广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第735号
原告（反诉被告，以下称原告）：曹海锋，男，汉族，1978年8月16日出生，江西省九江市人，住江西省九江市。
委托代理人：李小兴，广东说文律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下称被告）：简爱兵，男，汉族，1979年5月23日出生，江西省新余市人，住江西省新余市。
委托代理人：何斌，广东大洲律师事务所律师。
委托代理人：汤斌，广东大洲律师事务所律师。
被告：东莞市信华实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：李淑慈，该公司总经理。
委托代理人：杨成来，该公司副总经理。
委托代理人：邱红波，该公司经理。
原告曹海锋诉被告简爱兵、东莞市信华实业投资有限公司（以下简称“信华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月8日受理后，被告简爱兵提起反诉，本院对其反诉予以受理。被告简爱兵在答辩期内提出管辖权异议，本院经审理后裁定驳回其异议，双方对该裁定均不提起上诉。本案依法由代理审判员黄琪适用简易程序独任审判，于2014年9月15日公开开庭进行了审理，后本案转换适用普通程序，由审判长尹绍彬、代理审判员黄琪、人民陪审员陶青林组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告曹海锋的委托代理人李小兴，被告信华公司的委托代理人杨成来、邱红波到庭参加第一次、第二次庭审，被告简爱兵的委托代理人汤斌与何斌分别参加第一次和第二次庭审。本案现已审理终结。本案因处理管辖权异议扣除审限60天，双方同意调解扣除审限30天。
原告曹海锋诉称：2012年7月17日，原告与被告简爱兵签订《联营合同》，约定原告租用被告简爱兵乌沙李屋娥眉月商场二楼面积约160平方米用于鞋类、皮具、箱包，租赁期间3年，即从2012年8月1日至2015年7月30日，月租金为8500元，原告进场时缴纳保证金8500元，场地装修费17000元（该费用实际为进场费，被告简爱兵并没有为原告装修），为此，原告自己进行装修，花费45000元。原告每年支付被告简爱兵节日费1200元。2014年2月20日，被告简爱兵在未告知原告的情况下，私自解除与被告信华公司的承包关系，直接导致商场停业、原告无法经营的局面，原告还有2014年1、2、3月份货款共计44442元在被告简爱兵处，至今未支付给原告。经东莞市工商局核实，“九龙城乌沙店”、“九龙城购物中心”均未进行工商注册登记，被告信华公司作为承租物业的实际业主，应该对被告简爱兵出租行为产生的债务承担连带责任。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告简爱兵支付原告106142元（包括货款44442元、节日费1200元、装修损失35000元，保证金8500元，场地装修费17000元）及利息（利息以106142元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准从起诉之日起计至付清之日止）；2.被告信华公司对上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费由两被告承担。本案审理过程中，原告申请撤回对货款44442元的起诉，本院予以准许。
被告简爱兵答辩及反诉称：第一，被告简爱兵不是本案适格主体，简爱兵在案涉的场地开办超市，并以东莞市九亿城公司的名义领取了营业执照，本案案涉的合同主体应该是东莞市九亿城公司；第二，原告选择的案由错误，据原告提供的证据，本案涉及合同是联营合同，本案应该以联营合同纠纷作为案由，即使认定案涉合同名为联营合同，实为租赁合同，本案标的也是专柜的经营权出租而非房屋租赁。第三，被告简爱兵以“九龙城购物中心”的名义与原告签订《联营合同》，约定原告应当凭专柜结算单和电脑打印的销售单，并持税率为17%的增值税发票和被告简爱兵发放的结算卡派专人在指定时间内到被告简爱兵处结算。