广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法石民初字第712号
原告：周中某，女，1971年3月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托代理人：ＸＸＸ，广东安国律师事务所律师。
委托代理人：高沛豪，广东安国律师事务所律师助理。
被告：广东某房地产有限公司，住所地。
法定代表人：谢宝鑫，董事长。
委托代理人：张成，女，该公司法律顾问。
委托代理人：陈花蕾，女，该公司法律顾问。
原告周中某诉被告广东某房地产有限公司（以下简称某房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王宏平独任审判，公开开庭进行了审理。原告周中某的委托代理人ＸＸＸ，被告某房地产公司的委托代理人张成、陈花蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周中某诉称：原告于2009年6月22日与被告签订《商品房买卖合同》，以售价623640元向被告购买位于某御和巷第86栋1层101房商品房一套，合同面积51.97平方米，以售价2795280元向被告购买位于某御和巷第86栋1层102房商品房一套，合同面积为232.94平方米，合同第十五条约定房产实际面积超出合同面积3%的部分房款由被告承担，反之小于3%部分的房款由被告双方返还给原告，合同第十九条约定对被告逾期办理房地产权证每年按已付房款的1%支付违约金。签约后，被告存在违约的事实有：1.没有将合同文本给原告存留一份，损害原告对合同内容的知情权，容易受欺诈；2.被告本应负担101房实际面积超过合同面积3%的房价，反而用欺诈手段与被告赔付102房合同面积超过实际面积3%的房价相抵扣；3.被告于2013年3月向原告交付101房的房地产权证，于同年5月将102房的房地产权证交给按揭银行，严重逾期办理房地产权证。综上所述，被告违约事实清楚，应承担违约责任，原告根据我国合同法和民事诉讼法的有关规定，特诉至人民法院，请依法判决：1.被告立即向原告返还位于某御和巷第86栋1层102房商品房面积差房款人民币75450元，并从2009年6月22日起按银行逾期还贷利率计付占款期间的利息至付清日止（其中计至起诉之日的部分为20000元）；2.被告立即向原告赔付逾期办理房产证的违约金人民币55905.6元；3.本案诉讼费由被告负担。
被告某房地产公司辩称：1.原告在2012年7月16日前的诉讼请求已经过期，请法院依法驳回；2.依据商品房买卖合同附件五第九条的约定，原告已经知悉办理房产证所需要的资料并应在收楼的时候向被告提供，若原告迟延提供，被告也应顺延办理房产证，本案中原告迟至2012年5月3日才提交办证材料，被告可以相应顺延办证时间到2013年11月4日，而被告实际于2012年10月9日已经将房产证交付给银行，所以不存在迟延办证；3.即使存在迟延办证的情况，从2012年7月16日到2012年10月9日共为85天，不满一年，依照合同规定，迟延办证每满一年的依照已付购房款的1%支付违约金，本案中迟延办证时间不满一年，因此不需支付违约金；4.即使需要计算违约金也应以原告实际支付的房款为计算标准；5.原告的两个房产实际为一栋别墅的一楼和楼上部分，实际是一个整体，总的实测面积比合同约定的总面积减少了0.23平方米，按照单价计算，被告只需要退回2760元面积差额款给原告，而被告因财务人员操作错误实际已经退回了15909元给原告，被告保留追回多退房款的权利并请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年6月22日，某房地产公司（作为合同甲方）与周中某（作为合同乙方）签订商品房买卖合同及其附件，由周中某购买某房地产公司开发的位于广州市番禺区南村镇某御和巷第86栋1层102号房屋一套（以下简称涉讼房屋）。上述合同第三条第四款约定“该商品房合同约定建筑面积共232.94平方米，其中，套内建筑面积228.61平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积4.33平方米。”第六条约定“甲方与乙方预定按下述方式计算该商品房价款：该商品房属预售，按套内面积计价，该商品房单价为（人民币）每平方米12227元，总金额（人民币）2795280元（大写：零亿零仟贰佰柒拾玖万伍仟贰佰捌拾零元）整。公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。”第十条第一款约定“甲方应当在2009年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”第十五条约定“根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择第六条按套计价方式的，不适用本条约定。合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；（2）面积误差比绝对值超出3%，乙方有权单方面解除合同。乙方同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方承担，所有权归乙方；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（实测计价面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。”第十八条约定“双方同意选择以下方式办理产权登记：甲方办理。甲方应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。”第十九条约定“甲方违反第十八条约定的，乙方有权按照下列方式处理：从逾期之日起，每满一年甲方按已付购房款的1%向乙方支付违约金。逾期超过一年，乙方有权提出退房，甲方除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还乙方已付的购房款。”上述合同附件五第9条约定“乙方已知悉办理房产证所需资料，甲方不再另行书面通知；乙方应在收楼时向甲方提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以甲方开具的收件回执为准。如乙方迟延上述义务的，甲方相应顺延办理房产证的时间。如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算。”上述商品房买卖合同及其附件还对其他事项进行了相关约定。
