浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3573号
上诉人（原审原告）：富阳市春江街道中沙村村民委员会。
法定代表人：陈荣坤。
委托代理人：汪庆丰、毕文强。
被上诉人（原审被告）：徐献军。
委托代理人：方元。
上诉人富阳市春江街道中沙村村民委员会（以下简称中沙村委）因与被上诉人徐献军租赁合同纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2013）杭富民初字第783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，一、1988年8月12日和9月3日，中沙村委以其前身原富阳县金桥乡中沙村村民委员会名义并经原富阳县金桥乡人民政府同意，先后2次以“加强村级经济，提高农户家庭经济收入，发展第三产业，缓和劳动力过剩的矛盾”为由，向原富阳县土管局、城建局、金桥乡人民政府提出申请，要求批准使用属该村所有位于原富阳县金桥乡沈家畈杭富公路边小区建设中划留自用地5.61亩中的2.8亩作为该村村民为配套城镇商业服务网而开设店面专用。同年10月22日，原富阳县土管局经局长办公会议研究，批准同意使用2.9亩，并以富土管（1988）54号作出批复，同意原富阳县金桥乡中沙村村民委员会为统建个体营业用房使用本村（现富阳市富春街道桂花西路农业局对面）水田2.9亩。二、1991年10月20日，原富阳县富阳镇中沙村村民委员会与徐献军签订《土地租赁协议》，载明：为发展经济，搞活市场，经被告书面申请，自愿筹集资金26000元（包括第一个五年的土地租赁费），在中沙村委沈家畈土地上建造营业房一间，建筑面积78.5平方米；营业房自1991年11月1日正式交付使用；土地租赁费上交办法为五年一交每年400元，共计2000元并于每五年中的第一年11月份一次性交清；营业房交付使用后，徐献军将承担一切费用（如水电费、房产权证费等）；土地权属中沙村委所有，房产权属徐献军所有；如徐献军欲将房屋转让他人，需经中沙村委办理转户手续。三、徐献军等人租用中沙村委所在地段的土地，现位于富阳市富春街道桂花西路99号至139号，均为单号，房屋为一间两层。徐献军取得房屋后办理了房产证，并实际使用至今。四、2007年11月30日，中沙村委以土地租赁合同纠纷起诉要求将土地租金由每年400元变更为30000元。原审法院以双方于1991年10月20日签订的《土地租赁协议》系双方当事人在平等协商的基础上签订，充分体现了协议双方的真实意思表示，双方对于土地租金的约定也符合当时的历史条件，并不存在显失公平的情形为由，驳回中沙村委的诉讼请求。2013年3月27日，中沙村委向徐献军邮寄解除合同通知书，载明：根据村民会议决议，现解除与你1991年签订的《土地租赁协议》，望你接到通知之日起一个月内，拆除土地上房屋等建筑，交还集体土地，如情况复杂一个月内无法完成交付的，可提出申请，村委会视情况决定是否同意延期交付土地。2013年3月29日，徐献军收到该通知。2013年5月14日，中沙村委诉至原审法院，请求：确认中沙村委（原富阳市富阳镇中沙村村民委员会）与徐献军于1991年10月20日签订的土地租赁合同已经解除，本案诉讼费用由徐献军负担。
原审法院认为：本案的争议焦点是双方约定的土地租赁超过20年后是否属于不定期租赁？中沙村委是否享有随时解除协议的权利？双方于1991年10月20日签订的《土地租赁协议》系双方当事人在平等协商的基础上签订的，充分体现了双方当事人的真实意思表示。根据协议内容，徐献军实际上是向中沙村委购买现房而不是向中沙村委租赁土地后在租赁土地上建造房屋。徐献军取得案涉土地上的房屋，办理产权登记并取得房屋所有权证后，根据房地一体的原则，徐献军同时取得了案涉土地的使用权。双方签订上述《土地租赁协议》，表面上是对土地租赁的约定，实际上是双方对中沙村委转让房屋所有权和土地使用权的约定，中沙村委在与徐献军签订《土地租赁协议》时，对于采取何种方式约定协议内容处于优势地位，中沙村委应当考虑到土地租赁的期限与被告房屋使用期限一致。现中沙村委主张土地租赁期限已超过二十年，属于不定期租赁，显然有违诚信原则和公平原则，缺乏理由。中沙村委以双方之间的土地租赁已属于不定期租赁，其已向徐献军发函要求解除《土地租赁协议》，要求原审法院予以确认，缺乏理由。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条之规定，于2013年10月21日判决：驳回中沙村委的诉讼请求。案件受理费80元，由中沙村委负担。
