江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2015）熟民初字第01378号原告董枫涛。原告王慧姝。委托代理人董枫涛。被告绿地集团常熟置业有限公司，住所地常熟市海虞北路延伸段（常熟老街售楼处）。法定代表人吴嘉毓，董事长。委托代理人黄军年。原告王慧姝、董枫涛诉被告绿地集团常熟置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理，依法由审判员蒋玉凤适用小额诉讼程序于2015年12月9日公开开庭进行审理。庭审中原告当庭变更诉讼请求，致使本案不符合小额诉讼案件条件，本院依法适用简易程序的其他规定继续进行审理。原告董枫涛并作为原告王慧姝的委托代理人，被告绿地集团常熟置业有限公司委托代理人黄军年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慧姝、董枫涛诉称：坐落于常熟市黄浦路、规划衡山路的绿地-常熟老街九期楼盘由被告绿地集团常熟置业有限公司开发建设。该楼盘对外广告宣传时宣称商住两用（商用房与住宅兼容），原告因其宣称的商居两用功能而决定购买，并与被告签订《商品房买卖合同》，合同上第一条第二款注明土地用途为商住。个人购房抵押（保证）借款合同上特别约定条款第二条第（三）款注明购买的房产为商住两用房。但原告事后向房管部门了解到该楼盘为商用楼盘，不能用于生活居住。据此，原告认为被告的行为已构成合同违约，被告应承担违约赔偿之责。故原告起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（2015年7月1日起至将符合合同约定的商住两用房实际交付之日止，按合同总价387817元的万分之二按日支付，暂计算至2015年10月31日共123天，为9540元）；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原被告双方的商品房买卖合同。2、被告退还原告已支付房款387817元，并要求被告承担自2013年9月6日起至实际还款之日止按照同期银行贷款利率计算利息损失。3、被告按总房款387817元的2%支付违约金。4、诉讼费由被告承担。被告绿地集团常熟置业有限公司辩称：原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，没有合同约定和法定的解除依据。原告诉请的违约金依据是合同第9条逾期交房违约金计算方式，被告认为该计算方式不成立，被告已经交付了合同约定性质的房屋。请求法院依法驳回原告的诉请。经审理查明：2013年7月9日，原告王慧姝、董枫涛与被告绿地集团常熟置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y20130027681）一份，约定原告向被告购买绿地常熟老街九期吉庆坊11幢1单元706室商品房，该房屋的国有土地使用权证编号为常国用（2007）字第000078号，土地用途为商住，土地使用权限截止日期为2047年1月9日。规划用途为商务办公，属框架结构，层高5.50米，建筑层数为地上11层，建筑面积60.90平方米，总价款387817元，付款方式为2013年7月9日前付197817元，于2013年7月16日前付清购房余款190000元。被告应于2015年6月30日前依照国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付给原告使用，被告如未按本合同约定将该商品房交付原告使用，逾期不超过60天。自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，被告按天向原告支付房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60天后，原告有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，被告应当将原告已付房价款如数退还原告，并按本合同第四条约定房屋总价款的2%向原告支付违约金，造成原告其他损失的，被告另行依法承担赔偿责任。