广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民二终字第1155号
上诉人（原审被告）潘君旭，男，1969年6月14日出生，住广东省揭阳市榕城区。
委托代理人叶贵明，广东科韵律师事务所律师。
委托代理人李福炳，广东科韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）佛山市南海区东唐电机厂，住所地广东省佛山市南海区。
投资人邵浩锡，总经理。
委托代理人叶永文，广东邦顺律师事务所律师。
原审被告郑建华，男，1974年10月5日出生，住福建省莆田市荔城区。
委托代理人苏金铃，广东金石行律师事务所律师。
委托代理人李日衡，广东金石行律师事务所实习律师。
上诉人潘君旭因与被上诉人佛山市南海区东唐电机厂（以下简称东唐厂）、原审被告郑建华买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法桂民三初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、郑建华、潘君旭应于判决发生法律效力之日起十日内按《土地、建筑物使用权转让及相关生产设施（设备）出售协议》（以下简称《出售协议》）约定向东唐厂交付合同约定的土地、建筑物使用权及相关生产设施、设备（详见清单），并协助东唐厂办理土地及建筑物使用权变更登记手续；二、驳回东唐厂的其他诉讼请求。一审案件受理费16920元，由东唐厂负担1920元，郑建华、潘君旭负担15000元。
上诉人潘君旭上诉提出：
一、郑建华绕开权利人潘君旭，单方与东唐厂签订的《出售协议》内容条款对权利人佛山市南海区旭某机械购部销部（以下简称旭某购销部）不利，没有提及权利人尚未收回的几百万元投资款本息优先收回，协议无效，东唐厂无权向潘君旭主张任何权利。
（一）郑建华不是涉案土地、建筑物及相关生产设施（以下简称涉诉标的物）的权利人，无权出售属于潘君旭的财产。该部分财产由潘君旭所有的个体工商户旭某购销部于2013年1月30日与原权利人佛山市某创金属制品有限公司（以下简称某创公司）签订《建筑物使用权及相关生产设施（设备）出售协议》，出资1110万元购买取得。因此，旭某购销部才是涉案土地、建筑物及相关生产设施的权利人。2013年1月31日，郑建华与潘君旭签订《郑建华与潘君旭共同合作决定协议》（以下简称《合作决定协议》），约定郑建华按80%承担风险和利润，潘君旭则为20%；并约定共同承担由潘君旭负责筹集的借款910万元每月4%的利息，及此款项在开始处置物资时优先收回，再收回股本，利润按股份回收。根据该条款，占股80%不能简单理解为大股东，而是除掉全部成本、利息等一切费用后利润分配占80%。所以，潘君旭拥有对外收取全部款项，用以抵扣投资款及利息和费用的权利，剩余款项再作为利润分割予郑建华。郑建华没有实际出资也没有对外收取款项的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，诉争《出售协议》未经潘君旭追认，依法应属无效。
（二）东唐厂明知涉诉标的物的权利主体是旭某购销部，而且明知已经由潘君旭出租予佛山市某琦机械有限公司（以下简称某琦公司）使用，仍然与郑建华串通一气，恶意签订有损权利人的《出售协议》，威迫、恐吓潘君旭办理过户手续，企图侵吞潘君旭在该项目尚未收回的几百万元资金。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项及第（三）项的规定，该协议无效。
二、退一步讲，即使认定郑建华为涉诉标的物的共有人，但因其不是合伙体成员，也无权未经潘君旭同意而单方与东唐厂签订协议。
（一）从2014年1月2日字条的内容及《中华人民共和国合同法》第十四条与第十五条的规定可以看出，该字条内容最多也只属于要约邀请，并不构成要约。郑建华即使以共有人身份对外寻找合适的买家，也应当与潘君旭协商确定买卖合同的具体内容，询问潘君旭是否行使优先购买权。
（二）涉诉标的物已经由潘君旭出租予某琦公司使用，没有交付予东唐厂。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条及第一百零六条第一款的规定，郑建华即使以共有人身份出售，依法也应当取得潘君旭的同意，否则其出售行为无效；即使出售了，潘君旭仍有权追回。
（三）根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定，潘君旭没有放弃优先购买权，郑建华绕开潘君旭单方出售涉诉标的物的行为损害了潘君旭的权益，依法无效。
