广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1624号
上诉人（原审原告）：莫栢坤，男。
委托代理人：李目生，广东德城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗汉明，男。
委托代理人：肖哲仁，广东国永律师事务所律师。
委托代理人：周伟萍，广东国永律师事务所律师。
上诉人莫栢坤与被上诉人罗汉明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月13日，莫栢坤向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认莫栢坤与罗汉明2012年6月1日签订的《承包合同书》无效；2、罗汉明返还莫栢坤租金39200元；3、罗汉明返还莫栢坤押金3000元；4、罗汉明赔偿莫栢坤经济损失200000元；5、本案全部诉讼费用由罗汉明承担。
原审法院经审理查明，案涉租赁物为位于东莞市塘厦镇林村某某村水库某某鱼塘、农庄。2012年6月1日，罗汉明（甲方）与莫栢坤（乙方）签订了一份《承包合同书》，双方约定：经甲乙双方协议，甲方将某某村某某鱼塘、农庄租给乙方经营，协议如下：一、租期从2012年6月1日至2018年5月30日，时间6年，年租金16800元；甲方应保证合同期间鱼塘及农庄经营使用权限无争议（不含国家或集体征收），如出现经营使用权争议一切损失由甲方负责；乙方必须在每年6月10日前交清当年租金；如乙方超过期限未交清租金，甲方有权单方面终止合同并无偿收回乙方鱼塘、农庄的使用权、新建建筑设施等；签订合同之日，乙方先向甲方交纳信誉保证金3000元；合同期限内，如国家或集体需要征用乙方合同项下的鱼塘，甲方将按照塘厦镇人民政府当时征收补偿标准进行补偿，乙方必须在限期内清理鱼塘交回给甲方，土地、所有建筑物、配套不动产设施赔偿款归甲方所有，鱼苗及附属设施赔偿款归乙方所有，双方不得有争议…。
莫栢坤提供个人电子转账凭证和收据各一份，证明莫栢坤向罗汉明支付押金3000元、从2012年6月1日至2014年5月30日的租金33600元。罗汉明对此没有异议。莫栢坤提供收据、工程结算清单，证明莫栢坤支付加建农庄工程款253063元；提供收款收据、送货单、销售单、单据流水账单，证明莫栢坤经营东莞市肥佬饮食店购买材料投资款93094元。罗汉明对以上款项不予确认，是莫栢坤自行与第三方结算，罗汉明不清楚。莫栢坤提供东莞市城市管理综合执法局塘厦分局出具的落款时间为2013年4月8日的限期拆迁通知书、青苗征收赔偿点算表复印件，证明罗汉明租给莫栢坤的鱼塘、农庄已于2010年1月份被征收，罗汉明隐瞒真实情况。罗汉明对限期拆迁通知书真实性予以确认，但是该通知书没有写明征收的范围，不确认上述证据的证明效力；确认青苗征收赔偿点算表的真实性，但认为青苗和部分建筑物被征收，鱼塘及部分建筑物没有被征收。莫栢坤提供照片多张，证明莫栢坤投资35万多元的东莞市肥佬饮食店被东莞市城市管理综合执法局塘厦分局于2013年10月31日强制拆迁。罗汉明对照片真实性没有异议，但是认为莫栢坤后来加建的建筑物书违章建筑，是因属于违章建筑被拆除，不是因征收而被拆除。双方确认莫栢坤提供的全景照中，农庄（原有部分）1号建筑2010年被征收，农庄（原有部分）2号、3号建筑是被告在2011年建的，双方签订合同时已有，农庄（新建部分）4号、5号建筑物是莫栢坤签订合同后加建的，农庄全部均已被拆除。莫栢坤提供东莞市肥佬饮食店的个体工商户营业执照复印件，证明业主为莫栢坤的东莞市肥佬饮食店是合法经营。罗汉明确认营业执照真实性，但是认为经营地址并不是案涉租赁物地址。
罗汉明提供甲方为林村某某村村民小组、乙方为某某村的《合同书》，签名处甲方代表是李运强、乙方代表是罗汉明，证明被告承包了案涉鱼塘及土地，农庄是2010年1月征收青苗之后建的；提供东莞市塘厦镇林村社区居民委员会出具的证明，证明罗汉明位于林村某某村水库下的鱼塘至今未征收，该鱼塘周边范围内的建筑物是林村生态园范围内的违章建筑，在2013年11月中上旬镇政府对林村生态园范围内违章建筑物进行拆迁。莫栢坤对《合同书》不予确认，认为合同没有明确承包的位置，即使土地是被告承包，因为未经发包人的同意，其转包给莫栢坤的行为也是无效的；对证明的真实性确认，但证明效力不予确认，认为虽然鱼塘没有被征收，但是农庄在签订合同之前已经被征收，罗汉明隐瞒实情，引诱莫栢坤投资，造成莫栢坤损失。
