成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）高新民初字第1332号原告周伦。委托代理人赖成美，四川兴远律师事务所律师。特别授权代理人。被告成都金怡源房地产开发有限公司。住所地：成都高新技术产业开发区。法定代表人谢文谦。委托代理人李俊，四川中一律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人张长健，四川中一律师事务所律师。一般授权代理人。原告周伦诉被告成都金怡源房地产开发有限公司（金怡源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月4日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员周航独任审判。于2014年4月15日、2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告周伦及其委托代理人赖成美，被告金怡源公司的委托代理人李俊、张长健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于高新区荣华南路89号天府豪庭一期1幢2单元19层1901号房屋，房屋总价款710848元。合同约定交房时间为2012年6月30日前。合同附件对交房标准作了明确约定。原告在交付购房定金和签订商品房买卖合同时，被告向原告提供了户型图资料并指着房屋销售中心的“沙盘模型”向原告承诺，以后交付的房屋楼间距有300米以上，小区为一期和二期连成一片的“开放式大中庭花园”。被告还通过网络和《成都商报》等媒体大肆宣传，将其修建的商品房标榜为天府新城楼王，鼓吹天府豪庭引领未来五年天府新城住宅趋势；鼓吹实现购房即享受繁华的市中心城市华宅；鼓吹项目设计时与世豪广场商业部分保持合适距离；鼓吹通过设计师的人性化处理，规避了传统商业对住宅的干扰。原告信以为真，毫不迟疑与被告签订了合同。可是，被告严重违背合同约定、严重违背自己的承诺、严重违背了自己宣传的内容。其理由如下：一、对于入户大堂的装饰擅自大量更换木质材料。对楼梯间墙面装饰擅自采用一般涂料。二、旁边的伊藤洋华堂的停车场设置在住户的地下停车场，导致伊藤洋华堂的客户可以自由进出业主的小区和业主的楼道，容易导致盗窃事件和危及业主人身安全事故的发生。被告宣传“规避了传统商业对住户的干扰”成了一纸空文。三、被告承诺住宅是一期和二期整体合围的“开放式大中庭花园”却变成了市政绿化带和道路，还修筑了围墙，严重损害了原告的利益。四、被告无正当理由拒绝整改，导致业主无法收房，2012年7月15日，原告等部分业主联名向被告发出要求对以上内容整改和索赔的函件，但被告收到后置之不理；五、单元电梯运行时低频噪音日夜不绝于耳，业主在家无法安静生活。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求：一、判令被告对涉争世豪广场02幢的入户大堂、各楼层电梯厅装饰使用的木工板更换为石材，并对楼梯间及楼梯过道装饰按照建设工程国家规定的标准工序上乳胶漆，直至符合交房标准。二、判令被告赔偿因虚假宣传“开放式大中庭花园”而给原告造成所购房屋居住价值和商业价值的贬值损失50000元。三、判令被告给付自2012年6月30日起至被告实际交房之日时止的违约金（该费用每日按已交购房款710848元的万分之一点五计算）；四、判令被告降低电梯噪音，还业主健康清净的生活环境；五、判令被告承担诉讼费、原告实现权利产生物的律师费等；六、判令被告对地下车库进行整改，使伊藤顾客的车辆不能从本小区汽车出口出入。被告金怡源公司辩称，一、金怡源公司对入户大堂、各楼层（标准层）电梯厅装饰部分使用木作装饰，符合合同约定和相关国家标准，不存在不符合交房标准需要整改的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六“住宅交房标准”中对墙面交房标准约定为“石材、墙砖、玻璃和金属等”，这一约定说明，金怡源公司可以根据美观、环保等装饰需要，在约定的这四种材料外，增加其他的材料，不存在原告诉称的“擅自、大量更换材料”违反合同约定的问题。事实上，金怡源公司入户大堂右侧一面墙体部分使用木作装饰是为了更好地起到点缀和美化效果，所使用的材料包括基层用木工板质量合格，且通过了房屋质量验收和消防验收，符合交房标准，不存在需要整改的问题。二、金怡源公司在楼梯间使用了符合合同约定的乳胶漆，且施工符合国家规范并通过了房屋竣工验收，符合交房标准。