河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民再终字第42号申请再审人（一审被告、二审上诉人）赵培英。委托代理人刘宝华，河北双环律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）赵培永。被申请人（一审原告、二审被上诉人）徐玉华。二被申请人委托代理人王广友、周静，河北王广友律师事务所律师。一审被告刘建民。申请再审人赵培英与被申请人赵培永、徐玉华、一审被告刘建民房屋买卖合同纠纷一案，河北省廊坊市广阳区人民法院于2013年4月17日作出（2011）广民初字第1316号民事判决，赵培英不服，上诉于本院，本院于2014年1月10日作出（2013）廊民一终字第822号民事判决，已经发生法律效力。赵培英不服，向本院申请再审，本院于2014年6月4日作出（2014）廊民申字第74号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人赵培英及其委托代理人刘宝华、被申请人赵培永、徐玉华及其委托代理人王广友、周静到庭参加诉讼。一审被告刘建民经合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告赵培永、徐玉华诉称，1994年因被告刘建民单位集资建房，二被告刘建民、赵培英无资金，于1994年年底自愿将群安街群兴里东四条一号的西院两间正房两间倒座以三万五千元的价格卖给了原告，二原告采取分期付款的方式至2002年向二被告支付了全部款项。被告刘建民于2002年1月16日向二原告出具《证明》一份，写明二原告已将全部的购房款支付完毕。后因为拆迁改造，被告刘建民于2010年10月10日又为二原告出具了一份《证明》，同意由原告享有因原告购买被告的房屋拆迁补偿所得的楼房的所有权，但是，二被告却没有履行自己的承诺，私自与开发商办理了相关的补偿手续。二原告一直督促二被告履行《证明》中的承诺，但二被告却置之不理。故起诉，要求依法确认位于群安街群兴里东四条一号西院的两间正房两间倒座归二原告所有（2011年9月23日开庭审理时将诉讼请求变更为要求享有群安街群星里东四条一号房屋因拆迁而取得补偿楼房的二分之一及相应补偿款的二分之一）。被告刘建民辩称，承认将群安街群兴里东四条一号西院的两间正房两间倒座卖给了原告赵培永、徐玉华，当时并未签订任何书面协议，自己分别在2002年1月16日和2010年10月10日给原告出具了两份《证明》，证明于1994年将群安街群兴里东四条一号西院的两间正房两间倒座以三万五千元的价格卖给了原告赵培永、徐玉华，并同意将该群安街群兴里东四条一号西院的两间正房两间倒座拆迁后换得的楼房归原告赵培永、徐玉华所有，但西院的两间正房两间倒座所占面积比东院的两间正房两间倒座所占面积小16.9平米。被告赵培英辩称，在房屋拆迁前并不知道被告刘建民与原告赵培永、徐玉华有买卖房屋的行为，从未收到过二原告给付的购房款，也从未同意二原告享有该平房拆迁后换得的楼房的所有权。被告刘建民单位是在1995年集资建房，首笔购房集资款是被告赵培英向张永禄借款交付的，购房款直至1999年才交付完毕，原告所述被告卖房理由不能成立。另外，争议房屋一直登记在刘建民父亲刘钧名下，并于2003年公证为被告刘建民和赵培英的夫妻共同财产，所以被告刘建民单方出卖该房屋的行为应属无权处分行为，不具有法律效力。河北省廊坊市广阳区人民法院一审查明，原告赵培永、徐玉华系夫妻关系，被告刘建民、赵培英系夫妻关系，被告赵培英与原告赵培永系同胞姐弟关系。1985年9月被告刘建民、赵培英出资在廊坊市群安道群兴里东四条一号（原永祥里后沟一号）建造3间正房3间倒座，1987年又在该房的东边加盖了1间正房l间倒座，共占地257.7平米。被告于同年在中间垒了院墙，将院子分为东西两院。二被告自己居住在东院，为使自己居住的院子宽敞，院墙向西错了一墙，东院比西院大16.9平米。1988年9月，被告将该房登记在刘建民之父刘钧名下，发证机关廊坊市城镇房屋确权办公室，证号廊北字第3017号。2000年3月，被告办理集体建设用地使用证，证号廊集建2000字第00016号。