四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川07民终452号
上诉人（一审被告、反诉原告）：四川江油五星投资（集团）有限公司，住所地：江油市太平镇新华路中段1号。
法定代表人：林顺才，公司董事长。
委托诉讼代理人：魏家琳，四川太白律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：聂明海，男，汉族，生于1971年11月23日，四川省江油市人。
委托诉讼代理人：郭亮，四川鼎天律师事务所律师。
上诉人四川江油五星投资（集团）有限公司（以下简称“五星公司”）因与聂明海商品房销售合同纠纷一案，不服江油市人民法院（2016）川0781民初4149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人五星公司的委托代理人魏家琳，被上诉人聂明海的委托代理人郭亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
五星公司上诉请求：1.撤销江油市人民法院（2016）川0781民初4149号民事判决；2.支持上诉人的一审反诉请求118万元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实有误。被上诉人未成功办理按揭贷款的原因不在上诉人，也不是按揭银行不对被上诉人发放贷款，是上诉人认为房地产市场不景气，价格下行，要求上诉人下调价格或退房。上诉人多次催促其办理贷款手续，被上诉人均推诿，所以至今未办理按揭贷款手续；2.一审判决不认定上诉人提出的专用烟道损失有失公平。双方签订买卖合同后，为配合支持被上诉人从事餐饮经营的需要和使用，根据被上诉人的要求，专门为其房屋设计修建了专用排烟道、排污管道，花费了数十万元。如将该房卖与他人，还需花费资金拆除，故一审判决驳回反诉请求，有失公平；3.一审判决主动上调被上诉人资金利息损失违反不告不理原则。双方买卖合同约定违约金是已交房款的1%，一审在被上诉人没有提出违约金过低主张的情况下，判决解除合同并按银行同期贷款利率支付利息损失，实际上上调了违约金。
被上诉人辩称：系上诉人未按合同约定向我方交房，且系上诉人原因导致无法贷款支付合同约定的余下款项，给我方造成损失，上诉人应承担责任。烟道也是上诉人自身原因造成，应由其自行承担后果。其上诉理由均不能成立。
一审原告（反诉被告）聂明海向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的合同备案号为48748号商品房买卖合同；2、被告退还原告购房款1942821元；3、被告从原告付款之日起至款项付清日止按月息1%向原告支付利息损失；4、被告向原告赔偿因违约造成的损失25万元；5、诉讼费由被告承担。
反诉原告（本诉被告）五星公司向一审法院反诉请求：反诉被告按合同约定承担迟延付款违约金380488元（暂计算至2016年11月28日）；2、反诉被告承担反诉原告为其购买的商品房修建专用排烟道的费用80万元；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2015年1月13日，聂明海与五星公司签订合同备案号分别为48748、48749的《商品房买卖合同》两份，其中48748号合同约定：聂明海（买受人）购买五星公司（出卖人）开发的位于江油市新华干道北段西侧“五星国际城”16幢1单元1楼17号商业用房一套，建筑面积232.49平方米，总价款3850034元；付款方式为：买受人采取商业贷款付款，首期支付购房总价款的50.13%，其余价款可以向工行或者住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该房屋，逾期超过60日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；合同附件五对付款方式及期限进行特别约定为：买受人于2015年1月12日支付房屋首付款1930034元，余款以向中国工商银行江油支行申请贷款的方式支付；合同还对其他事项进行了约定。聂明海于2013年5月24日向五星公司支付购房款50万元，于2013年6月19日向五星公司支付购房款50万元，于2013年6月26日向五星公司支付购房款100万元，于2013年6月27日向五星公司支付购房款100万元，于2014年8月17日向五星公司支付购房款100万元，于2015年1月8日向五星公司支付购房款47万元，于2015年1月13日向五星公司支付购房款31020元；聂明海共计向五星公司支付购房款4501020元，其中支付48748号合同购房款1930034元、支付48749号合同购房款2570986元。2015年1月13日，五星公司还向聂明海代收了48748号合同约定房屋的维修基金12787元。至此，聂明海向五星公司支付了48748号合同约定的50.13%的房屋首付款即1930034元。后因五星公司未按合同约定交付房屋，原告诉至本院。
另查明，2015年4月17日，五星公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司江油支行（乙方）签订《个人住房/商业用房借款业务协议》，约定：乙方同意在2015年4月27日至2017年4月26日期间对购买座落于江油市新华干道北段西侧的经批准命名为五星国际城10-16号楼的住房/商业用房的符合条件的购房人发放贷款；乙方对购买上述开发项目的购房人提供总计最高额为5300万元个人住房、商业用房贷款本金，其中包括（1）最高额为4000万元的个人住房贷款……；（2）最高额为1300万元的个人商业用房贷款……；乙方有权根据借款申请人的资信状况和还款能力，决定是否发放贷款，确定适用的贷款金额和期限。《中国建设银行四川省分行个人住房贷款项目合作方案申报书》中关于五星国际城10-16号楼合作方案中合作要点商定情况：1、合规合法类：商用房在竣工验收合格后发放按揭贷款。2016年11月30日，中国工商银行江油市支行出具证明载明“因四川江油五星投资（集团）有限公司不符合我行按揭贷款业务合作准入条件，我行未与该公司签订按揭贷款业务合作协议，该公司开发的“五星国际城”无法在我行办理按揭贷款。”
一审法院认为，聂明海与五星公司双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。聂明海已按合同约定向五星公司交付了房屋首付款；合同约定剩余购房款以向中国工商银行江油市支行申请按揭贷款的方式向五星公司支付，因五星公司不符合中国工商银行江油市支行按揭贷款业务合作准入条件，聂明海的所购房屋未取得在中国工商银行江油市支行贷款的责任不应由聂明海承担；五星公司虽然与中国建设银行江油支行签订了个人住房/商业用房借款业务协议，根据该协议的约定，商业用房在竣工验收合格后才具备发放按揭贷款的条件，五星公司所举证据不能证明案涉房屋已经竣工验收合格，故五星公司关于聂明海未向其足额支付合同约定购房款的抗辩理由不成立，五星公司主张聂明海向其支付因迟延付款违约金的反诉请求本院不予支持。
