山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）李民初字第2454号
原告张波，青岛市公安局崂山区分局科员。
被告青岛金实房地产开发投资有限公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人常青，职务董事长。
委托代理人姜健，山东畅海律师事务所律师。
委托代理人孟令燕，山东畅海律师事务所律师。
原告张波为与被告青岛金实房地产开发投资有限公司（以下简称“金实公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2013年10月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员陈密亮独任审判，于2013年11月7日、11月29日公开开庭进行了审理。原告张波、被告金实公司的委托代理人孟令燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张波诉称，原、被告于2009年10月11日签订《青岛市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”），原告向被告购买坐落于青岛市李沧区金水路735号春和景明4号楼1单元601户的房屋，合同约定房屋总价款545929.31元，房屋交付时间为2011年9月30日。2011年11月20日，被告在逾期交房近两个月后，隐瞒未取得竣工验收备案表等法定交房条件的有关事实，并擅自变更小区平面布局后，向原告交房。为维护自身权益，故诉诸法院，请求依法判令：1、被告支付原告逾期交房违约金10000元。2、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、被告支付原告逾期交房违约金10645.62元（以合同约定房款545929.31元为本金，自合同约定的交房之日2011年10月1日起至竣工验收备案之日2012年4月13日止共195天，按日万分之一计算）；2、被告支付原告违约变更小区平面布局图的违约金2729.65元（以合同约定房款545929.31元为本金，按千分之五计算）；3、被告支付原告因违约变更物业公司的违约金5000元（因合同中未约定，原告酌情主张违约金数额）。
被告金实公司辩称：1、被告并不存在逾期交房的事实；2、被告所做变更只是针对外环境设计的变更，不影响原告商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等，而且变更已在规划局网站规划公示厅以及春和景明售楼处进行了书面公示。根据合同补充条款的约定，视同原告接受变更后的现状继续履行合同；3、被告从未与原告约定由高力国际提供物业服务，而是按照合同补充条款的约定通过招标的形式确定物业公司，被告已按合同履行。因此，被告并不存在原告所述违约情形，不应支付违约金。
经审理查明，2009年10月11日，原告张波与被告金实公司签订《青岛市商品房预售合同》，该合同同时含附件六份、补充条款一份，另有一份《春和景明项目赠送室内装修明细》（以下简称“《赠送装修明细》”）作为合同附件，《预售合同》主合同及附件六份的主要内容为：
1、原告向被告购买坐落于青岛市李沧区金水路735号春和景明4号楼1单元601户住宅1套。
2、原告购买该房屋的总价款暂定为545929.31元，原告应于2009年10月11日支付。
3、除不可抗力外，被告定于2011年9月30日前将该房屋交付给原告，交付的房屋必须竣工验收合格。逾期被告按原告已支付的房价款日万分之一向原告支付违约金，违约金自2011年10月1日起算至实际交付之日止。逾期超过90日，若原告选择不退房，被告按照原告已支付的房价款日万分之一标准向原告支付违约金，合同继续履行。
4、房屋竣工验收合格后，被告应在交付之日前7日书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7日内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为原告验收房屋后签署的交付验收单或被告发出的交房通知满30日。在验收交接时，被告就出示符合合同约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，被告应向原告提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。同时，被告应当根据原告要求提供实测面积的有关资料。
5、《预售合同》主合同第九条约定，被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得原告书面同意。被告未征得原告同意变更小区的平面布局，原告有权要求被告恢复，如不能恢复的被告应当向原告支付总房价款的0.5%违约金。
6、被告按照《物业招投标管理办法》规定，通过招投标形式选聘物业管理公司进行小区前期物业管理。
7、《预售合同》主合同第二十八条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。
