江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4040号
上诉人（原审被告）江苏能力能源发展有限责任公司，组织机构代码55207036-5，住所地南京市江宁区东山街道工业集中区。
法定代表人陈智力，该公司董事长
委托代理人吕鹰，男，1963年1月31日生，汉族。
委托代理人濮玥，江苏益和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京第三代通信科技有限公司，组织机构代码78383970-9，住所地南京市建邺区云龙山路88号烽火科技大厦A栋5层。
法定代表人何书平，该公司执行董事。
委托代理人张科为，男，1971年10月8日生，汉族。
上诉人江苏能力能源发展有限责任公司（以下简称能力能源公司）因与被上诉人南京第三代通信科技有限公司（以下简称第三代通信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第1181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人能力能源公司的委托代理人吕鹰和濮玥、被上诉人第三代通信公司的委托代理人张科为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
第三代通信公司原审诉称，2010年11月15日，其与能力能源公司签订《烽火科技大厦办公用房租赁合约》，约定第三代通信公司将南京市建邺区云龙山路88号烽火科技大厦A栋14层房屋出租给能力能源公司（面积1089平方米），年租金450846元／年，期限为2011年1月1日至2013年12月31日；物业费每月15元／平方米。同时约定，因能力能源公司过错致使第三代通信公司不能支配该房屋，每延迟一天，能力能源公司按每日租金额的三倍向第三代通信公司支付赔偿金。协议签订后，第三代通信公司履行了全部义务，至2013年12月31日，能力能源公司未搬离及交还房屋，且拒缴占用期间的物业管理费、水电费、能耗费及公共部分的分摊费，第三代通信公司多次向能力能源公司提出，能力能源公司拒不搬离和交还房屋，亦不缴纳相关费用，为维护合法权益，诉至法院，请求：1、判令能力能源公司立即搬离南京市建邺区云龙山路88号烽火科技大厦A栋14层，并将该房屋交还第三代通信公司；2、判令能力能源公司支付2014年1月1日起至实际搬离之日止的赔偿金（按每日3757.05元计算）；3、判令能力能源公司支付自2014年1月1日起至实际搬离之日止的物业费（按每日544.5元计算）；4、能力能源公司承担本案的诉讼费用。
能力能源公司原审辩称，1、双方确实是房屋租赁关系，但原书面合同到期后，双方应当为不定期租赁关系；2、第三代通信公司的第二项、第三项诉讼请求所依据的是合同赔偿金条款，前提是承租方存在过错，能力能源公司认为并不存在过错，故应当按照原合同租金计算。
原审法院经审理查明，2010年11月15日，第三代通信公司与能力能源公司签订《烽火科技大厦办公用房租赁合约》，合同约定：能力能源公司自2011年1月1日起至2013年12月31日止，租用第三代通信公司所有的位于南京市建邺区云龙山路88号烽火科技大厦A栋14层；租赁面积1089平方米，租金为34.5元／平方米＊月，年租金总额450846元；物业管理费15元／平方米＊月，年物业费总额196020元；楼层水电用挂表计量，按实收取；公共部分能耗按能力能源公司承租面积分摊，公共部分能耗分摊内容包括：共用区域照明、电梯照明、给排水能耗、空调系统能耗等。租金、物业管理费由能力能源公司按半年度支付给第三代通信公司，于起租日和每半年到期日前支付。能耗费由能力能源公司按月支付，在第三代通信公司发出能耗缴纳通知后5个工作日内支付。同时约定：合同期满，如不再续租，在合同终止日前经由第三代通信公司验收合格后收回，因能力能源公司过错原因致使第三代通信公司不能支配该房屋的，每延迟一天，按日租金额的三倍支付赔偿金。如能力能源公司愿意在租赁期满后续租，须在合同期满前三个月内提出书面意见，可另行签订租约；第三代通信公司有按约收取租金的权利，如能力能源公司未按时支付租金，第三代通信公司有权按每日租金万分之二收取滞纳金。能力能源公司未按规定时间交付租金和管理费超过30天，第三代通信公司有权采取暂停租赁设施的使用等措施，并有权单方提前终止合同，收回房屋，押金不予退还，并且第三代通信公司有权向能力能源公司追索所欠的租金、物业管理费等。
合同签订后，第三代通信公司按约交付涉案房屋，能力能源公司如约进行租赁使用，至2013年12月31日租赁期满，能力能源公司未向第三代通信公司书面提出续租意向，双方亦未签订新租赁协议。能力能源公司未缴纳自2014年1月1日至今的租金、物业费等费用，第三代通信公司遂于2014年3月28日起诉至原审法院。
