吉林省公主岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0381民初718号
原告：蔡玺龙，男，现住公主岭市。
委托代理人：苏国山，吉林军鹏律师事务所律师。
被告：公主岭市供销合作社联合社，地址公主岭市。
法定代表人：邵成，主任。
委托代理人：王国平，该社副主任。
被告：公主岭市桑树台供销社，地址公主岭市。
法定代表人：于占永，主任。
被告：吉林省凤成房地产开发有限公司，地址四平市辽河农垦管理区。
法定代表人：宋凤成，经理。
原告蔡玺龙与被告公主岭市供销合作社联合社（以下简称市社）、公主岭市桑树台供销社（以下简称桑树台供销社）、吉林省凤成房地产开发有限公司（以下简称凤成地产）房屋买卖合同纠纷一案，2015年6月1日在本院立案后，本院于2015年6月30日公开开庭进行了审理，并以（2015）公民一初字第849号民事裁定书裁定驳回原告蔡玺龙的起诉。原告不服上述裁定上诉于四平市中级人民法院（以下简称四平中院），四平中院以（2015）四民终字第239号民事裁定书裁定撤销本院作出的849号民事裁定书并指令本院进行审理。本院受理后，于2016年4月6日、6月24日依法组成合议庭开庭进行了审理。原告及其委托代理人苏国山、被告市社法定代表人邵成、委托代理人王国平、被告桑树台供销社法定代表人于占永以及被告凤成地产法定代表人宋凤成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡玺龙诉称：2013年6月17日，被告桑树台供销社经市社同意，与被告凤成地产签订《回迁安置协议书》，约定凤成地产给市社回迁楼房面积600平米，其中2个越层门市房400平米，即每个越层楼200平米，门市房楼上四楼回迁两个100平米住宅楼。回迁时间2014年11月1日，如果凤成地产违约，要支付每天350元的违约金，直到验收合格楼房交钥匙为止。2013年10月23日，被告市社、桑树台供销社将回迁门市楼一楼门市：五米宽、二十米长；二楼门市：五米宽、二十米长（越层）,另外对应四层住宅楼（100平米），楼房位置：长郑路北东临李某（长郑路北第一趟房紧挨长郑路，阳面），出售给原告。协议签订后，原告将购楼款一次性交付给被告市社，市社与桑树台供销社将与被告凤成地产签订的《回迁门市楼买卖协议书》复印件交给原告。该楼房竣工交付使用后，三被告拒不履行交付房屋的义务，还将已卖给原告的四楼住宅以2300元每平方米的价格卖给他人。原告认为三被告间的协议以及原告与被告市社、桑树台供销社之间的协议书合法有效，三被告应按照约定履行交付房屋的义务。三被告应按照约定和法律规定承担迟延履行期间的违约责任。故诉至法院要求判令1.确认三被告之间签订的《回迁安置协议书》和原告与被告市社、桑树台供销社签订的《回迁门市楼买卖协议书》合法有效。2.请求判令三被告履行合同义务，立即向原告交付回迁门市房（一、二层200平方米）并协助原告办理产权登记。3.请求判令三被告按照约定350元/日支付违约金至交付房屋时为止。4.请求判令三被告返还原告购买四楼住宅购房款23万元，并承担购房款23万元的赔偿责任。5.诉讼费用、保全费等由被告承担。
被告市社辩称，原来这栋楼是旧楼，开发后经商量回迁地址是原址回迁，回迁面积600平，门市两套，每套200平，共400平，住宅两套，每套100平，共200平，开发商给了12万元的补偿款。
被告桑树台供销社辩称，原来的旧楼经开发商开发，按照原来的面积回迁600平米，也是在原址回迁，都是经过同意的。我们改制后都归市社了。
被告凤成地产辩称，我公司给供销社回迁的是2号楼两套200平的越层，还有100平的住宅两套，还给了12万元补偿款，给补偿款就是后楼回迁，否则应该有12万元的说明。这个事我和李主任商量过，现在的主任并不知情，他们不在场。
经审理查明，2013年6月17日、7月8日，被告凤成地产与被告桑树台供销社签订了《回迁安置协议书》（以下简称回迁协议）两份，约定：被告桑树台供销社被拆迁房屋结构是楼房和简易瓦房，面积约600平米，原楼房后面有8米的滴水檐，面积约240平米；被告凤成地产共给桑树台供销社回迁楼房面积600平米，其中两个越层门市房400平米，每个越层200平米，门市房楼上四楼回迁2个100平米住宅楼。回迁时间2014年11月1日。逾期交付上述房屋，违约金350元/天，直到验收合格交钥匙为止；回迁后凤成地产协助桑树台供销社办理房屋产权证，费用由桑树台供销社自行支付，回迁楼房为毛坯楼。2013年6月17日，被告凤成地产向被告市社、桑树台供销社支付12万元款项。
上述回迁属于原址回迁，被告桑树台供销社原址与案外人伍某楼房原址相邻，现伍某回迁的楼房是仁和嘉园五号楼一、二、三门。被告桑树台原址回迁的楼房应为该小区五号楼东四门、东五门一二越门市房以及相对应的四楼住宅。
