广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第677号
上诉人（原审被告）：钟卓志。
委托代理人：谭社芬、叶英鹏，均系广东华南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社。
负责人：钟文更。
委托代理人：李友元，广东华法（江门）律师事务所律师。
上诉人钟卓志因与被上诉人江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社（以下简称紫源一经济合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法会民初字第368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年4月11日，紫源一经济合作社向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除紫源一经济合作社与钟卓志之间的租赁合同关系，钟卓志将位于某甲园面积1.5亩的土地及地上建筑物、固定装修和水电设施交还给紫源一经济合作社；2、本案诉讼费用由钟卓志负担。主要事实和理由是：2003年10月，紫源一经济合作社与钟卓志签订《土地租赁合同》一份，约定由紫源一经济合作社将位于江门市新会区会城黄冲坑某甲园（土名，以下简称某甲园）面积为1.5亩的土地租赁给钟卓志使用；每年租金2250元；采用先交租后使用的形式，租金6个月一交；租赁期限自2004年1月1日起至2008年12月31日止；合同期满后，地上建筑物等无偿归紫源一经济合作社所有。租赁合同期满后，钟卓志继续使用上述土地，但双方未再签订续租合同。钟卓志以每次缴交半年租金1125元的方式，向紫源一经济合作社缴纳了至2011年6月30日止的租金。现紫源一经济合作社为增加本村村民的经济收入，并根据村民的意见，决定将上述租赁期限已届满的土地收回，进行统一规划，按照现行市场价值另行安排土地的合理使用。
钟卓志答辩称：一、紫源一经济合作社的诉讼主体资格不适格。理由是：1、本案涉讼土地租赁合同是钟卓志与会城镇仁义管理区紫源一经济合作社签订的，紫源一经济合作社并非该合同的签订主体；2、根据钟卓志了解以及紫源一经济合作社提供的证据，本案涉讼土地所有权人为仁义村委会，紫源一经济合作社无权要求钟卓志将涉案土地及地上建筑物、装修等归还。二、本案属于农村土地承包纠纷，而涉案土地所有权均属于江门市新会区街道仁义村民委员会（以下简称仁义村委会），根据《村民委员会组织法》的有关规定，本案诉讼的提起以及判决均涉及到村民的真实意思表示及其合法利益，必须经过村委会会议及村民代表会议的讨论，并且经三分之二的村民及村代表的参加，过半数人员同意通过。否则，本案只是属于某些人利用掌握公章的便利，在没有经过村民协商同意的情况下而单方提起的诉讼，并非村民的真实意思表示，其行为也违反了《民事诉讼法》的有关规定。三、钟卓志自承包涉案土地至今，一直按照合同的约定履行义务，根据合同的约定，在合同期满之后，在国家及集体不征地的情况下双方之间的租赁关系仍然有效，退一步说，即便紫源一经济合作社的诉讼主体适格，紫源一经济合作社要求解除合同的理由既不符合合同的约定，亦不符合法定解除合同的条件。综上所述，请求法院驳回紫源一经济合作社的起诉。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：紫源一经济合作社是仁义村委会属下经济合作社，钟卓志是仁义村委会属下另一经济合作社，即环门一经济合作社的社员。2003年10月8日，紫源一经济合作社（合同甲方）与钟卓志（合同乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于会城黄冲坑某甲园面积1.5亩的土地租赁给乙方作经营厂房使用；租赁期限5年，自2004年10月1日起至2008年12月31日止；租金按租赁面积以每年每亩1500元计，年租金为2250元；乙方要遵循“先交租金后使用，以每6个月为一交租期”的原则，乙方必须在签约后三天内交清第一期租金给甲方，并从该租期开始，在每一租期末前一次性缴清下一期租金给甲方，以后顺延，直至租赁关系终止；乙方必须按时向甲方交付租金，若超时交租，累计欠租三个月，甲方有权终止合同，收回土地，并依法追偿经济损失