陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0821民初5556号
原告：中国农业银行股份有限公司神木县支行。
被告田光军，男，1979年出生，汉族，陕西省神木市人。
被告金英，女，1980年出生，汉族。
被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司。
原告中国农业银行股份有限公司神木县支行（以下简称农业银行神木县支行）与被告田光军、金英、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司（以下简称金海煤业神木房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行神木县支行委托代理人李广武和被告田光军、金英、金海煤业神木房地产公司委托代理人杨艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行神木县支行向本院提出诉讼请求：一、由被告田光军、金英立即偿还所欠原告借款本金1020244.6元及利息、罚息、复利（从2015年8月20日起至借款本金偿还完毕之日止按合同约定计算）；二、对被告田光军、金英提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、由被告金海煤业神木房地产公司对上述债务承担连带偿还责任；四、本案的诉讼费用由被告负担。其事实和理由如下：2012年12月4日，被告田光军、金英与原告签订了《个人购房担保借款合同》，向原告借款109万元用于购买位于陕西省神木市神木镇麟州南路麟州华府小区2幢2单元1601号房屋。合同约定借款期限240个月，还款方式为等额本息还款法，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定（借款发放日贷款利率为年利率6.55%），采用浮动利率方式计收。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付的利息计收复利，借款期内产生应付未付利息按合同约定的借款执行利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。借款合同采用阶段性保证担保和抵押的方式提供担保。由被告田光军、金英提供上述所购房屋抵押担保，并于2013年2月7日办理了预购商品房抵押权预告登记。被告金海煤业神木房地产公司自愿承诺在办理正式抵押登记前承担连带保证责任（阶段性保证担保），即从借款发放之日起至办理抵押登记后两年内承担连带保证责任，保证范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等。合同签订后，原告依约发放了借款，被告田光军、金英从2015年8月20日起未按约定还本付息。按照合同约定，若借款人未按合同约定足额偿还借款，原告有权提前收回借款。截至2017年8月19日被告已经连续25期没有按照合同清偿本息，后经原告多次催收，被告均未履行还款义务。故原告诉至本院。
被告田光军、金英辩称：本二被告用其所购位于麟州华府小区2幢2单元1601号房屋作抵押向原告农业银行神木县支行借款109万元是事实，借款还至2014年12月31日，1、原告与本二被告签订的《借款合同》尚未解除，原告要求本二被告一次性偿还全部借款违反合同约定；2、《借款合同》是原告提供的格式合同，其中关于“贷款人可提前收回所放全部贷款”的约定加大了本二被告的责任，剥夺了分期还款权利，根据《合同法》第四十条规定，属于无效条款，原告无权对此主张权利；3、合同中约定的违约金过高，利息、罚息、复利相互重复，有违公平原则；4、不能及时还款的原因是因为作为《借款合同》担保人的开发商违约所致；5、原告要求拍卖的房屋是《商品房买卖合同》的标的物，且目前尚未过户登记到本二被告名下，属于开发商所有，在《商品房买卖合同》没有依法解除的情况下，不能判决拍卖该房屋，否则会导致该合同无法履行，但是，如果人民法院能够判决解除《商品房买卖合同》并判令开发商向本二被告返还全部房款，并支付违约金、赔偿金，那么，本二被告同意人民法院判决拍卖该抵押房屋，以实现原告享有的债权；6、本二被告并未收到《贷款提前到期通知书》，原告并未进行催告。综上，原告的诉请不能成立，应判决驳回。
被告金海煤业神木房地产公司辩称：一、本被告为被告田光军、金英向原告借款提供担保属实，但对偿还情况不知情，请法院依法核实。二、原告并未请求解除该借款合同，故合同应继续履行，原告各项主张应以解除合同为前提，故无权要求被告田光军、金英一次性偿还借款，也无权要求本被告承担保证责任。目前经济低迷，建议原告留给借款人一定的还款宽限期，以便借款人更好地履行还款责任。拍卖、变卖抵押房屋虽能使原告债权得以实现，但目前房价低迷，也不能很好地实现债权。三、被告田光军、金英以所购房屋为借款做了抵押担保，根据《中华人民共和国担保法》“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”之规定，其对优先实现房屋抵押权外的债务承担保证责任。四、原告主张的借款利息、罚息、复利与当前市场环境不相符合，若再判决其承担利息、罚息、复利等额外债务，将更不利于实现债权，对被告田光军、金英也有失公平。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
另查明,截止2017年9月5日（开庭前一天）被告田光军、金英未偿还贷款本金余额及利息、罚息、复利共计198044.54元，其中包括逾期本金77928.22元、逾期利息107875.32元、逾期罚息4758.16元、逾期复利7482.84元。
本院认为，原、被告之间的《个人购房担保借款合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，且签订合同后，原告已按合同约定向被告田光军发放了贷款。故所签借款合同合法、有效，应受法律保护。原告履行出借义务后，被告田光军未按合同约定履行还款义务，截止2017年9月5日借款人未如约偿还借款本金77928.22元，则应按约定支付逾期利息、罚息、复利，该借款于被告田光军、金英婚姻关系存续期间产生，且被告田光军、金英未举证证明该借款系其婚姻关系存续期间的个人债务，应认定为夫妻共同债务，故被告金英也应承担共同偿还借款的责任。故被告田光军、金英应偿还所欠原告2017年9月5日前逾期本息198044.54元，对原告要求提前收回全部借款之请求，本院不予支持。
被告金海煤业神木房地产公司为该笔借款提供阶段性保证担保，即阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年为借款承担连带保证责任，故原告在保证期间内要求被告金海煤业神木房地产公司承担连带责任的请求应予支持。对被告田光军、金英购买的房屋，原告与田光军、金英仅办理了预购商品房抵押权预告登记，因抵押权预告登记不同于物权的抵押登记，是在未办理房屋抵押权登记前，以排斥第三人对房产行使权利为目的，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所登记房屋享有抵押权，故原告主张对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款之规定，判决如下：
一、限被告田光军、金英于本判决生效之日起五日内偿还所欠原告中国农业银行股份有限公司神木县支行2017年9月5日前借款本息198044.54元（含逾期本金77928.22元、逾期利息107875.32元、逾期罚息4758.16元、逾期复利7482.84元），被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担连带责任。
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司神木县支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6990元，由被告田光军、金英、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 乔瑞
二〇一七年九月十六日
书记员 麻磊