辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终664号
上诉人(原审被告、反诉原告)：王文，男，1954年2月25日生，汉族，已退休，住大连市沙河口区。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：大连市沙河口房地产经营有限公司，住所地大连市沙河口区民政街246号。统一社会信用代码×××。
法定代表人：殷纯有，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于精田，辽宁伯宁律师事务所律师。
上诉人王文因与被上诉人大连市沙河口房地产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初2960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王文上诉请求：依法撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人租金损失21600元。事实和理由：1.上诉人承租的房屋漏雨八年，被上诉人以”无钱”、”无瓦”为由不修。一审法院已经认定”上诉人2008年4月至2010年6月在外租房居住”、”案涉房屋一直漏雨，被上诉人怠于维修”等事实，虽对证人杜某的证言的真实性没有采信，但杜某庭审中虽然表示不知道房管员的名字，但指出房管员姓”段”，并也证明其房屋漏雨因物业不管自己出钱维修的事情。上诉人提交了2012年10月20日向市政府的实名举报信，举报殷纯有的不法行为，在举报信件底稿中有”房子得不到维修，在外租房居住”的表述。另外，承租户如违反大政发（95）32号文件第二十三条第三款”无正当理由拖欠房租六个月以上的”、第六款”租赁期满未签订租赁合同的”规定中的任一条款，被上诉人有权收回其管理的公有房屋。而本案中，上诉人拒交房租79个月，八年未与被上诉人签订房屋租赁合同，被上诉人为何没有依法行使权利，是因为上诉人每年都要多次找房管员要求赔偿在外租房的租金。一审法院对上述证据故意回避。2.本案双方互负义务，同时可向对方追索房租、租金。被上诉人应当赔偿上诉人在外租房费用，上诉人的赔偿请求没有超过诉讼时效。本案一审第一次开庭时，双方均没有提出诉讼时效问题。上诉人当庭承认所欠房租金额并承诺给付；被上诉人不同意赔偿上诉人在外租房的租金损失，是因为漏雨房屋不影响居住。故上诉人先后两次申请对”漏雨房屋是否影响住户正常使用”进行司法鉴定，均以”案涉房屋已修好，不具备鉴定条件”退鉴。然而在一审第二次开庭时，被上诉人突然提出上诉人的反诉请求超过诉讼时效，上诉人对此称”这些年来一直和房管员交涉赔偿租金，反诉要求是在你们（被上诉人）起诉我（上诉人）的基础上进行的”，此次庭审中上诉人并没有提出被上诉人索要房租超过诉讼时效。直到2017年11月29日下午，一审法官通知上诉人到法院，告知上诉人对方认为反诉请求超过时效，询问上诉人对方的本诉请求是否超过诉讼时效，并要求上诉人写下”反诉被告也过诉讼时效期了，他们自己也应该拿出没过诉讼时效期的证据”。2017年12月4日在一审第三次开庭中，被上诉人除不承认上诉人向他们要过租金赔偿外，还自认自己手里也没有向上诉人要过房租的书面证据，意图达到以放弃房租换取免除赔偿的诉讼目的，同时免除老百姓对殷纯有的上访控诉。八年的房屋漏雨，四年的在外借房租房居住，给上诉人的精神和身体健康带来损害，也给工作学习和日常生活带来麻烦。上诉人自从在外租房开始，一直找被上诉人的房管员主张赔偿金合法情理，一审法院认定”索赔超过时效期”，是对诉讼时效法律的滥用，应予纠正。
大连市沙河口房地产经营有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。大连是个缺水少雨的干旱城市，上诉人称房屋漏雨水八年与事实不符。被上诉人当年未对房子维修，是因楼下一圈违建小房，无法搭架子上屋顶维修，而不是没有钱和瓦的原因。上诉人所称举报信与本案无关。根据大政发（95）32号文件规定，上诉人完全可以将案涉房屋退租给被上诉人，去除双方就案涉房屋产生纠纷的根源。案涉房屋是计划经济时代的福利分房，上诉人享受着低廉的租金，不及时足额缴纳租金，反而让被上诉人承担其外租房的租金不合理。上诉人的反诉请求没有得到一审法院的支持，不仅是诉讼时效问题，证据也不充分。上诉人称2005年开始有漏雨现象，后在房屋漏雨严重后报修过。2007年被上诉人减免了上诉人一年的房屋租金，2008年、2009年的房屋租金上诉人也正常缴纳了，说明在房子漏雨的时候，上诉人主张过权利，通过减免房租的办法解决了这个问题，双方达成了一致意见并和解。2010年之后的房租，上诉人应正常缴纳，而不应再拿此前已经和解的事情要求租金赔偿。
