成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初5149号原告：刘小晖，女，汉族，1977年12月14日出生，住新疆克拉玛依市克拉玛依区永升花苑**幢**号。委托代理人陈军，四川达治律师事务所律师，一般授权代理人。委托代理人罗煜，四川达治律师事务所律师，一般授权代理人。被告：干勇，男，汉族，1982年3月6日出生，住成都市武侯区广福桥北街*号*栋*单元*楼*号。原告刘小晖诉被告干勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员陈岚独任审判，于2016年5月24日、2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告刘小晖委托代�人陈军、被告干勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘小晖诉称，2011年8月25日，原告刘小晖委托徐兴国代为办理成都写字楼出租事宜，该房屋位于高新区天泰路145号1栋4层102号，房屋所有权证书登记人为刘小晖，建筑面积为390.33平方米，房屋所有权证书编号为成房权证监字第22789**号，用途办公。徐兴国据此委托，与被告干勇签订《房屋租赁合同》。租赁期共120个月，自2011年10月1日至2021年9月30日。约定的租金为每平方米55元，以房屋的建筑面积计算，并且租金每年以6%递增，且约定周边房屋增幅超过10%，甲方有权调整，租金支付方式为按季度支付，时间为每个季度的首月10日前（包括10日），逾期支付需缴纳当季度租金的0.5%/日作为违约金，租赁期间的其他费用如水、电、气等均由承租人承担，并约定了房屋转让转�以及合同解除等事项，其中合同第九条约定拖欠房租3个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋。乙方应按照合同总租金5%向甲方支付违约金。合同签订后，自2011年10月至2015年3月合同履行情况较好，但自从2015年4月开始，被告开始拖欠租金。至2016年3月底，被告总欠原告租金290031.70元。若欠租行为一直持续，原告损失将会进一步扩大。故原告为维护自己的合法权益诉至法院请求判令：一、解除原告与被告的房屋租赁合同关系；二、被告支付所欠房租至实际搬离房屋时为止（截止到2016年3月31日，拖欠租金共计290031.70元），并据拖欠金额按0.5%每天计算支付违约金至房租结清时为止（截止到2016年3月31日违约金为304593.51元）；三、被告干勇腾退房屋；四、本案诉讼费用由被告承担。被告干勇辩称，愿�继续履行合同；在签订合同时不知道徐兴国与刘小晖的关系，后来才知实际出租人系刘小晖；签订租赁合同后并非本人在使用，该房屋是由锦达非融资性担保公司在使用并支付租金，现在公司生意不好，导致无法支付租金；对截止2016年3月31日欠租金290031.7元的事实予以认可；认为原告请求违约金过高，要求法院调整。经审理查明，成都露洋商贸有限公司为位于高新区天泰路145号1栋4层402号房屋的所有权人。2011年4月10日，原告刘小晖与成都露洋商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由刘小晖承租该房屋，租赁期限自2011年5月1日起至2031年4月30日止，刘小晖可以以自己名义转租该房屋，但不得约定新的承租人有权转租。2011年8月25日，原告刘小晖向徐兴国出具《房屋租赁授权委托书》，合同约定原告刘小�委托徐兴国办理刘小晖购买的成都市高新区天泰路145号1栋4层402号房屋租赁事宜，并可支付领取委托事项有关费用，委托期限自2011年8月25日至2011年10月25日。徐兴国据此委托，作为甲方与被告干勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同与本案有关的约定如下：“第一条房屋概况1、房屋地址：高新区天泰路145号1栋4层102号（经庭审核实系笔误，应为402号）；房屋所有权证书登记人：刘小晖；房屋建筑面积：390.33平方米，使用面积：296.33平方米；房屋所有权证书编号：成房权证监字第22789**号。第二条租赁期限用途1、该房屋租赁期共120个月，自2011年10月1日起至2021年9月30日止；……第三条租金及支付方式1、该房屋第一年每月租金为55元/平米，此价格为不含税价，计算基数以房屋的建筑面积为基数；房租经协商，以每年6%递增。2、房屋租金支付方式如下：按季度支付，支付期间为每季度的首月10日前（含10日）支付，逾期支付须交纳当季度房租金额0.5%/日滞纳金。……第六条合同的变更、解除与终止3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成严重损失。……第九条乙方违约责任处理规定2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额0.5%支付甲方滞纳金。”自2011年10月至2015年3月，《房屋租赁合同》履行情况良好，房屋租金均按约支付到原告刘小晖账户。自2015年4月起，被告干勇开始拖欠租金，截止2016年3月31日，被告共欠原告租金290031.7元。2016年4月2日，原告刘小晖出具《解除合同通知书》并交付租赁场地办公人员，但未实际送达被告干勇。