浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1994号
上诉人（原审被告）：鲁阳，男，1954年12月9日出生，俄罗斯族，住浙江省杭州市西湖区。
上诉人（原审被告）：鲁宁，男，1956年12月12日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。
上诉人（原审被告）：鲁华，女，1960年1月21日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区（沈阳军区联勤部干休所）。
上列三位上诉人委托诉讼代理人：谢作坚，浙江海昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑巨南，男，1940年12月24日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：何连英、黄微珍，浙江联英律师事务所律师。
第三人：黄建，男，1953年9月26日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。
第三人：黄勇，男，1956年3月1日出生，汉族，住浙江省玉环县。
第三人：黄敏，女，1948年11月13日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区，现住宁波市鄞州区。
第三人：黄抗美，女，1951年10月28日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区，现住宁波市江东区。
上诉人鲁阳、鲁宁、鲁华因与被上诉人郑巨南及第三人黄建、黄勇、黄敏、黄抗美确认合同有效纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2016）浙0382民初10156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鲁阳及其与鲁宁、鲁华的委托诉讼代理人谢作坚、被上诉人郑巨南及其委托诉讼代理人何连英到庭参加诉讼，第三人黄建、黄勇、黄敏、黄抗美经本院传票传唤均未到庭。本案现已审理终结。
鲁阳、鲁宁、鲁华上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人郑巨南的起诉和诉讼请求。事实和理由：第一，“卖契”上无上诉人父亲郑体光的信息，上诉人父亲与“卖契”毫无关系。上诉人与被上诉人之间关于“卖契”不存在民事权利义务关系，“卖契”对上诉人没有法律约束力。被上诉人不具备本案诉讼主体资格。第二，一审判决称“本案为确认之诉，不适用诉讼时效的规定”，是错误的。被上诉人起诉已超过诉讼时效期间。第三，被上诉人在（2011）温乐行初字第20、30号案件中的陈述及其他证人证言和证明书，结合被上诉人以房屋“祖传”为由申请登记等，以及上诉人提供的相关证据，足以证明“卖契”是虚假的。而被上诉人仅提供笔迹鉴定书一项证据来证明“卖契”的真实性，该证据的取得不符合法律规定，没有证明效力。第四，按照自1950年开始至1964年的法律规范性文件对房屋买卖必须经过登记的规定，“卖契”未经登记。根据1964年3月5日最高人民法院转发“国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”第四部分第3条的规定，假设“卖契”真实，也不是依法成立的合同。并且，被上诉人以房屋“祖传”为由申请登记致使“卖契”被“祖传”排除而处于非法状态，被上诉人并非善意购买者。一审判决认定“卖契”合法有效，没有法律依据。第五，一审判决适用合同法第四十四条认定“卖契”合法有效，违反民通意见第196条规定和合同法解释一第一条规定，且直接违反合同法第四十四条第一款，为适用法律错误。
郑巨南辩称，第一，被上诉人提起合同有效之诉，作为房屋买受人是当然的权利主体。上诉人鲁阳、鲁宁、鲁华父亲郑体光已去世，所以上诉人当然是本案主体。第二，被上诉人请求确认合同有效，与诉讼时效无关，本案不适用诉讼时效的规定。第三，卖契是书面原始件，形式要件齐全、房屋标的及权属清楚、众用部位使用权享用明确，价格合理、立契后马上付款，并有出卖人盖章，有见中人，有代笔，代笔人代书的卖契经过司法鉴定，笔迹真实。之后被上诉人对房屋进行改建和实际使用管业50年而无权属纠纷，上诉人称卖契不真实的理由不能成立。第四，上诉人父亲长期不在家，上诉人祖母作为家长，被上诉人有理由相信上诉人祖母有权利代表全家出卖房屋，卖契依法成立有效。并且，农房买卖没有规定必须要登记。涉案房屋买卖符合1984年8月30日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定。第五，涉案契约的签订主体、内容、程序、形式要件都符合法律规定。共有人出卖共有房屋历时50年，其他共有人都默认。买卖行为发生在1986年前，应适用民法通则施行前的1984年民事政策，一审判决适用法律正确。
黄建、黄勇、黄敏、黄抗美未发表意见。
