江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终698号上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区广场西路6号，统一社会信用代码360800210010126。委托诉讼代理人：罗燕飞、贺文君，江西向群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余欣平，女，1983年7月26日出生，汉族，住吉安市。上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典公司）因与被上诉人余欣平商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初3143号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人金典公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判上诉人按合同约定支付被上诉人逾期交房违约金395元；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，根据法不溯及既往的原则，在民法总则实施之前应适用《中华人民共和国民法通则》的规定，适用两年的诉讼时效。本案的违约金是按日计算，故在2015年10月1日前的违约金诉讼时效已经届满，不应得到支持，而一审法院一律适用《中华人民共和国民法总则》的规定，明显是错误的。2、一审法院增加违约金金额没有法律依据。上诉人金典地产公司与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，应当严格按照合同约定履行。合同中对于逾期交房违约金已有约定，应当按照合同约定履行。根据法律规定，如被上诉人认为违约金过低，要求增加违约金，应当对其损失承担举证责任，但一审法院在被上诉人没有提供任何证据证明其损失的情况下，判决增加违约金额，明显不符合法律规定。3、一审法院关于逾期交房时间的计算不符合实际情况。上诉人在工程竣工时已多次通知被上诉人前来办理房屋交接手续，但被上诉人一直未来办理，上诉人遂于2016年11月18日再次以书面形式通知被上诉人前来办理房屋交接手续，故逾期交房时间应计算至五方主体验收时止。综上，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人余欣平辩称：一审确定逾期交房违约金按日万分之零点五来计算，标准过低。余欣平向一审法院起诉请求：1、判令金典公司支付逾期交房违约金55075元（自2014年12月31日起按总房款510924元每日万分之二计算至2016年6月21日止）；2、本案诉讼费由金典公司负担。一审法院认定事实：2013年1月7日，余欣平与金典公司签订了一份商品房买卖合同，约定余欣平购买金典地产公司开发的恒源泰﹒荣诚6幢1-2602房一套，该房建筑面积86.67平方米，单价5895.05元/平方米，房款总计510924元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策性因素导致延期。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过460日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过460日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期超过三十日，买受人按逾期交接的时间，每日以总房价的万分之五向出卖人支付违约金。合同签订后，余欣平按约付清了购房款。2015年12月18日，施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰﹒荣诚6#楼进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2016年6月22日，余欣平和金典公司办理了房屋交接手续。2016年11月14日，恒源泰﹒荣诚1-6#楼及地下室通过竣工验收备案。一审法院认为，余欣平与金典公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。关于逾期交房的问题，余欣平按约支付了购房款，金典公司应在2014年12月30日前向余欣平交付房屋。金典公司未按期交房，应当承担逾期交房的违约责任。余欣平与金典公司于2016年6月22日办理房屋交接手续，故逾期交房时间应计算至2016年6月21日止，逾期时间共计539天。根据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间为三年，故余欣平的起诉未超过诉讼时效。关于逾期交房违约金的标准，双方约定的逾期交房违约金明显过低，因此余欣平要求调整的主张本院予以支持，综合考虑本案的实际情况，可调整为每日按总房款的万分之零点五计算，即510924元×539天×0.005%=13769元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，一审法院判决：金典公司于判决生效后一个月内支付余欣平逾期交房违约金13769元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1177元，由余欣平负担883元，金典公司负担294元。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人金典公司上诉称《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，根据法不溯及既往的原则，在其实施之前应适用《中华人民共和国民法通则》的规定，即适用两年的诉讼时效。本案的违约金按日计算，故在2015年10月1日前的违约金诉讼时效已经届满，不应得到支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”即人民法院适用诉讼时效规定的前提是当事人主动以诉讼时效作为抗辩理由。本案在一审审理过程中，金典公司已就诉讼时效提出抗辩。因此，法院应对余欣平的诉请是否超过诉讼时效进行审理。余欣平于2016年6月22日办理房屋交接手续，但根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，金典公司应在2014年12月30前交付房屋，则2014年12月31日至2016年6月21日即为逾期交房期间。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。而现行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条已将权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间变更为三年，施行时间为2017年10月1日。根据“法不溯及既往”的原则，2017年10月1日前，权利人请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，之后适用三年的诉讼期间。即被上诉人余欣平2014年12月31日至2015年10月1日的逾期交房违约金，在2017年10月1日已超过两年的诉讼时效，故对该期间的逾期交房违约金，本院依法不予支持。但余欣平2015年10月2日之后的违约金，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行时并未超过两年，则适用民法总则的规定，适用三年的诉讼时效。则对余欣平2015年10月2日至2016年6月21日（共计263天）的逾期交房违约金，本院依法予以支持。上诉人金典公司上诉称双方自愿签订的《商品房买卖合同》对逾期交房违约金已经进行了约定，一审法院在被上诉人未提供证据证明其损失的情况下增加违约金，缺乏法律依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求赔偿损失的，人民法院不予支持。根据该条款的规定，并结合我国合同法关于违约金的其他规定可知，合同一方当事人依法有权主张增加或减少违约金；违约金兼具补偿和惩罚的双重性质，且以补偿为主，以惩罚为辅。本案中，金典公司逾期交房，系违约方，依法应承担支付违约金的责任。但商品房买卖合同中所约定的违约金折算后远低于同期一年期定期存款利率，明显过低，无法补偿买受人的损失，依法应予适当调高。因此，一审法院在买受人未能提供充分证据证明其损失的情况下，综合考虑涉案房产已于2015年12月份经竣工验收合格以及为均衡双方之利益等，按已付房款日万分之零点五的标准确定逾期交房的违约金，并无不当。上诉人金典公司称一审法院关于逾期交房的时间计算不符合实际情况，逾期交房的时间应计算至五方主体验收时止。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，金典公司应当在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给本案被上诉人；商品房达到交付使用条件后，出卖人金典公司应当书面通知买受人办理交付手续。被上诉人于2016年6月22日与上诉人办理房屋交接手续，但上诉人并未提供证据证明在此之前履行了通知交房的义务，故一审法院将逾期交房的时间计算至2016年6月21日，并无不当。故上诉人金典公司主张逾期交房违约金计算至五方主体验收合格时止的上诉请求，缺乏事实依据，依法不能成立。综上，上诉人金典公司的上诉请求，部分成立，依法予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：上诉人吉安市金典房地产开发有限公司在判决生效后一个月内支付被上诉人余欣平逾期交房违约金6719元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1177元，由吉安市金典地产开发有限公司负担143元，由余欣平负担1034元；二审案件受理费134.35元，由上诉人吉安市金典地产开发有限公司承担69.35元，由余欣平负担65元。本判决为终审判决。审判长  李国红审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇一八年三月二十九日书记员  王 拯