山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2118号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）青岛晓翁企业总公司。
法定代表人崔延周，总经理。
委托代理人鲍清，山东江河海律师事务所律师。
委托代理人吴铁龙，山东江河海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）卢涛，青岛海涛装饰公司经理。
上诉人青岛晓翁企业总公司因与被上诉人卢涛房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第458号民事判决，于2014年7月29日向本院提起上诉。本院于2014年9月23日受理后，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，审判员李晓波参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年10月13日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人青岛晓翁企业总公司的委托代理人鲍清，被上诉人卢涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人卢涛在一审中诉称，青岛晓翁企业总公司在没有任何书面通知的情况下，就以我院内住人、堆放木材等理由，于2013年11月29日断电至今，严重影响了我的正常工作和生活，所有电器不能正常使用，造成了很大的经济损失。该公司还不履行合同规定，单方要求收回租赁的土地，属严重违约。为维护卢涛合法权益，特诉至法院，请求依法判令青岛晓翁企业总公司赔偿因租赁合同严重违约给卢涛停电所造成的经济损失10000元，本案诉讼费由青岛晓翁企业总公司承担。其在原审诉讼过程中增加诉讼请求，要求判令青岛晓翁企业总公司继续履行合同，若不能履行合同，要求青岛晓翁企业总公司按照地上所有建筑物每平方米1000元的市场价格补偿卢涛房屋损失35.114万元（房屋面积共计351.14平方米）
上诉人青岛晓翁企业总公司在一审中辩称，卢涛所诉没有事实及法律依据，请求依法驳回卢涛的诉讼请求。针对卢涛诉讼过程中增加的诉讼请求辩称，双方所签合同已经到期，青岛晓翁企业总公司已通知卢涛解除合同。因为地上附着物都是违章建筑，李沧区永清路街道办事处出具了证明，李沧区城市管理行政执法局亦出了整改通知书，所以不同意给予地上附着物补偿。
上诉人青岛晓翁企业总公司在一审中反诉称，卢涛、青岛晓翁企业总公司于2012年9月24日签订场地租赁合同，将青岛晓翁企业总公司所有的位于李沧区重庆中路东南山木材市场25号，使用场地面积1亩，出租给卢涛使用，租赁期限一年，自2012年10月1日至2013年9月30日。合同到期后，卢涛又缴纳了3个月租金，该场地年租金16000元。卢涛、青岛晓翁企业总公司双方签订合同时，亦签订了《市场消防安全责任书》，约定了消防责任和防火要求等。但卢涛违反双方所签合同及消防责任书的约定，在租赁场所经营旅馆业务，大量民工在此居住，且无任何消防设备设施，并在房屋周围堆放了大量木材，2013年11月28日李沧区永清路街道办事处会同公安、消防、城管等部门联合对南山木材市场进行联合检查，查出重大消防隐患，并下发了隐患情况通报，通知其立即整改，但卢涛拒不整改。由于卢涛违反合同及消防安全责任书，并存在重大火灾、消防隐患拒不整改，且双方合同也已到期并未签订新的租赁合同，青岛晓翁企业总公司特提起反诉，请求判令卢涛归还租赁土地，并按照每日租赁费43.8元计算，支付自2014年1月1日起至交还土地之日止的租赁费。
被上诉人卢涛在一审中针对上诉人青岛晓翁企业总公司的反诉答辩称，卢涛没有欠缴青岛晓翁企业总公司的租赁费，租赁费都是由青岛晓翁企业总公司按期收取。
原审法院查明和认定的基本事实是：
