内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌前民初字第4196号
原告巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司，住所地乌拉特前期乌拉山镇。
法定代表人：翟双喜，董事长。
委托代理人：陈向兰，内蒙古律源律师事务所律师。
被告翟文岐，男，76岁，汉族，现住乌拉特前期乌拉山镇。
被告翟永升，男，40岁，汉族，现住乌拉特前期乌拉山镇。
二被告委托代理人杨芳，内蒙古子阳律师事务所律师。
原告巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司（以下简称天政房地产开发公司）诉被告翟文岐、翟永升占有物返还纠纷一案。本院受理后，依法由审判员董为民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天政房地产开发公司的委托代理人陈向兰，被告翟文岐、翟永升的委托代理人杨芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天政房地产开发诉称：原告为紫云嘉苑小区项目的开发商，被告翟永升为回迁户。原被告双方于2012年10月23日签订了《紫云嘉苑回迁户订房协议》（以下简称：订房协议，将双方于2010年8月25日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中约定的回迁安置房屋变更为紫云嘉苑小区A2号楼2单元222号房66平米及B2号楼3单元332号房80.63平米俩套房，约定最终面积以经具备测绘后的为准。订房协议中还约定了面积误差的互补差价的计算办法等，同时约定2010年8月25日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》作废，双方的权利义务以订房协议为准。被告翟永升将A2号楼2单元222号房给了其父亲本案另一被告翟文岐，原告也实际向被告翟文岐交付了该房，该房经测绘部门测绘，实际面积为60.49平米，原告亦按约定向被告翟文岐结算了面积差款额10205元。紫云嘉苑小区A2号楼原设计为西户1室（一阳卧）俩厅（一客厅、一餐厅），东户为三室（俩阳卧一阴卧）俩厅（一客厅、一餐厅），即与原被告双方约定交付的222号（西户）及同层另一户（东户221号）的结构相同（有巴彦淖尔市精诚勘察设计院出具的设计蓝图及乌拉特精工房产测绘有限责任公司测绘表为证）。后来原告根据回迁户与客户的建议及市场的需求，将A2号楼的三、四层等层的东西户结构作了调整，即将东户中的紧邻西户的一间阳卧室改变归为西户，使西户原来的1室（一阳卧）俩厅（一客厅、一餐厅），变为2室（俩阳卧一阴卧）俩厅（一客厅、一餐厅）。原告在进行该项结构调整时，由于疏忽，原告的施工人员误将涉案二层，即被告翟文岐住的222号房（西户）及同层东户221号户作了同样的结构调整，将本属于东户的一间阳卧误交给了被告翟文岐，当原告在向同层东户交房时，发现错误，与被告多次交涉，要求被告翟文岐返还多占的有该间卧室，遭到拒绝，致使原告至今无法向东户购买者交付房屋，损失重大。原告无奈，为了维护其合法权益，特向贵院提起民事诉讼，要求1、请求判令被告返还占有原告位于紫云嘉苑A2号楼2单元2楼25平米的商品房一间，价值60000元，2、诉讼费及产生的相关费用由被告承担。
被告翟文岐辩称：根据物权法第三十四条的规定，本案中被告占有的诉争的房屋是基于原告诉迁被告的房屋后用于补偿给被告的，所以被告对该房屋的占有是合理合法的。被告拥有对该房屋的独立产权，故原告所诉不真实。被告在领取房屋钥匙的时候，该25平方米的一间房屋已经在被告的房屋内，而且在交付房屋的时候原告工作人员带领被告对房屋进行了验收，在基本设施完好的情况下进行验收、装修的。另外分配给被告的房屋上下楼结构都是一致的，而且水、电、暖都是在被告所拥有的房屋内控制，如果该25平方米的一间房屋不在其房屋套内控制，也不符合建筑商的设计。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告翟永升辩称：本案所诉争议的房屋并不是被告翟永升回迁的房屋，是其父亲翟文岐居住的房屋。所以翟永升并没有占有所争议的房屋，也不具有返还该房屋的义务。故请求驳回对翟永升的诉讼。
审理中原、被告为支持其各自主张的成立，向本院提供了以下证据：
原告天政房地产开发公司提供的证据有：
1、紫云嘉苑回迁户订房协议，以证明被告翟永升是回迁户，回迁的房屋约定A2号楼2单元222号房屋面积为66平方米。同时约定了房屋以测绘部门的测绘面积为准。
