重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终537号上诉人（原审被告）：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司,住所地四川省广安市广安区北辰渠江北路18号。法定代表人：陈庚，该公司总经理。委托代理人：蒋天平。委托代理人：陈小梅，重庆市潼南区梓潼法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李琼。委托代理人：杨廷珍，重庆市潼南区古溪法律服务所法律工作者。上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称广安嘉铭公司）与被上诉人李琼商品房预售合同纠纷一案，重庆市潼南区人民法院于2015年11月6日作出（2015）潼法民初字第03836号民事判决，广安嘉铭公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人广安嘉铭公司的委托代理人蒋天平、陈小梅，被上诉人李琼的委托代理人杨廷珍到庭参加了询问。本案现已审理终结。李琼一审诉称：原告于2012年11月8日与被告签订了重庆市商品房买卖合同，购买了被告开发的房屋出售给原告，房屋总价款263570元，合同约定的交房时间为2013年12月31日前，逾期交房的违约金为按日支付已付购房款的万分之三，逾期交房的违约金于商品房实际交付之日起30日内支付。合同签订后，原告全面履行了自己的义务，但被告存在逾期交房的违约行为，被告应向原告承担相应的违约责任。请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金25698元（以已付购房款为基数，按每日万分之三的标准，自2014年1月1日起计算至2015年4月23日止，扣除已给付部分）。广安嘉铭公司一审辩称：被告于2014年8月29日将房屋交付原告，未如期交房的原因是建设项目的水电安装，属于双方补充协议中约定的免责情形，应当免除被告的违约责任。按合同中万分之三计算的违约金过高，如法院认定被告违约，请求按照同期同地段的同类房屋租金标准予以调低，重庆晚报上刊登有重庆市江津区人民法院的类似案例。一审法院审理查明：原、被告于2012年11月8日签订了重庆市商品房买卖合同（原告为乙方，被告为甲方），约定甲方向乙方出售位于XXXX的住房1套，购房价为263570元，约定于签订合同时付款253570元，其余10000元在通知接房时付清。双方约定甲方于2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记并取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付乙方使用；双方正式验收交接时，甲方应出示重庆市建设工程竣工验收备案登记证；除遭遇不可抗力外，如甲方未按约定期限将商品房交付乙方使用的，如逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付。双方在重庆市商品房买卖合同补充协议中还约定如市政配套设施及安装之延误（包括但不限于水、电、气的上户安装等情况）甲方无须根据本合同所订立日期将商品房交付乙方，并可延期交付该商品房给乙方使用，甲方不承担任何违约责任。该合同签订后，原告于2012年11月9日向被告给付房款253570元，被告于2014年8月29日与原告办理了交房手续，于2014年9月9日以违约补偿名义向原告支付了11639元。原告于2014年9月25日给付余下房款10000元。潼南国防大厦工程项目于2014年11月21日消防验收合格，2014年12月20日竣工验收合格。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同双方应当按照约定履行合同义务。在本案中，双方办理交接房之日为2014年8月29日，与双方约定的2013年12月31日相较，已超过60日，按照双方关于逾期交房违约责任的合同条款，结合国防大厦项目通过消防验收、竣工验收具体的案件事实，被告应按已付房款万分之三的日违约金标准承担2014年1月1日至2014年12月20日期间的违约责任。关于原告主张的2014年12月21日至2015年4月23日期间的违约金主张，一审法院认为，在该期间的工程项目能够保证消防安全和工程质量，不影响原告的居住安全，原告实际接房，可视为双方已就约定的交房条件进行了变更，故不予支持。关于被告辩解的水电安装原因导致的交房违约应当免责的问题，被告除举示与案外人签订的电力工程施工承包合同、新装用电的供电方案复函等证据材料外，并未举示其他证据以证明造成电力工程延期的具体事实，应自行承担相应的不利后果。如确实存在该项事实的，该项事实亦需符合双方关于不可抗力据实延期的约定，即属于无法预见、不能避免、不能克服等客观情形。关于违约金是否应按同期同地段的同类房屋租金标准进行调整的问题。