北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初55762号原告：范瑞灯，男，1983年9月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京东×××，住所地北京市北京经济开发区荣华中路*号院*号楼*层******室。法定代表人：刘娟。被告：北京高聚实业公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村南。法定代表人：张洪贵，经理。委托诉讼代理人：张红立，北京市中勤律师事务所律师。原告范瑞灯（以下称姓名）与被告北京东×××（以下称东南海岸公司）、北京高聚实业公司（以下称高聚实业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。范瑞灯、高聚实业公司的委托诉讼代理人张红立到庭参加了诉讼，东南海岸公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。范瑞灯向本院提出诉讼请求：1、确认范瑞灯和东南海岸公司于2015年8月10日签订的《北京中合大厦项目联合投资建设合同》合法有效；2、如果法院认为该合同无效，要求东南海岸公司双倍返还购房款1513200元。事实与理由：2015年8月10日，范瑞灯和东南海岸公司签订了《北京中合大厦项目联合投资建设合同》，约定双方联合共建朝阳区高碑店村东工业区中合大厦项目。范瑞灯按合同要求完全履行了合同要求的义务，也支付了东南海岸公司投资款。但在我们投资时东南海岸公司和高聚实业公司故意隐瞒土地性质，也没有取得合法的建筑工程规划许可和合法的审批手续，故东南海岸和高聚实业公司的行为属于销售欺诈，应双倍返还购房款。故请求法院支持范瑞灯的诉讼请求。高聚实业公司辩称：一、高聚实业公司不是本案适格被告。范瑞灯所诉其与东南海岸公司所签“合同”，高聚实业公司不是合同当事人，亦不在其合同中承担任何权利义务，不是适格被告。二、高聚实业公司没有法律和合同义务返还范瑞灯投资款。1、高聚实业公司不是合同当事人，不在合同中承担任何权利义务；2、高聚实业公司亦未收取范瑞灯任何款项，对于范瑞灯与东南海岸公司所签署的合同也不知晓。三、范瑞灯与东南海岸公司所签署的合同为无效合同。1、范瑞灯与东南海岸公司所签署的所谓“联建合同”，系东南海岸公司违反其与高聚实业公司签署的《合作协议书》约定，隐瞒高聚实业公司签署的，对此高聚实业公司不予认可，应为无效合同。2、范瑞灯与东南海岸公司依据《合作协议书》所签署的所签所谓“联建合同”，同时违反法律禁止性规定，为无效合同。高聚实业公司与东南海岸公司签署的《合作协议书》，因违反法律禁止性规定，已被法院生效判决确认为无效合同。”综上，应依法驳回范瑞灯对高聚实业公司的起诉，判决确认范瑞灯与东南海岸公司所签署的合同无效。东南海岸公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月,北京高聚实业公司（以下称高聚实业公司，甲方）与北京东×××（以下称东南海岸公司，乙方）签订《合作协议书》，约定：甲乙双方共同合作建设高碑店村“老北京民俗”文化产业项目；本项目位于高碑店村东工业区华声天桥西北角场地，场地占地面积4473.75平方米（约6.74亩）；甲方提供高碑店村新农村建设用地，收取固定收益，不参加合作项目的经营，亦不承担合作项目任何经营风险，乙方按照自身发展文化产业需要，按照高碑店新农村统一规划要求进行投资建设并负责全部建设费用，以自己名义对外独立经营，承担经营期间的全部债权债务；乙方未经甲方书面同意及有关部门批准，不得擅自转租或改变项目用地性质和用途；固定收益为，前5年乙方每年支付甲方101.1万元（按每年每亩15万元计算），第6年起每5年递增5%；合作期限50年，2014年1月1日至2063年12月31日；合作期满，如双方未达成新的合作协议，本协议终止，乙方在合作场地范围内投资建设的建筑物、构筑物、装修及设备、设施，由甲乙双方按照甲方或甲方上级主管部门的统一决定执行等等。2015年4月18日，高聚实业公司（甲方）与东南海岸公司（乙方）又签订《补充协议》，将《合作协议书》原约定的占地面积调整为2687.9平方米；固定收益调整为每年60.6万元，第6年起每5年递增5%；物业费自2015年1月1日起每年19353元；其他条款未变。