沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2014）沈和民二初字第01722号原告：张玉琴，女，汉族。被告：沈阳温州城商业管理有限公司（组织机构代码77484749-1）。法定代表人：王志方，该公司董事长。委托代理人：王涌，辽宁瀛沈律师事务所律师。委托代理人：董迎，辽宁瀛沈律师事务所律师。原告张玉琴与被告沈阳温州城商业管理有限公司（以下简称温州城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，依法由审判员赵维振适用简易程序独任审理，于2014年7月4日公开开庭进来了审理，后因赵维振工作调动该案转为普通程序，改由审判员来宾担任审判长并主审，与人民陪审员戢伟、董秀坤组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告张玉琴，被告温州城公司委托代理人王涌到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，原告与被告温州城公司于2009年10月8日签订《委托协议》，约定将原告位于沈阳市和平区民族南街“沈阳温州城”项目B座X层X号，套内建筑面积9平方米，总价为160432元的商铺，委托被告温州城公司代为出租，委托出租期限为12年，自原告交付房屋之日起开始计算。该协议第五条第2项约定，在委托期限的第一至第三年，温州城公司保证原告按该房屋总价款的8%标准收取租金，如果实际租金低于前述标准，由温州城公司负责补足。第四年起至委托期限届满之日，温州城公司保证原告按房屋总价款的8%标准收取租金，如果实际租金低于前述标准，由温州城公司负责补足；如实际租金高于前述标准，超出部分的80%归原告，另20%归温州城公司。该协议第五条3项第（2）项约定，除首年度租金抵作房款外，其余年度租金，温州城公司于每租赁年度开始后一个月内按协议约定的标准支付给原告；该协议同时约定，如温州城公司迟延给付租金，每逾期一日，温州城公司应按应付金额银行同期贷款利率标准承担违约金。我商铺一年的8%保底租金是12835元，但第四年度（2013年11月11日至2014年11月10日）的租金被告只在2014年5月26日支付我12511.5元，尚欠我324.5元。被告称该欠付部分为税款，但被告广告宣传和《委托协议》都写明保底租金为商铺总房款的8%，前三年都没有任何税费，故不应该含税款，第四年我也没让被告给我缴税。另沈阳温州城自2010年11月12日开业至今，我的商铺一直租给柏升茗茶商行，该商行的名片上标明是沈阳市和平区温州城B座X楼X号，我实地走访并将该商行经营者田某某和我的谈话进行了录音，田某某称她共租了6个铺面，共计62平方米来经营，年租金从2010年开业初的9万元涨至现在的10万元左右，另外年物业费3万元左右，我向法庭提交的田荣霞与被告签订的X号铺的租赁合同显示该铺年租金为65167元，我认为第四年度我的租金肯定超过的保底的8%，故要求被告支付我超出部分的80%，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付原告8%保底租金的差额部分324.5元；2、被告支付原告8%保底租金外超过部分的80%收益为4500元；3、被告支付原告逾期支付租金违约金为300元；4、诉讼费由被告承担。被告温州城公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告诉请的租金款项系原告租金收入应缴纳的个人所得税。原告作为法定缴税义务人，应承担该笔税款，被告作为法定代扣代缴义务人，依法履行代扣代缴义务并已将该笔税金缴纳给税务机关，故原告的该项诉求不应得到法律保护。二、租金迟延给付系因税收政策变化而导致，根据《委托协议》约定，在合同履行过程中由于国家法律、政策变化或由于不可抗力的原因，导致合同无法履行时，双方均不承担违约责任，故迟延给付租金的责任不应由被告承担。自《委托协议》签订起的前三个租赁年度，虽然税务机关一直要求被告履行包括房产税、营业税、个人所得税等税费的扣缴义务，但从维护原告利益角度，被告始终在与税务机关沟通协调税费减免政策，并早在2013年初即通知原告税费政策将发生变化的客观事实。