江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民再初字第0003号
原审原告：无锡市龙马房地产开发有限公司，住所地江苏省无锡市香榭街88-1。
法定代表人：余德成，该公司董事长。
委托代理人：王雪峰（受无锡市龙马房地产开发有限公司的特别授权委托），江苏梁溪律师事务所律师。
原审被告：冯满芬。
原审被告：陆铮。
被告：邓德兴。
被告：邓德荣。
委托代理人：吕达夫（受邓德荣的特别授权委托），上海市三石律师事务所律师。
被告：邓校玉。
被告：邓瑶琴。
第三人：无锡市益多投资发展集团有限公司，住所地江苏省无锡市长江北路红旗路口。
法定代表人：谢鸣宇，该公司董事长。
委托代理人：沈炜（受无锡市益多投资发展集团有限公司的特别授权委托），该公司职员。
委托代理人：吴建新（受无锡市益多投资发展集团有限公司的特别授权委托），江苏崇安律师事务所律师。
原审原告无锡市龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）与原审被告冯满芬、陆铮房屋拆迁纠纷一案，本院于2002年12月20日作出（2002）北民一初字第1125号民事判决，已经发生法律效力。江苏省高级人民法院于2014年4月10日作出（2013）苏审三民申字第370号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法追加邓德兴、邓德荣、邓校玉、邓瑶琴为共同被告、无锡市益多投资发展集团有限公司（以下简称益多公司）为第三人，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告龙马公司的委托代理人王雪峰，原审被告冯满芬、陆铮，被告邓德兴，被告邓德荣及其委托代理人吕达夫，被告邓校玉、邓瑶琴，第三人益多公司的委托代理人沈炜、吴建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2002年11月22日，原审原告龙马公司起诉至本院称，其根据有关文件批准，在龙船浜A地块进行开发建设，温巷41号房屋属拆迁范围，该房系私房，原产权人陆和泉（亡），建筑面积183.1平方米，现产权继承人为冯满芬和陆铮，拆迁过程中，双方就拆迁事宜未能达成协议，要求冯满芬、陆铮搬出温巷41号房屋。原审被告冯满芬、陆铮辩称，拆迁至今，龙马公司从未认真考虑过他们的原地产权置换的要求，无视他们的利益与解决问题的意愿，双方没有签订过拆迁合同，因而龙马公司的请求没有法律依据，要求驳回龙马公司的诉讼请求。
本院原审查明，龙马公司经有关主管部门批准，对无锡市龙船浜地区实施拆迁改造，无锡市温巷41号房屋属拆迁范围，该房系私房，原产权人为陆和泉（已亡），该房建筑面积为183.1平方米。陆和泉与被告冯满芬系夫妻关系，双方生育一子即陆铮。争议房屋现由冯满芬和陆铮居住使用。在该房内安装有有线电视1套、电话1部。在拆迁过程中，双方就拆迁事宜未能达成一致意见。2002年11月，龙马公司诉至本院，要求被拆迁人搬迁让房。诉讼前，拆迁实施单位委托评估单位对被拆迁房屋进行评估，评估价为人民币339982元。起诉后，本院委托评估单位重新进行评估，经评估房屋拆迁补偿款为人民币339705元。龙马公司同意以诉讼前的评估价对被拆迁人进行补偿。诉讼中，龙马公司提供了无锡市五姓巷37号301室建筑面积为106.63平方米（价值人民币330553元）房屋1套，和无锡市五姓巷37号304室建筑面积为106.21平方米（价值人民币329251元）房屋1套以供产权调换。以上事实，有房屋拆迁许可证、营业执照、规划定点图、房屋所有权证存根摘录件、无锡市物价局文件、房屋销售许可证、无锡市发展计划委员会的批复、建设用地批准书、建设用地规划许可证、拆迁委托书、资质证书、拆迁估价报告书和当事人的陈述在卷佐证。
