上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民（行）初字第47号
原告华红旗，男，1953年10月4日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区……，住上海市普陀区……。
委托代理人孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。
委托代理人孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。
被告上海新兰房地产开发有限公司，住所地上海市闸北区……法定代表人韩石，职务董事长。
委托代理人张兆雄，上海市闸北动拆迁实业有限公司工作人员。
被告谈玉珍，女，1938年4月13日出生，汉族，户籍所在地江西省南昌市……，住江西省南昌市……
委托代理人谈健洁（谈玉珍侄女），住上海市闵行区……
被告谈健敏，男，1974年9月5日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，住上海市闵行区……
委托代理人谈健洁（谈健敏之妹），住上海市闵行区……
被告谈健映，女，1976年6月16日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，暂住上海市闵行区……
被告谈健洁，女，1977年5月26日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，住上海市闵行区……
原告华红旗诉被告上海新兰房地产开发有限公司（以下简称新兰公司）、谈玉珍、谈健敏、谈健映、谈健洁房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华红旗及其委托代理人孙吉尔、被告新兰公司的委托代理人张兆雄、被告谈玉珍、谈健敏的共同委托代理人暨被告谈健洁及被告谈健映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，本市某路109弄46号房屋（以下简称系争房屋）为私房，产权人登记为华森贵。华森贵与妻子孙根娣分别于1990年及1999年死亡，两人除生育原告一个孩子外未生育其他子女。被告新兰公司为系争房屋的拆迁人。被告谈健映、谈健洁系姐妹，其二人户籍于1990年3月6日迁入系争房屋地址，当时其二人向原告书面承诺仅将户籍迁入，不会使用系争房屋，因此该二人从未在系争房屋内居住使用，而原告自出生起就居住于系争房屋，直至房屋被拆除。2003年5月22日，原告户口迁入本市某小区142号，之后原告欲将户口迁回系争房屋地址遭到谈健映、谈健洁的阻止而未果。由于原告始终未能与新兰公司就系争房屋达成拆迁补偿安置协议，因此五被告冒充原告在委托书上签字，尔后谈健映以系争房屋产权人代理人身份与新兰公司签订上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（以下简称拆迁补偿安置协议）等协议，并出具了空房接管单，导致系争房屋在原告外出之际被拆除。原告认为，系争房屋系原告父亲的遗产，理应由原告一人继承，谈玉珍、谈健敏、谈健映、谈健洁均非原告父母的继承人，故而无权享受系争房屋的拆迁利益，也无权签订拆迁补偿安置协议，更无权向新兰公司交付系争房屋。另外，由于谈健映等从未使用系争房屋，故不清楚系争房屋的合理价位，双方所签订的拆迁补偿安置协议等协议约定的补偿安置款与系争房屋的实际价值严重背离。另，从上世纪八十年代末起，原告一直缴纳违法占地的租金，因而违法搭建的5-6平方米亦应当按照系争房屋产权面积标准补偿。综上，五被告的行为符合恶意串通损害原告利益的情形，故诉请确认五被告就系争房屋签订的4份协议即拆迁补偿安置协议、上海市城市居住房屋困难补偿协议（以下简称困难补偿协议）、新梅太古城（二期）旧区改造动迁安置补充协议（以下简称补充协议）及动迁房源选购及过渡协议（以下简称过渡协议）均无效。
