天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1130号
上诉人（原审被告）滑玉敏。
委托代理人赵文娟，天津筠轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）门富伟。
委托代理人陈玉田，天津长天律师事务所律师
原审被告天津市津房置换有限责任公司，住所地天津市和平区保定道33-39号。
法定代表人徐滢，总经理。
委托代理人张鑫，该公司法务。
上诉人滑玉敏与被上诉人门富伟、原审被告天津市津房置换有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，天津市河东区人民法院于2015年6月23日受理，于2015年8月14日作出（2015）东民初字第3320号民事判决。一审判决后，滑玉敏不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月30日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人滑玉敏的委托代理人赵文娟，被上诉人门富伟及委托代理人陈玉田，原审被告天津市津房置换有限责任公司的委托代理人张鑫，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告滑玉敏系天津市河东区神州花园34-1-602号房屋的所有权人。2015年4月19日，原告的母亲贾月玲与持有被告滑玉敏委托书的案外人乔学祥通过居间方天津市津房置换有限责任公司（以下简称津房置换公司）介绍签订《房屋销售居间合同》，原告购买被告滑玉敏所有的坐落天津市河东区神州花园34-1-602号房屋，价款为2400000元，并约定定金50000元，原告以贷款方式购买该房屋。三方于当日签订《委托贷款协议书》，约定贷款金额为1500000元，由被告津房置换公司代办贷款，并约定被告滑玉敏保证在双方约定的时间积极配合且亲自到场办理房屋权属变更、贷款及代收代付等相关手续，如逾期超过十日尚未办理的视为违约，违约责任按照《房屋销售居间合同》中第四条第三款（1）办理【《房屋销售居间合同》中第四条第三款（1）为，本合同签订后，如因被告滑玉敏原因解除本合同的，被告滑玉敏应将定金双倍返还。津房置换公司收取双方的相关服务费和已实际发生的费用不予退还，由被告滑玉敏承担】。合同签订当日，原告给付乔学祥定金50000元，向被告津房置换公司交纳居间代理服务费48000元，代办贷款服务费600元。2015年5月12日，被告滑玉敏及其丈夫巴玉宝向乔学祥出具委托书，委托内容为：依次办理滑玉敏名下的坐落于天津市河东区神州花园34-1-602的房产：有偿出让，签订买卖协议，产权过户以及配合买方借款取款，并以代理人乔学祥的名义开立结算账户代收售房款，以及与此相关的一切事宜。该委托书经天津市北方公证处以（2015）津北方证字第6910号《公证书》予以公证。2015年5月18日，乔学祥持该公证委托书与原告在房管部门签订《天津市房产买卖协议》。当日，自原告之母贾月玲农业银行账户向乔学祥账户转账房款150000元，原告向天津市房地产交易资金监管中心交纳首付款700000元。原告贷款审批完毕后，准备办理过户手续时，发现诉争之房于2015年6月2日被原审法院以（2015）东民初字第2725-1号裁定书依法查封，过户手续无法办理。2015年5月26日，原告为被告滑玉敏补交2014年度供热费2598.8元。
原告的诉讼请求：判令被告滑玉敏继续履行合同，办理涉诉房屋产权过户手续；判令被告滑玉敏将欠缴的物业、水、电、取暖费结清；判令被告滑玉敏支付违约金48000元；诉讼费由被告滑玉敏承担。
被告滑玉敏辩称，被告滑玉敏没有和原告签订房屋买卖合同，也没有见到原告及其代理人，也没有卖房的意向，请求法院驳回诉请。如果滑玉敏与乔学祥之间的委托关系确实存在，委托人可以随时解除委托代理合同，被告滑玉敏明确解除委托代理关系。如果法院判令房屋过户，被告滑玉敏认可该房屋价款2400000元，全部房款2400000元需打入被告滑玉敏名下账户，且被告滑玉敏和原告之间不存在违约的问题以及承担诉讼费等相关问题，因为原告签订相关合同之时是和一个不具有代理权的人签订的。
被告津房置换公司辩称，其听从法院判决。经核实，本次交易具体情况为，双方经津房置换公司介绍成交诉争房屋，合同成交价款是2400000元，签约日期是2015年4月19日，约定打印房屋买卖合同日期为2015年5月11日。签合同之时，卖方是被告滑玉敏的委托代理人乔学祥，当时乔学祥提供了涉诉房屋产权证、被告滑玉敏的身份证、委托书以及在津房置换公司签署的相关承诺书。在此日期之前，津房置换公司为原告办理了房屋贷款手续，在贷款手续审批合格后打印了房屋买卖协议。此后，在到河东区房管局办理变更产权登记之时，得知诉争房屋被河东法院查封，无法办理过户手续。
