广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗天法民四初字第2525号
原告伍栢程，男，1981年5月日出生，香港特别行政区居民，证件号码为Z308578（）。
委托代理人李嵘、谢晓梅，分别系广东合邦律师事务所律师、律师助理。
广州市汇尚城市场管理有限公司，住所地广州市天河区林和西路167号1645C08房。
法定代表人王丽华。
被告广州市时尚商业城有限公司，住所地广州经济技术开发区青年路329号301之76房。
法定代表人郭菁丽。
委托代理人孔德攀，该司员工。
委托代理人廖海林，男，1983年10月20日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。
被告广州市时尚商业广场有限公司，住所地广州市天河区天河北路233号1313房。
法定代表人郭菁丽。
原告伍栢程诉被告广州市汇尚城市场管理有限公司（以下简称汇尚城公司）、广州市时尚商业城有限公司（以下简称时尚商业城公司）、广州市时尚商业广场有限公司（以下简称时尚广场公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告时尚商业城公司在法定期间内提出管辖权异议，本院审查后裁定驳回被告时尚商业城公司对本案管辖权提出的异议。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伍栢程的委托代理人李嵘，被告时尚商业城公司的委托代理人廖海林到庭参加诉讼。被告汇尚城公司、时尚广场公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告伍栢程诉称：2011年10月底，原告与被告签订《租赁经营合同》，承租广州市天河区时尚天河商业广场负一层WZ043商铺，租赁期限为三年，从2011年12月2日起至2014年12月1日止。原告签订合同前后，共支付给被告押金8万元。被告原先承诺时尚天河商业广场在2011年10月1日开张营业，但实际开业时间却在2011年12月24日。而且由于时尚天河商业广场至今没有办理好相关的报建、规划、消防、工商、人防等证照，导致时尚天河商业广场一直不能正常营业，相关政府部门也对商场进行过处罚、商场的租户也不能正常申请工商营业执照，严重影响商户的正常经营，商场的租户曾多次向有关部门投诉，部分租户还直接向法院提起诉讼。时尚天河商业广场不但没有任何改进，反而在2012年5月单方发出解除合同的通知，并强行收回了原告承租的商铺。由于被告强行解除合同和收回商铺，导致原告遭受重大经济损失，损失包括原告已经支付的押金、所投入的装修、购买的专柜和设备。而且由于被告强行收回商铺，导致原告要自行搬迁。为维护其合法权益不受侵害，原告特向法院起诉，请求法院判令：1、被告向原告退还租赁押金8万元；2、被告向原告赔偿装修损失28788元；3、被告向原告赔偿专柜制作费44492元、店内设备费13788元；4、被告向原告赔偿搬迁费8267元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告时尚商业城公司辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。本案是租赁合同纠纷，双方合同是双方真实意思表示，是合法有效。原告承租商铺七个月但未交纳任何租金及向其他单位交付管理费，原告单方根本性违约，应承担全部责任。时尚天河商业广场已经符合经营条件，原告的理由不能成立。被告为依法注册成立公司，时尚商业项目是广州市重点工程，早已通过规划、消防等验收，具备开业条件。营业执照的前提条件是有经营场地，且是原告自己的义务和责任，原告承租后，如果申请了营业执照，而工商局不办理，可起诉工商局不作为，本案至原告起诉之日止，原告没有任何书面证据证明其不能办理营业执照的原因是被告所导致。实际上，自2012年11月份，广州市工商局天河分局从未收到过时尚天河商业广场内小商铺申办营业执照的书面材料，包括原告在内也从未申请过。商场内的商铺已经申办营业执照的商铺已成功申办。
被告汇尚城公司、时尚广场公司未答辩。
