广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法坦民一初字第546号
原告：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇，组织机构代码XXXXXXXX。
法定代表人：马雄照，副总经理。
委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
被告：李佳琳，女，1991年1月11日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
委托代理人：梁宇成、莫韵诗，分别系广东显德律师事务所律师、实习律师。
第三人：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇，组织机构代码XXXXXX。
法定代表人：赵瑞明，董事。
委托代理人：刘开辉，该公司员工。
原告中山市南兴房地产有限公司(以下简称南兴公司)诉被告李佳琳商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月11日受理后，依职权追加中山市皇爵假日广场商业有限公司(以下简称皇爵公司)为本案无独立请求权第三人参加诉讼。依法由代理审判员黄小玲独任审判，于2013年11月6日及同年11月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨图胜，被告委托代理人梁宇成、莫韵诗，第三人委托代理人刘开辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南兴公司诉称：原、被告于2011年4月9日签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的位于中山市坦洲镇××广场××号商品房，总价款为477669元，签订合同当天支付首期款239669元，余款238000元以按揭贷款方式支付。合同附件六第三条对于办理银行按揭贷款的有关事实作了明确约定。签订合同后，原告履行了交付房产的义务。并分别于2013年4月16日、2013年6月25日两次发函通知被告提交有关资料办理银行按揭手续，但被告都置之不理。由于被告未按要求提供资料，怠于履行合同义务，导致银行不予批准发放贷款，原告的生产经营因此受到严重的影响并造成重大损失。为了避免损失的进一步扩大，原告于2013年8月9日发函要求被告于2013年8月19日前一次性支付原告购房余款，但被告仍未理会。综上，原告特诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付购房款238000元以及逾期付款违约金(按未付购房款每日万分之零点五计算，自2013年8月9日起计至全部购房款付清之日止)；2.本案的诉讼费用由被告承担。
原告南兴公司为证明其主张及其反诉辩解，向本院提供以下证据：1.中山市商品房买卖合同及附件；2.商品房预售许可证；3.商品房接收认可书；4.办理银行按揭贷款手续通知书、邮政快递单；5.关于支付购房款的通知、邮政快递单及签收记录；6.认购书；7.委托经营管理合同；8.授权委托书；9.竣工验收报告；10.供用水服务协议；11.客户电气工程接入电网查验意见书；12.电梯监督检验报告四份；13.建设工程消防验收意见书、建设工程消防设计审核意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；14.企业法人营业执照；15.餐饮服务许可证；16.特种行业许可证；17.合作协议；18.办理银行按揭贷款手续通知书；19.个人购房担保借款合同。
被告李佳琳辩称：1.未能办理按揭贷款的责任不在被告，其原因在于原告；2.被告是按照合同的约定和原告的安排去办理银行贷款的，部分业主已经向原告指定的办理按揭贷款的律师提交了相关的资料，也曾就能否办理贷款咨询了原告指定的律师，其律师答复，银行暂时不向业主发放贷款，并且通知业主无需前往提交办理按揭贷款资料；3.部分业主到原告指定的上海浦东发展银行股份有限公司中山分行(以下简称浦发银行中山分行)咨询，得到的答复是该银行不同意对涉案楼盘的业主发放贷款。
被告李佳琳就其辩解向本院提交如下证据：1.严刚《皇爵广场5幢》交楼手续书；2.宣传资料和装修标准、房屋图片；3.关于皇爵广场五栋工程竣工验收情况的函、中山市建设工程质量监督站的函、关于皇爵广场第五栋的备案情况说明；4.规划图、竣工图；5.审计报告；6.皇爵公司企业登记资料，皇爵卓尔巴公司企业登记资料；7.关于皇爵要求现金支付购房款的联名回函；8.视频及文字说明；9.赵美华交纳按揭服务费的收据及浦发银行的银行卡；10.解除合同的通知及快递单;11.录音资料及文字说明。
