福建省闽清县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0124民初1667号原告：林存元，男，1954年3月6日出生，汉族，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：江世英，福建扬航律师事务所律师。被告：闽清县农业局，住所地闽清县。法定代表人：黄俊云，局长。委托诉讼代理人：郑梅，福建闽天律师事务所律师。原告林存元与被告闽清县农业局（以下简称县农业局）确认合同有效纠纷一案，本院于2016年10月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林存元的委托诉讼代理人江世英到庭参加诉讼、被告县农业局的委托诉讼代理人郑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林存元向本院提出诉讼请求：1.确认林存元与县农业局签订的《农业局×街综合楼四至七层集资建房协议》合法有效；2.县农业局为林存元办理出让性质的集资房土地使用证和房屋所有权证；3.县农业局负责缴纳办理“两证”土地出让金及各种税费计19285.87元。事实和理由：1997年5月20日，县农业局经研究决定将×街综合楼四至七层为干部职工集资用房，经双方商定，县农业局作为甲方、林存元作为乙方，双方签订《农业局×街综合楼四至七层集资建房协议》（以下简称集资建房协议），协议主要内容为：1.四至七层集资房由甲方负责筹建，待建筑主体封顶并按规定缴清集资房款后，由局主持集资户按9套抽签，余下套房和第七层甲方另行安排；2.集资房建筑工程按设计图纸施工，包括：设计费、场地三通一平，楼房主体建筑、内装修，室内水电安装、立户(电表按5安立户)，室外化粪池、下水道安装。集资房价按四至六层总建筑面积(包括楼梯通道面积，其中南向单套楼梯按总面积2/3)计算，含地价款每平方米880元，杂物间每平方米550元，其中楼梯下杂物间按50%计价，通往天平的炮台，天坪栏护墙等增加部分(楼梯除外)由1-7层平均分摊；3.土地使用权分享办法：土地使用证户名为农业局。各集资户按建筑面积与总建筑面积比例分享使用。手续按土地部门规定办理，甲方负责办理乙方房产证；4.付款办法：第一期按套房集资价70%于5月23日内付清，第二期按集资价10%于主体预订后，5日内付清。余款20%待按设计图纸验收后全部交清时，甲方将套房交付乙方使用；5.甲方应于98年1月20日内将套房交付乙方使用，逾期甲方按基金会利息付给乙方。《集资建房协议》签订后，林存元依约付清集资款69251.60元，县农业局于1998年5月将套房交付林存元使用，但农业局至今尚未按约定为林存元办理房产证和土地使用证。2016年5月31日，林存元向县信访局提出要求县农业局按集资房有关约定为综合楼集资户办理“两证”的信访事项。县农业局作出梅农信复字［2016］4号《信访事项处理答复意见书》，主要内容为：农业局综合楼占地面积297平方米，1-3层为农业局综合办公楼，4-7层为个人集资房，土地出让金按建设房屋面积分摊。根据县长办公会议纪要精神，关于农业局综合楼4至7层的集资户办理“两证”问题：农业局有责任为办证进行协调并提供便利，但楼集资户须按现行有关规定缴交房产增值税，土地出让金等法律规定的税费。根据闽清县国土资源局测算，办理“两证”需缴纳费用如下：1.土地出让金134136元（农业局综合楼占地面积297平方米，按照建设房屋面积分摊、集资户土地分摊186.3平方米，按每平方米720元计算，即186.3×720=134136）、契税按出让金的3%计算为4024.08元；2.增值税42100.24元（按集资总房价842004.75元的5%计算）、土地增值税46310.26元（按集资总房价842004.75元的5.5%计算）、契税12630.07元（按集资总房价842004.75元的1.5%计算），以上土地出让金及契税费共计239200.85元。林存元认为，双方签订的《集资建房协议》是依法成立的合同，受法律保护。县农业局已按当时商品房的市场价格每平方米880元（含地价）向林存元收取了建房集资款共69251.55元，因此县农业局应按《集资建房协议》第三条约定，履行办理“两证”的义务，负担办理“两证”的费用。1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”如果县农业局在1998年5月交房后及时办理“两证”，当时只需缴纳工本费，而不必缴纳土地出让金及契税等费用共计235076.57元。县农业局十八年来未按协议约定为办理“两证”并缴纳费用，已构成违约。因此，土地出让金及税费239200.85应由县农业局缴纳。县农业局辩称，一、本案不属于法院的受案范围，应当予以驳回。集资房是为了保障和解决住房困难的职工基于政策规定兴建的具有福利性质、公益性质的房子，林存元之所以能与县农业局签订《集资建房协议》，其订立、履行、责任、义务、效力等均依据政策、法律规定及与县农业局之间的行政隶属关系，并非简单基于双方平等协商就能生效、确定责任与义务，因此本案《集资建房协议》是否有效纠纷，涉及的是历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，是单位内部建房而引起的房地产纠纷，既不属于行政诉讼案件，也不属于民事诉讼案件，不属于法院的受案范围，应当驳回起诉。二、依照《集资建房协议》约定，土地使用证户名为县农业局，各集资户按建筑面积与总建筑面积比例分享使用，县农业局负责办理集资户房产证。该条约定“两证”系土地性质为划拨性质的两证，而非土地性质为出让性质的“两证”。划拨性质的“两证”办理无需缴纳土地出让金及各种税费，只有办理出让性质的“两证”，才需补缴土地出让金及相关税费。《集资建房协议》未约定县农业局负有办理土地性质为出让的“两证”义务，因此，县农业局无义务承担办理该“两证”需要缴纳的19285.87元土地出让金及各项税费。三、《集资建房协议》并未约定何时办理“两证”，而对于办理“两证”的事宜，县农业局一直在积极履约，没有违约。2005年6月1日，县农业局已经依约办理了户名为县农业局，土地性质为划拨的土地使用权证。而县农业局为办理房产证，从集资房竣工验收至今，多次与公安消防部门商谈解决消防验收问题，并多次报告县政府要求解决办证问题，相关问题有了实质进展，县农业局并不存在违约行为。