自2013年11月起，税务机关多次要求被告履行共计四个年度税费的代扣代缴义务，在区政府、街道办事处等多部门的协调沟通下，直至2014年5月，才最终确定被告必须履行2013-2014租赁年度租金税费代扣代缴义务。前三年度税费，由税务机关自行负责收缴。在税收政策确定后，被告即按规定将扣除税费后租金支付给原告，故被告没有责任：三、关于原告主张的第四年度高于8%保底租金部分的80%租金4500元的诉请，原告的商铺（X-132，套内面积9平方米），连同旁边的X-133（套内面积9平方米）及X-131（套内面积9.6平方米），被告将该三个铺连在一起对外出租，编号为X号，按照套内面积28平方米租给了田荣霞，2013年11月12日至2014年11月11日租金共计32667元，原告商铺9平方米，年租金为10500元，并没有超过保底的12835元，不够部分系由被告按《委托协议》补足的。编号为X号的商铺亦客观存在，在X号铺的背面。田荣霞同时租赁了编号为X号商铺（套内面积34平方米，由三个铺组成）。田荣霞共从被告处租赁了6个商铺，套内面积共计62平方米。另，商铺的位置等因素会导致租金存在一定差异。我们向法庭提交X-131、X-132，X-133铺的商品房买卖合同、编号为X商铺的租赁合同书、商铺租赁图及面积图能证明被告所述。故请法院驳回原告诉请。经审理查明：原告张玉琴系沈阳市和平区民族南街（X-132），建筑面积19.36平方米商铺的所有权人。2009年10月8日，原告（甲方）与沈阳温州城物业管理有限公司（乙方，2012年8月23日沈阳温州城物业管理有限公司更名为沈阳温州城商业管理有限公司即本案被告）、沈阳百年城商业房地产开发有限公司（丙方）签订《委托协议》，约定：一、甲方委托乙方代为出租的房屋位于沈阳市和平区民族街“沈阳温州城”项目B座X层X号，套内建筑面积约为9平方米，房屋总价为160432元。二、委托期限，甲方将该房屋不可变更、不可撤销的全权独家委托乙方代为出租，委托期限为十二年，自甲方交付房屋之日起开始计算。五、租金标准及支付……2、如委托期限为十二年，委托期限的第一至第三年，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足。委托期限的第四年起至委托期限届满之日止，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足；如实际年租金高于前述标准的，超过部分，甲乙双方按8：2的比例进行分配，即超出部分的80%归甲方所有，超出部分的20%归乙方所有。3、租金支付（1）第一年度的租金乙方于本协议签订的同时提前支付给甲方。三方确认，该第一年度租金直接抵作甲方应向丙方支付的该房屋的首付款，即甲方同意乙方直接将应支付给甲方的第一年度租金直接支付给丙方。（2）其余年度的租金，乙方于每租赁年度租期开始后一个月内按本协议约定的租金标准支付给甲方。六、该房屋的使用，1、甲方应乙方要求，提供必要的产权资料及产权相关的证明、以及其他文件，支持乙方的经营管理工作……十、违约责任：2、乙方未按本协议所约定的时间向甲方支付租金，每逾期一日，乙方应按应付金额银行同期贷款利率标准承担逾期违约金。十一、免责条款，在合同履行过程中由于国家法律、政策的变化或由于不可抗力的原因，导致合同无法履行时，三方均不承担违约责任，并按有关法律政策规定及时协商处理。2011年7月7日，原告与沈阳百年城商业房地产开发有限公司签订《补充协议》，载明商铺的交付时间为2010年11月11日，沈阳温州城（一期）开业时间为2010年11月12日。2013年10月31日，被告（甲方）与田荣霞（乙方）签订了两份《商铺租赁合同书》。一是约定被告将其B区X层X号商铺出租给乙方经营茶叶。租期自2013年11月12日至2014年11月11日，该商铺套内面积28平方米，年租金为32667元，年物业管理费为13440元。乙方需在签订本合同时将年度租金和物业费交清。二是约定被告将其B区X层X号商铺出租给乙方经营茶叶。租期自2013年11月12日至2014年11月11日，该商铺套内面积34平方米，年租金为65167元，年物业管理费为16320元。乙方需在签订本合同时将年度租金和物业费交清。该两个商铺合计年租金为97834元，年物业管理费为29760元，两项总计127594元。