经审理查明：2011年10月24日，伍栢程与案外人广州市时尚管理服务中心（以下简称时尚服务中心）签订《定金协议》（协议首部显示：甲方／出租方为时尚服务中心，乙方／承租方为伍栢程），约定：甲方将位于广州市天河路299号时尚天河商业广场铺位号WZ043（以下简称案涉铺位）出租给乙方；房产建筑面积约为50平方米（商铺使用率为50%）；租赁合同的期限为3年，租金单价为800元／平方米／月；本协议签订时，乙方应缴定金40000元（若定金不足部分应于2天内补交后，本协议生效）；装修期为大铺30天；甲方于2011年9月1日将商铺交付乙方；乙方在接收商铺后，应及时将装修方案向甲方报批，并按时完成装修，配合全体商户的整体开业安排；若乙方接到通知3天后，无故不进行装修或没有书面审批理由，甲方有权对商铺租赁合作事宜做出另外安排（包括择选其他合作方），乙方已缴的所有费用一律不予以退还；乙方如期完成装修施工的，应于5天内进行货品与装饰布置；免租期为5个月，以甲方开业日起在合同期内赠送，具体的免租时间于租赁合同里详细列明；免租期内乙方需按合同约定缴纳相应的物业管理费；乙方经营所需相应证照，需自行办理；等条款。上述协议还显示“在11月25号前装修陈列结束方可享受我司免租期，否则不给予免租优惠”的手写内容。
2011年10月29日，伍栢程和时尚商业城公司签订《时尚天河商业广场租赁经营合同》（以下简称《租赁经营合同》），约定：乙方租赁的商铺为甲方物业的第负一层WZ街（厅），商铺号码WZ043（下简称案涉铺位）；租赁经营期限为3年，即从2011年12月2日起至2014年12月1日止，租金为40000元／月；乙方在本合同签订时，向甲方一次性缴纳相当于两个月租金等额款项作为本合同的履约保证金，即80000元；该保证金不作为商户租金不足的抵扣款项，仅作为乙方履行本合同及遵守本商业广场管理规定的保证（该履约保证金不计利息）；该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金、管理费，并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方，乙方违约情况下不予退还保证金；本商场租金两个月收取一次，乙方在／的第7日前到甲方指定地点（无论甲方是否催告）缴纳当期租金、管理费等应付费用，新签商户不满一个月历月期间，按每月30天比例计算当月租金、管理费；如缴费期遇周六、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用；以上费用以甲方账户实际到帐日为乙方的实际支付日（乙方在选择缴费方式时应注意其到款时间及各项费用的缴纳期限，甲方不再另行通知）；乙方应遵守国家法律法规及相关规定，依法诚信经营、依法纳税、遵守本合同及《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的所有规定；乙方在合同期内，必须按照商场规定的营业时间开店营业，不得关门、迟到、早退；乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件；乙方须按本合同规定时间缴纳租金、电费及其它有偿服务费，如缴费期遇周六、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用，每拖欠1日按相应欠款总金额的1%缴纳滞纳金；拖欠3日，甲方有权予以停业整顿；拖欠7日，视为乙方违约，从第8日起，甲方收回商铺，履约保证金等费用不予返还，一切损失由乙方自行承担；（10.3）合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还；非因乙方违约原因甲方要求解除合同的，应双倍返还履约保证金，不承担乙方经营利润及其他损失；本合同任何一方违反本合同约定的条款，均构成对本合同的违约；乙方同意，有下列情形之一的，甲方可以通知乙方解除本合同，收回该商铺并将原履约保证金作为赔偿金，上述款项不足以抵付甲方损失的，乙方还应当按未履行《租赁经营合同》应缴租金总额的50%赔偿损失：……C.乙方无合理理由拒绝支付租金累计超过一周（7日）的；……E.乙方严重违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的；……甲方送达乙方商铺工作人员接收，或在乙方租赁商铺门口、本商场的公告栏或其他醒目位置张贴的有关通知或文件，即视为已通知乙方；甲乙双方之间的书面函件，如任何一方在其中提出具体要求或建议并要求回函的，则另一方有责任于指定期限内回复，另一方拒绝回复的，视为同意函件内的相关内容和要求；《时尚天河商业广场物业管理服务合同》为本合同的补充条款，乙方在此承诺遵守执行，并配合广州时尚天河商业广场选聘的物业管理公司的各项工作，接受因违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的各项处罚规定，乙方在此承诺遵守执行；等条款。另，该合同第5页右下角位置空白处加盖了内容为“11月25日之前完成装修及货品布展，否则取消免租期。”的印章。同日，伍栢程向时尚商业城公司支付案涉铺位的保证金80000元（相应的《押金收款收据》加盖的是“时尚天河商业广场”的印章）。
