重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第04196号
原告李洪林，男，汉族，1968年9月18日出生，住重庆市大渡口区。
委托代理人王若竹，重庆索通（渝北）律师事务所律师。
被告重庆鲁商地产有限公司，住所地重庆市北碚区碚南大道7号，组织机构代码79802200-5。
法定代表人李彦勇，系该公司董事长。
委托代理人杨方洪，重庆大新律师事务所律师。
本院于2014年7月4日立案受理原告李洪林诉被告重庆鲁商地产有限公司（以下简称鲁商地产公司）商品房销售合同纠纷一案，依法由审判员李军、代理审判员刘凤华、人民陪审员刘昌元组成合议庭，于2014年8月13日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李洪林的委托代理人王若竹，被告鲁商地产公司的委托代理人杨方洪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李洪林诉称，2010年8月31日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于重庆市北碚区×××大道×××号×××幢×××号商品房，总成交金额为2131288元，原告一次性付款。根据合同约定，被告应于2011年5月31日前向原告交付交易房屋。逾期交房的，按照合同约定，被告应按当日承担万分之一的逾期交房违约金。2011年5月31日，被告并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，且被告也未出具《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，同时房屋室内外存在多出质量问题，原告出具了书面要求开放式整改并拒绝接房的意见，被告交房代表予以签字确认。后被告一直未告知原告是否整改，也未再次通知接房。签订合同时，原告给被告出具了相关办理房屋产权证的资料并向原告支付了大修基金和契税款合计107816元。按照合同约定，被告应当在2011年7月31日前办理《房屋产权证》。2013年4月19日，被告才通知原告领取房产证。特具状起诉，请求法院判决：1、被告向原告支付逾期交房违约金233376.036元（2131288元×万分之一×365天×3年），并办理交房手续。2、被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金204177.39元（2131288元×万分之二×479天）。3、本案诉讼费由被告承担。
被告鲁商地产公司辩称，原被告之间于2010年8月31日双方签订了《重庆市商品房买卖合同》属实，该合同是双方的真实意思的表示，是有效合同。合同对交房时间、逾期交房违约金、办证时间、逾期办证违约金、以及视同交房等进行了约定，被告在2011年5月31日，没有取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证属实。被告于2012年1月19日取得竣工验收备案登记证，在被告具备交房条件后于2012年5月15日按照合同约定的原告的地址向原告发出了接房通知，因原告的原因交房未果。被告确实存在逾期交房的行为，主张以2012年11月22日涉案房屋取得业务受理单之日视同将房屋交付给原告，应该承担逾期交房责任，但不应承担逾期办证违约金，请求驳回原告要求被告支付逾期办证违约金，诉讼费高于判决或者调解金额的应由原告承担。
经审理查明，2010年8月31日，李洪林（乙方、买方）与鲁商地产公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将其开发的“×××”项目中座落于重庆市北碚区×××大道×××号×××幢×××号商品房预售给乙方，本商品房为清水房，建筑面积314.93平方米（套内面积305.36平方米），建筑面积单价为6767.5元／平方米，套内建筑面积单价为6979.59元／平方米，总成交金额为2131288元。付款方式为一次性付款；第七条第（一）款第2项，本商品房交付期限，甲方应当在2011年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第七条第（二）款第1项，本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续办理1、甲方应于确定交房日的七日前通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第九条甲方逾期交房的违约责任，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金，买受人选择的付款方式为银行按揭的，已交付款为买受人首付款及买受人已归还银行的每月还贷本金总和（不含贷款利息）……第十三条关于办理产权登记的约定，2、属于预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日，……乙方要求继续履行的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2.0的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。附件四：补充条款第十五条送达事宜：本合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达……。
