上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第120号
上诉人（原审第一被告、反诉原告）上海跃清金属结构件有限公司。
法定代表人俞建明。
上诉人（原审第二被告、反诉原告）上海菲汀机械零部件有限公司。
法定代表人俞建明。
上述两上诉人之共同委托代理人封神鹰，上海市慧众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘义。
委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
上诉人上海跃清金属结构件有限公司（以下简称跃清公司）、上诉人上海菲汀机械零部件有限公司（以下简称菲汀公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人跃清公司、上诉人菲汀公司之共同委托代理人封神鹰，被上诉人刘义及其委托代理人陆月辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经开庭审理查明：刘义于2005年9月26日向案外人青浦区华新镇华益村村民委员会租赁了集体所有土地16亩进行建房，并将其中的一部分房屋和场地转租给了菲汀公司。刘义作为乙方、菲汀公司作为甲方，双方于2005年7月4日签订了《协议书》一份，协议约定：乙方将位于上海市青浦区华新镇华益村李沙里生产队（嘉金高速）的标准工业厂房和场地租赁给甲方，实测面积为2，283.105平方米；租赁期限二十年，从2005年9月1日起至2025年8月31日止，每五年每天每平方米租金递增人民币（以下币种均为人民币）0.02元；厂房内南面离厂房墙8米以外空地的租金由甲方承担，按村租金支付，土地租金三亩，每年15，000元整；2005年12月31日支付2005年的租金，以后每年租金分4次支付，一个季度支付一次，先付后用；双方并对其他事项进行了约定；甲方不能按本协议承诺支付厂房租赁费或提前退租厂房，在没有征得乙方同意时，且无限期拖欠厂房租金的，乙方可以终止本协议并要求甲方予以赔偿；双方还对其他事项进行了约定。
上述合同签订后，双方均按约履行。
2011年11月17日，刘义作为甲方、菲汀公司作为乙方、跃清公司作为丙方，三方又签订了《协议书》一份。协议约定：甲乙双方在2005年7月4日签订了《协议书》一份，甲方因擅自停水给乙方造成了一定的经济损失，乙方为了解决流动资金紧张的困难及支付房租，曾向甲方借款，至今尚有26.3万元未归还；三方达成协议：1、三方一致同意乙方在以前《协议书》中享有的权利由丙方享有，其应承担的义务由丙方承担；2、甲方同意赔偿乙方因停水而给乙方造成的损失8.3万元，并同意由乙方在甲方的借款中扣除；3、乙方还应当向甲方归还借款18万元，该借款由丙方归还；4、丙方应在2011年12月31日前归还借款9万元，余款在2012年3月31日前归还；5、若丙方未按时支付租金或归还借款，且逾期达三个月的，甲方应当发出书面催款通知，丙方在收到书面催款通知后，若在一周内仍不付清全部欠款的，甲方有权单方解除合同；6、甲方在依约行使单方解除权时，应当向丙方发出解除合同通知，双方的合同自丙方收到通知之日解除；7、合同解除后，丙方应当将租赁的房屋归还给甲方，否则应当支付使用费，使用费按照《协议书》约定的租金的1.5倍计算；8、本协议自甲、乙、丙三方签字（盖章）之日起生效；9、如果丙方未付房租，依本协议约定导致租赁合同解除或合同无效，乙方、丙方的所有损失自己承担。乙方对丙方所负甲方的债务承担连带责任。
刘义于2013年2月向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除刘义与菲汀公司之间2005年7月4日签订的房屋租赁协议书；2、跃清公司将系争房屋腾退；3、跃清公司支付刘义租金和使用费（其中第一笔自2011年10月1日起计算到2012年2月7日为94，977元、第二笔自2012年2月8日起按照每天每平方米0.48元的标准计算至跃清公司、菲汀公司实际腾退之日止）；4、菲汀公司对跃清公司的租金支付承担连带支付义务。跃清公司和菲汀公司则提出反诉，请求判令：1、刘义与菲汀公司于2005年7月4日签订的《协议书》无效；2、确认刘义与跃清公司、菲汀公司在2011年11月17日签订的《协议书》中的部分条款无效；3、刘义赔偿跃清公司、菲汀公司搭建及装修损失1，500，000元；4、刘义赔偿跃清公司、菲汀公司期待利益8，000，000元。后在原审诉讼过程中，跃清公司、菲汀公司撤回了第3、4项反诉请求，并明确第2项反诉请求为要求确认除合同第二、三、四款以外的其他条款无效。
