广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2301号
上诉人（原审原告）：吴建兴，男，汉族，1962年2月26日出生，户籍地：广东省湛江市霞山区，现住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：何国兴，广东大同（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕秋生，广东大同（珠海）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：珠海中南景泽房产有限公司，住所地：广东省珠海市昌业路103号33栋二层之三。
法定代表人：刘峻，总经理。
委托诉讼代理人：贤笑岩，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵一楠，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。
上诉人吴建兴因与上诉人珠海中南景泽房产有限公司（以下简称中南景泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴建兴上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判中南景泽公司向吴建兴支付以311324元为本金自2002年9月1日起按银行同期同类贷款利率计算至实际办理房产证之日止的违约金；二、请求判令中南景泽公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原审法院以中南景泽公司超过举证期限在庭审以后的证据为否定吴建兴多年向中南景泽公司主张权利，事实认定错误。首先，从程序上来说，中南景泽公司在开庭以后才提交证据，该证据早已超过原审法院规定的举证期限，不属于新证据，亦无合理解释，因此，不得作为本案证据使用。其次，就证据来说，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，中南景泽公司提交的说明是一份单位的证明材料，但其提交的这份说明只有盖章，没有负责人或经办人签名，不符合单位证明材料的证据形式要件，而吴建兴起诉时提交的《证明》不但有单位盖章，而且有居委会主任的签名，因此从证据效力上来说，应采信吴建兴提交的《情况说明》。再次，假设原审法院允许中南景泽公司使用证据突袭的方式在举证期限届满并庭审以后还可以补交证据的话，依据证据规则，也应当询问吴建兴是否需要新的举证期限，以备吴建兴提交补充反证。但原审法院并未询问吴建兴是否需要新的举证期限，而直接采纳并作为判决的直接依据，显然程序上对吴建兴是不公平的。作为常理，购房人在购房后积极追求办证是合同目的实现的基本要求，吴建兴按照市场价格买了房产而开发商又不积极办证的情况下，吴建兴不可能不闻不问，这不符合常理。事实上，中南景泽公司因内部股权纠纷、与村民拆迁补偿合同纠纷及其他各种原因，一直未能提供必备证明文件及时协助吴建兴办理上述房屋的产权登记事宜，从2003年起至今，包括吴建兴在内的诸多购房人一直向中南景泽公司催办办理上述房屋的产权登记，并多次找到居委会、珠海市香湾街道办、城市更新办等部门要求政府部门介入责令其积极处理办证事宜。期间大会、小会开了无数场，吴建兴均有到场，在原审法院审理的关于中南景泽公司的大量诉讼案件也召集过包括吴建兴在内的各购房人登记权利，因此原审法院仅认定2015年2月17日起的违约金不符合事实情况，请求二审法院予以纠正。
中南景泽公司二审答辩称，第一，拆迁安置未完成致使涉案房屋未能公开发售的原因其主要责任在于回迁居民不配合办理相应的手续所造成，并非中南景泽公司原因造成，同时属于购买商品房临时合约中第四条第二点公司应当免责的情形。第二，吴建兴其所提供的居委会证明与中南景泽公司提交的情况说明出于同一个居委会。中南景泽公司所提交的居委会证明文件是在2017年5月，中南景泽公司是在后提交的，且内容主要是针对在2017年2月的情况说明中有歧义或者是内容不实的情况所作说明。在吴建兴未能提出相反的充分证据之前，应当认定中南景泽公司所提交的2017年5月《说明》的证明力。同时该说明对于本案的主要事实有重大影响，涉及诉讼时效，因此根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原审法院予以采信符合法律规定，中南景泽公司存在合同中的免责条款约定的情形，不应当承担违约金。
