江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终5154号
上诉人(原审原告)：中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局，住所地徐州市云龙区郭庄路58-3号。
法定代表人：魏怀淼，局长。
委托诉讼代理人：刘茂通，江苏茂通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张恒，江苏茂通律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：江苏帝诺特物资贸易有限公司，住所地徐州市泉山区文亭金座905室。
法定代表人：左文辉，经理。
委托诉讼代理人：李传鹏，江苏盛仪律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局(以下简称南京军区第五分局)因与被上诉人江苏帝诺特物资贸易有限公司（以下简称蒂诺特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人南京军区第五分局的委托诉讼代理人刘茂通、张恒，被上诉人蒂诺特公司的法定代表人左文辉及其委托诉讼代理人李传鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京军区第五分局上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》是真实意思表示，原审法院以上诉人于2014年10月8日向被上诉人出具证明已书面同意被上诉人在租期内将涉案房屋依法分租给他人使用，及上诉人在租赁过程中明知被上诉人将房屋转租他人并没有提出异议为由认定被上诉人转租行为合法，是错误的。上诉人出具该份证明是用于经上诉人同意转租的六户次承租人办理证照手续所用，而不是对双方签订的《军队房地产租赁合同》中关于转租约定的变更，且被上诉人在一审庭审过程中也自认是用来办证手续所用，现被上诉人在租期内将涉案房屋转租给19户次承租人并签订转租合同，没有按照合同约定履行，应当认定为非法转租。2、双方约定涉案房屋的使用用途为宾馆酒店，原审法院认为宾馆酒店并不禁止KTV、餐馆等营业范围，是错误的。根据2017年国民经济行业分类（GB/T4754—2017）可以得知宾馆酒店属于H住宿和餐饮业中的61住宿类，餐馆属于H住宿和餐饮业中的62住宿类，KTV属于R文化、体育和娱乐业中的90娱乐业，宾馆酒店、餐馆、KTV不属于同一经济行业，被上诉人的行为应为非法改变使用用途。3、一审中上诉人以被上诉人银行账户交易异常，所有业务往来都是通过被上诉人的法定代理人左文辉的账户进行，且被上诉人已被列入法院失信被执行人名单，没有履约能力为由，要求解除双方之间的《军队房地产租赁合同》，并提供相应证据予以证明，但是原审法院没有采纳，并且在判决书上也没有体现。4、原审法院适用法律错误。被上诉人的行为违反了双方约定的解除合同的情形，应当依据合同约定解除双方之间的《军队房地产租赁合同》。
蒂诺特公司答辩称，1、关于房屋转租问题。双方签订的《军队房地产租赁合同》中是约定了蒂诺特公司要将所租房屋转租他人要经上诉人同意的内容，但在租赁合同履行中，经蒂诺特公司多次与上诉人沟通，上诉人于2014年10月8日出具证明，同意蒂诺特公司在租赁合同有效期内将所租房屋出租他人，说明上诉人同意对原合同条款进行了改变。蒂诺特公司依据上诉人出具的证明将所租房屋出租他人不存在过错。上诉人所称“上诉人出具该份证明是用于经上诉人同意转租的六户转租约定的变更”的理由不能成立，因为该证明载明的内容是蒂诺特公司所承租的房屋，而不是特指6个转租户的房屋。2、关于租赁房屋的用途问题。涉案房屋的使用用途为宾馆酒店是事实，蒂诺特公司引进KTV项目，专门向上诉人进行了汇报，上诉人在KTV项目装修过程中，进行了专门指导并要求答辩人对KTV项目装修中的承载进行鉴定，蒂诺特公司按上诉人要求委托相关部门进行了鉴定且将报告报给了上诉人，且KTV项目已运转5年多，在本案诉讼之前，上诉人从未提出异议。对于涉案房屋沿街门面房，各分租人使用用途上诉人是明知的，如此情形仍认为答辩人改变了用途，其理由不能成立。3、上诉人认为蒂诺特公司没有履约能力，在一审中上诉人都承认蒂诺特公司不欠其租金，故其主张没有事实依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
南京军区第五分局向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，腾空所租赁的位于徐州市泉山区（坐落号：南苏字第4918B号）房屋；2、判令蒂诺特公司支付违约金500000元；3、判令蒂诺特公司承担诉讼费用。
一审法院认定的事实：2012年5月18日，南京军区第五分局与蒂诺特公司签订《军队房地产租赁合同》一份，约定甲方（南京军区第五分局）将位于江苏省徐州市泉山区（坐落号：南苏字第4918B号）房屋出租给乙方（蒂诺特公司）使用；租赁用途为宾馆酒店；租赁期限自2012年12月16日至2022年12月15日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为4707.098万元，合同第八条约定：租赁期内，乙方应当履行下列义务：…（四）不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施;（五）不得擅自改变租赁用途,不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动…。合同第九条约定：合同的解除：…（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；合同第十一条约定：乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应向甲方支付人民币500000元作为违约金…。合同签订后，南京军区第五分局于2012年12月16日将房屋交付蒂诺特公司经营使用，2014年10月8日南京军区第五分局向蒂诺特公司出具证明，同意蒂诺特公司在租期内依法分租给他人使用；现蒂诺特公司与案外人分别签订《房屋租赁合同》共19份，将其承租的涉案房屋分割分别转租给他人使用，转租期限分别前后起始自2012年11月8日至2022年1月14日。南京军区第五分局以蒂诺特公司擅自转租和改变使用用途为由起诉至法院，请求解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，同时要求蒂诺特公司承担相应的违约责任。
