湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终572号
上诉人（原审原告）：叶敏，男，1969年5月16日出生，汉族，武汉市人，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：顾俊、张小欧，湖北华隽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程芝荣，女，1964年8月20日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。
被上诉人（原审被告）：夏爱平，男，1956年4月17日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。
被上诉人（原审被告）：张彩平，女，1970年8月31日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。
被上诉人（原审被告）：史万胜，男，1964年4月10日出生，汉族，江西省南昌市人，住武汉市东西湖区。
被上诉人（原审被告）：陈望姣，女，1965年4月3日出生，汉族，湖北省麻城人，住武汉市东西湖区。
被上诉人（原审被告）：李桃先，女，1969年11月1日出生，汉族，武汉市人，住武汉市。
被上诉人（原审被告）：易小德，男，1959年1月1日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。
被上诉人（原审被告）：邱红权，男，1973年10月1日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。
被上诉人（原审被告）：杨俊波，女，1972年1月2日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区。
被上诉人（原审被告）：胡翠兰，女，1969年5月10日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区，现住武汉市。
被上诉人（原审被告）：张俊波，男，1972年12月13日出生，武汉市人，住武汉市东西湖区。
被上诉人（原审被告）：王春霞，女，1961年3月24日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。
上述十二位被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈洲，湖北成和诚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：张正发，男，1961年6月3日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。
被上诉人（原审第三人）：柳桂琴，系张正发之妻，1961年12月8日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。
上述两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡炳鑫，湖北利源律师事务所律师。
上诉人叶敏因与被上诉人程芝荣、夏爱平、张彩平、史万胜、陈望姣、李桃先、易小德、邱红权、杨俊波、胡翠兰、张俊波、王春霞、张正发、柳桂琴案外人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
叶敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、叶敏与张正发、柳桂琴签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无损害社会公共利益的情形，应当认定《房屋转让协议》有效。二、涉案房屋系建设在农村集体所有土地之上，《房屋转让协议》已经过集体经济组织的同意与确认，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，符合我国农村集体所有制房屋出售的条件。三、原审判决适用法律错误，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条并不禁止农民出售集体所有制土地上建设的房屋，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”，本案买卖标的房屋是已经建好的房屋，不存在用于非农建设，也没有损害社会公共利益，一审判决依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条认定《房屋转让协议》无效，属适用法律错误。四、原审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十二条第一款第二项的规定：案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。从实际情况看，叶敏已于法院查封涉案房屋前付清了所有房款，并实际占有使用至今，且涉案房屋无法过户，系张正发、柳桂琴在将房屋交付后失去联系，使得叶敏单方无法完成过户手续，叶敏对此没有主观过错，故法院应予以终止执行程序。
被上诉人程芝荣、夏爱平、张彩平、史万胜、陈望姣、李桃先、易小德、邱红权、杨俊波、胡翠兰、张俊波、王春霞共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。农村集体土地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应当依法认定合同无效。相关村委会出具的情况说明，只涉及测量登记业主的情况，与合同效力没有关联，也没有说明房屋转让是经过村委会同意的。
被上诉人张正发、柳桂琴辩称，《房屋转让协议》不是双方当事人真实意思表示，名为转让，实为借款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
叶敏向一审法院起诉请求：1、确认叶敏与张正发、柳桂琴2013年5月21日签定的《房屋转让协议》合法有效；2、判令张正发、柳桂琴立即协助办理诉争（房屋过户给叶敏的手续；3、确认诉争房屋为叶敏所有，并停止对该财产的执行。
