广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第491号
上诉人（原审被告）：珠海市香洲区锦绣柠溪小区业主委员会，住所地：珠海市香洲。
负责人：黄永康，业委会主任。
委托代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。
委托代理人：吕荣建，广东亚太时代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海朗天房地产有限公司，住所地：珠海市香洲。
法定代表人：谢海峰，董事长。
委托代理人：张晶星，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：孙末非，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
上诉人珠海市香洲区锦绣柠溪小区业主委员会（以下简称锦绣柠溪业委会）因与被上诉人珠海朗天房地产有限公司（以下简称朗天公司）物权保护纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，朗天公司是珠海市香洲区锦绣柠溪小区的开发建设单位。位于香洲锦柠路338号（锦绣柠溪）13、15、17、19栋的人防地下室，总建筑面积9046.37平方米，珠海市房地产测绘大队于2004年12月1日出具的房产测绘成果资料记载建设单位为朗天公司朗天公司。2014年5月19日，珠海市人防办与朗天公司签订《珠海市人防工程使用责任书》，将锦绣柠溪二期人防工程（竣工编号2005-J9）委托给朗天公司使用管理。当天，珠海市人防办向朗天公司颁发了珠人防平字第14-P011-1号《珠海市人防工程平时使用证》，使用证记载工程名称为锦绣柠溪二期，使用单位为朗天公司，竣工编号为2005-J9，使用用途为车库，竣工面积和使用面积为9046.37平方米，使用期限三年。
2007年8月21日，朗天公司与深圳市捷顺科技实业股份有限公司（以下简称捷顺公司）签订《设备销售合同》，以5万元的价格向捷顺公司购买简易停车场设备，并安装在上述人防工程地下车库，朗天公司向捷顺公司支付了5万元。朗天公司表示，其自出售商品房时起就将人防工程地下车库的部分车位以长租方式收取车库停车费，有部分车位用作临时停车；后来因部分业主强占长租车位，朗天公司才在2007年安装了上述停车场系统以便管理。锦绣柠溪业委会表示朗天公司从2007年开始收取人防工程地下车库停车费。
2015年1月9日，锦绣柠溪业委会向朗天公司出发一份通知，称朗天公司在开发小区初期给小区业主遗留了大量问题，但对有关问题始终推诿和置之不理，近日更企图鼓动业主采取十年甚至二十年长租人防工程车库的违法做法，损害业主利益；经讨论，为维护小区业主利益，锦绣柠溪业委会决定代表全体业主暂时接管地下人防车库的管理权和收益权，自2015年元月10日上午8时起，废弃原道闸，重新安装道闸，并委托葆力物业锦绣柠溪服务中心代为收取地下人防车库的停车费。当月11日，锦绣柠溪业委会拆除了地下人防车库的原道闸系统，安装了新的道闸系统，并开始收取停车费。锦绣柠溪业委会表示，截止2015年8月13日，共收取了停车费191700元。锦绣柠溪业委会同时表示，其将原道闸拆除后存放在地下车库内，并由管理处的马运强主管通知朗天公司取回，但朗天公司没有取回。朗天公司则主张没有收到通知，并主张锦绣柠溪业委会新安装的道闸系统与其在小区内拥有产权的车库系统软件不兼容，无法统一管理，因此坚持要求锦绣柠溪业委会拆除新的道闸系统，恢复原状。
案件审理中，锦绣柠溪业委会向原审法院申请调取朗天公司持有的锦绣柠溪小区《土地增值税清算报告》，用于证明朗天公司已经将人防工程投资摊入建设成本并报税结算，从而说明业主是人防工程的投资者。原审法院要求朗天公司提供该报告，但朗天公司以报告与本案无关为由没有提交。庭审中，朗天公司与锦绣柠溪业委会均确认，涉案人防工程地下室没有计入公摊面积，朗天公司与业主签订的商品房买卖合同也没有涉及人防工程地下室的权利或归属。
原审法院另查明，以锦绣柠溪业委会负责人黄永康等为买受人与朗天公司朗天公司就买卖锦绣柠溪第5栋某房于2004年签订的《商品房买卖合同》中，约定该商品房公共部位与公用房屋分摊面积18.7平方米，包括电梯井、管道井、楼梯间、设备间、公共门厅和过道，不包括垃圾道、变电室、地下室和值班警卫室等。
