重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04387号
上诉人（原审原告）：朱文刚。
委托代理人：朱文胜。
上诉人（原审原告）：杨春恋。
委托代理人：朱文胜。
被上诉人（原审被告）：重庆正源房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区北温泉街道缙泉路1号。
法定代表人：惠盛林，该公司总经理。
委托代理人：张科。
上诉人朱文刚、杨春恋诉被上诉人重庆正源房地产开发有限公司（以下简称正源公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2015年5月21日作出（2015）碚法民初字第00159号民事判决，朱文刚、杨春恋对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人朱文刚、杨春恋共同的委托代理人朱文胜，被上诉人正源公司的委托代理人张科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱文刚、杨春恋一审诉称：原告、被告于2012年11月8日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将XXXX房屋出售给原告。合同第十三条约定了逾期办理房屋产权违约金事宜。原告多次催告被告按合同约定日期即2013年7月1日将房产证交付原告，但被告于2015年2月2日才通知原告领取房产证。被告的逾期办证行为导致原告之女朱慧敏不能在所购买房屋所在地辖区的北碚重师附小就读，而不得不继续租赁蔡家公租房并在蔡家两江民居小学就读，造成了2013年7月1日至2015年2月2日期间的房屋租金共计13647.51元。故原告认为，合同约定的逾期办证违约金标准低于实际造成的损失，故要求调高违约金标准为日万分之二。被告应支付原告2013年9月1日至2014年12月29日期间（逾期天数485天）逾期办证违约金37472元（386321×485×0.0002），遂起诉到法院，请求判令：被告支付逾期办证违约金37472元；诉讼费由被告承担。
正源公司一审辩称：1、被告不存在违约行为，相反原告存在违约行为。根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》（重庆市人民政府令第244号）第八条“购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户”及双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第三款“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”的规定，双方签订合同的时间为2012年11月8日，原告应于2012年11月15日将缴纳专项维修基金的票据提供给被告，另被告于2013年6月向原告邮寄了《正源·缙云山水住宅交付使用通知书》，告知了原告在2013年6月30日前收房并在收房前要向北碚区房管局缴纳住房维修基金。但实际上原告于2013年9月10日才去缴纳维修资金，2013年9月18日原告才将缴纳票据提供给被告，已构成违约。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》第八条的规定，原告无法按期取得商品房房地产权证登记受理单是原告未按时提供相关资料，故被告不承担任何责任。2、《重庆市北碚区房屋管理局关于进一步规范物业专项维修资金交存等问题的通知》【碚房发（2013）40号】第三条第（六）款规定，开发建设单位在办理房屋转移登记时（分户证），需向登记中心逐户出示维修金交存票据的第三联（核查联）。正源·缙云山水项目7栋商品房实际交付使用后，因7栋部分业主未缴纳专项维修资金，致使被告在办理7栋房屋初始登记时无法向登记中心逐户出示维修金交存票据的第三联（核查联），故办理初始登记申请未被受理。但考虑7栋业主利益，被告积极与土地房屋登记机构沟通，通过先行垫付未缴纳的专项维修资金的方式完成了7栋房屋初始登记并于2014年7月将7栋所有业主产权证办理下来。综上，被告在履行办证义务过程中不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2012年11月8日，二原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定甲方将其开发的“正源·缙云山水五期”项目中XXXX商品房预售给乙方，建筑面积为72.55平方米，套内面积为59.05平方米，总成交金额为386321元。