江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4697号
上诉人（原审被告）杨爱明，男，1968年9月18日生，汉族。
上诉人（原审被告）季素芹，女，1966年8月10日生。
两上诉人的共同委托代理人曹双喜，江苏金三联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何艳，女，1968年1月2日生，汉族，南京市建邺区特巡警四大队分局后勤职工。
委托代理人黄中佑，江苏诺法律师事务所律师。
上诉人杨爱明、季素芹因与被上诉人何艳确认合同无效纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建南民初字第106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
何艳原审诉称，何艳与两女儿王萍、王璐的户籍在南京市建邺区双闸街84-1号1队，因房屋拆迁被安置于莲花村二期某栋2108室。2009年11月17日杨爱明、季素芹与何艳前夫王向东签订协议，约定甲方王向东、何艳将莲花村二期某栋2108室面积为46.5平方米（现为南京市建邺区莲花新城南苑某幢二单元2108室，以下简称莲花南苑某幢2108室）的拆迁安置房转售给乙方杨爱明、季素芹，除购房款外乙方支付给甲方房票款3万元等。2013年6月27日南京市建邺区沙洲街道物业服务中心将涉诉房屋交付给王萍、王璐，同年7月初杨爱明、季素芹擅自更换房屋门锁并进行装修，何艳知道后于同年7月15日报警并要求杨爱明、季素芹停止装修、返还房屋。莲花南苑某幢2108室房屋的相关权利人系何艳女儿王萍与王璐，拆迁安置时王向东与何艳已离婚，王向东及何艳均无权处置，王向东与杨爱明、季素芹签订的协议上何艳签名并非本人所签，且该协议内容违反经济适用房相关法律法规及政策规定，同时也侵犯了王萍、王璐拆迁安置利益和房屋相关权利，依据关于确认合同无效的相关法律规定应属无效。何艳多次要求杨爱明、季素芹返还涉诉房屋并报警，但杨爱明、季素芹均置之不理，并将房屋出租给他人，故诉至法院，请求判令：1、确认2009年11月17日杨爱明、季素芹签订的协议无效；2、杨爱明、季素芹返还南京市建邺区莲花新城南苑某幢二单元2108室房屋；3、杨爱明、季素芹将涉诉房屋恢复原状并自行承担装修费用；4、杨爱明、季素芹接受何艳退还的3万元房票款；5、杨爱明、季素芹承担本案诉讼费用。审理中，何艳变更诉讼请求为要求确认2009年11月17日杨爱明、季素芹签订的协议无效，由杨爱明、季素芹承担本案诉讼费用。
杨爱明、季素芹原审辩称，首先，杨爱明、季素芹有资格申购经济适用房，杨爱明、季素芹位于南京市双闸街道文体路3-312房屋拆迁时可以申请并已选好两套经济适用房，其中一套即为莲花南苑某幢2108室，后因何艳无钱购房，杨爱明、季素芹就以何艳的名义申领了莲花南苑某幢2108室；第二，协议未违反法律法规的强制性规定；第三，签订协议时何艳在场并知道协议签署的整个过程，且在协议签订后收取了房票款，协议的签订符合合同法规定，是双方当事人意思表示一致的结果；第四，何艳是拆迁协议中的被拆迁人，有权对房屋进行处置，且购房时何艳无力支付购房款只能放弃申购涉案房屋，何艳当时决定换取房票款是维护自身和孩子利益的行为。何艳以缔约时处分房屋分割孩子利益、没有处分权要求确认合同无效的理由不符合合同法司法解释的规定，人民法院不应支持；再者，何艳在房价上涨时要求确认几年前双方在意思表示一致的情况下签订的协议无效，对买房人不公平亦有背诚信原则。
原审经审理查明，2009年5月27日何艳作为被拆迁人（乙方）与拆迁实施单位南京市建邺区房产管理局（甲方）签订南京市征地房屋拆迁补偿安置协议，约定：何艳坐落于南京市建邺区双闸街道文体楼1-501号建筑面积123.3平方米房屋位于拆迁范围之内，协议约定甲方给予乙方房屋货币补偿款及定附着物补偿款及补助费用，并约定乙方申购经济适用房（拆迁安置房）的，甲方按有关规定提供经济适用房（拆迁安置房），经济适用房的地点在莲花村经济适用住房小区，基准价格2700元／㎡，乙方按有关规定程序和要求以拆迁补偿款334143元来申购经济适用房，申购总建筑面积123.75平方米。因房屋结构、套型等原因，造成乙方实际购买的经济适用房总建筑面积超过其可申购建筑面积的，超出面积的购房款由乙方按照规定标准支付。2009年8月19日，何艳填写了南京市征地房屋拆迁户购买经济适用住房申请表，申购人为何艳，家庭人口3人，同一户籍家庭成员情况为：女儿王萍、王璐，申请表备注栏写有“85㎡一套，45㎡一套”字样。同年11月12日，南京市住房制度改革办公室向王璐、王萍家庭发出南京市征地拆迁安置房购买通知书，同意其购买坐落在莲花村的征地拆迁安置房一套，房屋建筑面积为45平方米。