原审庭审中，第三代通信公司称在租赁期届满前通过顺丰快递发函告知等方法向能力能源公司告知不再续约，租赁期届满后亦通过邮寄文件和至租赁地点张贴律师函等方式，通知能力能源公司搬离，但能力能源公司拒收文件。能力能源公司当庭辩称第三代通信公司落款时间为2013年12月13日的邮寄文件的签收人不是能力能源公司员工，其他未签邮件因不知内容，所以拒签，第三代通信公司张贴律师函的方法不是有效送达方式。原审庭审后，原审法院对双方进行调解，因双方分歧过大，致调解未成。
以上事实有《烽火科技大厦办公用房租赁合约》、房屋产权证书、快递单、告知函及原审庭审笔录等予以证实。
原审法院认为，当事人应当按照合同的约定履行自身的义务，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方于2010年11月15日签订的《烽火科技大厦办公用房租赁合约》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自身的义务，该合同已明确约定租赁期自2011年1月1日起至2013年12月31日止，如能力能源公司愿意在租赁期满后续租，须在合同期满前三个月内向第三代通信公司提出书面意见，现能力能源公司并未在合同期满前三个月提出书面意见，租赁期届满后亦未与第三代通信公司达成新的租赁协议，故上述合同租赁期至2013年12月31日已最终截止。能力能源公司当庭抗辩称双方属合同到期后的不定期租赁行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中第三代通信公司对能力能源公司实际占有租赁物的行为已提出异议，并为此起诉至法院，故能力能源公司实际占有租赁物的行为无法律依据，该抗辩理由原审法院不予支持，能力能源公司应当及时返还租赁物，将涉案房屋交还。关于能力能源公司实际占有期间赔偿金的问题，双方签订的租赁合同约定年租金总额为450846元，即日租金额为1235.2元，双方在租赁合同中约定，因能力能源公司过错致使第三代通信公司不能支配该房屋的，每延迟一天，按每日租金额的三倍（3705.6元）支付赔偿金。现第三代通信公司赔偿金诉请按每日3757.05元计算，能力能源公司抗辩称其不存在过错，不必支付赔偿金。原审法院认为，能力能源公司在租赁合同到期后仍继续占有使用租赁物无明确法律依据，应当承担不能如期返还租赁物的责任，能力能源公司使用租赁物期间应当给予相应的使用费用。第三代通信公司所主张的赔偿金数额远高于其损失，亦高于租赁合同中约定的日租金额的三倍，该主张显失公平，原审法院根据公平原则、诚实信用原则，酌情认定能力能源公司按2010年11月15日签订的租赁合同租金标准支付实际占有期间的使用费用，并按该费用的百分之三十支付赔偿金。关于能力能源公司物业管理费的问题，原审法院认为，能力能源公司在租赁到期后仍继续占有使用租赁物，应当支付相应物业管理费用，双方2010年11月15日签订的租赁合同约定年物业管理费为196020元，即日物业管理费为537元，第三代通信公司所主张的日物业管理费544.5元高于该标准，原审法院认为，能力能源公司延续占有使用租赁物，使用状况未发生根本变化，应以租赁合同约定的标准支付实际物业使用费用。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，原审法院判决如下：一、江苏能力能源发展有限责任公司于判决生效后十日内腾空南京市建邺区云龙山路88号烽火科技大厦A栋14层房屋并迁出。二、江苏能力能源发展有限责任公司于判决生效后十日内支付南京第三代通信科技有限公司2014年1月1日起至房屋实际交还之日止的使用费及赔偿金（按每日1605.76元计算）。三、江苏能力能源发展有限责任公司于判决生效后十日内支付南京第三代通信科技有限公司2014年1月1日起至房屋实际交还之日止的物业管理费（按每日537元计算）。一审案件受理费减半收取2973元、保全费4020元，合计6993元由江苏能力能源发展有限责任公司负担。（能力能源公司于判决生效之日起十日内直接给付第三代通信公司，以折抵预缴费用）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人能力能源公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清：1.《烽火科技大厦办公用房租赁合同》中关于合同终止、续租及退租的约定表明第三代通信公司已经将是否续租的决定权交由能力能源公司。原租赁合同租期届满后，能力能源公司已就续约事项书面告知第三代通信公司，且第三代通信公司曾表示过可以续约，故原判决认定双方间租赁期截止到2013年12月31日系错误的。