沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0103民初3635号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。。负责人：宋刚，该行行长。委托代理人：王思涵，该行员工。被告：师桂荣，无职业。委托代理人：沈丽萍，无职业。被告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。法定代表人：马军，该公司总裁。委托代理人：刘永强，该公司工作人员。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告师桂荣、沈阳奥园新城置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，审判员杨丽独任审判公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行委托代理人王思涵，被告师桂荣、被告沈阳奥园新城置业有限公司委托代理人刘永强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行诉称，2015年2月10日，原告与被告签订《个人购房/购车借款及担保合同》（以下简称“借款合同”），合同约定：被告师桂荣向原告借款43万元用于购买位于苏家屯区南京南街1188-11号（2-14-1），建筑面积125.47平方米房屋，借款期限192个月，贷款初始年利率为6.15%，采用等额本息还款方式，并以所购房产为上述借款提及诉讼费等费用供抵押担保。被告沈阳奥园新城置业有限公司提供阶段性连带责任保证，对借款人在办妥贷款所购房屋正式抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前发生的借款人违约而引起的合同项下的债务承担保证责任；担保的范围为贷款本金及其利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、律师费以及贷款人等实现债权的费用等。原告依借款合同约定按时足额地发放了贷款，但被告师桂荣并未按借款合同约定归还借款，符合合同约定实现抵押权的条件。综上所述，被告师桂荣应按借款合同约定向原告归还所欠本息，被告沈阳奥园新城置业有限公司应对此承担连带给付责任，如被告师桂荣不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置被告师桂荣抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿。经原告多次催要未果后，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；2、判令被告师桂荣按借款合同约定偿还所欠贷款本息共计410,633.95元（截至2017年2月15日，拖欠本金402,483.12元、利息8,150.83元，自2016年2月16日至实际清结日按借款合同约定计付利息、罚息）；被告沈阳奥园新城置业有限公司对前述欠款及承担连带给付责任；3、判令如被告师桂荣不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿；4、判令被告承担本案全部诉讼费用及律师代理费1000元。被告师桂荣辩称，欠款情况属实，现在正在办理房屋买卖手续，要求原告撤销保全申请保证被告正常办理买卖手续，实现原告合法债权。被告沈阳奥园新城置业有限公司辩称，2014年11月29日，第一被告与答辩人签署了商品房买卖合同及补充协议，第一被告自愿购买答辩人开发的位于苏家屯区南京南街1188-11号2-14-1号商品房，购房总款624615元。第一被告与原告签订个人购房借款及担保合同，向原告借款430000元用于支付购房款。原告发放了贷款，第一被告与原告办理了预告抵押登记，用于担保其债务。现在，借款人违反借款合同约定，停止偿还原告贷款，致使原告诉诸法院，诉请解除借款合同，偿还贷款余额本金及利息、罚息，并将答辩人列为本案第二被告，要求答辩人承担连带担保责任。答辩人对于借款合同的解除无效没有任何过错，截止现在，第一被告无理由拒绝办理收楼手续，导致权属证书办理工作无法推进，答辩人的担保责任期限无限延长。本案中原告的债权是既有第一被告以所购商品房为抵押物的抵押担保，又有答辩人的阶段连带责任保证，根据担保法第28条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。希望维持原告、第一被告之间的借款合同，降低损失。综上，第一被告违反合同及法律规定，擅自不履行合法有效的合同，破坏了经济秩序，第一被告应为自己的违约行为承担相应的法律责任。请人民法院在查清事实的基础上依法裁判。经审理查明：2015年2月10日，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行作为贷款人，被告师桂荣作为借款人和抵押人，被告沈阳奥园新城置业有限公司作为保证人签订《个人购房/购车借款及担保合同》一份，合同约定：被告师桂荣向原告申请贷款，借款金额为人民币300000元，借款用途为购房（该房屋坐落于苏家屯区南京南街1188-11号（2-14-1），建筑面积125.47平方米），借款期限为192个月，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率计算，初始年利率6.15%，还款方式为等额本息还款法。同时约定，借款人应按照合同约定归还借款本息，未按双方约定期限归还借款本金的，属于违约，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款利率基础上上浮百分之三十计收罚息。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，解除合同并要求保证人承担保证责任。合同亦约定，被告师桂荣作为抵押人，将位于苏家屯区南京南街1188-11号（2-14-1），建筑面积125.47平方米的房产抵押给原告，并办理抵押权预告登记，抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同预定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用。被告沈阳奥园新城置业有限公司为保证人,保证方式为阶段性连带责任保证，保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如果正式抵押登记手续已办理完毕，保证人对满足之日后到期的债务免除保证责任。合同第三十六条约定，借款人和担保人承诺：……（三）本合同项下同时存在抵押与保证时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩。如贷款人放弃或暂时没有对任一抵押物或任一保证人行使担保权利的，其他担保人承诺仍将对其担保范围内的全部债务承担担保责任。”被告师桂荣在合同“借款人”及“抵押人”处签字捺手印，被告沈阳奥园新城置业有限公司在“保证人”处加盖公司公章。合同签订后，原告向被告足额发放贷款，但被告师桂荣、王景宏未按合同约定偿还本息，截至2017年2月15日，被告已累计拖欠本金人民币402,483.12元，利息人民币8,150.83元。审理中，原告向我院提出财产保全申请，要求冻结被告师桂荣、沈阳奥园新城置业有限公司名下的银行存款人民币410,633.95元或查封其他等价值财产。本院依法作出（2017）辽0103民初3635号民事裁定书，裁定冻结被告师桂荣、沈阳奥园新城置业有限公司名下的银行存款人民币410,633.95元或查封其他等价值财产。上述事实，有当事人陈述、个人购房/购车借款及担保合同、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单、中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据、房屋预告他项权证复印件、被告身份证复印件、贷款情况表、委托代理协议、情况说明、打款记录、发票等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告师桂荣、沈阳奥园新城置业有限公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定履行了向被告师桂荣发放贷款的义务，但被告师桂荣未依照合同约定还款，其行为已构成违约，故原告主张解除与被告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》并要求被告偿还剩余全部借款本金及利息的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据合同约定，如果正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人的保证责任方可免除，现解除条件尚未成就且被告沈阳奥园新城置业有限公司在《个人购房借款及担保合同》上盖章确认，表明其愿意作为保证人对被告师桂荣的上述贷款提供担保，故被告沈阳奥园新城置业有限公司应对上述欠款承担连带保证责任。关于原告主张对被告抵押的房屋享有优先受偿权的问题。因本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而涉案房产至今尚未办理正式的房屋抵押登记，故对于原告的该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告师桂荣、沈阳奥园新城置业有限公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；二、被告师桂荣于本判决生效之日起十日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行贷款本金人民币402,483.12元；三、被告师桂荣于本判决生效之日起十日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行贷款利息、罚息人民币8,150.83元（利息、罚息截至2017年2月15日，自2017年2月16日起至被告实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算）；四、被告沈阳奥园新城置业有限公司对本判决书第二项、第三项承担连带保证责任；五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7474元，保全费人民币2573元，由被告师桂荣、沈阳奥园新城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 杨 丽二〇一七年七月四日书记员 边建勋本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。