原审法院认为，朗天公司作为锦绣柠溪小区的开发建设单位，通过合法建造方式取得了小区建筑的所有权，并通过与业主签订商品房买卖合同等方式将相关商品房的权利让渡给业主。小区业主主要是通过商品房买卖合同关系而非投资关系取得锦绣柠溪小区特定住宅或经营性用房的所有权，其权利范围应依商品房买卖合同和有关法律、行政法规和司法解释确定。本案的争议焦点在于涉案人防工程地下室的使用管理权和收益权归的归属。
《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对上述专有部分和共有部分作了更加详细具体的解释，但没有规定人防工程地下室属于共有部分，也没有对其相关权益的归属等作出规定。朗天公司与业主签订的商品房买卖合同既没有将人防工程地下室计入业主公摊面积，也没有约定人防工程地下室的所有权或者使用管理权和收益权归业主所有。因此，依据上述规定和合同约定，不能得出涉案人防工程地下室的所有权或者使用管理权和收益权归业主所有的结论。
《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”锦绣柠溪业委会主张，朗天公司已经将人防工程投资摊入建设成本并报税结算，从而证明业主是人防工程的投资者，并依据前述规定主张拥有涉案人防工程地下室的使用管理权和收益权。原审法院认为，业主并非锦绣柠溪小区的开发建设单位，其购买商品房所支付的购房款如何支配使用，属于作为开发建设单位的朗天公司的权利，无论朗天公司是否将人防工程建设所需资金摊入整个小区的建设成本，都不能使业主由购房者转化为人防工程地下室的投资者。如果锦绣柠溪业委会主张的逻辑成立，那么，任何商品房建设项目，开发单位实际收取的售房款超过建设投资成本的情况一旦发生，不单是人防工程地下室，连其他未售出的规划内的车位车库、专用部分的住宅和经营性用房的投资者都将由开发单位转变为业主，业主对未售出的商品房享有投资者的权益，即所有权，这意味着不允许开发商获取投资利润，这显然是不能成立的。因此，锦绣柠溪业委会的上述主张没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。朗天公司作为锦绣柠溪小区的开发建设单位，是涉案人防工程地下室的投资者，依法办理了《珠海市人防工程平时使用证》，享有涉案人防工程地下室的使用管理权和收益权。因此，锦绣柠溪业委会于2015年1月11日拆除涉案人防工程地下车库的原道闸系统、安装新的道闸系统并开始收取停车费的行为，侵犯了朗天公司的合法权益。
《中华人民共和国物业法》第三十六条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”因此，对于朗天公司要求锦绣柠溪业委会立即停止收取涉案人防工程地下车库停车费、返还截至2015年8月13日收取的停车费191700元的诉讼请求，原审法院予以支持。由于被拆除的道闸系统目前尚存放于地下车库，恢复原状存在可能，且朗天公司主张锦绣柠溪业委会新安装的车库道闸系统与其在小区内拥有产权的车库系统软件不兼容，无法统一管理，因此，朗天公司要求锦绣柠溪业委会拆除其新安装的车库道闸系统、恢复原车库道闸系统，原审法院也予以支持。由于锦绣柠溪业委会侵害的是朗天公司的财产权，朗天公司要求锦绣柠溪业委会赔礼道歉，没有法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第七十条、《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，原审法院判决：一、锦绣柠溪业委会于判决发生法律效力之日起十日内拆除其安装在锦绣柠溪小区人防工程地下车库的车库道闸系统，恢复朗天公司原安装的车库道闸系统；二、锦绣柠溪业委会于判决发生法律效力之日立即停止收取锦绣柠溪小区人防工程地下车库停车费；三、锦绣柠溪业委会于判决发生法律效力之日起十日内向朗天公司返还截至2015年8月13日收取的停车费191700元；四、驳回朗天公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4284元，由锦绣柠溪业委会负担。