另查明，2013年10月23日，被告市社、桑树台供销社与原告蔡玺龙签订《回迁门市楼买卖协议书》（以下简称买卖协议），约定：被告市社、桑树台供销社将被告桑树台供销社回迁一、二楼越层门市（各层五米宽、二十米长）、对应四楼住宅楼（100平米）出售给原告蔡玺龙，楼房位置：长郑路北东临李某（长郑路北第一趟房紧挨长郑路，阳面）。房价65万元，一次性交齐。买卖达成后，发生税费由原告承担。2013年10月23日，被告市社为原告出具65万的售楼收据。上述房屋具体位置为仁和嘉园五号楼东五门一、二层门市房以及第四层住宅。上述房屋至今未交付，另外，争议房屋的四楼已经被被告凤成地产出售，凤成地产出售其他临街四楼时价格为2388元/平方米。
再查明，凤成地产将该小区的临街门市房一二层出售给吉林公主岭农村商业银行股份有限公司，价格为5000元每平方米。
上述事实，由原告提供的回迁协议、买卖协议、收据、录音资料、王威的证言以及本院从公主岭市地方税务局秦家屯分局调取的凤成地产门市房销售发票4张为证，本院予以采信。
本院认为，被告凤成地产与被告桑树台供销社签订的两份回迁协议的行为未违反法律规定，合法有效。关于本案争议房屋是否是原址回迁问题，本院认为，录音资料中凤成地产法定代表人宋凤成已经承认最初签订协议时回迁的房屋是“前面给楼”，后经与被告市社李主任协商给12万补偿，调整在后面给楼。2016年4月6日，开庭时，宋凤成质证时承认是原址回迁（详见2016年4月6日第一次开庭笔录第5页正数第7、8行）。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条之规定，当事人在庭审中对于于己不利的事实，表示承认的，另一方当事人无需举证证明。因此，本案和李某案争议房屋回迁位置应在桑树台供销社的社址位置、临案外人伍某房屋的位置，即仁和嘉园五号楼四门、五门一、二层门市房（越层、每套200平，共2套）、第四层住宅楼2套（每套100平）。具体原告蔡玺龙购买房屋位置应为五号楼东五门一二越门市房以及第四层住宅楼。至于被告凤成地产关于其向市社支付12万元就是给“后楼”的辩解，由于给付12万元与签合同是同一日，不存在后协商调整位置给付12万元补偿之说，且未提供相关证据予以证实，故对其主张本院不予支持。
关于买卖协议是否有效问题。本院认为，被告桑树台供销社、市社与原告蔡玺龙签订的买卖协议，未违反法律规定应为合法有效协议。至于该协议是否对凤成地产产生效力问题。本院认为，该买卖协议对于凤成地产来说构成债权转移，对被告凤成地产发生效力，被告凤成地产应向原告履行合同义务。原告蔡玺龙与被告市社、桑树台供销社签订买卖协议后，虽然没有立即书面通知债务人被告凤成地产，但是原告蔡玺龙直接起诉被告凤成地产的行为应视为通知债务人。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，原告起诉后，该转让行为对被告凤成地产发生效力，被告凤成地产应该向原告履行合同义务，即被告应向原告立即交付仁和嘉园五号楼东五门一二越门市房并协助原告办理房屋产权登记手续。关于门市房面积，以实际测量为准，按照多退少补的原则，如果超出200平米，对于超出部分，原告应按照市场价5000元/平米向凤成地产支付差价；如果少于200平米，被告凤成地产按5000元/平米给原告补偿。
关于原告要求被告返还五号楼东五门第四层住宅楼购楼款23万并承担23万赔偿问题。本院认为，被告将楼房出售，应向原告按照出售的价格予以返还，但因被告凤成地产与原告之间不是商品房买卖关系，所以不应承担一倍赔偿的责任。关于返还价款计算依据问题，被告将住宅楼出售，未向本院提供房屋销售价格信息，但是凤成地产将五号楼四单元四楼出售给王威的价格为2388元/平方米，二者楼房相邻，面积、楼层相同，市场价应不相上下。又原告要求按照2300元/平方米的标准予以返还和赔偿，并未超出2388元/平方米的标准，故本院予以支持。
关于违约金问题，根据合同相对性原则，原告与被告市社、桑树台供销社签订的买卖协议未约定违约金，故本院对该项请求不予支持。
依据《中国人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告公主岭市供销合作社联合社、公主岭市桑树台供销社与被告吉林省凤成房地产开发有限公司签订的《回迁安置协议书》合法有效；原告蔡玺龙与被告公主岭市供销合作社联合社、公主岭市桑树台供销社签订的《回迁门市楼买卖协议书》合法有效；
被告吉林省凤成房地产开发有限公司向原告蔡玺龙交付公主岭市仁和嘉园小区五号楼东五门一、二越层门市房并协助原告蔡玺龙办理上述房屋产权登记手续；按照实际测量，房屋面积以200平方米为准，超出或减少，相对方按照5000元/平方米找差价款。
被告吉林省凤成房地产开发有限公司向原告蔡玺龙赔偿公主岭市仁和嘉园小区五号楼东五门四楼购房款23万元；
驳回原告蔡玺龙的其他诉讼请求。
以上给付款项和交付房屋，原告蔡玺龙和被告吉林省凤成房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期限履行相关义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
一审案件受理费10300元、保全费3770元由被告吉林省凤成房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 王成立
人民陪审员 刘 锐
人民陪审员 兰会茹
二〇一六年七月十九日
书 记 员 杨 嵋