中华人民共和国
广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第551号
上诉人（原审被告）：冯柏钊，住广东省鹤山市。
被上诉人（原审原告）：任玉华，住香港特别行政区。
委托代理人：司徒宇锋，住广东省鹤山市。
原审第三人：何杰辉，住广东省鹤山市。
上诉人冯柏钊因与被上诉人任玉华、原审�三人何杰辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2015）江鹤法民二初字第95号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年4月28日，任玉华向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、冯柏钊立即支付拖欠任玉华的租金39600元；2、冯柏钊立即支付逾期付款利息3432元（从2012年5月计至2014年12月）；3、本案受理费由冯柏钊承担。主要事实和理由是：2007年8月1日，任玉华授权女婿李海祥以甲方（出租方）的名义与冯柏钊签订《租赁合同》，合同约定：1、任玉华将位于鹤山市沙坪镇新湖路1号-2（面积24平方米）租给冯柏钊使用；2、租期从2007年8月1日起至2010年7月31日；3、租金每月1200元，于每月20日前交付当月租金；4、按金1200元等。2008年7月期间李海祥经批准移居香港，任玉华于2008年8月1日授权何杰辉全权代理鹤山市沙坪镇新湖路1号首层物业管理和收租等。合同期满后，经双方口头协商同意续租，但没有签订书面续租合同，租赁关系持续至2014年12月结束。冯柏钊用租赁任玉华的商铺用于开办沙坪镇永业五金经营部，租赁期间，冯柏钊交租至2012年4月份，从2012年5月开始至今一直拖欠租金，冯柏钊于2014年8月立下《欠款条》，确认欠租金合计33600元，承诺于2014年11月30日前付清，但逾期分文未付。
冯柏钊答辩称：1、冯柏钊没有拖欠租金39600元，只是拖欠租金36000元，收租人于2014年11月18日已经强行找人上门收回铺位，冯柏钊已没有租赁涉案铺位了，因此在2014年11月18日合同已经终止；2、合同中没有约定逾期付款利息的条款，因此任玉华该诉讼请求应予以驳回；3、任玉华在1993年取得涉案房屋的房产证，现在涉案房屋的房产证是否还在任玉华的名下，请法院核实；4、冯柏钊从1996年开始租赁涉案房屋至2014年，与李海祥签订合同的时间是2007年，1996年冯柏钊承接叶国明租赁的涉案铺位，并约定享有叶国明所享有的租赁合同的权利，叶国明的租赁合同到期后，冯柏钊没有续签，叶国明的合同顺延至冯柏钊签合同为止，租金重新约定过。叶国明签订的合同有押金8640元，冯柏钊承接了该合同，因此该押金应抵扣租金；2007年8月1日冯柏钊与李海祥签订租赁合同时有约定1200元押金，也应该抵扣租金；因此，押金共9840元，应该在租金中抵扣；5、何杰辉当时口头承诺若冯柏钊交回铺位，何杰辉就返还2万元顶手费，并承诺2014年11月份的租金不收；6、因为在冯柏钊写下欠条时，约定2014年11月30日支付款项给何杰辉，但到期时冯柏钊告诉何杰辉支付不了，要求分期支付，何杰辉就找人上门强行拉闸。是何杰辉私自终止合同，应该赔偿冯柏钊损失。
第三人何杰辉在原审无作陈述或举证。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2007年8月1日，任玉华授权李海祥以（出租方）的名义与冯柏钊签订《租赁合同》，合同约定任玉华将位于鹤山市沙坪镇新湖路1号-2（面积24平方米）租给冯柏钊使用。租期从2007年8月1日起至2010年7月31日；租金每月1200元，每一月交一期，每期20日交租金；按金1200元；冯柏钊拖欠租金累计达五天的，任玉华可以终止合同，收回铺位等。任玉华于2008年8月1日委托何杰辉对上述出租的商铺进行管理和收租等。合同签订后，冯柏钊交纳按金1200元给任玉华，任玉华交付商铺给冯柏钊使用，冯柏钊按时交纳租金。合同期满后，经双方口头协商，任玉华同意冯柏钊续租，但没有签订书面续租合同，从2012年5月开始至2014年12月止，冯柏钊没有向任玉华交付任何租金，冯柏钊于2014年8月向任玉华的委托人何杰辉出具《欠款条》，确认从2012年5月至2014年8月止共欠租金合计33600元，承诺于2014年11月30日前付清所欠租金，并于2014年11月30日前结清2014年9月、10日、11月租金3600元。2014年11月18日，任玉华收回上述商铺，双方确认租赁合同终止。
另查明：位于鹤山市沙坪新湖路1号之一至之七的房屋的权属人为任玉华，任玉华于1993年10月29日取得上述房屋的产权。在庭审中，任玉华确认免除冯柏钊2014年11月份的租金，并同意将冯柏钊交付的按金1200元直接抵扣所拖欠的租金。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。任玉华、冯柏钊签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。《租赁合同》期满后，冯柏钊继续使用租赁物，任玉华没有提出异议，故原《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。现冯柏钊从2012年5月至2014年11月18日没有向任玉华支付租金，除任玉华同意免除冯柏钊2014年11月份的租金外，冯柏钊应支付2012年5月至2014年10月（共30个月）的租金合共36000元（1200元／月×30个月），鉴于任玉华同意将冯柏钊交付的按金1200元在上述租金中予以抵扣，故冯柏钊还应支付租金34800元（36000元-1200元），对任玉华该请求的超出部分，原审法院不予支持。关于逾期付款利息的问题。冯柏钊拖欠任玉华租金未付，任玉华请求冯柏钊支付逾期付款利息，理据充分，应予支持，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”及《中华人民共和国合同法》第一百七十四条关于“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，任玉华可请求冯柏钊参照逾期罚息利率标准计算逾期付款利息，现任玉华仅请求从2012年5月至2014年12月31日止按年利率6.5%计付逾期付款利息3432元，该数额未超出逾期罚息利率标准计算的逾期付款利息数额，是任玉华在法律范围内对自身民事权利的处分，原审法院予以支持。关于冯柏钊辩称任玉华应抵销叶国明签订合同时交付的押金8640元、返还顶手费20000元，以及赔偿损失等问题，属另一法律关系，不属本案调整范围，冯柏钊应另行起诉为宜。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，于2015年6月30日作出（2015）江鹤法民二初字第95号民事判决：
