上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第275号
原告彭娟。
委托代理人张慧，上海方正律师事务所律师。
被告上海正泽房地产有限公司。
法定代表人朱皓，总经理。
委托代理人陈家新，男，系上海正泽房地产有限公司员工。
委托代理人钟蕾，女，系上海正泽房地产有限公司员工。
原告彭娟诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法由代理审判员高原独任审判。2014年8月21日，本案转为普通程序审理，并依法由审判员邵霞、代理审判员高原、人民陪审员俞逸辉组成合议庭，由高原主审、邵霞担任审判长。2015年5月20日，因工作变动，本案合议庭组成人员变更为审判员徐冬梅、代理审判员刘琳、人民陪审员俞逸辉，由徐冬梅担任审判长，刘琳主审。本案于2015年8月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张慧、被告委托代理人陈家新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭娟诉称：2010年9月8日，原告与被告签订两份《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于青浦区赵巷镇巷居路99弄206号101室及102室房屋，该两套房屋由被告合并装修为一户后交付使用。根据两份合同，101室房屋建筑面积113.43平方米，房价为人民币（以下币种均为人民币）2，412，679元；102室房屋建筑面积为78.30平方米，另有地下附属面积84.66平方米，房价为2，690，192元。该房价中包含房屋全装修价格。被告应于2012年3月31日前将房屋交付原告，未按期交付，被告应向原告支付违约金，标准为原告已付房款的日万分之三，自2012年4月1日起算至实际交付为止。合同签订后，原告依约付款，被告于2012年3月31日前通知原告交房，原告收房时发现房屋存在诸多质量问题，故原告拒收房屋钥匙并要求被告维修。同年7月26日，经被告维修，原告再次对房屋进行验收，因从表面上没有发现质量问题故与被告办理了房屋交接。但房屋的质量问题并未从根本上得以解决，除原来的质量问题外，房屋还出现了其他质量问题，导致原告始终无法入住系争房屋。但被告此时，已不愿对房屋进行维修。为维护自身权益，原告诉于本院，要求：1、被告对青浦区赵巷镇巷居路99弄206号101室及102室房屋的土建及装修部分进行修复至合格为止；2、被告赔偿原告违约金（自2012年4月1日起至修复合格止，每天按已付房款的万分之三计算）。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告青浦区赵巷镇巷居路99弄206号101室和102室房屋及装修的修复费用总计227，942元，由原告自行修复。2、判令被告赔偿原告101室、102室房屋的空置损失（以每月9，500元为基数，自2012年4月1日起计算至本判决生效之日后的6个月）。
被告上海正泽房地产有限公司辩称：同意原告的诉讼请求。
经开庭审理查明，2010年9月8日，原告与被告签订两份《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于青浦区赵巷镇巷居路99弄206号101室及102室房屋。据被告暂测，101室房屋建筑面积为113.43平方米，房价为人民币（以下币种均为人民币）2，412，679元（包含房屋全装修价格）；102室房屋建筑面积为78.30平方米，另有地下附属面积84.66平方米，房价为2，690，192元（包含房屋全装修价格）。两份合同中，第十一条约定被告定于2012年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同；第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款第八条约定该房屋的其他工程质量问题，原告在保修期内有权要求被告免费修复，但因原告使用不当、改动或因其他不可归责于被告的事由而出现的质量问题，应由原告承担有关责任和修复费用；合同附件三及补充条款对房屋装修进行了约定，并约定将101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修后一并交付使用。
合同签订后，原告支付了全部房款。被告在约定的交房日期前通知原告交房，但原告前往现场欲办理收房手续时，发现房屋存在质量问题，随即向被告提出异议并要求维修。2012年7月26日，被告维修后，原告再次验房，双方办理了交接手续。因房屋质量问题并未根本性修复，且被告也不愿继续维修，导致原告至今未能入住使用系争房屋。
另查明，2012年3月23日被告取得上述房屋的上海市新建住宅交付使用许可证。
