山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淄民一终字第641号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙玉华，男，汉族，农民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：巩明明，男，汉族，桓台县建设局工程师。
上诉人孙玉华因租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2014）桓商初字第334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙玉华，被上诉人巩明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：被告孙玉华自2012年3月20日起租赁原告巩明明位于桓台县商城小区18号楼4单元1楼房产一座用于经营藏药熏蒸店，并签订租赁合同一份。合同中约定的承租方的违约责任为不按期缴清租金或到期不按期交房，每逾期一日，按承租月金额的10%交滞纳金。该合同到期后，原、被告双方于2013年3月26日重新签定房屋租赁合同一份。合同约定的租赁期限自2013年3月20日至2014年4月1日，年租金为12000.00元，租金按半年缴纳，上期租金到期前10天交下期租金。孙玉华签约时一次性付给原告水电、财物押金1000.00元，押金在合同执行完毕或双方协商一致同意后可以退还。房屋只限被告使用，租赁期间发生的一切维修、维护等事务及费用均由被告负责。租期结束后，经验房、交房合同自动终止。若原告违约应按实际剩余月数退还剩余租金及押金，并酌情赔偿被告损失；若被告违约，押金及租金不再退还。一方违约另一方有权立即终止合同。合同签订后，被告孙玉华缴纳了上半年房租6000.00元。因被告孙玉华未按照合同约定于2013年9月10日缴纳下期租金，原告巩明明分别于2013年9月22日、9月25日、10月21日、11月25日给被告发送短信若干条，被告孙玉华于9月25日给原告回复短信一条。其中9月25日被告孙玉华在收到原告催缴租金的短信后，回复如下“巩明，你有本事过来拿钱，不过我到期十月一后就走，你准备好押金一千元，……”。原告巩明明回复短信内容为“孙玉华按照租房合同，你的租期是到2014年4月1日，合同是具有法律效力的，到期交租违约罚款合理合法……你若想交钱明天白天到银行。合同不到期或你违反合同押金是不退的，你也不用拿后果来威胁我……”。11月25日的短信内容为“通知：孙玉华你所承租的商城小区十八号楼四单元一楼已经恶意拖欠房租两个月，根据租赁合同第四条第一款甲方（孙明明）决定截止到十一月二十五号与你解除合同。合同解除以后你所欠的两个月房租本金及滞纳金共计8000.00元，甲方将继续保留向你追讨该笔欠款的权利。希望你接到通知后尽快将本金及滞纳金交到甲方处……”。
2013年10月1日15时50分，被告孙玉华报警称因租房问题与房东巩明明发生打架。桓台县公安局少海派出所民警张学东接到报警后带领处警队员赶到现场。经了解被告孙玉华因租房问题与房东巩明明发生纠纷，并未打架。民警告知双方协商处理，也可到法院解决纠纷。桓台县公安局于2013年10月9日出具的桓公行罚决字（2013）00335号行政处罚决定书载明：2013年7月31日，原告与被告之妻李秀梅因房屋漏水问题产生纠纷，并发生口角，巩明明将李秀梅推出屋外并对其殴打。桓台县公安局少海派出所拍摄的现场照片显示被告经营的藏药熏蒸店广告牌受到损害。
另查明，反诉原告孙玉华庭审中提交的收款收据三份、二联单一份均是补开的。
双方当事人存在争议的事实：原告巩明明在第二次庭审中陈述被告孙玉华已缴纳房租押金1000.00元，并已开具收据。但是在第三次庭审中否认被告已缴纳该押金。被告孙玉华陈述签第二次合同时，第一次缴纳的押金1000.00元并未退还，说转到第二年。但双方对此并未提交任何证据。
原审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：原、被告是否构成违约。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告巩明明为了证实被告孙玉华违约的事实，提供了租赁合同两份、短信一宗、照片一宗及录音材料一份。被告孙玉华为了证实系原告方违约在先及涉案合同已经于2013年10月1日解除的事实，提供了行政处罚决定书一份、少海派出所处警证明一份。对双方提供的上述证据，原审法院认为被告孙玉华提供的行政处罚决定书，只能证明双方在履行合同过程中因房屋漏水问题，原告巩明明与被告孙玉华之妻曾经产生过纠纷，而该纠纷发生的原因并非涉案合同约定原告方违约的情形，且在上述纠纷发生后，被告孙玉华陈述因房屋未到期，其并未退房，因此涉案合同并未因此而解除。被告孙玉华提供的少海派出所处警证明，只能证实双方曾于2013年10月1日因租房问题发生过争吵，亦不能证实被告孙玉华已经退房，涉案合同已经解除。原、被告双方在合同中约定租金按半年缴纳，上期租金到期前10天交下期租金。在被告提供的上述证据不能证实原告违约及涉案合同已经于2013年10月1日解除的情况下，被告孙玉华在原告多次短信提醒仍未按照合同约定的期间缴纳下半期租金，构成违约。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人按照该规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中被告孙玉华违约未按期交纳租金，符合合同约定的解除条件，该合同应于2013年11月25日被告孙玉华收到原告巩明明要求解除合同的短信内容时解除。因此，原告诉求被告孙玉华支付下半期租金6000.00元的请求，原审法院支持自2013年9月21日至11月25日的租金2167.00元，原告诉求中的超出部分，原审法院不予支持。原、被告双方在2013年签订的租赁合同中约定的被告的违约责任为若违约，押金及租金不再退还。故原告巩明明依据2012年双方签订的租赁合同中约定的滞纳金的计算方式诉求被告孙玉华承担违约责任的诉求，原审法院不予支持。
