杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧民初字第1203号
原告施素英。
委托代理人斯海江，系原告女婿。
委托代理人王汀，浙江法君律师事务所律师。
被告黄宁军。
委托代理人郭琴，系被告妻子。
原告施素英为与被告黄宁军房屋租赁合同纠纷一案，于2013年2月28日向本院提起诉讼。本院于当日受理后，依法由审判员傅成祥独任审判。2013年3月25日，原告施素英向本院申请笔迹鉴定。2013年4月8日，原告施素英撤回笔迹鉴定申请。本院于2013年3月25日、5月21日、7月26日三次公开开庭审理了本案。原告施素英的委托代理人王汀均到庭参加诉讼，原告施素英、被告黄宁军参加了2013年3月25日、5月21日的开庭审理，原告施素英的委托代理人斯海江、被告黄宁军的委托代理人郭琴参加了2013年7月26日的开庭审理。现已审理终结。
原告施素英诉称：2011年1月1日，施素英与黄宁军签订房屋租赁合同，约定黄宁军承租施素英位于杭州市萧山区北干街道明怡花园23幢1单元102室的房屋，租赁期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止，每月租金2700元，每半年支付一次，先付款后使用。合同签订后，施素英依约向黄宁军交付租赁房屋，黄宁军也先后实际支付了自2011年1月1日至2012年6月30日的租金。但此后，黄宁军以各种理由拖延支付租金至今，经催讨无果。为此起诉，要求解除施素英与黄宁军于2011年1月1日签订的房屋租赁合同，并要求黄宁军立即搬离租赁房屋；黄宁军支付施素英拖欠的房屋租金21600元，并按每天90元标准支付自2013年3月1日起至实际搬离租赁房屋之日止的租金；黄宁军支付施素英违约金2700元。
原告施素英为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同1份，证明依据合同第八条第6款约定，黄宁军在不支付租金达1个月以上，施素英有解除合同的权利，并要求承担一个月租金即2700元的违约金；2.录音光盘及对应的录音文字资料1份，证明黄宁军曾确认其2012年7月1日至2012年12月31日的租金未交，同时表明其将暂不支付2013年1月1日至6月30日的租金，证明黄宁军尚欠施素英2012年7月1日至今的租金。
被告黄宁军未在法定期间内向本院提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：2011年1月1日签订租赁合同属实，黄宁军已支付押金3000元，租金半年一交，每半年16200元，期限三年。租金最后一次在2012年7月18日支付，即黄宁军已支付了至2012年12月31日前的租金。以后的租金没有支付，也不同意支付。2012年农历正月初十左右，施素英打电话给黄宁军，称存在房屋漏水现象。黄宁军于正月十二赶回来，发现屋内全部都是水，把黄宁军用来卖的衣服淹掉了，物业公司让黄宁军先把被水淹掉的物品搬走。为了保全证据，黄宁军不同意搬掉。黄宁军并且拨打浙江电视台18**黄金眼，该台过来拍照。施素英把被水淹过的黄宁军的衣服、及施素英的材料清单等拿到物业公司处。但该事拖至2012年年底还没有处理，被水淹过的东西都还在。现在，黄宁军同意解除租赁合同，但是要求施素英将黄宁军损失的衣服处理好，押金3000元予以返还，施素英并应支付黄宁军违约金，因为合同期限没有到。根据合同约定，施素英应支付黄宁军五个月的违约金13500元。
被告黄宁军向本院提供了下列证据材料：1.照片若干，证明施素英的房屋漏水导致黄宁军的服装损失；2.房屋租赁合同1份，其中落款处有施素英已收取租金的情况，证明黄宁军在2012年7月18日支付租金，即黄宁军已支付至2012年12月31日前的租金。
施素英、黄宁军提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
