重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第04979号
上诉人（原审原告）简凤。
委托代理人徐明。
被上诉人（原审被告）陈世新。
被上诉人（原审第三人）王忠芬。
委托代理人潘红梅，重庆合州律师事务所律师。
委托代理人曾宪忠。
上诉人简凤与被上诉人陈世新，王忠芬一般买卖合同纠纷一案，简凤不服重庆市合川区人民法院（2011）合法民初字第01389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
简凤在一审中起诉称：2009年12月20日，陈世新自愿将位于重庆市合川区××大道假日雅苑×幢×单元×-×（套内面积90平方米）房屋出售给简凤，房屋总价款18.6万元，并签订《房屋买卖合同》。合同约定陈世新取得房屋产权证后就将该房屋过户给简凤。2010年7月13日，陈世新将该房及钥匙交给简凤，简凤对该房屋进行装修入住。2010年12月10日，简凤已将该房款全部付清，且陈世新已经取得房屋产权证，特请求法院判令陈世新将讼争房屋过户给简凤。
陈世新在一审中答辩称：我与简凤是在合法、平等、自愿的基础上签订的本案讼争房屋的买卖合同，我愿意协助简凤办理房屋产权过户手续。
王忠芬在一审中称：2005年11月30日，王忠芬与陈世新签订了《购买权转让协议》，约定将陈世新在假日雅苑房屋的购买权转让给王忠芬，王忠芬支付转让费2000元。协议签订后，王忠芬向陈世新支付了转让费，并向城投公司全额交付了购房款，王忠芬参加了选房，选定讼争房屋。简凤与陈世新签订的房屋买卖合同是双方恶意串通的，损害了王忠芬的利益，故以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼，请求法院判决：确认简凤与陈世新于2009年12月20日签订的《房屋买卖合同》无效。
一审法院经审理查明：2005年，原合川市人民政府为了解决党政机关干部的住房问题，决定修建市级党政机关住宅小区（经济适用住房），并规定了申报范围和申报条件及申报购买住宅小区住房纪律，还对各单位申报人员的名单进行了公示。陈世新申报购买了合川市级党政机关住宅小区（经济适用住房）1套，并于2005年11月30日与合川市城市建设投资有限公司签订了《合川市级党政机关住宅小区（经济适用住房）购买协议》。当天，陈世新自愿将其取得的该经济适用住房的购买指标转让给王忠芬，并签订了《关于转让合川市级党政机关住宅小区（经济适用房）购买权的协议》。协议约定：陈世新将其取得的经济适用房一套的购买权转让给王忠芬，王忠芬一次性付给陈世新转让费2000元。并约定了双方的权利和义务：1、双方应履行在今后无论房屋的价格升值或者贬值都不得反悔协议；2、在今后房屋购买中产生的一切费用与陈世新无关；3、在房屋分配选择上陈世新协助王忠芬选择房屋楼层，王忠芬在房屋修建过程中及办理两证需要协助办理的有关手续，应当积极配合支持办理。王忠芬于签订协议的当天支付给了陈世新转让费2000元。此后，王忠芬以陈世新名义陆续向原合川市城市建设投资有限公司缴纳了集资建房款78965元。讼争房屋建成后，因陈世新不愿意将讼争房屋交付给王忠芬，双方为此发生纠纷，王忠芬遂于2010年8月3日诉至一审法院，要求确认与陈世新签订的《关于转让合川市级党政机关住宅小区（经济适用房）购买权的协议》有效。
2011年3月，简凤向一审法院起诉，以陈世新已将重庆市合川区××大道假日雅苑×幢×单元×-×号房出售给其为由，要求陈世新办理该房屋产权过户手续。本案审理过程中，王忠芬向一审法院申请以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，请求确认简凤与陈世新之间的买卖行为无效。审理中，简凤举示了其与陈世新签订的房屋买卖合同、陈世新收取房款的收条、物业管理行业代收缴费收据、住户装修审批及竣工验收表、燃气缴费发票、自来水缴费发票、用电缴费发票、物管费收据、假日雅苑入住通知、渝振物业管理合约、花名册、户型平面图、陈世新的房屋产权证书等证据，证明简凤与陈世新于2009年12月20日签订房屋买卖合同，约定陈世新将讼争的重庆市合川区××大道假日雅苑×幢×单元×-×号房屋以18.6万元出售给简凤。合同签订当日，陈世新收取房款10万元。2010年7月11日简凤补缴物管费并领取了讼争房屋钥匙，随即装修入住。2010年12月10日简凤支付第二笔房款8万元。
