浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终4623号
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶超，男，1986年11月16日出生，汉族，住浙江省乐清市，
委托诉讼代理人：王波，浙江六和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：毛玉华，男，1981年11月22日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，
上诉人叶超因与被上诉人毛玉华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初8797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2016年4月5日，毛玉华与叶超签订了《房屋租赁合同》，约定：叶超向毛玉华承租位于萍水路558号一层一半至二层整层的物业，建筑面积为180平方米；租赁期限为2年，自2016年4月5日起至2018年3月5日止；租金为每半年一期支付，“先付后用”的原则，分4期付清；第一期65000元、4月6日支付，第二期65000元、10月6日支付……；该物业租赁用途所涉及的工商、税务、卫生、消防等所有审批手续均由叶超自行办理并承担相关费用与责任，毛玉华提供上述审批所需有关资料，并承担协助义务；在合同签订日，叶超向毛玉华交纳履约保证金10000元，在履约期不计利息；叶超违反本合同任一约定的，毛玉华有权直接扣罚履约保证金，毛玉华违反本合同任一约定的，需双倍退还履约保证金；毛玉华于2016年4月5日前将该物业交付叶超租赁使用；本合同终止或解除后，叶超应在7天内将租赁物结构完好及附属设施设备适合正常使用交付毛玉华，毛玉华对叶超投入的装修不做任何补偿；叶超应按时支付租金，其逾期支付不超过30日的，自本合同规定应付款项期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，叶超按日向毛玉华支付逾期应付款万分之五的滞纳金，合同继续履行；逾期超过30日后，毛玉华有权解除合同，除按日向毛玉华支付逾期应付款万分之五的滞纳金外，叶超应按应付款的5%向毛玉华支付违约金；逾期超过30日后，双方可协商本合同是否继续履行，若不履行，则违约方按合同约定赔偿；本合同履行期间，双方任何一方不按本合同约定而提前终止合同的，视为根本性违约，合同任何一方发生根本性违约的，违约方应支付守约方相当于当年一年租金标准的违约金；如果违约方尚不能弥补守约方因此导致的实际损失，则违约方应赔偿守约方的实际损失；等等。
合同签订后，叶超按约支付了履约保证金10000元及首期租金65000元，毛玉华按约交付了租赁物。后叶超装修了案涉房屋，并于2016年6月16日在工商部门注册登记杭州好希教育科技有限公司（以下简称好希公司），注册地址为拱墅区萍水街558号二层，但该公司经营状况不佳。2016年10月6日，叶超未按约支付第二期租金。2016年10月9日，毛玉华发送《关于萍水路558号商铺租赁合同违约告知函》给叶超，告知：因为叶超未按约交付第二期租金，且因业务经营问题已关闭店铺，多次电话及现场沟通均答复为不再经营，提前终止合同；叶超已构成根本性违约，需支付毛玉华一年租金作为违约金；毛玉华自发函之日起收回房屋，叶超在收到函件7日内到商铺所在地办理后续手续，并将租赁房屋内所涉物资、设备搬迁腾退完毕并与毛玉华办理书面移交确认手续，且根据合同约定将违约金支付给毛玉华本人；等等。叶超收到毛玉华的函件后，于2016年10月12日函复：“1.你方要求我方支付违约金相当于1年房租金，我方无法接受，根据合同法的相关规定，违约金最多为你方实际损失的30%……2.我方要求你方支付违约金，你方的商铺无法在工商及税务单位注册，导致我方无法正常营业，我方会就具体的实际损失进行合算，规定的违约金不足赔偿时，我方会要求追加超出部分的损失；3.我方会在2016年10月14日到你处对我方的私有物品进行整理，搬出你处……”。后叶超于2016年10月14日左右将物品搬出案涉租赁房屋，但双方未办理书面交接手续。
另查明，案涉租赁物系毛玉华从房屋所有权人王英达处承租而来。在转租给叶超前，该租赁物曾出租给他人并办理过工商注册登记，注册登记的公司名称为杭州近在眼前健康咨询服务有限公司（以下简称近在眼前公司），但毛玉华已在出租前将该情况告知叶超。毛玉华在拱墅区萍水街558号一层的另一半场地经营一家馄饨店，并于2016年4月27日办理工商注册登记，名称为杭州市拱墅区毛老爹烧麦店，注册地址为拱墅区萍水街558号。2016年7月8日，近在眼前公司被杭州市拱墅区市场监督管理局列入经营异常名录并予公示。
