河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终3389号
上诉人（原审原告、反诉被告）李袁元，男，汉族，1977年6月17日生。
委托代理人袁正文。
上诉人（原审被告、反诉原告）郑州凯浦实业股份有限公司。
法定代表人丁迎春，该公司董事长。
委托代理人王丹丹，该公司员工。
被上诉人（原审被告）河南新街商业管理有限公司。
法定代表人翟凤菊，职务经理。
委托代理人王丹丹，公司员工。
上诉人李袁元、郑州凯浦实业股份有限公司（以下简称凯浦公司）因与被上诉人河南新街商业管理有限公司（以下简称新街公司）租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第3340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李袁元及其委托代理人袁正文，上诉人凯浦公司和被上诉人新街公司的委托代理人王丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：凯浦公司原名郑州凯浦置业股份有限公司。2014年10月24日，李袁元作为乙方与凯浦公司作为甲方签订郑州德化新街铺位租赁合同》，合同约定：“。甲方同意将位于郑州德化新街负一层M区第2068号，建筑面积为30平方米的铺位出租给乙方。租赁经营期限为24个月，即自2014年11月5日起至2016年11月4日止。5.1该铺位租金按建筑面积计付，乙方自本合同生效日开始承担该铺位的租金。2014年11月5日至2016年11月4日，每月租金为人民币21000元。5.2本合同项下的租金支付方式为：每一年为一个交租期，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期届满前提前30天向甲方一次性足额支付下一个租期租金。5.3本合同项下的第一期租金应当于本合同签订之日一次性足额支付，租金期间为2014年11月5日至2015年5月31日止，应付折后租金为人民币133875元。2015年4月30日前，交纳租金期间为2015年6月1日至2016年11月4日止的第二期租金，折后金额为人民币133875元。5.4同时乙方应当于本合同签订之日，向甲方一次行足额交纳人民币21000元作为本合同履约保证金。”合同还对其他事项作了约定。当天，李袁元向凯浦公司书写申请一份，内容为：“客户李袁元，定铺负一层M2068铺位，该商户品相较好，申请二年一次性优惠分2次付款。首次付款159375元，尾款139875元于2015年4月30日缴清全款。请领导批准。”2014年10月27日，凯浦公司向李袁元出具收据两份，内容分别为：“兹收到李袁元M2068交来租金（2014.11.05-2015.11.04）人民币133875元。”“兹收到李袁元M2068交来履约保证金人民币21000元”。2015年9月10日，凯浦公司向李袁元发送短信，通知与李袁元解除合同。李袁元认可收到该通知。后新街公司进入涉案商铺清理铺内物品。李袁元认为凯浦公司、新街公司存在侵权行为，且在合同履行过程中构成违约，故诉至法院。在案件审理过程中，凯浦公司提起反诉。
原审法院认为：李袁元与凯浦公司签订的《郑州德化新街铺位租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。李袁元称该合同存在欺诈行为，显示公平。但李袁元举证并未有效证明该主张。虽然合同对租金支付方式作了约定，但根据李袁元提交的收据显示，133875元租金的租期系从2014年11月5日开始至2015年11月4日，收据时间晚于合同签订时间，可视为双方对租金支付达成新的合意。凯浦公司反诉要求李袁元支付欠缴的租金70000元并支付违约金53416.125元，无事实及法律依据，该院不予支持。该合同双方已实际履行，且于2015年9月10日解除。李袁元交付12个月租金，实际经营10个月另6天，凯浦公司应退还李袁元租金133875元－（133875元÷12×10个月另6天）＝20112元。李袁元交付的履约保证金21000元应于合同解除后予以返还。故凯浦公司应退还李袁元共计20112元＋21000元＝41112元。李袁元起诉要求凯浦公司双倍返还保证金42000元，并赔偿装修损失16000元，无事实及法律依据，该院不予支持。李袁元诉请凯浦公司、新街公司赔偿设备财产损失，与本案非同一法律关系，本案不予处理，李袁元可另案起诉。李袁元要求新街公司承担责任，无事实及法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决如下：一、郑州凯浦实业股份有限公司于判决生效之日起十日内返还李袁元租金20112元、履约保证金21000元，以上共计41112元。二、驳回李袁元的其他诉讼请求。三、驳回郑州凯浦实业股份有限公司的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4312元，由凯浦公司负担856元，李袁元负担3456元。反诉费1384元，由凯浦公司负担。
