杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第82号
原告：浙江元通机电发展有限公司。
法定代表人：邹百定。
委托代理人：扬剑。
委托代理人：施佳力。
被告：杭州益万家药房连锁有限公司。
法定代表人：刘珏。
委托代理人：赵一同。
委托代理人：李洁。
原告浙江元通机电发展有限公司（以下简称元通公司）为与被告杭州益万家药房连锁有限公司（以下简称益万家公司）房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王晓芳独任审判，在审理过程中，被告益万家公司向本院提出管辖权异议，本院审查后驳回被告益万家公司对管辖权提出的异议，后于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告元通公司的委托代理人扬剑、施佳力、被告益万家公司的委托代理人赵一同均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告元通公司诉称：2012年6月4日，双方经协商，原告将杭州市下城区凤起路70号东园裙房出租给被告，双方了签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限为2012年6月10日至2017年7月31日，并给予被告50天装修免租期，前两年租金230万元，后续递增，租赁保证金30万元，并约定被告单方提前退租的，应支付违约金100万元，并约定了其他违约责任等。上述合同签订后，原告按约交付房屋，但被告屡有租金、物管费等费用迟延支付情况，更为严重的是，被告在2013年9月25日即单方提前解除合同退租，严重违反合同，致使原告蒙受了重大损失，涉案房屋也空置至今。原告认为将被告的保证金扣抵迟延付款滞纳金和部分租金后，至2013年9月25日仍尚有163955元租金未付，故诉至法院请求判令：1.被告益万家公司向原告支付从2013年8月1日至2013年9月25日拖欠的租金163955元；2.被告益万家公司向原告支付违约金1000000元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告益万家公司辩称：一、被告提出终止履行合同，是由于因建造地铁，凤起路全面封闭，致使药店和水果店经营困难，面临倒闭引起，并非被告恶意解除合同，且在合同第五条已经约定了被告交付给原告的履约保证金30万元以及合同第十一条违约责任中也已经约定了日1‰的滞纳金，因此在造成困难后，被告发函给原告要求解除合同，具体交接时间是在9月25日，原告虽没有接受，但被告实际于9月25日已完成腾空租赁房屋。对于截止9月25日止拖欠租金金额的事实无异议。二、合同签订不合理。合同中即有保证金，又有迟延付款滞纳金，还有高达100万元的违约金，其违约名目设置过多，数额过高。违约金虽然具有惩罚的性质，但是在本质上，主要目的是为了补偿因违约造成的损失。根据公平原则，也为了避免签约时一方利用优势地位约定较为苛刻的违约责任，恳请法院对合同中违约金设置种类过多及数额过高而进行调整。三、被告已于2013年9月25日从租赁处全面搬离，并办理了交接手续，原告收房后可继续寻找承租人，其空置期损失通常为一个月的合理期间，原告将空置至今的损失强加于被告是不合理的，故请求法院作出合理判决。
在庭审中，原告元通公司为证明自己的主张向法院提交了如下证据：
1.《房屋租合同》1份，用以证明双方存在租赁合同关系及合同内容，在合同的第十二条约定，本合同期内，如遇道路市政施工地铁施工等因素，将不影响本合同的依约履行，被告不得以此为借口拖欠或少付房租。
2.关于终止房屋租赁合同的函1份，用以证明被告单方面解除合同退租情况已构成严重的违约。
3.设施设备退还清单1份，用以证明被告单方退租情况，双方实际交接时间是在2013年9月25日。
4.益万家租金收取汇总表1份，用以证明本案诉请所涉的租金计算过程。
上述证据经向被告益万家公司质证，被告对证据1、2、3的证据三性均无异议，但对证据1的证明对象有异议，认为双方协商签订的合同实际上是出租方拟定的，合同内容与法律有冲突的，且是格式合同，对合同的第十二条约定，认为对被告是不公平的。对证据4提出该证据系原告单方提交，被告不清楚。本院对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以确认。证据4结合原被告的陈述以及证据1、2、3予以综合认定。
被告益万家公司未向法庭提交相应的证据材料。
综合原、被告的陈述以及上述有效证据，本院查明事实如下，
