四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终11625号
上诉人（原审被告）：成都佳晟投资有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道航鹰东路*号。
法定代表人：申福合，董事长。
委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈滨，男，汉族，1963年11月18日出生，住四川省广元市利州区。
委托诉讼代理人：伍莉，四川蜀正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗亮，四川蜀正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄萍，女，汉族，1969年9月15日出生，住四川省成都市双流区。
委托诉讼代理人：伍莉，四川蜀正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗亮，四川蜀正律师事务所律师。
原审被告：四川鼎邦商业管理有限公司。住所地：四川省成都市高新区天泰路***号。
法定代表人：贾保国，总经理。
委托诉讼代理人：余乐，女，汉族，1993年1月29日出生，住新疆沙湾县，系该公司员工。
上诉人成都佳晟投资有限公司（以下简称佳晟公司）因与被上诉人陈滨、黄萍，原审被告四川鼎邦商业管理有限公司（以下简称鼎邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0122民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人佳晟公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陈滨、黄萍的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由陈滨、黄萍承担。事实和理由：一审法院未对案涉房屋的权属予以查明，在陈滨、黄萍未提交商品房买卖合同的情况下，径行认定陈滨、黄萍享有并履行出租案涉房屋的权利义务错误；即便鼎邦公司应支付租金，但一审法院未能查明租金的计算依据即案涉房屋面积、购房款等，因此一审法院按照租赁合同中的暂定租金标准来计算鼎邦公司应支付的租金金额错误。
被上诉人陈滨、黄萍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，佳晟公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告鼎邦公司的述称意见与佳晟公司上诉意见一致。
陈滨、黄萍向一审法院起诉请求：判令佳晟公司、鼎邦公司立即向陈滨、黄萍支付截至2015年12月31日拖欠的租金共计28153.13元及违约金2946.03元。
一审法院认定事实：2013年10月31日，陈滨、黄萍与鼎邦公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方（陈滨、黄萍）将其购买的位于润驰国际广场（双流）项目的1栋43307号商铺出租给乙方（鼎邦公司）；租赁商铺建筑面积约31.11平方米；租赁期限自2014年1月1日起至2028年12月31日止；租金标准为，第1-12个月，每月租金2681.25元，第13-24个月，每月租金2681.25元，第25-36个月，每月租金2848.83元，……第169-180个月，每月租金3183.99元；租赁商铺按照实际建筑面积计算租金，每月租金暂按预测建筑面积31.11平方米计算，实际建筑面积以实测面积为准；租赁商铺实测建筑面积确定后，双方应按实测面积相应调整每月租金；实测面积确定之前乙方已付租金则多退少补，于实测面积确定后次月结清；租金按季支付，租赁期限开始后每月的10号将当月租金一次性支付给甲方；本合同项下涉及的相关税费按照国家及地方相关法律法规的规定由甲乙双方各自缴纳，并各自承担因未缴或迟缴而产生的法律责任；乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，经甲方书面催告后三个工作日内仍未支付的，每逾期一天，乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之五的违约金。同日，佳晟公司向陈滨、黄萍出具《担保函》，同意在鼎邦公司未按约定履行租金支付义务时，无条件向陈滨、黄萍支付鼎邦公司所欠全部租金。
一审法院另查明，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，被告鼎邦公司共向二原告支付租金34614.88元。
一审法院认定上述事实，有双方当事人的一致陈述、商铺租赁合同、担保函、银行明细等证据在卷为证。