原审法院认为，本案争议焦点为《房屋销售居间合同》及《天津市房产买卖协议》的效力。关于《房屋销售居间合同》的效力，乔学祥持有产权证、身份证及委托书，原告一方及被告津房置换公司有理由相信乔学祥有涉诉房屋的处分权，且之后乔学祥取得公证委托书，依据《合同法》规定，乔学祥代理被告滑玉敏签订的《房屋销售居间合同》的行为应属有效；原告对其母亲代其签订《房屋销售居间合同》亦予以认可，故《房屋销售居间合同》应属于有效合同。而《天津市房产买卖协议》系乔学祥取得公证委托书之后与原告门富伟本人签订的，当然属于有效合同。合同既然有效，原告与被告滑玉敏均应按合同约定履行自己的义务。现被告滑玉敏因自己的原因造成无法办理过户手续，应属违约，原告诉请要求被告滑玉敏配合办理过户手续，符合法律规定，予以支持。原告还主张被告滑玉敏按双方合同约定支付48000元的违约金，该主张符合双方约定，且不违反法律规定，应予支持。原告主张被告滑玉敏结清物业、水、电、供热费一节，原告已为被告滑玉敏垫付2014年度供热费，被告滑玉敏应当返还原告，对于其余费用原告未能提供具体欠缴事实，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、本判决生效之日十日内，被告滑玉敏协助原告办理坐落天津市河东区神州花园34-1-602号房屋过户手续，原告将房款余款存入房管部门指定的天津市房地产交易资金监管中心，相关过户费用由原告负担；二、本判决生效之日起十日内，被告滑玉敏给付原告违约金48000元及供热费2598.80元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元、保全费5000元，均由被告滑玉敏负担。
上诉人滑玉敏不服一审判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同无效，上诉人无需协助被上诉人办理过户手续。事实和理由：原审判决出现诉请之外的判决内容，即判令原审原告将交易资金存入指定账户，根据法律规定，本案应发回重审；本案讼争房屋买卖合同共计两份，卖房人处均为乔学祥签字，且房地产交易资金监管账户亦是以乔学祥名义开立，上诉人虽没有直接证据证明乔学祥系经诈骗手段取得上诉人授权后以骗取房屋价款为目的而实施一系列行为，但是在上诉人极力否认存在委托关系的情况下，原审法院未予审查乔学祥取得授权的过程这一重要事实，属于认定事实不清；根据《民法通则》的规定，被代理人取消委托，代理关系暨归于终止，原审庭审中，上诉人明确表示取消乔学祥的代理权，也是明确通知被上诉人，因此即使上诉人败诉，也不应再将剩余购房款支付至乔学祥名下，而是应当支付至上诉人名下；讼争房产尚未过户至被上诉人，被上诉人缴纳采暖费的行为属于无因管理，与本案讼争的房屋买卖合同无关，原审判决中不应出现关于供热费的判项。
被上诉人门富伟答辩要求驳回上诉，维持原判。事实和理由：在签订居间合同之时，虽然没有授权委托书，但是在房管局签订正式房屋买卖协议之时，上诉人以及其夫已经出具了经过公证的授权委托书，因此，涉案房屋买卖协议应为合法有效，卖方虽非本人签署，但是授权委托书经过公证，权限中包含代为签署买卖合同、代为收取购房款。
原审被告津房置换公司答辩表示服从原审法院判决。
二审经审理查明的案件事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人在原审法院审理期间提交了数份证据证明其诉请所依据的事实成立，而上诉人在两审审理期间均未能提交证据证明存在其反驳对方诉请的事实。经问询，上诉人认可涉案公证委托书中委托人签名的真实性。该委托书中写明：代理人办理如下事项“依次办理滑玉敏名下的座落于天津市河东区神州花园34-1-602的房产：有偿出让，签订买卖协议，产权过户以及配合买方借款取款，并以代理人乔学祥的名义开立结算账户代收售房款，以及与此相关的一切事宜”；委托期限：自签署本委托书之日起至2016年5月11日止；受托人无转委托权，受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及产生的法律后果，我均予以承认，并承担起法律责任；委托人（签名）：滑玉敏巴玉宝2015年5月12日。据此，上诉人在开庭审理过程中以口头方式不认可存在授权委托关系或表示解除委托代理关系的意思表示，并不能产生相应的法律后果。依前所述，涉案《房屋销售居间合同》及《天津市房产买卖协议》依法有效，各方当事人均应依约履行。被上诉人已经依约履行己方义务，缴纳首付款并办理完毕贷款手续，则上诉人亦应依约与被上诉人办理房屋所有权转移登记手续。
另，被上诉人作为原审原告的诉请中包含“判令滑玉敏将欠缴的物业、水、电、取暖费结清”的内容，且被上诉人在2015年5月26日为上诉人滑玉敏补交2014年度供热费2598.8元，因此，原审法院判决上诉人给付被上诉人供热费并无不妥。
综上，上诉人的上诉理由，依据不足，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1065元，由上诉人滑玉敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔军
代理审判员 郭鑫
代理审判员 李敏
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 武伟
速 录 员 李晶