广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2926号
上诉人（原审原告）：韩勇，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：杨晖，住广州市越秀区。
上诉人韩勇因与被上诉人杨晖房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1750号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年6月25日，韩勇与杨晖在广州市兴一房地产代理有限公司（以下简称兴一公司）的介绍下签订《租赁合同》，约定出租方杨晖（甲方）将有合法产权和使用权的座落在广州市越秀区原道路46号之二102房（以下简称涉案房屋）租给承租方韩勇（乙方）作为住宅使用，每月租金为3100元，租赁期限自2014年7月16日至2018年7月15日止，共计48个月，租金按月结算。乙方向甲方交纳6200元作为租住该物业的押金，用作担保租金、水、电等杂费及时交纳及违约责任。租赁期间，若乙方违约或者提前解除本合约，甲方有权没收乙方6200元押金作为补偿金，若甲方违约或提前解除合约，则甲方须退还乙方所付之押金，并赔偿6200元租金给乙方。合同注明了乙方完全了解房屋使用情况，并接受房屋使用情况。合同还约定了一经双方签署后该合同即时生效。合同签订后，韩勇于2014年7月10日向杨晖发出《解除合同通知书》，通知终止履行并解除该《租赁合同》，约定的2014年7月13日下午5时交房不再履行，合同约定7月16日开始租赁日也不再履行，并要求杨晖自收到该通知书之日起七日内返还押金、租金共9300元给韩勇。杨晖接到该《解除合同通知书》后，于2014年7月14日再次将涉案房屋放盘出租。同年7月15日韩勇又向杨晖发出《关于再次不履行7月16日起租日的通知书》，要求解除《租赁合同》，不开始计算租赁期限。
另查明，韩勇于2014年6月20日在兴一公司员工带领下查看了涉案房屋，并当场向杨晖交付了租房定金1000元。2014年6月25日签订前述《租赁合同》当日，韩勇又向杨晖交纳了租房定金1000元。2014年7月4日，韩勇在兴一公司员工带领下再次查看和清点房屋，并当场向杨晖交纳押金6200元和房屋租金1100元。韩勇前后共向杨晖交纳的金额为9300元。
韩勇为证明涉案房屋漏水，杨晖隐瞒涉案房屋存在的重大瑕疵，向原审法院提供了《关于原道路46号之二102房屋存在漏水的情况说明》（以下简称《情况说明》）。该情况说明称，2014年7月4日下午韩勇与曾某看房时，发现一间房屋墙体因漏水严重发霉，天花板五分之三发霉，另有一间房墙体起泡，家私不齐等。杨晖认为该证据所反映的与事实不符。为了证明涉案房屋并不存在漏水和安全隐患问题，杨晖提交了其与涉案房屋前一手承租户黄群笑签订的《租赁合同》及其出具的书面证明材料、房屋现状照片。
杨晖为了证明租赁合同签订过程以及房屋并不存在漏水和安全隐患问题，申请证人曾某、温某出庭作证，曾某、温某均系兴一公司员工。曾某作证称，其带韩勇前往查看了涉案房屋，第二次看房时发现房屋的墙壁有裂痕，韩勇要求杨晖整改和调整部分家具，但没有发现漏水、发霉的情况。2014年7月4日再次查看后，韩勇才发现一间房屋墙壁有霉点，韩勇要求杨晖作漏水修复，但并没有提出不租房，韩勇当时还交纳“两按一租”6200元。曾某还表示上述《情况说明》由其签字确认，内容属实，并称前租客租住两年从未反映过有漏水情况。温某作证称，涉案房屋墙体有点发霉，但韩勇还是交纳了1000元定金。大概到杨晖应韩勇的要求将房屋装修快完毕的时候，韩勇提出不想承租房屋，杨晖提出应当扣除韩勇交纳费用的3100元，温某提出可以与业主协商能否转租。韩勇认为证人曾某是中介公司的员工，其与杨晖有利害关系，不具备作为证人的资格，同时又认为曾某在庭审中发表证言的意思是以其作出的《情况说明》为准，认为证人温某根本不了解房屋状况。
原审法院认为，韩勇、杨晖2014年6月25日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。该合同成立生效后，依其约定租赁期限自2014年7月16日开始，但是在该合同实际履行前，韩勇向杨晖发出《解除合同通知书》要求终止《租赁合同》，杨晖收到该通知书后于2014年7月14日将房屋放盘出租，该《租赁合同》实际上已经被解除。
