福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅民初字第398号
原告林理伟，男，1978年1月29日出生。
委托代理人郑晓军，福建枫桦律师事务所律师。
委托代理人陈龙，福建枫桦律师事务所律师。
被告周远贵，男，1973年2月21日出生。
委托代理人魏宝闽，福建闽中律师事务所律师。
原告林理伟与被告周远贵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢清适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林理伟的委托代理人郑晓军、陈龙，被告周远贵及其委托代理人魏宝闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林理伟诉称，原、被告双方于2012年12月12日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告所有的三明市梅列区和仁新村1幢四层1-19号的房屋，合同对租赁期限、租金、保证金、装修免租期、双方的权利义务及违约责任等均作了明确约定。合同约定的装修免租期过后，被告未能依约向原告支付房租。双方于2013年9月25日签订《补充协议》一份，对被告拖欠租金的支付方式等作了具体约定，同时约定，若被告未能在2013年11月1日前按约支付拖欠的租金，合同终止，被告应在三日内将房屋完好无损腾退给原告，否则“每延期交付一日按照所欠租金总额的万分之五支付违约金，且保证金不予退还”。嗣后，被告仍未能履行《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的支付租金的义务，且至今拒绝腾退房屋。原告据此起诉至法院，要求判令：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2013年11月1日解除；2、判令被告立即腾退租赁房屋；3、判令被告支付2013年4月至2013年10月房屋租金776722元及利息10252元（利息按每年6%的利率，从拖欠月份次月起计算至2013年10月31日）；4、判令被告支付房屋占用费278876元（按每月139438元的标准，从2013年11月1日暂计至2013年12月30日，此后继续计算至被告实际腾退房屋之日），支付违约金21360元（以拖欠租金总额776722元为基数，按每日万分之五的利率从2013年11月5日暂计至2013年12月30日，此后继续计算至被告实际腾退房屋之日）；5、判令被告已向原告缴纳的500000元保证金不予退还。
被告周远贵辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系无效合同，被告在签订合同时明确表示租赁该房屋作为餐饮、桑拿、OK等休闲会所使用；被告在装修办理消防审核时才得知该房屋未经公安消防机构验收，导致被告无法办理相关营业执照、许可证书等以取得相应的经营资格。根据《消防法》及相关司法解释的规定，应当认定租赁合同无效。双方的《房屋租赁合同》已于2013年11月1日解除，被告已经将房屋交还原告，不存在支付房屋占用费的问题。因原告的原因导致合同无效，原告应当退回保证金并向被告赔偿损失。
经庭审质证、认证，双方当事人对以下证据及事实没有异议，本院予以确认。：
1、房屋所有权证、土地使用权证各一份，证明原告系涉案房屋的所有权人；
2、房屋租赁合同一份，补充协议一份，证明原、被告双方就租赁涉案房屋签署合同及补充协议的事实，合同及补充协议对双方的权利义务进行了约定；
3、收据一组，证明被告向原告缴纳保证金及支付部分租金的情况。
本案争议的焦点是：原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否属于无效合同。
被告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》属于无效合同，涉案房屋未经公安消防机构验收，根据《消防法》第13条第2款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格，禁止投入使用。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》第一条规定，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。被告据此提供三明市公安消防支队《建设工程设计备案凭证》、《装饰装修阻燃材料见证检验告知单》、《建设工程消防设计备案复查意见书》各一份。
原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，原告持有出租房屋的合法、有效的产权证，被告没有证据证明涉案房屋未经消防验收，被告提供的三明市公安消防支队的备案材料恰恰证明消防机关没有禁止被告装修或投入经营。
