山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1083民初3534号
原告：白志豪。
原告：白易凡。
原告：陆玉芳。
以上三原告共同委托诉讼代理人：徐鹏强，乳山义帆法律服务所工作人员。
以上三原告共同委托诉讼代理人：于晓磊，乳山义帆法律服务所工作人员。
被告：山东乳山嘉润实业有限公司，住所地：山东省乳山市滨海新区旅游度假区。
法定代表人：戚纪伟，董事长。
被告：上海临江控股（集团）有限公司，住所地上海市中山南路865号。
法定代表人：谈意道，经理。
以上二被告共同委托诉讼代理人：于乐胜，乳山信誉法律服务所工作人员。
原告白志豪、白易凡、陆玉芳诉被告山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陆玉芳及原告白志豪、白易凡、陆玉芳的委托诉讼代理人徐鹏强、于晓磊，被告山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司的委托诉讼代理人于乐胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白志豪、白易凡、陆玉芳向本院提出诉讼请求：1、要求与被告解除2015年8月13日签订的《商品房买卖合同》；2、要求被告退付购房款377737.00元；3、要求被告退付代收的契税等费用14980.00元；4、要求被告自2014年12月31日始至判决生效之日止按银行同期同类贷款利率计付所缴纳费用（购房款377737.00元+契税等费用14980.00元=392717.00元）的利息，计40000元；5、要求被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告通过中介购买了二被告开发的座落于乳山银滩旅游度假区长江路588-1（滴水湾国际养生堂）1B-924号房，双方于2015年8月13日签订了商品房买卖合同，后原告按照约定支付了购房款，因被告严重违反法律规定和合同约定，不能按照合同约定和法律规定的期限为原告办理产权登记。被告的行为给原告造成极大的经济损失和精神伤害。为维护原告的合法权益，提起诉讼。
被告山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告应依法遵照履行。2015年8月13日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同上约定涉案商品房定名为银滩长江路588-1号，被告取得了涉案房屋所属土地的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。原告所购买的商品房位于银滩长江路588-1（滴水湾国际养生堂）1B-924号房，原告已经于2014年11月15日前先后付清购房款377737元。2014年11月9日，被告将房屋交付给原告，原告接受房屋后委托乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理。以上事实说明，原、被告签订的商品房买卖合同约定的交房期限是2014年12月31日前，而该房于2014年11月9日交付，交付时原告没有提出被告延期交房的违约责任，并接收涉案商品房交付使用的事实。原告以被告无法为原告办理产权登记为由，要求解除合同关系不符合法律规定。被告足以能为原告办理房屋所有权证登记，即使被告没有按照约定的期限为原告办理房屋产权登记，因原告没有催告，也无权要求解除合同关系，原告只能依据双方约定要求被告办理房屋所有权证书。双方之间的商品房买卖合同第十五条约定了办理产权证书的期限，关于逾期办理产权证的约定，双方选择的是不予退房，由被告承担违约责任，按原告已付购房款的百分比一次性赔偿原告相应的违约金。被告开发的商品房经建设单位于2016年7月16日组织竣工综合验收合格，并由乳山市住房和城乡建设局于2016年9月30日颁发了《房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案证》，说明原告要求解除商品房买卖合同关系，既无事实根据，也无法律依据。即使被告没有按照合同约定的期限为原告办理房屋所有权证书，因为原告没有催告，也无权要求解除合同，原告只能依据合同约定要求被告办理产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，本案被告只有在原告催告后拒不为其办理产权证书或无履行合同能力时，原告方可解除合同，而本案被告在2014年11月9日将房屋交付原告使用之日起至原告提起诉讼之日止，原告没有向被告催告过，现原告依据法律规定要求解除房屋买卖合同，解除权已经消灭。被告出售给原告的商品房符合法律、法规的规定，足以能够为原告办理房屋所有权证书，不存在拒不办理和无履行合同能力而不能为原告办理房屋所有权证书的说法，也不存在不履行合同主要义务经原告催告后仍不履行的事实，更不存在其他任何违约行为。即使被告不能按照法律规定和合同约定的期限为原告办理产权证书，也不符合《合同法》第九十四规定的合同可以解除的情形，本案即不存在法定解除的情形，也不存在合同约定解除的情形。原告要求解除双方之间的商品房买卖合同没有法律依据，原告的其他以解除合同关系为基础的诉讼请求也就当然没有法律依据。综上所述，原告要求解除合同关系没有事实依据和法律依据，本案事实和证据证明被告能够为原告办理房屋产权证书，而原告要求解除合同关系并非是因为被告不能履行合同义务，而是原告看到购买的商品房现在价格下落，其利益受到重创，想单方面撕毁合同，获取利益，该行为是法律坚决打击的，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年7月21日，原告白志豪、白易凡、陆玉芳与乳山城基置业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司签订了一份编号为（乳）W1502389号的商品房买卖合同（商品房预售文本），合同中约定原告购买的房产位于乳山市银滩旅游度假区长江路588-1号1B-924号房产，购房款377737元。