湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初2400号
原告易建军，男，1966年8月16日出生，汉族，住湖南省湘阴县。
委托代理人仇凯威，湖南海天律师事务所律师。
被告张杰亮，男，1965年3月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
第三人长沙市嘉邦房地产经纪有限公司，住所地长沙市岳麓区金星中路288号西子湖畔沃府第五幢1层503房。
法定代表人喻志。
原告易建军诉被告张杰亮、第三人长沙市嘉邦房地产经纪有限公司（以下简称“嘉邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理，依法由审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员刘润雅、廖寓舒组成合议庭于2017年6月21日公开开庭进行审理，书记员段腾腾担任法庭记录。原告易建军的委托代理人仇凯威，被告张杰亮，第三人嘉邦公司的法定代表人喻志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告易建军诉称：2016年9月中旬，原告在长沙市嘉邦房地产经纪有限公司居间介绍下与被告张杰亮签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告以总价款786000元的价格购买被告位于长沙市××金星中路××号玛依拉山庄4栋1506房屋一套（长房权证岳麓字第××号）。该房建筑面积为127.93平方米，双方约定原告购买该房需按揭贷款，在过户当日全部付清，由嘉邦公司介绍担保公司为原告担保，于过户当日先行垫付按揭款给被告。该合同签订当日，原告支付定金20000元给被告，后被告一直不配合提交原告按揭贷款所需的相关资料，嘉邦公司多名工作人员多次电话与短信沟通均不予理睬，直至2016年10月22日，在原告与嘉邦公司强烈要求下，被告于2016年10月25日提交资料给银行。2016年11月22日，原告银行审批通过，嘉邦公司随即通知被告可以办理过户了。被告张杰亮突然告知嘉邦公司，要求原告先将首付款366000元支付给被告用于其提前还贷手续。原告为了体现购买诚意，于2016年11月25日将该笔首付款由嘉邦公司转交被告（其中现金76000元，转账290000元），被告办理提前还贷手续，取出产权证原件办理注销抵押手续，注销抵押手续需要4-6个工作日才能办理过户手续。到2016年12月12日上午，被告突然告知中介，房子不卖了，退还定金及首付款给原告。后来原告才得知，因为该小区房子市场价格飙升，被告觉得卖亏了不想过户。综上，被告在与原告签订房屋买卖合同后，收取原告定金及首付款后，又明确表示拒不履行合同，其行为违反了双方合同约定，侵害了原告的权益，原告特诉至法院，请求依法判决：一、被告双倍返还定金剩余20000元（被告已退还定金20000元）；二、被告支付原告实际损失14396元（其中居间佣金8000元、房屋按揭服务费4000元、按揭款提前还贷费用2396元）；三、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告张杰亮辩称：原、被告是通过第三人的介绍来进行房屋交易的，原、被告的所有事情都是由第三人代理。房屋交易时，被告已经说明了房屋是被告的，原告支付房款的时候，被告才会与原告一起去办理过户手续。在被告收到定金20000元之后一段时间，第三人要求被告提供个人资料用于原告办理银行贷款手续，被告把相关资料给了第三人，当时第三人承诺了所有的房屋交易手续要在一个月内办理完成。房屋买卖合同上面没有日期，但定金收条是2016年9月16日出具的。2016年10月22日，第三人向被告承诺一个月内原告支付购房款，被告配合原告去办理房屋过户。2016年11月25日，原、被告及第三人准备去过户，当时被告说原告要先把购房款给被告，被告才去办理过户，关于此点，被告在签订合同的时候，被告也是这样说的，原告及第三人也是同意的，原告先一次性支付购房款，被告再去过户。2016年12月7日，被、原告与第三人工作人员去拿了号过户，但是由于地点不对，三方又在2016年12月8日去河西房屋交易点去拿号，当时被告向第三人核实原告是否准备好了购房款，第三人工作人员说要过户，再支付购房款，被告没同意。之后，原告也没有支付购房款，也没有通知被告去过户。一直到2016年12月25日，被告跟第三人说房屋不卖了，被告可以把定金和已经收到的首期款退给原告。被告也已经把上述款项退给原告。
第三人嘉邦公司述称：被告答辩称的交易流程，第三人认可。涉案房屋在交易之前是存在银行抵押的，当时三方约定，提前还贷的资金本来是由被告负责，但是等原告的银行审批通过之后，因为到底由谁来负责提前还贷的事情，导致后续事宜拖延了，所以未在第三人承诺的一个月内办理好房屋买卖事宜，后来，原告就出资提前还了贷款。
经审理查明：涉案房屋位于长沙市××金星中路××号玛依拉山庄4栋1506号。该房屋登记在被告张杰亮名下。2016年9月17日，被告张杰亮（卖方）与原告易建军（买方）及第三人嘉邦公司（居间方）就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋卖给买方，购房价款为786000元，买方于2016年9月17日向卖方支付定金20000元，除定金之外的剩余房款766000元买方于双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清。双方同意于买方银行审批通过后五个工作日内共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。买方支付8000元佣金给居间方，若买方或者卖方违约或者违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或者过错方承担全部中介费。合同第七条补充或者变更约定事项约定：买方选择按揭购买该房，预贷款人民币400000元，双方约定过户当日卖方收到所有房款，卖方须配合买方、居间方及担保公司办理买方的按揭相关手续。
