金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金婺民初字第2941号
原告：金华市闳正服饰有限公司。
法定代表人：周建花。
委托代理人：吴罕超。
被告：浙江易和盛世商贸有限公司。
法定代表人：朱健华。
委托代理人：姜洪。
原告金华市闳正服饰有限公司为与被告浙江易和盛世商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月24日向本院起诉，本院于当日受理后适用简易程序，于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴罕超、被告委托代理人姜洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金华市闳正服饰有限公司起诉称：2012年9月14日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将坐落于金华市宾虹路811号门面房租赁给原告使用；租赁期2013年1月1日至2017年2月28日。合同签订后，原告依约使用承租的门面房并交纳租金。2014年3月8日，原、被告签订《补充协议》，约定：2014年7月18日终止《租赁合同》的履行，原告应于2014年7月18日腾退门面房；被告应退还原告多收的五个月十二天租金22.5万元，款于原告腾退门面房之日起三日内给付；被告自愿补偿原告因提前终止合同所受的经济损失（包括但不限于原告的装潢折旧损失、货品处理损失等）130万元，补偿款于本协议签订之日起七日内支付30万元，2014年8月10日前支付50万元，余款于2014年12月31日前付清；如被告未按时退还多收租金或未按约支付补偿款，逾期在十日内的（含本数），每逾期一日按未退（或未付）款项的1‰向原告支付违约金，同时原告可向法院起诉，因此产生的一切费用（如诉讼费、律师费、交通费、调查费等）均由被告负担等。协议签订后，原告依约腾退了门面房；被告退还了多收租金22.5万元并支付了补偿款30万元。但被告未能于2014年8月10日前向原告支付补偿款50万元。原告多次催要无果。要求判令被告支付补偿款50万元及逾期付款违约金2.15万元（自2014年8月11日计至2014年9月24日，并要求按此计算至实际履行日止）；判令被告承担原告实现债权的律师费3万元。
为证明上述主张，原告向本院提供了下列证据材料：
1、原、被告企业法人营业执照复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《租赁合同》一份，证明原告向被告承租金华市宾虹路811号门面房的租赁期限、租金、租金支付时间等，原告有权免费使用外立面以及被告应负责原告装潢前外立面的审批工作。
3、《补充协议》一份，证明原、被告双方终止履行《租赁合同》及相关的权利义务。
4、《交接单》一份，证明原告已于2014年7月18日腾退门面房。
5、工商银行收账通知三份，证明被告在原告腾退门面房后退还了多收租金22.5万元及保证金，该证据与证据材料4印证，原告已经腾退了门面房。
6、《法律服务委托合同》及律师费发票各一份，证明原告为实现债权而支出律师费的事实。
被告浙江易和盛世商贸有限公司答辩称：1、《租赁合同》是一份显失公平的合同；2、原告故意违约在先，根据《合同法》第67条之规定，被告有权拒绝其履行要求。根据《补充协议》第一条约定原告应在2014年7月18日前腾房，店铺虽已在2014年7月18日前腾退，但店铺上方的巨大招牌在2014年9月15日才写申请给被告，9月16日原告才拆除了店招幕布，钢结构未拆除。2014年10月16日，被告请了相关单位予以拆除。3、被告支付了补偿款30万元，但原告未提供任何发票给被告，被告有权不支付剩余款项；4、由于原告没有依约定腾退店面，根据协议约定，原告应支付违约金共计27万元，被告保留另行起诉的权利；5、由于原告的违约行为，导致被告与后面的承租户也违约，被告保留另行起诉的权利。6、《补充协议》第四条第2项约定，被告未按时退还多收租金或未按时支付补偿款的，逾基（期）十日内的（含本数），每逾期一日，按未退（或未付）款项的1‰向原告支付违约金，即逾期付款违约金仅适用10日内的逾期付款，超过10日的不适用该违约条款。
为证明上述主张，被告向本院提供了下列证据材料：
1、《物业项目申请表》一份，证明拆除店招是原告的义务；
2、《责令限期改正通知书》一份，证明原告设置的店招既未征得被告的同意，也未经执法部门审批，是违法广告设施，必须在2014年10月17日前拆除，所以被告在2014年10月16日请有关部门拆除；
3、照片九张，证明原告在2014年7月18日前未拆除店招，后因相关部门责令改正，被告才于2014年10月16日予以拆除；
4、《协议》一份，证明被告与金华市新安拆除有限公司签订合同，为拆除巨幅广告而支出费用3万元的事实；
5、函、证明及快递邮件各一份，证明被告于2014年9月23日通过快递发函要求原告彻底拆除店招，但原告拒收的事实。
庭审过程中，本院将原、被告提供的上述证据材料交由对方的委托理人进行了质证。根据各方的质证意见以及证据审核认定的相关规定，本院认证如下：
