四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初2422号原告：杨长华，男，1972年9月15日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。原告：孙西南，女，1987年2月14日出生，汉族，四川省南溪县人。两原告共同的委托诉讼代理人：ＸＸ，四川舟度律师事务所律师，执业证号15115201110764299。被告：四川上力地产有限公司，住所地宜宾市翠屏区西郊翠柏大道东段152号上力理想城5号楼B座21层，统一社会信用代码91511500675765263G。法定代表人：李海。委托诉讼代理人：张健，男，1969年12月23日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人，该公司员工。原告杨长华、孙西南诉被告四川上力地产有限公司（以下简称：上力公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨长华以及两原告的委托诉讼代理人ＸＸ，被告上力公司的委托诉讼代理人张健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨长华、孙西南向本院提出诉讼请求：1.判决被告按照已付房款716797元的5%标准支付逾期交付房屋的违约金35839.85元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：两原告系夫妻关系，两人于2013年9月14日与被告（更名前的名称为四川上力地产股份有限公司）签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款716797元的价格购买被告开发的宜宾市的房屋，合同第十一条第（一）款约定交房时间为2015年6月30日。合同签订后，原告通过自付及银行按揭贷款方式向被告支付了全部房款。2016年6月13日，被告通知原告前去验房，在验房过程中，原告发现房屋存在墙体严重漏水，不能出示验收合格证书等情况，遂要求被告立即采取积极措施，并在整改后向原告交付符合合同约定及国家标准的房屋。但此后长达一年多的时间，虽经原告长期催促，被告仍未采取积极措施整改，致使该房屋至今存在严重漏水的情况，不能正常使用，未能及时交付房屋。原告认为因被告原因导致商品房至今不符合质量要求而未能交付，其应当按照合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。被告上力公司辩称：1.我司不应承担逾期交房违约金。原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，被告按约于2015年6月28日在《宜宾日报》上发布上力.理想城交房公告通知原告接房，但原告至今未接房。原告向宜宾合牌商贸有限公司借款30万元用于支付购房款，但原告至今没有向宜宾合牌商贸有限公司清偿借款本息，根据原告的承诺，原告至今仍不具备接房的资格，因此我司不存在逾期交房的违约责任。2.我司已经取得了原告所购房屋的验收合格证明，原告提出的不能出示验收合格证明不实。3.根据合同约定，我司所交付的房屋如出现质量问题，可以按照质量保修约定条款执行，但原告以此为理由拒收房屋不符合双方交房约定。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告杨长华、孙西南与被告上力公司于2013年9月14日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定：两原告购买由被告开发的位于宜宾市翠屏区建筑面积约53.32㎡商业用房一套，总价款为716797元。合同第十一条交付条件约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件，1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；逾期交房违约金总额不超过买受人已付款金额5%。《补充协议》第三条约定：合同签订当日买受人向出卖人支付房款366797元，剩余房款350000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。第九条约定：“对《商品房买卖合同》第十五条的补充，1、《商品房买卖合同》中约定的书面通知的方式为电话通知、手机短信、电邮、信函、宜宾晚报公告、宜宾日报公告。2、买受人如在出卖人通知的交房之日起10日内不办理或不完全办理相关交房手续的，视为出卖人已将合同约定的商品房交付买受人，…。4、买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题或其他影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题或者其他未约定的原因为理由拒绝接收房屋，否则，视为出卖人已经完成交付义务，但出卖人应对房屋存在的质量问题及时进行维修。买受人如对房屋质量有异议的，则以书面形式提出，否则视为无异议，出卖人应在收到书面异议后7个工作日内进行答复。房屋质量的问题应以有资质的单位检测结果为准。”合同签订后，原告通过自筹资金、贷款及向案外人宜宾合牌商贸有限公司借款的方式，向被告支付了全部购房款716797元。2015年6月28日，被告上力公司在宜宾日报上刊登《上力.理想城交房公告》，主要载明“理想城业主：四川上力地产有限公司、四川美上美物业公司将于2015年6月30日起，在理想城物业服务中心办理接房手续，办理时间为每天上午8点30分-下午18点”。原告于2015年6月30日前往理想城验房接房时，向被告出具“理想城交房工程整改通知单”，载明：“整改房号：X-X-X---X，整改内容：墙体漏水、卫生差”，该通知单上有被告员工的备注：“情况属实，原件交公司。