江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）溧民初字第1300号
原告蒋伟娟。
委托代理人夏志勇、洪飞，江苏顺邦律师事务所律师。
被告潘小仙。
委托代理人赵琦，江苏立洋律师事务所律师。
原告蒋伟娟诉被告潘小仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理后，依法适用简易程序于2013年10月24日公开开庭进行了审理，后组成合议庭于2014年2月27日第二次公开开庭进行了审理。原告蒋伟娟委托代理人夏志勇、洪飞、被告潘小仙及其委托代理人赵琦到庭参加了两次庭审。原告蒋伟娟到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月26日原告与被告签订了协议书一份，协议约定：原告购买被告被拆迁安置的位于燕山新区11幢2号门1502室房屋（房号系笔误，被告房屋号为11幢2号门1501室），协议约定了双方的权利义务。同年3月18日，原告向被告支付了购房定金10万元。现涉案房屋已经可以交付，但被告要求提高房屋价格才同意办理交房手续，双方协商未果，故原告诉至本院，要求被告立即交付位于燕山新区望湖景苑小区11幢2号门1501室房屋，并承担本案诉讼费。
被告辩称，第一、原告与答辩人签订的协议书系无效合同；第二、答辩人与原告签订买卖协议系无权处分行为；第三、因本案涉及共有财产无权处分，应追加其他房屋共有人作为有利害关系的第三人参加诉讼；综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年1月26日，原告蒋伟娟与被告潘小仙签订协议书一份，双方约定：被告潘小仙将燕山新区11幢2号门1502室房屋转让给原告，裸房单价为4000元／㎡，面积为136.45平方，总价�实际面积结算；原告蒋伟娟先支付定金100000元。2010年3月18日，原告蒋伟娟向被告潘小仙支付购房订金100000元。
2012年9月13日，被告潘小仙的丈夫赵建华作为被拆迁人与溧阳市溧城镇人民政府、溧阳市宝丰房屋拆迁有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定被拆迁房屋为罗庄村委前罗庄村103号；可享受人口为3＋1＋1（被告潘小仙及其夫赵建华、其子赵佳晨、赵建华父亲赵全法，独生子女计增壹人）；安置房地址为罗庄小区11幢2号门1501室（面积为136.45平方米）、11幢2号门1402室（面积为128.18平方米）、11幢2号门1302室（面积为128.18平方米）；搬迁期限为2009年11月1日前。
另查明，本案讼争房屋所在土地性质为国有出让。2013年10月，被告潘小仙已实际取得该房屋。溧阳市溧城镇燕山新区罗庄小区11幢2号门1501室（136.45平方米）实际安置为望湖景苑小区11幢2号门1501�，建筑面积为134.17平方米；罗庄小区11幢2号门1502室（128.18平方米）实际安置为望湖景苑小区11幢2号门1502室，建筑面积为126.01平方米。
庭审中，原告认为，原、被告之间签订协议书系为了买卖面积为136.45平方米的罗庄小区11幢2号门1501室房屋，且被告实际安置亦系1501室房屋，协议书写成1502室房屋纯系笔误，故被告应当向原告交付1501室房屋。被告潘小仙称签订协议时其误以为拆迁安置所得系1502室房屋，所以才会卖给原告。
第二次庭审结束后，因被告明确表示不愿向原告交付涉案房屋，经原告申请，本院委托金坛市金房房地产评估事务有限公司对溧阳市望湖景苑小区11幢2号门1502室房屋在2013年10月24日的公开市场价值进行了评估，评估结论为：估价对象在估价时点的评估单价为7105元／平方米；评估总价为895345元。后原告明确诉讼请求为：一、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同，二、判令被告退还原告以付房款10万元及赔偿原告履行利益损失人民币391305元，三、本案诉讼费由被告承担。
被告认为本案中所涉房屋买卖协议属于附条件生效的协议书，是在被告能获得1502号房屋前提下才能履行，在本案中被告未能获得房屋下，被告没有义务履行该协议书，也不应该承担缔约过失责任。被告不同意评估，并表示评估报告评估对象是11幢2号门1502室，该房屋不属于被告所有，与本案无关，故对该评估报告并不认可；同时认为在评估时点前其已明确向原告表示无法履行合同，但未提供证据予以证明。
原告称，原、被告签订房屋买卖协议书是合法有效的，因被告不能按照合同约定及法律规定办理房屋的变更登记手续，依照合同法及最高人民法院关于审理买卖合同司法解释相关规定，原告有权解除合同并可以主张损害赔偿责任。故原告主�解除合同，并要求被告返还已付房款，并按照实际评估数额来计算履行利益损失391305元（895345元-4000元／平方米×126.01平方米）。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及相关书证附卷佐证。
本院认为，买卖合同中，出卖人不得以其在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效。本案中，原、被告之间就溧阳市燕山新区11幢2号门1502室房屋（实际即望湖景苑小区11幢2号门1501室）所订立的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且该房屋买卖协议亦不违反法律、行政法规的强制性规定，不因被告对房屋没有所有权而导致合同无效；在无其他证据证明该买卖合同存在其他无效事由的情况下，对该合同的效力，本院应予确认。对于原告所称“1502室系笔误，实际为1501室”、被告所称“案涉房屋买卖协议属于附条件生效的协议书”的主张，因双方均对对方的陈述不予认可，且均未提交证据予以证明，故本院不予认可。合法有效的合同对合同双方均具有约束力，双方均应全面履行。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，买受人可要求解除合同并赔偿损失。现原告已按照协议向被告支付预付房款100000元，但因被告无法取得涉案房屋，致使原、被告双方的合同目的无法实现。在此情况下，原告要求解除合同、返还已付房款并赔偿损失，于法有据，本院予以支持。金坛市金房房地产评估事务有限公司具有房产价格评估资质，其评估报告具有合法性，本院应予认定。本案中，原告主张按照实际损失数额向被告主张履行利益损失，符合法律规定，本院予以准许，故本院依法确定原告的履行利益损失为391261元（7105元／平方米×126.01平方米-4000元／平方米×126.01平方米）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：
一、解除原告蒋伟娟与被告潘小仙于2010年1月26日就溧阳市燕山新区11幢2号门1502室房屋（即望湖景苑小区11幢2号门1501室）的房屋买卖合同；
二、被告潘小仙于本判决生效之日起10日内返还原告蒋伟娟购房款100000元，并赔偿原告潘小仙履行利益损失391261元，合计人民币491261元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9258元，诉讼保全费3320元，评估费6760元，合计人民币19338元，由被告潘小仙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。上诉须于递交上诉状副本后7日内向该院预交上诉案件受理费9528元，逾期不交，作自动放弃上诉处理。常州市中级人民法院的上诉费帐户名为江苏省常州市中级人民法院，帐号为80×××63，开户行为江苏银行常州分行营业部；溧阳市人民法院的履行款帐户名为溧阳市财政局；帐号：51×××77；开户行：中国银行溧阳支行营业部。
审 判 长 李中伟
代理审判员 王 驰
代理审判员 虞 斐
二〇一四年三月十日
书 记 员 杨昕婷