湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05778号
上诉人（原审原告）危安。
委托代理人林斌，湖南众铭律师事务所律师。
委托代理人周乐军，湖南众铭律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）湖南天龙房产物业开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路498号雅林园1号栋105。
法定代表人石京宇，公司董事长。
委托代理人李旭东，湖南三湘律师事务所律师。
委托代理人胡娟，湖南三湘律师事务所律师。
上诉人危安因与被上诉人湖南天龙房产物业开发有限公司（下简称天龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2013）开民一初字第02264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月27日，危安（买受人）与天龙公司（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为枫麓园（五一中央领御）项目中的第1幢3105号房；该商品房建筑面积共39.35平方米，单价为每平方米10100元，总金额397435元，由买受人于本合同签订之日一次性付清。合同第十条约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同及合同附件三约定的商品房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2）买受人未能按时付款或因买受人原因未按期办理交房手续；3）出卖人遇到不可避免或克服的异常天气，异常地质状况等自然原因。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。因出卖人原因逾期交房的按逾期时间，分别处理：（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十三条约定，房屋未达到使用条件，出卖人采取补救措施，于交房后30日内达到合同约定标准。合同第十九条约定，物业费收费标准为住宅1.8元／平方米／月，收费的起始时间为买受人以交房通知入住之日起。合同附件三《装饰、设备标准》中住宅部分厨房标准为预留上、下水口等，阳台标准为阳台设金属栏杆，铝合金全封闭等。合同附件四《合同补充协议》第三条房屋交接与产权办理的第4项约定，在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有瑕疵或非主体结构的质量问题，应记录在交接文件中，按本合同第十三条约定执行，买受人应在交接后10日内以书面方式向出卖人提出，由出卖人落实进行维修，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理房屋交接手续。
合同签订后，危安依约交纳完毕全部购房款。2012年6月20日，天龙公司通知危安等枫麓园（五一中央领御）1号栋的业主，因特殊气候影响工程进度，房屋交付定于2012年8月30日。2012年9月2日，危安验收枫麓园1栋3105房，提出厨房无上水、阳台空调板护栏损坏变形等问题，并对此提出整改意见。2012年9月9日、2013年3月1日和5月8日，危安先后3次查验枫麓园1栋3105房，均提出上述问题。在原审庭审过程中，危安陈述于2013年5月底拿到枫麓园1栋3105房钥匙。危安于2013年6月4日交纳2012年9月1日至2013年5月31日的物业管理费575元。
天龙公司在原审诉讼过程中，向原审法院提交了天龙公司与湖南园艺建筑有限公司枫麓园项目部签订的《外墙漆工程施工承包合同》、中华人民共和国建设部批准的中华人民共和国行业标准《建筑涂饰工程施工及验收规程》、长沙市气象台出具的《2011年8月到2012年8月天气证明》、湖南天鉴工程项目管理有限公司藩城堤项目监理部出具的《证明》、长沙市开福区通泰街街道盐道坪社区居民委员会出具的《通知》、五一西路以北棚户区改造藩城堤项目枫麓园1号栋《建设工程竣工验收备案表》，用于证明天龙公司的外墙漆工程是外墙高弹金属氟碳漆涂装施工工程及施工的时间段、天龙公司的外墙漆工程不能在湿度大于百分之八十五和大风等异常天气下施工、2011年8月到2012年8月期间下雨及小雪天气共计136天、2012年5月16日到2012年6月18日因一年一度的中考和高考被要求停止施工、枫麓园1号栋于2012年11月27日通过竣工验收。
根据危安申请，原审法院委托湖南新星房地产估价有限公司对位于长沙市开福区藩城堤巷89号枫麓园1栋3105房2012年7月1日至2013年5月31日的房屋租金进行价格评估，该公司作出湘新星房估字（2014）第0890号《房地产估价报告》，其估价结果：在上述时段内市场租金为14542元，月租金为1322元／月。危安向湖南新星房地产估价有限公司支付评估费2000元。
