云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2504民初2629号原告：杨自得，男，1969年8月4日出生，汉族，农民，住文山州文山市。委托诉讼代理人：张林，云南宏鸿律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨智富，云南砺剑律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：戈发生，男，1982年5月5日出生，汉族，农民，住弥勒市，现住住弥勒市。被告：李霞，女，1976年10月1日出生，回族，居民，住弥勒市。被告：陈正升，男，1986年7月20日出生，汉族，农民，住弥勒市。原告杨自得与被告戈发生、李霞、陈正升租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨自得及其委托诉讼代理人张林、杨智富，被告戈发生、李霞到庭参加诉讼。被告陈正升经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告戈发生之间订立的租赁合同；2.请求判令被告戈发、李霞生返还原告预付租金50000元并支付违约金10000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：我系三七种植户，由于听说在东风可以租地，2016年9月找到被告戈发生，被告戈发生答应把位于火木龙村委会背后名叫“桑地坡”租地给我，之后我就预付了50000元租金给被告戈发生，被告戈发生出具了收据给我，并约定每亩1900元，2016年11月份，当该地块上的玉米收割后，我发现该地块打过草药，怕影响三七的生长，便要求被告戈发生在附近另外找一片地，直到2016年年底，我再找被告戈发生，被告戈发生说已经没有地了，并且之前的“桑地坡”也租给了别人，当时被告戈发生承诺将我预付的50000元租金退还给我，因其手头紧，要求暂缓一段时间，我当时也同意了，但后来被告却推三阻四迟迟不把预付款退还给我。为维护我的合法权益，特提起诉讼。被告戈发生辩称：2016年7月份，原告找到我领他去租地，我就找到陈正升，陈正升说他去找地，水由我负责供给原告，我从中赚水钱，地找到后，我带原告去看位于火木龙村委会背后名叫“桑地坡”的土地，当时说要租一年，但未谈好具体要租多少亩，只说了一个大概，具体交付土地的时间也未谈好，当时说等地里的农作物收获了就交付土地。原告与陈正升没有接触过，他们没有面对面谈过租地的事情，但我认为实际上是陈正升出租土地，原告跟我谈好后于2016年9月30日预付了50000元的租金给我，2016年11月份，该地块的玉米收割后，原告去看地，原告看完后说打着草药，土地不要了，然后我就打电话给陈正升说土地不租了，但过了几天原告又跟我说之前那块地还是要的，但该块土地已经租给别人了。后来原告叫我退还租金，我刚开始答应退给原告，但陈正升一直没有退给我，所以我没有退给原告，现在我认为原告违约在先，租地的时候我把水管接通，原告反悔的行为给我带来了损失，我现在不同意退还给原告。被告李霞辩称：我没有参与原告谈租地的事情，只是原告与我丈夫谈好后，叫我写了一份收据，收据的内容也是按照他们的意思写的。被告陈正升辩称：我与被告戈发生是一个村的，我不认识原告，也从未与原告接触过，位于火木龙村委会背后名叫“桑地坡”的土地是我跟别人以1300元每亩租过来的，后来戈发生找到我要跟我租地，我们谈好以1900元每亩租给戈发生。2016年8月份戈发生预付了我50000元的租金，后来戈发生打电话跟我说向他租地的人不要地了，怕土地打了草药影响三七生长，过后我就把土地转租了出去。对于是否退还这50000元预付款，我跟戈发生未协商着，因为当时我们写了条子，如果反悔就不再退还这50000元。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.收据一份，欲证明被告戈发生收到原告杨自得的租金50000元，以及双方关于租赁的相关事宜。2.银行流水一份，欲证明原告通过银行汇款50000元给被告戈发生的事实。3.照片两张，欲证明位于火木龙村委会背后名叫“桑地坡”的土地已租给别人。经质证，被告戈发生、李霞对原告提交的证据1、2、3均无异议。