云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第141号
上诉人（原审被告）昆明昱锦房地产开发有限公司，住所地：昆明市人民中路都市名园A座7层。
法定代表人易香君，该公司董事长。
委托代理人周军，男，1979年11月10日出生，汉族，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）闫永军，男，1969年12月1日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）胡敏，女，1974年11月9日出生，汉族。
二被上诉人共同委托代理人杜克武，云南联宇律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明昱锦房地产开发有限公司（以下简称“昱锦公司”）因与被上诉人闫永军、胡敏房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月28日受理后，依法组成合议庭于2014年3月3日对本案公开进行了询问，上诉人昱锦公司的委托代理人周军，被上诉人胡敏、闫永军的委托代理人杜克武到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：2007年12月26日，闫永军、胡敏与昱锦公司签订了一份《商品房购销合同》，约定闫永军、胡敏购买昱锦公司开发的“怡锦苑”住宅小区第7幢第1单元第11层1101号房屋，房价总金额为人民币301792元，还约定在闫永军、胡敏付清房款及相关税费，并提供产权登记所需的齐备资料后，在房屋综合验收之日起一年内，由昱锦公司负责代办闫永军、胡敏的《房屋所有权证》，取得《房屋所有权证》后，昱锦公司积极代闫永军、胡敏办理分摊的《国有土地使用证》。同日双方还签订了一份《合同补充协议》，其中约定闫永军、胡敏委托昱锦公司办理纳税、《房屋所有权证》和《国有土地使用证》等手续，闫永军、胡敏应当按相关部门的要求及时向昱锦公司提供相关资料。因政策因素、相关部门要求变化或闫永军、胡敏的原因，确实在合同约定的时间内无法完成相关手续时，昱锦公司不承担任何赔偿责任。庭审中双方一致认可诉争房屋的综合验收时间为2009年1月16日。还确认，2009年1月18日闫永军、胡敏接房。庭审中昱锦公司认可闫永军、胡敏已交清了全部的房款及税费，但陈述称闫永军、胡敏未提交办理产权证的齐备资料，闫永军、胡敏则陈述称其已提交全部资料。后闫永军、胡敏诉至一审法院，请求：一、判令双方继续履行于2007年12月26日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、判令昱锦公司立即为闫永军、胡敏办理“怡锦苑”小区7幢1单元1101号商品房的《房屋所有权证》；三、判令昱锦公司承担逾期办理《房屋所有权证》违约赔偿金人民币50000元（按中国人民银行公布规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂算至起诉日）；四、由昱锦公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认为：本案中胡敏、闫永军诉请要求继续履行双方于2007年12月26日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，昱锦公司在庭审中表示同意继续履行，一审法院对此予以确认。关于闫永军、胡敏诉请的办理房产证部分。一审法院认为，根据庭审查明的事实“怡锦苑”小区验收时间为2009年1月16日，依双方所签合同昱锦公司应在2010年1月17日前为闫永军、胡敏办理所购房屋的《房屋所有权证》，但昱锦公司至今未办理，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”闫永军、胡敏要求昱锦公司为闫永军、胡敏办理“怡锦苑”住宅小区第7幢第1单元第11层1101号房屋的《房屋所有权证》的诉讼请求于法有据，一审法院依法予以支持。至于闫永军、胡敏所主张的违约金部分，一审法院认为，双方所签订的《商品房购销合同》及其补充协议均未对违约金作出约定，闫永军、胡敏主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案中共主张违约金人民币50000元。昱锦公司在本案审理过程中认为闫永军、胡敏主张的违约金过高，要求一审法院予以减少，故一审法院考量本案涉案合同的履行情况，酌定由昱锦公司向闫永军、胡敏支付违约金人民币6000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、原告闫永军、胡敏与被告昆明昱锦房地产开发有限公司继续履行双方于2007年12月26日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告昆明昱锦房地产开发有限公司在本判决生效后十五天内为原告闫永军、胡敏办理“怡锦苑”住宅小区第7幢第1单元第11层1101号房屋《房屋所有权证》；三、被告昆明昱锦房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告闫永军、胡敏支付违约金人民币6000元。”案件受理费人民币1150元，减半收取人民币575元，由昱锦房地产开发有限公司承担人民币575元。
