吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉03民终340号
上诉人（一审第三人）：吉林一正药业集团有限公司。
法定代表人：于光，总经理。
委托代理人：臧志军，吉林至均律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：四平市泰峰金属装潢有限公司。
法定代表人：胡玉芹，董事长。
委托代理人：杜伟，吉林英诚律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：张维峰，男，1955年3月20日出生，汉族，现住四平市铁西区。
委托代理人：杜伟，吉林英诚律师事务所律师。
一审被告：吉林省巨展建设集团有限公司。
法定代表人：乔兴生，董事长。
委托代理人：邱宇，吉林辅民律师事务所律师。
一审被告：乔兴生，男，1971年8月6日出生，汉族，吉林省巨展建设集团有限公司董事长，现住四平市铁西区。
上诉人吉林一正药业集团有限公司（以下简称一正公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服四平市铁东区人民法院（2015）东城民初字第143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉一正公司的委托代理人臧志军，被上诉人四平市泰峰金属装潢有限公司（以下简称泰峰公司）的委托代理人杜伟，被上诉人张维峰及其委托代理人杜伟，一审被告吉林省巨展建设集团有限公司（以下简称巨展公司）的委托代理人邱宇到庭参加诉讼。经本院依法传唤，一审被告乔兴生未到庭。本案现已审理终结。
泰峰公司、张维峰在一审法院诉称：2006年2月22日原告四平市泰峰金属装潢有限公司、张维峰与吉林省巨展建设集团有限公司（原四平市巨展建筑有限公司）、被告乔兴生签订《房屋土地购买协议》，整体购买了第一被告吉林省巨展建设集团有限公司在第二被告乔兴生董事长名下位于铁东区平东路84-60号土地3739.9平方米及地上物砖瓦房屋1491.43平方米，售价为人民币柒拾伍万元。按照买卖协议，二原告如期付清了全部款项。同年被告也履行了房屋及土地整体交付义务，二原告并已经收到房屋和土地进行了全部装修并使用，但该房屋、土地的产权过户登记至今尚未给予办理。协议第二条明确：“该协议中的房屋产权变更、土地使用证变更由原告办理，被告提供相关的产权手续及所用的各种证明材料文件，并负责原告共同完成产权更名。”对此，原告无数次找到被告协商尽快办理过户手续，而被告一直以第三人未能给他们办理，他们正在打官司等为理由未予以办理。因为产权过户是被告和第三人理应的责任和义务。对于被告不按照买卖协议履行过户责任义务给原告带来很多麻烦和不能进入公司资产记账登记，第三人在过户中有直接的关联。为了合法保护原告的权益，依法诉讼至法院，请求判令二被告立即为原告办理买卖房屋及土地的产权过户登记；请求判令第三人履行承担与被告之间在过户登记的费用。
巨展公司、乔兴生在一审法院辩称：原告陈述买卖过程属实，我们也有相关协议，是第三人原因导致不能履行义务。
一正公司在一审法院辩称：我方对涉诉土地没有使用权，无法为原告办理过户手续，应驳回原告诉讼请求。
一审法院查明：第三人一正公司所属的吉林省一正医疗科技发展有限公司于2002年2月25日依法竞拍取得原四平制药股份有限公司整体破产资产（不包括土地），有四平市中级人民法院的（2001）四经破字第7-8号民事裁定书、（2001）四经破字第7号民事裁定书、有拍卖成交后标的移交协议书等在卷为凭。2005年5月9日，第三人一正公司将竞拍取得的部分房屋及土地给被告抵偿工程款，双方签订了协议书，协议约定：第三人一正公司将坐落于四平市铁东区平东东路84-60号占地面积3739.3平方米，建筑面积1485.64平方米仓库一座，以50万元价格抵偿给被告乔兴生，办理土地、房屋产权转籍发生的费用由当事人一正公司负担。2006年2月22日，原告泰峰公司、张维峰与被告巨展公司（原四平市巨展建筑有限公司）、被告乔兴生签订《房屋土地购买协议》，整体购买了被告巨展公司在第二被告乔兴生名下的位于铁东区平东东路84-60号土地3739.9平方米及地上物砖瓦房屋1491.43平方米，售价为人民币柒拾伍万元，协议第二条明确：“该协议中的房屋产权变更、土地使用证变更由原告办理，被告提供相关的产权手续及所用的各种证明材料文件，并负责原告共同完成产权更名。”现原告实际占有使用该房屋10年之久，但未办理更名过户手续。