山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨中民一终字第491号
上诉人（原审原告）郎玉明，农民。
委托代理人张保全，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李光柱，农民。
委托代理人孙静，山东宏臣律师事务所律师。
上诉人郎玉明因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠民县人民法院（2015）惠民初字第124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人郎玉明及其委托代理人张保全，被上诉人李光柱及其委托代理人孙静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2002年7月19日，李光柱（合同乙方）与惠民县孙武街道办事处黑楼村民委员会（合同甲方）签订《房院租赁合同书》一份，双方约定：乙方租赁甲方房子三间及宅院308平方米（北屋后墙上南道28米，东西11米，东边以玉明房子西山让出0.5米）靠公路地段在交通和公路部门不管的情况下由乙方使用。租赁期为三十年。乙方租赁甲方的房子有权使用也可拆掉，房子作价600元，以每年20元折旧，合同到期房子归乙方所有。乙方盖房子后如公路扩宽占用房子补偿部分归乙方，土地权归甲方；租赁费按实际租赁期计算，租赁费双方协商解决。交款办法每年租赁费700元，每次先交五年租赁费3500元，先交款后使用；第一次交款2002年7月19日，第二次交款2007年7月19日，依次下推。到期后乙方可以把所盖房子扒走，也可双方协商作价；如甲方租赁时乙方优先租赁。李光柱与村委会签订租赁合同后，在所租赁的土地上未经当地土地管理部门许可，自行修建东屋五间。2014年4月22日，郎玉明、李光柱就涉案五间房屋达成口头买卖协议，以20000元价格，将涉案房屋卖予郎玉明，并给郎玉明出具“证明”一份，证明收取郎玉明购房款20000元，时任黑楼村支付书记兼村委会主任李清林作为证明人，也在“证明”上签名。2014年4月23日，郎玉明与黑楼村民委员会签订《房院租赁合同书》一份，该租赁合同书的内容与李光柱和村委会签订的租赁合同书一致，只是将合同乙方由原来的李光柱变更为郎玉明。郎玉明将购房款支付李广柱后，李光柱未履行交房义务，为此，郎玉明特诉至法院。
原审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，李光柱在其租赁的村集体经济组织的土地上，未经当地土地管理部门审批，擅自修建房屋，因此对该房屋并未取得物权法上的所有权，进而对未取得所有权的房屋亦无权处分，故郎玉明、李光柱签订的房屋买卖合同应为无效合同。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故李光柱应返还郎玉明购房款20000元。李光柱明知涉案房屋未经相关部门审批，仍将该房屋卖予郎玉明，对合同无效具有过错，应承担缔约过失责任，故李光柱在返还郎玉明购房款的同时，应按银行贷款利率支付利息。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条之规定，判决如下：一、郎玉明与李光柱达成的房屋买卖合同无效；二、李光柱于本判决生效之日起五日内返还郎玉明购房款20000元及利息（自2014年4月23日起至本判决生效之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息）；三、驳回郎玉明的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由李光柱负担。
宣判后，郎玉明不服上诉称，一、“法律不溯及既往”是我国民事法律的基本原则，法律只能适用于生效后发生的事件和行为，不适用于生效前的事件和行为。涉案房屋建成于2002年，当时没有法律规定必须经土地管理部门审批，建成的房屋才具有所有权。审批只是为了规范村庄规划建设，防止乱搭乱建，并不是不动产所有权取得的条件。《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，《中华人民共和国城乡规划法》自2００8年1月1日起施行。根据法律不溯及既往原则，原审判决依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》，以涉案房屋未经当地土地管理部门审批为由，认定被上诉人对涉案房屋没有所有权，这一认定属于法律适用错误。二、经黑楼村村委会批准，被上诉人通过劳动、利用自己购买的原材料建成具有实用价值的涉案房屋，没有损害到国家、集体及任何人的合法权益，被上诉人的建房行为也没有违反《民法通则》第七十二条规定，被上诉人对涉案房屋属于通过“原始取得”方式取得财产所有权。三、我国《民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”该“法律规定”并不包括行政法规、规章等法律规范，《村庄和集镇规划建设管理条例》是一部针对规划建设的行政管理法规。即使被上诉人建设涉案房屋违反该条例规定，也不属于违反我国《民法通则》第七十二条规定中的“法律规定”，并不导致被上诉人不能取得涉案房屋之财产所有权。四、《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定的是“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的。”