四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川20民终529号
上诉人（原审原告）：李至全，男，汉族，1952年8月9日出生，住四川省资阳市。
委托诉讼代理人：唐晓华，四川金沛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李冬梅，四川金沛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：资阳吉峰农机有限公司，住所地资阳市雁江区松涛路一段415号。
法定代表人，张昱，董事长。
委托诉讼代理人：吴成刚，四川则思律师事务所律师。
上诉人资阳吉峰农机有限公司（以下简称吉峰公司）因与被上诉人李至全租赁合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2016）川2002民初4401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吉峰公司的委托诉讼代理人吴成刚，上诉人李至全及其委托诉讼代理人李冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吉峰公司上诉请求：撤销原判，依法驳回李至全的上诉请求。事实和理由：一、一审判决没有查明房屋租赁前和租赁到期后的状况对比，回避该关键事实，就认定上诉人违反合同约定的将房屋完好交回被上诉人义务，并承担赔偿责任，认定事实不清；二、一审判决具以认定的赔偿金额的《资产评估鉴定报告》违反民事诉讼法关于鉴定应在举证期限内提出的法定程序，且鉴定评估是按被上诉人单方意思表示，想换就换，想修就修，但事实属自然损耗，其结论应不予采信；三、一审判决认定上诉人违反合同约定房屋完好交回的义务，应承担赔偿责任，又认定该违约行为造成将房屋再次出租的经营损失，应承担违约金，超出合同自由约定的适用范畴，也超出了被上诉人诉讼请求范围，认定错误；四、一审适用法律错误。在被上诉人证明上诉有存在损坏租赁房屋的事实前提下，一审判决在法理上也不能同时认定上诉人赔偿损失又认定承担违约金。
李至全辩称，一、房子移交给被告，租期满后被被告严重�坏，并且损害程度有一审法院的照片为证；二、一审法院组织的鉴定是合法的，应当予以支持。在一审时，法院组织了双方及鉴定机构实地察看了被损坏房屋的情况，这并不是李至全单方意思鉴定的，被上诉人所说完全无依据；三、一审适用法律正确。本案中，李至全要求赔偿是修复房屋必要的费用，而违约金是因为吉峰公司不按时交房而给李至全造成的损失，并不是吉峰公司所说的竞合情形。另外，吉峰公司认为租房合同第八条中只适合于转租给第三人的情况，属于理解错误。实际上第八条规定了四项，一是合同生效的条件，二是生效时间以入住计算，三是转租，四才是违约责任。
李至全上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人未实际占用房屋进而判决驳回上诉人请求判令被上诉人立即退还非法�用的房屋及场地并支付非法占用房屋期间的占用使用费的诉讼请求，无法律及事实依据。被上诉人的租赁期满后，曾电话通知上诉人要求退还房屋。但上诉人发现房屋多处被损坏，并且《移交清单》上的物品也遭到严重损坏或已被搬走。上诉人要求被上诉人修复好房屋并照价赔偿，但上诉人一直未修复房屋并赔偿物品，上诉人有权拒绝接收不符合合同约定的房屋，并且至今房屋的钥匙还在被上诉人处。二、一审法院认定上诉人与被上诉人约定的违约金高于上诉人实际遭受的经营损失，从而判决违约金为3万元错误。被上诉人至今仍占有上诉人房屋的行为给上诉人造成了巨大的经济损失，至一审判决时，上诉人仅租金一项损失达15万多元，并不是一审法院所认定的违约金约定的金额高于了上诉人遭受的经营损失的情形。三、一审法院未对上诉人请求判令被上诉人赔偿�移交清单》上的物品进行任何认定于法无据。一审仅认可了房屋修复费用，对于上诉人《移交清单》上的财物损失只字未提。
吉峰公司辩称，我方已全面履行了自己的义务，严格按照了合同的履行。到合同结束前就已完成了搬离，但被答辩人无故拒收，实际答辩人未非法占有，也没有违约，所造成的损失应由被答辩人承担。第二，我们并没有构成违约，是否损失是另一个法律关系。第三，一审判决对移交清单有认定，上诉人没有证据事实支撑，移交单签字人证据指向不唯一，存在多种可能。