本院原审认为，龙马公司经有关主管部门批准，依法领取了房屋拆迁许可证，在无锡市龙船浜地块实施拆迁的手续齐全合法。温巷41号房屋的产权人登记为陆和泉，但应属陆和泉和冯满芬的夫妻共有财产，陆和泉去世后，属陆和泉所有的房产份额应由冯满芬和陆铮继承。根据拆迁法规的规定，被拆迁人即房屋的产权人或者产权继承人，有权对房屋拆迁补偿的方式选择货币补偿或者产权调换，现冯满芬、陆铮选择了产权调换，可予准许。龙马公司在诉讼中提供了两套产权调换房以供冯满芬和陆铮进行产权调换，符合有关法律法规的规定，可予采用，现冯满芬对产权调换房源未作选择，可由本院确定，故对于冯满芬、陆铮坚持要求原地产权置换的意见，不予支持。诉讼中本院委托的评估单位所作的评估报告效力高于诉讼前一方单独委托的评估单位所作的评估报告，现诉讼前的评估价高于诉讼中的评估价，龙马公司自愿按照诉讼前的评估价格对被拆迁人进行补偿，有利于被拆迁人，可以准许。按照规定，进行产权调换，应当结清产权调换的差价。为此，本院作出（2002）北民一初字第1125号民事判决：一、无锡市龙马房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起2日内将坐落在无锡市五姓巷37号301室房屋给冯满芬、陆铮进行产权调换。二、无锡市龙马房地产开发有限公司给付冯满芬、陆铮产权调换的差价款人民币9429元，此款于本判决发生法律效力之日起2日内付清。三、冯满芬、陆铮于本判决发生法律效力之日起2日内迁出无锡市温巷41号房屋。无锡市温巷41号房屋交由无锡市龙马房地产开发有限公司予以拆除。四、无锡市龙马房地产开发有限公司给付冯满芬、陆铮一次性临时安置补助费人民币4577.50元、搬家费人民币450元、有线电视移装费人民币260元、电话移装费人民币208元，合计人民币5495.5元，此款于冯满芬、陆铮搬出无锡市温巷41号房屋后2日内付清。
龙马公司再审称，其根据有关文件批准，在龙船浜A地块进行开发建设，温巷41号房屋属拆迁范围。虽因原审案件中遗漏了相关当事人，但原审判决对该户的安置补偿符合规定。由于原审判决中由其安置的房屋已被其转让，故可另行安置同一地段相似户型的房屋。由于益多公司与其签订合同，该地块拆迁的实际权利义务人系益多公司，故要求由益多公司承担本案相应义务，其负连带责任。
冯满芬辩称，温巷41号房屋系其与丈夫陆和泉的夫妻共同财产，龙马公司无视其利益，也无解决问题的意愿，其不同意龙马公司的单方安置补偿方案。在原审判决后，其自行搬出了被拆房屋并交付拆除，但龙马公司至今未对其作出任何补偿与安置。其要求龙马公司支付补偿款人民币3000万元。
陆铮辩称，其意见与母亲冯满芬相同。
邓德荣辩称，其系被拆房屋的权利人之一，要求实施货币安置补偿方式。其与陆赛娣存在着有抚养关系的继母子关系，故有权继承陆赛娣的相应份额；被拆房屋属陆和泉的个人财产，冯满芬仅可按份继承相应份额。其与邓德兴、邓校玉、邓瑶琴的补偿利益可按共有方式实施，但须与冯满芬、陆铮分割清楚，以免产生纠纷。
邓德兴、邓校玉、邓瑶琴辩称，与邓德荣意见相同。
益多公司辩称，龙马公司所述属实，对被拆迁人的本案安置义务由其承担，其他意见与龙马公司相同。
关于无锡市龙船浜地块（A块）拆迁改造及无锡市温巷41号房屋拆迁、评估的事实，本院再审查明事实与原审相同。
本院再审另查明：原审判决作出并生效后，因冯满芬、陆铮未履行判决确定的义务，龙马公司于2003年1月16日向本院申请执行。在执行过程中，本院组织双方进行了调解，但未能达成一致。此后，冯满芬、陆铮自行搬出了温巷41号房屋，该房屋于2003年1月28日由龙马公司予以拆除。
