浙江省宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬海民初字第1824号
原告：宁波××××建材有限公司，住所地：宁波市×
×××号。
法定代表人：侯某某。
委托代理人（特别授权代理）：周某某。
被告：宁波市××酒店物业管理有限公司，住所地：宁
波市××区鄞××路××号。
法定代表人：章某。
委托代理人（特别授权代理）：阮某某。
原告宁波××××建材有限公司为与被告宁波市××酒
店物业管理有限公司物权保护纠纷一案，于2009年11月23日诉
至本院，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年
6月7日、7月2日公开开庭进行了审理。原告宁波××××建材
有限公司的委托代理人周某某、被告宁波市××酒店物业管理
有限公司的委托代理人阮某某到庭参加了诉讼。本案现已审理
终结。
原告宁波××××建材有限公司诉称：2006年10月，原
告购得坐落于宁波市××区环城西路南段××号的房屋，房屋
总面积为913.12平方米。原告取得房屋所有权后，却持续受到
被告的阻挠，致使原告对涉案房屋无法行使所有权。原告虽多次与被告交涉，但无果。2009年7月，原告了解到，被告在长
期阻挠原告对涉案房屋行使所有权的情形下，竟擅自将原告的
房屋对外出租，非法获得收益。综上所述，原告认为，被告无
理妨害原告对自己的房屋行使所有权，并占据原告房屋用于出
租，损害了原告的房屋物权权某，违反了《民法通则》第75条
第二款、第117条以及《物权法》第35条、第66条的规定，已
构成侵权，应当承担侵权民事责任。被告依法应当向某告腾退
房屋、排除妨害，并向某告赔偿因此而受到的经济损失。为了
维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立
即停止对宁波市××区环城西路南段××号房屋的非法侵占，
排除妨害，并向某告腾退房屋；2、被告向某告赔偿因其侵占
房屋给原告造成的截止至被告实际腾退房屋之日的经济损失（
按45元／月每平方米自2006年11月计算至起诉月，暂为147925
4.4元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告宁波市××酒店物业管理有限公司辩称：原告诉称
的房屋即白某某庄俱乐部属白某某庄全体业主所有，被告是受
业主委员会的委托进行管理，受托人不是适格的被告，原告取
得法律权某之前，白某某庄实际使用人也是白某某庄全体业主
。原告应该向出卖方工商银行主张权某，原告取得法律上的权
某之前，白某某庄俱乐部已经被白某某庄全体业主经营和使用
，从物权法来看，动产的请求权是可以代为行使的，不动产没
有规定，原告应当向工商银行去主张权某。法院执行期间，白
某某庄全体业主包括被告，都没有收到过执行通知书。本案事
实上是一个执行的问题，原告的起诉是一案二诉，因为房某某来没有腾退过，也没有交付过，本案还是属于原来执行的问题
，一个案子里面执行的问题不能重新起诉，应该要求宁某市中
级人民法院执行。我们已向宁某市中级人民法院提出了撤回执
行的要求。从被告目前请求法院调取的证据和被告掌握的证据
来看，白某某庄俱乐部是小区的配套设施，无须确权。原告取
得法律权某证书是非善意的，因为从原告举证来看，其明知本
案争议房屋的规划为俱乐部，且业主在使用，产权存在争议的
事实。综上，请求驳回原告的起诉。
原告宁波××××建材有限公司为证明相关事实，向本
院提供了下列证据，结合被告宁波市××酒店物业管理有限公
司的质证意见，本院作如下认证：
1、房屋所有权证、土地使用证各一份（均为复印件），
拟证明原告为宁波市××区环城西路南段××号房屋的合法所
有人。被告对真实性没有异议，但对原告欲证明的事实有异议
，因为证据上用途一栏是没有填写，发证是违法的。本院对证
1的真实性予以认定，根据证1记载的内容，可认定原告系坐落
于宁波市××区环城西路南段××号房屋的所有权人。