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中第三人一正公司与被告乔兴生签订的抵偿工程款协议书以及原告与被告签订的《房屋土地购买协议》均是双方当事人真实的意思表示，符合法律规定，合法有效。对原告要求被告将房屋办理更名过户登记的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告将土地使用权办理更名过户登记的诉讼请求，虽然本案第三人一正公司称在竞拍过程中就未取得该土地的合法使用权，无法为其办理更名过户，但地随房走是符合法律规定的，故本院对原告的诉讼请求予以支持；对原告要求判令第三人一正公司承担与被告之间在过户登记产生的费用，因双方有协议约定，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条之规定，遂判决：一、被告吉林省巨展建设集团有限公司、乔兴生、第三人吉林一正药业集团有限公司于本判决生效后10日内协助原告四平市泰峰装潢有限公司、张维峰办理坐落于四平市铁东区平东东路84-60号土地面积3739.9平方米及地上物砖瓦房屋1491.43平方米的更名过户登记；二、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费18220元，原、被告各负担9110元。
上诉人一正公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。其主要理由为：一、上诉人不是本案适格的主体，涉诉房屋的竞买人是吉林省一正医疗科技发展有限公司；二、本案涉及的两份协议无效，上诉人无权处分案外人吉林省一正医疗科技发展有限公司的房屋，也无权处分海岸实业集团公司的土地；三、一审判决判令上诉人协助办理房屋土地更名过户登记适用法律错误。
被上诉人泰峰公司、张维峰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
巨展公司辩称：请求维持一审判决。
一审被告乔兴生未答辩。
本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：吉林省工商局企业信息显示，吉林省一正医疗科技发展有限公司为吉林一正药业集团有限公司控股的子公司。本案诉争的土地登记在海岸实业集团公司名下。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据庭审查明的事实，案外人吉林省一正医疗科技发展有限公司是吉林一正药业集团有限公司下属的子公司，一正集团公司对一正医疗科技公司行使出资权利，对外代表企业集团，故上诉人应为本案的适格诉讼主体，其所提出的无权处分案外人吉林省一正医疗科技发展有限公司房屋的上诉主张，因与事实不符，本院不予采纳。本案所涉及的两份协议，各方当事人意思表示真实，被上诉人实际占有该房屋已有十多年之久，故对该两份协议应认定为合法有效，上诉人及一审被告应当履行协助被上诉人办理案涉房屋的产权更名过户义务。上诉人主张两份协议无效，因无事实和法律依据，故无法予以采信。关于上诉人应否协助被上诉人办理案涉土地更名登记问题，经查，诉争土地登记在海岸实业集团公司名下，上诉人并非该土地的使用权人，一审判决判令上诉人协助被上诉人办理诉争土地更名过户属认定事实错误，依法应予纠正。上诉人一正公司的该项上诉请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持四平市铁东区人民法院（2015）东城民初字第143号民事判决第二项即“驳回二原告的其他诉讼请求”；
二、变更四平市铁东区人民法院（2015）东城民初字第143号民事判决第一项即“被告吉林省巨展建设集团有限公司、乔兴生、第三人吉林一正药业集团有限公司于本判决生效后10日内协助原告四平市泰峰装潢有限公司、张维峰办理坐落于四平市铁东区平东东路84-60号土地面积3739.9平方米及地上物砖瓦房屋1491.43平方米的更名过户登记”为“被告吉林省巨展建设集团有限公司、乔兴生、第三人吉林一正药业集团有限公司于本判决生效后10日内协助原告四平市泰峰装潢有限公司、张维峰办理吉房权四字第008595、第008596、第008597、第0085978、第008599号项下建筑面积1490.64平方米砖瓦房屋的更名过户登记”；
二审案件受理费18220元，由上诉人吉林一正药业集团有限公司负担9110元，被上诉人四平市泰峰金属装潢有限公司、张维峰负担9110元。
本判决为终审判决。
审判长 王玉敏
审判员 毕 莹
审判员 孙 鹏
二〇一六年六月二十一日
书记员 张 帅