广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第17号
上诉人（原审被告）：博罗县通用资产咨询有限公司。
法定代表人：黄伟明，经理。
诉讼代理人：冉隆云，广东耀辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：舒向和。
被上诉人（原审原告）：李伟中。
上述两被上诉人诉讼代理人：胡耀宏，广东卓凡律师事务所律师。
原审第三人：惠州市五金交电总公司。
法定代表人：邹秀明。
上诉人博罗县通用资产咨询有限公司因案外人执行异议之诉一案，不服惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
舒向和、李伟中向原审法院提起诉讼，请求判令�1、确认惠州市金带街29号底层车库（粤房地证字第2714597号）房产（约人民币8万元）为原告舒向和、李伟中两人共同所有，并停止对该财产的执行。2、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由：2012年1月10日，原告收到惠城区人民法院送达的（2012）惠城法执异字第10、11号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。两原告曾是第三人惠州市五金交电总公司的职工，由于近十几年来第三人惠州市五金交电总公司经营紧缩，经营连年亏损，资不抵债，从1996年停业至今。为了解决好下岗职工的后顾之忧，避免社会不稳定因素，第三人惠州市五金交电总公司已在2002年6月10日向惠州市百货集团有限公司请示，经同意后将位于惠州市金带街29号底层车库（粤房地证字第2714597号）房产，处理给两原告作为一次性解除劳动合同的经济�偿金，并签订了《协议书》。原告也于2002年7月20日与惠州市塘水边消费品综合市场（原惠州市塘尾街综合市场）签订租赁协议，将惠州市金带街29号底层车库租给惠州市塘水边消费品综合市场使用至今。关于贵院查封的位于惠州市金带街29号底层车库（粤房地证字第2714597号）房产问题，原告认为贵院查封错误，原告向贵院提出了执行异议被驳回。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，上述房产原告已经以补偿金的方式支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，由于房屋的土地证存在抵押的情况，不能单独办证，原告对未能办证的原因不存在过错。因此，根据上述规定，贵院不得对上述该房产采取查封措施。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。
博罗县通用资产咨询有限公司辩称：根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。涉案房屋的产权至今一直登记在惠州市五金交电总公司名下，惠州市五金交电总公司拥有该房屋的产权。本案是执行异议之诉，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，如何认定第三人在未办理过户登记有无过错是唯一的关键理由。本案中原告对一直未办理过户登�手续本身就有明显的重大过错，理由：1、原告在受让涉案房屋时就有明显过错，按我国房屋权属登记实行的原则，房屋转让抵押时房屋所有权和占用的地方也一并抵押，因此单独转让房屋或土地是法律不应允的，因此，本案中按原告诉称及证据说明，原告是明明知道第三人已负债累累，涉案房屋也已被抵押的情况下，却依然不顾房屋产权不能过户带给自己的重大风险签订了转让房屋合同，明知法律不能为而为之。2、从2002年签订合同到现在都十年时间，原告从来没有向法院或其他相关部门提出要求办理房屋过户手续，没有行使过自己的权利，按城市房屋权属登记办法的规定，因转让事宜而办理过户的需在九十天内办理过户登记，逾期不受理，本案中如果不是被告向法院申请执行的行为，原告也不会提出诉讼，涉案房屋就算再过十年或再长时间原告也不会提出任何主张，原告放弃了对自己行使代理的权利后果应责任自负，原告在签订合同后自己的过错导致没有办理过户登记，使房屋没有转移，原告享受的只有债权而不是物权，这个物权是第三人的，所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
惠州市五金交电总公司未作陈述。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，原告舒向和、李伟中是第三人惠州市五金交电总公司员工。2002年7月1日原告舒向和、李伟中与第三人惠州市五金交电总公司签订（转让）协议书，第三人同意将其公司名下的位于惠州市金带南街29号底层车库面积47.19平方米，房地产号为粤房地证字第2714597号，作价84700元（作为一次性解除劳动合同的经济补偿金）处理给原告舒向和、李伟中。由于该仓库土地证与该楼的土地证办在一起，而当时仓库的土地证在市发展银行办理抵押贷款，故无法办理过户手续。双方约定，若该房产可以办理过户手续，第三人惠州市五金交电总公司协助办理，过户手续费由原告舒向和、李伟中负担。签订协议后，第三人将车库的房产证移交给两原告，将车库交付给两原告使用。
