宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）卫民终字第288号
上诉人（原审原告）姚玉良，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人（原审原告）姚磊，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人姚玉良、姚磊的共同委托代理人张明成，宁夏鸣钟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）中卫市绿源工贸有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人黄涛，该公司总经理。
委托代理人欧阳云鹏，中卫市绿源工贸有限公司职工。
被上诉人（原审被告）黄涛，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人（原审被告）黄宗玉，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人（原审被告）黄宁，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人（原审被告）黄惠，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人（原审被告）麦月兰，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人姚玉良、姚磊与上诉人中卫市绿源工贸有限公司（以下简称绿源公司）、被上诉人黄涛、黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2012）沙民初字第891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人姚玉良、姚磊及其共同委托代理人张明成，上诉人绿源公司的法定代表人黄涛及其委托代理人欧阳云鹏，被上诉人黄涛到庭参加了诉讼，被上诉人黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，姚磊系中卫市某公司、中卫市某招待所登记经营业主，经营期间由姚玉良与姚磊经营。
2009年7月6日，姚玉良与绿源公司签订《房屋出租合同书》，合同约定的主要内容有：甲方（绿源公司），乙方（姚玉良）；1.甲方将坐落在中卫市鲍桥本公司一楼营业房两间，出租给乙方营业使用，全年房租1.10万元；2.租房时间为2009年7月6日至2010年7月6日，有效期一年。房租每季度支付，合同签订时，乙方向甲方预交1000元保证金。次年继续使用时，乙方享有此房优先承租权。合同签订后，姚玉良按季度支付绿源公司房屋租赁费1.10万元。姚玉良以姚磊名义开办经营中卫市某公司，经营范围为货运信息。租赁期满后，2010年7月6日，姚玉良与绿源公司再次签订《房屋出租合同书》，合同约定：合同期限自2010年7月6日至2011年7月6日，有效期限一年，房屋租金在签订合同时一次性付清，房屋租金1.10万元。合同签订后，姚玉良一次性支付绿源公司房屋租金1.10万元。2011年7月6日租赁期限再次期满后，姚玉良于2011年7月11日支付绿源公司2011年7月6日至2012年7月6日房屋租赁费1.26万元。
2009年9月18日，姚玉良、姚磊与绿源公司另签订《场地（房屋）租赁协议》，协议约定的主要内容有：1.绿源公司（甲方），中卫市某公司（乙方）；2.甲、乙双方协商，现就乙方租赁甲方场地、房屋及使用等事宜，达成协议；3.乙方租赁甲方场地，房屋范围：绿源公司锅炉房采暖炉操作范围、钢架棚东侧起至该公司东侧地界整个院落、院内现有库房、冷库及该公司综合办公楼二楼18间房屋；4.租赁协议期限为五年，自2009年10月1日起至2012年10月1日，租赁费前3年每年为10.80万元，2012年10月1日至2014年10月1日每年租赁费根据市场行情另行协商确定，同等条件下，乙方享有优先租赁权，每年租赁费10月1日前一次性付清。租赁协议签订后，姚玉良分三次支付绿源公司场地租赁费32.40万元。租赁期间，姚玉良、姚磊以姚磊名义开办经营中卫市某招待所，经营范围为住宿、停车、小百货等商业服务。
