上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终444号
上诉人(原审原告)：黄韧，女，1976年6月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：朱燕琴，上海国根律师事务所律师。
委托诉讼代理人：解则坤，上海国根律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海仕达富新桥人才资源有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：森本健一，执行董事。
委托诉讼代理人：陈文伟，高朋(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张纯，高朋(上海)律师事务所律师。
上诉人黄韧因与被上诉人上海仕达富新桥人才资源有限公司(以下简称“仕达富公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初21682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄韧上诉请求：撤销一审判决，改判全部支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定黄韧与仕达富公司就上海市静安区西康路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的租赁合同解除时间为2017年3月27日，该节事实认定错误。仕达富公司于2017年3月14日向居间方上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业”)发出的律师函在内容上，并无解除合同的意思表示，不属于解除合同通知。何况，事实已查，仕达富公司构成违约，其当时违法解除合同的行为，不发生合同解除的法律效力。并且，该通知是向中原物业发送，而非合同相对方即黄韧。本案合同解除日应定为2017年5月25日。另，一审判决关于违约金的调整处理，在事实认定及法律适用上均存在错误。租赁合同约定的相当于3个月标准的解约违约金，远低于黄韧实际受到的损失，且仕达富公司从未在庭审中请求法院调低违约金。综上，黄韧请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人仕达富公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
黄韧向一审法院起诉请求：1.确认黄韧、仕达富公司于2017年3月10日签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年5月25日解除(函件送达日期)；2.判令仕达富公司赔偿黄韧自2017年3月16日至2017年5月25日期间的房屋租金损失人民币(以下币种均为人民币)54,161.29元(合同约定的交房日到合同解除日)；3.判令仕达富公司向黄韧支付解约违约金69,000元。
一审法院认定事实：系争房屋产权人为案外人郑某某、史某，房屋类型为办公楼。
2015年4月24日，黄韧和郑某某就系争房屋签订了《上海市房屋租赁合同》，约定租期至2017年4月30日止；2017年3月6日双方就系争房屋又签订了《上海市房屋租赁合同补充协议》，约定租期至2019年4月30日止。2017年3月8日，郑某某、史某向黄韧出具了委托书。
2017年3月10日，黄韧、仕达富公司通过中原物业就系争房屋签订了《上海市房屋租赁合同》，合同约定黄韧于2017年3月16日前向仕达富公司交付房屋；房屋租赁期自2017年3月16日至2018年3月15日止；每月租金为23,000元(含物业管理费)；租金押三付一，先付后用，保证金为三个月的租金69,000元；违反合同的一方，应向另一方按月租金3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分等。合同签订后，黄韧向仕达富公司提供了产权人出具的委托书。2017年3月13日，仕达富公司通过中原物业要求黄韧提供系争房屋产权人同意转租的书面意见，同时要求产权人和黄韧、仕达富公司三方一同签署转租同意书。黄韧表示产权人全权委托其办理房屋租赁事宜，没有时间签署，且黄韧也马上要出国，要求中原物业转告仕达富公司抓紧时间。3月14日，黄韧询问中原物业仕达富公司有无消息，中原物业称仕达富公司在跟总部商量走流程，等待确认。
2017年3月14日，仕达富公司向中原物业送达律师函，以黄韧和中原物业未向仕达富公司提供系争房屋权利证明的任何有效文件为由，声明仕达富公司已签署、承租该房屋相关的全部文件(包括但不限于《租赁意向书》以及租赁合同)自律师函出具之日起不再产生法律效力。
