广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19068号
上诉人（原审被告）：王沐阳，女，汉族，1971年5月24日出生，住四川省彭州市。
被上诉人（原审原告）：米丝莱时装（广州）有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区永和经济区斗塘路8号。
法定代表人：YUFURANCOIS，董事长。
委托诉讼代理人：雷云岗，广东经纶律师事务所律师。
上诉人王沐阳因与被上诉人米丝莱时装（广州）有限公司（以下简称米丝莱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王沐阳，被上诉人米丝莱公司委托诉讼代理人雷云岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王沐阳上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判；3.一审、二审诉讼费由米丝莱公司负担。事实和理由：（一）王沐阳提交了财物受损现场照片及报警回执，一审庭审中多次清楚表示财物丢失与报警情况，且米丝莱公司通知王沐阳搬迁的短信通知是在王沐阳发现财物丢失受损之后。一审法院认定这些证据不能证明财物受损，属于认定事实错误，损害王沐阳利益。（二）我国法律对土地规划用途为工业的房屋规划用途类别中，研发中心和生产是两个不同类别。说明二者是相互独立且不能相互代替的两种用途。一审判决认定米丝莱公司将原规划用途为研发中心的房屋以生产用途出租未违反法律规定，相当于认定研发中心与生产是相同的用途，不符合法律规定，该认定错误。根据住建部颁布的商品房租赁管理办法第六条第3款的规定，该规定明确擅自变更房屋用途不得出租。王沐阳认为该规定属于效力性强制性规范。因此涉案合同应被认定为无效，米丝莱公司收取的租金为不当得利，应退回王沐阳并支付利息。此外，本案的审理应以王沐阳二审提交的备案合同为准。（三）在一审庭审中，一审法官只让双方对证据进行认定，在认定过程中王沐阳多次对米丝莱公司陈述表示不同意，均被一审法官打断，阻止王沐阳进行辩解。且一审法官一再要求王沐阳在对方发言时不得发言，等待一审法官提问时再发言。因此王沐阳没有机会对米丝莱公司的陈述表示异议。王沐阳认为，一审法院存在以下偏袒行为：1.关于税费负担的主体认定问题；2.一审法院对于王沐阳证明财物丢失的录音证据没有播放。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
米丝莱公司辩称，（一）王沐阳拖欠的租金占用费，一审要求其归还是正确的。（二）涉案房屋土地为工业用地，王沐阳一直没有异议，现在才有异议，没有事实依据，其依旧应该支付占用费。产权用途为研发，研发本来就包括生产，此外王沐阳向城管投诉改变用途，城管调查后认为不成立，未予立案。（三）合同约定价格是不含税的价格，王沐阳一直没有异议，在米丝莱公司提起诉讼时，王沐阳才提起异议。在当时签订的合同中划掉的部分是王沐阳同意的，王沐阳手中的合同与米丝莱公司的合同是不一致的，其没有提供米丝莱公司盖章的合同。（四）一审判决的违约金偏低，请求予以调整。综上，米丝莱公司不同意王沐阳的上诉请求。
米丝莱公司于2017年3月10日向一审法院起诉请求：1.王沐阳向米丝莱公司支付租金76584.44元（2015年11月1日至2016年11月10日期间）、水电费597.96元；2.王沐阳向米丝莱公司支付滞纳金116010元（详见租金、滞纳金计算清单）；前述两项费用合计193192.4元；3.本案诉讼费由王沐阳承担。
一审法院认定事实：2012年6月16日，米丝莱公司（甲方，出租方）与王沐阳（乙方，承租方）签署《厂房租赁合同》，约定：第一条、出租厂房情况：2.甲方将位于广州市XX区XX路X号仓库四层的厂房（以下简称涉案厂房）出租给乙方使用，实际面积为486.2平方米。第二条、租赁使用性质和生产用途：1.甲方已查验乙方的营业执照、相应生产经营资质证书或者拟从事的生产经营范围。乙方向甲方承诺，本租赁物的功能为仓库，租赁给乙方使用。租赁该厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质用于生产。