河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终2762号
上诉人（原审被告）：胡学深，男，1947年4月13日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李世杰，河南洛太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李妙生，女，1945年8月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：郝玉才，河南鼎大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温飞飞，河南鼎大律师事务所实习律师。
原审第三人：洛阳市涧西区村民委员会。
法定代表人：刘周生，村委会主任。
上诉人胡学深因与被上诉人李妙生、原审第三人洛阳市涧西区工农乡浅井头村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民四初字第762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡学深及其委托诉讼代理人李世杰，被上诉人李妙生及其委托诉讼代理人郝玉才、温飞飞到庭参加诉讼。原审第三人洛阳市涧西区工农乡浅井头村村民委员会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
胡学深上诉请求：1、撤销洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民四初字第762号民事判决，并依法改判。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院判决适用法律错误，判决上诉人承担70％责任，于法无据。《2015年最高人民法院民事审判会议纪要》（六）“关于农村房屋买卖纠纷处理的问题”规定，在农村房屋买卖合同被认定为无效后，李妙生作为买方可以要求返还购房款、支付利息，并可对改建或翻建费用一并请求赔偿。一审法院判处“赔偿被上诉人损失（被上诉人获得70％拆迁补偿款）和被上诉人获得70％拆迁补偿房屋面积”没有依据。二、一审法院所作出的判决与现行国家政策、法律政策相违背。一审法院这样的判决，势必导致变相的买卖农村集体土地。李妙生作为非集体成员就可以通过这样的法律手段取得房屋及土地的部分权益，变相的获得农村集体财产权益，损害集体的利益。三、一审法院的判决上诉人承担70％责任，违反公正、公平原则。1、上诉人胡学深与被上诉人所签订的合同被认定为无效，不是上诉人胡学深违背诚信原则而导致的。房屋买卖合同的无效是案外人胡峰源（××）提起的诉讼，而不是上诉人本人违背诚信原则而导致。（2011）涧民二初字第350号民事判决书，判定上诉人胡学深与被上诉人李妙生签订的房屋买卖合同无效，是案外人胡峰源以违反法律禁止性规定和侵犯胡峰源本人利益，而提起的诉讼，判定房屋买卖合同无效。而不是上诉人违背诚信，运用诉讼而导致合同无效。2、根据《合同法》之规定“买卖合同被认定为无效后，双方应当返还”。既然合同无效予以返还，就应当返还至合同双方原始状态，即胡学深返还李妙生购房款18万元，李妙生返还胡学深房屋251平方米。在本案中，上诉人胡学深与被上诉人李妙生均有过错。在签订房屋买卖合同时，对宅基证不能变更进行特别约定，也充分说明被上诉人是明知这种房产是不可以买卖的，因此其过错应当相当。综上，上诉人认为一审法院判决有误，请求二审法院在查明事实的基础上维护上诉人的合法权益。
李妙生辩称，一、一审法院所作出的判决与现行国家政策、法律相符，不存在违背之处。首先，本案的争议的事实是针对房屋拆迁而衍生的补偿权益，而并非是宅基地。上诉人胡学深与答辩人李妙生签订《房屋买卖协议》是买卖房屋而非宅基地，不存在买卖农村集体土地一说。其次，宅基地的所有权属于农村集体所有，但是宅基地上建造的房屋是属于建造者个人所有，本案中涉及的房屋征收拆迁补偿是针对被征收房屋给予的补偿和安置，而不是针对宅基地的补偿，因此房屋征收拆迁补偿并不是农村集体财产权益，而是个人所得利益。因此，一审法院依据合同法相关规定作出的判决与现行国家法律、政策并不违背。二、一审法院判决上诉人承担70％责任，并无不当之处。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中导致合同无效双方均有过错，均应承担与其过错相应的责任，上诉人作为房屋依附的宅基地的合法使用者，在自己非常清楚土地性质的情况下，将土地上附着的房屋转让给答辩人并取得了对价的收益，上诉人的过错明显远远大于答辩人。上诉人的过错行为已经给答辩人造成了利益损失，理应承担过错责任。一审法院判决被答辩人承担70％的责任并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，责任分配比例适当，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，以维护答辩人的合法权益。
