黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第1060号
上诉人（一审原告、反诉被告）黑龙江省祥宇房地产开发有限公司，住所地黑龙江省延寿县西公安街88号。
法定代表人李风，董事长。
委托代理人刘涛，黑龙江柔德律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）崔艳芬，住黑龙江省延寿县。
上诉人黑龙江省祥宇房地产开发有限公司（以下简称祥宇公司）因与被上诉人崔艳芬房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省延寿县人民法院（2015）延民初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
一审判决认定，祥宇公司与崔艳芬于2009年8月22日签订房屋认购书，约定崔艳芬购买祥宇公司开发的位于延寿县同庆街锦绣丽都小区9号楼2层4门130.70平方米商服房屋，双方约定每平方米价格为3，500元，认购总价为457，450元，进户时按实际测量面积为依据来计算房款，房款多退少补，房屋总价格按实际测量的面积计算后优惠5，000元。同时约定于签署《房屋认购书》时支付定金50，000元，于《房屋认购书》签订3日内交付认购总价的50%（含定金）即229，000元作为首付款；2010年6月25日前支付认购总价的40%，即183，000元，剩余房款在进户前支付。双方暂定2010年年底前进户，进户日期最终以双方签订的《商品房买卖合同》约定的日期为准。但至今双方未签订《商品房买卖合同》。祥宇公司开发的楼房竣工日期为2010年12月30日，验收时间为2013年11月13日；2012年2月23日，双方办理了入户手续，崔艳芬签字验收入户。该房经延寿县众信房屋测绘有限责任公司测量，最终确定建筑面积为141.52平方米，购房款经计算为489，909元，但崔艳芬按约定仅支付了374，000元，现尚欠购房款115，909元。2014年10月13日，崔艳芬与节能热力电站有限公司延寿分公司签署城市非居民供用热合同，并缴纳2012至2013年度热费4，373.03元、违约金1421.23元；2013至2014年度热费4，373.03元、违约金623.15元，共计缴纳热费10，970元。
祥宇公司诉称，其与崔艳芬于2009年8月22日签订《房屋认购书》，约定崔艳芬购买祥宇公司开发的位于延寿县同庆街锦绣丽都小区9号楼2层4门商服，建筑面积130.70平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补），认购总价为457，450元；双方约定崔艳芬于签署《房屋认购书》时支付定金50，000元，于《房屋认购书》签订3日内支付认购总价的50%（含定金）即229，000元作为首付款；2010年6月25日前支付认购总价的40%，即183，000元，剩余房款在进户前支付。崔艳芬按约仅支付了374，000元购房款。崔艳芬购买的房屋竣工验收后，双方于2012年2月23日办理了入户手续，崔艳芬签字验收入户使用至今。该房经延寿县众信房屋测绘有限责任公司测量，最终确定建筑面积为141.52平方米，购房款应为489，909元。祥宇公司多次催促崔艳芬给付房款，崔艳芬拒付。现崔艳芬尚欠购房款115，909元。请求：崔艳芬给付购房款115，909元，并给付逾期付款利息20，178.56元。
崔艳芬答辩并反诉称，祥宇公司所述与事实不符。祥宇公司虽然于2012年2月23日办理了入户手续，但实际入户时间应为楼房验收的时间即2013年11月13日之后，且因为房屋漏雨，即使崔艳芬办理了入户手续也无法入住。另外，崔艳芬多次找祥宇公司签订商品房买卖合同，均无法找到祥宇公司，祥宇公司也未给崔艳芬办理房屋产权证书。购房过程中，双方在认购书上签订补充条款，祥宇公司承诺给崔艳芬贷款6万元也没有履行。祥宇公司的行为给崔艳芬造成了一定的损失。请求：祥宇公司履行认购书中的帮助崔艳芬在银行贷款6万元；祥宇公司给付崔艳芬逾期进户损失6万元；返还崔艳芬垫付热费10，970元。诉讼中，崔艳芬放弃要求祥宇公司赔偿逾期进户损失6万元的诉讼请求。
一审判决认为，祥宇公司与崔艳芬签订的《房屋认购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规范和限制性规范，也不损害社会公共利益，该《房屋认购书》具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且祥宇公司已经按照约定收受购房款，故该《房屋认购书》应当认定为商品房买卖合同。所以，该《房屋认购书》合法有效，应予维护。崔艳芬应该按照《房屋认购书》的约定履行给付购房款的义务，因崔艳芬未按期履行，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法、违约金额或损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期袋款利息的标准。……”故祥宇公司主张崔艳芬给付逾期付款损失符合法律规定，应予支持。