上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1576号
上诉人（原审被告）唐国祥，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人夏征宇，上海市申房律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张桃源，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX号。被上诉人（原审原告）朱蕾蕾，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX号。委托代理人张桃源（系朱蕾蕾之夫），身份同上。上诉人唐国祥因居间合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第2603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2015年6月20日，朱蕾蕾、张桃源（乙方）、唐国祥（甲方）、上海A有限公司（丙方）在《房地产买卖居间合同》上签字盖章，乙方拟向甲方购买位于徐汇区XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称系争房屋），建筑面积61.5平方米，成交价为人民币（以下币种相同）280万元。约定：乙方为表示对丙方居间介绍该房屋之购买诚意，同意在2015年6月20日向丙方支付购房意向金人民币伍万元；乙方应于签署《上海市房地产买卖合同》或者类似合同后35日内支付首付款（该首付包含已支付定金以及追加定金），该首付款数额应符合乙方申请贷款银行所要求的贷款审批条件计人民币100万元整。乙方须在签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同生效后7日内备齐按揭所需资料向银行申请贷款并办理相关手续；甲方同意乙方贷款计人民币150万元整；乙方应于户口迁出三日内支付尾款计人民币300,000元；甲乙双方协商一致同意于本合同生效后于2015年6月30日前至徐汇区XX路XX号XX室签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同，并依照所签署的《上海市房地产买卖合同》或类似合同所约定的时间前往该房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户手续；甲乙双方有义务在约定签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同时限前与丙方确认具体签约时间及地点；若甲方在收取本合同约定的定金后，甲方反悔不履行合同，则甲方应双倍返还乙方已支付之定金，且还应向丙方支付28,000元作为居间服务补偿费用；若甲方在收取本合同约定的定金后，乙方反悔不履行合同，则该定金由甲方没收，且乙方还应向丙方支付28,000元作为居间服务补偿费用。2015年6月20日，唐国祥收取朱蕾蕾、张桃源5万元的定金。2015年6月20日，朱蕾蕾、张桃源（乙方）与唐国祥（甲方）在《上海市房地产买卖合同》上签字，转让价款为2,500,000元整。乙方于2015年6月20日支付甲方定金人民币50,000元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。乙方于2015年7月25日之前，将房款950,000元整直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据。乙方于甲乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款人民币1,500,000元整直接支付予甲方。2015年6月20日，唐国祥与张桃源签订协议，约定上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋的成交价为280万元，买卖合同约定250万元，其余30万元，张桃源应于2015年9月30日前（或唐国祥户口迁走，须在2015年9月30日前迁走）结清30万元付给甲方。6月24日，中介公司上海A有限公司向唐国祥发出了《签约函》督促唐国祥在2015年6月30日前履行签约义务。7月1日，中介公司上海A有限公司征求朱蕾蕾、张桃源同意后，向唐国祥发出催告函，要求唐国祥在收到催告函2日内履行签约义务，或双倍返还定金。2015年7月6日，朱蕾蕾、张桃源向唐国祥发出《关于双倍返还定金的函》，要求唐国祥双倍返还定金。另查明，系争房屋登记在唐国祥、案外人唐某名下。朱蕾蕾、张桃源诉称，2015年6月20日，朱蕾蕾、张桃源与唐国祥及上海A有限公司签订了《房地产买卖居间合同》，约定唐国祥将系争房屋出售给朱蕾蕾、张桃源。朱蕾蕾、张桃源于2015年6月20日上午向唐国祥支付了5万元定金。6月20日下午，双方约好至中介处签署《上海市房地产买卖合同》，朱蕾蕾、张桃源、唐国祥均在该合同上签字，但唐国祥的女儿因出差，未在现场签字，唐国祥表示唐某在6月22日回上海后立即签字。随后唐国祥配偶表示不愿意卖房。6月24日，中介向唐国祥发出了《签约函》督促唐国祥在2015年6月30日前履行签约义务。6月30日下午，唐国祥、唐国祥的女儿唐某及他人与朱蕾蕾、张桃源协商签约问题，唐国祥要求修改居间协议约定的内容。7月1日，中介征求朱蕾蕾、张桃源同意后，向唐国祥发出催告函，要求唐国祥在收到催告函2日内履行签约义务，或双倍返还定金。