高聚实业公司称其最初与东南海岸公司的关联公司即北京中合信达投资管理咨询有限公司（以下称中合信达公司）合作开发该“老北京民俗”项目，后中合信达公司将该项目转给了东南海岸公司。上述《合作协议书》签订后，东南海岸公司开始在涉案土地上建造名为“中合大厦”的建筑物。2015年8月10日，范瑞灯（乙方）和东南海岸公司（甲方）签订《北京中合大厦项目联合投资建设合同》，约定甲方与高聚实业公司联合开发北京市朝阳区北京中合大厦项目，由甲方负责本项目及相关设施的一切建设事宜。乙方自愿参与本项目的联合投资建设，与甲方成为本项目联合投资建设者；甲方同意本项目建成后，将一定面积的房屋分配给乙方使用，作为乙方联合投资建设的回报。乙方选定1栋1层112号房屋，面积72.75平米，联建投资款总计756600元，房屋交付时间为2015年8月31日，物业服务收费价格为3.5元/月/建筑平方米。乙方在本合同签署前已被告知，本项目土地使用权性质为村集体工业用地，甲方不能为乙方办理本房屋使用权、所有权等权属证，但乙方对本房屋享有使用权，乙方对此表示认可。该协议签订后，范瑞灯向东南海岸公司支付房款756600元。现“中合大厦”已建设完成，总建筑面积约6500平方米，房屋分为地上和地下，共有200余间，有部分业主已入住，业主总数超过150人。此后，高聚实业公司对“中合大厦”采取封门封窗措施，大部分已收房业主被赶出。2016年，高聚实业公司将东南海岸公司诉至法院，要求解除高聚实业与东南海岸公司签订的《合作协议书》及《补充协议》，并要求东南海岸公司返还商户支付的房款。本院作出（2016）京0105民初XXXXX号民事判决书，判决高聚实业和东南海岸公司签订的《合作协议书》及《补充协议》无效，驳回高聚实业公司的其他诉讼请求。该判决已生效。为查明涉案房屋所在土地性质及土地审批情况，本院依法至朝阳区高碑店乡人民政府及朝阳区规划局了解情况。经查，涉案土地的所有权人为北京市朝阳区高碑店乡高碑店村农民集体，土地性质为集体土地，在朝阳区规划局无相关规划审批记录。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法及实施条例的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。本案中，高聚实业和东南海岸公司签订《合作协议书》，虽名为合作建设“老北京民俗”文化产业项目，实际上系在集体土地进行非农建设。根据范瑞灯和东南海岸公司签订的《北京中合大厦项目联合投资建设合同》，范瑞灯选定房屋，向东南海岸公司支付相应价款，名为联合建设，实为房屋买卖关系。根据本院至相关部门调查的情况，中合大厦并未取得区县级人民政府相关部门核发的集体土地使用权证书，对于该建筑物的建设亦未取得规划、建设等许可手续。故范瑞灯和东南海岸公司签订的《北京中合大厦项目联合投资建设合同》违反法律规定，应属无效合同。合同无效之后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故范瑞灯要求东南海岸公司返还购房款的诉讼请求本院予以支持。双方在合同中约定“乙方在本合同签署前已被告知，本项目土地使用权性质为村集体工业用地，甲方不能为乙方办理本房屋使用权、所有权等权属证，但乙方对本房屋享有使用权，乙方对此表示认可。”故范瑞灯在和东南海岸公司签订《北京中合大厦项目联合投资建设合同》时，对于涉案房屋所属土地的性质应当知晓，难以认定东南海岸公司系欺诈，故关于范瑞灯要求双倍返还购房款的的部分，本院难以支持。高聚实业和范瑞灯没有合同关系，故范瑞灯要求高聚实业公司返还购房款的诉讼请求本院难以支持。东南海岸公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《实施条例》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京东×××内返还原告范瑞灯购房款七十五万六千六百元；二、驳回原告范瑞灯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11366元，由原告范瑞灯负担5683元，由被告北京东×××（于本判决生效后七日内直接支付给原告范瑞灯）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吴 娜人民陪审员  杜月霞人民陪审员  林长明二〇一八年四月十八日书 记 员  赵帛妍