广东省从化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗从法民二初字第4号
原告：李满林，男，1947年8月29日出生，汉族，住从化市。
原告：李鉴钊，男，汉族，1945年8月28日出生，住从化市。
两原告共同委托代理人：曾洁香，广东韬策律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：肖娟，广东韬策律师事务所律师助理。
被告：从化市街口街街口村第三经济合作社，所在地：从化市。
法定代表人：李雪明，职务社长。
委托代理人：何缨，广东金马波士德律师事务所律师。
原告李满林、李鉴钊诉被告从化市街口街街口村第三经济合作社物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄柏灵适用简易程序公�开庭进行了审理。在案件审理过程中，因本案案情复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院依法转换为普通程序，由审判长黄柏灵、代理审判员张冠军、人民陪审员汤建钊组成合议庭进行审理。原告李满林、李鉴钊及其委托代理人曾洁香、肖娟，被告法定代表人李雪明、委托代理人何缨均到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。
原告诉称，1992年10月2日，原告李满林与被告签订《租赁稻田承包开发鱼塘生产合同》，约定由原告承包被告所属的位于街口镇新村北路县土产公司煤场门口公路下实耕农田40亩作开发鱼苗生产基地使用，承包期限为25年，自1992年12月1日起至2017年12月1日止。后原告李满林因资金等问题无力继续开发该鱼苗生产基地，于1992年12月1日，原告李满林与原告李鉴钊签订《关于租赁稻田承包开发鱼塘生产合同的转让协议》，将该鱼苗生产基地及相应的权�义务全部转让给原告李鉴钊，由李鉴钊继续承包开发。由于城乡建设的发展，政府需要征收原告承包的部分田地，因此被告找到原告协商，被告与原告李满林于1993年12月6日签订了《协议书》，约定解除双方签订的《租赁稻田承包开发鱼塘生产合同》，将所承包的鱼塘归还给被告，由被告划出200平方米首层铺面作为对原告的补偿，并约定由被告负责办理房地产权证。1997年8月26日，原被告签订《铺位分配协议》，就分配给原告的铺位面积及具体位置作出了明确的约定。1998年6月3日，原被告再次就铺位分配问题签订了《分配铺位协议书》，协议明确被告应负责为分配给原告的铺位办理房产证，办理房产证的费用由被告支付。上述铺位建成后，被告已于2003年交付给原告使用，被告却迟迟没有为原告办理房地产权证。原告多次与被告协商办理过户之事，均遭到被告的拒绝�为维护原告的合法权益诉至法院，请求判令：1、被告立即将从化市街口镇新村北路144号、146号、148号、150号店铺产权证过户到原告名下（其中144号过户到原告李满林名下，其余过户到李鉴钊名下），并承担所有过户费用；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，在本院指定的举证期限内提交了以下证据：
1、《租赁稻田承包开发鱼塘生产合同》，证明原告李满林与被告存在承包合同关系以及双方权利义务的约定；
2、《关于租赁稻田承包开发鱼塘生产合同的转让协议》，证明原告李满林将原承包被告的鱼苗生产基地及权利义务全部转让给原告李鉴钊；
3、《协议书》，证明原告与被告双方因政府征收行为而协商解除《租赁稻田承包开发鱼塘生产合同》，被告承诺划出200平方米首层铺面作为原告的补偿，并约定由被告负责为原告办理房地产权证；
4、《铺�分配协议》，证明原被告明确分配给原告的铺位及面积共为195平方米并分为四间，被告知道原告李满林与原告李鉴钊之间的转让协议并认可原告李鉴钊的受让铺位的行为；
5、《分配铺位协议书》，证实原告被告再次就铺位分配问题达成协议，明确被告应负责为分配给原告的铺位办理房产证，办理房产证的费用由被告支付；
6、房地产权证粤c3378951号、c3378602号、c3378603号、c33786**号，证明被告没有将分配给原告的铺位办理产权过户手续；
7、《协议书》，证实原告李满林与原告李鉴钊之间就被告分配给原告的四间铺位明确144号铺位归原告李满林所有，其余三间归原告李鉴钊所有。
