浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终3723号
上诉人（原审被告）：慈溪市欧艺米兰娱乐会所。住所地：慈溪市观海卫镇育才路**号。
代表人：徐成，该会所负责人。
委托诉讼代理人：于磊，北京市君佑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：慈溪市其美塑化工贸有限公司。住所地：慈溪市观海卫镇方家村。
法定代表人：方其挺，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：孙泽康，浙江金穗（杭州湾新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马海燕，浙江金穗（杭州湾新区）律师事务所律师。
上诉人慈溪市欧艺米兰娱乐会所（以下简称欧艺米兰会所）因与被上诉人慈溪市其美塑化工贸有限公司（以下简称其美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2016年10月8日作出的（2016）浙0282民初5335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
欧艺米兰会所上诉请求：发回重审或者在查清事实的基础上，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定上诉人拖欠被上诉人2016年租金，明显错误。上诉人支付给被上诉人的全部费用扣除借款、水电费部分，已经能完全涵盖2011年至2015年的全部租金，不存在欠付的情况。一审法院扣除徐成支付的借款本息，利息已远远超过法律规定，至少有17.25万元不应计算为利息。上诉人在经营期间，均根据被上诉人出具的收条，以现金形式支付相应的水电费。根据我们现场核实和票据核对，计算电费的方式不应该按照一审计算方式推断，而是应该结合双方支付租金的收据所体现的租费再乘以表的读数再乘以倍数（40倍），这样计算才是正确的；且2015年10月上诉人已经不再经营，一审以2016年7月止计算电费是不妥当的，应该扣除中间这段时间的电费。同时，因被上诉人提供的房屋第三层系被上诉人自行加盖，存在重大安全隐患，因此，上诉人享有拒付租金的不安抗辩权。即使上诉人欠付租金，也具有合理理由。被上诉人在2016年3月开始将房屋占为已有，并擅自出租给第三方，被上诉人也存在严重违约行为。
其美公司答辩称：一审判决事实清楚、证据充分。因为上诉人承租被上诉人场地是经营KTV，会所开门时间是属于商业用电的高峰期，电费均价在1元以上；上诉人说电费以现金形式支付，该主张与短信内容相互矛盾，上诉人实际上是通过银行汇给被上诉人法人或者其妻子、被上诉人公司账号；上诉人提出其2014年已支付了2016年的租金，与租赁合同约定相互矛盾，也不符合交易习惯，也和徐成的经济情况相互矛盾。徐成不止一次向被上诉人法人和其妻子承认并作出承诺会支付相应的租金，手机短信是直接证据，在没有其他证据反驳的情况下，应该认定其效力。
其美公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2011年1月18日签订的房屋租赁协议；2.被告支付自2016年1月18日起至协议解除日止、按年租金30万元的标准计算的租金；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：解除原、被告于2011年1月18日签订的房屋租赁协议中涉及一至二层楼房部分的条款。
一审法院审理认定事实：位于慈溪市观海卫镇育才路的二层房屋于2009年3月23日登记在原告名下（房产证号：慈房权证2009字第××号）。后原告未经审批将该房屋增建一层。2011年1月18日，原、被告签订房屋租赁协议一份，双方约定被告向原告承租前述一至三层楼房13间；租期八年（自2011年1月18日至2019年1月17日止）；房屋租金为前三年先付100万元，自第四年起租金每年30万元且须提前两个月付；租赁期间的水电费由被告承担，按表计算；协议另对其他事项进行了约定。被告承租房屋后，在原告的电表、水表上安装了电表一只、水表一只，原告每月向被告开具该电表、水表上月的水电费收款收据，被告再将水电费支付给原告。原告开具给被告的2015年4月水电费收款收据记载的水电费为8719元，2014年12月、2015年1月、2月、6月、7月的水电费收款收据记载的水电费在13735元至19950元不等，2015年9月的水电费收款收据记载的水电费为14772元。
2010年12月7日至2014年11月20日期间，被告负责人徐成共汇入原告法定代表人方其挺、岑亚婷、岑兰芬银行账户346.11万元，上述汇款中的85.69万元的款项摘要信息为“还款”，另有5.76万元的款项摘要信息为“利息”。
