黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1505号
上诉人（原审被告）黑龙江正大实业有限公司，住所地哈尔滨利民经济技术开发区。
法定代表人于建平，该公司董事长。
委托代理人张铁薇，现住哈尔滨市南岗区。
委托代理人陈晓雷，现住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审原告）黑龙江绿海田园食品有限公司，住所地哈尔滨利民经济技术开发区。
法定代表人常虹，该公司总经理。
委托代理人姜华，现住哈尔滨市道里区。
原审被告黑龙江永源畜牧科技有限公司，住所地哈尔滨利民经济技术开发区。
法定代表人王进圣，该公司董事长。
委托代理人张铁薇，现住哈尔滨市南岗区。
委托代理人陈晓雷，现住哈尔滨市南岗区。
上诉人黑龙江正大实业有限公司（以下简称正大公司）因与被上诉人黑龙江绿海田园食品有限公司（以下简称绿海田园公司），原审被告黑龙江永源畜牧科技有限公司（以下简称永源公司）房屋租赁纠纷一案，不服哈尔滨市呼兰区人民法院（2013）呼民初字第09号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理此案，上诉人正大公司委托代理人张铁薇、陈晓雷，被上诉人绿海田园公司委托代理人姜华，原审被告永源公司的委托代理人张铁薇、陈晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2002年8月，永源公司向绿海田园公司提出让绿海田园公司在原有办公楼的基础上加盖一层办公楼，盖好后由其租用作为办公楼使用。2002年8月20日，永源公司与绿海田园公司签订办公楼租赁协议。协议约定绿海田园公司根据永源公司要求加盖一层办公楼，绿海田园公司将第二层楼全部租给永源公司，租用期限为15年，具体日期起始时间以永源公司使用之日起计算。年租金为240000元。永源公司在每年1月31日前交付当年房租金240000元，过期不交按违约处理。租用合同每年12月31日自动延续。由正大公司作担保方。
绿海田园公司与永源公司签订办公楼租用及费用包干合同，内容为“1、关于房间及租用期限；乙方将写字楼二楼各房间装修完毕后交付甲方使用，租用期限暂定为一年（自2003年10月20日至2004年10月19日）合同到期日，如没有变化，可顺延到下一年。2、合同价格；本合同的总成交额为每月人民币20000元整。其中，办公用房租用费用15000元／月；其它费用；供暖、水、电费、管理费、保安费、卫生费等年包干为5000元／月。双方如需解除合同，需提前俩个月向对方提交书面申请，双方同意后，合同在永源公司搬离之日起终止。合同期满，经双方同意，合同自然延期使用，不必另行合同”。协议签订后，2002年10月至2006年10月期间，一直由永源公司租用，租用期间共支付租赁费1132400元。在合同未到期时，永源公司于2005年12月搬出绿海田园公司二楼办公楼，租赁期间费用已支付。2010年6月25日绿海田园公司出具正大集团农牧业中国区内部签呈表，内容为“根据《办公楼租赁协议》的相关规定，经双方协商，自永源公司退出之日起，由正大公司继续履行租赁协议，自续租之日起，绿海田园公司办公楼第二层的使用权归黑龙江正大所有，在协议续租期内的全部费用由正大公司延续支付”。正大公司按签呈规定，于2010年8月19日向绿海田园公司支付2006年11月至2010年10月租赁费人民币960000元。2010年10月以后租赁费正大公司未向绿海田园公司支付。
绿海田园公司在一审中诉称：2002年8月，永源公司向绿海田园公司提出让绿海田园公司在原有办公楼的基础上加盖一层办公楼，盖好后由其租用作为办公楼使用。2002年8月20日，永源公司与绿海田园公司签订办公楼租赁协议。协议约定“绿海田园公司将二层楼全部租给永源公司租用期限为15年，具体使用期限以永源公司使用之日起计算。年租金为240000元。永源公司在每年1月31日前交付乙方当年房租金240000元，过期不交按违约处理。由正大公司作担保方。协议签订后，2002年10月至2006年10月期间，一直由永源公司租用，租用期间共支付租赁费1132400元。在合同未到期时，永源公司擅自违约，于2005年12月搬出绿海田园二楼办公楼至今一直闲置，相关租赁费用未支付。