广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第625号
上诉人（原审被告）：惠州大亚湾一通实业有限公司。
法定代表人：姜驰鹏。
委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐菊花。
委托代理人：罗毅，广东力臣律师事务所律师。
上诉人惠州大亚湾一通实业有限公司（以下简称一通房地产）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠�市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第1128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
唐菊花向原审法院提起诉讼，请求判令：一、被告自2013年3月28日起按原告已支付的房款542922元每日万分之二的标准向原告支付逾期交房的违约金直至实际交房日止（暂时计算至2014年9月9日共计逾期530天，逾期交房违约金为57549.73元）；二、被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金人民币4063.35元；三、依法判令被告按合同约定标准对标的房屋翠堤尚园×栋×号房屋的墙脚底渗水、墙面开裂及空鼓、阳台钢管生锈质量问题进行修复整改；四、被告承担诉讼费。庭审过程中，原告撤回其第三项诉讼请求。主要事实和理由：原告唐菊花诉称：2013年6月14日，原、被告签订了商品房买卖合同�约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头中心区翠堤尚园×栋×号商品房，购买总价为542922元，付款方式为银行按揭付款，交房期限为2013年3月28日前且被告应在交付房屋后的280天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约定向被告支付了购房款，但被告至今未向原告交付房屋，且被告未按约定向产权机关提供办证的材料。被告的行为已构成违约。2014年9月，原告自行到所购买的房屋了解情况时，发现标的房屋的墙壁水泥砂浆涂层及阳台钢管均存在严重的质量问题，不少地方存在渗水、水泥砂浆涂层脱落或墙壁空鼓、阳台钢管生锈等情况。原告向法庭提交的证据有：商品房买卖合同、购房发票、借款借据等，拟证明其诉称的事实。
被告一通公司辩称：一、办理房产证的所需资料，其中包括申请书、询问笔录等必须由申请人签名才能受理及办理，因原告没有及时到房管局签名，所以无法办理，被告没有过错。二、2013年3月21日，被告已经书面通知原告收楼，被告已经及时通知收楼，不存在逾期交房的事情。原告诉称的事实不存在，请求驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交了以下主要证据：办理权属证书的登记申请书（空白）等，拟证明其辩称的事实。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年6月14日，原告唐菊花作为买受人与作为出卖人的被告一通公司签订商品房买卖合同一份，约定的主要内容有：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于大亚湾区澳头中心区翠堤尚园项目的第×栋×号房屋，该房建筑面积为119.46平方米，总价款为人民币542922元；二、付款方式，买受人采用银行按揭的形式支付合同价款，即2013年4月7日前支付首期款162922元，余款380000元申请办理银行按揭贷款。在合同签订之日起15日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额、年限及利率以银行最终审批为准；三、交付期限，出卖人应当在2013年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、逾期交房的违约责任，出卖人逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买�人支付已交付房价款万分之二的违约金；五、交付房屋的方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；六、办理产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后280天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首期款162922元，余款380000元向中国建设银行惠州横江三路支行申请办理按揭贷款，该款已于2013年12月4日放款并划入被告名下的账号内。
另查：被告开发的翠堤尚园项目于2011年5月30日取得消防验收，于2013年1月30日取得电梯验收，于2013年11月1日取�勘察、设计、监理、施工、建设等五单位的竣工验收并向大亚湾住建局办理了验收备案登记。
上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、收款收据、借款借据等，被告庭后提交的竣工验收备案表等证据经庭审质证，足以认定。
原审判决理由和结果
原审法院认为：原告唐菊花与被告一通公司签订的商品房买卖合同，不违反法律的规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定履行。关于被告是否存在逾期交房及如何确定逾期交房的起止时间的问题。一、原、被告签订的合同约定被告的交房时间为2013年3月28日前，交房的条件为涉案商品房经验收合格并符合合同约定，交房的通知方式是书面通知。但原、被告实际签约时间为2013年6月14日，故被告逾期交房的时间应自合同签订日的第二日起开始计算。原告申请的按揭�款于2013年12月4日才放款，是按揭贷款银行审批贷款的流程，与原告无关，不应以此日期为计算逾期交房违约金的起算日期。二、因被告的在建项目于2013年11月1日才具备实际的交付使用条件，因此，被告应当在其在建项目具备实际交付使用条件后通知原告办理入伙收楼手续。2013年12月4日，原告申请的按揭贷款放款后，被告电话通知原告前来办理入伙收楼手续，原告在庭审过程中认可接到被告的相应电话通知，因原告认为电话通知不是书面通知且发现上述房屋存在墙脚底渗水、墙面开裂、空鼓及阳台钢管生锈等现象而未收楼。原审法院认为，电话通知虽不是书面通知，但该电话通知已经明确通知到原告本人，应视为被告履行了通知入伙收楼的义务。庭审中，原、被告均认可电话通知时间为2013年12月份，但不能明确具体的日期，本院酌情认定被告逾期交房的截止时间计算至2014年12月15日止。至此，被告共计逾期交房184天。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，则被告应支付给原告的违约金计算为19979.52元（542922元×2／10000×184天）。因被告开发建设的翠堤尚园项目已经取得电梯、消防及勘察、设计、监理、施工、建设等五单位的竣工验收并办理了备案登记，已具备实际交付使用的条件，在此情况下，原告应及时办理入伙收楼手续，若原告在收楼后，发现其所购买的房屋存在问题，可以要求被告履行保修的责任，原告因此存在损失的，还可要求被告予以赔偿，但原告不能以此为由拒绝收楼并请求被告继续向其支付逾期交房的违约金，故原告请求被告支付2014年10月1日之后的逾期交房的违约金，无法�依据，原审法院不予支持。关于被告是否存在逾期办证的问题。原、被告在合同中约定被告应在商品房交付使用后280日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，否则由被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中，按照合同约定，被告应当在2014年1月2日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能举证证明其在上述日期前已经履行了合同约定的相应义务，且原告至今尚未领取其所购房屋的权属证书，故被告存在逾期向产权登记机关提供备案资料的违约行为，根据合同约定的标准，被告应向原告支付的违约金为5429.22元（542922元×1／100），原告请求被告支付违约金4063.35元，未超出上述标准，原审法院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告惠州大亚湾一通实业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告唐菊花逾期交房的违约金19979.52元。
