宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第8923号
原告（反诉被告）杨建茸，女，1982年10月22日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
委托代理人李晓红，宁夏综义律师事务所律师。
被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人苟胜利，该公司总经理。
委托代理人杨辉，宁夏正义达律师事务所律师。
委托代理人张小军，宁夏正义达律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨建茸诉被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司（以下简称鸿天房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理。被告鸿天房公司提出反诉，本院将本诉、反诉合并审理，并组成合议庭于2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告杨建茸及其委托代理人李晓红，被告鸿天房公司的委托代理人杨辉、张小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建茸诉称，原、被告于2013年12月13日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发的位于银川市兴庆区某室房屋，该房屋建筑面积118.96平方米，总价款为776014元。原告于2013年12月13日前支付首付款276014元，被告于2015年6月30日前交房，如逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告应支付累计已付款的1.5%的违约金。合同签订后，原告按约支付购房首付款266014元及购房定金10000元，合计276017元。并将房屋办理抵押的所有手续交付被告，但被告至今未办理抵押，也未交付房屋。故原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告签订的YC-2009-06号《商品房买卖合同》；二、被告退还原告购房首付款276014元，并承担违约金4140.21元，共计280154.21元；三、本案诉讼费由被告承担。
原告杨建茸围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：
证据一、《商品房买卖合同》一份，证明2013年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同对房屋价款、交房期限、逾期交房违约责任等双方各自的具体权利义务均作了约定。被告对该证据无异议。
证据二、交款收据两份，证明原告分两次向被告交纳购房款276014元。被告对该证据无异议。
证据三、致歉信一份，证明2015年6月27日，被告因无法按时交房向原告发送致歉信一份，表示2015年9月30日交房，但9月30日仍未交房，被告的行为构成根本违约，原告有权依据约定解除合同，被告称原告未按约付款导致不能交房与事实不符。被告对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，致歉信是被告向全体业主制发的，当时并未考虑原告的违约行为。
证据四、房屋租赁合同三份，证明原告在签订买卖合同后至今一直租房居住，原告购买被告房屋是具有实际住房需求，合同签订后原告期盼住房，被告违约行为给原告造成损失，原告有权要求被告支付违约金。被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，原告违约在先，只履行了部分付款义务，在原告没有按照合同约定付清全款的情况下，被告没有义务向其交付房屋，因此其是否租房以及所谓的租房损失与被告无关。
证据五、借条一张，证明原告为办理房屋按揭贷款，被告替原告补交40000元首付款。被告对该证据无异议。
被告鸿天房公司辩称，原告未履行先合同义务，被告有权拒绝交付房屋，原告诉请无事实及法律依据，不应得到支持。合同约定，原告应于2013年12月13日前支付首付款276014元，于2014年2月13日前支付500000元，被告应于2015年6月30日前将房屋交付买受人。根据该约定，原告付款义务在先，被告交房义务在后，原告未按约支付房款，截至目前，被告仍未收到原告应付的500000元商业贷款，故被告有权拒绝交付房屋。
被告鸿天房公司围绕其抗辩理由向本院提交以下证据：
证据一、商品房买卖合同一份，证明合同约定，原告于2013年12月13日前支付首付款276014元，于2014年2月13日付下剩房款500000元。补充协议第四条第一项约定，因买受人未按时付款或办妥按揭手续而导致出卖人未按合同约定时间为买受人办理交付的，出卖人不负逾期交付或者办证的责任。原告对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，合同约定2014年2月13日之前以商业贷款的形式支付购房尾款属实，但原告提交所有贷款手续后，被告未取得商品房预售手续，同时被告出卖的房屋所占用范围的土地已经向中国农业银行银川兴庆支行设立抵押权，导致原告再办理按揭贷款时无法办理，被告对此事一直是明知及默认的。在合同履行过程中，原告未收到被告要求原告支付房屋尾款的通知，据此无法办理抵押贷款的原因在于被告方,不是原告不按时支付购房款。
证据二、备案情况说明一份，证明涉案房屋于2013年11月13日办理了备案登记手续。原告对该证据无异议。
反诉原告鸿天房公司诉称，反诉原、被告于2013年12月13日签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定反诉被告购买反诉原告的涉案房屋，反诉被告应于2013年12月13日前支付首付款276014元，于2014年2月13日前支付下剩购房款500000元。逾期付款超过60日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，反诉被告按日向反诉原告支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，涉案房屋办理了合同备案及所有权预告登记，但截至目前反诉被告仍未按约支付500000元。故反诉原告诉至法院，请求依法判令：一、反诉被告继续履行合同，向反诉原告支付下剩购房款500000元；二、反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金36500元（自2014年2月13日至2016年2月13日）；三、诉讼费由反诉被告承担。