大连市沙河口房地产经营有限公司向一审法院起诉请求：被告王文给付原告房屋租金2371.85元及滞纳金711.56元。
王文向一审法院反诉请求：原告赔偿被告租房租金21600元。
一审法院认定事实：原告与大连市国有房产管理中心（以下简称”房产管理中心”）于2009年1月1日签订《委托管理协议书》，内容为：房产管理中心委托原告管理资产，范围为原大连市房地产管理局沙河口房地产管理处未进入改制审计、评估范围内的直管公房自管公房及附属设施、供暖设施及附属资产。委托管理期限为五年。原告与该房产管理中心又分别于2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日签订了《大连市公有房屋2014年度委托管理协议》、《大连市公有房屋2015年度委托管理协议》、《大连市公有房屋2016年度委托管理协议》、《大连市公有房屋2017年度委托管理协议》，有效期限分别为2014年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日。协议主要内容为：在协议有效期内，原告受房屋管理中心委托作为协议约定范围内的公有房屋受托管理单位，委托管理范围为2013年12月31日前委托原告管理的公有房屋及附属设施、附属资产等。原告根据国家有关法律、法规和协议的约定，行使受托范围内的受托管理权，负责受托范围内的公有房屋的管修工作，并承担在受托管理过程中产生的所有费用及相关经济、法律责任。原告由于受托管理所产生的债权债务应自行承担。此外，原告对受托管理范围内的公有房屋实施租赁和使用管理、修缮管理及安全管理，须承担受托管理范围内的建筑物、构筑物、及其附属设施、设备的日常保养、维护、检修、维修、管理义务，并承担相应费用。
被告为大连市沙河口区凌山四街17号3-4号房屋的承租人，该房屋建筑面积为45.23平方米，月租金为26.65元。该房屋由原告负责管理并收取租金。被告于2008年11月6日、2009年2月10日向原告交纳案涉房屋2005年至2006年12月及2008年1月至2009年12月的房屋租金，原告向被告出具缴款收据，并在2008年11月6日出具的收据的备注处注明：漏雨，减免租金。现被告尚未支付2010年1月至2017年5月共计89个月的房屋租金2371.85元（26.65元/月×89个月）。
案涉房屋于2005年开始漏雨，至2008年漏雨情况严重。根据被告提供的录像显示：下雨时，案涉房屋墙壁大面积阴湿，雨水顺着屋内吊灯成股流下。被告因无法居住在该房屋内，于2008年4月至2010年6月在外租房居住。原告于2012年6月25日将案涉房屋修理完毕。
被告于2017年6月27日向一审法院提出鉴定申请，鉴定事项为”根据《大连市城市公有房屋管理规定》第三十五条之规定，对申请人所承租的多处严重漏雨的房屋在2008年4月至2010年6月是否妨碍申请人正常使用作出鉴定”，大连理工大学司法鉴定中心于2017年8月21日出具《司法鉴定退鉴回执单》，不予受理退鉴理由为案涉现场已经修复不漏了，且时间久远，无法追溯到漏水期间，故无法鉴定。
被告于2017年9月1日再次向一审法院提出鉴定申请，鉴定事项为”根据《大连市城市公有房屋管理规定》第三十五条之规定，对申请人所承租的多处严重漏雨的房屋是否妨碍申请人正常使用作出鉴定”，大连博爱司法鉴定中心于2017年9月21日出具《终止鉴定告知书》，内容为：贵院委托我中心的就原告大连市沙河口房地产经营有限公司诉被告王文一案中的如下事项：对所承租的多处严重漏雨房屋是否妨碍申请人正常使用作出鉴定。现因案涉房屋已于2012年6月维修完毕，不在漏雨，致使鉴定工作无法继续进行。根据《司法鉴定程序通则》第二十九条第六款”其他需要终止鉴定的情形”之规定，终止此次鉴定工作。
一审法院认为，原、被告间就案涉房屋存在房屋租赁合同关系。被告王文作为案涉房屋的承租人，占有使用该房屋，有按照约定交付房屋租金的义务。现被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效，原告虽陈述曾多次向被告主张过房屋租金，但并未提供证据加以证实，被告亦不予认可，原告应承担举证不能的法律后果。现原告于2017年5月25日提起诉讼，因房屋租金系按月收取费用，原告主张的2010年1月1日至2016年4月30日期间的房屋租金依据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，已过诉讼时效，虽然在2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》对诉讼时效有了新的规定，但对于诉讼时效在《民法总则》实施前业已届满的诉讼请求，不能适用《民法总则》关于诉讼时效部分的规定，故对于原告主张的上述期间的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张的被告支付2016年5月1日至2017年5月31日期间的房屋租金的诉讼请求，因该期间案涉房屋已经修复，且该部分诉讼请求未超诉讼时效，被告的抗辩意见不能成立，故一审法院予以支持，被告应向原告支付上述期间的房屋租金346.45元（26.65元×13个月）。