2、测绘表1份，以证明紫云嘉苑A2号楼2单元222号房屋实际测绘面积为60.49平方米。
3、领钥匙代收费明细表和9张票据收据，以证明给被告回迁交付的A2号楼2单元222号房屋实际交付面积60.49平方米，双方经结算面积差价应给被告差价款10205元，且双方均认可交付的房屋面积是60.49平方米。而且被告已收取了差价款，并交付了该房屋的其他款项。
4、设计蓝图1份，以证明原告与被告回迁协议中约定的回迁房屋在设计中是一室俩厅结构。
5、结构图1份，以证明原告误把一间房屋交给了被告，误交房屋的机构是2室2厅。
以上五组证据综合证明原告应该交付被告的房屋是1室2厅，面积为60.49平方米，被告现在占有了另外1间房屋没有合法依据，给原告造成损失，属不当得利。
经质证，被告翟文岐、翟永升对原告天政房地产开发公司提供的证据质证认为，对第一组证据的真实性认可，对举证意图不认可。起初原告给被告回迁的是75平方米的俩套房屋，后商定成一套66平方米，但是66平方米的房屋也没有，后以测绘的60.49平方米的房屋回迁。另一套协商成70平方米，最后给回迁的是80.63平方米。对第二组证据认可。对第三组证据的真实性认可，举证意图不认可。按60.49平方米计算最结算的价应该是15656元，应欠10656元。第四四、五组证据不认可，证据来源不合法，与实际房屋的结构部相同。房屋的整个单元的结构都是一致的，争议的25平方米的一间房屋属于被告房屋的西户，而且水、电、暖都是在被告所拥有的房屋内控制，如果25平方米的房屋不在基房屋内控制，也不符合建筑商的设计。
被告翟文岐、翟永升提供的证据有：
1、紫云嘉苑回迁户领房收费明细表和收费票据8张，以证明翟永升回迁的房屋是B2号楼3单元332号，不是本案争议的A2号楼2单元222号房屋的所有权人。
2、紫云嘉苑回迁户订房协议，证明收费票据8张，以证明翟永升回迁的房屋是B2号楼3单元332号，翟文岐回迁的房屋是A2号楼2单元222号，回迁房屋面积是60.49平方米。
3、照片5张，以证明原告未按图纸施工另外加出25平方米的房屋，原告将A2号楼2单元222号房屋阳台改为窗户之前是门，对房屋的结构进行了变更和单元的上下层结构是一致的。
4、紫云嘉苑回迁价格表，以证明小区2楼市场价2058元／平米，回迁优惠10％，回迁价格是1852元／平米，多出25平方米应该按回迁价格进行补偿。
经质证，原告天政房地产开发公司对被告翟文岐、翟永升提供的证据质证认为，对第一组证据的真实性认可，对举证目的不认可，不能证明翟永升不是本案争议房屋的所有人。对第二组证据的真实性认可，对被告证明的A2号楼222号房屋的面积60.49平方米认可，对其他证明的意图不认可，也不能证明其的举证目的。对第三组证据认可是多出25平方米的房屋，其他举证意图不认可，不能证明原告没有按照施工图纸进行施工。对第四组证据回迁价格认可，但是销售价格不清楚。原告补同意按补偿价格进行补偿，要求被告返还原物。
对原、被告提供的证据本院经审核，综合认定如下：对原告天政房地产开发公司提供的第一、二、三组证据，经质证被告翟文岐、翟永升对其真实性无异议，且该三组证据与本院具有关取性，本院予以采信。第四、五组证据经审核，内容真实客观，与本案具有关取性，本院予以采信。对被告翟文岐、翟永升提供的第一组证据经审查内容真实客观，本院予以采信。可证实该紫云嘉苑回迁户姓名为翟永升，回迁房号B2
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332号。2013年5月23日翟文岐代翟永升交纳了各项费用。第二组证据经审查内容真实客观，且与本案具有关联性，本院予以采信。可证实紫云嘉苑A2号楼2单元222号回迁户为翟文岐。预售面积66平方米，实际面积60.49平方米。面积误差5.51平方米，误差金额10205元。同时在2014年8月18日翟文岐领取了房屋面积差额款10205元。并于同日交纳了A2-222号各项费用。且交纳取暖费亦也是按60.49平方米交纳的。第三组证据经审核，该五张照片被告所要证明的目的其证明力低于建设施工图或变更后的施工图，本院不予采纳。第四组证据经审查内容真实，本院予以采信。可证实紫云嘉苑回迁价格二楼市场价2058元／平方米，优惠10％后回迁价为1852元／平方米。销售价2688元／平方米，优惠100元每平方米2588元。
