湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初213号原告：肖前堂，男。委托诉讼代理人：周娟（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告肖前堂诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日受理后，依法适用普通程序，于2018年2月12日公开开庭进行了审理，原告肖前堂委托诉讼代理人周娟，被告大汉置业公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖前堂向本院提出诉讼请求：判令被告承担逾期交房的违约金20298.44元。事实与理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城·电信智能小区团购购房，并交付定金及诚意金，于2015年6月签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后被告提出需将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，中国电信股份有限公司怀化分公司代表购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定：原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日。且被告免收购房户二年物业管理费。如被告在2016年12月31日未能如期交房，除按与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户20000元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年8月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于大汉龙城电信智能小区5幢18层1802号房屋以总价款426343元出售给原告。《商品房买卖合同》第11条约定，被告应当于2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用。第12条约定，被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付己交购房款万分二的违约金。被告通知原告收房，但原告发现被告所交房屋不仅不具备交房手续而且房屋多面墙体未修好，便拒绝收房，后原告自行于2017年1月7日收房，被告的行为已构成违约，请求依法判决。被告大汉置业公司辩称，1、根据《商品房买卖合同》第六条约定，原告应当在交房前缴清住房专项维修基金，《补充协议》第二条第四项约定，原告未缴清住房专项维修基金的，双方可协商解除合同，被告可据实予以延期交房，被告逾期交房不需要支付违约金；2、原、被告双方在《补充协议》第二条约定，被告所售的房屋经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格就可以交付使用，取消了必须取得竣工验收备案表的交付条件；3、被告是于2017年1月7日履行了交房义务，当天不应计算到逾期交房期限之日，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告大汉置业公司（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，甲方代表购房业主的委托，保证团购业主不少于700户。团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米。于2016年3月31日前竣工验收合格并交房。合同签订后，因客观因素导致不能按期交房，2015年7月28日，双方再次签订《商品房团购补充协议书》约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。被告免收原告二年物业管理费用。被告在2016年12月31日还未交房，除按原告与被签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿原告20000元。2015年8月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中的第5幢18层1802号住宅一套，建筑面积为139.51平方米，单价为每平方米3056元，总金额为426343元。被告应在2016年12月31日前，将竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》的商品房交付给原告。被告未按合同约定交付商品房的，逾期超过60日，被告按每日万分之三向原告支付已交房款的违约金。同时《补充协议》约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。合同签订后，原告缴清了购房款。并于2017年12月22日缴纳了该房专项维修基金。被告于2017年1月8日通知原告收房，原告在接交时发现被告所交房屋不具备交房手续及条件，2017年1月7日原告才予以收房，现原告认为被告的行为已构成违约，要求被告承担违约责任产生纠纷。上述事实，经本院公开开庭审理，原告当庭举证、辩论和陈述，本院确认，有下列证据予以证实：1、原告提供的身份证复印件及被告的营业执照复印件，证明原、被告主体资格适格这一事实；2、原告提供《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》。证实大汉龙城·电信智能小区系湖南省电信怀化分公司与被告订购的团购房，湖南省电信怀化分公司员工或以员工名义购房享有优惠。后经双方协商交房时间变更为2016年12月31日，被告免收原告二年物业管理费，不能按期交房向原告另行补偿2万元这一事实；3、原、被告提供《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，证实原告向被告购买大汉·智能小区第5幢18层1802号住宅一套。被告应于2016年12月31日前交房，逾期交房的按已交房款的日万分之三承担违约金。原、被告变更商品房交付条件这一事实；4、原告提供销售不动产统一发票、增值税普通发票、税收完税证明复印件各一张，证明原告已向被告付清购房款及缴纳契税这一事实；5、原告提供湖南省物业专项维修基金专用收据复印件一份，证明原告已缴纳物业专项维修基金这一事实；庭审笔录一份，证实本案其他事实。本院认为，工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，根据《劳动法》的规定，工会具有代表和维护劳动者的合法权益的职能，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议》及《团购补充协议》的签订，系工会代表一方人数众多的中国电信怀化分公司员工与被告签订总的合同，该总合同只是对该团购形式、房屋数量、价格及电信员工获得购房优惠待遇等进行约定，该行为既有利于电信员工，也有利于被告销售房屋，更未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方均应按照合同约定全面履行。原告虽不是中国电信怀化分公司的员工，但己经与被告签订《商品房买卖合同》，并按合同约定，交付全部购房款项，也享受了团购协议约定的优惠政策。可见，被告已经认可了原告具有团购资格，故原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效。原告有权根据协议向被告主张权利。被告未按合同约定的期限交付房屋，违返了合同约定，原告请求被告支付20000元的逾期交房补偿金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定被告应于2017年1月1日交付房屋，房屋交付的条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，但被告一直未取得四家单位共同验收合格依据，被告构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告已经于2017年1月7日收房，应视为自愿接受了被告的交付条件，故逾期交房违约金的计算起止时间为2017年1月1日起至2017年1月7日止，共计6天。被告应当支付违约金20256元{426343元×0.0001/天×6天＋20000＝20256元}。原告于2017年12月22日缴纳了该房专项维修基金，故被告以未交维修基金进行抗辩与事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告肖前堂逾期交房补偿金、违约金20256元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  杨志勇人民陪审员  黄永亮人民陪审员  刘华成二〇一八年二月二十六日代理书记员  易 力附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。