四、诉争集资房土地为划拨用地，是经政府批准依法交付给被告无偿使用的土地，因此，县农业局按每平方米880元收取的集资建房款所含地价为零，880元所含费用仅为集资户预付建造房子的工程款，不含任何税费及土地出让金。林存元缴纳的69251.6元仅为工程实际需支付的工程款，不含任何税费及土地出让金。五、集资房建设是为解决职工住房困难，采用由国家、单位、个人三者共同负担的住房建设体制，没有任何利润；国家、单位出资部分也仅限于集资建房用地、国家和单位资金投入以及国家减免有关税费；单位办理的权属登记时应注明划拨地；集资房产权归个人所有的，一般住用五年后，补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后可进入市场。因此办理可以流入市场、土地性质为出让性质的“两证”并非县农业局的义务，而办理该“两证”所需支付的土地出让金及各项税费并不属于国家、单位投入资金及减免税费部分的费用，县农业局也无义务去承担。此外，根据《县十六届政府2012年第14次县长办公会议纪要》，议定闽清县综合楼办理房产证和分割土地证的相关费用缴交问题。由该楼集资户按现行有关规定缴交房产增值税、土地出让金等法律规定的税费。因此，县农业局无义务承担办理土地为出让性质“两证”及缴纳土地出让金、相关税费。六、根据“谁受益，谁承当”的原则，办理土地性质为出让的“两证”的受益者为林存元，并非县农业局，因此县农业局无义务承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：林存元与县农业局提供的证据来源合法、内容客观真实，真实性可予以确认。根据县农业局与林存元签订的《集资建房协议》，案涉房屋的土地使用证户名为农业局，各集资户按建筑面积与总建筑面积比例分享使用，县农业局为林存元等集资户办理房产证，但该协议并不足以证明县农业局须为林存元等集资户办理出让性质的房产证与土地证，故林存元主张的县农业局有义务为其等集资户办理土地证并缴纳各项税费的证明对象不予认定。本院认为：本案的争议焦点为一、本案是否属于法院的受案范围；二、集资建房协议是否有效；三、县农业局是否有义务为林存元办理性质为出让的土地使用权证及房产证并缴纳土地出让金等其他税费。关于争议焦点一，集资房系政策性住房，是国家机关、企事业单位等组织为了解决内部职工的住房问题，以国家划拨的土地建设并按成本价出售给内部职工的房屋。从集资建房协议的内容来看，其主要内容包括两部分，1.有关住房面积、集资款额及缴纳时间；2.有关住房分配办法的前提条件。即职工在交纳全部集资款并满足所附生效条件后，集资建房协议生效，单位须履行交付集资房的义务。故从集资建房协议的权利义务来看，其属于附生效及解除条件的买卖合同。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”，故本案属于法院的受案范围。关于争议焦点二，案涉《集资建房协议》系县农业局与林存元双方的真实意思表示，且集资建房方案已经过闽清县计划局的审批立项，不违反法律法规的强制性规定，故案涉《集资建房协议》合法有效。关于争议焦点三，双方在《集资建房协议》第三条中已对土地使用权证及房产证的办理问题作出约定，即“土地使用证户名为县农业局，各集资户按建筑面积与总建筑面积比例分享使用，手续按土地部门规定办理，甲方负责办理乙方房产证”。现双方对此条约定产生争议，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，本案中，从合同的目的来看，《集资建房协议》订立的目的是为了解决农业局干部职工的住房问题，而非以盈利为目的。从交易习惯来看，案涉集资房使用的是国家划拨土地，依照《土地管理法》第五十四条规定“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地”，以及《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”，县农业局在与林存元等集资户签订《集资建房协议》时，县农业局才是案涉房屋的划拨土地使用权人，在未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续、交付土地使用权出让金的情况下，不可能办理出让性质的土地使用权证及房产证。故从合同条款、合同的目的以及交易习惯来看，《集资建房协议》第三条并不能理解为县农业局有义务为林存元办理性质为出让的土地使用权证及房产证并缴纳土地出让金等其他税费。林存元主张其已依约付清集资款69251.60元，其中包含出让地性质的地价款每平方米880元，因《集资建房协议》签订之时，尚不具备土地出让的条件，且双方均知道只能办理划拨性质的不动产权证，故林存元主张协议中所指“含地价款每平方米880元”已包含了土地出让金，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，林存元主张确认《集资建房协议》的效力符合法律规定，可予以支持；林存元主张县农业局为林存元办理性质为出让的土地使用权证及房产证并缴纳土地出让金等税费计19285.87元，缺乏法律依据，不予支持。根据合同的诚实信用原则，县农业局在集资户按现行相关规定缴纳土地出让金等其他税费的情况下，应当为集资户办理两证履行协助的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百二十五条、《土地管理法》第五十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:一、原告林存元与被告闽清县农业局于1997年5月20日签订的《农业局×街综合楼四至七层集资建房协议》合法有效；二、驳回原告林存元的其他诉讼请求。案件受理费2013元，由原告林存元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  林祥润审 判 员  庞俊洁人民陪审员  黄斐斌二〇一六年十二月二十九日书 记 员  潘楚楚附注一、本案引用的主要法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。2.《中华人民共和国土地管理法》第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”