山西省静乐县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0926民初202号原告：静乐县宏达房地产开发有限公司，住所地：静乐县静汾西路157号。法定代表人：梁松华，该公司总经理。委托代理人：乔耿智，山西汾河律师事务所律师。委托代理人：马飞，1982年2月28日出生，该公司会计。被告：山西天柱山化工有限公司，住所地：娘子神乡娘子神村营房沟。管理人：王宗林，山西天柱山化工有限公司破产管理人，山西天秀律师事务所律师。原告静乐县宏达房地产开发有限公司与被告山西天柱山化工有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告静乐县宏达房地产开发有限公司法定代表人梁松华及委托代理人乔耿智、被告山西天柱山化工有限公司管理人王宗林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告静乐县宏达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将其转让给原告的土地【宗地编号1422280120002】协助过户原告名下；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年7月12日，经协商，被告将坐落于静乐县鹅城镇西崖底村，编号1422280120002号国有土地使用权转让给原告，同日订立《土地使用权转让合同》。该合同约定，被告将依法有偿受让的宗地号为1422280120002号国有土地使用权转让给原告。转让土地的面积为87968平方米，剩余使用年限为69年，到2079年8月28日止。该土地使用权转让价款为176元每平方米，总金额为15482368元人民币；转让标的除土地使用权包括该宗地上的地上建筑物及其他附着物；土地转让金的支付方式为，合同订立后交付50000元，剩余转让金15432368元，在土地使用权转让手续办理完毕后一个月付清，办理土地使用权转让手续发生的费用由原告负担。除此之外，双方还约定了违约责任等相关条款。上述合同订立后，原告依约分别向被告交纳了包括预付款在内的土地使用权转让金15482368元，并向房地产开发主管机关申请立项进行了开发建设。可是，被告没有配合原告办理土地使用权过户登记手续。土地使用权依法转让后，协助受让方办理土地使用权过户手续是转让方应尽的义务，但被告方却没有履行这一义务，给原告方开发建设造成了诸多障碍。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院起诉，请求依法判决。被告山西天柱山化工有限公司辩称：1、土地使用权转让合同书上，原法定代表人杨成义只盖章没签字，本人是否知道这个情况，尚不清楚；也没有股东会议决议，合同效力无法确定；2、土地使用权转让金额15482368元，是否有地上建筑物及附着物的转让费用不清楚，请法庭根据本案的事实；3、原告诉讼请求不明，要求协助过户到原告名下，如何协助不明确，既然双方已经签订了土地使用权转让合同，该合同原告应当向静乐县国土部门申请办理转让该土地手续，如果静乐县国土部门不予办理转让手续就是他的不作为行为，应该以不作为进行行政诉讼，依法作出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据:1、原、被告的营业执照；2、原告房地产开发资质证书；3、国有建设用地使用权出让合同；4、土地评估报告、土地估价技术报告；5、国有土地使用权挂牌出让成交确认书；6、晋发改投资发（2010）1235号山西省发展和改革委员会文件；7、被告山西天柱山化工有限公司静国用(2010)第001号土地使用权证；8、建设用地规划许可证；9、建设工程规划许可证；10、建筑工程施工许可证；11、商品房预售许可证，本院组织当事人进行了证据交换和质证；12、委托书，山西天柱山化工有限公司委托静乐县宏达房地产开发有限公司代为订立合同、代为工程结算、代为支付工程款。13、建设工程施工合同五份，静乐县宏达房地产开发有限公司分别于河南天河建设工程有限公司、忻州市建设工程有限公司、山西金峰建设有限公司、五台县第二建筑有限公司、安阳市建设工程有限公司分别订立的《建设工程施工合同》；14、山西省静乐县人民法院裁定书（2016）晋0926破初1-1号；15、静乐县宏达房地产开发有限公司归还山西天柱山化工有限公司投资款的财务凭证，包括工程款、基础设施配套费2083997.20元、办公用品58300元。当事人对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《土地使用权转让合同书》，合同中转让方（甲方）山西天柱山化工有限公司和受让方（乙方）静乐县宏达房地产开发有限公司均加盖公司的公章，转让方已加盖公司法人杨成义章，非本人杨成义签名，公章是公司法人权利的象征，代表法人意志，公司以法人章对外进行民事活动签订合同，对方有理由相信是公司行为的，其民事行为合法有效。转让方在该转让合同签订后，法律规定的期限内未向原告主张合同瑕疵事宜，视为杨成义知道或应当知道，至于转让方山西天柱山化工有限公司没有股东会决议，是其公司内部管理之事，不得对外对抗公司民事行为的活动，故对《土地使用权转让合同书》的合法性、真实性本院予以确认；2、原告静乐县宏达房地产开发有限公司付款凭证，证明原告已经按照合同约定完成了转让合同规定的义务，其来源合法有效，真实性和证明力本院予以确认；3、《土地使用权转让合同书》第二条约定明确，该宗地的土地使用权转让金额每平方米176元人民币，总额为15482368元人民币。转让总额包括该宗土地地上建筑物及其他附着物的转让费用。本案根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月28日，被告山西天柱山化工有限公司在山西静乐县国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，拍得编号JL09002地块的国有土地使用权，挂牌成交价为每平方米176元，成交总价为人民币1548万元，2009年8月28日作为受让方被告山西天柱山化工有限公司与出让方山西静乐县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，2009年11月12日缴纳土地出让金人民币1548万元，2010年4月12日取得编号静国用（2010）第001号国有土地使用权证书。2010年7月12日，经原、被告双方协商，被告将坐落于静乐县鹅城镇西崖底村，编号JL09002号国有土地使用权转让给原告，同日订立《土地使用权转让合同》。