苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虎商初字第00780号
原告苏州名古屋房地产经纪有限公司，住所地苏州高新区塔园路220号。
法定代表人程思想，该公司经理。
委托代理人郑铭，江苏谐达律师事务所律师。
委托代理人张小芹，江苏谐达律师事务所律师。
被告叶锦龙。
原告苏州名古屋房地产经纪有限公司（以下简称名古屋公司）与被告叶锦龙居间合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法由代理审判员刘志华独任审判，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告名古屋公司的委托代理人郑铭，被告叶锦龙到庭参加诉讼。后本院又于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告名古屋公司的委托代理人张小芹到庭参加诉讼。被告叶锦龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告名古屋公司诉称，2015年5月12日，由原告提供居间服务，被告与案外人蔡建忠订立关于苏州市高新区塔园路XXX号XX幢XXX室房屋的买卖合同。依据合同约定，被告应当于订立合同当日向原告支付佣金39120元整。事后，被告以不愿再购买上述房屋为由拒绝向原告支付约定佣金。为维护自身合法权益，原告故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告佣金39120元。2、诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《房屋买卖定金协议》1份，证明2015年5月12日原告提供居间服务，促成被告叶锦龙与案外人蔡某某的关于苏州市高新区塔园路XXX号XX幢XXX室房屋的买卖合同成立；
2、房产证复印件1份、土地证复印件1份，证明案外人蔡某某对涉案房屋具有处分权。
被告对原告提供的证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性没有异议，是其本人所签，但对合法性有异议，该协议是根据相关法律和法规订立的，但明显违反苏价服字（2009）98号第四条规定，双方没有签订委托合同，约定不明。原告只收费、不服务。对证据2的真实性没有异议，但与定金协议之间有矛盾，通过苏州市高新区房产交易办理中心查询系统求证，结果反映未查询到与定金协议相符的产权人的房屋的地址。
被告叶锦龙辩称，其与案外人蔡某某的房屋买卖仅订立了定金协议，并未促成正式买卖合同的成立。原告在其招揽业务的广告中明确承诺其服务内容包括网签、资金托管、过户、出证、交房，其在明知被告与蔡某某的房屋买卖无正式合同，其买卖经纪未成功的情况下依然提出全额收费要求，其请求不合理、不合法。本案所涉定金协议是由原告提供的格式条款，有关佣金的条款严重违背了公平原则，明显违反合同法的相关规定，应属无效条款。原告作为居间方在执业过程中存在违背诚实守信原则的行为，其诱导被告签订定金协议并支付卖方定金1万元整。定金协议中有关房屋信息存在问题，根据原告提供的居间服务信息，被告通过向苏州市高新区房产交易办理中心查询系统求证，结果反映未查询到与定金协议相符的产权人和房屋地址。综上，原告提供的定金协议因存在信息不真实，协议条款涉嫌违反公平原则，定金协议签订过程中原告违背诚实守信原则，故定金协议为可撤销合同，原告依据该协议主张的佣金不能成立，事实上原告的居间义务并未履行，违背权利义务对等原则，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩主张提供了以下证据：
1、《房屋买卖定金协议》1份，证明被告与原告只签订了定金协议，未签订房屋买卖合同；
2、房产证复印件1份、土地证复印件1份，证明房产证、土地证与定金协议上的不一致；
3、《苏州市区住房收费一览表》（2014年12月15日更新）1份，证明房产中介服务机构不得向委托人收取房屋买卖代理费；
4、《关于进一步规范房地产中介服务收费行为的通知》（苏价服字（2009）98号）1份，证明房屋买卖经纪未成功的，房产中介服务机构不得向委托人收取房屋买卖代理费，但可以要求委托人支付从事房屋经纪活动支出的必要费用，并应事先在委托合同中予以约定，委托合同未约定的，房产中介服务机构不得向委托人收取任何费用；
5、《省物价局、省建设厅关于放开部分房地产中介服务收费的通知》（苏价服（2008）267号）1份，证明原告违反了“在收费时必须明码标价，公示服务内容，信守服务承诺与合同约定，做到质价相符”的规定；
6、苏州市高新区房产交易办理中心查询系统照片1页，证明原告提供的房产信息有问题；
