重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00203号
上诉人（原审原告）：张芳。
委托代理人：陈浩，重庆志同律师事务所律师。
委托代理人：时代，重庆志同律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：黄超。
委托代理人：冀晓睿，重庆睿月永华律师事务所律师。
上诉人张芳与上诉人黄超房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年11月20日作出（2012）渝北法民初字第4371号民事判决。张芳与黄超对该判决均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人张芳的委托代理人陈浩、时代，上诉人黄超的委托代理人冀晓睿参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年4月16日，黄超为甲方、张芳为乙方签订了房屋转让《协议书》。内容为：“一、经双方协商，甲方将位于龙湖西苑锦水苑励水阁2-801号房屋以人民币玖拾叁万元正转让给张芳（含房内家具家电）；二、付款方式：4月16日付定金伍万元整、4月20日前付现金贰拾万元整、4月30日前付款拾柒万元整，余款在办理过户手续后乙方贷款付清。三、过户所产生的所有费用由乙方承担，若该房产未交纳大修基金也由乙方承担；四、其他未尽事宜，双方协商解决。”
上述协议签订后，张芳先后于2010年4月16日向黄超支付购房定金5万元、2010年4月19日支付大修基金6300元，2010年4月22日支付购房款20万元，2010年4月30日支付购房款10万元。2010年5月7日，张芳以自己系第三套房无法完成贷款为由，口头向黄超提出终止房屋买卖协议并退还所交购房款项。2010年5月20日，张芳向重庆市渝北区法院提起诉讼，以国务院发布《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，无法完成第三套房屋按揭贷款为由，要求判令黄超终止购房协议并返还张芳已经支付给黄超的购房首付款、定金和大修基金356300元，并请求判令由黄超偿还利息2400元及赔偿误工费和精神损失费2万元。该次诉讼中，张芳于2010年7月1日申请变更诉讼请求为：请求判令黄超继续履行合同，并协助其办理房屋转移登记手续。2010年7月13日张芳向重庆市渝北区法院申请撤回了该次起诉。撤诉后，张芳于2010年7月14日通过中国建设银行向黄超转账支付购房款7万元，用于支付其按《协议书》约定应于2010年4月30日前支付的房款。2010年7月15日，张芳向黄超邮寄通知，要求黄超在2010年7月20日前协助张芳办理房屋产权转移登记手续并将房屋及家具、家电进行移交。2010年7月19日，黄超通过其律师向张芳送达《律师函》：“……建议双方应就解除购房协议或者履行协议的过户手续及房屋尾款支付事宜面对面的协商解决……”。
2010年7月21日，张芳以黄超拒不履行协助办理房屋转移登记及交房义务为由，向一审法院提起诉讼。2010年9月21日，一审法院以（2010）渝北法民初字第9544号民事判决书判决支持了张芳要求黄超协助过户及交付房屋的诉讼请求。后黄超对该案判决不服，向本院提起上诉。2011年5月16日，本院以（2011）渝一中民终字第2608号民事判决书作出终审判决，撤销一审法院（2010）渝北法民初字第9544号民事判决，驳回张芳的诉讼请求。张芳对此判决不服，向重庆市高级人民法院申请再审。2011年12月10日，重庆市高级人民法院以（2011）渝高法民提字第00316号民事判决书作出判决，撤销本院（2011）渝一中民终字第2608号民事判决，维持一审法院（2010）渝北法民初字第9544号民事判决。