李至全向一审法院起诉请求：1、判令被告立即停止侵害，无条件按合同修复完好并全部退还非法占用原告的房屋及场地；2、判令被告支付原告非法占用房屋期间的占用使用费。（占有使用费按租金22000元/月的标准，从2016年10月31日计算至被告交房之日止，截�起诉时暂计1月）；3、判令被告赔偿原告房屋租赁期间造成的原告出租房屋的财产损失共计93200元；4、判令被告向原告支付违约金60000元；5、本案诉讼费及原告实现权利的全部费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告李至全与被告资阳吉峰农机有限公司于2006年11月1日签订《租赁合同书》，该合同书约定，甲方：李至全，乙方：资阳吉峰农机有限公司，一、甲方坐落在孙家坝321国道边的门市6间，通道1间（公用），面积共计231平方米，后楼底层六间空房共计160平方米及停车场坝子500平方米，二、三楼住宅经甲、乙双方约定一并租给乙方使用；二、租赁期限：从2006年11月1日起至2016年10月31日止（租用期满同等条件下优先租给乙方）。为期拾年整，前五年执行本租金，后五年按当时市场价格调整；六、甲方将房屋场地完好的交给乙方，租用期满乙方必须完好�回甲方，如有损坏，必须照价赔偿。租用期内一切维护保修交由乙方负责。乙方对房屋只有租用权，不得随意改变房屋结构，乱拆乱搭。不得用于抵押、担保，否则造成的后果全部由乙方承担及赔偿；八、......除不可抗力的外因影响等情况，任何乙方未经协商违约行事，违约方必须承担违约金陆万元，并同时承担因违约造成的全部损失。2011年9月7日，原、被告签订《房屋（含场地）租用补充协议》，2012年3月15日，原、被告签订《关于解决吉峰公司租用李至全房屋搭建房屋的协议》。2016年10月31日，原、被告之间房屋租赁合同约定租赁期限届满，原、被告之间没有续签房屋租赁合同。2016年10月31日，被告资阳吉峰农机有限公司搬离原告李至全的房屋。2016年11月1日，被告资阳吉峰农机有限公司的职工蔡孟龙将房屋钥匙交付给原告李至全，原告李至全以房屋存在损坏没�得到修复及未将房屋卫生打扫干净为由拒绝接受房屋钥匙。
在本案审理过程中，经原告李至全申请，就修复被损坏的租赁房屋需要的费用，委托四川恒中资产评估有限责任公司进行评估。四川恒中资产评估有限责任公司作出川恒中资评报字[2017]第05号资产评估报告，该评估报告第九条，评估价值：46809.00元，大写：人民币肆万陆仟陆佰玖拾伍元整，评估费3000元。
一审法院认为，原告李至全与被告资阳吉峰农机有限公司之间签订的《租赁合同书》、《房屋（含场地）租用补充协议》及《关于解决吉峰公司租用李至全房屋搭建房屋的协议》均系原、被告真实意思表示，且不违反相关法律的强制性效力性规定，属于合法有效的合同。原、被告均应严格按照合同约定履行双方各自义务。被告资阳吉峰农机有限公司在租赁期届满后，应按照合同约定将房屋完好交回原告李至全，被告资阳吉峰农机有限公司在合同约定的租赁期限届满后，仅将租赁房屋腾空后交付给原告李至全，违反了合同约定的将房屋完好交回原告的义务，故原告李至全请求判令被告赔偿其租赁期间造成房屋的损失的诉讼请求，予以支持，根据四川恒中资产评估有限责任公司作出川恒中资评报字[2017]第05号资产评估报告，被告造成原告租赁房屋损失为46809元，故被告资阳吉峰农机有限公司应赔偿原告李至全租赁期间房屋损失46809元。被告资阳吉峰农机有限公司在房屋租赁期届满时搬离并腾空房屋，原告李至全以房屋存在损坏未修复及房屋未打扫为由拒绝接收房屋，故其实质上被告阳吉峰农机有限公司并未实际占用房屋。故原告李至全请求被告判令被告立即全部退还非法占用原告的房屋及场地并支付原告非法占用房屋期间的占用使用费。（占有使用费按租金22000元/月的标准，从2016年10月31日计算至被告交房之日止，截至起诉时暂计1月）的诉讼请求，不予支持。对于原、被告之间就违约金的约定，一审法院认为，原告要求被告赔偿的房屋损失是原告修复房屋所必要的费用，而违约金系因被告违反合同约定未将房屋修复完好交回原告的违约行为造成原告将房屋再次出租的经营损失，故一审法院认为，原告在要求被告赔偿房屋损失的同时，要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，但原、被告之间约定的违约金60000元，高于原告实际遭受的经营损失，且原告对于租赁房屋损害未及时修复存在一定过错，故本院酌定为30000元；评估费3000元，应由被告资阳农机有限公司承担，已由原告李至全垫付，故应由被告支付原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、最高人民法院关�适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告资阳吉峰农机有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告李至全房屋租赁期间房屋损害损失46809元、评估费3000元，共计49809元。二、被告资阳吉峰农机有限公司自本判决书生效之日起十日内支付原告李至全违约金30000元。三、驳回原告李至全的其他诉讼请求。
