吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终4183号
上诉人（原审原告）：长春中信城物业服务有限公司。住所：长春净月高新技术产业开发区。
法定代表人：陈煊，董事长。
委托诉讼代理人：徐冰，吉林郎业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李力强，女，汉族，1963年2月15日生，住长春净月高新技术产业开发区。
被上诉人（原审被告）：吴斌，男，汉族，1962年8月7日生，住长春净月高新技术产业开发区。
委托诉讼代理人：李力强，系吴斌妻子。
上诉人长春中信城物业服务有限公司（以下简称中信城物业公司）因与被上诉人李力强、吴斌物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中信城物业公司的委托代理人徐冰，被上诉人李力强及其吴斌、李力强共同委托代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中信城物业公司在原审诉称：双方于2010年9月17日签订了《前期物业管理服务协议》，根据该协议的约定，李力强、吴斌应以4.6/平方米/月的单价标准，按照409.68平方米的建筑面积缴纳地上物业管理费。但李力强、吴斌只缴纳物业管理费至2011年8月31日止。2011年9月1日起至今未缴纳过任何费用。原告物业管家多次催要未果。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1.李力强、吴斌给付中信城物业公司自2011年9月1日至2016年12月31日止的物业管理费120609.92元，滞纳金22981.92元（滞纳金按照同期2016年12月份央行五年定期利率上调30%从2011年9月1日计算至2016年12月31日）；2、诉讼费用由李力强、吴斌承担。
李力强、吴斌在原审辩称：李力强、吴斌接受房屋后，发现房屋存在严重质量问题，多次找中信城物业公司协商，至今未予解决；小区内变电箱电缆常年裸露在外，小区路灯夜晚经常不开、监控系统不好用、家庭对讲机无法与保安连接，存在严重安全隐患，至今未予解决。中信城物业公司曾经承诺过免除李力强、吴斌物业费。中信城物业公司至今未进行过账目公开，物业费收取及支出不透明，收取的物业费标准过高，且并非双方协商达成；中信城物业公司起诉李力强、吴斌给付物业费已经超过法定诉讼时效，应驳回中信城物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：李力强、吴斌系长春净月高新技术产业开发区中信城拉菲庄园14栋业主，该房屋建筑面积409.68平方米。2010年9月17日，中信城物业公司与李力强、吴斌签订前期物业管理服务协议，由中信城物业公司为李力强、吴斌提供物业管理服务，协议中约定：拉菲庄园物业服务费收费标准为4.6/平方米/月，一次性缴纳一年的物业服务费。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。每6个月向乙方公布物业服务费用收支账目。协议中还约定如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按1%交纳滞纳金，或中止部分或全部物业管理服务直至其缴清应缴费用。结合李力强、吴斌房屋产权的建筑面积，每年的物业服务费用为22614.34元。双方均认可从2011年9月1日起至今李力强、吴斌未缴纳过任何费用。在审理中，李力强、吴斌以物业费已过诉讼时效作为抗辩理由，中信城物业公司主张其一直进行催要，但李力强、吴斌未予认可。
原审法院认为：《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示的结果，且不违反相关的法律和政策，当属有效，中信城物业公司与李力强、吴斌之间形成物业管理关系。李力强、吴斌作为业主，接受了中信城物业公司提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业服务费。因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，现原告提供的证据不足以证明其在持续主张权利，故李力强、吴斌提出的中信城物业公司起诉超过诉讼时效期间的意见，予以采信。故仅就2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业费予以支持；对中信城物业公司要求李力强、吴斌支付滞纳金的诉讼请求，根据本案的具体情况，不予支持；关于李力强、吴斌提出中信城物业公司服务质量不到位等辩解，根据李力强、吴斌提供的证据可以证明中信城物业公司确实存在服务不到位的情况，故对李力强、吴斌的辩解，予以采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、李力强、吴斌于判决生效后十日内支付长春中信城物业服务有限公司2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费人民币45228.68元；二、驳回长春中信城物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3172元，由长春中信城物业服务有限公司负担2172元，由李力强、吴斌负担1000元。
