北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第00344号上诉人（原审原告）王怡，女，1976年7月16日出生。委托代理人郭松杰（王怡之夫），1970年5月27日出生。上诉人（原审被告）北京天和国际服装商城有限公司，住所地：北京市西城区文兴街1号院。法定代表人卢委，该公司总经理。委托代理人刘宁，北京市世华律师事务所律师。委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。上诉人王怡、上诉人北京天和国际服装商城有限公司（以下简称天和国际公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第17468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王怡之委托代理人郭松杰，上诉人天和国际公司之委托代理人刘宁、滕宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年7月，王怡诉至原审法院称：2012年5月17日，我与天和国际公司签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定天和国际公司提供经营场所、定期对商城进行检查和维修，并进行宣传和推广，在租赁期限内为我提供良好的经营环境，租期自2012年7月28日起。我依照合同约定，于同日交纳租金213840元。至2012年7月28日，天和国际公司未按合同约定办理工商登记，未如期开业。天和国际公司的行为属无照经营、非法经营，其行为导致我也无法正常办理营业执照等营业需要的相关手续，导致我的经营场所违法。天和国际公司无故推迟商城开业时间，直到现在也未正常营业。故我诉至法院，要求解除我与天和国际公司于2012年5月17日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，天和国际公司返还租金213840元，本案诉讼费由天和国际公司承担。天和国际公司辩称：王怡与我公司签订的租赁合同真实合法有效，我公司在履行合同过程中不存在违约行为。综上，我公司不同意王怡的诉讼请求。原审法院经审理认为：王怡与天和国际公司之间签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。合同约定，王怡须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。但依据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司并不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使王怡不能按照合同约定的方式从事经营活动。现王怡要求解除合同，理由正当，法院予以支持。关于租金，王怡已经交纳了2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金213840元，天和国际公司应当将合同解除后的租金退还王怡。对于合同解除之前的租金，对此法院认为，天和国际公司在合同签订后已将涉案商铺交付王怡，王怡在商城开业后亦实际对商铺进行了使用，故自商城开业至合同解除期间的租金天和国际公司不应退还。对于商城的开业时间，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，天和国际公司对商城的开业时间负有举证责任。现天和国际公司提交的证据不足以证明商城的实际开业时间为其主张的2012年7月28日，故法院依据王怡提交的活动通知等相关证据所显示的内容，认定商城的开业时间为2013年3月18日。综上，对于王怡该项诉讼请求，法院将判令天和国际公司退还王怡2012年7月28日至2013年3月18日以及自合同解除之日起至2015年7月27日期间已交纳的租金。据此，原审法院于2014年10月判决：一、解除王怡与北京天和国际服装商城有限公司于二〇一二年五月十六日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（商铺号：第B1层第B1302号）。二、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还王怡二〇一二年七月二十八日至二〇一三年三月十七日期间的租金四万五千六百零四元。三、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还王怡自判决生效之日至二〇一五年七月二十七日期间的租金（按照每月每平方米一千一百元、共计五点四平方米计算）。四、驳回王怡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王怡、天和国际公司均不服，上诉至本院。王怡上诉称：同意解除合同，但主张原审判决认定我对商铺进行了实际使用事实认定不清，证据不足；天和国际公司采用欺诈隐瞒的手段与我签订租赁合同，涉案房屋不具备经营条件，北京市工商行政管理局西城分局的回函亦证明天和国际公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，天和国际公司的上述违约行为导致我无法办理营业执照不能依法开业经营，造成我承租的商铺不能依法正常使用，一直处于闲置状态，租金应视为我的损失，天和国际公司理应予以返还，故要求天和国际公司退还已交纳的全部租金。天和国际公司上诉称：同意解除合同，但主张合同约定的起租日为固定日期2012年7月28日，起租不以开业为条件，我公司已经如期交付了商铺，且商铺满足王怡的经营条件，即使王怡不开门营业也属于其对商铺的占有处分行为，不能免除其交纳租金的义务，故不同意退还王怡2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金。经审理查明：天和国际公司名称原为北京天和国际服装批发商城有限公司，后于2013年10月21日变更为现名称。