福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终731号上诉人（原审被告）：范玉琴，女，1968年1月24日出生，汉族，住福建省大田县。委托诉讼代理人：陈开文、毛咸卿，福建联商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建省大田第一中学，住所地：福建省大田县均溪镇文山路**号。法定代表人：颜良重，该校校长。委托诉讼代理人：蒋芳榴，福建协胜律师事务所律师。上诉人范玉琴因与被上诉人福建省大田第一中学（以下简称大田一中）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省大田县人民法院（2017）闽0425民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范玉琴的委托诉讼代理人陈开文、毛咸卿，被上诉人大田一中的委托诉讼代理人蒋方榴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范玉琴的上诉请求：1.撤销福建省大田县人民法院（2017）闽0425民初297号民事判决；2.改判驳回大田一中的诉讼请求；3.本案诉讼费用由大田一中承担。事实和理由：2013年3月间，经拍卖程序，范玉琴竞买获得本案讼争店面三年承租权。同年3月29日，范玉琴与大田一中签订《大田一中店面租赁合同》，租期至2016年3月31日止。而后，范玉琴投入大额资金装修、购置设施作为生意店面经营，租赁期满前夕，大田公共资源交易中心委托福建中拍拍卖有限公司对大田一中名下的包括本案讼争房屋在内25间店面三年承租权进行拍卖，后因故全部流拍，于是，大田一中与范玉琴于2016年4月1日签订《大田一中店面过渡期租赁合同》，合同开宗明义，即鉴于范玉琴店面二次拍租程序及大田一中店面的搬迁均无法短期内完成，双方共同达成以下协议。其中第四条约定：“在大田一中的二次拍租中，若范玉琴没有取得店面的经营权，2016年5月1日零时前，自觉缴清店面水电费，清空店面。”2016年4月21日，福建中拍拍卖有限公司对大田一中名下店面三年承租权进行二次拍卖，可拍品清单中没有本案讼争店面，于是，范玉琴多方屡次向大田一中提出要求签订租赁合同并提供房屋产权证复印件以便办理相关经营手续，大田一中均以种种借口拒绝，导致范玉琴相关经营证件失效，尽管如此，范玉琴仍按大田一中的通知向其缴交合理租金。大田一中辩称：1.范玉琴在租赁合同期满后未将租赁场所腾空并返还给大田一中，继续占用租赁场所至今，占用期间，大田一中多次要求范玉琴腾空店面并缴纳店面使用费，范玉琴仅缴纳至2016年8月，从2016年9月起至今拒不缴纳店面使用费，构成根本违约。双方于2016年4月1日签订的《大田一中店面过渡租赁合同》，合同约定租赁期限一个月，自2016年4月1日起至2016年4月30日止，租金不变，其余事项按原合同执行。按照原合同的约定，范玉琴须提前预缴租金一季度，而范玉琴未按原合同执行。大田一中不得不于2016年12月向大田县人民法院提起诉讼，经该院速裁庭调解无效，于2017年1月正式立案受理，期间双方多次调解，最终一审法院作出判决支持大田一中的诉讼请求。2.范玉琴要求继续承租店面已不可能。大田一中之所以在二次拍租中未将涉案店面列入清单，是因为准备自用，从经营性用房改变为教学用房，用于学生阅览室，加大学生的阅读量，适应目前考试要求。大田一中向一审法院起诉请求：1.解除大田一中与范玉琴店面租赁合同，范玉琴腾空大田县均溪镇文山路17号科技楼一层（自西向东）11号的店面并返还给原告；2.范玉琴向大田一中支付从2016年9月1日起至2016年12月31日止房屋占有使用费20024元，并支付从2017年1月1日起直至范玉琴返还房屋时止的房屋占有使用费（每月5006元）及相应发生的电费；3.本案诉讼费用由范玉琴承担。一审法院查明的事实：2013年3月29日，大田一中与范玉琴签订一份《大田一中店面租赁合同》，其主要内容：大田一中将其所有的位于大田县均溪镇文山路17号科技楼一层（自西向东）11号店面出租给范玉琴经营使用；租赁期限为三年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止；租金每月7780元，每季度缴纳一次，首季租金于签订合同时交付，从第二季度起租金必须在上一季度末前15日交付。签订合同后，范玉琴将该店面部分面积转租给魏初祥。合同期满，大田一中对该店面组织招投标，后因无人投标而流拍。2016年4月1日，大田一中与范玉琴再签订一份《大田一中店面过渡期租赁合同》，约定租赁期限为一个月，自2016年4月1日起至2016年4月30日止；其余事项参照原《大田一中店面租赁合同》执行。