7、名古屋服务承诺（搜房网）1页，证明原告在其招揽业务的广告中也明确承诺它的服务内容包括：网签、资金托管、过户、出证、交房，原告的服务应到交房为止。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性、关联性均无异议，证明内容不认可。对证据2的真实性、关联性均无异议，证明内容有异议，被告查询的是房屋的共有权人吉某某的共有权证号，其查询方法不正确，因此，该份证据的真实性是不存在问题的。对证据3、4、5的真实性予以认可，但对证明内容不认可，自2014年以前苏州市已经放开了居间经济服务行业的指导价行为，实行由市场调节，具体标准由当事人双方协商处理。对证据6的真实性和关联性均不认可。对证据7的真实性予以认可，对证明内容不认可，售后服务需要买卖双方当事人的配合和协助，单凭原告一方是根本无法单独完成相关事项的。
本院认证意见：
对原告提供的证据1、2和被告提供的证据1、2、3、4、5、7的真实性，因双方均无异议，本院予以确认，可以作为认定本案事实的依据。对被告提供的证据6，因系照片打印件，本院无法确认其真实性。
诉讼过程中，本院依职权调取了关于塔园路XXX号XX幢XXX室房屋的房屋权属登记信息及房屋所有权存根，显示塔园路XXX号XX幢XXX室房屋的所有权人为案外人蔡某某、吉某某，该房屋所有权证号为000310XX，共有权证号为000017XX。原告对该份证据无异议，被告未到庭质证。
本院经审理查明：
2015年5月12日，案外人蔡某某（售房人、甲方）、叶锦龙（购房人、乙方）与名古屋公司（居间方）签订《房屋买卖定金协议》一份，协议约定：第一条甲方自愿将坐落于塔园路XXX号XX幢XXX室的房屋出售给乙方，房屋面积为210.09平方米，房产证号000017**，土地证号46**，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，自愿购买。第二条甲乙双方约定该房屋的实际成交价格为人民币贰佰陆拾万零捌仟元。甲乙双方约定的房屋实际成交价格包含固定装修、固定家具家电、现有空调、冰箱一只、洗衣机1只、热水器1个、沙发一套、餐桌一套、客厅电视机一台。第三条乙方于2015年5月12日向甲方支付购房定金人民币壹万元整，定金最终冲抵房款。第四条乙方向甲方支付房款的方式为：乙方需办理住房贷款，房款不足部分现金补足，甲乙双方约定乙方于2015年5月27日前补齐甲方定金壹拾伍万元整，甲乙双方约定于2015年8月13日前办理资金托管贷款手续。第五条甲方向乙方交付房屋的时间为：房款结清当日，甲方应于交房时将水电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费等相关费用全部结清。甲方应协助乙方办理相关证件的变更手续。第六条甲乙双方约定本定金协议生效后签定苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。第七条甲乙双方约定办理该房屋转让手续所产生的相关税费由乙方承担。第八条甲方自愿把“两证”（房产证、土地证）交给居间方保管至本协议履行完毕为止。第九条三方约定本定金协议签订之日，乙方向居间方支付佣金人民币叁万玖仟壹佰贰拾元，乙方须贷款时，相关贷款费用另行支付。第十条若该定金协议签订之前，该房屋已抵押他人，甲方须于办理资金托管手续前偿还债务，注销抵押。第十三条本协议视为该房屋的买卖合同，适用买卖合同的相关规定，如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的10%作违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第十五条其他约定：甲乙双方应积极配合居间方办理相关手续并提供相应材料，甲方于过户签字前将该房内户口迁出。第十六条本协议经甲、乙、居间方三方签字盖章后生效。
上述协议签订后，被告叶锦龙于当日向蔡某某支付定金1万元。后被告以房子高且没有配套车库为由，拒绝继续履行房屋买卖定金协议，并拒绝支付原告佣金，故原告诉至法院。
另查明，案外人蔡某某、吉某某系苏州高新区塔园路XXX号XX幢XXX室的房屋产权人，该房屋的所有权证号为000310XX，共有权证号为000017XX。
庭审中，被告叶锦龙明确表示不愿购买苏州高新区塔园路XXX号XX幢XXX室房屋，并陈述在案外人蔡某某向其出示房屋两证原件时，自己没有仔细看。
