广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3090号
上诉人（原审原告）：广州成功房地产有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：邓耀文，董事长。
委托代理人：潘宗懿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：吴阳，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告）：谈永详，住广州市荔湾区。
委托代理人：林德菱，住址同上。
委托代理人：谈宝，住址同上。
上诉人广州成功房地产有限公司（以下简称成功公司）因与被上诉人谈永祥房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月4日，原审法院受理成功公司诉谈某甲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，该案经审理查明：2003年6月11日，成功公司（甲方）与谈德明（乙方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，协议约定：甲方经批准，拆除广州市清平路128号地下的房屋；乙方是该屋的使用人，乙方同意在2003年6月30日前迁出原址房屋，由甲方提供解决临迁用房：甲方应于2006年5月30日前在原地段新建大楼第4梯第11层产权属于公有的09房，使用面积50平方米，独立厨、厕的房屋安置给谈某甲回迁居住等。此后，谈某乙依约将原房屋交成功公司拆除。成功公司提供第十甫路吉鸿居8号地下房屋给谈德明作临迁房居住。2008年8月1日谈某乙死亡。2010年9月2日，谈某甲签订《回迁房收楼确认书》，回迁至荔景某E904房。2010年1月5日，成功公司与谈某甲签订《十八甫北地块回迁补充确认书》，内容为：本人原住拟拆房屋清平路128号。因该地块设计规划网柱采光及排污、粪管等改变，原2003年6月11日签定的房屋拆迁调换协议书或房屋拆迁安置协议书有所调整，现本人同意回迁位于广州市十八甫北1号的新建大楼荔景华庭E塔9层904房，使用面积50平方米。回迁十八甫北新建大楼以本确认书方位、楼层为准。房产面积日后以测绘为准，建筑面积对比相差面积按规定处理。谈某甲回迁上述房屋后，成功公司与谈某甲因租金和逾期回迁问题产生纠纷。谈某甲起诉成功公司支付逾期回迁违约金，成功公司反诉谈某甲支付租金，2011年9月29日谈某甲诉至法院，2011年11月16日原审法院以（2011）穗荔法民三初字第1442号民事判决书，判决成功公司按每月1000元×200%的标准向谈某甲支付从2008年10月28日至2010年9月1日止的逾期回迁违约金，谈某甲按每月80元的标准向某公司支付自2003年6月起至2010年8月止原被拆迁房屋租金。成功公司不服该判决，提出上诉，2012年3月16日广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第425号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年4月之后成功公司、谈某甲双方因租金标准问题产生争议，谈某甲从2011年4月起无交租给成功公司。原审法院以（2012）穗荔法民三初字第2069号民事判决，其中判决成功公司向房管部门申请按公房租金标准评定广州市十八甫北1号的新建大楼荔景华庭E塔9层904房的房屋使用费，谈某甲按该评定的标准自评定之日起十日内支付从2011年4月1日至2012年12月2日的房屋使用费给成功公司广州成功房地产有限公司。成功公司、谈某甲双方对（2012）穗荔法民三初字第2069号民事判决，均没有提出上诉。该案于2013年3月10日发生法律效力。2013年6月13日广州市荔湾区房地产租赁管理所根据成功公司的申请对涉案房屋租金进行评估作出穗荔租估2013-014号《广州市荔湾区房屋租金评估答复书》，涉案房屋租金评估结果为月租金226.99元。2015年1月26日成功公司向原审法院申请（2012）穗荔法民三初字第2069号民事判决的执行，要求谈某甲按房管部门评定的标准支付从2011年4月1日至2012年12月2日的房屋使用费给成功公司。此后，双方因房屋使用费标准有异议产生争议，谈某甲没有支付自2012年12月3日起的房屋使用费给成功公司。2015年2月16日谈某甲向某公司支付2012年12月3日至2013年7月12日的房屋租金1664.59元。成功公司于2015年3月5日申请撤回要求谈某甲支付2012年12月3日至2013年7月12日的房屋使用费1664.59元的诉讼请求，原审法院裁定予以准许。在庭审中，谈某甲为证实成功公司拒收租金，其已经按（2012）穗荔法民三初字第2069号民事判决执行，自行将每月应缴的费用存入银行帐户。成功公司对此不予确认。