乙方于2012年11月8日前支付首期房款116321元，余款270000元在银行办理按揭。该合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十三条第2款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条第3款约定，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。该条第4款约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该条第5款约定，如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。
同日，二原告（乙方）与被告（甲方）还签订了《重庆市商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），其中第四条：“对买卖合同第八条作如下补充约定：1、涉及房屋交付通知事宜，买受人同意不执行买卖合同第八条关于出卖人应发出书面通知的约定。买受人同意出卖人在商品房达到买卖合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理交房手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够到达买受人，买受人均应于买卖合同约定的交房日或双方以书面形式约定的其他交房日（如有）届满前，前往正源缙云山水项目现场办理房屋交付手续，逾期未办理的，则以买卖合同或双方其他约定中的交房最后期限届满日视为出卖人的交付日……”补充协议第八条：“双方对买卖合同第十三条另行约定如下：1、预售商品房的，在该商品房实际交付使用之日起六十日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理该商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理该商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按照下列方式处理：乙方同意不解除合同，合同继续履行。自该商品房交付使用后第六十一日起计算，每逾期一日，由甲方向乙方按乙方已付房价款的万分之一支付违约金直至取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。2、双方同意，本条所述甲方的责任是指：（1）甲方的权属证件不齐全；（2）甲方未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房地产权属登记机机关未在合同约定的期限内给予办理该商品房的房地产权证登记受理单的，甲方均不承担任何责任。若乙方无法按期取得该商品房房地产权证登记受理单是乙方或政府部门的原因造成的，则甲方不承担任何责任。”
被告先后于2012年11月8日、2013年1月24日向二原告开具了购房款金额分别为116321元、270000元的《销售不动产统一发票（自开）》。
2013年9月10日，二原告向重庆市住房资金管理中心北碚分中心缴纳了所购房屋的物业专项维修资金，重庆市住房资金管理中心北碚分中心向二原告出具了收据。
2013年9月11日，朱文刚在《正源·缙云山水业主资料及物品发放登记表》上签字，并领取了涉案房屋钥匙等物品。
2014年5月26日，被告取得XXXX房屋初始登记的《业务受理通知书》。同年7月14日，被告取得了二原告购买的房屋转移登记的《业务受理通知书》。
另查明，2012年10月19日，被告取得了开发的“正源·缙云山水”项目坐落于XXXX，共计178套房屋的《重庆市商品房预售（预租）许可证》。2013年6月3日，被告取得了“正源·缙云山水”项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
庭审中，被告举示了《正源·缙云山水住宅交付使用通知书》（复印件）及《整付零寄交寄清单》（原件），拟证明被告于2013年6月25日向二原告、李某等7幢6户业主邮寄了《正源·缙云山水住宅交付使用通知书》及《接房须知》。《整付零寄交寄清单》载明了二原告及李某等的邮件号码。二原告对以上证据真实性不清楚，表示未收到被告邮寄的《正源·缙云山水住宅交付使用通知书》及《接房须知》。
被告还举示了重庆市住房资金管理中心北碚分中心于2014年5月23日出具的《重庆市物业专项维修资金专用收据》，该收据上载明：业主姓名为李某，物业地址为XX，交存金额为5804元。二原告对该证据真实性无异议。
