山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0213民初3080号原告：青岛祥德物业管理有限公司，住所地：青岛市李沧区。法定代表人：王生俭，职务：经理。委托诉讼代理人：单文生，山东青港律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋洪党，山东青港律师事务所律师。被告：孙如智，男，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：吕世萍，山东北极之星律师事务所律师。被告：衣服云，女，汉族，现住青岛市城阳区。原告青岛祥德物业管理有限公司与被告孙如智、衣服云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋洪党、被告孙如智及其委托诉讼代理人吕世萍到庭参加诉讼，被告衣服云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告2013年11月10日至2016年7月10日的物业费2486元、违约金2486元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告系青岛李沧区枣山路329号枣山家园小区(以下简称“涉案小区”)5号楼2单元304户房屋(以下简称“涉案房屋”)的业主，根据原告与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同，原告自2013年5月7日开始为涉案小区提供物业服务，但被告未按约定交纳自2013年11月10日至2016年7月10日的物业费。被告孙如智辩称，原告主张2014年7月15日之前物业费的诉讼请求已经超过诉讼时效；原告的物业服务不达标，所以原告无权主张全部的物业费且无权主张违约金；2012年5月份至2016年7月份涉案房屋的实际居住人为被告衣服云而不是孙如智，应由衣服云支付物业费。被告衣服云未作答辩。原告提交证据如下：1、资质证明1份，证明原告具有物业服务三级资质。2、物业服务合同和备案表各1份，证明原告与枣山家园小区业主委员会签订了物业服务合同并经备案，合同约定的物业费标准为0.8元/㎡/月。3、枣山家园业委会移交给物业的信息表、其他房屋的购房合同及交纳补面积差价收据复印件各1张，证明涉案房屋面积为97.21㎡，自2013年11月10日至2016年7月10日被告共欠费32个月，欠交数额为2488.576元(97.21㎡×0.8元/㎡/月×32个月)，原告仅主张2486元。原告主张物业服务合同第33条约定被告逾期交纳物业费应当1%/日的标准支付违约金，但因数额过大，原告仅主张违约金2486元。被告孙如智对物业费计算标准和欠费时间无异议，但对证据3的真实性不予认可，认为房屋面积应以商品房预售合同或相关部门的测绘为准；其他业主交纳补差款，不能证明涉案房屋的实际面积为97.21㎡。合同约定的违约金过高，且孙如智不是涉案房屋的实际居住人，不应当由其承担违约金。被告孙如智提交商品房预售合同1份，证明涉案房屋的面积为93.74㎡。原告对商品房预售合同的真实性无异议，但认为合同面积系暂定面积，涉案小区尚未办理房产证，存在实际面积与合同面积不符的情况。被告孙如智主张自2012年5月份至2016年7月5日，涉案房屋的实际居住人为衣服云，应当由衣服云承担物业费，并提交(2014)青民五终字第403号民事判决书、本院依法调取的(2016)鲁0213执36号执行卷宗予以证实。原告对上述证据的真实性无异议，但认为判决书并未认定孙如智自2012年5月份已自涉案房屋内迁出，且根据物业服务合同约定，孙如智作为涉案房屋所有权人应当与实际使用人承担连带责任。原告提交的资质证明、物业服务合同和备案表，被告孙如智提交的商品房预售合同、(2014)青民五终字第403号民事判决书、本院依法调取的(2016)鲁0213执36号执行卷宗均真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。原告提交的枣山家园业委会移交给物业的信息表、其他房屋的购房合同及交纳补面积差价收据均系复印件且被告孙如智不认可，本院不予确认。根据上述确认的证据，本院认定事实如下：1、原告具有物业服务三级资质，被告孙如智是涉案房屋的所有权人，商品房预售合同中载明涉案房屋的暂测建筑面积为93.74㎡。2、2013年5月22日，原告与青岛市李沧区枣山家园小区业主委员会签订物业服务合同，约定由原告自2013年5月7日开始为涉案小区提供物业服务，高层住宅物业费0.4元/月/㎡，电梯运行费0.4元/月/㎡。另查明两被告于2009年2月23日登记结婚，于2014年5月8日判决离婚，离婚后被告衣服云一直居住在涉案房屋内。2016年7月5日，本院经强制执行，将涉案房屋交付给被告孙如智。本院认为，物业公司提供物业服务是持续性的，分期支付物业费是同一债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干法律问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，对被告孙如智主张的原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。2009年2月23日至2014年5月8日是两被告的婚姻关系存续期间。该期间产生的物业费属于两被告的夫妻共同债务，两被告应当对此承担连带支付责任。《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。由此可见，业主是交纳物业费的义务主体，只有在业主与物业使用人有约定的情况下，业主与物业使用人负连带交纳义务。在原告未举证证明两被告之间存在由被告衣服云交纳物业费约定的情况下，原告要求被告衣服云对2014年5月8日之后的物业费承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。物业公司与业主合则两利，分则两伤。现实生活中，确实存在物业服务质量不高的现象，但业主采取拒交物业费用的极端方式不妥，该行为既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并开展好物业服务工作将开创一个双赢的局面。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，必要时可通过更换物业服务企业来及时维护自己的权益。因此被告应该按时足额缴纳物业费。原告主张涉案房屋的面积为97.21㎡，但其提交的证据不足以证实该主张且被告孙如智不予认可，本院不予支持。涉案房屋的面积目前应当以商品房预售合同上的暂测建筑面积93.74㎡为准，自2013年11月10日至2014年5月8日共约6个月的物业费数额为449.95元(93.74㎡×0.8元/㎡/月×6个月)，该部分物业费应当由两被告连带支付。自2014年5月9日至2016年7月10日共约26个月的物业费数额为1949.79元(93.74㎡×0.8元/㎡/月×26个月)，该部分物业费应当由被告孙如智负担。原告未举证证明其已经完全按照服务服务合同的约定履行了自己的义务，因此对于原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告孙如智、衣服云连带支付给原告青岛祥德物业管理有限公司2013年11月10日至2014年5月8日的物业费449.95元，于本判决书生效之日起10日内付清。二、被告孙如智支付给原告青岛祥德物业管理有限公司2014年5月9日至2016年7月10日的物业费1949.79元，于本判决书生效之日起10日内付清。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，诉讼保全费50元，由被告孙如智负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于永攀人民陪审员  刘鲁青人民陪审员  刘风秋二〇一七年三月十七日书 记 员  匡 文