山东省乐陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1481民初1067号
原告:郝宪舟。
委托诉讼代理人：彭宝胜，山东方洲律师事务所律师
被告：宁津县海天置业房地产开发有限公司。公司住所地：宁津县工业路北首。
法定代表人：范新民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张宝峰，山东九州兴律师事务所律师。
原告郝宪舟与被告宁津县海天置业房地产开发有限公司（以下简称海天公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月7日作出（2014）乐商初字第566号民事判决，被告海天公司不服该判决，向山东省德州市中级人民法院提起上诉，2016年1月25日，山东省德州市中级人民法院作出（2015）德中民终字第1198号民事裁定，撤销山东省乐陵市人民法院（2014）乐商初字第566号民事判决，将该案发回乐陵市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告郝宪舟的委托诉讼代理人彭宝胜，被告宁津县海天置业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张宝峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝宪舟向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行交付房屋的义务。二、判令被告承担给付按合同约定自违约之日起计算至被告实际交房之日止的违约金。三、诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告于2010年4月10日订立商品房买卖合同，约定原告以179928元的价格，购买被告开发的位于龙泰庄园第4幢4单元401室的房屋一套以及储藏室一间。并约定被告在2010年10月31日前交付房屋。逾期交付房屋的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同订立后，原告依约分两次交付购房款92379元。但被告至今仍没有向原告交付房屋，要求被告按合同约定给付自违约之日起计算至被告实际交房之日止的违约金。为此，特向贵院起诉，请依法裁判。
被告宁津县海天置业房地产开发有限公司辩称，一、原告起诉时已超过法定的诉讼时效期限。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，答辩人与原告在《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2010年10月31日，也就是说原告在2010年11月1日起即已经知道其权利受到损害，但原告于2014年6月4日提起诉讼，已经超过了三年，明显超过了法定的诉讼时效期限。显然，原告的起诉不能得到法律的支持，依法应予驳回。
二、海天公司没有违约不应承担违约责任。本案双方在合同约定的交付期限条款中明确规定“如遇特殊原因可以据实予以延期；因政府原因或自然灾害”，其中所说的政府原因应当包括人民法院的原因在内。本案涉及的土地及房屋于2011年6月16日被德州市中级法院查封而停工，一直到2014年9月德州市中级人民法院作出（2013）德中民初字第135号民事调解书才得以解除查封。根据合同约定查封期间应为延期期间，故答辩人不构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但由下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…。本案土地及房屋被人民法院查封完全属于在法律上或者事实上不能履行，所以，答辩人依法不构成违约，不应承担违约责任。
三、原告要求交房应当先付清剩余的购房款。《中华人民共和国合同法》第六十一条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，根据双方签订的《商品房买卖合同》中“付款方式及期限”的约定，买受人应当在交房前付清剩余购房款、物业基金及契税，但本案原告并没有付清购房款、物业基金及契税，根据上述合同法的规定原告无权要求海天公司履行交房义务。原告没有付清购房款、物业基金及契税的行为已经构成违约，对此海天公司将保留追究原告违约责任的权利。
四、原告可以选择入住购买的房屋以避免不必要的损失。2011年6月初，原告所购房屋已经按合同约定的期限完工，接通水电即可入住。因法院查封而无法办理竣工验收和接通水电，为此全体购房业主曾多次上访，并于2011年11月5日选举业主代表向德州市中级人民法院申诉，请求人民法院解除查封，同一天乐陵市政府组织业主自行集资接通水电入住，并要求答辩人对为业主的集资出具欠条。而在2011年11月5日之前已经有很多业主自行入住所购房屋，并自行临时接通电源，正是在这种情况下，乐陵市政府为避免业主私自接水接电造成安全事故，一面向委派有关政府领导到德州中级人民法院协调，一面组织业主集资统一接通水电。因此，原告完全可以入住所购房屋，避免不应有的损失，否则，原告应当自担其责。
