广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民三初字第2588号
原告中国银行股份有限公司佛山分行。住所地：佛山市禅城区人民西路*号。
负责人蒋振流，行长。
诉讼代理人崔铭滔，广东金信方正律师事务所律师。
诉讼代理人陈玉金，广东金信方正律师事务所律师。
被告张醒锐，男，汉族，1984年9月9日出生。
被告佛山市奥园置业投资有限公司。住所地：佛山市顺德区乐从镇乐从大道*****号。
负责人：杨光。
诉讼代理人黄淑卿，广东法岸律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司佛山分行诉被告张醒锐、佛山市奥园置业投资有限公司（简称佛山奥园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月2日立案后，适用简易程序，分别于2014年12月25日、2015年1月12日进行公开开庭审理，被告张醒锐经传唤未到庭。该案现己审理终结。
原告诉称：原告与被告张醒锐于2011年2月22日签订一份《个人一手住房贷款合同》，约定原告为被告张醒锐提供一笔住房贷款950，000.00元，贷款期限为240期，并对贷款利息、还款方式等均有明确约定。被告张醒锐提供位于广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会乐从大道东B268号佛山奥园佛奥湾一座1102房的房地产抵押给原告，已办理按揭备案登记手续。
原告与被告佛山奥园公司2011年2月12日签订一份《个人房屋贷款合作协议》，约定双方就佛山奥园五期住宅A区佛奥湾1、2号楼房产项目的个人房屋贷款事宜开展合作。被告佛山奥园公司同意自原告与被告张醒锐签订的《贷款合同》生效之日起，至原告取得被告张醒锐以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、及《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》及《他项权利证》止为被告张醒锐提供全额不可撤销连带责任保证。
上述合同签订后，原告已经依约发放该笔贷款。截至2014年11月10日，被告张醒锐拖欠贷款本息5期未还，严重违反了合同约定，构成违约，且被告张醒锐提供按揭的房屋属于佛山奥园五期住宅A区佛奥湾1、2号楼房产项目的合作范围，该按揭房屋现未取得《房地产权证》及所办抵押的《他项权利证》等，被告佛山奥园公司对被告张醒锐拖欠房贷的行为应承担连带担保责任。以上事实有《个人一手住房贷款合同》、《个人房屋贷款合作协议》、借款借据、逾期未还款查询表等为证。
为此，原告特起诉，请求判令：
1.被告张醒锐立即向原告清偿借款本金864，704.43元、利息17，837.88元、罚息452.03元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率下浮15%计至2014年11月10日，罚息按前述利率水平加收50%计至2014年11月10日）及逾期利息（自2014年11月11日起，逾期利息以882，542.31元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率加收50%计至被告实际清偿全部贷款本息之日止）；
2被告佛山奥园公司对诉讼请求第一项的债务承担连带清偿责任；
3.原告对被告张醒锐提供的位于广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会乐从大道东B268号佛山奥园佛奥湾一座1102房的房地产经依法拍卖、变卖等方式变现后所得款项在第一项诉讼请求确定的债权范围内享有优先受偿权；
4.本案诉讼费用由被告承担。
被告张醒锐经没有答辩。
被告佛山奥园公司辩称：我方自2014年12月5日之前，没有收到原告就涉案借款向被告主张承担担保责任的书面通知。原告方主张的权利以起诉为准，而在起诉之前，原告已经取得了涉案房屋的他项权证，根据合同规定，我方在原告主张权利之前保证期间已满，故此不承担责任。
经审理查明：
一、签约
1.住房贷款合同
2011年2月22日，原告与被告张醒锐签订一份《个人一手住房贷款合同》，约定原告为被告张醒锐提供一笔住房贷款95万元，贷款期限20年240期，每月还本付息，每月4日为结息还款时间；贷款采用浮动利率，第一年月利率为4.675%，以后每满一个浮动周期，按中国人民银行公布的相应档次贷款基准利率下浮15%计（每年1月1日重新定价一次）。逾期还款的在约定贷款利率上加收50%计罚息；若借款人违约，则原告有权宣布贷款本息全部或部分提前到期。又约定，当借款人连续逾期三次（含本数）以上的，贷款人有权宣布取消利率下浮比例和优惠利率浮动比例。
还约定，被告张醒锐提供位于广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会乐从大道东B268号佛山奥园佛奥湾一座1102房的房地产（预售商品房）抵押给原告，已办理按揭备案登记手续。
2.《个人房屋贷款合作协议》
