浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬慈浒民初字第242号
原告：徐某甲。
委托代理人：徐剑，浙江达鹏律师事务所律师。
委托代理人：刘炯杰，浙江达鹏律师事务所律师。
被告：徐某乙，现在浙江省南湖监狱服刑。
被告：胡某某。
原告徐某甲诉被告徐某乙确认合同有效纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理，依法适用简易程序进行审理。2014年8月29日，本案公开开庭进行了审理，原告徐某甲及其委托代理人徐剑到庭参加诉讼，被告徐某乙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。审理过程中，本院根据原告徐某甲的申请，依法追加胡某某为被告，并将案由变更为房屋买卖合同纠纷。因案情复杂，本案于2014年10月27日依法转为普通程序进行审理。2014年12月12日，本案再次公开开庭进行了审理，原告徐某甲的委托代理人徐剑与被告徐某乙到庭参加诉讼，被告胡某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。审理过程中，本院根据原告徐某甲的申请，依法对被告徐某乙、胡某某的财产采取了保全措施。2014年12月19日，本院以本案涉嫌刑事犯罪为由，裁定驳回原告徐某甲的起诉。原告徐某甲不服，提起上诉。二审法院以上诉人在二审中提供生效的刑事判决，为了减少诉累，原审法院可对本案继续审理为由，裁定撤销本院作出的驳回原告徐某甲起诉的民事裁定，并指令本院对本案进行审理。2015年4月7日，本院重新立案进行审理。审理过程中，本院根据原告徐某甲的申请，依法委托宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司对涉案房地产的土地使用权价值进行评估。2015年8月6日，本案公开开庭进行了审理，原告徐某甲的委托代理人徐剑与被告徐某乙到庭参加诉讼，被告胡某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告徐某甲起诉称：2009年9月8日，被告徐某乙和慈溪市市政工程管理处、慈溪市拆迁事务所签订了一份《统建房安置补偿协议》，被告徐某乙名下的位于慈溪市白沙路街道宏坚村的房屋被拆迁，并安置被告徐某乙3间3层统建安置房，坐落于慈溪市白沙路街道白彭安置区。2009年12月20日，原告徐某甲与被告徐某乙签订一份《拆迁安置房屋转让协议书》，约定：被告徐某乙将2间安置房转让给原告徐某甲，每间50万元，总价100万元；安置房统建完毕后，位置抽签由原告徐某甲负责；协议由被告胡某某作了担保；协议还就其他事宜作了详细约定。协议签订后，原告徐某甲按约向被告徐某乙支付了转让款87万元。现安置房的位置已由被告徐某乙自行抽签确定，坐落于慈溪市白沙路街道白彭安置区双桥苑18幢1号，但被告徐某乙未向原告徐某甲交付安置房。被告徐某乙与原告徐某甲签订《拆迁安置房屋转让协议书》之前，已经与案外人徐某丙签订了转让协议，约定把3间3层安置房转让给案外人徐某丙。被告徐某乙以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的手段，骗取原告徐某甲的钱财，数额特别巨大，其行为构成诈骗罪，已经被慈溪市人民法院判处有期徒刑11年。原告徐某甲认为，虽然被告徐某乙犯诈骗罪被判刑，但并非所有涉及刑事犯罪的民事合同均告无效。原告徐某甲并不存在过错，因此，原告徐某甲与被告徐某乙所签订的《拆迁安置房屋转让协议书》应当被认定为合法有效。现原告徐某甲要求解除该份协议书。因原告徐某甲已经支付的转让款87万元已经由刑事判决继续追缴，退赔被害人，所以该87万元原告徐某甲不再本案中主张。协议书解除后，原告徐某甲有权要求被告徐某乙赔偿损失。故原告请求如下：1.请判令解除原告徐某甲和被告徐某乙于2009年12月20日签订的《拆迁安置房屋转让协议书》；2.请判令被告徐某乙赔偿原告徐某甲所付转让款按银行四倍利率计算的损失90.22万元；3.请判令被告胡某某对被告徐某乙应承担的债务在150.22万元范围内（定金60万元及损失90.22万元）承担连带担保责任；4.本案诉讼费由两被告承担。
法庭调查终结前，原告徐某甲将第2项、第3项诉讼请求变更为：2.请判令被告徐某乙赔偿原告徐某甲2间安置房的土地差价损失51万元；3.请判令被告胡某某对被告徐某乙应承担的债务在111万元范围内（定金60万元及损失51万元）承担连带担保责任。
被告徐某乙答辩称：对原告徐某甲陈述的事实没有异议。原告徐某甲要求解除合同，被告徐某乙同意解除。原告徐某甲要求被告徐某乙赔偿损失，被告徐某乙目前没有赔偿能力。原告徐某甲签订合同前未去村里了解被告徐某乙的安置房是否已经转让，故其自身也存在过错。原告徐某甲要求被告胡某某承担多少责任，这与被告徐某乙无关。被告徐某乙希望案外人徐某丙再给予适当补偿，用于其家人的生活。