一审判决宣判后，昱锦公司不服，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销昆明市五华区人民法院作出的（2013）五法民二初字第633号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回一审法院重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一审法院认定事实不清，导致适用法律错误。双方合同中已经明确约定，如非因上诉人原因导致迟延办理房屋所有权证，上诉人可免责。诉争房屋未能按约办理房屋所有权证系因政府修建市政公共道路占用项目原规划的部分土地，造成原规划许可面积与项目竣工验收的实际面积不相符所致，故请求二审法院查明事实后依法改判。
被上诉人闫永军、胡敏共同答辩称：不能办理房屋所有权证的原因是竣工验收面积与规划许可面积不一致，系上诉人原因所致，上诉人与理工大学出具的《情况说明》并不具有证据的证明效力。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向法庭提交如下证据：一、《会议纪要》及《情况说明》，欲证实无法办理房屋所有权证的原因系政府征占土地，且未给予项目占地补偿。二、西山区住房和城乡建设局收件收据一份，欲证实诉争房屋的产权证已经在办理过程中，按照规定，被上诉人可于30个工作日内取得产权证。
经质证，被上诉人对证据一的真实性不予认可，对于上诉人的证明内容亦不予认可。对证据二的真实性无异议，但现在具备办理产权证的条件系政府变通处理后的结果，无法按约办理产权证的原因仍系上诉人的原因。
本院认为，根据《会议纪要》，无法办理产权证的原因系存在“超建面积”，无法证实上诉人的证明目的。而《情况说明》中载明的系“昱锦园房地产公司”，上诉人称此系笔误，该解释不具合理性。同时，根据上诉人一审提交的《建设工程竣工验收备案表》，涉案工程开工时间为2007年，而教场西路道路改造工程的时间为2004年9月至2005年5月，时间不相吻合，无法证实上诉人的证明目的。此外，因证据一均无原件核对，故本院对其真实性依法不予认定。证据二有原件核对，且被上诉人对其真实性予以认可，故本院对其真实性依法予以确认。
诉讼中，本院依法向昆明市规划局发函，就诉争项目无法办理产权证的原因进行调查了解，昆明市规划局亦向本院复函。经质证，双方当事人对于上述复函的真实性均无异议，但上诉人认为根据复函，涉案项目涉及道路改造，减少了3.65亩用地，才导致无法办理产权证。被上诉人认为，涉案项目无法通过规划核实的原因系上诉人超建和违规建设。
本院认为，因双方当事人对于该复函的真实性均予以认可，故本院对其真实性依法予以确认。
经审理，双方当事人对于一审法院认定案件事实均无异议，故本院对于一审法院认定的案件事实依法予以确认。上诉人认为应当补充认定，根据其一审提交的《情况说明》，诉争项目无法取得产权证的原因系道路改造占用了原规划用地，导致规划面积与实际建设面积不一致。被上诉人认为应当补充确认，被上诉人已经按照合同约定，向上诉人提供了全部委托办理产权手续的材料。双方当事人对于一审法院确认事实的补充，将作为本案争议焦点在其后进行评述。
综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人对于诉争房屋无法办理《房屋所有权证》是否应当承担责任？
本院认为：首先，上诉人主张诉争房屋无法取得房屋所有权证系政府原因所致，但根据昆明理工大学及上诉人共同做出的《情况说明》，该证据属单方证据，无法证实上诉人的主张。故上诉人对于其根据合同约定应当免责的主张应当承担举证不能的不利后果。
其次，昆明市规划局向本院的复函第二条载明：“2011年5月，昱锦公司向我局申请进行规划核实。根据竣工测量成果报告，该项目实测地上建筑面积比规划批准地上建筑面积增加1846.66平方米，面积增加的原因主要为：建设单位未按规划许可要求，将第3栋住宅楼2-17层原设计的平台改为房屋，并将部分住宅楼底层的架空层进行围合作为物管、办公用房使用。由于地上建筑面积增加，导致实际容积率突破规划条件确定的容积率上限指标。”第三条载明：“2013年12月建设单位向市政府提出按竣工实测面积办理产权登记手续。经2013年12月25日市政府专题会议协调提出两种处理方式，对于该项目涉及到道路改造实施中减少了3.65亩用地，由五华区按照相关法规、政策据实补偿。”根据上述复函，涉案项目确有道路改造实施减少用地的情形，但该情形不能成为上诉人超出规划面积进行建设的免责事由，且该复函已明确，涉案项目建设面积增加的原因主要为：建设单位未按规划许可要求，将第3栋住宅楼2-17层原设计的平台改为房屋，并将部分住宅楼底层的架空层进行围合作为物管、办公用房使用。故本院依法认定诉争房屋无法按照合同约定取得房屋所有权证系上诉人违规建设所致。对于上诉人要求补充确认的案件事实，本院依法不予确认。
此外，根据二审查明案件事实，诉争房屋已经具备办理房屋所有权证的条件，上诉人对于因被上诉人未全部交付委托办理产权证的材料导致无法按约办理产权证的抗辩理由亦不再坚持，故对于被上诉人要求补充确认的事实亦不予确认。
双方的合同及补充协议中对于逾期办理产权证的后果并无约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被上诉人请求由上诉人赔偿逾期办理房屋所有权证的违约金具有法律依据，本院依法予以支持。同时，一审法院根据合同实际履行情况，酌情判令由上诉人支付被上诉人6000元违约金，被上诉人对此亦服判，处理并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1150元，由上诉人昆明昱锦房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 杨 茜
代理审判员 朱 欢
代理审判员 符圆圆
二〇一四年六月十七日
书 记 员 孙浩宇