湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终3924号
上诉人（原审原告）：陈学英，住所地：福建省长乐市。
委托诉讼代理人：彭健，湖南云端律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳沃尔玛百货零售有限公司，住所地：深圳市罗湖区洪湖路湖景花园1-3层楼。
法定代表人：TanWernYuen，执行总裁。
委托诉讼代理人：赵仕林，四川嘉冠律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：湖南天润五江置业有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区万家丽中路358号上河国际商业广场F栋F层。
法定代表人：沈世红，董事长。
委托诉讼代理人：郭凡，湖南麓谷律师事务所律师。
原审被告：深圳沃尔玛百货零售有限公司长沙高桥分店，住所地：湖南省长沙市雨花区高桥街道办事处火焰村万家丽路358号上河国际2-3楼。
负责人：黄晓磊，总经理。
上诉人陈学英与被上诉人深圳沃尔玛百货零售有限公司（以下简称沃尔玛公司）、湖南天润五江置业有限公司（以下简称天润五江公司）及原审被告深圳沃尔玛百货零售有限公司长沙高桥分店（以下简称沃尔玛高桥分店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初4788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈学英上诉请求：1、请求法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定“原告对第三人与赖长江关于租金收取权的约定是明知的，故原告应当受第三人与赖长江所签《房屋认购协议书》关于租金收取权之约定的约束”认定事实和适用法律错误。天润五江公司并未提供证据证明陈学英知道租金收取权的约定，根据合同相对性原则，天润五江公司与赖长江之间的房屋认购协议对陈学英没有约束力。2、一审法院认为“涉案房屋虽然登记在原告名下，原告在购房款全部付清后取得收取涉案房屋租金的权利”事实认定错误。陈学英已支付完购房款，系涉案房屋的所有权人，依法享有收取租金的权利。3、一审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人赖长江，程序错误。请求二审法院依法改判。
沃尔玛公司答辩称，陈学英未将所有权变动事项及时通知沃尔玛公司，该公司基于与天润五江公司的房屋租赁协议，向天润五江公司支付租金并无不妥。请求二审维持原判。
天润五江公司答辩称：1、陈学英取得房屋的依据是因为案外人赖长江的购房行为，陈学英并未直接向天润五江公司支付购房款；2、陈学英对房屋上面的限制是明知的。陈学英在取得产权证后两年多时间未向沃尔玛公司提出变更租赁合同主体，也未主张租金，而是在天润五江公司起诉赖长江支付房款时，陈学英才起诉主张租金，目的是配合赖长江拒付房款的答辩理由。3、陈学英与赖长江之间不是买房关系，双方未签订买卖房屋的合同，也没有证据显示陈学英向赖长江支付了房款，而且房屋过户后赖长江便将房屋抵押借款。4、陈学英与赖长江之间是房屋代持关系或委托买房关系，均应受赖长江与天润五江公司签订的房屋认购协议的约束，陈学英无权要求租金。请求驳回上诉，维持原判。
陈学英向一审法院起诉请求：1、沃尔玛公司、沃尔玛高桥分店支付陈学英租金1481679.27元及利息46258.95元（利息自2014年7月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告还清之日止，暂计至起诉之日）；2、诉讼费用由沃尔玛公司、沃尔玛高桥分店承担。
一审法院认定事实：2005年8月2日，天润五江公司与沃尔玛公司签订《房屋租赁协议》，约定由沃尔玛公司承租天润五江公司位于长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场A栋地上一、二、三层、地下一、二层面积合计为20352平方米的房屋用作超市经营，协议租期从沃尔玛公司购物广场开业日起至开业日后的第十五个租约年（租约年指连续12个月的期间）结束止，租金根据租用场地的用途不同及递增的约定每个租约年会进行调整，由沃尔玛公司于每月的第10日或之前支付上月租金，2016年租金标准为29.71元/平方米。2007年12月20日，沃尔玛高桥分店正式开始营业。