周中某在签约后按约向某房地产公司支付了全部购房款。2009年9月30日，某房地产公司将涉讼房屋交付周中某使用。2012年8月29日，某房地产公司为周中某办妥涉讼房屋的产权证书，产权证书显示房屋的实测建筑面积为225.57平方米，实测套内建筑面积为220.68平方米。由于涉讼房屋系银行按揭购买，周中某称在2013年5月才获知产权证书的办理情况，某房地产公司则称在2012年10月9日已将产权证书交付按揭银行。2014年7月16日，原告因涉讼房屋纠纷向本院提起本案诉讼。
以上事实，有商品房买卖合同及其附件、房地产权证、结算证明、购房发票及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：周中某与某房地产公司签订的商品房买卖合同及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。
（一）面积差的问题。1.商品房买卖合同约定涉讼房屋总价款的计价方式为按套内建筑面积计算，同时该合同亦约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，由此可见，在合同约定的房屋总价款中显然包含了公摊面积的价值。故此，原告要求按照建筑面积差计算应返还的购房款合法合理，本院予以认可。合同约定涉讼房屋的建筑面积共232.94平方米而实测建筑面积为225.57平方米，面积误差比为-3.16%［（225.57平方米-232.94平方米）／232.94平方米×100%］。另外，涉讼房屋按建筑面积计算的单价为12000元／平方米（2795280元÷232.94平方米）。故，根据合同约定，某房地产公司应返还周中某的面积差购房款为92803.3元（232.94平方米×3%×12000元／平方米＋232.94平方米×0.16%×12000元／平方米×2）。某房地产公司抗辩称，周中某购买的涉讼房屋与另案房屋实为同一栋别墅的一楼和楼上部分，应作为一个整体计算面积差，但周中某与某房地产公司就两间房屋分别签订合同、分别计价、最终两间房屋亦由国土房管部门分别出具产权证书，故对某房地产公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。某房地产公司已返还购房款15909元给周中某，应予扣除，故某房地产公司仍应返还周中某购房款76894.3元（92803.3元-15909元）。原告仅主张返还75450元购房款属自由处分自己的权利，本院予以认可。2.利息计算的问题。根据合同约定，某房地产公司除需返还购房款外，还需返还相应利息。周中某要求某房地产公司按银行逾期还贷利率计算缺乏法律依据，本院调整为按中国人民银行同类贷款基准利率计算；周中某还要求从2009年6月22日（即合同签订日）起计算利息亦缺乏法律依据，本院调整为从办妥产权证书之日起（即2012年8月29日）计算。
（二）逾期办证违约金的问题。1.根据商品房买卖合同第十八条的约定，某房地产公司应在2011年4月3日前为周中某办妥涉讼房屋的产权证书并交付周中某，而某房地产公司在2012年8月29日才为原告办妥涉讼房屋的产权证书，某房地产公司抗辩称因周中某迟延提交办证所需材料才导致逾期办证，周中某对此不予认可，某房地产公司亦未提供证据证实，对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。2.周中某在2011年4月4日就应当知道其有关权利被侵害，而周中某在2014年7月16日才向本院起诉主张权利，某房地产公司抗辩称周中某的主张已超出诉讼时效，周中某未能提供证据证明其有诉讼时效中断等情形，应承担举证不能的不利后果，故对某房地产公司的该部分抗辩意见，本院予以采纳，本案中周中某2012年7月16日前的主张已超出诉讼时效，本院不予保护。3.按合同约定，逾期每满一年才可计付逾期办证违约金，由于涉讼房屋系按揭购买，某房地产公司不可能按合同约定将产权证书交付周中某，应视某房地产公司将产权证书交付按揭银行的时间为交付时间，而周中某、某房地产公司就产权证书交付按揭银行时间的说法并不一致，且均未能提供足够证据予以证实，但即便按照周中某主张的时间（2013年5月）来算，周中某可主张的逾期办证期间仍不满一年。故对周中某要求某房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广东某房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告周中某返还购房款75450元及利息（利息自2012年8月29日起以75450元为本金按中国人民银行同类贷款基准利率计算）；
二、驳回原告周中某的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1664元，由原告周中某负担835元，被告广东某房地产有限公司负担829元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
代理审判员 王宏平
二〇一四年十月十四日
书 记 员 邬敏秋