江苏省徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第0033号
原告高某某
原告吴某某
委托代理人张某某
被告韩某某
委托代理人黄某某
被告陆某某
原告高某某、吴某某诉被告韩某某、陆某某民间借贷纠纷一案，本院于2013年1月6日受理后，依法组成合议庭，分别于2013年6月3日、6月21日公开开庭进行了审理。原告高某某、吴某某共同委托代理人张某某、被告韩某某及其委托代理人黄某某到庭参加诉讼。被告陆某某经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会研究决定，现已审理终结。
原告高某某、吴某某诉称：原告与被告陆某某民间借贷纠纷一案，徐州市鼓楼区人民法院作出了（2011）鼓开民初字第1186号民事判决书，该判决书已发生法律效力。在该案诉讼期间，依据原告的申请，徐州市鼓楼区人民法院于2011年11月9日作出裁定，将被告陆某某名下的位于徐州经济技术开发区金山晓月内的金福别墅2号房屋予以查封，在原告申请执行后，被告韩某某提出异议，徐州市鼓楼区人民法院于在听证后认为韩某某的异议成立，于2012年12月2日作出了（2012）鼓执异字第3号民事裁定书，裁定中止对金福别墅2号房屋的执行。原告认为该裁定认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。现诉至法院，请求判令准许原告执行徐州经济开发区金福别墅2号的房屋；诉讼费由被告承担。
被告韩某某辩称：1、被告陆某某与姚某某、姚某某与韩某某之间的房屋买卖行为都经过了律师见证，系双方真实意思表示，都是合法有效的。根据物权法的规定，陆某某、姚某某、韩某某关系涉案房屋不动产房屋买卖，虽然没有办理物权登记，并不影响合同效力。由于涉案房屋系没有办理房产证及土地证的房屋，无法办理过户手续，作为购房者，在购房这样的房屋时，如果卖房者不把房屋价格降到最低，购房者不会购买的，购房者急需用钱急于出卖房屋时，购房者更会把价格降到最低，这也是每个人的正常心理，符合正常生活经验，具体房屋价格应该是多少是没有必然关联的。目前为止，既没有看到原告提供陆某某妻子主张陆某某擅自处分房屋的证据，也没有看到陆某某妻子向姚某某主张涉案房屋，陆某某是否擅自处分夫妻共同财产不能只凭原告的想象，房屋买卖合同上是否有陆某某妻子签字都与原告诉求无关。2、原告占有房屋行为是非法的，在本案中原告强调其一直居住在涉案房屋，根据物权法规定，占有是基于合法手续产生占有，原告在没有合同约定或其他相应合法手续前提下，即使是原告所说占有涉案房屋，由于是非法占有，这样占有得不到法律保护。3、原告申请执行涉案房屋没有事实和法律依据，其主张的江苏省高院相关规避执行文件与涉案房屋买卖人姚某某、韩某某没有关联。同样，根据物权法的规定，购房者在合理价格取得房屋后，在其不知陆某某存在其他涉案纠纷情况下，作为一种善意取得，符合物权法所有权规定，其行为应该受到法律保护。如果原告认为陆某某的买房行为损害了其利益，可另案提起撤销之诉。3、被告韩某某已经支付了涉案房屋的全部价款并实际入住至今。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告陆某某未答辩。
经审理查明：2011年10月8日本院受理了原告高某某、吴某某诉被告陆某某民间借贷纠纷案，案号为（2011）鼓开民初字第1186号。2011年10月14日被告陆某某收到了本院送达的民事诉状与传票，但要求延期开庭。2011年11月6日原告申请财产保全，要求对陆某某所有的徐州经济开发区金山晓月内金福别墅2号房屋进行查封。本院于2011年11月9日作出了民事裁定书，于2011年11月22日向徐州市房管局产权监理处送达了裁定书与协助执行通知书，但该别墅因未登记在陆某某名下，在产权部门查封未果。本院于2011年11月15日作出一审判决，判决被告陆某某向原告偿还借款2300000元并支付利息1069500元。判决后双方未上诉，该判决书已生效。在原告申请执行后，2012年5月17日，被告韩某某提出执行异议，认为涉案房屋属其所有，要求解除查封，停止对涉案房屋的执行。经本院审委会讨论决定，本院于2012年12月12日作出了（2012）鼓执异字第3号民事裁定书，裁定韩某某的异议成立，中止对涉案房产的执行。原告不服该裁定，遂提起民事诉讼。
