陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
陕01民终3359号
上诉人（原审原告、反诉被告）西安泽绮工贸有限责任公司，住所地西安市丰镐东路102号7201室。
法定代表人文炼，该公司总经理。
委托代理人高南方，西安泽绮工贸有限责任公司职工。
上诉人（原审被告、反诉原告）万裕文化产业有限公司，住所地西安市凤城二路九号。
法定代表人王毓亮，该公司董事长。
委托代理人贾永进，陕西乐友律师事务所律师。
委托代理人李阳，陕西乐友律师事务所律师。
上诉人西安泽绮工贸有限责任公司（以下简称泽绮公司）与上诉人万裕文化产业有限公司（以下简称万裕公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2013）莲民初字第00796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。
泽绮公司向原审法院诉称，2007年11月12日与万裕公司签订房屋租赁合同，约定由泽绮公司承租万裕公司位于本市莲湖区青年路与西北三路东南角的房屋，租期为五年。合同另约定2013年2月19日租赁期满前三个月，在泽绮公司没有违约行为，无市政拆迂，同时在万裕公司无资产重大重组事件及房屋使用用途变更的情况下，合同租期续签五年。泽绮公司使用承租房屋期间新扩建了房屋，增设了电梯等相关设备，按时支付租金，从无违约行为。五年租赁期届满前，泽绮公司即多次通知万裕公司要求按照约定续签合同，但万裕公司以各种理由推诿并于2013年3月11日函告泽绮公司解除合同，故诉至法院请求判令泽绮公司依据与万裕公司签订的《房屋租赁合同》的约定享有继续承租万裕公司房屋五年的权利。
万裕公司辩称，双方之间的房屋租赁合同明确了租赁期限，在履行期间万裕公司多次告知泽绮公司该合同在租赁期届满时终止。合同中的续签条款附有前提条件，而万裕公司已于2013年元月9日与深圳和顺来投资顾问公司签订了包括本案租赁房屋在内的西北三路103号项目投资合作协议，对该地块进行开发改造，因此双方之间不可能续签合同，故不同意泽绮公司诉讼请求，同时由于租赁合同期满后泽绮公司至今不腾房，致使万裕公司与深圳和顺来公司的合同无法履行，造成巨大经济损失，故提出反诉，要求判令：l、万裕公司立即腾交所承租的房屋及附属设施；2、万裕公司支付泽绮公司从2013年2月20日起至万裕公司搬离房屋之日房屋使用费。
针对万裕公司的反诉，泽绮公司辩称，按照约定合同应当继续履行至2018年，不同意反诉请求，万裕公司如果坚持终止合同履行属于违约应承担房屋改造及添附设施价值的一半。
原审法院经审理查明，泽绮公司与万裕公司于2007年11月12日签订房屋租赁合同，约定的主要内容有泽绮公司承租万裕公司位于本市莲湖区青年路与西北三路东南角总建筑面积3533．26平方米的房屋及场地，租赁期限自2008年2月20日至2013年2月19日，年租金98万元。合同约定泽绮公司对租赁物的装修及改建、增减的部分在本合同期满后自动归属万裕公司，在续租条款约定2013年租赁期满前三个月，泽绮公司如需继续承租，在没有违约行为、无政府拆迁，同时万裕公司在无资产重大重组事件及房屋使用用途变更的情况下，以本合同为准，合同租期续签五年。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，泽绮公司在承租的房屋上加盖了526.51平方米的钢结构房屋，翻建了164.43平方米的房屋。新建电梯两部，安置了上下水管道及配电设施。后依约每月向万裕公司支付房屋租金至2013年2月。2013年元月9日万裕公司与深圳和顺来投资顾问公司签订“西北三路103号项目投资合作协议书》，约定万裕公司以103号房产使用权(含泽绮公司租赁使用的房屋)作为投资，和顺来公司投资4000万元，双方合作经营。2013年3月11日，万裕公司向泽绮公司发出合同终止通知书函。同年6月28日向泽绮公司发出合同终止通知函，告知泽绮公司租赁合同到期，要求搬离场地并支付场地使用费，泽绮公司对此持异议并继续使用房屋及场地至今。本案在审理过程中经泽绮公司申请，对涉诉资产价值进行了评估。2015年1月7日，陕西天任资产评估有限公司评估：1、上下水管道、配电设施、翻建房屋价值为118726元；2、钢结构房屋价值为924025元；3、电梯及配套设施价值为83700元。
