北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终11420号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京顺来福酒店管理集团有限公司，住所地北京市丰台区樊家村南101-1号。
法定代表人：姜爱军，董事长。
上诉人（原审被告）：北京顺来福烤鸭店有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号甲217号楼2层南202、203。
法定代表人：姜爱军，董事长。
以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：徐朋朋，北京卓浩律师事务所律师。
以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：张思星，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：褚志德，男，1984年1月19日出生，住山西省太原市。
委托诉讼代理人：冯英杰，山西树德律师事务所律师。
上诉人北京顺来福酒店管理集团有限公司（以下简称顺来福酒店）、北京顺来福烤鸭店有限公司（以下简称顺来福烤鸭店）因与被上诉人褚志德房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初45246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顺来福酒店及顺来福烤鸭店之共同委托诉讼代理人徐朋朋、张思星，被上诉人褚志德及其委托诉讼代理人冯英杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
顺来福酒店、顺来福烤鸭店上诉请求：请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，发回重审或依法改判，本案一审、二审诉讼费由褚志德承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，北京市朝阳区广渠路28号珠ＸＸ景家园甲217号楼2层南202、南203房屋（以下简称涉案房屋）出现的墙体断裂、红酒架玻璃破裂等已经影响顺来福烤鸭店的正常经营，顺来福酒店、顺来福烤鸭店不存在违约，不应解除房屋租赁合同及支付赔偿金。2.一审法院判决顺来福酒店、顺来福烤鸭店支付赔偿金过高，显失公平。3.顺来福烤鸭店并非本案适格主体，不应当承担连带责任。
褚志德辩称，服从一审法院判决，请求驳回顺来福酒店、顺来福烤鸭店的上诉请求。事实和理由：1.本案当中涉及的房屋的问题系装修问题，并非涉及房屋安全，故顺来福酒店、顺来福烤鸭店所主张的涉案房屋的安全保障义务应当由顺来福酒店、顺来福烤鸭店承担。2.顺来福酒店、顺来福烤鸭店未按期支付租金已经构成严重违约，违约金的标准应当按照房屋租赁合同第十四条的约定，一审法院确定违约金的数额并非显失公平。3.顺来福酒店、顺来福烤鸭店的法定代表人为同一人，且顺来福酒店、顺来福烤鸭店均与褚志德签订房屋租赁合同，顺来福酒店、顺来福烤鸭店均应承担责任。
褚志德向一审法院起诉请求：1.解除褚志德与顺来福酒店、顺来福烤鸭店签订的房屋租赁合同，顺来福酒店、顺来福烤鸭店返还租赁房屋；2.顺来福酒店、顺来福烤鸭店支付2016年5月25日至实际返还租赁房屋之日的租金（2017年11月24日前以年租金2246050元为标准，2017年11月25日至2019年11月24日以年租金2358350元为标准）；3.顺来福酒店、顺来福烤鸭店赔偿935854元，已收取的保证金20万元不予退还；4.顺来福酒店、顺来福烤鸭店将登记在租赁房屋名下的营业执照、餐饮服务许可证等证照迁移或注销。
顺来福酒店向一审法院提起反诉请求：1.褚志德对租赁房屋的热水间房屋顶棚坠毁部位、传菜间及收银台前的漏水和墙皮脱落部位、二楼楼梯顶部漏水部位、红酒展厅位置房顶断裂和墙皮脱落部位进行修复，对红酒展柜玻璃破裂部位进行玻璃更换，对租赁房屋中的枣庄厅对面墙体断裂部位进行修复；2.褚志德赔偿经营损失20万元。