三、原告诉称的“同层相邻入户门间距不足可能影响双方进出人员的安全”没有事实和法律依据。1、金怡源购物中心B区的设计单位为甲级资质的成都基准方中建筑设计事务所，其设计的施工图通过了国家专业审图机构四川省西南建筑工程咨询有限公司的审查，加盖了审图专用章，符合国家标准和行业规范。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》附图中的户型及入户门位置完全与施工图一致，原告在购房时是清楚和认可的。3、金怡源购物中心B区完全按照施工图进行施工并通过了竣工验收，交房标准和《商品房买卖合同》附图完全一致。4、涉争房屋于2012年4月15日经分户验收合格，2012年6月11日经竣工验收备案，并分别于2012年6月1日、2012年6月7日经消防验收合格、规划验收备案。四、金怡源购物中心南北地块之间在规划上一直是一条30米宽的绿化带，金怡源公司从未对此市政绿化带虚假宣传为整体合围式的“开放式大中庭花园”，原告就此提出索赔要求没有事实和法律依据。1、原告在房屋销售时，严格按照成都市房管局的相关规定，公示了楼盘的规划情况，并对公示资料进行了公证。这些公示材料中，清楚表明金怡源购物中心南北地块之间规划为一条30米宽绿化带。2、金怡源公司向客户提供的售楼书、宣传资料等均没有将此30米宽绿化带虚假宣传为“开放式大中庭花园”。3、《商品房买卖合同补充协议》第三条第二款约定“买卖双方均以合同、补充协议及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示例单位等，不作为双方交房、验房、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房者参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。”因此，原、被告双方围绕所购房屋形成的权利义务约定应以《商品房买卖合同》及其补充协议为准，在《商品房买卖合同》及补充协议并没有关于所谓的“开放式大中庭”的约定。4、依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。依据该约定，本案争议的30米宽绿化带不在金怡源公司用地红线范围内，不能作为商品房买卖合同的一部分，当然也就不存在金怡源公司需要承担违约责任的问题。综上，原告要求就其所谓的“开放式大中庭”提出的索赔要求没有事实和法律依据。五、金怡源公司严格按照合同约定在2012年6月30日前具备了交房条件，并通知原告前来办理交房手续，没有违约。1、金怡源公司在2012年6月30前完全达到《商品房买卖合同》第十条约定的《规划验收合格证》、《房屋面积实测报告》、《住宅工程质量分户验收表》，符合交房条件，同时金怡源公司具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的提供条件；2、造成原告至今未收取房屋的原因系原告认为未达到交付标准，而非金怡源公司怠于履行通知义务；3、金怡源公司于2012年6月下旬通过特快专递向874户业主寄送了交房通知，并于2012年6月19日在《成都商报》上刊登了入伙公告通知包括原告在内的天府豪庭一期业主交房。金怡源公司不存在迟延交房的违约行为。六、电梯质量合格，原告的诉讼请求并无事实和法律依据。七、地下车库设计、规划、施工并无缺陷，符合国家的相关规定，并经过竣工验收，原告的诉讼请求无事实和法律依据。经审理查明，2009年9月，成都基准方中建筑设计事务所对涉争金怡源大源商业项目出具《总平面图》（设计编号为2009-043）载明于荣华南路及剑南大道中段之间的涉争项目B区与现在建之D区分别以代表用地及道路红线的实线区分为不同地块区域，该两区中间隔离为“30米宽绿化带”并经成都市规划管理局高新分局加盖技术管理专用章予以确认。2010年2月9日，被告向成都市公安局石羊派出所作出《【金怡源购物中心】A、B、C区门牌号、楼栋号、单元、房号申请报批方案》，称“我司于2009年竞拍得到位于高新区剑南大道以西3号地块，临德赛3街荣华南路。现项目正式命名为【金怡源购物中心】。2010年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《天府豪庭一期商品房买卖合同补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于成都市高新区荣华南路89号（现地址为高新区荣华南路398号）的“天府豪庭”1幢2单元19层1901号住宅房屋，购房总价款710848元。