被告对原告提供的证据材1中被告的企业法人营业执照复印件没有异议，但认为原告的营业执照中名称是金华市闳正服饰有限公司宾虹路店，而非金华市闳正服饰有限公司。本院认为，与被告签订《租赁合同》和《补充协议》的均系原告，其诉讼主体资格不应该存在不适格的问题，且原告庭后向本院补充提交了其企业法人营业执照。对该组证据的证明力本院予以确认。
2、被告对原告提供的《租赁合同》的真实性没有异议，但认为该合同显失公平：租金只有当时同等门面房的一半；原告逾期交纳租金一天只承担日租金的0.5%的违约金等。合同第10条第5项约定，原告有权免费使用外立面，但未约定被告的拆除义务。本院认为，《租赁合同》合同已经双方协议终止履行，被告现主张该合同显失公平并无诉讼意义；原告的证明目的并不在于被告负有拆除外立面店招广告牌的义务，被告关于“合同并未约拆除义务”的异议与原告主张的待证事实不具有关联性，其异议不予采信。对该证据的证明力本院予以确认。
3、被告对原告提供的《补充协议》的真实性没有异议，但认为原、被告对相关条款的理解存在不一致之处：被告认为原告应于2014年7月18日前腾退门面房，包括拆除外立面广告。本院认为，从《补充协议》第一条的内容看，仅涉及腾退门面房的问题，对外立面广告拆除并未作约定，被告关于“原告应在2014年7月18日前腾退门面房店包括拆除外立面广告”的理解较为牵强，本院不予支持。本院确认该协议对原告主张的待证事实具有证明力。
4、被告认为原告提供的《交接单》中的接钥匙人系其公司电工，并承认原告已于2014年7月18日腾退了门面房，但并不包括外立面。本院认为，原告的证明目的并不包括“外立面广告已拆除”，本院确认该证据对“原告已于2014年7月18日腾退门面房”的事实具有证明力。
5、被告对工商银行收账通知的真实性没有异议，但认为被告之所以在原告腾退门面房后20余天才退还原告多付租金，是因为经双方法定代表人多次协商，原告表示会尽快拆除店招。本院认为，该证据可以证明被告于2014年8月11日、8月13日、8月18日退还多交租金和保证金的事实，结合《补充协议》的约定，可以印证原告腾退门面房的事实。
6、被告对原告提供的证据材料6的真实性无异议，但认为被告不支付剩余款项的原因在于原告违约在先，且收款后没有开具发票。本院认为，根据被告异议的内容可以说明，被告仅对其是否需要承担原告支付的律师费提出异议，该异议与证据本身无关。对该组证据的证明力本院予以确认。
7、原告对被告提供的证据材料1的真实性没有异议，但认为原告申请拆除的是美特斯邦威logo的广告布幅、海报和侧灯箱，不是申请拆除外立面广告架，且《租赁合同》和《补充协议》均未约定拆除广告架是原告的义务。本院认为，根据委托代理人的庭审陈述，可以确认“外立面店招广告是由原告安装”的事实，鉴此，合同终止履行以后，原告即应按照被告的要求拆除外立面广告架。
8、原告对被告提供的证据材料2的内容提出异议，认为在该通知书发出的时候，从表面上看没有任何迹象说明责令改正的事项与原告有关，且《租赁合同》和《补充协议》均未约定拆除广告架是原告的义务，因此该通知书不能证明原告未履行合同义务；《租赁合同》约定由被告负责办理原告装修前消防、外立面审批工作，如果外立面广告属违章，也是被告的过错。本院认为，原、被告终止合同后外立面广告即应拆除；被告提供该通知书旨在证明外立面店招广告属违法设施，根据行政执法部门的要求应于2014年10月17日前拆除，原告异议的内容与被告的证明目的无关。对该证据的证明力本院予以确认。
9、原告对被告提供的证据材料3的真实性没有异议，但认为《租赁合同》和《补充协议》均未约定拆除外立面广告架是原告的义务，所以不能证明原告未履行合同义务。本院认为，原告异议的内容与被告主张的待证事实不具有关联性，对该组证据的证明力本院予以确认。
10、原告对被告提供的证据材料4的真实性提出异议，并认为该《协议》是否履行，被告是否已经支付3万元的拆除工程款均无法从《协议》中得到印证；如果被告确实已经支付了3万元拆除工程款，由于《租赁合同》和《补充协议》均未约定拆除外立面广告架是原告的义务，该《协议》不能证明原告未履行合同义务，也不能成为被告拒绝支付涉案补偿款的抗辩事由。本院认为，《协议》的内容与被告为拆除外立面广告架与案外人约定的相关权利义务具有关联性，确定《协议》对约定的相关权利义务具有证明力。但被告需支付3万元拆除费用系《协议》的内容，《协议》约定的内容对作为履行行为的“支出拆除费用3万元的事实”不具有证据能力。
11、原告对被告提供的证据材料5中的函的真实性没有异议，但该函所主张的“拆除外立面广告是原告的义务”是没有依据的；对国通快递的证明及快递单据的真实性有异议，该两份材料均没有快递公司的印章，不能明确两份材料的出处。本院认为，快递单和证明均没有国通快递公司印章，原告对该组证据的真实性异议理由成立，对其证据能力本院不予确认。
根据上述确认具有证明力的证据及双方当事人委托代理人的庭审陈述，本院认定事实如下：
