福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第260号
上诉人（原审原告）厦门双兴龙贸易发展有限公司。
法定代表人林真真，总经理。
委托代理人展庐平、范芷瑜（实习），福建邦平联展律师事务所律师。
上诉人（原审被告）厦门市国华装璜广告有限公司。
法定代表人陈世哲，总经理。
上诉人（原审被告）白爱珠，女，1956年11月4日出生，汉族。
二上诉人共同委托代理人赖丽华、陈安琦，福建旭丰律师事务所律师。
上诉人厦门双兴龙贸易发展有限公司（下称双兴龙公司）因与上诉人厦门市国华装璜广告有限公司（下称国华公司）、白爱珠返还原物纠纷一案，均不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第2896号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人双兴龙公司的委托代理人展庐平、范芷瑜，上诉人国华公司的法定代表人陈世哲、上诉人白爱珠及其共同委托代理人赖丽华、陈安琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
双兴龙公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、国华公司、白爱珠立即向双兴龙公司返还占用的址于厦门市思明区角滨路11号101单元房屋（权属证号：00832694）；2、国华公司、白爱珠向双兴龙公司支付占用该房屋的费用700980元（按照市场租金标准计算，暂计至2014年1月23日）。案件诉讼费、保全费由国华公司、白爱珠负担。
原审判决查明，讼争房产厦门市思明区角滨路11号101单元房屋所在“源隆花园”由源隆房地产公司开发建设，1996年7月12日，国华公司向源隆房地产公司购买源隆花园北底层209.06平方米，成交价1045300元，合同签订后，源隆房地产公司于1997年10月将讼争房产交付国华公司使用。双方并于1996年7月19日办理合同的公证手续。
1997年，源隆集团公司向交通银行厦门分行借款，以“源隆花园”一层商场北侧共626.55平方米、南侧901.92平方米作为抵押担保，后因源隆集团公司未能还款，交通银行厦门分行遂向厦门市中级人民法院提起诉讼，厦门市中级人民法院作出（1999）厦经初字第16号、第17号民事判决书、调解书。上述文书生效之后，交通银行厦门分行向厦门市中级人民法院申请强制执行，1999年12月11日，厦门市中级人民法院以（1999）厦经执行字第167号、168号民事裁定书将源隆花园底层商场共1528.47平方米变卖给交通银行厦门分行，交通银行厦门分行于2000年12月22日在厦门市房地产交易中心进行合同登记。交通银行厦门分行于2011年1月24日取得讼争房产的权属登记，厦门市土地房屋权证号为厦国土房证第008273**号。
此后，交通银行厦门分行起诉国华公司，要求国华公司搬离源隆花园一层北侧商场，2002年6月17日，原厦门市开元区人民法院作出（2001）开民初字第2595号民事判决书，判决国华公司应于判决生效后一个月内迁出源隆花园北侧底层商场209.96平方米，将商场腾退给交通银行厦门分行管业。国华公司不服判决提起上诉，厦门市中级人民法院作出（2002）厦房终字第548号民事判决，维持原判。
双兴龙公司现登记为厦门市思明区角滨路11号101单元房产所有人，于2011年2月23日取得上述房产的权属登记，厦门市土地房屋权证号为厦国土房证第008326**号。
2014年1月14日，双兴龙公司向白爱珠发出《告知函》，载明：“……我司已于2011年3月11日通知贵户与我司签订房屋租赁合同或限期腾空所占用的房屋，后亦多次要求你与我司协商解决相关事宜。然而贵户至今仍然非法占用该房屋严重侵犯我司的合法权益。为保证我司的合法权益，限你于三日内与我司联系协商重新订立租赁关系或腾空所占用房屋……”
