广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法民二初字第284号
原告：江门市新会区振晖纸箱有限公司，住所地江门市新会区。
法定代表人：余卫民。
委托代理人：李增臣，系广东百格律师事务所律师。
委托代理人：钟淑华，系广东百格律师事务所律师。
被告：芦秀娴，女，汉族，住江门市蓬江区，公民身份号码×××0321。
被告：苏俭华，女，汉族，住江门市蓬江区，公民身份号码×××0329。
第三人：江门市江海区夏晖纸品有限公司，住所地江门市江海区。
法定代表人：芦秀瑜。
第三人：罗兆均，男，汉族，住广东省江门市蓬江区，公民身份号码×××0615。
原告江门市新会区振晖纸箱有限公司诉被告芦秀娴、苏俭华，第三人江门市江海区夏晖纸品有限公司（以下简称夏晖公司）、罗兆均抵押合同纠纷一案，本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟淑华到庭参加诉讼，两被告及两第三人下落不明，经本院公告期满没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告和夏晖公司签订《纸品购销合同》，双方约定由夏晖公司向原告订购纸板。合同签订后，原告依约供货，但夏晖公司拖欠货款1677568.23元。在追讨货款过程中，罗兆均对夏晖公司所欠货款承担担保。后原告向新会区人民法院起诉，该院作出（2014）江新法民二初字第238号民事调解书，但夏晖公司与罗兆均没有履行调解书付清欠款，只向原告支付了136000元，余款1541568.3元及诉讼费15759元未付。
在该案审理过程中，芦秀娴自愿以座落于江门市育德山庄建德街36幢之二708、808室两套房屋，苏俭华自愿以座落于江门市美景里19号608室房屋为两第三人所欠原告的全部款项承担担保责任。现芦秀娴已将抵押担保的两套房屋转让给他人，其应以抵押房屋的价值为限承担赔偿责任；苏俭华的抵押担保未办理抵押登记，其抵押未生效。原告因此起诉，诉讼请求为：1、判令芦秀娴赔偿482000元（抵押房屋暂按5000元／㎡计，具体价值以评估价为准）；2、判令苏俭华以其位于江门市美景里19号608室房产价值（具体价值以评估价为准）对两第三人的债务承担担保责任，并以评估价支付给原告；3、诉讼费用由两被告承担。
诉讼过程中，经原告申请评估并取得评估报告后，原告将其第一项诉讼请求明晰为请求人民法院依法判令芦秀娴赔偿404880元给原告，将第二项诉讼请求明晰为请求人民法院依法判令苏俭华以其所有的位于江门市美景里19号608室房产以价值349630元对两第三人的债务向原告承担担保责任。
原告向本院提供的证据有：证据1：芦秀娴、苏俭华身份证复印件2份，证明两被告诉讼主体资格。证据2：夏晖公司营业执照、组织机构代码证、罗兆均身份证复印件1份，证明两第三人诉讼主体适格。证据3：纸品购销合同、纸板购销合同2份，证明原告与夏晖公司存在纸板购销之事实。证据4：民事调解书1份，证明原告与两第三人达成调解协议，并由新会区人民法院出具民事调解书。证据5：担保函2份，证据6：房产证复印件3份，证据5-6均证明两被告自愿以名下房产为两第三人向原告所欠款项承担担保责任。证据7：房地产买卖合同2份，证据8：江门市房地产登记申请书2份，证明涉案房屋已经被两被告另售。
两被告及两第三人均无答辩，也没有向本院提交证据。
经原告申请评估，本院委托评估机构评估，取得江中坤房评报（2015）第B67号《房地产估价报告》1份。
经开庭审理，本院查明：因夏晖公司拖欠本案原告货款，本案原告向新会区人民法院提起诉讼，该院于2014年11月28日作出（2015）江新法民二初字第238号民事调解书，调解协议主要内容为：1、夏晖公司拖欠本案原告货款1677568.23元，由夏晖公司、罗兆均于2015年5月30日前分6期还清；2、若夏晖公司、罗兆均任何一期逾期付款，夏晖公司、罗兆均需从2014年8月20日起按中国人民银行同期一年期贷款基准利率四倍向本案原告支付违约金。上述调解书生效后，夏晖公司于2014年12月1日通过建行江门市江翠支行的帐户支付了136000元给本案原告，余款本金1541568.30元至今未付。后本案原告向新会区人民法院申请执行，该院于2015年1月12日作出（2015）江新法执字第283号《受理执行案件通知书》，在执行过程中，没有执行到任何款项。
