广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初21119号
原告（反诉被告）深圳世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1，组织机构代码715279885。
法定代表人吴军强。
委托代理人张逸茹，女，系公司员工。
委托代理人赖东尧，女，系公司员工。
被告（反诉原告）赖亭葶，女，汉族，1981年1月25日出生，身份证地址广东省深圳市。
委托代理人骆超华，广东世纪华人律师事务所律师。
原告深圳世华房地产投资顾问有限公司诉被告赖亭葶居间合同纠纷一案，本院受理后，被告赖亭葶提起反诉，本院适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告深圳世华房地产投资顾问有限公司的委托代理人张逸茹，被告赖亭葶的委托代理人骆超华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年1月20日，被告通过原告居间与案外人喻超就深圳市宝安区龙华镇民治路东侧馨园二栋203物业签订了《二手房买卖合同》(合同编号：1515000)，并对定金支付、剩余房款支付、款项监管、递件过户、违约责任等做了相应约定。同日，被告向原告出具《居间服务及佣金承诺书》(以下简称：承诺书)，承诺书第一条约定：“我方应向居间方支付佣金5万元，并最迟须在买卖双方递件过户前支付完毕。逾期支付的，我方应以应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向居间方支付违约金。”；承诺书第三条还约定：“因居间方已促成买卖合同成立，非居间方原因导致买卖双方未签订《深圳市二手房买卖合同》，我方仍按照本承诺书第1项约定金额向居间方支付佣金。”原告就深圳市宝安区龙华镇民治路东侧馨园二栋203物业买卖一事提供了全面的居间服务。案外人喻超签订《二手房买卖合同》后亦积极履行买家义务，但是，被告未按合同约定期限赎楼，最终导致买卖合同无法继续履行。被告违约是导致交易终止的根本原因，按照承诺书第三条的约定，被告应向原告支付伍万元佣金及相应违约金。经原告多次催促，被告至今仍未向原告支付佣金。原告为促成双方签订《二手房买卖合同》，就本次交易履行了全面的居间义务，耗费了大量的时间、精力、人力、物力，依法应当获得约定的报酬。为维护原告的合法权益，现依照《民事诉讼法》的有关规定，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付佣金人民币5万元，以及该款按每日1‰标准从2016年5月12曰起计至实际付款之日的迟延付款违约金(暂计至2016年8月30日为5500元)；2、被告承担本案受理费、保全费等一切诉讼费用。
被告答辩并反诉称，一、《居间服务及佣金承诺书》是原告单方制作，未与被告充分协商，其中条款显失公平，严重损害了被告的合法权益，应被撤销，众所周知，被告作为业主委托原告提供居间服务，最终的目的就是使房屋顺利完成全部交易，原告于2015年12月30日收取被告的交房保证金也充分说明了这一点，但是原告单方面制作的上述承诺书违背了当事人的意愿及违背了法律规定的公平性，属于法律规定的显失公平，因此上述承诺书应被撤销。原告应为整个房屋交易过程提供居间服务，由于原告的疏忽大意以及失于职责，导致房屋交易最终未能完成，被告不应向原告支付佣金。二、《居间服务及佣金承诺书》的第1条明确支付佣金最迟须于买卖双方递件过户前支付完毕，从该约定看，支付佣金是附条件的，只有在该条件成熟时，被告才需向原告支付佣金，但由于原告的失职导致房屋买卖最终未能完成，根本不存在所谓的“买卖双方递件过户”的情形，可视为付款条件并不成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，上述承诺书属于付款条件未成熟，被告不需要向原告支付佣金。三、原告收取的交房保证金由于原告的疏忽失职，造成房产无法完成交易，也就不存在所谓的交房，因此，原告收取的被告的房屋保证金应及时返还被告。四、由于原告的疏忽失职，没有在居间服务中尽职处理，致使被告与案外人喻超的房屋交易未能最后完成，喻超向法院提起诉讼，案号为（2016）粤0306民初6841号，根据该判决书，被告应向喻超支付违约金15万元及承担诉讼费用4000元，原告的疏忽失职表现为：在签订《二手房买卖合同》时违反一般的交易习惯错误要求被告承担赎楼责任，在喻超未能处理好名下房产，未有买房资格的情况约定完成买卖的时间，在喻超由于供楼月供过高要求被告终止买卖合同另觅买家的时候，未能及时提供居间服务，最后在深圳市于2016年3月25日出台新的买房政策时，喻超不符合深圳市新的买房政策，不具备连续缴纳三年社保的情形，没有买房资格，致使被告与喻超的房产买卖合同最终未能履行，喻超向法院提起诉讼，要求被告承担违约责任，而该等违约责任是由于原告的疏忽失职所造成，原告理应承担赔偿责任。综上，请求法院判令：1、撤销被告于2016年1月20日签署的《居间服务及佣金承诺书》；2、原告返还被告交房保证金5000元；3、原告赔偿人民币15万元及承担（2016）粤0306民初6841号的诉讼费4000元；4、原告承担本案的全部诉讼费用。
