吉林省长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0104民初4653号
原告：招商银行股份有限公司长春分行，住所地：长春市南关区。
负责人：孙建国，行长。
委托诉讼代理人：张彬，该公司员工。
委托诉讼代理人：赵宏爽，吉林享和律师事务所律师。
被告：谭红秋，男，1980年6月26日生，汉族，住吉林省。
被告：刘永晶，女，1983年9月18日生，汉族，住吉林省。
被告：吉林澳星海房地产有限公司，住所地：长春市南关区。
法定代表人：张辉，总经理。
委托诉讼代理人：张志刚，该公司职员。
原告招商银行股份有限公司长春分行（以下简称招商银行）诉被告谭红秋、刘永晶、吉林澳星海房地产有限公司（以下简称澳星海房地产）金融借款合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招商银行的委托诉讼代理人张彬、赵宏爽，被告澳星海房地产的委托诉讼代理人张志刚到庭参加诉讼，被告谭红秋、刘永晶经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告招商银行向本院提出的诉讼请求：1、判令原告与被告签订的编号为10013141084003×××的《个人购房借款及担保合同》提前到期，被告谭红秋、刘永晶立即偿还原告欠款本金人民币197,692.09元、利息1,978.66元，截止2017年7月17日罚息14.13元、复息10.09元、共计199,694.97元；2、判令被告谭红秋、刘永晶支付自2017年7月17日起至实际清偿完毕之日止所产生的罚息（罚息按原、被告签订的《个人贷款借款合同》约定利率计算）；3、判令被告谭红秋在抵押房产（美景天城22栋1单元602）具备办理正式抵押登记条件起的60日内，无条件配合原告办妥由预告抵押登记转为正式抵押登记的手续；4、判令原告对被告谭红秋的抵押房产（美景天城22栋1单元602）在办理完毕正式抵押登记后享有抵押优先受偿权；5、判令被告澳星海房地产对被告谭红秋、刘永晶上述欠款承担连带责任；6、判令三被告共同承担本案的诉讼费、律师费、差旅费等原告因实现债权和担保权利所发生的各项费用。事实和理由：2010年3月21日，原告与被告谭红秋、刘永晶签订了《个人购房借款及担保合同》，约定原告向被告谭红秋、刘永晶提供260,000.00元贷款，贷款期限为240个月，自2010年3月21日起至2030年3月21日止，贷款利率为年利率5.049%，还款方式为按月结算、到期还本，被告谭红秋、刘永晶未按约定及时足额偿还贷款的，原告按日在贷款利率水平上加收100%计收罚息。被告谭红秋、刘永晶未按合同约定按时足额还本或付息的，原告有权提前收回已发放贷款的本息并要求被告谭红秋、刘永晶支付相关的费用，原告因实现债权所发生的费用由被告谭红秋、刘永晶承担。上述合同签订后，原告依照合同的约定于2010年3月21日为被告谭红秋、刘永晶发放了260,000.00元贷款，被告未按合同约定及时足额偿还借款，尚欠贷款本金人民币197,692.09元、利息1,978.66元、罚息14.13元、复息10.09元，共计199,694.97元。被告谭红秋、刘永晶未按合同约定还款的行为已经严重损害了原告的合法权益，依据《个人购房借款及担保合同》的约定，原告有权要求被告谭红秋、刘永晶提前偿还全部借款本金及利息，并承担相关的费用。被告澳星海房地产作为保证人应当依照约定及法律规定承担连带保证责任。综上，原告为维护其合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。
被告谭红秋、刘永晶未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。
被告澳星海房地产辩称，对原告所诉的事实及数额没有异议，同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年3月21日，原告招商银行与被告谭红秋、刘永晶、澳星海房地产签订了《个人购房借款及担保合同》，约定原告招商银行向被告谭红秋、刘永晶提供260,000.00元贷款用于购买被告澳星海房地产出售的位于长春市宽城区扶余路美景天城22栋1单元602室房屋，贷款期限为240个月，自2010年3月21日起至2030年3月21日止，贷款利率为年利率5.049%，还款方式为等额还款，被告谭红秋、刘永晶未按约定及时足额偿还贷款的，原告招商银行按日在贷款利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。同时约定被告谭红秋、刘永晶未按合同约定按时足额还本付息的，原告招商银行有权提前收回已发放贷款的本息并要求被告谭红秋、刘永晶支付相关的费用，原告招商银行因实现债权所发生的费用由被告谭红秋、刘永晶承担。