江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆千商初字第0321号
原告上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇康士路17号158室。
法定代表人陆成，该公司董事长。
委托代理人周洪恩，该公司职员。
委托代理人周佳佳，该公司职员。
被告佑林（昆山）置业有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇沿沪产业带机场南路5B号。
法定代表人郭梓宁，该公司董事长。
委托代理人应华俊，该公司职员。
原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）与被告佑林（昆山）置业有限公司（以下简称佑林公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理后，依法由审判员夏宏光适用简易程序独任审理，于2014年10月11日第一次开庭进行了审理。嗣后本案转为普通程序，依法由审判员汪华、人民陪审员俞绮、屠杰组成合议庭，于2015年12月11日第二次公开开庭进行了审理。原告中原公司委托代理人周洪恩（参加第一次庭审）、周佳佳、被告佑林公司委托代理人应华俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中原公司诉称：被告委托原告代理销售奥园印象高迪项目，双方于2011年10月25日签署奥园印象高迪项目联合销售代理合同，代理期间为2011年10月28日至2011年12月31日；于2012年1月1日签署代理期间为2012年1月1日至2012年7月31日的奥园印象高迪项目销售代理合同；于2012年7月13日签署代理期间为2012年8月1日至2012年12月31日的奥园印象高迪项目销售代理合同；于2012年11月28日签署代理期间为2012年11月1日至2012年12月31日的奥园印象高迪项目销售代理合同。依据上述代理合同约定，被告应支付原告代理成交物业的代理佣金及现金奖。时至今日，被告仍有佣金1567541.42元及现金奖448454.74元未支付。请求判令被告支付原告佣金1567541.42元及现金奖448454.74元以及相应的滞纳金（自2013年1月16日起至实际支付之日止，按每日万分之二点五计算）。
被告佑林公司辩称：一、原告提供的上海中原印象高迪项目明细系原告单方制作，并无被告签字盖章，且与原告提供的其它证据不一致，被告不予认可。原告提供的上海中原奥园印象高迪项目签约清单共计17页，但由被告工作人员签字确认的只有第1-5、8、10、13、16、17页，被告对其它清单页数不予认可。原告提供的客户确认书、认购书及预售合同中的20份三级市场联动客户确认单，该确认单仅仅是被告确认原告接待的客户，按照合同约定，只有这些客户签约后才能计入原告的销售业绩，才可以计算佣金。而这20个客户中第3个客户仅签订了临定认购书，第13、14、16、17、18个客户仅签订了奥园印象高迪认购书，最终都未签约，不能计入原告的销售业绩。二、关于双方签订的第一份合同，原告完成签约金额为5227414元，被告应支付原告代理佣金和现金奖共计156822.42元；第二份合同，原告完成签约金额为48622412元，被告应支付原告代理佣金和现金奖共计1458672.36元；第三份合同，原告完成签约金额为34869209元，被告应支付原告代理佣金和现金奖共计1046076.27元；第四份合同，原告完成的签约金额为零。综上，被告应支付原告代理佣金和现金奖共计2661571.05元，被告已支付原告2703639.92元，被告实际多支付42068.87元，被告将另行起诉向原告追讨多支付的代理佣金和现金奖。请求依法驳回原告诉请。
经审理查明：2011年10月25日原告（乙方）与被告（甲方）签订奥园印象高迪项目联合销售代理合同（以下简称销售代理合同1），约定甲方委托乙方与第三方或甲方自行组团一并为甲方联合销售代理奥园印象高迪，合同履行期限自2011年10月28日起至2011年12月31日止。合同第3.7条约定成交是指乙方客户与甲方签署昆山市商品房购销合同等证明买卖关系成立的合同。第5.2条约定代理期限内，凡乙方或乙方关联公司带领客户前往甲方销售场所了解该物业相关情形或者实地察看该物业的，或是乙方驻场人员接待客户的，甲方确认人刘芳应当及时签署乙方提供的客户确认书，以此确认客户。第5.3条约定甲方确认乙方客户后，甲方不得随意再行确认该客户为其他销售代理人的客户（除经核实确属确认错误外），否则，无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功。甲方在确认乙方客户之前，若该客户已经被确认为其他代理销售人的客户的，甲方应当事先通知乙方，并有权拒绝确认该客户为乙方客户。