苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎民初字第01057号
原告（反诉被告）陈美玲（TANMAYLIN）。
委托代理人郭福良，北京市凯锐律师事务所律师。
被告（反诉原告）顾维新。
原告陈美玲与被告顾维新占有物返还纠纷一案，本院于2014年5月19日受理后，本院依法组成合议庭，因原告陈美玲需补充证据申请延期审理、被告因病治疗，本院于2014年11月19日进行听证，原告陈美玲的委托代理人郭福良到庭参加听证。本院于2015年2月12日、2015年6月29日、2015年7月24日公开开庭进行审理，原告陈美玲的委托代理人郭福良、被告顾维新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈美玲诉称，原告购买的坐落在苏州新区某某小区某高级复式公寓洋房，由于原告一直在国外，对该房屋使用和管理不便，委托苏州利诚物业发展有限公司（以下简称“苏州利诚公司”）代管。2012年11月，原告派人到苏州某某小区了解楼房的情况时，发现苏州利诚公司已被撤销，也无法查找经营人员。原告所有的这套楼房由被告顾维新家人居住，原告向其了解对该套楼房居住使用情况，被告拒绝回答。原告认为被告在原告楼房内非合法理由的居住使用行为，已构成对原告所有楼房的侵占，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即将非法占用原告的“某某小区”某房退让给原告；2、被告承担本案诉讼费用。
被告顾维新辩称，2004年初，经邻居方某介绍，本人与原告陈美玲的委托方苏州利诚公司签订了购买位于苏州市某路某某小区某住宅的购房合同。根据购房合同约定，本人在合同签订后的当月，即付清了全部购房款项。由此，苏州利诚公司按约定向本人交付了某某小区某住宅的钥匙，并向本人转交了原告陈美玲出售该房屋的授权委托书，以示该房所有权正式得到转移。同年，本人对该房进行装修并实际居住至今已有11年之久，原告陈美玲从未对房屋买卖协议的合法性和有效性向本人提出任何异议，本案原告在购房合同签订11年后才首次请求返还“占有物”明显超过法律时效，请法院审理核定。本人多次寻找原告陈美玲，希望其拿出该房“两证”协助办理房屋过户手续，但因原告陈美玲长期居住国外，地址多变，本人几经周折也难于联系到原告本人，致使房屋过户手续至今未能办理。2006年。本人向该房屋买卖介绍人方某提起诉讼，希望通过诉讼厘清该房屋买卖过程，苏州市平江区人民法院通过审理依法作出判决，查明本人通过交通银行苏州分行本票给付苏州利诚公司全部购房款78万元，苏州利诚公司也就这一购房款出具了财务收据，法院认定本人与苏州利诚公司对某某小区某住宅的买卖协议合法有效。另外，根据苏州利诚公司法定代表人熊政所述，某某小区某住宅系苏州利诚公司1998年卖给原告陈美玲，2004年初，原告陈美玲与苏州利诚公司签订了房屋回购协议，并出具了原告陈美玲出售房屋的授权委托书，该委托书在苏州利诚公司与本人签订房屋买卖合同时交由本人保存。综上，本案房屋买卖协议是原被告真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定。买方顾维新在合同签订当月就付清了全部购房款，卖方按协议交出房屋钥匙，买方实际使用、管理房屋11年之久，即本人与原告陈美玲的房屋买卖协议已得到实际履行，原告陈美玲对整个房屋买卖过程是清楚的，且原告无充分依据来论证其诉讼请求，故请求法院判决驳回原告陈美玲的诉讼请求。
反诉原告顾维新诉称，某某小区某房屋早在2004年由陈美玲把房屋卖给顾维新，所有付款手续已经全部办结，但陈美玲一直没有履行义务，故请求判令：1、反诉被告陈美玲交出房屋两证并协助办理房屋过户手续；2、由反诉被告陈美玲承担本案诉讼费用。
反诉被告陈美玲辩称，对于顾维新的诉讼请求，我们认为既无事实根据，也没法律根据，应采取驳回。理由如下：熊政虽与陈美玲签订过房屋回购协议，但因熊政未履行回购协议的义务，后期双方又签订补充协议，此协议未履行，后双方又于2004年8月24日签订补充协议。这个协议证明签订后，双方约定价款，订金交付后15日之内陈美玲在新加坡公证处做完婚姻关系及授权委托书一份，甲方收到上述公证书传真件，一周内将全部购房款存入乙方指定的账户，甲方收到上述楼款3日内，需将公证处公证正本及该房屋的房地产权证以快递方式寄到上海。此协议未履行。熊政与陈美玲签订的回购协议因未履行而解除。本案顾维新始终以熊政将回购陈美玲的房屋已出售给熊政为由，要求陈美玲协助办理房屋产权证，事实明显证明顾维新的要求无根据。因为熊政多次违约，导致熊政与陈美玲间的房屋回购关系已消失。熊政与顾维新的房屋买卖不成现实，所以我方认为被告的反诉缺乏事实根据和法律依据。另，反诉请求已超过法定的诉讼时效，请求法院驳回。