如原告不能提供增值税发票而以一般发票或收据的票据结算，则从销售总额中扣除8%以上的金额作为税金。双方在合作过程中，共计销售593640.1元。原告一直未按合同约定提供增值税发票给被告简爱兵，依合同的约定，原告应当按593640.1元×8%的标准支付款项给被告简爱兵，共计47491.2元。原告与被告简爱兵签订《联营合同》后，一直未按约定向被告简爱兵支付场地使用费，截止2014年3月，原告拖欠被告简爱兵场地使用费33500元。为了维护被告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.原告支付被告简爱兵款项47491.2元；2.原告支付被告简爱兵场地使用费33500元；3.本案诉讼费由原告承担。后于审理过程中，被告简爱兵申请撤回第1项诉请，本院予以准许。被告简爱兵明确第2项诉请的使用费为2013年6-9月份各欠2000元以及2014年1-3月份各欠8500元，共33500元。
被告信华公司辩称：被告信华公司不清楚曹海锋与简爱兵之间的纠纷，信华公司只是提供场地，并没有参与原告与被告简爱兵之间的合作或者租赁关系，故信华公司无需承担责任。
原告曹海锋对被告简爱兵的反诉辩称：被告简爱兵主张的场地使用费不存在，被告简爱兵已经不具有案涉商铺的使用权，故其无权收取场地使用费，且曹海锋已经足额缴纳2014年2月以前的场地使用费，不存在欠缴情形。
经审理查明：2012年7月17日，被告简爱兵以“九龙城乌沙店”作为合同甲方，原告曹海锋作为合同乙方，双方签订一份《联营合同》，约定简爱兵提供九龙城乌沙店二楼面积约160平方米地方供原告经营鞋类、皮具和箱包，原告在签订合同时须向被告简爱兵缴纳二个月合同保证金8500元，没有违反合同原则的前提下，合同满三个月后不计利息退还原告曹海锋；曹海锋一次性缴纳不偿还场地装修费17000元，简爱兵收后不予以退还；原告还须缴纳节日赞助费共1200元；双方约定曹海锋按月向简爱兵支付租金8500元，以每月5号前向简爱兵交清月租金及上月的各种费用。合同有效期限从2012年8月1日起至2015年7月30日止。落款处有九龙城购物中心盖章及简爱兵的签名确认。曹海锋主张其与简爱兵虽然签订合同的名称为《联营合同》，但双方形成的是租赁合同关系，曹海锋是独立经营、自负盈亏，仅是简爱兵要求商场内所有销售款项统一由其先行代收；简爱兵确认其不与曹海锋共负盈亏，但认为由简爱兵提供统一的广告宣传、管理、促销等服务，相当于双方存在联营关系。
双方确认曹海锋已向简爱兵缴纳了场地装修费17000元、合同保证金8500元及2013年节日费1200元。曹海锋主张简爱兵并未对租赁场地进行装修，场地装修费的性质实际为进场费，而简爱兵则称其对天花、地板、灯光、空调以及专柜不能移动的台板进行了装修，被告信华公司确认其将案涉商场出租给简爱兵时，信华公司没有对天花、地板、灯光等进行装修，而曹海锋确认进场时天花、地板、灯光已经装修，但认为这是出租的基本要求，曹海锋所理解的场地装修应该是针对曹海锋经营商铺的特殊要求进行的装修。曹海锋确认简爱兵在节日时有提供服务，但该服务是针对整个商场，并非单独为曹海锋服务，故要求简爱兵返还节日费1200元。
原告称其花费装修费45000元，为此，原告提供商场装修合同、收据和照片予以证明，商场装修合同于2012年7月19日由曹海锋与案外人刘某某签订，约定由刘某某对九龙城购物中心二楼进行施工，价款45000元，工期为2012年7月19日至2012年8月6日，装修合同显示曹海锋要求以装修效果图为准，刘某某提供的材料显示详见附件《主材料报价单》，曹海锋提供收据证明已向刘某某支付45000元装修费。曹海锋主张装修的具体项目包括：鞋柜、鞋架、专柜柜台、木地板、线路、灯光。曹海锋称除了部分鞋架可以拆除，其他均不能拆除，离场时仅搬走了鞋架，价值大概3500元左右，其余均没有拆除。简爱兵对此不予确认，称曹海锋是未经简爱兵同意而装修，且案涉商铺出租时已经进行装修，无须再另行装修，简爱兵、信华公司亦不确认照片上所显示的商铺为案涉商铺。曹海锋则称每个专柜所卖的商品不一，故需要根据不同的风格进行装修，但曹海锋无法提供装修合同中所约定的装修效果图以及《主材料报价单》，亦无法通知刘某某出庭接受询问。
