广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梧民三终字第192号
上诉人（一审被告）聂小强。
委托代理人梁远行，广西文威律师事务所律师。
委托代理人邓百宁。
被上诉人（一审原告）黄立陞。
委托代理人黄奕林，广西建梧律师事务所律师。
一审第三人莫雪琳。
上诉人聂小强因确认合同无效纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2015）长民初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人聂小强的委托代理人梁远行、邓百宁，被上诉人黄立陞的委托代理人黄奕林到庭参加诉讼。一审第三人莫雪琳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：第三人莫雪琳是梧州市长洲区兴龙办事处新兴村一组村民。2012年11月12日，被告聂小强与第三人莫雪琳签订了《私宅地转让协议》，由第三人莫雪琳将丫塘山长12.5米、宽8米，共100平方米屋地转让给被告聂小强，转让价20万元。被告聂小强先交10万元，待房屋建好后再付另外10万元。该私宅地由第三人莫雪琳提供村公所生产队证明。
2013年3月11日，原告黄立陞与被告聂小强签订了《私宅屋地转让协议》，协议约定：现就新兴二路龙山里南面公路边丫塘山私宅屋地及已经建筑的物业转让一事，经甲（被告聂小强）乙（原告黄立陞）双方平等自愿协商，一致同意签订如下协议：
1.该私宅屋地由甲方于2012年11月12日与莫雪琳签订了转让协议，该协议甲方承诺所有约定均已明确有效，而且协议中的各方权益、责任和义务已达成合法有效，乙方也无异议纠纷；2.甲方将此私宅屋地及已经建筑的物业再转让给乙方，乙方承让甲方所转让的屋地及已经建筑的物业。承接后由乙方按规定续建，物业及土地全部归乙方所有；3.土地款按原甲方与莫雪琳签订的转让协议未支付给莫雪琳的100000元，由乙方支付给莫雪琳；乙方支付甲方前期施工发生的所有费用185000元；由乙方一次性支付该项目标的物转让费用180000元给聂小强；乙方支付给甲方已经交给莫雪琳私宅屋地转让款100000元。
协议签订后，原告黄立陞通过银行转账于2013年3月11日、15日分别付给被告聂小强365000元、100000元。期后，原告黄立陞在未取得市城乡规划主管部门核发《建设工程规划许可证》的情况下，在该屋地续建。2014年5月27日，梧州市住房和城乡建设委员会作出梧建行决字（2014）58号建设行政处罚决定书：一、责令停止在上述地点（梧州市长洲区兴龙办龙山里顶）的一切违法建设活动。二、限当事人自接到本处罚决定书之日起五日内无条件自行拆除违法建设的391.92平方米建筑物。逾期拒不拆除的，由有关部门依法强制拆除。2014年7月26日，梧州市住房和城乡建设委员会对该违法建筑进行了强拆。
一审法院经审理认为，《》第规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案宅基地是梧州市长洲区兴龙办事处新兴村农村集体经济组织的土地，而宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告与被告聂小强签订的《私宅屋地转让协议》，虽然是双方真实意思表示，但原告是城镇居民，非新兴村集体经济组织成员，因此，原告与被告聂小强签订的《私宅屋地转让协议》违反了法律的禁止性规定，故应认定该协议无效。原告黄立陞明知《私宅屋地转让协议》中约定的屋地是农村集体土地，仍然坚持购买，有一定过错，应承担相应的责任。故原告请求被告聂小强返还购地款利息的诉讼请求，该院不予支持。原告购买私宅屋地后在该屋地续建，所产生的材料款和人工费属原告单方行为，与被告聂小强无关。故原告请求被告聂小强赔偿损失232180.50元的诉讼请求，该院不予支持。第三人莫雪琳不是《私宅屋地转让协议》的合同相对人，在本案中不应承担责任。
综上所述，依照《》第，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第之规定，遂判决：一、原告黄立陞与被告聂小强于2013年3月11日签订的《私宅屋地转让协议》无效；二、被告聂小强返还原告黄立陞465000元；三、原告黄立陞将坐落于梧州市新兴二路龙山里南面公路边丫塘山私宅屋地返还被告聂小强；四、驳回原告黄立陞其他诉讼请求。案件受理费11456元，由原告黄立陞承担4498元，被告聂小强承担6958元。
上诉人聂小强不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认为第三人莫雪琳不是合同相对人，属于认定事实不清。聂小强已将与莫雪琳签订《私宅地转让协议》的权利义务转让给黄立陞，莫雪琳才是宅基地转让协议的合同相对人，黄立陞要求返还的购地款应由莫雪琳支付。2012年11月12日，聂小强与莫雪琳签订了一份《私宅地转让协议》，莫雪琳将其位于丫塘山的宅基地100平方米转让给聂小强建房。协议约定宅基地每平米单价为2000元，总价暂定为200000元，协议签订时聂小强支付100000元，房屋建成后再付100000元，每建成一层另付5000元手续费。聂小强付100000元后，另投入200000元进行了基础工程施工。2013年3月黄立陞在明知莫雪琳的该宅基地暂不能办理准建手续的情况下，仍要求聂小强转手该宅基地给他，并愿意出资购买聂小强已经建成的部分建筑物。