一审法院认定事实：2015年9月24日，褚志德作为甲方（出租方），顺来福酒店作为乙方（承租方），双方签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租涉案房屋；甲方应于2015年9月24日前向乙方交付租赁房屋；租赁期限自2015年9月24日至2025年11月24日；免租期自2015年9月24日至2015年11月24日；在免租期内，乙方免交租金；2015年11月24日起计租，2015年11月24日至2017年11月24日年租金2246050元，2017年11月24日至2019年11月24日年租金2358350元，2019年11月24日至2021年11月24日年租金2470650元，2021年11月24日至2023年11月24日年租金2582950元，2023年11月24日至2025年11月24日年租金2695250元；免租期满后，租金以每3个月为一个支付期，在每个支付期开始的5天前，乙方应向甲方交纳该支付期的租金；签订本合同当日，乙方向甲方交纳租赁保证金20万元；租金由乙方以转账方式交到甲方，甲方收取钱款后，在1个月内提供正规发票；租赁到期后，在乙方无违约和无赔偿的前提下，甲方应在3日内将租赁保证金如数（不计利息）退还乙方；乙方租赁该房屋用途为餐饮；如有必要，经甲乙双方协商并书面同意，新的合同主体才能按本合同内容的约定重新签订新的房屋租赁合同；乙方独立向工商部门办理营业执照；甲乙双方任何一方存在违约情况，非违约方有权解除合同；若乙方违约，甲方收取的保证金不予退还，乙方并赔偿甲方5个月的租金损失；租赁期间，乙方违法经营、从事违法活动或拖欠甲方租金、物业费、水电费等费用达15日者，甲方有权解除合同，乙方的全部合同权利视为自动放弃，乙方须付清所欠的款项，并把房屋交回甲方，乙方按照合同约定承担违约责任，甲方已收的保证金等各种款项不予退还；合同终止后，对于承租房屋的乙方添附的装修设施、设备，原则上可以拆除，应由乙方拆除并恢复原状，无法拆除的应归甲方所有；对于乙方放弃收回该房屋的装修、装饰部分，由甲方无偿拥有；房屋返还甲方后，对于该房屋内乙方遗留的物品，视为乙方的抛弃物，甲方有权自行处置。
2015年12月7日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，顺来福烤鸭店的名称由苏通（北京）酒店管理有限公司变更为现名称。褚志德提交了一份前述房屋租赁合同的复印件，该复印件首部以及落款处乙方栏均印有顺来福烤鸭店的印章印文。褚志德称房屋租金实际由顺来福烤鸭店支付，故该公司要求以其名称开具发票；但因合同约定其仅向承租人开具发票，故该公司于2015年10月23日以承租人身份加入房屋租赁合同，并在合同上加盖印章。经一审法院多次询问，顺来福烤鸭店仍称其不清楚在房屋租赁合同上加盖印章的缘由。
顺来福酒店称其已向褚志德支付保证金20万元以及2016年5月24日以前的租金；褚志德认可收到上述款项，但称租金均由顺来福烤鸭店支付。顺来福酒店称因褚志德未对涉案房屋存在的隐患予以修复，故其未交纳此后的租金。褚志德则称其在顺来福酒店、顺来福烤鸭店反映问题后，便积极协调物业公司和楼上业主予以解决。一审法院于2017年4月25日对涉案房屋进行勘验。顺来福酒店、顺来福烤鸭店在勘验中指示的问题和隐患包括：厨房隔断墙裂缝、厨房开水间吊顶脱落、酒架开裂、酒架玻璃裂缝、酒架上方墙皮脱落、大厅柱子上方与顶棚交界处裂缝、大厅柱子上方旁边顶棚裂缝、男洗手间门外上方漏水、库房外柱子与顶棚交界处裂缝等。一审法院现场勘验实见，顺来福酒店、顺来福烤鸭店指示位置和情况均属实，但除开水间吊顶大面积脱落以外，其他指称现象均属轻微；男卫生间门外吊顶被摘除2块，但现场未见有水滴落情况。
褚志德称其依约按照5个月租金标准要求顺来福酒店、顺来福烤鸭店赔偿损失935854元。顺来福酒店、顺来福烤鸭店均认为上述赔偿标准过高，并称若法院判定其需向褚志德履行相应金钱给付义务，其同意以保证金折抵相应数额的给付款项。经询，褚志德称其不同意利用涉案房屋的现有装修物。
顺来福酒店称其主张的经营损失20万元包括因租赁房屋漏水造成餐厅停业而发生的员工工资、水费、电费、租金损失。
另，一审法院于2016年10月19日向顺来福酒店、顺来福烤鸭店送达本案起诉书。
一审法院认为，褚志德与顺来福酒店签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。顺来福烤鸭店在前述房屋租赁合同复印件上加盖印章，且经一审法院多次询问仍称其不清楚缘由；故一审法院采信褚志德关于此事的相关陈述，即认定顺来福烤鸭店已作为承租人加入该合同，其享有该合同项下权利，亦需承担该合同项下义务。
顺来福酒店、顺来福烤鸭店承租涉案房屋的实际用途为餐饮经营。一审法院现场勘验实见，顺来福酒店、顺来福烤鸭店所谓的房屋问题和隐患，除开水间吊顶大面积脱落以外，其他均属轻微瑕疵；且开水间位于厨房之内，不属对外经营区域，使用功能亦未受到影响；因此，一审法院认定涉案房屋的餐饮经营功能并未受到实质影响，顺来福酒店、顺来福烤鸭店无权以此为由拒绝或者拖延支付租金。顺来福酒店、顺来福烤鸭店欠付租金已超过15日，褚志德依约享有合同解除权；一审法院于2016年10月19日向顺来福酒店、顺来福烤鸭店送达本案起诉书，且起诉书内含有褚志德要求解除合同的意思表示，故一审法院判定各方所签房屋租赁合同于该日解除，顺来福酒店、顺来福烤鸭店应向褚志德返还涉案房屋。鉴于上述情况，褚志德亦无需再对顺来福酒店所述涉案房屋相应位置进行修复。