原审法院经审理认为，泽绮公司与万裕公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，应当认定为有效，双方均应依约履行。本案的焦点问题是双方对签订《房屋租赁合同》第十二条的理解，该条约定“2013年2月19日租赁期满前三个月，乙方如需继续承租，在乙方没有违约行为，无政府拆迁。同时，甲方在无资产重大重组事件及房屋使用用途变更的情况下，以本合同为准，合同租赁期续签五年，自2013年2月20日至2018年2月19日，租金在本合同基础上递增8％为年租金105万元。”的认识不同，泽绮公司认为该十二条附加的条件均未成就，故房屋租赁合同应视为继续租赁房屋五年。而万裕公司认为其存在重大重组事件的条件成就，合同期限已有五年，不应继续续租。关于资产重大重组事件的含义，泽绮公司、万裕公司没有约定，也未单独就此进行定义，依据行业习惯亦无法确定，因此此项约定属于约定不明。鉴于泽绮公司、万裕公司就“重大重组事件”约定不明，不能采信万裕公司提出的2013年元月9日万裕公司与深圳和顺来投资顾问公司签订((西北三路103号项目投资合作协议书》为其企业重大重组事件的意见，应认定《房屋租赁合同》第十二条约定的条件均未成就。但是，合同是双方当事人自愿订立，应遵循自愿的基本原则，泽绮公司在约定条件均未成就时，仅仅享有续约权，而非其所认为的自动续约，现泽绮公司要求续租，万裕公司拒绝续租，达成合同的合议无法一致，故对于泽绮公司要求依据租赁协议享有继续承租万裕公司房屋五年的诉讼请求，不予支持。但因为万裕公司构成对约定续约权的违约，依据合同约定的违约条款，万裕公司应对其违约行为对泽绮公司进行赔偿。因续约合同未签订，泽绮公司、万裕公司租赁期限届满，万裕公司反诉要求泽绮公司腾房，符合法律规定，依法予以支持。万裕公司在租赁期满后实际使用租赁房屋，应比照原租金向万裕公司支付房屋占用使用费。同时，因为万裕公司违约(不履行续约)，应按照合同约定向泽绮公司支付违约金20万元，并赔偿泽绮公司装修的损失，考虑泽绮公司是以合同期限10年进行的装修和添赋，应扣除泽绮公司实际使用期限，给予泽绮公司装修残值的补偿，按照装修添附物评估价值30％的损失计337935.3元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十五条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、驳回原告西安泽绮工贸有限责任公司要求享有继续承租被告万裕文化产业有限公司房屋五年的诉讼请求；二、本判决生效后三十日内，被告万裕文化产业有限公司支付原告西安泽绮工贸有限责任公司违约金20万元及装修添附物评估价值30％的损失337935.3；三、本判决生效后三十日内，反诉被告西安泽绮工贸有限责任公司向反诉原告万裕文化产业有限公司腾交承租的建筑面积为3533.26平方米的房屋及场地以及反诉被告西安泽绮工贸有限责任自建房屋和相关电梯等设施；四、本判决生效后三十日内，反诉被告西安泽绮工贸有限责任公司向反诉原告万裕文化产业有限公司支付2013年2月20日起至2015年8月19日止房屋使用费245万元；五、驳回反诉原告万裕文化产业有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期问履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元(原告己预付)，反诉案件受理费26400元(反诉原告已预付)，由原告西安泽绮工贸有限责任公司负担；鉴定费15000元(原告己预付)，由被告万裕文化产业有限公司负担。
宣判后，泽绮公司与万裕公司均不服上述判决，向本院提起上诉。泽绮公司上诉称，原审法院判决内容超出当事人的诉讼请求，泽绮公司原审的诉请为要求法院确认其享有五年的续租权，属于确认之诉，但原审法院对泽绮公司的其余权利也一并进行了处理，明显超出诉请；原审法院在没有征求万裕公司在承担违约责任的前提下，是否依然坚持自己拒绝续签五年合同的主张，擅自解除双方之间的合同，于法有悖；万裕公司的反诉不符合法律规定，万裕公司的反诉属于给付之诉而非确认之诉，故无法与泽绮公司的诉讼相冲抵；原审在判决的过程中在处理违约金以及装修款残值的过程中有意偏袒万裕公司。综上，请求二审法院撤销原判决，依法支持泽绮公司享有五年续租权的权利，并驳回万裕公司的反诉请求，由万裕公司承担一审二审诉讼费用。
