浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终875号
上诉人（原审原告）：周东，1995年1月31日出生，汉族，住海宁市。
委托代理人：董勤，女，1969年12月31日出生，汉族，住海宁市，系周东之母。
上诉人（原审被告）：海宁卡森地产有限公司。住所地：海宁市斜桥镇卡森桥（原庆东桥北）。组织机构代码：76392113-1。
法定代表人：沈建红，该公司董事长。
委托代理人：严大勇、叶国栋，浙江潮乡律师事务所律师。
上诉人周东与上诉人海宁卡森地产有限公司（以下简称卡森公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2015）嘉盐民初字第1565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理认定，2013年3月16日，周东（××）与卡森公司（××）签订《浙江省商品房买卖合同》。合同第一条约定：出卖人以出让方式取得位于斜桥镇硖斜公路南5#地块、斜桥镇硖斜公路南侧4#地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名为卡森·王庭世家4#、5#排屋。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为海售许字（2012）第11号。第三条约定：买受人购买的商品房为斜桥镇王庭世家26幢02号，建筑层数地上3层，地下1层，该商品房位于第1、2、3层。第五条约定：房屋按套（单元）计算，该商品房总价款3465000元。第七条约定：买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款人民币1045000元，剩余房款人民币2420000元整通过商业银行按揭贷款的方式予以支付，并于《商品房买卖合同》签订日起7日内与出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。第九条约定：出卖人应当在2014年12月31日前将商品房交付买受人使用（如遇合同约定的特殊原因，双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期）。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任为：①逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十四条约定：双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四。出卖人交付使用的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。附件四约定外墙：石材或仿石漆。附件八第九点约定：《商品房买卖合同》签订前有关文件、楼书、模型及其他资料中就《商品房买卖合同》项下内容，与《商品房买卖合同》合及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》为准。合同签订后，周东支付了总房款3465000元。
原审另查明，卡森公司印制的《卡森·王庭世家产品价值读本》载明：法兰西皇家园林府邸，经典三段式结构，讲究轴线对称，并采用柱式、葫芦瓶栏杆等建筑元素，与下沉式庭园、挑空客厅、景观阳台、半地下车库等细部设计相呼应。立面选用全干挂石材，并特别配设私属官邸电梯、松下中央空调，赠送大面积地下室和车位空间，亦可用作多功能地下室。在该价值读本的最后一页最后一行载明“本折页所涉及户型和相关数据、图文，以政府审定文件和合同为准，不构成合同邀约，开发商保留方案优化调整的权利。”卡森公司建有排屋的样板房，样板房中涉及到外立面罗马柱、下沉式庭院住房南立面、排屋四周围墙的围墙面均为花岗石材。现涉案的房屋涉及到的该三处都不是花岗石材而是仿石漆。2014年10月27日，周东向卡森公司发函称前述三处使用的材料与样品房不一致，要求卡森公司予以整改。2014年12月27日，卡森公司通过挂号信的方式向周东邮寄交房通知，邮件全程跟踪查询显示于次日妥投。周东知晓卡森公司2014年12月31日办理交房手续，当日，其前往了交房现场，但最终未办理交房手续。
周东于2015年8月7日向原审法院起诉，请求判令：1、卡森公司立即对卡森王庭世家26幢排屋外立面前后各二根共四根罗马柱整改为花岗石材、26幢2室南面下沉室庭院主房南立墙面整改为花岗石材、四周围墙面整改为花岗岩石材；2、卡森公司承担违约损失65000元（以合同总标的按合同约定每日万分之一暂计算至起诉日，此后计算至实际整改完成交付验收日止）；3、卡森公司赔偿其可以获得的利益损失每月租金5000元，至实际交付日止（起算日为2015年1月1日）；4、本案诉讼费由卡森公司负担。原审庭审中，周东明确第二项和第三项诉请均为要求卡森公司按该计算方式承担违约金。
卡森公司在原审中答辩称，第一，周东陈述的房屋的外立面与样品房一致，并不是事实。根据双方签订的商品房买卖合同第14条以及合同附件第4条的约定，外墙的装饰为石材和仿石漆，也就是说，可以用石材也可以用仿石漆，周东诉请进行整改无事实和合同依据。第二，其在2014年12月25日发函要求周东在合同约定的期限进行收房，但周东却无正当理由拒绝收房，要求承担违约损失等没有合同和法律依据。请求驳回周东的诉请。
