上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2179号
上诉人（原审被告）：易启平，男，1979年1月21日生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人（原审被告）：朱丽君，女，1984年9月3日生，汉族，住上海市闵行区。
被上诉人（原审原告）：张红娟，女，1954年12月5日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：王惠娟，上海磊天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴天洪，上海磊天律师事务所律师。
上诉人易启平、朱丽君因与被上诉人张红娟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初27969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人易启平、朱丽君，被上诉人张红娟的委托诉讼代理人王惠娟、吴天洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
易启平、朱丽君上诉请求：撤销一审判决，改判双方合同予以解除，并驳回被上诉人在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人出于欺骗的目的，蛊惑上诉人到其指定的中介公司签订买卖合同，且被上诉人的儿子一直从事房地产工作，签约时其利用专业优势在现场出谋划策，致使上诉人发生错误认识，与被上诉人签订了不平等的买卖合同。根据该合同约定，无论被上诉人如何违约，上诉人均不得解除合同。故根据我国合同法之规定，该买卖合同应可撤销。同时，为达到减少税费支出之目的，被上诉人做低房价达81万元。一审法院却未就此作出评判，显然偏向于被上诉人。二、签约后，上诉人一直催促被上诉人抓紧办理银行贷款，但被上诉人一直以种种理由推脱。因被上诉人已年满63周岁，故其以儿子作为参贷人进行接力贷，后又因其提供虚假的银行流水被查实，而被银行拒绝贷款。最终被上诉人无法按照合同约定的2016年8月20日前办妥银行贷款，也无法在此日期前提供现金补足房款。8月21日双方正式协商现金补齐房款事宜，但被上诉人当场予以拒绝，故被上诉人已构成违约。三、上诉人出售涉案房屋系置换购房，因被上诉人迟延支付房款，导致上诉人为筹措资金而在短期内急售他处房屋，产生80多万元损失。
张红娟辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
张红娟向一审法院起诉请求：1、判令继续履行双方于2016年6月30日签订的《上海市房地产买卖合同》，易启平、朱丽君配合张红娟办理房屋产权过户手续；2、判令易启平、朱丽君支付张红娟逾期过户违约金（以180万元为本金，自2016年8月21日起至实际产权过户之日止，按每日万分之五计算）；3、判令易启平、朱丽君于张红娟付清房款当日向张红娟交付房屋；4、判令易启平、朱丽君赔偿张红娟因维权而产生的律师费2万元。后张红娟撤回了要求易启平、朱丽君交付房屋的诉讼请求。
一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人为易启平、朱丽君。
2016年6月30日，易启平、朱丽君（出售方、签约甲方）与张红娟（买受方、签约乙方）签订《居间协议》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积86.63平方米，乙方支付甲方一次性转让金310万元（甲方净到手价）；甲方提供所需的资料：房屋产权证、身份证、私章、最后一月水、电、煤气、有线电视、物业管理费单；乙方所需材料：身份证、户口簿、结婚证、私章；乙方于2016年6月28日前支付甲方2万元，乙方于2016年6月30日前支付甲方178万元，乙方于2016年8月20日之前过户，并办理好贷款120万元，具体以银行放款日期为准（如贷款不足部分拿现金补足），乙方于甲方迁出户口当日支付尾款10万元；甲乙双方于2016年7月8日前至中介方进行网签房屋买卖合同并审税，甲方应积极配合乙方办理过户手续；甲方交房日期为2017年3月1日并将户口迁出，若延期搬离需支付每天200元的罚金，应结清有关费用；甲、乙双方在办理手续过程中，无正当理由要求终止合同的，违约一方在承担办理手续所需要费用外，再支付对方违约金总价款的20%（税费及0.50%中介费由双方承担）；该房内现有设备全部搬走，乙方同意出租该房屋于甲方，租赁期限为2016年11月15日至2018年7月15日，月租金为4,000元，付款方式为付三押一。