另查明，在新会区人民法院（2015）江新法民二初字第238号案审理期间，芦秀娴、苏俭华分别于2014年11月20日向原告出具《担保函》，芦秀娴自愿以其座落于江门市育德山庄建德街36幢之二708室、808室两套房产为夏晖公司、罗兆均的上述债务作担保，苏俭华自愿以其座落于江门市美景里19号608室房产为夏晖公司、罗兆均的上述债务作担保。上述抵押均没有办理抵押登记，原告在庭审中称原因在于芦秀娴、苏俭华不配合办理。2014年9月23日，芦秀娴将江门市育德山庄建德街36幢之二708室、808室两套房产转卖给了潘少宇，并申请了房地产转移登记。
在本案诉讼中，经原告申请，本院委托评估机构评估，江门市中坤资产评估土地房地产估价有限公司认定江门市育德山庄建德街36幢之二708室的市场价值为207260元，江门市育德山庄建德街36幢之二808室的市场价值为197620元，小计404880元。江门市美景里19号608室的市场价值为349630元。
本院认为：涉案系两被告各自以其所有的房屋为两第三人的债务向原告提供抵押担保，故本案属于抵押合同纠纷，立案时定为保证合同纠纷不准确，应予修正。夏晖公司、罗兆均拖欠原告的货款经过新会区人民法院审理后，已经作出生效裁判文书予以确认，芦秀娴、苏俭华对夏晖公司、罗兆均拖欠原告的债务进行担保主债权合法有效，其为主债务的履行出具的《担保函》是其真实意思表示，内容合法，受法律保护。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”芦秀娴抵押给原告的两套房屋没有办理抵押登记，故不产生抵押权成立生效的法律效果。芦秀娴向原告出具《担保函》的时间为2014年11月20日，其时，芦秀娴已经将《担保函》中约定的房屋先行于2014年9月23日转卖给了他人，芦秀娴出具《担保函》属于无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”芦秀娴约定抵押给原告的两套房屋，虽然不能办理抵押登记，但产生债法上的效果，不影响《担保函》的合同效力，芦秀娴应承担违约责任，芦秀娴不能以承诺的房屋为原告实现抵押权时，原告可以要求其以评估价404880元对两第三人的债务承担赔偿责任。
同上所述，苏俭华出具《担保函》给原告后，没有为其提供的抵押物办理抵押登记，抵押权也未成立生效，但产生债法上的法律效果，苏俭华应当以房屋价值349630元为两第三人的债务向原告承担赔偿责任。
两被告履行赔偿责任后，则其基于抵押合同关系产生的责任归于消灭，或者两第三人履行新会区人民法院的民事调解书后，两被告的赔偿义务也归于消灭。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告芦秀娴在404880元的额度内对第三人江门市江海区夏晖纸品有限公司、罗兆均拖欠原告江门市新会区振晖纸箱有限公司在（2014）江新法民二初字第238号民事调解书确定的债务承担赔偿责任，并于本判决发生法律效力之日起十日内赔付完毕。
二、被告苏俭华在349630元的额度内对第三人江门市江海区夏晖纸品有限公司、罗兆均拖欠原告江门市新会区振晖纸箱有限公司在（2014）江新法民二初字第238号民事调解书确定的债务承担赔偿责任，并于本判决发生法律效力之日起十日内赔付完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案受理费20665元，财产保全费5000元，合计25665元，由被告芦秀娴负担13772元，由被告苏俭华负担11893元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 肖 剑
人民陪审员 区煜勤
人民陪审员 黄珍好
二〇一五年十月十五日
书 记 员 李晓瑜
第9页共9页