广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终2585号上诉人（原审被告）：李艺忠，住广州市增城区。委托代理人：郭丹婷，广东乐信律师事务所律师。委托代理人：吴康概，广东乐信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黎保兴，住广州市增城区。委托代理人：朱淦华，广东维申律师事务所律师。上诉人李艺忠因与被上诉人黎保兴返还原物纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李艺忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回黎保兴的全部诉讼请求。事实理由如下：一、李艺忠对涉案房屋享有占有、使用、收益是基于房屋买卖所取得，并非无合法理由占用涉案房屋。一审法院审理的基本逻辑是，由于黎保兴是涉案房屋登记的所有权人，因此李艺忠的占用是无合法理由的，应当返还。但事实上，李艺忠是基于其与陈双福签订《房屋定购合约》而使用涉案房屋的，并非无合法理由使用。一审法院未对李艺忠是否“无合法理由占用”涉案房屋进行审查，比如：1、陈双福以何种身份与李艺忠签订《房屋定购合同》?2、黎保兴是否对签订协议不知情?3、黎保兴是否为房屋的真实出资人?4、李艺忠自2010年使用涉案房屋后，为何黎保兴在2015年才起诉?5、李艺忠是如何办理水电登记手续的?一审法院未对上述事实审查，而直接基于简单逻辑认定李艺忠非法占用涉案房屋，基本事实不清。二、案外人陈双福是涉案房屋的实际出资人之一，有权出售房产，其和李艺忠签订的《房屋定购合约》是合法有效的；根据案外人陈双福向李艺忠出示的相关材料表明，其是涉案房屋的实际权利人，有权处分涉案房屋，有权与李艺忠签订《房屋定购合约》。三、李艺忠与陈双福签订《房屋定购合约》后已支付了30％的房款及其他费用，并且入住后一直缴纳了物业管理费。李艺忠购买涉案房屋前，包括涉案房屋在内的该幢商住楼均没有办理产权登记，因此《房屋定购合同》约定待涉案房屋办理好房产权证后，再办理过户手续。签订合同后，李艺忠支付30％房款，陈双福也配合李艺忠报装水电、煤气管道，让李艺忠顺利入住了涉案房屋至今，并且李艺忠一直没有收到办理过户手续的通知。四、本案案由应当是房屋买卖合同，不是原物返还纠纷。李艺忠本案是基于房屋买卖合同关系这个事实来使用占有和收益房屋，并且就该事实李艺忠在提起上诉之后也向一审法院另案提起了房屋买卖合同纠纷案件即（2017）粤0183民初237号。综上，李艺忠上诉认为一审判决基本事实认定不清，请求二审法院驳回黎保兴的全部诉讼请求或者裁定发回重审。被上诉人黎保兴二审答辩称：李艺忠与黎保兴不存在房屋买卖合同，无论李艺忠与谁签订涉案房屋定购合同，但是房屋实际产权人就是黎保兴，自始至终黎保兴是房屋产权人。李艺忠一直未与黎保兴交涉或者签订房屋买卖合同或者叫黎保兴对李艺忠跟别人签订的房屋买卖合同进行追认。因此，李艺忠没有合法理由占有属于黎保兴的房屋，并且黎保兴在起诉前多次通知李艺忠协商处理，但是李艺忠都置之不理。因此，黎保兴认为一审判决正确，请求二审法院驳回李艺忠的上诉请求。黎保兴于2015年5月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、李艺忠立即搬离位于广州市增城区荔城街夏街大道241号801房；二、李艺忠向黎保兴支付从2010年10月6日起至2015年5月6日止的房屋占用费110000元。一审法院经审理查明：增城市雁塔房地产开发公司（以下简称雁塔房地产公司）是位于广州市增城区荔城街夏街大道241号（原增城市荔城镇雁塔新区西游记宫西侧D幢），《国有土地使用证》证号【1999】B0100834号）房产的开发商。涉案房屋位于广州市增城区荔城街夏街大道241号801房是黎保兴带资兴建，于1995年竣工。