北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第17164号
原告（反诉被告）冯绍菊，女。
委托代理人陈曦，北京合川（天津）律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京中海裕家房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区银河南街2号院2号楼1605室。
注册号：110108015482064
法定代表人田彦东，总经理。
委托代理人黄业华，男，该公司经理。
原告冯绍菊（反诉被告）与被告北京中海裕家房地产经纪有限公司（反诉原告，以下简称中海裕家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯绍菊之委托代理人陈曦与被告中海裕家公司之委托代理人黄业华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告冯绍菊诉称，2013年3月初，案外人姜成双数次与我接触，要求承租位于北京市海淀区北小马厂路8号楼6门X室房屋。我提出不将房屋出租给中介公司，也不分租。姜成双带着自称是其老婆的女人与我见面，并承诺其母亲来京和一家人承租居住。2013年3月23日，我与姜成双签订《房屋租赁合同》。合同约定：租期一年，租金每月5000元，承租人擅自将房屋转租、转让或转借、合租的，我可以终止合同、收回房屋；承租方违反合同，擅自将房屋转给他人使用的，应支付违约金5000元；如因此造成承租房屋毁坏的，应还负责赔偿。合同签订当日，姜成双付给我四个月租金2万元及押金3000元，我将房屋交付给姜成双，双方签有屋内设施清单。姜成双以单位房屋补助报销需要领导认可为由，将两份签好的合同拿走。3月26日，姜成双将合同返回，我发现合同上承租方落款被盖上了中海裕家公司的合同专用章。我提出质疑，姜成双予以推脱。2013年4月20日，我发现中海裕家公司擅自将房屋转租，不仅将三个卧室分租给三家承租，并且将客厅打上隔断墙，又出租给第四家，严重破坏了房屋布局，毁坏了地板、吊顶等，严重违反了合同约定。同时我发现座便器、门锁、主卧窗户、阳台窗户等处在中海裕家公司承租后都已被损坏，修缮、修理费预计需要6000元。我认为中海裕家公司采取欺骗的手法，严重违反合同约定，损害了我的合法权益，故起诉请求：1、解除我与中海裕家公司签署的房屋租赁合同，中海裕家公司将房屋归还给我，并给付房屋租金计算至中海裕家公司实际归还房屋之日止，暂计算至2013年12月25日为2.5万元。2、中海裕家公司承担擅自转租的违约责任5000元。3、中海裕家公司将房屋恢复原状、拆除擅自修建的隔断墙；4、中海裕家公司赔偿我房屋维修费共计6000元；5、中海裕家公司支付逾期支付租金的违约金5000元；6、诉讼费用由中海裕家公司负担。
被告中海裕家公司辩称，2013年3月26日双方签订了合同，本来姜成双说其自己居住，但是后来其老家有事，不能住了，所以其将房屋交给我公司。我公司和冯绍菊打电话沟通过，冯绍菊说可以将房屋出租，别影响邻居就行。后来我们缴纳了房屋租金和押金，将房屋出租了。但是冯绍菊总是骚扰客户，将客户赶走。2013年10月28日，冯绍菊私自收取客户的钱，并撵走客户，还更换了门锁。之后我们多次和冯绍菊沟通，表示可以解除合同，要求冯绍菊将房屋租金退还给我公司，但是冯绍菊始终不和我们见面，我们想和冯绍菊联系都联系不上，想解除合同都解除不了。因此，不同意冯绍菊的诉讼请求。同时，我公司提出反诉，要求冯绍菊返还我公司房屋押金3000元。
冯绍菊针对中海裕家公司的反诉辩称，中海裕家公司没有赔偿我的损失，我不同意退还房屋押金。
经审理查明，冯绍菊与案外人王奭系夫妻。王奭系位于北京市海淀区北小马厂8号楼6门X号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人。案外人姜成双原系中海裕家公司的职员。
2013年3月23日，姜成双代表中海裕家公司（承租方）与冯绍菊（出租方）签订《房屋租赁合同》，冯绍菊将诉争房屋出租给中海裕家公司使用，租期共12个月，自2013年3月26日至2014年3月25日，每月租金5000元，押一付四。其中合同第一条约定：“房屋坐落于北京市海淀区北小马厂路8号楼6门X室，间数：三室一厅，面积：98㎡，房屋质量：良好，屋内设施（水、电、煤气、暖气、电话、有线电视、门窗、灯具等）状况良好，均可正常使用。”第二条约定：“……。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借、合租的；……。3、承租人拖欠租金累计达壹个月的。……。”第三条约定：“租金标准和交纳期限：5000元人民币／月，押一付四，2013年3月24日前支付前4个月租金，并押壹个月租金5000元，2013年7月19日前支付4个月租金，2013年11月19日前支付4个月租金。合同到期后，无违约行为，押金归还。有线电视费、卫生保安费、水、电和煤气费由承租方自付，取暖费、物业费由出租方负责。”第五条约定：“违约责任。……。3、承租方逾期交付租金而违约的，除应如数补交外，还应支付违约金5000元。4、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金5000元；如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿。”