原审法院认定以上事实的依据有：《承包合同书》、个人电子转账凭证、收据、工程结算清单、限期拆迁通知书通知书、青苗征收赔偿点算表复印件、照片、《合同书》、证明以及原审法院的庭审笔录等等。
原审法院认为，（一）关于《承包合同书》的效力问题。莫栢坤、罗汉明均确认签订了《承包合同书》，真实性原审法院予以确认，但是《承包合同书》中约定的标的物为东莞市塘厦镇林村某某村水库某某鱼塘及农庄（原有部分），用途是用于经营，双方清楚莫栢坤承包农庄后从事餐饮经营，鱼塘是作为餐饮店的附属设施用心扩大业务及增值服务，鱼塘并不是主要用于养殖业，基于以下事实：1、罗汉明与某某村村民小组签订了《合同书》，承包了包括案涉标的物农庄及鱼塘占用土地在内的十五亩土地，1985年后罗汉明对标的物所占用的土地享有农村土地承包经营权，但是案涉标的物占用的土地为农用地；2、案涉土地青苗及农庄（原有部分）1号建筑物在2010年已被塘厦镇人民政府征收，农庄（原有部分）2号、3号建筑物没有建筑工程规划许可证或相关的报建手续；3、根据东莞市塘厦镇林村社区居民委员会出具的证明，案涉的鱼塘未被征收；所以，案涉合同的标的物包括鱼塘、已征收的农庄（原有部分）1号建筑、未征收的违章建筑农庄（原有部分）2号、3号建筑以及所属的土地，由于农庄所属的土地已被征收，故罗汉明对农庄所属的土地并没有土地承包经营权，并根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订阅合同取得处分权的，该合同有效”，本案中罗汉明无权处分案涉农庄所涉土地，莫栢坤与罗汉明签订的《承包合同书》后也未经土地权利人追认，所以，原审法院确认双方于2012年6月1日签订的《承包合同书》无效。
（二）对于莫栢坤要求罗汉明赔偿经济损失的问题，由于双方签订的《承包合同书》无效，参照《广东省高级人民法院关于审理农村土地承包合同纠纷案件若干问题的指导意见》第5条的规定：承包合同被确认无效后，承包方要求受益方补偿其合理投入的，可予支持。如果补偿不足以弥补其损失的，承包方可要求发包方按其过错大小予以赔偿，对于案涉《承包合同书》被确认为无效的过错问题，原审法院认为，罗汉明明知案涉土地及农庄已被政府征收、部分农庄为违章建筑，仍然将农庄及附属的鱼塘出租给莫栢坤，导致双方签订的《承包合同书》无效，故莫栢坤的过错是造成合同无效的主要原因，罗汉明在没有查清农庄权属，知道或应当知道农庄没有建筑工程规划许可证的情况下，与罗汉明签订合同，导致双方签订的《承包合同书》无效，故罗汉明的过错是造成合同无效的将要原因。但是，对于罗汉明应否赔偿莫栢坤建设、装修农庄（新建部分）及购置设备的损失，应作如下分析：虽然案涉农庄所属土地已被塘厦镇人民政府征收，罗汉明丧失土地承包经营权，无权处分该土地，但是，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定：“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”；根据《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。第十七条的规定：承包方承担下列义务：1、维持土地的农业用途，不得用于非农建设；2、依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；3、法律、行政法规规定的其他义务”的规定，无论罗汉明有无案涉的土地承包经营权，莫栢坤作为实际用地的第三方均有义务保持农业用途，不得用于非农建设，农庄（原有部分）被拆除，罗汉明应当自行承担相关损失。而莫栢坤在签订合同后，自行投资建设农庄（加建部分），没有报建和审批，同样违反了“未经依法批准不得将承包地用于非农建设”，莫栢坤明知自己投资建筑的农庄（加建部分）未经政府部门审批，属于违章建筑，无论是否征得罗汉明同意，均也无法改变农庄（加建部分）属于违章建筑的性质，故该农庄（加建部分）被拆除造成的损失是莫栢坤自己的行为所致，应当由莫栢坤自行承担。莫栢坤请求罗汉明赔偿经济损失200000元，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
