河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终2743号
上诉人（一审被告）开封市兴和经营服务有限公司。住所地：开封市。
委托代理人陈艳梅，该公司员工。代理权限为特别授权。
委托代理人王天行，河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（一审原告）娄玉芳，女，汉族，1968年10月30日生，住河南省通许县。
被上诉人（一审原告）娄玉峰，女，汉族，1973年12月15日生，住河南省通许县。
被上诉人（一审原告）娄艳丽，女，汉族，1965年3月10日生，住河南省通许县。
一审被告开封市兴和房地产开发有限公司。住所地：开封市禹王台区。
委托代理人张伟娜，该公司员工。代理权限为特别授权。
委托代理人王文平，该公司法务顾问。代理权限为特别授权。
上诉人开封市兴和经营服务有限公司（以下简称兴和经营公司）因与被上诉人娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽、一审被告开封市兴和房地产开发有限公司（以下简称兴和房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2016）豫0204民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开进行了审理。现已审理终结。
兴和经营公司上诉，请求依法撤销一审判决，改判驳回娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽要求其支付违约金及2015年8月之后租金的诉讼请求；娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽应按比例承担诉讼费用。事实与理由：2015年1月31日，本案委托出租协议到期，代表娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽的鼓楼商城业主委员会向三毛文化实业有限公司发函，要求交还商城，并表示如三毛公司无理由占有，使商城业委会无法和愿意入住商城的经营者签订合同、收取租金的，三毛公司必须向商城业主赔偿损失。后三毛公司回函，要求对商城业主办理交接手续，但业委会未接收。由此，造成鼓楼商城未及时交还的原因在三毛公司、业主，兴和经营公司对商铺返还无过错，不应承担违约责任。2015年8月1日前，已将商城整体交付商城业委会，业委会对外招商，为实际接收了商城，因各业主在招商期间，租金标准无法统一，造成招商失败，非兴和经营公司造成，就算兴和经营公司将商铺交付业委会时未进行分户确认，存在一定瑕疵，但不足以影响招商，后期的再次划线分户，是基于业委会之请求的帮助行为，才有二次商铺交付。故兴和经营公司对招商失败不存在过错，不应承担招商空档期的损失。
娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽辩称，三毛公司对兴和经营公司办理的鼓楼商城商铺交接手续，与娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽无关，截止到现在，兴和经营公司仍未将商铺交还娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽，兴和经营公司违反约定，应承担违约责任。诉讼中提交的相关证据，足以证实2015年2月1日后，商城招商工作由兴和经营公司主导及未按约定交付商铺，商城招商工作与娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽无关，兴和经营公司应支付逾期后至按约交付商铺时止的租金及违约金。兴和经营公司没有向不合法的鼓楼商城业主委员会交付，娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽未委托任何第三方接收商铺。本案房屋，即商铺买卖合同约定及附件平面图证明，商铺原始状态为外墙及门是玻璃，有吊顶，公用通道地砖，公用卫生间，两部直梯，四部公用扶梯，隔断不是娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽拆除，且在购买本案商铺时，三楼在营业中，铺位之间是隔断的，兴和经营公司粘贴胶带纸作为商铺隔断不符合相关规定，请求驳回上诉，维持一审判决。
兴和房地产公司述称意见同兴和经营公司意见一致，请求维持一审对其的判决。
娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽向一审法院起诉：请求判令解除《委托出租协议》；兴和经营公司腾出商铺并恢复原状；兴和经营公司支付2015年4月1日至2016年7月30日共计487天的租金45782元，2016年7月28日至按约定条件交付商铺之日的租金由兴和经营公司据实结算；兴和经营公司支付2014年4月1日至2016年7月30日共计487天的违约金13925.35元，2016年7月30日以后至返还商铺之日的违约金由兴和经营公司另行支付；兴和经营公司和兴和房地产公司与其续约租赁合同；诉讼费用其不应承担。