2011年12月10日重庆市高级人民法院作出的（2011）渝高法民提字第00316号民事判决书确认：在张芳与黄超的案件中，张芳先是未按双方约定履行付款义务，后又于2010年5月7日向黄超口头提出终止合同的要求，2010年5月20日张芳又向渝北区人民法院提起解除与黄超所签订的房屋买卖协议的诉讼。在张芳明显违约的情况下，黄超本可以针对张芳的违约行为行使解除权并可要求张芳赔偿损失，但黄超无证据证明其行使了解除权，故双方签订的《协议书》并未依法解除，双方应当继续履行房屋买卖《协议书》，故维持了一审法院2010年9月21日作出的（2010）渝北法民初字第9544号民事判决书，即判决：一、黄超于本判决生效之日起30日内协助张芳办理位于重庆市渝北区人和镇龙湖西路83号1-7-2-801的房屋过户登记手续；二、黄超于本判决生效后30日内将位于重庆市渝北区人和镇龙湖西路83号1-7-2-801的房屋交付给张芳；三、驳回张芳的其他诉讼请求。
由于黄超未履行上述生效判决，2012年1月，张芳向一审法院申请强制执行。一审法院受理后于当月作出裁定，将黄超名下的位于重庆市渝北区人和镇龙湖西路83号1-7-2-801号房屋（即上述协议中约定的房屋）过户登记至张芳名下，并责令黄超于2012年3月1日前自动迁出该房屋并将该房屋交付给张芳。后重庆市国土资源和房屋管理局根据一审法院的通知于2012年2月1日将上述房屋过户登记到了张芳的名下。2012年2月21日，张芳领取了上述房屋的房产证。2012年2月7日与17日，黄超分别向张芳发出催促其支付51万元购房尾款的通知函件，接到通知后张芳未予付款。
2012年2月28日，黄超以房屋产权已过户至张芳名下，张芳仍未支付剩余51万元购房款为由向一审法院提起诉讼，请求解除《协议书》并将交易房屋恢复到转让前得状况，一审法院于2012年4月25日作出（2012）渝北法民初字第03382号民事判决书，驳回黄超的诉讼请求。2012年5月24日，黄超再次向张芳邮寄催款函，张芳未签收该函件。2012年5月30日黄超向一审法院提起诉讼，要求张芳立即支付剩余房款51万元及承担逾期付款违约金。
2012年3月26日，张芳向一审法院起诉请求判令：1、黄超支付自2010年7月21日起至房屋实际交付之日止的逾期办理房屋过户手续和逾期交付房屋的损失；2、黄超向张芳支付违约定金50000元。第一次庭审中，张芳明确上述逾期办理房屋过户手续和逾期交付房屋的损失包括资金占用损失，以426300元为基数，高院生效判决前按人民银行同期贷款利率计算，生效判决后加倍计算；逾期交付房屋的差价损失20万元；逾期交付房屋损失，按照同等地段月租金4000元计算。2012年7月27日，张芳提交撤销诉讼请求申请书，撤回要求黄超支付房屋差价20万元的诉讼请求、撤回要求黄超支付违约金50000元的诉讼请求，一审法院在第三次庭审中当庭裁定予以准许。2012年9月21日，张芳向一审法院提交变更诉讼请求申请书，对其诉讼请求再一次进行明确。
原告张芳明确其主张的逾期交付房屋损失96282计算方法为（共计25个月零27天，计算方法为88790元÷24个月×25个月＋3453元／月÷30天×11天＋4193元／月÷30天×18天）；其主张的逾期办理房屋过户手续的损失40770元计算方法为（其中2010年7月21日至2010年12月31日期间为41.6万元×0.0531÷365天×164天﹦0.9925万元，2011年1月1日至2011年12月31日期间为41.6万元×0.0656＝2.72896万元，2012年1月1日至2012年2月21日期间为41.6万元×0.06÷365天×52天﹦0.3556万元）。
2012年7月23日，张芳向一审法院提交司法评估申请书，申请对诉争房屋在2010年度、2011年度、2012年度月平均租金价值进行司法评估，一审法院依法委托重庆鑫凯源会计师事务所有限公司进行司法评估，2012年9月7日，该机构出具司法鉴定报告书，其鉴定结果载明：鉴定人员认为，被鉴定物业地处龙湖西苑—锦水苑的中心地带，且朝向中庭，此类租售房源较少，其租金水平应普遍高于上述一般租金水平，但被鉴定物业内部装修普通，且须添置部分家电后才能满足一般生活需求，其租金水平应普遍低于上述一般租金水平。以上两种因素对租金标准的影响均无法量化，但鉴定人员认为两因素的影响相抵后，被鉴定物业的租金水平将接近于上述一般租金水平，故本次鉴定过程中不考虑以上两种因素的影响。综上所述，鉴定人员认为上述列示的房屋租金标准已最能反映与龙湖西苑—锦水苑励水阁2-801号房屋（励水阁2单元801室，三室二厅，建筑面积123.32平方米，套内面积105.46平方米）同地段同类房屋的租金标准。其鉴定结果为：2010年8月至12月励水阁2单元801室房屋租金标准为2960-3453元、2011年1月至6月租金标准为3453-3576元、2011年7月至12月租金标准为3453元至3700元、2012年1月至6月租金标准为3700元至3946元、2012年7月租金标准为3700-4193元。即与龙湖西苑—锦水苑励水阁2-801号同地段同类房屋在2010年8月至2012年7月期间租金标准区间值为82136元至88790元。张芳为此支付了司法鉴定费5000元。
