广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终2148号
上诉人（原审被告）：肇庆市高要区恒信房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸南兴三路68号怡景花园二层。
法定代表人：莫伟荣，该公司经理。
委托代理人：梁凤娜，广东侨英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯海群，女，汉族，1968年7月19日出生，住广东省高要市，
委托代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。
上诉人肇庆市高要区恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）因与被上诉人冯海群商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2017）粤1204民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
恒信公司上诉请求：1、依法撤销肇庆市高要区人民法院（2017）粤1204民初279号民事判决。2、判决驳回冯海群的诉讼请求。3、本案的一审、二审受理费及其他诉讼费由冯海群承担。
事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平公正。一、原审法院认为配电方案的规划调整属于商业行为，且是恒信公司自身规划调整，这显然是错误的。恒信公司建设的“恒信雅湖居”商住小区虽不是政府工程，但涉及工程所有（包括水、电工程）的立项、报建、规划等均受政府部门的审批、监管。纵观本案证据，涉案的新、旧配电规划方案均经供电部门的设计并经规划部门的审批同意。更为重要的是，新的配电方案调整了规划图的总面积，并相应调整增加基底面积，高要区规划部门对该调整方案最终审批公示，属于规划部门行政职能的范围，因此，配电方案的规划与调整具有强制性、合法性与公开性。可见，涉案小区工程的配电方案规划纳入城市规划的范围，并不属于商业行为，更不属于恒信公司自身规划调整，原审法院认定为自身规划调整，并认为属于商业行为以及商业风险，明显系偷换概念，明显认定事实错误。二、原审法院对涉案合同条款的理解错误，从而导致认定事实错误。涉案的《商品房买卖合同》第八条约定：“…如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力……；3、社会环境因素：包括城市规划调整，市政配套（如水、电等工程）等政府工程未能跟进，以及政府有关审批文件的延误等；”上述约定，很明确指向“水电工程未能跟进”的情形列入可予以延期的条款，在涉案合同中，对于该“政府工程”我们应按一般人的认识以及合同的目的、惯例习惯，作整体的理解，应理解为经政府审批的工程（包括水电工程在内），对此不应有任何歧义。原审法院认定不属于政府工程，很显然属于断章取义、以文害辞。原审法院解释条款过于片面、脱离实际及拘于文义，明显有失公平公正。三、涉案的配电方案是总体规划的组成部分，属于城建规划部门的规划许可。原配方案规划经高要供电部门的要求而变更，因此，项目总体规划也作相应的调整，城建规划部门最终对总体规划作审批并公示，也是符合城市规划的要求，不属于恒信公司自身原因，原审法院认定配电方案不属于城建规划部门的规划许可范围，明显是错误的。四、原审法院适用法律错误。如前所述，原审法院认为配电方案属于商业行为，从而认定用电报装属于恒信公司与供电部门的另一民事法律关系，并适用《中华人民共和国电力法》、《供电营业规划》作为本案审理的依据，很显然适用法律错误，原审法院对本案的审理欠缺公平公正。综上所述，供电部门要求变更原配电规划设计并导致该供电工程未能跟进，最终造成工程延期交付，完全符合《商品房买卖合同》第八条关于出卖人可延期交付的约定，是合法合理合约的，不属于恒信公司的自身原因。一审法院认定恒信公司构成违约，并判决恒信公司支付冯海群违约金，理据不足，显属错判，请求二审法院查清事实，正确审理本案，依法撤销原判决，并驳回冯海群的全部诉讼请求。
冯海群答辩称，恒信公司主张因配电方案变更导致的审批延迟情形不属于涉案合同约定的城市规划调整及市政配套等工程未能跟进的情形，且配电方案涉及的配电设施及配电用房变更不属于不可抗力情形。恒信公司作为房地产开发企业，在签约时应考虑涉案房屋在合同约定的交付期限届满前是否具备使用条件，应承担相应的开发建设风险。恒信公司逾期交楼的行为违约，应承担相应的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请二审驳回恒信公司上诉。
冯海群向一审法院起诉请求：1、判决恒信公司向冯海群支付从2016年6月26日起暂计至2016年11月30日的逾期交楼违约金23638.42元，计算方式为每天按已交付房价款501665元的万分之三计算，2016年12月1日后的逾期交楼违约金计算到商品房竣工验收合格办理了工程竣工验收备案手续、符合法律规定及合同约定的交楼条件并实际交付使用之日止;2、恒信公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年7月23日，冯海群与恒信公司签订书面《商品房买卖合同》，约定，冯海群购买恒信公司开发房屋，建筑面积共122.31平方米，套内建筑面积105.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.2400平方米。该商品房按套出售，按套内建筑面积计算每平方米4774.57元，按建筑面积计算每平方米4101.59元，总金额为501665元，合同第八条约定，出卖人应当于2016年6月25日前向买受人交付房屋，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题不能及时解决；3、社会环境因素：包括城市规划调整，市政配套（如水、电等工程）等政府工程未能跟进，以及政府有关审批文件的延误等；4、自然环境因素：包括施工中遇到自然灾害的情况，如地震、台风、水灾、火灾等。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按以下两种方式处理，第一、逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；第二、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
