湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1103民初495号
原告：雷月明，男，XX71年8月15日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
被告：永州圆东投资置业发展有限公司。
法定代表人：周进虎，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何芳斌，男，XX67年10月26日出生，汉族，永州市冷水滩区人,该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
原告雷月明诉被告永州圆东投资置业发展有限公司（下简称圆东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷月明、被告圆东公司的法定代表人周进虎及委托诉讼代理人何芳斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷月明向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将原告购买的位于冷水滩区西区路书香名邸XX栋（第XX栋）X层8XX至8XX号、X层9XX至XXX号房屋交付给原告；2.判令被告在合同规定的期限内为原告办妥上述房屋的不动产权属证书，并交付给原告；3.判令被告从2017年1月1日起按原告已交的总房款3808630元为基数，并按每日百分之一的标准向原告支付违约金，至实际交房之日止；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告从2014年7月1日至2015年3月6日分5次借给被告公司的法定代表人周进虎借款266万元，均约定月利率为3%，借款期限为一年。但借款期满后，周进虎并没有向原告支付借款本息。2016年3月28日，经原告与周进虎协商，周进虎愿用其公司开发的书香名邸XX栋（第XX栋）8层XXX至XXX号、9层XXX至XXX号房屋抵偿原告的到期债权，即本息共计382万元。为此，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，对原告购买房屋的相关情况进行了约定。现上述房屋的交付时间已过，被告拒不交房，已构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。
被告圆东公司辩称，原、被告签订的实际是债务抵押性质的房屋买卖合同，不属于事实上的房屋买卖合同；原、被告之间实为债务纠纷，不具有买卖的事实。原告在双方履行债务的合同中，总共向被告支付了150万元，该150万元未达到买卖合同的同等价值，因此本案买卖合同不具有法律效力，请求驳回原告的诉请。
原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据一、DCC个人活期明细账查询单；证据二、借条5张；证据三、商品房销售合同10份；证据四、商品房预售许可证及土地使用权证档案资料；证据五、中国农业银行对私储蓄账户明细账、中国邮政储蓄银行股份有限公司一本通/绿卡通交易明细；被告围绕其诉讼主张向本院提交了银行转账凭证，上述证据在卷，结合原、被告的庭审陈述可相互印证证实如下事实：被告圆东公司系周进虎成立的自然人独资有限责任公司。2013年下半年，周进虎以被告公司在冷水滩区西区路书香名邸购买土地，需要资金为由，向原告借款。此后，原告共向周进虎提供了五笔借款，均约定月利率为3%，其中：(2013年9月11日，原告通过银行转账借给周进虎20万元。此笔借款周进虎从未还本付息，双方只是于2014年9月11日进行了一次结算，由周进虎重新向原告出具了落款时间为2014年9月11日，借款金额为50万元，月息为3%的借条一张；(2013年12月13日，原告转账借给周进虎5万元，以现金方式借给周进虎15万元，共计20万元。此笔借款，周进虎于2014年12月25日向原告支付了2013年12月13日至2014年12月12日期间一年的利息7.2万元，并重新向原告出具一张落款时间为2014年12月13日，借款金额为20万元的借条一张；(2014年3月1日原告转账借给周进虎40万元，以现金方式借给周进虎10万元，共计50万元。