广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）防市民一终字第115号
上诉人（一审被告）东兴金丰房地产开发有限公司。
法定代表人周爱国，该公司总经理。
委托代理人袁佳存，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）宁杰，男，1966年3月16日出生，个体户。
委托代理人江辉，广西幸程律师事务所律师。
上诉人东兴金丰房地产开发有限公司（以下简称金丰公司）因与被上诉人宁杰商品房预约合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2013）东民初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月24日立案受理后，依法组成由审判员宋丞致担任审判长，代理审判员陈卫华、何丽敏参加的合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理，书记员温婷婷担任法庭记录。上诉人金丰公司的委托代理人袁佳存，被上诉人宁杰及其委托代理人江辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年9月28日，宁杰与金丰公司签订《“金丰家园”客户认购合同书》（以下称《认购书》）。合同约定：宁杰向金丰公司购买“金丰家园”1号楼1-126号商铺，价格为16000元／㎡，面积为81.62平方米，总房款1305920元，付款方式为一次性付款。《认购书》还约定，宁杰签《认购书》的同时需预交20万元购房定金，宁杰放弃购买行为，定金不予返还。同日，宁杰支付20万元购房定金。2013年1月22日，金丰公司向宁杰发出《关于催促宁杰先生签订<；商品房买卖合同>；的通知》，要求宁杰于2013年1月30日前到“金丰家园”售楼处签订《商品房买卖合同》，否则认作“买受人放弃购房”处理。后宁杰向东兴市住建局申请调处。在东兴市住建局干部组织下，2013年1月28日下午金丰公司提出五项补充协议，协议要求：涉案商铺西面M轴-
Q轴（靠127商铺）之间内和背面9轴-15轴（靠125商铺）之间内，只能开窗，不可开门，同时，涉案商铺顶上（黄海高程16.6标高处）西面M轴-
Q轴向北延伸1.5米和北面15轴-9轴向西延伸1.5米以上的广告位，不属涉案商铺业主所有，归属开发单位所有及使用。2013年1月29日，金丰公司再提出道路标高高于涉案商铺标高的问题，宁杰提出交房时间和房产证办理时间的问题，双方推迟到次日上午再洽谈。同日，宁杰申请对剩余购房款1105920元及《关于签订<；商品房买卖合同>；及附件的答复意见》进行提存和公证，东兴市公证处作出（2013）桂东证字第39号、58号公证书予以确认。次日上午，金丰公司再提出补充协议的《事实经过说明》，宁杰认为《事实经过说明》内容不真实，拒绝签订。另查明，涉案商铺于2011年9月20日取得《商品房预售许可证》，并于2011年9月28日开盘。
一审法院审理认为，宁杰与金丰公司签订的《认购书》合法有效。宁杰按约支付购房定金20万。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。双方签订的《认购书》已具备商品房买卖合同的主要内容，依法应当认定为商品房买卖合同。由于所购商品房已经开盘，对双方没有约定的买方付款时间和卖方交房时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。金丰公司没有要求宁杰履行付款义务，并且提出附加其他限制对方权利的条款，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。宁杰在双方发生争议后申请住建部门调处，并将房款提存，其行为不构成违约，是守约方，依法不承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。宁杰主张解除合同，请求金丰公司双倍返还定金，符合法律规定，应予支持。金丰公司主张宁杰未在七日内付清房款构成违约，请求确认其无需返还定金，无事实和法律依据，应不予支持。《提存公证规则》第二十条第一款规定：“提存人可以凭人民法院生效的判决、裁定或提存之债已经清偿的公证证明取回提存物”。宁杰可自行取回提存物1105920元。双倍返还定金40万元可以补偿宁杰遭受的利息损失，宁杰再主张金丰公司返还购房款1105920元及利息的请求，无法律依据，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（四）项、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《提存公证规则》第二十条第一款，《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定，判决：一、解除宁杰与金丰公司签订的《认购书》；二、金丰公司返还宁杰双倍定金40万元；三、驳回宁杰的其他诉讼请求；四、驳回金丰公司的反诉请求。本诉案件受理费18656元，由宁杰负担12656元，金丰公司负担6000元。反诉案件受理费2150元，由金丰公司负担。
