上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初24983号
原告(反诉被告)：沈佳炜，男，1980年12月17日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：陈一尘(沈佳炜之妻)，女，住上海市虹口区飞虹路***弄***号。
被告(反诉原告)：陈菊花，女，1962年10月5日出生，汉族，住上海市虹口区。
原告沈佳炜与被告陈菊花房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年11月24日立案后，被告陈菊花于2016年12月14日向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)沈佳炜的委托诉讼代理人陈一尘、被告(反诉原告)陈菊花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈佳炜向本院提出诉讼请求：要求陈菊花退还租房保证金7,500元，并支付以7,500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月18日起计算至实际还款之日止的利息。诉讼过程中，沈佳炜放弃要求陈菊花支付利息的诉讼请求。事实和理由：2014年8月16日，沈佳炜与陈菊花签订房屋租赁居间合同(以下简称租赁合同)，约定陈菊花将其上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给沈佳炜使用，租赁期限自2014年9月16日至2016年9月15日，月租金为7,500元，付三押一。合同到期后，沈佳炜搬离并将房屋交还陈菊花，租金也全部付清。根据合同约定，陈菊花应当将租房保证金退还沈佳炜。
陈菊花辩称，租赁期限届满后，沈佳炜迟延三天于2016年9月18日才将系争房屋交还陈菊花，影响了系争房屋的装修工期。系争房屋的租金支付至2016年9月15日，沈佳炜应当支付系争房屋三天的使用费750元。租赁期限内，系争房屋内的家具被损坏，沈佳炜应当予以赔偿。此外，沈佳炜还应当支付租赁期限内的水费、电费及煤气费。故不同意沈佳炜的诉讼请求。
陈菊花向本院提出反诉请求：1.要求沈佳炜支付房屋使用费750元并支付以750元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月16日计算至实际支付之日止的利息；2.要求沈佳炜支付违约金7,500元；3.要求沈佳炜赔偿物品损失5,000元。诉讼过程中，陈菊花变更第2项反诉请求为：要求沈佳炜支付的租房保证金7,500元归陈菊花所有。事实和理由：租赁合同约定，租赁期满后，承租人应于当日交还房屋，任何一方未按合同条款履行，应向对方支付月租金一倍的违约金，给对方造成损失的，还应赔偿损失。沈佳炜延迟三天交房构成违约，除应当支付三天的房屋使用费外，根据合同约定其支付的租房保证金应当作为违约金，不予退还。沈佳炜在使用系争房屋的过程中，系争房屋内大理石餐桌的桌面、边角及电视柜台面的边角被损坏，沈佳炜还自行带走了一幅窗帘，故要求沈佳炜赔偿。
沈佳炜针对反诉辩称，延迟三日搬离是经过陈菊花同意的，同意支付该三日房屋使用费750元及自2016年9月18日起算的利息。租房保证金应当在扣除水电费等费用后退还沈佳炜。在租赁期间内，确实损坏了餐桌桌面及电视柜的边角，同意返还窗帘，赔偿修复费用1,200元。
本院经审理认定事实如下：系争房屋登记权利人为陈菊花。
2014年8月16日，陈菊花作为出租方(甲方)，沈佳炜作为承租方(乙方)，双方就系争房屋签订租赁合同，约定：甲方将其所有的系争房屋出租给乙方作为居住使用，租赁期限自2014年9月16日至2016年9月15日；乙方应支付定金7,500元，在合同签订后至租期开始之前，如甲方违约则双倍返还定金给乙方，如乙方违约则定金不退，租期开始后，定金7,500元转为租金；租金为每月7,500元，每三个月支付一次，先付后用；甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付租房保证金7,500元，租赁期满后，甲方收取的租房保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间内系争房屋的水、电、煤气、通讯、网络、有线电视等费用由乙方承担，物业费由甲方承担；如因乙方的过失或过错致房屋及设施设备受到损坏，乙方应负责维修和赔偿；任何一方需延长合同期限，均应提前30日通知对方，双方协商另行签订合同；租赁期满后，乙方应于期满当日将系争房屋交还甲方；任何一方如未按合同约定履行，导致租赁期限内终止合同，违约方如未征得对方谅解，应按月租金的一倍向对方支付违约金，给对方造成损失的，如支付的违约金不足以弥补损失，还应赔偿所造成的损失与违约金的差额部分。
租赁合同签订后，陈菊花将系争房屋交付沈佳炜使用，沈佳炜支付陈菊花租房保证金7,500元。
2016年9月3日，陈菊花发微信询问沈佳炜之妻陈一尘：“估计什么时候可以搬？装修队要进来，因为之前说是15号。”陈一尘回复：“15号差不多能搬好，有变化我会提前告诉你的。”2016年9月5日，陈一尘发微信给陈菊花：“要和你打招呼了，晚一点点交房可以伐？”陈菊花回复：“怎么了？工程队已经说好了。”陈一尘回答：“9月底肯定可以了。”“不好意思，超过时间的房租照算。”“快的话9/20”。陈菊花回复微信表情“嗯我懂了”。2016年9月10日，陈菊花发微信给陈一尘：“我想过来看看，有的东西不要了，想处理一下。可以吗？”陈一尘回复：“可是我预定了18号搬。”次日，陈菊花再次询问：“你18上午，我们18下午可以？”
