湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初4735号
原告邱根生，男，1986年5月19日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。
原告刘娜，女，1989年9月19日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。
以上两原告共同委托代理人黄文武，郴州市北湖区华通法律服务所法律工作者。
以上两原告共同委托代理人文艳华，湖南问由律师事务所律师。
被告湖南华康房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区健康路中行办公楼二楼。
法定代表人康腾，该公司董事长。
委托代理人南新丹，湖南善道律师事务所律师。
原告邱根生、刘娜与被告湖南华康房地产开发有限公司（以下简称华康公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱根生、刘娜的共同委托代理人黄文武、文艳华，被告华康公司的委托代理人南新丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱根生、刘娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理商品房初始登记；2、判令被告支付逾期办理房屋初始登记违约金61330元（按年利率5.75%从约定的最后办理初始登记的次日2015年5月2日算至2017年11月30日，此后另计至办理完房屋初始登记时止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
经本院释明，原告明确诉请中的“办理商品房初始登记”即实施不动产统一登记制度后的“不动产首次登记”。
被告华康公司辩称：1、根据2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，负责征收和补偿的责任主体应当是市人民政府确定的房屋征收部门。2、华康公司通过合法出让方式取得阳光金苑项目的国有土地使用证，交清了土地出让金。由于郴州市建筑材料总公司的18户拆迁户不按照《郴州市建筑材料总公司住宅拆迁协议》约定拆一补一的方式拆迁，导致项目不能综合验收，继而不能办证，不是华康公司的责任。据此，华康公司不应支付违约金。3、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，市人民政府确定的房屋征收部门未依法征收，拆迁户违约不肯拆迁，是华康公司不可抗力的因素，应当免除或者减轻华康公司逾期办证的违约责任。4、本案《郴州市商品房买卖合同》已经约定出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定。5、退一步说，如需计算违约金，应当按照《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定的标准计算。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
2009年3月，郴州市建筑材料总公司破产清算组与其有住房产权的18户职工签订《郴州市建筑材料总公司住宅拆迁协议》。该拆迁协议并未实际履行，截止本案判决前，相应拆迁工作尚未完成。华康公司于2018年2月2日向本院提起诉讼，向该18户业主主张权利。
2013年4月3日，原告邱根生、刘娜作为共同买受人，与被告华康公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市，购房款总金额为413415元，并约定被告应当在2013年5月1日前交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》十六条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。”
合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款413415元，被告于2013年4月22日将房屋交付给原告使用。
另查明，阳光金苑项目截止本案判决前尚未综合竣工验收，并未具备办理不动产首次登记的条件。
二、双方当事人有争议的事实
关于被告逾期未完成涉案房屋首次登记的原因。原告认为，双方合同约定为自商品房交付使用730日之内完成首次登记，被告逾期未完成，应承担相应的违约责任。被告则认为，首次登记未完成系郴州市建筑材料总公司的18户拆迁户不按照《郴州市建筑材料总公司住宅拆迁协议》履行，华康公司没有拆迁权，属不可抗力的范畴。本院认为，《中华人民共和国国有土地房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日实施，而原、被告于2013年4月3日才签订《郴州市商品房买卖合同》。华康公司作为专业的房地产开发公司，对拆迁主体的变更及对通过出让方式取得的土地上有郴州市建筑材料总公司18户拆迁户需拆迁这一事实是清楚的，并不存在不可抗力这一法定免责事由。即使华康公司抗辩理由属实，在双方签订《郴州市商品房买卖合同》约定办证期限时华康公司应考虑这一因素。华康公司在本案诉讼发生后，才向郴州市建筑材料总公司18户拆迁户提起诉讼主张权利，时间跨度长达8年，足以认定华康公司并未及时想办法解决这一历史遗留问题。原告作为购房户无任何过错，被告辩解意见无证据支持，本院不予采信。
判决的理由与结果
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方于2013年4月3日签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的焦点问题是：1、被告是否有义务为涉案房屋办理房屋首次登记；2、被告是否构成违约，是否需向原告支付逾期办理首次登记违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题。下面分述如下：
一、被告是否有义务为涉案房屋办理房屋首次登记
原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。……”实施不动产登记统一制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记名称亦变更为首次登记，但程序和要求并未改变，因此并不排除被告为涉案商品房办理首次登记的义务。据此，被告有义务继续为原告购买的房屋所在幢办理首次登记。
二、被告是否构成违约，是否需向原告支付逾期办理首次登记违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题
1、被告未按合同约定完成涉案房屋首次登记构成违约。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。……”被告实际交付原告房屋时间为2013年4月22日，依照该约定被告应在交付使用后730日即2015年4月21日前办理好商品房所在幢的首次登记，而被告实际截止本案判决前尚未完成商品房所在幢的首次登记，被告的行为已经违反该约定，应承担相应的违约责任。
2、违约金数额的确定问题。原告以双方签订的《郴州市商品房买卖合同》当中约定的买受人逾期付款的违约责任作为参照，认为合同系华康公司提供的格式合同，其在合同条款中明显加重原告一方的违约责任，却故意减轻免除自己一方的违约责任，存在“显失公平”情形，应将违约金计算标准进行适当调整。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定系在双方合同没有约定违约金计算标准的情形下适用，而本案双方对违约金的计算标准约定是明确、具体的。原告在《郴州市商品房买卖合同》上签字视为对该约定的认可，原告如认为该条款“显失公平”，应在法定的除斥期间内提起合同撤销之诉。在合同条款未撤销的情形下，该约定对双方均有约束力。违约金兼具补偿和惩罚功能，违约金的调整亦应以实际损失作为参照，本案中原告并未举证证实其实际损失的具体金额，故原告主张以同期银行贷款利率计算违约金无事实依据，本院不予支持。据此，本院以原告已付购房款413415元为基数，按合同约定总购房款的0.5%计算本案违约金为2067.08元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖南华康房地产开发有限公司应继续履行为原告邱根生、刘娜购买的位于郴州市办理不动产首次登记的义务；
二、被告湖南华康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邱根生、刘娜逾期办理不动产首次登记违约金2067.08元；
三、驳回原告邱根生、刘娜的其他诉讼请求。
如果被告湖南华康房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1413元，由原告邱根生、刘娜共同负担706.5元，被告湖南华康房地产开发有限公司负担706.5元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 何宇红
人民陪审员 蔡秋玲
人民陪审员 张湘燕
二〇一八年四月十七日
书 记 员 袁 帆
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。