锦绣柠溪业委会不服上述判决，上诉称，原审法院的主要错误在于没有认清小区地下人防工程是小区强制性配套设施的属性及地下人防工程的投资已计入商品房价格成本之中，商品房出售完毕后，小区建筑包括地下人防工程的管理、使用、收益权已转归全体购房人的事实。
一、锦绣柠溪小区人防工程车库于2004年底建成后，一直是业主在使用。2007年8月，朗天公司才擅自加设小区人防工程车库道闸系统进行收费，锦绣柠溪小区广大业主意见很大。2010年、2014年，朗天公司在锦绣柠溪广大业主、业委会、物业管理公司不知情的情况下，假冒投资者名义，偷偷申办了《人防工程平时使用证》。本案诉讼中，锦绣柠溪业主才知悉朗天公司偷偷申办了《人防工程平时使用证》的事实，锦绣柠溪小区业主委员会已代表小区业主就珠海市人民防空办公室向朗天公司颁发《人防工程平时使用证》的行为，提出行政复议要求撤销该行政许可，案件尚在审理当中。
二、修建人防工程是城市新建民用建筑的强制性规定。人民防空是国防的组成部分，人防工程是国家的人防战备设施，人防工程是小区的强制性配套设施，修建人防工程是小区建设规划审批的前提性条件，《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人予以警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款。地下人防工程作为小区的强制性配套设施，根据国家的规定地下人防工程的建设规模是与建筑楼层高度、住用户人数相对应的，国家规定修建的目的正是在于小区住用户的战时防空需要，是服务于小区业主的。
三、《珠海市人民防空办法》第十二条规定，修建人民防空工程，实行谁投资谁受益的原则，本案的争议点在于谁是锦绣柠溪小区地下人防工程的投资者。锦绣柠溪业委会认为，人防工程作为小区的强制性配套设备，包含在小区总建筑面积之内，人防工程的建筑投资部分，开发商在出售商品房时已将该投资计入商品房价格成本之中，商品房出售完毕后，小区建筑包括小区地下人防工程的管理、使用、收益权已转归小区全体业主。原审判决认为“业主并非锦绣柠溪小区的开发建设单位，其购买商品房所支付的购房款如何支配使用，属于作为开发建设单位的原告的权利，无论原告是否将人防工程建设所需资金摊入整个小区的建设成本，都不能使业主由购房者转化为人防工程地下室的投资者”，该认定没有任何理由，脱离了人防工程作为小区的强制性配套设施的属性。
朗天公司至今没有举证证明为修建地下人防工程所投入的资金支出情况及投入资金未计入商品房价格成本，锦绣柠溪业委会原审中要求朗天公司提供其持有的《土地增值税清算报告》以查清锦绣柠溪小区地下人防工程投资计入小区建设成本之中，朗天公司以报告与本案无关为由拒绝提供，朗天公司应对此承担举证不能的法律后果。
原审法院认为，锦绣柠溪地下人防工程建筑面积未计入购房人房屋公摊面积，因此地下人防工程不归属于购房人，这是没有道理的，正如原审法院查明，锦绣柠溪小区商品房分摊面积不包括垃圾道、变电室、值班警卫室等。按原审法院的逻辑，开发商是否无需建设小区垃圾道、变电室、值班警卫室，也无需建设小区、绿化道路设施等？答案是显而易见的，这些设施作为小区的必要设施是没有办法不建设的，并不能说没计入商品房分摊面积就仍归开发商所有，小区地下人防工程作为小区的强制性配套设施，道理亦然。
四、鉴于锦绣柠溪小区业主委员会已就珠海市人民防空办公室向朗天公司颁发《人防工程平时使用证》的行为提出行政复议，锦绣柠溪业委会要求中止对本案的审理，待锦绣柠溪业委会就珠海市人民防空办公室向朗天公司颁发《人防工程平时使用证》的行为提出的行政复议有了定论后再行开庭审理。
五、人防工程地下车库属于从物，小区房屋属于主物，现在小区房屋全部转让给了业主，根据物权法的规定，主物转让，从物的相关权益也发生相应的转移。
综上，锦绣柠溪业委会上诉请求：撤销原审判决，驳回朗天公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由朗天公司承担。