2010年6月25日，正大公司出具内部签呈表，确认了上述事实并同意永源公司退出之日起，由正大公司继续履行租赁协议，全部费用由正大公司延续支付。绿海田园公司因永源公司的要求并且永源公司同意签订15年的租赁合同才加盖的二层办公楼，绿海田园公司加盖二层办公楼花费了数百万的费用，而永源公司仅仅履行四年的合同就擅自违约，永源公司的违约行为造成绿海田园公司经济损失达到1630000元（未包含利息）。绿海田园公司多次与正大公司协商支付租金事宜未果，故此将永源公司、正大公司起诉至法院，请求法院支持绿海田园公司的诉讼请求，维护绿海田园公司的合法权益。绿海田园公司主张请求人民法院判令正大公司、永源公司支付拖欠绿海田园公司的租金人民币1630000元（壹佰陆拾叁万元）及利息；请求人民法院判令正大公司、永源公司承担连带赔偿责任，诉讼费由正大公司、永源公司承担。
永源公司在一审中辩称：绿海田园公司提供的租赁协议没有黑龙江永源畜牧科技有限公司（简称永源公司）公章，且签字人林义胜是正大公司的员工，与永源公司没有任何关系。永源公司对此合同并不知情。绿海田园公司在此方面举证亦不充分，姚民仆不是永源公司的法定代表人；也没有证据证明其是正大公司的法定代表人；更没有证据证明其有权决定林义胜能够代表永源公司签订合同，因此他所签订的确认书不具有证明力。永源公司与绿海田园公司之间确实存在租用办公楼的事实，但是双方约定的是按年度签订租赁协议，且租金为月结算，租金数额也与绿海田园公司提供的15年租期的租赁协议不符。双方共签订四次协议，永源公司已将四年的租金全部支付绿海田园公司，至此再无任何纠纷。即便存在租赁期15年的协议，且该《合同》具有双方的公章和代表人签字，效力应当高于15年期协议，在履行过程中均无异议，证明了绿海田园公司当时对合同变更的真实态度。永源公司是协议迁出，并与绿海田园公司有交接。永源公司是与绿海田园公司协商之后迁出的，时间是在最后一份年度租赁合同期限届满之前，并且在迁出时已与绿海田园公司进行了交接。因此绿海田园公司所称永源公司擅自违约与事实不符。永源公司对绿海田园公司与正大公司之间的租赁关系并不知情，不应当承担任何责任。绿海田园公司要求正大公司接替永源公司继续履行合同等事宜，并未告知永源公司，因此不应当承担任何责任。即便永源公司存在违约，也不应当对2006年10月以后产生的费用及损失承担责任。永源公司先于合同期限届满几个月就已与绿海田园公司协议迁出，而租金仍然付至10月，即2006年10月之后产生的损失属于因绿海田园公司自身原因造成的扩大损失，永源公司不应当承担。诉讼当中绿海田园公司提出了与正大公司协商租赁事宜的签呈，并向正大公司索要租金。绿海田园公司不能同时向正大公司和永源公司索要租金，并追究永源公司的连带责任。绿海田园公司起诉也已过诉讼时效，依法应当被驳回。如果永源公司当年迁出存在违约事实，那么自2006年双方协议退租并进行交接时起，就应当计算诉讼时效，此后发生的事实及损失，属于因绿海田园公司自身原因造成的扩大损失，与正大公司之间的种种事宜也与永源公司无任何关系，不能对永源公司主张权利，因此绿海田园公司至今诉至法院，显然已过法定诉讼时效，依法应被驳回诉讼请求。如果永源公司当时迁出，按照绿海田园公司说的有纠纷，那么至今才诉至法院，恰恰证明诉讼时效已过。另外，包干合同的签订时间在后，15年期的租赁协议在前，说包干合同是15年期租赁合同的附件，附件不可以对主合同的主要条款进行变更。况且包干合同上没有任何字样表明其系15年期租赁合同的附件，或者是依据15年期租赁合同而签订的，因此即便真实存在15年期的租赁协议，那么后签订的包干合同也对其进行了实质性变更，双方应履行后签订的包干合同，并受其约束，15年期的租赁合同不能约束双方。正大实业公司认为，关于房屋交付的问题，房屋交付是合同履行的重要义务，如果没有履行，永源公司可以根据合同法行使抗辩权。关于绿海田园公司提出的对账，绿海田园公司应在举证期限届满7日前申请。关于连带责任的问题，在担保责任成立的前提下，连带责任只能是正大公司对永源公司承担，不存在永源公司对正大公司承担连带责任的问题。请法院驳回绿海田园公司诉讼请求。
正大公司在一审中辩称：绿海田园公司与正大公司无租赁合同关系，不应支付租金。且绿海田园公司已超过诉讼时效。
