江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00709号
上诉人（原审原告、反诉被告）淮安君地电器贸易有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇常青路19号。
法定代表人蒋建军，董事长。
委托代理人柏基鹏，江苏益淮律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）江苏乐天玛特商业有限公司，住所地江苏省南通市经济技术开发区上海路。
法定代表人卢柄容，董事长。
委托代理人李方方，该公司员工。
委托代理人雷飞龙，该公司员工。
上诉人淮安君地电器贸易有限公司（以下简称君地公司）与上诉人江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2014）通中民初字第0023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人君地公司的法定代表人蒋建军及其委托代理人柏基鹏，被上诉人乐天玛特公司的委托代理人李方方、雷飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，君地公司系由涟水合创商贸有限公司（以下简称合创公司）更名而来，并于2013年1月9日在淮安市涟水工商行政管理局完成变更登记。合创公司曾与乐天玛特公司就在乐天玛特公司涟水店设立专柜签订专柜设立合同，设立期限为2012年1月1日至2012年12月31日。2012年11月12日，乐天玛特公司（甲方）与合创公司（乙方）再次签订专柜合同，合同约定专柜设立期限为2013年1月1日至2015年12月31日。专柜设立期间，非经甲方书面同意乙方不得中途停止营业，一经出现上述情况，甲方有权提前解约，并没收其履约保证金；乙方应在甲方撤柜通知后的5个工作日内完成撤柜。合同有效期内，若非乙方因素而甲方欲提前终止合同，则需提前30天以书面形式通知乙方，乙方需在通知终止日后5个工作日内完成撤柜事宜。甲方因配合政府政策或遇天灾等不可抗力因素，需结束个别门店经营时，乙方自愿无条件同意甲方终止合同，并不要求任何赔偿。乙方同意以每季度税前营业额百分之五作为提成率计算甲方提成收入，并明确每季度营业额目标为180万元。乙方如连续三个月未达营业额目标，甲方有权要求乙方撤柜并没收履约保证金的百分之五十。双方约定场地租借费季度9万元，乙方得以专柜每月销售提成金额抵免专柜区域场地租借费。账款核对与支付：账款每月支付一次，乙方每月税前营业额以每月最后一天为结算日，甲方扣除乙方应给付甲方本合同的各项折扣及其他费用，并由甲方开立凭证给乙方，双方应于次月10日前对账完毕，乙方应于次月15日前依对账结果开立发票给甲方，甲方于结算日起25日后的25日，以电汇或支票形式付款给乙方。违约处理：（一）乙方如有违反本合同，甲方有权单方面终止本合同，乙方应无条件接受，不得请求任何赔偿，或要求退回已交纳的各项费用。……此后，君地公司对店面进行了装潢，共花费装潢费用986000元，此后，君地公司开始进行电器销售。2013年12月份，乐天玛特因为自身经营需要关闭涟水店。
另查明，2014年2月20日，乐天玛特公司向君地公司发出公函，称双方在2012年11月12日续签专柜租赁合同，约定场地租赁费每月3万元。因君地公司自2013年起陆续多月未支付租金，乐天玛特公司多次口头和书面通知解除专柜租赁合同。现告知君地公司：一、双方专柜租赁合同已于2013年12月21日解除。二、君地公司必须立即停止占据我司场地，完成撤场，场地交还我司。三、所欠我司场地租借费必须立即支付。……
2014年3月3日，乐天玛特公司向君地公司再次发出公函，告知君地公司：一、贵司必须立即停止占据我司场地，完成撤场，场地交还我司。二、所欠我司场地租借费必须立即归还。三、因贵司拒不撤场导致我方不能向房屋产权人返还房屋产生的违约责任将一直计算至贵司交还我司场地之日止，包括但不限于自2014年1月16日起按照每日2.2万元基准计算的房屋占用费，均由贵司承担。……
2014年3月7日，乐天玛特公司（甲方）与君地公司（乙方）对房屋及设施设备进行交接，并签订交付确认书，双方确认：一、乙方在甲方设立专柜的营业场所完好，未有人为损坏。二、乙方的营业场所内电设施设备在交付时完好，运转正常。三、乙方的营业场所内两台空调机组在交付时完好，运转正常。四、乙方营业场所交付时电表读数为632-600=32×80=2560元（未付款）。
另查明，根据君地公司提供的损益表显示，其公司2013年1-11月的利润为1589745.09元。原审法院从中华人民共和国工业和信息化部网站查询，2013年1-12月家用电器行业主营业务收入12843亿元，利润总额784亿元。2014年3月1日，君地公司与张玉元、王小平签订门面房租赁合同、仓库租赁合同。君地公司从案涉房屋搬出后，即搬入上述房屋经营。为此，君地公司支付搬迁费20万元。