因冯满芬、陆铮搬迁后并未取得安置补偿利益，本院多次组织双方进行调解。在调解过程中，冯满芬表示由龙马公司支付其人民币60万元补偿款或在被拆迁房屋处安置相同面积的产权房屋；龙马公司表示仅可将货币补偿款总额提升至人民币44万元、如产权调换则需支付房屋差价。由于双方分歧较大，致使调解无果。
2003年6月8日，益多公司将本院原审判决所确定的无锡市五姓巷37号301室产权调换房屋出售给他人。本院获知该情形后，除对龙马公司的财产采取冻结措施、要求龙马公司对已出售房屋予以反转外，又组织双方予以调解。但由于冯满芬提出需按289.9平方米的房屋实际建筑面积确定其安置标准或补偿其人民币160万元的要求，与龙马公司的协商意见相差甚远，故调解未取得任何进展。
再查明：陆进荣、陆赛娣夫妇生前仅养育一子陆和泉，陆进荣于1960年去世。1977年2月14日，陆赛娣与邓蟾舫登记结婚。邓蟾舫与前妻共生育了被告邓德兴、邓德荣、邓校玉、邓瑶琴四个子女。陆和泉于1995年去世，陆赛娣于1998年去世，邓蟾舫于2005年去世。温巷41号原有七架屋平房一间，产权登记人为陆进荣。1974年，陆和泉在温巷41号处建造了建筑面积为46.9平方米的二层楼房一幢。1985年期间，陆和泉提出申请，将原平房翻建成建筑面积为136.2平方米的三层楼房一幢，并于1986年期间获审批及完工。1988年9月18日，陆赛娣出具了拨付笔据，载明：原温巷41号的七架屋，因其年事已高、丈夫病故、无力维修，于1985年即拨付给独生子陆和泉，并由儿子改建居住；今后其的养老送终事宜，均由陆和泉承担，自立据以后该房屋永为陆和泉继承，另人不得干涉。当地居委也盖章见证。1988年9月22日，陆和泉出具承接笔据，载明：其于1985年6月承接父母的旧房一间后，即于同年7月翻建了三层楼房。经母亲同意，将原产权人陆进荣改为陆和泉，房屋财产由陆和泉继承，母亲今后的生活料理、养老送终均由儿子承担。当地居委盖章见证。1989年2月20日发放的温巷41号内的二幢房屋的产权人均登记为陆和泉。1996年8月14日发放的土地使用证载明温巷41号的土地使用面积为107.8平方米。温巷居委出具的情况证明材料载明，温巷41号中的二层楼房于1990年的汛期时屋面倒塌、严重受损，故重新进行了翻建。本案的双方当事人均确认温巷41号内的有线电视1套、电话1部和装修的权利人为冯满芬。
再审过程中，龙马公司作如下表示：1、原判决的产权调换房源已出售给他人，但其可提供无锡市五姓巷37号402室建筑面积为113.62平方米房屋作产权调换房，双方仍按原房价标准结清差价。除此已无其他可供产权调换的房源提供。2、龙船浜地块（A块）拆迁改造虽名义上由其实施，但其与益多公司之间约定该地块拆迁所涉的权利义务实由益多公司承接。
邓德荣作如下表示：1、其母亲于1976年的正月去世，当年5月份，陆赛娣经人介绍后即与其父亲同居生活。当时其兄长与大姐已成家，二姐则在外地工作。其于1976年下半年高中毕业后，并未参加生产队的劳动而仍在家复习准备1977年的高考，至1978年方正式参加工作。2、其与父亲还为是否认陆赛娣为继母之事产生争执，因其不肯，故引起父亲的不满，甚至还动手打其，其因无生活来源，也只能忍耐。3、陆赛娣与其父亲共同生活时，其尚未满十八周岁，且无工作，故与陆赛娣形成了有抚养关系的继母子关系，有权继承陆赛娣的遗产部分。4、陆和泉于1985年翻建温巷41号内的三层楼房时，其父亲也出资出力，在1988年领证时，根据陆赛娣的意思并由其父亲执笔写下了笔据，并注明陆赛娣今后的养老送终由陆和泉承担，同时在笔据中载明房产只给陆和泉一人的附带条件。故根据该附带条件，温巷41号的房屋不属夫妻共同财产，在陆和泉去世后，由相应的继承人共同继承，冯满芬仅系继承人之一，而不是该房屋的共有权人。
