连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0703民初3351号
原告:张勇，男，1970年4月18日生，汉族，住连云港市连云区。
原告：程学萍，女，1971年9月4日生，汉族，住连云港市连云区。
上述两原告共同委托诉讼代理人：张向东，江苏顺策律师事务所律师。
被告：尚开军，男，1961年3月6日生，汉族，明珠开君国际酒店法定代表人，住连云港市连云区。
委托诉讼代理人：戴徽，江苏华德律师事务所律师。
被告：江苏东盛房地产综合开发有限公司，住所地连云港市连云区中华路66号，社会统一信用代码91320700139067154M。
法定代表人：张寿奎，董事长。
委托诉讼代理人：张敏，江苏宏浩律师事务所律师。
原告张勇、程学萍与被告尚开军、江苏东盛房地产综合开发有限公司（以下简称东盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法由审判员刘红娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张勇、程学萍共同委托诉讼代理人张向东、被告尚开军委托诉讼代理人戴徽、被告东盛公司委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张勇、程学萍向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告履行回购义务并立即向原告支付购房款270130元；2、判令被告自2016年8月18日起至付清房款之日止按年8%支付原告经营回报款；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由为：两原告于2006年6月共同购买被告东盛公司所出售的东盛大厦1216室房屋。并于2006年6月18日与连云港明珠大酒店（后连云港明珠大酒店产权经改制，主体变更为尚开军）及东盛公司签订《东盛国际酒店委托经营协议》，由原告将该房屋委托给连云港明珠大酒店进行酒店经营，经营期限从2006年8月18日至2016年8月17日止，二被告承诺经营到期后予以回购房屋。该经营合同到期后，被告尚开军仍在继续使用原告房屋，期间既不支付回报款，也不履行房屋回购义务。现原告要求两被告履行房屋回购义务，并支付在上述房屋款付清期间的房屋经营回报款。经多次协商无果，原告诉至法院，请求依法判决。
被告尚开军辩称，第一、回购款应当按照购房发票的数额确定；第二、超期委托经营收益没有依据，在十年经营合同到期时，原告就应当选择回购，而逾期一年多没有选择，是原告怠于行使自己的权利，相关责任应当由原告自己承担；第三、原告主张按8%支付经营回报款过高，原经营合同是在双方协商一致的情况下订立的8%标准，而现在被告仅仅有给付回购款的义务，因此不能按照8%来计算，应按同期银行存款利息支付。
被告东盛公司辩称，根据委托经营协议，从经营期限届满之日起即从2016年8月17日开始计算被告的保证期间，但是迄今为止，原告并未向被告要求履行，故已经过了保证期限，请求依法驳回原告对东盛公司的诉讼请求。
本院经审理认定如下事实，2004年6月22日，原告张勇、与被告东盛公司签订《商品房买卖合同》，购买东盛公司开发的连云区海棠路与中山东路交界处东盛大厦1216号房屋，建筑面积为47.34平方米，合同约定单价为每平方5540元，总金额为262264元。合同第五条面积确认及面积差异处理第2款约定，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分价款由出卖人承担，产权归买受人……。东盛公司出具给原告的房地产开发销售发票上载明的房屋面积为49.85平方米，单价为4567.48元，购房价款为227689元。原告于2006年11月29日取得了该房产的房屋所有权证（丘号05441004-675），证载面积与发票一致。
2006年6月18日，甲方连云港明珠大酒店与乙方张勇签订《东盛国际酒店委托经营协议》，主要内容：第一条委托经营单位及期限：一、乙方购买了由连云港东盛房地产综合开发有限公司（现公司名称变更为东盛公司）建造的座落于海棠路与××交叉口××“东××大厦东盛国际酒店”1216号房屋，总价270130元，建筑面积49.85㎡。并将该房屋委托甲方代为经营管理，甲方接受乙方委托。二、委托经营期限为十年，乙方购买“东盛大厦东盛国际酒店”的单元物业委托经营期限从“东盛大厦东盛国际酒店”全部交付使用后正式开业之日算起。若超过2006年8月18日仍未开始，则于2006年8月18日起正式委托经营期开始，甲方从该日起给付乙方委托经营回报（乙方按时交清购房款过程中的所有应付款为给付委托经营回报的前提条件）。……。四、有关十年后乙方对自己的产权式物业单元是自营还是继续续约委托，将由业主委员会投票决定，或者在十年委托经营期届满，乙方可以选择以原售价售出，甲方及东盛房开负责回购。