广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂04民初41号
原告：钟丽华，女，1949年2月13日出生，台湾地区居民，住台湾地区。
原告：孙欣蓉，女，1971年4月13日出生，台湾地区居民，住台湾地区。
原告：孙嘉宏，男，1975年5月20日出生，台湾地区居民，住台湾地区。
上述三原告共同的委托诉讼代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。
被告：梧州市星河投资有限公司。住所地：广西梧州市奥奇丽路38号裙楼二层B区。
法定代表人：梁德华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘培根，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：徐丽娟，女，该公司工作人员。
原告钟丽华、孙欣蓉、孙嘉宏与被告梧州市星河投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟丽华、孙欣蓉、孙嘉宏的委托诉讼代理人唐保定，被告梧州市星河投资有限公司的委托诉讼代理人刘培根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
钟丽华、孙欣蓉、孙嘉宏向本院提出诉讼请求：1.解除孙福祯与被告于2013年9月3日签订的《租赁合同》，被告将承租的房屋交还给原告；2.判令被告支付2015年5月至2016年5月的租金人民币482400元（以下币种均为人民币），并从2016年6月起计至被告搬离承租房屋时止，按每月39600元支付租金给原告；3.判令被告支付逾期支付租金的违约金56853元（从2014年11月起计至2016年5月止），并从2016年6月起计至被告付清租金时止，以每月39600元租金为基数，按日万分之五支付逾期支付租金的违约金给原告。事实与理由：被告因开发建设梧州华贸中心房地产项目，需在工地旁租用办公场所，于2013年9月1日向孙福祯提出，承租属孙福祯所有的位于梧州市奥奇丽路38号好运楼首层、裙楼二层房屋作办公室用，双方于2013年9月3日签订《租赁合同》，合同约定：租赁期限36个月（三年），自2013年9月1日起至2016年8月31日止，前两年租金为36000元/月，第三年租金为39600元/月。逾期交纳租金，则按所欠租金日万分之五支付违约金。2013年9月1日孙福祯将房屋交付给被告使用至今。被告按合同约定付清2015年4月前的租金给孙福祯，对2015年5月的租金仅支付18000元，尚欠18000元未支付。此后，被告不再支付租金，其行为已构成根本性违约。2016年1月21日孙福祯病故，其妻钟丽华、女儿孙欣蓉、儿子孙嘉宏多次向被告追讨租金未果。
梧州市星河投资有限公司辩称，一、根据相关法律规定，租赁合同的诉讼时效为一年，原告只能在起诉之日起往前推一年主张权利，原告的起诉已超过诉讼时效；二、被告已支付租金共666000元、押金108000元给孙福祯；三、被告不同意解除租赁合同。
原告钟丽华、孙欣蓉、孙嘉宏向本院提交以下证据：
1.2013年9月3日孙福祯与被告签订的《租赁合同》一份，拟证明：孙福祯与被告于2013年9月3日签订《租赁合同》；合同约定租赁期限为三年（从2013年9月1日起至2016年8月31日止），前两年的租金为36000元/月，第三年的租金为39600元/月，逾期支付租金则按月租金的日万分之五支付违约金；
2.梧房权证长洲字第××号、60××52号、6010255号、60××54号、6010269号《房屋所有权证》，拟证明孙福祯是被告承租的梧州市奥奇丽路38号好运楼首层及二层裙楼房屋所有权人；
3.2016年1月21日梧州市工人医院作出的《居民死亡医学证明（推断）书》，拟证明孙福祯于2016年1月21日病故；
4.2016年2月23日钟丽华作出的《继承关系声明书》，拟证明孙福祯父亲孙俊卿、母亲孙杨英先于孙福祯死亡；2.孙福祯只有一段婚姻，配偶为钟丽华，婚生子女分别为孙欣蓉、孙嘉宏；该《继承关系声明书》经台湾台北地方法院公证处认证；
5.2016年5月5日梧州市公证处作出的（2016）桂梧内证字第1281号公证书，拟证明钟丽华、孙欣蓉、孙嘉宏均为被继承人孙福祯遗产的合法继承人，作为原告向法院提起诉讼，主体适格；
6.律师函，拟证明原告委托律师向被告催收租金。
