山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁02执异字第120号
异议人（案外人）于风佩。
委托代理人王英华、于吉军，山东泰成律师事务所律师。
申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行。
法定代表人张占勇，行长。
委托代理人陈明秀，山东海达律师事务所律师。
被执行人青岛昌隆伟业工贸有限公司。
法定代表人刘德成，总经理。
被执行人青岛利得华实业有限公司。
法定代表人邱永久，总经理。
被执行人邱永久。
本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行与被执行人青岛利得华实业有限公司、被执行人青岛昌隆伟业工贸有限公司、被执行人邱永久金融借款合同纠纷一案【案号为（2015）青执字第584号】过程中，异议人于风佩向本院递交书面申请，要求依法确认其对青岛市市南区宁夏路139-3及139-4号房屋（以下简称涉案房产）享有承租权、优先购买权，本院于2016年6月14日受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人于风佩称，其于2014年1月13日与被执行人青岛昌隆伟业工贸有限公司签订了涉案房产的房屋租赁合同，租赁期限为20年。合�签订后异议人依照合同约定付给被执行人青岛昌隆伟业工贸有限公司12年房租，依照相关法律规定，异议人对涉案房产享有合法承租权，并在涉案房产的处置时异议人对涉案房产享有优先购买权。因此，异议人请求本院依法确认其对涉案房产享有承租权和优先购买权。为证明其主张，异议人提交了涉案房产的租赁合同原件2份，租金转账凭证复印件一份。
申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行辩称，对异议人与被执行人青岛昌隆伟业工贸有限公司签订的涉案房产的租赁合同的真实性不予认可。即使该合同是在真实的，该合同的签订时间是2014年1月13日，涉案房产于2013年5月6日已经抵押给申请执行人，根据法律规定抵押在后的租赁权不得对抗已登记的抵押权。并且申请执行人与青岛昌隆伟业工贸有限公司办理抵押登记时，青岛昌隆伟业工贸有限�司明确表示没有租赁。现办理抵押登记后，青岛昌隆伟业工贸有限公司又对涉案房产进行低价格的租赁，明显是异议人与青岛昌隆伟业工贸有限公司恶意串通，阻碍对涉案房产的执行。申请执行人认为异议人提交的银行转账凭证与异议人没有法律关系，申请执行人对该证据不予认可。
本院查明，中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行与青岛利得华实业有限公司、青岛昌隆伟业工贸有限公司、邱永久金融借款合同纠纷一案，中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行在诉讼中提出财产保全申请，本院于2015年1月9日作出（2015）青金商初字第36-1号民事裁定书，裁定如下：冻结青岛利得华实业有限公司、青岛昌隆伟业工贸有限公司、邱永久的银行存款4100万元或者查封其同等价值的财产。2015年1月16日本院作出（2015）青金商初字第36-1号协助执行通知书，查封青岛�隆伟业工贸有限公司名下位于青岛市市南区宁夏路139-3及139-4号的房产，证号为青房地权市字第201355086号和青房地权市字第201355056号，查封期限从2015年1月16日至2017年1月15日。2015年6月9日本院作出（2015）青金商初字第36号民事调解书，经本院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：一、各方当事人共同确认：青岛利得华实业有限公司共欠中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行借款本金39823889.16元及相应利息；青岛利得华实业有限公司于2015年6月16日前将全部款项一次性支付给中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行，如青岛利得华实业有限公司逾期未履行，则中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行可向人民法院申请强制执行；二、如青岛利得华实业有限公司未履行上述给付义务，则中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行有权在债权最高余额4400万元内对青岛昌�伟业工贸有限公司所有的青房地权市他字第20××99号房地产他项权证项下的抵押房地产所处分的价款享有优先受偿权；三、邱永久对上述第一项给付义务承担连带清偿责任。邱永久承担保证责任后，有权向青岛利得华实业有限公司追偿；四、案件受理费242171元减半收取121085.5元、保全费5000元，由青岛利得华实业有限公司、青岛昌隆伟业工贸有限公司、邱永久共同承担，并于2015年6月16日前一次性支付给中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行。上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认。本调解书已经各方当事人签字确认，具有法律效力。
该调解书生效后，青岛利得华实业有限公司未按调解书确定的义务履行，中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行申请执行，本院于2015年7月1日依法立案执行，执行案号为（2015）青执字第584号。
本院（2015）�金商初字第36号民事调解书查明，2013年5月6日，中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行与青岛昌隆伟业工贸有限公司签订《最高额抵押合同》，约定：青岛昌隆伟业工贸有限公司以其名下位于青岛市市南区宁夏路139号-3、139号-4号两处房地产（产权证号分别为青房地权市字第201355086、201355056号）为中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行与青岛利得华实业有限公司自2013年5月6日至2016年5月5日期间形成的债权提供最高债权余额4400万元的抵押担保，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金及贷款人实现债权的一切费用；合同另约定了其他事项。2013年5月28日，中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行就上述抵押财产取得青房地权市他字第20××99号他�权证。
异议人于风佩向本院提交涉案房产的租赁合同原件2份，合同编号为139-3的房屋租赁合同载明：出租方为青岛昌隆伟业工贸有限公司，承租方为于风佩，租赁期限共20年，出租方从2014年1月13日起将青岛市市南区宁夏路139-3户房屋交付承租方使用，至2014年1月12日收回。租金为每年22万元整，交纳期限为一次性交纳12年房租即人民币264万元整，到期后剩余8年房租一次性付清。合同编号为139-4的房屋租赁合同载明：出租方为青岛昌隆伟业工贸有限公司，承租方为于风佩，租赁期限共20年，出租方从2014年1月13日起将青岛市市南区宁夏路139-4户房屋交付承租方使用，至2034年1月12日收回。租金为每年18万元整，交纳期限为一次性交纳12年房租即人民币216万元整，到期后剩余8年房租一次性付清。异议人于风佩称其已支付了上述两项合同的12年租金，其提交的中国工商银行网上电子回单复印件载明：付款人为青岛长基国际贸易有限公司，收款人为青岛昌隆伟业工贸有限公司，汇款金额为490万元，摘要栏目项记载该笔汇款为货款。
本院认为，根据相关法律规定，执行案件的案外人认为人民法院的执行行为侵害其合法权益时，案外人可以对人民法院的执行行为提出执行异议。在本案中，本院查封涉案房产的执行行为没有侵害异议人于风佩对涉案房产的承租权，本院对涉案房产也尚没有依法进行处置，因此，本院查封涉案房产的执行行为并没有侵害异议人有关涉案房产的合法权益。异议人要求依法确认其对涉案房产享有承租权的异议请求，其实质上是要求本院对异议人与青岛昌隆伟业工贸有限公司签订的关于涉案房产的房屋租赁合同的效力予以确认。本院认为，异议人的该项异议请求不属于执行异议程序审查的范围，对该�屋租赁合同的效力即异议人要求依法确认其对涉案房产享有承租权的异议请求本院不予审查，异议人可以通过其他合法途径主张自己的权利。综上，异议人于风佩的异议理由不能成立，其要求依法确认对涉案房产享有承租权和优先购买权的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人于风佩的异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。
审 判 长 马 英
代理审判员 李崧生
代理审判员 焦兴凯
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 孟泰宇