二、被告惠州大亚湾一通实业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告唐菊花逾期不能办理房产证的违约金4063.35元。
三、驳回原告唐菊花的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费670元，由原告唐菊花负担400元，由被告惠州大亚湾一通实业有限公司负担270元。
当事人二审意见
上诉人不服原审判决上诉，请求：1、依法将本案发回重审或查清事实后改判驳回被上诉人诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、双方关于交房与付款的约定。1、双方在商品房买卖合同第八条约定交付期限为2013年3月28日前。但双方签订商品房买卖合同在2013年6月14日，签订合同前是不可能交付房屋的，交房时间应当调整，且该条款约定交房的前提是买受人付清全部房款。2、为预防买受人没有付款或大部分房款没有付清而要求交房，故双方在商品房买卖合同附件四《买卖合同补充协议》第三条约定：以按揭方式付款的，还需银行实际已将按揭款付至出卖人账户。否则，出卖人可以相应顺延交付时间，且不由此导致的违约责任。根据《买卖合同补充协议》第三条的约定，商品房买卖合同是有先后履行顺序的，即买受人先付款，出卖人后交房。但原审判决对该条款视而不见，导致遗漏重要事实。二、关于先履行抗辩权的法律规定。《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被上诉人以按揭方式支付房款380000元，银行在2013年12月4日放款。所以，出卖人可以相应顺延交付时间至2013年12月4日，且不由此承担导致的违约责任。三、判决认定违约金按已付金额542922元为基数，从2013年6月15日开始计算，明显与事实不符。如上所述，被上诉人支付380000元是2013年12月4日。换句话说，2012年12月4日前，被上诉人只支付了首付款162922元。明显的，原审判决认定违约金按已付金额542922元为基数、从2013年6月15日开始计算，没有依据，与案件事实不符。四、一审判决认定在2013年12月15日交房，则办理房产证在2013年12月15日之后的280日内，而不是一审判决认定的2014年1月2日前。五、办理房产证需要被上诉人到房产局在申请书、询问笔录上签名，被上诉人没有及时办理该事项，则办理房产证的时间从被上诉人签名开始计算。总之，被上诉人在2013年12月4日，未能付清房款。根据商品房买卖合同附件四《买卖合同补充协议》第三条约定，以及《合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定，买受人先付款，出卖人后交房。被上诉人没有付清房款，上诉人可以相应顺延交付时间，且不由此导致的违约责任。据此，上诉人依法不承担责任。请依法将本案发回重审或查清事实后改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人答辩称，上诉人的上诉请求及事实理由没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。
双方均没有提交新证据。
本院查明的事实
经审理查明，除原审判决书中第3页第四行的“即3013年4月7日前支付首期款162922元”应改正为“即2013年6月14日�支付首期款162922元”外，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四第三条约定：买受人收楼时，应依合同的约定付清房款及政府规定的各项税费；以按揭方式付款的，还需银行实际已将按揭款付至出卖人帐户；否则，出卖人可以相应顺延交付时间，且不承担由此导致的违约责任。第六条约定：出卖人的任何函件或通知以邮寄、电话、短信、报刊公告等途径传达给买受人均视为有效送达。
本院判决理由及结果
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：逾期交房违约金及逾期办证违约金数额是多少。
关于逾期交房违约金问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四第三条“买受人收楼时，应依合同的约�付清房款、及政府规定的各项税费；以按揭方式付款的，还需银行实际已将按揭款付至出卖人帐户；否则，出卖人可以相应顺延交付时间，且不承担由此导致的违约责任”之约定，被上诉人唐菊花的购房按揭款是于2013年12月4日放款至上诉人名下的帐户，故一通房地产可以顺延交付时间至2013年12月4日。2013年12月一通房地产电话通知唐菊花前来办理入伙收楼手续，唐菊花认可该口头通知但因房屋质量问题所以未收房，对此，根据附件四第六条“出卖人的任何函件或通知以邮寄、电话、短信、报刊公告等途径传达给买受人均视为有效送达”之规定，电话通知也属于有效的通知方式之一，由于双方均不能明确具体的日期，本院酌情认定上诉人一通房地产逾期交房的截止时间计算至2013年12月31日。至此，一通房地产共计逾期交房28天，应支付的违约金数额为3040.36元（542922元＊2／10000＊28天）。
关于逾期办证违约金问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后280日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”之规定，一通房地产应当在2013年12月31日后的280日内为唐菊花办理房产证，但房产证至今未能办理出来。一通房地产认为是因唐菊花没有到房产局签名的缘故，但未能提出充分的证据予以证实，故原审法院认定一通房地产应当按已付房价款的1%向唐菊花支付违约金，具有事实与法律依据，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律略有不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院判决如下：
一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第1128号民事判决第二项、第三项及诉讼费用承担。
二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第1128号民事判决第一项为：上诉人惠州大亚湾一通实业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人唐菊花逾期交房的违约金3040.36元。
三、驳回上诉人惠州大亚湾一通实业有限公司的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审受理费用1340元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五十月三十日
书 记 员 赵 铎