内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内22民终1348号
上诉人（一审被告）沈为喜，男，1974年10月10日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。
被上诉人（一审原告）侯爱军，男，1968年8月10出生，蒙古族，个体，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。
被上诉人（一审第三人）兴安盟鸿泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区科右前旗。
法定代表人朱利新，经理。
委托代理人金艳，内蒙古天厚律师事务所律师。
一审第三人庞淑芝，女，1956年9月19日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区科右前旗。
上诉人沈为喜因与被上诉人侯爱军、兴安盟鸿泰房地产开发有限公司（以下简称鸿泰公司），一审第三人庞淑芝房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科右前旗人民法院（2016）内2221民初2091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日受理后，依法组成合议庭，并于同年11月17日公开开庭进行了审理。上诉人沈为喜，被上诉人侯爱军、被上诉人鸿泰公司的委托代理人金艳，一审第三人庞淑芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，鸿泰公司因尾欠沈为喜部分工程款未能给付，经双方协商鸿泰公司同意用科右前旗水岸绿洲小区7#-1-602室、10#-1-402室、10#-2-302室抵顶沈为喜789330元工程款。2015年7月20日，侯爱军经朋友介绍与沈为喜签订楼房转让协议一份，双方约定：1、沈为喜将其科右前旗水岸绿洲7#1单元602室抵账工程款楼房出售给侯爱军，价格为每平方米1800元，面积127.15平方米，总价款228870元；2、付款方式为：沈为喜将开发商收据开出后付款80000元，2015年8月1日付款48870元，此房贷款下来后侯爱军付清100000元；3、后续事宜由开发商办理。签订协议时，沈为喜经询问鸿泰公司后，口头答复侯爱军房屋将于2015年国庆交付并可办理住房贷款。侯爱军、沈为喜签订协议后鸿泰公司于当日以侯爱军岳母庞淑芝名义为侯爱军出具购房收据一枚（金额279730元）。沈为喜为鸿泰公司出具金额为789330元收据一枚，该收据中包含侯爱军所购房屋房款279730元。侯爱军后陆续给付沈为喜购房款128870元。另查，侯爱军所购科右前旗水岸绿洲小区内房屋并未实际交付使用，小区内水、电均未接通。庞淑芝对诉争房屋为其女婿侯爱军夫妇以其名义购买，购房款为侯爱军实际支付的事实予以认可。现侯爱军以沈为喜至今未能为其办理楼房相关手续为由，要求与沈为喜解除《楼房转让协议书》，要求沈为喜退还购房款128870元及利息23196.6元（128870元×0.02元×9个月、2015年9月-2016年6月），本息合计152066.6元，并要求沈为喜返还其100000元欠据一枚。庭后因沈为喜针对100000元欠据事宜为侯爱军出具证明一份，侯爱军放弃要求沈为喜返还100000元欠据的诉请。
一审法院认为，鸿泰公司同意以其开发的诉争房屋为沈为喜抵顶工程款的情况下，沈为喜与侯爱军签订了《楼房转让协议书》，协议签订后，侯爱军将部分房款分期交付沈为喜，鸿泰公司也已将购房款收据开在侯爱军岳母庞淑芝名下，鸿泰公司为侯爱军开具购房收据的行为，应视为对侯爱军、沈为喜《楼房转让协议书》效力的认可，即《楼房转让协议书》合法、有效，对侯爱军、沈为喜均具有约束力，双方的《楼房转让协议书》中虽对房屋的交付期限没有明确约定，但双方签订协议时，沈为喜询问鸿泰公司后曾回复侯爱军房屋将于2015年国庆交付，此口头回复应视为双方对交房时间的约定。侯爱军2016年6月16日起诉时，其所购房屋的水、电仍未接通，房屋未能达到交付标准，此期间侯爱军已多次催促沈为喜，沈为喜均无法交房，沈为喜的行为已构成迟延交房，侯爱军对该《楼房转让协议书》已依法享有解除权，向要求与沈为喜解除《楼房转让协议书》并退还已付房款的诉讼请求予以支持。因侯爱军、沈为喜在协议中未约定违约责任，侯爱军诉请要求沈为喜按照月息20‰为其支付已付房款利息的请求过高，已付房款的利息应按中国人民银行同期同类贷款利率月利率4.35‰计算，侯爱军诉请的已付房款利息应为5045元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、侯爱军与沈为喜签订的《楼房转让协议书》依法予以解除；二、沈为喜于判决生效后十日内返还侯爱军购房款本金128870元、利息5045元，本息合计133915元。
宣判后，沈为喜不服，向本院提起上诉。
