北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3539号
上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司北京市大兴区分公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴丰大街（三段）88号。
负责人：刘伟田，局长。
委托诉讼代理人：任超，女，中国邮政集团公司北京市大兴区分公司员工。
委托诉讼代理人：杨艳茹，北京市中瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜金刚，男，1979年6月2日出生。
委托诉讼代理人：刘琳，北京市双利律师事务所律师。
上诉人中国邮政集团公司北京市大兴区分公司（以下简称邮政大兴公司）与被上诉人杜金刚租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邮政大兴公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认邮政大兴公司与杜金刚签订的北京邮政局房屋出租合同于2015年11月11日解除；杜金刚给付自2015年5月1日起至2015年11月11日租金及2015年11月12日起至2017年1月6日止的房屋占用费共计937623元；杜金刚给付违约金1467205.75元；杜金刚给付水电费、物业费及空调费等费用283786.37元；杜金刚支付免租期租金303333.33元（自2012年10月1日起至2013年4月30日）；杜金刚支付租赁房屋的押金136500元，并不予返还；诉讼费用由杜金刚承担。事实和理由：杜金刚在签约时就知道或者应当知道诉争房屋存在办理营业执照的限制，因杜金刚拖欠租金构成违约，双方的合同已经于2015年11月11日解除，杜金刚应当履行合同义务并承担违约责任。
杜金刚辩称，不同意邮政大兴公司的上诉意见，同意一审判决。
邮政大兴公司向一审法院起诉请求：1.确认邮政大兴公司与杜金刚签订的北京邮政局房屋出租合同于2015年11月11日解除；2.杜金刚按合同约定返还涉诉租赁房屋；3.杜金刚给付自2015年5月1日起至2015年11月11日租金及2015年11月12日起至2017年1月6日止的房屋占用费共计为937623元；4.杜金刚给付违约金1467205.75元；5.杜金刚给付水电费、物业费及空调费等费用283786.37元；6.杜金刚支付免租期租金303333.33元（自2012年10月1日起至2013年4月30日）；7.杜金刚支付租赁房屋的押金136500元，并不予返还；8.诉讼费用由杜金刚承担。
一审法院认定事实：2012年8月29日，北京市大兴区邮政局（以下简称：大兴区邮政局）向杜金刚发布了房屋公开招租邀请函，邀请其参与大兴区邮政局水晶之星大厦四层食堂的招租竞标活动。2012年8月31日，大兴区邮政局发布了招租通告。同日，经海峡拍卖行拍卖师主持，确定杜金刚为招租活动的招投标成交人。2012年10月1日，大兴区邮政局与杜金刚签订了北京邮政房屋出租合同，约定大兴区邮政局将位于北京市大兴区滨河街27号的水晶之星大厦四层食堂共计1355.73平方米租给杜金刚进行食堂服务及商业餐饮经营，租赁期限自2012年10月1日起至2018年9月30日止，免租期自2012年10月1日起至2012年11月30日止。合同约定，房屋押金为130000元，第一年、第二年租金均为520000元，第三年租金为546000元，第四年租金为573300元，第五年租金为602000元，第六年租金为632100元，租金按月支付，第一期自2012年12月1日起至2012年12月31日，租金43333元，自第二期开始杜金刚应于上一期租金到期之日前十日支付，免租期内免收租金但需交纳物业管理费及其他费用，逾期交纳租金和其他款项的，承租人应按逾期天数向出租人交纳违约滞纳金，滞纳金按交款额每日千分之五计算。对于装修事宜，合同约定，如果承租人计划对租赁标的进行装修，应至少提前一周向出租人提交装修施工方案，经出租人审核书面同意并取得政府相关部门（如消防等）对施工图纸的书面审批同意意见后方可进行施工，由此发生的工程费用及对承租人增设附加的室内装修、设备等的一切费用，不论其账单上的户名及名义如何，均应由承租人负担。对于租赁期间相关费用，合同约定，出租人应自行承担以下费用：水、电费，煤气费，供暖费，物业管理费，卫生费，电话费、停车费，上述费用按月交纳，承租人应按照出租人提供的相关费用账目，在出租人发出相关付款通知书后10日内将上述费用交付出租人。