四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川14民终422号
上诉人（原审被告）:李尚林（曾用名李少林），男，1971年11月28日出生，汉族，住眉山市东坡区。
委托诉讼代理人：张俊安，男，1942年6月10日出生，汉族，住眉山市东坡区。
上诉人（原审被告）:马容华，女，1972年5月10日出生，汉族，住眉山市东坡区。
委托诉讼代理人：张俊安，男，1942年6月10日出生，汉族，住眉山市东坡区。
上诉人（原审被告）:李超，男，1994年10月7日出生，汉族，住眉山市东坡区。
委托诉讼代理人：张俊安，男，1942年6月10日出生，汉族，住眉山市东坡区。
被上诉人（原审原告）：王云芬，女，1975年4月26日出生，汉族，住眉山市东坡区修文镇。
委托诉讼代理人：朱利，四川齐协律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谷海洋，四川齐协律师事务所律师。
原审第三人:周德红（曾用名周宏），男，1967年8月5日出生，汉族，住眉山市东坡区富牛镇。
委托诉讼代理人：ＸＸ，女，1977年3月15日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区复盛乡。
上诉人李尚林、马容华、李超与被上诉人王云芬及原审第三人周德红房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初255号民事判决，向本院提�上诉。本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李尚林、马容华、李超上诉请求：撤销原判，驳回王云芬的一审诉讼请求。事实与理由：王云芬购买房屋系与周德红签订的合同，故王云芬应向周德红主张。案涉房屋系农安房，依法应当登记在李尚林、马容华、李超名下，周德红在未取得案涉房屋产权的情况下将房屋卖给王云芬，违反法律强制性规定，应属无效。且周德红尚欠安置户50余万元，此款未支付完毕前，周德红无权转让案涉房屋。
王云芬答辩称：原审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
周德红对一审判决无异议。
王云芬向一审法院起诉请求：1.确认位于东坡区金鑫东街二段63号附1号1栋2单元4楼1号房屋(档案保管号为:档0187587)归王云芬所有;2.李尚林、马容华、李超协助王云芬将上述房屋产权证和国有土地使用证过户至王云芬名下。
一审法院查明：李尚林与马容华系夫妻关系，李尚林与李超系父子关系，李尚林与李少林系同一人，周德红与周宏系同一人。2005年12月，东坡区明星村一组张俊安、李少林等安置户（甲方）与三建司（乙方）签订了《眉山市东坡区明星村一组(张俊安)安置楼合同书》，张俊安系安置户代表，周宏以三建司委托代理人的身份在该合同上签名。合同主要约定：承包造价为435元/平方米，返空间费为140元/平方米计算。该合同附件1份载明：1.住房分配甲方分一个单元的2-5楼，乙方分一个单元加甲方余下的六楼的二套房。合同签订后，第三人周宏作为该工程的实际权利义务人，组织人员进场施工。2006�11月，该安置楼竣工验收合格，安置户陆续搬进新房居住。2006年11月17日，周宏与王云芬签订《农安房预销售合同》，将其应分得的一套住房，即2单元4楼左号房，以142800元价格出售给王云芬，并约定由周宏办理房屋的产权证书。原告按约支付了购房款，搬进新房居住，并办理了水、电、天然气户头。2010年元月7日王云芬将该房出租给张俊安居住一年；2016年5月18日王云芬父亲王四安将该房出租给祝进民居住。明星一组金鑫东街二段张俊安1﹟安置楼安置表分户表载明：李尚林、马容华、李超分得一单元1-2-1号房及二单元2-4-1号房（卖空间、王云芬）。2014年10月8日，案涉房屋【东坡区金鑫东街二段63号（号）1号（附号）1栋2单元4楼1号，产权证号：监证0232715,保管号:档0187587)】产权证初始登记至被告李尚林名下，共有人为马容华、李超。现李尚林、马容华、李超及第三人�法可以办理案涉房屋产权过户手续，但李尚林、马容华、李超作为安置户在取得房屋产权初始登记后一直不配合王云芬办理过户手续。原审庭审中，对办理过户的税费问题，王云芬表示由其承担，并自愿承担本案诉讼费；第三人周德红表示，已收到王云芬购房款142800元。