另查明，陈世哲与白爱珠系夫妻关系。
以上事实，有双兴龙公司提供的厦国土房证第00827354号土地房屋权证、（2001）开民初字2595号民事判决书、（2002）厦房终字第548号民事判决书和被告提供的NO.0019863《商品房预售合同》、（96）厦证经字第3387号《公证书》、《厦门市统一收款收据》、房屋装修凭证、房产税缴纳凭证、物业费缴纳凭证、水电费公摊费缴纳凭证、源隆花园物业管理处《证明》以及庭审笔录为证。
原审判决认为，双兴龙公司现已取得诉争房屋的所有权，并且经过不动产所有权变更登记，系该房屋合法的所有权人。而国华公司虽与原房产开发商签订《商品房预售合同》，但因并未向相关部门办理合同的登记备案手续，因而在法律上国华公司与原房产开发商之间存在的是债权债务关系。根据物权优先于债权的法律原理，双兴龙公司对诉争房屋的所有权优先于国华公司、白爱珠的债权，因此对于双兴龙公司要求国华公司、白爱珠返还诉争房屋的诉讼请求，予以支持。国华公司、白爱珠抗辩其所占用的房产与双兴龙公司所诉房产并非同一房产，因双兴龙公司据以主张其所有权的土地房屋权证中所载明的房产坐落，厦门市宗地地籍图，房屋平面图等，均与交通银行厦门分行起诉国华公司，向其主张权利的房产的土地房屋权证中载明信息一致，故对国华公司、白爱珠抗辩意见，法院不予采纳。在取得房屋所有权后，未有证据证明双兴龙公司曾向国华公司、白爱珠出示所有权凭证，其仅以通知的方式要求白爱珠撤出或者与其签订租赁合同，且国华公司、白爱珠占有使用该房屋，系基于其与源隆房地产公司之间的合同约定，加之双兴龙公司对其主张的占用费用标准，并无充分证据可予证明，因此双兴龙公司关于国华公司、白爱珠给付房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、八十四条、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第（四）项，判决：一、厦门市国华装璜广告有限公司、白爱珠应于本判决生效后一个月内向厦门双兴龙贸易发展有限公司返还占用的址于厦门市思明区角滨路11号101单元房屋；二、驳回厦门双兴龙贸易发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10859元，由厦门双兴龙贸易发展有限公司负担10809元，厦门市国华装璜广告有限公司、白爱珠负担50元。
宣判后，双兴龙公司、国华公司及白爱珠均不服，分别向本院提起上诉。
双兴龙公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判为：国华公司、白爱珠向双兴龙公司支付占用房屋的费用861204元（按照市场租金标准计算，暂计至2014年9月23日）。本案一、二审诉讼费由国华公司、白爱珠负担。主要理由：双兴龙公司系讼争房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分等权利，而国华公司、白爱珠无权占有讼争房屋，应当依法按照市场租金标准向双兴龙公司支付占有使用费，而一审法院对此认定错误。一、双兴龙公司享有讼争房屋的所有权，国华公司、白爱珠系无权占有使用案涉房屋。二、双兴龙公司于2011年2月23日取得讼争房屋的权属证明之日起，依法享有讼争房产的所有权，且双兴龙公司曾于2011年3月11日通知白爱珠与双兴龙公司订立房屋租赁合同或限期腾空、返还所占用房屋，后又多次与国华公司、白爱珠协商上述事宜，但其至今仍然非法占有本案所涉房屋。国华公司、白爱珠的占有行为没有任何法律依据。三、根据2012年6月厦门市房屋租赁行情查询可知，位于斗西路段商业用途房产的租金行情为120元每平米，国华公司、白爱珠无权占用本案所涉房产自2011年2月23日暂计至2014年9月23日，共计43个月，讼争房屋面积为166.9平方米，应为166.9×120×43=861204元。
