广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1589号
上诉人（原审原告）：何国祥，男，1968年4月24日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：梁勇辉，广东言泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁艳芳，女，1966年10月10日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：冯钊和,广东泽荣律师事务所律师。
委托代理人：郭嘉欣，广东泽荣律师事务所律师。
上诉人何国祥因与被上诉人梁艳芳建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第858号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年7月7日，梁艳芳作为转让方（甲方）、何国祥作为受让方（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定梁艳芳以230万元价格将位于中山市××××村的两块土地及地上房屋的产权份额转让给何国祥，两块土地的使用权人为梁和好、叶艳兰、梁艳芳，地块一[土地证号：中府国用（2003）第040792]土地面积为562.4平方米，地上房屋建筑面积为1660.25平方米，地块二[土地证号：中府国用（2003）第040788]土地面积为211.6平方米，地上房屋建筑面积为659.63平方米，梁艳芳对上述土地及地上房屋享有三分之一的份额，何国祥于合同签订后七天内向梁艳芳付清款项，梁艳芳于2014年8月1日将上述土地及其地上房屋交付给何国祥。2014年7月7日，梁艳芳向何国祥出具收据，载明收到何国祥支付的转让款230万元。根据中山市土地房产产权档案馆于2014年12月5日出具的档案资料证明表证实，梁艳芳与案外人梁和好、叶艳兰三人名下在中山市××××村共有国有土地使用权两处，土地类型均为出让，地块一土地证号为国（2003）0407**，面积为562.4平方米，未办理产权证，于2014年12月12日被原审法院以（2014）中二法执字第3265-3民事裁定书查封梁艳芳的1/3份额，地块二土地证号为国（2003）0407**，面积为211.6平方米，未办理房产证，于2014年5月16日被原审法院以（2014）中二法黄民一初字第374-1号民事裁定书查封梁艳芳价值20万元的份额，于2014年8月15日被原审法院以（2014）中二法执字第3265-1民事裁定书第一轮候查封梁艳芳的1/3份额。现双方因建设用地使用权转让纠纷，何国祥催讨涉案土地未果，遂向原审法院起诉，请求判令：1.梁艳芳将土地证号为中府国用（2003）第0407**的国有土地使用权及其地上建筑物属于梁艳芳的三分之一共有份额过户给何国祥；2.梁艳芳将土地证号为中府国用（2003）第04079**的国有土地使用权及其地上建筑物属于梁艳芳的三分之一共有份额过户给何国祥；3.梁艳芳承担本案诉讼费用。
原审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”，第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”，本案中，涉案土地上何国祥、梁艳芳均确认地上房屋已建成，但尚未办理房屋所有权证书，依上述规定尚不符合土地使用权及房屋的过户条件，故何国祥要求梁艳芳过户涉案土地使用权及房屋的产权分额至何国祥名下，条件尚未具备，原审法院不予支持，何国祥可待过户条件具备时再另行主张过户。综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回何国祥的诉讼请求。案件受理费25200元，财产保全费5000元，合计30200元，由何国祥负担。
宣判后，上诉人何国祥不服原审判决，向本院提起上诉称：
原审法院以涉案不动产未取得房产证为由，不同意梁艳芳办理过户登记。何国祥认为，管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，以禁止其行为为目的，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”，该条规定的立法目的是为了保障转让者的土地转让行为是有效处分，防止未经登记的房地产进入市场流通，明显属于管理型规范。《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，违反管理性规范并不影响合同效力的确定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定属管理型规范，不能以违反该规定为由认定何国祥与梁艳芳之间签订的《土地使用权转让合同》无效，因此，涉案的《土地使用权转让合同》是合法有效的。原审法院认为，梁艳芳因涉案土地上的房屋未获得房产证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款规定，暂不能履行办理产权过户义务。该认定缺乏法律依据，只是一种对产权形式上的确认。梁艳芳未获得该法律凭证，并不代表梁艳芳不享有处分的权利。由此可见，梁艳芳依法有权处分涉案不动产，可实际履行产权过户义务。综上，梁艳芳享有处分涉案不动产的权利，《土地使用权转让合同》合法有效，双方之间的买卖合同关系应受到法律保护。