福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初4496号原告：厦门世邦泰和物业管理有限公司。住所地：福建省厦门湖里区高崎南五路***号***室。组织机构代码：61204823-2。法定代表人：ＸＸ来，公司总经理。委托代理人：陈世明、许小敏，公司员工。被告：陈聪华，女，1983年11月14日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区，原告厦门世邦泰和物业管理有限公司（以下简称世邦泰和物业公司）与被告陈聪华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理后，依法由审判员陈巧玲适用简易程序，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告世邦泰和物业公司的委托代理人陈世明、许小敏到庭参加诉讼，被告陈聪华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告世邦泰和物业公司诉称，原告厦门世邦泰和物业管理有限公司于2013年12月开始为“中骏四季阳光”全体业主和使用人提供物业管理服务。被告为“中骏四季阳光”01-0303号房屋业主，在接受原告提供的物业管理服务后，却未能依约履行缴交物业管理费等费用的义务，自2015年1月1日至2016年3月31日止，被告连续拖欠物业管理服务费、公维金、水电费公摊、自用水费等不予缴纳。上述各项费用累计达6144.9元。原告曾多次电话及上门通知及致函被告催缴上述费用，但迄今无果。故原告诉至本院，请求判令：一、被告向原告缴付2015年1月1日至2016年3月31日的物业管理服务费2748.5元、房屋公共维修金375元、水费公摊265.1元、电费公摊26.1元、自用水费271.6元；二、被告向原告支付延迟交纳费用的滞纳金（以每月拖欠的上述费用为基数，自欠款月份当月的16日起按每日千分之三计算至法院判令的还款之日止，暂计至2016年3月31日为2458.6元）。在本案审理过程中，原告自愿将上述诉讼请求变更为：一、被告向原告缴付2015年1月1日至2016年3月31日的物业管理服务费2748元、房屋公共维修金375元、自用水费271.6元；二、被告向原告支付延迟交纳费用的滞纳金（以每月拖欠的上述费用为基数，自欠款月份当月的16日起按每日千分之三计算至法院判令的还款之日止，暂计至2016年3月31日为2265.56元）。被告陈聪华未作答辩。经审理查明，2014年2月21日，厦门骏友房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《中骏·四季阳光前期物业服务合同》，约定在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对“中骏·四季阳光”提供前期物业管理服务。合同第一章约定了物业基本情况，物业名称为中骏·四季阳光，物业类型为高层住宅、商业店面，该物业座落于厦门××（××）××片区××与××路交叉口西南侧地块；合同第二章约定了服务内容与质量；合同第三章约定了物业管理服务费用，该物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担。具体标准为高层住宅2.2元/月·平方米、商业店面3元/月·平方米，业主应于建设单位交付物业之日起交纳物业服务费用，房屋交付时，业主预交半年的物业服务费用，之后每半年交纳一次，业主或物业使用人应在上一半年度最后一个月的10日前交纳下一半年度的物业服务费。合同第七章约定首期专项维修资金由甲方按照厦门市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二，在建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入专项维修资金专户，并按照幢（户）建账，日常专项维修资金由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，按栋号或梯号专款专用，具体标准为高层住宅0.3元/月·平方米、商业店面0.3元/月·平方米；合同第八章约定业主逾期交纳物业服务费的，乙方可按日加收千分之三的滞纳金；合同第九章约定合同期限为双方签字盖章之日起至业主大会作出选聘或者续聘物业服务企业的决定时终止，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当将本合同作为附件；合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成，任一方向乙方住所地有管辖权的法院提起诉讼。合同还对物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护作了约定。厦门骏友房地产开发有限公司根据上述前期物业管理合同制定了《中骏·四季阳光业户手册及临时管理规约》，内容包含业户须知、业户守则、物业的使用、物业的维护养护、业主的共同利益、违约责任等，其中业户手册第1.2.3条款约定业主和物业使用人应于每月15日前缴付当月之物业管理服务等各项费用，次月起每逾期一日加收应付金额的千分之三的滞纳金；临时管理规约第三十条约定业主未按规定交付物业服务费，物业服务企业催讨后业主仍不支付的，可依法向法院起诉并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金。被告系中骏·四季阳光1#楼3层03单元的业主，建筑面积为83.25平方米。该房产于2013年12月26日交付给被告，同日被告出具承诺书，声明已详细阅读《业户手册及临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，并同意承担违反本临时管理规约的相应责任。原告主张被告自2015年1月1日起未缴交物业管理费、公共维修金等费用。2015年10月29日，原告委托福建旭丰律师事务所出具律师函向被告催缴截止至2015年9月30日的物业服务费、公维金、公摊水电等费用，并以邮政特快专递的方式向被告送出，邮政特快专递查询信息显示该邮件由“三利铭”代收。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同备案证明》、房屋交接书、钥匙移交证明、《中骏·四季阳光前期物业服务合同》、《中骏·四季阳光业户手册及临时管理规约》、律师函、快递单、邮件查询结果为证，并有当事人的陈述及庭审笔录相佐证。本院认为，被告陈聪华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关抗辩权利。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在业主大会选聘物业服务企业前，建设单位厦门骏友房地产开发有限公司委托原告世邦泰和物业公司对小区提供前期物业服务符合法律规定，厦门骏友房地产开发有限公司与原告签订的《中骏·四季阳光前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。被告作为小区业主，应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，原告主张被告应支付欠缴的2015年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理服务费2748元及房屋公共维修金375元，因被告未答辩，亦未提交相反证据证实其已缴交上述期间的物业管理费及公共维修金，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。支付水电费是每位业主的义务，但水电费并非物业公司的营业性收入，本案中原告未能举证证明其已经代缴上述费用，亦未能举证证明上述费用的计算方式及收取依据，故对原告要求被告支付自用水费271.6元的诉讼请求，本院不予支持。被告逾期付款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张以每月拖欠的物业服务费、房屋公共维修金及自用水费为基数，从欠缴费月份当月的16日起按照日千分之三的标准计算滞纳金，经查，本案《前期物业服务合同》及《业户手册及临时管理规约》中仅约定业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，原告有权按未交金额千分之三/日的标准收取滞纳金，并未约定收取滞纳金的计算基数包含逾期交纳的除物业服务费用以外的其他费用；原告虽提交了催收律师函及邮寄查询单欲证明其向被告履行催缴义务，但该邮寄查询单显示该律师函由“三利铭代收”，故原告未能举证证明其已向被告送达该催缴律师函，因此，本院酌定滞纳金以逾期交纳的物业管理费为基数，按日千分之三为标准，自起诉之日（即2016年6月12日）起计至本判决确定的付款之日止。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈聪华应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门世邦泰和物业管理有限公司2015年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理服务费2748元及滞纳金（以2748元为基数，自2016年6月12日起按日千分之三的标准计算至本判决确定的付款之日止）。二、被告陈聪华应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门世邦泰和物业管理有限公司2015年1月1日至2016年3月31日期间的房屋公共维修金375元。三、驳回原告厦门世邦泰和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈聪华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 陈巧玲二〇一六年七月二十日代书记员 王燕云附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。