四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）成民终字第3355号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）中国四川国际合作股份有限公司（以下简称中川国际）。住所地：成都市锦江区永兴巷**号。
法定代表人林斗明，董事长。
委托代理人梁开阔，系公司法律部职员。
委托代理人刘映东，系公司法律部职员。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）成都星盛娱乐有限公司（以下简称星盛娱乐公司）。住所地：成都市武侯祠横街**号。
法定代表人张毅，经理。
委托代理人彭耕、夏伟，四川法思凯律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）张毅。
委托代理人彭耕、夏伟，四川法思凯�师事务所律师。
上诉人中川国际因与被上诉人星盛娱乐公司、张毅租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2009）武侯民初字第1657号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2011年7月25日公开开庭进行了审理。中川国际的委托代理人梁开阔、刘映东；星盛娱乐公司和张毅的的委托代理人彭耕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2004年1月18日，中川国际与张毅签订《房屋租赁合同》一份，约定中川国际将其所有的位于成都市武侯横街19号院办公楼852平方米的房屋（以下简称讼争房屋）租赁给张毅，租赁时间从2004年2月10日起至2014年2月9日止。从2004年4月10日至2009年4月9日，月租金为16443.60元，租金应当每半年支付一次，先缴后用。从2009年4月10日起，租金上调为每月17210.40元，其余条款不变。合同签订当日，张毅�当向中川国际支付6个月的房租98661.60元及租房保证金20000元，合计118661.60元。如果张毅延迟缴纳租金在一个月之内，应当按照应交总额的5%向中川国际支付违约金，超过一个月的，中川国际有权终止合同并收回房屋。合同履行期内，如果一方未经对方同意而提前终止合同，应向守约方支付未履行合同期间总租金的20%作为违约金，并承担由此而造成的一切损失。
合同签订当日，张毅向中川国际支付了从2004年4月10日至2004年10月9日的房屋租金98661.60元。此后，张毅还分别以星盛歌城的名义于2004年10月至2005年7月向中川国际支付了至2006年1月17日止的房屋租金。
合同签订之后，以张毅为法定代表人的星盛娱乐公司以讼争房屋为住所地进行了工商登记并在讼争房屋内进行经营活动。
2006年7月26日，四川省德阳市中级人民法院以（2006）德法执字第30.31-2号民事裁定书裁定对中川国际对外享有的各项收益在16800000元范围内进行冻结。2008年4月22日，四川省高级人民法院以（2008）川民监字第201号民事裁定书裁定对德阳市中级人民法院（2006）德法执字第30.31-2号民事裁定书所依据的四川省高级人民法院（2003）川民终字第539-1号民事判决书进行再审并中止原判决的执行。
2009年1月21日，成都市中级人民法院以（2006）成执字第1155-2号执行裁定书裁定将包括讼争房屋在内的中川国际所有的位于成都市武侯横街19号的房产5910.90平方米及相应的国有土地使用权划归张磊、羊稚文所有。
同日，成都市中级人民法院以（2006）成执字第1155号公告告知占有武侯横街19号房产的占有人于2009年4月5日前自行迁出，逾期将强制执行。
2009年4月14日，讼争房屋已由现房屋所有人出租给他人。
另在原审诉讼过程中，经法院委托相关机构进行鉴定，在2010年4月20日时，讼争房屋内的房屋装修及内部设施、经营设备所表现的市场价值为700286元，其中设施设备评估价值258098元，房屋装修部分评估价值442188元。
原审认定上述事实，采信的证据包括：中川国际与张毅签订的《房屋租赁合同》、张毅向中川国际交房租的发票、星盛娱乐公司的工商档案、德阳市中级人民法院（2006）德法执字第30.31-2号民事裁定书、四川省高级人民法院（2008）川民监字第201号民事裁定书、成都市中级人民法院（2006）成执字1155号公告及第1155-2号执行裁定书、资产评估报告书、当事人的陈述等。