综上举证、质证、认证及双方当事人陈述，本案经审理查明：原告天政房地产开发公司是乌拉特前旗乌拉山镇紫云嘉苑小区项目工程的开发商，被告翟永升、翟文岐为该小区项目工程的回迁户，2010年8月28日原告与被告签订了一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》。开发中2012年7月紫云嘉苑小区建设工程施工图，经巴彦淖尔市精诚建筑勘察设计院有限公司设计，A2号楼2单元二层至五层四户为一室俩厅，即一间客厅，一间餐厅。东户为三室俩厅，即俩间阳卧室，一间阴卧室，一间客厅，一间餐厅。在建设中，原告天政房地产开发公司根据回迁户与客户建议和市场的需求，经巴彦淖尔市精诚建筑勘察设计院有限公司对紫云嘉苑A2号住宅楼西单元西户三到2五层进行了变更，即原东户阳面2轴-4轴卧室变更到西户内，内门调整并增加钢砼构封顶前实施本变更。2012年10月23日，原、被告双方签订了一份甲方为巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司，乙方为翟永升的《紫云嘉园回迁户订房协议》。约定：乙方为甲方开发的“紫云嘉苑小区”的回迁户，甲方双方在2010年8月25日签订《城市放我拆迁补偿安置协议》。现在双方一致同意，变更协议内容，具体约定如下：一、乙方原回迁房屋紫云嘉苑小区5号楼4单元421号房75平米，5号楼4单元431号房55平米，5号楼4单元431号房20平米。变更为：紫云嘉苑小区A2号楼2单元222号房66平米及B2号楼3单元332号80.63平米。二、乙方认订房屋面积不变（最终面积经具备测绘资质单位测绘后为准），房款多退少补。三、（一）乙方置换房屋面积以原《城市房屋拆迁补偿安置协议》双方约定的面积为准。如此次认订的房屋面积与原来所订的房屋面积有误差的，误差3％以内按回迁价互补差价，误差3％以外市场价互补差价（具体价格详见价格差）。（二）、原拆迁合同中乙方欠甲方房屋产权调换差价金额共叁万捌佰伍拾肆元，由乙方于交付楼房时一次性向甲方支付结清。四、交付时间：甲方拟将A2号楼房屋于2013年10月15日交付乙方使用，在双方据实结算并按第三条确认的差额支付清差额款后，甲方将该房屋钥匙交给乙方。五、户主名称：订房户主名字应与原拆迁合同保持一致，未经甲方书面同意，不得变更他人（经户主确认同意后，夫妻、父子、父女、母子、母女之间变更除外）。六、双方签署本协议后，甲乙双方于2010年8月25日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》同时作废。双方的权利义务以本合同为准，原拆迁合同中约定的房租补贴延长至约定交房之日截止。七、双方签署该协议后，乙方不得再次提出任何额外要求，单方撕毁本协议，否则由此引起的对甲方的一切经济损失均由乙方承担，并甲方有权拒绝履行任何义务。八、此房屋产生的小区物业管理费、办理产权证费、办理产权证费用等由乙方在领钥匙时一次结清。九、本协议一式俩份，甲方双方各执一份，自双方签字后生效。甲方：巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司，并加盖了公司印章。乙方：翟永升、翟文岐。2012年10月23日。紫云嘉苑A2号楼建设完工后，2013年9月4日经乌拉特前旗精工房产测绘有限责任公司测绘，紫云嘉苑A2号楼222号户室（翟文岐回迁的房屋）测绘面积为60.493平方米。2013年5月22日，被告翟永升领取了回迁的B2号楼332号房屋的钥匙，并且被告翟文岐代被告翟永升结算交纳了B2-332号房屋的各项费用。2014年8月18日紫云嘉苑A2号楼具备交付使用时，被告翟文岐回迁的A2-222号房屋原订的房屋面积66平方米，建设完工实测面积为60.49平方米，相差5.51平方米。被告翟文岐在领取该房屋钥匙时，双方通过结算在紫云嘉苑领钥匙代收费明细表中明确标明，姓名翟文岐，房号A2-222，单价1852元。总价112027元，预售面积66平方米，实际面积60.49平方米。面积误差5.51平方米，误差金额10205元……而且在确定的同日被告翟文岐收取了该房屋面积差额款10205元，并给出具了收条。同时交纳了A2-222号房屋的各项相关费用，并按60.49平方米的面积交纳了当年的供暖费1343元，以及收取了过渡期间的房租费18930元。之后被告翟文岐领取了A2-222号房屋的钥匙，对该房屋进行了装修并入住。另查明：2012年7月紫云嘉苑A2号楼西单元原设计二层到五层，西户为一室俩厅，东户为三室俩厅。施工中在2012年8月1日根据建设单位户型调整要求，紫云嘉苑A2号住宅楼西单元三层到五层进行了变更，变更为原东户阳面2轴-4轴卧室变更到西户内，即三层到五层西户变更为俩室俩厅，东户变更为俩室俩厅。但对A2号住宅楼西单元二层西户和东户未进行变更，西户仍为一室俩厅、东户仍为三室俩厅。