广东省阳春市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1781民初1945号
原告：麦超，男，1964年5月10日出生，瑶族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市，
原告：麦章镇，男，1998年4月2日出生，瑶族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市，
委托诉讼代理人：麦超（与麦章镇是父子关系），男，户籍住址：阳春市永宁镇永安路**号。
被告：陈华霖，男，1979年10月28日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市，
原告麦超、麦章镇诉被告陈华霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月3日公开开庭进行了审理。原告麦超到庭参加诉讼，被告陈华霖经本院送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和开庭传票等法律文书，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
麦超、麦章镇向本院提出诉讼请求：一、解除麦超与陈华霖于2016年10月1日签订的《房屋租赁协议书》；二、陈华霖返还位于阳春市春城街道××房屋给××、麦章镇；三、陈华霖支付尚欠从2017年1月1日起至2017年9月30日止的租金共26080元给麦超、麦章镇；四、本案诉讼费用由陈华霖负担。事实和理由：2016年10月1日，麦章镇委托麦超与陈华霖签订《房屋租赁协议书》，约定陈华霖向麦章镇承租位于朝阳路××街××号（××阳春市春城街道××）的房屋，租赁期限从2016年10月1日起至2021年6月30日止，每月租金3600元，从下一年度起每月租金递增10%，按季度支付租金等内容条款。双方签订《房屋租赁协议书》后，麦章镇已将房屋交付给陈华霖使用，但陈华霖从2017年1月起开始拖欠租金。经麦超、麦章镇多次催收，陈华霖仅在2017年支付了租金7400元，尚欠从2017年1月1日起至2017年9月30日止的租金共26080元至今未支付给麦超、麦章镇。
陈华霖既没有提出书面答辩状，也没有向本院提交任何证据。
经审理查明：麦章镇是位于阳春市春城街道××号房屋（不动产权证号：粤[2016]阳春市不动产权第0002533号）的权属人。2016年10月1日，麦超作为出租方（甲方）与陈华霖作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议书》。该《房屋租赁协议书》主要载明：“一、甲方同意将座落在朝阳路××街××号房屋租给乙方，在平等互利的基础上，现经双方协商同意，特签订租赁合同，条款如下：(说明：此房原屋主冯丽已于2016年10月1日转卖给麦章镇，原房主冯丽曾于2016年7月1日同乙方陈华霖签订房屋租赁协议，为延续原协议的条款及租房期限，现由麦超与陈华霖重新续签房屋租赁协议，从2016年10月1日起房屋租金由陈华霖交给麦超。)一、租赁期限：五年，自2016年7月1日至2021年6月30日止，每月租金3600元，从下一年度开始每年按上年租金10%递增如此类推。二、租金及缴交办法：租屋押金伍仟元整（即原签协议的押金伍仟元由冯丽直接转交麦超），每三个月交租金一次（即2016年10月1日前交租金10800元如此类推）。乙方超期不交租金，属于违约，甲方有权拍卖乙方的财物及追讨剩余期限的租金。”等内容条款。
庭审中，麦超、麦章镇主张以下事实：一、麦超与麦章镇是父子关系，麦章镇委托麦超于2016年10月1日与陈华霖签订《房屋租赁协议书》；二、《房屋租赁协议书》中约定的租赁物即位于朝阳路××街××号的房屋，在麦章镇重新办理《不动产权证书》后登记的地址为阳春市春城街道××号；三、位于阳春市春城街道××号房屋的前业主为冯丽，其原将该房屋租赁给陈华霖使用；麦章镇在受让得到该房屋后，与陈华霖重新签订《房屋租赁协议书》，由陈华霖继续向麦章镇租赁该房屋；四、麦章镇已收到双方在《房屋租赁协议书》中约定的押金5000元；五、陈华霖与麦超签订《房屋租赁协议书》后，从2017年1月1日起开始拖欠租金；六、陈华霖应支付从2017年1月1日起至2017年9月30日止的租金共33480元，其中从2017年1月1日起至2017年6月30日止的租金，按每月3600元的标准计算为21600元，从2017年7月1日起至2017年9月30日止的租金，按每月3960元的标准计算为11880元；陈华霖仅在2017年支付了租金7400元，尚欠从2017年1月1日起至2017年9月30日止的租金共26080元至今未支付给麦超、麦章镇。
