湖北省竹溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂竹溪民初字第00196号原告张锦香。委托代理人华荣彬，其代理权限为特别授权：放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉。被告汤显平。委托代理人潘峰，竹溪县法律援助中心法律援助律师。其代理权限为一般代理。原告张锦香诉被告汤显平合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法由审判员胡扬庆适用简易程序于同年5月14日公开开庭进行了审理。原告张锦香及其委托代理人华荣彬、被告汤显平及其委托代理人潘峰到庭参加诉讼。庭审后，原告申请30日的庭外和解期，但双方未达成一致协议。本案现已审理终结。原告张锦香诉称，2011年6月，原、被告签订拆旧房还新房协议书，约定原告将自己所有的旧房屋及空闲场地交由被告开发建设，被告返还原告住房三套、车库一间，12个月内交付房屋，并于18个月内办理房产证及土地使用权证；如一方违约，需向对方支付违约金50000元。被告在办好相关手续后，于同年11月动工，至2013年7月，房屋建至第五层后停工。经多次协商，被告均以种种理由推诿，至今未继续施工。因汤显平未按拆旧房还新房协议约定交付房屋，构成违约，按照合同约定及法律规定，应向原告支付违约金及租房租金。故具文起诉，请求判令：一、被告向原告支付违约金50000元，并继续履行合同；二、被告向原告支付两年的租房租金8000元；三、被告承担本案的诉讼费用。原告张锦香为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：证据一、死亡户口注销证明一份，拟证明原告诉讼主体适格。证据二、拆旧房还新房协议书、还房补充协议书各一份，拟证明原、被告关于拆旧房还新房的具体约定事项及被告应按合同约定在建房之日起1年内交房，18个月内向原告交付两证，逾期应承担违约金及原告租房的租金的事实。证据三、证明、地字第0034348号建设用地规划许可证各一份，拟证明原告为烧田村七组的村民，被告开发建设的房屋的建设用地面积为553平方米，其中占用原告的老宅基地130平方米的事实。证据四、租房合同、收取租金的证明各一份，拟证明因被告未按约定履行交房义务，致使原告支出租金8000元的事实。证据五、湖北省非税收入一般缴款书一份，拟证明被告已缴纳涉案房屋的土地出让金，涉案房屋使用的土地为国有土地，双方签订的协议合法有效的事实。被告汤显平辩称，原告提供给被告的宅基地属集体土地，双方签订的拆旧房还新房协议书违反了法律的禁止性规定，属无效合同。原、被告双方系合伙建房关系，所建的房屋系为小产权房，也是违章建筑，已被行政机关责令停止施工，被告无法按期交付房屋不是故意拖延工期，故不存在违约，同时原告要求被告支付租房租金并继续履行合同无法律依据。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。被告汤显平未向本院提交支持其抗辩理由的相关证据。本院依职权调取了证人洪某出具的收条二份，证明原告已向房屋出租人洪某支付2014年度和2015年度（2015年5月12日至2016年5月11日）的租金各4000元的事实。经庭审质证，被告汤显平对原告张锦香提交的证据一无异议，对证据二的真实性无异议，对双方无异议的证据，本院予以采信。被告汤显平对原告张锦香提交的证据二，拆旧房还新房协议书的合法性及补充协议书的效力提出异议，对证据三、证据四、证据五提出异议，认为：证据二原告提供给被告的宅基地为集体土地，所建房屋为小产权房，不受法律保护，故拆旧房还新房协议书为无效合同，补充协议书的效力请法院进行审查；证据三，对该份证明中提到的原告为烧田村村民的事实无异议，但该证明没有法定代表人的签字，村委会所证明的内容不真实。建设用地规划许可证为复印件，真实性无法核实；证据四、从租房合同签订的时间来看，至今只有1年的时间，但证明上却注明租房期限为两年，租房合同与证明之间互相矛盾，被告仅对原告租房1年的事实予以认可；证据五为复印件，真实性无法核实。原告张锦香对本院调取的证据无异议，被告汤显平认为原告租房属实，但租金数额有虚假。上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据二，其交由被告建设的老宅基地原为集体土地，在政府对小产权房进行清理时转为国有土地，故双方间的协议不违反法律和行政法规的规定，补充协议书是对拆旧房还新房协议书的完善和补充，故被告异议理由不能成立，本院对原告提交的证据二予以采信；原告提交的证据三，被告虽提出异议，但认可原告为烧田村村民，在该村拥有住房，经本院核实，原告提交的建设用地规划许可证与原件一致，故原告证明目的成立，本院对该证据予以采信；原告提交的证据四，其中证明上记载的租金数额与本院依职权收集的收条上记载的租金数额不一致，应以原始收条为准，故对原告的证据四不予采信，对本院依职权收集的两份收条予以采信；原告提交的证据五，经本院核实，该复印件与原件一致，能够证实本案房屋的土地性质已转为国有土地的事实，故对该证据予以采信。经审理查明，2011年6月20日，被告汤显平与原告张锦香及许某（系张锦香之夫，已于2012年12月8日去世）签订拆旧房还新房协议书一份，约定：许某、张锦香将自有的位于竹溪县城关镇烧田村七组的楼房（三间一层，土地面积为130平方米）及空闲场地交由被告开发建房；房屋建成后，被告应返还原告住房三套，车库一间；被告自建房之日起1年内交付房屋，18个月内交付房产证及土地使用权证并承担办证费用；如未按期交房，应支付原告在外租房的租金；如一方违约，向对方支付违约金50000元。2012年11月29日，张锦香、许某某（原告之子）与被告签订还房补充协议一份，约定返还的房屋分别位于一单元右边东头第四、五楼，二单元右边南头秦明高楼下第三楼，拆旧房还新房协议书中约定返还的车库变更为位于一单元右边东头第四、五楼楼下的通间门面房。另查明，2011年11月，被告拆除张锦香、汤某（被告之父）、秦某位于竹溪县城关镇烧田村七组的自有老房屋及空闲场地规划承建楼房，该房屋设计为负一层为车库，第一层为门面，第二、三、四、五、六层为住房。被告所承建的房屋原为集体土地，2012年8月6日转为国有土地，并已缴纳土地出让金。2014年3月建至第四层时因缺乏资金停工至今。原告的老房屋被拆后至2014年5月12日前，暂住于被告房屋。2014年5月12日以后，原告承租洪某的房屋居住，每年支付租金4000元，2014年度、2015年度的租金由原告垫付。本院认为，原、被告自愿签订了拆旧房还新房协议书及补充协议，协议签订时，本案房屋的土地性质虽为集体土地，但在建设中已转为国有土地，故该两份协议未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。因被告未依约向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告继续履行合同并支付违约金、租房租金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告提出原告主张的违约金过高的辩解理由，因未提供证据证实，本院不予采纳；被告提出双方为合伙建房关系的辩解理由，从双方签订的协议内容看，原告只是将老房屋交由被告建设后回收新房，不参与建房事宜，亦不与被告共同投资、共享利润、共担风险，故对其辩解理由本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告汤显平应支付原告张锦香违约金50000元、2014年度的房屋租金4000元、2015年5月12日至2016年5月11日的租金4000元（如2016年5月11日前返还房屋，以实际租住月数计算），合计款58000元，限本判决生效后十日内付清。二、被告汤显平应继续履行双方签订的拆旧房还新房协议书及还房补充协议。上述应执行事项，逾期未办的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费1250元，由被告汤显平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。审判员胡扬庆二〇一五年七月二十日书记员于丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……