南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第362号
原告（反诉被告）龚宗锝。
委托代理人陈福有，广西广来律师事务所律师。
委托代理人黎玉尧，广西广来律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）曾国华。
被告南宁市吃天下餐饮管理有限公司，住所地广西南宁市。
法定代表人曾国华，该公司董事长。
被告广西南宁市国旺粮油供应有限责任公司，住所地广西南宁市。
法定代表人王辉跃，该公司经理。
三被告共同的委托代理人刘斌，广西广天一律师事务所律师。
三被告共同的委托代理人张慧，广西广天一律师事务所实习律师。
原告龚宗锝与被告曾国华、南宁市吃天下餐饮管理有限公司（以下简称吃天下公司）、广西南宁市国旺粮油供应有限责任公司（以下简称国旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月6日受理后，依法适用简易程序审理。被告曾国华在法定期限内向本院提起反诉。经审查，本院决定与本诉合并审理，于2015年8月26日第一次公开开庭审理。因案情复杂，本院于2015年11月2日将本案转为普通程序，由审判员邓立新担任审判长，与审判员梁娟、胡欣组成合议庭进行审理，书记员吴宾虹担任法庭记录，于2015年12月9日第二次公开开庭审理。原告委托代理人陈福有、黎玉尧，被告委托代理人刘斌、张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）龚宗锝诉称，2014年4月26日，龚宗锝与曾国华签订《租赁合同》，约定，曾国华将南宁市农院路8-1号综合楼（以下简称农院路综合楼）第4层部分场地（建筑面积约300平方米）出租给龚宗锝经营无烟烧烤使用，租赁期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止，租金为每月13500元，第1年、第2年租金不变，第3年在上年度租金基础上递增4%。合同签订后龚宗锝应向曾国华交纳第一期租金
40500元、合同履约保证金20000元；龚宗锝进场装修前应向曾国华交纳装修保证金10000元，水电费押金5000元。租金以先交费后使用的原则按季度支付，第一期租金在合同签订之日起两日内支付，此后在上期租金期满前15个工作日提前交付下期租金。合同签订后，龚宗锝按照合同约定履行相关义务，将租金、合同履约保证金及水电费押金等相关款项交付给曾国华。曾国华以被告吃天下公司的名义向龚宗锝出具收据。曾国华出租给龚宗锝的房屋没有取得建设规划许可证及消防验收合格证，属于违章建筑，且曾国华对该房屋没有出租权。根据法律规定，曾国华与龚宗锝签订的租赁合同为无效合同。龚宗锝向曾国华提出本合同为无效合同时，曾国华不予理睬，并于2015年6月9日对龚宗锝租赁的场地停水停电，并将房屋大门锁住不给龚宗锝继续经营。曾国华的行为损害了龚宗锝的合法权益，龚宗锝有权要求曾国华赔偿损失。曾国华是被告吃天下公司的法定代表人，吃天下公司作为合同的受益人，对龚宗锝的损失应当承担连带责任；被告国旺公司作为房屋的所有权人，是受益人，对其房屋出租的管理有过错，对曾国华的出租行为应承担连带责任。故原告龚宗锝向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告龚宗锝与被告曾国华签订的《租赁合同》为无效合同；2、被告曾国华向原告退还合同履约保证金20000元、水电费押金5000元，共计25000元；3、被告吃天下公司、国旺公司与被告曾国华承担连带退还责任。
被告（反诉原告）曾国华答辩并反诉称，农院路综合楼的所有权人国旺公司将该楼租赁给邹伟强，并同意邹伟强转租给曾国华使用。曾国华有合法的出租权。曾国华与龚宗锝于2014年4月26日签订《租赁合同》，将农院路综合楼第4层部分场地出租给龚宗锝使用，合同对租赁期限、租金等进行了约定，合同还约定，逾期10日不交租金的，曾国华有权停水停电并收回场地，造成的损失由龚宗锝承担。合同签订后，曾国华依约向龚宗锝交付了租赁场地，全面履行了合同义务。出租房屋已经过竣工验收消防备案，符合消防安全规定。曾国华在龚宗锝办理营业执照时向其提供了出租房屋的相关材料，且其成功办理了餐饮服务许可证和营业执照，龚宗锝对其承租的房屋情况是知情的。曾国华于2014年2月10日授权委托吃天下公司对农院路综合楼进行日常管理，代为收取租金等费用。龚宗锝交付租金至2015年6月3日，交付水电费和管理费至2015年3月。但因管理不善，龚宗锝无力支付之后的租金、水电费和管理费。曾国华多次向龚宗锝龚催缴，龚宗锝均以合同无效为由拒付。基于龚宗锝拖欠租金、水电费的违约行为，曾国华于2015年6月9日对出租场地采取停水停电措施。曾国华通知龚宗锝于2015年6月19日解除合同。龚宗锝尚欠2015年6月4日至6月18日的租金6750元，2015年4月、5月的水电费10278.20元、管理费1500元。在龚宗锝结清欠付的款项并腾空房屋后，曾国华可将合同履约保证金、水电费押金退还龚宗锝。故曾国华提起反诉，请求法院判令龚宗锝向曾国华支付拖欠的房屋占有使用费6750元、水电费10278.20元、管理费1500元，共计18528.20元。