被告梧州市星河投资有限公司向本院提交其公司支付租金和押金的汇款凭证、汇款明细单，以及原告出具的收据，拟证明被告已支付租金共666000元、押金108000元给孙福祯。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据，被告认为：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2、3、4、5的证明力由法院来认定；对证据5的证明内容有异议，该证据反映的内容不一定是真实的；对证据6，被告没有签收。
对被告提交的证据，原告认为：被告支付租金666000元、押金108000元是事实；被告支付的租金666000元中有36000元是签订涉案租赁合同前被告因承租房屋二楼所支付的2013年9月、10月、11月的租金（每月12000元）；对于涉案租赁合同的租金，被告只支付630000元（含2015年4月前的租金，2015年5月租金18000元）；至2016年5月止，被告尚欠租金482400元。
结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，本院结合其与本案的关联性予以取舍。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年9月1日，被告因开发建设梧州华贸中心项目需要，向孙福祯提出承租属孙福祯所有的位于梧州市奥奇丽路38号好运楼房屋。双方于2013年9月3日签订《租赁合同》一份，合同约定：租赁期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止共36个月（三年）；裙楼二层，每月租金12000元，从2013年9月1日起租，9月30日前支付租金；首层218平方米加隔层180平方米，每月租金24000元，2013年9月、10月、11月免收租金，从2013年12月1日起租，12月31日前支付租金；本租约首层和二层共计每月租金36000元，两年内租金不涨价，第三年租金涨幅10%，每月租金为39600元；租金支付方式为现金或转账支付，每月月底支付当月租金，逾期支付的，按日万分之五支付违约金。逾期超过两个月，即终止合约，押金不得退还；承租方一次性支付108000元作为履行本租约的押金；租赁关系终止时，押金用以抵充合同约定由承租方承担的费用外，剩余部分无息归还承租方；对本租约的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律。合同签订后，孙福祯将承租的房屋交付给被告使用。被告于2013年9月向孙福祯交纳押金108000元。对于被告承租裙楼二层的2013年9月、10月、11月租金共36000元（每月12000元），以及2013年12月至2014年10月期间的租金共396000元，合计432000元，被告已付清。被告分别于2015年1月22日支付2014年11月、12月租金共72000元、于2015年3月24日支付2015年1月租金36000元、于2015年4月11日支付2015年2月租金36000元、于2015年10月28日支付2015年3月、4月、5月份半个月的租金共90000元。以上被告支付租金共666000元。此后，被告没有向孙福祯支付租金。2016年1月21日孙福祯病故。2016年5月，原告钟丽华、孙欣蓉、孙嘉宏以多次向被告追讨租金未果等为由，向本院提起诉讼。诉讼中，对处理本案争议适用的法律，原、被告在庭审中明示选择适用大陆法律。
本院认为：一、关于本案适用法律的问题。原告钟丽华、孙欣蓉、孙嘉宏系台湾地区居民，本案属涉台房屋租赁合同纠纷，应参照涉外民商事案件处理。对处理本案争议应适用的法律，原、被告在庭审中已明示选择适用大陆法律，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条关于“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律”的规定，应当适用大陆法律。
二、关于原告请求解除孙福祯于2013年9月3日与被告签订的《租赁合同》、被告将租赁房屋交还给原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，孙福祯与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的，双方当事人应按照约定履行各自的义务。孙福祯已依约将出租的房屋交付给被告使用，被告应履行按时支付租金的义务。但被告只付清2015年4月前、5月半个月的租金，至今尚欠2015年5月的租金18000元，以及自2015年6月起至今的租金未付。孙福祯与被告签订的《租赁合同》约定的租赁期限已届满，现被告长达一年多没有交纳租金，其拖欠租金的行为已构成根本性违约，致使原告不能实现合同目的。因此，原告钟丽华、孙欣蓉、孙嘉宏作为房屋出租人孙福祯的遗产合法继承人，请求解除孙福祯与被告于2013年9月3日签订的《租赁合同》，被告将租赁房屋交还给原告的诉讼请求，符合合同约定，以及法律规定的解除合同的条件，本院予以支持。
