宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第1775号
原告：宁波泰联商业投资管理有限公司。
法定代表人：王健波。
委托代理人：俱云香。
委托代理人：罗金。
被告：宁波荣欣文化发展有限公司。
法定代表人：陈从水。
被告：陈从水。
原告宁波泰联商业投资管理有限公司（以下简称泰联公司）为与被告宁波荣欣文化发展有限公司（以下简称荣欣公司）、陈从水房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月2日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员薛海蓉适用简易程序审理。因两被告下落不明，本案于2014年9月25日转为普通程序组成合议庭审理。本案于2015年1月16日依法公开开庭进行了审理，原告的委托代理人俱云香、罗金到庭参加诉讼，被告荣欣公司、陈从水经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告泰联公司起诉称：原告与被告荣欣公司于2012年5月15日签订《钱湖天地商业中心商铺租赁合同》，由其承租位于宁波市鄞州区钱湖北路399号宁波钱湖天地商业中心B3-1、B3-4商铺，租期10年.租金标准为一层3元／平方米／日，四层2.1元／平方米／日，首年及次年租金不变，以后逐年按5%递增，同时对违约等进行了约定。原告按约向被告交付了房屋，但被告未能按约支付租金。2013年11月6日，原告与两被告达成协议，约定终止B3-4号商铺租赁合同。继续履行B3-1号商铺租赁合同，并对费用进行了结算，同时被告陈从水作为合同履行的担保人签字确认。此后，被告荣欣公司仍未按约履行，原告遂于2014年3月10日发函通知被告解除合同。截止2014年6月30日，被告共计拖欠租金1939711元，经原告多次催讨至今未付。为此，请求判令：1.解除原告与被告荣欣公司于2012年5月15日签订的《钱湖天地商业中心商铺租赁合同》中B3-4商铺的租赁关系，确认B3-1商铺的租赁关系于2014年3月10日解除，责令腾退商铺、恢复原状；2.被告荣欣公司支付原告租金
1939711元（自2012年11月1日起至2014年3月10日止）、违约金581913.30元（欠付租金的30%），之后B3-4商铺租金暂计算至2014年6月30日，之后计至判决确定之日止；3.被告荣欣公司承担律师费100000元；4.被告陈从水对上述款项承担连带责任。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1.企业名称变更核准通知书1份，拟证明原告泰联公司名称原名为宁波亚历山大置业有限公司，现名于2013年3月18日变更的事实。
2.《租赁合同》1份，拟证明原、被告于2012年5月15日签订合同，约定租赁相关事宜的事实。
3.房屋所有权证（甬房权证鄞州区字第××号、20××62号）、国有土地使用权证复印件各2份，拟证明涉案商铺均系原告合法所有的事实。
4.《关于“宁波钱湖天地商业中心”租赁物业的协议书》1份，拟证明原告与被告荣欣公司于2013年11月6日就B3-4商铺在2013年12月1日至2016年11月30日期间中止履行以及租金、费用结算、陈从水担保等事项达成协议的事实。
5.解约通知书、快递单1份，拟证明原告于2014年3月10日发函通知被告荣欣公司解除B3-1号商铺租赁关系等事实。
6.委托代理合同、发票、付款凭证各1份，拟证明原告为涉案诉讼支付律师费100000元的事实。
被告荣欣公司、陈从水未在法定期间提交答辩状、亦未提交证据。
原告提交的上述证据，两被告未到庭质证，视为放弃质证的权利。本院对上述证据经审核，原件不存在瑕疵，复印件与原件一致，且证据均与本案存在关联性，故本院依法对上述证据予以认定。
综合原告诉称、举证和本院认证意见，确认本案如下事实：
2012年5月15日，原告与被告荣欣公司签订《租赁合同》，约定：原告（甲方）将其所有的位于宁波市鄞州区钱湖北路399号“宁波钱湖天地商业中心”B3-1、B3-4号商铺出租给被告荣欣公司（乙方），用于经营一楼为K8娱乐会所大堂及迪吧，四楼为K8娱乐会所；租赁面积一层为456平方米，四层为1838平方米，租期10年，自装修免租期届满次日起算，装修免租期为自交付日起6个月，免租期内无需支付租金但须承担公用事业费和物业管理费；乙方应在租赁物业交付前预付租金和物业管理费，预付租金数额为三个月租金477037元，起租日之后乙方应以每三个月为一个付款周期向甲方支付租金，先付后用（7.1）；租金计算采取日租金方式，租期内