7月5日，唐国祥仍不同意签约。朱蕾蕾、张桃源多次与唐国祥协商返还定金的事宜，唐国祥拒不返还，故要求判令唐国祥向朱蕾蕾、张桃源双倍返还定金100,000元。唐国祥辩称，不同意朱蕾蕾、张桃源的诉讼请求。唐国祥已经履行了居间协议的义务，本合同在唐国祥女儿唐某未追认前，属于效力待定的合同，唐国祥的女儿唐某明确表示不同意出售系争房屋，该居间协议无效，唐国祥只同意返还定金5万元。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。唐国祥与朱蕾蕾、张桃源就系争房屋的买卖通过房地产买卖居间合同达成了一致的意思表示，并进行了签署，那么就合同所设定的权利义务已对唐国祥与朱蕾蕾、张桃源产生了法律上的约束力。根据唐国祥与朱蕾蕾、张桃源所签订的房地产买卖居间合同内容及唐国祥收取5万元定金的行为，双方对房屋买卖达成的一个初步意向，并在此基础上约定一个明确的时间内建立一个正式的房屋买卖关系，为的是进一步明确合同履行的主体及合同具体履行的内容，朱蕾蕾、张桃源就此交付的定金为立约定金，用以担保今后买卖合同的订立，定金协议系之后买卖双方签订买卖合同的预约。虽然朱蕾蕾、张桃源、唐国祥均在系争房屋的买卖合同上签字，但导致该交易无法进行的原因是系争房屋另一产权人唐某不愿意出售系争房屋，唐国祥的行为构成违约，故朱蕾蕾、张桃源要求唐国祥双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，法院予以支持。虽然系争房屋另一产权人未在居间协议上签字，但不影响朱蕾蕾、张桃源和唐国祥之间定金合同的有效性，唐国祥认为合同无效的抗辩意见，法院不予采纳。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，于二〇一五年十二月十四日作出判决：唐国祥应于判决生效之日起十日内向朱蕾蕾、张桃源双倍返还定金共计100,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,150元，由唐国祥负担。判决后，唐国祥不服，上诉于本院称，系争房屋产权登记在上诉人及案外人唐某名下，系两人共有。根据法律规定，对系争房屋的处分应当经全部共有人同意，涉及房屋买卖的所有合同也应当经全部共有人签字后成立生效。系争居间合同中甲方仅上诉人一人，未经所有共有人签字认可，被上诉人明知除上诉人之外还有其他共有人，但签约前未与另一位产权人就买卖事宜进行磋商，在未征得同意的情况下而与上诉人签订，现另一位产权人不同意售房，也不认可系争的居间合同，事实上是被上诉人与系争房屋的所有权人就买卖未协商一致，因此，居间合同并未成立，也未生效，上诉人不构成违约，不应适用定金罚则，上诉人仅需将定金返还被上诉人。原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人朱蕾蕾、张桃源辩称，上诉人对合同成立的理解是错误的，上诉人在居间合同中的义务是确认系争房屋的权利人与被上诉人签订买卖合同，上诉人主动收取定金，代表上诉人保证系争房屋所有权利人对合同的确认，上诉人与被上诉人签订居间协议是双方的真实意思表示，合法有效。上诉人违反居间合同的约定，应承担相应责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人认为，上诉人、案外人唐某与被上诉人于6月30日至中介处协商，因系争房屋交易价格为280万元，但买卖合同上为250万元，为此，上诉人要求正式房屋买卖合同上将价格修改为280万元，但被上诉人不同意，才导致双方没有形成书面合同。被上诉人不认可上诉人的说法，认为上诉人提出要修改居间合同中约定的其他条款，如首付款要提前支付、户口迁出时间在合同上不能体现等等，被上诉人不同意，所以没有协商一致。本院认为，本案争议焦点在于上诉人唐国祥与被上诉人朱蕾蕾、张桃源在中介方居间下签订的系争房屋居间合同是否成立并生效，上诉人是否构成违约应向被上诉人双倍返还定金。虽然系争房屋为上诉人与案外人唐某共有，但上诉人与被上诉人签订居间合同，意在出售系争房屋，是上诉人的真实意思表示，上诉人与被上诉人约定了房屋交易价格及与房屋买卖相关的条款，是双方当事人的真实意思表示，该居间合同经双方签字成立并生效。案外人唐某未在该居间合同上签字，其不受居间合同的约束，但并不影响该合同的效力，上诉人主张居间合同无效，没有法律依据，本院不予采纳。根据查明的事实，因上诉人与案外人唐某对于出售房屋的意见不一致，导致买卖合同未能订立，上诉人构成违约。居间合同中也没有若其他共有人不同意情况下可作免责的约定条款，因此，即便被上诉人明知除上诉人之外还有其他共有人，其有理由相信上诉人能保证其他共有人确认该合同。另外，双方将280万元的交易价格分成两部分组成，均有相应的补充协议作了明确约定，交易总价并没有变化，况且上诉人说法没有得到被上诉人认可，上诉人也没有证据予以证明，即便上诉人提出要修改，在被上诉人不同意的情况下，仍应按原约定履行。综上所述，原审认定上诉人违约，判决由上诉人承担双倍返还定金的责任并无不当，本院予以维持。上诉人唐国祥的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人唐国祥负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年四月十二日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……