韩勇提供了《关于原道路46号之二102房屋存在漏水的情况说明》以证明该房屋存在漏水的情况，但是韩勇没有提供其他证据佐证。证人曾某的证言称，该情况说明属实，但又称该房屋不存在漏水情况，对同一事实的陈述前后矛盾，故对其涉及房屋是否漏水的证言不予采信。根据前述查明事实，在签订合同前，作为中介的兴一公司曾经带领韩勇到达涉案房屋现场查看，在双方签订的《租赁合同》中也明确载明韩勇完全了解并接受房屋的使用情况。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的相关规定，韩勇提出杨晖隐瞒涉案房屋漏水存在安全隐患的主张，应当由韩勇负举证责任，而韩勇提交的相关证据不足以证明涉案房屋漏水以及存在安全隐患。综上，韩勇以杨晖故意隐瞒涉案房屋漏水以及房屋存在安全隐患为由要求解除租赁合同的诉请证据不足，其并不享有法定或者约定的合同解除权，其擅自向杨晖发出通知要求终止合同，依法应当承担违约责任。依照该《租赁合同》的约定，韩勇违约或提前解除合同的，杨晖有权没收6200元押金作为补偿金，韩勇要求杨晖返还该笔6200元押金没有依据。由于本案租赁合同并未实际履行，韩勇并没有实际承租使用房屋，故韩勇要求杨晖返还其预交的租金3100元及其利息的诉求合法合理，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零八条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内杨晖一次性向韩勇返还广州市越秀区原道路46号之二102房的预付租金3100元及其利息（利息从2014年7月21日开始按照中国人民银行公布的金融机构同期同类商业贷款利率计算至实际支付之日止）；二、驳回韩勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由韩勇负担33元，杨晖负担17元。
判后，韩勇不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审判决主要事实未能查清，涉案房屋漏水且存在重大隐患。证人曾某在情况说明上签名足以认定涉案房屋存在漏水情形，原审法院以其出庭陈述与《情况说明》不一致不予采信，缺乏依据。另，韩勇上诉补充提交的《关于原道路46号之二102房屋存在漏水的情况说明》（以下简称《情况说明2》），足以说明租赁房屋的过程及存在漏水的客观事实，且与一审提交的《情况说明》内容基本一致，故应予采信。涉案房屋大面积发霉的木质天花板有两个照明孔灯，不排除漏水导致引起电线火灾的可能，故该房屋存在极大安全隐患，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，韩勇作为承租人可以随时解除合同。二、杨晖在合同履行过程中亦存在未如期交付房屋及转租的违约行为，应承担违约责任。《租赁合同》约定2014年7月4日交接，但韩勇依约交齐押金、租金后，杨晖并未按时交付涉案房屋，其行为已构成违约。另，韩勇虽向杨晖发出书面通知要求解除合同，但韩勇并无法定解除权或《租赁合同》里约定的单方面解除合同的权利，在杨晖并未作出同意解除合同的意思表示之前，《租赁合同》并未解除，故韩勇根本不存在违约情形，相反，杨晖在《租赁合同》存续期间擅自将涉案房屋转租，属于违约，应承担违约责任。三、合同约定违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于韩勇并未实际入住涉案房屋，故杨晖没有任何损失，即使韩勇承担违约责任，也应相应减免。况且押金是为了确保租赁物受到损害后予以赔偿，故只要租赁物没有受到损害，押金应当退还。综上，请求二审法院撤销原审判决，判令杨晖返还押金6200元以及7月16日至8月15日的租金3100元，并向韩勇支付占用资金9300元的利息。
杨晖辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、关于涉案房屋的交付问题。《租赁合同》约定的入住时间是2014年7月16日，韩勇与我方于2014年7月4日一起去现场查看涉案房屋，并对房屋提出了较高的整改修葺要求，我方答应整改，韩勇表示满意并交齐押金与租金，我方之后在约定的入住时间之前完成了整改，不存在不交付涉案房屋的问题。二、关于《租赁合同》解除问题。韩勇于2014年7月10日发来第一封书面通知要求解除合同，我方迟延几日后收到该快递，认为双方的《租赁合同》无法继续履行，才进行转租，我方之前从未提出解除合同，故不存在违约行为。三、韩勇补充提交的《情况说明2》的内容与一审提交的《情况说明》基本一致，对该说明所述事实我不认同。事实是当时韩勇、我、中介公司员工、前租客四方一起去涉案房屋看房时发现有一面墙存在潮湿情况，我当时就此事询问前一任租客，前一任租客表示以前没有过，可能是“下雨漏水所致”，我并不存在隐瞒行为。且《情况说明2》仅有兴一公司盖章是不够的，不足以认定是兴一公司的真实意思表示。事实上给韩勇做中介的就是曾某和温某，他们在一审庭审的陈述足以证明案件事实。