中南景泽公司上诉请求：一、撤销原审判决，驳回吴建兴的全部诉讼请求；二、诉讼费由吴建兴承担。事实和理由：一、吴建兴购买的房屋属于城中旧村改造项目安置被拆迁村（居）民的回迁房，实体上不符合法律规定的商品房销售（预售、现售）条件，不得作为商品房向社会公开出售。案涉房屋所属的××（海景山庄）8栋-11栋，属于水拥坑村旧村改造项目被拆迁村（居）民补偿安置的回迁房屋。珠海市房地产登记中心目前对该不动产登记状况为：××8栋-11栋的2-6层住宅部分全部属于回迁房[《商品房地产权权属证明书》]。《城市商品房预售管理办法》第六条（第二款）规定：“未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。”案涉房屋所属回迁楼在2002年5月签订《购买商品房临时合约》时，既未通过建设工程规划验收，也未向政府房产管理部门办理预售登记及取得商品房预售许可证明，不符合法律规定的商品房预售条件。案涉房屋在2009年7月通过工程规划验收后，由于回迁村民的拆迁安置工作至今尚未完全落实，且未经过旧村改造行政管理部门的审查和批准，未达到《商品房销售办法》第七条规定“商品房现售,应当符合以下条件……(五)拆迁安置已经落实”的商品房现售条件，仍然持续地处于不能公开销售的状态。可见，涉案房屋始终不具备法律规定的商品房预售和现售条件。《商品房销售办法》第二十二条（第一款）规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房”。因此，涉案房屋至今不属于已具备销售条件的商品房，开发商目前不得作用商品房向社会公开销售。二、开发商将旧村改造项目的剩余回迁房转变为商品房销售，程序上必须办理行政审批手续。水拥坑旧村改建项目被珠海市政府批准纳入城中旧村改建范围统一管理，根据珠海市政府有关政策规定，珠海市香洲区城中旧村改造项目（包括水拥坑村）补偿拆迁户之后的剩余回迁房需要转变为商品房公开销售，必须经过城中旧村改造行政主管部门的审查、确认和书面批准[《珠海市香洲区住房和城市更新局〈关于明确海景山庄回迁房问题的答复〉》]。而且，拆迁补偿安置工作并非仅仅指回迁房的分配和领取，包括完成回迁房产权证办理等一系列工作，最终确保回迁户取得回迁房屋所有权之后，行政主管部门才能确认拆迁补偿安置工作完成，进而批准出售剩余回迁房。根据《商品房销售办法》第七条第（五）项关于“拆迁安置已经落实”是商品房现售条件”的强制性规定，回迁房转变为商品房向社会销售，法定前提条件是回迁户的拆迁补偿安置已经落实及完成。由于水拥坑村回迁户的拆迁补偿安置至今尚未完成，未具备商品房的销售条件，中南景泽公司无法向行政主管部门申请办理批准水拥坑旧村改造项目的剩余回迁房（包括案涉房产）公开销售的行政审批手续。因此，涉案房屋至今未经行政批准为可向社会公开出售的商品房。原审判决认为“无出现回迁户没有取得回迁房的情况”即可出售剩余回迁房，明显违反了《商品房销售办法》以及拆迁补偿安置的政策规定。三、拆迁安置未完成致使涉案房屋未能公开销售的原因，并非中南景泽公司所能控制的，《购买商品房临时合约》约定中南景泽公司免责及延期履行的条件已成就，应当免除中南景泽公司对不能协助办理房产证的“违约”责任。由于买卖的回迁房尚不具备商品房交易的法定条件，双方在《购买商品房临时合约》第四条约定：“遇下列特殊情况，据实予以延期，甲方免责：1，……2，其他非甲方所能控制的事件。”案涉房屋至今尚未能从回迁房转变为商品房对外销售的主要原因，是回迁村（居）民的拆迁安置尚未完成，而拆迁安置工作的顺利进行，不是开发商一手能够掌控的，有赖于回迁村民们及有关部门的积极配合和支持。然而，珠改办函(2009)62号《关于办理水涌坑旧村改建项目回迁楼规划验收手续的函》、珠规建管函（2010）180号《关于请开发商暂停开发解决问题的复函》均证实，水拥坑村（一期）四栋回迁楼至2009年以前无法通过建设工程规划验收，原因是部分村民回迁后擅自改变房屋使用功能（回迁楼首层原规划为车库和配电房部分被改变功能）导致的。珠香府（2011）34号《关于水翁坑旧村改造有关问题及处理情况的报告》还证实，水拥坑村回迁房通过工程规划验收和完成确权手续即可以办理回迁房产权证之后，“2010年市改建办、香湾街道办、水拥坑居委会、开发商成立了办证工作小组，挨家挨户派发办证通知书，但至今仍无人办证。”