重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第00279号
上诉人（原审原告）胡敏，
委托代理人刘澍，重庆道润律师事务所律师。
委托代理人傅超，重庆道润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆立立房地产开发有限公司。
法定代表人许先辉，该公司总经理。
委托代理人瞿学立，
原审第三人重庆盛大建筑材料有限公司。
法定代表人甘国志。
原审第三人重庆市渝中区第六建筑工程公司。
法定代表人敬立。
上诉人胡敏因与被上诉人重庆立立房地产开发有限公司（以下简称“立立地产”）、原审第三人重庆盛大建筑材料有限公司、重庆市渝中区第六建筑工程公司商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2014）綦法民初字第04014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年12月21日，被告立立地产作为甲方、原告胡敏作为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》约定：“乙（建筑面积88.82平方米），总成交金额411376元，付款方式为一次性付清；甲方应在2013年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付乙方，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，从约定交付期限第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”等事项。原、被告在该合同附件五“合同补充协议”中补充约定：“若立立公司在2013年6月底前代重庆市渝中区第六建筑公司（张翼）向重庆盛大建筑材料有限公司支付了‘依山郡’的岩棉保温工程款（约60万元），则本合同自动解除，双方无其它经济关系。若在前述期限内未付款，则盛大公司出具书面手续明确同意以工程款代胡敏冲抵本合同房款（打7折），多退少补，本合同生效继续履行。双方认可本房产为抵押房，乙方不追究任何责任并自愿购买，甲方承诺在交房前解除抵押。”签订上述合同当日，原、被告还签订了另一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的一套，总成交金额为351792元，双方同时也在该合同附件五中约定了内容与上述一致的补充协议。
审理中，原告举示了落款为第三人重庆盛大建筑材料有限公司、胡敏于2013年8月8日出具的书面材料一份，上载内容为：“重庆立立房地产开发有限公司、重庆市渝中区第六建筑公司、张翼：本公司同意以我司保温工程款代胡敏冲抵本合同房款（打七折）多退少补。”重庆盛大建筑材料有限公司落款处加盖有该公司印章。被告经质证，认为对该证据的真实性无法确认，关联性有异议，并称没有收到过该书面材料。
胡敏向一审法院诉称，2012年12月21日，原告与被告立立地产签订《商品房买卖合同》，约定原告以7折价格购买被告开发的位于，原告应付价款在被告所欠重庆盛大建筑材料有限公司的工程款中冲抵。双方同时在该合同中约定，被告应在2013年12月31日前交房，并在交房前解除房屋之上的抵押权。2013年8月8日，重庆盛大建筑材料有限公司按合同约定出具了同意以被告所欠工程款代原告冲抵购房款的书面通知。在合同约定的交房期限到期后，经原告多次催告，被告仍未履行交房义务。原告要求判决被告于判决生效后10日内向原告交付原告所购的，并从2014年1月1日起按合同约定每日以总房款的万分之一计算支付逾期交房违约金至交房之日止。
立立地产向一审法院辩称，因约定抵扣的工程款金额不明确，实际发生没有也不清楚，且张翼所做工程尚未经过竣工验收和办理结算，不认可原告所述的商品房买卖合同，原、被告未成立商品房买卖合同关系。
重庆盛大建筑材料有限公司、重庆市渝中区第六建筑工程公司一审未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
一审法院认为，原告胡敏与被告立立地产虽然在名义上签订了商品房买卖合同，但实际上不存在商品房买卖合同关系。从原、被告签订的合同附件五补充协议中可以看出双方的真实意思表示是被告以该房作为代第三人重庆市渝中区第六建筑工程公司、张翼向第三人重庆盛大建筑材料有限公司支付工程款的担保，如果在约定期限达到后逾期未付则以约定商品房充抵，而重庆盛大建筑材料有限公司又将该债权让与给了原告。综上，原、被告签订的合同虽名为商品房买卖合同，但实为付款担保，而担保物权的种类和内容由法律规定，原、被告不得自由创设，故该院对原告主张被告按双方签订的商品房买卖合同的约定向原告交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告胡敏的诉讼请求。
宣判后，胡敏不服，向本院提起上诉认为，其与被上诉人立立地产签订的《商品房买卖合同》具有标的、面积、单价、总价等基本条款，合同约定的由重庆盛大建筑材料有限公司出具书面手续确认工程款冲抵房款的内容只是款项支付的特殊形式，亦系本合同所附的生效条件，现重庆盛大建筑材料有限公司已出具书面手续，同意以工程款冲抵购房款，前述生效条件成就，被上诉人应当按约履行交房义务。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判,改判支持其一审诉讼请求。
被上诉人立立地产答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人重庆盛大建筑材料有限公司未答辩。
原审第三人重庆市渝中区第六建筑工程公司未答辩。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，胡敏以其与立立地产签订的《商品房买卖合同》为请求权基础，诉请判令立立公司履行交房义务。综合当事人的诉辩意见，二审争议焦点为涉诉《商品房买卖合同》的性质与效力问题。对此，应纳入合同成立与生效的法理范畴加以评判。根据已查明的事实，涉诉《商品房买卖合同》主要条款约定，“乙方购买甲方所售（建筑面积88.82平方米），总成交金额411376元，付款方式为一次性付清；甲方应在2013年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付乙方，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，从约定交付期限第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金……”，前述约定包含标的、价款、履行方式、违约责任等基础内容，符合商品房买卖合同成立的基本要件，应视为当事人就商品房买卖法律关系的创设。该合同附件五“合同补充协议”中补充约定：“若立立公司在2013年6月底前代重庆市渝中区第六建筑公司（张翼）向重庆盛大建筑材料有限公司支付了‘依山郡’的岩棉保温工程款（约60万元），则本合同自动解除，双方无其它经济关系。若在前述期限内未付款，则盛大公司出具书面手续明确同意以工程款代胡敏冲抵本合同房款（打7折），多退少补，本合同生效继续履行。双方认可本房产为抵押房，乙方不追究任何责任并自愿购买，甲方承诺在交房前解除抵押。”该约定明确了合同权利、义务及违约责任的效力前提为“盛大公司出具书面手续明确同意以工程款代胡敏冲抵本合同房款”，应视为涉诉合同所附的生效要件。同时，基于合同相对性，“盛大公司出具书面手续明确同意以工程款代胡敏冲抵本合同房款”具有债权让与的性质，应以债权人重庆盛大建筑材料有限公司作出明确的意思表示，且送达债务人为成就条件。本案中，上诉人胡敏虽主张前述生效条件成就，但其举示的2013年8月8日落款盖有重庆盛大建筑材料有限公司印章的书面材料未载明债权人重庆盛大建筑材料有限公司同意让与以冲抵胡敏房款的确切的债权金额，相关意思表示的真实性未经债权人重庆盛大建筑材料有限公司确认，对其所主张的重庆盛大建筑材料有限公司作出意思表示后已向债务人送达的事实亦未能相应举证，不能视为前述涉诉合同的生效条件成就。对其关于履行合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人胡敏的上诉理由不能成立，原审判决可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人胡敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
审 判 员 张泽兵
代理审判员 邓 瑀
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 朱 帝