2010年8月31日，李洪林向鲁商地产公司支付大修基金42626元、契税费65190元。2010年9月15日，李洪林向鲁商地产公司支付了房款人民币2131288元。2012年1月19日，鲁商地产公司××××住宅项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字碚［××］××号）。2012年11月22日，土地房屋登记机构受理鲁商地产公司关于办理涉案房屋房地产权证的申请。涉案房屋取得重庆市国土资源和房屋管理局颁发××××房地证×××××字第××××××号《房地产权属证》，权利人李洪林，建筑面积315.02㎡，套内面积305.36㎡。另查明，涉案房屋已取得《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》。
庭审中，鲁商地产公司拟证明其于2012年5月15日向李洪林发出了接房通知，举示了顺风速运快递单复印件一份。李洪林的质证意见为，对顺风速运快递单的真实性不予认可，因为是复印件，且没有顺风公司证明其送达的证据，原告从未收到过接房通知。另，鲁商地产公司未在本院指定的期限内举示该快递投递结果的相关证据。
庭审结束后，李洪林提交书面意见，认为虽然鲁商地产公司未履行通知接房的义务，鲁商地产公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日符合约定交房条件，主张2012年1月19日视同交房。李洪林撤回要求办理交房手续的诉讼请求，并将逾期交房违约金、逾期办证违约金的计算方式及金额变更为：1、逾期交房违约金49659.01元（从2011年5月31日至2012年1月19日期间，房屋总价2131288元×万分之一×233天）；2、逾期办证违约金106138.14元（总价2131288元×万分之二×249天）。
上述事实，有当事人的陈述、合同、发票、房地权属证、新建商品房屋使用说明书、质量保证书、竣工验收备案登记证、通知等证据为据，足以采信。
本院认为，李洪林与鲁商地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）系双方真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，合同有效。李洪林与鲁商地产公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。
鲁商地产公司未按照《合同》约定在2011年5月31日前将涉案房屋交付李洪林使用，已经构成逾期交房，应按照《合同》第九条约定，承担逾期交房的违约责任。鲁商地产公司应自《合同》约定的最后交付期限的第二天即2011年6月1日起至实际交付之日止，按日向李洪林支付已交付款万分之一的违约金。对涉案房屋的交付日期。依照《合同》第八条、《合同》附件四第十五条约定，鲁商地产公司应于确定交房日的七日前通知李洪林做好办理交付手续的准备，通知必须以书面形式送达。鲁商地产公司拟证明其向李洪林发出书面接房通知，举示了顺风速运快递单复印件。因该复印件无法与原件核实，且鲁商地产公司未在本院指定的期限内举示该快递投递结果的相关证据。故，对顺风速运快递单的真实性，本院不予认可。鲁商地产公司未举证证明其向李洪林书面送达接房通知，其主张于2012年5月15日发出了接房通知后视同将涉案房屋交付了李洪林，于法无据，本院不予支持。根据双方约定，涉案商品房交付时应符合的条件为：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。涉案商品房所在工程项目缙云山住宅项目在2012年1月19日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，鲁商地产公司存在逾期交房的违约行为，亦未向李洪林书面送达接房通知，本院认为，采信李洪林的主张以涉案房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日即2012年1月19日视同交房，符合公平原则，亦有利于保护合同守约方的合法利益。故本院以2012年1月19日作为涉案房屋的交付日期计算逾期交房违约金、逾期办证违约金。鲁商地产公司应支付李洪林自2011年6月1日至2012年1月19日期间（233天）的逾期交房违约金49659.01元，即233天×2131288元×万分之一。
关于李洪林主张的逾期办证违约金。依照《合同》第十三条规定，鲁商地产公司应于商品房实际交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。鲁商地产公司逾期至2012年11月22日取得登记受理单，应按日向李洪林支付2012年1月19日至2012年11月22日期间扣除60日后的已付房价款万分之2.0的逾期办证违约金106138.14元，即（309天-60天）×2131288元×万分之二。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、重庆鲁商地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付李洪林逾期交房违约金49659.01元；
二、重庆鲁商地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付李洪林逾期办证违约金106138.14元
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7863元，由李洪林负担3300元，鲁商地产公司负担4563元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 李 军
代理审判员 刘凤华
人民陪审员 刘昌元
二〇一四年十二月一日
书 记 员 陈 静