陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终8152号上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司。住所地西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。法定代表人姜玲，该公司董事长。委托代理人祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人李锦波，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张志凤，女，1958年11月22日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人吴立军，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人王静，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）因与被上诉人张志凤商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08871号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年1月20日，张志凤与天宝公司签订合同登记号为Y11016690的《商品房买卖合同》一份，合同约定，张志凤购买天宝公司开发的位于西安市××东路××小区××单元××房，房屋面积为203.3平方米，单价每平方米为6675.583元，总价款为1357146元。合同第八条约定，张志凤（出卖人）应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付张志凤（买受人）使用。该合同第十五条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”上述合同签订后，因面积差，张志凤实际向天宝公司交纳了购房款1351472元。2011年8月30日，张志凤交清房屋专项维修资金。2011年8月31日，张志凤向天宝公司交纳契税、登记费等税费并收房，但天宝公司至今未将张志凤购买的涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。2015年11月6日，张志凤就本案将天宝公司诉至法院，天宝公司辩称张志凤关于违约金的诉求已超诉讼时效，张志凤提交录音及两位证人证言主张其已在诉讼时效内多次向天宝公司主张办证并支付违约金。证人刘某、赵某系涉案楼盘业主，其两人均出庭接受质询。证人刘某证明2013年下半年开始至2014年上半年，其与张志凤就逾期办证及违约金问题多次向天宝公司主张权利。证人赵某证明其与张志凤就逾期办证及违约金问题曾于2013年年底及2014年3月向天宝公司主张过权利。审理中，张志凤称2013年初其因防盗门的问题向天宝公司主张过权利，在此过程中同时主张办证问题，后双方就防盗门问题达成协议，在天宝公司让张志凤签订防盗门赔付款收条时，天宝公司要求张志凤放弃办证的相关主张，但张志凤未同意，故张志凤将收条中“相关主张”划掉。经张志凤申请，法院要求天宝公司提交关于防盗门赔付的相关资料，天宝公司向法院提交关于防盗门赔偿的承诺书、发票、汇报说明、付款申请审批表及支出凭证的复印件，根据2014年1月27日的支出凭证上显示，该凭证附件为6张，但天宝公司提交的附件仅为4张，经释明，天宝公司在规定时间内仍未向法院提交全部的附件及上述资料的原始会计凭证。张志凤另提交的录音天宝公司不予认可，录音的形成时间及人员身份法院均无法确定。张志凤诉至西安市雁塔区人民法院称，2011年1月20日，其与天宝公司签订一份《商品房买卖合同》（合同登记号Y11016690），约定其购买天宝公司开发的晶城秀府6幢1单元7层701号房，该房屋面积为203.3平方米。该合同第十五条“关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”合同签订后，其于2011年1月20日付清全部购房款，并于2011年8月底按照合同约定及天宝公司的缴费通知缴纳了登记费、契税、房屋专项维修资金等费用，完成了相关收房事宜。但时至今日，天宝公司始终未能按照合同约定履行房屋产权证书的申报备案义务，致使其至今未能取得房地产权属证书。现其诉至法院，请求判令：1、天宝公司将办理涉案房屋产权登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案；2、天宝公司向其支付违约金27029.44元；3、本案诉讼费由天宝公司承担。天宝公司辩称，其公司逾期将张志凤所购涉案房屋权属登记需要其公司提供的资料报产权登记机关备案属实。涉案房屋于2011年8月31日交付，根据合同约定，其公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故其公司应当在2013年2月25日前为张志凤办理产权证，逾期则张志凤有权要求其公司依据合同约定支付违约金，而张志凤自2013年2月25日起两年内未向其公司主张该违约金，也没有向法院提起诉讼，因此根据法律规定，张志凤要求违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，请法院依法驳回。原审法院认为，张志凤与天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。张志凤依约向天宝公司缴纳了购房款1351472元并于2011年8月31日收房，根据合同第十五条的约定，出卖人（天宝公司）应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人（天宝公司）提供的资料报产权登记机关备案，但张志凤已缴纳相关税费，天宝公司至今未将张志凤购买的涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，天宝公司的上述行为显系违约。故天宝公司应按约定将张志凤购买的涉案房屋办理权属登记需要由天宝公司提供的资料报产权登记机关备案。关于违约金，张志凤于2011年8月31日收房，并于2015年11月6日就本案将天宝公司诉至法院，天宝公司辩称张志凤关于违约金的诉求已超诉讼时效，张志凤为证明其在诉讼时效内多次向天宝公司主张本案的诉求，提交录音及证人证言予以佐证，该录音因形成时间及人员身份无法确定，法院不予采信，但两个证人与张志凤并无法律上的利害关系，其证言能够认定本案诉讼时效曾发生中断，且张志凤主张天宝公司持有在其防盗门赔付事宜中对天宝公司不利的证据，但天宝公司仅向法院提交了部分资料的复印件，就全部的资料及原始会计凭证拒不提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定，本案的起诉未超过诉讼时效，天宝公司应按张志凤已付总房款1351472元的2%向张志凤支付违约金，计算为27029.44元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，原审遂判决：一、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内将原告张志凤购买的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第6幢1单元7层10701号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张志凤支付违约金27029.44元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费476元，由被告承担，因原告已预交，被告在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。宣判后，天宝公司不服，向本院提起上诉称，一、逾期办理房产证的原因不在其公司，其公司不应承担违约责任。商品房买卖合同附件九补充协议第十条关于产权登记的约定为：1、买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费及提供全部手续后两年内办理完毕产权证书。2、非因出卖人责任，买受人不能在上述时间内取得房地产权属证书的，出卖人无需承担任何赔偿责任。买受人以贷款形式支付房款、导致贷款银行直接将房地产权属证书收押的，出卖人亦无需承担任何责任。其公司在取得西安市房屋权属登记分户表，并能够办理房屋产权证书后，将办理房产证需要由业主提供的资料在其公司经营场所、晶城秀府小区等多处进行公告，提醒业主提交资料，截止到目前张志凤并未向其公司提供办理房屋权属登记需要由其提供的申请书、身份证复印件等资料。因此，逾期办理房产证的原因不在其公司，其公司不应承担逾期办证违约金。二、其公司的逾期办证行为未给张志凤造成实际损失，合同约定的违约金过高，即使张志凤的请求未超过诉讼时效，也应予以降低。其公司与张志凤签订商品房买卖合同后，按照合同约定向张志凤交付了房屋，张志凤收房后居住至今，可见其公司逾期办理房产证的行为并未给张志凤造成损失。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故其公司请求降低违约金于法有据。上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判其公司不支付张志凤逾期办证违约金；2、本案的诉讼费用由张志凤承担。张志凤辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，张志凤和天宝公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，对双方均具有约束力。合同签订后，张志凤依约向天宝公司支付了购房款，并缴纳了涉案房屋的契税、维修基金、登记费等税费，天宝公司于2011年8月31日向张志凤交付了房屋，但天宝公司并未按照合同第十五条关于产权登记的约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任。现原审判决天宝公司依照合同约定按已付房价款的2%向张志凤支付27029.44元逾期办证违约金于法有据，并无不当，天宝公司上诉认为其公司不应承担该项违约金的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费476元（陕西天宝物业投资有限公司已预交），由陕西天宝物业投资有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  王慧芳代理审判员  辛 娟二○二○一七年六月二十九日书 记 员  陈 肖