广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初19902号
原告东莞市佳兆业房地产开发有限公司，住所地：东莞市南城区胜和路金盈大厦第10层1001、1002室，统一社会信用代码：91441900766582315M。
法定代表人罗汉敦，总经理。
委托代理人师利娟，系原告的员工。
被告东莞市菲尼克斯健身有限公司，住所地：东莞市石龙镇同德路1号帝景湾会所（俱乐部），统一社会信用代码：914419003248912257。
法定代表人卢冕。
第三人东莞市石龙镇房地产公司，住所地：东莞市石龙镇新城区裕兴路9号城建办公楼三楼，统一社会信用代码：914419001980546012。
法定代表人黄沃伦。
原告东莞市佳兆业房地产开发有限公司诉被告东莞市菲尼克斯健身有限公司，第三人东莞市石龙房地产公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市佳兆业房地产开发有限公司的委托代理人师利娟、被告东莞市菲尼克斯健身有限公司的法定代表人卢冕到庭参加诉讼，第三人东莞市石龙镇房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市佳兆业房地产开发有限公司诉称，2016年12月1日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将位于东莞市石龙镇新城区同德路帝景湾会所俱乐部负一层、首层、二层（总建筑面积为2578.8平方米）的商铺出租给被告，租期自2016年12月1日至2022年11月15日止，租金每三年递增一次，其中2016年12月1日至2018年11月15日期间每月的租金为51576元。截至起诉前，被告尚拖欠原告租金154728元，经原告多次发函催缴，仍不履行缴款义务，被告的违约行为已经严重损害原告的合法权益。因此，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、要求被告及时缴清拖欠的租金154728元，暂计至2017年6月15日；3、原告没收被告租赁押金100000元；4、被告承担本案的诉讼费。
被告东莞市菲尼克斯健身有限公司辩称，第一，被告同意解除双方的租赁合同。第二，被告已支付案涉租赁物的租金至2017年3月，从2017年4月开始没有支付租金，被告认为只需要向原告支付2017年4月1日至2017年5月24日期间的租金，此后的租金无需再支付。第三，被告不同意原告没收租赁押金100000元的主张，被告在2017年5月的时候有与原告进行协商，原告表示同意不予没收被告的租赁押金。
第三人东莞市石龙镇房地产公司辩称，第一，案涉合同中不涉及第三人，该案与第三人没有任何关系。本案为租赁合同纠纷，租赁合同的双方是原告与被告，第三人不是租赁合同的当事人，在合同中不享受权利，也不承担义务。第二，案涉租赁物名义上权属属于第三人，但根据第三人与原告签订的协议以及相关权属声明，案涉租赁物的权属实际由原告行使，故第三人无须为本案承担任何责任。根据第三人与原告签订的《石龙新城区旧村拆迁改造房地产项目合作合同书》以及《关于石龙帝景湾商住小区项目的补充协议》，证实石龙帝景湾小区由原告东莞市佳兆业房地产开发有限公司开发建设，权属由原告所有，同时项目开发过程中产生的风险也由原告承担。同时，第三人于2008年4月25日就石龙帝景湾项目土地的权属向原告作出了声明，声明该项目的土地权属归原告所有。因此，案涉租赁物的实际权属人为原告，该租赁物由原告占有、使用、收益。
经审理查明，原告对案涉位于东莞市石龙镇新城区同德路帝景湾会所俱乐部负一层、首层、二层（总建筑面积为2578.8平方米）的商铺享有出租权。2016年12月1日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定：原告将上述商铺出租给被告，被告承租该商铺经营健身俱乐部，租赁期从2016年12月1日起至2022年11月15日止；租金每三年递增一次，其中2016年12月1日至2018年11月15日期间，每月租金为51576元；被告应于每月10日前支付本月的租金，逾期缴纳租金达三个月，原告有权单方解除合同，收回租赁物；签约时被告应向原告缴纳租赁保证金100000元，如因被告原因导致合同无法继续履行，原告有权没收全部押金；如被告在租赁期内提前退租，需提供正常理由并提前两个月书面通知原告，经原告同意后，被告须缴交租赁期内未付租金及相关费用，而押金作为被告违约的赔偿，不予返还；在原告无过错的情况下，被告拖欠租金超过90天的，原告可视为被告违约，原告有权终止合约，收回该商铺，并没收被告已交的押金。