毛玉华诉至原审法院，请求：1.叶超支付毛玉华从2016年10月6日至2016年10月20日的租金及场地占用费共计5416.66元；2.叶超交纳的履约保证金10000元予以没收后，再向毛玉华另行支付违约金120000元；3.诉讼费用由叶超承担。
叶超提起反诉，请求：1.毛玉华退还叶超全部房屋租金65000元；2.毛玉华支付叶超违约金89000元；3.毛玉华双倍返还叶超履约保证金20000元；4.毛玉华承担本案诉讼费用。
原审法院认为：毛玉华与叶超签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。毛玉华按约交付租赁房屋后，叶超理应按约及时支付租金。叶超认为，毛玉华隐瞒案涉房屋已被前租户办理工商注册登记的情况，致使好希公司的工商注册登记延后一段时间才办好，且案涉租赁房屋一层未能办理工商注册登记，导致叶超未能正常开展经营活动，毛玉华的行为构成违约，应当承担违约责任。然根据叶超的自认，叶超在租赁案涉房屋时，已明知案涉房屋被前租户办理工商注册登记的情况，对未能马上用该地址办理公司的工商注册登记已有预期。另前租户近在眼前公司于2016年7月8日才被工商部门列入经营异常名录，且在同一地址的一层，毛玉华于2016年4月27日注册登记了杭州市拱墅区毛老爹烧麦店。因此，叶超直到2016年6月16日才在拱墅区萍水558号二层注册登记好希公司并非因该地址有前租户注册登记的原因。另好希公司注册登记的地址未包括第一层，并不影响公司的正常经营。故叶超的上述主张不能成立，对于叶超的反诉请求，均不予支持。叶超因为己方的原因，未能正常开展经营活动，也未按期支付毛玉华第二期租金，其行为构成违约。虽然《房屋租赁合同》约定逾期超过30日后，毛玉华才有权解除合同。但根据毛玉华发送给叶超的告知函以及叶超的回函，能够看出，叶超对毛玉华声明的“本人多次电话及现场沟通，均答复为不再经营，提前终止合同”未提出异议；毛玉华据此认为叶超构成根本性违约，要求叶超支付违约金时，叶超只表示违约金过高无法接受，需要调整；对毛玉华要求其腾退房屋并无异议，并于2016年10月14日左右搬出了其私有物品。且叶超亦陈述店铺基本处于停业状态。虽然叶超在回函中提出了认为毛玉华违约、要求毛玉华支付违约金的主张，但该主张不能成立。故原审法院认为，毛玉华根据合同法第九十四条的规定主张解除合同的理由成立。因导致合同解除的根本原因在于叶超，叶超应当承担违约责任。但合同中约定以一年租金为违约金的标准过高，结合案涉房屋的实际空置时间，原审法院酌情认定由叶超赔付毛玉华5个月的租金即54167元作为违约金，叶超之前缴纳的10000元履约保证金用于抵扣违约金，故叶超还需支付44167元。对于房屋腾退前的租金和场地占用费，叶超应当予以支付。对于腾退的具体时间，因双方并未签收交接单，根据双方的陈述，原审法院认定以2016年10月14日为准。故叶超还需支付租金和场地占用费共计3250元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2017年5月17日判决：一、叶超支付毛玉华租金和场地占用费3250元、违约金44167元，合计47417元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回毛玉华的其他本诉请求；三、驳回叶超的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3008元，由毛玉华负担1955元，由叶超负担1053元；反诉案件受理费减半收取计1890元，由叶超负担。
宣判后，叶超不服，向本院提起上诉称：原审判决存在认定事实错误，适用法律不当情形。一、认定叶超构成根本违约的事实与法律依据不足。毛玉华在《关于萍水路558号商铺租赁合同违约告知函》中提出解约以及一审本诉中要求叶超承担一年租金额的违约金责任，都是以双方租赁合同第11.6条为依据，认为叶超构成根本违约，未援引合同法第九十四条。毛玉华事后或法院主动援引此条款都属于不当引用。叶超在一审反诉中要求毛玉华承担39000元提前终止合同违约金也是依据租赁合同11．6条。因此本案审理的焦点应是哪一方构成根本违约行为。原审判决认为叶超提前终止合同的推论不能成立，终止合同应以双方书面协议或确凿的行为为依据。首先，《关于萍水路558号商铺租赁合同违约告知函》是毛玉华的单方陈述，而回复函是对其收回房屋要求的回复。叶超对部分内容不提出异议，是认为提出异议没法改变租赁物现状，对解决双方争议也没有帮助，不应视为对该内容的默认。其次，叶超在庭审时已经陈述，在第一期租赁期届满前，要求毛玉华提供一楼可以注册登记的协助工作，但并没有明确提出要解约。叶超同意毛玉华收回房屋的要求，是对其收回房屋要求的回应，不代表叶超此前已经提前终止合同。即便叶超有此意向，那也并未落实到行动上，法律不能约束和制裁人的思维活动。叶超是被解约方，如何能因为同意解约转变为提出解约方。再次，叶超拒付租金是因为毛玉华提供的场地无法满足经营需要，与终止合同无关。