广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终3468号上诉人（原审被告）：杨礼花，女，汉族，住江西省上饶市玉山县。被上诉人（原审原告）：恒大盛宇（清新）置业有限公司。法定代表人：甘燕萍，总经理。委托代理人：陈宇杰，公司员工。上诉人杨礼花因与被上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称“恒大盛宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨礼花上诉请求：1、撤销一审民事判决，驳回恒大盛宇公司的诉讼请求。2、本案诉讼费用由恒大盛宇公司承担。事实和理由：一、按照双方合同的约定，杨礼花必须先付清购房款，恒大盛宇公司才交房。实践中，亦是如此操作。根据交易惯例，购房者在交清购房款等各种款项后才能拿到收楼通知书，再到物业处办理交房手续，拿到房屋钥匙。杨礼花在办理交房手续时，还有其他人也是遵循这一做法拿到房屋钥匙。二、交款票据并非杨礼花交清购房款的唯一凭据，也并非只有交款票据才能证明杨礼花完成了交款责任。恒大盛宇公司拿到了钱，但因为种种原因没有及时出具交款凭证，事后装糊涂要交款人重复交款。虽然一般来说，交款票据是完成此种举证责任的最有力证据,但按照《最高人民法院关于适用的解释》的规定，根据已知的事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实，当事人无须举证证明。本案能够根据已知的事实和日常生活经验法则推定出杨礼花已交清购房款，故杨礼花依法完成了自己交清购房款的举证责任。一审判决认为杨礼花没有提供付清款项的依据是错误的，违背事实和法律规定。三、一审判决引用针对本合同纠纷作出的另一判决书中的观点，更是错误。首先，该观点不是最高院指导性案例的观点，不具有参考性，更不能作为判决的依据。其次，如前所述，该观点与本案事实和现行法律规定不符，是完全错误的。最后，该观点事实上已被清远市中级人民法院的生效判决否定。清远市中级人民法院并没有采纳一审法院的该项观点，认定杨礼花尚欠购房款。综上所述，一审判决是错误的，请二审法院依法改判，并驳回恒大盛宇公司一审诉讼请求，以维护杨礼花的合法权益。恒大盛宇公司答辩称，杨礼花的上诉理由只是推理，没有提供任何证据，不能证明其已经履行了付款义务。因此，请求驳回杨礼花的上诉请求。恒大盛宇公司向一审法院起诉请求：1、杨礼花支付购房余款88656元及自2013年7月4日起按每日万分之一的标准计算违约金9973元（暂计算至2016年8月4日），合计98629元；2、杨礼花承担本案诉讼费用。一审法院查明：2013年2月28日，杨礼花为买受人与恒大盛宇公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：杨礼花购买恒大盛宇公司位于清远市××区龙××镇××天下小区翰林××街××楼××房（预售商品房），总金额354624元；付款方式及期限为分期付款：2012年10月7日前支付首期房款88656元，2013年1月3日前支付二期房款88656元，2013年4月3日前支付三期房款88656元，余款88656元于2013年7月3日前支付。买受人逾期付款的违约责任：逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，杨礼花按日向恒大盛宇公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，恒大盛宇公司有权解除合同。恒大盛宇公司解除合同的，杨礼花按累计应付款的1%向恒大盛宇公司支付违约金。杨礼花愿意继续履行合同的，经恒大盛宇公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，杨礼花按日向恒大盛宇公司支付逾期应付款万分之一的违约金。恒大盛宇公司应于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付杨礼花使用。另双方签订合同补充协议约定，杨礼花必须严格按照约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，杨礼花须按未付总金额的万分之一计算，向恒大盛宇公司支付违约金。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于杨礼花应交最后一期款的日期，杨礼花须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则恒大盛宇公司有权不交付该房屋，且恒大盛宇公司无需承担任何违约责任；恒大盛宇公司按照杨礼花所提供的通讯地址或本条第一款寄出信件，即视为恒大盛宇公司已经履行了通知义务等。合同签订后，恒大盛宇公司确认杨礼花累计向其支付房款265968元及逾期付款违约金1081元。2013年6月8日，恒大盛宇公司代杨礼花缴交契税10888.73元。2014年9月26日，恒大盛宇公司向杨礼花出具相关收楼通知书，恒大盛宇公司聘请的物业公司向杨礼花交付房屋，并办理收楼手续。双方就购房款问题发生争议，2015年2月3日，恒大盛宇公司向清远市清新区人民法院提起对杨礼花主张解除购房合同等的诉讼（诉讼请求：1、解除恒大盛宇公司与杨礼花于2013年2月28日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议；杨礼花协助恒大盛宇公司办理《商品房买卖合同》注销备案手续；2、本案诉讼费用由杨礼花承担）；同时，杨礼花提起反诉（反诉请求：1、驳回恒大盛宇公司的诉讼请求；2、请求恒大盛宇公司支付迟延交房违约金7101元，3、本案反诉费用由恒大盛宇公司承担）；即恒大盛宇公司诉杨礼花商品房预售合同纠纷一案［（2015）清新法民二初字第114号］，经查明上述有关签订购房合同等的相关事实，清远市清新区人民法院于2015年11月30日作出民事判决书，该判决认为：“恒大盛宇公司与杨礼花签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是商品房买卖合同的组成部分、是在双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的规定，为有效合同。