江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）吉中民三终字第258号上诉人（原审原告）：刘小军。委托代理人：刘浩，泰和县为民法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：江西富瑞房地产开发有限公司。法定代表人：肖立新，董事长。委托代理人：陈小钢，该公司员工。被上诉人（原审被告）：泰和县安康物业服务有限公司。法定代表人：刘祈彬，经理。委托代理人：刘健，该公司员工。上诉人刘小军因与被上诉人江西富瑞房地产开发有限公司（以下简称富瑞房地产公司）、泰和县安康物业服务有限公司（以下简称安康物业公司）排除妨害纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院（2014）泰民初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年8月3日，原告刘小军购买了由被告富瑞房地产公司开发的商品房，被告安康物业公司自2006年11月份开始在该小区从事物业服务。2007年10月，原告开始对房屋进行装修，2008年2月搬进房屋居住。2010年11月，因下水管道堵塞，曾有少量污水通过下水管道回流到了原告房屋，原告告知被告安康物业公司后，被告安康物业公司对原告房屋进行了清理，并对下水管道进行了疏通。2013年9月，原告全家外出打工，其房屋无人居住。2014年1月5日，原告从广东回家，发现整个房屋大厅、厨房、卫生间、卧室、阳台都是污水，室内地板砖、内墙漆、房门、空调、橱柜、家具都被污水浸泡。原告认为，原告房屋被污水浸泡，是因被告安康物业公司没有尽到自己的职责，没有及时发现和维修好被告富瑞房地产公司设计、建造存在错误的卫生间公共下水管道、化粪池造成的，故对因此给原告造成的经济损失，两被告应当承担赔偿责任。对于原、被告争议较大的财产损失，经法院释明，原告要求对其损失进行司法鉴定，法院依法委托了吉安文山会计司法鉴定所进行鉴定，但鉴定机构以鉴定对象无法进行确认，无法进行司法鉴定将有关材料退回，后经法院多次向原告释明，并询问其是否同意以司法鉴定的相关规则来要求鉴定机构重新出具司法鉴定意见，但原告坚持不同意，导致鉴定无法进行。另查明，原告自2012年1月至今未缴纳物业管理费。原审法院认为：妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告刘小军位于泰和县澄江镇富瑞城市花园小区的房屋因下水管污水回流导致其房屋被污水浸泡，其有权利请求相关责任人排除妨害，因此给其造成损失的，其有权利请求相关责任人承担赔偿责任。被告富瑞房地产公司作为富瑞城市花园小区开发商，原告未提交证据证实其所在楼层下水管污水回流至其房屋系因被告在设计、建造该楼层卫生间公共下水管道时存在过错导致，故原告要求被告富瑞房地产公司变更设计、改造、维修其所在楼层卫生间公共下水管道并承担赔偿责任，没有事实依据，依法不予支持。被告安康物业公司作为富瑞城市花园小区物业服务公司，应当按照物业服务合同约定履行自己的义务，对小区共用设施设备做好养护，并及时对损坏的公共设施设备进行维修、更新改造。原告房屋及室内装修、家具、家电被其所在楼层公共下水管道回流污水浸泡，一方面是因为被告安康物业公司未尽到管理职责，被告安康物业公司明知该小区经常发生下水管道堵塞的事件，即应定期对下水管道进行清理，以防止堵塞，现因被告安康物业公司未及时清理下水管道，导致下水管道被堵塞，并致管道内污水回流至原告房屋，浸泡房屋内装修及家具、家电，对因此造成原告的损失，被告安康物业公司存在一定过错，应当承担相应的赔偿责任；另一方面，因原告家中长期无人居住，导致下水管道污水回流至其房屋时无法被及时发现，以致整个房屋被污水浸泡，故对因此造成的损失，原告自身也应承担一定责任。另外，原告自2012年至事件发生一直未向被告安康物业公司缴纳物业管理费，也是导致物业公司没有及时发现并采取有效措施减少原告损失的一个原因，该责任应当由原告承担。原告要求被告赔偿因污水浸泡造成其室内装修、家具、家电损失55500元，但未提交证据，故对原告该项主张依法不予支持。鉴于原告的损失实际存在，从公平原则考虑，酌定由被告安康物业公司适当弥补原告3000元。