辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终5010号
上诉人（原审原告）：韩亚军，女，1976年8月1日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
委托诉讼代理人：徐永新（韩亚军丈夫），男，1971年1月19日出生，满族。
被上诉人（原审被告）：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。
法定代表人：马军，该公司总裁。
委托诉讼代理人：刘永强，男，1977年8月4日出生，汉族，该公司员工。
上诉人韩亚军因与被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称“奥园公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2018）辽0111民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
韩亚军上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查清事实依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由奥园公司承担。事实与理由：1.按合同约定的2013年11月30日交房时该楼仍在施工，水、电、燃气、供暖、可视对讲仍未完成。奥园公司交房行为是无效的。而关于逾期办理房产权证赔偿为题，应是以故意遮挡手段签订的阴阳合同。关于可视对讲未安装一事，韩亚军提供市民热线投诉的打印件作为证据，奥园公司称该设备只在装修入住时安装违反合同附件三的交付条件。2.奥园公司提供的《建设工程竣工验收报告书》不是该商品房具有合法交付条件，可以入住的竣工验收报告。韩亚军提供的《建筑工程竣工验收备案表》是国家相关行政机构认可的竣工交付报告书，其上标注的竣工验收时间才是法定的商品房通过竣工验收可以交付使用的时间。3.补充协议第五条约定违反国家相关法律且与合同第八条冲突，应属无效条款。一审法院适用该条作为依据，属于适用法律错误。而奥园公司安装可视对讲延期，对韩亚军居住造成一定影响，要求奥园公司给予一定补偿，虽无具体依据，但要求并不未过。
奥园公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋在约定交付日期前已经取得《房屋建筑工程竣工验收报告》，符合合同及补充协议约定的交付条件。且2013年12月10日韩亚军已经办理了房屋交接手续。关于韩亚军质疑的《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件，已由辽宁省高级人民法院（2016）辽民申3080号民事裁定书确定。关于逾期办理房产证的纠纷，奥园公司已与韩亚军达成和解，签订和解协议。关于韩亚军主张的可视对讲问题，未能及时安装是因韩亚军晚入住造成的，与奥园公司无关。
韩亚军向一审法院起诉请求：1.判决奥园公司因违规违约交房及延期办理房证进行违约赔偿及延期安装可视对讲违反交楼配套标准赔偿共计6,611.86元。2.诉讼费由奥园公司承担。
一审法院认定事实：2013年6月3日，韩亚军与奥园公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定韩亚军以每平方米5,215.18元的价格购买奥园公司开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1178号1-12-5室房屋，房屋建筑面积67.52平方米。韩亚军、奥园公司双方在“奥园国际城”《商品房买卖合同》补充协议第5条中约定，双方同意对《合同》第八条补充约定如下：“商品房交付条件指出卖人在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求在出卖人取得工程竣工验收备案表后收楼的，则买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。”2013年10月30日，施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位均予以同意验收并出具了房屋建筑工程竣工验收报告。2013年11月30日韩亚军办理了入住手续。因奥园公司的原因，韩亚军未能如期办理房屋所有权证，韩亚军、奥园公司于2017年5月31日签订了逾期办理产权证赔偿协议书。双方约定，由奥园公司一次性赔偿韩亚军逾期办理产权证书违约金2,420元，双方协商一致，韩亚军同意奥园公司将应赔偿的逾期办理产权证违约金折抵为韩亚军所购房屋应缴纳的物业服务费，折抵期限为20个月。双方之间再无其他纠纷，韩亚军承诺不再追究奥园公司逾期办理产权证的违约责任。奥园公司给韩亚军开具了奥园国际城物业费抵免单，抵免物业管理费20个月。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，韩亚军、奥园公司在平等自愿的基础上达成的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同及补充协议约定履行各自义务。韩亚军、奥园公司双方在商品房买卖合同第八条约定，“出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房产付买受人使用。……”，同时，在“奥园国际城”《商品房买卖合同》补充协议第5条，双方同意对《合同》第八条补充约定如下：“商品房交付条件指出卖人在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求在出卖人取得工程竣工验收备案表后收楼的，则买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。”2013年10月30日，施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位均予以同意验收并出具了房屋建筑工程竣工验收报告，韩亚军于2013年11月30日办理了收房手续，按照双方的约定，奥园公司已按期交房，并韩亚军亦予以收房，故对韩亚军要求奥园公司赔偿延期交房违约金的主张，一审法院不予支持。关于韩亚军要求奥园公司赔偿逾期办证违约金的主张，因双方已达成了逾期办理产权证赔偿协议书，虽韩亚军对逾期办理产权证赔偿协议书中本人签字有异议，但未提供证据予证明，且韩亚军认可奥园公司因逾期办理产权证事宜为其折抵物业服务费20个月，故对韩亚军的此项诉讼请求，一审法院不予支持。关于韩亚军要求延期安装可视对讲机的违约金2,000元，韩亚军诉称该违约金2,000元系其自行主张估算的数额，但未能提供证据予以证明，故对韩亚军的此项主张，一审法院不予支持。
一审法院判决：驳回韩亚军的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由韩亚军负担。
二审期间当事人没有提交新证据
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于韩亚军主张的案涉房屋交付时不符合竣工验收条件，奥园公司应支付逾期交房违约金的问题。韩亚军主张案涉《补充协议》第五条约定无效，应以取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》的时间为竣工验收的时间。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”根据上述法律、行政法规的规定，案涉房屋在2013年11月30日交付时已经经过设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定的交付要求。而建设行政主管部门的备案系建设工程竣工验收合格后，建设行政主管部门实施监督管理的方式。司法实践中也不以该备案时间作为认定建设工程竣工验收合格时间的依据。因此，案涉《补充协议》第五条约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋交付时已取得《建设工程竣工验收报告》，符合法律规定及合同约定的交付条件。故韩亚军的该项主张不能成立，本院不予支持。
关于韩亚军要求奥园公司支付逾期办证违约金的问题。韩亚军与奥园公司已就逾期办证问题达成和解协议，且奥园公司已经实际履行了和解协议的约定。韩亚军也无证据证明该协议存在无效情形，故对韩亚军该项请求本院不能予以支持。
关于韩亚军要求延期安装可视对讲机违约金的问题。双方并未在合同中约定可视对讲机的安装时间及违约责任。奥园公司辩称可视对讲机应在业主入住后安装，韩亚军在庭审中亦承认其2017年入住。因此韩亚军要求该项违约金本院认为缺乏依据，不能予以支持。如奥园公司尚未履行安装义务，韩亚军可诉讼要求奥园公司履行安装义务。
综上所述，上诉人韩亚军的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人韩亚军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年五月二十一日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 薛 彤
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；