涉案别墅建设情况如下：1996年12月31日，徐州市金山桥经济技术开发区管理委员会办公室以徐开管办（1996）262号文件批准徐州市金福物资发展有限公司（以下简称金福公司）在该开发区内建设金福花园，规划建筑面积45000平方米。首期建设12000平方米。其中公寓六幢6720平方米，别墅5760平方米。1997年11月17日金福公司在徐州市房管局产权监理处取得上述房产产权登记，其中别墅共11幢。
涉案别墅买卖情况如下：1997年10月6日金福公司与陆某某签订了购房协议，约定由陆某某购买金福公司开发的金福花园一号别墅，总价为653020元，8号楼宅基地17万元，总价823020元。
2011年5月18日，陆某某与案外人姚某某签订了房屋买卖合同，约定姚某某以800000万元的价格购买该别墅，该买卖协议经江苏金合律师事务所律师见证。陆某某亦于2011年6月16日出具了收据一份，载明其已收到上述全部房款。
2011年10月24日，姚某某与被告韩某某签订了房屋买卖协议一份，约定韩某某以680000元的价格购买该别墅。该买卖协议经江苏金汉都律师事务所律师见证。姚某某亦于2011年10月24日出具了收据一份，载明其已收到上述全部房款。现该别墅由韩某某占有、使用。2011年10月24日，陆某某、姚某某、韩某某又签订了情况确认书，确认房屋买卖的事实。三买受人均未办理产权登记过户手续。金福公司、陆某某、姚某某现均无法取得联系。
另查明：因原告与陆某某自2003年以来有经济纠纷，原告曾于2008年进住该别墅，为此陆某某曾于2011年8月31日向徐州市公安局石桥派出所报案，称该房屋系自己购买，要求原告迁出。后原告自述于2011年10月2日被陆某某强行迁出。
再查明：原、被告双方一致确认包括金福花园一号别墅及8号楼宅基地、金山晓月小区8幢别墅、金福花园别墅2号楼均系本案涉及的别墅。
本案当事人争议的焦点是：1、当事人之间发生的三份房屋买卖合同是否有效；2、是否应准许执行涉案房产。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人订立合同应遵循自愿、公平的原则。关于三份房屋买卖合同的效力，其中金福公司与陆某某1997年10月6日签订的购房协议效力问题，因该项目于19966年12月31日，徐州市金山桥经济技术开发区管理委员会办公室以徐开管办（1996）262号文件批准徐州市金福物资发展有限公司进行建设，1997年11月17日金福公司在徐州市房管局产权监理处取得上述房产产权登记，因此涉案房产为合法建筑，金福公司与陆某某1997年10月6日签订的购房协议合法有效。
关于陆某某与姚某某签订的房屋买卖协议效力问题。原告主张被告陆某某为逃避债务而出卖涉案房屋，但未能提供证据证明陆某某与姚某某签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，故，陆某某与姚某某签订的房屋买卖协议合法有效。另外，关于原告认为陆某某以明显不合理的低价转让财产，应属可撤销的民事行为的主张，因原告并未提起撤销陆某某卖房行为的诉请，故陆某某的卖房行为是否可撤销，不属于本案审查范围。
关于姚某某与被告韩某某签订的房屋买卖协议的效力的问题。因二原告未能提供证据证明该买卖协议违反了法律的强制性规定，因此该协议合法有效。
关于是否应准许执行涉案房产的问题。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告韩某某现已按购房协议支付了全部房款，并实际占有了该房。另外，原、被告双方均认为该房屋因相关建设手续的问题未能办理登记手续，被告韩某某对此亦不存在过错，故本院对该房不应再行执行，原告诉请对涉案房屋许可执行的理由不成立，对其诉请本院不予支持。
被告陆某某经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法应缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告高某某、吴某某的诉讼请求。
案件受理费50元（原告预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 韩某某
代理审判员 孙某某
人民陪审员 范某某
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 王某某