广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1821民初1437号原告：佛冈文康物业管理有限公司，住所地佛冈县。法定代表人：罗成影，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱光玺，系该公司办公室主任。被告：张凤明，女，1973年10月15日，汉族，住佛冈县。被告：张某。法定代理人：张英明，男，1976年1月6日出生，汉族，住佛冈县。被告：张英明，男，1976年1月6日出生，汉族，住佛冈县。原告佛冈文康物业管理有限公司与被告张凤明、张某、张英明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佛冈文康物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱光玺到庭参加了诉讼；被告张凤明、张某、张英明经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告佛冈文康物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告张凤明向原告支付自2010年11月1日起至2011年11月3日止的物业管理费828元；二、判令被告张某、张英明连带向原告支付自2011年11月4日起至2016年7月31日止（暂计至2016年7月31日）的物业管理费4161元；三、三被告对上述4989元物业管理费承担连带清偿责任；四、被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：被告张凤明在佛冈县××内拥有商品房一套（该房地址与被告张某、张英明的现住地址一致，住宅建筑面积118.04平方米）。2011年11月4日，被告张凤明将该商品房变更登记到被告张某名下。原告是该商品房所在小区××的合法物业管理公司且已经提供了相应的物业管理服务。但自2010年11月1日起至2011年11月3日止，被告张凤明拖欠了828元的物业管理费[被告共拖欠了12个月，其中2010年11月至12月共2个月，每个月是49元（每平方米0.4元，加上2元楼梯灯等公共设施的每月公摊电费，根据日常生活经验法则，该费用为合理且必然会产生的费用）；2011年1月1日起至2011年11月3日共10个月，每个月是73元（每平方米0.6元，加上每月2元公摊电费）]。从2011年11月4日起至2016年7月31日止（暂计至2016年7月31日）被告张某拖欠了4161元的物业管理费[被告共拖欠了57个月，每个月是73元（每平方米0.6元，加上2元楼梯灯等公共设施的每月公摊电费，根据日常生活经验法则，该费用为合理且必然会产生的费用）]。因被告张某是限制民事行为能力人，被告张英明是被告张某的监护人，并居住在涉案房屋，故被告张英明应当对被告张某的债务承担连带清偿责任。经原告多次催告，被告仍置若罔闻，为维护原告之合法权益，特向贵院提起相关诉讼，恳依法予以支持。被告张凤明、张某、张英明未应诉和答辩。本院经审理认定事实如下：原告佛冈文康物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交的《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《身份证》、《物业管理委托合同》及其《补充协议》、《收费许可证》、张凤明《房地产权证》、张某《房地产权证》、商品房（商铺）认购书、泰康新邨物业管理合同、楼宇交接书、《民事裁定书》、EMS快递单等证据材料复印件，经庭审审查核实，证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院采信作为本案定案依据。2010年3月28日，佛冈县泰康房地产开发有限公司（甲方）与原告佛冈文康物业管理有限公司（乙方）签订了一份《物业管理承包合同》，合同主要内容是：“……甲方将泰康新邨物业管理工作承包给乙方，乙方同意承包该物业的管理工作。……第一条：承包的内容、面积、地点：甲方将位于佛冈县石角镇教育路298号泰康新邨共计85000平方米的物业承包给乙方管理，乙方负责该物业小区日常维护管理等全面工作；第二条：承包期限为10年，即自2010年4月1日起至2020年3月31日止。……；第三条：物业管理服务费用、住宅公共维修基金和车辆停车费：1、乙方按目前的标准向业主（住户）收取管理费，根据管理需要又符合政府规定的，双方协商再作调整”等。合同签订后，原告佛冈文康物业管理有限公司从2010年4月1日开始，对佛冈县石角镇×号××小区行使物业管理权至今。原告佛冈文康物业管理有限公司于2010年8月办领了《企业法人营业执照》，营业执照核定的经营范围为：“物业管理（持有效的资质证书经营）、物业管理咨询服务、房地产信息咨询服务、室内装饰、园林绿化”。2010年8月19日，佛冈县物价局颁发广东省收费许可证给原告，有效期至2013年8月18日。2013年11月4日，佛冈县物价局再次颁发广东省收费许可证给原告，有效期至2016年11月3日。该证标注的收费项目“：……二、物业管理服务费：（二）多层住宅（一级服务）的收费标准均为0.6元/㎡/月”。座落在佛冈县×号×幢×号房屋建筑面积为118.04平方米，套内建筑面积为110.56平方米。