被告吃天下公司辩称，曾国华虽然是吃天下公司的法定代表人，但租赁行为并非公司行为，而是曾国华的个人行为。曾国华于2014年2月10日授权委托吃天下公司对农院路综合楼进行日常管理，代为收取租金等费用，双方构成委托代理关系。吃天下公司向龚宗锝收取合同履约保证金和水电费押金是代收性质。房屋租赁合同系曾国华与龚宗锝签订，吃天下公司并非合同的当事人，根据合同相对性原则，合同的权利义务应由合同当事人承担，吃天下公司不是本案适格被告，不应对合同履约保证金、水电费押金的返还承担连带责任。
被告国旺公司辩称，其是农院路综合楼的所有权人，其已将农院路综合楼租赁给邹伟强，并同意邹伟强转租给曾国华使用。国旺公司并非本案租赁合同当事人，也非受益人，根据合同相对性原则，合同的权利义务应由合同当事人承担。国旺公司不是本案适格被告，不应对合同履约保证金、水电费押金的返还承担连带责任。
反诉被告龚宗锝对反诉辩称，曾国华与龚宗锝签订的《租赁合同》是无效合同，2015年6月3日之前的租金龚宗锝已付清。2015年6月4日曾国华将房屋门锁住，龚宗锝无法将桌椅等物品搬离场地。2015年6月4日之后龚宗锝没有进场经营，无需向曾国华支付6月份的租金。龚宗锝已支付2015年4月、5月的水电费、管理费，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2014年4月26日，原告（反诉被告）龚宗锝与被告（反诉原告）曾国华签订《租赁合同》，约定曾国华将农院路综合楼第4层部分场地（建筑面积约300平方米）出租给龚宗锝经营无烟烧烤使用，租赁期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止，租金为每月13500元，第1年、第2年租金不变，第3年在上年度租金基础上递增4%。租金以先交费后使用的原则按季度支付，第一期租金在合同签订之日起两日内支付，此后在上期租金期满前15个工作日提前交付下期租金。逾期10日不交租金的，曾国华有权停水停电并收回场地，造成的损失由龚宗锝承担。合同签订后，龚宗锝应向曾国华交纳第一期租金40500元、合同履约保证金20000元；龚宗锝进场装修前应向曾国华交纳装修保证金10000元，水电费押金5000元。租赁期间龚宗锝应按时交纳水电费，水费每吨3.50元，电费每度1.50元，水电费按实际用量收取。管理费按每月每平方2.50元收取。
合同签订后，曾国华依约向龚宗锝交付了租赁场地，龚宗锝按照合同约定履行相关义务，将第一期租金、合同履约保证金
20000元及水电费押金5000元等相关款项交付给曾国华。曾国华以被告吃天下公司的名义向龚宗锝出具收据。龚宗锝交清了2015年6月3日之前的租金。自2015年6月4日起，龚宗锝未按合同约定支付租金，2015年4月、5月的水电费
10278.20元、管理费1500元亦未交纳。曾国华遂向龚宗锝发函催缴租金、水电费、管理费。但龚宗锝一直未交纳所欠费用。2015年6月9日，曾国华对龚宗锝租赁的场地停水停电，之后又将房屋大门锁住不给龚宗锝继续经营。双方发生纠纷，诉至法院。
另查明，农院路综合楼的所有权人为被告国旺公司，其将该楼租赁给邹伟强，并同意邹伟强转租给曾国华使用。龚宗锝承租的房屋未取得建设工程规划许可证。曾国华系吃天下公司法定代表人，其于2014年2月10日，授权委托吃天下公司负责农院路综合楼的招商、日常管理及租金收取等相关事宜。
以上事实，有原告龚宗锝与被告曾国华签订的《租赁合同》、土地使用权证、吃天下公司出具的合同履约保证金及水电费押金收据、电脑咨询单、曾国华对吃天下公司的授权委托书、2015年4月、5月水电抄表记录两份、交费函件两份、交租函、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告龚宗锝承租的房屋未取得建设工程规划许可证，龚宗锝与曾国华于2014年4月26日签订的《租赁合同》应属无效合同。因此，原告龚宗锝要求确认原、被告双方签订的《租赁合同》无效，合法有据，应予以支持。
