广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）惠城法民一初字第2060号
原告赖启香，女，汉族，身份证号码：×××0020，住址：惠州市惠城区。
委托代理人王保林、张若飞，均系广东深大地律师事务所律师。
被告广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市江北新区。
法定代表人续红。
委托代理人董卫强，男，汉族，××年××月××日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人韦世州，男，汉族，××年××月××日出生，住址：惠州市惠阳区。
原告赖启香诉被告广东合生帝景房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年2月27日公开开庭进行了审理。原告赖启香的代理人王保林、张若飞，被告广东合生帝景房地产有限公司的代理人董卫强、韦世州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赖启香诉称，2006年6月7日，原、被告双方在惠州市签订了《广东省商品房买卖合同》，原告以总房款1620728元人民币向被告买受位于惠州市江北新区13号小区帝涛轩A-1101号单元房。合同第八条约定被告应于2007年11月30日前，将该单元房交付给原告使用。合同附件四：合同补充协议第十一条约定：“双方同意对本合同第十五条补充如下：买受人在房屋交付使用一年半期限内取得房地产权属证书。”合同第十五条约定：“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按”“从逾期之日起，每满一年出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按已付总房款的1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人”。合同签订后，原告按合同约定履行了支付房款和提交必要材料的义务。但被告迟迟未将房地产权属证明书交付给原告，也未对此向原告进行合理说明，使原告对该商品房的所有权和处理权受到限制和损害。直到近日原告才得知，该商品房权属证书至今未办出，暂计至2011年7月31日，与合同约定最后期限2009年5月31日相比，逾期791天。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”根据合同约定“每年按总房款1%”的赔偿标准，被告需支付原告35123.17元逾期办证违约金。综上，原、被告双方签订的商品房买卖合同是真实、合法有效的，原告的合法权益应受法律的保护。被告行为已经违反了合同约定，构成违约，为维护原告方的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求依法支持原告方的全部诉讼请求。一、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金35123.17元人民币（暂计至2011年7月31日，实际数额按被告实际逾期日期计算。）二、请求判令被告承担本案全部诉讼费。
被告广东合生帝景房地产有限公司辩称：1．计算被告办理权属书逾期时间应从原告实际收楼之日起计算。被答辩人于2007年12月2日实际收楼。2．原告的起诉已超过诉讼时效。从其收楼后满一年半之次日起，其已经知道办理权属书逾期的事实。但其本次起诉，是在知道这一事实两年之后（即其起诉从收楼之日起计算已经超过三年半），已经超过两年的诉讼时效，其请求应予驳回。3．被告为原告办理权属书逾期时间不超过一年，无需赔偿。被告于2010年5月31日为原告办出《商品房屋权属登记证明书》。按实际收楼后一年半的办理权属书期限计算，被告办理权属书逾期时间不超过一年。依照合同第十五条的约定，对于逾期在一年以内的，被告无须赔偿。4.房产证未及时办出是由于原告自身原因导致。被告于2010年6月7日向原告发出《办证通知》。房产证至今未及时办出是由于原告自身原因［未签署登记申请书、提交合同等］造成的。而被告早已在合同附件和收楼通知、办证通知中告知原告应向被告提供完整的办证资料，缴纳维修基金，补交差价，签署补充协议等，但原告没有配合，从而导致房产证至今未及时办出。5.原告存在逾期支付房款的违约行为，被告可以据此相应顺延交楼和免除迟延办理权属书的责任。原告逾期支付房款，按约定应向被告支付违约金4448元。依据双方签订的购房合同补充协议附件四第三条的约定，被告还可以据此相应顺延交楼和免除迟延办理房屋权属书的责任。