广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民二终字第156号
上诉人（一审被告、反诉原告）：柳州市广发食品厂，住所地广西壮族自治区柳州市城站路***号。
经营者：薛锦伟，系柳州市广发食品厂个体经营者。
委托代理人：龙泽嶺，广西景耀律师事务所律师。
委托代理人：蒙冠斌，广西景耀律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：广西锦业房地产开发集团有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市航银路37号。
法定代表人：陈继军，该公司董事长。
委托代理人：廖志政，广西银正律师事务所律师。
一审被告：薛锦伟。
委托代理人：龙泽嶺，广西景耀律师事务所律师。
委托代理人：蒙冠斌，广西景耀律师事务所律师。
上诉人柳州市广发食品厂（以下简称广发厂）因与被上诉人广西锦业房地产开发集团有限公司（以下简称锦业公司）、一审被告薛锦伟租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2013）南民初（二）字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日受理后，依法组成合议庭于2015年6月5日公开开庭审理了本案。上诉人广发厂的经营者暨一审被告薛锦伟及以上两当事人委托代理人龙泽嶺、蒙冠斌，被上诉人锦业公司的委托代理人廖志政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：柳州市城站农贸市场位于柳州市城站路106号，系由柳州农用运输车总厂兴建。2002年12月12日，广发厂（乙方）与柳州市城站农贸市场（甲方）签订了1份《场地租用协议》，约定：“甲方将城站路农贸市场东面围墙边空地和小门面五间（43号-47号）共560平方米租给乙方，每年租金为人民币陆仟元整。租用期玖年。租用时间从2003年2月15日起计算。乙方在租用场地建房、搭棚必须向甲方提供施工图纸，以使甲方备案。合同期内如甲方人为因素造成乙方损失，甲方应赔偿相应的损失。等等。”2004年4月1日，锦业公司通过拍卖的方式取得了柳州市城站路106号北区国有土地的使用权，2006年9月11日，锦业公司在广发厂与柳州市城站农贸市场签订的《场地租用协议》上注明“同意该场地按上述条款，继续租给广发食品厂，开办食品加工销售使用”，并加盖了锦业公司的合同专用章。2010年4-5月，锦业公司对柳州市城站路106号北区土地进行房地产开发，之后广发厂停产停业。经查，广发厂租赁该场地的租金交纳至2009年12月，除了使用43号-47号门面，广发厂未经办理建设工程规划许可证等相关手续，另行在租赁场地上建造了厂房、宿舍，进行中秋月饼、西式糕点、中式糕点的生产销售。广发厂、薛锦伟称其提供的照片足以证实大部分其自行搭建的厂房、宿舍以及43号-47号门面已被锦业公司在2010年进行房地产开发时拆除，锦业公司则辩称现租赁场地存留的房屋就是43号-47号门面，其余的违法建筑系广发厂自行拆除，双方各执一词。经双方确认，本案庭审辩论终结前广发厂、薛锦伟仍未将本案诉争租赁场地交还锦业公司。经柳州市中级人民法院司法鉴定中心委托广西诚信华正资产评估有限责任公司做出诚信华正资评报字（2014）第036号资产评估报告书，鉴定意见为：柳州市中级人民法院司法鉴定中心委托评估的实物资产评估值为1110380元，其中原材料评估值为149855元，房屋建筑物评估值为960525元。
一审法院审理认为，锦业公司于2006年9月11日在广发厂与柳州市城站农贸市场签订的《场地租用协议》上签字盖章，双方据此确立了租赁合同关系，该合同关系合法有效，受法律保护。
