广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2308号
上诉人（原审被告）：林义佳，男，汉族，住所地：深圳市宝安区。
委托代理人：余迅辉，广东丰鹏律师事务所律师。
委托代理人：施小珺，广东丰鹏律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市坑梓沙田股份合作公司。住所地：深圳市坪山新区。
法定代表人：赖雄辉。
委托代理人：刘剑仁，广东君一律师事务所律师。
委托代理人：王小平，广东君一律师事务所实习律师。
原审第三人：温国强，男，汉族，住所地：深圳市龙岗区。
原审第三人：陈秋兰，女，汉族，住所地：福建省平和县。
原审第三人：卓建舵，男，汉族，住所地：广东省陆丰市。
原审第三人：杨伟农，男，汉族，住所地：广东省揭阳市榕城区。
原审第三人：杨定真，男，汉族，住所地：广东省揭阳市榕城区。
原审第三人：朱丽娟，女，汉族，住所地：广东省紫金县。
上诉人林义佳因与被上诉人深圳市坑梓沙田股份合作公司（以下简称沙田公司）及原审第三人温国强、陈秋兰、卓建舵、杨伟农、杨定真、朱丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原审第三人温国强、陈秋兰、卓建舵、杨伟农、杨定真、朱丽娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年10月6日，沙田公司与林义佳签订《房屋租赁合同》，约定将沙田公司座落于深圳市龙岗区坑梓街道沙田社区沙田南路xx号房屋出租给林义佳经营，面积约4576平方米，租赁期限为三十年，自2008年3月1日至2038年2月28日止，出租房屋单位的租金按建筑面积计算，从2008年3月1日至2013年2月28日，按每平米每月7元计算；从2013年3月1日至2023年2月28日，按每平米每月10元计算。；林义佳每月10号交付租金。2008年2月28日，沙田公司、林义佳签订一份《房屋租赁补充合同》，约定沙田公司同意将位于坑梓街道沙田社区深汕路xx号厂房出租给林义佳做商业性质用途，建筑面积1100平方米，租期为三十年，即从2008年3月1日至2038年2月28日止，该部分增加的房屋租金价格按2007年10月6日签订的房屋租赁合同计算。
2008年3月起，沙田公司因林义佳拖欠租金起诉至原审法院，原审法院经审理认定林义佳拖欠沙田公司2008年至2010年12月房屋占有使用费1213400.56元，扣减林义佳已缴纳的押金和偿还的费用，林义佳还拖欠沙田公司占有使用费1004740.5元，故原审法院依法作出（2011）深龙法民三初字第644号民事判决书，判决：一、确认沙田公司与林义佳签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》无效；2、林义佳于该判决书生效之日起十日内支付沙田公司房屋占有使用费1004740.56元；3、驳回沙田公司的其他诉讼请求。经查，该判决已生效，判决生效后林义佳未返还涉案房屋予沙田公司。
原审法院另查，2008年9月1日，林义佳以深圳市森佳实业发展有限公司（以下简称“森佳公司”）的名义与第三人杨定真签订《租用坑梓沙田街市店档合同书》，约定将坑梓沙田南路2号店22铺租赁给第三人杨定真，租期为三年，自2008年9月1日至2011年8月30日，第1至2年的租金为每月850元，第3年的租金为每月1000元，该合同有森佳公司盖章确认。2009年1月1日，案外人林某以森佳公司的名义与第三人杨伟农签订《租用坑梓沙田街市店档合同书》，约定第三人承租坑梓沙田南路2号店8-9铺，租期五年，从2009年1月1日起至2013年12月31日，第1至3年的租金为每月1000元，第4至5年的租金为每月1200元，该合同盖有“深圳市龙岗区坑梓沙田街市”的公章。2009年9月1日，林义佳以森佳公司的名义与第三人朱丽娟签订《租用坑梓沙田街市店档合同书》，约定将坑梓沙田南路2号店x0、x3、x4号铺租赁给第三人朱丽娟，租期五年，自2009年9月1日至2014年8月31日，第1至3年的租金每月900元，第4至5年的租金为每月1000元，该合同盖有“深圳市龙岗区坑梓沙田街市”的公章。2010年5月1日，林义佳以森佳公司的名义与第三人卓建舵签订《租用坑梓沙田街市店档合同书》，约定第三人卓建舵承租坑梓沙田南路xx号店副楼xx号铺，租期五年，自2010年5月1日至2015年4月30日，第1至4年每月租金1200元，第5年每月租金1300元，该合同盖有“深圳市龙岗区坑梓沙田街市”的公章。