上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9816号
上诉人(原审被告)：上海吉星家具有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：颜庆久，总经理。
委托诉讼代理人：陆艳，上海市天一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘振亮，上海市天一律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海园晨欧贝玩具有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：成霞，总经理。
委托诉讼代理人：王常栋，上海理研律师事务所律师。
上诉人上海吉星家具有限公司(以下简称“吉星公司”)与被上诉人上海园晨欧贝玩具有限公司(以下简称“园晨公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初13621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吉星公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回园晨公司的一审诉讼请求。事实和理由：发生火灾的租赁部位是租赁合同中的无效部位，该部位有效与否不影响其他租赁部位可继续履行租赁合同。发生火灾的租赁面积约1,600平方米，然而租赁总面积达14,000平方米，该部位发生火灾对整个租赁合同的履行并无产生实质影响。况且，有关火灾造成的损失，法院已另案判决己方应赔偿园晨公司。故园晨公司以此为由解除合同，事实依据不足。在租赁期间，园晨公司存在多项违约行为，给吉星公司造成了重大经济损失。其提供的房屋未达到消防要求，吉星公司不得已自行垫付人民币(以下币种均为人民币)70万元重新安装消防设施；租赁房屋的消防用水和民用水均存在严重的漏水问题，吉星公司垫付维修费100,000余元。火灾导致租赁面积减少，园晨公司多收取了租金理应返还。对于延迟支付租金问题，由于火灾发生，吉星公司曾发函至园晨公司，请求协商调整租金及其他事宜，但园晨公司一直拒绝协商。且双方曾达成协议，租金支付给园晨公司指定的第三人，但第三人未提供租金账户，故延迟支付租金不能归责于吉星公司。若合同解除，将对吉星公司造成重大损失，园晨公司应给予补偿。故请求二审法院支持其上诉请求。
园晨公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
园晨公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的租赁合同，并由吉星公司向园晨公司支付违约金40万元；2、判令吉星公司搬离厂房(以下简称“系争房屋”)，自2016年5月1日起至实际搬离之日止，按照每天4,380元的标准支付房屋使用费。
一审法院认定事实：2012年3月16日，园晨公司、吉星公司签订租赁合同，由吉星公司厂房(办公楼一层、二层、厂房及生活区一层、二层，部分无产证，办公楼三屋、四层由甲方自己使用)。租期为2012年5月1日至2022年4月30日，租金第一年至第五年每年160万元，第六年至第十年每年200万元。先付后用。第七条约定，乙方逾期支付租金等，超过30天的，甲方有权书面通知乙方解除合同，不予退还保证金，乙方赔偿甲方三个月租金作为违约金。
本案审理中，双方确认吉星公司租金支付至2016年4月底。
一审法院另查明，2014年4月16日，上海市宝山区公安消防支队出具火灾事故认定书。内容为，火灾事故基本情况：2014年3月27日15时16分许，市应急联动中心接警，位于宝山区的吉星公司发生火灾，过火面积约1,600平方米，火灾造成厂房内部分成品家具、原材料及五金用品烧毁，造成东侧厂房部分坍塌，未造成人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位位于厂房东侧一楼内风机处，起火原因可排除放火、遗留火种、雷击、外来火种、物质自燃和电气线路故障，无法排除机械摩擦产生的热量引燃风机内的油漆附着物并扩大成灾的可能。
2015年，园晨公司向法院起诉，要求吉星公司承担赔偿责任。法院经审理后于2016年3月30日作出一审判决，认定吉星公司对园晨公司出租的成品仓库进行承租，理应妥善使用、谨防事故的发生，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任，判决吉星公司赔偿园晨公司损失75万元。
一审法院又查明，2014年5月16日，上海市宝山区规划和土地管理局向吉星公司发出责令限期拆除违法建筑事先告知书，主要内容为，经查，吉星公司建造以及使用的位于上海市宝山区的一层简易结构的车间、仓库、职工宿舍等，均未办理建设工程规划许可证(部分由园晨公司建造)，总建筑面积8,975.8平方米，属违法建设，拟对吉星公司作出限期拆除上述违法建筑的处罚决定。
2014年5月23日，上海市宝山区规划和土地管理局向吉星公司作出限期拆除违法建筑决定书，主要内容为，经查，吉星公司建造以及使用的位于上海市宝山区的一层简易结构的车间、仓库、职工宿舍等，均未办理建设工程规划许可证(部分由园晨公司建造)，总建筑面积8,975.8平方米，属违法建设，责令吉星公司在2014年6月23日前自行拆除上述违法建筑。