2012年9月14日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告将坐落于金华市宾虹路811号门面房租赁给原告使用；租赁期2013年1月1日至2017年2月28日；原告有权免费使用出租房屋相对应的外立面，被告负责办理原告装潢前的消防、外立面审批工作。合同签订后，原告依约交纳租金并使用承租的门面房。原告在使用承租门面房期间设置了外立面大型美特斯邦威服饰logo的店招广告。2014年3月8日，原、被告签订《补充协议》，约定：2014年7月18日终止《租赁合同》的履行，原告应于2014年7月18日腾退门面房；被告应退还原告多收的五个月十二天租金22.5万元，款于原告腾退门面房之日起三日内给付；被告自愿补偿原告因提前终止合同所受的经济损失（包括但不限于原告的装潢折旧损失、货品处理损失等）130万元，补偿款于本协议签订之日起七日内支付30万元，2014年8月10日前支付50万元，余款于2014年12月31日前付清；如被告未按时退还多收租金或未按约支付补偿款，逾期在十日内的（含本数），每逾期一日按未退（或未付）款项的1‰向原告支付违约金；如原告未按时腾退门面房，每逾期一日向被告支付违约金3000元；同时守约方可向法院起诉，因此产生的一切费用（如诉讼费、律师费、交通费、调查费等）均由被告负担等。协议签订后，原告依约于2014年7月18日腾退了门面房；被告于2014年8月11日至8月18日间先后三次退还了多收租金22.5万元及保证金1万元；并支付了补偿款30万元。原告在收取上述款项后未向被告出具发票。
原告于2014年9月16日拆除了外立面大型美特斯邦威服饰logo的店招广告的幕布部分，未拆除该广告的钢结构部分。2014年10月10日，金华市城市管理局责令于10月17日前拆除上述广告设施。被告已于10月16日委托他人拆除了上述广告。按约应于2014年8月10日前支付的补偿款50万元，被告至今未予支付。
本院认为，原、被告签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方当事人应当全面履行。本案争议焦点：一是《补充协议》第四条第2项约定“如被告未按时退还多收租金或未按照支付补偿款，逾期在十日内的（含本数），每逾期一日按未退（或未付）款项的1‰向原告支付违约金”的真实意思的争议：原告认为该约定的真实意思系被告逾期付款超过10日的，应按日1‰向原告支付违约金；被告认为逾期付款按日1‰支付违约金只适用于逾期10日内，超出10日则不适用。本院认为，《补充协议》约定双方的主要义务为原告腾退房屋和被告退、支付款项。按照该协议第四条第3项的约定，原告未按约履行主要义务，每逾期一日应向被告支付违约金3000元，相当于原合同日租金的2.2倍，而被告未履行主要义务即不论逾期多久仅承担10日的违约责任，明显有失公平。约定违约责任是为了弥补守约方的损失，同时惩罚违约行为，按被告的主张，违约情节严重的（逾期付款超过10日）反倒不适用该条款，不需弥补守约方的损失，更不必受惩罚，与约定违约责任的目的相悖，也明显不合乎日常生活经验法则。故本院认定约定为笔误，其真实意思为“被告逾期付款超过10日的，应按日1‰向原告支付违约金”。二是原告未在腾退承租房屋的同时拆除外立面店招广告、收取款项后未开具发票是否构成根本性违约，被告是否享有先履行抗辩权。所谓先履行抗辩权是指双务合同中应先履行的一方当事人未履行或不适当履行，到履行期限的对方当事人享有不履行、部分履行的权利。本案中，《补充协议》只约定了原告腾退门面的时间及其违约责任，并未约定拆除店招广告的义务及其期限，在原告按约腾退门面房的情形下，并不存在不履行不当或履行不当的问题；原告收取款项后应当开具发票，但开具发票系合同的附随义务。被告以原告未拆除店招广告、收款后未开具发票为由主张先履行抗辩权没有法律依据。原告按照合同约定要求被告支付到期补偿款50万元及逾期付款违约金合法有据，本院予以支持。根据《租赁合同》约定的内容可以反映，店招广告属租赁期内经被告同意增设的他物，原告应根据被告的要求拆除。现被告已经拆除，其所付的合理费用可另行向原告主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告浙江易和盛世商贸有限公司在本判决生效后立即支付原告金华市闳正服饰有限公司补偿款计人民币50万元，并支付相应逾期付款违约金（从2014年8月21日起每日1‰计算至本判决确定的履行期届满之日止）。
二、被告浙江易和盛世商贸有限公司在本判决生效后立即支付原告金华市闳正服饰有限公司为实现本案债权而支付的律师费3万元。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4658元（减半收取，原告已预交），由被告浙江易和盛世商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分标的额预交上诉案件受理费，可汇至金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，银行账号：196999010400040900000106003，或直接交款至浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日起七日内未预交的则按自动撤回上诉处理。
审 判 员 胡金钱
二〇一四年十二月十五日
代书记员 沈丽薇