补充条款第三条对《预售合同》主合同第八条、第九条规划、设计变更进行了如下补充约定：1、经规划部门批准的规划、设计单位同意的设计变更导致影响到原告所购商品房结构形式、户型、空间尺寸等，被告应当在有关部门批准同意之日起15日内，书面通知原告。原告有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。原告在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更后的现状继续履行合同。非被告原因导致小区及商品房规划设计变更，被告不承担责任。原告不退房的，应当与被告另行签订补充协议，补充协议按设计变更后的现状为基础协商签订，如原告在接到被告通知15日内不退房也未及时与被告签订补充协议，则视为双方同意按设计变更后的现状继续履行合同。2、规划、设计方案的变更未改变本合同项下商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响到原告所购商品房的质量或使用功能。
补充条款第四条对交付时间进行了补充约定，约定了除双方协商同意或合同变更外，被告可延期交房的原因：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起15日内告知原告的或者不可抗力的情况已经在社会公开知晓的。2、因政府职能部门、地方公建设施及配套工程等非被告原因造成工程延误。3、本合同签订后，遵守国家及地方政府颁布的可能导致被告延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的。4、交房期限届满，原告未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至原告付清相应款项后7日内，顺延期限不视为交付逾期。5、合同第十一条约定的交付日期为最后交付期限，该房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，被告有权书面通知原告领房，原告应在被告寄发的《入住通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从领房之日的次月起交纳物业管理费。6、原告未在《入住通知书》中规定的领房时间内办理该房屋的验收交接手续，按合同第十五条约定，被告应当发出书面催告书一次，原告未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，视同已办理领房手续，其一切后果均由原告承担……10、被告在向原告交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准，原告在接受房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装修设施、室外环境、公共设施质量等有异议的，原告应向被告提出书面意见，由被告予以认可后，被告有义务尽快修复。修复期间，不视为被告逾期交付房屋，被告修复完毕后原告应于被告发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收视同原告已验收完毕。
补充条款第十条对《预售合同》主合同第二十八条进行了补充约定，约定被告严格按照国家规定及经批准的图纸进行商品房建设，被告所作的售楼广告、售楼书、沙盘及样板房等物业销售之推广材料均不作为合同附件，也不作为被告向原告交付的商品房现状的依据。被告所作的售楼广告、售楼书、沙盘及样板房等物业销售之推广材料中有关该房屋的内容与合同约定以及现状不一致者，以合同以及现状为准。
上述合同签订后，原告实际支付购房款548036.22元。上述事实，有原告提供的《预售合同》1份、发票1份以及双方陈述一致的笔录在案为凭。原告称，合同签订当日就已支付全部购房款。被告对上述证据的真实性没有异议，但认为购房发票开具时间并非合同签订时间。
另查明，被告于2011年11月19日向原告发出交房通知书，原、被告于2011年11月20日签署《房屋交接验收表》交接房屋。上述事实，有被告提供的大宗邮件交寄清单1份、原告提供的《房屋交接验收表》1份在案为凭。被告称，《房屋交接验收表》中所列问题属于装修质量问题，并非主体结构问题，不影响房屋的交付。