综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告取得《商品房预售许可证》后，原、被告于2006年6月7日签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的位于惠州市江北13号小区帝景湾帝涛轩A-1101号房以购房总款1620728元预售给原告；（第八条）被告应于2007年11月30日前将经工程竣工验收合格的房屋交付给原告；（第十五条）被告应当在商品房交付使用后一年半内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金，逾期超过一年，原告有权提出退房，被告按已付总房价款的1%赔偿原告损失，并将原告已付房价款退还给原告；（附件四：合同补充协议第十三条）原告应在收楼时向被告提交齐办理房产证的有关资料和证明文件（包括签署房地产买卖申请审批表、提供购房人身份证明文件、商品房买卖合同、交清所有购房的发票、提供《住房专项维修资金缴交通知书》办证联等，具体按政府房屋管理部门要求），双方均已知悉办理房产证所需资料，被告不再另行书面通知，提供齐全证明文件以被告开具的收件回执为准，原告迟延提交的，相应顺延办理房产证的时间及相应免除被告迟延办证的责任。采用按揭方式付款，如银行需保管房产证原件的，被告可以直接把房产证原件交付给按揭银行。合同签订后，原告通过按揭付款支付了全部购房款。原告于2007年12月2日签署了《收楼表格》，领取了该房屋钥匙。2010年5月31日，被告办理了该房屋的《商品房屋权属登记证明书》。2010年6月7日，被告向原告发出《产权办理通知书》，通知原告支付面积差价，结算房款、契税，带备办证资料到被告处办理产权相关手续。原告于2011年6月28日向本院提起诉讼，请求判如所请。
庭审中，原告否认收到被告寄送的《产权办理通知书》。经查，原告实际收到了被告寄送的《产权办理通知书》，并于2010年11月以该《产权办理通知书》为证据，起诉要求被告退回多收的购房款等，该案案号为（2010）惠城法民一初字第3179号。
以上事实有商品房预售许可证、商品房买卖合同、楼宇认购书、商品房屋权属登记证明书、交楼通知书、收楼表格、产权办理通知书、（2010）惠城法民一初字第3179号《民事判决书》及当事人陈述、等证据在卷为据，可以认定。
本院认为，被告在取得《商品房预售许可证》后，原、被告签订《商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。根据原、被告诉辩意见，本案争议的焦点是本案房产证逾期未办出的责任在于原告还是被告，如责任在于被告那么被告应该如何承担逾期办证责任，被告有否减免逾期办证责任的事由，原告的起诉是否超过诉讼时效等问题。
根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，被告应在商品房交付后一年半内办理权属证书，即办理房屋权属证书时间的起算点应当是商品房实际交付之次日，并非商品房约定交付之次日。商品房约定交付之次日是逾期交房的起算点，并非逾期办证的起算点。如原告认为被告逾期交房，可另行向被告主张逾期交房的违约责任，不能混淆逾期办证的违约责任和逾期交房的违约责任。
由于原告在2007年12月2日才实际收楼，被告应在此后一年半内即2009年6月1日前为原告办理好房屋产权证书，但该办证行为应以原告依约提交所有办证资料为前提。根据原、被告签订的《楼宇认购书》第三条第一项、《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十三条的约定和《交楼通知书》的提醒，原告收楼后应及时提交有关办证资料。但是，从现有证据来看，原告虽然在2007年12月2日签署了《收楼表格》，但并无证据证明原告在收楼后有向被告提交办证所需资料。而有证据显示，被告在原告收楼后，于2010年5月31日办理了其名下的《商品房屋权属登记证明书》。尽管合同补充协议第十三条说明双方在签订合同时均已知悉办理房产证所需资料，被告不再另行书面通知，但被告仍在2010年6月7日向原告发出《产权办理通知书》，再次要求原告提供有关办证资料。但原告此后仍未提供办证资料。在本案中原告未能提供被告出具的收件回执，未能证明自己提交办证资料的时间来证明自己充分及时履行了配合办证义务。因此，本案逾期办证的责任在原、被告之间难以区分，原告难以证明逾期办证是由于被告一方原因即合同第十五条约定的“如因出卖人的责任”这一前提。
关于原告的起诉是否超过诉讼时效问题。《商品房买卖合同》第十五条明确约定在商品房交付一年半内办理房屋产权证书。原告于2007年12月2日收楼后，应当知道被告应于2009年6月1日前为其办好房地产权证，逾期则违约，原告有权按合同第八条的规定，要求被告支付逾期办证的违约金。但原告在2011年6月28日才向法院起诉主张权利，且不能证明期间存在诉讼时效中止或中断的情形，故原告的主张已经超过诉讼时效。综上所述，原告现以被告逾期办证为由要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人名共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：
驳回原告赖启香的诉讼请求。
本案受理费678元（原告已预交），由原告赖启香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 曾宪章
代理审判员 石 磊
代理审判员 郑潮坤
二〇一二年七月二十三日
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书 记 员 李慧慧