重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初6077号
原告：重庆智生优活物业服务有限公司，住所地重庆市北碚区文星湾87号，统一社会信用代码915001096889471970。
法定代表人：陈洪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高洁，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：池福海，男，该公司工作人员。
被告：唐铁梅，女，1956年2月28日出生，汉族，住重庆市北碚区××××××号×-×，公民身份号码。
原告重庆智生优活物业服务有限公司（以下简称智生优活公司）与被告唐铁梅物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告智生优活公司的委托诉讼代理人高洁、池福海，被告唐铁梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告智生优活公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决唐铁梅支付智生优活公司从2011年12月至2017年6月的物业服务费4217.48元和公摊电费475.7元；请求判决唐铁梅支付2011年12月1日至2017年5月31日的物业费违约金1174.64元。事实和理由：智生优活公司与重庆旺德实业发展有限公司于2009年6月24日签订《前期物业服务合同》，合同约定的物业服务费标准为1、2层0.57元/平方米.月。2013年7月，智生优活公司拟上调物业费，通过双过半业主签字同意，从2013年8月1日开始物业服务费标准为1、2层0.77元/平方米.月，并上报大明社区、朝阳街道及房管局物业科。2014年8月1日，智生优活公司与北碚区××××小区业主委员会签订《物业管理服务合同》。唐铁梅系×××××××号×-×号房业主，其房屋建筑面积为88.62平方米。从2011年12月1日起唐铁梅一直未交纳相关费用，截止2017年6月30日为止，唐铁梅未交付的费用有：物业服务费4217.48元（0.57元/平方米.月×88.62平方米×20个月+0.77元/平方米.月×88.62平方米×47个月），公摊电费475.7元（7.1元/月×67个月），按每日万分之三的标准计算的物业费违约金1174.64元。经智生优活公司多次催收，唐铁梅仍未交纳。为维护智生优活公司的合法权益，智生优活公司特向法院提起诉讼，请求依法判决。
被告唐铁梅辩称，唐铁梅未交物业服务费用的原因为唐铁梅的房屋中两个卧室的墙根的外墙渗水，卧室、生活阳台的上半部分墙壁外墙渗水，唐铁梅的房屋楼上装修造成其房屋厨房烟道处吊顶损坏，向智生优活公司反映后，至今未处理。唐铁梅拖欠智生优活公司从2011年12月至2013年7月的物业服务费0.57元/平方米.月×88.62平方米×20个月=1010.2元属实，拖欠智生优活公司从2013年8月至2017年6月的物业服务费0.77元/平方米.月×88.62平方米×47个月=3207.28元属实。唐铁梅没有向智生优活公司交纳从2011年12月至2017年6月的公摊电费7.1元/月×67个月=475.7元。要求智生优活公司解决其提出的问题，修好其房屋以后唐铁梅就全额补交所欠的物业服务费。唐铁梅同意补交一半的公摊电费，另一半公摊电费由智生优活公司承担。唐铁梅不同意交违约金。
经审理查明，重庆旺德坤德物业管理有限公司（以下简称旺德坤德公司）成立于2009年6月16日，于2015年6月5日依法变更名称为智生优活公司。唐铁梅为重庆市北碚区文星湾155号（5号楼）1-2房屋（以下简称案涉房屋）的产权人。该房屋为高层住宅，建筑面积88.62平方米。智生优活公司于2009年6月进驻案涉房屋所在的××××小区提供物业服务至今。
2009年6月24日，重庆旺德实业发展有限公司（甲方）与旺德坤德公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对××××小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层、高层住宅为1.0元/平方米.月（含电梯费），合同期限从2009年6月24日起至2011年6月23日止。该合同在北碚区房屋管理局进行了备案。
