福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2015）芗民初字第9222号原告（反诉被告）王小娜，女，1966年4月23日出生，汉族，香港居民，住福建省漳州市芗城区,证件号码：P543615(3)。委托代理人吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。委托代理人薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。被告张俊平（反诉原告），男，1966年5月2日出生，汉族，户籍地福建省平和县，原告（反诉被告）王小娜诉被告（反诉原告）张俊平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员吴美叶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人薛毅辉，被告（反诉原告）张俊平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小娜诉称，2014年5月15日，原、被告双方签订一份《漳州市房屋租赁协议书》，协议书约定：原告将太古桥23号大众电影院店面二间出租给被告用于经营阿慧生烫小炒店；租期36个月，即2014年5月1日至2017年4月30日止，每次支付租金6个月，计人民币27000元，第一次实付租金期限为2014年5月1日至2014年10月31日止；租赁期内，每次租金被告应提前15天�付给原告房租；水电、家电押金1000元。合同签订后，原告将该二间店面交给被告使用。被告租金仅交清至2015年4月30日，自2015年5月1日起，被告拒不支付租金，被告的行为已严重构成违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，要求1、判令解除原、被告双方签订的《漳州市房屋租赁协议书》，被告将承租的芗城区太古桥23号大众电影院二间店面返还给原告。2、判令被告支付拖欠原告的租金27000元及房屋占用费（从2015年11月1日起至被告实际交付时止，按每月4500元计付）。3、本案的诉讼费用由被告承担。被告张俊平辩称，2015年4月份政府公告拆迁，讼争租赁店面属于拆迁范围，原告当时承诺从2015年5月1日起不需要缴纳租金，故被告从2015年5月1日开始未交店面租金，被告同意将店面返还给原告，但要求原告支付�应的拆迁补偿费用。本案合同尚未到期，要求原告赔偿因合同提前解除造成的损失。2015年1月24日，原告对店面采取断水断电的措施，导致被告损失，要求原告予以赔偿,反诉原告张俊平诉称，本案讼争店面属于拆迁范围，故反诉原告不需要再缴纳租金给反诉被告，要求反诉被告补偿反诉原告拆迁损失10000元。反诉被告王小娜辩称，现在讼争店面仍然由反诉原告使用，不管政府有没有发布公告，反诉原告都要缴纳租金，反诉被告没有承诺不向反诉原告收取租金，且店面拆迁是政府行为与反诉被告没有任何关系，合同第五条约定如果政府需要拆迁，被告需要无条件搬迁。被告无权利领取拆迁补贴，即使有权利领取拆迁补贴，也是向政府领取而不是向原告领取，请求法院驳回反诉原告的请求。经审理查明，2014年5月15日，原告（反诉被告）王小娜与被告（反诉原告）张俊平签订一份《漳州市房屋租赁协议书》,合同约定:被告将座落于漳州市芗城区太古桥23号大众电影院店面贰间出租给被告，租赁期36个月，自2014年5月1日至2017年4月30日止；每次支付租金6个月，计人民币贰万柒仟元正；租赁期内，每次租金被告应提前15天支付给原告房租；合同第五条约定，租赁期未满时，如被告自愿提前退房，原告不退还租金及押金。如该房政府需拆迁，被告需自觉无条件搬迁，原告应退还剩余房租及押金，被告未经原告同意不得中途转租。合同签订后，原告依约将上述贰间店面交付被告使用，被告支付了2015年5月1日前的租金，自2015年5月1日起至今的租金尚未支付。2016年1月24日，原告对讼争店面停水停电，之后被告没有在讼争店面经营。又查明，2015年12月21日，漳州市芗城区人民政府发出关于漳州古城保护性开发（一期）项目房屋征收公告，涉案房屋属于此次征收范围内。店面所有权人尚未与征收人签订征收补偿协议。上述事实，有原告、被告的庭审陈述、漳州市芗城区人民政府关于漳州古城保护性开发（一期）项目房屋征收公告及原告提供的原、被告双方签订的租赁合同。原告提供的上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。本院认为，原告王小娜与被告张俊平签订的《漳州市房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，该租赁协议成立并生效，双方应依协议的约定履行各自的权利义务。原告已经按照合同约定将租赁房屋交付给�告使用，被告应当按照约定的期限支付租金。本案被告未依据合同约定按期支付租金，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告有权解除合同。由于原、被告双方签订的租赁合同未约定行使合同解除权的期限，也未约定出租方在解除合同前要进行催告，因此，原告向本院提起诉讼主张解除双方租赁合同，自本院向被告送达起诉状副本及应诉通知书之日即2015年10月20日起，应视为原告向被告主张解除合同并通知被告，双方签订的租赁合同自通知到达时解除。故原告主张解除原、被告租赁关系的诉讼请求依法有据，本院予以支持。被告辩称原告承诺从2015年5月1日起其不需要缴纳租金，未提供证据予以证明，且原告对此予以否认，被告该项主张本院不予采纳。合同解除之后，被告无权继续占有使用租赁店面，应当将租赁店面返还原告，故对原告要求被告腾空并返还租赁店面的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告应支付租金27000元(自2015年5月1日起至2015年10月30日止)及房屋占用费（从2015年11月1日起至被告实际交付时止，按每月4500元计付）的问题。本院认为，2016年1月24日，原告对讼争店面采取断水断电方式阻止被告张俊平继续经营的行为不当，对此存在一定过错，故对于原告要求被告支付2016年1月24日之后店面占用费的诉请，本院不予支持。被告辩称要求原告赔偿因断水断电导致其损失的问题，未提供证据予以证实，本院不予采纳，待被告有新证据后可另行起诉。故被告张俊平应按合同约定的每半年27000元即每月4500元的标准向原告支付从2015年5月1日起至2015年10月20日止的租金25500元（4500元月×5个月＋4500元月÷30天×20天=25500元）及2015年10月21日起至2016年1月23日止的占用费13950元（4500元月×3个月＋4500元月÷30天×3天=13950元）。关于被告抗辩称承租房屋涉及拆迁补偿，要求原告补偿合同履行期内的经营损失及反诉要求原告王小娜补偿其拆迁损失10000万的问题。本院认为，因讼争店面被征收人尚未与征收人签订征收补偿协议，讼争店面获得补偿的具体项目和数额均未明确，且本案系房屋租赁合同纠纷，被告张俊平所主张的拆迁补偿以及经营损失赔偿均涉及房屋征收问题，被告应待被征收人与征收人签订具体的征收补偿协议后，依据房屋征收的相关法律、法规另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王小娜与被告张俊平于2014年5月15日签订的漳州市房屋租赁协议书。�、被告张俊平应于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退漳州市芗城区太古桥23号大众电影院店面，并将该店面交由原告王小娜执掌。三、被告张俊平应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告店面租金25500元及占用费13950元。四、驳回原告王小娜的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张俊平要求反诉被告王小娜补偿拆迁损失10000元的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费575元，适用简易程序减半收取287.5元，由被告张俊平负担；本案反诉费50元，减半收取25元，由反诉原告张俊平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。代理审判员  吴美叶二〇一六年四月二十日书 记 员  陈益龙附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当�人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。