湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第02169号
原告长沙乐福物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区金星大道玛依拉山庄3栋1单元103号。
法定代表人刘军帅，公司总经理。
委托代理人刘勋，湖南汗青律师事务所律师。
委托代理人李红波，湖南汗青律师事务所律师。
被告包桂莲，女。
原告长沙乐福物业管理有限公司（以下简称乐福公司）与被告包桂莲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告乐福公司委托代理人刘勋、李红波，被告包桂莲出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐福公司诉称，乐福公司与长沙县比华利山业主委员会已签订物业管理服务合同，该合同对原长沙县聚豪山庄（比华利山）（以下简称比华利山小区）所有业主均产生约束力。自2013年12月1日起，包桂莲未能按时交纳物业费，经乐福公司催缴，仍拒绝交纳。乐福公司遂诉至法院，请求判令：一、被告包桂莲支付物业费8720.14元（从2013年12月1日起暂计算至2014年12月31日）和滞纳金4973.39元；二、被告包桂莲承担本案诉讼费用。
被告包桂莲辩称，比华利山小区开发商存在欺诈行为，导致小区一直存在房屋质量、水电气无法保障、基础设施不完备等问题，且房屋尚未办理产权登记。目前乐福公司提供的保安、维护等服务也存在不足，以上问题严重影响业主居住。同时，乐福公司主张的收费标准明显过高，故包桂莲不愿交纳物业费。其次，包桂莲及其他业主多次采取与开发商协商、联系媒体报道、向基层部门反映等方式维护自身权益，但均未能解决小区存在问题。
经审理查明，包桂莲系比华利山小区湖心路XX号房（属联排别墅）的业主，该商品房房屋面积为304.9平方米。2012年3月11日，包桂莲办理收房手续，并与长沙金钥匙物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，其中第四条明确约定，联排、双拼别墅住宅按建筑面积每月按2.2元／每平方米收取物业服务费。2013年6月，包桂莲装修房屋后入住。2013年7月，长沙金钥匙物业管理有限公司因经营不善，停止对比华利山小区提供物业管理服务。2013年9月22日，长沙县比华利山项目第一届业主委员会（以下简称比华利山业主委员会）在长沙县城市房屋拆迁和物业管理办公室登记备案。2013年11月12日，比华利山业主委员会与乐福公司签订物业服务管理合同，比华利山业主委员会委托乐福公司对比华利山小区实行专业化、规范化的物业管理服务活动，合同对物业基本情况、物业管理服务内容、物业服务质量要求、费用收取、双方权利义务等进行了约定。其中第十七条明确约定，别墅每月按2.2元／每平方米、洋房每月按1.6元／每平方米标准收取物业服务费。2013年12月1日，乐福公司入驻比华利山小区。乐福公司多次通知包桂莲交纳物业服务费，包桂莲以该小区基础设施、物业服务质量存在严重问题为由，一直未向乐福公司交纳物业服务费。
另查明，2006年6月7日，乐福公司在长沙市工商行政管理局岳麓分局登记，取得营业执照，经营范围为物业管理。2009年3月26日，乐福公司获得从事物业管理活动资质。乐福公司与比华利山业主委员会签订物业服务管理合同后，在长沙市物价局办理了关于比华利山小区物业服务收费项目的服务价格登记证。
以上事实，有双方提交的乐福公司资质、业主入伙手续凭证、前期物业管理服务协议、业主委员会备案通知书、业主委员会关于选聘乐福物业的情况说明、物业管理服务合同和庭审笔录等证据予以证实，足以认定。
本院认为，一、关于乐福公司是否有权向比华利山小区业主收取物业服务费。依法成立的合同受法律保护。业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同对业主具有约束力，业主不得以其并非合同当事人拒交物业服务费。乐福公司拥有物业管理、物业服务收费等资质，系可以从事物业服务管理的合法企业。且比华利山业主委员会与其签订物业管理服务合同，系双方真实意思表示，本院确认物业合法有效。乐福公司向比华利山小区业主提供物业服务，有权向比华利山小区业收取物业服务费。
二、关于包桂莲应交纳费用。庭审中，包桂莲提交比华利山小区现状相片，并结合红网、网易中心新闻（链接附后）等相关报道，可以看出，比华利山小区的基础设施、居住环境等确实存在问题。但包桂莲提交证据不足以证明以上问题系乐福公司提供物业服务范围或因乐福公司提供物业服务所致。因此，包桂莲可另行主张维权，而非采取拒交物业服务费的方式。依据前期物业管理服务协议明确的房屋面积和收费标准，包桂莲交纳物业服务费应按每月2.2元每平方米标准计算为670.78元。结合相关实际情况，包桂莲及多位业主就小区居住环境和物业管理等问题多次向比华利山业主委员会、当地基层部门等反映，比华利山业主委员会亦与乐福公司予以协商，故包桂莲未予交纳系非无正当理由故意拖欠，双方都应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护好自己的家园，故乐福公司主张包桂莲应支付滞纳金，本院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条和《物业管理条例》第六条、第七条、第三十五的规定，判决如下：
一、被告包桂莲应在本判决生效之日起十五日内支付原告长沙乐福物业管理有限公司物业服务费8720元（以每月670.78元为标准，从2013年12月1日计算至2014年12月31日）；
二、驳回原告长沙乐福物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费138元，由原告长沙乐福物业管理有限公司负担100元，被告包桂莲负担38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 汤 伟
代理审判员 匡迪琪
人民陪审员 易云辉
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 饶 星
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
《湖南省物业服务收费管理办法》
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。
第三十条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交纳的按《物业服务合同》约定，交纳相应的滞纳金，物业服务企业可以依法追缴。
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会经业主大会同意与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由拒交物业服务费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受或者无需接受为由拒交物业服务费。
报道网站链接：
http：／／hn.rednet.cn／c／2014／10／18／3495852.htm
http：／／news.163.com／14／1018／02／A8QABGEU00014Q4P.html