原审认为，张毅与中川国际于2004年1月18日签订的《房屋租赁合同》合法有效。关于该租赁合同的承租人主体，虽然该租赁合同系张毅以个人身份与中川国际签订，但由于双方在签订该租�合同时即已载明张毅租赁该房屋的目的在于成立星盛娱乐公司，且在星盛娱乐公司进行工商登记时，中川国际也出具了《企业（个体工商户）住所（经营场所）确认书》。因此，在租赁合同的实际履行过程中，其承租人为张毅与星盛娱乐公司两者。
2009年1月，讼争房屋因中川国际的纠纷被成都市中级人民法院执行给他人并要求实际占有人在2009年4月15日前搬离，至此，双方的租赁合同已经失去履行的可能。因此，张毅、星盛娱乐公司请求解除与中川国际之间的房屋租赁合同，并要求中川国际支付违约金、赔偿金的诉讼请求成立，对此一审法院予以支持。
对违约金，按照租赁合同的约定，为未履行合同期间租金的20%。按照成都市中级人民法院执行通知，张毅与星盛娱乐公司应于2009年4月15日以前搬离讼争房屋，故从该日开始计算未履行的合同期�，至2014年2月9日，为58个月，故违约金为17210.40元／月×58个月×20%=199640.64元。
对赔偿金，在诉讼过程中，经一审法院委托鉴定，星盛娱乐公司在讼争房屋内的房屋装修及内部设施、经营设备所表现的市场价值为700286元，其中设施设备评估价值258098元，房屋装修部分评估价值442188元。由于设施设备属于动产，张毅与星盛娱乐公司可以另行处理，故而该部分资产不属张毅与星盛娱乐公司的损失。对房屋装修部分价值442188元，属于不动产，该部分应由中川国际进行赔偿。
对中川国际的反诉请求，张毅与星盛娱乐公司在租赁讼争房屋之后，仅向中川国际支付了从2004年4月10日至2006年1月17日止的房屋租金。对张毅与星盛娱乐公司拖欠的房屋租金，中川国际一直未主张，在德阳市中级人民法院下达（2006）德法执字第30.31-2号民事裁定书后，张毅、星盛娱乐公司应当向德阳中院履行自己对中川国际支付房屋租金的义务。但在四川省高级人民法院于2008年4月22日下达（2008）川民监字第201号民事裁定书后，张毅、星盛娱乐公司向德阳中院支付房屋租金的义务即已失去依据。此时，张毅、星盛娱乐公司向中川国际支付房屋租金的义务开始计算诉讼时效。而中川国际向一审法院提起反诉的时间为2009年11月5日，已经超过了诉讼时效。因此，中川国际要求张毅、星盛娱乐公司支付拖欠房屋租金的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认张毅、星盛娱乐公司之间的租赁合同已于2009年4月15日终止。二、中川国际于本判决生效之日起十日内向张毅、星盛娱乐公司支付违约金199640.64元。三、中川国际于本判决生效之日起十日内向张毅、星盛娱乐公司支付赔偿金442188元。四、驳回张毅、星盛娱乐公司其他诉讼请求。五、驳回中川国际反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24550元，由星盛娱乐公司负担17079元，中川国际负担7471元。反诉案件受理费5150元，由中川国际负担。
宣判后，中川国际不服，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，改判驳回星盛娱乐公司的全部诉讼请求；判令星盛娱乐公司、张毅支付2006年1月至2009年5月期间的租赁费65万元。理由为：1一审判决认定事实不清，中川国际提出了星盛娱乐公司违约在先的抗辩，一审未予评判和认定，事实上，双方签订的租赁合同租期为10年，而星盛娱乐公司仅仅支付了一年多的租金，其行为已经构成严重违约，中川国�当然有权利不向其提供租赁房屋。基于星盛娱乐违约在先的事实，一审判决中川国际承担不履行合同的违约责任错误。2、星盛娱乐公司的诉讼明显存在恶意。星盛娱乐公司从2006年1月起就停止支付租金，上诉人催缴的时候答复以经营不善为由要求暂缓，而德阳中院做出的租金支付裁定，在客观上给与了被上诉人星盛娱乐公司拒绝向上诉人缴纳租金的理由，造成其在不交租金情况下继续使用房屋的状况。事实上，星盛娱乐公司经营状况极端恶化情况下，正好遇上上诉人抵债处置房屋。星盛娱乐借此以上诉人违约，恶意启动诉讼，其诉讼请求无论在法律上还是情理上都应当予以驳回。3、上诉人的反诉没有超过诉讼失效，上诉人针对租金反复向星盛娱乐公司催收，但是星盛娱乐每次都是以德阳中院的裁定为由拒绝支付，故星盛娱乐公司应当支付租金。4、上诉人的房屋被�法处置后，被上诉人星盛娱乐公司与新的房东又签订了租赁合同继续使用，因同样拖欠租金导致未经营，故其所谓的装修损失并不成立。