案涉《租赁合同》签订后，被告按约定向原告缴纳了租赁押金100000元，原告也向被告交付了案涉租赁物。被告目前已向原告交付租金至2017年3月，从2017年4月1日起没有再向原告交付租金。2017年4月24日，原告向被告发出《租金催缴函》，向被告催收2017年4月份的租金51576元，并载明如被告再不履行，原告将按合同约定收取滞纳金，如再逾期30日，原告将解除合同并追偿损失。2017年5月1日，被告停止营业。2017年5月10日，被告向原告提交《退租协议》，申请退租，并要求将已交的押金100000元用以抵扣未缴纳的租金及水电费。之后，原、被告双方一直有就解除合同事宜进行协商，但由于原告认为应该按照合同约定没收押金，并敦促被告应妥善处理好会员的安置事宜，最终双方无法达成一致意见。2017年6月5日，原告向被告发出《律师函》，明确不同意被告《退租协议》中提出的方案和要求，并要求被告在2017年6月15日前付清所有拖欠的租金、水电费及其他费用等。被告自认在2017年6月20日左右收到该《律师函》。案涉租赁物现由原告控制，但原、被告双方至今未办理交接手续。
另查，被告将案涉租赁物中的部分商铺转租给案外人经营美容院，该美容院已于2017年8月底结业，结业时一次性向原告缴纳了2017年4月至8月的租金共计22800元。
庭审中，原、被告双方均同意解除案涉《租赁合同》，但就合同解除时间持不同意见。原告认为，由于被告从2017年4月起连续拖欠租金达三个月，故原告有权单方解除合同，合同解除时间为2016年6月30日。被告则认为，原告曾于2017年4月24日向被告发出《租金催缴函》，其中写明“如再逾期30日，原告将解除合同”，应视为原告明确通知被告30日后解除合同，故合同解除时间为2017年5月24日。
原、被告双方还就拖欠租金的数额问题存在争议。原告认为，案涉合同在2017年6月30日解除，被告应向原告缴交合同解除前的全部租金，案涉租赁物2017年4、5、6月份的租金总额为154728元（51576元×3个月），扣除美容院已交的相应月份的租金13680元（22800元÷5个月×3个月），则被告尚拖欠原告的租金为141048元。因此，原告当庭表示自愿变更第2项诉请的租金金额为141048元。被告则认为，案涉合同在2017年5月24日解除，被告同意支付原告案涉租赁物2017年4、5月份的租金，但同时美容院已交租金22800元应全额予以抵扣，故被告尚拖欠的租金为80352元（51576元×2个月-22800元）。
原、被告双方就原告能否没收租赁押金100000元的问题存在争议。原告认为，被告提前退租，并拖欠租金超过90天，已构成违约，按照合同约定，原告有权没收押金100000元。被告则认为，虽然合同中有此约定，但是当合同确实需要解除的时候，被告是可以和原告进行协商的，并且原告在双方协商过程中已同意不予没收被告押金100000元。就此，被告提交了《退租协议》以及微信聊天记录予以佐证。《退租协议》是被告单方出具给原告的，原、被告双方均未在协议上签署盖章；微信聊天记录是2017年4月底至5月中旬期间，被告员工王杰与原告员工胡昌议就案涉租赁合同解除事宜进行商讨的对话，但被告无法指出聊天记录上何处有反映原告已经明确同意不予没收押金。对于以上证据，原告均表示不予确认，原告主张其并未授权员工胡昌议就双方解除合同事宜进行协商。
以上事实，有原告提交的租赁合同、商铺每月租金清单、律师函及其快递单、关于石龙帝景湾商住小区项目的补充协议、权属声明、商品房屋产权权属证明书，被告提交的租金催缴函（照片）、退租协议、微信聊天记录，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方于2016年12月1日签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。