一审法院认为，张俊安、李少林等安置户（甲方）与三建司（乙方）签订的《眉山市东坡区明星村一组(张俊安)安置楼合同书》及合同附件，约定甲方分一个单元的2-5楼，乙方分一个单元加甲方余下的六楼的二套房。系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第三人周宏作为该工程的实际权利义务人，其将与李尚林、马容华、李超自愿合意所分得的安置房2单元4楼左号房出售给王云芬，并约定由第三人办理房屋的产权证书，明星一组金鑫东街二段张俊安1﹟安置楼安置表分户表明确将李尚林、马容华、李超分得的二单元2-4-1号房标注为“卖空间、王云芬”。双方签订的《农安房预销售合同》，系当事人真实意思表示，周宏转让房屋的行为属有权转让，该合同成立并生效，王云芬因此取得该房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定。结合本案查明事实，虽然案涉房屋产权初始登记在李尚林、马容华、李超名下，但王云�通过与第三人之间的买卖合同取得案涉房屋所有权，并实际占有该房。李尚林、马容华、李超作为安置户有协助将案涉房屋产权证过户至王云芬名下的附随义务。依法应当为王云芬办理案涉房屋产权过户手续。对办理过户的税费，王云芬表示由其承担，并自愿承担本案诉讼费，不违背法律规定，本院准许。判决：一、位于东坡区金鑫东街二段63号（号）1号（附号）1栋2单元4楼1号房屋（产权证号：监证0232715,保管号:档0187587)归王云芬所有;二、李尚林、马容华、李超在本判决生效之日起三日内协助王云芬将上述房屋的产权证和国有土地使用证过户至王云芬名下。办理过户的税费由王云芬负担。一审案件受理费1578元，由王云芬负担。
本院二审期间，双方均未提交新证据。
本院二审另查明，本院已生效的（2017）川14民终361号民事判决认定：2014年3月4日张俊安作出承诺“明星一组安置楼1号楼，因长期没给安置户办产权证，经各方领导和安置户百姓协商，达成以下解决办证办法，现在办证一事由张俊安负责，三建司周宏提供现在所有资料，测绘费和办证的工本费由周宏负责，以后办证的一切责任和资金给（跟）三建司周宏无关，周宏的十一套住房，无条件办至周宏指定人的名下”。
再查明，在其它诉讼案件中，三建司对于修建的安置房剩余空间由安置户直接出卖给周德红以及由周德红对外售房的行为作出了书面认可；本案上诉人诉称的“返空费”问题已经其它诉讼作了处理。
本院二审查明的其余事实与一审法院审理查明的基本事实一致，本院对一审查明的基本事实予以确认。
本院认为，本案中双方争议的焦�为：一、周德红与王云芬之间的《农安房预销售合同》的效力；二、李尚林、马容华、李超是否有义务协助王云芬办理房屋产权和国有土地使用权过户手续。
关于第一个焦点，本院认为，周德红与王云芬签订的《农安房预销售合同》系双方当事人的真实意思表示，虽然双方交易的房屋为农安房，周德红在签订合同时也尚未取得房屋所有权，但对于农安房的买卖，法律并无禁止性规定，并且实践中只要补交土地出让金后房管及土地管理部门对于农安房的转让均予以过户登记，故李尚林、马容华、李超关于交易的房屋为农安房故合同无效的理由不成立；对于李尚林、马容华、李超主张周德宏在签订合同时未取得所有权的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物�有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，周德红在与王云芬签订合同时未取得房屋所有权并不影响双方之间的合同效力。而本案双方争议房屋实际上也是由王云芬占有使用至今。故王云芬与周德红签订的《农安房预销售合同》合法有效，王云芬可据此主张合同权利。
关于第二个焦点，因张俊安、李尚林、马容华、李超等安置户与周德红签订的《眉山市东坡区明星一组（张俊安）安置楼合同书》明确了案涉房屋由周德红分得，周德红按约履行了《眉山市东坡区明星一组（张俊安）安置楼合同书》约定的义务，即有权依据该合同享有权利；同时，张俊安还作为安置户代表在2014年3月4日向周德红作出承诺，周德红的十一套住房由张俊安无条件办到周德红指定人的名下,故张俊安作出的上述承诺应视为代表李尚林、马容华、李超作出的意思表示。本案诉讼中，周德红也明确表示案涉房屋系王云芬购买，李尚林、马容华、李超应为王云芬办理房屋及土地过户。故李尚林、马容华、李超关于与王云芬没有法律关系，没有义务协助其办理房屋所有权及土地使用权过户手续的上诉理由不成立。
综上，李尚林、马容华、李超上诉请求不成立，本院不予支持。原审认定基本事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，判决处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3156元，由上诉人李尚林、马容华、李超负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘平然
审判员 李 迪
审判员 余 鹏
二〇一七年五月三十一日
书记员 宋鸿杰