2014年2月20日，被告信华公司作为合同甲方，被告简爱兵作为合同乙方，案外人曹某某作为合同丙方，三方签订一份《信华商业中心超市区域转让协议》，约定简爱兵于2014年2月20日自愿将经营权转让给曹某某，原信华公司与简爱兵的租赁合同条款不变，由曹某某承接，并由信华公司与曹某某重新签订《租赁合同》，简爱兵、曹某某双方自行处理财务、债权交接手续，所有财务纠纷均与信华公司无关；该协议经三方一经签字，立即生效，具有同等法律效力。2014年2月21日，被告信华公司发出公告，公告载明“因原承包人简爱兵个人原因2014年2月20日已向本公司申请解除终止承包关系，简爱兵已无权对商户收取任何费用和对案涉商场进行经营管理”。曹海锋由此主张其与简爱兵的租赁关系于2014年2月20日终止。简爱兵主张曹海锋欠缴2013年6、7、8、9月份的场地使用费各2000元以及2014年1、2、3月份的场地使用费各8500元，共33500元，曹海锋对此不确认，主张其已经足额支付2014年2月份之前的场地使用费，并不存在拖欠的情形，但无法提供证据予以证明。被告简爱兵确认其在2014年2月20日将案涉租赁物的使用权交给案外人曹某某，其主张2014年3月的场地使用费只是为了统计方便。
另查明，被告信华公司确认将案涉租赁物出租给简爱兵，九龙城乌沙店和九龙城购物中心均没有经过工商登记，案涉租赁物没有办理房产证、建设工程规划许可证或报相关部门审批。曹海锋主张案涉租赁物是被告信华公司出租给被告简爱兵，信华公司与简爱兵终止租赁关系，未提前告知曹海锋，导致曹海锋的租赁提前终止，故被告信华公司应当对其未提前通知曹海锋终止合同而对案涉的债务承担责任。
以上事实，有公告、联营合同、商场装修合同、收据、照片、转让协议以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案的争议焦点为：一、简爱兵是否本案适格主体；二、原告与被告简爱兵之间存在何种法律关系，案涉《联营合同》的效力如何；三、原告诉请简爱兵退还保证金、节日费与场地装修费是否有事实与法律依据；四、原告对案涉商铺是否有装修，如果有，装修损失应如何计算；五、被告简爱兵要求原告支付场地使用费是否有事实与法律依据；六、被告信华公司是否应该在本案中承担连带赔偿责任。
关于第一个争议焦点，从原告提供的《联营合同》来看，《联营合同》签订的主体是原告与被告简爱兵，《联营合同》上虽然有显示合同的甲方是九龙城乌沙店，落款处有九龙城购物中心的盖章，但九龙城乌沙店和九龙城购物中心均没有经过工商登记，并非法律主体，而被告简爱兵所主张的东莞市九亿城公司，无论是《联营合同》，还是双方在履行合同过程中形成的收据等证据均没有出现东莞市九亿城公司，且被告信华公司也确认将案涉商铺出租给被告简爱兵，综上，本院认定被告简爱兵是合同的相对方，亦是本案适格的主体。
关于第二个争议焦点，虽然原告曹海锋与被告简爱兵签订《联营合同》，但被告简爱兵确认其不与原告曹海锋共负盈亏，只是提供统一的广告宣传、管理、促销等服务，且结合双方签订的《联营合同》的内容，约定了租金、租赁场所、场地装修费等房屋租赁关系相关的实质内容，而原告与被告简爱兵起诉的诉讼请求亦均是与房屋租赁合同相关的诉请，故被告简爱兵主张曹海锋与其存在联营关系，于法无据，本院不予采信，本院认定原告曹海锋与被告简爱兵之间存在房屋租赁关系。由于双方均确认案涉租赁房屋未经产权登记或办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉《联营合同》中关于租赁合同内容部分应属无效。
