浙江省嘉善县人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）嘉善商特字第24号
申请人：嘉兴银行股份有限公司嘉善支行。
负责人：赵炯。
委托代理人：卢军，浙江卢军律师事务所律师。
被申请人：嘉善远方市场经营管理有限公司。
法定代表人：张建林。
委托代理人：盛方，浙江思贤律师事务所律师。
申请人嘉兴银行股份有限公司嘉善支行于2014年6月19日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员刘勇进行了审查，本案现已审理终结。
申请人称，2013年1月28日、2013年1月30日，申请人与借款人嘉兴宏旭金属材料有限公司签订《流动资金借款合同》各一份，合同编号：20139051LJB00045、20139051LJB00052，按照二份《流动资金借款合同》，借款人嘉兴宏旭金属材料有限公司向申请人借款9482000元，并向申请人出具借款借据三份；2012年7月12日、2013年3月1日，申请人与借款人嘉善宝闵金属材料有限公司分别签订《流动资金借款合同》各一份，编号为：20129051LJB00326、20139051LJB00084，按照两份《流动资金借款合同》约定，借款人嘉善宝闵金属材料有限公司向申请人借款500万元，并向申请人出具借款借据二份；2012年7月12日、2013年2月6日，申请人与借款人嘉兴友储贸易有限公司分别签订《流动资金借款合同》各一份，编号为：20129051LJB00319、20139051LJB00065，按照两份《流动资金借款合同》，借款人嘉兴友储贸易有限公司向申请人借款300万元，并向申请人出具借款借据二份；2012年7月11日、2013年2月6日，申请人与借款人嘉兴南本贸易有限公司分别签订《流动资金借款合同》各一份，编号为：20129051LJB00315、20139051LJB00064，依照二份《流动资金借款合同》，借款人嘉兴南本贸易有限公司向申请人借款300万元，并向申请人出具借款借据二份；2012年12月26日，申请人与借款人嘉兴亚恒贸易有限公司签订《流动资金借款合同》一份，编号为：20129051LJD00598，按照该合同约定，借款人嘉兴亚恒贸易有限公司向申请人借款200万元，并向申请人出具借款借据一份；2012年7月12日、2013年2月6日，申请人与借款人嘉兴东邦贸易有限公司分别签订《流动资金借款合同》各一份，合同编号分别为：20129051LJB00317、20139051LJB00066，按照二份《流动资金合同》约定，借款人嘉兴东邦贸易有限公司向申请人借款300万元，并向申请人出具借款借据二份；2012年7月25日申请人与借款人嘉兴旭昌贸易有限公司签订《流动资金借款合同》、《嘉兴银行国内信用证减免保证金开证协议》各一份，按照编号为20129051LJB00351号《流动资金借款合同》，借款人嘉兴旭昌贸易有限公司向申请人借款150万元，并向申请人出具借款借据一份，根据20129051GNZGB024号《嘉兴银行国内信用证减免保证金开证协议》，申请人为借款人嘉兴旭昌贸易有限公司开立300万元的国内信用证，嘉兴旭昌贸易有限公司缴纳150万元保证金，敞口金额为150万元；2012年7月26日，申请人与借款人嘉兴东旭贸易有限公司签订《流动资金借款合同》一份，编号为20129051LJB00354，根据该《流动资金借款合同》借款人嘉兴东旭贸易有限公司向申请人借款150万元，并向申请人出具借款借据1份；2012年7月31日双方又签订《嘉兴银行国内信用证减免保证金开证协议》一份，编号为20129051GNZGB026，根据该协议，申请人为借款人嘉兴东旭贸易有限公司开立300万元的国内信用证，嘉兴东旭贸易有限公司缴纳150万元保证金，敞口金额为150万元；2012年7月12日，申请人与借款人嘉兴冉旭贸易有限公司签订《流动资金借款合同》一份，编号为20129051LJB00318，根据合同借款人嘉兴冉旭贸易有限公司向申请人借款150万元，并向申请人出具借款借据一份；2012年7月13日双方签订《嘉兴银行国内信用证减免保证金开证协议》一份，编号为20120951GNZGB019，根据该协议，申请人为借款人嘉兴冉旭贸易有限公司开立300万元的国内信用证，嘉兴冉旭贸易有限公司缴纳150万元保证金，敞口金额为150万元；2012年7月27日，申请人与借款人嘉兴莱罡贸易有限公司签订《流动资金借款合同》一份，编号为20129051LJB00359，根据该合同，借款人嘉兴莱罡贸易有限公司向申请人借款150万元并向申请人出具借款借据一份；2012年7月31日双方又签订《嘉兴银行国内信用证减免保证金开证协议》一份，编号为20129051GNZGB027，根据该协议，申请人为借款人嘉兴莱罡贸易有限公司开立300万元的国内信用证，嘉兴莱罡贸易有限公司缴纳150万元保证金，敞口金额为150万元；2012年7月27日，申请人与借款人嘉兴达业贸易有限公司签订《流动资金借款合同》、《嘉兴银行国内信用证减免保证金开证协议》各一份，根据编号为20129051LJB00360的《流动资金借款合同》借款人嘉兴达业贸易有限公司向申请人借款150万元，并向申请人出具借款借据一份。根据编号为20129051GNZGB025的《嘉兴银行国内信用证减免保证金开证协议》，申请人为借款人嘉兴达业贸易有限公司开立300万元的国内信用证，嘉兴达业贸易有限公司缴纳150万元保证金，敞口金额为150万元。