2009年11月17日，何艳与案外人王向东作为甲方与乙方杨爱明、季素芹签订协议一份，约定：甲方自愿将莲花村二期某栋2108室（即莲花南苑某幢2108室）面积为46.5平方米的拆迁安置房转售给乙方，除购房款外乙方支付给甲方房票款3万元；购房款由甲方协助乙方直接交付到安置房收款银行，房子面积约46.5平方米，其中11.2平方米按每平方米4050元，其余面积按每平方米2700元计算；房子拿到后没能过户前，房子的产权证等一系列手续证件由乙方保管，房子一但能过户，甲方须无条件地协助乙方办理过户所有手续，不得以任何理由和借口推诿等。协议落款处甲乙双方分别写有王向东、何艳及杨爱明、季素芹姓名，何艳姓名非其本人所写，但协议签订时何艳在场。2010年6月23日何艳与王向东出具收条称收到杨爱明购房房票款3万元。同年8月24日何艳出具收条称收到杨爱明付莲花新城二期06幢2108室（即莲花南苑某幢2108室）房款140062.5元。两份收条均有何艳本人签名。
2013年6月27日何艳作为业主进行入住验房并领取入户门钥匙、阳台钥匙及单元门钥匙。次月，何艳、杨爱明、季素芹因交房问题发生纠纷，何艳遂向派出所报警，民警告知当事人可通过法律程序维权。同年9月杨爱明、季素芹自行将莲花南苑某幢2108室门锁更换并进行装修，后曾出租给他人使用，现该房屋由季素芹居住使用。何艳接受时莲花南苑某幢2108室为毛坯房。
原审另查明，2006年8月4日何艳与案外人王向东离婚，离婚协议约定男方将南京市建邺区双闸街84号501室房产及苏北老家的房屋等全部归女方即何艳所有，离婚后女儿王璐、王萍随何艳生活。
原审法院认为，经济适用房属于政策性住房，其建设用地由政府划拨，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，未经审批，购房人仅拥有有限产权，而权属有争议（共有房地产，未经其他共有人书面同意的）的房地产不得转让。本案何艳与杨爱明、季素琴协议转让的莲花南苑某幢2108室系经济适用房，在本案法庭辩论终结前，转让人何艳并未取得有权部门同意，未取得完全的处分权，故其与杨爱明、季素琴签订的转让协议无效。何艳的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审判决：确认何艳与杨爱明、季素琴于2009年11月17日签订的拆迁安置房转售协议无效。原审案件受理费80元，由杨爱明、季素琴负担（何艳同意其预交案件由杨爱明、季素琴向其直接支付，原审法院不再退还，由杨爱明、季素琴在判决生效之日起十日内向何艳支付）。
杨爱明、季素琴不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、本案的事实情况。上诉人和被上诉人系老乡、邻居，又同属南京市建邺区双闸街道的被拆迁户，两家关系很好，根据拆迁政策，上诉人和被上诉人当时都应分得大、小两套房屋。此时因为被上诉人家庭遭遇诉讼，拆迁款被法院冻结，无力购买全部房屋，主动寻求上诉人帮忙卖售其中小套房屋得到一定的经济补偿，否则只能放弃该房购买指标。上诉人在多方联系他人都不愿购买情况下，出于多方考虑以被上诉人名义申购后再由上诉人转买下来，由上诉人付清所有购房款并给予被上诉人三万元补偿，解决了被上诉人当时的经济危机。而上诉人为此付出的代价是自己放弃了小套房的购买指标，仅仅在原来已定大套房面积的基础上增加了11平米。应该说这是符合法律、政策的好事，不想事隔数年，被上诉人因为房价的上涨，背信弃义，公然违约、恶意诉讼，完全丧失了诚信，破坏了两家的和睦关系和社会和谐。二、双方购房《协议》合法、有效。被上诉人原审要求确认合同无效和原审判决认定《协议》无效均不成立。1、本协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》不能作为认定合同无效的依据。《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定，属于行政管理性规范而非合同效力性规范，不应作为认定合同效力的依据。