被告辩称，不同意原告李满林、李鉴钊的诉讼请求，原告的诉讼请求无理，违反法律规定，损害集体经济组织成员利益，请求法院驳回。事实和理由如下：一、李鉴钊不具有诉讼主体资格�他与李满林的协议是他们内部的私下协议，规避国家房屋交易法律规定，应驳回其起诉。按李满林、李鉴钊提交的2006年5月8日《协议书》，李满林与李鉴钊之间存在买卖关系，双方均未取得房屋产权证就出售房屋，规避国家房屋交易法律规定，他们之间的关系是他们内部的关系，与答辩人无关。当年征地补偿的对象是李满林承包的鱼塘，我社仅与李满林存在法律关系，与李鉴钊无任何的法律关系，他们之间的内部关系应另案解决。二、本案所涉的房屋现登记在从化市街口街口村第三经济合作社名下（有房管局出具的房产证为证），李满林如提起物权保护必须先按《物权法》的规定确认物权，在未确认物权前，无权提出物权保护，故请求法院驳回李满林的诉讼请求。三、本案所涉的土地是集体经济组织的留用地，按国家政策的规定，留用地是为了保障被征地农民的长远生计才设立的，留用地就应当以被征地农村经济组织集体的名义进行登记，不得以个人名义登记，严禁将留用地分配到本村村民。被告与李满林1993年签订的《协议书》第四条“产权归属乙方”，1998年6月3日签订的《分配铺位协议书》关于房产证的内容，违反国家强制性规定，损害被征地农民的利益，另李满林不是被告经济社的社员，故该条款无效。且集体留用地是集体的财产，按《村民组织法》第二十四条第（八）项的规定，处分集体财产必须经村民会议讨论方可办理，但本案所涉的1993年《协议书》、1997年8月26日《铺位分配协议》、1998年6月3日签订的《分配铺位协议书》均没有经过社员开会讨论决定，故上述协议损害社员利益的关于产权及房产证的内容无效。四、原、被告双方在1998年6月3日签订的《分配铺位协议书》中约定“乙方的房产证在该楼验收后的壹年�由甲方交给乙方”，该铺位在1998年7月验收，其诉讼时效到2000年结束，原告丧失胜诉权。诉讼时效结束后，被告于2005年取得该房屋的房屋所有权证。五、本案所涉的合同违反《民法通则》公平、等价有偿的原则，损害全体集体经济合作社社员的利益。原告原来只是承包我社的鱼塘，只是享有承包权，（承包权是用益物权，所有权归我社），但合同却因征地补偿要经济合作社补偿属于经济合作社的留用地上盖的房屋所有权，完全不对等，按当年征地补偿款的数额，原告自1998年使用商铺至今，按从化商铺的房屋租金标准，其收益已抵偿了应付给原告的补偿款（30万元扣除原告至今未付的8万元为22万元）。经济合作社的财产是属于全体社员的，请法院考虑全体社员的利益。六、房屋在建设的过程中是以被告的名义报建，可见原被告双方均清楚知道本案所涉合同违反国家�制性规定，同意变更合同，同意房屋的报建方是被告，同意房屋的所有权属于被告。七、1993年的合同约定，被告负责施工，建设房屋的资金由原告支付，但原告还有捌万元没有给被告，违约在先。2005年我社办理了登记在我社房屋所有权的产权证后，如果原告想二手楼买卖（与本案无关的另一法律关系），当时的政策还是有可能办的，但是要全集体经济组织同意，且要付清拖欠我们的施工资金，后才可能办理，但我经济社老队长问他们要不要办理，他们不办，其后果由他们自行承担。现在国家的政策变化了，税收政策也变化了，是否可以卖给原告，要看政策、看经济合作社全体社员的意见。
被告为证明其主张，在本院指定的举证期限内提交了以下证据：国土局查询的涉案土地两份文件（批复、征地协议）。
庭审中，上述证据经当庭辩证、质证，被告对原告提供�证据1真实性由法院认定，关联性认为李满林只享有承包权，所有权是集体的。合同第四点明确表示李满林不得以任何理由变更土地或变卖土地，两原告所述是他们之间的关系，承包人使用人应是李满林。被告与李鉴钊之间不存在任何法律关系，其不是适格的主体。合同第五条约定在征地时李满林仅仅享有补偿款。证据2，不认可真实性，我国在2002年才出台土地承包法，2005年才有土地流转的规定，才出现转让的字眼，但本协议92年就出现转让的字样，故对真实性有异议；关联性，证据所述承包人不得变更，所以两原告之间变更承包人没有得到被告的同意，是违反约定的，此协议是两原告之间的协议。证据3，真实性由法院认定，我方认为在协议书中明确了仅对李满林的承包补偿作价为30万，另约定了30万由李满林给付生产队的时间，但至今还有8万元没有支付，李满林从1998年开始已使用了该涉案的铺位，其所使用铺位的占用费已远远超出30万元，从此可见李满林已得到补偿，故现要求其返回铺位给广大村民。