江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终363号
上诉人（原审被告）：陈文，女，汉族，1968年5月2日生，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：马天保，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张欢，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：北京锋尚物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市鼓楼区复兴街97号。
负责人：陈青，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许文哲，江苏海越律师事务所律师。
上诉人陈文因与被上诉人北京锋尚物业管理有限公司南京分公司（以下简称锋尚物业南京公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈文上诉请求：一、请求二审撤销一审判决，上诉人不承担滞纳金15000元；二、一审判决上诉人支付公共能耗费6683.4元，超出了被上诉人原审的诉讼请求5988.37元。事实与理由：被上诉人违约且存在重大过失。被上诉人在物业管理服务期间对其关联公司南京锋尚房地产开发有限公司恶意将北区电力接到南区施工不闻不问，严重损害业主权益，被上诉人违约且存在重大过错。因此，上诉人不应向被上诉人支付滞纳金。
被上诉人锋尚物业南京公司辩称：根据业主和物业公司的合同约定，上诉人作为业主，具有交纳物业费的合同义务，该义务是先履行义务。上诉人从2012年开始即拖欠物业费和相关的费用，其行为已构成违约，根据合同约定，其应当承担每日千分之一的违约责任。上诉人在上诉状中以被上诉人未尽管理义务、未公布相应的财务帐册为理由作为其不应当承担违约责任的理由，无事实和法律依据。同时一审法院在判决中已经考虑了物业公司在其中未尽到义务的相关责任的情形，主动的降低了滞纳金的标准，并没有按照合同约定日千分之一或者物业公司主张的每天万分之五计算，而是酌情按照15000元予以裁定。因此该标准从公平角度已经考虑了业主的相关权益，因此上诉人该上诉没有事实和法律依据。对于上诉人增加的请求，上诉人仅针对滞纳金予以上诉，对公共能耗费并没有上诉，不属于二审审理的范围，同时一审法院是根据查明的事实和客观情况予以确定的金额，是属于法院的自由裁量权。
锋尚物业南京公司向一审法院起诉请求：1.判令陈文支付2012年7月至2016年6月的物业服务费46922.4元及自2012年10月1日起按每日万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金；2.判令陈文支付自2011年4月至2016年3月的能耗费86150.63元（其中专用能耗费80162.26元、公共能耗费5988.37元）及自2011年10月1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金。
一审法院认定事实：2007年5月10日，陈文及其夫丁小立、其子丁敬轩与南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《商品房预售合同》，约定陈文向开发商购买锋尚国际公寓南10幢2单元405室房屋（现房屋编号为505室），房屋建筑面积194.58平方米，套内建筑面积172.37平方米。作为《商品房预售合同》附件的《前期物业服务合同》约定：上海高力国际物业服务有限公司（以下简称高力物业公司）为锋尚国际公寓提供物业服务，物业管理区域物业服务收费按《江苏省物业服务收费管理办法》的规定采取“酬金制”方式，物业服务资金预计为5元/月/平方米（产权证建筑面积），结余或者不足均由业主享有承担，多退少补，业主应于物业正式交付使用之日起按5元/月/平方米（产权证建筑面积）交纳物业服务资金，物业服务资金按季度交纳，业主应在每季度开始前15日内履行交纳义务；公共区域能源费按实际发生额，按建筑面积进行分摊，采暖制冷新风费、吸尘费根据实际发生额，按套内使用面积进行分摊，热水费按每户实际发生额计量收取；业主未能按时足额交纳物业服务资金的，应按每天千分之一的标准向物业公司支付滞纳金；合同有效期限自2008年5月15日至2010年5月14日。2008年10月19日，陈文办理入住手续，高力物业公司与陈文签订前期物业管理服务协议，权利义务内容基本同上述《商品房预售合同》附件的《前期物业服务合同》。2011年2月1日，开发商与锋尚物业南京公司签订锋尚国际公寓前期物业服务协议，约定由锋尚物业南京公司为锋尚国际公寓提供前期物业服务，权利义务内容基本同上述开发商与高力物业公司签订的前期物业服务合同。高力物业公司授权锋尚物业南京公司享有其2008年5月15日至2011年1月31日期间的相关权利，包括但不限于追缴业主拖欠的物业管理费等各项费用的相关事宜。2016年4月底，锋尚物业南京公司在小区张贴公告，催要业主欠缴的物业服务费和能耗费。6月18日，锋尚物业南京公司退出锋尚国际公寓的物业服务。
