浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1528号
上诉人（原审被告、反诉原告）王明生。
委托代理人（特别授权）蒋唐军，浙江凌凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵新民。
上诉人王明生为与被上诉人赵新民房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议�进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告赵新民诉称，2013年11月6日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告将座落于义乌市长春路6号楼第二层1-13间（整体十三间）及1楼店面第二间半间出租给被告开设西餐、茶楼之用；租赁期限为2013年11月5日至2017年10月29日止；每年租金为35万元，于每年前一个月一次性付清；承租方必须按时交纳房租，如违约，出租方有权解除合同。任何一方违约，支付对方违约金50万元，合同签订后，原告将房屋交付被告，被告亦利用原告房屋开业经营。按双方所签合同，被告应在2014年10月5日之前支付原告2015年的租金35万元，可被告至今没有支付。原告多次催讨无果。原告认为，合同依法成立，即具有法律约束力，双方应履行合同义务，如违约，应承担支付违约金的违约责任。被告按合同之规定应支付原告2015年度房租35万元，被告没有按期支付，违反了合同之规定，原告按合同有权解除合同，被告违约应支付原告违约金50万元。为此，要求判决：解除原、被告签订的房屋租赁合同，并由被告向原告支付违约金50万元。
原审被告王明生辩称，1、被告没有存在违约行为，不存在违约责任。首先原告隐瞒事实将住宅房屋出租给被告做餐饮，原告擅自改变房屋用途，致使合同目的不能实现。是由于原告的违约行为导致合同解除。其次提供相关的材料土地证，房产证等是原告出租房屋的附随义务。因原告没有履行义务，导致违约行为。2、合同的解除没有对原告造成直接损失。被告承租房屋支付了2014年1月1日至2015年1月1日的租金。被告2014年10月10日停止营业搬出并告知原告，甚至没有要求原告退还剩余的租金。因此对原告来说没有损失。
反诉原告王明生诉称，2013年11月6日，反诉原告承租了反诉被告位于长春6号楼第二层（1至13间）及1楼店面（第二间半间）用于开设西餐、茶馆之用。反诉原告于2013年11月8日向反诉被告支付了2014年1月1日至2015年1月1日期间的房屋租金35万元，并花费装修费用约60万元。因经营西餐厅需办理《消防许可证》，反诉原告多次要求反诉被告提供办理的相关材料（包括土地证、房产证、规划许可证、土地出让合同、原土建消防验收意见书），反诉被告只提供了房产证和土地证的复印件，反诉原告拿到复印件后发现该房屋的土地用途为住宅用地，无法办理《消防许可证》。反诉原告多次与反诉被告沟通，希望寻求解决办法。但反诉被告明确告知无证也可经营，只要多交罚款就可以，靠关系就能解决等，并表态其在出租此房屋前就已经知道无法办理《消防许可证》。因反诉被告故意隐瞒事实，致使合同目的无法实现。为此，要求判决：1、请求法院依法判令反诉被告返还反诉原告租金35万元及利息（自2013年11月8日起按银行同期同档货款利率计算至实际履行之日止）。2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失60万元（以实际鉴定评估为准）。3、本案诉讼费、鉴定评估费由反诉被告承担。庭审中变更诉讼请求：1.请求法院依法判令反诉被告返还反诉原告租金58333元及利息（自2014年10月31日起按银行同期同档货款利率计算至实际履行之日止）。2.请求判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失及设备购置款60万元（以实际鉴定评估为准）。3.本案诉讼费、鉴定评估费由反诉被告承担。
反诉被告赵新民辩称，我租的房屋都是合法的，反诉原告去办理相关手续都是可以办理的，反诉原告的西餐厅开业就正常经营，反诉原告就没有去办理相关手续。该涉案房屋无法经营是反诉原告经营不善才导致的，再说了我只是租个房屋给反诉原告，其他都不归我管理。反诉被告开设宾馆都有相关的证件的。
原审法院经审理后查明：2013年11月6日，原告（反诉被告）赵新民（以下简称甲方）与被告（反诉原告）王明生（以下简称乙方）签订房屋租赁合同一份，双方约定：甲方将属于自己开设宾馆的座落于义乌市长春路（规划路）6号楼第二层1至13间整体十三间1楼店面第二间前半间出租给乙方开设西餐、茶楼之用；租赁期间自2013年11月5日开始至2017年10月29日止；每年租金共计叁拾伍万元整；每年的租金乙方第一次支付租金日前一个月一次性付清；乙方按时交纳房租，如逾期违约，甲方可解除合同，如双方任何一方违约，都应赔偿一切损失，再加违约金伍拾万整。2013年11月8日，原告赵新民向被告王明生出具收条一份，载明“今收到王明生房屋租金计人民币叁拾�万元正（2014年1月1日至2015年1月1日）”。被告王明生至今未向原告赵新民支付2015年度的租金。另查明，经被告王明生申请，原审法院委托义乌市众正价格评估有限公司对位于义乌市长春路6号楼第二层1-13间（整体十三间）及一楼店面第二间半间的装修费用进行了价格鉴定评估。义乌市众正价格评估有限公司出具了鉴定报告一份，价格鉴定结论为：价格鉴定标的在鉴定基准期的价格为476884.5元。
