浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第498号
上诉人（原审被告）东阳市棉得利寝具有限公司。
法定代表人王维良。
委托代理人（特别授权）汪亦武。
被上诉人（原审原告）金光跃。
委托代理人（特别授权）张大阳。
委托代理人（特别授权）吴美兰。
上诉人东阳市棉得利寝具有限公司（以下简称棉得利公司）为与被上诉人金光跃因共有物分割纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2012）东民初字第1583号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东阳市棉得利寝具有限公司法定代表人王维良及其委托代理人汪亦武、被上诉人金光跃的委托代理人张大阳、吴美兰到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原审原告金光跃诉称，2003年，东阳市国土资源局同意被告受让坐落于东阳市江北街道桑园小区石门村的20亩土地使用权，因当时被告资金紧张及自身不需使用20亩土地，其与原告协商确定由双方共同受让20亩土地使用权，待取得土地使用权后再将其中的10亩土地使用权转让给原告，为此，由王维良代表被告与原告签订了《共同征用土地建厂协议》，约定由原告使用北面一块，厂房坐南朝北，王维良使用南面一块，厂房坐北朝南，土地出让金各自承担，并明确原告应承担的土地出让金已付给王维良。原告已于协议签订之时将土地出让金和应承担的围墙费用共计110万元付给王维良。因政策规定受让土地只能是企业，故双方协商确定先以被告的名义受让上述土地使用权。后被告向东阳市国土资源局受让了13440平米国有土地使用权。被告现将本应属于原告的国有土地使用权用于提供抵押担保，严重损害了原告的合法权益，同时，上述出让土地已完成投资开发建设的50%，符合转让的法定条件，而被告却拒绝按协议约定将10亩土地使用权转让给原告。为维护自身合法权益，请求：判决确认：一、原、被告于2003年9月3日签订的《共同征用土地建厂协议》合法有效。二、判令被告协助原告将10亩土地使用权过户至原告指定的由原告作为投资人的东阳市博隆织带厂名下。
原审被告棉得利公司辩称，一、被告从未与原告签订《共同征用土地建厂协议》，也从未与原告签订国有土地使用权转让协议。签订《共同征用土地建厂协议》的双方当事人是原告与王维良，而王维良不是代表被告与原告签订上述协议。二、根据相关法律、法规规定，分割转让国有土地使用权，应经有关行政机关批准，而《共同征用土地建厂协议》至今未经批准，违反了法律规定，应认定无效。三、对涉案国�土地使用权已办理了抵押登记，即使上述协议系原、被告签订，被告也无法履行原告提出的第二项诉请。四、上述协议签订的时间是2003年9月，原告到2012年才提起诉讼，已超过诉讼时效。五、2002年11月28日，东阳市高科技工业园区管委会已决定将占地面积13440平方米（其中相对应的道路面积为1540平方米）的国有土地使用权协议出让给被告，被告实际用地面积为11900平方米，单价为135.5294元／平方米，根本不存在原告陈述的先签订共同征用土地建厂协议，然后再依被告的名义受让土地。综上，原告的诉请没有法律依据，请予以驳回。
原判认定，被告系由王维良、王美霞夫妻作为股东于2000年4月4日经工商登记注册成立的有限责任公司，王维良系被告的法定代表人。2003年9月3日，原告与被告的法定代表人王维良签订了《共同征用土地建厂协议》，协议的主要内容为：王维良、金光跃共同征用江北开发区土地20亩，实平方米西长119米，南北长100米（路不在内），现分成东西119米，南北50米，各一块，定王维良使用北面一块，厂房座北朝南，金光跃使用南面一块，厂房座南朝北，开发区出让金各自承担，各自建造厂房，厂房按统一规划图施工建造，本土地征用双方一致认可，永无反悔，一切事务双方共同协助办理，以后一切费用各自费用各自承担，双方各自拥有各自土地使用权。出让金，金光跃已交王维良，由王维良去开发区办理付款手续，现已付清。2003年12月20日，被告与东阳市国土资源局签订了涉案国有土地使用权的出让合同，约定由被告受让位于江北街道桑园村（注：现桑园小区）石门村宗地面积为13440平米、出让土地面积为11900平米的国有土地使用权，用途为工业用地，出让金总额为1355300元。上述合同还约定了其他事项。2004年8月10日，被告申领了涉案国有土地使用权的国有土地使用证，土地使用证上登记的使用权面积为11801.6平方米。涉案国有土地以中心线分南北两地块，被告已在北面地块建造了厂房，南面地块未建造建筑物或构筑物。2010年12月8日，被告以全部涉案国有土地使用权及地上建筑物，对自己向中国农业银行东阳市支行借款提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续。