天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第4818号
原告张涛（反诉被告）。
委托代理人周海波，天津市宝坻区城区法律服务所法律工作者。
被告天津森岛宝地置业投资有限公司（反诉原告），住所地天津市宝坻区大白庄镇锦绣香江花园。
法定代表人翁太玮，总经理。
委托代理人段晓芳，该公司职员。
原告张涛与被告天津森岛宝地置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员黄欢适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月份，原告收到被告的售房短信，同年5月份原告在北京呼家楼乘坐被告的免费大巴到被告处看房。售楼员王××接待原告，并表示被告所售商品房正在搞优惠活动。原告在看了数次房后决定购买，因原告系外地户口不具备在天津贷款购房的资格，售楼员王××表示可以协助办理贷款手续，同时交15000元即可办一年的纳税证明。原告遂决定购买被告开发的锦绣香江小区棕榈园××房屋，自2013年6月12日起，原告共向被告交纳购房定金、房款、税费、贷款服务费等共计184705元，售楼员王××为原告出具了15000元贷款服务费的收条。而后，售楼员王××向原告索要单身证明用于办理贷款，因原告户籍所在单位（中国社科院）拒绝给原告出具相关的证明文件，导致原告无法到民政局开具单身证明，2013年8月份，原告将此事告知了售楼员王××。因不能继续办理贷款手续，原告多次与被告协商退款事宜，未果。故起诉要求：1、判令被告返还原告购房定金、房款、契税等费用184705元（定金50000元、房款109000元、契税5300元、维修基金5300元、合同工本费80元、印花税25元、贷款手续费15000元）。2、判令被告给付原告双倍定金50000元。3、被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告变更诉讼请求，要求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同。2、判令被告返还原告购房定金、房款、契税等费用184705元（定金50000元、房款109000元、契税5300元、维修基金5300元、合同工本费80元、印花税25元、贷款手续费15000元）。3、诉讼费由被告承担。
为支持其主张，原告提交证据如下：
1、被告向原告出具的收款收据6张（2013年6月12日定金10000元、2013年6月15日定金40000元、2013年6月29日房款99000元、2013年7月13日房款10000元、契税5300元、维修基金5300元、预告登记费80元、制图费20元、印花税5元）。2、方庆兴、王××给原告出具的15000元贷款费用收条。3、2014年5月6日于×（原告朋友）与王××的电话录音及整理稿，证明原告向被告索要合同一事。4、2014年8月15日于×（原告朋友）与王××的电话录音及整理稿，证明王××系翡翠绿洲公司的员工，被告委托翡翠绿洲公司售房，王××承诺收取费用并为原告代办贷款和购房手续。5、申请法庭调取2014年8月17日大白庄派出所关于原告与王××发生纠纷的处警记录及音像资料，证明翡翠绿洲公司承诺给原告办理购房所需的社保手续并收取服务费。
被告对原告提交的证据1无异议。对证据2、3的真实性、合法性不认可。证据4证明因原告有相应的需求，销售人员才提供了帮助行为，销售人员的行为与被告无关。证据5中，销售人员王××并未做任何承诺，原告在购房时知道其不符合购房规定，其本身存在过错。
被告辩称，原、被告于2013年7月21日签订《天津市商品房买卖合同》，付款方式为原告自行选择的。因原告未能按照合同附件《购房家庭情况申报表》、《缴纳证明承诺书》提供婚姻证明以及相应文件，最终未能通过银行的贷款审批。原告购房时限贷政策早已公布，被告有理由相信原告自身符合贷款条件才选择贷款方式支付房款。
办理贷款的相关文件应由原告提供，被告只是协助原告向贷款银行递交材料，贷款银行决定原告是否符合贷款条件。根据法律规定，被告在原告与银行形成贷款合同关系时，为原告向银行提供阶段性担保，而非为原告办理贷款手续。合同备案需要原、被告及贷款银行共同到房管部门确认，因原告未能提供贷款银行要求的材料致使合同无法办理备案手续。销售人员的工作范围系对房屋的销售，没有权利和责任对贷款事项进行承诺，原告作为一个具有民事行为能力的主体，对与国家及天津市规定相违背的说法应具有辨别能力。
被告并未收取原告诉称的15000元贷款手续费，被告向原告收取的款项均开具等额发票或收据，并加盖被告公章。
被告反诉称，原、被告在公平自愿的基础上，于2013年7月21日签订《天津市商品房买卖合同》，原告支付首付款后拖欠购房款371000元至今未支付，故反诉要求原告继续履行合同并向被告支付剩余购房款371000元，原告向被告支付逾期付款违约金67707.5元（自2013年7月28日起暂计至2014年7月27日，按应付款每日万分之五计算），原告承担本案全部诉讼费用。
为支持其主张，被告提交证据如下：
1、天津锦绣香江商品房认购书，证明原告认可认购协议内容，并知悉《商品房买卖合同》及附件的全部内容。原告明确知晓需按银行要求提交办理贷款所需资料并签署贷款合同等重要条款。2、《天津市商品房买卖合同》，证明原告应按合同约定继续履行付款义务。3、销售不动产统一发票。证明原告已交纳的定金及房款总和即为合同约定的首付款。
原告对被告提交的证据1、2中原告的签字没有异议，认购书和合同上记载的原告个人信息、购买商品房信息没有问题。但是原告签署时，认购书和合同均是空白的，没有被告盖章，且合同文本都是散开的，被告未让原告阅读合同内容。对证据3的真实性没有异议，但原告没有见过该发票，该发票被告可以随时开具，不能作为证据使用。
原告针对被告反诉辩称，被告在明知原告不符合在天津购房条件，仍然承诺购房及贷款的所有手续，因此原告才交纳房款，订立购房合同。因原告不符合在天津购房的相关政策，该合同无法履行，原告没有过错，应解除合同返还购房款。
经审理查明，原告于2013年6月签订认购书认购被告出售的天津锦绣香江棕榈园××号商品房，付款方式为银行按揭，交付定金10000元。2013年7月21日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的座落于宝坻区大白庄镇棕榈园1-2-402住宅，付款方式为原告于2013年7月21日前，一次性存入房屋首付款159000元，其余价款办理贷款。