第三人皇爵公司述称：第三人对原、被告之间的购房款支付情况不清楚，本案与第三人无关联。第三人按照被告的授权委托对涉案房屋进行统一经营管理，包括对涉案房屋进行规划设计装修。按照被告的授权委托，第三人享有转委托的权利，因此第三人聘请中山皇爵卓尔巴酒店管理有限公司(以下简称皇爵卓尔巴公司)进行相关的酒店经营合作，并按照与被告的委托经营管理合同约定履行了相关的义务。
第三人皇爵公司未就其陈述的事实向本院提交证据。
经审理查明：2011年4月9日，南兴公司(出卖人)与李佳琳(买受人)签订一份商品房买卖合同，约定李佳琳购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××号的商品房，总价款477669元，签订合同当天支付首期款239669元，余款238000元以商业贷款的方式于2011年7月9日支付；若买受人未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2012年4月30日前，将经验收合格(指经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告)并符合合同约定的商品房交付买受人使用；若买受人未付清全部购房款、物业维修资金及其他应付的款项，或未完全履行合同约定的义务，出卖人可以将交付期限顺延至买受人履行合同义务后交付使用，出卖人不承担任何逾期交房违约责任；若出卖人未按合同约定期限交付商品房，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当在本项约定期限后的15日内提出退房书面申请，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人未在本项约定期限后15日内提出书面退房申请的，视为合同继续履行，自逾期交楼之日起至实际交付之日止由出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金；买受人的房屋仅作商业使用。合同附件三对于装饰、设备标准约定：厨房采用全套实木厨柜及吊柜、人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；厨具配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；水、电到户，一户一表。合同补充协议一约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用(包括律师费、公证费等)；如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同。签订商品房买卖合同当天，李佳琳(甲方)与皇爵公司(乙方)签订一份委托经营管理合同，约定：甲方全权委托乙方对涉案物业进行经营管理，期限为十年(自2012年5月1日起至2022年4月30日止，涉案物业达至收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于乙方的装修期间)；乙方享有对涉案物业的管理权(包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等)、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利(买卖和抵押除外)；甲方保证自发展商发出收楼通知之日起按照发展商规定的时间办妥收楼手续，并将该涉案物业交付乙方，逾期未办妥收楼手续并将涉案物业交付乙方的，发展商有权自行将物业交付乙方，且乙方有权自行行使该物业的经营管理权、收益权及其他相关一切行为；委托期限十年内，乙方有权将涉案物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；双方根据酒店公馆的年度经营状况按甲方与乙方7：3的利润比例分配该物业在该年度的经营净利润，甲方分配利润的具体方式为保底收益+浮动分红(甲方在购买涉案物业时已经享受了购房优惠，现甲方自愿放弃前五年的保底收益)。双方同时签订一份授权委托书，李佳琳委托皇爵公司办理有关涉案物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件等事项。签订上述合同后，李佳琳向南兴公司支付购房款239669元。2012年10月28日，李佳琳在商品房接收认可书上签名，确认自2012年10月28日起涉案商品房交付其使用，并同意将涉案商品房移交皇爵公司进行物业管理。皇爵公司确认已接收涉案商品房并由其统一经营管理。