宣判后，中信城物业公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，改判李力强、吴斌支付物业管理费120609.92元及滞纳金22981.92元；上诉费由李力强、吴斌承担。理由：一、原审认定事实错误。物业服务具有连续性及整体性的特点，李力强、吴斌提供的证据不足以证明中信城物业公司的服务质量不到位，达到严重违约的程度。相反，李力强、吴斌接受了中信城物业公司的物业服务，却长期不支付物业费，构成了严重违约，增加了中信城物业公司运营成本，损害了小区其他业主的利益，故李力强、吴斌应按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算滞纳金。二、原审适用法律错误。在李力强、吴斌欠缴物业费期间，中信城物业公司多次口头催缴或送达《缴费通知单》，已达到诉讼时效中断的效力。且根据《前期物业服务合同》双方物业服务合同尚在履行期间内，对连续性合同不存在超过诉讼时效期间的问题。原审认定中信城物业公司主张权利超过诉讼时效期间错误。中信城物业公司多次到辖区法院立案均未果，才导致中信城物业公司提起诉讼的时间较晚。
李力强、吴斌辩称：1.所有中信城业主都知道中信城物业公司和地产开发商是一家。李力强、吴斌是2010年7月购房，9月交房。因双方约定物业费抵李力强、吴斌房屋质量损失，所以中信城物业公司一直没有催缴过物业费，李力强、吴斌就没有起诉地产商。2.关于物业服务质量，2010年购买房屋只有前期合同，至今没有正式合同，服务内容、服务过程中的所有账目不知情。3.门禁系统至今不好用，来人只能给管家打电话，并且园区只有一个管家，经常电话不通或占线。路灯经常不亮。关于扫雪，2010年至2016年无人扫雪，给市长热线打过电话，回复说归中信城物业公司负责，2017年才归社区扫雪。中信城物业公司不作为。4.小区12栋380伏电缆线一直在马路边上，影响小区居民安全出行。
在二审中，中信城物业公司提交如下证据：
长春中信鸿泰置业有限公司与中信城物业公司签订的《前期物业服务合同》，证明：双方约定的合同履行期限是2007年11月1日至业主委员会成立，目前小区尚未成立业主委员会，故本合同履行期限尚未届满。诉讼时效尚未开始计算。
李力强、吴斌质证意见：对证据真实性有异议，此前从未见过该合同。对证明问题有异议。物业公司没有尽到责任，业主提出的问题上报到地产方以后，不再追踪解决结果，一报了之，不负责任。从未有公开过物业费使用情况，没有报表，每平方4.6元物业费应有哪些服务项目业主并不知情。
本案经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。
另查明：2009年9月14日，甲方长春中信鸿泰置业有限公司与乙方中信城物业公司签订《前期物业服务合同》。约定甲方选聘乙方对中信城（拉斐庄园区域）提供前期物业管理服务事宜；第八条业主应于甲方发出的入伙通知书中规定的收楼日期之日起交纳物业服务费。物业服务费用选择按季／年交纳；（1）按季交费的业主或物业使用人应于每季度第一个月的15日前向乙方交纳当季的物业服务费，未按时交纳的每逾期一日，应交纳欠费总额的1‰作为滞纳金。（2）按年交费的业主或物业使用人应于每年应缴月15日前向乙方交纳当年的物业服务费，未按时交纳的每逾期一日，乙方有权收取欠费总额的1‰作为滞纳金。第三十五条本合同期限自2007年11月1日起至业主委员会成立。
本院认为：
一、关于中信城物业公司的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。中信城物业公司与李力强、吴斌签订的《前期物业管理服务协议》约定一次性缴纳一年的物业服务费。从上述约定内容可知，双方对物业服务费如何交纳进行了约定。根据物业服务费的特点及长春中信鸿泰置业有限公司与中信城物业公司签订《前期物业服务合同》第八条约定的交费期间，李力强、吴斌应在每年年初交纳当年物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”根据该规定，自业主未按约定期限交纳当年物业服务费时，物业服务企业就应当知道自己的权利被侵害，应当对业主欠交的物业服务进行书面催交，不能以物业服务合同尚在履行期间而怠于行使该权利。现中信城物业公司没有证据证明对李力强、吴斌欠缴的2011年9月1日至2014年12月31日的物业服务费在何时以何种方式进行过催缴，亦不能提供证据证明李力强、吴斌欠缴的上述物业服务费发生过诉讼时效中止、中断的情形。故原审认定中信城物业公司向李力强、吴斌主张2011年9月1日至2014年12月31日欠缴的物业服务费超过诉讼时效期间并无不当。
二、关于李力强、吴斌是否应支付违约金的问题。李力强、吴斌在一审时提交的照片及证人证言能够证明小区内门禁系统不能使用、小区地面有裸露在外电缆线的事实。虽然中信城物业公司提出上述证据只能证明当时的情况，不能证明小区现状，但中信城物业公司未能对上述情况何时改正及现状提供证据予以证明。李力强、吴斌未按时交纳物业费违反合同约定，中信城物业公司提供物业服务有不到位的情况亦客观存在，双方应各自承担相应责任，故原审未支持中信城物业公司违约金的主张并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2259元，由上诉人长春中信城物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白业春
代理审判员 王忠旭
代理审判员 张兴冬
二〇一七年十月十六日
书 记 员 杨 雪