四川上力地产股份有限公司”。2016年6月13日，原告再次验房时向被告出具“验房返修申请表”，载明：“①墙体漏水②没出示验收合格证”。两原告以被告交付的房屋存在墙面漏水的质量问题以及该房屋在交付时未取得建筑工程竣工验收备案表为由，至今未办理接房手续，并要求被告按《商品房买卖合同》的约定承担已付房款5%的逾期交房违约金。另查明：2014年6月19日，案外人宜宾合牌商贸有限公司（甲方/出借方，被告的关联公司）与原告杨长华（乙方/借款方）签订一份《借款协议》，约定：乙方向甲方借款30万元用于支付乙方购买的上力理想城项目的房屋，借款期限10个月，从2014年6月19日至2015年4月19日（每月30日前还款3万元），如乙方未履行全部还款义务的，除承担约定的违约责任外，若尚未办理房屋交接手续的，乙方同意四川上力地产公司暂不向其交付房屋，在乙方还清借款本息并承担相应法律责任后再向其交付房屋。庭审中，原告确认向宜宾合牌商贸有限公司借款30万元支付购房款，及尚欠借款本金20多万元至今未清偿的事实。2017年7月3日，宜宾合牌商贸有限公向被告上力公司出具《关于暂停办理杨长华交房手续的商函》，载明：“杨长华向你公司购买上力理想城的房屋，在公司借款30万元，但至今未清偿我公司借款本息。根据我公司与杨长华签订的《借款协议》第七条约定，请你公司暂停办理杨长华所购上述房屋的交付手续，待杨长华还清我公司借款本息并承担法律责任后再向其交房，请你公司大力协助。”再查明：1.2015年6月17日，被告上力公司取得项目的《宜宾市建设工程规划核实合格证》。2.被告上力公司于2015年7月17日提交上力.理想城《竣工验收报告》；宜宾市建设工程质量安全监督站于2015年8月12日出具上力理想城二期工程（住宅X#、X#、X#楼、商业）的《工程质量监督报告》；宜宾市公安消防支队于2015年11月12日向被告上力公司出具宜公消验字[2015]第0076号《建设工程消防验收意见书》；宜宾市住房和城乡建设局于2015年11月23日出具上力•理想城项目的《竣工验收备案书》。上述事实有原、被告陈述，《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房款收据，《上力•理想城交房公告》，《借款协议》、《关于暂停办理杨长华交房手续的商函》，《四川省工程质量监督报告》、《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案书》等证据在案为凭，本院予以确认。本院认为：原告杨长华、孙西南与被告上力公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。两原告诉请被告支付逾期交房违约金的理由有二：一是房屋墙面漏水，二是被告未取得竣工验收备案书不符合交房条件。关于房屋墙面漏水的问题，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定“买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题或其他影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题或者其他未约定的原因为理由拒绝接收房屋，否则，视为出卖人已经完成交付义务。买受人如对房屋质量有异议的，则以书面形式提出，否则视为无异议”，原告诉称所购买房屋存在墙面漏水的情况，但原告未就墙面漏水的严重程度进行举证，且根据原告提交的现有证据，不能证明案涉商品房存在主体结构的质量问题或其他影响正常居住使用的房屋质量问题。故原告以房屋漏水为由要求被告承担逾期交房违约金，证据不足，本院不予支持。关于竣工验收备案书的问题。被告于2015年6月28日在宜宾日报上刊登交房公告通知原告办理接房手续，两原告对此予以认可。但根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，交付商品房时，该商品房应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。根据法庭查明事实，被告取得建筑工程竣工验收备案书的时间为2015年11月23日，即被告通知业主于2015年6月30日接房时并未取得竣工验收备案书，不符合交房条件，被告已构成违约。现两原告以该理由主张逾期交房违约金，符合双方的合同约定，本院依法应予支持，被告应当承担2015年6月30日至2015年11月22日期间（共计146日）的逾期交房违约金，按已付购房款每日万分之一的标准计算为10465元（716797元×0.0001×146天）。关于原告杨长华与案外人宜宾合牌商贸有限公司签订的《借款协议》，虽然协议中约定杨长华还清借款前被告上力公司有权不向杨长华交付案涉商品房，但案外人宜宾合牌商贸有限公司直至2017年7月3日才书面告知被告暂停向杨长华交付案涉商品房，且被告无证据证明2017年7月3日前被告知道此约定并明确告知过原告在还清借款前无权接房。故本院认为，被告上力公司于2017年7月3日前存在的逾期交房行为，不是基于该《借款协议》的约定，而是被告自身原因造成的违约行为，因此现被告以《借款协议》和《商函》抗辩2015年未取得竣工验收备案书的逾期交房违约金，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川上力地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨长华、孙西南支付逾期交房违约金10465元；驳回原告杨长华、孙西南的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费696元，减半收取计348元，由原告杨长华、孙西南负担317元，被告四川上力地产有限公司负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 刘 琳二〇一七年八月十日书记员 岳冬熠