以上事实由经庭审质证、认证的证据及庭审笔录所证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方及案外人签订的《房屋买卖定金协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应按约履行。该协议的内容包括两个法律关系，一是蔡某某和叶锦龙之间的房屋买卖合同关系，一是叶锦龙和名古屋公司之间的居间合同关系。从协议的内容来看，该协议明确约定了房屋的坐落、价格、房款支付方式、房屋交付时间、税费承担及相应的违约责任，已经具备了房屋买卖合同的必要条款，而非仅约定了定金条款，并且协议还约定该协议视为该房屋的买卖合同，适用买卖合同的相关规定，因此房屋买卖合同已经成立并生效。同时，该协议也约定了叶锦龙作为委托人应当向居间方名古屋公司支付佣金的义务。既然叶锦龙和蔡建忠之间的房屋买卖合同成立，则名古屋公司作为居间方已经完成了促成合同成立的义务，故叶锦龙应当按照《房屋买卖定金协议》的约定在协议签订之日向居间方支付佣金39120元。现被告叶锦龙以房子高且没有配套车库为由，拒绝履行其与蔡某某的房屋买卖合同，并不涉及叶锦龙与名古屋公司之间的居间合同。因此，本院认为，被告叶锦龙未能按约支付佣金，系属违约，应承担相应的违约责任，原告诉请于法有据，本院予以支持。
关于被告辩称的原告承诺其服务内容包括网签、资金托管、过户、出证、交房，其买卖经纪未成功，原告主张全额佣金不合理、不合法的意见，因被告叶锦龙以房子高且没有配套车库为由，不愿购买苏州高新区塔园路XXX号XX幢XXX室房屋，其与案外人蔡建忠的房屋买卖合同无法继续履行，致后续的资金托管及过户手续等无法进行，原告对此并无过错，且已履行了居间合同的义务，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。
关于被告辩称的本案所涉定金协议是由原告提供的格式条款，有关佣金的条款严重违背了公平原则，明显违反合同法的相关规定，应属无效条款的意见，本院认为，虽然本案所涉房屋定金协议系由原告提供的格式合同，但该合同并不存在免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的条款，原告依据该协议有收取佣金的权利，但也有为被告提供订立房屋买卖合同的媒介服务及促成被告与案外人之间房屋买卖合同成立的义务，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。
关于被告辩称的原告在执业过程中存在违背诚实守信原则的行为，诱导被告签订房屋买卖定金协议并支付卖方定金1万元，该定金协议为可撤销合同的意见，本院认为，被告并未提供证据证明原告在执业过程中存在违背诚实守信原则行为，其作为完全民事行为能力人，在作出购房如此重大的决定前，必然经过慎重考虑并进行相应考察，被告在庭审时也陈述其在签订房屋买卖定金协议前看过本案所涉房屋，在看房时也未提出房屋楼层高及没有配套车库的异议，并在看房后即与案外人蔡某某、原告三方签订了房屋买卖定金协议并向卖方支付了定金1万元，此后被告却以房屋楼层高及没有配套车库为由，拒绝继续履行房屋买卖定金协议，并拒绝支付佣金，被告系违约方，且其未提供原告诱导其签订房屋买卖定金协议的证据，其主张房屋买卖定金协议为可撤销合同于法无据，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。
关于被告所称定金协议中有关房屋信息存在问题，有违诚实守信原则，故其不应支付佣金的意见，本院认为，房屋买卖定金协议中约定被告向案外人购买的房屋为塔园路XXX号XX幢XXX室房屋，案外人蔡某某确为上述房屋的房屋产权人，而协议中涉及的房产证号000017XX为上述房屋共有人吉某某的共有权证号，虽然原告在其提供的房屋买卖定金协议中将房产证号误写为了该房屋的共有权证号，但原告提供的上述信息均为真实，且合同标的唯一确定，依据上述信息并不影响被告与案外人蔡某某签订的房屋买卖合同的效力及合同履行，故被告以此为由拒付佣金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告叶锦龙应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州名古屋房地产经纪有限公司佣金39120元。
（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：新区农行商业街支行，账号：548401040002924）。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费778元，减半收取389元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599。
代理审判员 刘志华
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 姚 丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。