江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终968号
上诉人（原审原告）：邓小美，女，汉族。
委托代理人：万焕作，系江西经辉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：饶海（原新建县东方星百货中心经营者），男，汉族。
委托代理人：万虹霞，江西豫章律师事务所律师。
委托代理人：万婧，江西豫章律师事务所律师。
上诉人邓小美因与上诉人饶海房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市新建区人民法院（2015）新民三初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年5月30日，原告邓小美（乙方）与被告新建县东方星百货中心（以下简称百货中心）（甲方）签订了一份《东方星百货商铺租赁合同》，约定：一、租赁地点。甲方同意将百货中心将位于新建县新建大道510-538号13栋A1“百货中心”一层91号商铺（柜台）租赁给乙方，该商铺建筑面积20.46平方米。二、租赁期限。租赁期限为两年，即从2014年7月28日起至2016年7月27日止。三、租金交付。该商铺租金为人民币6343元/月，合计年租金76116元/年；租金按年度支付，乙方在签订本合同当日一次性支付给甲方第一年度租金，次年租金乙方应于第一年度租期最后一个月前支付给甲方，先付后用。四、履约保证金。乙方在签订合同当日须向甲方缴纳合同履约保证金20000元；乙方如有提前终止合同违约行为，合同履约保证金作为违约金处理不退还乙方；乙方在本合同履行过程中如有拖欠租金、管理费、水电、空调能源费用、不遵守商场管理制度、导致商场经营混乱及停业、严重损害商场声誉等违约行为，以及其它给甲方造成损失的行为，甲方有权直接从租赁合同履约保证金中扣除；租赁期满后如乙方无任何违约行为，且没有拖欠商场管理机构的任何费用，并经甲方验收铺位合格后，履约保证金将在7日内退还给乙方；履约保证金不计利息。五、其他费用。管理费：0.6元/平方米/日，按合同面积计算；管理费按年度交付，由乙方在签订本合同时与租金一起交付。合同对双方的权利义务进行了约定。
合同签订后，原告于2014年5月27日向被告交付了第一年度的租金76116元、履约保证金20000元，共计96116元，被告将店面交付给原告使用。合同履行期间，双方产生纠纷。2015年6月24日，被告在原告商铺门前张贴了一份《函告》，通知原告：“1、按照双方签约合同规定，你方已自愿放弃店铺。应于2015年6月25日17时前，归还签约合同并搬走您店铺的所有物品。2、您若在上述期间内仍未归还合同搬走物品，百货中心有权对你店铺内的物品进行任何处理，因此产生的一切后果由您自行承担。”2015年6月26日，原告将商铺腾空并返还给了被告。2015年7月7日，原告诉至法院。
原审法院认为：原告邓小美与被告百货中心签订房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方应按约定履行。被告发函要求原告在2015年6月25日前从其经营的商铺搬离，且原告也按被告函告搬出，即视为双方达成于2015年6月25日解除租赁合同，原告要求解除与被告签订的《东方星百货商铺租赁合同》，原审法院予以支持；因被告收取原告租金时间为2014年7月28日至2015年7月27日，鉴于双方于2015年6月25日终止租赁合同，剩余商铺租金6977.30元，应退还原告；被告辩称原告在履约期间违约，没有证据佐证，其要求没收履约保证金的主张，原审法院不予采信。原告要求被告返还履约保证金20000元，原审法院予以支持；合同约定商铺租金按建筑面积收取，应按约定执行，原告称被告多收租金15949.89元，于法无据，原审法院不予支持；原告要求被告开具租赁费、管理费发票的诉讼请求，不属法院主管范围，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告邓小美与被告新建县东方星百货中心于2014年5月30日签订的《东方星百货商铺租赁合同》于2015年6月25日解除；二、由被告新建县东方星百货中心返还原告邓小美剩余租金6977.30元；三、由被告新建县东方星百货中心返还原告邓小美履约保证金20000元；四、驳回原告邓小美的其他诉讼请求。上述二、三款项限被告在本判决生效后20日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元，由原告邓小美承担325元，被告新建县东方星百货中心550元。