被告胡某某未作答辩。
原告徐某甲为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下证据材料：
1.《统建房安置补偿协议》一份，证明被告徐某乙享有位于慈溪市白沙路街道白彭安置区3间3层安置房的事实。
2.《拆迁安置房屋转让协议书》一份，证明被告徐某乙将其中的2间安置房作价100万元转让给原告徐某甲的事实。
3.收条五份，证明原告徐某甲共向被告徐某乙支付转让款共计87万元的事实。
4.（2015）甬慈刑初字第119号刑事判决书一份，证明被告徐某乙与案外人徐某丙签订转让协议后，隐瞒该事实，又与原告徐某甲签订转让协议，共骗取原告徐某甲87万元，其行为构成诈骗罪，被人民法院判处有期徒刑11年的事实。
5.房地产估价报告一份，证明3间安置房的土地使用权经评估价值为226.5万元，因此原告徐某甲所购的其中2间土地使用权价值为151万元，原告徐某甲所造成的损失为51万元的事实。
对原告徐某甲提供的上述证据材料，被告徐某乙质证意见及本院认证意见如下：被告徐某乙对证据1至证据4无异议，本院予以认定。对证据5，被告徐某乙认为其在监狱服刑，对外面的行情不知情。本院认为，证据5系本院依法委托评估机构经评估作出，未有证据表明该评估机构或者评估人员存在不具备相关的评估资格，或者评估程序严重违法，或者评估结论明显依据不足等情形，故本院予以认定。
经审理认定：因慈溪市东三环南延工程建设需要，被告徐某乙位于慈溪市白沙路街道宏坚村的房屋被列入拆迁范围。被告徐某乙将获得一处统建安置房，被告徐某乙欲予以转让。
2009年5月30日，被告徐某乙与案外人徐某丙签订《拆迁安置地基转让协议书》一份，约定被告徐某乙把3间安置房地基指标转让给案外人徐某丙。签约后被告徐某乙陆续向案外人徐某丙收取了转让款共计105万元。
2009年9月8日，被告徐某乙与慈溪市市政工程管理处、慈溪市拆迁事务所签订了《统建房安置补偿协议》，协议载明被告徐某乙的3间3层安置房坐落于慈溪市白沙路街道白彭安置区，交房时间为2010年12月底。
2009年12月20日，被告徐某乙隐瞒已与案外人徐某丙签订转让协议的事实，又与原告徐某甲签订了一份《拆迁安置房屋转让协议书》，被告胡某某在担保人一栏签名捺印。协议书约定：被告徐某乙将2间安置房作价100万元转让给原告徐某甲，第一期定金60万元于签约当天支付，余款40万元在原告徐某甲取得产权证后1个工作日内支付。协议一经签订，不管今后房屋价格涨跌，双方均不得违约，如甲方（被告徐某乙）违约，在归还定金的同时，应支付给乙方（原告徐某甲）违约金60万元，以弥补乙方因此造成的损失，如乙方违约，则甲方的损失可从定金中扣除。无论何种原因导致本协议无效或被撤销，本协议涉及的违约条款始终有效，双方均表示自愿遵循，担保人自愿承担连带责任。签约后被告徐某乙陆续向原告徐某甲收取了转让款共计87万元。
2014年9月10日，原告徐某甲以被告徐某乙诈骗为由向公安机关报案，慈溪市公安局于当天立案侦查。2015年1月8日，被告徐某乙被本院以诈骗罪判处有期徒刑11年，并判决被告徐某乙违法所得的87万元，继续予以追缴，退赔被害人。但被告徐某乙至今尚未将87万元赃款退赔给原告徐某甲。
审理过程中，原告徐某甲申请对涉案安置房土地使用权价值进行评估，以明确其所受到的损失。经宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司评估，涉案的3间安置房土地使用权价值为226.5万元。
另查明：案外人徐某丙作为原告于2014年9月16日向本院提起诉讼，请求法院确认其与被告徐某乙于2009年5月30日签订的《拆迁安置地基转让协议书》合法有效，并请求判令被告徐某乙协助办理过户手续。经审理，本院于2014年10月13日作出判决，支持徐某丙的诉讼请求。
本院认为：涉及刑事犯罪的民事合同并非必然无效。根据合同法的规定，有下列五种情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告徐某乙在已经与案外人徐某丙签订《拆迁安置地基转让协议书》的情况下，其以非法占有为目的，隐瞒了上述转让事实，又与原告徐某甲签订了《拆迁安置房屋转让协议书》，骗取原告徐某甲款项共计87万元，其行为已经构成诈骗罪，被人民法院判处有期徒刑11年，并处罚金9万元，违法所得87万元继续予以追缴，退赔被害人。虽然被告徐某乙的上述行为构成刑事犯罪，但其与原告徐某甲之间所转让的标的物拆迁安置房并不被法律、行政法规的强制性规定所禁止，故原告徐某甲与被告徐某乙之间所签订的《拆迁安置房屋转让协议书》并非无效。