2016年9月18日，沈佳炜迁出，将系争房屋交还陈菊花。系争房屋租金交至2016年9月15日。
2016年9月18日，陈菊花通过微信发送一张餐桌台面的照片给陈一尘：“桌子上这么大个洞。”陈一尘回复：“这个折旧费我们承担吧。”陈菊花回复：“关键这样一来，这个桌子要换了。”后，陈菊花通过微信发送一张电视柜的照片，陈一尘于次日回复：“你不要告诉我这个电视柜还要留给儿子结婚用”，“下面的贴面进来就是没荡在那里”。2016年9月20日，陈菊花与陈一尘通过微信就系争房屋内家具损坏的问题进行交涉。陈菊花向陈一尘发送淘宝商品链接，说：“现在很贵，我当时就5,000(元)，橡木实木，16的，大的，订做的(1×1.6)”，“打算结婚用的，你知道的”。陈一尘回复：“你儿子结婚是知道的，你也说过家具都要换掉的”，“这块损伤，我们是认的”。陈菊花回复：“台子一直说不换的，这样的桌子还能结婚用？”“家具全换，就桌子不换。一直跟你这样说的。”陈一尘回复：“我是今天第一次听到”。……“损坏是桌面，而且不是全部桌面，赔个新桌子，说到哪里都说不过去吧”。……“我问过了，大理石台面可以修补的，费用不会超过500(元)，你扣着我7,500元押金不归还，是完全没有道理的。”陈菊花回复：“修补不接受，……换个台面5,000(元)，淘宝上我问过了。”双方最终未能协商一致。
审理中，沈佳炜当庭归还陈菊花窗帘一幅，陈菊花陈述，沈佳炜还带走了系争房屋中的另一幅窗帘，该窗帘在租赁期间被沈佳炜饲养的狗咬坏，其曾告诉沈佳炜，系争房屋要装修后用作婚房，该窗帘也不用了，咬坏就咬坏了。沈佳炜称迁出时只带走了一幅窗帘，用于包裹物品，即当庭归还的一幅。
审理中，沈佳炜、陈菊花一致确认系争房屋欠付的水费、电费、煤气费合计526.96元。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。陈菊花与沈佳炜签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。租赁合同约定租赁期限至2016年9月15日，沈佳炜于2016年9月18日将系争房屋交还陈菊花，陈菊花要求沈佳炜支付2016年9月16日至9月18日期间的房屋使用费750元并支付相应利息，于法有据，本院予以支持。根据沈佳炜之妻陈一尘与陈菊花之间的微信聊天记录，陈一尘于2016年9月5日告知陈菊花需要延迟几日搬离，陈菊花回复了“嗯我懂了”的微信表情，此后陈一尘也将具体的搬离时间告知了陈菊花，陈菊花对此并未表示反对，可以认为沈佳炜延迟交房经过了陈菊花同意或谅解，延迟交房的行为不构成违约，陈菊花要求沈佳炜承担违约责任缺乏依据。况且，根据租赁合同约定，任何一方如未按合同约定履行，导致租赁期限内终止合同的，应按月租金的一倍向对方支付违约金，故违约金支付的前提是一方违反合同约定导致租赁合同提前解除，本案系租赁合同的到期终止，非一方违约致租赁合同解除，故陈菊花要求沈佳炜支付的租房保证金7,500元作为违约金，不予退还，应归其所有的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。租赁合同约定，租赁期满后，陈菊花收取的租房保证金除用于抵充合同约定由沈佳炜承担的费用外，剩余部分无息归还沈佳炜，根据合同约定沈佳炜应当承担的费用包括水费、电费、煤气费等费用，审理中双方一致确认沈佳炜欠付的水费、电费、煤气费合计526.96元，故在扣除该费用后，陈菊花应当将租房保证金的剩余部分归还沈佳炜。沈佳炜放弃要求陈菊花支付租房保证金利息的诉讼请求，与法不悖，本院予以准许。关于陈菊花主张的损失，陈菊花称沈佳炜自行带走了两幅窗帘，沈佳炜只认可带走了一幅并当庭予以归还，陈菊花对其主张的该节事实无证据证明，本院不予采信。沈佳炜在使用系争房屋的过程中造成餐桌、电视柜的损坏，应当予以赔偿，陈菊花未提供购买凭证等证明餐桌、电视柜的材质及价格，根据其庭审中的陈述，餐桌、电视柜均购于10年前，考虑到家具的使用年限、损耗及折旧，沈佳炜现同意赔偿1,200元，较为合理，本院酌情予以照准。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款规定，判决如下：
一、被告陈菊花应退还原告沈佳炜租房保证金7,500元，扣除原告欠付的水费、电费、煤气费合计526.96元，被告应于本判决生效之日起十日内，退还原告6,973.04元；
二、自本判决生效之日起十日内，原告沈佳炜支付被告陈菊花2016年9月16日至2016年9月18日期间的房屋使用费750元并支付以750元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月16日计算至实际支付之日止的利息；
三、自本判决生效之日起十日内，原告沈佳炜赔偿被告陈菊花物品损失1,200元；
四、驳回被告陈菊花的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，减半收取计25元，由被告陈菊花负担。反诉受理费25元，由原告沈佳炜负担5元，被告陈菊花负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 尹灿
二〇一七年三月一日
书记员 顾逸
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
三、《上海市房屋租赁条例》
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……