洛阳市涧西区工农乡浅井头村村民委员会未发表陈述意见。
李妙生向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还购房款18万元；2、依法判令被告赔偿损失37万元；3、依法判令被告及第三人交付原告拆迁补偿房屋面积265.5m2；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告胡学深1991年取得工农乡浅井头村寨里街05-12-702号集体土地建设用地使用证。2005年4月，被告胡学深又申请对该土地上的旧房进行翻盖。2006年5月21日，原告李妙生作为房屋购买人（乙方）与被告胡学深（房屋出卖人、甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：以上甲乙两方均为家庭的全权代表。双方就房屋买卖经过协商达成协议如下：1、甲方所卖房屋为涧西区浅井头村寨里六街14号院内。此房为两层，建筑面积240平方米，加上楼梯间11平方米，总共251平方米。（第一层为120平方米，第二层为120平方米加11平方米是131平方米）2、此房总售价为180000元人民币（壹拾捌万元整）。3、甲方承担以下义务：（1）、所有权转移后甲方家庭其他成员对此提异议及同院其他人对房产所有权提出异议由甲方负责处理，如因此造成乙方巨大损失者由甲方予以承担。（2）、甲方负责办理此房宅基证、户头变更手续（乙方协助）。如遇法律政策暂不能变更，以后有机会再予以变更。如国家、集体拆迁此房，甲方协助乙方办理有关拆迁手续，其赔偿费用全部归乙方。4、此协议所邀众人，见证人签字后即证明以上协议的真实性、自愿性。备注：1、乙方现付现金120000元整，下次60000元要在2007年5月30日前全部付清。在乙方全部付清购房款时甲方出具收据后，甲方将宅基地、土地使用证移交乙方，此时的房产权和土地使用证全部归乙方所有。2、在乙方没有付清下欠陆万元人民币前，该房出租费的收入款由甲方收管，以此款来顶替乙方所欠甲方的房款。直至2007年5月30日为止。此间所有租房所得款应在乙方所欠甲方的房款陆万元人民币中扣除。该协议甲方有胡学深和其妻子高建坤共同签名。也有中间人、见证人的签名。协议签订当日，原告李妙生交付胡学深购房款120000元。2007年6月2日，李妙生交付给胡学深购房款60000元，胡学深将其集体土地建设用地使用证交付给李妙生。2006年7-8月份，李妙生又对房屋进行了加盖。原告李妙生购买被告胡学深的房屋后，并未在此居住，一直对外出租。2011年12月30日，该院作出（2011）涧民二初字第350号民事判决书，判决：李妙生、胡学深2006年5月21日签订的《房屋买卖协议》无效。原告李妙生对该一审判决不服提起上诉，2012年5月20日，洛阳市中级人民法院作出（2012）洛民终字第1227号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后原告李妙生又对该判决申请再审，2015年6月5日，洛阳市中级人民法院作出（2015）洛民申字第180号民事裁定书，裁定：驳回李妙生的再审申请。2013年，涉案房屋被征迁，被告胡学深当庭认可由其领取补偿款共计38.2万元、拆迁补偿房屋面积为265.5平方米。
一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告李妙生购买被告胡学深的房屋并支付了180000元的购房款，现双方之间的房屋买卖协议被认定无效，原告要求被告胡学深返还购房款18万元，该院依法予以支持。原、被告作为农村房屋买卖合同的双方当事人，对房屋买卖合同无效均负有责任，但被告胡学深作为宅基地的合法使用者，在清楚土地性质的情况下，将土地转让给原告李妙生，过错较大。被告胡学深已于2006年将争议房屋出卖给原告李妙生，且双方各自履行完毕，事后原告对房屋又进行了加盖，且一直占有、使用。现房屋被拆迁，拆迁补偿房屋面积为265.5平方米，补偿款共计38.2万元。在房屋拆迁改造时，原告李妙生却未能获得补偿款，因此，综合考虑双方对于无效合同应当承担的责任及双方的各自情况，被告胡学深应承担原告所遭损失70%的主要责任，原告李妙生承担30%的次要责任。故对于原告要求被告赔偿损失37万元及支付拆迁补偿房屋面积265.5平方米的诉求，该院部分予以支持，该院依法确定被告向原告支付拆迁补偿款141400元，原告可获得拆迁补偿面积185.85平方米。原告要求第三人洛阳市涧西区工农乡浅井头村村民委员会交付原告拆迁补偿房屋面积265.5m2，缺乏事实和法律依据，该院依法不予支持。原告的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院依法不予支持。判决：一、被告胡学深返还原告李妙生购房款180000元。二、被告胡学深赔偿原告李妙生损失141400元。