被告申请的证人李某陈述：李某是正源·缙云山水XX房屋业主。2013年6月李某收到了被告邮寄的《正源·缙云山水住宅交付使用通知书》，内容为告知李某在2013年6月30日前缴纳大修基金并接房。后被告为李某代缴了大修基金。被告对李某的证言真实性无异议；二原告表示李某只能证明其本人情况，与原告无关。
庭审中，二原告表示实际交房时间为2013年6月30日。被告表示实际交房时间应为原告办理接房手续时即2013年9月11日。
还查明，2015年4月29日，重庆市北碚区房交所产权登记科作出《关于办理房屋所有权初始登记事项的证明》，内容载明：根据重庆市人民政府令244号文件《重庆市物业专项维修资金管理办法》的要求，为规范物业专项维修资金的管理，提高物业专项维修资金的缴存力度，结合本区实际情况，从2011年3月1日至今，我中心在办理房屋所有权初始登记时需收取该栋所有房屋的物业专项维修资金缴存证明，核验通过后方可办理初始登记，否则不予受理。
一审法院认为，原、被告双方签订的合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。结合原、被告的诉称及辩称，本案争议焦点为：一、关于涉案房屋的实际交付时间问题；二、关于被告主张的逾期办证免责理由是否成立问题。对此，作如下评判：
一、关于涉案房屋的实际交付时间问题。
原告未在合同约定交房时间前接房，故根据补充协议约定，对于原告主张以2013年6月30日作为实际交房时间，予以支持。
二、关于被告主张的逾期办证免责理由是否成立问题。
《重庆市物业专项维修资金管理办法》第八条规定，购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。该条规定了购买预售商品房的购房者为缴纳物业专项维修资金的主体。本案，证人李某所作的证言与被告举示的证据相印证，该院对李某所作的证言予以采信。根据李某的陈述，李某在被告告知缴纳物业专项维修资金时间后未缴纳物业专项维修资金。该院认为，李某作为预售商品房购房者，在被告向其告知缴纳物业专项维修资金具体时间后应积极履行向重庆市住房资金管理中心北碚分中心缴纳物业专项维修资金的义务。李某购买的房屋位于正源·缙云山水7幢，其未缴纳物业专项维修资金的行为导致被告无法办理7幢楼房屋产权初始登记，被告于2014年5月23日代李某缴纳了物业专项维修资金，并于2014年5月26日办理了正源·缙云山水7幢房屋产权初始登记，因此，被告未能在与原告约定办证期限内（即从2013年6月30日之日起60日内）为原告办理所购房屋转移登记，责任不在被告。另，被告于2014年7月14日为原告办理了房屋产权转移登记，该期限并不违反双方对办证期限60日的约定，故被告提出的逾期办证免责理由的抗辩意见，该院予以采纳。对于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告朱文刚、杨春恋的诉讼请求。案件受理费736.80元，由原告朱文刚、杨春恋负担。
朱文刚、杨春恋不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决并依法改判正源公司赔偿违约金18000元；2、确认双方房屋买卖合同第十三条、补充协议第八条的格式条款无效；3、一、二审诉讼费全部由正源公司承担。主要事实和理由：一、双方房屋买卖合同第十三条第三款、第五款及补充协议第八条属于提供格式条款一方免除其责任的格式条款应为无效，但一审法院却认定为合法有效，其定性错误。二、一审法院认定“被告未能在与原告约定办证期限内为原告办理所购房屋转移登记，责任不在被告”的说法是错误的。《重庆市北碚区房屋管理局关于进一步规范物业专项维修资金交存等问题的通知》是2013年9月30日印发的，该文件理应在2013年9月30日生效实施；并且根据一审承办法官对重庆市北碚区土地房屋权属登记中心受理审查科科员冯春所作的询问笔录，该中心在办理房屋所有权初始登记时要求提供“整栋楼的大修基金缴纳证明”是从2013年9月30日开始执行的。同时，按照合同约定正源公司申请办理房地产权证的期限为2013年6月30日至8月29日，如果正源公司在此期限内为朱文刚、杨春恋申请办理房地产权证，就不需要朱文刚、杨春恋提供其物业维修资金专用收据，北碚区土地房屋权属登记中心也不会要求正源公司提供7号楼的“整栋楼的大修基金缴纳证明”。三、一审法院根据双方买卖合同第十三条、补充协议第八条的约定认定违约责任不在正源公司，是错误的。四、朱文刚、杨春恋和7号楼部分业主在接房时，而不是在办理房屋预售合同备案登记时缴纳大修基金，责任在于正源公司。五、正源公司出示的“住宅交付使用通知书”没有告知提交大修基金票据的具体时间。六、一审法院认定的证据存疑。
