湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第02690号原告常德市顺源物业服务有限公司。法定代表人徐成林，该公司董事长。委托代理人吴愈祥，特别授权代理。被告周德志。委托代理人周恭敬，湖南中思律师事务所律师。特别授权代理。原告常德市顺源物业服务有限公司（以下简称顺源公司）与被告周德志物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后，依法由审判员肖睿适用简易程序于2016年1月13日、22日公开开庭进行了审理，原告顺源公司委托代理人吴愈祥与被告周德志、委托代理人周恭敬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顺源公司诉称，原被告存在物业服务合同关系，原告依约履行了物业管理服务义务，但被告自2013年至2015年欠交物业管理费4617元、二次供水加压费600元，以上共计5217元，且经原告催收无果，故诉至人民法院，要求判令被告一次性支付2013年至2015年物业管理费4617元，二次供水加压费600元，共计5217元并承担本案诉讼费用。原告为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、被告身份证复印件、业主家庭情况登记表，拟证明原被告双方的诉讼主体资格；2、前期物业管理服务合同，拟证明双方的物业管理服务合同关系；3、被告欠费记录、原告、业委会敦促业主交费的通知，拟证明被告欠缴物业管理费的金额、原告及业委会催缴的事实；4、情况说明、电费明细、物业管理办法实施意见，拟证明原告向被告收取二次供水加压费依据。被告周德志辩称：1、原告未能依约履行物业服务义务；2、被告不应向原告交纳二次供水加压费；3、原告未向被告催收过物业服务费；4、原告所主张的2013年物业管理费已超过诉讼时效；5、原告有侵权行为，应负相关责任；6、因原告违反多项法定义务，故应减额收取物业服务费。被告为证实其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、水星楼·金水岸业主手册，拟证明原告未按约定履行物业服务义务；2、门诊病历，拟证明被告受到环境污染侵权；3、2010年至2012年物业费票据，拟证明被告以前并未交过二次供水加压费；4、尚一网常德之窗关于水星楼的报告，拟证明物业公司有多种违法行为；5、照片，拟证明物业公司没有履行义务。本院依法组织了质证，原告所举证据材料1，被告质证后无异议；原告所举证据材料2即前期物业管理合同，被告质证后对证明目的有异议，认为原告未能履行其合同义务；原告所居证据材料3，被告质证后认为欠费明细为原告单方面提供，且告知书被告未能看到；原告所举证据4，被告质证后认为该证据被告所举证据材料1即业主手册，原告质证后认为不能证明原告违约；被告所举证据材料2、3，原告质证后认为与本案无关联性；被告所举证据材料4，原告质证后认为不能证明原告违约；被告所举证据材料5，原告质证后认为系反映案外人生活，与本案无关联性。经本院审查，被告所举证据材料2即门诊病历仅能证明原告曾患鼻部疾病的事实，不能证明该患病与原告为履行合同约定或加害给付有关，故对于该项证据材料本院依法不予采信；原告所举证据材料3即2010年至2012年物业服务费交费票据，因与本案待证事实即2013年-2015年物业合同履行情况缺乏关联性，故本院依法不予采信；原告、被告所举其他证据材料，形式与来源合法，内容真实，本院依法采信其证据证明效力。一、2008年11月13日，原告顺源公司（合同乙方）与被告周德志（合同甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：1、甲方居住的水星楼·金水岸住宅小区面积为107.56平方米房产由乙方提供物业管理服务；2、从发出入住通知的次月起，甲方开始缴纳物业服务费，交费时间为每季度首月10日前；2、物业服务费暂按每平方米1.2元/月计算。原告入住后，物业服务费交纳至2012年12月31日，欠缴2013年1月1日至2015年12月31日物业服务费共计4646.59元（1.2元/平方米/月107.56平方米36个月）。2015年11月5日，常德市武陵区水星楼业主委员会发布《告金水岸业主书》，称经业委会与物业公司协商，最终达成共识。为落实业委会工作，业委会派出人员，配合物业公司收缴物业费；二、另查明，因水星楼·金水岸小区位于常德水星楼商圈中，其临近的水星楼商业街由常德市水星楼商业经营管理有限公司（以下简称水星楼商管公司）经营管理，发展成为烧烤一条街，导致噪音、油烟污染、小区内多处违法建筑侵占街道、存在大量使用罐装煤气的消防隐患等多种问题，对小区居民正常生活造成了干扰，并导致小区业主与原告、水星楼商管公司之间的矛盾，并导致电梯停运等问题；三、2010年8月23日，常德市物价局、常德市房地产管理局作出《关于市城区贯彻落实的实施意见》规定“二次供水由企业抄总表，物业服务企业抄分表的加收8%的损耗，并按用水量据平均分摊加压电费”，2015年12月31日，原告将金水岸小区物业管理移交至业主委员会，其时生活水泵电表读数为263121度，至2016年1月20日止，电表读数为266933度，20日共用电3812度，平均每日用电190.6度。原告据此计算全年二次供水共需用电69569度，电费83482.8元，平均至小区内352户，每户每年应收费200元。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，原被告签订的《前期物业管理服务合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，原被告均应按该合同履行义务。本案争议焦点有三，一是原告是否已依约履行物业服务义务；二是原告是否应当收取二次供水电费；三是原告主张的2013年度物业服务费是否已超过诉讼时效。焦点一：原告是否已依约履行物业服务义务。前已查明，被告主张的小区内公共面积被侵占、噪音、油烟污染、消防隐患等问题均系水星楼商管公司对其管理区域内管理不善导致，与原告无直接联系，但电梯停运属于原告物业服务内容，原告主张电梯停运系因缺乏维修资金且小区业委会怠于履职导致无法启用专项维修资金所致，但未能提供有效证据证明该陈述，应承担举证不能的责任。故被告主张应原告未完全按照合同提供物业服务，应适当减少支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持；焦点二：原告是否应当收取二次共水电费。被告辩称，物业费中已包含二次供水电费。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十六条第二项规定，物业管理公共性服务费用构成包括二次供水、加压设备的维护保养费用，没有包括电费，根据常德市物价局、常德市房地产管理局作出的《关于市城区贯彻落实的实施意见》，二次供水电费应由物业企业按业主用水量据平均分摊加压电费，现原告根据用电总量按小区居民户数平均分摊电费，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持；焦点三：原告主张的2013年物业服务费是否超过诉讼时效。原被告所签订的前已查明，原告曾就物业服务费与金水岸小区业主委员会进行过协商，并由业主委员会派员向业主收取物业管理费，其时未超过两年为诉讼时效，故被告主张的超过诉讼时效的主张本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周德志在本判决生效后十日内向原告常德市顺源物业服务有限公司支付物业服务费4200元；二、驳回原告常德市顺源物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告周德志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  肖睿二〇一六年五月四日代理书记员  石晴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。