2015年1月16日成功公司向原审法院提起了本案诉讼，请求判令：1、谈永祥向成功公司支付从2012年12月3日起至2013年7月12日止期间的荔湾区十八甫北街1号的新建大楼荔景华庭E塔9层904房的房屋使用费，按照每月226．99元的标准计算，合计1664．59元；2、谈永祥向成功公司支付从2013年7月13日起至谈永祥搬离之日止期间的荔湾区十八甫北街1号的新建大楼荔景华庭E塔9层904房的房屋使用费，按照同期同类市场租金单价每月每平方米38元、建筑面积50平方米计算，每月租金为1900元，暂计算至2014年12月23日暂为32933.34元；3、谈永祥立即从荔湾区十八甫北街1号的新建大楼荔景华庭E塔9层904房搬离，并将保留完好的该房屋交还给成功公司；4、谈某甲承担本案案件受理费、公告费、评估费等全部诉讼费用。
原审法院认为：成功公司与谈德明签订的《广州市房屋拆迁安置协议》合法有效。谈某乙去世后，谈永祥承享《广州市房屋拆迁安置协议》中约定的权利和义务，故成功公司、谈某甲应自觉按合同的约定严格履行。谈某甲回迁诉争房屋多年，2013年7月13日之后因租金标准问题，成功公司、谈某甲双方无法达成一致协议，故谈某甲应向某公司支付从2013年7月13日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费给成功公司。成功公司请求谈某甲按照同期同类市场租金单价每月每平方米38元、建筑面积50平方米计算，支付从2013年7月13日至谈某甲迁出涉案房屋之日止的使用费的诉讼请求。根据《广州市房屋拆迁安置协议》的约定成功公司应在原地段新建大楼产权属于公有的房屋安置给谈某甲回迁居住。成功公司要求谈某甲按照同期同类物业市场租金单价每月每平方米38元计算租金，不符合协议约定，原审法院不予采纳。因房管部门现已不具备评定租金标准的资质，涉案房屋的使用费可参照2013年6月13日广州市荔湾区房地产租赁管理所评估作出穗荔租估2013-014号《广州市荔湾区房屋租金评估答复书》，涉案房屋租金评估结果为月租金226.99元，由谈某甲向某公司支付。对于成功公司要求谈永祥立即从荔湾区十八甫北街1号的新建大楼荔景华庭E塔9层904房搬离，并将保留完好的该房屋交还给成功公司；及判令谈某甲承担公告费、评估费等诉讼请求。由于成功公司不能提供谈某甲具有其他居住房屋和在本案中产生公告费、评估费等证据。成功公司的上述诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，谈某甲按月租金226.99元的标准支付从2013年7月13日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费给广州成功房地产有限公司。二、驳回广州成功房地产有限公司其他诉讼请求。谈某甲如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费382元，由广州成功房地产有限公司负担342元，谈某甲负担40元。
判后，广州成功房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案纠纷起源是谈某甲拒绝签订租赁合同，拒绝支付租金（使用费），强行非法占住成功公司房产，成功公司有权要求谈某甲搬离，将非法占住房产返还成功公司。1、在案涉“被拆迁房屋清平路128号房屋（以下简称：案涉房屋）被拆迁前，谈某甲是案涉房屋的租户，不是业主，不是真正的被拆迁人。2、2003年6月份对该案涉房屋进行拆迁，按照实际的法律状况，谈某甲的续租情况，应该由真正的被拆迁人与成功公司进行协商安排，或者基于被拆迁房一直被房管部门作为代管房，以公租房的方式出租给谈某甲的历史情况，应由房管部门另外安排公租房给谈某甲租住。