可见，回迁村民不配合办理回迁房房产证，是拆迁安置至今无法完成的主要原因，导致还有七十多套回迁房未办理房产证。还存在回迁村民擅自互换回迁房、继承等诸多问题，严重影响着水拥坑村拆迁安置工作的正常进行。因此，包括案涉房屋的水拥坑村剩余回迁房至今未获批准公开销售的客观原因，并非中南景泽公司造成的，也非中南景泽公司所能控制的风险范围之内。而且，多年来持续存在着《购买商品房临时合约》约定甲方（中南景泽公司）免责且可据实延期的上述“非甲方所能控制”之特殊情况（如：村民擅自改变房屋使用功能导致回迁楼规划验收迟延、具备办理回迁房产权证后村民多年不配合办证等）。因此，《购买商品房临时合约》约定中南景泽公司“免责”之条件已成就，应当免除中南景泽公司目前不能协助原告办理产权登记手续的“违约”责任，并应据实延长《购买商品房临时合约》的履行期限。四、房屋出卖人因未取得处分权致使房屋所有权转移的物权变动处于效力待定状态，承担的违约责任是没有处分权导致合同不能履行责任，并非有处分权的逾期办理房产证责任。房屋买卖的无权处分，指行为人通过法律行为处分他人所有的房屋或者超越权限处分自己所有的房屋，本案属于政策法规对特定房屋处分权能限制的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该条是对无权处分合同的效力以及违约救济的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同之效力，但能否发生标的物所有权转移的物权变动效果，取决于嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动（处分行为）处于效力待定状态。如果出卖人不能取得所有权或者处分权，则不能产生物权变动效力，买受人提出的办理房屋登记的诉讼请求，应不予支持。该条还规定违约的救济方式：（1）承担违约责任。（2）解除合同并赔偿损失。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者解除合同并赔偿损失。本案中，涉案房屋属于旧村改造项目的拆迁补偿安置房屋，双方签订临时合约时因未通过工程规划验收以及未取得预售许可证明而不能预售，中南景泽公司未取得该房屋的处分权。通过工程规划验收后因水拥坑村的拆迁安置至今尚未完全落实，无法向行政主管部门申请办理涉案房屋公开销售的行政批准手续，中南景泽公司对案涉房屋的处分权能受限制，仍然未取得该房屋的合法处分权。所以，涉案房屋自始不具备公开销售的法定条件，更不存在办理房地产权证的可能，吴建兴不能主张实现物权变动而请求办理房产登记手续。办证请求权是支付逾期办证违约金的基础，没有办证请求权就不可能享有支付逾期办证违约金之请求权。因此，如果中南景泽公司因无权处分案涉房屋需要承担的违约责任，应当是没有处分权导致买卖合同不能履行、房屋所有权不能转移的责任，而不是有处分权的逾期办理房地产权证责任。五、继续履行的法定条件是给付能够继续履行，吴建兴诉请办理案涉房屋产权登记手续目前属于事实上不能履行且不能强制履行，法院判决限期办理产权登记不具有可执行性。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定了不能继续履行合同的情形：法律上或者事实上不能履行的。因此，当事人请求继续履行合同的法定前提条件必须是有能够履行的可行性。在法律上或者事实上不能履行的情况下，法院不能支持当事人请求继续履行合同。吴建兴起诉请求法院判决中南景泽公司协助办理产权登记手续，实质上就是请求继续履行合同。而案涉房屋属于城中旧村改造项目的回迁房，目前不具备法定的商品房销售条件而不能公开销售，更不可能办理产权登记。事实上不具备可以继续履行《购买商品房临时合约》（办房产证等）的条件和可能，法院也无法强制履行案涉房屋的过户手续。因此，吴建兴请求继续履行（办理产权登记手续）之诉请，显然属于事实上不能履行，明显违背合同不能履行的客观现实，违反《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，应驳回。法院也不可能违反法律规定作出事实上不能履行、也不能强制履行的不具有可执行性判决。拆迁安置未完成并非中南景泽公司所能控制的，合同约定中南景泽公司免责及延期履行的条件已成就，应当免除中南景泽公司对不能协助办理房产证的“违约”责任。因此，吴建兴提出支付逾期办证违约金、协助办理产权登记手续的诉求，既违反法律和司法解释的规定，也违背了《购买商品房临时合约》的约定。
