北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08036号
上诉人（原审被告）郑寿涨，男，1962年5月13日出生。
被上诉人（原审原告）北京观远物业管理有限公司，住所地北京市平谷区兴谷开发区谷丰东路4号。
法定代表人常国琳，总经理。
委托代理人陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。
上诉人郑寿涨因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第00924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年12月，北京观远物业管理有限公司（下称观远物业公司）起诉至原审法院称：2004年2月27日，郑寿涨签订商品房屋买卖合同，购买北京观×小区×号房屋（下称涉案房屋），是该房屋的产权人。在办理小区入住手续签订入伙手续书同时领取《观河锦苑小区物业管理公约》、《住户手册》并同意遵守。该物业管理公约明确约定由我公司为观河锦苑小区提供物业管理服务，物业服务收费依据《北京普通居住小区物业管理收费暂行办法》等文件执行，业主延期缴费按日千分之三收取滞纳金，累计加收。后我公司一直为郑寿涨提供物业服务，双方存在事实上的服务合同关系。现郑寿涨长期拖欠物业费用，侵犯我公司以及所有已缴费业主的合法权益，故请求法院判令郑寿涨立即支付拖欠的2006年4月12日至2013年2月11日的物业费29629.50元，并支付滞纳金8672.02元。
郑寿涨辩称：我于2004年入住观远物业公司所述涉案房屋，交纳物业费至2006年4月11日，我是该房屋购房人，但至今未办理产权证。2006年4月，我的卫生间水盆下水道受堵，请观远物业公司提供服务，观远物业公司派人看了说要砸掉水盆疏通，我希望不砸水盆疏通，双方协商不成争执起来，观远物业公司拒绝服务，后我自己找人花费了10元，没砸水盆就疏通了。此后，观远物业公司再不给我提供任何物业服务，我也没有交纳物业费，观远物业公司也放弃收取我的物业费，双方之间已达成默认。2007年11月11日，我的卫生间公共管道漏水，观远物业公司以我未交纳物业费为由拒绝修理。2010年7月我房外墙漏水，致我房内受潮，房内墙皮脱落，木地板变形，多次与观远物业公司交涉，观远物业公司置之不理。观远物业公司的行为违反了《物业管理公司》第十六条中”建筑及其公共服务实施的使用管理、维修养护......”的规定，观远物业公司不履行自己的义务，无权收取我的物业费。此外，观远物业公司对整个小区做不到应尽的、最基本的物业服务，我不该交纳物业费。保安离岗、脱岗或视而不管，致使非小区的车辆进小区停放，小区内的车辆（包括自行车）到处乱放；小区绿化观远物业公司没有养护，造成大面积绿化残缺；小区内的马路牙、路面坏了，观远物业公司也不修缮；公共楼道墙壁破损，小区内到处是脏、乱、差；观远物业公司在小区内设置路障、栏杆，剥夺了业主汽车进出的自由；观远物业公司对我住的3号楼房屋顶层的违章建筑视而不管。还有我的房屋权属是车库，当年入住时与观远物业公司办理过的是商品房的入住手续，与标的物车库不符，属于无效合约，观远物业公司要求我交纳住宅物业费，没有依据，车库是不交物业费的。观远物业公司的请求已超过诉讼时效，请法院驳回。
原审法院经审理确认：郑寿涨在入住其购买的涉案房屋时领取了《物业管理公约》和《业主手册》，郑寿涨应遵守《物业管理公约》、《业主手册》的相关规定。观远物业公司系该房屋的物业管理公司，其为郑寿涨及其所在小区提供了相应的物业管理服务，郑寿涨应按《物业管理公约》和《业主手册》的相关规定向观远物业公司交纳物业管理费。因郑寿涨经观远物业公司催要后，未按约定支付2006年4月12日至2013年2月11日的物业费管理费，故观远物业公司要求本院判令郑寿涨支付该部分物业管理费之请求，符合法律规定，法院予以支持。郑寿涨称其购买的房屋权属是车库，观远物业公司按照住宅收取物业费没有依据，但北京观远房地产开发公司与郑寿涨签订《商品房买卖合同》中注明该商品房的用途为住宅，且郑寿涨亦按住宅使用该房屋，故郑寿涨该意见缺乏依据，法院不予采纳。虽然《物业管理公约》规定了如未按期交纳物业管理费，需要支付滞纳金的情形，但根据郑寿涨提供的照片，观远物业公司在提供物业服务时存在一定瑕疵，观远物业公司应进一步改进工作，为业主提供更好的服务，故观远物业公司要求郑寿涨支付的滞纳金之请求，不予支持。郑寿涨称观远物业公司的请求已过诉讼时效，但观远物业公司多次通过起诉和向郑寿涨邮寄催款函的方式主张权利，且郑寿涨的欠款行为处于持续状态，故法院对郑寿涨该答辩意见不予采信。据此，原审法院于2014年6月20日判决：一、自判决生效后十五日内，郑寿涨向北京观远物业管理有限公司支付物业管理费二万九千六百二十九元五角；二、驳回北京观远物业管理有限公司其他之诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，郑寿涨不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回观远物业公司的全部诉讼请求。观远物业公司同意原判。
经审理查明：2004年2月27日，北京观远房地产开发公司（下称观远房地产公司）与郑寿涨签订《商品房买卖合同》，约定：由郑寿涨购买涉案房屋，建筑面积139.07平方米，该商品房的用途为住宅。
