江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终1361号上诉人（原审原告、反诉被告）：李彩霞，女，1986年10月22日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李星亮，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：焦盛国，女，1964年3月14日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原审第三人：江苏中广置业有限公司，住所地南京市新街口管家桥9号12层。法定代表人：翟韶均，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄杰，江苏义科律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛莲，江苏义科律师事务所律师。上诉人李彩霞与上诉人焦盛国、原审第三人江苏中广置业有限公司（以下简称中广公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初8080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李彩霞上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第三项；2、本案一、二审诉讼费用由焦盛国承担。事实与理由：一、焦盛国应承担未能及时办理取件手续的主要责任。1、一审法院认定李彩霞希望待焦盛国迁出户口后再办理出件手续，属于事实认定错误。焦盛国是接到中介人员的口头通知要求迁出户口，李彩霞从未向焦盛国或中介提出要求迁出户口。李彩霞在接到中介机构通知2016年7月4日办理出件手续后，于2016年7月4日准时前往房产部门，并且先办好了家庭住房情况查询手续用于办理契税。焦盛国却未在当天配合办理手续。从日常生活经验上讲，如果李彩霞要求焦盛国先迁出户口再办理取件手续，应当在2016年7月4日先询问户口有无迁出，确定迁出之后再去房产部门办理，否则可能白跑一趟。家庭住房情况查询的有效期只有两天，可见李彩霞2016年7月4日打印住房证明是为了履行取件义务。中介公司人员为了避免后期产生纠纷，以公司规定为由要求焦盛国先迁出户口，中介公司不能将责任推给上诉人。2、2016年7月19日，李彩霞因为临时有事不能办理取件手续，但李彩霞7月4日白跑一趟，焦盛国却因为7月19日李彩霞临时有事就要求解除合同。李彩霞2016年8月12日接到焦盛国要求解除合同的通知后的次日即明确通知中介和焦盛国要求继续履行合同，避免损失扩大。即使2016年7月19日因李彩霞的原因客观上没有办理出件手续，至2016年8月13日再去办理，也只是瑕疵履行，焦盛国以李彩霞未及时付款为由要求解除合同，其解除理由不能成立，焦盛国长期不能办理出件手续的责任主要在其自身。二、焦盛国的损失远远没有十万元。即使法院认为2016年7月19日因李彩霞原因未能取件，至2016年8月13日短短24天，焦盛国60万元贷款在监管账户不会产生很大的资金损失。一审判决上诉人承担10万元的违约金，缺乏依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。焦盛国辩称：1、第一次约定办理出件的时候是李彩霞要求我方先迁出户口。第二次约定办理出件的时候李彩霞提出我搬家以后才肯去办理出件的手续。6月27日涉案房屋过户至上诉人名下，最少在7月4日就应该办理出件手续，而非是7月19日去办理出件手续。对方在上诉状所陈述的7月19日没有时间出件与事实不符。7月10日我方通过中介一直在催促对方办理出件手续，但是对方一直要求我方迁出户口，我为了拿到房款我进行了让步，我在7月15日迁出户口，但是对方仍然不肯出件，7月19日对方又要求我搬家才肯出件，并非是对方在上诉状中所陈述的没有时间的原因，且出件的时候不一定要本人到场，上诉人可以委托家人代为办理出件手续。2、60万元占了总房款的五分之二；因为上诉人的原因我迟迟无法拿到购房款，导致我无法另购房屋；且双方合同上约定的违约金是34万元，一审法院判决对方向我方支付10万元违约金是偏低的。综上，请求二审法院驳回李彩霞的上诉请求。焦盛国上诉请求：1、依法改判支持焦盛国要求解除与李彩霞签订的涉案房屋买卖合同；并按合同约定所收定金5万元不予退还；李彩霞支付焦盛国违约金34万元；2、如果法院不支持焦盛国解除合同的请求，请求判令李彩霞支付焦盛国赔偿金80万元；3、李彩霞承担本案两审的诉讼费用共计29760元。事实和理由：1、焦盛国于2016年7月15日迁出户口后，天天催促办理出件手续，且办理出件手续并非要当事人到场，因此李彩霞并非没有时间，其是恶意违约。