双方于合同第十条对“交付条件”约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、X、X、5、X项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；……”。双方于合同第十四条“交接手续”中约定：（一）商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：见《天府豪庭一期商品房买卖合同补充协议》；……”。双方于上述合同第十五条对“商品房质量、装饰、设备”约定：（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：……3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：……（3）见《天府豪庭一期商品房买卖合同补充协议》；4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：……（2）出卖人应在双方约定时间内进行整改，如仍达不到约定标准，出卖人赔偿装饰、设备差价；……具体装饰和设备标准见附件六。双方于补充协议第三条对上述合同第十条关于交付条件补充约定：……，2、买卖双方均同意以合同、补充协议及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示例单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。3、该商品房在通过建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格取得《竣工验收报告》后可以交付该商品房”。双方于上述补充协议第五条对上述合同第十四条关于房屋交接手续补充约定：……，3、在商品房达到交付使用条件后，除合同及本协议另有约定外，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，出卖人按照本合同所载明的地址为送达地址，寄出三日（本省）或七日（外省）视为送达。无论买受人是否接到上述通知，买受人都应当按照合同约定的交付时间主动前来办理房屋交付手续。4、如果买受人在合同约定的交房日期届满后未办理房屋交接手续，且出卖人书面发出要求接房通知后5个工作日内仍未办理房屋接受手续的，视为出卖人已按照约定条件交付房屋，房屋风险责任自合同约定的交房之日起转移至买受人。……7、对于已经取得《规划验收合格证》的房屋，买受人认为存在其他问题的，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在合理期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，整改期间不作逾期交房处理。整改完毕后，经通知买受人不来验房或者无正当理由不办理交付手续的，视为该房屋自通知之日起已完成整改后的交验。8、买房人如果认为出卖人交付的商品房有影响安全使用的质量问题，应以书面形式提出。对买受人提出的质量问题，双方产生争议时以商品房所属区域的建筑工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。”上述补充协议第六条对商品房质量、装饰、设备标准补充约定为“由出卖人按照国家和本身有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内负责修复，并承担修复费用，但买受人仍应在本合同约定的交付期限内办理完毕房屋交接手续，否则视为该商品房已交付”。上述补充协议第十条“其他约定”：1、买受人同意出卖人对房屋进行细部优化变动，该优化变动无需通知和经买受人同意。2、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，出卖人应在双方约定的时间内进行整改，如仍达不到标准，出卖人赔偿装饰、设备差价；但买受人不得以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房法律责任；3、通知方式（1）买受人与出卖人双方之间的联系，如采用书面方式，必须挂号邮寄（含特快专递），自寄出之日起的第三日（省内）或第七日（省外）（以寄出的邮戳为准）被视为已送达另一方；如采用直接送达方式，另一方签收则视为送达。（2）双方的通讯联络以本协议所载明的地址、电话、传真为准。双方通讯方式如有变更，则在变更后7日内以书面形式通知另一方。