成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2015）武侯民初�第11560号原告王荣林，男，1976年9月8日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。原告肖丽丽，女，1983年4月21日出生，汉族，住成都市金牛区。二被告共同委托代理人罗洪明。被告四川开成置业有限公司（以下简称开成置业公司）。住所地：成都市武侯区。法定代表人张永力。委托代理人赵琴、王春城。原告王荣林、肖丽丽与被告开成置业公司商品房预售合同纠纷案，本院受理后，本院依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王荣林、肖丽丽及共同委托代理人罗洪明，被告开成置业公司的委托代理人赵琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王荣林、肖�丽诉称，二原告是夫妻关系。2013年7月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》。原告购买位于成都市锦江区三圣乡粮丰村被告所建1栋1单元6层602号房屋，建筑面积131.51平方米，约定交房时间为2013年12月30日。该房交付时原告发现交付房屋位于书房、主卧、次卧一侧的位置有一相当宽的“腰线”，该“腰线”致使房屋采光面积变小及雨天雨水倒流进室内。其重大瑕疵，给居住造成了严重影响，直接导致不符合居住要求。签订合同时，被告未如实告知。同比类似房屋其价值每平方米直接贬损900元，整套房屋的价值实际减少118359元。合同约定产权办理最后时间为2014年12月30日，实际办理产权在2015年10月13日，违约时间达287天，按约定每天支付总房款万分之五的违约金，应当支付15354.5元。为此，原告诉至法院，请求判决：�、被告支付因交付商品房屋严重违约而造成的违约损失118359元；二、被告支付因逾期办理房屋所有权证书的违约金15354.5元；三、被告承担本案诉讼费。被告开成置业公司辩称，案涉房屋的施工质量符合设计及国家标准、规范，已经竣工验收合格，原告验收入住，不存在质量瑕疵，更不构成影响居住的情形,根据原、被告签订的合同和补充协议的约定，原告无权要求被告承担质量违约责任。被告迟延办证是政府行为所致，符合合同约定的免责情形，且被告的实际办证时间早于政府协调及向业主公告的合理宽限期，因此不应当支付违约金。原告未按照合同及补充协议的约定向被告书面催告办证事宜并给予合理宽限期，其提出的贬损主张也没有事实和法律依据。因此原告提出的诉讼请求均应当予以驳回。经审理查明，2013年7月26日，原告王荣林、肖丽丽与被告开成置业公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发位于成都市锦江区三圣乡粮丰村2、6、7、8组锦蓉佳苑1栋1单元6层602号房屋，建筑面积131.51平方米，合同总价款1074508元；被告以公积金贷款支付；被告应在2013年12月30日前交付房屋；关于产权登记，双方在《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，因出卖人的责任，未能在商品房交付之日起365天内办理房屋所有权证书的，买受人不退房，并有权予以书面催告和要求给予合理解释，自买受人书面催告并给予合理宽限期限届满后，如出卖人仍未办理或取得房屋所有权证，出卖人应当向买受人支付违约金，违约金计算方法为，自买受人给予的宽限期届满之次日起至实际办理房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受�支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。合同签订后，原告支付了购房款1074508元，于2014年2月11日收房后，装修投入使用。因原告所购房屋所有权证未能按约定在交房后365日内办理完毕，原告于2015年7月4日向被告发出《房产证交付催告函》，表示考虑到可能存在客观事由，将合理宽限期延长至2015年7月10日，如未在该时间前交付房屋所有权证，应按合同约定支付违约金。2015年7月8日，被告向原告发出《关于房屋所有权证办理事宜的回复》，表示鉴于房屋所有权证的办理涉及小区2000余户业主资料的收集、催促、补正和相关税费缴纳等繁琐工作，且大部分业主因工作关系不在小区居住，资料收集和完备具有较大难度，现已完成大部分业主房屋税款及维修基金等的缴纳，房屋所有权证已在办理中。2015年8月9日，西藏自治区人民政府办公厅向成都市城乡房产管理局出具《关于西藏自治区机关干部成都住房项目办理房屋所有权初始登记的情况说明》，载明：锦蓉佳苑项目是自治区党委、政府为免除长期在藏工作干部后顾之忧，统筹解决西藏干部住房问题，并在成都市委、市政府大力支持下以市场化方式进行开发建设的安居项目，该项目现已进入房屋所有权初始登记阶段，为保证西藏自治区购房干部和社会购房人的合法权益，现就办理锦蓉佳苑项目房屋所有权初始登记进行情况说明，本项目全部土地价款和开发建设资金均由开成置业公司负责筹集、项目管理、商品房销售、质量保修等由开成置业公司负责……。2015年10月13日，原告所购房屋的所有权证办理完毕。原告购买房屋所在楼房第6层、7层、26层、27层外立面有“腰线”。以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、《房产证交付催告函》、《关于房屋所有权证办理事宜的回复》、《关于西藏自治区机关干部成都住房项目办理房屋所有权初始登记的情况说明》、《房屋所有权证书》及双方当事人庭审陈述笔录等证据收集在案佐证。本院认为，原告王荣林、肖丽丽与被告开成置业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，原告王荣林、肖丽丽的两个诉讼请求（也是本案争议的焦点）能否得到支持，本院分述如下：一、关于房屋外立面存在“腰线”被告是否应当违约赔偿118359元的问题。原告该诉讼请求成立并得到支持，应建立在被告存在违约行为、房屋因“腰线”存在质量问题、以及因“腰线”的存在影响了原告对房屋正常使用的情形。从双方签订的合同看并未对“腰线”问题进行过约定，即原告没有违约行为；而且房屋现在已经取得房屋所有权证书，当初应当是通过了设计、建设、监理、施工等单位进行的竣工验收，其质量应是合格的，否则也不可能取得房屋所有权证；最后，即使该“腰线”的存在可能会对原告使用房屋带来一定的影响，但影响究竟有多大，是否达到每平方米贬值900元，整套房屋贬值118359元的程度，原告并未举出有效证据予以证明，故对原告第一项诉讼请求，本院不予支持。二、关于逾期办�房屋所有权证的违约金15354.5元的问题。因合同约定房屋所有权证应在商品房交付之日起365天内办理，否则，买受人书面催告并给予合理宽限期限届满后，如出卖人仍未办理或取得房屋所有权证，出卖人应当向买受人支付违约金。原告向被告发出的《房产证交付催告函》，将合理宽限期延长至2015年7月10日，违约金起始时间应从2015年7月10日起算，至2015年10月13日，逾期95日天，按合同约定以已付款每日万分之零点五计算为5104元（已付购房款1074508元×0.5/10000×95天），故对原告的第二项诉讼请求，本院予以部分支持。被告以西藏自治区政府的行为致房屋产权办理延迟而不需承担违约责任理由不能成立，因为违约责任产生于缔结合同双方当事人，即使因合同外第三人原因所致，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，违约方仍应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告四川开成置业有限公司向原告王荣林、肖丽丽支付逾期办理房屋所有权证的违约金5104元；二、驳回原告王荣林、肖丽丽的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2975元，由被告四川开成置业有限公司负担893元，原告王荣林、肖丽丽负担2082元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  张闻武人民陪审员  裴幼郡人民陪审员  代君秀二〇一六年十一月十七日书 记 员  甘余美