无效合同自始没有法律约束力，租赁双方的民事责任依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定予以调整，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因龚宗锝与曾国华签订的《租赁合同》无效，曾国华依据该合同向龚宗锝收取的合同履约保证金、水电费押金应当予以返还。原告龚宗锝请求被告曾国华退还合同履约保证金20000元、水电费押金
5000元的诉讼请求，合法有据，应予以支持。
关于原告龚宗锝请求被告吃天下公司、国旺公司承担连带清偿责任的问题。根据合同相对性原则，合同权利义务只能在合同当事人之间发生，除合同当事人之外，任何人都不能享有合同权利，任何人也都不必承担合同义务。本案《租赁合同》系龚宗锝与曾国华签订，吃天下公司、国旺公司并不是合同当事人，与龚宗锝没有租赁合同关系。龚宗锝只能依据《租赁合同》向曾国华主张权利，而不能向吃天下公司、国旺公司主张权利。吃天下公司、国旺公司对龚宗锝不承担任何合同义务。被告吃天下公司、国旺公司关于其与龚宗锝没有合同关系，不应承担连带清偿责任的辩护意见符合本案事实及法律规定，应予以采纳。原告龚宗锝要求被告吃天下公司、国旺公司对该债务承担连带清偿责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。
关于反诉原告曾国华请求反诉被告龚宗锝支付的拖欠房屋占有使用费、水电费、管理费的问题。因龚宗锝与曾国华签订的《租赁合同》为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”龚宗锝占有、使用租赁房屋应当向曾国华支付占有使用费。龚宗锝自2015年6月4日起未向曾国华支付房屋占有使用费。龚宗锝虽主张曾国华于2015年6月4日对租赁房屋上锁，致使其无法占有使用房屋，但未提交相应证据证实，故本院对龚宗锝的该项主张不予采信。曾国华自认2015年6月9日对龚宗锝租赁的房屋停水停电，龚宗锝未能正常经营，曾国华后来又将租赁房屋上锁。龚宗锝从2015年6月4日至2015年6月8日仍然实际占有使用租赁房屋，应向曾国华支付房屋占有使用费。房屋占有使用费参照双方约定的每月13500元的租金标准计算，龚宗锝应支付的房屋占有使用费为2250元（计算方式：13500元／月÷30天×5天）。2015年6月9日之后，由于曾国华对租赁房屋停水停电，后又上锁，龚宗锝已无法占有使用该房屋。曾国华要求龚宗锝支付2015年6月9日至2015年6月18日之间的占用费，没有事实依据，本院不予支持。
曾国华要求龚宗锝支付2015年4月、5月所产生的水电费10278.20元、管理费1500元，并提供了2015年4月、5月水电抄表记录两份、交费函件两份等证据证实。由于龚宗锝于2015年4月、5月仍占有使用租赁房屋，在此期间所产生的水电费、管理费应由龚宗锝承担。龚宗锝主张其已交纳2015年4月、5月的水电费、管理费，但未提供缴费凭证等证据证实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对龚宗锝的该项主张，本院不予采信。曾国华请求判令龚宗锝支付水电费10278.20元、管理费1500元的诉讼请求，合法有据，应予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）龚宗锝与被告（反诉原告）曾国华于2014年4月26日签订的《租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）曾国华向原告（反诉被告）龚宗锝返还履约保证金20000元、水电费押金5000元，共计25000元；
三、原告（反诉被告）龚宗锝向被告（反诉原告）曾国华支付房屋占有使用费2250元、水电费10278.20元、管理费1500元，共计14028.20元；
四、驳回原告龚宗锝的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告曾国华的其他反诉请求。
本案本诉受理费426元（原告已预交），由被告曾国华负担；反诉受理费132元（反诉原告已预交），由反诉原告曾国华负担32元，反诉被告龚宗锝负担100元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（本诉受理费426元、反诉受理费264元）（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审判长 邓立新
审判员 梁 娟
审判员 胡 欣
二〇一六年三月二十五日
书记员 吴宾虹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。