一审法院另查明：2012年9月10日，黄超向一审法院提交提存申请书，申请将涉案房屋的钥匙交给一审法院执行庭，并请求一审法院通知张芳办理接房手续。2012年9月18日，一审法院将涉案房屋交付给张芳。原、被告双方确认于2011年12月26日领取重庆市高级人民法院作出的（2011）渝高法民提字第00316号民事判决书。
张芳一审诉称，2010年4月6日，原、被告签订了房屋买卖《协议书》，约定被告将位于龙湖西苑锦水苑励水阁2-801房屋以总价93万元的价格转让给原告，原告分期支付被告5万元定金和37万元房款后，被告协助原告办理房屋过户手续，剩余房款由原告贷款付清。签订协议后，截止2010年7月14日原告依约定陆续支付了定金、房款、大修基金等合计426300元，完成了前期缴纳房款的义务。被告在收到上述款项后拒不履行办理房屋过户手续及交房义务。2010年7月15日，原告向被告邮寄《通知》，要求被告在2010年7月20日前协助原告办理房屋产权转移登记手续。被告收到此通知后，仍拒绝履行，原告无奈依法向法院提起了要求被告依约履行协议的民事诉讼，后经重庆市高级人民法院再审，于2011年12月10日出作出（2011）渝高法民提字第00316号生效判决，判定《协议书》继续有效，被告应当履行协助原告办理房屋过户及房屋交付义务。判决生效后，被告仍拒不履行判决。2012年1月9日，渝北区法院依法受理原告的强制执行申请，而被告仍恶意阻碍生效判决执行，至起诉之日，诉争房屋仍未交付给原告。原告认为被告严重违反合同约定和拒不执行生效判决，恶意占用诉争房屋的行为，对原告造成重大经济损失，应当承担赔偿责任，故起诉请求判令：1、被告向原告支付2010年7月21日至2012年9月18日房屋实际交付给原告之日止的逾期交付房屋损失96282元；2、判令被告向原告支付自2010年7月21日起至2012年2月21日完成房屋产权过户之日止的逾期办理房屋过户手续的损失40770元。
黄超一审辩称，被告不存在逾期交房的违约行为，被告之所以未交付房屋是因为原告不依合同约定向我方交付剩余51万元房款。高院生效判决作出前并未约定我方应当何时交付房屋，而是在生效判决中确定我方应当交付房屋，因此，原告提出从2010年7月21日起计算逾期办证和逾期交房损失没有事实依据。高院生效判决未对剩余房款问题进行判决，我方认为剩余51万元房款的交付与房屋的交付没有先后履行顺序，应当同时履行。被告多次发函要求原告依合同约定支付剩余51万元房款，原告均拒绝支付，被告有权行使同时履行抗辩权不交付房屋。在涉案房屋被强制过户到原告名下后，我方四次发函催促原告依约定交付剩余51万元房款，但原告不予理睬，也一直未付剩余房款，我方的意见是只要原告依合同约定支付剩余51万元房款我方立即交付房屋，原告方提出的损失是其自己造成的，与被告无关。原告陈述鉴定过程中被告将涉案房屋中的家具搬走降低评估租金价值不属实，同地段的房屋租金标准应为3000元左右。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，张芳、黄超签订的房屋买卖《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约定全面履行自己的义务。一、关于张芳要求黄超支付自2010年7月21日起至2012年2月21日完成房屋产权过户之日止的逾期办理房屋过户手续的损失40770元的问题，一审法院认为：2010年4月16日，张芳与黄超签订房屋买卖《协议书》后，双方在实际履行中发生争议。本案纠纷经历一审、二审、最终经高院再审。2011年12月26日，原、被告双方领取（2011）渝高法民提字第00316号民事判决书，重庆市高院再审判决书生效，该生效判决书确认被告黄超至迟应于2012年1月25日前协助原告张芳办理房屋过户登记手续、被告黄超至迟应于2012年1月25日前将涉案房屋交付给原告张芳。