广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4831号
上诉人（原审被告）：黄丽钻，住广州市荔湾区。
委托代理人：赖智明，广东骏森濠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡元强，住深圳市宝安区。
委托代理人：李德智、文功和，广东登丰律师事务所律师、实习律师。
上诉人黄丽钻因与被上诉人胡元强租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）荔法民三初字第1633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，荔湾区西华路金花直街90号102房是登记在胡元强名下的房产，建筑面积49.72平方米。
2008年，原审法院受理胡元强起诉黄丽钻房屋搬迁、清租纠纷一案，案号为（2008）荔法民三初字第2495号。该案查明：黄丽钻父亲原承租西华路安隆里13号103房屋，1988年10月13日，广州市西关建设开发公司（以下简称西关公司）征用上述房屋。1990年西关公司安排黄丽钻户回迁广州市荔湾区西华路金花直街90号102房。该房屋建筑面积49.72平方米，由黄丽钻居住。以黄丽钻母亲名字与西关公司签订有租赁合约。黄丽钻母亲与西关公司签订的租赁合约没有约定租期，最后一次按每月140元向西关公司交纳租金。黄丽钻母亲吕某于1996年10月21日死亡。2005年8月30日，广州市中级人民法院以（2003）穗中法执字第817-6号民事裁定书裁定西关公司的包括讼争房屋在内的23套房屋按现状以物抵债转给广州市五洲城房产开发有限公司。2007年2月10日，胡元强与深圳市英纳拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》以不交吉价购买得讼争房屋。2008年6月2日，胡元强领取了讼争房屋的房地产权证。黄丽钻没有向胡元强交纳过租金。该案根据“买卖不破租赁”原则，认定胡元强应承继西关公司的权利义务，且黄丽钻不具备搬迁条件，故对于胡元强要求黄丽钻搬迁退房的诉讼请求不予支持。但黄丽钻应按私房租金标准向胡元强支付使用金。为此判决：一、黄丽钻从2008年6月2日至本判决发生法律效力之日止的房屋租金，由胡元强向房管部门申请按同期私房租金标准评定，黄丽钻在评定后10日内一次性清缴给胡元强。二、驳回胡元强的其他诉讼请求等。判后，胡元强和黄丽钻均不服，提起上诉，广州市中级人民法院作出维持原判的处理。
讼争房屋现由黄丽钻及其儿子居住。目前黄丽钻没有房屋可供搬迁。
2010年10月8日，广州市荔湾区房屋租金评估答复书，广州市荔湾区西华路金花直街90号102房的租金评估结果，月租金314.75元。
2015年10月22日，胡元强向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除胡元强、黄丽钻之间关于广州市荔湾区西华路金花直街90号102房的不定期租赁合同关系，黄丽钻含同住人员立即将涉案房屋交还胡元强；2、黄丽钻支付自2014年1月3日至黄丽钻交还涉案房屋之日止的租金给胡元强（按每月314.75元计算，暂计至2015年9月为6609.75元）；3、黄丽钻承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，胡元强是荔湾区西华路金花直街90号102房的产权人，依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。胡元强于2008年6月2日取得房屋产权后，于2008年向原审法院提起（2008）荔法民三初字第2495号案诉讼，该案一、二审判决书均以胡元强应延续原租赁关系，且黄丽钻当时不具备搬迁条件为由，驳回胡元强要求黄丽钻搬迁的诉讼请求。之后黄丽钻继续使用案涉房屋并向胡元强交纳租金，双方建立不定期租赁关系。然而，胡元强作为案涉房屋的产权人，其合法权益也应受法律保护，现胡元强取得案涉房屋产权已达7年之久，且黄丽钻自1990年回迁后在案涉房屋居住已超过20年，现胡元强再次起诉主张解除双方的不定期租赁关系，并要求黄丽钻交还案涉房屋是依法正当行使其自身权利，原审法院依据公平合理原则对胡元强的诉请予以支持。鉴于黄丽钻暂没有其他房屋可搬迁的事实，原审法院认为胡元强应给予黄丽钻一定的搬迁宽限期，黄丽钻在宽限期内应积极寻找其它房屋搬迁。胡元强要求黄丽钻按月租金314.75元交纳房屋租金，黄丽钻同意按此标准支付，可按双方意见处理。