一、关于杨礼花是否已全部付清房款。按商品房买卖合同约定，杨礼花办理交楼手续前应付清全部款项。但杨礼花没有提交证据证明恒大盛宇公司已全部收取其购房款，应认定杨礼花尚欠恒大盛宇公司购房款88656元。至于杨礼花是否向恒大盛宇公司的代理销售公司付清房款，代理销售公司开具收楼通知书，恒大盛宇公司聘请的物业管理公司向杨礼花交付房屋，宜另案处理。二、关于商品房买卖合同的解除。鉴于杨礼花已通过恒大盛宇公司的代理销售公司取得收楼通知书，并与恒大盛宇公司聘请的物业管理公司办理了收楼手续，取得了房屋的使用权。商品房买卖合同在实际履行过程中进行了变更，恒大盛宇公司请求与杨礼花解除商品房买卖合同，应不予支持。三、关于迟延交楼的违约金。杨礼花没有提交证据证明在2014年9月26日前已付清房款，恒大盛宇公司有权不向杨礼花交付房屋。杨礼花请求恒大盛宇公司支付迟延交付房屋的违约金应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回恒大盛宇（清新）置业有限公司的诉讼请求。二、驳回杨礼花的反诉请求。”恒大盛宇公司不服上述民事判决提起上诉，清远市中级人民法院作出（2016）粤18民终901号民事判决书，对一审法院所查明的事实予以确认，驳回恒大盛宇公司上诉，维持原判。恒大盛宇公司不服清远市中级人民法院（2016）粤18民终901号民事判决，后向广东省高级人民法院申请再审。后广东省高级人民法院于2016年12月6日依法作出（2016）粤民申6639-6641号民事裁定书，裁定驳回恒大盛宇公司的再审申请，广东省高级人民法院立案受理。清远市清新区人民法院遂作出民事裁定中止了本案的诉讼。后广东省高级人民法院依法作出（2016）粤民申6639－6641号民事裁定书，裁定驳回恒大盛宇公司的再审申请。本案遂恢复诉讼。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。杨礼花与恒大盛宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按合同享有权利履行义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”恒大盛宇公司主张杨礼花支付购房余款88656元，杨礼花反驳表示其已付清了全部购房款，杨礼花应提供证据加以证明其付清了购房款，举证责任在杨礼花，但其没有提供付清款项的依据，应承担举证不能的不利后果。另，依据已发生法律效力的清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第114号判决认为“按商品房买卖合同约定，杨礼花办理交楼手续前应付清全部款项。但杨礼花没有提交证据证明恒大盛宇公司已全部收取其购房款，应认定杨礼花尚欠恒大盛宇公司购房款88656元。”因而，杨礼花没有证据证明其付清了全部款项，应承担继续履行合同的义务，支付余下购房款项88656元；故此，恒大盛宇公司要求杨礼花付清购房余款88656元及违约金（按合同约定违约金从2013年7月4日起至付清款日止以88656元为基数按日万分之一的标准计算）的诉求成立，一审法院予以支持。判决：杨礼花应于判决生效之日起十日内向恒大盛宇（清新）置业有限公司支付购房余款88656元及违约金（违约金从2013年7月4日起至付清款日止以88656元为基数按日万分之一的标准计算）。案件受理费1133元，由杨礼花负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审查。但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方的意见，本案的争议焦点可归纳为：杨礼花是否应向恒大盛宇公司支付购房余款88656元及违约金。关于杨礼花是否应向恒大盛宇公司支付购房余款88656元及违约金的问题。杨礼花向恒大盛宇公司购买了涉案的三套房屋，并就相关交易事项签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，恒大盛宇公司于2014年9月26日将三套房屋交付给杨礼花使用。由于双方在交易过程中就购房款问题发生争议，恒大盛宇公司遂起诉要求杨礼花支付三套房屋剩余的购房款及其违约金。杨礼花对其未按照合同约定的时间支付余款的事实并无异议，但主张双方已协商一致免除滞纳金，并于交房当日将三套房屋的余款全部付清，不存在欠付房款的情形。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，杨礼花应当对其上述主张承担举证责任。本案中，杨礼花主张已付清剩余房款仅有其本人的陈述，未有其他证据予以佐证。涉案的三套房屋争议的房款约250000元，杨礼花主张其以现金方式支付。即使杨礼花确有现金支付能力，但未要求恒大盛宇公司出具任何形式的收据，于常理不合。另一方面，除涉案的三套房屋以外，杨礼花同时还购买了××区龙××镇××天下小区翰林××街××楼××房。在杨礼花付清该房款后，恒大盛宇公司依约向其出具了收款依据。但杨礼花就涉案的购房款未能提供任何形式的收款凭据，故应由其承担相应的不利后果。此外，虽然恒大盛宇公司向杨礼花交付了涉案的三套房屋，但并不能以此倒推房款已支付完毕。因此，杨礼花的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判定杨礼花应向恒大盛宇公司支付购房余款及违约金并无不当，本院予以支持。综上所述，杨礼花的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2266元，由杨礼花负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一八年三月十二日法官助理 黄 敏书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。