2012年6月4日，原告元通公司与被告益万家公司签订房屋租赁合同一份，原告将位于杭州市下城区凤起路70号东园高层建筑裙房一楼，总面积共1320平方米的房屋租赁给被告，租赁期限自2012年6月10日至2017年7月31日止，房屋租金：2012年6月10日至2012年7月31日为装修免租期，2012年8月1日至2014年7月31日年租金2300000元，2014年8月1日至2016年7月31日年租金2415000元，2016年8月1日至2017年7月31日年租金为2535750元。租赁期间合计租金为人民币11965750元。原被告双方同意，租金每三个月支付一次，转账或支票形式，第一期租金被告于合同签订后五个工作日内向原告支付，以后被告应于每期起租前15日向原告缴清租金。合同签订后5个工作日内被告向原告一次性付清租赁保证金人民币300000元。本合同届满后5个工作日内，原告应将保证金全额退还给被告（利息不计），但若被告拖欠租金或有其他未缴清款项或未完成之义务，则原告从该保证金中扣除有关款项后，余款退还被告。若保证金不足以支付被告拖欠或应承担而未承担的费用的以及未完成之义务，由被告按实补足。一方未经对方同意需提前解除合同的，应提前2个月通知对方并承担违约责任。被告应及时支付租金及其他各项费用，不交付或延期交付的，每逾期一日被告应按所欠款项的千分之一向原告支付滞纳金。合同还约定，租赁期间，被告单方解除合同或因被告违约而合同提前终止，则原告对被告装修、搬迁等各项投入不予补偿，被告固定装修部分归原告所有。另被告需支付100万元的违约金给原告。合同签订后，原告按约交付房屋，被告支付租金、物管费等费用。2013年9月2日，被告单方发函向原告提出于2013年9月15日提前解除合同，2013年9月25日，双方办理了交接手续，被告从租赁的房屋中搬离。自2013年8月1日起至2013年9月25日期间该租赁房屋的租金351389元被告益万家公司未支付给原告元通公司。
本院认为：原告元通公司与被告益万家公司之间签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力。被告益万家公司确认自2013年8月1日起至2013年8月25日该租赁房屋所产生的租金有人民币351389元尚未支付给原告元通公司，被告在合同约定的时间内未支付应支付的租金，其行为已构成违约，故原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原被告双方均确认将被告已缴纳的保证金300000元予以折抵租金，故扣减该金额后，原告要求被告支付租金51389元的诉讼请求，本院予以支持。超出该金额部分的诉讼请求，本院认为原告未向本院提交有效证据证明被告迟延支付2013年8月1日之前的租金，故原告向被告主张迟延付款滞纳金依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金1000000元的诉讼请求，因原被告双方已在合同中明确约定被告单方解除合同应承担的违约责任，原告有权要求被告支付违约金。本案被告提出约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以适当减少，根据合同法第一百一十四条的规定，如何确定过分高于损失的标准，应以约定的违约金数额是否过分高于违约行为所造成的损失为标准。本案中，因被告单方解除合同的违约行为造成原告的租赁房屋空置至今确实给原告造成了一定的损失，结合双方约定的年租金以及房屋的现状，双方约定的违约金并非过分高于造成的损失，故原告要求被告支付违约金1000000元的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告杭州益万家药房连锁有限公司于判决生效后十日内支付原告浙江元通机电发展有限公司租金人民币51389元（从2013年8月1日起计算至2013年9月25日止）；
二、被告杭州益万家药房连锁有限公司于判决生效后十日内支付原告浙江元通机电发展有限公司违约金人民币1000000元；
三、驳回原告浙江元通机电发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15276元（原告已预缴），减半收取为人民币7638元，由原告浙江元通机电发展有限公司负担人民币507元，被告杭州益万家药房连锁有限公司负担人民币7131元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 王晓芳
二〇一四年四月二十二日
书记员 傅婷婷