原审判决认为：绿海田园公司与永源公司、正大公司所签订的租赁协议，虽未盖章经永源公司工作人员签字的已实际履行，应当认定租赁协议，合法有效。永源公司于2005年12月份从租赁房屋搬出，未提供解除合同方面证据，应当认定单方解除租赁协议。正大公司以延续支付2006年11月至2010年10月租赁费960000元，结合内部签呈（系复印件），综合认定正大公司用实际行为履行租赁协议，永源公司、正大公司均无证据证实解除租赁协议方面证据。虽租赁房屋从2005年12月份闲置，但综合租赁协议，绿海田园公司按永源公司要求扩建二楼系租赁所用，绿海田园公司投资较大，从公平考虑正大公司应支付2010年10月至起诉即2013年9月的租赁费，每年按240000元计算720000元。绿海田园公司主张利息放弃，予以准许。正大公司以超过诉讼时效为由拒付，没有法律依据，不予支持。
原审法院依据《合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、二百一十二条及相关法律规定判决：一、正大实公司于本判决生效十日内给付绿海田园公司租赁费720000元；二、绿海田园公司其它诉讼请求。案件受理费19470元，由正大公司承担11000元。绿海田园公司承担8470元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审被告正大公司不服一审判决，向本院提起上诉称：正大公司与绿海田园公司不构成租赁关系。一审判决认定正大公司与绿海田园公司构成租赁关系系明显认定错误，认定租赁关系的条件，存在租赁的意思表示或者存在租赁的客观事实。本案中，在2006年10月至2010年9月的四年期间，双方既并没有形成书面的租赁合同，也没有实际占有使用房屋的租赁行为，也就是说，在四年时间里，即没有租赁的意思表示，也没有租赁的客观事实，因此租赁关系不成立。一审判决之所以认定存在租赁关系，无非是依据2010年正大公司支付了960000元的行为，进而推定存在租赁的意思表示。在此，一审判决出现了两个严重的逻辑错误。以支付租金的行为推定存在租赁的意思表示，只能是针对支付的当时或未来才可以成立，而不能追溯过去2010年支付租金只能代表支付的当时有租赁的意思表示或针对未来，而不能证明在2010之前也有租赁的意思表示。用现在的意思表示去推断过去的意思表示，属于明显的逻辑错误。用事实推断意思表示是指用过去发生的事实去推断过去的意思表示，或者用现在的事实去推断现在的意思表示，而绝不能用现在发生的事实去推断过去的意思表示，本案中，一审判决却用“2010年的支付事实”去推断2006年的意思表示，系明显的逻辑错误。本案中960000元的付款行为是针对过去的四年，是补交，既然为补交，那么就应该有补交的依据。但既无租赁合同，也无占有使用房屋的事实，补交完全没有依据。既然如此，本案的补交实为正大公司基于错误的理解而进行的错误支付，绿海田园公司没有合法依据却获得额外利益，属于不当得利，理应返还，正大公司保留另案追索960000元的权利。一审判决从公平考虑正大公司应支付三年租赁费（2010年10月至2013年9月7）的认定不仅明显错误。自2005年10月起至今，近十年时间里，绿海田园公司从未向正大公司交付过涉案房屋，正大公司也从未占有使用过涉案房屋，却平白的支付了四年的所谓租赁费，已经十分委屈。但这还不算，一审判决竟然还判令正大公司为其从未使用的房屋继续缴纳三年租赁费，这无异于让绿海田园公司不当得利了一次不够，还要继续不当得利下去，这难道就是法律追求的公平吗？一审判决认定永源公司2005年12月搬出租赁房屋的行为，构成单方解除合同，很显然，不再继续使用房屋是法院认定租赁合同解除的重要证据。但令人不解的是，对于正大公司从未占有使用房屋这一客观事实，一审判决却反而认定存在租赁关系。相同的事实却做出相反的认定，一审判决的观点自相矛盾。请求：撤销一审法院判决，驳回绿海田园公司的全部诉讼请求。
绿海田园公司针对正大公司的上诉请求辩称：同意一审法院判决，维持原判。
永源公司经法院传票传唤未到庭参加诉讼。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
二审经审理查明的事实：2002年8月，永源公司向绿海田园公司提出让绿海田园公司在原有办公楼的基础上加盖一层办公楼，盖好后由其租用作为办公楼使用。2002年8月20日，永源公司与绿海田园签订办公楼租赁协议。协议约定绿海田园公司根据永源公司要求加盖一层办公楼，绿海田园公司将第二层楼全部租给永源公司，租用期限为15年，具体日期起始时间以永源公司使用之日起计算。年租金为240000元。永源公司在每年1月31日前交付当年房租金240000元，过期不交按违约处理。租用合同每年12月31日自动延续。由正大公司作担保方。
