重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰法民初字第01830号
原告姚於，男，1987年2月16日出生。
原告杨竞丰，女，1983年4月22日出生。
二原告委托代理人柏婧，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地丰都县三合镇党政大楼106室。
法定代表人廖克�，该公司总经理。
委托代理人罗杨，重庆创辉律师事务所律师。
原告杨竞丰，姚於诉被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（以下简称澜天湖地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨竞丰，姚於及其委托代理人柏婧、被告澜天湖地产公司的委托代理人罗杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨竞丰，姚於诉称，2014年8月，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的丰都县预售商品房，原告支付全部房款347985.00元，大修基金2641.50元，并依约履行了其他义务。合同约定交房期限为2014年9月30日前，如被告逾期交房超过90天，原告可解除合同，原告于2015年3月27日、4月7日两次向被告送达了解除合同通知书。另合同第12条约定，被告应当按照合同约定的时间办�商品房预售合同登记备案手续，逾期90日原告可以解除合同，但被告一直未办理该合同的备案登记手续。请求依法判决：1.解除原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告退还原告已支付的购房款347985.00元，并按中国人民银行同期贷款利率从2013年8月17日计算至付清时止的利息；3支付违约金3479.85元；4、退还该房屋交易费用13254.54元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告澜天湖地产公司辩称，原、被告签订合同，原告交付了房款、被告未按期交房属实，但被告已于2015年6月全面通知接房。被告未按期交房的原因有二：一是不可抗力因素，原告所购房屋项目所处的澜天湖湖水一夜之间全部消失，丰都县旅游开发建设管理委员会通知被告公司称澜天湖所在区域发生局部地质灾害，要求被告公司对该项目停止施工并对澜天湖及周边地区进行地质灾害评估，�告公司于2015年3月20日才完成评估；二是原告所购房屋项目所在的景区由于污水处理及市政设施建设原因导致延误交房。根据双方补充合同约定，上述两点均是合同约定的免除被告逾期交房违约责任，该房屋已办理竣工备案登记。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月17日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告杨竞丰，姚於（乙方）购买澜天湖地产公司（甲方）开发的澜天湖彩虹湾度假小镇，具体坐落：丰都县。建筑面积52.82㎡，房屋总价款347985.00元。合同签订后，原告分两次缴纳购房款347985.00元和代收费10613.54元（印花税和契税）及物业专项维修基金2641元。该合同约定交房期限及交付条件为：“……第七条属预售商品房的，甲方应在2014年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房�付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金……第十二条关于办理合同登记备案的约定……3如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机关提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除�同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期代理利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。”同时，双方达成上述合同的补充协议，该补充协议第五条关于商品房的交付：“……1、如遇下列特殊原因，甲方交房时间可以予以延期，甲方不承担逾期交付责任：A、遭遇不可抗力，甲方在不可抗力发生后30日内告知乙方的；如不可抗力持续发生的，甲方在不可抗力结束后30日内告知乙方的。B、因国家法律法规及政策变更、遭遇重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因而导致延误的……补充协议第六条1对合同登记的补充说明……（2）乙方已知晓所购物业尚处于抵押状态，甲方承诺乙方签订合同且完清全部款项后240日内解除抵押，之后甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房的申请，提交土地房屋登记机构的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记的义务。截至2015年10月31日，被告未对讼争购房合同备案登记。
2015年3月27日，原告以被告迟延交付房屋为由邮寄函件给被告要求退房，后该函件因无人签收而退回；同年4月7日，原告以同一函件再次邮寄给被告，但被拒收。
另查明，2014年5月17日，丰都县旅游开发建设管理委员会向澜天湖地产公司发出关于澜天湖项目暂停施工的通知（丰旅管委发（2014）45号文件），该通知载明：因澜天湖发生突然泄漏，引起局部地质灾害，按丰都县防汛抗旱指挥部召开的紧急会议的要求，通知澜天湖地产公司开发的隆鑫澜天湖国家度假公园的彩虹湾、苏格兰小镇、达沃斯国际酒店等项目暂停施工，由澜天湖地产公司重新委托相关单位作地质灾害评估，待评估结果出来后，若确认对项目建设无安全影响，方可恢复施工。后被告对澜天湖漏水进行了相应整治。
2015年2月9日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司作为业主对丰都县乡镇污水处理厂建设运营一体化项目进行公开招标，项目包括澜天湖地产公司开发的“隆鑫澜天湖彩虹湾度假小镇”所在的仙女湖（景区）污水处理厂（函管网）。同年7月29日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司证明仙女湖（景区）污水处理厂及市政污水管网工程项目正在实施过程中，项目工期为一年。
上述事实，有原、被告的陈述、重庆市商品房买卖合同及补充协议、收款收据、丰旅管委发（2014）45号文件、招标公告、证明、律师函等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间所签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法�的强制性规定，合法有效，当事人均应该严格按照合同约定内容全面履行。原告认为补充合同附件五第五条属于免除被告义务的格式条款，且原告并未签名，应属无效条款。本院认为，该补充条款在主合同中已明确告知原告，其内容仅系对不可抗力违约责任免除和市政设施建设导致逾期交房责任的免除，并未免除被告应当履行的主要义务而排除原告的权利，不违反法律法规的强制性规定，应属有效条款，对双方当事人具有约束力，被告认为补充合同属无效条款的理由，本院不予采纳。本案讼争房屋属于景区房屋，该景区主要依托澜天湖，然该湖的湖水一夜之间突然泄漏，属于地质灾害，是双方在签订合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，当属不可抗力因素所致，势必影响被告施工进度，包括市政设施建设。原、被告双方虽然约定逾期交房超过90日，原告可以解除合同，但双方在该合同附件五对逾期交房进行了特别约定，根据该约定，被告因不可抗力和市政设施建设导致逾期交房不承担违约责任，在此期间原告不享有合同的解除权，故其于2015年4月7日向被告通知解除购房合同，不符合法律规定精神，对被告不发生合同法上的解除效力；关于原告认为，被告未按照合同约定办理购房合同的备案登记超过90日，原告有权解除合同的理由。本院认为，购房合同是否备案并不是该合同生效的前置程序，合同是否备案并不影响该合同的成立和生效。原、被告之间所签订的主合同，系重庆市国土资源和房屋管理局同一印制的格式合同，合同备案主要是为了保护购房者的权利，以避免开发商一房多卖导致购房者的目的落空。本案中，被告虽未将合同备案，但并未影响原告的权利，根据双方关于办理合同备案的补充合同约定，原�明知所购房屋处于抵押状态，且明确约定待原告交清房款后240日内解除抵押，之后原、被告双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但原告在房市利好期间并未以此主张解除合同，明显因目前房市行情下滑以此为由解除合同，鉴于被告为履行合同，讼争房屋已实际竣工验收备案登记，同时被告也对地质灾害进行了相应的处置，并不会因此而导致双方合同目的落空，为维护市场交易的稳定，本院对原告的该项主张不予支持。
综上，被告逾期交房系受到不可抗力以及市政设施建设的影响导致，根据补充协议约定，应当免除其逾期交房的违约责任，原告请求解除购房合同的理由与本案查明的事实不符，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十�条第二款之精神、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
驳回原告杨竞丰，姚於的诉讼请求。
案件受理费7200元，由原告杨竞丰，姚於负担（已预交3600元，限于本判决生后7日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审 判 长 秦大江
人民陪审员 熊 艳
人民陪审员 陈艳娟
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 谭秋红