四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川19民终308号
上诉人（原审被告）：江国钟，男，1955年11月23日出生，汉族，住四川省通江县。
上诉人（原审被告）：江国华（系上诉人江国钟之妻），女，1955年12月30日出生，汉族，住四川省通江县。
委托诉讼代理人：杨凯汝，四川省通江县涪阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：江源，男，1974年6月19日出生，汉族，住四川省通江县。
被上诉人（原审原告）：张小英（系被上诉人江源之妻），女，1987年3月2日出生，汉族，住四川省通江县。
委托诉讼代理人：江全正，女，1948年2月26日出生，汉族，住四川省通江县。
委托诉讼代理人：张亮，四川省通江县涪阳法律服务所法律工作者。
上诉人江国钟、江国华与被上诉人江源、张小英确认合同有效纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人江国钟、江国华上诉请求：1.确认上诉人与被上诉人所签订的《售房协议》无效；2.撤销一审法院判决，驳回原告的诉讼请求3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定《售房协议》有效违反法律规定。江源、张小英属城镇居民，且在照山坪村还有住房宅基地，虽房屋未居住，但集体并未收回其所使用的宅基地，违反《土地管理法》关于城镇居民不能在农村拥有宅基地以及一户农村居民只能拥有一处宅基地的规定。2.一审认定事实错误，被上诉人并未提出对房屋后面紧邻的土地的使用权的诉讼请求或者事实，也没有提供任何证据证实将该块土地搭配给了被上诉人，同时，在第二轮土地承包时，也并没有将“黄粱树田”、“河坝田”、“小岭子田”的承包经营权转让给被上诉人。
被上诉人江源、张小英辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
江源、张小英向一审法院请求：1.确认其与江国钟、江国华于2006年2月12日所签订的《售房协议》有效；2.判令江国钟、江国华返还土地；3.江国钟、江国华支付违约金7050元；4.本案诉讼费由江国钟、江国华承担。
一审法院认定事实：原告江源与原告张小英系夫妻。原告江源的原户籍地位于通江县新场乡照山坪村5组，上初中时转入通江县新场乡街道（干户）。原告张小英系新场乡照山坪村3组村民。被告江国钟与被告江国华系夫妻，二人系通江县新场乡照山坪村2组村民。2006年2月12日被告江国钟（甲方）与原告江源（乙方）签订了《售房协议》：“新场乡九村二社江国中（钟）将自己山梁上川逗结构、三排二间（二个口面）房屋、三眼猪圈及一眼牛圈售予五社江源，经ＸＸ良介绍，自愿协商，特订如下协议：江国钟为甲方，江源为乙方。1.甲方将上述房屋，猪牛圈售予江源，作价23500.00元，大写共贰万叁仟伍佰元整，房屋界畔以房产证为准，猪牛圈自界；2.甲方另搭配二个标准人口土地给乙方；3.付款方式现金，款清后房产证随即交付乙方；4.照明电户头、闭路电视户头在内，现款付清后，所有权属乙方所有，不再另行付款；5.以上协议，属双方自愿协商达成，乙方付清款后，将享受以上所有权；6.现金于2006年2月13日付清，协议生效，如任何一方违约，将付30%的违约金给对方。”协议签订后，原告江源、张小英按约定向被告江国钟、江国华支付了23500元，被告江国钟、江国华将房屋交付原告江源、张小英，同时将合同中载明的两个标准人口的土地“黄粱树田”“河坝田”以及所出让房屋后面紧邻的一块土地交与原告江源、张小英，原告江源、张小英接手土地后，耕种、管理至今。庭审中，原告张小英认可原告江源与被告江国钟签订售房协议时，自己知情；被告江国华也认可对被告江国钟与原告江源签订售房协议知情。同时，双方认可协议中约定“搭配”的土地是指“黄粱树田”“河坝田”以及出让房屋后面紧邻的一块土地，三块土地均系农业承包地。原被告双方认可其签订的协议，未向发包方、乡人民政府及县级以上土地管理部门办理合同备案登记。被告陈述在与原告江源签订协议之前，此三块土地一直由其承包经营，但未获颁土地承包经营权证。原告陈述其原居住地位于偏远山上，交通不便，为改善居住条件，遂经人介绍与被告签订了购房合同，购买了被告的房屋并受让了两个标准人口的土地。被告江国钟、江国华表示原告江源的户籍地位于新场乡街道，因此不具有购买农村房屋的资格，且协议中约定的“搭配”土地仅指让原告耕种、使用，并非向其转让。原告江源陈述其签订协议时，虽然户籍地位于通江县新场乡街道，但该户籍为干户，实际并无住所，且其与原告张小英婚后一直生活于通江县新场乡照山坪村。原告江源、张小英诉称被告江国钟、江国华自2016年8月秋收后，多次妨碍其生产，并占用了已转让的土地，但并无证据证实，被告对此也予以否认。一审审理过程中，被告江国钟、江国华辩称本案所争议土地，已于2016年确权于其二人名下，但并未提供证据证实。同时，经一审法院向通江县农业局核实，有关被告江国钟、江国华的农村土地承包合同缺失（同组其他社员有合同），更没有该户的土地承包经营权证。
