湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第00814号
原告邓波涛，男。
委托代理人雷亮，男，1977年8月28日生，住湖南省澧县盐井镇，一般授权代理。
被告邱和贞，男。
委托代理人刘仕利，男，1974年10月5日生，住福建省福州市晋安区，特别授权代理。
原告邓波涛与被告邱和贞侵权责任纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员刘沫、袁金平、人民陪审员符兴辉组成合议庭，由审判员刘沫担任审判长，代理书记员袁娟担任记录，于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告邓波涛及其委托代理人雷亮、被告邱和贞及其委托代理人刘仕利到庭参加诉讼。本案已经审理终结。
原告邓波涛诉称：2011年8月11日，原常德顺隆皮革有限公司与原告签定厂房买卖协议，自愿将坐落于德山车沿路的常德顺隆皮革有限公司土地使用权、厂房所有权及室外民用水电设施转让给原告。2012年10月30日，经武陵区人民法院（2008）武执字第503-532-2号民事裁定书裁定，该公司国有土地使用权及房产变卖给原告（该房产土地使用权和房产所有权分别于2007年3月14日和2007年3月16日，抵押给中国工商银行股份有限公司常德德山支行，早于被告与该公司2007年6月1日签订的《租房协议》），原告依法取得相关所有权及使用权。武陵区人民法院于2010年12月13日就曾向被告发出公告，责令被告腾房，搬出变卖场地，而至今被告仍占用原告2850平方米的厂房，迟迟不肯搬出，导致原告不能将该房产整体出租，给原告造成巨大的经济损失（2011年8月11日——2014年4月23日，共计43个月，损失合计：43个月×2850㎡面积×10（租金标准）=1225500元）。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释，［法释（2000）44号］第66条规定，特向贵院起诉，请求法院依法判决。原告诉求：责令被告退出变卖场地，赔偿原告自买受原常德顺隆皮革有限公司房地产之日起的租金损失1225500元。
原告邓波涛为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了以下证据：
1、本院公告；
2、本院通知书；
3、租房协议；
4、厂房买卖协议；
5、工商银行的意见书；
6、本院民事裁定书；
7、厂房租赁标准；
8、房屋产权证复印件；
9、本院民事判决书；
10、变卖财产的申请及报告。
被告邱和贞辩称：1、原告侵害被告的租赁优先购买权；2、根据最高院拍卖执行标的物的规定，在评估价1100万元的情况下，保留价应当在900万元，而原告与皮革厂仅以300万元就取得全部财产权，因而在程序上是无效的。3、即使邓波涛的买卖合同成立，原告也只是一个买卖关系中的买受人，而非抵押权人，即使存在先抵后租，也仅有抵押权人有权要求承租方退出，而非买受人有权要求承租人退出。更何况被告的租赁合同关系在2007年之前一直未断过。4、原告的起诉租金损失毫无根据。被告的租赁合同中约定为每个月2500元，这也是市场价，原告主张的租赁损失达每个月28500元，近12倍高于被告与皮革公司实际签订的租赁合同的租赁价款，原告出示的所谓什么工业厂房的租金指导价，又不是计划经济时代要有国家的指导价，要知道现在已经是市场经济时代，租赁合同的租赁价款是市场主体根据市场的实际而确定的，所以原告主张的租赁款损失从根本上说就是虚构毫无根据。综上所述，请求法院依驳回原告的各项诉讼请求。
被告邱和贞为了支持其辩称主张向本院提供了财产评估报告书证据。
经庭审举证及质证，被告邱和贞对原告邓波涛所举证据均提出异议，认为其缺乏真实性或关联性，不予认可。原告邓波涛对被告邱和贞所举证据提出异议，认为缺乏关联性，不予认可。合议庭经评议后认为，原告邓波涛所举证据1、2、3、4、5、6、8、9、10及被告所举财产评估报告书证据真实合法有效，可以作为本案定案依据。对于原告邓波涛所举证据7，因其缺乏客观性，不作为定案依据。
根据采信的证据及到庭当事人对本案无争议事实的陈述，本院确认以下案件事实：2007年6月1日，被告邱和贞与顺隆公司（原常德顺隆皮革有限公司）签订《租房协议》，约定被告租赁该公司食堂东边的平房作生产用房，租金每月2500元，租期13年。
