内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民一终字第539号
上诉人（一审被告）锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
法定代表人刘棕才，职务董事长。
委托代理人哈斯，内蒙古合志律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）张占元，男，1972年10月10日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
委托代理人李福德，多伦诺尔镇法律服务所法律工作者。
上诉人锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司（以下简称天通公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服锡林浩特市人民法院（2014）锡民二初字第558号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司的委托代理人哈斯，被上诉人张占元及其委托代理人李福德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年12月23日，原告张占元与项目经理签订房屋买卖契约合同，合同主要约定，1、甲方自愿将座落在额吉淖尔路（原乳品厂家属院），房屋建筑面积为98.96平方米，1号楼南2单元3层北门。2、甲（曹满昌）、乙方（张占元）议定上述房屋地产成交价格为18万元。3、双方同意于2011年8月15日甲方将上述房屋正式交付给乙方。4、甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日由违约方向对方给付相当于上述房屋价格千分之一滞纳金。合同签订后，原告张占元分别于2010年12月23日向曹满昌支付购房款16万元，2011年5月6日支付购房款2万元。
另查明，被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司2008年8月16日出具授权委托书，委托事宜：同意曹满昌代表天通房地产公司销售金基嘉园小区1、2号楼3至6层的住宅，建筑面积约7000平方米，本建筑楼房销售属于独立承担、独立核算、独立承担民事、经济责任。曹满昌在授权委托书范围内对外进行出售商品房，由于一房二卖等其他原因，曹满昌被判刑，涉案的商品房在刑事部分涉及到本案争议房屋。故张占元诉讼到一审法院，要求与天通公司解除房屋买卖契约合同，返还购房款18万元及利息，承担已付购房款一倍的经济损失。
一审法院认为，原告张占元与曹满昌签订房屋买卖合同事实成立，该院予以确认。由于曹满昌的违约行为，造成该房屋已经被他人占有，因此，鉴于双方无法实现合同目的，故原告的诉求部分予以支持。被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司，于2008年8月16日授权委托曹满昌代表公司销售金基嘉园小区1、2号楼3至6层的住宅，系公司内部经营管理行为。曹满昌的售房行为，是代表被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司的行为，因此，被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司负有对外承担民事责任的义务。故被告的答辩意见，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《合同法解释（二）》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条之规定，判决，一、解除涉案2010年12月23日房屋买卖契约。二、被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司于判决生效之日起30日内，一次性退还原告张占元购房款18万元及违约金（按购房款18万元，每逾期一日1‰滞纳金计算，自2011年8月15日起至给付之日止）。三、驳回原告张占元其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，一审被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司不服，向本院提出上诉，其上诉主要理由是：一、一审未将房屋买卖合同的相对方曹满昌列为当事人程序违法，曹满昌与上诉人是发包与承包的关系，曹满昌所签订的房屋买卖合同是以其个人名义签订且没有经过上诉人追认，上诉人也未收到售房款，故曹满昌的行为不应由上诉人承担责任；二、被上诉人张占元出具的授权委托书系复印件，所盖有公章与上诉人公司公章不符，故不认可该授权委托书；三、被上诉人张占元解除合同未进行催告，在签订房屋买卖合同一年内也未行使解除权，根据法律规定，解除权消灭。四、一审适用法条为连带责任条款，适用法律错误。综上，原审认定事实错误，应予改判。
被上诉人张占元答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审经查明的事实与一审法院认定的事实基本相同，本院应予确认。
另查明，2008年6月8日，案外人曹满昌挂靠案外人锡林浩特宏业建筑安装有限责任公司，以其名义承建上诉人天通公司开发的金基嘉园小区。2008年8月9日，上诉人天通公司（甲方）与（乙方）锡林浩特宏业建筑安装有限责任公司就涉案的金基嘉园小区签订了《建设工程施工合同》，其中第六十页第六项合同价款与支付约定“以所建的1号、2号楼的三至六层的全部住宅抵顶乙方的工程款，……，由乙方自己出售抵顶工程款部分的楼房……”，因曹满昌是实际施工人，上诉人天通公司将金基嘉园1号、2号楼的三至六层的全部住宅抵顶了曹满昌的工程款。2008年8月16日，上诉人天通公司给曹满昌出具授权委托书。曹满昌出售给被上诉人张占元的房屋因涉及“一房二卖”已由另一房屋买受人居住，以上事实属实，本院予以确认。
以上事实有锡林浩特宏业建筑安装有限公司出具的授权委托书、建设工程施工合同、房屋买卖契约、天通公司给曹满昌出具的授权委托书、报案材料、询问笔录、更换公章证明、庭审笔录以及当事人陈述，以上证据经过举证、质证，具有证明效力。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。”本案中，上诉人天通公司给曹满昌出具的授权委托书，明确写明“同意曹满昌代表天通房地产公司销售金基嘉园小区1号、2号楼的三至六层住宅……”，依据该授权委托书，作为购房者的被上诉人张占元有理由相信曹满昌与其签订《房屋买卖契约》的行为是代表上诉人天通公司。上诉人天通公司的法定代表人刘棕才在曹满昌刑事案件的询问笔录中亦认可给曹满昌出具授权委托书，作为被代理人的上诉人天通公司，对代理人曹满昌在被授权委托期间“一房二卖”行为，未尽到监督管理义务，导致被上诉人张占元无法取得所购房屋的所有权和居住权，故其应对曹满昌的违约行为承担直接责任。故上诉人天通公司上诉主张的，原审未将房屋买卖合同的相对方曹满昌列为当事人程序违法，曹满昌与上诉人是发包与承包的关系，曹满昌所签订的房屋买卖合同是以其个人名义签订且没有经过上诉人追认，上诉人也未收到售房款，故曹满昌的行为不应由上诉人承担责任的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人天通公司上诉主张的，被上诉人张占元出具的授权委托书系复印件，所盖有公章与上诉人公司公章不符，故不认可该授权委托书的上诉理由，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本”。虽被上诉人张占元提供的授权委托书系复印件，但上诉人天通公司法定代表人刘棕才在公安的询问笔录中认可曾给曹满昌出具过授权委托书，上诉人又不能举证证明该复印件与其持有原件不同，故该授权委托书复印件具有证明效力。因上诉人天通公司自认于2013年更换了公司公章，而出具授权委托书时间为2008年8月16日，上诉人天通公司未提供证据证明授权委托书上的公章与上诉人天通公司2013年之前使用的公章存在差异，故该上诉主张，本院不予支持。对于上诉人天通公司上诉主张的，被上诉人张占元解除合同未进行催告，在签订房屋买卖合同一年内也未行使解除权，根据法律规定，解除权消灭的上诉理由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，双方约定交付房屋日期为2011年8月15日，该房至今未交付，视为合同的主要义务并未履行，符合法定解除合同要件，故不应受一年内行使解除权限制，上诉人的该项上诉理由，于法无据，本院不予支持。原判依据的《中华人民共和国民法通则》第八十七条规定“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”因一审判决天通公司为直接责任承担主体，故适用该条法律不当。上诉人天通公司上诉主张的一审适用法条为连带责任条款，适用法律错误的上诉理由，本院予以支持。原判虽适用法律不当，但鉴于未影响判决结果，本院不宜改判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《合同法解释（二）》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费维持，二审案件受理费3900.00元，由上诉人锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 雅 格
审 判 员 哈斯图雅
代理审判员 锡林塔娜
二〇一五年二月十二日
书 记 员 乌 云 噶