现被告安康物业公司已对原告房屋所在楼层共用下水管道进行了疏通，目前也没有污水回流的现象，故原告要求被告安康物业对下水管道进行维修，没有事实依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限被告泰和县安康物业服务有限公司于本判决生效后3日内补偿原告刘小军3000元；二、驳回原告刘小军的其他诉讼请求。案件受理费1288元，由原告负担1238元，被告泰和县安康物业服务有限公司负担50元。上诉人刘小军不服上述判决，向本院提起上诉称：1、富瑞房地产公司对房屋设计、建造和施工存在过错，两被上诉人应承担变更设计、改造和维修公共下水管道和地面化粪池的责任。2、上诉人对自身财产损失没有过错，两被上诉人应赔偿上诉人损失43000元。被上诉人安康物业公司答辩称：1、上诉人从2012年1月开始就未按合同要求缴纳物业管理费，且上诉人因外出务工长期不在家，发生管道堵塞外人无法观察到，只有污水从房屋内排污口泄出才能发现。上诉人于2014年1月5日回家发现房屋内被污水浸泡后，即向被上诉人反映，被上诉人也及时对管道进行疏通，阻止污水继续浸泡房屋，被上诉人尽到了管理职责，不应承担赔偿责任。2、上诉人要求赔偿损失43000元没有依据，应驳回其诉请。被上诉人富瑞房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、上诉人因污水浸泡房屋造成的损失是多少？2、被上诉人应否承担赔偿责任？应当如何承担责任？3、被上诉人应否承担变更设计、改造和维修公共下水管道和地面化粪池的责任？本院经二审审理查明：二审期间，上诉人向本院申请对其房屋因污水浸泡造成的损失进行司法鉴定，本院征询两被上诉人的意见，两被上诉人同意进行司法鉴定。本院委托吉安金庐陵会计司法鉴定所对上诉人房屋因污水浸泡造成家具、家电和房屋装修的损失进行鉴定，吉安金庐陵会计司法鉴定所于2015年1月29日作出金司鉴字（2014）016号鉴定意见书，结论为：刘小军房内因污水浸泡造成家具、家电和房屋装修的损失为5910元。其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：上诉人居住的房屋因下水管污水回流导致其房屋被污水浸泡，其有权利请求相关责任人排除妨害，因此给其造成损失的，其有权利请求相关责任人承担赔偿责任。被上诉人富瑞房地产公司作为富瑞城市花园小区开发商，上诉人没有证据证明其所在楼层下水管污水回流至其房屋系因被上诉人富瑞房地产公司在设计、建造时存在瑕疵，故本院对上诉人要求被上诉人富瑞房地产公司变更设计、改造、维修其所在楼层卫生间公共下水管道并承担赔偿责任的诉请，依法不予支持。被上诉人安康物业公司作为富瑞城市花园小区物业服务公司，应当按照物业服务合同约定履行自己的义务，对小区共用设施设备做好养护，并及时对损坏的公共设施设备进行维修、更新改造。上诉人房屋及室内装修、家具、家电被其所在楼层公共下水管道回流污水浸泡，一方面是因为被上诉人安康物业公司未尽到管理职责，被上诉人安康物业公司明知该小区经常发生下水管道堵塞的事件，即应定期对下水管道进行清理，以防止堵塞，现因被上诉人安康物业公司未及时清理下水管道，导致下水管道被堵塞，并致管道内污水回流至上诉人房屋，浸泡房屋内装修及家具、家电，对因此造成上诉人的损失，被上诉人安康物业公司存在一定过错，应当承担相应的赔偿责任；另一方面，因上诉人外出打工，家中长期无人居住，且上诉人从2012年1月开始就未按合同要求缴纳物业管理费，导致下水管道污水回流至其房屋时无法被及时发现，以致整个房屋被污水浸泡，对因此造成的损失，上诉人也应承担一定责任。上诉人的损失经鉴定为5910元，根据本案实际情况，本院酌定由被上诉人安康物业公司承担80％，即4728元，其余损失由上诉人自己承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、维持江西省泰和县人民法院（2014）泰民初字第115号民事判决第二项；二、变更上述判决主文第一项为：被上诉人泰和县安康物业服务有限公司赔偿上诉人刘小军损失4728元，此款限被上诉人泰和县安康物业服务有限公司于收到本判决书之日起3日内付清。如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1288元，二审案件受理费800元，司法鉴定费2000元，共计4088元，由上诉人刘小军负担2388元，被上诉人泰和县安康物业服务有限公司1700元。本判决为终审判决。审 判 长  宋 平代理审判员  肖永兰代理审判员  张志坚二〇一五年三月六日书 记 员  郭 琴