青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第11144号
原告宁岩。
委托代理人王振强，山东凌恒律师事务所律师。
委托代理人赵毅，山东凌恒律师事务所律师。
被告原超。
委托代理人宗军，山东太康律师事务所律师。
委托代理人管雯，山东太康律师事务所律师。
原告宁岩与被告原超房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年9月7日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月23日公开开庭审理了本案。原告宁岩及其委托代理人王振强，被告原超的委托代理人宗军、管雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将青岛市市南区徐州路XX号XX房屋一处出租给原告经营饭店使用，租赁期限为2014年9月7日至2017年3月19日；第一年自2014年9月7日至2015年9月6日，租金为9万元。2015年8月14日，原告收到青岛迷你岛便利店有限公司的通知函，内容为迷你岛公司为第一承租人，被告原超为次承租人，被告擅自将涉案房屋出租给原告，迷你岛公司于2015年8月11日向被告邮寄解除租赁通知书，并将于8月24日收回房屋，通知原告于8月24日搬离。原告认为，原、被告签订的租赁合同中明确约定，租赁房屋无权属纠纷，如不能实现合同目的以及有权属纠纷无法履行合同的，被告应赔偿原告违约金5万元。因被告的行为导致房屋租赁合同无法继续履行，现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告转让费6万元、押金5千元、剩余房租3452元、违约金5万元、装修费损失2万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、涉案租赁房屋无权属纠纷，被告不存在违约行为，不应当支付违约金。原告租赁涉案房屋时已明知该房屋系被告转租，在双方签订的《房屋租赁合同》中也可以明确看出被告系转租人的身份。被告租赁的涉案房屋为青岛迷你岛便利店有限公司承租产权人的全部房屋后转租的该房屋面积的一部分。被告将房屋转租后，原告实际使用将近一年之久，对此迷你岛公司明知且认可，在此期间迷你岛公司既未因此与被告解除合同，亦未要求原告腾房，导致租赁合同无法继续履行的根本原因是原告经多次催告未按时交纳2015年9月7日至2016年9月6日期间的租金，系原告违约在先，被告不存在违约行为，不应当支付违约金。2、原告主张返还转让费、押金、剩余房租及装修费、邮寄费没有事实和法律依据。根据原、被告签订的租赁合同第五条、第九条及第十条的约定，该租赁合同并非被告擅自解除，因此被告无需退还剩余租金、押金及转让金。被告将涉案房屋转租给原告时，店铺内已经装修，且店铺内经营设备齐全，因此原告才同意向被告支付转让费6万元，而原告未征得被告书面同意进行装修，按照合同约定，被告有权要求恢复房屋原状，由此产生的装修费用应由原告自行承担，原告主张退还转让费及支付装修费损失没有事实和法律依据。原告要求解除租赁合同，由此看来双方的租赁合同尚未解除，而原告未按照合同约定的时间支付租金，已构成违约，被告保留向其主张违约金的权利。之前交纳的房租租赁期限已满，因此原告主张退还剩余房租无事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年9月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告租赁青岛市市南区徐州路XX号XX号房屋，建筑面积70平方米；房屋租赁期自2014年9月7日起至2017年3月19日止；原、被告双方约定，第一年（自2014年9月7日至2015年9月6日）租金为90000元；第二年（2015年9月7日至2016年9月6日）租金为94500元；原告应于2014年9月5日之前向被告支付第一年租金，并一次性支付被告转让费60000元，租金为年付，以后每年租金交纳期限为8月1日前（需提前一个月支付），逾期支付的，逾期一日，则原告需按日租金的三倍支付滞纳金；被告交