广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初9589号
原告：张艳薇，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码：×××1606。
被告：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：刘文生，董事长。
委托诉讼代理人：陈怡婧，广东华璟律师事务所律师。
原告张艳薇与被告佛山市顺德区保利房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告张艳薇，被告的委托代理人陈怡婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金（以缴纳房款为基数，自2014年10月起按日万分之四计算至实际清偿之日止；2.被告按照双方协议提供案涉房屋发生排污管道堵塞原因的事故书面报告、整改工程图纸及方案，支付因聘请第三方验收发生的费用500元；3.被告支付原告交通费660元；4.被告赔偿原告租房经济损失38000元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年3月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买保利东景花园2座304房，2014年6月21日，被告在隐瞒违建、质量问题情况下，召集业主办理收楼。6月27日，业主代表与被告协商并形成会议纪要，确定已办理的收楼手续不算收楼，物业管理费从第二次正式通知并验房合格后才计算。2015年1月，原告房屋出现质量问题，卫生间数月渗漏，粪便污物堆积严重，屋内积水。2015年2月，双方签订协议，约定被告迅速打扫卫生，提供书面报告告知事故原因及处理方案，按期进行工程处理，双方再以书面形式重新确认验收，物业管理费按正式收楼后重新计算。之后被告一直拖延，直至3月才清理堆积粪便，但对工程处理报告至今未提供。在与被告痛苦纠缠9个月后，原告先生于2015年3月确诊为××。原告家庭面临从未有过的坍塌和压力，照顾先生分身无术的情况下，房子问题先搁置一边。2015年9月被告电话催促原告办理验收。因照顾家人无法抽身，原告提出若被告确认房屋质量不存在隐患，之前出现问题已妥善处理，原告同意经有资质的第三方验收后，办理收楼。之后如果出现问题损毁原告个人财产，被告应负全责并赔偿。对此被告不予回应，房屋问题依然没有彻底解决，屋内墙壁腐蚀严重，厨房、洗手间地面及墙壁潮湿有渗水痕迹，露台垃圾成堆。
被告辩称，1.根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议约定，案涉房屋应视为已交付，原告要求支付违约金无法律事实及依据。《合同补充协议》约定房屋交付的标志是验收合格后移交钥匙当天或约定的最后交付时间，或被告向原告发出《交楼通知书》第七日视为交付，上述日期以较前者为准。案涉房屋于2013年12月31日取得竣工验收备案表，若出现质量问题，也是属于房屋交付后的质量保修责任问题。原告实际于2014年6月办理收楼并收取了钥匙。虽然由于违建一事，双方确认2014年6月办理的收楼不作数，但被告已经对房屋进行排查，未有证据证明房屋存在质量问题，在被告多次通知原告收楼情况下，原告拒不收楼，根据合同约定，案涉房屋应视为已交付，被告不存在延期交楼需要承担责任的问题。原告在合同约定交楼日期长达4个月之久才提出主卫反涌问题，证明房屋不存在其他质量问题。即使主卫反涌，也属于房屋质量保修范围，不影响交付；2.案涉房屋质量问题非因工程设计、施工或建造上的缺陷造成，即便属于保修范围，被告也仅需要承担保修责任。原告向被告反映反涌问题后，积极安排人员检修，发现原因是管道发生堵塞，经过疏通，问题已经解决。由于房屋为毛坯房，为方便业主装修，管道是开放式设计，管道并非密封，未安装U型管。在房屋长期未装修且楼上住户不断排水的情况下有少量排水漏出，并非质量问题；3.被告积极维修后，曾多次请原告验收，但原告不予配合。原告拒绝办理收楼是其自身原因造成的，原告要求提供工程改造及维修图纸和方案，并要求支付聘请第三方验收发生的费用无事实依据；4.交通费、房屋租赁损失无证据证明，应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提供的房屋质量处理协议原件，被告虽不确认其合法性，但不能举证予以推翻，且结合原告提供的录像视频资料，可以认定协议签订地点为被告的物业服务中心，签名盖章人员为物业服务工作人员。