签订合同当天，时尚商业城公司将案涉铺位以毛坯状态交付给伍栢程使用。伍栢程接收案涉铺位后进行装修。
2012年4月10日，广州市工商行政管理局天河区分局向伍栢程发出《责令改正通知书》，内容为：经查，你在案涉铺位无照经营服装，上述行为违反了《广东省查处无照经营行为条例》第六条第一款的规定，构成了无照经营的行为，根据《广东省查处无照经营行为条例》第十三条的规定，现责令你立即改正等。
2012年7月，时尚商业城公司以伍栢程拒不交付租金为由，要求解除与伍栢程之间的合同、要求伍栢程搬离案涉铺位。2012年7月25日，伍栢程搬离了案涉铺位，时尚商业城公司收回了案涉铺位并另行出租。
另，甘智明诉时尚商业城等被告租赁合同纠纷一案，本院作出了（2012）穗天法民四初字第1432号民事判决，后时尚商业城不服提起上诉，广州市中级人民法院审理后作出了（2013）穗中法民五终字第3465号民事判决，该判决已发生法律效力。在上述生效的民事判决中，法院查明以下事实：2009年4月8日，广州市发展和改革委员会向广州市体育局发出穗发改社（2009）30号《关于天河体育中心综合改造项目的复函》，同意天河体育中心综合改造项目立项，并要求广州市体育局筹措解决所需建设资金等。2010年1月27日，广州市体育局委托案外人广州天河体育中心代表其与深圳时尚公司签订《广州天河体育中心综合改造项目（建设-
运营-移交）协议》，并以其名义实施权利和履行义务。2010年1月28日，广州天河体育中心与深圳时尚公司签订《广州天河体育中心综合改造项目协议（建设-运营-
移交）》（协议首部显示：甲方为广州天河体育中心，乙方为深圳时尚公司；以下简称《协议》），约定：乙方通过竞争性谈判被选定为按建设-运营-
移交办法综合改造天河体育中心项目的责任人；甲方愿意按下述条件授权乙方特许权；乙方系指深圳时尚公司及依照本协议所成立的项目公司；甲方授予乙方独家投资、建设、运营和管理维护本项目的特许权，但须受本协议各项规定的合约；本项目特许经营期暂定为38年（不包含建设工期，最终以广州市财政局所核定的特许经营的期限为准，最长不超过40年）；在乙方为本项目而依法设立的项目公司成立后，经甲方认可，可将本合同权利和义务转移给项目公司；项目公司应在本合同正式生效后6个月内完成注册；等条款。2010年5月13日，深圳时尚公司签署致广州天河体育中心的《授权委托书》，告知自本函签发日之后（含当日）关于《协议》项下的所有权利义务，其委托授权给时尚商业城公司代为行使及履行，委托时效与《协议》有效期一致；并表示时尚商业城公司在此期间以自身或其名义向广州天河体育中心所发函件、签署的文件、承诺以及所实施的任何行为，或为履行《协议》而向广州市体育局及其它任何政府机构等所发文件的内容及实施的任何行为，其均予承认，对其完全发生效力，其承担由此产生的一切责任；等。2011年10月20日，广州市规划局核发穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》，核定天河体育中心地下停车库综合改造工程验收合格（载明：建设单位为广州市体育局，建设位置为天河区天河路北侧地段，建设规模为地下2层、145061平方米，“备注”一栏包括“二、本工程因存在违法建设，我局以穗规决（2011）985号《违法建设行政处罚决定书》作出了行政处罚，现已执行完毕。三、本工程原报建批准面积144875平方米，本次竣工验收面积145061平方米。本工程违法建设增加面积19890平方米，业经处理，但规划要求暂时封闭，待二期报建时相应扣减面积指标后方同意打开使用，该部分面积在未批准打开使用前，不得办理产权。四、本工程东北角加建的出入口及车道、负一层东南角过街通道作临用”等内容）。