江苏省常州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏04执异52号
异议人（利害关系人）赵梦谷，男，1971年4月4日生，汉族，住常州市钟楼区。
委托代理人杨敏，江苏恒韵律师事务所律师。
异议人（利害关系人）严国庆，男，1953年10月1日生，汉族，住常州市戚墅堰区。
异议人（利害关系人）柯桦，女，1969年9月29日生，汉族，住常州市戚墅堰区。
委托代理人高建川、陈亮，江苏常联律师事务所律师。
申请执行人招商银行股份有限公司南京分行。住所地南京市汉中路*号。
负责人宋刚。
委托代理人王薇，王丽娜，江苏常元律师事务所律师。
被执行人常州市润丰新材料科技有限公司。住所地常州市戚墅堰区潞城镇政新村委颜家村**号。
法定代表人付宝林，该公司董事长。
被执行人江苏双欣环保材料有限公司。住所地常州市新北区府翰苑*幢***室。
法定代表人翁银风，该公司董事长。
被执行人付宝林，男，1966年4月10日生，汉族，住常州市戚墅堰区。
被执行人翁银风，女，1965年12月19日生，汉族，住常州市新北区。
第三人（买受人）常州市富腾机械有限公司。住所地常州市武进区潞城街道富民路***号。
法定代表人陶琴芳。
委托代理人彭美松，该公司员工。
招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）与常州市润丰新材料科技有限公司（以下简称润丰公司）、江苏双欣环保材料有限公司（以下简称双欣公司）、付宝林、翁银风金融借款合同纠纷一案，本院在执行过程中，异议人赵梦谷、严国庆、柯桦提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并通知第三人常州市富腾机械有限公司（以下简称富腾公司）参加本案审查程序，并于2016年12月1日进行了听证。本案现已审查终结。
赵梦谷提出异议称：其于2013年5月1日承租了润丰公司的部分厂房和土地，租期至2028年4月30日；因本院在拍卖前未依法通知其于拍卖日到场，侵害了其享有的优先购买权，因此请求本院确认拍卖无效并重新拍卖。
严国庆提出异议称：其于2014年2月21日承租了润丰公司的部分厂房和土地，租期至2024年2月29日；因本院在拍卖前未依法通知其于拍卖日到场，侵害了其享有的优先购买权，因此请求本院确认拍卖无效并重新拍卖。
柯桦提出异议称：其承租了润丰公司的部分厂房和土地，租期自2014年7月17日至2030年7月16日；因本院在拍卖前未依法通知其于拍卖日到场，侵害了其享有的优先购买权，因此请求本院确认拍卖无效并重新拍卖。
招行南京分行答辩称：赵梦谷无充分证据证明其租赁真实关系存在，也无充分证据证明其支付了全部租金；严国庆无充分证据证明其租赁真实关系存在并支付了全部租金，且严国庆在抵押之后租赁，其租赁不能对抗抵押权；柯桦无充分证据证明其租赁真实关系存在并支付了全部租金，且柯桦在抵押之后租赁，其租赁不能对抗抵押权，另外，柯桦与润丰公司有借款关系。请求驳回异议。招行南京分行提交了常州市永盟阀业有限公司（以下简称永盟公司）与润丰公司签订的租赁协议及承诺书，拟证明抵押时仅有永盟公司租赁。
润丰公司答辩称：异议人的租赁都是真实的，同意异议人的意见。
第三人富腾公司称：同意招行南京分行的意见，异议人的租赁均不真实；请求本院出具成交裁定书，以便办理权属登记。
本院听证中，经询问各方当事人，确认了异议人的实际承租范围，其中赵梦谷承租了无证房3；严国庆承租了无证房1；柯桦承租了有证房3幢和4幢[见常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司常鲲房估（2016）第F09号房地产估价报告附件《房屋位置示意图》]。另外，赵梦谷、严国庆表示对整个厂房主张优先购买权，柯桦表示对其承租的范围主张优先购买权。招行南京分行认为异议人优先购买权不成立，即使成立，也仅享有各自租赁范围内的优先权。
经审查查明：关于招商银行股份有限公司小企业信贷中心（以下简称招行信贷中心）与润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月10日作出的（2014）常商初字第271号民事判决书确认：一、润丰公司应向招行信贷中心归还借款本金9322186.73元及利息199203.63元（利息暂计算至2014年7月24日，自2014年7月25日起至实际付清之日止的利息、罚息、复息按借款合同约定继续计算支付）；二、如润丰公司不履行上述第一项债务，招行信贷中心有权就坐落于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的房屋和土地（他项权证号为：常房他证戚字第002461**号、常房他