原审法院又查明，系争房屋为刘义自行建造，未办理房屋的报建等相关手续。菲汀公司等在使用房屋期间曾经对房屋和场地进行了装修和改造。搭建了三个彩钢板棚、车棚等。
在原审法院审理过程中，刘义与跃清公司、菲汀公司表示，若合同被确认为无效，没有其他合同无效的后果需要处理。跃清公司、菲汀公司曾经提出对其添附价值进行鉴定的申请，但未按期足额缴纳鉴定费用。
原审法院认为，刘义与跃清公司、菲汀公司就未经合法批准建造的房屋签署了租赁协议，该协议应属无效，无效的合同自始无效，跃清公司、菲汀公司应当将该房屋返还给刘义。跃清公司、菲汀公司在该处房屋和场地上进行了添附，但因跃清公司、菲汀公司未能进行鉴定，原审法院对此不作处理。刘义与跃清公司、菲汀公司对合同无效的其他后果不要求在本案中处理，对此原审法院不再处理。鉴于跃清公司确实占用了该处房屋和场地，应当支付刘义使用费，使用费的标准可以参照双方之间的合同约定。刘义与跃清公司、菲汀公司之间其后签署的协议书，其第二、三、四条涉及到借款及还款事宜，与本案不属于同一个法律关系，原审法院对此不予处理。其余条款除第一、九条外，均与房屋和场地租赁行为相关，该约定应为无效；第一条为关于合同义务的承担方式的约定，此为三方之间的一致约定，应当有效；第九条涉及到的关于租金的承担的内容，应为双方关于争议解决方法的条款，该条款应属有效，对于其余部分与房屋租金支付行为相关，也属无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条之规定，原审法院判决如下：一、刘义与上海菲汀机械零部件有限公司于2005年7月4日签订的《协议书》无效；二、刘义与上海菲汀机械零部件有限公司、上海跃清金属结构件有限公司于2011年11月17日签订的《协议书》中第五、六、七、八条无效，第九条中关于未付房租的约定无效；三、上海菲汀机械零部件有限公司、上海跃清金属结构件有限公司应于判决生效之日起三十日内将其租赁的位于上海市青浦区华新镇华益村李沙里生产队处的厂房和场地腾退；四、上海跃清金属结构件有限公司应于判决生效之日起三十日内支付刘义房屋使用费（按照每天人民币730.59元的标准自2011年10月1日起计算至跃清公司、菲汀公司实际腾退之日止）；五、上海菲汀机械零部件有限公司对上海跃清金属结构件有限公司的上述第四项支付义务承担连带支付责任。
跃清公司、菲汀公司均不服原审法院判决的第三、四、五项，向本院提起上诉称：刘义原审中的诉讼请求是要求解除双方签订的租赁合同并要求其支付欠付租金，现原审法院审理后认定双方签订的租赁合同无效，故应当判决驳回原告刘义的诉讼请求而不应当对无效合同的后果作出处理。
被上诉人刘义则辩称：原审法院多次要求跃清公司和菲汀公司支付鉴定费用，而该两公司一直未交，原审法院根据证据规则的相关规定处理并无不当，故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：刘义与跃清公司、菲汀公司就未经合法批准建造的房屋签署租赁协议，该协议应属无效。根据法律规定合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原审法院对合同无效的后果一并进行处理符合法律规定。现各方当事人均一致确认自2011年10月起跃清公司和菲汀公司均未支付系争房屋的使用费，据此原审法院参照合同中约定的租金标准，同时根据跃清公司和菲汀公司同意支付欠租及按照等额租金标准支付使用费和承担连带责任的表示，判决其承担上述责任并无不当。本院审理中菲汀公司和跃清公司对原审法院核算的使用费标准亦无异议。综上原审法院对本案所作判决是正确的，跃清公司和菲汀公司的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，254元，由上海跃清金属结构件有限公司、上海菲汀机械零部件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 张 松
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年二月二十日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。