；乙方自行自费将向供水、供电部门申报安装用水用电，水电费由乙方按规定直接向供水、供电部门缴交；乙方因扩大经营需增加使用土地面积，必须经过甲方同意，办理有关租赁手续；甲方不干涉乙方的一切正常生产及经营活动，但乙方必须依法经营，照章纳税（土地使用税由乙方负责）；租赁期限内，如遇国家或集体征用土地，租赁关系自行终止，互不追究经济补偿，互不追究任何责任；租赁期内，政府及有关部门收缴的各种税费全部由乙方负责；租赁期满，乙方继续租赁用地，必须在租赁期满前三个月向甲方提出，若半途中止租赁，作乙方违约处理；合同期满后，地上所有建筑物和水电设施不得拆除，无偿归甲方所有；供电负荷费，一次性每亩收1000元计；租赁期满后，国家、集体不征地的，租赁者可以继续租赁，租地款从第2期租赁按每年每亩1800元计算等。合同签订后，钟卓志自2004年1月1日起便利用涉讼土地，搭建临时简易厂房作仓库使用至合同期满。合同期满后，钟卓志继续使用上述土地、厂房至今。紫源一经济合作社因和钟卓志协商提租或解除租赁关系未果，由此成讼。
另查明，钟卓志租用的本案涉讼土地位于郑某租用的土地旁边。钟卓志于租赁期间，一直将租金存入紫源一经济合作社的银行账户，其最近三次缴交租金是于2014年3月7日将租金3375元，于2014年3月11日将租金2250元存入紫源一经济合作社在江门市新会农村商业银行股份有限公司仁义支行的80×××06账户中，但紫源一经济合作社于2014年5月5日出具支出证明，决定将钟卓志最近三次缴交的租金合共7875元退回给钟卓志。
又查明，仁义村委会于2012年3月13日出具《证明》，证明某甲园的耕地属紫源一经济合作社所有。同年3月22日，江门市国土资源局新会分局出具《证明》给有关单位，证实某甲园范围的土地所有权属于仁义村委会。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，紫源一经济合作社依据与钟卓志于2003年10月8日签订的《土地租赁合同》提起诉讼，该合同协议的内容是将某甲园的土地1.5亩租赁给钟卓志作经营厂房使用，由钟卓志支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，可以确定缔约双方实质为土地租赁关系，本案立案时将案由确定为农村土地承包合同纠纷有误，应变更为土地租赁合同纠纷。
关于紫源一经济合作社的诉讼主体资格是否适格的问题。原审法院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。本案中，仁义村黄冲坑某甲园范围的土地已由土地管理部门证明属于仁义村农民集体所有，虽然钟卓志所租赁的地块是否已属紫源一经济合作社的农民集体所有至今仍有争议，但该地块一直由紫源一经济合作社经营、管理并收取租金，且钟卓志亦一直将租金交付至紫源一经济合作社的银行账户，应认定涉讼《土地租赁合同》是以紫源一经济合作社名义签订，且实际由紫源一经济合作社负责履行。因此，紫源一经济合作社在本案中的诉讼主体资格适格，有权提起诉讼。
关于应否解除紫源一经济合作社与钟卓志之间租赁关系的问题。原审法院认为，本案涉讼的《土地租赁合同》是紫源一经济合作社与钟卓志双方在平等、自愿的基础上签订的，该合同对租赁期限、租金、增设他物的处置等均有明确约定，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，紫源一经济合作社与钟卓志双方约定租赁期限至2008年12月31日止以及租赁期满后，国家、集体不征地的，钟卓志可以继续租赁等。虽然钟卓志于租赁期限届满后仍继续租赁使用涉讼地块至今，但双方未对续租期限协商一致，亦未重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”和第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应视为不定期租赁，双方均可随时解除合同。现紫源一经济合作社主张要求解除双方的不定期租赁关系，符合法律规定，原审法院予以支持。