2011年6月24日，重庆旺德实业发展有限公司与旺德坤德公司签订《前期物业服务合同》，约定由旺德坤德公司继续为××××小区提供物业管理服务。该合同第五条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准如下：多层、高层住宅为1.0元/平方米.月（含电梯费）。第六条约定：物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月15号前履行交纳义务。第二十一条约定：本合同期限自2011年6月24日起至2012年6月23日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同到期后，重庆旺德实业发展有限公司与旺德坤德公司未签订前期物业服务合同。2013年6月，旺德坤德公司分别向北碚区××××××街道办事处、北碚区房屋管理局等部门报送了关于旺德旺城物业费调整的报告函。2013年6月、7月期间，旺德坤德公司通过上门发放意见征集函的方式，对××××小区业主是否同意住宅物业服务费上涨0.30元/平方米.月陆续向××××小区业主征询意见。××××小区总户数1068户，584户业主表示同意，××××小区住宅总面积71566.99平方米，表示同意的业主居住的住宅建筑面积为38524.64平方米。2013年7月2日，旺德坤德公司在××××小区张贴《关于调整旺德旺城物业服务收费标准的建议》（含4个附件），主要内容为：因物业服务经营成本逐年上涨，使旺德旺城项目长期亏损，经反复核算旺德旺城的实际经营成本，再参考北碚部分小区的物业收费标准及服务情况，兼顾一定的经营风险，且暂拟一份《关于调整旺德旺城物业服务收费标准的建议》进行调整垂询，预计调整后的旺德旺城服务收费标准将由原来的1元/平方米.月调整为1.3元/平方米.月（1、2层由原来的0.57元/平方米.月调整为0.87元/平方米.月）。近期将上门为每一户业主做垂询和意见征集，拟定将从2013年8月1日执行新的收费标准。2013年7月31日，旺德坤德公司在××××小区张贴《旺德旺城物业服务收费标准上调公示》，主要内容为：经过上门征询全体业主意见，支持同意上调物业费的业主已远远超过户数、面积双过半，符合法规规定的调整物业服务费的要求。拟定于2013年8月1日起上调物业费0.2元/平方米.月，调整后的物管费为住宅三楼及以上1.2元/平方米.月，住宅一、二楼0.77元/平方米.月。旺德坤德公司就关于旺德旺城物业服务收费标准调整情况向北碚区××××××街道办事处、北碚区房屋管理局等部门进行了备案。
2014年7月，北碚区××××小区成立业主委员会。2014年8月1日，北碚区××××小区业主委员会（甲方）与旺德坤德公司（乙方）签订《北碚旺德·旺城物业服务合同》，约定由旺德坤德公司为××××小区提供物业管理服务。第四条约定：2、物业管理服务费收取的标准为：2014年8月1日至2016年7月31日止（1）5、6、7号楼三层以上（含三层）1.2元/平方米.月（1层、2层0.77元/平方米.月），4号楼2层以上（含2层）按照1.2元/平方米.月（1层0.77元/平方米.月），1、3号楼按照1.2元/平方米.月，按建筑面积收取。……（3）住宅公摊水电费收取，每月按7.1元/户进行分摊由业主（使用人）支付（年终据实分摊，多退少补）。……4、物业服务费、公摊水电费每月交纳一次，每月自然月底（周末一天）前乙方向业主（使用人）收取。第十二条约定：本合同期限为两年，从2014年8月1日起至2016年7月31日合同自动终止。该合同在北碚区房屋管理局进行了备案。