郑巨南于2014年12月31日向一审法院起诉请求：确认1964年8月18日的卖契有效；本案诉讼费由被告鲁阳、鲁宁、鲁华承担。一审法院于2016年4月18日作出（2015）温乐柳民初字第35号民事判决。鲁阳、鲁华不服，提出上诉。本院于2016年9月14日作出（2016）浙03民终3298号民事裁定，撤销该一审判决，发回重审。
一审法院认定事实：被告鲁宁、鲁阳、鲁华系郑体光之子，郑倪氏系郑体光之母，郑微系郑体光姐姐，黄志国系郑微丈夫，第三人黄建、黄勇、黄敏、黄抗美系黄志国与郑微的子女。郑体光已于2008年间去世，郑倪氏、郑微、黄志国现均已去世。1964年8月18日之前，原告郑巨南因原有房屋失火，长期租住在涉案房屋中，向郑倪氏、郑微交付房租。1964年8月18日，郑微同母亲郑倪氏将坐落于象阳后横村九间房屋之东首轩间上轩间一间、中轩间一间出卖给郑巨南，房款为850元，由倪遂初代笔书写卖契，黄源波见中，郑巨南当即交清了房款。后郑巨南将中轩间分给其兄弟郑银南，该二间房屋一直由郑巨南、郑银南及其家人居住使用。1971年间郑巨南、郑银南与下轩间的郑祥皆一同将上、中、下轩间共同抬楼建成二层楼结构。1995年6月间，郑巨南、郑银南分别就上轩间、中轩间申请登记并取得集体土地使用证，在申请时将权属来源写作“祖传”。2015年7月15日，乐清市柳市镇后横村村民委员会出具证明，证明：郑巨南于1964年前后从鲁阳祖母倪氏和姑母郑微手中购买涉案房屋，房屋于1971年进行了加层抬楼，郑巨南将中轩间分给其三弟郑银南所有。1995年农村宅基地普查发证时，村委会出具的证明将宅基地权源写成了“祖传”是笔误，是因为不懂法律知识。现涉案房屋由郑巨南占有使用。现上轩间、中轩间仍分别由郑巨南、郑银南占有使用。
另查明，2012年9月10日，一审法院受理鲁阳、鲁宁、鲁华诉乐清市人民政府、第三人郑巨南土地行政登记一案和鲁阳、鲁宁、鲁华诉乐清市人民政府、第三人郑银南土地行政登记一案，一审法院认定乐清市人民政府仅凭郑巨南、郑银南提供的村委会证明，认定涉案土地属于“祖传”，认定事实不清、证据不足，故判决撤销乐清市人民政府于1995年7月18日颁发的2-1995-47-1687、2-1995-47-1688号集体土地使用权证的土地登记行为。郑巨南、郑银南均不服判决，上诉至温州市中级人民法院，温州市中级人民法院于2013年1月9日作出（2012）浙温行终字第221号、222号行政判决：驳回上诉，维持原判。2014年9月18日，鲁阳、鲁宁、鲁华就涉案土地申请登记，郑巨南、郑银南、郑汉银等人就此书面提出异议，乐清市国土资源局书面答复异议不成立并于2014年10月30日向鲁阳、鲁宁、鲁华核发了乐政集用（2014）第6195号土地使用权证。
另查明，根据乐清县农业税土地产量分户清册记载，郑体光为户主，户内人数1953年、1954年为6人，1955年变为7人，房屋有地号1896-1、1892、1900、1890上的房屋合计6间，均为平房，另有其他耕地等的记载。
一审法院认为，本案的争议焦点在于卖契是否真实，以及如果卖契是真实的，是否有效的问题。首先，关于卖契的真实性问题。一审法院认为，卖契上的出卖人郑倪氏、郑微、代笔人倪遂初、见中人黄源波均已去世，已经无法通过当事人陈述或者直接的痕迹鉴定的方式来验证真伪。原一审中将同一时期同村由同一代笔人书写的卖契与本案中的卖契进行对比鉴定的方式，不失为退而求其次的选择。经鉴定，均属于同一人笔迹，再结合证人证言证实倪遂初在地方上确实代写文书，可以认定卖契系倪遂初代笔所写。虽三被告对文字表达方式、使用大量简体字、使用私章提出异议，但卖契上的该些情况并无异常之处，也符合当时订立卖契的通常做法。三被告称卖契系原告1995年登记土地证之后伪造的，但未提供充分证据。关于原告在1995年土地普查进行登记的时候为何按“祖传”进行申报的问题，柳市镇后横村村委会就此专门开了会议，出具了证明，对经过进行了说明。一审法院认为，1994年间，后横村村委会组织村民进行土地登记，当时不管是村民还是村委会，不具备很强的法律意识，又系集中颁发农村集体土地建设用地使用权证，土地管理部门进行地籍调查时由村委会出具证明，且证明系格式化的证明，其中有“现住房屋是年间房屋”的固定内容，故在办理过程中存在登记人员对于某些项目没有核实后就进行登记的情况，不能由此就推论卖契是伪造的。再者，在农村尤其是涉案房屋这样旧式多户合住一个院子的情况下，公共部分红白喜事的使用权及房屋出入是非常重要的事项，因此在卖契中予以约定、交代，也是符合常理的。对于卖契中简化字的使用问题，三被告认为我国1964年下半年才公布使用简化字，卖契中大量存在简化字不符合常理。一审法院认为，汉字简化并非在国家公布使用简化字才开始使用，而是在近现代史上已有多年的简化文字的历史，国家公布简化字是根据简化字在实际书写中流行情况的选录，不排除民间当时已经大量使用简化字，不能据此推论卖契是伪造的。对于被告方的郑倪氏、郑微在1964年不可能到乐清来卖掉房屋的主张，被告未能提充分的证据予以证明，一审法院不予采信。综上，一审法院对卖契的真实性予以确认。关于卖契是否有效的问题。原、被告均提供了乐清县农业税土地产量分户清册，分户清册上除了记载了郑体光户的耕地情况，还记载了户内人数和户内住宅情况。