被上诉人星盛娱乐公司答辩称，1、上诉人中川国际违约在先是不争的事实，在双方签订租赁合同时，上诉人隐瞒了将租赁房屋办理抵押登记的事实，2006年7月，上诉人即收到德阳中院的裁定书和协助执行通知书。2、上诉人从未催收过租金，本案上诉人也没有举出书面证据证明催收租金事实。3、德阳中院的裁定并没有影响上诉人的权利，故上诉人要求支付租金的请求已经超过诉讼时效。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原审判决。
被上诉人张毅的答辩意见与星盛娱乐公司一致。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致。二审审理中，上诉人提交了以下新的证据：1、成都欣意物业管理�限公司与星盛娱乐公司签订的《物业管理服务合同》、名称变更函件、缴费《保证书》。拟证明星盛娱乐公司签订合同并且继续使用租赁房屋的事实。2、星盛娱乐公司缴纳水、电费票据以及欠缴的水电费明细。3、新业主李凯的《情况说明》、《要求解除租赁关系的函件》，拟证明星盛娱乐公司停止营业是由于一直不缴纳房租所致。上述证据经庭审质证，星盛娱乐公司对中川国际提交的证据均不予认可，认为与本案无关联性。本院认为，上诉人中川国际提交的证据不属于二审新证据，上述证据待证事实为星盛娱乐公司与案外人之间的另一法律关系，与本案租赁合同纠纷并无关联，同时星盛娱乐公司对该证据也不予认可，故对上诉人提交的证据本院不予采纳。
本院认为，中川国际与星盛娱乐公司、张毅建立的房屋租赁关系合法有效。关于星盛娱乐公司是否�在违约的问题，按照《租赁合同》约定，租金每半年支付一次，且先缴后用，而星盛娱乐公司仅仅支付到2006年1月17日租金未再支付，虽然星盛娱乐公司抗辩中川国际隐瞒租赁房屋抵押事实，但此时并未影响星盛娱乐公司的实际使用，且德阳市中级人民法院对中川国际对外收益进行的冻结裁定也是发生在2006年7月，基于星盛娱乐公司违约事实，其要求中川国际按照合同约定承担未履行合同期间租金的20%的违约金199640.64元缺乏法律依据，原审对此认定有误，应予纠正。
2009年1月，讼争房屋因中川国际的诉讼纠纷被我院执行给他人并要求实际占有人在2009年4月15日前搬离，至此，双方的租赁合同已经失去履行的可能。基于中川国际的根本性违约，其应当赔偿星盛娱乐公司相应的损失。对于具体损失金额，因鉴定机构进行了鉴定，一审法院依据鉴定结果认定中�国际就房屋装修进行赔偿并无不妥，本院予以支持。
关于中川国际就租金的诉请是否超过诉讼时效的问题。张毅与星盛娱乐公司在租赁讼争房屋之后，仅向中川国际支付了从2004年4月10日至2006年1月17日止的房屋租金。对张毅与星盛娱乐公司拖欠的房屋租金，中川国际一直未主张，在德阳市中级人民法院下达民事裁定书后，张毅、星盛娱乐公司应当向德阳中院履行自己对中川国际支付房屋租金的义务。但在四川省高级人民法院于2008年4月22日下达（2008）川民监字第201号民事裁定书后，张毅、星盛娱乐公司向德阳中院支付房屋租金的义务即已失去依据。此时，张毅、星盛娱乐公司向中川国际支付房屋租金的义务开始计算诉讼时效。而中川国际向一审法院提起反诉的时间为2009年11月5日，已经超过了诉讼时效。因此，中川国际要求张毅、星盛娱乐公司支付拖欠房�租金的诉讼请求本院不予支持，原审对此认定正确。
综上，原审查明事实清楚，但就违约金的认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
一、维持成都市武侯区人民法院（2009）武侯民初字第1657判决第一项、第三项、第四项、第五项。
二、撤销成都市武侯区人民法院（2009）武侯民初字第1657判决第二项。
一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费29700元，由中川国际负担20000元，星盛娱乐公司负担9700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖方
代理审判员 熊颢
代理审判员 叶歆
二〇一一年九月二十二日
书 记 员 朱琳