1997年黎保兴与雁塔房地产公司结算，雁塔房地产公司欠黎保兴工程款2312788.12元，黎保兴就该债权向法院提起诉讼，2010年1月28日，广东省深圳市福田区人民法院作出（2009）深福法民一初字第1544号民事调解书，雁塔房地产公司将涉案房屋位于广州市增城区荔城街夏街大道241号801房的权利、义务转让给黎保兴。2012年5月15日，一审法院立案受理黎保兴诉雁塔房地产公司、范书才所有权确认纠纷一案，并于2012年6月1日作出（2012）穗增法民一初字第1398号民事调解书，雁塔房地产公司将位于广州市增城区荔城街夏街大道241号（原增城市荔城镇雁塔新区西游记宫西侧D幢），《国有土地使用证》证号【1999】B0100834号）的产权办理登记在黎保兴名下。2014年1月10日，原增城市国土资源和房屋管理局为位于广州市增城区荔城街夏街大道241号801房核发了证号为10025374号的《房屋所有权证》，该证记载“房屋坐落广州市增城区荔城街夏街大道241号801房，建筑面积139.34平方米，房屋性质商品房，房地产权属人为黎保兴，共有情况单独所有”。一审庭审中，黎保兴主张涉案房屋先由雁塔房地产公司开发未成，后转由陈双福开发，但未取得房屋初始登记。后黎保兴通过法律途经于2010年10月6日起取得涉案房屋所有权。另出示陈双福与李艺忠签订《房屋定购合约》，拟证明李艺忠在签订《房屋定购合约》后占有使用涉案房屋，该房为电梯房。2016年3月28日，黎保兴向一审法院提交申请，请求占用费参照《2015年广州市房屋租金参考价》17元/月×139.34平方米×66个月计算。一审另查明，原增城市国土资源和房屋管理局于2013年5月14日作出《增城市2013年房屋租金参考价》，载明涉案房屋所属荔城街区域一高层参考租金为12元/月/平方米。2016年1月，广州市房地产租赁管理所作出《2015年广州市房屋租金参考价》，载明涉案房屋所属荔城街夏街大道电梯楼参考租金为17元/月/平方米。2016年7月25日，一审法院发函广州市增城自来水有限公司，该司于2016年7月29日复函，回复如下：一、增城区荔城街夏街大道241号801房的自来水用户缴费卡登记的户主姓名是李艺忠，开户日期是2010年6月3日；二、上述房屋的生活用水凭缴费卡缴费，当前未欠费，实际用水人和缴费人是谁，本公司无法确定。一审法院认为：黎保兴承建雁塔房地产公司开发位于广州市增城区荔城街夏街大道241号（原增城市荔城镇雁塔新区西游记宫西侧D幢），《国有土地使用证》证号【1999】B0100834号）房产的开发商。涉案房屋是黎保兴带资兴建，于1995年竣工，1997年黎保兴与雁塔房地产公司结算，雁塔房地产公司欠黎保兴工程款2312788.12元。广东省深圳市福田区人民法院就上述债权作出（2009）深福法民一初字第1544号民事调解书，确认雁塔房地产公司在2010年1月28日将涉案房屋的权利、义务转让给黎保兴，即黎保兴对涉案房屋享有所有权，且原增城市国土资源和房屋管理局于2014年1月10日为位于广州市增城区荔城街夏街大道241号801房核发了证号为10025374号的《房屋所有权证》，房地产权属人为黎保兴。黎保兴已依法取得涉案房屋的所有权，应受法律的保护。李艺忠无合法正当理由占用涉案房屋，应承担相应的民事责任。黎保兴请求李艺忠支付占用期间的使用费和搬离涉案房屋，于法有据，一审法院予以支持。依据广州市增城自来水有限公司复函，一审法院认定李艺忠在2010年10月3日起已入住涉案房屋，对此，李艺忠应支付自2010年10月3日起至2015年5月6日占用涉案房屋的使用费，现黎保兴起诉只主张2010年10月6日起至2015年5月6日占用涉案房屋的使用费，是其自主处分民事权利。