广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民四终字第173号
上诉人（原审被告）：叶X雄，男，1986年11月18日出生，汉族，住广西梧州市。
委托代理人：林德宁，广西正立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：封开XX房地产开发有限公司，住所地：广东省封开县江口镇。
法定代表人：杨X杰，经理。
委托代理人：郭X源，是该公司员工。
上诉人叶X雄因与被上诉人封开XX房地产开发有限公司（以下简称封开XX公司）商品房预售合同纠纷一案，不服封开县人民法院（2014）肇封法民一初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：封开XX公司是封开县江口镇封川东塘封开XX杏林春晓的开发商，于2011年4月8日取得上述项目的《商品房预售许可证》。2011年6月2日，封开XX公司、叶X雄签订《商品房买卖合同》、附件及附录，约定叶X雄向封开XX公司购买位于封开XX杏林春晓二十街6号商品房，建筑面积为172.31平方米，花园面积为69平方米，花园实测面积与合同约定面积有增减的，增加面积达1%以上至30%以内的，以实测面积按1144元／平方米据实结算退补款。另约定，该商品房的总房价款为706967元，叶X雄采取分期付款的方式付款，于签订合同时给封开XX公司支付总房价款的40%即282787元，于2011年11月21日前给封开XX公司支付总房价款的30%即212090元，于2012年5月21日前给封开XX公司支付总房价款的30%即212090元；逾期超过90日后，合同继续履行的，叶X雄应从合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向封开XX公司支付逾期应付款万分之三的违约金；封开XX公司应于2012年9月15日前交楼，若叶X雄不予付清超标楼款等补交款项，封开XX公司有权不将该商品房交付给叶X雄而不须承担任何责任。在履行合同中，经封开县测量队测量，该商品房花园的实测面积为69.75平方米。叶X雄给封开XX公司支付了总房价款的70%，尚欠总房价款的30%即212090元。2013年10月30日，封开XX公司向叶X雄发出《已到期应缴款通知书》，但叶X雄未能依约给封开XX公司缴纳尚欠款项。截至2013年11月27日，叶X雄拖欠封开XX公司房价款212090元、超标楼款858元及逾期付款违约金35376.61元。据此，封开XX公司向该院起诉，请求判令叶X雄立即封开XX公司支付尚未支付的房价款212090元，并按合同约定交纳超标楼款858元，合计212948元；判令叶X雄按照合同约定封开XX公司支付逾期付款违约金，暂计至2013年11月27日为35376.61元。
原审法院审理认为：封开XX公司、叶X雄签订的《商品房买卖合同》、附件及附录，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护。本案的争议焦点主要有：一、封开XX公司请求叶X雄支付尚欠的房价款和超标楼款是否合法的问题。1、房价款问题。叶X雄尚欠的房价款为212090元，因封开XX公司、叶X雄均无异议，该院予以确认。叶X雄未按合同约定的期限给封开XX公司支付房价款，其行为已构成违约，应承担违约责任。故此，封开XX公司请求叶X雄支付尚欠的房价款212090元，合法有据，该院予以支持。2、超标楼款问题。根据封开XX公司提供的实测面积表，该商品房的花园实测面积为69.75平方米。叶X雄对花园的实测面积提出了异议，但未能提供充分的反驳证据加以推翻，故此，叶X雄的该项辩称，因辩驳理由不充分，该院不予采纳。结合《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条“该商品房的花园面积69平方米。”、第四条“花园面积进行退补的单价为1144元／平方米。”、第五条“花园实测面积与合同约定面积有增减的，增减面积在合同约定的花园面积的±1%以上至±30%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积以本补充协议第四条约定的花园面积的退补单价据实结算退补款，买卖双方对此均无异议。”的约定，该商品房的花园增加面积在合同约定的花园面积的1%以上（0.75平方米÷69平方米），故此，封开XX公司请求叶X雄支付超标楼款858元（0.75平方米×1144元／平方米），合法有据，该院予以支持。3、抗辩权问题。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条“……在该商品房出现面积差异，买受人依据《商品房买卖合同》和本补充协议的约定须向出卖人补交实测面积超出合同约定面积部分的款项的，因该补交款项为买受人须支付给出卖人的该商品房购房款，故买受人自愿同意在办理该商品房交接手续之前付清给出卖人。若买受人不予付清的，则出卖人有权不将该商品房交付给买受人而不须承担任何责任。”的约定，叶X雄尚未付清补交款项，封开XX公司据此未将商品房交付给叶X雄，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……”的规定，该院予以确认。至于房屋质量问题，因房屋尚未交付，且叶X雄也未在本案中提出反诉，本案不作处理；叶X雄可在商品房交付后另觅途径解决。根据《中华人民共和国合同法》第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。