湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第06607号
上诉人（原审被告）梁和伟。
委托代理人李伟，湖南炜弘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）伍方慧。
委托代理人陈鸿南，湖南人和律师事务所律师。
上诉人梁和伟因与被上诉人伍方慧租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第700号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年4月22日，长沙市天心区桂花坪街道办事处集体资产管理办公室作为出租人与郭齐发（承租人）签订《房屋租赁合同》，出租方将其坐落于长沙市天心区桂花坪街道办事处金桂小区的桂花坪办事处石碑管区安置小区建筑面积约为12000平方米的79号栋房屋出租给郭齐发，租赁期限为20年。2011年6月27日，郭齐发将其承租的上述房屋的一楼左侧部分、2楼整层、3楼整层出租给湖南融城时代酒店管理有限公司，2011年7月6日，尹斌以长沙市湘盟投资管理有限公司（湖南融城时代酒店管理有限公司与长沙市湘盟投资管理有限公司的法定代表人均为尹斌）的名义将湖南融城时代酒店管理有限公司承租的上述房屋中的1楼、2楼左侧部分，面积共1876平方米及后空坪的厨房部分临时建筑200平方米转租给伍方慧、伍洪文，租赁期限为15年，即从2012年1月31日至2027年1月31日，并约定承租人可将租赁房屋转租。
伍方慧、伍洪文承租上述房屋后，伍方慧作为出租人与梁和伟于2011年12月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、伍方慧出租长沙市天心区桂花坪街道办事处金桂小区79号栋房的二楼部分房屋（面积为635平方米）给梁和伟，用于经营动漫城；2、房屋免租装修期为2011年12月10日至2012年3月10日，租赁期限为八年，自2012年3月11日至2020年3月11日；3、合同签订之日，梁和伟需向伍方慧支付8万元作为房屋押金，该押金作为梁和伟租赁伍方慧房屋的履约保证金，伍方慧在合同期满，双方结清所有债务问题后，10天内无息返还梁和伟；4、梁和伟进场前需提前向伍方慧支付首次的三个月的租金，后期租金在期满十五天前支付半年租金，房屋租金具体金额如下：租期的第1、2年每月租金42元／平方米；第3年每月租金44元／平方米；第四年每月租金46元／平方米；第5、6年每月租金48.3元／平方米；第7年每月租金50.7元／平方米；第8年每月租金53元／平方米；5、该房屋采用先付租金后使用的原则，每次付租按每6个月缴纳一次，梁和伟应提前十五天缴纳到伍方慧指定账户，款到后伍方慧应开具收据（该租金为不含税金）；6、伍方慧保证在租赁时该房屋没有产权纠纷、有关按揭、抵押债务、税项及租金等，伍方慧均在交付前办妥。合同签订后，如发生上述未清事项，由伍方慧承担全部责任，由此给梁和伟造成的经济损失，由伍方慧负责赔偿；7、租赁期间梁和伟有以下行为，伍方慧有权解除合同，所交保证金不予退还：（1）违法经营，（2）未经伍方慧同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，致使房屋出现重大安全隐患，（3）拖欠房租累计达一个月。双方签订合同后，伍方慧按合同约定将涉案房屋交付给梁和伟使用，梁和伟未按合同约定交付2013年12月11日至2014年6月11日的房屋租金163830元（（42元＊635平方米＊3个月）＋（44元＊635平方米＊3个月）），伍方慧遂诉至原审法院。
原审法院另查明，郭齐发于2012年4月26日将其承租的79号栋第一层酒店大堂右侧面积为357平方米的房屋出租给长沙市湘盟投资管理有限公司。
原审法院还查明，郭齐发诉尹斌、湖南融城时代酒店管理有限公司以及郭齐发诉尹斌、长沙市湘盟投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷两案，原审法院于2013年5月30日立案受理，原审法院根据郭齐发提出的保全申请，于2013年5月31日作出（2013）天民初字第1417-1号裁定：要求梁和伟以及案外人刘鹏自裁定送达之日起停止支付长沙市天心区桂花坪街道办事处金桂小区的石碑管区安置小区79号栋房屋有关租金，停止支付期限为送达之日至天心区人民法院解除停止支付通知之日止。2014年5月16日，伍方慧向原审法院提出执行异议，原审法院于2014年6月31日作出（2013）天民初字第1417-2号裁定：解除原审法院对梁和伟和刘鹏作出的（2013）天民初字第1417-1号协助执行通知书所确定的要求其停止支付租金的保全措施。原审法院对郭齐发起诉的上述租赁合同纠纷于2014年6月11日作出判决，分别判决解除郭齐发与湖南融城时代酒店管理有限公司于2011年6月27日签订的《房屋租赁合同》以及解除郭齐发与长沙市湘盟投资管理有限公司于2012年4月26日签订的《房屋租赁合同》。
