内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民一终字第384号
上诉人（原审原告）李海珍，女，1961年12月23日出生，汉族，现住锡市。
上诉人（原审原告）李海文，男，1966年5月10日出生，汉族，现住锡市。
上诉人（原审原告）李海军，男，1970年5月14日出生，汉族，现住镶黄旗。
被上诉人（原审被告）王冠德，男，1962年5月2日出生，汉族，现住锡市。
委托代理人金勇，内蒙古合志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）ＸＸＸ，男，1964年9月6日出生，汉族，现住锡市。
被上诉人（原审被告）胡玉玲，女，1960年10月26日出生，汉族，住址同上（系被上诉人ＸＸＸ妻子）。
二人共同委托代理人王飞，内蒙古合志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵风云，女，1966年7月15日出生，汉族，无业，现住镶黄旗（系上诉人李海军妻子）。
原审原告李海清，男，1963年4月18日出生，汉族，无业，现住址不详（本人下落不明）。
上诉人李海珍、李海文、李海军因所有权确认纠纷一案，于2011年7月14日，向锡林浩特市人民法院提起诉讼，锡林浩特市人民法院经审理于2011年12月26日作出（2011）锡民一初字第532号民事判决。宣判后，原审被告王冠德，原审被告ＸＸＸ、胡玉玲不服，向本院提起上诉。本院于2012年5月25日，以原审判决违反法定程序及认定事实不清为由，作出（2012）锡民一终字第265号民事裁定，将本案发回重审。原审锡林浩特市人民法院重审时，另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，并于2012年3月16日作出了锡林浩特市人民法院（2012）锡民一初字第764号民事判决。宣判后，原审原告李海珍、李海文、李海军不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李海珍、李海文、李海军，被上诉人王冠德及其委托代理人金勇，被上诉人ＸＸＸ、胡玉玲及其二被上诉人的共同委托代理人王飞，被上诉人赵风云到庭参加诉讼。原审原告李海清经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审锡林浩特市人民法院认定的事实：四原告系同胞兄弟姊妹，其父亲李树林生前系锡盟运输公司（现锡林郭勒安顺运输公司）职工。1993年，公有住房改革时，李树林取得了位于锡市宝办6街1组39号（原锡运北院大街1组39号），建筑面积24．84㎡房屋的所有权。李树林于1995年6月病故，生前对此房屋未做遗嘱处理。李树林的法定继承人即本案四原告对此遗产亦未作分割。李树林去世后，此房屋由原告李海军、被告赵风云夫妇居住、管理。而在1995年1月3日，赵风云为被告王冠德出具书面的《卖房》字据，该字据载明：“卖主李树林（由赵风云捺印）；买主王冠德；房1间，代小房，因借钱做底（抵）押，所卖房子做2850元。限期95（年）8（月）20号还清，本人同意如按期不还2l号搬家，房子规（归）王冠德所有，中间人李玉荣。”在该字据的底部李海军书写了“借王冠德人民币2850元；欠钱人李海军”的《借条》。1995年1月3日赵风云为王冠德出具“今借到人民币1200.00元，到年末还清，如不还去公证处办理手续”的《欠条》一份。1996年1O月3日，赵风云、常玉和为王冠德出具了内容为“如96年年末10号如给不了款，房子由王冠德所有，经双方同意”的《证言》。因李海军、赵风云未按约定偿还债务，便腾出诉争房屋交付王冠德以此抵顶债务，并将诉争房屋的房屋产权证书原件交付王冠德。此后赵风云、李海军二人不知去向。2004年2月21日，被告王冠德与被告ＸＸＸ签订了《售房协议》，双方约定：“甲方王冠德；李树林；乙方ＸＸＸ；双方协议甲方售土房（带小房）一间，房售价4060.00元（肆仟零陆拾元整），经协议，乙方先付甲方2060．00（贰仟零陆拾元整）乙方欠付甲方2000（贰仟元整）。经协议四月二十一号2000元付清，有两份协议书乙方付清甲方房款后再交换，过户乙方自理费用”。被告王冠德依据协议约定交付被告ＸＸＸ、胡玉玲夫妇诉争房屋，其夫妇二人购买后负责维护、修缮并居住至今。2010年10月，原告李海珍就诉争房屋向ＸＸＸ、胡玉玲提起诉讼，此后以“为了和谐解决双方纠纷”为由撤回起诉。
原审认为，对坐落于锡市宝办6街1组39号（原锡运北院大街1组39号）房屋原系四原告父亲李树林遗产的事实双方当事人并无争议。李树林去世后此房屋应由被继承人李树林的法定继承人李海珍、李海文、李海军、李海清共同继承，因四原告对该房屋未进行分割，因而四原告对该房屋共同享有所有权。在李树林生前，李海军、赵风云二人因向被告王冠德借款而对诉争房屋进行抵押的事实亦客观存在，而且在李树林去世后由李海军、赵风云在管理、使用该房屋期间，以此房屋清偿债务而处分了共有财产进而损害共有人财产利益的事实客观存在。最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第一百三十三条第一款规定“担保法施行以前发生的担保行为，适用担保行为发生时的法律、法规和有关司法解释”。行为发生之时的法律即《中华人民共和国民法通则》第八十九条第二项规定“债务人或第三人可以提供一定的财产作为抵押物，债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还”因当时法律、法规未规定这类抵押合同须登记后方生效，故四原告所主张的“抵押合同无效”的诉讼请求不能成立。