广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0983民初1883号
原告：梁舒洪，男，汉族，1993年8月20日出生住信宜市。
委托诉讼代理人：邱伟谷，广东格林律师事务所律师。。
委托诉讼代理人：陈星，广东格林律师事务所律师。
被告一：信宜鸿泰房地产置业有限公司。地址：信宜市新尚路鸿泰华庭*座*楼。
法定代表人：林坚中，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢德杰，男，1956年4月17日出生汉族，住信宜市。
委托诉讼代理人：卢俊，男，1979年7月24日出生汉族，住信宜市。
被告二：信宜市宏辉物业管理有限公司。地址：信宜市新尚路鸿泰华庭西部****房。
法定代表人：林亚辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢德杰，男，1956年4月17日出生汉族，住信宜市，。
委托诉讼代理人：梁英梅，女，1972年11月27日出生汉族，该公司员工，住信宜市，。
原告梁舒洪与被告信宜鸿泰房地产置业有限公司（以下简称鸿泰公司）、被告信宜市宏辉物业管理有限公司（以下简称宏辉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁舒洪及其委托诉讼代理人邱伟谷、陈星，被告鸿泰公司与被告宏辉公司的共同委托诉讼代理人卢德杰以及被告鸿泰公司的委托诉讼代理人卢俊、被告宏辉公司的委托诉讼代理人梁英梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告一立即协助原告办理信宜市鸿泰豪庭第A栋1307号房房地产权属证；2.判决被告一承担迟延办证违约金15036.72元（501224元×0.001×30天），暂计算一个月，应计算至实际办理好房地产权属证时止；3.判决被告一暂时返还多收房屋价款5000元（返还价款根据测绘结果与合同约定面积之差乘以单价为准）；4.判决被告一返还己收取的办证费用22555元、维修基金3460元、水电开户费3000元、垃圾费300元、河沙款700元、防盗门款4800元、防盗网款3045元、监控费500元、电梯费720元、运输费350元；5.判决被告二连带返还已收取的监控费500元、电梯费720元、运输费300元；6.由两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年3月17日，原告与被告一签署《商品房买卖合同》，约定原告向被告一购买信宜鸿泰豪庭第A栋1307房，房屋建筑面积为105.65平方米，总价格为501224元，合同约定被告一于商品房交付使用后200日内办理房地产权证。签署协议后，原告按约向被告一交付了房屋价款501224元，同时被告一联合被告二通过编造各种理由，欺骗原告，除房屋价款外，违反国家规定另外再收取原告的办证费用22555元、维修基金3460元、水电开户费3000元、垃圾费300元、河沙款700元、防盗门款4800元、防盗网款3045元、监控费500元、电梯费720元、运输费350元。交楼后，原告发现房屋的实际面积少于合同约定面积，并且被告一直未能办理房地产权证。
被告鸿泰公司辩称，一、答辩人同意返还多收的维修基金308元给被答辩人；二、请求人民法院驳回被答辩人其他诉讼请求，案件受理费由被答辩人承担。事实与理由：1、关于被答辩人请求办理涉案商品房不动产权证书问题。涉案商品房不动产权证书于2017年6月20日已办好，在被答辩人起诉前，答辩人就己多次电话通知被答辩人前来签领，但被答辩人至今没有签领。因此，请求法院驳回被答辩人该项诉讼请求。2、对被答辩人请求支付违约金的问题。答辩人根据双方的约定的期限将涉案商品房交付被答人使用。有证据显示，答辩人将办理房屋权属所需登记的资料已报信宜市房地产交易所备案。但因被答辩人原因，导致如今不能办证。请求法院驳回被答辩人请求支付违约金的请求。3、关于被答辩人请求返还房屋价款的问题。根据涉案商品房《不动产权证书》登记房屋建筑面积105.06㎡，与涉案商品房买卖合同中约定房产证建筑面积约105.65㎡，相差0.59㎡。按照交易惯例及相关法律规定，商品房差异值在±0.6%以内（含本数）的买卖双方不作任何补偿。因此，答辩人请法院驳回被答辩人该项诉讼请求。4、对被答辩人请求返还办证费用问题。双方在《商品房买卖合同》第六条中明确约定：办证税费为购房总金额4.5%。涉案商品房购房总金额501224元。答辩人收到被答辩人交来办证税费22555元（501224元×4.5%），不存在多收的事实，因而也就不存在返还办证税费问题。5、关于维修基金问题。被答辩人交来3460元。有证据显示，答辩人代其办理维修基金存折存款金额为3152元，对比尚余308元，答辩人同意退还给被答辩人。6、关于水电开户费3000元，垃圾费300元，河沙费700元，防盗门费4800元，防盗网款3045元的问题，上述款项在合同附件二上双方有明确约定，且答辩人有证据证明是代收代支的实际费用，被答辩人请求返还依法无据，法院应当依法予以驳回。请求返还监控费500元、电梯费720元、运输费350元，因是被告二所收，答辩人对此不作答辩。
