江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终26号
上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：徐业周，男，1967年9月22日出生,汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人徐业周商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初5488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回徐业周的一审诉讼请求。理由如下：1.徐业周签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明徐业周放弃对恒开公司违约责任的追究，包括逾期交房、逾期办证违约责任。2.即使恒开公司应承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响徐业周实际占有使用房屋，徐业周没有受到实际损失。徐业周并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.本案诉讼费应当由徐业周承担。
徐业周辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
徐业周向一审法院起诉请求：1.恒开公司支付逾期交房的违约金93366元（以315000元为基数，按每日万分之三自2015年1月1日起计算至商品房所属建设项目取得竣工验收备案表之日止）；2.恒开公司支付逾期办证的违约金84861元（以315000元为基数，按每日万分之三自2015年4月1日起计算至实际履行完毕时止）；3.本案诉讼费由恒开公司承担。一审庭审中，徐业周自愿撤回要求恒开公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。
一审法院认定事实：徐业周与恒开公司于2014年6月23日签订商品房买卖合同一份，由徐业周购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园1-2-162＃号房屋，房屋总价款315000元。合同约定，买受人于2014年6月23日前已付清总房款人民币315000元；出卖人应当在2014年12月31日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人，逾期超过30日后买受人有权利解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金……。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金……。合同签订后，徐业周支付房款315000元，恒开公司于2015年1月30日向徐业周交付房屋并签订交房手续书，该交房手续书尾部有小于正常字号的“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”内容。2015年2月4日，恒开公司向徐业周出具不动产统一发票记载的金额为315000元。徐业周接收房屋前即2014年6月23日就与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将其购买的涉案商铺委托该公司统一使用和管理，合同约定经营管理期限为10年，自2014年9月23日至2024年9月22日止。截至本案一审开庭审理之日，该房屋所属建设项目未取得竣工验收备案表，恒开公司亦未将涉案房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。2017年6月15日，恒开公司张贴公告一份，内容：告商业业主一封信，由于项目受到开发建设过程中主、客观因素的影响，从而导致办理房产证的逾期。对此，我公司向大家表示深深的歉意。在此，特向商业业主们承诺：1.业主购买的“宿迁国际购物公司”商铺，在2017年8月31日之前具备办理产证的条件；2.由于逾期办理产证产生的违约责任，按“商品房买卖合同”中的相关条款执行。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，徐业周依约付清房款，恒开公司未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，其应对此承担约定的违约责任。恒开公司关于因“特别提醒”的约定其无须向徐业周承担违约责任的抗辩意见，因该“特别提醒”内容涉及到徐业周的切身利益，但恒开公司在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置起到提醒徐业周的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于徐业周签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且徐业周陈述对于该内容并不知情，恒开公司亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了徐业周，且恒开公司于2017年6月15日张贴告商业业主一封信，内容中恒开公司表示逾期办证的违约责任按合同约定承担，故该“特别提醒”不能作为免除恒开公司承担违约责任的约定，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。
恒开公司关于从2015年4月30日至2017年4月30日期间徐业周未向恒开公司主张权利，此期间诉讼时效已过的抗辩意见，因恒开公司至一审庭审结束之时就涉案房屋仍未取得竣工验收备案表，亦未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，恒开公司存在逾期办证的违约行为，该违约行为系一直持续的状态，且诉讼时效已于2017年10月1日起变更为3年，故此期间的诉讼时效并未经过，恒开公司的该抗辩意见不予采纳。
恒开公司关于徐业周没有实际损失，违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。
关于徐业周要求恒开公司以315000元为基数，按每日万分之三自2015年4月1日至实际履行完毕时止支付逾期办证违约金的诉讼请求，因涉案房屋实际交房日期为2015年1月30日前，同时合同约定逾期办证违约金自该商品房交付使用后第91日起开始计算，故应从2015年5月1日起至实际取得房产权属证书之日止按照日万分之三的标准支持徐业周的逾期办证违约金。另徐业周自愿撤回要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，不违反相关法律规定，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：恒开公司于判决生效后十日内向原告徐业周支付逾期办证违约金（以315000元为基数，自2015年5月1日起至徐业周实际取得房产权属证书之日止按每日万分之三计算）。案件受理费减半收取1933元，由恒开公司负担。
二审中，上诉人恒开公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
恒开公司所举的证据为：恒开公司建设的宿迁国际购物公园3、4、5至13号楼于2017年9月30日报送竣工验收备案文件的申请表，旨在证明恒开公司已经履行了合同约定的备案义务。
徐业周质证认为，徐业周购买的房屋系1号楼，该证据与本案无关。
本院认为，恒开公司提供的验收备案表系涉案小区3、4、5至13号楼，而徐业周所购的房屋系1号楼，故该证据与本案无关。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，恒开公司与徐业周之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2015年4月2日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证实其按合同约定履行备案义务，故其应按合同约定承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，徐业周签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了徐业周的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒徐业周注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然存在逾期办证的违约行为，但徐业周签署交房手续书免除了恒开公司违约责任，故恒开公司无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。恒开公司主张双方签订的买卖合同中违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定逾期办证违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但一审诉讼费负担确定不当，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费1933元，由徐业周负担958元，由恒开公司负担975元；二审案件受理费2248元，由恒开公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年三月六日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
第8页/共8页