由于李彩霞迟迟不肯出件，浪费了焦盛国的时间、精力，给焦盛国造成了很大的伤害。2、《南京市存量房交易合同》约定乙方逾期支付房价款超过10天，且所欠应付到期房价款超过10000元的，甲方有权解除本合同。甲方在解除合同后10天内将已收房价款归还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付总房价款百分之20%的违约金。根据该合同以及相关法律规定，焦盛国要求解除合同，不退定金，并要求李彩霞支付违约金34万元，有合同依据和法律依据。3、如果法院判令继续履行合同，10万元的违约金过低。根据相关法律规定，对故意违约的，违约方提出减少违约金，法院不予支持；对违约金的约定低于造成损失的，可以申请增加。由于李彩霞迟迟不肯出件，造成焦盛国不能及时拿到房款再购房产，错失再购房产的最佳时机，造成焦盛国经济损失80万元。4、因为李彩霞恶意违约，导致本案诉讼。李彩霞应承担本案两审诉讼费用共计29760元。综上，请求二审法院支持焦盛国的上诉请求。李彩霞辩称：1、2016年7月4日未办理出件手续是因为中介通知焦盛国有事来不了，2016年7月19日李彩霞因单位临时有事未办理出件手续，理由合理。整个出件过程，李彩霞和焦盛国没有直接联系，都是通过中介协调，从双方的陈述看，存在很大程度的信息不对称，中介在此次交易中应当承担主要责任。李彩霞不同意解除房屋买卖合同。2、李彩霞不存在故意违约，不应赔偿违约金。请求二审法院驳回焦盛国的上诉请求。原审第三人中广公司述称，同一审陈述意见。李彩霞向一审法院起诉请求：1.被告焦盛国协助原告李彩霞领取本市鼓楼区和会街40号1幢4单元201室不动产权证；2.被告焦盛国将本市鼓楼区和会街40号1幢4单元201室不动产交付原告李彩霞；3.被告焦盛国支付违约金34万元。焦盛国向一审法院反诉请求：1.解除李彩霞与焦盛国2016年5月30日签订的《南京市存量房交易合同》、2016年5月3日签订的《房地产买卖中介合同》、2016年4月27日签订的《补充协议》；2.焦盛国收取的定金5万元不予退还；3.李彩霞支付违约金34万元。一审法院认定事实：本市鼓楼区和会街40号1幢四单元201室房屋（建筑面积73.47平方米，以下简称涉案房屋）原登记的房屋所有权人为焦盛国。2016年4月27日，焦盛国（甲方）、李彩霞（乙方）及中广公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方就涉案房屋成交事宜签订补充协议如下：乙方于2016年4月28日前，支付甲方定金5万元；甲、乙双方于2016年5月15日前办理贷款审批手续，乙方以贷款方式支付甲方房款60万元，乙方于贷款审批通过七日内将房款105万元提交监管账户，双方于2016年8月28日前办理房屋交接手续，同时乙方支付甲方尾款3万元；甲方承诺交房时此房无户口，学区未占用等等。当日，李彩霞支付焦盛国购房定金1万元。2016年5月3日，焦盛国（甲方、出售方）、李彩霞（乙方、买受方）及中广公司（丙方、中介方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋售价为173万元，甲方在2016年8月28日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；违约行为方按标的额的20%即34万元作为违约金支付给守约方等等。当日，李彩霞与焦盛国双方再次签订《协议》，约定焦盛国于2016年10月31日前交房，李彩霞预留10万元作为尾款，待焦盛国腾空房屋交房当天支付焦盛国。同日，李彩霞支付焦盛国购房定金4万元。2016年5月30日，焦盛国（甲方、卖方）、李彩霞（乙方、买方）及第三人中广公司（丙方、经纪机构）签订《南京市存量房交易合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为110万元，其中含定金5万元，尾款5万元；2016年6月6日前，乙方将首付款40万元解交监管账户，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款60万元，乙方同意于2016年5月31日前与贷款银行签订借款合同；乙方逾期支付房价款超过10天，且所欠应付到期房价款超过1万元的，甲方有权解除本合同，甲方在解除合同后10天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付总房价款百分之二的赔偿金；甲、乙双方定于款清时正式交付房屋，甲方应在款清前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出等等。2016年5月30日，李彩霞将首付款40万元解交监管账户。2016年5月31日，李彩霞支付焦盛国首付款63万元。2016年6月27日，涉案房屋转移登记至李彩霞名下。