呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第00386号
上诉人（原审被告）李和平，男，1968年7月23日，汉族，呼和浩特市铁路局呼和供电段职工，住呼和浩特市新城区。
委托代理人崔晓兵，内蒙古誉昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）韩利平，男，1968年7月23日，汉族，中国联通公司乌兰察布市卓资山分公司职工，住乌兰察布市卓资县。
委托代理人杨树森，内蒙古卓然律师事务所律师。
上诉人李和平因与被上诉人韩利平房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第0070号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，于2014年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人李和平及其委托代理人崔晓兵，被上诉人韩利平及其委托代理人杨树森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年李和平经人介绍认识韩利平后双方达成口头协议，李和平自愿将单位分配的位于新城区海东路呼铁佳园小区12号楼2单元1404号房屋（以下简称呼铁佳园宿舍）的使用权有偿转让给韩利平。2009年4月29日李和平给韩利平出具借条，收到韩利平给付的6000元。2009年6月3日韩利平与李和平正式签订了一份书面房屋使用权转让协议，双方在合同中约定了李和平同意在房屋交付后将该房屋的使用权永久性让渡给韩利平，并确保韩利平能独立完整地使用，且双方约定了详细的房屋价款及违约责任，其中一项违约责任约定如李和平造成该房屋不能交付给韩利平时，李和平应承担已给付价款50%的违约金。同日双方签订了补充协议，约定该房屋应按单位交付使用的价款为准。2009年6月4日李和平给韩利平出具了收条，写明收到韩利平给付的房屋使用权转让金166080元，2011年11月17日李和平再次给韩利平出具收条，写明收到韩利平给付的5000元。
另查明，李和平以口头约定的方式在房屋使用权转让合同以外双方达成一个合意，李和平将呼铁佳园宿舍的使用权永久转让给韩利平，李和平希望由韩利平先行出资为李和平购买一套二手房，使李和平有居住的地方。2009年6月4日李和平与（案外人）党娄平签订了关于房屋买卖室内物品随带协议，购买了位于呼和浩特市赛罕区昭乌达路南口东侧内蒙古天野化工集团宿舍15号楼2单元4层11号房屋（以下简称天野化工宿舍）。由韩利平向出卖人支付了12万元的购房款。由于呼铁佳园宿舍尚未建设完工，韩利平为避免风险与李和平商议后将天野化工宿舍的房屋所有权登记在其配偶张翠玲的名下。2009年6月4日当日出买人将天野化工宿舍内的随带物品一起交付给了李和平。2013年3月30日李和平将天野化工宿舍出租给了承租人张磊与王秀玲。租期从2013年4月1日至2013年9月30日，收取房租共计6000元及押金1000元。
又查明，呼铁佳园宿舍是呼铁局分配给李和平的住房，所有购买该房屋时只能以李和平的名义交纳购房款。2009年5月27日呼铁局住房改革领导小组办公室收取李和平购房款34017元，该收据由韩利平保存。另外，李和平与韩利平均认可购买呼铁佳园宿舍的购房款当中有100000元是用李和平的公积金交纳的。韩利平请求法院判令李和平支付给韩利平房屋租赁费51000元，退还转让费150426元，违约金28540元，给付安装的卫生洁具及改装水电费用2000元，并赔偿给韩利平沙发一套，茶几一个，双人床二张，被褥四套，该案的诉讼费用由李和平全部承担。