共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应为无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。在本案中，ＸＸＸ、胡玉玲以合理的价款购买了诉争房屋，且在房屋买卖的过程中不存故意、欺诈等恶意行为，其买房行为属于善意取得，是善意的第三人，其合法权益应受法律保护，对给其他共有人造成损失，由擅自处分共有财产的人予以赔偿，故四原告主张的“房屋买卖行为无效，搬出诉争房屋”的诉讼请求不能成立。依据《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（二）项、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条之规定，判决：驳回原告李海珍、李海文、李海军、李海清的诉讼请求。一案件受理费100.O0元、二审案件受理费100.00元，公告费560.00元，由原告李海珍、李海文、李海军、李海清负担。
宣判后，原审原告李海珍、李海文、李海军不服上诉至本院。三人上诉的主要理由是：一、被上诉人王冠德与被上诉人赵风云签订的房屋抵押合同无效。二、赵风云不属诉争房屋的共有人，故无权处分该房屋，被上诉人ＸＸＸ、胡玉玲夫妇不构成善意取得，请求二审予以改判。
被上诉人王冠德，被上诉人ＸＸＸ、胡玉玲辩称：原审认定事实清楚，判决结果正确。应予维持原判。
被上诉人赵风云辩称：同意三上诉人的上诉意见。
原审原告李海清未提交书面答辩意见。
本院审理查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为：本案诉争房屋系上诉人李海珍、李海文、李海军及原审原告李海清父亲李树林于1993年房改时取得的房屋。（位于锡市宝办6街1组39号，原锡运北院大街1组39号，建筑面积24.84㎡）。李树林于1995年6月病故，生前对此房屋未做遗嘱处理。李树林的法定继承人即上诉人李海珍、李海文、李海军及原审原告李海清对此遗产亦未作分割。李树林去世后，此房屋一直由上诉人李海军、被上诉人赵风云夫妇居住和管理。1995年1月3日及8月20日，上诉人李海军、被上诉人赵风云夫妇，前后两次从被上诉人王冠德处借款共计4050.00元，并给被上诉人王冠德出具了《卖房》字据及《借条》，同时约定如年底还不了借款，同意搬家，到公证处办理手续，房子归王冠德所有。此后上诉人李海军、被上诉人赵风云夫妇未按约定期限偿还被上诉人王冠德借款，便腾出诉争房屋交付被上诉人王冠德抵顶其二人债务，并将诉争房屋的产权证书交付被上诉人王冠德的事实及被上诉人王冠德于2004年2月21日与被上诉人ＸＸＸ签订了《售房协议》，将该房屋以4060.00元价格卖给了被上诉人ＸＸＸ、胡玉玲夫妇，同时向二被上诉人移交了房屋产权证等相关手续。之后该房屋由被上诉人ＸＸＸ、胡玉玲夫妇居住、修缮、管理、使用至今的事实均属实。对此，双方无异议，本院予以确认。对于上诉人李海珍、李海文、李海军三人上诉主张的，被上诉人王冠德与被上诉人赵风云签订的“房屋抵押合同”无效的上诉理由，因在李树林生前，上诉人李海军、被上诉人赵风云夫妇已向被上诉人王冠德借款而对诉争房屋进行担保抵押的事实及李树林去世后由上诉人李海军、被上诉人赵风云夫妇在管理、使用该房屋期间，以此房屋清偿二人债务而处分了财产继承人共有的财产进而损害了财产继承人共有人财产利益的事实客观存在。依照最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第一百三十三条第一款规定“担保法施行以前发生的担保行为，适用担保行为发生时的法律、法规和有关司法解释”。上诉人李海军、被上诉人赵风云夫妇以此房屋清偿二人债务行为发生之时的法律即《中华人民共和国民法通则》第八十九条第二项规定“债务人或第三人可以提供一定的财产作为抵押物，债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还”，因当时法律、法规未规定这类抵押合同须登记后方生效，因此，三上诉人主张的“抵押合同无效”的上诉理由不能成立，本院对三上诉人的该项上诉理由不予支持。对于上诉人李海珍、李海文、李海军三人上诉主张的，被上诉人赵风云不属诉争房屋的共有人，无权处分该房屋及被上诉人ＸＸＸ、胡玉玲夫妇不构成善意取得的上诉理由，依照《最高人民法院关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见》第九十六条的规定“部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。”，因此，被上诉人ＸＸＸ、胡玉玲夫妇以合理的价款购买了诉争房屋，且买卖的过程中不存故意、欺诈等恶意行为，属于善意取得，是善意的第三人，其合法权益应受法律保护。对于上诉人李海军、被上诉人赵风云夫妇，因擅自处分其他共有人共有财产的行为给上诉人造成的经济损失，上诉人李海珍、李海文、李海军可另行主张权利。故上诉人李海珍、李海文、李海军三人的此项上诉理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费维持、二审案件受理费100.00元、公告费220.00元，共计320.00元，由上诉人李海珍、李海文、李海军共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡雅格
审判员 何福荣
审判员 景 超
二〇一四年一月二十二日
书记员 乌云嘎