成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温江民初字第2926号
原告赵某某。
委托代理人赵开寿。
被告成都某典当有限公司。
法定代表人王大奇。
委托代理人周梅，四川凯越律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人欧又宁，四川凯越律师事务所律师，一般授权代理。
被告成都某房地产开发有限公司。
法定代表人冯俊英。
原告赵某某诉被告成都某典当有限公司、成都某房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2014年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杜琳于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告赵某某的委托代理人赵开寿、被告成都某典当有限公司的委托代理人欧又宁到庭参加了诉讼。被告成都某房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某某诉称，被告成都某房地产开发有限公司是成都市温江区德通桥路233号“柳城阳光”项目开发商。2012年1月12日原告赵某某与被告成都某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定将“柳城阳光”3幢-1层74号车位出售给原告赵某某，该车位建筑面积共26.34平方米，总价款为70000元人民币。合同签订后，原告赵某某当即支付房款70000元，被告成都某房地产开发有限公司出具了收据，车位当即交付并由原告赵某某实际使用。被告成都某典当有限公司申请执行被告成都某房地产开发有限公司“柳城阳光”地下车位，成都市温江区人民法院以（2013）温执字第622号裁定查封并执行该车位，原告赵某某以案外人身份提出执行异议，成都市温江区人民法院驳回。原告赵某某认为，其与被告成都某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其合法权益应当予以维护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》认定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他权；消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人”。此批复认定上述消费者权利优先于承包人优先受偿权，而承包人优先受偿权优于抵押权，所以消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，得以对抗设立在商品房上的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据上述法律规定，原执行异议案中案外人均已全部支付购房款项，并实际占有该车位，且并无过错，因此其合法权利优先于抵押权，其购买的车位不应被查封。原审执行异议案合议庭认为本案《商品房买卖合同》对权属转移登记约定不明以此认定原告赵某某有过错，原告赵某某认为实属错误。原告赵某某与被告成都某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定了由被告成都某房地产开发有限公司办理权属转移登记，而并非约定不明。原告赵某某向法院起诉要求：1.请求确认原告赵某某与被告成都某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。2.请求确认成都市温江区德通桥路233号3栋-1层74号车位归原告赵某某所有。3.判令被告成都某房地产开发有限公司立即协助原告赵某某办理房屋所有权证及国有土地使用权证。4.请求立即停止对上述74号车位的执行。本案在庭审中，原告赵某某当庭表示放弃第2项诉讼请求，即请求确认成都市温江区德通桥路233号3栋-1层74号车位归原告赵某某所有的诉讼请求。
被告成都某典当有限公司辩称，2012年5月30日，成都某房地产开发有限公司与成都某典当有限公司签订了合同编号为借201205170009号的《典当（借款）合同》及合同编号为抵201205170009号的《抵押合同》。同年5月31日，双方在成都市蜀都公证处对前述合同进行了公证，公证处对应出具了（2012）川成蜀证内经字第55640号、（2012）川成蜀证内经字第55641号两份《具有强制执行效力的债权文书公证书》。成都某房地产开发有限公司与成都某典当有限公司按抵押合同的约定在成都市温江区房地产管理局就用于抵押的车库办理了抵押登记，成都某典当有限公司依法取得了车库的抵押权。后因成都某房地产开发有限公司无法履行债务，成都某典当有限公司依法向成都市温江区人民法院申请执行公证债权文书。成都某典当有限公司的主张完全符合程序及实体法律的要求。原告赵某某请求不予执行没有事实和法律依据。成都某典当有限公司在提供借款和办理抵押时对成都某房地产开发有限公司已经与原告赵某某签订车库买卖合同的事实毫不知情，在抵押合同签订前，成都某典当有限公司在成都市温江区房产管理局对拟抵押车库的信息进行了仔细核实，发现抵押车库截止2012年5月30日，并无已经售予他人的记载，且至今该车库的产权人仍为成都某房地产开发有限公司。