此笔借款双方于2015年3月1日结算，周进虎重新向原告出具落款时间为2015年3月1日，借款金额为50万元、月利率为3%的借条一张，并于2015年4月11日向原告支付了2014年3月1日至2015年2月28日期间一年的利息18万元；④2014年3月6日，原告转账借给周进虎100万元。2015年3月6日双方对此笔借款进行结算，因周进虎无力给付当年度利息，遂将36万元应付利息计入借款本金，由周进虎重新向原告出具落款时间为2015年3月6日，借款金额为136万元，月利率为3%的借条一张；⑤2014年7月1日原告转账借给周进虎9.7万元，以现金方式借给周进虎3000元，共计10万元。此笔借款周进虎未支付利息，双方也未进行结算。后原告多次向周进虎催收借款本息，周进虎均无钱偿还。经双方协商，原告同意周进虎将其公司开发建设的书香名邸的商品房抵偿到期债权，双方遂以周进虎出具的借条上的借款金额为基数，按月利率3%计息至2016年4月1日。之后周进虎以被告公司名义与原告分别签订了十份《商品房买卖合同》，将书香名邸XX栋(第XX栋)XXX-
XXX、XXX-
XXX号十套商品房出售给原告，以抵偿原告的到期债务。上述合同的主要内容为：1.被告公司将其以出让方式取得的、坐落在冷水滩区西区路北侧、传芳路西侧（土地使用权证号为（2106）永冷国用第XXXXX号）、土地面积为611平方米土地上建设的书香名邸XX栋（即第XX栋）X单元XXX、XXX、XXX、XXX号房（预测建筑面积均为127.98㎡），80X、80X、9X3、90X号房（预测建筑面积均为98.68㎡），8XX、9XX号房（预测建筑面积均为89.22㎡）出售给买受人雷月明；2.房屋的出售单价为3510元/每平方米，其中XXX、XXX、XXX、XXX号房为449209.8元/套，80X、80X、903、90X号房为346366.8元/套，802、902号房为313162.2元/套；3.付款方式为以物抵债，即买受人对出卖人享有到期债权，出卖人以此套房抵偿买受人的到期债权（抵偿的债权金额即为每套房屋的总价款）；4.出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房，逾期交房，则由出卖人从约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，以买受人支付的房价款为基数，按每日万分之一计付违约金；5.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人要求解除合同，也可不要求解除合同。此外，合同还对双方的其他权利义务事项作了相关约定。被告公司在卖受人处盖章，被告公司的法定代表人周进虎在法定代表人处签名，原告雷月明在买受人处签名。合同签订后，至2016年12月31日约定的交房时间届满，被告公司未能依约将上述房屋交付给原告，遂酿成本纠纷。
本院认为，被告公司的法定代表人周进虎对于在签订本案所涉《商品房买卖合同》之前，向原告雷月明借款用于被告公司购买冷水滩区西区路土地的事实并无异议，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款之规定，上述借款应由被告公司及周进虎共同承担清偿责任。双方于2016年3月28日对借款进行结算的行为，应视为对借款期限届满的一致意思表示。此次结算后，被告方应及时向原告履行偿还借款本息的义务。因被告方不能清偿到期借款，经双方协商一致，同意终止借款合同关系，重新建立商品房买卖合同关系，将原借款本息转为购房款，由此双方签订《商品房买卖合同》。被告公司将其开发的书香名邸十套、预测总建筑面积为1085.08平方米的商品房，按3510元/每平方米的单价，总计价款为3808630.8元的价格出售给原告。原、被告的上述一系列民事行为，与《中华人民共和国担保法》第四十条规定的流质抵押存在本质上的区别，首先本案双方签订的《商品房买卖合同》发生在双方的借款结算之后，其次从双方签订的《商品房买卖合同》的内容来看，是将原告的到期债权转为购房款，并非将房屋作为担保，该买卖合同不具备担保性质。同时，被告方虽主张上述合同系受原告方胁迫所签订，但未提交有效证据予以证实，亦未在法定的一年时间内申请撤销，故根据民事主体之间的民事意思自治原则，本院依法认定本案所涉《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思的表示，内容未违反法律强制性规定，系依法成立之有效合同，对原、被告双方均具有约束力。被告方提出的合同无效的抗辩观点，于法无据，本院依法不予采信。根据合同约定，被告方应于2016年12月31日前交房，于2017年3月31日前为原告办证，故对原告要求被告交房并办理权属证书的诉请，本院依法予以支持。另被告逾期交房办证，已构成违约，依据合同约定应从2017年1月1日起按已交购房款每日万分之一的标准计付违约金，原告诉请按每日百分之一的标准计付违约金，超出了合同约定标准，对其超出部分，不予支持。
