四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）眉民终字第586号
上诉人（原审原告）钱德胜，男，1961年9月4日出生，汉族。
委托代理人潘学祥，男，1941年11月10出生。
委托代理人徐旭沁，女，1992年10月4日出生。
被上诉人（原审被告）四川嘉昕房地产开发有限公司。
诉讼代表人四川嘉昕房地产开发有限公司管理人。
负责人周红民。
委托代理人刘志凯，四川嘉昕房地产开发有限公司管理人工作人员。
上诉人钱德胜为与被上诉人四川嘉昕房地产开发有限公司（以下简称嘉昕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭山县人民法院（2015）彭山民初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人钱德胜的委托代理人潘学祥、徐旭沁，被上诉人嘉昕公司管理人的委托代理人刘志凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：钱德胜与嘉昕公司于2009年4月25日签订合同编号为2009157的《房屋买卖合同》，约定钱德胜以109，634元的价款购买嘉昕公司开发的彭山县“澎湖湾”小区1栋3单元3楼301号住房一套。双方于2009年5月4日在彭山县房产管理局作了预售登记备案，彭山县房产管理局在合同上加盖了“彭山县房产管理局商品房预售登记备案鉴证章”字样的印章。合同约定交房时间为2010年5月31日。合同签订后，由于嘉昕公司资金原因，该工程迟迟未完工。2009年12月30日，嘉昕公司与案外人四川首创远大房地产开发有限公司（以下简称首创远大公司）签订二份《土地使用权及在建工程转让合同》，约定嘉昕公司将其名下的两宗土地（彭国用（2009）第00190号、彭国用（2007）第00704号）的使用权及全部在建工程转让给首创远大公司。后经原审法院（2012）彭山民初字第76号民事判决书确认该转让有效，首创远大公司取得转让合同项下的土地使用权及在建工程的所有权。争议的房屋作为在建工程亦在转让之列。因嘉昕公司逾期未交付房屋，钱德胜诉至原审法院，请求判令嘉昕公司将原“澎湖湾”小区（现“首创.城南郡”小区）1栋3单元3楼301号房屋交付钱德胜，并支付延迟交房违约金17329.95元。
原审另查明，嘉昕公司因资不抵债，已于2012年7月9日由彭山县人民法院裁定宣告破产。
原审还查明，彭山县房产管理局至今未撤销有关该套房产的预售登记备案，首创远大公司取得该套房屋后作了后续施工，现已竣工，但尚未出售。
原审认为，2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力……”。该规定以法律形式赋予了预告登记的请求权以物权效力，具有排斥后来的物权变动效力。本案中，当地登记机构在钱德胜与嘉昕公司所签《房屋买卖合同》的登记意见处加盖的是“彭山县房产管理局商品房预售登记备案鉴证章”，表明该登记性质为商品房买卖合同的备案登记。该登记行为虽然合法有效，但备案登记的依据是部门规章《城市房商品房预售管理办法》，不属于《物权法》中的预告登记，也就不产生预告登记请求权的物权效力。钱德胜与嘉昕公司所签《房屋买卖合同》虽系特定物的买卖合同，但在房屋尚未完工交付时，嘉昕公司即将合同所涉房产转让给了第三方，在嘉昕公司被裁定破产时，嘉昕公司已经失去对该特定物的所有权，从而不能向钱德胜交付该房产。在嘉昕公司已被宣告破产，该房产已作为尚未完工的在建工程转让给第三方的情况下，钱德胜认为其合同备案登记与预告登记具有相同的物权效力，其合同应得到履行，要求嘉昕公司交付合同涉及房屋的主张不能成立，对其要求嘉昕公司交付房屋的诉讼请求不予支持。钱德胜另要求嘉昕公司支付为违约金，因嘉昕公司现处于破产清算阶段，钱德胜可向管理人申报债权，原审法院不作认定和处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回钱德胜的诉讼请求。案件受理费2710元，由钱德胜负担。
上诉人钱德胜上诉称：1、双方签订的《房屋买卖合同》合法有效并经彭山县房管局进行预售登记备案，嘉昕公司应根据合同约定向钱德胜交付房屋，因嘉昕公司至今未交房，应承担相应的违约金；2、在《房屋买卖合同》进行预售登记备案时，彭山县房管局还没有办理预告登记的相关程序，故在特定情况下，合同备案登记应视为具有预告登记的效力；3、原审查明涉诉房屋已经转让给首创远大公司，该公司与本案的标的有直接的利害关系，原审未依职权追加首创远大公司参与本案诉讼，程序严重违法。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持钱德胜的一审诉讼请求。