姚玉良、姚磊在租赁经营期间，建造彩钢板房一间。同时，姚玉良、姚磊在租赁经营期间对租赁房屋进行采暖管网及车间窗户改造，共支付绿源公司押金5000元。
2012年3月9日，中卫市人民政府对富润苑住宅建设项目作出了《房屋征收决定》房屋征收决定公告，绿源公司在征收范围以内。《房屋征收决定》公告中对于房屋征收补偿办法的政策为：房屋补偿总价包括房屋补偿费、装修补偿费、临时安置费、搬迁补助费、停产停业损失费、搬迁奖金，具体标准如下：1.房屋补偿费、装修补偿费：委托具有房地产评估资质的评估公司确定；2.搬迁补助费：按照建筑面积10元／平方米一次性补助；3.临时安置补助费：按房屋建筑面积，办公用房为8元／月·平方米；生产或营业用房为10元／月·平方米补助，补助期限为18个月；4.停产停业损失费：按其房屋评估价格的10%补偿。
2012年3月19日，宁夏力天房地产评估咨询事务所对绿源公司房屋、土地作出房屋征收评估，其中涉及姚玉良、姚磊租赁房屋评估面积为：1.办公楼二层442.48平方米即综合办公楼二楼18间房屋，单价1318元／平方米，房屋评估现值583189元；2.车间592.76平方米，单价677元／平方米，房屋评估现值401299元；3.冷库433.66平方米，单价1434元／平方米，房屋评估现值621868元；4.车间756.30平方米，单价1681元／平方米，房屋评估现值1271340元；5.车间65.41平方米，单价677元／平方米，房屋评估现值44283元。姚玉良、姚磊租赁绿源公司一楼营业房2间，房屋租赁面积88平方米，一楼营业房评估总面积381.70平方米，单价4256元／平方米，房屋评估总现值1624515元。
绿源公司土地面积11275.76平方米，沿街一层其它用房分摊土地面积176.78平方米，评估土地面积为11098.98平方米，单价237元／平方米，总价138478元。
姚玉良、姚磊在租赁期间建造彩钢板房一间，评估面积为12平方米，单价713元／平方米，房屋评估现值8556元。
2012年6月3日，黄涛、黄宗玉、麦月兰、黄宁、黄惠以房屋所有权人名义与中卫市文昌镇人民政府签订《富润苑住房项目营业生产及办公房屋征收补偿安置协议》卫房征字（62A）、卫房征字（62B）各1份。
卫房征字（62A）协议约定主要内容有：1.临时安置补助费2029644元，搬迁补助费112758元，停业损失补偿费718958元；2.房屋征收补偿安置采取产权调换方式进行补偿，安置房位于富润苑住宅小区A区营业房；3.征收安置房建设期限为18个月，临时安置补助费由征收实施单位折算为调换房屋面积，周转房由被征收人自行解决。
卫房征字（62B）协议约定主要内容有：临时安置补助费1997816.40元，搬迁补助费110989.80元，停业损失补偿费939728.40元。
2012年6月4日，姚玉良、姚磊向中卫市公证处申请对姚玉良、姚磊租赁绿源公司房屋内的物品进行登记确认予以证据保全，中卫市公证处进行了公证保全。2012年7月26日，姚玉良、姚磊再次向中卫市公证处申请对姚玉良、姚磊租赁绿源公司房屋现状及占地面积进行测量，并对测量过程和内容予以证据保全，中卫市公证处进行了公证保全，确认姚玉良、姚磊对锅炉房以东的空地面积6.68亩在经营使用。
另查明，绿源公司是由黄涛、黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰作为公司股东出资成立的企业。
现姚玉良、姚磊与绿源公司因拆迁安置补偿的费用以及未到期租赁费返还、装修押金发生纠纷，姚玉良、姚磊诉至法院。请求：一、判令绿源公司、黄涛、黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰共同返还姚玉良、姚磊拆迁补偿费922781.07元；二、判令绿源公司、黄涛、黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰共同退还姚玉良、姚磊未到期租金6.72万元，押金5000元，共计7.22万元；上述一、二项合计994981.07元；三、案件受理费由绿源公司、黄涛、黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰负担。
