甘肃省华池县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）华民初字第391号
原告王军山，男，1964年11月22日出生，汉族，华池县山庄乡人。
委托代理人王海，男，1989年2月21日出生，汉族，华池县人。
委托代理人王振华，甘肃隆庆律师事务所律师。
被告梅金江，男，1977年2月14日出生，汉族，华池县山庄乡人。
委托代理人白颜银，男，1971年6月13日出生，汉族，华池县柔远镇人。
原告王军山诉被告梅金江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理，于2014年8月5日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王军山及其委托代理人王海、王振华，被告梅金江及其委托代理人白颜银均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王军山诉称，1999年3月，他受让取得山庄乡街道一处国有土地使用权，后依法办理了土地使用权证书。同年经华池县山庄乡人民政府、县土地局审批，在此地基上建造30间房屋，建筑面积约520平方米。2010年3月24日，经协商他将此30间房屋以385000元转让于被告，约定由被告分次付清购房款后，他再交付标的物。但此后被告只支付了200000元房款后，即趁他居住在县城不方便照料之际，砸损房门门锁擅自占用，并拆除锅炉等设施，他知道后，要求被告搬出房屋，被告承诺数日内支付全部购房款，并承担50000元违约金继续履行合同，但事后不按约定支付购房款及违约金。另外被告占用房产后疏于维修，故意阻挡排水通道致使房屋地基沉陷，房屋损坏严重，七间房屋严重损害无法使用，并造成相邻的窑洞损坏。2014年3月11日，他书面通知被告解除了买卖合同，依照法律规定通知到达时买卖合同解除，被告在异议期间内未提起诉讼，双方签订的合同已经解除，现请求：1、被告立即返还占用他房产一处；2、被告赔偿损害房屋、锅炉等财产的费用（以法院委托鉴定意见为准）；3、被告支付房屋使用费225000元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。
原告向法庭提供的证据及质证、认证情况：
1、售房协议一份，用以证明被告到期后没有支付180000元；
2、解除合同通知书一份，用以证明原告通知被告解除售房协议；
3、2014年3月11日下午录像视频截图，证明解除合同通知书到达被告；
4、财产损害现场照片5张，证明被告疏于管理造成财产损害的现状；
5、华池县山庄乡街道房屋租赁费用调查证明四份，证明当地房屋租赁费标准；
6、房屋使用费清算明细表，证明房屋的具体使用情况。
对原告提供的证据，被告对证据1、2、3的真实性无异议，但对证据1的证明对象有异议，对证据2、3的合法性有异议；对证据4、5、6的合法性和关联性有异议。本院审查认为，对证据1、2、3的真实性予以认定，对证据4、5、6，欠缺证据形式要件，不予认定。
被告梅金江辩称，该案诉争的30间房屋，原告此前用作面粉厂。2010年3月24日（古历二月初九），他在见证人ＸＸＸ、张某乙的见证下，与原告达成书面房屋买卖合同即《售房协议》，约定将原告的院落房屋30间整体以385000元出售与他，房款除定金5000元已付外，其余380000元分三次付清，约定首次付款后即2010年4月4日交付房屋，房屋内的床上用品、家具等一并出售留给他。他按协议约定两次给付原告房款200000元，原告也按期交付房屋。他花费90000元装修房屋开酒楼，2010年5月13日举办开业庆典，原告还随礼50元，故不存在违约和撬门扭锁一事。此后，他多次联系原告，准备给原告支付剩余房款180000元，原告称其家中有事，致使房款不能付给原告。2014年3月11日，他收到原告送来的《解除合同通知书》，次日便给原告送达了《关于对王军山送达的〈解除合同通知书〉的书面异议》，要求原告提供帐号以便他支付剩余房款，2014年3月13日，他又通过中国邮政EMS特快专递方式给原告邮寄了书面文本，原告收到后，置之不理，不给汇款帐号，也不与他协商。他与被告签订的《售房协议》是双方自愿平等协商签订的，合法有效，由于原告的原因致使剩余房款未履行，他并未违约，房屋买卖已经长达四年，已经超过诉讼时效和除斥期间，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提供的证据及质证、认证情况：