2017年3月15日黄韧前往国外，于3月20日回国。3月27日，黄韧就租赁事宜联系中原物业，中原物业遂将仕达富公司出具的律师函发给了黄韧。同日，黄韧向仕达富公司寄送《收房通知书》和《转租同意书》，被退回。4月13日，黄韧向中原物业发出公函，并通过微信要求中原物业转告仕达富公司尽快履行合同义务。5月18日黄韧再次向仕达富公司寄送《收房通知书》和《转租同意书》，仕达富公司于次日收悉。2017年5月24日，黄韧向仕达富公司发出《解除租赁合同通知书》，仕达富公司2017年5月25日收到后向黄韧寄送了《关于西康路房屋租赁事宜的声明函》。2017年6月5日，黄韧诉至法院，提出如上请求。
一审审理中，黄韧表示《转租同意书》系其出国回沪后，郑某某写给黄韧的，史某由郑某某代为签署。仕达富公司表示，在黄韧未能及时提供《转租同意书》后，仕达富公司另行租赁了其他房屋，办妥了工商变更手续。
一审法院认为，关于合同效力、解除日、租金损失的争议。黄韧、仕达富公司签订的《上海市房屋租赁合同》属转租合同，系当事人的真实意思表示，黄韧作为系争房屋的承租人，在和仕达富公司签订转租合同前已经持有和产权人的订立的租赁合同以及委托书，同时，在签订转租合同后的合理期间内获得了产权人同意转租的授权，因此该转租合同属有效合同。本案中，系争房屋系办公用房，仕达富公司要求黄韧配合提供产权人的相关资料，以及同意黄韧转租的意见书，以便仕达富公司办理工商变更登记手续，该义务属转租合同的配合义务，黄韧应予配合。鉴于仕达富公司在签约时并未提出异议，黄韧在仕达富公司要求其提供相关材料后也积极配合，产权人按照仕达富公司的要求也确认黄韧具有转租权，但仕达富公司在没有给予黄韧合理期限的情况下，于2017年3月14日以中原物业和黄韧未提供系争房屋出租权利证明等为由，发出《律师函》单方表示租赁合同等不再对仕达富公司产生法律效力，既不收房也未支付押金和租金，此举系仕达富公司对于合同有效性的错误判断，且有违公平诚信原则，构成违约，仕达富公司对此应当承担相应的违约责任。基于仕达富公司未收房和支付过任何费用的事实，以及黄韧在2017年3月27日从中原物业处得知仕达富公司律师函内容，此时黄韧应当知晓仕达富公司提前解约的意思表示明确，合同不可能再继续履行，故该日可以作为双方转租合同的解除日。按照合同约定2017年3月16日至27日期间的租金仕达富公司应当向黄韧支付，总计9,204元。关于黄韧提出合同解除日应为黄韧向仕达富公司送达解约通知的次日即2017年5月25日的意见，法院认为，仕达富公司违约解除转租合同应承担违约责任，实际解除日并不以仕达富公司构成违约而改变，黄韧之后多次发催告函和律师函亦是对合同解除的片面理解，对黄韧的上述意见，法院不予采信，故黄韧诉请中2017年3月28日至2017年5月25日的租金损失，法院无法支持。
关于违约金数额的争议，黄韧认为仕达富公司构成严重违约，违约金应当按照约定支付。仕达富公司则认为，黄韧未提供系争房屋产权人的转租同意书，导致仕达富公司不能及时办理工商变更手续，黄韧存在过错，黄韧主张的违约金过高，要求适当减少。法院认为，违约金原则上应当按照约定来确定，但就本案事实分析，一方面仕达富公司因急于办理工商信息变更手续，需要黄韧提供产权人的转租同意书，并要求与黄韧及产权人三方共同签约，在得知黄韧无法短时间办妥后，出于对产权人是否授权黄韧转租存在疑问的情况下，仕达富公司采用了违约解除合同的方式以防今后产生纠纷、造成更大的损失，虽欠妥，但亦在情理之中。但仕达富公司在黄韧没有提供符合其要求的承租人授权等材料的情况下即签订合同，没有尽到注意义务，该后果应由仕达富公司自行承担。另一方面黄韧作为系争房屋承租人，在签订转租合同时应当向次承租人提供具有转租权的相关证明，此次纠纷产生与黄韧未能在签约时提供转租证明有关联。基于上述原因，仕达富公司提出适当减少违约金的请求，法院予以考虑，违约金金额酌定为57,500元。
综上，法院认为，公平诚信是合同法的基本原则之一。从黄韧和中介公司的聊天记录，以及仕达富公司在律师函中提及到关于中介公司的部分，不难看出，合同订立的时间较为仓促，由于黄韧、仕达富公司的协商大部分是通过中介公司转述，极有可能造成双方的真实意思没有完全送达到对方的情况，造成纠纷的产生，因此双方当事人在今后的民事活动中要引以为戒。
一审法院作出判决：一、确认黄韧与上海仕达富新桥人才资源有限公司签订的关于上海市静安区西康路XXX号XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》于2017年3月27日解除；二、上海仕达富新桥人才资源有限公司应于判决生效之日起十五日内支付黄韧2017年3月16日至3月27日租金9,204元；三、上海仕达富新桥人才资源有限公司应于判决生效之日起十五日内支付黄韧违约金57,500元。
本院对一审查明的以上事实予以确认。
