四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4090号
上诉人（原审被告）四川百事佳国际房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市。
法定代表人熊小峰，董事长。
委托代理人李果，四川联一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗靖尧，男，彝族，1994年4月6日出生，住四川省成都市成华区。
委托代理人吴丹，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李莉，女，汉族，1977年5月24日出生，住四川省成都市青羊区。
被上诉人（原审第三人）中国银行股份有限公司成都开发西区。住所地：四川省成都市青羊区青羊大道*号附*****号。
法定代表人高骏康，行长。
委托代理人胡鉴轮，四川明之鉴律师事务所律师。
委托代理人徐渤皓，四川明之鉴律师事务所律师。
上诉人四川百事佳国际房地产开发有限公司（简称百事佳公司）与被上诉人罗靖尧、被上诉人李莉、被上诉人中国银行股份有限公司成都开发西区支行（简称中行西区支行）因商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2012）武侯民初字第2104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月29日进行了公开开庭审理。上诉人百事佳公司的委托代理人李果、被上诉人罗靖尧的委托代理人吴丹、被上诉人中行西区支行的委托代理人胡鉴轮、徐渤皓到庭参加了诉讼。被上诉人李莉经本院合法传唤未到庭，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年8月2日，罗靖尧与百事佳公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2007013）约定，罗靖尧以998415元的价格购买锦江花园城1-1-16-3号房屋，建筑面积为221.87平方米。冯身健以百事佳公司法定代表人身份在合同上签字，该合同加盖了百事佳公司公章。2007年8月20日，罗靖尧支付了合同约定的首期购房款499274.5元，收款收据上加盖了百事佳公司公章和财务专用章，百事佳公司将房屋交付给罗靖尧，并发出《入住通知》。收房后，罗靖尧对房屋进行了装修并居住至今。2010年，罗靖尧接到人民法院通知，其购买居住的房屋被人民法院执行查封，罗靖尧遂向原审法院提出执行异议申请。
原审法院对案涉房屋执行查封的由来：李莉系中国银行西区支行的员工。2001年李莉与百事佳公司签订《商品房买卖（预售）合同》（合同编号200245），约定李莉以1150038元价格向百事佳公司购买锦江花园城1-23-2号房屋（即罗靖尧2007年购买的房屋），百事佳公司应于2002年2月28日交付房屋。该合同于2001年6月22日进行了备案登记（备案号70225）。2001年6月18日，李莉与中国银行西区支行签订借款合同和抵押合同并进行公证，将案涉房屋抵押给中国银行西区支行，共贷款1035000元支付百事佳公司房款，每月还款金额为7166.48元。2001年6月，中国银行西区支行将贷款1035000元支付百事佳公司。此后，百事佳公司一直未交付房屋，李莉未向百事佳公司支付首付款，也一直未向中国银行西区支行归还贷款。2007年11月，李莉与中国银行西区支行签订《还款协议书》，确认李莉欠款金额为1035000元、利息及罚息363819.91元。双方对该协议进行了公证，赋予该协议强制执行效力。2008年8月，中行西区支行向原审法院申请强制执行，执行金额为本金1035000元及利息罚息。原审法院裁定将登记在李莉名下的本案案涉房屋予以查封。罗靖尧接法院通知后，向原审法院提出执行异议申请，经原审法院审查后认为罗靖尧的执行异议成立，裁定对案涉房屋中止执行。
另查明，1.2005年12月，百事佳公司法定代表人由冯身健变更为熊小峰，2006年6月13日，百事佳公司向工商部门申请变更登记信息，成都市工商局于同年7月3日批准其申请，公司法定代表人由冯身健变更为熊小峰。后冯身健不服，向原审法院提起行政诉讼，要求撤销成都市工商局作出的该变更登记。原审法院于2007年3月29日作出判决维持成都市工商局作出的变更登记行为，冯身健不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2007年7月16日裁定驳回其上诉，维持原判。在此期间，百事佳公司于2007年3月在《成都晚报》、《天府早报》上刊登公告称，从2006年7月1日起原公司公章、财务专用章、合同专用章及营业执照作废，冯身健不再担任公司一切职务，公司于2006年5月1日起全面停止锦江花园房屋的销售工作。罗靖尧签订房屋买卖合同时，冯身健未担任百事佳公司法定代表人。
