浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3430号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈鹤峰。
委托代理人：朱勤，浙江可道律师事务所律师
被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦国英。
委托代理人：钟华强，浙江诚可律师事务所律师。
上诉人沈鹤峰因与被上诉人秦国英房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余塘民初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2014年4月21日，秦国英与沈鹤峰签订房屋租赁合同二份（合同编号：0013959、0013960），约定秦国英将坐落于杭州市余杭区绿城玉园润玉苑3幢3单元2001、2101室的两套房屋（以下简称2001、2101室房屋）出租给沈鹤峰使用；沈鹤峰保证租赁房屋仅作为样板房和居住使用；租赁期均为自2014年5月5日起至2016年5月4日止；两套房屋租金均为两年132000元，付款方式为年付，第一年租金5000元一个月，共60000元，于2014年4月21日支付，第二年租金6000元一个月，共72000元，提前15天支付；租房保证金均为5000元，待租赁期满结清费用后，沈鹤峰结清水电等所有相关费用，秦国英全部退还保证金；在租赁期限内，如沈鹤峰因使用不当造成房屋或设施损坏的，沈鹤峰应立即负责修复或予以经济赔偿；在租赁期内，沈鹤峰未经秦国英同意中途退租，沈鹤峰应向秦国英支付壹个月租金作为违约金；秦国英负责开通该房屋煤气、华数，开通费由秦国英承担，使用费沈鹤峰出，门禁卡两张，物业费由秦国英承担。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，秦国英按约将2101、2001室两套房屋交付沈鹤峰使用，沈鹤峰亦按约向秦国英支付两套房屋的第一年房租及租房保证金。2015年4月6日，秦国英向沈鹤峰寄送律师函一份，该律师函因查无此人而被退回。2015年5月2日，秦国英方通过手机短信通知沈鹤峰第二年房租支付时间已到，要求其若不租的，于2015年5月5日前办理退租手续。同日，沈鹤峰通过手机短信提出解除合同、退还押金及部分房租，赔偿经济损失的要求。2015年5月14日，沈鹤峰的员工黄某与中介吴玲及秦国英方通过电话沟通退租事宜。2015年5月27日，沈鹤峰向秦国英寄送律师函一份。另查明，2101、2001室两套房屋为秦国英与杜金坤共同共有。2014年6月11日，秦国英与杭州港华燃气有限公司签订城市居民供用气合同一份，开通2001室房屋的燃气。后秦国英起诉至原审法院，要求判决：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令沈鹤峰向秦国英支付2015年5月5日至2015年6月15日期间的租金15978元；3.判令沈鹤峰向秦国英交还所租房屋的房门钥匙；4.判令沈鹤峰向秦国英支付违约金12000元；5.判令沈鹤峰向秦国英支付房屋损坏赔偿金20000元（其中墙布损失10000元，门损失5000元，床损失5000元）；6.判令沈鹤峰承担诉讼费用。后秦国英变更诉讼请求为：1.判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，并腾空房屋；2.判令沈鹤峰向秦国英支付2015年5月5日至判决确定之日止的租金（租金以每月12000元计算）；3.依法判令沈鹤峰向秦国英支付违约金11000元；4.依法判令沈鹤峰承担诉讼费用。在一审诉讼过程中，沈鹤峰提起反诉，要求：1.判令秦国英与沈鹤峰签订的租赁合同于2015年4月份已实际协商解除；2.判令秦国英归还沈鹤峰租房保证金1万元；3.判令秦国英未按合同约定开通煤气违约；4.判令秦国英支付沈鹤峰违约金12000元；5.本案的本、反诉费均由秦国英承担。
一审庭审中，沈鹤峰表示案涉房屋已腾空。秦国英与沈鹤峰均表示案涉房屋的钥匙尚未交付给秦国英。
原审法院认为，秦国英和沈鹤峰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方都应按照合同约定履行。本案争议焦点主要有三：
