安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）皖0104民初2129-2号
原告：李燕，女，1983年3月28日出生，汉族，安徽省肿瘤医院职工，户籍所在地安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：叶振东，安徽品涵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘强强，安徽品涵律师事务所律师。
被告：经辉，男,1976年5月3日生,汉族,自由职业，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：胡鹤凌，安徽凯安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李旺，安徽凯安律师事务所实习律师。
被告：周自静，女，1978年8月28日生，汉族，自由职业，户籍所在地安徽省芜湖市鸠江区，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：王家彩，安徽威名律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜之新，安徽威名律师事务所实习律师。
原告李燕与被告周自静、经辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法组成合议庭于2016年11月17日、2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告李燕及其委托代理人叶振东，被告经辉及其委托诉讼代理人胡鹤凌、李旺，被告周自静的委托诉讼代理人王家彩、姜之新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李燕向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行房屋买卖合同，协助办理房产过户手续，按期交房；2、两被告承担房产经纪代理费14750元；3、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年2月22日，经合肥市吉大房产金色池塘店经纪公司牵头，原被告签订了《房屋买卖合同》，房屋坐落于合肥市蜀山区金色池塘小区2B6-6幢702室，房屋面积131.49平方米，房产证号：合501034；房屋总价147.5万元（包含地面室内29号车库位和部分室内装饰及家电。签订《房屋买卖合同》当天，原告向被告周自静交付定金2万元，并约定3月31日前付清房屋余款，办理房产过户手续。2016年3月14日，原告拟定给付剩余房款，要求被告办理房屋过过户手续。被告以合肥房价上涨为由拒不办理房屋过户手续。原告方因要筹集购房款在与被告方签订合同后将自家唯一一套住房于2016年02月25日低于市场价卖给了别人，并答应于2016年6月30日之前搬家。由于被告的违约行为，致使原告方即将居无定所，造成很大损失。综上，原告为维护自身的合法权益，诉至法院请求判如所请。
被告经辉辩称：本案物权所有人为被告经辉，未经被告经辉处置，物权转让无效；房屋已被抵押，未经抵押无权人同意，处分无效；房屋买卖不适用物权法106条善意取得规定。请法院驳回原告诉请。
被告周自静辩称:原告明知涉案房屋物权人系被告经辉，签订合同时未经被告经辉同意，被告经辉也不在场，涉案合同无效，原告诉请无事实及法律依据；原告签订合同时，存在过错，房屋未过户，案涉房屋未经共有权人同意不得转让；原告明知案涉房屋存在抵押权，仍与被告周自静签订合同；原告无权向被告主张房产经纪代理费。原告与被告周自静签订案涉合同存在明显过错，请法院驳回原告诉请。
经审理查明：2016年2月22日，原告李燕（买受人、乙方）与被告经辉（出卖人、甲方）签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：第一条甲方出卖存量房的具体状况如下：（一）存量房坐落在合肥市蜀山区金色池塘2B6幢702室（车库等部位：室内车库29号），权属证号为合产501034；用途：住宅；结构：钢混。（二）建筑面积131.44平方米…第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让款为人民币计（大写）：壹佰肆拾柒万伍仟元整，人民币计（小写）￥：1475000元……甲方承诺：乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其它房价款。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定。乙方交付存量房价款后，甲方应开具收款凭证。第七条本合同生效后，甲、乙双方应按国家有关规定缴纳税、费，由乙方交纳国家税、费计该房所有税费等。第八条乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之十的违约金，合同继续履行。二、逾期超过日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。第九条甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起三日内，退还全部已付款，如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行…《存量房买卖合同》附件四约定：一、委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：（一）乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。1、2016年3月31日前将人民币壹佰万零伍仟（不含定金贰万元）存入托管账户等。
当日，原告（乙方）与被告（甲方）、吉大房产金色池塘店（丙方）又签订了一份补充协议，协议载明：一、房款支付1、自本合同签订成立时，乙方即支付人民币（大写）贰万元整作为购房定金，合同履行后，抵作房款。甲方不履行合同，双倍返还定金；乙方不履行合同，已付定金甲方不返还；2、乙方于2016年3月31日之前将首付款人民币壹佰万零伍仟元整打入房产局资金托管账户；3、甲方同意乙方向银行申请按揭贷款，余额为人民币大写肆拾伍万元整。由银行或住房公积金中心直接将其贷款打入资金托管账户……本房产过户费用乙方承担等。
周自静向李燕出具收条一张，载明：今收到李燕购房款定金贰万元整（20000元），以此为据。
另查，位于安徽省合肥市蜀山区金色池塘2B-6幢702室房屋产权人系经辉（产权证号：房地权合产字第501034号），2012年10月16日，被告经辉（××）、周自静（授信申请人）与招商银行股份有限公司合肥分行（××）签订个人授信及担保协议，载明：“授信人同意向授信申请人提供总额为玖拾贰万元整的授信额度，授信期间为60月，即从2012年10月16日起到2017年10月16日止；抵押物为安徽省合肥市金色池塘2B-6幢702室，权属证明及编号为房地权合产字第501034号。本协议签订后，××须在授信人规定的时间内到相应的抵押登记管理机关办理抵押登记，并将相关抵押权利证书交由授信人保管等。”
庭审中，被告经辉陈述上述房产于2012年10月16日抵押给招商银行，房屋银行贷款尚未还清，对此原告予以认可。
诉讼中，被告经辉陈述2016年2月22日签订的《存量房买卖合同》上的签名均不是本人签名，且被告经辉对此也不知情。原告对合上同上签名不是经辉本人签名予以认可。
上述事实，有原告提供的身份证复印件、存量房买卖合同、补充协议、收条、短信、照片、谈话笔录、合同、光盘及被告经辉提供的房产证复印件、谈话笔录、个人授信及担保协议，被告周自静提供的房产证复印件、业务受理单、民事裁定书、谈话笔录等以及当事人的陈述在卷予以证明。
本院认为：原告李燕因与被告经辉、周自静签订《存量房买卖合同》，向法院起诉请求两被告作为出卖人履行合同及过户房屋产权义务，其作为买受人的权益应受到法律保护。原告李燕依据其与被告签订的《存量房买卖合同》要求两被告继续履行合同并配合其办理过户手续、支付房产经纪代理费14750元等，鉴于案涉房屋被抵押给案外人且被登记了他项权利，相关行政机构无法办理房屋所有权转移登记，即李燕的起诉缺乏可执行性，不符合民事诉讼法规定的起诉条件。李燕可于案涉房屋具备履行可能，符合起诉条件之后再行起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：
驳回原告李燕的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 占 峰
审 判 员 刘 华
人民陪审员 虞晓兰
二〇一七年一月三日
书 记 员 刘素馨
附本案所适用的法律条文：
本裁定书所附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。