湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2695号
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗太明，男，1982年2月8日出生，汉族，住武汉市黄陂区。
委托诉讼代理人：吕渤，湖北炽升律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：余桂清，男，1962年2月3日出生，汉族，住武汉市武昌区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李惠琴，女，1962年12月6日出生，汉族，住武汉市武昌区。
上列被上诉人的委托诉讼代理人：万钦忠、洪梦雪，湖北浩泽律师事务所律师。
上诉人罗太明因与被上诉人余桂清、李惠琴房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初4643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
罗太明的上诉请求：1、撤销原判，依法改判。2、本案一、二审诉讼费全部由李惠琴、余桂清承担。其上诉的理由为：一、一审法院认为合同核心条款约定不明属认定案件事实不清。仔细阅读和整理罗太明和李惠琴、余桂清以及武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司签订的《存量房居间(买卖)合同》(以下简称合同)，会发现合同约定的房产交易流程清晰，完全具备可操作性，交易步骤如下：1、罗太明和李惠琴、余桂清2016年3月l7日签订合同，当天买方支付3万定金；2、约定2016年9月1日前双方应办理过户手续，在过户当天买方再支付l7万元首付款(房屋若有抵押，须先注销抵押然后办理过户手续)；3、买方领到房屋所有权证和土地使用权证后的5个工作日内办理按揭贷款手续；4、贷款审批下来后由银行将贷款直接支付给买方；5、卖方收到买方全部税款后才将房产交付买方。本案首付款的支付方式也很明确，就是双方在办理过户手续当天支付。买卖双方一起办理过户当天交付首付款是极其普遍的做法，众多房屋交易中介机构居间合同都是同样或类似约定，这也是从尽量分摊风险的角度考虑，只有安排一天让买卖双方碰头，当面完成各自应尽的合同义务，才能有效避免买方收到首付款而不协助办理过户手续，或买方获得卖方过户协助后而不支付首付款的违约情形发生。所以，办理过户手续当天支付首付款是非常公平和符合交易习惯的做法，不存在谁背负更多合同义务或承担更多风险说法。即便双方对办理过户手续当天履行义务的先后顺序或房屋交易具体过程存在一些争议，那也正是一审法院应在本案审理中根据合同法相关规定依法审理并认定的事项。一份生效的合同，若合同条款约定不明或有争议，法院应履行审判职责，依法审理并认定，否者属于遗漏审理事项。一审认为首付款的支付方式不明确，且与交易习惯不符的说法与逻辑也不通。因为判断首付款支付方式是否符合交易习惯应以明确了首付款支付方式为前提，一审既然认定首付款支付方式不明确，又是如何判断其不符合交易习惯的?二、一审以显失公平为由撤销合同，适用法律明显错误。本案根本不存在显失公平的情形。首先，从本案标的物价值看，双方完全遵照等价有偿的原则。在此不赘述。其次，以显失公平撤销合同应严格界定，不可滥用。交易风险是市场交易过程中正常现象。本案合同双方均承担着一定风险，权利义务并没有失衡。从交易流程看，买方承担着相对应的甚至更多的合同义务，例如：合同约定罗太明在签订合同时交付定金3万，已经高于同等房屋交易的定金水平，此类价款的房屋交易定金通常都只有一两万，且不会由买方承担房屋保证金、水电费、物业费保证金费用。合同约定买方在办理过户手续当天再另行支付l7万元，加上之前3万元定金，总计支付20万元，相对56万元的房屋总价，首付款达35．7％，己高于通常30％的首付款水平。合同约定买方办理按揭贷款，若贷款不足以支付余下房款，买方应以现金或转账给卖方的方式补足差额，此处明确了买方付清全部房款的义务，即便出现所谓“贷款审批不能情形”，买方也有义务支付全部余款。