重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终1904号上诉人（原审被告）：卢鸣晓，男，1974年2月8日出生，汉族，住浙江省东阳市。被上诉人（原审原告）：重庆市环保建设（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道2号1栋2单元37-1号，统一社会信用代码915001087688814905。法定代表人：唐治平，董事长。委托诉讼代理人：李璨，男，1982年10月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，系原告公司员工。委托诉讼代理人：王波，男，1980年7月31日出生，汉族，住四川省苍溪县，系原告公司员工。被上诉人（原审被告）：魏蓉，女，1964年6月27日出生，汉族，住重庆市涪陵区。上诉人卢鸣晓与被上诉人重庆市环保建设（集团）有限公司（以下简称环保公司）、魏蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初21204号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。上诉人卢鸣晓、被上诉人环保公司的委托诉讼代理人李璨、王波和被上诉人魏蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢鸣晓上诉请求：一、依法撤销(2017)渝0112民初21204号民事判决第一、二、三项,并改判驳回对上诉人的诉讼请求;二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审对事实未完全查清。2016年1月5日,上诉人将该房屋转租给被上诉人魏蓉,签订《转让协议》时,环保公司的代理人王波也在场,而且上诉人与魏蓉签订《转让协议》已经通知环保公司,通知后，签订《转让协议》时，环保公司的代理人王波称,书面合同不能更改,还是要以上诉人的名义进行继续租赁,此时已经达成三方口头协议,作为对书面协议的补充。一审法院并未在判决书中予以查清。一审法院仅仅阐明了《租赁经营合同》的效力,未阐明《转让协议》的效力。二、一审法院适用法律依据错误。上诉人与环保公司终止了房屋租赁合同关系,结合前述事实未查清部分,完全可以证明上诉人与被上诉人苏利萍、魏蓉签订的《转让协议》,实际上是三方协议,协议的形式包括书面协议和口头协议,环保公司的代理人王波在场并明确表示,同意转租,此时,上诉人就已经退出了租赁。达成《转让协议》后,缴纳租金是魏蓉直接向环保公司缴纳,而且环保公司也清楚达成《转让协议》后的租赁方是魏蓉一直在经营,环保公司也一直予以认可。只是因为环保公司未处理漏水所产生的损失赔偿问题,未达成一致意见,才导致魏蓉未按期缴纳租金。环保公司辩称，我们同意一审判决，请求维持。魏蓉辩称：由法院判决。环保公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除环保公司与卢鸣晓签订的关于渝北区龙塔街道兴盛大道33号小区内门牌号为××的房屋的《上品拾陆商业物业租赁经营合同》；2.卢鸣晓、魏蓉立即腾空并搬离租赁房屋；3.卢鸣晓、魏蓉立即支付欠付的2016年6月30日至2017年11月30日的租金66993元及违约金（违约金按月2%利率计算至租金付清时止）；4、卢鸣晓、魏蓉共同向环保公司支付从合同解除之日起至卢鸣晓、魏蓉腾空并搬离租赁房屋之日止的房屋使用费（该房屋使用费按租赁合同约定租金标准计算）；本案诉讼费由卢鸣晓、魏蓉承担。一审法院认定事实：2014年6月4日，以环保公司为甲方、卢鸣晓为乙方，双方签订《上品·拾陆商业物业租赁经营合同》，主要约定：租赁物业场地位于重庆市渝北区，上品拾陆小区界内，门牌号为××租赁物业，建筑面积37.47平方米；租期96个月，自2014年4月1日起至2022年4月10日止；合同签订之日起至2014年4月30日为装修及租赁免租期；租赁物业计租期为2014年5月1日起直至合同期满；第3.4条约定，2015年4月1日至2016年3月31日起按照月租金单价递增6%，月租金计算式为90.1元/平方米，年度租金总额计算式为37.47平方米×90.1元/平方米×12＝40512.56元，2016年4月1日至2017年3月31日起90.1元/平方米的6%递增，月租金计算式为95.51元/平方米，年度租金总额计算式为37.47平方米×95.51元/平方米×12＝42945.12元，2017年4月1日至2018年3月31日起95.51元/平方米的8%递增，月租金计算式为103.15元/平方米，年度租金总额计算式为37.47平方米