上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6023号
上诉人（原审被告、反诉原告）周菁，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）陆某某，XX年XX月XX日生，汉族。法定代理人陆某甲（系陆某某父亲），XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）葛爱，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）郑洁，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人周菁、陆某某因房屋买卖合同纠纷案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第1921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2014年1月，葛爱、郑洁与案外人上海XX有限公司（以下简称“XX公司”）签署《房屋租赁合同》，将上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“涉讼房屋”）出租给XX公司，租期自2014年1月15日至2019年3月1日，租金每月人民币9,500元（以下币种均为人民币）。2015年6月4日，葛爱、郑洁（甲方）与周菁（乙方）签订《房屋买卖合同》约定周菁向葛爱、郑洁购买涉讼房屋，转让价款为626万元。该合同10.2条约定，随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款内，甲方应在正常可使用的状态下交付乙方，若非固定装修、家具、电器等一并随同转让，则详见附件约定。同日，葛爱、郑洁（甲方）与周菁（乙方）签署《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定买卖合同约定房价款为530万元，房屋内附属设施、设备及室内装饰转让价为96万元，乙方应当在2015年6月18日前直接支付给甲方。2015年6月19日，葛爱、郑洁（甲方）与周菁、陆某某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款530万元；甲方于2015年9月30日前腾出房屋并通知乙方验收交接；双方于2015年7月31日前办理过户手续。补充条款（一）第2条约定，除另有约定外，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方。附件三“付款协议”第6条约定，待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付至甲方指定账户后2015年9月30日前，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同意乙方应自行支付甲方房价尾款（若有）5万元。签约后，双方按约履行。2015年8月底9月初，周菁、陆某某一方陆续跟涉讼房屋内原租客签署新的租赁合同，并收取租金。同时寻找其他新租客，将涉讼房屋陆续出租。2015年9月7日，郑洁与周菁、陆某某法定代理人陆某甲签署《租房协议书》，约定周菁、陆某甲自2015年9月7日以1万元的价格承租涉讼房屋至2015年9月30日。租期内该房屋所有与租客有关权宜都由原房东转交给周菁、陆某甲，且9月30日前所有水电煤物业费与原房东无关。2015年9月9日，郑洁发送邮件给周菁、陆某某方，邮件主要内容为：应周菁、陆某某方要求，葛爱、郑洁一方将涉讼房屋内所有物品清单发送给周菁、陆某某一方，明确部分东西要搬走，其余物品可以出价购买。同时说明：1、第一次签订买卖合同确认房屋总价626万元，说明不包含房屋内XX公寓添附的所有物品家电家具，周菁、陆某某方认可并有中介在场；2、第二次签订送交易所的买卖合同时，葛爱、郑洁方配合周菁、陆某某方签订做低房价合同，以避高额税收。葛爱、郑洁方反复强调不包括蘑菇的物品……；3、周菁、陆某某方擅自出租涉讼房屋，并跟蘑菇原租客签订租房合同，被葛爱、郑洁方无意中发现……邮件附件中清单所列包括空调、电视机、洗衣机等物品数量及价格。2015年9月22日，XX公司在涉讼房屋处张贴告知书，称，2015年9月18日已与陆某甲交涉，要求于2015年9月21日搬离，现最后一次要求2015年9月23日之前搬离，同时补偿非法占有涉讼房屋造成的损失。2015年9月23日上午，有匿名人士使用1872108****报警，称有人持械要强行闯入涉讼房屋。民警到场后调查：系房东卖房与下家之间纠纷，该房现出租，报警人是租客，称与其无关拒不开门。双方未接触，无人伤。同日下午，陆某某法定代理人陆某甲使用同一电话号码报警，称在涉讼房屋有人砸门。2015年9月27日，葛爱、郑洁方向周菁、陆某某方发送微信，要求周菁、陆某某方于2015年9月30日上午9点30分至涉讼房屋验收房屋并结清房屋尾款。