北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05651号
上诉人（原审被告）赵丽颖，女，1958年12月28日出生。
委托代理人张凤千，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）雷熙义，男，1983年11月19日出生。
委托代理人赵淑娜，北京市大地律师事务所律师。
上诉人赵丽颖因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，本案现已审理终结。
2014年11月，雷熙义起诉至原审法院称：2014年2月21日，我与赵丽颖签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我将位于北京市丰台区×××910号的房屋（下称910号房屋）出售给赵丽颖，房屋总价款为126万元。合同签订后，赵丽颖支付定金5万元和第一期首付款15万元后，一直拒绝履行后续付款义务，并提起诉讼要求解除我们双方之间的合同。现赵丽颖起诉的案件已经审结，生效判决认定是赵丽颖的行为导致合同履行出现障碍，驳回了其要求解除合同的诉讼请求。但是赵丽颖至今仍未履行合同，并表示其没有付款能力，无法继续履行合同。赵丽颖的行为已经构成了根本违约，我有权解除合同，2015年3月3日，我向赵丽颖寄送了律师函，但均被退回，未送达成功。2015年3月11日，我又通过手机给赵丽颖发送了解除合同的短信以及律师函的照片，并打了多个电话通知赵丽颖，但其均未接听。我已经尽了充分的通知义务，因此，我认为双方之间的合同已经解除。赵丽颖的违约行为给我造成了巨大损失，910号房屋的价格在一年间下跌了40余万元，其应当依照合同的约定承担相应的违约责任。综上，我请求法院依法判令：确认我与赵丽颖之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经于2015年3月11日解除，并要求赵丽颖向我支付违约金25.2万元，用其已付的20万元购房款抵扣后，向我另行支付5.2万元违约金。
赵丽颖辩称：我不同意雷熙义的全部诉讼请求。造成合同无法履行的原因，是雷熙义未按期办理还款解押手续，与我无关，我没有配合其还款的义务。在雷熙义未办理完毕解押手续前，我也没有向其先行支付房款的义务，因此，我并没有违约。同时，我没有收到雷熙义寄送的律师函，也没有收到其解除合同的短信通知，我不认可雷熙义所主张的合同已在2015年3月11日解除。合同不能继续履行是雷熙义的根本违约行为造成的，雷熙义应返还我已付购房款，因此我不应当承担违约责任。房屋市场价格有涨有跌，我不认为910号房屋有那么大的差价损失，雷熙义所主张的违约金数额较高，我请求法院进行调整。综上，我不同意雷熙义确认双方的合同已经解除，也不同意支付违约金。
原审法院经审理认为：雷熙义与赵丽颖签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应当依照约定履行各自的义务。根据已有生效判决的认定，双方之间的合同无法继续履行系赵丽颖的行为所导致，赵丽颖未在合同约定的时间支付购房款，已经构成违约。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定了，赵丽颖逾期付款超过10日后，雷熙义有权解除合同，本案中，雷熙义已通过多种方式通知赵丽颖解除双方之间的合同及补充协议。经法院确认，雷熙义所拨打及发送短信、彩信的手机号码为赵丽颖所使用的手机号码，结合雷熙义向法院提交的短信彩信详单，法院认为，2015年3月11日，雷熙义向赵丽颖的手机发送短信及《律师函》的照片彩信，应当视为已送达赵丽颖。赵丽颖称自己未收到相关短信及彩信，但并未向法院提供相关证据，故法院对其答辩意见不予采信。双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2015年3月11日已经解除，法院对此予以确认。根据双方之间《补充协议》的约定，如果赵丽颖不购买该房屋，为赵丽颖违约，其应当按房屋总价款20%的标准向雷熙义支付违约金，赵丽颖向雷熙义已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。庭审中，雷熙义要求赵丽颖支付25.2万元的违约金，赵丽颖已经支付的20万元购房款不退，与违约金进行冲抵后，要求赵丽颖支付剩余的违约金5.2万元。