河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第1055号
上诉人（原审被告）张海军，男，1960年2月28日出生，汉族。
委托代理人李贺永，河南澄析律师事务所律师。
委托代理人李贺耀，河南澄析律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林光，男，1974年4月11日出生，汉族。
委托代理人廉建中，金博大律师事务所律师。
委托代理人马跃跃，金博大律师事务所实习律师。
原审被告田秋兰，女，1962年7月8日出生，汉族。
委托代理人李贺永，河南澄析律师事务所律师。
委托代理人李贺耀，河南澄析律师事务所律师。
上诉人张海军因与被上诉人林光及原审被告田秋兰房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第1800号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张海军及其委托代理人李贺永、李贺耀，被上诉人林光的委托代理人廉建中、马跃跃，原审被告田秋兰的委托代理人李贺永、李贺耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年3月17日，甲方（出租方）张海军与乙方（承租方）广州市白云区意尔康皮具厂签订房屋租赁合同，约定：一、甲方同意将郑州市箱包皮具批发中心：大同路136号A区108号及110号营业房租给乙方使用，乙方愿意承租该房；二、上述房屋租金一年为人民币40万元，大写（肆拾万元整）；三、承租本房屋押金10万元，大写（壹拾万元镇整），合同到期未在续签时甲方全额退还乙方押金；四、租赁期限自2009年4月1日起至2011年3月30日止；五、付款方式为：现金或转账，双方商议决定，合同签订生效时，乙方必须缴纳甲方，房租为一年一次性交清，次年房租需提前一个月缴纳；……十、违约责任：任何一方未能履行本合同有关条款，另一方有权解除本合同，所造成的损失由责任一方承担，……十一、本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，应就争议的有关问题达成仲裁协议，提交河南省仲裁委员会进行仲裁；……十五、如乙方在已交租金情况下自行退出，甲方将不退剩余租金、押金。合同签订后，张海军于2009年3月30日出具收据，证明收到意尔康皮具壹拾万元整，系付大同路136号A区108号、110号房租压金。该合同履行完毕前，2011年1月6日，双方再次签订房屋租赁合同，主要内容与2009年合同一致，其中租金变更为58万元／年，租赁期限自2011年4月1日至2014年3月30日止，次年房租需提前四个月缴纳，如因房屋纠纷导致乙方损失，甲方必须负担全部损失（赔偿经济损失合计人民币伍拾万元整，自然因素除外）。合同签订后，林光配偶戴洁芬于2011年1月7日向张海军转账580000元，张海军于当日收到该款，2011年12月5日，戴洁芬再次向张海军转账580000元，张海军亦于当日收到该款。2012年2月27日14时46分许，位于郑州市二七区大同路136号的郑州海圣伦实业有限公司“郑州箱包皮具城”发生火灾，火灾过火建筑及楼顶钢结构活动板房仓库共约200平方米。起火原因为：起火部位位于郑州海圣伦实业有限公司“郑州箱包皮具城”一层“蒙娜丽莎”店铺，起火点位于该店铺小仓库内，起火原因排除外来人员放火、雷击、自燃、静电导致火灾；不排除电气、用火不慎导致火灾。郑州市二七区公安消防大队就上述火灾作出二七公消火认字（2012）第0004号火灾事故认定书对上述事实进行认定。火灾发生后，因就赔偿事项出现分歧而进行诉讼，林光未再继续使用大同路136号A区108号及110号营业房，后因林光向张海军、田秋兰追要押金及未使用房屋期间的租金未果，遂诉至原审法院，请求判令张海军、田秋兰归还林光保证金100000元及利息（利息从2012年2月28日起计算，利率按同期银行贷款计算，截止2013年7月31日为8857.53元）；判令张海军、田秋兰归还林光租金630849.31元及利息（利息从2012年2月28日起计算，利率按同期银行贷款计算，截止2013年7月31日为54823.4元），并承担本案诉讼费用。
另查明，林光、戴洁芬于2010年6月21日出资设立广东蒙娜丽莎服饰有限公司，后于2010年12月16日变更为广东蒙娜丽莎皮具集团有限公司。2012年3月1日，广东蒙娜丽莎皮具集团有限公司股东林光、戴洁芬将其全部股份转让给张晓洲、林孟有、李其元。林光开办的个人独资企业“广州市白云区意尔康皮具厂”于2012年3月2日经工商管理部门核准注销。
还查明，不存在双方在房屋租赁合同第十一条中所约定的“河南省仲裁委员会”这一机构。田秋兰与张海军系夫妻关系，在工商管理部门进行登记的个体工商户“郑州市二七区汇昌百货商行”负责人为田秋兰，经营场所为郑州市二七区大同路136号郑州箱包皮具城A区108号、110号。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，林光以其独资开办的广州市白云区意尔康皮具厂名义与张海军签订租赁合同，在广州市白云区意尔康皮具厂注销后，林光有权作为权利主体向张海军主张退还押金及未使用期间的房屋租金，因林光未使用已交纳租金商铺的原因是2012年2月27日林光经营的“蒙娜丽莎”店铺小仓库内出现起火点造成火灾，而起火原因不排除电气、用火不慎形成，故对未按合同使用郑州市二七区大同路136号郑州箱包皮具城A区108号、110号商铺林光存在过错，且林光亦未提供证据证明其所主张的张海军以实际行为终止了双方的租赁合同，因此对林光的合理请求原审法院予以支持，对其过高请求原审法院不予支持。因广州市白云区意尔康皮具厂与张海军签订租赁合同，根据合同的相对性原则，林光应当向张海军主张权利，故对林光要求田秋兰承担责任的请求原审法院不予支持，对田秋兰辩称作为本案被告不适格的理由原审法院予以支持。张海军辩称是林光因为自身原因停止使用涉租店铺，以实际行为终止了双方的租赁合同，根据双方约定，剩余租金、押金不予退还的理由，因火灾发生后，双方及案外人就赔偿问题未达成协议而进行诉讼，停止使用商铺的原因并非双方存在故意，而是事实上不能履行，故在排除火灾造成影响的合理期限后，对林光提前交纳的租金张海军应当适当予以退还，对林光以广州市白云区意尔康皮具厂名义交纳的押金张海军应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、张海军于该判决生效之日起十日内退还给林光押金100000元、租金580000元；二、驳回林光的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11745元，由林光承担1145元，由张海军负担10600元。
