辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦民一终字第00484号
上诉人（原审原告、反诉被告）朱富，女，1965年8月14日出生，汉族，个体业者，住锦州市古塔区。
委托代理人王娜、王丹妮，辽宁新阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张哲铭，男，1968年3月30日出生，汉族，个体业者，住锦州市凌河区。
上诉人朱富与被上诉人张哲铭租赁合同纠纷一案，上诉人朱富不服辽宁省锦州市太和区人民法院作出的（2012）太松民初字第00515号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理。上诉人朱富及委托代理人王娜、王丹妮和被上诉人张哲铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2011年1月15日签订租赁合同。合同主要条款：发包方（甲方）张哲铭，承包方（乙方）朱富。一、承包地点及设施：座落于中央南街48-33甲、33乙、33丙，即3、4、5层楼及此楼户外广告牌。不含1、2层楼梯通道及3楼会议室，5楼中间部分（美发学校）。二、房屋用途：乙方作为团购展厅及教学使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。三、承包期限：自2011年1月15日至2014年8月15日止。四、承包金：2011年1月15日至2011年8月15日，承包金为35万元，含原室内装修补偿费及建委广告审批费用。2011年8月16日至2014年8月15日，承包金为每年30万元。2014年8月16日至2015年8月15日，承包金为35万元。五、付款方式：第一年支付方式（下打租），承包金随户外广告牌出售随机支付，直到将承包费抵扣完为止，没有抵扣完部分于当年8月15日前一次性补齐承包金以及装修补偿费总计35万元；六、双方责任及义务：1、在承包期内，……，3、4、5楼归乙方使用，甲方负责在2011年1月15日前交付乙方。根据乙方要求随时清理室内展示物品及活动设施和已经出售广告牌位置，原甲方收入，不计入，不抵消承包金。2、户外广告牌由乙方自行出售及维护，建委审批费用由甲方承担，其他所有费用及手续由乙方负责承担。九、关于装修和改变房屋结构：乙方不得随意损坏房屋设施，不得随意改变房屋结构，如需装修和改变房屋结构，需经甲方同意，费用由乙方自理。……。装修和改变房屋结构，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。十一、因乙方原因终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并终止承包收回房屋。造成甲方损失的由乙方负责赔偿。1、擅自改变房屋用途。3、擅自改变房屋结构，使房屋无法恢复或乙方拒绝恢复的。十二、因国家建设、不可抗力因素、或出现本合同第十一条规定的情形，甲方可以提前终止合同，乙方的经济损失甲方不予赔偿。十三、违约责任：甲乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，除按国家法律规定赔偿对方经济损失外，还要按承包金10%作为违约金向对方交纳。合同签订后，2011年2月，原告（反诉被告）未经张哲铭同意将租赁楼房四楼、五楼卫生间拆除，2011年3月原告（反诉被告）对楼内冻裂的水管进行维修，花费1000元。3月2日购买应急灯、安全出口花费4139元；3月3日购买面板等、电线、镇流器花费4700元；3月5日购买五金建材花费5530元；3月7日购买水泥、沙子、涂料4250元；3月17日购买电表、空开花费5080元；支付人工费15000元；4月28日支付印制费5000元；原告交纳租赁楼房拖欠电费979元；支付雇员工资46000元；合计91678元。2011年5月5日原告（反诉被告）朱富诉至本院，要求解除租赁合同，被告（反诉原告）同意解除租赁合同。原告（反诉被告）未交纳房屋租赁费。合同中关于租金的约定“2011年1月15日至2011年8月15日，承包金为35万元中，含原室内装修补偿费及建委广告审批费用15万元，房屋租金20万元。自租赁期开始之日2011年1月15日起，至2011年8月8日止，原告（反诉被告）朱富一直在占用租赁物。