一、关于本诉部分。锦业公司要求广发厂、薛锦伟返还在租赁期间占用的锦业公司土地范围内的全部场地以及附着于该地上的建筑物和构筑物，一审法院认为，根据广发厂与柳州市城站农贸市场于2002年12月12日签订的《场地租用协议》约定，该协议的有效期至2012年2月14日，故广发厂与锦业公司的租赁合同关系亦于2012年2月14日终止，广发厂应将其占用的锦业公司土地范围内的全部场地返还给锦业公司。由于租赁标的物已遭破坏，锦业公司并无证据证实租赁场地存留的房屋就是43号-47号门面，且广发厂、薛锦伟在该场地上自行搭建了厂房、宿舍，故其诉请要求广发厂、薛锦伟返还该地上的建筑物和构筑物没有事实和法律依据，一审法院对此不予支持。经查，广发厂向锦业公司交纳场地租金至2009年12月止，在双方的租赁合同关系终止后，其至今仍使用的锦业公司土地范围内的场地，应按照《场地租用协议》中约定的租金标准支付场地使用费，现锦业公司要求广发厂、薛锦伟支付违法占用标的物业给其造成的损失9000元，锦业公司的这一诉请，并没有违反《场地租用协议》的约定，故一审法院予以支持。至于广发厂、薛锦伟辩解称其交纳的租金是到2010年6月止，但未能提交充分有效的证据予以证实，故对其辩解一审法院不予采信。
二、关于反诉部分。
1、广发厂要求锦业公司向其赔偿厂房建设及装饰工程损失人民币1012100元。一审法院认为，广发厂未经办理建设工程规划许可证，私自搭建厂房、宿舍的行为违反了我国法律的相关规定，其据此要求锦业公司赔偿厂房建设及装饰工程损失于法无据，且广发厂并无证据证实是锦业公司拆除了其搭建的房屋，故对广发厂的该项反诉请求，一审法院不予支持。
2、广发厂要求锦业公司向其赔偿原材料损失168376.9元。经查，广发厂与锦业公司的租赁合同关系应于2012年2月14日终止，但由于锦业公司在租赁场地进行房地产开发，导致广发厂于2010年4-5月起停产停业，根据《场地租用协议》约定“合同期内如甲方人为因素造成乙方损失，甲方应赔偿相应的损失”，锦业公司应对广发厂停产停业所造成的损失予以赔偿。广西诚信华正资产评估有限责任公司做出诚信华正资评报字（2014）第036号资产评估报告书，鉴定意见为：原材料评估值为149855元。一审法院认为，虽然锦业公司对该资产评估报告书的合法性、关联性不予认可，但是未能举证证实其观点，故其辩解一审法院不予采信，锦业公司应向广发厂赔偿原材料损失149855元。
3、广发厂要求锦业公司向其赔偿工厂搬迁费60000元。一审法院认为，由于工厂搬迁费并不属于法律上广发厂遭受的损失范畴，且柳州市民民搬家有限公司开具的收据不能作为定案依据，故一审法院对广发厂的这一反诉请求不予支持。
4、广发厂要求锦业公司向其赔偿工人补助金40040元。一审法院认为，广发厂提供的证据不能证实其已经实际支付了员工补偿金，广发厂的该项反诉请求没有事实依据，其应承担举证不能的责任，一审法院不予支持。
5、广发厂要求锦业公司向其赔偿工厂可得利益1382609.72元。一审法院认为，根据《场地租用协议》约定，锦业公司应向广发厂赔偿其可得利益损失，但是广发厂提供的原材料损失明细表、成本利润概括以及证明等证据并不能证明广发厂2010年5月至2012年2月间的经营利润，故一审法院酌定锦业公司向柳州市广发食品厂赔偿可得利益损失100000元。
综上所述，锦业公司所诉有理部分，一审法院予以支持；广发厂反诉有理部分，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，该院判决如下；一、广发厂、薛锦伟将占用的锦业公司土地范围内的全部场地返还给锦业公司；二、广发厂、薛锦伟向锦业公司支付场地使用费9000元；三、锦业公司向广发厂赔偿原材料损失149855元；四、锦业公司向广发厂赔偿可得利益损失100000元；五、驳回锦业公司的其他诉讼请求；六、驳回广发厂的其他反诉请求。本诉案件受理费150元（锦业公司已预交），由广发厂、薛锦伟负担；反诉案件受理费15165元（因合并审理减半收取，广发厂已预交），由广发厂负担13648元，锦业公司负担1517元。
