山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第549号
上诉人（原审被告）刘仕贵，男，1945年10月27日出生，汉族，农民，住济南市。
上诉人（原审被告）伊萍，女，1969年1月17日出生，汉族，济南市开关设备公司下岗工人，住济南市。
上诉人（原审被告）刘志先，男�1969年10月25日出生，汉族，济南市开关设备公司下岗工人，住济南市。
以上三上诉人的委托代理人杨国臣、杨洪兰，山东金联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）伊玉婷，女，1971年9月22日出生，汉族，济南市新苑小学教师，住济南市。
委托代理人李锋，男，1971年10月16日出生，汉族，兵器工业集团第五三研究所研究员，住济南市。
上诉人刘仕贵、伊萍、刘志先因与被上诉人伊玉婷物权保护纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2014）天民园初字第499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人刘仕贵、伊萍、刘志先及其委托代理人杨国臣、杨洪兰，被上诉人伊玉婷及其委托代理人李锋，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，伊玉婷系济南市天桥区教育局（以下简称天桥区教育局）下属的济南市新苑�学（以下简称新苑小学）教师，伊玉婷原居住在济南市天桥区西工商河路4号天桥区教育局自管房内，后该房拆除，天桥区教育局及新苑小学与伊玉婷共同签订了协议书一份，双方协议为伊玉婷安置分配位于济南市房屋，协议书的主要内容为：为做好天桥区西工商河路4号危楼安置、分配和管理工作，经教委研究决定，天桥区教育局及教职工单位（以下称甲方）与住房职工（以下称乙方）签订协议如下，西工商河路4号楼为异地安置是为了消除危房、属系统内部调整；新房地址：联四明园小区12、13号楼；乙方向甲方按标准交齐房款后，甲方向乙方交新房钥匙，乙方在领到新房钥匙后30日内搬入并交出现住房，如乙方不按规定交出现住房，甲方并按新房每平方米建筑面积10元／月予以违约金，同时甲方有权按有关法律规定予以处理；本协议一式三份，教育局、学校和乙方�执一份，自签订之日起生效；本协议如与政府颁布的有关政策相抵触时，应按政府政策执行。
2002年5月29日天桥区教育局为伊玉婷发放了使用自管房批准迁入证，载明：“兹准伊玉婷承租联四路明园小区13号楼4一102屋，特发此证，以凭迁入，济南市天桥区教育局2002年5月29日注意事项：1、承租人持此证在二日内至公安派出所办理迁入户口手续。2、承租人不得将租房转借让或私自调换。3、如因变更不迁入租房时，应将该件交还原处。”
伊萍、刘志先提供2002年9月9日天桥区教育局出具的山东省往来结算统一收据一份，该收据载明：缴款单位名称伊玉婷，缴款方式现金，明园小区房价款59247元，单元防盗门350元，合计59597元。伊萍、刘志先认为其两人为涉案房屋的实际出资人，其两人只是借用了伊玉婷的名义购买该房屋，因天桥区教育局不同意写伊萍、刘志先的名字，所以在收据上写了伊玉婷的名字，但该收据的原件一直由刘志先持有，刘仕贵、伊萍、刘志先享有涉案房屋合法使用权。伊玉婷认为其购房时因资金不足，而向伊萍借款59597元，伊萍把款项借给其之后，其当时让刘仕贵、伊萍、刘志先暂住该房屋，所以该收据放在刘仕贵、伊萍、刘志先处。伊玉婷与刘仕贵、伊萍、刘志先均认可当时交纳上述购房款时是伊玉婷与刘志先一起去天桥区教育局交纳的，但刘仕贵认为购房款是由其出资；伊萍、刘志先认为购房款是由刘仕贵、伊萍、刘志先共同出资；伊玉婷认为因其当时向刘仕贵、伊萍、刘志先借款，所以刘志先与其一起去交纳购房款，交款之后收据就由刘志先持有。在上述购房款交纳之后，刘仕贵、伊萍、刘志先就居住使用涉案房屋至今。
