广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤03执复89号
复议申请人（利害关系人）：文细明。
委托诉讼代理人：李立夫，广东普罗米修律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李景怡，广东普罗米修律师事务所律师。
申请执行人：深圳市金孚汽车发展有限责任公司。
法定代表人：杨建宇，该司董事长。
被执行人：深圳市金百铄投资有限公司（变更前名称“深圳市泰隆生物技术有限公司”），住所地深圳市福田区八卦四路10号中浩大厦一楼A9、A12、A13（仅限办公），组织机构代码567093447。
法定代表人：文悦安，该司执行（常务）董事。
被执行人：文悦安（曾用名“文培发”）。
复议申请人文细明不服深圳市福田区人民法院（以下简称“福田法院”）（2016）粤0304执异9号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
福田法院在执行（2013）深福法执字第6671号申请执行人深圳市金孚汽车发展有限责任公司与被执行人深圳市金百铄投资有限公司（原深圳市泰隆生物技术有限公司）、文悦安借款合同纠纷一案过程中，处置了被执行人文悦安名下位于深圳市宝安区松岗街道东方社区X街X号私宅1栋第一、二、三、四、五、六层的01号房产（以下简称“涉案房产”）。文细明向该院提出执行异议称，异议人与被执行人文悦安于2010年5月7日签订了房屋租赁合同，约定被执行人文悦安将涉案房产出租给异议人，租期20年，20年租金合计港币200万元。因此，异议人对涉案房产享有优先购买权，法院在没有通知异议人的情况下拍卖涉案房产，损害了异议人的权益，据此请求中止拍卖。
福田法院查明，该院（2013）深福法民二初字第4786号民事判决书已发生法律效力，判决被执行人深圳市泰隆生物技术有限公司应向申请执行人偿还本金人民币2000万元及利息（计息方式略）；被执行人文悦安对上述债务承担连带清偿责任。因被执行人未履行生效法律文书确定的付款义务，申请执行人向该院申请强制执行，该院立案受理，案号为（2013）深福法执字第6671号。
涉案房产是位于深圳市宝安区松岗街道东方社区X街X号的私宅1栋中属于被执行人文悦安名下50%权利份额的部分，该栋房产的《房地产证》载明：权利人文培发（50%）、文细明（50%），建筑面积1519.94㎡。①该宗地土地用途为私宅用地，用地价款为0元。②根据《深圳市宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑决定书》（2009-04-A00913），该房屋第一、二、三、四、五、六层的01号房属于文培发所有，该房屋第一、二、三、四、五、六层的02号房属于文细明所有。因被执行人文悦安未履行生效判决确定的义务，该院决定依法处分其名下的深圳市宝安区松岗街道东方社区X街X号私宅1栋第一、二、三、四、五、六层的01号房（即涉案房产）。
2014年1月7日，福田法院依法在涉案房产整栋私宅大门处张贴搬迁公告，搬迁公告载明：如有房屋承租人与被执行人签有租赁合同的，在公告之日起七日内须将租赁合同原件及复印件交至法院，否则视为不存在租赁关系。搬迁公告张贴后，文细明并未在指定期限内向该院主张租赁关系。
处分涉案房产过程中，该院多次向被执行人文悦安询问文细明的身份及联系方式。被执行人文悦安称文细明系其姐姐，涉案房产由文细明负责管理、出租，但没有文细明的联系方式。该院遂告知被执行人文悦安尽量设法与其姐姐文细明取得联系并告知其该院将处分涉案房产的事宜。以上询问过程均有执行笔录记录在案。
由于被执行人文悦安始终不向该院提供文细明的联系方式或回馈有关告知情况，该院向深圳市公安局福田分局调取了文细明的身份信息。公安部门提供的《人口信息查询表》载明其有效身份信息如下：住址广东省深圳市宝安区松岗镇X村X队X号，身份号码X。该院遂向文细明的上述身份证住址邮寄送达拍卖通知书，同时，也向深圳市宝安区松岗街道东方社区X街X号私宅1栋第一、二、三、四、五、六层的02号房（即文细明名下50%份额房号）邮寄送达拍卖通知书；但送达结果均为查无此人。该院遂发出（2013）深福法执字第6671-2号《公告》，向文细明公告送达拍卖通知书，告知其具体拍卖时间、地点，并明确告知其作为共有人在同等条件下对涉案房产享有优先购买权。
涉案房产经依法进行评估，在评估报告送达各方当事人均无异议后，该院出具拍卖裁定书，并委托深圳市土地房产交易中心进行拍卖。相关事宜已在深圳商报上刊登拍卖公告。经过先后三次拍卖，2016年1月5日，该房产以320万元的成交价由深圳市中港澳贸易有限公司竞得。2016年1月7日，文细明向该院提出执行异议。
文细明提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》，标注时间为2010年8月6日，内容为文悦安将涉案房产出租给文细明，租期20年，租金港币200万元，一次性付清。2.上海商业银行《汇款确认单》一份，标注时间为2010年10月8日，内容为“WENXIMING”向“MANPUIFAT”支付港币200万元，未注明款项用途。
福田法院认为，文细明提出执行异议的理由是认为该院没有向其通知拍卖事宜、保障其知情权及参与竞价权从而未保障其行使优先购买权。因此，根据文细明的主张，本案系行为异议而非标的异议，依法适用行为异议的相关规定。
首先，文细明没有在搬迁公告指定的期限内向该院主张租赁关系，该行为本身已视为在执行中放弃主张作为承租人的相关权利。
其次，文细明所称情况与事实不符。据以上查明的事实，由于文细明是东方社区X街X号私宅1栋第一、二、三、四、五、六层的02号房的权利人（该房产与涉案房产记载于同一房地产证，权利份额为50%），在执行涉案房产的过程中，该院已依法向文细明法定住所地及上述房产所在地送达拍卖通知书，并且明确要求被执行人文悦安联系文细明告知其处分房产的情况，在穷尽各种方式无法直接送达后，该院依法采取公告方式送达，符合法律规定，构成有效送达。在向文细明送达的拍卖通知书中，该院已告知其具体拍卖时间、地点，并明确告知其在同等条件下对涉案房产享有优先购买权。因此，文细明称该院未通知其拍卖事宜，与事实不符。
