广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民一初字第1176号原告：胡琼，女，汉族，1985年5月30日出生。委托代理人：黄志坚，广东意本律师事务所律师。被告：惠州市金宏茂房地产开发有限公司。地址：广东省惠州市惠阳区淡水镇叶挺西路。法定代表人：曾鸣。委托代理人：叶晨、李惠萍，广东立邦律师事务所律师。原告胡琼诉被告惠州市金宏茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄志坚，被告惠州市金宏茂房地产开发有限公司的委托代理人叶晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月28日，原告与被告签订了编号为惠阳（2012）00010646的《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设的位于惠州市惠阳区淡水，该商品房总价款为人民币220000元；买受人（原告）按其他方式支付购房款，即买受人（原告）于签订本合同时付首期房款人民币66000元，余款人民币154000元由买受人（原告）提供个人资料在规定时间内到指定银行办理银行贷款付清；出卖人（被告）应当在2013年9月30日前将经验收合格且符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；出卖人（被告）逾期交房，按逾期时间分别处理；逾期超过60日后，买受人（原告）有权解除合同；买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限（2013年9月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依照合同约定履行了支付购房总价款的义务。但被告一直以各种理由拖延交房，时至2014年4月27日，被告才将原告购买的房屋交付给原告。被告将商品房交付给原告后，没有依照合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告的违约行为，导致原告早在2012年12月购买商品房后至今仍未被依法确认为所购买商品房的房屋产权人。就延期交房违约金和逾期办理房地产权属证书违约金事宜，原告多次与被告交涉未果。为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金13794元（自2013年10月1日至2014年4月27日共209天，220000元×0.0003∕天×209天＝13794元）；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金7502元（自2014年10月25日至2015年9月30日共341天，220000元×0.01％/天×341天＝7502元）；3、由被告承担本案诉讼费。原告为其陈述的事实提供的证据有：1、原告身份证复印件；2、商品房买卖合同；3、购房发票；4、收款收据。被告辩称：一、被告并无违约。被告在对涉案房屋所在小区进行施工时遇到较为恶劣的天气，通过向惠州市惠阳区气象台查询可知，2013年3月至8月，惠阳区雨量较大，有雨的天数达到了109天，其中中到暴雨的天数达到了51天，由于这较为恶劣的天气因素导致了工程进度受到很大影响，延误了交房日期。根据双方2013年2月22日签订的编号为惠阳（2012）00010646的《广东省商品房买卖合同》第八条：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1……2……3、其它非出卖人过错原因造成的延期”的规定，被告因天气因素延误交房，系合同约定的可据实予以延期的特殊原因，被告并无违约。二、原告于2013年2月22日与被告签订了编号为惠阳（2012）00010646的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，以人民币220000元的价格购买由被告开发建设的位于惠州市惠阳区淡水白云五路木棉桥的尚峰假日公馆7层07号房。被告与原告均是符合法律规定的合格主体，上述合同及补充协议的内容没有违反法律法规的禁止性规定，且是双方的真实意思表示，因此，上述合同及补充协议均系合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，被告与原告都应该按照上述合同及补充协议的约定享受权利和履行合同义务。而根据被告与原告签订的补充协议第十条：“买受人(原告出卖人（被告）双方同意，出卖人违约时，其违约金不超过该总房价的1%。”及第十一条：“本协议内容已由出卖人向买受人充分解释，特别是对免除或限制出卖人责任的协议条款，经双方协商后买受人已充分了解并愿意接受这些约定；本补充协议为合同的组成部分，与原合同具有同等的法律效力；在此之前双方签订合同中的条款，如与本协议相抵触的，以本补充协议为准。”的约定，原告因被告延期交房要求其支付的违约金数额应按照双方签订的补充协议第十条约定的“不超过该总房价的1%”计算，即220000*1%=2200元。原告要求的违约金数额超过了双方约定的违约金数额，超出部分应不予支持。三、原告已经年满18周岁，系完全民事行为能力人，能清楚知道并认识其与被告签订上述合同及补充协议的法律后果，若原告认为签订合同及补充协议存在显失公平或者欺诈，等不符合其真实意思表示的地方，原告完全可以行使撤销权，在一年内撤销上述合同及补充协议，或向公安部门报案。但至今为止，原告没有行使自己的权利，证明其已经认可其与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议的法律效力，原告主张自身权利时亦应当根据上述合同及补充协议的约定。四、我方承认2014.4.11是交房时间，被告提交证据证明竣工验收备案登记表是指被告完成交房条件而不是承认其是交房时间。被告应当报纸、邮寄等方式通知原告入伙。综上，被告认为，被告并无违约。