福建省建阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民初字第1966号
原告福建兴大海物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥中路1号富年公寓3座103单元。组织机构代码79838687-X。
法定代表人吴宏，总经理。
委托代理人林曦，男，该公司员工，住建阳市。
被告黄秀莲，女，1982年12月6日出生，汉族，个体工商户，住建阳市。
原告福建兴大海物业管理有限公司与被告黄秀莲物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理，依法由审判员戴琳丰适用小额诉讼程序于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告福建兴大海物业管理有限公司的委托代理人林曦、被告黄秀莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建兴大海物业管理有限公司诉称，原、被告系物业管理服务关系，被告购买建阳市房产，面积117.94平方米。原、被告于2009年10月27日签订了《和顺景园前期物业管理服务协议》，但被告未按协议履行交纳物业管理费的义务，从2012年7月至2013年12月共拖欠应缴纳的物业管理费1164.60元、产生滞纳金890.93元，共计2055.53元。原告曾多次向被告催交，但被告拒不交纳，为此，请求法院依法判令被告赔立即支付原告物业管理费1164.60元、滞纳金890.93元。
被告黄秀莲辩称，其拖欠原告物业费1164.60元属实，但被告没有按照约定提供相应的物业服务，未全面履行物业服务义务。如公共卫生没有做好，下水沟按约定每年需处理，但原告未处理，公共设施损坏未及时修理，在安全保卫方面没有尽到职责，被告车辆停在小区内无故被刮，向原告反映，原告未进行处理。同时原告将小区内公共用地非法搭盖用以出卖，侵害了其他业主的权利。综上，被告拒绝交物业费系合法地行使业主权利的行为，原告主张物业费及日千分之三的违约金缺乏依据。请求法院依法判决。
经审理查明，原告与被告于2009年10月27日签订了《和顺景园前期物业管理服务协议》，协议约定由原告对和顺景园小区提供物业管理服务，服务期限从房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。该协议对双方权利和义务、物业服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等条款均进行了约定。协议约定电梯住宅物业管理费每月每平方米0.55元，多层住宅物业管理费每月每平方米0.35元（不含水电公摊费、二次供水电费、电梯维保费、电梯年检费等），该收费标准符合南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准。协议还约定物业费每月25日前交纳，逾期交纳的，按每日千分之三交纳滞纳金。
另查明，原告具有物业管理企业三级资质。上述协议签订后，原告有向被告提供物业服务。被告所在小区于2011年成立业主委员会，但未与新的物业企业签订新的《物业管理合同》，原告于2014年3月撤出和顺景园小区，终止向该小区提供物业管理服务。被告为建阳市房屋所有权人，房屋建筑面积117.94平方米，按照上述协议约定的收费标准，截至2013年12月，扣除已支付的物业管理费，被告尚欠原告物业管理费1164.60元。原告向被告催缴未果，故诉至法院。
又查明，原告未全面履行物业服务义务，在提供物业服务中存在物业管理服务不到位、擅自改变公共用地用途等情况。
以上事实有原告提供的企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、《和顺景园前期物业管理服务协议》、拖欠物业费明细表、建阳市物价局和建设局出具的潭价（2009）069号文件、南平市物价局和建设局出具的南政价（2009）148号文件及原、被告陈述在案为证，足以认定。
本院认为，原、被告均系完全民事行为能力人，双方签订的《和顺景园前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法、有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行自身义务。原告已实际提供物业管理服务，被告作为业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。因原告在提供物业服务中存在一定瑕疵，物业管理费应酌情扣减10%，故对原告主张物业管理费1164.60元，本院予以支持1048.14元，超出部分不予支持。关于滞纳金问题，由于原告未能完全按照合同约定提供物业服务，被告未按时交纳物业费系行使合同履行抗辩权，不宜按无故拖欠认定，对原告主张的滞纳金890.93元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告黄秀莲应于本判决生效之日起五日内支付原告福建兴大海物业管理有限公司物业管理费1048.14元。
二、驳回原告福建兴大海物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告黄秀莲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，依法减半收取25元，由原告福建兴大海物业管理有限公司负担15元，由被告黄秀莲负担10元。
本判决为终审判决。
审判员 戴琳丰
二〇一四年九月十九日
书记员 连春蕾
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。