，涉案房屋属于经营性用房，非住宅，原审法院适用《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条之规定，属于法律适用错误。自2002年至今，被上诉人没有因涉案房屋受到县级人民政府建设行政主管部门或者是乡级人民政府的处罚，或者警告等。五、被上诉人自建涉案房屋时，没有违反我国法律关于取得所有权的禁止性规定，没有任何单位、个人认为其行为违法，没有损害到国家、集体、其他人的合法权益，因此，被上诉人取得该房屋的所有权，进而对该房屋有权处分，上诉人、被上诉人签订的房屋买卖合同应为有效合同，被上诉人应当依照合同约定向上诉人履行合同义务。请求二审法院依法撤销原审判决并依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。
被上诉人李光柱辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的请求和理由不能成立。一、一审判决在适用法律上没有违背“法律不溯及既往”的原则。一审判决适用的《村庄和集镇规划建设管理条例》（简称《条例》）于1993年实行，远早于答辩人2002年建房的时间，该条例是直接针对农村建房的条件和程序等制定的行政法规，具有较强的适用依据。虽《中华人民共和国物权法》施行于答辩人建房之后，但是该法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外”。可见，该法对于登记的规定并不仅限于物权的设立，而且及于物权的变更和转让。虽然该案房屋的建造是在物权法履行以前，但其转让行为却在物权法施行以后，理应受物权法的约束。上诉人所谓的“法律不溯及既往”原则与本案无关。二、对于上诉人所提出的该条例第十八条的规定仅限于“住宅”，这显然是一种狭义的理解，对此，1996年施行的《山东省实施〈村庄和集镇规划建设管理条例〉办法》（简称《办法》）第二条规定“本省行政区域内制定和实施村庄、集镇规划，在村庄、集镇规划区进行各类建设，必须遵守《条例》和本办法。但国家征用集体所有土地进行建设的除外。城市规划区村庄、集镇规划的制定和实施，依照城市规划的法律、法规执行。”第十五条规定“在村庄、集镇规划区内进行各类建议，《条例》的规定办理有关批准手续，并按规划进行建设。”第十六条规定“任何单位和个人不得在村庄、集镇规划区处进行各类建设。确需建设的，其位置须由县级建设行政主管部门会同有关，并按照本办法规定办理规划建设审批手续”第二十二条第2款规定“农（居）民建房，应当向乡级人民政府提出开工申请，经审查批准并定位验线后，方可开工。”第二十六条规定“村庄、集镇房屋实行产权登记制度。县级以上人民政府建设，行政主管部门应当加强产权、产籍管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。”由此可见，上述《办法》对农村所有的房屋或建筑物的建设及所有权的取得均作了限制性的规定。由于《办法》是对《条例》在山东省区域内施行的具体补充规定。而《条例》则是《办法》的“原法”，因此，一审判决适用《条例》完全准确。根据以上法律以及《中华人民共和国合同法》的规定，答辩人与上诉人之间的“买卖协议”因违法而当然不具任何法律效力。一审判决适用法律准确，请求二审法院查清事实，依法驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，上诉人郎玉明提交了惠民县孙武镇黑楼村村民委员会出具的《证明》一份，用以证实涉案房屋的土地所有权归村集体所有，房屋所有权归李光柱所有。本院二审查明的其余事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为涉案的房屋买卖合同是否有效；上诉人郎玉柱请求继续履行合同的诉求应否得以支持。房屋买卖合同是否有效的判定标准应遵循合同有效与否的一般准则。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定，农村村民在村庄、集镇规划区内使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地建住宅的，应当先向村集体经济组织或村民委员会提出建房申请，经村民委员会议讨论通过后，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。《村庄和集镇规划建设管理条例》系国务院令发布的行政法规，其明确规定村民的房屋建设需经村委会讨论，乡政府审批，被上诉人李光柱未经审批擅自所建房屋属于违章建筑，不属于《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造”的事实行为原始取得物权的情况。一审法院据此认定房屋买卖合同无效并无不当，上诉人关于合同有效的上诉主张，本院不予支持。关于郎玉明此后与村委会签订的租赁合同问题，因村委会不是本案当事人，且郎玉明的诉讼请求是确认其与李光柱之间的房屋买卖合同有效并履行合同义务，故在本案中不予审查评判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人郎玉明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩现文
审 判 员 王 琳
代理审判员 刘 洋
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 纪菲菲