吴建兴二审答辩称，第一，根据珠海市中级人民法院（2016）粤04民终2935号案中，香洲区法院作出一审判决以后中南景泽没有上诉，视为服判，在该案件中两级人民法院均认定了双方合同的合法及有效，并据此认定了中南景泽公司需要承担相应的违约责任。该案已经申请法院强制执行，香洲区法院执行局已经向珠海市国土局及不动产登记中心发函询问办证事宜，那么国土局及登记中心明确是可以办证的，为此温少贤前往国税局及地税局询问，国税局要求中南景泽公司依法为购房者开具收据发票即可办证，经多次交涉，中南景泽公司拒不开发票。在国税局的要求下，中南景泽公司承诺在本月会为温少贤开具发票以办证，本案与温少贤案是类似的案件，只是楼层房号不同，就类似于温少贤与本案的状况，是可以办理房产证的，而是因为中南景泽公司内部股东多次变更，内部权益无法权衡，后面股东不愿意承受前面股东行为所产生的费用，进而造成本案尴尬的局面。第二，在购买涉案房屋后实际上包括商品房的购买业主、回迁房的业主是无数次找中南景泽要求办证的，不存在不闻不问的问题，甚至在政府文件中也有提到挨家挨户去敲门要求去办证，实际上也包括商品房的业主，每次的开会都是在居委会的组织下召开的，办证的诉求是这个小区所有业主众所周知的基本事实。
吴建兴向原审法院起诉请求：一、中南景泽公司协助吴建兴办理珠海市香洲海景山庄8栋504号房屋的产权登记手续（办理房产证）；二、中南景泽公司向吴建兴支付违约金100000元（自2002年9月1日起，按银行同期同类（5年期）贷款利率，以311324元为本金，计算至实际办理房产证之日止，此处金额为暂计）；三、中南景泽公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院查明，2002年5月23日，吴建兴（乙方、买方）与中南景泽公司（甲方、卖方）签订《购买商品房临时合约》，约定将珠海市香洲区海景山庄8栋5楼504房出售给吴建兴，建筑面积119.74平方米，总计房款311324元。签约时付清房款。预计交楼时间2002年7月。第四条约定，遇下列特殊情况据实予以延期，甲方免责：1、发生人力不可抗拒的自然灾害影响施工进度；2、其他非甲方能控制的事件。第六条约定，双方已经结清房款并办妥产权交付使用手续，买卖双方按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自交纳。中南景泽公司当提出具《收据》，确认收到吴建兴交来房产311324元。吴建兴主张在签订合同后房屋已经交付给其使用至今，中南景泽公司认可是在2002年交付的房产。案涉房产所在香洲海景山庄8栋于2002年7月建成。2009年9月15日，该栋房产取得《商品房地产权属证明书》，确认该总房地产权利人为中南景泽公司。
2009年4月28日，珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室向市规划局出具《关于办理水涌坑旧村改建项目回迁楼规划验收手续的函》，写明：“2002年开发商建成四栋9600平方米回迁楼（门牌号：××8-11栋）供被拆迁户回迁，但是至今未办理回迁房产权证，村民多次上访要求政府协调解决。据我办了解，主要原因是村民回迁后回迁楼原规划为车库和配电房部分被改变功能使用，因此无法通过规划验收。”2009年8月10日，珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室向市房地产登记中心出具《关于确认水涌坑旧村改建项目补偿回迁房有关情况的函》，对水涌坑项目回迁房房号等有关情况进行核实，涉案房屋在《水涌坑旧村改造首批回迁房房号明细表》内。
珠海市住房和城乡规划建设局于2010年作出珠改办函[2009]180号《关于请开发商暂停开发解决问题的复函》称“由于一期村民安置房首层规划为车库、配电房和住宅，但有部分房屋被改变功能使用，无法通过规划验收，导致房产证一直未办理。我局为了尽快解决村民回迁房办证问题，于2009年7月先办理了该项目2层以上未发生功能变更住宅部分的规划验收手续，首层部分待其按规划要求恢复原状后再予以办理规划验收手续，因此2层以上的回迁房可按正常手续办理房产证。
