天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽民初字第2064号
原告天津远东泵业有限公司（，住所地天津市东丽区军粮城工业园宝仓路11号。
法定代表人陶春霞，该公司总经理。
委托代理人周锡亮，北京市中盾律师事务所律师。
被告天津黎阳投资有限公司（，住所地天津港保税区通达广场1号2楼A2-060室。
法定代理人杜丽红，该公司董事长。
委托代理人管健，天津世杰律师事务所律师。
委托代理人王晟楠，天津世杰律师事务所律师。
原告天津远东泵业有限公司与被告天津黎阳投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法由审判员高德娟适用简易程序，于2015年4月16日公开开庭进行了审理，于2015年5月21日组织双方进行调解。因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭于2015年6月25日公开开庭进行审理，原告的委托代理人周锡亮，被告的委托代理人管健、王晟楠均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2015年2月10日签订《房屋租赁合同》。约定原告将天津市东丽区军粮城工业园宝仓路11号房产的厂房21间、三楼宿舍9间、一楼办公室3间出租给被告使用，并约定承租方不得更改房屋结构，如需装修或增扩设备必须征得出租方书面同意。合同签订后，原告按照合同约定交付出租厂房。2015年3月13日，原告发现被告擅自进行厂房改造（将门改窗），遂出面制止被告行为，要求其恢复原状。2015年3月21日，原告法定代表人陶春霞再次来到出租厂房，发现被告不但没有停止对厂房的改造，另在厂房内擅自打隔断，并多占了办公室15间和厨房4间。原告制止被告行为，被告退出原告厂房。因被告违反合同约定，故原告诉至法院，要求：一、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，二、判令被告对原告厂房擅自装修改造部分给予恢复原状；三、判令被告向原告支付水电费3100元；四、判令被告承担案件的诉讼费用。
原告就其诉讼请求提供如下证据：
一、房屋租赁合同一份，拟证明原、被告就诉争房屋签订房屋租赁合同，合同第五条第一项明确约定承租方不得更改房屋结构，如需装修或增扩设备必须征得出租方书面同意。
二、照片一组，拟证明被告对房屋进行拆改的实际情况。
三、土地使用证一份，拟证明原告拥有涉诉房屋土地使用权。
四、天津军粮城工业园管理委员会通知一份，拟证明原告拥有涉诉房屋的所有权。
五、合同解除通知照片一组，拟证明原告要求解除合同履行了法定的通知程序。
六、营业执照一份，拟证明原告法定代表人的公爹为河北远东泵业制造公司的法定代表人，其与证人李××是朋友关系，李××是其派到原告处的。
被告辩称，一、原告就涉诉房屋未能提供建设工程规划许可证或房地产权证，不能证明涉案房屋为合法出租物，另涉诉房屋未经过消防检查验收，原、被告签订的房屋租赁合同违反法律的效力性强制性规定，属于无效合同。二、即使认定合同为有效合同，被告对房屋进行拆改装修的行为，经过案外人李××同意。原告为案外人李××提供食宿，李××帮助原告办理工商税务事宜，且认可原告应向其支付报酬，故应当认定李××履行的是职务行为，被告对房屋的装修系经原告同意进行的。另原、被告签订的房屋租赁合同为原告提供的格式合同，对于加重被告解除合同责任的条款应属无效。三、即使原告要求解除合同有事实根据和法律依据，但因其解除合同没有履行法定通知程序而无效。四、因租赁合同并未到期，因此不存在恢复原状的问题，且未到缴纳水电费的期间，被告不同意支付该费用。
被告就其答辩意见提供证据如下：
一、房屋租赁合同一份，拟证明被告是涉案房屋的承租人；该合同为原告所提供的格式合同；李××为原告的员工，其履行的为职务行为。
二、补充协议一份，拟证明原告应当为被告承租房屋提供各种便利。
三、转账凭证一份，拟证明被告已按照合同约定支付了第一年度额租金。
四、收款条一份，拟证明补充协议已实际履行，原告收取了被告保证金。
根据被告申请和案情需要，本院依法对证人李××进行询问，证人李××提供如下证据：
一、中国工商银行电子银行回单一份，拟证明李××将100000元保证金返还被告。