2004年12月15日，被告张英明办理了该房屋楼宇交接手续并签订《泰康新邨物业管理合同》。2011年11月21日前登记在被告张凤明名下；2011年11月21日后登记在被告张某名下。结合原告请求及相关证据，2010年11月至12月，每月管理费为：47.22元（按物价部门0.4元/㎡/月计算，即118.04㎡×0.4元/㎡/月=47.22元）；2011年1月至2016年7月，每月管理费为70.82元（按物价部门0.6元/㎡/月计算，即118.04㎡×0.6元/㎡/月=70.82元）。原告佛冈文康物业管理有限公司是泰康新邨小区内合法的物业管理公司，被告张凤明、张某先后是佛冈县×号×幢×号房屋的业主。原告自2010年4月1日开始接管泰康新邨小区内物业管理服务后，被告缴交物业管理服务费至2010年10月止，自2010年11月开始就一直没有缴交物业管理服务费，暂计至2016年7月31日止【其中2010年11月至12月，被告张凤明拖欠了2个月物业管理服务费用94.44元（即47.22元/月×2个月=94.44元）；2011年1月1日起至2011年11月3日，被告张凤明拖欠了10个月物业管理服务费用472.20元（即47.22元/月×10个月=472.20元，合共566.64元）；2011年11月4日起至2016年7月31日（暂计至2016年7月31日），被告张某拖欠了57个月物业管理费4036.74元（即70.82元/月×57个月=4036.74元），合计4603.38元，经原告多次追付无果。2015年11月起，被告张凤明曾因拖欠原告物业管理服务费用多次被诉至本院。被告张某是已满10周岁未满16周岁的限制民事行为能力人，被告张英明是被告张某的父亲。本院认为，本案是因业主与小区物业管理公司之间就物业管理费用问题引发的物业服务合同纠纷。原告佛冈文康物业管理有限公司作为有资质的小区物业管理者自2010年4月起对泰康新邨小区内的物业行使管理权进行管理服务；被告张凤明、张某作为小区内的合法业主，接受了原告佛冈文康物业管理有限公司提供的物业管理服务，双方的行为没有违反法律、法规的相关规定，原、被告之间已形成了事实上的物业管理服务合同关系，事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。…”及参照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……”、《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。……”的规定，原告有权要求区内业主支付物业管理服务费用；被告有交纳物业服务费用的义务。物业管理服务费用，应以佛冈县物价局批准核定的收费标准计算确定；至于楼梯及花园电灯每月分摊电费2元问题，由于双方对该项分摊费用没有明确约定，本院不予确认。综上，结合本案原告诉请及认定的事实和证据，依法确认自2010年11月1日起至2011年11月3日止，被告张凤明拖欠12个月物业管理服务费用合共566.64元；2011年11月4日起至2016年7月31日止，被告张某拖欠57个月物业管理费4036.74元。被告理应尽快付清上述物业管理服务费用给原告。由于被告张某是限制民事行为能力人，拖欠原告物业管理服务费应由其监护人被告张英明承担清偿责任。综上所述，原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费4989元的请求，其中4603.38元，于法有据，理由充分，本院予以支持；要求被告支付楼梯及花园电灯每月分摊电费2元等其他请求，依据、理由不足，本院不予支持。被告张凤明、张某、张英明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩状及证据，视为其自动放弃本案庭审抗辩和举证、质证等相关民事诉讼权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十四条、第十六条第一款、第一百三十三条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告张凤明自本判决发生法律效力之日起十日内付清拖欠物业管理服务费合计566.64元给原告佛冈文康物业管理有限公司；二、限被告张英明自本判决发生法律效力之日起十日内付清拖欠物业管理服务费合计4036.74元给原告佛冈文康物业管理有限公司；三、驳回原告佛冈文康物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告佛冈文康物业管理有限公司负担2元，被告张凤明负担3元，被告张某负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  禤佰灵二〇一六年十二月二十二日书记员  刘晓灵附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。第十六条第一款未成年人的父母是未成年人的监护人。第一百三十三条无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任。有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。