退一万步讲，即便被告违约，原告要求的违约金数额超过了双方约定的违约金数额，其诉讼请求应不予以支持，违约金的数额应当以双方约定的方式计算，故被告恳请人民法院本着“以事实为根据，以法律为准绳”的原则作出公正判决，以保障被告的合法权益不受侵犯。被告为其辩称提交如下证据：1、惠阳区气象台晴雨表，证明3月至8月降雨时间，我方下雨天无法施工；2、工程竣工验收报告，证明2014年4月11日涉案商品房竣工验收。经审理查明，2012年12月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2012）00010646】及相关补充协议。合同约定：原告购买被告开发建设的位于惠州市惠阳区淡水，总价款为人民币220000元，原告于2012年12月28日前已付清首期款66000元，余款154000元整由买受人在一个月内办理银行按揭手续。合同第八条约定：出卖人应于2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决；3、其他非出卖人过错原因造成的延期。合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告已付清房款220000元，并于2014年4月27日支付管理费271元。另查明，原、被告双方还签订了的《补充协议》，该协议是格式化条款，其中第十条约定：“买受人、出卖人双方同意，出卖人违约时，其违约金不超过该商品房总房价的1%”。被告在法庭辩论阶段认为原告提交证据不能佐证其去房管局办证受到阻碍及房管局出具的其他资料，根据谁主张谁举证，原告未提交相关申请书及发票等材料，所以法院应当予以驳回。再查明，涉案商品房于2014年4月11日经建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收合格。惠州市惠阳区气象台于2013年9月11日出具的《2013年惠阳淡水区域气象自动站3月至8月晴雨表》显示惠阳淡水区域在2013年3月至8月存在暴雨、大暴雨天气。还查明，案件审理过程中，被告在法定期限内向本院提出管辖权异议，被本院予以驳回。为查清案件事实，本院向惠州市惠阳区房产管理局查询涉案房产所在项目申请办理权属初始登记时间，惠州市惠阳区房产管理局函复我院，该局于2015年10月8日受理了涉案房产所在项目商品房权属初始登记申请。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告主张被告于2014年4月27日才交付房屋，被告辩称已于2014年4月11日交付房屋，但未提供相应证据予以证明，因交付房屋的举证责任在被告，故对被告的上述辩解，本院不予采纳，本院确认涉案商品房交付时间为2014年4月27日，被告逾期交房天数为208天（自2013年10月1日至2014年4月26日）。原告主张应按合同约定按已交付房价款万分之三计算违约金，被告认为应按补充协议第十条约定计算违约金，违约金不超过该总房价的1%。本院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，原被告双方应按合同约定履行自己的义务。对比合同第九条的约定，补充协议第十条显然有失公平，其作为被告一方提供的格式条款，排除了买受人向出卖人主张逾期交楼违约责任的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“……或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本院确认补充协议第十条无效，本院采纳原告主张，被告应支付逾期交房违约金为13728元（220000元×0.0003元/天×208天=13728元）。被告辩称由于2013年3月至8月中到暴雨天数达到51天，延误了交房日期，系合同约定的可据实予以延期的特殊原因，对此，本院认为，中到暴雨天气并不属于原被告合同第八条约定的不可抗力，不属于双方约定的特殊原因，故对被告的辩解，本院不予采纳。被告于2014年4月27日交房，根据合同十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内即2014年10月24日前，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期办证天数为2014年10月25日至2015年10月7日共348天，原告主张逾期办证天数341天少于实际逾期办证天数，该主张对被告有利，本院予以采纳。根据合同第十五条约定，出卖人逾期办证违约金为按日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，故原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书违约金7502元（220000元×0.01%元/天×341天），事实清楚，理由充分，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市金宏茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡琼支付逾期交房违约金13728元。二、被告惠州市金宏茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡琼支付逾期办理房地产权属证书违约金7502元三、驳回原告胡琼其他诉讼请求。本案受理费332元，由被告惠州市金宏茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  叶仕平审判员  李小芬审判员  张少琼二〇一六年四月二十九日书记员  李 幸附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟制，并在订立合同时未格式条款与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情况的，或者提供格式条一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。