根据高院生效判决亦确认，“在张芳与黄超的案件中，张芳先是未按双方约定履行付款义务，后又于2010年5月7日向黄超口头提出终止合同的要求，2010年5月20日张芳又向渝北区人民法院提起解除与黄超所签订的房屋买卖协议的诉讼。在张芳明显违约的情况下，黄超本可以针对张芳的违约行为行使解除权并可要求张芳赔偿损失，但黄超无证据证明其行使了解除权，故双方签订的《协议书》并未依法解除，双方应当继续履行房屋买卖《协议书》”，由上述事实可知，涉案纠纷经一审、二审至再审，并非因被告黄超单方面原因造成，且高院再审判决生效前，双方签订的房屋买卖《协议书》是否继续履行尚不确定，高院生效判决确定被告黄超至迟应于2012年1月25日前协助原告张芳办理涉案房屋的过户登记手续后，黄超未履行生效判决确定的义务，原告张芳经向本院申请强制执行，2012年2月1日，重庆市国土资源和房屋管理局根据本院生效裁定也已经将涉案房屋过户登记到张芳名下，故张芳要求黄超支付自2010年7月21日起至2012年2月21日完成房屋产权过户之日止，以已付房款为基数，按银行同期贷款利率计算的逾期办理房屋过户手续损失40770元无法律依据。故对张芳上述诉讼请求不予支持。二、关于张芳要求黄超支付自2010年7月21日至2012年9月18日房屋实际交付之日止逾期交屋损失96282元的问题，一审法院认为：2011年12月10日前，张芳与黄超之间的纠纷经重庆市高级人民法院再审，在再审判决作出前，双方签订的房屋买卖《协议书》是否继续履行尚不确定，且张芳尚有51万元房款未支付给黄超，此时黄超有权不将涉案房屋交付。2011年12月26日，原、被告双方领取（2011）渝高法民提字第00316号民事判决书，重庆市高院再审判决书生效，该生效判决书确认被告黄超至迟应于2012年1月25日前将涉案房屋交付给原告张芳。黄超应当履行生效判决确定的义务，将涉案房屋在履行期限届满前交付给张芳，对于张芳未付的剩余51万元房款问题，黄超可通过法律途径另行解决，而不应当拒绝履行生效判决确定的交房义务，因此，对黄超所述其2012年1月25日后未履行生效判决确定的交房义务系行使同时履行抗辩权的辩解不予采纳。黄超本应在2012年1月25日前将涉案房屋交付给张芳，但其逾期至2012年9月10日才交付，造成了房屋占用损失，故对张芳请求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，要求黄超支付2012年1月25日起至2012年9月10日止，按月租金标准支付逾期交付房屋损失的诉讼请求予以支持，对其超出部分诉讼请求不予支持。根据鉴定报告，涉案房屋2012年1月至6月的租金标准为3700-3946元，2012年7月的租金标准为3700-4193元。原告张芳认为涉案房屋内原有部分家具，在评估过程中黄超将家具搬走了，造成评估的月租金标准偏低了，故应当以评估的月租金标准上线来确定，但未举示有效的证据予以证明。被告黄超认为评估报告依据不充分，同地段有家具的房屋租金也才3000元左右，也未举示有效的证据予以证明。鉴定报告客观地反映了涉案房屋的租金标准，一审法院酌情取租金标准段的中间值来确定2012年1月25日至2012年9月10日的逾期交付房屋损失，即2012年1月至6月，涉案房屋的月租金为3823元，2012年7月至9月租金为3946.5元。2012年1月25日至2012年9月10日的逾期交付房屋损失共计29186.76元（即3823元／月÷31天×7天＋3823元／月×5个月＋3946.5元／月×2个月＋3946.5元／月÷30天×10天）。
综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十七条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告黄超在本判决生效后三日内支付原告张芳逾期交付房屋损失29186.76元；二、驳回原告张芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费2900元，由被告黄超承担618元，由原告张芳承担2282元。本案司法鉴定费5000元，由被告黄超承担。”
原审宣判后，张芳与黄超均不服，向本院提起上诉。