2011年12月20日，时尚商业城公司向各商户发出《时尚天河商业广场商户租金缴纳通知》，告知：商场将于2011年12月21日至同月31日受理商户交租业务（公司转账及支票客户以到账日期为准）；届时请商户凭租金收据等相关手续到其司办理关于商铺免租确认事宜；如商户在接到此通知后未能于上述办理期到其司办理，将不予免租受理；等。2012年1月21日，时尚商业城公司向各商户发出《关于时尚天河商业广场开业时间及起租日期的函》，函称：时尚天河商业广场于2011年12月24日开始体验式开放，为期一个月，将于2012年1月24日结束；原定正式开业时间为2012年1月24日，因春节放假，现将开业时间及正式起租日期统一调整为2012年1月25日；请各商户依照《租赁经营合同》的相关约定按时缴交相应的租金及管理费，逾期未缴租金及管理费的商户，将扣减免租期；等。2012年2月14日，时尚商业城公司发出《致各位业户的公开信》，告知将推出以下优惠及宣传措施：在2月25日之前交齐2个月租金的业户即享有交2个月租金经营6个月的优惠；第二次交租（7月份），业户即享有交2个月租金经营5个月的优惠（包含之后经营评比所赠送的2个月免租优惠）；通过此次优惠业户朋友将多获得2个月的免租期（管理费需正常缴纳）；针对1D、3D区经营较差、租金较高的情况，将按地段位置给予租金优惠；等（注：时尚商业城公司在本案审理中称未能按照其指定的上述期限足额支付上述租金的承租人不享受上述免租期的优惠政策）。2012年2月18日，时尚商业城公司发出《关于配合交租业户给予管理费减免政策》，告知：凡是2011年12月31日晚7点前交租的业户，可以在3月25日缴纳管理费时，减免1个月物业管理费；凡是2012年元月24日晚7点前交租的业户，可以在3月25日缴纳管理费时，免掉22天物业管理费；等。2012年3月1日，广州市公安局受理时尚天河商业广场的其他承租人反映时尚天河商业广场未通过消防验收开业、要求查处的信访事项。2012年4月24日，该局作出穗公群（2012）402号《信访事项告知单》，答复称：市公安消防局已对时尚天河商业广场地下一层商铺未通过消防安全检查就营业的违法行为进行立案查处。2012年3月1日，时尚天河商业广场的其他承租人还向广州市工商行政管理局反映时尚天河商业广场无证开办市场导致租户无法领取营业执照、商场开办方还逼迫租户继续开门无照经营并缴纳租金的问题。该局于2012年9月3日作出《关于对魏巍、付斌等代表信访投诉的答复》，函称：经查，我局天河分局曾于今年8月8日对时尚商业城公司未取得市场登记证，擅自开办时尚天河商业广场的行为作出行政处罚；此后，由于我局收到省人大于7月26日作出《关于修改﹤广东省商品交易市场管理条例﹥的决定》，取消了工商部门核发市场登记证行为；该处罚决定不符合上述决定，为此，天河分局于8月22日发出《广州市工商局天河分局行政处罚决定纠正决定书》，撤销了上述处罚决定；目前，天河分局正在对时尚商业城公司为无照经营提供场所违法行为立案调查。2012年3月7日，时尚商业城公司发出《给广大业主的一封信》，告知：目前，商场的规划、消防及卫生等各项手续已经完善，原本由各位业主自己负责办理各店铺的消防及营业执照等手续，现已由商场出钱、出物、出力帮助各位业主朋友在办理，相关手续正在各政府部门走流程，并于近期即将办理完结；商场在此作出郑重承诺，政府手续方面的问题及事宜，将由商场全权负责应对和处理，绝对不会让业主朋友蒙受任何损失；等。另，在上述案件审理过程中，本院向相关部门调查取证，具体情况如下：（一）向广州市规划局天河分局查询以下问题：座落于广州市天河路299号体育中心南门负一、二层的房产（即时尚天河商业广场）的规划用途？上述房产是否取得建设工程规划许可证，是否是经相关主管部门批准建设的？该局于2012年6月20日作出穗规天河（2012）259号《关于协助天河区人民法院提供规划信息的复函》，答复本院如下：“广州市体育局前经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）批准，在天河路北侧地段兴建地下2层设计天河体育中心地下停车库综合改造工程1幢（自编1期），总建筑面积146781平方米，其中地下1、2层为体育产业（商业）用房、汽车库及设备用房。后经市规划局《关于更正穗规建证（2009）1914号﹤穗规建证（2009）1914号﹥的函》（穗规函（2010）9928号）同意调整《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）及其附图、附件。