通知采用挂号邮寄（含特快专递），自寄出之日起的第7日视为送达。如由任一方没有及时书面通知对方变更联络方式导致发生任何可能的纠纷或损失，由违约方全部承担。……6、买卖双方对合同及其协议的条款作了全面准确的理解，签约双方对此含义认识一致。7、本补充协议一式贰份，买卖双方各执一份，自签订之日生效。本协议及其他附件与合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，商品房买卖合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准”。于合同附件六“装饰和设备标准的约定”中格式内容采划叉未填方式载明，并注明“具体约定见下表”，即“住宅交房标准”表格。于门的交房标准约定为“入户门：钢质防护门；……”。于入户大堂的交房标准约定为“地面：石材、地砖；墙面：石材、墙砖、玻璃、金属等；天棚：艺术吊顶”。于标准层电梯厅的交房标准约定为“地面：地砖；墙面：墙砖；天棚：乳胶漆、局部吊顶”。于楼梯间的交房标准约定为“地面：水泥砂浆；墙面：乳胶漆；天棚：乳胶漆；栏杆：金属栏杆、靠墙扶手”；于附件六尾部附注“开发商保留一切权利，按实际情况以同等品质之建筑材料及设备代替上述各项”。上述合同及其补充协议签订后，原告依约向被告支付了购房款人民币710848元。载明拍摄时间为2010年11月15日的被告涉争楼盘销售沙盘相片显示，涉诉楼盘的小区中庭有各类诸如篮球场、网球场等文体设施，花园树木绿化度较高且能单独合围。2010年12月12日，涉争楼盘部分业主向成都高新区规划局作出《异议书》，称“前天下午，我们部分业主到贵局递交了《请求按原规划进行建设的申请》。由于业主们获知改规信息时已近规划公示截止日，因而已递交的申请起草仓促，未能全面反映业主们对规划更改的不同意见。故，今再以此异议书将我们的意见汇总如下……1、反对在1期（北区）2栋南面设立2期（南区）人行出入口。因为，此举将使原本作为一个整体的1、2期（南、北区）割裂开来。改动后，原小区中庭该人行通道，将不仅减少小区原有绿化面积，增大小区管理难度，而且将改变原住宅南、北区作为一个整体的格局，降低小区品质，致使物业贬值，造成业主巨大经济损失。事实上，绝大多数业主正是相信了售楼人员宣传和沙盘模型展示的‘1、2期是围合式的住宅小区，拥有超大中庭花园和60%以上的绿化率’才购房的，若改变规划，1、2期割裂，我们的信赖利益必将落空，有违我们购房初衷……”。2011年7月，被告与四川华西建筑装饰工程有限公司签订《金怡源购物中心项目B区公共区域装修工程施工合同》，约定由四川华西建筑装饰工程有限公司对金怡源购物中心项目B区2#、3#楼公共区域及室外装修工程进行施工。2011年8月10日，金怡园购物中心项目B区公共区域装修工程经建设、设计、施工、监理部门图纸会审，其中设计单位为麦荻奥设计顾问有限公司，施工单位为四川华西建筑装饰工程有限公司。于该装修工程的《竣工工程申请验收报告》载明为2011年12月4日开工，2012年5月15日竣工，并经监理同意验收。涉争楼栋施工班组长王洋于2012年3月8日、17日、24日多次为施工地址为金怡源购物中心的涉争项目购买立邦乐天内墙漆，并于《立邦漆质量信誉保证单》予以载明。2012年4月2日，金怡源购物中心B区2号楼1-5层楼梯间涂料、涂饰工程经施工单位、监理单位验收合格；3月30日，6-10号楼楼梯间验收合格；3月27日，11-15层楼梯间验收合格；3月23日，16-20层楼梯间经验收合格；3月18日，21-25层楼梯间经验收合格；3月15日，26-30层楼梯间经验收合格。3月12日，31至35层楼梯间经验收合格；3月10日，36至39层楼梯间经验收合格；上述楼梯间使用的材料名称为“立邦涂料”，施工单位为中铁八局集团建筑工程有限公司，施工班组长均为王洋；另有国家危险化学品质量监督检验中心对该立邦乐天多效优质内墙面涂料的《检验报告》称“根据GB／T9756-2009《合成树脂乳液内墙涂料》、GB18582-2008《室内装饰装修材料内墙涂料中有害物质限量》标准检验，该样品技术指标符合标准要求，判为合格”。于涉争产品《立邦乐天多效优质内墙面涂》的产品说明资料载明该产品为“改性丙烯酸内墙墙面漆，漆面有较强的遮盖力，并与墙体有很好的附着力”。2012年3月14日，四川省特种设备检验研究院对成都市金怡源房地产开发有限公司安装的乘客电梯进行了检验，并出具了编号数份《监督检验报告》，检验报告均载明“合格”。