2003年10月20日绿海田园公司与永源公司签订办公楼租用及费用包干合同，内容为“1、关于房间及租用期限；乙方将写字楼二楼各房间装修完毕后交付甲方使用，租用期限暂定为一年（自2003年10月20日至2004年10月19日）合同到期日，如没有变化，可顺延到下一年。2、合同价格；本合同的总成交额为每月人民币20000元整。其中，办公用房租用费用15000元／月；其它费用；供暖、水、电费、管理费、保安费、卫生费等年包干为5000元／月。双方如需解除合同，需提前俩个月向对方提交书面申请，双方同意后，合同在永源公司搬离之日起终止。合同期满，经双方同意，合同自然延期使用，不必另行合同”。
协议签订后，2002年10月至2006年10月期间，一直由永源公司租用，租用期间共支付租赁费1132400元。
2005年12月，永源公司于搬出绿海田园公司二楼办公楼，租赁期间费用已支付。永源公司与绿海田园公司之间的租赁行为终止。
2010年8月19日，正大公司向绿海田园公司转款960000元。
2013年9月，绿海田园公司持其与永源公司于2002年签订的租赁协议及“正大集团农牧业中国区内部签呈表”复印件等证据，向呼兰区法院提起本案诉讼。
本院认为：虽然永源公司与绿海田园公司于2002年8月20日签订的《办公楼租赁协议》有效，但因双方于2003年11月20日又就此办公楼的租赁事宜签订《办公楼租用及费用包干合同》，该合同将原定15年的租赁期改为“租用期限暂定为一年（自2003年10月20日至2004年10月19日）合同到期日，如没有变化，可顺延到下一年”，故根据后合同替代前合同的原则，该合同的租赁期为不定期，且永源公司在2005年12月份从租赁房屋中搬出，未交纳下一年度的租赁费，实际行为对该租赁关系予以解除，其双方之间至此已经不存在租赁关系。
正大公司与绿海田园公司之间，并未签订租赁合同，正大公司亦未使用租赁物，原审判决认定正大公司与绿海田园公司之间存在租赁关系的主要证据是“内部签呈表”。
关于绿海田园公司在一审提供的正大公司“内部签呈表”的效力。首先，该签呈表为复印件，在没有原件与其核对无异及对方认可的情况下，不能作为认定案件事实的证据，而一审在未经审查该复印件的由来及真实性的情况下予以认定，属于认定事实有误。其次，如果按照正大公司拒不提供原件而推定该签呈表原件存在，该签呈表仅是正大公司的内部文件，属单方行为，不具有对外的效力，绿海田园公司亦未举示出其对该单方邀约行为表示同意的相关证据，故仅凭正大公司的单方意思表示，亦不能认定其与绿海田园公司实际形成租赁关系，且不符合《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”的规定；第三，《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”对合同的权利、义务转让予以规定，而永源公司与绿海田园公司之间并无就租赁房屋行为转让给正大公司的约定，故一审判决在认定永源公司与绿海田园公司已经解除了租赁合同的基础上，又认定正大公司用实际行为履行了租赁协议，属于认定事实错误，并不符合合同相对性的原则，在适用法律方面亦存在错误，据此，一审认定正大公司与绿海田园公司之间存在租赁关系无事实及法律依据，本院予以纠正，对正大公司提出的上诉请求，予以支持。
众所周知，租赁关系形成的主要基础是租赁方收取租赁费，承租方使用租赁物。而本案中，正大公司在未使用租赁办公室的情形下，却仅凭“内部签呈表”，要向绿海田园公司支付租金的行为，与正常的社会经济交往行为相悖，亦不符合常情。因此，本院对绿海田园公司提出本案诉讼的主张，不予支持。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市呼兰区人民法院（2013）呼民初字第409号民事判决；
二、驳回黑龙江绿海田园食品有限公司在一审提出的诉讼请求。
一、二审案件受理费由30470元，由黑龙江绿海田园食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松江
审 判 员 安红霞
代理审判员 张惟光
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 徐 翀