同时合同中约定被告谭红秋将其购买的位于长春市宽城区扶余路美景天城22栋1单元602室的房屋抵押给原告招商银行，作为上述借款的抵押担保。约定被告澳星海房地产作为保证人，在被告谭红秋、刘永晶为原告招商银行办妥正式的抵押登记并将抵押房屋产权证/和抵押房屋他项权证交原告招商银行保管之日前，对上述贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、原告招商银行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等承担连带保证责任。合同签订后，原告招商银行依照合同的约定于2010年3月21日，为被告谭红秋、刘永晶发放了260,000.00元贷款，被告谭红秋、刘永晶未按合同的约定及时足额偿还借款及利息，截止2017年9月5日尚欠贷款本金193,844.36元、利息358.83元。因被告未及时足额偿还借款及利息，导致原告招商银行来本院提起民事诉讼。
另查明，原告招商银行为实现债权而与吉林享和律师事务所律师签订代理合同，并支付前期律师费10,000.00元，剩余风险代理部分的付费标准为3个月内回款的按回款额6%结算、3-9个月回款的按回款额的5%结算、9个月以上回款按回款额的3%结算。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证及庭审笔录附卷为凭。
本院认为，一、关于合同效力及义务主体。原告招商银行与被告谭红秋、刘永晶、澳星海房地产签订的《个人购房借款及担保合同》系各方真实意思表示，且不违反相关法律法规的有关禁止性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告招商银行已按合同约定向被告谭红秋、刘永晶发放了贷款，被告谭红秋、刘永晶应当依照合同的约定及时足额的偿还贷款。被告澳星海房地产作为连带责任保证人应当承担保证责任。二、关于原告招商银行主张的利息、复息及罚息。根据借款合同约定，借款人未按合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息，因被告谭红秋、刘永晶未按借款合同约定及时足额偿还贷款，故其应当向原告招商银行支付利息、复息及罚息。三、关于原告招商银行提出的被告谭红秋在抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，无条件配合原告办妥由预告抵押登记转为正式抵押登记的手续的诉讼请求。该条款系本案各方当事人签订的《个人购房借款及担保合同》约定的条款，该条款对各方当事人均具有约束力。现各方当事人对该条款既无异议，也无其他纷争。且该条款系附条件的民事法律行为，原告并未提供相应的证据予以证明已条件成就，故该项诉请本院不予支持。待该条件成就时，原告招商银行可另行向被告谭红秋主张其权利。四、关于原告招商银行提出的对被告谭红秋的抵押房产在办理完毕正式抵押登记后享有抵押优先受偿权的诉讼请求。抵押优先受偿权，是在办理房屋抵押权设立登记后依法取得的物权。原告招商银行并未提供相应证据证明案涉房屋是否已具备办理物权登记条件，故该诉请缺乏相应的事实及法律依据。本院不予支持。待被告谭红秋取得案涉房屋的产权后，原告招商银行可另行向被告谭红秋主张。五、关于律师费一节。按照双方借款合同约定，在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用由借款人全数负担。因此，原告招商银行为实现债权而支付的10,000.00元前期律师费本院予以支持。关于原告招商银行主张的后期风险代理费，本院认为该费用现并未实际发生，并且数额无法确定，本院不予支持，待该费用实际发生后原告招商银行可另行向被告谭红秋、刘永晶主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告谭红秋、刘永晶于本判决生效后立即偿还原告招商银行股份有限公司长春分行贷款本金193,844.36元及利息、复息、罚息（利息、复息和罚息按合同约定计算，以银行系统数据为准）；
二、被告谭红秋、刘永晶于本判决生效后立即给付原告招商银行股份有限公司长春分行律师代理费10,000.00元；
三、被告吉林澳星海房地产有限公司对上述贷款本息及律师代理费承担连带给付责任；
四、驳回原告招商银行股份有限公司长春分行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4294元，由被告谭红秋、刘永晶、吉林澳星海房地产有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 赵晶华
审 判 员 杜汉悦
人民陪审员 王玉春
二〇一七年九月十四日
书 记 员 张 哲