江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9542号
上诉人（原审被告）：周杰，男，1974年8月5日生，汉族，住江苏省张家港市。
委托诉讼代理人：钱震宇，江苏梁丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张家港市和逸物业管理有限公司,住所地江苏省张家港市杨舍镇白鹿路88号。
法定代表人：陈桂芬,董事长。
委托诉讼代理人：严小平，该公司员工。
上诉人周杰因与被上诉人张家港市和逸物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2016）苏0582民初8167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周杰的上诉请求：请求撤销原判，将本案发回重审或者依法改判。原审判决认定事实不清，适用法律错误。我方实际入住涉案房屋的时间是2015年7月，此前房屋一直处于闲置状态，我方也未享受物业服务，原审判决认定我方从装修开始就享受物业服务不当。根据《江苏省物业服务收费管理办法》的规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准的70%。双方在物业服务合同中约定的物业费与上述规定相悖，不具有约束力。另张家港市和逸物业管理有限公司对我方的房屋漏水问题拖延维修，门口的安全监控也一直处于关闭状态，其消极履行物业服务义务，原审法院判决我方全额支付物业费有失公平。
张家港市和逸物业管理有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人周杰于2010年5月17日办理入住手续，2010年11月11日申请装修，直到我方起诉其从未提出过房屋闲置、空置的申请，我方有理由相信其一直在使用房屋，根据相关司法解释其无权拒交或者少交物业费。上诉人周杰已经办理入住手续，并实际使用了涉案的物业，本案不应当适用《江苏省物业服务收费管理办法》的规定。根据合同约定我公司仅对房屋公共设施、公共部位进行日常维护，其房屋自有部分漏水并非我公司法定服务范围。上诉人周杰在装修房屋时改动了原先的线路，才导致其门口的监控发生故障，我公司派人维修时其拒绝配合，责任不在我公司。请求驳回上诉，维持原判。
张家港市和逸物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令原审被告支付2013年2月1日至2016年1月31日的物业服务费38436元及滞纳金8168元。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：周杰为张家港市中联皇冠小区7幢104室（以下简称案涉房屋，属于别墅，建筑面积为429.05平方米）的业主。2010年5月17日张家港市和逸物业管理有限公司（甲方）与周杰（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，张家港市和逸物业管理有限公司为中联皇冠小区提供前期物业管理服务；别墅业主按建筑面积每月每平方米2.5元交纳物业服务费；2011年2月1日前交纳2011年2月1日至2012年2月1日的物业服务费，以后每年2月1日前交纳当年2月1日至来年1月31日的物业管理费；不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约滞纳金。双方并约定了其他条款。张家港市和逸物业管理有限公司根据上述合同约定为中联皇冠小区提供物业管理服务。
2010年5月17日周杰办理入住手续，收到案涉房屋。2010年11月11日周杰申请对案涉房屋装修，周杰申请的装修施工期限至2011年11月10日。装修后，张家港市和逸物业管理有限公司认为周杰从2015年1月开始入住案涉房屋；周杰认为从2015年7月入住案涉房屋。
2014年7月12日张家港市中联皇冠小区业主委员会（甲方）与张家港市和逸物业管理有限公司（乙方）签订《苏州市物业服务合同》，张家港市中联皇冠小区业主委员会委托张家港市和逸物业管理有限公司继续提供中联皇冠小区的物业管理服务，服务期限自2014年7月1日起至2019年6月30日止，别墅业主按建筑面积每月每平方米2.5元交纳物业服务费；如业主办理交付手续后，凡申请装修手续，从装修审批后的次月第一日开始，视为已入住和使用物业，物业服务费按100%全额交纳；物业服务费按月计算，业主或物业使用人按下列方式向乙方交纳物业服务费：1、在每年1月、7月、8月的31日前向乙方交纳包括本月在内的12个月的物业服务费，在每月25日前向乙方交纳当月的物业服务费；2、本着方便和自愿的原则，业主或使用人可在每个物业服务费交纳周期的最后一个月末预交下一年度的物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金。双方并就其他条款进行了约定。张家港市和逸物业管理有限公司按约提供了物业管理服务。2016年张家港市中联皇冠小区业主委员会（甲方）又与张家港市和逸物业管理有限公司（乙方）签订《补充协议》，明确业主交纳物业服务费的具体时间为：1-19幢业主在每年1月前……向乙方交纳包括本月在内的12个月的物业服务费，在每月的25日前向乙方交纳当月的物业服务费，该约定与上述《苏州市物业服务合同》同时生效。
周杰结欠2013年2月1日至2016年1月31日的物业服务费未交纳。该费经张家港市和逸物业管理有限公司催讨未果，为此引起纠纷。
上述事实，有商品房买卖合同、周杰户的验收确认单、入住手续汇签单、施工申请及竣工验收记录表、《前期物业管理服务协议》、《苏州市物业服务合同》、《补充协议》、欠费催缴函及邮寄凭证寄件人存单、2012年至2015年和张家港市和逸物业管理有限公司通知交纳物业服务费公告、当事人陈述佐证。