二审另查，仕达富公司的委托诉讼代理人张纯，于2017年10月17日向一审法院提供的代理意见中表示，黄韧提出的违约金金额过高，请求给予适当减少。
本院认为，本案系争租赁合同何日解除为二审主要争议焦点。一审法院将黄韧得知仕达富公司向中原物业发送的律师函内容之日即2017年3月27日作为合同解除之日；黄韧上诉认为应以仕达富公司收到其寄送的解除通知书之日即2017年5月25日为准，理由如其上诉所称。
确认合同解除之日，前提需正确认定本案违约方为哪方当事人。本院首先赞同一审法院有关仕达富公司对于系争合同解除应承担违约责任之论断，并进一步分析如下：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。双方之间既已签订租赁合同，就应严格按照合同约定履行各自义务。黄韧在合同签订之后，随即提供了房屋权利人出具的委托书，作为其有权出租之证明。虽然授权委托出租与同意转租在权源上确有不同，但该委托书内容之含义，已将黄韧有权出租系争房屋这一核心意思表示表达的清楚无误。按照社会大众之普通认知水平，并不会对此产生不同理解及歧义。同时，本院也注意到，当时也没有任何事由足以让仕达富公司对其是否能够使用系争房屋产生合理怀疑。因此，本院认为，在无相关证据证明黄韧无法履行出租人的合同义务之前提下，仕达富公司完全可以在履行本方合同义务的同时，要求黄韧对有权出租的权源系权利人授权委托出租还是同意转租，进一步予以明确、规范乃至补正，而非以此为由声称双方已签订的相关文件不具有法律效力，并在此后拒绝履行支付租金、收受房屋这一承租人的主要合同义务。因此，本院认为，仕达富公司在本案纠纷中属于违约方。
在双方的合同约定以及我国的合同法体系中，并没有赋予违约方享有单方解除合同的权利。退而言之，即使当没有违约行为的一方当事人要求继续履行合同，而当违约方继续履行所需的财力、物力等已超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同。而在本案，仕达富公司函中认为本方并未有任何违约行为，更没有愿意承担解除合同后违约责任的意思表示。况且，该合同继续履行并不存在任何障碍，更不会导致双方利益显著失衡。综上，本院认为，在双方已签订租赁合同，又未发生任何阻碍仕达富公司正常承租系争房屋的情形之下，仕达富公司以黄韧未提供系争房屋出租的权利证明等为由，径行向中原物业作出的相关单方声明之举为权利不当行使，不发生合同解除的法律效力。
合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其中继续履行为承担违约责任的一种。黄韧在得知仕达富公司的意见后，通过书面形式要求仕达富公司继续履行租赁合同，此举符合法律规定。在此期间，黄韧并未行使合同约定的解除权，故而在法律效力上，系争合同尚未解除。直至2017年5月24日，黄韧基于实际状况行使合同解除权，本院经审查认为，并无不当之处。综上分析，本院认为合同解除日应定为2017年5月25日即解除函送达仕达富公司之日为妥。
合同解除之前的租金，仕达富公司应予支付。在租金的具体负担上，综合黄韧最初提供的系委托书而非转租证明这一细微瑕疵以及仕达富公司也并未实际使用系争房屋等情况考量，本院认定仕达富公司应支付黄韧的租金金额为50,000元，违约金数额基于前述考量，本院认同一审法院之相关酌定。
据此，黄韧的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初21682号民事判决第三项；
二、撤销上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初21682号民事判决第一、二项；
三、黄韧与上海仕达富新桥人才资源有限公司签订的关于上海市静安区西康路XXX号XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》于2017年5月25日解除；
四、上海仕达富新桥人才资源有限公司应于本判决生效之日起十五日内向黄韧支付租金人民币50,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币2,763.20元，减半收取人民币1,381.60元，由黄韧负担人民币177.6元，由上海仕达富新桥人才资源有限公司负担人民币1,204元；二审案件受理费人民币1,211.43元，由黄韧负担人民币155.06元，由上海仕达富新桥人才资源有限公司负担人民币1,056.37元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 江
审判员 俞 璐
审判员 成 皿
二〇一八年一月三十一日
书记员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。