第三条、租赁期限：租赁期限为十年，即从2012年7月1日起至2022年6月30日止，具体以甲乙双方签订的厂房交接单记载的日期起算。第四条、免租期及租赁物的交付与返还：1.租赁物内免租期30天。第五条、租金、支付方式和限期：1.甲乙双方约定，该厂房每月每平方米建筑面积租金为：三楼为9元/平方米（不含税），租金每年递增5%。2.该厂房租金和物业管理费用本合同期内不变。3.乙方支付租金的方式如下：租金费用支付方式应按照先付后用的原则按月支付，在每月30日前向甲方支付下月租金，由乙方汇至甲方指定的账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付。甲方提供发票，税费由甲方自行承担。4.乙方逾期支付租金超过7天的，应向甲方支付滞纳金，每日滞纳金金额按欠缴租赁总额的0.5%计算。第六条、保证金和其他费用：1.甲乙双方约定，乙方向甲方支付保证金1万元。保证金应在甲乙双方本合同签订生效当日一次性付清。2.物业管理费：甲方负责厂区门卫、厂区内主干道路清扫、绿化养护、厂房外的水电维修，安装总水表及总电表，厂房内归属乙方的财产由乙方自行保管，相关之物业管理费包含在租金内。4.租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、通讯、设备等费用按各部门规定由乙方承担。乙方承担水费及污水费按政府收取价格计算，乙方承担电费的计算方法按总金额÷总用电量×乙方实际用电量，并付给甲方代交（如供电部门价格调整时，按调整价格另议支付最高电价）。5.乙方承担的上述费用的支付方式和时间：每月30日前，若超过7日不交上述费用，甲方有权在不提前通知的情况下采取断水、断电等措施，由此产生的一切后果由乙方自行承担。第十条、物业管理：1.乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给出租方。如乙方归还租赁物时不清理物品，则甲方对清理该物品所产生的费用由乙方负责，甲方也有权将物品视为乙方的废弃物直接处理。第十二条、转租、转让和交换：1.乙方在租赁期内未经甲方同意禁止转租，甲方同意转租后，乙方可将次承租人的相关资料向甲方提供。第十三条、解除本合同的条件：2.若遇乙方欠交租金或物业管理费用超过一个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产，乙方同意甲方采取断水、断电、封门等措施。3.甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）甲方未按时交付厂房和有关设施设备，经乙方催告后7日内仍未交付的；（2）甲方发现乙方未按《安全生产管理协议》认真履行其管理职责，存在安全生产隐患，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的；（3）乙方未征得甲方书面和相关部门的批准，擅自改变该厂房规划设计的生产使用性质，用于从事第二条第一款的约定之外其他产品的生产经营活动的；（4）乙方未征得甲方书面同意和经安全生产监督、消防等有关部门的批准，即增设、改造特种设备。第二十条、合同效力：本合同经甲乙双方签字盖章后生效。合同签订后，王沐阳于2012年11月9日向米丝莱公司支付10000元租赁保证金。王沐阳主张以该租赁保证金抵扣租金，米丝莱公司主张根据《厂房租赁合同》第十三条约定该保证金已抵扣违约金，不能用于抵扣租金。
米丝莱公司和王沐阳就租金税费由何方承担产生争议，双方并各提供租赁合同一份予以证明，两份合同内容存在以下不同之处：米丝莱公司提供的租赁合同第五条第3款中约定的“甲方提供发票，税费由甲方自行承担”被划掉；王沐阳提供的合同签署页“甲方”处未盖米丝莱公司公章。除这两处之外，两份合同内容一致，均有米丝莱公司授权代表及王沐阳签字，均加盖米丝莱公司骑缝章。王沐阳另提供租金发票四张，拟证明2013年7月至2015年10月实际缴费租金多于应交租金。前述发票显示其分别于2013年7月10日、2013年8月5日、2014年8月1日、2015年8月2日向米丝莱公司支付2013年7月租金5148.36元、2013年8月租金5405.8元、2014年8月租金5676.07元、2015年8月租金5959.88元。米丝莱公司对前述发票予以确认，但称根据发票载明的租金数额，税费由王沐阳承担，王沐阳没有提出异议。