2016年7月2日，第三人中广公司通知双方于2016年7月4日办理出件手续，李彩霞希望待焦盛国迁出户口后再办理出件手续。2016年7月15日，焦盛国将涉案房屋内户籍迁出。第三人再次通知双方办理出件手续，由于李彩霞的时间原因，未能办理。第三人第三次通知双方于2016年8月13日办理出件手续。焦盛国于2016年8月6日即向第三人表示要求解除合同。2016年8月8日，焦盛国向李彩霞发送通知，载明李彩霞在接到房管局出件通知后，以各种理由推脱，迟迟不同意出件，导致焦盛国未拿到房款已逾一个月，按照合同约定，焦盛国要求解除合同并进行赔偿。2016年8月17日，李彩霞委托律师向焦盛国发送律师函，载明焦盛国在第三人通知2016年8月13日办理出件手续时拒绝前往，其行为构成违约，焦盛国接函后应与李彩霞联系，共同前往房产部门领取产权证书等手续。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。李彩霞、焦盛国及中广公司签订的《补充协议》、《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房交易合同》均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，上述合同依法成立并生效。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。三方当事人均认可涉案房屋的实际成交价格为173万元，《南京市存量房交易合同》中关于涉案房屋价款的约定系双方为避税等原因所填写，并非双方真实意思表示，故《南京市存量房交易合同》中关于涉案房屋价款的约定内容应属无效。关于合同是否解除问题。焦盛国认为李彩霞未能协助办理出件手续，导致其未能及时领取购房款，李彩霞的行为已构成迟延付款，焦盛国有权解除合同。由于双方签订的合同约定首付款及银行贷款解交监管账户，李彩霞将首付款解交监管账户的时间即应视为付款时间，根据已查明事实，李彩霞支付首付款及办理银行贷款的时间并未违反合同约定，故焦盛国以此要求解除合同并不予退还定金的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。涉案房屋现已具备办理出件手续的条件，故李彩霞请求焦盛国协助领取不动产权证的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于房屋交付问题。李彩霞与焦盛国签订的协议中将房屋交付时间变更为2016年10月31日前，且《南京市存量房交易合同》中约定款清时正式交付房屋，现双方约定的房屋交付时间已届满，李彩霞要求焦盛国交付涉案房屋的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持，故焦盛国应在李彩霞支付购房尾款5万元时将涉案房屋交付李彩霞。关于违约金问题。根据已查明事实，李彩霞在第三人中广公司通知办理出件手续后，未能及时与焦盛国共同前往房产部门办理出件手续，其行为构成违约，应承担违约责任。对于合同约定的违约金34万元，李彩霞认为过高，应予调整，一审法院结合因李彩霞违约给焦盛国造成的实际损失情况、违约情节及过错程度，对焦盛国主张的违约金34万元，一审法院酌定为10万元。焦盛国未能于2016年8月13日协助办理出件手续系其基于对合同已解除的理解与认识，其行为不应认定为违约，故李彩霞要求其承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、被告焦盛国于判决生效之日起十日内协助原告李彩霞领取本市鼓楼区和会街40号1幢四单元201室不动产权证书；二、被告焦盛国于判决生效之日起十日内将本市鼓楼区和会街40号1幢四单元201室不动产交付原告李彩霞，原告李彩霞同时支付被告焦盛国购房尾款5万元；三、反诉被告李彩霞于判决生效之日起十日内支付反诉原告焦盛国违约金10万元；四、驳回原告李彩霞的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告焦盛国的其他反诉请求。本诉案件受理费6400元，减半收取计3200元，由李彩霞负担；反诉案件受理费11680元，由焦盛国负担10530元、李彩霞负担1150元（本诉案件受理费李彩霞已预付，反诉案件受理费焦盛国已付，李彩霞负担部分在支付上述款项时直接给付焦盛国）。本院二审期间，上诉人焦盛国向本院提交以下证据：1、网上下载的南京20**年房价走势图，证明因为房价上涨对其造成的损失。2、人口信息查询情况。证明因焦盛国婆婆需要和其共同居住，故其要使用涉案房屋。3、照片一组，证明焦盛国因涉案房屋买卖事宜长期失眠需服药。李彩霞发表质证意见如下：1、对该证据的真实性不予认可，且与本案无关。2、对该证据的真实性没有异议，但与本案无关。3、对该证据的真实性没有异议，但与本案无关。