浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1381号
上诉人（原审原告）周冬亚。
上诉人（原审原告）周轩林。
两上诉人之共同委托代理人（特别授权）邢露丹，浙江求道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）嵊州市华夏置业有限公司。
法定代表人林樟全。
委托代理人（特别授权）周利雅、王斌育，浙江世纪方正律师事务所律师。
上诉人周冬亚、周轩林因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2015）绍嵊民初字第1330号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月14日日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人周冬亚、周轩林之共同委托代理人邢露丹，被上诉人嵊州市华夏置业有限公司（以下简称华夏公司）之委托代理人周利雅、王斌育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2011年9月26日，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于嵊州市双塔路18号嵊州五金机电城7号楼01号房屋一套，房价款为1497681元。按照双方签订的买卖合同第九条的约定：被告应在2012年8月8日前将建设工程验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的商品房交付给原告。第十条规定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，双方同意按照下列约定处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款8%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十六条规定：房屋权属证书交付时间为2013年10月8日前，由出卖人向买受人交付。出卖人逾期交付权属证书或登记证明的，逾期90日内的，按已付房款的千分之一承担违约责任；逾期90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。2012年8月4日，被告通过向原告邮寄国内挂号信的方式通知原告到指定地点交付讼争房屋。原告自2012年8月31日起已实际占有使用讼争房屋。嵊州市建筑业管理局于2013年4月27日同意对讼争房屋进行备案。被告于2013年10月25日办理完毕讼争房屋产权初始登记。
原审判决认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，各方当事人应依照约定全面履行各自的义务。对于原告起诉要求被告支付逾期交房的违约金是否已经超过诉讼时效的问题。被告答辩称“原、被告签订的合同约定被告应于2012年8月8日前交房，且在双方进行验收交接时，被告就应出示证明文件，可见，当时原告应知道被告未完成备案的事实，原告的违约行为最多持续至完成备案之日，原告要求被告支付违约金显然已超过两年的诉讼时效”。该院认为，原告于2012年8月31日开始实际占有、使用房屋，其基于被告交付了未完成竣工验收备案的房屋要求被告承担逾期交房的违约责任，但被告已于2013年4月27日完成竣工验收备案，被告的违约情形自此已不再存在，故原告向被告主张权利的诉讼时效应自嵊州市建筑业管理局同意对讼争房屋备案之日起算。现原告于2015年5月25日起诉至该院，且其又未提供曾向被告主张逾期交房违约金的依据，故原告的起诉已超过两年的诉讼时效，其要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求该院依法予以驳回。对于原告主张被告承担逾期办理产权证书违约金的问题，因原、被告双方签订的合同中约定被告应在2013年10月8日前取得相关产权证书交付给原告，而被告在2013年10月25日才取得讼争房屋的房屋产权证书，显属违约，理应承担相应的违约责任，故原告可要求被告按已付购房款总额的1‰承担逾期办理产权证的违约金为1497.68元（1497681元×1‰﹦1497.68元）。综上，原告合理的诉讼请求该院依法予以支持，不合理的诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、嵊州市华夏置业有限公司支付周冬亚、周轩林逾期办理产权证书违约金1497.68元，款限判决发生法律效力之日起十日内付清。二、驳回周冬亚、周轩林的其余诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费818元，依法减半收取计409元，由原告周冬亚负担390元，由被告嵊州市华夏置业有限公司负担19元（款限被告于判决发生法律效力之日起十日内向法院缴纳）。
上诉人周冬亚、周轩林不服原审判决，提出上诉称：一、根据《民法通则》之规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算，本案并未超过法定诉讼时效期间。被上诉人一直具有隐瞒其不具备交房条件的行为，且在房屋交付时并未告知上诉人工程竣工验收备案之情形，亦未在工程验收备案后及时告知上诉人。二、根据《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》的相关规定，法律法规明确禁止房地产公司将未竣工验收合格的商品房交付使用，故本案房屋交付属违法行为，而违法行为并不受诉讼时效之限制。三、退一步讲，即使被上诉人于2013年4月27日起逾期交付了房屋，依照双方合同约定，上诉人享有90天的考虑期，故上诉人的诉讼时效期间仍在二年内。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人华夏公司答辩称：一、双方在验收交房时，上诉人已明知被上诉人违约之事实。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定交房时间：一期为2012年5月8日、二期为2012年8月8日。在商品房进行交付时，被上诉人对商品房已验收合格的相关资料进行张贴，供各客户阅览，故上诉人对被上诉人交付商品房时是否备案的情形是明知的。二、被上诉人通过备案是否告知过上诉人，在本案中已不重要。被上诉人备案因牵涉部门多、面广，故才在2013年4月27日完成，至此被上诉人的违约情形在备案之日起已不再存在。三、房屋交付行为是否无效，不是本案审理的范畴，且被上诉人在2013年4月27日完成备案，使得商品房交付的行为得以有效追认。四、上诉人主张其有权在2013年4月27日起两年内行使解除合同或继续履行合同，这是错误的观点。行使解除合同权利的法定除斥期间为一年，其于2015年5月25日起诉显已超法定诉讼时效。五、假如本案如上诉人实现未交房的违约金诉权，被上诉人将对上诉人作为房屋的占有使用者，向其主张支付自占有房屋之日起至2013年4月27日止的房屋占有使用费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院围绕上诉请求和事实理由审理认为，本案的争议焦点在于上诉人起诉是否已超法定诉讼时效期间。本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害之日起计算。本案中，双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，依约履行各自义务。合同第九条约定：被上诉人应在2012年8月8日前将建设工程验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的商品房交付给上诉人。当被上诉人向上诉人发送交房通知时，上诉人作为合同相对方对于合同约定的交付条件未引起足够重视，并实际接收了涉案商品房，应视为上诉人对其自身权利的处分。而嵊州市建筑业管理局于2013年4月27日统一对讼争房屋进行备案时，被上诉人商品房交付的条件已成就，违约事实至此消亡，故原审法院认定2013年4月27日作为本案诉讼时效之起算节点，并无不当，故上诉人于2015年5月25日就逾期交房违约金向人民法院起诉，已超法定两年之诉讼时效期间。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费781元，由上诉人周冬亚、周轩林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 鸿
代理审判员 冯 奇
代理审判员 杜杭莉
二〇一五年九月十六日
书 记 员 叶 婷