福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第4127号
原告龙岩市正德物业服务有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西城西安村西安中路11号，组织机构代码67846189-8。
法定代表人徐岩钧，董事长。
委托代理人廖永红，福建欧顿律师事务所律师。
委托代理人陈露。
被告龙岩市新罗区新发地市场有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区双洋路发展大厦对面闽西交易城市场综合楼一层，组织机构代码56928606-6。
法定代表人余先城，总经理。
委托代理人吴子胜，福建吴子胜律师事务所律师。
委托代理人吴丹萍。
被告龙岩龙州市场建设营运有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区莲东北路24号5层502南侧。
法定代表人吴水水，总经理。
委托代理人倪奕阳，福建紫杉律师事务所律师。
委托代理人伍小杰。
被告长汀县华顺贸易有限公司，住所地福建省长汀县汀州镇卧龙商城商住小区D2侧-10号店2层。
法定代表人马华山，经理。
被告马华山，男，1976年9月3日出生，汉族，居民。
原告龙岩市正德物业服务有限公司（以下简称正德物业公司）与被告龙岩市新罗区新发地市场有限公司（以下简称新发地公司）、龙岩龙州市场建设营运有限公司（以下简称龙州公司）、长汀县华顺贸易有限公司（以下简称华顺贸易公司）、马华山物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托代理人廖永红、陈露，被告新发地公司委托代理人吴子胜、吴丹萍，被告龙州公司委托代理人倪奕阳到庭参加诉讼，被告华顺贸易公司、马华山经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正德物业公司诉称：2011年9月15日，经被告龙州公司招标，闽西交易城市场综合楼物业服务招标项目开标，确定原告正德物业公司为中标人。其中，中标标价为1205709.51元／3年，物业服务收费标准：第一年按每月每平方米0.69元收取，第二年按每月每平方米0.725元收取，每三年按每月每平方米0.76元收取。当日，原告正德物业公司与被告龙州公司签订了一份《物业服务合同》，合同约定了委托物业项目的基本情况、物业服务期限、双方权利义务等。2011年3月2日，被告龙州公司与被告新发地公司签订一份租赁合同，合同约定了租赁期限、租金、租金支付期限和方式、保证金等。自2011年11月1日起，原告依照《物业服务合同》的约定，为闽西交易城市场综合楼的全体业主（含承租人、借用人）提供相应的物业服务。但是，被告新发地公司拖欠原告物业费计182195元及自2013年5月1日起至2014年5月31日止的电费计115595.58元，以上两项合计297790.58元。被告龙州公司系闽西交易城市场综合楼二、三层业主，关于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，被告龙州公司应当承担连带责任。原告多次向被告新发地公司催缴，均未果。现原告诉至法院，请求判令被告新发地公司立即向原告正德物业公司支付尚欠的物业服务费182195元、电费115595.58元，计297790.58元；并支付该款自起诉之日起至款清之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的违约金。
被告新发地公司辩称：2011年9月15日，原告正德物业公司与被告龙州公司签订《物业服务合同》，原告为闽西交易城市场综合楼提供物业服务。2011年3月2日，被告龙州公司将闽西交易城市场综合楼一至三层出租给被告新发地公司。2012年2月4日，被告新发地公司将闽西交易城市场综合楼二、三层转租给被告华顺贸易公司。根据《物业管理条例》第四十二条之规定，被告华顺贸易公司作为物业使用人，应当缴纳物业管理费和电费。被告马华山作为连带责任保证人，应对缴纳义务承担连带责任。被告龙州公司作为闽西交易城市场综合楼二、三层的业主，应当承担连带责任。
被告龙州公司辩称：1、关于电费承担问题。根据《物业管理条例》第四十五条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取相关费用。被告龙州公司于2011年3月2日将闽西交易城市场综合楼二、三层出租给被告新发地公司，之后被告新发地公司又将其转租给被告华顺贸易公司，被告华顺贸易公司才是闽西交易城市场综合楼二、三层的最终用户，因此，接收委托代收电费的原告应向最终用户即被告华顺贸易公司收取费用。且根据《物业管理条例》相关规定及原告正德物业公司与被告龙州公司签订的《物业服务合同》第四条之规定，电费不属于物业服务费，因此对于电费部分，被告龙州公司无需承担任何责任。2、关于物业服务费承担问题。被告龙州公司将闽西交易城市场综合楼二、三层出租给被告新发地公司，双方签订了《租赁合同》。《租赁合同》第八条第四项明确约定“卫生费、物业管理费等由新发地公司另行向有关部门缴纳”。之后被告新发地公司将其转租给被告华顺贸易公司，也作了相同的约定。原告从未向被告龙州公司催缴物业费。综上，被告龙州公司认为，被告华顺贸易公司作为本案物业的实际使用人，其拖欠的电费和物业费与被告龙州公司无关，被告龙州公司无需承担任何责任。