伊玉婷认为涉案房屋系天桥区教育局分配给伊玉婷的，只有伊玉婷对该房屋有居住使用的权利，刘仕贵、伊萍、刘志先无权占有使用该房屋，要求刘仕贵、伊萍、刘志先腾出该房屋交还伊玉婷。刘仕贵、伊萍、刘志先对此提出异议，刘仕贵认为刘仕贵、伊萍、刘志先对涉案房屋有合法的居住使用权，涉案房屋是由其具体出资，由刘仕贵、伊萍、刘志先购买，所以其有居住使用权；伊萍、刘志先认为实际是刘仕贵、伊萍、刘志先购买了该房屋，房屋产权应属于刘仕贵、伊萍、刘志先，只是由于政策的原因没有办理房产证，所以刘仕贵、伊萍、刘志先对该房屋享有合法的居住使用权。
刘仕贵、伊萍、刘志先认为，依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，涉案房屋系2002年天桥区教育局内部建房，用于解决部分职工的住房问题，并非商品房，现无法办理产权登记，因此本案系单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地�纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，应驳回伊玉婷的起诉。
另，伊萍与伊玉婷系姐妹关系，伊萍与刘志先系夫妻关系，刘仕贵系刘志先之父。
原审法院认为，位于济南市房屋，系天桥区教育局为伊玉婷安置分配的房屋，后由刘仕贵、伊萍、刘志先居住使用该房屋，现伊玉婷要求刘仕贵、伊萍、刘志先腾出涉案房屋，本案系伊玉婷与刘仕贵、伊萍、刘志先之间就涉案房屋产生的纠纷。伊玉婷系天桥区教育局下属职工，但刘仕贵、伊萍、刘志先均不是该局的职工，伊玉婷与刘仕贵、伊萍、刘志先不属于同一单位，因此本案双方就涉案房屋产生的纠纷，不属于单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，属于人民法院案件受理范围。因此，对于刘仕贵、伊萍、刘志先主张本案不属于人民法院主管工作的范围，应驳回伊玉婷的起诉，其主张不符合《最�人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，原审法院不予支持。
涉案房屋系天桥区教育局所有的教职工宿舍楼，属于该局的自管公房。天桥区教育局将该房屋安置给伊玉婷居住使用，并与伊玉婷签订了协议书。2002年5月29日，天桥区教育局为伊玉婷发放了使用自管房批准迁入证，准许伊玉婷承租并迁入涉案房屋，在该迁入证的注意事项中载明：承租人不得将租房转借让或私自调换。故涉案房屋作为单位的自管公房，在安置给单位职工租住使用后，是不允许转借让或私自调换的，无论是伊玉婷主张的将涉案房屋暂时借给刘仕贵、伊萍、刘志先居住使用的行为，还是刘仕贵、伊萍、刘志先主张的由其实际出资而借用伊玉婷的名义购买涉案房屋的行为，均属于无效的行为。在上述行为无效的情况下，刘仕贵、伊萍、刘志先无权占有使用该房屋，伊玉婷要求�仕贵、伊萍、刘志先腾出涉案房屋并交还给伊玉婷，并无不当，对伊玉婷的该主张原审法院予以支持。如因伊玉婷的过错给刘仕贵、伊萍、刘志先造成损失，就赔偿问题当事人可以另行主张权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：被告刘仕贵、被告伊萍、被告刘志先于判决生效之日起30日内腾出位于济南市房屋，并将上述房屋返还给原告伊玉婷。案件受理费100元，由被告刘仕贵、被告伊萍、被告刘志先共同负担。
上诉人刘仕贵、伊萍、刘志先不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实不清。一审判决针对双方当事人之间的争议，应当对下列事实予以查明：1、被上诉人是否对涉案房屋拥有物权；2、上诉人所缴纳的59247元房价款的性质是购房款还是租赁费；3、该房屋当前的物权登记状况。一审判决根本没有查明这些事实，在没有事实依据的情况下，主观认定，必然导致判决的错误。二、59247元的房价款应当属于购房款，而不是租赁费。1、根据交易习惯，租赁费一般是分期缴纳，趸交现象十分罕见。即使出现趸交，也必须注明租赁的期限。本房价款是一次性缴纳，没有注明房屋的使用期限，其不具有租赁费的特征，而具有购房款的特征。