四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川03民终1007号
上诉人（原审原告）：成都恒维物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区火车南站7号3-3幢4层7号。
法定代表人:匡礼恒，总经理。
委托诉讼代理人：古正英，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王波，男，该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：何久智，男，1951年6月6日出生，汉族，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：卓开贵，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。
上诉人成都恒维物业管理有限公司（以下简称恒维物业公司）因与上诉人何久智物业服务合同纠纷一案不服四川省富顺县人民法院（2017）川0322民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒维物业公司的委托诉讼代理人古正英、王波及上诉人何久智的委托诉讼代理人卓开贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
恒维物业公司上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项并改判被上诉人何久智支付上诉人恒维物业公司违约金3903元；3、本案一、二审的受理费由被上诉人何久智承担。事实和理由：被上诉人何久智存在逾期未支付物业管理费的客观事实，且无法定免责事由，依法应当判决其承担逾期不支付物业管理费的违约责任。
何久智上诉请求：1、撤销一审判决并依法判决；2、本案一、二审的受理费由被上诉人恒维物业公司承担。事实和理由：1、富世镇白果湾社区翰林福邸小区业主委员会（以下简称翰林福邸小区业委会）未经选举产生，在未经小区业主共同决定的情况下与恒维物业公司所签订的《翰林福邸物业服务合同》违反了《中华人民共和国物权法》第六十七条第四项的规定，故不具有法律效力；2、翰林福邸小区的物业经营单位恒维物业公司富顺分公司在2015年10月7日签订《翰林福邸物业服务合同》时属于无证经营，所要求收取的物管费计算标准不符合有关规定，且未能举证证明其进行了物业服务的时间、内容、质量等。
恒维物业公司针对何久智的上诉理由辩称：1、翰林福邸小区业委会是否合法成立与本案无关；2、恒维物业公司富顺分公司并不是无证经营只是登记事项有瑕疵，且已为小区业主提供了物业服务，收费标准也是依据相关规定收取的。
何久智针对恒维物业公司的上诉理由辩称：《翰林福邸物业服务合同》不具有法律效力，不存在承担违约责任的问题。
恒维物业公司向一审法院起诉请求：要求被告何久智向原告支付自2015年7月起至2017年5月止的物业服务费26113元及违约金（自2015年7月底起至2017年5月底止按日千分之三计算）。
一审法院认定事实：翰林福邸小区业委会于2015年5月27日通过选举产生。2015年10月7日，翰林福邸小区业委会与原告恒维物业公司签订了《翰林福邸物业服务合同》，由原告对富顺县富世镇翰林福邸小区提供物业服务和管理。合同约定了物业管理的区域、物业服务内容以及物业费的收取标准及方式等。
2015年10月17日，翰林福邸小区业委会与原告签订《移交协议》一份。该协议中载明和约定的主要内容：翰林福邸小区的前期物业“自贡明亮物业有限公司”于2015年7月4日已退出了该小区的物业管理，2015年7月5日至2015年10月6日期间由翰林福邸小区业委会对该小区进行自治管理。翰林福邸小区业委会将自治期间的收支帐目经与原告进行清算确认后连同自治期间的债权债务一并移交给原告处理。富顺县富世镇海棠路247号、249号、251号、253号、255号、259号、261号建筑面积共计为1793.01平方米的七套营业用房为被告何久智所有，其中海棠路247、249、251、253号营业用房的产权登记时间为2016年9月28日，海棠路259、261号营业用房产权登记时间为2016年11月11日，海棠路255号营业用房产权登记时间为2017年2月20日。以上营业用房的位置属于《翰林福邸物业服务合同》确定的物业服务区域内，且与小区内部住宅是共用的供水、供电排污管道。上述事实有原告提交的《翰林福邸物业服务合同》、《移交协议》、《房屋登记住处查询记录表》等证据佐证，并结合原、被告的当庭陈述予以确认。