合同中还约定该房屋仅作商务办公使用，合同签订之前被告的楼盘展示模型、沙盘、影视、刊物、阵地广告等所有对外传播被告项目及与商品房买卖有关的信息资料等仅为宣传之用，并非邀约行为，对任何一方均不发生法律效力，无约束力。同日，原告与被告签订了一份《常熟市前期物业管理服务协议》，该协议载明原告所购房屋为商务办公。原告已经向被告付清上述房屋的购房款。另查明：绿地.常熟老街九期商品房预售许可证载明吉庆坊1-3、5-7幢房屋类型为普通住宅，吉庆坊8、10、12、15幢房屋类型为普通住宅，吉庆坊9、11、16幢房屋类型为商务办公。根据国有土地使用权证记载，绿地.常熟老街九期商品房土地出让合同约定用途二类：1、住宅70年至2077年1月9日止；2、商服配套40年至2047年1月9日止。又查明：绿地常熟老街九期LOFT商务楼的宣传广告单中载明：“空间灵活，住办两用，随你所需……本广告中所有图片和文字仅作说明使用，不作合同要约，以政府最终批令为准，开发商保留解释权。”；“常熟老街多伦多LOFT约5.5米挑高，买一层得两层，可自住，可办公，自住＋办公，空间灵活用途多……图片仅为样板房示意，不作为交付标准，具体以合同签订为准。开发商保留解释权。”；“常熟老街多伦多LOFT……约5.5米大挑高，无限伸展空间，从此生活‘有高度’！空间自由分区，客餐厅联通，扩展家居尺度，轻松拥有‘休闲范’……以上户型非交付标准，空间布置仅供参考，实际交付房屋以政府相关部门最终批文和双方签订的买卖合同或变更通知为准，本公司保留对户型修改或变更之权利。本资料中图片和文字仅作说明使用，不作合同要约，以政令最终批文为准。”再查明：2015年7月27日，被告取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》。2015年7月27日，被告作出交房入户通知，于2015年7月28日通过信件方式向原告邮寄通知。原告收到交房通知。还查明：2015年7月31日，被告作出“关于常熟老街九期LOFT商务楼的使用性质问题承诺”一份，内容为：“开发商认为，九期LOFT商务楼产品开发的土地性质是商业，楼宇性质是商务办公，据现行的法律、法规及行政规定，该类产品没有涉及不能实现居住的说法。特承诺常熟老街九期吉庆坊9、11、16幢商务楼如在业主收房后的壹年内，政策要求使得无法实现居住的，开发商承担相应责任，并负责赔偿业主损失。”庭审中，原告认为，被告应当在合同约定的交房时间即2015年6月30日前向原告交付具备商务办公、住宅使用功能的商住两用房。但被告给原告发出交房入户通知时涉案房屋并不具备住宅使用功能，被告不能向原告交付商住两用房，导致合同目的不能实现，根据合同法第九十四条的规定，原告有权要求解除商品房买卖合同。被告应当向原告交付具备商务办公、住宅使用功能的商住两用房的具体理由是：1、原告是因为被告商住两用的广告宣传而决定购买涉案房屋，被告就涉案房屋具有生活居住的住宅使用功能所作的说明和允诺具体明确并对原告购买动机、签合同目的产生重大影响，根据商品房买卖合同相关司法解释，住宅使用功能的宣传应当视为合同内容；2、商品房买卖合同及相关合同是格式合同，其中的格式条款未对原告作特别提示说明，相关条款对原告不生效。3、被告出具的承诺是对涉案房屋住宅使用功能意思表示的进一步确认，系其以承诺的方式明确了履行涉案房屋商住两用功能的合同义务。同时，被告逾期交房超过60日，根据商品房买卖合同第九条第一款第二项规定，原告有权解除商品房买卖合同。故原告主张解除商品房买卖合同并要求被告按照合同约定返还购房款、支付利息损失和违约金。被告则表示，原告主张解除商品房买卖合同的理由不成立：1、商品房买卖合同第三条明确约定涉案房屋的用途是商务办公。被告开发的同一地块上确实存在商办楼和住宅楼两类房屋，涉案房屋的土地使用权限40年即表明涉案房屋为商办楼，住宅楼的土地使用权限不可能是40年，此外，该地块之上的商办楼房屋层高5.5米，成交均价6674.52元／平方米，住宅楼房屋层高2.8米，成交均价8719.57元／平方米，同一地块之上的住宅楼和商办楼的成交均价相差2045.05元／平方米，房屋层高也有明显区别。