2011年4月27日，珠海市香洲区政府作出珠香府[2011]34号《关于水翁坑村旧村改造有关问题及处理情况的报告》，写明：“（三）一期回迁房办证问题协调情况：一期回迁房2002年竣工交付村民使用后，首层部分村民擅自改变房屋使用功能改作商铺，致使一直无法办理规划验收和办理房产证。后市改建办协调，2009年7月，市规划局同意就未改变使用功能的二层以上住宅先行办理规划验收。2010年，市改建办、香湾街道办、水翁坑居委会和开发商成立了办证工作小组，挨家挨户派发办证通知书，但至今仍无人办证。”
珠海市香洲区香湾街水拥社区居民委员会2017年2月20日出具《情况说明》，内容为：吴建兴2002年5月向中南景泽公司购买海景山庄8栋504号房屋（该房屋为回迁剩余房屋，以商品房形式交易），因中南景泽公司一直未能提供必备证明文件及时协助吴建兴办理产权登记手续，2003年至今包括吴建兴在内的诸多购房人一直向中南景泽公司协调办证事宜，我单位多次予以协调并向上级部门汇报处理上述事宜。目前协调无果，建议司法途径处理。
中南景泽公司补充提交该居委会2017年5月2日再次出具《说明》，内容为：海景山庄8-11栋属于回迁房，因部分村民在会前后擅自改变房屋使用功能，导致无法通过建设工程规划验收，回迁村民多次向我居委会、政府部门反映要求办理房产证。2009年建设局同意先行办理2层以上住宅部分的验收手续，2层以上的回迁房可以按正常房产证。2010年多部门联合成立办证小组，办理房产证。由于拆迁安置工作尚未完成，该项目剩余回迁房未经主管部门批准不能作为商品房向社会销售，原开发商违规出售的回迁房至今不具备办理商品房性质房产证的条件，回迁房购买人无权请求居委会协助解决办证事宜，该单位也不可能协调中南景泽公司违规申办房产证，该居委会之前出具《情况说明》中注明曾多次向该单位请求协调解决办证实为回迁村居民，并非回迁房的购买人。特此更正说明。吴建兴认为该说明超过举证期限，不符合证据的形式要件。
原审法院认为，吴建兴与中南景泽公司签订的《购买商品房临时合约》是双方真实意思表示，合约条款已具备商品房买卖合同的主要内容，上述合同应认定为商品房买卖合同，合同内容未违法法律法规强制性规定，合法有效。吴建兴已按合同约定实际支付房款，该商品房已交付吴建兴使用，但中南景泽公司至今未能按照合约规定协助吴建兴办理房屋产权证书，显然存在违约，应承担相关的民事责任。
中南景泽公司辩称涉案房屋系回迁房，不能进行交易，对此原审法院认为，回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁安置用房，其目的是为安置回迁户，根据政策规定，安置回迁户后剩余房屋可以由房产开发企业作为商品房予以出售，并无法律规定该种房屋不允许出售，现中南景泽公司自愿将涉案房屋作为商品房予以出卖，并未违反法律强制性规定，且中南景泽公司在庭审中也表示一期回迁中并无出现回迁户没有取得回迁房的情况，对该项抗辩意见，原审法院不予采纳。
根据《购买商品房临时合约》第六条约定“双方一经结清房款并办妥产权交付使用手续，买卖双方按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自交纳”，虽然针对房屋办理房地产权证时间及违约责任并未予以约定，但是开发商为其出售房屋办理房地产权证是属于其法定义务，应当及时为购房者办理。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，出卖方应当为买受人办理房屋权属证书，逾期出卖人应当承担违约责任。涉案房屋于2002年7月竣工，双方2002年5月签订合同，因此中南景泽公司应当自实际交付之日起90日内为吴建兴办理房地产权证，逾期则应当承担违约责任，吴建兴主张签订合同已经交付房产，没有证据证明且与2002年7月竣工的事实不符，中南景泽公司认可是2002年交付，原审法院以2002年12月31日认定中南景泽公司应当承担相应办证义务的起始时间，即中南景泽公司最迟应在2003年4月1日为吴建兴办理房产权证，应当自2003年4月2日开始承担未能办证的违约责任。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”吴建兴自前述时间应当知道权利被侵害，应当及时向中南景泽公司主张权利。吴建兴提交水拥社区居委会的《情况说明》证明一直有主张过办证事宜，但水拥社区居委会的《情况说明》与《说明》，前后内容不一，原审法院不予采信，吴建兴无其他证据证明曾向中南景泽公司主张违约金，或者证明违约金的诉讼时效存在中断的情形，诉讼时效以吴建兴起诉之日2017年2月17日计，超过二年的部分，原审法院不予支持，即中南景泽公司应支付自2015年2月17日起的违约金。
