上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1710号
上诉人(原审被告)上海国兵纸品包装有限公司，住所地上海市。法定代表人陈国兵，总经理。委托代理人吴广亚，江苏兴时代律师事务所律师。被上诉人(原审原告)张海发，男，1952年10月16日生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)张富兴，男，1946年9月26日生，汉族，住上海市。委托代理人张伟(系张富兴之子)，男，1969年9月27日生，汉族，住上海市。上列两被上诉人共同委托代理人李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。上诉人上海国兵纸品包装有限公司(以下简称“国兵公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第1554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年11月29日，张海发、张富兴(乙方)与案外人上海拓南实业发展有限公司(以下简称“拓南公司”，甲方)签订了场地租赁协议，约定，甲方将钱龙桥(河南浜南侧)场地4.7亩出租给乙方，租期从2006年1月1日至2020年12月31日；从2006年1月1日至2010年12月31日，每年每亩场地使用费人民币(以下币种均为人民币)21,000元，从2011年1月1日至2015年12月31日，每年每亩场地使用费24,000元，从2016年1月1日至2020年12月31日，每年每亩场地使用费26,000元。2010年10月30日，张海发、张富兴(甲方)与国兵公司(乙方)签订了《仓库租赁协议》，约定，甲方将宝山区祁春路XXX号西门内380平方米仓库和南边简棚土地出租给乙方，租期从2011年1月1日起至2014年12月31日；租期届满，甲方有权收回该房屋；仓库租金从2011年1月1日起，每年64,328元，租金先付后用，每半年支付一次，每年一月支付3万元，至12月扣除水电费等(甲方代收部分)后结清当年全部余款。2011年1月1日，张海发、张富兴(甲方)与国兵公司(乙方)签订了《仓库租赁协议》，约定，甲方将祁春路XXX号西门内117平方米仓库出租给乙方，租期从2011年1月1日至2011年12月31日。到期后协议自动终止；仓库租金2011年起调整为全年21,138元，租金每半年支付一次，上半年3月份前支付1万元，下半年10月底前支付余款。2014年5月16日，拓南公司、案外人宝山区大场镇南大村经济合作社(甲方)与张海发、张富兴签订协议书，约定，拓南公司于2005年11月29日与张海发、张富兴签订场地租赁协议，乙方租赁甲方土地4.7亩，租期从2006年1月1日至2020年12月31日，甲乙双方就协议终止后补偿事项达成一致；协议自2014年7月1日起终止履行；甲方同意补偿乙方包括但不限于建筑物、构筑物及装饰装修等添附资产补偿费、一次性搬迁费、停产停业费等各项费用共计2,449,319.10元；乙方与全部次承租人之间包括但不限于就履行及终止相应转租合同而产生的任何法律责任，均由乙方负责处理及承担，甲方不再承担任何费用；乙方保证自己及全部次承租人于2015年3月31日前清腾搬迁完毕，乙方应于该日之前将租赁场地交还甲方，并依据协议的约定将归属于甲方的包括但不限于建筑物、构筑物及添附等全部资产交归甲方。2014年12月29日，张海发、张富兴向国兵公司发送短信，内容为，租借给国兵公司的仓库至2014年12月31日为止合同到期，解除租赁关系，最晚在本月31日将欠租65,466元支付给张海发、张富兴，2015年1月1日张海发、张富兴将收回仓库。2014年12月31日，张海发、张富兴委托律师向国兵公司发出律师函，主要内容为，祁春路XXX号西门内仓库租赁关系于2014年12月31日终止，涉及的380平方米仓库、南边简棚、117平方米仓库自2015年1月1日起不再出租给国兵公司，国兵公司收函后5日内，支付欠租65,466元，张海发、张富兴将于2015年1月1日收回仓库使用权。嗣后，因国兵公司拒绝搬离，张海发、张富兴遂起诉至原审法院要求确认双方的租赁关系于2014年12月31日终止，国兵公司立即搬离祁春路XXX号，并支付至2014年12月31日止的租金65,466元，及按每年85,466元计算支付从2015年1月1日起的使用费。原审法院另查明，张海发、张富兴出租给国兵公司的仓库、大棚均无房地产权证及建造的相关行政审批手续。原审审理中，国兵公司提供：2015年的电费发票及电费收费清单，载明的2015年1月1日至2015年12月21日的电费收费应为19,289元。国兵公司表示，祁春路XXX号的电表由国兵公司开户，所有电费由国兵公司先行交付，张海发、张富兴的承租人用电均由国兵公司提供，这些承租人均有分表，国兵公司抄好这些承租人的电费后与张海发、张富兴在年底结算，从国兵公司应付张海发、张富兴的租金中扣除。张海发、张富兴表示，对国兵公司所述无异议，对国兵公司垫付了2014年度电费42,473元也无异议，同意在2014年度的欠租中扣除，2015年已经过了租期，国兵公司垫付的该年度电费张海发、张富兴不同意从使用费中抵扣，对2015年度电费的真实性不愿意核实，真实性不予确认。原审审理过程中，国兵公司表示，国兵公司在简棚内搭建了一幢两层的宿舍，一幢两层的办公、宿舍楼，及木质结构的阁楼，117平方米的仓库内搭建了29平方米的阁楼，在场地上和张海发、张富兴共同搭建了一幢两层办公楼，其中一层属于国兵公司，国兵公司还在办公楼对面搭建了一间约92平方米的房屋。张海发、张富兴表示，117平方米仓库内的阁楼是国兵公司之前的承租人留下的，92平方米的房屋是张海发、张富兴搭建的，国兵公司仅将原石棉瓦屋顶更换为了彩钢瓦屋顶，对国兵公司的其余搭建没有核实过面积。