2、本款项的凭证记载的内容为“房价款”，该文意表述了房屋价格的含义，因此应当理解为购房款，而不是租赁费。3、该收款凭证中，除了收取了房价款之外，另行收取350元的单元防盗门的款项。这一事实也能印证该款项是购房款，而非租赁费。因为单元防盗门是房屋的附属设施，该费用的承担人应当是购房者，而不应当是承�人。根据上述事实可以证明，作为59247元的房价款的缴纳人其真实意思是取得该房屋的所有权，而不是该房屋的租赁权。三、上诉人是59247元房价款的缴纳人。上诉人在涉案房屋内居住，上诉人持有交款收据是事实。四、一审判决理由违反法律规定。被上诉人对涉案房屋不具有物权，一审认定被上诉人将涉案房屋暂时借给三上诉人居住使用的行为无效是错误的。一审认定由三上诉人实际出资而借用上诉人的名义购买涉案房屋的行为是无效行为是错误的。五、本案事实是被上诉人无意购买单位分配的住房，为此上诉人以被上诉人的名义缴纳了购房款，并居住至今。现在被上诉人对当年的决定反悔，编造了借款购房的事实。对此上诉人认为，上诉人与被上诉人当年购房的真实意思是一致的，不存在合同法第五十二条规定的无效情形和第五十四条规定的可撤销或变更的事�，被上诉人反悔是不能得到法律支持的。如果今后被上诉人取得涉案房屋的物权，就应当履行当年的承诺，将该房屋转让给上诉人。如果现在涉案房屋的产权人主张物权保护，那么上诉人缴纳的购房款的权利也应当予以对等的保护。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人伊玉婷答辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人无权质疑房价款的性质，房价款的性质改变不了涉案房屋为济南市教育局所属自管房及被上诉人合法取得并拥有涉案房屋居住使用的事实。被上诉人是涉案房屋价款的缴纳人，缴纳房价款的收据上载明的缴款单位名称是被上诉人，只是由于当时考虑到办理物业、水、电等手续的便利，被上诉人将此收据暂时放于上诉人处。一审判决适用法律得当，上诉人引用法律错误。请求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，二审中，本院到济南市天桥区教育局发规办对在该办公室工作的曲某进行了调查，并制作了调查笔录。曲某称涉案房屋以前由行管办管理，现在由发规办管理，最近又归行管办管理，但对这个房子的情况其了解。曲某称涉案房屋属于教育局为教师职工的分房，是天桥区教育局宿舍自管公房，不允许对外卖，整个13号楼无土地证，无房产证。上诉人主张被上诉人的调查申请是在二审第一次开庭之后提出的，已经过了举证期限；对该份调查笔录的真实性无异议，但对关联性不予认可，并主张该份调查笔录与现有的书证相抵触。被上诉人对该份证据无异议。
本院认为，天桥区教育局、新苑小学与被上诉人伊玉婷共同签订协议书载明，西工商河路4号楼为异地安置是为了消除危房、属系统内部调整。天桥区教育局于2002年5月29日为被上诉人伊玉�发放的使用自管房批准迁入证表明，天桥区教育局、新苑小学已向被上诉人伊玉婷交付了涉案房屋。在该迁入证的注意事项中载明：承租人不得将租房转借让或私自调换。据此可以认定涉案房屋是作为单位自管房安置给职工伊玉婷使用，刘仕贵、伊萍、刘志先无权占用涉案房屋，故原审判决刘仕贵、伊萍、刘志先腾出涉案房屋并返还给伊玉婷正确。上诉人主张其购买了涉案房屋，但其未能提供出关于该房屋能够买卖的相关合法证据。如果上诉人认为因借名购买涉案房屋而造成损失，其可以另行主张权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘仕贵、伊萍、刘志先负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 �刘彦亭
代理审判员 陈 李 丽
代理审判员 宋 文 华
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 杨 燕