江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第00755号
上诉人（原审被告）盐城新林置业有限公司，住所地阜宁县阜城镇香港路99号。
法定代表人崔开高，该公司董事长。
委托代理人卢长春，江苏众想律师�务所律师。
被上诉人（原审原告）谈启竹，居民。
委托代理人徐文海，江苏阜一律师事务所律师。
原审第三人陈宏雷，男，1964年12月20日生，居民身份证号码3209231964********，汉族，居民，住阜宁县阜城镇城东村*组**号。
上诉人盐城新林置业有限公司因与被上诉人谈启竹、原审第三人陈宏雷商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2014）阜城民初字第0952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
谈启竹原审诉称，2013年4月24日，谈启竹经陈宏雷介绍到盐城新林置业有限公司购买房屋，后盐城新林置业有限公司安排由谈启竹将全部购房款交付陈宏雷，陈宏雷用其在盐城新林置业有限公司处的工程款冲抵谈启竹的购房款，并由盐城新林置业有限公司出具房屋预约单一份，将新林现代�23号楼1单元501室房屋预约出售给谈启竹。目前该房符合办理商品房买卖合同条件，但谈启竹多次找盐城新林置业有限公司交涉，盐城新林置业有限公司均借故搪塞，一直不与谈启竹签订相关买卖手续。现为维护自身合法权益，特向法院起诉要求盐城新林置业有限公司返还购房款401882元，并承担自2013年4月25日起的银行同期贷款利息和本案诉讼费用。
盐城新林置业有限公司原审辩称，新林现代城23号楼1单元501室房屋并非谈启竹购买，房屋预约人是陈宏雷，预约时间是2013年4月24日，预约内容是2013年4月30日前到项目部交清房款，但谈启竹并未付款，故预约内容未履行。我单位工作人员徐庭彪签字同意在交楼后办理售楼手续，有一定的时间跨度，因谈启竹同意在4月30日前到项目部交清房款才导致徐庭彪作出这样的承诺，且徐庭彪的承诺并非谈启竹所解释的意思，而是交清�项后在办理合同时进行冲账，故谈启竹所诉没有事实依据，应当予以驳回。
原审第三人陈宏雷原审未到庭陈述。
原审法院经审理查明，2013年4月24日，盐城新林置业有限公司向谈启竹出具房屋预约单一份，载明：“谈启竹，身份证号码：××，预约新林现代城23号楼1单元501室，面积102.26㎡左右，单价3930元／㎡。请于2013年4月30日前到项目部交清后续房款肆拾零万壹仟捌佰捌拾贰元整，逾期不交，优惠取消，预约金不退，项目部有权对该房重新预约。新林现代城项目部”，陈宏雷在该预约单的预约房屋人栏签名，并在预约单上签注“此户现金用于工程款，以房充账”，同时，盐城新林置业有限公司的工作人员徐庭彪在该预约单上签注“同意，交楼后办理售房及手续，用工程款冲抵。徐庭彪”，并加盖盐城新林置业有限公司的印章。2013年4月25日，谈启竹以案外人周雪�名义向陈宏雷的银行卡上转入50万元，其中25万元作为其预约购买涉案房屋预约金，另25万元作为案外人周雪峰预约购房预约金（已另案处理）。
原审法院另查明，盐城新林置业有限公司开发的新林现代城23号楼工程承包给江苏阜泰建设工程有限公司施工，陈宏雷系江苏阜泰建设工程有限公司在新林现代城工地的施工负责人，新林现代城23号楼的开工日期为2013年2月18日，预售许可证的颁发时间为2013年3月12日。现谈启竹因要求盐城新林置业有限公司办理商品房买卖手续未果后，向原审法院起诉要求判令盐城新林置业有限公司返还购房款及利息，并承担诉讼费用。
原审法院认为，预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。本案中，盐城新林�业有限公司向谈启竹出具房屋预约单，将新林现代城23号楼1单元501室房屋预订给谈启竹，双方应按约定履行，盐城新林置业有限公司未按约定履行，应承担违约责任，故谈启竹要求返还预约购买房屋的房款并承担银行利息的诉讼请求应予支持。谈启竹、盐城新林置业有限公司及陈宏雷约定房款以盐城新林置业有限公司差欠的工程款冲抵，谈启竹以周雪峰的名义向陈红雷转账50万元作为预约购房款，其中25万元作为本案涉案房款，故陈宏雷接收谈启竹购房款的行为应视为经盐城新林置业有限公司认可并同意。谈启竹诉称向陈宏雷支付全部房款的意见，因其未能提供有效证据证明该事实，故原审法院认定谈启竹向陈宏雷支付房款的金额为25万元。关于盐城新林置业有限公司辩解房屋预约人是陈宏雷，并非谈启竹的意见，因预约单中明确载明“谈启竹”预约新林现代城23号楼1单元501室，虽是陈宏雷在房屋预约人栏签名，但谈启竹认可并持有该预约单，故预约人应为谈启竹，对盐城新林置业有限公司该点辩解意见不予采纳。据此，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审法院判决：一、盐城新林置业有限公司返还谈启竹购房款25万元，并承担利息（利息计算方式：自2013年4月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。限于判决生效后十日内履行完毕。二、驳回谈启竹的其他诉讼请求。案件受理费7328元，由谈启竹负担2770元，由盐城新林置业有限公司负担4558元（谈启竹已预交7328元）。
