湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终443号
上诉人（原审被告）：光谷应收账款管理（湖北）有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区鲁巷光谷街1号光谷资本大厦1楼B－15。
法定代表人：肖从伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐道静，湖北华徽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北保利置业有限公司，住所地武汉市武昌区民主路788号。
法定代表人：万宇清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘德君，湖北珞珈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄薇，湖北珞珈律师事务所律师。
上诉人光谷应收账款管理（湖北）有限公�（以下简称光谷应收账款公司）因与被上诉人湖北保利置业有限公司（以下简称保利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
光谷应收账款公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定《解除合同告知函》从送达之日起3个月内处于效力待定期，属于事实认定错误，《解除合同告知函》应于送达之日即生效。二、一审判决对租赁房屋的交接事实认定错误。2015年2月6日，双方的租赁合同解除后，被上诉人以房屋的现状（含装修）收回了该房屋。上诉人承租该房屋后，一直没有实际入住、占有和使用，在解除合同后也不存在交房的问题，不应承担占有使用费。三、一审判决对解除合同后的民事赔偿适用法律错误，判决结论显失公正。被上诉人在解除合同后应当采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。四、一审判决对诉讼时效中断适用法律错误。本案应当从2015年2月6日送达《解除合同告知函》之日计算诉讼时效，被上诉人因超过诉讼时效起诉丧失了请求保护民事权利的权利，应驳回其全部诉讼请求。
保利公司辩称：一、一审判决认定被上诉人于2016年3月28日提起诉讼并未超过诉讼时效期间，事实清楚，适用法律正确。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人解除合同后的损失，事实清楚，证据充分。综上，请求驳回上诉，维持原判。
保利公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除；2、光谷应收账款公司立即向保利公司支付所欠租金1002732元及滞纳金512110元（暂计算自2014年10月1日至2016年3月10日止）；3、保利公司不予退还光谷应收账款公司支付的租金保证金716205元；4、光谷应收账款公司承担三个月租金的违约金716205元；5、光谷应收账款公司立即向保利公司返还租赁房屋，并向保利公司支付自2015年2月6日至2016年3月10日的房屋占有使用费4762863元；6、光谷应收账款公司向保利公司支付因诉讼而发生的律师费50000元。
一审法院认定事实:2013年12月27日，保利公司与光谷应收账款公司签订《租赁合同》，主要约定：保利公司将位于保利广场主楼46层4601号、建筑面积1909.88平方米房屋出租给光谷应收账款公司用于办公；租赁期限自2014年2月20日至2019年2月19日；装修免租期为2014年2月20日至2014年5月20日，2014年2月20日至2017年2月19日的租金�每月每平方米125元；光谷应收账款公司需在合同签订之日起5日内向保利公司支付2014年5月20日至2014年8月31日的租金合计803741元，后续租金按季支付，在当期结束前10日内支付下一期租金；光谷应收账款公司应在合同签订之日起5日内向保利公司缴纳相当于3个月租金的租金保证金716205元，以保证切实履行合同各项条款；如光谷应收账款公司违反合同的规定，保利公司可以以全部或部分保证金折抵，其数额相当于所欠租金数额；除不可抗力外，若因光谷应收账款公司原因提前解除租赁合同，保利公司收取的保证金不予退还，同时光谷应收账款公司另支付不少于3个月租金的违约金，违约金不足以弥补损失的，光谷应收账款公司还需向保利公司赔偿损失（包括但不限于保利公司为追缴损失所支付的合理的律师费）；保利公司保证租赁房屋于2014年2月20日前达到合同约定的交付使用条件，光谷应收账款公司保证于2014年2月20日前接收租赁的房屋，在光谷应收账款公司支付首期租金、租金保证金等费用后，保利公司向光谷应收账款公司正式交付租赁房屋；光谷应收账款公司逾期支付租金、保证金和其他费用在7日内的，每逾期一天，按所逾期支付的租金、保证金的千分之一向保利公司支付滞纳金，超过7日的，除继续计算并支付滞纳金外，保利公司有权采取禁止光谷应收账款公司继续进入租赁房屋等相关措施，直至光谷应收账款公司付清欠款及滞纳金，禁止措施实施3日内光谷应收账款公司仍未支付上述应付款项，视同单方终止合同，保利公司有权选择终止合同，重新出租该房屋，保利公司所收取的全部保证金不予退还。合同还约定有其他权利义务。上述合同签订后，光谷应收账款公司于2014年1月13日向保利公司支付了2014年5月20日至2014年8月31日的房屋租金803741元及租金保证金716205元；保利公司按照合同约定于2014年2月20日将租赁房屋交付给光谷应收账款公司。