调整后《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）建设规模为地下2层，总建筑面积为140915平方米。经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）2521号）批准，在天河区天河路北侧地段兴建地下1层设计天河体育中心地下停车库综合改造项目（自编1期）西区配套停车场工程1幢，总建筑面积为2709平方米，使用功能为地下汽车库及设备用房。经《建设工程规划许可证》（穗规建证（2011）1268号）批准，在天河区天河路北侧地段建设地下1层地下车道、出入口工程3宗，总建筑面积为1251平方米。2011年7月市规划局以《违法建设行政处罚决定书》（穗规决（2011）985号）对建设单位未按规划行政主管部门批准的《建设工程规划许可证》进行建设的行为作出了行政处罚并已执行完毕。后市规划局以《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2011）1093号）对以上经批准的工程进行了规划验收，并明文规定违法建设部分（面积19890平方米）‘规划要求暂时封闭，待二期报建时相应扣减面积指标后方可同意打开使用，该部分面积在未批准打开使用前，不得办理产权。东北角加建的出入口及车道、负一层东南角过街通道作临用’”。（二）向广州市公安消防局查询以下问题：座落于广州市天河路299号体育中心南门负一、二层的房产（即时尚天河商业广场）的消防验收情况如何（如经消防验收合格，请向本院提供相应验收合格证明文件；如未通过消防验收，原因是什么？）？该局于2012年8月22日向本院提供了以下材料（包括但不限于）：1、广州市公安消防局于2012年1月9日作出的致广州市体育局的穗公消验（2012）第0085号《关于广州天河体育中心综合改造项目地下一层及夹层消防验收合格的意见》，包括以下内容：我局对你单位位于广州市天河区天河路北侧地段（该建筑为地下室二层，深13.2米，总建筑面积226520平方米）地下一层轴（B-1）～（A-16）交轴（B-A）～（C-S）部分［建筑面积87318.6平方米，其中轴（B-27）～（B-49）交轴（B-M）～（C-S）部分作车库及设备用房使用，其余作商场、餐饮使用］及夹层轴（B-39）～（B-49）交轴（B-T）～（C-S）部分（建筑面积7771平方米，作车库使用）的土建工程进行消防验收，……综合评定该土建工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、地下一层商场部分开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用。2、广州市公安消防局于2012年1月19日作出的致时尚商业城公司的穗公消验（2012）第0222号《关于广州天河体育中心综合改造项目装修工程消防验收合格的意见》，包括以下内容：我局对你单位位于广州市天河体育中心地下室（该建筑为地下室二层，深13.2米，总建筑面积226520平方米）地下一层自编1区的公共走道部分（装修面积为19080平方米，装修后作商场公共走道使用）内部装修工程进行消防验收，……综合评定该内部装修工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投用。3、广州市公安消防局于2012年3月26日作出的致时尚商业城公司的穗公消验（2012）第0789号《关于体育中心商业广场部分商铺内部装修工程消防验收合格的意见》，包括以下内容：我局对你单位在广州市天河区天河路北侧地段天河体育中心地下商场（该建筑为地下2层，局部设夹层1层，深13.2米，总建筑面积226520平方米）的地下一层自编WZ043（即案涉铺位）……号铺内部装修工程进行消防验收，综合评定该内部装修工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投用。4、广州市公安消防局于2012年2月2日核发的穗公消安检许字（2012）第0050号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，显示：场所名称为时尚商业城公司，地址为天河体育中心地下，使用性质为商场，场所所在建筑名称为时尚天河商业城广场，建筑层数为地下一层，使用面积为19080平方米（商场公共走道部分），场所使用情况为地下一层自编1区作商场公共走道使用，等。