三、关于原告请求被告支付拖欠租金的问题。被告拖欠租金是事实，应承担支付租金给原告的民事责任。原告请求被告支付拖欠的租金，合理合法，本院予以支持。对于拖欠租金的数额，根据孙福祯与被告签订的《租赁合同》约定，计至2016年5月止，被告应支付租金1112400元(其中，2013年12月至2015年8月期间共21个月的租金，按每月36000元计为756000元；2015年9月至2016年5月期间共9个月的租金，按每月39600元计为356400元)，扣除被告已付押金108000元，以及2013年12月起的租金630000元（该款已扣除2013年9月、10月、11月的租金共36000元）后，被告尚欠租金374400元未付。从2016年6月起的租金，被告应按39600元每月支付租金给原告，直至其搬离承租房屋时止。
四、关于原告请求被告支付逾期支付租金的违约金的问题。孙福祯与被告签订的《租赁合同》约定，被告应在每月月底前支付当月租金，逾期交纳租金则按日万分之五支付违约金。被告在履行租赁合同过程中存在逾期支付租金的行为，因此，原告请求被告按日万分之五支付逾期支付租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。对2014年11月、12月，2015年1月、2月、3月、4月、5月（半个月）的租金，被告虽已支付，但没有依合同约定按时在当月月底前支付，被告应承担其逾期支付上述租金的违约金共11331元（逾期天数：从应付该月租金之次月1日起计至实际支付该月租金前一天）；对2015年5月（半个月）至2016年5月期间的每月租金，被告尚未支付，故被告应承担其逾期支付此期间每月租金的违约金共40959元（逾期天数：从应付该月租金之次月1日起计至2016年5月止），以上合计52290元。2016年6月后，被告一直没有支付租金给原告，对于被告逾期支付2016年6月后每月租金的违约金，被告应以当月租金39600元为基数，从次月1日起按日万分之五支付，直至其付清当月租金时止。
五、关于被告主张原告的起诉已超过诉讼时效的问题。被告最后一次支付租金的时间为2015年10月28日，至原告于2016年5月提起诉讼时止，原告的起诉没有超过法律规定的一年诉讼时效，故对被告的上述主张，本院依法不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下:
解除孙福祯与被告梧州市星河投资有限公司于2013年9月3日签订的《租赁合同》，被告梧州市星河投资有限公司应将承租的房屋归还原告钟丽华、孙欣蓉、孙嘉宏；
被告梧州市星河投资有限公司应向原告钟丽华、孙欣蓉、孙嘉宏支付租金人民币374400元（计至2016年5月止）；并从2016年6月起每月按人民币39600元支付租金，至被告梧州市星河投资有限公司搬离承租房屋时止；
被告梧州市星河投资有限公司应向原告钟丽华、孙欣蓉、孙嘉宏支付逾期支付租金的违约金人民币52290元（计至2016年5月止）；对于逾期支付2016年6月后每月租金的违约金，被告梧州市星河投资有限公司应以当月租金人民币39600元为基数，从次月1日起，按日万分之五，计至被告梧州市星河投资有限公司付清当月租金时止，依此类推。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定办理。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
案件受理费人民币11438.55元(原告已预交)，由被告梧州市星河投资有限公司负担。
如不服本判决，原告钟丽华、孙欣蓉、孙嘉宏可以在判决书送达之日起三十日内，被告梧州市星河投资有限公司可以在判决书送达之日起在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉案件受理费（开户名：广西壮族自治区高级人民法院；开户行：农行南宁市万象支行，账号：20×××77）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李晖萍
审 判 员 覃 祥
代理审判员 唐萍萍
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 郭 琪
附适用的法律条文：
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第三条当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。