原审第三人中广公司申请其工作人员成德秀出庭作证。成德秀陈述：我约双方2016年7月4日当天出件，当天李彩霞到了现场，焦盛国是委托其他人过来办理。在现场李彩霞就问我房主户口迁出没有，我就打电话给焦盛国，焦盛国就说户口还没有迁。李彩霞就说如果没迁的话今天就不能出件，她说我买房子是为了给小孩上学，干脆等到十月份交房的时候再出件，我当时表示这是不可能的，跟合同约定不符。后来我打电话和焦盛国沟通，说公司有规定户口没迁不给出件，焦盛国说能不能协商一下先出件再迁户口。我问李彩霞，李彩霞不同意，后来双方就各自回家了。后面我就和焦盛国沟通让她迁户口，在7月15日左右焦盛国户口就迁出了。我当天约李彩霞出件，李彩霞说没时间，之后焦盛国经常到门店要求出件，我发短信给李彩霞，告诉她房主过来了，要求出件。后来约了7月19日出件，李彩霞同意早晨九点出件。当天我们工作人员也去等李彩霞，但她没有接电话，我方和焦盛国就各自回家了。此后，我们一直约李彩霞，李彩霞说没时间。李彩霞因为交房时间在十月份，所以她也不急。她说要么十月份出件要么对方提前交房。我们也和焦盛国联系协商让她尽早交房配合出件。到8月6日，焦盛国表示要解除合同。我曾经约过双方2016年8月13日办理出件手续，李彩霞配合，但焦盛国不同意。李彩霞质证认为，证人为第三人员工，为了避免自身责任编造了李彩霞要求焦盛国先迁出户口或先交房再办理出件手续的事实，证人证言不具有真实性。焦盛国认可证人证言的真实性。中广公司并提交成德秀和李彩霞的短信记录和公司内部微信群聊天记录，证明其陈述的涉案房屋出件过程。李彩霞对该微信的真实性不予认可。焦盛国认可该证据的真实性。李彩霞对一审法院查明“李彩霞希望待焦盛国迁出户口后再办理出件手续”有异议，认为没有任何证据证明李彩霞向焦盛国或中介公司提出要求先迁户口或者先交房再办理出件手续。对该异议，本院不予采纳，具体理由下文论述。李彩霞对一审查明“2016年5月30日，李彩霞将首付款40万元解交监管账户”有异议，认为该款项是直接支付给焦盛国而非支付给监管账户，因焦盛国认可该40万元未解交监管账户，本院对李彩霞该异议予以采纳。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、李彩霞及焦盛国是否存在违约行为；2、焦盛国要求解除合同是否应予支持；3、违约方的违约责任应如何认定。关于第一个争议焦点。涉案房屋已于2016年6月27日转移登记至李彩霞名下，但是双方未能办理出件手续，对于未能办理的原因，双方各执一词。本院认为，中广公司工作人员通知双方2016年7月4日办理出件手续，因李彩霞要求焦盛国先迁出户口再办理出件手续，故当天未能办理。李彩霞上诉称其当天并未要求焦盛国迁出户口，是因中广公司人员说焦盛国当天有事，故未能办理出件手续。但结合一审中焦盛国提交的和中广公司工作人员成德秀的微信记录、通话记录、二审中成德秀的陈述以及焦盛国于2016年7月15日将户口迁出的事实，本院认定李彩霞2016年7月4日确实提出要求焦盛国先迁户口再过户的要求。虽然双方合同约定焦盛国应于交房时（2016年10月31日）迁出户口，但焦盛国于2016年7月15日将户口迁出，应视为焦盛国同意李彩霞要求先迁户口后办理出件手续。此后，中介公司第二次通知双方于2016年7月19日办理出件手续，双方对该时间予以认可，但李彩霞因其自身原因没有依约办理出件手续，构成违约。在李彩霞未能依约办理出件手续、焦盛国发函要求解除合同的情况下，焦盛国2016年8月13日未协助李彩霞办理出件手续系基于其对合同已解除的理解与认识，其行为不应认定为违约。关于第二个争议焦点。本院认为，虽然李彩霞未能于2016年7月19日办理出件手续，但中介公司陈述曾经约双方于2016年8月13日再行办理出件手续，李彩霞表示愿意办理出件手续；在焦盛国2016年8月6日发函要求解除合同后，李彩霞也明确要求履行出件手续，因此李彩霞虽然办理出件手续迟延，但并未明确拒绝履行出件义务，不构成根本违约。现李彩霞已经按照合同约定支付了房屋首付款、办理了贷款手续，涉案房屋也已经登记在李彩霞名下，故焦盛国要求解除合同，本院不予支持。关于第三个争议焦点。本院认为，李彩霞未依约协助焦盛国办理出件手续，导致焦盛国未能及时领取60万元购房款，李彩霞应当承担违约责任。合同约定的违约金34万元，李彩霞认为过高，因出件手续办理迟延主要给焦盛国造成60万元资金无法及时利用的损失，结合该资金通常的利用渠道和途径，李彩霞违约情节及过错程度，一审法院酌定李彩霞支付10万元违约金，并无不当。综上所述，李彩霞和焦盛国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18080元，由上诉人李彩霞负担6400元，由上诉人焦盛国负担11680元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年五月十一日书记员  汪海燕