证戚字第002461**号、常国用他项（2013）押字第580号）进行折价或者拍卖、变卖后所得价款在1000万元的最高余额内优先受偿；三、双欣公司、付宝林、翁银风对润丰公司上述第一项债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向债务人润丰公司追偿；四、润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风向招行信贷中心支付本案律师代理费353442元；案件受理费、财产保全费合计85924元，由润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风迳付招行信贷中心。
2015年10月30日，本案立案执行。2016年6月16日，申请执行人与被执行人润丰公司签署谈话笔录，表示共同委托常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司（以下简称鲲鹏公司）对本案抵押物（潞城镇政新村委颜家村88号的厂房、土地）进行评估后由法院上网拍卖。2016年7月12日，鲲鹏公司出具了常鲲2016（估）字第F09号土地估价报告，确认润丰公司位于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的土地使用权[权证号常国用（2012）第6953号，即本案抵押的土地使用权]价值为6380000元；同日，鲲鹏公司出具的常鲲房估（2016）第F09号房地产估价报告，确认润丰公司位于常州市潞城镇政新村委颜家村88号的房屋[包含抵押的有证房屋、无证房屋（食堂、车间、浴室、仓库、办公、门卫、厕所）以及构筑物（围墙、铁棚、水泥场地）]价值为15636000万元；上述房屋总面积为16529.56㎡，无证房3的面积为2224.8㎡，无证房1的面积为4702.5㎡；有证房3幢的面积为2098.44㎡，4幢的面积为4380.91㎡。
2016年8月3日，本院向润丰公司法定代表人付宝林送达了评估报告。2016年9月13日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，载明拍卖标的物为常州市潞城镇政新村委颜家村88号房地产，注明“由于该拍品存在长期租赁，买受人自行处理附着在拍品上的租赁关系，法院不负责交付”，并在《拍卖（变卖）标的调查表》上列明有租赁。2016年10月26日，第三人富腾公司参加第三次拍卖，以14090200元成交，并已支付了全部成交价款。
再查明，本次拍卖的润丰公司的土地使用权和有证房屋在2013年5月13日办理了抵押登记，抵押权人为招行信贷中心。
又查明，招行信贷中心于2016年9月20日注销，本案债权由招行南京分行承继。
本院认为：
一、异议人不享有承租人优先购买权。从异议人提交的租赁协议来看，各异议人均只是承租了被执行人润丰公司的部分房屋。承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，享有优先于其他人购买该不动产的权利。在承租部分房屋的情况下，承租人是否具有优先购买权应综合考虑转让房屋的具体情况；《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）认为：“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”首先，如果异议人承租的房屋在使用功能上相对独立，其优先购买权也仅及于其承租的房屋，本院并未单独拍卖其承租的房屋，而是整体拍卖，其不享有整体房屋的优先购买权；其次，如果异议人承租的房屋使用功能整体性较为明显，其优先购买权可以扩展到整体房屋，但由于本案各异议人承租的房屋面积远未达到整体房屋面积的一半，其也不享有优先购买权。总之，无论异议人对部分房屋还是整体房屋主张优先权，根据最高人民法院复函的意见都不宜认定其享有优先购买权。
二、本案拍卖合法有效。异议人不享有承租人优先购买权，本案也不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的情形。第三人富腾公司买受了润丰公司的房地产，理应得到保护。
综上，异议人的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：
驳回异议人赵梦谷、严国庆、柯桦提出的执行异议。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
审 判 长 谢国勤
审 判 员 赵玉冰
代理审判员 姜 勇
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 胡晓岚