江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民三终字第87号
上诉人（原审被告）：徐强，男，1973年12月10日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：何永革，男，1967年7月27日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：周惠兰，女，1945年3月19日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：钟慧，女，1976年6月29日出生，汉族。
委托代理人：傅飞辉，江西青源律师事务所律师。
上诉人徐强、何永革因与被上诉人周惠兰、钟慧租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市青原区人民法院（2014）青民初字第12号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年12月1日，遂川县交通局向遂川县造船厂批复，原则同意该厂关于转让吉安河东房地产的报告，即：1、有偿转让土地18000平方米，房屋面积300平方米；2、切实做好转让善后工作和帐务处理。2000年12月4日，原告周惠兰与江西省遂川县造船厂签订了一份《房屋厂房转让协议》，该协议约定：“甲方即江西省遂川县造船厂经主管部门批准后，将座落在吉安市河东乡王家洲、建筑面积为50.20平方米的砖木结构房屋一栋以及建筑面积为12.25平方米的砖混结构厂房一间转让给乙方周惠兰，双方就有关事项达成如下协议：1、房屋及厂房售价款为8万元整，乙方在协议签订之日一次性付给甲方，甲方将该房屋及房记（围墙内）所有产权（包括该厂内的所有土地使用权）及厂内的水泵、变压器、水塔、围墙（含围墙内的一草一木）所有房屋的产权证交给乙方；2、该房屋及厂房所有权过户的一切费用由乙方负担，甲方应协助乙方办理过户手续等”。江西省吉安市公证处对上述协议进行了公证。协议签订后，原告周惠兰办理了本案所涉的房屋及厂房的产权过户，登记房屋所有权人为原告钟慧和周惠兰。2006年8月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《场地租赁合同》，约定：1、乙方租用甲方场地（原遂川县造船厂）进行生产经营，在甲方拥有使用权的围墙内空地及设施，除已租赁给制造地面砖和制作电脑椅两家商户的部分，其它均属乙方租赁使用（如该两家商户迁出，乙方有权优先租赁所空设施，价格再议），租用期限为20年（从2006年9月1日至2026年9月1日）；2、乙方每年支付甲方租赁费用计人民币3600元（第1年优惠600元，即第1年租赁费为3000元），五年为一个时间段，下一时间段的租赁金额标准可随市场行情及时事政策由双方协商后确定，第1次应一次性缴纳2年租金（即6600元），以后每年缴纳一次租金。每年缴纳租金的时间定为8月。合同签订后，两被告缴纳了2年半的租金后，至今未缴纳租金给原告。故原告诉至法院。
原审法院认为：原告周惠兰、钟慧与被告徐强、何永革签订的《场地租赁合同》系双方平等、自愿协商的结果，应属合法有效，受法律保护。现两被告近几年都拒绝按照合同约定给付租金，违反合同约定，构成根本违约，故对原告要求解除《场地租赁合同》的诉讼请求予以支持。但原告要求被告立即腾出厂房的诉讼请求，于法无据，应给付被告一定的合理期限，故酌定被告在判决生效后20日内腾出厂房。租赁合同签订后，被告仅缴纳了2年半即至2009年2月28日止的租金，不符合合同约定，故对原告要求被告支付租金的诉讼请求予以支持。但租金应按合同约定即前五年每年3600元计算，则前五年的租金被告尚有9000元未付。之后即从2011年9月1日起的租金，按合同约定租金标准可随市场行情及时事政策由双方协商一致同意后确定，但原、被告未协商一致，原告主张按其他的同类合同即每年8400元计算，后逐年增加15%，但其未提供充足证据证实。考虑到近年来物价上涨等因素，酌定之后的租金每年6000元。则计算至2013年12月31日止租金应为14000元，之后的租金每月500元从2014年1月1日起计算至合同解除之日止。被告未按合同约定的时间缴纳租金，原告请求按同期银行贷款利率计算利息至还清之日止，符合法律规定，予以支持，合同约定每年的租金在8月份缴纳，故每年租金的利息应从同年9月1日起计算至实际还清之日止。原告要求租金参照其他租赁合同约定计算的主张，不符合双方合同约定，不予采纳。被告辩称原告没有土地所有权证或使用权证，不是本案租赁合同的适格主体。因原告根据其与遂川县造船厂签订的《房屋厂房转让协议》约定，原告享有该厂内的所有土地使用权即该厂内的所有土地的使用和收益权，故对被告的该辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，判决：一、解除原告周惠兰、钟慧和被告徐强、何永革于2006年8月22日签订的《场地租赁合同》，被告徐强、何永革在本判决生效后20日内腾出厂房；二、被告徐强、何永革支付原告周惠兰、钟慧租金23000元（之后的租金按每月500元从2014年1月1日起计算至合同解除之日止）及租金利息（每年的租金利息从同年的9月1日起按银行同期贷款利率计算至实际付清租金之日止），限于本判决生效后10日内付清。案件受理费1100元减半收取550元，保全费500元，合计1050元，由被告徐强、何永革负担。
上诉人徐强、何永革对上述判决不服，向本院上诉称：被上诉人周惠兰与遂川县造船厂之间的协议只转让房屋和厂房，没有涉及到土地，土地使用权仍属于遂川县造船厂，被上诉人无权出租。现上诉人与遂川县造船厂重新签订了租赁合同，并向其缴纳租金。请求驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人周惠兰、钟慧答辩称：1、从遂川县交通局的批复以及双方的协议中可以看出，遂川县造船厂转让的不只是房屋、厂房，还包括18000平方米土地使用权，土地使用权不存在争议；2、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且双方已经实际履行，上诉人也支付了两年半的租金。因此，上诉人以土地使用权的问题拒付租金没有理由，请求驳回上诉人的上诉。
根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、被上诉人与遂川县造船厂签订的转让协议是否包括土地使用权？2、上诉人拒付租金是否构成违约？
经二审审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，遂川县造船厂与被上诉人周惠兰签订《房屋厂房转让协议》后，即将本案所涉土地的《土地使用权证》原件交付给了周惠兰，该《土地使用权证》一直在被上诉人周惠兰处，但未办理土地使用权变更手续。
本院认为：上诉人徐强、何永革与被上诉人周惠兰、钟慧签订的《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。合同签订后，上诉人仅支付了被上诉人2006年8月22日至2009年2月28日止的租金，此后租金至今一直未付，上诉人的行为违反合同约定，已构成根本违约，故被上诉人要求解除双方《场地租赁合同》并要求上诉人支付尚欠租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。上诉人上诉称，被上诉人周惠兰与遂川县造船厂之间的协议约定只转让房屋和厂房，不涉及到土地，土地使用权仍属于遂川县造船厂，被上诉人无权出租。本院认为，被上诉人周惠兰与遂川县造船厂签订的房屋厂房转让协议第一条中明确约定遂川县造船厂转让的范围包括厂内的所有土地使用权，结合遂川县交通局向遂川县造船厂书面批复以及遂川县造船厂已将《土地使用权证》原件交付给了被上诉人等事实，可以认定被上诉人已取得了该宗土地的实际使用权，被上诉人虽未办理该土地使用权变更手续，但并不影响其对该土地享有使用权和收益权。因此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费375元，由上诉人徐强、何永革负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
审 判 员 廖东江
代理审判员 胡 婧
二〇一四年四月十八日
书 记 员 郭 琴