重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第07275号
原告蒋明兵，男，1968年4月1日出生，汉族，住重庆市合川市。
委托代理人喻念，重庆成龙律师事务所律师。
委托代理人向海源，重庆成龙律师事务所律师。
被告朱龙平，男，1969年11月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
被告重庆渝能物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路23号，组织机构代码20282720—9。
法定代表人刘功海，董事长。
委托代理人谢旭梅，女，该公司员工。
委托代理人符礼旭，男，该公司员工。
原告蒋明兵诉被告朱龙平、重庆渝能物业服务有限公司（以下简称渝能公司）房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，依法由审判员巫松、人民陪审员王玉碧、宋春蓉组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员雷丹丹担任法庭记录。原告蒋明兵及其委托代理人和被告渝能公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告朱龙平经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋明兵诉称，2013年9月26日，原告蒋明兵与被告朱龙平签订《租赁合同》一份，约定被告朱龙平将承租的渝中区城市新锐大厦负一楼门面转租给原告蒋明兵用于经营面馆，租赁期限4年，从2013年10月20日起至2017年10月20日止，每月租金5000元，水电押金5000元。合同签订后，原告蒋明兵已接收门面，并于2013年9月27日转账支付给被告朱龙平半年的租金30000元及押金5000元，共计35000元。2014年2月27日，被告渝能公司对原告蒋明兵承租的门面停止水电供应，并将门面上锁关闭，致使原告蒋明兵无法营业。现起诉请求：1、判决解除原告蒋明兵与被告朱龙平签订的《租赁合同》；2、判决被告朱龙平退还水电押金5000元及多支付的租金15000元，并承担违约金10000元；3、判决被告朱龙平赔偿装修损失26185.46元、装修保证金2000元及管理费100元；4、判决被告朱龙平赔偿从2014年2月27日至2014年6月26日期间按每月13022元计算的停业损失52088元；5、判决被告朱龙平支付上述款项从2014年6月27日起至付清之日止按同期银行贷款利率计算的资金利息；6、判决被告渝能公司对上述第3、4、5项诉讼请求承担连带给付责任。
被告朱龙平未答辩。
被告渝能公司辩称，2012年9月26日，被告渝能公司与被告朱龙平签订《城市新锐停车库经营管理协议》，双方约定被告渝能公司将渝中区新民街3号城市新锐大厦负一楼和负二楼提供给被告朱龙平作为车库经营管理，期限5年，从2012年10月1日至2017年9月30日。被告朱龙平在经营管理期间，未经被告渝能公司同意，擅自改变车库用途，并将一间门面转租给原告蒋明兵经营面馆。被告渝能公司为此要求被告朱龙平进行整改，并于2014年2月27日对原告蒋明兵承租的门面停止水电供应，2014年3月17日收回该门面。因被告朱龙平尚拖欠车库租金未付，被告渝能公司遂发函要求解除合同，双方为此发生纠纷。2014年10月29日，经重庆市南岸区人民法院调解，被告渝能公司与被告朱龙平已达成调解协议，解除双方签订的《城市新锐停车库经营管理协议》及《补充协议》，被告渝能公司返还被告朱龙平履约保证金13500元、租金26000元及监控设备等。原告蒋明兵与被告朱龙平之间签订的《租赁合同》因违反《城市新锐停车库经营管理协议》应为无效，被告渝能公司未收取原告蒋明兵任何款项，不应承担本案责任。请法院依法判决。
经审理查明，2012年9月26日，甲方渝能公司与乙方朱龙平签订《城市新锐停车库经营管理协议》，约定：甲方将位于重庆市渝中区新民街XX号负一楼和负二楼提供给乙方进行车库经营管理，经营管理期限为5年，即从2012年10月1日起至2017年9月30日止；场地管理费为每月13000元，从2015年10月1日起每月递增1000元，水电按实际抄表量计算，公摊水电费为每月50元，履约保证金为13000元，水电周转金500元；乙方在合同期内不得改变其作车库的用途，如因经营困难无法继续执行本合同的，乙方向甲方推荐第三方，甲方与乙方解除本合同的同时保持本合同条件与乙方推荐的第三方签订合同，与第三方签订合同的同时与乙方解除本合同，乙方不得擅自转租，否则构成严重违约，守约方可以单方解除本合同，并要求违约方赔偿由此给守约方造成的损失等。2013年9月14日，甲方渝能公司与乙方朱龙平又签订《补充协议》一份，约定将车库租金下调为每月11000元后车库正式对外营业。
2013年9月26日，甲方（出租方）朱龙平与乙方（承租方）蒋明兵签订《租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方门面房，甲方出租给乙方的门面房位于城市新锐大厦负一楼70平方，租赁期限为4年，自2013年10月20日起至2017年10月20日；合同生效后，乙方向甲方交付水电押金5000元（至）合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于届满之日起10日内退还全部押金；乙方租金为每月5000元，房租半年一次交付，共计30000元，每月提前10天交房租；经甲方同意，乙方可将租赁物转租第三人，有关转租的条件及程序事宜由甲乙双方另行协商；在租赁期间，甲乙双方因其他原因不能继续履行合同，须提前一个月告知对方，双方再协商解决；如甲乙双方违约，则赔偿另一方违约金10000元；签订本合同时，甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明等文件，乙方应提供相应证明文件，双方验证后可复印对方上述文件备份，所有复印件仅供本次租赁使用等。该合同签订后，蒋明兵于2013年9月27日已向朱龙平转账支付半年租金及水电押金共计35000元，朱龙平于2013年10月1日向蒋明兵出具了收条。
