宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴利民初字第1550号
原告王贵华，男，1975年6月8日出生，回族，初中文化，个体户。
委托代理人马东文，系吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者。（特别授权代理）
被告宁夏华圣房地产开发有限公司。
法定代表人杨成学，系该公司总经理。
委托代理人冯金良，系宁夏清瞳律师事务所律师。（特别授权代理）
被告杨文保，男，1965年10月4日出生，回族，初中文化，个体户。
原告王贵华与被告杨文保、宁夏华圣房地产开发有限公司（以下简称华圣房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年6月5日立案受理后，依法组成合议庭于2013年8月30日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告王贵华及其委托代理人马东文、被告华圣房地产公司委托代理人冯金良、被告杨文保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王贵华诉称，2012年4月1日，被告杨文保向原告王贵华借款250000元，并出具承若书一份，承诺书载明“本人承诺，今借到王贵华现金250000元，此款将龙河唐都16号楼2单元202号住宅作为抵押，如不按期还本付息，本人自愿放弃此房所有权，此房所有权归王贵华所有，本人协助王贵华办理此房的一切过户手续，此款最低使用二个月，最长使用六个月”。借款到期后，原告找被告杨文保要求归还借款250000元，被告杨文保因无钱偿还，将被告华圣房地产公司顶账给被告杨文保的房屋（位于吴忠市利通区明珠西路龙河唐都小区16号楼2单元202号）抵顶给原告。2012年4月1日，被告杨文保与原告签订了顶账协议，并向原告出具了收条一张，该收条载明“今收到王贵华交来龙河唐都小区16号楼2单元202号住宅购房款金额528312元整，此房双方手续已结清。收款人：杨文保，2012年4月1日”。后被告杨文保经与被告华圣房地产公司协商后，被告华圣房地产公司又与原告签订了《商品房买卖合同》，并将此房确认出售给原告，发票及房产证办理到原告名下。后原告多次找到被告杨文保及被告华圣房地产公司要求交付上述房屋，二被告推诿不予交付。现原告诉至法院，请求依法判令：1.二被告继续履行合同并将位于吴忠市利通区明珠西路龙河唐都16号楼2单元202号房屋交付原告使用；2.二被告将上述房屋的所有权证书办理至原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告华圣房地产公司辩称，1.被告公司与原告之间没有任何房屋买卖协议，本案不属于商品房买卖合同纠纷；2.被告公司与原告之间没有任何抵押协议；3.被告公司与原告之间没有任何顶账协议；综上所述，请求法庭驳回原告对被告公司的诉讼请求。
被告杨文保辩称，1.涉案房屋是被告华圣房地产公司所有；2.被告杨文保是将涉案房屋抵押给原告；3.被告杨文保共向原告借款五十多万元，一套房屋借250000元，约定利息5分，向原告借款属高利贷，被告杨文保偿付了原告一年的利息。因为生意不景气，现在借款和利息都还不上，但是房屋不可能给原告的。
原告王贵华为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
一、居民身份证（原件），以证明原告王贵华的身份；
二、《商品房买卖合同》（原件），以证明原告王贵华与被告华圣房地产公司于2012年4月1日签订商品房买卖合同，将位于吴忠市利通区明珠西路龙河唐都小区16号楼2单元202号房屋卖给原告王贵华；
三、收条及承诺书各一份（原件），以证明被告杨文保于2012年4月1日将位于吴忠市利通区龙河唐都16号楼2单元202号房屋以物抵债抵给原告，并且给王贵华出具了承诺书及收条各一份，收条载明：被告杨文保收到原告交来房款共计金额528312元；
四、顶账协议一份（原件），以证明2012年4月1日，原告王贵华与被告杨文保签订顶账协议，协议约定：被告杨文保将位于吴忠市利通区明珠西路龙河唐都小区16号楼2单元202号住宅房作为顶账房抵顶给原告，住宅面积约141.26平方米，单价为3740元，总金额528312元；
五、收据一份（原件），以证明宁夏华圣建筑安装工程有限公司收到原告房款528312元并开具收据；
六、情况说明（原件），以证明位于吴忠市利通区龙河唐都16号楼2单元202号仍在被告华圣房地产公司名下。