2011年2月12日，原告与被告佛山奥园公司签订一份《个人房屋贷款合作协议》，约定双方就佛山奥园五期住宅A区佛奥湾1、2号楼房产项目的个人房屋贷款事宜开展合作。被告佛山奥园公司同意自原告与购房借款人签订的《贷款合同》生效之日起至原告取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》和《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》及《他项权利证》止提供全额不可撤销连带责任保证。
上述相关证由被告佛山奥园公司办理。2014年11月18日，被告佛山奥园公司向相关部门申请办证，于同年12月5日领证（《房地产权证》、《他项权利证》均注明于2014年11月19日登记、制作），于同年12月10日再将《他项权利证》交付给抵押人即原告。
二.履行
2011年5月9日，原告将贷款95万元按被告张醒锐的指定转账到开发商即被告奥园公司账上。
三.违约
原告发放贷款后，被告张醒锐未按期还贷。至2014年11月10日，该被告拖欠贷款本息5期未还。原告于2014年12月2日起诉，本院于同年同月6日将起诉材料送达被告张醒锐。至2014年12月10日，被告张醒锐尚欠原告贷款本金864704.43元、利息21789.51元、罚息684.32元。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。本案涉及《个人一手住房贷款合同》、《个人房屋贷款合作协议》，其中贷款合同是主合同，合作协议含有保证内容，是从合同，后者是为了保障前者的履行。以上主从合同均不存在无效情形，受法律保护，合同双方要严格依约履行。
一、借款合同违约责任
被告张醒锐作为借款人在借款后本应按约定每月还本付息，但多月多未履行，构成违约，符合约定的原告有权单方宣布提前到期即变更合同的条件。此变更是单方行为，属形成权，通知到达时生效，而原告诉前并未发出变更合同通知，则以该案起诉状副本于2014年12月6日送达给该被告时生效。该被告此时仍不履行，再次违约，应负还本付息等的违约责任。故原告要求该被告一次性支付所欠本息的请求，依据充分，本院予以支持。
二、不动产抵押
被告张醒锐将位于广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会乐从大道东B268号佛山奥园佛奥湾一座1102房的房地产为本案借款抵押给原告，且已登记，则该不动产抵押权依法自登记时设立。当该被告不履行到期债务时，原告依法享有优先受偿权。
三、保证责任
被告佛山奥园公司在与原告签订的《个人房屋贷款合作协议》中同意自原告与购房借款人签订的《贷款合同》生效之日起至原告取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》和《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》及《他项权利证》止提供连带责任保证。《抵押登记证明》、《他项权利证》的办理具有不确定性，因而前述保证属解除条件的法律行为，在条件成就时原保证责任才解除，但无溯及力。
对保证责任所附条件原告取得所办抵押的《抵押登记证明》及《他项权利证》中“取得”之理解。本案是预售商品房抵押，先凭购房合同办理《抵押登记证明》，后凭房地权证办理《他项权利证》，此时前者被后者所取代。从文意上看，这里的“取得”是拿到的意思，并非登记。此外，原告作为抵押权人只有拿到《他项权利证》才知晓抵押被圆满登记且行使抵押权有物权凭据，符合设立抵押权的合同目的。这种理解，也有利于督促办证义务人及时履行办证义务。
被告佛山奥园公司作为办证义务人是在2014年12月10日将《他项权利证》交付给作为抵押权人的原告，解除条件才成就，但此时被其担保的借款债务均已到期。故被告佛山奥园公司应承担连带保证责任。
责任实现顺序。本案既有主债务人提供的物保又有他人提供的人保，并无约定两种责任实现顺序，依物权法第一百七十六条规定，应先处理抵押物，然后人保对处理抵物权价值不足部分连带清偿。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告张醒锐于本判决生效之日起三日内向原告偿还借款本金864，704.43元及利息（至2014年12月10日尚欠利息21789.51、罚息684.32元；此后至实际清偿日止的利息即罚息，按中国人民银行公布的同期五年以上贷款基准利率上浮50%计，每年1月1日调整）。
二、原告对被告提供的抵押物即位于广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会乐从大道东B268号佛山奥园佛奥湾一座1102房的房地产经依法拍卖、变卖等方式变现后所得款项在第一项诉讼请求确定的债权范围内享有优先受偿权。
三、被告佛山市奥园置业投资有限公司对第一项所确定的债务在先处理第二项中抵押物的价值不足清偿部分承担连带责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6315元（原告已预交），由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 汪占毛
二〇一五年一月十三日
书记员 吴燕如