2、2009年3月10日签订的房屋租赁合同、2007年9月25日
签订的房屋租赁合同各一份，拟证明①被告于2007年9月将原
告所有的房屋以每月每平方米16.67元的价格非法出租给他人
获利，后又于2009年3月，以每月每平方米15.28元的价格非法
出租给他人获利的事实；②被告长期侵占原告房屋，妨害原告
对自己房屋行使房屋所有权的事实。被告对真实性没有异议，
但认为房屋是业主委托被告出租的。本院对证2的真实性予以认定，但该证据仅能证明被告曾分别于2007年9月、2009年3月
将坐落于宁波市××区环城西路南段××房屋××楼出租给他
人，对原告欲证明的其他事实没有直接证明力。
3、坐落于宁波市××区环城西路南段××号的房屋拍卖
材料一份（复印件）、房产转让合同一份、拍卖成交确认书一
份、契证一份及契税发票一张，拟证明涉案房屋的所有权人自
2001年起是工商银行东门支行，涉案房屋产权清晰，原告通过
拍卖取得房屋，并无不当，原告拍卖取得房屋之后已经向某某
缴纳了税收，合法取得房屋产权的事实。被告对证3中拍卖材
料真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，认为工商银
行实际没有取得房屋所有权，因该房屋没有腾退过，也没有交
付给工商银行，另拍卖材料上很明确指出房屋是俱乐部，且没
有腾退的事实；对证3中房产转让合同与拍卖成交确认书的真
实性没有异议，但认为原告应当向工商银行去主张权某；对证
3中契证和发票的真实性没有异议，但认为是原告非善意取得
导致的，事实上原告并没有取得房屋的权某。本院对证3的真
实性予以认定，根据证3记载的内容，可认定坐落于宁波市×
×区环城西路南段××号房屋的所有权，在2004年11月2日登
记在中国工商银行××东门支行名下，原告于2006年8月通过
拍卖，受让了该房屋的事实。
4、本院作出的行政裁定书一份（复印件）、宁某市中级
人民法院作出的行政裁定书一份，拟证明本案讼争的房屋是原
告所有，白某某庄甲对房屋不存在利害关系，被告侵占房屋并
没有合法依据的事实。被告对真实性没有异议，但是认为裁定书里面已写得很清楚，被驳回的原因是存在执行裁定书，所以
对其他的没有进行审理。本院对证4的真实性予以认定，但证4
仅能证明白某某庄甲陈某某、赵某某及霍某某等人对基于司法
协助行为而发生的转移登记，不具有法律上利害关系的事实，
对原告欲证明的其他事实没有直接证明力。
被告宁波市××酒店物业管理有限公司为证明相关事实
，向本院提供了下列证据，结合原告宁波××××建材有限公
司的质证意见，本院作如下认证：
1、物业管理委托合同一份，拟证明白某某庄甲委员会委
托被告对白某某庄乙物业管理，协议约定被告可利用公共设施
、俱乐部及电梯机房等配套用房产生的收益补贴物业管理费用
和公用设施日常维修费的事实。原告对证据的真实性没有异议
，但认为仅凭合同的约定，不能证明讼争房屋的所有权归属，
业主无权处分讼争房屋，更无权委托他人处分受托房产，被告
以自己的名义对外出租，到庭审时才披露是业主，其应该承担
侵权责任。本院对证1的真实性予以认定，另根据证1记载的内
容，可认定白某某庄甲委员会于2007年9月初委托被告对白某
某庄乙物业管理，并同意被告可利用白某某庄内公共设施、俱
乐部及电梯机房等配套用房产生的收益补贴物业管理费用和公
用设施日常维修费的事实，故本院对证1予以认定。
2、白某某庄丙面积图、俱乐部平面图及白某某庄己招标
书各一份，拟证明俱乐部的面积为5365平方米，本案所涉房屋
系白某某庄俱乐部其中一部分的事实。原告对证据的真实性没
有异议，认为证2中招标书是德敏房地产有限公司某设白某某庄的文件，虽提到了俱乐部的名称，但俱乐部不是房屋的名称
，不能就此认为俱乐部是业主的共有财产；本案讼争的房屋是
业主共有财产，在业主的共有面积中，应当出现本案讼争房屋
的面积；为此，证2与本案无关，只能证明开发商建设中有俱
乐部的事实。本院对证2的真实性予以认定，结合原告提供的
