广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5374号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市水蛇村饮食服务有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：梁彪，职务：总经理。
委托代理人：赵静，广东创基律师事务所律师。
委托代理人：蔡琳，公司员工，联系地址。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州文化公园，住所地广州市。
法定代表人：秦谷良，职务：主任。
委托代理人：张冰，广东百思威律师事务所律师。
上诉人广州市水蛇村饮食服务有限公司（以下简称水蛇村饮食公司）因与被上诉人广州文化公园房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初第301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州文化公园内的奕苑楼是历史遗留的房屋，奕苑楼及其附属绿地、空地的土地使用权人是广州文化公园，使用权类型为划拨。广州文化公园曾于1994年对奕苑楼进行装修，并经广州市城市规划局荔湾区规划分局颁发《中华人民共和国建设工程规划许可证》，准予装修。
2009年9月25日广州文化公园（甲方）与水蛇村饮食公司（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方将坐落在荔湾区西堤二马路37号奕苑楼部位的房地产出租给乙方作饮食用途使用，建筑面积1206.97平方米，绿地面积、空地面积1300平方米；租赁期限5年，其中2009年10月1日至2010年9月30日月租金额98000元、2010年10月1日至2011年9月30日月租金额101920元、2011年10月1日至2012年9月30日月租金额105997元、2012年10月1日至2013年9月30日月租金额110237元、2013年10月1日至2014年9月30日月租金额114646元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按支票付款方式缴付当月租金给甲方；乙方向甲方交纳人民币196000元租赁保证金，在租赁期内，如乙方无违约行为，甲方应在租赁期满或双方解除合同之日起五日内，核实乙方的应付租金和其他应缴费用已经付清后，将保证金退回乙方，如乙方在租赁期内有违约行为，则乙方所交租赁保证金应作为违约金归甲方所有；乙方自签订合同之日起5日内向甲方缴纳水电保证金人民币200000元；乙方每月所用的水费、电费按水表、电表的分表量度和供水、供电部门的收费标准计算，另外附加收水电设备更新维护保养费为水、电实际用量费用的1.5%，上述费用乙方须于次月5号前向出租人次缴，如拖欠水电费，则视为违约，并每天加罚滞纳金5%，若乙方拖欠水电费达二个月，甲方有权停水停电并单方面终止合同，保证金不予退回，并向乙方追回拖欠水电费和因此而遭受的经济损失；本合同租赁期限届满、提前解除或终止之日起五日内，乙方应返还承租房屋和设备给甲方，如乙方逾期未返还甲方承租房屋或设备，乙方除按本合同约定的（最后一年租期的月租金额除以三十）日租金额的三倍向甲方支付逾期使用费外，还应按乙方逾期占有甲方房屋期间租金总额的百分之五十向甲方支付违约金，支付至乙方将承租房屋返还甲方之日为止；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规、另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担等等。上述合同签订后，广州文化公园依约将涉案房屋及附属绿地、空地交水蛇村饮食公司使用，水蛇村饮食公司也依约向广州文化公园缴交了租赁保证金196000元及数额未能查明的水电保证金。