1、被告身份证复印件，证明被告主体资格；
2、原、被告于2010年3月24日签订的《售房协议》一份，用以证明合同没有约定解除条件，约定房屋交付时间为2010年4月4日，第三笔房款支付时间为2010年6月11日；
3、被告于2010年3月24日给原告支付定金5000元，2010年3月26日给原告支付房款100000元的收条一张，2010年4月23日通过李彦芳给原告支付房款100000元收条一张，合计给原告支付205000元；
4、2014年3月11日收到原告《解除合同通知书》一份；
5、中国邮政EMS特快专递单一份、被告于2014年3月12日、13日给原告送达的《关于对王军山送达的〈解除合同通知书〉的书面异议》一份；
6、诉争房屋现场物证照片10张、原告给被告交付的钥匙两串照片1张，位置结构示意图一张；
7、被告购买房屋后装修为“怡香苑酒楼”，2010年5月13日（古历三月三十日）举行开业庆典，证据庆贺礼薄一份，用以证明开业时原告随礼祝贺的事实；
8、资信证明，用以证实被告有支付能力；
被告申请证人张某某、张某乙、李某甲、闫某某、李某、李某乙出庭作证。
证人张某某证实，梅金江联系王军山给180000元，王军山称家里过事，等事过完以后再取钱。证人张某乙证实，他跟梅金江到华池县城给王军山送下剩的180000元，因钱给的迟了王军山没要；证人李某甲证实，他和梅金江到华池县城给王军山送钱，王军山没在。证人闫某某证实，“怡香苑”酒楼开业时他给梅金江记礼，王军山也来参加并上礼50元。证人李某证实，梅金江叫他一起到华池县城王军山门市送过材料，但具体内容他不知道。证人李某乙证实，按协议约定最后交180000元时，梅金江提前给王军山打电话说给交钱，但原告说家里过事，事过完再取钱，但事过完后又推拖不要。
对被告提供的证据，原告对证据1、2、3、4、6、7的真实性无异议，依法予以认定；对证据5，原告表示没有收到，且认为被告有异议应向法院提出，而不是向原告提出，审查认为，该证据只能认定被告于2014年3月13日向原告邮寄专递一份，但不能证明内容，本院不予认定；对证据8，被告认为没有提存，无关联性，审查认为该证据可以证实被告现在有履行能力，予以认定。
对证人张某某、张某乙、李某甲、闫某某、李某、李某乙的当庭证言以及本院依职权庭前调取的张某某、张某乙、李某乙询问笔录，被告无异议，原告认为证人证言相互矛盾，不能证实被告交付房款被拒收的事实，询问笔录和证人当庭陈述不一致，本院审查认为，综合上述证人证言，可以证明最后一笔款履行发生争议后，双方曾找人协商和被告曾两次给原告送过钱这一基本事实。
经审理查明，1999年3月，原告受让取得山庄乡街道一处国有土地使用权，依法办理了土地使用权证书。同年在此地基上建造两层楼房一幢，及坐南向北库房4间，坐东向西房屋3间，坐西向东房屋7间，共有房屋30间，建筑面积约520平方米。2010年3月24日（古历二月初九），在见证人ＸＸＸ、张某乙见证下，原、被告达成书面房屋买卖协议，原告将该30间房屋整体出售给被告梅金江。协议内容为：“一、房屋价款385000元；二、房款分三次付清，第一次古历二月二十日（2010年4月4日）付100000元；第二次古历三月初十（2010年4月23日）付100000元；第三次古历四月底（2010年6月11日）付180000元。三、定金二月初九付5000元；四、房屋过户款由梅金江付，王军山协助办理；五、房屋内的床上用品、旧家具留给梅金江；六、王军山于古历二月二十日（2010年4月4日）交付房屋；七、房子保持现状，王军山不能动用。”协议签订后，被告当天给原告支付定金5000元，2010年3月26日给原告本人给付房款100000元，2010年4月23日给原告妻子李彦芳交付房款100000元，合计205000元。被告接收房屋后，进行了装修，取名“怡香苑酒楼”。于2010年5月13日（古历三月三十日）举行了“怡香苑酒楼”开业庆典，原告王军山也前去祝贺并随礼50元。2010年6月11日最后一笔房款180000元付款到期时，被告梅金江打电话联系原告要求付款，但原告提出自己家中过事，待事毕后付款，但事毕后又以被告迟延付款要求给付违约金，双方为此发生争议，原、被告曾邀请张某某、李某乙等人参与调解，均未达成处理意见，导致剩余房款180000元未能给付原告。2014年3月11日，原告给被告送达了一份《解除合同通知书》，通知解除与被告2010年3月24日签订的《售房协议》，并要求被告在三日内返还原物。2014年6月19日，原告向本院提起诉讼，提出双方购房合同已解除，要求被告返还原物、赔偿房屋等财产损坏损失并支付房屋使用费225000元。
