山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终2492号
上诉人（原审原告）太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城，住所地迎泽大街5号-613，组织机构代码56634XXXX。
负责人赵建军，经理。
委托代理人胡玉亭，山西谦诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）太原市春普商贸有限公司，住所地杏花岭区五龙口街18号，组织机构代码78100XXXX。
法定代表人牛春梅，总经理。
委托代理人邵满平，山西杏梅律师事务所律师。
委托代理人王煜，山西杏梅律师事务所律师。
上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2015）迎商初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审判决认定，原告与被告签订的《租房合同》约定的权利义务明确，并经原被告签字、盖章确认，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规效力性强制性规定，应属合法有效的合同。各方当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告称其缴纳房租605万元，其中200万未提供相关证据证明与本案的关联性亦未做出合理解释且被告予以否认，对此本院不予采信，故认�被告缴纳租金为405万元。
双方合同约定2013年6月1日进场，2013年12月1日起正式付租金。装修期为6个月，装修期免租金。原告出具的函件内容显示，春节过后不能正常进场施工，一切损失由原告负责承担赔偿，因此耽误的时间由原告承担，在原告的租赁期间内自行延长。2014年3月27日原告给山西金港房地产开发有限公司出具的承诺书称：为尽快装修营业......原告拖欠的费用于2015年4月前全部付清，被告已将2013年取暖费、装修保证金等缴纳完毕。故原告提供被告租用的房屋，未在双方约定的期限内装修完毕，且延误的期限原告自愿在租赁期间内自行延长。庭审中原告未提供证据证明延长期限的起止时间，且对于装修期的表述前后矛盾，对此原告未完成举证责任，无法证明被告存在违约，应承担不利后果。故原告主张的诉请证据不足，本院不予支持。
�审法院据此判决：驳回原告太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城的诉讼请求；
一审判决后，太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城不服，向本院提起上诉称：一、一审审理长达八个多月，损害上诉人合法权益。二、一审法院对本案的事实认定错误。1、被上诉人欠付上诉人房屋租金事实清楚；2、被上诉人进场施工时间为2013年6月1日，起付租金时间为2013年12月1日；3、被上诉人未能在约定的6个月装修期内完成装修，在后续装修过程中未能支付相关费用导致无法继续装修，在其缴纳相关费用后，即恢复装修；一审判决不应成为被上诉人拖欠租金的”正当理由”，成为上诉人维护合法权益的障碍。综上，上诉人认为一审认定事实不清，故请求二审法院在查明事实的基础上撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；本案的�讼费用由被上诉人承担。
被上诉人太原市春普商贸有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。
经审理查明，上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城、被上诉人太原市春普商贸有限公司作为甲方、乙方于2013年9月29日签订《租房合同》，合同约定被上诉人太原市春普商贸有限公司租赁上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城位于太原市迎泽大街7万邦国际大楼的中北影城3、4层建筑面积约定6000平方米，上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城承诺保证出租的房屋没有产权纠纷。租赁期限15年从2013年12月1日至2028年11月30日；装修期为6个月免租金，从2013年12月1日起正式付租金，该房租每年租金324万元至2016年11月30日。拖欠租金达30天上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城可以终止合同，收回房屋。任何一方违反合同规定，按年度须向对方缴纳年度租金30%作为违约金，被上诉人太原市春普商贸有限公司逾期未交付房租，每逾期一日，应按照该年度租金金额的万分之五交付违约金。逾期30日仍未支付租金的甲方有权将所有房屋收回，单方解除合同。房屋租赁期间，任何一方不得以任何理由擅自终止合同，如因政策性特殊情况发生确需合同进行变更时，必须经双方协商一致后，对合同条款进行补充删改。租赁期间的水费......由被上诉人太原市春普商贸有限公司承担。有关物业管理，双方另行协商。
2014年1月27日上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城给被上诉人太原市春普商贸有限公司出具函件，载明”根据合同第四条第三款，有关物业管理双方另行协商的原则，在乙方承租期间确保缴纳相关费用的前提下，（如租金、水、电、暖）由我方帮助协调保证乙方正常进场进行施工用水、用电。（乙方需提供施工方案及装修规划的用电量）。如春节过后，乙方不能正常进场施工，一切损失由甲方负责承担赔偿，因此，耽误的时间由甲方承担，在上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城租赁期内自行延长”。
2014年3月27日上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城向山西金海港房地产开发有限公司出具承诺书，载明”因我单位和太原春普商贸有限公司联合经营，现资金确有困难，依据2013年12月7日”关于物业费等减免的报告”的指示意见，为尽快装修经营再次沟通协商，我影城所欠2012年度取暖费和物业费等在2015年4月30前全部付清，太原春普商贸有限公司已将2013年取暖费，装修保证金、装修管理费缴纳完毕，今后产生的水、电、暖等经营性费用由太原春普商贸公司承担。
