山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民再终字第3号
上诉人（一审被告）：青岛胶州湾大桓九家园置业有限公司。
法定代表人：王普芹，董事长。
委托代理人：魏怀革，山东欣辰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：宋立欣，男，1963年5月5日出生，汉族。
委托代理人：刘玉龙，山东港杰律师事务所律师。
原审第三人：高绪发，男，1954年7月22日出生，汉族。
委托代理人：汪福强，山东康元律师事务所律师。
委托代理人：陈文志，山东康元律师事务所律师。
上诉人青岛胶州湾大桓九家园置业有限公司（以下简称大桓九公司）因与被上诉人宋立欣、原审第三人高绪发买卖合同纠纷一案，不服胶州市人民法院（2013）胶民再初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月18日受理本案后，依法组成合议庭，于2013年12月31日前向各方当事人送达开庭传票，于2014年1月10日公开开庭审理本案。上诉人大桓九公司的法定代表人王普芹及委托代理人魏怀革，被上诉人宋立欣的委托代理人刘玉龙，原审第三人高绪发的委托代理人汪福强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月26日，宋立欣诉至胶州市人民法院称：大桓九公司将其开发建设的位于大桓九家园小区＊号楼＊单元＊＊＊号房屋顶水泥款折抵给宋立欣，后宋立欣将该房出售给王亮奎，王亮奎购房后银行贷款直接进入大桓九公司账户，该公司收该款后拒不返还宋立欣，请求依法判令该公司返还购房款16万元并承担诉讼费。大桓九公司答辩称：宋立欣所诉与事实不符，该公司将涉案房屋中的首付款60703.84元折抵给施工方，用来折抵工程款。而施工方又将该房屋中的首付款折抵给宋立欣，用来折抵水泥款，宋立欣又将该房屋转手给为其运送水泥的车主兼司机王亮奎，请求法院依法驳回宋立欣的诉讼请求。第三人高绪发称：涉案房屋已整体折抵给了宋立欣，不存在仅以首付款来折抵水泥款的事，因此，出售房屋的全款应归宋立欣所有。
胶州市人民法院一审查明，2009年9月10日，由高绪发、大桓九公司共同出具“证据”一份，内容为：高绪发同意把＊号楼＊单元＊＊＊房给宋立鑫顶水泥款。该证据由高绪发签字、大桓九公司盖章。
另查明，宋立欣后将该房屋卖给王亮奎，于2010年1月4日办理手续，由王亮奎将首付款之外的房款13.3万元通过银行贷款汇入大桓九家园置业公司。
胶州市人民法院一审认为，本案争议焦点在于：1、宋立欣作为原告起诉主体是否适格；2、大桓九公司转给高绪发折抵工程款的涉案房屋是房屋的全部还是部分。高绪发书写证据同意将房屋给“宋立鑫”折抵水泥款，宋立欣持有该证据并在庭审中得到高绪发的确认，同时大桓九公司在该证据上加盖公章，这表明大桓九公司与高绪发及宋立欣之间的物权转让关系成立。至此，宋立欣即为本案争议房屋的受让人，从而确立了大桓九公司的被告地位。因此，宋立欣起诉的主体是正确的。尽管在庭审中，大桓九公司提供了《补充协议》、《协议书》、收款收据等证据证明大桓九公司按照约定将房屋的首付款（60703.84元）折抵的工程款，并非将涉案房屋的全部款项折抵给施工方高绪发，因第三人高绪发不予认可，并且当庭证实系先将涉案房屋抵给宋立欣，后与大桓九公司签订《协议书》，也就是说，涉案房屋已整体折抵给了宋立欣，不存在仅以首付款折抵水泥款之事。因本案购房人从宋立欣处购买房屋，根据房地产交易规则的规定与大桓九公司签订购房协议，因此，本案购房款进入大桓九公司账户，但该款实际应当归宋立欣所有，宋立欣应当享有收取房款的权利。对于宋立欣主张房款13.3万元，一审予以支持，高于房款部分，一审不予支持。综合本案的现有证据分析，根据第三人高绪发的陈述，比较原、被告所提交的证据的效力，宋立欣的证据更具有优势。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：大桓九公司于判决生效后十日内返还宋立欣房款人民币13.3万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，宋立欣负担591元，大桓九公司负担2909元。