关于紫源一经济合作社主张解除租赁关系后，钟卓志应腾退所租土地以及地上建筑物、固定装修、水电设施给紫源一经济合作社的请求。原审法院认为，紫源一经济合作社与钟卓志双方在涉讼《土地租赁合同》中已明确约定合同期满，钟卓志不再续租，则地上不动产的建筑物（含构筑物）、固定装修和水电设施不得拆除，无偿归紫源一经济合作社所有。该约定合法有效，在紫源一经济合作社与钟卓志没有另行约定的情况下，双方均应依约履行。现因双方约定的租赁期限已于2008年12月31日届满，钟卓志当初的投入，已在租赁期间获得相应回报，其已实现缔约时所期待的合同目的。况且，在双方当事人未对续租期限和租金标准协商一致，亦未重新签订租赁合同的情况下，双方的租赁关系已转为不定期租赁。不定期租赁期间，紫源一经济合作社从本村村民的集体利益出发主张要求提租，而钟卓志不同意提租，从而导致紫源一经济合作社要求解除租赁关系。因钟卓志不同意提租，双方约定的上述合同内容并未变更，应视为钟卓志主动放弃地上建筑物以及配套的固定装修、水电设施的所有权以及相关权利。紫源一经济合作社与钟卓志的租赁关系一经解除，本案涉讼土地上的地上建筑物、固定装修、水电设施即归紫源一经济合作社所有。钟卓志应依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定以及双方约定，腾退所租土地以及地上建筑物、固定装修和水电设施给紫源一经济合作社。
综上所述，紫源一经济合作社的诉请有事实和法律依据，原审法院予以支持。钟卓志请求驳回紫源一经济合作社的起诉缺乏事实根据和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，于2014年9月29日作出如下判决：
一、解除江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社与钟卓志之间关于租赁位于江门市新会区会城黄冲坑某甲园1.5亩土地的不定期租赁；
二、钟卓志应于本判决发生法律效力之日起30日内将上述土地以及地上建筑物、固定装修、水电设施腾退给江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社。
案件受理费100元，由钟卓志负担。
当事人二审的意见
钟卓志不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，驳回紫源一经济合作社的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由紫源一经济合作社承担。主要事实和理由是：一、一审判决认定紫源一经济合作社与江门市新会区会城街仁义村紫源一村民小组主体混同的事实有误。紫源一经济合作社并非合同当事人，无权就合同的内容提起诉讼，紫源一经济合作社诉讼主体不适格，一审判决对此项认定有误。二、案涉租赁土地的权属应属于新会区会城街道仁义村委会，紫源一村民小组出租案涉土地是无权处分，合同未经权利人追认无效。国土部门已证明黄冲坑某甲园（土名）范围的土地所有权属仁义村委会。而该村委会的证明仅仅是对其所有的土地进行一次再分配。但未经村民会议讨论决定，现钟卓志有新的证据足以推翻该证明的效力。因此案涉土地属村委会，村小组出租案涉土地是无权处分，钟卓志即使返还、腾退土地也是腾退给村委会而非紫源一经济合作社。此外，国土部门出具的证明所指向的黄冲坑某甲园（土名）土地的范围与村委会的证明中所指向的黄冲坑某甲园（土名）土地范围并不完全一致，国土部门的证明所指向的黄冲坑某甲园（土名）土地范围比村委会中所指向黄冲坑某甲园耕地的范围要广，因此一审法院并无进一步查清案涉的租赁土地是否在村委会作出的《证明》中所指向黄冲坑某甲园耕地的范围内。钟卓志与紫源一经济合作社之间的租赁关系已经合同期满时归于结束，由于钟卓志所使用的本案所争议的土地使用权已经由案外人仁义村委会提出权利请求并且也出具了相关的权利证明书。因此本案所争议的土地使用权应交回给仁义村委会，而不是交回给紫源一经济合作社。
钟卓志在二审期间提供如下证据：证据一、《新会县山权林权证》，以证明黄冲坑范围内的山面林权为仁义村委会所有；证据二、仁义村委会于2014年11月15日出具的《证明》，以证明本案涉案的租赁土地所有权人为仁义村委会，紫源一经济合作社无权处分上述土地的事实；证据三、江门市国土资源局新会分局于2014年12月4日作出的《土地权属争议案件受理通知书》，证明本案涉案土地为仁义村委会所有的事实。
