山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2014）河民初字第270号原告何某某，男，1970年3月15日生，汉族，临沂市河东区人，住本区。委托代理人薛冰，山东宇衡律师事务所律师。被告孙某某，男，1978年5月26日生，汉族，临沂市河东区人，住本区。委托代理人刘启媛，临沂河东民商法律服务所法律工作者。被告房某某，男，1979年9月17日生，汉族，临沂市河东区人。原告何某某与被告孙某某、被告房某某执行异议之诉一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何某某及其代理人薛冰、被告孙某某及其委托代理人刘启媛到庭参加诉讼，被告房某某经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某某诉称，2012年10月19日，我与被告房某某依法自愿签达成了房屋转让协议，有我一次性付给房某某5万元房款，该房屋所有权归我所有。被告孙某某申请法院执行该房是完全错误的，因为我是以市场价格购买了该房产，且善意取得人。根据法律规定，我的合法权益应该得到保护，并且我的购买行为在被告孙某某之前。请求法院依法确认我与房某某的厂房转让协议有效，依法确认该房归我所有。被告孙某某辩称，一、被告孙某某与被告房某某存有8万元的民间借贷，贵院作出（2013）河民初字第75号民事判决书，对其债务的合法性、真实性均予以确认，在立案之前即2012年12月7日保全了被告房某某的房产，查封后我方于2012年12月13日起诉，查封后原告何某某提出异议，贵院作出的2013年11月27日（2013）河执异议字第66号执行裁定书，驳回原告何某某的异议申请，而原告何某某现以异议之诉向贵院提出异议之诉，证据不足与事实不符，请求驳回原告诉讼请求；二、原告何某某与被告房某某于2012年10月19日签订转让协议，协议明确约定争议房产转让给原告仅是使用权，而不是所有权，被告房某某借被告孙某某的债务发生在2012年9月13日和2012年10月16日，且借条中明确约定以房某某的涉案房屋作为抵押，两笔债务的形成均发生在转让协议之前，协议签订之前房某某以注明将房屋抵押给孙某某，显然转让协议是恶意转让，同样侵犯了被告孙某某的合法权益，根据农村房屋买卖的相关法律规定，房屋买卖的买受人应是同一集体经济组织的成员，且受让人无其他房产，转让房屋应当经申请，并以集体经济组织同意，且转让应经登记等程序，严格履行农村买卖房屋的有关手续，据（1992）民他自第8号批复，对于本集体组织以外的村民购买无效，综上原告与被告房某某签订的协议应属无效协议。被告房某某在法定期限内未答辩。经审理查明，被告孙某某与被告房某某民间借贷纠纷一案，本院于2012年12月7日作出（2012）河民保字第84号民事裁定书，裁定查封被告房某某所有的位于临沂市河东区八湖镇驻马滩村的房产一处，后本院经审理，于2013年1月22日作出（2013）河民初字第75号民事判决书，判决被告房某某于判决生效后五日内偿还孙某某借款8万元及利息（利息按照同期银行贷款利率计算，两次借款分别自逾期之日起计算至生效判决确定的履行之日止），该判决生效后，因被告房某某未履行判决书确定的义务，被告孙某某向本院提出强制执行的申请。本院立案后，在执行过程中，原告何某某提出书面异议，对涉案房产主张所有权，2013年11月27日，本院作出（2013）河执异议字第67号民事裁定书，裁定驳回原告何某某的异议。另查明，原告何某某系临沂市河东区郑旺镇何家戈村村民，非涉案房屋所在地河东区八湖镇驻马滩村。庭审过程中，为支持自己的诉讼请求，原告何某某提供如下证据：证据一：转让协议一份，该转让协议内容为：“今将我村正街正南靠街有主屋八间瓦房结构东邻主街西邻沈学东属我村统一规划个人自建此房无房产证情况属实转让给何某某使用何某某一次性向房某某付50000元整此房使用权归何某某所拥有此协议双方签字生效甲方卖：房某某乙方买：何某某证方：史继华2012年10月19日”，证明原告是善意取得根据市场价值取得被告房某某的八间房屋，根据物权法规定，应受法院保护，并且原告是在被告孙某某之前先行取得房屋的所有权。