甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘01民终260号上诉人（原审原告）朱某某，男，1973年5月19日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：岳明全,甘肃律格律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋军满,甘肃律格律师事务所律师。上诉人（原审被告）：兰州幸福家园房地产开发有限公司，住所地兰州市安宁区。法定代表人：唐某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：马爱虎，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛震宇，甘肃赛莱律师事务所律师。上诉人朱某某因与上诉人兰州幸福家园房地产开发有限公司（以下简称幸福家园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2017）甘0105民初1070号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱某某的委托诉讼代理人岳明全、蒋军满，上诉人幸福家园公司的委托诉讼代理人马爱虎、薛震宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱某某上诉请求并答辩：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项；3、判令幸福家园公司按购房款668254元的每日万分之一计算逾期交房违约金，从2016年8月30日计算至符合合同和《收（验）楼通知书》约定的交付条件之日止，暂计算至2017年7月26日（330天），违约金为22052.38元；4、一二审诉讼费由幸福家园公司承担。事实与理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交房时具备该商品房验收合格的条件，即除了竣工验收合格外，还应包括消防设施等其他验收项目的验收合格，由于消防验收不合格，按照《消防法》的强制性规定，该房屋禁止投入使用，朱某某所购房屋直到目前为止未达到交房条件，朱某某无法和幸福家园公司一起验收房屋。二、幸福家园公司于2016年8月25日向朱某某邮寄送达了《收（验）楼通知书》，第三条明确规定”在办理一系列入住手续后，才能进行房屋验收及收钥匙，届时将有专门工作人员陪同业主验房，详细记录并及时处理业主提出的问题”。在2016年11月14日，朱某某将所有费用付清，幸福家园公司在交付钥匙后，并没有根据《收（验）楼通知书》的规定，派专门工作人员陪同验房及记录、处理业主提出的问题，也未向法庭提供陪同验房的任何记录和证据，按照交房流程来判断，幸福家园公司仍未交房，朱某某至今没有验收房屋，而且房屋至今没有达到交房条件。因此，一审判决将违约天数计算至2016年11月14日不符合法律规定和合同约定，应计算至被告符合合同和《收（验）楼通知书》约定的交付条件之日为止。三、一审判决生效后十日内办理交房手续，也能证明涉案房屋未实际交房，故违约金应计算至实际交房之日。幸福家园公司上诉请求并答辩：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回朱某某的一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由朱某某承担。事实与理由：一、在约定交房期限届满前，涉案楼房已竣工验收合格，整个工程资料以及验收资料齐全，朱某某关于其交付房屋的手续不全的说法没有依据。二、即便不考虑朱某某的不履行先行义务（即缴纳税费、公共维修基金等）的客观事实，本案找那个存在朱某某可据以延期的情形，意思法院不应判决其承担违约责任。三、一审判决第一项与查明认定的事实矛盾，应予以纠正。四、一审法院采信证据不符合本案客观事实。1、一审法院对其提交的房屋竣工验收合格的《建设工程竣工验收报告》不予认定错误；2、一审法院对朱某某提交的照片及视频资料予以认定错误。朱某某向一审法院起诉请求：1、判令被告办理合格的交房手续；2、判令被告按每日万分之一的标准向原告支付自2016年8月30日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，现暂算至2017年7月26日，共逾期330天，违约金为22052.38元。一审法院认定的事实：对于当事人双方没有争议的事实（证据：销售不动产统一发票、《兰州市政务服务中心办事登记单》及消防验收受理照片、《特种设备型式试验合格证》、《特种设备型式试验报告》、《安装质量证明文件》、《产品出厂质量合格证明》、曳引驱动有机房电梯质量检验报告及电梯使用标志），本院予以确认。原告提交《商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间建立了商品房买卖合同关系，原告依约缴纳了购房款，但是被告未按合同约定时间及要求交付房屋。被告虽然对真实性无异议，但认为其逾期交房的原因是原告拒不接收房屋，责任应由原告承担。对该证据的真实性予以认定。原告提交照片及视频资料，拟证明商铺虽已交付，但无法使用。被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为所交付房屋符合合同约定。被告虽提出异议，但未提交其他证据予以反驳，故对该证据的真实性予以认定。被告提交《商品房买卖合同》、《兰房商预字第61号兰州地区商品房预售许可证》，拟证明合同约定应先由原告缴纳税费及维修基金并收房后，被告才出示相关资料，原告认为被告在交房时未出示房屋相关验收报告及证明书，故违约责任应由被告承担。对此，被告未举出其他证据证明其主张，对其拟证明的事实不予认定,但对该组证据的真实性予以认定。被告提交了《建设工程竣工验收报告》、《建设工程设计质量检查报告》、《建设工程监理质量评估报告》、《建设工程施工质量竣工（结构）报告》、《建设工程勘察质量检查报告》，拟证明该涉案房屋在约定交房日期前已通过竣工验收。原告质证称上述证据均为复印件，对真实性有异议。因上述证据均为复印件，被告亦未提交其他证据予以印证，故原告的质证理由成立，本院对该组证据的真实性不予认定。被告提交《建设工程消防设计审核意见书》，拟证明该意见书系因消防部门原因不能及时验收，不能归责于被告。原告质证称该意见书通过时间为2017年7月7日，在审核时未达标。庭审中，原告对其真实性未提出异议，故本院予以认定。对于被告提交的《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《保修协议书》，原告质证称在被告交房时并未提供，但对真实性未提出异议，故对该组证据的真实性本院予以认定。被告提交《收（验）楼通知书》及附件《告幸福家园黄河明珠项目交接业主书》，拟证明被告通知原告先缴纳各项费用后，再收房验房。