江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终66号
上诉人（原审被告、反诉原告）纪德贵，男，1973年8月2日生。
委托代理人张敏，江苏博聪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南京石埠桥粮食储备库有限公司，住所地南京市栖霞区石埠桥河西里1号。
法定代表人张国六，该公司总经理。
委托代理人郭琪，江苏国成律师事务所律师。
委托代理人孙洁，江苏国成律师事务所律师。
上诉人纪德贵与被上诉人南京石埠桥粮食储备库有限公司（以下简称石埠桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，纪德贵不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖商初字第289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
石埠桥公司原审诉称，2013年12月24日，其与纪德贵签订《仓库保管协议》两份，约定：石埠桥公司分别将栖霞街51号院内100平方米及300平方米的两处库房租给纪德贵使用；租赁期限均为2014年1月1日起至2014年12月31日止；年租金分别为7553元和21113元；合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，纪德贵应于终止之日或期限届满之日迁离租赁物，并将库房返还给石埠桥公司。逾期石埠桥公司有权收回租赁物。2014年12月31日，石埠桥公司、纪德贵签订的上述协议期限届满，双方之后未达成续租协议，纪德贵亦拒绝迁离租赁的房屋。石埠桥公司为维护自身合法权益，诉至原审法院，请求判令：1.纪德贵返还租用的库房；2.纪德贵按照21113元／年及7553元／年的标准分别向石埠桥公司支付自2015年1月1日起至返还房屋之日止的仓库使用费；3.纪德贵承担诉讼费用。
纪德贵原审辩称并反诉称：一、石埠桥公司前身南京天盈实业公司（以下简称天盈公司）将栖霞街51号全部房屋均出租给南京赛枫贸易中心（以下简称赛枫中心）。其自2004年起从赛枫中心处租赁案涉房屋用于开办南京全顺机电厂（以下简称机电厂）从事机电生产及销售。2008年起，其开始与天盈公司签订房屋租赁合同，直到2013年，出租方又变更为石埠桥公司。从2004年至今，其已租赁案涉房屋长达十年。其与赛枫中心签订的租赁协议中，明确约定其可以对租赁该房屋进行装修改造，所增资产归纪德贵所有，如遇合同不能履行，其所增加的建筑物、设施等补偿费用归其所有；二、其对租赁房屋进行装修改造，共产生费用95334元。因赛枫中心的允许，其在租赁初期因生产需要即对房屋进行了添附、改造和建设，增加了裙房两间、门卫一间、厕所一间、钢架房一间，并对办公室进行了装修、花池进行了回填改造。其委托从事建筑业的朋友郑某花费一个多月进行上述建设，共花费95334元。因赛枫中心的许可及原有生产和办公场所条件较差，其才进行上述必要的装修，其无任何过错，而石埠桥公司是天盈公司的承继者，天盈公司当初又把所有房屋出租给赛枫中心，故上述费用应当由石埠桥公司担；三、合理搬迁费用35600元应当由石埠桥公司承担。其经营的工厂经过七年，厂房中的机器设备和产品已具有一定规模和数量。现石埠桥公司既未提前进行通知，也无明显公示或通告，更未给予其合理的搬迁时间。因时间仓促，其不得不在远离市区的山区找临时安置点，并委托南京腾福搬家服务有限公司将机器设备产品等搬到新厂区，共花费35600元，应由石埠桥公司承担；四、请求法庭驳回石埠桥公司的第二项诉讼请求。由于石埠桥公司、纪德贵的合同为一年一签，其中内容严重不公平，很多属于霸王条款，合同到期后其也向石埠桥公司要求继续租赁并交纳相应费用，但石埠桥公司予以拒绝，故其并无过错。综上，纪德贵请求法院判令：石埠桥公司支付纪德贵改建费95334元及搬迁费35600元，合计130934元。
石埠桥公司原审辩称：请求法院驳回纪德贵的反诉请求。一、2008年之前，纪德贵系与案外人签订的租赁合同，与其无关。2008年起合同的期限均为一年且已全部履行完毕，与本案无关；二、纪德贵主张的改建花费95334元不应由其承担，双方合同已明确约定，其不承担该费用，且亦明确约定不得改建、扩建，如需要应该向其提交书面申请；三、其不承担搬迁费用，其已提前通知要求纪德贵搬迁，但其仍未迁出，其主张的搬迁费用亦无事实依据。
原审经审理查明，2013年12月24日，石埠桥公司、纪德贵双方签订《仓库保管协议》两份，约定由石埠桥公司将位于栖霞街51号院内100平方米、300平方米库房两处租给纪德贵使用，纪德贵用于机电储物；租赁期限均为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。300平方米的库房年租金为21113元，100平方米的库房年租金为7753元，纪德贵另需就300平方米的库房支付一个月保证金2200元。双方采取先付款后租用的原则，即每半年支付一次，并在每半年第一个月内付清租金。协议第九条约定：在仓库保管期限内，纪德贵不得在租赁物范围内进行改建或扩建房屋设施，确需改建，须事先书面向原告提交装修改建设计方案，并经石埠桥公司书面同意后方能实施，装修、改建费用由纪德贵承担；协议第十二条约定：合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，纪德贵应于终止之日或期限届满之日迁离租赁物，并将库房返还给石埠桥公司。