2009年11月27日被告向本院申请诉前财产保全，本院以（2009）惠城法立保字第395-1号民事裁定书裁定查封惠州市五金交电总公司名下的位于惠州市金带街29号底层车库（粤房地证字第2714597号，建筑面积47.19平方米）的房地产权。随后，博罗县通用资产咨询有限公司作原告向本院起诉，本院于2010年9月14日以（2010）惠城法民二初字第110号民事判决书判决第三人（被告）惠州市五金交电总公司及惠州市五金交电总公司五金分公司连带偿还博罗县通用资产咨询有限公司本息702600元。2011年11月28日，本院以（2011）惠城法执字第252号民事裁定书裁定查封该涉案房地产。舒向和、李伟中对�行提出异议，2012年12月18日，本院以（2012）惠城法执异字第10、11号执行裁定书裁定驳回舒向和、李伟中的异议请求，舒向和、李伟中对该裁定不服诉至本院。
2013年6月3日，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条的规定，裁定驳回原告的起诉。原告不服一审裁定提起上诉，惠州市中级人民法院经审理后认为本案的案由为“案外人执行异议之诉”，应进行实体审理；惠州市中级人民法院二审裁定撤销本院原裁定，指令本院对本案进行审理。
另查，本院向惠州市房产局发函询问涉案房屋是否可以办理过户手续，2014年5月20日房产局复函，内容是：涉案房屋产权人为惠州市五金交电总公司；（解除查封后）办理过户手续时需由买卖双方申请，并提供相关证明，若惠州市五金交电总公司为全民所有制企业，须上级主管部门同意。
原审判决理由和结果
原审法院认为，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与第三人签订有偿转让房产《协议书》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应予以保护。原告从2002年至今一直对房屋进行管理使用，原告实际占有房屋；经查询房产部门，该房屋可以进行办理过户，原告和第三人可以继续履行合同。在原告支付房款后，第三人未能协助原告办理房屋产权过户登记，至今未作产权变更登记，其过错在于第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七�的规定，在执行过程中，执行标的虽然名义上登记在被执行人名下，但是执行标的的物权权益实际已经转移他人的，应停止对该执行标的的执行。因此，原告要求确认《协议书》惠州市金带街29号底层车库（粤房地证字第2714597号）房产为原告舒向和、李伟中两人共同所有，停止对该房产的执行，有事实与法律依据，本院予以支持。由于第三人未及时为原告所购买的房屋办理过户登记，致使该房屋被申请查封，引发本案纠纷的过错在于第三人，第三人应承担本案的诉讼费用。
依照《物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，判决：
一、确认惠州市金带街29号底层车库（粤房地证字第2714597号）房产为原告舒向和、李伟中两人共同所有；
二、停止对两原告的房产的执行。
本案受理费1800元，由第三人惠州市五金交电总公司负担。
当事人二审意见
上诉人博罗县通用资产咨询有限公司不服原审判决上诉，请求：一、撤销原审判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、由被上诉人承担全部诉讼费用。
主要事实与理由是：一、原审认为未办理房屋产权过户登记过错在于惠州市五金交电总公司的事实错误。事实上过错应在于被上诉人。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，如何认定第三�在未办理过户登记手续过程中的有无过错是人民法院可否采取查封、扣押、冻结强制措施的关键。而判断第三人有无过错的唯一标准是第三人未办理过户登记的原因是主观过错还是客观障碍。本案中，未办理涉案房屋过户登记手续的过错明显然在于被上诉人。理由是：
第一、被上诉人在受让涉案房屋时已经知道房屋不能过户的风险，主观上具有明显过错。
我国房屋权属登记实行房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的基本原则。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。因此，单独转让房屋或房屋占用范围内的土地使用权是法律所禁止的。显然，更不可能办理权属变更登记。
被上诉人明知涉案房屋所有权人惠州市五金交电总公司负债累累，早已资不抵债，涉案房屋占用范围内的土地已被抵押，受让涉案房屋不能过户的诸多事实，却依然不顾房屋产权不过户将给自己带来的重大风险，违法签订房屋转让合同，明知律禁不能为而为之，错在自己。
原审已经查明这一事实，但却在裁判时却只字未提，不作任何认定，不知何故。第二、自合同签订后至今，长达10年时间里，被上诉人从未向房产登记部门、或通过诉讼等途径提出要求办理房屋产权变更登记的主张，怠于行使自己的权利。