原审法院查明何国祥已付清转让款230万元，而梁艳芳却迟迟未履行办理不动产过户义务，原审法院应当判决梁艳芳继续履行办理过户登记的合同义务。因此，何国祥请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.梁艳芳将土地证号中府国用（2003）第0407**的国有土地使用权及其地上建筑物属于梁艳芳的三分之一共有份额过户给何国祥；3.梁艳芳将土地证号为中府国用（2003）第04079**的国有土地使用权及其他建筑物属于梁艳芳的三分之一共有份额过户给何国祥；4.由梁艳芳承担一审、二审案件受理费及财产保全费。二审法庭调查期间，何国祥对其上诉的事实和理由补充如下：在本案中两块土地上的建筑物正在协商办理房产证事宜，所以其认为土地与房产过户不存在法律与事实的障碍，何国祥在法庭调查前提交的两份材料可予证明涉案房产符合质量要求可以办理房产证。
被上诉人梁艳芳辩称：梁艳芳同意何国祥的诉讼请求，何国祥已购买了其他两位共有人梁和好、叶艳兰的份额，目前涉案房产正在办理产权证，因为其中一块土地上的建筑涉及到政府规划问题，正在审批当中，尚未清楚能否获批。
二审期间，何国祥向原审院提交两份建筑物结构安全检测鉴定报告，拟证明涉案房屋符合办证的质量要求，具备过户的条件。梁艳芳对该证据予以确认。
本院经审理查明：原审期间，叶艳兰、梁和好明确表示对案涉不动产不主张优先购买权。诉讼期间，何国祥于2014年12月23日向原审法院提出财产保全的申请，要求保全梁艳芳价值143万元的财产，并由案外担保人何嘉明以位于中山市××镇××路的土地使用权[土地证号：国（2009）易0101**]作担保。原审法院于2014年12月23日作出（2014）中二法黄民一初字第858－1号民事裁定书，裁定：一、查封案外担保人何嘉明位于中山市××镇××路的土地使用权[土地证号：国（2009）易0101**]；二、查封梁艳芳与梁和好、叶艳兰共有的位于中山市××××村的土地使用权[土地证号：国（2003）040792]中属梁艳芳所有份额中价值**万元的财产份额；三、查封梁艳芳与梁和好、叶艳兰共有的位于中山市××××村的土地使用权[土地证号：国（2003）040788]中属梁艳芳所有份额中价值**万元的财产份额。
本院另查明：涉案土地一[土地证号：国（2003）040792]于2014年12月25日被原审法院以（2014）中二法黄民一初字第858-1号民事裁定查封属于梁艳芳所有的份额中价值**万元的财产份额，为第一查封；于2015年7月14日被原审法院以（2015）中二法执字第3899-2号民事裁定查封梁艳芳的份额，为第1轮侯查封；于2015年7月17日被原审法院以（2015）中二法执字第3899-2号民事裁定查封梁艳芳的土地份额，为第2轮侯查封。涉案土地二[土地证号：国（2003）040788]于2014年12月25日被原审法院以（2014）中二法黄民一初字第858-1号民事裁定查封属于梁艳芳所有份额中价值**万元的财产份额，为第一查封；于2015年7月14日被原审法院以（2015）中二法执字第3899-2号民事裁定查封梁艳芳的份额，为第1轮侯查封；于2015年7月17日被原审法院以（2015）中二法执字第3899-2号民事裁定查封梁艳芳的土地份额，为第2轮侯查封。
除本院查明的上述事实外，原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷。何国祥与梁艳芳于2014年7月7日签订了《土地使用权转让合同》，约定梁艳芳将其位于中山市××××村的涉案两块土地及房屋的产权份额转让给何国祥。但经查，因梁艳芳与案外人的纠纷，目前涉案两块土地使用权均处于执行查封状态。根据相关法律法规规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封的土地使用权、房屋，在查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。故何国祥于本案中直接要求梁艳芳将其涉案土地使用权的产权份额办理至何国祥名下，其诉讼请求在事实上不能得到实现。且涉案两块土地上的房屋至今仍未办理房产权属证书，即涉案两块土地上的房屋是否属于合法建筑仍未确定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，及第三十九条“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房地产所有权证书”的规定，涉案两块土地上的房屋目前亦不具备办理权属转移登记手续的条件。基于上述理由，何国祥于本案中要求梁艳芳将其涉案土地使用权及房屋的产权份额办理至何国祥名下，理据不足，原审法院驳回何国祥的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。至于何国祥以梁和好、叶艳兰对案涉不动产享有优先购买权为由要求追加梁和好、叶艳兰为第三人参加诉讼的问题，经查，原审期间，叶艳兰、梁和好明确表示对案涉不动产不主张优先购买权，故何国祥的该主张理据不足，本院对其该主张不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人何国祥的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25200元，由上诉人何国祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 罗海欣
黄燕红