2003年10月1日，观远房地产公司与观远物业公司签订《物业管理服务委托合同》，约定：观远房地产公司委托观远物业公司对”×”小区（即涉案房屋所在小区）实施物业管理，委托物业管理服务日期自2003年10月1日至与小区业主委员会签订物业管理合同之日止。
2002年7月22日，观远房地产公司报送的《新街口外大街30、32号院商住楼物业管理公约》经北京市居住小区管理办公室审核批准。2004年4月12日，郑寿涨领取了《物业管理公约》及《业主手册》等。其中《业主手册》中载明观远物业公司为”观河锦苑”小区的物业管理公司，同时规定了物业管理费交费办法为业主应于每年的11月1日-12月25日内交纳下一年度物业管理费；《物业管理公约》中规定了收费项目及标准，并规定超过交款期限，每天收取欠款费用总额的3‰的滞纳金，累计加收。原审审理中，观远物业公司提供了物业费明细表，称根据《物业管理公约》计算郑寿涨每年应交纳的物业管理费为4336.01元。经查，郑寿涨未交纳2006年4月12日之后至今的物业管理费，其中，2006年4月12日至2013年2月11日的欠缴物业费数额为29629.50元。
关于诉讼时效问题，2008年9月19日，北京市天依律师事务所受观远物业公司委托给郑寿涨邮寄《律师函》，要求郑寿涨在接到函件后10日到观远物业公司处交纳2006年4月12日至2007年4月11日、2007年4月12日至2008年4月11日、2008年4月12日至2009年4月11日的物业管理费共计14217.90元。2012年4月23日，北京市冠腾律师事务所受观远物业公司委托给郑寿涨邮寄《催缴物业管理、服务费的律师函》，要求郑寿涨在接到函件后10日到观远物业公司处交纳2006年4月12日至2012年3月11日的物业管理费共计28040.50元。对此，郑寿涨表示其从未收到过上述催缴《律师函》。另，2009年3月、2009年10月，观远物业公司曾两次起诉郑寿涨要求支付欠缴的物业费，此后观远物业公司撤回起诉。
关于涉案房屋产权证问题，郑寿涨提交《建设工程规划许可证》及附件，证明北京市西城区新外大街30、32号院3号住宅首层为车库。对此，观远物业公司不予认可，称涉案房屋为住宅，其亦按住宅使用，且法院已判决为郑寿涨办理产权证。经查，2008年，郑寿涨曾将观远房地产公司诉至原审法院，要求观远房地产公司为其办理产权证。2008年4月25日，原审法院做出（2008）西民初字第04838号民事判决书，判决观远房地产公司于该判决生效后三十日内为郑寿涨办理其购买的涉案房屋的产权证。现该判决已生效。
关于物业服务是否存在瑕疵问题，郑寿涨提交照片及视频，称观远物业公司未尽到物业服务义务，郑寿涨自己出资修复卫生间漏水、更换卫生间水盆等，小区内存在保安离岗脱岗及乱放车辆、小区绿化残缺、楼道墙面破损、小区有路障栏杆及违章建筑、雪后未派人扫雪等情况。对此，观远物业公司均不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《物业管理服务委托合同》、入伙手续书及领取凭证、资质证书、《关于公约核准的通知》、《物业管理公约》、《业主手册》、《律师函》、申请安装门牌楼牌审批表、照片、视频、《建设工程规划许可证》及附件、原审法院（2008）西民初字第04838号民事判决书、起诉书等证据在案佐证。
本院认为：涉案房屋开发商观远房地产公司与观远物业公司签订《物业管理服务委托合同》，约定观远物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，郑寿涨在入住涉案房屋时领取了《物业管理公约》和《业主手册》，郑寿涨亦在此后实际享受了观远物业公司的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，郑寿涨理应及时交纳物业管理费。经查，郑寿涨未支付2006年4月12日至2013年2月11日的物业管理费29629.50元，故对观远物业公司要求郑寿涨支付上述欠缴物业费的诉讼请求，本院予以支持。
关于郑寿涨主张涉案房屋产权证问题，首先观远房地产公司与郑寿涨签订的是商品房买卖合同，其中注明了涉案房屋为住宅，且此后郑寿涨亦按照此用途使用涉案房屋，故观远物业公司按住宅的物业费标准收取物业费，并无不妥。其次，经生效判决判决观远房地产为郑寿涨办理涉案房屋产权证，对于郑寿涨称涉案房屋是车库，办不了住宅产权证的问题，与本案并非同一法律关系，郑寿涨可就上述问题与观远房地产公司另行予以解决。
关于诉讼时效问题，虽郑寿涨称观远物业公司主张的物业费已过诉讼时效，但根据观远物业公司提交的催缴函及观远物业公司曾进行诉讼催缴的事实，可以认定观远物业公司并无明显怠于行使追缴欠付物业费的权利，故对郑寿涨的此项抗辩，本院不予支持。
关于物业服务瑕疵问题，虽然根据《物业管理公约》签订物业费，应支付滞纳金，但原审法院考虑到观远物业规定物业服务存在一定瑕疵，故对观远物业公司要求滞纳金的诉讼请求未予支持，并无不妥。本院审理中，郑寿涨以物业服务存在瑕疵为由拒绝支付全部欠缴物业费，缺乏依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费758元，由北京观远物业管理有限公司负担218元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由郑寿涨负担540元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费758元，由郑寿涨负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 刘慧慧
二〇一四年八月七日
书 记 员 雷 洋