山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋03民终513号
上诉人（原审原告、反诉被告）高玉红，女，1974年2月28日出生，汉族，现住阳泉市。
上诉人（原审原告、反诉被告）曹慧，男，1981年1月25日出生，汉族，现住阳泉市。
二上诉人委托代理人宗德林，阳泉市金诚法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）孙万春，女，1972年7月20日出生，汉族，现住阳泉市。
委托代理人梁燕青，山西诚又诚律师事务所律师。
委托代理人白雪林，山西诚又诚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）靳玉平，女，1975年5月25日出生，汉族，现住阳泉市。
上诉人高玉红、曹慧与上诉人孙万春、被上诉人靳玉平因租赁合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2017）晋0302民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高玉红、曹慧及其委托代理人宗德林、上诉人孙万春及其委托代理人梁燕青、被上诉人靳玉平,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告高玉红与原告曹慧系夫妻关系。原、被告于2012年1月1日签订房屋租赁合同一份，由二原告承租二被告位于阳泉市××城小区×号楼×、×、×号底商，合同约定：租赁期限为租赁期共十年，出租方于2012年1月1日起将出租房屋交付承租方，免租期2个月，至2022年3月1日收回；租金为每年壹拾伍万元，缴纳方式为半年一付；租赁期间费用自理，双方产生的水电暖费用各自处理，租赁期间的水、电、暖产生的费用由乙方（承租方）自己处理；第一年至第五年不递增（租金），第六年至第十年递增（原告方提供合同为随行市办理；被告方提供合同为适情况而定）。合同签订后二原告在租赁房屋内开办阳泉市××双语幼儿园，原告已交纳2012年3月1日至2017年3月1日的租金。原、被告在双方租赁合同已履行至第五年租期近结束的2016年11月因协商第六年至第十年的租金价格未果发生争议。二原告称被告先后带人到幼儿园寻衅闹事，辱骂恐吓，并于2016年1月16日将幼儿园门锁锯断，并重新安装门锁致使原告不能进行幼儿园的经营活动，幼儿园不能入园，造成重大经济损失，要求二被告返还2017年1月16日至第五年租期届满的2017年2月28日的租金损失18084元（年租金150000元÷365天×44天）。二被告称合同约定的每年租赁期限应为当年的1月1日至当年12月底，二原告实际已经营至2017年1月16日不存在返还租金问题。原告称2016-2017年度暖气费应为12236.70元，采暖期为5个月，被告于2017年1月16日锁门后原告不能正常使用，实际使用采暖期为2.5个月，应交暖气费为6118.35元，实际交纳8156元核减后原告多交采暖费2037.65元，要求被告予以返还。二被告对原告已交纳的采暖费金额没有异议。原告称因被告强行将幼儿园锁门被告将房屋占用，原告幼儿园第六年合同不能正常履行，幼儿园不能正常经营，致幼儿退园127人，127人退费造成原告直接经济损失46863元[127×369元（补上学期12天的伙食费、15天的管理费，每人每月为726元）]，另致幼儿转园31人，造成退费损失104780元（31人×3380元）合计为151643元，要求被告予以赔偿。二被告称造成退费不是被告锁门所致，且该损失不是直接损失，不存在赔偿问题。被告反诉称原告欠2014-2015年度暖气费4000元，2016-2017年度暖气费4081元，合计为8081元，要求反诉被告予以支付。