山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）枣民五终字第287号
上诉人（原审第三人）：徐秀梅。
被上诉人（原审原告）：李建锋。
委托代理人：闫吉虎，枣庄山亭山城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：郭爱民。
被上诉人（原审第三人）：张祥坤。
上诉人徐秀梅因与被上诉人李建锋、郭爱民、张祥坤房屋买卖合同纠纷一案，不服枣庄市山亭区人民法院（2014）山民初字第685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，张祥坤、徐秀梅原系夫妻关系，双方2004年7月28日在山亭区民政局办理离婚登记。涉案房屋位于山亭区新城紫薇小区12号楼3单元401室（原政府宿舍），房产证号为枣政山亭私第00026**号，登记人的房屋所有权人为张祥坤。2003年3月25日，张祥坤与郭爱民签订一份售房合同。售房合同约定，张祥坤将上述房屋以26000元卖与郭爱民，以现金方式一次性付清。合同第四条约定，如买方办理房屋产权过户，卖方应无条件协助办理。合同签订后，郭爱民将26000元现金交付张祥坤，张祥坤向郭爱民出具收到条并将房屋及房屋产权证书一并交付给郭爱民。郭爱民购买房屋后对该房屋进行了装修使用。因张祥坤未协助办理房屋产权过户登记，郭爱民于2006年4月18日将该房屋卖与李建锋，并与其签订房屋买卖合同。该合同约定，郭爱民将上述房屋卖与李建锋，房款总价39600元，以现金一次性付清。该合同第三条约定，该房屋房产证户名为张祥坤，卖方为郭爱民，过户产生的费用由李建锋承担。合同签订后，李建锋按照约定将39600元现金交与郭爱民，郭爱民也依约将房屋及房屋产权证交付李建锋。购房后，李建锋在该房屋居住至今。李建锋多次要求张祥坤与徐秀梅协助履行房产过户义务，两人未予配合。
另查明，张祥坤、徐秀梅于离婚前已搬离涉案房屋，徐秀梅自搬出该房屋后一直未回该房屋居住。
原审法院认为，李建锋与郭爱民之间、郭爱民与张祥坤之间的房屋买卖合同均系合同双方当事人的真实意思表示。张祥坤将其所有房屋卖与郭爱民，郭爱民按照合同约定交付房款，张祥坤将房屋及房屋产权证一并交付郭爱民。该房屋买卖发生在张祥坤与徐秀梅夫妻关系存续期间。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定应理解为：“……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产所做的重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”况且，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意的、有偿的取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。张祥坤、徐秀梅在房屋买卖时系夫妻关系，郭爱民购买该房屋后进行了装修并占有使用至2006年，郭爱民系善意购买房屋人。张祥坤与徐秀梅在2004年7月28日签订的离婚协议中对其房产仅涉及现有住房并未涉及本案房屋，而二人在离婚前已搬离本案房屋，且徐秀梅搬出涉案房屋后一直未回去居住，也一直未向涉案房屋占有人主张权利和提出异议，足以证明徐秀梅对该房屋已卖与他人知情，且认可张祥坤对该房屋的处分。徐秀梅主张该房屋系夫妻共同财产，以未经其同意转让为由进行抗辩，理由明显不能成立，亦有违常理，应认定本案房产的处分系张祥坤与徐秀梅的共同意思表示。张祥坤与郭爱民之间的房屋买卖合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，郭爱民的合法权利应受法律保护。郭爱民在未取得该房屋的所有权的情况下，又将房屋转卖给李建锋并签订了房屋买卖合同，且双方当事人均按照合同约定履行相关义务。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然合同签订时郭爱民未取得房屋权属证书，但具备了一定的转让条件，并非权属不明之物。郭爱民与李建锋之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规，该房屋买卖合同应认定合法有效。