被告宏辉公司辩称，就原告起诉请求我司返还监控费500元、运输费350元、电梯费720元的问题，作如下答辩：鸿泰豪庭全小区住宅A幢140户，B幢24户。全小区住宅购房投影总面积26254.52㎡（建筑总面积24200.24㎡）。现在物业现场工作人员七人（开始两年增加上料八至九人），其他专业专（兼）职人员（经理、专业电工、电梯管理、财务）六人。业主购房后首次物业费（含一次性监控及运输材料费）在签购房合同时由鸿泰公司代收，业主已经充分了解物业的收费情况，在2013年9月1日开始，物业公司进入工作三年多时间，都没有收到异议。因为物业公司签订的前期物业管理合同中，物业费收取包含：1.按业主套房投影总面积每月每平方0.60元（套内建筑面按0.80元/平方）收取；2.电梯日常维护、年检、保险、电梯电费、小区公共照明电费等按楼层分摊。从上面的数据可知，全小区物业管理费所有房都出售完的情况下，并100%准时缴纳，第1项每月收入15752.71元。这笔收入主要用于工人工资、保安服、办公费用、节假日福利等。可以看出小区物业管理费每月每平方0.60元，是不包含监控费、运输费、电梯费。一、安防系统（监控费）：是为了业主的安全考虑才装的。运输费，小区住宅电梯是按客梯标准进行设计维护的，在装修期间，电梯的使用性质被改变，业主雇工人挑水泥、搬砖块、搬瓷砖等到楼房里，由于装修材料较重，对电梯的运行、轿厢等造成很大的损耗，还有沙子、石灰等也会撒漏在电梯上，对电梯造成很大的“损伤”，维护管理工作高于正常维护管理，同时物业在业主装修期间会加派人员协助搬运工人开梯上落，并做“电梯轿厢内部装修保护”，花钱请专业人员在电梯轿厢加装木板防护，防止业主装修搬运东西磕碰，此笔费用开发商没有义务，也不会承担此费用。由于购房的先后，如遇到电梯大修，后来业主是不可能同意交款或动用维修基金的，故向业主收取装修期间的电梯运输费，也是为了能保障电梯以后的正常运行，不影响业主的正常生活，所以物业收取运输费也是合情理。二、电梯费：采用包干的形式按楼层收取。用于电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电梯、年检费、保险费、日常维护保养和维修材料费、电梯专业人员工资、监护维修、电梯电费、加压水泵用电、小区公共照明电费、日常灯泡更换、电路小修、设备设施小配件等。（不包括如设备大修、化粪池清洁等能使用维修基金的费用）。由于许多楼房还没有售出，收入会大幅减少。各种原因，直到2017年7月止，还有八户从未收过费。按全小区100%按时收全，每月收入金额10885元，全年金额130620元。（详细数以2016年支出计算，全年总支出119899.22元，平均每月支出9991.60元）平均每月结余893.40元，收支基本持平。如对物业公司不满，可按法定程序，成立业主委员会，更换物业公司。综上所述，答辩人认为被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告鸿泰公司（自然人投资或控股），住所在信宜市区××路鸿泰华庭四楼，法定代表人是林坚中，其经营范围是房地产开发、购销建筑材料、承接土石方工程。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告鸿泰公司在信宜市新里开发区一区十二单元建设鸿泰豪庭。
被告宏辉公司于2012年9月24日成立，是有限责任公司（自然人投资或控股），住所在信宜市新尚路鸿泰华庭西部A401房，法定代表人是林亚辉，其经营范围是物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
2013年6月17日，原告梁舒洪作为买受人，被告鸿泰公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，涉案合同第一条约定：“出卖人鸿泰公司以购买方式取得位于信宜市××里开发区××单元××为002512009的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为信府国用（2011）第0000525号，土地使用权面积为1216㎡。规划用途为住宅，土地使用权年限至2068年12月22日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房，【现定名】【暂定名】，鸿泰豪庭A幢。建设工程规划许可证号为建字第L2011]195号，施工许可证号为[2011]078号。”第二条约定：“商品房预售许可证号为信房预售【2012】010号。”第三约定：“买受人所购商品房的基本情况是买受人购买的商品房【为现房】【预售商品房】（以下简称该商品房，其房屋平面图经市建设局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第A【幢】第壹拾叁层1307号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米，建筑层数地上二十四层，地下—层。该商品房阳台封闭式的壹个，非封闭式的壹个。该商品房合同约定投影面积共115.33平方米，（包括套内面积十阳台面积+阳台面积＋飘窗+公共分摊+楼梯分摊+墙体面积。）以上全部为投影面积，其中，套内投影面积约97.71平方米、公共部位与公用房屋分摊投影面积约17.62平方米、入户花园（空白）平方米。房产证建筑面积105.65平方米，其中套内建筑面积87.65平方米，公共分摊面积18平方米（产权证面积以房产局实际丈量为准）。