卢涛自1999年10月起租赁李沧区重庆中路东南山木材市场25号场地，先后与青岛晓翁企业总公司签订数份场地租赁合同。该事实，有卢涛、青岛晓翁企业总公司陈述一致的笔录及卢涛提交的2006年11月8日签订的期限自2006年9月1日至2008年8月31日的《经营场所租赁合同书》、2008年签订的期限自2008年10月1日至2009年9月30日的《场地租赁合同》、2012年9月24日签订的期限自2012年10月1日至2013年9月30日的《场地租赁合同》及青岛晓翁企业总公司提交的2011年10月28日签订的期限自2011年10月1日至2012年9月30日的《场地租赁合同》在案为证。2006年11月8日签订的《经营场所租赁合同书》承租方为青岛经济技术开发区海涛装饰装潢工程有限公司，卢涛、青岛晓翁企业总公司一致确认卢涛为该公司法定代表人；该份合同约定“乙方在承租地内自建围墙和临时用房必须服从市政管理，违章责任由乙方自负”。2011及2012年签订的《场地租赁合同》中均约定“承租方擅自在承租场地内及周边空地建房搭棚等，所有建筑物产权归甲方所有”。青岛晓翁企业总公司称，2011及2012年签订的《场地租赁合同》均约定租赁土地上所建房屋归青岛晓翁企业总公司所有，卢涛无权主张。卢涛称，上述租赁合同均非卢涛所签，而是卢涛之弟卢明代卢涛所签，青岛晓翁企业总公司擅自更改了合同内容，卢涛并未同意。
另查明，2012年6月12日，青岛晓翁企业总公司出具《通知》，相关内容为“东南山木材市场各租赁业户：按照上级要求决定对东南山木材市场进行统一规划。经研究：从2013年7月1日起，我公司将收回该租赁场地，就不再和业户签订租赁合同。请您接此通知后，提前做好搬迁准备工作。”
2013年9月9日，青岛晓翁企业总公司又给卢涛出具《通知》，相关内容为“你租赁的青岛晓翁企业总公司场地，缴租费到2013年9月30日。请接通知后，务必于2013年9月20日以前，将2013年10月1日至2013年12月31日场地费一次性缴清，逾期我公司将收回场地”。2013年9月24日，卢涛向青岛晓翁企业总公司缴纳2013年10月1日至2013年12月31日的租赁费4000元。
上述事实，有卢涛向法庭提交的《通知》2份及场地使用费发票1张在案为证。卢涛称，因为涉案土地要拆迁，所以青岛晓翁企业总公司不再与卢涛签订租赁合同，只是让卢涛按季度缴纳租赁费。青岛晓翁企业总公司对上述证据的真实性均无异议，但称，上述证据仅证明青岛晓翁企业总公司尽到了房主的通知义务，准备不再与租户签订租赁合同，且合同到期后告知卢涛续租3个月，逾期不缴纳租赁费收回涉案土地。
又查明，2004年11月11日，青岛晓翁企业总公司给李沧工商分局出具《证明》，内容为“青岛经济技术开发区海涛装饰装潢工程有限公司，租用我单位东南山木材市场25号进行经营，该场地面积为1亩，产权归青岛晓翁企业总公司所有。青岛经济技术开发区海涛装饰装潢工程有限公司在该场地自建房屋60平方米，产权归该公司所有。”青岛晓翁企业总公司对该证明的真实性没有异议，但称，证明载明的房屋面积是60平方米，之后双方所签订的租赁合同又就房屋的产权重新进行了约定，因此该证明属无效证据。卢涛称，上述《证明》是我要办理营业执照时青岛晓翁企业总公司出具的，当时我先建了60平方米的办公用房，其他厂房还在建造中。
卢涛称，卢涛共在涉案场地上建设房屋351.14平方米，青岛晓翁企业总公司应按每平方米1000元的标准予以补偿35.114万元。经卢涛申请，卢涛、青岛晓翁企业总公司共同委托山东正诚土地房地产评估有限公司对李沧区重庆中路东南山木材市场25号场地内房产进行了评估，涉案土产上房屋建筑面积共计351.14平方米，房屋总价14.96万元。卢涛为此花费评估费748元。该事实，有卢涛向原审法院提交的评估申请、原审法院对青岛晓翁企业总公司所做的询问笔录及山东正诚土地房地产评估有限公司的《房地产估价报告》、收费发票在案为证。卢涛对上述《房地产估价报告》没有异议，青岛晓翁企业总公司表示不陈述质证意见。
青岛晓翁企业总公司主张，涉案土地上的房屋是违章建筑。青岛晓翁企业总公司对该主张向法庭提交青岛市李沧区永清路街道办事处2014年3月20日出具的《证明》及青岛市李沧区城市管理行政执法局2013年12月6日给青岛晓翁企业总公司下达的《责令限期改正通知书》在案为证。证明的相关内容为“青岛晓翁企业总公司所属李沧区重庆中路东南山木材市场25户场地租赁人卢涛（卢明）所建房屋，经了解无国土、规划等部门用地批准、规划许可、施工许可手续”。《责令限期改正通知书》相关内容为“重庆中路东南山木厂25号未取得《建设工程规划许可证》建设房屋314平方米…违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定…责令你单位于2013年12月13日前改正上述行为…”。卢涛称，在涉案土地上建造房屋是经过青岛晓翁企业总公司同意的，卢涛租赁涉案场地的时候只是空地，如果青岛晓翁企业总公司不同意建厂房的话，卢涛就不会租赁涉案场地。卢涛所建厂房已经15年了，15年来从来没有人说卢涛违章，如果所建房屋是违章房的话，青岛晓翁企业总公司也不会出具相应的证明。
卢涛主张青岛晓翁企业总公司赔偿因其停电造成的损失1万元，但卢涛对该项主张未提交证据予以证实。