……”的规定，叶X雄以房屋存在质量问题为由主张其享有不安抗辩权，但未能提供证据证实其已履行了及时通知对方的义务，该院不予采纳。二、封开XX公司请求叶X雄支付逾期付款违约金是否合法的问题。逾期付款违约金的计算标准和计算期限，因封开XX公司、叶X雄均无异议，该院予以确认。根据《商品房买卖合同》第七条“……继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”的约定，叶X雄未按合同约定的期限支付房价款，且逾期超过90天，封开XX公司请求叶X雄从逾期之日起支付逾期付款违约金，合法有据，该院予以支持。叶X雄主张其没有违约，也没有收到催款通知书，并以此为由主张不应承担逾期付款违约金，因理据不足，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：叶X雄于本判决发生法律效力之日起10日内给封开XX公司支付尚欠的房价款212090元、超标楼款858元及逾期付款违约金（违约金计算办法：截至2013年11月27日止的违约金为35376.61元，此后的违约金按合同的约定执行）。本案受理费5025元，由叶X雄负担。
上诉人叶X雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《商品房买卖合同》附件四第十条第二款属无效的格式条款，原审判决认定属于有效条款，并据此作出判决，违反法律规定，是错误的。二、封开XX公司所建的诉争房屋存在严重的质量问题，叶X雄有不支付最后一期购房款的抗辩权。三、封开XX公司所建造的房屋确实存在严重质量问题，封开XX公司至今未履行维修义务，叶X雄拒付最后一期购房款是符合法律法规中关于抗辩权的行使条件的，且叶X雄亦无主观违约的故意，客观又存在封开XX公司履约不当情况，叶X雄不应承担不支付最后一期购房款的违约贵任。四、叶X雄所购买的房屋的邻居已经付清了购房款，其房屋也存在着严重的质量问题，但封开XX公司至今没有对其修缮好，封开XX公司是一家没有诚信、不负责任的企业。请求撤销原判，发回重审或依法改判，本案一审、二审诉讼费用由封开XX公司承担。
上诉人叶X雄除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
被上诉人封开XX公司答辩称：同意一审判决。
被上诉人封开XX公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：双方当事人签订《商品房买卖合同》附件四作为《商品房买卖合同》的补充条款，其中第十条约定“在该商品房出现面积差异，买受人依据《商品房买卖合同》和本补充协议的约定须向出卖人补缴实测面积超出合同约定面积的款项的，…买受人自愿同意在办理该商品房交接手续之前付清给出卖人。若买受人不予付清的，则出卖人有权不将该商品房交付给买受人而不须承担任何责任”。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房买卖合同纠纷，综合叶X雄的上诉意见和请求，以及查明的事实，争议的焦点是：1、双方签订的《商品房买卖合同》附件四第十条约定是否有效问题；2、案涉房屋的质量问题是否构成符合叶X雄形式不安抗辩权的条件问题；3、叶X雄应否承担不支付最后一期购房款的违约贵任问题。
关于双方签订的《商品房买卖合同》附件四第十条约定是否有效问题。双方签订的《商品房买卖合同》附件四是双方在签订《商品房买卖合同》后另外达成补充条款，一方面，该附件不是原《商品房买卖合同》已有的条款，而是双方当事人达成的另外的意思表示后另外签订的协议；另一方面，该条款只是对于案涉商品房超出合同约定面积部分货款的支付责任作出约定，不是对整个合同约定的当事人的责任的免除，不属于合同法意义上的免责条款。因此，应当视为叶X雄作为合同当事人，在签订该补偿协议时已经知道或应当知道补充协议约定的法律后果，该补充协议对双方当事人具有约束效力，是有效的补充协议。叶X雄以该补充协议属于格式条款，依法无效，理据不足，本院不予采纳。
关于案涉房屋的质量问题是否构成符合叶X雄形式不安抗辩权的条件问题。本案是因为叶X雄拖欠购房款而引发的纠纷，叶X雄认为案涉房屋存在质量问题，但是未提出反诉，故原审未作审查和处理，并无不当。由于双方当事人对房屋交付、购房款支付和房屋有质量问题的处理有作出明确的约定，双方应当按照合同约定严格履行，叶X雄以案涉房屋存在质量问题为理由拒付购房款给封开XX公司，不符合法律规定的行使不安抗辩权的条件。其以案涉房屋存在质量问题，拒付剩余购房款，理据不足，本院不予支持。
关于叶X雄应否承担不支付最后一期购房款的违约贵任问题。如上所述，由于叶X雄以案涉房屋存在质量问题为理由拒付购房款给封开XX公司，不符合法律规定的行使不安抗辩权的条件，其以案涉房屋存在质量问题，拒付剩余购房款，理据不足。而双方对于购房款的支付作出了明确的约定，叶X雄未按照约定支付购房款给封开XX公司，已经构成违约，依法应承担违约责任。原审判决叶X雄支付违约金给封开XX公司，并无不当，本院予以维持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人叶X雄的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5025元，由上诉人叶X雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 ： 何 桑
审判员 ：孔日新
审判员 ：钟雪梅
二〇一四年八月二十八日
书记员 ：吴兰芳