二审双方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审一致。
本案争议焦点：一、吉峰公司是否应赔偿李至全房屋修复费用及一审认定的修复费用是否正确？二、吉峰公司是否应赔偿李至全违约金？三、吉峰公司是否应赔偿李至全房屋空置至今的租金损失及损失物品清单上的物品损失？
本院认为，关于吉峰公司是否应赔偿李至全房屋修复费用的问题。李至全与吉峰农机之间签订的《租赁合同书》、《房屋（含场地）租用补充协议》、《关于解决吉峰公司租用李至全房屋搭建房屋的协议》均系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法合法有效。吉峰公司上诉认为，一审未查清房屋租赁前和租赁后的状况对比。本案中，双方在《租赁合同书》的第六条约定：“甲方将房屋场地完好的交给乙方，租用期满乙方必须完好交回甲方，如有损坏，必须照价赔偿。”在该约定中可以看出，甲方（李至全）将房屋场地交给乙方（吉峰公司）时，房屋场地是完好的。吉峰公司在该协议上签字亦是认可了租赁时房屋场地的状况是完好的。故吉峰公司认为一审未查清租赁房屋租赁前的状况的上诉理由不能成立。根据双方约定，吉峰公司将房屋场地交还给李至全时，亦应保证房屋场地的完好。而吉峰公司在约定的租赁期届满后，仅是将租赁房屋腾空�交付给李至全，未将损坏的房屋进行修复后再交付，违反了合同约定。故吉峰公司依照合同约定应对损坏的部分照价赔偿。在一审审理过程中，虽然李至全提交鉴定申请时间超过了举证期限，但一审法院根据案情需要认为鉴定是必须的，故依法对李至全进行了训诫，其后准许了李至全的鉴定申请。该鉴定程序合法，一审法院参照鉴定结论判决吉峰公司赔偿李至全房屋损失46809元是正确的。
关于吉峰公司是否应赔偿李至全违约金的问题。吉峰公司认为一审不应同时支持赔偿损失和违约金。本案中，因吉峰公司的违约行为给李至全造成了房屋损失，若该房屋再行出租，必须先行将损坏的房屋予以修复。吉峰公司在合同到期前未履行修复房屋的义务，必将影响房屋再行出租。一审针对吉峰公司违反合同约定未将房屋修复完好交回李至全的违约行为造成李至全的�金损失，进而判决3万元违约金是正确的。该违约金弥补的是因房屋修复而影响出租的租金损失，与赔偿损失弥补的房屋损失是不同的，故吉峰公司认为不应同时支持赔偿损失和违约金的上诉理由不能成立。
关于吉峰公司是否应赔偿李至全房屋空置至今的租金损失和损失物品清单上的物品损失的问题。从查明的事实来看，在合同租赁期满之日，吉峰公司已搬离租赁房屋，而李至全以房屋存在损坏没有得到修复及未将房屋打扫干净为由拒绝接受房屋钥匙。虽然吉峰公司未修复房屋，但吉峰公司未修复房屋给李至全造成的损失仅为房屋损失费及修复期间的房屋租赁费。李至全因房屋存在损失未得到修复而拒绝接受房屋钥匙，造成的扩大损失应由其自行承担。李至全认为吉峰公司应赔偿其至今未接收房屋而造成的租金损失于法无据，本院不予支持。另，关于吉�公司是否应赔偿移交物资清单上的物品价值的问题。虽然移交物品清单上没有吉峰公司的签章，但有当时吉峰公司代表人傅旭辉的签字，该清单应认定为双方签订的租赁合同的附件。因一审中李至全只要求赔偿损失，而现有证据不能证明该清单上物品当时的价值和折旧后现在应有的价值，不能确定损失金额，在本案中无法处理。
综上所述，李至全和资阳吉峰农机有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5164元，由上诉人李至全负担3364元，由上诉人资阳吉峰农机有限公司负担1800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗文利
审 判 员 周 群
审 判 员 王 力
二〇一七年八月二十二日
法官助理 孙祖亮
书 记 员 郭纹扦