上诉人广发厂不服一审判决，上诉称：一、一审法院判决广发厂向锦业公司支付场地使用费9000元证据不足，应予以纠正。主要理由如下：1、锦业公司在2007年多收了广发厂3000元的租金，若根据租赁合同中约定的方式来计算租金，则广发厂已支付租金应算至2010年6月。2、从2010年4月开始，因锦业公司擅自拆除厂房和职工宿舍后，广发厂就无法正常使用租赁的场地和厂房及其配套设施，导致无法正常进行生产，自此后，广发厂无需向锦业公司支付任何的场地使用费。
二、一审法院关于广发厂的厂房和宿舍属私自搭建的认定错误。广发厂是原柳州市城站农贸市场（以下简称城站农贸市场）里面的一个业主，城站农贸市场经柳州市人民政府批准建设并予以立项，广发厂的厂房和职工宿舍是城站农贸市场的一部分。城站农贸市场办理了《市场登记证》，广发厂办理了《工商营业执照》《组织机构代码证》《全国工业产品生产许可证》和《食品卫生许可证》等合法的经营证照，足以证明广发厂所建的厂房和宿舍不是私自搭建，而是按照当时柳州市政府招商引资的要求进行建设，是合法的生产经营用的厂房、职工宿舍及其配套设施。
三、一审法院认为没有证据证实锦业公司拆除了广发厂的厂房及其配套设施的观点证据不足，应予以纠正。主要理由如下：1、锦业公司擅自拆除广发厂的厂房后，2011年5月24日柳州市建设委员会组织双方进行协商时，锦业公司的法定代表人陈继军承认是锦业公司拆除了广发厂的厂房，只是双方对具体的赔偿数额没有达成一致，这证实了锦业公司擅自拆除厂房和宿舍是不争的事实。2、广发厂于2010年12月，向柳州市柳南区信访办、柳南区菜园屯社区均反映厂房被拆除事宜，柳南区政府对此事实十分清楚。3、在本案鉴定过程中，鉴定人员和柳南区法院的工作人员也亲自到了现场，对广发厂的厂房和生产设施被拆除予以了认可。而且从广发厂提供的现场照片可以明显看出，锦业公司所建的地下两层停车场，已经占用到广发厂厂房和职工宿舍的地下空间区域。从以上四点可知，是锦业公司擅自拆除广发厂的厂房及其配套设施和职工宿舍，其行为对广发厂构成了严重的侵权。
据此，请求二审法院：1、撤销一审判决的第一、二项，判令广发厂无需搬离租赁场地并无需向锦业公司支付场地使用费9000元；2、变更一审判决第四项为锦业公司向广发厂赔偿可得利益1382609.72元；3、撤销一审判决的第六项，判令锦业公司向广发厂赔偿厂房建设及装饰工程损失960525元、工厂搬迁费60000元、工人补助金40040元；4、并由锦业公司承担本案一审、二审的案件受理费和评估费。
被上诉人锦业公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
一审被告薛锦伟陈述称：同意广发厂的上诉意见。
二审期间，上诉人广发厂对一审法院查明的事实提出如下异议：1、根据《场地租用协议》约定的租金，广发厂已支付租金应算至2010年6月；2、广发厂已按照国家要求办理了建设工程规划许可等相关证照；
一审遗漏查明锦业公司拆除了广发厂修建的厂房。为此，广发厂向本院提交如下新的证据：
1、柳南区菜园屯社区于2015年5月25日出具的《证明》复印件一份，拟证明薛锦伟居住在柳州市城站路106号柳州市广发食品厂内。
2、广发厂个人独资企业营业执照复印件一份，拟证明广发厂2004年12月起就在城站农贸市场内从事生产经营。
3、广发厂卫生许可证复印件一份，拟证明2004年7月29日起广发食品厂取得生产食品的卫生许可证。
4、广发厂税收通用完税证复印件3份，拟证明从2004年年底开始，广发厂已经生产经营并交纳相关税费。
二审期间被上诉人锦业公司对一审法院查明广发厂在租赁场地上另行建造了厂房宿舍及进行中秋月饼、西式糕点生产销售的事实有异议，本案没有证据证明广发厂在租赁场地上另行建造了厂房宿舍及食品的生产销售。被上诉人锦业公司未向本院提交新的证据。