2012年4月5日，“金怡源购物中心B区”2号楼1单元3701号房屋经施工、监理单位于《住宅工程质量分户验收结果表》中签章确认“本户已按照《成都市住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的相关要求，进行了质量分户验收，验收结论为合格。该分户验收内容包括室内空间、构件尺寸，门窗安装质量，墙面、地面和顶棚面层质量，防水工程质量，通风、空调系统安装质量，给排水系统安装质量，室内电气工程安装质量，其他可能产生质量缺陷或需要分户检查的内容（公共部位等）的验收结果均为合格；建设单位于2012年4月25日签章确认。《住宅工程质量分户验收结果表（2）（门窗安装、防水工程等质量）》中对进户门质量检查记载为“利用安全防护门。向外开启的户门，未妨碍交通”。2012年5月7日，成都成房测绘有限责任公司出具“金怡源购物中心B区”《房产测绘技术报告》、《房产测绘成果报告》。2012年5月15日，“金怡源购物中心B区”经涉争工程建设、勘察、设计、施工及监理单位签章确认验收合格，包括基地与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、给水、排水及采暖、建筑电气、通风与空调、电梯等分部工程质量评定为合格。2012年6月11日，金怡源购物中心B区完成竣工验收备案。2012年6月18日，成都高新区公安局石羊派出所出具了《地址证明》，载明：根据《成都市门楼牌管理办法》的有关规定，经核实，金怡源购物中心B区现住址为成都高新区荣华南路398号（变更前地址为荣华南路89号）。2012年6月19日，被告于该日《成都商报》刊登交房公告，载明1、2号楼的交房时间为6月25日至30日，其中6月25日交付2-6层，6月26日交付7-13层，6月27日交付14-20层，6月28日交付21-28层，6月29日交付29-35层，6月30日交付36-39层；办理地点为“世豪广场【天府豪庭】项目2栋3单元1楼；集中办理时间为9：00至17：30份；所需携带的资料“详见《交房（入伙）通知书》中‘办理入住需携带的资料’”，并告知需携带身份证复印件7份；并具备《世豪广场【天府豪庭】住宅质量保证书》及《世豪广场【天府豪庭】住宅使用说明书》。2012年7月7日，涉争楼盘业主宁煜楠代表包括原告在内等139名业主向被告作出《天府豪庭小区整改并索赔要求的函》，称“你司应在2012年7月1日前将符合国家相关标准并通过国家主管部门验收的合格房屋交付业主。根据我们到房屋现场验收结果看，我们认为本住宅小区和房屋尚有以下部分不能满足法定的或者合同约定的要求……，上述问题整改完毕前，本函件后附签名业主中未收房的业主，将拒绝收房；已收房的业主，……也有权要求贵司立刻整改的权利。……我们将以贵司交付安全的、符合合同约定标准的房屋的时间为贵司实际交房时间，并有权追究贵司迟延交房的责任”；该案件后附139户业主签名，房号及通讯地址和电话；该函于同年7月15日邮寄给被告。2013年3月4日，成都基准方中建筑设计事务所向被告出具《情况说明》，称“关于住宅入户门的相关规范及资料梳理如下：1、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）第6.1.16条‘高层建筑的公共疏散门均应向疏散方向开启。’其条文说明为‘高层建筑的公共疏散门，主要是指高层建筑公用门厅的外门，展览厅、多功能厅、餐厅、舞厅、商场营业厅、观众厅的门，其他面积较大房间的门’。2、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）第3.9.4条‘住宅户门应采用安全防护门。向外开启的户门不应妨碍交通’。其条文说明为：‘本条规定外开时不应妨碍交通，一般可采用加大楼梯平台、设大小扇、入口处设凹口等措施，以保证安全疏散’。3、《住宅建筑门窗应用技术规范》DBJ01-79-2004第4.5.3条‘户门应设计、采用防盗安全门，开启方向宜为内平开形式，其安全性能符合GB17665的要求’。4、《全国民用建筑工程设计技术措施规划·建筑·景观》（2009年版）第10.7.2条中第3条‘防火门内外两侧应能手动开启（除人员密集场所平时需要控制人员随意出入的疏散用门、或设有门禁系统的居住建筑外门外）。住宅户门兼具防火功能者，应具自闭装置，开启方向不限’。根据以上规范条款，我事务所认为我们的设计文件满足相关要求”。2013年3月15日，四川西南建筑工程咨询有限公司向被告出具《情况说明》，称“基准方中设计事务所设计的贵公司二期高层住宅的入户门有的外开有的内开，都符合相关规范条文的要求（请详基准方中建筑设计事务所的情况说明）。二者门并不相碰撞，也不影响交通”。