上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第720号
原告尹某某。
委托代理人丁德应，上海君伦律师事务所律师。
委托代理人张志东，上海君伦律师事务所律师。
被告上海某某房地产发展有限公司。
法定代表人吴某某。
委托代理人余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。
原告尹某某与被告上海某某房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人丁德应、被告之委托代理人余西湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年1月18日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定被告将位于本市嘉定区某某路89弄36号1层房屋出售给原告，单价每平方米15，000元，总房款暂定为1，573，350元；合同约定被告应于2012年4月23日前办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（以下简称大产证），在被告办理了大产证后60日内，由原、被告签署《房屋交接书》，并在签署《房屋交接书》之日起30日内，向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请等手续，申领该房屋的房地产权证（以下简称小产证）。合同同时还约定，被告应于2012年12月31日前将该房屋交付原告。上述合同签订后，原、被告于2012年1月19日办理了该房屋的预告登记，原告于同日支付了全部房款。但此后被告却违反约定，未能按约办理大产证并交付房屋，虽经原告多次催促和要求，但被告仍未履行。按照合同约定，被告应当按照原告已付房价款的日万分之一向原告支付违约金，并据补充条款约定，被告如未能按期交房，则应按已付房价款的22.5%向原告支付赔偿金，补充条款同时还约定，如被告不能按时向原告支付相关赔偿金的，则按照已付房价款和应付赔偿金总额的日千分之一支付违约金，直至付清为止。故原告起诉要求：一、判令继续履行原告和被告间签订的商品房预售合同，并立即办理房产过户登记手续；二、判令被告立即向原告交付房屋，并以总房价款为基数，按照每日万分之一的标准，支付原告从2012年12月31日至实际履行之日止的违约金，以及按照总房价款的22.5%即354，003元向原告支付赔偿金；三、判令被告以总房价款与赔偿金之和为基数，按照每日千分之一的标准，乘以613天的违约天数支付逾期支付赔偿金的违约金。
被告辩称，原、被告间的商品房预售合同，名为房屋买卖，实为民间借贷：第一，双方借款本金为1，000万元，原告一次性给付被告该款项。为了凑满该款项，双方选择了七套商铺签订了商品房预售合同，其中前六套的单价均为15，000元，最后一套的单价却为12，125.09元，该套房屋与相邻房屋面积、位置完全一致，却总价相差30余万元，就是双方为了凑满1，000万元的价款而制定的价格；第二，双方合同的补充条款一有别于一般的房屋买卖合同，其中约定了被告不能按期办理大产证的，可以按季度申请要求延期交付，并每季度支付已付款7.5%的赔偿金，直至2013年1月23日；同时还约定如果被告在上述期间向原告提出解除合同，退还全部房价款，并按照已付房款每日万分之8.33付清赔偿金的，则本合同可以终止。结合原告的付款时间，可以看出，双方之间借款期限为一年，约定的年利率是30%，日利率是万分之8.33；第三，被告该处商铺的实际售价在两万六左右，远远高于本案预售合同的价格。因此，双方之间并不存在真实的房屋交易，被告也没有向原告交付房屋的义务。此外，即便原告认为双方间为房屋买卖关系，其基于逾期交房一项违约行为，既要求被告承担每日万分之一的违约金又要求被告承担22.5%的违约金，显然属于重复计算；其第三项诉请要求被告承担逾期支付赔偿金的利息，更没有法律依据，而且原告主张的各项违约金也明显过高。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。
经审理查明，2012年1月18日，原、被告签订《商品房预售合同》约定：原告向被告购买嘉定区某某路89弄《某某佳苑》36号1层建筑面积为104.89平方米的店铺，该房屋每平方米单价为15，000元，总价为1，573，350元，原告应于双方向房地产登记机构办妥本合同登记备案手续、取得登记备案证明之日起2个工作日内将本合同项下约定的全部房价款一次性支付给被告；同时合同第十条约定，房屋的交付条件中包括被告取得住宅交付使用许可证以及被告应于2012年4月23日前办理大产证；第十四条约定被告应在取得大产证后60日内，与原告签署《房屋交接书》，再从签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方向嘉定区房地产交易中心申领小产权证；第十一条约定被告应于同年12月31日前将该房屋交付原告，第十二条约定被告如未在2012年12月31日前交付房屋，则应当按照已付房款日万分之一从约定交付的次日起向原告支付违约金直至实际交付之日止。该合同补充条款一对上述合同第十条补充约定，如被告不能按时交房，应在2012年4月18日前向原告提出书面申请要求延期交付，并且按照已付房款的7.5%向原告支付赔偿金，则原告同意将交付期限延长至2012年7月23日；如果被告仍不能按时交房，应在2012年7月18日前向原告提出书面申请要求延期交付，并且按照已付房款的7.5%向原告支付赔偿金，则原告同意将交付期限延长至2012年10月23日；如果被告在延长期内仍未能交付，则应在2012年10月18日前向原告提出书面申请要求延期交付，并且按照已付房款的7.5%向原告支付赔偿金，则原告同意将交付期限延长至2013年1月23日；如果被告在上述期间向原告提出解除合同的书面申请，同时将原告支付的全部房价款退还原告，并按照原告已付款每日万分之8.33向原告支付赔偿金，本合同可以终止，之前如已支付赔偿金的，可扣除已支付金额；如被告不能按时向原告支付相关赔偿金的，则按照原告已付房价款和应付赔偿金总额的每日千分之一支付违约金，直至被告付清全部赔偿金和违约金为止。除上述商品房预售合同之外，2012年1月18日，原、被告还就嘉定区某某路89弄《某某佳苑》32号～35号、37号～38号六套店铺也签订了预售合同，该六套店铺建筑面积除32号外均为104.89平方米，其中33号～37号店铺的销售单价每平方米为15，000元，总房价1，573，350元，38号店铺的销售单价为每平方米12，125.09元，总房价1，271，800.69元。上述合同签订后，2012年1月19日，原、被告办理了上述七套店铺的预告登记。同日，原告通过银行转账向被告支付了双方间全部七份商品房预售合同记载的嘉定区某某路89弄《某某佳苑》32号～38号商铺的总房价款10，000，000元。但被告并未向原告开具房款发票。此后，2014年1月6日、3月3日，原告委托律师向被告发出律师函称，被告至今未按照合同约定办理大产证、交付房屋，原告多次催促被告尽快履约并支付相关违约金、赔偿金，但被告仍怠于履行，故原告发函要求被告在收函后十日内交付房屋并支付相关违约金、赔偿款。
