江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2015）临民初字第1174号原告韩进，男，汉族，1978年2月4日出生，抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。委托代理人李余武，江西华兴律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告抚州瑞纳投资发展有限公司，住所地：抚州市临川区赣东大道**。法定代表人段国辉，该公司董事长。委托代理人李建飞，江西利群律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。原告韩进诉被告抚州瑞纳投资发展有限公司（以下简称抚州瑞纳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李余武、被告抚州瑞纳公司的委托代理人李建飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩进向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理2号楼B单元7楼701号房屋所有权证及国有土地使用权证；2、判令被告支付给原告违约金58920.75元（实际违约金按已交款2.5‰月息计算至实际办理完房屋所有权证及国有土地使用权证时止）；3、判令被告承担原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证所需多花费的费用；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告与上海瑞纳投资发展有限公司（后改名为抚州瑞纳投资发展有限公司），于2004年8月18日签订一份《购房协议》，该协议约定原告购买被告坐落于赣东大道26号原抚州市粮食局内西边2号楼B单元7楼701号房，购房面积271.76㎡，房价总计18.27万元（包含户外水电安装费2000元），并约定被告最迟在合同签订1年后提交办房产证应提供的一切手续，若有违约，逾期按已交款2.5‰月息计算违约金。协议签订后，原告父亲韩国珍与被告协商并达成一致，以韩国珍在被告处的工资18.27万元支付韩进的购房款，并由被告出具了购房收据，且该房产已交付至原告，但是被告未按照约定为原告办理房屋所有权证及国有土地使用证，截止2015年4月15日，已经逾期办理房产证1××个月，故诉至本院。被告抚州瑞纳辩称，原告提供的购房协议不是被告的意思表示，韩国珍、韩挺无权处分瑞纳公司房产，原告未支付购房款，原告提交的证据前后矛盾；原告占用被告房产是侵害被告合法权利，原告诉请依法不应得到支持；被告提供的证明足见韩国珍的工资根本不足以支付购房款，故原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。经审理查明，抚州瑞纳公司系自然人投资或控股的有限责任公司，其前身系上海瑞纳投资发展有限公司，2010年3月22日办理了公司名称变更登记。工商登记档案显示：该公司成立于1999年3月30日，股东为瑞纳投资有限公司(持有51%的股份)、上海沪航贸易发展有限公司(持有49%的股份)。2002年12月，股东变更为瑞纳投资有限公司(持有51%的股份)、吴燕平(持有49%的股份)。2002年9月18日至2009年7月20日期间,由吴燕平担任原上海瑞纳投资发展有限公司法定代表人。2009年7月，股东变更为瑞纳投资有限公司(持有51%的股份)、江西科能置业有限公司(持有49%的股份)。2010年3月17日，股东变更为江西科能置业有限公司(持有100%的股份)。2010年9月25日，股东变更为江西省汇远资产经营管理有限公司(持有100%的股份)。2013年4月28日，股东变更为段国辉(持有20%的股份)、林峰(持有80%的股份)。2013年10月17日，股东变更为段国辉(持有49%的股份)、胡文峰(持有51%的股份)。2004年8月18日，原告韩进与上海瑞纳投资发展有限公司签订一份《购房协议》，协议主要约定内容如下:1、原告购买上海瑞纳投资发展有限公司坐落于赣东大道26号原市粮食局院内西边2号楼B单元7楼701号房，建筑面积总计271.76㎡（其中复合楼面积107.9㎡）购房价为830元/㎡，复合楼价415元/㎡，户外水电安装费2000元，共计18.27万元，付款项为空白；2、房产证费用，按国家相关规定，被告出具相关手续证明，费用由原告自理；3、被告承诺最迟壹年后提交办房产证应提供的一切手续，若违此约，逾期按原告已交款2.5‰月息计算滞纳费给原告。协议台头处甲方为上海瑞纳投资发展有限公司抚州分公司，乙方台头为韩进，甲方落款处为上海瑞纳投资有限公司，但无公司盖章，另有韩挺、韩国珍签名。乙方落款处韩进签名。韩进系韩国珍的儿子。韩挺系韩进的兄弟，吴燕平系原告韩进的舅舅。2002年7月至2009年6月期间韩国珍在被告公司兴建的瑞纳豪园商住楼项目负责管理工作。原告另提供收款收据一份，其中交款单位为韩进，收款人为韩国珍，摘要为购房款以韩国珍工资扣除18.27万元。2009年6月，上海瑞纳投资发展有限公司与韩国珍签订一份《证明》，内容为：上海瑞纳投资发展有限公司（甲方）在抚州兴建瑞纳豪园商住楼，从开办、拆迁、施工、销售到看管都是韩国珍（乙方）全权负责办理，现经商定达成以下几点：1、整个管理期间2002年7月至2009年6月，每月甲方付给乙方工资伍仟元，合计共肆拾贰万元正；2、同意售给乙方房屋壹套即贰号楼B单元701号、面积271.76㎡，其中复式楼107.9㎡，计币壹拾捌万贰仟柒佰元正，其款在工资中扣除，余款在移交时结清，房产转其儿子韩进；3、此商定不得有变，落款处甲方有上海瑞纳投资发展有限公司盖章及吴燕平签字，乙方为韩国珍签字。上海瑞纳投资发展有限公司于签订合同后交付了房产，原告已装修入住多年。原告多次催促被告办理产权登记均未果，遂诉至本院。诉讼过程中，被告向本院申请委托鉴定机构对原告提供的韩国珍工资抵交房款证明的形成时间及印鉴真伪进行鉴定，但被告拒绝提供原始印章导致此案无法对外委托司法鉴定。以上事实，有原告身份证、被告企业信息、企业变更信息、购房协议、收款收据、证明、原告入住照片、水电费单据、当事人的庭审陈述及本院司法技术室退卷函，且经庭审质证，足以认定。本院认为，原告韩进与被告抚州瑞纳公司之间的房屋买卖关系有购房协议及抚州瑞纳公司与韩国珍签订的《证明》为凭证，原被告之间的房屋买卖合同，合法有效，依法受法律保护。关于原告是否支付了购房款？被告申请对工资抵交房款证明的形成时间及真伪进行鉴定，但却拒绝提供印章，被告应承担举证不能的法律后果，故本院依法认定上海瑞纳投资发展有限公司与韩国珍（韩进父亲）的以工资抵交房款证明是双方当事人的真实意思表示，该房款以韩国珍工资抵扣方式已全部付清，被告无相反证据反驳原告已全部结清房款，本院依法认定原告已缴清购房款。上海瑞纳投资发展有限公司亦向原告交付了房产，被告应在合理期限内为原告办理不动产权证；被告辩称该协议中房价与市场价不符，但该房系顶楼且房价与市场价有出入在情理之中。原告还要求被告承担办理上述权证所需多花的费用及按已交款2.5‰月息计算支付违约金，但原告未提供证据其需多花的费用，因原告对该项诉请的金额不明确，且未提供相关证据，故本院对该项诉请，不予支持。对原告诉请的违约金，双方在购房协议中虽有约定，但由于原告未提供证据证实被告对未办理产权登记存有过错，故对该违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告抚州瑞纳投资发展有限公司于本判决生效后三十日内协助原告韩进办理位于抚州市赣东大道26号原市粮食局院内西边2号楼B单元7楼701号房屋的不动产权证书；二、驳回原告韩进的其他诉讼请求。案件受理费人民币4924元,由原告韩进负担1200元，被告抚州瑞纳投资发展有限公司负担3724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  帅美琴审 判 员  胡军红人民陪审员  万园秀二〇一七年十一月十五日书 记 员  戴婷婷