湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江夏五民初字第00114号
原告汪伟。
委托代理人孙俊俊，湖北斯洋律师事务所律师。
原告万新。
被告梁丽云。
被告朱敏。
被告程立国。
原告汪伟、原告万新与被告梁丽云、被告朱敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，依法由审判员宋任忠于2015年5月20日适用简易程序公开开庭进行审理。因案件审理需要，本院依职权追加程立国作为本案被告参加诉讼。由于被告程立国因涉嫌放火罪被提起公诉，本案原告汪伟在该案中提起附带民事诉讼，本院依法裁定中止本案诉讼。2015年9月6日，原告汪伟在该案中撤回对该案被告程立国的刑事附带民事诉讼。之后，原告汪伟向本院提出房屋财产损失评估申请，该申请不违反法律规定，本院依法予以准许。经原告汪伟、被告梁丽云、被告朱敏共同选定并经本院委托，民太安保险公估股份有限公司湖北分公司司法鉴定所对该损失进行评估鉴定。上述中止事由消除后，本院依法恢复本案诉讼，由审判员宋任忠于2015年11月24日适用简易程序第二次公开开庭进行了审理。原告汪伟及其委托代理人孙俊俊、原告万新、被告梁丽云、被告朱敏、被告程立国到庭参加诉讼。2015年11月16日，原告汪伟提出财产保全申请，本院作出（2015）鄂江夏五民初字第00114-1号民事裁定书，冻结了被告程立国的银行存款20802.52元。本案现已审理终结。
原告汪伟、万新诉称，2015年2月26日，我们与被告梁丽云、被告朱敏签订《租房合同》，将位于武汉市江夏区经济开发区藏龙岛藏龙大道的万豪·水岸枫林31栋1单元301号房屋租与二人使用。房屋租赁期间，因被告梁丽云、朱敏未尽爱护保管责任，该房被焚毁，造成巨大损失，二人应承担违约责任。我们诉请法院判令被告梁丽云、被告朱敏共同赔偿房屋焚毁所致损失177687元，共同赔偿房屋焚毁所致租金损失10600元（按2650元／月计算4个月），并承担本案诉讼费。
被告梁丽云辩称，我确实承租了房屋，但经房东同意，我于2015年4月9日将该房转租被告朱敏，并交出了该房钥匙。原告汪伟、万新夫妇主张的损失与实际不符。
被告朱敏辩称，2015年4月8日，我与房东及被告梁丽云商量房屋转租事宜。2015年4月10日，我准备接收该房的当晚，被告程立国纵火烧毁房屋。由于我与被告梁丽云未真正交接房屋，因火灾所致房屋财产损失及租金损失与我无关。我也是火灾的受害者，我要求精神损害赔偿。
被告程立国辩称，我是被冤枉的。我与被告梁丽云不是共同租房，被告梁丽云与房东商量租房及商量房屋转租的时候，我都不在现场。
经审理查明，原告汪伟与原告万新系夫妻关系，在原告汪伟名下登记有位于武汉市江夏区经济开发区藏龙岛藏龙大道的万豪·水岸枫林31栋1单元301号房屋一套。2014年9月，被告梁丽云与被告程立国通过网聊相识，2015年春节前，二人见面后以恋人关系相处，并与被告梁丽云的朋友合住。合住期间，被告梁丽云提出单独租房居住想法，被告程立国表示同意。2015年2月25日，被告梁丽云与原告汪伟、万新夫妇达成租房合意，并由被告梁丽云与原告万新签订《租房合同》一份，约定由被告梁丽云承租登记于原告汪伟名下的上述房屋，月租金2650元，押金2650元，租期自2015年2月26日至2016年2月26日。双方订立《租房合同》时，被告程立国不在现场，原告汪伟、万新夫妇亦不知晓被告程立国其人。合同订立后，被告梁丽云支付押金2650元，首期租金7950元，原告汪伟、万新夫妇交付被告梁丽云房屋大门钥匙两把，被告梁丽云、被告程立国先后入住该房。不久，被告梁丽云、被告程立国出现矛盾，至迟于2015年4月5日，被告梁丽云离开该房居住，被告程立国继续在该房中居住，并持有该房屋大门钥匙一把。因被告梁丽云欲“转租”房屋，2015年4月9日傍晚，被告梁丽云、被告朱敏与原告汪伟、万新夫妇见面协商该房屋“转租”事宜，三方口头约定由被告梁丽云将房屋交与被告朱敏居住。由于原告汪伟、万新夫妇事先未准备新的合同文本，被告朱敏按原告汪伟要求在原《房屋租赁》合同上签名确认。当日，被告梁丽云与被告朱敏未具体商谈房屋的交接时间等细节。2015年4月10日傍晚，被告梁丽云带领被告朱敏入住该房屋。同时，应被告程立国要求，被告梁丽云请求被告朱敏允许被告程立国再住一晚后于次日搬走，被告朱敏予以应允。