杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初5624号
原告（反诉被告）：郭炜，男，1972年12月26日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
委托诉讼代理人：方伟南，浙江励恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）：沙金山，男，1964年9月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：张军军，浙江融哲律师事务所律师。
原告郭炜与被告沙金山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月19日公开开庭进行了审理。郭炜及其委托诉讼代理人方伟南、沙金山及其委托诉讼代理人张军军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭炜向本院提出诉讼请求：1.解除郭炜与沙金山于2015年4月11日签订的《房屋租赁协议书》，沙金山向郭炜返还杭州市西湖区学院路222号二楼、222-1号一楼大厅及222-3号房屋使用权；2.沙金山支付自2015年10月1日起至上述房屋返还之日止的租金；3.沙金山赔偿郭炜至2016年6月15日止未付租金的利息损失11990.3元；4.本案诉讼费用由沙金山承担。事实和理由：郭炜与沙金山于2015年4月11日签订《房屋租赁协议书》（以下简称2015年协议书）一份，约定郭炜将位于杭州市西湖区学院路222号二楼、222-1号一楼大厅及222-3号房屋（以下简称案涉房屋）出租给沙金山使用，租赁期限自2015年4月11日起至2020年2月29日止。2015年4月11日至2016年2月29日的年租金61.5万元，3个月付1次计15.375万元，并提前15天支付；2016年3月1日至2019年2月28日的年租金为65.8万元，3个月付1次计16.45万元。沙金山承租案涉房屋后用于经营蜜桃旅店至今，但仅支付2015年7月1日至2015年9月30日三个月租金15.375万元。2015年4月11日至2015年6月30日的租金，郭炜已在（2015）杭上商初字第2107号沙金山诉郭炜合同纠纷一案中主张。因郭炜在签订2015年协议书时已将案涉房屋中杭州市西湖区学院路222-3号出租给案外人江雷雷，故双方约定自2015年4月11日起由沙金山向江雷雷收取该房屋租金。而郭炜已收取的2015年4月11日至2015年9月14日的房租49408元，亦已在（2015）杭上商初字第2107号沙金山诉郭炜合同纠纷一案中结算给沙金山，2015年9月15日后由沙金山向江雷雷收取。现沙金山未按约支付租金，郭炜多次催讨未果。审理中，郭炜撤回关于要求返还案涉房屋使用权的诉讼请求，明确第2项诉讼请求中暂计算至2016年12月的租金数额为804583元（实际计算至房屋返还之日止），并变更第3项诉讼请求为：沙金山支付郭炜至2016年11月15日止未付租金的利息损失26990.33元。
沙金山辩称，双方已于2015年协议书中明确案涉房屋系作为蜜桃旅店经营使用，但其于协议签订后发现蜜桃旅店的消防设施未通过验收，致使合同目的无法实现，故2015年协议书应为可撤销合同。案涉房屋自2015年4月11日起开始使用，2016年4月29日因部分建筑涉及违法遭拆除。2016年6月21日，蜜桃旅店的工商登记被注销。其已支付租金至2015年9月30日，此后的租金不应再支付。
沙金山向本院提出反诉请求：1.撤销2015年协议书；2.郭炜赔偿损失275970元；3.本案诉讼费用由郭炜承担。事实和理由：沙金山在接收蜜桃旅店时发现以下问题：1.蜜桃旅店营业执照上的经营者为郭峰，而非郭炜。2.2010年6月28日，蜜桃旅店已收到相关部门的限期拆除通知书；2016年4月29日，其一楼大厅部分建筑涉及违法遭拆除。3.蜜桃旅店一楼大厅没有消防验收手续。4.2016年6月，郭峰向杭州市公安局西湖分局翠苑派出所提交让蜜桃旅店停业的材料，派出所出警阻拦客人入住。5.2016年6月21日，郭峰办理了蜜桃旅店的工商登记注销手续。6.2016年6月27日，因郭峰名下的水费拖欠未交，致使蜜桃旅店被停止供水。综上，郭炜隐瞒蜜桃旅店无法实际经营的事实，通过欺诈的手段，在违背沙金山真实意思的情况下与沙金山签订2015年协议书，该协议书应予以撤销，并由郭炜赔偿相关损失。
郭炜对沙金山的反诉辩称，2015年协议书约定郭炜将案涉房屋出租给沙金山经营使用，而非以蜜桃旅店的经营作为房屋出租的前置条件，故沙金山反诉提起的多处问题与2015年协议书项下的权利义务无关。蜜桃旅店的经营是有消防安全检查合格证，该一事实已经（2015）杭上商初字第2107号民事判决书认定。沙金山自2015年4月11日起使用案涉房屋至今，亦一直在经营蜜桃旅店，应按约支付租金。如何使用案涉房屋是沙金山的事，与本案无关，其关于损失的主张缺乏依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对证据认证如下：1.郭炜提交的证据。