2013年11月11日，天润五江公司（甲方）与案外人赖长江（乙方）签订《房屋认购协议书》，约定：1、乙方整体购买甲方开发的上河国际商业广场，房屋面积共19355.8平方米，房屋单价5800元/平方米，房款共计112263640元。2、支付方式为乙方在认购书签订之日起45天内支付总价款的50%，房款到账后30天内甲方解除房屋的抵押手续，签订商品房买卖合同并完成第三层房屋的产权过户手续。第三层房屋过户手续完成之日起3个月内乙方支付剩余50%的房款，甲方在房款到账后20天内完成第二层房屋的产权过户手续。3、双方明确物业存在沃尔玛租赁合同，甲方在全部房款付清过户手续完成后180天内完成物业移交手续及所有租赁合同变更等事宜，在物业移交前所产生的风险及债权债务由甲方承担。4、从乙方向甲方按该协议的约定足额支付全部购房款之日起，所购物业项下的一切权益均归属乙方所有。至物业移交完成前的权益暂由甲方代为收取保管，待产权过户之日起十个工作日内，甲方无条件向乙方移交。5、乙方在签署次协议书后，在签署商品房买卖合同前如要求加名、转名、减名，甲方原则上同意，由于更改合同所产生的费用概由乙方承担。该协议签订后，赖长江未按照合同约定履行义务。
2014年7月17日，赖长江在《上河国际A栋2-3层业主明细表》上签署意见，“本人与贵公司于2013年11月11日签订了《关于购买上河国际商业广场A栋2、3层的协议》，现委托将该2、3层房屋其中一部分产权分别办理至如下人员名单（详见本表），请贵司予以协助办理相关手续。”同日，天润五江公司相关工作人员在该表上签署意见，“同意赖总分散办理产权证，因分割而产生的费用由赖长江同志负责，原由我司代交的维修基金等费用在赖总支付尾款时一次性补付给我司。”《上河国际A栋2-3层业主明细表》上赖长江要求第三人将2018、2020、2033、3008、3011号房屋过户至陈学英名下，产权面积共计2142.12平方米。2014年7月28日，天润五江公司将上述房屋产权过户至陈学英名下。2016年6月21日，陈学英委托湖南森力律师事务所向沃尔玛高桥分店邮寄了律师函，要求沃尔玛高桥分店支付租金。
其后，由于赖长江没有支付全部购房款，沃尔玛高桥分店向天润五江公司支付至2016年9月份租金后，没有继续向天润五江公司支付租金，也没有向陈学英支付租金。
一审法院认为，本案争议的焦点为涉案房屋变更产权后天润五江公司与赖长江签订的《房屋认购协议书》中关于租金收益权保留的约定是否合法有效以及该约定是否对陈学英具有约束力。天润五江公司与赖长江签订的《房屋认购协议书》约定从赖长江向天润五江公司按照该协议约定足额支付全部购房款之日起，所购物业项下的一切权益归属赖长江所有，该约定系天润五江公司与赖长江的真实意思表示，不违反有关法律的禁止性规定，合法有效，受法律保护。此后，天润五江公司与赖长江就《房屋认购协议书》中关于房屋过户条件进行了变更，天润五江公司在赖长江没有付清款项的情况下按照赖长江的指示变更了涉案房屋产权，在此种情况下，新的房屋产权人取得房屋所有权，并根据“买卖不破租赁”的法律规定成为租赁合同的当事人。由于双方并未就购房款付清前的租金收取权益进行变更，该约定一方面在赖长江明显存在违约的情况下对天润五江公司的权利进行保障，同时在赖长江支付完全部购房款后，新的房屋产权人能够取得完全的所有权，因此，在涉案房屋过户后，天润五江公司和赖长江之间的约定亦不违反法律的禁止性规定，仍然合法有效。陈学英并未与天润五江公司直接签订房屋买卖合同，没有向天润五江公司支付对价，天润五江公司也没有将涉案房屋移交给陈学英，同时在房屋过户至陈学英名下后，陈学英在近两年时间内也没有向沃尔玛公司主张权利，可以认定陈学英对天润五江公司与赖长江关于租金收取权的约定是明知的，故陈学英应当受天润五江公司与赖长江所签《房屋认购协议书》关于租金收取权之约定的约束。涉案房屋虽然登记在陈学英名下，陈学英在购房款全部付清前不取得收取涉案房屋租金的权利。
