北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初2364号原告：黄彦芳，女，1958年1月9日出生，北京市大兴区住房和城乡建设委员会退休。委托诉讼代理人：曹祝德，北京市包诚律师事务所律师。被告：北京瑞兆天成商业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇火神庙商业中心A座地下一层。法定代表人：张新春，执行董事。委托诉讼代理人：赵佳，北京市中永律师事务所律师。原告黄彦芳与被告北京瑞兆天成商业管理有限公司（以下简称瑞兆公司）委托合同纠纷一案，本院立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。普通程序审理时，原告黄彦芳的委托诉讼代理人曹祝德，被告瑞兆公司的委托诉讼代理人赵佳到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。黄彦芳向本院提出诉讼请求：1.瑞兆公司将黄彦芳的商铺即“北京市大兴区兴政东里火神庙国际商业中心B座5层99号商铺”（房权证标明的房屋坐落：大兴区黄村东大街38号院5号楼5层599�恢复原状，并支付自2016年1月15日起至其合法交还商铺时止的占用费（每天按购房款的9%除以365天计算）；2.瑞兆公司支付违约金78252.4元（按照总购房款391262元乘20%计算）；3.诉讼费用由瑞兆公司承担。事实和理由：2010年7月18日，黄彦芳出资386599元与北京金色时枫房地产开发有限公司（以下简称时枫公司）签订了《商品房预售合同》，黄彦芳购得位于大兴区黄村镇兴丰大街东侧黄村老街危改C区B座商业楼5层599号商铺一间。黄彦芳的房屋所有权证书标明的建筑面积为19.57平方米。根据《商品房预售合同》第26页的标注，户内部分、内铺情况为：1.顶棚：格栅吊顶面；2.墙面：采用轻质隔断，门两侧为玻璃隔墙；3.地面：结构面；4.照明：每铺配置1个白炽灯，一个单联单动开关；5.供电：每铺配置两个五孔插座；有线电视、电话；商城中央空调等。2010年3�11日，黄彦芳与瑞兆公司订立《委托管理协议》，约定：瑞兆公司接受委托统一经营商城，在五年的期限内，按黄彦芳购房款的7%-9%向黄彦芳支付委托经营收益。协议生效后，黄彦芳将自己购买的商铺按原貌直接交付给瑞兆公司经营管理。瑞兆公司将黄彦芳的商铺墙面、顶棚等全部拆除后，又统一转租经营。2015年8月5日，瑞兆公司向黄彦芳发出《关于届满的通知》，告知《委托租赁协议》于2016年1月14日期满，瑞兆公司将按合同约定把其管理的商铺交还给黄彦芳。2015年11月18日，瑞兆公司在火神庙的国际商业中心B座的2-5层楼进出口处张贴《公告》，通知所有B座业主：“根据您与我司签署的《委托管理协议》约定，我司将于近日将位于北京市大兴区兴政东里火神庙国际商业中心B座商铺交还给您。根据协议约定，委托租赁期满，我司将退出您商铺的经营事宜，在我司退出后，未免您的商铺遭受其他损害，我司建议您按照上述时间及时办理回收手续。”2015年12月8日，瑞兆公司向黄彦芳发出《商铺交还通知书》，通知黄彦芳：根据双方《委托管理协议》约定，瑞兆公司将把其管理的商铺交还给黄彦芳。委托期限届满后，黄彦芳没有办理回收手续，并多次要求瑞兆公司恢复原状后再进行交还，但瑞兆公司均借故推脱予以拒绝。故黄彦芳诉至法院。瑞兆公司辩称，不同意黄彦芳的诉讼请求，理由如下：一、当事人双方属于委托关系，瑞兆公司将诉争房屋出租给了承租人马吉钢。诉争房屋的拆改是由承租人马吉钢所为，而非瑞兆公司。瑞兆公司自2012年8月10日起至2015年11月9日止，按照黄彦芳的委托范围，将诉争房屋出租给了自然人马吉钢以经营跆拳道。马吉钢为了经营需要，对诉争房屋中开发�交房时的装修部分进行了拆改。二、被拆改的部分均为《商品房预售合同》附件六《装饰和设备标准的约定》第2条第（二）款“户内部分”所述的诉争房屋“装修”部分。承租人对诉争房屋的“格栅吊顶面、轻质隔断、白炽灯、单联单动开关、五孔插座、内部插卡式计量表”进行了拆改。根据黄彦芳与开发商时枫公司签署的《北京市商品房预售合同》附件六《装饰和设备标准的约定》第2条第（二）款约定，该拆改部分均属于诉争房屋户内部分第1、2、4、5项所述的“装修”部分。三、根据双方签署的《委托管理协议》约定，黄彦芳同意承租人和瑞兆公司对诉争房屋的装修、设备设施、格局进行拆改，且根据合同法的规定，经出租人同意的拆改是无须恢复原状。根据《中华人民共和国合同法》的第399条的规定，瑞兆公司作为受托人应在委托人黄彦芳的委托范围内处理委托事务，而原、被告签署的《委托管理/租赁协议》第2.3条已经明确约定“经营者有权根据经营需要对该商铺进行装修，并调整店铺布局、设备、设施、装修等，但不应违反商业中心相关管理制度以及破坏整体形象。”此“经营人”应当包括经营的诉争房屋的任何一方，即包括瑞兆公司，也包括承租人。