上诉人金丰公司不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定宁杰提出的补充协议属于限制宁杰权利的条款，属认定事实不清。双方于2012年9月28日签订的《认购书》只是约定宁杰享有购买“金丰家园”1号商铺1-126号房产的权利，宁杰提出的补充协议中的内容双方没有依法确认，依法没有成立，对宁杰购买涉案房产的权利没有任何限制。反而是金丰公司一直保留涉案房产，宁杰却一直未支付剩余房款，违反双方签订的《认购书》的约定，构成违约。二、一审判决错误认定宁杰提交的补充协议，属于限制条款，金丰公司违约，属于适用法律错误。一审判决认定宁杰提出的补充协议属于违约，于法无据。双方签订的《认购书》中并没有关于补充协议中的内容的约定，且宁杰提出的补充协议中并没有双方签字确认，补充协议依法不能成立。根据有关法律规定，金丰公司提供合同约定的房屋完全符合合同义务，依法不构成违约。三、一审判决认定宁杰公证提存购房款行为合法，属于认定事实不清，适用法律错误。根据宁杰一审庭审陈述，约定支付购房款的期限为2013年春节前，即该提存行为发生在债务到期之前。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，宁杰的提存行为不符合法定的提存条件，同时，金丰公司有固定的办公场所，随时可以接受宁杰履行付款。因此，宁杰的提存行为不符合法律规定，属非法提存。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求：一、撤销（2013）东民初字第527号民事判决，依法改判；二、改判金丰公司无需双倍返还宁杰定金40万元；三、改判金丰公司无需返还已经收取的定金20万元；四、本案一、二审诉讼费由宁杰负担。
被上诉人宁杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当。金丰公司上诉理由没有事实和法律依据，依法不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审举证期限内均没有向本院提供新证据。对一审查明的事实，双方当事人有以下争议：1.补充协议由谁提供；2.《认购书》是否约定支付房款时间，金丰公司是否要求宁杰履行付款义务。
对争议的事实，金丰公司认为，补充协议是宁杰提供的，宁杰认为是金丰公司提供不是事实，且补充协议没有经过双方确认，不发生法律效力。《认购书》没有约定付款时间，是因为宁杰口头承诺在《认购书》签订7天后付款，这有金丰公司销售人员证明，并且金丰公司在2013年1月22日书面通知宁杰交付，一审判决认定金丰公司没有要求宁杰履行付款义务错误。宁杰对争议的事实认为，补充协议是金丰公司提供的，并作为签订《商品房买卖合同》的条件，因宁杰不同意才没有签订《商品房买卖合同》。《认购书》没有约定付款时间，不能仅凭金丰公司单方陈述就认定宁杰口头承诺7天内付款。2013年1月22日要求宁杰付款，由于双方没有就补充协议达成一致，为防止金丰公司以宁杰不履行付款义务的情况出现，宁杰在双方没有签订《商品房买卖合同》的情况下，只能将购房款进行公证提存。
本院对争议事实和证据的分析与认定，对补充协议是谁提出的问题。金丰公司在上诉中提出补充协议是宁杰提供的。本院认为，东兴市住房和城乡建设局出具的《关于金丰家园客户宁杰<；；申请书>；；的处理情况》已经说明了该局在调处宁杰与金丰公司商品房买卖纠纷经过，证明补充协议是金丰公司提出，要求宁杰同意。宁杰认为内容不符合事实，拒绝签字，无法签订《商品房买卖合同》，该证据是住建部门对调处经过的说明，具有真实性和合法性，本院予以确认。2013年1月22日，金丰公司书面通知要求宁杰履行付款义务，一审判决认定金丰公司没有要求宁杰履行付款义务错误，本院予以纠正。
综上分析，一审判决除了认定金丰公司没有要求宁杰履行付款义务有误外，认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2013年1月22日，金丰公司书面通知宁杰，要求宁杰于2013年1月30日前到金丰公司售楼处签订《商品房买卖合同》并支付购房款。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、在合同履行过程中，谁存在违约行为；二、宁杰要求金丰公司双倍返还定金40万元有何事实和法律依据。