综上，对陈学英要求沃尔玛公司及沃尔玛高桥分店向其支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。沃尔玛公司应当按照《房屋租赁协议》的约定向天润五江公司支付租金，按照《房屋租赁协议》的约定的租金支付标准，沃尔玛公司应向天润五江公司支付租金127285元（2142.12平方米*29.71元/月*2月）。沃尔玛高桥店并非《房屋租赁协议》当事人，无需承担连带支付责任。租金收取权系请求权，因此，对天润五江公司要求确认诉争涉案房屋租金归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、驳回陈学英的诉讼请求；二、沃尔玛公司于本判决生效后十日内向天润五江公司支付租金127285元；三、驳回天润五江公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18551元，独立请求受理费2846元，由陈学英负担18551元，沃尔玛公司负担2846元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈学英向法庭提交了一份蔡章平的书面证言，拟证明陈学英通过蔡章平将购房款付给了赖长江。天润五江公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，同时向法庭提交了一份湖南省高级人民法院（2017）湘民终158号民事判决书复印件，拟证明蔡章平向赖长江所付的款项不包括陈学英的购房款。陈学英对该证据质证称，真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该案判决书中所查明的蔡章平向赖长江付款的事实，并未明确否认陈学英通过蔡章平支付房款的事实。本院审查认为，湖南省高级人民法院（2017）湘民终158号民事判决书是一份生效的法律文书，可以直接作为证据使用。蔡章平未出庭作证，其证言内容与湖南省高级人民法院（2017）湘民终158号民事判决书查明的蔡章平付给赖长江款项的用途相矛盾，且未提供银行凭据佐证转账事实，蔡章平证言的真实性无法核实，对该证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点是天润五江公司与赖长江所签订的《房屋认购协议书》中关于租金收益权保留的约定是否合法有效及对陈学英是否有约束力。天润五江公司与赖长江签订的《房屋认购协议书》约定从赖长江向天润五江公司按照该协议约定足额支付全部购房款之日起，所购物业项下的一切权益归属赖长江所有，该约定系天润五江公司与赖长江的真实意思表示，不违反有关法律的禁止性规定，合法有效，受法律保护。根据房屋认购协议书约定，天润五江公司是将上河国际商业广场A栋2、3层整体出售给赖长江，至于赖长江将房屋产权分别办理至其他人名下，天润五江公司只是尽协助办证义务，不因登记产权人不是赖长江而改变天润五江公司卖房给赖长江的事实。本案中，陈学英并未与天润五江公司直接签订购房合同，亦未直接向天润五江公司支付购房款，陈学英与天润五江公司间不成立房屋买卖关系。陈学英之所以被登记为涉案房屋的业主，系基于赖长江与天润五江公司间的房屋认购协议，及赖长江向天润五江公司下达的指定过户行为，陈学英作为名义登记产权人，当然应受房屋认购协议书的约束，在赖长江按协议约定支付全部购房款前，涉案房屋的租金收益权归天润五江公司所有。至于陈学英与赖长江内部之间系买卖房屋关系还是其他法律关系，与本案的实体处理无关，若陈学英因涉案房屋的租金收益权受限而遭受损失，可以与赖长江协商解决或另案处理。故陈学英以自己系涉案房屋登记产权人应享有租金收益权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费18551元，由上诉人陈学英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨林华
审 判 员 詹支粮
审 判 员 曾庆军
二〇一七年七月二十日
代理书记员 刘丽娜
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。