虽然原审法院认为叶超的房屋适租性抗辩不能成立，但在法律上不能成立，不代表叶超没有此想法，所以不能凭该理由是否成立来判断拒付租金是否与终止合同有关。叶超对判决认定违约金按五个月租金计算也有异议，即便认定叶超违约，该房屋未能出租的责任不能由叶超独自承担。依据合同法司法解释对违约金一般不超过损失金额30%的合理范围标准，叶超认为该违约金金额已经过分高于其实际损失。双方租赁合同第11.6条是以“一方不按本合同约定而提前终止合同”作为根本违约的情形。从现有证据看，书面提出收回房屋的是毛玉华，而且其提出的时间点并不符合合同要求的“逾期超过30日”。因此，毛玉华构成根本违约，叶超并未提出终止合同的要求。因此，应当驳回毛玉华要求叶超支付违约金的请求，改判毛玉华支付提前解约违约金。二、叶超认为毛玉华在履约过程中存在违约行为。叶超与毛玉华签订合同中约定一层半的房屋均要工商注册，虽然签合同时知晓房屋此前存在工商注册，但接下来应当是前租户注销登记后进行注册，并没有同意一楼给毛玉华注册。毛玉华第一时间不是告知叶超该地址可以注册，而是自己先去注册，这是隐瞒真实情况的不诚信行为。对于原判决认为只办理第二层房屋不影响好希公司的经营，叶超也有异议。对于毛玉华违约造成叶超不能经营的结果，毛玉华应承担违约责任，在解约后应退还保证金。三、原审法院判决叶超支付房屋租金和占用费的依据不足。房屋租金和占用费不可同时适用，因为租赁关系存续期间属于租金，租赁关系终止期间属于占用费，应当区分判决。首先，原审判决并未明确租赁期限至何时终止，计算租金的时间不明确。其次，租赁合同约定，合同解除后乙方的腾房期限为7日，逾期才需支付占用费。毛玉华在《关于萍水路558号商铺租赁合同违约告知函》中也是要求在7日内完成腾退。叶超已经在2016年10月14日前完成腾退，不存在超期，原审法院判决支付占用费的依据不足。因此，应当驳回其要求支付租金和占用费的请求。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.请求改判驳回毛玉华的全部诉讼请求；3.改判毛玉华支付提前终止合同违约金39000元并退还10000元保证金；4.由毛玉华承担全部诉讼费。
针对叶超的上诉，毛玉华答辩称：首先，关于根本违约的争议，该事实已因叶超关门营业，多次联系表示不租的情况，毛玉华发函告知叶超让其进行清偿。关于履约中就营业执照的问题。签订合同前，叶超与毛玉华确认有原公司营业执照在，叶超也是明知。原注册公司只要房东出具证明就可以注销，毛玉华也承接了店铺并办理出营业执照。
二审期间，叶超未向本院提交新的证据材料。
二审期间，毛玉华提交以下证据材料：房屋所有权证一份，用以证明涉案房屋所有权人为王英达。
上述证据，经叶超质证：没有异议。本院经审查后认为，可作为认定本案相关事实的依据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。叶超与毛玉华签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。毛玉华将租赁房屋交付叶超后，叶超应按照约定及时支付租金。叶超认为毛玉华交付的房屋不符合合同约定，无法满足经营需要，才未支付租金。本院经审查后认为，叶超作为承租人，在签订租赁合同前理应对租赁标的进行全面了解与察看；且叶超也自认其在签订租赁合同时已知晓房屋存在前承租人办理工商注册登记的情况。同时，叶超未提供有效证据证明房屋存在其他影响经营且毛玉华故意隐瞒的情形。因此，叶超关于其未及时支付租金的缘由不能成立，无法予以采信。叶超未按合同约定及时支付租金，构成根本性违约，应承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于叶超应当支付的违约金。双方之间的《房屋租赁合同》约定的违约金标准为一年租金，原审法院根据当事人的请求及案件事实，酌情调整违约金数额为5个月租金，较好地平衡了双方当事人的利益，应属合理。关于租金及占用费。涉案《房屋租赁合同》约定，在合同终止或解除后，叶超应在7天内将房屋交还毛玉华。前述合同约定应为叶超在合同终止或解除后主动返还租赁房屋的合理期限，但不能当然解释为在此期间无须支付实际占用期间的费用。根据双方当事人相关陈述所确认的腾退时间，并结合叶超所实际支付的租金，原审法院所认定的叶超尚应支付毛玉华的租金及占有费数额，在合理范围内，应予以确认。而叶超并未提供有效证据证明毛玉华存在违约的情形，故叶超以毛玉华违约而要求退还租金及履约保证金并支付违约金的请求，于法无据，不能得到支持。综上，叶超的上诉理由不能成立，不应予以采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2875元，由叶超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 曹姝隽