宣判后，张海军不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，本案不存在“事实上不能履行的情形”，林光系自行退出对店铺的经营，租金、押金不应退还。首先，双方因火灾赔偿问题进行诉讼，不影响林光使用商铺，也不会导致事实上不能履行。自2009年起林光一直使用经营涉案店铺，即使是火灾发生后，张海军也没有以任何形式阻止林光继续经营。其次，涉案商铺在火灾中只是装修受损，不影响继续使用。根据火灾事故认定书，在火灾中郑州箱包皮具城的建筑主体结构没有受损，仅仅是部分建筑装修、商品被烧毁，涉案商铺作为起火点也只是店内装修、店外招牌被烧毁，并不存在建筑物坍塌、灭失等严重影响使用或无法使用的情形。2011年林光对涉案商铺进行了装修，在火灾发生后，涉案商铺一直处于林光及其代表的控制之下，林光完全可以而且有义务对涉案商铺进行简单的清理和装修后继续经营，但其却为了逃避责任，任店铺空置也不继续经营。第三，林光在火灾发生后为逃避责任违反合同约定自行退出对店铺的经营，林光的行为已经构成违约，双方房屋租赁合同第十五条明确约定“如乙方（广州市白云区意尔康皮具厂）在已交租金情况下自行退出，甲方将不退剩余租金、押金”，根据这一约定，租金、押金不应退还。二、张海军已履行了合同义务，不应退还租金。张海军将店铺交付给林光使用，已经履行了自己的合同义务，不存在任何违约情形，不应退还租金。林光未提出任何证据证明张海军以实际行为终止了双方的租赁合同或张海军有任何阻碍其继续经营涉案商铺的行为。而林光在租赁房屋期间未能确保安全，没有尽到妥善使用的义务，造成火灾的发生，给张海军造成了巨额损失，已构成违约。请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判驳回林光的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由林光承担。
林光答辩称：一、张海军提出的上诉理由与事实不符，于法无据。从郑州市二七区公安消防大队出具的二七公消火认字（2012）第0004号火灾事故认定书中不能推断出林光应当为2012年2月27日的火灾负责的结论；林光没有理由也没有必要对已经在火海中丧失基本功能的废墟进行清理、修整和装修，张海军作为出租方负有对其所有的店铺进行清理、修缮和维护使其可以达到供租户使用的义务；本案为租赁合同纠纷，至于火灾是谁造成的、谁应当负责，不在本案的审理范围之内。二、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，应予维持。林光与张海军之间的房屋租赁合同关系合法有效，林光已经履行了付款义务，因为涉案店铺于2012年2月27日发生了不可预料的火灾事故，房屋毁损无法使用，林光与张海军及案外人就赔偿问题仍在郑州市中级人民法院进行诉讼，停止使用商铺并非林光与张海军存在故意，而是事实上不能履行，故在排除火灾造成影响的合理期限后，对林光提前缴纳的租金张海军应当适当予以退还。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：林光以其独资开办的广州市白云区意尔康皮具厂的名义与张海军所签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，受法律保护。张海军按照合同的约定向林光交付了涉案商铺，林光接收后自行进行了装修并投入使用。2012年2月27日14时46分许，涉案商铺所在的郑州箱包皮具城发生火灾，根据郑州市二七区公安消防大队对火灾作出的二七公消火认字（2012）第0004号火灾事故认定书的认定，起火点位于涉案商铺小仓库内，起火原因排除外来人员放火、雷击、自燃、静电导致火灾；不排除电气、用火不慎导致火灾。张海军在将涉案商铺交付给林光后，该商铺就一直处于林光的控制之下，因此，对于火灾的发生张海军并不存在过错，且林光未提供充分证据证明在火灾发生后，张海军以实际行为终止了双方的租赁合同或张海军存在阻碍其继续使用经营涉案商铺的行为，故林光未继续使用涉案商铺系其自身行为，根据双方签订的房屋租赁合同第十五条的约定，剩余租金不予退还。但由于双方签订的房屋租赁合同已经到期，因此，林光所交纳的10万元押金应予退还。综上，张海军的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第1800号民事判决第二项：驳回林光的其他诉讼请求；
二、变更河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第1800号民事判决第一项为：张海军应于本判决生效后十日内退还林光押金十万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11745元，由上诉人张海军负担1745元，被上诉人林光负担10000元；二审案件受理费11745元，由上诉人张海军负担1745元，被上诉人林光负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾小潭
审 判 员 马 莉
代理审判员 刘平安
二〇一四年十月二十日
书 记 员 黄会苹