重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05478号
上诉人（原审原告）重庆康田置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永镇科技三路99号。
法定代表人鲜勇，总经理。
委托代理人高德刚，重庆静昇律师事务所律师。
委托代理人胡卫华，重庆静昇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市江北区康田万丰园业主委员会，地址重庆市江北区五里店红土地9号。
负责人徐兴华，主任。
委托代理人徐勇，重庆博凯律师事务所律师。
上诉人重庆康田置业有限公司（下称康田公司）与被上诉人重庆市江北区康田万丰园业主委员会（下称万丰园业委会）业主撤销权纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年8月14日作出（2015）江法民初字第04461号民事判决，上诉人康田公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年11月10日进行了询问，上诉人康田公司的委托代理人高德刚、被上诉人万丰园业委会的委托代理人徐勇参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告是重庆市江北区红土地9号附38号房屋的登记权利人，被告是重庆市江北区康田万丰园小区依法成立的业主委员会。2014年6月15日，被告经组织召开业主大会，通过集体讨论和书面征求意见的方式，作出《重庆市江北区康田万丰园小区业主大会决议》，并形成如下决议：“一、同意小区全体业主对重庆市国土资源和房屋管理局2006年7月20日违法颁发［（103）房地证2006字第15411号］重庆市房地产权证的具体行政行为提起行政诉讼。二、同意小区全体业主对重庆康田置业有限公司侵占重庆市江北区红土地9号附39号、附40号、附41号房屋的行为提起民事诉讼。三、选举徐兴华、谢忠富、王忠华、尚显朴、张冬英五人为共同代表；并授权该五位共同代表全体业主委托律师代理上述行政和民事诉讼，与律师事务所签订委托代理合同，并对代理律师进行授权等相关活动。四、授权业主委员会对争取回来的财产代表小区全体业主进行管理”。被告依据《重庆市江北区康田万丰园小区业主大会会议纪要》（下称《会议纪要》）统计得出，同意前述决议议题的业主有356户，其专有部分面积为（套内面积）26512.2平方米、建筑面积为31005.96平方米。另，被告统计该小区共有456户业主，小区总建筑面积为52341.65平方米。
据重庆市国土资源和房屋管理局2005年10月26日出具的《重庆市商品房预售（预租）许可证》以及重庆市规划局2006年2月17日出具的《建设项目竣工规划验收合格证附页》记载，康田万丰园小区共有4幢（A、B、C、D幢即1、2、3、4幢）住宅，合计430户，建筑面积合计38159.58平方米；商业面积合计5646.31平方米；车库面积合计3977平方米；设备用房及库房面积合计1465.12平方米；幼儿园面积为3093.64平方米；以上合计52341.65平方米。另据2010年11月19日重庆市房屋勘测院针对“康田-
万丰园车库”出具的《重庆市房产面积测算报告书（竣工分割）》记载，康田万丰园小区车位数为100个。本案中，经双方确认，前述车位除部分已卖予本小区住宅业主外，剩余部分均为原告所有；幼儿园的产权现登记在原告名下。另，关于上述设备用房及库房，原告认为全部属开发商所有，被告认为属于共用面积，为全体业主共有。
根据2006年9月23日重庆市房屋勘测院针对涉讼小区商业门面出具的《房屋建筑面积测绘计算报告书（二次分割）》记载，康田万丰园小区共有商业门面38个。另依据双方确认的《康田万丰园商铺情况一览表》（系原告制作），该38个商业门面原均为原告所有，现其中尚未出售的有17个，其产权仍登记在原告名下；已出售21个，其中11号门面的产权人在2008年变更为“许艳红”，其余20个门面或产权尚未变更或变更时间发生于2014年6月15日之后（原被告双方确认表格中未标注交易时间的门面均尚未为买受人办证）。
依据2006年2月6日重庆市房屋勘测院针对“康田-
万丰园”小区出具的《重庆市房产面积测算报告书》中的《房屋面积分户汇总表》所记载的住宅户型及面积，《会议纪要》中有相应业主签字的房号房屋建筑面积合计31489.64平方米（其中住宅A幢1号房户型面积120.16平方米，签字18户，合计2162.88平方米；2号房户型面积98.62平方米，签字17户，合计1676.54平方米；3号房户型面积85.06平方米，签字14户，合计1190.84平方米；4号房户型面积85.06平方米，签字15户，合计1275.9平方米；5号房户型面积98.62平方米，签字11户，合计1084.82平方米；6号房户型面积120.16平方米，签字13户，合计1562.08平方米；B幢1号房户型面积120.16平方米，签字16户，合计1922.56平方米；2号房户型面积98.62平方米，签字17户，合计1676.54平方米；3号房户型面积85.06平方米，签字12户，合计1020.72平方米；4号房户型面积85.06平方米，签字11户，合计935.66平方米；5号房户型面积98.62平方米，签字15户，合计1479.3平方米；6号房户型面