（三）对于租金的问题。由于双方签订的《承包合同书》无效，因合同取得的财产应当各自返还。参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，尽管双方签订的《承包合同书》无效，但莫栢坤一直占用该土地和农庄，莫栢坤应当按照市场价格支付使用费，使用费参照双方合同约定的承包价格19600元／年确定是合理的，由于农庄在2013年10月31日被拆除，故使用费应当计算至2013年10月31日，莫栢坤应支付罗汉明从2012年6月1日至2013年10月31日的使用费27767元，莫栢坤实际支付罗汉明39200元，多支付的11433元，罗汉明应予以返还。
（四）对于押金问题。罗汉明同意退回押金3000元给莫栢坤，原审法院予以确认，莫栢坤请求罗汉明退还押金3000元，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认莫栢坤与罗汉明于2012年6月1日签订的《承包合同书》无效；二、罗汉明于判决发生法律效力之日起五日返还莫栢坤使用费11433元。三、罗汉明于判决发生法律效力之日起五日内返还莫栢坤押金3000元。四、驳回莫栢坤的其他诉讼请求。如果罗汉明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3223元，由莫栢坤负担2156元，罗汉明负担1067元。
莫栢坤不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实错误，罗汉明应赔偿莫栢坤经济损失200000元。1、莫栢坤加建部分建筑是经过罗汉明同意的，原审法院认定是莫栢坤自行加建是错误的。2、罗汉明明知案涉租赁物在2010年已被政府征收的情况下仍与莫栢坤签订《承租合同书》，导致案涉租赁物被强制拆迁并造成莫栢坤经济损失。（二）案涉租赁物在2010年1月份已被政府征收，罗汉明自2010年1月起已没有案涉租赁物的使用权，其收取使用费亦没有合法资格，故罗汉明应当返还。原审法院颠倒诉讼主体身份，明显偏袒罗汉明。莫栢坤是承租人，罗汉明是出租人，但原审法院认定莫栢坤没有查清农庄权属与罗汉明签订合同，故罗汉明的过错是造成合同无效的次要原因是颠倒诉讼主体身份，应当予以纠正，综上：1、请求本院撤销原审判决第二、四项，依法改判罗汉明赔偿莫栢坤经济损失200000元和返还莫栢坤租金39200元；2、本案诉讼费由罗汉明承担。
被上诉人罗汉明答辩称：（一）原审法院关于案涉农庄（加建部分）被拆除所造成的损失由莫栢坤自行承担责任的处理是正确的。1、莫栢坤没有维持承包土地的农业用途，用于非农建设。2、莫栢坤自行加建农庄，没有报建和审批手续。3、莫栢坤系由于自身的违法行为导致其所加建的农庄被政府认定违章建筑而拆除。（二）罗汉明对案涉土地及鱼塘依然有合法的土地承包权。1、罗汉明提供的其与某某村的承包合同书既没有解除亦没有终止，依然合法有效。2、原审法院认定罗汉明失去土地承包权的依据是塘厦镇资产管理公司的调查笔录，该调查笔录不能作为案涉土地是否被征收的合法依据。塘厦镇资产管理公司非土地征收主体，而且塘厦镇资产管理公司仅在原审法院调查过程中口头陈述，并未提供案涉土地被征收的合同或文件等书面证据。3、塘厦镇林村社区居委会出具证明，证明截止至2014年4月23日，塘厦镇林村某某村水库某某面的土地未被塘厦镇政府征收。4、根据土地征收程序，市县国土局在被征收土地所在的村、组范围内要发布一个《拟征地公告》，如果案涉土地确实被征收，罗汉明为何至今未收到任何公告通知限期要求答辩人交还土地。因此，罗汉明依然是案涉土地合法的承包人。综上，请求本院依法驳回莫栢坤的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实基本清楚，本院予以确认。
二审期间，本院就案涉农庄建筑物及鱼塘的面积向罗汉明以及莫栢坤核实。罗汉明称，农庄1号建筑物面积为100平方米左右，2号、3号建筑物面积分别约为100平方米与150平方米左右，鱼塘面积有2亩多；农庄所有建筑物被城管拆除的原因是违章建筑。莫栢坤称，农庄1号建筑物，青苗补偿清单显示面积为90平方米左右，2号建筑物面积为100平方米左右，3号建筑物面积有150平方米左右，4号建筑物面积有194平方米，5号建筑物面积有110.4平方米，鱼塘面积有2亩多；建筑物被城管拆除的原因是案涉土地已被征收。
本院认为，虽然案涉合同名为《承包合同书》，但案涉合同约定罗汉明将鱼塘及农庄1－3号建筑物租给莫栢坤经营，莫栢坤租赁农庄后从事餐饮经营，鱼塘作为农庄的配套设施使用而非用于养殖渔业经营，双方当事人的法律关系符合租赁合同的特征，故本案应为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕莫栢坤上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）罗汉明应否退还租金39200元给莫栢坤。（二）罗汉明应否赔偿莫栢坤的损失。对此，本院作如下分析：