紫源一经济合作社答辩称：由于本案涉及到某甲园实际上属于紫源一经济合作社全体社员所有，在租赁合同履行期间钟卓志一直向紫源一经济合作社缴纳租金，没有针对涉案土地提出过任何异议。从历史上涉案土地也是由紫源一经济合作社的社员祖宗一代一代流传下来，也一直由紫源一经济合作社占有及行使所有权。一审法院对这部分事实已经作出调查和认定。因此请求二审法院驳回钟卓志的上诉请求，依法维持原判。另外，钟卓志在书面合同到期后一直向紫源一经济合作社交纳租金。对于涉案土地是否应交回仁义村委会应当由仁义村委会进行主张，钟卓志无权在此提出请求。
紫源一经济合作社在二审期间提供如下证据：证据一、仁义村委会于2014年7月25日出具的《通知》和2014年9月22日出具的《告知函》，以证明钟某甲掌握公章，可以随意制作各种证明文书。证据二、江门市新会区会城街道办事处农业和农村工作办公室于2014年7月22日出具的《证明》一份，以证明江门市新会区会城街道仁义村紫源一村民小组与紫源一经济合作社的关系。
紫源一经济合作社对钟卓志在二审期间提供证据的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，但是证明单位是仁义大队，但是仁义大队里面包括9个生产队，山林权证书的土地具体又分属9个生产队占有和使用，并且山林权证书的内容没有反映涉案土地，因此该证据与本案无关。证据二的公章是由钟某甲保管的，内容是其自己制作的，因此对其真实性、合法性、关联性不予认可。对证据三真实性没有异议，但该证据与本案无关。
钟卓志对紫源一经济合作社在二审期间提供证据的质证意见为：对证据一的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议。该两份证据都与本案无关，仁义村委会出具的告知函或通知，都是代表村委会的意思表示，并不能证明是代表钟某甲个人的意思表示，该两份证据也不能证明仁义村委会的意思表示是由钟某甲所控制的。对证据二的真实性、合法性、关联性没有意见。但对其证明内容钟卓志发表如下意见：一、从这份证明可以看到原会城镇仁义管理区紫源一经济合作社在1999年已经停止使用这个名称，但是在2003年10月8日合作社跟钟卓志签订合同所盖的章仍然使用会城镇仁义管理区紫源一经济合作社。该合同里面所盖的公章应该是虚假的，更可以证明这份合同是无效的。二、这份证明非常明确的说明新会区会城街道仁义村紫源一村民小组与紫源一经济合作社是同时存在，但是这两个主体虽然同属一个集体，但是紫源一经济合作社行使的是行政管理权，江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社行使的是经济管理权，这两个主体不是混同的，而是分别独立的。
经审查，钟卓志主张案涉土地属于仁义村委会，并提供有关证据，本院结合本案的其他证据及钟卓志在二审期间提供的证据三分析，案涉土地权属确实存在争议，该争议应由仁义村委会与紫源一经济合作社另外通过法律途径解决。紫源一经济合作社提供的证据一，不能证实其关于钟某甲掌握公章，可以随意制作各种证明文书的主张。钟卓志对紫源一经济合作社提供的证据二无异议，采信紫源一经济合作社关于其与江门市新会区会城街道仁义村紫源一村民小组的关系主张。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：江门市新会区会城街道办事处农业和农村工作办公室于2014年7月22日出具的《证明》一份，该证明载明：“根据新府（1999）24号文件规定，原‘会城镇仁义管理区紫源一经济合作社’于1999年停止使用该组织名称，同时启用由原生产队变更而成的‘新会区会城街道仁义村紫源一村民小组’名称，并沿用至今。江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社于2009年5月13日成立，于2009年8月11日领取组织证明书，8月26日领取组织机构代码证。‘新会区会城街道仁义村紫源一村民小组’和‘江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社’同属于一个集体主体，分别对紫源一村民小组行使行政管理权和经济管理权”。
再查明：江门市国土资源局新会分局根据仁义村委会的申请，于2014年12月4日对坐落于会城街道仁义村黄冲坑狗脾园（土名）的土地权属争议一案依法予以受理。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、紫源一经济合作社的诉讼主体是否适格；二、案涉租赁合同是否无效；三、原审判决钟卓志腾退土地及地上建筑物给紫源一经济合作社的处理是否正确。