×103.15元/平方米×12＝46380.37元；第3.7.2.6条约定，租金支付时间即上期租金到期日前10日向甲方支付下一季度的租金；本合同签订后5个工作日内，乙方须向甲方支付10000元作为履约保证金；第8.14条约定，租赁期内，由于甲方主观原因或不可抗逆因素对乙方经营造成影响，如漏水、沉降等，甲方需即刻组织修复直至可使用为止，视影响程度双方可协商并达成书面约定，乙方不得以此为由拒交租金、物业服务费等；第10.5条约定，乙方未能按照本合同约定按时足额支付租金，按逾期未支付金额每天千分之三累计计算支付违约金，逾期超过10日仍未付清的，甲方有权单方终止合同，并责令、限时乙方无条件退出本合同约定的租赁物业及场地，若乙方逾期支付甲方租金10个日历日，甲方有权要求乙方按当年租金金额20%的金额作为资金及物业占用损失费赔偿给甲方，乙方每逾期（以租金到期日次日起计）一日，乙方按应付租金及物业费总额的3‰缴纳滞纳金（物管费标准以物价局批准文件为定价原则）给甲方，甲方有权解除合同并收回租赁物业并不予退还履约保证金，乙方无条件清场并退场。合同还约定了其他内容。环保公司还与卢鸣晓签订了租赁重庆市渝北区上品拾陆小区界内，门牌号为××租赁物业的租赁合同。合同签订后，环保公司将××、××房屋交付给了卢鸣晓，卢鸣晓按约支付了履约保证金。××、××门市是连通的。2016年1月5日，以卢鸣晓为甲方、苏利萍为乙方，双方签订了《转让协议》，约定甲方将上品·十六商铺××、××转让给乙方经营，经营时间根据甲方和上品·十六开发商签的合同为依据，转让费46000元。苏利萍与魏蓉系合伙关系，但苏利萍在签订该协议后即退出了合伙，魏蓉实际使用××、××房屋。卢鸣晓和魏蓉找到环保公司，要求环保公司与魏蓉重新签订××、××房屋的租赁合同。环保公司表示不同意。其后，魏蓉在××、××经营餐饮，发生了下水道堵塞漏水，经查漏水原因是租赁房屋的下水道没有接入主下水管道。环保公司将下水道接入主下水道后，魏蓉在2016年3月1日恢复经营。2016年4月27日，环保公司签收了魏蓉向其送达的《情况说明》，魏蓉要求与环保公司协商解决下水道不通导致无法正常经营的赔偿问题。2016年9月30日，魏蓉关门停止经营。2016年12月，环保公司更换了××房屋的门锁，并搬走了屋内物品。2017年4月环保公司又将物品搬回房屋。另查明，2016年3月前的租金由卢鸣晓支付给环保公司，2016年4月至6月的租金由魏蓉直接支付给了环保公司，2016年6月30日起，卢鸣晓和魏蓉均未向环保公司支付租金。庭审中，环保公司主张，其签收《情况说明》只是认可下水道堵塞的事实，不能证明责任人是环保公司，环保公司将下水道修到了主水管的位置、验收合格，修好后移交给了市政部门，故应由市政部门处理该问题，且合同没有约定下水道存在问题可以拒付租金；环保公司不同意与苏利萍签订新的租赁合同，也不同意卢鸣晓转租，魏蓉来支付租金不代表支付租金的人与环保公司有租赁关系，只要有人来交租金就会收；因卢鸣晓欠付租金、未经环保公司同意转租，故诉请解除合同；合同解除后，同意用卢鸣晓支付的保证金抵扣其欠付的租金；因魏蓉在实际占用房屋，故其也应支付租金；现在环保公司同意魏蓉随时都可以来搬走其物品；环保公司自愿将违约金的计算标准调整为按月利率2%计算。卢鸣晓主张，不同意以履约保证金抵扣租金，保证金应退还。魏蓉主张，一直愿意将物品从屋内搬走。一审法院认为，环保公司与卢鸣晓签订的《上品·拾陆商业物业租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。关于解除合同。卢鸣晓辩称其将租赁权转让给了魏蓉及苏利萍、退出了与环保公司的租赁合同，故其不应向环保公司支付租金。一审法院认为，卢鸣晓与苏利萍签订的《转让协议》为房屋转租合同，不能据此认定卢鸣晓与环保公司终止了房屋租赁合同关系，卢鸣晓的辩称没有事实和法律依据，故不予采纳。合同第10.5条约定，若卢鸣晓逾期支付环保公司租金10个日历日的，环保公司有权解除合同并收回租赁物业。现卢鸣晓逾期支付租金超过10个日历日，故对环保公司诉请解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。二被告辩称，因环保公司未处理漏水的赔偿问题故不应支付租金。漏水问题在2016年3月之前已经解决，2016年3月1日租赁房屋已经正常营业，能够正常使用，卢鸣晓不能以此为由拒不支付房屋能够正常使用期间的租金，故对二被告的该项意见一审法院不予采信。关于腾空并搬离房屋。环保公司已于2016年12月对××房屋自行换锁、搬走了房屋内留存的物品，××与××房屋是连通的，故应认定环保公司已经在2016年12月自行收回并腾空了××房屋。