第5.4条约定经确认为乙方客户后，若该客户所属的企业或者组织，以及该客户亲属、委托人、代理人或有关联的人，最终利用乙方提供的该项目的销售信息和甲方成交的，亦视为乙方代理成功，甲方仍应按本协议约定支付乙方代理服务费。第5.5条约定委托代理期限届满或是合同提前解除的，甲方依据本条第2款方式已经确认的客户，该客户继续有效，有效期限截止时间为委托代理期限届满后30日内或合同提前解除后30日内，该客户通过乙方与甲方成交的，甲方均应按本合同约定支付乙方佣金。第5.7条约定甲、乙双方应于每月5日前对上个自然月乙方已成交物业明细进行书面确认。第8.1条约定乙方在本合同约定的履行期限内应完成总签约金额1500万元的销售指标。第8.2条约定乙方一、二手联动客户成交的每套物业（成交价格等于或高于甲乙双方确认的销售底价），甲方按单套物业成交价格（根据出售合同／预售合同确定）的2.5%支付乙方销售代理佣金，按单套物业成交价格的0.5%支付乙方现金奖励；或按成交价格的0.5%（乙方成交的价格低于甲乙双方确认的销售底价）支付乙方销售代理佣金。第8.3条约定代理服务费用的支付时间及方式为乙方客户与甲方成交，应视为乙方代理成功，乙方有权收取代理服务费用。代理服务费用结算时间为每月10日或之前，支付到乙方指定账户时间为每月15日或之前。届时甲方须一次性支付乙方上个月的销售佣金、相应的佣金补足部分。第8.4条约定乙方驻场销售人员接待日常上门客户成交的每套物业（成交价格等于或高于甲乙双方确认的销售底价），甲方应按单套物业成交价格（根据出售合同／预售合同确定）的2.5%支付乙方销售代理佣金，按单套物业成交价格的0.5%支付乙方现金奖励；或按成交价格的0.5%（乙方成交的价格低于甲乙双方确认的销售底价）支付乙方销售代理佣金。第8.6条约定银行按揭业务销售代理佣金的计算方式为若因客户自身原因（如个人资信问题）导致银行不给予办理按揭的，甲方不向乙方支付任何费用。若客户资料递交给银行，银行接收后，甲方向乙方支付2000元／套的服务费用，银行接收后经审批最终给予办理按揭贷款的，甲方按成交金额的3%支付给乙方销售代理佣金，或按成交价格的0.5%（乙方成交的价格低于甲乙双方确认的销售底价）支付乙方销售代理佣金。甲方先前支付的2000元／套的服务费从该销售代理佣金中扣除。第8.7条约定若因乙方客户原因，未能如期与甲方签订预售合同或出售合同的，最终导致挞定的（即客户所交定金不退），则甲方应将乙方客户已付的定金10%支付给乙方作为乙方提供代理服务的补偿费，该补偿费与佣金一并结算支付给乙方。如该定金为临定的，甲方无需支付任何费用给乙方。第10.1条约定甲方须依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分，逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日万分之五向乙方支付逾期违约金。
2012年1月1日原告（乙方）与被告（甲方）签订奥园印象高迪项目销售代理合同（以下简称销售代理合同2），约定被告委托原告销售代理奥园印象高迪，合同履行期限自2012年1月1日起至2012年7月31日止。合同第8.1条约定乙方在本合同履行期限内应完成总签约金额1.2亿元的销售指标。第8.2条约定在本合同履行期限内，甲方暂时按每月可结算签约金额的3%向乙方支付销售代理佣金。代理合同终止时，双方进行最终结算，如乙方累计完成8.1条款约定的销售指标，则甲方按总签约金额的5%向乙方支付销售代理佣金。否则，甲方按下图佣金跳点的方式计算并补足佣金：完成签约金额8000万元以下（含8000万元），按签约金额的2.5%支付销售代理佣金＋0.5%支付现金奖励；完成签约金额8000万元以上1亿元以下（含1亿元），按签约金额的3%支付销售代理佣金＋0.5%支付现金奖励；完成签约金额1亿元以上1.2亿元以下，按签约金额的3%支付销售代理佣金＋1%支付现金奖励；完成签约金额1.2亿元以上（含1.2亿元），按签约金额的4%支付销售代理佣金＋1%支付现金奖励。第8.4条约定5、6、9#楼及1-4#楼乙方的销售底价为6500元／平方米，具体销售价格详见销控表，甲方有权随市场行情的变化对销售价格作出调整。第8.5条约定销售代理佣金的支付时间及方式为一次性付款及分期付款的签约客户，每月10日前双方结算上月销售代理佣金，支付到乙方指定账户时间为每月15日或之前，乙方开具符合甲方财务要求的发票给甲方。合同其它条款与奥园印象高迪项目联合销售代理合同基本一致。