《购买商品房临时合约》未针对逾期办理房地产权证约定违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，原审法院确定按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办理房地产权证违约金，以已经支付房款311324元为计算依据，计算至实际办理房地产证之日为止。中南景泽公司提交部分政府文件显示涉案房屋至2009年9月15日才大确权给中南景泽公司，原因是由于村民改变部分房屋功能，无法通过规划验收，并以此为由要求免除逾期办证责任，而在2009年9月15日以后无法办证原因是因为回迁户未办理房地产权证，因此无法为吴建兴办理房地产权证，中南景泽公司以此为由认为其未协助办理涉案房屋房地产权证并不存在过错，对此原审法院认为，一方面中南景泽公司对办理房地产权证需要履行协助义务，回迁村民已多次要求中南景泽公司履行办证义务，但中南景泽公司并未提交其已经履行协助办证义务证据；另一方面，中南景泽公司提出村民原因导致涉案房屋无法验收，影响办证以及村民不配合办证导致涉案房屋无法办理房地产权证之抗辩理由，均属于中南景泽公司与村民之间纠纷，不能成为其不向吴建兴承担违约责任的理由，故上述抗辩意见原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院判决：一、中南景泽公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助吴建兴办理珠海市香洲××（海景山庄）8栋504房的产权登记手续。二、中南景泽公司于判决发生法律效力之日起三十日内向吴建兴支付违约金，以311324元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2015年2月17日起计至实际办理产权登记之日。三、驳回吴建兴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16944元减半收取8472元，由吴建兴负担1192元，中南景泽公司负担7280元。
本院二审期间，吴建兴申请了证人出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证人于素春、方某和刘国平作证称也购买了中南景泽公司的回迁房，曾多次去居委会反映情况，每次都留下电话号码，拿购房合同复印，但最后没有回复。中南景泽公司认为三位证人与吴建兴的利益一致，与本案有利益冲突，证言有明显倾向性，不应作为证据提交，政府及相关部门的证据的证明力大于证人证言。
本院问及中南景泽公司认为回迁房不能出售为何签订涉案合同并将房产交付给吴建兴。中南景泽公司称，回迁户之外尚有剩余房屋对外销售，正常情况下回迁房安置后即可以很快办理政府审批手续，这一点是可以预期的。当时也和购买者说明了情况，因此才会采取临时购房合同，未签正式商品房销售合同。按正规的法律程序，中南景泽公司应先把所有回迁户问题解决，才对外出售多余的房屋。吴建兴称，签订合同时不清楚涉案房产为回迁房，涉案房产是以商品房形式向社会进行销售，参加了在体育中心举行的房展，还有装修的样板房供参观选购。合同第六条的约定（“双方一经结清房款并办妥产权交付使用手续，买卖双方按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自交纳。”）说明可以办证。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案合同是双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定合同有效，适用法律正确。本案二审争议的焦点是中南景泽公司是否应当担违约责任，以及逾期办证违约金的计算方式问题。
