上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2110号
上诉人（原审被告）上海文祺娱乐有限公司，住所地上海市。
法定代表人张玩琴，总经理。
委托代理人瞿楠，上海市亚太长城律师事�所律师。
被上诉人（原审原告）上海长兴供销有限公司，住所地上海市。
法定代表人许志健，总经理。
委托代理人丁美红，上海聚隆律师事务所律师。
上诉人上海文祺娱乐有限公司（以下简称“文祺娱乐公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明县人民法院（2014）崇民一（民）初字第7545号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年3月27日上海长兴供销有限公司（以下简称“长兴供销公司”）作为甲方与作为乙方的文祺娱乐公司签订《租房协议书》，约定甲方将上海市崇明县长兴镇潘园公路1804—2号三楼建筑面积为465平方米房屋（以下简称“系争房屋”）出租给乙方用于经营KTV、酒吧，租赁期限自2008年5月1日起至2013年4月30日，租�标准为前三年每年人民币（以下币种均为人民币）56，000元、第四年为61，600元、第五年为67，760元，租金的支付方式为签约之日首付六个月28，000元，以后每年分二期交付，分别为一月和七月交纳。合同签订后，文祺娱乐公司支付长兴供销公司半年租金28，000元，长兴供销公司交付了系争房屋，文祺娱乐公司随即对该房屋进行了装修后对外营业。2009年3月11日上海市工商行政管理局崇明分局以无证经营为由向文祺娱乐公司出具了责令改正通知书。2012年6月27日、2013年9月2日文祺娱乐公司曾两次诉至法院，要求确认双方之间的租赁协议无效并要求长兴供销公司赔偿其损失，后均撤回起诉。2014年11月，长兴供销公司向原审法院提起诉讼，要求判令文祺娱乐公司腾退并返还系争房屋，支付至实际归还之日止的房屋使用费（计算至2014年9月为360，205元）。
原审法院另�明，崇明县长兴镇潘园公路1804—2号房屋登记在长兴供销公司名下，该房于2006年改建为三层，改建工程并未取得相关的建设工程规划许可。
原审审理中，长兴供销公司、文祺娱乐公司就系争房屋的租赁协议无效达成一致意见，但文祺娱乐公司未就租赁合同无效的损失提起反诉，表示另案处理。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案房屋的整体改建并未取得相关的建设工程规划许可，至法庭一审辩论终结前又未取得主管部门的批准建设，故就该房屋签订的租赁协议无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当�偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故长兴供销公司要求文祺娱乐公司腾退归还系争房屋的诉讼请求，法院予以支持。对于文祺娱乐公司辩称长兴供销公司关于房屋使用费的主张已过诉讼时效的问题，法院认为，房屋使用费是基于合同无效而产生的请求权，不同于合同有效情况下以履行期限届满日作为诉讼时效的起算点，故本案房屋使用费的诉讼时效起算点应从法院确认合同无效时开始计算。关于文祺娱乐公司实际使用房屋产生的费用结算事宜，文祺娱乐公司辩称涉案房屋已于2009年5月交还长兴供销公司，但根据法院对倪锦康的调查笔录，其收取涉案房屋钥匙仅是为了便于对房屋的管理，并无交付房屋的意思表示，其也未将自行保管的钥匙交付给长兴供销公司，结合文祺娱乐公司在2014年4月23日另案的庭审中明确承认涉案房屋仍由�控制，故对文祺娱乐公司的这一辩称，不予采信。根据相关的法律规定，房屋租赁无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。关于2008年5月至2009年5月之间的房屋使用费，期间文祺娱乐公司处于经营状态，原则上参照合同约定的租金金额支付，2009年6月起至文祺娱乐公司实际迁出房屋之日止的使用费，结合本案的实际情况，参照合同约定的首年租金金额由文祺娱乐公司承担40%。原审法院据此判决：一、上海文祺娱乐有限公司于判决生效后十日内将坐落于上海市崇明县长兴镇潘园公路1804—2号三楼（建筑面积为465平方米）房屋腾空后归还给上海长兴供销有限公司；二、上海文祺娱乐有限公司于判决生效之日起十日内支付上海长兴供销有限公司自2008年5月起至实际交房之日止的房屋使用费（2008年5月至2009年5月期间的房�使用费为人民币60，666元，扣除已支付的人民币28，000元，还应支付人民币32，666元，2009年6月1日起按日61元的标准计算使用费）；
