江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第0649号
原告（反诉被告）吴西云。
委托代理人黄道修（受吴西云的特别授权委托），江苏三诚律师事务所律师。
委托代理人丁丽娜（受吴西云的特别授权委托），江苏三诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）彭天龙。
原告吴西云与被告彭天龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月16日立案受理后，被告彭天龙于2013年7月5日提起反诉。本案由审判员林丽华适用简易程序进行审理，2013年8月6日，因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）吴西云的委托代理人黄道修，被告（反诉原告）彭天龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴西云诉称：其与被告于2010年6月30日签订了《房屋租赁合同》，约定将无锡市287号店面出租给被告使用，年租金为6.8万元。租赁期间自2010年6月10日至2011年6月9日。双方还约定了租金支付方式等其他事宜。被告承租房屋后仅支付17000元租金后再未支付。原告多次催讨，被告均拒付。合同期满后，原告要求被告搬迁，被告既不搬迁，又不付使用费。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求：1、判令彭天龙支付房屋租金51000元，支付房屋占有使用费68000元。2、判令彭天龙立即从无锡市287号房屋迁出；3、本案诉讼费由彭天龙负担。
被告彭天龙辩称：其看到招租公告后与原告协商并签订了合同，预付了17000元的租金。签订合同后，其即对门面房进行装修并招聘了营业员。但是2010年7月2日就接到了拆迁通知书，7月23日，门面房即被围墙围起来，根本无法经营，且整条街上都没有租户付租金，故拒付租金；原告必须要赔偿其损失并退还租金，才会搬离租赁房屋。
反诉原告彭天龙诉称：无锡市宏业房屋拆迁有限公司与无锡市北塘区城市投资发展有限公司分别于2010年2月10日、4月12日告知吴西云，无锡市287号所在地块自2009年11月起已经启动拆迁，要求各业主积极配合拆迁，各承租人尽快与业主洽谈搬迁事宜。但吴西云于2010年6月30日，在其不知情的情况下与其签订了《房屋租赁合同》，以看似合法的形式骗取租金17000元，并导致其损失装修费用、压货损失等。为维护自身合法权益，故进行反诉，请求：1、确认彭天龙与吴西云于2010年6月30日签订的房屋租赁合同无效；2、判令吴西云返还租金20391.5元（其中本金17000元，利息3391.5元），赔偿反诉人装修费用76768元（其中本金64000元，利息12768元），此外还有压货损失2-3万元。3、本案诉讼费用由吴西云负担。
反诉被告吴西云辩称：租赁合同确实无效，但双方均有过错，吴西云在没有调查清楚房屋已经被划入拆迁范围的情况下即与彭天龙签订了租赁合同，故有一定的责任。彭天龙作为承租人也有义务调查房屋是否划入拆迁范围，也有一定的过错。合同无效，但反诉人实际使用了房屋，故租金不予返还。反诉人装修房屋未得到被反诉人的同意，且实际装修费用不到1万元，故该部分损失应由反诉人自行承担。压货损失与本案无关联性亦无证据予以证实，故不予认可。
经审理查明，2010年6月3日，原告（反诉被告）吴西云与被告（反诉原告）彭天龙签订了房屋租赁合同，双方约定：吴西云将无锡市287号店面一间计60平方米租给彭天龙开服装店之用，年租金6.8万元整；租赁期限自2010年6月10日至2011年6月9日止，租期满后承租方如要续租，经双方同意，重新签订合同；租金交付方式为三个月一付，先付后住，必须在房屋交付日的前一个月付清，如承租方拖欠租金，租赁方有权提前一个月终止合同，并收回房屋，且不退房金；租期内如遇拆迁，本合同自行终止，吴西云概不负责彭天龙装修等所有费用。租金按实数计算，多余部分退还。房屋交付后，彭天龙即进行了装修并营业。
另查明，2000年3月31日，吴西云与无锡市公用房产经营总公司签订了《景观街商业房购销合同》，购得287号房屋。该合同约定：景观街房屋的性质为临时建筑，房屋与土地使用年限自签订合同之日起至2009年12月31日止。使用期满，若市政府有新政策，则按新政策执行，若在使用期内，涉及地块改造的按“谁使用谁补偿的原则”办理。2010年4月12日，无锡市北塘城市投资发展有限公司发布友情告知：某地块改造项目自2009年11月已经启动拆迁，沿街店面222号至306号非住宅在该拆迁项目范围内，为保证拆迁进度顺利实施等，根据相关行政许可，将于近期内对沿街店面进行围墙封堵。希望沿街店面业主积极与拆迁公司配合，各承租人尽快与业主洽谈搬迁事宜，以减少不必要的损失。2010年8月10日，相关部门砌围墙对沿街店面进行了围墙封堵。