合同约定，出租人应保证租赁标的可供承租人正常使用，由于出租人或其代理人、雇用人的故意行为或过失行为，给承租人造成损失时，出租人必须赔偿承租人的一切损失。合同补充条款约定承租人按照出租人提出的职工食堂要求和标准，向出租人提供职工用餐和公务餐服务。承租人自行办理执照、消防、卫生等开业必备证照，邮政大兴公司不负责办理，可适当协办。物业费、空调费、水电燃气费等相关费用执行水晶之星大厦相关费用和国家电力、水务、燃气公司等管理部分收取标准。2013年7月23日，大兴区邮政局与杜金刚签订了水晶之星四层食堂延长免租期补充协议，约定因控制施工，营业执照办理过程中手续繁琐，水晶之星大厦房产权属证明、电梯改造等一系列问题的影响，经双方商议，将免租期延长至2013年4月30日，即自2013年5月1日起交纳租金，水晶四层食堂物业费与租赁期同步交纳。2014年12月30日，北京邮政公司企业发展与科技部向大兴区邮政局签发了关于大兴水晶之星物业费等问题的批复。批复第二条为：“根据合同规定，开发公司应为我公司办理并交付置换房屋的土地证和房产证，我方才搬离。但自2012年大兴区局搬迁到水晶之星至今开发公司未兑现承诺。为保证我公司财产不受损失，老局房腾退必须在拿到新局房房产证和土地证之后。因此，支持你局在老局房坚守的意见，并请你局督促开发公司尽快办理土地证和房产证。”2015年1月7日，大兴区邮政局与北京嘉麟物业管理有限公司（以下简称：嘉麟物业公司）签订了物业管理委托合同，约定委托嘉麟物业公司对楼内物业服务及共用设备设施进行管理，物业服务面积为8683.91平方米，物业服务时间自2015年1月1日起至2016年12月31日止。合同约定，物业服务费及空调费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为物业费4.5元/平方米/月，空调费60元/平方米/年（地下B1、B2层不收取空调费）。2015年4月23日，大兴区邮政局更名为邮政大兴公司。2015年5月13日，杜金刚向大兴区邮政局（邮政大兴公司）提交了停业申请。停业原因为水晶之星四楼饭店拖欠大兴区邮政局（邮政大兴公司）房租及水电物业费一年有余。2015年5月14日，大兴区邮政局（邮政大兴公司）签发了关于杜金刚递交水晶之星四层饭店停业申请的回函。回函将2015年5月13日视为杜金刚停业日期。2015年6月11日，邮政大兴公司将涉案场地封存。
经查，邮政大兴公司对涉案房屋的所有权来源于拆迁置换。一审庭审中，邮政大兴公司提供了涉案房屋的国有土地使用证复印件和房屋所有权证复印件。两个复印件均为邮政大兴公司置换协议的附件。国有土地使用证复印件显示，土地使用者为北京方正房地产开发有限公司（以下简称：方正地产公司），用途为住宅、配套、非配套、地下车库。房屋所有权证复印件显示，房屋所有权人为方正地产公司，1-5层的设计用途为写字楼。据北京工商e网通服务平台的办事指南显示，有限责任公司工商登记的住所应为有房产证的合法建筑，且房产证上记载的用途应与注册公司的使用用途一致。办理执照的住所使用证明为产权人签字或盖章的房产证复印件，产权人为单位的应加盖公章。
杜金刚于2017年1月6日将涉案房屋腾退。其房屋租金交纳至2015年4月30日。一审案件审理过程中，邮政大兴公司提交了物业费、空调费的计算说明。其与杜金刚协商实际租赁面积为1297.65平方米，自2013年5月1日起至2013年12月31日止，物业费、空调费为67131.7元，自2014年1月1日起至2014年5月31日止，物业费、空调费为79805.475元，自2014年6月1日起至2014年12月31日止，物业费、空调费为31792.425元，自2015年1月1日起，物业收费标准为每平方米4.5元/月，空调费为每年每平方米60元。2012年10月起至2015年5月12日止，邮政大兴公司员工在涉案餐厅的消费情况为361715.50元。