原审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）依法签订的《承包合同》是双方真实的意思表示，合法有效，应当予以保护。被告（反诉原告）张哲铭已经按照合同约定及时将租赁物交付给原告（反诉被告）朱富。原告朱富明知该广告牌位置已租给他人，但其未按合同第六条第一款之规定履行义务，即未提供其向甲方提出要求清理已售广告牌位置的证据，且未按合同第五条规定随机支付承包金，原告的前置行为未发生，则被告的行为无法进行，故认定被告违约无证据支持。原告并未举出证据证明其要求被告清理广告牌匾位置，并且根据行规，原告欲更换广告牌时只需将新的广告覆盖在旧牌匾之上，无需特意拆除旧广告牌匾。故被告（反诉原告）张哲铭无违约行为，不应承担赔偿责任。原告主张的各项损失，本院不予支持。原、被告均同意解除租赁合同，本院应予准许。对于被告（反诉原告）提起的反诉请求，原告（反诉被告）朱富没有足够证据证明其拆除十个卫生间的行为已经征得被告（反诉原告）张哲铭同意，本院应认定反诉被告违反有关“乙方不得随意损坏房屋设施，不得随意改变房屋结构”的约定，私自拆除卫生间的行为会给反诉原告张哲铭造成经济损失，但本案中不能确认卫生间拆除前的原貌，无法认定原始状态，故反诉原告要求恢复原状的诉求本院不予调整。自租赁期开始之日2011年1月15日起，至2011年8月8日止，原告（反诉被告）朱富一直在占用租赁物，故应当给付被告（反诉原告）张哲铭租赁费20万元。原告（反诉被告）朱富迟延支付租金，应当依约定承担违约责任，违约金为承包金的10%，即3.5万元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）朱富与被告（反诉原告）张哲铭于2011年1月15日签订的承包合同。二、原告（反诉被告）朱富于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）张哲铭支付租金20万元。三、原告（反诉被告）朱富于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）张哲铭支付违约金3.5万元。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3313元，反诉费3588元，合计6901元，由原告（反诉被告）朱富负担。
宣判后，上诉人朱富上诉称，一、该判决认定事实错误和对证据的理解存在错误：1、我实际上从2011年4月18日即因为被上诉人换锁而无法使用出租的3、4、5层楼，而该判决认定至2011年8月8日我仍然在占用房屋是错误的。2、该判决认为我明知道该广告牌位置已租给他人，但我未提供向被上诉人要求清理已售广告牌位置的证据，且我未随机支付承包金，被上诉人的行为无法进行，故认定被上诉人违约无证据支持。我认为这项认定是错误的。我在签订承包合同前知道共15个广告位置，有13个广告位置由被上诉人出租，有2个广告位置闲置，但在签订承包合同当时，被上诉人承诺签订他随时可以将已出售广告牌清理，并在合同中约定：“甲方按乙方要求……随时清理已经出售的广告牌位置。”我在原一审审理时已经提交了我与被上诉人的通过录音证据（通过时间2011年4月6日），能够证明我要求被上诉人清理广告位置的事实。关于是应由我先付承包金，还是被上诉人应随时清理广告牌位置的问题，我认为承包合同中约定很明确：“下打租，随户外广告牌出售随机支付”，也就是说在被上诉人守约的情况下我在2011年8月15日之前付清租金即可，要有广告牌位置出售才能随机支付租金，而实际情况是因为被上诉人拒不清理原有广告牌，我没能出售任何一块广告牌，故此也不存在有义务随机支付承包费用。3、该判决认定根据行规，我只需将新的广告覆盖在旧牌匾上，无需要拆除旧牌匾。我认为这是常识错误，行业惯例是：户外广告牌要空出来并在上边标明招租及联系电话，有意做广告的商户会拨打电话与出租人取得联系，正是因为被上诉人违约行为才导致我无法招租，而无法实现合同目的。4、被上诉人之所以与我起争执，原因是承包合同签订后，被上诉人见我将大楼盘活，就对于约定下打租及租金总额反悔了，被上诉人这才换锁及拒绝清理广告位。二、该判决结果不公。本案明显是被上诉人恶意违约，逼迫我解除合同，我为修理房屋、装修、人工费等支付了近十万元费用，因被上诉人违约给我造成的经济损失，该判决没有保护，反倒要求我支付租金及违约金，对此我万分不服。综合以上意见，请二审法院重审此案，撤销一审判决的第二项、第三项，判决被上诉人赔偿我的损失并支付违约金。
被上诉人张哲铭辩称，广告牌子当时是有空位的，起码有9个，不需要拆除的问题。上诉人改变用途，在原来的证据中已经证明，用途是作为展厅，而不是对外出租，上诉人改变结构也是不争的事实。说我4月18日把房门锁上了，但当时留了电话，我把钥匙放在美发学校，已经提供证据了。上诉人说要求我换广告牌，我没有受到任何通知，并且我也没有得到钥匙，在13年的时候房门依然锁着，这个钥匙一直在朱富手中。
原审查明的主要事实基本属实，本院予以确认。
