辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1751号
上诉人（原审被告）：锦州锦铁房地产开发有限责任公司，住所地：锦州市凌河区延安路16乙。
法定代表人：卫庆元，系该公司经理。
委托代理人：白海燕，系辽宁玉衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李广胜，男，汉族，1973年3月6日出生，个体，住址：辽宁省新民市。
委托代理人：王铁印，系新民市绿洲法律服务所法律工作者。
上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司（以下简称“锦铁房产公司”）与被上诉人李广胜商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省新民市人民法院（2015）新民民二初字第1274号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由本院审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人锦铁房产公司的委托代理人白海燕，被上诉人李广胜的委托代理人王铁印均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李广胜原审诉称：2006年7月12日，原告与被告签订购房协议，原告以198，800元人民币购买了被告开发销售的位于新民市火车站广场西侧综-9号门市房127.17平方米。当日，被告将房屋及钥匙交给原告。但被告迟迟没有给原告办理房证，期间原告多次找到原告要求办理房证，被告总是解释正在与地方政府协调办理之中。现原告认为被告办理房证的承诺已不可信，故原告诉至法院，要求判令被告立即协助原告办理房屋产权证、赔付违约金3万元，并承担本案诉讼费。
锦铁房产公司原审辩称：首先，诉争房屋现在的门牌号是新民市站前西路38号1-9。其次，原告并没有要求我们办理房证。3、因为针对新民市，我公司开发了11栋，门市房是38号。2007年4月20日，取得了建设项目初始登记的批复。说明当时具备办证条件，是否办证与我公司没有关系。我公司没有过错也不存在违约。所以不承担任何责任。在初始登记批复下发之日起一直到现在已经8年，原告才提起诉讼，明显超过诉讼时效。
原审法院经审理查明：2006年7月12日，原、被告签订了《购房协议》一份，约定原告李广胜购买被告锦铁公司开发的位于新民综-9号门市房，建筑面积127.17平方米，优惠价1，700元／平方米，门市房总价198，800元。当日，原告李广胜向被告锦铁公司交付门市房款198，800元，被告锦铁公司为原告李广胜出具《收据》一张，同时将诉争房屋交付给原告李广胜。本案诉争房屋门前张贴的蓝牌号为站前西路38号1-9。原告李广胜至今未取得诉争门市房的房屋所有权证书，故原告李广胜诉讼至法院，请求法院判令被告立即协助原告办理房屋产权证、赔付违约金3万元，诉讼费用由被告承担。
另查，《购房协议》中甲方名称为“锦州锦铁房地产开发有限公司”，加盖公章为“锦州锦铁房地产开发有限公司”。《收据》一张，加盖公章为“锦州锦铁房地产开发有限公司”，庭审中，被告锦铁公司自认“锦州锦铁房地产开发有限公司”为其前身，权利义务均由其承担。
再查，原、被告至今未签订正式商品房买卖合同，被告锦铁公司也未给原告李广胜开具销售不动产统一发票。
原审法院认为：原、被告双方签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，真实有效，对双方均具有约束力。原告依照约定交付了全部购房款，被告锦铁公司即负有交付诉争房屋以及协助买受人办理房屋权属证书的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，因本案诉争门市为现房，故原告应自合同订立之日（2006年7月12日）起90日内取得房屋权属证书。但在原告全额交纳了购房款的情况下，被告至今未与原告签订正式的商品房买卖合同，被告亦未向原告出具销售不动产统一发票，原告至今未取得诉争的房屋权属证书，故被告锦铁公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的问题。因原告主张的逾期办证违约金属于普通的债权请求权，应适用二年普通诉讼时效的规定。原告于2015年2月26日起诉，对原告主张的自2015年2月26日起向前追溯两年间发生的违约金，因未超过诉讼时效，予以支持。关于违约金数额的问题。因双方合同未约定违约金的标准，原告也未提交证据证明其实际损失数额，故可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，经计算，原告主张的3万元低于上述标准，故对于原告主张被告应给付违约金3万元的请求，本院予以支持。为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起20日内，给付原告李广胜逾期办证违约金人民币3万元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，732元，由被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司承担。
宣判后，上诉人锦铁房产公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，理由：2007年4月20日新民市房产管理处下发了涉案房屋的初始登记的批复，足以证明上诉人在2007年已经具备了办证条件，上诉人无任何过错，不存在违约行为。且被上诉人的诉请已超过诉讼时效，上诉人不应承担任何责任，故一审判令我方承担违约责任系适用法律错误。请求。1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李广胜辩称：1、关于诉讼时效问题，当时双方并未约定办证时间，上诉人作为开发商，为被上诉人办证是法律规定。我方此次诉请是要求诉前2年内的赔偿违约金，并不超过诉讼时效；2、在办证问题上，我方不存在任何过错。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的《购房协议》、《收据》、《关于铁路住宅小区建设项目初始登记的批复》等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反相关法律及行政法规的强制性规定，故该合同应为合法、有效，双方均应遵照执行。
本案双方当事人的诉争焦点为：1、上诉人是否存在逾期办证的违约行为，应否承担违约责任；2、被上诉人的诉请是否超过诉讼时效。
关于上诉人提出涉案房屋已下发了初始登记的批复，具备了办证条件，上诉人无任何过错，不存在违约行为的上诉主张，本院认为，虽庭审中上诉人向法庭提供了2007年4月20日由新民市房屋产权登记发证办公室出具的《关于铁路住宅小区建设项目初始登记的批复》，用以证明涉案房屋具备办证条件，但通过庭审调查可知，上诉人至今并未与被上诉人签订正式的商品房买卖合同，亦未给被上诉人出具正式的购房发票，而按照办理房屋权属证书的相关流程规定，必然导致被上诉人的办证不能。对此，上诉人的理由是该单位所属关系发生变化及政策调整所致，而根据合同的相对性原则，该责任不能归咎于被上诉人，即导致被上诉人不能办证的原因系上诉人的违约行为，上诉人理应承担违约责任。故原审判令上诉人承担逾期办证违约金的判决并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于上诉人提出被上诉人的诉请超过诉讼时效的上诉主张，本院认为，因被上诉人主张的逾期办证违约金属于普通的债权请求权，应适用二年普通诉讼时效的规定。且被上诉人此次主张的是其自2015年2月26日起诉之日前追溯两年间发生的违约金，故被上诉人的诉请并未超过诉讼时效，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，732元，由上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年七月九日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。