逾期不迁离或不返还租赁物的，石埠桥公司有权选择以下权利中的一种：（1）有权要求纪德贵双倍支付租金；（2）有权收回租赁物，强行将租赁屋内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。该协议还对其它事项作了约定。2015年1月15日，石埠桥公司向纪德贵出具书面通知，记载：双方签订的《仓库保管协议》已于2014年12月31日履行完毕，石埠桥公司已于2014年11月以书面形式告知石埠桥公司到期不再续租，根据合同该约定，纪德贵应于2014年12月31日清空房屋并原状返还。同时，因栖霞街51号房屋存在安全隐患，纪德贵将于近期进行房屋、水电等安全隐患排查、整改，届时将停水、停电，纪德贵需于2015年1月30日前将房屋归还石埠桥公司，逾期石埠桥公司将采取法律手段维护权益。同年3月30日，石埠桥公司向全体承租户发出书面通知，要求租户于2015年4月5日前退还房屋场地，逾期将停止服务，并依法行使追讨被占用房屋场地的权利。后因纪德贵至今未归还其租用的案涉房屋，石埠桥公司诉至原审法院要求处理。
原审另查明，纪德贵为机电厂执行事务合伙人。2004年7月至2008年4月30日期间，赛枫中心与机电厂签订数份租赁协议，约定机电厂向赛枫中心承租栖霞街51号院内库房。双方还约定机电厂在使用前，因业务需要可对租赁房屋进行装修、改造，但不得破坏房屋的主体结构，装修改造费用由机电厂承担，租赁到期后，机电厂不得拆除所装修部分，装修改造所增加资产属于机电厂；如合同到期后，机电厂不续租，机电厂所增加资产根据国家有关政策进行评估作价，经双方取得一致意见，赛枫中心可以收购；如遇城建规划或赛枫中心整体拍卖栖霞街51号土地，或不可抗力因素，无法继续履行本合同时，原始租赁物属于赛枫中心，机电厂所增加的建筑物、设施等补偿费用归机电厂。2008年5月18日至2013年12月31日期间，天盈公司与机电厂签订数份房屋租赁合同，约定由天盈公司将栖霞街51号300平方米库房及100平方米库房出租给机电厂，关于改建、装修，双方约定2008年5月1日前，机电厂与赛枫中心签订的租赁合同与天盈公司无关，由此衍生的装修、改建、新建的房屋及设施同样与天盈公司无关，天盈公司不承担任何责任。其余改建、装修的约定同石埠桥公司、纪德贵双方签订的协议中的内容。
纪德贵为证明其改建、装修承租的库房花费95334元，提交照片、装修清单，并申请证人郑某到庭，郑某在庭审中陈述：其大约于2006年、2007年左右，以个人名义承建了纪德贵承租的栖霞街51号库房的厨房、厕所、花池、钢架房等装修，工程款为95000元左右，当时纪德贵以现金支付工程款，工程为包工包料。此外，纪德贵还提交起重吊装合同、收据以证明其花费的搬迁费35600元，石埠桥公司认为该证据不能证明纪德贵搬迁费系花费在搬离案涉库房上的，纪德贵并未交还库房，且对搬迁费不予认可。
原审再查明，2014年1月1日，南京铁心桥国家粮食储备库将其名下位于栖霞街51号的房产委托石埠桥公司进行管理，关于房产的收益、维修及相关税费直接由受托人收取、支出及缴纳，记入“南京石埠桥粮食储备库有限公司”的账中。
上述事实，有石埠桥公司提交的仓库保管协议、通知、告知、授权书、土地证，纪德贵提交的营业执照、租赁协议、房屋租赁合同、建筑物添附详情单、照片、郑某证人证言、起重吊装合同、收据及当事人陈述在卷佐证，原审法院予以确认。
原审法院认为，石埠桥公司、纪德贵双方签订的仓库保管协议，从其内容上看，实际属于房屋租赁合同。此协议系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面地履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案双方租赁合同期限为一年，明确约定如到期后双方未续签合同的，承租人应自行搬离，返还租赁物。现双方未续签合同，石埠桥公司要求纪德贵返还租赁物，有事实和法律依据，原审法院予以支持。纪德贵至今仍占有使用租赁物，没有合同根据和法律依据，应当承担相应的法律责任。石埠桥公司要求纪德贵按照租金标准支付该租赁物占用期间的使用费，原审法院予以支持。
关于反诉部分，根据证人郑某的陈述，纪德贵主张的改建、装修发生于机电厂与赛枫中心签订的租赁合同履行期间。上述租赁合同到期后，机电厂与天盈公司签订了租赁合同，在该合同中明确约定“机电厂与赛枫中心签订的租赁合同与天盈公司无关，由此衍生的装修、改建、新建的房屋及设施同样与天盈公司无关，天盈公司不承担任何责任”。2013年底，石埠桥公司、纪德贵间签订的协议亦约定改建、装修费用由纪德贵承担。此外，纪德贵主张的费用花费仅有证人证言，无其他证据相印证。