大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第629号
原告王超（反诉被告），男，汉族。
委托代理人郝方舫，系辽宁住邦律师事务所律师。
被告大连保利红旗房地产开发有限公司（反诉原告）。
法定代表人张曦，系董事长。
委托代理人杨朝晖，系辽宁兴中律师事务所律师。
委托代理人康何，女，汉族。
原告王超（在以下本诉与反诉中均称“原告”）与被告大连保利红旗房地产开发有限公司（在以下本诉与反诉中均称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由姚念杰担任审判长，与人民陪审员张淑华、林洪组成合议庭，按普通程序公开开庭进行了审理。原告王超及其委托代理人郝方舫，被告保利公司的委托代理人杨朝晖、康何到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王超诉称，2013年4月23日原、被告签订购房合同，购买房屋。合同约定交房日期为2014年10月31日，现房屋已经建设完毕，临近交房，楼房基本建好后原告才发现，本小区30层本户型与被告承诺的样式与其他楼层有重大改变。其他户型南向卧室窗户是落地窗，30层窗户窗台比其他楼层窗台高了将近60厘米；南向阳台的窗台也比其他楼层阳台高了60厘米，以上改变导致屋内光线不好，室内变得很暗。由于该项目是期房，原告在购买时楼房尚未建好，因此原告完全依据被告介绍以及宣传购买，没有看到真实的房屋。因此被告在出售该房屋时应当告知原告该房屋的重大特殊情况，由于被告没有告知原告，导致原告认为所购买的房屋与其他户型以及被告宣传是一致的。房屋建成后原告知道该房屋的真实情况后开始与被告交涉，双方无法就把原告购买南向阳台、南向卧室窗户恢复与其他楼层一致达成协议。故诉至法院，请求判令被告将原告南向阳台、南向卧室窗户恢复与其他楼层同样户型一致。
被告保利公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉请是恢复，对于本案的案涉房屋，无论是规划还是设计均没有发生过任何的改变，因此谈不上恢复的问题。被告所建设的房屋完全符合政府审批的规划，完全按设计进行施工，规划和设计符合民用建筑设计通则，关于阳台和窗户建筑设计的规定，符合住宅设计规范，所有规划和设计没有发生过任何改变，被告完全是按照政府批复的文件和设计部门出具的建设设计文件施工，是依约履行了合同，所以谈不上恢复。原告的诉请市一种企图单方面变更合同的行为，而合同一经订立对双方具有约束力，任何一方无权单方面改变，所以原告的诉请没有法律依据。原告的所谓要求改变，必然涉及到规划的变更，整个的施工设计要重新进行报批，要进行拆除后然后重建，这实际上是一种改造，事实上也是做不到的，所以本身的要求就是一种不符合法律规定，违反法规的一种诉请。原告的诉请对于被告而言，如果被告按照原告的要求做了，那么势必改变该建筑的造型，对于其他多数的买受人是一种违约责任，也不符合整栋楼其他业主等多数人的利益。综上，原告的诉讼请求无理。
被告保利公司反诉称，2013年4月24日原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买位于房屋，建筑面积104.9平方米，单价为12，204.13元，总房款1，280，213元。2013年4月24日前原告支付首付款390，213元，余款890，000元由原告申请按揭贷款，承诺于2013年5月24日前付清全部房款。原告的890，000元的按揭贷款于2013年6月6日到帐，因此原告违反双方约定未在规定期限及宽限期内付清房款，应当承担违约责任。故请求判令原告支付自2013年5月25日起至2013年6月6日的逾期付款违约金2，314元。
原告王超辩称，我方贷款合同签订时间是2013年5月3日，根据双方的商品房买卖合同约定，如果我方未逾期办理贷款，则不需要承担违约责任。
经审理查明，2012年11月26日被告取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2013年4月24日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋；2014年10月31日前交付房屋；第十条关于规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。
另查，根据大连城建设计研究院有限公司2012年2月出具的关于涉案房屋的平面施工图，包含4层平面施工图、5层平面施工图、6-30层平面施工图：4层平面施工图的有标示为C1815a；5层的标示为C1821a;6-30层的标示为C1821a(C1815a仅用于30层)，原、被告均表示认可：21a即多数楼层窗户的高度2.1米，15a即4层、30层窗户的高度1.5米，与其他楼层窗户相差0.6米。
2015年4月23日本院与原、被告代理人及其他部分业主一起察看现场情况如下：1、勘察原售楼处，在盘模型中的总控开关处有一标盘，注明“本模型仅供参考，具体内容均以政府最后批准之法律文件及双方签订的买卖合同为准”；另根据现场楼层模型发现4层、30层的卧室窗户与其他楼层存在明显差别，上述两层楼的卧室窗户均为单扇窗户，其他楼层为双扇十字型的结构。另近看两层窗户下墙体与其他楼层亦存在细微的差别。2、勘察5号楼30层和31层，发现楼层窗户结构与沙盘模型相符，30层卧室窗户及阳台窗户尺寸小于31层（31层代表除4层、30层之外的其他楼层），30层窗台下面存在线条造型围绕该楼层一圈。3、察看9号楼4层，该房屋正在装修，但窗户及窗台结构与沙盘模型相符，同30层一样尺寸低于其他楼层，该楼层同样存在线条造型围绕该楼层一圈，与30层不同的该造型平台与窗台水平一致。
本院所确认的上述事实，有商品房预售许可证、商品房买卖合同、4层平面施工图、5层平面施工图、6-30层平面施工图、本院现场勘察情况记录、原、被告陈述以及庭审笔录等在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为,根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。而涉案房屋的平面施工图是由大连城建设计研究院有限公司于2012年2月设计出具的，双方于2013年4月24日签订《商品房买卖合同》后，规划、设计图纸未发生变更。结合本院勘察房屋现状，被告也是完全按照施工图进行施工的，4层、30层关于卧室、阳台窗户与其它楼层的不同，也是在施工图出具时就已经确定了，并非事后变更。原告诉请主张与其它楼层一致，首先，从最初规划、设计图中，双方就是不一样的，要求一样不具有事实依据；其次，如果进行变更，则涉及到整个楼体规划、设计的变更，涉及的整个楼体的重新建设的问题，从实际出发也不具有可操作性；最后，原告也不能举出证据证明，涉案楼层窗户、阳台的设计违反法律、法规或相应规划设计的强制性规定，产生损害楼体安全隐患。故，对原告诉请，本院依法不予支持。
关于被告的反诉，被告提起的反诉为逾期交纳房款的法律关系，与原告主张恢复与其它楼层一致的诉请非同一法律关系，不符合提起反诉的条件，本院依法驳回被告的反诉。
依据《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决如下：
一、驳回原告王超的诉讼请求；
二、驳回被告大连保利红旗房地产开发有限公司的反诉。
案件受理费50元，其他费用50元，合计人民币100元（原告已预交），由原告负担；反诉费25元，其他诉讼费50元，合计人民币75元（被告预交），退还给被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚 念 杰
人民陪审员 张 淑 华
人民陪审员 林 洪
二〇一五年六月九日
书 记 员 林雨欣?
附相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。