冯满芬在以往的申诉及本案再审中作如下表示：1、拆迁人未对温巷41号房屋中的68.85平方米的阁楼、48平方米的院子、24平方米的生活间、18平方米的阳台、6平方米的门廊的面积予以补偿。2、温巷41号房屋中的三层楼房由其与陆和泉建造，二层楼房因1990年的汛期而出现严重损毁，此后重新进行了翻建与修复。3、由于龙马公司至今仍无解决问题的诚意，故要求对被拆房屋补偿人民币3000万元。
基于本案情形，本院委托了无锡东信房地产土地评估咨询有限公司以2015年6月30日为时段节点对相关事项予以评估。评估报告载明：1、假设温巷41号房屋存在，当今的市场交易价为单价人民币6056元每平方米、总价为人民币110.89万元。2、与温巷41号房屋同地段同面积目前商品房的交易价的单价为人民币10085元每平方米、总价为人民币184.66万元。3、按当今在该地块拆迁的补偿标准为单价人民币7223元每平方米、总价为人民币132.25万元。4、当今在被拆房屋区域内住宅房屋交易的完税指导价（每平方米）为：金马国际花园人民币6821元、香榭花园人民币7928元、后龙船浜小区人民币6086元、五里新村（老）人民币6248元、五里新村（新）人民币6821元。龙马公司、益多公司对评估报告无异议，其他当事人对该报告不予认可。本院经调查，目前本地区对需要自行解决过渡用房的被拆迁人，拆迁人以每张被拆房屋的权属凭证为单元，向在过渡期内的被拆迁人每月支付最低为人民币1000元、最高为人民币2000元的过渡费。
上述事实，有房屋拆迁许可证、房产资料、户籍资料、婚姻档案资料、拆迁估价报告书、评估报告、本院（2002）北民一初字第1125号民事判决书及卷宗材料、本院（2003）北执字第75号卷宗材料、江苏省高级人民法院（2013）苏审三民申字第370号民事裁定书及双方当事人的陈述等在卷佐证。
本院再审认为，龙马公司经有关主管部门批准，依法领取了房屋拆迁许可证等相关批文，对无锡市龙船浜地块（A块）实施拆迁的手续齐全、合法。无锡市温巷41号房屋属拆迁范围，拆迁双方应依法享有权利、履行义务。
根据查明的事实可以认定，无锡市温巷41号建筑面积为183.1平方米的房屋产权均属陆和泉与冯满芬的夫妻共同财产。理由如下：1、该房屋中的三层楼房由陆和泉于1985年至1986年期间经审批建造，原属陆进荣、陆赛娣夫妇所有的平房，已因翻建而拆除，故该三层楼房应属陆和泉、冯满芬的夫妻共同财产。2、该房屋中的二层楼房虽由陆和泉于婚前建造，但因在1990年的汛期时遭严重损毁，而翻建与修复则发生于婚后，基于该房屋的面积较小、而需翻建与修复程度较大的情形，本院判定该二层楼房的权利属陆和泉与冯满芬夫妻共有。根据继承法的相关规定，无锡市温巷41号房屋为陆和泉与冯满芬夫妻共同财产。陆和泉去世后，其遗产份额由妻子冯满芬、儿子陆铮、母亲陆赛娣各继承三分之一；陆赛娣去世后，陆赛娣的遗产份额由丈夫邓蟾舫与代位继承人陆铮各继承二分之一；陆赛娣对陆和泉的房产继承虽发生于与邓蟾舫婚姻存续期间，但所继承的遗产尚未进行分割，故适用转继承规则。邓蟾舫去世后，其遗产份额由邓德兴、邓德荣、邓校玉、邓瑶琴各继承四分之一。邓德荣辩称与陆赛娣已形成有抚养关系的继母子关系的主张，因邓蟾舫与陆赛娣登记结婚时，邓德荣已近17周岁并高中毕业，已有参加生产队劳动的能力，且对父亲与陆赛娣的再婚也较为排斥的行为，本院判定陆赛娣与邓德荣之间并未形成抚养关系，故对邓德荣的该主张不予采纳。