2015年10月13日，岑亚婷将“徐总，这个月电费14722元，给我安排一下”的手机短信发送给徐成，徐成回复“知道了，我和妈妈说下”。同月25日徐成回复岑亚婷“老板娘电费明天白天我妈妈会给你送来的，我在安排关门重新搞下再开”、“电费明天拿来，明天开始关门整顿下”。同年11月25日，岑亚婷将“徐总，你什么时候打钱过来？我到时候给你账号”的手机短信发送给徐成。同年12月1日，岑亚婷将“徐总，你怎么电话也不接，你总要给我回个话呀，我也没办法，你知道的我们也很困难，等着要用钱”的手机短信发送给徐成。同月13日，岑亚婷将“徐总，你电话不接，信息不回，人也不来商量一下”、“我们也没办法了，在1月18日之前你把东西搬走，房子我们自己用了”的手机短信发送给徐成。同月14日，徐成回复岑亚婷“才回来，明天下午给你们通电话”、“阿姐，那天和挺哥电话通过了，房租这几天付下，执照需要在批一个”。2016年1月3日，岑亚婷将“徐总，KTV水表一直在转，现在已经浪费了将近500吨水了，你们叫人过来看一下”的手机短信发送给徐成。
2016年1月27日，原告向被告邮寄通知函一份，称被告尚未支付2016年度的房租，要求被告在接函后三日内支付，若被告未按要求支付房租，原告有权解除房屋租赁协议并追究违约责任。该邮件快递面单记载的收件人为被告负责人徐成、收件人地址为龙山××东门外村中心路105号110室（徐成住所地为龙山××东门外村东门外）。当日，方其挺另通过手机短信将通知函内容发送给徐成。同年2月25日，该邮件由他人签收。同年4月23日，方其挺再次通过手机短信将上述通知函内容发送给徐成。同月25日，徐成回复方其挺“挺哥不好意思，给你造成损失了，不管KTV哪个接手，房租和损失肯定可以收到，你先不要急，没人接手我也会想办法付你房租的”。同月28日，方其挺再次通过手机短信将上述通知函内容发送给徐成，徐成回复“挺哥人在外面，我叫三毛他们代表我来找你探讨下，不好意思了”；同年5月12日，徐成再次回复方其挺“挺哥，和我欠他钱的老板谈了一下午，不出意外下礼拜交你房租”。
另查明：被告安装的电表在2016年7月29日显示的用电度数为21174.54度。庭审中，被告陈述其在2015年10月底11月初开始停业，原告陈述其在2016年5月底6月初开始占有涉案租赁房屋。
一审法院认为：本案的主要争议焦点：被告是否拖欠原告房屋租金。在案证据反映被告负责人在原告法定代表人妻子向其催讨2015年9月的水电费以及原告法定代表人邮寄催讨租金的通知函、数次向其发出催讨租金的手机信息后，于2015年12月14日、2016年4月25日、5月12日数次回复“房租这几天付下”、“房租和损失肯定可以收到，你先不要急，没人接手我也会想办法付你房租的”、“不出意外下礼拜交你房租”。被告辩称其在未核对双方之间款项往来金额的情况下回复了上述信息，后经核对，被告已多支付了租金100余万元，上述信息不能证明被告尚欠原告房租。原审法院认为，被告负责人在原告法定代表人及其妻子向其催讨水电费、租金后，在不同的时间、先后数次回复了上述信息，且数次回复的信息内容一致，均明确反映被告尚欠原告租金并对租金的支付时间作出了承诺，上述信息内容能够证明被告尚欠原告水电费和租金。被告负责人在收到原告法定代表人及其妻子催讨租金以及水电费的信息后，如果被告已多支付原告租金100余万元，按生活常理，被告显然会明确告知原告其已超额支付租金，而不可能多次回复尚欠租金以及何时支付租金的信息，被告的辩称意见与生活常理明显不合。
其次，根据涉案房屋租赁协议的约定，租赁房屋全部租限内的租金为250万元，自第四年起每年租金提前两个月支付。被告辩称其除了支付前五年的租金160万元外，另多支付原告100余万元的租金。根据被告的辩称意见，被告累计支付了原告租金260余万元，已超出了被告在全部租期内所需支付的租金。而被告最后一笔汇款时间为2014年11月20日，此时租赁期限仅过一半，被告提前四年将全部租金支付完毕，与涉案房屋租赁协议对租金支付期限的约定以及商业交易习惯不合。
此外，从被告汇款的情况分析，被告负责人共汇入原告法定代表人及其妻子、岳母等人的银行账户346.11万元。上述汇款中85.69万元的款项摘要信息为“还款”，其中的70.42万元原、被告一致认可该款项系归还被告负责人于2011年9月20日向原告法定代表人所借的70万元，对款项摘要信息为“还款”的其余款项，被告称因其欠原告房租，支付房租也是还款，故汇款时将款项性质注明为“还款”。对此，本院认为，被告所汇的款项中除部分款项的款项摘要信息为“还款”外，另有5.76万元的款项摘要信息为“利息”，而其余汇款的款项摘要信息则为“房租”或“网银转账”。被告在汇款时对所汇款项的款项摘要信息分别作出不同的记录，说明被告在汇款时对所汇款项的性质有着明确认知。且被告在归还70.42万元借款后，仍将部分汇款的款项摘要信息记录为“还款”和“利息”，说明被告（或其负责人）与原告（或其法定代表人）之间存在房屋租赁合同之外的其他法律关系，故其汇给原告的该部分款项难以认定为支付房租。