2010年7月8日，案外人林某以森佳公司的名义与第三人温国强签订《租赁合同书》，约定将坑梓街道沙田社区深汕路xx号沙田市场共三层半楼房，将第二层约1000平方米，一楼五间铺位约250平方米租赁给第三人温国强，租赁期限为六年，自2010年10月1日至2016年10月30日，租金每月11300元，该合同盖有“深圳市龙岗区坑梓沙田街市”的公章。2013年1月1日，案外人林国尧以森佳公司的名义与第三人陈秋兰签订《租用坑梓街道沙田南路x号店铺合同书》，约定由第三人陈秋兰承租坑梓沙田南路x号店xx号铺，租期四年，即2013年1月1日至2016年12月31日，每月租金为2500元整，该合同盖有“深圳市龙岗区坑梓沙田街市”的公章。经查，现上述第三人仍继续占有使用租赁房屋，其中，第三人朱丽娟自称其为管理人员，所以虽签订了租赁合同，但直至2013年12月止未向林义佳交付租金；第三人温国强、杨伟农、卓建舵、杨定真、陈秋兰自签订合同之日起直至2013年12月止一直履行交付租金的义务，除杨定真称其按每月700元交付租金外，其余各第三人均称系依据合同约定交付租金，租金由森佳公司的代理人林某收取，再转交给沙田公司。本案审理过程中，经沙田公司申请，原审法院依法对各第三人向林义佳支付的租金进行财产保全，指定各第三人将到期租金缴纳至原审法院指定的财产保全账户，经查，各第三人均依据合同约定租金标准向原审法院指定财产保全账户缴纳了2014年1月的租金。
原审法院再查，森佳公司法定代表人许某，林义佳为该公司监事，林义佳承租涉案房屋后开办深圳市龙岗区坑梓沙田街市，并委托案外人林某与各第三人签订合同、收取房屋租金，并对涉案房屋进行日常管理。除上述转租予第三人的铺位外，涉案租赁房屋其余部分为空置状态。
沙田公司的一审诉讼请求：1、林义佳及原审第三人温国强、陈秋兰、卓建舵、杨伟农、杨定真、朱丽娟立即迁出并交还其占有的沙田公司两处物业，即位于沙田社区沙田南路x号建筑面积约4576平方米房屋和位于沙田社区深汕路xx号建筑面积约1100平方米厂房，交还物业时应保证其使用的水电费缴清；2、林义佳向沙田公司支付非法占有沙田公司物业的占有使用费1539725.54元（2010年9月起至2013年10月止；从2013年11月起至实际交付日止按合同约定的计租标准另计）；3、确认自判决确定林义佳交还物业之日起，第三人无需再向林义佳支付占有使用费，自判决确定林义佳交还物业之日至第三人实际交还物业之日期间的占有使用费，由第三人按照其转租合同约定的标准直接向沙田公司支付；4、诉讼费用由林义佳承担。
原审法院认为：沙田公司、林义佳签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》无效，沙田公司、林义佳因上述合同取得的房产应予返还，本案中，（2011）深龙法民三初字第644号民事判决书生效后，林义佳未返还涉案房产，而将房屋继续转租予第三人，房屋转租部分现由第三人占有使用，其中位于坑梓街道沙田社区深汕路xx号的厂房一楼五间铺位约250平方米及第二层约1000平方米由第三人温国强占有使用；位于原深圳市龙岗区坑梓街道沙田社区沙田南路x号的租赁房屋xx号铺由第三人陈秋兰占有使用；该房屋副楼1-4号铺由第三人卓建舵占有使用；xx号铺由第三人杨伟农占有使用；xx号铺由第三人杨定真占有使用；xx号铺由第三人朱丽娟占有使用，除上述转租房屋外，剩余的租赁房屋部分为空置，则沙田公司有权依据合同无效的处理原则主张返还房产，各第三人应当予以返还，林义佳作为合同相对人，沙田公司要求其承担返还责任有合同及法律依据，林义佳应当协助第三人将上述涉案房屋转租部分返还予沙田公司，并将除上述转租房屋以外的部分返还予沙田公司，故对沙田公司主张林义佳及各第三人返还涉案房产的请求，原审法院予以支持。（2011）深龙法民三初字第644号民事判决书已确定林义佳应支付的租金计付截止日期为2010年12月，则林义佳应当支付占有使用费的期间为2011年1月1日起至原审法院确定的返还房屋之日止，即按照合同约定每月每平方米7元的标准计付2011年1月1日起至2013年2月28日的占有使用费993300元［7元／月／平方米×（4576＋1100）平方米×25个月］；按照合同约定每月每平方米10元即每月56760元［10元／月／平方米×（4576＋1100）平方米］的标准，自2013年3月1日起计至原审法院确定返还之日止的占有使用费。本案审理过程中，沙田公司未能提交有效证据证明林义佳欠付水电费，沙田公司亦未能明确林义佳欠付水电费的金额，故原审法院对沙田公司的该项主张不予支持。