江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终3633号
上诉人（原审被告）：昆山福记置业有限公司，住所地江苏省昆山开发区车站路399号。
法定代表人：王振清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴小轩，江苏王建华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦惠康，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：高峰，男，1992年5月4日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：刘立基，江苏友杰律师事务所律师。
上诉人昆山福记置业有限公司（以下简称福记公司）因与被上诉人高峰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
福记公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判福记公司不需支付违约金，诉讼费由高峰承担。事实和理由：一、一审判决关于“2015年11月30日交房不符合合同约定，之后的违约金亦应当计算”的认定错误。合同约定了交房条件，并且明确出卖人不出示文件或出示证明不齐全，买受人有权拒绝交接。买受人直接接受了房屋，福记公司已实际完成了房屋的转移占有。买受人在明知福记公司未取得房屋交付使用备案证书的情况下，选择接受房屋并签订《交房确认单》，应视为放弃或变更了合同约定的交付条件。二、一审判决认定的违约金有违相关法律规定。福记公司向买受人交付钥匙后，买受人并未有实际损失发生，故交付钥匙之后的违约金不应计算。一审法院未审查业主的实际损失，也未对违约金予以调整。三、一审判决未查明福记公司免责情况。福记公司在取得涉案项目《建设工程规划许可证》后，在2014年底申报竣工验收材料时，规划部门突然要求福记公司补办配电房的《规划许可证》，直接导致福记公司未按约定时间交房。另，受“昆山中荣爆炸”事件影响，消防主管部门增加了原本没有的消防要求，导致设计图纸重新申报、审批，也给福记公司按期交房造成严重影响。四、高峰存在逾期付款情况，福记公司在举证期内依法提起反诉，一审未予理会，程序违法。五、福记公司没有足够房产开发经验，涉案房屋虽然没有备案证书，但是已经验收合格，工程质量、消防、绿化、电力、路灯均合格，业主也可正常装修，不影响正常使用，如所有业主均起诉，福记公司将无力承担。综上，请求二审法院支持福记公司的上诉请求。
高峰未做答辩。
高峰向一审法院起诉请求：1、福记公司支付高峰2015年5月30日至2016年8月16日逾期交房违约金（以已交房款1347187元为基数按日万分之二计算）；2、诉讼费由福记公司承担。
一审法院认定事实：2013年8月21日，高峰作为乙方(买方)，福记公司作为甲方（卖方），双方签订《昆山市商品房购销合同》一份，载明，甲方将位于昆山市开发区车站路399号福记永泰花苑1幢1单元1901室房屋出售给乙方，房屋建筑面积141.66平方米；住宅单价每平方米9510元，商品房总价款1347187元，首付款397187元于2013年8月21日前付清，余款940000元办理贷款；买受人逾期付款违约责任为，逾期30日之日在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按逾期应付款万分之二向出卖人支付违约金，合同继续履行；出卖人应在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（1、该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书；2、款清后交付）条件的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，若遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，除双方可协商解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期；除遇不可抗力外，出卖人若未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，买受人有权解除合同；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的交付手续证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。高峰首付款尾款50000元于2015年12月2日支付，福记公司向高峰出具收据，载明，高峰购房款于2015年12月2日全部付清。
2015年12月11日，福记公司向高峰出具永泰花苑入伙资料签收表、交房验收记录表、交房确认单，高峰签字验收房屋基本情况，高峰在一审庭审中表示永泰花苑入伙资料签收表、交房验收记录表、交房确认单是在福记公司明显不具备交房条件的情况下恶意通知业主接受交房的情况下写成的，福记公司此交付行为存在欺诈，故其交房行为无效。
一审另查明：福记公司于2016年8月16日取得永泰花苑1幢（2-30层毛坯住宅）、永泰花苑2幢（2-30层毛坯住宅）的昆山市商品房交付使用备案证书。
上述事实由昆山市商品房购销合同、付款材料、入伙资料签收表、交房验收记录表、交房确认单、昆山市商品房交付使用备案证书及当事人庭审陈述予以证实。
一审法院认为，高峰与福记公司签订的《昆山市商品房购销合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方应按合同约定全面履行。福记公司应按约定将符合交付条件的房屋交付给高峰，根据双方约定，福记公司应当于2015年5月30日前将符合条件的房屋交付给高峰，且需符合以下两项条件：1、该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书；2、款清后交付。本案中，高峰于2015年12月2日向福记公司支付了全部购房款，故福记公司应当于2015年12月2日履行交房义务，虽然双方于2015年12月18日（笔误，应为11日）签订了永泰花苑入伙资料签收表、交房验收记录表、交房确认单等资料，但福记公司所出售房屋于2016年8月16日才具备合同约定的交付条件，根据双方约定的交房条件可以认定福记公司未能在合同约定的日期内将符合条件的房屋交付给高峰，福记公司迟延交付房屋的行为已经构成违约，故高峰有权要求福记公司支付逾期交房违约金，违约金为69514.85元（以1347187元为基数按日万分之二自2015年12月2日计算至2016年8月16日）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：昆山福记置业有限公司于判决生效之日起十日内向高峰支付违约金69514.85元元（以1347187元为基数，自2015年12月2日起按照日万分之二标准计算至2016年8月16日止）。案件受理费1714元，减半收取857元，由昆山福记置业有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
二审另查明，福记公司在一审2016年5月9日庭审中表示要就高峰逾期付款的违约金提起反诉，一审法院以超过法定期限为由当庭告知对该反诉不予受理，福记公司可以另行起诉。一审法院在举证通知书中明确福记公司应于收到通知之日起十五日内向法院提交证据，福记公司明确于2016年4月21日收到举证通知书。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，双方当事人签订的商品房购销合同合法有效。福记公司未按合同约定条件和期限交房，理应承担违约责任。虽然福记公司已向买受人交付房屋，但福记公司实际交房时并未取得商品房购销合同所约定的昆山市建设局核发的交付备案证书，买受人实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出买受人实际接收房屋视为免除福记公司后续违约金之结论，故本院对福记公司上诉认为在实际交房后，买受人并无损失，故其不应承担实际交房之后违约金的主张，不予采信。福记公司上诉认为即使法院认定其应承担实际交房之后违约金，但违约金应予调减。本院就此认为，违约金除有损失弥补功能外，还具有惩罚性功能，在商品房买卖合同关系中，开发商地位相对强势，对福记公司不合约、不规范的交房行为在违约金标准认定方面体现相对较多的惩罚性特征，有利于规范房地产市场中的交房秩序和规则，亦更能彰显民法中的诚实信用原则，故本院对该项上诉主张，不予采信。福记公司上诉认为因规划部门要求补办配电房《规划许可证》以及消防部门增加消防要求，导致设计图纸重新申报、审批，对其按期交房造成严重影响。本院就此认为，福记公司未举证证明上述情况客观存在，即使存有上述情形，福记公司亦不能证实与延期交房存有因果关系，故本院对该项上诉主张，亦不予采信。对于反诉，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款，当事人提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。福记公司一审中提起反诉的时间已经超过一审法院给予的举证期限，一审法院未受理其反诉并无不当。
综上，上诉人福记公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1714元，由上诉人昆山福记置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 岑
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年五月十六日
书 记 员 朱冰丽