被告新兰公司辩称，系争房屋为私房，原产权人华森贵去世后，未变更登记产权人。原告及谈玉珍、谈永福（已亡）3人均为华森贵子女，故均享有对华森贵遗产的继承权。被诉拆迁补偿安置协议等协议约定的内容已包含对系争房屋全幢房屋的补偿及对房屋使用人的安置，同时也考虑了户外产权人的利益，故被诉拆迁补偿安置协议等协议并未侵害该户的利益。另，拆迁中，谈健映提供了系争房屋产权人的授权委托书，继而新兰公司与其签订拆迁补偿安置协议等协议，签约主体适格。综上，被诉拆迁补偿安置协议、困难补偿协议、补充协议及过渡协议均有效，请求驳回原告的诉讼请求。
被告谈玉珍、谈健敏、谈健映、谈健洁共同辩称，其4人与原告均为系争房屋的共有产权人。拆迁中，新兰公司提出的拆迁补偿方案合理，由于原告的不合理要求，导致拆迁双方无法达成一致意见，影响了其他共有产权人的合法权益，因此其等出具委托书，委托谈健映与新兰公司签订了拆迁补偿安置协议等协议，该些协议系对系争房屋产权人及使用人的补偿安置，故亦包含原告产权份额的补偿，其等已通知原告领取相应产权份额的补偿款，但原告坚持认为所有的补偿安置均应归原告所有，故而拒绝领取，其等愿意将原告所有的产权份额补偿款给付原告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，华森贵与孙根娣系夫妻，婚后生育一子即原告。谈永福、谈玉珍为孙根娣与前夫所生之子、之女。谈永福（身前已离异）系谈健敏、谈健映、谈健洁的父亲。华森贵、孙根娣、谈永福分别于1990年10月、1999年和2003年死亡。1961年，华森贵、孙根娣于系争房屋原权利人处购买了系争房屋，于1965年重新进行了翻建。1990年6月，华森贵申请办理系争房屋的房屋所有权证，该权证载明：权利人为华森贵，建筑面积为22.5平方米。
2007年9月27日，新兰公司依据拆许字（2007）第14号房屋拆迁许可证，对系争房屋所在地块实施拆迁。彼时，系争房屋地址户籍登记为1户，在册人口登记为3人，即户主谈健映、女谈竹影、妹谈健洁。上海市闸北区北站街道住房保障工作办公室和北站街道旧区改造动拆迁分指挥部住房困难户联合认定小组联合认定谈健映、谈竹影、谈健洁、李馨芸（谈健洁之女）、谈健敏（海员，户籍登记在单位）、谈佳妮（谈健敏之女）、张佳怡（谈健敏之女）为住房保障托底对象。2011年9月23日，上海盛北房地产估价有限公司以2011年6月5日为估价日期对系争房屋进行评估，系争房屋的房地产市场评估单价为每平方米建筑面积19808元。2013年8月20日，上海市闸北区住房保障和房屋管理局依新兰公司的申请，就系争房屋作出闸房管拆裁字（2013）第406号房屋拆迁裁决。
同年10月18日，谈健映向新兰公司提供了谈玉珍、谈健敏、谈健洁及原告华红旗共同委托谈健映处理系争房屋拆迁补偿安置事宜的委托书。当月20日，新兰公司与谈健映就系争房屋拆迁补偿安置事宜签订了拆迁补偿安置协议、困难补偿协议、补充协议。拆迁补偿安置协议约定：甲方为新兰公司，乙方为华森贵（亡）；系争房屋坐落某路109弄46号全幢（部位）等，房屋类型为旧里，房屋性质为私房，核定建筑面积为22.50平方米；系争房屋房地产市场评估单价为每平方米建筑面积19808元，房屋拆迁许可证范围内被拆除房屋评估均价为每平方米建筑面积21012元；根据本基地安置方案，甲方应支付乙方货币补偿款合计929781元；如乙方属居住困难，可向区保障机构提出申请，经审核认定后，另行签订困难补偿协议；根据基地补贴办法及奖励办法，甲方另支付乙方未见证面积补贴10000元、搬家补助费500元、设备迁移费1560元、被拆面积奖45000元；拆迁补偿安置协议签订后，由乙方负责安置被拆除房屋的使用人、同住人，因此产生的费用由乙方自行承担；乙方应当在协议生效后7日内搬离原址，并负责房屋使用人按时搬迁，甲方支付乙方履约搬迁奖20000元、基地签约奖10000元；生效条件为在征询期内，完成或超过80%，协议生效并执行；乙方要求撤销闸房管拆裁字（2013）第406号（房屋拆迁）裁决安置房源，以本协议为准，乙方承诺于2013年10月25日之前交出空房，如逾期仍按裁决程序进行等。困难补偿协议约定，……经闸北区人民政府确定，异地配套商品房单价为每平方米建筑面积7800元；经认定，乙方符合居住困难户的补偿安置条件的，甲方给予乙方居住困难户货币补贴款，合计733419元等。补充协议约定，乙方被拆迁房屋某路109弄46号全幢（部位）等，现已与甲方签订《拆迁补偿安置协议》，因乙方为私房共有产，户内外共有人矛盾严重，生活困难，现一次性补助1183128.88元。同日，双方还签订了过渡协议，约定乙方签订的拆迁补偿安置协议等协议约定的安置总款合计1750260元（未包含补充协议约定的金额）；乙方自愿选购基地提供的5套期房，合计房屋价值（预估）3380380.08元，在乙方的货币安置款中抵扣；乙方选购浦江宝邸房源，甲方给予一次性补贴652171.20元；乙方腾空房屋日期为2013年11月12日，甲方支付乙方16个月的过渡费计40000元……同年11月12日，谈健映出具了空房接管单并办理了退房手续。嗣后，系争房屋被拆除，谈健映领取了扣除房屋预估价款后的余款245180元。
