福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第2450号
原告福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人刘胜昔，系公司总经理。
委托代理人郑映良，系该公司员工。
被告刘月彬，男，1985年6月5日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托代理人卢锋奇、康芳玲（实习），福建瑞权律师事务所律师。
原告福建实达物业有限公司（以下简称“实达公司”）与被告刘月彬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告实达公司的委托代理人郑映良及被告刘月彬的委托代理人卢锋奇、康芳玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告实达公司诉称，原告与水岸名居的开发建设单位签有《物业管理委托合同》，双方约定在水岸名居业主委员会成立且与物业管理企业签订物业服务合同生效之前，由原告在小区内提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任，原告于2008年4月正式入驻水岸名居项目，2014年12月31日撤出该项目。同时根据原告与被告签订的《水岸名居前期物业服务协议》规定，原告有权按标准向被告收取物业管理费、按实向被告收取公共水电的分摊费等相关代收费用，被告违约要承担相应责任。另根据被告签收的《住户手册》可证明被告已知道其内容，愿意配合原告实达公司实施物业管理，及时缴纳相关费用，并明白业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金（即违约金）。被告是业主，其房屋系带电梯住宅房屋，面积为138.59平方米，物业费收费标准为每月1.2元／平方米，每月应交物业管理费为142.3元。原告一般是每月通知被告一次。自2010年5月至今，在无任何正当理由的前提下，被告一直没有向原告缴纳物业管理费、水费、电梯用电公摊费、水电公摊费等，现单元已拖欠2010年5月至2014年12月的物业管理费7968.8元、2010年3月2011年8月水费415.6元、2010年3月至2014年12月的水公摊费172.1元、2010年3月至2014年12月的电公摊费1332.2元、2010年3月至2014年12月的电梯用电公摊费138.1元、发电油费4.7元，总计10021.5元。原告曾多次派人催收上述费用，但被告仍未能及时支付上述费用，故原告诉至法院，诉请判令：1、被告向原告支付所拖欠的物业管理费7968.8元、水费415.6元、水公摊费172.1元、电公摊费1322.2元、电梯用电公摊费138.1元、发电油费4.7元，总计10021.5元。2、被告向原告支付逾期付款违约金（以所拖欠的物业管理费为计算基数，按日千分之一为计算标准，自逾期之日计至付清款项之日至）。3、被告承担本案的诉讼费用。
被告刘月彬辩称：第一、原告所提供的物业服务存在瑕疵，故被告履行抗辩权，才未缴纳物业费；第二、在《物业服务合同》中并未约定水费、水公摊费、电公摊费、电梯用电公摊费的具体分摊方法，同时原告也未提交有关部门出具的上述费用的有效证明文件，故原告关于该部分的诉请不应支持。第三、原告在起诉前，并未向被告进行书面催缴物业费，而是直接诉至法院，违反了最高院的相关规定。第四、原告所诉请的物业服务费中有部分已超过两年的诉讼时效，应从立案之日往前推计算两年内的物业服务费才受法律保护。第五、因原告提供的物业服务存在瑕疵，故原告主张滞纳金没有事实和法律依据，即使法院支持，其标准也过高，请求法院依法酌减。综上，请求法院依法判决。
庭审中，原告向法庭提交以下证据：
A1.企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书，证明原告具备对水岸名居小区进行物业管理的一级资质。
A2.《物业管理委托合同》，证明原告接受福州新榕房地产开发有限公司委托对小区提供物业管理服务，并就物业服务费和水电公摊的计收方法进行约定。
A3.交房证明单、业主登记表、《前期物业服务协议》、水岸名居缴纳费用指引、住户手册、临时管理规约，共同证明原告和被告之间形成了物业管理合同关系，被告逾期缴纳管理费时，原告有权从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一缴纳滞纳金。此外，还证明原告按带电梯住宅为每月每平方米1.2元标准收取物业费及按实收取公摊等费用是合法的。