本院认为，根据原告提供的房屋所有权证，涉案房屋建成于1997年，《中华人民共和国消防法》颁布于1998年，《消防法》关于房屋建设时消防验收的规定不能溯及涉案房屋，即不论涉案房屋是否经过消防验收，均不能影响涉案房屋的建设和使用，原告取得房屋所有权证及土地使用权证的事实也证明涉案房屋已经相关部门确认权属。1997年至原、被告签订合同的时间长达15年，涉案房屋早已长期投入使用。被告在本案中既没有提供书面证据证明涉案房屋没有经过消防验收，在被告提供的《建设工程消防设计备案复查意见书》中反而存在以下内容：“你单位已按要求整改完毕，复查合格，可以恢复施工。”可见消防部门并未认定涉案房屋不能投入使用，反而批准了被告的设计备案。同时，被告自述在2013年2月已被消防部门告知涉案房屋没有经过消防验收，但在2013年9月仍然与原告签订《补充协议》，诉讼中再以涉案房屋未经消防验收为由主张合同无效，也显然有悖于诚实信用原则。综上，本院认为，被告未提供充分证据证明涉案合同系无效合同，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法、有效，双方应当按照上述合同、协议的约定履行各自的义务。
经庭审认证，对本案事实作如下认定：
2012年12月12日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告所有的三明市梅列区和仁新村1幢四层1-19号的房屋，合同对租赁期限、租金、保证金、装修免租期、双方的权利义务及违约责任等均作了明确约定。合同约定的装修免租期过后，被告仅向原告支付了部分房租。2013年9月25日，原、被告双方又签订《补充协议》一份，对被告拖欠租金的支付方式等作了具体约定，同时约定，若被告未能在2013年11月1日前按约支付拖欠的租金，被告应在三日内将房屋完好无损腾退给原告，否则还应按每日万分之五的标准向原告支付违约金等内容。至2013年11月1日，被告未按《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定支付房租，至今尚欠2013年4月租金119438元、2013年5月租金99532元、2013年7月至10月租金各139438元。
综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照《房屋租赁合同》及《补充协议》履行各自义务。原、被告双方均认可双方签订的《房屋租赁合同》已于2013年11月1日解除，本院予以确认。原告要求被告支付2013年4月至10月拖欠租金及利息的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2013年11月1日合同解除时，被告尚欠原告的租金及利息已超过被告向原告缴纳的保证金数额，可直接将保证金用于抵扣被告所欠的租金利息及租金本金，但不能单独主张不予退还保证金，在计算违约金时，也应先进行抵扣后再进行计算，因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，原告要求被告缴纳的500000元保证金不予退还的诉讼请求，本院不予支持，但保证金可用于抵扣抵扣租金利息及租金本金。被告关于《房屋租赁合同》及《补充协议》系无效合同，被告已于2013年11月1日将讼争房屋返还给原告的主张，因被告未提供充分证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、二百二十六条的规定，判决如下：
一、确认原告林理伟与被告周远贵签订的《房屋租赁合同》于2013年11月1日解除；
二、被告周远贵应于本判决生效之日起十日内将三明市梅列区和仁新村1幢四层1-19号房屋退还给原告林理伟；
三、被告周远贵应于本判决生效之日起三日内向原告林理伟支付房屋租金776722元及利息10252元（利息按每月5‰的利率从拖欠租金次月起计算至2013年10月31日，被告已缴纳的500000元保证金可抵扣利息后抵扣房屋租金）。
四、被告周远贵应于本判决生效之日起三日内向原告林理伟支付房屋占用费278876元（按每月139438元的标准，从2013年11月1日起暂计至2013年12月30日，此后继续计算至被告周远贵实际腾退房屋之日）；
五、被告周远贵应于本判决生效之日起三日内向原告林理伟支付违约金7892元（违约金以本判决第三项抵扣后被告尚欠房屋租金286974元为基数，按每日万分之五的标准，从2013年11月5日暂计至2013年12月30日，此后继续计算至本判决第三项确认的还款之日）；
六、驳回原告林理伟的其他诉讼请求。
如果被告周远贵未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19085元，因适用简易程序审理，减半收费9543元，由原告林理伟负担3088元，由被告周远贵负担6455元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审判员 谢 清
二〇一四年五月二十九日
书记员 吴益文
附：本判决相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。