江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第932号
上诉人（原审被告﹤反诉原告﹥）陈文宗。
委托代理人唐锋，江苏尊法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告﹤反诉被告﹥）常州宏泰摩擦材料有限公司，住所地常州市武进区礼嘉镇工业集中区。
法定代表人殷国忠，该公司总经理。
委托代理人张桃林，江苏东鼎律师事务所律师。
委托代理人彭龙，江苏东鼎律师事务所律师。
上诉人陈文宗与被上诉人常州宏泰摩擦材料有限公司（以下简称宏泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，常州市武进区人民法院于2015年2月6日作出（2014）武前民初字第686号民事判决，陈文宗对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审情况：
宏泰公司诉称，2012年12月，我公司与陈文宗签署租房协议，由我公司将厂房出租给陈文宗，租期为1年。2014年陈文宗由于种种原因不再使用我公司厂房，并于2014年4月开始搬迁，但至今都未向我公司交付此租赁厂房。后我公司多次要求其支付租金并将厂房恢复原状，期间经村委协调，但至今未果。故向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方的租赁关系；2、陈文宗向我公司支付房屋租金62500元及土地费用（租金）16417元（自2014年1月1日起计算至解除租赁关系，暂计算至2014年6月）；3、陈文宗拆除私自搭建的所有建筑并清除所有垃圾，将租赁房屋恢复至原状；4、陈文宗将水、电等过户至我公司名下；5、本案诉讼费用由陈文宗承担。
陈文宗辩称，1、我和宏泰公司的租赁合同是自2009年11月起至2014年1月1日止，后因宏泰公司将租金由10万元增加到15万元，我没有同意，故被迫于2014年4月28日实际搬离并交付所租赁的厂房；2、双方之间的租赁关系实际于2014年1月1日已结束，后来因为我寻找厂房，实际使用到2014年4月28日，故实际使用费应是2014年1月1日至2014年4月28日产生的费用。因搬离时土地费用未超过9元／㎡，而9元／㎡的土地费用已包含在租金内，故土地费用不应由我方承担；3、双方在签订2012年12月27日的房屋租赁合同之前，我已搭建了彩钢瓦车间，花费89000余元，浇筑水泥地坪花费26000余元，而在搭建彩钢瓦之前，我向宏泰公司提出彩钢瓦车间搭建好后要按原租赁协议租用房屋三年，宏泰公司的法定代表人也表示同意，现因宏泰公司在租赁合同到期后要求租金涨至15万元，使我不得不另租厂房，故我搭建彩钢瓦、浇筑水泥地坪的费用应由宏泰公司承担一半；4、宏泰公司法定代表人的父亲自2009年起一直占用我租赁厂房中的40㎡，该笔费用应予扣除；5、要求宏泰公司开具我租房期间缴纳租金的所有票据；6、我在租赁厂房期间，使用的水电费用均由我自己承担，故在搬离厂区后，就应注销水电户。
原审中陈文宗针对搭建彩钢瓦、浇筑水泥地坪的费用提出反诉，请求判令：1、宏泰公司赔偿其经济损失57806元；2、反诉费用由宏泰公司承担。
宏泰公司针对反诉辩称，承租人增加的租赁物不应由出租人来承担相应的费用，请求法院驳回反诉人的诉讼请求。
原审法院经审理查明的事实是，自2009年起，陈文宗向宏泰公司租赁厂房，期间签订多份房屋租赁合同。2012年12月27日，以宏泰公司为甲方，陈文宗为乙方，双方又签订租房协议一份，约定由甲方将坂上宏泰公司老厂厂房租给陈文宗；租期自2013年1月1日起至2014年1月1日止；租金为10万元，2012年12月底支付2012年下半年租金3万元和2013年上半年租金5万元，2013年6月30日前付清下半年租金5万元，如果2013年土地费用超过2012年9元／㎡，以上部分仍旧由乙方承担；甲方租给乙方的场地货物房屋结构如有变动，甲乙双方终止合同，并由乙方负责拆除和清除所有的建筑垃圾。协议还对付款方式作了约定。租房协议签订后，双方均依约履行了合同，陈文宗缴纳了租金。
2013年底，双方未就2014年租赁事项达成一致意见，宏泰公司告知陈文宗将不继续租赁厂房给其使用。租约到期后，因陈文宗搬离厂房需一定时日，故其实际使用厂房至2014年4月28日，并于当日将厂房钥匙交予常州市武进区礼嘉镇坂上村村民委员会（以下简称坂上村委），坂上村委于2014年5月4日通知宏泰公司前往村委领取钥匙。