蒋明兵接收门面后经营“味道鲜面庄”，并产生门面装修费26185.46元，其中厨房用具、锅碗瓢盆等物品购置费用为2570元。2013年10月25日，蒋明兵以朱龙平名义向渝能公司交纳装修保证金2000元和装修管理费100元。
2013年10月28日和2013年12月2日，渝能公司向朱龙平发出《违规整改通知书》和《告知函》，要求朱龙平对城市新锐大厦负一、二楼在使用过程中存在的将车库私自改建转租给第三方开办库房、复印店，未按规定配备灭火器材，封闭消防设施等问题进行整改。2014年2月27日，渝能公司对蒋明兵承租经营的门面停止水电供应。2014年3月12日，渝能公司向朱龙平和车主、经营户发出《关于解除城市新锐车库经营管理协议及补充协议的函》及《关于收回城市新锐停车库经营管理权的告知函》，告知朱龙平和车主、经营户等，因朱龙平存在擅自转租及未支付场地管理费等违约情形将于2014年3月17日解除双方之间协议，关闭车库出入口，收回车库经营管理权等。2014年3月17日，渝能公司收回蒋明兵承租门面。
2014年10月29日，朱龙平诉渝能公司房屋租赁合同纠纷一案，经重庆市南岸区人民法院调解，双方达成如下调解协议：1、解除朱龙平与渝能公司签订的《城市新锐停车库经营管理协议》及《补充协议》；2、渝能公司于2014年11月30日前向朱龙平返还履约保证金13500元、租金26000元及监控设备等。上述调解协议，重庆市南岸区人民法院已出具（2014）南法民初字第04496号民事调解书。
上述事实,有《城市新锐停车库经营管理协议》、《补充协议》、《租赁合同》、转账交易明细、收条、装修保证金及管理费收据、装修材料送货单、收据、整改通知书、告知函、民事调解书等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
本案中，被告渝能公司与被告朱龙平签订《城市新锐停车库经营管理协议》及《补充协议》，约定渝能公司将位于重庆市渝中区新民街3号城市新锐大厦负一楼和负二楼提供给朱龙平进行车库经营管理，朱龙平按月支付场地管理费，朱龙平由此取得该场地的经营管理权。该协议的内容实为场地租赁合同，渝能公司系出租人，朱龙平系承租人。该协议约定：朱龙平在合同期内不得改变场地作为车库的用途，同时不得擅自转租，否则构成严重违约，守约方可以单方解除本合同。因此，朱龙平在经营管理期间擅自改变车库用途并将部分场地转租给原告蒋明兵的行为已违反《城市新锐停车库经营管理协议》的约定，且未得到渝能公司事后的追认，渝能公司有权单方解除《城市新锐停车库经营管理协议》及《补充协议》。据此，根据上述法律规定及《城市新锐停车库经营管理协议》的约定，原告蒋明兵与被告朱龙平签订的城市新锐大厦负一楼门面《租赁合同》应为无效，本院予以确认。原告蒋明兵与被告朱龙平之间签订的《租赁合同》虽为无效，但原告蒋明兵从2013年10月20日至2014年2月27日期间已实际使用房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原告蒋明兵应按《租赁合同》约定的月租金标准支付房屋占用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，被告朱龙平不仅应退还原告蒋明兵交纳的水电押金5000元及未使用房屋期间的租金，还应按约对导致《租赁合同》无效向原告蒋明兵承担违约金10000元，并赔偿原告蒋明兵未形成附合部分的装修损失。被告渝能公司已收取原告蒋明兵的装修保证金及管理费共2100元应予退还。至于原告蒋明兵要求赔偿停业损失、资金利息和要求被告渝能公司承担连带责任的诉讼请求，均于法无据，本院不予主张。被告朱龙平经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告蒋明兵与被告朱龙平于2013年9月26日签订的城市新锐大厦负一楼《租赁合同》无效。
二、被告朱龙平应退还原告蒋明兵水电押金5000元及2014年2月28日至2014年4月20日期间的租金8833.31元。
三、被告朱龙平应赔偿原告蒋明兵装修损失23615.46元。
四、被告朱龙平应给付原告蒋明兵违约金10000元。
五、上述第二、三、四项款项品叠后，被告朱龙平应给付原告蒋明兵款项共计47448.77元，此款限于本判决生效后十日内付清。
六、被告重庆渝能物业服务有限公司应在本判决生效后十日内退还原告蒋明兵装修保证金和管理费共计2100元。
七、驳回原告蒋明兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
案件受理费2590元，由被告朱龙平负担（此款原告已垫付1295元，被告随前款一并给付原告，并于本判决生效后十日内直接向本院交纳1295元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院1295递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 巫 松
人民陪审员 王玉碧
人民陪审员 宋春蓉
二〇一六年五月十二日
书 记 员 雷丹丹