关于沙田公司主张“确认自判决确定林义佳交还物业之日起，第三人无需再向林义佳支付占有使用费，自判决确定林义佳交还物业之日至第三人实际交还物业之日期间的占有使用费，由第三人按照其转租合同约定的标准直接向沙田公司支付”的请求，原审法院认为，沙田公司已主张林义佳及第三人返还涉案房屋，自确定房屋返还之后的占有使用费尚未实际发生，并不确定，沙田公司应待该部分损失实际发生后，另案主张，故原审法院对此不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、温国强、陈秋兰、卓建舵、杨伟农、杨定真及朱丽娟于判决生效之日起十日内向沙田公司返还租赁房屋（其中温国强返还位于坑梓街道沙田社区深汕路xx号的厂房一楼五间铺位约250平方米及第二层约1000平方米；陈秋兰返还位于原深圳市龙岗区坑梓街道沙田社区沙田南路x号的租赁房屋xx号铺；卓建舵返还位于原深圳市龙岗区坑梓街道沙田社区沙田南路x号的租赁房屋副楼xx号铺；杨伟农返还位于原深圳市龙岗区坑梓街道沙田社区沙田南路x号的租赁房屋xx号铺；杨定真返还位于原深圳市龙岗区坑梓街道沙田社区沙田南路2号的租赁房屋xx号铺；朱丽娟返还位于原深圳市龙岗区坑梓街道沙田社区沙田南路x号的租赁房屋xx号铺），林义佳对此承担协助义务，并于判决生效之日起十日内向沙田公司返还除上述转租部分以外的房屋；二、林义佳于判决生效之日起十日内向沙田公司支付2011年1月1日起至2013年2月28日止的占有使用费993300元；三、林义佳于判决生效之日起十日内向沙田公司支付2013年3月1日起至原审法院确定返还房屋之日止的占有使用费（按照每月56760元标准计付）；四、驳回沙田公司的其他诉讼请求。一审案件受理费18657.5元（沙田公司已预交），沙田公司负担1119.5元，林义佳负担17538元。
上诉人林义佳不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决书第一项、第二项；改判林义佳无需支付沙田公司自2011年1月1日起的涉案租赁物占有使用费，并判令由沙田公司承担本案一、二审诉讼费等费用。上诉理由：一、林义佳自（2011）深龙法民三初字第644号判决生效后已未对商铺实际占有及使用，原审判决认定事实有误。（一）（2011）深龙法民三初字第644号判决确认双方订立的《房屋租赁合同》及补充合同无效后，经过上诉、调解，双方据判决认定的事实已达成一致解决方案，即林义佳在第644号判决生效后，林义佳已依约撤离租赁物，同时执行第644号判决金额的60万元。再者，沙田公司亦就租赁合同的解除权利于诉讼期间一并提出，故林义佳与沙田公司之间的租赁合同关系自此已经实际解除，不应再行支付占有费。（二）关于沙田公司提交的第三人租赁合同，部分系林义佳在第644号判决生效前所签，部分并非林义佳所签订。而且根据第644号判决，林义佳与沙田公司之间的《房屋租赁合同》及补充合同无效，所以自该判决生效后，基于《房屋租赁合同》及补充合同与第三人签订的合同也就当然无效。因此这些无效的合同并不能证明林义佳存在占有事实。（三）由于第644号判决已认定《房屋租赁合同》及补充合同无效，因此沙田公司基于该合同而意欲证明林义佳实际占有各第三人合同约定以外的其他区域不应得到支持，而林义佳实际上也并未占有该区域租赁物。（四）退一步而言，闲置的涉案租赁物系因沙田公司没有办好消防设施导致租赁物无法出租，林义佳经催促后，沙田公司仍未履行该义务，以致于涉案租赁物长期处于闲置状态。因为沙田公司的过错导致林义佳本应得到的收益也严重受损，在此情况下，还要林义佳为沙田公司的过错承担责任既不合理、也显失公平。二、原审判决认定林义佳与深圳市龙岗区坑梓沙田街市及案外人关系的证据不足，认定事实有误。林义佳并未开办坑梓沙田街市，也未委托案外人收取房屋租金并进行日常管理。第644号判决生效后与陈秋兰另外签订的《租用坑梓街道沙田南路2号店铺合同书》，并非沙田公司所签，其专用章也并非沙田公司所有，无法证明林义佳在第644号判决生效后占有《租用坑梓街道沙田南路x号店铺合同书》所涉租赁物的事实。三、房屋占有使用费已部分超过诉讼时效，不应得到支持。林义佳在一审提出，一审未以认定，请求二审法院依法予以纠正。四、涉案租赁物没有经过规划、报批、报建，属于违章建筑，而沙田公司以租赁合同的形式标明可作商业用途，存在欺诈，是合同签订的主要过错方，应承担租赁物占有使用费的主要责任。原审法院认定第三人继续占有涉案租赁物，其余租赁物在空置状态下继续以无效合同标准判定林义佳承担包括空置部分的占有使用费，属认定错误，请求二审法院予以纠正。
