北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终593号
上诉人（原审原告）段军，男，1973年6月3日出生。
委托代理人段春亮（段军之子），1993年8月15日出生。
被上诉人（原审被告）王绪强，男，1963年4月12日出生。
委托代理人沈志红（王绪强之妻），1965年12月12日出生。
上诉人段军因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第14935号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月，段军起诉至原审法院称：2011年9月，我与王×1、王绪强就北京市西城区×××17号院内的房屋（下称涉案房屋）签订借住房屋协议，期限自2011年9月1日至2011年12月1日。自2011年12月1日以后房租都给王绪强。王绪强说他是大房东任×1的代理人，他和任×1是好朋友。2012年2月1日至2013年9月1日，王绪强多次说任×1涨房租，2013年9月1日，我与王绪强又签订一份房屋借用合同书，约定：王绪强（甲方）收我（乙方）借用房押金5500元，借用期限为政府贴出布告拆迁的时间，甲乙双方不能单方面解除合同，甲方违约应赔偿乙方损失费用，及退还给乙方剩余的房屋借用费及房屋借用押金。2014年8月3日，王绪强对我说：“煤改电需要用几间房子，剩余的房间都改装上电暖气，费用由大房东任×1出钱，剩余的房屋继续租给你。”任×1还写了一份承诺协议。结果王绪强欺骗了我，任×1在庭审中说根本不认识王绪强。涉案房屋用于转租经营，因为我提前与租户解除合同，赔偿每户1000元，一共12户。另外，涉案房屋中的103号房一直由王绪强占用，故该房屋的租金我不应向王绪强支付，王绪强应予返还。现我诉至法院，请求判令王绪强赔偿我押金5500元、租金25000元、其他租户补偿金12000元、租房利润19700元，退还我103号房租金10800元，共计67500元。
王绪强辩称：涉案房屋包括4间正式房屋，连自建房屋共计20间，是产权人任×1无偿借用给我的。2011年开始我将涉案房屋租借给段军，押金5500元，每季度租金16500元。2013年5月1日起涨房租，每季度20750元。2013年9月1日，我与段军重新签订借用房屋合同，约定每年租金10万元，该租金起算时间为2014年2月1日，此日期之前的租金仍按每季度20750元收取。段军最后一次租金是2014年8月1日交纳25000元，该租金应为2014年8月1日至2014年10月31日的房租。租金是我向段军收取的，没有将钱给任×1。2014年8月初，任×1称涉案房屋将进行“煤改电”，要求我将涉案房屋腾出。我于2014年8月3日通知段军腾房，并同意将房租25000元退还给段军。但段军未按期腾房，我于2014年9月5日将涉案房屋的电掐断，后来段军又自己将电接通了，我又于2014年9月22日将涉案房屋电表拆除。段军于2014年10月15日才全部搬出。103号房我没有占用过。对段军的诉讼请求，同意退还押金和房租，房租应计算至段军最后搬出的时间2014年10月15日，还应扣除水费，不同意段军的其他诉讼请求。
原审法院经审理认为：段军与王绪强签订的《房屋借用合同书》系双方自愿订立，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。段军因“煤改电”工程，将借用房屋腾退，法院认定段军腾退房屋之日为段军与王绪强解除合同的日期。本案争议的焦点问题之一为段军腾退房屋的时间，依据双方提供的证据，段军于2014年9月6日报案电表被盗，按段军所述2014年8月8日已将房屋腾退，不在此居住，电表是否被盗应与其无关，段军所述前后矛盾，故法院对段军所述2014年8月8日将房屋腾退的事实不予采信。后段军向任×1出具保证书，承诺2014年9月15日之前搬出，段军对出具保证书一节未提出异议，王绪强未提供段军逾期腾房的相关证据，故法院对王绪强所述2014年10月15日腾退房屋的事实不予采信。综合段军、王绪强所述及证据，法院认定2014年9月15日为段军腾退房屋的日期。王绪强收取段军的房租至2014年10月31日，王绪强应将未到期的租金退还给段军。法院对段军该项请求中合理的部分予以支持，过高部分不予支持。关于段军要求王绪强返还押金5500元一节，王绪强同意，法院不持异议。关于段军要求王绪强退还103号房租金10800元，王绪强对段军所述占用103号房屋的事实不予认可，段军仅提供照片不足以证明其所述，法院对段军该项请求不予支持。关于段军要求王绪强赔偿其他租户补偿金12000元及租房利润19700元，于法无据，法院不予支持。庭审中，王绪强要求将借用房屋期间的水费予以抵扣，王绪强未提供交纳水费的相关证据，故法院对王绪强的抗辩理由不予支持。据此，原审法院于2015年11月6日判决：一、自判决生效之日起五日内，王绪强返还段军借用房屋押金五千五百元；二、自判决生效之日起五日内，王绪强返还段军房屋租金一万二千五百元；三、驳回段军的其他诉讼请求。如果王绪强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，段军不服，上诉至本院称：1、原审法院认定的腾退房屋时间错误；2、王绪强没有主体资格将涉案房屋出租给我；3、103号房一直由任×1放置物品，不应由我承担租金；4、我按照保证书的时间于2014年9月15日前腾退了涉案房屋。故我同意原判第一项，请求撤销原判第二、三项，依法改判王绪强退还我房屋租金25000元及103号房租金10800元。王绪强同意原判。
