湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第1405号
原告向言桃，女，土家族，1973年3月27日出生。
委托代理人滕树根（特别授权），湖南鹤洲律师事务所律师。
被告怀化市大汉置业有限公司
法定代表人邹明。
委托代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
委托代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
原告向言桃诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月16日受理后，依法适用简易程序进行审理。原告向言桃及其委托代理人滕树根、被告的委托代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向言桃诉称：2012年9月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告将位于怀化市城北紫东片区“大汉龙城兴龙府”第11幢15层1504号建筑面积145.32平方米的商品房，以总价款480668元出售给原告。原、被告在《商品房买卖合同》中第八条约定：被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。该合同第九条第一款第（2）项约定：被告逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告一次性付清了全部房款，但直至原告起诉之日，被告仍未将验收合格的商品房屋交付给原告使用。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，应当向原告支付违约金，违约金自合同约定从应当交付之次日起按原告已付款的日万分之二计算。被告违约迟延至起诉之日已达715天未能交付房屋，被告应支付原告逾期交房违约金34367.76元（即已付房款480668元×万分之一／天×715天）。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，严重损害了原告的利益，故原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付（自2013年12月31日起至2015年12月16日）逾期交房违约金人民币（暂计）34367.76元；2、被告承担本案诉讼费用及律师代理费。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：1、被告已经履行了交房义务，其后不应当承担逾期交房责任。（1）被告开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备合同及补充协议约定的交房条件；（2）双方已经在《补充协议》中对交房条件进行了变更，约定交房时房屋分栋验收合格即可，竣工验收备案表并不是约定的交付条件；（3）被告按约于2013年12月21日通过邮寄方式向原告送达了收房通知，并于2013年12月24日在《边城晚报》上发了收房公告；（4）原告逾期前来办理交房手续，是其自身的过错，不属被告违约。2、原告请求被告向其支付律师代理费没有法律依据。3、原告至起诉日未能交纳专项维修资金，依据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，被告享有法定不交房的权利。4、原告请求的违约金标准过高，应当按实际损失即银行存款利息进行计算。故被告请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原、被告于2012年9月22日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0105号。合同约定：原告购买被告的第10.11幢（该建筑地上24层）1504号商品房，房屋总价款480668元，付款方式为首付款为144668元，按揭贷款336000元；原告需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。
同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修资金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格后，被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；原告需及时提供真实的联系方式，以便通知；原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2012年9月22日支付房款144668元及维修资金、办证费、产权证费33224元，于2013年2月1日通过银行贷款向被告支付房款336000元。
另查明，2013年12月14日大汉·龙城兴龙府住宅小区10、11栋工程质量经竣工验收合格，于2015年1月16日经怀化市公安消防支队进行消防验收合格，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。被告于2013年12月21日向原告邮寄收房通知，并于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，在2015年1月16日后被告未再通知原告收房，原告至今未收房。
上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院予以确认，有以下证据证实：
1、原告的身份证、被告的营业执照、组织机构代码证（复印件），证实原、被告的诉讼主体身份情况；
2、《商品房买卖合同》复印件，证实原、被告就商品房买卖的事宜进行了相关约定；
3、《补充协议》复印件，证实原、被告对《商品房买卖合同》进行了补充约定，并约定二者不一致的以《补充协议》为准；
4、收款收据、预收款专用凭据、中国银行借款借据复印件各一份，证实原告向被告交付了购房款及其他款项；
5、单位（子单位）工程质量竣工验收记录复印件，证实2013年12月14日，大汉·龙城兴龙府住宅小区10、11栋经过施工单位、设计单位、监理单位、建设单位的质量竣工验收，结果为合格；
6、怀化市公安消防支队怀公消验字（2015）第0014号建设工程消防验收意见书复印件，证实2015年1月26日，大汉·龙城兴龙府住宅小区10、11栋经消防验收合格；
7、邮寄清单复印件，证实被告于2013年12月21日通过挂号信的方式通知原告收房；
8、2013年12月24日边城晚报复印件，证实被告通过报纸公告的方式通知原告收房；
9、庭审笔录一份，证实本案的其他情况。
本院认为：本案双方争议的焦点集中于被告是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件的效力，履行合同的实际情况及法律效果进行辨析，本院对此阐述如下：
一、《补充协议》约定的以商品房经主体分栋验收合格为交付标准是否有效？
本案首先引发原、被告争议的即商品房的交付条件。商品房是建筑工程的一种，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律规定均明确了“工程竣工经验收合格”为房产交付条件。故以商品房经主体分栋验收合格为交付标准符合法律规定，合同双方以此作为商品房交付的约定条件合法有效。