原审法院认为：
卢涛与青岛晓翁企业总公司一致确认卢涛自1999年起就租赁李沧区东南山木材市场25号场地进行经营，卢涛、青岛晓翁企业总公司双方所签订的《场地租赁合同》并不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。青岛晓翁企业总公司于2012年6月12日、2013年9月9日分别给东南山木材市场各租赁业户及卢涛下发的《通知》，足以证实青岛晓翁企业总公司是因为东南山木材市场要进行统一规划，在租赁合同期满后不再与各租赁户续订租赁合同，但仍定期向租赁户收取租赁费用，因此，卢涛、青岛晓翁企业总公司双方在最后一份租赁合同期限届满即2013年9月30日之后形成不定期租赁合同关系。现青岛晓翁企业总公司主张卢涛迁出涉案租赁场地，符合法律的相关规定，原审法院予以支持。卢涛、青岛晓翁企业总公司双方签订的最后1份租赁合同约定，涉案场地年租金为16000元，卢涛已向青岛晓翁企业总公司缴纳租金至2013年12月31日，青岛晓翁企业总公司主张卢涛按每日43.8元（16000元÷365天）的租金标准支付自2014年1月1日起至交还涉案场地之日止的租赁费，符合双方合同的约定，原审法院予以支持。
青岛晓翁企业总公司提交了青岛市李沧区永清路街道办事处2014年3月20日出具的《证明》，以证实涉案场地上所建房屋无国土、规划等部门用地批准、规划许可、施工许可手续，并提交了青岛市李沧区城市管理行政执法局2013年12月6日下达的《责令限期改正通知书》，以证实涉案场地上所建房屋违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，未办理建设工程规划许可证。但《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正…无法采取改正措施消除影响的，限期拆除…”，青岛晓翁企业总公司并未提交县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对涉案土地上所建房屋的相关处理意见。且青岛晓翁企业总公司于2004年11月11日给李沧工商分局出具了《证明》，证实青岛经济技术开发区海涛装饰装潢工程有限公司在涉案场地自建房屋60平方米，产权归该公司所有，卢涛、青岛晓翁企业总公司双方亦一致确认卢涛为青岛经济技术开发区海涛装饰装潢工程有限公司的法定代表人，综合上述证据，原审法院认为，卢涛在涉案土地上所建房屋并非擅自搭建，而是经青岛晓翁企业总公司同意建造。青岛晓翁企业总公司以双方所签《场地租赁合同》中约定“承租方擅自在承租场地内及周边空地建房搭棚等，所有建筑物产权归甲方所有”，并以涉案土地上所建房屋为违章建筑为由，主张卢涛对涉案房屋不享有财产权利原审法院不予支持。经卢涛申请，卢涛、青岛晓翁企业总公司共同委托山东正诚土地房地产评估有限公司对涉案场地内建筑物价值进行了评估，经评估，涉案场地内建筑物面积共计351.14平方米，评估总价为14.96万元（不包含建筑物所占土地价值）。结合本案的客观情况，原审法院认为，青岛晓翁企业总公司应给予卢涛上述房屋建筑物价值的折价款计14.96万元。卢涛为申请评估花费评估费748元，该费用卢涛、青岛晓翁企业总公司各自承担374元。
卢涛主张青岛晓翁企业总公司赔偿因其停电而造成的损失1万元，卢涛未提交证据证实其上述主张，原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条之规定，判决：一、卢涛于判决生效之日起10日内迁出青岛市李沧区重庆中路东南山木材市场25号场地，并将上述场地交还青岛晓翁企业总公司。二、卢涛于迁出青岛市李沧区重庆中路东南山木材市场25号场地之日起10日内按每日43.8元的租金标准向青岛晓翁企业总公司支付自2014年1月1日起至交还涉案场地之日止的租赁费。三、青岛晓翁企业总公司于卢涛迁出青岛市李沧区重庆中路东南山木材市场25号场地之日起10日内给付卢涛房屋折价款14.96万元、评估费374元。四、驳回卢涛的其他诉讼请求。卢涛、青岛晓翁企业总公司如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。卢涛预缴案件受理费6567元，卢涛负担3840元，青岛晓翁企业总公司负担2727元；青岛晓翁企业总公司预缴案件受理费25元，由卢涛负担。青岛晓翁企业总公司于判决生效之日起10日内给付卢涛2702元。
宣判后，上诉人青岛晓翁企业总公司不服一审判决上诉至本院。
