辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1422号
上诉人（原审原告）：林元燮，男，1937年4月27日出生，朝鲜族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：任卓男，系辽宁圣瀛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区第一建筑工程公司，住址：沈阳市皇姑区。
法定代表人：曹春林。
被上诉人（原审第三人）：沈阳青云房屋开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区巴山路。
法定代表人：陈为民，系该公司经理。
被上诉人（原审第三人）：沈阳住房公积金管理中心，住所地：沈阳市沈河区惠工街***号。
负责人：唐玉辉，系该中心主任。
委托代理人：刘璇、杨彩虹，均系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人林元燮因与被上诉人沈阳市皇姑区第一建筑工程公司（以下简称建筑公司）、沈阳青云房屋开发有限公司（以下简称青云公司）、沈阳住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第280号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，于2014年9月25日依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍主审、代理审判员王纪参加评议的合议庭公开审理了本案，上诉人林元燮及委托代理人任卓男，被上诉人公积金中心委托代理人刘璇、杨彩虹参加诉讼，被上诉人青云公司经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被上诉人建筑公司法院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，沈阳市康阳房屋开发公司于1998年7月8日变更为沈阳市康阳房屋开发有限公司，该公司于2004年6月7日变更为本案第三人沈阳市青云房屋开发有限公司，于2012年10月28日被吊销营业执照。沈阳市住房资金管理中心现变更为本案第三人沈阳住房公积金管理中心。
1997年8月14日，被告皇姑一建公司（甲方）与沈阳市康阳房屋开发公司（乙方）签订《动迁补偿协议》一份。约定乙方为甲方在步云山路原康阳开发公司3#楼安置一处网点房，具体地址为步云山路南侧3#楼，西至东的轴线位置是1-5轴，一二层框架网点，面积按图纸实际测算。
1997年9月22日，沈阳市康阳房屋开发公司领取了位于皇姑区步云山路39号（七层、建筑面积1511平方米、轴线位置：东西1＿17轴，南北A＿D轴）的房屋所有权证。
1997年10月13日，沈阳市住房资金管理中心（抵押权人）与沈阳市康阳房屋开发公司（抵押人）签订借款抵押合同一份，约定：沈阳市康阳房屋开发公司以其座落于皇姑区步云山路39号（建筑面积1511平方米）和皇姑区天山路22号（建筑面积1006平方米）商业网点房作为抵押物作为担保，担保借款合同项下的借款本金、利息、罚息及实现债权的费用。被担保主债权金额300万元。上述房产均到有关部门办理了抵押登记。合同签订后，沈阳市住房资金管理中心依约定发放贷款300万元。
1998年7月，沈阳市康阳房屋开发公司向被告下达商品房准住通知，将位于皇姑区步云山路39号3栋楼1＿5轴1＿2层4门（377.84平方米）的房屋，即本案争议房屋交付被告，并在该通知上注明：3＃楼4门网点协议回迁单位原产权自行办理。
1999年3月23日，原、被告签订了《购房协议书》，约定被告将本案争议房以83万元价格出售给原告。双方约定，由被告负责给原告办理私有房产权证，如被告在无特殊情况下长期不能办理私有产权证，须赔偿原告购房款两倍价额的经济损失。原告交付购房款，被告向原告出具收款收据并出具“借条”，累计金额为83万元，被告将房屋交付原告使用，但一直未能给原告办理该房的产权证。
1999年，沈阳市住房资金管理中心、中国建设银行沈阳兴房支行将沈阳市皇姑区城市房屋拆迁办公室、沈阳市青云房屋开发有限公司、沈阳市皇姑区房屋土地开发公司、沈阳市皇姑区资金管理局诉至沈阳市中级人民法院。1999年12月24日，沈阳市中级人民法院作出（1999）沈经初字第521号民事判决书，判决，判令：皇姑拆迁办于本判决生效之日起十日内给付所欠沈阳市住房资金管理中心借款本金415万元及利、罚息；上述款项如逾期给付，则以沈阳市青云开发公司和皇姑开发公司所提供的抵押房产变卖所得价款抵偿。截止本案庭审时，第三人住房公积金中心300万元抵押权仍未实现。
2005年10月20日，因被告一直未能协助原告办理争议房屋的产权证，原告林元燮向沈阳市中级人民法院起诉，要求被告赔偿经济损失166万元。沈阳市中级人民法院于2005年12月8日作出判决：沈阳市皇姑区第一建筑工程公司给付林元燮违约金10万元。
2006年4月8日，因被告一直未取得本案争议房屋的所有权证书，其遂向本院起诉，要求第三人青云公司发放本案争议房屋的产权证并赔偿相应损失。2006年10月17日，本院作出（2006）皇民二初164号民事判决书，判决沈阳市青云房屋开发有限公司于本判决生效后十日内协助沈阳市皇姑区第一建筑工程公司办理座落于沈阳市皇姑区步云山路39号3号楼1＿5轴1＿2层4门的房屋产权证；沈阳市青云房屋开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告沈阳市皇姑区第一建筑工程公司损失118310元。该判决生效后，2007年1月29日，本案被告向本院执行局申请执行，申请内容为办理产权证及执行相关款项。本院于2007年1月31日立案执行。在执行过程中，因本案争议房屋被中院以沈法2000执字第241号执号卷冻结，2007年6月，本院中止对（2006）皇民二初164号民事判决书执行。2009年9月9日，因第三人青云公司无可供执行财产，本院终结对（2006）皇民二初164号民事判决书执行。
