上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3569号
上诉人（原审被告）姜，
委托代理人傅国勇，
被上诉人（原审原告）吴建波，
被上诉人（原审原告）崔艳，
被上诉人（原审原告）吴旭蕊，
法定代理人吴建波（系吴旭蕊父亲），
原审被告周宁，
原审被告周轩弛，
上诉人姜因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人姜之委托代理人傅国勇，被上诉人吴建波（兼被上诉人吴旭蕊的法定代理人）、崔艳到庭参加诉讼。原审被告周宁、周轩弛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，位于上海市闵行区某某路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的所有权人为姜、周宁、周轩弛。姜与周宁系夫妻关系，周轩弛系姜、周宁的儿子。
2013年7月26日，吴建波（买方，签约甲方）与案外人上海锦明房地产经纪有限公司颛兴路分公司（以下简称锦明公司、签约乙方）签订《不动产买卖意愿书》，约定吴建波愿意委托锦明公司居间购买姜所有的坐落于上海市闵行区某某路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积82平方米（具体以产证登记为准）；房屋无租赁、无抵押；成交价为人民币（下同）122万元；甲方于签署《上海市房地产买卖合同》当日支付37万元（含定金），于交房时支付房款1万元，甲方要求申请84万元的购房贷款用以支付部分房价款；甲方于签订意愿书之同时，给付乙方2万元之出价意向金，并同意授权乙方将房屋的出价意向金依意愿书条件转交卖方，待卖方签字确认后，该出价意向金即自动转为定金，此时买卖双方将遵循“定金罚则”；卖方签字确认后，于签订《上海市房地产买卖合同》时，该购房定金自动转为房款的一部分；甲方同意于签订意愿书后6日内与卖方依乙方所指定之处签订《上海市房地产买卖合同》，卖方于收到买方贷款款项之日起5日内交付房屋，并由乙方所指定之签约人员办理产权转移登记、抵押设定等相关事项。该意愿书的特别约定事项条款约定：买卖产生的交易税费（含中介费）均由买方承担，实际净到手价为122万元，其中签订买卖合同当日买方支付卖方第一笔首付款2万元，剩余首付款35万元于2013年8月10日前支付卖方且卖方须提供周宁、周轩弛关于出售该房屋的全权《公证委托书》。该意愿书还对其他内容作了约定。
同年7月27日，姜作为涉案房屋的卖方签署《卖方签认书》，表示其已收到并知悉前述不动产买卖意愿书之内容，同意甲方价位，若卖方签字后不依该意愿书履行时，则卖方应加倍返还已收定金（原意向金）给甲方。签认书签署当日，姜收到吴建波购房定金2万元，并书面承诺其有权代为出售涉案房地产、签订涉案房地产的意愿书、并收取购房定金，否则其愿意依照《不动产买卖意愿书》约定承担违约责任。
同日，姜以自己及周宁、周轩弛的名义（卖售人，签约甲方）与吴建波、崔艳、吴旭蕊（买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海锦聚房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的位于上海市闵行区某某路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积82.29平方米，房地产转让价款为122万元；甲方于2013年10月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；2013年9月30日前，甲乙共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同的补充条款约定，若甲方在办理该房屋的交易过户手续期间或办妥后，反悔不出售该房屋给乙方，则甲方应按照合同约定总房款的20%向乙方支付违约金，若乙方在办理该房屋的交易过户手续期间或办妥后，反悔不购买该房，则乙方应按照合同约定总房款的20%向甲方支付违约金。合同附件三约定签订合同当日，乙方支付甲方第一笔购房款2万元（该款项包含定金2万元）；甲方办妥委托公证书后且于2013年8月11日前，乙方支付甲方第二笔购房款35万元；自以乙方为权利人的房地产权证出来之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方第三笔购房款84万元，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续，且交易中心出具受理单前当日，补足该不足部分，甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款1万元。合同还对其他内容作了约定。该合同上周宁、周轩弛的签字系由姜代为签署。上述合同签订后，吴建波、崔艳、吴旭蕊向锦明公司支付中介费5，000元。
后因周宁、周轩弛不同意出售涉案房屋，故吴建波、崔艳、吴旭蕊以讼称事由诉至法院，请求判令：1、姜、周宁、周轩弛共同向吴建波、崔艳、吴旭蕊承担违约金24.40万元；2、姜、周宁、周轩弛共同向吴建波、崔艳、吴旭蕊返还购房款2万元。
本案的争议焦点是姜出售涉案房屋的行为是否构成表见代理？原审认为，现涉案房屋系姜、周宁、周轩弛三人共有，吴建波、崔艳、吴旭蕊是明知的。在看房及签约过程中，周宁、周轩弛均未出现，姜也从未出示过周宁、周轩弛同意其代为办理出售房屋的任何书面委托书，吴建波、崔艳、吴旭蕊陈述的关于姜携带周宁、周轩弛身份证原件的内容，亦仅为吴建波、崔艳、吴旭蕊单方陈述，即使当时姜提供了周宁、周轩弛的身份证原件，但持有他人的身份证并不意味着取得他人的委托授权，即使他人与持有人之间具有特殊的亲属关系，也不能排除姜利用家庭关系随意取得周宁、周轩弛身份证原件的可能性，故在缺乏其他证据佐证的情况下，法院对吴建波、崔艳、吴旭蕊的意见难以认同。另从《不动产买卖意愿书》约定的内容即“剩余首付35万元，买方须于2013年8月10日前支付卖方，且卖方须提供周宁、周轩弛关于出售该房屋的全权《公证委托书》”及《上海市房地产买卖合同》约定的内容即“卖售人办妥委托公证书后且于2013年8月11日前，买受人支付卖售人35万元”来看，吴建波、崔艳、吴旭蕊对于姜尚未取得其他产权人完备的授权委托是明知的，正是出于自身交易安全的考量，才仅支付了2万元，并同意在取得公证委托书后再支付后续房款。因此，吴建波、崔艳、吴旭蕊主张姜的行为构成表见代理，法院难以采纳。综上，姜与吴建波、崔艳、吴旭蕊签订《上海市房地产买卖合同》出售姜、周宁、周轩弛共有房屋的行为属无权处分。
