广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗黄法民三初字第136号
原告：广州市黄埔区城市建设物业有限公司，住所地。
法定代表人：姚智泉，系该公司出纳主管。
委托代理人：欧贱明，系该公司行政主管。
被告：黄振斌。
原告广州市黄埔区城市建设物业有限公司诉被告黄振斌物业服务合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李祖艳独任审理。原告的委托代理人欧贱明到庭参加诉讼，被告黄振斌经依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：从2008年7月起，业主黄振斌先生以他所住的小区32号802房外墙渗水和房屋面积与房产证不一致为由拒绝向原告缴纳物业管理费以及各项分摊费用。该房的上述问题系房地产开发商的历史遗留问题，近几年原告也协助被告解决。2001年12月27日，被告从开发商手中已收楼，收楼时在怡港花园管理处登记相关业主资料。2005年1月1日，原告与怡港花园管理处签订《物业管理委托合同》，约定由原告为该小区业主提供服务。直至今日，我公司并没有违反合同约定。虽然被告拒缴管理费，但原告一直没有停止对被告服务。从2008年7月至今，原告每季度都向被告派发催费通知单，同时也安排物业专业人员上门与被告进行沟通交涉无果。请求判令：1、被告向原告支付欠交的物业管理费7252.98元（2008年7月到2014年3月共计57个月）；2、管理费滞纳金7543.71元（按0.1%按天收取）；3、应交公共路灯分摊电费41.4元；4、应交垃圾费345元。上述款项共计15183.09元。5、被告承担本案的全部诉讼费。
被告未答辩。
经审理查明：原告成立于1992年6月27日，于1999年4月27日进行改制，经营范围包括对住宅小区内的园林绿化、环境卫生提供服务等内容。2011年被广东省住房和城乡建设厅核准为物业服务企业二级资质。
广州市黄埔区黄埔东路188号32号802房系被告黄振斌所有，系居住用房，建筑面积98.6793平方米，办理房产登记时间为2010年8月30日。
原告于2004年12月18日与广州市黄埔区怡港花园原业主委员会签订物业管理委托合同，受托对广州市黄埔区黄埔东路188号大院怡港花园进行物业管理，委托期限为2005年1月1日至2006年12月31日，每年进行一次评议。合同期满后自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见；该合同自签字之日起生效。双方当事人在合同中对权利义务进行了约定，委托管理事项包括：1、房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；2、公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、烟囱、公用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、楼梯公共防盗门；3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；6、公用环境卫生，包料公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防安全；9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；10、组织开展社区文化娱乐活动；11、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，原告应接受委托并合理收费。2005年1月5日，该合同在广州市黄埔区国土资源和房屋管理局登记备案。2014年12月18日，原告与广州市黄埔区怡港花园业主委员会签订《怡港花园物业管理委托合同其他约定》，双方约定了物业管理费的收费标准、计费方式、公共场所收入的使用途径、逾期缴纳管理费的处理方式以及服务和验收标准等内容，该合同第一条第2项约定，参照《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》的二级标准和《2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，对包括被告所有的房屋在内的黄埔东路188号大院28号-32号、34-41号、43-49号、51-54号管理费为1元／m2／月，同时约定，对逾期缴交管理费超过15日按日加收欠费的1‰作滞纳金。合同签订后，原告依约对该小区提供物业管理服务。2006年12月31日，合同期满后，双方未再续签物业管理委托合同，但原告一直对该小区的物业进行管理，并收取业主的物业管理费用。2012年12月15日，原告向怡港花园全体业主发出关于怡港花园提升住宅管理费的公示，对调高物业管理费书面征询意见结果向全体业主公示，但未召开业主大会或征得业主委员会的同意，同月31日，原告发出通告，扣除公示期间核实非业主本人签名的12户人数及建筑面积后的统计结果告知全体业主，并认为该调升管理费的倡议“取得了专有部分建筑面积占小区住宅总建筑面积过半数且占总人数过半数的业主赞成”，“符合《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》的相关规定”，“从2013年1月1日起将按新标准收取住宅物业管理费”。原告公告的调高物业管理费标准从2013年1月1日起开始执行，对被告所有的房屋按照1.3元每月的标准收取物业管理费。原告提交了黄埔东路188号大院32号201房和701房2013年1月-2014年6月按照1.3元／m2／月标准收取物业管理费的收费收据，用以证实该32号的所有业主均按调高后的标准缴纳物业管理费。
