广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民二初字第357号
原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山，组织机构代码××。
代表人：张真理，该行行长。
委托代理人：郑祝远、丁金石。
被告：李鸿艳，女，汉族，户籍住所湖南省祁阳县，现住广东省中山市西区，公民身份号码×××8323。
被告：中山市中山广场开发建设有限公司，住所地广东省中山市西区，组织机构代码××。
法定代表人：郭梓宁。
委托代理人：刘敏华，该司职员。
原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告李鸿艳、中山市中山广场开发建设有限公司（以下简称中山广场开发建设公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告建行中山分行的委托代理人郑祝远，被告中山广场开发建设公司的委托代理人刘敏华到庭参加诉讼。被告李鸿艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行中山分行诉称：被告李鸿艳与原告于2012年5月28日签订了一份《个人住房借款合同》，合同约定：被告李鸿艳向原告商业贷款人民币269000元，借款期限从2012年7月2日至2032年7月2日，月利率为基准利率水平下浮10％。被告李鸿艳与原告于2012年5月28日还签订了一份《住房公积金借款合同》，合同约定：被告李鸿艳向原告借政策性住房贷款人民币148000.00元，借款期限从2012年7月2日至2032年7月2日，月利率为3.91667‰。两份合同均约定：被告李鸿艳从支用借款的次月开始，按月偿还贷款本息，如遇国家法定利率调整，原告可按中国人民银行有关规定相应调整；被告李鸿艳未按期归还借款或出现其他足以影响其偿债能力的情况时，原告有权提前收回已发放的贷款本息并依法处置抵押物。被告李鸿艳提供所购买中山市西区爱琴湾X幢X房作为上述借款的抵押。贷款发放后，被告李鸿艳未按合同约定履行还款义务，经常拖欠借款本息，严重违约。至2015年3月8日，两份借款合同项下被告李鸿艳共欠原告借款本金389852.29元，利息7522.97元，共397375.26元。依据原告与被告中山广场开发建设公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，被告中山广场开发建设公司对借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的费用提供连带责任保证，目前尚在保证期间。为保障原告的合同利益，原告依法提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告李鸿艳之间的两份借款合同；2.被告李鸿艳立即向原告偿还借款本金共人民币389852.29元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息且暂计至2015年3月8日为7522.97元，其中正常利息7238.34元，罚息284.63元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算利息），共计397375.26元；3.原告对被告李鸿艳所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；4.被告中山广场开发建设公司承担连带保证责任；5.上述被告承担本案全部诉讼费用。
原告建行中山分行为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.借款合同（公积金）；2.律师见证书（公积金）；3.借款合同（商贷）；4.律师见证书（商贷）；5.被告的身份证明；6.个人贷款支付凭证；7.商品房抵押登记备案证明；8.商品房销售登记备案表；9.对账单；10.商品房销售贷款合作协议书；11.被告中山广场开发建设公司营业执照。
被告李鸿艳未向本院提交答辩意见，在举证期限内亦未向本院提交证据。
被告中山广场开发建设公司辩称：我方仅对涉案房屋拍卖后不足的部分承担连带责任。
被告中山广场开发建设公司就其辩解在举证期限内未向本院提交证据。
经审理查明：2012年5月28日，建行中山分行作为贷款人，李鸿艳作为借款人、抵押人，中山广场开发建设公司作为保证人，三方订立《住房公积金借款合同》，约定：1.借款人向建行中山分行借款148000元，用于购买中山广场开发建设公司出售的位于中山市西区爱琴湾X幢X房的商品房，建筑面积117.36平方米，套内建筑面积96.22平方米，购房总价为597128元，借款期限为240个月，自2012年7月2日至2032年7月2日；2.贷款利息采用浮动利率（月利率），即采用住房公积金基准利率，即月利率为3.91667‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日施行的个人住房公积金贷款基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；3.本合同生效之后，贷款人将借款一次划入中山广场开发建设公司的账户；4.还款方式：借款人采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为952.37元；5.借款人将其购买的上述房地产作为抵押物向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；6.违约责任：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；7.中山广场开发建设公司为李鸿艳的上述债务承担阶段性连带保证责任，保证期间从本合同保证条款生效之日起至抵押财产办妥《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，《房屋他项权证》交由贷款人核对无误、收执之日止。合同还约定了其它事项。2012年7月2日，建行中山分行出具《个人贷款支付凭证》，将148000元借款转入中山广场开发建设公司的账户。同日，建行中山分行作为贷款人，李鸿艳作为借款人、抵押人，双方又订立《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1.借款人向建行中山分行借款269000元，用于购买中山广场开发建设公司出售的位于中山市西区爱琴湾X幢X房的商品房，建筑面积117.36平方米，套内建筑面积96.22平方米，购房总价为597128元，借款期限为240个月，自2012年7月2日至2032年7月2日；2.贷款利息采用浮动利率（月利率），即在基准利率水平上下调10%，即月利率为5.28750‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；3.本合同生效之后，贷款人将借款一次划入中山广场开发建设公司的账户；4.还款方式：借款人采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1945.87元；5.借款人将其购买的上述房地产作为抵押物向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；6.违约责任：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；合同还约定了其它事项。2012年7月2日，建行中山分行出具《个人贷款支付凭证》，将269000元借款转入中山广场开发建设公司的账户。2012年3月19日，李鸿艳购买的中山市西区爱琴湾X幢X房在中山市房地产交易登记管理所办理了合同登记备案手续，合同编号为：HTNX。2012年6月6日，李鸿艳把上述房地产办理了抵押给建行中山分行登记手续，他项权登记字号为：易房抵字第DY201211591号。李鸿艳从2014年11月开始拖欠公积金贷款的还款，2014年12月起开始拖欠商业贷款的还款，至2015年3月8日，商业贷款累计拖欠3期未还款，累计拖欠借款本金2778.65元，利息3704.68元；公积金贷款累计拖欠4期未归还，累计拖欠本金3329.14元，利息3533.66元。建行中山分行经向李鸿艳多次催款未果，导致诉讼。
