广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民二初字第262号
原告黄辰其，男，台湾居民。
委托代理人史超，广东百椹律师事务所律师。
委托代理人黄琳，广东百椹律师事务所律师助理。
被告王晓燕，女，汉族。
委托代理人杨爱兵，广东日升律师事务所律师。
原告黄辰其诉被告王晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年06月13日立案受理后，依法由审判员杨伟国独任审判，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告黄辰其及其委托代理人史超，被告委托代理人杨爱兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告经中介介绍，于2013年5月29日签订《房屋使用权转让合同》。合同约定：原告将其拥有使用权的房屋（位于惠州市惠阳区永湖镇永良路段面积150平方米三层楼共计五百平方）以人民币一百万元的价格转让给被告，被告于合同签订后3日内支付人民币六十万元。合同签订后，原告积极履行合同义务，支付中介费人民币一万元，并将房屋证件原件及房屋钥匙交付被告，被告取得房屋实际使用权，但因该房为农村宅基地，无法办理过户。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”合同无效，被告应将房屋返还给原告。原告因与被告多次协商未果，特具状起诉，请求判令：一、确认《房屋使用权转让合同》为无效；二、被告返还原告房屋；三、诉讼费由被告承担。
原告为其陈述的事实提供如下证据：
1、村镇规划选址意见书。
2、建设用地规划申请书。
3、收据。
4、房屋使用权转让合同。
5、收条。
6、原被告身份证明。
被告王晓燕口头辩称：1、双方签订的房屋使用权转让合同合法有效，原告以违反法律强制性规定为由请求合同无效，无事实依据，请法院依法予以驳回。原告将其自有的私产卖给被告，并签订合同，该合同是双方平等自愿协商的基础上签订的，签订合同时，双方均具有完全民事行为能力，意思表示真实，该合同已生效，且被告已依照合同约定交付了70万元的房款给原告，履行了合同约定的付款义务。原告也履行了将房屋交付给被告的义务；其次，我国宪法和法律并没有禁止农民异地购买农村的房屋，也没有规定农村房屋使用权不可以转让给不同经济集体组织的村民，故该合同并没有违反任何法律的强制性规定。该合同为转让私有房产使用权，不损害国家和社会公共利益。2、原告转让的是其自己私有的房屋，房屋不属于宅基地，原告方以该房为农村宅基地为由，无法办理过户，违反了法律规定请求确认无效，是混淆房屋使用权与宅基地的概念，是误导法官的判断；3、原告交付房屋后，被告也已支付70万元的房款，之后又花费了112500元对房屋进行装修，被告对该房屋实际已花费80万元，原告一直怠于办理房屋的过户手续，已构成违约。综上所述，双方签订的合同合法有效，不违反法律的规定，原告的诉请无法律依据，请法庭依法予以驳回。
被告为其陈述的事实提供如下证据：
1、被告身份证。
2、房屋使用权转让合同。
3、收据。
4、李成香、龚素来、李有情出具的《收款收据》。
经开庭质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、证据2真实性无异议，合法性、关联性有异议，对证明内容也有异议。该两份证据不能证明该房产所有人为原告，原告方并没有提供符合法律规定的不动产登记的物权证明。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议。对证据4真实性、合法性、关联性无异议。恰好证明该转让的标的物为房屋，而非土地。对证据5证明的内容有异议，并没有房产证。对证据6无异议。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，实际合同是否合法有效不能通过合同来证明，该合同为房屋买卖合同，有相应的法律规定。对证据3真实性无异议，我方确实是收到了被告交来的70万元。对证据4真实性、合法性、关联性有异议，被告提供的仅是三个人的身份证和收款收据，并不能证明与本案具有关联性，也不能证明是真实存在的。所谓装修应当有签订装修合同、装修发票等予以证明。
本院根据上述证据，经审理查明，原被告于2013年5月29日签订了一份《房屋使用权转让合同》。合同约定：原告将其拥有使用权的房屋位于惠州市惠阳区永湖镇永良路段，占地面积150平方米三层楼一栋共计五百平方房屋转让给被告使用，转让价格为人民币1000000元，由中介方协助办理过户手续，过户费用由被告负担，如因国家政策因素，造成该房屋无法转让到被告名下则视为双方合同终止，原告应无条件全额退还被告已付购房款的所有现金。合同注明了该房产的证件有建筑许可证、城建意见书。合同签订后，被告于2013年6月初向原告支付了700000元，被告付款后的第二天，原告将房屋及该房的建筑许可证（建许字第072073号）、建设用地规划申请书（证号：072073）、村镇规划选址意见书各一份交付给被告。因原被告转让的房屋仅办理了广东省乡（镇）村建筑许可证，没有办理土地使用权证和房产使用权证，无法在房产管道部门办理过户手续，被告拒绝交付剩余房款300000元，为此引起纠纷。
本院认为，原被告转让位于惠州市惠阳区永湖镇永良路段的一栋楼房，没有办理土地使用权证和房产使用权证，不符合房地产管理法律法规规定的转让条件，双方签订的《房屋使用权转让合同》无效。因双方在签订合同时，已经注明了转让的房产证件仅有建筑许可证、城建意见书，已经知道该房产办理证件的有关情况。为此，合同无效，双方均有过错，由此造成的损失，应由双方各自承担相应的责任，被告应将房产交还给原告，原告应将收取被告的购房款700000元返还给被告。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原被告签订的《房屋使用权转让合同》无效。
二、被告应于本判决发生法律效力之日起30日内将原告名下位于惠州市惠阳区永湖镇永良路段的一栋楼房（占地面积150平方米三层楼共计五百平方）返还给原告，并将该房的建筑许可证（建许字第072073号）、建设用地规划申请书（证号：072073）、村镇规划选址意见书各一份返还给原告。
三、原告应于本判决发生法律效力之日起30日内将收取被告的700000元购房款返还给被告，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给被告［其中60万元从2013年6月1日（付款的次日）起计至付清款日止；10万元从2013年6月20日起计至付清款日止］。
本案诉讼费13800元，减半收取为6900元，由原被告各负担3450元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 杨伟国
二〇一四年十一月二十五日
书记员 刁家男
附法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第五十八条
下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的；
2、《中华人民共和国民法通则》第六十一条
民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。