广东省江门市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤07执复27号
复议申请人（异议人、申请执行人）：何芳，女，汉族，1968年12月1日出生，住贵州省普定县。
委托代理人：陈晓军、莫月琴，广东义轩律师事务所律师。
被执行人：梁健强，男，汉族，1968年12月25日出生，住恩平市。
复议申请人何芳不服恩平市人民法院（以下简称“恩平法院”）（2017）粤0785执异2号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。
恩平法院在执行何芳与梁健强买卖合同纠纷一案〔（2016）粤0785执42号〕中，何芳对恩平法院拍卖梁健强名下位于恩平市×××土地使用权及地上房屋的执行行为提出执行异议，请求撤销拍卖并重新评估、拍卖。事实和理由是：一、评估虽选用市场法，但并未按照市场法的具体评估方法确定涉案财产的市场价值，结果失实。二、评估价格远低于市场交易价格，评估价值过低。三、恩平法院两次按照最高幅度降价拍卖，严重损害何芳的合法权益。恩平法院立案审查后于2017年4月28日作出（2017）粤0785执异2号执行裁定，驳回了何芳的执行异议，何芳不服遂向本院申请复议。
恩平法院查明，恩平法院于2015年10月29日作出（2015）江恩法民二初字第178号民事调解书。根据该调解书，梁健强确认拖欠何芳煤款567050元；梁健强应于2015年11月2日前支付44851元给何芳，2015年12月份至2016年8月份，每月2日前支付50000元，余款72199元于2016年9月2日前支付。完毕若梁健强有任何一期不按时偿还，何芳有权按梁健强尚欠煤款余额及律师费36500元一并申请法院强制执行，并计付利息（以尚欠的煤款余额为基数从2014年7月10日期按年利率7.28%计至付清款日止）；受理费5149元由梁健强承担。但调解书生效后，梁健强拒不履行调解书项下的付款义务，何芳于2015年11月10日向恩平法院申请强制执行，执行案号为（2016）粤0785执42号。
执行过程中，恩平法院委托江门市正恒土地房地产评估有限公司对梁健强名下位于恩平市×××的土地及地上房屋进行评估，评估结果是涉案财产的市场价格共计781344元（土地361.2平方米，评估单价为1500元/平方米，共541800元；房屋399.24平方米，评估单价为600元/平方米，共239544元）。恩平法院于2016年11月18日15时对涉案财产进行第一次公开拍卖，拍卖保留价为781344元，因无人竞拍而流拍；2017年1月13日15时30分进行第二次公开拍卖，拍卖保留价为前次拍卖保留价的百分之八十，即625075.20元，因无人拍卖而流拍；2017年3月16日15时进行第三次拍卖，拍卖保留价为前次拍卖保留价的百分之八十，即500060.16元，该次拍卖以保留价500060.16成交。
恩平法院认为，本案为当事人执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议……理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回”的规定，恩平法院作出（2016）粤0785执42号执行裁定，并委托江门市正恒土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估。该公司及其评估人员具备相应的专业资质，其作出的评估报告程序合法，结论客观真实；何芳在收到该结论后亦未提出异议。对该结论应予采信。恩平法院委托江门市拍卖行有限公司对涉案房屋进行独立公开拍卖，在前次流拍后，其拍卖保留价降价未超过上次拍卖保留价的百分之二十，其拍卖程序符合法律规定。何芳未能提供相关证据证明恩平法院在拍卖和评估过程中存在违法情形，要求恩平法院对原拍卖结果予以撤销，并重新评估再次进行拍卖的主张理据不足不予采纳。
何芳复议称，请求撤销恩平法院（2017）粤0785执异2号执行裁定，撤销对梁健强名下位于恩平市×××的土地及地上房屋的拍卖，重新评估、拍卖。事实与理由归纳如下：一、恩平法院在第二次流拍后及第三次拍卖前未将保留价以及优先债权金额、共益费用等告知复议申请人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条的规定，降价拍卖时，如保留价低于优先债权金额及共益费用之和，可能导致无法实现债权的，拍卖前必须听取复议申请人的意见，以决定是否继续降价拍卖。恩平法院降价进行第二次拍卖流拍后，第三次拍卖前并未告知复议申请人降价幅度、保留底价和其他执行费用，更未告知如按保留价成交后扣减优先债权及相关费用后是否仍有余额。在可能导致复议申请人无法实现债权的情况下，仍按第二次保留价降20%（最大幅度）确定第三次保留价，明显低于复议申请人的债权本金567050元，甚至低于优先债权金额及共益费用之和。而第三次拍卖最终以底价成交，清偿优先债权及扣除共益费用后，基本上无剩余款给复议申请人。恩平法院剥夺了复议申请人对保留底价的知情权及决定是否继续进行降价拍卖的权利，致使复议申请人为他人启动程序处理财产，却无法清偿自身债权。二、恩平法院剥夺了复议申请人作价抵债的权利法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条的规定，第二次拍卖流拍后，应询问是否同意作价抵债，如复议申请人明确放弃，才应第三次降价拍卖。但恩平法院径行降价进行第三次拍卖，剥夺了复议申请人作价抵债的权利。三、评估公司虽选用市场法评估，但并未按市场法的具体评估方法确定涉案财产的市场价值，评估结果失实。选用市场法至少需要有可比的资产及交易活动为参照。