云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0126民初622号原告苏笑林，男，1955年4月2日生，汉族，浙江省温州市人，住浙江省温州市，现住昆明市。委托代理人段涛、张婷，云南同邦律师事务所律师。特别授权代理。被告云南中资房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市石林彝族自治县。法定代表人陈世辉，董事长。委托代理人陈飞，云南中资房地产开发有限公司员工。特别授权代理。委托代理人沈军，云南华度律师事务所律师。特别授权代理。原告苏笑林诉被告云南中资房地产开发有限公司商品房购销合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法由审判员王燕适用简易程序进行审理。诉讼中，原、被告申请庭外和解，因双方未达成和解，本院于2016年7月25日公开开庭审理了本案。原告苏笑林及其委托代理人段涛，被告云南中资房地产开发有限公司的委托代理人沈军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏笑林诉称：原、被告于2015年4月14日就“中资·生态佳园”X幢X号、X号商品房分别签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买上述两套商品房；被告承诺于2015年3月31日前交房，如未按合同约定时间交房自交房时间届满次日起至实际交付之日止30天内，按每天10.00元向原告支付违约金，逾期30天后，按原告已付款的0.005%乘以逾期天数支付违约金。原告已于合同签订当天向被告付清购房款并支付了维修基金、物管费以及办理房屋所有权证所需费用。被告于签订合同当天交付房屋后没有为原告办理房屋所有权证，经多次催促后被告告知其将原告支付的办理房屋所有权证费用挪作他用，致使无法办理。诉请：一、由被告继续履行合同，于10日内协助原告办理“中资·生态佳园”X幢X号、X号商品房房屋所有权证；二、由被告承担逾期办理房屋所有权证的违约金，支付违约金9550.80元（参照合同对逾期交房违约金约定标准计算）；三、由被告承担本案的律师代理费10000.00元。诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为由被告支付从2015年4月1日起至2016年4月19日止的违约金10582.00元。被告云南中资房地产开发有限公司辩称：一、原告因与案外人江猛达成执行和解协议，由江猛抵6套房屋给原告，本案所涉房屋就是其中两套。二、原告要求被告支付违约金没有合同约定不应当支持，另外双方签订的《商品房购销合同》第十二条对产权登记进行约定，原告没有根据该约定履行合同义务，即填写办理房屋所有权证申请书、出具委托书给被告、向被告交付办理房屋所有权证的必要资料，因此被告没有协助办理房屋所有权证是因原告自身原因导致。被告愿意在原告提供相应材料并出具委托书后于180个工作日内继续协助原告办理。三、原告主张的律师费双方没有明确约定，被告也没有违约，不应当承担。综合诉辩意见，本案争议焦点：被告是否逾期办证并构成违约。庭审中，原告针对所诉事实及主张，举证如下：1、《商品房购销合同》2份，收据6份；证实原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告已按被告要求支付房屋相关税费、物管费、办证费。2、商品房质量保证书、商品房使用说明书各1份；证实双方已办理房屋交接手续。经质证，被告对原告提交的证据真实性、合法性及关联性均无异议，认为由于原告是以抵偿取得房屋，被告只向原告提供购房款收据。本院认为，被告对原告提交的证据无异议，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。庭审中，被告提交工程验收证1份；证实“中资·生态佳园”项目一期1幢至4幢房屋于2014年5月28日完成综合验收。经质证，原告对被告提交的证据无异议。本院认为，原告对被告提交的证据无异议，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。另外，原、被告共同自认于2015年4月14日办理房屋交接手续，但被告就所售房屋未完全缴纳应缴税款。本院确认如下法律事实：2015年4月14日，原、被告签订两份《商品房购销合同》约定原告分别以282112.00元购买被告开发的“中资·生态佳园”X幢X号、X号商品房，两套房屋建筑面积均为73.91平方米；购房款于2015年4月14日一次性支付；逾期交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，由被告按每天10.00元向原告支付违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.005%乘以逾期天数计算支付违约金，合同继续履行。双方同时约定在原告达到以下条件，即原告向被告交清全部房款和相关代收费用及维修基金、房屋交接手续办理完毕、原告填写办理房屋所有权证申请书并向被告出具委托书、原告向被告交付办理房屋所有权证的必要资料，由被告在180个工作日内协助原告将办理房屋所有权证的全部资料交产权登记机关。上述合同签订当天，原告付清两套房屋的购房款，支付X幢X号商品房契税、维修基金、印花税、产权证工本费、配套费、物管费合计27618.00元，支付X幢X号商品房契税、维修基金、印花税、产权证工本费、配套费、物管费合计24878.00元，原、被告于2015年4月14日办理房屋交接手续。“中资·生态佳园”项目一期1幢至4幢房屋于2014年5月28日完成综合验收，被告对上述房屋未完全缴税。现原告以被告将原告缴纳的办理房屋所有权证费用挪作他用致使无法为原告办理房屋所有权证为由，诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告是否逾期办证并构成违约问题。被告认为因原告未按双方之间对产权登记的约定填写办理房屋所有权证申请书、向被告出具委托书和交付办证相关必要材料，致使被告不能为原告办证，原告认为其已提交相关材料，已达到双方关于产权登记约定的条件。虽然原告没有提交证据证实其已提交相关材料，但鉴于原告向被告购买的房屋为现房，原告、被告于签订合同当天就办理房屋交接手续，原告并在支付购房款同时按被告要求支付了本应在办证时才支付的办证费和契税，应当认定原告于2015年4月14日时已达到双方约定的办证条件。而被告虽然已完成综合验收但没有按照相关规定就所售房屋完税，导致原告不能按约定办理房屋所有权证，其行为构成违约。关于办证及逾期办证违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，协助原告办理房屋所有权证是被告作为卖方的义务，现所售房屋已可以办理房屋所有权证，被告应当协助原告办理。对原告要求被告协助其办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。原、被告约定于符合相关条件时在180天内协助原告办证，因双方于2015年4月14日符合办理条件，被告未于2015年10月14日前协助原告办证已构成违约，被告应当承担相应违约责任。对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因原、被告未对逾期办证违约金进行约定，但原告参照逾期交房的违约金标准计算违约金符合法律规定，本院认为按双方约定的逾期交房违约金标准计算支付自2015年10月14日起至2016年4月19日期间的逾期办证利息4972.00元。对原告要求被告支付律师费10000.00元的诉讼请求，因原告未提交证据证实已实际发生律师费，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告云南中资房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告苏笑林办理“中资·生态佳园”X幢X号、X号商品房的房屋所有权证手续；二、由被告云南中资房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告苏笑林违约金4972.00元；三、驳回原告苏笑林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315.00元，减半收取157.50元，由被告云南中资房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 王 燕二〇一六年八月八日书记员 何映红