甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一终字第325号
上诉人（原审原告）董某某，女，汉族，1958年12月17日生，住兰州市城关区。
被上诉人（原审被告）兰州荣茂实业有限公司（以下简称荣茂公司），住所地兰州市七里河区。
法定代表人唐国贤，该公司总经理。
委托代理人彭顺嘉，男，汉族，1962年11月17日生，荣茂公司办公室主任，住兰州市城关区。
上诉人董某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2015）七民初字第10011号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董某某、被上诉人荣茂公司的委托代理人彭顺嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2004年12月30日，原告董某某与被告荣茂公司签订了《商品房买卖合同》，约定：“荣茂公司（出卖人）以出让方式取得位于七里河区硷沟沿270号编号为兰国用（2000）字第临092号的地块的土地使用权。［土地使用权出让合同］［土地使用权批准文件号合同］［划拨土地使用权转让批准文件］为兰地让宗内字（2000）022号。该土地地面积为8746.4m2，规划用途为开发建设，土地使用年限自2000年9月8日至2040年9月8日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，［现定名］“西夏城市广场”。建设工程规划许可证号为20010149，施工许可证号为62102200209270101；董某某（买受人）购买的商品房为［预售商品房。预售商品房批准机关为兰州市房地产管理局，商品房预售许可证号为兰房预字（2003）第082号。董某某所购买的商品房为本合同规定的项目中的：第一幢3层B区155号，该商品房的用途为商铺，建筑面积共11.60平方米，其中套内面积6.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.57平方米；该商品房单价为每平方米9313.79元，总金额为108040元；董某某于2004年5月6日一次性付清全部房款108040元；董某某如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在30日之内，资本和同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，董某某按日向荣茂公司支付逾期应付款万分之2.1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，荣茂公司有权解除合同。荣茂公司解除合同的，董某某按累计应付款的5%向荣茂公司支付违约金进。董某某愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续有履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，董某某按日向荣茂公司支付逾期应付款万分之4的违约金；荣茂公司应当在2005年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付董某某使用：1该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格、3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件条件；除本合同规定的特殊情况外，荣茂公司如未按合同规定的期限将该商品房交付董某某使用，自本合同规定最后交付日期第二天至实际交付日，荣茂公司按日向董某某支付已付房款万分之2.1的违约金，合同继续有履行；商品房达到交付使用条件后，荣茂公司应当书面通知董某某办理交接手续。双方进行验收交接时，荣茂公司应当出示本合同规定的该商品房经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格和商品房取得商品房住宅交付使用批准文件，并签署房屋交接单；荣茂公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，董某某有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由荣茂公司承担。荣茂公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由荣茂公司提供资料报产权登记机关备案；等。”又约定：董某某所购买的商铺应服从商场经营管理公司的统一规划与管理；等。合同签订后，董某某即按约定向荣茂公司付清了全部房款108040元。当日，双方又签订了《房地产买卖合同》。审理中，荣茂公司称其将“西夏城市广场”整体委托甘肃中实杰业商贸有限公司（以下简称中实杰业公司）进行经营、运作，当时所有业主均与与中实杰业公司签订了一份《房屋租赁合同》，但对此董某某不予认可。2014年10月24日，“西夏城市广场”所有业主均取得《房屋所有权证》，但董某某称其《房屋所有权证》已办理，已通知其领取，但其因无钱未领取。本案在审理中，董某某称“房屋至今未交付”，并以荣茂公司未按合同约定交房为由，诉讼法院，要求荣茂公司支付逾期交房的滞纳金79934.65元。