五星公司未按合同约定的时间向聂明海交付所购房屋，其逾期交房时间已经超过合同约定的60日，聂明海主张解除与五星公司签订的房屋买卖合同并由五星公司向其退还购房款及代收的维修基金共计2585603元的请求符合合同约定，本院予以支持。
聂明海主张从其付款之日起按月息1%向其支付利息损失没有事实和法律依据；聂明海主张五星公司赔偿因其违约造成的损失25万元，聂明海向本院提交的其作为法定代表人的绵阳科海电子设备有限公司的银行贷款及其本人因购进电脑和资金周转的银行贷款不能证明系其购买本次房屋从事餐饮经营而作的前期投入；故聂明海在本案中的损失应为其向五星公司支付购房款的利息损失。虽然合同约定因逾期交房导致合同解除出卖人应向买受人按全部已付款的1%向其支付违约金，但该约定明显低于聂明海的实际利息损失，本院依法予以调整，按照人民银行同期银行贷款利率计算利息损失。因聂明海向五星公司支付的购房款系其所购两套房屋统一支付的，其中已付48748号合同购房款1930034元，占总购房款4501020元的比例为47%，故聂明海在每次支付购房款时，支付48748号合同的购房款占47%，另案48749号合同的购房款占53%，本院对本案所涉房屋购房款的损失认定为从聂明海实际付款之日起至款项付清日止以每笔所付款项的47%为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息损失。五星公司2015年1月13日代收聂明海房屋维修基金12787元，应自2015年1月13日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率向聂明海支付利息损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，遂判决：一、被告（反诉原告）四川江油五星投资（集团）有限公司于本判决生效后十五日内退还原告聂明海购房款及维修基金共计1942821元及利息损失（其中215000元从2013年5月24日起至付清日止、215000元从2013年6月19日起至付清日止、430000元从2013年6月26日起至付清日止、430000元从2013年6月27日起至付清日止、430000元从2014年8月17日起至付清日止、202100元从2015年1月8日起至付清日止、7934元从2015年1月13日起至付清日止、12787元从2015年1月13日起至付清日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息）；二、驳回原告（反诉被告）聂明海的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）四川江油五星投资（集团）有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费22290元，由原告（反诉被告）聂明海承担2229元，被告（反诉原告）四川江油五星投资（集团）有限公司承担20061元。本诉财产保全费5000元，反诉案件受理费15420元，全部由被告（反诉原告）四川江油五星投资（集团）有限公司承担。
本院二审期间，被上诉人提交了江油市城乡规划建设和住房保障局《情况说明》一份，主要证明案涉房屋至今未竣工验收，无法交房。上诉人对该《情况说明》真实性不持异议，但认为其不能达到证明目的。
二审审理查明其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人五星公司与被上诉人聂明海双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。从查明的事实可以看出，聂明海已按合同约定向五星公司交付了房屋首付款，合同约定的剩余购房款系以申请按揭贷款的方式向五星公司支付。然而，未成功办理按揭贷款的原因系五星公司不符合相关条件，五星公司上诉称系聂明海的原因没有办理按揭贷款，没有充分证据予以证明，本院不予支持。聂明海没有违反合同约定的行为，对其主张解除双方的买卖合同的诉讼请求，应予以支持。如上所述，五星公司上诉称其修建的专用烟道损失应由聂明海承担的理由亦不能成立。至于五星公司上诉称一审计算违约损失不当的问题，聂明海一审时主张了资金利息损失和违约损失，在聂明海没有违反合同约定的情况下，一审法院判决五星公司返还聂明海支付的购房款、维修基金及利息损失（按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）并无不当，五星公司此项上诉理由亦不能成立。
综上，上诉人五星公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，但在阐述了支持聂明海与五星公司解除合同的情况下，又未予处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江油市人民法院（2016）川0781民初4149号民事判决，即“被告（反诉原告）四川江油五星投资（集团）有限公司于本判决生效后十五日内退还原告聂明海购房款及维修基金共计1942821元及利息损失（其中215000元从2013年5月24日起至付清日止、215000元从2013年6月19日起至付清日止、430000元从2013年6月26日起至付清日止、430000元从2013年6月27日起至付清日止、430000元从2014年8月17日起至付清日止、202100元从2015年1月8日起至付清日止、7934元从2015年1月13日起至付清日止、12787元从2015年1月13日起至付清日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息）；驳回原告（反诉被告）聂明海的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）四川江油五星投资（集团）有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费22290元，由原告（反诉被告）聂明海承担2229元，被告（反诉原告）四川江油五星投资（集团）有限公司承担20061元。本诉财产保全费5000元，反诉案件受理费15420元，全部由被告（反诉原告）四川江油五星投资（集团）有限公司承担”；
二、解除上诉人四川江油五星投资（集团）有限公司与被上诉人聂明海签订的合同备案号为48748号商品房买卖合同。
二审案件受理费15420元，由上诉人四川江油五星投资（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建国
审 判 员 石 军
代理审判员 罗 婷
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 黄孟婷