邓小美不服一审判决向本院上诉称：请求维持原审判决第一、二、三项，撤销原审判决第四项，并改判饶海返还多收邓小美商铺租金15949.89元，本案一、二审诉讼费由饶海依法承担。其理由是：在本案中合同约定的面积与实际面积不一致，饶海应将差额面积的租金返还给邓小美。
饶海辩称：其对原审判决第一、二、三项提起了上诉，答辩理由与上诉状陈述理由一致，原审法院判决第四项认定事实及适用法律均是正确的，依法应予维持。
饶海不服原审法院判决，向本院上诉称：请求二审法院撤销原审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求。其理由是：由于被上诉人在经营期间无故且连续多日不营业，在商场打牌等违反双方签订的经营管理规定，给商场造成极坏影响。百货中心向被上诉人发函的真实意图是告知被上诉人要求其遵守相关管理规定，被上诉人未按百货中心的发函要求主动腾退涉案的房屋。被上诉人在2015年6月25日未从经营的商铺搬离，而是经营到2015年7月底。在本案中，被上诉人违约，上诉人应将被上诉人的履约保证金予以没收。
邓小美辩称：双方解除合同的依据是百货中心未履行合同约定，且百货中心于2015年6月24日张贴函告要求解除与邓小美等其它商户的合同，因此，邓小美等商户在2015年6月26日将店铺腾空交还给了百货中心，邓小美在原审法院提供了相关视频资料予以证实，因此，原审法院认定双方于2015年6月26日解除合同符合法律规定；导致双方解除合同是由于百货中心没有完全履行合同义务，并非邓小美等商户违反了百货中心的有关经营规定，且百货中心也未提供相关证据证明其观点，原审法院判决百货中心返还邓小美交纳的押金完全符合法律规定。
本院经审理查明：本院于2016年8月22日组织双方当事人质证了涉案的视频资料，涉案的视频资料中没有邓小美等商户于2015年6月26日将商铺腾空并返还给了百货中心的内容。在该视频资料中，双方只是商讨解决商铺纠纷的事宜，涉案的视频中只有批案中的涉案当事人程金、姜云。
本院另查明，百货中心系个体工商户，经营者为饶海，原审法院认定饶海为百货中心法定代表人错误，百货中心于2015年8月31日经核准注销，未告知一审法院。二审审理期间，被上诉人要求法院依法对当事人主体身份进行变更，由该百货中心的经营者饶海对本案承担民事责任，饶海本人也同意二审直接将上诉人百货中心变更为上诉人饶海。
本院二审对原审法院查明的其他事实予以确认。
本案的争议焦点：在本案中，邓小美是否于2015年6月26日将商铺腾空并返还给了百货中心；在本案中，是邓小美违约还是百货中心违约；租赁合同约定的面积与实际承租的面积是否一致。
本院认为，百货中心与上诉人邓小美签订的《东方星百货商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。邓小美是否于2015年6月26日将商铺返还给百货中心，本院认为，邓小美提供的视频资料中只有双方商讨解决商铺纠纷的内容，并没有商户在2015年6月26日将商铺腾空并返还给百货中心的内容，原审法院据此认定商户的搬出时间并判决百货中心返还剩余租金不当，应予纠正。在本案中，上诉人饶海未提供足够的证据证明邓小美违反合同约定需扣除部分或者全部履约保证金，故对该项上诉理由不予采信，涉案的履约保证金2万元应退还邓小美。本案一、二审期间，邓小美均未提供足够的证据证明其实际承租的面积小于租赁合同约定的面积，故对邓小美的该项上诉请求，本院不予支持。百货中心系个体工商户，已于2015年8月31日注销，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条之规定，依法应由其经营者承担民事责任，故本案百货中心向被上诉人返还保证金的责任由其经营者饶海承担。
综上，上诉人饶海的上诉理由有部分事实依据，原审判决认定事实有误，处理结果不当，依法应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持南昌市新建区人民法院（2015）新民三初字第145号民事判决第四项；
二、撤销南昌市新建区人民法院（2015）新民三初字第145号民事判决第一、二项；
三、变更南昌市新建区人民法院（2015）新民三初字第145号民事判决第三项为“上诉人饶海于判决生效后七日内退还上诉人邓小美履约保证金1万元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费673元（邓小美预交199元，饶海预交474元），由上诉人邓小美承担199元，由上诉人饶海承担474元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗云奇
审 判 员 裴重芳
代理审判员 邓 晖
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 王 倩