上诉人沈为喜上诉称：协议签订后侯爱军并未按照约定支付房款，而是分七次交付约定于2015年8月1日交付的第二次房款，2016年6月，侯爱军想办理房屋入住手续，按照协议约定，应与鸿泰公司办理相关手续，由于鸿泰公司该房屋相关手续一直不够完备，工程未完工，贷款一直办理不了，不具备入住条件，致使侯爱军至今不能入住。一审法院对于鸿泰公司在此房屋买卖过程中存在的责任没有查明，对于《楼房转让协议书》第三条“后续事宜由开发商办理”的约定没有核实而导致适用法律错误，《楼房转让协议书》中关于房屋的后续事宜是侯爱军要求鸿泰公司产生，鸿泰公司在收据中已按照侯爱军要求将房屋出售予庞淑芝名下，后续事宜均是鸿泰公司与庞淑芝之间的权利义务，包括将在建房屋完工、双方签订正式的房屋买卖合同书、办理交付入住房屋手续、房屋抵押贷款手续等等，均与沈为喜无关，沈为喜只是有授权侯爱军办理完庞淑芝贷款后收取尾款100000元的权利，故请求二审法院撤销原判，并改判由鸿泰公司承担返还房款的责任。
被上诉人侯爱军答辩称：侯爱军与沈为喜签订《楼房转让协议书》至今，该房屋仍未办理相关手续，该房屋所属的科右前旗水岸绿洲小区内房屋并未实际交付使用，小区内水、电均未接通，经侯爱军多次催促沈为喜办理相关手续，沈为喜以各种理由推脱，根据合同相对性原则，《楼房转让协议书》的双方是侯爱军与沈为喜，该协议书成立并生效，在履行过程中，侯爱军向沈为喜给付购房款，合同相对方是沈为喜，虽然鸿泰公司以庞淑芝名义为侯爱军出具购房收据，但不能以此否定侯爱军与沈为喜的合同当事人身份，且鸿泰公司并非协议当事人，争议房屋是鸿泰公司抵顶工程款给沈为喜的，沈为喜又卖给了侯爱军；协议虽然对房屋交付期限没有明确约定，但双方签订协议时，沈为喜口头答复房屋将在2015年国庆交付并可办理住房贷款，此口头回复应视为双方对交付时间的约定，但至起诉时侯爱军所购房屋的水、电仍未接通，房屋未达到交付标准，经侯爱军多次催促沈为喜，沈为喜均无法交房，沈为喜行为已构成迟延交房，并致使侯爱军无法实现房屋居住目的，侯爱军依法享有合同解除权；一审时沈为喜辩称当给侯爱军开具房款收据时，是经询问鸿泰公司负责人，鸿泰公司负责人口头答复沈为喜此房屋将于2015年国庆交付并可办理住房贷款一事，但实际并无此事，而是沈为喜为达到将此房屋尽快卖出变现的目的编造谎言，作出虚假承诺，侯爱军听信了谎言及中间人的担保才签订协议，由始至终侯爱军都没有和开发商及所谓的负责人见过面，所以此协议完全是沈为喜与侯爱军之间的骗与被骗的结果，并致使侯爱军在经济方面受到了巨大损失，故请求二审法院维持一审判决。
被上诉人鸿泰公司答辩称:同意一审法院判决。
一审第三人庞淑芝述称：同意侯爱军的答辩意见。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
二审庭审中，沈为喜提供侯爱军为其出具的100000元欠据复印件一枚，用以证明尾欠房款的事实。经侯爱军、鸿泰公司、庞淑芝质证均无异议。侯爱军提供与朱利新通话录音光盘一份，用以证明交付房屋时间及办理贷款事宜均是沈为喜捏造，并非开发商承诺；同时申请证人佟兴利出庭作证，证人证实开发商关于交房及贷款一事其不清楚。上述证据经侯爱军质证认为开发商没有与沈为喜说交房和贷款一事，是沈为喜自己编造。经沈为喜质证认为，朱利新虽是公司法人，但不是公司实际控制人，开具收据时梁燕说过房屋在国庆期间能够交付，能办贷款，所以沈为喜才同意尾欠房款100000元可以晚点给付。经鸿泰公司质证认为没有提及交房时间，对于证人证言同意侯爱军的质证意见。经庞淑芝质证同意侯爱军的质证意见。
本院认为，鸿泰公司因拖欠沈为喜工程款而将涉案楼房抵顶给沈为喜，沈为喜又将涉案楼房转让给侯爱军，侯爱军将购房款交予沈为喜，鸿泰公司将购房款发票开具在侯爱军指定的庞淑芝名下，沈为喜与鸿泰公司之间属债权债务关系，通过以房抵债的形式沈为喜取得涉案房屋处分权，其又将涉案房屋转卖予侯爱军，侯爱军虽与沈为喜签订《楼房转让协议书》，但其二人之间实质为房屋买卖法律关系，虽然该协议书约定后续事宜由侯爱军与鸿泰公司办理，但就涉案房屋何时交付沈为喜与鸿泰公司之间对此均无明确约定，而侯爱军基于沈为喜告知其涉案房屋于2015年国庆交付的情形下购买涉案房屋，但至今该房屋并未达到入住标准，致使侯爱军在预期时间内不能获得房屋，致侯爱军合同目的不能实现，其主张解除协议并要求沈为喜返还已付房款及利息符合法律规定。对于沈为喜二审期间提供的证据，因各方当事人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信；对于侯爱军二审期间提供的证据，可以证实鸿泰公司对于涉案房屋的交付时间与沈为喜之间并无约定的事实，本院对该证据予以采信。综上，上诉人沈为喜的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3342元，由上诉人沈为喜负担。
本判决为终审判决。
审判长 云 峰
审判员 吕中权
审判员 苗世英
二〇一六年十一月二十五日
书记员 春 燕