关于涉案厂房的租金标准。米丝莱公司于庭后陈述其庭审时明确的税金标准是计算和表述错误，案涉房屋含税租金应按照不含税租金加上17%的税金计算。王沐阳不予确认，其认为该税金标准不合理，具体的税金标准其没有了解，因为按租赁合同约定税金由米丝莱公司承担。米丝莱公司后又向一审法院提交《关于租金标准等问题的说明》，明确租金计算标准为：486.2平方米×9元=4376元，租金每年上浮5%，税费由王沐阳承担，计算标准为营业税5%、房产税12%、印花税0.05%、国家、地方教育费附加合计按营业税应纳税额的5%计算，城建税按营业税应纳税额的7%计算，故2012年8月1日至2013年7月31日含税租金为5148.36元/月，2013年8月1日至2014年7月31日含税租金为5405.78元/月，2014年8月1日至2015年7月31日含税租金为5676.07元/月，2015年8月1日至2016年7月31日含税租金为5959.88元/月，2016年8月1日至2017年7月31日含税租金为6257.87元/月。米丝莱公司另提交2012年12月至2013年5月的租金收据，拟证明2013年5月之前因王沐阳不要求开发票，其租金是按4376元收取的。前述收据载明米丝莱公司2012年12月至2013年5月每月收取王沐阳租金4376元，王沐阳对此表示租金收据以其提交的为准，王沐阳提交的2013年3月的收据显示2013年3月的租赁费为4376元。
米丝莱公司提供王沐阳签字确认的单据三张，拟证明王沐阳应付的水电费金额。王沐阳对单据的真实性予以认可，但主张已向米丝莱公司支付其中2015年4月28日至2015年5月30日的水电费93.42元，仅还需支付水电费504元。米丝莱公司对王沐阳的该主张予以确认。
王沐阳自2015年11月开始未支付租金，但其主张未违约，理由是：一、米丝莱公司同意其每半年支付一次租金，其提供的支付宝转账电子回单和中国工商银行回单载明其于2015年4月20日向账户名为YUFrancois的账户支付2015年1月至4月的租金和水电费22873.41元，于2015年10月23日向账户名为YUFrancois的账户转账35648.52元，期间如米丝莱公司不同意会发出律师函要求支付滞纳金。二、米丝莱公司在2016年5月20日催缴租金后至2016年9月17日未再主动与其联系，亦未发律师函，证明米丝莱公司同意其在半年租金支付期满后延期支付租金，2016年9月17日至2016年9月26日米丝莱公司与其联系频繁并于2016年9月23日发出律师函催缴租金，亦符合米丝莱公司不同意延期即发律师函的常规。三、每次交租金前双方均会确认当期水电费，交租金同时结清当期水电费，但米丝莱公司未提供2016年4月后的水电费确认单，亦证明米丝莱公司同意延期支付租金。四、双方自2016年9月26日后就费用支付问题一直在协商方案，王沐阳并提供其与米丝莱公司委托律师雷珍的通话录音予以证明，其中于2016年11月9日的通话录音部分记载：“王沐阳：上次9月份你不是过来我们一起开过会吗，你不是让我提一个前面的费用支付方案，我后来国庆节以后给你打了电话，跟你说了我的想法，后来你这边一直没给我回复，米丝莱也一直没给我回复，我不知道这个事情你跟于董有没有沟通过呢？雷珍：你的方案他不同意，可能后来忙，忘记打电话了，但是方案他不同意，现在的话已经拖很久了，我们要直接解约的。”其中于2016年11月12日的通话录音部分记载：“雷珍：那么你就直接报给我你要多少钱吧，还有租金怎么解决。第一个你确认一下你欠我们多少钱，第二个你确认你要我们赔多少钱，然后这两个数加减一下，看下到底谁该付钱。你把数据算给我，然后我发给公司，到时候结果如何，我跟公司沟通下来再说。王沐阳：好的。”米丝莱公司对前述录音的真实性不予认可，并否认其同意王沐阳延期支付租金。王沐阳另认为米丝莱公司主张的违约金标准过高，表示如认定其需支付违约金请求予以调低。
