云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）普中民终字第141号 上诉人（原审被告）李发新，男，l969年7月10日生，汉族，澜沧县人，农民，现住澜沧县。 委托代理人安明武，云南五木律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告）熊文云，男，1968年5月15日生，汉族，澜沧县人，农民，现住澜沧县。 被上诉人（原审原告）熊伟伟，男，1991年10月13日生，汉族，澜沧县人，农民，现住澜沧县。 被上诉人熊文云、熊伟伟的共同委托代理人严谷辉、杨正翔，云南众志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 上诉人李发新因与被上诉人熊文云、熊伟伟国有土地使用权转让合同纠纷一案，不服澜沧县人民法院（2013）澜民初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2014年4月23日、5月14日组织双方进行了法庭调查。上诉人李发新及其委托代理人安明武、被上诉人熊文云、被上诉人熊文云、熊伟伟的共同委托代理人严谷辉、杨正翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，并确认如下法律事实：2008年10月，澜沧芦笙广场(拉祜广场)建设征地以每亩8万元征用热水塘小组的集体土地8.55亩及小组熊文云、熊伟伟、李发新等21户村民的承包地54．86亩,共计63．41亩，按15％返还预留地，对所征用的土地已作了补偿。2012年7月2日，原告熊文云、熊伟伟与被告李发新签订了协议书，约定将返还预留地约二分左右以不低于5万元／分的价格转让给被告，被告支付给熊文云、熊伟伟土地转让费10万元。由于土地还没有划分到各家各户，集体的国有土地使用证等有关证照正在办理之中，土地价格日益上涨，原、被告就土地转让费未能定价，导致协议无法履行。原告提起诉讼，要求解除该土地使用权转让协议。另查明，被告在原告熊文云、熊伟伟起诉前，未取得出让土地使用权证书，也没有得到县人民政府的批准。 原审法院经审理后认为，本案的法律关系性质是土地使用权出让合同纠纷，而非土地承包经营权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。换言之，未取得出让土地使用权证书的转让方即为无处分权人，其与受让方订立合同转让土地使用权的行为即为无权处分行为，该无权处分行为在转让方取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定的法律行为。在当事人向人民法院起诉前，如果转让方仍未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府没有批准，不仅其转让行为无效而且其所订立的转让合同也应认定为无效；如转让方取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府批准，则转让方行为溯及于行为成立时有效，随即应当认定转让合同有效。本案中，被告在原告起诉前，未取得出让土地使用权证书，也没有得到县人民政府的批准。原告与被告签订土地使用权转让协议书无效，其要求解除该土地使用权转让协议的诉讼请求，理由充分，于法有据，应予支持；被告提出双方有偿转让完全在法律保护范围之内，是有效合法的，原告的诉讼请求没有事实依据，请求依法驳回原告诉讼请求的抗辩主张，理由不成立，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第(五)项的规定，判决如下：原告熊文云、熊伟伟与被告李发新签订土地使用权转让协议书无效。案件受理费100元，由被告李发新负担。 一审判决宣判后，被告李发新不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为:2012年7月2日，被上诉人熊文云、熊伟伟家，将自家依法享有经营自主权土地，流转给李发新家，符合《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定。一审法院判决违反了法律，侵犯和损害了经营权人依法享有的合法权利，干涉农村土地流转政策。综上，请求二审法院撤销一审判决，维护合同合法有效。 被上诉人熊文云、熊伟伟答辩称：在未取得相关权证的时候双方当事人签订预留地转让协议，未约定具体的价格，（上诉人）预支了部分价款。后因双方纠纷实际转让价款未能达成一致意见，致使协议无法履行。一审法院未予注意一审诉求是解除协议，而非确认协议无效，直接作出了协议无效的判决，判决不当。 二审中，上诉人李发新为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据材料： 一、澜国用（2012）第1712、1710号国有土地使用权证（复印件），证明：1、集体（村民小组）于2009年澜政复（2009）92号文件取得国有建设用地使用权；2、于2012年12月14日取得土地使用权证。 二、会议记录8页，证明自2011年3月，经村民委员会议民主议定程序，于2012年4月6日决定予以分配。 三、证明（热水塘村民小组），证明：1、村民小组集体取得国有土地的事实；2、集体决定分配的事实；3、村民对其权利份额进行流转的事实；4、村民小组抽签具体交付土地的事实。 四、李春玉的出庭证言，证实李发新请证人书写的双方签订的协议书，当时说的是每分土地5万元，而不是5万元以上。 经质证，被上诉人的质证意见如下：证据一、二无异议；证据三，对证明中第三段内容有异议，双方签订土地转让协议，村民小组都不清楚，证明中所述村民小组集体及干部知晓，并同意认可，不属实，其他部分无异议。证据四，只能证实（证人）帮上诉人起草过协议书，但双方签订的是打印的协议书，具体的内容其并不清楚，不足以证实交易的价格为每分5万元。 经举证、质证，本院认为，上诉人提交的证据一、证据二，双方当事人均无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。证据三，村民小组及干部知晓，仅凭该会议记录，不足以证实，该证明目的本院不予确认，其他部分双方无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。证据四，从证人的到庭陈述看，其只是参与了合同的起草，关于协议书的书面内容其不清楚，故该证据不足以证实双方（土地使用权）交易的价格为每分5万元，本院对该证据不予采信。 二审诉讼中，对一审判决所确认的事实，上诉人、被上诉人均无异议。据此，本院对双方当事人均无异议的一审判决认定事实部分予以确认。 经法庭调查、审阅卷宗材料，本院经二审审理查明的法律事实如下：土地被征用后，关于按15%返还的预留地，2012年12月14日，澜沧县人民政府通过颁发澜国用（2012）第1712、1710号国有土地使用证，将面积为6666.7M2国有土地使用权确认给勐朗镇老街村热水塘村民小组，使用权类型为出让，地类（用途）为住宅，（土地使用权）终止期限为2082年12月30日。被上诉人熊文云、熊伟伟起诉前未取得协议书项下土地的国有土地使用权证书，也没有得到县人民政府的批准。其他查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的合同。 本案中，虽然被上诉人与上诉人签订的《协议书》，将热水塘村划分的余（预）留地以每分不低于5万元的价格转让给上诉人。但澜沧县政府确认给热水塘村民小组的预留地的使用权性质为出让形式取得的国有土地使用权。该土地使用权的转让应符合国家关于国有土地使用权转让的相关规定。 最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，作为《协议书》项下转让方的熊文云、熊伟伟均未取得热水塘村民小组的预留地的国有土地使用权证书或有批准权的人民政府的同意。原审法院确认上诉人与被上诉人订立的《协议书》无效，于法有据，并无不当。对一审法院的该项判处，本院依法予以维持。上诉人关于一审判决违反了法律，侵犯和损害了经营权人合法权利的上诉主张，与本案查明的法律关系不符，无相关事实及法律依据。对其上诉请求，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同解除以成立合法有效的合同为前提。本案所涉《协议书》被认定无效，该协议书自始无效。故，要求解除《协议书》的诉讼请求不能成立。一审判决对被上诉人的该项诉讼请求予以支持，不符合法律规定，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立。原审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审、二审案件受理费100元，均由上诉人李发新承担。 本判决为终审判决。 审判长  韩瑞斌 审判员  曾 山 审判员  熊西南 二〇一四年六月三日 书记员  张扎思