一审法院认定事实：一审法院在执行程芝荣、夏爱平、张彩平、史万胜、陈望姣、李桃先、易小德、邱红权、杨俊波、胡翠兰、张俊波、王春霞诉张正发、柳桂琴民间借贷纠纷十二案，李桃先诉张正发房屋租赁合同纠纷案过程中，于2015年2月13日依法查封了张正发名下位于武汉市硚口区的房屋，并于同年5月12日下达“责令被执行人履行法律文书确定的义务通知书”，要求张正发、柳桂琴于该通知书送达之日三日内履行生效法律文书的义务。张正发、柳桂琴逾期未履行，一审法院于同年9月15日对该房屋价值进行委托评估，评估价为896,100元。同年11月2日向张正发、柳桂琴公告送达房地产司法鉴定估价报告书，并于同日作出（2015）鄂东西执字第00293-2号民事裁定，决定拍卖该房屋。叶敏作为案外人于2016年2月16日向一审法院提出书面异议，要求终止对诉争房屋强制执行。一审法院于2016年3月11日作出（2016）鄂0112执异4号民事裁定书，载明：叶敏明知坐落于诉争房屋系建设在农村集体建筑用地上的城中村改造房，不能登记发证，更不能交易，却为了获得拆迁补偿而购买，不能办理房屋过户手续系自身原因造成的。且案外人叶敏提供的现有证据不能证明其已经支付完全部购房款。其提供支付给被执行人柳桂琴58万元的电汇凭条和收条，本院可以以其支付购房款的证据予以认定，但剩余70万元无证据证实。其虽然还提供有一张30万元的电汇凭条。但经办人系柳桂琴本人，也未注明系付购房款，故该笔款不能作为支付购房款的证据，不予认定。叶敏未付清全部购房款，且房屋仍然登记在被执行人张正发名下，叶敏对未办理过户登记手续有过错。其权利不能排除对该房屋的执行。依据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定：驳回叶敏的异议申请。
一审法院另查明，2013年5月21日叶敏与张正发、柳桂琴签订《房屋转让协议》，《房屋转让协议》内容如下：甲方：张正发，乙方叶敏，经双方共同协商，甲方将坐落于硚口区舵落口区私有房产（有证面积118.28m2，房产证号：--，无证面积
--
m2）。经协商甲方以人民帀1280000元（大写壹佰贰拾捌万元整）价格转让给乙方。2013年5月21日乙方先行支付人民帀500000元（大写伍拾万元整），甲方将房产证给予乙方。甲方将房屋内所有租户进行清退，或与乙方达成租约完成后，乙方将剩余款项一次性付给甲方。乙方购房款支付完后，即完成交易，双方都不得反悔，如一方毁约，则向另一方赔偿经济损失人民帀1000000元（大写壹佰万元整）。出让方：张正发、柳桂琴受让方叶敏。
张正发、柳桂琴以人民币128万元的价格将房屋出售给叶敏。叶敏于2013年6月28日前分期将128万元转账支付给张正发、柳桂琴。柳桂琴将房屋、房屋所有权证、房屋钥匙交付给叶敏，自2013年7月起叶敏实际占有使用该房屋。武汉市硚口区舵落口区的房屋目前仍然登记在张正发名下，土地性质为集体。有证部分建筑面积为118.28平方米。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。集体所有的城中村房屋的土地使用权是集体经济组织成员享有的权利与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。城中村的房屋只能在本村村民范围内转让。叶敏与柳桂琴、张正发签订的《房屋转让协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的土地使用权。叶敏并非舵落口村村民，没有资格购买舵落口村农民集体所有土地上的房屋。案涉房屋系农民集体所有土地上的住宅。叶敏与张正发、柳桂琴签订房屋买卖合同违反国家法律政策规定，且在已知悉房屋面临拆迁且不能办理房屋所有权证过户手续的情况下，仍然进行房屋交易，至今合同目的无法实现。不能过户的后果应由叶敏自己承担。综上所述，叶敏与张正发2013年5月21日签订的《房屋转让协议》无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予以返还，因本案系案外人执行异议之诉，叶敏未就合同无效的财产提出诉讼请求，故本案不予一并处理。叶敏可就张正发、柳桂琴因房屋买卖合同取得的财产另案起诉。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十二条第一款第二项规定：案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：驳回叶敏的诉讼请求。案件受理费8160元，由叶敏负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：叶敏与柳桂琴、张正发签订的《房屋转让协议》所涉房屋为农村集体所有土地上的住宅，而该集体土地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，具有福利性质。根据国家相关政策，农村住宅用地只能分配给本村村民，不允许向本集体经济组织之外的人特别是城镇居民转让。本案中，叶敏并非涉案房屋所在的武汉市硚口区易家墩街舵落口村村民，没有资格购买舵落口村农民集体所有土地上的房屋。《最高人民法院关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案的复函》（（2010）民一他字第4号）认为“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效”，该答复虽为对个案的批复，但对本案亦具有一定的借鉴意义和参考价值。故一审根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，认定上述《房屋转让协议》无效，并无不当。《房屋转让协议》被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故叶敏就涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，一审对其要求停止执行的诉讼请求不予支持，是正确的。本案中，柳桂琴、张正发反对叶敏提起的执行异议，应列为共同被告，一审列为第三人不当，但不影响本案的实体处理。
综上，叶敏的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8160元，由叶敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 骆朝辉
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一七年四月五日
书记员 舒 渲