审理中，因原、被告双方对系争房屋的质量问题存在争议，2014年3月7日，本院根据原告的申请依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对206号101室、102室房屋的质量问题进行鉴定并要求出具修复方案。2014年8月15日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具了关于《青浦区赵巷镇巷居路99弄206号101、102室房屋质量问题司法鉴定意见书》。鉴定意见为：1）、地下室墙体存在明显渗漏痕迹，是由于外墙防水层失效。外墙出现渗漏水使墙面的墙纸等装饰物发霉、脱落。吊平顶多处有明显潮湿、发霉痕迹，与地下室通风不畅，环境潮湿有关。2）、一层至三层墙面出现渗漏水，是由于露台、阳台靠墙泛水施工质量不符合规范要求；外墙饰面砖勾缝施工质量不符合规范要求，也是墙面出现渗漏水的原因。外墙出现渗漏水使墙面平顶的墙纸等装饰物发霉脱落。3）、地面大理石面出现点状爆裂，与大理石材质有关；地砖及墙面砖空鼓，是由于施工质量不符合规范要求；4）、楼梯木质装饰面存在拼缝过宽，是由于施工质量不符合相关规范要求；5）、局部电线敷设套管缺失，是由于施工质量不符合相关规范要求。修复方案：1）、对地下室外墙渗水，可对地下室外墙失效的防水层拆除重做。对于地下室墙面平顶装饰物的潮湿发霉，应拆除重做，并加强地下室通风，可设置除湿机等设施，降低地下室的湿度。2）、对露台、阳台靠墙泛水施工质量不符合规范要求的，应拆除重做。对外墙饰面砖勾缝处及穿墙洞口处水泥砂浆缺失的，应采用无收缩水泥砂浆勾嵌密室，并涂刷透明防水涂料。对于因外墙渗水使室内墙纸平顶等装饰物发霉损坏的，应拆除重做。3）、对地砖及墙面砖空鼓、爆裂的，可按合同约定的材质拆除重做。4）、对楼梯木质装饰面拼缝过宽的，可对缝隙填嵌后重新油漆。5）、对电线套管缺失的应予补全。
2015年2月6日，因原告反映该房屋渗漏损坏加剧，向本院提出申请进行补充鉴定，本院再次委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争101室、102室房屋损坏加剧情况进行补充鉴定并要求出具修复方案。2015年3月27日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具《青浦区赵巷镇巷居路99弄206号101、102室房屋质量问题司法鉴定补充意见书》。鉴定意见为：房屋装饰物损坏范围扩大、程度加深，主要是由于房屋外墙装饰面及露台、阳台靠墙泛水损坏加剧所致。修复意见为：针对房屋各层装饰物损坏，应按原设计及相关规范要求拆除重做外墙装饰面，拆除重做露台、阳台地坪及靠墙泛水，并拆除重做损坏的室内装饰物。
上述两次鉴定，原告共花费鉴定费40，000元。因本案需工程审价，本院提请上海市高级人民法院委托相关机构对修缮费用造价进行鉴定。2014年11月10日，上海市高级人民法院委托上海中世建设咨询有限公司对本案系争101室、102室房屋修缮工程费用造价进行鉴定。2015年7月29日，上海中世建设咨询有限公司出具鉴定报告，该修缮工程造价金额为227，942元。原告为此花费评估鉴定费6，825元。
还查明，2013年11月25日，本院对同小区王维诉本案被告商品房预售合同纠纷案件进行判决，判决内容为：一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起六十日内对原告王维购买的位于上海市青浦区赵巷镇巷居路99弄215号101室房屋依照上海市房屋建筑设计院有限公司出具的维修方案进行维修；二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王维装修补偿金人民币15，000元；三、准予被告上海正泽房地产有限公司向原告王维支付补偿金（自2012年4月起按照每月人民币4，750元的标准计算至被告维修完毕之日止，此款总额扣除人民币15，000元），此款被告应于本判决生效之日起六十日内支付给原告。该判决已生效。
以上事实，由原、被告陈述、商品房预售合同、发票、房屋交接书、房屋质量保证书、房屋使用说明书、房屋验收情况表、报修情况表、销售房屋楼书宣传资料、司法鉴定意见书及补充意见书、造价鉴定意见书、鉴定费发票、（2013）青民三（民）初字第2930号民事判决书等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。原告根据合同交付了全部房价款，被告理应按约向原告交付质量合格的房屋。然根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题分布于整栋房屋，原告收取房屋后，至今无法入住使用，原告诉请要求被告根据审价报告的金额向原告支付修复费用，由原告自行修复，被告亦表示同意，本院对原告的该项诉请予以支持。另，根据鉴定意见书及审价报告，可以认定被告交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，对原告该期间无法入住使用的损失，原告有权按照合同约定要求被告给予补偿。该损失可参照该房屋空置期间的租金损失。原告诉请要求被告按月9，500元的标准支付房屋空置损失，合法有据，被告亦同意该诉请，故本院对原告的该项诉请亦予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告彭娟修复费人民币227，942元；
二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告彭娟空置费损失（自2012年4月1日至本判决生效之日后六个月，按每月人民币9，500元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9，499元，由被告负担；鉴定费人民币46，825元（原告预付），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 刘 琳
人民陪审员 俞逸辉
二〇一五年九月十八日
书 记 员 杨 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条……
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。