再查明，2011年8月16日，被告金实公司对下王埠旧村改造F区项目进行了竣工验收消防备案，同时明确了未被确定为抽查对象。2011年11月18日被告金实公司作为建设单位，会同设计、施工、监理单位对下王埠旧村改造F区4号楼进行了单位（子单位）工程综合验收。2012年4月13日，青岛市城乡建设委员会为下王埠社区城中村改造项目F区商品房项目F4号楼核发了建设工程竣工验收备案证。上述事实，有被告提供的竣工验收消防备案信息、单位（子单位）工程综合验收记录表、建设工程竣工验收备案证以及双方陈述一致的笔录在案为凭。原告对上述证据的真实性没有异议，但认为：根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第九条、第十三条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，被告提供的单位（子单位）工程综合验收记录表显示的验收日期为2011年11月18日，但竣工验收备案日期却为2012年4月13日，明显超出法律规定的15日备案期限，被告验收合格完毕却冒着被处罚的风险不去备案，难以作出合理解释，应当系有关方面为逃避赔偿责任而进行的虚假验收，法庭不应采信。被告称，涉案房屋于2011年11月18日经竣工验收合格，符合交房条件，被告已于工程竣工验收合格之日起15日内将相关备案材料提交政府部门，但政府部门核发备案证的日期并非被告所能控制的。原告称，被告提交的证据中无法证明备案材料提交的时间。
原告称，涉案房屋的交付条件必须符合工程竣工验收合格并在当地备案，理由如下：
1、原告购买的是商品房，在现代生活中，正常人选择的是一个小区，而不是一栋楼或是一个房间，小区的配套及绿化等是实现房屋居住功能必不可少的一部分。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因此，应当以综合验收合格备案作为交付房屋条件，单体验收不能作为房屋交付的条件。
2、《合同法》第三十九条、第四十一条也规定，格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。按照通常的理解，房屋交付应当出示三书一表一证，即住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表，房地产开发商取得建筑工程竣工备案表是国家的强制要求，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）的规定，商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求等条件。
被告称，被告未能于2011年9月30日交付房屋系因客观原因所致，根据合同补充条款第四条的约定，被告可以据实延期交付，不构成逾期交房，即使存在逾期交房，也无需向原告支付违约金，因为自2009年至今房屋的增值已远远大于违约金，逾期交房，并未给原告造成任何损失。被告提出以下主张及证据：
1、根据《预售合同》第二条、第十条的约定，该房屋建筑结构、装修及设备标准以合同附件三为准，显然被告交付给原告的房屋系毛坯房。被告于2011年9月30日已经具备合同约定的交房条件，但此时只能交付毛坯房，根据《预售合同》签订后双方达成的补充协议，被告赠送原告室内装修，被告考虑到如果在未装修前将房屋交付给原告，势必给原告带来不便，因此被告只能牺牲自己的利益来降低原告的损失。同时，青岛市建筑工程质量监督站验收的只能是毛坯房，精装房屋不予验收，因此工程竣工之后，被告并未立即交付给原告，只能在质监站验收后再进行装修，而等待质监站验收是延期交房的原因之一，因政府职能行为导致延期交房不属于违约，被告可以据实延期交房。此外，精装修系被告赠送给原告，原告无需支付对价。原告已经实际接收被告赠与的精装修，但精装修所需要的时间合同中并没有明确约定，依据《合同法》的规定，原告应给予被告履行义务以合理和必要的期间。春和景明整个小区1000多户房屋在3个月内装修完毕属于合理装修期间。
2、被告称，被告在施工过程中遭遇恶劣天气停止施工34天，受日食影响停工1天，配合“为考生送安静”活动于2010年5月20日至6月20日、2011年5月20日至6月20日夜间停止施工，由于上述原因导致被告延期交房，符合补充条款第四条的规定。被告提交以下证据证明其主张：《青岛市崂山区气象局2009年－2011年气象资料统计》、《关于加强冬季建筑施工安全生产的通知》（青李生态办发（2010）131号）、《关于启动全市防汛Ⅱ级应急响应的紧急通知》、青岛市建筑工程管理局紧急通知、《青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局关于转发省建管局﹤关于做好夏季高温季节建筑施工安全生产工作的通知﹥的通知》（青建管质字（2011）78号）、《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》（青环发（2011）50号）、《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》（青环发（2012）35号）、《我市启动“为考生送安静”活动》等网络新闻打印件两份。原告对上述证据的真实性没有异议。
针对原告的第二项关于小区规划平面布局变更所致违约金的诉讼请求，原告向法庭提交产品说明书、业主手册。原告称，产品说明书、业主手册均系2011年11月被告交房时向原告提供，其中产品说明书中1页系交房时的春和景明小区总平面布局图，业主手册第5页注明“本小区实行人车分流，小区内所有机动车辆均应驶入地下停车场内停放，小区地面上请勿停放车辆，请按照小区的规划出入小区。”上述两份证据证明小区规划在交付时已经进行了变更，将地上停车场改为地下停车场。被告对上述证据的真实性无法确定，称被告于2011年9月做过室外环境设计变更，总平面配置图应以批准的《建设工程规划许可证》（建字第370200200904029号）附图为准，该附图就是原、被告合同中约定的附图，且该变更并未影响原告商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等。