积120.16平方米，签字17户，合计2042.72平方米；C幢1号户型面积65.79平方米签字16户、户型面积135.75平方米签字1户，合计1188.39平方米；2号户型面积68.95平方米签字16户、户型面积88.15平方米签字1户，合计1191.35平方米；3号户型面积88.15平方米签字18户，合计1586.7平方米；4号户型面积88.15平方米签字14户，合计1234.1平方米；5号户型面积68.95平方米签字15户，合计1034.25平方米；6号户型面积65.79平方米签字16户，合计1052.64平方米；D幢1号户型面积65.48平方米签字13户，合计851.24平方米；2号户型面积71.25平方米签字14户，合计997.5平方米；3号户型面积88.05平方米签字14户，合计1232.7平方米；4号户型面积88.05平方米签字13户，合计1144.65平方米；5号户型面积71.25平方米签字15户，合计1068.75平方米；6号户型面积65.48平方米签字13户，合计851.24平方米；11号门面建筑面积25.57平方米）。
审理中，原告认为《会议纪要》中签字的356户业主中，有7户签名与登记的产权人不符，分别为：1幢6-4、1幢15-1、1幢15-6、2幢13-3、4幢11-6、4幢17-5和4幢9-2。原告举示了相应产权查询资料予以印证。被告质证认为，上述房屋中有5户产权人变更时间在涉讼业主大会决议作出之后，其投票有效。原告另认为，1幢3-3、13-6，2幢9-5、10-5，3幢9-2、17-5和4幢18-3的签名模糊不清，无法辨认。经一审法院审查，1幢6-4、1幢15-1、1幢15-6、2幢13-3和4幢9-2共5户房屋的产权变动时间均发生于2014年6月15日之后，且系原权利人签字；4幢17-5号房屋的权利人在2014年6月13日由朱刚、谢廷玉变更为蒋科，但仍签“谢廷玉”的名字；《会议纪要》中4幢11-6号房屋的签字姓名与登记权利人不符。另，《会议纪要》签名中1幢10-1和4幢17-1房屋的签字人均为“尚显朴”，3幢5-4和5-6号房屋的签字人均为“陈洪秀”，3幢14-4和14-5号房屋的签字人均为“张彬”，3幢15-5和16-1号房屋的签字人均为“赵云”。
审理中，被告为证明《会议纪要》中相应业主签名的真实性以及业主大会召开程序的合法性，还举示了如下证据：1.（2015）江法行初字第00041号行政裁定书、推荐书（复印件）、照片19张，该行政案件系邱梦婷等346人诉重庆市国土资源和房屋管理局及第三人重庆康田置业有限公司土地房屋权属登记纠纷，推荐书为康田万丰园小区业主签字推选徐兴华等人为共同诉讼代表人的资料；被告陈述该推荐书是2014年9月17日和10月13日由本院立案工作人员到涉讼小区现场核对行政诉讼业主名单和产权证时组织业主签字形成的资料，19张照片是记录该签字工作过程时拍摄的；以上证据拟证明提起行政诉讼的346人均在《会议纪要》中签字，因而相对应的签名是真实的。2.业主房产证、购房合同、按揭合同及身份证，均为复印件，被告陈述本组证据亦为前述行政诉讼核对业主身份及产权情况时收集的资料，拟证明《会议纪要》中相应业主签名的合法性和真实性。3.《康田万丰园业主大会议事规则及业主委员会章程》、《关于召开康田万丰园小区业主大会的通知》及照片，拟证明被告是按照约定的程序召开的临时业主大会，该通知于2014年4月3日张贴于小区各单元门口以及原告公司大门口。原告对上述几组证据的质证意见为：行政裁定书的真实性无异议，但仅凭其所附原告名单不能与产权人完全对应；推荐书的真实性无法确认，需核对原件，且推荐书中2幢13-4号房屋签字人为“舒勤”，但《会议纪要》中对应的签名却为“苏勤”；19张照片不能达到被告证明目的；业主产权证、购房合同及身份证等资料均为复印件，需核对原件，且《会议纪要》中2幢14-2签名与产权证不符，2幢13-5签名为“罗林聪”，但无对应的产权证或身份证；业主大会议事规则及业委会章程和召开业主大会通知的真实性无异议，但无法达到被告证明目的，仅凭照片无法证明是何时何地通知的，且未通知原告。经一审法院审查，《会议纪要》中的业主签字与被告自己举示的房产证或购房合同等记载不符的有2幢13-4（签字为“苏勤”，房产证为“舒勤”）、2幢14-2（签字为“陈红”，房产证为“王健华”）、3幢4-2（签字为“ＸＸ”，房产证为黄朝政，但从身份证复印件显示黄朝政为未成年人）、4幢9-2（签字为“冯强”，房产证为“冯建超”）、4幢11-6（签字为“唐凤莹”，房产证为“唐凤荣”）。行政裁定书346名原告名单中除前述“舒勤、”“王健华”、“冯建超”和“唐凤荣”四户外，其余342人的姓名均能与《会议纪要》中的签字相对应（其中，裁定书中认定ＸＸ为黄朝政的法定代理人）。综合考虑上述情况，一审法院对上述342户业主对应的房产证或购房合同以及身份证复印件予以采纳，其与行政裁定书相印证，能够作为认定《会议纪要》中相应签名之形式真实性的依据；对业主大会议事规则及业委会章程、召开业主大会的通知及相应照片，该院亦予采纳；对推荐书及19张照片，因无法确定其真实性及关联性，该院不予采纳。另查，《康田万丰园业主大会议事规则及业主委员会章程》第十条约定“有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主（业主代表）提议；（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的”。
