广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4776号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐永钊。
委托代理人：林星宇，广东三环汇华律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：麦仕杰。
上诉人（原审被告、反诉原告）：易淑贤。
麦仕杰、易淑贤共同委托代理人：韩永东、朱璐，均系上海市汇盛（广州）律师事务所律师。
原审第三人：党莹。
委托代理人：葛向荣、黄海波，均系北京市大成（广州）律师事务所律师。
上诉人麦仕杰、易淑贤因与上诉人徐永钊及原审第三人党莹房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第833号民事判决，向本�提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：麦仕杰、易淑贤是夫妻关系，广州市天河区黄埔大道恒隆街33号401房是登记在麦仕杰、易淑贤两人名下的房产，广州市天河区黄埔大道恒隆街33号408房是登记在易淑贤名下的房产。
2013年1月28日，易淑贤（甲方／卖方）与徐永钊（乙方／买方）签订了买卖上述408房的《存量房买卖合同》，约定案涉房屋的建筑面积为39.38平方米，存在抵押等他项权利情况；该房地产按整套出售并计价，总成交价为830000元；签订本合同时支付50000元作为定金；本合同签订后5天内支付楼款（含定金）200000元，甲方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作日内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负�支付；部分楼款共计630000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；于交易过户完成当天付清楼价余款，共计830000元；交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2013年3月1日，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲乙双方按乙方承担全部税费方式缴付税费；甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件以办理过户及贷款手续等。另，易淑贤（甲方／卖方）与徐永钊（乙方／买方）还签订了《补充协议》，约定完成涂销抵押登记及归档后，乙方于2013年4月30日前向甲方支付该408房屋余下楼款630000元，同时甲乙双方到公证处办理全权委托书给乙方；乙方于2013年7月30日前办理408房屋交易过户手续。
同日，麦仕杰、易淑贤（甲方／卖方）与徐永钊（乙方／买方）还签订了买卖上述401房的《存量房买卖合同》，约�401房的建筑面积为83.42平方米，存在抵押等他项权利情况；该房地产按整套出售并计价，总成交价为1800000元；签订本合同时支付150000元作为定金；本合同签订后5天内支付楼款（含定金）1000000元，甲方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作日内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付；部分楼款共计800000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；于交易过户完成当天付清楼价余款，共计1800000元等。除此以外，麦仕杰、易淑贤（甲方／卖方）与徐永钊（乙方／买方）还签订了《补充协议》，约定甲方完成涂销抵押登记及归档手续后五个工作日内，乙方支付甲方401房余下楼款800000元，同时甲乙双方到公证处办理全权委托�给乙方。