涉案房屋所有权证、土地使用证的记载及图纸，可认定涉案房
屋的位置在白某某庄设计的俱乐部位置，故根据证2记载的内
容，可认定被告欲证明的事实。
3、《宁某市白某某庄戊设计会审纪要》、《关于白某某
庄房地产开发项目初步设计的批复》（复印件）各一份，拟证
明俱乐部进行单独会审，俱乐部是作为附属用房建设，属于白
某某庄小区的配套设施的事实。原告认为证3中《宁某市白某
某庄戊设计会审纪要》没有说明与本案有关的房产信息，该证
据与本案无关；证3中《关于白某某庄房地产开发项目初步设
计的批复》是复印件，真实性无法确认，另该证据也不能证明
俱乐部就是业主共有，权属具体应以房产登记为准。本院认为
，《宁某市白某某庄戊设计会审纪要》的内容没有直接明确俱
乐部属于白某某庄小区的配套设施，故该证据与本案没有关联
性，本院不予认定；《关于白某某庄房地产开发项目初步设计
的批复》系复印件且原告不认可该证据的真实性，本院对该证
据的真实性无法确认，故不予认定。
4、《关于核定白某某庄己商品房价格的通知》、摘抄数
据（即《宁某市商品房价格报批表》）各一份，拟证明俱乐部
作为基础设施，其建设费用已分摊到房价成本中，本质上俱乐部属于白某某庄的全体业主所有的事实。原告对证据的真实性
没有异议，但是认为证4不存在关联性，因为核价所产生的法
律后果是对于国家对于物价的定价审核，而并非是对物权的产
权界定，如果白某某庄的开发商在物价审核中存在瞒报等形式
骗取定价，也仅是其对白某某庄全体业主的房屋买卖构成欺诈
，并不影响本案讼争房屋产权的取得。本院对证4的真实性予
以认定，但该证据仅能证明俱乐部作为基础设施，其建设费用
已分摊到房价成本中的事实，对被告欲证明的其他事实没有直
接的证明力。
5、白某某庄广告简介一份（复印件），拟证明白某某庄
内的俱乐部是作为小区的配套设施，属于共同基础设施中的一
部分。原告认为证5与本案不存在关联性，且对被告欲证明的
事实不构成证明力，因为广告本身并非房屋买卖合同的有效组
成部分，该份广告仅是房产公司单方面的阐述，并非事实。本
院认为，证5仅系开发商的广告，不能作为房屋所有权的依据
，故本院对证5不予认定。
6、建设工程规划许可证、规管建编号93143地形图各一
份（复印件），拟证明白某某庄建设规划时，涉案的房屋是作
为俱乐部使用的事实。原告对证据的真实性没有异议，但认为
该证据对被告欲证明的内容没有证明力，因为在规划许可证中
，有表述涉案的房屋曾经在96年12月11日连同附近的部分房屋
被抵押给了中国工商银行东门支行，这表明德敏房地产开发有
限公司作为白某某庄的开发商，是物权的原始取得人，已经就
部分物权进行了处分，办理了抵押，最终导致了抵押房屋的物权变动。本院对证6的真实性予以认定，根据证2记载的内容，
可认定被告欲证明的事实。
7、抵押契证一份（复印件），拟证明宁某市德敏房地产
开发公司抵押给工商银行的是a座公寓，并非涉案的房屋。原
告认为该证据有缺失，所以无法确认抵押房产的状况；另认为
涉案的房屋当时由宁某市德敏房地产公司作为在建房屋抵押给
银行，销售过程并没有将这部分列在内，应当是业主和房产公
司之间的纠纷。本院认为，该证据仅反映了宁某市德敏房地产
开发公司曾将白某某庄a座公寓抵押给工商银行，未直接反映
涉案的房屋是否抵押给工商银行，故证7与本案无关联性，本
院不予认定。
8、白某某庄甲委员会出具的证明二份，拟证明坐落于宁
波市××区环城西路南段××房屋××楼是由白某某庄甲委员
会自行管理，二楼是业主委员会委托被告进行管理、出租，出
租所得用于维修基金补充的事实。原告对证据的真实性没有异
议，但认为白某某庄甲委员会与被告之间有极大的利害关系，
证据证明力存在瑕疵，不能证明该涉案房屋的实际使用情况及
被告出租房屋是受到白某某庄甲委员会委托的事实。
9、维修发票十四份，拟证明被告收取的涉案房屋的租金
已全部用于白某某庄维修的事实。原告认为，本案主要涉及被
告对外出租的合法性审查，收支与本案无关，对证据关联性不