A4.台账（欠费明细表）、律师函，共同证明被告拖欠物业管理费7968.8元、水费415.6元、水公摊费172.1元、电公摊费1322.2元、电梯用电公摊费138.1元等事实，而且原告曾向被告催交相关费用，但被告一直拒交。
被告刘月彬对原告提交证据质证如下：
证据A1真实性无异议，证明对象有异议。原告虽然具备一级资质，但其提供的物业服务并未达到一级服务水平。证据A2真实性无异议，证明对象有异议。提请法庭注意，根据《物业管理委托合同》第十四条约定，原告所主张的水费、水电公摊费并未在合同列明的范围内。此外，原告方违反了合同第十一条、第十九条约定，并未安排24小时门卫值守等安保制度。证据A3真实性无异议，证据对象有异议。原被告之间所签订的《前期物业服务协议（住宅）》有部分条款与原告与开发商签订的《物业管理委托合同》存在出入，且超出《物业管理委托合同》的约定范围，应以《物业管理委托合同》为准，且原告所提供的物业服务存在瑕疵。按《物业管理委托合同》，原告无权代收、代缴水费、水电公摊费等，且原告也未提交上述费用产生依据的有关部门证明。此外，原告违反了物业服务协议中第二条第七款及第六条第七款、临时管理规约第三十三条中关于安保方面的具体约定。证据A4中关于拖欠物业费及滞纳金的相关材料均是原告单方制作，真实性不予认可。2011年11月30日邮寄面单真实性有异议，收件人“刘月彬”并非其本人所签，且该份邮寄面单并未附律师函的具体内容。2013年10月16日邮寄面单的真实性有异议，证明对象有异议。该份律师函没有盖律所的公章，且该份邮件收件人体现为“信箱”，被告并未收到该函件。2015年3月27日的邮寄面单真实性有异议，证明对象有异议。该份律师函没有原件，且该份邮件收件人体现为“寄件人叶磊”。
被告向法庭提交如下证据：
B1.住院病案、入院记录、出院小结、诊断报告、证明、报警证明，共同证明原告实达公司在2011年1月5日无故殴打被告的亲戚郭秀治，致郭秀治闭合性颅脑外伤、全身多处软组织挫伤。
B2.立案决定书、接受刑事案件登记表、照片、收款收据，共同证明诉争房屋客厅的防盗网被人剪了一个口子，现金及钥匙两串被盗。后不锈钢所修复的费用为3600元、原告未尽管理义务，且拒绝向被告承担赔偿责任。
B3.产权证，证明讼争房屋情况。
原告对被告提交证据质证如下：
证据B1真实性有异议，证明对象有异议，该证据与本案无关，且被告与保安之间的纠纷应由公安部门进行处理，且纠纷的起因系保安在履行职务过程中导致还是个人原因，原告方无法得知。证据B2真实性无异议，证明对象有异议，且与本案无关。证据B3真实性无异议，证明对象无异议。
本院结合双方质证意见，对上述证据分析认证如下：被告对原告提交的证据A1-A3真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告对原告提交的证据A4中“台账欠费明细表”真实性有异议，本院认为该证据系原告单方制作，故本院不予确认。原告提交的证据A4中，被告对原告于2011年11月30日所寄催收函上收件人处“刘月彬”的签名真实性有异议，但其并未向法院申请鉴定，故本院对其异议不予采信。庭审中原告提交证据A4中律师函及邮寄面单的原件供本院核对，且内容真实，本院对其真实性予以确认。原告对被告提交的证据B1真实性有异议，本院对该证据的真实性不予确认。对被告提交的证据B2-B3真实性无异议，本院对该上述证据的真实性予以确认。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：
2003年8月10日，原告实达公司与福州新榕房地产有限公司签定《物业管理委托合同》，双方约定在业主委员会成立且与物业管理企业签订物业服务合同生效之前，由原告在讼争小区内提供物业管理服务。2008年6月9日，原告实达公司与被告刘月彬签订的《前期物业服务协议（住宅）》，约定物业服务期限为2008年6月9日至首次业主大会确定选聘物业服务企业并签订《物业服务合同》生效之日止，同时约定带电梯住宅的物业管理服务费按建筑面积1.2元／㎡.月，且业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金。2011年11月30日，原告实达公司向被告刘月彬寄送催收物业费的律师函，收件人体现为“刘月彬”；2013年10月16日，原告实达公司向被告刘月彬寄送催收物业费的律师函，收件人体现为“信箱”；2015年3月27日，原告实达公司向被告刘月彬寄送催收物业费的律师函，收件人体现为“叶磊”（即发送律师函的叶磊律师）；又查明，坐落于福州市仓山区单元登记为被告刘月彬，建筑面积119.55平方米。2010年4月13日早上7时许，讼争房产被发现客厅防盗网被破坏，屋内财物被盗；当日，福州市公安局仓山分局对上述入室盗窃予以立案侦查。嗣后，因原被告就上述被盗赔偿事宜无法协商一致，故被告于2010年5月开始未缴纳物业服务费、水费、水公摊费、电公摊费、电梯用电公摊费。另查明，原告于2012年12月31日退出讼争小区。