原审另查明，2012年10月至11月，陈文宗在宏泰公司厂房内搭建彩钢瓦房一处并为此浇筑水泥地坪。还查明，本案所涉厂房土地证上登记的土地使用者为常州市武进宏达摩擦材料原料有限公司，土地使用权面积2207.3㎡。常州市武进宏达摩擦材料原料有限公司名称已变更为“常州宏泰摩擦材料有限公司”。该厂房内水电户由宏泰公司开户，后因租赁需要转至陈文宗开设的常州市嘉伦电子厂名下。常州市嘉伦电子厂系由陈文宗个人投资的个人独资企业。
原审法院在诉讼中依法对常州市武进区礼嘉镇副镇长何庆伟进行了调查，何庆伟陈述：“我以前是坂上村委的书记。当时，陈文宗要造彩钢瓦房，殷国忠不同意他造，说房子不会一直租给他。后来他们自己协商的，陈文宗把彩钢瓦房造好了。到2012年底，他们签最后一份租房协议时，陈文宗把协议拿来给我看，协议中也没有讲到任何关于彩钢瓦房的事情。签这个租房协议的时候，彩钢瓦房已经造好了。”当问到陈文宗在造彩钢瓦房时有无说到要让殷国忠给他使用三年时，何庆伟答道：“讲是讲过的，具体什么时候讲的我不记得了。”当问到殷国忠当时有什么反应时，何庆伟答道：“他没说话。”
原审法院认为，当事人应对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于宏泰公司要求解除双方租赁关系、支付房屋租金62500元及土地费用16417元（自2014年1月1日起计算至2014年6月）的诉讼请求，因合同约定的租赁期已满，故宏泰公司与陈文宗于2012年12月27日签订的租房协议已于2014年1月2日解除，陈文宗继续占用房屋的，应支付相应的占有使用费。本案中，在租赁期限届满前，宏泰公司已明确告知陈文宗不再续租房屋，陈文宗于2014年4月28日将厂房钥匙交予坂上村委，故其应支付2014年1月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费。关于租金的计算标准，宏泰公司提出其于2014年2月通过坂上村委交予其一份关于陈文宗租房处理方案，表明如果陈文宗2014年仍旧租房一年，则租金为125000元，故应按125000元∕年计算租金，而陈文宗对此不予认可。陈文宗与宏泰公司于2013年底已明确2014年陈文宗将不再租赁厂房，因陈文宗搬厂需要，故实际使用厂房至2014年4月底，现宏泰公司要求按照125000元∕年计算租金无事实和法律依据，且宏泰公司未提供将该方案送达陈文宗的依据，故对该计算标准不予支持。综合本案事实、2013年租金标准及陈文宗的占有使用状况等因素，认定陈文宗应按照10万元∕年支付4个月的房屋占有使用费即33000元。对于土地年租金，根据双方2012年12月27日签订的租房协议中“如果2013年土地费用超过2012年9元／㎡，以上部分仍旧由乙方承担”的约定，该条上下文义可知土地年租金是由陈文宗承担的，若不超过9元／㎡则包含在10万元年租金内，若超过9元／㎡则超出费用仍旧由陈文宗承担，因宏泰公司未能提供证据证明现行土地年租金的征收标准已超过9元／㎡，故对其该项诉请不予支持。对于宏泰公司要求陈文宗将水、电过户至其名下的意见，该厂房内的水电均由宏泰公司开户，后因租赁需要而转至常州市嘉伦电子厂名下，现陈文宗已不再租赁厂房，故其应协助宏泰公司将水电过户至宏泰公司名下。对于陈文宗辩称的宏泰公司法定代表人父亲一直占用其租赁厂房的40㎡、应扣除该部分租金的意见，因宏泰公司法定代表人父亲与宏泰公司系独立个体，其占用部分厂房与本案非同一法律关系，故该部分费用不能在本案所涉租金中扣除。对于陈文宗要求宏泰公司开具租金发票的意见，因发票及税收管理是相关行政机关的行政权范畴，不属于法院职权调整范围，故无法处理。
关于陈文宗搭建的彩钢瓦房及浇筑的水泥地坪如何处理，双方争议较大。宏泰公司认为此属陈文宗私自搭建，未经其公司同意，故陈文宗应负责拆除。陈文宗认为搭建彩钢瓦房及浇筑水泥地坪是经过坂上村委及宏泰公司法定代表人殷国忠同意的，且殷国忠应允其在搭建彩钢瓦房后连续租用厂房三年，现宏泰公司恶意抬高租金迫使其搬离厂房，造成其损失57806元应由宏泰公司赔偿。对此原审认为，陈文宗搭建彩钢瓦房时未征得宏泰公司的同意，也未得到相应的行政许可且明知双方签订的书面租房协议中仅约定租期一年，在此情况下，陈文宗仍投入大量资金搭建，其作为完全民事行为能力人未对自身行为尽适当的注意义务，由此要承担相应的法律责任。而从何庆伟笔录及宏泰公司陈述可知，陈文宗搭建彩钢瓦房时确向宏泰公司提出搭建完毕后要续租三年的要求，宏泰公司当时未表态，且未制止其搭建行为，该行为致使陈文宗对此存在误解亦有一定的过错，故综合考量后认为由陈文宗负责拆除彩钢瓦房，水泥地坪、建筑垃圾则由宏泰公司负责处理，由此产生的费用由各自承担，对陈文宗要求宏泰公司赔偿搭建彩钢瓦房及水泥地坪损失的请求不予支持。原审遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：1、陈文宗于本判决生效之日起十日内向宏泰公司支付房屋占有使用费33000元；2、陈文宗于本判决生效之日起十日内将登记在常州市嘉伦电子厂名下的水电户过户到宏泰公司名下；3、陈文宗于本判决生效之日起十日内将所搭建的彩钢瓦房拆除；4、驳回宏泰公司的其余诉讼请求；5、驳回陈文宗的反诉请求。案件受理费1773元，由宏泰公司负担1028元，陈文宗负担745元。反诉费1245元，由陈文宗负担。