“同期同地段的同类房屋租金”规定于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条中，该规定的适用前提是商品房买卖合同中未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，本案合同中关于逾期交房违约金的约定明确，同期同地段的同类房屋租金在本案中并无作为违约金调整参照标准的法律依据。关于违约金是否调整的问题。一审法院认为，违约金是否调整需根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，除考量实际损失情况外，亦需兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素予以确定，并且主张调整的一方，应依照民事诉讼法关于证明责任的规定，承担证明实际损失数额的举证责任。在本案中，被告并未举示关于原告实际损失的证据材料以支持其辩解主张，应自行承担不利后果。在本案合同的交房违约期间，原告存在分段付款的情况，相应的违约金应依合同约定按原告已付房款计算。原告已领取的违约补偿11639元应相应扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李琼给付逾期交房违约金15548.13元（按每日万分之三的标准，自2014年1月1日起计算至2014年12月20日，其中2014年1月1日至2014年9月25日以253570为计算基数，2014年9月26日至2014年12月20日以263570元计算基数，扣除被告已付违约补偿11639元）；二、驳回原告李琼的其他诉讼请求。案件受理费188元，减半收取94元，由被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。广安嘉铭公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并依法改判，本案一、二审诉讼费由李琼承担。主要事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条约定，如因水电安装延误，广安嘉铭公司可以在逾期90日内不承担违约责任。一审时，我方举示了证据证明工程因配电安装延误了一年的时间，而且我方也给李琼邮寄了延期交房通知告知其需要延期交房90个工作日。合同约定系双方真实意思表示，一审法院未减去应当免责的90个工作日，导致认定的违约期限错误，从而导致对违约金的判决错误。二、我方在一审时举示了证据证明同期同地段同类房屋的租金为李琼的实际损失，我方认为合同约定的违约金过分高于其实际损失，根据合同法及其司法解释的规定，应该适当予以减少，但是一审法院却未对违约金予以调低。李琼答辩称：请求驳回上诉，维持原判。二审中，广安嘉铭公司举示了《建设工程安全生产竣工评定表》一份、《重庆市建筑消防质量检测报告》一份，拟证明：涉案潼南国防大厦项目在2014年9月20日通过了竣工验收，并于2014年9月15日项目通过消防验收，即在合同约定期限内，涉案房屋已经符合竣工验收条件。李琼的质证意见为：对于这两份证据的真实性无异议，但是这两份证据不属于新证据，并且竣工验收和消防验收的时间应该以竣工验收备案登记证上载明的时间为准。本院对上述证据认证如下：由于上述两份证据不属于新证据，且上述两项验收资料并非最终验收意见书，故本院对该两份证据不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点是：广安嘉铭公司是否应当支付逾期交房违约金，以及该逾期交房违约金应否按房屋租金标准进行调低。下面分别评判如下：第一，关于广安嘉铭公司是否应当支付逾期交房违约金的问题。首先，广安嘉铭公司举示的证据不足以证明其未按期交房系因市政配套设施安装延误即国家电力部门未及时安装电力设施导致的事实，故本院对其该项事实主张不予支持。其次，广安嘉铭公司是否向李琼发出《延期交房通知书》，并不影响其应按照约定承担违约责任。因此，广安嘉铭公司应当按照约定支付相应的逾期交房违约金。第二，关于本案逾期交房违约金应否按房屋租金标准进行调低的问题。首先，双方当事人关于逾期交房违约金的约定，是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，该司法解释的立法本意是在没有违约金约定的情况下设定了一个计算损失的标准，而在有违约金约定的情形时就不能简单适用房屋租金标准确定逾期交房的损失。开发商逾期交房，购房者丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，不仅仅只是房屋租金损失，所以在合同有违约金约定的情况下，不应该简单地直接用约定的违约金跟同期同地段同类房屋租金相比较来认定违约金是否过分高于造成的损失。最后，我国合同法上的违约金具有弥补损失和兼具惩罚性的双重功能，结合李琼已按照合同约定全面履行了自己的义务及在本案中并无任何过错等具体情形，根据公平原则和诚实信用原则，双方合同约定的逾期交房违约金并不过分高于造成的实际损失。因此，对广安嘉铭公司主张按房屋租金标准调低违约金的请求，本院不予支持。综上所述，广安嘉铭公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  赵 青代理审判员  罗太平二〇一六年五月五日书 记 员  王睿杰