四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广法民终字第416号
上诉人（原审被告）张映斌，男，汉族，生于1964年7月30日，住武胜县沿口镇。
上诉人（原审被告）陈晓玲，女，汉族，生于1963年4月18日，住武胜县沿口镇。
二上诉人的共同委托代理人胡东，四川迪扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈运洪，男，汉族，生于1977年4月2日，住武胜县沿口镇。
委托代理人王琴，四川君尊律师事务所律师。
上诉人张映斌、陈晓玲因与被上诉人陈运洪房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2015）岳池民初字第528号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张映斌、陈晓玲的委托代理人胡东，被上诉人陈运洪及其委托代理人王琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2014年5月20日，陈运洪与张映斌签订《房屋买卖合同》。合同约定：张映斌将位于武胜县沿口镇石桥铺负一楼，建筑面积约256.2平方米房屋，以490，000元价格卖给陈运洪；保证房屋产权清楚属实，其共有人无任何异议，不存在任何权属瑕疵和产权纠纷，否则，由此产生的一切责任由张映斌负责；张映斌保证房屋产权证、土地使用证齐全合法，并能合法办理过户手续；过户所产生的税费由陈运洪负责，张映斌必须全力配合陈运洪办理房屋产权过户相关手续；付款方式及备注为2014年5月20日付款200，000元；办好公证时付清所有购房余款290，000元；2014年6月10日前办妥公证；若一方违约，违约方须赔偿相对方违约金80，000元，迟延履行合同义务的，违约方每逾期一日须赔偿对方相当于成交价格的千分之一的违约金等。合同尾部，陈晓玲以张映斌的委托人身份签了名盖了手印，陈运洪也签了名并盖了手印。嗣后，张映斌补签了名并盖了手印。合同签订后，陈运洪于2014年5月20日支付购房款200，000元。2014年6月9日陈运洪再次支付购房款270，000元，张映斌将武胜县沿口镇建设南路房屋的房屋产权证（武房权字第42**号）、土地使用权证（武沿国用2000字第2449号）原件各一本以及房屋钥匙交给了陈运洪。
由于武房权字第42**号《房屋所有权证》载明的房屋用途为住宅，武沿国用2000字第2449号《国有土地使用证》载明的土地用途为门市，致使公证机关和房屋登记机关、土地管理部门不予办理公证和产权过户登记手续，陈运洪至今未取得所购房屋的产权。2014年12月17日，陈运洪向武胜县人民法院提起诉讼，请求：1、确认位于武胜县沿口镇建设南路（武房权第4208号）的房屋所有权归陈运洪所以；2、判令张映斌、陈晓玲协助陈运洪办理武胜县沿口镇建设南路（武房权第4208号）的房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证的过户手续；3、判令张映斌、陈晓玲支付违约金80，000元；4、诉讼费由张映斌、陈晓玲负担。经四川省广安市中级人民法院指定管辖，岳池县人民法院于2015年1月9日立案受理。一审审理中，陈运洪放弃确认位于武胜县沿口镇建设南路的房屋（武房权第42**号）所有权归其所有的诉讼请求，其余诉讼请求不变。
一审法院审理认为，陈运洪与张映斌、陈晓玲签订的《房屋买卖合同》合法有效。陈运洪按合同约定履行了义务，因此，陈运洪起诉请求判令张映斌、陈晓玲协助办理位于武胜县沿口镇建设南路（武房权第4208号）房屋的房屋所有权证、国有土地使用证的过户手续，符合合同约定，且予法有据，应予支持。由于张映斌、陈晓玲未按合同约定提供能合法办理过户手续的房屋所有权证，且未积极向房产管理机关要求变更房屋用途登记，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任。陈运洪诉请判令张映斌、陈晓玲支付违约金80，000元，符合合同约定，予以支持。
张映斌向陈运洪出售房屋，为陈运洪提供能够合法办理产权过户登记的房产证是其合同义务，如果房产证存有瑕疵，且因行政机关原因造成，张映斌也理应积极主动向行政机关申请变更登记，以保证向陈运洪提供符合合同约定、能够办理产权过户登记的产权证；完善房屋产权登记是张映斌履行房屋买卖合同的附随义务，变更登记可能产生的费用，也理应由张映斌负担，与合同约定的过户税费由陈运洪负责无关联。故张映斌辩称房产证存在瑕疵，是行政机关造成的，责任不在之间，也不是其不配合过户，变更房屋用途登记的费用应由陈运洪承担等理由不能成立，不予支持。根据《城市房地产转让管理规定》第七条第一款（二）项规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书等向房地产管理部门提出过户申请。