上诉人李袁元不服原审判决，向本院上诉称：一审判决认定本案基本事实错误，导致判决结果显失公平，未能充分维护李袁元的合法权益。具体理由体现在：1、一审判决中认定李袁元与凯浦公司关于租金支付达成新的合意是正确的，但是认定双方于2015年9月10日解除合同是错误的。事实是凯浦公司公然破坏双方建立起来的公平签约准入制度，只顾一己私利，未经李袁元允可，在李袁元周围随意安排大量未签约临时商户，摆摊设点，有违市场公平，严重扰乱市场秩序，使李袁元经营状况严重恶化，不能正常经营，并且对李袁元承租铺位停电，凯浦公司的种种行为己构成实际违约。但一审判决却对此基本事实不予考虑和认定，仅以一个短信即认定双方实际解除合同是缺乏事实根据的。2、凯浦公司提供给李袁元的涉案铺位面积与《郑州德化新街铺位租赁合同》约定严重不符。凯浦公司提供给李袁元的涉案铺位套内建筑面积为13平方米，公摊率为53%，则该铺位的实际建筑面积应为19.89平方米，然而凯浦公司收取李袁元租金时，是按建筑面积30平方米收取。且凯浦公司在庭审中提交的铺位交接书、铺位交接确认书，李袁元明确提出对其真实性有异议，但是一审判决认定李袁元对该证据真实性无异议，明显错误。因此，依据《合同法》第一百零七条的规定，凯浦公司应将多收取的涉案铺位租金58430元返还给李袁元。3、李袁元为了经营需要，花费巨资对涉案铺位进行装修，但是因为凯浦公司单方违约，导致李袁元对涉案铺位根本不能正常经营，李袁元进行装修经营的根本目的未能达到，由此造成的损失当然应由凯浦公司承担赔偿责任。4、李袁元在收到凯浦公司的所谓解约通知后，已明确表示会尽快派人转移铺内属于自己的设备和财产，但是李袁元于2015年9月12日到达涉案铺位时，李袁元留存于铺位内的财物却己被凯浦公司擅自清除，给李袁元造成经济损失远高于15000元，李袁元主张此项损失的诉请应当予以认可。李袁元在诉讼过程中追加了该项诉讼请求，并且该纠纷是因租赁合同纠纷引发，然而一审判决认为李袁元诉请凯浦公司赔偿财产损失，与本案非同一法律关系，不予处理，李袁元可另案起诉，过于机械、教条。既然属于另一个法律关系，为什么不向李袁元释明这无疑增加了李袁元的诉累，浪费国家的司法资源。上诉请求：一、依法判令撤销一审判决第二项，并在一审判决第一项的基础上，改判支持李袁元一审诉请提出的返还租金58430元、赔偿装修损失16000元、财物损失15000元，共计89430元的诉讼请求；二、依法判令本案一、二审全部诉讼费用由凯浦公司、新街公司承担。
凯浦公司、新街公司答辩称：一、针对对方提出合同面积，合同签订存在欺诈，物品赔偿，我方认为不属于租赁合同的法定关系，建议法庭驳回其请求，主张审理租赁合同有关的租金违约金的法律关系。二、一审法院认定租金票据是达成了新的合意，是不合理的，财务人员没有与第三方签订合同的权利，不应认定收据内容变更了合同内容。三、依据租赁合同第11条请求对方支付第二期逾期缴纳的违约金。
上诉人凯浦公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定收据内容可视为双方对租金支付达成新的合意，属于主观臆断。1、财务人员在收据上标注租期为2014年11月05日至2015年11月04日，与合同第五条5.3款约定的第一期租金期间不符，是财务人员不了解或对合同内容存在重大误解造成的，不能以此认定双方达成了新的合意。如何需要达成新的合意，应该由郑州凯浦公司与李袁元签订补充协议并加盖公司公章来完成，一个财务人员有什么权力与承租人达成新的合意因此，认定合同双方的权利义务应以合同约定为准，不应以收据内容为准，以收据改变合同约定属于本末倒置的逻辑错误。2、即使上述收据改变了第一期租金的起始时间，但并不能改变第二期租金的交纳时间，即李袁元仍应在2015年04月30日前交纳第二期租133875元，因为李袁元申请了租金优惠，而优惠的前提就是一次性付清或提前付清全部租金，李袁元在2015年04月30日前交清全部租金就是基于上述情况作出的约定。因此，李袁元未在2015年04月30日前交纳第二期租金，己经构成违约，凯浦公司当然有权利每日按拖欠款项的千分之三向李袁元索要逾期违约金53416.125元。二、一审判决处理结果错误。基于一审判决存在上述认定事实错误，其判决支持李袁元部分诉讼请求、驳回凯浦公司的反诉请求，也是错误的，凯浦公司的反诉请求依法应予支持。上诉请求：1、撤销郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第3340号民事判决第一、三项，改判驳回李袁元的全部诉讼请求、支持凯浦公司的反诉请求；2、本案一、二审费用全部由李袁元承担。
李袁元答辩称：合约的第5条第2款明确的指出约定支付方式……，每年交一次，我交了租金一年，提供的证据明确写的2014年11月06年至2015年的11月05日。凯浦公司开具的缴费条上也有记载时间和金额。虽然合约的第五条第3款又填了缴费日期，但对方不能随意说算哪条。缴费期间和续租没有关系。若在此期间我没有用，其房租应该退还。对方上诉理由不成立。如果按合同遵守的话，李袁元只要按照合同中第五条第三款交上去，就不构成违约。
新街公司答辩称，认可凯浦公司上诉意见。
本院经审理查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为：针对凯浦公司的上诉，凯浦公司称没有与李袁元就租赁合同达成新的合意；而2014年10月27日凯浦公司向李袁元出具收据载明的实际交付租金的时间与数额较租赁合同均有变化，应当认定双方已经就租金交付达成了新的合意；故凯浦公司的上诉理由不成立。针对李袁元的上诉，李袁元认可与凯浦公司对租赁合同达成了新的合意，但认为双方于2015年9月10日解除合同是错误的，而从双方短信往来的证据中可以认定，双方租赁合同已于2015年9月10日解除。关于李袁元认为实际面积与合同约定不符，因商铺存在公摊面积，李袁元接收商铺并投入租用，李袁元关于认为凯浦公司存在欺诈应退回所谓的多缴纳租金的上诉理由，证据不足。对于李袁元上诉要求凯浦公司赔偿装修费，因李袁元未能举证有效证明双方解除合同系凯浦公司单方违约造成，故李袁元要求凯浦公司赔偿装修费的损失没有事实和法律依据。对于李袁元诉请赔偿设备财产损失，因与本案非同一法律关系，原审法院告知李袁元另行主张，并无不妥。综上，李袁元的上诉理由亦不成立，其上诉请求本院亦不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3219.8元，由上诉人郑州凯浦实业股份有限公司负担2211.8元，由上诉人李袁元负担1008元。
本判决为终审判决。
审判长 王 怡
审判员 马常有
审判员 闫天文
二〇一六年五月二十三日
书记员 唐珍珠