重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终1089号上诉人（原审被告）：重庆渝沪商业管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街2号附25号25-2，统一社会信用代码91500105056499891W。法定代表人：林增官，执行董事。委托诉讼代理人：刘孟凯，男，1986年3月27日出生，汉族，系公司职工，住重庆市巴南区，被上诉人（原审原告）：重庆啡可咖啡经营管理有限公司，住所地重庆市南岸区亚太路1号5幢26-18号，统一社会信用代码91500108693934593H。法定代表人：王会芳，总经理。委托诉讼代理人：刘文明，重庆中世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆军，重庆中世律师事务所律师。原审第三人：盈石企业管理（上海）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区东方路838号101部位B厅24室，统一社会信用代码91310000680955328E。法定代表人：英兰云，董事长。委托诉讼代理人：阮琛，男，汉族，1989年9月15日出生，系该公司职工，住西安市碑林区，上诉人重庆渝沪商业管理有限公司（以下简称渝沪商业管理公司）因与被上诉人重庆啡可咖啡经营管理有限公司（以下简称啡可咖啡公司）、原审第三人盈石企业管理（上海）有限公司（以下简称盈石公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初6366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年02月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人渝沪商业管理公司的委托诉讼代理人刘孟凯，被上诉人啡可咖啡公司的委托诉讼代理人刘文明、陆军，原审第三人盈石公司的委托诉讼代理人阮琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渝沪商业管理公司上诉请求：1、依法撤销（2016）渝0105民初6366号民事判决一项，改判驳回啡可咖啡公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由啡可咖啡公司承担。主要事实及理由：导致房屋租赁合同解除的原因并非渝沪商业管理公司的自身原因所致，而是由于啡可咖啡公司的装修设计不符合要求，对方坚持不愿更改设计方案，故双方合同无法履行。啡可咖啡公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律准确，依法应予维持。盈石公司未发表意见。啡可咖啡公司向一审法院起诉请求：判令渝沪商业管理公司立即向啡可咖啡公司支付违约金99516元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:为租赁涉讼房屋，啡可咖啡公司于2014年4月15日及2014年4月30日分别向渝沪商业管理公司支付18825元、12384元，作为租赁意向金。2014年7月11日，啡可咖啡公司与渝沪商业管理公司、盈石公司签订《房屋租赁合同》，约定啡可咖啡公司承租由渝沪商业管理公司出租、盈石公司负责管理的涉讼房屋用于经营“LavazzaCoffee”，房屋建筑面积为99.26平方米，租赁期限自2014年5月15日起至2018年5月14日止，其中2014年7月28日前为装修免租期。合同第3.2条约定，房屋交付时间为2014年5月15日，渝沪商业管理公司同意授权盈石公司适时向啡可咖啡公司发送房屋交付通知书并代表渝沪商业管理公司与啡可咖啡公司办理房屋交付与接收事宜。若渝沪商业管理公司未能按时向啡可咖啡公司交付房屋，啡可咖啡公司同意给予渝沪商业管理公司60天的宽限期。合同第4.1条约定租金的计算方式为月保底租金与月营业额抽成两者取高，2014年5月15日至2015年5月14日期间的月租金为24757元。合同第5.1条约定啡可咖啡公司应在签订合同后七个工作日内向渝沪商业管理公司支付99516元，作为啡可咖啡公司履行本合同的保证金。合同第6.3条约定，啡可咖啡公司应及时向盈石公司提交设计、施工图纸，经盈石公司审核如有不符之项，啡可咖啡公司应按盈石公司要求在2个工作日内予以修正并重新提交，不得拖延拒绝，否则渝沪商业管理公司有权延迟交付房屋给啡可咖啡公司。合同第13.2条约定，甲方因自身原因未按时交付房屋且经书面催告后90日内仍未交付的，啡可咖啡公司有权在任意时间提前终止本合同，并要求渝沪商业管理公司无息退还租赁保证金剩余部分并另行按月租金的3倍金额补偿，前述月租金指本合同解除前啡可咖啡公司已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的三分之一（两者取低）。合同第20.1条约定，合同当事人有效联系方式为合同载明的收件人、电话、传真、地址等，任何一方在收到另一方发出的变更联系方式书面通知前，合同载明的联系方式仍为有效。合同签订后，啡可咖啡公司按约向渝沪商业管理公司支付了租赁保证金99516元，租赁意向金31209元，推广费993元。2015年3月10日，啡可咖啡公司向渝沪商业管理公司、盈石公司致函，主要内容为：《房屋租赁合同》签订后，我司按约完成了对涉讼房屋的设计方案，但贵司（渝沪商业管理公司与盈石公司）告知租赁情况有所调整，贵司拟向我司出租L2层06室和07室，并要求我司再次进行整体设计，随后我司按照贵司要求进行了整体设计。