因反诉原告孙玉华提供的证据不能证实反诉被告巩明明违约，故其作为反诉原告诉求反诉被告巩明明支付违约金7000.00元，店面装修费用2915.00元，为营业购买物品损失1400.00元、停业损失5000.00元、货物积压损失5000.00元，原审法院不予支持。本案中尽管反诉被告巩明明在第三次庭审中否认反诉原告已缴纳涉案押金1000.00元，但是其在第二次庭审中陈述反诉原告已缴纳该1000.00元，并且在其收到反诉原告要求其准备好押金1000.00元的短信时，给反诉原告回复的短信内容为合同不到期或你违反合同押金是不退的。故原审法院认定反诉原告孙玉华已缴纳上述押金1000.00元。涉案合同约定若反诉原告违约，押金不再退还。本案中因反诉原告孙玉华违约未按期交纳租金，故其诉求反诉被告返还该1000.00元押金的主张，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告孙玉华支付原告巩明明租金2167.00元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告巩明明的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告孙玉华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告孙玉华负担；反诉费175.00元，由反诉原告孙玉华负担。
孙玉华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判被上诉人赔偿上诉人违约金3000.00元，判决被上诉人赔偿上诉人店面营业损失、装修等费用2620.55元，判决被上诉人归还上诉人押金1000.00元。一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同，2013年7月31日被上诉人殴打上诉人的妻子致其受伤，破坏店面，造成了上诉人的损失；被上诉人骂着上诉人赶上诉人走，被上诉人构成严重违约，上诉人也没有在2013年10月1日以后还在正常营业，上诉人按时缴纳租赁费，没有违约，被上诉人收取的押金应当退还。
被上诉人巩明明答辩称：上诉人的上诉理由与事实不符，于法无据。上诉人租赁被上诉人的房屋进行经营，被上诉人多次口头、电话或短信通知上诉人交纳房租，但其恶意占着被上诉人的房子，却不交纳房租，被逼无奈之下，被上诉人才于2013年11月25日发短信通知上诉人解除合同，直到合同到期半年后，被上诉人才在证人见证下打开房子。请求：驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决认定事实一致，在此予以确认。
以上事实，有租赁合同、短信、照片、视频资料、行政处罚决定书、收款收据、处警证明以及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，上诉人孙玉华与被上诉人巩明明签订房屋租赁合同，承租被上诉人巩明明房屋用于经营，双方约定租赁期限自2013年3月20日至2014年4月1日，租金按半年缴纳，上期租金到期前10天交下期租金；若出租方违约应按实际剩余月数退还剩余租金及押金，并酌情赔偿被告损失；若承租方违约，押金及租金不再退还；一方违约另一方有权立即终止合同。上述约定明确、清楚。上诉人孙玉华作为承租方，应当在合同半年租期到期日（2013年9月20日）前十日即2013年9月10日缴纳下一个半年租期的房屋租金，但上诉人未在该期限缴纳房屋租金，构成违约，应当依照合同约定承担违约责任，被上诉人巩明明收取的押金按照合同约定不予退还；被上诉人巩明明作为出租方，有权在此情况下解除合同。因被上诉人巩明明数次以短信等方式通知上诉人孙玉华缴纳租金，直到2013年11月25日，又以短信方式通知上诉人解除合同，故应当认定涉案合同此时解除，涉案房屋租金计算至该日，原审判决对此处理正确。上诉人孙玉华所持不支付给被上诉人巩明明房屋租金2167.00元、应当退还上诉人押金1000.00元的请求，本院不予支持。上诉人孙玉华未提供有效证据证明其曾以适当方式通知被上诉人巩明明己方退房或验收房屋，而公安机关的处警证明仅能证明上诉人与被上诉人因租房发生打架，不能证明是否发生退房的情况，故上诉人所持已经于2013年10月1日退房的主张，没有证据证明，本院不予支持。上诉人孙玉华与被上诉人巩明明曾因发生纠纷而产生两次打架（一次发生在双方半年租赁期间的2013年7月31日，第二次发生在半年租赁期已满但上诉人孙玉华尚未缴纳下期租金的2013年10月1日），但有关争议业经公安机关处警或处理，其与房屋租赁不属于同一法律关系，房屋租赁合同中并未约定发生打架就要解除合同，且发生第一次打架后，双方继续履行涉案房屋租赁合同，故打架本身并不能直接证明双方的房屋租赁合同是否解除，在无其他有效证据证明、被上诉人巩明明又不认可因此解除合同或属于违约的情况下，不能径行认定被上诉人巩明明在房屋租赁合同履行中有违约行为。故上诉人孙玉华所持被上诉人巩明明存在严重违约、要求被上诉人巩明明赔偿其违约金3000.00元的主张，本院不予支持。本案是被上诉人巩明明提起的租赁合同纠纷案件，上诉人孙玉华所主张的有关损失与房屋租赁合同系不同的法律关系，本案无法迳行处理。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人孙玉华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
审 判 员 徐连宏
代理审判员 姜修娟
二〇一四年十二月八日
书 记 员 宋金来