合同约定买方只有付清全部购房款后才能让卖方交付房屋，否则即便买方支付首付款后办下房产证，也无法实际使用房屋，而此类二手房屋交易，有大量交易成功案例都显示当买方支付了首付款并在办理银行的按揭过程中，卖方就腾退房屋，那样岂不是更不公平?双方还约定过中介费由买方乙方支付，而此类房屋交易通常是由买卖双方按50％共同承担中介费用。从以上合同约定可以看出，李惠琴、余桂清权利均得到了较好保护，李惠琴、余桂清虽然承担了合同义务，但罗太明肩负合同义务相同甚至更多，合同根本不存在显失公平情形。再次、本案构成显失公平的前提都不存在。罗太明和妻子在武汉打拼多年，名下无房，急于购买房屋自住，诚心诚意买房，且准备了充足的资金。本案合同条款经买卖双方平等协商确定，空白处由中介根据双方合意进行填写，均是双方当时真实的意思表示。根本不存在利用己方优势或对方无经验进行交易。三、一审审理案件程序错误。一审虽然判决合同撤销，却对撤销合同后李惠琴、余桂清是否应返还罗太明定金不进行审理和判决，对罗太明垫付的诉讼费该如何收取也不进行说明，遗漏案件审理项，审理程序严重错误。四、本案纠纷产生的真实原因，其实是因房价在不断上涨，李惠琴、余桂清意图毁约而寻找新的买家，于是找各种借口和理由涨价、涨价后还不满意，便故意拖延或拒绝履行合同义务。李惠琴、余桂清不按合同约定同罗太明及中介一起去房产管理部门办理过户手续的行为，己构成违约，依法应按合同承担违约责任及承担中介费用。同时，对于这种不讲诚信的行为，本应通过公正的审判予以制止，才能树立全社会的契约精神。一审法院在未查明案件事实的情况下，偏袒被上诉人，滥用显失公平法律规定，对一份合法有效、权利义务正当且具备履行条件的合同随意撤销，完全背离民法意思自治和诚实信用原则。
2016年10月，罗太明向一审法院提起诉讼，请求判令：1、判决李惠琴、余桂清继续履行合同；2、李惠琴、余桂清赔偿违约金112,000元；3、李惠琴、余桂清承担罗太明不能及时入住的租金损失6,000元；4、李惠琴、余桂清承担罗太明中介费11,200元、代理费2万元；5、李惠琴、余桂清承担本案的诉讼费用。
一审法院查明，2016年3月17日，罗太明（买方）与李惠琴、余桂清（卖方）及齐楚公司（经纪方）签订《存量房居间（买卖）合同》一份。合同约定：卖方转让给买方的房产位于黄陂黄陂区××经济开发区下集村美景××城××单元××室屋面积为105.75平方米、房产证号为武房武房权证黄字第××号证时间为2014年8月25日；该房产无抵押或其他权利限制，卖方应在签订本合同起当日内将房屋所有权证及土地使用权证原件及其他产权资料托管于经纪方作为办理过户手续之用；房产转让价格为56万元；该房产附有租赁合同，租期至2016年5月1日止，卖方保证承租人已放弃优先购买权；付款约定为定金3万元为第一部分房款，该定金买方在签订本合同时支付，经纪方应预留1万元作为交房保证金及水电费等保证金，53万元为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款：买方在过户当天将首期款（第二部分房款的一部分）17万元足额支付给卖方，此款不包括已经支付的定金，第二部分房款余款36万元，买方以商业贷款方式支付给卖方，并委托经纪方办理贷款手续，支付按揭手续费、评估费、担保费等贷款费用，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，买方应在过户当日以现金或转账方式支付差额房款给卖方；本合同履行过程中产生的税费、税种等相关费用由买方承担；托管款项交付为办理完房产过户手续后（如买方付款方式为按揭贷款，须办理完贷款抵押手续）由经纪方直接将托管款项划入卖方指定的收款账户，交房保证金、水电费、物管费保证金，在卖方办理完房产交接手续、水电过户等手续后3个工作日内由经纪方直接划入卖方指定的收款账户，如买方办理银行按揭，由银行承诺之贷款金额由贷款银行按约定时间支付给卖方；买卖双方约定卖方在收到全部税款时将该房屋交付买方使用；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买卖方支付房产转让价百分之二十的违约金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金，由此造成第三方损失，由违约方承担赔偿责任；无论在任何情况下，如卖方或买方任何一方未能依本合同之条款出售或购买该房产，则违约方须支付经纪方违约金11,600元；买卖双方约定于2016年9月1日前办理过户手续。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，罗太明向李惠琴、余桂清支付定金3万元。李惠琴、余桂清在收取定金后将1万元交齐楚公司作为交房保证金及水费等保证金。2016年8月中旬，齐楚公司通知罗太明和李惠琴、余桂清告协调案涉房屋过户事宜，未果,为此引发诉讼。