（三）向广州市工商行政管理局、广州市工商行政管理局天河分局和广州市工商行政管理局天河分局天河工商所查询以下问题：1、时尚天河商业广场内的铺位是否曾向你单位申请办理营业执照？如曾向你单位申请办理营业执照，你单位是否核发相应营业执照？（如果已核发，请向本院提供相应的登记备案资料；如果没有核发，原因是什么？如是因缺少资料或某些条件不具备，具体是缺少哪些资料和不具备哪些条件？）2、时尚商业城公司是否曾向你单位申请办理时尚天河商业广场的市场登记证（如曾申请，具体申请时间是何时）？你单位是否批准？你单位是否曾对时尚天河商业广场未取得市场登记证而进行经营的行为进行查处（具体情况如何）？3、时尚天河商业广场各铺位的承租人申请办理营业执照是否须以时尚商业城公司取得市场登记证为前提？广州市工商行政管理局天河分局于2012年11月7日作出《关于时尚天河商业广场有关问题的复函》，答复本院如下：“一、截至目前为止，我局尚未收到时尚天河商业广场内业户的登记注册书面申请材料。二、2011年12月23日，时尚商业城公司向我局递交申请办理市场名称查询申请资料，拟申办市场登记证；由于时尚天河商业广场消防手续不完善、实际布局与规划不相符等问题，不符合办理市场登记证的条件。2012年1月19日，我局对时尚商业城公司涉嫌为场内业户无照经营提供场地的违法行为进行了立案调查，目前该案正在处理当中；三、2012年7月26日公布施行的《广东省人民代表大会常务委员会关于修改﹤广东省商品交易市场管理条例﹥的决定》第二条规定：“删除原第八条到第十四条”（原《广东省商品交易市场管理条例》第十二条：“市场开办者必须凭建设工程验收和消防验收合格证明文件，向县级以上工商行政管理部门申请市场登记注册，领取市场登记证……领取市场登记证后市场方可开业”），取消了市场登记证。时尚天河商业广场各铺位的承租人应依法依规申请办理营业执照”。（四）向广州市规划局查询以下问题：1、请复制你局于2011年10月20日核发的穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》的附图，并在上述图纸中标明时尚天河商业广场竣工验收面积145061平方米的范围和违法建设增加面积19890平方米的范围；2、上述时尚天河商业广场是否已分割成独立铺位？如已分割，具体情况如何（包括铺位在竣工验收图中的分布情况和铺位编号等）？3、铺位是否属于上述已通过竣工验收的范围？该局于2013年4月17日作出穗规（2013）990号《广州市规划局关于协助查询时尚天河商业广场验收情况的复函》，答复本院如下：“一、按来函要求现提供经我局穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》验收核准的时尚天河商业广场负一、负二层平面竣工图复印件，其中黄色荧光笔标出部分为违法扩建的建筑部分。该违法建设业经处理，但规划要求暂时封闭不得使用，待二期工程报建时相应扣减面积指标后方可打开使用。二、关于时尚天河商业广场商铺是否已分割为独立铺位以及编号和分布情况的问题，经核该工程竣工图，图中已有基本的铺位分隔示意图，但商铺编号问题不属规划审批范畴，且依据现有规划管理规定，建筑内部平面间隔布局的调整，只要不涉及建筑立面变化、不增加建筑面积、以及不改变建筑使用性质的，无需再报规划部门审批。三、由于穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》竣工图上未标明商铺编号，故无法核实来函商铺的区位情况，请贵院根据我局提供的竣工图自行核实”。（五）向广州市国土资源和房屋管理局查询时尚天河商业广场的商铺测绘情况及商铺分布情况（包括商铺的编号和方位等）。该局答复本院称未查询到时尚天河商业广场的商铺测绘情况及商铺分布情况。
根据广州市规划局向本院提供的穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》验收核准的时尚天河商业广场负一、负二层平面竣工图复印件，时尚商业城公司确认案涉铺位位于已通过竣工验收的面积范围内；伍栢程称其不清楚案涉铺位是否位于已通过竣工验收的面积范围内。
伍栢程和时尚商业城公司均确认伍栢程没有向时尚商业城公司支付过案涉铺位的租金。伍栢程确认搬离案涉商铺时，将可移动的办公物品搬走。伍栢程、时尚商业城公司确认伍栢程搬离案涉铺位并未办理交接手续。
