湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01770号
上诉人（原审被告）湖南汇丰装饰设计工程有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民东路46号铭诚大厦2413号房。
法定代表人张民成，董事长。
委托代理人陶润文，系公司设计总监。
被上诉人（原审原告）顾光辉。
委托代理人舒春燕，湖南泓锐律师事务所律师。
委托代理人李进东，湖南泓锐律师事务所律师。
原审第三人长沙点点贷金融信息服务有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区晚报大道湘湖二村9栋106号。
法定代表人易历叶，总经理。
上诉人湖南汇丰装饰设计工程有限公司（以下简称汇丰装饰公司）与被上诉人顾光辉，原审第三人长沙点点贷金融信息服务有限公司（以下简称点点贷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花人民法院（2014）雨民初字第03139号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：汇丰装饰公司于2010年11月22日依法成立，成立之时的公司法定代表人为案外人李文平，现已变更。顾光辉系长沙市雨花区人民东路46号铭诚大厦24楼的2412、2413、2414、2415、2416、2417、2418房合法所有权人。2010年8月21日，案外人李文平以“汇丰装饰”的名义与顾光辉签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、顾光辉合法拥有位于长沙市雨花区人民东路铭诚大厦24楼2412-2418房，该房产的建筑面积为522.28平方米；2、汇丰装饰公司承租上述房屋，租期60个月，自2010年8月23日至2015年8月22日止，自起租日期起汇丰装饰公司享有两个月的装修期，自2010年8月23日至2010年10月22日；3、合同签订之日，汇丰装饰公司向顾光辉支付房屋租赁押金32000元；4、该房屋承租第一年的每月租金为17235元，年租金172350元，第二年、第三年每月租金为17235元，年租金206820元，第四年、第五年每月租金为18959元，年租金为227508元；5、租金按季支付，合同签订当日汇丰装饰公司支付第一季度租金，之后汇丰装饰公司在每季到期前10日支付下季度租金；6、顾光辉不提供发票给汇丰装饰公司，汇丰装饰公司自行解决；7、除得到顾光辉同意外，汇丰装饰公司不得改变房产用途或将该房产的全部或部分转让、转租或以其他方式与他人使用或共同使用该房屋；8、汇丰装饰公司违反本合同的规定，经顾光辉或顾光辉授权的代理人书面通知其更正后20日内仍未更正的，顾光辉有权解除本合同，合同解除之日为顾光辉或顾光辉授权的代理人解除本合同的书面通知送到汇丰装饰公司之日，并视为汇丰装饰公司单方终止本合同；9、若汇丰装饰公司单方终止本合同，租赁押金及预付租金不予退还，合同履行两年半内汇丰装饰公司提出终止的，汇丰装饰公司还须赔偿顾光辉两个月租金，合同履行两年半以上五年以内的，汇丰装饰公司赔偿顾光辉一个月租金；10、合同就争议解决方式、房屋使用等内容进行了约定。合同签订当日，顾光辉将房屋交付给案外人李文平，案外人李文平将房屋作为汇丰装饰公司的办公场所使用。在案件审理过程中，汇丰装饰公司陈述，汇丰装饰公司认可其原法定代表人李文平所签订的该份合同，由此产生的权利义务由汇丰装饰公司承担，且合同签订后，所租房屋一直由汇丰装饰公司实际使用。另，汇丰装饰公司已支付了房屋押金32000元。合同签订后，汇丰装饰公司依约定支付了2010年10月22日至2014年2月22日的全部租金，顾光辉对此予以认可。2014年3月25日，汇丰装饰公司支付一笔56877元，此后汇丰装饰公司未再支付任何费用。2013年12月12日，汇丰装饰公司与点点贷公司签订一份《房屋租赁合同》，点点贷公司承租长沙市雨花区人民东路铭诚大厦24楼2412-2418房，租期自2013年12月12日至2018年12月12日。在本案审理过程，汇丰装饰公司陈述，对于该份合同予以认可，但汇丰装饰公司未收取点点贷公司的租金。另，经顾光辉申请，原审法院派遣工作人员前往本案所涉房屋进行现场察看，证实上述房屋由汇丰装饰公司进行了装饰、装修，现该房屋一直由点点贷公司实际占有、使用。