根据分户清册，可以认定坐落在原地号1896-1、1892、1900、1890上的房屋，属郑体光户内成员所共有。虽清册只登记了户内人数，1953年、1954年为6人，1955年变为7人，未登记户内成员的姓名，但从当时的家庭成员来看，可以确认郑体光的母亲郑倪氏、姐妹郑微系其中成员。郑倪氏、郑微将其享有部分共有权的房屋出卖的行为，属于无权处分的行为。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日最高人民法院审判委员会讨论通过）第55条之规定，“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“……在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益……”三被告称郑体光自1945年即离家外出上学、参军，长期在外，老家家中事务势必是由母亲郑倪氏和姐姐郑微打理，而郑巨南在1964年购房之前就因为火灾失去了原住房而长期租住在涉案房屋中，向郑倪氏和郑微支付房租，其也有理由相信郑倪氏和郑微是有权处分涉案房屋的权利主体。郑倪氏、郑微在郑体光不在的情况下将共有的房屋的上、中轩间出卖给郑巨南，双方订立了卖契，当场交付了房款，郑巨南属善意购房者。尔后郑巨南一直居住、管业（将中轩间分给了弟弟郑银南）至今，并对房屋进行了抬楼加层。而郑体光或者其他共有人在长达几十年的生活中尤其是探望郑倪氏时不可能不向家人了解房屋的情况，不可能不获知涉案房屋已经出卖的事实，却从未提出异议，应当视为对郑倪氏和郑微出售房屋的默认。对于除郑倪氏、郑微、郑体光之外的共有人具体是谁，现已无档案可以查询确认，但因郑体光是于1953年在外地结婚，家庭成员无外乎是黄志国及其子女，黄志国在世时从未就涉案房屋买卖提出异议，四位第三人作为郑微和黄志国的子女在获知本案纠纷后也均未表示要提出异议、主张权利，故此，应视为其他共同共有人均予以追认。故此，一审法院确认涉案房屋买卖合同合法有效。最后，关于三被告提出的诉讼时效问题，因本案为确认之诉，不适用诉讼时效的规定，故对三被告的主张不予采纳。第三人黄勇、黄建、黄敏、黄抗美经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法予以缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：确认郑微及母郑倪氏于1964年8月18日将泮垟后横村九间老屋东首轩间上轩间、中轩间各一间出卖给郑巨南的卖契合法有效。本案受理费80元，公告费600元，由被告鲁阳、鲁宁、鲁华承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经过对当事人在一审期间提交的证据的审核，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，对合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为的干预，当事人请求确认合同效力，应不受诉讼时效期间的限制。本案系关于合同效力的诉讼，故上诉人鲁阳、鲁宁、鲁华主张被上诉人郑巨南起诉超过诉讼时效期间的理由不能成立。而被上诉人提起本案诉讼，亦符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。关于卖契的真实性，一审期间已采用代笔人倪遂初于同一时期书写的其他卖契样本进行比对鉴定，认定系倪遂初所代笔。上诉人对此提出的抗辩理由，不足以推翻上述鉴定意见。且有后横村村委会证明等证据予以佐证，故应确认卖契的真实性。关于卖契是否有效，1984年8月30日实施的最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条，已规定“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的”，“其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效”。且郑体光在其生前应知悉涉案房屋出售事宜，上诉人提供的证据不能证明郑体光等共有人对此提出异议，故从涉案房屋出售及被上诉人对涉案房屋翻建、使用管业至今几十年等事实分析，可认定郑体光生前认可郑倪氏、郑微的出售行为。并结合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条关于“第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”规定，应认定涉案房屋买卖合同有效。因此，一审判决结果正确，应予维持；对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人鲁阳、鲁宁、鲁华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宏杰
审 判 员 陈肖俭
代理审判员 陈黛锦
二〇一七年六月二十八日
代书 记员 李博武