北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06239号
上诉人（原审原告）呼兴义，男，1954年9月24日出生.
委托代理人艾国平，内蒙古宏德律师事务所律师。
委托代理人李文清，内蒙古宏德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马×1，女，1960年11月2日出生。
委托代理人马瑞，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马×2，男，1978年11月12日出生。
委托代理人王东海，内蒙古首佳律师事务所律师。
委托代理人云奋强，内蒙古首佳律师事务所律师。
上诉人呼兴义因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第08954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，上诉人呼兴义及其委托代理人艾国平、李文清，被上诉人马×1及其委托代理人马瑞，被上诉人马×2之委托代理人王东海、云奋强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月，呼兴义起诉至原审法院称：马×2欠我巨额钱款未还。因马×1、马×2系亲属关系，故2012年3月28日，我与马×1、马×2签订《房屋买卖协议书》，由我购买马×1位于北京市东城区×大厦1011号房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积65.09平方米，房价款为1952700元。协议签订后，四方应该共同遵守，如违约，违约方除赔偿对方经济损失外，还应赔偿对方房屋总价款30%的违约金。我作为买方和保证人在协议上签字，马×1作为卖方在协议上签字，马×2作为保证人在协议上签字。因马×2欠我钱款未还，经三方商定，马×1用所卖房屋的购房款折抵马×2欠我的钱款，故我无需按协议向马×1支付购房款。为此，协议签订后，马×1为我出具收据，写明已收到诉争房屋的购房款1952700元。后因马×1未履行协议，现我起诉要求确认我与马×1、马×2签订的《房屋买卖协议书》有效，马×1交付房屋，支付总房价款10%的违约金195270元，由马×2对此承担连带保证责任。
马×1辩称：呼兴义所述签订协议及我为呼兴义出具收据属实。但呼兴义称我用卖房款为马×2折抵债务，我不予认可。因协议签订后，呼兴义未向我支付购房款，协议并未履行，我没有交付房屋的义务。现我不认可《房屋买卖协议书》有效，故不同意呼兴义的诉讼请求。
马×2辩称：呼兴义所述签订协议及马×1为我向呼兴义抵债的情况属实。但我后与呼兴义及案外人王丽签订了《补充协议》，我用享有股份的建设用地折抵欠呼兴义的钱款，因此变更了呼兴义与我及马×1签订的《房屋买卖协议书》。上述协议书不应再履行，故不同意呼兴义的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据本案查明的事实，呼兴义、马×1、马×2经协商签订《房屋买卖协议书》。该协议书签订后，呼兴义并未向马×1支付购房款，但马×1为呼兴义出具了收款收据。后呼兴义要求马×1向其交付房屋，马×1以呼兴义未交购房款为由予以拒绝，致使呼兴义诉至法院。诉讼中，呼兴义虽提交了《房屋买卖协议书》，称呼兴义未交购房款是三方经协商由马×1替马×2偿还欠呼兴义的钱款。马×2对此表示认可。呼兴义亦提交了马×1出具的收款收据及马×1向有关公安机关承认用卖房款为马×2折抵债务的书证，但因马×1现不同意为马×2用卖房款折抵债务，马×2亦根据《补充协议》不同意马×1为其向呼兴义折抵欠款，而呼兴义与马×2对二人之间的债权债务数额意见不一，现尚不确定；呼兴义称马×1愿意以房为马×2抵债，现尚不确定；呼兴义、马×1签订的《房屋买卖协议书》体现出的是买卖房屋还是以房抵债，现尚不确定。故呼兴义、马×1订立《房屋买卖协议书》的意思表示不真实，该《房屋买卖协议书》应认定为无效。呼兴义的诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，于2014年3月判决：驳回呼兴义的诉讼请求。