国华公司、白爱珠答辩称，双兴龙公司的上诉请求和理由没有事实根据和法律依据，应当驳回。一、国华公司与白爱珠的厦门市思明区一级棒饼家所占用的该二处房屋与双兴龙公司产权证所登记的房屋不是同一处房屋，国华公司与白爱珠无须向其返还其名下的该房屋，当然也就不存在支付房屋占用费的问题。二、即便国华公司购房款没有足额付清，国华公司与开发商之间的房屋买卖也优先于交通银行与开发商之间的抵押借款，前者依法应确认有效，后者依法应确认无效，国华公司理应获得厦门市思明区角滨路11号源隆花园商场北底层房屋的所有权并受法律保护。原厦门市开元区人民法院以及厦门市中级人民法院的两审判决依法应予撤销、改判。国华公司与白爱珠对厦门市思明区角滨路11号101单元房屋的占用，均系其对所合法和善意购买的厦门市思明区角滨路11号源隆花园商场北底层房屋所有权的正当行使，不存在任何侵权。
国华公司、白爱珠上诉请求：撤销原审判决，驳回双兴龙公司原审的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由双兴龙公司负担。主要理由：一、原审认定事实错误。双兴龙公司原审所提供的证据不足以证明国华公司与白爱珠的厦门市思明区一级棒饼家所分别占用的建筑面积为“209.06平方米”，地址为“思明区角滨路11号源隆花园商场北底层”以及地址为“思明区角滨路11号源隆花园之四”这两处房屋与双兴龙公司产权证和交通银行产权证所登记的房屋是同一房屋，也不能证明双兴龙公司名下的该处房屋正在被国华公司与白爱珠的厦门市思明区一级棒饼家所非法占用。二、如果双兴龙公司原审所提供的证据足以证明上述事实，则基于厦门市思明区角滨路11号101单元房屋的产权建筑面积仅为166.90平方米这一确定事实，厦门市开元区人民法院（2001）开民初字第2595号《民事判决书》与厦门市中级人民法院（2002）厦房终字第548号《民事判决书》对思明区角滨路11号源隆花园商场北底层所有权归属依法应予撤销、改判。而事实上，依照相关法律，结合案件事实，即便国华公司所购房屋面积没有发生改变，导致国华公司没有足额付清购房款事实成立，厦门市开元区人民法院与厦门市中级人民法院针对国华公司所购买的思明区角滨路11号源隆花园商场北底层所有权归属的认定也是错误的，它们据此所作出的相应判决应依法予以撤销和改判的。国华公司与白爱珠对厦门市思明区角滨路11号101单元房屋的占用，系其对所合法和善意取得的房屋所有权的正当行使，不存在任何侵权。国华公司与白爱珠无须向包括双兴龙公司在内的任何其他人返还厦门市思明区角滨路11号101单元房屋，当然也就不存在支付房屋占用费的问题。
双兴龙公司答辩称，一、国华公司和白爱珠认为本案讼争的房屋与其占有的房屋不一致的理由前后矛盾，不符合事实。2001年开元区法院针对交通银行诉国华公司的诉讼中，（2001）开民初字2595号判决书及（2002）厦房终548号判决书均确认国华公司和白爱珠目前所占有的房屋就是源隆花园北底层商场209.06平方米。交通银行在1997年时针对源隆花园提起了诉讼，1999年中级法院做了民事判决，包含本案讼争房屋。交通银行申请执行，中级法院在1999年12月11日做出了裁定书，将包含本案讼争房屋变卖给了交通银行，才导致了交通银行跟国华公司的诉讼，法院支持了交通银行诉求，要求国华公司腾空房屋。2011年时，交通银行办理了讼争房屋产权证，北底层商场实际上就是本案所讲的101单元，只是改变称呼而已。二、本案中，国华公司提出原来的判决是有误的，但所有的判决是已经生效的。双兴龙公司在2011年2月份办理了产权证。假使国华公司与源隆公司的买卖合同是有效的，国华公司与开发商仅是债权关系，而本案是物权关系，债权关系不能抵抗物权关系。三、占有使用费的问题，国华公司和白爱珠占有了讼争房屋应该支付费用。
