宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬仑民初字第490号
原告：朱章其。
委托代理人：朱元杰。
被告：唐定芬。
委托代理人：黄岚。
第三人：张雷。
原告朱章其与被告唐定芬、第三人张雷租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理，依法由代理审判员宛江涛独任审判，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2014年6月16日转为普通程序，依法组成合议庭于2014年7月18日第二次公开开庭进行了审理。原告朱章其的委托代理人朱元杰、被告的委托代理人黄岚、第三人张雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱章其起诉称：原、被告于2011年11月14日签订房屋场地租赁协议一份，协议约定租金为先支付后使用，一年一付，于每年的11月14日前付清。双方对合同解除做了明确约定。2013年11月14日，按协议约定被告应支付2014年的租金21000元，但被告未支付。截止2013年12月23日，原告多次至被告住处或以电话方式向被告催讨租金，但被告均以各种理由搪塞拖延拒不支付租金。2013年12月23日，原告向被告发出解除租赁协议的通知。被告在收到通知后，既未履行合同义务，又未解除合同返还场地。现起诉至法院请求判令：1.解除原、被告于2011年11月14日签订的房屋场地租赁协议；2.被告立即腾空坐落于北仑××碶街道算山车站旁店面后场地；3.被告立即支付原告场地占有使用费（自2013年11月15日起至场地归还之日止，按58元／天标准计算）及违约金（自2013年11月15日起至场地归还之日止，按210元／天标准计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告放弃第2项诉讼请求，并变更第3项诉讼请求，要求被告立即支付原告租金（自2013年11月15日起至被告实际履行交付场地义务之日止，按58元／天标准计算）及违约金（自2013年11月15日起至被告实际履行交付场地义务之日止，按210元／天标准计算）。
原告朱章向本院提交如下证据：1.房屋场地租赁协议1份，拟证明原、被告之间租赁关系及对租赁费的支付、合同的解除z作了明确约定的事实；2.书面证明1份，拟证明原告一直在村里，比较容易找到的事实；3.证人李某、刘某的证言，拟证明原告一直在家里，并多次向被告催讨租金的事实；4.通知、EMS快递回执各1份，拟证明原告根据合同约定，向被告发出通知，通知解除双方租赁协议的事实；5.（2014）甬仑民初字第134号民事裁定书1份，拟证明被告向法院起诉后又撤诉的事实；6.北仑区新碶街道算山村委会和算山村股份经济合作社证明各1份，拟证明出租场地的土地性质及转租的合法性。被告对原告提供的上述证据真实性无异议，但认为证据2、5与本案无关，证据3不能证明被告未向原告支付租金。第三人对原告提出的证据均无异议。经审核，本院对原告提供的上述证据真实性予以认定。
被告唐定芬答辩称：被告无违约行为，根据协议约定，被告在场地内造房总造价为24000元，该房屋按每年六分之一折扣率逐年从场地租金中扣除，直至租赁期满归原告所有。然2012年和2013年的租金中均未扣除该笔折扣费用，故原告认为2014年的租金中应一并扣除，即2013年11月14日被告应支付原告租金为9000元。但原告坚持租金为21000元，拒绝收取被告支付给其的9000元租金，并通知被告要求解除租赁协议。故系原告不履行协议约定，违约在先。考虑到本案实际情况，租赁协议也不宜解除，被告在承租场地后，投入了大量的人力、物力、财力，办理了营业执照，如解除协议，被告势必造成重大损失。被告将场地转租给第三人并未损害原告的利益，且原告也知道被告的转租行为。被告无需向原告支付损失和违约金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告唐定芬向本院提交如下证据：1.短信记录、通话记录各1份，拟证明被告2013年11月14日至2014年1月期间多次短信、电话通知原告，要积极履行支付租金义务的事实；2.收条1份，拟证明被告将房租放在张雷处，让张雷转交原告的事实；3.调解协议书、租赁协议、收条各1份，拟证明被告2013年11月14日应支付原告租金为9000元的事实。原告对被告提供的证据1短信记录真实性有异议，原告年龄已大，不使用短信功能，且被告至今仍未实际支付租金，对通话记录真实性无异议，对被告提供的证据2、3真实性无异议，但认为被告应支付的租金为21000元。第三人对被告提出的证据均无异议。经审核，本院对被告提供的上述证据真实性予以认定。
第三人答辩称：原、被告之间的纠纷第三人并不清楚。
第三人未向本院提供证据。
根据以上认定的证据及原、被告及第三人庭审陈述，本院认定如下事实：
位于浙江省宁波市北仑区新碶街道算山车站旁（原算山村废品回收店）场地共计2.4亩，系浙江省宁波市北仑区新碶街道算山村集体所有的三产用地。2011年11月15日，该村经济合作社与原告朱章其签订《算山村三产用地租赁协议》，约定将该场地租赁给原告。2011年11月15日，原告将位于浙江省宁波市北仑区新碶街道算山车站旁店面后场地租赁给被告，并签订房屋场地租赁协议一份，约定租赁期间自2011年11月15日起至2017年11月14日止，前三年租金为每年21000元，后三年租金为每年26000元，租金一年一付，先付租金后使用，每年11月14日前支付下一年租金，逾期支付租金的每天加收年租金1%的违约金，并约定了被告逾期30天未支付租金，原告即可单方解除合同。合同另约定：租赁期间，被告在租赁场地内建造2间房屋和约42平方米屋顶，总造价约24000元，每年按1／6的折扣率逐年归原告所有。2013年2月12日，被告将其承租的场地全部转租给第三人张雷。2014年1月11日，被告通过第三人张雷向原告转交租金9000元，但原告未收取该笔租金。
本院认为：原、被告签订的房屋场地租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，并经宁波市北仑区新碶街道算山村经济合作社追认，应属有效，双方均应严格遵照执行。原告已按约定履行了交付租赁物的义务，被告应按约定及时支付租金。被告应于2013年11月14日支付原告2013年11月15日至2014年11月14日期间的租金21000元，然被告截止2013年12月24日仍未付租金，显属违约。被告未付租金的行为已逾期30天，按照约定，原告享有解除租赁协议的权利。被告辩称未支付租金系原告拒绝收取原告的租金以及原、被告2013年11月15日至2014年11月14日期间的租金应为9000元，但未能提供充分的证据予以证明，且租赁协议中关于六分之一折扣率约定并非系对抵扣租金的约定，故本院对被告的辩称不予采纳。现原告要求判令解除原、被告之间的租赁协议并要求被告支付租金和违约金，理由正当，应于支持，但被告支付给原告的租金及违约金应至租赁协议解除之日止。另，原、被告虽约定逾期支付租金的每天加收年租金1%的违约金，但本院认为该违约金的约定明显过高，且被告在庭审中亦要求适当降低，故本院结合本案实际综合认定违约金以年租金21000为基数自2013年11月15日起按年利率6%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告朱章其与被告唐定芬于2011年11月15日签订的《房屋场地租赁协议》于本判决生效之日解除；
二、被告唐定芬应支付原告朱章其租金（自2013年11月15日起至本判决生效之日止按58元／天标准计算）及违约金（自2013年11月15日起至本判决生效之日止以21000为基数按年利率6%计算），于本判决生效之日起7日内履行完毕；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费736元，由被告唐定芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期届满后七日内预交，逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 徐万鑫
代理审判员 宛江涛
人民陪审员 王亚君
二〇一四年八月十九日
代书 记员 王 琼