褚志德有权要求顺来福酒店、顺来福烤鸭店支付合同解除前的租金以及合同解除后的占有使用费，鉴于二者标准应当一致，现褚志德均以租金为名主张，一审法院不持异议。至于具体执行标准，因自2016年5月25日至本案法庭辩论终结之日的约定年租金均为2246050元，故一审法院均以此作为标准，褚志德应尽速申请执行以维护自身权益。
各方所签房屋租赁合同因顺来福酒店、顺来福烤鸭店的违约行为而解除，褚志德有权要求顺来福酒店、顺来福烤鸭店承担违约责任。各方在合同中约定的相当于5个月租金标准的损失赔偿，其实际性质为违约金。顺来福酒店、顺来福烤鸭店无正当理由拒不支付租金，且在此后仍长期使用涉案房屋进行实际经营，故一审法院认为其违约过错程度较大，并据此判定双方约定违约金标准适当。但是，如再将已付保证金列入违约责任，则显过高；顺来福酒店、顺来福烤鸭店同意以保证金折抵相应数额的给付款项，故一审法院在其应付违约金中予以扣减。
一审法院认定涉案房屋的餐饮经营功能并未受到实质影响，顺来福酒店就其所主张的经营损失亦未提交充分证据，故一审法院对其该项反诉请求不予支持。
关于褚志德要求顺来福酒店、顺来福烤鸭店将登记在涉案房屋名下的营业执照、餐饮服务许可证等证照迁移或注销之诉讼请求，因该事项系属行政机关主管范畴，不属于法院民事诉讼受理范围，一审法院对此不予处理。
判决：一、确认褚志德与顺来福酒店、顺来福烤鸭店签订的房屋租赁合同于2016年10月19日解除；二、顺来福酒店、顺来福烤鸭店于判决生效之日起十日内向褚志德返还涉案房屋；三、顺来福酒店、顺来福烤鸭店于判决生效之日起十日内向褚志德支付租金（自2016年5月25日至实际返还房屋之日，按每年二百二十四万六千零五十元计算）；四、顺来福酒店、顺来福烤鸭店于判决生效之日起十日内向褚志德赔偿损失七十三万五千八百五十四元；五、驳回褚志德的其他诉讼请求。六、驳回顺来福酒店的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中,双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，综合全案案情和当事人诉辩称意见，本案的争议焦点为：一、顺来福烤鸭店是否为本案适格主体；二、顺来福酒店、顺来福烤鸭店是否构成严重违约，如构成违约，违约金数额是否适当；三、褚志德应否赔偿经营损失20万元。
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实，褚志德与顺来福酒店签订房屋租赁合同，但该合同复印件首部及落款处均有顺来福烤鸭店加盖公章，结合涉案房屋由顺来福烤鸭店实际使用，租金亦由顺来福烤鸭店支付，以及租金发票的开具情况来看，一审法院认定顺来福烤鸭店于2015年10月23日以承租人身份加入房屋租赁合同，依据充分，本院予以维持。顺来福酒店、顺来福烤鸭店以顺来福烤鸭店并非本案适格主体为由，主张顺来福烤鸭店不应承担连带责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，顺来福酒店、顺来福烤鸭店主张因涉案房屋存在房屋安全问题和安全隐患，故未按期支付租金，顺来福酒店、顺来福烤鸭店不存在违约行为。但根据一审法院实地现场勘验情况显示，涉案房屋除开水间吊顶大面积脱落外，其他均属轻微瑕疵，上述情况并未对顺来福烤鸭店的餐饮经营功能造成实质影响，故顺来福酒店、顺来福烤鸭店应当按照合同约定的期限足额支付租金，因此，顺来福酒店、顺来福烤鸭店的上述主张，缺乏事实依据，本院不予采信。根据房屋租赁合同有关合同解除的约定，顺来福酒店、顺来福烤鸭店欠付租金已超过15日，褚志德有权根据合同的约定行使合同解除权，顺来福酒店、顺来福烤鸭店主张褚志德无权解除涉案房屋的房屋租赁合同，于法无据，本院不予支持。关于违约金，顺来福酒店、顺来福烤鸭店未按时支付租金已构成违约，一审法院依据双方关于违约责任的相关约定、合同履行情况、过错程度等，依法确定的违约金，数额适当，本院予以维持。
关于争议焦点三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。顺来福酒店、顺来福烤鸭店主张其因涉案房屋出现的墙体断裂、红酒架玻璃破裂等问题影响顺来福烤鸭店的正常经营，顺来福酒店、顺来福烤鸭店因此造成经营损失，但并未提供充分证据证明，故本院不予支持。
综上所述，顺来福酒店、顺来福烤鸭店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18392元，由北京顺来福酒店管理集团有限公司、北京顺来福烤鸭店有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二〇一七年九月二十一日
法官 助理 温 迪
书 记 员 左 爽