施素英提供的证据1，黄宁军无异议，本院确认其作为认定本案相关事实的依据。施素英提供的证据2，黄宁军表示声音确是其本人，但具体内容不清楚。本院经审查认为：施素英提供的证据2中有关黄宁军承认2012年下半年的房租费尚未支付的表述，与施素英在2013年3月25日庭审中所作的“已于2011年7月收取黄宁军当年下半年租金16200元”陈述，结合施素英承认收取黄宁军2012年上半年租金及其在黄宁军提供的房屋租赁合同下方处“2700×6=16200元，2012.7.18”字样下面签字，相矛盾；但施素英提供的证据2已足以推翻其在2013年3月25日庭审中所作的对其不利的陈述，且黄宁军也没有提供充分证据证明其在2011年至2012年期间向施素英支付了四次租金的事实，故本院确认施素英提供的证据2具有证明力。
黄宁军提供的证据1，施素英表示对其真实性无法核实，即使属实，也与施素英无关。黄宁军提供的证据2，施素英对2012年1月8日的租金收取没有异议，对在房屋租赁合同下方处“2700×6=16200元，2012.7.18”字样下面签字无异议，但认为“2012.7.18”字系黄宁军事后添加的，该笔租金实际是黄宁军支付2011年下半年的租金。本院经审查认为：结合施素英提供的有关黄宁军的录音证据，足以证明黄宁军在2012年下半年的租金尚未支付，故黄宁军提供的证据2不足以证明其已支付2012年下半年的租金；黄宁军提供的证据2其余部分内容与本案事实具有关联性，具有证明力，本院确认其作为认定本案相关事实的依据。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定如下事实：
2011年1月1日，施素英与黄宁军签订房屋租赁合同1份，约定施素英将位于杭州市萧山区北干街道明怡花园23幢1单元102室的房屋出租给黄宁军居住，租赁期限共36个月，从2011年1月11日起至2013年12月31日止。租赁费每月2700元，每半年支付16200元，先付款后使用。黄宁军不交付或者不按约定交付租金达一个月以上等，施素英有权解除合同，收回出租房屋，黄宁军应按照合同约定的一个月租金标准向施素英支付违约金。合同签订后，黄宁军已支付施素英2011年1月至2012年6月30日期间应付的租金，并向施素英交付租金房押金3000元。2012年7月1日起的租金，黄宁军至今未付。2012年农历春节期间，黄宁军租赁的房屋因下水管道堵塞而漏水，造成黄宁军租赁房屋内物品被水淹。此后，施素英、黄宁军就房屋漏水问题与所在小区物业公司交涉未果。
本院认为：施素英与黄宁军之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容不违反有关法律规定，应认定有效。双方应当全面履行合同约定的义务。合同签订后，黄宁军未按照合同约定履行支付租赁费的义务，已超过合同约定的一个月以上期限，故施素英有权要求按照合同约定解除合同，黄宁军并应支付相应的房屋租金及违约金，但房屋租赁押金应当予以扣除。黄宁军没有证据证明租赁房屋漏水系房屋本身质量问题或施素英造成，有关租赁房屋被水淹物品受损赔偿的问题，黄宁军可向其他相关部门要求解决。对此，黄宁军与施素英本可抱着相互谅解、友好协商的精神妥善进行处理；即使不能协商解决，也可通过其他途经乃至司法途经寻求问题的及时解决。黄宁军未能与有关方面及时解决水淹物品受损赔偿问题，而导致损失的扩大，施素英没有承担该损失之义务。黄宁军要求施素英支付违约金之主张，属于反诉，其在庭审中明确表示不提起反诉，而选择另行处理，故对黄宁军的该项主张本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除黄宁军与施素英之间于2011年1月1日签订的房屋租赁合同；
二、黄宁军返还施素英位于杭州市萧山区北干街道明怡花园23幢1单元102室的房屋；
三、黄宁军支付施素英自2012年7月1日起至黄宁军返还施素英租赁房屋之日止按每月2700元计算的租赁费（应扣除黄宁军已交押金3000元）；
四、黄宁军支付施素英违约金2700元；
五、上述二至四项，限黄宁军于判决生效后三十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费408元，减半收取204元，由黄宁军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共2份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费408元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院】。
审判员 傅成祥
二〇一三年八月二日
书记员 陈丽英