该合同第四点违反了国家强制性规定，从府（1994）27号文件对留用地作明确规定，广东省、从化市都明确规定留用地只能登记在集体名下不得以个人名义登记，土地、房屋是密不可分的，合同规定铺位归原告是违反国家强制性规定，且该合同没有得到全社员通过，是无效的条款。证据3的关联性我方认为李满林、李鉴钊在协议上是乙方的代表，该协议没有任何条款证实经济社是同意他们之间内部转让，且该内部转让是违反税收规定的，故李鉴钊不具有本案的主体资格，本案已过诉讼时效。证据4，真实性由法院认定，关联性我方认为李满林从1998年开始使用该铺位，我社给其的补偿已付清。李鉴钊不具有主体资格意见与证据3一致。证据5，真实性不认可，是两原告私下的协议，我方不予认可。证据6，房产证是物权唯一证明，该项物权是由国家规定由经济社所有，李满林不享有本案涉案铺位是明确的，其不能提出物权诉讼。李满林清楚知道本案所涉房屋物权是经济社的，该房屋从报建、建设的过程中均以经济社名义提出的，本案中房产证是集体房产，按照广东省、从化市留用地的法规规定国土、政府的协议是该土地属于留用地，本案涉案土地的性质是留用地无法改变，且房产证也是集体性质。原告要求铺位归其所有是违反国家规定。李满林的请求损害集体的利益。1998年李满林已知道房产证已以经济社名下登记，故此已经过诉讼时效。
原告对被告提交的证据质证意见如下：被告提供的证据是当庭提交的，是否作为证据使用由法院认定。对于批复的真实性由法院认定，批复证实当时双方签订的�包合同无法履行，被告是不能全面履行原签订的合同，故损害原告合法的经济权益。协议的真实性由法院认定，征地协议证实涉案被告所承包的鱼塘已经是由集体用地变为国有用地。被告对原告作出的补偿协议是合法有效的，并没有损害其经济社人员的利益。
经审理查明：1992年10月2日原告李满林与被告签订《租赁稻田承包开发鱼塘生产合同》，约定由被告将位于街口镇新村北路县土产公司煤场门口公路下的农田40亩租赁给原告李满林作开发鱼苗生产基地使用，租用期限从1992年12月1日起至2017年12月1日止共25年，合同还约定其他事项。该合同经当时的从化县城郊镇农村承包合同管理办公室鉴证。1992年12月1日两原告签订《关于租赁稻田承包开发鱼塘生产合同的转让协议》，原告李满林因人力、财力原因无力开发，将与被告签订的《租赁稻田承包开发鱼塘生产合同》转�给另一原告李鉴钊，由李鉴钊享有该合同的一切权利义务。1993年6月当时的从化县人民政府批复同意街口镇政府请示的关于新村北路的改造方案，建设资金通过镇房地产开发公司征用街口村三队土地搞开发建设解决。根据以上批复，从化县街口镇房地产开发公司与街口镇街口村于1993年12月3日签订《征地协议书》，由房地产开发公司征用街口镇街口村位于城郊镇政府东侧的土地55.698亩作为开发筹集资金，扩展县城建设及新村北路改道用地，其中协议书第八条约定留用建筑面积1000平方米给街口村作自留基地（留用地）。因原告李满林与被告签订的租赁合同所涉土地在征地范围内，为此原告李满林与被告于1993年12月6日签订《协议书》，其中协议书第一条约定解除农田承包合同，承包的鱼塘归还给被告，由被告在返还自留地中划出200平方米建筑面积（首层铺面）给原告李满林使用，建筑由被告负责按图施工。第二条约定原告李满林要交30万元给被告用作由被告负责施工200平方米铺面的投资款。同时协议书还约定国土使用证、房产证等由被告负责办理。1997年8月26日，原告李满林、李鉴钊与被告在建筑首层平面图上签订《铺位分配协议》，约定从11轴线至6轴线间的4卡铺位分配给两原告，共计面积195平方米，不够面积部分由被告补回25000元（由原告所欠款项扣）。1998年6月3日两原告与被告再次签订《分配铺位协议书》，约定因楼宇施工设施问题，由被告补回5000元给原告，补偿款由原告所欠被告的85000元中扣除，原告尚欠被告的80000元在1998年8月3日前付清，原告的房产证在该楼验收后的1年内由被告交给原告。在庭审中原、被告均确认铺位建设于1998年完工，同时原告认为在2003年已开始实际使用了该铺位，被告则表示在1998年完工就开始交付�告使用。对于原告所欠被告的投资款被告认为原告现尚欠80000元，而原告则认为扣除因面积、装修问题的补偿款25000元，事后已另支付15000元外，现尚欠40000元。