广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠斗法民三初字第349号
原告珠海市旭日房产开发有限公司，住所地珠海市斗门区。组织机构代码××。
法定代表人梁瑞芳，该公司董事长。
委托代理人郭英东，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人聂悦强，该公司员工。
被告洪丹，女，汉族，公民身份号码×××1446，住广东省吴川市。
被告蔡名松，男，汉族，公民身份号码×××6530，住广东省湛江市霞山区。
第三人中国工商银行股份有限公司珠海斗门支行，住所地珠海市斗门区。
负责人庄少鸢，行长。
委托代理人聂宝华，该单位员工。
原告珠海市旭日房产开发有限公司（以下简称旭日房产公司）诉被告洪丹、蔡名松商品房销售合同纠纷一案，本院2015年5月21日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。同年5月28日本院通知中国工商银行股份有限公司珠海斗门支行（以下简称工行斗门支行）作为第三人参加诉讼。同年9月9日本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告旭日房产公司的委托代理人郭英东、聂悦强，第三人工行斗门支行的委托代理人聂宝华到庭参加诉讼，被告洪丹、蔡名松经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旭日房产公司诉称：2014年6月27日，两被告与原告签订《珠海市商品房买卖合同》，两被告共同向原告购买原告作为建设单位的金穂家园某号房，该商品房建筑面积102.46平方米，属现房，按整套出售，总价款为706974元。同日，双方还签订了《珠海市商品房买卖合同》附件，约定：被告以银行按揭贷款的方式购买金穗家园某号房，被告须于2014年6月27日前付清该商品房首期购房款212974元，余额共494000元由被告向银行贷款支付给原告。同日，被告与原告签署了《分期付款协议》，协议约定：被告购买的该商品房每平方米建筑面积单价为6900元，总房价款为706974元。由于被告的个人原因且经得原告的同意，首付房款212974元分期支付，余下房款494000元通过办理银行按揭支付。被告已支付该商品房首付款为30000元，剩余首付款182974元在两年内分三期支付给原告。但是，被告既没有向原告支付首付款余额，也没有向银行偿还贷款本息。鉴于原告系被告涉案贷款的担保人，第三人于2015年3月23日向原告发出提前还款函，要求原告承担连带责任，归还剩余贷款本金及利息。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》；2、两被告共同向原告返还珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某号房产；3、两被告共同向原告支付因逾期未支付的房价款所产生的违约金70697.4元；4、两被告共同赔偿原告经济损失6978.01元；5、本案诉讼费用由被告负担。
在本案审理过程中，原告当庭变更其第一项诉讼请求为解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、分期付款协议、住宅改造及装饰装修委托协议书；当庭撤回其第二项诉讼请求；当庭变更其第四项诉讼请求为两被告共同赔偿原告经济损失22215.84元。
原告旭日房产公司对其诉称提供证据材料如下：
1、珠海市商品房买卖合同，拟证明原被告存在商品房买卖合同关系；
2、珠海市商品房买卖合同补充协议，拟证明被告选择按揭方式支付购房款，须在2014年6月27日前付清涉案商品房首期购房款212974元，余款494000元由被告向银行贷款支付；
3、分期付款协议，拟证明被告应当支付的首期购房款212974元分期支付，余下房款494000元通过办理银行按揭支付，被告已付首期购房款30000元，尚欠182974元；
4、住宅改造及装饰装修委托协议书，拟证明被告委托原告对已购买的涉案商品房进行室内局部改造及装饰装修；
5、中国工商银行个人违约贷款催收通知书，拟证明第三人要求原告接到催款通知书后督促两被告还款或承担连带保证责任；
6、中国工商银行提前还款函，拟证明第三人要求原告承担连带责任归还剩余贷款本金492429.61元及相应利息8548.4元；
7、收据两份、更换认购单位申请一份，拟证明被告原认购单位为金穗家园2栋2单元2004房，后变更为某房，被告只向原告支付过30000元；
8、个人贷款借据基本信息、存款凭条、进账单、支票存根、中国工商银行凭证一组，拟证明原告实际履行了保证责任。
被告洪丹、蔡名松缺席，没有提交答辩状和证据材料。
第三人工行斗门支行述称：收到了原告的款项516215.84元。原告的保证责任已履行完毕。
第三人工行斗门支行对其述称向本院提交如下证据：
1、洪丹、蔡名松身份证明及结婚证明，拟证明被告身份及夫妻关系；
2、借款凭证，拟证明第三人于2014年8月13日向被告约定账户发放贷款，贷款利率为7.205%，贷款到期日2044年8月13日；
3、个人购房借款担保合同，拟证明第三人与被告签订了借款合同，××、抵押人按合同约定履行相应还款义务与抵押担保义务；
4、授权委托书，拟证明被告同意将涉案房产作为抵押担保；
5、EMS回执，拟证明第三人寄出过催收函、提前还款函；
6、个人违约贷款催收函，拟证明被告连续违约，第三人要求被告在接到催收函后15天内向还款账户存入足够金额；
7、提前还款函，拟证明被告违约，第三人按照合同约定要求被告提前归还剩余贷款本息；
8、历史明细，拟证明被告还款情况。
原告及第三人提交的证据均在法庭上出示，第三人对原告提交的证据、原告对第三人提交的证据均无异议。现本院对证据审查认定如下：原告及第三人提交的证据来源合法、内容真实且与本案相关联，本院予以确认。
经审理查明：2014年6月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定：被告购买原告位于珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房，建筑面积102.46平方米，该商品房属现房，按套出售，总价款为706974元。合同第八条第一款第（2）项约定，被告逾期付款超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。但合同第六条载明的付款方式及期限内容空白，另注明（详见补充协议）。合同附件三《补充协议》第四条约定，原、被告同意按下列第三种方式付款：……三、银行按揭贷款付款。被告选择按揭方式支付购房款的，须于2014年6月27日前付清该商品房首期购房款212974元（其中含定金3万元），余款494000元由被告向银行贷款支付。
