山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第714号
上诉人（原审原告）孙洁。
被上诉人（原审被告）青岛华泰房地产开发有限公司分公司。
负责人栾同意，总经理。
被上诉人（原审被告）青岛华泰置业集团有限公司。
法定代表人栾同意，董事长。
二被上诉人共同委托代理人矫爱庆，山东畅海律师事务所律师。
上诉人孙洁因与被上诉人青岛华泰房地产开发有限公司分公司（以下简称华泰公司分公司）、被上诉人青岛华泰置业集团有限公司（以下简称华泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第4145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙洁，被上诉人华泰公司分公司、华泰公司的共同委托代理人矫爱庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙洁在原审中诉称，2010年12月27日，孙洁与华泰公司分公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定华泰公司分公司将青岛市城阳区308国道×号×号楼×单元×户房屋售予孙洁，该房建筑面积133.5平方米，成交总价1024612.5元，应于2011年8月31日前交付房屋。合同签订后，孙洁于2011年1月13日付清全部房款。2011年8月31日，华泰公司分公司向孙洁交付了上述房屋，合同补充条款第10条约定在该房屋合同约定的交付日期后360日内，办理完该房屋的房地产权属登记证明，若未按约定的时间内办理完毕，应按日向孙洁支付总房款万分之一的违约金。该房屋权属登记的日期为2014年8月7日。鉴于上述事实和理由，请求判令：1、华泰公司、华泰公司分公司向孙洁支付逾期办理青岛市城阳区308国道22号90号楼2单元202户房屋房地产权证的违约金72806.40元（按已付房价款的万分之一计算）。2、诉讼费由华泰公司、华泰公司分公司承担。
华泰公司、华泰公司分公司在原审中辩称，孙洁所诉已过诉讼时效；迟延办理房地产权属登记证明并非华泰公司分公司原因造成，且孙洁也无证据证明造成了损失及损失数额，对此应当承担举证不能的法律后果，依据合同法有关规定，违约金是救济性责任，以补偿损失为主要目的，本案中应以孙洁的实际损失为基础，充分考虑华泰公司分公司无任何过错的情况，根据公平原则而确定，而在孙洁无证据证明其实际损失的情况下，孙洁所主张的违约金请求明显过高，且无事实及法律依据，华泰公司、华泰公司分公司不应承担任何法律责任。
原审查明，青岛华泰房地产开发有限公司于2005年8月9日变更为青岛浩泰置业有限公司，青岛浩泰置业有限公司于2005年11月4日变更为华泰公司，系有限责任公司，经营范围系房地产开发、经营；华泰公司分公司系企业非法人，系华泰公司下设的分支机构。
2010年12月27日，孙洁与华泰公司分公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方（孙洁）向甲方（华泰公司分公司）购买城阳区308国道22号华泰·山水嘉园×栋×单元×户房屋，政府批准的规划用途为住宅。甲方定于2011年8月31日前将该房屋交付给乙方。在甲方取得了房地产权属登记证明后360日内，由甲、乙双方签订本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。同时，合同补充条款第十一条第10项约定：甲方在该房屋合同约定的交付日期后360日内办理完该房屋的房地产权属登记证明，若甲方未按约定的时间内办理完毕，甲方按日向乙方支付总房款万分之日的违约金。后孙洁依约支付了房款，华泰公司分公司按照合同约定时间交付了涉案房屋。
2014年7月18日，华泰公司分公司依法办理了涉案房屋的初始登记。2014年8月11日，孙洁与华泰公司分公司签订了房屋交接书。
2014年1月15日，青岛市城阳区人民政府下发《青岛华泰房地产开发有限公司分公司补缴地下空间土地出让金有关问题会议纪要》［（2014）第3次］，载明：华泰房地产于2003年10月竞得位于城阳区夏庄街道罗圈涧村总面积为191020平方米的住宅用地，《国有土地使用权出让合同》编号为青城土合字（2003）167号，并于2004年7月16日取得《国有土地使用证》（证号：城国用2004字第157号）。合同约定开工时间为2004年12月31日，竣工时间为2005年12月31日。根据夏庄街道办事处出具的情况说明，华泰房地产项目用地范围内已按照《国有土地使用权出让合同》约定时间开工的土地面积为136752平方米，未能按时开工建设的土地面积为54268平方米，其原因为8户居民对拆迁补偿政策存在异议，未在约定时间内腾出土地、拆除房屋。经夏庄街道办事处和罗圈涧社区多方努力，其中4户居民自行拆除房屋，剩余4处房屋一直没有拆除。经华泰房地产起诉……目前，剩余4处房屋已于2013年11月13日拆除，华泰房地产已办理完成项目相关建设手续并已开工建设。会议确定：鉴于夏庄街道办事处未按时拆除地上房屋，致使华泰房地产开发有限公司分公司未按《国有土地使用权出让合同》约定时间开工，违约责任不在企业。本着解决历史遗留问题、维护购房者权益的原则，区政府同意由城阳国土资源分局按照现行政策规定为其办理补缴地下空间土地出让金等相关土地手续。
