上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第40672号
原告上海恒大房产股份有限公司。
法定代表人孙嘉。
委托代理人沈亢，上海市申达律师事务所律师。
委托代理人陆耘，上海市申达律师事务所律师。
被告陆豪。
原告上海恒大房产股份有限公司诉被告陆豪商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月11日受理后，依法适用简易程序，于2014年11月28日、2015年2月6日公开开庭进行了审理。原告上海恒大房产股份有限公司的委托代理人陆耘、被告陆豪到庭参加诉讼。审理中，原被告双方一致同意适用简易程序延长一个月。本案现已审理终结。
原告上海恒大房产股份有限公司诉称，2014年6月22日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定被告向原告购买原告开发的位于上海市浦东新区杨南路1705弄《万科明琉苑》88号101室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价款为人民币（以下币种同）10，746，433元。房屋实测面积244.62平方米，根据实测面积确定的房屋总房价�为10，687，017元。合同附件一中约定“签订本合同时，乙方已支付人民币3，226，433元，第二期余款7，520，000元，在2014年3月1日前按揭贷款到账”，第七条约定系争房屋房款逾期支付超过30天后，原告有权单方面解除本合同，被告应承担违约责任，违约赔偿金额为总房价款的15%。但被告至今仍有剩余房款3，140，584元未支付原告。故原告起诉要求：一、判令解除原、被告于2013年12月31日签订的《上海市商品房预售合同》；二、判令被告向原告支付因解除合同产生的违约金1，603，052.55元；三、诉讼费由被告承担。
被告陆豪辩称，要求继续履行合同。原告指定香港恒生银行为贷款银行，被告于2014年1月26日与原告签订关于《上海市商品房预售合同》之补充合同，约定若被告在申请按揭贷款时，已经向银行提交了所有材料且满足银行所要求的所有贷款条件和额度的，因银行�及时放款而导致被告逾期180天付款的，原告同意不因此追究被告责任。被告向香港恒生银行递交了申请按揭贷款3，200，000元的全部材料，并于2014年11月26日与香港恒生银行签订房地产抵押贷款合同。系争房屋所在小区大产证已办出，贷款需待原告帮被告办理好小产证后才能发放。因原告帮被告办理小产证过程中存在材料不齐全的问题，贷款未能发放。被告没有违约行为，不同意原告诉讼请求。即使法院认定被告违约，原告主张违约金的标准过高，要求法院调整。
经审理查明，2013年12月31日，原、被告签订《预售合同》，约定被告向原告购买位于上海市浦东新区杨南路1705弄《万科明琉苑》88号101室房屋，房屋总价款暂定为10，746，433元。《预售合同》第七条约定若被告逾期支付房款超过180天，原告有权单方面解除合同，被告应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%。补充条款一第八条约定“1、甲方在取得大产证后30日内，通知乙方签署《房屋交接书》，乙方应在甲方通知载明的期限内及时签署《房屋交接书》。2、乙方如委托甲方办理小产证的，需按照本合同约定办理该房屋交付手续，在签署《房屋交接书》时提供办理小产证的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款……若乙方违反本条第1、2款约定，则小产证延期取得的责任及由此而产生的相关损失由乙方自行承担，与甲方无关”。附件一付款方式和付款期限约定“在签订本合同时，乙方已支付人民币3，226，433元（含定金20万元）……尚有房款人民币7，520，000元，乙方办理按揭贷款，在2014年3月1日前按揭贷款到账”。2014年1月26日，原、被告签订关于《上海市商品房预售合同》之补充合同，其中第三条约定“预售合同第七条约定的乙方若未按本合�约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金自预售合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过180天的，甲方有权追究乙方责任。但是若乙方在申请按揭贷款时，已经向银行提交了所有材料且满足银行所要求的所有贷款条件和额度的，因银行未及时放款而导致乙方逾期180天付款的，甲方同意不因此追究乙方责任。”
另查明，被告于2013年6月15日支付原告定金200，000元，10月31日支付1，100，000元，11月16日支付1，926，433元，2014年3月5日支付4，320，000元，余款3，140，584元未支付。
又查明，系争房屋所在小区已于2014年9月29日取得大产证。系争房屋实测面积244.62平方米，根据实测面积确定的房屋总房价款为10，687，017元。2014年11月26日，被告与案外人恒生银行（中国）有限公司上海分行签订房地产抵押贷款合同，贷款金额为3，200，000元。
审理中，�告提供了恒生（中国）房地产抵押贷款申请表复印件一份，欲证明其向案外人恒生银行（中国）有限公司上海分行提交了该申请表，填写日期及面谈日期均载明为“2014年1月10日”。被告又提供收据、公证受理通知单、房屋权证办理资料签收单各一份、发票收条及发票两张，欲证明原告在为被告办理小产证的过程中存在材料不齐全的问题，目前小产证尚未办出，贷款未能发放。
以上事实，由原告提交的《上海市商品房预售合同》、销售不动产统一发票、沪房地浦字（2014）第065548号房地产权证、被告提交的关于《上海市商品房预售合同》之补充合同、恒生（中国）房地产抵押贷款申请表、汇款指南、《房地产抵押贷款合同》、收据、公证受理通知单、房屋权证办理资料签收单、发票收条、发票以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据《预售合同》约定，按揭贷款应于2014年3月1日前到账，如未按照合同约定时间付款逾期超过180天，原告有权单方面解除合同，被告应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%。被告抗辩《预售合同》之补充合同约定若被告已经向银行提交了所有材料且满足银行所要求的所有贷款条件和额度的，因银行未及时放款而导致被告逾期180天付款的，原告同意不因此追究被告责任。本院认为，被告仅凭其提交的贷款申请表复印件，无法证明“2014年1月10日”是被告向银行提交满足所有贷款条件的全部材料的日期。直至2014年11月26日，被告才与银行签订房地产抵押贷款合同，被告的逾期付款行为显然不是由于银行未及时放款所致。
被告还抗辩现系争房屋所�小区大产证已办出，贷款需待原告帮被告办理好小产证后才能发放；而且原告为被告办理小产证的过程中存在材料不齐全的问题，贷款未能发放并非被告责任。对此本院认为，首先，没有证据证明原告材料不全导致不能及时办理小产证的事实；其次，造成目前需办理小产证后银行才能放款的局面是被告未能在合同约定的时间内办妥贷款手续所致。故对被告该抗辩理由，本院不予采信。
综上，被告逾期付款超过180天，故对原告要求解除原、被告于2013年12月31日签订的《上海市商品房预售合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。因被告违约致使双方合同解除，被告理应承担相应的违约责任。现被告抗辩违约金过高，要求法院予以调整，本院综合考虑原告实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡�，对违约金酌情予以调整。审理中，原告表示如合同解除，同意将被告已支付房款扣除应支付的违约金后返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海恒大房产股份有限公司与被告陆豪于2013年12月31日签订的《上海市商品房预售合同》；
二、被告陆豪在本判决生效之日起十日内支付原告上海恒大房产股份有限公司违约金人民币854，961.36元；
三、原告上海恒大房产股份有限公司在本判决生效之日起十日内返还被告陆豪已支付的房款人民币7，546，433元。
负有给付金钱义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币19，307元，减半收取计人民币9，653.50元，由被告陆豪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一五年三月三日
书记员 胡贤君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构�以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。