2014年7月16日、2014年9月19日，广州文化公园分别向水蛇村饮食公司发出《关于水蛇村合同期满收回场地的通知》，通知水蛇村饮食公司双方签订的租赁合同将于2014年9月30日到期，届时广州文化公园将按期收回物业，请水蛇村饮食公司提前做好退场工作。水蛇村饮食公司均有收到上述通知。经广州文化公园的委托，广东百思威律师事务所于2014年9月26日向水蛇村饮食公司发出律师函，函告广州文化公园与水蛇村饮食公司2009年9月25日签订的《广州市房地产租赁合同》将于本月底到期，请水蛇村饮食公司收到本函后15个工作日内完成退租手续，搬离承租的房屋，并完善全部交接手续，否则，将采取包括诉讼在内的一切法律手段维护广州文化公园的合法权，并依法追究水蛇村饮食公司的违约责任。
2014年10月17日，水蛇村饮食公司向广州文化公园发出《关于“奕园”租赁事宜的复函》，称水蛇村饮食公司于2014年9月30日收到广州文化公园于2014年9月26日所发来的律师函，其于2011年向银行贷款600多万元，对经营场地进行全面设计、翻新、装修，时至今日远远未能收回该笔贷款的投入，恳请广州文化公园体恤水蛇村饮食公司的实际情况，给予二年的过渡期，以便水蛇村饮食公司逐步合理分流安置员工，希广州文化公园减免过渡期的租金等等。
2015年1月6日，广州文化公园向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、水蛇村饮食公司立即清空并返还其向广州文化公园承租的位于广州市荔湾区西堤二马路37号奕苑楼房产；2、水蛇村饮食公司依约向广州文化公园支付自租赁合同到期起至返还涉案房屋之日止逾期占用期间的逾期使用费（按照最后一年租期租金标准的三倍计算），并按照逾期占用期间使用费总额的50%承担违约责任，暂计至起诉之日的逾期使用费及违约金总额合计约为515907元人民币；3、水蛇村饮食公司承担本案全部诉讼费用。
水蛇村饮食公司原审辩称：广州文化公园、水蛇村饮食公司签署的房屋租赁合同无效。广州文化公园主张的逾期使用费违约金过高，远远超出其损失，显失公平，请求法院对广州文化公园诉求的逾期使用费违约金作出调整，水蛇村饮食公司仅按合同届满前支付的租金标的及使用面积承担房屋逾期使用费并且应当从水蛇村饮食公司所缴纳的租赁保证金以及水电保证金中抵扣。
水蛇村饮食公司原审反诉称：广州文化公园作为出租人，在签订合同时未向水蛇村饮食公司披露租赁房屋未有合法手续的情况，且在签订合同后至今未能取得租赁房屋的房产证或建设规划许可证，双方签订的《广州市房地产租赁合同》无效，广州文化公园依法应当返还水蛇村饮食公司缴纳的水电保证金、租赁保证金，并赔偿水蛇村饮食公司的装修损失。为此，水蛇村饮食公司反诉请求判令：1、广州文化公园返还水电保证金20万元、租赁保证金196000元；2、广州文化公园赔偿房屋装修损失100万元；3、本案诉讼费用由广州文化公园承担。
针对水蛇村饮食公司的反诉，广州文化公园原审辩称：1、水电保证金和租赁保证金应在房屋逾期占用费中直接扣减。2、水蛇村饮食公司反诉请求广州文化公园赔偿房屋装修损失，没有任何事实和法律依据，水蛇村饮食公司应当预计到不再续约的法律后果，合同已履行完毕，水蛇村饮食公司没有任何理由要求广州文化公园承担其房屋装修损失，这也与合同约定不符，请求法院驳回水蛇村饮食公司的全部反诉请求。
在原审诉讼中，水蛇村饮食公司提供了广州文化公园出具的数额是50000元的水电保证金预收款凭证一张，而广州文化公园只认可水蛇村饮食公司只交了50000元的水电保证金。
原审法院认为：广州文化公园内的奕苑楼是历史遗留的房屋，故不存在未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的问题。广州文化公园是通过国家划拨的方式取得奕苑楼及其附属绿地、空地的使用权的，广州文化公园只享有合法的使用权，而上述涉案房屋及附属土地的权属应归国家所有。从广州市城市规划局荔湾区规划分局于1994年向广州文化公园颁发《中华人民共和国建设工程规划许可证》准予装修的情况来看，规划部门对上述奕苑楼的合法性是肯定的，原审法院予以认定。