被告华圣房地产公司经当庭质证，对原告证据一的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据二的真实性、合法性没有异议，但对关联性及证明目的有异议，该合同的甲方是被告华圣房地产公司，乙方是被告杨文保，并不是本案原告，原告不是该商品房买卖合同的当事人；对证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该证据与被告公司没有关系，该证据记载于同一页纸上，收条记载内容与承诺书记载内容项目矛盾，承诺书清楚标明双方存在借贷金额为250000元，抵押房屋价值是双方收条中注明的528312元，也就是说收条证明双方的抵押行为，没有实际的付款行为；对证据四的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该份协议的甲乙双方是原告与被告杨文保，与被告公司没有任何关系，且该证据与原告提交的承诺书相互矛盾，只能证明双方的抵押行为；对证据五的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该份证据的出票人是宁夏华圣建筑安装工程有限公司，与被告公司没有关联性，该份证据中原告王贵华的签字不是原始票据中的签名，与原始票据所载内容完全不一致，原始票据书写方式是复写，而原告的签字是后来补上的，因此不能以此收据来认定案件事实，也不能以该证据证明原告向任何一方交付过房款；对证据六的真实性、合法性没有异议，但对其关联性及证明目的有异议，原告与被告公司之间没有房屋买卖协议，所以不存在交付房屋和过户的情况。
被告杨文保经当庭质证，同意被告华圣房地产公司代理人的质证意见，补充一点，对证据三是2012年4月1日，被告杨文保向原告借款500000元，这套房屋抵押借款是250000元，被告杨文保向原告抵押了两套房屋。
被告华圣房地产公司、杨文保均未向本院提交证据材料。
本院经审查，对原告王贵华提交的证据一、三、六的真实性、合法性及与本案的关联性均予以确认；对证据二、四、五，结合证据三及原、被告当庭的陈述，2012年4月1日，被告杨文保欲向原告王贵华借款250000元，随将涉案房屋抵押给原告，但不能证明原告王贵华与被告杨文保、被告华圣房地产公司的房屋买卖合同关系存在真实意思表示，故不予采信。
经审理查明，2012年4月1日，被告杨文保向原告王贵华借款250000元，并向原告王贵华出具承诺书一份，该承诺书内容为“本人承诺，今借到王贵华现金250000元，此款将龙河唐都16号楼2单元202号住宅作为抵押，如不按期还本付息，本人自愿放弃此房所有权，此房所有权归王贵华所有，本人协助王贵华办理此房的过户手续，此房款最低使用二个月，最长使用六个月”。被告杨文保还向原告王贵华出具一张收条，该收条内容为“今收到王贵华交来龙河唐都小区16号楼2单元202号住宅购房款，共计金额528312元整，此房双方手续已结清”。2012年4月1日，原告王贵华与被告杨文保就位于吴忠利通区明珠西路龙河唐都小区16号楼2单元202号房屋签订了《抵账协议》，随即又与被告华圣房地产公司就上述房屋签订了《商品房买卖合同》。同日，原告王贵华向被告杨文保支付了250000元借款。原告王贵华未向被告杨文保、被告华圣房地产公司支付购房款528312元。
上述事实有原、被告及第三人当庭陈述及本院认定的证据佐证。
本院认为，本案争议焦点在于双方当事人对于诉争房屋是否具有房屋买卖的真实意思表示。根据本案查明的事实可知，双方当事人并无房屋买卖的真实意思表示。首先，根据原、被告当庭陈述及原告当庭提交的承诺书，双方对原告王贵华向被告杨文保借款250000元以及以涉案房屋作为抵押的事实均予以认可。其次，承诺书约定的“如不按期还本付息，本人自愿放弃此房所有权，此房所有权归王贵华所有”，违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押权人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，该约定系无效约定。再次，原告王贵华与被告杨文保约定的借款期限为2个月至6个月，而借款当天原、被告又签订了《抵账协议》，协议约定：被告杨文保将位于吴忠市利通区明珠西路龙河唐都小区16号楼2单元202号住宅房作为顶账房抵顶给原告。借款合同尚未履行，同日又以房抵账，此行为显然有悖常理。最后，原告王贵华与被告华圣房地产公司签订的《商品房买卖合同》。原告王贵华的真实意思是以龙河唐都16号楼2单元202号住房抵偿允诺偿还的借款，而被告华圣房地产公司的真实意思是售房，并非是替人还债。《商品房买卖合同》的付款方式条款上没有注明以债务抵消方式代替购房款。原告提交的房款收据也不是被告华圣房地产公司出具的，是宁夏华圣建筑安装工程有限公司出具的，且原告没有实际交付购房款528312元，也不愿补交下剩房款。因此，双方的意思表示不真实，该买卖合同无效。本案实为民间借贷。故原告要求二被告立即将位于吴忠市利通区明珠西路龙河唐都16号楼2单元202号房屋交付原告使用，继续履行合同，并办理房屋的所有权证书的诉讼请求，本院不予支持。至于原告王贵华与被告杨文保之间的民间借贷纠纷，不属于本案处理范围，本案对此不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百三十条的规定，判决如下：
驳回原告王贵华的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告王贵华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审 判 长 盖宁军
审 判 员 马 茹
人民陪审员 张建英
二〇一三年十二月六日
书 记 员 白秀秀
附：本案相关法律释明表
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。