湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂01执异797号
案外人：曾凡汛，男，1955年1月3日出生，汉族。
申请人执行人:中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司，住所地:武汉市武昌区体育路特1号。
负责人:龙志林，该公司总经理。
被执行人:武汉天创联合工贸有限公司，住所地:武汉市汉阳区汉阳大道626号。
法定代表人:徐玲玲。
被执行人:朱宏彬，男，1960年2月12日出生，汉族。
被执行人:张晓春，女，1963年4月2日出生，汉族。
被执行人：武汉治历置业集团有限公司，住所地：武汉市硚口区仁寿路64号2单元1楼1号。
法定代表人：朱宏彬，该公司董事长。
本院在执行中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融湖北分公司）与武汉天创联合工贸有限公司（以下简称天创公司）、武汉治历置业集团有限公司（以下简称治历置业公司）、朱宏彬、张晓春票据纠纷一案过程中，案外人曾凡汛对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人曾凡汛称，武汉市武昌区中南二路16号安逸新居3层涉案房产（建筑面积90.17平方米）是武汉星星集团有限公司（由武汉市洪山区人民政府洪山街办事处姚家岭村村民委员会改制更名而来）和武汉市万德祥置业有限公司（系武汉治历置业集团有限公司的子公司，以下简称万德祥公司）拆迁还建给案外人的还建房，并于2009年12月30日交付给案外人，只是由万德祥公司统一对外出租，该公司还向案外人支付了两个季度的房屋租金。后武汉市洪山区人民政府洪山街办事处姚家岭村村民委员会将案外人所有的安逸新居涉案房产同该楼3层其他房屋一起出售给了治历置业公司，并办理了产权证书。随后，案外人向武汉市武昌区人民法院（以下简称武昌区法院）提起诉讼。经审理,该院作出(2015)鄂武昌民初字第02787号民事判决书,判决确认买卖合同无效.案外人认为武昌区中南二路16号安逸新居涉案房产是拆迁还建给案外人的房屋，武昌区作出并已生效的判决书确认了买卖合同无效且该部分房屋案外人已申请诉讼保全,在此情况下，本院拍卖该部分房屋的强制执行行为损害了案外人的权利,故案外人请求终止对该部分房屋的拍卖程序,撤销对该部分房产的强制执行。
为支持其异议请求，案外人向本院提供了《房屋拆迁产权调换安置协议书》和《房屋拆迁安置补充协议书》、《交房协议》、《武汉市存量房买卖合同》、（2015）鄂武昌民初字第02787号民事判决书等证据材料。
本院查明，中国光大银行股份有限公司武汉分行与天创公司、朱宏彬、张晓春、治历置业公司票据纠纷一案，本院于2014年6月13日作出的（2014）鄂武汉中民商初字第00364号、第00365号民事调解书已经发生法律效力。因天创公司、朱宏彬、张晓春、治历置业公司未按调解书规定的时间履行给付义务，权利人于2014年10月19日向本院申请执行，本院以（2014）鄂武汉中执字第00814号、（2014）鄂武汉中执字第00815号立案执行。
在本院诉讼过程中，本院于2014年4月30日以（2014）鄂武汉中立保字第00143号民事裁定查封了被执行人治历置业公司名下位于本市武昌区中南二路16号安逸新居涉案房产（建筑面积：2537.1平方米），其中包含案外人曾凡汛还建的安逸新居涉案房屋。
另查明，2014年12月11日，本院作出（2014）鄂武汉中执字第00814号执行裁定，终结本院（2014）鄂武汉中民商初字第00364号民事调解书的本次执行程序。同日，本院作出（2014）鄂武汉中执字第00815号执行裁定，终结本院（2014）鄂武汉中民商初字第00365号民事调解书的本次执行程序。2016年3月21日，本院根据华融湖北分公司的申请，作出（2016）鄂01执异10号执行裁定和（2016）鄂01执异11号执行裁定，将本院（2014）鄂武汉中执字第00815号和（2014）鄂武汉中执字第00814号执行二案的申请执行人中国光大银行股份有限公司武汉分行变更为华融湖北分公司。2016年4月25日，本院以（2014）鄂武汉中执字第814、815-2号执行裁定和（2014）鄂武汉中执字第814、815-2号协助执行通知书，继续查封了治历置业公司所有的位于上述的房屋。