广州文化公园（甲方）与水蛇村饮食公司（乙方）于2009年9月25日签订的《广州市房地产租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。上述合同约定的履行期限已经届满，上述合同的第五条第22项约定：“本合同租赁期限届满、提前解除或终止之日起五日内，乙方应返还承租房屋和设备给甲方”，故广州文化公园诉请水蛇村饮食公司清空返还涉案房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。
上述租赁合同第五条第22项约定：“本合同租赁期限届满、提前解除或终止之日起五日内，乙方应返还承租房屋和设备给甲方，如乙方逾期未返还甲方承租房屋或设备，乙方除按本合同约定的（最后一年租期的月租金额除以三十）日租金额的三倍向甲方支付逾期使用费外，还应按乙方逾期占有甲方房屋期间租金总额的百分之五十向甲方支付违约金，支付至乙方将承租房屋返还甲方之日为止”。该条约定的多出二倍的房屋使用费及逾期交付房屋期间租金总额的百分之五十，均是对合同履行期限届满后水蛇村饮食公司不及时交还涉案房屋及附属土地所作出的惩罚性约定，其性质均属于违约金，违约金标准明显过高，水蛇村饮食公司要求调低，故原审法院酌情调整为按照租金额的120%计算合同履行期限届满后的使用费，广州文化公园诉请的其余使用费及违约金，均不予支持。
关于水蛇村饮食公司反诉请求广州文化公园返还水电保证金20万元的问题。水蛇村饮食公司并没有拖欠广州文化公园水电费，现双方的租赁合同的履行期限已经届满面，因此广州文化公园应当将水电保证金返还水蛇村饮食公司；但是在诉讼中，水蛇村饮食公司只提供了广州文化公园出具的数额是50000元的水电保证金预收款凭证一张，而广州文化公园只认可水蛇村饮食公司只交了50000元的水电保证金；故广州文化公园应将水电保证金50000元返还水蛇村饮食公司。水蛇村饮食公司反诉请求的其余水电保证金，依据不足，不予支持。
关于水蛇村饮食公司反诉请求广州文化公园返还租赁保证金196000元的问题。因水蛇村饮食公司在租赁期内并没有违约行为，现双方的租赁合同的履行期限已经届满面，故水蛇村饮食公司该反诉请求，予以支持。
关于水蛇村饮食公司反诉请求广州文化公园赔偿房屋装修损失100万元的问题。因水蛇村饮食公司未能提供证据证实其对涉案房屋进行过装修，广州文化公园、水蛇村饮食公司签订的《广州市房地产租赁合同》的履行期限已经届满，故水蛇村饮食公司该反诉请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于水蛇村饮食公司应支付给广州文化公园的使用费与广州文化公园应返还给水蛇村饮食公司的款项互相折抵的问题，双方可在本判决生效后互相折抵。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，水蛇村饮食公司迁出广州市荔湾区西堤二马路37号奕苑楼，并将该奕苑楼清空，交还给广州文化公园管业使用；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，水蛇村饮食公司向广州文化公园支付从2014年10月1日起至水蛇村饮食公司将广州市荔湾区西堤二马路37号奕苑楼返还给广州文化公园管业使用之日止的使用费给广州文化公园（使用费按人民币114646元／月×120%计算）；三、驳回广州文化公园的其他诉讼请求；四、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州文化公园返还水电保证金50000元给水蛇村饮食公司；五、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州文化公园返还租赁保证金196000元给水蛇村饮食公司；六、驳回水蛇村饮食公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27668元，由广州文化公园负担17739元，由水蛇村饮食公司负担9929元。本案反诉费8682元，由广州文化公园负担2495元，由水蛇村饮食公司负担6187元。