《城市房屋权属登记管理办法》规定：“因房屋买卖、转让等原因，致使其权属发生转移的当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”除非具有第二十二条规定的情形之一，经权利人申请登记部门可以暂缓登记，否则，逾期不登记的后果应当由权利人承担。如果不是上诉人的诉讼行为使被上诉人意识到危险，可想而知，即使再过10年、20年或许更长，被上诉人都不会提出任何主张。因此，原告依法应当承担怠于办理过户登记的行为后果，责任自负。原审时，被上诉人没有提供证明曾经主张过权利的任何证据，原审没有认定被上诉人怠于行使权利存在主观过错的客观事实，反而认为“在原告支付房款后，第三人未能协助原告办理房屋产权过尸登记，至今未作产权变更登记，其过错在于第三人”，完全是非不清、责任不分、主次颠倒。
因此，如果被上诉人曾经向有关部门要求办理房屋过户登记，主张过权利，并且房屋符合办理过户登记手续条件，而惠州市五金交电总公司没有协助，那么，被上诉人对此才无过错，反之，被上诉人就应承担过错责任，更不能以此对抗执行。
二、原审适用法律错误，张冠李戴。
第一、原审判决适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条规定，但内�却是“在执行过程中，执行标的虽然名义上登记在被执行人名下，但是执行标的的物权权益实际上已经转移他人的，应停上对该执行标的的执行”，但是，第十七条的内容并非如此，而是“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告”。明显张冠李戴。
第二、原审判决适用《物权法》第十五条规定，在判决主文
直接“确认惠州市金带南街29号底层车库为原告舒向和、李伟中两人共同所有”，但《物权法》第十五条内容是“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合�效力。”明显文不对题。
三、原审直接作出房屋确权的判决，没有法律依据，且违反《物权法》第九条规定。
本案中，既使被上诉人与第三人签订的转让房屋协议有效，既使被上诉人对于未办过户登记没有过错，按照《物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被上诉人也并不能享有房屋所有权，而只依法享有办理房屋过户的债权请求权。在满足上述法律规定的条件时，法院唯能作出房屋买卖合同有效并确认案外人对涉案房屋享有的权利可以对抗法院执行行为的判决认定，但绝不可能作出房屋所有权确权判决，否则，于法无据。
综上，被上诉人签订涉案房屋转让合同后，没有办理过房登记，故涉案房屋没有发生物权转移，物权仍归惠州市五金交电总公司所有，被上诉人享有的只是债权；最重要的是，由于被上诉人主观过错，没有行使要求房屋过户的权利，故被上诉人的债权既不能对抗第三人，更不能对抗法院执行，请求二审法院判如诉请。
被上诉人舒向和、李伟中答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案是执行异议之诉纠纷，根据各方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：涉案房屋是否可供上诉人博罗县通用资产咨询有限公司执行的问题。具体判析如下：
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、�押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，被上诉人已经支付全部价款并实际占有房屋。经原审法院查明，涉案房屋抵偿给被上诉人时处于抵押状态，后被法院查封；待查封解除后可以进行办理过户阶段，又处于被执行状态。因此，属于出卖人惠州市五金交电总公司未协助被上诉人办理房屋产权过户登记，过错在于第三人。据此，原审法院判决停止对被上诉人的涉案房产的执行处理妥当，本院予以维持。此外，根据《广东省高级人民法院关于执行异议案件受理与审查的指导意见（试行）》第八条第一款规定，案外人提起执行异议诉讼，应当对执行标的主张实体权利，同时提出对执行标的停止执行。据此，原审法院根据被上诉人的诉讼请求，判决确认被上诉人对�案房屋享有实体权利并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1800元，由上诉人博罗县通用资产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年三月十三日
书 记 员 巫东洪
彭科梅
附相关法律条文
1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条在执行过程中，执行标的虽然名义上登记在被执行人名下，但是执行标的的物权权益实际已经转移他人的，应停止对该执行标的的执行。
2、《中华人民共和国民�诉讼法物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；