在本案诉讼中，伍洪文已将本案的合同权利转让给伍方慧，并表示在本案中不向梁和伟主张实体权利，不参加本案诉讼。
原审法院认为：本案的争议焦点为伍方慧是否有权要求梁和伟支付租金。本案系涉案房屋层层转租引发的诉讼，伍方慧系第三手承租人，经其出租人同意，伍方慧与梁和伟（第四手承租人）签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行合同义务。伍方慧已按合同约定将租赁房屋交付给梁和伟占有、使用，梁和伟应按合同约定在2013年11月25日前支付2013年12月11日至2014年6月11日期间的房屋租金163830元，但梁和伟未予支付，梁和伟应按合同约定支付租金163830元，伍方慧主张的超过部分，原审法院不予支持。梁和伟辩称，其不向伍方慧缴纳房屋租金系协助执行原审法院作出的（2013）天民初字第1417-1号民事裁定所致，经查，原审法院已经作出（2013）天民初字第1417-2号民事裁定，解除停止支付租金的保全措施，故梁和伟的该项抗辩意见，原审法院不予支持。梁和伟另主张在第一手承租人郭齐发与第二手承租人租赁合同纠纷审结前有权拒付租金，原审法院认为，伍方慧取得的租赁权系涉案房屋层层转租而取得，第一手承租人郭齐发起诉第二手承租人要求解除合同，伍方慧有可能丧失转租涉案房屋的权利，但在上手承租人之间租赁合同未经法院生效判决确认解除之前，梁和伟已实际占有、使用涉案房屋，伍方慧作为出租人有权向梁和伟收取租金。梁和伟主张第一手承租人多次对其租赁房屋断水、断电，影响其使用租赁房屋，但未向原审法院提交相应证据证实，原审法院不予支持。伍方慧及其兄伍洪文与上手承租人签订《租赁合同》取得出租涉案房屋的合同权利，但签订本案所涉租赁合同系以伍方慧的名义对外签订合同，现伍洪文就本案不主张实体权利，明确表示不参加本案诉讼，系其对自身诉讼权利的处分，原审法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、限梁和伟于本判决发生法律效力之日起五日内支付伍方慧租金163830元。二、驳回梁和伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行结付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3660元，由梁和伟承担（此款已由伍方慧向原审法院预交，由梁和伟直接支付给伍方慧）。
梁和伟不服原审判决，向本院提起上诉称：1、本案涉案租赁标的物房屋的第一承租人是郭齐发，第二承租人是尹斌，尹斌承租后又将部分房屋转租给伍方慧，伍方慧又分租给梁和伟。但在合同履行过程中，尹斌一直没有向郭齐发缴纳房屋租金，拖欠房屋租金长达2年的时间，郭齐发于2013年5月向天心区人民法院提起了诉讼，要求解除与尹斌的房屋租赁合同。现在郭齐发与尹斌的案子在天心区法院一审已经判决郭齐发与尹斌解除租赁合同，因此伍方慧就已经可能丧失了涉案房屋转租的权利，一审法院以第一手承租人郭齐发与第二手承租人尹斌租赁纠纷还没有法院生效的判决文书确认租赁合同解除为由而判决梁和伟向伍方慧支付租金，属于适用法律错误。《根据城市租赁房屋管理办法》第三十一条规定：“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止”。因此根据该条规定，人民法院判决郭齐发与尹斌的租赁合同解除，那么尹斌与伍方慧、伍方慧与梁和伟的租赁合同也随之相应的解除。自判决解除之日起，尹斌就要将租赁物返还给郭齐发，这也就意味着自判决解除之日，梁和伟作为转租人及租赁房屋实际使用人就应当向郭齐发支付实际使用房屋的费用。一审法院根据合同相对性的原则强行判决梁和伟、梁和伟向伍方慧缴纳房屋租金，有违法律公平性的原则。2、根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以终止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金、以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。在本案中，梁和伟提交的天心区人民法院第1417-1号裁定及伍方慧提交的郭齐发与尹斌签订租赁纠纷案的诉讼材料等相关证据已经充分表明，伍方慧在现阶段过程中极有可能丧失履行租赁合同的能力。因此根据该条规定梁和伟有权暂时中止履行租赁合同，中止履行付款义务。同时，由于郭齐发与尹斌的租赁纠纷，已导致梁和伟经营的店面多次被断水断电（梁和伟提交的公安机关的证明可以佐证），严重的干扰梁和伟正常使用租赁房屋，根据梁和伟与伍方慧签订的《房屋租赁合同》相关规定，梁和伟也有权拒绝向伍方慧支付房屋租金。综上所述，请求撤销原判，依法改判驳回伍方慧的诉讼请求。