由于《房屋买卖合同》未约定办理过户登记的期间，应按该条规定在房屋买卖合同签订后90日内向房地产管理部门提出申请。本案中，双方约定的张映斌在陈运洪交清所有购房款时将房屋和房屋产权证交给陈运洪，付款办法约定陈运洪在2014年6月10日前办好公证同时付清购房款。由于房产证与土地证关于房屋和土地的用途不符，无法办理公证，责任在张映斌。在此情况下，陈运洪支付购房款的绝大部分并无不当，且张映斌也无异议。因此，张映斌在收到470，000元购房款后，就应提供符合合同要求的房屋所有权证和国有土地使用证，并协助原告办理过户手续。因此，办理产权过户的申请应于2014年6月10日之后的90日内提出。虽然双方均同意向行政机关申请办理过户手续，但张映斌未能提供能够合法办理产权过户登记的房屋所有权证，致使产权过户手续不能办理，应为此承担违约责任。故张映斌辩称合同载明陈运洪充分了解房屋，说明其知道两证不一致，所以在合同中双方没有约定具体的办证时间，张映斌没有构成买卖上的违约的理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决：一、张映斌、陈晓玲于本判决生效后十日内协助陈运洪办理武胜县沿口镇建设南路房屋的房屋所有权证（编号：武房权第4208号）和国有土地使用证（编号：武沿国用2000字第2449号）的过户登记手续；二、张映斌、陈晓玲于本判决生效后十日内支付陈运洪违约金80，000元。案件受理费4，325元由张映斌、陈晓玲负担。
宣判后，张映斌，陈晓玲不服一审判决向本院提起上诉称，案涉房屋产权登记错误是行政机关造成的，与上诉人无关，且上诉人也在积极房产管理机关进行交涉和申请变更登记，并没有不配合产权变更登记。综上，一审认定事实错误，请求二审法院撤销原判第二项，依法公正判决。
被上诉人陈运洪答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明，案涉交易房屋的报批、修建均是张映斌组织的；其他案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，陈运洪与张映斌、陈晓玲签订的《房屋买卖合同》不违法法律法规禁止性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自义务。案涉房屋的房屋所有权证的颁发时间是1998年8月6日、土地使用证的颁发时间是2000年7月31日，这两个权属证在案涉房屋出售前一直由张映斌、陈晓玲保管，故张映斌、陈晓玲在出售房屋前应知道两份权属证性质不一样，存在瑕疵。另外，案涉房屋的报批、修建都是张映斌组织的，房屋所有权证、土地使用证都是按照张映斌的申报进行颁发的，其上诉称案涉房屋产权登记错误系行政机关造成的、不应承担违约责任的理由不成立。因案涉房屋的权属证存在瑕疵，且张映斌、陈晓玲也未积极向相关机关申请变更，根据《房屋买卖合同》第二条“甲方保证上述房屋产权清楚属实，其共有人（或者隐形共有人）无任何异议，不存在任何权属瑕疵和产权纠纷，否则，由此产生的一切责任由甲方负责”的约定，上诉人张映斌、陈晓玲的行为违反合同约定，应承担违约责任。根据上诉人张映斌、陈晓玲调减违约金数额的请求，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院结合张映斌、陈晓玲违约给陈运洪造成的损失状况，酌情将违约金调减为40，000元。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、维持四川省岳池县人民法院（2015）岳池民初字第528号民事判决第一项，即：张映斌、陈晓玲于本判决生效后十日内协助陈运洪办理武胜县建设南路房屋的房屋所有权证（编号：武房权第＊＊08号）和国有土地使用证（编号：武沿国用2000字第＊＊49号）的过户登记手续；
二、变更四川省岳池县人民法院（2015）岳池民初字第528号民事判决第二项“张映斌、陈晓玲与本判决生效后十日内支付陈运洪违约金80，000元”为“张映斌、陈晓玲与本判决生效后十日内支付陈运洪违约金40，000元”。
义务人如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人陈运洪可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向四川省岳池县人民法院申请执行。
一审案件受理费4，325元，陈运洪负担1，000元，张映斌、陈晓玲负担3，325元；二审案件受理费4，325元，陈运洪负担1，000元，张映斌、陈晓玲负担3，325元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 辉
审 判 员 罗乔军
代理审判员 蒋 濒
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 陈 雪