广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终418号
上诉人（一审原告）百色诚隆房地产开发有限公司，住所地：百色市东坪路26号。
法定代表人陈学春，该公司经理。
委托代理人韦君，广西百澄律师事务所律师。
委托代理人誉荣荣，广西百澄律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）蔡建华，个体户。
委托代理人李志成，百色右江法律服务所法律工作者。
上诉人百色诚隆房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日受理后，依法组成合议庭审理本案。于2016年5月25日通知上诉人百色诚隆房地产开发有限公司法定代表人陈学春、委托代理人韦君、誉荣荣，被上诉人蔡建华的委托代理人李志成到庭进行举证、质证及辩论。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告蔡建华向原告百色诚隆房地产开发有限公司购买其位于东坪路××＃××楼、××＃××楼、××楼三处房产，之后，双方于2015年4月16日到百色市房屋登记交易管理中心办理撤销L08栋楼房买卖合同的登记备案，并将被告预交的定金50000元冲抵另外两栋楼房的购房款。被告购买原告两栋楼房的购房款总计2930000元，被告已付原告购房款共计1029000元，加上双方于2013年3月18日签订的《购房补充协议》约定的被告用其卖给原告的工程材料款462247.50元冲抵原告购房款，该款项原告在起诉状中予以自认。被告已付原告购房款为1491247.50元。被告实际尚欠原告购房款为1438752.50元。另查明，原、被告于2012年4月15日签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；5、买受人须在房屋交付使用前付清全部房款及相关费用。2014年2月17日，百色帝豪景园M5＃楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格并同意交付使用。同时，该《商品房买卖合同》第十条交接的约定，买卖双方还需签订房屋交接单，出卖人应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。经查，原告无法向一审法院提供上述证明文件予以证实其出卖的商品房符合交房条件。一审法院经审理认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定和损害他人合法权益，合同合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。按双方当事人的约定，被告购买原告两栋楼房的购房款为2930000元，扣除被告已付原告购房款1491247.50元，被告仍应支付原告购房款1438752.50元。关于被告是否支付逾期付款违约金问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备下列第1、5种条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；5、买受人须在房屋交付使用前付清全部房款及相关费用。该条款同时约定了双方当事人各自应当履行的义务，即原告交付的商品房必须经验收合格才符合交房条件，同时被告必须在商品房交付使用前付清全部房款及相关费用才能交付房屋。然而，被告出卖的商品房才于2014年2月17日经相关部门验收合格并同意交付使用。显然被告不能在约定期限内将符合交房条件的商品房交付原告使用。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”该条款规定了同时履行抗辩权。同时履行抗辩权是指在双务合同中应当同时履行的一方当事人有证据证明另一方当事人在同时履行的时间不能履行或者不能适当履行，到履行期时其享有不履行或者部分履行的权利。当事人行使同时履行抗辩权致使合同迟延履行的，迟延履行责任由对方当事人承担。结合本案，原告在同时履行的时间内不能履行其交付的商品房必须经验收合格的义务，到履行期时被告享有不履行其交付购房款的权利。根据合同的约定，原告交房时间在2012年5月30日前，而原告于2014年2月17日才经相关部门验收合格并同意交付使用，该时间应视为原告交房时间。但此后原告未能按该《商品房买卖合同》第十条的约定，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件给被告，应视为原告出卖的商品房仍未符合交房条件。该同时履行抗辩权未消灭。同理，到履行期时被告同样享有不履行其交付购房款的权利。被告行使同时履行抗辩权致使交付购房款迟延履行，迟延履行责任应由原告承担，故被告不应承担本案逾期交付购房款责任。从双方当事人于2015年4月16日到百色市房屋登记交易管理中心办理撤销L08栋楼房买卖合同的登记备案，并将被告预交的定金50000元冲抵另外两栋楼房的购房款之日，原告应当知道被告尚欠其购房款具体数额，其权利受到侵害之日应从2015年4月16日起算，而原告于2015年5月18日已向一审法院提起诉讼，故本案并未超过两年的诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百五十九条之规定，判决：一、由被告蔡建华支付原告百色诚隆房地产开发有限公司购房款1438752.50元；二、驳回原告百色诚隆房地产开发有限公司其他诉讼请求。上诉人百色诚隆房地产开发有限公司不服一审判决，在法定期间上诉称：一、一审法院认定法律事实错误，涉案房屋早已符合交房条件，并经相关验收部门验收合格，被上诉人已实际装修并入住；二、一审法院适用法律错误，被上诉人逾期交付购房款，违反双方签订的《商品房买卖合同》约定，已构成违约，应承担违约责任。故请求二审法院依法撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付逾期付款违约328395.26元；本案全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人蔡建华答辩称，一审判决正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人对一审认定的事实无异议。
被上诉人认为上诉人在一审时提供的《竣工验收备案表》并没有原件对照，对《竣工验收备案表》的真实性存疑。
二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。
综合分析双方当事人在一审、二审提供的证据和质证、辩论，本院查明案件的法律事实与一审判决查明案件的法律事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点：一、涉案房屋百色帝豪景园M5#楼交付给被上诉人时是否符合交房条件；二、被上诉人应否承担逾期交付购房款责任。
本院认为，一、关于涉案房屋在交付给被上诉人使用时，是否符合交房条件的问题。《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第31条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，作为购房合同的附件，与购房合同具有同等效力。《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标等作出的相关说明和提出注意事项。开发商应按《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的约定，承担房屋保修和质量保证责任。《竣工验收备案表》虽然作为商品房是否经过验收部门验收完毕的重要标准，但并不能够证明上诉人已完全按照合同约定完成交房的必要条件，建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第3条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”，“两书”是开发商向购房者交房的法定标准。并且双方当事人在购房合同也已经明确约定上诉人必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案中，上诉人在2014年2月17日向被上诉人交付房屋时，未能提供上述证明文件，故上诉人主张《竣工验收备案表》是房屋经过验收并验收合格的证明，认为当时交涉案房屋符合交房条件的上诉理由不成立，故上诉人的上诉请求，本院不予支持。二、关于被上诉人应否承担逾期交付购房款责任的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，双方都负有违约责任时，没有先后履行的顺序，应当同时履行。本案中，上诉人负有交付房屋的义务，被上诉人负有按期支付房款的义务。但上诉人未在合同约定的交房期限内交付房屋，所交付的房屋尚未完全符合法定交房标准。上诉人主张被上诉人未支付全部购房款，要求被上诉人承担逾期交付购房款责任的上诉理由不充分，故上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6226元（上诉人已预交），由上诉人百色诚隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 亮
审判员 凌文楼
审判员 玉 江
二〇一六年六月十五日
书记员 蒙烁羽