原审法院认为，关于案由的问题。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项定的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可的单位。绿源公司房屋及土地被列入房屋拆迁征收房屋，具体拆迁实施单位为中卫市文昌镇人民政府，绿源公司为房屋所有权人及土地使用权人并未实施拆迁，姚玉良、姚磊以房屋拆迁安置补偿合同法律关系向绿源公司、黄涛、黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰主张其权利缺乏事实和法律依据。姚玉良、姚磊为房屋、场地的承租人，绿源公司为出租人，双方签订租赁合同后，租赁合同履行过程中因租赁物被依法征收，导致合同无法继续履行，现双方是因房屋拆迁补偿费及未到期的房屋租金引发纠纷，故姚玉良、姚磊与绿源公司应为租赁合同关系。基于上述分析，根据合同的相对性原理，租赁合同的双方当事人为姚玉良、姚磊与绿源公司，姚玉良、姚磊同时将黄涛、黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰列为被告主体不适格。
关于绿源公司应否返还姚玉良、姚磊未到期的剩余租赁费、押金、房屋拆迁补偿费（彩钢板房），如返还应当返还数额的问题。姚玉良与绿源公司签订的《房屋出租合同书》、《场地（房屋）租赁协议》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，属有效合同。合同履行过程中，中卫市人民政府于2012年3月9日作出富润苑住宅建设项目《房屋征收决定》，对姚玉良、姚磊租赁绿源公司的房屋、场地进行行政征收，致使租赁合同无法继续履行，合同目的亦无法实现，故双方签订的《房屋出租合同书》、《场地（房屋）租赁协议》应当终止，合同予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，姚玉良、姚磊要求退还剩余租赁期间的租赁费、装修押金符合法律规定，予以支持。姚玉良、姚磊租赁期搭建的彩钢板房，因双方在合同中对其归属未作约定，故拆迁补偿价款应当归姚玉良、姚磊所有。
具体核算如下：1.剩余租赁期间租赁费，双方在租赁合同履行期间，中卫市人民政府于2012年3月9日作出拆迁公告，因绿源公司未能在指定期间内搬迁，随后中卫市人民政府于2012年5月18日针对绿源公司作出征收补偿决定公告，此后绿源公司才与拆迁单位签订补偿安置协议，姚玉良、姚磊与绿源公司办理租赁物移交，故确认合同履行期限至2012年5月18日解除。其中：（1）《房屋出租合同书》应返还的租赁费为1680元；（2）《场地（房屋）租赁协议》应返还的租赁费为3.99万元。绿源公司应向姚玉良、姚磊返还未到期租赁费41580元；2.装修押金5000元；3.彩钢板房补偿费，经征收评估，彩钢板房价值为8556元，该费用由绿源公司补偿所得，故绿源公司应当向姚玉良、姚磊返还。
关于绿源公司向姚玉良、姚磊支付停产停业损失费、搬迁补助费、临时安置补助费，如支付应支付数额的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，姚玉良、姚磊作为承租人，租赁经营期间办理工商、税务登记，经营货运信息、住宿、停车、小百货商业活动。合同履行过程中因政府对租赁房屋的征用，致使合同无法继续履行，对于姚玉良的经营活动造成了损失，而政府拆迁时对停产停业损失费、搬迁补助费、临时安置补助费的补偿及补偿标准在《房屋征收决定公告》中明确，绿源公司随后与拆迁单位签订补偿安置协议，故绿源公司应当向姚玉良支付停产停业损失费、搬迁补助费、临时安置补助费。
鉴于姚玉良、姚磊租赁非住宅房屋，其作为房屋的实际使用人，由于拆迁致使姚玉良、姚磊无法继续租赁经营，对其停产停业造成了损失，并随之产生了搬迁及临时安置费用。同时拆迁亦对房屋产权人绿源公司获取的租金收益造成了损失。《房屋征收决定公告》中停产停业损失按其房屋建筑评估价格的10%计算，搬迁补助费按房屋建筑面积10元／平方米计算；临时安置补助费按房屋建筑面积，其中生产或营业用房10元／月·平方米，补助期限为18个月计算，参照《房屋征收决定公告》中对停产停业损失费、搬迁补助费、临时安置补助费的补偿标准，基于公平原则及双方合同履行期限以及本案实际，确认姚玉良、姚磊停产停业损失按其承租房屋建筑评估价格的2%补偿，搬迁补助费按其承租房屋建筑面积2元／平方米；临时安置补助费，生产或营业用房10元／月·平方米，补助期限以3个月较为合理。