2016年9月23日，上海熊兆罡律师事务所接受米丝莱公司委托，指派雷珍律师处理米丝莱公司与王沐阳之间厂房租赁合同相关事宜，向王沐阳发出律师函，内容为：王沐阳自2015年11月起一直未按合同约定向米丝莱公司支付租金及相关水电费用，截至2016年9月23日已拖欠米丝莱公司11个月的租金共计53638.92元，欠付水电费共计597.96元，特此函告王沐阳：1.王沐阳应按照厂房租赁合同约定履行租金及水电费的支付义务，请王沐阳于收函后五日内向米丝莱公司支付租金及水电费计66752.62元；2.依照协议约定，王沐阳逾期支付租金及水电费的行为已严重违约，米丝莱公司特通知解除厂房租赁合同，请王沐阳于收函后五日内向米丝莱公司支付逾期支付租金的滞纳金计4828.63元；3.如王沐阳未能如期支付上述应付款项及违约金，米丝莱公司将采取断水、断电、封门等措施，并按合同约定留置并变卖租赁物内的所有财产。双方确认王沐阳于2016年9月26日收到该律师函。王沐阳并据此主张租赁合同于2016年9月26日由米丝莱公司单方违法解除。
米丝莱公司提供《解除合同通知》和照片，拟证明因王沐阳拖欠租金超过一个月，米丝莱公司于2016年11月11日将《解除合同通知》贴在涉案厂房门口，通知王沐阳解除合同并多次要求王沐阳清走相关物品。《解除合同通知》为米丝莱公司于2016年11月11日出具，内容为通知王沐阳租赁合同解除，请王沐阳于2016年11月12日前将租赁场所内的物品清走。照片显示《解除合同通知》张贴于涉案厂房大门。王沐阳对照片不予认可。
一审庭审中，米丝莱公司明确如一审法院认定租赁合同于2016年9月26日解除，其诉讼请求变更为参照租金标准主张该日之后的占用费，占用费主张到2016年11月10日。
2016年11月12日11时27分，米丝莱公司向王沐阳发送手机短信，内容为：“王小姐，请将你欠我公司1年房租结清，另请你今天务必将你办公设备清走，否则明天我公司当垃圾处理。”王沐阳于该日回复短信，内容为：“我的设备及相关物品价值100万，产品样品及重要文件涉及的价值无法确定。”米丝莱公司回复其严格按租赁合同处理。
米丝莱公司陈述其于2016年11月13日收回涉案厂房，将王沐阳的物品清场放在一楼，并提供现场照片予以证明。王沐阳对照片真实性不予确认，称米丝莱公司于2016年9月26日至2016年9月30日私自撬门换锁，事实上已收回了涉案厂房。王沐阳并提供通话录音两份予以证明，其中王沐阳主张为其与雷珍律师于2016年11月13日的通话录音中，雷珍律师称其进入涉案厂房看过。其中王沐阳主张为其与米丝莱公司员工王晓刚于2017年3月29日的通话录音部分记载：“王沐阳：我觉得好像雷律师是去年国庆节之前来过，好像后来就再也没有来过了，是吧？王晓刚：对啊，对啊，对啊。王沐阳：后来就是上次国庆节之前雷律师来过一趟，她走了以后，就是广州这边这个律师就接手了是吗？王晓刚：这个，她那个当时就是那个发函给你嘛。催你交租金的时候。王沐阳：就那时候来过一趟后来就再也没来过了？王晓刚：她后来有来广州这边，也来过我们公司，但是没有处理你这些事情。”米丝莱公司对前述录音的真实性不予确认，并称其从来没有阻止王沐阳进入涉案厂房并搬走物品，是王沐阳不愿意搬走，至今其仍拒绝清理并搬走。王沐阳则称其于2016年11月12日接到米丝莱清场通知后，去到现场发现其物品不完整，财产受到很严重的损坏，所以就没有清场，2016年11月13日其打电话给米丝莱公司，得知米丝莱公司在办理清场，其报了警。一审法院当庭询问王沐阳现在是否愿意清理物品并搬走，王沐阳表示因为其没有清点过，所以还是不能清理并搬走。
米丝莱公司提供的房产证显示涉案厂房所在房屋的规划用途为1栋门卫房、2栋研发中心，王沐阳提供的查册表显示涉案厂房的土地性质为国有土地，土地用途为工矿仓储用地，王沐阳主张涉案厂房规划用途与实际不符，双方签订的租赁合同无效，米丝莱公司应返还其已支付的全部租金。
一审庭审中，双方均表示清楚合同解除的后果，即在米丝莱公司的诉讼请求范围内处理。另经一审法院释明，米丝莱公司明确表示如《厂房租赁合同》认定无效，其诉讼请求变更为：1.王沐阳按租金标准支付其占有使用费76584.4元(2015年11月1日至2016年11月10日期间）、水电费597.96元；2.王沐阳向其支付滞纳金116010元，合计193192.4元；3.本案诉讼费由王沐阳承担。王沐阳则表示如《厂房租赁合同》认定无效，其坚持其庭审意见，后在其补充的书面意见中其明确合同认定无效，要求米丝莱公司退还全部租金，并赔偿因此产生的其他损失。