一审法院认为，原告江源与被告江国钟于2006年2月12日签订的《售房协议》，约定被告江国钟将其位于通江县新场乡照山坪村2组的两个口面的房屋及猪牛圈售予原告江源，并搭配两个标准人口的土地给原告江源。协议上虽只有原告江源与被告江国钟作为双方当事人签字，但因原告张小英及被告江国华对该协议知情且未提出异议，故作为家庭共同成员，协议中约定的内容对原告张小英以及被告江国华均产生拘束力。故原告江源、张小英与被告江国钟、江国华均系协议双方当事人。虽然，签订协议时，原告江源已取得城镇户籍，但该户籍为干户，原告实际并未在城镇居住生活，同时因原告张小英的户籍及实际居住地均位于新场乡照山坪村，故作为购房一方的家庭共同成员，原告江源也因与原告张小英的夫妻身份关系而使得其合同主体变得适格。而我国农村集体经济组织的存在形式既可以指村集体经济组织，也可以指村民小组，甚至可能指乡集体经济组织。故原告江源、张小英享有从本村其他集体经济组织成员处购买房屋的主体资格。因此，原告江源、张小英与被告江国钟、江国华签订的售房协议中关于房屋的部分，其内容合法，应认定为有效。对于协议中约定的“搭配”两个标准人口土地的部分。虽然，双方未在协议中明确载明所“搭配”土地的具体名称、位置、面积及界畔，但在庭审中，双方一致认可协议所指的两个标准人口土地为“黄粱树田”“河坝田”以及所出让房屋后面紧邻的一块土地，本院对此予以确认。我国农村土地承包法关于土地承包经营权流转方式中并无“搭配”一说，但结合双方签订合同的背景与目的不难看出，合同中约定的“搭配”应解释为“转让”。我国农村土地承包法第三十四条规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”该法第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意……”虽然，被告江国钟、江国华向原告江源、张小英转让土地时，并未经发包方同意，但原告接手该土地后实际耕种已逾十年，应推定发包方是明知的，故实际上发包方对此早已认可；而且，该条所规定的“经发包方同意”实为一种程序上的规定，发包方并不因此享有否决权，故被告江国钟、江国华享有向本村其他集体经济组织成员转让土地承包经营权的主体资格，且被告转让土地承包经营权的行为可推定得到了发包方的认可，故双方关于“搭配”土地的协议内容不违反法律规定，应认定为有效。而原告方也按协议约定支付了价款23500元。因此，原告江源、张小英与被告江国钟、江国华于2006年2月12日签订的售房协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，已自双方签字之日成立，并自双方约定的款清之日2006年2月13日生效。由此，原告江源、张小英与被告江国钟、江国华之间形成了房屋买卖暨土地承包经营权转让合同法律关系。故原告请求确认合同有效的理由成立，予以支持。被告辩称“搭配”仅指让原告耕种，不是指转让，其辩称理由不能成立，不予采纳。协议签订后，原告按约定向被告交纳了房款23500元，被告向原告交付了房屋，原告已取得了所转让房屋的所有权；且原告已自协议生效之日取得了所转让土地的承包经营权，故双方之间的协议已履行完毕。在此期间，双方均不存在违约事实，因此，不存在违约金的支付问题。原告请求被告支付违约金的理由不能成立，不予支持。被告辩称所转让的土地已于2016年确权于其名下，但未提供证据证实，也与本案查明事实不符，对其辩称意见，不予采信。原告同时要求被告返还所转让的土地，但并无证据证实被告占用或侵害了土地，被告也予以否认，故对原告要求被告返还承包田地的请求，不予支持。据此判决：一、原告江源、张小英与被告江国钟、江国华于2006年2月12日签订的《售房协议》有效；二、驳回原告江源、张小英的其他诉讼请求。
本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人江源与被上诉人江国钟于2006年2月12日签订的《售房协议》是出自双方真实意思表示，内容合法有效。对于江国钟、江国华主张辩称江源为城镇户口，根据法律规定不能在农村拥有宅基地的问题，本院认为，经审理查明江源虽取得城镇户口，但该户口系特定时期的空挂户，其本人实际并未在城镇居住，且张小英的户口仍为农村户口，在农村可以拥有住房，故本院对上诉人的该意见不予采纳。对于江国钟、江国华辩称其与江源、张小英不属于同一集体经济组织的问题，本院认为，一审法院对该问题认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。对于江国钟、江国华辩称《土地管理法》规定一户农村居民只能有一处宅基地问题，本院认为，《土地管理法》是一部行政管理法，其调整的是管理与被管理的关系，目的在于加强对农村宅基地的管理，对于被上诉人是否有两处宅基地问题，应当属于土地管理部门的管理范围，且该规定属于管理性规定而非效力性规定，其不影响本案所审查的《售房协议》的效力，故本院对该意见不予采纳。对于江国钟、江国华辩称一审法院对《售房协议》中土地范围认定错误的问题。本院认为，本案审理的是江源与江国钟所签订的《售房协议》效力问题，《售房协议》所约定搭配的土地范围属于合同的具体履行问题，不属于本案的审理范畴，且搭配土地的范围也并不影响《售房协议》的效力，故本院对该意见不予采纳。
综上所述，上诉人江国钟、江国华的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费564元，由上诉人江国钟、江国华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓东
审 判 员 郭 毅
审 判 员 黎 明
二〇一七年五月三日
法官助理 苟绍阳
书 记 员 邓雨欣