原告针对被告反诉答辩称，一、原告与被告及案外人喻超之间形成了居间合同关系，原告方提供了居间服务合同，撮合双方进行涉案房产的买卖，有权依佣金支付承诺书的要求获取报酬。二、居间合同及佣金承诺书是原告方经纪人与被告在充分协商的情形下由被告本人签署，系其真实意思表示，不存在显失公平的情况，其承诺书内容真实有效。三、依据我方提供的证据3即（2016）粤0306民初6841号民事判决书第4页第4段第4行，另案法官已审理查明，是被告方未在合同约定期限内履行注销抵押登记的义务，并且逾期履行超过7日，在案外人喻超的催告下，被告亦未履行，被告构成违约。因此，法院判决已认定合同不能履行的主因在于被告构成违约。被告方答辩中声称原告存在疏忽大意、失于职守的情形没有法律与事实依据。四、佣金承诺书中约定的支付佣金最迟在递件过户前完成，这仅仅是对佣金支付时间的约定，被告方支付佣金的条件是原告方撮合被告与案外人签订买卖合同，就应支付相应佣金。五、涉案合同于2016年1月20日签订，依据被告方提交的证据即案外人的社保清单显示，合同签订时案外人缴纳社保已满1年，具备购房资格。且案外人喻超于2016年3月7日已将其名下原有的深圳范围唯一一套住房转让给他人，其名下已无房产，因此具备购房资格，不受“325”新政的影响。综上，原告要求驳回被告所有反诉请求，支持原告的诉讼请求。
经审理查明：2016年1月20日，在原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，被告作为卖方与作为买方的案外人喻超签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将深圳市龙华新区民治路东侧馨园二栋203号房地产以275万元出售给喻超。喻超应于签署合同时支付定金6万元，签署合同之日起7日内支付定金9万元。喻超应于合同签订之日起80日内支付首期款，并于该日期届满之日起三日内提交按揭贷款申请的相关资料，被告负协助义务。案涉房产处于抵押状态，被告应于合同签署之日起60日内自行筹资还清银行贷款，办妥银行注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。如卖方逾期履行义务超过七日或者有其他根本违约行为，买方可要求卖方继续履行合同，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对其他相关事项进行了约定。
上述合同签订后，喻超按合同约定向被告支付了定金15万元。
同日，被告向原告出具了《居间服务及佣金承诺书》，确认原告已就深圳市宝安区龙华镇馨园二栋203房产买卖提供了全面的居间服务，撮合买卖双方2016年1月20日签订了买卖合同，承诺向居间方支付佣金人民币50000元，并最迟须在买卖双方递件过户前支付完毕，逾期支付的，应以应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向居间方支付违约金。因居间方已促成买卖合同成立，非居间方原因导致买卖双方未签订《深圳市二手房买卖合同》被告仍按照本承诺书第1项约定金额向居间方支付佣金。若因被告违约导致买卖双方未签署《深圳市二手房买卖合同》的，被告除支付第1项约定的佣金外，还需向居间方支付违约金，违约金的数额为合同成交总价3%减去第1项约定的佣金。
被告与案外人喻超因履行上述《二手房买卖合同》产生争议，喻超于2016年3月31日向本院提起诉讼，请求解除《二手房买卖合同》，并判令被告返还定金15万元、支付违约金55万元。本院于2016年5月12日作出（2016）粤0306民初6841号《民事判决书》，认定被告未依约于合同签署之日起60日内履行注销抵押登记的义务，并且已经逾期履行超过7日，在喻超催告后，被告亦未履行，被告已构成违约，并判决如下：一、喻超与被告签订的《二手房买卖合同》于2016年4月14日解除；二、被告向喻超退还定金15万元；三、被告支付喻超违约金15万元。因被告不服判决，已提出上诉，该判决尚未发生法律效力。
