重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终1951号
上诉人（原审原告）：王子轩。
委托诉讼代理人：赵世龙，重庆恩德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王姝力，重庆恩德律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）：王文才。
委托诉讼代理人：赵世龙，重庆恩德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王姝力，重庆恩德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：重庆兴乾置业有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道百果路99号，统一社会信用代码91500000321649812M。
法定代表人：盖剑高，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨露，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
上诉人王子轩、王文才因与被上诉人重庆兴乾置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初23391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王子轩、王文才的委托诉讼代理人赵世龙、王姝力，被上诉人重庆兴乾置业有限公司的委托诉讼代理人何斌、杨露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王子轩、王文才上诉请求：1、请求依法撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初23391号民事判决；2、请求改判确认《合同补充协议》第三条第6款、第五条第1款、第3款、第5款、第六条第2款第4项、第七条第4款、第十三条第2款、第3款、第7款为无效条款；3．本案诉讼费由重庆兴乾置业有限公司负担。主要事实及理由：1．一审法院未对《合同补充协议》中相关条款是否为格式条款作出认定，属于事实认定不清；2．重庆兴乾置业有限公司未对《合同补充协议》相关格式条款尽到提示和说明义务，在《合同补充协议》上签字不是王子轩、王文才的真实意思表示；3．《合同补充协议》存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式合同条款无效情形，一审未予认定适用法律错误。
重庆兴乾置业有限公司辩称：《合同补充协议》相关条款并非格式条款，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王子轩、王文才向一审法院起诉请求：1、请求依法确认《合同补充协议》第三条第6款、第五条第1款、第3款、第5款、第六条第2款第4项、第七条第4款、第十三条第2款、第3款、第7款为无效条款；2、本案诉讼费由重庆兴乾置业有限公司负担。
一审法院认定事实：2016年9月28日，王子轩、王文才作为乙方（买方），重庆兴乾置业有限公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》。项目名称为金茂书院（F100-2）金茂书院。商品房坐落重庆市渝北区双龙湖街道中央公园北路292号金茂书院1幢3-2-4。总成交价1570246元。第五条付款方式及期限。……（二）乙方按下列第3种方式按期付款。……3、按揭付款：本商品房总成交金额1570246元。于2016年9月28日付清首付款480246元，剩余房款1090000元向银行申请贷款。（三）办理按揭贷款违约责任的约定。1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.10%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第七条交房期限及交付条件。……2、属预售商品房的，甲方应当在2018年1月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条交房手续的办理。1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。2、乙方付清全部房款并完善所有购房手续后方可进行房屋交接。第十条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定。……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。
补充协议第三条第六款的内容为：第三条对主合同第五条作如下变更及补充。……6、乙方对自己的贷款条件有清楚、充分的了解，并认识到国家、银行的贷款政策可能会不时调整，因此乙方的贷款申请可能会无法获得银行的准许（乙方贷款申请自提交资料之日起30日内未获批准，视为无法获得银行的准许），或银行实际发放贷款的金额低于乙方申请贷款的金额，乙方应在收到按揭银行或甲方通知之日起3个工作日内以现金补足，逾期，应按合同第十条的约定承担相应责任。
补充协议第五条第1款的内容为：第五条、对主合同第七条、第八条作如下变更及补充。1、该房屋的交付条件以合同正文条款第七条的约定为准。如房屋未满足前述交付条件，但乙方选择接受房屋的，视为双方对该房屋交付条件的变更。地方性法规、部门规章对交付条件的规定只作为政府职能部门履行行政管理职权的依据，不作为本合同约定的交付条件，即使违反，甲方不承担违约责任。3、如乙方未收到《入住通知书》的，以合同约定的交房期限届满的次日为交付日期，以该房屋所在地为交付地点，除非甲方不具备合同第七条约定的交付条件，乙方应在该日期和地点与甲方办理该房屋的交接手续。5、如乙方未按合同约定或者甲方书面通知的时间、地点办理该房屋的验收、交接手续、领取该房屋的钥匙的，自合同约定或者甲方书面通知确定的交房期限届满的次日起，视同甲方已将该房屋交付给乙方，该房屋的钥匙由物业管理公司代乙方保管，乙方自前述该房屋视同交付之日起开始承担该房屋毁损、灭失的风险责任，并开始承担相应的物业管理费用。甲方自该房屋视同交付之日起开始承担该房屋的保修责任。