原告称没有拖欠暖气费，2014-2015年度的4080元欠费不存在，2016-2017年度暖气费原告已于2017年1月5日前共交付三次已实际交付8156元，2016年-2017年度实际使用采暖期2.5个，已多交付2037.65元并要求予以返还。被告反诉称原告经营期间欠交2016.12-2017.1月水费、污水处理费1054.54元，已由其垫付，另欠交电费375.8元、暖气费8081元，要求反诉被告予以支付。原告称2017年2月15日已全部交付水费、污水处理费、电费、暖气费有交费票据提供，不存在欠费问题，暖气费原告已多交纳还存在返还问题。被告反诉称原告欠2012-2016年五年的物业费31734元，要求原告予以支付。原告称，2012年度的物业费已交，有交费票据为证，2013-2016年因该小区物业公司变更频繁，物业公司并未向原告提供物业服务，且被告也未交付物业费，不能向原告主张，不存在欠交物业费问题。另被告在庭审中有其雇佣的看门人周某、张某某到庭作证称，原告在2017年2月份期间多次到幼儿园闹事，要强行进入幼儿园被阻止，证明原告曾口头同意解除租赁合同后出尔反尔经常无理取闹，导致合同无法继续履行。
诉讼中原告为继续履行租赁合同申请对所租赁房屋2017年3月1日至2018年2月28日期间的房屋租赁价格进行鉴定，经委托阳泉市中级人民法院证据技术中心进行鉴定，因被告拒绝到达现场，致鉴定公司评估人员无法进行现场进行实地勘察，评估工作无法进一步开展，致使鉴定不能进行，将鉴定材料退回。为此原告庭审中又提出被告在诉讼和鉴定过程中已将租赁房屋进行了拆除和重新装修，因此原告要求被告赔偿原告幼儿园的设施设备财产损失，其中包括1、办公设备138159.5元。2、办公用品40015.5元。3、玩具184855元。4、服装道具18856元。5、厨房用具费19215元。6、广告制作类费用22468.5元。7、图书类费用135349元。8、网络类费用5160元。9、培训类费用5200元。10、建筑装修费用459846元。另在幼儿园挂大屏幕费用5000元，现由被告占有使用要求被告赔偿。原告支付2016-2017年一年××家园服务费13300元，只使用一个学期，少使用一个学期损失6550元，要求被告予以赔偿。还购买120000元的××教育设备也在幼儿园中，要求被告予以赔偿。原告在庭审中将上述财产损失提供了财产明细及购物发票。以上财产损失共计1160764.5元要求被告予以赔偿。被告孙万春第四次开庭中陈述对原告所称上述财产不清楚，也不知道里面有什么，但因原告拉走了好多东西双方才发生争议，被告孙万春在庭审时提供车辆照片一张，证明原告用该车拉走幼儿园厨房用品并拉走了其他很多东西，不同意赔偿损失。被告孙万春在第二次开庭时陈述幼儿园的财产都由其本人锁门控制。一审法院2017年2月23日曾经原告请求将幼儿园全部财产搬走向二被告做过调查笔录，被告孙万春不同意原告将幼儿园财产搬走。被告靳玉平称对幼儿园原告的财产和有关费用都不清楚，出租房屋具体管理都是由孙万春负责，其本人没有租赁房屋的钥匙，也进不去租赁的房屋，其本人和原告要求赔偿财产损失的问题没有关系。诉讼中原告要求被告承担因被告违约所致不能正常经营幼儿园2017-2022年后五年（根据2016年的利润139692.98元×后5年）的可得利益损失665000元。二被告称没有不同意原告继续租赁房屋，是因原告以租赁费高不愿继续租赁，原告要求承担违约金没有道理。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容合法，应视为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案租赁房屋按合同约定租赁期限为十年，前五年房屋租金明确约定不递增为每年15万元，从第六年至第十年房屋租赁价格递增随行市办理，适情况而定，双方因租金价格协商未果发生争议，但被告在未与原告协商一致的情况下以原告口头同意解除合同为由于2017年1月16日强行换锁并禁止原告进入幼儿园正常经营活动，构成违约，应当承担违约责任。