大田一中与魏初祥亦签订一份《大田一中店面过渡期租赁合同》，由魏初祥使用的27.74平方米部分店面租金由魏初祥支付。范玉琴实际每月应支付的租金为5006元。合同期满，范玉琴未搬离该店面，继续经营使用，并按每月5006元的标准支付给大田一中截至2016年8月31日的店面租金。尔后，大田一中以需收回上述店面自用为由要求范玉琴返还店面并支付拖欠的租金未果，遂诉至福建省大田县人民法院。一审法院认为，大田一中与范玉琴签订的《大田一中店面租赁合同》和《大田一中店面过渡期租赁合同》，均系当事人双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方当事人均具法律约束力。合同期限届满后，大田一中并未要求范玉琴搬离店面，而是默许其继续管理使用并收取房租。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故从2016年5月1日起，大田一中与范玉琴所达成的《大田一中店面租赁合同》和《大田一中店面过渡期租赁合同》继续有效，其租赁期限为不定期。在合同继续履行过程中，范玉琴有权利继续租用店面，但同时有义务按照原合同约定及时支付租金。根据原合同约定：“租金每季度缴纳一次，首季租金于签订合同时交付，从第二季度起租金必须在上一季度末前15日交付”。然而，从2016年9月1日起至今，范玉琴无正当理由拒不支付租金，构成根本违约。故大田一中主张解除与范玉琴之间的店面租赁合同，并要求范玉琴支付租金20024元（从2016年9月1日起至2016年12月31日止，每月5006元），并支付从2017年1月1日起至返还店面之日止的租金（每月5006元）及相应电费的诉讼请求，其理由成立，予以支持。范玉琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除大田一中与范玉琴于2013年3月29日签订的《大田一中店面租赁合同》和2016年4月1日签订的《大田一中店面过渡期租赁合同》；二、范玉琴应于判决发生法律效力后十五日内腾空位于福建省大田县均溪镇文山路17号科技楼一层(自西向东)11号店面，并返还给大田一中；三、范玉琴应支付给大田一中租金20024元，该款定于2017年4月15日前付清；并应支付自2017年1月1日起至返还店面之日止的房租（按每月5006元的标准）和相应电费给大田一中。案件受理费401元，减半收取计200.5元，由范玉琴负担。本院二审期间，范玉琴向本院提交以下证据：福建中拍拍卖有限公司综合拍卖会《拍卖资料》2份，证明大田一中在二次拍租中取消涉案店面的拍租。大田一中经质证认为，对前述证据的真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性。本院认证认为，大田一中对范玉琴提供前述证据的真实性没有异议，但与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，双方当事人对一审法院查明认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，大田一中与范玉琴签订的《大田一中租赁合同》和《大田一中店面过渡期租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定行使权利并履行义务。2016年3月31日合同租赁届满后，双方虽未续签租赁合同，但范玉琴继续使用涉案店面并按原合同继续支付租金至2016年8月31日，大田一中没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”和第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，大田一中和范玉琴签订的《大田一中租赁合同》和《大田一中店面过渡期租赁合同》继续有效，但租赁期为不定期，大田一中可以随时要求解除合同。一审法院判决解除双方签订的租赁合同并要求范玉琴支付自2016年9月起至租赁店面实际返还之日止的房租（房屋占有使用费）和电费并无不当，本院予以维持。双方不定期租赁合同关系解除后，范玉琴负有搬离并返还涉案店面的义务，但范玉琴作为长期租赁户，租赁期间从事商业活动，根据合同性质和商业习惯，大田一中应给予范玉琴合理时间搬离。一审法院酌情确认范玉琴应于判决生效后十五日内腾空涉案店面并返还大田一中并无不当，本院予以维持。综上所述，范玉琴的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费401元，由范玉琴负担。本判决为终审判决。审判长 张  丽  伟审判员 廖    春审判员 吴  良  盛二〇一七年八月十一日书记员 叶诗红(代)附:主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。