合同签订后，冯海群向恒信公司支付了购房款501665元，恒信公司于2016年11月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2016年11月25日，恒信公司向冯海群发出“收楼通知书”，冯海群于2016年11月28日正式收楼。
另查明：2015年12月31日，恒信公司向肇庆市高要区供电局提出“关于采用外置式变压器的申请”，申请对恒信雅湖居商住小区变配电工程进行施工建设，2016年1月12日，肇庆市高要供电局营业部作出书面答复，不同意恒信公司申请的采用外置式油浸箱式变压器的申请，并要求采用无油化的干式变压器，重新合理规划配电站站址。2016年5月5日，肇庆市高要供电局营业部答复确认恒信公司新规划的配电站站址符合安全要求，并要求恒信公司及时上报城建规划部门办理规划变更手续，规划部门在2016年5月27日至2016年6月5日公示并完成相关手续后，供电部门于2016年9月14日正式通电。2016年11月4日，恒信雅湖居商住小区全面竣工验收，并于2016年11月18日办理备案手续。
一审法院认为：本案的争议焦点主要有以下几个，一是恒信公司延期交楼的事由是否构成《商品房买卖合同》第八条约定的可延期交楼和免责的情形；二是冯海群起诉的违约金的问题。
关于第一个焦点，恒信公司延期交楼的事由是否构成《商品房买卖合同》第八条约定的可延期交楼和免责的情形。市政工程是指市政设施建设工程，市政设施指在城市区、镇（乡）规划建设范围内设置、基于政府责任和义务为居民提供有偿或无偿公共产品和服务的各种建筑物、构筑物、设备等。恒信公司开发的案涉小区的水、电工程是肇庆市高要区恒信房地产开发有限公司应承担的责任和义务，不属于市政工程，因此，该小区内水、电工程的延期不能构成《商品房买卖合同》第八条约定的可延期交楼和免责的情形，恒信公司没有按照合同约定的日期向冯海群交付房屋的行为，构成违约。
关于第二个焦点，对于冯海群起诉的违约金的问题。冯海群与恒信公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，该院予以确认，双方应按合同约定履行权利义务。签订《商品房买卖合同》后，恒信公司没有在约定的交楼时间内交付商品房给冯海群，构成违约，恒信公司应承担逾期交付商品房的违约责任。根据合同的约定和双方过错的大小，按照双方在合同中约定迟延交楼超过90天的自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止起出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金的约定进行计算违约金，即2016年6月26日至冯海群办理收楼手续2016年11月28日的违约金应由被告承担全部责任，该期间的违约金为23477.92元（501665元×3?×156天），超出部分，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决恒信公司自判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付商品房的违约金23477.92元给冯海群。恒信公司逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费391元，由恒信公司承担，原告已经预交，恒信公司在履行判决的同时一并支付受理费391元给冯海群。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是恒信公司是否存在迟延交楼的违约行为。涉案《广东商品房买卖合同》约定，冯海群付清购房款，恒信公司应在2016年6月25日前交楼，但恒信公司于2016年11月25日才向冯海群发出“收楼通知书”，冯海群于2016年11月28日正式收楼，已超过合同约定的交楼期限。恒信公司上诉认为是由于涉案小区的配电方案变更导致小区总体规划调整而导致延误交楼，该情形符合涉案《广东商品房买卖合同》第八条第二款约定出卖人可据实予以延期的几种原因（事由）中的第3点约定：“……3、社会环境因素：包括城市规划调整，市政配套（如水、电等工程）等政府工程未能跟进，以及政府有关审批文件的延误等；……”。首先，涉案配电方案不属于城市规划范畴。本案中，恒信公司是因变更配电方案导致配电房的调整而需向肇庆市城乡规划局高要分局办理对原已批准的规划图进行变更，虽然调整配电房受规划部门的约束，但本案并非因城市规划调整而变更涉案配电方案，涉案配电方案是由当地供电局审批管理，并非肇庆市城乡规划局高要分局对涉案小区项目建设规划的管理范畴。其次，根据上述可延期交楼的第3点约定“社会环境因素”及相应约定内容的表述可知，符合该约定的情形应该是社会外部非因行为主体自身原因引起的事项，具体应为行政部门的行政管理行为约束所致的事项。本案中，配电方案变更事项是因恒信公司自身原因致使原配电方案未能获当地供电局同意而需重新调整。由此可知，涉案配电方案变更并非因外部因素及行政部门的行政行为约束所致，不符合上述可延期交楼事由的第3点约定的情形。此外，无证据显示肇庆市城乡规划局高要分局存在延误审批的行为。故，恒信公司主张涉案配电方案属于城建规划部门的规划许可范畴，因涉案配电方案变更而进行的相应审批属于上述可延期交楼的第3点约定的情形，没有依据，本院不予支持。恒信公司未在合同约定的期限交楼行为已构成违约，并应承担相应的违约责任。
至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，恒信公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费391元，由恒信公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 张秀丽
代理审判员 陈卓杰
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 吴兰芳