湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6691号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市江岸区丹水金鑫宾馆，住所地武汉市江岸区丹水池街汉堤路*号。
代表人：罗志兵，男，1961年8月1日出生，汉族，系该宾馆业主，住湖北省天门市，
委托诉讼代理人：陈盛，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程银权，湖北万泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉恒发房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区万隆工业园。
法定代表人：陈志华，总经理。
委托诉讼代理人：成和彬、胡蕊，均系北京市京师（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉好管家物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区工农兵路120号（恒昌花园J栋一层）。
法定代表人：徐国珍，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：成和彬、胡蕊，均系北京市京师（武汉）律师事务所律师。
上诉人武汉市江岸区丹水金鑫宾馆（以下简称金鑫宾馆）因与被上诉人武汉恒发房地产开发有限公司（以下简称恒发公司）、武汉好管家物业管理有限公司（以下简称好管家物业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第03077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
金鑫宾馆上诉请求：1、撤销一审判决第二、第三项；2、改判恒发公司、好管家物业公司连带赔偿租金及其他损失38万元、装修损失785,425.86万元；3、判决驳回恒发公司、好管家物业公司的全部反诉请求；4、由恒发公司、好管家物业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决查明事实不清，认定事实错误。1、没有任何证据证明被上诉人向上诉人提供了承租房屋原土建消防审核及验收意见书；2、没有任何证据证明被上诉人向上诉人提供了恒星花园的合法产权办理登记证明文件；3、没有任何证据证明被上诉人向上诉人提供了建设工程土地规划许可证明文件。上述内容恰恰是武汉市公安局江岸分局消防大队在2012年10月10日出具的《建设工程消防设计备案检查材料受理凭证》规定的需要不争的材料。并且该材料只能是被上诉人持有或应当持有的材料。无论被上诉人是否持有签署需要补正的材料，只要被上诉人没有提供就应当认定被上诉人拒绝履行配合义务。一审判决在没有查清前述事实的情况下，仅仅根据被上诉人在法庭出示的《室内消火栓验收基本合格》就认定被上诉人提供了补正材料，履行了配合义务，显然是认定事实错误。持有合格的材料仅仅只是证明其有履行能力，但不能证明履行事实；当然，没有合格材料则必然不能履行。二、原判决对鉴定报告不予采信没有法律依据。本案因为装修损失需要委托鉴定，因为装修工程中原材料采购、装修施工等都是上诉人或上诉人委托的个人在进行，鉴定的文字资料不全。为此，鉴定部门采取的现场勘查、实测外加市场询价，并以此做出了综合评估。上诉人提供的装修合同对评估价格没有实质性影响。对此事实，鉴定人员出庭作证已经作了充分的说明。因此，鉴定报告采取的鉴定程序（现场实测）和鉴定方法（市场询价）没有错误。一审法院拒绝采信该证据，没有法律依据。三、上诉人没有向法庭提供消防设计单位资质证明不应成为被上诉人履行了配合义务的理由。本案属于合同纠纷，上诉人请求解除合同、赔偿损失的理由是被上诉人没有根据合同的性质以及法律的规定，在上诉人办理消防设计备案检查材料受理过程中，拒绝提供消防部门明文要求提供的应当由被上诉人提供的资料，且在上诉人多次催告后仍然拒绝提供，致使上诉人不能实现合同目的，并因此造成了巨额财产损失。根据相关司法解释，应当由被上诉人就履行合同义务（包括根据合同性质以及法律规定推定的义务）的事实进行举证。只要被上诉人不能证明其履行了配合义务，就应认定其违约。本案既不需要上诉人提供所谓的设计单位资质证明，也不能以此来免除被上诉人的违约责任。四、消防大队的工作记录说明了补正材料的各自地位，其性质为释明。既不能证明该单位在出具受理凭证的时候就对上诉人做了相同的说明，也不能证明其认可的文件材料，被上诉人提供给了上诉人。五、上诉人拒绝支付租金是先履行抗辩权的行驶，不是违约。鉴于被上诉人不愿意或不能提供消防设计备案受理凭证指明的应当由被上诉人提供的材料，上诉人在催告后，于合理的期限停止支付租金，不是违约。六、被上诉人出租给上诉人的房屋系违规出租经营，被举报后造成有关部门查处系上诉人无法办理营业执照的根本原因。七、上诉人在未办理营业执照，开展经营前不用向被上诉人缴纳房租。