王沐阳主张米丝莱公司同意其分租涉案厂房闲置场地后又多次反悔，导致其闲置场地一直无法出租，米丝莱公司该行为构成违约，王沐阳并提供其主张为其与合同签约代表夏可凡的通话录音、与米丝莱公司财务经理的微信聊天记录、邮件予以证明。米丝莱公司对前述证据的真实性不予确认，王沐阳未提供其他证据佐证前述证据中相关人员的身份，相关人员也未出庭作证。
上述事实，有《厂房租赁合同》、律师函、水电费确认单、解除合同通知、支付宝转账电子回单、中国工商银行回单、通话记录、房产证、查册表、通话录音、照片、收据、短信、发票、《关于租金标准等问题的说明》以及双方当事人的陈述等证据证实。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，2012年6月16日，双方就涉案厂房租赁事宜达成合意并签订《厂房租赁合同》，涉案厂房的城市规划用途为研发中心，土地用途为工矿仓储用地，米丝莱公司将其以生产用途出租并未违反法律强制性规定，且该合同系双方当事人真实意思表示，故该合同应认定合法有效，双方均应诚信履行。
关于涉案厂房的租金标准。根据《厂房租赁合同》第五条约定，涉案厂房租金为9元/平方米（不含税），租金每年递增5%，由米丝莱公司提供发票并承担税费，结合双方提交的租金收据，涉案厂房2012年8月1日至2013年7月31日每月租金（不含税）为4376元，故涉案厂房2013年8月1日至2014年7月31日每月租金（不含税）4594.8元，2014年8月1日至2015年7月31日每月租金（不含税）4824.54元，2015年8月1日至2016年7月31日每月租金（不含税）5065.77元，2016年8月1日至2017年7月31日每月租金（不含税）5319.06元。米丝莱公司提供的租赁合同中第五条第3款约定的“甲方提供发票，税费由甲方自行承担”虽被划掉，但米丝莱公司及王沐阳均未在修改处签章确认，故不能以此认定双方就删除该约定达成一致意见。但根据王沐阳提供的发票及双方的陈述，米丝莱公司向王沐阳开具发票，王沐阳实际支付租金为：2013年7月租金5148.36元，2013年8月至2014年7月每月租金5405.8元、2014年8月至2015年7月每月租金5676.07元、2015年8月至2015年10月每月租金5959.88元，前述实际支付租金数额与米丝莱公司提交的《关于租金标准等问题的说明》明确的含税租金标准对应，即长达两年多的时间内，王沐阳均按该标准及米丝莱公司开具的发票金额承担含税租金但从未提出异议，故一审法院认为双方已以实际行为表明双方协商一致变更合同约定为税费由王沐阳承担，王沐阳主张实际缴纳租金多于应交数额依据不充分，一审法院不予采纳。鉴于双方已以实际行为变更税费承担主体及含税租金标准，且长达两年多的时间均适用变更后的约定，为保证交易的稳定性，一审法院认定涉案厂房2015年8月1日至2016年7月31日每月租金为5959.88元（含税），2016年8月1日至2017年7月31日每月租金为6257.87元（含税）。
关于米丝莱公司主张王沐阳向其支付2015年11月1日至2016年11月10日的租金。租赁合同签订后，米丝莱公司依约将涉案厂房交付给王沐阳使用，履行了合同义务，王沐阳应向米丝莱公司支付相关费用。王沐阳自2015年11月起未支付租金，其提供的证据不能证明米丝莱公司存在违约行为或同意其延期支付租金，故王沐阳欠交租金行为已构成违约。根据租赁合同第十三条第二款约定，若王沐阳欠交租金或物业管理费用超过一个月，米丝莱公司有权提前解除合同，在米丝莱公司以传真或信函等书面方式通知王沐阳之日起，该合同自动终止，故王沐阳于2016年9月26日收到米丝莱公司律师函时，该合同解除，王沐阳应向米丝莱公司支付2015年11月1日至2016年9月26日的租金65320.28元（5959.88元/月×9个月+6257.87元/月×1个月+6257.87元/月÷30天/月×26天）。王沐阳主张租赁合同解除后涉案厂房的门锁于2016年9月26日至2016年9月30日由米丝莱公司换掉，并提供录音予以证明，米丝莱公司对该录音的真实性不予确认，该录音内容也未明确米丝莱公司于2016年9月26日至2016年9月30日将涉案厂房的门锁换掉，故一审法院对王沐阳该主张不予采信。