上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第1714号
原告上海顺德教育信息咨询有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人王梁祺，总经理。
委托代理人刘惠，上海汉世律师事务所律师。
被告上海长宁房地产经营有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人卓越强，董事长。
委托代理人刘添，男。
委托代理人傅平，上海市新华律师事务所律师。
原告上海顺德教育信息咨询有限公司诉被告上海长宁房地产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵芳芳独任审判。本案于2015年10月26日进行证据交换，原告上海顺德教育信息咨询有限公司的委托代理人刘惠、被告上海长宁房地产经营有限公司的委托代理人刘添到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序，于2016年1月14日公开开庭审理，原告上海顺德教育信息咨询有限公司的委托代理人刘惠，被告上海长宁房地产经营有限公司的委托代理人刘添、傅平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告上海顺德教育信息咨询有限公司诉称，2015年4月29日，原告上海顺德教育信息咨询有限公司（乙方）（以下简称顺德公司）与被告上海长宁房地产经营有限公司（甲方）（以下简称长宁房地产公司）签署《租赁意向书》，约定被告将位于本市长宁区虹桥路XXX弄XXX号房屋（以下简称涉讼房屋）租赁给原告。次日，原告打入了人民币38万元定金及38万元预付两个月租金。2015年5月10日系被告提供租赁合同之日，但被告至今未提供。2015年5月15日，被告允许原告施工。为该租赁场所，原告投入了相应的设计费、施工费、装修费、广告费与幼儿园筹办费用。2015年6月15日左右，被告告知原告该场地不能出租给原告，称相关部门要使用。为赔偿事宜，原告多次找被告协商未果，遂诉至法院，要求判令：一、被告双倍返还定金760，000元；二、被告退还原告预付租金380，000元；三、被告赔偿损失4，188，020元，具体包括设计费337，500元，拆除费、垃圾清运费212，310元，工程管理咨询费30，000元，外围维护广告费28，210元，筹办损失及收入损失3，580，000元。后原告变更第三项诉讼请求为要求被告赔偿损失608，020元，具体包括设计费337，500元，拆除费、垃圾清运费212，310元，工程管理咨询费30，000元，外围维护广告费28，210元。
被告长宁房地产经营有限公司辩称，原、被告签订了意向书后，涉讼房屋将开办公立幼儿园，即使原告向教育局申请办理民办幼儿园，其申请也不会通过。未签订正式租赁合同的原因是综合性的，原告未经被告同意擅自装修，涉讼房屋也有开办公立幼儿园的规划。被告愿意返还保证金380，000元及预付租金380，000元，不同意双倍返还保证金，因为在原告的付款凭证中该笔钱款记明是保证金，不存在双倍返还的法律规定。原告的其他诉请不能确定是否实际发生，亦不能确认是否与涉讼房屋有关系。此外，涉讼房屋面积不大，设计费高达337，500元，被告不能理解。
经审理查明，2015年4月29日，上海顺德教育信息咨询有限公司（乙方）与上海长宁房地产经营有限公司（甲方）签订《租赁意向书》，该意向书中第一条第四款规定交付日为2015年6月1日；第一条第五款规定起租日2015年11月1日；第一条第六款约定租赁期由起租日开始计10年。即2015年11月1日至2025年10月31日止。第一条第七款规定了装修免租期，装修免租期为5个月，自交付日至起租日前一天为装修免租期，即2015年6月1日至2015年10月31日。装修免租期仅供乙方装修之用。装修免租期间内所发生的水、电、煤气、通讯、设备、及空调供应（如有）等费用由乙方承担。第二条第一款规定房屋租金以分段方式计算。（2015年11月1日至2018年10月31日的租赁期内年租金为2，280，000元；2018年11月1日至2020年10月31日的租赁期内年租金为2，394，000元；2020年11月1日至2022年10月31日的租赁期内年租金为2，513，700元；2022年11月1日至2024年10月31日的租赁期内年租金为2，639，385元；2024年11月1日至2025年10月31日的租赁期内年租金为2，771，354元）。该条第二款规定保证金总计为2个月的租金，总计人民币380，000元。具体支付方式如下：乙方须于本租赁意向书签署后的3个工作日内支付给甲方人民币380，000元作为立约定金，否则本租赁意向书作废。若乙方未能于本意向书第七条所定时限内签订房屋租赁合同，该定金不予退还。当双方签署确认由甲方提供之《租赁合同》及补充条款时，上述之立约定金将自动转换为房屋租赁合同中所指的保证金一部分。且该条第三款第一项中规定乙方须在签署该房屋租赁合同的同时向甲方支付首期租金（2015年11月1日至2015年12月31日），即首笔费用共计人民币380，000元。第七条规定乙方同意在2015年5月10日前，签署由甲方提供之房屋租赁合同。若未按期签署该房屋的租赁合同，则甲方不予退还本意向书第2条所规定的全部定金或保证金。同时，该意向书视为终止。
2015年4月30日，原告顺德公司向被告长宁房地产公司支付定金380，000元，并预支付首期租金380，000元。
2015年5月15日，原告与被告签订了《长宁区生产经营单位安全生产告知承诺书》。随后原告进场装修。
2015年6月15日，长宁房地产公司告知场地因相关部门要使用，不能出租给顺德公司。原、被告之间未能签订正式的租赁合同。
顺德公司提供了相关合同及付款凭证证明其已支付室内设计费337，500元，拆除费、垃圾清理费212，310元，工程管理咨询费30，000元，外围维护广告费28，210元。
上述事实，有《租赁意向书》及打款记录、《长宁区生产经营单位安全生产告知承诺书》及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审质证无误。
本院认为，原、被告双方签订的意向书系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定恪守履行。根据意向书中有关立约定金的约定，立约定金在双方签订租赁合同及补充条款时转为保证金，故该笔款项从性质上仍为立约定金，被告认为该笔款项为保证金的抗辩本院不予采纳。就房屋未能签订正式租赁合同的原因，被告陈述因原告未经被告同意擅自装修而不与其签订租赁合同，其陈述并没有相应的证据支持，本院不予采信。且原告陈述未能签订正式租赁合同的原因是被告对涉讼房屋另有他用，被告对此也予以认可，综上所述，本院认为未能提供并签订正式租赁合同的原因在于被告，被告应承担双倍返还定金的违约责任。对于原告实际损失的诉讼请求，本院认为，虽被告对原告进行的装修没有表示反对，但在原告从交房到被告知不能签订租赁合同即一个月左右的时间内，被告对原告实际装修的程度、范围无法确定，且被告在室内设计、广告营销等原告的损失中也没有得利。再次，本院认为双倍返还定金足以追究被告的违约责任，原、被告之间正式的租赁合同尚未签订，原告对不能签订正式租赁合同的风险应有所警示，原告对于其损失扩大的部分应自行承担。故本院对原告相应的诉讼请求不予支持。被告同意返还原告预付的首期租金，故本院对于原告的相关诉请予以支持。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用%26lt；中华人民共和国担保法%26gt；若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告上海长宁房地产经营有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告上海顺德教育信息咨询有限公司定金计人民币760，000元；
二、被告上海长宁房地产经营有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海顺德教育信息咨询有限公司预付租金人民币380，000元；
三、驳回原告上海顺德教育信息咨询有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币20，532.18元，由原告上海顺德教育信息咨询有限公司负担人民币7，141.78元，由被告上海长宁房地产经营有限公司负担人民币13，390.40元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 马浩波
代理审判员 赵芳芳
人民陪审员 牟世荣
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 范丽娜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《最高人民法院关于适用%26lt；中华人民共和国担保法%26gt；若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。