再查明，关于君地公司交纳租金的情况为：双方合同约定君地公司将销售收入直接打入乐天玛特公司账户，乐天玛特公司每月扣除租借费后将余款再返还给君地公司。2013年1月至7月双方均按此方式履行。从2013年8月开始，君地公司直接向乐天玛特公司交纳租金。从乐天玛特公司提供的租金交纳表上显示，君地公司9月未交租金，但10月交纳租金30000元，对此，君地公司认为9月份交租金对方拒收，10月份实际交纳的是9月份的租金。2013年11月开始，君地公司未再交纳租金。
一审中，君地公司向原审法院提起诉讼请求法院判令解除双方的房屋租赁合同，乐天玛特公司赔偿君地公司各项损失550万元，诉讼费用由乐天玛特公司负担。乐天玛特公司向原审法院提起反诉请求法院判令君地公司支付2013年、2014年场地租赁费共计218278.2元。反诉诉讼费用由君地公司负担。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1、合同是否解除，哪一方存在违约行为。2、如何计算违约方应赔偿的损失。3、乐天玛特公司的反诉请求能否支持。
关于争议焦点1，原审法院认为，君地公司和乐天玛特公司签订的专柜租赁合同是双方的真实意思，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方的合同约定，君地公司出售电器款项直接进入乐天玛特公司账户，由乐天玛特公司扣除相应款项后返还。从乐天玛特公司提供的电子转账凭证可以看出，到2013年8月份，君地公司仍在正常营业并交纳租赁费，双方对于9月份未交房租存在争议，君地公司认为是乐天玛特公司拒收，乐天玛特公司认为是君地公司不交，并认为此后君地公司一直未交租赁费，乐天玛特公司为此行使解除权。对此原审法院认为，依据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的规定，经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人要求解除合同的，人民法院予以支持。但乐天玛特公司并未发出要求君地公司交纳租金的催告函，且其在2013年12月就关店，并自行解除合同，不符合法律规定。因此乐天玛特公司解除合同存在过错。现乐天玛特公司自行关店的行为客观上造成君地公司无法经营，双方也于2014年3月7日签订可房屋及设施设备交付确认书，因此双方的合同实际已无法继续履行，双方签订设施设备交付确认书的行为应视为双方同意解除合同。
关于争议焦点2，原审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，对于合同解除乐天玛特公司存在过错，君地公司正常交费到2013年8月，9月没有交费，但是其在10月份又交费，按照乐天玛特公司自认的其2013年12月自行停业，君地公司仅两个月未交费，乐天玛特公司没有催交租赁费，而是直接解除合同于法不符。乐天玛特公司认为其停业不影响君地公司继续经营的理由也不能成立，因为君地公司是在乐天玛特商场设立的专柜，其经营情况明显依靠于乐天玛特公司的商业影响力，因此乐天玛特关店的行为必然影响到君地公司的经营。因此，乐天玛特公司应当赔偿君地公司的相应损失。对于君地公司主张的损失分述如下：1、对于房屋装修损失，双方的合同约定经营期限从2013年1月1日至2015年12月31日，现君地公司只经营不到一年乐天玛特公司即已关店，乐天玛特公司应当赔偿装修损失。君地公司已提供相关证据证明其装修费数额，乐天玛特公司虽对此否认，但其又不申请鉴定装修残值，故君地公司主张装修费用420000元应予支持。2、关于搬迁费，乐天玛特解除合同导致君地公司需要重新租赁房屋经营，客观上会产生搬迁费用，因此对其主张搬迁费用200000元予以支持。3、关于房租差，君地公司在乐天玛特设置专柜虽然租金较低，但是其也享受了乐天玛特公司的其他优惠条件，这与君地公司单独在外租赁房屋经营不具可比性，因此君地公司主张房租差不予支持。4、关于君地公司主张的合理经营损失，可参照君地公司提供的损益表，结合家电行业的利润率，计算乐天玛特关店后至君地公司重新租房经营期间的合理经营损失，为此原审法院酌定君地公司合理经营损失为300000元。