龙马公司在拆迁过程中为实现其权利而向本院提起诉讼，原审判决对龙马公司的权利义务均予以了判定，但龙马公司在实现其权利后，对其义务未予任何履行，且将本院确定的产权调换房擅自出售于他人，除需继续履行补偿安置义务外，当应承担相应责任。原审判决以被拆房屋补偿款为基础将相当价值的房屋作产权调换，符合当时的拆迁补偿标准与规定，但基于龙马公司享有拆迁权利后并未履行任何拆迁义务、拆迁至今已达十余年、被拆迁人要求货币补偿的选择、该地段今昔房价的差异、龙马公司擅自处置产权调换房的行为等情形，结合当今拆迁补偿的相关标准，本院判定由龙马公司支付温巷41号房屋的拆迁补偿款以人民币184.66万元为宜，理由如下：1、拆迁行为具有强制性，并不等同于一般的商品交易，故对拆迁双方的权利义务均有相关规定。而拆迁人的义务底线，即使在双方自愿协商的情况下也不容突破，以有效地保障被拆迁人的合法利益。2、根据拆迁安置补偿原则及本案案情，本院委托评估部门以围绕被拆房屋及周边地段房屋目前的交易价、拆迁补偿价等所作的评估，经审查，符合行情与相关规定。本院即以就高不就低的原则确定补偿标准为人民币184.66万元。3、龙马公司取得了对温巷41号房屋拆除的拆迁利益后，在未有任何法定情形的前提下，擅自将作为其义务对价的产权调换房屋出售，既属漠视被拆迁人利益的行为，也是对人民法院判决的无视行为，故本案中对补偿标准的确定，应以有利于被拆迁人的方式实施。4、虽本院确定龙马公司如今需支付温巷41号房屋的补偿款为人民币184.66万元，但该款项实系两部分组成，即按拆迁时的原补偿款人民币335509元（339982元扣除装修补偿款4473元）及今昔房价差异部分。而龙马公司支付原补偿款的义务应自拆除温巷41号房屋时起计算，故龙马公司应自2003年1月28日起以335509元为基数，按银行同期同类贷款利率计付相应利息。5、冯满芬主张被拆房屋中另有阁楼、院子、生活间、阳台、门廊的面积应按房屋建筑面积的标准予以补偿的意见，因房屋建筑面积已大于土地使用面积，故该主张不符合规定，本院不予采纳。况且该主张明显存在与实情不符的情形，即温巷41号的土地使用面积为107.8平方米，二幢房屋的占地面积即占有了其中的68.85平方米，即使不搭建其他构筑物，所存空地也不足40平方米，如再搭建24平方米的生活间，所存空地面积将不足16平方米。而拆迁时对合法建筑物以外的构筑物，所作的补偿系列入装修补偿款范围。
原审判决按当时拆迁规定所涉的一次性临时安置补助费事项，因该安置补助标准建立于即时安置或补偿的基础上，而由于龙马公司的行为而导致被拆迁人的安置补偿权利无法即时实现，所造成的自行解决过渡用房的费用，应由龙马公司承担，支付标准结合今昔租房成本及过渡安置费用支付标准，本院判定以每月人民币1000元的标准给付，自2003年6月8日起计付。基于龙马公司、益多公司之间对被拆房屋权利义务归属的约定，为有利于本案被拆迁人权利的实现，对龙马公司、益多公司主张由益多公司履行义务、龙马公司负连带责任的意见，本院予以准许。
本案所涉拆迁事由发生于2001年11月1日实施的《国务院城市房屋拆迁管理条例》的有效实施期内，虽该条例现已失效，但仍应按该条例的相关规定确定各自的权利义务。综上，依照《国务院城市房屋拆迁管理条例》（已于2011年1月21日失效）第六条、第二十二条第一款、第二十三条第一款、第二十四条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、参照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2002）北民一初字第1125号民事判决。
二、冯满芬、陆铮、邓德兴、邓德荣、邓校玉、邓瑶琴搬出无锡市温巷41号房屋，该房屋交由无锡市龙马房地产开发有限公司拆除（已履行完毕）。
三、无锡市益多投资发展集团有限公司给付冯满芬、陆铮、邓德兴、邓德荣、邓校玉、邓瑶琴无锡市温巷41号拆迁房屋的补偿款人民币1846600元，此款由冯满芬、陆铮共得人民币1692720元；由邓德兴、邓德荣、邓校玉、邓瑶琴共得人民币153880元。此款由无锡市益多投资发展集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内付清，无锡市龙马房地产开发有限公司对本项义务负连带责任。