本院认为，宁杰与金丰公司于2012年9月28日签订的《认购书》约定宁杰以16000元／㎡价格购买涉案商铺，并预交定金20万元，双方形成商品房预订合同关系，该约定是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，为有效合同。一审定性为商品房买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。各方应按《认购书》的约定履行合同。宁杰在支付20万元定金后，享有购买涉案房屋的权利并负有支付购房款的义务。金丰公司负有出售涉案商铺给宁杰的义务并享有收取购房款的权利。
关于第一个争议焦点问题。如上所述，宁杰已按约定支付20万元的定金，金丰公司负有出售涉案商铺给宁杰的义务并享有收取购房款的权利。由于双方签订的《认购书》属于商品房预约合同，尚需签订正式的《商品房买卖合同》才能进一步确立商品房买卖合同关系，并且双方签订的《商品房买卖合同》要符合《中华人民共和国合同法》的有关法律规定。双方现没有签订《商品房买卖合同》是客观事实。因此，本案需要审查的是《商品房买卖合同》没有签订是谁的责任造成。宁杰主张金丰公司提出的限制其权利的补充协议，是造成双方没有签订《商品房买卖合同》的主要原因。而金丰公司主张是由于宁杰没有及时付款并拒绝签订合同。从东兴市住房和城乡建设局出具的《关于金丰家园客户宁杰<；申请书>；的处理情况》说明金丰公司在该局工作人员的见证下，提出五项补充协议要求宁杰签订。而该补充协议中规定，金丰家园一号楼第一层商铺室外场地规划及使用，买受人必须按【一号楼商铺室外场地面积划分使用图】中的红线规划划分原则进行使用（见附件四）。其中，为了避免一号楼的商铺在使用室外场地时与其他人发生矛盾及纠纷，126号商铺西面M轴—Q轴（靠127商铺）之间内和北面9轴—15轴（靠125商铺）之间内，只能开窗，不可开门等。由于第一层商铺室外场地属于城市公共道路，不属于双方商品房买卖合同所约定的范围，金丰公司作为签订《商品房买卖合同》的补充条款要求宁杰同意，违反商品房买卖合同的基本规定。并且金丰公司要求宁杰在讼争商铺西面M轴—Q轴（靠127商铺）之间和北面9轴—15轴（靠125商铺）只准开窗不准开门。而商铺的开放性是商铺的主要特征，金丰公司不准许宁杰开门显然属于限制买受人的权利，违反合同公平原则。宁杰不予同意才导致合同没有签订，责任在金丰公司一方。因此，金丰公司设置不合理条款，制造交易障碍，掩盖其不履行合同的目的，有失诚实信用原则，是造成合同无法签订的主要原因，其行为已经构成根本性违约，应承担相应的违约责任。宁杰在住建部门的调处下，经多次协商无法达成协议的情况下，将购房款提存于东兴市公证处，虽然该行为不符合提存的条件，但属于无奈之举，恰好表明自己履行合同的态度，也为了防止金丰公司以其不按时付款为由主张宁杰违约。金丰公司主张宁杰口头承诺于《认购书》签订后7天内支付房款，仅有金丰公司销售人员的陈述，宁杰对此予以否认，本院不予采信，应视为双方对剩余购房款支付时间没有约定。此后，金丰公司要求宁杰于2013年1月30日支付购房款，说明宁杰在此之前的行为并没有违约。故金丰公司主张宁杰逾期付款违约没有事实依据，其要求不予返还定金，理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点问题。由于金丰公司设置不合理条款，造成双方无法签订《商品房买卖合同》，不出售涉案商铺给宁杰，其行为构成根本性违约。宁杰作为守约方，可以选择要求继续履行或者解除合同，赔偿损失。宁杰在本案中选择解除合同，要求赔偿损失并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，双方在《认购书》约定20万元的定金，在金丰公司不履行出售涉案商铺的情况下，应双倍返还定金40万元给宁杰。一审判决正确，本院予以支持。金丰公司上诉主张宁杰没有按时支付购房款，构成违约，理由不成立，本院不予采信。
综上所述，一审判决虽然认定部分事实不当，但适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。金丰公司上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20806元，由上诉人东兴金丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丞致
代理审判员 陈卫华
代理审判员 何丽敏
二〇一四年六月十二日
书 记 员 温婷婷