广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第153号
原告（反诉被告，以下称原告）：东莞沃德英诺机电科技有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：韦雪松，该公司经理。
委托代理人：邱平旺，广东明冠律师事务所律师。
委托代理人：杨海玲，广东明冠律师事务所辅助人员。
被告（反诉原告，以下称被告�：陈智敏，男，汉族，1981年11月18日出生，江西省樟树市人，住江西省樟树市。
委托代理人：陈建国，广东旗峰律师事务所律师。
委托代理人：郭丹丹，广东旗峰律师事务所辅助人员。
原告东莞沃德英诺机电科技有限公司（以下简称“沃德英诺公司”）诉被告陈智敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，被告陈智敏提起反诉，本院对其反诉予以受理，依法由代理审判员黄琪适用简易程序进行独任审判，于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告沃德英诺公司的委托代理人邱平旺，被告陈智敏的委托代理人陈建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沃德英诺公司诉称：2011年9月29日，沃德英诺公司发起前，作为公司股东之一的李某某以个人名义代表沃德英诺公司与被告陈智敏签署房屋出租合同，承租陈智敏位于东莞市长安镇上沙中南南路X号一楼的厂房用作原告的经营住所，租赁期限为2年。租赁合同签署后，原告对租赁厂房进行装修并开始营业。2013年10月31日，合同期满后，原告退还案涉厂房，但被告却以要求原告恢复案涉厂房原状为由拒绝退还原告两个月的房屋押金28000元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告立即返还原告房屋租赁的押金28000元及利息（利息按月息3%从起诉之日起计至付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。
被告陈智敏辩称：第一，沃德英诺公司不是本案适格原告，案涉的《房屋出租合同》的签订方分别是陈智敏和案外人李某某，沃德英诺公司提交的押金收据、通知单、对账单等都表明了是案外人李某某与陈智敏之间存在房屋租赁合同关系，因此，沃德英诺公司无权对陈智敏提起诉讼。第二，陈智敏退还押金的条件尚未成就。根据《房屋出租合同》的约定，沃德英�公司自期满不续租时，必须提前三个月通知陈智敏，同时按照陈智敏的要求，将建筑内外损坏的设施修妥善，费用由沃德英诺公司承担，经陈智敏验收合格办理终止合同手续后，陈智敏无息退还担保金。沃德英诺公司退出厂房没有提前告知陈智敏，亦没有将房屋恢复原状并办理交接手续，其无权要求陈智敏退还租赁押金28000元。第三，沃德英诺公司要求陈智敏支付利息没有依据，因退还押金的条件尚未成就，陈智敏无需支付押金利息。
被告陈智敏反诉称：2011年9月29日，沃德英诺公司与陈智敏签订《房屋出租合同》，约定由沃德英诺公司承租陈智敏位于长安镇上沙中南南路X号一楼的厂房，租赁期为2年，截止至2013年10月31日。合同签订后，沃德英诺公司对厂房进行了装修并开始营业。合同期满后，沃德英诺公司搬离厂房，陈智敏才获知其不再续租。沃德英诺公司该行为违反了《房屋出租合同》第十六条关于“不再续租应提前三个月通知陈智敏，沃德英诺公司须按陈智敏要求，将建筑物内外损坏的设施修妥善，并经陈智敏验收认定后可办理终止合同手续，维修费由沃德英诺公司承担”的约定。另沃德英诺公司尚未缴交2013年10月份的水电费。现沃德英诺公司在不续租时未提前三个月通知陈智敏，未办理任何移交手续便径直搬离厂房、拖欠水、电费，未能将装修物等设施物品恢复到出租前的状态，违反了双方之间的约定，也违反了相关司法解释的规定。为维护陈智敏的合法权益，故被告提起反诉，请求判令：1.原告支付被告2013年10月份水、电费1312元；2.原告承担将装修物损坏的设施等恢复原状的费用；3.原告承担恢复原状期间造成的房屋租金损失7000元；4.原告承担本诉、反诉的诉讼费。后被告陈智敏称反诉状中事实与理由部分陈述沃德英诺公司与陈智敏签订《房屋出租合同》是笔误，应是案外人李某某与陈智敏签订合同。陈智敏同时申请变更第二项诉请为原告拆除东莞市长安镇上沙中南南路X号一楼厂房的装饰装修物并恢复到该厂房出租前的状态（具体包括：1.拆除4间办公室及电梯口的墙体；2.将做了地坪漆的地面恢复原状；3.拆除厕所一间；4.清偿厕所排污造成的堵塞；5.拆除石膏板的天花；6.修补因安装防盗网造成对外墙瓷砖的破坏；7.拆除电梯口卷闸门并恢复到出租前的位置；8.将玻璃门复原为防火门；9.恢复防火门拆除对墙体的破坏、需砌墙加贴瓷片；10.墙面天花批白处理、楼顶修补螺丝孔；11.拆除办公室、车间、厕所防盗网；12.将前述拆除物的垃圾外运）。
原告沃德英诺公司对被告陈智敏的反诉答辩称：1.拖欠被告水电费1312元是事实，但被告没有权利去主张，因被告没有证据证明案涉房屋是被告的；2.原告没有进行装修，所以也没有义务进行拆除，合同法也没有规定需要由原告来恢复原状。3.被告要求原告承担恢复期间的损失，因恢复的义务不存在，所以该诉请也没有依据。
经审理查明：沃德英诺公司于2012年3月27日成立，案外人李某某是沃德英诺公司的法定代表人，2013年7月25日，公司法定代表人李某某经核准，变更登记为韦雪松。2011年9月29日，被告陈智敏作为合同甲方，李某某作为合同乙方，双方签订了《房屋出租合同》，约定由李某某承租陈智敏位于长安镇上沙中南南路X号一楼的厂房，租金14000元／月，租赁期为2年即从2011年9月29日起至2013年10月31日止；合同签订后，李某某支付陈智敏28000元押金作为保证金，双方约定于合同期满并办理移交手续后无息退还；在不影响厂房主体结构情况下，经陈智敏同意可以更改厂房结构；合同期满后，如�再租赁厂房，应提前三个月通知陈智敏；需按陈智敏要求，将建筑内外损坏的设施修妥善，并经陈智敏验收认定后可办理终止合同手续，维修费用由李某某承担。李某某出具情况说明，称其同陈智敏签订的《房屋出租合同》是代表沃德英诺公司租赁的，押金28000元实际是沃德英诺公司交纳的，有关《房屋出租合同》的权利和义务均属于沃德英诺公司。沃德英诺公司同时提供转账汇款对账单证明由沃德英诺公司的法定代表人韦雪松向陈智敏交纳案涉租赁物的房租。2013年10月31日，合同到期后，沃德英诺公司搬离案涉租赁物并确认尚有2013年10月份的水电费1312元没有支付。