一审法院认定事实，开封市鼓楼街鼓楼商城是被告兴和房地产公司开发的商业地产项目，为了促进销售，兴和房地产公司的销售广告和宣传资料上明确记载有包租年限和包租形式等内容，包租年限：租赁期限有8年、12年、20年三种，租赁期满，投资者可自主选择续签或自行经营。2013年11月22日，娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽与兴和经营公司签订《委托出租协议》一份，协议约定主要内容为：一、甲方（娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽）将位于开封市鼓楼街的鼓楼商城三层D区46号铺位（建筑面积约61.29㎡，总房款为394401元）全部委托乙方（兴和经营公司）进行出租，期限自2013年11月22日至2015年1月31日止；二、租金及支付方式：三层商铺按本商铺购房合同总价的约定比率支付年租金，购房委托租赁年限为1年2个月8天，第1年至2个月按总金额的8.7%支付租金，年租金为6481元，第2年至12个月按总金额的8.7%支付租金，年租金为34313元。乙方支付租金为每三个月支付一次，每三个月租金为年租金的四分之一，支付日期为首月1日之后的5天内（遇法定节假日顺延）；三、甲方权利：“有下列情况之一出现时……乙方未按协议规定时间内交纳租金，甲方可要求乙方每日支付月租金额1%的违约金”；四、协议终止：“1、下列情况之一出现时，本协议被视为终止：（1）本协议履行期限届满。（2）甲乙双方书面协议提前终止本协议。（3）任何一方严重违约，另一方根据本协议的约定提前终止。2、协议终止后，甲乙双方应在30个工作日内办理以下手续：（1）乙方应在正常状态下将该承租区域交还给甲方。（2）乙方应拆除所有乙方的企业标识……4、乙方在拆除于经营期间因改善经营环境而增设的装修改造设施时如有可能对承租区域造成损伤时，则视为乙方放弃对上述设施的所有权和处置权，甲方不做赔偿。5、本协议终止，甲乙双方如愿继续合作，需重新签定协议”。2013年12月17日，娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽取得该铺位房地产权证（汴房地产权证第××号）。2007年2月7日，鼓楼商城取得开封市建设委员会颁发的工程竣工验收备案证书。在娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽与兴和经营公司之间的《委托出租协议》履行期间，兴和经营公司将包含上述商铺在内的鼓楼商城整体出租给了开封市三毛荣耀商贸有限公司（以下简称三毛荣耀公司）和开封市佳谊商贸有限公司（以下简称佳谊公司）使用。后兴和经营公司与三毛荣耀公司因租赁事宜产生纠纷，诉至法院。2015年10月19日，河南省高级人民法院做出（2015）豫法民三终字第00023号民事判决书。兴和经营公司支付娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽租金至2015年1月31日。2015年10月兴和经营公司又向娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽支付了两个月的租金5718.83元，即支付租金至2015年3月31日。
另查明，2014年12月20日上午9时召开了鼓楼商城第一届业主委员会选举大会，业主应到会人数526人，实到人数431人，请假人数95人。会议通过选举，确定李斌、孙世权（王秋玲）、任淑琴等11人为鼓楼商城第一届业主委员会委员。同年12月29日鼓楼商城第一届业主委员会召开会议，讨论决定:李斌任主任，周伟平任副主任，王秋玲任文书。2015年2月，鼓楼商城业主委员会分别向开封市鼓楼区相国寺办事处鼓楼街社区居民委员会、开封市鼓楼区人民政府相国寺办事处、开封市鼓楼区物业管理中心办理了成立业主委员会的备案手续。2015年7月3日，三毛荣耀公司将其所租用的商场移交兴和经营公司。2015年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴“鼓楼商城全面招商，业主委员会，招商电话0371－2232980118637818818”等字样广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会以及相关租金问题。2015年11月2日，鼓楼商城业主委员会向兴和经营公司发出公函，要求兴和经营公司予以解决、答复，该公函的主要内容为：“…3、2015年1月31日租赁到期，兴和因官司纠纷没有按时交房，贻误了商城招商时机，使部分意向商家流失，所以兴和应承担支付房租责任，为此应承担房子闲置期租金。4、关于维修基金如何解决，商城设备到期更新如何解决？5、关于十年租赁期满时，兴和公司应承担分割责任，如有商家继续使用兴和不担责任。”兴和经营公司收到上述公函后委托开封市祥和房地产测绘大队对所有业主所购商铺的具体位置进行再次分割标注。开封市祥和房地产测绘大队就再次分割情况做出的说明显示：“开封市鼓楼区××街路南鼓楼商城内黄色胶带标示的各户位置及尺寸与开封市祥和房地产测绘大队2006年6月9日盖章的位于鼓楼区××街路南鼓楼商城的《开封市房地产分户图》图纸相一致。特此说明。”2016年1月12日，兴和经营公司向娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽邮寄了《通知书》，通知娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。同时兴和经营公司分别在《汴梁晚报》、《大河报》向全体鼓楼商城业主刊登通告，主要内容为：“…双方委托租赁协议已于2015年1月31日到期并自动终止。2015年7月28日鼓楼商城内公共设施已维修维护处于正常状态，符合交付条件，并且已将上述内容通知了商城业主委员会。…鼓楼商城业主委员会接收商场后曾联系多家客户，积极开展招商活动，现由于业主委员任期已满，需换届暂不能继续开展各项工作，特别是部分业主要求分户经营，故委托权威部门进行分户划线，再次以书面形式通知业主…请业主于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。逾期不到视为已经办理分户交接，由此产生法律后果及责任，由您自行承担。”