同日，易启平、朱丽君（出售方、签约甲方）与张红娟（买受方、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为86.63平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为229万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年11月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年8月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日甲方应向乙方支付已收款的0.05%的违约金，合同继续履行；乙方于2016年6月28日前支付甲方定金2万元，乙方于2016年6月30日前支付甲方首付款107万元，乙方通过贷款支付甲方120万元等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，张红娟于2016年6月30日前向易启平、朱丽君支付了购房款共计180万元。
2016年7月11日，双方共同至交易中心办理了房屋状况查询及涉税事项审核。
2016年8月18日，张红娟因办理贷款出现问题，通过微信方式与易启平、朱丽君协商，希望其能够再次配合办理贷款，但易启平、朱丽君未予同意。8月21日，双方见面协商，但未协商一致。8月23日，易启平、朱丽君向张红娟发函，表示因张红娟未能在8月20日前完成银行审批和房屋过户手续，要求其在9月10日前完成房产证变更。8月28日，易启平、朱丽君再次向张红娟发函，要求其于2016年8月31日前将120万元房款以现金方式支付，并要求最晚于2016年9月10日办理出新产证，否则要求解除合同并追究张红娟违约责任。张红娟收悉后，于8月29日回函，要求易启平、朱丽君于9月2日上午10时去中介协商继续履行合同。2016年9月2日，易启平、朱丽君按约提前到中介处，但张红娟迟到未能按时前往，后易启平、朱丽君离开，故双方未能见面协商。同日，张红娟向易启平、朱丽君发送微信，表示愿意以现金方式补足剩余房款120万元，并向易启平、朱丽君发函，要求其确认时间再次至中介处面谈，但易启平、朱丽君未予回复。为此，张红娟于2016年9月8日以讼称事由诉至一审法院。
一审中，张红娟于2016年11月29日将剩余房款130万元交付至法院代管款账户。
一审法院认为，张红娟与易启平、朱丽君就涉案房屋签订的《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。关于该两份协议，虽居间协议签订在前，买卖合同签订在后，但关于合同价款、履行方式、税费负担及双方租赁约定等都未在买卖合同中体现，实际双方以居间协议履行，故该两份协议的内容共同组成了双方买卖合同关系中的权利义务。关于房款的支付，张红娟以贷款方式支付剩余房款120万元，但在合同履行过程中因张红娟的原因致使未能于双方约定之过户时间前通过贷款审批，依据双方约定张红娟应在2016年8月20日前将贷款不足部分以现金方式补足。但实际履行过程中，张红娟在首次贷款未获审批后向易启平、朱丽君提出再次办理贷款，于2016年8月20日前未能以现金方式补足房款，张红娟逾期付款已属违约。就此双方于买卖合同中约定了逾期付款的违约责任，但并未就逾期付款赋予对方解除权，故易启平、朱丽君要求解除该合同并无合同依据。同时，经双方多次协商，张红娟于2016年9月2日即提出以现金方式补足，时隔仅13日，张红娟始终以积极的方式与易启平、朱丽君协商继续履行合同，该履行瑕疵并非根本性违约，易启平、朱丽君要求解除该合同也无法律依据，故对于易启平、朱丽君的该主张难以支持。且现张红娟已将剩余房款支付至法院，双方的买卖合同可继续履行，易启平、朱丽君应配合其办理涉案房屋的产权过户手续。关于张红娟主张的逾期过户违约金，因本案中未能按约及时过户系张红娟未能按期付款所致，此后双方在协商过程中，张红娟即向法院提起诉讼，故易启平、朱丽君未能过户系事出有因并未违约，张红娟该诉讼请求不予支持。关于张红娟主张的律师费，如前所述本案纠纷系因张红娟违约所致，故其该诉讼请求并无依据，不予支持。至于剩余房款130万元，按照双方约定尾款10万元应于易启平、朱丽君迁出户口之日支付，予以确认。同时，考虑到双方于居间协议中还约定房屋出售后，张红娟将该房屋出租于易启平、朱丽君使用，现因双方争议合同的实际履行已发生变化，故双方应于买卖合同纠纷解决后妥善处理租赁事宜。