庭审中，祥宇公司主张自2012年2月23日起计算逾期付款损失，因双方约定剩余房款在进户前完成，而进户时间为2013年11月13日，故祥宇公司主张崔艳芬给付逾期付款损失的时间应自2013年11月13日起算；庭审中，祥宇公司主张崔艳芬给付逾期付款利息，利率按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6个月至1年的年利率标准分段计算，因一审确定祥宇公司主张崔艳芬给付逾期付款损失的计算时间自2013年11月13日起算，所以，祥宇公司主张崔艳芬给付逾期付款损失应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息1年至3年的年利率标准分段计算，经计算为8，066.22元（其中2013年11月13日至2014年11月21日逾期付款损失为7，304.22元，计算方法：年利率6.15%÷365天×115，909元×374天；2014年11月22日至2014年12月31日逾期付款损失为762元，计算方式：年利率6%÷365天×115，909元×40天）；祥宇公司诉讼请求中主张崔艳芬给付逾期付款损失20，178.56元过高，仅支持8，066.22元。崔艳芬要求祥宇公司返还热费10，970元，因祥宇公司所建楼房验收的时间为2013年11月13日，崔艳芬虽然于2012年2月23日办理了入户手续，但实际入户时间应认定为楼房验收的时间即2013年11月13日，所以崔艳芬交给的2012年度及2013年度的热费，祥宇公司应予以适当返还。经计算，祥宇公司应返还崔艳芬支付的热费及违约金共计7，132.95元（4，373.05元÷183天×213天＋1，421.23元＋623.15元，延寿县的取暖期为每年的10月15日至次年的4月15日计183天，2012年10月15日至2013年4月15日为183天；2013年10月15日至2013年11月13日为30天）。崔艳芬称双方签订的《房屋认购书》中，祥宇公司的工作人员与崔艳芬签订了补充条款，承诺祥宇公司为崔艳芬贷款6万元用来交纳房款，因该条款仅有崔艳芬签名，且祥宇公司予以否认，崔艳芬又无其他证据予以佐证，所以对崔艳芬称该补充条款系双方书写的事实不予认定，对崔艳芬主张祥宇公司履行为其贷款6万元的诉讼请求不予支持。崔艳芬主张双方签订的《房屋认购书》中约定面积为130.70平方米，而实际测量为141.52平方米，对于多出面积的房款，应由祥宇公司负责。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”因祥宇公司与崔艳芬签订的《房屋认购书》中明确约定“进户时按实测面积为依据，房款多退少补”，所以，对崔艳芬要求购买的房屋超出面积3%的部分应由祥宇公司负责的主张不予认定。判决：崔艳芬于判决生效后10日内给付黑龙江省祥宇房地产开发有限公司购房款115，909元及逾期付款损失8，066.22元（自2013年11月13日至2014年12月31日止），合计123，975.22元；并给付自2015年1月1日起至履行完毕时止的逾期付款损失，按年利率6%计算；二、驳回黑龙江省祥宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、黑龙江省祥宇房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还崔艳芬为其垫付的热费7，132.95元；四、驳回崔艳芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，022元，由崔艳芬负担2，752.74元，黑龙江省祥宇房地产开发有限公司承担268.26元；反诉案件受理费1，574元，由黑龙江省祥宇房地产开发有限公司承担158.18元，崔艳芬负担1，415.82元。
祥宇公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、建设工程竣工验收备案不具备行政许可的四个特征，不属于行政许可的范畴。2002年，国务院已明确取消了行政部门的工程竣工验收。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。因此，《建设工程竣工验收备案证书》发证时间不属于法律规定的竣工验收，是竣工验收后行政机关的行政管理行为，对当事人的民事权利义务不产生法律后果，更对商品房买卖合同当事人不产生法律后果。一审判决认定涉案房地产的竣工日期为2010年12月30日，却将祥宇公司取得《建设工程竣工验收备案证书》的时间认定为验收时间即2013年11月13日，一审认定事实和适用法律错误。二、双方在《房屋认购书》中没有约定进户日期，因此，进户时间应当以房屋的移转占有日为准。一审判决认定2012年2月23日双方办理了入户手续，崔艳芬签字验收入户，所以，进户时间应当为2012年2月23日，应以该日期作为崔艳芬给付逾期支付购房款的起算日期。一审将祥宇公司取得《建设工程竣工验收备案证书》的时间2013年11月13日认定为崔艳芬进户时间错误，并以此计算逾期付款违约金错误。3、2012年2月23日，崔艳芬已办理了入户手续，实际占有、控制了涉案房屋，此后发生的使用费（包括供热费）应由崔艳芬负担，一审判决祥宇公司返还崔艳芬2012年度和2013年度的供热费和违约金错误。请求：撤销一审判决第二、三项；变更一审判决第一项的逾期付款损失为自2012年2月23日开始计算。
