辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽07民终2343号
上诉人（原审原告）：辽宁震宇智能消防工程有限公司，住所地辽宁省黑山县。
法定代表人：谭英杰，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：闵秀艳，女，1978年6月21日出生，满族，个体业者，住辽宁省锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：刘海朋，辽宁智源律师事务所律师。
原审第三人：锦州润达置业有限公司，住所地辽宁省黑山县。
法定代表人：林法顺，该公司经�。
上诉人辽宁震宇智能消防工程有限公司因与被上诉人闵秀艳及原审第三人锦州润达置业有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省黑山县人民法院（2017）辽0726民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽宁震宇智能消防工程有限公司的法定代表人谭英杰，被上诉人闵秀艳及其委托诉讼代理人刘海朋，原审第三人锦州润达置业有限公司的法定代表人林法顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辽宁震宇智能消防工程有限公司上诉请求：1、依法撤销（2017）辽0726民初115号民事判决书。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。
事实与理由：一、一审法院适用法律错误。我公司申请依法查封的所谓闵秀艳的门市楼处于不在房产管理部门登记状态，违反物权法第九条�第十条的规定，也违反了《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十七条关于优先受偿权的规定。同时也违反了最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定。二、一审法院认定事实错误。判决书认定闵秀艳已实际占有房屋明显违反事实。闵秀艳是我公司查封保全后才开始强装抢修、强行占有的，我公司多次向黑山人民法院反映，并且黑山县法院会同黑山刑警大队多次去阻止，均没阻止住。三、查封是对物权的限制，合同有效是债权性质，不能对抗物权。四、判决书认定的楼房因没有验收而没有登记，闵秀艳没有过错，这种认定是错误的，商品房自政府房产部门允许出售并实际出售后，不管是全款和交首付款，都应到房产管理部门登记，予以证明该商品房处于出售状态，与验收没验收无关。综上，请求二审法院依法撤销黑山县人民法院（2017）辽0726民初115号判决书。
闵秀艳辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。法院判决认定被上诉人与锦州润达置业有限公司的房屋买卖合同有效，被上诉人已经支付了全部房款，并实际占有该房屋，未办理过户登记手续，被上诉人对此没有错误，因此原审判决驳回上诉人的诉讼请求正确。
锦州润达置业有限公司述称，我与被上诉人是借贷关系，不是房屋买卖关系，我公司的股东朱国秀向被上诉人借了400万元，我公司占用300万元，我们与被上诉人不是买卖关系，原来房子是抵押担保，后来2016年6月份还不起钱了，用房子抵顶了债务，还包含了利息。
辽宁震宇智能消防工程有限公司向一审法院起诉请求：1、审清中止我公司的执行申�是否违法，并撤销（2016）辽0726执异字19号裁定，恢复执行；2、由被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：辽宁震宇智能消防工程有限公司诉锦州润达置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理，辽宁震宇智能消防工程有限公司申请要求查封锦州润达置业有限公司在黑山镇润达商业街道开发的东区面北门市2号、4号、5号、6号一二层门市，本院于2016年8月17日依法作出查封。本院于2016本院于2016年9月7日作出的2016年辽（0726）民初1770号民事判决书判令锦州润达置业有限公司于本判决生效后五日内一次性偿还辽宁震宇智能消防工程有限公司借款本金2678000元及利息，其中本金2478000元利息从2016年5月11日开始计算至实际给付之日止，按年利率24%计算。该判决已发生法律效力，辽宁震宇智能消防工程有限公司申请执行，在执行过程中，案外人闵秀艳对查封的5号、6号门市主张所有权，要求解除查封。本院以（2016）辽0726执异19号执行裁定书裁定中止对被执行人锦州润达置业有限公司在黑山县黑山镇润达商业街道开发的门市，位置为东区面北5、6号房（5号建筑面积157.44平方米，6号建筑面积209.21平方米）门市楼的执行。该执行裁定书落款日期“2016年12月2日”为笔误，本院作出裁定书补正落款日期为“2016年12月28日”并送达当事人，震宇公司拒绝签收，本院依法留置送达。
2015年11月16日，锦州润达置业有限公司与闵秀艳签订商品房买卖合同，约定锦州润达置业有限公司将东区面北东数5号房出售给闵秀艳，建筑面积157.44平方米，商品房价款按建筑面积计算，单价每平方米13000元，总金额2046720元。商品房预售许可证号为（黑）房预售证第173号。2016年5月25日，锦州润达置业有限公司为闵秀艳出具收款收据一份，并加盖润达公司财务专用章。2016年8月4日，锦州润达置业有限公司与闵秀艳签订商品房买卖合同，约定锦州润达置业有限公司将东区商网1-2面北6号房出售给闵秀艳，建筑面积209.21平方米，商品房价款按建筑面积计算，单价每平方米10037.76元，总金额2100000元，买受人闵秀艳于2016年8月4日一次性支付总房款2100000元。商品房预售许可证号为（黑）房预售证第173号。2016年8月4日，锦州润达置业有限公司为闵秀艳出具收款收据一份，并加盖润达公司财务专用章。5号6号门市楼尚未验收合格，尚未办理不动产权属登记。（2016）辽0726民初1885号闵秀艳诉锦州润达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，判决润达商业街东区商网面北东数5号门市、6号门市、西区商网1层面东北数1号门市三份商品房买卖合同有效，驳回闵秀艳其他诉讼请求。锦州润达置业有限公司上诉，（2017）辽07民终1002号判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，润达公司与闵秀艳之间成立商品房买卖合同关系，闵秀艳已缴纳全部购房款，润达公司为其出具收款收据并加盖财务专用章，闵秀艳已实际占有该门市楼，润达公司与闵秀艳之间的商品房买卖合同关系应受法律保护。不动产所有权以不动产管理部门登记为准。本案争议的门市楼尚未验收合格，不能办理不动产权属登记。闵秀艳与润达公司之间的房屋买卖合同有效，有发生法律效力的判决佐证，闵秀艳对于不能过户没有过错，人民法院不得查封，闵秀艳就5号、6号门市楼享有足以排除强制执行的民事权益。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最�人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回原告辽宁震宇智能消防工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告辽宁震宇智能消防工程有限公司负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，被上诉人提交了群众集体来访登记表一张，群众个体来访登记表三张，拟证明房屋没有办理产权登记不是被上诉人的过错，所有的住户都没有办理，被上诉人享有足以排除强制执行的民事权益。以上证据符合证据真实性、关联性和合法性的要求，本院予以采信。
一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为被上诉人闵秀艳就诉争的润达商业街东区商网面北东数5号门市、6号门市房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被上诉人闵秀艳就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益提交了相关证据。根据提交的证据可以证实，涉诉房屋在上诉人申请法院查封前，已由闵秀艳购买，且闵秀艳依合同约定支付了全部购房款。该事实已经生效判决所认定。涉诉房屋没有办理过户手续，是因房屋未验收合格，不能办理不动产权属登记，并非闵秀艳原因所致，闵秀艳属于无过错不动产买受人。上诉人作为工程承包人，就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗房屋买受人，因此，被上诉人享有足以排除强制执行的民事权益，其所提执行异议成立。
综上，上诉人的上诉请求不�成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人辽宁震宇智能消防工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于开升
审判员 方结平
审判员 韩晓武
二〇一八年一月二十四日
书记员 张 丹