江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0177号
上诉人（原审被告）无锡象牙海岸婚庆礼仪有限公司，住所地无锡市北塘区解放西路268号三楼。
法定代表人李培培，该公司总经理。
委托代理人李本进，江苏玄博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）无锡天马轴承有限公司，住所地无锡市锡山区锡北镇张泾锡港西路128号。
法定代表人是天骥，该公司董事长。
委托代理人许栋、朱清。
上诉人无锡象牙海岸婚庆礼仪有限公司（以下简称象牙海岸公司）因与被上诉人无锡天马轴承有限公司（以下简称天马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2013）北民初字第0543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2010年11月26日，天马公司与象牙海岸公司签订商铺租赁合同一份。约定：象牙海岸公司租用天马公司坐落于解放西路268号房屋的一楼电梯大堂、电梯及三层整层，建筑面积共3840平方米（指房屋所有权上记载的面积）；租赁的房屋用于开办象牙海岸公司（总汇）从事经营婚庆、礼仪业及配套服务，在租赁期限内，未征得天马公司书面同意前，象牙海岸公司不得改变租赁房屋的上述租赁用途；租赁期为10年，从2011年1月30日起至2021年1月29日止；双方商定租金的金额及支付方式为：第一年的第一期租金在2010年11月30日支付75万元，在同年12月30日支付10万元；第一年的第二期租金在2011年5月30日支付65万元；第二年的第一期租金在2011年11月30日支付121.5万元；第二年的第二期租金在2012年5月30日支付65万元；第三年的第一期租金在2012年11月30日支付201.5万元；第三年的第二期租金在2013年5月30日支付145万元；如象牙海岸公司未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，天马公司有权提前解除本合同，所有象牙海岸公司投入的自动扶梯、中央空调、门厅、幕墙等装修装饰全部归天马公司所有，所造成的损失由象牙海岸公司负责承担；象牙海岸公司要按双方约定的时间内按实足额缴纳房租金和其他费用，如逾期20天以上天马公司有权解除本合同，收回租房和房租金，同时象牙海岸公司要承担违约责任支付违约金50万元，且所有象牙海岸公司投入的自动扶梯、中央空调、门厅、幕墙等装修装饰全部归天马公司所有。合同签订后，象牙海岸公司对租赁房屋进行装修（地面、墙面、吊顶）、安装中央空调，并按照2011年1月18日向天马公司提交的方案对租赁房屋进行改造，加装了自动扶梯及钢结构隐形幕墙。嗣后，象牙海岸公司在租赁房屋内经营婚庆礼仪总汇。
无锡市解放西路268号产权单位为无锡永定桥商城有限公司（以下简称永定桥公司）。2010年11月24日，永定桥公司与天马公司签署房屋接收确认单一份，确认天马公司接收解放西路268号永定桥公司三楼整层及配套设施。同月28日，永定桥公司与天马公司签订租赁合同一份，约定将诉争房屋（建筑面积共3840平方米）租赁给天马公司，租赁期自2010年11月28日起至2021年2月27日止，并约定天马公司将租赁的房屋用于租赁给象牙海岸公司从事经营婚庆、礼仪业及配套服务。2011年5月26日，永定桥公司出具报告一份，确认象牙海岸租用本案所涉房屋的事实，并表示双方权利义务按2010年11月28日永定桥公司与天马公司的协议执行，并允许象牙海岸公司再转租给各承租户经营。
2012年12月底，象牙海岸公司将部分租赁房屋转租他人用于开设宾馆，该转租行为未经天马公司书面同意，后因该宾馆无法办理工商、消防等审批手续而无法经营，宾馆方遂于2013年3月8日诉至原审法院，要求解除其与象牙海岸公司之间的租赁合同。象牙海岸以天马公司未履行协助义务为由拒绝支付租金，截至2013年4月27日，象牙海岸公司共拖欠天马公司租金145万元，对2013年4月28日后的租金亦未支付。
2013年4月17日，天马公司以象牙海岸公司违约为由诉至法院，请求判令：1、解除双方于2010年11月26日签订的商铺租赁合同；2、象牙海岸公司返还承租房屋；3、象牙海岸公司支付拖欠的租金145万元（计算至2013年4月27日止），4月28日起按9493元／天（346.5万元／年÷365天）计算至实际归还房屋之日止；4、象牙海岸公司承担违约责任，包括支付违约金50万元，并确定租赁房屋内由象牙海岸公司投入的自动扶梯、中央空调、幕墙、门厅及装修装饰（地面、墙面、吊顶）归其所有；5、本案诉讼费用由象牙海岸公司承担。
象牙海岸公司辩称：1、其对租赁事实及拖欠租金情况均无异议；2、天马公司在合同履行过程中未尽到必要的协助义务，违约在先，其拖欠房租是行使合理的抗辩权，不属于违约，故不同意解除商铺租赁合同，不同意返还租赁房屋，不承担违约责任；3、即使其需承担违约责任，对由其投入的自动扶梯、中央空调、幕墙、门厅及装修装饰归天马公司所有没有异议，但天马公司主张违约金50万元过高，其只承担拖欠租金的利息。
以上事实，由房产证、商铺租赁合同、租赁合同、现场照片及双方当事人陈述等证据予以佐证。