一是合同有无解除。对此，沈鹤峰主张两份合同已于2015年4月经双方协议解除，秦国英主张其并未同意解除合同，现沈鹤峰未按约支付房租违约，要求解除合同。原审法院认为，并无证据表明双方于2015年4月就解除合同达成合意，故沈鹤峰的主张不成立，原审法院不予支持。根据合同约定，承租人未经出租人同意中途退租，应当向出租人支付一个月租金作为违约金，且根据法律规定，当事人一方根据合同约定的解除条件行使解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。沈鹤峰于2015年5月2日回复秦国英的短信中明确提出解除合同，故两份租赁合同应已于2015年5月2日起解除。故秦国英要求解除合同，沈鹤峰要求确认合同已于2015年4月份解除的诉讼请求，理由均不成立，原审法院不予支持。房屋租赁合同已解除，秦国英有权要求沈鹤峰腾空房屋，并按约支付因提前退租而产生的违约金11000元。因双方就墙纸修复问题仍有争议，且租赁合同中约定租房保证金待租赁期满结清费用后，沈鹤峰结清水电等所有相关费用，秦国英全部退还。故沈鹤峰要求秦国英返还租房保证金10000元的反诉请求，理由不成立，原审法院不予支持。二是秦国英未开通燃气有无违约。沈鹤峰主张秦国英未按约定将两套房屋的燃气开通故要求提前退租，而秦国英主张双方口头约定只需开通一套房屋的燃气。原审法院认为，在秦国英已经为一套房屋办理开通燃气手续的情况下，为另一套房屋一并办理开通燃气手续不存在障碍，亦并无证据表明沈鹤峰在长达一年的租期内曾向秦国英要求开通燃气的事实以及未开通燃气导致合同目的无法实现的情形，且结合黄某与中介的电话录音来看，只开通一套房屋的煤气是符合双方本意的。故秦国英未开通燃气并未违约，沈鹤峰据此要求确认秦国英违约并要求其支付违约金12000元的反诉请求，理由不成立，原审法院不予支持。三是钥匙交付问题。秦国英主张系沈鹤峰要求其退还10000元租房保证金才肯交付钥匙，而沈鹤峰主张系秦国英因墙纸问题不肯接收钥匙。原审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，出租人也应该及时接收租赁物，双方都有避免损失扩大的义务。从2015年5月14日黄某与房东及中介的电话录音来看，沈鹤峰确有提出交付房屋的意向，但房东却未予以明确答复，故秦国英对于合同解除后房屋占有使用费的产生负有责任。后秦国英于2015年7月1日起诉要求沈鹤峰交还房屋钥匙，但沈鹤峰至今未交还，且经原审法院调解，在双方已自行确定办理交房手续时间、地点的情况下，沈鹤峰未到场，并明确表示不同意将钥匙直接交给秦国英，故沈鹤峰对此后房屋占有使用费的产生负有责任，其应向秦国英支付自其收到起诉状副本之日，即2015年7月2日起至本判决确定履行之日止的房屋占有使用费。综上，秦国英的本诉请求，对其合理部分，原审法院予以支持。沈鹤峰的反诉请求，理由不成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、沈鹤峰于判决生效后十日内将坐落于杭州市余杭区绿城玉园润玉苑3幢3单元2001、2101室的两套房屋腾退给秦国英；二、沈鹤峰于判决生效后十日内支付秦国英自2015年7月2日起至本判决确定履行之日止的房屋占有使用费（按每月12000元的标准）；三、沈鹤峰于判决生效后十日内支付秦国英违约金11000元；四、驳回秦国英其他诉讼请求；五、驳回沈鹤峰的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费75元，减半收取37.5元，由沈鹤峰负担，于判决生效后七日内交纳原审法院；反诉部分案件受理费350元，减半收取175元，由沈鹤峰负担。
宣判后，沈鹤峰不服，向本院提起上诉称：一、本案是双方协商解除租赁合同，并非沈鹤峰单方违约解除租赁合同，原审法院对该事实未查清，并对违约的判断及采纳证据的标准上带有偏向性，判决让沈鹤峰承担违约金有违事实和公平。1、本案中，双方的证据及证人等均未回避在2015年4月份经多次协商已经解除租赁合同、租房已经腾空的客观事实。故本案争议的焦点是墙纸是否是合理损耗还是非合理损坏的赔偿问题，原审完全可以查清该事实，但原审回避该事实，仅根据沈鹤峰的短信推定沈鹤峰单方解除，并认定其违约，存在事实不清的问题。2、对只开通一套房屋的煤气是否违反合同约定的问题，沈鹤峰仅是要求确认违约，并未要求确认根本违约，原审法院并未根据合同约定判断，却以秦国英未根本性违约为由否认其存在违约的事实，明显错误。原审法院在关于黄某与中介通话记录这一证据的采纳标准上存在明显偏向性。二、原审判决要求沈鹤峰承担从2015年7月2日起到履行之日的房屋占有使用费，有违法律规定、客观事实和公平原则，秦国英应对扩大的损失承担责任。1、案涉租赁房屋于2015年4月早已腾空，该事实无论是本案双方当事人还是中介都是认可的，不存在再次判决腾空的问题。2、沈鹤峰在应诉后的前2个月，也多次希望原审法院尽快处理、尽快先协助办理归还门卡的手续，避免损失的扩大，但原审法院却未予理睬。后在沈鹤峰强烈要求下，原审法院才主持双方办理交接，但已经拖延了3个月之久，此时沈鹤峰对原审法院的做法已经带有情绪，所以才误解原审法院，才要求判决后再交付门卡。所以即使沈鹤峰因情绪误解导致未交付门卡，从原审法院通知调解之日起算，造成的扩大损失也就1个月，不应让其承担起诉后3个多月的全部扩大损失。