经审理查明，陈美玲向苏州利诚公司购买苏州市某某小区某房屋，并取得房屋所有权证和土地使用权证。2000年7月29日，陈美玲与苏州利诚公司的法定代表人熊政签订《协议书》一份，约定由苏州利诚公司以美金八万元整回购苏州市某某小区某房屋。
2004年5月31日，苏州利诚公司与顾维新签订《协议》一份，约定顾维新向苏州利诚公司购买某某小区某房屋，面积139平方米，房价为757500元，房屋相关过户费用由顾维新承担，苏州利诚公司在收到顾维新房款的90天内负责办理该房屋的两证，如有一方违约则赔偿另一方房价10%，实收755000元室内物品归顾维新所有。同日，顾维新通过中国银行江苏省分行存入自己账户78万元并委托夏某、方某向苏州利诚公司付款。2004年5月31日，苏州利诚公司出具75500元购房款收据。嗣后，被告顾维新搬入居住。
2004年8月24日，苏州利诚公司（甲方）与陈美玲（乙方）签订协议书一份，约定“根据双方2000年7月29日在新加坡签订的‘某某小区’某房屋回购协议书的内容，由于甲方因故未按约履行付款义务，所以该协议书至今未履行完毕，经双方协商，一致同意按以下内容履行该回购协议。”该协议约定以77000美元的价格回购苏州市某某小区某房屋，甲方于2004年8月24日支付回购定金3000美元，乙方在收到定金后15个工作日内在新加坡公证处做完“婚姻关系”及授权委托书各一份。甲方在收到乙方上述公证书传真件后，一周内将全部回购楼款77000美元存入乙方指定银行账户，甲方收到上述楼款三天内须将公证书正本及该房屋的房地产权证以快递的方式寄到上海。2000年7月29日双方签订的协议作为本协议的附件。
2004年9月2日，陈某某、陈美玲制作了授权委托书，内容为委托熊政全权代表他们在中国办理某某小区某房产的出售产权过户事宜，包括代为办理公证，领取、递交、签署等在产权过户过程中的一切相关文件，委托期限自委托人签署之日起生效至委托事宜办完为止，为期不超过一年。嗣后，原告陈美玲将委托书传真给熊政。目前该授权委托书仍由原告持有。
2004年9月22日，顾维新将苏州利诚公司、熊政、陈甲诉至苏州市虎丘区人民法院，请求判令顾维新与苏州利诚公司所签房屋买卖合同无效；返还购房款755000元。后顾维新于2005年1月28日向本院提出撤诉申请，本院（2004）虎民一初字第0831号民事裁定书裁定予以准许。
2005年6月，顾维新就涉案房屋买卖事宜涉嫌诈骗向苏州市公安局经侦支队报案，苏州市公安局经侦支队对熊政做讯问笔录，熊政在讯问笔录中陈述：“某某小区某房屋是在1998年卖给陈美玲，当时公司与她签有回购协议，准备在适当的时候将这套房子回购回来。按照这份协议，我公司当时付给陈美玲大约2-3万美金的回购款，产权就先办到她的名下。在2004年的时候，我公司销售部经理秦文给我介绍一个叫方某的苏州人，方某讲他有一个朋友叫顾维新，想要买一套房子，看公司是否还有房子卖给他，我就想到了该房屋。于是我们便商谈了具体的事宜。在2004年5月份或者6月份的时候，我、顾维新、秦文、方某四个人在8号别墅签订了房屋认购协议，而不是购房合同。在签订完协议的一周之后，第一笔款子就到了我公司的账户，大概是40多万元，第二笔款子大概是第一笔款子到帐后一个月之后也到账了，大概是20万元左右”、“因为我与陈美玲是有回购协议的，如果顾维新钱款到账，那么A2-1C就还是利诚公司的，只是由于公司财务上出现问题，才没有把钱给陈美玲，也就没有把房子交给顾维新”。
2006年5月29日，顾维新将夏某、方某诉至苏州市平江区人民法院，认为顾维新与苏州利诚公司签订购房合同，约定房价755000元，委托夏某办理付款手续，后经原告了解苏州利诚公司相关财务人员称未收到房款，顾维新要求夏某、方某返还购房款，但夏某、方某分两次共归还113000元，余款未归还，故请求夏某、方某向顾维新归还不当得利667000元。经苏州市平江区人民法院审理，夏某已经根据顾维新要求将其购房款667000元支付给苏州利诚公司，余款113000元则退还顾维新，并无非法占有顾维新购房款的事实，故作出（2006）平民一初字第0448号民事判决书判决驳回顾维新诉讼请求。
2006年，苏州利诚公司及其法定代表人熊政因涉嫌贷款诈骗犯罪，被苏州市虎丘区人民法院（2006）虎刑初字第0035号刑事判决书依法判处刑罚。
庭审中，顾维新陈述，其与苏州利诚公司签订购房协议时仅看到苏州利诚公司与陈美玲于2000年7月29日签订的回购协议书，苏州利诚公司告知房屋是新加坡人的，而未看到其他材料。其于2004年9月22日向苏州市虎丘区人民法院提起诉讼后，苏州利诚公司向其出示2004年与陈美玲签订的回购协议及陈美玲相关授权委托书电传件故其撤回起诉。
庭审中，陈美玲陈述，关于涉案房屋买卖或回购一事，从2000年至今，其没有收到过熊政及苏州利诚公司结付的房屋购房款和订金。