该合同约定，被告将依法有偿受让的宗地号为JL09002号国有土地使用权转让给原告，剩余使用年限为69年，到2079年8月28日止；转让土地的面积为87968平方米，土地使用权转让价款为每平方米176元人民币，总金额为15482368元人民币；转让标的除土地使用权包括该宗地上的地上建筑物及其他附着物；土地转让金的支付方式为，合同订立后交付50000元，剩余转让金15432368元，在土地使用权转让手续办理完毕后一个月付清，办理土地使用权转让手续发生的费用由原告负担。除此之外，双方还约定了违约责任等相关条款。后原告静乐县宏达房地产开发有限公司向房地产开发主管机关申请立项进行了开发建设。2010年9月15日，晋发改投资发（2010）1235号山西省发展和改革委员会文件，核准静乐县宏达房地产开发有限公司新建静汾苑商品住宅小区项目申请报告的通知，主要内容：建设地址为，静乐县鹅城镇西崖底村，立项总投资2.53亿元，包括土地出让金0.16亿元，资金由静乐县宏达房地产开发有限公司自行解决；建设工期36个月。2010年11月2日，原告分七次以转让和汇款的方式支付给被告山西天柱山化工有限公司土地转让金1600万元（含契税619200元），后原告静乐县宏达房地产开发有限公司在静乐县住房保障和城乡建设管理局办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。原告静乐县宏达房地产开发有限公司按照晋发改投资发（2010）1235号文件核准要求的规定对新建静汾苑商品住宅小区项目进行了开发建设，整个工程投资约2.37亿元，目前工程基本结束。但至今被告未按照《土地使用权转让合同》约定和原告去土地主管部门办理土地使用权转让登记，土地使用权人山西天柱山化工有限公司未变更为静乐县宏达房地产开发有限公司，该工程未能办理验收和商品住宅产权手续。另查：被告山西天柱山化工有限公司2009年9月15日委托原告静乐县宏达房地产开发有限公司代为结算后，以承兑转账的方式转给原告工程款6090270.50元，2010年10月28日始，原告正式与山西金峰建设工程有限公司、林州市二建建设工程有限公司、河南天河建设工程有限公司、五台县第二建筑工程有限公司、安阳市建设工程有限公司山西分公司五家施工单位签订建设施工合同，2010年9月至11月间，原告以转账汇款等方式，以往来款的名义转给被告48236297.2元，2011年12月1日至2012年10月16日，原告又以往来款的名义转给被告14677000元。2010年至2011年，原告分别付给五家建筑施工单位及设计单位工程款及设计费59688504元。再查明：法庭审理过程中，山西静乐煤焦化有限公司申请作为有独立请求权的第三人参加该案，本院收到该公司的申请后，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第八十一条的规定审查认为，该公司的申请符合法律规定，可成为当事人。但本院以（2017）晋0926民初202号缴费通知书，通知该公司预交案件受理费后，该公司以本案应当合并审理、减半收取受理费用为由，未在规定期限内缴费，且在审判人员口头释明，并延长缴费期间后，该公司未收到本院决定合并审理、减半收取受理费的民事裁定书即申请未获批准的情况下，在延长缴费期间届满后，仍未交纳诉讼费用。本院依照《诉讼费用交纳办法》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百五十四条第一款第十一项，参照《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条之规定，该申请按自动撤回申请处理。并告知申请人山西静乐煤焦化有限公司可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，向本院立案部门依法提起诉讼。同日本院（2017）晋0926民初202号民事裁定书裁定，按申请人山西静乐煤焦化有限公司撤回有独立请求权的第三人申请处理。本院认为，原、被告订立的《土地使用权转让合同书》权利义务关系明确，是双方真实意思的表示，不违反法律强制性的规定，故应为有效合同。被告取得国有土地使用权程序合法，且在取得土地使用权后委托原告代为结算工程、设计等款项视为原告在该宗土地上的投资，且投资额已达25%。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以出让方方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：（一）、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的完成开发投资总投资额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案中，转让方山西天柱山化工有限公司已取得编号静国用（2010）第001号国有土地使用权证书。且在该宗土地上投资款已达到立项总投资2.52亿元扣除土地出让金1548万元，约2.37亿元的25%以上，符合受让方合法转让土地使用权的必备条件，被告山西天柱山化工有限公司作为转让方主体适格。原告静乐县宏达房地产开发有限公司具有合法的房地产开发资质证书，同时经晋发改投资发（2010）1235号山西省发展和改革委员会文件立项核准，并取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，原告具有建设工程的合法性，原告静乐县宏达房地产开发有限公司作为受让方主体适格。故原、被告所签订的《土地使用权转让合同》为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行向被告缴纳包括预付款在内的土地使用权转让金15482368元的义务，并向房地产开发主管机关申请立项进行了开发建设。但被告未履行合同依约在规定的期限内办理土地使用权过户登记手续，被告违约，应当承担继续履行合同的义务。故原告的诉讼请求本院应予支持，被告抗辩土地使用权转让合同书中原法定代表人杨成义只盖章没签字、合同效力无法确认的意见不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，判决如下：被告山西天柱山化工有限公司应于本判决生效之日起七日内协助原告静乐县宏达房地产开发有限公司将位于静乐县鹅城镇西崖底村，编号静国用（2010）第001号国有土地使用权变更登记至原告静乐县宏达房地产开发有限公司名下。案件受理费114694元，由被告山西天柱山化工有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判长  李鸿毅审判员  张美英审判员  王梅艳二〇一七年九月二十八日书记员  吕艳芳