至于李艺忠占用期间的使用费如何计算的问题，一审法院认为应参照增城市国土资源和房屋管理局于2013年5月14日作出的《增城市2013年房屋租金参考价》和广州市房地产租赁管理所作出《2015年广州市房屋租金参考价》，分别载明的同期同地段房屋的租金每月每平方米12元和每月每平方米17元/月/平方米计算房屋占用费。经核算，李艺忠应支付2010年10月6日起至2015年5月6日房屋占用费94901.38元（其中2010年10月6日起至2014年12月31日期间按每月每平方米12元×139.34平方米×50个月+25天×53.94元/天+2015年1月1日起至2015年5月6日期间按每月每平方米17元×139.34平方米×4个月+6天×78.96元/天=94901.38元）。黎保兴主张超过上述款项的于法无据，应予以驳回。李艺忠经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（一）项、第（六）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2016年8月22日作出判决如下：一、被告李艺忠在本判决生效之日起十日内搬离坐落广州市增城区荔城街夏街大道241号801房；二、被告李艺忠在本判决生效之日起十日内支付2010年10月6日至2015年5月6日期间的房屋占用费94901.38元给原告黎保兴；三、驳回原告黎保兴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2500元，由原告黎保兴负担200元，被告李艺忠负担2300元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明：一、李艺忠在上诉时向本院提交以下证据：1、黎保兴、陈双福、中国平安保险（集团）股份有限公司（以下简称平安公司）、中国平安财产保险股份有限公司广东分公司（以下简称平安公司广东分公司）、雁塔房地产公司于2009年9月8日签订的《协议书》，拟证明陈双福和黎保兴对涉案房屋享有产权，而且黎保兴知道陈双福的存在；2、2010年1月8日的《见证书》、范书才出具的《声明书》，拟证明购买涉案房屋的款项是由陈双福、黎保兴支付，只是由范书才代为支付；3、黎保兴与陈双福于2010年3月15日签订的《物业及其权利义务移交确认书》，拟证明平安公司已把涉案房屋及全部的权利义务移交给黎保兴、陈双福；4、范书才、陈双福、谢晓君与黎保兴于2012年4月签订《挂靠经营协议书》，拟证明黎保兴已经将涉案整栋房屋所有权、出售权、收益权转让给范书才、陈双福、谢晓君；5、《房屋定购合约》、装修标准及房屋平面图纸，6、缴款通知书，7、定金收据、首期款《收据》、招商银行客户回单，证明李艺忠与陈双福存在房屋买卖事实，而且李艺忠已经按约定支付了购房款、契税、水电报装费等一切费用。李艺忠称其于2017年1月5日另行向一审法院提起（2017）粤0183民初237号诉讼，请求法院判令：1、确认李艺忠与陈双福于2009年10月14日签订的《房屋定购合约》合法有效；2、黎保兴、陈双福、范书才、谢晓君协助李艺忠办理涉案801房的过户变更登记手续。李艺忠本案庭前提交该案案件受理通知书、起诉状以及证据目录中的17份证据作为本案证据，因陈双福、谢晓君在公告送达过程中，故该案尚未开庭；其中该案证据2、5、6、7、10、11、12、13、14与前述证据一致，证据15是本案一审判决书；该案证据1、（2009）深福法民一初字第1544号民事调解书，证据3、黎保兴与平安公司、平安公司广东分公司、雁塔房地产公司于2009年12月签订的《和解协议书》，证据4、黎保兴与平安公司、平安公司广东分公司、雁塔房地产公司于2009年12月签订的《协议书》，证明陈双福、黎保兴如何取得涉案房屋；证据8、《民事调解书》、证据9、《增城市房地产权查册表》，证明涉案房屋通过司法过户的形式登记在黎保兴名下；证据16、陈双福与案外人魏坚赞签订的《房屋订购合同》、证据17、陈双福与案外人魏坚赞于2011年1月26日签订的《商铺订购合同》，证明涉案房屋所在同一栋楼的首层、二层都是以陈双福的名义对外签订买卖合同。