重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00930号
上诉人（原审原告）罗英。
委托代理人段文，重庆渝龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）袁代萍。
被上诉人（原审被告）王芫。
委托代理人张来俊，重庆正义律师事务所律师。
上诉人罗英与被上诉人袁代萍、王芫房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年8月14日作出（2013）渝北法民初字第04938号民事判决。上诉人罗英对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2014年3月19日进行了询问。上诉人罗英的委托代理人段文、被上诉人袁代萍及被上诉人袁代萍、王芫的委托代理人张来俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，被告袁代萍、王芫系位于重庆市渝北区龙溪街道新牌坊一路100号附2号巴蜀.锦绣广苑3幢-1-5门市的所有人。2012年2月10日原告罗英（乙方）与被告袁代萍、王芫（甲方）签订《房屋租赁合同》，由被告将其所有的上述房屋出租给原告。合同第二条约定，合同有效时间自2012年2月20日起至2017年2月19日止。第三条约定，乙方入场前需向甲方交纳五万元违约保证金（该资金为防止乙方因违约而先行提供的保证）；甲方门面为先交租金后使用，故乙方在入场或使用时应提前20天，以银行打卡的方式交纳下一季度的租金；第一年至第五年即2012年2月20日起至2017年2月19日止，月租金为28000元。第六条约定，乙方按合同规定执行，租赁中甲方无权随意干扰乙方经营和终止合同，否则，除按违约赔偿乙方5万元外，还需赔偿乙方间接损失。若乙方不按前六项执行办理，甲方可无条件终止合同，收回该门面，并扣留违约保证金5万元不予返还。乙方在经营期满或合同期满、主动退租，甲方不承担乙方装修折旧等与经营相关费用。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2012年2月15日通过银行转账的方式向被告袁代萍支付保证金5万元及门市租金8.4万元。被告按约将门市交付原告，原告对上述门市进行了装修并申请安装了天然气。因开通燃气，原告支付了商业用气安装费及相关费用共计21474元。装修完工后，原告利用涉案门市开设了“贝尔麦莎”蛋糕店。2013年1月底，原告开始雇请工人将店内生产蛋糕的设备及装修撤除。负责“巴蜀.锦绣广苑”小区物业服务的重庆希望物业管理有限公司发现上述情况后，派工作人员童思凤向原告催缴所拖欠的物业服务费。原告在电话中回复童思凤，因有5万元保证金尚在被告袁代萍处，待袁代萍归还保证金后再来物管公司结清相关费用。2013年2月3日左右，案外人胡大玲路过涉案门市门前时，发现该门市门口贴有“门市转让”的广告，遂找到袁代萍，双方就租赁该门市达成的意向。当日，胡大玲向袁代萍缴纳了租房定金。2013年2月20日胡大玲与被告袁代萍、王芫正式签订《房屋租赁合同》，约定由袁代萍、王芫将涉案门市出租给胡大玲，租赁期限为2013年2月21日起至2018年2月20日止。第一年到第五年月租金为25000元。另查明，原告房屋租金缴纳至2013年2月19日。庭审中，被告袁代萍、王芫表示对原告罗英所安装的天然气不同意利用，可由原告自行拆除。
一审法院认为：原告罗英与被告袁代萍、王芫签订《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故为合法、有效合同。双方当事人均应按合同约定，严格履行合同义务。关于涉案租赁合同解除的问题。原告要求解除该租赁合同，被告亦同意解除，本院予以支持。关于被告是否赔偿原告装修损失的问题。根据我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告强行拆除其装修，但未能提供证据予以证明。相反，被告为证明原告自行拆除其装修的事实向本院提交了物业公司的书面证明并申请了证人童思凤、胡大玲出庭作证。上述证据均证实原告自行拆除屋内装修及相关设备、设施的事实。原告要求被告赔偿其装修损失，缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告是否返还保证金的问题。原、被告在租赁合同中对租赁合同的期限及保证金的返还条件均作了明确约定，即租赁期限为2012年2月20日起至2017年2月19日止。若乙方（指原告）不按前述约定执行办理，甲方（指被告）可无条件终止合同，收回该门面，并扣留违约保证金5万元不予返还。