原告请求被告继续履行合同并交付所租赁房屋，因房屋租赁价格经委托鉴定部门未能作出房屋租赁价格结论，且被告孙万春、靳玉平提起反诉要求解除双方的租赁合同，并已对租赁房屋进行了装修和使用，已不具备继续履行合同的条件，故原告请求继续履行房屋租赁合同的请求，不予支持。被告孙万春、靳玉平提起反诉称二原告欠水费1054.54元、电费375.8元、暖气费8081元、要求原告予以支付。因原告提供了2017年度交纳的水、电、暖费的票据，证明已经全部交清。故其请求原告支付水、电、暖费的请求，不予支持。被告要求原告支付其租赁房屋五年期间应付的物业费31734元的请求，因原告已实际支付2012年度物业费，其后几年因该小区物业公司频繁更换未对原告进行物业服务，且被告也并未实际支付，故其诉讼请求不予支持。原告称2016-2017年度暖气费全年费用应为12236.70元，年度采暖期为5个月，被告于2017年1月16日锁门后原告不能正常使用，实际使用采暖期为2.5个月，应交暖气费为6118.35元，而原告实际已交纳8156元，核减后原告多交纳暖气费2037.65元，原告要求返还，应予支持。原告要求被告返还2017年1月16日至第五年租期届满的2017年2月28日的租金损失18084元（年租金150000元÷365天×44天）的请求，因原、被告在合同中明确约定于2012年1月1日被告将租赁房屋交付原告，免租期2个月，至2022年3月1日收回，因被告实际收回房屋的期限为2022年的3月1日，故可以确认租赁房屋的合同履行期限为2012年3月1日至2022年3月1日止。因原告已实际支付清前五年截止2017年2月28日前的租赁费用，故原告主张被告返还其2017年1月16日至2017年2月28日因不能正常经营幼儿园的租金损失18084元的请求予以支持。原告要求被告赔偿幼儿园办公设备、设施财产损失装修费用损失等各项损失共计1160764.5元，因办公设备设施等财产由被告孙万春控制保管，故原告要求被告对上述财产予以赔偿的请求不予支持，应由被告孙万春将其保管的幼儿园办公设备、设施等财产予以返还。但鉴于原告所要求的幼儿园财产中有易损、易耗物品、故应在返还财产中酌情予以核减，返还财产以法院确定的财产为返还财产。被告靳玉平未对租赁房屋进行管理，也未对原告幼儿园办公设备、设施等财产进行保管控制，故靳玉平不应承担返还财产责任。原告要求赔偿的各项损失共计1160764.5元的财产中，包括建筑装修费用价值459846元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第（一）项之规定：”因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的应予支持。”故结合本案实际情况，酌定建筑装修费用459846元按30%计算为137953元予以赔偿。原告要求被告赔偿因幼儿园不能正常经营造成的学生退伙食费、管理费46863元及学生退园、退费104780元，两项共计151643元的请求，因原告所称该损失不是直接损失，于法无据，不予支持。原告要求被告赔偿因后五年租赁合同不能履行的可得利益损失665000元，考虑到被告于2017年1月16日尚在合同履行期限内，在房屋租金价格协商未果情况下，强行锁门致幼儿园不能正常经营，违反约定单方解除合同构成违约，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”结合本案实际情况及可得利益的不确定性，酌定可得利益损失665000元按10%计算为66500元予以赔付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告高玉红、曹慧与被告孙万春、靳玉平之间签订的房屋租赁合同。二、被告孙万春、靳玉平于判决生效后十日内支付原告暖气费2037.65元、租金18084元、建筑装修费用137953元、可得利益损失66500元，以上共计224574.65元。三、被告孙万春于判决生效后十日内返还原告高玉红、曹慧幼儿园办公设备、设施等财产。四、驳回原告高玉红、曹慧的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）孙万春、靳玉平的其他诉讼请求。案件受理费4668元、反诉费462元，共计5130元由被告孙万春、靳玉平负担。