另查明，新梅太古城（二期）共拆迁居民1632户，拆除房屋建筑面积50790平方米等。2012年11月21日，天职（北京）国际工程项目管理有限公司出具新梅太古城动迁项目（二期）签约率（面积）达80%投资监理报告，截止2012年11月19日，签约率（面积）达80.88%，其中，已审核居民签约面积为39304.67平方米（1357证）。
以上事实，有房屋拆迁许可证、房屋拆迁期延长许可通知、房屋所有权证、房屋产权申请资料、居住房屋拆迁估价分户报告单及评估报告送达回证、居民死亡医学证明书、户籍资料、授权委托书、拆迁补偿安置协议、困难补偿协议、补充协议、过渡协议、空房接管单、退房单、新梅太古城动迁项目（二期）签约率（面积）达80%投资监理报告等证据及各方当事人的陈述予以佐证。
本院认为，当事人对合同的效力可以附生效条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。新兰公司经有关部门批准依法具有对系争房屋进行拆迁的主体资格。系争房屋产权虽登记在华森贵一人名下，但系争房屋系华森贵与孙根娣婚后取得，因此属两人共有。系争房屋在华森贵、孙根娣去世后，并未进行析产继承，因此系争房屋产权由原告、谈玉珍及谈永福的继承人即谈健敏、谈健映、谈健洁共同所有。在上海市闸北区住房保障和房屋管理局就系争房屋拆迁补偿安置作出房屋拆迁裁决书后，谈健映向新兰公司提供了系争房屋其他共有产权人的授权委托书，故此新兰公司认定谈健映具有签约主体资格，本案亦无证据表明新兰公司有与谈健映恶意串通的情形。审核双方签订的拆迁补偿安置协议、困难补偿协议、补充协议及过渡协议，形式上，协议乙方一栏中以：“华森贵（亡）”的方式包含了全部的共有产权人；内容上，新兰公司依照相关拆迁政策规定，就系争房屋的面积并结合安置人员的情况进行补偿安置，并未侵犯原告作为系争房屋共有人之一的合法权益。况且，新兰公司基于系争房屋共有产权人矛盾严重，生活困难等情况，一次性补助1183128.88元提高了华森贵户的补偿安置款总额。综上，被诉拆迁补偿安置协议、困难补偿协议、补充协议、过渡协议未违反法律法规及政策的相关规定，亦未排除原告应享有的份额，因而也未侵犯原告的合法权益。至今，系争房屋所在基地签约率已超过约定比例，符合协议约定的生效条件及相关规定，故上述协议已正式生效。根据沪房地资拆（2001）673号《关于贯彻执行﹤上海市城市房屋拆迁管理实施细则﹥若干意见的通知》第十二条，私房的建筑面积应以房地产权证记载的建筑面积为准的规定，新兰公司以房屋所有权证核定系争房屋的建筑面积于法有据。原告陈述违法建筑面积约5-6平方米，根据基地拆迁政策，未见证面积残值补贴为每平方米500元，不足10000元给予每证10000元，被诉拆迁补偿安置协议第七条约定新兰公司支付的款项已包含未见证面积补贴10000元。另，原告认为系争房屋的补偿价值被严重贬低未提供相关证据。原告认为系争房屋拆迁补偿利益应当由其一人所得，无事实依据。原告的权益可以通过其他途径解决。综上所述，原告要求确认被诉拆迁补偿安置协议、困难补偿协议、补充协议及过渡协议均无效，理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定，判决如下：
原告华红旗之诉讼请求，不予支持。
案件受理费80元减半收取40元，由原告华红旗负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 汪霄云
二〇一四年四月二十八日
书记员 吴金怡
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。