付该房屋时，原告应向被告支付房屋租赁押金5000元；被告保证产权人同意将该房屋出租给原告使用，出租的房屋没有权属纠纷；被告交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或者在租赁期间房屋发生权属纠纷导致合同无法继续履行的，被告承担违约和赔偿责任，一方有权书面通知另一方解除本合同，违反本合同的一方，应向另一方支付5万元违约金；租赁期间，非本合同规定的情况被告擅自解除本合同，应退还原告剩余房款、押金及转让金；原告擅自解除本合同，被告收取原告的房租，押金及转让费不予退还给原告；提前收回该房屋或提前退租的，应提前90日书面通知对方，未提前书面通知对方的，违约方给守约方违约金50000元；原告未征得被告书面同意或者超出被告书面同意的范围和要求装修房屋或者增加附属设施的，被告可以要求原告恢复房屋原状。
2014年9月5日，被告向原告开具收条一份：今收到原告宁岩租金90000元，徐州路85号，2014年9月5日至2015年9月4日；2014年9月13日，原告向被告转账60000元转让费；2014年9月30日，被告向原告开具收条一份，内容为：今收到原告宁岩徐州路85号租房押金5000元，2014年9月30日将押金打入交通银行水清沟支行被告原超的账号，房租到期后将5000元退回。原告称，转让费60000元包括涉案房屋原有的空调、保险柜、桌椅。被告称，转让费包括涉案房屋的装修和设备。
2015年8月14日，青岛迷你岛便利有限公司（以下简称迷你岛公司）向原告发送通知函一份，内容为：宁岩先生，您经营的位于青岛市市南区徐州路XX号XX号房屋的面馆，系我公司承租房屋产权人的房屋，我公司于2012年8月3日将房屋部分转租给原超，原超在未经我公司同意的情况下，擅自转租给您经营至今；另原超应于每年7月1日前支付给我公司房租，未能按时履约。以上两项内容构成严重违约，根据合同规定，我方已于2015年8月11日向原超寄发《解除房屋租赁合同通知书》，并于2015年8月24日收回房屋，现通知您于2015年8月24日前结清水电费等一切经营过程中产生的费用后搬离，如不搬离，店内一切设备、物品视为放弃，特此通知。
原告提交青岛鑫和嘉禾装饰工程有限公司出具的收款收据三份、2014年9月24日原告转账5000元给装修公司经理薛俊涛的汇款凭证一份、2014年9月24日装修公司经理薛俊涛确认收到装修款的短信一份，证明原告接收租赁房屋后进行装修，于2014年10月份装修完毕，共花费装修费20000元。被告质证称，对证据的真实性无法确认，该装修费用系收据且无正规发票，无法证明收款人与青岛鑫和嘉禾装饰工程有限公司的关系。
原告提交涉案房屋装修和使用的照片五张，证明涉案房屋装修后用于经营牛福记手工面馆的事实。被告质证称，对证据的真实性无异议，但合同约定原告在装修前应征得被告的同意，否则被告有权要求房屋恢复原状，由此造成的损失由原告自行承担。
原告提交营业额清单一宗，证明原告经营的面馆营业额情况，每天营业额约2300元。被告质证称，对证据的真实性无法确认，无法证明原告经营的营业额，且营业额并非实际利润。
被告提交照片一宗及涉案房屋产权人王福君同意转租声明一份，证明涉案房屋系迷你岛公司向王福君承租的房屋一部分，王福君同意涉案房屋转租给被告；涉案房屋转让给原告时，已经装修完毕，设施设备齐全，原告完全可以直接在其中进行经营。原告质证称，照片上的门头系日式牛肉饭，原告经营的是牛福记牛肉面馆，两者的经营方式及装修风格完全不同；声明系复印件不予质证，且不能证明王福君系实际产权人并同意将房屋转让。
本院向被告邮寄送达的发诉材料，原告花费邮寄费60元。
原告称，双方签订房屋租赁合同时，原告知晓涉案房屋系转租，但并不知道被告无权转租；通知函是迷你岛公司现场通达给原告，后原告给被告打电话，但一直联系不到被告，原告于8月23日搬离涉案房屋，并将屋内物品一并搬离，房屋交付给迷你岛公司；租赁合同约定原告应于每年的8月1日缴纳房租，但在2015年7月底，迷你岛公司派人到原告处告知被告违约，迷你岛公司将有权解除合同，因此，原告不敢向被告缴纳租金；2015年7月份，被告就让原告缴纳房租，但按照合同约定应每年8月份缴纳房租，原告因此拒绝；原告对涉案房屋进行装修及经营，因被告的违约行为导致原告的租赁目的不能实现。