原审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、价值读本是否构成合同要件以及样板房是否为房屋的交付标准；二、未按时办理房屋交付的责任主体。
关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。虽然房屋买卖合同中约定外墙的石材是干挂或者仿石漆，但是在样板房中除了争议的三处以外，确实有些外墙使用的是仿石漆，故合同的约定与实际情况也并不矛盾。而且争议的三处使用不同的材质对房屋的价款确实有着重大影响，故该价值读本对此的约定应视为合同的组成部分。退一步讲，根据《商品房销售管理办法》第三十一条的约定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。本案中，卡森公司并未提供证据证明在周东参观样板房以及在双方缔约过程中向周东表明样板房只是参考，对此，卡森公司辩称的样板房经过了精装修，所以存在不一致，因争议的三处从一般常理更应理解为毛坯房建筑的外立面，且对此卡森公司并未提供证据表明向周东说明了实际交付的房屋和样板房针对争议的三处存在不一致，故对卡森公司的该观点无法采信，故实际交付的房屋就争议的三处应按照样板房来交付，现争议的三处使用的为仿石漆，周东现请求按照样板房对该三处予以整改，具有事实和法律依据，予以支持。
关于争议焦点二。一方面卡森公司向周东送达了交房通知，周东庭审中也表示知晓交房日期，且于交房日当天前往了交房现场；另外一方面，尽管存在前述的三处需要整改之处，但该些问题的存在也只是一些瑕疵，不能成为周东拒收房屋的理由。故周东认为卡森公司应承担逾期交房的责任缺乏事实依据，故对于周东的诉讼请求第二项和第三项无法支持。
综上所述，周东、卡森公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效。周东的诉讼请求第一项符合法律规定，依法予以支持。周东的其余诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：一、卡森公司于判决生效之日起三十日内将位于海宁市斜桥镇王庭世家26幢02号的排屋外立面前后各二根共四根罗马柱整改为石材（花岗岩石材）、南面下沉室庭院主房南立墙面整改为石材（花岗岩石材）、房屋四周的围墙面（上面）整改为石材（花岗岩石材）；二、驳回周东的其他诉讼请求。案件受理费1425元，由周东负担712元，卡森公司负担713元。
判决宣告后，周东和卡森公司均不服，向本院提起上诉。
周东上诉称，一、周东诉请的违约损失是指卡森公司未按合同约定进行外墙装修所造成的损失，因合同未约定该种情形的违约金计算方式，故比照合同中唯一的逾期交付违约金条款予以计算。周东在原审过程中始终未提及也未要求认定逾期交付问题，但原审却对该问题进行认定并据此判决，属于错判。二、原审判令卡森公司进行整改，则卡森公司必然存在违约责任。且周东在房屋交付前二个月已去函要求卡森公司予以整改否则应承担违约责任，卡森公司不予理睬，双方多次交涉后至今仍未解决，以致发生讼争，周东为此花去了大量人力与精力。涉案房屋至今未能按合同约定的交付时间予以验收，导致周东无法及时装修入住，损失显而易见。卡森公司偷工减料的行为严格来说已构成对消费者的欺诈，应从严判处。合同未明确约定违约损失如何计算，故比照合同第十条逾期交付违约金的计算方法，再加上周东原有房屋出租的预期可得利益损失，方能弥补周东的损失。综上，请求撤销原判第二项，判决卡森公司支付违约金（按购房款3465000元，从2015年1月1日计算至卡森公司实际整改完成交付验收房屋日止）以及预期可得利益损失（按每月5000元计算）。
卡森公司上诉称，一、关于价值读本是否构成合同要件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，销售广告和宣传资料为要约邀请，出卖人对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响的，才视为要约。本案中，价值读本仅是一个宣传资料，显然属于要约邀请，双方权利义务应以《商品房买卖合同》为准。合同附件四明确约定外墙用材为石材或仿石漆，卡森公司在争议三处使用仿石漆符合合同约定。况且，涉案房产总价为3465000元，而争议三处经相关装修公司评估，若需整改也仅需50000元左右的费用，对此周东也没有异议，说明价值读本上的说明并未对房屋价款产生重大影响。综上，价值读本仅是要约邀请，不能视为合同的组成部分。二、卡森公司已对样板房仅供参考尽到提醒和说明的义务，故样板房并非交付标准，交付应以合同约定为准，具体理由如下：1、价值读本载明“本折页所涉及户型和相关数据、图文，以政府审定文件和合同为准，不构成合同邀约，开发商保留方案优化调整的权利”；2、涉案房产系卡森公司开发的第二期工程，样板房仅针对第一期开发的房产，故在第二期房产开盘时在样板房处设置了“此为样板房，仅供参考”的警示牌。在当时条件下，不可能在客户参观样板房时要求客户确认或以照片等形式固定相关证据，原审法院推断不符合常理；3、卡森公司的样板房都是精装修房，既然原审认定实际交付的商品房应与样板房一致，则卡森公司应以精装修房进行交付，而原审认定“外立面为毛坯房建筑，交付只存在一些瑕疵”，自相矛盾；4、原审调取的案外人的《商品房买卖合同》可以印证签约时卡森公司的售楼人员已对外墙用材进行明确告知和说明，否则合同上对外墙用材也无需进行修改。综上，请求撤销原判，依法改判驳回周东的诉讼请求。