合同签订当日，原告易建军向被告张杰亮支付定金20000元，被告张杰亮出具了《定金收款收据》。同日，原告易建军还向第三人嘉邦公司交纳购房佣金8000元及按揭服务费4000元，第三人嘉邦公司就上述两笔款项向原告易建军开具了相应的收款收据。之后，因被告张杰亮未及时提供原告银行贷款所需的资料，故原告直至2016年11月22日才通过银行贷款审批。另被告张杰亮提出要求原告出资提前偿还涉案房屋上的银行贷款，原告同意后向第三人嘉邦公司支付了款项366000元，第三人嘉邦公司在收到上述款项后，将该款项支付给了被告张杰亮。被告张杰亮用上述款项提前偿还了涉案房屋的银行按揭贷款，并于2016年11月26日办理了涉案房屋银行抵押的解除手续。此后，被告张杰亮主张要求原告先支付全部购房款再办理房屋过户手续，故未依约配合原告办理房屋过户手续，并于2016年12月25日明确表示不同意出售房屋，双方因此酿成纠纷。
另查明，1、原告银行贷款400000元在担保公司提供担保的提前下，银行于2016年12月6日向原告发放了贷款，因被告未配合办理涉案房屋的过户手续，原告随即于当天将上述400000元款项归还给银行，银行由此收取原告的费用2396元；2、被告张杰亮收取的原告购房定金20000元及用于提前偿还涉案房屋银行按揭贷款的366000元，被告已通过第三人于2016年12月15日退还给原告；3、第三人于2016年10月22日向被告出具《承诺书》，该承诺书载明：“本人郑重承诺，张杰亮出售金星中路398号玛依拉山庄4栋1506号房，在张杰亮及买方易建军交齐按揭所需资料后壹个月内完成过户手续，否则本人承担该买卖交易过程中的违约责任，交易合同失效，下无正文。”
上述事实，有到庭当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、《收条》、《承诺书》、《定金收款收据》、银行流水凭证、《收条》两张、《个人贷款合同》、房产证复印件、《收款收据》等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告易建军与被告张杰亮、第三人嘉邦公司签订《房屋买卖合同》，系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照合同的约定严格履行义务。现因被告未配合原告办理房屋过户手续，导致合同未能得到履行，合同因此解除，原告因此主张适用定金罚则，要求被告双倍返还定金40000元，合理有据，本院予以支持，因购房定金20000元实际已退还给原告，故被告仍需支付原告款项20000元。被告抗辩主张第三人向被告出具了《承诺书》，第三人承诺在张杰亮及买方易建军交齐按揭所需资料后一个月内完成过户手续，否则合同失效。本院认为，被告在交齐按揭所需资料后又提出要求原告自己出资办理涉案房屋解除抵押手续，未在交齐按揭所需资料后一个月内完成过户手续由被告自身原因所致，故对被告上述抗辩主张，本院不予采纳；被告又抗辩称原告没有按期支付购房款，被告要收到全部购房款后再办理房屋过户手续，本院认为，依据合同约定，剩余购房款766000元原告于双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清，但被告并未依照合同约定在原告银行审批通过后五个工作日内向房屋产权局申请办理过户手续，自身存在违约，故对被告的该抗辩主张，本院亦不予采纳。
关于原告主张被告赔偿实际损失14396元，其中包括居间佣金8000元、按揭服务费4000元及按揭款提前还贷费用2396元。本院认为，依据合同第六条的约定，若一方违约或者违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或者过错方承担全部中介费。上已述及，双方合同因被告原因导致未能得到实际履行，故被告应承担原告已支付的中介费8000元；至于原告主张的按揭服务费4000元及按揭款提前还贷费用2396元，本院认为，原告的银行贷款已经通过银行审批且原告与银行已签订了《个人贷款合同》，原告为此向第三人支付代为办理银行贷款的费用4000元；另银行在担保公司提供担保的情况下提前放款，现因合同未能得到履行，原告只能又将上述贷款归还给银行，原告为此向银行支付费用2396元，本院认为，上述两笔费用系原告为购买房屋实际支付，现因被告的原因导致合同未能得到履行，被告理应承担上述两笔费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告张杰亮于本判决生效之日起十日内支付原告易建军款项20000元；
二、被告张杰亮于本判决生效之日起十日内赔偿原告易建军损失14396元。
如果被告张杰亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取660元，由被告张杰亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 玮
人民陪审员 刘润雅
人民陪审员 廖寓舒
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 段腾腾
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。