具体核算如下：1.停产停业损失费66785.74元【其中：（1）办公楼二层442.48平方米停产停业损失费11663.78元；（2）车间592.76平方米，停产停业损失费8025.98元；（3）冷库433.66平方米，停产停业损失费12437.36元；（4）车间756.30平方米，停产停业损失费25426.80元；（5）车间65.41平方米，停产停业损失费885.66元；（6）一楼营业房2间，姚玉良、姚磊租赁88平方米，停产停业损失费7490.56元。彩钢板房评估现值8556元，彩钢板房由姚玉良、姚磊在租赁期间搭建，停产停业损失费按其房屋建筑评估价格的10%计算即855.60元，该损失归姚玉良、姚磊所有】；2.搬迁补助费4877.22元【其中：（1）办公楼二层搬迁补助费884.96元；（2）车间搬迁补助费1185.52元；（3）冷库搬迁补助费867.32元；（4）车间756.30平方米，搬迁补助费1512.60元；（5）车间65.41平方米，搬迁补助费130.82元；（6）一楼营业房2间，姚玉良租赁88平方米，搬迁补助费176元。彩钢板房12平方米，按房屋建筑面积10元／平方米计算即120元，该费用归姚玉良、姚磊所有】；3.临时安置补助费73518.30元【其中：（1）办公楼二层临时安置补助费13274.40元；（2）车间临时安置补助费17782.80元；（3）冷库临时安置补助费13009.80元；（4）车间756.30平方米，临时安置补助费22689元；（5）车间65.41平方米，临时安置补助费1962.30元；（6）一楼营业房2间，姚玉良租赁88平方米，临时安置补助费2640元。彩钢板房12平方米，10元／月·平方米，补助期限为18个月，该费用2160元归姚玉良、姚磊所有】。姚玉良、姚磊主张的停车场即空地面积的停产停业损失费、搬迁补助费、临时安置补助费，因《房屋征收决定公告》中仅对房屋及房屋建筑面积进行补偿，未对占地面积作相应的补偿，故对其诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、绿源公司于本判决生效之日起十日内返还姚玉良、姚磊租赁费41580元，支付装修押金5000元，彩钢板房补偿款8556元，共计55136元；二、绿源公司于本判决生效之日起十日内支付姚玉良、姚磊停产停业损失费66785.74元，搬迁补助费4877.22元，临时安置补助费73518.30元，共计145181.26元。案件受理费13750元，由姚玉良、姚磊负担10882元，由绿源公司负担2868元。
上诉人姚玉良、姚磊不服上述判决，向本院提起上诉称：1.原判对姚玉良、姚磊主张的停产停业损失费、搬迁补助费、临时安置补助费支持过低。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，拆迁非住宅房屋造成停产停业损失，补偿对象应当是房屋的实际使用人。在房屋被出租时，应当补偿实际使用房屋进行生产经营的承租人。对房屋的实际使用人进行补偿，符合实际及法律权利义务相对等的原则，补偿应当针对因拆迁行为而受损失者。在非住宅房屋租赁关系中，承租人利用房屋从事生产、经营，而房屋所有人只是收取租金。拆迁非住宅租赁房屋，承租人会因搬迁发生停产停业损失，而出租人遭受的损失仅仅是租金，不存在停产停业问题。因此，姚玉良、姚磊作为承租人且实际经营人损失大于绿源公司，应当作为停产停业损失的补偿对象，获得补偿的比例应当大于绿源公司。2.补偿标准应借鉴各省、直辖市等法律规章规定。吉林市和银川市的有关规定，房屋征收决定公告发布前闲置的非住宅房屋，不给予停产停业损失补偿。房屋出租给他人用于生产经营活动的，停产停业损失补偿应当发给房屋承租人。综上，请求二审法院：1.撤销原判，改判支持姚玉良、姚磊的原审各项诉讼请求；2.一、二审案件受理费由绿源公司负担。