该条约定表明黄彦芳作为实际的出租方是同意承租人根据其自身的经营需要对诉争房屋进行装修、调整诉争房屋布局、设备、设施、装修的。根据《中华人民共和国合同法》第223条约定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”对于经出租人同意的拆改是无须恢复原状的，而未经出租人同意的拆改方须恢复原状。承租人的拆改行为在双方约定的授权范围内，属于经出租人同意的拆改，故承租人无须恢复原状，瑞兆公司作为受托方也无须要求承租人恢复原状。四、在双方的委托关系到期届满终止时，瑞兆公司也向黄彦芳履行了商铺交还义务。瑞兆公司已于2015年向黄彦芳寄送了《商铺交还通知书》，且黄彦芳也认可其收到该文件，故瑞兆公司的交还诉争房屋的义务已经按照双方协议履行完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞兆公司对黄彦芳提交的委托管理协议、商品房预售合同、购房发票、房屋所有权证的真实性未提出异议，黄彦芳对瑞兆公司提交的委托管理协议、商品房预售合同、商户交还通知书以及快递寄送情况的真实性未提出异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月11日，黄彦芳（甲方）与瑞兆公司（乙方）签订《委托管理协议》，约定：第1条委托权限：甲方愿意将位于北京市大兴区兴政东里火神庙国际商业中心B座5层99号商铺委托乙方实施运营管理，甲方同意乙方以统一招商等形式代其完成该商铺的出租、联营等管理事宜。该商铺建筑面积19.41平方米，总房款为386599元，甲方通过本协议授予乙方的委托权限，仅为代表甲方联营等运营管理服务，不涉及房产所有权的处分权。乙方愿意接受甲方之委托，为委托人提供相关的管理服务。第2条商铺管理：甲方同意乙方将该商铺纳入火神庙国际商业中心（以下简称商业中心）统一管理，遵守商业中心的相关规定和管理措施，以保证商业中心的整体形象；经营者有权根据经营需要对该商铺进行装修，并调整店铺布局、设备、设施、装修等，但不应违反商业中心相关管理制度以及破坏整体形象。第3条委托期限：自2011年1月15日至2016年1月14日止，委托期限为五年。第六条乙方权利与义务：在委托管理期限内，乙方保证甲方商铺的委托经营收益：第一年为甲方总房款的7%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第二年为甲方总房款的7%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第三年为甲方总房款的8%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第四年为甲方总房款的9%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第五年为甲方总房款的9%（税前）作为乙�应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费。第七条违约责任：甲乙双方应严格履行本协议规定的各项条款，如有违约，违约方应承担相应违约责任，并赔偿因此给对方造成的直接损失。除不可抗力外，任何一方提前解除或终止本协议、违反本协议约定，致使本协议无法继续履行或已无履行必要，即视为违约，须向对方支付赔偿金和违约金，违约金为该商铺总房款的20%，如违约金不足以弥补守约方的实际损失，则守约方有权向违约方追偿损失。2009年8月21日，黄彦芳（买受人）与时枫公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定购买大兴区黄村镇兴丰大街东侧黄村老街危改C区B座商业楼5层599，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数6层；该商品房用途为商业；预测建筑面积19.41平方米，其中，套内建筑面积8.29平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.12平方米。该合同附件六为装饰和设备标准的约定，记载：2.装修标准：（一）共同部分，包括外立面、电梯厅等；（二）户内部分：内铺：5层，顶棚：格栅吊顶面；墙面：采用轻质隔断；地面：结构面；照明：每铺配置1个白炽灯，1个单联单动开关（线路由各自电表接出）；供电：每铺配置1个五孔插座，每平方米配电容量100W，户内安装内部插卡式计量表；有线电视、电话：在公共区域预留接口，商户入驻后自行向有线电视站申请相关业务；空调：商城中央空调，配置送、回风口。黄彦芳实际支付房款391262元。涉案房屋的产权证显示，房屋坐落于大兴区黄村镇东大街38号院5号楼5层599，所有权人为黄彦芳，房屋建筑面积19.57㎡，套内建筑面积8.39㎡。开发商交房�，黄彦芳委托瑞兆公司进行出租管理，瑞兆公司向黄彦芳交纳了委托经营收益。