广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法仲民初字第1202号
原告：惠州市雄鑫典当有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区陈江街道办事处甲子路永成街10号。
法定代表人：黄一帆，总经理。
委托代理人：马育夫，广东铸铭律师事务所律师。
被告：刘光成。
委托代理人：刘宁。
原告惠州市雄鑫典当有限公司诉被告刘光成民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州市雄鑫典当有限公司诉称：2014年7月11日，被告因经营生意需要，与原告签订《房地产借款抵押合同》，被告以位于惠州仲恺高新区陈江街道甲子路69号家华名都花园C6栋5层0××号房作抵押，向原告借款人民币40万元，借款期限6个月至2015年1月6日止，月综合息费率4%。合同签订后，原告以转账方式支付被告借款367000元，以现金方式支付被告借款33000元，被告收到借款后向原告出具了《借条》。借款到期后，被告未按约偿还借款本金，并拖欠2015年6月14日起至今的借款综合息费。庭审时补充：借款的实际出借时间为2014年5月14日，约定的期限为2014年7月12日，本案起诉的该笔借款续借行为。综上所述，为维护自身的合法权益，原告特具状起诉，请求法院依法判决：1、被告偿还原告借款人民币40万元及综合息费（自2015年6月14日起按月综合息费率4%计至借款还清之日止）；2、原告对被告名下陈江家华名都花园C6栋5层0××号房（房产证号粤房地权证惠州字第××号）享有优先受偿权；3、本案诉讼费由被告承担。
被告刘光成在庭审中辩称：一、双方典当期限满后己约定累积偿还本金。根据该房地产借款第一合同第四条约定，典当期限为2014年7月11日至2015年1月6日，然而当期满后，双方未签订《续当凭证》，按照房地产借款第一合同第十二条约定，典当期满5日内乙方逾期不赎当也不续当视为绝当，合同的甲方应提出拍卖权利，然而甲方未提出绝当权益，其原因是双方口头达成共识，开始累积还款本金，还清后赎当。答辩人在当期满后（2015年1月6日-2015年8月21日期间）已累计还本金人民币玖万陆仟元（￥96000）。二、典当行违规操作，费用过高。按照《典当行管理办法》第三十八条规定：住宅抵押费上限是每月2.7%，且2014年7月银行的6个月贷款利率为年利率为5.6%，却为0.467%的月息，两项加起来答辩人每月应付利息的上限为3.167%，与典当行给被告算的4%月息有0.833%的差距。答辩人于2014年1月11日-2015年1月6日应支付的利息为柒万陆仟零捌元（400000×3.167%=76008），而答辩人在这段时间实际支付典当行为人民币玖万柒仟元（￥97000）整，超出两万零玖佰玖拾贰元（￥20992）应算为已还本金。三、申请一年后处置房产。答辩人只有一套房，申请一年后处置房产，且答辩人自愿在一年内偿还未付款283008元，到时赎当。法院变更本案案由后，被告补充答辩意见如下：原告主张的利息过高，应按不超过年利率24%标准计算利息，且被告已支付的超过年利率36%部分的利息应当予以扣除。
查明的案件事实
经审理查明，2014年5月14日，原告向被告出具一份《借条》，该《借条》载明：“兹借到惠州市雄鑫典当有限公司肆拾万元正（小写￥400000）。借款期限即从2014年5月14日至2014年7月12日止，经双方约定月利率为4.0%，借款人同意其粤房地产权证惠州字第××号的房产为上述借款作还款抵押担保”。同日，原告向被告支付了借款。
因被告未在约定的期限偿还借款，原告于2014年7月11日再次向被告出具《借条》，该《借条》载明：“兹借到惠州市雄鑫典当有限公司肆拾万元正（小写￥400000）。借款期限即从2014年7月11日至2015年1月6日止，经双方约定月利率为4.0%，借款人同意其粤房地产权证惠州字第××号的房产为上述借款作还款抵押担保”。同日，原、被告签订《房地产借款抵押合同》、《抵押合同》，约定被告以其名下位于惠州仲恺高新区陈江街道甲子路69号家华名都花园C6栋5层0××号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积149.09平方米）的房产抵押给原告，作为上述借款的担保，抵押担保的期限自2014年7月11日起至2015年1月6日止。上述合同签订后，双方于2014年7月18日办理了房产抵押登记（他项权证号：粤房地他项权证惠州字第1100152816号）。
原告提供上述借款后，被告均按月利率4%的标准（即每月16000元）向原告支付利息至2015年7月13日。
在双方约定的借款期限届满后，被告仍未偿还借款，原告于2015年10月22日诉至本院，请求判如所请。
判决理由和结果
本院认为，本案案由应变更为民间借贷纠纷。被告向原告借款人民币400000元，该事实有《借条》、《房地产借款抵押合同》、《抵押合同》等为证，双方形成借款关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条的规定，对原告提供的借款，被告有偿还的义务。故，原告要求被告偿还借款人民币400000元的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。
因双方约定的借款利息为月利率4%超出法律规定，且被告已按月利率4%向原告支付利息至2015年7月13日，故，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”的规定，被告还应按年利率24%自2015年7月14日起至实际清偿之日止向原告支付上述借款的利息，但被告于2015年7月13日前已支付的超过年利率36%部分的利息56000元（400000元×（4%-3%）×14个月］应予以扣除。
被告以其名下位于惠州仲恺高新区陈江街道甲子路69号家华名都花园C6栋5层0××号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积149.09平方米）的房产抵押给原告，作为上述借款的担保，并于2014年7月18日办理了抵押登记，故，原告作为抵押权人，其请求被告以抵押物价值为限对该笔借款的偿还承担担保责任，符合法律规定，本院予以支持，原告对该房产的处置价款享有优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，判决如下：
一、被告刘光成应于本判决生效之日起七日内向原告惠州市雄鑫典当有限公司偿还借款本金人民币400000元及利息（计算方式：本金400000元，自2015年7月14日起至实际清偿之日止按年利率24%计算，应扣除已支付的利息56000元）。
二、原告惠州市雄鑫典当有限公司对被告刘光成位于惠州仲恺高新区陈江街道甲子路69号家华名都花园C6栋5层0××号的房产（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积149.09平方米）的处置价款享有优先受偿权（优先受偿权的范围以400000元为限）。
三、驳回原告惠州市雄鑫典当有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为4180元，由原告惠州市雄鑫典当有限公司负担680元，被告刘光成负担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
代理审判员 苏绿琴
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 古杏蓓
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