江门市正恒土地房地产评估有限公司在对涉案财产评估前，应先调查、收集相同或相类似资产的市场资料，寻找参照物，然后进行比较、分析、调整差异，最后综合分析确定结果。但纵观评估报告，未发现任何参照物及参照数据，如与涉案财产具有可比性或参照性的二手房、土地交易价格等。评估公司在未选取任何参照物、数据的情况下，凭空进行估价，结果失实。四、评估价格远低于市场交易价格，评估价值过低。根据恩平市城区住宅用地级别价表，涉案财产土地级别地价为1600元每平方米，是相关部门限定交易的最低价格，但评估价仅为1500元每平方米，低于最低价，明显不合理。经向中介公司咨询及网上查询，涉案财产所在路段土地最低单价为4000元每平方米，自建混合结构房屋最低单价为1300元每平方米，按此，涉案财产土地最低价为1444800元，房屋为519012元，总市场价不应低于1963812元，评估结果难以令人信服。五、恩平法院两次按照最高幅度降价拍卖，严重损害复议申请人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条的规定，在两次流拍需降价的情况下，每次可在百分之二十的范围内降价，但并非每次均应降百分之二十。复议申请人债权超过57万元，且涉案财产设置抵押，在评估价仅为781344元的情况下，每次降价时应充分考虑复议申请人的债权利益，缩小降价范围，以便复议申请人的债权得以实现。但在评估价本已远低于正常市场交易价的情况下，恩平法院仍按最高幅度降价，导致复议申请人基本上无法实现债权。
梁健强未提交答辩意见。
本院查明，恩平法院查明的事实属实。
本院认为，复议申请人在向恩平法院提出执行异议的事由有三项，在向本院申请复议时又新增加了两项异议事由即恩平法院拍卖违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条和第二十八条的规定。因本案复议是审查恩平法院（2017）粤0785执异2号执行裁定是否应予以撤销，而新增加的异议事由，复议申请人在向恩平法院提出执行异议时并未一并提出，（2017）粤0785执异2号执行裁定也未作审查认定，故对复议申请人提出的恩平法院违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条和第二十八条的新的异议事由，本院不予审查认定。本案审查的焦点问题有两个，一是关于评估结果是否严重失实的问题。二是关于恩平法院拍卖保留价降价的问题。
关于评估结果是否严重失实的问题。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条中规定：人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。本案中，恩平法院已将评估报告送达给了复议申请人，但其对评估结果未提出书面异议，表明对评估结果的认可，在拍卖成交后复议申请人又对评估结果提出异议，本院难以支持。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条中规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。根据该规定，一般情况下，委托评估是拍卖的前置条件。而拍卖标的物评估价值性质上只是估价，是辅助执行法院确定拍卖保留价的一种手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终交易价格仍需经过市场才能检验，高于或低于评估价均属正常。同时，评估价的确定是由有资质的评估机构出于特定目的，遵循特定的原则，按法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有其基于专业技术的独立性。因此，评估结果出具后，没有法定事由的，不应当再重新启动评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，才符合申请重新评估的条件。本案中，复议申请人虽然认为估价结果严重失实，但并没有提供评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的证据，故本案不符合重新评估的条件。综上，复议申请人认为评估价值过低、严重失实，应重新评估的主张依据不足，本院不予支持。
关于恩平法院拍卖保留价降价的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条中规定：拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条中规定：拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价。本案中，恩平法院在拍卖涉案财产时，第一次以评估价为拍卖保留价，第二次、第三次拍卖保留价均未低于前次保留价的百分之二十，故恩平法院三次拍卖所确定的保留价符合法律规定。虽然恩平法院在确定第二次、第三次拍卖保留价时并未征询何芳的意见，但每次确定的拍卖保留价均在法律允许的范围之内，并不违法，且也在每次拍卖时均通知了复议申请人到场监督拍卖，其对拍卖保留价应当知悉，但复议申请人在三次拍卖时并未提出异议，故复议申请人认为恩平法院按最高幅度降价严重损害其合法权益，本案应重新拍卖的主张依据不足，本院不予支持。
综上所述，复议申请人何芳的复议请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回何芳的复议申请，维持恩平市人民法院（2017）粤0785执异2号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李敬华
审 判 员 李炎途
审 判 员 杨维国
二〇一七年七月二十五日
法官助理 刘 鑫
书 记 员 黄 亮