福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民终字第581号
上诉人（原审被告）范福进，男，1978年3月16日出生，汉族，经商。
委托代理人冯安，明溪县法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）黄学敏，男，1990年7月6日出生，汉族，职工。
委托代理人唐福勇，福建归化律师事务所律师。
上诉人范福进与被上诉人黄学敏房屋买卖合同纠纷一案，不服明溪县人民法院（2014）明民初字第362号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范福进的委托代理人冯安，被上诉人黄学敏及其委托代理人唐福勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年9月15日，黄学敏与范福进就购买明溪县雪峰镇福溪小区8号地块6楼一套三房两厅两卫住房签订《房屋有偿转让合同书》。合同约定：范福进自愿将座落在明溪县雪峰福溪小区8号地块6楼一套三房两厅两卫住房（房产证号：明房权证2009字第02**号，2010年2月1日变更为明房权证2010字第01**号，土地证号：明土国用（2009）第02**号），建筑面积129㎡，每平方米2800元，房屋总价为361200元；车库一个约15㎡，每平方米3500元，总价为52500元，两项合计人民币413700元，去掉零头3700元，总价款为410000元；范福进在合同签订之日起三个月内交给黄学敏住房钥匙，范福进负责办理属于黄学敏的房产证、土地证，办证费用由范福进承担，黄学敏出示有关证件，配合范福进办理相关手续；范福进在合同签订之日起至2009年底将以黄学敏名义办理的房产证、土地证交给共同黄学敏；黄学敏在合同签订之日起支付范福进购房款200000元，余款210000元待范福进将两证交付时一次性付清。合同还约定“若一方违约，应按已付款金额的40%赔偿给对方”违约责任及其他相关事项。合同签订后，黄学敏于2009年9月15日向范福进支付购房款200000元、于2009年12月29日向范福进支付购房款100000元合计300000元，范福进亦开具收条给黄学敏。范福进在收到第一笔购房款200000元时将房屋交付黄学敏。现因范福进未在约定时间内办理产权手续给黄学敏，从而引起本案诉讼。黄学敏诉称，2009年9月15日双方签订房屋有偿转让合同书，其向范福进购买座落于明溪县雪峰镇福溪小区8号地块6楼三房二厅住房一套，建筑面积129平方米，房屋单价为每平方米2800元，房屋总价款为361200元；车库一个，约15平方米，每平方米3500元，车库总价款为52500元。合同还约定：范福进在合同签订三个月内交给其住房钥匙；范福进在合同签订三个月内以其名义办理房产证、土地证交其，办证费用由范福进承担；其在签订合同之日支付范福进购房款200000元，剩余210000元两证交付时付清等事项。合同签订当天，其支付给范福进购房款200000元，2009年12月29日其又支付100000元购房款，但范福进未在合同约定时间为其办理两证。现请求：1、确认双方签订的房屋有偿转让合同书有效；2、范福进在一个月内办理土地使用权证、房产证过户手续给其；3、范福进赔偿其违约金120000元；4、诉讼费由范福进承担。
原审法院对双方当事人争议的问题分析认定如下：
一、房屋有偿转让合同的效力。原审院认为，黄学敏与范福进于2009年9月15日签订的《房屋有偿转让合同书》系双方真实意思表示，范福进在签订房屋有偿转让合同前已于2009年3月27日取得涉案房屋房产证（即明房权证2009字第02**号），于2009年4月21日取得涉案房屋国有土地使用权证（即明土国用（2009）第0223号），根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，涉案房屋虽然取得于范福进与其妻子阮育华婚姻关系存续期间，但该房屋的产权登记在范福进一人名下，范福进系涉案房屋登记意义上的所有权人。而物权登记制度的设立就是要使物权具有公开性、可识别性，使第三人可直接从外部知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。因此，对于婚姻关系以外的任何第三人，该权属登记都是合法有效的权利证明。黄学敏作为善意第三人有理由相信范福进能够处分涉案房屋，其与范福进签订合同对于双方当事人均具有约束力。范福进以其系无权处分人出卖涉案房屋的抗辩不成立，不予采信，本案的房屋有偿转让合同应为有效合同。
二、诉讼时效是否已过。原审法院认为，双方之间的房屋有偿转让合同合法有效，依法应予保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中黄学敏于2009年9月15日、2009年12月29日分别支付范福进购房款200000元、100000元，总计300000元，占全部购房款的73%，范福进收到购房款后亦应依约履行自己的义务。协助黄学敏办理涉案房屋的房产证、土地使用权证变更登记手续是范福进应履行的合同附随义务，因此黄学敏要求范福进履行协助办理房屋权属证书与土地使用权证书之义务不受诉讼时效限制。2009年9月15日签订的《房屋有偿转让合同》第二条第五款约定“甲方须在本合同签订之日起至2009年底将以乙方名义办理的房产证、土地证交给乙方。”、第四条第一款约定“若一方违约，应按已付款金额的40%赔偿给对方”，黄学敏于2014年3月27日起诉要求范福进赔偿违约金120000元已超过两年诉讼时效，因此范福进主张逾期办证违约金的诉讼时效已过的抗辩成立。