合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第2种方式按期付款：1、一次性付款。2、分期付款。2014年10月4日支付定金50000元，2015年8月18日支付260000元，2015年8月23日支付67737元。3、其他方式。”合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、…”。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、取得房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案证。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、…”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、…”。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理初始登记的资料报送到产权登记机关。双方约定在商品房办理初始登记后90日内，向产权登记机关申请办理转移登记。如因出卖人的责任，未能在规定的期限内申请初始登记，以及买受人不能在约定的期限内申请转移登记的，双方同意按下列第2种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、…”。附件三：合同补充协议第二条约定：“房屋交接时买受人还应同时交纳下列款项：1、住房专项维修资金按《乳山市住宅专项维修资金管理暂行办法》规定执行。2、办理产权证契税（按总房价的3.0%交纳）。3、办理产权证过程中所需的其他费用。三、关于第八条“交付期限”的补充。出卖人实际把该房屋交付给买受人的时间：1、买受人选择一次性或者分期付款方式的，房屋交付时间为买受人全部房款支付给出卖人的第二天。2、选择银行贷款付款方式的，房屋交付时间为买受人选择的按揭银行把所贷金额房款划款到出卖人账户后的第二天。”
原告向乳山城基置业有限公司支付购房款的情况如下：2014年10月18日支付购房款50000元；2014年10月18日支付购房款260000元；2014年11月15日支付购房款67737元。2014年11月9日，原告向乳山城基置业有限公司支付代收费用14980元。
二被告提交了一份涉案商品房的买卖合同，内容与原告提交的商品房买卖合同基本一致。
二被告提交了乳银国用（2011）第036号国有土地使用权证、乳房售字第2011046号商品房预售许可证、地字第3710832010C0088号建设用地规划许可证、建字第3710832010C0140号建设工程规划许可证、2011071801号建设工程施工许可证，证实被告在银滩长江路588-1号开发建设的房产所属土地为商业用地，类型为出让，经审核用地项目、建设工程符合城乡规划要求，建设工程符合施工条件。二被告提交了编号为371083201609290102-JY-001号威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，证实被告在乳山市银滩长江路588-1号开发的商品房经建设单位组织综合验收合格，准予备案。
原告对二被告提交的上述证据的真实性没有异议，但是认为不能证实被告可以为原告办理产权登记。
二被告提交了一份房屋交付确认书，甲方为乳山城基置业有限公司，乙方为陆玉芳。确认书的主要内容为：原告购买的乳山城基置业有限公司开发的滴水湾国际养生堂1B-924号房屋交付手续办理完毕，落款时间为2014年11月9日，甲方加盖乳山城基置业有限公司公章，乙方处书写为：“陆玉芳（曾平代）”；该确认书第四条约定：“乙方需要支付的费用：办证费用：契税11332元、办理土地证费用105元，开口费用：有线电视费300元、宽带200元，维修基金：3043元。”二被告提交了一份确认函，内容为：“确认函，陆玉芳拥有的银滩长江路588-1号1B-924号房屋，已完成法定的交付手续，现将房屋委托于乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理。具体事宜详见陆玉芳与乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理签订的《委托经营管理合同》。其中前四年的保底收益乳山莱茵豪生酒店管理有限公司已经支付给陆玉芳。确认人：陆玉芳（曾平代）。日期：2014.11.9。”
原告对二被告提交的房屋交付确认书和确认函的质证意见为：该两份证据虽然可以证实原告接受了该商品房，但不足以说明被告没有违约，按照双方之间的合同第八条的约定涉案房产的交付时间为2014年12月31日，被告提交的这两份证据证实涉案房屋的交付时间是2014年11月9日，被告存在严重的违约行为。
二被告提交鲁（2017）乳山市不动产权第0001893号不动产权证书，证实被告已经办理了涉案房产所属楼房的大产权证书，能为原告办理涉案房屋的所有权证书。
原告对二被告所提交的这份不动产权证书的质证意见为：据原告了解，被告不具备为原告办理产权证书的条件，被告提交的该证据中确定的土地面积与原告签订的商品房买卖合同中土地面积不一致，且该证据中的权利人为乳山城基置业有限公司，该公司早已经更名为山东乳山嘉润实业有限公司，与实际主体不一致，该证据中载明的权利人已经不存在。该证据中载明的使用期限为自2017年3月6日起至2057年3月5日止，与涉案房屋买卖合同中土地使用期限不一致，因此对该份证据的真实性无法确认。即使该份证据是真实的，根据双方之间的合同约定，被告严重超出了约定期限，未能为原告办理产权证书，原告要求解除合同符合法律规定。在诉讼过程中，原告不认可被告未经原告授权单方为原告办理产权证书的行为。