予认可，另被告没有提供2007年3月14日到2009年4月18日之间
全部收支情况，被告递交的材料有删减，不真实，租金收入存
在隐瞒事实的情形。本院认为，上述证8、证9均属原始证据，对真实性予以
认定，结合被告提供的证1，可认定涉案房屋的二楼是白某某
庄甲委员会委托被告进行管理、出租，出租所得用于补贴物业
管理费及公用设施日常维修的事实。
综合分析上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事
实：
白某某庄系宁某市德敏房地产开发公司开发的小区。坐
落于宁波市××区环城西路南段××号的房某某在建设时，规
划为白某某庄俱乐部。宁某市德敏房地产开发公司向宁某市物
价局报批白某某庄商品房价格时，将白某某庄俱乐部作为基础
设施，建设费摊入白某某庄基础设施建设费中。2004年11月2
日，坐落于本市海曙区环城西路南段1号白某某庄60号房屋的
所有权登记至中国工商银行××东门支行名下。2006年9月，
原告通过拍卖，受让了上述房产，并于同年10月10日将上述房
屋的所有权过户登记至其名下。2007年9月初，白某某庄甲委
员会委托被告对白某某庄乙物业管理，并同意被告可利用白某
某庄内公共设施、俱乐部及电梯机房等配套用房产生的收益补
贴物业管理费用和公用设施日常维修费。为此，双方于2007年
9月签订了一份《物业管理委托合同》。被告分别于2007年9月
、2009年3月将坐落于宁波市××区环城西路南段××房屋×
×楼出租给他人，出租收益用于白某某庄的物业管理和公用设
施日常维修。坐落于宁波市××区环城西路南段××房屋××
楼一直被白某某庄的业主作为健身娱乐场所使用。
本院认为：坐落于宁波市××区环城西路南段××房屋××楼一直被白某某庄的业主作为健身娱乐场所使用；二楼因
被告受白某某庄甲委员会的委托对外出租，现被承租人占用。
为此，被告实际并未占有涉案房屋，故原告要求被告立即停止
对宁波市××区环城西路南段××号房屋的非法侵占，并向某
告腾退房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。由于原告
未向本院举证被告妨害其行使物权的相关证据，所以其要求被
告排除妨害的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。被告出租
涉案房屋并与他人签订租赁合同，是受白某某庄甲委员会的委
托，其出租行为产生的法律责任，应由委托人承担，故原告要
求被告赔偿因其侵占房屋给原告造成的经济损失，缺乏法律依
据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十
三条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共
和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告宁波××××建材有限公司的诉讼请求。
案件受理费3339元，由原告宁波××××建材有限公司
负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁某市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受
理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁某市中级人民
法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收
款人为宁某市财政局预算外资金，帐号为81×××01
，开户银行为中国银行宁某市分行，如邮政汇款，收款人为宁
某市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
审 判 长 张频波
审 判 员 董际峰
人民陪审员 张慧英
二〇一〇年七月二十九日
书 记 员 葛艳君