2013年3月15日，中铁八局集团建筑工程有限公司金怡源购物中心项目经理部向被告出具《情况说明》，称“由我司承建的金怡源购物中心B区工程，其楼梯间装饰工程我司严格按照设计图纸和甲方通知单的做法要求进行乳胶漆施工。且相关工序都是在监理单位、建设单位的监督和检查下完成的，并最终通过了相关政府职能部门的验收”。2014年4月4日，成都基准方中建筑设计事务所出具《关于“金怡源购物中心”A、B区地下一层通过商业门厅连接，地下二层A、B区通过车道连接和，并用防火卷帘分隔，同属地下车库使用范畴。国家并无明文规定住宅部分对应地下车库必然与商业部分对应地下车库完全隔开。该中心地下车库设计符合法律法规的相关规定及行业惯例。2014年6月17日，于另案中，为查明天府豪庭一期2幢2单元层405号房屋（位于同一幢另案原告ＸＸ的房屋）因诉涉小区沙盘所载之“中庭”与实际建成之小区绿化带不一致所造成的贬值损失，本院通过原、被告双方摇珠确定评估单位之方式委托了四川天衡房地产评估有限公司对天府豪庭一期2幢2单元4层405号房屋进行了评估，2014年10月29日，四川天衡房地产评估有限公司作出《房地产咨询性估价报告》，载明天府豪庭一期2幢2单元4层405号房屋的贬值价值评估为29790元。本案诉涉房屋与已完成评估的天府豪庭一期2幢2单元4层405号房屋非属同一楼幢，且本案诉争房屋不临“中庭”。以上事实有《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收汇总表》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《公证书》、《小区沙盘模型照片》、四川天衡房地产评估公司出具的《房地产咨询性估价报告》等证据以及原、被告双方及证人的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关合同效力性的禁止性规定，依法应为有效。结合原告的诉讼主张及查明的事实，本院对于本案争议的焦点问题逐一认定如下：一、关于入户大堂及电梯厅是否应当进行整改的问题。即原告要求“被告对涉争世豪广场02幢的入户大堂、各楼层电梯厅装饰使用的木工板更换为石材，并对楼梯间及楼梯过道装饰按照建设工程国家规定的标准工序上乳胶漆，直至符合交房标准”的主张。对于涉争楼栋的入户大厅是否应当更换为石材的问题，本院认为，依双方于合同附件“装饰和设备标准的约定”，入户大堂的墙面应使用“石材、墙砖、玻璃、金属等”，从上述墙面材料的列举方式来看，依先后顺序列举为石材、墙砖、玻璃、金属等，石材应为入户大堂之首选材质；其次，从审查的事实来看，与石材相比，原告现于涉争楼栋入户大厅使用的木质材料无论是主材费用还是包干价格均差异较大，使用木质材料的主材价格和包干价格远比石材的对应价格低廉，被告将未作明确约定之概括性“等”字解释为可于明确约定之外的价格更为低廉之木质材料，亦与其自行备注之“同等品质之建筑材料和设备代替”不符。故，本院限定被告于1个月内对该不符约定之入户大堂进行整改，将涉争楼栋入户大堂区域所有已使用的木质装饰材料的区域对木质材料进行拆除，并依双方约定在拆除区域安装石材。对于涉争楼盘之电梯厅是否应更换为石材的问题，本院认为，依双方合同附件六“装饰和设备标准的约定”，电梯厅部分的墙面应使用“墙砖”，但被告在涉争楼栋的1楼电梯厅的部分区域使用了木质材料，有违双方该约定，故依双方《商品房买卖合同》第十五条“出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人按照第（2）种方式处理：……（2）出卖人应在双方约定的时间内进行整改，如仍达不到约定标准，出卖人赔偿装饰、设备差价”，补充协议第六条“由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内负责修复，并承担修复费用”之约定，被告应当对该电梯厅进行整改；对于该约定中的“约定的时间内”，鉴于双方并未形成有关整改的具体约定，亦未达成补充协议，故考虑整改所需的合理时间，本院限定被告于1个月内对该不符约定之电梯间进行整改，将涉争楼栋电梯间区域所有已使用的木质装饰材料的区域对木质材料进行拆除，并依双方约定在拆除区域安装墙砖。关于楼梯间是否已使用乳胶漆的问题。乳胶漆又称合成树脂乳液涂料，依被告提供的产品名称为“立邦乐天多效优质内墙面涂”的国家危险化学品质量监督检验中心《检验报告》证实，对该产品之检验系依据《合成树脂乳液内墙涂料》的国标进行检验，即已按内墙乳胶漆的国家标准对该产品进行检验，且检验结论为合格，故该产品应属合格乳胶漆。