综上，双方签订的买卖合同及居间协议继续履行，张红娟向易启平、朱丽君支付剩余房款，易启平、朱丽君配合办理产权过户手续，驳回张红娟的其余诉讼请求。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2016年12月16日作出判决：一、张红娟与易启平、朱丽君就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、张红娟于判决生效之日起十五日内向易启平、朱丽君支付购房款120万元；三、易启平、朱丽君于判决生效之日起十五日内协助张红娟办理将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至张红娟名下的手续（由此产生的相关税费由张红娟负担）；四、张红娟于易启平、朱丽君迁出户口之日向易启平、朱丽君支付购房款10万元；五、驳回张红娟的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计12,560元，由张红娟负担。
二审中，上诉人向本院提交：1、微信记录，以证明被上诉人方于2016年8月27日提出要11月20日才能支付房款；2、上诉人置换购房之买卖合同，以证明上诉人出售涉案房屋系置换购房，上诉人与被上诉人约定8月20日一定要获得贷款或以现金补足并于9月10日之前完成过户，这样上诉人才能按约进行置换购房之审税。被上诉人对微信记录的真实性无法确定，并认为被上诉人已提供证据证明其9月2日已经明确表示可以当场支付现金，并保证9月10日办出产证。被上诉人对于买卖合同的真实性不予认可，因为上诉人从未提供该房屋产权办理的相关证据材料，故不确认置换购房的事实。本院对于上诉人提交的证据材料的真实性予以认可，但该证据材料并不能证明上诉人所需证明的内容。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人行使合同解除权是否具有合法依据。根据双方签订的居间协议及买卖合同之约定，双方应于2016年8月20日前办理房屋过户手续，并由被上诉人办妥120万元之银行贷款，贷款不足部分则由被上诉人用现金补足。现因被上诉人自身原因未能在8月20日前通过贷款审核，双方未能按约定日期办理过户手续，故被上诉人逾期付款并致双方迟延过户，其行为已构成违约。根据双方买卖合同之约定，被上诉人逾期付款，应向上诉人支付违约金，买卖合同则继续履行。因此，在被上诉人未能按约于8月20日前用现金补足房款120万元时，上诉人并不因此具备合同解除权。后因双方对于如何继续履行合同尚未达成一致，8月23日上诉人向被上诉人发函要求其在9月10日前完成产权变更，8月28日上诉人再次发函要求被上诉人于8月31日前用现金方式支付房款120万元，并再次重申9月10日前办出新产证，否则要求解除合同并追究被上诉人的违约责任。被上诉人收到上述函件后，未明确表示接受上诉人提出的上述要求，且于8月29日回函要求同上诉人于9月2日再次协商合同继续履行的问题。鉴于被上诉人在上诉人限定的8月31日前并未支付房款120万元，而上诉人亦于9月2日前往被上诉人指定的地点进行协商，故可以认定当时上诉人还是具有与被上诉人协商解决合同履行问题的意愿的。虽然最后因被上诉人迟到，双方在9月2日并未能见面磋商，但被上诉人当时即通过微信告知上诉人其愿意用现金方式支付120万元，虽然如上诉人所称，被上诉人确实没有明确表示可以当日即支付该120万元，从被上诉人的该份微信记录显示，被上诉人当时也确实不具备自有资金，但被上诉人明确提出解决方案，即由被上诉人筹钱一次性支付房款，并尽快进行过户，尽力在上诉人需要出产证的日期交付产证。同时，被上诉人要求上诉人当日答复，并保证时间肯定来得及。然上诉人并未就此予以回复，并于9月6日向法院起诉解除合同。综合上述分析，鉴于买卖合同并未赋予上诉人在被上诉人逾期付款或逾期办理过户时有权行使合同解除权，且在双方协商如何继续履行合同时，上诉人对于被上诉人提出的履行方案又不予回复，故在被上诉人等待上诉人明确答复如何继续履行合同前，且在上诉人自己提出的最后过户期限届满前，上诉人亦不具备合同解除权。因此，被上诉人在一审中，起诉要求上诉人继续履行合同，符合双方约定，一审法院对此予以支持，并无不当。虽然上诉人也提出，因被上诉人迟延支付房款并致迟延办理过户手续，致使上诉人在置换购房时造成损失，但上诉人并未提供证据证明在双方签订本案项下的买卖合同时，曾明确告知对方本案买卖合同的履行需受上诉人置换购房买卖合同的限制，且不存在迟延至2016年9月10日后再继续履行合同的可能性。因此，上诉人以被上诉人不可能在9月10日完成过户为由，不愿意继续履行合同，与双方签订的买卖合同之约定不符。虽然上诉人也表示，因被上诉人的儿子一直从事房地产工作，签约时被上诉人利用专业优势在现场出谋划策，致使上诉人发生错误认识而签订了不平等的买卖合同。但上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，在签约前理应结合其自身需求就合同条款作出审慎的审查，并在签约后就此承担相应的法律后果。因此，上诉人的上诉理由，本院不予采纳。上诉人据此提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21,520元，由上诉人易启平、朱丽君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……