上诉人青岛晓翁企业总公司上诉请求，撤销原审判决第三项，改判驳回卢涛的诉讼请求，一二审诉讼费用由卢涛负担。其上诉事实与理由主要为：一、双方在2011年10月28日、2012年9月24日签订的合同中均明确约定在租赁场地“所有建筑物产权归甲方（青岛晓翁企业总公司）所有”。二、涉案房屋属于违章建筑。青岛市李沧区永清路街道办事处已出具证明证实，涉案房屋无国土、规划部门用地批准、规划许可、施工许可手续。2013年12月6日，青岛市李沧区城市管理行政执法局亦已下达《责令限期改正通知书》，要求限期拆除涉案房屋。卢涛亦不否认涉案房屋缺少国土、规划等部门用地批准、规划许可、施工许可手续的事实。三、涉案房屋产权归青岛晓翁企业总公司，不应折价补偿卢涛。卢涛依据其2004年办理营业执照，青岛晓翁企业总公司误出的“自建房屋60平方米产权归青岛经济技术开发区海涛装饰装潢有限公司”的一份证明，要求300多平方的补偿，不能成立。1、即使该证据成立，也只是证明房屋产权属于海涛装饰装潢有限公司，卢涛是该公司法定代表人，一审判决不应将二者混为一谈；2、按2011年、2012年的两份合同约定，建筑物产权属于青岛晓翁企业总公司所有，“自建60平方米产权归青岛经济技术开发区海涛装饰装潢有限公司”的证明已经被在后的合同约定替代，该证明已作废。
被上诉人卢涛对上诉人青岛晓翁企业总公司的上诉辩称，房屋在租赁的时候是空地，我们是装饰公司，作配套加工，他们允许我们盖房屋，多年之后青岛晓翁企业总公司私自改动了合同，我们不知情，青岛晓翁企业总公司所说的60平方米房屋归海涛装饰公司所有的问题，房屋是陆续盖的，如果说房屋盖起来是青岛晓翁企业总公司的话，我们不可能租赁他们的地，如果是不合法的临建，相关部门不可能让我们盖房屋，所以这是合法的临建。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：上诉人青岛晓翁企业总公司应否给付被上诉人卢涛房屋折价款。
卢涛与青岛晓翁企业总公司在诉讼过程中一致确认，卢涛租赁青岛市李沧区东南山木材市场25号场地进行经营，双方之间签订的最后一份书面租赁合同约定租期至2013年9月30日，租赁期限届满后，卢涛继续向青岛晓翁企业总公司缴纳了3个月租金，但双方未再另行签订租赁合同约定租赁期限。本院认为，双方之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”青岛晓翁企业总公司与卢涛之间在租赁期限于2013年9月30日到期之后，形成了不定期租赁合同关系，青岛晓翁企业总公司要求解除双方之间的租赁合同关系，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”青岛晓翁企业总公司与卢涛之间的租赁合同关系解除后，卢涛应当返还青岛晓翁企业总公司涉案土地。卢涛要求青岛晓翁企业总公司折价补偿涉案土地上建筑物。首先，涉案土地上的建筑物，缺乏合法建造手续，李沧区城市管理行政执法局亦已下达责令限期改正通知书。其次，2004年11月11日，青岛晓翁企业总公司给李沧工商分局出具的《证明》，仅能证实青岛经济技术开发区海涛装饰装潢工程有限公司在涉案场地自建房屋60平方米，产权归该公司所有，即卢涛提交的证据不足以证明经青岛晓翁企业总公司同意而建造涉案建筑物。再次，双方签订土地租赁合同，卢涛作为承租人明知双方约定的土地租赁期限，其为利用涉案土地，建造建筑物，其建设成本应当体现为其在租赁期限内对土地、建筑物的使用价值。最后，诉讼过程中，青岛晓翁企业总公司表示合同解除后，不同意接收利用涉案建筑物，要求青岛晓翁企业总公司自行处理。综上，被上诉人卢涛要求上诉人青岛晓翁企业总公司对涉案土地上的建筑物进行折价补偿缺乏事实与法律依据。
综上，上诉人青岛晓翁企业总公司的上诉请求，理由充分，本院予以支持。原审法院认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第458号民事判决第（一）、（二）项；
一、撤销青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第458号民事判决第（三）、（四）项；
三、驳回被上诉人卢涛对上诉人青岛晓翁企业总公司的诉讼请求。
一审案件受理费本诉部分6567元、反诉部分25元（青岛晓翁企业总公司已预交），评估费748元，二审案件受理费3299元（青岛晓翁企业总公司已预交），由被上诉人卢涛负担，被上诉人卢涛于本判决生效后10日内给付上诉人青岛晓翁企业总公司3324元（25元＋3299元=3324元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 李珊珊