上诉人绿源公司不服上述判决，向本院提起上诉并对姚玉良、姚磊的上诉请求辩称：1.原判对绿源公司提供的证据认定不客观、不公正。原审中绿源公司提供实物登记表、移交凭据、中卫市城市快讯、中卫市某招待所住宿发票存根2本，证明姚玉良、姚磊截止2012年6月上旬中卫市某招待所还一直在经营，2012年6月14日，姚玉良、姚磊才将一层营业房交付绿源公司，2012年6月15日将场地、锅炉房、库房、冷库、综合办公楼二楼18间房屋交付绿源公司，证据相互印证证明双方租赁合同的终止时间为2012年6月15日；姚玉良、姚磊于2012年6月28日在报纸上公开出售自己经营期间所添置的设施、设备、物品及自行搭建并已拆除的彩钢房。原判认定租赁合同终止时间为2012年5月18日错误。对姚玉良、姚磊搭建的彩钢板房在评估公司评估后，由姚玉良、姚磊自行拆除出售，原审判决彩钢房补偿款8556元归姚玉良、姚磊所有，依据不足。2.原判适用法律不当。姚玉良、姚磊以拆迁补偿纠纷起诉绿源公司、黄涛、黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰承担责任。原判确定本案案由为租赁合同纠纷，租赁合同的当事人是姚玉良、姚磊和绿源公司，姚玉良、姚磊起诉黄涛、黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰的主体不适格，原审应告知姚玉良、姚磊撤回对黄涛、黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰的起诉或判决驳回对黄涛、黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰的起诉，但原判遗漏该项内容。且本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，姚玉良、姚磊主张的停产停业损失费，搬迁补助费、临时安置补助费适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，两者适用法律不同，应另案起诉，不应合并审理。绿源公司做为房屋所有权人和土地使用权人享有使用收益和获得征收补偿的合法权益，因上述房屋及土地被中卫市文昌镇人民政府征用，其营业收益必然受损，中卫市文昌镇人民政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对绿源公司停产停业损失费、临时安置补助费、搬迁补助费进行补偿合法合理，所有权人可以自营，也可以出租、承包、抵押等形式行使所有权并获取受益，因政府征用，其财产及使用权不复存在。原判依据“公平原则”判决绿源公司补偿姚玉良、姚磊停产停业损失费2%，搬迁补助费2元／平方米，临时安置补助费每月3元／平方米，是对自由裁量权的滥用。姚玉良、姚磊做为所有权人的承租人主张所谓的停产停业损失费，搬迁补助费，临时安置补助费，应向补偿人中卫市文昌镇人民政府主张，不应向被征收人索要。3.原审判决结果错误。原审判决绿源公司返还姚玉良、姚磊租赁费41580元计算错误，彩钢板房补偿款8556元适用法律不当，无事实根据。搬迁补助费，临时安置补助费，停产停业损失费的责任主体认定错误。综上，请求二审法院：1.撤销原判，改判绿源公司返还姚玉良、姚磊租赁费32235元（735元＋31500元），返还装修押金5000元；2.一、二审案件受理费由姚玉良、姚磊负担。
上诉人姚玉良、姚磊对上诉人绿源公司的上诉请求答辩称：姚玉良、姚磊不能经营的时间为政府决定征收颁布之日。彩钢房是姚玉良、姚磊在承租期间经绿源公司同意修建，彩钢房的使用权、经营权、收益权属及残值归姚玉良、姚磊所有。《国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十三条规定房屋在征收过程中的停产停业损失费应当发给承租人。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定租赁期间的使用、受益、营业等收入属承租人所有。虽2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止了《拆迁补偿条例》，但是两者之间有过度衔接，所以该案应当参照原有《拆迁补偿条例》的规定，同时参照其他各省的规定判决绿源公司补偿并无不当。
