湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长县民初字第3155号
原告长沙相成物业管理有限公司。
法定代表人雍佩林，董事长。
委托代理人佘厚良，公司职员。
委托代理人周正祥，湖南孚悦律师事务所律师。
被告甘乐，男，1990年4月18日生，汉族。
委托代理人甘小年（系甘乐之父），1962年12月29日生，汉族。
委托代理人谢爱莲（系甘乐之母），1964年1月21日生，汉族。
原告长沙相成物业管理有限公司（以下简称相成物业公司）与被告甘乐物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理。依法由审判员汤立波适用简易程序公开开庭进行了审理，原告相成物业管理公司的委托代理人佘厚良、周正祥，被告甘乐及其委托代理人甘小年、谢爱莲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告相成物业公司诉称，2009年7月29日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定原告为被告提供物业管理服务，被告按122.62元／月向原告支付物业管理费，如果被告逾期支付，原告有权要求被告按照有关法律法规交纳滞纳金。后，原告按协议约定履行了物业管理服务义务，但被告未能按约定给付物业管理费，尚欠2012年7月1日至2013年10月30日期间的物业管理费及水费未付，原告多次向被告催收未果，遂诉至本院，请求法院判令：1、被告给付原告2012年7月1日至2013年10月30日期间的物业管理费1962元及违约金78元；2、被告给付原告水费302元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告甘乐辩称，被告所欠原告2012年7月1日至2013年10月30日期间的物业管理费1962元、水费302元是事实，但被告认为房屋自交付之日起就存在严重开裂、漏水等质量问题，已对被告的财产造成了损失，被告在房屋开裂和漏水等质量问题得到解决和损失得到赔偿后，向原告交纳物业管理费。
原告相成物业公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、《前期物业服务协议》、《前期物业服务委托合同》，拟证明：原、被告间存在物业管理合同关系。
证据二、交费收据，拟证明：被告物业管理费交纳至2012年6月30日，尚欠2012年7月1日后的物业管理费未付。
证据三、催款公告、律师催款函及邮寄回执、短信催款单等，拟证明：原告多次以书面、公告、短信等方式向被告催收物业管理费的事实。
证据四、锦旗和牌匾，拟证明：原告提供的物业管理服务质量过硬，得到上级部门和业主的认可。
证据五、关于桂花苑2栋1805户问题处理记录，拟证明：原告就被告房屋质量问题与开发商进行了沟通和协调。
证据六、协议书（复印件），拟证明：开发商赔偿被告5000元，房屋开裂、漏水已处理。
被告甘乐对原告相成物业公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一、二、三、五无异议；对证据四认为与本案无关；对证据六认为是复印件，且认为该款项5000元是补偿房屋漏水所造成的损失。
被告甘乐为反驳原告相成物业公司的诉讼主张，向本院提交房屋室内照片一组，拟证明：房屋墙壁开裂、漏水，因房屋漏水给被告造成了损失。
原告相成物业公司对被告甘乐提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：1、照片不能证明是涉案房屋；2、该证据与本案无关，本案是物业服务合同纠纷，物业公司主要是对房屋的公用设施的设备进行修复和管理，房屋本身的问题与物业公司无关。
经过庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据认定如下：1、对原告提交的证据的认证为：因被告对原告提交的证一、二、三、五均无异议，本院予以确认；对原告提交的证据四与本案缺乏关联性，本院不予认定；因原告提交的证据六是复印件，在原告未能提交原件的情况下，对该协议所约定内容的真实性，本院难以采信，且该证据与本案缺乏关联性，故对原告提交的证据六，本院不予认定；2、对被告提交证据的认证为：因该照片系被告单方制作，对真实性难以采信，且该组照片与本案缺乏关联性，故对该证据本院不予采信。
根据以上所确认的有效证据及原、被告的当庭陈述，本院认定如下案件事实：2009年7月29日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：相成物业公司为甘乐购买位于长沙经济技术开发区星城国际住宅小区桂花苑2栋1805号房提供物业管理服务，该房屋建筑面积为122.62平方米，甘乐按建筑面积每月每平方米1.00元交纳物业管理费用，每次交纳的时间为每月的10日至20日交纳当月的物业管理费，该协议第十三条违约责任第四项中约定乙方（甘乐）违反协议，不按本协议约定的收费标准和交费时间交纳有关费用的，甲方（相成物业公司）有权要求乙方（甘乐）补交并从逾期之日起按照物业有关规定交纳滞纳金，该协议还对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费等作了约定。后，甘乐按该协议交纳2012年6月30日前的物业管理费，尚欠2012年7月1日至2013年10月30日期间的物业管理费1962元、水费302元未予给付。原告相成物业公司多次向甘乐催收，甘乐均以房屋自交付之日起就存在开裂、漏水等严重的质量问题，在房屋未修复以及赔偿因房屋质量问题所造成的损失之前，不会交纳物业管理费。相成物业公司遂诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明，涉案房屋系由案外人长沙三兴置业有限公司开发，甘乐从案外人长沙三兴置业有限公司处购买。
本院认为，原告相成物业公司与被告甘乐签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对合同双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告相成物业公司为保障小区的正常运行、维护、履行了主要义务，被告甘乐在接受原告相成物业公司的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。现被告甘乐拖欠不付，已侵害了原告相成物业公司的合法权利，应承担相应的民事责任，故原告相成物业公司要求被告甘乐支付2012年7月1日至2013年10月30日期间（共计16个月）物业管理费1962元（122.62平方米×1元／平方米×16个月＝1961.92元）的主张，本院予以支持；原告相成物业公司要求被告甘乐支付水费302元（103吨，2.93元／吨），被告甘乐对此无异议，本院予以支持。被告甘乐辩称房屋自交付之日起就存在严重的质量问题，因该商品房系案外人长沙三兴置业有限公司开发，被告甘乐从案外人长沙三兴置业有限公司处购买，原告相成物业公司并非商品房买卖合同的相对人，被告甘乐主张房屋存在质量问题可通过其他合法途径解决。因被告甘乐未能按时交纳物业管理费并非恶意拖欠，且《前期物业管理服务协议》中并没有明确约定滞纳金的计算标准，故对原告相成物业公司要求被告甘乐承担违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、限被告甘乐于本判决生效之日起十日内给付原告长沙相成物业管理有限公司2012年7月1日至2013年10月30日期间物业管理费1962元；
二、限被告甘乐于本判决生效之日起十日内给付原告长沙相成物业管理有限公司水费302元；
三、驳回原告长沙相成物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告甘乐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 汤立波
二〇一四年一月七日
书记员 谭艺钦
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。