二、中介费票据一张，拟证明原、被告订立房屋租赁合同产生的中介费为75000元。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一真实性无异议，对证明目的有异议，因合同第五条第一项、第六项为格式条款，加重被告责任，应属无效。对证据二的第一张照片不清楚其真实性，对二、三、四、五照片的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告确实进行拆改，系经过原告职员李××同意后进行的。对证据三无异议。对证据四的真实性认可，对证明目的不认可，军粮城工业园管委会无权利开具该通知，涉案房屋不具备合法出租条件。对证据五不认可，原告解除合同应书面通知被告。对证据六真实性认可，但与本案不具有关联性。
原告对被告提供证据的质证意见为：证据一真实性无异议，但证明目的有异议，合同是针对特定房屋适用，不属于格式合同。对证据二的真实性有异议，协议上没有原告法定代表人的签字，仅有公司公章和李××的签字，公司未对李××进行授权，李××的签字属无权代理。对证据三无异议。对证据四真实性有异议，原告未收到100000元的保证金。
原告对证人李××证言的质证意见为：一、李××与原告不存在劳动或雇佣关系，不在原告处领取报酬。二、原、被告签订的租赁合同中，李××的签字是被告法定代表人的丈夫要求，李××补签的，合同经原告法定代表人签字盖章后即生效，不需要李××再签字。三、原告不知道补充协议的存在，也没有收到被告给付的100000元保证金。四、李××提供中介费票据，证明其与被告的关系更为密切。对证人提供的证据无异议。
被告对证人李××证言的质证意见为：对证人证言的真实性、合法性、关联性认可，部分内容不认可，一、李××与原告存在雇佣关系；二、李××同意我方改建装修的职务行为代表原告，应视为原告的行为。对证人提供的证据无异议。
结合原、被告的举证质证，经分析判断，本院对证据的认证意见为：原告提供的证据一、二、三、四、五的客观真实，能证明案件基本事实，且与本案具有关联性，本院予以采信。证据六客观真实，但与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提供的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明，原、被告签订房产租赁合同，合同内容为：甲方（出租方）：天津远东泵业有限公司，乙方（承租方）：天津黎阳投资有限公司。第一条：甲方自愿将坐落在天津市东丽区军粮城工业园宝仓路11号的房产（该房产包括：1、厂房21间；2、位于三楼的宿舍9间；3、位于一楼的办公室3间）出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房地产做了充足了解，愿意承租该房地产。第二条：甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币陆拾万元，租赁期限自2015年4月1日至2017年3月31日，租金按年计算，由乙方在每年3月1日前交付甲方，付款方式：现金。第五条：房地产租赁期间，乙方保证并承担以下责任：1、乙方不得更改房屋结构。乙方保证租赁期间，房产处于正常使用状态。乙方如需对房屋进行装修或增扩设施时，应征得甲方书面同意后方可装修。2、乙方不得将房产转租。3、甲方交给乙方的设备及房屋时完好的。乙方因使用不当或其他人为原因使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。4、乙方将对甲方正常的房屋检查或维修给予协助。第六条：违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的相关规定，另一方有权提前解除本契约，一方主张解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。解除合同所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按租金额的20%向乙方加收违约金。第九条：上述房地产在租赁期内需要缴纳的水电费、供热费、卫生费、燃气等费用及应交纳的税款，由乙方按规定承担。合同还对甲方的责任进行了规定。
合同拟定好后，案外人李××将空白租赁合同带回泊头找到原告法定代表人陶春霞，陶春霞在合同上签字。2015年2月10日，李××回到天津，将合同交付被告，被告法定代表人杜丽红在合同上签字，并加盖公章，后李××加盖原告公章。因租赁事务均与李××交涉，故杜丽红的丈夫李国平要求李××在甲方委托代理人处签字，遂李××署名。
同日，原、被告双方签订补充协议一份，协议甲方为天津远东泵业有限公司，乙方为天津黎阳投资公司。补充协议约定，乙方自建一间门房警卫，甲方提供两间办公室和一间厨房操作间供乙方使用，确定乙方优先续租和优先购买权。约定乙方向甲方交纳保证金人民币十万元。协议加盖甲、乙双方公章，甲方委托代理人处有李××签字，乙方法定代表人杜丽红签字。补充协议签订后，被告将10万元保证金交付李××，李××为被告出具收条。原、被告双方即发生矛盾，李××将10万元退回被告。