被告干勇尚未向原告刘小晖腾退案涉房屋。另查明，原告刘小晖与案外人徐兴国系夫妻关系。在合同履行过程中，被告干勇已经知晓刘小晖与徐兴国的夫妻关系，且案涉房屋的实际出租人为刘小晖。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁授权委托书》、《企业信息查询通知单》、房屋产权证、《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、EMS邮寄单、银行流水及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告刘小晖将其从成都露洋商贸有限公司处�赁的房屋转租给被告干勇，并委托徐兴国与被告干勇签订《房屋租赁合同》。上述协议是原告刘小晖与被告干勇的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照协议履行自己的义务。现对双方当事人的争议作如下评述。一、关于房屋租赁合同当事人的问题。本案《房屋租赁合同》系徐兴国与干勇签订，原告刘小晖主张徐兴国系受其委托签订房屋租赁合同；被告干勇虽抗辩在合同签订时不清楚徐兴国与刘小晖的关系，但在双方签订的《房屋租赁合同》中明确载明房屋所有权人系刘小晖，且在合同履行过程中，干勇已经明确知晓实际出租人是刘小晖，并向刘小晖账户支付租金，故干勇已实际选择了刘小晖作为相对人，合同直接约束刘小晖与干勇。针对本案《房屋租赁合同》承租人问题，《房屋租赁合同》系干勇本人签订，干勇在履行合同过程中如何使用房屋，交由何人使用并未产生变更合同主体的结果，也不能免除干勇支付租金的义务，案涉房屋的承租人仍是干勇。故本案房屋租赁合同当事人双方系原告刘小晖与被告干勇。二、关于合同解除的问题。原、被告在履行合同过程中，被告干勇自2015年4月起未按约支付原告刘小晖房屋租金，已经符合《房屋租赁合同》第六条约定的解除条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”于此，原告享有合同约定的解除权。故对于原告诉请解除原、被告双方房屋租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。三、关于欠付租金的支付问题�合同解除后，被告干勇应当支付原告刘小晖已欠付的租金及至实际腾退房屋之日止的租金或房屋占用费。双方共同确认，截止2016年3月31日，被告干勇尚欠原告刘小晖租金290031.7元，2016年4月1日起至合同解除之日止的租金仍应按双方合同约定的每月27103.04元计算。由于被告干勇未向原告刘小晖腾退租赁房屋，导致原告刘小晖未另行出租租赁房屋，应当支付房屋占用费，该占用费从合同解除之日至实际腾退房屋之日至仍应参照合同约定的租金标准支付。故被告干勇应支付原告刘小晖截止2016年3月31日的欠付租金290031.7元，并支付从2016年4月1日至实际腾退房屋之日止按照每月27103.04元计算的租金或房屋占用费。四、关于违约责任的承担问题。合同解除后，原、被告之间租赁合同对于违约责任的约定条款属于清算条款，仍然可以适用。按照《房�租赁合同》约定，“在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.5%支付甲方滞纳金”。诉讼中，被告干勇要求法院调低违约金，本院结合被告干勇的过错程度，原告刘小晖的损失情况，酌情确定被告干勇就未缴纳租金部分按0.05%每天的标准向原告支付违约金。故被告干勇应支付原告刘小晖截止2016年3月31日的违约金30459.35元及自2016年4月1日起以实际拖欠租金金额为基数按0.05%每天的标准计算至实际付清之日止的违约金。五、关于被告是否应当腾退租赁房屋的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原、被告双方租赁合同解除后，被告应当腾退案涉房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、原告刘小晖与被告干勇签订或履行的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告干勇于本判决生效之日起十日内支付原告刘小晖截止2016年3月31日欠付的租金290031.7元，并按每月27103.04元的标准支付自2016年4月1日起至实际腾退房屋之日止的租金或房屋占用费；四、被告干勇于本判决生效之日起十日内支付原告刘小晖截止2016年3月31日的逾期付款违约金30459.35元及自2016年4月1日起以实际拖欠租金金额为基数按0.05%每天的标准计算至实际付清之日止的逾期付款违约金。五、被告干勇于本判决生效之日起十日内腾退位于成都高新区天泰路145号1栋4层402号房屋；六、驳回原告刘小晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4873元，由原告刘小晖负担2437元，被告干勇负担2436元。（该款原告刘小晖已预交，被告干勇于本判决生效后十日内，在向原告刘小晖支付上述费用时一并支付2436元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 岚二〇一六年六月二十三日书 记 员 陈悦静速录书记员吴月琴