2.原审法院认定在租赁合同到期后第三代通信公司对能力能源公司继续租赁房屋提出过异议的依据不足，故双方存在不定期租赁的事实。二、原审判决显失公平：根据《烽火科技大厦办公用房租赁合同》约定，租赁期满后，能力能源公司可以续租，故能力能源公司的装修投入达200余万元，原审判决终止合同，却未涉及装修损失补偿问题，显失公平。三、原审判决适用法律错误：能力能源公司不存在违约行为，在原审法院支持第三代通信公司要求能力能源公司支付房屋使用费及物业费的主张后，第三代通信公司亦不存在其他损失，故原审法院援引《合同法》第112条支持第三代通信公司的赔偿金请求是错误的。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判确认第三代通信公司与能力能源公司间存在房屋租赁关系或在租赁合同解除情形下，给予能力能源公司合理的准备期限及损失补偿，或将本案发回重审。判令第三代通信公司承担本案一、二审诉讼费用
被上诉人第三代通信公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回能力能源公司的上诉请求。
二审中，上诉人能力能源公司对于原审法院查明的事实存在异议，认为因第三代通信公司张贴律师函之地仅为能力能源公司的租赁地点之一，非办公注册地或实际经营地，且该地有很多企业主体，故该送达不合理，张贴形式不能视为告知。另因快递单显示内容为“文件”，能力能源公司无法得知是与本案有关的律师函，原审判决将上述情况简单表述为“通知被告搬离，但被告拒收文件。被告当庭辩称原告落款时间为2013年12月13日的邮寄文件的签收人不是被告员工，其他未签邮件因不知内容，所以拒签，原告张贴律师函的方法不是有效送达方式”不当。对于原审法院查明的其他事实，能力能源公司没有异议。被上诉人第三代通信公司对原审法院查明的事实无异议。上诉人能力能源公司与被上诉人第三代通信公司对原审法院所查明的均无异议的事实，本院依法予以确认。
二审中，1、上诉人能力能源公司提交了第三代通信公司于2013年9月29日签署的《回执》，证明能力能源公司曾就续租问题与第三代通信公司沟通过。第三代通信公司认为该证据非新证据，不应采纳，即使采纳，也可显示第三代通信公司早在2013年9月29日即向能力能源公司明确不再续约，双方不存在不定期租赁。2、被上诉人第三代通信公司提交了能力能源公司于2014年6月20日向其发出的函件，证明能力能源公司没有继续承租涉案房屋的意向，只是无理占据房屋以作要挟。能力能源公司认可该证据的真实性，但认为该函件不能达到第三代通信公司的证明目的。
本院认为，双方于2010年11月15日签订的《烽火科技大厦办公用房租赁合约》系双方真实意思表示，合法有效。二审中，能力能源公司提交第三代通信公司于2013年9月29日签署的《回执》作为新证据证明能力能源公司在合同期满前三个月内已书面表示要求续约，而第三代通信公司不同意续约。而双方签订的《合约》约定：合同期满，如不再续租，在合同终止日前经由第三代通信公司验收合格后收回……如能力能源公司愿意在租赁期满后续租，须在合同期满前三个月内提出书面意见，可另行签订租约。上述合同内容对于能力能源公司续租的权利约定不明确，导致双方对于续约问题产生争议。在此情况下，鉴于第三代通信公司坚持不同意续约，原审法院判令能力能源公司交还房屋、支付使用费及物业管理费，并无不当。但因本案双方就合同条款约定不明确而导致纠纷，双方均负有一定责任，故第三代通信公司主张的赔偿金，本院不予支持。对于能力能源公司上诉主张的装修损失补偿问题，因其在一审中未提出反诉，故二审中不予审查，其可另行主张。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第1181号民事判决第一、三项；
二、变更南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第1181号民事判决第二项为：江苏能力能源发展有限责任公司于本判决生效后十日内支付南京第三代通信科技有限公司2014年1月1日起至房屋实际交还之日止的使用费（按每日1235.2元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2973元，保全费4020元，合计6993元，由南京第三代通信科技有限公司负担1258元，由江苏能力能源发展有限责任公司负担5735元；二审案件受理费5946元，南京第三代通信科技有限公司负担1070元，由江苏能力能源发展有限责任公司负担4876元
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一五年一月六日
书记员 金丽丽