上诉人高玉红、曹慧不服原审判决，向本院提起上诉，请求1.维持一审判决第一项、第二项、第三项、第五项；2.撤销一审判决第四项，并依法改判，判令被上诉人因违约及侵权造成上诉人不能经营的经济损失151643元；3.本案二审费用由被上诉人承担。理由如下：
1.一审判决中对被上诉人的侵权违约行为进行了认定，但对其使合同无法履行所造成的上诉人直接经济损失未作赔偿，属于认定事实不清。在双方房屋租赁合同履行当中，2016年11月，被上诉人强行要将第六年租金提高至30万元每年，致使双方因租金事宜协商无果发生争议，而后被上诉人到幼儿园挑衅闹事，并将幼儿园门锁锯断，重新安装了门锁，致使上诉人不能进行幼儿园的正常经营活动，致使幼儿2017年1月份至2017年3月份伙食费、管理费退费，造成上诉人直接经济损失46863元，导致幼儿退园31人，造成退费损失104780元，合计151643元。上诉人在一审中均提供了相应证据并进行了质证，然而一审法院对上诉人的请求并未支持，明显不当。
2.一审判决对适用法律理解有误。合同法第107条规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合合同法的相关要求，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被上诉人将上诉人开办的幼儿园门锁锯断，重新安装了被上诉人的门锁，致幼儿不能正常入园，幼儿园的正常经营活动不能进行，上诉人无奈被迫给幼儿退费，造成直接经济损失，作为违约的被上诉人一方应当依法赔偿损失。一审判决虽对事实进行了认定，但是对法律错误的理解不予支持上诉人的请求，属有法不依。
孙万春辩称：1.上诉人上诉请求与客观事实不符，上诉人与被上诉人形成租赁合同是高玉红与孙万春、靳玉平，按照租赁合同约定，违约方是高玉红，被上诉人不存在违约，且是上诉人一方自己明确表示不租赁二被上诉人的房屋，单方面表示解除双方的租赁合同，并搬离被上诉人的出租房屋。且上诉人在搬离出租房屋的时候，处于春节放假期间，没有正常经营。而且上诉人与此同时已经在××馆附近再行开幼儿园进入正常经营状态。所以上诉人向被上诉方主张损失与客观事实不符，其没有损失。2.一审法院的判决存在适用法律错误的情形，但不是上诉方理解的107条的规定，反而是应当由上诉人承担因租赁合同第六年到第十年被上诉方房屋需寻找新的承租方，造成可得租金利益的损失，应当由上诉方承担。所以基于以上二点，我方认为上诉人的上诉与客观事实不符，与法律无据，请法庭予以驳回上诉人的上诉。
上诉人孙万春不服原审判决，向本院提起上诉，请求1.维持一审判决第一项、第四项；2.撤销一审判决第二、三、五项，改判被上诉人高玉红、曹慧支付上诉人可得利益损失；3.本诉及反诉一、二审诉讼费由二被上诉人承担。理由如下：
（一）一审判决认定事实不清并错误。
1.本案导致双方产生纠纷的是被上诉人高玉红、曹慧不遵守合同，不愿意履行租赁合同中的约定，即第六年至第十年租金递增的约定，其主动提出不租并解除合同，另行在××馆附近租房继续经营幼儿园，并已自行搬离绝大部分幼儿园设备及办公用品等。违约的是被上诉人，一审法院认定上诉人违约是错误的。