另查，原告已另案提起诉讼，诉请案外人喻超支付佣金5万元及违约金，案号为（2016）粤0306民初21505号。
以上事实有二手房买卖合同、房地产证、民事判决书、居间服务及佣金承诺书、交易风险提示与声明及庭审笔录予以证实。
本院认为：本案为居间合同纠纷。原告深圳世华房地产投资顾问有限公司与被告赖亭葶签署《居间服务及佣金承诺书》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，亦不存在被告主张的应被撤销的情形，故本院认定该《居间服务及佣金承诺书》合法有效，双方均应全面遵照履行，关于被告要求撤销《居间服务及佣金承诺书》的反诉请求，本院不予支持。
本案中，原告作为居间方，已促成被告与案外人喻超签署《二手房买卖合同》，完成了一定的居间义务，由于被告与案外人喻超之间解除了双方签订的《二手房买卖合同》，原告我需再继续履行剩余居间义务，因此被告应向原告支付相应的居间费用。被告辩称原告存在以下未履行居间义务的行为：1、要求被告承担赎楼责任；2、在案外人喻超未处理好名下房产，未有购房资格的情况下约定完成买卖时间；3、在案外人喻超要求被告终止买卖合同另觅买家的时候，未能及时提供居间服务；4、在深圳市2016年3月25日出台新的买房政策时，因案外人喻超没有买房资格，致使双方的房产买卖合同最终未能履行。对此，本院认为，被告作为《二手房买卖合同》的当事人，应通过买卖双方协商一致确定赎楼方式，不应单凭原告的意见确定，尤其是赖亭葶作为出售房产一方，理应知晓其是否有能力自行筹资赎楼，或是需要委托担保公司赎楼，同时房产交易的时间亦主要由买卖双方协商确定，而案外人喻超是否具备购房资格、能否履行《二手房买卖合同》中买家的义务，系其履约能力问题，与原告无关，且现有证据也不足以证明被告与案外人喻超系因案外人喻超不具备购房资格而无法继续履行合同。因此，被告的上述辩解不足以免除其支付佣金的责任，本院对此不予采信。鉴于该合同仅履行到定金支付的阶段，原告未托管定金，现因涉案房产未注销抵押登记而无法继续履行，买卖双方并未办理递件过户手续，原告并未全面履行居间义务，综合考虑涉案《二手房买卖合同》的履行阶段，本院酌定被告应向原告支付居间报酬人民币10000元。对于原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
根据上述《居间服务及佣金承诺书》约定，被告最迟须在买卖双方递件过户前支付佣金,由于原、被告约定的佣金支付期限尚未届满，原告诉请被告支付迟延付款违约金的诉讼请求，与合同约定不符，本院不予支持。
关于被告反诉主张的返还交房保证金5000元，本院认为，因被告与案外人喻超之间签订的《二手房买卖合同》已解除，被告无需再履行向案外人喻超的交房义务，原告再继续托管交房保证金已无合法依据，因此，原告应向被告退还交房保证金5000元。
关于被告反诉主张的赔偿15万元及诉讼费4000元。本院认为，被告未提供证据证明系因原告未尽到居间义务导致被告在与案外人喻超的房屋买卖合同纠纷一审案件中败诉，且被告尚未依一审判决履行支付赔偿款15万元及支付诉讼费4000元的义务，因此，被告要求原告赔偿15万元及诉讼费4000元无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告赖亭葶于本判决生效之日起三日内向原告深圳世华房地产投资顾问有限公司支付居间报酬人民币10,000元；
二、反诉被告深圳世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起三日内向反诉原告赖亭葶返还交房保证金人民币5000元；
三、驳回原告深圳世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉被告赖亭葶的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案部分案件受理费人民币594元，由被告负担25元，由原告负担569元，案件受理费原告已预交；反诉部分案件受理费1740元，由原告负担25元，由被告负担1715元，反诉案件受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑 广 玲
二〇一七年一月十日
书 记 员 赵洋(兼)
书 记 员 王 欢
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第10页共11页