崔艳芬辩称，2013年11月13日即是涉案楼房验收时间，也是崔艳芬进户时间。虽然祥宇公司于2012年2月23日交钥匙，但因楼顶漏水，无法进户，祥宇公司对此是知明的。因找不到祥宇公司，由物业公司进行了维修，但仍然漏水。涉案楼房验收后，祥宇公司未向崔艳芬索要过房款，对祥宇公司要求崔艳芬给付利息不应支持。由于祥宇公司的原因，造成崔艳芬无法入住，一审判决祥宇公司返还热费正确。请求驳回祥宇公司的上诉请求。
二审中，双方当事人未举示新的证据。
二审对一审判决认定的案件事实予以确认。
另查明，一审中，崔艳芬自认2013年夏天发现漏水，自己没修，没找到祥宇公司。二审中，祥宇公司承认涉案房屋确实存在漏水情况，2014年维修过。
崔艳芬于2009年8月22日交付定金5万元，8月27日支付首付款104，000元，2010年3月27日支付房款7万元，2012年2月23日支付房款15万元。
《建设工程竣工验收备案证书》备案说明记载：1、依据住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第二条规定，凡在中华人民共和国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑和市政基础设施工程，必须履行竣工验收备案手续；5、依据《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条规定，建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。房屋建筑工程未取得《建设工程竣工验收备案证书》的，房屋所有权登记机关不得办理房屋所有权登记手续。
本院认为，第一，关于崔艳芬给付逾期付款违约金的起算时间问题。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”；《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。”《城市房地产开发经营管理条例》规定的是综合验收，而祥宇公司主张适用的《建设工程质量管理条例》规定的仅是建设工程质量专项验收。依照《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，商品房竣工验收不仅包括工程土建部分和配套设施部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、特种设备、防空工程、环境质量、规划等验收。依照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，商品房的交付使用以房地产开发项目竣工且通过商品房综合验收为必要条件，只有综合验收合格，才能取得《竣工验收备案证》。祥宇公司与崔艳芬未约定交付房屋的具体条件，依照相关法律规定，祥宇公司向崔艳芬交付经验收合格等具备法定交付条件的房屋，始完成交付义务。祥宇公司于2012年2月23日向崔艳芬交付涉案房屋时，尚未取得《竣工验收备案证》，不具备法定的交付条件，不构成有效交付，其交付义务未完成。祥宇公司于2013年11月13日取得《竣工验收备案证》，始完成交付义务，构成有效交付，故一审判定2013年11月13日为涉案房屋交付日期正确。按照崔艳芬与祥宇公司关于进户前支付剩余购房款的约定，崔艳芬未在祥宇公司完成有效交付义务的2013年11月13日之前付清剩余购房款，构成违约，应自2013年11月14日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付违约金。祥宇公司关于涉案房屋于2010年12月30日已竣工，具备交付条件，并且涉案房屋已于2012年2月23日实际交付给崔艳芬，违约金应自2012年2月23日起算的主张不成立，不予支持。
第二，关于祥宇公司是否应赔偿崔艳芬支付的供热费以及违约金的问题。前已述及，2012年2月23日，崔艳芬办理入户手续，祥宇公司向崔艳芬交付涉案房屋时，尚未取得《竣工验收备案证》，不构成有效交付；祥宇公司于2013年11月13日取得《竣工验收备案证》，始完成交付义务，构成有效交付。祥宇公司承认涉案房屋存在漏水情况，2014年维修过，其没有举证证明崔艳芬在2013年11月13日有效交付之前实际使用了涉案房屋。因崔艳芬在涉案房屋有效交付之前没有使用涉案房屋而受益，故涉案房屋在有效交付之前发生的供热费等费用应当由祥宇公司承担。一审判定祥宇公司承担崔艳芬支付的2013年11月13日之前的供热费及违约金正确，应予维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，922元，由上诉人黑龙江省祥宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 文华英
审判员 龙 敏
审判员 韩玉梅
二〇一五年十一月九日
书记员 王春贺
李迪