2.被上诉人搬离后，上诉人才得到消息，×区托幼管理有关部门曾给被上诉人下发了两次整改通知，要求被上诉人改进用电设备、补交保证金。上诉人为了预防事故发生，找物业开门并在物业随同的情况下进入房内对线路等问题作了处理，发现被上诉人只遗留了一少部分财产等用品，后又锁好门与物业一起离开，且当时正值寒假放假期间。此外，被上诉人租赁房屋是自己经营，与上诉人无关，上诉人无法考究被上诉人在出租屋内经营幼儿园时究竟有哪些办公设备，所以不能仅凭被上诉人提供的发票或清单来确定租赁房内存放的物品，且被上诉人不租赁房屋后多次搬离办公设备，留下的只是很少的物品。总之，被上诉人以自己的行动和明确的意思表示解除了租赁合同，对自己的财产置之不理，管理不善，导致的损失应由其自行承担。
3.一审判令上诉人支付暖气费2037.65元、租金18084元、建筑装修费用137953元、可得利益损失66500元，没有合法合理的理由。①根据热力公司的用户欠费明细，被上诉人在经营期间欠付暖气费12161.7元，被上诉人虽然可能交付了部分暖气费，但没有全部交付，所以在其经营期间产生的供暖费用应全部由其承担，即便2017年4月停暖气前被上诉人没有使用暖气的时间段对应的暖气费应予退还，抵顶后被上诉人仍需支付上诉人或热力公司10124.05元。②租金：合同约定租期十年，免两个月房租。前五年已经履行完毕，免租是第十年的后两个月免租金，而后五年因被上诉人单方主动解除合同搬离出租屋，视为其放弃了第十年最后两个月的免租金权利，合同已经解除，前五年不存在欠租金或退租金问题，故一审判令上诉人退租金18084元没有合法理由，被上诉人还应支付2017年1月1日至16日产生的租金。③装修费用137953元，上诉人在交付出租房屋时已经装修，被上诉人没有装修，即便被上诉人要装修，也没有征得上诉人的同意，给上诉人造成的损失应由被上诉人承担。④可得利益损失66500元：上诉人没有违约不承担任何违约责任。
（二）一审判决适用法律、理解法律错误。
1.根据合同法第107条，违约的是被上诉人，且被上诉人已经用行动和意思表示解除合同，不存在补救的问题，被上诉人也不存在损失问题，有损失也应自行承担。相反是上诉人存在未来五年收取租金的损失问题、租不出去损失的问题；以及被上诉人未征得上诉人同意破坏上诉人装修并承担赔偿上诉人损失的问题。根据合同法第113条第一款，合同已解除，因被上诉人的违约并搬离另行换地方经营使得上诉人后五年可获得的租金利益受损至少损失100万，这也是被上诉人已经预见到的，一审法院若支持被上诉人，就也应支持上诉人。
2.依据《审理城镇居民租赁合同司法解释》第十一条第一项的规定，还是要确定违约方及是否同意装修、同意利用的问题，但本案应当适用本条第二项。上诉人交付被上诉人承租房屋时已经装修好，被上诉人没有再行装修，且被上诉人就算是有装修也没有征得上诉人的同意，也没有另行的约定。一审法院对违约方的认定有错误，导致错误支持被上诉人。
3.上诉人依法提交了相关证据材料，可以证明被上诉人违约并主动解除合同，自行搬离上诉人出租屋，并欠缴相关费用等案件事实，足以证明自己的主张和辩解，一审法院不能简单笼统地适用民事诉讼法第六十四条的规定。
高玉红、曹慧辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求违背客观事实，歪曲已存在的违约事实，其上诉请求不成立。同时，上诉人在上诉请求第二项当中要求判令支付所谓的可得利益，更没有事实和法律依据，在原一审庭审过程中，上诉人就此项上诉请求并没有提出自己的诉讼主张，因此，根据我国民诉法解释的规定，不属于二审的审理范围。请法庭予以驳回。以上所述，上诉人的上诉请求不成立，请二审法院依法驳回其的上诉请求，维持一审判决第一二三五项判决内容。