五、原告向人民法院起诉违反合同约定的仲裁管辖条款，人民法院应当据此驳回原告的起诉。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
证据一、商品房买卖合同，证明双方订立合同的时间是2010年4月1日，购房价款是179928元，购买的房屋位于龙泰庄园4幢4单元401室及储藏室一间；交房期限为2010年10月31日前，对违约金的约定是逾期交付房屋的按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金。
证据二、交付房款的单据两张，证明已交付购房款92379元。
针对原告提交的证据被告经质证认为：
对于原告提交的证据一的真实性、合法性均无异议，对其证明对象提出不同意见：1、被告认为通过商品房买卖合同原告提起诉讼时间已超过了诉讼时效期限；2、能够证明原告没有付清购房款，至今原告还欠87549元的购房款；3、我们认为根据合同约定的交付期限条款，本案延期交房属于合同约定的特殊原因，应予具时延期；4、能够证明原告存在违约行为，原告违背了该合同约定的第六条交款方式及期限的约定，没有在要求交房付清剩余的购房款及契税、物业基金，再就是根据合同第十九条，双方对纠纷的解决方式是仲裁，总之，被告认为原告根据该合同主张的请求是不成立的，反而能够证明被告的答辩意见。
对于原告提交的证据二真实性没有意见，通过原告的交款单据能够印证原告至今没有交清购房款，同样该证据进一步佐证被告的答辩意见。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据一、裁决文书网上一个案例，证明原告的起诉超过法定的诉讼时效期限，法院应予驳回。
证据二、商品房买卖合同一份，证明内容是我方反驳原告提交的证据的意见。
证据三、协助执行通知书，证明涉案土地及房屋于2011年6月16日被德州市中级人民法院查封，该情况应属于合同约定的特殊原因（政府原因），应具时延期。
证据四、（2013）德中民初字第135号民事调解书一份，证明涉案土地及房屋于2014年9月后解除查封，查封期间应按合同约定具时延期。
证据五、业主申诉书，龙泰庄园小区业主代表写给德州市中级人民法院的要求立即解决对龙泰庄园小区土地及楼房查封的申诉书，证明涉案小区业主均明知被法院查封不能按时交房的事实，明知不是海天公司的原因造成的。
证据六、欠条一份，2011年11月涉案小区业主在政府监督下组织集资接通水电，由海天公司向业主出具欠条，证明当时有大部分业主实际入住。原告完全可以选择入住，避免不必要的损失。
原告针对被告提交的证据质证认为：
对于证据一证明的对象有异议，本案的案情与证据一所载明的案情并不一致，依照合同约定被告交付房屋的期限是2010年10月31日前，到2011年11月5日参照证据五相印证，业主代表也代表了原告向中院及乐陵市人民政府主张了权利，客观上楼房已经查封，致使原告主张的权利可以延续到解封之日，同时在原审中我方也举证对被告法定代表人的录音及电话费交付单据，也能证明我们主张过权利，按照民法通则的规定，权利人主张权利导致诉讼时效中断，诉讼时效应当重新计算，所以原告的主张并没有超过诉讼时效。
对于证据二可以证明原告交付剩余房款的期限是被告交付房屋前，但是至今被告并没有提交该楼房竣工验收合格的资料，也没有通知原告要交付房屋，所以原告没有交付剩余购房款并不属于违约，该条款的约定并不妨碍被告依约交付房屋，同时关于被告主张本案延期交房属于特殊原因，这一主张与事实不符，因为被告交房的期限是2010年10月31日前。
对于证据三协助执行通知书，该证据证明查封的时间是2011年6月16日，超出了被告交房期限之后而被查封的，因此，被告仍需承担违约责任；2014年9月解除查封至今，被告仍然没有依照约定交付房屋，所以被告在主观上故意违反合同约定的过错，在超出交付期限后房屋被查封，并不属于合同约定的特殊原因。
对于证据四与本案没有关联。
对于证据六与本案没有关联性，不进行质证。
以上证据不能证明损失的扩大是原告存在过错，房屋没有竣工验收合格，不能入住，不得擅自使用；对于被告主张的双方合同约定的对于发生纠纷所选择的仲裁机构事实上不存在，所以该条款无效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了有关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：2010年4月10日，原告郝宪舟与被告宁津县海天置业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》1份，合同约定原告郝宪舟购买被告宁津县海天置业房地产开发有限公司开发的龙泰庄园4幢4单元401室房屋一套及储藏室1间，约定总房款为179928元，交房日期为2010年10月31日前。合同还约定了出卖人即被告宁津县海天置业房地产开发有限公司逾期交房的违约责任“……自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金”。原告已分别于2010年4月1日、2010年12月3日向被告交付房款62379元和30000元，共计92379元。被告至今尚未向原告交付房屋。