3、但是，房管部门却将本应由其承担的社会责任推卸给企业，由成功公司承担政府责任，由此，明知谈某甲不是真正的被拆迁人，但成功公司却不得不违心地与谈某甲签订《房屋拆迁安置协议》（以下简称“安置协议”），与此同时，成功公司又必须另外安排一套房屋给真正的被拆迁人，成功公司因此付出双倍成本。4、房屋建成后，本来成功公司鉴于安置协议的显失公平，可以不履行此项协议，但鉴于社会稳定、为政府分摊责任的目的出发，还是履行安置责任，而且还履行了迟延安置回迁房的违约责任。5、但是，履行社会责任必须遵循社会公平原则，成功公司给予谈某甲安排的回迁房是自己的私有物业，成功公司要求谈某甲签订租赁协议，并按照市场价收取租金是其正当权利。6、但是，谈某甲无视上述法律事实，毫无道理一再拒绝签订租赁协议，拒绝支付租金，这事实上构成了对成功公司物业的非法占用，于情、理、法均不容。二、谈永祥应当按照市场价格向成功公司支付房屋租金（使用费）。1、如上所述，案涉房产是成功公司的私产，不是公租房，成功公司要求按照市场价收取租金，于某、于法有据。2、退一万步，就算依照之前不合理的安置协议，根据（2012）穗荔法民三初字第2069号判决书，允许谈某甲以226．99元／月的标准支付租金，该标准的执行时间也仅仅至2012年7月12日终止，此后的租金标准应该按照市场价标准执行。3、参照公租房的资金标准，案涉房屋所属区域的同类公租房的租金标准在40～44元／月平方米之间，因此，成功公司要求谈某甲以38元／月平方米的标准支付租金完全有合理依据。4、谈某甲夫妇有自己的工作，不是低保户或者特殊困难户其家庭不时到附近茶楼喝早茶，不说他们生活如何富裕，但一般的市民生活水平是具备的，他们完全可以支付市场标准的租金。综上所述，请求二审法院判令：1、撤销一审判决。2、谈某甲即刻从案涉房屋搬离，将保留完好的房屋交还给成功公司。3、谈某甲支付从2013年7月13日起至搬离之日止期间的案涉房屋租金（使用费），按照38元／月平方米标准、建筑面积50平方米计算，每月1900元。4、谈某甲承担本案一审和二审全部诉讼费用。
被上诉人谈某甲辩称：不同意上诉请求，请法院依法驳回。一审、二审费用由上诉人承担。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《广州市房屋拆迁安置协议》合法有效，上诉人与被上诉人于2010年1月5日签订的回迁补充确认书再次确认上诉人将案涉房屋交给被上诉人回迁。已经发生法律效力的（2012）穗荔法民三初字第2069号判决已确认被上诉人只需按照公房租金标准向上诉人交纳租金。上诉人上诉提出理应由房管部门另外安排公租房给被上诉人租住及上诉人应当按照市场价格支付房屋租金，与生效判决的认定相矛盾，本院不予采纳。由于上诉人要求被上诉人交纳高于公房租金标准的租金，双方当事人才未能签订租赁合同。上诉人以被上诉人不肯签订租赁合同及不交纳市场租金为由，要求被上诉人交还房屋，理据不足，本院不予采纳。本案审理的租金日期不在2013-014号《广州市荔湾区房屋租金评估答复书》评估的租金日期范围里，故原审判决以2013-014号《广州市荔湾区房屋租金评估答复书》评估的数字来确定租金标准不妥，本院予以纠正。综上所述，经审查原审判决事实清楚，适用法律正确，唯租金标准不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第377号民事判决第二项及案件受理费部分；
二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第377号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，谈永祥按房管部门评定的公房租金标准支付从2013年7月13日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费给广州成功房地产有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费764元，由上诉人广州成功房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年八月七日
书 记 员 阮志雄
宋德光