要求取得竣工验收备案表，是建设行政主管部门为加强房屋建筑质量监督管理的一项行政措施。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”故要求办理竣工验收备案表实际为备案机关对建设单位组织工程竣工验收之后的一种事后监督、复查制度。主管部门在办理备案过程中可以对工程竣工验收行为进行审查，根据相关规定对违规行为进行处理及处罚；对未按规定办理工程竣工验收备案的行为，同样可以进行处罚。但在未经依法认定需要重新组织验收前，原竣工验收合格的结论并不能被否定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”竣工验收备案表制度所依据的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》系部门行政规章，并不能作为直接否定民事行为效力的依据，况且该办法也并未规定房屋建筑交付使用的前提是必须取得《竣工验收备案表》。故原、被告在《补充协议》中约定以商品房经主体分栋验收合格为交付标准合法有效。
二、被告所售商品房是否达到了“主体分栋验收合格”的约定条件？
关于商品房建设方如何进行建设工程竣工验收，专门法规《建设工程质量管理条例》第十六条第一款进行了明确规定，即“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”被告向本院提交的《工程质量竣工验收记录》证明建设单位、设计单位、施工单位、监理单位均按规定对商品房建设工程进行了验收，并在该记录上盖章并由相关负责人签字认可验收合格，该记录足以证明商品房达到了“主体分栋验收合格”的条件。
原告认为商品房建设工程未经房地产开发主管部门进行工程质量监督、消防验收，故未竣工验收合格。原告的上述观点，其依据主要出自行政法规《城市房地产开发经营管理条例》，该条例第十七条明确了房地产开发项目的竣工验收系政府行政审批项目，由房地产开发主管部门组织进行，该条第二款规定了竣工验收内容，即“……房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”但国务院于2002年11月1日作出《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发（2002）24号），已决定取消该行政审批项目。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条确定的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目，则由国务院于2004年5月19日作出《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号），已决定予以取消。上述行政审批项目的取消，表明商品房建设工程的竣工验收由行政审批，转为由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织验收，政府主管部门的职能模式则由审批转为加强日常管理、后续监督（如设立竣工验收备案表制度）。故原告的上述理由本院不予采纳。
三、本案争议的商品房在2015年1月26日前未经消防验收是否符合交付条件？
房地产开发项目竣工验收、房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目被取消，商品房建设工程的消防验收则应根据消防法及其他规范性文件进行。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该法条明确规定了两种不同的消防验收管理方式，即先消防验收后投入使用、先投入使用后消防抽查验收，不同管理方式针对不同类型的建设工程。
本案争议的商品房建设工程归于何种管理方式，应依据相关法律及与法律相配套的行政管理规定确定其属于哪一类型的建设工程。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。……”公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；……”2005年原建设部发布的国家标准《高层民用建筑设计防火规范》第3.0.1条，将十九层及十九层以上的居住建筑归为一类高层住宅建筑。被告建设的第10、11栋商业房建设工程均为十九层以上，原告所购商品房即在其中，故本案商品房所在建设工程属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的先消防验收后投入使用的特殊建设工程。
根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，特殊建设工程依法应当进行消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该规定是从特殊建设工程的火灾危险性大、疏散和扑救难度大等因素考虑，为保护人身、财产安全，维护公共安全所作的效力性强制性规定。故特殊建设工程未经消防验收即交付使用的民事行为无效，消防验收合格是本案商品房建设工程的法定交付条件。本案原告提出被告的商品房未经消防验收合格，被告对此并不否认，即本案商品房在2015年1月26日前不符合法定交付条件。
四、被告是否应承担逾期交房违约金责任？
被告商品房的交付必须应同时符合两个条件：一是达到约定交房条件，即主体分栋验收合格；二是法定交房条件，即消防验收合格。被告所售商品房已达到主体分栋验收合格的约定交付标准，如仅以此主张逾期交房违约金并不成立。但被告所售商品房未能通过消防验收合格，即未达到法定交房条件。消防验收合格是本案商品房出售方的法定义务，即使未作约定，也附随于商品房预售合同的权利义务之中。被告虽未能在2015年1月26日前未能履行消防验收合格的法定义务，但根据原、被告的约定，被告已经履行了通知义务，原告作为善意买受人有及时了解验收情况并收房的义务，即根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告负有减损义务，故对于原告2015年1月26日后的违约金主张不予支持。
被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于双方均未明确将消防验收合格约定为交房条件，根据本案具体情况以及原告的诉讼请求，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。原告在诉状中要求被告支付违约金的期间为从2013年12月31日起算，但违约金应从约定的交房之日的次日即2014年1月1日起算，根据原告在本次诉讼中明确的金额及日期，违约金暂自2014年1月1日起算至2015年1月26日共391天，即18794.12元（480668×0.0001×391）。
关于原告提出由被告支付其律师代理费的诉讼请求，因原、被告双方之间并无约定，且无法律依据支持，故对该诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告怀化市大汉置业有限公司向原告向言桃支付违约金18794.12元，并于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告向言桃的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费659元，依法减半收取329.5元，由原告向言桃承担129.5元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 甘密密
二〇一六年一月十五日
代理书记员 何晶晶
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。