关于原告请求被告给付滞纳金的主张，因案涉房屋一直漏雨，原告怠于维修，被告未交纳房屋租金事出有因，并非无故拖欠房屋租金，故对原告该项主张，一审法院不予支持。
关于被告提出的要求原告赔偿租房租金的反诉请求，原告称被告的主张已过诉讼时效，被告虽陈述一直要求原告赔偿租金损失，但并未提供证据加以证实，且原告不予认可，被告应承担举证不能的法律后果。被告的租金损失发生于2008年4月至2010年6月期间，至被告提起反诉之日起该诉讼请求已过诉讼时效，故对被告的反诉请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第四十二条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告王文于判决生效之日起十日内给付原告大连市沙河口房地产经营有限公司2016年5月1日至2017年5月31日的房屋租金346.45元；二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回被告反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费220元（原告已预付50元，被告已预付170元），由原告负担40元，被告负担180元，给付时间同上。
本院二审期间，上诉人依法提交了两张照片和录像录音一份，称照片是其用自己的手机于2018年1月23日12时32分拍摄，录音录像是其通过录像机于2017年8月4日10时左右录制，拟证明2017年8月4日案涉房屋又漏雨，上诉人马上和被上诉人的房管员联系，让其尽快给予修理，但至今未修理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上述证据的质证意见是：照片看不清楚，2018年1月22日是下雪而没有下雨；录音录像有几个地方看不清楚，是漏雨还是阴湿不清楚，没办法确认录像中的房屋是否是案涉房屋。对上诉人二审提交的证据，本院认定如下：本案的上诉争议焦点是被上诉人应否向上诉人支付2008年4月至2010年6月的租金损失21600元。而上诉人提交的照片、录音录像，其称是该期间之后拍摄的，对本案所涉期间的租金损失的审查和认定，并无关联性，故本院不予认定。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人主张的租房损失21600元应否支持。根据上诉人的陈述，其所主张的租房损失是自2008年4月至2010年6月期间因房屋漏雨在外租房所发生的租金损失。上诉人主张其一直要求被上诉人赔偿其租金损失，提供的主要证据是杜某的证人证言及其称向大连市政府信访局递交的的书面材料。从杜某在一审中所述内容来看，对其所称上诉人曾找过一个人询问过租房子钱何时赔偿，但对该人的姓名及身份，证人无法证实；且证人所称的与上诉人路过某地、上诉人找人询问的时间是2016年7月，其所主张的2008年4月至2010年6月期间租金损失的诉讼时效也已超过。而上诉人提到的大连市政府信访局递交的书面材料，主要反映的是被上诉人对案涉房屋漏雨问题长期不维修、被上诉人后来用劣质材料对房屋进行维修等问题；材料中虽提到”从2005年开始漏雨雪水”、”后实在住不了，无奈在外租房居住”，但并无直接反映上诉人就其在外租房居住的租金损失多次要求被上诉人赔偿的内容，故该书面材料无法证明上诉人曾就案涉在外租房的租金损失向被上诉人主张的事实。故上诉人主张其一直要求被上诉人赔偿租金损失，证据不足，本院不予采纳。上诉人主张的租金损失发生于2008年4月至2010年6月期间，至其提起反诉之日，该诉讼请求已经超过诉讼时效。况且，案涉房屋在该期间漏雨是否足以导致房屋无法正常使用，从本案现有证据来看，不足以证实。在此情况下，上诉人要求被上诉人支付自2008年4月至2010年6月的租房损失21600元，依据不足，本院不予支持。
综上所述，王文的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费220元，由王文负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘冬艳
审判员 刘丽媛
二〇一八年四月九日
书记员 董 芳