关于中南景泽公司是否应当承担违约责任。中南景泽公司认为，涉案合同标的是旧城改造项目安置被拆迁居民的回迁房，未办理行政审批手续，不得作为商品房向社会公开出售。本院认为，第一，中南景泽公司明知涉案房产为回迁房，也明知将多余回迁房出售需履行的相关手续，在未处理完回迁居民房产手续的情况下，自认为“正常情况下回迁房安置后即可以很快办理政府审批手续，这一点是可以预期的”，将涉案房产出售给吴建兴，由此造成的违约事实，理应由中南景泽公司承担后果。中南景泽公司称在签订合同时已明确告知吴建兴涉案房产为回迁房，但未提供证据予以证明，且从合同第六条约定来看，吴建兴完全有理由相信涉案房产可以顺利办证。第二，中南景泽公司认为涉案房屋未能“公开销售”的原因不是中南景泽公司所能控制，按合同第四条的约定可以免责及延期履行。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。中南景泽公司作为安置拆迁居民的一方，对于拆迁的情况应当非常清楚，对于拆迁的进度应当有预见，中南景泽公司也未举证证明在回迁安置过程中出现了何种不可抗力事件，况且，在解释将涉案房产对外销售时中南景泽公司称“回迁房安置后即可以很快办理政府审批手续，这一点是可以预期的”，因此，中南景泽公司主张对吴建兴的违约是不可抗力可以免责及延期履行，没有事实根据，本院不予采纳。第三，中南景泽公司还主张涉案合同是“无权处分”，法院判决限期办理产权登记不具有可执行性。本院认为，法律和行政法规未禁止出售涉案房产，中南景泽公司拥有涉案房产所有权，将涉案房产出售给吴建兴并非无权处分。根据已查明的事实，涉案房产在履行了相关手续之后可以办理产权证，因此不存在不具有可执行性的问题。综上，中南景泽公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。中南景泽公司理应依约向吴建兴承担逾期办理产权登记手续的违约责任。
关于逾期办证违约金的计算方式。因涉案合同第六条未约定办理房产证的时间，原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定中南景泽公司应自涉案房产交付之日起90日内办理产权过户登记，即最迟应于2003年4月1日为吴建兴办理产权证，适用法律正确。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，逾期办理房地产权证的违约责任，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审法院依照该规定，确定以已付房款为依据，计算逾期办证违约金，并无不当。
关于吴建兴起诉的诉讼时效问题。诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务、权利人提起诉讼或者申请仲裁、与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形，可以中断诉讼时效。本案中，水拥社区居委会于2017年2月20日出具《情况说明》，称2003年至今包括吴建兴在内的诸多购房人一直向中南景泽公司协调办证事实，该居委会多次予以协调并向上级部门汇报；而该居委会在2017年5月2日出具的《说明》却称回迁房购买人无权请求居委会协助解决办证事宜，该单位也不可能协调中南景泽公司违规申办房产证，该居委会之前出具的《情况说明》中注明多次向该单位请求协调解决办证实为回迁村居民，并非回迁房购买人。原审法院认为水拥社区居委会出具的两份说明前后内容不一，不予采信，适用法律正确，本院予以维持。吴建兴二审中申请了三位证人出庭作证，但证人作证内容仍为向居委会反映情况，吴建兴没有充分的证据证明曾向中南景泽公司主张权利或者中南景泽公司同意履行义务，故吴建兴主张起诉中断诉讼时效，证据不足。原审法院按吴建兴起诉之日前推二年计算逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。
综上所述，本院认为，吴建兴和中南景泽公司提出的上诉理由均不成立，对吴建兴和中南景泽公司的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，吴建兴预交2300元，珠海中南景泽房产有限公司预交14560元，均各自自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年十月三十一日
书记员 吴佳鲜