山东省枣庄市峄城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）峄民初字第657号
原告孙林林，男，1964年9月出生，汉族。
委托代理人马洪军，山东恒平律师事务所律师，特别授权代理。
被告周华，女，1975年11月出生，汉族。
委托代理人庞飞海，男，1981年6月出生，汉族，一般授权代理。
被告孙春光，男，1966年1月出生，汉族。
委托代理人时均喜，男，汉族，特别授权代理。
第三人枣庄市峄城区坛山街道南关居民委员会。
法定代表人田传金，主任。
委托代理人鲍家振，山东金尊律师事务所律师，一般授权代理。
原告孙林林与被告周华、孙春光，第三人枣庄市峄城区坛山街道南关居民委员会（以下简称南关居委会）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙林林及其委托代理人马洪军，被告周华及其委托代理人庞飞海、被告孙春光的委托代理人时均喜、第三人枣庄市峄城区坛山街道南关居民委员会的委托代理人鲍家振到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙林林诉称，原告孙林林于2013年3月23日与被告孙春光签订《房屋买卖合同》，购买了被告孙春光自建房屋一套，面积为116.47㎡，并对房屋总价款进行了约定。合同签订后，原告依约支付了购房款。由于被告周华诉被告孙春光民间借贷纠纷一案，峄城区人民法院在执行过程中查封了被告孙春光的房屋，原告为此提出执行异议，2014年6月25日，峄城区人民法院作出了（2014）峄执异字第22号裁定书，驳回了原告的异议。被告周华抢占原告已购买的房屋，恶意阻挠房屋的交付。原告认为，被告孙春光与第三人南关居委会之间属于合作建房，被告孙春光为第三人南关居委会建造四层730㎡办公用房一幢，换取在合作建房的土地范围内自建居住房屋并负责出售。原告与被告孙春光之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原告无任何过错，依法应当受到保护，并且有权取得合同项下的房屋。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法判令：1、原告孙林林与被告孙春光之间签订的《房屋买卖合同》有效，并有权取得合同项下的房屋；2、停止对执行标的即本案讼争房屋的执行；3、本案的诉讼费用由二被告负担。
被告周华辩称，原告所述不属实，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告孙春光辩称，原告所述属实，没有异议。
第三人枣庄市峄城区坛山街道南关居民委员会辩称，本案讼争的房屋时被告孙春光自行建造，被告孙春光独自享有产权，与第三人无关。
原告孙林林为支持其主张，在举证期限内提交如下证据：
1、峄城区人民法院于2014年6月25日作出的（2014）峄执异字第22号裁定书，用以证明原告的起诉符合法律规定，且原告购房的时间先于被告周华申请查封房产的时间。
2、2013年3月23日原告孙林林与被告孙春光签订的《房屋买卖合同》，用以证明原告向被告孙春光购买位于第三人院内三层东户住房一套，面积为116.47㎡，总价款33万余元，首付18万元，余款待办理产权证后一次性付清。
3、被告孙春光于2013年3月23日、3月29日出具的收条两张，用以证明原告依约交付了购房首付款18万元。
4、2012年10月10日，被告孙春光与第三人南关居委会签订的南关居委会改建工程合同复印件一份，证明被告孙春光与第三人系合作建房。
对于原告提交的以上证据，被告周华经质证后认为：
1、对于第一份证据，没有异议。
2、对于第二份证据，对该份合同的真实性有异议，申请对该合同的形成时间进行鉴定。
3、对于第三份证据，对其真实性有异议，原告应当提供银行转账凭证，或者提供证人加以证实其支付首付款18万元。
4、对于第四份证据，被告周华不知情，不予质证。
对于原告提交的以上证据，被告孙春光经质证后予以认可。
对于原告提供的以上证据，第三人枣庄市峄城区坛山街道南关居民委员会经质证后认为：
1、对于第一份证据，没有异议。
2、对于第二、三份证据，不予质证。
3、对于第四份证据，不能证明被告孙春光与第三人系合作建房。
被告周华未提交证据。
被告孙春光为支持其抗辩，在举证期限内提交提交如下证据：
1、2013年4月12日原告孙林林与被告孙春光签订的《房屋买卖合同》。用以证明原告孙林林与被告孙春光签订的房屋买卖合同是真实有效的。
2、2012年9月10日第三人南关居委会与被告孙春光签订的改建工程合同复印件一份，证明土地置换，被告孙春光在第三人院内给第三人建四层办公楼一处，置换另外的土地由孙春光建房。