米丝莱公司于2016年11月12日发短信催促王沐阳清空办公物品，王沐阳以办公物品受损为由不予清空，但其提交的证据不能证明其办公物品受损，故米丝莱公司诉请王沐阳支付2016年9月27日至2016年11月10日的占有使用费，一审法院予以支持，一审法院参照原租金标准计算占用费为9178.21元（6257.87元/月×1个月+6257.87元/月÷30天/月×14天）。关于租赁保证金10000元抵扣租金的问题。米丝莱公司主张根据租赁合同第十三条约定该保证金已抵扣违约金，不能用于抵扣租金，但租赁合同第十三条约定的两倍违约金在本案中并不适用，米丝莱公司的该主张缺乏事实依据，一审法院不予采纳，一审法院认为该租赁保证金10000元在本案中可以用于抵扣租金，抵扣后，王沐阳应向米丝莱公司支付2015年11月1日至2016年9月26日的租金为55320.28元。
关于米丝莱公司主张王沐阳支付逾期缴纳租金的滞纳金。租赁合同第五条约定，王沐阳应于每月30日前支付下月租金，逾期支付租金超过7天的，应当向米丝莱公司支付滞纳金，每日滞纳金金额按欠缴租赁总额的0.5%计算。该滞纳金应属违约金，王沐阳迟延支付租金应支付违约金，但该违约金比例过高，米丝莱公司未提供证据证明其损失情况，故一审法院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以每月租金额为基数（其中2015年11月1日至2016年7月31日每月租金额为5959.88元，2016年8月1日至同年8月31日的租金额为6257.87元，2016年9月1日至同年9月26日的租金额为5423.49元），自每月8日起计至实际清偿之日止。另米丝莱公司主张支付占用费的违约金理据不充分，一审法院不予支持。
关于水电费。米丝莱公司与王沐阳共同确认王沐阳剩余水电费504元没有缴纳，故王沐阳应向米丝莱公司支付该水电费。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年7月4日作出如下判决：一、王沐阳于本判决发生法律效力之日起十日内向米丝莱公司支付2015年11月至2016年9月26日期间的租金55320.28元，水电费504元及逾期支付租金的违约金[以每月租金额为基数（其中2015年11月1日至2016年7月31日每月租金额为5959.88元，2016年8月1日至2016年8月31日的租金额为6257.87元，2016年9月1日至2016年9月26日的租金额为5423.49元），按中国人民银行同期同类贷款利率计算,自每月8日起计至实际清偿之日止]；二、王沐阳于本判决发生法律效力之日起十日内向米丝莱公司支付2016年9月27日至2016年11月10日期间的占用费9178.21元；三、驳回米丝莱公司的其他诉讼请求。债务人应在判决生效之日起十日内履行上述给付金钱义务，未在指定期间履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4164元，由米丝莱公司负担2738元，由王沐阳负担1426元。
二审期间，王沐阳提交以下证据：证据一，2013年9月3日的《广州市房屋租赁合同》，拟证明相关条款应以该经过备案的租赁合同为准；证据二，涉案房屋建设许可资料，拟证明涉案房屋的用途为研发中心（制衣），建设许可明确标明不能改变用途。经质证，米丝莱公司的意见为：1.王沐阳的证据已经过了举证期限，不予认可；2.证据一不是新证据，不能确定上面加盖的公章的真实性，而且合同内容很多是空白的，不是双方真实的意思表示，即使是真实的，也是为了备案的目的出具的；3.证据二的三性也不予认可。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
二审查明，王沐阳提交的备案的《广州市房屋租赁合同》的签订日期为2013年9月4日，该份合同共有4页内容，第1页手写部分内容有租赁物的位置、租赁面积（486.2平方米），月租金（4376元），王沐阳交租的时间（每月5日前）；第2、3页需填写部分均为空白；第4页有双方的签名、盖章。