判后，上诉人水蛇村饮食公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、水蛇村饮食公司与广州文化公园签订的《广州市房地产租赁合同》约定：租赁期限为5年，每年的租金分别是9800元，101920元、105997元、110237元、114646元。从该约定可以看出，广州文化公园对于租赁期间的租金系以每年4%的幅度逐年递增的标准予以确定及收取，该标准理应视为广州文化公园对涉案租赁房屋及土地的租金收益的合理预期。因此，在合同期满后，广州文化公园因水蛇村饮食公司的占用行为所导致的损失应以该标准确定，即广州文化公园在占用期间内每月可收取的租金损失为119231.84元（114646元×104%）。一审判决认定水蛇村饮食公司以每月114646元×120%的标准向广州文化公园支付涉案租赁房屋及土地的占用费，远远超过广州文化公园的损失，导致水蛇村饮食公司承担过高的违约责任。2、由于水蛇村饮食公司承租面积较大，餐厅经营所需设备、人手较多，因此难以在三十日内腾出涉案物业、解决员工安置等问题。3、一审案件受理费计算错误，请求二审法院改判。广州文化公园起诉的标的额是156万元，一审受理费应该是18840元，分摊到水蛇村饮食公司的受理费应该是7000元。故上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，改判水蛇村饮食公司在3个月内腾空交还荔湾区西堤二马路37号奕苑楼，改判按照每月119231.84元（114646元×104%）的标准从2014年10月1日起至实际交还场地之日止的场地使用费；2、二审诉讼费用由广州文化公园承担。
被上诉人广州文化公园二审答辩认为：1、水蛇村饮食公司自2014年10月1日至今已经拖延退房13个月之久，早已逾期，一审法院判令水蛇村饮食公司30日内搬离涉案房屋是合理的。2、一审法院对于违约金的计算，按照原租赁金额的120%计算租赁合同期满之后的占用费，完全符合法律规定，超出的20%是对水蛇村饮食公司的惩罚，是合理的，不存在水蛇村饮食公司所述的过高的问题，请求维持原判。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：涉案《广州市房地产租赁合同》已于2014年9月30日租赁期满，广州文化公园主张水蛇村饮食公司清空返还涉案房屋，原审法院对此予以支持，并无不当，本院予以维持。水蛇村饮食公司在合同期满后逾期未返还涉案房屋，应承担相应的违约责任。涉案合同第五条第22项约定：“本合同租赁期限届满、提前解除或终止之日起五日内，乙方应返还承租房屋和设备给甲方，如乙方逾期未返还甲方承租房屋或设备，乙方除按本合同约定的（最后一年租期的月租金额除以三十）日租金额的三倍向甲方支付逾期使用费外，还应按乙方逾期占有甲方房屋期间租金总额的百分之五十向甲方支付违约金，支付至乙方将承租房屋返还甲方之日为止。”，原审法院认为该约定违约金标准过高，据此调整为水蛇村饮食公司按照租金额的120%向广州文化公园支付合同履行期限届满后的使用费，处理并无不妥，本院予以维持。水蛇村饮食公司上诉主张合同期内租金是每年按4%的幅度逐年上升，故应按119231.84元（114646元×104%）的标准计算使用费，因该主张与合同约定不符，且水蛇村饮食公司以合同期内的租金涨幅视为广州文化公园合同期满后无法收回房屋的损失，依据不足，故本院对水蛇村饮食公司的该上诉请求不予支持。
关于水蛇村饮食公司上诉请求给予其三个月搬迁期限的问题，本院认为，广州文化公园早于2014年7月16日已发函告知水蛇村饮食公司合同期满要收回涉案房屋，故水蛇村饮食公司应于此时对腾空交还房屋、解决员工安置等问题作出合理安排，至本案二审期间，水蛇村饮食公司尚要求法院给予其三个月的搬迁期限，理据不足，本院不予支持。
原审法院系依据双方当事人的胜负情况决定各自需负担的案件受理费数额，水蛇村饮食公司主张一审诉讼费用计算错误，缺乏理据，本院对水蛇村饮食公司的该上诉理由不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人广州市水蛇村饮食服务有限公司的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8839元，由上诉人广州市水蛇村饮食服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十二月四日
书 记 员 邹文芳