另查明，2011年4月18日，被上诉人将出租大楼的前门上锁，并在门上张贴开门的联系电话。2011年7月30日朱富提供的照片显示广告牌15个，其中2个广告牌闲置，至上诉人起诉之日，该闲置的广告牌保持原样，上诉人在承租期间没有使用广告牌。上诉人朱富拆除出租楼内卫生间包括五楼宾馆格局的小卫生间和公共卫生间。上述证据有当事人的陈述和上诉人提供照片为证，经庭审质证和审查，可以采信。
本院认为，当事人之间签订的租赁协议系双方当事人之间真实意思表示，合法有效。双方当事人应按照合同的约定履行相关的权利和义务。双方当事人承包合同纠纷的起因在于对合同中广告牌租赁和承包费用交纳约定不明。依双方当事人签订合同上下文的整体解释，双方约定了第一年租金的组成和支付方式，同时还约定了被上诉人根据上诉人要求随时清理室内展示物品及活动设施和已经出售广告牌位置，原甲方（被上诉人）收入，不计入，不抵消承包金。这里的原甲方收入应理解为：张哲铭出售的广告牌在出租期内仍保持不变，空置和到期的广告牌属上诉人可出售的（承包的）。双方当事人在签订《承包合同》时上诉人承租的广告牌有部分闲置和尚在被上诉人与案外人的承租期内，上诉人庭审中自认明知上述情况的存在，故上诉人以此项理由主张被上诉人违约责任本院不予支持。关于被上诉人于2011年4月18日，将出租大楼的前门上锁，并在门上张贴开门的联系电话的行为。本院认为被上诉人将出租大楼前门上锁行为构成对上诉人承租楼层的使用构成妨害。上诉人于2011年5月5日提起诉讼，要求解除与被上诉人的承包合同。该妨害行为尚未构成合同履行过程中一方当事人根本性违约，合同目的不能实现。被上诉人于2011年8月8日原一审法院庭审中同意与上诉人解除合同，双方当事人约定的第一年的房租金为20万元，故对上诉人租赁期间应认定为2011年1月15日至2011年8月8日，在此期限内上诉人应按双方约定缴纳房租金。关于上诉人对承租的房屋进行装修和改造是否承担违约责任的问题。双方当事人签订的《承包合同》第二条约定“乙方（朱富）作为团购展厅及教学使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。同时，第九条关于装修和改变房屋结构中约定“乙方不得随意损坏房屋设施，不得随意改变房屋结构，如需装修和改变房屋结构，需经甲方（张哲铭）同意，费用由乙方自理。”上诉人对承租的第五层楼多个小房间进行改造，双方当事人虽未提交另外约定的书面证据，但双方当事人对此均无异议。被上诉人对上诉人改造承租楼层公共卫生间认为未经同意上诉人进行改造，使房屋结构发生改变应承担违约责任。因装修和改造是对上诉人承租房屋整体进行的，按照双方当事人约定用途进行规划。综合本案中上诉人朱富对承租楼房改造的情况、纠纷的起因，可以认定被上诉人张哲铭对上诉人朱富装修情况是明知的，原审法院询问张哲铭提供的证人高鹏与张哲铭系朋友和帮工关系，其单独的证人证言不能证明被上诉人此项主张。上诉人对承租房屋进行装修的费用属对租赁房屋的添附，被上诉人同意解除合同，故对上诉人装修和改造房屋的费用91678元应由被上诉人承担。关于违约金的承担。原审认定上诉人朱富迟延支付租金，应当依约定承担违约责任。因双方当事人约定租金支付的方式为下打租，应于8月15日交付，本案中上诉人于2011年5月5日起诉要求解除合同，被上诉人2011年8月8日庭审中同意解除合同，故不存在迟延交付租金的情形，本院予以纠正，对上诉人此项上诉请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第二百一十六条、第二百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持辽宁省锦州市太和区人民法院作出的（2012）太松民初字第00515号民事判决第一项；
二、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院作出的（2012）太松民初字第00515号民事判决第二、三项。
三、上诉人朱富于本判决生效后十日内向被上诉人张哲铭支付折抵款101658元（朱富应支付张哲铭自2011年1月5日至2011年8月8日的房租金（952元／日）—张哲铭应支付朱富的装修费用）。
一审案件受理费3313元，反诉费3588元，合计6901元，其中3450.5元由上诉人朱富负担；3450.5元由被上诉人张哲铭负担。二审案件受理费4825元，其中2412.5元由上诉人朱富负担；2412.5元由被上诉人张哲铭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 鸣
审 判 员 王争妍
代理审判员 张楠楠
二〇一四年十一月五日
书 记 员 刘继娟