上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第20号
原告（反诉被告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司，住所地上海市。
法定代表人严松群，职务经理。
委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。
被告（反诉原告）邱惠珍，女，住上海市。
委托代理人邱惠萍，女，住上海市。
委托代理人康太进，男，住上海市。
原告（反诉被告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）邱惠珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司的委托代理人袁文勇，被告（反诉原告）邱惠珍及其委托代理人邱惠萍、康太进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司诉称，2010年11月2日，原告与被告签订商铺租赁合同。合同约定，原告将本市长宁区北渔路商铺即涉讼房屋出租给被告用作茶馆及棋牌室。合同签订后，原告按约将涉讼房屋交付给被告使用。但租赁期间，被告以存在火灾隐患而被有关部门查处为由，拒付租金等各项费用。2013年5月28日，原告向被告发出合同解除函，告知合同于2013年5月31日解除。此后，被告继续占用涉讼房屋，直至2014年2月17日才返还房屋。被告现拖欠原告2012年3月1日至2013年5月31日的租金人民币486，350元、2011年2月5日至2014年2月17日的物业服务费（按每月2，147元的标准计算）、水费2，057.53元。被告应当履行合同义务，并承担相应的违约责任。故请求判令：一、原告与被告签订的房屋租赁合同于2013年5月31日解除；二、被告向原告支付2012年3月1日至2013年5月31日的欠租486，350元；三、被告向原告支付租金滞纳金（以2012年3月1日至2013年5月31日期间的各期欠租为基数，按每日千分之五，分别自逾期之日起，计算至支付之日止）；四、被告向原告支付2013年6月1日至2014年2月17日的房屋使用费660，952.81元（按每月77，224元的标准计算）；五、被告向原告支付2011年2月5日至2014年2月17日的物业服务费80，002.70元；六、被告向原告支付水费2，057.53元；七、租赁保证金67，488元作为违约金的一项，归原告所有；八、被告向原告支付违约金72，930元。
被告邱惠珍辩称，原告交付给被告的本市长宁区北渔路商铺即涉讼房屋不符合消防要求。消防部门在2012年2月向被告提出整改要求，被告即向原告提出交涉，但原告拒绝整改，以致涉讼房屋的二楼在2012年4月被消防部门查封而无法正常使用，合同目的无法实现。故被告有理由不再支付租金。北渔路A号房屋的产权人在2011年8月4日已经变更为案外人杜华珠，北渔路B号房屋的产权人在2012年9月26日已经变更为案外人上海易祥贸易有限公司，原告无权主张该两处房屋的有关权利。自2012年5月之后，被告从未收到原告要求支付租金的请求，原告起诉要求被告支付2012年11月之前的租金，已超过诉讼时效期间。原告于2013年5月提出解除合同，被告没有异议。但因原告将涉讼房屋上锁，以致被告无法将涉讼房屋内的物品搬离。涉讼房屋自2012年底起处于空置状态，不应再发生水费。被告同意双方签订的房屋租赁合同于2013年5月31日解除；同意支付2011年2月5日至2012年3月31日的物业服务费；同意水费按2013年1月的水费账单记载的抄见数1132进行结算。被告不同意原告的其余诉讼请求。
反诉原告邱惠珍诉称，反诉原告对涉讼房屋进行了装修。双方签订的房屋租赁合同于2013年5月31日解除。但反诉被告至今未退还租赁保证金。合同解除后，反诉原告无法继续使用涉讼房屋，反诉被告应当赔偿反诉原告装饰装修残值损失。故请求判令：一、反诉被告向反诉原告返还租赁保证金67，488元；二、反诉被告赔偿反诉原告装饰装修残值损失10万元。
反诉被告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司辩称，涉讼房屋在双方签订租赁合同之前已经消防验收合格。双方签订租赁合同前，反诉原告已对涉讼房屋进行了实地勘查，对房屋实际状况没有异议。涉讼房屋由反诉原告自行装修。但反诉原告对涉讼房屋进行装修时，未事先报有关部门审批，以致房屋在投入使用后，被消防部门责令整改，过错在反诉原告。反诉被告不应承担责任。故不同意反诉原告的反诉诉讼请求。