以上付款义务于本判决生效后十五日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定执行。三、原告李妙生拥有原房屋置换面积185.85平方米，被告胡学深拥有原房屋置换面积79.65平方米。四、驳回原告李妙生的其他诉讼请求。本案受理费9300元，由原告李妙生承担2790元，被告胡学深承担6510元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：胡学深与工农乡人民政府、浅井头村村委会签订的《房屋拆迁征收补偿安置协议书》中显示被征收房屋有效面积的货币补偿为3800元／m2。被拆迁房屋产权调换部分显示：1、被征收房屋一、二层（含二层）有效面积产权调换，证载面积212.4平方米，调换面积212.4平方米；2、被征收房屋第三层面积产权调换，证载面积106.2平方米，调换面积53.1平方米（被征收的房屋第三层有效面积按2：1计算）。被拆迁征收房屋补偿费用：1、宅基证外和四层以上（含四层）面积补偿费181926.4元，2、房屋装饰装修及附属设施补偿费117049.2元，3、搬迁补助费3398.4元，4、过渡费40780.8元，5、中小学生补助费400元，6、奖励费9558元，7、其他部分14680元，合计367792.8元。另，已生效的（2012）洛民终字第1227号民事判决中根据已查明的事实认定案外人胡峰源系本案所涉宅基地的共有人。其余查明事实与原审认定事实基本一致。
本院认为，李妙生与胡学深之间的房屋买卖合同已经由生效判决确认为无效，李妙生与胡学深均明知涉案房屋系宅基地上所建房屋而进行买卖，对于合同无效的结果双方均负有责任，原审法院认定胡学深承担70%的责任不当，本院对胡学深该部分上诉予以支持。对于涉案房屋，生效判决已经认定其存在共有人，原审法院将拆迁补偿房屋面积作为标的在李妙生与胡学深之间进行分割，判决不当，本院对此予以变更。
鉴于合同无效后，产生互相返还、恢复原状的法律后果，即李妙生向胡学深返还房屋，而胡学深向李妙生返还购房款180000元，因涉案房屋已经进行拆迁，无法返还，则相应的拆迁收益应当归属于胡学深，而购房款180000元应当返还李妙生。本案中，李妙生对房屋又进行了加盖，返还房屋时应予以拆除，鉴于该房屋已经拆迁无法拆除，因此李妙生相应损失应依据《房屋拆迁征收补偿安置协议书》中确认的各项补偿为标准进行计算，作价后由胡学深予以支付。因双方在房屋买卖合同中确认楼梯间为11平方米，三楼加盖部分在《房屋拆迁征收补偿安置协议书》中确认为证载面积106.2平方米，调换面积53.1平方米（被征收的房屋第三层有效面积按2：1计算），被征收房屋有效面积的货币补偿为3800元／m2，则李妙生加盖的第三层房屋扣除原有楼梯间面积外，所置换的价值应由其享有，即（106.2m2-11m2）／2＊3800元／m2=180880元。对于其余拆迁补偿面积，因并非李妙生建设，李妙生对其他部分不应享有权利。
关于拆迁中取得各项补偿金，因确认合同无效前李妙生对涉案房屋进行占有、使用，因此占有、使用所产生的对应的补偿金，本院认为归李妙生所有更为妥当，拆迁补偿款中1、宅基证外和四层以上（含四层）面积补偿费181926.4元，7、其他部分14680元，因双方不能明确说明产生的依据，本院认为应由房屋所有人享有。2、房屋装饰装修及附属设施补偿费117049.2元，3、搬迁补助费3398.4元，4、过渡费40780.8元，5、中小学生补助费400元，6、奖励费9558元，与房屋使用人关系更为密切，因此应由李妙生享有，以上款项共计171186.4元。
据此，胡学深应支付李妙生相应补偿款共计352066.4元。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法进行相应变更，上诉人的上诉请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二、三项规定，判决如下：
一、维持洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民四初字第762号民事判决第一项；
二、撤销洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民四初字第762号民事判决第三、四项；
三、变更洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民四初字第762号民事判决第二项为：胡学深于本判决生效后十五日内支付李妙生相应补偿金352066.4元；
四、驳回李妙生其他诉讼请求，驳回胡学深其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9300元，由李妙生、胡学深各负担4650元，二审案件受理费6121元，由李妙生、胡学深各负担3060.5元。
本判决为终审判决。
审判长 董 艳
审判员 陈加胜
审判员 王茂兵
二〇一六年九月二十八日
书记员 殷春雪