赵丽颖认为雷熙义主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。法院结合双方签订合同及履行合同期间房屋市场价格的变化情况，认为雷熙义主张的违约金数额并不高于其遭受的损失，对赵丽颖要求调整违约金数额的答辩意见不予采纳，对雷熙义要求赵丽颖支付25.2万元违约金的诉讼请求予以支持。此外，雷熙义提出用赵丽颖已支付的购房款冲抵违约金的主张，为双方的合同约定，法院亦予以支持，购房款冲抵违约金后，赵丽颖应当向雷熙义支付剩余违约金5.2万元。据此，原审法院于2015年4月判决：一、确认雷熙义与赵丽颖于二〇一四年二月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于二〇一五年三月十一日解除；二、赵丽颖于判决生效之日起五日内给付雷熙义剩余违约金五万二千元。
判决后，赵丽颖不服，上诉至本院称：原审判决认定事实不清，本案系雷熙义拒不办理房屋解押手续导致买卖合同无法履行，雷熙义已经构成根本违约；根据合同约定，雷熙义应于2014年3月4日当天向银行申请还款，在2014年5月22日前办理房屋权属转移登记手续，雷熙义均违反上述约定；双方另约定，我应于雷熙义办理房屋解押扣款当日，在中介公司见证下，支付36万元，而雷熙义从未告知我解押扣款日的确切时间，如其口头通知也属无效行为，应书面通知；我方支付的36万元是首付款不是解押款，雷熙义应当先解押我方再付款；面积小于910号房屋近似户型的房屋报价是120万元，不应支持雷熙义主张的违约金。综上，我在合同履行中无任何过错，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判驳回雷熙义要求支付违约金的诉讼请求，雷熙义返还我20万元。雷熙义同意原审判决并答辩称：我方按照约定去银行办理解押手续，银行亦通知了中介和赵丽颖，但赵丽颖未去；后来房价下跌，赵丽颖要求解除合同并起诉，已经被法院判决驳回；故不同意赵丽颖上诉请求。
经审理查明：2014年2月21日，雷熙义与赵丽颖签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：雷熙义将910号房屋出售给赵丽颖；赵丽颖于2014年2月21日向雷熙义支付定金5万元，该定金视为首付款的一部分；赵丽颖应于2014年2月28日前，通过自行划转的方式向雷熙义支付20万元（含前期已支付的全部定金5万元），同时雷熙义向所贷款银行提交还清贷款的申请；赵丽颖应于办理上述房屋解押扣款当日，通过自行划转的方式向雷熙义支付36万元；赵丽颖应于办理贷款申请后3个工作日内，通过自行划转的方式向雷熙义支付35万元；剩余房款以银行贷款方式付清，双方应于办理完毕解除抵押后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在签订协议后，如果赵丽颖不购买该房屋，为赵丽颖违约，赵丽颖应在违约行为发生之日起5个工作日内，按房屋总价款20%的标准向雷熙义支付违约金，赵丽颖向雷熙义已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；赵丽颖逾期付款超过10日后，雷熙义有权解除合同。雷熙义与赵丽颖共同确认，910号房屋的成交总价款为126万元。
上述协议签订后，赵丽颖向雷熙义支付首付款共计20万元（含定金5万元）。后，雷熙义于2014年3月向招商银行提出提前还款申请，银行通知扣款日为4月1日。雷熙义称，其随后通知北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）工作人员金×，并由金×向赵丽颖转达了4月1日银行即将扣款的通知，赵丽颖未于该日付款导致银行扣款未完成及房屋解抵押未能及时完成。赵丽颖称，其并未收到4月1日付款的通知。
2014年7月16日，雷熙义自行还清910号房屋贷款本息。
2014年7月，赵丽颖以雷熙义违约为由向原审法院提起诉讼，要求解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原审法院于2014年10月作出（2014）丰民初字第12165号民事判决：驳回赵丽颖的诉讼请求。赵丽颖不服，上诉至本院，本院经审理，于2015年2月作出（2015）二中民终字第01016号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院二审判决认定：系赵丽颖的行为导致合同履行出现障碍，其要求解除合同的诉讼请求，不予支持。在该案中，我爱我家公司陈述：其工作人员金×表示，在3月29日接到雷熙义4月1日办理扣款解押通知后，及时向赵丽颖进行了转达，赵丽颖当时说因在内蒙古有一套房没卖出，不能拿出36万元，才导致没有及时解押。