2013年1月26日，麦仕杰开具《收款收据》，确认收到徐永钊交付的上述408房屋的定金及首期房款20000元。2013年1月27日，麦仕杰开具《收款收据》，确认收到徐永钊交付的408房屋的定金及首期房款80000元。2013年3月3日，麦仕杰开具《收款收据》，确认收到徐永钊交付的408房屋的房款100000元。
2013年3月3日，徐永钊与麦仕杰签署了《交楼通知书》，确认上述408房屋及401房按双方协定条件验收无误。
2013年3月5日，麦仕杰、易淑贤出具了上述408房屋的《委托书》，内容为委托徐永钊为其合法代理人向广州市房地产管理局及银行等部门申请办理该408房屋的出售手续、支付房管局交易所收取的有关费用、办理退案及取回房地产证等有关手续、办理案涉房屋的分割、变更、析产、交易过户、产权登记、注销抵押登记、抵押登记、更正备案及领�房地产证、到银行办理按揭、转按、赎契、提前还款申请、签署银行有关文件及领取相关证件资料、受委托人有转委托权、有权代签署房地产买卖合同、有权代收该房屋售房楼价款等等。广东省广州市南方公证处于2013年3月6日对上述《委托书》进行公证，并出具了（2013）粤广南方第020632号《公证书》。
2013年3月20日，易淑贤及平安银行股份有限公司广州流花支行向广州市国土资源和房屋管理局申请涂销上述408房屋的抵押登记。同日，广州市国土资源和房屋管理局核准了该涂销抵押登记。
2013年3月21日，麦仕杰、易淑贤向徐永钊发出《督促履约通知函》，称其已办理好408房屋及401房的涂销抵押登记，正待取得归档凭证，但徐永钊却未有继续履行合同的诚意及行为；要求徐永钊在收到本函件三日内联系麦仕杰、易淑贤，同时积极筹得剩余房款及准备好资格文件以办理过户。同日，徐永钊向麦仕杰、易淑贤发出《催促履约通知函》，称签订合同后，麦仕杰、易淑贤一直未前来收取部分楼款1410000元，也未配合徐永钊办理银行按揭贷款申请，导致合同无法正常进行；徐永钊要求麦仕杰、易淑贤在收到函件三天内联系徐永钊收取部分楼款1410000元以及协助徐永钊办理按揭贷款申请手续。麦仕杰、易淑贤于2013年3月22日收到该函件。
2013年3月26日，徐永钊委托律师向麦仕杰、易淑贤发出《律师函》，内容为双方签订的合同及补充协议均是自愿签署，已经履行了网签手续，且麦仕杰、易淑贤已收取了定金及首笔合同价款，即使其认为合同约定的公证委托授权书授权范围过大，也只能与徐永钊协商而不能以不履行合同义务为要挟对合同内容进行变更；徐永钊多次向麦仕杰、易淑贤索要已经做好的案涉房屋的授权委托�证书原件，并提出与麦仕杰、易淑贤一同前往公证处办理401房的授权委托公证书，同时将剩余合同款付给麦仕杰、易淑贤，但麦仕杰、易淑贤在徐永钊已做好一切房屋过户准备的情况下拒绝将已经做好的408房屋授权委托书原件交给徐永钊，拖延408房屋的过户登记手续办理，并拒绝就401房作授权委托公证；随着二手房买卖的新政策实施，继续履行合同将导致交易成本的大幅上升，徐永钊无奈之下曾经答应麦仕杰、易淑贤提出的“两合同总价款增加人民币十万元”的条件，但麦仕杰、易淑贤又提出公证授权权利范围过大，要求徐永钊先履行付清全部合同价款的无理要求；事实上合同双方均理解公证授权全权委托徐永钊处置标的房屋在当前国家调控大环境下的意义所在，麦仕杰、易淑贤拒绝做授权公证和拒绝交付公证授权书原件的行为实质上已经阻碍了徐永钊及时办理�屋的过户登记手续；徐永钊敦促麦仕杰、易淑贤在收到本函之日起三天内完成合同及补充协议约定的所有应尽义务，将案涉房屋及401房的两份全权委托授权公证书原件交给徐永钊，徐永钊在接收上述授权公证书原件的同时会将合同剩余的全部款项按照合同约定交付给麦仕杰、易淑贤。该函件收件人为麦仕杰、电话为136××××4414、地址为408房屋地址。麦仕杰、易淑贤辩称其没有收到该函件，而徐永钊提供了该函件的妥投证明，确认该函件于2013年3月28日已妥投，由本人签收。
2013年4月9日，徐永钊向麦仕杰、易淑贤发出《解除合同通知》，称由于麦仕杰、易淑贤迟延履行合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行，且明示拒绝履行合同主要义务的行为已构成实质违约，徐永钊现依据合同法相关规定决定解除两份房屋买卖合同，麦仕杰保留采取相关法律措施追究麦仕杰、易淑贤违约责任的权利。
