上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1616号
原告上海大康（集团）有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人曹陆弟，董事长。
委托代理人袁瑞康，上海市致真律师事务所律师。
被告仓建强，男，1976年2月21日生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市宝山区。
原告上海大康（集团）有限公司（以下简称“大康公司”）与被告仓建强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日受理后，依法由审判员金敏浩独任审判，公开开庭进行了审理。原告大康公司的委托代理人袁瑞康、被告仓建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大康公司诉称，2005年11月17日与仓建强签订租赁合同，将位于上海市宝山区共康路XXX号、XXX号两间合计171.7平方米商业门面房租赁给仓建强用于经营，租赁期限10年，自2006年1月1日起至2015年12月31日止。租金标准为，第一年每平方米每天租金人民币1元，以后每年每平方米比上年增加0.05元，至2015年，每平方米每天的租金为1.45元。大康公司将房屋交付仓建强后，仓建强从2009年12月起拖欠租金，为此，双方于2010年9月8日签订《保证履行租赁合同》的协议，对仓建强拖欠的租金约定了支付时间。但仓建强一直拖欠不付，大康公司每年发函催讨。至2015年4月30日止，仓建强共拖欠租金472，446.93元。大康公司催要未果，故起诉要求终止双方签订的租赁合同，仓建强支付租金472，446.93元。审理中，变更诉请，要求确认双方租赁合同无效，仓建强于2015年12月31日将系争房屋归还给大康公司，仓建强支付从2012年1月1日起至2015年4月30日止的租金284，106.13元。
被告仓建强辩称，大康公司所述基本属实，但合同相对人不是仓建强，而是仓建强的父亲仓定才，仓定才已于2011年7月13日去世。现同意确认合同无效，2015年12月31日交房，但不同意支付租金。
经审理查明，2005年11月17日，大康公司（出租方，甲方）与仓建强（承租方，乙方）签订租赁合同，由慕艳晖代仓建强在合同上签字。合同约定，甲方将位于本市共康路XXX号、XXX号的建筑面积171.7平方米的门面房出租给乙方作为营业用房使用。如果乙方要改变房屋用途，需经甲方书面同意，否则，甲方有权单方终止合同。乙方不得将租赁房屋用作以下用途：洗车及汽车修理、金属及塑料制品加工、易燃易爆物品、经营不得出店门占人行道以及其它影响市容的经营业务，否则甲方有权单方终止合同。租赁期限为10年，从2006年1月1日起至2015年12月31日止。租金标准按建筑面积171.7平方米计算，第一年每平方米每天租金人民币1元，以后每年每平方米比上一年增加0.05元，至2015年每平方米每天的租金为1.45元。乙方的付款方式为首付6个月，押5，000元，第七个月按月支付。需提前10天支付下月租金，如到期不能按时付款给甲方，甲方将每天按应付总额3‰罚滞纳金，滞纳金从乙方押金中扣除，乙方付款时补足。乙方不得将所租赁的房屋转租，如要变更，应事先征得甲方书面同意。合同还对违约责任等进行了约定。合同签订后，大康公司将房屋交付仓建强使用。2006年9月22日，大康公司、上海市宝山区庙行镇康家村村民委员会与仓定财签订《备忘录》，约定，系争房屋的租赁合同是仓建强夫人慕艳辉代签，后仓建强补签，现同意合同承租人改为仓建强父亲仓定才。
2010年9月8日，仓建强作为保证和接受人在《保证履行租赁合同》上签字，载明，本人于2005年11月17日签订租赁合同，自即日本人签字后保证继续履行租赁合同的各项条款，保证做到2011年全年合同租金及以后全年合同租金按租赁合同约定条款保证执行，2009年、2010年租金分期支付，保证在2015年6月30日前付清等。2011年12月、2012年6月、2013年1月，大康公司三次向仓建强发出《催款通知》，要求支付拖欠的租金。2013年5月，大康公司与仓建强核对系争房屋的租金，仓建强确认，2006年1月1日至2013年3月31日止，合计租金525，648.58元，根据《保证履行合同》规定减免租金29，507.30元，应付款为496，141.28元，已付205，177.60元，尚欠租金290，963.68元。2014年2月18日，大康公司向仓建强发出《催款函》，要求仓建强在2014年2月底前支付所欠租金354，417.50元。2015年1月23日，大康公司向仓建强发出《催款函》，要求仓建强在2015年2月10日前支付所欠租金442，156.20元。2015年5月15日，大康公司向仓建强发出《催款函》，载明，至2015年4月30日尚欠租金472，446.93元，要求仓建强在2015年5月31日前支付2014年12月31日前所欠租金442，156.20元。
审理中，双方当事人确认，系争房屋没有取得房地产权证和建设工程规划许可证。仓建强表示，仓建强之父仓定财于2009年3月生病，为结肠癌晚期，于2011年7月13日去世。因为村里表示要为仓建强的妻子安排工作，所以仓建强才在《保证履行合同》上签字。《催款函》收到的，在收到最后一份《催款函》后，仓建强支付过2万元。仓建强从2011年12月底2012年年初开始使用系争房屋，系争房屋用于出租，一家是修汽车的，另一家是开饭店的。大康公司表示，大康公司对租金主张至2015年4月30日止的租金，之后的租金不再主张。对仓建强支付2万元租金的事实没有异议。不清楚转租的情况，对次承租人将另行解决，本案不要求处理。
以上事实，有原告大康公司提供的《租赁合同》、《保证履行合同》、《催款通知》、《催款函》、被告仓建强提供的《备忘录》，及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，双方当事人均无异议，可以认定。
本院认为，大康公司与仓建强就系争房屋签订租赁合同后，在2006年9月22日签订《备忘录》将租赁合同的承租人改为仓建强的父亲，可认定仓建强不再是该合同的承租人。但是，根据仓建强所述，其父亲在2011年7月13日死亡后，系争房屋从2011年12月2012年初起由仓建强使用，且大康公司此后每年向仓建强发函催要系争房屋租金，仓建强在2013年5月与大康公司就租赁合同约定的系争房屋租金进行核实确认，并在大康公司2015年5月催款后向大康公司支付了租金2万元，可见，仓建强享有了租赁合同中使用系争房屋的权利，也履行了部分支付租金的合同义务，大康公司也认可仓建强为租赁合同的权利义务人，故可认定系争房屋租赁合同的承租人在仓建强父亲死亡并由仓建强实际使用后已变更为仓建强。因系争房屋未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，故双方租赁合同应为无效。合同被确认为无效后，仓建强应将系争房屋返还给大康公司，大康公司应返还仓建强押金5，000元，双方当事人应当据实结算租赁期间的房屋使用费，使用费标准可参照合同约定标准确定。大康公司要求仓建强支付从2012年1月1日起至2015年4月30日止的租金284，106.13元，可予准许。但仓建强已支付的租金2元应予扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、原告上海大康（集团）有限公司与被告仓建强之间有关上海市宝山区共康路XXX号、XXX号房屋的租赁合同无效；
二、被告仓建强于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给原告上海大康（集团）有限公司；
三、被告仓建强于本判决生效之日起十日内，支付原告上海大康（集团）有限公司从2012年1月1日起至2015年4月30日止的房屋使用费264，106.13元；
四、原告上海大康（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告仓建强押金5，000元；
五、原告上海大康（集团）有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定期间履行其他义务，应根据上述条款之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取2，780元，由原告上海大康（集团）有限公司负担150元，被告仓建强负担2，630元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金敏浩
二〇一五年十二月十六日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。