陈文宗不服原审判决，向本院提起上诉称，一，原审法院认定事实错误。我与被上诉人宏泰公司的租赁合同到期之前，被上诉人就恶意抬高租金，迫使我不得不搬离原租赁厂区。双方在签订租赁协议之前已经达成共识，一方面我在搭建彩钢瓦辅助车间前已和村委、被上诉人说明了情况，被上诉人及村委均认可了这一事实。另一方面我也确实在原租赁厂区内投入十万多元搭建彩钢瓦辅助车间，并浇筑了水泥地坪。正是由于被上诉人违背诚信原则，未能遵守让我使用三年的承诺，导致我投入的资金全部损失。尽管协议未能明确保证我使用三年，但从整个案件的全部事实及相关证据来看，显然被上诉人是认可我使用三年这一事实的，否则按照正常思维，租金才10万元一年，为什么还要投入10万多元搭建彩钢瓦辅助车间和浇地坪，不合常理。况且搭建彩钢瓦辅助车间和浇地坪之后真正的受益人是被上诉人，我的损失没有得到补偿，违背了诚信原则，显失公平。原审法院未能认定这一事实，也未支持我在一审中的反诉请求，显然错误。二，关于水电过户问题，我认为本人在获得水电使用权后，即享有了自主决定权。既然我搬离了原租赁厂区，我就只有办理注销手续，不再使用。况且原租赁协议也未明确我需要履行水电过户义务，原审判令我将水电过户给被上诉人显然错误。为此请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人宏泰公司在法定答辩期内未作书面答辩。
二审审理中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法对原审法院查明的本案事实予以确认。二审期间，双方均未提交新的证据。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。本案当事人于2012年12月27日签订最后一份合同时约定的期限为一年，该合同期限届满后是否续订租赁合同，应由双方协商后自主确定，而本案当事人未就后续租赁事项达成一致，出租人宏泰公司亦已明确告知承租人陈文宗合同到期后不再续租房屋，故双方合同到期后即终止。陈文宗关于租赁合同到期前被上诉人恶意抬高租金、迫使其不得不搬离原租赁厂区的意见，实际是将双方未能成就合同关系的原因归责于被上诉人，该主张不符合法律规定，本院不予采纳。
关于陈文宗承租房屋期间搭建的彩钢瓦房及所浇筑水泥地坪的处理问题，根据有关司法解释规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物、财产所有人同意增添、并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人。本案所涉搭建事项在双方的租赁合同中未有反映，其构筑物的处理也未在合同中明确约定，陈文宗并无证据证明其搭建行为已征得宏泰公司的同意，其也未办理合法的建筑许可手续，因此在合同期满、双方对此协商不成的情况下，鉴于该搭建的彩钢瓦房和浇筑的水泥地坪并非永久性建筑物，故可予拆除处理。陈文宗作为完全民事行为能力人，应知未取得出租人明确同意搭建彩钢瓦房和浇筑水泥地坪可能导致的风险，其在搭建的构筑物已形成的情况下仍只与被上诉人签订为期一年的租赁合同，且未在该合同中提及该构筑物的处理，表明双方对该项搭建的目的是要按原租赁协议续租三年并未达成合意，故陈文宗对此应承担相应的责任。原审根据已查明的事实结合租赁合同的约定、所搭建构筑物的性质等综合考量后，判决由陈文宗拆除其搭建的彩钢瓦房并无不当。陈文宗要求宏泰公司赔偿其搭建彩钢瓦房及浇筑水泥地坪的损失，缺乏充分依据，本院不予支持。
关于水、电过户的问题，水、电过户应属本案所涉房屋租赁合同的附随义务，其虽在合同中未有约定，但法院依法可根据合同的性质、目的等，确定该附随义务由相关当事人履行。陈文宗以原租赁协议未明确其水、电过户义务为由认为其只需办理注销手续，该主张于法无据，本院不予采信。
综上，陈文宗的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3018元，由上诉人陈文宗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范瑜净
代理审判员 吴立春
代理审判员 钱 锦
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 顾 莉