张芳上诉请求：撤销原判，依法改判支持其诉讼请求，一、二审诉讼费由黄超承担。其主要事实和理由如下：1、一审未查清案涉房屋最终由张芳完清相关费用后才完成过户的事实以及黄超将案涉房屋内的家具家电搬离或损毁的事实。2、原判计算逾期交房的时间段正确，但租金损失应按照评估结论的上限确定，因为黄超将案涉房屋内的家具家电搬离或损毁导致了租金评估偏低。逾期交房损失应为30880元。3、一审法院不主张2010年7月21日至2012年2月21日期间的逾期过户损失40770元缺乏法律依据。
黄超上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，上诉费由黄超承担。其主要事实和理由如下：1、双方合同并未约定支付剩余房款和交付房屋的先后顺序，重庆市高级人民法院（2011）渝高法民提字第00316号民事判决也未对剩余房款和交付房屋的先后顺序进行处理，在张芳未支付剩余房款的情况下，黄超可依法行使同时履行抗辩权。2、双方并未约定房屋交付时间和条件，故不存在逾期交房的问题。原判主张租金损失既无事实依据也无法律依据。
张芳与黄超均答辩称对方上诉理由不能成立。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：本案的争议焦点在于黄超是否存在逾期交房及逾期过户的行为；如存在，应如何承担责任。本院分别评判如下：
关于逾期交房的问题。虽然双方合同并未约定支付剩余房款和交付房屋的先后履行顺序，同时重庆市高级人民法院（2011）渝高法民提字第00316号民事判决也未涉及剩余房款应何时支付的问题，但在该判决判令黄超在限期内向张芳交付案涉房屋的前提下，黄超负有在该判决生效后无条件履行该判决的法定义务。至于黄超对剩余房款享有的债权，黄超在该案中并未反诉主张该债权或依此主张同时履行抗辩权，故可另行依法主张。因此，原判认定黄超在重庆市高级人民法院（2011）渝高法民提字第00316号生效民事判决指定交房期限届满时起即存在逾期交房行为并无不当。既然黄超存在逾期交房行为，则必然导致张芳在其逾期交房期间对案涉房屋占有、使用、收益等权利的丧失。因此，原判根据案涉房屋在黄超逾期交房期间的合理租金水平确定张芳相应期间遭受的案涉房屋租金收取不能的损失合情合理，黄超认为原判主张租金损失缺乏事实依据和法律依据的理由不能成立。张芳以黄超将案涉房屋内的家具家电搬离或损毁导致了租金评估偏低为由主张租金损失应按照评估结论的上限确定，但其并无证据证明黄超将案涉房屋内的家具家电搬离或损毁的具体情况以及对案涉房屋租金水平评估结论的实际影响，故原判采用评估租金水平中间值较为公平合理，本院对张芳的该项主张不予支持。
关于逾期过户的问题。双方合同并未约定案涉房屋过户时间，但根据重庆市高级人民法院（2011）渝高法民提字第00316号生效民事判决，黄超至迟应于2012年1月25日前协助张芳办理涉案房屋的过户登记手续。经张芳向一审法院申请强制执行，2012年2月1日，重庆市国土资源和房屋管理局根据一审法院生效裁定书将涉案房屋过户登记到张芳名下。张芳上诉认为在其此后完清过户相关费用时才能算是完成过户，但过户费用的了结并不影响2012年2月1日案涉房屋已经过户登记至张芳名下事实的成立及相应法律后果的产生。在黄超无证据证明其已自动按照前述生效判决履行了案涉房屋过户登记配合义务的前提下，2012年1月25日至同年2月1日期间黄超确实存在逾期过户行为。虽然如此，但张芳并无证据证明在此较短期间内，其究竟因此遭受了何种具体损失。故原判对其主张2010年7月21日至2012年2月21日期间的逾期过户损失未予支持并无不当。
综上，上诉人张芳和上诉人黄超的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予主张。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费预收5800元（张芳预交2900元，黄超预交2900元），实收862元，由张芳负担431元，黄超负担431元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 敬
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 吴光成
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 吴学文