2、签此协议时被上诉人在场，知道协议签署的整个过程，且协议签订后购房款也由被上诉人认领。退一步讲，被上诉人事后收款的行为也视为其对买卖行为的追认。3、作为所有权人的被上诉人对涉案房屋有当然的处分权。被上诉人的处分行为，并没有侵害子女的利益。法院应当从保护交易安全的角度出发，认定此合同是有效的。综上，被上诉人拥有房屋处分权，双方所签订的《协议》是双方真实意思表示，且不存在违反法律强制性规定的情况，具有法律效力。三、本案与其他《经济适用房》买卖合同有所区别。上诉人作为同时间、同地点的被拆迁人，按照拆迁政策，具备购买该《经济适用房》的主体资格。不能因为被上诉人公然毁约加剧上诉人的经济损失和精神创伤。综上，请求二审法院：撤销原审判决，驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人何艳答辩称，原审法院事实查明清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，除了被上诉人对原审查明的“但协议签订时何艳在场”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，双方当事人签订的拆迁安置房转售协议规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。理由是：1、本案所涉买卖房屋协议违反经济适用房管理制度，系双方当事人明知的。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据相关规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易。如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。对此，双方当事人是明知的。2、当事人因拆迁而获得经济适用房安置资格，并选择经济适用房安置的，仍应遵守经济适用房的管理规定。根据南京市的有关规定，部分项目因拆迁需要安置的，被拆迁人可以享有选择经济适用房进行安置的优惠条件。本案中，被上诉人因拆迁需要安置而选择了经济适用房，拆迁安置方式的选择权在被拆迁人，无论是选择货币安置、实物安置或者货币和实物结合的安置，按有关法律和政策规定，均要对被拆迁房屋进行市场价格评估，并遵循等价交换或略有补偿的原则。拆迁人对本案上诉人的被拆房屋进行评估后，被上诉人选择与政府严格限定价格的经济适用房进行等价交换，这种选择较之选择市场价格的商品房或者货币安置，其可以获得比一般商品房更多的住房面积，而该等价交换的经济适用房价格与实际价值不同，不包括土地使用费、减免的规费等，亦即其取得的经济适用房的所有权是存在一定限制的，因此其对经济适用房的处置应当遵守相关制度和规定。如果其违反规定买卖，则不仅破坏政府对经济适用房的管理秩序，对于其他选择一般商品房安置或者货币安置的被拆迁人而言，也是不公平的。3、违反经济适用房管理规定买卖经济适用房损害了公共利益。如前所述，经济适用房是国家划拨土地并提供一系列优惠政策，具有社会保障性质的住房，因此国家和省、市政府都制定了严格的管理规定，目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，也是维护国家利益、公共利益的必然之义。因家庭困难而享有购买经济适用房资格的人，与因某些特定原因，经政府批准而取得购买经济适用房资格的人，在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定。采取规避方式违反管理规定，破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。综上，双方当事人签订的拆迁安置房转售协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的合同无效的法定情形，应当认定为无效。据此，上诉人称双方签订的《协议》合法、有效的理由均不能成立，本院不予支持。合同无效之后的过错责任，双方当事人可另案解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杨爱明、季素琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年九月十七日
书 记 员 郭婷婷