一、冯柏钊于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金34800元及逾期付款利息3432元给任玉华；
二、驳回任玉华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费438元（已减半收取），由任玉华负担51元，冯柏钊负担387元（受理费任玉华已预交，冯柏钊负担的受理费于支付款项时迳付给任玉华，原审法院不再收退）。
当事人二审的意见
冯柏钊不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：不予支付逾期付款�息3432元。事实与理由如下：1、原租赁合同及欠款条中，均没有约定逾期付款要支付逾期付款利息。2、造成冯柏钊无法在约定时间内付款的原因是任玉华强行提前收铺，令冯柏钊无法继续经营并要即时贱价处理所有货物。3、双方欠款条中约定付款日期是2014年11月30日，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，逾期付款利息，应当自约定的最后付款期限2014年11月30日的第二天开始计算。原审确定的日期不当。
任玉华答辩称：1、冯柏钊应当支付逾期付款利息。2、冯柏钊拖欠31个月的租金，已经严重违约，任玉华可以自行解除合同。此举与冯柏钊不能在约定期限之内付款无任何因果关系。3、逾期付款利息，应当自应付款项之日起开始计算。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维�。
何杰辉二审无作答辩。
各方当事人在二审期间均没有提交新的证据。
本院查明的事实、本院判决理由和结果
本院经审理查明，原审审理查明事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原审法院将本案认定为租赁合同纠纷不够贴切，本院予以纠正。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：冯柏钊应否支付逾期付款利息3432元的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款关于“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，冯柏钊虽自2012年5月开始没有履行交租义务，但双方已以《欠款条》对租赁合同的权利义务达成新的约定，故双方均应履行新的约定。依照《欠款条》的内容，冯柏钊此前欠付的租金33600及2014年9月至11月应当缴纳的租金3600元均可推迟至2014年11月30日之前结清，故冯柏钊在新的履行期限届满之前没有付清所涉款项，并不构成违约，亦无需因此承担违约责任。原审法院判令冯柏钊支付此段期间的逾期付款利息处理欠妥，本院予以纠正。冯柏钊相应主张合理，本院予以支持。
但是，冯柏钊在前述履行期届满之后仍然没有付清《欠款条》所约定的款项，根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》﹛法释（1999）8号﹜关于“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融�构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”的规定，冯柏钊应当支付履行期届满之后的逾期付款利息。鉴于本案中任玉华请求付息的日期仅截至2014年12月，故冯柏钊在本案中需要支付的是2014年12月的逾期付款利息。根据《欠款条》载明的2012年5月至2014年8月租金33600和其后三个月租金3600元等内容，在抵扣押金1200元和免除11月租金1200元之后，任玉华未获清偿的租金应当计为34800元，以此为基数按年利率6.5%计算，冯柏钊在本案中应当支付的逾期付款利息为188.5元。
冯柏钊上诉认为任玉华提前收铺的行为导致其无法依约履行《欠款条》约定债务，并藉此主张免除付息责任，但并未为此充分举证，相应主张依法不能成立。此外，按照诚实信用的合同原则，冯柏钊长期欠租已属不当，且其既然已经与任玉华订立《欠款条》作出付款承诺，则应提前着手准备。按照冯柏钊拟继续经营的说法，其更应在经营周转需用款项之外筹集资金，以备适当履行。但冯柏钊在履行期届满之前十数日仍称不具备履行能力，则其守约意愿显然值得怀疑，仅因任玉华提前收回房屋便丧失履约能力也明显缺乏说服力，相应主张不足以采信。据此，本院对冯柏钊的前述免息主张不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但最终处理结果部分欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》﹛法释（1999）8号﹜，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
一、撤销广东省鹤山市人民法院（2015）江鹤法民二初字第95号民事判决；
二、冯柏钊应于本判决生效之日起十日内，向任玉华清偿欠付租金34800元及逾期付款利息188.5元；
三、驳回任玉华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费438元，由任玉华负担82元，冯柏钊负担356元。二审受理费50元，由任玉华负担10元，由冯柏钊负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 李雁羽
代理审判员 林瑞环
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 刘现流