又查明，涉案的嘉定区某某路89弄《某某佳苑》32号～38号七套房屋目前被上海市第二中级人民法院司法查封。
审理中，被告向本院提交了其与其他购房人签订的商品房预售合同六份，该组合同中店铺的建筑面积均在103平方米左右，其中最低单价为每平方米22，000元，最高单价为每平方米26，604元，且合同中也没有本案合同补充条款一的约定。原告对此不认可，认为并非同一位置，其价格没有可比性，而且原告是一次性付款1，000万元，不像其他业主需要通过贷款分期支付。补充条款的约定是原告在一次性支付1，000万元的情况下，需要保证因此才作此约定。此外在审理中，由于涉案房屋被司法查封，故本院向原告释明，原告明确坚持其诉请。
以上事实，有《商品房预售合同》、银行转账凭证、房地产登记簿及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，本案存在以下几个争议焦点：
一、原、被告之间究竟系房屋买卖还是民间借贷关系。对此被告提供了与其他业主签订的买卖合同、交房材料等来证明原、被告之间所签订的预售合同与其他正常购房业主不同，价格也远远低于其他业主，并针对合同补充条款进行说明，陈述双方名为买卖，实为借贷。但原告对此予以否认，并陈述由于其同时购买七套商铺，总额达到1，000万元，因此价格优惠并有一些特殊约定也符合常理。对此，本院认为，虽然本案商品房预售合同约定与一般预售合同有所不同，但原告对此的解释尚属合理，现被告仅凭其陈述要求确认双方之间实为借贷关系，缺乏相应的依据，本院对此不予采信。因此，本院认为，原、被告之间的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的规定，当属合法有效，双方均应当遵照履行。
二、原告主张办证交房有无依据。原告已经按照合同约定付款，则被告也应当按约交房办证。现被告迟迟未能向原告交房并办理涉案房屋的小产权证，显属违约，依法应承担相应的违约责任。原告要求被告继续履行合同合法有据，但由于涉案房屋被司法查封，依照房地产管理法的相关规定，该房屋的转让交易不得继续，其中既包括权利的转移，也包括实物的交付，故对原告要求办证交房的诉请，本院难以支持。
三、原告主张的违约金、赔偿金有无依据。根据上述分析，被告行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告要求被告以总房价款为基数，按照每日万分之一的标准，支付原告从2012年12月31日至实际履行之日止的逾期交房违约金，合法有据。对于原告另一项诉请，要求被告按照总房价款的22.5%即354，003元支付赔偿金，对此本院认为，补充条款约定被告未能在合同约定的2012年4月23日前办理大产证的，应当每季度支付已付房款7.5%的赔偿金，直至2013年1月23日。而大产证的办理，根据合同第十条，属于房屋交付条件之一，因此，逾期办理大产证的违约责任，应当等同于逾期交房的违约责任。现合同明确约定，交房时间为2012年12月31日，故原告按照每季度已付房款7.5%的标准主张在上述日期之前的逾期交房违约责任，没有法律依据，本院不予支持。对于2013年1月1日至2013年1月23日期间的逾期交房违约金，与上一项每日万分之一的违约金系对于同一行为的两项违约金，原告同时主张属于对同一项违约行为苛以两次违约金，不符合法律原理，故本院按照就高原则确定该期间的逾期交房违约金数额为29，183.1元。此外，对于原告要求被告以总房价款与赔偿金之和为基数，以照每日千分之一的标准，按照违约天数支付逾期支付赔偿金的违约金的诉请，首先该条款约定系在合同解除的前提之下，且即便不考虑前提问题，就同一项违约行为的再次苛责，如前所述，不符合规定，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》?第三十八条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告上海某某房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告尹某某自2013年1月1日起至2013年1月23日止的逾期交房违约金人民币29，183.1元；
二、被告上海某某房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内以人民币1，573，350元为基数、按照每日万分之一的标准偿付原告尹某某从2013年1月24日至实际交房之日止的违约金；
三、驳回原告尹某某的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费22，265元，减半收取11，132.5元，财产保全费5，000元，合计诉讼费16，132.5元，由原告尹某某负担14，457.5元，被告上海某某房地产发展有限公司负担1，675元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，原告尹某某可在判决书送达之日起三十日内、被告上海某某房地产发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一五年十二月八日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条???当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条???下列房地产，不得转让：
……；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
……。