合同签订后，被告给付原告租赁费60万元，原告交付租赁厂房。
2015年3月13日原告法定代表人陶春霞发现被告将厂房的两个窗户改造成门，即要求被告停止装修并恢复原状。2015年3月21日，原告法定代表人陶春霞发现被告没有停止对厂房的改造，并在厂房内打隔断墙，在办公室内超范围安装空调及装修。原告制止被告行为，后被告退出厂房。其后原告于2015年3月22日在厂房大门上张贴要求解除合同及恢复原状的通知，于2015年3月25日诉至法院，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同及恢复原状。
另查，原告于2008年9月22日取得位于东丽区军粮城工业园内、津塘公路南、东金公路西的地号为1006-（06）-054土地的使用权，后原告进行建设。但由于规划影响，导致军粮城工业园内部分企业虽已购得土地，但后续的建设手续审批受到限制，致使部分已经完成建设并投入生产的房屋还未能完善相关手续。
再查，被告在厂房中打隔断时，询问李××的意见，李××表示在不破坏房屋主体结构的情况下，可以打隔断墙。但是对于被告将窗户改装成门的行为，李××并未同意，提出需经双方商谈后决定。庭审中，原、被告均同意调解，因对原告补偿给被告的款项数额相差较大而调解未果。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，符合法律规定，合同成立并生效。双方应按照合同约定履行各自义务，原告将房屋交付被告，被告应按照合同约定合理使用房屋。
对于被告对房屋装修改建行为是否征得原告许可的问题，本院认为，第一、李××交回给被告租赁合同时，合同上仅有原告法定代表人的署名，李××只是在被告的要求下在合同上签字，因此足以证明被告明知李××的代理资格并未得到原告确认，原告法定代表人对于被告的装修改造行为提出明确制止，亦证明事后并未追认李××的代理行为。第二、合同明确约定，对房屋的装修改造必须经过原告书面同意，被告未经原告书面同意对房屋进行装修改造，违反合同约定，构成合同约定的解除合同情形。原告张贴的要求解除合同、恢复原状的通知应视为履行了通知义务，故原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同有事实和法律依据，本院依法支持。因合同被解除，由于被告行为对房屋的装修改造应当予以恢复原状，故对于原告要求被告对装修改造部分恢复原状的诉讼请求依法支持。
对于原告要求被告支付水电费的主张，原告未能提供相应证据证明水电费的使用情况及具体数额，应承担举证不能的不利后果，故对于该诉讼请求不予支持。
对于被告提出的涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的房屋租赁合同因违反法律的效力性强制性规定，属于无效合同的问题，原告合法取得土地使用权，并在该土地上进行建设，因规划影响导致其还未能完善建设审批手续，不能仅以此为由认定涉诉房屋为违规建筑。且合同中约定“乙方对甲方所要出租的房地产做了充足了解，愿意承租该房地产”，可见被告对于涉案房屋做了充足了解，自愿承租，故对被告该抗辩理由不予支持。关于被告主张合同为格式合同的问题，涉案的房屋租赁合同是针对原、被告之间的租赁行为订立的，是一次性的、不能反复适用的合同，合同中对于原、被告的权利、义务、违约责任等规定符合法律规定，未加重被告责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告天津远东泵业有限公司与被告天津黎阳投资有限公司签订的房产租赁合同。
二、被告天津黎阳投资有限公司于本判决生效后在30日内将租赁房屋恢复原状。
三、驳回原告天津远东泵业有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告天津黎阳投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 高德娟
代理审判员 王宝新
人民陪审员 田家岺
二〇一五年八月十九日
书 记 员 陈小丽
本判决所依据的法律法规
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
二、《中华人民共和国合同法》
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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