广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1344号
原告李铭盛，男，汉族，1976年9月13日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人吴秀萍，广东岭峰律师事务所律师。
委托代理人陈华宇，广东岭峰律师事务所律师助理。
被告陈燕云，女，汉族，1973年6月18日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区）3栋B单元1402A。
第三人深圳市鑫通泰房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市宝安区福永街道怀德社区政丰南路东侧天欣花园4栋0101，组织机构代码685360323。
法定代表人，熊勤。
第三人黄德强，男，汉族，1971年9月8日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区）3栋B单元1402A。
第三人黄德强委托代理人何秋晨，广东环宇京茂律师事务�律师。
原告李铭盛与被告陈燕云及第三人深圳市鑫通泰房地产经纪有限公司、第三人黄德强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李铭盛的委托代理人吴秀萍，被告陈燕云，第三人黄德强的委托代理人何秋晨到庭参加了诉讼。第三人深圳市鑫通泰房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2015年6月7日签订了《房地产买卖合同》，合同编号0000043、0000044，涉案的两套房是双拼房，根据合同约定该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日出具公证委托书给担保公司，第15条约定，如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分�四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。被告至今未出具公证委托书，已构成根本违约。据此，特提出诉讼，请求依法判决，原告请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》，合同编号：NO0000043、0000044；2、请求判令被告返还购房定金200000元；3、请求判令被告赔偿违约金人民币490000元；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告陈燕云答辩称，我丈夫黄德强不知道出售涉案房产的事宜，房产证是我自己的名字，原告和中介说不需要黄德强的签名，如果需要的话，可以事后在商议，所以我就在合同上签了字。合同内容没有仔细看过，对合同内容我不了解。我丈夫黄德强不同意出售涉案房产，我收到原告的定金20万，对于原告主张支付违约金我不认可。
第三人深圳市鑫通泰房地产经纪有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。
第三人黄德强诉称，我方有独立请求权，请求确认原、被告于2015年6月7日签订的两份《房地产买卖合同》（编号：NO0000043、NO000044）无效。涉案房产系夫妻共同财产，被告在没有告知和通知黄德强的情况下擅自处分涉案房屋，原告也明知涉案房产系夫妻共有的情况下仍然与被告串通签订了房地产买卖合同，因此根据法律规定，原、被告恶意串通，严重损害了第三人的合法权益，合同依法应属于无效。我方没有收过原告的购房定金，我方也没有过错，故原告主张的赔偿也没有依据。第三人黄德强请求法院判令：确认原、被告于2015年6月7日签订的两份《房地产买卖合同》（编号：NO0000043、NO000044）无效。
经审理查明，2015年6月7日，原告李铭盛作为买方，被告陈燕云作为卖方，共同签订一份《房地产买卖合同》（编号0000043），约定卖方将其名下位于深圳市宝安区万科金色领域花园（一期）3栋B单元14层02B房产转让给买方。该房产处于抵押状态，卖方以委托担保公司方式赎楼，卖方应在签订本合同后5日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司办理赎楼、过户。房产的转让成交价为1350000元，其中购房定金共计100000元，买方在签订合同当日支付50000元定金，于签署本合同之日起60日内再支付定金50000元。如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。同日，双方再签订一份《房地产买卖合同》（编号0000044），约定将深圳市宝安区万科金色领域花园（一期）3栋B单元14层02A房产转让给买方，转让成交价为1100000元，定金为100000元，该合同其余约定与前合同一致。被告陈燕云于两份合同末处《收据》处签字，两份收据确认收到定金共计200000元。2015年6月7日、6月10日，原告通过自己银行账户及委托案外人一共向被告陈燕云转账定金200000元。
2015年6月15日，被告陈燕云向原告发送手机短信，其内容主要称因被告丈夫不同意，不再出售房产，愿意退还定金。
庭审中，被告陈燕云确认收到原告支付定金20万元，因其丈夫即本案第三人黄德强不同意出售涉案房产，拿不到户口本因此无法办理公证委托。被告陈燕云确认涉案房产均登记于其一人名下，被告拥有100%产权，购买于2011年。原、被告均确认涉案两个合同的交易房产为双拼房。
另查，被告陈燕云与第三人黄德强于1997年1月31日登记结婚。
以上事实，有经庭审举证、质证的《房地产买卖合同》、《结婚证》、短信记录等及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，被告陈燕云名下所有的深圳市宝安区万科金色领域花园（一期）3栋B单元14层02A、02B房产虽然登记于陈燕云一人名下，但该房产系被告陈燕云与第三人黄德强的婚内财产，属于夫妻共有财产。第三人即被告丈夫黄德强以陈燕云无处分权为由请求确认合同无效，该请求违反《最高人民法院关�审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，本院不予支持。第三人黄德强主张原告与被告恶意串通损害其利益导致合同无效，但第三人黄德强未举证原告与被告存在恶意串通的事实，其主张缺乏依据，本院不予支持。因此，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，现被告陈燕云丈夫黄德强拒绝出售共有财产，被告陈燕云缺乏处分权，原告李铭盛因被告陈燕云缺乏处分权导致无法获得标的物所有权，原告李铭盛要求解除合同并要求被告陈燕云承�违约责任的诉求于法有据，本院予以支持。原、被告签订的《房地产买卖合同》（编号0000043、0000044）于本案民事起诉状送达被告之日即2015年8月9日起解除。因合同解除，被告收取的定金已无理据，应予退还。关于违约金，考虑本案案情，被告自签约后第八日即表示不再出售房产，原告自此时起应负有《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定之及时止损义务，且原告未举证自6月7日至6月15日期间其实际损失已达到约定违约金的数额，因此本院酌定被告陈燕云按转让成交价百分之四赔偿原告违约金98000元（1350000元×4%+110000元×4%），超过该金额的诉求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李铭盛与被告陈燕云于2015年6月7日签订的《房地产买卖合同》（编号0000043、0000044）于2015年8月9日解除；
二、被告陈燕云应于本判决生效之日起五日内支付原告李铭盛违约金98000元；
三、被告陈燕云应于本判决生效之日起五日内返还原告李铭盛所支付定金200000元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
五、驳回第三人黄德强的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10700元，保全费3970元，合计14670元，由原告承担8334元，被告承担6336元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 何冰清
人民陪审员 郭映舜
人民陪审员 陈远霞
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 林斯瑜
书 记 员 谢 燎
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未�得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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