宣判后，中沙村委不服，向本院提起上诉称：一、一审法院总结的争议焦点错误。在一审庭审中，上诉人一直强调，上诉人主张不定期租赁不是源自租赁期限超过20年的规定，而是基于合同法第二百三十二条的规定，在法庭组织辩论时也没有围绕判决中的争议焦点展开。二、一审判决法律关系认定不清。一审法院认定本案的案由依旧是租赁合同纠纷，却刻意排除合同法明文规定对本案的适用，在判决书里含糊其辞地认定“表面上说对土地租赁的约定，实际上是双方对原告转让房屋所有权和土地使用权的约定”，由于不敢突破国家关于小产权房的限制，直接认定房屋买卖合同的法律关系，“房地一体原则”没有任何法律规定，即使是房地一体，合同里也主要约定的是土地租赁，一体也应该是集体土地处置原则的房随地走，而不是国有土地处置原则的地随房走，一审法院没有明确本案的法律关系，以致本案无法正确裁判。三、一审法院说理部分属于强词夺理。一审法院认为上诉人“对于采取何种方式约定协议内容处于优势”，但没有给出任何解释，既然法院已经认定协议“系双方当事人在平等协商的基础上签订，充分体现了双方的真实意思表示”，却又自相矛盾的认定上诉人处于优势地位。四、一审判决内容公然挑战法律的禁止性规定。原审法院认为“原告应当考虑到土地租赁的期限与被告房屋的使用期限一致”。首先，房屋的使用期限无法认定。其次，合同法明确规定租赁的最高年限为20年，超过部分法定无效。最后，即使是国有土地，国家制定的《规范国有土地租赁规范若干意见》第七条也明确，承租土地使用权期满，承租人可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予批准。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，回复土地原状。集体土地的租赁虽无明确的法律适用，但是可以参照适用国有土地租赁的法律规定。综上，请求撤销一审判决并依法改判。
被上诉人徐献军答辩称：第一，一审法院总结的争议焦点没有错误。上诉人在起诉中说“双方的租赁合同期限超过20年，属于不定期租赁”，一审的总结是照抄了起诉状中的这段话。二、一审对法律关系认定清楚，符合事实。本案事实是上诉人在涉案土地上建好营业房出售给被上诉人。被上诉人购买其中一间。这个事实上诉人无法否认。根据这个事实，原审判决认定本案租赁合同表面对土地租赁约定，事实上是对房屋所有权、土地使用权的约定，这个约定是符合事实的。三、真实的意思表示与约定协议内容处于优势并不矛盾。当一方处于优势的时候，劣势的一方可能会认为优势方本来就应该是这样的。虽然这个条款不合理，但是由于处于劣势的这一方信息不对称，他也会同意这个条款。这种同意也是真实意思表示。四、一审不适用租赁期限是正确的。本案不是土地租赁，而是房屋的买卖合同。所以，不能适用合同法关于租赁的规定。上诉状中陈述的房屋使用期无法认定的说法不对，国家对房屋的使用期限是有约定，建造设计前就有约定。即使是土地的租赁，它也是有期限的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：原富阳县富阳镇中沙村村民委员会与徐献军于1991年10月20日签订的《土地租赁协议》，虽名称表述为“土地租赁”，但内容同时涉及房屋与土地，而且二者存在牵连关系。就该协议所涉房屋，从协议约定内容来看，应理解为系徐献军承租土地后自行建造。但从双方陈述来看，徐献军认为系原富阳县富阳镇中沙村村民委员会将已建成的房屋出售给徐献军；而中沙村委则认为系由原富阳县富阳镇中沙村村民委员会建好后出租给徐献军，房屋、土地均为租赁。根据双方的上述陈述，可以确认，《土地租赁协议》约定的房屋系由原富阳县富阳镇中沙村村民委员会建造而非徐献军承租土地后自行建造。结合协议履行过程中徐献军取得房屋所有权证的事实，可以认定双方之间就房屋形成的并非租赁关系而系买卖关系。因此，双方当事人基于《土地租赁协议》形成的并非单纯的土地租赁，而系基于房屋买卖而产生的土地有偿使用的法律关系。从而，原审法院对于中沙村委以双方之间系不定期租赁、其有权随时解除协议为由要求确认《土地租赁协议》已解除的诉讼请求未予支持，并无不当。中沙村委在起诉状中陈述其解除合同的理由是“双方没有约定土地的租赁期限，且双方的租赁合同期限已超过20年，已属不定期租赁的性质”，故原审法院归纳本案争议焦点为超过20年后是否属于不定期租赁亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。中沙村委的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人富阳市春江街道中沙村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余文玲
审 判 员 张一文
代理审判员 金瑞芳
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 何英杰