原告的妻子吴美兰曾与王维良的妻子王美霞通话，要求将涉案国有土地使用权的一半过户给原告，王美霞表示王维良不同意将10亩国有土地使用权全部给原告（通话的具体时间不详）。另查明，原告于2012年8月15日申领了以其本人作为投资人的个人独资企业东阳市博隆织带厂的营业执照。原告曾于2012年5月23日因本案所涉纠纷向原审法院提起诉讼［案号为（2012）东民初字第825号］，因其提出的诉请之一为要求判令被告�助办理将10亩国有土地使用权过户至原告个人名下的手续，而撤回起诉，原审法院裁定准许。在该案审理过程中，原审法院就涉案国有土地使用权的一半能否按照原、被告签订的《共同征用土地建厂协议》分割，曾向东阳市国土资源局和东阳市规划局发出咨询函，东阳市国土资源局作出的答复的主要内容为：如无其他工业用地转让禁止性的因素，该宗地分割转让时，应经工商注册登记，由工业企业作为受让人，补缴土地出让金及相关税费后，签订土地使用权转让合同，办理土地登记手续。东阳市规划局作出的答复的主要内容为：涉案工业用地符合规划，如具备东政办发（2013）384号文件规定的条件，则可以按规定程序办理分割登记。
原审法院认为，原告与被告的法定代表人王维良签订的《共同征用土地建厂协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应确认合法有效。按照协议约定，双方各出资一半共同征用涉案国有土地，并以中心线分南北两地块，原告使用南面地块，被告使用北面地块，各自建造厂房，费用各自承担，双方拥有各自的土地使用权。在实际履行中，双方均按协议履行，按约定支付土地出让金（原告交由王维良代办付款手续）。被告在北面地块建造了厂房，并将南面地块留给原告建造厂房，由原告行使国有土地使用权。因涉案土地系工业用地，根据规定，须以企业的名义受让，原告与被告的法定代表人以被告的名义受让了涉案的国有土地使用权，由被告办理了涉案国有土地使用证。现原告根据工业用地须经工商注册登记的工业企业作为受让人的规定，指定东阳市博隆织带厂作为南面地块的土地使用权人，依据《共同征用土地建厂协议》约定，要求被告协助办理南面地块的国有土地使用权过户登记手续，符合合同法和国有土地使用权分割的相关法律、法规规定，也符合相关部门答复要求，应予支持。东阳市博隆织带厂分割受让后，也应按规划要求建造厂房。被告没有依照《共同征用土地建厂协议》的约定履行义务，并拒绝将南面地块的土地使用权过户登记至原告指定的企业名下，违反了诚实信用原则。因没有证据证明被告于何时明确告知原告拒绝按上述协议履行，原告的起诉并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条之规定，判决：一、原、被告于2003年9月3日签订的《共同征用土地建厂协议》合法有效。二、被告东阳市棉得利寝具有限公司�于判决生效后十日内协助原告金光跃办理将坐落于东阳市江北街道桑园小区石门村的权属登记在被告东阳市棉得利寝具有限公司名下的11801.6平米国有土地使用权［权证号为东阳市国用（2004）第3-568号，登记用途为工业，登记使用权类型为出让］中的南面的5900.8平米国有土地使用权过户登记至由原告金光跃作为投资人的东阳市博隆织带厂名下的手续。案件受理费14700元，财产保全申请费5000元，合计19700元，由被告东阳市棉得利寝具有限公司承担。
宣判后，原审被告棉得利公司不服，向本院提起上诉称，一、原判认定事实不清。王维良与金光跃签订《共同征用土地建厂协议》的时间是2003年9月3日，而棉得利公司在2002年11月28日就得到东阳市高科技工业园区管委会东高科（2002）15号关于协议出让土地使用权的决定批复，并在2002年12月28日受让了涉案土地，单价为每亩8万�。东阳市国土资源局是之后补签国有土地使用权出让合同。棉得利公司征用土地后，土地出让金、契税、测绘费、城镇土地使用税等费用及平整土地、修建围墙等行为均由棉得利公司独自交纳及施工。棉得利公司从未与金光跃签订过《共同征用土地建厂协议》，也从未授权或追认王维良以棉得利公司名义与金光跃签订过《共同征用土地建厂协议》。故不存在王维良与金光跃2003年9月3日签订《共同征用土地建厂协议》后棉得利公司再受让土地的事实。王维良与金光跃签订的《共同征用土地建厂协议》双方并未实际履行。二、原判适用法律错误。1、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《东阳市人民政府办公室关于规范工业用地分割登记的意见》的规定，原审判决过户均违反法律规定。本案定性为共有物分割纠纷案由亦错误。同时，金光�的起诉已超过了二年的诉讼时效。请求二审法院查明事实，依法改判驳回金光跃的诉讼请求。