2013年4月12日，徐永钊与案外人郭伟杰（中介人员）签署了《交楼通知书》，内容为徐永钊将408房屋及401房交还给麦仕杰、易淑贤，但麦仕杰、易淑贤拒绝接收，徐永钊让中原地产公司通知麦仕杰、易淑贤，徐永钊将两套房屋交到中原地产公司，由中原地产公司代收，中原地产公司已通知麦仕杰、易淑贤到中原地产公司取钥匙，接收两套房屋；两套房屋内部所有东西均未作任何改动，与麦仕杰、易淑贤于2013年3月3日交接给徐永钊的情况相同。
麦仕杰、易淑贤委托律师于2013年4月16日按照徐永钊的身份证地址向徐永钊发出的《律师函》，内容为麦仕杰、易淑贤已在约定期限内完成涂销抵押登记并归档等工作，期间徐永钊多次要单方改变合同及协议的内容，令麦仕杰、易淑贤产生各种不安，麦仕杰、易淑贤已于2013年3�27日发函明确态度，并委托律师于2013年4月8日向徐永钊发出《律师函》；麦仕杰、易淑贤没有违约，徐永钊却发函说“业主违约要解除合同”是没有依据的，依照法律规定徐永钊要承担违约责任；麦仕杰、易淑贤在2013年4月13日委托中介通知徐永钊履行合同及补充协议的义务，徐永钊却不以理睬；麦仕杰、易淑贤再次通知徐永钊依约尽快支付购房款。该函件因人已毕业、逾期退回。
2013年4月23日，徐永钊向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认徐永钊与麦仕杰、易淑贤之间关于黄埔大道恒隆街33号408房的买卖合同因麦仕杰、易淑贤的违约行为而解除；2、麦仕杰、易淑贤共同连带返还徐永钊已经支付的定金与房款200000元及利息（以200000元为本金，按中国人民银行同期同类个人贷款利率的四倍标准计算，自2013年1月27日起计至实际付清之日止），并按照�同约定赔偿徐永钊延迟办理产权登记违约责任赔偿24485元和交易不成违约责任83000元，违约责任共计107485元，麦仕杰、易淑贤共同连带承担；（一审中，徐永钊明确要求麦仕杰、易淑贤赔偿交易不成的违约责任，不要求麦仕杰、易淑贤承担迟延办理产权登记违约责任。）3、麦仕杰、易淑贤支付中介费5000元；4、麦仕杰、易淑贤承担本案诉讼费用。
2013年5月22日，麦仕杰、易淑贤提起反诉，请求法院判令：1、徐永钊支付违约金8.3万元；2、徐永钊无权要求返还购房定金5万元；3、徐永钊支付逾期支付首期房款违约金1450元；4、徐永钊支付房屋使用费6800元；5、徐永钊承担本案诉讼费用。
本案一审中，麦仕杰、易淑贤提供了平安银行股份有限公司广州流花支行分别于2013年5月20日、2013年6月18日出具的《证明》各一份，内容均为借款人易淑贤于2009年4月29日在该行发放一笔280000元住房按揭贷款（抵押房产为案涉房屋），易淑贤于2013年1月4日到该行申请提前还款，一次性结清剩余贷款，该笔申请已于2013年2月25日完成扣款，贷款结清；同时麦仕杰已于2013年3月13日从该行领回抵押房产的房地产他项权证及该行开具的涂销资料。徐永钊对上述《证明》真实性均不予确认，但没有证据予以反驳。另，徐永钊称其本意是想购买401房，但麦仕杰、易淑贤将408房及401房合并出售，而由于限购原因，徐永钊只能购买一套房屋，所以徐永钊原打算把401房过户至其名下，408房则由徐永钊或麦仕杰、易淑贤或中介公司找到买家进行过户；而且由于徐永钊是外地人，401房也不一定能过户至其名下；在此情况下，麦仕杰、易淑贤称其同意出具408房及401房全权授权委托书由徐永钊全权处理408房、401房的出售过户事宜，只要徐永钊把全部购房款支付�麦仕杰、易淑贤，408房、401房过户给何人、徐永钊收取别人多少房款，麦仕杰、易淑贤都是不管的。对此，麦仕杰、易淑贤称：双方签订的合同第16条明确约定徐永钊对408房及401房的状况是清楚的，徐永钊应该充分考虑限购等因素，根本不存在徐永钊所称其只购买一套而麦仕杰、易淑贤要打包出售两套房屋的情况；即便在之后签订房屋买卖合同及补充协议，补充协议明确约定买受人就是徐永钊，并不存在任何的第三人；由于明确徐永钊向麦仕杰、易淑贤购买房屋，而且支付约定购房款外，麦仕杰、易淑贤确实曾经答应付款后可以出具相应委托书给徐永钊管理、使用（不包括徐永钊有权出售408房及401房给他人），但前提必需是徐永钊把两套房屋的全部购房款支付给麦仕杰、易淑贤后，麦仕杰、易淑贤才出具委托书。