针对锦绣柠溪业委会的上诉，朗天公司答辩称，一、本案系人防工程使用管理权和收益权属之争，根据人防工程“谁投资、谁使用、谁收益”的基本法律规定，认定涉案人防工程的投资者是谁，即可认定谁对涉案人防工程有使用管理和收益权。1、朗天公司是涉案人防工程的投资者，对人防工程进行使用管理和收益，有充足的事实依据和法律依据：法律依据是，（1）根据朗天公司提交的《房产测绘成果资料》，涉案人防工程（9046.37㎡建筑面积）的建设单位是朗天公司，公摊面积为0，说明了朗天公司是人防工程的投资者和建设者；（2）涉案人防工程自2005年5月竣工投入使用开始，直至2015年1月初锦绣柠溪业委会违法私自占用之前，都是由朗天公司委托物业管理公司进行使用和收益；（3）2009年12月17日《珠海市人民防空工程开发使用管理办法》施行后，珠海市人民防空办公室才在珠海市范围内正式实行人防工程平时使用证制度。2010年3月16日，珠海市人民防空办公室依申请向朗天公司颁发了“珠人防平字第10-P015-1号”《珠海市人防工程平时使用证》。2014年5月19日，珠海市人民防空办公室向朗天公司颁发了“珠人防平字第14-P011-1”号《珠海市人防工程平时使用证》，将朗天公司登记为涉案人防工程的使用者和管理者，使用用途为车库。事实依据是，人防工程“谁投资、谁使用、谁收益”这一原则，除了朗天公司在诉状中提及的《珠海市人民防空办法》的相关规定，《中华人民共和国人民防空法》第五条也明确规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《广东省实施﹤中华人民共和国人民防空法﹥办法》第六条也有相关规定。综上，朗天公司是涉案人防工程的投资者，对人防工程进行使用管理和收益，有充足的事实依据和法律依据。锦绣柠溪业委会2015年1月9日发出《通知》，称朗天公司在开发锦溪柠溪小区存在历史遗留问题，因此拆毁涉案地下人防车库道闸系统，安装新的道闸系统并收取停车费。事实上，锦绣柠溪业委会反映的相关遗留问题并不属实，例如：朗天公司实际上已经按规划部门批准的物业面积向锦绣柠溪业委会交付了业委会用房，锦绣柠溪入伙费问题也是业主购房时与朗天公司协商一致的结果，并无违反当时法律强制性规定，等等。再者，无论朗天公司在开发锦绣柠溪小区时是否存在历史遗留问题，与本案没有关联性，即使上述问题确实存在，锦绣柠溪业委会可以采取合法途径解决，而不是占用、侵犯朗天公司对人防工程的合法使用、收益权。2、锦绣柠溪业委会认为涉案人防工程的投资已计入商品房价格中，因此人防工程的使用和收益权已转归全体购房人，这一说法没有任何依据。理由如下：第一、涉案人防工程地下室没有计入公摊面积。朗天公司提交的《房产测绘成果资料》说明了涉案人防工程（9046.37㎡建筑面积）的公摊面积为0；同时，朗天公司与全体业主签订的《商品房买卖合同》中约定了该商品房公共部位与公用房屋分摊面积并不包括人防工程。第二、购房人与朗天公司签订的《商品房买卖合同》没有约定人防工程地下室的所有权或者使用管理权和收益权归业主所有；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》也没有规定人防工程地下室属于共有部分。锦绣柠溪业委会通过与朗天公司之间的商品房买卖关系取得特定房屋，其权利范围应依商品房买卖合同的约定和相应法律法规的规定。第三、商品房买卖价格的确定除了在一定程度上参考建设成本，考虑开发商的预期利润，同时也与房地产市场行情有一定的关系，只要是不违反国家法律法规的限制性规定譬如不违反限价原则，开发商和房屋购买人在《商品房买卖合同》中约定的商品房单价对双方都有约束力，从本质来说，是一种市场行为，是双方达成的合意。如何界定修建人防工程地下室的投资是否已摊入出卖的房价之中？没有任何法律法规规定，商品房卖出之后，属于开发商的投资权益部分也全部转移给业主。第四、土地增值税指的是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人应当依照本条例缴纳土地增值税。暂且不论朗天公司是否将人防工程建设所需资金摊入小区的建设成本，涉及的也只是财务问题。《土地增值税清算报告》涉及的是公司所缴的税款、利润等核心商业秘密，在与确定本案人防工程的投资者没有任何关联性的情况下，朗天公司有权拒绝提交。3、综上，锦绣柠溪业委会对于其私自拆毁涉案人防车库道闸系统，安装新的道闸系统并收取停车费，占用人防工程车库这一行为是认可的，这一行为侵犯了朗天公司对涉案人防工程的合法使用管理和收益权，应当依法予以纠正。原审判决合法有据，应当予以维持。