2014年10月10日，光谷应收账款公司向保利公司发函，主要表明“我公司与装修团队多次调整工程方案，影响了入场办公时间，恳请贵司顺延免装修期一个月”；2014年12月26日，光谷应收账款公司向保利公司发函，主要表明“公司资金2015年1月才能到账，特向贵司申请延期缴纳房屋租金，争取最迟于2015年1月底缴纳所欠房屋租金”；2015年1月14日，保利公司向光谷应收账款公司发函，主要表明：“贵司缴纳的租金已于2014年9月30日到期，我公司多次催缴，但贵司一直未支付2014年10月至12月的租金，贵司务必于1月31日前缴清租金及滞纳金共计1520503元”；因光谷应收账款公司在2015年1月31日前未向保利公司支付所欠租金，保利公司于2015年2月6日向光谷应收账款公司�出《解除合同通知函》，主要表明“贵公司两次来函表示要求延长免租期一个月并承诺于2015年1月31日前缴清所欠款项及滞纳金，但截至2015年2月6日贵司仍未支付，贵司的行为已经构成单方终止合同，我司正式函告贵司，解除双方于2013年12月27日签订的《租赁合同》，以现状收回租赁房屋，我司将没收保证金，同时贵司应再支付3个月违约金作为赔偿。请贵司于收到本函件3个工作日内缴纳完所欠款项”。光谷应收账款公司收到通知后未提出异议，也未向保利公司支付所欠租金。现保利公司诉至法院，诉请如前。另，保利公司与鲸孚融公司于2015年9月25日就诉争房屋签订《租赁合同》、于2016年1月30日签订《合同终止协议》。
一审法院认为，本案争议的焦点：光谷应收账款公司向保利公司支付的租金保证金是否冲抵租金；保利公司主张的违约金是否过高；光谷�收账款公司是否承担向保利公司返还租赁房屋的责任，是否承担租赁房屋占有使用费；本案是否超过诉讼时效。
保利公司与光谷应收账款公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，基本内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同生效后，即对双方当事人具有约束力。保利公司按照合同约定向光谷应收账款公司交付了租赁物，光谷应收账款公司应当按照合同约定向保利公司支付租金。光谷应收账款公司于2014年1月13日向保利公司支付了2014年5月20日至2014年8月31日的租金803741元及租金保证金716205元，除保利公司同意光谷应收账款公司顺延免装修期一个月外，其未按照合同约定向保利公司支付2014年10月之后的租金；为此，保利公司于2015年2月6日通知光谷应收账款公司解除双方签订的《租赁合同》并要求其承担违约责任，光谷应收账�公司收到通知后未提出异议，双方签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，光谷应收账款公司应当按照合同约定向保利公司支付自2014年10月1日起至2015年2月6日的租金1002687元（4个月×1909.88平方米×每平方米125元+1个月×1909.88平方米×每平方米125元÷30天×6天＝1002687元）；光谷应收账款公司未按照合同约定向保利公司支付租金，其应当按照合同约定向保利公司支付违约金，但《租赁合同》既约定光谷应收账款公司违约解除�同的，光谷应收账款公司承担不少于3个月租金的违约金，又约定租金保证金不予退还，而保利公司既主张违约金，又主张租金保证金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，一审法院确定光谷应收账款公司支付的租金保证金抵作租金，光谷应收账款公司按照3个月租金的标准承担违约金。保利公司主张滞纳金系光谷应收账款公司迟延给付租金的利息损失，该主张属于违约金范畴；一审法院考虑多种因素已确定光谷应收账款公司承担不少于3个月租金的违约金；对保利公司主张的滞纳金的诉讼请求，不予支持。保利公司于2015年9月25日与鲸孚融公司签订《租赁合同》，该日表明保利公司已接收租赁房屋；其主张光谷应收账款公司立即返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。双方签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除后，光谷应收账款公司应当向保利公司返还租赁房屋；保利公司向光谷应收账款公司发出《解除合同通知函》虽表示“以现状收回租赁房屋”，但保利公司与光谷应收账款公司在保利公司于2015年9月25日与鲸孚融公司签订《租赁合同》之前未办理租赁房屋的交接手续，根据公平原则，保利公司与光谷应收账款公司对2015年2月7日至2015年9月24日的租赁房屋占有使用费，按照《租赁合同》约定的租金各自承担一半费用，即光谷应收账款公司向保利公司支付房屋占有使用费907193元（3个月×1909.88平方米×每平方米125元+1个月×1909.88平方米×每平方米125元÷30天×24天＝907193元）。保利公司主张光谷应收账款公司承担其为实现债权而支付的50000元律师费的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。保利公司于2015年2月6日通知光谷应收账款公司解除双方签订的《租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但�约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，光谷应收账款公司对解除合同通知如有异议，可以在解除合同通知到达之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；但光谷应收账款公司在收到解除合同通知后三个月内既未提出异议，也未明确表示同意解除《租赁合同》并与保利公司办理租赁房屋交接手续；以上表明保利公司发出的解除合同通知书在到达光谷应收账款公司之日起三个月内处于效力待定状态；因此，本案诉讼时效应自2015年5月6日开始计算；而保利公司于2016年3月28日向一审法院提起诉讼，并未超过一年的诉讼时效期间。光谷应收账款公司辩称保利公司主张的违约金重复并�求减少的观点，一审法院予以采纳并已作处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、湖北保利置业有限公司与光谷应收账款管理（湖北）有限公司于2013年12月27日签订的《租赁合同书》解除。