原审判决后，文祺娱乐公司不服，提起上诉称：长兴供销公司出租的系争房屋是违章建筑，文祺娱乐公司承租房屋后，投入巨额资金进行装修，但因为违章建筑而无法办理营业执照，由此产生的损失应当全部由长兴供销公司承担，原审法院判决由文祺娱乐公司承担40%的责任，不符合公平原则。此外，文祺娱乐公司于2009年5月2日就已经将系争房屋的钥匙交付给了长兴供销公司，故5月2日之后文祺娱乐公司不必再支付房屋使用费。请求撤销原审判决，改判文祺娱乐公司支付使用费至2009年6月1日。
被上诉人长兴供销公司答辩称：双方签订租赁合同时，文祺娱乐公司对系争房屋没有产权证是明知的，原审法院判决文祺娱乐公司承担40%的责任无误。文祺娱乐公司至今仍未腾退系争房屋，应支付相应的房屋使用费。原审法院判决正确，请求本院予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2014年4月23日，上海市崇明县人民法院公开开庭审理文祺娱乐公司诉长兴供销公司房屋租赁合同纠纷，案号为（2013）崇民一（民）初字第4423号，庭审中，文祺娱乐公司陈述：“涉案房屋一直在我处，没有正式移交过”。
本院审理中，文祺娱乐公司于2015年9月6日向法院出具情况说明，表示：系争房屋已于2009年5月交还给了长兴供销公司。并同时表示，系争房屋内的物品，文祺娱乐公司放弃，任由长兴供销公司处置。长兴供销公司于2015年9月16日收到该份情况说明，此后，书面向法院表示：“现上海文祺娱乐有限公司表明不再使用该房屋并�弃屋内物品任由我公司处置。我公司对此表示同意，并愿意以2015年9月16日作为房屋交接之日”。
本院认为，作为租赁合同的双方当事人，出租方应当保证租赁标的物具有合法性，而承租方则负有审慎的注意义务。长兴供销公司作为出租方，应当确保出租的房屋具有合法的审批、建造手续，而文祺娱乐公司作为承租人，在订立合同时候应当对出租房是否具有合法证照进行审核。原审法院综合考量双方对合同无效的过错责任，酌情确定文祺娱乐公司承担40%的责任，并无不当。文祺娱乐公司上诉要求长兴供销公司承担全部的责任，无事实和法律依据，本院不予采纳。根据文祺娱乐公司于2014年4月23日的自述，系争房屋于当日仍处于文祺娱乐公司的控制之下，未返还出租方，故文祺娱乐公司上诉认为已经于2009年5月2日返还了系争房屋的上诉主张，无事实依据，本院不予采纳。鉴于2015年9月6日，文祺娱乐公司向法院出具的情况说明，系争房屋内的物品任由长兴供销公司处置，长兴供销公司收到信函后也同意将收到信函的2015年9月16日作为系争房屋的交接之日，故本院认定系争房屋于2015年9月16日返还了长兴供销公司，相应的房屋使用费也计算到该日。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市崇明县人民法院（2014）崇民一（民）初字第7547号民事判决主文第一项；
二、撤销上海市崇明县人民法院（2014）崇民一（民）初字第7547号民事判决主文第二项；
三、上海文祺娱乐有限公司于判决生效之日起十日内支付上海长兴供销有限公司自2008年5月起至2015年9月16日止的房屋使用费（2008年5月至2009年5月期间的房屋使用费为人民币60，666元，扣除已支付的人�币28，000元，还应支付人民币32，666元，2009年6月1日起按日61元的标准计算使用费）。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币6，703元，由上海长兴供销有限公司负担人民币3，403元、上海文祺娱乐有限公司负担人民币3，300元；二审案件受理费人民币3，300元，由上诉人上海文祺娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。