故被告是否返还原告保证金的关键在于导致合同解除的原因是否系因被告违约所致。根据本院查明的事实，2013年1月底，原告雇请工人将店内生产蛋糕的设备及装修撤除并在电话中回复物业公司工作人员有5万元保证金在被告袁代萍处，待袁代萍归还保证金后再来物管公司结清相关费用。2013年2月20日被告袁代萍、王芫与胡大玲签订《房屋租赁合同》，将涉案门市出租给胡大玲，租金为25000元／月，低于此前原、被告约定28000元／月的房屋租金。综合上述事实，原告主动让出门市，终止租赁合同具有高度的盖然性。原告诉称被告存在“将出租房屋转租他人并强行拆除原告装修”的违约行为，但未能提供证据证明，本院不予采信。故导致合同提前解除的原因系原告违约所致，根据合同约定保证金不予退还，对原告要求被告返还保证金5万元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告应否支付原告安装天然气费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和物的装饰装修的处理没有约定的，如系因承租人原因导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当赔偿。本案中，原告在装修门市过程中安装了天然气设备，与涉案门市形成附和物。但合同的解除系原告原因所致，且被告明确表示不同意利用，被告请求原告向其支付安装天然气费用，无法律和合同依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第一款、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、解除原告罗英与被告袁代萍、王芫于2012年2月10日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告罗英的其他诉讼请求。本案受理费4376元，由原告罗英负担。
罗英不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。其理由：1、上诉人举示了报警处理单，反映出存在纠纷，也反映出公安机关派人到达现场，民警核实，报警人系李洪称因为租赁该处门面，现合同未到期，但房东袁代萍派工人来此施工，影响其合同的履行，民警告知其可以向法院起诉。该报警处理单记载的内容及大量的人证充分证明了双方发生纠纷的原因并经民警核实，应当采信。2、一审认定原告主动让出门市、终止租赁合同具有高度盖然性，与上述报警事实不符。3、上诉人提供了房屋租赁合同，合同约定了租赁时间且未到期，民警到纠纷现场核实情况，足已证明被上诉人强行拆除其装修。被上诉人袁代萍是物业公司原工作人员，证人胡大玲是涉案门市现承租人，她的证实描述其实是进一步证明被上诉人在与上诉人合同期间发生纠纷、强行拆除装修的事实及被上诉人违约的全部事实。
被上诉人袁代萍、王芫答辩称：被上诉人本应在30号缴纳房租和水电物管费，但其自行拆除装修，因上诉人在一两个月前就已告知我她不经营了，要转租，因未转租成功才说退给我，此事物管公司、胡大玲及上诉人的工人均可证实，并将门市钥匙交给了我。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，上诉人罗英与被上诉人袁代萍、王芫签订的租赁合同第四条约定的租金交纳方式为，甲方（袁代萍、王芫）门面为先交租金后使用，故乙方（罗英）在入场或使用时应提前20天，以银行打卡方式交纳下一季度的租金即1号以前，租金约定金额为甲方税后净收，逾期不交，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，并及时清场。上诉人罗英称其最后一次交纳租金是2012年11月2号，租期应是2012年11月20日至2013年2月19日。上诉人罗英未提交证据证明其提前20天交纳下一季度即2013年2月20日至2013年5月19日的租金，属违约行为，根据租赁合同的约定，被上诉人袁代萍、王芫有权解除合同，并及时清场，且被上诉人袁代萍、王芫提交证据证明上诉人罗英自行撤除租赁门市内设备，故一审判决认定上诉人罗英终止租赁合同并违约正确。上诉人罗英提交报警处理单，该证据不能证明被上诉人袁代萍、王芫违约的事实，故上诉人罗英的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4376元，由上诉人罗英负担。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一四年四月二日
书记员 梁多华