恒发公司、好管家物业公司共同答辩称，1、关于一审判决，我方认为一审查明事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求维持；2、关于金鑫宾馆的上诉理由，其所列举的事实均不是租赁合同约定的被上诉人的义务，法律对这一块也无规定，即被上诉人履行租赁合同没有违反约定和法律规定，上诉人上诉的情况与本案无关，请求驳回上诉人全部上诉请求。
金鑫宾馆向一审法院提起诉讼请求：1、恒发公司、好管家物业公司连带赔偿金鑫宾馆房屋装修、租金等损失1,500,000元；2、恒发公司、好管家物业公司连带赔偿金鑫宾馆租赁合同履行利益损失2,000,000元；3、解除双方的租赁合同；4、诉讼费用由恒发公司、好管家物业公司承担。
恒发公司、好管家物业公司向一审法院提起反诉请求：1、确认双方解除《商铺租赁合同》；2、金鑫宾馆向恒发公司、好管家物业公司支付欠付租金（2013年6月至2015年10月）684,182.20元；3、金鑫宾馆向恒发公司、好管家物业公司支付逾期付款的滞纳金，以日租金的千分之五为计算标准，从2013年6月1日开始计算，截止实际付清为止；4、金鑫宾馆向恒发公司、好管家物业公司支付违约金72,805.20元；5、金鑫宾馆向恒发公司、好管家物业公司支付物业费17,836.75元；6、金鑫宾馆向恒发公司、好管家物业公司支付房屋占用费，以合同约定占用费36,402.60元（每月租金24,268.40元×1.5）为标准，从2015年11月4日计算至金鑫宾馆实际腾退为止；7、全部诉讼费用由金鑫宾馆承担。
一审法院认定事实：2012年1月10日，恒发公司向好管家物业公司出具授权委托书，主要写明，恒发公司授权好管家物业公司为武汉市江岸区工农兵路120号C栋商铺对外招租的授权委托人，好管家物业公司作为授权委托人在该项目对外招租的过程中，代表恒发公司全权处理一切与此对外招租相关的事务。
同日，好管家物业公司与金鑫宾馆签订《商铺租赁合同》，约定将位于武汉市江岸区工农兵路120号C栋1至3层商铺（建筑面积777.83平方米）出租给金鑫宾馆作为宾馆及办公营业使用。租赁期间2012年3月1日至2027年2月28日，其中2012年3月1日至2012年5月31日期间的时间，作为金鑫宾馆筹备和装修时间，不计入正式租期。在签订合同之日三天内支付9个月租金210,014元，2012年4月20日以前支付6个月租金140,009元（含保证金70,004元），以后该房屋租金按月支付，每月租金23,335元；从2015年3月1日起，房屋租金递增4%；应于房屋租金到期日前15天支付租金，逾期支付的，按日租金的千分之五支付滞纳金。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由金鑫宾馆承担的费用外，剩余部分无息归还金鑫宾馆。物业管理费每平方米1.5元，金鑫宾馆随房屋租金首次按半年支付，之后每月1日缴纳物业管理费。房屋返还时，属于金鑫宾馆的家具、电器等设备由其负责搬走，由金鑫宾馆增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）不得拆除，以免破坏室内的装修状况，或由双方根据当时的实际情况协商处理。有下列情况之一的，一方可书面通知另一方解除租赁合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金按3个月租金计算；同时赔偿因此给金鑫宾馆造成的经济损失（包括装修该房屋的费用，预期利益损失，根据当时实际情况，以双方认可的评估机构进行评估的结果为准）；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：一、好管家物业公司未按时交付该房屋，经金鑫宾馆催告后7日内仍未交付的；二、好管家物业公司交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或交付的房屋存在缺陷、危及金鑫宾馆安全的；三、在租赁期间房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的，好管家物业公司承担违约和赔偿责任；四、金鑫宾馆未征得好管家物业公司同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；五、因金鑫宾馆原因造成房屋主体结构损坏的；六、金鑫宾馆擅自转租房屋、转让房屋承租权或他人交换各自承租的房屋的；七、金鑫宾馆逾期不支付租金累计超过15日的。