天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨功民初字第941号
原告新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司，住所地天津经济技术开发区泰祥路2号伴景湾家园物业管理服务中心。
负责人蒋敏霞，总经理。
委托代理人赵亚辉，天津优法律师事务所律师。
委托代理人韩韶雄，天津优法律师事务所实习律师。
被告张玮，男，1970年6月12日出生，汉族。
委托代理人王颙斐，天津标高律师事务所律师。
委托代理人谭亚平，天津标高律师事务所律师。
原告新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司诉被告张玮物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，依法由本院代理审判员夏叶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵亚辉、韩韶雄，被告的委托代理人王颙斐、谭亚平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司诉称，原告于2005年8月28日与天津星运（集团）有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告向伴景湾家园小区全体业主提供物业服务。上述协议对原、被告双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理费用、违约责任等内容都做出了明确具体的约定。合同签订后，原告依照合同约定向被告居住的伴景湾家园小区提供了各项物业服务，但被告却违反合同约定的物业费支付义务，拒不交纳2010年7月至2014年3月共计45个月的物业费，虽经原告多次催缴，但被告均不能履行交纳物业费的义务。为此原告起诉：1、请求法院依法判令被告支付拖欠原告的物业费25627.5元；滞纳金8841.48元，共计34468.98元；2、诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告提供了以下证据：
1、天津市前期物业管理服务合同及补充协议、说明，证明原告与天津星运集团有限公司签订了合法有效的天津市前期服务合同，原告为被告提供了物业服务，物业费标准为每月每平米2.5元，滞纳金标准为从逾期之日起每天应交物业管理服务费的万分之5；2、资质证书，证明原告资质为一级；3、前期物业管理合同备案证明，证明原告依法对前期物业管理服务合同向行政部门进行备案了；4、前期物业管理服务费收费标准备案的复函，证明物业费标准每月每平米2.5元已经备案，原告收取服务费合法有效；5、房屋产权登记簿，证明被告系房屋所有权人；6、确认书，证明2006年10月18日被告对前期物业管理服务合同进行了确认；7、交房通知书及钥匙领取表，证明被告已入住并接受了物业服务；8、原告向开发区管委会提交的群租房问题报告，证明原告将小区内群租房问题已向相关部门报告，原告已完成合同义务。
被告张玮辩称，因未能及时成立业主委员会，原告与案外人天津星运（集团）有限公司签订的前期物业管理合同已经无效，原被告之间系事实上的物业服务关系。因合同无效，被告不同意按照合同约定的物业费标准交纳物业费，认为应按照每月每平米1.2元的标准交费。而被告之所以在诉争期间未缴费是因为公用设施无人维护、被告房屋自2008年夏天因外墙保护层脱落导致房屋漏水，多次报修，原告不予维修，最终被告自付费用维修。小区车辆管理混乱，导致被告停放的车辆两次被碰撞，因监控设备损坏，被告只能自行维修。因此，因原告违约导致被告未支付物业费，被告无需支付违约金。
被告向本院提交如下证据材料：
1、照片26张，证明原告管理的公共区域秩序混乱，存在瑕疵；
2、被告室内照片6张及维修费收据，证明原告怠于维修，致使被告自付费用维修；
3、被告维修车辆收据2张，证明因原告车辆管理不到位，监控形同虚设，导致被告无法查找侵权人只能自付费用维修被撞车辆。
经审理查明，2005年8月28日，天津星运（集团）有限公司作为委托方（甲方），新工（厦门）物业管理服务有限公司作为受托方（乙方），双方签订了《天津市前期物业管理服务合同》，甲方将伴景湾家园物业项目（建筑面积19.69万平方米）委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等内容进行了约定。合同第五条第十一款乙方义务约定，乙方在本物业交付使用后有下列情形之一的，负责召集首次业主会会议；1、出售建筑面积达百分之五十以上；2、业主入住率达百分之五十以上；3、首位业主实际入住达两年以上。合同约定物业管理服务事项标准包括：房屋外观；设备运行；房屋共用部位及共用设备的维修、养护；物业管理区域内共用设施、场地的维修、养护；环境卫生；绿化养护；车辆行驶与停放秩序管理；公共秩序管理；急修、小修；业主对乙方的满意率等。合同期限自2007年3月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。在物业管理服务费用条款中约定：住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.50元由业主交纳，业主每月的25日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。合同责任及生效条款约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主应对履行本合同承担相应的责任。本合同自签订之日起生效。本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。合同还对其他内容进行了约定。2005年9月16日，上述收费标准在天津经济技术开发区物价局进行备案。2005年9月28日，上述合同在天津经济技术开发区物业管理办公室备案。