关于争议焦点一。如前所述，案涉合同为租赁合同，租赁物包括建筑物以及鱼塘，由于案涉建筑物未依法报建，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部分批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉合同有关建筑物部分合同条款因违反法律、法规强制性规定，应属无效合同条款，考虑到租赁农庄（1-3号建筑物）和鱼塘作为整体出租用于餐饮经营，鱼塘系作为农庄的配套设施使用并非用于养殖渔业经营，故案涉租赁物不具有可分性，案涉合同不宜作部分有效、部分无效的认定，案涉合同应整体认定为无效合同。原审法院认定合同无效处理正确，本院予以认可。
合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。罗汉明因合同取得押金3000元应当予以返还，原审法院对此处理正确，本院予以认可。至于农庄占用使用费，由于农庄所涉及1号建筑物已被政府征收，罗汉明再行将1号建筑物出租给莫栢坤并收取租金没有事实及法律依据，罗汉明应当将1号建筑物相应的使用费予以返还。原审法院认定使用费时没有扣除上述使用费处理欠妥，本院予以纠正。而案涉农庄2号、3号建筑物未被征收，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，莫栢坤应当支付2号、3号建筑物相应的使用费给罗汉明。由于案涉合同并未具体约定案涉租赁物有关建筑物部分及鱼塘部分的使用费，而案涉农庄所涉建筑物又已被拆除，故本院仅能结合案涉合同的约定及双方当事人的庭审陈述酌定相应的使用费。根据双方的庭审陈述，案涉租赁物1－3号建筑物约350平方米，鱼塘2亩多，而被征收的1号建筑物即莫栢坤无权处分的部分面积约为100平方米。结合双方实际履行合同的年租金为19600元（约1633元／月）以及案涉鱼塘作为农庄的景观使用等因素，本院酌定莫栢坤按照1200元／月的使用费支付给罗汉明。双方对原审法院认定的莫栢坤实际使用案涉租赁物的时间为2012年6月1日至2013年10月31日（即17个月）并无异议，本院予以确认。因此，莫栢坤共需支付使用费20400元给罗汉明。由于莫栢坤实际支付罗汉明39200元，故罗汉明应返还莫栢坤18800元。
关于争议焦点二。根据林村社区居民委员会出具的证明可知，案涉鱼塘周边的建筑物属于违章建筑物，东莞市城市管理综合执法局塘厦分局依法对农庄所涉违章建筑物进行拆除。莫栢坤明知案涉土地为农用地，但其仍然在案涉土地非法搭建建筑物，在未经依法审批的情况下将农用地用于非农建设，由此造成的损失应当由其自行承担。由于案涉农庄所涉的建筑物被拆的原因系由于违章建筑而非土地征用的问题所致，而违章建筑不受法律保护，故莫栢坤主张因案涉4、5号建筑物被拆而要求莫栢坤赔偿损失没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实部分有误，适用法律稍有不当，本院予以纠正。莫栢坤上诉请求部分成立，本院对其有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第16号民事判决第一、三项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第16号民事判决第四项。
三、变更广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第16号民事判决第二项为：罗汉明于本判决发生法律效力之日起五日内返还莫栢坤使用费18800元。
四、驳回莫栢坤的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费3223元，由莫栢坤负担2675元，罗汉明负担548元。二审受理费4880元，由莫栢坤负担4392元，罗汉明负担488元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年三月九日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
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