陈世新对简凤的主张，仅对交付房屋的方式提出异议。陈世新提出是由其在单位领取交房通知单后在假日雅苑物管处领取的讼争房屋钥匙，并交给简凤，至于是否补缴物管费以及谁交的物管费称不清楚，并未提供任何书面证据。
王忠芬认为，简凤提供的房屋买卖合同及收条等证据不真实，房屋买卖是简凤与陈世新恶意串通的。王忠芬为证明其主张举示了如下证据：1、重庆市合川区民政局婚姻登记信息；2、王忠芬写给假日雅苑物管处的申请；3、关于转让合川市级党政机关住宅小区（经济适用房）购买权的协议；4、假日雅苑管理处的情况说明；5、该房同单元5-1、7幢2单元4-1、1幢6单元1-1、2幢2单元6-1、3幢2单元4-2号房屋分别在2009年7月30日、2011年2月12日、2009年7月30日、2010年8月、2011年2月22日的房屋买卖合同等证据。以上证据王忠芬拟证明简凤的前夫易本固是陈世新的男朋友，且在王忠芬诉陈世新房屋买卖合同纠纷一案中担任陈世新的委托代理人，简凤在买房时理应知道陈世新已将房屋指标转让给王忠芬，且该案正在诉讼过程中。简凤在接房及装修前后王忠芬均多次找到简凤及假日雅苑管理处，反映该讼争房屋产权有争议的事实，但简凤却执意装修入住，并提前交纳了第二笔购房款。故简凤与陈世新系恶意串通签订的房屋买卖合同，损害了王忠芬的利益，且简凤与陈世新房屋买卖合同价格明显低于当时的市场行情。
王忠芬举示的证据，陈世新认为无异议。经简凤质证后认为简凤与易本固的婚姻信息与本案无关；王忠芬向假日雅苑管理处提交的申请并非本案王忠芬，因为名字书写不一致；假日雅苑管理处的情况说明，其管理人员未当庭作证，无法核实真实性；同小区其他房屋的买卖合同因无法核实真实性，且房屋价格受市场价格影响较大，不能达到其证明目的。
另查明，简凤与易本固原系夫妻关系，婚后育有一子易俊杰。双方于1995年5月2日离婚。陈世新与易本固于2008年至2012年系男女朋友关系。2010年4月28日，王忠芬向假日雅苑物管处提交本案讼争房屋暂不予以交房的申请，该申请保管于物管人员刘海燕处。2010年7月11日，简凤在假日雅苑物管处接房，随后装修入住至今。2010年10月13日，重庆市合川区国土资源和房屋管理局向陈世新发放了讼争房屋的房地产权证，土地使用权为有偿（出让）。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情况之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。无效的合同自始没有法律约束力。
本案争议的焦点是简凤与陈世新签订的房屋买卖行为是否有效。从简凤与陈世新之间的关系来看，简凤的前夫易本固系陈世新在2008年至2012年的男朋友，简凤与陈世新签订的房屋买卖合同系2009年12月签订的，当时正值陈世新与易本固恋爱期间，易本固在陈世新与王忠芬的诉讼过程中均作为陈世新的委托代理人参与诉讼，作为买卖房屋这种大事，易本固理应与陈世新一同签订合同、交付房款，但简凤却称仅仅觉得陈世新面熟，双方一谈都是在合川区太和镇认识的熟人，进而达成了房屋买卖意向，直到本案诉讼过程中，均未提及双方与易本固的关系，因此有故意隐瞒双方特殊关系的嫌疑。从简凤与陈世新之间买卖行为及双方所称的房款交付来看，第一次庭审中简凤陈述其所有房款均来自于所借的高利贷，而第二次庭审中简凤陈述房款是来自于其在原单位停薪留职后，在拉萨做生意赚的钱，对于房款的来源简凤两次庭审陈述相互矛盾。对于房款的去向，陈世新称均未存入银行，第一笔房款10万元因准备在合川南津街买房，所以未存入银行，在家里放了十个月之久，后房子没看好，就借了6万元给一个朋友，其余投入股票市场，其说明不符合常理。至于简凤陈述双方谈妥价格的当时支付给陈世新定金1000元，陈世新未出具收条，也不符合常理。简凤与陈世新陈述房款是在茶楼进行的现金交付，且双方都无人陪同，在现在金融工具如此发达的情况下，也不符合常理。从简凤在交易时是否尽到善意王忠芬的审查注意义务来看，简凤与陈世新均陈述，简凤没有进入涉案房屋内查看房屋，陈世新只是在外面指了房屋的具体位置给简凤，将图纸和选房花名册给简凤查看，双方就将此房屋买卖协商一致了，且因陈世新的房屋产权证尚未办理下来，简凤并未见到产权证，亦未查看陈世新缴纳房款的收据，所以简凤并未尽到一个善意王忠芬的审查注意义务。从房屋钥匙的交接等问题的陈述来看，简凤与陈世新称双方于2010年7月11日交付的房屋钥匙，从当庭陈述来看，简凤陈述其自行到物管处未出具任何手续就领取到了钥匙，而陈世新陈述是其凭单位出具的接房通知到物管处领取钥匙后，通知简凤来交付给她的，双方陈述不一致。