上诉人盐城新林置业有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决盐城新林置业有限公司向谈启竹返还购房款是错误的。1.涉案房屋预约人为陈宏雷，谈�竹仅是陈宏雪雷提供的购房对象。2.根据预约单的内容，购房者应在2013年4月30日前至盐城新林置业有限公司交清401882元，但谈启竹并未向盐城新林置业有限公司付过款。谈启竹为了诉讼将周雪峰汇给陈宏雷的50万元的一半陈述是涉案购房款没有依据。3.涉案预约单未得到履行，预约单上“此户现金用于工程款，以房充账”应是由陈宏雷事后添加的。陈宏雷在抛下工程不再施工后与谈启竹之间存在欺诈盐城新林置业有限公司的嫌疑。4.徐庭彪签字同意在交楼后办理售楼手续，有一定的时间跨度，因谈启竹同意在4月30日前到项目部交清房款才导致徐庭彪作出这样的承诺，且徐庭彪的承诺并非谈启竹所解释的意思，而是交清款项后在办理合同时进行冲账，徐庭彪并没有签字同意谈启竹将购房款直接汇给陈宏雷。二、盐城新林置业有限公司不存在违约行为，原审判决盐城新�置业有限公司返还25万元及利息错误。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审撤销原审判决，依法改判驳回谈启竹的原审诉讼请求。
被上诉人谈启竹答辩称，谈启竹在盐城新林置业有限公司同意以工程款折抵谈启竹的房款的情况下，在盐城新林置业有限公司加盖印章后，按照盐城新林置业有限公司的指示将购房款汇至陈宏雷的账户。房屋预约单的主体是盐城新林置业有限公司和谈启竹，且谈启竹已向盐城新林置业有限公司缴纳房款。原审判决正确，请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
原审第三人陈宏雷未到庭陈述。
本案的争议焦点为盐城新林置业有限公司是否负有向谈启竹返还房款和支付相应利息的义务。
本院认为：1.预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚实原则进行磋商以达成本约合同的义务。盐城新林置业有限公司于2013年4月24日向谈启竹出具的房屋预约单的性质即为预约合同。盐城新林置业有限公司于2013年3月12日已取得涉案房屋的商品房预售许可证，故其将新林现代城23号楼1单元501室预定给谈启竹不违反法律法规的强制性规定，该行为合法有效。2.陈宏雷虽在该预约单的预约房屋人栏签名，但因谈启竹持有该份房屋预约单，且预约单上载明“谈启竹身份证号码……预约新林现代城23号楼501室”等内容，故涉案房屋实际预约人应为谈启竹，盐城新林置业有限公司上诉称房屋预约人为陈宏雷的主张不能成立，本院不予采纳。3.涉案房屋预约单虽明确购房者应在2013年4月30日前至盐城新林置业有限公司交清401882元，但在该内容后陈宏雷提出“此户现金用于工程款，以房充账”，盐城新林置业有限公司的工作人员徐�彪予以认可，且加盖盐城新林置业有限公司的印章。徐庭彪签署“同意，交楼后办理售房及手续，用工程款冲抵”的审批意见应视为认可谈启竹购房款作为冲抵工程款直接向陈宏雷支付，故谈启竹委托其妻周雪峰于次日向陈宏雷的付款应认定为支付涉案房屋价款的行为，盐城新林置业有限公司亦未能提供证据证明其要求谈启竹禁止将购房款直接汇给陈宏雷。4.徐庭彪签署同意陈宏雷“此户现金用于工程款，以房充账”的审批意见与陈宏雷申请内容具有连贯性，徐庭彪签注的时间为房屋预约单形成的当日，即为2013年4月24日，故盐城新林置业有限公司认为陈宏雷签注的提议内容是事后添加的无事实依据。5.具有相应行为能力的人在意思真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间产生拘束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。本案中，作为预约权利人的谈启竹有权主张盐城新林置业有限公司返还预付房款并承担利息。6.盐城新林置业有限公司上诉称谈启竹与陈宏雷恶意串通构成欺诈未能提供事实依据，应承担举证不能的后果。综上，盐城新林置业有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费7328元，由上诉人盐城新林置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理 审 判员 樊丽萍
代理 审 判员 臧 峰
二〇一五年四月二十三日
书记员（兼） 刘 淼