另查，因小区业主、业主委员会、物业公司就物业费和能耗费产生争议，陈文于2016年5月16日向业主委员会缴纳了2016年3月至9月的物业费5700元和2015年10月至2016年3月的能耗费6650元。
再查，2014年，陈文房屋因楼顶漏水被维修了10个月。
再查，因锋尚小区北区一楼业主与开发商就房屋交付原因，锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.锋尚物业南京公司目前有无权利向陈文主张物业费、能耗费；2.陈文应负担的能耗费标准为多少；3.陈文向小区业主委员会交纳的物业费和能耗费应如何处理；4.锋尚物业南京公司主张的滞纳金应否支持。
关于争议焦点：1.根据开发商与锋尚物业南京公司及高力物业公司签订的《前期物业服务合同》约定，锋尚小区服务收费采取“酬金制”方式，物业服务资金采用预收的形式，预收的物业服务资金由物业服务支出和物业公司的酬金构成，物业公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每半年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。根据上述约定，业主应先向物业公司预交物业费、能耗费等相关费用，然后由物业公司定期向业主公布物业服务资金年度预决算，单个业主以物业公司没有对物业预收资金决算而拒交费用没有法律依据。业主和物业公司对物业资金存有争议的，可以按照约定和法律规定另行解决，不属于本案解决的范围。2.锋尚物业南京公司为主张陈文应负担的能耗费标准，向法庭提供了相应的水电费和相关费用的票据及年度财务审计报告，因锋尚物业南京公司提供的费用票据没有相应证据原件印证、有的费用票据没有相应合同等证据相佐证、年度财务审计报告存在依据不充分等，一审法院对锋尚物业南京公司主张的能耗费标准不予采信。但能耗费的发生又客观存在，亦应由业主承担，故一审法院酌定参照物业公司与业主尚未发生大的矛盾的2011年至2013年期间物业公司向其有资产关联的开发商请款时的平均能耗费标准确定业主应负担的能耗费，此标准应相对客观。3.根据《前期物业服务合同》的约定，业主应按照约定向物业公司交纳物业公司服务期间的物业管理及相关费用，物业公司是收取物业管理及相关费用的权利主体，小区业主委员会不是收取物业管理及相关费用的权利主体。锋尚物业南京公司2016年4月26日给小区业主委员会的协助收取物业费、能耗费的函也仅是请求业主委员会尽协助事宜，该协助函也明确了缴费银行和账户，不能认定物业公司将收取物业管理及相关费用的权利转移给了小区业主委员会，也不能认定业主向小区业主委员会缴纳相关费用即履行了前期物业服务合同中交纳物业管理及相关费用的义务。4.根据《前期物业服务合同》约定，物业公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每半年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。在案证据表明，锋尚物业南京公司不但存在服务期间发生开发商使用业主电路等没有尽到管理服务义务的情形，而且其没有按照约定向全体业主公布物业服务资金年度预决算和收支情况（其年度财务审计报告不能代替物业服务资金年度预决算和收支情况，尽管对此业主一方亦有督促不力的责任），故不能按照《前期物业服务合同》约定的每天千分之一或锋尚物业南京公司现要求的每天万分之五计算滞纳金。但，为平衡与已按时交纳物业管理费等相关费用业主之间的利益，倡导业主依法维权和督促物业公司依法履行义务，单个业主亦应负担不按时缴纳物业费的一定的违约责任，根据本案陈文欠缴物业费的时间、数额、原因等实际情况，一审法院酌定陈文应承担滞纳金15000元。