又查明，2009年5月8日，青岛市规划局为下王埠社区城中村改造项目F区商品房项目（F1-F9）号楼、商务酒店核发了建设工程规划许可证（建字第370200200904029号）。2011年9月1日，青岛市规划局针对下王埠社区城中村改造项目F区商品房项目（F1-F9）号楼、商务酒店环境设计，作出《建设工程外装饰、环境设计审查意见书》（青规外环字（2011）72号），原则同意被告申报的室外环境设计方案，并提出如下审查意见：1、总平面配置图应以批准的《建设工程规划许可证》（370200200904029号）附图为准，处理好与相邻用地的关系。2、室外工程设施建设应符合有关法规及规范要求。3、竣工后进行规划管理验收。2013年5月24日，青岛市规划局在青岛日报刊登通告，对下王埠社区城中村改造项目F区商品房项目（F1-F9）号楼、商务酒店的规划变更进行社会公示，征询意见和建议，公示方式为在规划公示厅（文登路1-11号甲）、规划局政务网站及李沧区金水路766-26号（春和景明售楼处）同时进行公示，公示时间为2012年5月25日至2012年5月21日，其中项目现场公示时间为2012年5月28日至2012年5月21日。2012年6月6日，被告称已对下王埠社区城中村改造项目F区景观进行了深度优化，故向青岛市规划局申请景观设计规划变更许可。2012年6月11日，青岛市规划局作出《建设工程规划变更审查意见书》（青规变审字（2012）59号），原则同意被告补办申报的室外环境设计变更手续，并提出如下审查意见：1、规划建筑位置仍以批准的《建设工程规划许可证》（370200200904029号）附图为准，处理好与相邻用地的关系。2、室外工程设施建设应符合有关法规及规范要求。3、竣工后进行规划管理验收。规划变更后，F区的用地面积、总建筑面积、地上建筑面积、住宅面积、公建面积、地下建筑面积、容积率、规划户数、建筑密度等主要经济技术指标没有变化，停车率仍不低于0.8辆／户，但停车位由变更前的1113辆（地上398辆、地下717辆）调整为变更后的894辆（地上177辆、地下717辆），绿地率由变更前的30.1%调整为变更后31%。上述事实，有原告申请本院到青岛市规划局调取的《建设工程规划许可证》（370200200904029号）及附图（下王埠社区旧村改造项目总平面图，设计号w-08-042-00，日期2009年6月24日）各1份、《建设工程外装饰、环境设计审查意见书》1份、建设项目规划社会公示办理单1份、青岛日报公示通告1份、规划设计方案公众意见表13份、网络意见反馈表2份、建设工程规划报建申请书1份、项目基本情况说明1份、下王埠社区旧村改造工程F区环境景观工程设计总平面图1份（设计编号QDNC-
YLGH-2009-057，日期2012年6月）、青岛市规划局行政审批受理通知书1份、《建设工程规划变更审查意见书》1份在案为凭。原告称，公示不等于书面同意，变更规划应当经过业主的书面同意，如果未经业主书面同意，就应当视为违约，而且规划变更虽然是经过政府批准的，但政府批准的时间是2012年6月，在2011年11月房屋交付时被告已经处于违约状态，之后政府的审批并不能改变被告违约的事实。被告称，被告已经在公示厅、政务网、售楼处书面通知并广泛征求意见，该几种方式原告均可知悉。
针对原告的第三项关于小区物业变更所致违约金的诉讼请求，原告向法庭提交售楼书1份。原告称，上述证据系2009年10月11日合同签订时被告与合同一并向原告交付的，该售楼书中有1页明确说明，由“中国物业最具影响力十大品牌之一、总部设立于加拿大”的高力国际物业公司（以下简称“高力国际”）为小区提供物业管理，上述说明具体明确，虽未在合同中体现，但也应成为合同条款的组成部分。但是，被告交房时却由青岛都霖物业发展有限公司（以下简称“都霖物业”）为小区提供物业服务，都霖物业系三级资质物业企业，与高力国际不属于同一档次，影响小区的居住品质，因此被告应当承担违约责任。被告对售楼书的来源以及真实性均无法确认，认为即使售楼书为真实的，也无法证明被告曾向原告承诺春和景明小区的前期物业为高力国际，现在的都霖物业是被告按合同约定通过招标形式进行确定的。
本院据以确认上述事实的证据，已经本院审查并当庭质证，可予采信。
本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的相关规定，双方当事人均应遵照执行。合同签订后，原告依约缴纳了全部购房款，被告亦应当按照约定在合同期限内交付符合合同约定条件的房屋。围绕双方关于被告是否构成逾期交房的诉辩主张，本案的争议焦点确定为：一、房屋交付的条件何时成就；二、被告主张的因赠送室内装修及遭遇特殊、恶劣天气、高考等事由是否符合可延期交房的约定事由；三、被告所作的F区景观设计规划变更是否需要征得原告书面同意；四、原告提交的售楼书中关于高力国际担任前期物业的承诺是否构成合同的条款。