另查：2010年9月27日，中山广场开发建设公司作为甲方，建行中山分行作为乙方，双方签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市西区广丰社区（或地段）的经批准命名为爱琴湾的商品房发放个人住房贷款；甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从甲方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。
再查：中山市西区爱琴湾X幢X房尚未办理房地产权证，也未办理他项权证。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。建行中山分行与李鸿艳、中山广场开发建设公司于2012年5月28日签订的《住房公积金借款合同》、建行中山分行与李鸿艳于2012年5月28日签订《个人住房（商业用房）借款合同》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院确认其效力，双方当事人均应按合同的约定履行。建行中山分行依合同的约定履行其放款义务，李鸿艳应按合同的约定按期足额归还借款本息。依据合同约定，若李鸿艳未按约还款付息，建行中山分行可解除《住房公积金借款合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求李鸿艳提前归还借款本金及利息。至2015年3月8日，李鸿艳累计7期未还款，共拖欠借款本金6107.79元及利息、罚息未还，已构成违约，双方约定的解除条件已成就，建行中山分行要求解除与李鸿艳签订的《住房公积金借款合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求李鸿艳清偿借款本金共计389852.29元及利息、罚息的请求理据充分，本院予以支持。
关于抵押物的优先受偿权问题。李鸿艳将其购买的中山市西区爱琴湾X幢X房（合同编号：HTNX）为其与建行中山分行之间的借款合同提供抵押担保，根据合同约定，前述抵押担保的主债务范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、公证费、公告费、邮寄费等）。李鸿艳违反合同的约定，需偿还借款本息及相关的费用，建行中山分行有权要求对该房地产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
关于保证责任的问题。根据建行中山分行及李鸿艳、中山广场开发建设公司所签订的《住房公积金借款合同》以及建行中山分行与中山广场开发建设公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》的约定，在李鸿艳所购买的上述房地产办妥抵押登记手续且建行中山分行收到他项权证之前，中山广场开发建设公司应对合同项下的债务承担连带保证责任。涉案的抵押物虽办理了商品房抵押登记备案证明，但未办理他项权证，按上述约定，中山广场开发建设公司应对李鸿艳的上述债务承担连带责任。建行中山分行与李鸿艳、中山广场开发建设公司所签订《住房公积金借款合同》的时间为2012年5月28日，应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。李鸿艳以其名下所购买的上述房地产承担抵押担保责任（即物的担保），属于债务人自己提供物的担保的情形，并且建行中山分行与李鸿艳、中山广场开发建设公司就物的担保及人的担保的先后履行顺序未进行约定，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，建行中山分行应当先就上述抵押物的担保实现债权，中山广场开发建设公司可对前述抵押担保实现债权后仍不足清偿部分承担连带保证责任。中山广场开发建设公司在承担连带清偿责任后有权向李鸿艳追偿。李鸿艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权、质证权、抗辩权等诉讼权利，相应诉讼风险由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告李鸿艳、中山市中山广场开发建设有限公司于2012年5月28日签订的《住房公积金借款合同》；
二、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告李鸿艳于2012年5月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
三、被告李鸿艳于本判决生效之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行偿还借款本金389852.29元及利息（利息包括正常利息、罚息，计算方法为：从2014年11月2日起至2015年3月8日止，利息为7522.97元。从2015年3月9日起至实际清偿之日止，利息按合同约定计算）；
四、原告中国建设银行股份有限公司中山市分行可对被告李鸿艳所有的中山市西区爱琴湾X幢X房的房地产（合同编号：HTNX）折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
五、被告中山市中山广场开发建设有限公司就上述抵押物经实现抵押权后仍不能清偿之部分向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行承担连带清偿责任；
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。
若被告未按判决指定的期间履行金钱支付义务，则应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍向原告支付迟延履行利息。
本案受理费7260元，（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告李鸿艳、中山市中山广场开发建设有限公司连带负担，并于本判决生效后七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 熊 伟
审 判 员 廖鑑财
人民陪审员 梁蓓莉
二〇一五年八月十七日
书 记 员 陈 奇
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