合同签订后，中海裕家公司向冯绍菊交纳了4个月房屋租金2万元及房屋押金3000元，冯绍菊将诉争房屋交付给中海裕家公司。后未经冯绍菊同意，中海裕家公司在诉争房屋客厅内打隔断墙，将客厅改成一间卧室，并未经冯绍菊同意，将该间卧室与其他三间卧室对外转租给刘志超、周江等人。
2013年4月24日，冯绍菊以中海裕家公司擅自打隔断、转租为由将中海裕家公司起诉至本院，即本案纠纷。
后中海裕家公司未再交纳房屋租金。2013年10月26日，冯绍菊将诉争房屋大门门锁锁芯更换，将房屋收回。
庭审中，冯绍菊提供房屋设施被损坏照片、换锁、修锁及更换马桶的收据证明其修复房屋的损失。中海裕家公司对照片的真实性予以认可，对换锁、修锁及更换马桶的收据的真实性不予认可，对冯绍菊所要证明的内容亦不予认可。就房屋修复损失，冯绍菊未提供其他证据。中海裕家公司提供刘志超、周江的书写材料证明冯绍菊私自收取租户租金950元及1800元，将租户轰走。冯绍菊对刘志超、周江书写的材料真实性予以认可，但认为收的不是租金，而是押金，是由于其收回房屋后，刘志超仍未搬出，因此收取刘志超的押金，但后来刘志超搬走后，其已将押金退还给刘志超。对于周江的押金，冯绍菊认可只收了1700元，认为由于现诉争房屋的门锁被堵住了，周江的物品仍在诉争房屋内，因此未退还周江押金。经询问，中海裕家公司称因为冯绍菊起诉了，撵走客户，故其未再交纳房屋租金。冯绍菊否认撵走客户。中海裕家公司未提供其他证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。冯绍菊与中海裕家公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应遵守履行。根据《房屋租赁合同》内容，该合同并非委托出租合同，未经冯绍菊特别授权，中海裕家公司无权将房屋出租给第三人。根据查明事实，中海裕家公司未经冯绍菊同意，将房屋转租给刘志超、周江等人，而且中海裕家公司未再交纳2013年7月25日以后的房屋租金，中海裕家公司的上述行为均违反了合同约定，其应承担相应的违约责任。据此，冯绍菊主张要求解除双方所签订的房屋租赁合同，并要求中海裕家公司支付剩余房屋租金及承担违约责任之请求，于法有据，本院均予以支持。合同解除后，双方的合同权利义务关系终止，中海裕家公司应拆除自行修建的隔断墙，将诉争房屋恢复原状，故冯绍菊要求中海裕家公司将房屋恢复原状，拆除隔断墙之请求，理由正当，本院亦予以支持。冯绍菊于2013年10月26日将诉争房屋的大门锁更换，其行为应视为其自行收回了诉争房屋。在中海裕家公司存在违约的情况下，冯绍菊自行收回房屋的行为并无不当。在收回房屋后，冯绍菊要求中海裕家公司返还房屋并支付2013年10月26日以后房屋租金之请求，没有依据，本院均不予支持。由于冯绍菊自行收回房屋，故对房屋设施受损系中海裕家公司不正当使用房屋所致，冯绍菊应承担举证责任，但冯绍菊未提供充分证据予以证明，故冯绍菊要求中海裕家公司赔偿房屋修复损失6000元，证据不足，本院不予支持。关于反诉，虽然中海裕家公司存在违约行为，但房屋押金并非违约金，在合同解除后，冯绍菊无权以中海裕家公司违约或未赔偿损失为由不予退还，故中海裕家公司要求冯绍菊退还房屋押金之反诉请求，于法有据，本院予以支持。中海裕家公司称其转租房屋、打隔断墙经过冯绍菊同意，冯绍菊对此予以否认，中海裕家公司未提供证据。而且中海裕家公司以冯绍菊将其起诉，并将客户撵走，私自收取租户租金作为不给付房屋租金的理由，没有依据，故对中海裕家公司所持上述抗辩主张，本院均不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除冯绍菊与北京中海裕家房地产经纪有限公司于二Ｏ一三年三月二十三日签订的《房屋租赁合同》；
二、北京中海裕家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向冯绍菊支付房屋租金一万五千元及违约金一万元，共计二万五千元；
三、北京中海裕家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区北小马厂八号楼六门X号房屋客厅内的隔断墙全部拆除，并将上述房屋恢复原状；
四、冯绍菊于本判决生效后七日内退还北京中海裕家房地产经纪有限公司房屋押金三千元；
五、驳回冯绍菊其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费三百元，由北京中海裕家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
本诉案件受理费八百二十五元，由冯绍菊负担四百元，已交纳；由北京中海裕家房地产经纪有限公司负担四百二十五元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费二十五元，由冯绍菊负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服一审判决的上诉请求金额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王尧峰
人民陪审员 方 梅
人民陪审员 吕 清
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 丁 珊