瑞兆公司称将房屋出租给北京活力干线商贸有限公司，承租人为了经营需要，对诉争房屋的格栅吊顶面、轻质隔断、白炽灯、单联单动开关、五孔插座、内部插卡式计量表进行了拆改。2015年12月10日，瑞兆公司通过邮寄方式向黄彦芳发出《商铺交还通知书》，告知黄彦芳：根据双方的《委托管理协议》约定，瑞兆公司将其管理的商铺交还给黄彦芳，请黄彦芳于2015年12月11日至2015年12月25日期间携带材料办理商铺收回手续。黄彦芳不认可拆除墙体、顶棚等行为属于合同允许的装修范围，瑞兆公司未返还商铺，故不予接收。庭审中，双方当事人确认交还给黄彦芳的房屋仅剩地面，地面上有房屋四至的点位标记，隔断和顶棚等均被拆除。案件审理中，本院依法调取了涉案建筑一至五层的竣工图纸（平面图、剖面图），内容包括：每层楼层高、每个商铺的四至及面积；所有商铺均为轻质隔断，隔断顶部距吊顶0.9米高等。双方对本院调取的竣工图纸的真实性没有异议。庭审中，关于恢复原状的具体标准，黄彦芳坚持按照法院调取的竣工图纸和房屋预售合同上的约定作为恢复原状的标准。瑞兆公司对此不予认可。经本院释明，黄彦芳对涉案房屋的恢复造价不申请鉴定。本院认为，本案的争议焦点如下：一、瑞兆公司是否应当履行恢复原状义务；二、瑞兆公司是否应当支付占用费；三、瑞兆公司是否应当支付违约金。一、关于瑞兆公司是否应当履行恢复原状义务，本院认定意见如下：第一，合同到期后，当事人双方委托合同关系终止，因此，其当然的法律效果就是恢复原状，瑞兆公司拆除�房屋的隔断、顶棚等，导致房屋毁损，黄彦芳作为委托方，即房屋所有权人，有权向瑞兆公司主张恢复原状，瑞兆公司应当履行恢复原状的义务。第二，瑞兆公司抗辩称拆除系《委托管理协议》约定的装修行为，对装修的理解应当参照黄彦芳与时枫公司签订的《商品房预售合同》的约定。本院认为，对《委托管理协议》中装修含义的理解，不应参照黄彦芳与时枫公司签订的合同，该《商品房预售合同》对当事人双方之间的法律关系没有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”当事人双方签订的《委托管理协议》并没有约定将拆除隔断和顶棚等行为纳入装修的范围，瑞兆�司拆除房屋顶棚和隔断等行为，直接侵害了黄彦芳对房屋所享有的完整物权。因此，对瑞兆公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。第三，瑞兆公司抗辩称拆除行为系第三方承租人所致，与瑞兆公司无关。本院认为，瑞兆公司未提交证据证明拆除系承租人所致，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，即使是承租人的拆除行为，瑞兆公司仍应对黄彦芳承担法律责任。第四，黄彦芳享有恢复原状请求权。在本案中，由于瑞兆公司拒绝履行恢复原状义务，对于原商铺的构造未做出明确陈述；而黄彦芳也未提交充分证据证明原商铺的具体情况，对恢复原状的标准未做出明确具体的陈述。后经本院释明，黄彦芳不申请造价鉴定。上述原因致使现在恢复原状所涉及的房屋顶棚、隔断等材质及恢复工程造价的标准不能明确，故黄彦芳要求按照法院调取的建筑图纸和房屋预售合同上的约定恢复原状的诉讼请求，不具有可操作性，本院不予支持。待黄彦芳主张恢复原状的标准明确，恢复原状条件成就后，黄彦芳有权再向瑞兆公司主张权利。二、关于是否支付占用费，瑞兆公司未履行恢复原状的义务，将持续给黄彦芳造成损失，故应当继续赔偿黄彦芳占用费损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。另，鉴于双方对委托管理协议中关于拆改装修的条款约定不明确，黄彦芳应承担部分责任。因此，关于占用费的计算标准，�院参考原合同租金计算标准、实际购房款、市场价格、房屋面积及地段等因素等因素，酌定瑞兆公司应当按照每日67元的标准向黄彦芳支付占用费，从2016年1月15日计算到瑞兆公司将黄彦芳的商铺恢复原状之日止。三、关于是否支付违约金，瑞兆公司虽存在上述违约行为，但《委托管理协议》并未约定此项违约金，故对于黄彦芳主张的违约金，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、第四百零六条第一款之规定，判决如下：一、被告北京瑞兆天成商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告黄彦芳占用费（每日按照67元计算，从二〇一六年一月十五日起计算至被告北京瑞兆天成商业管理有限公司将大兴区黄村东大街38号院5号楼5层599房屋恢复原状之日止）；二、驳回原告黄彦芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1756元，由原告黄彦芳负担1229元（已交纳），由被告北京瑞兆天成商业管理有限公司负担527元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘亚东人民陪审员  吕占萍人民陪审员  罗艳芬二〇一六年十二月二十一日书 记 员  李玉洁