1994年12月，被告刘建民因所在单位集资建房，与原告赵培永、徐玉华商定，以35000元的价格将西院2间正房2间倒座出卖给原告赵培永、徐玉华。刘钧于1997年10月4日去世，其法定继承人刘建国、刘建坤、李金宝、李金美、李金萍、李金秀于2003年3月14日经公证处公证均自愿放弃对上述房产的继承权，该房由刘建民一人继承。2003年4月21日，被告刘建民和赵培英又在公证处公证该房产为其二人的夫妻共同财产。被告刘建民于2002年1月16日为原告出具了一份《证明》，内容为“我于九四年单位集资建房期间，因无资金交集资款，将群安街群兴里东四条一号4间正房4间倒房的西边2间正房2间倒房以三万五千元的价格卖给赵培永、徐玉华。至今为止，房款已全部付清”。2010年10月10日，被告刘建民又给原告出具了一份《证明》，内容为“根据平房改造的实际情况，本人同意将原卖给赵培永、徐玉华的群安街群兴里东四条一号西院的两间正房两间倒座所换得的楼房归赵培永、徐玉华所有”。原告赵培永、徐玉华自1995年至2010年房屋拆迁改造一直在该平房居住。原、被告的邻居翟光武以及卢克志、徐玉民出庭证明曾听原、被告说被告以35000元的价格将该房卖给了原告，并且翟光武证明1995年2月借给原告6000元用于给付被告购房款。原告提交了1995年的记账本，证明于1995年1月有给付被告部分房款的记账。被告刘建民、被告赵培英建房用地257.7平米，东院为137.3平米，西院为120.4平米。2010年10月30日，经被告刘建民授权，被告赵培英与廊坊市德荣房地产开发有限公司签订了《廊坊市广阳区群兴里旧城改造安置补偿协议》，廊坊市广阳区群安道群兴里东四条一号四间正房四间倒座拆迁补偿楼房分别为3号楼1单元15层03室，建筑面积为125.05平方米；3号楼2单元7层01室，建筑面积为125.05平方米；3号楼2单元11层02室，建筑面积为70.42平方米；2号楼2单元1503室，建筑面积为89.06平方米。另外廊坊市德荣房地产开发有限公司赠送地下室4个。在与廊坊市德荣房地产开发有限公司商议补偿面积时，因赵培英坚持不拆迁，廊坊市德荣房地产开发有限公司多给补偿18.01平米，原告同意该面积归被告所有。河北省廊坊市广阳区人民法院一审认为，被告刘建民、赵培英建造位于群安道群星里东四条一号平房，但房产登记在刘建民之父刘钧名下。刘钧于1997年10月4日去世，其法定继承人刘建国、刘建坤、李金宝、李金美、李金萍、李金秀于2003年3月14日经公证自愿放弃对该房的继承权，该房由刘建民一人继承。2003年4月21日，被告刘建民、赵培英在公证处公证该房产为其二人的夫妻共同财产。被告刘建民于1994年将西院两间正房两间倒座卖给原告赵培永、徐玉华时的行为是无权处分。被告刘建民为原告出具的两份证明及多次陈述承认出卖房屋事实、刘建民交建房集资款的证据、原告提交的记账本及原告在该房居住十多年的事实可以相互印证被告刘建民将位于群安道群星里东四条一号西院两间正房两间倒座卖给了原告赵培永、徐玉华。但被告赵培英不认可房屋买卖情况，原告赵培永、徐玉华未提供充分证据证明被告赵培英同意出卖房屋。综上，被告刘建民出卖房屋给原告赵培永、徐玉华，是部分共有人擅自处分夫妻共同财产行为，应当认定房屋买卖行为无效，但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。现争议房屋已拆除，二被告已签订拆迁补偿合同，本案被告应当给付原告因该房拆迁而取得的相应面积的楼房。原告认可被告赵培英多争取补偿的18.01平米给被告，根据被告赵培英与廊坊市德荣房地产开发有限公司签订的《廊坊市广阳区群兴里旧城改造安置补偿协议》占地257.7平米补偿楼房390.94平米，比率1.517，120.4平米平房补偿楼房面积为182.65平米，原告赵培永、徐玉华应得楼房补偿面积为182.65平米。