陈智敏确认没有向李某某或者沃德英诺公司退还押金，原因是沃德英诺公司没有尽到恢复原状的义务并且拖欠水电费，故退还押金的条件尚未成就。为此，陈智敏主张沃德英诺公司拆除案涉租赁厂房的�饰装修物并恢复到该厂房出租前的状态。陈智敏提供了房屋租赁合同、证明以及企业机读资料证明，东莞南钜精密机械有限公司和东莞市荣铭五金制品有限公司分别出具证明其分别于2011年9月26日和2011年9月25日从陈智敏处承租了东莞市长安镇上沙中南南路X号一楼的厂房，厂区属于空旷厂房，只有消防喷淋和两片卷闸门。沃德英诺公司以上述两家公司与陈智敏之间存在利害关系为由对此不予确认，沃德英诺公司称其承租厂房后没有进行过装修。陈智敏亦无法提供案涉厂房出租前的照片等可以证明厂房出租前现状的证据。陈智敏确认，目前案涉厂房一半已经重新出租给他人使用。
另外，陈智敏未能提交案涉厂房的房屋产权证或建设工程规划许可证。
以上事实，有《房屋出租合同》、押金收条、变更前的营业执照、核准变更登记通知书、租用厂房费用通知单及转账汇�对账单、情况说明、装修工程报价清单、照片、装修公司营业执照、证明、房屋租赁合同、企业机读资料证明及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：关于本案的诉讼主体问题。沃德英诺公司在筹备期间由其法定代表人李某某与陈智敏签订《房屋出租合同》，以案涉厂房作为沃德英诺公司的生产经营场所，李某某出具证明押金实际也是由沃德英诺公司支付，而厂房租金实际也是由沃德英诺公司支付，故沃德英诺公司以案涉租赁合同承租方名义提起本案诉讼，主体适格；至于案涉租赁合同的出租方，《房屋出租合同》中出租方显示为陈智敏，故陈智敏作为案涉租赁合同的出租方，案涉租赁合同出租方的相关责任，应由陈智敏承担。
关于合同效力和押金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出�人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，《房屋出租合同》所涉租赁房屋没有证据证明已经办理产权登记或者建设工程规划许可证，故案涉《房屋出租合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，沃德英诺公司已付的28000元押金是陈智敏基于案涉租赁合同取得的财产，依法应予返还。至于沃德英诺公司要求陈智敏支付押金的利息，沃德英诺公司主张从起诉之日即2013年12月24日起计至付清之日止，不违反法律规定，本院予以支持。但沃德英诺公司主张按�息3%计算，依法无据，本院依法按中国人民银行同期限流动资金贷款基准利率计算，沃德英诺公司超出请求部分，本院不予支持。沃德英诺公司确认没有支付陈智敏2013年10月水电费1312元，依法应予以支付。
关于拆除装饰装修物并恢复原状问题。陈智敏主张沃德英诺公司对案涉厂房进行了装修并要求其拆除装修物及恢复原状。首先，陈智敏提供的东莞南钜精密机械有限公司和东莞市荣铭五金制品有限公司出具的证明，仅是针对这两家公司租赁的场所，并非直接针对案涉租赁物，且上述证明本质属于证人证言，但出具人均没有出庭接受询问，本院对其证言不予采信；其次，陈智敏无法提供案涉厂房出租前的照片等可以证明厂房出租前状况的证据进行比对，在沃德英诺公司否认对案涉厂房进行了装修前提下，本院对陈智敏称沃德英诺公司进行装修的主张不予采信；再次，陈智敏申请本院到现场勘查，但即使现场显示案涉租赁物与其他厂房存在不一样，也不能证明是沃德英诺公司进行的装修，故本院对陈智敏申请本院现场勘查不予准许；最后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。陈智敏要求沃德英诺公司恢复原恢，但既没有提供证据证明案涉房屋出租前的原状，亦没有提供证据证明沃德英诺公司存在因拆除装修物而造成房屋毁损的情形，故其要求沃德英诺公司恢复原状的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。至于陈智敏要求沃德英诺公司承担恢复原状期间造成的�屋租金损失7000元，亦于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告陈智敏于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞沃德英诺机电科技有限公司返还押金28000元及利息（以28000元为本金，按中国人民银行同期限流动资金贷款基准利率，从2013年12月24日起计算至付清之日止）。
二、限原告东莞沃德英诺机电科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告陈智敏支付2013年10月份水电费1312元。
三、驳回原告东莞沃德英诺机电科技有限公司其他诉讼请求。
四、驳回被告陈智敏的其他诉�请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费250元，反诉受理费25元，均由被告陈智敏负担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄 琪
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 邓秀琳