内蒙古自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内民终72号
上诉人（原审被告）张少帅，男，汉族，住内蒙古自治区包头市东河区。
委托代理人杨婧，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘俊爱，男，汉族，住内蒙古自治区包头市东河区。
委托代理人吴建刚，内蒙古承达律师事务所律师。
原审第三人师敬贤，男，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区。
原审第三人师晓颖，女，汉族，住内蒙古自治区包头市东河区。
原审第三人白亚林，男，汉族，住址同上。
委托代理人师晓颖，女，汉族，住内蒙古自治区包头市东河区。
原审第三人包头市兴龙物资有限公司，住所地内蒙古自治区包头市东河区。
法定代表人师敬贤，总经理。
原审第三人包头市金峰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区包头市东河区。
法定代表人师京生，董事长。
委托代理人师晓颖，女，汉族，住内蒙古自治区包头市东河区。
上诉人张少帅因与被上诉人刘俊爱及原审第三人师晓颖、白亚林、师敬贤、包头市兴龙物资有限公司（以下简称兴龙公司）、包头市金峰房地产开发有限公司（以下简称金峰公司）案外人执行异议之诉一案，不服包头市中级人民法院(2015）包民五初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人张少帅的委托代理人杨婧、被上诉人刘俊爱的委托代理人吴建刚，原审第三人师晓颖并作为第三人白亚林、金峰公司的委托代理人，第三人师敬贤并作为第三人兴龙公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年12月5日，刘俊爱向金峰公司购买位于包头市东河区贵发山庄22号楼109号、110号底店两套，面积分别为80.85平方米、74.84平方米，分别缴纳购房款128390元、321812元。房屋交付后，刘俊爱一直占有、使用至今。2013年8月20日，原审法院作出（2013）包立一保字第92-1号民事裁定，查封了金峰公司价值7580000元的财产，其中包括本案涉案房产。2014年9月28日，原审法院因张少帅诉师晓颖、白亚林、白云龙、师敬贤、徐文婷、兴龙公司、金峰公司民间借贷纠纷一案作出（2013)包民五初字第121号民事判决，判令金峰公司、师敬贤、兴龙公司对师晓颖、白亚林向张少帅所负5200000元债务本息承担连带清偿责任。该判决生效后，张少帅申请强制执行，原审法院于2015年7月24日作出（2015）包执字第32号执行裁定，续行查封了上述财产。后刘俊爱以其系涉案房产的所有权人为由提出执行异议。原审法院于2015年10月30日作出（2015）包执异字第32-1号执行裁定，驳回了刘俊爱的执行异议。在法定时限内，刘俊爱提起案外人执行异议之诉，请求判令：（一）依法确认贵发山庄22号楼109号、110号房屋是刘俊爱的合法财产；（二）依法撤销对刘俊爱贵发山庄22号楼109号、110号房屋的强制执行行为。
原审法院认为，本案的争议焦点为刘俊爱对涉案房产是否在法律上享有实体权利、该实体权利是否足以排除对该涉案房产的强制执行。经审查，（2013）包民五初字第121号民事判决已经发生法律效力，判令担保人金峰公司对师晓颖、白亚林应向张少帅履行的5200000元债务本息承担连带清偿责任。该生效判决作为强制执行的依据，确定了金峰公司作为担保人向债权人张少帅履行金钱给付为内容的义务，但并未指定金峰公司以涉案房产清偿债务，即张少帅作为执行案件中的申请执行人，其请求人民法院强制执行已被查封的、特定的执行标的的行为是为了实现生效裁判文书所确定的债权，并不等同于申请执行人对执行标的享有排他性的权利。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，刘俊爱提供的由金峰公司于2011年12月5日开具的收据内容显示，买卖双方就具体的买卖标的物、价款等合同要件达成了一致。该证据证明的事实并结合双方的陈述可以看出：（一）刘俊爱与该金峰公司之间就涉案房产订立的买卖合同关系成立并生效；(二）刘俊爱依约支付了全部合同价款；（三）该涉案房产已经交付并由刘俊爱长期以公开的方式占有、使用，亦表明刘俊爱对涉案房产物权变动的期待已经以一定的方式对外公示；（四）实践中不动产登记制度尚不完善的情况下，无证据表明导致涉案房产物权未发生变动的原因可以归责于刘俊爱。由此，应视为刘俊爱已具备了实现订立买卖合同的最终目的即涉案房产的物权变动至刘俊爱名下的条件。该实体权益在性质上虽仍属债权范畴，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，应选择优先保护案外人的权益，这也符合我国民事诉讼法设立案外人执行异议之诉制度的本意，亦有利于维护正常的市场经济秩序。故刘俊爱关于排除强制执行的诉讼主张成立，其该项诉讼请求应予以支持，张少帅的抗辩意见不予釆纳。