2014年3月24日，顾光辉向汇丰装饰公司出具一份《解除合同通知函》，并载明：因汇丰装饰公司拖欠租金已达两个月，且违反合同约定将房屋转租给第三方，现根据合同规定及法律规定，顾光辉决定解除双方于2010年8月21日签订的《房屋租赁合同》，并请汇丰装饰公司在接到本函后的十日内将所租房屋依法按现状返还给顾光辉。顾光辉于2014年3月24日进行邮寄，2014年3月25日，邮件回执单显示该份邮件由吴业代收。此外，汇丰装饰公司陈述，对于汇丰装饰公司的转租行为，顾光辉系明知并同意的，并提交了两份《房屋租赁转租合同》予以佐证，但该两份合同显示的转租的对象为睿安和信保险代理（北京）有限公司及睿安和信投资管理（北京）有限公司，转租的场所为2416、2418两套房屋，而租金由汇丰装饰公司负责承担，但并未约定转租的期限。因此，汇丰装饰公司的转租行为并不违反合同约定，不应承担违约责任。2014年7月21日，顾光辉诉至原审法院，请求判如所请。本案经原审法院调解，双方未能达成一致意见。
原审法院认为：顾光辉与案外人李文平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，案外人李文平在汇丰装饰公司成立之前，以汇丰装饰公司名义签订合同，汇丰装饰公司成立之后案外人李文平担任汇丰装饰公司法定代表人，且租赁物一直由汇丰装饰公司实际使用，故案外人李文平签订的《房屋租赁合同》的行为应视为职务行为，由此产生的权利义务应当由汇丰装饰公司承担。根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定，在未征得顾光辉的同意的情况下，汇丰装饰公司不得将所租房屋转让、转租或以其他方式交于他人使用或共同使用该房屋。根据顾光辉提交的汇丰装饰公司与点点贷公司签订的《房屋租赁合同》证实，汇丰装饰公司已于2013年12月12日将其所租房屋全部转租给点点贷公司，汇丰装饰公司对于该事实予以认可，且房屋现场照片证实点点贷公司现实际使用上述房屋，虽汇丰装饰公司提交两份《房屋租赁转租合同》以证明顾光辉同意其转租行为，但该两份合同的次承租人并非本案的点点贷公司，故汇丰装饰公司以顾光辉已同意其转租为由，主张转租行为合法有效，原审法院不予支持。顾光辉以汇丰装饰公司未征得其同意为由，主张汇丰装饰公司转租房屋的行为构成违约，原审法院予以支持。汇丰装饰公司的行为构成违约，根据合同关于违约责任部分的约定，顾光辉有权解除合同。顾光辉主张已向汇丰装饰公司出具《解除合同通知函》，但其提供的邮寄凭证显示该份函件由他人代收，故不能认定汇丰装饰公司已实际签收该份函件，顾光辉主张该份合同已于2014年3月25日解除，原审法院不予支持。因汇丰装饰公司的行为已经构成违约，且顾光辉要求依据合同约定解除合同，再者汇丰装饰公司的违约行为仍在持续，故原审法院确定顾光辉与汇丰装饰公司签订的《房屋租赁合同》于汇丰装饰公司签收顾光辉起诉状之日即2014年9月18日解除。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”上述合同经原审法院确认已经解除，汇丰装饰公司应当承担合同解除后的法律责任，即腾空并返还从顾光辉处所租房屋。因本案所涉房屋由点点贷公司实际占有、使用，故亦应当承担腾空并返还房屋的义务，故顾光辉的该项诉讼请求，原审法院予以支持。另，因房屋内的装饰、装修所产生的费用全部由汇丰装饰公司支付，汇丰装饰公司要求顾光辉承担，但汇丰装饰公司未依法提出反诉，故汇丰装饰公司及点点贷公司腾空并返还房屋之后，关于房屋内的装饰装修物可依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条确定的原则另行处理。关于汇丰装饰公司与点点贷公司签订的《房屋租赁合同》的效力问题。汇丰装饰公司与顾光辉签订的《房屋租赁合同》明确约定未征得顾光辉的同意，汇丰装饰公司不能进行转租，而汇丰装饰公司与点点贷公司签订《房屋租赁合同》时顾光辉并不知情，汇丰装饰公司亦未征得顾光辉的认可，汇丰装饰公司并无权利对其所租房屋进行转让、转租等方式进行处置，故汇丰装饰公司与点点贷公司签订《房屋租赁合同》的行为属于无权处分，同时在签订合同之后顾光辉未进行追认且汇丰装饰公司未从顾光辉处获得处分的权利，故汇丰装饰公司与点点贷公司签订的《房屋租赁合同》属无效合同。顾光辉要求确认该份合同无效的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于汇丰装饰公司及点点贷公司是否应当支付逾期腾房占有使用费的问题。根据顾光辉、汇丰装饰公司双方当事人陈述，汇丰装饰公司已支付2010年10月22日至2014年2月22日的全部租金，故汇丰装饰公司应当支付2014年2月23日至合同解除之日前一日即2014年9月17日的房屋租金，即每月18959元。