再查明，武昌区法院受理了原告曾凡汛与被告武汉市洪山区人民政府洪山街办事处姚家岭村村民委员会（以下简称姚家岭村委会）、武汉星星集团有限责任公司、治历置业公司、第三人万德祥公司确认合同效力纠纷一案，该院于2016年11月1日作出（2015）鄂武昌民初字第02787号民事判决，该判决确认被告姚家岭村委会与被告治历置业公司签订的《武汉市存量房买卖合同》中涉及武昌中南二路16号安逸新居涉案房产（建筑面积90.17平方米）的部分无效。该判决在“审理查明”部分认定：“2006年2月27日，姚家岭村委会（甲方）与万德祥公司（乙方）签订《协议书》，就洪山区洪山乡姚家岭村'中南二路改造还建房'项目，暂定名为'安逸新居'相关事项进行约定。2007年7月19日，姚家岭村委会与曾宪柏（曾庆高）签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》、万德祥公司与曾宪柏（曾庆高）签订了《房屋拆迁安置补充协议书》。在补充协议书中，曾庆高选定原地还建项目安逸新居中四套房作为产权安置房：X单元X层X号，建筑面积119.09平方米；X单元X层X号房，建筑面积89.17平方米；X单元X层X号房，建筑面积119.09平方米；X层X轴房屋，建筑面积90.17平方米。共计建筑面积417.52平方米。两份协议书还就公摊面积、还建期限、补助费、补偿费、扩大面积按成本计算、办理房屋产权两证等事项进行了约定。2009年8月11日，万德祥公司与武汉天一佳餐饮管理公司签订《房屋租赁合同》，将包括诉争房屋在内的房屋统一租赁给武汉天一佳餐饮管理公司。2009年12月30日，万德祥公司与曾宪柏（曾庆高）签订了《交房协议书》，将本案诉争房屋，即武昌区中南二路16号安逸新居涉案房产（建筑面积90.17平方米），交付给了曾庆高，并由万德祥公司统一对外出租，万德祥公司代租赁方向曾庆高支付第一季度的租金，以后租金由租赁方直接支付。万德祥公司于2010年5月24日向原告支付了2010年一季度的房屋租金9738元。2010年11月9日，坐落于武昌区中南二路16号安逸新居3层1号、建筑面积2537.1平方米房屋所有权登记在姚家岭村委会的名下。同年12月29日，姚家岭村委会（甲方）与治历置业公司（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》，将甲方所有的坐落于武昌区中南二路16号安逸新居X层X室、建筑面积2537.1平方米房屋（含安逸新居涉案房产）出售给乙方，成交价格17724070元。合同签订后，治历置业公司将上述房屋在房地管理部门和土地管理部门办理房屋所有权证及国有土地使用证，产权证号为昌201100XXXX。2015年2月5日，在曾庆高去世后，原告与其他继承人就上述拆迁还建安置房签订了《房屋析产协议书》。曾凡汛取得了武昌区中南二路16号安逸新居（现中南龙庭）X单元X层X号（119.09平方米）和X层X轴（90.17平方米）两套房屋。”
还查明，2017年3月，本院对（2014）鄂武汉中执字第00815号执行案恢复执行，其执行案号为（2017）鄂01执恢69号。执行中，本院作出拍卖公告，拟拍卖治历置业公司所属的位于武昌区中南二路16号安逸新居X层X号房屋，其中包括曾凡汛还建的X号房屋，曾凡汛据此提出执行异议。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，武昌区法院（2015）鄂武昌民初字第02787号民事判决已确认拆迁人与被拆迁人在法院查封前已就涉案房屋签订合法有效的《拆迁补偿安置协议》，该涉案房屋系拆迁安置房并在法院查封前已交由案外人实际占有，且涉案房屋未能办理过户登记手续并非案外人自身原因所致。因此，根据上述司法解释的规定，案外人曾凡汛对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立，本院对其申请中止对涉案房屋执行的异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
中止对武汉市武昌区中南二路16号安逸新居涉案房产（建筑面积：90.17平方米）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。
审 判 长 李淑红
审 判 员 徐 文
人民陪审员 王旖旎
二〇一八年七月十一日
书 记 员 谭 晓