被告提供的商铺面积图及租赁图显示，X-133（买受人为王翀，套内面积为9平方米）、X-132（原告商铺）及X-131（买受人为田荣霞，套内面积为9.6平方米）三个铺共同构成了其租赁给田荣霞经营茶叶的编号为X的商铺。X-140、X-141及X-142三个铺构成了其租赁给田荣霞经营茶叶的编号为X的商铺。原告提供的其与柏升茗茶商行总经理田某某2014年6月29日的谈话录音中，田某某称其一共租了62平方米商铺，物业费是40元／月／平方米，去年包含物业费在内共计交了13万元左右。被告于2014年5月26日向原告支付第四年度（2013年11月11日至2014年11月10日）租金12511.5元。被告温州城公司的税务登记证记载扣缴义务为“依法确认代扣代缴、代收代缴税款业务内容：工资薪金；代扣代缴、代收代缴税种：个人所得税。”被告代原告向沈阳市和平区地方税务局缴纳2014年1月至2014年12月期间的个人所得税323.5元。原告未缴纳前三年度税款。另查明：温州城公司于2013年1月9日就支付代租租金及代扣代缴税费事宜发布公告，载明：尊敬的业主：您好！您在沈阳温州城太原时代购买了产权商铺，同时委托温州城商业管理有限公司代为出租。2012年11月12日-2013年11月11日期间的代租租金工作已经开始，我们已将租金存入您指定的银行卡中。同时，根据国家税法规定和和平区地税局的要求，您应缴纳与租金收入相关的税费。根据税务部门的工作安排，具体纳税事宜将由税务部门或温州城以电话或信函的方式另行通知，敬请关注！如有疑问，请致电查询，电话是：024-835××××7（财务部）、024-235××××7（招商部）、和平地税局太原所024-827××××1。特此通知。后温州城多名业主上访。2014年2月20日，被告温州城公司向太原派出所、太原街道办事处发出“关于沈阳温州城代租商铺的情况说明”联系函，载明：尊敬的领导，沈阳温州城商业管理有限公司负责物业管理的温州城B区商铺已出售，从2010年11月开始，采取代产权业主代为出租的形式经营。截止目前为止，通过我公司代租的约有600户应在2013年12月12日前支付代租租金，至今未付，主要原因如下：一、我公司未能与产权业主就税费扣缴问题达成一致。根据我国相关法律规定，产权业主应承担并交纳的相关税费如下：1、按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的纳税义务人为房屋产权所有人，纳税义务发生时间为取得租金收入的当月，温州城商铺属于业主个人，因此房产税应由产权业主个人缴纳。2、按照《中华人民共和国个人所得税法》规定，产权业主财产租赁所得应缴纳个人所得税，同时，我公司作为扣缴义务人，在向产权业主支付租金收入所得时，必须履行代扣代缴义务。3、按照《营业税暂行条例》规定，出租人将场地、房屋设备等租给承租人使用的业务，应按租赁业税目计征营业税，同时月收入少于20，000元的个人暂免征收营业税。4、按照城镇土地使用税暂行条例的相关规定，产权人应按土地使用面积计相关税额缴纳城镇土地使用税。由于以上税费应由我公司在支付产权业主租金时直接扣除，但有部分产权业主不同意扣税，因此我司暂未支付租金，避免在未达成共识的情况下支付相关租金并扣税，可能引发大范围的群体事件。二、解决方案1、建议有异议的业主派代表与我司沟通，我司已制定专门工作小组负责此事，解答相关问题，同时由我公司指派财务人员与公司法律顾问共同向产权业主讲解税收及合同事宜，力争早日达成一致，促使此事得以顺利解决。2、对于解释以后仍然有异议的产权业主，可依法通过诉讼程序解决争议。3、我司将积极引导业主通过合法途径维权，劝阻不要影响我公司正常经营及办公程序，但对不理智的维权行为我公司也将依法维权，我司将第一时间报警，希望相关部门及时到场给予支持。2014年3月26日被告温州城公司至函和平区信访办，载明：关于来访群众提出的几项问题，做如下答复：1、沈阳温州城与产权业主本着互利共赢的精神，更好地为产权业主提供服务，经双方友好协商，签订了代租委托协议。合同中约定的返8%对税金没有特殊约定，根据法律规定税金由房租的受益方支付。2、温州城在2014年返租期前一直在与产权业主沟通，税务局责成企业在2014年度必须按相关税法规定执行法定扣缴税金义务。即根据代租协议第十一项免责条款“在合同履行过程中由于国家法律、政策的变化或由于不可抗力的原因，导致合同无法履行时，三方均不承担违约责任，并按有关法律政策规定及时协商处理。”