但现已经超出合同约定的交房日期近8个月，贵司一直未向我司交付房屋，致使我司受到较大损失。此前，我司也于2014年10月10日、2014年10月28日、2014年12月19日函告贵司尽快履行合同，但贵司于2015年3月2日明确表示无法向我司交付房屋。鉴于此，我司要求提前终止《房屋租赁合同》，并要求贵司承担40余万元的赔偿责任。渝沪商业管理公司收到前述函件后，于2015年6月12日向啡可咖啡公司寄发《致重庆啡可咖啡经营管理有限公司的函》，致函内容主要为：《房屋租赁合同》生效后，我司与贵司在装修设计方案及收铺时间上沟通多次，但均无法达成一致。贵司在2015年3月10日来函要求终止合同，我司与贵司面谈后，将贵司提出必须有外摆区域方可合作的条件上报了公司。经公司管理层讨论研究，该条件我司无法满足。鉴于此，我司也认为双方丧失了继续合作的基础，但就贵司要求我司承担40余万并解除合同的请求，我司愿意按照合同精神承担相应的责任。2015年7月23日，啡可咖啡公司与渝沪商业管理公司签订《终止履行房屋租赁合同的协议书》，该协议书主要内容为：一、双方一致同意《房屋租赁合同》已于2015年3月10日解除并终止履行。二、渝沪商业管理公司于2015年8月10日前退还啡可咖啡公司已缴纳的所有费用131718元。三、其他未尽事项，待双方履行完毕本合同后再行协商解除。协议签订后，渝沪商业管理公司于2015年8月6日将前述款项汇入啡可咖啡公司指定账户。一审另查明，盈石公司于2014年9月20日从重庆Ｓ×××××盈嘉中心项目撤离。撤离前，盈石公司未向啡可咖啡公司发放过书面房屋交付通知书，其对撤离后的事实亦不清楚。2015年10月20日、2016年1月18日，啡可咖啡公司向渝沪商业管理公司寄发律师函，要求渝沪商业管理公司承担相应责任无果。一审法院认为，《房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，合法有效，合同各方均应按照约定履行各自义务。渝沪商业管理公司提出合同约定交房时间不满足主客观条件的抗辩理由缺乏事实依据，且与双方合同约定不符，法院不予采纳。《房屋租赁合同》设立了啡可咖啡公司、渝沪商业管理公司之间的房屋租赁关系，根据约定，渝沪商业管理公司至迟应在2014年7月15日前将涉讼房屋交付啡可咖啡公司；渝沪商业管理公司于2014年8月28日通过邮件通知啡可咖啡公司接房的方式不符合合同约定，并非约定的有效联系方式；《终止履行房屋租赁合同的协议书》的签订并非啡可咖啡公司放弃要求渝沪商业管理公司承担违约责任的依据；渝沪商业管理公司认为啡可咖啡公司外摆设计超出合同约定范围的主张缺乏事实依据，不能成为渝沪商业管理公司逾期交房的理由。综上，渝沪商业管理公司无正当理由逾期交付涉讼房屋的行为已违反合同约定，应承担相应违约责任。合同第13.2条对渝沪商业管理公司应承担的赔偿责任约定了两种计算方式，即按照合同解除前啡可咖啡公司已支付最高月租金3倍或租赁保证金金额（两者取低）作为违约金。合同解除前，啡可咖啡公司并未支付过租金，但依照合同约定渝沪商业管理公司交房时间在前，啡可咖啡公司支付租金时间在后，啡可咖啡公司未支付租金系由渝沪商业管理公司未按约交付房屋所致。前述条款实系针对渝沪商业管理公司逾期交房致合同解除的违约责任条款，该赔偿金性质即为违约金，因此，法院认为，在渝沪商业管理公司逾期交房致啡可咖啡公司未实付租金而解除合同的情况下，合同约定渝沪商业管理公司应承担的违约金金额应解释为合同解除前约定月租金的3倍或保证金金额（两者取低）。故根据查明事实，渝沪商业管理公司应承担74271元的违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆渝沪商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆啡可咖啡经营管理有限公司违约金74271元；二、驳回原告重庆啡可咖啡经营管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，渝沪商业管理公司向本院提交了一张讼争房屋的平面设计图，图中设置了外摆区域，拟证明啡可咖啡公司的装修设计坚持要求有外摆区域不符合装修设计要求，因此渝沪商业管理公司才未向啡可咖啡公司交付涉案房屋。啡可咖啡公司不认可该装修设计图纸的真实性，同时认为达不到渝沪商业管理公司的证明目的。本院认为，该平面装修设计图纸系打印件，没有啡可咖啡公司的签章，不能确认其系啡可咖啡公司向渝沪商业管理公司提交的设计图纸，对该证据，本院不予采信。一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。另关于渝沪商业管理公司上诉称不交付房屋的原因系啡可咖啡公司的装修设计不符合要求的问题。本院认为，按照常理，啡可咖啡公司向渝沪商业管理公司或第三人盈石公司提交了装修设计以后，若其装修设计不符合要求，渝沪商业管理公司应及时告知啡可咖啡公司进行整改，但渝沪商业管理公司未举示证据证明其向啡可咖啡公司就装修设计提出了具体的整改意见，故渝沪商业管理公司关于不交付房屋系啡可咖啡公司的装修设计不符合要求的理由缺乏充分证据，故，本院认为，渝沪商业管理公司未按合同约定交付租赁房屋，应承担相应违约责任。综上所述，渝沪商业管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2286元，由重庆渝沪商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷审 判 员  余彦龙代理审判员  刘 希二〇一七年三月二十七日书 记 员  程 容