被上诉人沙田公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：原审第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其自身诉讼权利，本院依法作出缺席判决。
本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案房屋租赁合同已经生效判决认定无效。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该规定，林义佳应当将租赁物返还给沙田公司，原审法院判决原审第三人温国强、陈秋兰、卓建舵、杨伟农、杨定真、朱丽娟返还各自承租的房屋，林义佳对上述房屋的返还承担协助义务，并无不当。原审第三人对该判决也未提起上诉，本院对该原审判决第一项予以维持。
原审第三人温国强、陈秋兰、卓建舵、杨伟农、杨定真、朱丽娟系向林义佳承租上述房屋，2013年12月前的租金已由林义佳收取，2014年1月之后的租金原审第三人已按原审法院的要求交至原审法院指定账户。按照林义佳与各次承租人之间的租赁合同，温国强2011年1月至2013年12月应付租金为406800元，陈秋兰2013年1月至2013年12月应付租金为3万元，卓建舵2011年1月至2013年12月应付租金为43200元，杨伟农2011年1月至2013年12月应付租金为40800元，杨定真2011年1月至2013年12月应付租金为36000元，朱丽娟2011年1月至2013年12月应付租金为34000元，以上租金合计590800元。林义佳应当将上述租金590800元返还给沙田公司。原审第三人如有欠付上述期间的租金，林义佳可另循法律途径解决。原审法院已要求原审第三人将2014年1月之后的租金支付至原审法院指定账户，原审第三人2014年1月至本判决确定的搬离之日期间的租金应由沙田公司直接收取。
除原审第三人租赁的房屋外，涉案租赁物其余部分均为空置状态。在原审法院2011年1月31日作出的生效判决已经认定涉案租赁合同无效的情况下，林义佳应当向沙田公司交还上述空置房屋，沙田公司也应及时收回上述房屋，避免房屋空置造成损失扩大。双方对房屋空置产生的损失均存在过错。本院根据双方的过错情况酌情认定由林义佳按每月3万元的标准承担2011年1月1日至2011年5月31日期间的房屋空置损失15万元，2011年6月1日之后的房屋空置损失由沙田公司自行承担。
综上，林义佳应当向沙田公司返还2011年1月至2013年12月期间的租金收益590800元及房屋空置损失15万元。2014年1月之后原审第三人应当支付的租金由沙田公司直接向原审第三人收取。
综上，林义佳的上诉部分有理，对有理的部分，依法应予支持。原审法院认定事实基本清楚，但对房屋空置损失的责任认定不当，导致裁判错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第（二）项，第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第933号民事判决第一项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第221号民事判决第四项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第933号民事判决第二项、第三项为：林义佳应于本判决生效之日起十日内向深圳市坑梓沙田股份合作公司返还2011年1月至2013年12月期间的租金收益590800元。
四、林义佳应于本判决生效之日起十日内向深圳市坑梓沙田股份合作公司赔偿2011年1月之后的房屋空置损失15万元。
五、驳回深圳市坑梓沙田股份合作公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费18657.5元（已由深圳市坑梓沙田股份合作公司预交），二审案件受理费13733元（已由林义佳预交），两项合计32390.5元，由深圳市坑梓沙田股份合作公司负担1万元，由林义佳负担22390.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月十日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。