买受人在签订本买卖合同时，必须同时与物业管理公司签订《物业管理服务协义》。”第四条约定“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按【套】出售，按【套内及公用分摊】投影面积计算，该商品房单价为人民币4346元/平方米，总金额501224元。……”。第五条约定“面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价投影面积与实际丈量投影面积有差异的，以实际丈量投影面积为准。实际丈量投影面积与合同约定计价投影面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为士0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为士为0.6%以上（不含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。
面积差异百分比=×100%”。
第六条约定：“付款方式及期限。一次性付款。买受人必须一次性付清房款及杂物房（或车位）款和办证费及其它相关费用，待房屋框架封顶前交清所有款项并提交相关手续给出卖人办理房产证。2、分期付款。买受人必须在房屋捣好第五层框架时交清首期房款及余下的杂物房（或车位）款，其余房款及办证费于房屋框架封顶时一次性缴清，……。3、其他方式。买受人必须在楼房捣好第五层框架后交清首期房款及余下的杂物房（或车位）款及其它相关办证费用和杂费，其余的房款待该房屋框架封顶时提交相关手续及费用给出卖人办理银行按揭贷款。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，并交清办证税费（购房总金额4.5%）……。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。……”。作为该合同的组成部分的附件一是房屋平面图（空白）；附件二是鸿泰豪庭商住楼交楼标准。梁舒洪与鸿泰公司在交楼标准约定：“……11、保安系统：二十四小时保安巡逻及监控（费用另行收取）。12、公共照明：安装好公共地方路灯（使用的费用由各业主分摊）。13、河沙：130㎡以内700元，130㎡以上700元，供应到户使用。14、清理垃圾余坭300元/户。15、水电报装：每户3000元。16、防盗门、防盗网安装费用：公司按实际费用收取……”。庭审中，被告鸿泰公司确认涉案房屋房款已经全部付清外，原告还向其缴纳涉案防盗门款4800元、办证费22555元、垃圾费300元、维修基金3460元、水电开户费3000元、防盗网费3045元、河沙款700元。原告也承认被告在签订合同当天将涉案房屋交给原告使用外，还按约定安装好水电、监控、大门、防盗网、提供河沙。被告宏辉公司确认已收取原告电梯费720元、运输费350元、监控费500元。
本院认为，原告梁舒洪与被告鸿泰公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行合同。本案争议的焦点是：一、原告请求被告鸿泰公司协助办证，依法是否获得支持的问题？二、原告请求被告鸿泰公司承担迟延办证违约金15036.72元，依法是否获得支持的问题？三、原告请求被告鸿泰公司返还多收房屋价款，暂计5000元（返还价款根据测绘结果与合同约定面积之差乘以单价为准），依法是否获得支持的问题？四、原告请求被告鸿泰公司返还己收取的办证费用22555元、维修基金3460元、水电开户费3000元、垃圾费300元、河沙款700元、防盗门款4800元、防盗网款3045元，依法是否获得支持的问题？五、关于原告向被告宏辉公司交纳的监控费500元、电梯费720元、运输费350元，要求两被告返还，依法是否获得支持的问题？
一、关于原告请求被告鸿泰公司协助办证，依法是否获得支持的问题？本案在诉讼过程中，被告鸿泰公司已为涉案房屋办理好不动产权证书，不再存在协助办证的问题。因此，原告该项请求依法不予支持。
二、关于原告请求被告鸿泰公司承担迟延办证违约金15036.72元，依法是否获得支持的问题。根据涉案的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.…；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；…”双方对办理房屋所有权登记的期限、违约金均有约定。庭审中双方确认本案涉案房屋交付日期是签订合同当天（即2013年6月17日），约定办证期限应是2014年1月3日前；如果是出卖人的原因，逾期办证的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，原告请求被告鸿泰公司按涉案房价金额每日千分之一计算违约金，不符合涉案合同约定，应按涉案房价金额0.1%计算逾期办证违约金。故被告鸿泰公司应支付违约金501.22元给原告（违约金计算公式：501224元×0.1%）。原告请求被告鸿泰公司承担迟延办证违约金15036.72元，超出部分，依法不予支持。