原审法院认为，呼铁佳园宿舍是呼铁局分配给李和平的住房，那么李和平对该房屋即享有使用权，其将自己的使用权永久转让给韩利平的民事行为并不违反法律法规的规定，应属于有效的民事行为，所以李和平与韩利平所签订的使用权转让合同是有效的合同，李和平与韩利平均应按照合同的内容履行各自的义务。而通过庭审已查明，李和平在呼铁佳园宿舍建成后并未将房屋的使用权转让给韩利平，双方因争住房还发生过激烈的矛盾冲突，之后由东风路办事处综治办出面调解，双方才都撤出屋内。显然李和平的行为已经违反了与韩利平所签合同的内容致使不能实现合同目的，那么韩利平既于李和平的违约行为有权要求李和平承担合同的违约责任并有权解除合同要求李和平返还已收到的转让费用。依照韩利平向法院出示的一张借条及二张收据可以证明李和平曾收到过韩利平给付的177080元，但在审理中韩利平、李和平均认可这笔钱当中有120000元已用于购买了天野化工宿舍的房屋，故此李和平应实际收到过韩利平给付的购房款57080元。李和平答辩称其只收到过11000元现金，其他的都没有实际收到过，但对此答辩意见李和平并未出示相应的证据予以佐证，况且在庭审中韩利平出示了自己保存的于2009年5月27日交付给呼铁局住房改革领导小组办公室收取的34017元购房款的收据，很明显这笔购房款是既于转让合同而由韩利平代李和平支付的，收据由付款的韩利平自行保存，无疑这笔钱应当视为韩利平已交付给李和平。其余部分虽然韩利平与李和平均未有票据证实，但李和平于2009年6月4日向韩利平出具收条时就表示其认可自己已收到166080元，李和平也知道这其中包括购买天野化工宿舍的购房款。故此除扣除120000元购买天野化工宿舍的款项外，李和平应实际退还给韩利平已收到的57080元的购房款。并以此为依据按照双方在《房屋使用权转让协议》中的约定，造成房屋不能交付时李和平应承担已给付价款50%的违约金即李和平应向韩利平支付违约金28540元。
韩利平主张的房屋租赁费51000元部分，原审法院认为韩利平购买天野化工宿舍房屋让李和平无偿居住使用的本来目的是既于双方所签订的转让合同为前提，但李和平现已违反合同约定不履行转让义务，那么李和平从2009年6月4日收房之日起无偿占有韩利平所有的房屋已无合法根据，应当向韩利平进行补偿。审理中韩利平出示了李和平于2013年4月1日将天野化工宿舍租赁给承租人张磊与王秀玲的租赁协议，参照此租赁协议中的租赁费李和平应当向韩利平支付从2009年6月4日接受房屋起至2013年9月30日房屋租赁到期之日止的房屋租赁费共计61200元，而韩利平只主张支付51000元的租赁损失费用，对此诉讼请求予以支持。
另外韩利平请求李和平支付安装卫生洁具费及改水费共计2000元，并赔偿沙发一套，茶几1个，双人床2个，被褥4套的诉讼请求，因韩利平未提供相应的证据加以佐证，对这些物品的存在庭审无法查实，故此驳回韩利平的这两项诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：一、李和平向平韩利平支付违约金28540元，于本判决书生效后十日内履行；二、李和平向韩利平退还已收到的转让费57080元，于本判决书生效后十日内履行；三、李和平向韩利平支付房屋租赁损失费51000元，于本判决书生效后十日内履行；四、驳回韩利平的其它诉讼请求。案件受理费4780元，减半收取2390元，由韩利平负担874元，李和平负担1516元。
李和平不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审法院将不同的法律关系并案审理属程序违法。本案案由为房屋买卖合同纠纷一案，法律关系的基础为李和平与韩利平于2009年6月3日签订的《房屋使用权转让协议》，转让标的物为呼铁佳园宿舍，故一审法院应当就该房屋买卖法律关系所产生的权利义务予以审理并作出判决，至于房屋租赁费是基于购买天野化工宿舍楼产生的另一法律关系，韩利平主张的基于该房屋产生的租赁费是否成立，应另案处理，不属于本案的审查范围，而一审法院将两种不同的法律关系一并审理，并作出判决，程序严重违法。二、一审法院认定事实不清，认定事实错误，支持韩利平的诉讼请求无事实依据。1、从本案双方签订的《房屋使用权转让协议》来看，该协议虽然约定的是房屋使用权转让，但从协议内容来看，该协议属于名为使用权转让，实为所有权转让协议。而该房屋产权并非处于李和平名下，属李和平单位的公产房、福利房，是经济适用房。那么，按照合同法以及关于经济适用房的相关规定，该转让行为无效，此协议为无效协议。而一审法院认定该协议有效，支持了韩利平的诉讼请求，属认定事实错误。2、协议即使有效，没有违约行为，韩利平住旧房还装修了，韩利平也住了李和平的新房，在此期间双方是处于换房状态，韩利平实际取得了房屋使用权，韩利平在新房内安装卫生洁具和生活用床行李等事实可以认定，因此李和平没有违约，经数次催要韩利平不交尾款，导致协议无法履行。