一审法院认为，陈滨、黄萍与鼎邦公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。陈滨、黄萍将所购商铺交给鼎邦公司使用，鼎邦公司即应按约履行支付租金的义务。根据双方合同的约定，鼎邦公司在2014年1月1日至2015年12月31日期间，应按2681.25元/月的标准向陈滨、黄萍支付租金，共计2681.25元/月×24个月=64350元，但鼎邦公司仅支付租金34614.88元，尚欠租金29735.12元未支付。鼎邦公司、佳晟公司辩称商铺面积未实测，陈滨、黄萍计算的租金金额不实，但未举证证明涉案商铺的实测面积为多少且与预测面积存在差异，故应按合同约定的预测面积支付租金，如涉案商铺实测面积确定后，应增加或减少租金，双方再行结算。故鼎邦公司、佳晟公司的该项辩称意见，一审法院不予采纳。鼎邦公司、佳晟公司辩称未实际经营商铺，商铺也不具备经营条件，对此，一审法院认为，鼎邦公司、佳晟公司是否实际经营商铺系其自身的经营行为，不能免除其支付租金的义务，鼎邦公司、佳晟公司未对商铺不具备经营条件的情况举证，对鼎邦公司、佳晟公司的该项辩称意见，一审法院也不予采纳。鼎邦公司尚欠陈滨、黄萍2014年1月1日至2015年12月31日期间的租金为29735.12元，陈滨、黄萍仅要求鼎邦公司支付租金28153.13元的诉请于法有据，一审法院予以支持。陈滨、黄萍要求鼎邦公司支付截止2015年12月31日的违约金2946.03元，一审法院认为，《商铺租赁合同》约定“乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，经甲方书面催告后三个工作日内仍未支付的，每逾期一天，乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之五的违约金”，根据该条约定，在鼎邦公司无正当理由逾期支付陈滨、黄萍租金的情况下，陈滨、黄萍应按照双方合同的约定通过书面形式对鼎邦公司逾期支付租金的违约行为进行催告，经陈滨、黄萍书面催告后，在三个工作日内鼎邦公司仍未支付租金的，陈滨、黄萍即有权要求鼎邦公司支付违约金。但陈滨、黄萍没有向一审法院提交其已经书面通知鼎邦公司及时支付租金的证据。故对陈滨、黄萍要求鼎邦公司支付违约金的请求，一审法院不予支持。佳晟公司向陈滨、黄萍出具《担保函》，自愿对鼎邦公司的欠付租金承担保证责任，该保证为连带责任保证，故陈滨、黄萍要求佳晟公司承担连带保证责任的请求，一审法院予以支持。佳晟公司承担清偿责任后，有权向鼎邦公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款、第三十一条的规定，一审法院判决：一、鼎邦公司于判决生效之日起三十日内支付陈滨、黄萍租金28153.13元；二、佳晟公司对鼎邦公司的上述义务承担连带清偿责任。佳晟公司承担清偿责任后，有权向鼎邦公司追偿；三、驳回陈滨、黄萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费289元，由鼎邦公司、佳晟公司负担。
各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、关于陈滨、黄萍是否享有出租案涉房屋的权利并已履行交付案涉房屋的问题
本院认为，陈滨、黄萍基于其与佳晟公司之间的买卖关系，取得案涉房屋，因此，陈滨、黄萍有权将案涉房屋予以出租。鼎邦公司与陈滨、黄萍之间就案涉房屋租赁事宜达成一致，鼎邦公司应当按照约定支付租金。按照案涉商铺租赁合同的约定，案涉房屋交付事宜由鼎邦公司与佳晟公司对接，因此，案涉房屋是否交付应由鼎邦公司举证加以证明，现鼎邦公司未能举证案涉房屋是否交付鼎邦公司使用，也未能举证证明其就未能收房事宜通知过陈滨、黄萍。因此，结合本案事实，能够认定陈滨、黄萍已依约将案涉房屋交给鼎邦公司使用。故佳晟公司关于陈滨、黄萍不享有出租案涉房屋的权利并也未履行将案涉房屋交付使用的主张，本院依法不予支持。一审法院认定鼎邦公司应当依约支付相应租金正确，本院依法予以维持。
二、关于一审法院确定的租金标准是否正确的问题。
本院认为，鼎邦公司与陈滨、黄萍约定案涉房屋租金暂按预测建筑面积计算，待实测建筑面积确定后，按实测面积相应调整每月租金。现鼎邦公司、佳晟公司未能举证证明案涉房屋的实测建筑面积为多少且与预测建筑面积存有差异，因此，应当按照案涉商铺租赁合同约定，暂按预测建筑面积计算租金。故原审法院按照案涉商铺租赁合同中确定的租金标准计算租金正确，本院依法予以确认。
综上所述，佳晟公司的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案原审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费578元，由成都佳晟投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何广智
审判员 曹 洁
审判员 冯 璐
二〇一七年二月二十一日
书记员 杨大准