原审法院认为，原告赵新民与被告王明生签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告王明生逾期未付2015年度的租金事实清楚，证据充分，故原告赵新民主张解除房屋租赁合同的诉请，于法有据，予以支持。被告王明生未及时支付租金还应根据合同约定，向原告赵新民支付违约金。关于违约金的数额，原审法院认为原告赵新民主张的50万元违约金数额过高，故酌定被告王明生应向原告赵新民支付违约金11万元。当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告王明生认为其无法办理《消防许可证》系反诉被告赵新民故意隐瞒房屋土地用途，但其既未提供证据证明反诉被告赵新民隐瞒了房屋用途，也未提供证据证明房屋用途系阻碍办理上述证件的原因，故反诉原告王明生应承担举证不能的不利后果。综上，原告赵新民合理部分的诉讼请求，于法有据，予以支持。反诉原告王明生的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告赵新民与被告王明生于2013年11月6日签订的房屋租赁合同。二、被告王明生于判决生效后十日内支付原告赵新民违约金11万元。三、驳回原告赵新民的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王明生的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4400元，反诉案件受理费6900元，鉴定费12000元，由原告赵新民负担3400元，由被告王明生负担19900元。
宣判后，王明生不服原审判决，向本院提起上诉称：本案所涉房屋使用性质为住宅用地，被上诉人将住宅用地作为商业用地出租违反法律规定，存在明显过错；本案所涉房屋无法办理�防验收许可证，被上诉人交付的房屋无法按照合同约定的用途使用，合同目的无法实现；被上诉人已将房屋转租给他人，不存在损失，即使存在损失也是被上诉人自己的违约行为造成的，与上诉人没有关系。综上，请求二审法院依法改判违约金部分。
被上诉人赵新民答辩称：请求维持原判。
二审中，上诉人王明生向本院提交以下证据：证据一、义乌市公安消防大队行政处罚决定书一份，证明被上诉人出租给上诉人的民用租房是不能经营西餐厅，消防大队进行了处罚，承租合同应当认定无效。证据二、被上诉人和新的承租人杨忠玉的租赁合同一份、收款收据一份、照片五张，证明赵新民在2015年1月份就已经把房屋出租出去了，对赵新民而言不存在损失。被上诉人赵新民质证认为，证据一是因为其自己没有去审批消防许可，是其自身过错造成的。�据二，被上诉人虽然和新承租人签过协议，但没有实际租出去，而且钱也已经退给新的承租人，房屋一直空置没有出租。本院认为，证据一双方当事人均对该证据真实性无异议，本院予以认定；证据二无法达到证明目的，本院不予认定。
经审理查明，原审认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，被上诉人将民用住宅出租给上诉人用于开办西餐厅，因消防验收无法通过，上诉人合同目的无法实现，合同应当予以解除。本案主要争议焦点在于合同解除后双方责任比例如何分摊。被上诉人明知涉案房屋系民用住宅，其在没有改变房屋行政规划登记的情况下，仍将其出租用以商业经营用途，存在重大过错；上诉人作为承租人，应当审查承租房屋的行政规划登记情况，其应当知道以民用住宅进行商业经营存在无法办理消防验收许可的风险，故其自身亦�在重大过错。双方都存在过错导致合同解除，应当根据双方过错程度相应分担违约金，本院酌定由上诉人、被上诉人分别承担50%的责任。解除合同对于被上诉人的租金收益产生影响，上诉人认为被上诉人不存在损失的上诉理由，本院不予采信，原审法院酌定11万违约金合理，上诉人应当支付被上诉人11万×50%=5.5万。综上，上诉人的上诉理由部分合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第95号民事判决第一、四项；
二、撤销浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第95号民事判决第二、三项及诉讼费部分；
三、王明生于本判决生效后十�内支付赵新民违约金5.5万元；
四、驳回赵新民的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4400元，反诉案件受理费6900元，鉴定费12000元，由赵新民负担5000元，由王明生负担18300元。二审案件受理2500元，由上诉人王明生负担1250元，被上诉人赵新民负担1250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 陈旻尔
代理审判员 黄 晖
二〇一六年一月十九日
代书 记员 崔立娜