海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼97民终321号上诉人（原审被告）：海南中方投资有限公司，住所地海南省儋州市那大镇兰洋北路东侧控规C-03号街区。法定代表人：马伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵泽玮，海南嘉勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙川钧，该公司职员。被上诉人（原审原告）：许言丽，女，1995年5月28日出生，汉族，现住海南省儋州市第一中学宿舍楼**栋***室。上诉人海南中方投资有限公司（以下简称中方公司）与被上诉人许言丽商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初4253号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中方公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许言丽的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由许言丽承担。事实和理由：一、一审判决缺乏事实根据、适用法律错误，本案的焦点在于中方公司出售房子的代销费用是否应该由许言丽承担的问题，一审法院认为许言丽在退房之时不知中方公司的房子存在分销商代理分销的事情不符合事实。中方公司的房子大部分都由分销商进行代理分销，而许言丽是通过分销商的销售人员的朋友得知房子信息才联系分销商的销售人员，然后才由分销商的销售人员带到中方公司的销售部门签署合同；二、一审判决违反公平原则，本案的起因在于许言丽无力偿还银行贷款要求解除购房合同而退房，中方公司因为同情许言丽而同意协助处理，但中方公司已说清楚，许言丽必须承担退房所产生的相关费用，相关费用包括国家部门收取的，以及分销商代理分销的费用，还有银行解除按揭违约的费用，这些都是因为购房行为所产生的费用，许言丽是知晓以及同意的。中方公司可以不同意退房，如果说退房的情况下，中方公司还要承担费用，那更不可能同意退房。本来，在同意退房的情况下，中方公司已经承担了自身销售部人员的提成，对于这一点，中方公司没有对许言丽主张。在因为许言丽自身原因要求毁约退房的情况下，一审法院还要中方公司承担额外的分销代理费用损失，没有事实以及法律依据，严重违反公平原则。综上，请二审法院予以依法裁决，纠正一审法院错误做法。被上诉人许言丽答辩称，许言丽对于中方公司与分销商的分销协议是不知情的，许言丽没有必要承担赔偿款。许言丽一审诉讼请求：1、判令中方公司退还购房款32579元（其中定金20000元，杂费12579元）以及中国建设银行股份有限公司儋州支行退回的个人住房贷款本金9071.87元，各项共计41650.87元；2、案件受理费由中方公司负担。一审法院认定事实：许言丽与中方公司于2015年2月27日签订《商品房买卖合同》，约定许言丽购买中方公司开发建设的“广场花园小区”04幢二单元10层1005号房，总价款572841元。合同约定的付款方式为买受人于2015年2月27日前支付首付款172841元，余下房款400000元申请商业贷款支付。合同签订当日，许言丽交付中方公司20000元定金，并随后向建行申请个人住房商业贷款400000元。2015年6月12日，建行放款400000元给中方公司以支付许言丽的房款，同日许言丽向中方公司交付物业维修基金、产权登记费、合同备案费及交易手续费等共计12579元。此后，许言丽因自身经济条件不好，难以支付购房首付款和偿还银行贷款，即于2016年5月23日向中方公司申请退房，中方公司同意退房，但双方就解除购房合同后损失如何分担没有约定。中方公司同意退房后，就许言丽申请银行商业贷款支付的400000元房款，于2016年7月19日偿还清许言丽尚欠的银行贷款本息并代为支付提前还款的违约金后，结清许言丽在建行的贷款。在扣除许言丽需偿还给建行的贷款本金及利息、违约金后，中方公司处还余下许言丽已付房款9071.87元。另查明，中方公司通过与分销代理公司签订协议的方式，将其开发的伟业西城国际（即涉案房屋所在的项目）小区房屋委托分销代理公司代为销售，并支付佣金给分销代理公司。协议约定“甲方（指中方公司）在每月15日前按乙方（指分销代理公司）上月完成总销售合同额的6%向乙方计提佣金”。中方公司主张其已按照协议约定，按许言丽购买的涉案房屋总价款572841元的6%即34370.46元支付佣金给分销代理公司，并提供记载销售代理费为34370元的《发票》一张予以证实。