正源公司答辩称：朱文刚、杨春恋的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，朱文刚、杨春恋举示了以下证据：一、张春和曹勇的询问笔录各一份，拟证明业主在买房时向正源公司的工作人员询问何时缴纳大修基金，工作人员称随时可以缴纳，接房时缴纳都可以；二、一审承办法官对冯春所作的询问笔录，拟证明在办理房屋所有权初始登记时须提供“整栋楼的大修基金缴纳证明”是从2013年9月30日开始执行的。正源公司的质证意见为：对证据一的真实性有异议，且不属于新证据；对证据二的关联性有异议，认为应以其一审举示的北碚区房交所产权登记科作出《关于办理房屋所有权初始登记事项的证明》所载明的执行时间为准。本院认证意见为：对证据一，由于正源公司对其真实性有异议，张春和曹勇也未出庭作证，本院对其真实性无法确认，且该证据不属于新证据，故本院不予采信；对证据二，由于该证据载明的内容与北碚区房交所产权登记科作出《关于办理房屋所有权初始登记事项的证明》所载明的内容相矛盾，并且《重庆市北碚区房屋管理局关于进一步规范物业专项维修资金交存等问题的通知》虽是2013年9月30日印发的，但该文件并未明确实施时间，所以应以北碚区房交所产权登记科作出《关于办理房屋所有权初始登记事项的证明》所载明的内容为准，故本院对该证据不予采信。
另外，朱文刚、杨春恋当庭申请朱文刚的父亲朱长玉出庭作证，拟证明正源公司的工作人员当时称随时可以缴纳大修基金，接房时缴纳也没有关系。正源公司不同意证人出庭作证。本院认为，当事人申请证人出庭作证，应当在举示期限届满前提出，朱文刚、杨春恋在二审询问中当庭申请证人出庭作证，不符合法律规定；同时，证人未经本院通知，且正源公司不同意证人出庭作证，故本院不准许证人出庭作证。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，关于涉案《商品房买卖合同》第十三条第三款、第五款及其补充协议第八条的效力问题。朱文刚、杨春恋作为具有完全民事行为能力的成年人，对购买房屋这种重大的民事法律行为，应当谨慎行事；其在签订《商品房买卖合同》及补充协议之前应当对合同条款内容进行仔细审阅，如有疑义或异议应及时提出。所以，朱文刚、杨春恋在《商品房买卖合同》及其补充协议上签字的行为，应视为其对该《商品房买卖合同》及其补充协议相关条款内容理解并同意。并且，该《商品房买卖合同》第十三条第三款、第五款及其补充协议第八条载明的内容，不具有免除正源公司办理本商品房《房地产权证》的责任，或加重朱文刚、杨春恋的责任，排除朱文刚、杨春恋的主要权利之情形。因此，该《商品房买卖合同》第十三条第三款、第五款及其补充协议第八条系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对双方当事人均具有法律约束力。朱文刚、杨春恋关于上述合同条款无效及不能作为本案裁判之依据的主张，没有法律依据，本院不予支持。
关于在办理房屋所有权初始登记时须提供“整栋楼的大修基金缴纳证明”是从何时开始执行的问题。首先，北碚区房交所产权登记科作出《关于办理房屋所有权初始登记事项的证明》载明，该政策是从2011年3月1日起开始施行的。其次，《重庆市北碚区房屋管理局关于进一步规范物业专项维修资金交存等问题的通知》虽是2013年9月30日印发的，但该通知并未明确其实施时间；且该通知是依据《重庆市物业专项维修资金管理办法》（重庆市人民政府令244号）文件精神制定的，而该文件是从2011年3月1日起施行的。最后，冯春作为北碚区土地房屋权属登记中心的一般工作人员，其所作的陈述不能对抗其所在单位对外出具的书面证明。因此，本院认定，在办理房屋所有权初始登记时须提供“整栋楼的大修基金缴纳证明”是从2011年3月1日执行的。
关于正源公司是否应当承担逾期办证违约责任的问题。第一，根据本案《商品房买卖合同》第十三条及其补充协议第八条的规定，非因正源公司的责任或者是朱文刚、杨春恋以及政府部门的原因造成的延迟办证，正源公司均不承担违约责任。第二，涉案房屋的办证延迟是因为李某等其他业主延迟缴纳物业专项维修资金导致整栋楼的初始登记延迟而造成的。第三，朱文刚、杨春恋提供的证据不足以证明李某等其他业主延迟缴纳物业专项维修资金是因正源公司的责任造成的。因此，涉案房屋逾期办证的责任不在正源公司，根据双方合同约定，正源公司不应承担延迟办证的违约责任。
综上所述，朱文刚、杨春恋的上诉理由均不成立，其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由朱文刚、杨春恋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一五年九月十五日
书 记 员 王睿杰