故对其真实性本院予以认定并采信；2.对原告提供的会议纪要复印件，被告已在庭审提问中确认其内容，且该证据原件由被告持有，被告未向本院提供核对，相应的举证责任由被告承担，本院对该证据予以采信；3.原告提供的群聊天记录打印件，与本案的审理无关联性，本院不予采信；4.原告提供的电脑登记记录现场照片打印件，被告虽有异议，但该证据由被告持有，被告未向本院提交以核对，本院对其真实性予以采信；5.原告提供的房屋现场照片打印件，被告虽有异议，但不能举证予以推翻，且该照片反映的反涌、渗水、维修事实与双方庭审陈述基本一致，本院予以采信；6.原告提供的录音录像证据，被告虽有异议，但不能举证予以推翻，且该录音录像反映，双方曾就房屋问题多次沟通协商，与双方庭审陈述基本一致，本院予以采信；7.被告提供的物业费发票原件，与本案的审理无关联，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：2012年3月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于顺德区乐从镇东平新城天成路20号保利东景花园2座304房，总价款856066元。原告以银行按揭的方式付款，被告在2014年9月30日前向原告交付房屋。被告逾期交房，不超过90天的，自2014年10月1日至实际交付之日止，按原告已交付房款的日万分之二支付违约金。逾期超过90天的，原告有权解除合同。合同继续履行的，自2014年10月1日至实际交付之日止，被告按原告已交付房款的日万分之四支付违约金。2012年4月10日，原告向广发银行股份有限公司佛山分行办理了抵押贷款，房款856066元已全额支付给被告。
根据《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定：房屋交付的标志是该商品房经验收合格后，出卖人向买受人移交钥匙的当天，或是买卖合同第九条约定的最后交付时间（2014年9月30日），或出卖人向买受人发出《交楼通知书》七日起视为交付，上述日期以较前者为准。庭审中，双方确认原告于2014年6月21日收取案涉房屋钥匙，并办理了收楼手续。2014年6月27日，被告召集包括原告在内的7名业主召开沟通会议，并形成书面《会议纪要》。被告承诺将对因搭建引起的04户型厨房烟道管渗水及厨房排污管可能引起的堵塞问题进行专项排查及修复，保证工程质量满足使用要求。双方达成暂停收楼，已经办理收楼手续的不算收楼的一致意见。
2014年12月13日，原告向案涉房屋的物业服务中心反映，房屋入户门锁片变形，入户门刮花，卫生间需重新清理。2015年1月18日，原告向案涉房屋的物业服务中心反映，主卫公卫有大量粪便堆积多天。被告于2015年1月28日进行维修清理。2015年2月12日，工作人员杨文才代表被告与原告签订《关于保利东湾东景花园2座304房质量问题处理的协议》（以下简称《协议》），确认案涉房屋发生主卧卫生间持续渗漏导致大量粪便涌出堆积、公用卫生间大量污水存积多日、厨房阳台下水道污水大量反灌入屋导致屋内积水高度超过20厘米等情况，房屋存在质量隐患，达不到入住标准。被告承诺迅速处理打扫，回复房屋卫生，查找问题原因，并在2015年3月10日前以加盖公章的正式书面报告形式向原告阐述查找到的原因、相关物证（如图纸、照片、专业技术人员签名的报告等）和处理方案。被告提供的报告须得到原告书面签字认可后才能进行工程处理。处理完毕后，原告有权聘请第三方具备相关资质的单位或政府有关部门对房屋重新进行检验验收，被告同意承担因此发生的费用。验收合格，原、被告双方以书面形式重新确认房屋达到入住条件。杨文才在《协议》上加盖了“保利物业管理有限公司顺德分公司东景花园物业服务中心”的公章，并注明：“保利物业管理有限公司顺德分公司东景花园物业服务中心印章与佛山市顺德区保利地产有限公司具有同等法律效力。”
《协议》签订后，案涉房屋卫生间于2015年2月24日再次发生反涌，被告于2015年3月13日完成维修清理，于2015年4月4日发短信要求原告现场处理。2015年5月16日，原告发短信要求被告提供维修工程材料，但被告工作人员以“还没有弄好”、“没空写”等理由回复。2016年3月22日，原告在被告提供的《房屋验收表》上提出，案涉房屋天台垃圾成堆，洗手间墙面潮湿。要求被告尽快沟通收楼事宜，按《协议》提供维修工程图纸及方案，承诺问题已彻底解决，对今后质量问题后果负责，赔偿原告损失。