原审法院认为，关于原、被告签订的《购房协议书》效力问题。依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的协议书系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议书合法有效。
关于原告要求被告、第三人青云公司协助其办理争议房屋权属证书的问题。虽原告已履行交付房款义务，被告亦依合同约定将房屋交付原告使用，但原告购买争议房屋前，第三人沈阳住房公积金管理中心在1997年已享有对争议房屋的抵押权。依据法律相关规定，在未涂销抵押权的情况下不得转移所有权。现原告不同意代第三人青云公司涂销争议房屋抵押权，该房屋上抵押权因无法涂销，而不能转移所有权。鉴于上述原因，现原告要求办理该房屋产籍登记手续，属于事实不能及法律不能。故本院对原告的该项主张无法支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告林元燮的诉讼请求；二、驳回各方当事人的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告林元燮承担。
宣判后，上诉人林元燮不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院撤销（2014）皇民二初字第280号判决。2、判令三被上诉人为上诉人办理位于沈阳市皇姑区步云山路39号3号楼1-5轴1-2层4门的房屋产权证书，并由三被上诉人承担契税及办证费用。3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院判决中认定原、被告签订的《购房协议书》系当事人真实的意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议合法有效，应当依法履行或执行。二、一审法院判决认定上诉人在购房前，被上诉人沈阳住房公积金管理中心在1997年已享有对争议房屋的抵押权，依据法律的相关规定，在未涂销抵销权的情况下不得转移所有权。现上诉人不同意代被上诉人青云公司涂销抵押权，故被上诉人要求办理产权登记手续属于事实和法律不能。因本案诉争房屋的抵押权并非上诉人设定，而是皇姑区政府为贷款而借用青云公司开发的房产设定，故上诉人没有责任和义务对该抵押权承担涂销义务。上诉人依法主张自己的权利，该房屋抵押权涂销应由皇姑区政府即贷款人予以进行。三、本案一审中青云公司在庭审中提供了1997年皇姑区政府用其公司开发的部分房屋设定抵押借款300万元，但却称皇姑区政府借了多少钱，公司不清楚。用了该项目投了多少钱不知情，而且该资金未进入青云公司帐户，青云公司未使用。皇姑区政府依法应为本案民事行为参与者，应承担本案诉争房屋抵押权的涂销义务。四、本案抵押标的2517平方米，全部为商业网点。按市场价核算最低每平方米1万元，总价两千五百余万元。而抵押贷款300万元，贷款利息500万元。抵押标的房产的价值远远超过了抵押贷款的数额，依据相关法律规定查封数额应与抵押数额相当，不应对超过的部分查封。故上诉人林元燮诉求办理房屋产权登记的诉求应依法予以支持，并不属于一审法院判决中所称的事实或法律不能。
被上诉人建筑公司未作答辩。
被上诉人青云公司未作答辩。
原审第三人沈阳住房公积金管理中心答辩称：争议房屋在上诉人购买前已经被抵押给第三人，第三人享有抵押权，依据法律规定，抵押权未涂销前，上诉人无法取得所有权。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人陈述，企业资料查询卡、动迁补偿协议、购房协议书、收款收据、借条、商品房准住通知、房屋所有权证存根、借款抵押合同、批复、民事判决书、民事裁定书、申请执行书等证据，经当事人质证后，本院予以确定。
本院认为，上诉人、被上诉人建筑公司签订的协议书系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，原审认定该协议书合法有效正确。
关于上诉人要求被上诉人建筑公司、被上诉人青云公司协助其办理争议房屋权属证书的问题。上诉人虽然已经履行了交付房款义务，被上诉人青云公司依合同约定将房屋交付上诉人使用，但上诉人购买争议房屋前，被上诉人青云公司已于1997年将涉案房屋抵押给被上诉人公积金中心，被上诉人公积金中心在1997年已享有对争议房屋的抵押权。依据法律相关规定，在未涂销抵押权的情况下不得转移所有权。现上诉人不同意代第三人青云公司涂销争议房屋抵押权，该房屋上抵押权因无法涂销，而不能转移所有权。鉴于上述原因，现上诉人要求办理该房屋产籍登记手续，属于事实不能及法律不能。故本院对上诉人的该项主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人林元燮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王惠丽
审 判 员 白丽萍
代理审判员 王 纪
二〇一四年十月八日
书 记 员 吕慧子
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；