租赁期间，非本合同规定的情况，好管家物业公司擅自解除本合同，提前收回该房屋的，好管家物业公司应向金鑫宾馆支付违约金，违约金按3个月租金计算，同时赔偿因此给金鑫宾馆造成的经济损失（包括装修该房屋的费用，预期利益损失，根据当时实际情况，以双方认可的评估机构进行评估的结果为准）。租赁期间，非本合同规定的情况，金鑫宾馆中途擅自退租的，应向好管家物业公司支付违约金，违约金按3个月租金计算，同时赔偿因此给好管家物业公司造成的经济损失；好管家物业公司可从租赁保证金中抵扣，保证金不足的，不足部分由金鑫宾馆另行支付。好管家物业公司承诺2012年4月20日以前将金鑫宾馆所租赁的房屋清理干净、安装好护栏，交付金鑫宾馆使用，如不能按时交付，金鑫宾馆有权延期支付合同中约定的2012年4月底应支付的款项。金鑫宾馆保证按国家的有关规定合法经营，保证不在房屋内从事任何违反国家法令、法规的事情，金鑫宾馆房屋符合消防安全条例，若其因违反国家法律、法规而受到政府部门的处罚，金鑫宾馆承担全部责任，并承担全部损失。
金鑫宾馆于2012年1月10日及同年4月26日向好管家物业公司共计支付了一年的租金，将2013年5月31日之前的租金支付完毕，并支付了保证金70,004元。金鑫宾馆自行对该宾馆进行了装修。
2012年10月10日，武汉市公安局江岸区分局消防大队出具《建设工程消防设计备案检查材料受理凭证》，主要写明恒昌金鑫宾馆工程依法接受消防设计检查，提供了建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件以及消防设计文件，经审查，材料不符合规定，需要补正以下材料：１、该宾馆所在建筑物的原土建消防审核及验收意见书；２、该宾馆租用所在建筑物恒星花园的合法产权办证登记情况证明文件；３、合法的建设工程土地规划许可证明文件；４、符合国家规定的设计单位合法身份证明和资质等级证明文件。武汉市公安局江岸区分局消防大队于2017年6月8日出具《工作记录》，主要写明上述需要补正的材料，第1项为必备材料，即2005年7月20日该大队出具的岸公消审（2005）68号及2006年6月20日该大队出具的岸公消验（2006）21号；当第2项材料因客观条件确实无法提供的，提供第3项材料即可；第4项为必备材料，如果不能提供该宾馆装修项目设计单位的合法身份证明和资质等级证明文件，则无法受理建设工程消防设计备案。
2012年10月15日，武汉市工商行政管理局江岸分局出具（岸）名预核个字（2012）第5775号《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准申请人罗志兵申请的个体工商户武汉市江岸区恒昌金鑫宾馆。2013年2月23日，武汉市工商行政管理局江岸分局作出岸工商处字（2013）215号《行政处罚决定书》，主要写明罗志兵于2012年1月租赁江岸区工农兵路120号C栋1至3层，准备从事宾馆经营，由于房屋产权问题，无法办理相关手续，未办理营业执照，自2013年1月8日起，未经工商行政管理部门核准登记，擅自在该地点从事经营活动，店名：恒昌金鑫宾馆，至2013年1月22日被检查发现时止，由于一直亏损，没建账，故其违法所得无法计算，决定对罗志兵罚款5,000元。2013年10月28日，恒发公司收取金鑫宾馆30,000元，收款事由为办理营业执照及经营许可证费用。2014年6月11日，武汉市公安局江岸区分局作出岸公（二）行决字（2014）1295号《行政处罚决定书》，主要写明罗志兵2013年10月以来一直在江岸区恒昌花园无证经营金鑫宾馆，并于2014年6月11日接纳李建华在其开办的金鑫宾馆内住宿，决定对罗志兵行政拘留五日并对该店予以取缔的行政处罚。2015年11月4日，恒发公司、好管家物业公司向金鑫宾馆及罗志兵送达《解除合同通知书》，主要写明截止2015年10月12日，金鑫宾馆及罗志兵差欠2013年6月至2015年10月的房屋租金66,0847.20元及滞纳金50,668.94元，逾期后经多次催告仍未缴付，即日起解除《商铺租赁合同》、收回房屋、追究违约责任。恒发公司于《解除合同通知书》送达之日收回本案租赁房屋。