被告华顺贸易公司、马华山经本院依法送达应诉通知书、举证通知书、起诉状副本及举证材料后，未向本院递交答辩状，亦未在举证期限内提供相关证据。
经审理查明，2011年9月15日，原告正德物业公司与被告龙州公司签订《物业服务合同》一份，约定由原告正德物业公司为闽西交易城市场综合楼提供物业服务；物业服务期限为三年，自2011年11月1日起至2014年10月31日止；物业服务费标准如下：第一年整栋楼公用物业管理费30497m2×中标价，主楼物业管理费0.7元／月×平方米，第二年整栋楼公用物业管理费30497m2×中标价×1.05，主楼物业管理费0.735元／月×平方米，第三年整栋楼公用物业管理费30497m2×中标价×1.05×1.05，主楼物业管理费0.772元／月×平方米；乙方权利义务第四项：根据有关法律、法规规定和本合同约定，向物业使用人收取物业服务费、特约服务费等。2011年3月22日，被告龙州公司与被告新发地公司签订《租赁合同》一份，合同约定：租赁物为交易城市场综合楼裙楼地下负一层及一、二、三层（含外墙）；租赁期为20年，即从2011年5月1日至2031年4月30日止；被告新发地公司每月的水费、电费用量按电表、水表的实际使用数如损耗数计，价格以电业局、自来水公司的商业用电、用水单价计算；卫生费、物业管理费等其他费用由乙方另行向有关部门缴纳。2011年11月1日，被告龙州公司出具委托书一份，委托原告代其向闽西交易城市场综合楼的承租人及业主收取水电费，代收期限从2011年11月1日至2014年10月31日。2012年2月4日，被告新发地公司与被告华顺贸易公司签订《租赁合同》一份，合同约定：被告新发地公司将闽西交易城市场综合楼二至三层租给被告华顺贸易公司；租赁期为15年，自2012年2月5日起至2027年2月4日止；被告华顺贸易公司应按时向水、电收缴单位缴纳上月的水、电费；卫生费、物业管理费等其他费用由被告华顺贸易公司另行向有关部门缴纳。2013年6月22日，新发地商贸有限公司向原告缴纳6000元，被告马华山在收款收据上备注8月9日付陆仟元剩余伍仟肆佰柒拾伍元未付。
以上事实，有原告提供的中标通知书、物业服务合同、被告龙州公司与被告新发地公司签订的租赁合同、委托管理请示、2013年6月22日的收款收据各一份，被告新发地公司提供的被告新发地公司与被告华顺贸易公司签订的租赁合同一份以及当事人的当庭陈述在案佐证。
诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告新发地公司立即向原告正德物业公司支付尚欠的物业服务费182195元、电费115595.58元，计297790.58元；并支付该款自起诉之日起至款清之日止，按中国人民银行规定同期贷款利率计算的违约金。2、被告龙州公司对上述费用承担连带责任。
本院认为，原告正德物业公司与被告龙州公司签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。原告正德物业公司与被告龙州公司签订的《物业服务合同》第六条第四项明确约定原告正德物业公司向物业使用人收取物业服务费、特约服务等。本案中，被告龙州公司将闽西交易城市场综合楼一至三层出租给被告新发地公司，被告新发地公司将闽西交易城市场综合楼二、三层转租给被告华顺贸易公司，闽西交易城市场综合楼二、三层的使用人应为被告华顺贸易公司。原告主张其并不知道被告新发地公司将闽西交易城市场综合楼二、三层转租给被告华顺贸易公司，但根据原告提供的2013年6月22日的收款收据，被告马华山对原告代收的五月电费、线损、消防用电公摊等款项进行核对并在收款收据上予以备注，故对原告的该项主张，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”规定，原告应向闽西交易城市场综合楼二、三层的使用人即被告华顺贸易公司收取电费。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。被告华顺贸易公司、马华山经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利。本院依法缺席审理与判决。依照《物业管理条例》第四十二条、四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告龙岩市正德物业服务有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由原告龙岩市正德物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 章 华
人民陪审员 方 九 华
人民陪审员 陈 美 珍
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 黄珺滢（代）
附注：
一、引用的主要法律条文
1、国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到案的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示
发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。
具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。
判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。