原审认为，本案董某某向荣茂公司主张的滞纳金（违约金）系违约责任，是由于违约行为所发生的实际请求权，也是债权请求权。依照法律规定，权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起2年内可以向法院主张其享有的权利。本案中，董某某与荣茂公司双方在签订《商品房买卖合同》后，应依约履行各自义务，董某某在依约付清房款后，荣茂公司应按合同的约定于2005年4月30日即向董某某交付符合约定的商品房，如荣茂公司未按时交房，自此董某某就应当知道荣茂公司已构成违约，诉讼时效自2005年5月1日起计算至2007年4月30日止，而董某某于2015年1月5日才行向法院起诉，期间，无证据证明其存在时效中断或中止的情形，因此，本院对荣茂公司以董某某主张的滞纳金已超过诉讼时效的抗辩理由，予以采纳。且董某某与荣茂公司在2004年12月30日签订的《商品房买卖合同》，约定“董某某所购买的商铺应服从商场经营管理公司的统一规划与管理”，董某某与本院受理的另案原告都同属“西夏城市广场”第三层业主，中实杰业公司与另案原告均签订了一份《房屋租赁合同》，在中实杰业公司介入运作后，该商品房已转移至董某某。依照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。据此，董某某不能因该“西夏城市广场”整体经营运作未形成其商业价值，而认定房产未交付。综上，董某某向荣茂公司主张逾期交房的滞纳金的请求权，已丧失胜诉权，故本院对其该项诉请主张应于驳回。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条之规定，判决：驳回董某某的全部诉讼请求。案件受理费1798元，减半收取899元，由原告董某某承担。
宣判后，董某某不服，提出上诉称：1、原审判决认定事实不清。首先被上诉人没有举出上诉人与中实杰业公司签订的《房屋租赁合同》，原审判决却认定了租赁的事实；其次，在2004年涉案房屋土建尚未完成，不具备使用条件的情况下，房屋如何能转移至上诉人名下？再次，被上诉人没有向上诉人作出书面通知、没有出示过证明文件、办理过交接手续，涉案房屋不具备合同约定的基本交付条件，根本无法转移至上诉人。2、本案涉及的是上诉人与荣茂公司的房屋买卖合同，而非上诉人与中实杰业公司的房屋租赁合同，原审判决混淆两个法律关系，作出判决不当。3、本案一审庭审中，被上诉人当庭承认上诉人每年都去找其主张权利，原审判决不顾此事实，认定本案超过诉讼时效错误。4、原审判决在适用法律上存在断章取义、不全面不准确的情形，属于适用法律错误。5、原审判决程序违法，不是居中裁判，而是帮助被上诉人搜集证据，诱导上诉人认可与中实杰业签订房屋租赁合同，有意偏袒被上诉人。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人荣茂公司服判并答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审查明，原审查明的事实属实，予以确认。另查，被上诉人荣茂公司在一、二审庭审中均认可上诉人每年都找其公司主张权利。
本院认为，本案需要解决以下两个问题：一是本案是否超过了诉讼时效；二是涉案房屋是否已经交付。
一、关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款对于自认作出了如下规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外”。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。结合本案，被上诉人荣茂公司当庭自认上诉人每年都找到其主张权利，故本案诉讼时效因上诉人主张权利的行为处于不断中断又不断重新计算的状态之中，原审判决认定本案已经超过诉讼时效不当，本院予以纠正。
二、关于涉案房屋是否已经交付的问题。
本案的特殊之处在于上诉人购买的涉案房屋属投资性房产，由被上诉人招商引进管理公司对商场进行整体运营，上诉人服从商场经营管理公司的统一规划与管理，故在房屋买卖合同签订之初，上诉人即与被上诉人荣茂公司招商引进的管理公司中实杰业公司签订了《房屋租赁合同》。换言之，被上诉人荣茂公司在本案中并不直接将涉案房屋交付上诉人占有，而是将涉案房屋所在的商场整体交由第三方经营管理公司运营，上诉人以其购买的面积享受出租人的收益。故本案涉案房屋是否交付，要看上诉人是否已经享受了出租人的收益。上诉人在庭审中承认其在与经营管理商场的中实杰业公司签订《房屋租赁合同》后，即领取了首次房屋租金，此时涉案房屋所在的商场已经整体交付中实杰业公司经营管理，后因中实杰业公司法定代表人及管理人员携款跑路的原因，导致上诉人再没有收到过房屋租金。而此后多年，被上诉人荣茂公司也一直在寻找新的经营公司谋求合作，希冀于尽早盘活商场，以保障上诉人的收益。故上诉人认为被上诉人荣茂公司没有按照合同约定交付房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，判决结果得当，唯适用法律上存在瑕疵，二审予以纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1798元，由上诉人董某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王瑞莲
审 判 员 石 浩
代理审判员 刘 伟
二〇一五年八月七日
书 记 员 党 容