浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温苍民初字第1620号
原告：杨继党。
原告：蒋招铅。
原告：杨秀茹。
上列三位原告共同委托代理人：池淑冬。
被告：卢成森。
被告：卢成喜。
被告：卢彩柳。
第三人：施世周。
委托代理人：曾伟。
第三人：王玉霞。
第三人：陈美女。
原告杨继党、蒋招铅、杨秀茹诉被告卢成森、卢成喜、卢彩柳、第三人施世周、王玉霞、陈美女建设用地使用权纠纷一案，本院于2013年11月28日受理后，依法由代理审判员吴杨杨适用简易程序于2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告杨继党、蒋招铅、杨秀茹的共同委托代理人池淑冬，第三人施世周的委托代理人曾伟到庭参加诉讼，被告卢成森、卢成喜、卢彩柳、第三人王玉霞、陈美女经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杨继党、蒋招铅、杨秀茹起诉称：第三人施世周系苍南县灵溪镇城北小区B-1地块土地使用权人，土地使用权证为苍国用（2007）第01-4338号。施世周因事务繁忙，2009年4月7日公正委托第三人陈美女代为办理该地块的有关事宜，其中包括转让该房地产。2009年6月4日，被告卢成森、卢成喜、卢彩柳与第三人施世周、陈美女签订关于城北小区B-1地块其中一间地基的买卖契约。2010年4月17日，原告杨继党、蒋招铅、杨秀茹经中介介绍又向被告卢成森、卢成喜、卢彩柳购买了上述地基并签订契约。原告购买地基后，与城北小区B-1地块建设用地使用权的其他买受人共同建造了五层楼房。2012年1月20日，城北小区B-1地块建设用地使用权的买受人进行抽签，原告杨继党、蒋招铅、杨秀茹抽取了一楼6号店面以及303、503号商品房。原告与第三人施世周多次联系办理建设用地使用权证和房屋所有权证事宜，施世周均置之不理。第三人陈美女受第三人施世周委托转让建设用地使用权，故施世周应当予以认可并承担民事责任。第三人王玉霞与施世周系夫妻关系，应当与施世周共同承担上述民事责任。涉案地基由被告卢成森、卢成喜、卢彩柳出让给原告，故被告与第三人均应协助原告办理有关权证。为此，诉请判令：一、确认原告杨继党、蒋招铅、杨秀茹与被告卢成森、卢成喜、卢彩柳签订的地基买卖合同有效；二、第三人施世周、王玉霞办理苍南县灵溪镇城北小区B-1地块上所建房屋一楼6号店面及303、503室房屋所有权初始登记；三、被告卢成森、卢成喜、卢彩柳、第三人施世周、王玉霞、陈美女协助原告办理土地使用权证及房屋所有权证过户手续。
原告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：
1、身份证、户籍信息，用以证明原、被告及第三人的诉讼主体资格；
2、婚姻登记信息，用以证明第三人施世周、王玉霞系夫妻关系的事实；
3、土地使用权证、契证、建设用地规划许可证，用以证明涉案地基的土地使用权登记在第三人施世周名下的事实；
4、公证书，用以证明第三人施世周经公证委托陈美女处理涉案地基的转让等事宜的事实；
5、契约，用以证明涉案地基经多次转让由原告购得的事实；
6、建设工程规划核准确认书、灵溪镇人民政府函，用以证明原告及其他买受人经合法审批在城北小区B-1地块建设公寓式住房并已经竣工验收，现已具备办理房屋产权证的条件的事实；
7、抽签确认表，用以证明原告抽签取得一楼6号店面以及303、503室房屋的事实。
8、证人黄上旭证言：证人和原告系邻居关系，同时也是城北小区B-1地块建设用地使用权的买受人，并与同栋的买受人共同建造了五层楼房，十二户业主共同抽签确认房号，证人取得该栋206、406室房屋，原告取得了该栋303、503室房屋以及一楼6号店铺，证人也已向法院起诉，要求第三人协助办理房屋所有权证及土地使用权证手续。上述证人证言用以证明原告抽签取得一楼6号店面以及303、503室房屋的的事实。
被告卢成森、卢成喜、卢彩柳，第三人陈美女未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提供证据材料。
第三人施世周答辩称：第三人施世周通过出让方式取得B-1地块建设用地使用权，后委托陈美女办理相关手续，并在委托书中明确规定在法律规定的前提下转让土地使用权，但未委托陈美女将涉案地块分割成12间地基出售，故陈美女无权出售单间地基。被告明知陈美女没有权利出卖单间地基，依然购买，未尽到注意义务，第三人施世周没有义务配合原告办理相关过户手续。
第三人施世周在本院指定的举证期限内，未提供证据材料。
第三人王玉霞答辩称：其与施世周系夫妻关系，登记在施世周名下的城北小区B-1地块是夫妻共同财产，对于施世周单方委托陈美女处分夫妻共同财产，第三人王玉霞不知情也不同意。第三人陈美女明知王玉霞与施世周为夫妻关系，接受了施世周单方的委托，只能代表施世周个人，其受托权能仅限于施世周的份额，不能及于王玉霞的共有部分。因此，陈美女在代表施世周转让地基时，应通知王玉霞到场签字，否则未经王玉霞追认即为无效。而王玉霞并未在相关契约上签字，从未收取过地基转让款。综上，陈美女签订的地基买卖合同发生在王玉霞与施世周婚姻存续期间，属于单方处分夫妻共同财产，且未取得王玉霞追认，请求驳回原告的诉讼请求。