2.冯身健在其不担任法定代表人期间，将百事佳公司开发的锦江花园城的部分已售房屋卖予他人，骗取购房款，构成合同诈骗罪，被成都市中级人民法院判处有期徒刑十四年，并处罚金50万元。经公安机关侦查，人民法院审理查明认定冯身健合同诈骗的受害人为杨丝、田夫、李静、茅蕾、熊树林、杨成杰、郭德淑、袁军、白蓉、邓纪发、李晓燕、吴泳江、杨胜蓉、周陈晨14人，涉案金额545万余元。在公安机关对百事佳公司售房相关事情进行调查过程中，购买百事佳公司锦江花园城楼盘房屋的中行西区支行员工向公安机关陈述，2001年通过单位安排部分职工与百事佳公司签订房屋买卖合同购买锦江花园城的房屋，职工并未与百事佳公司有真实的房屋买卖交易，是假合同，职工不支付首付款，也不用还贷，等百事佳公司将房屋销售出去后，贷款由百事佳公司还，职工按总房款的3%领取福利，银行职员也一直没有收房和入住。
3.2002年6月21日，高新支行更名为中国银行成都市开发西区支行。2005年6月1日，中国银行成都市开发西区支行更名为中国银行股份有限公司成都开发西区支行。
罗靖尧起诉认为，2007年8月2日与百事佳公司签订《商品房买卖合同》购买百事佳公司开发的位于武侯区临江东路36号锦江花园城1-1-16-3号房屋（即Z幢B单元16层C号）。合同签订后，罗靖尧按约支付了购房款499274.5元，百事佳公司在收款当日将房屋交付给罗靖尧，罗靖尧至今一直居住在该房屋。2010年，罗靖尧收到法院通知，案涉房屋因中国银行西区支行与李莉的借款合同纠纷案件被法院查封，此时，罗靖尧才得知2001年百事佳公司与李莉签订了房屋预售合同，将案涉房屋出卖给李莉，李莉则与中国银行西区支行办理了房屋按揭贷款手续，签订《借款合同》和《抵押合同》将房屋抵押给了银行，后因李莉未能按期归还借款，银行向人民法院申请强制执行案涉房屋。收到人民法院通知后，罗靖尧提出了执行异议，经人民法院审查后裁定对案涉房屋中止执行。在此期间，罗靖尧了解到，百事佳公司与李莉签订商品房买卖合同是为了骗取银行贷款，双方并没有真实的房屋买卖事实发生，百事佳公司从未交付过房屋，双方的买卖合同是无效合同。罗靖尧购买房屋后支付了全款，并实际收到房屋居住至今，该合同是有效合同。故请求判决：1、确认百事佳公司与李莉之间的商品房预售合同无效；2、确认罗靖尧与百事佳公司签订的商品房买卖合同有效；3、百事佳公司、李莉立即办理武侯区临江东路36号锦江花园城1-1-16-3号房屋的备案登记撤销手续；4、百事佳公司协助罗靖尧办理案涉房屋的所有权证和国土使用证；5、本案诉讼费由百事佳公司承担。
原审法院认定以上事实，有商品房买卖合同、商品房预售合同、合同查封备案登记信息、收据、入住通知书、装修合同、物业管理收费收据及收条、借款合同、抵押合同及公证书、贷款收据、（2008）武侯执字第1485号裁定书、（2011）武侯执裁字第6号裁定书、（2012）成刑初字第86号刑事判决书、（2007）成行终字第115号行政判决书、报纸公告、中国银行西区支行职工向公安机关的陈述记录、当事人陈述笔录收集在案证实。
原审法院认为，一、李莉与百事佳公司签订合同的效力。根据公安机关对百事佳公司销售锦江花园城楼盘房屋的相关事实进行调查，可以确定在2001年期间，百事佳公司与中国银行西区支行部分职员签订虚假的购房合同，以获得贷款资金，中国银行西区支行职员既不承担给付房款的义务，也不享受获得房屋权利。结合本案查明的事实，首先，李莉系中国银行西区支行职员，李莉与百事佳公司签订房屋买卖合同后，其向百事佳公司支付首付款的情况，李莉未举证证明，且百事佳公司也不能证明其收取首付款的事实。其次，百事佳公司有向罗靖尧交付房屋的积极履约行为，但一直未向李莉履行相应义务，合同约定的2002年7月交房时间届满后，直至2007年罗靖尧入住案涉房屋，以及2012年罗靖尧向法院起诉，长达10年的时间，李莉既未向百事佳公司主张交付房屋的权利，也没有向实际居住者提出疑义，有悖常理；第三，李莉于2001年向中国银行西区支行贷款1035000元后，从未支付过任何一期按揭贷款，直至2007年双方才签订还款协议，并予以公证。综上所述，结合公安机关调查的相关事实，可以确定李莉与百事佳公司之间无真实的房屋交易基础，其签订书面合同是以合法形式掩盖非法目的的无效合同。罗靖尧主张李莉与百事佳公司的房屋买卖合同无效成立，原审法院予以支持，但其要求撤销备案登记手续不属于人民法院民事案件受案范围，原审法院不予支持。
二、罗靖尧与百事佳公司签订合同的效力。罗靖尧与百事佳公司于2007年签订的房屋买卖合同效力的认定主要是取决于对冯身健代表百事佳公司签订合同行为的认定。原审法院认为，冯身健在2007年8月与罗靖尧签订合同时不是百事佳公司的法定代表人，且百事佳公司在报纸上刊登了公章作废的公告，但罗靖尧在与冯身健签订合同时，合同加盖的是百事佳公司公章，收款收据也加盖了百事佳公司的财务专用章，且罗靖尧是在锦江花园城售楼处签订的合同，签订合同付款后即得到百事佳公司的入住通知，顺利收房并装修入住，故罗靖尧有理由相信冯身健能够代表百事佳公司与其签订和履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权，或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因此，冯身健代表百事佳公司与罗靖尧签订的商品房预售合同合法有效。此外，虽然冯身健因合同诈骗罪被处以刑罚，但根据公安机关的侦查和人民法院审查认定，冯身健在销售锦江花园城房屋中涉及的合同诈骗，并未包括本案罗靖尧所购买的房屋。综上所述，冯身健代表百事佳公司与罗靖尧签订的房屋买卖合同是真实合法有效的合同，该合同对百事佳公司有约束力。