恒发公司系武汉市江岸区工农兵路120号C栋商铺所在小区恒昌花园的开发商，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2004年9月16日取得了武汉市商品房预售许可证。2005年7月20日，武汉市公安局江岸区分局消防大队作出岸公消审（2005）68号《关于同意恒昌花园C栋室内消火栓设计的消防审核意见》，同意恒发公司报送的恒昌花园C栋室内消火栓施工图设计，工程竣工后应当申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2006年6月26日，武汉市公安局江岸区分局消防大队作出岸公消验（2006）21号《关于恒昌花园C栋室内消火栓验收基本合格的意见》，认为恒昌花园C栋室内消火栓基本符合国家有关消防技术规范规定，原则同意投入使用，并提出意见：1、各项工程投入使用后，室内消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；２、经本次消防验收的工程如有改建、扩建、用途变更等应向消防大队申报审批。
另查明，经核准登记注册，住所地在恒昌花园的企业有武汉市江岸区奥之星幼儿园、武汉市新通联网吧有限责任公司、武汉简朴寨餐饮有限公司二七店、武汉承都天子休闲娱乐有限公司江岸分公司。
一审法院认为，2012年1月10日，好管家物业公司与金鑫宾馆签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。好管家物业公司受恒发公司委托签订上述合同，该行为系民事法律行为的委托代理，好管家物业公司作为代理人在该租赁合同上加盖印章，该租赁合同的权利义务由被代理人恒发公司享有和承担。2015年11月4日，恒发公司、好管家物业公司向金鑫宾馆及罗志兵送达《解除合同通知书》，上述《商铺租赁合同》解除。
租赁合同存续期间，承租人应当按照合同约定的期限支付租金，金鑫宾馆支付租金至2013年5月31日，2013年6月之后的租金未支付，按上述《商铺租赁合同》的约定，金鑫宾馆应支付恒发公司2013年6月至2015年2月期间的租金490,035元（23,335元/月×21个月）、2015年3月至2015年10月期间的租金194,147.20元（24,268.40元/月×8个月）。金鑫宾馆应按合同的约定支付恒发公司2012年6月至2015年10月期间的物业管理费47,836.55元（1.5元/平方米×777.83平方米×41个月）。2013年10月28日，恒发公司收取金鑫宾馆30,000元，用于办理营业执照及经营许可证费用，双方形成委托合同关系，与本案不是同一法律关系，恒发公司要求将该30,000元在本案中一并处理，用于抵扣物业管理费，为减少诉累，对此予以照准。综上，金鑫宾馆应支付恒发公司欠缴的租金及物业费共计702,018.75元（490,035元+194,147.20元+47,836.55元－30,000元）。恒发公司主张金鑫宾馆支付违约金72,805.20元，根据《商铺租赁合同》的约定，金鑫宾馆逾期不支付租金累计超过15日，恒发公司可书面通知金鑫宾馆解除合同，金鑫宾馆应支付恒发公司违约金70,005元（23,335元×3个月）。恒发公司同时主张金鑫宾馆支付逾期付款的滞纳金，以租金的千分之五为计算标准，从2013年6月1日开始计算至实际付清之日止，该项反诉请求于法无据，不予支持。恒发公司主张金鑫宾馆支付2015年11月4日起至实际腾退之日止的房屋占用费，本案租赁房屋已于2015年11月4日由恒发公司收回，故恒发公司的该项反诉请求，与事实不符，不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。金鑫宾馆拖欠2013年6月之后的租金，已构成违约，导致《商铺租赁合同》解除，故金鑫宾馆要求恒发公司、好管家物业公司连带赔偿房屋装修、租金等损失1,500,000元，以及租赁合同履行利益损失2,000,000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。金鑫宾馆主张其拒付租金，是因为恒发公司没有提供办理消防许可的原始依据以实现合同约定的目的，导致金鑫宾馆无法办理营业执照。恒发公司为反驳金鑫宾馆该主张，提交了武汉市公安局江岸区分局消防大队作出的岸公消验（2006）21号《关于恒昌花园C栋室内消火栓验收基本合格的意见》，同时证明有武汉市江岸区奥之星幼儿园、武汉市新通联网吧有限责任公司、武汉简朴寨餐饮有限公司二七店、武汉承都天子休闲娱乐有限公司江岸分公司以恒昌花园为注册登记地办理了营业执照。根据武汉市公安局江岸区分局消防大队于2017年6月8日出具的《工作记录》，金鑫宾馆自行对该宾馆进行了装修，无法提供涉诉房屋装修项目设计单位的合法身份证明和资质等级证明文件。