原告对证据的真实性无异议，但认为在原告方缴纳了被告要求的各项费用后，发现房屋未达到入住条件。对该组证据的真实性本院予以认定。被告提交《兰州幸福家园黄河明珠准予入住通知书》、《钥匙、资料验收表》，证明涉案房屋已经交付，原告的主张没有事实和法律依据。原告对证据的真实性无异议，但是认为原告接收房屋的时间为2016年11月14日，之所以接收房屋系因该房屋为商铺，且系贷款购买，但不影响原告主张被告依约履行义务的权利。对该组证据的真实性予以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当受到法律的保护。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。原告依约支付了全部购房款，不存在违约行为。而被告在2016年8月25日通知原告收验房屋时，未依约提供《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》等文件，被告虽向本院提供了涉案房屋的《建设工程消防设计审核意见书》，但该意见书只能证明涉案房屋在工程设计阶段的消防方案通过了消防部门的验收，不能证明工程竣工后其消防设施已通过消防验收并合格，且《建设工程消防验收申报表》，仅能证明其已向消防部门申报了消防验收手续，但是否已经进行了消防验收并检验合格，无证据证明。因被告作为涉案楼盘的开发商，其对开发的房屋负有申报消防验收并验收合格的法定义务，未经消防验收合格的房屋禁止投入使用，故涉案房屋尚不具备投入使用的法律强制性规定条件，被告的交房行为缺乏法律依据，在履约过程中不能按照合同约定和法律规定履行其合同义务和法定义务，其行为已构成违约，对酿成纠纷应承担全部责任。对原告的诉请应予支持。关于违约金的数额，本案中，原告已于2016年11月14日收房，该收房行为是对被告交付房屋行为的认可，故本案的违约天数应从双方合同约定交付之日2016年8月31日起计算至实际收房之日即2016年11月14日止为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定，判决：一、被告兰州幸福家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告朱某某办理合格的交房手续；二、被告兰州幸福家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告朱某某支付违约金5011.91元。案件受理费352元，减半收取计176元，由原告朱某某负担136元；被告兰州幸福家园房地产开发有限公司负担40元，于本判决生效之日起10日内给付原告朱某某。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下:幸福家园公司提交《物业服务协议》，证明朱某某是在验房之后签字，已完成验房、收房流程。朱某某对真实性认可。本院认为，朱某某确实存在验房、收房的行为，房屋确已交付。本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案二审的争议焦点是：1、涉案房屋是否交付、是否符合交付条件；2、幸福家园公司的交付是否违约，应否承担违约责任。关于交付问题。本案双方合同约定幸福家园公司应在2016年8月30日前交付验收合格的房屋,幸福家园公司在2016年8月25日通知朱某某收验房屋，一审提交了《建设工程竣工验收报告》、《建设工程设计质量检查报告》、《建设工程监理质量评估报告》、《建设工程施工质量竣工（结构）报告》、《建设工程勘察质量检查报告》，拟证明该涉案房屋在约定交房日期前已通过竣工验收，但因未能提供《建设工程消防验收意见书》，不符合合同约定的交付条件被朱某某拒收。2017年4月15日，朱某某按照《收（验）楼通知书》及附件《告幸福家园黄河明珠项目交接业主书》要求，缴纳了幸福家园公司要求的各项费用后验收房屋并实际进行使用。2017年7月7日涉案楼房取得《建设工程消防验收意见书》。从上述事实看，幸福家园公司虽未能按合同约定时间即2016年8月30日前交付房屋，但在2017年4月15日朱某某已实际收房并使用，现涉案楼房已通过消防验收，达到合同约定的交付条件。故涉案房屋确已实际交付并达到了约定的交付条件，朱某某再行主张要求交付及一审判决继续办理合格交房手续已无必要，对此，一审判决不当，予以纠正。关于违约责任。涉案房屋迟延交付是因幸福家园公司未能达到合同约定的交付条件即未取得消防验收合格的手续而被朱某某拒收造成，故幸福家园公司未按合同约定条件履行交房义务而构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约时间的计算，因幸福家园公司已取得消防验收意见书，涉案楼房达到交付条件，且在2016年11月14日朱某某已实际收房并使用，故一审判决幸福家园公司支付违约金，从合同约定交付时间届满即2016年8月31日开始计算至2016年11月14日朱某某实际收房之日止，符合合同约定和案件实际，本院予以确认。因朱某某在2016年11月14日收房之后开始使用房屋，合同目的已达到，故其主张2016年11月14日之后的违约金，没有事实和法律依据，有违公平合理的合同履行原则，一审判决不予支持正确。关于幸福家园公司认为迟延履行符合合同约定的免责事由，其不应支付违约金的请求，其未能提供证据佐证符合约定的免责情形，故对其主张不应承担违约金的上诉理由不予支持。综上所述，朱某某的上诉请求不成立，幸福家园公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但判决第一项不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持兰州市安宁区人民法院(2017)甘0105民初1070号民事判决第二项及案件受理费部分，即兰州幸福家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向朱某某支付违约金5011.91元。案件受理费352元，减半收取计176元，由朱某某负担136元；兰州幸福家园房地产开发有限公司负担40元，于本判决生效之日起十日内给付朱某某；二、撤销兰州市安宁区人民法院(2017)甘0105民初1070号民事判决第一项，即兰州幸福家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向朱某某办理合格的交房手续；三、驳回朱某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。朱某某预交的二审案件受理费80元，由朱某某负担；兰州幸福家园房地产开发有限公司预交的二审案件受理费175元，由兰州幸福家园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  石 浩代理审判员  刘桂刚代理审判员  杨旺益二〇一八年四月二日书 记 员  耿瑞娇????????1