海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终499号上诉人（原审原告）王建梅，女，1957年1月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人刘秀丽，黑龙江新时达（三亚）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海南博鳌投资控股有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌水城金海岸大道1号。法定代表人许ＸＸ，该公司董事长。委托代理人王昌科，系该公司员工。委托代理人韩冬霞，系该公司员工。上诉人王建梅因与被上诉人海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌控股公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2015）琼海民二初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年3月14日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于琼海市博鳌镇排园桥南边中信博鳌千舟湾30幢5层505号房屋一套，建筑面积为133.69平方米，房屋总价款为3702500元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月5日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。合同第十五条关于产权登记方面约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款3702500元，并向被告缴交了办理权属登记所需的相关税费，被告出具购房发票给原告。2012年6月5日，原、被告办理了房屋交接手续，被告将房屋交付原告。2015年3月3日，被告办出原告的房产权证[房产证号：海房权证海字第78895号]，并将房产权证交付原告。2015年10月14日原告以按合同约定被告应在2014年5月25日前为其办理房产证，已违约逾期办证278天为由，向该院提起诉讼，请求：1.被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付违约金102929.50元（自2014年5月25日至2015年3月3日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。另查明，被告开发的中信博鳌千舟湾项目位于琼海市万泉河博鳌风景旅游度假区，涉案房屋的土地规划用途性质为旅游用地。被告报批项目开发建设时，政府规建部门也批准了被告在用途性质为旅游用地的土地上开发建设及销售房屋。在被告申请办理房产证时，政府部门提出因土地用途性质为旅游用地，需要将土地用途性质改变为城镇住宅用地并补缴土地价款后方能办理。为此被告启动土地用途变更工作，并经多个政府部门审批，补缴改变土地用途的土地价款后，于2014年6月30日取得用途性质为城镇住宅用地的土地使用权证[证号为海国用（2014）第×××号]。原审法院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议焦点是：被告是否逾期办证，应否向原告支付逾期办证违约金。本案中，原、被告已按合同约定的时间，于2012年6月5日办理了房屋交接手续，被告将房屋交付给原告使用。被告已履行了合同的主要义务。双方签订的合同第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书”。按该条款约定，被告应于2014年5月26日前为原告办出房产权证。但由于被告在办理房产证过程中，政府部门要求被告将原土地用途性质旅游用地改变为城镇住宅用地，并补交改变土地用途的土地价款后，才能办理房产权证。为此被告一直以来积极办理土地用途性质变更工作，并经政府部门批准，补缴改变土地用途的土地价款，于2014年6月30日取得土地用途性质为城镇住宅用地的土地使用权证。之后，被告积极启动办理原告的房产证工作，于2015年3月3日办出原告的房产证，将房产证交给原告，已完成合同约定的所有义务。被告不能在合同约定的时间内为原告办出房产证，原因是土地用途变性等历史遗留问题所造成的拖延，不是被告的责任。且被告办好土地用途变性工作后，一直积极为原告办理房产证。由此可见，原告迟延取得房产证，不属于被告违约，被告不应承担违约责任。故原告要求被告承担逾期办证的违约责任，支付违约金102929.50元，没有法律依据，该院不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告王建梅的全部诉讼请求。本案受理费人民币2359元，由原告王建梅负担。判决宣判后，上诉人王建梅不服向本院提起上诉，请求：1.依法撤销（2015）琼海民二初字第239号民事判决，改判支持上诉人原审诉讼请求；2.一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定“被告不能在合同约定的时间内为原告办出房产证，原因是土地用途变性等历史遗留问题所造成的拖延，不是被告的责任。……原告迟延取得房产证，不属于被告违约，被告不应承担违约责任。”是错误的。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案逾期办证是由于被上诉人的原因造成，并非政策变化、政府行为等不可抗力造成，应由其承担违约责任。1.被上诉人对逾期办证主观上存在明显过错。双方签订《商品房买卖合同》时土地性质为旅游用地，未能及时办证，被上诉人应及早申请并办理完成土地变性，但正是因为被上诉人未能及时完成土地变性，才能导致逾期办证，被上诉人主观上存在明显过错。2.被上诉人无证据证明《商品房买卖合同》签订时无需土地变性即可办证，无证据证明已经履行诚信义务按当时规定积极向有关部门申请了初始登记，亦无有效证据证明申请初始登记后国家政策发生改变等导致不能如期办证，逾期办证是被上诉人的原因。3.因土地未变性造成不能如期办理房产证，是因被上诉人的原因造成。在国家政策未发生变化的情况下，被上诉人未尽相应义务及时完成土地变性，才导致不能办证，完全是被上诉人自身原因所致，被上诉人应承担相应的违约责任。综上，本案与我办证是由于被上诉人未及时完成土地变性的过错造成，并非原审所称“历史遗留问题所造成的拖延”，被上诉人明显违约，应承担违约责任。原审判决适用法律错误，判决错误，请求二审法院纠正一审错误，依法改判。被上诉人博鳌控股公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第一，不能及时办证是由于历史遗留问题原因造成的，我公司没有过错。第二，在政府批准同意土地变性后，我公司积极缴纳土地变性款，优先办理上诉人的房产证，迟延办证是政府的原因，我公司没有违约。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：被上诉人博鳌控股公司与上诉人王建梅签订《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订合同后，被上诉人博鳌控股公司按合同约定于2012年5月25日将房屋交付给上诉人王建梅。本案争议的焦点是：被上诉人博鳌控股公司逾期办理房产证的行为是否构成违约。《琼海市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书”，被上诉人博鳌控股公司于2012年5月25日交付房屋，应在2014年5月26日前，办理出涉案房屋产权证，但被上诉人博鳌控股公司于2015年3月3日才办理出涉案房屋产权证，违反了合同约定，其行为构成违约，应承担违约责任。上诉人王建梅主张被上诉人博鳌控股公司逾期办理房产证构成违约，应承担支付违约金责任，有事实和法律依据，本院予以支持。但上诉人王建梅主张约定的违约金过高，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，应当以上诉人王建梅的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金减少为已付房款的百分之一，即已付房款3702500元×0.01=37025元。被上诉人博鳌控股公司抗辩逾期办理房产证是由于土地变性的历史遗留问题造成，不属于法定的免责事由，其主张本院不予采纳。原审判决认定事实不清，判决不当，本院予以纠正。上诉人王建梅上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销海南省琼海市人民法院（2015）琼海民二初字第239号民事判决；二、限被上诉人海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效后10日内支付违约金人民币37025元给上诉人王建梅；三、驳回上诉人王建梅的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币2359元，由上诉人王建梅负担1510元，被上诉人海南博鳌投资控股有限公司负担849元。二审案件受理费人民币2359元，由上诉人王建梅负担1510元，被上诉人海南博鳌投资控股有限公司负担849元。本判决为终审判决。审判长  黄声泽审判员  梁振文审判员  白玉琳二〇一六年四月二十二日书记员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：黄声泽撰稿：黄声泽校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年4月25日印制（共印20份）