第一个至第二个租赁年度的日租金标准为，一层3元／平方米／日，四层2.1元／平方米／日，首年及次年租金不变，第三年在第二年的基础上递增5%，之后每年在上一年基础上依次递增5%（7.2）；自交付日起，乙方应向宁波伯豪商业广场管理有限公司钱湖天地商业中心管理分公司（以下简称伯豪公司）支付物业管理费（8.1）；乙方于签订合同时向甲方付清租赁保证金477037元，作为履行合同的保证，期满结清费用、乙方无违约行为后返还（10）；甲方需于2012年5月1日向乙方交付物业（11.1）；乙方应按照合同附件规定进行租赁物业的装修施工工程，并承担相关费用（18.1）；因租赁期限届满、不可抗力、双方协商一致或任何乙方单方解除合同等任何原因导致合同终止或解除时，乙方应在上述终止或解除事由发生之日起十日内将租赁物业恢复至交付时状态（甲方同意保留的除外，如甲方同意保留，无须向乙方支付任何费用）并退还甲方；若乙方未能按上述约定完成恢复工作并退还租赁物业的，每逾期一日，乙方应按租赁期限最后三个月的日平均租金两倍的标准向甲方支付房屋占用费；逾期超过十日仍未退还的，甲方有权采取任何强制措施自行强制收回租赁物业并委托任何第三方将租赁物业恢复原状，由此产生的费用甲方有权从乙方支付的租赁保证金内扣除，租赁保证金不足的，有权要求乙方赔偿损失，且相关租赁物业内遗留的任何商品、存货、家装、家具、物料、设备设施或其他任何财产、物品归甲方所有，乙方对此没有任何异议（20.3）；乙方未按本合同约定的方式和时间向甲方支付租金的，每逾期一日，按应缴款项万分之二向甲方支付违约金；逾期超过十日，每日按应缴款项万分之四支付违约金；逾期超过二十日，每日按应缴款项百分之一支付违约金；逾期超过三十日，甲方有权解除本合同并按第25.5款约定处理（24.3.2）；因乙方原因解除或乙方单方解除和田市，甲方有权向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失（包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金、租金收入损失等）（25.5）；任何一方向另一方提出本合同规定的任何通知或书面通讯，发往或寄往在本合同中预留地址，如用速递服务公司递交的信件发出，信件交给速递服务公司后第三日应视为收件日期（30.1）；双方另约定了其他相关事项。合同另附有附件一至附件九。合同签订后，原告按约向被告荣欣公司交付了商铺，荣欣公司入住装修后开始经营。
2013年11月6日，原告与两被告及案外人林朱成签订《关于“宁波钱湖天地商业中心”租赁物业的协议书》，约定：装修免租期届满日为2012年10月31日，实际租赁期限自2012年12月1日至2022年11月30日；截止2013年11月30日，荣欣公司已拖欠租金2007094元、物业费151404元、水电费188477.10元；B3-1商铺的租赁面积为456平方米。B3-4商铺的租赁面积为1838平方米；自2013年12月1日至2016年11月30日，原告与荣欣公司中止《租赁合同》项下B3-4商铺的租赁，退还原告，继续履行B3-1商铺的租赁；自B3-4商铺租赁合同解除或终止之日（不论原因为何，亦不论届时林朱成是否实际退还B3-4商铺）起，原告与荣欣公司恢复该商铺的租赁，双方继续履行合同，除非在B3-4商铺租赁合同解除或终止之日，《租赁合同》已经解除；本协议签订后3日内，林朱成同意代为荣欣公司向原告偿付200000元拖欠租金，并同意代其偿付拖欠物业费和水电费339881.10元，如林朱成未按约支付，原告有权解除B3-4商铺租赁合同；剩余拖欠租金1807094元，在荣欣公司、林朱成之间的租赁关系存续期间，由荣欣公司每月偿付51000元（最后一个月为22094元）；担保方陈从水自愿为荣欣公司履行《租赁合同》及本协议向原告提供第三方连带保证担保，保证期间为二年；各方另约定了其他相关事项。之后，被告荣欣公司仍未履行支付租金义务，原告为此于2014年3月10日向荣欣公司在租赁合同的预留地址发送了《解约通知书》，通知解除《租赁合同》，并自合同解除之日起十日内将B3-1商铺恢复原状并退还原告等。