以上事实由原、被告签订的《商品房买卖合同》1份、原告提交的《收款收据》2份及当事人的一致陈述为证。
本院认为，一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的效力及被告是否应继续履行交付房屋的义务、是否违约的问题。
原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同，本院对此予以确认；双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务，被告应继续履行交付房屋的义务。本案中，被告交付房屋的日期为2010年10月31日前，现被告至今未按合同履行交付房屋的义务，已构成违约，应依法承担违约责任。被告主张本案涉及的土地及房屋于2011年6月16日被德州市中级人民法院查封而停工，一直到2014年9月德州市中级人民法院作出（2013）德中民初字第135号民事调解书才得以解除查封。在合同约定的交付期限条款中明确规定“如遇特殊原因可以据实予以延期；因政府原因或自然灾害”，其中所说的政府原因应当包括因人民法院的原因在内。被告不构成违约，不应承担违约责任。本院认为，合同约定的交付房屋的日期为2010年10月31日前，本案涉及的土地及房屋被法院查封的日期为2011年6月16日，由此可见，在本案涉及的土地及房屋被法院查封日期晚于交付房屋的日期，且在2014年9月解除查封后至今未交付房屋，故对被告的该项主张，依法不予支持。
二、关于原、被告约定的违约金是否应予调整的问题。
被告在原审中就主张合同约定违约金的计算方法明显对于被告是过高的，如果人民法院认为被告违约，被告认为应按法院执行案件中双倍利率日万分之一点七五，或按最高人民法院关于要求违约金过高予以降低的司法解释作为参考。本院认为，原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》第八条第（2）约定，“……自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金”。从此可以看出，当事人双方对违约金的计算方法有着明确的约定，且该约定不违反相关法律法规，对此本院予以认定。根据本案的实际，被告持续违约的时间较长，在本院对原告所作的询问笔录中，原告明确表示同意被告可按日万分之二点五向原告支付已交付房款的违约金。原告明确降低合同约定违约金的计算方法，是对自己民事权利的处分，且原告所作的该项处分不违反法律规定，本院予以支持。原告已交付的房款为92379元，被告应以92379元为本金按日万分之2.5自2010年11月1日计算至本院确定的房屋交付之日止。
三、关于原告主张被告承担违约金的诉讼请求是否超过法律规定的诉讼时效期间的问题。被告认为，其与原告在《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2010年10月31日，也就是说原告在2010年11月1日起即已经知道其权利受到损害，但原告于2014年6月4日提起诉讼，明显超过了法定的诉讼时效期限。显然，原告的起诉不能得到法律的支持，依法应予驳回。本院认为，被告至今仍未向原告交付房屋，处于持续违约状态，原告向有关部门主张权利并导致诉讼时效中断，诉讼时效应当重新计算，原告的主张并未超过诉讼时效期间。故对被告的该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告宁津县海天置业房地产开发有限公司于本判决生效后30日内将位于龙泰庄园第4幢4单元401室房屋1套及储藏室1间交付给原告郝宪舟。
二、被告宁津县海天置业房地产开发有限公司向原告郝宪舟支付违约金（以92379元为本金按日万分之2.5自2010年11月1日计算至本判决生效后30日止）。
如果被告宁津县海天置业房地产开发有限公司未按本判决确定的期间履行还款义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1549元，由被告宁津县海天置业房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审 判 长 崔凤鸣
人民陪审员 田智远
人民陪审员 杨正法
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 徐 杨