一审被告薛锦伟对一审法院查明事实提出的异议与上诉人广发厂提出的异议一致，其在二审期间向本院提交柳州市城市管理行政执法局于2011年1月18日作出的柳城管市直行决字（2011）第10002号行政处罚决定书复印件一份，拟证明广发厂承租的场地与锦业公司进行房地产开发的位置是位于同一地点，锦业公司未经许可进行开发建设的情况下拆除广发厂的厂房及相关设施。
上诉人广发厂对一审被告薛锦伟二审中提交的证据予以认可。
被上诉人锦业公司对广发厂提交的证据质证认为，对证据1的真实性没有异议，但不认可证明目的；证据2因为没有原件无法质证；对证据3真实性没有异议，但该卫生许可证有效期至2005年7月29日；对证据4的真实性没有异议，但不同意证明目的。被上诉人锦业公司对一审被告薛锦伟二审中提交的证据真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。
一审被告薛锦伟对上诉人广发厂二审中提交的新的证据予以认可。
经质证，本院认为，上诉人广发厂在二审中提交的证据1与本案没有关联性；证据2、3为广发厂主体资格及食品生产可方面的行政许证照，来源真实、合法，但上述证据与广发厂所处生产厂房、宿舍是否属于合法建筑并无关系，故上述证据未能达到其证明目的，本院对此不予采信；证据4仅能反应出广发厂在票据出具时期有在经营，但未能证明广发厂整体经营情况，且因时间久远无法作为2010年之后广发厂经营损失的参照依据，故本院对该证据不予采信。对一审被告薛锦伟在二审中提交新的证据，本院认为，由于未能证实行政处罚决定书中记载的建筑物所处地址与本案争议涉及的租赁场地有关，也不能证明广发厂在本案租赁场地上建设了租赁物以及系锦业公司拆除了上述建筑物，故本院对此不予采纳。
针对上诉人广发厂、被上诉人锦业公司就一审法院查明部分提出的异议，本院将在下文中再详细阐述。
据此，一审法院查明的其余事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，广发厂在二审中自认，其不能提供证据证明，在租赁场地中自行修建的厂房及宿舍的施工图纸，已按照《场地租赁协议》的约定向出租方进行备案。
本院认为，锦业公司经拍卖获得柳州市城站路106号北区国有土地使用权后，在广发厂与柳州市城站农贸市场签订的《场地租用协议》上作出了同意继续出租的意思表示，锦业公司与广发厂之间的租赁关系因此而建立，双方均应依约履行合同义务。由于广发厂性质属于个体工商户，经营者薛锦伟系个人经营该厂，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，薛锦伟应以个人财产承担广发厂的债务。根据上诉人广发厂的上诉意见，以及被上诉人锦业公司的答辩、一审被告薛锦伟的陈述，本案的争议焦点应归纳为：一、广发厂是否应搬离《场地租用协议》中涉及的租赁场地？二、广发厂、薛锦伟是否应向锦业公司支付场地使用费9000元？三、锦业公司应向广发厂、薛锦伟赔偿的可得利益损失是多少？四、锦业公司是否应向广发厂、薛锦伟赔偿厂房建设及装修损失960525元、工厂搬迁费60000元、工人补助金40040元？
针对第一个争议焦点，本院认为，《场地租用协议》约定的租赁期限至2012年2月14日，现租赁期限已届满双方未续合同，亦未形成不定期租赁，承租人广发厂理应搬离租赁场地，将租赁标的物返还出租人，一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。
针对第二个争议焦点，本院认为，因广发厂至今未搬离租赁场地，但其仅向锦业公司支付至2009年12月的租金，则广发厂应向锦业公司支付使用租赁场地的相应费用。一审法院尊重锦业公司对自己权利的处分，仅判令广发厂向锦业公司支付场地使用费9000元的观点并无不当，本院对此予以支持。