审理中，彭天龙陈述，店面被围墙围起来以后，其即无法经营，直至2013年5月份，其他人将围墙推倒后，其为了挽回损失开始在该房屋中卖水蜜桃，后来不久围墙又被砌起来了，过了一段时间又被推到，目前该房仍被其用来卖裤子，以尽量挽回损失。围墙被围后，其曾经与吴西云协商一致，维持现状等拆迁；关于装修的范围和价值，吴西云陈述，该房中，卷帘门、空调、涂料墙面、石膏板吊顶、地砖、玻璃门、门头系其提供的，彭天龙仅作简单装修，认可1万元；彭天龙陈述其在地砖上铺了地板、重新吊顶、安装了木质展柜、铝塑板门头、钢架、重新装了玻璃门，共花费装修费用64000元，目前，木质展柜、钢架均已被其移至别处保存。彭天龙经本院释明后以现评估价值已经不能反映其装修之初的价值为由，明确表示不申请对其装修装饰价值进行评估。
彭天龙向本院提交个体工商户营业执照复印件，登记于其名下的无锡市北塘区天龙裁缝店成立于2000年5月30日，发照日期为2008年10月3日，经营场所为无锡市北塘区238号。
以上事实，有房屋租赁合同、商业房购销合同、收条、公告、房屋拆迁许可证复印件以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，关于吴西云与彭天龙的《房屋租赁合同》，该合同所涉及的租赁物，在签订合同时即为超过了使用年限的临时建筑，且至今未能取得延长使用期限的许可，故该房屋租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，吴西云作为房主，其对房屋性质以及已经被纳入拆迁范围这一事实应当是明知的，但其仍将房屋进行出租，故其存在较大过错，应当承担相应的责任；彭天龙在与吴西云签订租赁合同时，未履行对房屋性质的审查义务，且该地段的拆迁工作已开展了一段时间，相关部门也张贴了公告，故其也应当知道该房已被纳入或可能被纳入拆迁范围，亦存在一定的过错，应承担相应的责任。
因租赁合同无效，吴西云与彭天龙均应返还因该合同取得的财产。吴西云应当向彭天龙返还收取的租金17000元；彭天龙作为承租人应返还依无效合同所取得的财产，包括占有的租赁物和实际占有租赁物所获取的占有利益。因此，彭天龙应将其占有使用的287号房屋返还给吴西云。关于彭天龙的占有利益，因占有利益为无形财产，一般承租人只能采用折价补偿的方式即支付房屋使用费予以返还。关于彭天龙应当支付房屋使用费的标准，吴西云的诉请过高，理由如下：1、本案房屋在签订租赁合同时即已被纳入拆迁范围，在双方签订租赁合同两个月后该建筑即被相关部门以围墙封堵，该房事实上并不具备作为经营用房的使用价值；2、本案中，吴西云的过错明显大于彭天龙；3、即使按照双方的合同约定，吴西云在2011年6月9日即有权收回房屋并要求彭天龙支付相关费用，但吴西云怠于行使自己的权利。综上，本院确定，2010年6月10日至8月10日，彭天龙应参照合同约定的租金标准支付房屋使用费11333.33元；2010年8月10日至2013年4月底，现无证据表明彭天龙实际使用了该房，并产生了占有利益；2013年5月开始，彭天龙自述利用该房经营，本院综合上述因素及双方的过错程度，确定彭天龙每月应当支付的房屋使用费的标准为双方约定租金的15%，即850元。
关于彭天龙反诉要求吴西云赔偿其装修装饰损失的诉请，本院不予支持。理由如下：1、现无证据证明彭天龙装修得到了吴西云的同意；2、即使吴西云应当知道其装修且未提出异议，在合同无效的情况下，双方应根据过错程度承担已形成附合的装修、装饰物的现值损失。正如上文所述，彭天龙对于租赁物即将被拆迁这一事实知道或应当知道，且在租赁物被围墙围堵后即应当通过合法途径来要求过错方来赔偿自己的相关损失，其中包括当时装修装饰物的现值。双方签订租赁合同仅约定了一年的租赁期，装修费用本应在租赁期内摊销完毕，而目前彭天龙已实际占用该房三年多，故装饰装修的费用不应再列入合同无效的损失范围。彭天龙在该建筑中添附的装修、装饰物，未形成附合的，可自行拆除，但不得损坏房屋原有建筑。关于彭天龙主张的租金利息以及压货损失，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、吴西云与彭天龙于2010年6月3日签订的房屋租赁合同无效。
二、彭天龙于本判决生效之日起十日内搬迁出287号。
三、彭天龙于本判决生效之日起十日内向吴西云支付房屋使用费。（2010年6月10日至8月10日房屋使用费11333.33元，自2013年5月1日起至实际搬离之日止，按每月850元的标准计付）。
四、吴西云于本判决生效后十日内向彭天龙返还房屋租金17000元。
五、本判决第三项、第四项所确定的支付金钱的义务可相互折抵。
六、驳回吴西云的本案的其他诉讼请求。
七、驳回彭天龙的本案的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6550元，反诉费减半收取为1150元，共计7700元，由吴西云负担6000元，由彭天龙负担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判长 陆华朝
审判员 林丽华
审判员 曹 芸
二〇一三年十二月四日
书记员 梁 迦
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。