另外，刘俊爱请求确认涉案房产为其合法财产。因买卖合同的成立和有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得涉案房产的物权，应依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定办理物权登记。但直到被人民法院查封时，该房产一直登记在金峰公司名下，意即包头市东河区贵发山庄小区22号楼109号、110号底店房产的物权变动并未完成，刘俊爱尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对该房屋拥有所有权的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，原审法院判决：（一）不得执行位于包头市东河区贵发山庄22栋109号、110号房产；（二）驳回刘俊爱的其他诉讼请求。案件受理费100元，由张少帅负担。
上诉人张少帅不服原审判决，向本院提起上诉称，（一）原审判决认定刘俊爱购买了涉案房屋并一直占有、使用至今缺乏事实依据。刘俊爱仅凭收据无法证明刘俊爱与金峰公司形成商品房买卖合同关系，该收据由金峰公司出具，该收据为手写，日期、付款人等重要信息均可由开具者随意填写，而该公司正是执行案件的被执行人，与本案具有直接的利害关系，其出具的该份收据不具有客观性，不能单独作为定案依据。刘俊爱应当提供商品房买卖合同、支付购房款的银行转账凭证等证据的举证责任。（二）商品房所有权的转移应当经依法登记才发生法律效力。如前所述，刘俊爱不能证明与金峰公司形成商品房买卖合同关系，退一步讲，即便刘俊爱真实购买了该房屋，但至今未办理所有权变更登记手续，因此其至今仍未发生所有权转让的法律效力，该房屋所有权仍在金峰公司名下。金峰公司在与上诉人的债务纠纷案件中，经生效判决认定其应当承担连带偿还责任，因此对于经依法保全的金峰公司财产，上诉人依法享有优先受偿的权利。如果二审法院不予纠正原审法院的错误判决，任何人在被人民法院采取财产保全措施之后，只要拿着一张随时可以制作的手写收据就可轻易推翻财产保全的效力，将使财产保全制度形同虚设。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法予以纠正，撤销原判，驳回刘俊爱的诉讼请求。
被上诉人刘俊爱答辩称，刘俊爱是2011年购买的该房屋，并且购买后已经交付全部款项，与开发商形成书面的买卖合同关系。刘俊爱已经实际占有、使用、收益和处分该房屋，张少帅所提起的保全措施是在2013年8月20日，刘俊爱已是该房屋的合法所有权人，刘俊爱依法提起案外人执行异议之诉符合法律规定。原审法院在审理期间与刘俊爱联系，并到刘俊爱的房屋实地进行勘察，核实相关证据。本案作为案外人执行异议之诉，原审判决只是判决了不予以执行该房屋，并没有对该房屋进行所谓的确权。综上，原审法院判决事实清晰，适用法律正确，应当依法予以支持。
经本院审理除查明原审法院查明的事实外，还查明，2011年12月5日，金峰公司向刘俊爱出具两份《收据》，分别写明：收到刘俊爱购买22号楼109#（经实地勘察，该房屋实际作为住宅使用），面积为80.85㎡，购房款128390元；收到刘俊爱购买22号楼110#底店，面积为74.84㎡，购房款321812元。刘俊爱于购买之日接收房屋并实际使用，该房屋在房屋管理部门登记为22-109、22-110号。
本院认为，本案的争议焦点为刘俊爱是否享有排除张少帅申请强制执行贵发山庄22号楼109号、110号房屋的权利。经审查，首先，金峰公司于2011年12月5日向刘俊爱出具的房款收据等表明，金峰公司与刘俊爱就买卖标的为22号楼109号、110号房屋及价款等合同要件达成了一致。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”本院认为，刘俊爱与金峰公司之间就涉案房产形成了买卖合同关系且刘俊爱依约支付了全部合同价款并以公开的方式占有、使用，亦无证据表明导致涉案房产物权未发生变动的原因可以归责于刘俊爱。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖给了第三人，第三人已经支付部分、全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。”可见，该条规定实则对物权公示公信原则作了例外性规定，此种情况下，应保护善意第三人的利益。本案中，诉争房屋的归属应当依据双方当事人的实体法律关系确认实际权利状态，刘俊爱已通过房屋买卖合同的履行取得了该房屋交付使用的合同权利。其次，张少帅与师晓颖、白亚林等民间借贷纠纷一案，包头市中级人民法院作出（2013）包民五初字第121号民事判决，判决履行方式为金钱给付而非特定物交付，本案诉争房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，刘俊爱作为房屋买受人享有排除该房屋被强制执行的实体权利。综上，上诉人张少帅的上诉理由证据不足，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人张少帅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王书勤
代理审判员 王相瑞
代理审判员 张国婷
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 付欣欣