2012年7月13日原告（乙方）与被告（甲方）签订奥园印象高迪项目销售代理合同（以下简称销售代理合同3），约定被告委托原告销售代理奥园印象高迪，合同履行期限自2012年8月1日起至2012年12月31日止。合同第8.1条约定乙方在本合同履行期限内应完成总签约金额1亿元的销售指标。第8.2条约定在本合同履行期限内，甲方暂时按每月可结算签约金额的3%向乙方支付销售代理佣金。代理合同终止时，双方进行最终结算，如乙方累计完成8.1条款约定的销售指标，则甲方按总签约金额的5%向乙方支付销售代理佣金。否则，甲方按下图佣金跳点的方式计算并补足佣金：完成签约金额6000万元以下（含6000万元），按签约金额的2.5%支付销售代理佣金＋0.5%支付现金奖励；完成签约金额6000万元以上8000万元以下（含8000万元），按签约金额的3%支付销售代理佣金＋1%支付现金奖励；完成签约金额8000万元以上1亿元以下（含1亿元），按签约金额的3.5%支付销售代理佣金＋1%支付现金奖励；完成签约金额1亿元以上，按签约金额的4%支付销售代理佣金＋1%支付现金奖励。第8.4条约定5、6、9#楼及1-4#楼乙方的销售底价，具体销售价格详见销控表，甲方有权随市场行情的变化对销售价格作出调整。第8.5条约定销售代理佣金的支付时间及方式为一次性付款及分期付款的签约客户，每月10日前双方结算上月销售代理佣金，支付到乙方指定账户时间为每月15日或之前，乙方开具符合甲方财务要求的发票给甲方。合同其它条款与奥园印象高迪项目联合销售代理合同基本一致。
2012年11月28日原告（乙方）与佑林泛太（昆山）置业有限公司（甲方）签订奥园印象高迪项目销售代理合同（以下简称销售代理合同4），约定佑林泛太（昆山）置业有限公司委托原告销售代理奥园印象高迪，合同履行期限自2012年11月1日起至2012年12月31日止。合同第8.1条约定乙方在本合同履行期限内应完成总签约金额5000万元的销售指标。第8.2条约定在本合同履行期限内，甲方按每月可结算签约金额的3%向乙方支付销售代理佣金。代理合同终止时，双方进行最终结算，如乙方累计完成总签约金额超过5000万元的销售指标时，则甲方按总签约金额的4%向乙方支付销售代理佣金。否则，甲方按下图佣金跳点的方式计算并补足佣金：完成签约金额5000万元以下（含5000万元），按签约金额的2.5%支付销售代理佣金＋0.5%支付现金奖励；完成签约金额5000万元以上，按签约金额的3%支付销售代理佣金＋1%支付现金奖励。合同其它条款与奥园印象高迪项目联合销售代理合同基本一致。
另查明：原告向本院提供上海中原奥园印象高迪项目签约清单一组共计17页，其中2011年11月、2011年12月、2012年2月的签约清单各1页均由刘芳在甲方确认人栏签字确认，2012年3月签约清单1页由胡敏在甲方确认人栏签字确认，2012年4月签约清单1页、2012年5月签约清单3页（连续编序号）、2012年6月签约清单2页（连续编序号）、2012年7月签约清单3页（连续编序号）、2012年8月签约清单3页（连续编序号）、2012年9月签约清单1页均由赵波在甲方确认人栏签字确认。原告向本院提供三级市场联动客户确认单、客户告知书、奥园印象高迪认购书、昆山市商品房购销合同共计20套，三级市场联动客户确认单上由赵波在开发商栏签字，部分奥园印象高迪认购书上由赵波、胡敏在被告盖章处签字。其中由买方陆钰、汪群英、陆佳羚与佑林泛太（昆山）置业有限公司签订一份商品房购销合同，买方胡淮琼未正式签订商品房购销合同。其余18户商品房均由买方与被告签订了商品房购销合同。原告向本院提供仅有商品房购销合同而无认购书或者仅有认购书而无商品房购销合同的购房业主资料52套，其中部分业主系与佑林泛太（昆山）置业有限公司签订商品房购销合同。被告对原告提供的签约清单中由刘芳签字的予以认可，由其他人签字的不予认可。对原告提供的三级市场联动客户确认单、客户告知书、奥园印象高迪认购书、昆山市商品房购销合同20套、仅有商品房购销合同而无认购书或者仅有认购书而无商品房购销合同的购房业主资料52套的关联性不予认可，主张应以原、被告之间的结算协议书结算佣金及现金奖励。被告向本院提供其与上海宝原物业顾问有限公司及昆山欣尚房产营销咨询有限公司之间的报审结算书，以此抗辩原告主张的部分商品房销售佣金及现金奖励已由被告与上海宝原物业顾问有限公司及昆山欣尚房产营销咨询有限公司结算完毕，原告对报审结算书的关联性不予认可。
庭审中，原、被告根据原告提供的2011年11月至12月的签约清单，双方一致确认在2011年10月28日至2011年12月31日期间，原告销售商品房8套，销售总金额为5227414元，依照销售代理合同1的约定核算佣金为130685.35元，现金奖励为26137.07元；被告向本院提供结算截止日期为2012年7月31日的结算协议书（2013年1月25日结算）、结算审核报告、清单计价审核表，在2012年1月1日至2012年7月31日期间，原告销售商品房250套，商品房挞定6套，被告关系户购买商品房1套，原、被告依照销售代理合同2的约定核算佣金及现金奖励共计7632066元（其中保修金110455.3元，保修期自2012年7月31日至2013年4月30日，保修金按施工合同有关条款进行支付）；被告向本院提供结算截止日期为2012年10月31日的结算协议书（2014年1月15日结算）、结算审核报告、清单计价审核表，在2012年8月1日至2012年10月31日期间，原告销售商品房71套，销售总金额为49169155元，原、被告依照销售代理合同3的约定核算佣金及现金奖励共计1475074元。上述两份结算协议书均载明“合同最终结算审核报告内容”字样，由原、被告盖章确认。庭审中原、被告一致确认被告已支付原告9122395.31元，被告系付款当月根据原告开具的发票金额向原告支付佣金及现金奖励。因被告未向原告支付剩余佣金及现金奖励而引起本案诉讼。