第二条委托经营回报及支付方式：二、甲方在对“东盛大厦东盛国际酒店”进行委托经营期间，保证乙方每年获得的酒店委托经营回报金额：前五年为乙方购买该产权式单元物业房款总金额7%（其中6%为折旧费用，1%为委托经营收益）的年均委托经营回报款，计18909元；后五年为乙方购买该产权式单元物业房款总金额8%（其中6%为折旧费用，2%为委托经营收益）的年均委托经营回报款，计21610元，若前两年回报总额由连云港东盛房地产综合开发有限公司提前借支给乙方，冲抵乙方所购物业的首付款，则前两年回报额由甲方按期支付给连云港东盛房开，从第三年开始，甲方向乙方直接支付回报。三、上述回报额由连云港东盛房地产综合开发有限公司提供担保。四、第八条继续续约、自营及出售：有关十年后乙方对自己的产权式物业单元是自营还是继续续约委托，将由业主委员会投票决定。业主还可以选择以原售价售出，甲方及连云港东盛房开负责回购。连云港明珠大酒店及陈红秀依次在甲方、乙方处盖章、签字，东盛公司在担保方处盖章。双方委托经营期限自2006年8月18日开始，至2016年8月17日届满。自2016年8月17日经营期限届满后原告未再收到回报款。
2016年9月27日，连云港市明珠开君国际酒店有限公司出具回函，回函对象为2016年9月24日向该公司发函的业主，回函内容主要是房屋续租、回购及收房自用的方案及办理期限等，该回函落款处由被告东盛公司加盖印章。
另查明，案外人王超、董文川购买了涉案东盛大厦1117号房屋，与本案两原告情况相同，两人于2016年11月3日向本院提起诉讼，本院于2017年3月28日作出（2016）苏0703民初3453号民事判决，判决被告尚开军履行购买1117号房产的义务并向王超、董文川支付购房款及利息。被告尚开军对该判决不服提起上诉，连云港市中级人民法院于2017年9月11日作出（2017）苏07民终2320号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在该案中查明：2004年6月17日，甲方东盛公司与乙方连云港明珠大酒店签订《合同》，合同第五条约定在委托经营的十年期限届满后，若部分业主提出出售东盛大厦产权式酒店的物业产权，乙方有按原销售价回购的义务。另外，被告东盛公司在解释《东盛国际酒店委托经营协议》第八条“业主还可以选择以原售价售出，甲方及连云港东盛房开负责回购”时称该条的本意是由明珠大酒店负责购买房屋，东盛公司作为担保方盖章，只是对明珠大酒店的回购义务提供担保，且是一般担保。被告尚开军对该条的解释为应由明珠大酒店负责回购，东盛公司承担的是担保责任。
上述案件中还查明，连云港明珠大酒店于1989年5月29日设立，性质为全民所有制，主管单位为连云港市商业局，法定代表人为尚开军。2001年2月26日，连云港市饮食服务有限公司对连云港明珠大酒店进行改制，连云港市饮食服务有限公司（甲方）与尚开军（乙方）签订《明珠大酒店转让合同》，转让合同第一条：经甲乙双方协商确定，由甲方将明珠大酒店房产及内部配套设施以优惠价格转让给乙方，其转让总价款定为人民币1360万元。第四条：本转让合同生效后，乙方对甲方现有职工全部接受，继续对其聘用安置，并根据《劳动法》的规定，执行各项条款，维护职工的合法权益。对现有金裕大酒店、明珠桑拿中心、明兴通讯三个承包点仍由甲方负责按合同履行并收取承包金，直至各承包合同履行期满为止，继而再分别移交乙方。对于甲方实际收取的三个承包点承包金，由乙方于最后一次支付甲方转让金中抵冲。与此同时，甲方对原明珠大酒店实行切块承包三家，不得再续签合同，并要向乙方提供原承包合同文本，以使乙方能期满回收或另做安排。2005年8月19日，连云港市工商行政管理局作出连工商案企字（2005）第03013号行政处罚决定书，决定对明珠大酒店吊销营业执照。2007年5月14日，连云港明珠大酒店被注销企业法人主体资格。另外，明珠大酒店被注销后，涉案房屋仍由连云港市明珠开君国际酒店有限公司经营使用，该酒店系被告尚开军及其妻子胡学梅于2006年5月18日设立的公司，公司的股东为尚开军、胡学梅夫妻二人。
以上事实有两原告提供的《东盛国际酒店委托经营协议》、房屋所有权证、房地产开发销售发票、《商品房买卖合同》、本院（2016）苏0703民初3453号民事判决书、连云港市中级人民法院（2017）苏07民终字2320号民事判决书、回函等证据以及各方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。