从原告购买的价格上也可以看出涉案房屋是商务办公类。2、被告的宣传广告仅作宣传之用，宣传资料中提到的商住两用、宜商宜住、住办两用是指房屋楼层高可以隔开，可以办公可以生活，如果上班晚了可以在里面住一住，是给业主布置和使用房屋的推荐，广告中明确注明只是参考，不构成要约，而且该类宣传也是房地产行业惯例。商品房买卖合同补充协议也明确约定任何广告、沙盘都不作为合同要约。3、被告出具承诺的背景是当天下午一点到凌晨三点业主为维权围攻售楼处不让被告员工下班，当时谢桥派出所、房管局住宅产业科的工作人员都在场。4、被告已经达到交房条件，并已向原告发出交房通知。以上事实，有商品房买卖合同、常熟市前期物业管理服务协议、销售不动产统一发票、商品房预售许可证、国有土地使用权证、宣传单、常熟市商品房交付使用备案通知书、交寄挂号清单、投递邮件清单及本院庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应按约履行。本案中，双方的争议焦点是原被告之间签订的商品房买卖合同是否已具备合同解除的条件。结合原被告的举证、质证及庭审中的陈述，具体分析如下：首先，被告虽在广告宣传单中有关于生活居住方面的图片和文字描述，但该宣传单也同时载明广告中所有图片和文字仅作说明使用，不作合同要约，以政府最终批令和双方签订的买卖合同或变更通知为准。因此，广告宣传单中的生活居住方面的内容，系被告的销售宣传，并不构成合同要约，亦不应当视为合同内容。故对原告主张根据商品房买卖合同相关司法解释，住宅使用功能的宣传应当视为合同内容的说法，本院不予认可。其次，原告作为买房者，房屋性质是其考虑购买房屋的首要因素，在看房、协商、签订合同的过程中不可能忽略房屋性质。涉案房屋的性质应以最终签订的商品房买卖合同为准，商品房买卖合同中有多处条款明确约定涉案房屋的规划用途即登记性质为商务办公，并未约定其他性质。双方签订的常熟市前期物业管理服务协议中也明确载明涉案房屋为商务办公。同时，被告提交的绿地.常熟老街九期商品房预售许可证、国有土地使用权证可以证实涉案项目的土地及房屋性质分为普通住宅和商务办公两种，普通住宅房和商务办公房的土地使用期限及价格均有明显差异。因此，本院认定原告在购买房屋时应当知晓涉案房屋的性质为商务办公。故对原告认为被告交付的涉案房屋应为商住两用房的意见，本院不予认可。再次，被告出具的承诺中明确提到涉案房屋的土地性质是商业，楼宇性质是商务办公，没有涉及不能实现居住，现原告未能提供证据证明涉案房屋不能居住使用，故对原告主张涉案房屋不具备商务办公、居住使用功能的说法，本院不予采信。关于原告所述的商品房买卖合同及相关合同的格式条款未对原告作特别提示说明，相关条款对原告不生效，本院认为，商品房买卖是一种民事法律行为，原告在签订合同之前，理应尽到审慎阅读合同内容的义务，故对原告的上述说法，本院不予认可。因此，原告以被告不能交付具备商务办公、住宅使用功能的商住两用房导致合同目的不能实现，要求解除商品房买卖合同的理由不能成立。此外，根据合同约定，涉案房屋的交付时间是被告应于2015年6月30日前取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告于2015年7月27日取得常熟市商品房交付使用备案通知书，后于2015年7月28日被告向原告送达了交房入户通知，原告收到交房通知，但是却未办理相关交房手续，本院认定被告逾期交房时间并未超过60日，故原告以被告逾期交房超过60日要求解除商品房买卖合同的理由亦不能成立。综上，原被告之间签订的商品房买卖合同不具备合同解除的条件，故对原告要求解除商品房买卖合同，并返还购房款、支付利息损失和违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王慧姝、董枫涛的诉讼请求。案件受理费减半收取3559元，由原告王慧姝、董枫涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076）。审判员  蒋玉凤二〇一五年十二月十八日书记员  陈鸿梅