湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1302民初1125号
原告何海花。
委托代理人刘奎，湖南娄星律师事务所律师。
委托代理人彭豪，湖南娄星律师事务所律师。
被告颜爱华。
委托代理人陈苏仪，湖南真理律师事务所律师。
被告汪文婷。
委托代理人朱彪。
被告陈军。
原告何海花诉被告颜爱华、汪文婷、陈军买卖合同纠纷一案，原告于2016年4月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告何海花及其委托代理人刘奎、彭豪，被告颜爱华委托代理人陈苏仪、被告汪文婷委托代理人朱彪均到庭参加诉讼。被告陈军经本院合法传唤无故未到庭，本案作缺席审理，现已审理终结。
原告何海花请求法院判令：1、确认被告颜爱华与汪文婷签订的《房屋转让协议书》为无效协议；2、确认娄星区大同山庄28栋262房屋产权由原告所有；3、被告承担本案诉讼费。
被告颜爱华答辩要点，我与原告签订《房屋转让协议书》并非要转让房屋，因被告陈军为了向原告借款做生意，我才签订协议的，该协议的签订实质是借款而非房屋转让。因此原告主张的诉求均不成立。
被告汪文婷答辩要点，虽然原告与被告颜爱华签订的《房屋买卖合同》，但未办理房产过户手续则该房屋的所有权仍未发生变动，被告颜爱华作为房屋所有权人，对房屋仍具有处置权。我与被告颜爱华签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，且我已经按照合理的市场价格给付了房款并办理房产过户手续，现已经实际占有涉诉房屋，所以我才是涉诉房屋的合法所有权人。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
查明的事实
根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院确定以下法律事实：
2007年2月26日，被告颜爱华以16.6万元的价格从娄底市大同房地产开发有限公司购买房屋一套（坐落在涟钢大同山庄15栋262号房屋），2007年4月16日颜爱华用该房向中国银行抵押贷款11万元。
2008年2月26日，原告何海花（乙方）与被告颜爱华（甲方）签订了《房屋转让协议书》，约定甲方将坐落在涟钢大同山庄15栋262号房屋一套（毛坯），由于甲方无能力支付房款，自愿转让给乙方，甲方从2008年2月16日收到预付款陆万元起，将房屋钥匙、个人住房贷款合同一并交给乙方，由乙方装修；乙方自愿承担过户手续和按时偿还个人住房贷款及办理房产证；本协议一式两份，甲乙双方各执一份，从2008年2月16日签字起生效。甲乙双方均在《协议》上签字。2008年2月16日、2008年2月22日，被告陈军、颜爱华出具《收条》今收到黄泽峰交来购房款6万元整（原告与黄泽峰系夫妻）。此后，被告颜爱华将《个人住房贷款合同》、月供银行卡交给了原告。原告按期向银行还贷（10万余元），于2014年3月3日还清购房贷款，并取得了被告颜爱华的房产证原件，但未过户。在此期间，原告对涉诉房屋进行了装修并入住，2013年9月起原告将房屋出租给案外人胡旭升至今。
案外人樊丹文陈述被告颜爱华将涉诉房屋以36万元的价格出售给汪文婷。因颜爱华向樊丹文借款未归还，樊丹文欠案外人朱彪15万元本金及利息1.5万元，故双方协商将颜爱华的涉诉房屋转让，朱彪的亲戚汪文婷有意购买，最终以36万元的价格成交。朱彪于2015年10月9日、2015年11月13日，分别转账2.3万元、12万元及现金支付1万元给樊丹文，樊丹文共计收取房款31.8万元。此后，被告颜爱华出具了一张36万元的购房款《收条》。
2015年10月20日，被告颜爱华与汪文婷签订《二手房买卖合同》，颜爱华将涉诉房屋以24万元的价格出售给汪文婷并办理了房屋过户手续。缴纳房屋交易税费等27484.1元。2016年原告向本院提出申请，要求对涉诉房屋在2015年10月20日时的价格进行评估。本院依法委托湖南东升房地产评估有限公司进行鉴定，评估结论为：建筑面积199.39㎡，单价2200元/㎡，总价为438658元。
另查明，被告颜爱华与被告陈军于2004年3月16日结婚，于2005年12月30日离婚，2009年9月7日，两人复婚，此后又离婚。
判决的事实和理由
本院认为，本案为买卖合同纠纷。本案争议焦点：一、原告与被告颜爱华签订的《房屋转让协议书》效力问题。虽然颜爱华主张出售房屋给原告并非真实意思表示，但从颜爱华签订《房屋转让协议书》、交付《个人住房贷款合同》、钥匙、月供银行卡、房产证原件、允许原告装修入住等系列外在行为足以表明，被告颜爱华具有出售涉诉房屋的意思，而且原告已全部付清购房款，因此本院认为原告与被告颜爱华的《房屋转让协议书》合法有效。二、被告颜爱华将涉诉房屋转让给被告汪文婷的交易行为是否有效。两被告的交易行为存在以下明显不符合常理之处：1、正常的房屋交易，即出售方交付房屋，受让方向出售方支付房款。本案中，被告提供的证据未能证实受让方汪文婷向出售方颜爱华支付过房款。涉诉房屋房款的支付主要是以物抵债的形式完成，而且抵偿的并非汪文婷本人的债权，最终是案外人朱彪的债权。2、交易当日的价格较当时的市场价格明显偏低。两被告签订的《二手房买卖合同》明显低于市场评估价438658元，即便按抵偿债务30.8万元（有转账凭证）交易，亦明显偏低于市场评估价。综上所述，两被告房屋交易行为，虽然形式上发生在双方之间，但未能有证据证明汪文婷直接向颜爱华支付过房款，而且房屋交易价格，明显低于鉴定机构评估的市场交易价格，因此本院认为，两被告的上述交易行为不符合日常交易习惯及常理，两者之间的房屋买卖合同系恶意串通，损害原告利益的行为，属于无效合同。
三、关于确认涉诉房屋产权所有的问题。原告诉请确认涉诉房屋产权归其所有，显而易见，原告要求被告颜爱华继续履行合同，鉴于原告与被告颜爱华的二手房转让合同合法有效，被告颜爱华应当继续履行合同义务，协助原告办理涉诉房屋产权的变更登记手续。
被告陈军经本院合法传唤，未到庭参加本案的诉讼，系对自身诉讼权利的放弃，其不影响本院根据查明的案件事实，依法作出裁判。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告颜爱华与被告汪文婷签订的《二手房买卖合同》无效。
二、原告何海花与被告颜爱华签订的《二手房买卖合同》有效，被告颜爱华应在本判决书生效之日起三日内协助原告向相关部门办理房屋产权变更登记手续。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1300元，鉴定费6530元，合计7830元由被告颜爱华、汪文婷共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张永红
人民陪审员 喻日光
人民陪审员 陈 燕
二〇一七年三月十日
书 记 员 谢可馨
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。