2015年3月3日，雷熙义向赵丽颖发送《律师函》，通知赵丽颖解除合同，该《律师函》未成功送达。2015年3月5日，雷熙义致电赵丽颖通知其解除合同之事，但赵丽颖未接听电话。2015年3月11日，雷熙义向赵丽颖的手机发送短信及《律师函》的照片，通知赵丽颖解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。上述雷熙义所拨打及发送信息的手机号码为赵丽颖所使用的手机号码。
原审审理中，雷熙义提供了910号房屋在中介公司的网上报价，显示与910号房屋同地理区位的31平米的房屋报价在85万、88万、92万元不等。
二审审理中，赵丽颖提交我爱我家公司工作人员金×的书面证言，在该书面证言中，金×对我爱我家公司在（2015）二中民终字第01016号一案中的部分陈述进行了否认。雷熙义对金×的书面证言不予认可。
另查，赵丽颖至今未再支付剩余房款。
上述事实，有当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、（2014）丰民初字第12165号民事判决书、（2015）二中民终字第01016号民事判决书、个人贷款结清证明书、《律师函》、快递单、通话记录、手机信息、网上房屋报价单等证据在案佐证。
本院认为：雷熙义与赵丽颖签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行。生效判决认定，赵丽颖未能于4月1日付款导致银行扣款未完成及房屋解抵押未能及时完成，赵丽颖至今亦未再支付剩余购房款，赵丽颖未在合同约定的时间支付购房款。二审审理中，赵丽颖提交我爱我家公司工作人员金×的书面证言，以推翻上述认定，但该书面证言与我爱我家公司在另案中的陈述矛盾，且该证人未出庭作证，故对该证人证言，本院不予采信。
双方约定，赵丽颖逾期付款超过10日后，雷熙义有权解除合同。根据查明事实，雷熙义已通过多种方式向赵丽颖手机及住所发送解除双方之间的合同及补充协议的通知。原审法院据此认定，2015年3月11日雷熙义向赵丽颖手机发送信息的行为应视为雷熙义已向赵丽颖送达解约通知，并认为双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于当日解除，并无不当，本院予以确认。赵丽颖关于雷熙义违约在先的上诉意见，并无证据证明；赵丽颖亦无证据推翻生效判决的认定。故对其该上诉意见，本院不予采纳。
根据双方约定，赵丽颖违约，其应当按房屋总价款20%的标准向雷熙义支付违约金。雷熙义根据上述约定，要求赵丽颖支付25.2万元的违约金，赵丽颖认为违约金数额过高，请求法院予以调整。本院以雷熙义的实际损失为基础，同时结合房屋价值、双方履行情况、赵丽颖过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，整体衡量，认定双方约定的违约金数额确高于雷熙义的实际损失，赵丽颖请求予以调整，本院予以支持，具体数额，本院综合考虑前述各项因素，酌定为16万元。雷熙义已经收取的赵丽颖给付的20万元购房款，雷熙义主张按照双方约定冲抵违约金，本院予以采纳。赵丽颖支付的20万元购房款冲抵16万元违约金后，剩余的4万元，雷熙义应予返还。
综上所述，赵丽颖的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00233号民事判决第一项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00233号民事判决第二项；
三、雷熙义于本判决生效之日起七日内返还赵丽颖人民币四万元；
四、驳回雷熙义的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1100元，由赵丽颖负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1100元，由赵丽颖负担698元（已交纳），雷熙义负担402元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 杜传金
二〇一五年十月二十日
书 记 员 杨 竹