同时，结合被告提供的《涂料（水性、美术）涂饰工程检验批质量验收记录》、《立邦乐天多效优质内墙面涂料》及《立邦漆质量信誉保证单》、施工方《情况说明》等证据材料，足以说明被告已依双方约定于楼梯间采用了符合双方约定的上述乳胶漆产品进行施工，且经验收合格。于此，原告诉称被告系于楼梯间使用涂料而非乳胶漆之事实陈述缺乏依据，且与事实不符，故其于本案中请求判令被告对涉争房屋所在楼栋的所有楼梯间的墙面进行整改，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。二、关于被告是否应当赔偿中庭花园的损失问题，即原告要求“判令被告赔偿因虚假宣传‘开放式大中庭花园’而给原告造成所购房屋居住价值和商业价值的贬值损失50000元”主张。本院认为，原告周伦当庭承认其房屋不临沙盘模型中显示之“中庭”，本院还注意到，本案诉争房屋的单价与总价均与已完成评估的天府豪庭一期2幢2单元4层405号房屋存在较大差异，且本案诉涉房屋与已完成评估的天府豪庭一期2幢2单元4层405号房屋非属同一楼幢，即原告周伦所购房屋由于未临中庭，且从购房价上看也未涵盖临“中庭”之利益，故对于原告周伦要求赔偿贬值损失的主张本院不予支持。三、关于被告是否构成逾期交房并应当承担逾期交房违约金的问题。首先，被告于双方约定的房屋交付时间已达到约定交付条件。依双方合同约定，被告须于2012年6月30日之前依双方约定交付涉争房屋。鉴于被告于该约定日期之前已取得双方于《商品房买卖合同》第十条中约定的《规划验收合格证》、《房屋面积实测报告》、《住宅工程质量分户验收表》，符合交房条件；同时，被告具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的提供条件，亦无证据证明被告拒绝提供，故被告于双方约定的交房期日前已达到交房条件。其次，造成原告至今未收取房屋的原因系原告认为未达到交付标准，而非被告怠于履行通知义务。最后，被告已按照双方约定的通知方式履行了交付房屋的通知义务。依双方于补充协议第五条“……3、在商品房达到交付使用条件后，除合同及本协议另有约定外，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，出卖人按照本合同所载明的地址为送达地址，寄出三日（本省）或七日（外省）视为送达。无论买受人是否接到上述通知，买受人都应当按照合同约定的交付时间主动前来办理房屋交付手续”之约定，被告于2012年6月19日《成都商报》发布交房通知故应视为被告已履行通知交房义务。综上，本院认为原告主张被告支付逾期交房违约金缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。四、关于原告要求被告消除电梯噪音扰民的现状，还业主健康清净的生活环境之主张。本院认为，诉争楼盘的电梯已经四川省特种设备检验研究院进行了检验，并出具了相应《监督检验报告》，检验报告均载明“合格”。原告亦未举证证明涉诉电梯的噪音超出了国家标准，故本院对原告该项主张不予支持。五、关于原告要求被告承担原告实现权利产生的律师费的主张。原告要求被告承担律师费的主张于法无据，本院不予支持。六、关于原告要求被告对地下车库进行整改，使伊藤顾客的车辆不能从本小区汽车出口出入之主张。本院认为，住宅部分对应之地下车库与商业部分对应之地下车库未完全隔开并不违反国家强制规定。亦未举证证明双方在合同中约定了住宅小区与商业部分的地下车库系完全隔开。故本院对原告要求被告对地下车库进行整改并使伊藤顾客的车辆不能从小区汽车出口出入的主张予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告成都金怡源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对位于成都高新区荣华南路398号“天府豪庭”2幢的入户大堂、一楼电梯厅进行整改，将上述区域中已使用木质装饰材料的区域进行拆除，并按已装饰完工的标准将电梯厅区域已使用木质材料的区域更换为墙砖，将入户大堂已使用木质材料的区域更换为石材；三、驳回原告周伦的其他诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由原告承担225元，被告承担300元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并向原告给付此款）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  周航二〇一四年十一月二十七日书 记 员  徐佳