原告已交付的购房款应为实际借款本金及按法定标准计算的利息之和，庭审中，被告方对于借款的金额提出如下异议：(2014年9月11日借款金额为50万元的借条，该笔借款实际为2013年9月11日原告转账支付的20万元借款；(2014年12月13日借款金额为20万元的借条，该笔借款实际为原告转账支付的2013年12月13日的5万元借款；(2015年3月6日借款金额为136万元的借条，该笔借款实际为原告转账支付的2014年3月6日的100万元借款。经审查，上述三笔借条上载明的借款时间，与原告提交的银行明细单中的转账时间，除年份相差一年外，月份和日期均相互吻合，庭审后原告又向本院提交了2013年12月13日取款13.8万元的凭证二张，以证实其2013年12月13日除转账给付周进虎5万元外，另以现金方式给付周进虎15万元，对此金额被告在庭审后的质证中予以了认可，结合2014年12月25日周进虎向原告支付的7.2万元利息的事实（按双方约定月利率3%计算，该笔7.2万元的利息即为20万元借款一年的应付利息20万元×3%×12个月），对2013年12月13日原告方共借给周进虎及被告公司20万元的事实，本院予以确认。对被告就其他借款金额提出的异议，因原告未提交有效证据予以佐证，本院依法予以采信。据此，被告向原告的借款为(2013年9月11日的20万元、(2013年12月13日的20万元、(2014年3月1日的50万元、④2014年3月6日的100万元、⑤2014年7月1日的10万元，上述借款本金共计为200万元，按月利率3%计息至2016年4月1日，其中(2013年9月11日的20万元的应付利息为18.4万元（20万元×3%×31个月－20万元×3%÷30天×10天）；(2013年12月13日的20万元的应付利息为16.56万元（20万元×3%×28个月－20万元×3%÷30天×12天），减去已支付的一年利息7.2万元，尚应支付的利息为9.36万元；(2014年3月1日的50万元的应付利息为37.5万元（50万元×3%×25个月），减去已支付的一年利息18万元，尚应支付的利息为XX.5万元；④2014年3月6日的100万元的应付利息为74.5万元（100万元×3%×25个月－100万元×3%÷30天×5天）；⑤2014年7月1日的10万元的应付利息为6.3万元（10万元×3%×21个月）。上述借款本息合计应为328.06万元（其中借款本金为200万元、利息为128.06万元），此款即应认定为原告已付的购房款。原告主张已付的购房款即为合同约定的购房总价，系将部分利息计入本金重复计息所得，该计算方式超出了法定标准，对其超出部分，不予支持。故根据双方合同约定的3808630.8元购房总价，基于公平原则，剩余的购房款528030.8元（3808630.8元－3280600元）应由原告在被告履行交房、办证义务后，向被告缴纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告永州圆东投资置业发展有限公司在本判决生效后十日内将其开发的、位于永州市冷水滩区西区路“书香铭邸”XX（第XX栋）XXX号、80X号、80X号、80X号、XXX号、XXX号、90X号、90X号、90X号、XXX号房屋按合同约定的交房标准，交付给原告雷月明，并为原告雷月明办妥不动产登记证交付原告；
二、被告永州圆东投资置业发展有限公司从2017年1月1日起按原告雷月明已交3280600元购房款的每日万分之一的标准向原告计付逾期交房违约金，至房屋按约定标准交付给原告时止；
三、原告雷月明在被告永州圆东投资置业发展有限公司履行完毕上述第一项的义务后十日内，向被告永州圆东投资置业发展有限公司缴纳剩余的购房款528030.8元；
四、驳回原告雷月明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费400元，减半收取200元，财产保全费2000元，由被告永州圆东投资置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人申请执行的期限为二年。
审 判 员 王枫
二〇一七年四月十日
代理书记员 李静