对被告所汇的其余款项，原告主张其中的近100万元系被告支付的水电费，被告经营期间的水电费均以汇款方式支付；被告辩称其经营期间的水电费均以现金方式支付给原告，其所汇的款项与水电费无关。由于被告仅提供了部分水电费收款收据，为查明本案事实，原审法院要求双方提供被告经营期间的所有水电费收款收据，双方均以收款收据以遗失或灭失为由未予提供，致使难以查明被告经营期间的水电费。综合被告提供的水电费收款收据以及与原告提供的电表照片分析，原审法院推算被告经营期间的水电费为90余万元，此与原告关于被告经营期间的水电费约100余万元的主张相近。对于水电费的付款方式，被告在庭审中的陈述，经营期间原告先向被告开具上月的水电费收款收据，后被告负责人妻子、收银员将现金交付给原告法定代表人妻子，或者原告的保安来被告吧台拿现金，即先开票后付款。根据被告对水电费支付方式的陈述，在被告未提供补强证据的情况下，原审法院认为被告提交的部分水电费收款收据不足以证明其以现金方式支付水电费。
综上，被告提供的银行转账明细、水电费收款收据等证据不足以证明其已超额支付房租；综合全案证据分析，被告尚欠原告2016年度房租这一事实的存在具有高度可能性，予以认定。
原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示。涉案租赁房屋共三层，其中第一层、第二层房屋系合法建筑，第三层的建造系未经相关部门审批，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案房屋租赁协议中涉及第三层房屋的内容无效，涉及第一层、第二层房屋的内容合法有效。合同一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。被告租赁原告房屋后未按约定支付租金，且经原告多次催告后仍未支付，原告可要求解除涉案房屋租赁协议中涉及第一层、第二层的内容。被告另辩称即便其承租涉案房屋后投入了巨资对房屋进行了装修，且经多年经营，涉案房屋的经营价值显著增加，即便被告拖欠租金，被告也愿意随时支付租金以继续履行房屋租赁协议，但被告自原告起诉之日起至今仍未支付租金，故被告的此项辩称意见与事实不符，不予采纳。原告的诉讼请求符合法律规定，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项之规定，判决：解除原告慈溪市其美塑化工贸有限公司与被告慈溪市欧艺米兰娱乐会所于2011年1月18日签订的房屋租赁协议中涉及第一层、第二层房屋（即慈房权证2009字第××号房屋所有权证项下的房屋）的内容。案件受理费100元，由被告慈溪市欧艺米兰娱乐会所负担。
二审中，当事人未提交新证据。
对原审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人欧艺米兰会所与被上诉人其美公司签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，因涉案租赁房屋第三层系被上诉人自行加盖，故原判认定涉案房屋租赁协议中涉及第三层房屋的内容无效，涉及第一层、第二层房屋的内容合法有效，于法有据，并无不当。因被上诉人该加盖行为发生在租赁之前，且上诉人对此未提出异议，上诉人又无证据证明该第三层房屋因无合法批文致其经营障碍，故上诉人以此提出享有不安抗辩，理由不足，本院不予采信。上诉人提出其以借款本息支付的款项，利息过高部分应作为对涉案合同的支付，对此，因该款项的支付系根据双方当事人之间的借款关系发生，与本案不属同一法律关系，本案对此不作审查。上诉人上诉称其水电费以现金方式支付，其已于2014年付清了至2016年的租金。对此，根据涉案房屋租赁协议的约定，租期八年（自2011年1月18日至2019年1月17日止），房屋租金为前三年先付100万元，自第四年起租金每年30万元且须提前两个月付。现上诉人至2014年11月20日已累计支付给被上诉人346.11万元，扣除以借款本息名义支付的85.69万元和5.76万元，上诉人实际支付了254.66万元，上诉人称该款均为租金支付，与合同约定不符，也不符交易习惯。而上诉人至今未能提供证据证明其水电费系以现金形式支付，结合双方之间就租金和水电费催讨通知函及短信往来内容，原判认定上诉人支付的款项中包括了水电费的支付，上诉人存在拖欠租金的事实，理由充分。因被上诉人催讨后，上诉人在合理期限内仍未履行，原判据此支持被上诉人要求解除合同的请求，也符合法律规定。
综上所述，慈溪市欧艺米兰娱乐会所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实基本清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人慈溪市欧艺米兰娱乐会所负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一七年一月二十六日
书记员 桂红艳