关于广发厂认为若按照《场地租用协议》约定年租金6000元的标准来计算，其向锦业公司支付的租金可计算至2010年6月的观点，本院认为，即使广发厂向锦业公司已交纳了2010年6月的租金，但双方租赁关系届满后自2012年2月15日起形成的占用关系已长达三年，参照《场地租用协议》中约定的租金标准，现锦业公司仅向广发厂主张一年半的占有使用费9000元，该数额已远低于广发厂应向锦业公司支付的相应费用，故广发厂是否向锦业公司已交纳至2010年6月的租金不是本案审理的争议焦点，本院对此不再查明。
针对第三个争议焦点，由于锦业公司在租赁期限届满前进行房地产开发，影响广发厂的正常经营造成损失，锦业公司应根据《场地租赁协议》的约定，向广发厂赔偿由此造成的损失。为此，一审法院酌定锦业公司赔偿广发厂可得利益损失10万元，锦业公司对此未进行上诉，广发厂认为赔偿的数额过低上诉请求予以调整，那么审理该争议焦点的关键在于是否应就可得利益的赔偿数额予以调整。第一、综合本案全部证据，均不能查明广发厂在双方争议发生前半年的财务状况及整体经营情况，故无参照性证据来衡量广发厂之后可得利益损失的数额。第二、各方均未能提供证据证明广发厂因锦业公司的房地产开发行为，妨碍广发厂使用租赁场地情况为何，以及影响其经营的程度为何，广发厂要求锦业公司承担其全面停产损失的观点并无依据。第三、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；广发厂未能提供充足的证据证明所主张可得利益数额的合理性，故应由其就此承担举证不能的不利后果。第四、在双方纠纷发生后，广发厂作为承租方应采取适当措施方式损失的扩大，但未有证据证明广发厂采取有效措施另选新址搬迁厂房，反而是一直使用租赁场地至今未搬离，则广发厂不得就扩大的损失主张赔偿。据此，广发厂要求调整可得利益损失赔偿数额的主张并无依据，本院对此不予采纳。一审法院根据已查明的事实，并综合考虑锦业公司的违约程度、广发厂已就原料损失获赔等具体案情，酌定判令锦业公司赔偿广发厂可得利益损失10万元，系一审法院行使审判权的体现，并无不当，本院对此予以维持。
针对第四个争议焦点，第一、关于广发厂厂房、宿舍建设及装修损补偿的问题，本院认为，本案中，广发厂在二审中自认其不能证明上述主张中涉及的厂房、宿舍的施工图纸，已按照《场地租赁协议》的约定向出租方进行备案，则广发厂未能提供证据证明其修建厂房、宿舍的行为符合合同的约定且出租方对此予以认可。另一方面，在本案一审法院庭审辩论终结前，广发厂亦未能提供建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关文件，则广发厂未能证明其主张的建筑物是合法应受保护的。从以上两个方面的分析可知，广发厂所主张的厂房、宿舍建设及装修损补偿，即不符合《场地租赁协议》的约定，又无法律依据，一审法院对此不予支持的观点正确，本院依法予以维持。
又因本院未支持广发厂此项主张，故关于广发厂是否在租赁场地修建厂房、宿舍，以及此部分建筑物的具体情况已不必要，本院对此不再详细查明。
第二、关于锦业公司是否应赔偿广发厂搬迁费及工人补助的问题，因广发厂未能提供充足的证据证明上述损失，应由其就此承担举证不能的不利后果，一审法院未支持广发厂此部分的主张并无不当，本院对此予以维持。
综上所述，上诉人广发厂的上诉主张理由不充分，本院不予以支持；一审法院判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持原判，驳回上诉。
二审案件受理费15215元（上诉人柳州市广发食品厂已预交），由上诉人柳州市广发食品厂承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 愿
代理审判员 孙 翔
代理审判员 丁立波
书 记 员 钟艳鸿