河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫05民终318号上诉人（原审被告）：张志勇。被上诉人（原审原告）：安阳市博大物业管理有限责任公司。委托诉讼代理人：路永亮，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓雪，大沧海律师事务所律师。上诉人张志勇因与被上诉人安阳市博大物业管理有限责任公司（以下简称博大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2016）豫0502民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张志勇上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实与理由：华城国际花园小区业主委员会没有召开业主大会，擅自与被上诉人签订了《华城国际花园小区物业服务委托合同》属违法行为，不是执行的业主和业主大会的决定事项，非系上诉人和被上诉人双方真实意思表示，业主委员会无权代表。上诉人2016年8月之前从来没有见过也不知道有这份合同，该合同对上诉人无效，同时被上诉人没有按照《安阳市物业管理办法》对服务内容进行公示。上诉人在一审中提交的照片证明被上诉人在物业服务中存在诸多问题。上诉人多次向被上诉人反映管道漏水问题，被上诉人不给维修。一审判决存在对被上诉人履行物业服务违约行为未认定的事项：没有履行每年向全体业主公布一次服务费的收支情况，没有正常履行对公用绿地、花木、建筑的养护与管理职责，没有维护好小区交通秩序，没有实行小区封闭式管理，擅自改变小区共用设施，业主投诉与处理未达到100%。一审判决未要求被上诉人公示服务期间的物业管理收支费用，未明确每户业主物业费用分担比例和多少。被上诉人存在明显违约的过错行为，一审法院判决被上诉人不承担任何违约责任有误。博大物业公司辩称，一审法院判决事实清楚，证据确实充分，依法应当予以维持原判决。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被上诉人与华城国际小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力，上诉人应当按照合同约定依法缴纳物业管理费。上诉人在一审庭审过程中提供的照片并不能证明被上诉人2014年至2015年9月之间物业服务不到位，上诉人提供的证据不能确定拍照的日期，也无法确定拍照的地点，即使其拍照属于小区，其也仅仅只能证明小区内的特定时间、特定区域情况，并不能够证明入住以来长期的管理情况，其不能作为拒缴物业费的理由，也不能作为认定原告服务不到位的证据。而上诉人提供的业主委员会出具的物业服务证明已经充分证明了被上诉人的服务质量。上诉人所述的其他情况均不属实，被上诉人已经按照合同约定履行了合同的主要义务，上诉人应当按照合同约定缴纳物业管理费。博大物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判决被告张志勇支付原告物业管理服务费人民币1814元，违约金1814元。一审法院认定事实：被告张志勇系安阳市华城国际花园小区4号楼1单元19楼西户的业主。该房屋建筑面积137.46㎡；被告认可其未交2015年1月18日至2016年1月17日的物业费。2014年12月29日，安阳市华城国际花园小区业主委员会与原告方签订《华城国际花园小区物业服务委托合同》，其中物业管理服务费用约定：2015年度收费标准继续沿用2014年的收费标准为：一层0.8元/月/㎡，二至六层为0.9元/月/㎡，七至十二层为1元/月/㎡，十三层以上为1.10元/月/㎡，商业房收费标准：每月每平方米1.50元。业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳服务费的千分之三支付违约金；乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付；物业服务费不含共用设施、设备等大、中修、更新、改造的费用及业主与物业使用人的人身保险、财产保险等费用。被告张志勇围绕诉讼请求依法提交了照片20张，上述照片不足以证明原告未按约定履行物业服务管理义务，对上述照片及被告辩称意见，不予采信。被告提交照片1张及2014年11月10日的屋内下水管道维修费收据一份，称其屋内漏水，物业公司不予维修，被告自行维修支出650元，该费用应由原告负担，因被告提交的该组证据无法证明650元维修费的产生系因公共部分漏水造成，对该组证据，本不予采信，被告可待证据充分后另行向原告主张权利。被告提交维修基金收据1份、华城国际花园物业管理处出具的装修保证金收据1份，要求原告协调被告的房屋维修基金尽快划转专户银行，并协调退还装修违约保证金2000元，因该两份证据与本案不具有关联性，不予采信，被告应依法向相关机构另行主张权利。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己义务，原告博大物业公司与安阳市华城国际花园小区业主委员会签订物业服务管理合同，物业服务合同是业主委员会代表全体业主与原告签订的物业服务协议，原告向华城国际花园小区提供物业服务，被告张志勇作为华城国际花园小区的业主，应当向原告博大物业公司支付相关物业服务费。根据原告与华城国际花园小区业主委员会签订的物业服务合同的约定，结合原告主张及被告房屋楼层、面积，被告张志勇应支付原告2015年1月18日至2016年1月17日的物业服务费1814元（1.1元×137.46平方米×12个月）。被告辩称原告服务不到位、汽车停放混乱、门岗未24小时在岗、公共设施漏水，其所提交的证据不足以证明其主张，对该主张不予采信。原告主张逾期支付物业费的违约金每天按应缴物业服务费的千分之三计算，主张违约金1814元，被告称公共设施漏水给被告造成损失650元，应由物业公司承担费用，原、被告之间因下水管道漏水存在争议，被告才未按时缴纳物业管理服务费，故原告主张的违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张志勇于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市博大物业管理有限责任公司物业管理服务费人民币1814元；二、驳回原告安阳市博大物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告安阳博大物业管理有限责任公司负担12.5元，被告张志勇负担12.5元。二审中，当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，华城国际花园小区业主委员会与安阳市博大物业管理有限责任公司签订了《华城国际花园小区物业服务委托合同》，合同已经实际履行，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故上诉人张志勇居住在该小区内，实际已经享受合同内的权利，应当按照合同的约定支付服务费。上诉人张志勇主张被上诉人在物业服务中存在瑕疵、履行物业服务违约问题，涉及具体的服务标准，要求被上诉人承担违约责任，理由不足，且未提反诉，故本院不予支持；上诉人主张多次向被上诉人反映管道漏水问题，自行维修支出650元，一审法院已经告知该组证据无法证明650元维修费的产生系因公共部分漏水造成，上诉人可待证据充分后另行主张权利；上诉人主张的房屋维修基金及退还装修保证金2000元问题，与本案不具有关联性，上诉人应向相关机构另行主张权利。综上所述，张志勇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张志勇负担。本判决为终审判决。审判长  付文华审判员  彭立辉审判员  朱志伟二〇一七年三月三十日书记员  张 朋