对于被告孙春光提交的以上证据，经质证，原告孙林林无异议；被告周华要求进行鉴定；第三人南关居委会不予质证。
第三人南关居委会为支持其主张，在举证期限内提交如下证据：
1、2013年8月4日第三人南关居委会与被告孙春光签订的土地房产置换协议一份，用以证明被告孙春光所出售的房屋系其独自出资建造并享有产权，并非与第三人合作所建。
2、《集体土地使用证》一份，用以证明用于建房的土地用途是工业用地，土地性质为划拨集体土地，土地使用权人为第三人南关居委会。
对于第三人南关居委会提交的第一份证据，原告孙林林经质证后认为该合同具有合作建房的性质，只是对建房后的房屋进行了分配，一部分用于办公，一部分由被告孙春光进行出售；被告周华不予质证；被告孙春光对合同签字予以认可；对提交的第二份证据，原告孙林林、被告周华无异议。
经审理查明，2013年3月23日，被告孙春光（甲方）与原告孙林林（乙方）签订的《房屋买卖合同》一份，约定将被告孙春光位于南关居委会院内自建楼房三层东户出售给原告孙林林，建筑面积为116.47㎡（其中公摊面积7.83㎡，储藏室10.58㎡）。建筑面积及公摊面积按2600元／㎡，储藏室按1300元／㎡。合同订立生效后付18万元，具备住房条件交付钥匙时付5万元，交付房产证后一次性付清余款，办理房产证期限为2年，否则退回已交全部费用并承担违约金10万元。合同同时约定甲方必须在2013年8月1日前交付居住。原告孙林林与被告孙春光在该合同上签名并捺印，第三人南关居委会在该合同见证人处加盖公章。合同签订后，原告孙林林于2013年3月23日、3月29日依约交付了购房首付款现金共计18万元，被告孙春光分别出具的收到条两张。被告孙春光未能按照约定向原告孙林林交付房屋。
另查明，被告孙春光欠被告周华本金77万元未还，被告周华于2013年5月2日起诉至我院，在起诉时申请查封被告孙春光在建住房六套。2013年5月30日，我院依法作出（2013）峄民初字第888号民事判决书，判决被告孙春光偿还借款本金77万元及利息。判决生效后，被告孙春光未按判决确定的给付义务履行，被告周华于2013年9月4日申请强制执行，在执行过程中，又查封了被告孙春光两套在建房屋。2013年5月28日，原告孙林林向本院执行部门提出异议，要求解除对上述房屋的查封。2014年6月25日，本院执行部门作出（2014）峄执异字第22号执行异议裁定书，驳回原告孙林林的异议申请。后原告孙林林于15日内起诉至本院。
又查明，本案讼争的房屋坐落于枣庄市峄城区峄山南路东首，土地性质为划拨集体土地，土地使用权人为第三人南关居委会，用途为工业用地。
再查明，2013年8月4日，第三人南关居委会（甲方）与被告孙春光（乙方）签订了《土地房产置换协议》一份，约定：一、甲方将南关居委会东侧460㎡的土地无偿交由乙方使用，乙方在该土地上所建建筑物产权归乙方所有；二、乙方在南关居委会西侧办公用地上所建四层楼房，建筑面积730㎡，简装修、通水电后交于甲方无偿作为办公场所使用，楼房产权归甲方所有。2013年9月10日，双方又签订《改建工程合同》一份，约定：一、甲方将现有的办公楼及院落全部交于乙方进行改建。四、乙方在全部改建工程正常完工后交付甲方一座四层，建筑面积约730㎡办公楼使用。五、乙方在甲方院落内建设的宿舍楼全权由乙方负责出售。
本院认为，关于原告孙林林与被告孙春光于2013年4月28日签订的《房屋买卖合同》的效力问题。
《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”本案中，本案争议的房屋所在土地虽系城区内，但未通过征用或其他方式转为国有土地，该土地的性质没有改变，其性质仍为农村集体土地。原告孙林林与被告孙春光之间签订的房屋买卖合同项下的标的物不仅是房屋，还包括相应的集体土地使用权。原告孙林林作为非集体经济组织成员无权取得或变相取得建造在农村集体土地上的房屋。综上，原告孙林林与被告孙春光签订的商品房预售合同违反了我国现行土地管理方面的法律、法律的强制性规定，应属无效合同。故原告要求确认本案讼争的房屋归其所有并主张停止执行的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告孙林林的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告孙林林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 刘国贤
审 判 员 王 平
人民陪审员 刘保信
二〇一四年十二月五日
书 记 员 章 艳