原审法院认为，黄学敏与范福进签订的《房屋有偿转让合同书》明确约定了双方的权利、义务，系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，黄学敏范根据房屋所有权证确认范福进系涉案房屋的所有权人，有理由相信范福进能够处分涉案房屋，并与范福进签订了房屋有偿转让合同，现黄学敏已按合同约定支付范福进购房款300000元，且黄学敏已实际占有涉案房屋，范福进在收取房价款后应按照合同约定全面履行义务，即办理房屋产权及土地使用权变更手续，故对黄学敏要求范福进协助办理房屋产权及土地使用权变更手续的诉讼请求，予以支持。黄学敏主张要求范福进赔偿违约金120000元的诉讼请求，因已超过两年诉讼时效，故对该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告黄学敏与被告范福进签订的《房屋有偿转让合同》为有效合同；二、被告范福进应于判决生效之日起三十日内协助原告黄学敏办理位于明溪县雪峰镇福溪小区8号地块6楼一套三房两厅两卫住房的房屋所有权证（房产证号：明房权证2010字第01**号）与土地使用权证（土地证号：明土国用（2009）第02**号）变更登记手续；三、驳回原告黄学敏的其他诉讼请求。案件受理费10150元，减半收取5075元，由原告黄学敏负担1350元，由被告范福进负担3725元。
宣判后，范福进不服，向本院提起上诉。
上诉人范福进上诉称，讼争房的实际购买人为被上诉人父母，上诉人仅在签合同时见过被上诉人一面，看房、合同条款的确定等均是被上诉人父母行为，被上诉人不具备本案诉讼主体资格。2009年12月上诉人与被上诉人父母口头更改合同付款方式，即过户时被上诉人父母需将购房款全额付清才到房管部门办理过户，但被上诉人父亲因多方欠债只支付十万元未能付清余款，使双方无法办理过户手续，期间上诉人还发函给被上诉人要求过户，因此合同无法履行的原因在于被上诉人。被上诉人明知讼争房为拆迁自建房属上诉人等人共有，上诉人擅自出卖，事后未经其他五名共有人同意或事后追认，不属于法律规定的善意第三人。依据《物权法》、《合同法》等相关规定，双方签订的房屋买卖合同无效。
被上诉人黄学敏答辩称，签订合同时上诉人的妻子等均在场，签订合同后上诉人将讼争房钥匙交给被上诉人，上诉人以同样方式出卖五、六套，而上诉人与妻子住在同一幢楼。上诉人并没有提供讼争房系上诉人与其他共有人的证据，而上诉人提供给被上诉人的房产证、土地证均载明讼争房的权利人为上诉人，开庭前也没有其他共有人向法院申请要求参加共同诉讼，双方签订的合同有效。签订合同的主体是上诉人与被上诉人，被上诉人是本案适格主体，况且签订合同时被上诉人具有完全民事行为能力。被上诉人提供的证据证实在约定的办证期限内上诉人可以与被上诉人联系，上诉人违约在先。请求维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，1、上诉人范福进的父母住在讼争房楼下一、二层，上诉人与妻子阮育华在上海做生意，平时回来亦居住在讼争房的楼下一、二层。2、二审期间上诉人向本院提交将其妻子阮育华增加为讼争房共有人的房屋所有权证（明房权证2010字第0130-2号）、土地使用权证（明土国用2014第000520号）。
本院认为，2009年上诉人范福进取得讼争房屋所有权证（明房权证2009字第02**号房屋所有权证）后与被上诉人黄学敏签《房屋有偿转让合同书》，系双方真实意思表示，符合《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，合法有效，双方应当履行。合同签订后，被上诉人依约支付购房款，上诉人将讼争房钥匙交付被上诉人，双方已实际履行。现上诉人未按合同约定办理房屋产权证及土地使用权变更手续违反《房屋有偿转让合同书》第5条约定。原审认定上诉人应履行办理房屋产权证及土地使用权变更手续并无不当。上诉人出售讼争房时其妻子阮育华并未提出异议，虽然上诉人与妻子阮育华在上海做生意，但平时回来就与上诉人父母同住在讼争房楼下，且二审诉讼期间上诉人才增加并提交将其妻子阮育华为讼争房共有人的房屋所有权证与土地使用权证，因此被上诉人有理由相信其妻阮育华知道讼争房买卖事实，若上诉人妻子阮育华认为上诉人卖房侵权，可另行主张权利。上诉人主张被上诉人不是讼争房的实际购买人不具备诉讼主体资格，上诉人与被上诉人父母口头约定付清房款办理过户付款方式，上诉人擅自出卖讼争房未经其他五名共有人同意或事后追认合同无效的上诉理由，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10150元，由上诉人范福进负担。一审案件受理费按一审判决负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 青 华
审 判 员 陈 少 华
代理审判员 林 玮 玮
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 安雅婷（代）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”