本案的争议焦点为：第一，案涉租赁合同于何时解除；第二，被告拖欠原告租金的数额是多少；第三，原告能否没收被告租赁押金100000元。
关于第一个争议焦点。根据原、被告的庭审陈述可以认定，被告在2017年5月10日向原告提交《退租协议》，申请解除合同，之后原、被告双方在2017年5、6月份一直有就解除合同事宜进行协商，但由于原告认为应该按照合同约定没收押金，并敦促被告应妥善处理好会员的安置事宜，最终双方无法达成一致意见。根据合同约定，如被告在租赁期内提前退租，需提供正常理由并提前两个月书面通知原告，经原告同意后，被告须缴交租赁期内未付租金及相关费用，而押金作为被告违约的赔偿，不予返还。由此可见，被告在2017年5月份向原告提出立即解除合同，并未遵循提前两个月书面通知的约定，另外还主张不予没收押金，显然有违上述合同约定，因此，双方最终无法就解除合同问题达成一致意见的主要责任应在被告处。此外，被告以原告在2017年4月24日发出的《租金催缴函》为据，主张合同解除时间为2017年5月24日，由于该《租金催缴函》应为原告就自身合法权利对被告作出的一种声明，其中并未明确表示原告要求解除合同，因此，对于被告的该项抗辩，依据不足，本院不予采纳。被告从2017年4月1日起欠租，截至2017年6月30日，被告逾期缴纳租金已达三个月，因此，原告根据合同约定行使合同解除权，主张合同在2017年6月30日解除，事实清楚，证据充分，本院予以支持。
关于第二个争议焦点。案涉合同在2017年6月30日解除，那么被告应向原告支付2017年4、5、6月份的租金，由于上述月份美容院所占商铺的租金已由美容院直接支付给原告，故相关租金应予扣减。而被告认为美容院所交的租金22800元应予全额扣减，依据不足，本院不予采纳。因此，对于原告主张被告拖欠的租金数额为141048元，于法有据，本院予以支持。
关于第三个争议焦点。案涉合同已经明确约定，如因被告原因导致合同无法继续履行，原告有权没收全部押金；如被告在租赁期内提前退租，押金作为被告违约的赔偿，不予返还；在原告无过错的情况下，被告拖欠租金超过90天的，原告可视为被告违约，原告有权终止合约，收回该商铺，并没收被告已交的押金。但是被告向本院提交了《退租协议》以及微信聊天记录，拟证明在双方协商过程中原告已同意不予没收被告押金100000元。暂且不论原告员工胡昌议是否已经获得原告的授权与被告就此事进行协商，但经本院仔细审查该份微信聊天记录，其上并未反映出原告员工胡昌议有明确表示同意不予没收押金，而被告也无法指出聊天记录上何处有反映出该意思。因此，对于被告的该项抗辩，证据不足，本院不予采信。本案中，被告的行为已经构成违约，原告依约要求不予退回被告的租赁押金100000元，于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市佳兆业房地产开发有限公司与被告东莞市菲尼克斯健身有限公司签订的《租赁合同》于2017年6月30日解除；
二、被告东莞市菲尼克斯健身有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市佳兆业房地产开发有限公司支付2017年4、5、6月份拖欠的租金141048元；
三、原告东莞市佳兆业房地产开发有限公司无需向被告东莞市菲尼克斯健身有限公司退回租赁押金100000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2560.46元（原告已预交），由原告东莞市佳兆业房地产开发有限公司负担137.51元，被告东莞市菲尼克斯健身有限公司负担2422.95元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
（本页无正文）
审判员 莫妙雯
二〇一七年九月十五日
书记员 黄佩珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。