江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终513号
上诉人（原审被告、反诉原告）：伍碧红，女，汉族，1975年3月31日出生，汉族，住九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：蔡三忠，江西际民律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：蔡佩佩，江西际民律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯志强，男，1990年11月9日出生，汉族，住九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：刘正仁，江西亚都律师事务所律师，特别授权。
上诉人伍碧红因与被上诉人冯志强房屋租赁合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2015）浔民一初字第2039号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人伍碧红上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回冯志强要求伍碧红支付房屋租金150万元的诉讼请求；二、撤销原审判决第四项，改判冯志强返还伍碧红支付的2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金150万元；三、撤销原审判决第五项，改判冯志强返还伍碧红支付的房租押金50万元；四、本案一审、二审诉讼费用由冯志强负担。事实和理由：一、伍碧红不是本案诉争房屋租赁合同的承租人。双方签订房屋租赁合同的目的是合作投资设立公司进行经营活动，房屋的实际承租人是拟成立的公司，而非伍碧红。二、本案诉争的房屋租赁合同无效，无效合同依法不应继续履行。首先，房屋的所有权人为九江市工人文化宫，其将部分房屋出租给了浔阳鱼味酒店，另一部分出租给了刘小林，刘小林后将该部分转租给了浔阳鱼味酒店。冯志强既非涉案房屋所有权人，也非房屋的承租人，其无权向他人出租房屋。其次，涉案房屋在本租合同中均约定禁止转租。再次，本案转租合同的期限超出了本租合同的期限。三、被上诉人向上诉人转租房屋构成欺诈，欺诈所签订的合同亦属无效。1、冯志强隐瞒了房屋系转租的事实。2、冯志强隐瞒了本租的租金价款。3、冯志强隐瞒了出租房屋的面积。4、冯志强名为与伍碧红合作成立公司，实际上是诱骗伍碧红签订房屋租赁合同。在补充协议中，冯志强承诺由其来经营餐饮、玩具、服饰等项目，并且禁止上诉人做同业投资。正是基于此，伍碧红才留下来办公司，并对租赁房屋进行了整体装修。但冯志强至今没有投资餐饮、玩具、服饰等项目，造成伍碧红经营的公司达不到预期的人气，常年亏损，损失惨重。四、一审法院没有查明本案关键事实，所作判决显失公平。涉案房屋中，有一部分是冯志强预备作配套产业适用的，所以其并未交付给伍碧红。一审法院判决伍碧红按照完整的房屋面积向冯志强支付房租明显是错误的。即使按照已确认的事实，也应当按照面积比例重新计算租金和押金。即有效出租面积为2800平方米（总面积4588平方米扣减刘小林转租的1788平方米）。有效面积所占比例为0.61,那么上诉人应付租金应当是91.5万元，应付的押金为30.5万元。五、一审程序不合法，影响了公正审判。九江市工人文化宫是诉争房屋的所有权人，刘小林是本租合同的出租人，均与本案有密切的利害关系。伍碧红在一审中曾申请追加九江市工人文化宫和刘小林作为第三人参加诉讼，但一审法院对伍碧红的申请未作任何答复，影响了本案客观公正的审理。
被上诉人冯志强辩称：一、《租赁合同》及《租赁合同补充协议》均是双方真实意思表示，内容真实有效，双方均实际履行；二、2014年1月10日，双方签订的《合资成立公司补充协议》约定取消双方于2013年11月1日签订的《合资成立有限公司协议书》，双方不存在合资、合作关系；三、伍碧红已向冯志强支付2014年租金150万元，此系伍碧红对《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的再次认可及实际履行。
冯志强向一审法院起诉请求：一、判令伍碧红支付冯志强租金150万元；二、伍碧红按银行同期贷款利率返还自拖欠租金之日（2015年5年1日）起至缴清租金之日的利息；三、本案诉讼费由伍碧红负担。
伍碧红向一审法院反诉请求：一、确认双方于2013年11月1日签订的《租赁合同》及2014年1月10日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；二、判令冯志强返还伍碧红房屋租金150万元，租房押金50万元；三、本案诉讼费用由冯志强负担。
一审法院认定事实：2013年3月29日，冯志强（乙方）与九江市工人文化宫（甲方）签订《协议书》，约定原浔阳鱼味（餐厅）进行大范围的升级改造，九江市工人文化宫提供场地面积3248平方米给冯志强使用，租赁期限为10年（2013年10月10日至2022年10月9日）。2013年11月1日，冯志强、伍碧红签订《合资成立有限公司协议书》，约定双方作为发起人共同筹建新浔阳梦幻童年游艺经营管理有限公司，冯志强出资102万元，伍碧红出资98万元，并对双方权利义务进行了约定。同日，双方签订《租赁合同》，约定伍碧红承租冯志强正在经营的浔阳鱼味酒店内的部分场地（九江市浔阳区交通路4号）从事儿童游乐城项目的经营，建筑面积约5000平方米，并由双方当事人在建筑图纸上签名确认，租期为10年自2013年11月1日至2023年10月1日，免租金期为180天，租金为2014年5月1日至2019年4月30日止，每年979,200元；2019年5月1日至2023年10月1日止，每年1,077,120元，履约保证金为20万元。2014年1月10日，冯志强与伍碧红签订《合资成立有限公司补充协议》，约定双方将2013年11月1日签署的合资成立有限公司协议取消，原合资成立有限公司协议内容共十七项条款予以作废。同日，冯志强与伍碧红签订《租赁合同补充协议》，约定原租赁合同变更为建筑面积约4588平方米，租赁范围详见图纸，并由双方在图纸上签字确认；原合同约定的租金变更为2014年5月1日至2019年4月30日止，每年150万元，2019年5月1日至2023年10月1日，每年1,652,700元，履约保证金为50万元。