但被告徐某乙以欺诈的手段，使原告徐某甲在违背真实意思的情况下订立合同，原告徐某甲有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故原告徐某甲与被告徐某乙所签订的《拆迁安置房屋转让协议书》是可变更、可撤销的合同。可撤销合同在被撤销前仍属有效。本案中，原告徐某甲未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销其与被告徐某乙所签订的《拆迁安置房屋转让协议书》，故该份协议书仍属合法有效。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告徐某乙在已经与案外人徐某丙签订《拆迁安置地基转让协议书》的情况下，又与原告徐某甲签订了《拆迁安置房屋转让协议书》，且被告徐某乙与案外人徐某丙签订的《拆迁安置地基转让协议书》已经被人民法院认定有效，并判决被告徐某乙协助过户，致使原告徐某甲客观上不能实现合同目的。故原告徐某甲可以解除与被告徐某乙签订的《拆迁安置房屋转让协议书》，且被告徐某乙也同意解除，故对原告徐某甲要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告徐某乙与原告徐某甲签订《拆迁安置房屋转让协议书》后，未按照约定履行合同义务，构成违约，故应承担违约责任，返还收取的87万元，并赔偿对原告徐某甲造成的损失。关于原告徐某甲已经支付给被告徐某乙的87万元，已由刑事判决继续予以追缴，退赔被害人，原告徐某甲表示在本案中不再主张，但因被告徐某乙的违约行为给原告徐某甲造成的损失，被告徐某乙仍应予以赔偿。原告徐某甲要求被告徐某乙赔偿所转让的2间安置房的土地使用权差价损失51万元，低于双方在《拆迁安置房屋转让协议书》中约定的违约金60万元，本院予以支持。被告徐某乙辩称原告徐某甲签订合同前未了解核实安置房是否已经转让，主张原告徐某甲自身也存在过错，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据担保法的规定，在买卖等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法的规定设定担保。本案中，在原告徐某甲与被告徐某乙签订的《拆迁安置房屋转让协议书》中，被告胡某某以担保人身份在协议书上签名捺印，协议书中的违约责任条款和担保条款约定：“本协议一经签订，不管今后房屋转让价格涨跌，双方均不得违约。如甲方（被告徐某乙）违约，在归还定金的同时，应支付给乙方（原告徐某甲）违约金60万元，以弥补乙方因此造成的损失。如乙方违约，则甲方的损失可从定金中扣除。无论何种原因导致本协议无效或被撤销，本协议涉及的违约条款始终有效，双方均表示自愿遵循，担保人自愿承担连带责任。”上述约定可以视为担保人胡某某既向原告徐某甲提供了担保，又向被告徐某乙提供了担保。即当被告徐某乙违约时，担保人胡某某应对被告徐某乙应返还的定金60万元及应支付的违约金60万元，共120万元承担连带责任。当原告徐某甲违约时，被告徐某乙的损失从原告徐某甲支付的60万元定金中扣除，担保人胡某某对此承担连带责任。现被告徐某乙构成违约，其应按照约定承担违约责任，担保人胡某某亦应在约定的120万元范围内承担连带担保责任。虽然原告徐某甲向被告徐某乙支付87万元已由刑事判决继续予以追缴，退赔被害人，但该87万元中的60万元即协议书约定的被告徐某乙应返还的定金60万元仍应由被告胡某某按照约定承担连带担保责任。现原告徐某甲要求被告胡某某在111万元范围内（60万元定金及损失51万元）承担连带清偿责任，符合法律的规定以及当事人之间的约定，本院予以支持。被告胡某某承担保证责任后，有权向被告徐某乙追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告徐某甲与被告徐某乙于2009年12月20日签订的拆迁安置房屋转让协议；
二、被告徐某乙于本判决生效之日起七日内赔偿原告徐某甲损失51万元；
三、被告胡某某对上述第二项判决确定的债务51万元及（2015）甬慈刑初字第119号刑事判决确定的被告徐某乙应退赔给原告徐某甲的87万元赃款中尚未追缴的60万元，共计在111万元范围内承担连带清偿责任，被告胡某某承担保证责任后，有权向被告徐某乙追偿。
本案受理费14790元，由被告徐某乙、胡某某共同负担，于本判决生效后七日内交纳本院；司法评估费6660元，由徐某乙、胡某某共同负担，于本判决生效后七日内支付给原告徐某甲；对被告徐某乙财产保全的申请费4920元，由被告徐某乙负担，于本判决生效后七日内支付给原告徐某甲；对被告胡某某财产保全的申请费5000元，由被告胡某某负担，于本判决生效后七日内支付给原告徐某甲。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 洪 逸
人民陪审员 施剑阳
代理审判员 徐 升
二〇一五年八月十九日
代书 记员 陈 瑜