被告戈发生向法庭提交了收据复印件一份，欲证明原告交来的租金已经交给了被告陈正升。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为原告是2016年的9月30日才把预付租金给被告戈发生的，但被告戈发生是在8月份支付50000元的租金给被告陈正升；被告李霞无异议。被告陈正升、李霞未向法庭提交证据，被告陈正升也未到庭发表质证意见。本院认为，原告提交的证据，被告戈发生、李霞无异议，该证据客观真实，予以采信。被告戈发生提交的证据结合被告陈正升的陈述，能证实戈发生于2016年8月22日向被告陈正升支付“桑地坡”土地租金50000元的事实，予以采信该事实。本院经审理认定事实如下：被告戈发生、李霞系夫妻。2016年原告找到被告戈发生想要租地种三七，被告戈发生便带原告到位于新哨镇火木龙村委会背后名叫“桑地坡”的土地看地，查看土地后原告与被告戈发生便就租赁该块土地进行了商谈，双方就土地的单价、租赁期限进行了商谈，后原告于2016年9月30日通过银行转账的方式预付了被告戈发生土地租金50000元，当日，被告戈发生出具了一份收据交由原告收执，收据载明：“今收到杨自得三七地租金50000元，每亩1900元，量地以后共有多少亩，尾款一次性付清”。2016年11月份，当该地块上的玉米收割后，原告去查看该地块时发现该土地打过草药，怕影响三七的生长，便要求被告戈发生另行找一块地租给原告。另查明，原告欲向被告戈发生租用的土地系被告戈发生向被告陈正升租来的，被告戈发生于2016年8月26日向被告陈正升支付了位于新哨镇火木龙村委会背后名叫“桑地坡”的土地租金50000元，陈正升出具收据载明：“今收到戈发生交来租桑地坡种植三七地租金50000元，如我反悔不租将返订金三倍退还戈发生，如租用方反悔，概不退还订金”。在原告告知被告戈发生因该地打过草药怕影响三七生长要求被告戈发生另行找地租给原告后，被告戈发生便告知被告陈正升不再租赁双方商谈的土地，随后陈正升把该土地租赁给了他人。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，本案中，原告与被告戈发生之间口头上就租用位于新哨镇火木龙村委会背后名叫“桑地坡”的土地进行了一定的商谈，谈好每亩土地的租金为1900元，但双方并未就租赁土地的具体面积、土地交付的具体时间、支付租金的期限、土地的四至界限及违约责任等合同的主要内容作了明确约定，故双方口头达成的租赁协议只是双方的合意，合意达成后原告仅向被告戈发生预付了50000元的租金，由于其他合同的主要内容尚未明确，不能认定一方已经履行了合同的主要义务，因此，双方所订立的租赁合同尚未成立，故双方互相不受合同条款的约束，在后期原告以该地块打过草药怕影响三七生长为由不想租赁该地块，被告戈发生就租赁的土地的状态、面积、租赁期限等主要内容未与原告达成一致的情况下，便告知被告陈正升不再租赁该土地，这表明双方停止了订立该合同，故一方或双方因接受履行而取得的财产应返还给对方。根据合同的相对性原则，被告李霞不应当在本案中承担相应的义务，因此，被告戈发生预收的50000元租金应当予以返还原告。从被告戈发生付款给被告陈正升的时间早于原告预付租金给被告戈发生的时间及原告与被告戈发生、被告戈发生与被告陈正升之间都是互相单独商谈的情况看，被告戈发生与陈正升之间系另外一个法律关系，当事人可另案处理。由于原告与被告戈发生之间的合同尚未成立，不存在违约责任的承担，因此，被告戈发生辩解由于原告违约在先不返还原告50000元的预付款的辩解不予采纳，原告主张由被告支付10000元违约金的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六第、第三十七第、第四十四条、第二百一十三条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告戈发生于判决生效之日起十日内一次性返还原告杨自得预付款50000元。二、驳回原告杨自得的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告杨自得负担109元，由被告戈发生负担541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 陈 军二〇一八年一月二十日书记员 杨金宇