3、协议约定，如违约支付违约金，韩利平既要违约金，又主张租赁费，两项相重复，一审判决错误地将两项请求全部支持，违反合同法规定。违约金是为弥补损失，如判租赁费就不应支付违约金，反之亦然。4、韩利平于2012年8月入住呼铁佳园宿舍，于2013年6月23日将旧房即天野小区房子收回并出租，主张租赁费没有事实依据，一审对该事实没有查清。5、转让费实际收到11000元，虽然打过166080元的收条（不是现金交易），但其中包括天野小区旧房价值120000元，还有一次6000元（欠条未回）和一次5000元（欠条未回），其余29000元未付，当时约定等新房交付时一并给清，依照证据规则，韩利平交给李和平57080元，应对此负举证责任，一审在李和平仅承认交付11000元的情况下，凭上诉人的口头陈述就判定其交给了57080元，证据不足。另房屋转让总价款为267452元，其中有10万是用李和平住房公积金交首付，一审判决认定韩利平给李和平首付款177080元，再加上尾款101372元，已超出总房价，重复计算李和平承认的11000元，事实不清，与事实相悖，其实韩利平持有的6000元和5000元的收据已包含在166080元的总收条内。三、一审法院依据协议有效支持了韩利平返还购房款以及支付违约金的诉讼请求。但李和平认为韩利平要求返还购房款并要求支付违约金的法律基础为合同解除或者合同无效。即按照合同法的规定，合同解除以及合同无效的法律后果为合同当事人各自返还。而一审法院在合同没有解除或者无效的前提下，以合同有效判决李和平返还购房款，无事实依据和法律依据。请求二审法院依法改判或将本案发回重审。
韩利平答辩称，一、本案实际是房屋使用权转让，房屋使用不等于房屋买卖，一审法院将房屋使用权转让与房屋租赁并案审理，审理程序不违法。二、韩利平并没违约，一审法院按照实事决定违约金及赔偿金是符合法律规定的。三、李和平认为主张租赁费没有事实依据，一审对该事实没有查清，这个不存在。不是主张租赁费，是李和平没有履行房屋使用权转让协议的损失，是以租赁费计算损失的。四、57080元是依据李和平给韩利平打的收条而确定的，不是口述。一审时韩利平向法院提出房屋使用权转让协议已不可能履行，李和平在一审时已将房屋过户给没离婚时他的妻子，房屋已经不存在了。韩利平认为房屋使用权转让协议已不可能履行，一审法院判决书没有表述，这不是韩利平的问题。综上，李和平的上诉理由不能成立，驳回上诉，维持原判。
二审中，李和平提交了新的证据，证据一，房屋使用权转让协议、住房证、职工购买经济住房合同书，拟证明双方签订的使用权转让协议无效。证据二，购买福利房情况说明，拟证明李和平在履行协议中没有违法行为。证据三，房屋租赁合同，拟证明主张租赁费无事实依据。证据四，两名证人证言。证人郑彤童陈述，当单位分房时，李和平买不起房。让我找人买房，我遇到了韩利平，韩利平给了李和平4万元房屋费。韩利平在他处花了12万元给李利平买了一套房屋居住，最后把房屋的事情结清，双方再过户。李和平公积金不够1万元，韩利平给他拿钱存入够一万元后，公积金贷款10万元，交了首付和余款。交第二次房款郑彤童没有参与。当时写了个合同，李利平给打的条子，现金是不可能给的。证人张磊陈述，张磊是2013年10月30日与武仙云签的租房协议，租房时写的是李利平的名字，到6月23日张翠珍拿着房本找我说房屋是张翠珍的，在6月23日我和张翠珍又重新签订房屋租赁协议。
韩利平对李利平出示的证据一、证据二、证据三、郑彤童的证人证言均不予认可，对张磊的证人证言认可。并坚持一审证据及观点。
经二审审理，本院对李利平新出示的证据一及证据三的真实性予以采信，拟证明的问题不予支持；对证据二及郑彤童的证人证言不予采信；对张磊证言予以采信。对一审查明的事实予以确认。
另查明，呼和浩特市新城区人民法院于2014年2月21日以（2014）新民四初字第67号民事判决将李和平位于呼和浩特市新城区海东路呼铁佳园小区12-2-1401号房屋判给其前妻武云仙所有，李和平与韩利平签订了《房屋使用权转让协议》中李和平位于呼和浩特市新城区海东路呼铁佳园小区12号楼2单元1404号室与李和平位于呼和浩特市城区海东路呼铁佳园小区12-2-1401号房屋是同一个住房。李和平拥有的位于呼和浩特市新城区海东路呼铁佳园小区12-2-1401号房屋的产权归呼和浩特铁路局所有，李和平对该房屋只有使用权，该房屋并不是国家政策性保障的经济性适用住房。