补充协议第六条内容为；第六条，对主合同第十条作如下变更和补充。2、如发生下列情形，乙方应按本协议六条项下第3条承担违约责任。（4）除因甲方原因外，如贷款银行不予审批贷款或批准的贷款金额少于乙方申请金额的，乙方在贷款银行或甲方送达书面通知之日（以时间在先者为准）起3个工作日内自筹资金付清差额部分的（适用乙方选择按揭贷款方式付款的情形）。
补充协议第七条第4款内容为：第七条对主合同第十二条、第十三条作如下变更和补充。……4、双方同意将本合同正文第十三条第2款项下约定的办理商品房《房地产权证》的时间调整为自本商品房实际交付使用之日起360日内，调整后的约定为“预售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起360日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。
补充协议第十三条内容为：第十三条关于会所（若有）、车库等产权。……2、乙方同意将建筑物室外墙体及其他公共部分的收益委托给本项目物业服务公司，由物业服务公司统一经营和管理，其收益用于物业服务费用补贴。……3、乙方同意，甲方可在该房屋所在楼宇的共有部位上标注甲方及其投资人的企业标志。……7、甲方拥有对会所的经营管理权和处分、收益权，以及在适当时候对有关服务项目进行优化调整的权利。
重庆市工商行政管理局渝北区分局信访事项处理意见书中载明：关于举报重庆兴乾置业有限公司使用未经工商部门备案的补充协议，补充协议的内容多数是霸王条款，严重侵犯消费者合法权益的问题。经查，重庆兴乾置业有限公司于2015年9月30日至2017年6月21日期间，拟定了11份“金茂书院《商品房买卖合同》”报我局备案，我局并未对重庆兴乾置业有限公司的《合同补充协议》进行备案。根据举报情况，我执法人员已向当事人下发了《责令改正通知书》，要求当事人对《合同补充协议》存在的问题进行整改。举报人与该公司签订《合同补充协议》时，是否逐一征求了举报人意见后签订的，若未逐一征求举报人意见，举报人可根据在签订的《重庆市商品房买卖合同》时选择的解决争议途径维护自己的合法权益。
王子轩、王文才认为《合同补充协议》第三条第六款及第六条第2款第4项严重加重了王子轩、王文才的责任，因银根紧缩，银行贷款审批速度放缓，获得批准均需一个月以上，导致王子轩、王文才本来可以贷款，但根据该条就要在三个工作日内拿出109万元来支付房屋余款。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，该条将不可归责于当事人双方的事由强加于王子轩、王文才，排除了王子轩、王文才请求解除合同并拿回定金、购房款本金及利息的合法权利、排除了王子轩、王文才的主要权利。
《合同补充协议》第五条第1款免除了重庆兴乾置业有限公司逾期交房的违约责任，排除了王子轩、王文才追索逾期交房违约金的主要权利。王子轩、王文才接受不满足交付条件的房屋更多是出于无房可住被逼无奈。且约定地方性法规、部门规章对交付条件的规定为作为本合同约定的交付条件显然无效。第五条第3款免除了重庆兴乾置业有限公司书面通知王子轩、王文才接房及交房时提供两书一证的责任。第五条第5款免除了重庆兴乾置业有限公司依法承担物业管理费的责任，重庆兴乾置业有限公司未将物业实际交付王子轩、王文才使用，应当承担物业管理费。
《合同补充协议》第七条第4款排除了王子轩、王文才的权利、将60天变更为360天重庆兴乾置业有限公司未对王子轩、王文才进行警示。
《合同补充协议》第十三条第2款、第3款、第7款排除了王子轩、王文才参与分配的重大权利，免除了重庆兴乾置业有限公司支付对价的义务。王子轩、王文才无权处分会所，排除了王子轩、王文才对会所的经营管理、处分、收益权。
王子轩、王文才诉至一审法院，要求判如所请。
一审法院认为，王子轩、王文才与重庆兴乾置业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同，双方均应当按合同约定履行义务。
《合同补充协议》是《重庆市商品房买卖合同》的补充，王子轩、王文才作为完全民事行为能力人，在协议中签名，应当视为其已知晓了合同内容。
对于商品房买卖合同而言，王子轩、王文才作为购买人，其主要的权利是取得房屋及房屋产权证。重庆兴乾置业有限公司作为出售人，其主要的权利是收取房屋价款。
《合同补充协议》的内容并未排除王子轩、王文才的主要权利，加重其责任的情形。对王子轩、王文才的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回王子轩、王文才的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由王子轩、王文才负担。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：《合同补充协议》相关条款是否为无效条款。现评析如下：
第一，王子轩、王文才与重庆兴乾置业有限公司签订的《合同补充协议》，系对主合同的补充，王子轩、王文才作为完全民事行为能力人，理应在确认《合同补充协议》相关内容为真实意思表示的前提下才予以签字，因此其在《合同补充协议》上签字的行为，应当确认为真实意思表示。第二，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《合同补充协议》相关条款不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定情形，未免除王子轩、王文才取得房屋及房屋产权证的主要权利，未加重王子轩、王文才的责任，也没有免除重庆兴乾置业有限公司的责任。因此，《合同补充协议》相关条款不属于无效条款，应为有效条款。
综上所述，王子轩、王文才的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由王子轩、王文才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方剑磊
审 判 员 刘家秀
审 判 员 康 炜
二〇一八年四月三日
法官助理 黄灵攀
书 记 员 喻 瑜