河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终13746号上诉人（原审原告）：崔自伟，男，生于1967年12月8日，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：河南缔华房地产开发有限公司，住所地：郑州市中牟县商都大道与万三璐交叉口东行150米路南星城国际东苑售楼中心。法定代表人李再东，任总经理。委托代理人：马卫强，河南官渡律师事务所律师。上诉人崔自伟因与被上诉人河南缔华房地产开发有限公司（以下简称缔华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服中牟县人民法院（2017）豫0122民初2482号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。崔自伟上诉请求：1、撤销原审判决中缔华公司支付崔自伟违约金的部分。2、改判因缔华公司逾期办理房屋权属证书赔偿崔自伟43737元。一、二审诉讼费用由缔华公司承担。事实与理由：崔自伟与2010年11月16日全款282059元购买缔华公司所建商品房，签订了《委托建房合同书》后又于2015年9月9日补签了《商品房买卖合同》，并于当日把已建好的涉案房产交付给崔自伟。《商品房买卖合同》第十五条中明确规定，缔华公司在商品房交付买房人使用之日起60日内为崔自伟办理房屋权属证书，但直到2017年4月10日崔自伟才从缔华公司处拿到房屋权属证书，逾期517天之久，缔华公司虽在自制的《商品房买卖合同》中约定了逾期办理房屋权属证书的违约责任，但此约定的违约金过低，依据《最高人民大院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，但逾期办理房屋权属证书给崔自伟造成的损失数额难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，合同没有约定违约金或者损失数额难于确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原审认为崔自伟没有提供证据证明因缔华公司逾期办理房屋产权证书给崔自伟造成的损失数额，而不完全支持崔自伟的诉求，违背了法释第十六条、第十八条的立法本意。因损失数额难以确定的，依法按计收逾期贷款利息的标准计算，无需证据证明。故缔华公司需支付崔自伟43747元。缔华公司辩称：1、崔自伟所述没有事实依据，《商品房买卖合同》约定出卖人于60日内办理登记备案，并没有约定60日内办好产权证，缔华公司不存在违约。2、崔自伟要求赔偿损失的计算方式错误，合同约定有违约金，依约定优先。《商品房买卖合同》是河南省住建厅制定的格式合同，对双方都有约束力且填空外的条款无法修改，合同明确约定对违约金的计算方式是根据总房价的一定比例计算，而不是按日计算。3、决定不动产权证发放日期的是不动产登记机构，而不是缔华公司，双方只能在合同中约定办理日期，无法约定产权证的发放日期，这是当事人之间的特殊约定。4、《商品房买卖合同纠纷司法解释》第18条第二款规定是合同没有约定违约金，因此不适用该条款。请求维持原审判决。崔自伟向一审法院起诉请求：要求被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金43747元。事实与理由：原告于2010年11月16日全款282059元购买被告所建星城国际东苑4号楼1单元2202号商品房，并签订了《委托建房合同书》，后于2015年9月9日被告为原告补签了正规的《商品房买卖合同》，并于当日把已建好的涉案房产交付给原告，《商品房买卖合同》第十五条中明确规定，被告在商品房交付买房人使用之日起60日内为原告办理房屋权属证书，但直到2017年4月10日原告才从被告处拿到房屋权属证书（不动产权证书），逾期517天之久，被告虽在自制的《商品房买卖合同》中约定了逾期办理房屋权属证书的违约责任（按原告已付购房款额的0．1％支付违约金），但此约定的违约金过低（且至今未支付）。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2003）7号第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，但逾期办理房屋权属证书给原告造成的损失数额难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，因违约造成的损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故被告需支付原告43747元，共计517天（2015年11月9日-2017年4月10日）乘以年利息10．95％除以365天乘以282059元）。一审法院认定事实：2015年9月9日，崔自伟、缔华公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，缔华公司将位于商都大道南、老郑汴路北侧、新村中路西侧星城国际东苑4号楼1单元2202号商品房现房卖给崔自伟，价款为282059元；合同第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产产权证书的双方同意按照下列第2项处理；买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”缔华公司于合同签订当日将房屋交付崔自伟，崔自伟于2017年4月10日获得该房屋的产权证书。崔自伟以缔华公司逾期办理房屋产权证书为由向一审法院提起诉讼。一审法院认为：崔自伟、缔华公司于2015年9月9日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应按合同约定内容履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，崔自伟、缔华公司在合同中明确约定缔华公司应当“在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，缔华公司没有提供任何证据证明系在本案商品房交付使用后60日内到产权机关登记备案；且本案买卖的商品房为现房，在合同订立之日起90日崔自伟没有取得房屋权属证书；缔华公司已经构成违约。崔自伟要求缔华公司支付违约金，符合法律规定。崔自伟、缔华公司在房屋买卖合同第十五条关于产权登记的条款中明确约定了违约金的计算方法，即按照已付房价款的0.1%向崔自伟支付违约金；故缔华公司应支付崔自伟的违约金为282.1元（282059元×0.1%）。崔自伟没有提供证据证明因缔华公司逾期办理房屋产权证书给其造成的损失数额，故崔自伟以约定的违约金过低为由，请求增加的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第十六条、第十八条之规定，判决：被告河南缔华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日向原告崔自伟支付违约金二百八十二元一角。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费446元，减半收取223元，由被告河南缔华房地产开发有限公司负担。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：2015年9月9日，崔自伟与缔华公司签订的《商品房买卖合同》应是双方的实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定合法有效正确。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。缔华公司没有依合同约定的在商品房交付使用后60日内，到产权登记机关备案，构成违约，原审依据双方《商品房买卖合同》中约定的违约金计算方法，判决缔华公司向崔自伟支付违约金并无不当。崔自伟上诉称双方约定的违约金过低的理由，证据不力，本院亦不予支持。原审判决查明的事实清楚，程序合法，实体处理适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审受理费893元，由崔自伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈贵斌审 判 员 刘 超审 判 员 陈 赞二〇一七年十月十八日法官助理 尹雪竹书 记 员 任紫璇