2007年6月28日，天津星运（集团）有限公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《天津市前期物业管理服务合同》补充协议，双方就甲方委托乙方对甲方开发的“伴景湾家园”小区进行物业管理服务的《天津市前期物业管理服务合同》未尽事宜，达成补充协议，就乙方物业管理服务事项及物业管理服务标准等在前期物业管理服务合同基础上进行了约定，补充协议如与合同有冲突或不一致的，以补充协议为准。
另查明，新工（厦门）物业管理服务有限公司系物业管理企业，具有物业管理一级资质。原告隶属于新工（厦门）物业管理服务有限公司，在天津市工商行政管理局注册，其经营范围包括物业管理及相关咨询服务等。上述物业服务合同签订后，原告为伴景湾家园小区业主提供了物业管理服务，原告在2010年至今的服务中尚存在小区卫生清扫不及时、公用照明损坏未修理、小区车辆秩序混乱、小区安全监控不到位、未每年公示物业管理服务费的收支账目等问题。
另查明，被告系天津经济技术开发区泰祥路2号伴景湾家园10号楼1门1702室的业主。2006年10月18日，被告张玮签署确认书，确认已阅读前期物业管理服务合同，理解并认同条款内容，同意严格遵守。涉诉房屋面积为227.79平方米，按照合同约定的每月每平方米2.50元计算物业管理服务费，2010年7月至2014年3月被告共拖欠物业管理服务费25626.38元。
本院认为，原告具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《天津市前期物业管理服务合同》为有效合同。被告对前期物业管理服务合同予以确认，该合同对被告具有约束力，因而原、被告双方之间存在着物业管理服务合同关系。被告辩称，因未能成立业主委员会，故双方的前期物业合同无效。但依据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。而原、被告合同中已明确约定，合同期限自2007年3月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。该约定并不违反法律规定，原、被告双方均应予以遵守。至原告起诉时，业主委员会尚未成立并签订新的《物业管理服务合同》，故原、被告之间的物业合同尚在履行期内。被告的主张，于法无据，本院不予支持。被告称原告的资质未经年检，应为无效。但依据《物业服务企业资质管理办法》第十七条规定，物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。该规定并未规定物业服务企业必须每年年检，更未规定未经年检的物业服务企业资质无效。故被告的主张，于法无据，本院不予认可。
原告在履行期内为被告提供了物业管理服务，被告应履行给付物业管理服务费的义务。虽然原告在履行合同的过程中存在着一定的瑕疵，但被告不能因此拒付全部的物业服务费，本着物业服务收费应当遵循合理以及质价相符的原则，适当酌减被告应交纳的物业服务费，对双方当事人方显公平。至于酌减的比例，本院认为酌减5%为宜。故被告应支付原告2010年7月至2014年3月物业管理服务费23345.06元。物业管理服务合同中约定的滞纳金，实际上是违约金性质的约定，鉴于被告拒交物业服务费属于行使合同履行抗辩权的行为，原告主张逾期付款违约金缺乏依据，故，原告请求被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。被告主张因合同无效，合同约定的物业费标准不应适用，而应按照每月每平米1.2元计算。但双方签订的物业合同合法、有效，其中已明确约定物业费标准为每月每平米2.5元，该物业费标准亦经物价局备案，对原、被告应具有约束力。被告的主张，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条，《物业服务企业资质管理办法》第十七条之规定，判决如下：
一、被告张玮于本判决生效之日起十日内给付原告新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司2010年7月至2014年3月天津经济技术开发区泰祥路2号伴景湾家园10号楼1门1702室房屋的物业管理服务费23345.06元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
上述给付事项，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为331元，由原告负担107元，被告负担224元，被告应负担部分由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
（此页无正文）
代理审判员 夏 叶
二〇一四年六月十三日
书 记 员 李雪莲
-附：法律释明
1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《物业管理条例》第六条第一款：房屋的所有权人为业主。
4、《物业管理条例》第七条第（五）项：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。
5、《物业管理条例》第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
6、《物业服务企业资质管理办法》第十七条规定，物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。