而在施工中因原告天政房地产公司施工人员疏忽，在施工中将未变更的A2号住宅楼西单元二层西户、东户的房屋和已变更的A2号楼西单元三层到五层西户、东户的房屋按同一结构进行了施工建筑。致A2住宅楼西单元二层西户、东户也建筑成二室俩厅。且在建设完工后由于施工人员的过失和疏忽应将A2号住宅楼西单元二层西户封堵改装的一间卧室门未封堵，致使A2号住宅楼西单元二层西户仍为二室俩厅，加之原告天政房地产开发公司在向被告翟文岐交付回迁的A2号住宅楼西单元二层西户222号房屋时也未进行实地验收，导致误将A2号住宅楼西单元二层西户一间25平方米的房屋交付给被告翟文岐。事后原告天政房地产开发公司在向A2号楼西单元二层东户A2-221号户主交付房屋时，发现误将一间阳卧房屋交付给被告翟文岐，并多次与被告翟文岐交涉要求返还多占有的一间阳卧室时遭到拒绝，致使造成原告天政房地产开发公司无法向已出售给A2号楼二层西单元东户（A2-221号）购房者交付房屋。为此原告天政房地产开发公司诉至本院，请求判令被告返还占有原告紫云嘉苑小区A2号楼2单元2楼约25平方米（以实测面积为准）的商品房卧室一间，价值约60000元，并承担本案诉讼费用。
本院认为，被告翟永升、翟文岐作为紫云嘉苑小区的回迁户，2012年10月23日其与原告天政房地产开发公司签订的《紫云嘉苑回迁户订房协议》，以及在2014年8月18日紫云嘉苑小区住宅楼建设完工回迁时，双方在紫云嘉苑领钥匙代收费明细表中，明确约定标明被告翟文岐所回迁的A2-222号住宅楼房屋面积为60.49平方米，以及被告翟文岐按所确定的范围回迁面积60.49平方米交纳了各项费用，并领取了房屋面积差价款等。上述行为均是双方在平等、自愿、协议一致的基础上成立，其意思表示真实，且内容不违反双方的自治原则和法律规定的强制性规，系有效合同合法的民事法律行为。根据法律规定，依法成立的合同和合法的民事法律行为受法律保护。双方均应性守合同约定，诚信严格的履行合同所确定义务。本案中，原告天政房地产开发公司在开发建设紫云嘉苑小区工程在施工中，因A2号住宅楼西单元三层到西层将原设计西户为一室俩厅和东户为三室俩厅变更为西户俩室俩厅，东户俩室俩厅，而西单元二层西户、东户未进行变更，西户仍为一室俩厅，东户仍为三室俩厅。而在施工中由于施工人员的疏忽和过失，将A2号住宅楼西单元未变更的二层西户及东户和三层到五层已变更的西户及东户，按同一结构形式进行了施工建筑，并将A2号住宅楼西单元二层西户及东户也建筑成俩室俩厅，且在建设完工后也未进行整改，加之在给被告翟文岐交付回迁的A2号住宅楼西单元二层西户时，也未进行实地验收。致使将应属A2号住宅楼西单元二层东户的一间阳卧室约25平方米建在西单元二层西户，交付给被告翟文岐占有使用。因此就被告翟文岐多占有的一间阳卧室约25平方米已构成不当得利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。故原告天政房地产开发公司主张要求被告翟文岐返还占有的紫云嘉苑小区A2号住宅楼西单元二层西户一间阳卧室约25平方米的诉讼请求，本院予以支持。关于原告天政房地产开发公司主张要求被告翟文升承担返还的请求。依双方提供的紫云嘉苑领钥匙代收费明细表和交纳各项费用收据等。明确表明了被告翟文岐回迁是A2号住宅楼西单元二层西户（A2-222）实际面积60.49平方米，并已实际占有使用。而被告翟永升回迁的是B2-332号住宅楼房屋，并未占有使用A2-222号住宅楼房屋，故被告翟永升不应承担返还责任。另关于被告翟文岐占有使用的A2-222号一间阳卧室约25平方米已实际进行装修。就装修支出费用因被告翟文岐在本案中未提出主张，本案不作调整，可另案诉讼。综上，依照《中和人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条；《中和人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下：
一、被告翟文岐在本判决生效后三十日内返还给原告天政房地产开发公司占用的紫云嘉苑小区A2住宅楼西单元二层西户一间的阳卧室约25平方米。
二、被告翟永升不承担返还责任。
案件受理费1300元，减半收取650元，由被告翟文岐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审判员 董为民
二〇一六年二月一日
书记员 林 丹
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中和人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。