一、关于房屋交付的条件何时成就。根据《预售合同》约定，房屋交付的条件为房屋竣工验收合格。本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”根据上述规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，至于备案与否不影响竣工验收合格的效力。本案中，被告于2011年11月18日组织设计、施工、监理单位对争议房屋所在4号楼进行了单位（子单位）工程综合验收，且综合验收记录表载明同意验收，因此应认定2011年11月18日房屋交付条件成就。原告关于以2012年4月13日综合验收备案证核发之日作为竣工验收合格之日的主张不成立，本院不予采纳。
二、关于被告主张的因赠送室内装修及遭遇特殊、恶劣天气、高考等事由是否符合可延期交房的约定事由。本院认为，《赠送装修明细》关于装修的约定有优先适用于《预售合同》中相关条款及其他附件的效力，其所约定之条款亦当然成为交付房屋之必备要件。但是，《预售合同》及《赠送装修明细》均未约定装修时间，被告作为建设单位，对于此等合同条件变更对自身商业风险之影响，应具有相当的经验与应对。被告主张因政府职能原因导致延期交付，但没有证据证明。被告主张的施工期间遭遇暴雨、大雾、高温、大雪等恶劣天气以及日食、中高考期间夜间停止施工等原因，均属于施工过程中可预见的情况，不符合补充条款约定的可延期交房的情况。故本院对被告的抗辩主张均不予采纳。
三、关于被告所作的F区景观设计规划变更是否需要征得原告书面同意。《预售合同》第二十八条第一款约定，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。《预售合同》主合同第九条规定，被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局，确需变更的应当征得原告书面同意。补充条款第三条则对规划变更补充约定为：1、经规划部门批准的规划、设计单位同意的设计变更导致影响到原告所购商品房结构形式、户型、空间尺寸等，被告应当在有关部门批准同意之日起15日内，书面通知原告。2、规划、设计方案的变更未改变本合同项下商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响到原告所购商品房的质量或使用功能。本院认为，根据上述约定，规划方案的变更未改变本合同项下商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，无须征得原告书面同意。本案中，被告所作的F区景观设计规划变更改变了小区的停车位数量和绿地率，应视为改变了小区的平面布局，但是，该项改变未改变原告所购商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向，未影响到该房的质量或使用功能，因此无须征得原告书面同意。原告关于被告此项规划变更应征得其书面同意的主张不成立，本院不予采纳。
四、关于原告提交的售楼书中高力国际担任前期物业的承诺是否构成合同的条款。补充条款第十条约定，被告所作的售楼广告、售楼书、沙盘及样板房等物业销售之推广材料均不作为合同附件，也不作为被告向原告交付的商品房现状的依据。被告所作的售楼广告、售楼书、沙盘及样板房等物业销售之推广材料中有关该房屋的内容与合同约定以及现状不一致者，以合同以及现状为准。本院认为，根据上述约定，原告提交的售楼书不能作为合同附件，同时，双方在《预售合同》中并未约定小区前期物业的名称，仅仅约定前期物业通过招投标形式选聘。因此，原告关于售楼书中高力国际担任前期物业的承诺是合同组成条款的主张不成立，本院不予采纳。
综上，双方约定的最后交付期限为2011年9月30日，但房屋交付条件于2011年11月18日方才成就，而被告于2011年11月20日才向原告交付房屋。被告未在合同约定的期限内交付涉案房屋，违反了合同约定，应当依约承担自2011年10月1日起至2011年11月20日止的逾期交房违约金2784.24元（545929.31元×0.01％×51天），原告的第一项诉讼请求在此范围内的部分予以支持，超出部分应予驳回。原告的第二项、第三项诉讼请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告青岛金实房地产开发投资有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告张波自2011年10月1日起至2011年11月20日止的逾期交房违约金2784.24元。
二、驳回原告张波的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费259元（原告已预交），减半收取129.5元，由原告负担79.5元，被告负担50元。被告于本判决生效之日起10日内给付原告50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
代理审判员 陈密亮
二〇一三年十二月九日
书 记 员 王 莉