万裕公司上诉称，原审法院超诉讼请求裁判，泽绮公司并没有主张违约金以及装修损失，但原审院经行判决，超范围裁判；万裕公司事实上也没有违约事实存在，万裕公司已经在合同到期之时与深圳和顺来投资顾问有限公司签订了了该房屋的合作改造协议，属于施工改造，符合双方之前在合同中的约定，故无需再续签五年合同；原审判令泽绮公司向万裕公司支付的房屋使用费明显过低，一直按照年租金98万元进行判决，明显过低，应当按照同期同地段的市场价格每平方每月100元计算。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，变更原审判决第四项，判令泽绮公司从2013年2月20日起至腾交房屋之日，按照4427.77平方米，每平方100元支付使用费，一审二审诉讼费用由泽绮公司承担。
针对泽绮公司的上诉，万裕公司辩称，不同意本案发回重审，应该在查明事实基础上依法判决，本案争议焦点是自2013年2月19日之后西安泽绮公司是否还享有5年续租权的问题，原审中不存在剥夺泽绮公司诉讼权利的事实，双方在诉讼程序中可以进行反诉、变更诉讼请求，在长达3年的诉讼中，并没有看到泽绮公司变更或者增加诉讼请求，应视为泽绮公司放弃其诉讼权利，原审接受万裕公司的反诉不会剥夺对方的诉讼权益；原审法院判决泽绮工贸公司不享有5年续租权是在正确的，2013年2月19日合同到期前，万裕公司与深圳和顺来投资公司签订合同，决定对泽绮工贸公司承租的房屋进行施工改造，原审法院认定该投资不属于资产重大重组，但进行施工改造明显属于房屋使用用途的变更，万裕文化公司不续签合同有事实依据，故同意原审法院驳回泽绮公司享有5年续租权请求的判决。综上，请求驳回泽绮公司的上诉请求，在查清事实的基础上依法判决。
针对万裕公司的上诉，泽绮公司辩称，其不同意万裕公司的上诉请求，请求二审法院驳回万裕公司的上诉请求及原审的反诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚属实。
本院认为，订立合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，泽绮公司与万裕公司于2007年11月12日签订房屋租赁合同，合同当中对期限届满后租期续签事项已经作出明确约定，后万裕公司在无资产重大重组事件发生、未变更涉案房屋使用用途的情况下，未按照约定与泽绮公司续签租期，已经构成违约，理应承担相应违约责任并赔偿泽绮公司对涉案房屋改建、装修的损失，故原审判令万裕公司向泽绮公司支付违约金正确，唯改建、装修损失部分应予调整，考虑到泽绮公司是以10年使用期限进行的改造、装修，结合评估价值以及泽绮公司实际使用的年限，改建、装修损失部分应以评估价值的50%计算，即563225.5元。至于万裕公司诉请泽绮公司支付的房屋使用费，因双方在5年期限之后并未续签租期，故应以原合同当中的租金标准计算，由泽绮公司向万裕公司支付。综上，原审判决第一、三、四、五项应予维持，原审判决第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市莲湖区人民法院（2013）莲民一初字第00796号民事判决之第一、三、四、五项。
二、变更西安市莲湖区人民法院（2013）莲民一初字第00796号民事判决之第二项，即“本判决生效后三十日内，被告万裕文化产业有限公司支付原告西安泽绮工贸有限责任公司违约金20万元及装修添附物评估价值30％的损失337935.3元。”为：本判决生效后三十日内，万裕文化产业有限公司支付西安泽绮工贸有限责任公司违约金20万元及装修及添附物损失563225.5元。
一审本诉案件受理费500元(泽绮公司己预交)，反诉案件受理费26400元(万裕公司已预交)，由泽绮公司负担；鉴定费15000元(泽绮公司己预交)，由万裕公司负担；二审案件受理费9679元（泽绮公司已预交500元、万裕公司已预交9179元），由泽绮公司负担400元，由万裕公司负担9279元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一六年七月十四日
书 记 员 邢尖尖