综上所述，为此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条以及《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，于2015年12月22日作出如下判决：一、解除胡元强和黄丽钻之间关于广州市荔湾区西华路金花直街90号102房的租赁关系；二、黄丽钻（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起半年内，迁出广州市荔湾区西华路金花直街90号102房，将该房屋腾空交还胡元强；三、黄丽钻自本判决发生法律效力之日起5日内向胡元强支付从2014年1月3日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月314.75元计算），从本判决发生法律效力之日起至居住期限届满时止的房屋使用金，由黄丽钻按上述标准按月向胡元强交纳；四、驳回胡元强其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由黄丽钻负担。如果黄丽钻未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给胡元强。
判后，黄丽钻不服，上诉至本院称：一、我父亲原承租房屋于1988年10月13日被西关公司征用后，我方于1990年由该公司按当时法律法规安排回迁到涉案房屋，并由我母亲与西关公司签订了没有约定租期的租赁合约。胡元强购房时，清楚知道该租约，并明知不交吉拍卖房屋的风险，购房后应根据买卖不破租赁的原则维持原租赁合同。二、原审法院适用法律错误。本案租赁关系发生在1990年，合同也是1990年签订的，应当适用合同签订时的法律即《中华人民共和国经济合同法》，而该法律中并没有规定租赁期只能20年。故原审法院适用《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定判决是错误的。三、我现在没有其他房屋可以搬迁，不具备搬迁条件。综上，我上诉请求撤销原审判决，改判驳回胡元强全部诉讼请求。
被上诉人胡元强答辩称：不同意黄丽钻的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，黄丽钻表示其对原审判决确定的交租义务没有异议，其已付清此前的租金，租金是付到胡元强本人的交通银行账号，但由于胡元强更换代理人，其不信任胡元强，故没有支付此后的租金。
上诉人黄丽钻为证明其与西关公司之间存在公租房拆迁安置的关系，在二审中如下证据：1、落款日期为1984年8月22日、陈瑞沾（乙方）与广州市荔湾区金花街房屋服务部（甲方）签订的《征地拆迁安置补偿协议》复印件一份。黄丽钻称拆迁协议不是所有拆迁户都有，上述协议是其邻居陈某的父亲当时所签的，其于一审判决后与陈某一起在陈某父亲的遗物中找到了这份协议。2、落款日期为1991年3月18日的《房屋租赁合约》复印件一份。黄丽钻称该租赁合约是陈某房屋的，其没有该租赁合约的原件，原件因保管不善而毁损，这是从西关公司取得的复印件。被上诉人胡元强认为上述证据均没有原件，故不确认其真实性，且上述证据从内容上看也与本案无关。
上诉人黄丽钻还提交了调查取证申请书，以西关公司以优惠条件取得涉案房屋所在地块进行开发，应对包括其在内的拆迁户予以安置为由，申请本院向广州市城市规划局调取西关公司和规划部门大约于1986年左右签订的有关涉案房屋所在地块的建设用地批准书及土地出让合同。
本院认为，由于涉案房屋系胡元强通过拍卖取得，且已登记至胡元强名下，故胡元强系涉案房屋产权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然前案生效判决均以胡元强应延续原租赁关系，且黄丽钻当时不具备搬迁条件为由，驳回了胡元强要求黄丽钻搬迁的诉讼请求，但亦判决确认了黄丽钻应按私房租金标准向胡元强支付房屋租金，且基于黄丽钻此后继续使用涉案房屋并向胡元强交租的事实，原审认定双方建立不定期租赁合同关系，并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，原审考虑到胡元强取得涉案房屋已达7年有余，且黄丽钻回迁居住涉案房屋已超20年的事实，判令支持了胡元强再次起诉解除双方不定期租赁关系，以及支付房屋租金和使用费等诉讼请求，合法合理，应予维持。黄丽钻在二审中提供的《征地拆迁安置补偿协议》、《房屋租赁合约》，均不属于二审新证据，且内容上与本案并无关联，本院均不予采纳。至于黄丽钻的调查取证申请，涉及涉案地块的建设开发事宜，与本案不定期租赁关系并无直接关联，故本院不予调取。黄丽钻上诉主张的拆迁安置问题与本案分属不同法律关系，其所举证据并不能推翻原审认定，故其上诉缺乏理据，本院均不予支持。
综上，审查原审查明事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当。上诉人黄丽钻的上诉请求与理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件理费100元，由上诉人黄丽钻负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年五月十七日
书 记 员 刘 纯