关于争议焦点3，原审法院认为，乐天玛特公司反诉要求的场地租赁费和其他费用，乐天玛特公司自认其2013年12月关店，但君地公司对此不认可，其认为关店时间为2013年11月8日，对此君地公司并未提供充分证据，故应认定关店时间为2013年12月。君地公司需按约交纳至2013年12月的房租。对于乐天玛特公司提供的租金计算表，君地公司认为2013年7月因为冲抵了21392.41元税金，故7月份不欠租金，其余交纳情况认可。但对冲抵税金君地公司未能提供证据证明。故原审法院认为2013年1-12月份君地公司还需交纳111397.33元。其后虽然乐天玛特公司关店，但是房屋仍在君地公司控制下，直到2014年3月7日双方签订房屋交接单进行房屋交接，考虑到这段时间君地公司已不能正常营业，故对于2014年1、2月的租金酌情支持20000元。故君地公司尚需支付乐天玛特公司租金131397.33元。关于其他费用，根据合同约定，促销费需交12个月为6000元，水电瓦斯分摊需交纳5000元，信息资料维护管理费3500元，网上服务销售讯息分析13178.4元，票折费合同上系手写，乐天玛特公司不能说出系谁所写，君地公司亦不予认可，该笔费用不可收取。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条第一项、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条第四项之规定，原审法院判决：一、君地公司与乐天玛特公司于2012年11月12日签订的专柜合同于2014年3月7日解除。二、乐天玛特商业有限公司赔偿君地公司装修费用420000元、搬迁费用200000元、合理经营损失300000元。三、君地公司支付乐天玛特公司租金131397.33元、促销费6000元、水电瓦斯分摊费5000元、信息资料维护管理费3500元、网上服务销售讯息分析费用13178.4元。上述二、三项相抵，乐天玛特公司应给付君地公司人民币760924.27元，由义务人在本判决发生法律效力后十日内履行完毕。四、驳回君地公司的其他诉讼请求。五、驳回乐天玛特公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费50300元，由君地公司负担41886元，乐天玛特商业有限公司负担8414元。反诉案件受理费2288元（已减半），由乐天玛特公司负担621元，君地公司负担1667元。
宣判后，君地公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审法院未判决支持君地公司主张的租金差额部分是错误的，该租金差额系君地公司的实际损失，君地公司已经提供了同等地段其他房屋租赁合同作为证据，请求二审对租金差额进行鉴定。2、一审法院判决君地公司支付乐天玛特公司7月份租金21392.41元、促销费6000元、水电瓦斯分摊费5000元、信息资料维护管理费3500元、网上服务销售讯息分析费用13178.4元是错误的，7月份的房租乐天玛特公司已经抵扣，其他费用因乐天玛特公司未提供服务不能收取，水电也是单独列表的，在退房时已经进行了结算。综上，请求撤销一审判决主文第三项，支持君地公司增加100万元租金差额的上诉请求，由乐天玛特公司承担本案一、二审诉讼费用。
针对君地公司的上诉，乐天玛特公司答辩称，1、君地公司在乐天玛特公司使用场地同时享受了乐天玛特公司的其他优惠条件，所以与君地公司另行承租房屋，交付的租金是没有可比性的，君地公司上诉主张租金差额没有依据。2、关于一审判决君地公司向乐天玛特公司支付的各项费用均符合双方合同约定，乐天玛特公司向君地公司提供相应的优惠条件，例如卖场的销售环境、客流等等，承担了一定的成本和相应义务，所以君地公司理应按照合同约定履行相应义务。综上，请求驳回君地公司的上诉请求。
乐天玛特公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、根据一审查明事实，君地公司存在拖欠租金的行为，构成违约，乐天玛特公司有权单方解除合同，君地公司无权要求赔偿损失；2、君地公司主张的各项损失依据不足，君地公司的装修费损失没有装修合同、付款凭证、装修图纸等印证，且一审中应由君地公司申请鉴定，要求乐天玛特公司申请鉴定已经超出乐天玛特公司的能力范围。关于搬迁费损失，君地公司也未提供合同以及相关转账凭证，一审认定依据不足。关于经营损失，其应为将来不确定的费用，一审法院酌情支持于法无据。3、君地公司延迟交房，其存在明显过错，对于乐天玛特公司主张的房屋租金及使用费应全部予以支持。综上，请求改判支持乐天玛特公司的一审反诉请求，驳回君地公司一审的诉讼请求。
二审法院查明的事实与原审法院一致。
经过双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：一、双方合同解除的责任如何认定？二、因合同解除导致双方的损失数额如何认定？
1、关于双方合同解除的责任如何认定的问题。
