湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民一终字第386号
上诉人（原审原告）颜雄辉，居民。
委托代理人王永利，湖南星奥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）娄底市广圆置业发展有限公司，住所地娄底市娄星区秀石街广园秀之都小区。
法定代表人胡建良。
委托代理人王建军，居民。
上诉人颜雄辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院于2015年2月4日作出的（2014）娄星民一初字第1898号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告广圆公司系娄底市娄星区秀石街“广圆秀之都”小区的开发商，被告广圆公司欲将该小区临街铺面打造成酒吧一条街，委托营销公司进行招商宣传，原告于2012年5月23日通过营销公司与被告广圆公司签订《租赁协议》，承租了被告广圆公司所有的位于“广圆秀之都”小区第三栋南面临街19、20号门面，双方约定租赁期限为三年，自2012年12月31日起至2015年12月30日止，前两年免租金，第三年门面的租金为5960元／月，租赁押金为每个门面一万元。协议第九条第四项特别约定，乙方（原告）仅限于经营酒吧项目，酒吧装修必须有一定的特色和档次。原告承租上述门面后，即着手装修开办了“F酒吧”，原告自称前期开办费用花费了213万元，酒吧在2012年11月17日正式营业。因多方原因，“酒吧一条街”没有办起来。之后被告又委托其他营销公司将广圆秀之都小区的门面出售或出租，但并不限制门面的用途。原告的“F酒吧”在经营一段时间后也已经停业。原告于2014年11月17日诉至法院。
原审法院经审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告欲将广圆秀之都小区临街铺面打造成酒吧一条街，委托营销公司招商宣传，被告的行为应视为一种要约邀请。原告基于被告的广告宣传而最终与被告签订租赁协议，该租赁协议是双方真实意思的表示，并不违背法律的规定，是合法有效的，双方均应按协议的约定履行各自的义务。因原、被告双方在租赁协议中并没有明确约定被告一定要建成酒吧一条街，被告并没有违反租赁协议的约定，故对原告要求被告支付违约金及赔偿金的诉求，不予支持。原告所经营的酒吧现已停业，原告诉请解除与被告之间的租赁协议，在庭审中被告也同意解除协议，因此对原告要求解除租赁协议及返还租赁押金2万元的诉求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告颜雄辉与被告娄底市广圆置业发展有限公司之间于2012年5月23日签订的租赁协议；二、由被告娄底市广圆置业发展有限公司在本判决生效后三日内返还原告颜雄辉门面租赁押金2万元；三、驳回原告颜雄辉的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24080元（已缴纳5000元），保全费5000元，合计29080元，由原告颜雄辉负担17448元，由被告娄底市广圆置业发展有限公司负担11632元。
上诉人颜雄辉不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人的招商行为存在严重的虚假宣传，上诉人是基于相信其招商广告才与被上诉人签订租赁合同，因被上诉人的过错，造成上诉人签订该合同，并因该合同造成上诉人重大损失，因此被上诉人因赔偿上诉人的全部损失；2、被上诉人为了提升其所开发的住宅小区的档次、繁华度、促进商品住房销售等，在其作为格式文本提供的租赁协议中限定上诉人只能经营酒吧，但《娱乐场所管理办法》中明确规定居民区内不能开办娱乐场所，娄星区文广新局也明确说明秀石街地段广园秀之都小区不符合办理娱乐场所的条件，被上诉人的行为违反了国家法律的强制性规定；3、原审法院适用法律错误，被上诉人在招商广告中明确提出“街区在2012年春节前后全面营业，届时将有20余家酒吧汇聚一起”、“截止2011年11月10日已经有7家酒吧签约街区”、“酒吧一条街以后将定期举办酒吧文化节”、“将投入200万元的前期推广费用，让第98街区在娄底家喻户晓”等等，这些宣传广告的内容具体确定，应依据合同法第十五条的规定将其视为要约，而非要约邀请。综上，请求二审法院维持原审判决第一项和第二项，改判被上诉人支付上诉人违约金2万元、赔偿上诉人因签订租赁合同所造成的直接损失和间接损失等共计212万元，本案的全部诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人娄底市广圆置业发展有限公司辩称：从国民经济统计分类看酒吧属于餐饮行业，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人颜雄辉的上诉请求和上诉理由均不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人颜雄辉的上诉，维持原审判决。
本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，并表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。被上诉人娄底市广圆置业发展有限公司欲将广圆秀之都小区临街铺面打造成酒吧一条街而开展的招商宣传，是一种商业广告行为，上诉人颜雄辉在一审中提交的证据不能充分证明被上诉人娄底市广圆置业发展有限公司的广告行为符合要约的构成要件，根据《中华人民共和国合同法》第十五条关于“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”的规定，原审法院认为被上诉人娄底市广圆置业发展有限公司的商业广告行为应视为一种要约邀请，符合法律规定。上诉人颜雄辉基于被上诉人娄底市广圆置业发展有限公司的广告宣传而与其签订租赁协议，该租赁协议是双方真实意思的表示，并不违背法律的禁止性规定，是合法有效的。双方在租赁协议中并没有明确约定被上诉人娄底市广圆置业发展有限公司必须要建成酒吧一条街，且在租赁协议中双方约定租赁期限为三年（自2012年12月31日起至2015年12月30日止）且前两年免租金，表明双方均知道在此处经营酒吧的风险，被上诉人娄底市广圆置业发展有限公司因此作出了前两年免租金的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五条关于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，上诉人颜雄辉有自行承担经营风险的义务，原审法院认为被上诉人娄底市广圆置业发展有限公司并没有违反租赁协议的约定，故对上诉人颜雄辉要求被上诉人娄底市广圆置业发展有限公司支付2万元违约金及赔偿损失212万元的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，上诉人颜雄辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费24080元，由上诉人颜雄辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王纲礼
代理审判员 王晶晶
代理审判员 刘 聪
二〇一五年七月二十日
代理书记员 刘 琦
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。