另查明，乳山城基置业有限公司已经被山东乳山嘉润实业有限公司吸收合并，乳山城基置业有限公司的债权债务均由山东乳山嘉润实业有限公司继承。
此案经调解无效。
上述事实有原、被告双方陈述，原告提交的付款收据、涉案商品房买卖合同复印件，被告提交的涉案商品房买卖合同、房屋交付确认书、确认函、不动产权证书、综合验收备案证、国有土地使用权证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证复印件等证据在案为证。
本院认为，原告白志豪、白易凡、陆玉芳与乳山城基置业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人在自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定为有效合同。合同双方当事人应严格按合同约定履行义务。因为乳山城基置业有限公司已经被山东乳山嘉润实业有限公司吸收合并，乳山城基置业有限公司的债权债务均由山东乳山嘉润实业有限公司继承，故原告与乳山城基置业有限公司之间的法律关系应当由山东乳山嘉润实业有限公司予以承受。
本案争议的主要焦点问题是原告以被告逾期办证为由要求解除涉案商品房买卖合同的主张能否成立，对此问题分析意见如下：
对于此问题的分析首先应当确定的是涉案商品房交付使用的起算日期，对此原告认为应当以双方之间的合同第八条约定的交付日期即2014年5月31日为起算日期，而被告则认为应当以双方签署的房屋交付确认书的时间即2014年11月9日为起算日期。本院认为原、被告的主张均不成立，理由是双方之间的合同是双方对于涉案商品房买卖的合意，是确定双方之间权利与义务的主要依据，而双方之间签署的房屋交付确认书是交付涉案房屋实际日期的主要依据，并以此来衡量涉案房产的交付是否符合双方之间的合同约定。房屋交付确认书的签署日期并不能成为双方关于合同中所约定的交付日期的变更，合同附件三作为主合同的补充协议，是双方之间所签订的商品房买卖合同的组成部分，该部分对于实际交付日期的约定视为对主合同条文中交付日期的变更，根据附件三中的约定，双方重新确定了交付日期的方式，即以原告付清购房款之日为交付日期，根据本案查明的事实，原告付清购房款的日期为2014年11月15日，因此涉案商品房交付日期应当依据双方之间的合同附件三的约定予以确定为2014年11月15日。
确定了涉案房屋交付日期，那么根据双方之间的合同第十五条的约定，办理涉案房产初始登记材料的期限应是在商品房交付使用后60日内即2015年1月15日前，办理涉案房产产权证书转移登记的期限应是在涉案商品房办理初始登记后90日内即2015年4月15日前。
经过以上分析可以看出，二被告未能在上述期限内为原告办理涉案房产的产权登记过户手续，存在逾期办证的违约行为。而根据双方之间的合同第十五条的约定如因出卖人原因逾期办证的买受人不退房。本院认为该条款的约定是无效的，理由是根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。具体到本案中，涉案合同第十五条第三款的约定根据条款内容可以确定属于格式条款，该条款排除了原告作为买受人在被告逾期办证时所享有的退房的权利，故该条款应认定为无效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据该条法律规定，买受人可以请求解除合同的条件有三个即逾期办证超过一年、由于出卖人原因、导致买受人无法办理房屋所有权登记，这三个条件相辅相成，缺一不可。那么，具体到本案查明的事实，“逾期办证超过一年、由于出卖人原因”这两个条件已经具备，但是却不具备“导致买受人无法办理房屋所有权登记”这一条件，因为被告所提交的证据已经证实，被告已经具备了为原告办理产权登记的条件，而这也是商品房买卖合同的关键，因为商品房的买卖中出卖人应当交付商品房，并协助办理产权登记，这样才能帮助买受人达成商品房买卖的主要目的。法律之所以做出这样的规定就是对于超过一定期限仍无法为买受人办理产权登记的一种救济途径，而本案中，被告虽然存在逾期办证的违约行为，但是其已经具备了为原告办理产权登记的条件，在这种情况下，原告可以要求被告承担逾期办证的违约责任，而原告以此要求解除涉案商品房买卖合同便失去了法律依据。
综上所述，被告所提交的涉案房产的相关手续证实被告现在已经能够为原告办理涉案房产的产权证书，原告购买涉案房产的主要目的是可以实现的，故原告以被告逾期办证为主要理由要求解除双方之间的商品房买卖合同，缺乏法律依据，本院不予支持。既然原告要求解除双方之间的商品房买卖合同的诉讼请求不成立，那么与此相对应的要求退还购房款并承担相应利息的诉讼请求，也当然不能成立。
因原、被告在房屋交付确认书中对契税等费用14980元由被告代收进行了约定，原告也按约定交纳了相关费用，故原告要求被告返还预交的契税等14980元以及相关利息的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告白志豪、白易凡、陆玉芳要求解除2015年8月13日签订的《商品房买卖合同》、要求被告退付购房款377737.00元、退付代收的契税等费用14980.00元并支付利息的诉讼请求。
案件受理费3896元，保全费2689元，由原告白志豪、白易凡、陆玉芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 侯现章
人民陪审员 宋吉波
人民陪审员 张胜夕
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 宫 芳