虽然事后环保公司又将房屋内的物品搬回租赁房屋，但因房屋与屋内物品均处于环保公司控制之中，将物品放置在租赁房屋中是环保公司自己的处分行为，环保公司再行要求二被告腾空并搬离房屋无事实依据。庭审中，环保公司表示随时都可以让魏蓉来搬走物品，魏蓉也表示愿意搬走物品，故基于双方当事人达成的一致意思表示，对原告要求房屋的实际使用人魏蓉腾空租赁房屋的诉讼请求一审法院予以支持。关于租金、违约金、房屋占用费。环保公司已于2016年12月对房屋自行换锁收回了房屋，故卢鸣晓应向环保公司支付2016年7月1日至2016年11月30日的租金。依据合同第3.4条和第3.7.2.6条的约定，卢鸣晓应于2016年6月20日前支付2016年7月1日至2016年9月30日的租金42945.12元/年÷12个月×3个月＝10736.28元，于2016年9月20日前支付2016年10月1日至2016年11月30日的租金42945.12元/年÷12个月×2个月＝7157.52元，以上合计17893.8元。合同第10.5条约定，若卢鸣晓逾期支付环保公司租金10个日历日的，环保公司有权要求卢鸣晓按当年租金总额的20%支付资金及物业占用损失费。该占用损失费实质就是指逾期支付租金的违约金。环保公司自愿将逾期支付租金的违约金的计算标准调整为按月利率2%计算，是对自己权利的处分，不违反法律的禁止性规定，一审法院予以认可，故卢鸣晓应向环保公司支付以租金10736.28元为基数从2016年6月21日起、以租金7157.52元为基数从2016年9月21日起，均按照月利率2%计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金。环保公司已经自行收回房屋，其诉请房屋占有费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于魏蓉的责任。环保公司与魏蓉之间无合同关系，环保公司以魏蓉实际占用房屋为由要求魏蓉与卢鸣晓共同支付租金和逾期支付租金的违约金，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、于本判决生效之日解除原告重庆市环保建设（集团）有限公司与被告卢鸣晓签订的《上品·拾陆商业物业租赁经营合同》；二、被告卢鸣晓于本判决生效后立即支付原告重庆市环保建设（集团）有限公司2016年7月1日至2016年12月1日的租金17893.8元；三、被告卢鸣晓于本判决生效后立即支付原告重庆市环保建设（集团）有限公司以租金10736.28元为基数从2016年6月21日起、以租金7157.52元为基数从2016年9月21日起，均按照月利率2%计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金；四、被告魏蓉在本判决生效后立即腾空重庆市渝北区，上品拾陆小区界内，门牌号为××的房屋；五、驳回原告重庆市环保建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8520元减半收取4260元，由原告重庆市环保建设（集团）有限公司负担2887元，被告卢鸣晓负担1373元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是卢鸣晓与环保公司的租赁合同是否已经解除。根据《中华人民共和国合同法》规定，权利义务的终止，包括几种情形。本案中卢鸣晓认为其与魏蓉等人签订了《转让协议》，其与环保公司的租赁合同的权利义务即终止，卢鸣晓该上诉理由不符合法律的规定，也不符合与环保公司的合同约定。按照卢鸣晓与环保公司的合同约定，未经甲方（环保公司）书面同意，乙方（卢鸣晓）不得将承租的租赁行业场地转租、分租、转借他人使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。卢鸣晓认为环保公司的代理人王波知道其转租魏蓉等人的事实，即认可转租。但即使王波知道卢鸣晓转租，仅表明环保公司知道卢鸣晓将案涉房屋转租他人，未提出反对意见，不能证明卢鸣晓与环保公司之间的租赁合同已经解除。卢鸣晓与环保公司之间的租赁合同未解除、终止履行，则卢鸣晓依法应当按照合同约定履行义务，承担责任。故一审法院判决并无不当，本院依法予以支持。魏蓉对一审判决未提出上诉，愿意腾空房屋退还环保公司，本院予以支持。综上所述，上诉人卢鸣晓的上诉理由不成立。原判事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360.50元，由上诉人卢鸣晓负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 刘 静二〇一八年四月十日法官助理 王 玲书 记 员 李 莉