3、经沈阳项目公司与大连总部沟通后，总部决策全权由沈阳公司负责此事，即沈阳温州城授权专人（程文庆、齐明华、李辉）负责接待产权业主，沟通相关事项。4、在接待产权业主及沟通过程中就法定义务扣税事宜未达成一致（产权业主情绪激动，严重影响企业正常的办公及经营秩序长达2个月之久，企业多次报警寻求解决办法）。企业本着公开公正平等的原则，申请由政府出面协调律师、税务局、企业、业主代表四方于2014年3月3日在和平区太原街道办事处对产权业主提供法律咨询和代租委托协议讲解，当时业主并不理解，情绪激动，导致协调会持续四小时未果。最终政府、企业、律师、税务局一致赞同产权业主走法律维权途径。并于协商会议结束后，参会产权业主围堵企业车辆长达8小时之久，属地派出所出警维护无效，直至天气原因参会产权业主方才撤离。5、沈阳温州城涨价后的现租金水平在同行业中已有较大竞争力。沈阳温州城市场内的公共设备运转成本远高于现物业收费标准，我公司一直以来为支持业户的经营、为搞活稳定市场而负盈利运营。上述事实，有原告提供的房屋所有权证、《委托协议》、《补充协议》、原告与柏升茗茶商行总经理田某某的谈话录音、《商铺租赁合同书》（X号商铺）、银行交易明细，被告温州城公司提供的公司变更登记核准通知书、税务登记证、税收缴款书、《商铺租赁合同书》（X号商铺）、温州城商铺面积图及租赁图、商品房买卖合同三份（X-131、X-132、X-133）、温州城支付代租租金及代扣代缴税费事宜函、沈阳市和平区太原街道办事处群众来访登记单、温州城至太原派出所、太原街道办事处联系函、温州城至和平区信访办联系函及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告温州城公司签订的《委托协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于原告要求被告温州城公司给付第四年度租金差额324.5元的主张，因原告商铺款为160432元，8%保底年租金为12835元，原告已于2014年5月26日收到第四年度租金12511.5元，故两者间差额为323.5元，并非原告主张的324.5元。根据《中华人民共和国个人所得税》第一条一款及第二条八项规定，原告系在中国境内有住所的个人，其从中国境内财产租赁所得应依法履行缴纳个人所得税的义务。根据该法第八条的规定，个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位为扣缴义务人。个人所得超过国务院规定数额的，在两处以上取得工资、薪金所得或者没有扣缴义务人的，以及具有国务院规定的其他情形的，纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。被告温州城公司作为支付原告租金所得的单位是法定的代扣代缴义务人，具有代扣代缴义务，故其按照《中华人民共和国个人所得税法》代扣代缴个人所得税符合法律规定。又根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条，税务机关征收税款时，必须给纳税人开具完税凭证。沈阳市和平区地方税务局已向原告开具2014年1月至12月个人所得税323.5元的税收缴款书，亦符合法律规定，故原告该项主张本院不予支持。关于原告提出的《委托协议》约定被告温州城公司应按房屋总价款8%向原告支付租金，税费不应含在该8%保底租金中的主张，对该保底8%条款，双方存在不同理解，被告系提供格式合同的一方，在双方对格式合同存在不同解释时，应作出不利于提供格式合同的一方的主张，但《中华人民共和国合同法》第一百二十三条规定“其他法律对合同另有规定的，依照其规定”。即在不违反法律、行政法规禁止性规定的情况下，有约定的依照约定，无约定的按法律规定办理，本案原告与被告温州城公司对缴纳个人所得税并未约定由被告温州城公司承担，在双方未能达成一致情况下，应按法律规定来处理，《中华人民共和国个人所得税法》已经明确规定财产租赁所得应纳个人所得税，以所得人为纳税义务人即本案原告，故原告该项主张本院不予支持。关于原告要求被告温州城公司承担逾期给付租金违约金300元的诉讼请求，庭审中被告温州城公司提供函件等材料能证明其从2013年初即开始与原告沟通协调，并一直在与相关部门沟通，协商解决问题，其延迟给付租金并非恶意，故原告该项诉求本院亦不予支持。