原审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：由于出卖人的原因，买受人在法定或约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。因此根据该规定，开发商构成违约承担责任的前提是由于出卖人的原因。本案中，双方签订了合法有效的商品房预售合同，根据合同约定，应在房屋交付后360日内即2012年8月26日前办理涉案房屋的初始登记，否则应承担相应的违约责任，但根据2014年1月15日青岛市城阳区人民政府下发的《青岛华泰房地产开发有限公司分公司补缴地下空间土地出让金有关问题会议纪要》［（2014）第3次］显示：因夏庄街道办事处未按时拆除地上房屋，致使未按《国有土地使用权出让合同》约定时间开工，违约责任不在企业，并同意由城阳国土资源分局按照现行政策规定为华泰公司分公司办理补缴地下空间土地出让金等相关土地手续。后华泰公司分公司完成了涉案土地的相关手续，并于2014年7月18日办理了涉案房屋的初始登记。因此，原审认为，无法办理房屋初始登记的原因是因土地使用权出让方未及时拆除地上房屋，导致未能及时开工，并因此造成无法办理补缴地下空间土地出让金等相关土地手续，故逾期办理房屋初始登记并非其自身原因造成，华泰公司、华泰公司分公司不应承担逾期办证的违约责任，故对孙洁要求支付逾期办证违约金的主张原审不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决：驳回孙洁要求华泰公司分公司、华泰公司支付违约金72806.40元的诉讼请求。案件受理费1620元，由孙洁负担。
宣判后，孙洁不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；判令被上诉人承担所有一审、二审的诉设费用。其主要事实与理由是：一、办理土地使用权证及房屋所有权证是被上诉人的义务。房屋买卖合同，被上诉人交付的是房屋，属于不动产，根据物权法第九条、第十四条规定，应当依法办理转让登记，才能认定被上诉人履行了合同义务，否则房屋的所有权未实际转移至上诉人手中，被上诉人何谈交付标的物，何谈履行合同义务。二、被上诉人未能及时配合办证，已经违约。2010年12月27日，双方签订商品房预售合同，约定被上诉人将涉案诉争房屋售予上诉人，被上诉人于2011年8月31日前将该房屋交付给上诉人。合同签订后，上诉人于2011年1月13日向被上诉人付清全部房款。2011年8月31日，被上诉人向上诉人交付了上述房屋。合同补充条款第10条约定，被上诉人在合同约定的交付日期后360日内，办理完该房屋的房地产权属登记证明，若未按约定的时间内办理完毕，应按日向上诉人支付总房款万分之一的违约金，被上诉人在将房屋交付后，应按照合同约定即2012年8月26日前，及时将上诉人所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报房管部门备案，以便上诉人及时取得诉争房屋的房地产权属证书。由于办理房屋产权证所需要的用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件均需由被上诉人提供。商品房销售管理办法第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。被上诉人报送有关权属资料登记备案，即是合同义务，也是法定义务。这项义务被上诉人井未履行，已经构成违约。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了违约责任的承担。该解释第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，可见违约责任的承担问题上，法律上是有规定的。
被上诉人华泰公司、华泰公司分公司共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为导致被上诉人逾期办证的原因能否成为被上诉人的免责事由。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。在本案中，根据上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》中的约定，被上诉人应在房屋交付后360日内即2012年8月26日前办理涉案房屋的初始登记，否则应承担相应的违约责任，而被上诉人在2014年7月18日方取得涉案房屋的初始登记。但通过青岛市城阳区人民政府下发的《青岛华泰房地产开发有限公司分公司补缴地下空间土地出让金有关问题会议纪要》［（2014）第3次］可以看出，被上诉人逾期办证的原因系因夏庄街道办事处未能按时拆除地上房屋，致使被上诉人未能按《国有土地使用权出让合同》约定的时间开工。青岛市城阳区人民政府在该会议纪要中亦明确违约责任不在被上诉人，并同意由城阳国土资源分局按照现行政策规定为被上诉人办理相关土地手续。被上诉人据此办理了相关土地手续后，方取得涉案房屋的初始登记。由此观之，被上诉人未能按期取得涉案房屋的初始登记系因拆迁原因导致，而该拆迁系由政府主导，带有行政性、政策性因素，非被上诉人主观所能控制，青岛市城阳区人民政府亦明确责任不在被上诉人。故，原审据此认定被上诉人逾期办理房屋初始登记并非其自身原因造成，不应承担逾期办证的违约责任，并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1620元，由上诉人孙洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 马 喆
代理审判员 安太欣
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 于国英
书 记 员 王 晶