2015年协议书以及浙江建业房地产开发有限公司与郭峰签订的《房屋租赁协议书》、浙江建业房地产开发有限公司出具的转租同意书、郭峰与郭炜签订的《房屋租赁合同》、郭峰出具的转租同意书、情况说明书的真实性，经沙金山质证无异议，予以认定；杭州市西湖区神桔食品经营部营业执照、平面示意图、拆除前后照片、发票均系复印件，不能确认其真实性，不予认定。2.沙金山提交的证据。照片，尚不能证明待证事实，不予认定；杭州市西湖区人民政府翠苑街道办事处拆违办公室出具的通知书、西湖区城市管理局信息公开登记回执、限期拆除通知书、工商企业注销证明、杭州市西湖区人民政府翠苑街道办事处拆违办公室证明、拆违照片的真实性及《临时租房协议书》，经郭炜质证无异议，予以认定；蜜桃旅店投诉，证据形式不符合法律规定，不予认定；对视听资料的真实性认定。3.审理中，本院依职权对江雷雷进行了调查，并制作询问笔录一份，江雷雷主要陈述为：其于2012年向案外人郭峰承租了杭州市西湖区学院路222-3号房屋，租期是四年即至2016年3月止。后经郭峰与郭炜协商一致，其改向郭炜交纳租金。2015年，郭炜将包括杭州市西湖区学院路222-3号房屋在内的案涉房屋转租给沙金山后，沙金山与其签订一份《临时租房协议书》，约定租金为每年10万元。其自2016年3月15日起每月向沙金山交纳租金至2016年6月30日止。2016年12月，郭峰和郭炜告知已向沙金山收回包括杭州市西湖区学院路222-3号房屋在内的案涉房屋，故其向郭炜交纳之前未交的2015年9月16日至2016年3月15日期间的租金57750元及2016年7月1日至2016年12月10日期间的租金48888元，并与郭峰重签了自2016年12月11日起的租赁协议。另外，2015年7月1日至2015年9月15日的租金亦是交给郭炜。该询问笔录郭炜、沙金山经质证均无异议，予以认定。
根据该本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
案涉房屋系郭峰于2010年7月1日向浙江建业房地产开发有限公司承租，在经浙江建业房地产开发有限公司同意后于2012年11月10日转租给郭炜。郭炜在经郭峰同意后于2015年4月11日与沙金山签订了2015年协议书，约定：一、郭炜将案涉房屋出租给沙金山经营使用，沙金山已对郭炜所出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋，未经郭炜书面同意，沙金山不得改变经营范围。二、租赁期限自2015年4月11日起至2020年2月29日止；三、租金为三个月一付，并提前十五天交付，租期内产生的税费由沙金山承担；2015年4月11日至2016年2月29日期间年租金为61.5万元，2016年3月1日至2019年2月28日期间年租金为65.8万元，2019年3月1日至2020年2月29日期间年租金为71万元；四、郭炜将营业用房使用权出租给沙金山，所有经营权由沙金山负责并承担风险，郭炜不承担任何经营风险和亏损的债权债务民事责任；五、沙金山拖欠租金超过十天的，郭炜有权要求停止使用租赁场地内的有关设施，由此造成的一切损失由沙金山自行承担，郭炜并可终止协议，收回使用权。协议另对转租、装修、其他违约责任等作了约定。协议签订后，郭炜按约将案涉房屋交付给沙金山使用。沙金山交付租金至2015年9月30日，但此后的租金未支付。2016年12月10日，郭炜和沙金山就案涉房屋办理交接手续。
审理中，1.2017年3月6日，经本院释明，沙金山同意解除2015年协议中的有效部分。2.郭炜和沙金山确认：案涉房屋中杭州市西湖区学院路222-3号房屋由案外人江雷雷，2016年3月15日至2016年6月30日期间的租金已由沙金山按每年10万元即274元/天向江雷雷收取收取，2015年9月16日至2016年3月15日期间的租金57750元及2016年7月1日至2016年12月10日期间的房租48888元已由郭炜向江雷雷收取。3.郭炜自认沙金山已交纳的2015年7月1日至2015年9月30日期间租金中已包括杭州市西湖区学院路222-3号房屋的租金29400元，该部分租金应退还给沙金山。4.沙金山自认于2015年5月底知道案涉房屋存在违法建筑。
另查明，沙金山诉郭炜合同纠纷一案于2015年9月14日在杭州市上城区人民法院立案受理。该院经审理于2016年9月12日依法作出（2015）杭上商初字第2107号民事判决书，认定：1.2015年4月10日，郭炜将位于杭州市西湖区学院路222-1号及二楼蜜桃旅店的资产所有权及经营权永久性转让给沙金山；转让费总计1260000元；2.合同签订后，郭炜于2015年4月10日将蜜桃旅店的个体工商户营业执照、消防安全检查合格证、蜜桃旅店公章等材料移交给沙金山，并将蜜桃旅店移交给沙金山经营；3.2016年4月29日，蜜桃旅店一楼大厅因部分建筑涉及违章遭拆除，此后经营受到严重影响。至2016年6月21日，蜜桃旅店被注销工商登记；4.蜜桃旅店最早由郭炜和案外人郭峰合伙经营，领取的是个体工商户营业执照，登记的经营者为郭峰，经营场所为杭州市西湖区学院路222-1号、222号二楼。2012年10月13日，郭炜和郭峰就蜜桃旅店合伙人退伙事宜签订协议，协议约定双方以内部转让股份的方式结束合伙；5.蜜桃旅店2015年4月11日至2015年6月30日的租金为119198.87元，由沙金山在该案中支付给郭炜。该民事判决书现已生效。
