四川省西充县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1325民初75号
原告：罗明德，男，1972年5月15日出生，汉族，住四川省西充县。
委托诉讼代理人：马勇，西充县义兴法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：刘红，西充县金龙法律服务所法律工作者。
被告：四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司，住所地：四川省西充县晋城镇。
法定代表人：杜代武，公司董事长。
委托诉讼代理人：张丽，四川三合律师事务所律师。
原告罗明德与被告四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司（以下简称西充莲花房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王兴鳌的委托诉讼代理人马勇、刘红、被告西充莲花房产公司的委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗明德向本院提出诉讼请求：１、判令被告立即为原告办理不动产权登记证书并承担违约责任（按银行同期贷款利率计算至原告取得产权之日止）；２、诉讼费由被告承担。审理中明确违约金按照中国人民银行金融机构计收逾期利息上浮35%计算。事实和理由：原、被告2009年9月20日签订《商品房买卖合同》，原告全面履行了合同义务，但被告至今未给原告办理房屋不动产权登记证书，使原告不能实现完全产权，导致原告损失巨大。原告多次找被告协商，并向相关部门反映未果，向法院提起诉讼。
被告西充莲花房产公司辩称，第一、原、被告约定于和美春天小区综合验收后90日内办理产权证书，现小区尚未进行综合验收，被告没有违约。第二、原告请求赔偿违约损失已过诉讼时效。第三、违约金应当按照合同约定计算，但由于同类住户众多，过高违约金赔偿会使公司运转困难，且因与西充县国土资源局的诉讼拖延了国有土地使用证的办理，西充莲花房产公司违约责任较小，申请按照已交房款的0.1%计算违约金。
本院经审理认定事实如下：2009年9月20日，原告罗明德（买受人）与被告西充莲花房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：“罗明德购买位于西充县晋城镇安汉大道某房屋……房屋价款180,032元……付款方式：买受人于签订合同之日首付房款90,032元，余款90,000元向府南信用社按揭贷款，配套费用7,260元（水2,080元、电1,000元、气3,680元、闭路500元、维修基金1,862元、公证费100元于交房时付清）……出卖人应当在买受人所购房屋所涉小区综合验收合格90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……”，合同签订后，罗明德按约支付了全部房款。2010年10月31日，西充莲花房产公司与罗明德签订房屋交接书，约定：“六、双方确认2010年10月31日为该商品房交付之日，并于该日起，该商品房视同按期、合格，由甲方交付给乙方；八、房产证、土地使用证待买受人所购房屋所涉小区综合验收合格后90日内办理并交付”。
同时查明，2005年四川省西充县金诚建设有限责任公司（以下简称金诚公司）与西充县国土局签订《国有土地使用权出让合同》，出让人西充县国土局出让给受让人金诚公司的宗地位于西充县晋城镇安汉大道北一段。共包括1、3、4、5、6、7号地，其中4号地即案涉房屋所在和美春天小区已办理了国有土地使用证，但由于1、5号地未办理国有土地使用权证，金诚公司于2013年8月21日向四川省高级人民法院起诉。2015年11月23日经中华人民共和国最高人民法院二审审理后作出维持四川省高级人民法院关于西充县国土资源局为1、5号地办理国有土地使用权证的判决。2016年10月27日，西充县国土资源局给西充县法制办出具《对“和美春天”项目暂不能办理不动产权证的情况说明》：金诚公司开发的“和美春天”房产项目位于晋城镇安汉大道北一段，实际用地面积62.134亩，因该项目存在超占土地、超容、擅自改变土地用途及诉讼执行等情况，致使无法办理不动产权登记。为妥善解决该遗留问题，近年以来成立联合工作组，正在对金诚公司交付土地裁定执行、和美春天项目超占土地、超容及擅自改变土地用途等行为进行全面处理，待处理完毕后即可为该项目购房户办理不动产权登记。罗明德自购房后持续向相关部门反映要求处理案涉纠纷。
另查明，2016年10月14日，四川省西充县金诚建设有限责任公司变更为四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司。
本院认为，本案争议焦点：西充莲花房产公司未为罗明德办理涉案房屋不动产权证应否承担违约责任及应否继续履行办证义务。西充莲花房产公司与罗明德签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，合同双方应按照合同约定行使权利、履行义务。合同约定出卖人即西充莲花房产公司应在买受人所购房屋所涉小区综合验收合格90日内将办理产权证书所需要的资料报房管部门备案、办理产权登记，西充莲花房产公司据此认为其没有违约，因为案涉房屋所在小区尚未进行竣工验收。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”之规定，虽然西充莲花房产公司与罗明德对办证期限有特殊约定，但自2010年10月31日交房至罗明德起诉时，已有六年多时间，西充县国土资源局亦说明无法为涉案房屋办理不动产权登记的原因是金诚公司存在超占土地、超容、擅自改变土地用途及诉讼执行等情况，在对金诚公司交付土地裁定执行、和美春天项目超占土地、超容及擅自改变土地用途等行为进行全面处理，待处理完毕后为该项目购房户办理不动产权登记。即西充莲花房产公司由于自身责任导致案涉房屋所在小区无法进行综合竣工验收，其没有积极促成合同约定条件成就，应当承担在一定期限内办证的合同义务，亦应承担违约责任。双方合同约定出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，西充莲花房产公司申请调低违约金计算标准，本院结合本案双方当事人对办证期限约定的实际情况以及西充莲花房产公司与西充县国土资源局诉讼事实，酌定西充莲花房产公司按罗明德已付房价款的0.3%承担违约责任即180,032元×0.3%=540.1元。对罗明德要求赔偿未能办理不动产登记证造成损失的诉讼请求，因双方已对违约责任作了约定，且其主张的损失非办理不动产权证造成的直接、必然损失，故对该主张不予支持。对西充莲花房产公司所持罗明德违约金损失请求已经过了诉讼时效的辩称，因罗明德购房后持续不断的向相关部门反映并要求解决案涉纠纷，故对该辩称不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告罗明德办理四川省西充县晋城镇安汉大道某房屋不动产权证；
二、被告四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告罗明德逾期办证违约金540.1元；
三、驳回原告罗明德其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 向萍
二〇一七年七月十三日
书记员 李伦