综上，金鑫宾馆提交的证据不足以证明其已积极履行办理消防设计备案的义务。金鑫宾馆在无法办理消防设计备案、营业执照，无法实现租赁合同目的时，没有要求解除租赁合同，而是在租赁房屋内无证经营，并拒付房屋租金及物业管理费。在恒发公司书面通知金鑫宾馆解除合同之后，金鑫宾馆才向法院提起诉讼要求赔偿，其行为明显有过错，故对其要求赔偿的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉市江岸区丹水金鑫宾馆与武汉好管家物业管理有限公司于2012年1月10日签订的《商铺租赁合同》于2015年11月4日解除；二、武汉市江岸区丹水金鑫宾馆于本判决生效之日起十日内支付武汉恒发房地产开发有限公司欠缴的租金及物业费共计702,018.75元；三、武汉市江岸区丹水金鑫宾馆于本判决生效之日起十日内支付武汉恒发房地产开发有限公司违约金70,005元；四、驳回武汉市江岸区丹水金鑫宾馆的其他诉讼请求；五、驳回武汉恒发房地产开发有限公司、武汉好管家物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,800元，反诉费5,774元，邮寄费20元，由武汉市江岸区丹水金鑫宾馆负担；因反诉费5,774元已由武汉恒发房地产开发有限公司垫付，故武汉市江岸区丹水金鑫宾馆在支付上述款项时将反诉费5,774元一并支付给武汉恒发房地产开发有限公司。
二审期间，金鑫宾馆向本院提交两组证据：证据一、江岸信访专报（第三期），证明被上诉人出租的案涉房屋系违规出租经营，新联通网吧以及天子足浴在获得行政许可时所提供的办证审批文件系伪造的；证据二、协议书、催缴通知回复函，证明被上诉人与上诉人以及案外人约定在上诉人取得正式经营资格并开始经营前免收被上诉人的房租，由于被上诉人未向上诉人提供办理经营审批手续所需的相关材料导致上诉人无法正常办理审批手续。恒发公司、好管家物业公司对于金鑫宾馆提交的证据质证认为均不属于二审新证据，不应予以采信。对其中没有原件的证据均不予质证，对协议书真实性有待核实，依据协议第一条的生效条件，该协议并未生效，上诉人想以免租来抗辩的目的无法实现，即使协议履行，上诉人的租金不可能缴纳到2013年5月份。本院经审查认为，金鑫宾馆提交的证据不属于二审期间的新证据，且不能达到其举证目的，本院不予采信。
二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，针对金鑫宾馆的上诉请求及理由，本院评判如下：
2012年1月10日，好管家物业公司受恒发公司委托与金鑫宾馆签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵照执行。合同签订后，恒发公司、好管家物业公司依约向金鑫宾馆交付了房屋，金鑫宾馆缴纳前期租金后自行对租赁房屋进行了装修。后因案涉房屋装修的二次消防验收未能通过，无法取得特约经营许可，导致无法办理营业执照，不能合法、正常开业经营，租赁合同目的无法实现。金鑫宾馆上诉称其无法办理消防验收是因恒发公司不能提供产权证明等证明材料所致，但是恒发公司作为案涉房屋所在恒昌花园小区的开发商，其已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及C栋室内消火栓验收合格的意见，根据武汉市公安局江岸区分局消防大队出具的《工作记录》文件显示，宾馆装修项目设计单位的合法身份证明和资质等级证明文件系消防审核验收的必备材料，因金鑫宾馆自行对该宾馆进行了装修，而未能补充提交该文件，那么无法通过消防验收是因为金鑫宾馆自身二次装修而未能提供装修设计单位合法资质文件所致，与出租人恒发公司是否提供权属证明并无关系。而金鑫宾馆在不能合法经营，无法实现租赁合同目的的情况下，并未要求解除合同，而仍然占用房屋无证非法经营，并拒付房屋租金及物业管理费，其行为已经构成违约。一审判令双方合同解除、金鑫宾馆向恒发公司支付欠缴租金、物业费及违约金，并无不当。金鑫公司要求恒发公司、好管家物业公司向其连带赔偿损失的上诉理由，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，金鑫宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11654元，由上诉人武汉市江岸区丹水金鑫宾馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 丰 伟
审 判 员 张文霞
二〇一七年十二月十八日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