河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终13056号
上诉人（原审原告）:王德道，男，1956年8月1日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：宋钊，北京大成（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁俊丽，北京大成（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司郑州未来支行，住所地郑州市未来大道69号。
法定代表人：张娅，负责人。
委托诉讼代理人：刘建庄，河南陆达律师事务所律师。
上诉人王德道因与被上诉人中国农业银行股份有限公司郑州未来支行房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初1543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王德道的委托诉讼代理人宋钊、丁俊丽，被上诉人中国农业银行股份有限公司郑州未来支行的委托诉讼代理人刘建庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王德道上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定双方房屋租赁合同于2016年8月2日解除错误；被上诉人单方解除合同构成违约，不发生合同解除的效力，上诉人主张租金、物业管理费、违约金合法有据；一审判决对违约金的认定不当；判决适用法律错误。
被上诉人中国农业银行股份有限公司郑州未来支行辩称，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
王德道向一审法院起诉请求：1、依法确认被告发出的《解除房屋租赁及相应合同通知书》无效；2、判令被告向原告支付自2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租金999881.4元、2015年度和2016年度停车位租金122250.73元、物业管理费20250元、违约金（滞纳金）90989.21元（该违约金暂计算至2016年10月26日，自2016年10月27日至拖欠款项全部支付之日的违约金仍按逾期付款金额的日万分之五计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院审理查明，2009年12月1日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定甲方（原告）将其拥有和受托管理的位于郑州市郑东新区商务内环路25号楼2单元1层02号、2层02号、3层02号邻商务内环部分面积为1620平方米的房屋和15个地下停车位出租给乙方（被告）使用；用途为银行经营办公，租赁期为15年，自2009年12月1日起至2024年11月30日止；租金以12个月为一个租金年度，为便于合同履行，第一年租金截止于2009年12月31日，租金为11.664万元，2010年至2012年每年租金为139.968万元，自2013年至2014年每年租金在上年的基础上递增4%；地下停车位年租金为4.32万元；每半年支付一次租金，乙方应于每年的1月、7月在收到甲方开具的正规发票后10个工作日内支付当期租金，逾期按日利率万分之五支付滞纳金；乙方直接向物业公司支付物业管理费；双方在合同期内，不得无故单方终止合同，乙方需提前三个月向对方提出书面申请，经对方书面同意后，方可终止合同，如单方终止合同，违约方应向对方支付相当于剩余租赁期限租金额的违约金。《租赁合同》签订后，原告依照约定将租赁房屋、停车位交付被告使用。2012年5月20日，为适应税务政策的变化，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定，对原合同第四条租金（1）调整为：自2012年1月1日起，原年租金人民币1399680元调整为1709405.8元，自2013年起至2014年止，每年租金在上年的基础上递增4%。2013年8月10日，原、被告签订《租赁合同补充协议》一份，约定，乙方同意在原合同剩余租赁期内（2013年1月1日至2024年11月30日）追加地下停车位租金；原合同规定的地下停车位租金43200元由甲方负责开具全额发票；追加租金部分46800元（即每年90000元），应根据乙方当年的财务状况及甲方的实际情况共同协商发票种类、格式等具体事项后，由甲方负责开具发票，乙方收到甲方上述发票后应及时报账，在10日内将租金一并支付甲方。2016年6月27日，被告最后一次支付房屋租金，付清了2016年1月1日至2016年6月30日的房屋租金。
被告提交的河南省郑州市黄河公证处（2016）郑黄证民字第16033号公证书（附现场录像）记录，2016年7月28日，被告腾空了租赁房屋，拆除了租赁房屋墙体广告牌。被告提交的河南省郑州市黄河公证处（2016）郑黄证民字第16032号公证书记载，2016年8月2日，被告将书面《解除房屋租赁及相应合同通知书》以及租赁房屋的钥匙送达原告本人。2016年9月5日，原告就本案租赁房屋和停车位在租赁房屋处张贴寻租公告，对外招租。2016年12月14日，原告就本案合同解除后的相关事宜与被告进行了书面沟通和调解。另查明，王丽阳、王朝阳系本案租赁房屋中2层02号、3层02号房屋及部分地下停车位的所有权人，其二人均认可本案原告以其名义出租给被告的行为，认可原告以其名义就本案纠纷提起诉讼的行为，并不再另行向被告主张与本案租赁相关的权益。一审法院受理该案后，经调解未果。