2017年8月15日，麦超、麦章镇向本院提起民事诉讼，请求判令：一、终止麦超与陈华霖于2016年10月1日签订的《房屋租赁协议书》的履行；二、陈华霖支付拖欠的房租款29080元；三、陈华霖恢复房屋原貌；四、本案诉讼费用由陈华霖负担。庭审中，麦超、麦章镇明确和固定诉讼请求为:一、解除麦超与陈华霖于2016年10月1日签订的《房屋租赁协议书》；二、陈华霖返还位于阳春市春城街道××房屋给××、麦章镇；三、陈华霖支付尚欠的从2017年1月1日起至2017年9月30日止的租金26080元给麦超、麦章镇；四、本案诉讼费用由陈华霖负担。
以上事实，有房地产权证、房屋租赁协议书、证明等证据材料和庭审笔录附案证实。
本院认为：麦章镇委托麦超与陈华霖在2016年10月1日自愿签订《房屋租赁协议书》，约定麦章镇将位于阳春市春城街道××（××街××号）的房屋租赁给陈华霖使用，陈华霖每三个月支付一次租金。该《房屋租赁协议书》是麦章镇陈华霖的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本院依法认定麦章镇陈华霖于2016年10月1日签订的《房屋租赁协议书》成立有效，麦章镇陈华霖均应按《房屋租赁协议书》的约定全面履行各自的义务。麦超不是位于阳春市春城街道××号房屋的所有权人，也不是《房屋租赁协议书》的一方当事人，不享有和承担《房屋租赁协议书》约定的权利和义务，故其作为本案原告的诉讼主体不适格。
麦章镇请求判令解除其与陈华霖于2016年10月1日签订的《房屋租赁协议书》。本院认为，在麦章镇陈华霖签订《房屋租赁协议书》当日，麦章镇已实际将位于阳春市春城街道××号的房屋交付给陈华霖使用，陈华霖亦应按约定的租金标准和期限从2016年10月1日起支付租金，但陈华霖从2017年1月1日开始拖欠租金，尚欠从2017年1月1日起至2017年9月30日止的租金且在麦章镇向本院提起本案诉讼后仍未支付给麦章镇，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，麦章镇可以解除麦超与陈华霖于2016年10月1日签订的《房屋租赁协议书》。现麦章镇请求判令解除其与陈华霖于2016年10月1日签订的《房屋租赁协议书》，理据充分，本院依法予以支持。
麦章镇请求判令陈华霖返还位于阳春市春城街道××号的房屋。本院认为，麦章镇陈华霖于2016年10月1日签订的《房屋租赁协议书》被解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，陈华霖应在腾空位于阳春市春城街道××号房屋内的物品后，将该房屋返还给麦章镇。麦章镇亦应将已收取的押金5000元返还给陈华霖。
麦章镇请求判令陈华霖支付尚欠从2017年1月1日起至2017年9月30日止的租金26080元。本院认为，按照双方在《房屋租赁协议书》第一条中约定的租金标准和计算方法，陈华霖应按每月3600元的标准计算支付从2017年1月1日起至2017年6月30日止6个月的租金共21600元（3600元/月×6个月）和按每月3960元的标准计算支付从2017年7月1日起至2017年9月30日止3个月的租金共11880元（3960元/月×3个月），合计33480元给麦章镇。扣减麦章镇在庭审中自认陈华霖于2017年已支付的租金7400元，本院依法核定陈华霖尚欠从2017年1月1日起至2017年9月30日止的租金共26080元（33480元-7400元）逾期至今仍未支付给麦章镇。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，陈华霖应支付尚欠从2017年1月1日起至2017年9月30日止的租金共26080元给麦章镇。麦章镇请求判令陈华霖支付尚欠从2017年1月1日起至2017年9月30日止的租金共26080元，理据充分，本院依法予以支持。陈华霖经本院送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和开庭传票等法律文书，既无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提出书面答辩状和向本院提交任何证据，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依法缺席审理和判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告麦章镇与被告陈华霖于2016年10月1日签订的《房屋租赁协议书》；
二、被告陈华霖在本判决发生法律效力之日起10天内腾空位于阳春市春城街道朝阳路199号房屋内的物品，并将该房屋返还给原告麦章镇；
三、被告陈华霖在本判决发生法律效力之日起10天内支付尚欠的租金26080元（该租金从2017年1月1日起计算至2017年9月30日止）给原告麦章镇；
四、原告麦章镇在本判决发生法律效力之日起10天内返还押金5000元给被告陈华霖；
五、驳回原告麦超的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5040元，减半收取计2520元，由被告陈华霖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判员 谭显通
二○一七年十二○一七年十一月十日
书记员 曾海婵