伍方慧辩称：1、梁和伟与伍方慧之间的合同合法有效且伍方慧主张的是2013年12月11日至2014年6月11日之间的房屋租金，梁和伟在此期间已实际占有使用该租赁房屋。2、上手的租赁合同纠纷无论解除与否均不能影响下手合同的法律效力，因为根据合同法第九十七条规定，合同的解除，尚未履行的终止履行，已经履行的合法有效，本案中梁和伟主张的是在上述租赁合同没有解除之前，且上述合同的解除还没有发生法律效力。3、梁和伟拒不向伍方慧支付租金没有任何法律依据，梁和伟在此期间一直能正常使用，经常被断水断电与事实不符，另外天心区人民法院第1417-1号裁定已被天心区人民法院第1417-2号裁定撤销。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院另查明：郭齐发与尹斌、湖南融城时代酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原审法院于2014年6月11日作出判决解除郭齐发与湖南融城时代酒店管理有限公司于2011年6月27日签订的《房屋租赁合同》后，湖南融城时代酒店管理有限公司不服，向本院提起上诉，本院于2014年10月15日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。
本院认为：伍方慧与梁和伟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且已经出租人同意，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。伍方慧已按合同约定将租赁房屋交付梁和伟使用，但梁和伟未按合同约定在2013年11月25日前向伍方慧支付2013年12月11日至2014年6月11日期间的房屋租金，构成违约，应承担相应的违约责任，故原审判决对伍方慧要求梁和伟支付自2013年12月11日至2014年6月11日期间的房屋租金163830元的诉讼请求予以支持正确。
梁和伟上诉称其不向伍方慧缴纳房屋租金系协助执行原审法院作出的（2013）天民初字第1417-1号民事裁定所致，但原审法院已经作出（2013）天民初字第1417-2号民事裁定，解除了要求梁和伟停止支付租金的保全措施，故梁和伟该项上诉理由不成立，本院不予采信。
梁和伟上诉又称由于郭齐发与尹斌的租赁纠纷，已导致梁和伟经营的店面多次被断水断电，严重干扰梁和伟正常使用租赁房屋，但没有提供确凿充分的证据予以证实，本院亦不予采信。
梁和伟上诉还称郭齐发与尹斌之间的租赁合同纠纷案在原审法院已经判决解除郭齐发与尹斌之间的租赁合同，因此伍方慧就丧失了涉案房屋转租的权利，自判决解除之日起，尹斌应将租赁物返还给郭齐发，梁和伟作为租赁房屋实际使用人应当向郭齐发支付实际使用房屋的费用，梁和伟不应再向伍方慧支付房屋租金；本院认为，在法院判决解除郭齐发与湖南融城时代酒店管理有限公司于2011年6月27日签订的《房屋租赁合同》的文书生效后，梁和伟有权不向伍方慧支付房屋租金，但本案中伍方慧主张的是2013年12月11日至2014年6月11日期间的房屋租金，该时间段是在法院判决解除郭齐发与湖南融城时代酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》的文书生效之前，故原审判决梁和伟向伍方慧支付自2013年12月11日至2014年6月11日的房屋租金163830元并无不当。
综上所述，上诉人梁和伟的上诉理由均不成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3660元，由梁和伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年二月二十六日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。