经审理查明，本市长宁区北渔路房屋为三个彼此独立的单元。各单元均为二层结构，一层至二层各建有一部楼梯。2008年12月5日，上述房屋（以下简称涉讼房屋）的产权登记至案外人上海茗嘉房地产发展有限公司（以下简称茗嘉公司）名下。同年，茗嘉公司委托原告对涉讼房屋进行招商、租赁、经营，委托期限自2008年10月1日至2018年9月30日。
2010年11月2日，原告（甲方）作为出租人，被告（乙方）作为承租人，签订商铺租赁合同。合同记载，甲方将涉讼房屋租赁给乙方；乙方确认，其在签订本合同前已经现场勘察过该商铺，对该商铺现有装修及附属设施、设备状况等基本情况已充分了解，确认符合使用条件，无任何异议；乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为茶馆及棋牌室使用；该商铺的租赁期限自2010年11月5日起至2016年11月4日为止；自2010年11月5日起至2010年12月24日为止，为该商铺的装修期，甲方给予乙方装修期内免收租金的优惠；上述装修期内，乙方仍须按本合同的约定交纳物业服务费、水费、电费、通讯费、燃气费等因使用该商铺所发生的一切其他费用；2010年11月5日至2012年11月4日，月租金合计为33，744元；2012年11月5日至2014年11月4日，月租金合计为36，465元；2014年11月5日至2016年11月4日，月租金合计为39，295.60元；本合同的租金价格中不包括乙方使用该商铺而发生的物业服务费、水费、电费、通讯费、燃气费等一切其他费用；乙方应当每2个月预付一期，每次（期）支付2个月租金；乙方应在本合同签订后3日内，向甲方支付首期（2010年12月25日至2011年2月28日）的租金，其后，乙方应在每期租金到期月的前一个月的1日前，向甲方预付下一期租金；月物业服务费合计为2，147元；租赁期限内，若该商铺的物业服务费有所调整的，则乙方应根据调整后的物业服务费标准执行；该商铺的物业服务费每3个月预付一次（期），每次（期）支付3个月的物业服务费；乙方应在该商铺移交之前，根据甲方指令向相关物业服务企业预付首期3个月（自2010年11月5日至2011年2月4日）的物业服务费；此后，乙方应按照该项目物业服务合同的约定，按时支付每期的物业服务费；乙方应在本合同签订同时，向甲方支付相当贰个月租金额67，488元的租赁保证金，作为乙方完全适当履行本合同所有条款的保证；租赁期限届满，乙方未发生违约情形或赔偿责任，且乙方已经根据本合同的约定交还该商铺及付清租赁期限内的租金和物业服务、水、电、通讯、燃气等乙方使用该商铺时发生的费用后，则甲方应在乙方办理完成上述手续后的七日内，将租赁保证金无息归还给乙方；在乙方付清租赁保证金和首期租金后，甲方应于2010年11月5日前按本合同约定的该商铺现状向乙方交付该商铺；该商铺交付后，若乙方需对该商铺进行装修的，乙方应在装修施工前向甲方提供装修设计图纸，并经甲方书面同意和物业服务企业批准后方能施工；若乙方的装修工程按规定须呈报政府有关部门审批的，则乙方的装修施工图在获得甲方和物业服务企业同意后，还应由乙方报请政府有关部门批准后，乙方方能开始装修施工；乙方装修工程竣工后，应按行政管理部门的规定，经该商铺所在地的消防、环卫环保等部门验收合格后方可投入使用，若须整改的，则该商铺应在整改完毕后才能投入使用；租赁期间，甲方保证该商铺的结构部分及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；如乙方在租期届满时或收到甲方关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时，未获得书面甲方同意而继续占用该商铺的，则甲方有权按日向乙方收取200%的租金及物业服务费作为房屋使用费，并有权向乙方追讨由于其未能按时迁出该商铺而给甲方造成的损失；若乙方未按本合同规定之日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之五支付违约金；乙方未按本合同约定交纳租金超过30日的，甲方有权解除合同，收回该商铺，并有权没收乙方交付的租赁保证金、已预付的租金，并要求乙方支付相当于当年的月租金的贰倍的违约金。
合同签订后，原告向被告收取了租赁保证金67，488元，并将涉讼房屋交付给被告。房屋交付时的状态为：三个单元之间的分隔墙体被打通；三个单元内原有的三部楼梯，被拆除两部，仅保留一部；涉讼房屋的二楼开有一出口（建筑原结构中没有该出口），通向本幢建筑中的住宅楼梯间。
此后，被告对涉讼房屋进行了装修，并以涉讼房屋为经营场所，办理了工商登记手续，领取个体工商户营业执照，登记名称为上海市长宁区逍坊茶楼。
