贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）花民初字第2520号
原告贵阳天详物业管理有限公司（以下简称天详物业公司），住所地贵阳市花溪区小河花溪大道中曹司汽车城。
法定代表人陶宗泉，该公司总经理。
被告潘冬海。
原告天详物业公司与被告潘冬海物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法由审判员高燕适用简易程序公开开庭进行了审理，原告法定代表人陶宗泉到庭参加诉讼，被告潘冬海经合法传唤，未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天详物业公司诉称：2006年，我公司与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由我公司对其开发的位于贵阳市花溪区花溪大道中曹司汽车城（现凯宏家居）凯宏苑小区进行物业管理。该合同签订后，我公司对该小区进行了尽职尽责的物业管理。我公司自2006签订了《前期物业管理服务合同》之后，就按照合同约定履行了义务。然而，被告以种种借口，拒不交纳自2013年1月至2013年6月的物业费、楼道照明、维修费。经我公司多次催交未果，现特提起诉讼，请求判令：1、被告支付2013年1月至2013年6月期间的物业管理费193.20元；2、楼道照明、维修费12.00元；3、滞纳金730.00元；4、诉讼费由被告承担。
被告潘冬海未到庭进行答辩，但被告于2015年8月26日向本院提交书面答辩状。被告答辩意见为：按照原告与凯宏苑小区业主委员会达成的协议，我以现金方式将物管费交给了业主委员会，故原告的诉讼请求不成立；同时，原告在为小区服务期间，服务质量很不好，未及时进行维护，卫生差。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告天祥公司系具有三级资质的物业管理有限公司，公司经营范围为物业管理以及咨询服务等。贵阳凯宏房地产开发有限公司系贵阳市花溪区小河花溪大道中曹司凯宏苑小区承建单位，被告潘冬海系凯宏苑小区11栋1单元3楼4号业主，房屋建筑面积为80.50m2。2006年7月1日，原告与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告对贵州汽车城凯宏苑小区的住宅小区和商住房提供前期物业管理服务，主要包括：物业共用部位、设施设备的维修、养护和管理、清洁保洁服务、绿化养护服务、公共秩序护卫、消防设施管理服务、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等，物业服务费用0.4元／㎡／月收取，业主应当按季交纳物业服务费用，在每季前十日履行交纳义务，合同期限自2006年7月1日至2010年7月1日，双方并对其他的权利义务进行了约定。2006年7月1日，原告进驻凯宏苑小区开始提供物业服务，被告根据其房屋的建筑面积按照0.4元／㎡／月交纳了2012年12月31日前的物业服务费，并按每个月2元的标准交纳了楼道照明维修费。2013年6月30日，原告从凯宏苑小区撤出，原告当庭陈述在撤出时在小区楼道和电子门等处张贴了公告，告知小区业主其将于2013年6月30日撤出小区、撤出原因及催收物业服务费的情况。2013年8月凯宏苑小区成立了业主委员会。同年8月8日，中曹居委会组织小区业委会与原告就2013年度凯宏苑小区物管费收取情况召开协调会议，会议主题为有关2013年度物管费收取情况协调配合，1-6月归陶经理，7-12月归业委会。原告在会议中表示业委会委员要带头先交物管费，2013年1-6月请业委会代收，但会议并为形成最终意见。会议结束，原告未向凯宏苑小区业委会出具代为收取2013年1月至6月物管费的委托书，且尚有部分委员未向原告支付物管费。凯宏苑小区业主委员收取了被告交纳的2013年1月至2013年6月的物管费199.00元。
原告认为被告拖欠物管费的行为损害了其合法利益，遂诉至法院，诉请如前。被告潘冬海认为小区内环境较差，原告在管理凯宏苑小区期间未完全履行物业服务的义务，同时，被告提交证据证明其2013年1月至2013年6月的物业管理费已经交给凯宏苑业主委员会，在本院审理的（2015）花民初字第2057号案件中，追加了贵阳市花溪区凯宏苑业主委员会作为第三人参加了诉讼，质证中，业委会认为其收费行为是和原告协商后双方达成一致意见即由业委会收取业主未交纳的费用，但原告对该小区业主委员会的收费行为原告不予认可。业委会也没有提交足以证明其具有收费资格的证据。原告在向本案被告提起诉讼的同时，就凯宏苑小区内的350余户业主同时提起了诉讼，多数业主认为被告在提供物业服务期间存在小区环境脏、安保设施不到位、管理较差等问题。
上述事实，有当事人陈述、企业营业执照复印件、资质证书、法定代表人身份证明和组织机构代码证，被告身份证、《前期物业管理服务合同》、通知、收费登记表等证据在卷佐证，前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”之规定，原告与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，无违反法律法规强制性规定之情形，合法有效，原告与凯宏苑小区建设单位贵阳凯宏房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对凯宏苑小区的业主均具有约束力，原告天详物业公司从2006年7月1日起对该小区开展物业服务，虽然合同履行期限已于2010年7月1日届满，但此时原告并未撤出凯宏苑小区仍在继续为小区内业主提供物业服务，且小区的业主委员会亦未成立，故原告与凯宏苑小区内业主双方已形成了事实上的物业管理服务合同关系，且原告作为被告所在小区建设单位选聘的物业服务企业，双方在2010年7月1日后形成了事实物业服务合同关系，被告也按原合同约定履行至2012年12月31日，故原告请求被告支付物业管理服务费，于法有据，本院应予支持，被告应向原告交纳2013年1月至2013年6月期间的物业管理服务费人民币193.20元（2013年1月至2013年6月共计6个月×每月物业管理服务费80.50m2×0.4元／m2=193.20元）及该段期间的楼道照明维修费人民币12元（2元×6个月=12元）。根据本院对原告同时提取诉讼的其他业主的送达情况及开庭审理情况，多数业主认为被告在提供物业服务期间存在小区环境脏、安保设施不到位、管理较差等问题，因原被告双方均有不同程度的过错，故本院结合本案实际情况，依据权利义务相一致和公平合理原则，适当降低原告物管费收费数额，本院酌定降低30%，被告应支付原告的物管费为人民币135.24元（193.20元×70%），对原告诉请超出部分，不予支持，由此被告应支付原告物业服务费及楼道照明维修费为人民币147.24元（135.24元＋12元）。被告关于其已将物管费交纳给了业委会，不应向原告再行交纳的辩称，虽原告与业委会之间就由业委会代原告收取2013年1月至6月期间物管费的情况进行了协调，但并未形成最终确定代为收取的一致意见，且原告表示以业委会委员带头先交为前提，但现业委会尚有部分委员未向原告交纳物管费，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件，自条件成就时生效。…”之规定，原告委托业主委员会代为收取物管费的条件并未成就，原告亦未向其出具委托书，双方之间的委托法律关系并不成立，因此凯宏苑业主委员会不能向小区内业主收取2013年1月至6月的物管费，故对被告该意见本院不予采信，被告可另行主张权利。
关于原告诉请的滞纳金，由于原告未能完全按照约定提供全面、完整的物业服务，被告不向原告支付物管费的行为系行使抗辩权，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十五条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告潘冬海于本判决生效后十日内支付原告贵阳天详物业管理有限公司2013年1月至2013年6月期间的物业管理服务费、楼道照明维修费共计人民币147.24元。
二、驳回原告贵阳天详物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，原告贵阳天详物业管理有限公司承担人民币21元，被告潘冬海承担人民币4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人有权在二年内申请强制执行。
审判员 高 燕
二〇一五年九月二十一日
书记员 熊胤清