原告确认被告一直缴纳物业管理费用，但因房产证登记面积与购房合同面积不符以及外墙渗水等原因，被告从2008年7月起开始拒绝缴纳管理费，后原告解决了外墙渗水问题后，被告仍然拒绝缴纳管理费。原告提交了2008年7月至2014年3月每季度向被告催缴管理费的催费通知，原告的管理人员每次只是把催缴管理费的通知插在被告的防盗门上，但无被告的签收或者确认。2014年5月7日，原告通过全球邮政特快专递向原告寄送欠缴物业管理费告知函一份，告知被告从2008年7月至2014年3月共计57个月，欠缴管理费7639.38元，其中包含管理费、垃圾费和路灯分摊，滞纳金为7543.71元（滞纳金按0.1%按天收取），要求被告在同年5月20日前到该小区管理处缴纳欠缴的管理费，函后附被告所欠物业管理费明细表，原告按照房屋面积98.68平方米收取被告的管理费，2008年7月至2012年12月，按单价1元计算，每季度管理费为296.04元；2013年1月至2014年3月，按单价1.3元计算，每季度管理费为384.85元；路灯分摊费用为每季度1.8元，代收代缴垃圾费为每季度15元。被告于同年5月8日签收，但既未按照告知函通知的时间缴纳物业管理费用，也未提出异议。
本院认为：原告系二级资质的物业管理公司，具有物业管理资格。原告接受广州市黄埔区怡港花园业主委员会的委托，对该小区实行物业管理，但合同期满后，原告在未与上述业主委员会续订物业管理委托合同的情况下，仍然对该小区提供物业管理服务，该业主委员会以及该小区的业主对原告的物业管理行为未提出异议，且继续接受原告提供的物业管理服务，视为默示确认原告的物业管理行为，故推定原告与该小区的业主之间形成了事实上的物业委托管理关系。原告从2005年1月开始对包括被告所有的房屋在内的32号单元的所有房屋按照1元／m2／月标准收取费用，在委托管理合同期限届满后，被告未提出异议。上述事实可以证明，被告对原告的物业管理事实和收费标准无异议，对双方之间的事实合同关系亦无异议。被告应当按照已经形成的物业管理事实合同关系按时交纳物业管理费用，被告没有履行自己缴纳物业管理服务费用的行为，系违约，应当缴纳拖欠的物业管理费用。
关于被告欠缴物业管理费用的数额。被告的房产证记载的涉案房屋的面积为98.6793平方米，原告按照四舍五入之后的面积98.68平方米收取物业管理费用，于法有据，本院予以支持。2005年1月1日起，原告根据物业管理委托合同和《怡港花园物业管理委托他合同其他约定》标准按照1元／m2／月，委托物业管理合同到期后，被告对原告的收费标准没有提出异议，推定为确认继续按照该标准缴纳物业管理费。从2008年7月至2012年12月共54个月按照该标准缴纳物业管理费。2013年1月1日，原告调高了原物业收费标准，经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且被告在收到原告寄送的欠缴物业管理费告知函后未提出异议，可以推定被告默示同意原告调整后的物业管理费的收费标准，故从2013年1月1日起至2014年3月，共计15个月，被告的物业管理费应当按照新标准即1.3元／m2／月缴纳。被告欠缴的物业管理费的数额共计为98.68m2×1元／m2／月×54月＋98.68m2×1.3元／m2／月×15月=7252.98元。从2008年7月至2014年3月，被告欠缴的路灯分摊费用共计41.4元，代收代缴垃圾费共计345元。
关于原告请求被告支付欠缴管理费滞纳金按每天0.1%收取共计7543.71元的请求。经审查，原告与该小区业主委员会签订的物业管理委托合同到期后未续订，原告与被告所在的小区仅为事实上的物业管理合同关系，该小区的业主就管理事项和物业费收取标准均未提出异议，事实上默认了上述两项合同内容，并已实际履行多年：但对违约责任未进行约定，不能以原物业服务委托合同的违约责任约束双方当事人，故不能推定为原告或者包括被告在内的该小区的业主均默认违约责任的承担方式或者标准；且原告未提供其他证据证明原告与被告之间约定欠缴管理费的滞纳金缴纳标准，故原告请求被告以欠缴物业管理费金额为基数按照0.1%／日支付滞纳金无合同或者法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起10日内，被告黄振斌向原告广州市黄埔区城市建设物业有限公司缴纳从2008年7月起至2014年3月止欠缴的物业管理费7252.98元、路灯分摊费用41.4元、代收代缴垃圾费345元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费90元，原告广州市黄埔区城市建设物业有限公司负担45元，被告黄振斌负担45元。上述款项已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李祖艳
二〇一四年八月二十五日
书记员 李春辉
附一：本判决主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附二：申请执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。