原告康田公司诉称：被告于2014年6月15日组织召开康田万丰园小区业主大会，并作出决定向重庆康田置业有限公司提起诉讼。原告作为小区业主，认为被告组织召开的前述业主大会严重违反相关法律规定，并未履行相关程序。临时业主大会需要20%的业主提议才可召开，并提前15日通知全体业主，但被告未按规定通知原告参会，该次大会决议也未通过“双过半”。并且，2014年6月15日作出的业主大会决议中所涉的重庆市江北区红土地9号附39号、附40号、附41号房屋的产权人为原告，上述业主大会决议严重侵犯原告的实体权利。现原告依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，提起诉讼，请求：依法判决撤销重庆市江北区康田万丰园小区业主大会于2014年6月15日作出的《重庆市江北区康田万丰园小区业主大会决议》；本案诉讼费用由被告承担。
被告万丰园业委会辩称：被告组织的业主大会会议程序合法，决议内容未侵犯原告权益。小区业主大会议事规程及业委会章程约定，对重大事故和紧急事件，业委会应及时召开业主大会。原告所述20%业主提议，只是召开临时业主大会的一种情形。开会通知已提前15天张贴于小区大门，对会议的时间、地点和议题进行公示，且相关通知也张贴在原告公司门口。会议召开后形成会议纪要，又根据统计结果作出了决议，并对决议进行了通告。故本次业主大会决议程序合法，内容未侵犯原告实体权益，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《建筑物区分所有权司法解释》）第十二条等法律法规的规定，对于制定和修改业主大会议事规则等有关共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定；其中，业主大会决定“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”事项应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意，决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但应于知道或者应当知道业主大会或业委会作出决定之日起一年内行使该撤销权。另依据《物业管理条例》第十三条和第十四条的规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开临时会议；召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。关于《中华人民共和国物权法》中规定的专有部分面积和建筑物总面积以及业主人数和总人数的认定问题，《建筑物区分所有权司法解释》第八条和第九条进行了细化规定：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积按照前项的统计总和计算；业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数按照前项的统计总和计算。
本案中，原告认为涉讼决议应予撤销的理由在于：一是临时业主大会应由20%的业主提议召开，并应提前15日通知全体业主，而被告并未通知原告；二是该决议未达到法律规定的专有部分面积和业主人数“双过半”的要求；三是该决议内容涉及原告的产权房屋，侵害了原告的合法权益。被告认为涉讼业主大会决议程序与内容均合法，并未侵犯原告权益。针对双方以上争议，一审法院分别予以评述。
首先，关于会议召集程序问题。《康田万丰园业主大会议事规则及业主委员会章程》约定了召集临时业主大会的三种情形，涉讼决议所涉内容应属于其中的“涉及全体业主共同利益事项”，符合召开临时业主大会的条件。原告主张的“需由20%业主提议”的规定，应属召开临时业主大会的法定情形，于其之外，业主自治规则可以设定不违反法律规定的其他条件；因此，被告依据小区自治规则的前述约定组织召开临时业主大会，并无不当。此外，从被告举示的《关于召开康田万丰园小区业主大会的通知》及张贴该通知的照片等证据判断，被告在组织召开临时业主大会前履行了相应的通知义务。综上，原告有关本案临时业主大会召集程序瑕疵的主张不能成立。
其次，关于决议是否符合“双过半”规定的问题。根据本案已查明的事实，该院分别进行如下认定：
业主人数与总人数比例的认定。《会议纪要》中签字的356人中，4幢11-6（“唐凤荣”）签名与登记产权信息不符；2幢13-4（“舒勤”）和2幢14-2（“王健华”）的签名与被告自己举示的产权资料不符；4幢17-5号房屋的权利人在涉讼业主大会决议作出前已发生变更，但仍由原权利人签字表决；1幢10-1和4幢17-1，3幢5-4和5-6，3幢14-4和14-5，3幢15-5和16-1号房屋分别均由同一人签字。基于以上情形，共应在表决赞同决议内容的票数中扣除8票。对于原告提出的1幢6-4、1幢15-1、1幢15-6、2幢13-3和4幢9-2房屋的签名与产权登记不符的主张，因该5户的权利人变更时间均在涉讼业主大会决议作出之后，且均由原权利人在《会议纪要》中签名，故其表决行为合法有效。对于《会议纪要》中其他签名的形式真实性，因原告未举示证据证明存在虚假或错误或未取得共有人授权等情形，且其中大部分签名能与行政裁定书及产权身份资料等证据相互印证，故该院对之予以确认。综上，同意涉讼决议的业主人数为348人。