2013年6月13日，南兴公司向李佳琳发出一份办理银行按揭贷款手续的通知书，通知李佳琳于2013年6月25日前准备好相关银行贷款所需的资料，并前往南兴公司售楼中心营销部，与中山香山律师事务所经办人黎生联系办理银行贷款按揭手续。李佳琳确认收到上述通知，但其称由于经办人黎生或银行回复其不能办理按揭贷款，因此未按通知内容办理相关手续。2013年8月1日，南兴公司向李佳琳发出一份通知，要求其于2013年8月19日前以现金或转账方式支付购房余款238000元。李佳琳及涉案楼盘其他业主联名向南兴公司作出复函，拒绝以现金方式支付购房余款，并于2013年10月21日向南兴公司发出解除商品房买卖合同的通知。双方因涉案商品房购房款支付、房屋交付等事项产生争议，南兴公司遂于2013年9月11日诉至本院，提出前述诉讼请求。
南兴公司提交一份2010年12月29日核发的中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场5幢商品房预售许可证复印件，有效期自2010年12月29日至2012年12月29日，编号：中建房(预）字第××号。南兴公司称该证过期后，于2013年1月6日核发一份新的商品房预售许可证，有效期自2013年1月6日至2015年1月6日，编号同为：中建房(预）字第××号，因旧证已被有关部门收回，未能提交原件。李佳琳对该复印件不予确认，但未提交相反的证据予以反驳。
另查明：南兴公司提交一份由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位于2012年4月28日签章出具的工程竣工验收报告，但该报告的验收人员签名页为复印件。李佳琳对上述工程竣工验收报告不予确认。本院依职权向中山市坦洲镇住房和城乡建设局、中山市公安消防局、中山市质量技术监督局、中山坦洲自来水有限公司、广东电网公司中山坦洲供电分局调查，上述部门回复：涉案房屋所在的皇爵广场五栋的土建工程、装饰装修工程于2013年1月21日由建设、设计、施工、监理、勘察单位共同出具工程竣工验收合格报告；其建设工程于2012年10月22日消防验收合格，其室内装饰设计工程建设工程于2012年11月1日消防验收合格；其使用的4台客梯分别于2012年1月10日及2012年4月11日检验合格；其自来水接入工程于2012年11月20日竣工验收并投入使用；其供电工程于2011年12月4日验收通电。
又查明：李佳琳提供一份视频资料，称涉案楼盘的业主曾向浦发银行中山分行的工作人员咨询未能办理按揭贷款的原因，该行工作人员回复是因为南兴公司开发的涉案楼盘价格畸高，风险太大，因此不批准贷款。南兴公司对该视频的来源及证明的内容不予确认，视频中亦未能清晰反映谈话双方的身份。本院根据李佳琳的申请，向浦发银行中山分行调查涉案房屋是否曾向该行申请办理购房按揭贷款，该行是否同意为李佳琳办理购房按揭贷款，若不同意，是基于何种原因。浦发银行中山分行于2013年11月1日函复：未收到李佳琳为购买涉案房屋的购房按揭贷款申请资料。
再查明：李佳琳称涉案房屋未按照商品房买卖合同附件三的约定进行装饰装修，未设置厨房及配套电器设备，未安装独立的水、电表，未预留排烟管道，未设置厨房排水系统及卫生间排水系统。南兴公司承认未设置厨房及配套电器设备，亦未安装独立水、电表，但已通水通电到户。皇爵公司未对接收的涉案房屋提出异议，并称其有权按经营管理需要对涉案房屋进行改造。
本院认为：南兴公司与李佳琳签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点如下：
一、关于涉案房屋购房款的支付问题。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案房屋的购房余款应于2011年7月9日前以按揭付款方式支付，而李佳琳办理按揭贷款的具体方式为收到南兴公司通知之日起三日内由李佳琳按照按揭银行的要求提供全部申请资料等。但李佳琳收到南兴公司办理银行按揭贷款手续的通知书后，并未按通知要求向按揭银行提供申请按揭贷款的资料。李佳琳认为是由于南兴公司的原因导致其无法申请银行按揭贷款，但其提供的视频资料未能明确显示谈话一方为浦发银行中山分行的工作人员，其视频来源及内容的合法性无法确认。李佳琳亦未能提供其他有效证据以证明其主张，应承担举证不能的不利后果。故李佳琳抗辩认为因南兴公司一方原因未能办理银行按揭贷款，请求解除商品房买卖合同并退回已付款，依据不足，本院不予支持。李佳琳未按合同约定提交办理银行按揭贷款资料，导致未能以按揭贷款方式支付购房余款，根据合同补充协议约定，李佳琳应自收到南兴公司通知之日起7日内向南兴公司一次性付清购房余款。南兴公司已于2013年8月1日向李佳琳发出通知要求其于2013年8月19日前付清购房余款。李佳琳收到通知后未予履行。故南兴公司主张李佳琳支付购房余款238000元及逾期付款违约金(以238000元为基数，按日万分之零点五计算)，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，违约金自2013年8月20日起算为宜。