综合以上分析，本案陈世新已将房屋购买指标以2000元转让给王忠芬，在房屋修建过程中，王忠芬已经支付了案涉房屋的价款。基于简凤与陈世新之间的特殊关系，简凤的购房行为未尽到一个善意第三人的审查注意义务，在涉案房屋已具备查看条件的情况下，简凤在购买房屋时并未进入涉案房屋进行查看；在房产证未办理下来的情况下，亦未查看陈世新的缴纳房款依据，匆忙与陈世新签订房屋买卖合同；在王忠芬提出异议的情况下，仍匆忙装修、入住，并提前支付第二次购房款；对于18万元的现金购房款，简凤对其交易资金的来源两次陈述相互矛盾，陈世新也未能合理解释其收取房款后资金的去向，简凤与陈世新在关于案涉房屋交易环节的陈述显然不符合生活经验法则。据此，一审法院认定简凤与陈世新之间的房屋买卖属恶意串通，其行为损害了王忠芬的利益，其房屋买卖行为当属无效，简凤的诉讼请求应予驳回。王忠芬以陈世新与简凤恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认简凤与陈世新订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、原告简凤与被告陈世新签订的关于买卖重庆市合川区××大道假日雅苑×幢×单元×-×号房的《房屋买卖合同》无效。二、驳回原告简凤的诉讼请求。本案案件受理费160元，减半收取80元，由原告简凤负担40元（已缴纳）、被告陈世新负担40元，第三人王忠芬已垫付40元，由被告陈世新在本判决生效后十日内付给第三人王忠芬。
简凤不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、王忠芬在与陈世新签订合同时，陈世新尚未取得房屋所有权，故合同主体不合法。而简凤与陈世新之间的合同主体合法，因陈世新已取得房屋所有权。另，王忠芬与陈世新的合同中对房屋的具体位置、楼层、面积等均未明确，而简凤与陈世新之间对此是清楚明确的。关于合同价款，王忠芬与陈世新之间的合同，包括转让费和王忠芬向房屋承建单位交纳的款项在内共计8万余元，不合常理。简凤与陈世新之间的合同约定价款则是18.6万元。二、从合同的履行看。本案讼争房屋于2008年建成，当时陈世新就告诉王忠芬合同不能履行。王忠芬则在2010年8月3日才起诉维权。而简凤在与陈世新签订合同时就支付了价款，并已装修入住。这说明简凤与陈世新之间的合同已履行完毕。三、一审认定简凤与陈世新构成恶意串通的理由不成立。其一，陈世新在2005年签订经济适用房购房协议时并不认识易本固。易本固与陈世新是2008年才认识的，且仅是朋友关系。其二，易本固也未出一分钱。其三，一审法院认为简凤和陈世新未说清第一笔购房款（10万元）的来源与去向不合常理。但简凤是实际支付了房款的，否则陈世新也不可能让简凤装修入住。其四，简凤给陈世新10**元定金之所以未出具收据，一是因为交付定金后要及时支付购房款。二是因为交定金时尚未交房，也未办理完清款手续。三是1000元定金的金额并不大，不要收款凭据也是社会认可的事。其五，简凤向陈世新支付10万元购房时，虽然无人陪同，也是现金支付，但交易时间与地点并非夜深人静时的偏僻小巷，而是在陈世新之姐经营的茶楼交易的，并无不合常理之处。其六，在陈世新向简凤出示了其在2005年11月30日签订的经济适用房购房协议和双方的房屋买卖合同有明确约定的情况下，简凤没有必要再验看陈世新缴纳房款的收据。
陈世新针对简凤的上诉理由答辩称：房屋确实卖给了简凤，也同意过户。
王忠芬针对简凤的上诉理由答辩称：一、王忠芬与陈世新的合同已经（2013）渝一中法民终字第03597号生效判决书确认为合法有效。二、关于恶意串通。2005年，陈世新与王忠芬签订了购房指标的转让合同，又于2009年一房二卖，故陈世新存在恶意。同时简凤与陈世新二人关系特殊。房屋买卖涉及到重大财产利益，相对方又涉及亲生儿子的妈妈，易本固应当知道这个房子是卖给王忠芬的。由此可见陈世新存在主观恶意。对于简凤的恶意，无论是签订合同时、房款交付时，都存在不合常理的地方。简凤对于房款的来源和去向的说法不仅矛盾，而且说不清楚。再者，买房子事前都要查看，简凤都没有查看过，就匆忙买了房子。而且，简凤在王忠芬的阻止下仍继续装修本案讼争房屋，并匆忙把第二笔房款付了。