点点贷公司自愿以每月30000元的标准从汇丰装饰公司处租赁房屋，并实际占有、使用，虽然汇丰装饰公司与点点贷公司签订的合同属无效合同，但是应当按照上述标准支付因实际使用房屋而产生的费用，而基于本案所涉房屋所产生的合法收益应当归房屋所有权人及本案顾光辉所有，故汇丰装饰公司应从2013年12月12日以每月30000元的标准向顾光辉支付租金。另，顾光辉自行要求汇丰装饰公司从2014年3月25日其支付相关费用，本院予以确认，故2014年3月25日至2014年9月17日的房屋租金为172000元（30000元／月×6月-30000元／月÷30天×8天），因汇丰装饰公司已于2014年3月25日支付一笔56877元，故汇丰装饰公司仍应支付该段时间内的租金115123元（172000元-56877元）。因该段时期尚属顾光辉、汇丰装饰公司房屋租赁合同存续期间，虽点点贷公司已在2013年12月12日之后实际占有、使用房屋，但根据合同相对性原则，点点贷公司无须向顾光辉支付租金，就该段时期的内的租金问题，汇丰装饰公司与点点贷公司可另行主张权利。因汇丰装饰公司及点点贷公司尚未腾空并归还房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因点点贷公司负有腾房义务，且作为次承租人实际占有、使用房屋，故应当支付逾期腾房占有使用费，顾光辉主张按每月30000元的标准计算，原审法院予以确认，并从2014年9月18日起计算至本判决确定的履行之日止。
关于汇丰装饰公司是否应当向顾光辉支付一个月违约金18959元及顾光辉是否无须退还押金32000元的问题。汇丰装饰公司违反合同约定将所租房屋转租给他人，致使顾光辉依法解除合同，故汇丰装饰公司应当依法承担合同约定的违约责任。根据合同约定，汇丰装饰公司违约的，顾光辉可依法解除合同，并视为汇丰装饰公司单方面终止合同，汇丰装饰公司单方面终止合同的，顾光辉依约定可不予退还汇丰装饰公司支付的押金，但根据合同履行情况，汇丰装饰公司已支付了大部分租金，履行了大部分合同义务，且该部分押金系汇丰装饰公司实际支付，并未对顾光辉造成实际损失，原审法院酌定本案实际情况，平衡双方当事人的权益，顾光辉主张不予退还该部分押金的请求，原审法院不予支持。另，合同约定根据租赁期限的长短要求汇丰装饰公司赔偿损失，因汇丰装饰公司实际租赁时间已超过两年半，故应依约赔偿顾光辉一个月租金的损失，即18959元，合同关于该部分条款约定的违约责任并未明显加重汇丰装饰公司的责任，故顾光辉要求汇丰装饰公司赔偿一个月租金18959元的诉讼请求，原审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，遂判决如下：一、顾光辉与湖南汇丰装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年9月18日解除；二、湖南汇丰装饰设计工程有限公司与长沙点点贷金融信息服务有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；三、湖南汇丰装饰工程有限公司与长沙点点贷金融信息服务有限公司于本判决生效后20日内腾空位于长沙市雨花区人民东路46号铭诚大厦24楼的2412、2413、2414、2415、2416、2417、2418房，并将上述房屋返还给顾光辉；四、湖南汇丰装饰工程有限公司于本判决生效后7日内向顾光辉支付2014年3月25日至2014年9月17日的租金115123元；五、湖南汇丰装饰工程有限公司与长沙点点贷金融信息服务有限公司在实际腾房之日起7日内按每月30000元的标准向顾光辉支付2014年9月18日起至本判决确定的履行之日止的逾期腾房占有使用费；六、湖南汇丰装饰设计工程有限公司于本判决生效后7日内赔偿顾光辉损失18959元；七、驳回顾光辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费3959元，由湖南汇丰装饰设计工程有限公司承担。