二、关于涉案房屋交付问题。双方合同约定商品房交付的条件为该商品房经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告。涉案房屋的交付条件应符合合同的约定，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付的房屋尚应具备基本的安全、便利的生活条件，包括消防、供水、供电、电梯等。经向有关部门调查核实，涉案房屋所在的皇爵广场五栋的土建工程、装饰装修工程于2013年1月21日由建设、设计、施工、监理、勘察单位共同出具竣工验收合格报告；其建设工程于2012年10月22日消防验收合格，其室内装饰设计工程建设工程于2012年11月1日消防验收合格；其使用的4台客梯分别于2012年1月10日及2012年4月11日检验合格；其自来水接入工程于2012年11月20日竣工验收并投入使用；其供电工程于2011年12月4日验收通电。即涉案房屋直至2013年1月21日才符合双方合同约定及法律规定的交付条件。虽然李佳琳于2012年10月28日已签名接收涉案房屋，但应视为涉案房屋于2013年1月21日才实际交付。合同约定的房屋交付时间为2012年4月30日前，由于李佳琳至今未付清购房款，根据合同约定，南兴公司可顺延至李佳琳付清购房款及相关应付款项之日交付房屋且无需承担逾期交房违约责任。综上，李佳琳抗辩认为因南兴公司重大违约交房，无法收楼的主张，无法律依据，本院不予采信。
三、关于涉案房屋结构、功能改变的问题。李佳琳认为南兴公司未按合同约定建设装修商品房，导致涉案房屋丧失完整的居住功能。南兴公司确认交付的房屋未按商品房买卖合同附件三的约定设置厨房及配套家电设备，亦未安装独立水、电表。但根据双方合同约定，涉案房屋仅作商业使用。且根据李佳琳与皇爵公司签订的委托经营管理合同，涉案房屋自2012年5月1日起移交皇爵公司进行经营管理，皇爵公司有权对涉案房屋进行酒店规划、设计、装修等，并有权调整物业的经营布局和使用功能。皇爵公司未对南兴公司交付给李佳琳并移交其使用的涉案房屋提出异议，且确认其由于经营需要对涉案房屋进行了改造。综上，李佳琳购买涉案房屋的主要目的为商用投资，南兴公司交付的房屋虽然不符合合同约定，存在违约，但并不影响其合同目的的实现，故李佳琳据此主张解除与南兴公司的商品房买卖合同，无法律依据，本院不予支持。
四、关于涉案商品房变相返本销售及售后包租的问题。涉案房屋在销售时的成交价格扣减了5年的保底收益，且出售给业主后统一由皇爵公司进行委托经营管理，并由皇爵公司支付保底收益和浮动分红。由建设部发布、于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。但上述《商品房销售管理办法》系部门规章，其相关规定不属于法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故双方签订的商品房买卖合同并不符合合同无效或可解除合同的情形。
此外，李佳琳主张涉案房屋的经营管理主体与宣传不符，但其提交的宣传资料未能证明由南兴公司发出，南兴公司对此亦不予确认。且涉案房屋的经营管理问题属于李佳琳与皇爵公司之间的委托经营管理合同争议，与本案纠纷非属同一法律关系。故李佳琳的该项抗辩意见本院不予支持。李佳琳抗辩认为南兴公司以欺诈方式骗取其5年保底收益及装修款项，但未能举证有效证据予以证明，本院不予采信。
综上，南兴公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。李佳琳的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告李佳琳于本判决生效之日起七日内向原告中山市南兴房地产有限公司支付购房余款238000元及逾期付款违约金(自2013年8月20日起至本判决指定的履行期满之日止，以238000元为基数，按日万分之零点五计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4870元，减半收取2435元(原告已预交)，由被告负担（被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 黄小玲
二〇一三年十二月十日
书 记 员 余 锋