河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫12民终249号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）三门峡市狂飙文化传播有限公司。
法定代表人王海鸿，该公司经理。
委托代理人郭金霞，该公司员工。代理权限为特别授权，即代为诉讼、和解、反诉、调解。
委托代理人王润泽，河南通都律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）三门峡市中心血站。
法定代表人马海峰，该站站长。
委托代理人荆风梅、赵婷，河南天地律师事务所律师。代理权限均为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提出反诉、代为上诉。
上诉人三门峡市狂飙文化传播有限公司（以下简称狂飙公司）因与被上诉人三门峡市中心血站（以下简称市血站）租赁合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2015）湖民初字第01157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人狂飙公司的委托代理人郭金霞、王润泽，被上诉人市血站的委托代理人荆风梅、赵婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2013年4月23日，市血站与狂飙公司签订了《房屋租赁合同》1份，双方约定：“市血站（甲方）将位于三门峡市陕州路原市医院东家属楼四单元一层两套门面房出租给狂飙公司（乙方）使用。年租金为45000元，租赁期限为5年，自2013年5月1日至2018年4月30日。每年租金于当年4月30日前一次性付清，2014年租金暂不变，二年后年租金根据市场行情确定。乙方租赁期间，水、电、物业费以及其它由乙方使用而产生的费用由乙方负担。水、电、物业费由甲方代收，每季度结算一次。租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方年租金10%的违约金”。合同签订后，市血站按约交付了房屋，狂飙公司按约支付了第一年房租。
2014年5月份，该租赁房屋因规划所需，要建社区卫生站，市血站要求解除与狂飙公司的租赁合同，收回房屋。狂飙公司不同意解除合同，并继续使用房屋至今。
另查明，市血站并非本案争议房屋所有权人，仅对本案房屋拥有使用权。
原审认为：市血站与狂飙公司所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，虽市血站不是租赁房屋的所有权人，但对该房屋拥有使用权，且房屋租赁期间，该房屋所有权人也未提出异议，应视为对该租赁行为的认可，故双方签订的租赁合同有效。合同签订后，第一年双方均依照合同约定履行。2014年5月份，因租赁房屋被规划为社区卫生站，市血站提出解除租赁合同，狂飙公司不同意，引发纠纷。根据合同约定，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方年租金10%的违约金，市血站未提前三个月通知狂飙公司，违约在先。故市血站主张狂飙公司支付其违约金4500元的请求，不予支持。市血站在2014年5月以社区规划为由要求解除合同，狂飙公司虽不同意，但在其后一年多的时间内，亦未再向市血站缴纳房租，且占用至今，构成根本性违约。该房屋已被规划为社区卫生站，双方利益与公共利益发生冲突，应优先考虑公共利益。结合双方签订的房屋租赁合同约定，市血站要求解除租赁合同，有事实和法律依据，应予支持。依据庭审查明事实，双方解除合同之日，确定为2014年8月1日。狂飙公司一直占用房屋，其理应支付房租。因市血站主张狂飙公司支付房租至2015年6月，故狂飙公司应支付自2014年8月1日至2015年6月30日的房租41250元。
狂飙公司主张市血站支付其各项经济损失55000元的反诉请求，因未提供证据证明，不予支持。本着谁主张谁举证的原则，该请求待其收集证据后，另案解决。狂飙公司主张对承租房屋的优先购买权，因市血站不具备该房屋所有权，且该房屋并未出售，故该主张无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第一百零七条之规定，判决：一、三门峡市中心血站与三门峡市狂飙文化传播有限公司之间的房屋租赁合同自2014年8月1日起解除。限三门峡市狂飙文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内返还租赁房屋。二、三门峡市狂飙文化传播有限公司支付三门峡市中心血站房租41250元。限本判决生效之日起十日内付清。三、驳回三门峡市中心血站的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告三门峡市狂飙文化传播有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1230元，由三门峡市中心血站负担230元，三门峡市狂飙文化传播有限公司负担1000元。反诉案件受理费590元，由三门峡市狂飙文化传播有限公司负担。