同时，中方公司在庭审中提交一份时间为2015年2月27日的《（海口）区域客户来岛资料明细表》以证明许言丽是经分销代理公司介绍来购房的客户，该表上记载客户姓名为许言丽、许言丽的身份证号码，以及相关人员的签名，分销代理公司在表上加盖公章。中方公司表示其公司开发的房产有小部分是公司自己直接与购房人协商购房事宜并签订购房合同，不通过分销代理公司。庭审中，许言丽主张其是通过网络平台及朋友告知的方式知晓中方公司售楼及相关售楼优惠政策的消息，并自己与朋友一并前往中方公司开发的小区内的售楼点咨询购房事宜，并在中方公司工作人员的接待下与中方公司签订了购房合同，其在要求退房前并不清楚中方公司与分销代理公司签订协议由分销代理公司代理销售房屋的事实，也不知道分销代理公司计提佣金的事实。中方公司主张在扣除分销代理费用后，余下许言丽诉讼请求的款项，其公司同意退还给许言丽。如果本案不涉及分销代理费用，其公司需扣除已实际发生的各项费用后，将余下款项退回许言丽。一审法院认为，本案的争议焦点为：许言丽与中方公司协商解除双方签订的《商品房买卖合同》后，许言丽主张中方公司退还的款项是否应扣除分销代理费用。根据本案查明的事实，双方是协商解除购房合同，但双方对解除合同后损失如何分担没有约定。双方签订的购房合同也并未涉及分销代理费用。许言丽在提出退还其缴纳的全部款项，包括定金、杂费和余下房款后，中方公司才主张需扣除分销代理费用。从本案查明的事实可知许言丽在购房时，直至提出退房都不知晓中方公司销售的房屋是经过分销代理商销售。中方公司主张已支付的涉案房屋的分销代理费用，许言丽事先并不知情。中方公司主张许言丽是经分销商介绍来购房的客户，并且其公司已支付相应的分销代理费用给分销商。但从本案中方公司提供的证据《（海口）区域客户来岛资料明细表》来看，该表属于单方制作，没有许言丽的签名，不能单独直接证明许言丽是分销代理公司介绍购房的客户。而《发票》记载的费用，仅能说明与许言丽购买房屋有同样面积、同样价款的房屋需支付的分销代理费用，不能证明是涉案房屋的分销代理费用。从本案查明的事实不能认定中方公司已支付的分销代理费用是因许言丽违约造成的损失。综上，中方公司抗辩称退还许言丽的款项需扣除分销代理费用没有事实和法律依据，不予采信。另外，许言丽诉讼请求中方公司退还的杂费中，包含有合同备案费132元、产权登记费80元、交易手续费26元等已实际发生的损失费用共计238元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，本案是因许言丽没有经济能力支付房款提出退房引起，中方公司有权要求许言丽承担该部分损失。故许言丽主张中方公司退还的41650.87元过高，应扣除238元，余下41412.87元，由中方公司退还许言丽。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、海南中方投资有限公司于判决生效之日起十五日内退还许言丽41412.87元；二、驳回许言丽的其他诉讼请求。案件受理费420.64元，由海南中方投资有限公司负担417元，许言丽负担3.64元。二审双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，中方公司退还许言丽的款项是否应扣除分销代理费用是二审争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现双方对《商品房买卖合同》已经协商一致解除。许言丽请求中方公司返还定金及扣除已实际发生的其他杂费有法律依据，一审法院予以支持并无不当。中方公司上诉称应扣除其为订立合同支付的代销费34370.46元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，中方公司应对此提交证据予以证明。本案中中方公司提交的《（海口）区域客户来岛资料明细表》系单方制作，没有许言丽的签名，不能证明许言丽所购买的4幢二单元10层1005房系由分销商销售。而中方公司所提交的《发票》上仅记载2015年7月22日中方公司支付海南安之琼房地产营销策划公司代销费34370元。《发票》上并未记载系因销售许言丽所购买的4幢二单元10层1005房的代销费，不排除系与许言丽购买房屋有同样面积、同样价款的房屋需支付的分销代理费用。故中方公司提交的证据不能证明其所主张的事实，其应承担举证不能之后果。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费841元，由上诉人海南中方投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙蜀娟审 判 员 何昌恩审 判 员 王柱进二〇一七年四月十二日法官助理 陶月月书 记 员 邓业荣附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。