大桓九公司上诉称：1、一审认定事实及适用法律错误。本案的事实是：大桓九公司将涉案房屋中的首付款60703.84元折抵给高绪发，然后高绪发又将涉案房屋中的首付款部分折抵给宋立欣，后宋立欣又将涉案房屋卖给王亮奎，主要依据是原审中提交的《协议书》及《收款收据》；2、宋立欣与大桓九公司无合同关系，以合同纠纷起诉大桓九公司属于所诉主体错误；3、不能排除本案系宋立欣、高绪发及王亮奎三方恶意串通，或宋立欣因高绪发无任何财产而对其主张无望等原因，提起诉讼，以达到侵占大桓九公司财产的目的。请求依法改判。
宋立欣答辩称：1、涉案房屋是用全额抵账。2009年9月10日大桓九公司与高绪发和宋立欣之间签订的《证据》内容否定了2009年9月7日大桓九公司与高绪发的《协议书》，且2009年9月7日的协议书上数字系拼凑，该证据系为了逃避债务制造假证据；2、宋立欣作为原告起诉大桓九公司主体适格。高绪发与大桓九公司已共同确认将房屋抵给宋立欣，说明大桓九公司与高绪发及宋立欣之间的物权转让关系已经成立，宋立欣是涉案房屋的受让人，大桓九公司是出让人。同时根据房地产交易规则规定房屋贷款已进入大桓九公司账户，因此宋立欣有权向大桓九公司主张涉案房屋出让款。请求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，大桓九公司与高绪发于2009年9月7日签订协议书。该协议书第二条约定“……乙方（高绪发）以合适的价款将房产转让给别人，甲方（大桓九公司）不得干涉，并保证按照乙方（高绪发）或者最后购房人的要求为其办理相关房屋买卖和按揭贷款的手续。但是无论何人最后购买该房屋，乙方（高绪发）均保证从银行所贷款项133000元归甲方所有，乙方（高绪发）不得干涉。如没有贷款，则乙方（高绪发）向甲方（大桓九公司）返还133000元房款后，甲方为乙方或者最后购房人办理购房手续”。
本院查明其他事实与一审一致。
本院认为，本案争议焦点是：1、宋立欣作为原告，向大桓九公司主张涉案房屋出让款是否适格；2、涉案房产系部分抵账还是全部抵账。
关于宋立欣原告主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。本案中，大桓九公司与高绪发签订协议，将涉案房屋的首付款部分抵顶给高绪发，后高绪发将涉案房屋全部抵顶给宋立欣，故宋立欣与本案有直接利害关系，其具备原告主体资格。
关于涉案房屋系部分抵账还是全部抵账问题。高绪发对2009年9月7日其与大桓九公司签订的协议上签名并无异议，但主张非其真实意思表示。本院认为，高绪发的该主张未提交证据证明，本院对高绪发的该主张不予支持，该协议合法有效。依据该协议，涉案房屋应系首付款部分抵顶大桓九公司欠高绪发的款项。该协议同时约定，高绪发可以转让涉案房产，但转让后应保证其余13.3万元款项支付给大桓九公司，因此，高绪发无权将涉案房屋全部抵顶给宋立欣。高绪发与宋立欣之间的抵款协议，不能对抗高绪发与大桓九公司之间的协议。依据高绪发与大桓九公司之间的协议，大桓九公司有权收取13.3万元售房款，宋立欣向大桓九公司主张返还13.3万元的售房款无事实及法律依据，本院不予支持。宋立欣与高绪发之间的债权债务关系可依法另行依法处理，本案不予审理。
综上，大桓九公司的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实及适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销胶州市人民法院（2013）胶民再初字第5号民事判决；
二、驳回宋立欣的诉讼请求。
一审案件受理费3500元，二审案件受理费2909元，共计6409元，由宋立欣负担。二审案件受理费2909元已由青岛胶州湾大桓九家园置业有限公司预交，宋立欣应于本判决生效后十日内支付给青岛胶州湾大桓九家园置业有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 李丰波
代理审判员 蒲娜娜
代理审判员 徐友仁
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 于鹤立
书 记 员 赵媛媛