另查，2015年3月11日，原告丈夫姚东奕经佛山市第一人民医院诊断为××、左侧胸腔积液、心包积液。2015年3月12日原告陪同丈夫前往北京住院治疗。2016年3月原告曾回佛山与被告沟通房屋验收事宜，双方未达成一致书面意见。截至一审法庭辩论终结，被告未向原告提供反涌问题处理报告及维修方案。庭审中，被告确认ＸＸ是其员工，负责范围为客服。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《会议纪要》、《协议》真实合法，应受法律保护。被告虽辩称《协议》对其不发生法律效力，但从原告提供的录像可以看出，原告最先是将《协议》提交给被告员工ＸＸ，之后在同样的办公地点，工作人员杨文才在《协议》上盖章签字，并标注物业服务中心公章与被告公章具有同等法律效力。因此可以推断杨文才的签字盖章行为应当是代表被告或得到被告授权。即使被告不予确认，该行为也足以构成表见代理，其行为后果应由被告承担。被告辩解缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
关于案涉房屋是否已经交付的问题。被告虽辩称按照《商品房买卖合同》及附件约定，房屋交付有三种方式，原告已于2014年6月21日收取钥匙并办理收楼手续。但双方后来签订的《会议纪要》已经对其中的钥匙交付进行了变更，即该收楼手续不算收楼，需由被告第二次正式通知并验收合格。而被告未能举证证实之后进行了第二次正式通知并验收合格。且在双方签订的《协议》中，被告亦承认案涉房屋存在质量隐患，达不到入住标准，故本院对被告主张案涉房屋已于2014年9月30日交付的辩解不予采纳。根据《协议》的约定，被告应履行清理维修、提交书面报告、完成验收等义务，但截至一审法庭辩论终结，被告尚未向原告提交问题原因报告及处理方案，也未能与原告完成房屋验收，故本院认定案涉房屋未交付。
因案涉房屋未按约定时间交付，被告应向原告承担逾期交楼的违约责任，即被告应以已交付的房款856066元为基数，自逾期之日（2014年10月1日）至实际交付之日止，按日万分之四计付违约金给原告。但由于原告丈夫突发疾病，原告于2015年3月12日至2016年2月均在北京陪同丈夫治疗，客观上无法到现场办理收楼。故自被告完成维修清理并通知原告到现场验收之日（2015年4月4日），至2016年3月1日期间，共计332天，不应计入违约金计算时间。扣除后暂计至一审法庭辩论终结日（2016年8月3日）的违约天数为340天（672天-332天），违约金为116424.98元（856066元×0.4‰×340天）。
除支付违约金之外，原告要求被告按《协议》约定向原告提供案涉房屋发生排污管道堵塞原因的事故书面报告、维修工程图纸及方案，该要求符合业主知情权的范围，本院予以支持。对于聘请第三方验收的费用，因该费用尚未实际发生，数额不明，本院不予支持，原告可待实际发生后另行主张。对交通费660元，原告虽未提供证据证实，但根据查明事实，原告确实多次前往与被告协商，该费用确实是原告处理案涉合同发生的费用，本院予以支持。对于原告主张的经济损失，原告认为主要是房屋租赁损失，但未提供证据予以证实。且根据双方约定的违约金计算方式，每天的违约金已达约342.43元，该费用足以弥补原告的房屋租赁损失，故原告主张经济损失，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告佛山市顺德区保利房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张艳薇支付违约金（暂计至2016年8月3日的违约金为116424.98元，之后以房款856066元为基数，按日万分之四计付至案涉房屋实际交付之日）；
二、被告佛山市顺德区保利房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告张艳薇提供案涉房屋发生排污管道堵塞原因的事故书面报告、维修工程图纸及方案；
三、被告佛山市顺德区保利房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张艳薇支付交通费660元；
四、驳回原告张艳薇的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1759.24元（原告已预交），由被告佛山市顺德区保利房地产有限公司负担1265元，原告负担494.24元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨 虹
二〇一六年九月五日
书记员 梁泽标
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。