张祥坤、徐秀梅未协助郭爱民进行房产过户登记，已构成违约，应承担违约责任。郭爱民因张祥坤、徐秀梅原因导致无法履行与李建锋之间的合同义务，构成违约。李建锋的合同权利的实现仍需要本案张祥坤、徐秀梅和郭爱民共同协助，张祥坤、徐秀梅和郭爱民应全面履行其义务，否则对买受人有违公平合理，且也不符合契约自由原则。李建锋先要求张祥坤、徐秀梅协助郭爱民办理房屋过户，后郭爱民再协助李建锋办理房屋产权过户，其理由正当，证据充分，原审法院予以支持。李建锋与郭爱民对房屋产权过户产生的费用已有约定，原审法院对其约定予以认可。张祥坤经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决：一、张祥坤、徐秀梅于判决发生法律效力之日起七日内，协助郭爱民办理枣政山亭私第0002639号房屋产权过户登记；二、郭爱民在取得上述房屋所有权七日内，协助李建锋将上述房屋产权过户到李建锋名下；三、郭爱民与李建锋之间因房屋过户产生的税费由李建锋承担。案件受理费600元，由李建锋负担。
上诉人徐秀梅不服原审判决上诉称，张祥坤未经徐秀梅同意处分共有财产属无权处分；郭爱民未取得房屋所有权，不构成善意取得；徐秀梅无义务协助办理房屋产权过户。
被上诉人李建锋答辩称，涉案两份买房合同均属有效合同且已实际履行；张祥坤在婚姻关系存续期间有权处分房产，徐秀梅对此明知；徐秀梅主张张祥坤无权处分超过诉讼时效，其不协助办理过户登记属违约行为。
被上诉人郭爱民答辩称，徐秀梅对张祥坤卖房之事明知且参与了卖房之事。
被上诉人张祥坤未答辩。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，张祥坤与郭爱民之间、郭爱民与李建锋之间签订的房屋买卖合同，均为双方当事人真实意思表示，两合同不违反法律行政法规的强制性规定，原审确认两合同均属有效并无不当。涉案房屋虽属张祥坤、徐秀梅夫妻共同共有，但该房屋所有权人仅登记为张祥坤一人。基于房屋登记的公示公信力，张祥坤一人出卖该房屋时，买受人有理由信赖张祥坤有权对该房屋处分。张祥坤与郭爱民之间房屋买卖合同已部分履行，张祥坤已收取房款并向买受人交付房屋及产权证书。房屋所有权转移登记尚未予办理，但无证据表明向买受人郭爱民转移房屋所有权违背张祥坤的真实意思。基于与郭爱民签订房屋买卖合同、支付房款且已实际占有居住房屋并接收房屋产权证，在郭爱民无异议情况下，为实现买受人权利，李建峰请求出卖人张祥坤履行协助向郭爱民办理房屋所有权转移登记义务，原审予以支持，符合本案实际，并无不当。本案无证据表明徐秀梅向买受人郭爱民作出同意张祥坤出卖房屋之明确意思，但结合当事人关于缔约过程的陈述、徐秀梅对买受人长期占有居住房屋未提出过异议、徐秀梅与张祥坤之间离婚协议中并无双方有关分割该房屋的明确约定等可以推定，婚姻关系存续期间张祥坤出卖房屋时，徐秀梅对出卖房屋并无异议。张祥坤与郭爱民之间买卖合同的出卖人为张祥坤，无证据证明徐秀梅为出卖人，原审确定徐秀梅履行出卖人义务，无事实和法律依据，徐秀梅就此提出的上诉理由成立，本院予以采纳。因出卖共同财产发生的徐秀梅与张祥坤之间争议，鉴于涉案房屋的登记所有权人仅为张祥坤且诉讼期间双方婚姻关系不再存续，对此本案不予处理。
综上，原审判决认定主要事实清楚，但确定由徐秀梅履行买卖合同出卖人之协助办理房屋所有权转移登记义务欠当，本院予以纠正。徐秀梅部分上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持枣庄市山亭区人民法院（2014）山民初字第685号民事判决第二、三项及案件受理费负担部分；
二、变更枣庄市山亭区人民法院（2014）山民初字第685号民事判决第一项为：张祥坤于本判决发生法律效力之日起七日内，协助郭爱民办理枣政山亭私第0002639号房屋产权过户登记；
三、驳回李建锋对徐秀梅的诉讼请求。
二审案件受理费600元，由被上诉人李建锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈林泰
审 判 员 杜 磊
代理审判员 翁加伟
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 张 婕