周菁、陆某某方回复，更改时间为中午12点，并要求结清物业费等费用。2015年9月30日，郑洁与周菁签署一份协议，载明“9月7日至9月30日租给周菁，期间所有产生的水、电、煤、物业费、东方有线由周菁支付。”陆某甲另签署清单一份，载明：床和床垫2000X3；衣柜1499X3；书桌249X3；床头柜180X3；海尔电视2000X1，同意XX公司于2015年10月31日搬走上述物品，如果因为本人阻挠导致无法搬离的，愿意以上述价格购买。后XX公司搬离了上述物品。陆某甲确认签署日期为2015年9月23日。2015年11月，葛爱、郑洁提起诉讼，请求判令：1、周菁支付尾款5万元，并按照日万分之五的标准支付2015年10月1日至付款之日的违约金；2、周菁支付2015年9月4日至7日房屋出租费用900元；3、周菁承担起诉费用。后葛爱、郑洁明确应由周菁、陆某某共同承担上述责任。周菁、陆某某共同辩称：不同意葛爱、郑洁的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、葛爱、郑洁赔偿租金、中介费、违约金和赔偿金等损失48,504元；2、葛爱、郑洁支付搬走的设施设备费用46,579.60元；3、葛爱、郑洁赔偿被砸坏的大门2,800元及撬锁后更换门锁费用220元；4、结清尚未结清的费用；5、葛爱、郑洁承担所有费用。针对周菁、陆某某的反诉请求，葛爱、郑洁共同辩称:水费同意支付一半,不同意周菁、陆某某其余的反诉请求。本案原审审理中，葛爱、郑洁确认，XX公司承租房屋后进行转租，称为XX公寓。葛爱、郑洁与XX公司解约，并向XX公司承担了违约责任。周菁、陆某某确认，涉讼房屋尚有2015年10月水费127.70元未结清，要求葛爱、郑洁承担一半63.50元。葛爱、郑洁同意承担水费63.50元。葛爱、郑洁另提供2015年6月4日，6月19日、9月6日、9月7日双方洽谈的录音文件，欲证明，葛爱、郑洁方曾告知周菁、陆某某方涉讼房屋内有XX公司的物品需要搬离，周菁、陆某某方是知晓并认可的。周菁、陆某某认为，葛爱、郑洁录音是在周菁、陆某某不知晓的情况下偷录的，使用了诱导、欺诈、转移话题等手段，但其记录的谈话内容客观还原了事实经过，反而能证明周菁、陆某某方的观点。对于录音的内容，周菁、陆某某方认为，在6月4日的录音中，葛爱、郑洁方在陆某某法定代理人陆某甲离开时，询问周菁，陆某甲是否已经将房屋内空调等拆走的事实告知周菁，周菁误以为陆某甲已经答应，故也表示同意。但实际周菁未看过房，协商事宜也主要是陆某甲在进行，故葛爱、郑洁是故意欺骗周菁，故周菁、陆某某方不予认可。在6月4日录音中，约50分钟时，葛爱、郑洁方说，“不知你老公告诉你没有”，房屋内XX公司的空调等物品需要搬离。周菁表示，房屋内的物品周菁、陆某某方都不需要。双方审核了合同内容，并对合同价格530万元、做低价格96万元进行了确认。周菁、陆某某方提供其与租客签署的解约协议及转账凭证、照片等证据，欲证明因为葛爱、郑洁的原因，导致租客纷纷与周菁、陆某某方解约，周菁、陆某某方为此支付了赔偿金。葛爱、郑洁认为，葛爱、郑洁并未砸门进入涉讼房屋，租客未能到庭作证，不足以证明周菁、陆某某方的观点。原审法院认为，双方争议焦点在于：一、尾款交付条件是否具备。依据合同的约定，双方验收、交接房屋后，周菁、陆某某应当支付尾款。周菁、陆某某认为，因涉讼房屋内搬离的物品应当属于周菁、陆某某所有，葛爱、郑洁未按照合同约定状态交付，故不同意支付尾款。关于物品搬离的问题，葛爱、郑洁提供的录音中，葛爱、郑洁在签署合同前告知周菁房屋内物品需要搬离，周菁表示房屋内的物品周菁、陆某某都不需要。周菁、陆某某认为周菁是因为误以为陆某甲已经同意，所以才如此表示。原审法院认为，周菁是合同当事人，其表示的意思是对于房屋内的物品周菁、陆某某都不需要，应当认为该意思表示是周菁、陆某某一致的意思表示。若非如此，周菁完全有机会有时间可以跟陆某甲核实。故应当认为周菁、陆某某在签约时已同意葛爱、郑洁搬离涉讼房屋内的物品。这与之后6月19日、9月6日录音内容，以及陆某甲写给XX公司的清单可以相互印证。故周菁、陆某某的该项意见，不予支持。现房屋已交付，周菁、陆某某应当支付尾款。考虑到纠纷发生的关键在于双方未能清晰记录搬离物品的清单，葛爱、郑洁对此亦有一定过错，故葛爱、郑洁主张的违约金不予支持。二、葛爱、郑洁主张的租房费用如何承担。周菁、陆某某在未经葛爱、郑洁同意情况下与租客签约的事实，双方均无异议，且已经就此达成一致意见，周菁、陆某某支付了1万元的租金给葛爱、郑洁，双方就此达成合意。故葛爱、郑洁主张额外的租金费用，缺乏事实依据，不予支持。三、周菁、陆某某的损失是否应当由葛爱、郑洁承担。周菁、陆某某主张的葛爱、郑洁破门而入的事实，在报警回执单中并无公安机关的确认，现有证据不足以证明葛爱、郑洁曾使用破坏性行为进入过涉讼房屋。周菁、陆某某更换门锁、入户门等的费用，以及租金损失等，不足以认定与葛爱、郑洁的行为存在必然的因果关系。故周菁、陆某某的主张缺乏事实依据，不予支持。葛爱、郑洁未支付的水费则应当支付。