原告赵培永、徐玉华要求被告给付相应补偿款，未提供充分证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条之规定，判决：一、原告赵培永、徐玉华与被告刘建民订立的关于群安道群星里东四条一号西院两间正房两间倒座口头买卖行为无效；二、廊坊市德荣房地产开发有限公司补偿给被告刘建民、赵培英四套楼房中3号楼1单元15层03室，建筑面积为125.05平方米，3号楼2单元11层02室，建筑面积为70.42平方米，地下室两个归原告赵培永、徐玉华所有；三、原告赵培永、徐玉华给付被告刘建民、赵培英12.82平方米楼房差价款，按廊坊市德荣房地产开发有限公司交付补偿房屋之日市场价计算；赵培英上诉称，一审判决程序违法，被上诉人变更诉讼请求，应当按撤诉处理；上诉人及刘建民并未将涉诉房屋出售给被上诉人，被上诉人是长期借住在涉诉房屋处；涉诉房屋登记在刘钧名下，至2003年4月21日，该房屋才成为上诉人与刘建民的夫妻共同财产，一审判决将刘建民1994年的卖房行为认定为处分夫妻共同财产行为，属于认定事实错误；因刘建民在2002年1月16日尚未取得涉诉房屋的所有权，其书写的卖房证明，不能作为房产买卖的合法证据；一审判决适用法律错误，支持被上诉人的诉讼请求，无法律依据。请求撤销一审判决，支持上诉人主张。赵培永、徐玉华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决基本得当。刘建民答辩称，涉诉房屋已于1994年底出售给被上诉人赵培永、徐玉华，房款已付清，其与赵培英办理的公证等手续，都是为了给赵培永办房本使用。本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。本院二审认为，赵培英、刘建民建造位于群安道群星里东四条一号平房，该房产登记在刘建民父亲刘钧名下。刘钧于1997年10月4日去世，其法定继承人刘建国、刘建坤、李金宝、李金美、李金萍、李金秀于2003年3月14日经公证自愿放弃对该房的继承权，该房由刘建民一人继承。2003年4月21日，刘建民、赵培英在公证处公证该房产为其二人的夫妻共同财产。刘建民主张其与赵培英于1994年底将该房屋西院两间正房两间倒座出售给赵培永、徐玉华，刘建民出具的两份证明及其多次陈述承认出卖房屋的事实，结合被上诉人赵培永、徐玉华提供的其他证据，及赵培永、徐玉华在涉诉房屋长期居住的事实，本院对涉诉房屋已出售给赵培永、徐玉华的事实予以确认。上诉人赵培英主张被上诉人是长期借住涉诉房屋，该房屋从未出售给被上诉人，但其提供的证据，不足以对抗被上诉人提供的证据及刘建民对房屋出售事实的自认，上诉人该主张本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，被上诉人赵培永、徐玉华购买涉诉的房屋，已付清购房款，并长期居住使用该房屋，属于善意第三人，应保护被上诉人合法权益。涉诉房屋系刘建民与赵培英夫妻关系存续期间建造，登记在刘建民父亲刘钧名下，至2003年4月21日刘建民、赵培英取得处分权，依据《合同法》第五十一条之规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，据此上诉人赵培英关于房屋登记在刘钧名下，刘建民无处分权，房屋买卖合同应无效的上诉理由，本院不予支持。本案发回重审期间，一审法院适用第一审普通程序审理本案，被上诉人变更诉讼请求，一审法院按照变更后的诉讼请求审理本案符合法律规定，上诉人主张在此情况下，本案应按撤诉处理，没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人赵培英的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7500元，由上诉人赵培英负担。赵培英申请再审称，一审法院违反程序审理本案，本案被申请人赵培永、徐玉华如果撤回原来的诉讼请求，应当按撤诉处理，对其所谓的变更诉讼请求，应当重新起诉立案；二被申请人所述与刘建民和申请人之间的房屋买卖的事实，没有合法有效证据支持。申请人不知道此事，直至房屋拆迁以前，刘建民也没有说过此事；刘建民出卖的房屋属于刘钧所有，1994年刘钧健在，刘建民无权处分他人具有合法产权的财产。2003年4月21日，该房产才成为申请人与刘建民的夫妻共有财产。一审法院将刘建民1994年的卖房行为，认定为处分夫妻共同财产行为，属于错误认定事实；刘建民书写的卖房证明，不能作为房产买卖的合法证据。2003年3月14日刘建民才取得该房产的全部继承权。2003年4月21日刘建民与申请人将该房产约定为夫妻共有财产。