本院认为，根据有关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，郭炜将案涉房屋出租给沙金山，其中杭州市西湖区学院路222-1号一楼大厅部分建筑涉及违法已被政府部门拆除，故双方签订的2015年协议书中涉及杭州市西湖区学院路222-1号一楼大厅已拆除部分的内容应为无效。该协议其他内容系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。沙金山虽辩称郭炜在蜜桃旅店无法实际经营的情况下隐瞒事实采取欺诈的手段，在违背其真实意思的情况下与其签订2015年协议书，但未能提供有效的证据予以证明，故对其抗辩意见本院不予采信。关于郭炜主张的要求解除2015年协议书。2017年3月6日，经本院释明，沙金山同意解除2015年协议书中的有效部分，且郭炜与沙金山已就案涉房屋办理交接手续，故本院确认2015年协议书（不包括杭州市西湖区学院路222-1号一楼大厅已拆除部分的内容）已于2017年3月6日解除，而该协议中涉及杭州市西湖区学院路222-1号一楼大厅已拆除部分的内容自始没有法律约束。关于郭炜主张的租金。因2015年协议书中涉及杭州市西湖区学院路222-1号一楼大厅已拆除部分的内容无效，原告主张该部分的租金实为房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准计算为宜。①2015年10月1日至2016年4月28日期间的租金和房屋占有使用费。郭炜与沙金山于2015年协议书中约定，2015年4月11日至2016年2月29日期间年租金为61.5万元，2016年3月1日至2019年2月28日期间年租金为65.8万元，租金为三个月一付，并提前十五天支付。案涉房屋自2015年4月10日起即由沙金山占有、使用，但其仅支付租金和房屋占有使用费至2015年9月30日，其行为存在违约。对2015年10月1日至2016年4月28日期间的租金和房屋占有使用费，沙金山理应支付。经计算，该部分费用为393961元。②关于2016年4月28日之后的租金和占有使用费。郭炜明知案涉房屋存在违法建筑，仍将其出租给沙金山，其行为存在明显过错。而沙金山在签订协议书时未严格审查郭炜对案涉房屋的权利是否完整，且其在知道案涉房屋存在违法建筑之后，仍继续占有、使用，其行为亦存在过错。本院根据双方的过错程度、并考虑沙金山租赁案涉房屋的目的在于经营蜜桃旅店以及案涉房屋中杭州市西湖区学院路222-1号一楼大厅部分建筑被拆除后该旅店无法正常经营，结合本案实际情况，酌情确定双方对杭州市西湖区学院路222-1号一楼大厅部分建筑遭拆除之日即2016年4月29日至案涉房屋腾空交付之日即2016年12月10日期间的租金和房屋占有使用费各承担50%。经计算，沙金山应承担部分为203739元。又因2015年协议书签订时，案涉房屋中杭州市西湖区学院路222-3号由江雷雷承租，且该房屋在2015年9月16日至2016年3月15日期间的租金57750元以及2016年7月1日至2016年12月10日期间的租金48888元已由郭炜收取。上述已由郭炜收取的租金中2015年10月1日至2016年3月15日的租金52939元及2016年7月1日至2016年12月10日期间的租金48888元的50%即24444元，应在沙金山需支付租金中予以扣除。而郭炜自认沙金山已交纳的2015年7月1日至2015年9月3日期间的租金中包括杭州市西湖区学院路222-3号房屋的租金29400元，并同意退还该部分租金，故该部分费用亦应在沙金山需支付的租金和房屋占有使用费中予以扣除。经计算，沙金山尚应支付的租金和房屋占有使用费为490917元（393961元+203739元-52939元-24444元-29400元）。关于郭炜主张的未付租金的利息损失。根据2015年协议书约定，租金为三个月一付，并提前十五天支付。现沙金山未按时支付租金，故郭炜主张至2016年11月15日止的未付租金的利息损失，理由正当，本院予以支持。利息损失应以每三个月为一期的应付未付租金为基数，按银行同期贷款利率分段计算至2016年11月15日。经计算，为12806元。
关于沙金山的反诉请求，沙金山要求郭炜赔偿损失275970元，但未能提供有效的证据予以印证，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、郭炜与沙金山于2015年4月11日签订的《房屋租赁协议书》于2017年3月6日解除；
二、沙金山于本判决生效之日起十日内支付给郭炜租金490917元、利息损失12806元，合计503723元；
三、驳回郭炜的其他诉讼请求；
四、驳回沙金山的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取7537元，由郭炜负担2971元，沙金山负担4566元。反诉案件受理费2720元，由沙金山负担。财产保全申请费4678元，由郭炜负担1845元，沙金山负担2833元。
郭炜于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；沙金山于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 潘若愚
二〇一七年五月三十日
书记员 林倩如