3、沈鹤峰在一审判决后的2015年10月31日向秦国英交付门卡时，发现并非没有门卡即无法使用案涉房屋，秦国英在合同解除、房屋腾空的情况下，完全可以通过补办门卡使用房屋。秦国英故意空置房屋的行为明显属于没有采取适当措施导致损失扩大的行为，该损失应由其自行承担。三、原审判决未支持沈鹤峰提出的要求秦国英返还10000元保证金，明显错误。原审认可沈鹤峰之前提出过交付房屋的意向，但秦国英一审起诉前不同意接收并办理相关交接手续，按照合同法的规定，当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就，视为条件已经成就。所以原审法院应当认定沈鹤峰已经完成相关交接手续，应判决秦国英返还该10000元保证金。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第二、三项，支持沈鹤峰的全部一审反诉请求，一、二审诉讼费用由秦国英承担。
被上诉人秦国英在二审过程中未提交书面答辩状，其口头辩称：案涉租赁合同系因沈鹤峰提前要求解除而解除，按照合同约定，其应当支付一个月的租金作为违约金，并对房屋的损失进行赔偿。秦国英一直在采取措施防止损失扩大，是因为沈鹤峰提出要求秦国英先行返还10000元保证金的情况下，其才交付房屋钥匙，扩大的损失理应由沈鹤峰承担。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，请求依法驳回沈鹤峰的上诉请求。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。本案双方当事人争议的焦点之一系案涉房屋租赁合同是双方协商一致解除抑或是沈鹤峰单方提前解除合同。沈鹤峰主张案涉房屋租赁合同系双方当事人在2015年4月份经过多次协商后一致同意解除，其作为提出主张的一方，应当举证证明该事实的存在，现沈鹤峰在诉讼过程中提交的录音记录并不能直接体现出双方已经于2015年4月协商一致解除房屋租赁合同的意思，而沈鹤峰申请出庭的证人黄某与其存在利害关系，证明效力低下，故沈鹤峰应当承担举证不能的不利法律后果。沈鹤峰提出的该上诉理由，依据不足，本院不予采纳。根据双方当事人往来的短信内容，虽然沈鹤峰在短信中提出秦国英存在未履行合同约定的意思，但并未明确秦国英未履行合同义务的具体内容，更无法反映出沈鹤峰在诉讼过程中陈述的是因秦国英未开通二套房屋的煤气导致其无法使用案涉房屋而要求解除合同的意思表示。故原审法院依据沈鹤峰在2015年5月2日回复秦国英短信中明确提出的解除合同的意思表示，认定案涉房屋租赁合同于2015年5月2日因沈鹤峰提前解除合同而解除，并无不当。基于此，原审判决要求沈鹤峰依据合同约定承担提前退租而产生的违约金11000元，亦无不当。本案的争议焦点之二系秦国英在案涉租赁合同履行期间是否存在违约行为。沈鹤峰认为秦国英未按照合同约定开通二套房屋的煤气，仅开通一套，导致其无法使用房屋，存在违约行为，应当承担12000元的违约金。本院经审查后认为，虽然案涉二份房屋租赁合同中确实约定由秦国英开通煤气，但在秦国英不存在煤气开通障碍的情况下，故意不开通一套房屋的煤气与常理不符。而且，沈鹤峰并未举证证明在长达一年的使用期间其曾就煤气开通问题向秦国英提出主张，也无证据证明因煤气未开通而导致其无法实际使用案涉房屋，故原审法院认为秦国英提出的双方曾口头约定仅开通一套房屋煤气的观点更符合常理，并无不当。基于此，沈鹤峰要求确认秦国英存在违约情形，并要求其承担12000元违约金的一审反诉请求，依据不足，本院不予支持。本案争议焦点之三系沈鹤峰是否应当承担2015年7月2日起至房屋实际交接之日止的占有使用费。虽然双方当事人对起诉前房屋未交接的原因各执一词，但在秦国英起诉并明确提出要求沈鹤峰交付房屋钥匙的诉讼请求后，沈鹤峰未实际交还的事实是清楚的，沈鹤峰在上诉中也承认其是基于对原审法院的不满而拒绝交还房屋钥匙，但这并不能作为沈鹤峰无须承担房屋占有使用费的理由。而沈鹤峰提出的秦国英在完全可以利用案涉房屋的情况下，故意空置案涉房屋导致损失扩大，扩大损失部分应由秦国英自己承担的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。故原审判决要求沈鹤峰承担2015年7月2日即秦国英起诉之后至房屋实际交接之日止的房屋占有使用费，并无不当。关于沈鹤峰一审提出的要求秦国英退还租房保证金10000元的反诉请求，根据案涉房屋租赁合同的约定，租房保证金在租赁期满结清费用后，乙方（沈鹤峰）结清水电等所有相关费用，由甲方（秦国英）全部退还。现沈鹤峰无证据证明其已经结清案涉房屋租赁期间的全部费用，故其该项反诉请求，依据不足，原审法院不予支持，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人沈鹤峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 姚丽萍