福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初9153号原告：张瑞生，男，1972年4月7日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：苏志松，福建顺济律师事务所执业律师。被告：洪楠，男，1969年9月17日出生，汉族，住海南省文昌市。被告：赵萌芽，女，1971年1月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。以上二被告共同的委托诉讼代理人：王华榕，福建闽鹭律师事务所执业律师。以上二被告共同的委托诉讼代理人：林燕秋，福建闽鹭律师事务所执业律师。原告张瑞生与被告洪楠、赵萌芽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用简易程序于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告张瑞生的诉讼代理人苏志松，被告洪楠、赵萌芽共同的诉讼代理人林燕秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张瑞生向本院提出诉讼请求：判令确认张瑞生与洪楠、赵萌芽于2016年8月24日签订的《房产买卖居间协议书》有效。在案件审理过程中，张瑞生向本院申请增加诉讼请求：判令洪楠、赵萌芽立即协助张瑞生办理址于厦门市湖里区天地阳光广场3梯14层1422单元房产的产权转移登记至张瑞生名下。事实和理由：2016年8月24日，张瑞生与洪楠、赵萌芽签订一份《房产买卖居间协议书》，约定洪楠、赵萌芽将其址于厦门市湖里区天地阳光广场3梯14层1422单元房产以191万元的价格出售给张瑞生，并于2016年9月1日前交付该房产；购房款分三期支付，第一期为85万元，其中包含定金35万元，第二期为91万元，第三期为15万元；若双方履行协议发生争议，由房产所在地人民法院管辖。洪楠、赵萌芽共同委托案外人章伟明处理讼争房产，委托权限包括但不限于收取购房款等一切事项，该委托事宜经厦门市公证处公证。基于此，张瑞生与洪楠、赵萌芽约定，张瑞生将前述购房款转至章伟明银行账户时即视为张瑞生向洪楠、赵萌芽履行了支付购房款的义务。此后，张瑞生依约支付了前两期购房款共计176万元，并已于2016年9月1日起实际占有使用讼争房产。张瑞生与洪楠、赵萌芽均为完全民事行为能力人，双方签订《房产买卖居间协议书》是真实意思表示，协议内容不存在无效事由，合法有效。洪楠、赵萌芽共同辩称，首先，讼争房产属于洪楠、赵萌芽夫妻共同财产，赵萌芽并未在《房产买卖居间协议书》上签字，根据合同相对性原则，该协议对赵萌芽不具有约束力，张瑞生要求赵萌芽协助其办理房产过户手续缺乏事实依据。其次，洪楠在处置讼争房产时并未与赵萌芽协商，擅自将属于夫妻共同财产的讼争房产转让给张瑞生，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，洪楠的转让行为显然已经超过日常生活中夫妻可以相互进行家事代理的范畴，因此，《房产买卖居间协议书》在签订时未取得赵萌芽的同意，属于无效合同。综上，张瑞生的诉求及事实理由缺乏相应的依据，请求予以驳回本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见附录），本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月17日，洪楠、赵萌芽向厦门市公证处办理了公正委托手续，将址于厦门市天地阳光广场3梯14层1422单元（即厦门市湖里区台湾街288号1422单元）房产全权委托给章伟明处理，具体权限包括但不限于管理、出租、出售房产，收取租金、售房款，办理产权过户手续及缴交税费，如房产相关事项与第三人发生纠纷，有权作为特别授权代理人参加诉讼或代为聘请律师作为诉讼代理人。