贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0526民初250号
原告罗升东，男，1979年11月7日出生，汉族，初中文化，住贵州省威宁县。
委托代理人王宇翔（特别授权），贵州澜典律师事务所律师。执业证号：15205201710010009。
委托代理人舒福兴（一般授权），贵州澜典律师事务所实习律师。实习证号：230713011110409。
被告贵州厚源房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省威宁县滨海路草海商贸城内。
统一社会信用代码：91520000697539689T。
主要负责人：李文然，总经理。
委托代理人管梓七（特别授权），贵州草海律师事务所律师。执业证号：15224201211445233。
原告罗升东诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称：厚源房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员代定梅独任审判，于2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告罗升东的委托代理人王宇翔、舒福兴，被告厚源房开公司的委托代理人管梓七到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗升东诉称：2012年3月14日，我与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其位于威宁××××镇草海商贸城第2-1幢1-16-4号房屋，建筑面积为115.89平方米，套内建筑面积为91.08平方米，总付款260216元。合同约定被告于2013年12月31日前办理并交付商品房转移登记相关文书，逾期买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付房价款5‰违约金。合同签订后，原告按照约定以首付和贷款方式向被告全额支付了购房款，但被告未在约定的期限办理并交付商品房转移登记相关文书，现原告认为约定违约金过高，主动要求由被告按照年利率6.175%计算并支付三年的违约金，即260216×3年×6.175%=48919.16元。本案诉讼费用由被告承担。
被告厚源房开公司辩称：原告起诉所涉及的逾期办证违约金问题，只要原告计算符合法律规定且未超诉讼时效，被告方无异议，但合同约定违约金过高，请求调整。同时，原告未举证证明逾期办证造成的损失，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，应按照合同法解释二第二十九条规定，调整违约金，不应再上浮30%。
经审理查明：被告厚源房开公司以出让方式取得位于威宁××××路占地面积40484.89平方米的建设用地使用权，用于开发“中国﹒草海商贸城”商品房，商品房预售许可证号为：2011商房预字12号。2012年3月14日，原告罗升东与被告厚源房开公司签订编号为0001786号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“中国﹒草海商贸城”第2幢1单元16层4号商品房，建筑面积为115.89平方米，套内建筑面积91.08平方米，按照套内面积计算单价为2857元/平方米，房屋总价款为260216元。该合同第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2013年12月31前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期60日内的，按已付房款5‰承担违约责任，逾期超过60日的，买受人有权退房，出卖人应自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付房款，并按照同期存款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。合同还约定双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定以首付和按揭贷款方式支付了全部购房款260216元，但至今未在合同约定期限内办理该商品房转移登记有关文书并交付原告。
上述事实，有原、被告陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《个人贷款合同》、收款收据及贷款支付凭证，被告提交的商品房屋预售许可证等证据在卷互为印证，该证据已经庭审举证、质证和本院审查后，事实清楚，可以采信。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案原告罗升东与被告厚源房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定已向被告支付全部购房款，但被告未在约定的期限内向原告交付商品房转移登记相关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定期限向原告交付房屋和商品房转移登记相关文书，已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付逾期办证违约金48919.16元的主张，被告以如果原告主张的违约金符合法律规定且未超诉讼时效，予以认可，但合同约定违约金过高应予调整进行抗辩。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2013年12月31前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；逾期超过60日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。至原告起诉时，被告逾期交付商品房转移登记有关文书已达三年多时间，因合同约定按日支付违约金，每天产生一个独立的债权债务事实，原告主张起诉前三年的违约金部分，已超诉讼时效，不应支持。原告起诉前倒推三年的违约金，符合法律规定，应予支持。因合同约定出卖人违约以已付房款为基数按日向买受人支付已付房款5‰的违约金，明显过高，应予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以请求的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，鉴于原告未举证证明其造成的损失，酌情以已付房款为基数，参照中国人民银行逾期贷款利率4.75%（1-5年期）上幅30%计算较为合理，即违约金为48205元（260216元×6.175%÷365天×1095天），原告请求超出部分不予支持。被告以原告未举证证明逾期办证造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和合同法解释二第二十九条的规定，应参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算违约金，不应再上浮30%的抗辩主张，因合同对违约金计算标准已有明确约定，虽然原告未举证证明其造成的具体损失，但原告已向被告支付了全部购房款，其损失酌情以其已付房款为基数并参照中国人民银行逾期贷款利率4.75%（1-5年期）上幅30%计算，符合法律和相关司法解释的规定，被告该抗辩主张无事实和法律依据，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司于本判决
效后十日内支付原告罗升东逾期交付商品房转移登记有关文书违约金人民币48205元；
二、驳回原告罗升东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取511元，由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 代定梅
二〇一八年二月二十三日
书记员 陈 尧