2016年8月1日，北碚区××××小区业主委员会（甲方）与智生优活公司（乙方）签订《北碚旺德·旺城物业服务合同》，约定由智生优活公司为××××小区提供物业管理服务。第四条约定：2、物业管理服务费收取的标准为：（1）2016年8月1日至2017年7月31日：5、6、7号楼三层以上（含三层）1.2元/平方米.月（1层、2层0.77元/平方米.月），4号楼2层以上（含2层）按照1.2元/平方米.月（1层0.77元/平方米.月），1、3号楼按照1.2元/平方米.月，按建筑面积收取。……（3）住宅公摊水电费收取，每月按7.1元/户进行分摊由业主（使用人）支付，此标准依据前三年平均价格执行的，合同期内不再据实分摊。……4、物业服务费、公摊水电费每月交纳一次，每月自然月底（周末一天）前乙方向业主（使用人）收取。第十二条约定：本合同期限为叁年，从2016年8月1日起至2019年7月31日合同自动终止。该合同在北碚区房屋管理局进行了备案。
智生优活公司在2011年、2012年和2013年就××××小区公摊电费据实进行了分摊。××××小区2014年的住宅公摊电费，智生优活公司参照2011年、2012年和2013年三年期间平均公摊电费7.15元/月的标准，按照每户7.10元/月收取，今后不再核算补差价。××××小区2014年公摊电费结算的金额为7.19元/月，2015年公摊电费结算的金额为7.15元/月，2016年上半年公摊电费结算的金额为7.15元/月。唐铁梅未支付智生优活公司从2011年12月至2013年7月的物业服务费1010.2元（0.57元/平方米.月×88.62平方米×20个月）和从2013年8月至2017年6月的物业服务费3207.28元（0.77元/平方米.月×88.62平方米×47个月），共计4217.48元。唐铁梅未支付智生优活公司从2011年12月至2017年6月的公摊电费475.7元（7.1元/月×67个月）。
另查明，唐铁梅接房后装修时案涉房屋客厅的墙根和两个卧室的墙根渗水。案涉房屋客厅的渗水的墙根外和两个卧室的渗水的墙根外为小区绿化带的泥土。唐铁梅向智生优活公司反映后，智生优活公司进行了查看。开发商对案涉房屋客厅的墙根渗水的问题进行了处理，在客厅外的绿化带硬化了几十厘米宽的地面。两个卧室的墙根渗水的问题未处理。之后，案涉房屋的生活阳台墙壁的上半部分外墙渗水，唐铁梅向智生优活公司反映后，智生优活公司进行了查看，至今未处理。2016年10月左右，案涉房屋有卧室墙壁的上半部分外墙渗水，唐铁梅向智生优活公司反映后，智生优活公司进行了查看，至今未处理。2017年4月18日，重庆智生优活物业服务有限公司旺德旺城管理处作出关于外墙漏水整改的重要通知，主要内容为：近期，有小区业主向物业和业委会反映户内墙面出现不同程度的水迹现象，据物业工程人员查看，为外墙渗水导致。如要对漏水部位进行维修，按照国家相关规定，质保期外的维修需业主自行承担或申请房屋公共维修资金进行处理。现物业公司已将此情况报给小区业主委员会，经业委会现场查看商讨决定，请质保期后出现户内漏水情况的业主于2017年4月30日前到物业客户服务中心前台登记。逾期未登记的，不纳入本次上报业委会整改范围。智生优活公司张贴了该通知。2017年8月中旬，案涉房屋楼上住户装修，案涉房屋的厨房烟道外吊顶损坏。唐铁梅向智生优活公司反映后，智生优活公司进行了查看，就此事与楼上住户协调未果。
本案在审理中，智生优活公司以考虑到唐铁梅的具体情况，虽然不是由智生优活公司造成，责任不在智生优活公司，但智生优活公司从人性化角度出发为由，自愿撤回要求唐铁梅支付2011年12月1日至2017年5月31日的物业费违约金1174.64元的诉讼请求，不再要求唐铁梅支付上述期间的物业费违约金1174.64元。
上述事实，有书证及双方当事人的当庭陈述载卷为据，足以认定。
本院认为，重庆旺德实业发展有限公司与旺德坤德公司即智生优活公司于2011年6月24日签订的《前期物业服务合同》及北碚区××××小区业主委员会与旺德坤德公司即智生优活公司分别于2014年8月1日和2016年8月1日签订的《北碚旺德·旺城物业服务合同》，是合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。