罗靖尧诉请判决百事佳公司协助罗靖尧办理案涉房屋的所有权证和国土使用证，因案涉房屋的备案登记尚未撤销，且设立了抵押登记，罗靖尧的该诉求尚不具备条件，待条件成就后，罗靖尧可另案讼争。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款、第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十四条之规定，判决：一、李莉与四川百事佳国际房地产开发有限公司于2001年签订《商品房买卖（预售）合同》合同无效；二、罗靖尧与四川百事佳国际房地产开发有限公司于2007年8月2日签订《商品房买卖合同》合同有效；三、驳回罗靖尧的其他诉讼请求。案件受理费100元，由四川百事佳国际房地产开发有限公司、李莉负担。
宣判后，原审被告百事佳公司不服提起上诉，请求撤销原审判决，驳回罗靖尧的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由罗靖尧承担。理由是：原审法院认定罗靖尧与冯身健签订的《商品房买卖合同》有效、冯身健的行为符合表见代理是错误的。1、2007年百事佳公司的法定代表人由冯身健变更为熊小峰，变更了工商登记，还在报刊上公告从2006年7月1日起原公司公章、财务专用章、合同专用章、营业执照作废，冯身健不再担任公司一切职务，百事佳公司已采取最合理的告知方式；2、罗靖尧在购房前应查询房屋备案信息，购房后积极办理房屋过户手续，其购房长达3年才发现房屋被预售的事实并装修入住，罗靖尧有过错；3、案涉房屋于2004年被查封，依法不能出售，因此本案不能认定表见代理。
被上诉人罗靖尧答辩认为，1、与百事佳公司的买卖合同是真实的意思表示，罗靖尧履行了支付全部购房款的义务，百事佳公司也交付了房屋，罗靖尧入住后没有人主张房屋权利；2、罗靖尧购房时是在百事佳公司办公地点，合同上加盖了百事佳公司的印章，收款收据也有财务专用章，罗靖尧无义务去了解百事佳公司内部管理及房屋查封、抵押的情况；3、李莉虽签订了购房合同，但没有支付购房款，也未支付按揭代款，不享有房屋的权属。
被上诉人中行西区支行答辩认为，银行按正确程序发放贷款并与李莉待签订合同，并未安排工作人员与百事佳公司签订合同，请求驳回上诉，维持原审判决。
被上诉人李莉经本院合法传唤未到庭，也未提交书面答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是冯健身以百事佳公司名义与罗靖尧签订《商品房问买卖合同》是否构成表见代理的问题。根据审理查明的事实看，虽然2006年7月3日成都市工商局批准百事佳公司的申请，将百事佳公司的法定代表人由冯身健变更为熊小峰，且百事佳公司于2007年3月在《成都晚报》、《天府早报》上刊登公告“从2006年7月1日起原公司公章、财务专用章、合同专用章及营业执照作废，冯身健不再担任公司一切职务”，但事后冯身健仍驻百事佳公司开发的锦江花园城售楼处，以百事佳公司法定代表人的身份、持百事佳公司印章及财务专用章对外签订售房合同，且事后百事佳公司按冯身健以法定代表人身份签订的合同约定向罗靖尧发出《入住通知》并实际交付了房屋，通过这些事实，罗靖尧完全有理由相信冯身健可以代表百事佳公司签约售房。虽然罗靖尧在购房前未对所购房屋备案情况及是否存在查封的情况核实，因其系在百事佳公司开发的锦江花园城售楼处对公开销售的房屋进行购房并签订合同，其未对房屋备案情况及是否存在查封情况进行核实并不影响其作为善意者的身份。因此，冯身健与罗靖尧签约的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的情形，原审法院认定冯身健的行为已经构成表见代理行为并无不当，百事佳公司认为冯身健的行为不构表见代理的上诉理由不成立，本院不予支持，
综上所述，百事佳公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，由四川百事佳国际房地产开发有限公司负担。
二审案件受理费100元，由四川百事佳国际房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐云国
代理审判员 李 俊
代理审判员 毛程程
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 罗晓都