关于第一个争议焦点。由于紫源一经济合作社原来的名称为“会城镇仁义管理区紫源一经济合作社”，故在租赁合同上加盖“会城镇仁义管理区紫源一经济合作社”的公章应视为紫源一经济合作社的意思表示，且出租方以紫源一经济合作社名义和承租人钟卓志实际履行合同的事实，也印证租赁合同的出租方实为紫源一经济合作社。因此，本院认定租赁合同的出租方为紫源一经济合作社。原审法院认定紫源一经济合作社诉讼主体适格，处理并无不当，本院予以维持。钟卓志以租赁合同出租方在原“会城镇仁义管理区紫源一经济合作社”停止使用该组织名称之后加盖该组织名称的印章为由主张否认紫源一经济合作社为租赁合同出租方，理由不成立，与事实不符，本院不予支持。
关于第二争议焦点。参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，土地出租方对案涉土地出租是否有处分权，不影响租赁合同的效力，而且土地出租不属于引起物权变动的处分行为，故钟卓志以紫源一经济合作社对租赁土地没有处分权为由主张租赁合同无效，理由不成立，本院不予支持。紫源一经济合作社与钟卓志签订案涉租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律效力性强制性规定，应认定该租赁合同有效。
关于第三个争议焦点。首先，本案中，双方约定租赁期限至2008年12月31日止以及租赁期满后，国家、集体不征地的，钟卓志可以继续租赁等。虽然钟卓志于租赁期限届满后仍继续租赁使用土地至今，但双方未对续租期限协商一致，亦未重新签订租赁合同，原审法院据此认定案涉租赁视为不定期租赁，并支持紫源一经济合作社关于解除不定期租赁合同的主张，处理并无不当，本院予以维持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，钟卓志无论是在租赁合同解除之后还是租赁期满之后都依法负有返还租赁物的义务。再次，虽然仁义村委会和紫源一经济合作社对案涉土地权属存在争议，但原审法院判决钟卓志腾退土地及地上建筑物给紫源一经济合作社，处理并无不当，理由如下：一、租赁合同属双务合同，在合同履行期间，出租人履行交付出租物的义务，承租人履行交付租金的义务，合同解除后，承租人返还租赁物是承租人应履行的义务，出租人可以请求承租人履行返还租赁物的义务，因此紫源一经济合作社有权依据租赁合同向钟卓志主张返还土地。二、根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款之规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。仁义村委会已就其与紫源一经济合作社关于黄冲坑狗脾园（土名）土地权属争议申请当地政府行政处理，江门市国土资源局新会分局已于2014年12月4日正式立案受理，因此该土地权属争议应以行政处理结果为准，不属于人民法院民事诉讼审理的范畴。原审法院在本案中只是根据合同相对性原理，判令承租人在合同解除后向出租人返还租赁物，并非确认亦无权确认该土地的权属。如果国土部门最终认定该土地的权属人为仁义村委会，而紫源一经济合作社仍实际占有该土地的，仁义村委会可行使物上请求权要求其返还原物。三、在目前仁义村委会与紫源一经济合作社之间的上述土地权属争议未经最终行政确权的情况下，紫源一经济合作社作为租赁合同的出租人及时向承租人收回土地，而并非与原承租人续签租赁合同，更加符合仁义村委会及紫源一经济合作社的利益。四、仁义村委会并非租赁合同的当事人，在本案租赁合同中不宜追加作为诉讼当事人，因此即使目前已经认定仁义村委会是租赁土地的权属人，本案亦不能直接判令承租人将土地返还给仁义村委会，而只能先将土地返还给出租人，然后再由仁义村委会向出租人请求返还。综合上述理由，承租人钟卓志以租赁土地权属仁义村委会为由拒绝返还给出租人紫源一经济合作社，明显缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持；钟卓志的上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由钟卓志负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一四年十二月十五日
书记员 梁闪云