《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”。本案中，唐铁梅是案涉房屋的产权人，为该房屋的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，《前期物业服务合同》对智生优活公司与唐铁梅均有约束力。《前期物业服务合同》期限届满后，××××小区未成立业主委员会，旺德坤德公司继续按《前期物业服务合同》对××××小区进行物业服务，应当按《重庆市物业管理条例》第五十四条规定，认定物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。2014年7月，北碚区××××小区成立业主委员会。北碚区××××小区业主委员会分别于2014年8月1日、2016年8月1日签订的《北碚旺德·旺城物业服务合同》对智生优活公司与唐铁梅均有约束力。
《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”唐铁梅应当根据相应的物业服务合同等约定的标准按时支付物业服务费用。对唐铁梅辩称不交纳物业服务费用的理由，本院分别评析如下：1、唐铁梅辩称唐铁梅的房屋中两个卧室的墙根的外墙渗水，要求智生优活公司维修好。本院认为，案涉房屋客厅的渗水的墙根外和两个卧室的渗水的墙根外为小区绿化带的泥土，开发商对案涉房屋客厅的墙根渗水的问题进行了处理，在客厅外的绿化带硬化了几十厘米宽的地面，而对案涉房屋两个卧室的墙根的外墙渗水的原因，唐铁梅认为墙根渗水是因为客厅与卧室墙外都是绿化带的泥土，是泥土中的水渗过墙根造成。案涉房屋两个卧室的墙根的外墙渗水的原因需要通过专业机构予以确定，并据以确定维修的责任方。案涉房屋两个卧室的墙根的外墙渗水如果属于出卖人交付谢坤使用的房屋存在质量问题，且在保修期内，则应由出卖人承担修复责任。如果属于物业共有部位，且保修期满，则应依法使用物业专项维修资金进行维修。对唐铁梅的该辩称意见，本院不予采纳。2、唐铁梅辩称案涉房屋卧室、生活阳台的上半部分墙壁外墙渗水，要求智生优活公司维修好。本院认为，该渗水部位如果属于物业共有部位，且保修期满，该渗水部位的维修需依法使用物业专项维修资金进行维修。智生优活公司并无权利直接使用物业专项维修资金，需通过业主委员会在依法征求相应业主同意后依法使用。对唐铁梅的该辩称意见，本院不予采纳。3、唐铁梅辩称其房屋楼上住户装修造成其房屋厨房烟道处吊顶损坏，要求智生优活公司维修好。本院认为，如果案涉房屋厨房烟道处吊顶损坏是因案涉房屋楼上住户装修造成，则属于楼上住户侵权，唐铁梅应通过相应途径依法向侵权方主张权利。唐铁梅向智生优活公司反映后，智生优活公司进行了查看，并就此事与楼上住户协调未果，智生优活公司已尽到合同义务。对唐铁梅的该辩称意见，本院不予采纳。本案中，唐铁梅逾期没有支付智生优活公司从2011年12月至2017年6月的物业服务费4217.48元和公摊电费475.7元，已违约。因此，智生优活公司要求唐铁梅支付上述期间的物业服务费、公摊电费的诉讼请求，本院予以支持。智生优活公司自愿撤回要求唐铁梅支付2011年12月1日至2017年5月31日的物业费违约金1174.64元的诉讼请求，不再要求唐铁梅支付上述期间的物业费违约金1174.64元，本院予以准许。
智生优活公司提供的是小区公共管理服务，物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的物业管理服务，同时，更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业服务费用，才能共同营造整洁有序的生活环境。现在智生优活公司仍在为××××小区提供物业服务，唐铁梅如果对智生优活公司的物业服务有意见，可及时向智生优活公司反映，智生优活公司应按照相应约定和规定及时处理，或向智生优活公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务企业和业主的共同努力，才能建好和谐、文明、有序的小区。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：
被告唐铁梅在本判决生效之日起五日内支付原告重庆智生优活物业服务有限公司从2011年12月至2017年6月的物业服务费4217.48元和公摊电费475.7元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告唐铁梅负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 李军
二〇一七年九月二十八日
书记员 包薇