2012年4月20日，上海市长宁区公安消防支队经消防监督检查，作出对上海市长宁区逍坊茶楼二楼场所予以临时查封的决定，责令整改完毕前停止使用。决定书记载，该单位（场所）二楼存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：二楼的楼梯装修及出口设置不符合相关消防技术规范要求（一楼通向二楼的楼梯采用木质材料，违反了《高层民用建筑设计防火规范》第3.0.2条之规定；二楼应急出口开向居民住宅楼梯间，违反了《小型商业用房防火设计技术规定》第2.2条之规定。同日，上海市长宁区公安消防支队执行查封。
2012年10月22日，上海市长宁区公安消防支队经消防监督检查，再次作出对上海市长宁区逍坊茶楼二楼予以临时查封的决定。决定书记载，二楼应急出口开向居民住宅楼梯间，至二楼安全出口缺少，违反了《小型商业用房防火设计技术规定》第2.2条之规定。
2013年5月28日，原告向被告发出合同解除函，以被告未按约支付租金为由，提出合同于2013年5月31日解除，并要求被告支付租金。被告于2013年5月底收到该函。
2014年2月，被告将放置在涉讼房屋内的物品搬离。2014年2月17日，被告将涉讼房屋交还原告。房屋交接时，双方确认涉讼房屋的水表读数为1345。此后，原告将涉讼房屋另行出租。
另查明，租赁期间，被告曾就涉讼房屋的消防问题向原告提出交涉，但原告未对涉讼房屋进行整修。
被告向原告结清了截至2012年2月29日的租金以及截至2011年2月4日的物业服务费。此后，被告另向原告支付了2012年3月1日至2012年4月30日期间的部分租金38，000元。2012年6月至2012年7月期间，被告向原告承诺称，在原告解决好该店铺消防通道门，使被告能正常经营，被告付清所欠部分房租。
又查明，2011年8月4日，本市长宁区北渔路A号1_2层房屋的产权转移登记至案外人杜华珠名下。2012年9月26日，本市长宁区北渔路B号1_2层房屋的产权转移登记至案外人上海易祥贸易有限公司名下。原告另分别与杜华珠及上海易祥贸易有限公司签订包租协议。其中，本市长宁区北渔路34号房屋的包租期限自杜华珠办理完该房屋交接的次月1日起算，为期6年；本市长宁区北渔路A号房屋的包租期限自2012年9月1日至2017年8月31日，为期5年。
本案审理期间，原告按每月2，147元的标准向物业服务单位支付涉讼房屋在2011年2月5日至2014年2月17日期间的物业服务费，并根据供水单位开具的涉讼房屋在2012年8月至2014年3月期间的水费账单，向供水单位支付水费2，057.53元。其中，2014年3月的水费账单记载的抄见数为1345。
审理中，双方一致确认涉讼房屋内已形成附合的装饰装修物残值为10万元。
上述事实，有房地产权证、委托书、商铺租赁合同、个体工商户营业执照、包租协议、临时查封决定书、租赁合同解除函、房地产登记簿、水表抄表单、房屋移交确认表、水费发票、银行业务单以及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。
本院认为，涉讼房屋由三个彼此独立的单元构成。原告系将涉讼房屋作为一个整体出租给被告。原告向被告交付涉讼房屋时，三个单元之间的分隔墙体已被打通，各单元内原有的楼梯仅保留其中一部。由于涉讼房屋的整体面积及上下通道均有别于原各自独立的单元，故原建筑工程的消防验收标准，对涉讼房屋并不适用。虽然被告在承租涉讼房屋时，对房屋状况未提出异议，但原告应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告亦保证涉讼房屋的结构部分处于正常的可使用和安全的状态。原告对涉讼房屋自身在消防上存在的缺陷，负有整修的义务。虽然被告就此向原告提出了交涉，但原告并未履行相应的合同义务。在涉讼房屋的二楼无法用于正常经营的情形下，被告所应承担的租金及物业服务费，可予减少。2012年3月1日至2012年4月30日的租金，本院酌定为61，864元；2012年5月1日至2013年5月31日的租金，本院酌定为每月16，872元，计219，336元；2011年2月5日至2012年3月31日的物业服务费，按约为每月2，147元，计为29，751.29元；2012年4月1日至2012年4月30日的物业服务费，本院酌定为1，789元；2012年5月1日至2013年5月31日的物业服务费，本院酌定为每月1，073.50元，计13，955.50元。
虽然本市长宁区北渔路A号及B号1_2层房屋的产权人在租赁期间发生变更，但根据原告与产权人之间的协议，原告与被告签订的租赁合同仍可继续履行。故被告认为原告无权主张该两处房屋的有关权利，本院不予采纳。
原告于2013年5月28日发出合同解除函，提出合同于2013年5月31日解除，被告对此没有异议，本院予以采纳。原告请求确认合同于2013年5月31日解除，本院予以支持。
诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。被告于2012年6月至2012年7月期间，曾就支付租金向原告作出过承诺。此后，原告在2013年5月发给被告的合同解除函中亦向被告提出支付租金的要求。故被告就诉讼时效提出的抗辩，本院不予采纳。
合同解除后，被告虽称已停止使用涉讼房屋，但并未将放置在涉讼房屋内的物品搬离，被告并无证据证明其将物品长期滞留在涉讼房屋内系因原告的阻碍。涉讼房屋在客观上仍由被告实际占用，故被告应当向原告支付2013年6月1日至2014年2月17日期间的房屋使用费。根据合同约定，房屋使用费按租金及物业服务费的两倍计算，考虑到涉讼房屋的实际状况，本院参照租赁期间的租金及物业服务费计算标准，酌定2013年6月1日至2014年2月17日期间的房屋使用费为每月17，945.50元，计为154，459.48元。
因房屋使用费的计算已虑及物业服务费，故原告请求判令被告支付2013年6月1日至2014年2月17日的物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。
被告将涉讼房屋交还原告时，双方确认水表读数为1345，原告向被告所主张的水费对应的用量发生在被告占有涉讼房屋期间，故原告请求判令被告支付水费2，057.53元，本院予以支持。
因原告在租赁期间未能完全保持租赁物处于正常的可使用和安全的状态及符合约定的用途，故被告有权拒绝其相应的履行要求。原告以被告未按约支付租金为由，行使合同解除权，缺乏依据。故原告请求判令被告向原告支付租金滞纳金、违约金，以及租赁保证金归原告所有，本院不予支持。合同解除后，原告应当在被告付清租金、物业服务费、房屋使用费及水费后，将租赁保证金返还被告。
对于被告所提出的装饰装修残值损失，虽然原告交付的房屋自身存在消防缺陷，但被告将涉讼房屋用于经营茶馆，应充分考虑经营场所的消防安全。若被告在对涉讼房屋进行装修设计及施工时，遵守消防规范，采取适当措施，应可避免损失的扩大。据此，本院酌定原告向被告赔偿装饰装修残值损失50，000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）邱惠珍就上海市长宁区北渔路房屋签订的租赁合同于2013年5月31日解除；
二、被告（反诉原告）邱惠珍应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司支付租金人民币243，200元；
三、被告（反诉原告）邱惠珍应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司支付房屋使用费人民币154，459.48元；
四、被告（反诉原告）邱惠珍应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司支付物业服务费人民币45，495.79元；
五、被告（反诉原告）邱惠珍应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司支付水费人民币2，057.53元；
六、原告（反诉被告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司应于被告（反诉原告）邱惠珍履行上述第二、三、四、五项给付义务之日向被告（反诉原告）邱惠珍返还租赁保证金人民币67，488元；
七、原告（反诉被告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）邱惠珍装饰装修残值损失人民币50，000元；
八、驳回原告（反诉被告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司的其余诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）邱惠珍的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币17，128元，由原告（反诉被告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司负担人民币11，561元，被告（反诉原告）邱惠珍负担人民币5，567元；反诉案件受理费减半收取计人民币1，824.90元，由被告（反诉原告）邱惠珍负担人民币544.80元，原告（反诉被告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司负担人民币1，280.10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
审 判 员 马浩波
人民陪审员 杨耀丰
二〇一四年九月十七日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。