2013年3月11日，黄立陞与聂小强签订一份《私宅屋地转让协议》，约定100平方米的地价共200000元由黄立陞支付给莫雪琳，如果实际使用面积超过100平方米也由黄立陞按2000元每平方米的价格支付给莫雪琳，其中聂小强已经预付的100000元地价款由黄立陞代莫雪琳退还给聂小强，其余100000元地价款在房屋建成后直接支付给莫雪琳，每层5000元的手续费支付给莫雪琳，聂小强已经建成的部分建筑物共作价365000元，由黄立陞一次性支付给聂小强。协议签订后，黄立陞先支付365000元建筑物价款给聂小强，后支付100000元地价款，聂小强将其与莫雪琳签订的《私宅地转让协议》原件交给黄立陞，由黄立陞自己与莫雪琳进行后续交接。实际上聂小强已经将其与莫雪琳的合同权利义务转让给黄立陞，莫雪琳是《私宅地转让协议》的相对人。二、一审判决将365000元建筑物转让价款视为土地转让价款，同样属于认定事实不清。黄立陞出资365000元购买聂小强已经建成的部分建筑物，并不违反法律强制性规定，属于合法有效的买卖合同，聂小强没有退还该365000元给黄立陞的义务。三、梧州市国土资源局已对莫雪琳转让集体土地给他人建房的违法行为进行了没收违法所得及罚款的行政处罚，进一步证实了转让丫塘山集体土地给他人建房的是莫雪琳，而不是聂小强。黄立陞受让莫雪琳的宅基地后，无证施工受到市住建委行政处罚并强制拆除，即使存在续建施工损失也应由黄立陞自己承担过错责任，一审判决对此认定是正确的，但判决聂小强返还购地款给黄立陞则是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销梧州市长洲区人民法院（2015）长民初字第127号民事判决，改判驳回原告黄立陞的全部诉讼请求。
被上诉人黄立陞答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉请求没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人莫雪琳答辩称，一审法院驳回聂小强追加当事人的申请是正确的。聂小强与黄立陞之间的纠纷与莫雪琳没有法律关系，聂小强欲将属于自己与黄立陞的法律关系转嫁给莫雪琳与黄立陞，没有法律依据。总之，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人聂小强的上诉，维持原判。
上诉人聂小强二审期间提交以下证据：刊载于《梧州日报》的公告复印件一份，拟证明转让本案土地的主体是莫雪琳，行政机关已经对其作出了相应的行政处罚，同时证明出让土地和收取土地款的人都是莫雪琳。
对上诉人提交的证据，被上诉人黄立陞经质证认为，农村集体所有的土地是不能转让的，上诉人在明知该土地不能转让的情况下，还将该土地转让给黄立陞，是想将自己遭受的损失转嫁给被上诉人。
一审第三人莫雪琳没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面质证意见。
被上诉人黄立陞、一审第三人莫雪琳均未向本院提交证据。
对上诉人提交的证据，本院结合其与本案的关联性予以取舍。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为，对于上诉人提出其与被上诉人签订的协议约定的权利义务一并转让给一审第三人莫雪琳，莫雪琳是《私宅屋地转让协议》的相对人的问题。本院认为，当事人要转让其在合同中的权利和义务，首先，需经合同对方当事人同意；其次，合同权利义务转让人要与合同权利义务受让人达成一致意见。现一审第三人莫雪琳否认受让该合同权利义务，且上诉人未提供证据证实其与一审第三人莫雪琳就转让合同权利义务已达成一致意见，应承担举证不能的不利后果；再次，被上诉人是直接向上诉人履行支付合同价款465000元的义务，亦不存在一审第三人受让该合同权利的事实，故上诉人的上述主张没有事实依据，本院不予支持。
对于上诉人提出被上诉人出资365000元购买上诉人已建成的部分建筑物，并不违反法律强制性规定，属于合法有效的买卖合同，上诉人不应退还365000元给被上诉人的问题。本院认为，地上建筑物依附于土地而存在，在处分时，地上建筑物和土地使用权应一并处分，而不能单独处分地上建筑物。本案宅基地使用权转让协议因违反法律禁止性的规定，是无效的，地上建筑物与宅基地具有不可分性，所以，对地上建筑物的转让约定亦是无效的。上诉人在宅基地上所建建筑物于转让时尚不具备使用性，且上诉人未提供证据证实该建筑物已经相关机关批准，为手续齐全的建筑物，上诉人所建建筑物连同被上诉人续建的建筑物整体被行政部门认定为违法建筑，且被依法强制拆除，因被强制拆除所造成的损失，应由双方当事人自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还”的规定，一审判决上诉人返还被上诉人按协议约定支付给上诉人的465000元是正确的，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费11456元（上诉人已预交），由上诉人聂小强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张献民
审 判 员 覃 祥
代理审判员 娄明胜
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 黄嘉妮
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。