经审理查明：涉案房屋共20间，包括原有平房4间及后来自建房屋16间。其中原有的4间平房，系任×1承租的公有住宅。2011年任×1将其承租的房屋借给王×1使用。2011年9月，王×1将涉案房屋租借给段军。王绪强自述其与王×1系朋友关系，故由其与段军签订《借住房屋协议》，内容为：“房主王×1现将×××17号院20间房屋借给段军暂时居住三个月，自2011年9月1日至2011年12月1日止，……段军在居住期间，自愿支付给房主房屋修缮费壹万陆仟伍佰元整。”落款处王绪强代房主任×1签字，借房人签字为段军，王绪强本人在中间方处签字。该协议期限届满后，双方继续按原协议履行，段军每季度向王绪强支付16500元。
2013年9月1日，段军（乙方）与王绪强（甲方）重新签订《房屋借用合同书》，约定：甲方将位于×××17号院20间房屋借用给乙方，每年借用费10万元，三个月一付；甲方收乙方借用房屋押金5500元；乙方有权利将×××17号院20间房屋可以分别借给别人使用，由乙方管理；借用期限为政府贴出布告拆迁时间的日期为止。
合同签订后，段军按约定向王绪强交付房屋借用费，最后一次借用费于2014年8月1日交纳25000元，该款项为2014年8月1日至2014年10月31日期间的房屋借用费。2014年8月初，王绪强通知段军涉案房屋需进行“煤改电”工程，要求段军腾退涉案房屋。后段军将涉案房屋腾退，交还给任×1。段军、王绪强就段军腾退涉案房屋的时间陈述不一致。
原审法院审理中，王绪强提供段军书写的《保证书》及北京宣房投资管理公司房屋征收腾退办公室（下称宣房腾退办）出具的《证明》。《保证书》内容为：“段军保证在2014年9月15日之前从×××17号院搬出，院内所有房屋全部腾清，把房屋交付给房主任×1，房屋如不腾清交付给房主任×1，之后所造成的所有经济损失及后果将由段军个人承担。”保证书落款有段军签名，未注明时间。《证明》内容为：“在2014年煤改电腾退项目中，地址位于×××17号，承租人任×1于2014年9月5日签订腾退协议，于2014年9月12日交房，特此证明。”王绪强称段军未按其承诺时间交房，实际交房时间为2014年10月15日。段军认可《保证书》的真实性，称保证书是2014年8月6日向任×1出具的，实际上2014年8月8日其就将涉案房屋腾退。
另查，2014年9月6日，段军向公安部门报案称涉案房屋电表被盗。段军称任×1同意在“煤改电”工程后，将房屋继续租借给段军，段军在腾退涉案房屋后又回到涉案房屋处看房，发现电表被盗故报案。王绪强对段军所述不予认可，认为段军此时并未腾退房屋。
对于103号房的使用情况，段军主张该房屋一直由任×1放置物品，不应由其交纳租金，王绪强则表示任×1曾放过东西，但已经由段军拉回给任×1了。段军就103号房的使用情况提交了拍摄于2013年10月的照片作为证据，王绪强对此不予认可。
上述事实，有《借住房屋协议》、《房屋借用合同书》、押金及房租收据、电表被盗受案回执、《租赁协议》及《退房协议》、庭审笔录、照片、《保证书》、《证明》、房租收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
经查，王绪强与段军签订的《房屋借用合同书》名为借用合同，实为租赁合同。合同签订后，王绪强依约向段军交付了涉案房屋，段军亦实际占有使用了涉案房屋，应依约向王绪强交纳租金。因涉案房屋进行“煤改电”工程，在合同履行过程中，王绪强通知段军腾退房屋，段军亦实际腾退了涉案房屋，王绪强应将段军腾退涉案房屋之后的剩余租金退还给段军。但对于段军实际腾退涉案房屋的时间，双方存在争议。因段军腾退涉案房屋时，双方未就涉案房屋进行交接，故本案应根据双方的陈述及提交的证据来认定涉案房屋的腾退时间。段军主张腾退时间为2014年8月8日，但未就此提供证据予以证明，且其在2014年9月6日向公安部门报案称涉案房屋电表被盗，与其所主张的2014年8月8日即已搬离涉案房屋的事实相互矛盾，故对段军所述腾退时间为2014年8月8日的主张，本院不予采信。王绪强主张腾退时间为2014年10月15日，但亦未就此提供证据予以证明，故对王绪强所述的腾退时间，本院亦不予采信。在段军出具的《保证书》中，段军承诺于2014年9月15日前腾退涉案房屋，王绪强虽不予认可，但未提供证据证明段军的实际腾退时间在该时间之后，且该时间与宣房腾退办出具的《证明》中所载明的腾退时间基本吻合，故综合双方陈述及现有证据，本院认定涉案房屋腾退时间为2014年9月15日。故对段军要求王绪强将2014年9月15日之后剩余的租金予以退还的诉讼请求，本院予以支持。段军上诉要求王绪强退还2014年8月1日之后的全部租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于段军要求王绪强退还103号房租金的问题，双方对103号房的占有使用情况存在争议。虽段军主张103号房一直由任×1放置物品，但仅凭段军提交的照片不足以证明103号房的实际使用人，且双方所签合同中约定的租赁物包括103号房在内，合同履行过程中段军从未就租赁物提出异议，而是按照合同约定向王绪强交纳了全额的租金，故对段军主张103号房由任×1使用、王绪强应退还103号房租金的上诉请求，没有依据，本院不予采信。
综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费744元，由段军负担546元（已交纳），由王绪强负担198元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费1488元，由段军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 郭 融
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 刘梓晨