原告提供的上述证据，经庭审出示质证，第三人施世周对证据1、2、6没有异议，本院依法确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。证据3，第三人认为登记在施世周名下为整块地块，并未授权零星出售，且属于婚后夫妻共同财产。本院认为，施世周对原告所要待证的事实没有异议，对其证明力予以确认。证据4，施世周认为陈美女并未取得分割转让地基的权利。本院认为，该组证据形式合法，内容客观真实，且被告对其真实性没有异议，可以证明施世周经公证委托陈美女办理苍南县灵溪镇城北小区B-1地块转让事宜的事实。证据5，施世周认为契约中陈美女签字是否为本人所为无法得知，故真实性无法确认。本院认为，该组证据符合有效证据的法律特征，鉴于施世周与陈美女之间的代理关系，施世周虽否认曾在契约上签名，并对契约真实性提出异议，但未能提供相应证据予以反驳，故对其证明力予以确认。证据7，因原告仅提供复印件，施世周对其真实性有异议。证据8，施世周认为证人黄上旭系（2013）温苍民初字第1621号案件的原告，其诉请也是针对第三人协助办理初始登记及过户，与本案的审理存在利害关系，同时房屋的位置应该以行政部门或权利人确认为准。本院认为，证据7系复印件，无法与原件核实，而证据8因证人与本案原告为同一地块土地使用权的买受人，并已向法院提起针对本案第三人的诉讼，本案的审理结果与证人存在利害关系，在无其他证据予以补强证明原告待证事实的情况下，对证据7、8的证明力不予确认。
本院经审理，认定事实如下：第三人施世周与王玉霞系夫妻关系。位于苍南县灵溪镇城北小区B-1地块共12间地基（土地使用权证为苍国用（2007）第01-4338号）的土地使用权登记在施世周名下。2009年4月7日，施世周经公证委托陈美女代为办理该地块土地使用权的相关事宜，其中包括转让该房地产，委托期限自2009年4月7日至2011年4月7日止。2009年6月4日，被告卢成森、卢成喜、卢彩柳与第三人施世周、陈美女签订关于城北小区B-1地块其中一间地基的买卖契约。2010年4月17日，原告杨继党、蒋招铅、杨秀茹与被告卢成森、卢成喜、卢彩柳签订上述地基买卖契约，并约定币随契各自亲收完讫。后原告同苍南县灵溪镇城北小区B-1地块建设用地使用权的其他买受人共同建造公寓式住房，现已竣工并验收完毕。
本院认为：陈美女就上述地块转让事宜接受施世周的委托，仅取得夫妻一方处分共同财产的代理权。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：
1、关于合同效力的问题。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，本案被告卢成森、卢成喜、卢彩柳与施世周、陈美女签订的地基买卖契约应认定为有效。原告杨继党、蒋招铅、杨秀茹与被告卢成森、卢成喜、卢彩柳签订的合同系双方真实意思表示且不违反法律、法规强制性规定，也应属有效。
2、关于合同标的物所有权是否发生转移的问题。涉案地块为施世周与王玉霞夫妻共同财产，现施世周单方处分夫妻共同财产。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。施世周因无权处分行为效力待定，故无法协助原告办理房屋所有权证及土地使用证的登记和过户手续。当然，作为涉案地基共有人王玉霞并不受本案买卖合同效力的约束。故，本院对原告的此项请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告杨继党、蒋招铅、杨秀茹与被告卢成森、卢成喜、卢彩柳签订的关于苍南县灵溪镇城北小区B-1地块其中一间地基的买卖合同有效；
二、驳回原告杨继党、蒋招铅、杨秀茹的其他诉讼请求。
本案受理费80元，减半收取40元，由原告杨继党、将招铅、杨秀茹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：19×××13。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 吴杨杨
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 林超方
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：201000040285037，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。
相关法律条文链接：
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权
或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，
买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔
偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。