针对对方的上诉，双方均未作答辩。
双方当事人二审均未提交新的证据。
本院除对原审查明的事实予以认定外，另认定，双方《浙江省商品房买卖合同》第十四条第二款约定：“出卖人交付使用的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：出卖人按商品房的实际装饰设备配置标准与合同约定装饰、设备标准的实际差价予以赔偿，除此之外，出卖人不承担其他赔偿责任，为提高商品房品质，装饰、设备标准所作的变动，或按法律和政策规定实施以及因招投标而变更约定的主要材料和设备品牌，产地等，不视为出卖人违约。”
本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案房屋的交付是否符合约定的标准；二、周东的诉讼请求应否支持。
关于争议焦点一。主要涉及到两个问题，即：价值读本是否构成合同要件，样板房是否为房屋的交付标准。
首先，关于价值读本。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，销售广告和宣传资料为要约邀请，出卖人对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响的，才视为要约。首先，涉案价值读本明确载明“立面选用全干挂石材”，允诺的内容具体、确定，且用加粗加黑的字体将该节内容标题中“干挂石材”予以提示。虽然，本院也注意到价值读本载明“本折页所涉及户型和相关数据、图文，以政府审定文件和合同为准，不构成合同邀约，开发商保留方案优化调整的权利”等内容，但上述内容记载在读本最后一页的内页，字体极小且与其他文字色彩一致，与前述允诺内容的加粗加黑字体相比，显然无法足以引起当事人注意，而卡森公司也没有证据证明其就此已经尽了提示、告知义务，因此该内容对当事人不产生法律效力。其次，虽然现有证据无法证明涉案外立面装饰选材对房屋价款是否具有重大影响。但争议外立面所占面积较大，对整体建筑外观形象的影响明显，购房人对所售房屋及附属设施往往具有特定的心理需求，基于这一点购房人才决定订立合同。外立面采用干挂石材还是仿石漆的差别是显而易见的，即使选材对房价不具决定性作用，但选材势必对购房者的购房意愿产生重大影响，一般人也能认可该个性化需求是合理、正当的。综上，涉案价值读本对外立面用材所作的说明、允诺具体确定，足以使购房者产生信赖而订立商品房买卖合同，根据司法解释的规定，可构成合同要约。
其次，关于样板房。《商品房销售管理办法》第31条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”对于“一致”的判断，应视具体情况加以确定，而要求实际交付的房屋与样板房在每一个具体细节上都保持一致是不现实。本案所涉样板房为装修房，实际交付的房屋为毛坯房，二者之间难以比较。因此一般不能完全将样板房作为毛坯房的交付标准。但从双方合同约定来看，本案涉争外立面标准已经有所体现，且不论装修房或毛坯房，外立面均应视为建筑物应有之内容。因此，原审认定涉案房屋外立面应与样板房外立面一致，结论正确。
综上，虽然本案中样板房不能完全作为涉案房屋交付标准，但房屋外立面应与样板房保持一致。且价值读本对外立面装饰所作的说明和允诺视为合同要约，卡森公司应当按照价值读本的要求采用干挂石材装饰外立面。现其采用仿石漆进行装饰，不符合约定的标准。
关于争议焦点二。双方当事人在签订的《浙江省商品房买卖合同》第十四条约定，双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四。本案双方争议事项即为附件四的内容。而根据合同第十四条第二款约定，虽然卡森公司交付的房屋不符合约定外立面装饰标准，但对于该种情形的违约责任，双方已在合同中进行了约定，即卡森公司赔偿装饰标的物的实际差价，除此之外不承担其他赔偿责任。周东要求赔偿违约损失及整改外立面的诉请，显然缺乏合同依据，又无其他证据和事实能支持其诉请。鉴于二审中双方当事人无法达成调解，且对争议装饰标的物的实际差价未能达成一致，也不同意就此鉴定。故在此情形下，本案应当驳回周东的诉讼请求。当然，周东如认为卡森公司交付的房屋不符合约定，可按照合同约定和相应规定另行主张。
综上所述，由于原审认定事实存在偏差，导致判决结果失当，二审予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）款的规定，判决如下：
一、撤销浙江省海盐县人民法院（2015）嘉盐民初字第1565号民事判决；
二、驳回周东的全部诉讼请求。
一审案件受理费1425元，由周东负担。二审案件受理费2850元，由周东负担1425元。海宁卡森地产有限公司负担1425元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一六年七月十九日
书 记 员 郑 茜