伍栢程认为免租期应自其实际使用案涉商铺之日（即2011年12月24日）起算五个月；时尚商业城公司则认为享受免租期的前提是租户需交纳一定的租金及管理费，并且免租期也不是连续免租，而是在合同期限内有条件分阶段予以赠送。
在本案审理中，伍栢程为证明其在本案中主张的损失实际存在的问题，提供了以下证据予以证明：1、深圳市旭龙装饰工程有限公司出具收到艾蕾歌尔伍生装修工程款27478元的收据（经手人加盖了“龙明星”的印章）及银行转账资料（打印件，显示付款人为伍达文、收款人为龙明星）。2、《装修清运费收据》（加盖了广州市时尚商业管理服务中心印章），金额为1000元。3、《IC卡押金收据》（加盖了广州市时尚商业管理服务中心印章），金额为30元。4、《收据》（加盖了广州市时尚商业管理服务中心印章），内容为临时是公正押金280元。5、收据、销售单等若干，显示购买LED射灯、导轨、装饰品、衣架、服装等。时尚商业城公司对上述证据的真实性均不予确认，认为案涉铺位是由伍栢程自行装修，且装修清运费、IC卡押金等收据均是物业管理中心开具，与其无关。
本院认为：广州市规划局已于2011年10月20日就天河体育中心地下停车库综合改造工程（即时尚天河商业广场项目）核发穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》，伍栢程和时尚商业城公司于2011年10月29日签订的《租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
在本案审理中，时尚商业城公司已于2012年7月25日收回伍栢程交还的案涉铺位，双方就案涉铺位的租赁关系已于上述日期实际解除。
关于导致伍栢程和时尚商业城公司的租赁关系提前解除的责任归属问题。从本案查明的事实看，时尚商业城公司以伍栢程未交纳租金等为由要求解除合同并要求伍栢程搬离案涉商铺，而伍栢程由于要求时尚商业城公司办理营业执照无果而拒绝交付租金，故导致双方解除租赁关系、交回案涉铺位的原因在于无法申办案涉铺位的营业执照。关于案涉铺位的营业执照申办问题，前述《租赁经营合同》约定：“乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件……”，后时尚商业城公司于2012年3月7日发出的《给广大业主的一封信》中表示“原本由各位业主自己负责办理各店铺的消防及营业执照等手续，现已由商场出钱、出物、出力帮助各位业主朋友在办理，相关手续正在各政府部门走流程，并于近期即将办理完结；商场在此作出郑重承诺，政府手续方面的问题及事宜，将由商场全权负责应对和处理……”，结合时尚商业城公司关于工商行政主管部门曾就时尚天河商业广场的承租人办理营业执照的问题组织双方召开协调会和伍栢程关于工商行政主管部门答复称承租人未能办理营业执照的原因在于时尚天河商业广场没有办妥市场登记证的自认以及广州市工商行政管理局天河分局曾于2012年8月8日对时尚商业城公司未取得市场登记证而擅自开办时尚天河商业广场的行为作出行政处罚，但在收到省人大于同年7月26日作出的取消工商部门核发市场登记证行为的《关于修改﹤广东省商品交易市场管理条例﹥的决定》后于同年8月22日发出《广州市工商局天河分局行政处罚决定纠正决定书》撤销上述处罚决定的事实，本院认为，双方应曾向工商行政主管部门反映、提出包括伍栢程在内的承租人要求办理营业执照的诉求，但因广东省直至2012年7月才废除市场登记注册制度致使承租人办理营业执照一事未能得到妥善解决，即现有证据并未显示导致案涉铺位未能办理营业执照的原因和责任在于时尚商业城公司。另一方面，案涉铺位一直未能申办营业执照，且工商行政主管部门于2012年4月10日责令伍栢程立即改正无照经营的行为，因此，伍栢程在案涉铺位无法用于商业用途正常经营和使用的情况下解除《租赁经营合同》亦无过错。综上，本院认定导致《租赁经营合同》解除不可归责于伍栢程和时尚商业城公司。