经审理查明，对原审判决查明的事实，国华公司、白爱珠提出如下异议：原审判决认定交通银行于取得产权证之后起诉国华公司有误，实际上交通银行起诉国华公司是2001年。国华公司、白爱珠认为原审遗漏查明：1、根据（2001）开民初字2595号民事判决书查明的事实，国华公司向源隆房地产公司支付83.53万元。源隆房地产公司与交通银行的抵押登记合同签订于1997年11月13日。2、交通银行取得的产权证上面明确记载166.9平方米，房屋坐落于思明区角滨路11号101单元。双兴龙的产权证上面所记载的面积也为166.9平方米，房屋也坐落于思明区角滨路11号101单元。双兴龙公司对原审判决查明事实没有异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。
二审审理过程中，双兴龙公司提交三份证据：证据一、2012年6月份厦门市房地产信息的记录报告，拟证明租金的标准。证据二、厦门市国土房产测绘档案管理中心出具的《源隆花园1层店面单元清单对照表》。证据三、福建省八闽煤田测绘院出具的《房屋分层分户平面图》复印件。证据二、证据三拟证明源隆花园1层店面分为北座与南座，北座1层01单元现编门牌为思明区角滨路11号101单元，建筑面积为166.9平方米，与国华公司、白爱珠占用的“思明区角滨路11号源隆花园商场北底层”房产系同一处房产。国华公司、白爱珠质证认为，证据一不能证明讼争房屋就是每平方米120元的租金标准。对证据二的真实性没有异议，但对其关联性有异议，对证据三的真实性、关联性有异议，上述两份证据不能证明国华公司购买并占有使用的源隆花园商场北底层现编门牌是“角滨路11号101单元”。
国华公司、白爱珠未提交新的证据。
另查明，国华公司于2015年4月21日向原审法院提起行政诉讼，请求撤销厦门市国土资源与房产管理局登记的《厦门市土地房屋权证》（产权证编号为00832694号、00827354号）。原审法院作出（2015）思行初字第75号行政裁定：驳回国华公司的起诉。国华公司不服裁定向本院提起上诉，本院于2015年9月17日作出（2015）厦行终字第95号行政裁定：驳回上诉，维持原裁定。上述行政裁定书业已生效。
本院认为，（2002）厦房终字第548号生效民事判决书业已判决国华公司向交通银行腾退“源隆花园”北侧底层商场，交通银行于2011年1月24日取得00827354号土地房屋权证，该权证载明房屋坐落为思明区角滨路11号101单元。国华公司就讼争房产提起行政登记之诉，业已被依法驳回起诉。结合双兴龙公司提交的00832694号土地房屋权证、《源隆花园1层店面单元清单对照表》等证据可以相互印证国华公司、白爱珠占有使用的房产为讼争房产。国华公司、白爱珠虽然否认上述证据，但未能提供相关证据反驳双兴龙公司提交证据的真实性。（2002）厦房终字第548号民事判决书在未经法定程序被依法撤销前，国华公司、白爱珠关于其占用讼争房产权利来源合法的上诉理由于法无据，本院不予采信。不动产权属证书是权利人享有该项不动产物权的证明，址于厦门市思明区角滨路11号101单元的讼争房产业已登记在双兴龙公司名下，双兴龙公司依法对讼争房产享有物权，其关于国华公司、白爱珠返还占用的讼争房产的主张具有法律依据。国华公司、白爱珠的上诉理由缺乏证据支持，本院依法不予采纳。双兴龙公司主张讼争房屋占有使用费标准缺乏充分证据证明，原审判决不予支持并无不当。综上，上诉人双兴龙公司、上诉人国华公司及白爱珠的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予以驳回。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10859元，由上诉人厦门双兴龙贸易发展有限公司负担10809元，上诉人厦门市国华装璜广告有限公司、白爱珠负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 胡林蓉
二〇一五年十一月十三日
代书记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。