本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合协议（住宅）》，符合相关物业法律、法规的规定，合法有效，对业主和物业服务企业均具有约束力。原告实达物业是合同约定物业管理服务的公司，被告是物业管理服务小区的业主，双方均应当按照合同约定依据诚信原则全面履行自己的义务。原告已经对被告的住宅物业提供服务，保障小区的正常运行、维护，履行主要义务，被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费及水费和水电公摊费等费用。庭审中，被告辩称原告主张的部分物业服务费已超过二年诉讼时效，本院认为，依照我国法律规定，当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的，可达到诉讼时效中断的效力。结合本案案情，2011年11月30日，原告实达公司所寄律师函，收件人体现为“刘月彬”，此次函件可达到诉讼时效中断的效力；2013年10月16日原告实达公司所寄催收函及2015年3月27日原告实达公司所寄催收函，收件人体现为“信箱”及“寄件人叶磊”，鉴于被告未实际签收上述催收函，且原告并未提交有效证据证明上述催收函已到达被告刘月彬处，故依照法律规定未能达到诉讼时效中断的效力。依照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的期间为二年。根据本院查明的事实，原告向被告进行有效主张的时间分别是2011年11月30日向被告寄送了催收函及2015年6月5日向本院提起诉讼，而原告主张的是在2010年5月-2014年12月30日期间的物业服务费，故2010年5月-2013年6月期间的物业服务费已经超过我国法律规定的二年期间，本院仅支持2013年6月-2014年12月期间的物业服务费2725.74元（1.20元／月／平方米×119.55平方米×19个月）。此外，被告辩称其因原告所聘用的保安人员殴打原告亲戚，且原告讼争房产遭受入室盗窃，原告未尽相应赔偿，以此为由拒付物业服务费。本院认为，原告作为讼争小区的物业服务单位，理应对讼争小区的安保尽到妥善管理，在讼争房产被盗后未及时与业主进行沟通，有所不妥；但原告以此为由拒交物业服务费亦缺乏法律依据，故对原告要求被告按合同约定支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金的诉请，本院不予支持。关于原告主张的水费、水电公摊费、电梯用电公摊费，原告仅提交了其单方制作的台账作为依据，鉴于原告未能举证证明被告应负担的水费、水电公摊费、电梯用电公摊费的具体产生依据及相关部门的有效证明，故本院对原告的该部分诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（一）项、第十二条的规定，判决如下：
一、被告刘月彬于本判决生效之日起十日内支付原告福建实达物业有限公司物业服务费2725.74元；
二、驳回原告福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费221元，由原告福建实达物业有限公司负担186元，被告刘月彬负担35元，被告刘月彬负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 刘慧慧
人民陪审员 陈 云
人民陪审员 吴国钧
二〇一五年十二月三日
书 记 员 范彬彬
附一：本民事判决书引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
4、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
5、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
6、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（一）项：具有下列情形之一的，应当认定为第规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：
（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；
7、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条：当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”