被告孙某某对于该证据的真实性、合法性均有异议，协议签订时间是2012年10月19日，是在被告房某某借我方债务之后签订的，此协议中明确注明转让的仅系使用权，此协议是转让协议并非买卖异议，同样原告不属于善意取得的构成要件，对于房屋系不动产，如果买卖合同，原告应向房屋主管部门办理登记，原告提供的转让协议不符合侵权责任法的相关规定，同样原告不属于善意取得，原告对于此房仅享有使用权，无其他合法权益。证据二：2012年8月30日驻马店滩村村委出具的盖有公章的证明一份，该证明内容为“房产证明兹有我村村民房某某，男，生于1979年9月17日，于2003年12月登记结婚，在我村主街正南靠街有主屋八间砖瓦结构、东邻主街西至沈学东，属我村统一规划个人自建此屋无房产证情况属实特此证明驻马滩村委2012、8.30”，证明本案房屋所有权是被告房某某的，被告孙某某对于该村委证明有异议，此证明仅能证明房屋的四至，不能证明与本案的关联性。证据三：电费明细一份，证明原告自2012年10月19日开始缴纳电费，在10月之前的电费归零。被告孙某某对于该证据的合法性、关联性有异议，此电费表不能证明房屋的所有权人，也不能证明此电费单与本案争议房屋的关联性。证据四：银行转款证明一份，证明原告何某某向自己侄子何某借款2万元，然后再给被告房某某，是原告的侄子何某通过兰山五里堡在2012年10月19日通过自动取款机分七次。被告孙某某对于该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，此交易明细显示的帐户名称是何某，不是本案的当事人，同样交易明细不符合法律规定。证据五：证人何某、赵某的证人证言，二人到庭作证，被告孙某某质证意见为：因第一证人何某和原告有利害关系，此证人不符合证据法的相关规定应不予认可，对于第二证人赵某只能证明给钱的经过，不能证实系何某某支付了房款，何某某应提供房款已履行完毕的证明，来证实其主张。以上事实，依据原、被告双方的陈述、举证、质证和法庭调查所证实，相关证据均已记录在卷。本院认为，从原告何某某提供的与被告房某某签订的转让协议来看，无法确定转让的是涉案房屋的所有权还是使用权，另外《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”，可见，作为宅基地使用权的主体只能是农村本集体经济组织的成员；原告何某某非涉案房屋所在地河东区八湖镇驻马滩村的村民，其主张转让房屋所有权的行为，违法了法律和行政法规的强制性规定，属无效行为，本院不予支持。对于原告何某某提供证据二2012年8月30日驻马店滩村村委证明，该证据证明涉案房屋属于被告房某某所有，但与转让行为没有关联性。原告何某某提供的证据三电费明细一份，该证据只能证明实际用电人或交费人，不能证明房屋的所有权人，与争议房屋的所有权没有关联性。对于原告提供的证据四银行转款证明一份，是原告的侄子何某通过临沂市兰山区五里埠的ATM机取款七次共计2万元，但无法证明与转让房屋的关联性。关于证据五证人何某、赵某的证人证言，因证人何某是原告何某某的侄子，与原告有利害关系；证人赵某的证人证言，仅能够证明付钱的事实，不能够证明转让涉案房屋所有权的事实，故对该两证人证言，本院均不予采信。综上，原告何某某提供不出对执行标的物享有所有权或其他足以阻止查封标的物执行的证据，故原告的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告何某某的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告何某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  李国峰审 判 员  王桂芝人民陪审员  刘汉琛二〇一五年四月二十五日书 记 员  阚立达