上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初7389号原告(反诉被告)：程益娟，女，1973年10月24日生，汉族，住安徽省马鞍山市。委托诉讼代理人：鲁培栓，上海一凡律师事务所律师。被告(反诉原告)：施云芳，女，1954年11月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴慷钧，上海市辉煌律师事务所律师。原告程益娟与被告施云芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行了审理。原告程益娟的委托诉讼代理人鲁培栓、被告施云芳及其委托诉讼代理人吴慷钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程益娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年2月29日签订的房地产买卖居间协议；2、判令被告双倍返还原告购房定金20万元；3、判令被告赔偿原告房屋差价损失15万元；4、判令被告赔偿原告定金利息损失(以10万元为本金，自2016年3月1日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。事实和理由：2016年2月29日，原、被告双方签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告将上海市松江区通波路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出售给原告，总房价款为270万元，双方同意在本协议签订后30日内共赴丙方处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，若被告未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则影响原告双倍返还定金，若原告未能依照本协议约定签署上述示范文本的，则已支付被告的定金不予返还。协议另对付款、过户、居间报酬等相关事宜进行了约定。当日，原告支付被告定金10万元。签订居间协议时，原告知晓涉案登记为被告及其已经过世的丈夫所有，签订《上海市房地产买卖合同》需要被告先办理对其丈夫的继承公证手续，过户至被告一人名下，但被告当时说能够按照协议约定的时间办理完成。在签订居间协议时，原告符合当时的本市购房政策，但是，2016年3月25日，本市出台了新的房地产限购政策，原告根据新政策属于限购对象。若双方在2016年3月25日之前签订《上海市房地产买卖合同》，则原告不会被限购，但因为被告未能及时办理继承、过户手续，导致现在双方的房屋买卖实际无法履行，故过错在于被告，居间合同应予解除，被告应双倍返还定金，并赔偿原告市场价300万与合同价270万的差价的50%的损失15万元。原告在2016年2月份为了购买被告的房屋而将自有的房屋出售了，原告现在在外租房，被告应赔偿原告的损失，请求法院判如诉请。施云芳辩称：不同意原告的全部诉讼请求。其承认原告主张的双方签订了《房地产买卖居间协议》、原告支付了定金10万元、被告办理继承和过户手续超过了2016年3月30日的期限，原告被2016年3月25日的限购政策所限购，原告出售了自有房屋的事实。但，被告未曾拖延任何时间，没有任何过错，不应承担违约责任。协议无法履行系新的限购政策所致，不可归咎于原、被告。同时，施云芳向本院提出反诉请求：一、判令撤销2016年2月29日签订的房地产买卖居间协议；二、判令返还被反诉人10万元人民币。事实与理由：中介为了双方尽快签约，对被告进行了误导，多次表示整个手续20多天即可办完，实际被告于2016年3月2日去公证处咨询，3月8日向公证处提交所需材料，3月16日取得公证书，当日前往房地产交易中心办理契税申报等更名手续，到2016年4月10日才拿到权利人为被告的新房地产权证。虽然上海市房地产登记簿显示涉案房屋于2016年3月30日登记于被告名下，但密码纸的打印时间为2016年4月5日，所以实际在2016年4月5日时房地产交易中心的内部流程还没有完成，房地产交易中心实际于2016年4月10日通知被告领取房地产权证，被告并不知道2016年3月30日涉案房屋已经登记至被告名下。对于30天能够完成手续系重大误解，正常办理的话需要一个半月，故协议应予撤销，定金应单倍返还。程益娟对施云芳的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。原告承认被告主张的办理继承公证手续、过户手续、拿新房地产权证的事实。本合同并不存在法定撤销理由，不存在重大误解。被告称中介公司误导了被告，导致了被告违约，那么被告应当承担违约责任后向中介公司追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供录音光盘及其文字整理稿、电话详单、名片，拟证明中介公司误导被告20多天就可办理继承公证、过户手续，但事实上无法完成，这属于重大误解。原告认为被告与中介存在串通的可能，对被告的上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，如果通话录音是真实的，中介也明确告知了被告相关情况，且被告不愿签订合同是因为房屋涨价。本院认为，原告主张被告与中介公司串通，但并未提供证据予以证明；被告提交的上述证据已经形成了证据链条，可以证明中介公司向被告表示过20多天可以办好手续，故双方约定了签订居间协议之后的30天内签订《上海市房地产买卖合同》的事实。本院认为：本案的争议焦点在于：一、双方签订的居间协议应予解除还是应予撤销；二、协议实际无法履行的过错在于哪一方；三、合同解除或撤销的后果应如何处理。关于争议焦点一。被告主张中介称继承公证、公证手续20多天即可办理完毕，但实际需要一个多月，这是中介对于被告的误导，故居间协议约定30天后签订买卖合同系被告的重大误解。对此，本院认为，居间协议对于签订买卖合同的时间约定的非常清楚、明确，被告作为成年人理应对条款的文字有清晰的理解，并不存在对条款的文字、内容有误解的情形。被告签署居间协议即认可30天内能够办理继承公证、过户手续。实际无法在30天内办理好手续，此系被告基于中介公司的陈述对于手续办理时间的估计存在过于自信的过失，此种过于自信的过失的情形并不属于对于合同条款的重大误解。故被告基于重大误解要求撤销居间协议的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《上海市房地产买卖合同》因原告限购而实际无法履行，故居间协议应予解除，对于原告的相应诉请，本院予以支持。但是，鉴于居间协议系原、被告及中介公司三方所签订，对三方均有约束力，原、被告双方之间系买卖关系，原、被告分别与中介系居间关系，故本院对于原、被告之间的房屋买卖法律关系予以解除。关于争议焦点二。原告主张被告逾期办理继承公证、过户手续，系被告的过错导致合同无法履行，故被告应双倍返还定金，本院认为，被告逾期办理手续仅导致合同逾期履行，并非导致合同根本无法履行，而原告符合购房政策是居间协议能够履行的根本条件，本案中原告被新颁布的购房政策所限购，故合同根本无法履行并不能归责于原、被告任何一方。关于争议焦点三。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应返还原告定金10万元。故对被告关于定金的诉请，本院予以支持。如前所述，合同无法履行不能归责于原、被告任何一方，原告主张被告双倍返还定金、赔偿房屋差价损失、定金利息损失的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(一)项，第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款，规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)程益娟与被告(反诉原告)施云芳关于上海市松江区通波路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖法律关系；二、被告(反诉原告)施云芳于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)程益娟定金100,000元；三、驳回原告(反诉被告)程益娟的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)施云芳的其余反诉请求。本诉案件受理费6,550元，减半收取3,275元，反诉案件受理费1,190元，合计诉讼费4,465元，由原告(反诉被告)程益娟负担3,235元(已付)，被告(反诉原告)施云芳负担1,230元(已付1,190元，余款40元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一六年八月十一日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……