以上事实由原告提供的奥园印象高迪项目联合销售代理合同1份、奥园印象高迪项目销售代理合同3份、签约清单1套、三级市场联动客户确认单、客户告知书、奥园印象高迪认购书、昆山市商品房购销合同20套、购房业主资料52套、劳动合同1组、付款凭证及发票1组、被告提供的付款凭证及发票1组、结算协议书、结算审核报告、清单计价审核表2套、报审结算书2套及原、被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原告与被告签订的商品房销售代理合同系当事人真实意思表示，依法成立有效。根据双方的交易习惯，合同履行期间由原、被告对付款当月的销售业绩汇总后由原告向被告开具发票，被告根据发票金额向原告支付佣金及现金奖励。合同履行期限届满，被告与原告对合同履行期内的销售金额进行核对并结算确认最终的销售佣金及现金奖励。庭审中，原、被告对双方已结算的销售代理合同1履行期内的销售佣金130685.35元及现金奖励26137.07元、销售代理合同2履行期内的销售佣金及现金奖励合计7632066元、销售代理合同3履行期内的销售佣金及现金奖励合计1475074元不持异议，本院予以确认，销售佣金及现金奖励共计9263962.42元，扣除被告已支付的9122395.31元，被告结欠原告销售佣金及现金奖励141567.11元。原告主张尚有未结算的销售佣金及现金奖励，并提供三级市场联动客户确认单、客户告知书、奥园印象高迪认购书、昆山市商品房购销合同20套、购房业主资料52套，且销售代理合同3约定的合同履行期至2012年12月31日止，截止日期为2012年10月31日的结算协议书并非该合同的最终结算书。被告主张原、被告之间的三份销售代理合同涉及的销售佣金及现金奖励已结算完毕，原告与佑林泛太（昆山）置业有限公司之间的销售代理合同4涉及的销售佣金及现金奖励应由原告与佑林泛太（昆山）置业有限公司进行结算。经本院审核，原告提供的上述销售资料及购房业主资料，绝大部分签约时间在2012年10月31日之前，其余部分有的由被告与其他销售代理公司结算完毕销售佣金及现金奖励，有的系购房业主与佑林泛太（昆山）置业有限公司签订商品房购销合同，有的未正式签订商品房购销合同，不能据此作为原、被告结算销售佣金及现金奖励的依据，且被告提供的涉及销售代理合同2、3的两份结算协议书均载明“合同最终结算审核报告内容”字样，结合双方履行销售代理合同的交易习惯，故原告上述主张本院不予采信。原告要求被告支付销售佣金及现金奖励141567.11元的诉讼请求，本院予以支持。被告拖欠不付，构成违约，应向原告承担相应的违约责任。销售代理合同约定被告逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日万分之五向原告支付逾期违约金，现原告主张按每日万分之二点五计算，不违反法律规定，本院予以支持。因截止日期为2012年7月31日的结算协议书明确保修金110455.3元，保修期自2012年7月31日至2013年4月30日，故该110455.3元逾期付款违约金应自2013年5月1日起计算。截止日期为2012年10月31日的结算协议书明确结算日期为2014年1月15日，故31111.81元逾期付款违约金应自2014年1月16日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下：
被告佑林（昆山）置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司销售佣金及现金奖励141567.11元及逾期付款违约金（以110455.3元为基数，按每日万分之二点五，自2013年5月1日起计算至实际给付之日止；以31111.81元为基数，按每日万分之二点五，自2014年1月16日起计算至实际给付之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费25186元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担21406元，被告佑林（昆山）置业有限公司负担3780元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）
审 判 长 汪 华
人民陪审员 俞 绮
人民陪审员 屠 杰
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 徐梦丹
附判决引用条款：
《中华人民共和国合同法》
第三百九十六条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。
第四百零五条：受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。