关于原告要求被告支付其第四年度高于保底收益8%外租金收益的80%共4500元的诉讼请求，根据被告提供的X-133（套内面积为9平方米）、X-132（原告商铺，套内面积为9平方米）及X-131（套内面积为9.6平方米）商铺的买卖合同，结合温州城商铺面积图、租赁图及编号X商铺的《商铺租赁合同书》（套内面积28平方米），可以确定原告商铺包含在被告对外出租的编号为X的商铺内。编号X商铺2013年11月12日至2014年11月11日租金为32667元，折合为1166.68元年平方米。原告商铺套内面积为9平方米，2013年11月11日至2014年11月10日租金实际为10500.12元（年物业费为13440），被告已按照《委托协议》约定补足至12511.5元。另结合原告自己提供的编号为X号商铺（套内面积34平方米，年租金65167元，年物业费16320元）的《商铺租赁合同书》，田某某租赁的编号为X与X6号商铺2013年11月12日至2014年11月11日租金和年物业费合计127594元，亦与原告提供的柏升茗茶商行总经理田某某的录音材料内容一致。原告的该项诉求，没有事实及法律依据，本院亦不予以支持。最后需要补充的是，原告与被告温州城公司，双方本是利益的共同体，双方一荣俱荣、一损俱损，在商业经营运作过程中风险与利益共存，作为商户的原告一方，其利益的取得最大程度上依附于被告温州城公司，所以被告温州城公司应尽到最大善意管理者的义务，做好商户的“大管家”，希望双方能在互谅互让的基础上及时做好沟通与协调工作，达到双方最大利益的共赢。综上，依照《中华人民共和国个人所得税》第一条一款及第二条八项、第八条，《中华人民共和国税收征收管理法》第三十条、第三十四条、第五十一条，《中华人民共和国合同法》第一百二十三条之规定，判决如下：驳回原告张玉琴的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告张玉琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 来 宾人民陪审员 戢 伟人民陪审员 董秀坤二〇一四年十月二十七日书 记 员 姜立娟本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国个人所得税法》第一条一款在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。《中华人民共和国个人所得税法》第二条下列各项个人所得，应纳个人所得税：一、工资、薪金所得；二、个体工商户的生产、经营所得；三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得；四、劳务报酬所得；五、稿酬所得；六、特许权使用费所得；七、利息、股息、红利所得；八、财产租赁所得；……《中华人民共和国个人所得税法》第八条个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。个人所得超过国务院规定数额的，在两处以上取得工资、薪金所得或者没有扣缴义务人的，以及具有国务院规定的其他情形的，纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十条扣缴义务人依照法律、行政法规的规定履行代扣、代收税款的义务。对法律、行政法规没有规定负有代扣、代收税款义务的单位和个人，税务机关不得要求其履行代扣、代收税款义务。扣缴义务人依法履行代扣、代收税款义务时，纳税人不得拒绝。纳税人拒绝的，扣缴义务人应当及时报告税务机关处理。税务机关按照规定付给扣缴义务人代扣、代收手续费。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条税务机关征收税款时，必须给纳税人开具完税凭证。扣缴义务人代扣、代收税款时，纳税人要求扣缴义务人开具代扣、代收税款凭证的，扣缴义务人应当开具。《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。《中华人民共和国合同法》第一百二十三条其他法律对合同另有规定的，依照其规定。