被上诉人金光跃答辩称，一、上诉人棉得利公司在2002年11月28日取得涉案土地使用权指标后，其法定代表人王维良因无力承担巨额的出让金，找到金光跃商量一起出资受让该地块，双方达成合意后，于2003年9月3日签订了《共同征用土地建厂协议》。批复和《共同征用土地建厂协议》本身时间上有先后，同时与政府部门签订正式的出让合同时间在2003年12月20日，时间的先后并不矛盾。二、上诉人棉得利公司所说的征用土地后土地的出让金、契税、测绘费、修建围墙等费用都是由其支付的，与事实不符。根据双方签订的协议明确约定“受让土地的出让金被上诉人已交由王维良，已付清”。导致本案起诉的原因是因为上诉人出尔反尔、不诚信，公然反悔，而且交纳相关费用的程�必须通过上诉人之手。三、因为本案双方对土地的权属及转让问题存有争议，而土地管理部门又无法做出判定，为此，金光跃才诉至法院，法院有权在查明事实的基础上，根据相关的法律规定作出过户等内容的判决。四、本案所涉土地符合转让过户条件，根据出让合同显示，出让的宗地面积为13440平方米，约合20.16亩，大于20亩。五、本案起诉并未超过诉讼时效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人棉得利公司在二审中提供证据1、协议书、会议纪要、收条，证明上诉人获得涉案地块后，在领取土地使用权证之前就对该地块进行开发。证据2、调查笔录一份，证明2003年9月3日金光跃与王维良签订共同征用土地协议，实际并未实施。证据3、他项权证复印件一份，证明争议的土地及地上建筑物是在2005年形成的。经质证，金光跃对证据1的合法性、关联性及证�目的均有异议，认为根据《共同征用土地建厂协议》约定南面地块归金光跃，北面地块归棉得利公司，棉得利公司在自己地块上建厂是符合情理的，但不能达到其证明目的。对证据2的三性均有异议，证人应出庭作证。对证据3认为是复印件，不予认可。本院认为，对证据1棉得利公司在取得出让地块后，在出让地块上建造厂房是企业正常行为，但不能以此证明土地情况。对证据2证人应出庭作证，且仅凭该调查笔录不足以证明待证事实。对证据3因棉得利公司提供的系复印件，而金光跃对该证据不认可，故本院不予确认。
被上诉人金光跃在二审中未提供新证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
另查明，2013年11月27日东阳市人民政府办公室作出东政办发（2013）384号《关于规范工业用地分割登记的意见》文件第五条规定，同一出让合同20亩以下宗地不予�割，20亩以上（含20亩）最多分割为3宗，且分割后单宗地不少于10亩。分割后宗地不得再次分割。二审期间，本院就该涉案土地可否分割征询东阳市人民政府办公室，东阳市人民政府办公室函复本院，明确涉案土地不符合分割条件。
本院认为，2003年9月3日的《共同征用土地建厂协议》虽然是由王维良与金光跃签订的，但鉴于王维良是棉得利公司的法定代表人特殊身份，而公司又仅有王维良和其妻子王美霞两个股东。同时，协议签订后，实际以棉得利公司名义履行了协议的部分内容，金光跃支付了相应的土地出让金，棉得利公司在约定地块上建造厂房，故可认定王维良签订协议的行为系履行职务行为。该协议系当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律禁止性规定，应确认合法有效。因涉案土地系工业用地，土地使用权的转让过户除应符合法律、法规、规章外，其分割同时应符合地方政府土地利用规划对宗地的相关规定。根据东阳市人民政府办公室作出东政办发（2013）384号《关于规范工业用地分割登记的意见》文件第五条规定，同一出让合同20亩以下宗地不予分割。本案中2003年12月20日棉得利公司与东阳市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》合同中载明出让土地面积为11900平方米。2004年8月10日，棉得利公司申请工业用地国有土地使用权证，使用权面积为11801.6平方米。故本案所涉工业用地宗地面积，不论是按照国有土地使有权出让合同载明的，还是按照国有土地使用权证载明的，均在20亩以下，不符合文件规定的分割登记条件。故金光跃起诉要求协助办理土地使用权过户手续依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，棉得利公司部分上诉理由成立，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省东阳市人民法院（2012）东民初字第1583号民事判决第一项；
二、撤销浙江省东阳市人民法院（2012）东民初字第1583号民事判决第二项及诉讼费部分。
三、驳回金光跃的其他诉讼请求。
一审案件受理费14700元，财产保全费5000元，合计19700元，由东阳市棉得利寝具有限公司承担9850元，由金光跃承担9850元；二审案件受理费14700元，由东阳市棉得利寝具有限公司承担7350元，由金光跃承担7350元。
本判决为终审判决。
审判长 金 桦
审判员 陈旻尔
审判员 杜月婷
二〇一四年六月十七日
书记员 周 莉