被告称，原告违约在先，按照合同约定，每年8月分缴纳房租，因原告未缴纳房租导致无法履行合同，被告有权收取并对已交纳的费用不予退还。合同明确约定应征得被告同意才可进行装修，所以原告的装修费用被告不予承担。原告将涉案房屋承租后已经实际使用被告原有的厨房设备等，且搬离涉案房屋时已将设备搬离，现要求被告退还转让费，无事实和法律依据；产权人出具同意转租声明，同意将该部分转租，因此房屋没有权属纠纷；通知函系2015年8月14日出具，已超过原告应缴纳房租的期限7日，系原告违约在先，合同无法继续履行系原告的违约行为所致；被告与迷你岛公司于2015年8月24日解除的房屋租赁合同。
原告明确剩余房租3452元，系2015年8月24日至9月6日期间的房租，以年租金9万元计算（9万元／365天＊14天）。
上述事实，有房屋租赁合同、收条、汇款凭证、收款收据、短信、通知函、清单、发票、照片、声明及原、被告当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定行使权力、履行义务。本案中，原告与被告之间存在房屋租赁合同法律关系，被告与迷你岛公司之间存在房屋租赁合同法律关系，被告在从迷你岛公司处承租涉案房屋后，转租给原告。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，从迷你岛公司发送给原告的通知函内容来看，迷你岛公司知道涉案房屋存在转租行为，且未在法定期限内提出异议，因此，原、被告之间的《房屋租赁合同》系有效的。
承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。合同签订后，原告对涉案房屋进行装修并经营牛福记面馆，依据合同约定，原告的装修应经过被告的书面同意，但原告未提交证据证明，因此，原告要求被告赔偿装修损失2万元的请求，本院不予支持。
原告要求被告返还原告转让费6万元的请求，本院认为，原告自认转让费是指涉案房屋的空调、保险柜、桌椅物品的费用，原告于2015年8月23日搬离涉案房屋时，已经将上述物品均搬离并将房屋腾空，原告仍继续占有使用上述物品，因此，原告要求被告返还转让费的请求，本院不予支持。
原告于2015年8月23日搬离涉案房屋，系由于迷你岛公司通知原告被告未按时交纳涉案房屋的房租且将涉案房屋转租所致，而被告理应履行及时向迷你岛公司支付租金及确保其向原告转租涉案房屋的行为获得迷你岛公司认可的合同义务，但被告怠于履行合同义务，致使房屋租赁合同无法继续履行，原告无奈搬离涉案房屋，双方之间的房屋租赁合同于2015年8月23日解除，被告应向原告承担违约责任，依据合同约定，被告应向原告支付违约金5万元。
原告于2015年8月23日搬离涉案房屋，而第一年租期至2015年9月6日，因此，被告应向原告返还2015年8月24日至9月6日期间的剩余租金3452元。
原、被告之间的房屋租赁合同已经终止，被告应将原告支付的押金5000元返还原告。
当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。本案中，依据合同约定，原告应于每年8月1日缴纳下一年度租金，但原告在获知被告承租的涉案房屋即将被收回的情况下，被告亦未提供相应担保，原告因此中止合同履行，暂停支付下一年度租金，符合常理及法律规定。被告称原告存在违约行为的答辩意见，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年8月23日解除。
二被告原超于本判决生效之日起十日内返还原告宁岩房租3452元、押金5000元。
三、被告原超于本判决生效之日起十日内给付原告宁岩违约金5万元。
四、驳回原告宁岩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2969元，邮寄送达费60元，由原告负担1716元，被告负担1313元。因被告负担部分，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 姜正华
人民陪审员 张鲁波
二〇一六年一月五日
书 记 员 杜牧遥