综上，潘君旭认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销；请求二审法院撤销原审判决，改判驳回东唐厂对潘君旭的全部诉讼请求，并判令其负担本案的诉讼费用。
在二审法庭调查期间，上诉人潘君旭补充上诉意见如下：
一、东唐厂在原审所提交的证据均能反映郑建华并不享有处分涉诉标的物的权利。在《合作决定协议》中，双方仅约定在结清出资款项及融资利息后的剩余利润中郑建华按80%的比例分配。协议约定的是郑建华对涉诉标的物的收益权，并没有约定其享有占有、使用、处分的权利。而且事实上，在与某创公司签订《建筑物使用权及相关生产设施（设备）出售协议》、与村委会签订《租用土地合同变更协议书》、《租用厂房合同变更协议书》以及与某琦公司签订《租赁合同》时，履约及处分的主体均为旭某购销部。东唐厂清楚知悉前述事实，其依然与郑建华签订《出售协议》，根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定，《出售协议》应当认定为无效。
二、潘君旭与郑建华之间关于标的物出售的约定为附条件的约定，当条件不成就时，该约定为无效约定。潘君旭并没有同意直接出售该标的物，只有当郑建华与潘君旭结清并足额支付双方之间的款项本息后，潘君旭才同意出售。相关约定明确书写于同一张纸上，东唐厂在查看该约定原件时理应知晓。郑建华并没有依约履行双方之间的约定，故该条件并未成就，涉诉标的物以1000万元出售的约定自然无效。
三、东唐厂并没有实际支付合同款项。首先，东唐厂提供的付款证明的付款人并非东唐厂或邵浩锡，且其未能提供王某明出具的代支付证明。其次，转账记录涉及的款项数额及支付总数与合同约定的530万元并不一致。再次，邵浩锡于2014年1月15日转付80万元与银行转账记录也不一致。
四、原审法院未依法追加旭某购销部作为本案的第三人参与诉讼，对案件事实未尽合理审查义务，违反了法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的相关规定，本案应发回原审法院重审。
上诉人潘君旭在二审期间提供了证据1款项说明复印件一份及证据2金穗卡明细对账单复印件两页，以共同证明案涉标的物由旭某购销部购买，所有权人为旭某购销部。
被上诉人东唐厂辩称：原审判决正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人东唐厂在二审期间未提供证据。
原审被告郑建华述称：请求二审法院维持原审判决，驳回潘君旭的上诉请求。
原审被告郑建华在二审期间未提供证据。
经质证，东唐厂对潘君旭提供的证据1认为由潘君旭单方出具；对于证据2，认为也无法证明是用于支付本案所涉款项，所支付的款项与本案无法律关系。郑建华认为证据1是潘君旭单方提供，对真实性不予确认；对于证据2，认可1110万元是由潘君旭代表合伙体向外支付，其中的910万元是潘君旭借给郑建华的款项，该笔借款已经偿还，该组证据与本案无关。
对于上述证据，本院将在下文结合案件的具体案情进行综合认定。
经审理，本院除对原审判决认定的“2014年1月15日，被告郑建华与被告潘君旭约定：剩下某创厂、厂房建筑物（包括办公楼、宿舍楼、厂房等）及空地，所有东西使用权双方同意作价1000万出售。若有出入双方协商决定。”事实不予确认外，对原审判决查明的其余事实予以确认。
另查明：2014年1月2日，潘君旭、郑建华就从某创公司受让涉诉标的物所借款项本息如何分担、偿还，及标的物如何处置进行协商。潘君旭承诺：“原2013年1月30日借款玖佰壹拾万元购买佛山市某创金属制品厂已付大约肆佰多万，尚欠大约肆佰多万由2014年1月1日起按每月2%偿还他人利息，由郑建华付80%，潘君旭20%，按此比例共同承担（按算帐结果算）。”在前述内容之下，潘君旭、郑建华就如下内容进行了约定，并共同签署：“剩下某创厂厂房建筑物（包括办公楼、宿舍楼、厂房等）及空地、所有东西使用权，双方同意作价壹仟万元正（￥10000000.00）出售。如有出入双方协商决定。”
本院认为：本案为买卖合同纠纷，东唐厂以涉诉标的物出让人未履行约定义务为由起诉，潘君旭则抗辩认为《出售协议》的签订人郑建华不具有处分标的物的权利，因而《出售协议》对其不生效力。对此，本院分析如下：