同年8月24日，洪楠（甲方）与张瑞生（乙方）签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：甲方将址于厦门市阳光广场3梯14层1422单元的房产出售给乙方，建筑面积56.24平方米；房产成交价191万元，协议签订当日，乙方应支付定金35万元，定金转账至章伟明的银行账户；房产过户手续所需税费由乙方承担；购房款分三次支付给甲方，已支付定金可冲抵首期购房款，乙方于2016年8月24日支付85万元（含定金），于2016年9月1日前支付91万元，于办理房产过户当日支付15万元；甲方应于2016年9月1日前将房产交付给乙方使用；定金已支付但尚未开始办理房产解押、交易过户等手续的，适用定金原则，若甲方悔约，应自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时支付相当于定金的违约金，若乙方悔约，甲方应自悔约之日起三日内退还乙方已支付的扣除定金外的购房款；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达七日的，对方有权解除合同，并追究对方违约责任。此外，《房产买卖居间协议书》还对其他事项作出约定。2016年8月24日，张瑞生配偶林东花向章伟明转账支付35万元、50万元，其中35万元的转账备注为购房前期款。同日，洪楠出具二份《收据》，确认收到张瑞生支付的购房定金35万元及购房款50万元。2016年8月26日，章伟明名下银行账户收到91万元。同日，洪楠出具一份《收据》，确认收到张瑞生支付的购房定金91万元。讼争房产于2016年9月5日办理了不动产登记证书，登记权利人为洪楠，现该不动产登记证书原件由张瑞生持有。另查明：洪楠与赵萌芽于1999年12月28日登记结婚。2015年2月1日，洪楠与厦门市海南商会签订一份《房屋租赁合同书》，将讼争房产出租给厦门市海南商会办公使用，租期自2015年2月1日至2017年1月31日。2016年9月1日，张瑞生与厦门市海南商会签订一份《房屋租赁合同书》，将讼争房产出租给厦门市海南商会办公使用，租期自2016年9月1日至2017年3月31日。庭审中，双方当事人均认可讼争房产于2016年9月1日交付给张瑞生占有使用。洪楠、赵萌芽因与案外人黄雅艺存在民间借贷纠纷，经黄雅艺申请，福建省南安市人民法院于2016年9月5日作出（2016）闽0583执保36号民事裁定，查封了址于厦门市湖里区天地阳光广场3梯14层1422单元房产。2016年12月12日，张瑞生在福建省南安市人民法院执行申请执行人黄雅艺与被执行人洪楠、赵萌芽民间借贷纠纷一案中提出执行异议，福建省南安市人民法院于2016年12月27日作出（2016）闽0583执异43号执行裁定，中止对厦门市湖里区台湾街288号1422单元房产的执行。本院认为，张瑞生以确认合同有效纠纷提起诉讼，此后在案件审理过程中，增加要求洪楠、赵萌芽协助办理讼争房产产权转移登记手续的诉讼请求，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。张瑞生与洪楠签订《房产买卖居间协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行合同义务。张瑞生主张确认《房产买卖居间协议书》有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。赵萌芽抗辩洪楠无权单方签订《房产买卖居间协议书》处置夫妻共同财产，该协议无效。根据洪楠、赵萌芽共同通过公证方式将讼争房产的出售事宜委托给章伟明，此后的购房款均由章伟明收取，足以认定赵萌芽与洪楠具有出售讼争房产的共同意愿，赵萌芽虽未在《房产买卖居间协议书》上签名，并不影响该协议的效力，本院对其抗辩意见不予采纳。张瑞生依约履行了《房产买卖居间协议书》约定的支付前两期购房款义务，然而在讼争房产办理转移登记手续前，该房产因洪楠、赵萌芽与黄雅艺的民间借贷纠纷被福建省南安市人民法院依法查封，导致讼争房产转移登记存在法律上的障碍，经本院征询张瑞生是否变更其第二项诉讼请求，张瑞生未予变更，本院对张瑞生要求洪楠、赵萌芽立即协助办理讼争房产转移登记手续的诉讼主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认张瑞生与洪楠于2016年8月24日签订的《房产买卖居间协议书》有效；二、驳回张瑞生的其他诉讼请求。案件受理费21990元，减半收取计10995元，由洪楠、赵萌芽共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  刘惠斌二〇一七年二月二十七日书 记 员  陈瑜玲附页：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附录：序号证据名称证据提交人备注1房产买卖居间协议书原告2公证书3银行交易明细及收据3份4结婚证2份5不动产登记证书6房屋租赁合同2份7缴费通知单及水电费票据8民事裁定书9执行裁定书