被上诉人黄涛的答辩意见与上诉人绿源公司的意见一致。
被上诉人黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
二审期间，上诉人姚玉良、姚磊提供以下证据：
民事判决书1份（未生效）。证明房屋征收停产停业损失的过度期限为18个月，补偿标准为总额的10%；整个营业补偿损失费为双方约定的合同期限届满的营业损失。
上诉人绿源公司及被上诉人黄涛质证认为，该证据属于效力待定的判决，判例不能作为法定的证据使用，判决的结果没有显示具体拆迁补偿等费用。
上诉人绿源公司及被上诉人黄涛、黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰均未提供新的证据。
本院认为，上诉人姚玉良、姚磊提供的判决未生效，不能作为本案参考的依据，不予采信。
本院除确认原审法院查明的其他事实外。另查明，2012年5月18日，中卫市人民政府向绿源公司发出《房屋征收补偿决定公告》，内容要求被征收人自收到房屋征收补偿决定之日起仍拒绝搬迁的，市人民政府将申请沙坡头区人民法院强制执行。后绿源公司与拆迁单位签订安置补偿协议。二审庭审后，姚玉良、姚磊申请放弃要求黄涛、黄宗玉、黄惠、黄宁、麦月兰承担责任的诉讼请求。
本院认为，上诉人姚玉良、姚磊与上诉人绿源公司签订的《房屋出租合同书》、《场地（房屋）租赁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。2012年3月9日，中卫市人民政府发出《房屋征收决定公告》，涉案房屋在被征收的范围内，因行政征收致使双方之间的租赁合同无法继续履行，故双方签订的《房屋出租合同书》、《场地（房屋）租赁协议》应当终止。按照双方签订的《场地（房屋）租赁协议》约定前三年的合同到期日为2012年10月1日，姚玉良、姚磊按照约定给绿源公司缴纳的租赁费到期日为2012年10月1日，姚玉良、姚磊主张绿源公司返还未到期的租赁费的时间也是双方合同约定的2012年10月1日。因此，双方合同到期日为2012年10月1日。
2012年5月18日，中卫市人民政府发出《房屋征收补偿决定公告》，该公告是市政府针对绿源公司未在征收规定的期限即2012年3月10日至3月30日内搬迁，市政府要求绿源公司如在此决定之日起仍拒绝搬迁的，市政府将申请法院强制执行。后绿源公司与拆迁单位签订补偿安置协议，市政府发出强制拆迁的公告时间应是双方租赁合同解除的时间。因此，双方解除租赁合同时间为2012年5月18日。
姚玉良、姚磊在租赁期间自行搭建的彩钢板房，彩钢板房的拆迁补偿价款应归姚玉良、姚磊所有。彩钢板房在评估后被拆除，拆除的材料归姚玉良、姚磊所有。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”姚玉良、姚磊要求退还剩余租赁期间的租赁费、装修押金符合法律规定，予以支持。1.剩余租赁期间租赁费：（1）《房屋出租合同书》，姚玉良、姚磊支付2011年7月6日至2012年7月6日房屋租赁费1.26万元，月租赁费1050元，每日35元，姚玉良、姚磊实际使用至2012年5月18日，剩余租期为1个月零18天，绿源公司应返还剩余租赁费1680元；（2）《场地（房屋）租赁协议》，姚玉良、姚磊支付2011年10月1日至2012年10月1日租赁费10.80万元，月租为9000元，每日300元，姚玉良、姚磊实际使用至2012年5月18日，剩余租期为4个月零13天，绿源公司应返还剩余租赁费3.99万元。绿源公司应向姚玉良、姚磊返还未到期租赁费共计41580元；2.绿源公司应返还姚玉良、姚磊装修押金5000元；3.彩钢板房补偿费，经征收评估彩钢板房价值为8556元，绿源公司应返还姚玉良、姚磊。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，姚玉良、姚磊作为承租人，租赁经营期间办理工商、税务登记，经营货运信息、住宿、停车、小百货商业活动。合同履行过程中因政府对租赁房屋的征用，致使合同无法继续履行，拆迁致使姚玉良、姚磊无法继续租赁经营，对其停产停业造成了损失，并随之产生了搬迁及临时安置费用，绿源公司应向姚玉良、姚磊支付停产停业损失费、搬迁补助费、临时安置补助费。拆迁亦对房屋产权人绿源公司获取的租金收益造成了损失。