一、关于涉诉标的物在本案出让前的权利人身份问题。首先，2013年1月30日，原权利人某创公司与旭某购销部签订《建筑物使用权及相关生产设施（设备）出售协议》，约定由旭某购销部受让涉诉标的物。旭某购销部为潘君旭开办的个体工商户，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第41条的规定，个体工商户仅为其业主设立的经营实体，非独立的民事主体与民事诉讼主体，相关民事行为产生的法律后果由其业主承担，在相关民事诉讼中亦以其业主为诉讼当事人。因此，前述《建筑物使用权及相关生产设施（设备）出售协议》的签订主体应为潘君旭与某创公司，潘君旭从某创公司处受让涉诉标的物而成为权利人；潘君旭上诉主张本案应追加旭某购销部参与诉讼无理，本院依法不予支持。其次，潘君旭与郑建华均对二人于次日签订的《合作决定协议》无异议，因此，该协议属二人真实意思表示，对二人有约束力。从该协议来看，前述受让涉诉标的物的行为实为潘君旭与郑建华二人共同出资而为，且二人在协议中约定了涉诉标的物受让而产生的权利享有及义务承担，相关约定符合共有的法律特征。因此，综合前述两项事实，本院认定涉诉标的物在本案出让前，为潘君旭与郑建华共有。至于购买标的物款项以何方式、由何账户支付，属具体的履行问题，不影响该共有关系的确立。潘君旭二审提供的证据不足以否定郑建华的权利人身份，与本案实体处理无关，本院依法不予采信。潘君旭上诉主张涉诉标的物权利人仅为其个人，明显与其本人签署的《合作决定协议》的约定不符，其主张不成立，本院不予支持。
二、关于郑建华与东唐厂签订《出售协议》的效力问题。潘君旭主张郑建华未经其同意，自行处分诉争标的物不生效力。但从本案已查明事实可知，潘君旭、郑建华在从某创公司处受让涉诉标的物后确有出让的意向，二人曾就此进行过协商，二人于2014年1月2日签署的字条可资印证。因该字条为潘君旭、郑建华就二人因购买诉争标的物所借款项如何偿还及标的物如何处置等进行协商的记载，是二人的真实意思表示，应作为本案事实认定的依据。关于该字条内容的理解，潘君旭与郑建华各有不同的表述。
第一，潘君旭主张字条下部关于标的物出售的内容是附条件的约定，所附条件便为字条上部其本人“承诺”的内容，即先将二人借款清偿后才得出售涉诉标的物。郑建华则否认双方存在标的物出售条件的约定。二人就此产生争议，字条下部“剩下”二字为焦点所在。对此关系的厘清，本院作如下分析：
首先，从字词的表面含义来看，“剩下”二字，除作特别修饰说明外，一般用于表示数量的范围。涉诉字条中“剩下”二字之后并无其他词句的修饰，依语言表达之习惯，在此种省略情况下，其修饰的应为数量方面的内容而非对时间先后顺序的描述。郑建华主张该处“剩下”指的是除去二人已处置部分标的物后尚余的数量部分，较潘君旭关于“剩下”指的是归还字条上部所记述借款这一时间条件完成的表述，更符合文字本身的含义。其次，从字条的上下文分析，上半部分为潘君旭个人所作“承诺”，内容是关于借款本息的分担与偿还计划，而下半部分则是潘君旭、郑建华二人对标的物处置的约定。二者无论是从作出意思表示的主体，还是从内容的涵盖范围来看均不相符，况且行文之中亦无下半部分须以上半部分之完成为条件的内容。可见，潘君旭主张下半部分之实施须以上半部分之完成为前提理据并不充分。再次，从字条的形成背景来看，结合郑建华一审提供的录音资料等证据可知，其时二人已实际处置部分标的物，正在商议还款及尚余标的物的处置问题，郑建华主张“剩下”仅是用于对已处置标的物与未处置标的物进行区分与该事实相符，其主张合理可信。综合上述理由，本院采纳郑建华的主张，认定该字条中“剩下”二人是指其时尚未出售的涉诉标的物部分。潘君旭主张标的物的出售以尚欠借款本息之清偿为条件无理，本院不予采纳。
第二，潘君旭主张标的物出售价格1000万元仅为二人的合意意向，郑建华出售标的物仍以取得其同意为必要。但从二人在前述字条约定的内容来看，关于“双方同意作价壹仟万元正（￥10000000.00）出售。如有出入双方协商决定”的意思表示明确，反映双方以1000万元出售的标的物的合意已经完成。潘君旭所述即使出售价格为1000万元亦须取得其同意的，与“如有出入双方协商决定”的约定明显相悖。因此，本院认定双方在2014年1月2日已达成以1000万元出售标的物的合意，除非出售价格有别于1000万元，否则，处分人不再须“征求”另一人的同意。郑建华作为共有人之一，在已取得另一共有人潘君旭同意的情况下，以1000万元的价格与东唐厂签署《出售协议》，该处分行为应属有效。相关标的物由某琦公司承租的事实，并不影响该买卖合同的效力。潘君旭就此主张不成立，本院不予支持。
综上所述，潘君旭的上诉主张理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由上诉人潘君旭负担。上诉人潘君旭已预交二审案件受理费33840元，多交的3040元经申请后由本院向其退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈儒峰
审 判 员 黄延丽
代理审判员 杨 莉
二〇一四年十二月三日
书 记 员 史 伟