一审法院认为，首先，原告南京军区第五分局与被告蒂诺特公司签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方当事人均应按约履行合同义务。涉案租赁合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告在租赁期内将涉案房屋分别转租给19个承租人并签订《房屋租赁合同》，该转租行为虽未按照合同约定经原告书面同意且未报军队房地产管理部门审核备案，但原告于2014年10月8日向被告出具证明，已书面同意被告在租期内将涉案房屋依法分租给他人使用，在租赁过程中，原告明知被告将房屋转租他人并没有提出异议；且合同约定被告的用途是宾馆酒店，但经营宾馆酒店并不禁止KTV、餐馆等营业范围，因此，原告以被告擅自转租及改变使用用途为由解除合同，本院不予支持;故原告要求被告支付擅自转租违约金500000元的诉讼请求应予驳回。其次，原被告签订的《军队房地产租赁合同》第九条约定：“合同的解除：…（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，该条款为双方协商确立的合同解除条件，根据中央军委、公安部关于全面停止军队对外有偿服务的通知，涉案房屋停止有偿服务，属于国家和军队政策法规重大调整，致使原被告之间的租赁合同无法履行，故双方签订的《军队房地产租赁合同》应予解除，合同解除后，被告应将涉案房屋腾空交付原告，因此，对于原告要求解除合同并由被告将房屋腾空交付的诉讼请求，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、解除原告中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局与被告江苏帝诺特物资贸易有限公司于2012年5月18日签订的《军队房地产租赁合同》；二、判决生效后十日内，被告江苏帝诺特物资贸易有限公司将租赁原告中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局的位于江苏省徐州市泉山区（坐落号：南苏字第4918B号）房屋腾空交付原告；三、驳回原告中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局的其他诉讼请求。
二审中，南京军区第五分局提交了证明一份，内容为：“关于第五房管局出具证明，我公司将每个业主合同复印件及出具房产证明复印件一并报于房管局以备检查备案。文亭街901办公室赵洪田2014年11月25日”，证明南京军区第五分局出具的涉案证明是用于办理手续所用，且蒂诺特公司转租后仍需报备南京军区第五分局同意。经质证，蒂诺特公司认为赵洪田已不在其公司工作，本人未到庭，对上述证据真实性不予认可。结合当事人举证质证情况，本院认为单凭该证据无法印证上诉人证明目的，对于上诉人该项证明目的，本院将综合全案证据予以认证。
二审认定的事实与一审认定事实一致。
本院认为，关于蒂诺特公司是否构成违约的问题。南京军区第五分局上诉主张蒂诺特公司承租涉案房屋后未经其同意将涉案房屋转租他人适用、未按照租赁合同的约定用途使用租赁物，上述情形均构成违约，蒂诺特公司应按照租赁合同约定承担违约责任。综合全案证据分析，本院认为南京军区第五分局的上述主张不能成立，主要理由如下：首先，对于蒂诺特公司转租行为是否构成违约的问题。蒂诺特公司主张根据南京军区第五分局出具的证明（原审证据卷176页）可以看出南京军区第五分局已经以书面形式同意蒂诺特公司可依法分租他人使用，对此，南京军区第五分局辩称该证明仅是同意蒂诺特公司向六户次承租人转租，而蒂诺特公司却转租给了19户次承租人。双方当事人对此虽存在争议，但结合蒂诺特公司向南京军区第五分局出具的《关于终止履行租赁合同的通知》（原审证据卷132页）以及南京军区第五分局回函《关于回复提前终止履行租赁合同事》（原审证据卷143页），可以看出在租赁合同实际履行过程中，蒂诺特公司已经就房屋转租的情况（租赁合同履行四年来，由于承租户不稳定，前提终止合同而形成的招租空挡期，给予新承租人的装修期，已造成我公司经济损失，特别是2016年来，承租人经常变换）向南京军区第五分局进行了说明，南京军区第五分局对此并未提出异议，且2014年10月8日南京军区第五分局向蒂诺特公司出具的证明仅载明同意蒂诺特公司在租期内依法分租给他人使用，并未限定特定的次承租户，在此情况下，原审法院认定蒂诺特公司的转租行为不构成违约，并无不当。其次，关于蒂诺特公司是否存在私自改变租赁用途的问题。双方当事人于2012年5月18日签订的租赁合同中虽约定租赁用途为宾馆酒店，租赁期限自2012年12月16日至2022年12于15日，但根据一审中南京军区第五分局提交的告知书可以看出，早在2012年12月10日南京军区第五分局便向各承租单位下发告知书，从告知书的签收人可以看出，告知书下发时次承租人包含：唯一视觉婚纱摄影、江苏来伊份食品有限公司、钱柜（KTV）等，可见涉案房屋在租赁期间经营项目并非仅限于宾馆酒店，南京军区第五分局对此是知情的，且在多年的履行期间从未提出异议，故对于南京军区第五分局主张的蒂诺特公司私自改变租赁用途构成违约的观点，本院不予支持。
根据中央军委关于全面停止军队对外有偿服务的通知，因国家政策法规重大调整，致使双方当事人之间的租赁合同关系无法履行，南京军区第五分局提出的提前终止租赁合同通知的诉讼请求符合合同约定和法律规定，原审法院据此判决解除双方当事人之间的租赁合同，于法有据。至于南京军区第五分局提出的本案应当认定是基于蒂诺特公司没有履行能力解除租赁合同的观点，经查，一审诉讼中南京军区第五分局表示蒂诺特公司现在不欠付租金，且经一审法院释明，南京军区第五分局明确表示该项目属于中央军委停止有偿服务的范围，国家政策的重大调整是解除合同的原因之一。故，对于南京军区第五分局的该项上述主张，本院不予采纳。
综上，南京军区第五分局的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局负担。
本判决为终审判决。
审判长 董 涛
审判员 孙 庆
审判员 周东海
二〇一八年八月十日
书记员 李思璇