一审法院认为，罗太明和李惠琴、余桂清签订的《存量房居间（买卖）合同》中关于坐落于武汉市黄陂黄陂区××经济开发区下集村美景××城××单元××室买卖的约定，其核心条款约定不明。首先，罗太明首付款的支付方式不明确，且与交易习惯不符，其次，未明确房屋交易的具体操作程序及按揭贷款的审批流程，再次，未明确如贷款审批不能的情形下如何确保李惠琴、余桂清能全额得到卖房款；涉及李惠琴、余桂清权利保护的约定明显对李惠琴、余桂清不公平，造成罗太明和李惠琴、余桂清双方的权利义务不对等，构成显失公平，该约定依法应予撤销。故，罗太明主张李惠琴、余桂清继续履行《存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求，本院不予支持。李惠琴、余桂清反诉撤销《存量房居间（买卖）合同》的请求之合理部分，予以支持。罗太明主张李惠琴、余桂清支付违金112,000元及租房损失6,000元、中介费11,200元、代理费2万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、撤销罗太明与余桂清、李惠琴签订的《存量房居间（买卖）合同》中关于坐落于武汉市黄陂黄陂区××经济开发区下集村美景××城××单元××室买卖的约定；二、驳回罗太明的诉讼请求；三、驳回余桂清、李惠琴的其他反诉请求。案件受理费10,895元，反诉费550元，合计11,445元，由罗太明负担1,445元，余桂清、李惠琴负担10,000元。
二审审理期间，罗太明自愿放弃要求李惠琴、余桂清赔偿违约金及赔偿其未能入住的租金损失等，并自愿承担购房的中介费用。
本院认为，2016年3月17日，李惠琴、余桂清与罗太明及武汉齐家楚天房地产投资管理有公司签订的《存量房居间（买卖）合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。合同履行的过程中，罗太明按照双方合同的约定，支付了首期购房款，后由于李惠琴、余桂清不愿意出卖本案诉争房屋，其反悔的行为有违诚实信用原则，应承担相应的违约责任并继续履行该合同。鉴于罗太明在本案审理期间，自愿放弃要求李惠琴、余桂清赔偿违约金及赔偿其未能入住的租金损失等，并自愿承担购房的中介费用，本院依法予以照准。
关于李惠琴、余桂清在一审期间要求撤销《存量房居间（买卖）合同》的反诉请求，因其没有提供罗太明的违约事实和证据，李惠琴、余桂清应承担举证不能的法律后果，且双方签订的《存量房居间（买卖）合同》，不符合我国合同法第五十四条规定的撤销之情形，故李惠琴、余桂清要求撤销合同的条件尚未成就，一审法院判决撤销《存量房居间（买卖）合同》，驳回罗太明的诉讼请求错误。因此，罗太明的上诉理由及请求成立，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律及实体处理错误,应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初4643号民事判决。
二、李惠琴、余桂清继续履行2016年3月17日与罗太明及齐楚公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；李惠琴、余桂清于本案判决生效之日起十日内，协助罗太明办理位于黄陂区盘龙城经济开发区下集村美景天城D5栋2单元13层1室房屋的过户手续。
三、驳回李惠琴、余桂清的其他诉讼请求。
一审案件受理费10,895元，诉讼保全费3,320元，由李惠琴、余桂清共同负担。
二审案件受理费10,895元，由李惠琴、余桂清共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一七年七月十二日
书记员 余文婷