协议签订后，伍碧红支付了2014年5月1日至2015年4月30日的租金150万元。2014年5月1日，九江市浔阳鱼味餐饮有限公司向九江智多宝教育咨询有限公司出具收据，内容为收到2014年5月1日至2015年4月30日的租金150万元。2014年4月29日、2014年6月1日，九江市浔阳鱼味餐饮有限公司向九江智多宝教育咨询有限公司出具收据，内容为分别收到房租押金300,000元、200,000元。此后，因冯志强要求伍碧红支付2015年5月1日后的租金未果，故诉至一审法院。2015年5月20日，九江市工人文化宫出具说明一份，内容为：“2015年3月29日与冯志强签定协议书口头约定可以部分转租。特此说明。”再查明：冯志强系九江市浔阳鱼味餐饮有限公司股东，伍碧红系九江智多宝教育咨询有限公司法定代表人。刘小林、刘欢欢与九江智多宝教育咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，约定刘小林、刘欢欢将九江市工人文化宫招待所1788平方米租赁给九江智多宝教育咨询有限公司经营使用，年租金为185000元，九江智多宝教育咨询有限公司（伍碧红）支付了2014年12月15日至2016年6月14日的租金277500元，并由刘小林出具了收据。
一审法院认为，冯志强、伍碧红于2013年签订合资成立公司协议，但于2014年双方签订的补充协议已经约定取消合资成立公司，故对伍碧红称房屋承租人为合资公司，及冯志强未提供产业的抗辩意见，一审法院不予采纳。冯志强、伍碧红之间的租赁关系有双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》予以证实，伍碧红已支付2014年5月1日至2015年4月30日的租金，且仍在使用原告转租的房屋，九江市工人文化宫亦同意冯志强的转租行为，一审法院对双方的租赁合同关系予以认定。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效，故对伍碧红要求确认《租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效的反诉请求，一审法院予以部分支持。伍碧红未能依约支付租金属违约行为，应当承担继续履行的违约责任，故冯志强要求伍碧红支付租金的诉请符合法律规定，一审法院予以支持。冯志强出租给伍碧红的房屋面积中有部分面积的承租人为刘小林，该部分房屋面积原告并无权转租，伍碧红与刘小林另行签订租赁合同造成伍碧红的损失，冯志强在转租房屋过程中亦有过错，故一审法院对冯志强要求伍碧红支付房租利息的诉请不予支持；对伍碧红要求冯志强返还房屋租金的反诉请求，一审法院予以部分支持；对伍碧红要求返还租房押金的反诉请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条第一款《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、被告伍碧红在本判决生效后五日内向原告冯志强支付2015年5月1日至2016年4月30日的房屋租金1500000元；二、驳回原告冯志强要求被告伍碧红支付房租利息的诉讼请求；三、原告冯志强与被告伍碧红签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》中租赁期限为2022年10月10日至2023年10月1日部分无效；四、原告冯志强在本判决生效后五日内向被告伍碧红返还租金254375元（2014年12月15日至2016年4月30日）；五、驳回被告伍碧红要求原告返还房租押金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22350元，由冯志强负担5115元，伍碧红17235元，反诉受理费11400元，由冯志强负担1450元，伍碧红负担9950元。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，关于涉案房屋的实际承租人问题，首先，冯志强、伍碧红双方签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》均未载明伍碧红系代表双方拟合资成立的公司承租；其次，2014年1月10日的《合资成立有限公司补充协议》已取消了成立合资公司，而双方又于同日签订了《租赁合同补充协议》约定由伍碧红承租涉案房屋，综上两点，上诉人称涉案房屋的实际承租人是拟合资成立的公司与事实不符。关于《租赁合同补充协议》的效力问题，本院认为，本案中冯志强出租给伍碧红的房屋实际分为两部分，一部分为其从所有权人九江市工人文化宫处承租而来，另一部分系九江市工人文化宫出租给案外人刘小林，冯志强再从案外人刘小林处转租而来。九江市工人文化宫已同意冯志强转租，刘小林虽不同意冯志强转租并发函解除了租赁协议，但伍碧红已与刘小林就该部分面积重新签订了租赁合同，故冯志强转租未经过刘小林同意并未实质影响伍碧红使用涉案房屋，根据合同法鼓励交易的原则，冯志强、伍碧红签订的《租赁合同补充协议》应认定有效为宜，伍碧红与案外人刘小林重新签订租赁合同所支付的租金，则应由冯志强予以补偿。至于伍碧红称冯志强未告知房屋系转租及本租合同的租金，本院认为承租人是否告知次承租人转租的事实及本租合同的租金并不影响转租合同之效力。《租赁合同补充协议》并未包含冯志强必须经营餐饮、玩具、服饰等项目的约定，伍碧红也未提交其他证据证明冯志强曾承诺提供相关配套服务，故伍碧红称其常年亏损系冯志强未履行经营餐饮、玩具、服饰等项目的承诺所致与事实不符，本院不予采信。一审法院对伍碧红申请追加九江市工人文化宫、刘小林为第三人的申请不予答复虽有不妥，但本案事实清楚，九江市工人文化宫、刘小林并非必要共同诉讼当事人，一审法院未予追加并未影响本案实体审理，亦不属于程序违法必须发回重审的法定情形。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32765元，由上诉人伍碧红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王烜城
代理审判员 敬鸿林
代理审判员 熊 涛
二〇一七年四月十日
书记 员代 泠