审理中，张家港市和逸物业管理有限公司陈述：在2016年5月13日去周杰家收取物业服务费时，周杰家提出两个问题：1、家中渗水情况，我方已经告知周杰该问题已过保修期，且是周杰家房屋问题，非房屋公共部位维修，周杰可自行修理或动用维修基金，经查之前无周杰家渗水保修记录；2、监控（即可视门铃）安装情况，2016年5月18日约周杰安装，周杰表示没有空，又约2016年8月16日我方至业主家发现周杰家装修时改变线路，我方无法确定哪根线是弱电，需要业主联系其装修公司一起确认，周杰家回复装修负责人外出，等其回来后再联系我方一起查看并安装监控。
原审法院认为：双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。周杰是中联皇冠小区的业主，中联皇冠业委会与张家港市和逸物业管理有限公司签订的《苏州市物业服务合同》对其具有约束力。物业公司按约提供了物业服务，周杰应按约支付物业服务费。
根据物业服务合同约定，张家港市和逸物业管理有限公司仅对房屋公共设施、公共部位进行日常维护，周杰家渗水的维修责任非物业服务范围，其以此为由拒付物业服务费没有合同及法律依据。周杰提出的监控安装问题，张家港市和逸物业管理有限公司已经积极履行，但因需要业主配合安装，因此目前尚未安装完毕。该情况非物业公司不履行物业服务义务或严重违反物业服务合同约定的情况，周杰以此为由拒付物业服务费没有合同及法律依据，因此对被告的该两项辩称不予采信。
关于在2015年7月入住案涉房屋（周杰意见）前是否应按7折交纳物业服务费的问题，原审法院认为，首先应看双方的合同约定、在没有合同约定时可参照有关物业服务规定综合考虑。从2013年2月1日（物业公司诉称的欠费起算日）至2014年7月12日(签订《苏州市物业服务合同》之日)期间所适用的《前期物业管理服务协议》中对于该项内容无约定。经查，此期间适用的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服[2010]12号）第十六条第三款规定：因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准70%。具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。在该款规定中，对于何为未入住或未使用未明确。本案中，周杰在2010年5月17日办理了入住手续，在2010年11月11日周杰申请对案涉房屋装修，周杰申请的装修施工期限至2011年11月10日。周杰从2010年11月11日对案涉房屋装修开始对案涉房屋实际动用，在装修期间原告对周杰户装修工程及房屋、装修人员材料进出小区、装修行为对小区内其他住户的影响等监督管理的行为必然使周杰实际享受了有关物业服务，此时周杰享受的物业服务明显已经超出房屋闲置、无人进出、使用时的状态。因此，在合同及有关规定没有明确的情况下，应以装修开始、周杰实际享受的物业服务内容超出房屋未装修且空置时的物业服务内容起，作为周杰实际使用案涉房屋的起算时。因此，2013年2月1日至2014年7月12日期间周杰已经使用案涉房屋，应全额交纳物业服务费。2014年7月12日签订的《苏州市物业服务合同》中已经明确约定从装修审批后的次月第一日开始视为入住和使用物业，物业服务费按100%全额交纳。因此，从2014年7月12日至2015年7月期间的物业服务费交纳已经有明确约定。综上，张家港市和逸物业管理有限公司要求周杰从2013年2月1日全额交纳物业服务费的诉讼请求符合业主与物业服务企业之间权利义务公平原则及合同约定，原审法院予以支持。周杰享有有关物业服务理应支付相应的物业服务费，对周杰以2015年7月前未实际入住案涉房屋要求按7折计算物业服务费的意见本院不予采信。
张家港市和逸物业管理有限公司按每年12812元确定物业服务费及按8168元确定滞纳金符合合同约定标准，不违反法律规定，原审法院予以采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：
周杰应给付张家港市和逸物业管理有限公司物业服务费38436元及滞纳金8168元，共计46604元，限于本判决生效后10日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港支行营业部，账号：46×××84）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费966元，减半收取483元，由周杰负担。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被上诉人张家港市和逸物业管理有限公司依照前期物业协议及物业服务合同的约定，就小区共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目提供了基本的物业服务，上诉人周杰作为业主亦应当履行支付物业服务费的义务。周杰二审主张其直到2015年7月份才实际入住涉案房屋，对之前的物业服务费应当由物业公司予以优惠，该上诉理由因与双方的合同约定相悖，且其实际入住时间亦缺乏相应证据证明，二审依法不予采信。其诉称房屋存在的漏水问题，因漏水部位并非小区公共设施和共有部位，不属于物业公司提供物业服务的范围，故其以此为由拒交物业费不应当得到支持。监控设施未及时维修的问题，主要是由于业主不配合才导致延误至今，因物业公司履行了相关义务，故上诉人周杰的上诉理由同样不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费966元，由上诉人周杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
审 判 员 叶 刚
代理审判员 赵 俊
二〇一七年二月十四日
书 记 员 袁丽媛