一审法院认为，娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽与兴和房地产公司之间系房屋买卖合同关系，与兴和经营公司之间系房屋租赁合同关系，合同双方均应按照双方签订的合同行使权利并履行义务。2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案兴和房地产公司的销售广告和宣传资料上明确记载有包租年限和包租形式等内容，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，亦应当视为房屋买卖合同内容。当委托出租协议租赁期满时，投资者可自主选择续签或自行经营。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，鼓楼商城业主委员会于2014年12月20日依法成立，其作出的决定对原告具有约束力。2015年7月3日，三毛荣耀公司将其所租用的商场移交兴和经营公司。同年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会。以上情况应视为娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽在委托出租协议期限届满后，没有选择与兴和经营公司、兴和房地产公司续签协议，而是选择了由鼓楼商城业主委员会统一对外招商出租，并且兴和经营公司已于2015年8月1日前将其承租的商铺实际交付给了代表全体业主的鼓楼商城业主委员会。但是，鉴于双方实际交付时，兴和经营公司未对鼓楼商城全体业主的商铺进行分户分割确认，交付方式存在一定的瑕疵，故兴和经营公司应对娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽进行适当的赔偿，按照自2015年8月2日至2016年1月25日止同期租金的80%的标准计算，数额为13311.56元（租金34313元/365天×177天×80%）。
对于娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽要求与兴和房地产公司续签委托出租协议的诉讼请求，因娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽在委托出租协议期满后，已经选择了由鼓楼商城业主委员会统一对外招商出租，现在娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽再要求与兴和房地产公司续签委托出租协议的理由不能成立，故对该项诉讼请求不予支持。对娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽要求兴和经营公司支付租金的诉讼请求，认为兴和经营公司应当支付娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽自2015年4月1日起至2015年8月1日实际交付商铺之日止的租金11563.01元（租金34313元/365天×123天）。对娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽要求支付所欠租金的违约金的诉讼请求，酌定兴和经营公司按所欠2015年4月1日至2015年8月1日租金数额的30%支付违约金，数额为3468.90元（11563.01元×30%）。娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽的其他诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十八条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，开封市兴和经营服务有限公司支付娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽商铺租金11563.01元及违约金3468.90元；二、判决生效之日起十日内，开封市兴和经营服务有限公司赔偿王丽娟经济损失13311.56元；三、驳回娄玉芳、娄玉峰、娄艳丽的其他诉讼请求及对开封市兴和房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1592元，由开封市兴和经营服务有限公司承担。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。
本院认为，兴和经营公司与鼓楼商城业主之间签订的委托租赁协议于2015年1月31日届满前，兴和经营公司在不选择与业主续签委托租赁协议的情况下，有协助业主成立相应机构，以实现广大业主利益最大化之义务。由于兴和经营公司与三毛荣耀公司之间发生租赁纠纷，致使其未及时足额支付租金，并影响了之后整个鼓楼商城招商，故一审法院判令兴和经营公司向业主支付2015年8月1日之前欠付租金，并酌定支付租金30%的逾期违约金，同时判令承担2016年1月25日前租金损失80%的赔偿责任，并无不当。兴和经营公司关于其不应支付违约金及为招商失败承担80%赔偿责任的上诉请求不能成立，本院不予采信。兴和经营公司的上诉请求不能成立，本院不予支持，应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费220元，由开封市兴和经营服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谷长东
审判员 杨雯蒨
审判员 胡朝勇
二〇一六年十二月二十八日
书记员 荀文彬