被告梁丽云将其持有的房屋大门钥匙交与被告朱敏后离开。当晚，被告程立国继续持有房屋大门钥匙，并与被告朱敏分别居住于该房的次卧、主卧中。2015年4月11日凌晨2时许，被告程立国将点燃的香烟扔在其卧室的床上，并用打火机将客厅沙发垫点燃，致该房着火。同日凌晨2时40分左右，被告朱敏报警，之后消防官兵将扑灭了大火，房内装饰、家具、地板不同程度受损。2015年4月12日，被告程立国被公安机关抓获。2015年6月16日，武汉市江夏区人民检察院以程立国涉嫌放火罪向本院提起公诉，2015年9月11日，本院作出程立国犯放火罪、判处有期徒刑五年的判决，程立国不服该判决并上诉，该案处于二审诉讼之中。
本案审理过程中，经本院释明，原告汪伟、原告万新选择按合同纠纷而非侵权纠纷进行诉讼。由于被告梁丽云、被告朱敏对原告汪伟、万新夫妇主张的房屋财产损失金额持有异议，经原告汪伟、被告梁丽云、被告朱敏共同选定并经本院委托，民太安保险公估股份有限公司湖北分公司司法鉴定所于2015年11月2日作出司法鉴定意见书，评定经扣减残值后的房屋财产损失金额为168794.66元。同时，原告汪伟、万新夫妇将其主张的租金损失计算时长由4个月增加至8个月，额度增加至21200元。由于被告程立国系被追加参加本案诉讼，经本院释明，原告汪伟、原告万新要求被告程立国作为事实上的承租人承担法律责任。被告朱敏在答辩中主张精神损害赔偿，本院当庭释明该项主张与本案非同一法律关系，依法不与本案合并审理。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述，经庭审质证、认证属实的原告汪伟、万新夫妇当庭出示的结婚证、房屋产权证、土地使用权证、租房合同、照片、公安机关询问（讯问）笔录、司法鉴定意见书及被告梁丽云当庭出示的押金收条、银行转账凭证及本院依职权调取的撤诉笔录、刑事判决书等证据材料证实，足以认定。
本院认为，基于原告汪伟、原告万新的选择，本案系房屋租赁合同纠纷。原告汪伟、万新夫妇与被告梁丽云协商并由原告万新与被告梁丽云签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，其形式内容不违反法律规定及公序良俗，依法成立生效。之后，经被告梁丽云、被告朱敏与原告汪伟、万新夫妇协商，由被告梁丽云将房屋“转租”并交接被告朱敏居住，被告朱敏按原告汪伟要求在原《租房合同》上签字确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，转租系承租人与次承租人之间形成租赁合同关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系继续有效，而出租人与次承租人之间未形成直接法律关系。基于三方协商的具体情形，2015年4月9日，原告汪伟、万新夫妇与被告梁丽云就其搬出该房达成一致意见，即合意解除了双方当事人签订的《租赁合同》；被告朱敏按原告汪伟要求在原《租房合同》上的签字，即原告汪伟、万新夫妇与被告朱敏达成了新的房屋租赁协议，该协议内容系双方真实意思表示，不违反法律规定及公序良俗，双方当事人之间直接形成了合法有效的房屋租赁合同关系。比照上述法律规定，本院确认原告汪伟、万新夫妇与被告梁丽云、被告朱敏分别先后形成了两个独立的房屋租赁合同关系，被告朱敏的合同地位非为转租原因形成的次承租人，而系原告汪伟、万新夫妇的合同相对方。
原告汪伟、万新夫妇以被告梁丽云、被告程立国、被告朱敏系承租人且未尽房屋妥善保管义务为由要求各被告共同赔偿房屋焚毁所致财产损失177687元及租金损失21200元。被告梁丽云以其未对房屋实施破坏行为为由进行抗辩；被告程立国以其非共同承租人为由进行抗辩；被告朱敏以尚未办理房屋交接手续为由进行抗辩。对此，应根据《中华人民共和国合同法》第十三条的规定予以评判，即合同由当事人采取要约、承诺的方式订立。虽然被告程立国基于与被告梁丽云的恋爱关系入住涉诉房屋，但《租房合同》订立时，被告程立国不在现场参与协商，原告汪伟、万新夫妇亦不知晓被告程立国其人，被告程立国在缔约过程中既非要约主体、亦非承诺主体，同时，相关当事人亦未提供有效证据证明被告梁丽云有经被告程立国委托授权订立《租房合同》的事实，故本院确认被告程立国不是《租房合同》的承租人，而是承租人被告梁丽云的同住人，因此对被告程立国关于其非共同承租人的抗辩意见，本院予以采纳。