2011年8月11日，原告邓波涛与顺隆公司达成《厂房买卖协议》，由原告以300万元的价格购买顺隆公司评估价格约为1000万元的不动产。2012年10月30日，本院作出民事裁定书：本院依据已经发生法律效力的（2008）武民初字第598-614号民事判决书，于2008年9月3日向被执行人顺隆公司等发出执行通知，责令被执行人于收到执行通知书之日起3日内履行法律文确立的义务，但被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务。后本院依法进行拍卖，经三次拍卖被执行人财产均因评估价过高，无人报名参加竞拍而流拍。2011年8月8日被执行人常德顺隆皮革有限公司自愿申请变卖公司财产以清偿债务，经债权人同意，与买受人邓波涛达成变卖协议，本院认为被执行人常德顺隆皮革有限公司的请求符合法律规定，对变卖行为本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第281条第1款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十四条的规定，裁定如下：一、将被执行人常德顺隆皮革有限公司所有的常德顺隆皮革有限公司的国有土地使用权及房产变卖给邓波涛（身份证号码430702197712263013）。二、购卖人邓波涛可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。
2013年6月3日，本院向被告邱和贞发出通知书：申请执行人中国工商银行股份有限公司常德德山支行、赵艳平、杨红等30人与被执行人常德顺隆皮革有限公司、刘建国、周顺兴借款纠纷三十二案，因三被执行人拒不履行法律文书确定的义务。本院依法拍卖或变卖被执行人常德顺隆皮革有限公司资产清偿债务，并于2010年12月13日发出公告，责令三被执行人及相关人员在公告发出之日起10日内迁出常德顺隆皮革有限公司。现公告期已过，被执行人常德顺隆皮革有限公司资产已变卖他人，但你仍未腾房，搬出变卖场地。为此，特限令你自发出本通知起10日内搬出原常德顺隆皮革有限公司，到期不履行，本院将依法强制执行。
另查明，2010年10月，工行德山支行向本院出具执行意见称：我行申请贵院强制执行常德顺隆皮革有限公司财产一案，目前正在贵院的执行程序之中。1、该财产已经设定了抵押权。2007年3月12日，顺隆公司为向我行贷款500万元提供担保，将公司全部土地使用权及地上建筑物设定抵押，并在国土和房产管理部门办理抵押登记手续，抵押登记权证号为：《土地他项权利证明书》常（德）他项（2007）字第10号：《房屋他项权利证明书》常房武他字第00025729号。2、设立抵押权的时间在租赁之前。设定抵押权的时间分别是（抵押登记时间）：土地使用权抵押权设定于2007年3月14日，房屋抵押权设定于2007年3月16日，早于《租房协议》约定的时间2007年6月1日。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释［法释（2000）44号］第六十六条规定：抵押人将已抵押有财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承担人该财产已抵押的，抵押权实现造成承包租人的损失，由承租人自己承担。由此可见，抵押人将已经抵押的财产出租的，不影响抵押权人实现抵押权，承租人因此而受到的损失由抵押人或者承租人自行承担。
本院认为，2012年10月30日，经本院确认，原告邓波涛已合法取得原常德顺隆皮革有限公司的涉案房地产所有权益；2013年6月3日，本院通知被告邱和贞应在10日内腾房及搬出其所租赁原常德顺隆皮革有限公司的房地产，但被告邱和贞拒不履行，其行为已侵犯了原告邓波涛享有的合法物权权利，故其应退出所租赁的场地，并赔偿原告邓波涛的租金损失。关于原告邓波涛的租金损失，因原告未提供其主张数额租金损失的确切依据，本院对其提出的租金损失1225500元不予认可，认为可以参照被告邱和贞的月租金2500元计算具体损失，时间为自2013年6月14日起至被告邱和贞退出租赁场地时止。对于被告邱和贞在本案中提出的辩称理由，因其缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十九条，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告邱和贞于本判决生效起10日内退出租赁场地；
二、被告邱和贞于本判决生效起10日内向原告邓波涛支付租金损失（租金损失为每月2500元，自2013年6月14日起至被告邱和贞退出租赁场地时止）；
三、驳回原告邓波涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15850元，保全费5000元，合计20850元，由被告邱和贞负担10850元，原告邓波涛负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 刘 沫
审 判 员 袁金平
人民陪审员 符兴辉
二〇一四年十月十七日
代理书记员 袁 娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国侵权责任法》
第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。