刘建民书写时间为2002年1月16日的卖房证明是不具有合法效力的；一审法院错误适用法律。一审法院判决将本案确定为房屋买卖纠纷，却依照《中华人民共和国民法通则》第4条、第5条和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条的规定进行判决，属于错误适用法律。二审法院违反程序编造了一审期间“经北京法源司法科学证据鉴定中心审查后，以‘两份检材落款时间均超过6年，不具备文件时间鉴定的检验条件’为由，将鉴定事项退案处理”的事实。二审法院错误认定事实和错误适用法律。涉案房屋权属属于刘钧，无论是在1994年年底还是在2002年1月，涉案房屋均不属于申请人与刘建民的夫妻共同财产。2003年4月21日申请人与刘建民取得涉案房屋共有权以后，刘建民也没有与申请人协商出卖涉案房屋事宜。本案应当依据《物权法》第106条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条的精神办理，即转让不动产未办理登记的，应当认定为无效。请求：1、撤销廊坊市中级人民法院（2013）廊民一终字第822号民事判决书；2、请再审法院查明事实依法改判，驳回被申请人的诉讼请求；3、一、二审、再审诉讼费均由被申请人承担。被申请人赵培永、徐玉华辩称，我们坚持认为本案一、二审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应依法驳回再审申请人的请求。本院再审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院再审认为，赵培永、徐玉华提交的刘建民为其出具的两份证明及刘建民对该两份证明和房屋买卖事实的自认，以及赵培永、徐玉华在涉诉房屋拆迁前长达十余年的时间里一直居住使用涉诉房屋的事实。能够证实刘建民已将涉诉房屋出售给赵培永、徐玉华以及赵培永、徐玉华已经付清购房款的事实。赵培英提供的证据，不足以对抗赵培永、徐玉华提供的证据及刘建民对房屋买卖事实的自认。故，赵培英主张没有任何证据证明刘建民在1994年底将涉案房屋卖给二被申请人的申诉理由不能成立。根据我国房地产相关法律规定，我国实行土地和房屋所有权登记发证制度。因此，权属证书系所有权人拥有不动产所有权的权利凭证。但是该权属登记证书仅具有权利推定效力，如有相反证据证明权属证书上的权利主体非真正所有权人，法院可以根据相反证据作出与权属证书登记情况不一样的认定。根据赵培英提交的经过公证的《夫妻财产约定书》及刘建民在原审提交的书面材料和其在庭审中的陈述，能够证实涉诉房屋系刘建民与赵培英共同出资以刘钧的名义建造，并登记在刘钧名下。因此，原审法院将涉诉房屋认定为刘建民与赵培英的夫妻共同财产并无不当。赵培英主张涉诉房屋属于刘钧所有，2003年4月21日才成为刘建民与赵培英的夫妻共有财产，刘建民1994年出卖该房屋，并不是处分夫妻共同财产，刘建民无权处分他人具有合法产权财产的申诉理由不能成立。本案双方的房屋买卖关系发生时《物权法》、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）等法律和司法解释均尚未发布实施，原审法院适用当时的法律规定处理本案并无不当。故，赵培英主张原审法院错误适用法律，本案应当依据《物权法》第106条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条的精神办理的理由不能成立。本案原审发回重审后，一审原告变更诉讼请求，一审法院按照一审原告变更后的诉讼请求审理本案不违反法律规定。根据一审卷宗中北京法源司法科学证据鉴定中心出具的退案说明记载，一审法院于2012年10月11日，委托北京法源司法科学证据鉴定中心就赵培英提出的鉴定申请事项进行鉴定，因检材已不具备检验条件，北京法源司法科学证据鉴定中心作出退案处理。不存在赵培英提出的二审法院违反程序编造一审鉴定事实的情况。综上，赵培英申请再审的理由均不能成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2013）廊民一终字第822号民事判决。本判决为终审判决。审判长张海潮审判员马艳侠审判员魏俊国二〇一四年十一月二十七日书记员王强