依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故即便姜在签约时未经周宁、周轩弛同意，构成无权处分，但并不因此导致双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效。因此，原审认定上述《上海市房地产买卖合同》当属有效，吴建波、崔艳、吴旭蕊与姜的权利义务依法受该合同约束，但该合同对周宁、周轩弛不产生效力。关于吴建波、崔艳、吴旭蕊主张解除涉案《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，因姜的无权处分行为导致吴建波、崔艳、吴旭蕊取得涉案房屋产权的合同目的无法实现，故吴建波、崔艳、吴旭蕊的该项主张于法有据，法院予以支持。关于合同解除的时间，鉴于双方当事人均同意该合同于2013年11月18日解除，故法院确认该合同于2013年11月18日解除。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故姜应当向吴建波、崔艳、吴旭蕊返还已支付的房款2万元。至于吴建波、崔艳、吴旭蕊主张的违约金，因导致涉案合同解除的责任在于姜，故姜应按约定向吴建波、崔艳、吴旭蕊承担违约责任。对于违约金的标准，吴建波、崔艳、吴旭蕊认为姜、周宁、周轩弛应当按《上海市房地产买卖合同》约定总房价20%的标准支付违约金，而姜、周宁、周轩弛认为吴建波、崔艳、吴旭蕊主张的标准过高，吴建波、崔艳、吴旭蕊仅支付2万元，周边房价在近两个月并无大波动，即使有损失也仅是吴建波、崔艳、吴旭蕊支出的中介费损失，且姜出具的《承诺书》中已确定，若违约应当依照《不动产买卖意愿书》约定承担违约责任（即双倍返还定金）。原审认为，《承诺书》及《上海市房地产买卖合同》均约定了违约责任，吴建波、崔艳、吴旭蕊作为守约方有权选择适用违约责任的约定，现吴建波、崔艳、吴旭蕊按照《上海市房地产买卖合同》所约定的总房价20%的违约金标准向姜主张违约责任，符合合同约定及法律规定，但考虑到吴建波、崔艳、吴旭蕊由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定姜向吴建波、崔艳、吴旭蕊承担违约金7万元。
综上，原审法院于二○一三年十一月二十六日依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，作出判决：一、吴建波、崔艳、吴旭蕊与姜就上海市闵行区某某路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年11月18日解除；二、姜于判决生效之日起十日内向吴建波、崔艳、吴旭蕊返还购房款20，000元；三、姜于判决生效之日起十日内向吴建波、崔艳、吴旭蕊支付违约金70，000元；四、驳回吴建波、崔艳、吴旭蕊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2，630元，财产保全费1，840元，合计4，470元，由吴建波、崔艳、吴旭蕊负担2，946.14元，姜负担1，523.86元。
判决后，姜不服上述民事判决，上诉称：一、原审未予明确被上诉人及中介方的过错。原审就被上诉人认为表见代理的意见虽未予采纳，但对于其过错程度却没有充分认定。上诉人认为，2013年7月27日上诉人签订了《不动产买卖意愿书》，同时又签订了《上海市房地产买卖合同》，显然被上诉人已明知上诉人未征求过原审被告的意见，同日，上诉人还签下过承诺书，被上诉人也是在场的，其更是明知原审被告未予授权给上诉人，故被上诉人的过错是显而易见的。同时上诉人认为在整个签订合同过程中，中介方的过错也是明显存在的。二、原审认定违约金明显过高。上诉人认为违约是三方共同造成的，被上诉人未有实际损失产生，在原审期间被上诉人就损失也没有相关证据进行举证，原审还考虑被上诉人的预期利益，事实上从2013年7月至今系争房屋的房价未涨只跌，而且被上诉人支付了2万元之后，在同年8月初就知道原审被告不愿出售系争房屋，前后间隔仅仅半月不到，何来被上诉人预期利益的损失？何况原审根本未考虑到中介方的过错。故原审判决实际有违公平和诚实信用原则。请求二审法院撤销原判主文第三项并予以改判。被上诉人吴建波、崔艳、吴旭蕊则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。原审被告周宁、周轩弛未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，上海市闵行区某某路XXX弄XXX号XXX室房屋登记在上诉人姜和原审被告周宁、周轩弛名下。上诉人姜与原审被告周宁是夫妻关系，原审被告周轩弛是上诉人姜和原审被告周宁之子。2013年7月27日，上诉人以自己和原审被告周宁、周轩弛的名义（卖售人）与被上诉人吴建波、崔艳、吴旭蕊（买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给被上诉人。后因原审被告不同意出售系争房屋，使双方无法履行买卖合同。为此，被上诉人则提起诉讼，要求上诉人支付违约金并返还购房款的诉讼请求，依法有据。原审法院在其判决理由部分已就本案处理的事实依据和法律依据予以详细阐述，本院予以认同且不再赘述。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法所作的判决并无不当，本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，550元，由上诉人姜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
代理审判员 盛伟玲
代理审判员 朱 强
二〇一四年一月十七日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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