关于总人数，在430户住宅中，依据本案现有证据，应扣除4个同一权利人享有两套房屋产权的人数，共426人。另根据本案证据及双方当事人确认，100个车位的产权或由原告所有或由本小区住宅业主所有；38个商业门面中，只有11号门面在2008年售予“许艳红”，其余门面的产权在涉讼业主大会决议作出之前均为原告所有；幼儿园的产权亦登记在原告名下；因此，11号门面业主计为1人，登记在原告名下的车位、门面及幼儿园只应计为1人，由住宅业主购买的车位不应再计入总人数。综上，依据本案现有证据，涉讼小区业主总人数应为428人；据此，同意业主大会决议的业主人数超过了业主总人数的半数。至于小区建筑物中是否还存在其他“同一买受人拥有一个以上专有部分”的情形，以及争议的库房的产权性质及归属问题，因双方未举示证据加以证明，且该事实对于判断“业主人数是否超过总人数”已无影响，故一审法院对其不再调查和评判。
专有部分面积与建筑物总面积比例的认定。关于专有部分面积，在《会议纪要》中签字的356户房屋的建筑面积共计31489.64平方米，扣除8户签名不符或“一人多房”情形的房屋面积586.42平方米（2幢13-4面积85.06平方米，2幢14-2面积98.62平方米，4幢11-6面积65.48平方米，4幢17-5面积71.25平方米；1幢10-1和4幢17-1、3幢5-4和5-6、3幢14-4和14-5、3幢15-5和16-1号四组房屋中择其面积小者扣除，分别为4幢17-1面积65.48平方米、3幢5-6面积65.79平方米、3幢14-5面积68.95平方米、3幢16-1面积65.79平方米），故同意业主大会决议的（住宅及门面）业主专有部分面积为30903.22平方米。因康田万丰园小区总建筑面积为52341.65平方米，而《建筑物区分所有权司法解释》所规定的建筑物总面积为业主专有部分面积的总和——其数值小于总建筑面积，因此，即使在不考虑《会议纪要》中有效投票的住宅及门面业主是否还拥有小区车位或其他物业产权的情况下，同意业主大会决议的业主所拥有的专有部分面积也已超过了建筑物总面积的半数。
最后，关于涉讼业主大会决议内容是否侵犯原告合法权益的问题。原告认为该决议内容涉及到其所有的房屋权属，故对其实体权益构成侵害。一审法院认为，该决议内容仅是选举业主代表就特定纠纷提起诉讼，而非直接对原告的财产进行处分，该诉讼是否提起以及是否能够得到支持尚需当事人实施以及司法机关予以判定，故决议内容并未侵犯原告的相关权益。
综上，原告要求撤销涉讼业主大会决议的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条、第十三条、第十四条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决：驳回原告重庆康田置业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由原告重庆康田置业有限公司负担。
宣判后，康田公司不服一审判决，向本院上诉，上诉称：万丰园业委会于2014年6月15日召开业主大会，未按《物业管理条例》规定由20%以上业主提议，亦未履行通知义务，召开程序不合法，应当予以撤销；大会决议就位于重庆市江北区红土地9号附39号、附40号、附41号房屋产权归属对我公司提起诉讼，严重侵害我公司合法权益。请求：撤销一审判决，改判支持我公司诉讼请求即撤销康田万丰园小区业主大会于2014年6月15日作出的《重庆市江北区康田万丰园小区业主大会决议》。
被上诉人万丰园业委会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，本案所涉业主大会决议内容属《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，按照法律规定，决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十三条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”该规定临时会议部分仅是规定了充分条件，即只要经20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，而并非召开业主大会临时会议的必要条件。万丰园业委会根据《康田万丰园业主大会议事规则及业主委员会章程》第十条的规定，认为发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理，于2014年6月15日召开业主大会临时会议，在组织召开临时业主大会前亦履行了相应的通知义务，会议召开程序合法。该次业主大会所作出的相关决议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决议决定对有关房屋权属提起诉讼，亦并未侵犯康田公司的合法权益，决议合法有效。康田公司诉请撤销该次业主大会决议，不符合法律规定，不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人康田公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人重庆康田置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 梁 麟