判决后，呼兴义不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其全部诉讼请求，上诉理由为：原审法院以当事人意思表示不真实为由认定《房屋买卖协议书》无效，适用法律明显错误；《房屋买卖协议书》内容是各方当事人的真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效；《房屋买卖协议书》是马×1的真实意思表示；呼兴义已依约履行了合同义务，马×2对呼兴义的债务合法转移给了马×1，呼兴义对马×2的债务等额消灭，马×1负有向呼兴义履行交付房屋的义务；马×2提交的《补充协议》与本案无关；综上，原审法院仅以马×1现在不同意抵顶债务就认定原协议意思表示不真实，逻辑推理和适用法律错误。马×1、马×2均同意原审判决。
经审理查明：马×1与马×2系姑侄关系。马×1经广东省河源市中级人民法院拍卖，竞买取得北京市东城区×街北侧[证号为：市崇中外国用（94）字第00077号]13760平方米土地使用权的69套房屋的所有权及其他权利。本案诉争房屋亦在该范围内。
2012年3月28日，呼兴义与马×1、马×2签订《房屋买卖协议书》，约定呼兴义购买马×1所有的诉争房屋，建筑面积65.09平方米，房价款为1952700元。该协议约定：本协议签订后，四方应该共同遵守；如违约，违约方除赔偿对方经济损失外，还应赔偿对方房屋总价款30%的违约金；丙方、丁方保证甲方向乙方履行房屋交付义务和产权的真实性，如果甲方不能履行义务或履行出现瑕疵，丙方、丁方承担连带给付房屋财产的责任。呼兴义（乙方、丙方）作为买方在协议上签字，马×1（甲方）作为卖方在协议上签字，马×2（丁方）作为保证人在协议上签字。
2012年8月5日，马×1为呼兴义出具收据，写明今收到本案诉争房屋的购房款1952700元。马×1在收款人处签名捺印。
另查，呼兴义、马×1、马×2三方共同签订17份内容相同的《房屋买卖协议书》，本案协议书是其中的一份。该17份《房屋买卖协议书》的房价款总额为64713900元。
一审审理中，马×1承认与呼兴义及马×2签订了《房屋买卖协议书》，并为呼兴义出具收据。但马×1提出，呼兴义在签订协议后并未支付购房款，对呼兴义所称马×1用卖房款为马×2折抵欠呼兴义的钱款的陈述不予认可。因《房屋买卖协议书》签订后并未履行，故马×1不同意呼兴义的诉讼请求。对此，呼兴义承认《房屋买卖协议书》签订后其并未向马×1支付购房款，但称，因马×2欠其巨额债务，签订《房屋买卖协议书》时三方已商定马×1用卖房款折抵马×2欠呼兴义的钱款，因此呼兴义无需向马×1支付购房款。就呼兴义及马×1的陈述，马×2称：三方签订《房屋买卖协议书》时确实存在马×1用卖房款为马×2折抵欠呼兴义钱款的事实；但是，2012年12月5日，马×2及其公司股东王丽与呼兴义签订了一份《补充协议》，约定马×2将与王丽共同购买的城投公司的建设用地50%的股份转让给呼兴义，折抵4000万元，从2012年12月5日起至2012年12月20日期间为抵押，如在2012年12月20日北京房产还未交付，则以协议按抵顶成交；因此，《房屋买卖协议书》已经变更不再履行，故不同意呼兴义的诉讼请求。针对马×2的陈述，呼兴义称，马×2欠其债务1亿多元，马×2所述《补充协议》确实存在，但该协议仅折抵4000万元债务，《补充协议》中所指北京的房屋为马×2在北京市朝阳区×二期的商服楼，与《房屋买卖协议书》中的房屋无关，且《补充协议》至今并未履行。呼兴义为证明自己的主张，提交了《房屋买卖协议书》、收据、鄂尔多斯市伊金霍洛旗公安局询问笔录（在该局向马×1询问时，其承认用卖房款折抵马×2欠呼兴义钱款）、马×2欠呼兴义钱款的证据、马×2与案外人李瑞林的抵债协议及案外人刘卫东收到马×2北京购楼入股金的收条等。对此，马×1认可《房屋买卖协议书》及收据，但认为鄂尔多斯市伊金霍洛旗公安局找其询问情况的询问笔录是该局违法办案，故不予认可。马×2认可《房屋买卖协议书》及欠呼兴义7千余万钱款的事实，对呼兴义称《补充协议》与《房屋买卖协议书》无关的意见不予认可。