二审庭审查明以下事实：1.一审法院2017年4月27日的开庭笔录第9页记载，米丝莱公司提供的证据1为《厂房租赁合同》。经质证，王沐阳的意见为“对米丝莱公司出示的证据1的真实性、合法性、关联性确认”。该份开庭笔录第10页记载，王沐阳提交的证据4为《厂房租赁合同》第二页（在第二页的第五条第3款约定“甲方提供发票。税费由甲方自行承担”），王沐阳以此证明其不应负担相应的税费。经比对，王沐阳二审提交的《广州市房屋租赁合同》第2、3页需填写内容处均为空白，无关于税费的约定。2.关于王沐阳上诉称其财物丢失的问题，王沐阳称丢失的时间也许是2016年9月26日当天，也许是之后。对此，米丝莱公司回应为：米丝莱公司多次要求王沐阳搬走其物品，王沐阳都置之不理，这些物品至今还堆放在一楼处，一审时米丝莱公司已提供了照片。王沐阳自己在清理之前，已经将贵重物品、文件拿走了。3.关于米丝莱公司开具的发票税费负担的问题，米丝莱公司对此回应为：合同约定的租金的价格是不含税的价格，对此在合同第五条第1项明确约定租金为每平方9元（不含税）。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。经审查，一审法院审理程序并无不当。关于米丝莱公司主张一审判决调整违约金过低的问题，因其未对此提起上诉，故本院二审对此不予审理。根据王沐阳的上诉及米丝莱公司的答辩意见来看，现本案的争议焦点问题为：（一）本案的审理是否应以2012年6月16日双方签订的《厂房租赁合同》的约定内容为准；（二）涉案租赁合同是否有效；（三）本案租金的税费应由哪方主体负担；（四）关于王沐阳主张米丝莱公司应赔偿其合同解除后财物损失的问题。
关于第一个争议焦点问题，首先，根据一审2017年4月27日庭审的记录来看，王沐阳确认米丝莱公司提交的双方于2012年6月16日签订的《厂房租赁合同》的真实性、合法性、关联性，而且其本人也提供了该份合同的第2页作为证据使用，以证明涉案合同的税费由米丝莱公司负担。其次，根据王沐阳二审提交的《广州市房屋租赁合同》的内容来看，除第1页填写了内容，第4页双方签名盖章之外，第2、3页手写部分均为空白，王沐阳对此没有作出合理解释。最后，《广州市房屋租赁合同》落款的签订日期为2013年9月4日，但从本案查明的事实来看，王沐阳2013年7月份起就已经开始交租。因此，鉴于上述理由，本院对于王沐阳主张本案的审理应以其二审提交的《广州市房屋租赁合同》为准不予支持。本案的审理应以2012年6月16日双方签订的《厂房租赁合同》的约定内容为准。
关于第二个争议焦点问题，首先，米丝莱公司出租给王沐阳的厂房有合法的报建手续及房屋产权证；其次，涉案厂房的城市规划用途为研发中心，土地用途为工矿仓储用地，米丝莱公司将其出租给王沐阳从事非危险品的生产并未违反法律强制性规定，且该合同系双方当事人真实意思表示，故一审法院认定双方签订的租赁合同合法有效，双方均应诚信履行并无不当。况且，即使涉案合同无效，王沐阳亦应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定支付房屋占有使用费。综上，王沐阳对此提起上诉依据不充分，故本院不予支持。
关于第三个争议焦点问题，根据涉案合同第五条约定的“租金、支付方式和限期：甲乙双方约定，该厂房每月每平方米建筑面积租金为：三楼为9元/平方米（不含税），租金每年递增5%”内容来看，双方已明确约定租金不含税。因此，在合同特别约定租金不含税的情况下，根据日常生活经验法则，如承租人需要出租人开具发票，则承租人需要承担相应的税费。因此一审法院根据王沐阳提供的发票及双方的陈述，认定王沐阳在长达两年多的时间内，均按米丝莱公司开具的发票金额承担含税租金且从未提出异议，故双方已以实际行为表明双方协商一致变更合同约定为税费由王沐阳承担并无不当。王沐阳主张实际缴纳租金多于应交数额依据不充分，一审法院不予采纳正确，本院予以维持。
关于第四个争议焦点问题，由于米丝莱公司不确认王沐阳的主张，而王沐阳所主张的财物丢失时间又系在其与米丝莱公司解除合同之后发生的。因此，王沐阳如有充分的证据证明其在双方解除合同之后所发生的财物损失与米丝莱公司之间存在关联性，则王沐阳对此可另循法律途径解决。
综上所述，王沐阳二审提交的证据不足以证明其所主张的事实，故本院均不予采纳。王沐阳上诉请求不成立，应予驳回。一审判决在查明事实的基础上，正确适用法律，认定王沐阳应支付米丝莱公司租金及场地占用费正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1426元，由上诉人王沐阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一七年十一月二十九日
书记员 甄雪皓
王敏