反诉原告鸿天房公司围绕其反诉请求向本院提交商品房买卖合同一份，证明合同约定，买受人于2013年12月13日前付首付276014元，于2014年2月13日付商业贷款500000元；补充协议第四条第一项约定，因买受人未按时付款或办妥按揭手续而导致出卖人未按合同约定时间为买受人办理交付的，出卖人不负逾期交付或者办证的责任；合同第八条约定逾期付款超过60日，自本合同规定应付款期限至次日起至实际全额支付应付款之日止，购房者按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。反诉被告对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，合同约定2014年2月13日之前以商业贷款的形式支付购房尾款属实，但原告提交所有贷款手续后，被告未取得商品房预售手续，同时被告出卖的房屋所占用范围的土地已经向中国农业银行银川兴庆支行设立抵押权，导致原告再办理按揭贷款时无法办理，被告对此事一直是明知及默认的。在合同履行过程中，原告未收到被告要求原告支付房屋尾款的通知，据此无法办理抵押贷款的原因在于被告方,不是原告不按时支付购房款。
反诉被告杨建茸辩称，双方签订的《商品房买卖合同》确实约定于2014年2月13日前通过商业贷款支付房屋尾款500000元，但在签订合同后办理按揭贷款的过程中，原告得知被告未取得商品房预售等与售房有关的手续，被告出售给原告的房屋所占用的土地已经设定了抵押权，该抵押权解除之前不能再办理贷款，因此原告将所有贷款手续提交到被告指定的银行后至今贷款未办理下来。在签订合同至今反诉原告均未要求反诉被告支付购房款，如果反诉被告未支付购房款的行为构成违约，反诉原告从未要求支付购房款不符合常理。在签订合同至今反诉被告就多次要求交房，反诉原告也就未交房理由向反诉被告发送书面通知，由此可以证实反诉原告逾期交房属实，逾期交房与是否付清尾款不具有因果关系。
反诉被告杨建茸针对反诉向本院提交以下证据：
证据一、首次购房查档证明、征信记录、户籍薄、结婚证、身份证复印件各一份、收入证明二份、银行流水三份，证明合同签订后，反诉被告向反诉原告指定的银行提交了与办理按揭贷款有关的所有资料，反诉被告的贷款符合条件，充分说明未办理贷款的原因不在于反诉原告。反诉原告对首次购房查档证明、户籍薄、结婚证真实性没有异议，对其他证据的真实性有异议。对证据的关联性及证明目的有异议，根据双方签订的合同补充协议第三条第一款规定，出卖人仅协助提供本项目贷款银行信息，并不对银行贷款条件及买受人获得银行贷款做出任何承诺，反诉被告是否符合贷款条件的审查主体是银行，不是反诉原告，反诉被告提供的证据也不能证明其符合贷款条件。
经审理查明，2013年12月28日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于银川市兴庆区某室房屋；建筑面积118.96平方米，按照建筑面积计算，该房屋单价为6523.32元/平方米，合同总价款为776014元，原告应于2013年12月13日前支付购房首付款276014元，于2014年2月13日前以贷款方式支付购房款500000元，逾期付款超过60日，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应按累计应付款的1.5%向被告支付违约金，被告退还已收房款。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；被告应于2015年6月30日前向原告交付该房屋，被告逾期交房超过60日内，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起60日内退还原告已付全部房款，并按累计已付款的1.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约于2013年12月13日前向被告支付购房款276014元，下剩购房款500000元未按约于2014年2月13日前向被告支付。因被告逾期交房，原告逾期付款，双方为此产生争议，故原、被告均诉至本院，请求依法判如所请。
另查明，涉案房屋已办理了备案登记。
上述事实有原、被告、第三人当庭陈述及其提交的前述所列证据在案为凭，经开庭质证和本院审查核实，具备证据的真实性、客观性、关联性，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《银川市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2015年6月30日前向原告交付该房屋，逾期超过60日，原告有权解除合同，现被告已经逾期交房，且至今亦未能履行交房义务，已经构成违约，原告据此行使合同解除权，符合法律规定和合同约定，应予支持。被告辩称其逾期交房系为对抗原告逾期付款行为，与本案查明事实不符，本院对其抗辩主张不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房合同解除后，被告应按约将原告支付的房款返还原告，故对原告要求被告返还已付购房款276014元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于反诉原告主张要求反诉被告继续履行合同向反诉原告支付下剩购房款500000元的问题，因反诉原告违约致使反诉被告提出解除合同且该请求符合法律依据得以支持，合同已无法继续履行，故对反诉原告的该项诉请本院不予支持。关于原、被告主张对方承担逾期交房、付款违约金的问题，因原、被告双方在房屋买卖过程中均存在违约行为，故对本诉原告与反诉原告提出的违约金诉讼请求本院均不予支持。反诉被告抗辩其未按时办理按揭贷款系因反诉原告原因，但对此未予举证证实，且反诉原告亦不认可，故对反诉被告的该项辩称本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）杨建茸与被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司就位于银川市兴庆区涉案房屋签订的《银川市商品房买卖合同》；
二、被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）杨建茸返还购房款276014元；
三、驳回原告（反诉被告）杨建茸的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告宁夏鸿天房置业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向债权人支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5602元，由原告杨建茸负担83元，由被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司负担5519元；反诉案件受理费4583元，由反诉原告宁夏鸿天房置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 宋志军
人民陪审员 陈少珍
人民陪审员 仇 芳
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 赵 杰
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。