被上诉人嘉昕公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、本案是否应追加首创远大公司参加诉讼；2、商品房预售登记备案是否具有对抗效力和排他效力；3、钱德胜主张嘉昕公司交付房屋的请求是否成立；4、钱德胜主张嘉昕公司支付违约金的请求是否成立。
关于本案第一个焦点。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼……”的规定，首先，首创远大公司并未主动申请参与本案诉讼；其次，嘉昕公司将案涉房屋所涉土地及在建工程全部转让给首创远大公司，土地使用权及在建工程所有权归首创远大公司所有这一事实，有原审法院（2012）彭山民初字第76号生效民事判决书予以认定，故无须追加首创远大公司以查明该案件事实；第三，钱德胜作为原审原告，其诉讼请求为要求嘉昕公司交付房屋并支付违约金，其在一审中也未申请追加首创远大公司作为第三人参加诉讼。故首创远大公司并非本案中必须参加诉讼的当事人，原审法院未通知首创远大公司参加诉讼不构成程序违法。
关于本案第二个焦点。
通常情况下，债权具有平等性和相容性，而不具有优先性和排他性。但根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力……”的规定，经预告登记的债权具有了法律确认的优先性和排他性。钱德胜上诉认为，其与嘉昕公司签订的合同经房屋管理部门备案登记后，应具有《中华人民共和国物权法》所规定的优先性和排他性。但根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售合同备案登记目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力。备案登记的内容是对商品房预售合同本身进行备案，而不是“未经权利人同意，处分该不动产不发生物权效力”即向社会公众宣示特定债权已被特殊保护。备案登记的方式是在商品房预售合同上加盖备案登记专用章，而不是将特定的权利人及其特定的权利写入登记簿。因此，商品房预售合同备案登记在登记的目的、内容、方式上与《中华人民共和国物权法》规定的预告登记存在明显区别。故本案钱德胜与嘉昕公司签订的《商品房买卖合同》虽进行了备案登记，但该备案登记不具有物权的对抗效力和排他效力。
关于本案第三个焦点。
钱德胜与嘉昕公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，钱德胜按约支付了房款，虽然嘉昕公司根据《商品房买卖合同》应该向钱德胜履行交房的义务，但因嘉昕公司已将所有土地连同在建工程（其中包括钱德胜主张的房屋）转让给首创远大公司，从而失去了案涉房屋的所有权，故嘉昕公司事实上已经无法履行交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，对于钱德胜要求嘉昕公司交付房屋的上诉请求，本院不予支持。
关于本案第四个焦点。
因嘉昕公司未按约定交付房屋，故钱德胜根据合同约定要求嘉昕公司支付逾期交房违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，违约金从交付期限届满之次日计算至实际交房之日。双方约定的交房时间为2010年5月31日，因嘉昕公司事实上已无法交房，故嘉昕公司逾期交房的违约事实至今仍处于持续状态。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期……”，因嘉昕公司在2011年11月24日已由原审法院受理其破产申请，故本案涉及的违约金债权计算同理应适用该规定，嘉昕公司破产申请受理之日应视为违约金计算的截止日期，嘉昕公司逾期交房的天数应为542天。根据双方签订的《商品房买卖合同》中关于违约金的计算条款，嘉昕公司应支付钱德胜逾期交房违约金11884元（109634元×0.0002×542天）。
综上，原审认定事实清楚，审理程序合法，但因适用法律错误以致判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省彭山县人民法院（2015）彭山民初字第241号民事判决；
二、四川嘉昕房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付钱德胜违约金11884元；
三、驳回钱德胜的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2710元，由四川嘉昕房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2839元，由四川嘉昕房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓华
审判员 李 迪
审判员 余 鹏
二〇一五年十月二十六日
书记员 曾怡瑶