李艺忠陈述称：上述证据1、2、3、4没有原件，证据5、6、7中除装修标准和房屋平面图没有原件之外其他证据均有原件；（2017）粤0183民初237号案中的证据1、3、4、8、9没有原件，证据8、9是对方在本案一审中提交，李艺忠从卷宗中复印出来的，证据15、16、17有原件。黎保兴对上述证据质证称：李艺忠上诉时提交的证据1、2、3、4没有原件，对真实性不予确认；对证据5的真实性没有异议，对关联性、合法性存有异议，合同是李艺忠和陈双福签订的不是黎保兴签订的，不能约束黎保兴，该份合同也是无效的，定购合同签订时陈双福没有取得涉案房屋处分的任何权利;对装修标准和房屋平面图的真实性无法确认；对缴款通知书、定金收据、首期款、支付凭证的真实性没有异议，但对关联性、合法性有异议，黎保兴没有收取李艺忠的任何款项；对李艺忠提供的另案受理通知书和起诉状的真实性没有异议，但与本案无关；对该案的证据1没有异议，证据3、4没有提交原件，不予质证；对证据8、9没有异议，证明黎保兴是涉案房屋权属人;对证据15没有异议；对证据16、17陈双福与他人签订的《商铺订购合同》不认可，明显侵害了黎保兴的合法权利。二、黎保兴二审当庭提交一份涉案房屋楼上的901房《广州市存量房买卖合同》，该房由李艺忠的弟媳张耀芬购买，证明整个D栋房屋产权是由黎保兴所有，D栋房屋买卖一定要经过黎保兴签订合同才能购买。李艺忠质证称：对该证据的真实性没有异议，关联性有异议，李艺忠及其弟媳都是向陈双福购买的房屋，前述存量房买卖合同签订时间为2014年，是黎保兴办好房产证后才过户到李艺忠弟媳名下，在签订前述存量房买卖合同后，黎保兴就把陈双福与李艺忠弟媳签订的合同收回去；该存量房买卖合同恰恰证实了陈双福之前签订的房屋买卖合同是得到了黎保兴的追认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及《民事案件案由规定》的规定，民事案件案由应当依照当事人主张的民事法律关系的性质来确定。黎保兴本案主张其是涉案房屋所有权人诉请李艺忠搬离涉案房屋并支付房屋占用费，一审法院据此依法进行审查认定和处理，确认本案案由为返还原物纠纷并无不妥。至于李艺忠二审主张其系向陈双福、黎保兴等人购买涉案房屋，本案应属于房屋买卖合同纠纷一案，因该主张与本案并非同一法律关系，且李艺忠已另行提起诉讼，故二审不作调处。李艺忠以此主张本案案由应认定为房屋买卖合同纠纷，本院不予采纳。因生效的（2009）深福法民一初字第1544号民事调解书，确认雁塔房地产公司在2010年1月28日将涉案房屋的权利、义务转让给黎保兴，即黎保兴对涉案房屋享有所有权，且原增城市国土资源和房屋管理局于2014年1月10日为位于广州市增城区荔城街夏街大道241号801房核发了证号为10025374号的《房屋所有权证》，房地产权属人为黎保兴。《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”、第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。据此，黎保兴依法取得涉案房屋的所有权，应受法律保护。因李艺忠一审并未向法院提交其合法占用涉案房屋的相关证据，理应承担相应民事责任，一审判令李艺忠向黎保兴支付占用期间的使用费和搬离涉案房屋，合法有据。至于李艺忠二审主张其向陈双福、黎保兴等人购买了涉案房屋的问题，黎保兴对此不予认可，且李艺忠已另行提起诉讼，可待另案审判结果作出后再循途径解决。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人李艺忠负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一七年四月二十七日书记员  璩方慧