河南省尉氏县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）尉民初字第532号
原告孙欢欢（曾用名孙欢），女。
委托代理人李红英，女。
被告张新梅，女。
委托代理人王留根，河南源翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人段翠荣，女。
委托代理人朱新勇、王浩（实习），河南智卓律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告孙欢欢与被告张新梅、第三人段翠荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李红英、被告及委托代理人王留根、第三人委托代理人朱新勇、王浩（实习）到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月13日，她在报纸上看到卖房广告，与被告张新梅取得联系，双方自愿达成房屋买卖协议。张新梅将位于解放南路五楼三室一厅住房以13万元的价格卖给她，当天钱房两清。2014年3月22日，别人把门锁换了，并声明该房屋归他所有。被告张新梅把有纠纷的房屋出卖给她，已构成违约。为保护其合法权益，诉至法院，请求被告张新梅退还购房款13万元及贷款利息。
原告为支持其诉讼主张向本院提供的证据有：1、原、被告于2013年12月13日签订的购房协议复印件1份；2、位于城关镇解放南路所有权人为蒋新安的房屋所有权证复印件1份。
被告辩称：原、被告于2013年12月13日签订的购房协议是双方真实的意思表示，该协议合法有效成立。双方于当日进行了交付，张新梅已将该房屋的房产证原件、房屋钥匙交付给原告孙欢欢。虽然煤房没有交付，但双方又签订了协议，原告暂扣了5000元，只给付购房款125000元。购房协议中已经明确约定“2013年12月13日后因房产证出现任何问题由乙方（原告孙欢）负责。”因此，原告孙欢欢起诉要求退还购房款及利息的请求不能成立，依法判决驳回原告孙欢欢的诉讼请求。
被告向本院提供的证据有：1、2012年6月18日张新梅与刘东德签订的借款协议1份；2、2012年6月18日张新梅与刘东德签订的借据1份；3、高纲的担保书复印件1份；4、2012年6月18日刘东德出具的抵押协议1份；5、刘东德的机动车行驶证复印件1份；6、2012年11月18日张新梅与刘东德签订的购房协议1份；7、蒋新安的身份证复印件1份；8、证人高纲的当庭证词及代理人王留根的调查笔录1份；9、证人付朝跃的当庭证词及自书证明1份；10、2014年4月28日尉氏县公安局大桥派出所出具的注销证明1份，证明刘东德已于2013年4月30日死亡；11、原、被告于2013年12月13日签订的购房协议复印件1份及补充协议复印件1份。
第三人段翠荣述称：本案诉争的房屋是第三人合法购买李卫锋的，并且从2004年8月份至今，该房屋一直由第三人占有使用，被告对该房屋不享有所有权。原、被告的房屋买卖合同是无效的，且侵害了第三人的合法权益，请求依法确认原、被告的房屋买卖协议无效，确认第三人对该房屋拥有所有权。
第三人段翠荣向本院提供的证据有：1、视频资料1份，证明2003年本案争议房屋登记房主蒋新安把该房屋卖给李卫锋，2004年8月份李卫锋又将该房屋卖给段翠荣，该争议房屋实际所有人为段翠荣。2、证人蒋新安的当庭证词及代理人朱新勇、王浩调查笔录1份。3、证人李卫锋的当庭证词及代理人朱新勇、王浩调查笔录和自书证明各1份。4、代理人朱新勇、王浩对吴艳辉、孙先锋的调查笔录各1份。5、尉氏县自来水公司出具的水费查询单1份。6、证人梁建磊、蒋卫杰的当庭证词；证明2004年年底或者是2005年年初刘东德想在农行贷款，段翠荣把房屋所有权人为蒋新安的房产证借给刘东德用于贷款抵押。
经第三人段翠荣的申请本院委托西南政法大学司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书（西政司法鉴定中心（2014）文鉴字第2411号）1份。
本院依职权询问第三人段翠荣的丈夫苏杰太的询问笔录1份。
经审理查明：原、被告于2013年12月13日双方自愿签订了购房协议。被告张新梅将位于解放南路登记房主为蒋新安的五楼三室一厅住房以13万元的价格卖给原告孙欢欢，后因煤房问题双方又签订了补充协议，最终原、被告以125000元的价格成交。当日原告给付被告现金125000元，被告将位于解放南路登记房主为蒋新安的房产证及钥匙交付给原告。2014年3月22日，第三人段翠荣把门锁换了，并声明该房屋归她所有。
2003年本案争议房屋登记房主蒋新安把该房屋卖给李卫锋，2004年8月份李卫锋又将该房屋卖给段翠荣。2004年年底或者是2005年年初刘东德准备在农行贷款，段翠荣把登记房主为蒋新安的房产证借给刘东德用于贷款抵押，经梁建磊、将卫杰二人之手把登记房主为蒋新安的房产证转交给刘东德。
2012年6月18日张新梅与刘东德签订了一份借款协议，刘东德借被告张新梅50000元现金，同时刘东德用登记房主为蒋新安的房产证和豫A4L5**小型轿车为该笔借款提供抵押担保，但未履行抵押登记手续。抵押协议约定“如果到时不还款，愿将房及车归出借人所有”。高纲为该笔借款提供保证人担保。2012年11月18日刘东德与被告张新梅签订了购房协议，将该争议房屋以110000元的价格卖给被告张新梅。刘东德已于2013年4月30日死亡。
本院认为：物权是物权人对物的直接支配并排他性的享受其利益的行为。物权确认，是指在物权归属不明或者发生争议时，利害关系人请求有关国家机关确认物权归属、解决物权争议的行为。本案中，2012年6月18日刘东德与被告张新梅之间存在借贷关系，且刘东德用登记房主为蒋新安的房产证为该笔借款提供抵押担保，未履行抵押登记手续。2012年11月18日刘东德将该争议房屋以110000元的价格卖给被告张新梅。案外人刘东德与被告张新梅对该争议房屋存在抵押担保关系以及房屋买卖关系，但刘东德对该争议房屋是否具有处分权，因案外人刘东德已死亡，该事实本院无法查明。案外人刘东德与第三人段翠荣之间是借用关系或者是否存在借用之外的其他法律关系，亦因案外人刘东德的死亡，本院无法查明。故对该争议房屋的权利归属本院既不能确认第三人段翠荣拥有，也不能确认被告张新梅拥有。因此第三人段翠荣诉讼请求不予支持。原告孙欢欢与被告张新梅之间存在房屋买卖合同关系。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有处分权。出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。结合本案，虽然原告孙欢欢支付了价款，被告张新梅交付了标的物，但根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原、被告未经变更登记，不发生物权变动的效力，且被告张新梅违反了《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定的权利瑕疵担保义务。原告孙欢欢明知出卖人与该争议房屋的登记房主不是同一人而购买，对此纠纷也有一定的责任。原告要求被告退还购房款125000元及利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持，但原告应返还被告所交付的标的物。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条；《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告张新梅于本判决生效后十日内退还原告孙欢欢购房款125000元及利息（利息计算从2013年12月14日至该笔债务还清之日按中国人民银行同期同种类贷款利率）。
二、原告孙欢欢于本判决生效后十日内返还被告张新梅交付的标的物。
三、驳回第三人段翠荣的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，原告孙欢欢负担900元，被告张新梅负担2000元。
若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院
审判长 陈战喜
审判员 王子刚
审判员 黄春生
二〇一五年五月十日
书记员 胡瑞平