原审法院认为：
天马公司与象牙海岸公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，租赁用途为从事经营婚庆、礼仪业及配套服务，象牙海岸公司在未征得天马公司书面同意前，不得改变租赁房屋的租赁用途。现象牙海岸公司扩大对租赁用途的解释，将开设宾馆作为婚庆、礼仪业的配套服务，明显超出合同约定，该转租行为应征得天马公司的书面同意，现无证据证明天马公司已书面同意该转租行为，故天马公司拒绝履行该项协助义务并不违反合同约定，对象牙海岸公司辩称天马公司未履行宾馆开设协助义务的意见，不予采纳。象牙海岸公司作为承租方，未按约履行支付租金的义务，且拖欠已有数月，故天马公司以象牙海岸公司违约为由，依据合同约定提出解除租赁合同并要求象牙海岸公司交还租赁房屋的请求，不违反法律规定，予以支持。
象牙海岸公司使用诉争房屋，应支付天马公司租金。关于支付标准，双方确认截至2013年4月27日拖欠租金为145万元。自2013年4月28日起，已进入合同约定的计租年限的第三年，该年度租金标准为346.5万元／年。故天马公司要求象牙海岸支付截至2013年4月27日拖欠的租金145万元，并自2013年4月28日起至实际归还房屋之日止按9493元／天（346.5万元／年÷365天）计付租金的主张，不违反规定，予以支持。
象牙海岸公司未按约缴纳租金，并拖欠至今，属于违约，理应按照合同约定来承担违约责任。根据规定，违约金过分高于实际损失的，可以调整。本案中，因象牙海岸公司违约拖欠租金，导致房屋租赁合同解除，由此产生的损失不仅包括拖欠租金的利息损失，还应包括租赁房屋闲置期间的租赁损失，现天马公司根据合同约定提出违约金50万元，并要求确定租赁房屋内由象牙海岸公司投入的自动扶梯、中央空调、幕墙、门厅及装修装饰（地面、墙面、吊顶）归其所有的主张，不违反法律规定，且在合理范围之内，故对天马公司的该项主张予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，该院判决：一、天马公司与象牙海岸公司于2010年11月26日签订的商铺租赁合同于判决生效之日起解除；二、象牙海岸公司于判决生效之日起30日内搬出无锡市北塘区解放西路268号的房屋（一楼电梯大堂、电梯及三层整层，建筑面积共3840平方米），并将该房屋交还天马公司。该房屋内由无锡象牙海岸婚庆礼仪有限公司投入的自动扶梯、中央空调、幕墙、门厅及装修装饰（地面、墙面、吊顶）归天马公司所有；三、象牙海岸公司于判决生效之日起10日内支付天马公司截至2013年4月27日的租金145万元，自2013年4月28日起至实际交还房屋之日止的费用按9493元／天计付；四、无锡象牙海岸婚庆礼仪有限公司于判决生效之日起10日内支付无锡天马轴承有限公司违约金50万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20000元，由象牙海岸公司负担。
象牙海岸公司不服一审判决，向本院提起上诉称：其将房屋转租用于开设宾馆，永定桥公司作为商场管理方应当知道转租的事实，但未提出异议，应当视为对转租行为的默许。一审判决让其承担50万元的违约金，过分高于天马公司的实际损失，应当予以调整。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人天马公司辩称：象牙海岸公司擅自转租房屋改变租赁房屋的用途，且不按时支付租金，上述两行为均构成违约，应当承担相应的违约责任。原审判决正确，请求二审法院维持。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均表示无异议，本院依法予以确认。
本院认为：
按照规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在租赁合同中约定象牙海岸公司逾期缴纳房租20天以上的，天马公司有权解除合同，同时象牙海岸公司应承担违约责任。一审中，象牙海岸公司对于拖欠天马公司租金的事实无异议，因合同约定第三年第一期租金的支付时间为2012年11月30日，故截止到天马公司起诉时，象牙海岸公司拖欠租金的时间已经远超20天，原审法院据此认定象牙海岸公司违约、天马公司有权解除合同并无不当。
关于违约金问题。按照规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。本案中，双方在合同中约定的违约金数额为50万元，考虑到双方约定的租赁期限为10年，而天马公司的损失除了本案中已经确定的租金损失外，还应包括租赁房屋闲置期间的房租损失等，原审法院在综合衡量上述因素的情况下，认定违约金50万元在合理范围之内并无不当。
综上，象牙海岸公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22350元，由上诉人象牙海岸公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 华
审 判 员 王一川
代理审判员 刘晓伟
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 窦 玥