2014年6月27日，双方还签订了《分期付款协议》，协议第一条约定：被告向原告购买位于珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房，建筑面积102.46平方米，总价款为706974元。由于被告的个人原因且经得原告同意，首付房款212974元被告向原告免息分期支付，余款494000元被告通过办理银行按揭支付。协议第二条约定：双方确认在签订本协议前被告已支付该商品房部分首付款为3万元，剩余的首付款为182974元在二年内分三期支付给原告，第一期须在2015年2月23日前付73100元，第二期须在2015年10月23日前付73100元，第三期须在2016年6月23日前付36774元。协议第四条第4项约定，被告逾期付款90天以上的，原告有权向法院起诉，追索被告所欠的购房款及违约金。协议第七条第2款第（4）项约定：若原告依据本协议行使合同解除权，则被告应向原告支付违约金（按购房价的10%计算）。若该违约金不足以弥补给原告的经济损失的，原告可继续向被告追索。
2014年6月27日，原被告双方还签订了《住宅改造及装饰装修委托协议书》及补充协议，约定被告委托原告对被告购买的涉案房屋进行室内改造及装饰装修。
2014年7月30日，原告（保证人）、被告（××）和第三人（××）签订了《个人购房借款担保合同》，约定被告向第三人借款494000元用于购买珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房，贷款期限30年，被告授权第三人将贷款一次性划入原告账户。原告自愿向第三人提供连带责任担保。原告作为保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、××实现债权的费用和××所有其他应付费用承担连带保证责任。合同第十四条约定被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的第三人有权宣布本合同和××与××之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求××立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。
2014年6月23日，被告向原告支付购房定金1000元，2014年6月26日，被告向原告支付购房定金29000元。2014年8月13日，第三人根据被告的委托向原告账户发放贷款494000元。因被告未按合同约定还款，第三人于2015年3月23日向某、被告发出了《个人违约贷款催收函》和《提前还款函》，宣布贷款提前到期，要求被告归还贷款本息，要求原告承担连带担保责任归还剩余贷款本金及利息。
2015年8月18日，原告向第三人履行保证责任，支付贷款本金492429.61（其中到期3514.31元、未到期488915.3元），贷款利息23786.23（其中到期23051.23元、还款当月实际利息735元），本息合计516215.84元。至此，两被告在第三人处贷款的494000元全部清偿完毕。
本院认为：现本院针对原告的主张分析如下：
一、关于原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件等一系列合同的条件是否成就的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、《分期付款协议》和《住宅改造及装饰装修委托协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。被告没有按照《分期付款协议》约定的期限即在2015年2月23日前向原告付清第一期首付款73100元，至本案法庭辩论终结之日，已经逾期超过60日，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》等条件已经成就，原告可以解除合同。
二、关于被告应按何标准向原告支付违约金的问题。原被告双方在同一天签订了《商品房买卖合同》和《分期付款协议》，均约定涉案房产总价为706974元，被告向原告支付首期款212974元，余款494000元向第三人按揭贷款支付。但两者约定的被告逾期付款所支付的违约金不同。商品房买卖合同约定，被告逾期付款超过60日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。而分期付款协议约定，被告已支付部分首付款30000元，余下首付款182974元在二年内分三期支付，若原告依据本协议行使合同解除权，则被告应按购房价的10%向原告支付违约金。由于两者都是格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定的公平原则及结合本案的具体情况，本院认为，按照商品房买卖合同约定的关于合同解除后，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金为宜。对原告主张被告按照购房价的10%向其支付违约金，不予支持。截止本案法庭辩论终结之日，被告应累计向原告支付的购房款为597100元（30000元＋494000元＋73100元），由于被告没有按照约定向原告支付2015年2月23日到期的购房款73100元，构成违约，被告应当按合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，被告应向原告支付的违约金为59710元（597100元×10%），超过该金额的部分本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告应将已经收取被告的购房款30000元返还给被告，为了便于双方当事人履行义务，本院将该30000元从被告应支付的违约金中予以扣减，被告实际还应向原告支付的违约金为29710元。
三、关于原告主张被告赔偿损失的问题。由于原、被告及第三人签订的《个人购房借款担保合同》约定原告对第三人向被告发放的贷款494000元承担连带担保责任。后因被告没有按约定向第三人偿还贷款本息，第三人要求原告承担保证责任有合同依据，根据本案查明的事实，原告因履行保证责任于2015年8月18日向第三人支付款项516215.84元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告的经济损失应为原告代被告向第三人一次性付清按揭贷款的本息516215.84元与原告收到被告支付的按揭购房款494000元的差额，故原告主张被告赔偿经济损失22215.84元，依法有据，本院予以支持。
被告经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告珠海市旭日房产开发有限公司与被告洪丹、蔡名松于2014年6月27日签订的《商品房买卖合同》及其附件、《分期付款协议》、《住宅改造及装饰装修委托协议书》；
二、被告洪丹、蔡名松于本判决生效之日起七日内向原告珠海市旭日房产开发有限公司支付逾期付款违约金29710元；
三、被告洪丹、蔡名松于本判决生效之日起七日内向原告珠海市旭日房产开发有限公司赔偿经济损失22215.84元；
四、驳回原告珠海市旭日房产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10870元（原告珠海市旭日房产开发有限公司已预交），由被告洪丹、蔡名松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
代理审判员 刘改宏
人民陪审员 梁国裕
二〇一五年十月十九日
书 记 员 刘华东
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。