马×1另提交内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院于2012年4月13日作出的（2012）鄂中法民一初字第00173号民事裁定书，本案诉争房屋被该院依法查封。呼兴义对此无异议，但仍坚持其诉讼请求。马×2另提交《补充协议》及与呼兴义的电话录音。呼兴义认可签订过《补充协议》，但认为与《房屋买卖协议书》的履行无关，对录音不予认可。关于《补充协议》的履行及所涉及土地的合法权利凭证，马×2不能出示证据予以证明。
二审审理中，呼兴义提交其与马×2于2012年2月5日签订的《伊金霍洛旗诚信小额贷款有限责任公司借款合同》，用以证明借款事实。该借款合同载明借款金额为7308万元，期限为自2012年2月5日至2012年4月5日。马×2认可该借款合同的真实性及借款事实，但对数额不认可。马×1认为该借款合同不属于二审中的新证据，呼兴义在一审中不提交，应当视为放弃对其与马×2债权债务数额的举证权利，故对该证据不予认可。另，呼兴义称，马×1系因呼兴义非法集资案接受鄂尔多斯市伊金霍洛旗公安局的询问调查，现公安机关对呼兴义的取保候审措施已经结束，其已偿还非法集资中的大部分款项。
以上事实，有《房屋买卖协议书》、收据、鄂尔多斯市伊金霍洛旗公安局询问笔录、马×2给呼兴义所写欠条及呼兴义给马×2汇款的凭证、马×2与案外人李瑞林的抵债协议、案外人刘卫东收到马×2北京购楼入股金的收条、《补充协议》、（2012）鄂中法民一初字第00173号民事裁定书、《伊金霍洛旗诚信小额贷款有限责任公司借款合同》以及当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，呼兴义、马×1、马×2经协商签订《房屋买卖协议书》。协议书签订后，马×1在呼兴义未实际支付购房款的情况下出具收据，且该协议书与呼兴义与马×2之间的债权债务关系相牵连，故从《房屋买卖协议书》的签订背景和履行情况来看，呼兴义、马×1、马×2并非典型的房屋买卖合同关系，《房屋买卖协议书》仅为确认各方之间权利义务关系的书面证据之一，应当通过探寻各方当事人之间的真实意思确认法律关系。
首先，呼兴义提交其与马×2于2012年2月5日签订的《伊金霍洛旗诚信小额贷款有限责任公司借款合同》载明借款金额为7308万元，期限为自2012年2月5日至2012年4月5日。一般情况下，以房抵债应当在债务履行期届满后进行。本案中，《房屋买卖协议书》系于2012年3月28日签订，有以房屋买卖担保未到期债务之嫌。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。故以房屋过户担保履行债务的约定有违法之嫌。呼兴义称签订《房屋买卖协议书》系用马×1所有的房屋抵顶马×2的债务，但从《房屋买卖协议书》与借款合同的关系来看，难以确凿认定各方之间的法律关系。
其次，呼兴义虽提交了马×1出具的收款收据及马×1向有关公安机关承认用卖房款为马×2折抵债务的书证，马×1的陈述系在公安机关办理呼兴义非法集资案的特定情境下做出，不宜作为主要证据用以确认马×1与呼兴义和马×2之间的法律关系。
再次，呼兴义所称以房抵债之债务的合法性和数额并不确定。从呼兴义与马×2之间的债权债务关系相关证据来看，其债权数额并不确定，在《房屋买卖协议书》前后一直处于变动之中。而且，呼兴义、马×1、马×2未就需要抵顶债务的性质和数额进行明确约定。因此，本院难以确定呼兴义主张以房抵债的债务在性质是否属于合法债务，在范围上对应哪些债务，在数额亦难以确定。
最后，根据本案证据及各方当事人的陈述，可以确认《房屋买卖协议书》中的真实意思并非房屋买卖，合同的形式与内容并不相符，故各方当事人订立《房屋买卖协议书》的意思表示并不真实，本院难以对《房屋买卖协议书》的效力进行确认。
综上，根据现有证据，可以认定《房屋买卖协议书》中的真实意思并非房屋买卖，而各方当事人之间的权利义务关系并不确定，呼兴义所称以房所抵之债务的合法性和数额并不明确。原审法院确认《房屋买卖协议书》无效，并无不当，本院予以维持。据此，呼兴义的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4205元，由呼兴义负担（已交纳）。二审案件受理费4205元，由呼兴义负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年六月二十日
书 记 员 徐方烁