一审法院认为：杜金刚与邮政大兴公司签订的北京邮政房屋出租合同、水晶之星四层食堂延长免租期补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效，签约双方应按照合同约定履行各自的权利义务。对杜金刚主张解除与邮政大兴公司之间签订的北京邮政房屋出租合同、水晶之星四层食堂延长免租期补充协议的诉讼请求，邮政大兴公司虽于2015年11月发出律师函，但杜金刚称未收到，且杜金刚在此时已将邮政大兴公司诉至法院，故双方签订的合同并非于2015年11月11日解除，现合同目的无法实现，杜金刚已搬离租赁场地，故双方签订的合同应该予以解除。对邮政大兴公司主张的租金及使用费，杜金刚申请停业后，邮政大兴公司即对租赁场地进行了封存，实际上杜金刚并没有实际使用，杜金刚租赁涉案房屋的用途为食堂服务及商业餐饮，故其对外经营必须办理营业执照，根据延长免租期补充协议载明的营业执照办理过程中手续繁琐，水晶之星大厦房产权属证明的影响，将免租期延长，邮政大兴公司至本案审理过程中并未取得相关权属证书，由此可知杜金刚确在办理营业执照期间存在障碍，杜金刚虽在停业申请中载明拖欠相关租金，但事出有因，故不宜让杜金刚承担逾期交纳租金的违约金，亦不应按照合同约定支付免租期内的租金及保证金，故对2015年5月1日起至2015年6月10日止的租金本院予以支持，对其后至杜金刚实际搬离期间的租金及使用费，因涉案场地实际由邮政大兴公司控制，杜金刚并没有实际使用，故法院酌情予以减免。
对邮政大兴公司主张的物业费、空调费的诉讼请求，根据合同约定杜金刚应负担自2013年5月1日起至2015年6月10日止的上述费用，法院按照相关证据予以核算。其后杜金刚并未使用，故法院对其后的费用，不再予以支持。上述费用与消费记录进行折抵，杜金刚无需再另行支付费用。对于水费和电费，因邮政大兴公司未向杜金刚提供相关费用账目，故无法确定具体数额，该项诉讼请求，因证据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：驳回中国邮政集团公司北京市大兴区分公司的诉讼请求。
二审中，邮政大兴公司提交了公开招租会会议纪要、投标登记表、笔录、承诺书，以证明按照招标程序，杜金刚在签订合同时知道或应知道诉争房屋存在办理营业执照的限制。杜金刚认为，上述证据不属于新证据，其确实踏勘了现场，但现场并没有房屋产权权属问题的说明，不认可会议纪要的证明目的。邮政大兴公司主张杜金刚应当支付水电费，并在一审法院审理期间提交了水电费计算账目及其称有杜金刚一方人员签字的一张水电表数确认单。杜金刚对此不予认可。
二审查明的其它事实与一审查明事实无异，本院予以确认。
本院认为，杜金刚与邮政大兴公司签订的北京邮政房屋出租合同、水晶之星四层食堂延长免租期补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。根据合同的约定，涉案房屋的租赁用途为食堂服务及商业餐饮，一审法院根据延长免租期补充协议的内容及双方提交的证据认定涉案房屋确因办理营业执照问题存在障碍，导致合同目的无法实现，结合杜金刚已搬离租赁场地的相关事实，一审法院认定双方签订的合同应予解除，并无不当。邮政大兴公司在本院审理期间所提交的证据依法不属于新证据，且邮政大兴公司提交的证据不能证明其在涉案房屋办理营业执照的问题上没有责任，故邮政大兴公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。涉案租赁场地封存后杜金刚并没有实际使用涉案房屋，一审法院结合房屋的实际使用情况判决确定杜金刚应当交纳的租金和各项费用，并无不当。邮政大兴公司主张涉案房屋封存后的租金、房屋占用费及其他各项费用依据不足，本院不予支持。对于水费和电费，邮政大兴公司在合同履行期间未向杜金刚提供相关费用账目，在本案一审法院审理期间，邮政大兴公司提供了水电费计算相关账目等证据，杜金刚不予认可，但杜金刚应当负担其在实际使用涉案房屋期间所产生的相应的水电费，具体数额由本院根据本案的实际情况酌情予以确定。以上杜金刚应当负担的租金及各项费用总额尚不足以以邮政大兴公司的餐厅消费金额进行折抵，杜金刚仍需再行支付超出部分的相应数额的费用，一审法院判决不当之处本院依法予以相应的调整。邮政大兴公司要求杜金刚承担违约责任等的其他上诉请求均依据不足，不能成立，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初443号民事判决。
二、杜金刚于本判决生效后七日内给付中国邮政集团公司北京市大兴区分公司费用十五万元。
三、驳回中国邮政集团公司北京市大兴区分公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费31827元，由中国邮政集团公司北京市大兴区分公司负担28527元（已交纳），由杜金刚负担3300元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 平
审 判 员 何江恒
审 判 员 李明磊
二〇一八年五月二十八日
法官助理 何海云
书 记 员 江 潇