关于伍栢程和时尚商业城公司解除租赁关系后的法律后果处理问题。1、关于案涉铺位的免租期问题。《定金协议》约定：“免租期为5个月，以甲方开业日起在合同期内赠送，具体免租时间于租赁合同里详细列明”，时尚商业城公司虽不是《定金协议》的当事人，但对上述约定并无异议。由于《租赁经营合同》中并未列明具体免租时间，伍栢程和时尚商业城公司对上述免租期的具体时间存在争议，伍栢程主张免租期从其实际使用商铺之日起连续计算5个月，时尚商业城公司则认为只要其在伍栢程承租案涉铺位期间内赠送免租期5个月就符合上述约定。对此，本院认为，按照交易惯例，免租期应是从起租日起连续计算。2、关于伍栢程已付的履约保证金80000元的处理问题。前述《租赁经营合同》约定：“该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金、管理费，并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方……”，因此，须审查伍栢程是否拖欠相关费用及其具体金额后，再认定履约保证金的退还条件是否已成就。鉴于时尚商业城公司于2012年1月21日向各商户发出《关于时尚天河商业广场开业时间及起租日期的函》，告知正式起租日期统一调整为2012年1月25日，在扣除上述免租期5个月后，承租人于2012年6月25日起才负有向时尚商业城公司支付租金的义务，而伍栢程在该期限届满后的2012年7月25日将案涉铺位交还给时尚商业城公司，因此，其须向时尚商业城公司支付2012年6月25日至2012年7月24日期间的租金40000元。至于管理费的问题，由于管理费是由时尚服务中心收取，属于物业服务合同纠纷的审查范畴，即该问题与本案纠纷分属不同法律关系，管理费可由时尚服务中心另循合法途径解决，同样能保障其权益，因此，本案对管理费问题不再审查处理。综上，时尚商业城公司应将履约保证金80000元扣除租金40000元后的余款40000元返还给伍栢程。3、关于伍栢程主张时尚商业城公司赔偿其装修损失28788元、专柜制作费44492元、店内设备费13788元、搬迁费8267元的问题。关于装修损失28788元的诉讼请求，其中的装修费27478元，因案涉铺位在时尚商业城公司交付给伍栢程使用时是毛坯状态，伍栢程如果不对案涉铺位进行装修则无法投入使用，同时考虑到合同解除不可归责于伍栢程和时尚商业城公司，本院酌情判令时尚商业城公司向伍栢程支付装修损失补偿款7000元；而装修清运费等1310元，是由伍栢程支付给广州市时尚商业管理服务中心的，且现有证据并未显示该款项不能退回，因此，本院对伍栢程主张上述装修清运款等损失的请求不予支持。对于专柜制作费44492元、店内设备费13788元、搬迁费8267元，由于伍栢程自行将可移动的物品搬离了案涉铺位，且合同解除不可归责于时尚商业城公司，故上述诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。
由于案涉商铺的出租方为时尚商业城公司，时尚商业城公司确认收到伍栢程交付的履约保证金80000元，故伍栢程要求汇尚城公司、时尚广场公司承担退还租赁押金、赔偿装修损失、专柜制作费、店内设备费、搬迁费的诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。
汇尚城公司、时尚广场公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十七条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广州市时尚商业城有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告伍栢程返还履约保证金余款40000元；
二、被告广州市时尚商业城有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告伍栢程支付装修补偿款7000元；
三、驳回原告伍栢程的其他诉讼请求。
被告广州市时尚商业城有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告伍栢程加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3810元，由原告伍栢程负担2410元、被告广州市时尚商业城有限公司负担1400；公告费1000元，由被告广州市时尚商业城有限公司负担。
如不服本判决，原告伍栢程可在判决书送达之日起三十日内、被告广州市时尚商业城有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 李 郁
人民陪审员 卓燕君
二〇一四年七月十六日
书 记 员 梁怡筠
陈秋滢