原、被告签订的补充协议第三条对按揭贷款进行了补充约定，原告（买受人）在签订《商品房买卖合同》前已向按揭银行咨询，清楚了解在现行按揭贷款政策下应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度。原告应在签订《商品房买卖合同》之日起7日内提交银行需要的全套资料、签署按揭贷款合同、支付办理按揭贷款的有关费用，并向被告（出卖人）出示相关合同和票据，……否则逾期超过15日被告没有提出解除合同的，自逾期第16日起，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。如《商品房买卖合同》签订之日起6个月内银行未全额放款的，原告（乙方）应在七天内改换被告公布的其他付款方式或者被告（甲方）同意的其他付款方式，并在30日内付清剩余款项……。
合同附件《购房家庭情况申报表》备注3中约定凡不能提供婚姻状况证明文件的，夫妻双方应出具书面说明。合同附件《缴纳证明承诺书》中约定原告在办理此套房屋的权属转移登记时，能够提供家庭成员之一累计1年以上（含一年）在天津缴纳的个人所得税证明或社会保险交纳证明，如无法提供或者提供虚假证明的，愿意承担由此产生的一切法律责任及经济责任。合同对其他权利义务进行了约定。截至庭审时，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》未备案，被告亦未将该合同交付给原告。
自2013年6月12日至2013年7月13日，原告先后向被告交纳定金50000元（转为房款）、房款109000元、契税5300元、维修基金5300元、其它税费105元。被告于2013年8月16日向原告开具159000元的房款发票。以上款项仍在被告处保管。2013年7月21日，案外人方庆兴、王××向原告出具15000元贷款费用（社保代办费）的收条。
诉讼中，被告称，被告开发的商品房由其委托的广州翡翠绿洲房地产代理有限公司天津分公司进行销售，该代理公司在被告的售楼中心进行经营销售活动。天津市的限贷、限购政策的说明义务由代理公司负责，被告向代理公司提供商品房的相关情况。原告提到的免费班车系被告公司提供的，是为了方便客户到被告处看房。
另查，2010年4月17日国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，内容包括：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年10月13日天津市人民政府发出《关于进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神促进我市房地产市场持续健康发展的通知》，其内容包括：对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。2011年2月18日，天津市人民政府出台《印发关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作实施意见的通知》，规定对无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
被告天津森岛宝地置业投资有限公司经营范围：房地产开发、销售。
本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不得违反国家法律、政策或社会公德以及不得损害社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用原则及公平原则。本案原、被告之间确立的商品房买卖合同关系以及签订的商品房买卖合同、补充合同系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。
关于原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》能否继续履行问题。因国家及天津市的限贷、限购政策分别于2010年和2011年出台并实施，本案中商品房买卖合同于2013年7月签订，原告户籍所在地为北京，属于天津市限贷、限购政策的调控主体范围。原告为满足在天津市贷款购房的条件，在售楼员建议下试图通过花费一定费用办理纳税或者社保证明，该行为显然与限贷、限购政策的目的相悖且不受法律保护，为所购房屋的贷款审批及产权登记的进行也带来不确定因素，再履行该合同或许为双方埋下其他纠纷，无法实现合同目的。故原、被告所签订的商品房买卖合同应予解除。被告向原告收取的款项应予以返还。
关于被告反诉要求原告支付逾期付款违约金一节。本案中，原告希望取得商品房所有权，被告希望获得商品房对应的价款，但因限贷、限购调控政策的原因，原、被告均无法实现自身的合同目的。原告收到被告的要约邀请并乘坐被告提供的免费班车到被告售楼中心处与被告缔结商品房买卖合同，且被告自2013年6月15日至2013年7月13日期间收取了原告交纳的定金、房款、税费并向原告开具了收据，据此原告有理由相信售楼员即代表被告。售楼员在了解到原告不符合在天津贷款购房政策后仍然引导原告与被告于2013年7月21日签订商品房买卖合同及其附件、承诺书，故被告存在一定的过错。原告在合同附件《缴纳证明承诺书》中承诺在办理此套房屋权属转移登记时提供相关证明，此承诺系针对限购政策做出的，而对于原告在签订合同时是否符合申请购房贷款的事实，作为专业房地产开发、销售机构的被告来说，未尽到对原告的审查义务。在原告未依约支付购房余款的情况下，享受合同解除权的被告不但未及时解除合同，也没有提供证据证明及时通知原告变更付款方式。故对于被告反诉要求原告支付逾期付款违约金的主张，本院不予支持。
关于15000元办理贷款费用返还责任一节。因该款项系案外人方庆兴、王××自行收取，收条上亦没有被告签章，故被告不负有该款的返还责任，原告可另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告张涛与被告天津森岛宝地置业投资有限公司于2013年7月21日签订的编号为××的商品房买卖合同及补充合同。
二、被告于判决生效后三十日内返还原告已付房款及税费共计人民币169705元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
四、驳回被告反诉请求。
如被告未按本判决指定期间履行给付义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1997元，由原告负担497元，被告天津森岛宝地置业投资有限公司负担1500元，被告负担部分执行时间同上。反诉案件受理费3940元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 黄 欢
二〇一四年九月二十一日
书 记 员 刘宏海
一、附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、上诉须知：
上诉人应按《诉讼费用交纳办法》之规定向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，并将相应票据提交本院。