一审庭审中上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城称装修的免租期应从2013年6月1日起至2013年12月1日止，2013年12月前装修不存在窝工，2014年春节期间存在一定的窝工，但未提供相关证据。对此，被上诉人太原市春普商贸有限公司认为装修免租期从2014年4月1日起至2014年9月30日止，并称2014年8月完成，故租金应从2014年8月起算。
2015年3月19上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城向被上诉人太原市春普商贸有限公司发出《关于催缴支付房屋租金的通知》，要求被上诉人太原市春普商贸有限公司于2015年4月7日前足额支付所欠全部房租。2015年4月11日上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城又向被上诉人太原市春普商贸有限公司发出《关于再次催缴房屋租金的通知》要求被上诉人太原市春普商贸有限公司在2015年4月20日前付清房租，以上两份通知均使用挂号信件邮寄。对此被上诉人太原市春普商贸有限公司称没有收到上述通知。
2015年7月28日上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城出具《关于解除租房合同暨催收拖欠房租的律师函》要求终止双方签订的租房合同，并交还房屋支付租金。同日上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城又出具《终止租房合同暨催收拖欠房租的通知》，要求解除租房合同并于交还房屋并支付租金及房屋占有使用费。以上两份通知用特快专递送达被上诉人太原市春普商贸有限公司。
经双方对帐上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城认可收到被上诉人太原市春普商贸有限公司缴纳租金405万元，被上诉人太原市春普商贸有限公司称缴纳605万元，其�200万元是应上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城当时的法定代表人董建军的要求被上诉人太原市春普商贸有限公司于2008年5月18日通过银行电汇给和平剧院。被上诉人太原市春普商贸有限公司从2013年2月6日起陆续支付租金。
本院确认的以上事实有：《电汇凭证》、《承诺书》、《租房合同》及当事人陈述（询问笔录）等在卷佐证。
本院认为，本案二审的争议焦点应归纳为”本案的租金应当如何计算”。上诉人与被上诉人所签订的《租房合同》约定的权利义务明确，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规效力性强制性规定，应属合法有效的合同。各方当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务。双方合同约定2013年6月1日进场，2013年12月1日起正式付租金。装修期为6个月，装修期免租金。上诉人太原龙城�影发展（集团）有限公司中北影城2014年1月27日出具的函件内容显示，春节过后不能正常进场施工，一切损失由上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城负责承担赔偿，耽误的时间由甲方承担，在上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城租赁期内自行延长。本案已经查明的事实为双方均认可被上诉人太原市春普商贸有限公司在2014年春节过后重新进场施工的时间为2014年4月1日，结合上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城2014年1月27日给被上诉人太原市春普商贸有限公司出具的函件内容，应认定为截止到2013年12月1日6个月装修免租期期满后，又顺延至春节过后正常进场施工之日。故本案的租金起算时间应合理认定为2014年4月1日。另外，一审判决认定被上诉人太原市春普商贸有限公司已付租金数额为405万元，合理正确，本院二审予以采纳。据此，依双方合同约定自2014年4月1日计算至上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城诉讼主张的截止日2015年8月10，欠付租金数额为355068.493元，违约金为64800元，被上诉人太原市春普商贸有限公司应支付上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城。关于上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城提出的解除双方租赁合同的诉讼请求，因考虑到双方在本案租赁合同中的实际情况及尽量维护市场公平交易的稳定性因素，本案暂不予考虑。因为房屋租赁合同具有对租赁标的物在时间上持续占有使用的特性，故对本案处理截止日2015年8月10以后产生的租金及涉及租赁合同的解除问题等，当事人可另行提起诉讼主张。综上，原审判决查明事实不清，适用法律有误，依法予以纠正并改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一�零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销太原市迎泽区人民法院（2015）迎商初字第217号民事判决；
二、被上诉人太原市春普商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城自2014年4月1日始计至2015年8月10日止的欠付租金355068.493元及违约金64800元；
三、驳回上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费用共计48788元，由上诉人太原龙城电影发展（集团）有限公司中北影城负担18788元，由被上诉人太原市春普商贸有限公司负担30000元。
本判决为终审判决。
审判长 牛晓斌
审判员 冯金林
审判员 张林虎
二〇一六年十一月三十日
书记员 郝 燕