本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。
二审期间，韩勇提交了一份《情况说明2》，并有兴一公司加盖公章及“情况属实”的备注内容。该《情况说明2》与《情况说明》内容基本一致，该两份说明中描述了韩勇在兴一公司员工曾某的陪同下租赁涉案房屋的经过。
本院认为，双方当事人对于2014年6月25日签订《租赁合同》的内容及效力并无异议，本案争议的焦点是韩勇是否有权以房屋漏水危及安全的质量瑕疵为由解除租赁合同，以及违约责任的认定。
关于韩勇是否有权以房屋漏水危及安全的质量瑕疵为由解除涉案租赁合同的问题。韩勇主张涉案房屋存在漏水且危及××安全先后向法院提交《情况说明》与《情况说明2》，两份说明内容基本一致，均是韩勇对租赁过程的单方面描述，其中《情况说明》虽有曾某签名，但与曾某在一审出庭作证的内容存在矛盾；《情况说明2》虽有兴一公司的签章及“情况属实”的备注，但无兴一公司中介人员出庭作证，在无其他证据佐证的情形下，对上述两份说明的内容均不予采信。本案中，韩勇在2014年6月20日、同年7月4日分别前往涉案房屋查看或清点，出于对涉案房屋现状的了解和接受，才向杨晖交纳押金、定金、租金，韩勇称其对房屋漏水情形不知情不符常情。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定：“租赁物危及承租人的安全或者××的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”本案中，双方当事人均确认2014年7月4日查看房屋时部分墙面存在潮湿情况，且杨晖已根据韩勇要求对墙面进行合理修葺，韩勇目前提交的证据不足以证明涉案房屋存在重大隐患危及其安全或者××，韩勇据此主张其享有解除租赁合同的权利，不符合上述法律规定，本院对此不予采纳。
关于违约责任的认定。涉案《租赁合同》的备注约定2014年7月4日交接，但无明确约定房屋的交付时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可能随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，韩勇在合同未实际履行前即提出解除合同，不存在要求房屋交付的问题，故韩勇主张杨晖未如期交付涉案房屋构成违约，于法无据，本院对此不予支持。另，韩勇于2014年7月10日、7月15日向杨晖发出《解除合同通知书》、《关于再次不履行7月16日起租日的通知书》，明确要求提前解除《租赁合同》，杨晖得知后将涉案房屋另行放盘出租，系为防止损失扩大而采取的适当措施，不构成违约。自杨晖转租房屋时起，双方租赁合同关系已实际解除。综上，韩勇主张杨晖未如期交付及擅自转租构成违约，缺乏法律依据，本院对此不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，《租赁合同》尚未履行即已解除，其中的结算和清理条款的效力不受影响。根据涉案租赁合同中“租赁期间，若乙方违约或者提前解除本合约，甲方有权没收乙方6200元押金作为补偿金”的约定，本案属韩勇提前解约的情形，兼而考虑涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原审法院认定杨晖有权依约没收6200元押金，不存在违约金过高的情形，本院予以维持。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。韩勇提出的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由韩勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶惠莲
审判员 林 娟
审判员 汤 琼
二〇一五年六月××日
书记员 龚 浦