四川省广元市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）广执异字第12号异议人杨英，女，汉族，生于1970年12月8日。委托代理人徐忠成，四川同方正律师事务所广元分所律师。委托代理人欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。异议人成都鼎灏商业管理有限公司。法定代表人杨英，该公司董事长。委托代理人徐忠成，四川同方正律师事务所广元分所律师。委托代理人欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。申请执行人黄银杨，男，汉族，生于1976年8月28日。委托代理人袁野，四川凯越律师事务所律师。申请执行人许宝根，男，汉族，生于1973年12月17日。委托代理人袁野，四川凯越律师事务所律师。被执行人成都恒托商贸有限公司。法定代表人李晓燕，该公司执行董事。本院在执行（2015）广执字第140号案件即申请执行人黄银杨、许宝根与被执行人成都恒托商贸有限公司借款纠纷一案中，异议人杨英、成都鼎灏商业管理有限公司向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人杨英称，异议人通过成都市锦江区小科甲巷1号楼1栋外墙的招租广告，于2015年9月1日与房屋所有权人成都恒托商贸有限公司委托的成都恒昱物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，并对租赁面积、合同期限、房屋租金等事项予以约定。合同签订后，异议人按合同约定缴纳了租房订金、房屋租金及物业管理费。在异议人对租赁场地进行装修过程中，被告知该租赁房屋已被法院查封并将拍卖，要求停止装修并离场。异议人认为在租赁时对该房屋被法院查封的事实并不知情，也未见法院书面查封公告，属善意第三人，其租赁行为应受到保护。同时，根据买卖不破租赁的合同规则，即或通过执行程序拍卖该房屋，也不影响房屋租赁使用权利。综上，请求人民法院准许异议人继续租赁使用该房屋并进行装修。异议人成都鼎灏商业管理有限公司称，同意异议人杨英的异议请求和理由，我公司是杨英租赁房屋后与他人共同出资成立，主要对三、四、五层所租赁房屋进行管理，如不能继续履行合同将给公司带来经营损失。异议人杨英、成都鼎灏商业管理有限公司提供的证据和依据有：1、公司营业执照、组织机构代码证、杨英身份证复印件各一份，用以证明异议申请人的主体资格。2、成都市锦江区小科甲巷1号楼1栋外墙的招租广告照片、成都恒托商贸有限公司委托成都恒昱物业管理有限公司代为租赁成都市锦江区小科甲巷1号楼1栋3楼、4楼商铺委托书、成房权证监证字第40237**号房屋产权证、《房屋租赁合同》、与成都恒昱物业管理有限公司《房屋及附属设施设备交付清单》复印件各一份，用以证明用以证明异议人是通过招租广告与成都恒托商贸有限公司委托的成都恒昱物业管理有限公司签订租房租赁的事实。3、银行转账凭证复印件十份，用以证明异议人缴纳租房订金、房屋租金、物业管理费、广告使用费的事实。申请执行人黄银杨、许宝根答辩称：1、四川省高级人民法院和广元市中级人民法院的查封公示是合法有效的，异议人的租赁行为是在法院查封之后，异议人所称的买卖不破租赁不能对抗法院查封；2、申请执行人与被执行人签订抵押合同、办理抵押登记手续均在异议人租赁行为发生前，根据相关法律规定，异议人的租赁合同不能对抗抵押权，对受让人也无约束力；3、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26的规定，异议人在本案中不属于善意第三人，法院应依职权解除其占有，排除其妨碍；4、根据《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不应支持。综上，请求人民法院依法驳回异议人的异议请求。本院查明，黄银杨、许宝根依据已经发生法律效力的四川省成都市蜀都公证处（2015）川成蜀证执字第275号执行证书申请执行成都恒托商贸有限公司借款纠纷一案，四川省高级人民法院于2015年4月27日立案执行，并于同日作出（2015）川执字第20号执行裁定书查封了被执行人成都恒托商贸有限公司名下位于四川省成都市锦江区小科甲巷1号1栋第三、四层，总建筑面积为9802.22平方米房屋。同年5月5日，四川省高级人民法院作出（2015）川执字第20号执行裁定书，将该案指定本院执行。接受指定后，本院于2015年6月19日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人履行到期债务，但被执行人未按期履行。6月25日，本院分别作出（2015）广执字第140号、140-1号执行裁定书，裁定对被执行人成都恒托商贸有限公司名下位于四川省成都市锦江区小科甲巷1号1栋第三、四层，总建筑面积为9802.22平方米房屋进行续查封、评估及拍卖。6月30日，本院依法向成都市房屋登记管理部门发出协助执行通知书，对上述房屋予以了查封和备案，并在被查封房屋电梯口张贴了查封公告。另查明，异议人杨英于2015年9月1日与被执行人成都恒托商贸有限公司委托的成都恒昱物业管理有限公司签署《房屋租赁合同》（合同编号：DYCZL-0901-001），承租了被执行人成都恒托商贸有限公司所有的成都市锦江区小科甲巷1号1栋第三层、第四层、第五层部分商铺，租赁面积共7000平方米，涉及本案查封房屋面积约6243.22平方米。2015年9月2日、9月7日、9月9日、9月10日、9月11日、9月18日、10月8日，杨英分别向成都恒昱物业管理有限公司指定的钱成托个人账户、刘海锋个人账户、四川省国嘉物业服务有限公司、成都市百年春熙建设投资发展有限责任公司通过银行转款的方式向上述个人、单位缴纳租房订金、房屋租金、物管费、广告使用费、电费共计1808800元。还查明，成都鼎灏商业管理有限公司系杨英、赵毅于2015年9月15日出资成立，杨英为该公司企业法人。2015年10月20日，在异议人杨英、成都鼎灏商业管理有限公司对租赁场地进行装修、管理过程中，被告知该房屋已被人民法院查封并即将拍卖，要求其停止装修并撤离。现异议人杨英、成都鼎灏商业管理有限公司以在租赁中为善意第三人，如不继续履行租赁合同会给异议人造成巨大经济损失为由向本院提出执行异议。本院认为，1、依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产权属证书与不动产登记簿是物权证明与根据，在本案中不动产权属证书与不动产登记簿均显示被执行人成都恒托商贸有限公司是四川省成都市锦江区小科甲巷1号1栋第三、四层房屋的所有权人，本院据此查封，并在被执行人拒不履行时评估、拍卖该房屋符合法律规定。2、根据法律规定，人民法院依法采取查封、扣押、冻结等强制措施的财产，应当予以公示，公示后在采取强制措施期间，任何人未经法院允许，不得对该财产作出转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。本案中，所涉争议房屋本院已于2015年6月30日依法查封，并在被查封房屋电梯口张贴公告，进行了有效公示，被执行人成都恒托商贸有限公司在未经本院允许的情况下私自将房屋进行出租，所签订的租赁合同违反法律规定。3、二异议人在签订房屋租赁合同时未尽合理审查义务，租赁、经营法院已查封的房屋而导致的损失，应通过其他合法途径寻求救济；异议人杨英、成都鼎灏商业管理有限公司以其未见法院查封公告，属善意第三人为由向本院提出执行异议，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条、第十七条第一款的规定，裁定如下：驳回异议人杨英、成都鼎灏商业管理有限公司的执行异议。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。审 判 长  杨晋晖代理审判员  王 嘉代理审判员  苟 宇二〇一五年一月六日书 记 员  邓 悦