另，根据本案的送达情况可以明确，文细明并未实际占有、使用涉案房产，其所提交的《汇款确认单》中也没有注明款项用途；文细明称其是涉案房产的承租人，但在涉案房产长达两年的执行过程中（期间搬迁公告张贴于房屋大门处）没有向该院提出任何主张，而是在涉案房产拍卖成交后的第二天才提出异议；其所主张的租赁关系，缺乏客观公信力，本身已不足以采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回文细明的异议请求。
文细明对福田法院上述裁定不服，向本院申请复议，请求撤销福田法院（2016）粤0304执异9号执行裁定书。其理由如下：1.复议申请人在深圳市存在有效的送达地址，但福田法院未曾向其送达任何有关涉案房产拍卖的法律文书；2.福田法院认定复议申请人与文悦安之间的租赁关系缺乏客观公信力，不足以采信与事实不符。复议申请人已向法院提交《房屋租赁合同》及上海商业银行《汇款确认单》，可证明复议申请人与文悦安存在租赁关系，复议申请人也已按合同约定向文悦安支付租金港币200万元。由此可以证明复议申请人与文悦安确实存在租赁关系。综上，福田法院作出的（2016）粤0304执异9号执行裁定书有误，请求法院予以审查并依法裁定。
本院经审查查明，2014年1月7日，福田法院依法查封了涉案房产。根据福田法院执行笔录载明，2014年5月16日，福田法院与评估公司到涉案房产现场勘查有关情况时，涉案房产铁门紧锁，无人应答，拨打门上张贴的招租广告电话无人接听。福田法院分别于2015年4月22日、2015年10月21日、2015年12月16日在《深圳商报》第A14、A11、A10版刊登了三次拍卖的公告，均备注说明深圳市宝安区松岗街道东方社区X街X号私宅1栋建筑面积为1519.94平方米，被执行人文培发占有50%的产权，第一、二、三、四、五、六层的01号房属其所有；共有人文细明占有另50%的产权，在同等条件下，享有优先购买权。另查，2016年5月19日，深圳市泰隆生物技术有限公司更名为深圳市金百铄投资有限公司。再查，申请复议人在提出异议时提交的《执行异议书》和《执行异议复议申请书》均写明其住址为广东省深圳市宝安区松岗镇X村X队（X号）。
福田法院（2016）粤0304执异9号执行裁定书查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（三）项的规定，“认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的”，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议。本案中，文细明作为非执行案件当事人，以福田法院在执行过程中未依法保障其优先购买权为由提出异议，福田法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，适用法律正确，本院予以认可。
本案在复议过程中，复议申请人虽述称其与涉案房产存在租赁关系，但其并未在搬迁公告指定期限内向执行法院提出该主张，至其异议时，其异议事由的实质也是认为福田法院在执行过程中未依法保障其知情权和优先购买权。对此异议事由，应当依据全案执行过程综合审查。从本案执行过程来看，因复议申请人系深圳市宝安区松岗街道东方社区X街X号私宅第一、二、三、四、五、六层的02房的所有权人，且该02号房与涉案房产记载于同一房地产证，其权利份额为50%，与被执行人对该同一房地产证所记载房产具有共有关系，为保障其知情权和优先购买权，福田法院在执行过程中采取了多种送达措施。首先，福田法院在涉案房产处张贴了公告，明确载明将依法处置涉案房产的事宜。其后，福田法院数次要求被执行人文悦安设法与其姐即复议申请人取得联系并转告该院将处分涉案房产的事宜。再后，在采用上述方式未能与复议申请人取得联系的情况下，福田法院向深圳市公安局福田分局调取了复议申请人的身份信息，并向其登记的住址即广东省深圳市宝安区松岗镇X村X队（X号）以及登记在其名下房产地址即深圳市宝安区松岗街道东方社区X街X号私宅第一、二、三、四、五、六层的02房邮寄送达拍卖通知书，但均被退回。最后，因上述方式均无法向复议申请人直接送达，福田法院采用了公告方式，告知复议申请人拍卖日期和地点，并明确告知其在同等条件下享有优先购买权，同样的内容在《深圳商报》刊登拍卖公告时亦已备注说明。可见，福田法院在执行过程中，已经采取多种措施向复议申请人告知有关处分、拍卖涉案房产的事宜，依法保障了复议申请人的知情权。但在拍卖过程中，复议申请人并未在拍卖日到场。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第二款规定：“优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”据此，本案应当视为复议申请人已放弃了优先购买权，故其异议称福田法院未保障其相关知情权和优先购买权，理由不能成立，福田法院驳回其异议请求符合法律规定。
综上所述，复议申请人的复议请求不能成立，应予驳回；福田法院所作异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回复议申请人文细明的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2016）粤0304执异9号执行裁定书。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 朱轶超
审 判 员 张文佳
代理审判员 林 珊
二〇一六年八月十五日
书 记 员 叶志桃