安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第04099号上诉人（原审原告）：陶志。委托代理人：谭丛林，安徽金榜律师事务所律师。上诉人（原审原告）：胡琴。委托代理人：谭丛林，安徽金榜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥华顺房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市潜山路3号，组织机构代码71999799-9。法定代表人：郭莲妹，董事长。委托代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。委托代理人：周渲清，安徽中天恒律师事务所律师。上诉人陶志、胡琴因商品房预售合同纠纷一案，不服合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第01260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2015年10月27日公开开庭进行了审理，陶志、胡琴的委托代理人谭丛林、合肥华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺公司）的委托代理人朱政、周渲清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：2009年10月31日，陶志、胡琴与华顺公司签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定陶志、胡琴购买华顺公司开发的华邦·光明世家9幢1802号房屋，房屋建筑面积75.43㎡，房屋总价款为400151元。华顺公司应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付陶志、胡琴使用；超过合同约定列明的承诺，必须以书面形式并经双方签字认可，才具有法律约束力等内容。2010年4月7日，华顺公司就业主提出的问题，发出一份《华邦光明世家对业主提出问题的再次答复》，载明：一、业主问：延期交房是否确定，损失如何确定？答：我公司已经决定延期交房，通过整改、完善，将符合政府相关部门验收标准的房屋及配套设施交给广大业主。在此期间，我公司承担逾期交房的违约责任，按照合同约定赔偿相应的违约金。二、业主问：50中学区问题如何解决？答：1、我们将继续积极地与政府主管部门联系协商，力争将光明世家学区划入50中。2、如实在协商未能如愿，我们承诺将承担相应的赔偿责任，具体赔偿金额以仲裁机关或法院裁决为准。3、业主也可以按照合同约定，选择退房。五、业主问：对已经收房的业主如何对待？答：我们已通知收房的业主前来办理退房手续。收房业主和未收房的业主享受同等待遇。陶志、胡琴于2010年9月30日实际接收了涉案房屋。此后，陶志、胡琴起诉至原审法院，请求判令：华顺公司赔偿因无法兑现合肥五十中学区入驻签约的经济损失7758.12元（暂按102元／㎡计算，具体以鉴定报告为准）。另查明：华顺公司散发的《华邦名流会》中［华邦·光明世家-大事件］载明：“2009.06：合肥五十中分校入驻签约”。2013年10月24日，本院对戴飞与华顺公司商品房预售合同纠纷一案作出（2013）合民一终字第02837号终审判决，维持合肥市蜀山区人民法院驳回原告戴飞诉请被告华顺公司因无法兑现合肥五十中学区入驻签约而赔偿经济损失20000元（实际以鉴定结论为准）的请求。原判认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点之一：华顺公司散发的《华邦名流会》中［华邦·光明世家-大事件］中载明：2009.06：合肥五十中分校入驻签约是否构成要约。陶志、胡琴认为华顺公司散发的《华邦名流会》中［华邦·光明世家-大事件］中载明：2009.06：合肥五十中分校入驻签约，系对陶志、胡琴的要约，该院认为，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定的重大影响的，方视为要约。华顺公司宣传资料中的“合肥五十中分校入驻签约”仅为一种表述，并不是承诺，且学区问题是政府根据行政区域内的居民实际居住情况而对辖区内学生入学区域所作的行政划分，并会不定期的根据实际情况作出调整，并不是双方之间合同能够作出约定，因此该宣传资料并非要约。本案争议的焦点之二：华顺公司于2010年4月7日对案涉房屋的学区问题向业主作出的答复是否构成对陶志、胡琴的承诺。该院认为，华顺公司于2010年4月7日对案涉房屋的学区问题向业主作出的答复应是针对2010年4月7日前与华顺公司签订的《商品房买卖合同》并约定于2010年4月7日之前交房的业主，而陶志、胡琴与华顺公司签订的商品房买卖合同在2009年10月31日，约定的交房时间为2010年9月30日，该“再次答复”并不构成对陶志、胡琴的承诺；且该承诺已向案涉房屋的全体业主公开了关于学区问题，陶志、胡琴在收房后两年内未对该答复提出异议，也未向华顺公司主张因无法兑现合肥五十中学区入驻签约而造成的损失，现陶志、胡琴提起诉讼也明显超过诉讼时效。