北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终852号
上诉人（原审被告）：北京彩虹珍爱珠宝有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街10号1115室。
法定代表人：陈东伟，执行董事。
委托代理人：吴军，上海贝通律师事务所律师。
委托代理人：刘学文，上海贝通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店，住所地北京市东城区金宝街92号2层。
法定代表人:周锦辉，董事长。
委托代理人:苗慧敏，北京市易和律师事务所律师。
上诉人北京彩虹珍爱珠宝有限公司因与被上诉人北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初12012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京彩虹珍爱珠宝有限公司提出上诉，认为原审法院认定的合同租期错误，其公司不存在违约，并主张原审法院的审理违反法定程序，要求本院改判驳回北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店的诉讼请求。北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店不同意北京彩虹珍爱珠宝有限公司的上诉请求，同意原审判决。
北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店起诉请求：1、北京彩虹珍爱珠宝有限公司支付2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金714000元；2、北京彩虹珍爱珠宝有限公司支付2016年4、5、6月的物业费62832元；3、北京彩虹珍爱珠宝有限公司支付违约金2142000元；4、确认不予退还保证金776832元。事实和理由：2013年5月20日，我方与北京彩虹珍爱珠宝有限公司签订《房屋租赁合同》，约定我方将涉案房屋租与北京彩虹珍爱珠宝有限公司，租期为3+2年，2013年6月1日至2013年11月30日为免租期，2013年12月1日至2016年5月31日期间每月租金238000元，物业费每月20944元。现在北京彩虹珍爱珠宝有限公司拒不支付2016年4月1日之后的租金及物业费，故此成诉。
北京彩虹珍爱珠宝有限公司答辩：我方于2016年6月30日搬离涉案房屋，双方已经交接完毕，我方在北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店处还有776832元已经用于折抵2016年4、5、6月的租金及物业费，我方不拖欠北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店费用，故不同意北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店诉请。
一审法院认定事实，2013年5月，北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店、北京彩虹珍爱珠宝有限公司签订《房屋租赁合同》，约定北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店将北京励骏酒店一层1B、2B面积238平米的涉案房屋租于北京彩虹珍爱珠宝有限公司，租期为3+2年，北京彩虹珍爱珠宝有限公司应付保证金776832元，如北京彩虹珍爱珠宝有限公司违反合同约定，北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店有权扣除全部或部分保证金用于折抵北京彩虹珍爱珠宝有限公司应付但未付款项或用于赔偿北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店因此遭受的损失。关于租金标准，双方约定2013年6月1日至2013年11月30日为免租期，2013年12月1日至2016年5月31日期间每月租金238000元，2016年6月1日至2018年5月31日租金上浮之最高限不超过此前租金的8%，物业费每月20944元。另约定，因北京彩虹珍爱珠宝有限公司违约或在租赁期内擅自解除本合同的，北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店有权解除合同并收回涉案房屋，对北京彩虹珍爱珠宝有限公司已经支付的保证金、租金均不予退还，并有权向北京彩虹珍爱珠宝有限公司索取北京彩虹珍爱珠宝有限公司在免租期内免去的所有租金；此外，如离租赁期届满之日多于六个月的，北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店向北京彩虹珍爱珠宝有限公司收取相当于3个月租金的补偿金。
上述合同签订后，双方各自履行权利义务，北京彩虹珍爱珠宝有限公司向北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店支付了保证金776832元及截止2016年3月31日的租金、物业费。
2016年6月21日，北京彩虹珍爱珠宝有限公司致《商业感谢函》于北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店，称北京彩虹珍爱珠宝有限公司已经履行完毕前三年合同，对于后两年合同经沟通但最终并未达成一直意见，故现就双方终止涉案合同的相关事宜函告北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店：1、合同于2016年6月30日终止，原合同的权利义务终止履行；2、北京彩虹珍爱珠宝有限公司尚欠北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店租金将在双方核对清楚租金账目及达成共识的基础上一次性付清；3、除租金外，北京彩虹珍爱珠宝有限公司已向北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店结清所有费用，不存在其他任何债务，亦不存在任何违约情形；4、北京彩虹珍爱珠宝有限公司将在2016年6月30日完成撤离工作，将清空涉案房屋内的一切物品，屋内装修不再予以拆除；5、合同中提及的押金、租金的支付方式及具体交接的方式将会在最终的终止协议中体现。