为保证申请人的债权，申请人与被申请人签订《最高额抵押合同》一份，被申请人愿意以其所有的位于嘉善县开发区（惠民）街道金嘉大道1××号的房产为上述借款人向申请人的借款提供最高额抵押担保，最高额主债权本金金额为58150000元，并办理的抵押登记手续。现上述借款人借据均以到期，尚有借款本金合计39710603.2元及相应的利息、逾期利息未归还。经申请人多少催讨，各借款人均未完全归还借款，被申请人也未履行相应的担保责任，根据申请人与各借款人签订的合同、协议，申请人有权要求各借款人归还借款本金、利息、逾期还款利息、复利，以及为实现债权而产生的诉讼费、律师费等合理费用，根据《最高额抵押合同》约定，申请人有权要求被申请人在抵押财产范围内承担相应的担保责任。
据此，申请人为维护自身的合法权益请求法院裁定拍卖或者变卖被申请人抵押给申请人的位于嘉善县开发区（惠民）街道金嘉大道1××号的房屋（产权证号：嘉善县房权证善字第××、S0063094号），申请人对变价后所得款项在：一、借款本金39710603.2元；二、暂计利息2247844.41元（暂计到2013年12月31日，之后利息按照合同约定的利率计算至实际还款日）；三、复利（以实际还款日嘉兴银行嘉善支行电脑系统计算的数字为准）在被申请人所抵押担保范围内优先受偿并且申请费由被申请人承担。
被申请人嘉善远方市场经营管理有限公司辩称：一、涉案最高额抵押担保合同未经公司董事会授权，担保行为无效；二、申请人申请实现担保物权所涉的“嘉善县房权证善字第××、S0063094号房产”权利范围不清，上述房产所涉的土地权利未经登记；三、上述房产已对外出租，实现担保物权申请时，应告知相应权利人。
本院经审查认为，申请人嘉兴银行股份有限公司嘉善支行与众借款人签订上述《流动资金借款合同》、《嘉兴银行国内信用证减免保证金开证协议》，并已按约发放贷款或支付敞口金额，借贷行为及开证行为皆合法有效。上述款项由申请人嘉兴银行股份有限公司嘉善支行与被申请人嘉善远方市场经营管理有限公司于2013年1月30日签订《最高额抵押合同》（合同编号：20139051GD000010）中约定的位于浙江省嘉善县开发区（惠民）街道金嘉大道1××号的房产（产权证号：嘉善县房权证善字第××号、嘉善县房权证善字第××号）作担保，该最高额抵押合同中的抵押物均办理了相关抵押登记手续（他项权证号：嘉善县房他证善字第T00259**号），该抵押合法有效。另外，在流动资金借款合同及最高额抵押合同中均约定，因被申请人违约致使出借人为实现债权而支出的各项费用，由被申请人承担，而申请人向本院申请优先受偿的债权总额并未超过双方在最高额抵押合同所约定的最高债权额限度，故本案申请人的申请符合法律规定，本院予以支持。
对被申请人嘉善远方市场经营管理有限公司提出的异议申请，本院认为：一、被申请人认为“未经公司董事会授权，担保行为无效”，这是针对公司内部权限的规定，并非针对公司对外与担保权人签订的担保合同效力的强制规定，对外并无约束力，同时根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十一条规定“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的担保合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”在签订最高额抵押合同时，有时任法定代表人的叶小明本人签字并加盖公司公章，该担保行为有效；二、《最高额抵押合同》附件二的房地产抵押物清单中明确规定了所涉房产的产权证号系“嘉善县房权证善字第××、S0063094号房产”并附有房屋所有权证复印件及房屋他项权证复印件。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”本案中所涉房产（嘉善县房权证善字第××、S0063094号）已经办理了抵押登记手续（他项权证号：嘉善县房他证善字第T00259**号），按照法律规定应视为一并抵押；三、被申请人嘉善远方市场经营管理有限公司提出的实现担保物权的申请须告知出租人，于法无据。对其抗辩理由，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人嘉善远方市场经营管理有限公司所有的位于浙江省嘉善县开发区（惠民）街道金嘉大道1××号的房产（产权证号分别为：嘉善县房权证善字第××号、嘉善县房权证善字第××号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人嘉兴银行股份有限公司嘉善支行对变价后所得款项在实际发生的债权金额（以最高额本金58150000元及利息、罚息、实现债权的费用为限）的范围内优先受偿。
本案申请费251592元，由被申请人嘉善远方市场经营管理有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审判员 刘 勇
二〇一四年七月十五日
书记员 王洁琼