2015年11月4日，上海市宝山区人民政府向园晨公司、吉星公司作出限期拆除违法建筑公告，主要内容为，园晨公司、吉星公司在宝山区，在未办理建设工程规划许可证的情况下，擅自建造一层简易结构的车间、仓库、职工宿舍等，总建筑面积8,975.8平方米。因当事人在规定期限内未拆除搭建的建筑物，故现责令当事人自本公告之日起十日内自行拆除上述违法建筑，逾期仍不拆除的，将依法强制拆除。
在审理过程中，园晨公司表示，厂房的二层三层是没有产证的，其他都有产权证的。失火的是厂房二三层，面积大概在1,000平方米左右，烧毁以后就一直空在那里了。
一审审理中，吉星公司表示厂房的二三层是园晨公司出租前隔好的，是违章建筑，二三层一共是1,600平方米。吉星公司于2012年3月份进场进行前期改造。装修了办公楼，车间添置设备，更换电线，进行重新隔断，地坪重新做一下。2013年吉星公司感觉厂房小了，在园晨公司原先做绿化的空地上，和园晨公司商量造房子作为仓库，园晨公司同意，园晨公司还把绿化上种的桃树等移出去，然后把其他的绿化拆掉，吉星公司重新造了仓库。2014年规划局认定系违章搭建。2016年5月吉星公司将违章搭建的部分全部拆除。关于法院判决的75万元，吉星公司在2016年7月30日支付了20万元，8月31日又付了20万元，9月底将把剩余的支付完毕。目前烧毁的厂房是空着，吉星公司曾想重新建造，但是规划局说是违章建筑，不能再建造了。吉星公司现还在生产经营，但是场地不够。关于租金的调整，吉星公司认为按照年租金160万元计算，但当时租的总面积不知道，双方口头说是0.32元每天每平方米，故按照1,600平方米计算，每月应扣除租金15,360元，期限为从2014年3月27日发生火灾开始计算，一直扣到合同终止为止。吉星公司对消防进行了改造，需支付工程款70万元，另进行屋顶漏水，水管破裂等维修，吉星公司多支出水费等，上述所有费用一共1,342,659元。要求由园晨公司承担。
经法院释明，吉星公司表示不同意解除合同，也不对解除合同的后果要求法院处理。
原审法院经审理后认为，园晨公司、吉星公司签订的厂房租赁合同中部分有产权证，属有效，但部分无产权证，无产权证部分属无效。经查明，吉星公司在生产经营中因过失致园晨公司厂房失火，双方经涉诉后，由法院认定吉星公司存在过错，应赔偿园晨公司75万元。同时法院也认定园晨公司出租的房屋部分无产权证，属违法建筑，也应承担相应的责任。目前吉星公司还未全部付清法院判决的赔偿款，失火厂房还处于空置，无法利用，且双方对面积及租金的重新计算发生争议，吉星公司也未支付2016年5月以后的租金。由于火灾系重大事故，对双方继续履行合同将产生重大影响。综合上述各项情况，园晨公司现要求解除合同，法院予以准许。合同解除后，吉星公司应将房屋返还园晨公司，并支付相应的使用费。考虑到部分租赁物无产权证，双方对于合同的签订均存在过错，故园晨公司要求吉星公司支付违约金，不予支持。关于使用费的金额，由于火灾发生后，吉星公司对于失火的建筑物无法利用，故可酌情扣除相应部分的租金。根据火灾事故认定书，失火面积约1,600平方米，故法院酌定每月扣除租金12,000元。
一审法院作出判决：一、上海园晨欧贝玩具有限公司与上海吉星家具有限公司签订的房屋租赁合同中有产权证的部分解除，无产权证的部分无效；二、上海吉星家具有限公司于判决生效之日起三十日内将承租的房屋清空后返还上海园晨欧贝玩具有限公司；三、上海吉星家具有限公司于判决生效之日起三十日内向上海园晨欧贝玩具有限公司支付使用费(按每月121,333元，自2016年5月1日起至实际搬离日止)；四、园晨公司的其他诉讼请求，不予支持。
本院对一审认定的事实予以确认。
二审期间，吉星公司提供了一份落款日期为2016年2月18日，由园晨公司、吉星公司及上海飞士工贸实业总公司等签订的《协议书》。载明，上海飞士工贸实业总公司作为租金的收款受托方，租金以园晨公司与吉星公司签订的房屋租赁合同约定的租金额为准。以证明双方租赁合同在火灾发生之后，仍准备继续履行租赁合同，但上海飞士工贸实业总公司未提供账户。为证明租赁房屋水管爆裂造成的漏水及多交了水费、重新安装消防设施的情况，吉星公司还提供了相关照片及水费发票。园晨公司认为，上述证据不属于新证据。协议书反而可以印证双方租金标准经协商后并无变化。漏水原因不明，不能证明是房屋质量的问题。而消防设施是因为火灾发生后，有一部分消防设施毁损，该费用本身就应由吉星公司自行负担。
本院认为，双方租赁合同约定，吉星公司逾期支付租金超过30天，园晨公司有权书面通知吉星公司解除合同。经查，2016年5月1日起的租金，吉星公司仍未支付。故依照合同约定，园晨公司有权解除合同。吉星公司抗辩双方曾签署过协议书，将租金支付给园晨公司指定的第三人，但第三人未提供租金账户。吉星公司对此未提供证据加以证明，本院难以采信。而从该份协议上可见，双方对于租金的支付标准仍与租赁合同约定的一样，并无变化。至于吉星公司有关重新安装消防设施等增加的费用是否抵扣租金一节，本院认为，当事人行使抗辩权应与其权利相一致，否则即为不当行使。即使吉星公司认为其可将相关费用予以抵扣，也不能免除其将剩余租金按时足额支付的合同义务。然吉星公司下一期的租金全部未予支付，显属不当。由于吉星公司一审审理中明确其对解除合同的后果不要求法院处理，为保障双方当事人合法权益，本院对此不予审查。若吉星公司认为合同解除后，其所受相关损失应由园晨公司补偿，可另行主张权利。综上所述，吉星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,300元，由上诉人上海吉星家具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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