关于其他问题：1.关于陈文房屋的面积问题。锋尚物业南京公司主张陈文房屋建筑面积为195.51平方米，套内使用面积231.01平方米，其提供了南京康迪亚房地产测绘事务所有限公司的房屋使用面积测算成果报告，但该报告仅能证明陈文房屋的套内使用面积为231.007平方米，不能证明陈文房屋的建筑面积，故一审法院在没有房屋登记簿的情形下，依据陈文签订的《商品房预售合同》载明的面积确定陈文房屋建筑面积为194.58平方米。2.陈文主张2014年房屋维修期间的10个月不应缴纳物业管理费等相关费用的主张，因陈文在其起诉开发商的诉讼中认为该房屋维修的责任在开发商，并向开发商提出了索赔，故对陈文的该抗辩主张不予支持。3.陈文辩称房屋每年有一个月的维修期，且长期达不到合同约定的温度和湿度，应每年减掉一个月物业费的主张，因陈文提供的证据不能证明该情形属于物业公司的责任所致，故对该主张一审法院不予支持。
综上所述，陈文应向锋尚物业南京公司支付2012年7月至2016年6月期间的物业费194.58平方米×5元/月.平方米×48个月=46699.2元，2011年4月至2016年3月期间的专用能耗费231.007平方米×4.95/平方米.月×60个月=68609.08元、公共能耗费111.39元/月.户×60个月=6683.4元，并支付滞纳金15000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、陈文于本判决生效后七日内支付北京锋尚物业管理有限公司南京分公司物业服务费46699.2元、专用能耗费68609.08元、公共能耗费6683.4元、滞纳金15000元，合计136991.68元。二、驳回北京锋尚物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3970元，北京锋尚物业管理有限公司南京分公司负担930元，陈文负担3040元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本案二审争议焦点为：一审判决上诉人支付公共能耗费6683.4元是否超出诉讼请求以及滞纳金15000元是否应当支付。
本院认为，一审认定陈文应向锋尚物业南京公司支付的公共能耗费以及滞纳金15000元并无不当。具体分析如下：1、关于滞纳金。一审认定上诉人应支付滞纳金15000元有事实和法律依据，应予维持，理由如下：其一，前期物业管理服务协议中明确约定了滞纳金及支付标准。业主违反前期物业管理服务协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一滞纳金进行处罚。本案中，锋尚物业南京公司在起诉时已主动将滞纳金的标准从双方约定的千分之一的标准调整降低至每天万分之五。其二，上诉人存在欠交物业费及能耗费的事实。本案中，陈文仅于2016年5月16日向业主委员会缴纳了2016年3月至9月的物业费5700元和2015年10月至2016年3月的能耗费6650元。其三，2016年5月，锋尚物业南京公司向小区业主发出催讨公告，要求欠费业主交纳物业费和能耗费，但上诉人仍未交纳相关费用。其四，双方当事人对于开发商承诺补偿两年物业管理费和能耗费存在争议，但上诉人已另案起诉开发商，对于上诉人因该争议而欠交物业管理费和能耗费的事实，一审法院已予以充分考虑，将锋尚物业南京公司主张的每天万分之五的滞纳金计算标准进一步降低，酌定上诉人承担滞纳金15000元。其五，即便开发商的上述承诺属实，但上诉人并未举证证明其与锋尚物业南京公司以及开发商之间已达成三方协议，由开发商直接向锋尚物业南京公司支付其应负担的物业管理费和能耗费，而无需再由业主向锋尚物业南京公司交纳，更何况开发商所承诺的补偿亦有一定的年限。其六，从合同相对性的角度来看，上诉人与开发商之间的另案争议，亦不能对抗锋尚物业南京公司依据前期物业服务合同向上诉人主张合同权利。上诉人作为物业服务合同中接受物业服务服务的一方，应当按照约定诚信、及时地履行支付物业管理费及能耗费等相关费用的义务。2.关于能耗费。一审中被上诉人请求判令陈文支付自2011年4月至2016年3月的能耗费86150.63元（其中专用能耗费80162.26元、公共能耗费5988.37元），一审判决审查认为专用能耗费68609.08元、公共能耗费6683.4元，总额未超过被上诉人主张的能耗费数额，故一审并未超出当事人诉讼请求进行判决。
综上所述，上诉人陈文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人陈文负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年五月八日
书记员 李丽玲