2012年5月16日，王怡与北京天和国际服装批发商城有限公司签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，合同约定乙方（即王怡）租赁甲方（即现天和国际公司）位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）第B1层第B1302号的商铺，商铺使用面积为5.4平方米；乙方承租商铺仅限于作经营服装服饰之用途，乙方须办理营业执照及有关的专营许可证；租赁期限为10年，自2012年7月28日起至2022年7月27日止。合同期内乙方分四笔向甲方缴纳商铺的租金如下：第一笔租金为2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金，租金为213840元（按商铺使用面积计单价：1100元／平方米·月），租金不含乙方需交付的物业管理服务费、乙方独立使用有关设备而产生的相应费用、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他租金以外的费用；乙方须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，王怡向天和国际公司交纳了第一笔租金213840元，但一直未能以租赁的商铺办理个体工商户营业执照。关于商城开业时间，原审法院审理中，王怡提交的短信、台历、活动通告等证据显示商城的开业时间为2013年3月18日。天和国际公司对此不予认可，第1次庭审时主张其正式开业时间为2012年11月29日，第2次庭审时提交了纺织服装周刊的报道，主张正式开业时间为2012年8月19日。王怡对天和国际公司所述开业时间不予认可，认为媒体报道真实性无法确认，只是一个宣传，与天和国际公司通知的开业时间不符合。关于商城目前是否营业及王怡对摊位的使用情况，原审法院审理中，王怡称合同签订后确已进行了经营，但表示系在天和国际公司胁迫下被迫营业。天和国际公司认可确实曾向商城内商户发出过罚款单。关于涉案商铺无法办理营业执照的问题，经原审法院与工商行政管理部门核实，北京市工商行政管理局西城分局回函表示：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照；天和国际公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。本院审理中，王怡提交了商铺照片、终止合同通知单及EMS邮件被拒收的回执，以证明其于2014年11月3日已将商铺腾空，并通知天和国际公司终止合同。天和国际公司对上述证据均不予认可。上述事实，有双方当事人陈述及《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》、收据、短信、台历、活动通告、建设工程规划许可证附件、照片、验收表、领用登记表、购电／购水（开水）记录、代金券模板、代金券使用登记表、财务支出凭证照片、代金券领取签字表、代金券样本、建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、视频截图、活动照片、座谈会及检查照片、终止合同通知单等证据材料在案佐证。本院认为：王怡与天和国际公司签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王怡主张天和国际公司违规招商，涉嫌合同欺诈，要求法院将本案移送公安机关立案侦查。经查，签订合同时天和国际公司的公章带有“批发”字样，与现名称不符系因天和国际公司曾进行过名称变更，根据现有证据不能证明天和国际公司涉嫌合同欺诈，如王怡坚持认为天和国际公司涉嫌合同欺诈，可向公安机关报案，由公安机关进一步审查。合同履行过程中，天和国际公司虽然按时交付了商铺，但根据王怡提交的短信、台历、活动通告等证据可以证明天和国际公司曾一再推迟开业时间，直至2013年3月18日商城才开业。虽然天和国际公司不认可上述开业时间，主张商城已于2012年8月19日开业，但未能提交充分证据加以证明，故天和国际公司应承担举证不能的法律后果，原审法院认定商城的开业时间为2013年3月18日并无不当。因商城未开业其所含商铺亦无法正常经营，且开业时间的推迟并非王怡所致，故天和国际公司要求王怡承担开业之前的租金显失公平，本院不予支持。原审法院判决天和国际公司退还王怡已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金，于法有据，应予维持。关于合同的解除，根据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使王怡无法按照合同约定以自己的名义办理工商营业执照持证经营，现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。至于商城开业之后至合同解除期间的租金，王怡虽然主张系被迫经营，但综合天和国际公司提供的证据可以证明王怡实际使用了涉案商铺，王怡提交的照片、终止合同通知单等不足以推翻其对商铺实际占有使用这一持续状态，故王怡应当承担该期间的租金。至于合同解除后的租金，天和国际公司理应退还。综上，王怡及天和国际公司的上诉请求，均依据不足，本院均不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4508元，由王怡负担3568元（已交纳2254元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京天和国际服装商城有限公司负担940元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费2302.5元，由王怡负担1832.5元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京天和国际服装商城有限公司负担470元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘苑薇代理审判员  刘永民代理审判员  赵 振二〇一五年三月十八日书 记 员  刘梓晨