综上所述，故陶志、胡琴要求华顺公司赔偿因无法兑现合肥五十中学区入驻签约的经济损失的诉请，于法无据，该院不予支持。华顺公司辩称，陶志、胡琴诉请不应支持的理由成立，该院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回陶志、胡琴的诉讼请求。本案案件受理费50元，由陶志、胡琴承担。陶志、胡琴上诉称：1、陶志、胡琴之所以选择购买该小区房屋，看中的就是小区属于合肥五十中分校，并且是否属于五十中学区对房屋价格肯定构成影响，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，华顺公司的宣传资料《华邦名流会》中的宣传内容构成要约。2、华顺公司于2010年4月7日对案涉房屋的学区问题的答复针对的是全体业主，即2010年4月7日之前与华顺公司签订《商品房买卖合同》的买受人均应认定系该小区业主。该答复本身并未将是否于2010年4月7日之前交房的业主和之后交房的业主区别开来。3、关于诉讼时效问题，从华顺公司的答复中可以看出，华顺公司一直在与政府教育主管部门协商过程中，此时，华顺公司的诉讼时效中断，直到2012年9月28日华顺公司向第一批业主赔偿学区损失陶志、胡琴才得知学区问题无法解决。此时至陶志、胡琴起诉时未过两年诉讼时效。4、一审程序违法。陶志、胡琴向一审法院提交了鉴定申请，请求对华顺公司未能兑现五十中学区而导致的房屋价值减损进行鉴定，但是一审法院不予准许，剥夺了陶志、胡琴的实体权利。综上，请求依法改判支持陶志、胡琴的一审诉讼请求。华顺公司辩称：1、陶志、胡琴提交的《华邦名流会》是华顺公司于2009年初少量制作的“内部资料”，是华顺公司为了员工知悉公司未来工作计划而制作供内部掌握的，并不是对外向业主发放的。陶志、胡琴在购房前不是名流会的会员，其本身就不应该持有该材料原件。不论陶志、胡琴以何种方式获得的该材料，都不能证明其是看到了该份材料并据此购房的。退一步讲，即使陶志、胡琴合法持有该材料，也不能构成要约，学区的划分是政府的行政行为，五十中也不在开发商开发的范围内，不符合司法解释中关于要约的规定。2、陶志、胡琴没有《答复》的原件，且《答复》的对象是2010年3月31日前交房的业主，陶志、胡琴不是该份《答复》的对象。3、陶志、胡琴在与华顺公司签订《房屋买卖合同》就应当知晓案涉房屋不是五十中分校学区，且在2010年3月份就有业主针对此问题起诉，至2014年陶志、胡琴起诉，已经超过诉讼时效。4、华顺公司不够成违约，陶志、胡琴也未举证证明受到的损失，一审不予鉴定正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院认为：对于《华邦名流会》中关于五十中分校学区入驻签约的说明是否构成要约的问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。依据该条规定，商品房的销售广告和宣传资料通常为要约邀请，只有符合法律规定的特定条件才得以构成要约。本案中《华邦名流会》标题栏中已标明为内部资料，说明其并非为针对不特定对象散发的广告性质的宣传资料。其次，上述法律规定所指的“房屋及相关设施所作的说明和允诺”的范围应当限于商品房开发规划范围内关于房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况的说明和允诺。本案所争议五十中分校学区并不在华顺公司开发的光明世家小区规划范围内，也不属于小区专属的附属、配套设施。故《华邦名流会》中关于学区签约的说明不符合上述司法解释关于要约的构成要件，不宜认定为要约。对于2010年4月7日，华顺公司作出的《华邦光明世家对业主提出问题的再次答复》，从《答复》的标题和内容可以看出，该《答复》指向的对象是在该日之前已实际收房或者通知收房并就相关问题提出异议的业主，陶志、胡琴的合同约定收房时间为2010年9月30日，不属于该《答复》的对象。且该《答复》中华顺公司并未就学区问题做出具体明确的赔偿承诺。陶志、胡琴现依据该《答复》主张赔偿缺乏事实依据。2010年3月份，华邦光明世家部分业主已就学区问题向人民法院起诉主张权利，陶志、胡琴在此后收取了房屋，且未就此问题提出异议，至其起诉时已经超过两年的诉讼时效，丧失了胜诉权。综上，一审判决不予支持陶志、胡琴的诉讼请求并无不当。陶志、胡琴的鉴定的申请亦缺乏事实和法律依据，一审不予鉴定正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陶志、胡琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  马枫蔷代理审判员  余海兰二〇一五年十一月十六日书 记 员  胡梦云附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。