另查明：就案外人林朱成承租的B3-4商铺，原告已于本案诉讼同日另行起诉，要求解除与林朱成签订的租赁合同，并要求其支付租赁期间的租金。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》、《关于“宁波钱湖天地商业中心”租赁物业的协议书》均为各方的真实意思表示，合同合法有效，各方均应按约履行。被告荣欣公司作为涉案商铺的承租人，有按约支付租金的义务，否则应承担相应的违约责任。关于原告要求解除B3-4商铺的租赁关系，确认B3-1商铺的租赁关系于2014年3月10日解除，解除的事由是否成立，应以合同约定及法律规定认定。根据原告与两被告及林朱成签订的协议，B3-4商铺在2013年12月1日至2016年11月30日期间的承租权由林朱成享有，该商铺租赁关系解除或终止后，恢复原告与被告荣欣公司的租赁关系，基于上述约定，B3-4商铺的租赁关系仍在一定条件下存续；现因被告荣欣公司对其承租期间拖欠的租金至今仍未支付，按照租赁合同第24.3.2条的约定，原告主张解除合同的条件已成就，故对原告要求解除B3-4商铺租赁关系的请求，本院予以支持；关于原告要求确认B3-1商铺的租赁关系于2014年3月10日解除，由于合同约定的解除条件成就后，原告于2014年3月10日向被告荣欣公司发出了解约通知书，根据法律规定，合同自通知到达对方时解除，同时合同第30.1条约定，以速递方式寄往一方的通知自交给速递公司第三日应被视为收件，故结合法律规定及合同约定，本院认定B3-1商铺的租赁关系于2014年3月13日解除。合同解除后，原告有权要求被告荣欣公司按约于十日内将房屋恢复原状并腾退房屋，但B3-4商铺此期间由林朱成承租使用，不应由被告荣欣公司腾退，故本院对原告要求腾退B3-1商铺的主张予以支持，对要求腾退B3-4商铺的主张不予支持。关于原告主张的租金1939711元，2012年12月1日至2013年11月30日期间的租金2007094元，根据协议书约定，其中1807094元由被告荣欣公司分期每月偿付，现荣欣公司未按约支付，原告有权要求被告荣欣公司一次付清；自2013年12月1日至2014年3月10日期间，B3-1号商铺仍由被告荣欣公司使用，应继续支付租金，按租赁面积及日租金金额计算，租金共计130800元（436平方米×3元／平方米／日×100天），应由被告荣欣公司支付；关于原告主张B3-4商铺租金计算至判决确定之日，由于根据协议书的约定，原告与被告荣欣公司中止了B3-4商铺自2013年12月1日至2016年11月30日期间的租赁关系，此期间原告与案外人林朱成就该商铺签订了租赁合同，且原告已另行向林朱成主张支付此期间租金，故本院对原告要求被告荣欣公司支付B3-4商铺租金的请求不予支持；上述租金共计
1937894元。关于未付租金的违约金，原告调整为按未履行金额的30%计算，低于合同约定的违约金标准，且不违反法律规定，本院予以支持，根据前述确定的租金1937894元，违约金应为581368.20元，应由被告荣欣公司承担。关于原告主张的律师费100000元，符合合同第25.5条约定，合同解除系被告荣欣公司违约所致，且律师费已由原告实际支付，故本院对原告的该主张予以支持。被告陈从水按协议书约定对《租赁合同》及协议书履行向原告提供连带担保，现原告要求被告陈从水对被告荣欣公司应付的租金、违约金、律师费承担连带责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告陈从水承担保证责任后有权向债务人追偿。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告宁波泰联商业投资管理有限公司与被告宁波荣欣文化发展有限公司于2012年5月15日签订的《租赁合同》中B3-4商铺的租赁关系；
二、确认原告宁波泰联商业投资管理有限公司与被告宁波荣欣文化发展有限公司于2012年5月15日签订的《租赁合同》中B3-1商铺的租赁关系于2014年3月13日解除；
三、被告宁波荣欣文化发展有限公司自本判决生效之日起十日内腾退B3-1商铺并恢复原状；
四、被告宁波荣欣文化发展有限公司支付原告宁波泰联商业投资管理有限公司租金1937894元，违约金581368.20元；
五、被告宁波荣欣文化发展有限公司支付原告宁波泰联商业投资管理有限公司律师费100000元；
六、被告陈从水在被告宁波荣欣文化发展有限公司的应付款2619262.20元范围内对原告宁波泰联商业投资管理有限公司承担连带责任；
七、驳回原告宁波泰联商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。
上述应付款应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费27773元，由原告宁波泰联商业投资管理有限公司负担19元；被告宁波荣欣文化发展有限公司、陈从水共同负担27754元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 薛海蓉
代理审判员 邝 荣
人民陪审员 刘亚妃
二〇一五年一月十六日
代书 记员 傅 雷