湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株荷法民一初字第1821号
原告袁凯旋，男，1951年9月24日出生，汉族，住湖南省株洲县。
原告苏凉山，女，1952年10月20日出生，汉族，住湖南省株洲县。
特别授权委托代理人龚俐，湖南一星（株洲）律师事务所律师。
被告尹小平，男，1965年6月19日出生，汉族，住湖南省株洲市。
被告袁月明，女，1964年5月5日出生，汉族，住湖南省株洲市。
原告袁凯旋、苏凉山与被告尹小平、袁月明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由审判员陈柯适用简易程序，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。书记员戴湘敏担任庭审记录。原告袁凯旋、苏凉山及其委托代理人龚俐、被告尹小平、袁月明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁凯旋、苏凉山共同诉称，原告袁凯旋与被告袁月明系兄妹关系。原告在株洲市没有住房，没有工作单位。2003年6月末，原、被告达成如下协议：1、被告自愿将位于株洲市荷塘区红旗中路9号6栋302号房屋卖给原告；2、该房屋面积60平方米，屋外有8平方米的划拨面积；3、该房屋总价款为人民币35000元。2003年7月8日，原告交给被告27000元购房款，被告出具了购房款收条。被告同意余款7000元之后再付（原告交了1000元租金，被告同意该1000元租金抵扣1000元购房款）。原告住在该房屋并进行了装修，后原告交付7000元余款时被告拒收。后原告随大女儿住在株洲市天元区学林雅苑，将该房屋出租，被告遂采取断电毁锁过激行为阻止原告出租该房屋，至今该房屋空置，家具电器锈蚀，老鼠成灾。原、被告多次协商无果，为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求依法判令：1、二被告返还二原告株洲市荷塘区红旗中路9号6栋302号房屋的购房款28000元；2、二被告赔偿原告株洲市荷塘区红旗中路9号6栋302号房屋现评估价值五分之四的购房款；3、二被告承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，二原告明确其诉讼请求第二项的损失为240000元，并增加了诉讼请求，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同。
原告袁凯旋、苏凉山为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、二原告身份证复印件、二被告常住信息表，拟证明原、被告诉讼主体资格；
2、株洲县仙井乡民政办公室出具的证明，拟证明二原告系夫妻的事实；
3、房屋所有权证，拟证明二原告购买的房屋登记在被告尹小平名下的事实；
4、收条，拟证明被告尹小平收到二原告购房款的事实；
5、证人袁凯华、袁炯明、袁水生书面证言，拟证明二原告向二被告购买房屋经过的事实。
被告尹小平、袁月明均辩称，二被告系夫妻关系，位于株洲市荷塘区红旗中路9号6栋302号房屋系两被告夫妻共同财产。2002年7月，被告为照顾原告一家，将该房屋出租给原告。2003年7月，被告尹小平未经被告袁月明同意，与原告袁凯旋达成口头房屋买卖协议，收取原告袁凯旋交付的部分购房款27000元，并出具收条，被告袁月明对此不知情,且该收条大写为贰佰柒仟元，小写为27000元，大小写金额不相符，是张废纸，该处分行为为无效民事法律行为，且已过法定的诉讼时效期间。2003年7月，被告袁月明不同意被告尹小平将该房屋出卖，被告尹小平拒收原告的购房余款，后经双方协商达成以息代租协议，即27000元购房款暂不退还，该款利息用于冲抵每月房租，待其不租时，被告将本金予以全额退还。被告尹小平未经被告袁月明同意，与原告达成的口头房屋买卖协议系无效协议，无效房屋买卖协议未实际交付，二被告系该房屋的合法所有权人。综上，二原告的诉讼请求无事实和法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求；二原告恪守以息代租协议；如二原告违约，二原告应补交二被告120000元房租款。
被告尹小平、袁月明为支持其抗辩理由，共同向本院提交了如下证据：
1、二被告身份证复印件、结婚证复印件，拟证明二被告系夫妻关系的事实；
2、房屋所有权证，拟证明诉涉房屋系二被告共同所有的事实；
3、证人袁凯南书面证言及当庭证词，拟证明二原告2002年租住案涉房屋，原、被告达成以息代租协议的事实；
4、照片，拟证明原告另有住房的事实；
5、公有存量住房转让协议书，拟证明二被告自2002年7月后租住房屋的事实。