本院认为，本案的争议焦点是，李利平向韩利平支付违约金、返还已收到的转让费及支付房屋损失费是否有事实及法律依据。
针对焦点问题认为，李和平与韩利平签订的《房屋使用权转让协议》是双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定。李和平与韩利平所签订的《房屋使用权转让协议》是有效的合同，李和平与韩利平均应按照合同的内容履行各自的义务。而李和平在呼铁佳园宿舍建成后未将房屋的使用权转让给韩利平，构成违约。李和平的违约行为致使不能实现合同目的，韩利平有权要求李和平承担合同的违约责任并有权要求解除合同，并要求李和平返还已收到的转让费用。根据韩利平出示的一张借条及二张收据可以证明李和平曾收到过韩利平给付的177080元，但在审理中韩利平、李和平均认可这笔钱当中有120000元已用于购买了天野化工宿舍的房屋，故此李和平应实际收到过韩利平给付的购房款57080元。李和平答辩称其只收到过11000元现金，其他的都没有实际收到过，但对此答辩意见李和平并未出示相应的证据予以佐证，况且审理中韩利平出示了自己保存的于2009年5月27日交付给呼铁局住房改革领导小组办公室收取的34017元购房款的收据，很明显这笔购房款是基于转让合同而由韩利平代李和平支付的，收据由付款的韩利平自行保存，无疑这笔钱应当视为韩利平已交付给李和平。其余部分虽然韩利平与李和平均未有票据证实，但李和平于2009年6月4日向韩利平出具收条时就表示其认可自己已收到166080元，李和平也知道这其中包括购买天野化工宿舍的购房款。故此除扣除120000元购买天野化工宿舍的款项外，李和平应实际退还给韩利平已收到的57080元的购房款。
按照双方在《房屋使用权转让协议》中的约定，造成房屋不能交付时李和平应承担已给付价款50%的违约金，即李和平应向韩利平支付违约金28540元。韩利平主张的房屋租赁费51000元部分，一审法院认为韩利平购买天野化工宿舍房屋让李和平无偿居住使用的本来目的是基于双方所签订的转让合同为前提，但李和平现已违反合同约定不履行转让义务，那么李和平从2009年6月4日收房之日起无偿占有韩利平所有的房屋已无合法根据，应当向韩利平进行补偿。审理中韩利平出示了李和平于2013年4月1日将天野化工宿舍租赁给承租人张磊、王秀玲的租赁协议，参照此租赁协议中的租赁费，李和平应当向韩利平支付从2009年6月4日接受房屋起至2013年9月30日房屋租赁到期之日止的房屋租赁费共计61200元，而韩利平只主张支付51000元的租赁损失费用。
综上，一审法院对韩利平的上述诉讼请求予以支持并无不当。
关于李和平主张一审法院将不同的法律关系并案审理程序违法的问题。本院认为，李和平与韩利平签订《房屋使用权转让协议》，本案涉及两个法律关系，一是产生房屋使用权转让的法律关系，二是韩利平提供的房屋供李和平使用的法律关系，二者互为因果，李利平违反合同约定不履行诉争房屋使用权转让的义务，李和平无偿占有使用韩利平所有的房屋就无合法根据。一审法院将房屋使用转让与占有使用补偿的不同法律关系且主体一致，一并审理，程序并不违法。李和平此项上诉理由不能成立。
关于李和平主张返还购房款的法律基础是合同解除的问题，根据双方当事人履行合同情况，韩利平已占有了自己所有的房屋，李和平的房屋已被法院判给前妻武仙云所有，并且李和平与韩利平都有不再履行《房屋使用权转让协议》合同的意愿，一审法院在判决书中表述虽然有一定瑕疵，一审法院的判决结果符合实际情况，本院予以支持，李和平此项上诉理由不能成立。
综上所述，李和平的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持，一审法院认定事实清楚。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4780元（李和平已预交），由李和平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨福金
审 判 员 戴玉英
代理审判员 刘 伟
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 刘常欣