二、光谷应收账款管理（湖北）有限公司于一审判决生效之日起五日内一次性向湖北保利置业有限公司支付自2014年10月1日起至2015年2月6日的租金1002687元；扣除光谷应收账款管理（湖北）有限公司支付的租金保�金716205元，光谷应收账款管理（湖北）有限公司还应向湖北保利置业有限公司支付租金286482元。三、光谷应收账款管理（湖北）有限公司于一审判决生效之日起五日内一次性向湖北保利置业有限公司支付房屋占有使用费907193元。四、光谷应收账款管理（湖北）有限公司于一审判决生效之日起五日内一次性向湖北保利置业有限公司支付违约金716205元。五、光谷应收账款管理（湖北）有限公司于一审判决生效之日起五日内一次性向湖北保利置业有限公司支付律师费50000元。六、驳回湖北保利置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取33124.50元，由湖北保利置业有限公司负担19124.50元、由光谷应收账款管理（湖北）有限公司负担14000元（此款湖北保利置业有限公司已垫付，由光谷应收账款管理（湖北）有限公司于一审判决生效后五日内径行给付湖北保利置业有�公司）。光谷应收账款管理（湖北）有限公司如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
保利公司提交证据九份：
证据一、光谷应收账款管理（湖北）有限公司企业信息；证据二、湖北捷隆汇投资有限公司企业信息；证据一和证据二共同证明骆新利及肖文胜与上诉人之间存在资金关系，骆新利及肖文胜的行为实为上诉人的意思表示；
证据三、谢某的情况说明，拟证明被上诉人多次向上诉人主张租金、滞纳金等费用及上诉人在解除合同后仍占用房屋；
证据四、李胜的情况�明，拟证明上诉人在解除合同后仍占用房屋；
证据五、手机短信，拟证明被上诉人多次向上诉人主张租金及滞纳金等费用；
证据六、告知函，拟证明被上诉人于2015年9月向上诉人主张租金及滞纳金等费用；
证据七、告知函台账，拟证明告知函出具时间是2015年9月25日；
证据八、照片，拟证明被上诉人在4601门外张贴告知函；证据九、工作联系函和发放审批表，拟证明保利公司于2015年3月11日对光谷应收账款公司采取了禁止措施，主张过相关权利。
经质证，光谷应收账款公司对保利公司提交证据的意见为：对证据一、证据二的真实性无异议，但认为无法达到证明目的；证据三、证据四中谢某和李胜的证人证言矛盾，且无法证明保利公司主张了权利；对证据五的真实性有异议，从时间、内容上看也没有主张权利；证据六�告知函我方没有收到，对其真实性有异议；证据七、证据八系单方形成的材料，对其真实性有异议；对证据九的真实性无异议，但认为在合同解除前十天保利公司就采取了禁止措施。
本院认为，证据一、证据二无法达到其证明目的，本院不予采信；证据三系证人证言，证人谢某系保利公司的工作人员，与保利公司有利害关系，本院不予采信；证据四系证人证言，证人李某的公司为保利公司提供租赁代理服务，与保利公司有利害关系，本院不予采信；证据五的内容无法达到其证明目的，本院不予采信；证据六、证据七、证据八均系保利公司单方形成的材料，保利公司不能证明光谷应收账款公司收到了告知函，本院不予采信；证据九的工作联系函中没有保利公司主张光谷应收账款公司支付租金的相关内容，该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，保利公司与光谷应收账款公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享有权利和履行义务。光谷应收账款公司未按合同约定支付2014年10月之后的租金，保利公司于2015年2月6日向光谷应收账款公司发出《解除合同通知函》，光谷应收账款公司收到后未提出异议，双方签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除。光谷应收账款公司应向保利公司支付2014年10月1日至2015年2月6日的租金。
关于光谷应收账款公司认为保利公司的起诉超过了诉讼时效期间的上诉理由，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解�或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。根据上述规定，保利公司发出《解除合同通知函》后，光谷应收账款公司如有异议，可以在解除合同通知到达之日起三个月内请求人民法院确认解除合同的效力，在这三个月的异议期内，双方的合同能否解除处于待定的状态，因此，一审法院认定本案诉讼时效自2015年5月6日开始计算、保利公司的起诉并未超过诉讼时效期间并无不当，对光谷应收账款公司的该项上诉理由，本院不予采纳。
关于光谷应收账款公司认为保利公司于2015年2月6日即收回了诉争房屋，其未实际入住、占有和使用，不应承担占有使用费的上诉理由，双方签订《�赁合同》后，保利公司即将房屋交付给光谷应收账款公司，光谷应收账款公司对房屋进行了装修，其虽未在诉争房屋内实际经营，但亦应当在合同解除后与保利公司办理房屋交接手续，现光谷应收账款公司并未提交证据证明双方办理了房屋交接手续，一审法院以保利公司与鲸孚融公司签订《租赁合同》的时间作为保利公司接收诉争房屋的时间，并根据公平原则认定2015年2月7日至2015年9月24日的房屋占有使用费由双方各承担一半，并无不当，对光谷应收账款公司的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，光谷应收账款公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22479元，�光谷应收账款管理（湖北）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一七年三月一日
书记员 黄劼