成都某典当有限公司在与成都某房地产开发有限公司签订《抵押合同》并公证后，即按《抵押合同》的约定在成都市温江区房产管理局就抵押车库办理了抵押登记，成都市温江区房产管理局向成都某典当有限公司颁发了《中华人民共和国他项权证》，明确记载成都某典当有限公司对抵押车库享有抵押权。依据《中华人民共和国物权法》的规定，成都某典当有限公司依法取得车库的抵押权。车库是不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告赵某某与成都某房地产开发有限公司的车库买卖既未办理物权登记，也未办理预告登记。车库是不动产，不以交付作为所有权取得的依据。因此，原告赵某某虽然支付了房款，成都某房地产开发有限公司也交付了车库，但原告赵某某对车库并未取得所有权，原告赵某某因支付合同价款享有的是对成都某房地产开发有限公司的普通债权。由于债权是相对权，不能对抗合同以外的第三人，因此原告赵某某只能依据合同的约定，要求成都某房地产开发有限公司承担相应的违约责任。原告赵某某请求停止执行于法无据，请求驳回原告赵某某的诉讼请求。
被告成都某房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明，2012年1月12日，原告赵某某与被告成都某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告赵某某购买被告成都某房地产开发有限公司位于成都市温江区德通桥路233号“柳城阳光”3幢-1层74号车位，该车位预测建筑面积共26.34平方米，总价款为70000元。2012年2月5日，原告赵某某向被告成都某房地产开发有限公司支付购买车位款70000元。2012年2月5日，被告成都某房地产开发有限公司柳城阳光部向原告赵某某出具了收到原告赵某某购买车位款70000元的收据。被告成都某房地产开发有限公司即将位于成都市温江区德通桥路233号“柳城阳光”3幢-1层74号车位交付原告赵某某使用。2012年5月30日，成都某房地产开发有限公司与成都某典当有限公司签订了合同编号为借201205170009号的《典当（借款）合同》及合同编号为抵201205170009号的《抵押合同》。2012年5月31日，双方在成都市蜀都公证处对前述合同进行了公证，公证处对应出具了（2012）川成蜀证内经字第55640号、（2012）川成蜀证内经字第55641号两份《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2012年5月31日，被告成都某房地产开发有限公司和成都某典当有限公司按抵押合同的约定在成都市温江区房地产管理局就用于抵押的车库办理了抵押登记。因成都中铁合众典当有限公司向本院申请执行，2013年7月18日本院作出（2013）温江执字第622号民事裁定书，裁定查封该车位。后因原告赵某某向本院提出执行异议，本院于2014年6月30日作出（2014）温江执裁字第12号民事裁定书，裁定驳回原告赵某某的异议，故原告赵某某于2014年8月6日向本院提起诉讼。
以上事实，有原告赵某某、被告成都某典当有限公司的陈述、原、被告身份证明、《商品房买卖合同》、柳城阳光购房收据、（2014）温江执裁字第12号民事裁定书、《典当（借款）合同》、《抵押合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》等证据予以证明。
本院认为，对原告赵某某与被告成都某房地产开发有限公司于2012年1月12日签订的《商品房买卖合同》，系合同双方的真实意思表示，其内容不违背我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。位于成都市温江区德通桥路233号“柳城阳光”3幢-1层74号车位属不动产，按照《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告赵某某与被告成都某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，未对该车位进行所有权转移登记，现该车位的所有权仍为被告成都某房地产开发有限公司。同时，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案涉及的车位已抵押给被告成都某典当有限公司并办理了抵押登记，故被告成都某典当有限公司有权就该车位优先受偿。现被告成都某典当有限公司主张实现抵押物权，在被告成都某房地产开发有限公司未清偿所欠被告成都某典当有限公司的担保债务而使被告成都某房地产开发有限公司的抵押权消灭以前，已不能实现该车位所有权转移登记给原告赵某某，故对原告赵某某要求被告成都某房地产开发有限公司协助原告赵某某办理房屋所有权证及国有土地使用权证以及停止执行的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告赵某某与被告成都某房地产开发有限公司于2012年1月12日签订的《商品房买卖合同》有效。
二、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取1075元，由被告成都某房地产开发有限公司负担（此款原告赵某某已预交，被告成都某房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告赵某某支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杜 琳
二〇一四年十一月三日
书记员 马天翼