原审法院认为：危安与天龙公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。合同签订后，危安依约向天龙公司交纳了购房款，履行了合同的全部义务，而对于危安在收房时提出的质量问题，已记入业主入住房屋验收表和房屋维保跟踪单，但天龙公司未提出相应证据证明已整改到位，因此，天龙公司应依合同第十三条和合同附件四第三条第4项的约定履行整改义务。
天龙公司超过约定的交房期限方向危安交付房屋，且未举证证明系因危安的原因致逾期交房，逾期交房的责任在天龙公司，天龙公司应承担向危安支付违约金的违约责任。关于逾期时间的确定：危安、天龙公司约定于2012年6月30日前交房，天龙公司通知危安于2012年8月30日收房，逾期两个月；而危安于2012年9月2日方验收房屋，且危安提出的房屋质量问题，属于合同附件四《合同补充协议》第三条第4项约定的范畴，依该约定，危安不应据此延迟或拒绝办理房屋交接手续。因此，2012年8月30日之后逾期交接房屋的责任在于危安。关于天龙公司认为危安要求的违约金过高，要求减少的请求，原审法院考虑到天龙公司确因客观原因被迫延期施工，且湖南新星房地产估价有限公司已对危安所购房屋的租金进行了评估，酌情参照房地产估价报告的结论确定违约金的标准为1322元／月。
关于危安要求天龙公司承担逾期交房期间物业管理费的诉讼请求，一是危安交纳的是从2012年9月1日开始计收的物业管理费，根据上述认定，从该日期开始的逾期交房责任不在于天龙公司；二是危安、天龙公司签订的长沙市商品房买卖合同中未对此作出约定。因此，对该项诉讼请求不予支持。关于要求天龙公司承担危安诉讼代理人的差旅费用的诉讼请求，因危安未提供相应的证据，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、天龙公司于本判决书生效之日起30日内对危安所购买的枫麓园1栋3105房中确认的质量问题进行整改，逾期未修复的，危安可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由天龙公司承担；二、天龙公司于本判决书生效之日起5日内向危安支付逾期交房的违约金2644元；三、驳回危安的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费465元，由天龙公司承担50元，由危安承担415元。评估费2000元，由天龙公司承担250元，由危安承担1750元。
上诉人危安不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方合同约定了交房条件与相关违约责任，因此，在被上诉人未达到约定的交房条件时，上诉人有权拒绝收房，故原审法院认定2012年8月30日以后逾期交房的责任在上诉人显然错误。二、原审判决对被上诉人不承担物业管理费认定错误。被上诉人未按时交房已属违约，在被上诉人交付的房屋满足约定交房条件并及时通知上诉人前，该房屋所产生的物业管理费应由被上诉人承担。三、原审法院历经两年才审理终结，审理期限严重超过相关法律规定。且上诉人申请房屋价格评估后，原审法院经过一个多月才委托进行司法技术评估，无故拖延鉴定时间，程序严重违法。综上，请求二审法院在查清事实的基础上撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求，依法改判。
被上诉人天龙公司答辩称：原审判决认定的事实非常清楚，且证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：危安与天龙公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件四）等均是双方当事人的真实意思表示，且无法定的无效情形，因此，其可作为双方享有权利及履行义务的依据。《合同补充协议》约定，在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有瑕疵或非主体结构的质量问题，应记录在交接文件中，按本合同第十三条约定执行，买受人应在交接后10日内以书面方式向出卖人提出，由出卖人落实进行维修，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理房屋交接手续。本案中，天龙公司在通知危安于2012年8月30日收房后，危安在2012年9月2日验房时所提到的房屋质量问题应属于房屋瑕疵；虽然根据合同约定，天龙公司应对此承担整改、修复的违约责任，但根据《合同补充协议》的上述约定，危安却不能以此为由延迟或拒绝办理房屋交接手续，因此，原审法院据此认定天龙公司不承担该公司通知危安收房后的逾期交房违约责任以及物业费并无不当。原审法院不存在严重程序违法的情形，危安提出该项上诉理由不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处得当。上诉人危安的各项上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费465元，由上诉人危安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十一月三十日
代理书记员 刘 璇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。