因此，停产停业损失费、搬迁补助费、临时安置补助费参照《房屋征收决定公告》确定的临时安置时间18个月平均计算较为适宜。1.停产停业损失费34572元【其中：（1）二层办公楼、车间、冷库等的停产停业损失费32067.26元（2）一楼营业房2间，姚玉良、姚磊租赁88平方米，停产停业损失费1649.14元；（3）彩钢板房评估现值8556元，彩钢板房由姚玉良、姚磊在租赁期间搭建，停产停业损失费按其房屋建筑评估价格的10%计算即855.60元，该损失归姚玉良、姚磊所有。以上三项共计34572元】；2.搬迁补助费5839.91元【其中：（1）办公楼二层、车间、冷库、车间等搬迁补助费5641.69元；（2）一楼营业房2间88平方米，搬迁补助费为880元，被征收房屋的过渡期为18个月，搬迁补助费为78.22元；（3）彩钢板房12平方米，按房屋建筑面积10元／平方米计算即120元，该费用归姚玉良、姚磊所有。以上三项共计5839.91元】；3.临时安置补助费105118.38元【其中：（1）办公楼二层、车间、冷库等临时安置补助费101550.38元；（2）一楼营业房2间88平方米，临时安置补助费1408元；（3）彩钢板房12平方米，10元／月·平方米，补助期限为18个月，临时安置补助费2160元归姚玉良、姚磊所有。以上三项共计105118.38元】。姚玉良主张的停车场即空地面积的停产停业损失费、搬迁补助费、临时安置补助费，因《房屋征收决定公告》中仅对房屋及房屋建筑面积进行补偿，未对占地面积作相应的补偿，故对其该项请求不予支持。
因租赁合同的当事人是姚玉良、姚磊与绿源公司，原判已对黄涛、黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰不承担责任进行了阐述，且二审期间，姚玉良、姚磊申请放弃对黄涛、黄宗玉、黄宁、黄惠、麦月兰的原审诉讼请求。因此，原判不存在漏判。
综上，上诉人姚玉良、姚磊的部分上诉理由成立，对其该部分上诉请求予以支持。上诉人绿源公司的上诉理由不能成立，对其该上诉请求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）、（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2012）沙民初字第891号民事判决第一项，即中卫市绿源工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还姚玉良、姚磊租赁费41580元、装修押金5000元、彩钢板房补偿款8556元，共计55136元；
二、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2012）沙民初字第891号民事判决第二项，即中卫市绿源工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付姚玉良、姚磊停产停业损失费66785.74元，搬迁补助费4877.22元，临时安置补助费73518.30元，共计145181.26元；
三、上诉人中卫市绿源工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人姚玉良、姚磊停产停业损失费34572元，搬迁补助费5839.91元，临时安置补助费105118.38元，共计145530.29元；
四、驳回上诉人姚玉良、姚磊的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。
一审案件受理费13750元，由上诉人姚玉良、姚磊负担10882元，由上诉人中卫市绿源工贸有限公司负担2868元；二审案件受理费11747元，由上诉人姚玉良、姚磊负担5874元，由上诉人中卫市绿源工贸有限公司负担5873元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩金芳
代理审判员 孟佳鹏
代理审判员 孙 静
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 吕广飞
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。