一审法院认为：翰林福邸小区业委会与恒维物业公司所签订的《翰林福邸物业服务合同》及《移交协议》合法有效。被告何久智属于翰林福邸小区的业主，其所有的营业用房与小区的房屋共用供水、供电、排污等公共设施为不可分割的整体，且在原告恒维物业公司与翰林福邸小区业委会签订的《翰林福邸物业服务合同》确定的物业服务管理区域内，原告恒维物业公司提交举示了相关证据证明其为翰林福邸小区提供了物业服务，被告何久智应按照合同约定的1.00元／月·平方米向原告缴纳物业费。因原告恒维物业公司未提交确定被告何久智营业用房交房时间的证据，故依据富顺县不动产登记中心对被告何久智所有的各营业用房产权登记时间作为交房登记时间并计算欠缴的物业费。原告恒维物业公司要求支付拖欠物业服务费的违约金自判决生效之日起算。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告何久智在判决生效之日后十日内向原告成都恒维物业管理有限公司支付于2017年5月底前欠缴的物业服务费12755.76元及违约金（违约金计算方式：以被告欠付物业费12755.76元为基数，自本判决生效之日起到清偿之日止，按日千分之三计算）；二、驳回原告成都恒维物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审庭审中，上诉人恒维物业公司提交了选举成立翰林福邸小区业委会时的照片拟证明该业委会是合法成立的。上诉人何久智提交了富顺县市场监督管理局提供的内资企业登记基本情况表拟证明《翰林福邸物业服务合同》签订时恒维物业公司富顺分公司尚未成立，属无证经营。本院当庭组织双方当事人进行了证据交换和质证后，上诉人何久智对上诉人恒维物业公司提交的照片的真实性以及与本案的关联性有异议。上诉人恒维物业公司对上诉人何久智提交的登记表的真实性无异议。
本院对二上诉人在庭审中提交的证据认定如下：1、对选举成立翰林福邸小区业委会时的照片，因不属于本案的审理范围，不予采信；2、对内资企业登记基本情况表，因符合证据三性，本院予以采信。
二审经审理查明，恒维物业公司富顺分公司登记成立的时间为2016年12月21日。除上述证据和事实外，二审审理查明的其余证据和事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，翰林福邸小区业委会与上诉人恒维物业公司所签订的《翰林福邸物业服务合同》合法有效，对翰林福邸小区的业主具有约束力。上诉人何久智所有的营业用房在翰林福邸小区的建筑区划内，同时也属于上诉人恒维物业公司提供管理服务的区域，何久智作为小区业主应当依照物业服务合同的约定向上诉人恒维物业公司缴纳物业服务费。关于上诉人何久智上诉称翰林福邸小区业委会未经选举产生，在未经小区业主共同决定的情况下与恒维物业公司所签订的《翰林福邸物业服务合同》违反了《中华人民共和国物权法》第六十七条第四项的规定，不具有法律效力的上诉理由，因翰林福邸小区业委会是否合法成立及业委会是否未经小区业主共同决定签订合同不属于本案的审查范围，故对该上诉理由本院不予审查。关于上诉人何久智上诉称翰林福邸小区的物业经营单位恒维物业公司富顺分公司在2015年10月7日签订《翰林福邸物业服务合同》时属于无证经营，所要求收取的物管费计算标准不符合有关规定，且未能举证证明其进行了物业服务的时间、内容、质量等上诉理由，经查，1、本案中签订讼争物业服务合同并提供物业服务的一方当事人是恒维物业公司，翰林福邸小区的物业服务由恒维物业公司直接提供还是由其成立的分支机构提供，均不影响讼争物业服务合同的效力，即便是该分支机构因为未完善相关登记手续而受到行政处罚，也不是物业服务合同无效的法定理由；2、本案中上诉人恒维物业公司在一审审理时已经举示了其为翰林福邸小区提供物业服务的相关证据，尽到了举证责任，本院二审审理时亦对相关证据和事实予以确认。关于上诉人恒维物业公司上诉称被上诉人何久智存在逾期未支付物业管理费的客观事实，且无法定免责事由，依法应当判决其承担逾期不支付物业管理费的违约责任的上诉理由，经查，一审判决已经就被上诉人何久智违约的事实支持了上诉人恒维物业公司要求支付拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，故对该上诉理由，本院不予支持。
综上所述，上诉人恒维物业公司、何久智的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人恒维物业公司负担100元，由上诉人何久智负担452元。
本判决为终审判决。
审判长 谭爱华
审判员 杨 阳
审判员 杨 超
二〇一七年十一月二十一日
书记员 郑 冰