本案争议焦点：1、案由的认定；2、原告单方解除合同的效力。
1、关于案由的认定。案由是争讼法律关系的类别，确定案由依据应当是包含在案件之中的、决定案件本质的法律关系。原告方认为其解除通知到达对方时已解除，故本案应定性为返还原物、赔偿损失之诉，被告认为双方签订的《售房协议》中并未约定解除合同的条件，从本案事实上看，也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同解除条件，而原告以通知解除合同的理由也不成立，故案由定性应为房屋买卖合同纠纷。本院认为在本案关键是审查原告单方行使解除权的效力问题，即审查解除权行使的合法正当性，在此状态下双方是平等主体之间的合同相对方，而解除权的行使是在房屋买卖合同履行过程中发生的，故本案应定性为房屋买卖合同纠纷。
2、关于原告单方行使合同解除权的效力问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
原告认为被告违反了上述规定的（二）、（三）、（四）项，但原告没有提供被告违反了（二）“以行为明确表示不履行主要债务”和（四）“迟延履行或其他违约行为致使不能实现合同目的”的事实依据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”之规定，原告没有提供解除合同关系的事实依据，也没有证据证明被告存在其他违约行为或重大过错，而推定被告不履行主要债务或合同目的不能实现，故该项主张不能成立。
对于原告以该条（三）项“一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”行使解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原告既没有提供催告被告在合理期限内履行义务的证据，也没有在上述规定的期间内行使解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消失”，本案原告行使合同解除权的期间应为2010年6月11日至2011年6月11日，其于2014年3月11日送达的解除合同通知书因超出除斥期间一年的规定不发生法律效力。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的售房协议系双方当事人真实意思表示，合同内容也没有违反法律强制性规定，故双方的房屋买卖合同合法有效，应依约全面履行各自的合同义务。双方在协议中对支付定金时间、付款时间、房屋的交付进行了明确约定，但对违约责任、房屋的过户时间及合同的解除权未约定。被告已依约履行了支付定金、房款共205000元，原告也交付了房屋，在对剩余房款180000元的履行过程中非因被告原因造成房款没有给付，原告提起诉讼。
原告行使合同解除权，应适用一年的除斥期间（是指法律规定某种权利预定存在的期间，权利人在此期间不行使权利，预定期间届满，即发生该项实体权利消灭的法律后果）且解除权的行使以催告为前提，原告没有提供证明其向被告催告履行合同义务的证据，故原告于2014年3月11日向被告发出的《解除合同通知书》不发生解除合同的效力。原、被告间的房屋买卖合同仍处于待履行状态，被告在庭审时明确表示愿继续履行给付原告剩余购房款180000元的义务，原告应协助被告办理土地使用权属过户手续。因此，双方互负义务。
原告王军山于2014年7月31日向本院提出鉴定申请，要求对该涉案房屋及锅炉损失价值予以鉴定，本院认为，原、被告双方房屋买卖协议合法有效，房屋已经属买受人梅金江，无需鉴定。原告又要求被告支付使用房屋的占用费225000元，亦因房屋已卖给被告梅金江，不予支持。
综上，原告主张被告返还原物、赔偿损失及支付房屋使用费225000元的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：
驳回原告王军山的诉讼请求。
案件受理费7200元，由原告王军山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于庆阳市中级人民法院。
审 判 长 路永伟
审 判 员 张海燕
人民陪审员 杨如桐
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 李 妮