张海发、张富兴与国兵公司均表示，不申请对国兵公司的添附进行审价。原审法院认为，张海发、张富兴与国兵公司签订的两份《仓库租赁协议》所涉场地系农村集体土地，相应的房屋未办理准建审批手续及房地产权证，故上述协议应为无效。张海发、张富兴要求国兵公司搬离系争房屋及场地，符合法律规定，法院可以准许。张海发、张富兴于2014年12月29日通知国兵公司在协议到期后收回系争房屋及场地，国兵公司在租期届满后再要求停产停业损失、搬迁损失，缺乏法律依据，法院不予准许。国兵公司主张用电开户费损失50,000元，未提供相应证据，且张海发、张富兴也与拓南公司终止了租赁合同，该用电户对张海发、张富兴没有利用价值，国兵公司要求张海发、张富兴赔偿该50,000元，法院不予准许。鉴于拓南公司与张海发、张富兴签订的协议书中有装饰装修等添附资产补偿费、一次性搬迁费、停产停业费等补偿项目，即考虑到了国兵公司等次承租人的补偿问题，现张海发、张富兴与国兵公司均表示不申请审价，法院酌情确定张海发、张富兴支付国兵公司补偿费共计150,000元。国兵公司在2014年及之后占用系争房屋及场地，张海发、张富兴要求国兵公司按照租金标准支付2015年1月1日起的使用费，法院予以准许。张海发、张富兴与国兵公司均认可张海发、张富兴的承租人电费由国兵公司垫付，再由张海发、张富兴与国兵公司双方于年底进行结算，从国兵公司的租金中扣除垫付费用。现国兵公司提供了电费发票及电费收费清单，张海发、张富兴拒绝结算，该不利后果应由张海发、张富兴承担。国兵公司要求在使用费中扣除2015年1月1日至2015年12月21日的电费19,289元，法院予以准许。国兵公司应支付张海发、张富兴2014年度的使用费为85,466元，国兵公司已付2万元，再扣除国兵公司垫付的电费61,762元(42,473元＋19,289元)，国兵公司还需支付张海发、张富兴2014年度使用费3,704元。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、张海发、张富兴与上海国兵纸品包装有限公司就上海市祁春路XXX号西门内380平方米仓库和南边简棚土地，及117平方米仓库签订的《仓库租赁协议》无效；二、上海国兵纸品包装有限公司于判决生效之日起十日内，将上述房屋及场地返还给张海发、张富兴；三、上海国兵纸品包装有限公司于判决生效之日起十日内，支付张海发、张富兴2014年度使用费3,704元，并按每年85,466元计算，支付从2015年1月1日起至实际返还房屋及场地之日止的使用费；四、张海发、张富兴于判决生效之日起十日内，支付上海国兵纸品包装有限公司补偿款150,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1,660元，由张富兴、张海发负担660元，由上海国兵纸品包装有限公司负担1,000元。国兵公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审中张海发、张富兴没有提出要求确认仓库租赁协议无效的诉讼请求，原审法院不应判决协议无效，该仓库租赁协议应为有效，国兵公司现同意解除协议。原审法院认定仓库租赁协议无效应该判决张海发、张富兴返还国兵公司相应的房屋使用费；张海发、张富兴与拓南公司等签订合同终止时间是2014年7月1日，之后张海发、张富兴就不再享有系争房屋及场地的收益权，原审法院判决国兵公司向张海发、张富兴支付2014年7月1日之后房屋使用费是错误的。张海发、张富兴与拓南公司合同终止后，拓南公司就开始停水停电，致国兵公司不能正常使用系争房屋，即使国兵公司需要支付房屋使用费，原审法院依据的标准也过高，国兵公司同意按照张海发、张富兴与拓南公司约定的租金标准支付使用费。国兵公司在系争房屋基础上增建了很大面积的建筑并进行了大量投入，现不能租赁将遭受巨大损失，原审法院仅判决张海发、张富兴补偿150,000元明显偏低。张海发、张富兴在与拓南公司的协议中获得资产添附补、停产停业损失、搬迁费等补偿，这些补偿应该由国兵公司享有。国兵公司要求张海发、张富兴支付添附补偿290,150元、停产停业损失320,000元、搬迁费273,000元、电表开户费50,000元。原审法院认定事实错误，适用法律不当，故上诉要求撤销原审判决第一、三、四项，依法改判。被上诉人张海发、张富兴辩称，原审法院认定双方仓库租赁协议无效，并就租赁关系进行了费用结算，查明事实清楚，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，由于双方签订的仓库租赁协议涉及农村集体土地且相关房屋未办理相应审批手续，原审法院据此认定该协议无效，并无不妥。国兵公司在双方约定的租赁期限届满后继续占用使用系争房屋及场地，理应按照约定标准支付使用费，国兵公司上诉不同意支付使用费及要求降低使用费标准的主张，缺乏依据，本院不予支持。由于双方租赁期限已经届满，国兵公司上诉要求张海发、张富兴支付添附补偿、停产停业损失等补偿，同样缺乏依据，原审法院不予支持，亦无不妥。基于本案实际情况，原审法院酌情确定张海发、张富兴补偿国兵公司的金额，具有合理性，本院予以认同。国兵公司上诉主张补偿过低，理由不能成立，本院不予采纳。原审法院在查明事实的基础上所作判决并无不当，本院予以维持。国兵公司对原审判决所提异议不能成立，对其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,320元，由上诉人上海国兵纸品包装有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一六年五月十二日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……