本院认为，本案中，双方当事人签订的专柜合同是双方当事人的真实意思表示，并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，依法应当认定有效。合同履行过程中，双方于2014年3月7日自行办理了房屋及设施设备的交接，应视为合同于2014年3月7日已经解除。综合本案查明的事实，本院认定乐天玛特公司违约解除合同，主要理由分析如下：首先，根据双方合同第六条约定，“乙方得以专柜每月销售提成金额抵免专柜区域场地租借费”、第一季度至第四季度均为9万元／全部交易店，因此结合上述合同约定看双方关于专柜租借费应为按季度结算，虽然2013年第三季度君地公司的销售提成未抵免专柜租借费9万元，但是2013年10月乐天玛特继续收取君地公司交纳的3万元专柜租借费，且乐天玛特公司二审中陈述多次通知君地公司交纳专柜租借费，但未能提供证据予以证实，综合乐天玛特公司的上述行为应视为其同意继续履行合同。其次，对于2013年10月、11月、12月的专柜租借费，按照双方合同约定也是按照季度支付，而此时乐天玛特公司临近关店，即使按照其自认，2013年12月其关闭了涉案商场，在此期间其正常经营必然受到影响，作为承租人君地公司主张乐天玛特公司拒收租金未有证据予以证实，但是其面对乐天玛特公司即将关闭的经营状况，未及时支付在此期间的专柜租借费亦属于行使《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权。再次，乐天玛特公司在2013年12月已经关店的情形下，直至双方已经发生纠纷的情形下，于2014年2月20日以君地公司拖欠租金为由通知解除合同，也未能提供证据证明在此之前催告君地公司支付专柜租借费。综上，本院认定导致双方合同解除原因在于乐天玛特公司自行关闭涉案商场，其责任应由乐天玛特公司承担，由此造成君地公司的损失，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，乐天玛特公司依法应予赔偿。
2、关于因合同解除导致双方的损失数额如何认定的问题。
首先，关于君地公司主张的各项损失如何认定的问题。1、关于租金差额是否应予赔偿的问题。本院认为，本案中君地公司主张系承租的乐天玛特公司专柜租金较低，但是依照双方合同约定君地公司还应以税前营业额5%作为提成率计算为乐天玛特公司的提成收入，合同约定租金收取的条件显然与君地公司在外租赁房屋经营不具有可比性，且君地公司在外承租其他房屋经营还有租赁地点、条件、市场、利润等各方面因素的不同。此外，原审法院还支持了君地公司部分营业损失，因此原审法院对于君地公司主张租金差额不予支持并无不当，对其二审提出的鉴定申请本院不予支持。2、关于装修费用损失如何认定的问题。本院认为，乐天玛特公司提前解除合同，君地公司客观上必然发生装修损失。对于该项损失，君地公司提供了部分照片以及装修公司的收据予以证明，在此情形下乐天玛特公司对于装修残值的数额有异议，举证责任应由其承担，但其在一审中经法院释明未申请鉴定，视为对其诉讼权利的放弃，二审中该商场已经另行改造出租经营，不具备再行启动鉴定的条件，因此一审根据君地公司的举证，结合合同履行的期限、装修的现状，认定乐天玛特公司赔偿君地公司420000万元装修费用并无不当。3、关于搬迁费用损失如何认定的问题。本院认为，一审中君地公司提供搬迁费用的收据，二审中乐天玛特公司主张该费用不合理，但未提供有效证据予以证实，因此一审认定数额并无不当。4、关于营业损失如何认定的问题。由于乐天玛特公司关店导致提前解除合同，客观上君地公司正常经营受到影响，且亦会产生可得利益损失。一审法院参照君地公司提供的企业资产损益表以及结合家电行业的合理利润率，酌情支持乐天玛特公司赔偿300000元经营损失，一审法院行使自由裁量权并无明显不当之处，依法应予维持。
其次，关于乐天玛特公司主张的各项损失问题。关于租金数额如何认定的问题。君地公司二审中主张已经冲抵了2013年7月的租金，但其在一、二审中均未提供证据予以证实，对其主张本院不予支持。由于2013年12月乐天玛特公司关店后，君地公司已经不能正常经营，原审法院酌情减少2014年1、2月的租金并无不当。关于促销费、水电瓦斯分摊费、信息资料维护管理费、网上服务销售讯息分析费用因双方合同存在明确约定，故原审法院根据合同约定支持乐天玛特公司的诉讼请求并无不当。
综上，君地公司、乐天玛特的上诉主张理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》相关条文作为判决依据存在瑕疵，但所作判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23906元，由淮安君地电器贸易有限公司、江苏乐天玛特商业有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 洪
代理审判员 秦岸东
代理审判员 陈 丽
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 朱亚萍