如上论理，2015年4月9日，被告梁丽云与原告汪伟、万新夫妇合意解除了租赁合同，同时，被告朱敏与原告汪伟、万新夫妇达成了新的租赁合同，三方同意由被告梁丽云将房屋直接交接被告朱敏使用。旧的租赁合同解除之后，前承租人有向出租人返还租赁物的合同义务；新的租赁合同生效之后，出租人有向后承租人交付租赁物的合同义务。若被告梁丽云与被告朱敏完成涉诉房屋的交接行为，则同时履行了被告梁丽云返还租赁物于出租人且出租人交付租赁物于新的承租人即被告朱敏的义务。考虑协商“转租”当日被告梁丽云与被告朱敏未具体商谈房屋的交接时间等细节，并且2015年4月10日夜被告程立国持有涉诉房屋大门钥匙，对该房有一定的支配力，被告梁丽云带领被告朱敏入住该房后两人之间形成的关于被告程立国再居住一晚后于次日搬走的合意，在性质上属对房屋后续交接进程的约定。故至次日凌晨被告程立国纵火烧毁房屋时，被告程立国既作为前承租人被告梁丽云的同住人同时又作为后承租人被告朱敏的同住人居住于该房屋内。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。在房屋租赁合同关系中，因承租人直接占有并支配租赁物，非但于租赁物的使用收益中对租赁物应尽妥善保管义务，而且在租赁合同解除后返还租赁物于出租人的节点亦应尽妥善保管义务，若在此节点因保管不善致租赁物毁损、灭失，亦应当承担损害赔偿责任；同时，承租人对租赁物履行妥善保管义务的范围非限于其本人的具体防范行为或措施，而且应当包含对其同住人使用租赁物行为的合理必要的引导、约束及监督，若因同住人的事由致租赁物毁损、灭失，承租人亦应承担损害赔偿责任。如上论理，2015年4月10日夜，被告梁丽云于返还涉诉房屋于原告汪伟、万新夫妇的节点，当夜其本人虽未居住在该房内，但因其同住人被告程立国的事由致涉诉房屋毁损，被告梁丽云应承担损害赔偿责任，故对被告梁丽云关于其未对房屋实施破坏行为而不应承担赔偿责任的抗辩意见，本院不予采纳。2015年4月10日夜，被告朱敏作为新的承租人入住该房，也应按照上述法律规定对涉诉房屋尽妥善保管的义务，因经其应允留宿的同住人被告程立国的事由致涉诉房屋毁损，被告朱敏也应承担损害赔偿责任，故对被告朱敏关于未办理房屋交接手续而不应承担赔偿责任的抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告汪伟、万新夫妇要求被告梁丽云、被告朱敏共同承担损害赔偿责任的主张，有理合法，本院予以支持；其要求被告程立国承担损害赔偿责任的主张，因无合同依据，本院不予支持。由于双方当事人对民太安保险公估股份有限公司湖北分公司司法鉴定所作出的房屋焚毁所致财产损失为168794.66元的鉴定结论均无异议，本院确认该损失为168794.66元。原告汪伟、万新夫妇要求责任人按照合同约定的每月2650元标准赔偿租金损失，该请求隐含了解除与被告朱敏之间订立的房屋租赁合同的意思表示，该解除合同的意思表示符合法律规定且涉诉房屋因毁损致该合同履行不能；同时，由于原告汪伟、万新夫妇不能通过其他途径对房屋进行使用收益，其要求责任人按照合同约定的每月2650元标准赔偿租金损失的主张，有理合法，本院予以支持。考虑房屋于2015年4月11日被焚毁，其财产损失状况的鉴定报告于2015年11月2日作出，本院酌定其租金损失按7个月计算，核定其租金损失为18550元。据此，按照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条之规定，判决如下：
一、由被告梁丽云、被告朱敏于本判决生效之日起五日内共同赔偿原告汪伟、原告万新因房屋焚毁所致财产损失168794.66元。
二、由被告梁丽云、被告朱敏于本判决生效之日起五日内共同赔偿原告汪伟、原告万新因房屋焚毁所致租金损失18550元。
三、驳回原告汪伟、原告万新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费4064元，减半收取为2032元，由被告梁丽云、被告朱敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 宋任忠
二〇一五年十二月十五日
书记员 刘 坚