上述事实，由陈美玲提交的购房合同、房屋所有权证、土地使用权证、回购协议书、授权委托书，顾维新提交的购房协议，（2004）虎民一初字第0831号民事裁定书、（2006）平民一初字第0448号民事判决书、（2006）虎刑初字第0035号刑事判决书，本院听证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否因陈美玲与苏州利诚公司签订回购协议而发生物权变动。二、苏州利诚公司是否基于代理或物权而有权处分涉案房屋。三、顾维新是否“善意取得”涉案房屋所有权。
一、涉案房屋是否因陈美玲与苏州利诚公司签订回购协议而发生物权变动。
某某小区A2-1C房屋登记所有权人为陈美玲，陈美玲依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。陈美玲与苏州利诚公司分别于2000年、2004年两次就涉案房屋签订回购协议，其中2004年回购协议中明确系因苏州利诚公司未按约履行2000年协议故重新签订。而双方于2004年重新签订回购协议，约定苏州利诚公司付款后陈美玲将相关授权委托书、婚姻证明公证书及房屋两证原件寄给苏州利诚公司，陈美玲按约办理相关授权委托书及婚姻证明公证书，但仅将该公证书传真给苏州利诚公司，而公证书原件及房屋两证原件始终保留在陈美玲处，且熊政在公安机关讯问笔录中陈述并未将房款支付给陈美玲，故陈美玲与苏州利诚公司两次就涉案房屋签订的回购协议并未实际履行，也未就涉案房屋进行变更登记，故涉案房屋所有权人仍为陈美玲。
二、苏州利诚公司是否基于代理或物权而有权处分涉案房屋。
因苏州利诚公司并未按房屋回购协议约定向陈美玲交付购房款并办理房屋变更登记手续，故其并未取得涉案房屋的所有权。本案中，陈美玲因回购协议约定于2004年9月2日制作授权委托书，该委托书内容为“委托熊政全权代表他们在中国办理某某小区某房产的出售产权过户事宜，包括代为办理公证，领取、递交、签署等在产权过户过程中的一切相关文件，委托期限自委托人签署之日起生效至委托事宜办完为止，为期不超过一年”，因回购协议系陈美玲将涉案房屋出售给苏州利诚公司，故陈美玲基于回购协议约定而向苏州利诚公司出具的授权委托书系进行房屋变更登记过程中办理相关手续的委托行为，而非委托苏州利诚公司将涉案房屋另售他人的授权委托意思表示；且顾维新与苏州利诚公司于2004年5月31日签订购房协议，而陈美玲与苏州利诚公司于2004年8月24日签订回购协议并于2004年9月2日制作授权委托书，苏州利诚公司在将涉案房屋出售给顾维新时并未取得陈美玲的委托代理授权也并未在事后取得陈美玲的追认，苏州利诚公司并不存在代理行为。故苏州利诚公司将陈美玲所有的涉案房屋出售给顾维新系无权处分行为。
三、顾维新是否“善意取得”涉案房屋所有权。
无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，若受让人受让该不动产时是善意的、以合理价格转让且转让的不动产依法已经登记，则受让人取得该不动产，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。顾维新在与苏州利诚公司签订购房协议时知晓房屋登记在陈美玲名下，且熊政并未向顾维新出示陈美玲的授权委托书原件、房屋两证原件等材料，故顾维新不应轻信熊政具有处分房屋的权利，其理应与房屋所有权人订立合同。另，涉案房屋并未进行变更登记，故顾维新无法适用“善意取得”相关法律规定依法取得涉案房屋所有权。至于顾维新与苏州利诚公司签订购房协议且支付合理价格，而苏州利诚公司并未按约履行合同约定，顾维新可依法向苏州利诚公司主张违约责任。
综上，顾维新并未依法获得涉案房屋相关物权而占有该不动产，涉案房屋所有权人陈美玲请求返还房屋，本院依法应予支持。顾维新认为基于与陈美玲委托的苏州利诚公司签订购房协议且交付购房款、入住涉案房屋而请求陈美玲配合办理房屋过户手续，但纵观本案，现有证据无法证明苏州利诚公司有权处分涉案房屋，故对于顾维新的请求，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告顾维新于本判决生效之日起三十日内将苏州市某某小区某房屋返还原告陈美玲。
二、驳回反诉原告顾维新的反诉请求。
本诉案件受理费80元，反诉案件受理费5800元，由被告（反诉原告）顾维新负担。
如不服本判决，原告（反诉被告）陈美玲可在判决书送达之日起三十日内，被告（反诉原告）顾维新可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599。
审 判 长 王耀华
代理审判员 赵延丽
人民陪审员 陆素珍
二〇一五年九月十五日
书 记 员 黄梦晨