重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第06389号
原告重庆川北物业管理有限公司。住所地四川省平昌县金寨村*组**号。组织机构代码68148124—0。
法定代表人苟兆秀，该公司总经理。
委托代理人杨兴龙，男，该公司员工。
委托代理人罗小平，重庆诚冠律师事务所律师。
被告刘六陵，女，汉族，1981年7月8日出生，城镇居民，户籍所在地重庆市北碚区。
原告重庆川北物业管理有限公司（以下简称川北物业）诉被告刘六陵物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邹焱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告川北物业的委托代理人杨兴龙、罗小平，被告刘六陵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告川北物业诉称：原告系从事物业管理服务的企业，被告系XX花园小区X—X号房屋的业主。原告通过小区业委会商议，从2011年12月1日起对该小区进行物业管理并签订了物业服务合同，收费标准按物价局批文根据建筑面积进行收取。从2014年4月起被告拖欠物管费18个月未缴纳，原告多次催缴，但被告均不予理睬，故原告起诉来院请求判令被告立即给付2014年4月至2015年9月的物业管理费1441.8元，滞纳金按应缴费用为基数，按日加收千分之三，合计140元。
被告刘六陵辩称：欠缴物业管理费属实，欠费时间属实。没有缴纳是因为物业公司服务不到位，小区的绿化管理不到位，电梯照明灯没有灯罩，小区虽系封闭式小区但常有非小区人员随意进出，传单广告四处张贴，存在安全隐患。小区附近都是餐馆，油烟严重超标，化粪池也没有清掏，导致小区内一家业主家中被淹。楼下业主搭建彩钢棚，彩钢棚上垃圾没有处理，家中窗子都没法开。综上，系物业公司违约在先，并不是被告故意不缴纳物管费，且小区业委会成立违反法定程序，不清楚业委会与原告签订物业服务合同的情况。不同意缴纳物业管理费、路灯费及滞纳金。
经审理查明：2013年12月30日，XX花园小区业主委员会作为甲方，与原告川北物业就XX花园小区签订《XX花园物业服务合同》，主要约定：XX花园小区业主委员会委托川北物业对XX花园小区实施物业管理服务；川北物业提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人；本合同的效力适用于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。物业管理服务具体收费标准：住宅物管费3楼以上按建筑面积每月0.9元／平方米收取，共用的专项设备运行的能源消耗，应设立计量表核算，合理分摊计收。业主、物业使用人未按合同约定交纳物业服务费的，物业管理企业有权要求有关业主限期交纳。逾期不交的，物业管理企业可要求业主交纳并按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。合同期限从2014年1月起至2019年12月底止。同时备注，原与开发商签订的合同未到期，业主委员会成立后认可并续签，管理年限共6年。原告实际从2011年11月起正式为XX花园小区提供物业管理服务至今。庭审中原告自述，因为合同中对物业管理费缴纳时间没有约定，故按照行业惯例，每月15日前收取当月物业管理费。
还查明，被告系位于重庆市北碚区XX花园小区X幢X--
X号房屋房屋业主，房屋建筑面积89平方米。2014年4月至2015年9月期间的物业管理服务费，被告一直拖欠未交纳，原告多次书面催收未果，故起诉来院。
上述事实，有《XX花园物业服务合同》、北碚区XX镇社区居民委员会出具的证明以及原被告双方的当庭陈述等证据载卷为据，足以认定。
本院认为：原告与XX花园小区业主委员会签订的《XX花园物业服务合同》系合同双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案被告系XX花园小区的业主，原告与XX花园小区业主委员会签订的《XX花园物业服务合同》对XX花园小区的全体业主具有约束力。被告认为小区业主委员会的成立违反法定程序，且合同违背全体业主的真实意思表示，不能对全体业主产生法律效力。但截止一审法庭辩论终结前，该合同未经法定程序宣布撤销或者无效。故对该一辩称，本院不予支持。
根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，原告与XX花园小区业主委员会签订《XX花园物业服务合同》并实际为该小区提供物业管理服务，而被告未缴纳2014年4月至2015年9月期间的物业管理服务费，故原告起诉要求被告支付2014年4月至2015年9月期间的物业管理服务费的诉讼请求成立，本院予以支持。根据原告与XX花园小区业主委员会签订的《XX花园物业服务合同》的约定，物业服务费收费标准按建筑面积每月0.9元／平方米，因此，被告应向原告支付2014年4月至2015年9月期间的物业管理服务费为1441.8元（0.9元／平方米×89平方米×18个月）。
被告辩称不缴纳物业管理费的理由系1、物业公司服务不到位，小区虽系封闭式小区但常有非小区人员随意进出，传单广告四处张贴，存在安全隐患；2、小区绿化管理不到位；3、电梯照明灯没有灯罩；4、餐馆油烟严重超标；5、楼下业主搭建彩钢棚；6、化粪池没有清掏。举证期限内仅提交照片拟证明其主张，本院认为，前3项事由系物业管理公司在日常工作中需要进一步加强、完善的内容；餐馆油烟超标问题，油烟超标的侵权行为人不是物业管理公司，被告可依法向环保部门进行投诉或提起诉讼；楼下业主搭建彩钢棚，被告可向相关行政部门进行投诉要求进行拆除，物业管理公司无权对彩钢棚的搭建是否系违章进行认定，也无权进行拆除；化粪池的清掏，根据《XX花园物业服务合同》第十九条第一款第1项的约定“生化池或化粪池每年清掏一次，费用在房屋公共维修基金中列支，新增设施、设备的费用在在修基金中列支”，而动用物业专项维修资金应依照《重庆市物业专项维修资金管理办法》的相关规定完善申请手续，不属于物业公司依照物业服务合同提供的服务范围。综上，上述事由均不能作为被告拒缴物业管理费的理由。
被告逾期支付物业服务费，应当按合同约定支付违约金。现原告要求按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。本院认为违约金的计算标准偏高，酌情主张按年利率7%的标准计算违约金即100.9元（1441.8元×7%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条之规定，判决如下：
由被告刘六陵于本判决生效之日起五日内支付原告重庆川北物业管理有限公司从2014年4月至2015年9月期间的物业管理服务费为1441.8元，滞纳金100.9元。共计1542.7元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告刘六陵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 邹 焱
二〇一六年六月二十九日
书记员 段伶佳