所以整个交易过程是不合理的，简凤存在主观恶意。上述事实证明了简凤与陈世新恶意串通，简凤强行入住，损害了第三人王忠芬的利益，陈世新与简凤之间的房屋买卖合同应该无效。一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院在二审审理期间依法补充查明以下事实：王忠芬曾诉至一审法院，要求确认其与陈世新签订的《关于转让合川市级党政机关住宅小区（经济适用房）购买权的协议》有效。该案一审法院经审理后，于2013年7月5日作出（2010）合法民初字第03503号民事判决书，判决确认王忠芬与陈世新于2005年11月30日签订的《关于转让合川市级党政机关住宅小区（经济适用房）购买权的协议》有效。一审宣判后，陈世新不服一审判决向本院提起上诉。本院经审理，于2013年11月6日作出（2013）渝一中法民终字第03597号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点仍是简凤与陈世新于2009年12月20日签订的房屋买卖合同是否有效。首先，王忠芬与陈世新于2005年11月30日签订的《关于转让合川市级党政机关住宅小区（经济适用房）购买权的协议》已经发生法律效力的判决确认为有效，故本院对简凤认为该协议合同主体不合法的上诉理由不予支持。其次，虽然《关于转让合川市级党政机关住宅小区（经济适用房）购买权的协议》表面上约定的转让标的是“经济适用住房的购买指标”，但该协议还同时约定陈世新在房屋分配选择上有协助王忠芬选择房屋楼层的义务，同时还约定在房屋修建过程中及办理两证时陈世新仍有协助王忠芬之义务。协议还约定“在今后房屋购买中产生的一切费用与陈世新无关”。而王忠芬除在签订协议的当天支付给了陈世新转让费2000元外，之后还按协议约定以陈世新名义陆续向原合川市城市建设投资有限公司缴纳了全部集资建房款78965元。因此，无论是协议约定的内容还是协议履行的事实实质上均有房屋买卖的意思存在。而陈世新非但未严格按其与王忠芬之间的协议约定履行自己的合同义务，还于2009年12月20日与简凤签订房屋买卖合同，将本案讼争房屋卖给简凤，并最终交付给简凤使用，其行为具有主观故意。再者，虽然简凤于2009年12月20日就本案讼争房屋签订了房屋买卖合同并实际装修入住，但其并非善意第三人。一则，根据一审庭审笔录显示，陈世新在一审开庭审理时自认其与简凤前夫易本固在2008年至2012年期间系男女朋友关系。虽然二审审理时，陈世新又改称其与易本固是2009年才经人介绍相识，但其二审期间的说法既未获对方当事人承认又未举证证明其在一审期间的自认是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符，故本院对陈世新在二审期间的该说法不予确认。同时，在王忠芬诉陈世新请求确认《关于转让合川市级党政机关住宅小区（经济适用房）购买权的协议》有效的诉讼中，易本固亦是陈世新的委托代理人。根据上述事实，简凤应当知道王忠芬曾与陈世新订立过协议的事。二则，对于普通公众而言，购房是生活中一项重大事项。而据简凤所称，其是通过小广告上的电话获知陈世新的房源信息的，双方见面后觉得面熟并通过交谈得知双方都曾在合川区太和镇居住过。如简凤与陈世新仅是这样一种普通关系，简凤就在陈世新尚未取得房屋产权证的情况下，既未审验陈世新缴纳集资房款的凭据，又未进入讼争房屋实地查看，仅凭陈世新提供的选房花名册和房屋图纸就轻易与陈世新达成购房意向，还在对方未出具的收款凭据的情况下支付了1000元定金，并随后与陈世新签订房屋买卖合同，同时支付了首笔购房款10万元，显然不合常理。至少可以证明简凤未尽到善意第三人的审慎注意义务。三则，在王忠芬已向假日雅苑管理处反应讼争房屋存在产权争议，且讼争房屋装修施工现场有人阻止施工的情况下仍继续装修并入住，还提前支付了第二笔购房款。
综上所述，本院认为一审法院认定陈世新与简凤恶意串通损害第三人王忠芬的利益，并判决确认简凤与陈世新签订的关于买卖重庆市合川区××大道假日雅苑×幢×单元×-×号房的《房屋买卖合同》无效并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人简凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胥 庆
代理审判员 向 川
代理审判员 徐 红
二〇一四年一月二十日
书 记 员 杜万江