另外，麦仕杰、易淑贤称徐永钊表示要购买案涉房屋、401房两套房屋并签订了合同，事后徐永钊称其可能没有资格购买两套房屋，要求麦仕杰、易淑贤出具授权委托书以便于徐永钊将其中一套房屋出售给其他人，麦仕杰、易淑贤对此表示只要徐永钊支付完毕全部房款后就可出具委托书，所以双方签订了补充协议；后来在办理了公证委托手续但没有领取公证书之前，由于徐永钊没有支付全部购房款，且麦仕杰、易淑贤认为公证书的委托权限过大，所以在公证书办妥后，麦仕杰、易淑贤自行持有公证委托书而没有将委托书原件交付给徐永钊；之后麦仕杰、易淑贤于2013年3月20日取消了公证委托书。
麦仕杰、易淑贤确认其于2013年6月20日收回了408房及401房。
另查，2013年3月5日，徐永钊作为麦仕杰、易淑贤的委托代理人，与案外人党莹签订案涉房屋的《存量房买卖合同》，将上述408房以1000000元的价格出售给党莹。2013年3月6日，徐永钊开具《收款收据》，确认收到党莹购买案涉房屋的定金20000元。其后，麦仕杰、易淑贤拒绝将案涉房屋的授权委托书的公证书原件交付给徐永钊，各方产生纠纷，该纠纷由本院（2013）穗天法民四初字第774号案件审处。
原审法院认为：徐永钊与麦仕杰、易淑贤签订关于案涉房屋的《存量房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。按照合同约定，徐永钊应于合同签订当天向麦仕杰、易淑贤支付定金50000元，在合同签订5天内（2013年2月2日前）向麦仕杰、易淑贤支付200000元（包含定金），而实际上，徐永钊于2013年1月26日向麦仕杰、易淑贤支付了20000元，于2013年1月27日向麦仕杰、易淑贤支付了80000元，于2013年3月3日向�仕杰、易淑贤支付了100000元，其支付100000元款项的时间已违反了合同约定。但麦仕杰、易淑贤同意接收该款项并开具了《收款收据》，故可视为麦仕杰、易淑贤同意继续与徐永钊履行案涉房屋的《存量房买卖合同》及《补充协议》。按照合同约定，在此情况下麦仕杰、易淑贤应完成案涉房屋的涂销抵押手续，而根据麦仕杰、易淑贤提供的平安银行股份有限公司广州流花支行出具的两份《证明》，易淑贤于2013年1月4日已申请提前还款，该笔申请已于2013年2月25日完成扣款，贷款结清，易淑贤已于2013年3月13日从该行领回案涉房屋的房地产他项权证及该行开具的涂销资料，并于2013年3月20日办理了案涉房屋的涂销抵押登记手续。虽然徐永钊主张麦仕杰、易淑贤并未告知其案涉房屋的涂销抵押情况，但是，案涉房屋是否涂销抵押直接关系到过户登记手续能否办理，徐永钊向麦仕杰、易淑贤支付了200000元后，不可能对此不关注、不催促，但徐永钊委托律师于2013年3月28日发给麦仕杰、易淑贤的《律师函》内容中，只对麦仕杰、易淑贤拒绝办理公证的授权委托书的问题催促，并未提及麦仕杰、易淑贤拒绝办理涂销抵押的问题，因此，可以确认麦仕杰、易淑贤已将按涉房屋涂销抵押手续办理情况告知了徐永钊。
按照正常房屋买卖的交易习惯，在此情况下，买卖双方即可办理案涉房屋的交易过户登记手续。但本案中，徐永钊与麦仕杰、易淑贤之间并非正常的房屋买卖行为，双方在合同中并非约定麦仕杰、易淑贤将案涉房屋过户登记至徐永钊名下，而是约定由麦仕杰、易淑贤办理公证的授权委托书给徐永钊。在此情况下，徐永钊与麦仕杰、易淑贤就公证的授权委托书出具问题产生了纠纷：根据《补充协议》约定，徐永钊于2013年4月30日前向麦仕杰、易淑贤支付剩余房款630000元，同时双方到公证处办理全权委托书给徐永钊，但实际上，由于徐永钊找到了第三人党莹购买案涉房屋，故在此情况下，麦仕杰、易淑贤出具了委托徐永钊办理案涉房屋过户登记等手续的授权委托书并办理了公证；其后，由于双方就剩余房款的支付及授权委托书的权限问题产生纠纷，且一直无法协商解决；在多次协商无果情况下，双方已丧失了互信基础，麦仕杰、易淑贤撤销了授权委托书的公证书，由徐永钊作为代理人与案外人党莹签订的案涉房屋的买卖合同无法继续履行。