根据原、被告的举证、质证，本院对原、被告提供的证据确认如下：
对原告袁凯旋、苏凉山提供的证据1、2，经二被告质证无异议，本院予以认定；对证据3，经二被告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对证据4，经二被告质证有异议，本院认为该收条有被告尹小平的签名，本院予以认定；对证据5，经二被告质证有异议，本院认为证人证明被告尹小平将房屋作价35000元出卖给二原告，与被告尹小平的陈述及其出具的收条相吻合，对该事实，本院予以认定，对该证据证明的其他事实，因证人未到庭参加诉讼，本院不予认定。
对被告尹小平、袁月明提供的证据1，经二原告质证无异议，本院予以认定；对证据2，经二原告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对证据3，经二原告质证有异议，本院认为证人与原、被告系亲属，与原、被告有利害关系，本院不予认定；对证据4、5，经二原告质证有异议，本院认为该证据与本案处理无关联，本院不予认定。
根据本院对证据的认定，结合原、被告的陈述，本院确认本案的基本事实如下：
原告袁凯旋与被告袁月明系兄妹关系，二原告系夫妻关系，二被告亦系夫妻关系。被告尹小平购买了位于株洲市荷塘区红旗中路9号6栋302号房改房，并于2001年1月5日办理了该房屋的产权登记手续，该房屋登记在被告尹小平一人名下，建筑面积为59.13平方米。2002年，二原告与被告尹小平达成口头协议，约定二原告购买被告所有的位于株洲市荷塘区红旗中路9号6栋302号房，购房款为人民币35000元，后二原告于2003年7月8日向被告尹小平支付了购房款27000元，被告尹小平于当日向二原告出具了收条一份，其内容为：“今收到袁凯旋交来购房款贰万柒仟元整（27000）是实”，原、被告一致同意原告之间交纳的租金1000元冲抵购房款1000元，余款7000元二原告至今未支付给被告。二原告在达成房屋买卖协议前租住在该房屋。后二原告要求被告办理过户登记手续未果，由此酿成纠纷。
另查明，本案诉争的房屋系被告尹小平、袁月明的夫妻共同财产，登记在被告尹小平个人名下；在本案审理过程中，被告袁月明自称对该房屋买卖并不知情，其不同意买卖该房屋。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告之间自愿达成了口头买卖房屋的协议，原告向被告支付了大部分房款，被告将该房屋交付给原告使用至今，双方已形成事实上的房屋买卖关系。本案中，虽然原、被告未签订书面房屋买卖协议，但本院通过庭审查明，双方对该房屋在当时达成口头买卖协议时确认的价格为35000元，且被告已将诉争房屋交付给了原告使用至今，故本院认定原、被告双方的房屋买卖合同有效。现二原告要求解除原、被告双方的房屋买卖合同，二被告以双方已达成以息代租协议抗辩，二被告有解除房屋买卖合同的意思表示，故对二原告的该诉请，本院予以支持。合同解除后，二原告可以根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，要求二被告返还房款，故二原告要求二被告返还房款28000元的诉讼请求，本院予以支持。对于二原告要求二被告赔偿损失240000元的诉讼请求，因二原告未将房款全部支付给二被告，亦未将剩余房款进行提存，未履行支付房款的义务，同时二原告长期占用、使用诉涉房屋，二原告并没有实际损失，故对二原告的该诉讼请求，本院不予支持，同时对二原告要求对诉涉房屋价值进行评估鉴定的申请，本院不予准许。对被告袁月明称其对买卖合同不知情且未经过其同意的抗辩理由，因二原告已占有使用诉争房屋十多年，被告袁月明未举证证实其提出异议，故被告袁月明的该项抗辩理由明显与客观事实不符，本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告之间关于株洲市荷塘区红旗中路9号6栋302号房屋的买卖合同；
二、被告尹小平、袁月明在本判决生效后十五日内返还原告袁凯旋、苏凉山房款人民币28000元；
三、驳回原告袁凯旋、苏凉山的其他诉讼请求。
本案受理费5320元，减半收取2660元，由原告袁凯旋、苏凉山承担2382元，由被告尹小平、袁月明承担278元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行株洲荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行株洲荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 陈 柯
二〇一五年十二月十七日
书记员 戴湘敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。