宣判后，狂飙公司不服，上诉称：1、市血站起诉要求解除《房屋租赁合同》的理由是我公司不按期交房租，事实是市血站为了解除合同，拒收房租，市血站的反诉答辩状可证实，法院也认可此事实，一审应驳回市血站的诉讼请求，但却以依据合同约定市血站有权解除合同支持其诉讼请求错误。2、租赁房屋的所有权人是三门峡市人民医院，市血站不具有本案诉讼主体资格。3、一审将某单位的某部门的局部利益当作公共利益，以为了公共利益为由解除合同属曲解法律。4、市血站为了解除合同私自断水停电，导致我不能正常经营，给我带来了极大的经济损失，市血站应当赔偿停水断电给我公司造成的损失，参照河南省交通事故损害赔偿服务行业的平均收入标准，损失应自2015年1月3日至今共计34045元，一审以证据不足为由不予支持错误。请求撤销原判，改判驳回市血站的诉讼请求，支持我公司的反诉请求。
被上诉人市血站答辩称：1、我单位依法享有解除合同的权利，我单位多次通知狂飙公司要求收回房屋，该事实已被一审查明，我单位在本诉诉状中虽称解除合同的理由是狂飙公司拒不交纳房租，但在庭审中、在反诉答辩时已明确说明解除合同是依据《房屋租赁合同》第四条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，本案是本诉和反诉合并审理，不能片面、独立进行取舍，一审判决解除合同合法有据。2、本案涉案房屋多年来一直由我单位负责管理、经营，在与狂飙公司签订《房屋租赁合同》时，该房屋仍归我单位管理使用，我单位享有诉权，是适格诉讼主体，狂飙公司认为我单位不是适格主体，却又要求我单位赔偿经济损失自相矛盾。3、2014年5月4日之后，因政府统一规划，本案所涉房屋变更为湖滨区社区卫生站，属于公共利益，由于狂飙公司至今仍强行占有，一直未全部完工，狂飙公司称这是某单位的某部门的局部利益属一面之词。4、我单位按照上级要求已整体搬迁到新区，狂飙公司使用的是三门峡市中心医院家属楼的水电，我单位不可能采取所谓的断水、断电措施。5、我单位按照合同约定通知狂飙公司解除合同，收回房屋，狂飙公司漫天要价，在其无理要求得不到满足时，拒不搬迁，其主张经济损失无证据支持，即便有经济损失也是其自身原因造成的。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的基本事实与原审一致。
本院认为：市血站与狂飙公司于2013年4月23日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，市血站对房屋虽没有所有权，但其享有管理使用权，房屋所有权人对其出租房屋行为亦无异议，应认定为有效合同，因合同履行发生争议，市血站依法享有诉权，狂飙公司称市血站不是本案适格主体的上诉理由不能成立；
关于《房屋租赁合同》是否应予解除的问题，政府为了社会公共利益将本案所涉房屋改变原用途，市血站搬迁至新址，原由市血站管理使用的房屋包括狂飙公司租赁的房屋在内被改建为湖滨区社区卫生服务站，双方签订的租赁合同事实上已不能继续履行，一审依据社会公共利益优先原则、租赁合同的约定以及法律规定，判决解除《房屋租赁合同》并无不当；
关于狂飙公司请求赔偿经济损失是否应予支持的问题，政府为社会公共利益对房屋用途进行规划调整，本案《房屋租赁合同》不能继续履行、合同目的不能实现，对此，双方当事人均不存在过错，本案不适用过错责任原则进行赔偿，况且狂飙公司主张的因停水停电导致其无法正常经营造成的经济损失系间接损失，不属于赔偿范围，但狂飙公司因租赁合同不能继续履行需另行租房、搬迁、装修等直接损失，根据公平原则，市血站应适当予以补偿，结合本案实际情况，本院酌定补偿数额为30000元。
综上，狂飙公司的上诉理由合理部分应予支持。原判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖滨区人民法院（2015）湖民初字第01157号民事判决第一、二、三项；
二、撤销湖滨区人民法院（2015）湖民初字第01157号民事判决第四项；
三、三门峡市中心血站于本判决生效之日起十日内补偿三门峡市狂飙文化传播有限公司30000元；
四、驳回三门峡市狂飙文化传播有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1230元，由三门峡市中心血站负担230元，三门峡市狂飙文化传播有限公司负担1000元。反诉案件受理费590元，由三门峡市中心血站负担267元，三门峡市狂飙文化传播有限公司负担325元。
二审案件受理费1230元，由三门峡市中心血站负担554元，三门峡市狂飙文化传播有限公司负担676元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭旭飞
代理审判员 李 剑
代理审判员 韩 点
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 郭肖辉