三、关于原告请求被告鸿泰公司返还多收房屋价款，暂计5000元（返还价款根据测绘结果与合同约定面积之差乘以单价为准），依法是否获得支持的问题。涉案合同第五条约定“面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价投影面积与实际丈量投影面积有差异的，以实际丈量投影面积为准。实际丈量投影面积与合同约定计价投影面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为士0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为士为0.6%以上（不含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。……”涉案房屋产权登记的建筑面积105.06㎡比合同约定的建筑面积105.65㎡减少了0.59㎡，面积差异百分比为-0.56%，面积差异值在士0.6%以内的，不符合涉案合同第五条第2项处理原则范围。因此，原告请求被告鸿泰公司返还多收房屋价款5000元，无事实依据和法律依据，本院不予支持。
四、关于原告请求被告鸿泰公司返还己收取的办证费用22555元、维修基金3460元、水电开户费3000元、垃圾费300元、河沙款700元、防盗门款4800元、防盗网款3045元，依法是否获得支持的问题。根据涉案合同第六条约定：“付款方式及期限。一次性付款。买受人必须一次性付清房款及杂物房（或车位）款和办证费及其它相关费用，待房屋框架封顶前交清所有款项并提交相关手续给出卖人办理房产证。2、分期付款。买受人必须在房屋捣好第五层框架时交清首期房款及余下的杂物房（或车位）款，其余房款及办证费于房屋框架封顶时一次性缴清，……。3、其他方式。买受人必须在楼房捣好第五层框架后交清首期房款及余下的杂物房（或车位）款及其它相关办证费用和杂费，其余的房款待该房屋框架封顶时提交相关手续及费用给出卖人办理银行按揭贷款。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，并交清办证税费（购房总金额4.5%）……。”涉案房屋金额501224元×4.5%=22555.08元，现双方当事人已按涉案合同的约定各自履行完毕，是双方当事人的真实意思表示，该条款未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，故原告请求返还办证费，依据不足，本院不予支持。对于原告向被告鸿泰公司缴纳维修基金3460元的问题。根据住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的规定，买受人应当向房地产开发企业缴交维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。被告鸿泰公司收取原告维修基金3460元，已在原告维修基金存折存入金额3152元，多收308元，被告鸿泰公司同意退还307元。因此，原告请求被告鸿泰公司返还维修基金3460元，超出部分，本院不予支持。对于水电开户费3000元，垃圾费300元，河沙款700元，入户大门款4800元，防盗网款3045元的问题。庭审中，双方承认原告按交楼标准约定缴纳上述费用后，被告鸿泰公司已经为原告安装好水电、监控、大门、防盗网，提供河沙。双方按照约定各自履行完毕，现原告要求被告退还该水电开户费、垃圾费、河沙款、入户大门款、防盗网款的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
五、关于原告向被告宏辉公司交纳监控费500元、电梯费720元、运输费350元、电梯维护年检电费及公共用水城市卫生费513元，要求两被告返还的问题。涉案合同第六条约定：“……3、其他方式。买受人必须在楼房捣好第五层框架后交清首期房款和余下的杂物房（或车位）款及其它相关办证费和杂费，……”及涉案合同附件二原告与被告鸿泰公司签订的交楼标准约定：“……11、保安系统：二十四小时保安巡逻及监控（费用另行收取）。……”。该约定是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效，对双方均有约束力。原告按约定向被告宏辉公司缴纳监控费、运输费、电梯费，原告也承认已享受到被告宏辉公司为业主提供了上述服务，双方是按约定履行，依法可认定被告宏辉公司为小区的电梯维护年检、监控以及原告材料运输需支出相应的费用。原告在没有证据证明被告宏辉公司收取该笔费用不是用于上述开支的情况下，要求全额返还，不符合常理，依法不予支持。被告鸿泰公司与被告宏辉公司是两个完全独立的具有法人资格的公司，被告宏辉公司关于与被告鸿泰公司之间没有法律上的权利、义务关系。因此，原告对被告鸿泰公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
限被告信宜鸿泰房地产置业有限公司于本判决发生法
律效力后十日内支付违约金501.22元给原告梁舒洪。
限被告信宜鸿泰房地产置业有限公司于本判决发生法
律效力后十日内返还维修基金308元给原告梁舒洪。
三、驳回原告梁舒洪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1287元，由原告梁舒洪负担1237元，由被告信宜鸿泰房地产置业有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判长 黄方强
审判员 俞素青
审判员 万彩凤
二〇一七年十一月二日
书记员 潘美娜