上诉人汇丰装饰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人转租房屋的行为，已得到了被上诉人的书面同意，上诉人已提交证据证明。只是因为睿安和信保险代理公司与投资管理有限公司租用一段时间后，未再继续租赁，上诉人与点点贷公司的转租事宜并没有损害被上诉人的权利，上诉人与被上诉人的租赁合同并未强调每次转租都必须得到被上诉人的同意，租金溢价的结果是因为上诉人对房屋进行了装修。二、被上诉人提起诉讼的主要原因是想提高租金，提前终止合同。三、本案上诉期间，上诉人所承租房屋已停水停电，上诉人向被上诉人交付房屋，但被上诉人不受理。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人顾光辉辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确。一、本案所涉七套房屋有过转租，但只转租过一间，其他房屋都是汇丰装饰公司在使用，上诉人将房屋转租给第三人并未取得被上诉人的同意，并且房屋租赁时间到了2018年，远远超过了上诉人与被上诉人约定的租赁期限；二、房屋停水停电的问题系上诉人与物业公司之间的关系，不是被上诉人应承担的义务；三、被上诉人不收房屋的原因是本案尚在上诉期间，一审判决尚未生效。故请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
第三人点点贷公司未予陈述。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、汇丰装饰公司与点点贷公司之间签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；二、自2014年3月25日起至实际腾退房屋之日止的租金及逾期腾房占用费计算标准。
关于焦点一，顾光辉与汇丰装饰公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据该合同约定，在未征得顾光辉同意的情况下，汇丰装饰公司不得将所租房屋转让、转租或以其他方式交于他人使用或共同使用该房屋，而汇丰装饰公司在租赁期间未征得顾光辉同意的情况下将所租房屋全部转租给点点贷公司，顾光辉对此转租行为不知情且未进行追认。汇丰装饰公司提交的证据两份《房屋租赁合同》的次承租人并非本案的点点贷公司，因此，原审判决确认顾光辉与汇丰装饰公司之间签订的《房屋租赁合同》属无效合同并无不妥。
关于焦点二，顾光辉要求汇丰装饰公司及点点贷公司按每月30000元的标准支付自2014年3月25日起至腾退房屋之日止的租金及逾期腾房占用费，因顾光辉与汇丰装饰公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，根据合同相对性原则，汇丰装饰公司应按该合同约定，即按每月18959元的标准支付租金给顾光辉，而不应按汇丰装饰公司与点点贷公司之间约定的租金标准支付尚欠租金，超过部分为汇丰装饰公司因装修房屋所得的租金溢价款，应归汇丰装饰公司所有。故原审判决按每月30000元从2014年3月25日起至判决确定的履行之日止支付租金及逾期腾房占用费，无事实及法律依据，应予改判。按上述标准计算，2014年3月25日至2014年9月17日汇丰装饰公司应付的租金为108699元，减去2014年3月25日支付的56877元，还应付51822元。2014年9月18日租赁合同解除之后至实际腾房之日止亦应按18959元／月的标准支付逾期腾房占用费。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，判处不当，应予纠正。上诉人汇丰装饰公司的上诉理由部分成立，本院予以采信。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第03139号民事判决第一、二、三、六项；
二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第03139号民事判决第四、五、七项；
三、限湖南汇丰装饰工程有限公司于本判决生效后7日内向顾光辉支付2014年3月25日至2014年9月17日的租金51822元；
四、限湖南汇丰装饰工程有限公司与长沙点点贷金融信息服务有限公司在实际腾房之日起7日内按每月18959元的标准向顾光辉支付2014年9月18日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费；
五、驳回顾光辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费3959元，二审受理费3959元，共计7918元，由湖南汇丰装饰设计工程有限公司承担2772元，顾光辉承担5146元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年六月二十五日
书记员 黄 佳
附相关法律：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。