2016年6月28日，北京彩虹珍爱珠宝有限公司致《商业告知函》于北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店，称双方之间的租赁合同已于2016年5月31日到期，由于双方无法达成一致的续租条款，故北京彩虹珍爱珠宝有限公司决定不再续租，故现告知北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店如下：1、北京彩虹珍爱珠宝有限公司承诺在2016年6月30日搬离涉案房屋，装修及柜面保留；2、截止2016年6月30日，北京彩虹珍爱珠宝有限公司尚拖欠北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店租金、电费、物业费等一切杂费共计1628288.4元，北京彩虹珍爱珠宝有限公司在签订合同时已付押金776832元，故在扣除押金后，北京彩虹珍爱珠宝有限公司共需支付北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店851456.4元，该笔款项将在2016年6月30日前一次性支付完毕。
2016年6月30日，北京彩虹珍爱珠宝有限公司将涉案房屋交还北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店。
2016年7月1日，北京彩虹珍爱珠宝有限公司向北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店支付了《商业告知函》中承诺的851456.4元。截止一审法庭辩论终结，涉案房屋尚未另租。现无证据证实北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店、北京彩虹珍爱珠宝有限公司双方就涉案合同解除的后合同义务达成一致意见。
一审法院认为:北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店、北京彩虹珍爱珠宝有限公司所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性相关规定，内容合法有效，双方均应依约履行。因涉案合同约定的租期截止2018年5月31日，而北京彩虹珍爱珠宝有限公司在2016年6月28日即已明确表示不再继续履行合同，故北京彩虹珍爱珠宝有限公司已经构成根本违约，理应依照合同约定向北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店承担违约责任。
关于北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店要求北京彩虹珍爱珠宝有限公司支付2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金714000元及物业费62832元的诉请，因北京彩虹珍爱珠宝有限公司尚有保证金776832元在北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店处，故法院认为折抵即可。关于北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店要求北京彩虹珍爱珠宝有限公司支付违约金2142000元的诉请，法院认为北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店给予北京彩虹珍爱珠宝有限公司6个月免租期系以涉案合同能顺利履行完毕为前提，但北京彩虹珍爱珠宝有限公司现单方违约致涉案合同提前解除，北京彩虹珍爱珠宝有限公司理应依照合同约定向北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店补齐6个月免租期的租金；此外，因涉案合同提前解除离租赁期届满之日多于六个月，故北京彩虹珍爱珠宝有限公司仍应依照合同约定向北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店支付3个月租金作为补偿金。
据此，一审法院于2016年12月判决：一、确认北京彩虹珍爱珠宝有限公司已付的保证金776832元归北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店所有，北京彩虹珍爱珠宝有限公司无需另付2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金及物业费；二、北京彩虹珍爱珠宝有限公司于判决生效后一个月内向北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店补齐免租期内的租金1428000元；三、北京彩虹珍爱珠宝有限公司于判决生效后一个月内向北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店支付补偿金714000元；四、驳回北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审查明事实与一审基本一致。
本院认为：根据本案查明的事实及双方合同的相关约定，可以认定涉案合同约定的租期截止日应为2018年5月31日。现北京彩虹珍爱珠宝有限公司在2016年6月28日即已明确表示不再继续履行合同，故原审法院认定北京彩虹珍爱珠宝有限公司已经构成根本违约，应依照合同约定向北京华海金宝房地产开发有限公司励骏酒店承担违约责任。经查，原审法院的上述认定及处理符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。北京彩虹珍爱珠宝有限公司上诉所提原审法院认定的合同租期错误的主张缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。另查，原审法院审理本案的程序符合相关法律规定，本院予以确认。
综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23936元，由北京彩虹珍爱珠宝有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
审 判 员 何江恒
代理审判员
胡珊珊
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 张 雯