2005年2月23日被告对涉案的4间铺位以被告名义办理了房地产权证，产权证记载房屋所有权性质为集体房产，土地使用权性质为国有，产权证上的房地产平面附图与原、被告于1997年8月26日签订铺位分配协议的建筑平面图一致，对应房地产平面附图的编号为144、146、148、150号为分配给原告的铺位，而对应的产权证分别为：144号铺的产权证号为粤房地证字第c3378951号，面积为49.82平方米；146号铺为c3378602号，面积56.18平方米；148号铺为c3378603号，面积40.28平方米；150号铺为c3378601号，面积49.82平方米。4间总面积为196.1平方米。2006年5月8日两原告签订《协议书》，两原告自行约定144号首层铺位归李满林所有，其余三间归李�钊所有。
本院认为，原告李满林与被告于1993年12月6日签订的《协议书》、1997年8月26日原告李满林、李鉴钊与被告在建筑首层平面图上签订的《铺位分配协议》及1998年6月3日两原告与被告签订的《分配铺位协议书》，均是双方的真实意思表示，被告认为以上协议违反了法律强制性规定，提出《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》第九条规定：“留用地应当以被征收农村经济组织集体的名义进行登记，不得以个人名义登记。严禁将留用地分配到本村村民。”，该办法是在2009年颁布施行，而在2009年以前法律法规并没有明确规定不得将留用地分配给本村村民。被告认为三份协议书均没有经过社员大会集体讨论决定而无效，基于民事行为应遵循诚实守信原则，上述协议均盖有被告的公章，对外具有法律效力，是否经过社员大会集体讨论是被告经济社内部程序问题，被告认为三份协议书均没有经过社员大会集体讨论决定的主张没有依据，本院不予采信。故以上协议未违反当时的法律强制性规定，合法有效，双方应按协议的约定履行，被告应将涉案4间铺面房屋产权过户到两原告名下，同时原告应交足铺面投资款给被告。
对于原告李满林所欠被告的投资款，被告认为原告现尚欠80000元，而原告则认为扣除因面积、装修问题的补偿款25000元，事后已另支付15000元外，现尚欠40000元。根据1997年8月26日原告李满林、李鉴钊与被告在建筑首层平面图上签订的《铺位分配协议》，约定因铺位面积比原协议少5平方米，故由被告补回25000元给原告，该款在原告所欠被告款项中扣减；而1998年6月3日两原告与被告签订的《分配铺位协议书》中约定因楼宇施工设施问题由被告补回5000元给原告，补偿款在原告欠被告的85000元中扣除，尚欠80000元在1998年8月3日前付清。而原告所称事后已另支付15000元并无证据予以证实，原告也没有证据证明其已交付过多少款项给被告及在1998年6月3日签订《分配铺位协议书》后有支付过款项给被告，为此本院确认原告尚欠被告款项为80000元。因在原、被告双方签订《分配铺位协议书》后原告没有按协议约定时间履行付款义务，显然原告违约在前，造成被告在2005年办理房地产权证时没有将其中4间铺位办理在原告名下，原告对此应负一定的责任，同时现房屋的价值已比2005年大幅升值，如办理房产过户手续，所须交纳的契税应由原告负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十四条之规定，判决如下：
一、限被告从化市街口街街口村第三经济合作社于本判决书发生法律效力之日起10日内将从化市街口街新村北路144号店铺产权（证号为粤房地证字第c3378951号）过户到原告李�林名下；
二、限被告从化市街口街街口村第三经济合作社于本判决书发生法律效力之日起10日内将从化市街口街新村北路146号、148号、150号店铺产权（证号分别为粤房地证字第c3378602号、c3378603号、c3378601号）过户到原告李鉴钊名下；
三、上述房产过户所应交纳的各种契税由原告李满林、李鉴钊按对应的房产负责缴交，如拒不缴交所造成房产不能过户的后果由原告自行承担；
四、限原告李满林、李鉴钊于本判决书发生法律效力之日起10日内支付尚欠的投资款80000元给被告从化市街口街街口村第三经济合作社。
本案受理费100元，由被告从化市街口街街口村第三经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄柏灵
代理审判员 张冠军
人民陪审员 汤建钊
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 林艺燕