对于上述纠纷，本院认为，由于案涉房屋的交易与正常的房屋买卖交易不同，双方当事人并未约定案涉房屋过户登记至徐永钊名下的具体手续，而是仅约定了办理公证的授权委托给徐永钊，上述约定异于正常交易且约定内容并不明确，引起双方当事人产生对�案中异于正常交易的买卖行为的担心；在合同履行过程中，双方当事人产生纠纷后又无法协商一致，双方已丧失了相互信任的交易基础，导致了双方之间签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》无法履行，双方当事人对此应负同等责任。现徐永钊起诉要求解除案涉房屋的买卖合同，麦仕杰、易淑贤表示同意，故案涉房屋的《存量房买卖合同》及《补充协议》予以解除。对于合同解除的法律后果，双方应承担同等责任。根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因此，本案中，麦仕杰、易淑贤应将收取的徐永钊的定金及房款共计200000元返还徐永钊；而徐永钊应将案涉房屋交还麦仕�、易淑贤。虽然麦仕杰、易淑贤并未与徐永钊办理案涉房屋的交接手续，但根据徐永钊提供的《交楼通知书》显示，徐永钊已于2013年4月12日将案涉房屋交付给中介人员，且麦仕杰、易淑贤确认于2013年6月20日实际收回了案涉房屋，因此，本案中，徐永钊无需再承担将案涉房屋交还给麦仕杰、易淑贤的义务。对于徐永钊要求麦仕杰、易淑贤支付定金及购房款的利息问题，由于案涉房屋的《存量房买卖合同》及《补充协议》因双方当事人的责任而解除，而麦仕杰、易淑贤直至2013年6月20日才收回案涉房屋，故从公平原则出发，本院判令麦仕杰、易淑贤承担自2013年6月21日起至其将定金及购房款共200000元返还徐永钊之日止的利息，该利息按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算为宜，徐永钊要求按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算利息的主张缺乏依据，本院不�支持；至于麦仕杰、易淑贤要求徐永钊支付房屋占用费的反诉请求，本院则不予支持。由于徐永钊与麦仕杰、易淑贤双方对《存量房买卖合同》及《补充协议》的解除均负有同等责任，故双方对由此产生的损失应自行承担。因此，徐永钊要求麦仕杰、易淑贤承担交易不成的违约金及要求麦仕杰、易淑贤支付中介费用的诉讼请求，麦仕杰、易淑贤要求徐永钊支付违约金83000元、确认徐永钊无权要求返还购房定金50000元、要求徐永钊支付逾期支付首期房款违约金1450元的反诉请求均缺乏依据，本院不予支持。另，由徐永钊作为麦仕杰、易淑贤的委托代理人而与党莹签订案涉房屋的《存量房买卖合同》无法履行，但相关的法律责任未经生效判决确认，故本案中对此不予审处，双方当事人可待责任确定后另寻途径解决。
2014年8月18日，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐永钊与被告（反诉原告）易淑贤签订的关于广州市天河区黄埔大道恒隆街33号408房的《存量房买卖合同》及《补充协议》予以解除；二、被告（反诉原告）麦仕杰、易淑贤自本判决发生法律效力之日起10天内向原告（反诉被告）徐永钊返还定金及房款共计200000元；三、被告（反诉原告）麦仕杰、易淑贤自本判决发生法律效力之日起10天内向原告（反诉被告）徐永钊返还定金及房款的利息（以200000元为本金，自2013年6月21日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；四、驳回原告（反诉被告）徐永钊的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）麦仕杰、易淑贤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6340元，由原告（反诉被告）徐永钊负担1340元，被告（反诉原告）麦仕杰、易淑贤负担5000元；保全费2110元、反诉受理费1515元，由被告（反诉原告）麦仕杰、易淑贤负担。