关于涉案房屋购房款总额，原告主张应以《商品房买卖合同》所载单价及《东盛国际酒店委托经营协议》中所载总价确定，为270130元，被告尚开军认为应以购房发票所载金额确定。为证明其主张原告还提供了交通银行的交易明细一份，证明其自2009年8月才开始领取回报款，之前两年的回报款抵扣了购房款，原告还补交了购房款7876.9元。两被告对该证据的关联性有异议。本院认为，原告提供的上述证据能够证实其取得回报款的情况，本院对此予以确认。涉案房产产权登记面积大于双方签订的《商品房买卖合同》约定的面积，且面积误差比绝对值超过3%，根据《商品房买卖合同》约定超出3%部分的房价款由出卖人承担。因此，原告仅需补足3%以内的面积误差款，故该房屋价款应为270130元[(47.34+47.34*3%)*5540元]，与《东盛国际酒店委托经营协议》中载明的房价款一致，故涉案房屋购房款总额应为270130元。
本院认为，原告与被告东盛公司、连云港明珠大酒店签订的委托经营协议中的“业主还可以选择以原售价售出，甲方及连云港东盛房开负责回购”，因东盛公司是作为担保方盖章的，因此，该条款的本意应是约定由连云港明珠大酒店以原价购买原告的房屋，东盛公司对连云港明珠大酒店应支付的回报款及回购房款提供保证担保。被告东盛公司与连云港明珠大酒店签订合同约定由明珠大酒店回购房屋，也印证了应由连云港明珠大酒店负责购买涉案房屋。关于东盛公司提供保证的方式，因委托经营协议中没有约定保证方式，故东盛公司应承担连带保证责任。关于保证期间，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案委托经营协议中未约定保证期间，故东盛公司承担保证责任的期限应自主债务履行期限届满之日起六个月。因原告与连云港明珠大酒店签订的《东盛国际酒店委托经营协议》中并未约定履行回购义务的具体期限，因此该担保未超过保证期间，被告东盛公司应承担连带保证责任。
连云港明珠大酒店早在2001年就已改制，被告尚开军受让了连云港明珠大酒店，本案的委托经营协议是在改制之后签订，即是在尚开军控制经营明珠大酒店期间签订的。明珠大酒店已于2007年被注销，在明珠大酒店注销之后委托经营协议项下的权利义务应由尚开军承继。之后明珠开君经营涉案房屋并向原告支付回报款，而明珠开君又是尚开军及其妻子设立的公司，这一事实也印证了明珠大酒店注销之后，委托经营协议中明珠大酒店方的权利义务由尚开军承继，因此，尚开军系履行购房义务的适格主体。明珠开君虽然系尚开军、胡学梅夫妻二人设立的公司，但与原连云港明珠大酒店并无关联，明珠开君之所以实际履行委托经营协议，也是因为尚开军承继了委托经营协议的权利义务，然后才以明珠开君的名义履行，故明珠开君不是回购涉案房屋的适格主体。在连云港明珠大酒店改制后，被告商务局与连云港明珠大酒店已没有关系，委托经营协议对商务局没有约束力，商务局不承担回购涉案房屋的义务。委托经营协议已于2016年8月17日届满，两原告选择以原价售出房屋，按照委托经营协议的约定，涉案房屋应由被告尚开军购买，尚开军应按原售价向两原告支付房款，即尚开军应向两原告支付购房款270130元，被告东盛公司对该购房款承担连带支付责任。
关于两原告主张的回报款，涉案《东盛国际酒店委托经营协议》约定从2006年8月18日起算委托经营期限，连云港明珠大酒店应保证原告每年获得委托经营回报金额，后五年为原告购买该房屋房款总金额8%（即21610元）。该协议于2016年8月17日届满后，明珠开君未再向两原告支付回报款，房屋也未完成回购，但尚开军仍在以明珠开君名义经营涉案房屋获利至今，因此，尚开军应继续履行支付两原告回报款的义务，即尚开军应自2016年8月18日起至本判决确定的履行回购义务之日止按每年21610元标准向两原告支付回报款。因东盛公司对回报款及购房款提供担保，故东盛公司应对该回报款承担连带支付责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告尚开军于本判决发生法律效力之日起十日内履行购买位于连云区海棠路与中山东路交界处东盛大厦1216号（丘号05441004-675）房屋的义务，同时向原告张勇、程学萍支付购房款270130元，原告张勇、程学萍应协助被告尚开军办理该房产的产权过户手续。
二、被告尚开军于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张勇、程学萍委托经营回报款，回报款自2016年8月18日起至本判决确定的履行购买涉案房屋义务之日止按每年21610元标准计算。
三、被告江苏东盛房地产综合开发有限公司对上述第一项、第二项中的购房款及委托经营回报款承担连带支付责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5352元，由被告尚开军、江苏东盛房地产综合开发有限公司连带承担（因原告已预交，二被告于支付上述款项时一并支付给两原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费5352元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 刘红娟
二〇一七年十一月六日
书记员 何丹红
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。