二、锦绣柠溪业委会以就珠海市人民防空办公室颁发涉案《人防工程平时使用证》提出行政复议申请为由中止对本案的审理，没有任何依据。锦绣柠溪业委会不服珠海市人民防空办公室颁发涉案《人防工程平时使用证》行政复议一案，珠海市行政复议委员会办公室依照锦绣柠溪业委会的申请，已经于2015年7月17日中止了行政复议案的审理。再者，是否核发《人防工程平时使用证》并不影响朗天公司对涉案人防工程享有的使用权、收益权。国家人民防空办公室《人民防空工程平时开发利用管理办法》第八条第一款规定“人民防空工程平时开发利用实行备案登记制度”；第十二条规定“使用单位在合同期内不得擅自转租人民防空工程或者转让人民防空工程使用权，因故确需转租或转让的，必须报经原批准使用的人民防空主管部门批准，换发《人民防空工程平时使用证》后方可继续使用。”从上述法律法规的规定可看出，落实责任单位、强化人防工程的管理和维护、确保其防空功能在战时得到充分的发挥和利用，是发放《人空工程平时使用证》的主要目的。故人民防空办公室发放《人防工程平时使用证》的行为应属对该人防工程的登记备案，不具备确权的性质。只要确认涉案人防工程的投资人是谁，无论行政复议案的结果如何，都不影响涉案人防工程使用收益权的确认。因此，锦绣柠溪业委会申请中止审理本案，无任何依据。综上，请求二审法院在查明本案事实的基础上，依法驳回锦绣柠溪业委会的上诉请求，维持原审判决，维护朗天公司的合法权益。
双方在二审中均无新证据提交。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点在于以下两个方面：其一，本案是否应当中止审理；其二，本案所涉人防工程地下室的使用管理权和收益权应归属于谁。
其一，本案是否应当中止审理。锦绣柠溪业委会主张，其已经向珠海市人民政府申请行政复议，请求撤销朗天公司办理的《珠海市人防工程平时使用证》为由，由此认为本案应当中止审理。对此本院认为，根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》第八条、第九条“人民防空工程平时开发利用实行备案登记制度”、“人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》”的规定，朗天公司持有《珠海市人防工程平时使用证》属于政府主管部门对于人防工程的备案登记，并不影响本案对于案涉人防工程地下室使用管理权及收益权归属的认定，锦绣柠溪业委会的该主张不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）项所规定诉讼中止的相关情形，本院对此不予采纳。
其二，本案所涉人民工程地下室的使用管理权和收益权应归属于谁。对此本院认为，在《中华人民共和国物权法》与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均未对人防工程地下室的权益归属作出规定的情况下，应当根据相关的合同约定与法律规定予以综合判断。首先，从锦绣柠溪业主与朗天公司签订的《商品房买卖合同》约定可以看出，双方合同中明确约定业主所购买商品房公共部位与公用房屋分摊面积并不包括案涉人防工程地下室；其次，从朗天公司提交的《房产测绘成果资料》可以看出，案涉人防工程地下室并未包括公摊面积，而这一结果与原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条规定是一致的，亦即，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，其建筑成本应由开发商分摊；再次，从锦绣柠溪业委会提交的证据可以看出，虽然业主对于案涉人防工程地下室的设施、管理存在诸多异议，但自2007年朗天公司开始修建道闸系统至2015年锦绣柠溪业委会予以拆除期间，均是朗天公司对案涉人防工程地下室进行维修和管理，并未出现案涉人防工程地下室的相关维修费用由业主分摊负担的情形。综合以上因素，本院认为，按照谁投资，谁收益的原则，原审判决依据《中华人民共和国防空法》的相关规定对案涉人防工程地下室使用管理权及收益权的归属作出的认定并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4284元，由上诉人锦绣柠溪业委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 王 莉