一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应全面履行合同约定的义务。本案被告于2016年8月2日向原告送达书面《解除房屋租赁及相应合同通知书》后，原告未能提供充分的证据证明其曾在收到该通知后三个月内提出了异议，相反其于2016年9月5日在租赁房屋处张贴了寻租公告，并于2016年12月14日就租赁合同解除后的相关事宜与被告进行书面沟通，故本案原、被告于2009年12月1日签订的《租赁合同》及相关补充协议已经于2016年8月2日通知送达时解除。原告请求确认《解除房屋租赁及相应合同通知书》无效，没有事实与法律依据，不予支持。关于房屋租金，被告认可尚欠2016年7月1日至2016年8月2日租金，按照2016年度年租金标准计算，所欠租金数额为1999762.8元/年÷365天×33天=180800元，予以确认，原告请求被告支付2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租金999881.4元，没有事实与法律依据，其诉讼请求超出部分不予支持。关于停车位租金，被告认可尚欠2015年度停车位租金32250.73元，并同意支付2016年8月份之前的停车位租金，2016年8月份之前的停车位租金按照9万元/年的标准计算金额为9万元/年÷12个月×7个月=52500元，故被告尚欠停车位租金合计84750.73元，原告请求被告支付2016全年停车位租金，没有事实与法律依据，其诉讼请求超出部分不予支持。关于物业管理费，合同解除前，被告已经腾空并搬离租赁房屋，并未占有使用租赁房屋，原告请求被告支付2016年8月份至2016年12月份物业管理费，没有事实与法律依据，不予支持。关于逾期支付租金违约金，本案租赁合同约定的付款条件为原告交付发票后10个工作日内，被告向原告支付租金。尽管被告不认可原告向其交付了发票，但本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国税收征收管理办法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关是发票的主管机关，是否按规定开具发票属于行政法律关系，支付租金是承租人的主合同义务，开具发票是随附义务，合同随附义务不构成行驶先履行抗辩权的先决条件，承租人不能以此理由作为抗辩从而拒付租金。综合考虑本案合同的实际履行情况，欠付租金的数额、时间、被告的履行能力等因素，对于原告主张的违约金，一审法院酌定为60000元，该数额足以弥补原告损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中国农业银行股份有限公司郑州未来支行于本判决生效后十日内向原告王德道支付房屋租金180800元、停车位租金84750.73元、违约金60000元，共计325550.73元；二、驳回原告王德道的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15900元，由被告中国农业银行股份有限公司郑州未来支行负担6183.26元，原告王德道负担9716.74元。
本院在二审期间，上诉人王德道申请证人石某出庭作证，以证明2016年8月证人帮助上诉人通过邮局向被上诉人邮寄了《告知函》，主张被上诉人解除合同的行为无效。被上诉人中国农业银行股份有限公司郑州未来支行认为证人与上诉人王德道之间存在利害关系，其证言没有效力。本院经审理查明，一审法院审理期间，上诉人王德道向法庭提交了编号为1043017927220、1043017928620的中国邮政快递单，以证明其在2016年8月6日向被上诉人的有关人员邮寄了《告知函》，主张被上诉人单方解除合同的行为无效。本院审理时该两份邮单的封套及收件人联原件均在上诉人手中。上诉人王德道同时提供编号为1043017926920的寄件人联，以证明2016年8月6日当天共向被上诉人寄出了三份《告知函》，后因被上诉人相关人员拒收而退回。以上三份邮单寄件人并非上诉人王德道，不显示邮寄的内容，均没有中国邮政加盖邮戳，且与证人石某证明的内容存在矛盾，不能证明被上诉人收到了上诉人王德道邮寄的《告知函》。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，2009年12月1日双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。之后在2012年5月20日房屋租金由1399680元调整为1709405.80元，2013年8月10日地下停车位租金提高46800元。2016年7月21日之后被上诉人中国农业银行股份有限公司郑州未来支行以公告和短信等形式告知其客户网点临时搬迁至未来路和纬四路交叉口未来大酒店院内。2016年7月28日被上诉人从承租房屋中搬离，郑州市黄河公证处进行了现场公证。2016年8月2日，被上诉人中国农业银行股份有限公司郑州未来支行将租赁房屋钥匙及《解除房屋租赁及相应合同通知书》交付给上诉人王德道，郑州市黄河公证处进行了现场公证。上诉人王德道实际接收了房屋之后，于2016年9月5日发出了寻租公告，对本案争议的房屋和地下车位进行招租。上诉人王德道提交的被上诉人的搬迁公告、被上诉人提交的补充协议、律师函、录音证据、《解除房屋租赁及相应合同通知书》等能够相互印证，证明双方存在协商解除合同的事实。一审法院结合以上事实，确认本案房屋租赁合同于2016年8月2日解除并无不当。故上诉人王德道上诉称一审法院认定本案租赁合同于2016年8月2日解除不当的请求不能成立，本院不予支持。被上诉人于2016年8月2日向上诉人王德道交付了租赁房屋的钥匙，并在此之前已经腾空了租赁房屋。一审法院根据被上诉人使用租赁房屋的时间，结合双方合同的约定，判令被上诉人向上诉人王德道支付拖欠的房屋租金180800元、停车位租金84750.73元正确。上诉人王德道上诉称被上诉人至今没有交付房屋、直至起诉前才拆除了房屋外墙外的门头、招牌的理由，与其接收房屋钥匙并发布寻租公告的行为相矛盾。故上诉人王德道的该请求不能成立，本院不予支持。被上诉人逾期支付房屋租金，一审法院根据本案合同的实际履行情况，欠付租金的金额、时间、被上诉人的履行能力等因素，酌定本案违约金为60000元并无不当。故上诉人王德道上诉称一审判决认定违约金为60000元不当的请求亦不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百条规定的是借款合同中利息预先扣除的处理，与本案房屋租赁合同无关。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百条处理本案不当，应予纠正。故上诉人王德道上诉称一审法院适用法律错误的请求，理由正当，本院予以支持。
综上所述，上诉人王德道的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有不当之处，但实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9716.74元，由上诉人王德道负担。
本判决为终审判决。
审判长 张向军
审判员 侯军勇
审判员 安 军
二〇一七年十月十七日
书记员 黄奕潇