判后，徐永钊不服原审判决，提出上诉。徐永钊上诉称：广州市国土房管局在2010年10月和2011年2月分别发出《关于严格执行我市商品住房限购政策的通知》及《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》，故涉案合同约定麦仕杰、易淑贤出具授权委托书给徐永钊。双方发生纠纷的原因是麦仕杰、易淑贤拒绝按照合同制作和交付公证书，且其在2013年3月12日、28日两次查册，发现涉案房屋仍在抵押中，3月28日收到的督促函中麦仕�、易淑贤声称要两套房屋一起过户，明显违反合同约定（因限购无法实施），麦仕杰、易淑贤也没有依承诺将两套房屋恢复原状，故其当然不敢先行支付房款。此外，公证处证实麦仕杰、易淑贤已于3月6日领取了公证书，党莹是自己找到合富地产看到麦仕杰、易淑贤放盘的资料，党莹及合富地产工作人员均证实该公证书是麦仕杰、易淑贤找其他人出示的，实际上在麦仕杰、易淑贤与党莹的买卖关系中，麦仕杰、易淑贤可获得合同溢价15万元，麦仕杰、易淑贤称徐永钊私自与党莹签约牟利不合逻辑。据此，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判支持徐永钊的全部诉请，驳回麦仕杰、易淑贤的反诉请求。
麦仕杰、易淑贤上诉称：其在签订涉案买卖合同前已开始申请提前还贷，足以证明其履约诚信，在完成涂销手续和办妥公证授权委托书后即通�徐永钊履约，但徐永钊迟迟不配合，由此才导致双方继续履约不能。原审对徐永钊的根本违约问题认定不清，导致判决不公，请求二审法院撤销原判第二项关于返还定金5万元的判项及第三、五项，并支持麦仕杰、易淑贤在一审的全部反诉请求。
原审第三人党莹述称其与麦仕杰、易淑贤，以及与徐永钊是两个法律关系的问题，故其与本案没有关系。
原审第三人徐永钊述称：广州市国土房管局在2010年10月和2011年2月分别发出《关于严格执行我市商品住房限购政策的通知》及《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》，故涉案合同约定麦仕杰、易淑贤出具授权委托书给徐永钊。但麦仕杰、易淑贤制作公证委托书后撤销，而后拒绝再制作委托书，以明示方式拒绝履行合同主义务，麦仕杰、易淑贤的违约事实清楚，应赔偿首期款、定金的利息�失及中介费损失等。
本院经审查，原审认定事实无误，予以确认。另二审中，麦仕杰提交1、二份电话录音资料，内容是其在2013年3月5日与ＸＸ英及在2013年3月6日与公证处工作人员的对话，拟证实2013年3月5日下午6点多，其才赶往公证处，次日其又出差了。2、2013年5月7日的广州日报，报载有关房屋纠纷的内容引起其内心不安。党莹及徐永钊均否认上述证据材料的真实性、与本案的关联性等。
本院认为：根据原审致函广州市南方公证处的调查结果并结合徐永钊、麦仕杰等人陈述，麦仕杰、易淑贤在本案一审、二审中所举证据均不足以否定其最迟于2013年3月6日已领取（2013）粤广南方第020632号公证书的事实。根据该公证书，徐永钊作为麦仕杰、易淑贤出售涉案408房屋的委托代理人与党莹所签订《存量房买卖合同》合法有效。由于麦仕杰、易淑贤与徐永�在处理前述买卖合同交易过程中发生纠纷，之后双方当事人就继续履行其双方之间就该408房签订的《存量房买卖合同》及其《补充协议》动摇了相互信任的基础。该《存量房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，无违反法律规定，应为有效合同，但其中有关双方当事人交接公证授权委托书等约定不明，现双方当事人均同意解约，原判认定双方对于解约后果应承担同等责任，并据此作出相关判项，并无不当。麦仕杰、易淑贤、徐永钊上诉请求均理据不足，本院均不予支持。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6340元，其中3300元由上诉人麦仕杰、易淑贤共同负担，3140元由上诉人徐永钊负担。
本判决为终审判决。
审判长 闵海蓉
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一四年十二月十五日
书记员 仪文娟