被上诉人靳玉平辩称：1.2012年1月1日，孙万春与高玉红、曹慧签订了房屋租赁合同，被上诉人只是对××城小区×号底商与孙万春按份共有，一同出租的×、×号底商属于孙万春个人所有，与被上诉人无关。2.原审法院查明的孙万春强行锁幼儿园门等事实，被上诉人并不知情，没有参与商量，更没有具体实施对房屋的管理、控制等行为，被上诉人不是违约人，依法不应承担对高玉红、曹慧的违约赔偿责任。3.原判决第二项，判决被上诉人与孙万春支付高玉红、曹慧暖气费2037.65元、租金18084元、建筑装修费用137953元、可得利益损失66500元，以上共计224574.65元。一是没有区分支付（×、×、×号）哪间底商的暖气费、租金、装修费，二是原审法院既然认定被上诉人没有违约行为，又判决被上诉人与孙万春承担支付以上费用无任何法律依据。4.案件受理费4668元，应当由违约方承担，被上诉人不承担该费用。
经二审审理，本院对原审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人未举出新的证据。
本院认为，高玉红、曹慧与孙万春、靳玉平签订的房屋租赁合同为有效合同，双方均应按照合同履行各自义务。双方约定的合同期限为十年，至2022年3月1日收回。高玉红、曹慧已缴清前五年的租赁费，因第六年之后的租金双方发生争议，在未协商一致及五年合同期限未届满的情况下，孙万春于2017年1月16日强行换锁，使高玉红、曹慧无法进入幼儿园进行正常经营，构成违约，应承担相应的违约责任。高玉红、曹慧的诉讼请求为继续履行合同，孙万春称是高玉红主动提出不再租赁和解除合同、已自行搬离绝大多数设备及办公用品的证据不足，且高玉红、曹慧是否在其他地方又办新幼儿园也与本案纠纷无关，孙万春关于高玉红违约在先的上诉及抗辩理由不能成立。孙万春换掉幼儿园门锁，实际控制了幼儿园的办公设备设施，高玉红、曹慧无法进行管理，并非置之不理，故孙万春应当承担返还财产的责任。孙万春提供的热力公司欠费明细，为2010-2011年度、2014-2015年度、2016-2017年度的欠费，2010-2011年度的欠费与高玉红、曹慧无关，据高玉红、曹慧提供的缴费票据，2014-2015年度暖气不存在欠费，2016-2017年度已缴纳8156元，按实际使用期2.5个月计算，还多支付了2037.5元，故不存在欠暖气费的问题。关于租金，双方合同明确约定2012年1月1日交付房屋，免租期为2个月，至2022年3月1日收回，即合同履行期限应为2012年3月1日至2022年3月1日止。高玉红、曹慧已实际支付2016年3月1日至2017年2月28日前的租赁费，2017年1月16日至2月28日因不能正常经营幼儿园造成的租金损失，孙万春应予退还。孙万春认为如果满足后五年租金递增的约定，才免两个月租金的理由与合同内容不符，不予采信。高玉红、曹慧根据幼儿园的性质和特点对租赁房屋进行了装修，且已实际经营五年，孙万春对二人装修并未提出异议，现因孙万春违约导致合同解除，依照相关法律规定，孙万春应对高玉红、曹慧剩余租赁期内装饰装修残值损失予以赔偿。高玉红、曹慧与孙万春所签的租赁合同中，虽然约定了第六年至第十一年的租金递增，但如何递增，未在签订合同时约定清楚，以致双方因租金问题引发本案纠纷。对此，高玉红、曹慧也有一定责任，故对二人主张的可得利益损失本院酌情减少2万元。孙万春未在一审中提出可得利益损失的反诉请求，其要求高玉红、曹慧支付其可得利益损失的上诉请求本院不予审理。关于高玉红、曹慧主张的2017年1至3月的幼儿伙食费、管理费退费损失，不是直接损失，其要求赔偿的上诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)、（二)项规定，判决如下：
一、维持阳泉市城区人民法院（2017)晋0302民初252号民事判决第一、三、四、五项；
二、撤销阳泉市城区人民法院（2017)晋0302民初252号民事判决第二项；
三、孙万春、靳玉平于本判决生效后十日内支付高玉红、曹慧暖气费2037.65元、租金18084元、建筑装修费用137953元、可得利益损失46500元，以上共计204574.65元。
二审案件受理费5130元，由高玉红、曹慧负担2565元，由孙万春负担2565元。
本判决为终审判决。
审判长 张敏芳
审判员 王 健
审判员 郭严旻
二〇一八年五月九日
书记员 任怀青