辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0105民初251号
原告:杨某某
委托代理人:吴某某
被告:辽宁容川房地产发展有限公司
法定代表人:栗某某，系该公司董事长。
委托代理人:杨某某
被告:辽宁丽阳国际饭店有限责任公司
法定代表人:栗某某
委托代理人:杨某某
原告杨某某与被告辽宁容川房地产发展有限公司（以下简称容川公司）、辽宁丽阳国际饭店有限责任公司（以下简称丽阳饭店）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告杨某某委托代理人吴某某，被告容川公司、丽阳饭店委托代理人杨某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《团体购房意向书》；2、判令被告立即返还原告已缴纳的购房意向款630,000元；3、判令被告立即向原告支付2011年7月26日至2016年11月14日的违约金763,125元（已扣除被告2014年初向原告支付的80,000元和2015年初向原告支付的10,000元）；4、判令被告支付因延迟履行上述本金及违约金而产生的利息（以人民银行同期贷款利率计算，至全部款项清偿之日），以上总计1,393,125元；5、诉讼费由被告承担。
被告容川公司辩称，我公司同意解除团体购房意向书，同意退还购房款，但现在无资金立即退还原告购房款。关于原告主张逾期交房违约金问题，我方认为违约金过高，请求予以调整，且违约金计算方式错误。原告将交纳的团体购房款630,000元作为实际损失计算是不正确的，属于对实际损失的概念不清。实际损失即为资金占用期间的利息损失，利率应按银行同期贷款利率计算。原告第四项诉讼请求，没有事实及法律依据。综上，请求法院依法宣判。
被告丽阳饭店辩称，同容川公司的答辩意见一致。
当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人双方无异议的证据本院予以采信，并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年7月26日，原告与被告容川公司签订《团体购房意向书》，原告为乙方，容川公司为甲方。双方约定乙方意向购买由甲方拟开发的位于和平区文体西路小桥巷“丽阳快乐E家”商品住宅，意向单价7,000元/平方米，乙方购买90平方米户型壹套，应一次性缴纳预交意向房款陆拾叁万元人民币。甲方应于本意向书签订满18个月之日向乙方交付其所购意向商品房。如甲方不能按期交付商品房，则本意向书终止，甲方无条件一次性退还乙方已交付意向房款，并按乙方已缴纳预交意向房款的年25%向乙方支付违约金。由于甲方原因未按期退还乙方房款及支付违约金的，甲方应按乙方缴纳预交意向房款的年25%计算继续支付违约金，直到付清为止。
签订《团体购房意向书》当日，原告一次性交纳意向房款630,000元人民币，容川公司为原告开具收款收据。后因“丽阳快乐E家”商品住宅项目未实际开发建设，2012年12月2日，容川公司为原告出具《团购返款确认书》，确认团购退房日期为2013.1.26，房款本金630,000元，到期未交房违约金236,250元，合计返款金额866,250元，由原告签字确认。2014年1月30日,被告容川公司向原告支付违约金80,000元。
后容川公司未实际返还团购房款本金及违约金，经原告催要，2014年12月11日，二被告共同为原告出具《还款承诺书》，主要内容为：保证在2014年12月31日前完成所购土地转让工作，土地转让所得资金，存入由建行代表、购房人代表、容川公司指定账户，并由三方代表监管，在一个月内返还所有购房人的购房款及违约金。辽宁容川房地产发展有限公司与辽宁丽阳国际饭店有限责任公司愿以两公司所持有的地产公司全部股权担保归还购房人的本金。2015年2月18日，被告容川公司返还原告购房款10,000元。后因容川公司仍未返还团购房款本金及违约金，原告遂起诉至本院。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告容川公司签订的《团体购房意向书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应依协议履行合同义务。原告已全额交纳意向购房款，被告未按合同约定18个月内交付商品房，按照约定合同已终止履行，无需本院依法解除，故本院对原告关于解除合同的诉请不予支持。合同终止履行后，被告应返还团购房款并承担违约责任，给付违约金，现被告已返还原告购房款10,000元，故被告应返还原告620,000元团购房款,本院予以支持。
关于原告主张逾期交房违约金问题，被告认为违约金过高，请求予以调整。根据双方约定，被告按已支付团购房款年25%的标准支付违约金，综合考虑原告的实际损失及预期利益等因素，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》相关规定，该违约金约定标准过高，本院酌情予以降低，被告应按年利率24%标准支付违约金，但被告于2012年12月出具《团购返款确认单》,已确认退房日期为2013年1月26日，到期未交房违约金236,250元。因被告现已支付原告违约金80,000元，故被告应支付原告违约金156,250元，本院依法支持。至于2013年1月27日后的违约金，按年利率24%标准计算。
关于被告丽阳饭店的担保责任问题。被告丽阳饭店在还款承诺书中表示以丽阳饭店所持有的地产公司全部股权对原告的购房本金提供担保，实质属于对外用容川公司的财产承担责任，导致担保的财产并未涉及丽阳饭店本身独立的财产，此种承担债务的方式毫无实际意义，形成丽阳饭店的承诺条款落空，故该条款依法不成立。据此，本案双方当事人签订的《还款承诺书》第五条协议内容“辽宁容川房地产发展有限公司与辽宁丽阳国际饭店有限责任公司愿意以两公司所持有的地产公司全部股权担保归还购房人本金”属无效条款。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七条之规定，主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债权人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任。
关于原告主张被告支付因延迟履行上述本金及违约金而产生的利息，因该主张无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告辽宁容川房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨某某团体购房款620,000元；
二、被告辽宁容川房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告杨某某违约金156,250元；
三、被告辽宁容川房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告杨某某违约金（按已付团购房款630,000元，按年利率24%标准计算，自2013年1月27日起至2015年2月17日止）；
四、被告辽宁容川房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告杨某某违约金（按已付团购房款620,000元，按年利率24%标准计算，自2015年2月18日起至本判决发生法律效力之日止）；
五、被告辽宁丽阳国际饭店有限责任公司对上述第一项返还义务承担连带责任；
六、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17,338元，减半收取8,669元，由被告辽宁容川房地产发展有限公司、辽宁丽阳国际饭店有限责任公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 历 贺
二〇一七年二月六日
书记员 赵冰洋