原审法院审理后于二〇一六年三月一日作出判决：一、周菁、陆某某应于判决生效之日起十日内向葛爱、郑洁支付房屋尾款人民币50,000元；二、葛爱、郑洁应于判决生效之日起十日内向周菁、陆某某支付水费人民币63.50元；三、驳回葛爱、郑洁其余的本诉请求；四、驳回周菁、陆某某其余的反诉请求。本诉案件受理费人民币1,050元，因本案适用简易程序审理，减半收取计525元，由葛爱、郑洁负担9元，由周菁、陆某某负担516元。反诉案件受理费人民币1,128.55元（已减半收取），由周菁、陆某某负担。判决后，周菁、陆某某不服，共同上诉于本院称：（一）被上诉人提供的2015年6月4日的录音系双方签订《房屋买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》前所进行的商谈，该录音系在上诉人不知情的时候偷录的，故不应得到采信。《房屋买卖合同》第10.2条明确约定附属设施、设备及室内固定装修的价格已经包含在房价款中，《附属设施、设备及室内装饰转让协议》也约定房屋内附属设施、设备及室内固定装修的价格为96万元，故按照合同约定，涉讼房屋内原有的设施、设备应归属上诉人所有。原审法院认定为被上诉人所有，显属错误。（二）2015年9月30日，上诉人为避免人身受到伤害，不得不同意被上诉人及其同行人员搬走了涉讼房屋内的部分物品，陆某甲当时已明确表示对房屋内的设施、设备的归属有争议，希望由第三方仲裁解决，但为避免房屋内租客物品的损失，XX公司同意同年10月底前搬走部分家具，故要求陆某甲出具涉案家具清单，陆某甲出具上述清单，也仅仅是同意XX公司搬离部分物品，不能以此认定上诉人同意被上诉人搬出房屋内的全部设施、设备。（三）上诉人通过与被上诉人签订《租房协议书》取得了2015年9月7日至9月30日期间涉讼房屋的相关权利。上诉人原审中提交的证据足以证明因被上诉人采用破坏性方式进入涉讼房屋导致租客无法正常使用涉讼房屋，上诉人不得不与租客解除租赁合同，并承担了相应的违约责任及承受了相应的损失。对此，被上诉人应予以赔偿。故上诉请求维持原审判决第二、第三项，撤销原审判决第一、第四项，改判驳回被上诉人原审中的全部诉讼请求，并支持上诉人原审中的全部反诉请求。被上诉人葛爱、郑洁共同辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于涉讼房屋原有设施、设备是否包含在房屋买卖合同中之争议。双方签订的《房屋买卖合同》约定，随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款内，甲方应在正常可使用的状态下交付乙方，若非固定装修、家具、电器等一并随同转让，则详见附件约定。从该约定看，非固定装修、家具、电器一并转让的，应在合同附件中予以约定，但双方对此并未作出约定或者制作相应的清单。至于《附属设施、设备及室内装饰转让协议》中约定，相应的设施设备及固定装修的实际价值，远低于双方约定的96万元，结合被上诉人提交的录音证据，可以认定上述约定系为做低房价，并非相应设施、设备的实际价值为96万元，故从合同约定的角度看，无法认定双方存在将涉讼房屋内原有的设施、设备全部一并转让给上诉人的意思表示。从被上诉人提供的录音证据看，上诉人或其代理人也表示涉讼房屋内原有的设施设备其均不需要，上诉人虽称上述录音系被上诉人未经许可而偷录，不得作为证据使用，但上诉人并未举证证明被上诉人提交的录音证据存在法律规定的不得作为证据采纳的情形存在，故上诉人的该项意见，本院不予采纳。2015年9月9日，在被上诉人向上诉人发送邮件，强调购房款中不包含涉讼房屋内原有的家具家电，并附有相应家具清单后，上诉人认可收到上述邮件，但没有证据证明其对被上诉人的该项主张提出过异议。2015年9月30日，陆某某的父亲、周菁的丈夫陆某甲签署清单一份，同意由案外人XX公司搬离涉讼房屋内原有的部分家具。故依据上述事实，从实际履行行为的角度，也不足以认定涉讼房屋内原有的设施、设备双方已约定全部归上诉人所有。综上，上诉人要求被上诉人赔偿搬走的设施、设备费用的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。就尾款支付条件是否成就的问题，原审法院已作详细论述，本院予以认同，不再赘述。上诉人关于尾款支付条件不成立的上诉请求，与事实相悖，本院不予支持。就上诉人主张的租金、中介费、违约金及赔偿金之损失，从在案证据看，无法认定系被上诉人的行为致上诉人与案外人间的房屋租赁合同解除，故上诉人要求被上诉人承担相应的损失，缺乏证据支持，本院予以驳回。同样，上诉人提供的证据无法认定被上诉人存在破坏涉讼房屋大门及锁具的行为，故上诉人要求被上诉人承担涉讼房屋大门损失及更换锁具所支出的费用，本院同样无法支持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,178.50元，由上诉人周菁、陆某某共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……