四、无锡市益多投资发展集团有限公司公司以人民币335509元为基数，自2003年1月28日起至实际给付之日止期间按银行同期同类贷款利率的标准，向冯满芬、陆铮、邓德兴、邓德荣、邓校玉、邓瑶琴支付逾期付款利息。此款由冯满芬、陆铮共得十二分之十一，由邓德兴、邓德荣、邓校玉、邓瑶琴共得十二分之一。本项义务由无锡市益多投资发展集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内付清，无锡市龙马房地产开发有限公司对本项义务负连带责任。
五、无锡市益多投资发展集团有限公司自2003年6月8日起至实际给付之日止期间按每月人民币1000元的标准，向冯满芬、陆铮、邓德兴、邓德荣、邓校玉、邓瑶琴支付过渡费。此款由冯满芬、陆铮共得十二分之十一，由邓德兴、邓德荣、邓校玉、邓瑶琴共得十二分之一。本项义务由无锡市益多投资发展集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内付清，无锡市龙马房地产开发有限公司对本项义务负连带责任。
六、无锡市益多投资发展集团有限公司给付冯满芬装潢补偿款人民币4473元、有线电视移装费人民币260元、搬家费人民币450元、电话移装费人民币208元，合计人民币5391元，并自2003年1月28日起至实际给付之日止期间按银行同期同类贷款利率支付相应利息。此款由无锡市益多投资发展集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内付清，无锡市龙马房地产开发有限公司对本项义务负连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7610元，评估费人民币12462元，合计人民币20072元，由无锡市益多投资发展集团有限公司、无锡市龙马房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判长 高 鑫
审判员 顾 涛
审判员 林丽华
二〇一五年十二月三日
书记员 周 静
本案援引的法律条款
《国务院城市房屋拆迁管理条例》
第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
第二十三条第一款拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条第二款对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《江苏省城市房屋拆迁管理条例》
第十八条拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素：
（一）区位：被拆迁房屋区位基准价以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度、公共事业设施配套状况等区位调节因素。县级以上地方各级人民政府每年应当公布区位基准价，并根据市场情况进行调整；
（二）用途：以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的，应当参照经营用房评估；
（三）建筑面积：房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积。房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积应当按照土地使用面积计算；
（四）装饰装修：装饰装修补偿应当结合装潢材料的档次、价格、折旧年限等因素视每自然间不同情况，分别按其建筑面积计算；
（五）其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。