故原审法院认为纪德贵向石埠桥公司主张建筑添附花费无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于搬迁费，双方未对此进行约定，纪德贵作为承租人，其主张返还租赁物时产生的搬迁费由石埠桥公司承担无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、纪德贵自判决生效之日起十日内腾空其租用的位于南京市栖霞区栖霞街道栖霞街51号院内100平方米的库房，返还给南京石埠桥粮食储备库有限公司，并按每年7753元的标准，向南京石埠桥粮食储备库有限公司支付自2015年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；二、纪德贵自判决生效之日起十日内腾空其租用的位于南京市栖霞区栖霞街道栖霞街51号院内300平方米的库房，返还给南京石埠桥粮食储备库有限公司，并按每年21113元的标准，向南京石埠桥粮食储备库有限公司支付自2015年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；三、驳回纪德贵的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。原审本诉案件受理费762元，由纪德贵负担（此款石埠桥公司已预交，纪德贵于本判决生效之日起十日内给付）；反诉案件受理费1459元，由纪德贵负担。
纪德贵不服原审判决，向本院提起上诉称：一、按照公平原则应当支持上诉人的原审反诉请求。上诉人自2001年起先后与赛枫中心、天盈公司和被上诉人签订租赁合同至纠纷止，从未拖欠租金，也没有任何侵犯出租方利益行为发生。在与赛枫中心发生租赁关系期间征得赛枫中心同意对租赁物进行了合理的添附并产生了相应的支出，而赛枫中心、天盈公司与被上诉人之间的三者关系及所签的内部协议，上诉人既不清楚，因此按民法通则的相关规定，应当公平负担上诉人的合理支出。因此，对上诉人的反诉请求应当在法律许可范围内予以支持。二、上诉人主动缴纳被上诉人拒收，原审法院不应当再判决继续支付使用费。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决第三项，改判被上诉人支付上诉人改建费、搬迁费共计130934元。2、撤销原审判决一、二项支付房屋使用费部分，改判上诉人无需支付自2015年1月1日起房屋使用费。3、请求公平负担一、二审诉讼费。
石埠桥公司答辩称：一、对改建费，上诉人和天盈公司签订的合同明确约定上诉人与赛枫中心签订的租赁合同与天盈实业是没有关系的。由此产生的装修改建、新建的房屋设施和天盈公司无关，天盈公司不承担任何责任。仓库保管协议中也明确了上诉人不得在租赁物范围内改建或扩建，如需改建须书面提交装修改建方案，并通过甲方同意后方可事实。因此，被上诉人对改建费不予认可。二、关于搬迁费问题。被上诉人要求上诉人搬迁之前已经给予了足够长的时间，搬迁费也没有约定，因此，被上诉人不予认可搬迁费。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、上诉人应否向被上诉人支付占有诉争房屋期间的使用费；二、被上诉人应否向上诉人支付改建费、搬迁费。
一、关于上诉人应否向被上诉人支付占有诉争房屋期间的使用费问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，上诉人与被上诉人于2013年12月24日签订的《仓库保管协议》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。该《仓库保管协议》约定，租赁期限均为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，纪德贵应于终止之日或期限届满之日迁离租赁物，并将库房返还给石埠桥公司。租赁期间届满后，被上诉人告知上诉人租赁期满不再续租，要求上诉人返还租赁房屋，因此，上诉人依法应当返还租赁房屋。上诉人继续占用使用诉争房屋，理当支付占有期间的房屋使用费，原审法院据此判令纪德贵向石埠桥公司支付房屋占有使用费并无不当，依法应予维持。上诉人以其主动交纳被上诉人拒收为由，认为其不应再支付占有使用费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于被上诉人应否向上诉人支付改建费、搬迁费问题。本院认为，根据前述，租赁期间届满，被上诉人已通知迁出，上诉人理当返还涉案房屋，现上诉人继续占用诉争房屋，要求被上诉人支付搬迁费用，缺乏法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的改建费问题。本院认为，双方签订的《仓库保管协议》约定，在仓库保管期限内，纪德贵不得在租赁物范围内进行改建或扩建房屋设施，确需改建，须事先书面向被上诉人提交装修改建设计方案，并经石埠桥公司书面同意后方能实施，装修、改建费用由纪德贵承担，该《仓库保管协议》并无装修改建费用由被上诉人承担的约定。根据上诉人纪德贵原审申请证人郑某到庭陈述称，改建、装修费发生于2006年、2007年左右，即该费用发生于机电厂与赛枫中心签订的租赁合同履行期间，而在机电厂与天盈公司签订的租赁合同约定，机电厂与赛枫中心签订的租赁合同与天盈公司无关，由此衍生的装修、改建、新建的房屋及设施同样与天盈公司无关，天盈公司不承担任何责任。据此，上诉人要求被上诉人支付改建费95334元，缺乏合同依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费762元，由上诉人纪德贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂甫
代理审判员 吴勇
代理审判员 付双
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 王慧