关于第三个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还¨¨¨”的规定，原告曹海锋向被告简爱兵支付的保证金8500元，简爱兵应返还给曹海锋。曹海锋要求保证金的利息按中国人民银行同期限同类流动资金贷款基准利率，从起诉之日即2014年4月8日计至付清之日，没有违反法律规定，本院予以支持。至于2013年节日费1200元，因曹海锋已经确认简爱兵在节日时已经提供了服务，曹海锋已经实际享受简爱兵在节日时提供的服务，曹海锋以该服务并非针对其个人提供的服务而要求返还，于法无据，本院不予支持。至于场地装修费17000元，曹海锋确认其承租案涉房屋时，有天花、地板、灯光的装修，被告信华公司亦确认其将案涉商场出租给简爱兵时，信华公司没有对天花、地板、灯光等进行装修，故本院认定简爱兵已对案涉商铺的天花、地板、灯光进行装修，故简爱兵对曹海锋收取场地装修费合法有据，本院予以支持。至于装修费的数额，前文所述，案涉《联营合同》中关于租赁合同部分无效，被告简爱兵主张双方已约定其无需退还场地装修费17000元，本院不予支持。由于双方合同约定租期为36个月（从2012年8月1日起至2015年7月30日止）。简爱兵于2014年2月20日起丧失案涉商铺的使用权，故其与曹海锋的租赁关系于2014年2月20日终止。至双方租赁关系终止，合同已履行约19个月，故场地装修费中属于曹海锋已经享受相应资源的部分本院酌情参照此比例计算为17000元×19个月÷36个月=8972元，故被告简爱兵应向原告返还原告没有享受相应资源部分的场地装修费费共计8028元（17000元-8972元）以及利息（以8028元为本金，按中国人民银行同期限同类流动资金贷款基准利率，从起诉之日即2014年4月8日计至付清之日）。
关于第四个争议焦点，首先，原告提供的照片所显示的商铺，被告不确认为案涉商铺，原告亦无法进一步提供装修合同上所涉及的《装修效果图》予以佐证照片中商铺的装修即为原告所进行的装修；其次，原告亦无法提供装修合同中所涉及的《材料报价清单》或者其他证据证明原告对案涉商铺装修的具体内容以及价格；最后，原告确认案涉装修有附合与不附合两部分，并搬走了部分可以拆除的装修物，但原告没有提供有效的证据证明哪些装修物是已经形成附合，不可拆除，哪些是尚没有形成附合，可以拆除，亦没有提供有效证据证明原告所未折除装修物部分的内容以及价值。综上，原告无法提供有效证据证明其装修损失，本院对其该项诉请不予支持。
关于第五个争议焦点，曹海锋对其已经足额支付2014年2月份之前的场地使用费的主张承担举证责任，现曹海锋无法提供证据证明，应承担举证不能的后果，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故曹海锋应该向简爱兵支付2013年6、7、8、9月份的场地使用费各2000元以及2014年1月、2月份场地使用费至双方租赁关系终止时即2014年2月20日共计22571元（2000元×4月＋8500元＋8500元÷28天×20天）。
关于第六个争议焦点，被告信华公司与曹海锋不存在租赁关系，曹海锋主张因信华公司与简爱兵终止租赁关系未提前告知而要求信华公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告简爱兵于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告曹海锋保证金8500元及利息（利息以8500元为本金，按中国人民银行同期限同类流动资金贷款基准利率，从2014年4月8日起计至付清之日）。
二、限被告简爱兵于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告曹海锋场地装修费8028元及利息（利息以8028元为本金，按中国人民银行同期限同类流动资金贷款基准利率，从2014年4月8日起计至付清之日）。
三、限原告曹海锋于本判决发生法律效力之日起七日内向被告简爱兵支付场地使用费22571元。
四、驳回原告曹海锋的其他诉讼请求。
五、驳回被告简爱兵的其他诉讼请求。
如果双方未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1343元，由原告曹海锋负担983元，被告简爱兵负担360元。反诉受理费638元，由原告曹海锋负担430元，被告简爱兵负担208元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 尹绍彬
代理审判员 黄 琪
人民陪审员 陶青林
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 邓秀琳