广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第872号
原告（反诉被告）廖甘流。
原告（反诉被告）韦永静。
上列原告委托代理人覃小欣，广西河城律师事务所律师。
被告（反诉原告）广西庆达房地产有限公司。
法定代表人莫文英，该公司董事长。
被告（反诉原告）广西庆达房地产有限公司河池分公司，（制钉厂北面）。
负责人莫文英，该公司总经理。
上列被告委托代理人沈仲，广西金卡律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）廖甘流、韦永静与被告（反诉原告，以下简称被告）广西庆达房地产有限公司、广西庆达房地产有限公司河池分公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经双方同意依法适用简易程序由代理审判员梁聪独任审判，于2015年7月31日公开开庭进行了审理。书记员韦祖珍担任法庭记录。原告的特别授权委托代理人覃小欣，二被告的特别授权委托代理人沈仲到庭参加诉讼。诉讼中，被告以约定的违约金计算标准过分高于实际损失为由，向本院提出启动相应司法评估程序对同地段房屋租金予以评估的申请。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2012年9月18日签订《商品房买卖合同》，约定：1、被告将河池市金城江区江北西路一巷4号香格里拉花园A区1栋2单元302号房预售给原告，建筑面积99.79平方米，房屋总价款256560元。2、被告于2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告。3、如被告不能按期交付，逾期超过60日的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同对其他相关事项也进行了约定。合同签订后，原告依约支付了全部房款。但被告未能在合同约定的时间将验收合格的商品房交付给原告，至2014年6月30日原告收房时止，被告已违约182天。请求人民法院依法判决：1、由被告支付原告延期交房违约金23347元；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告可根据合同约定据实延期交房，并提供了存在免责事实的相应证据；被告虽未按合同约定时间交房，但也给原告等业主作了相应补偿，具体包括支付物业管理费、缴纳长达一年多的电费，原告的实际损失已经得到补偿，其再主张逾期交房违约金不应得到支持；如被告仍需承担逾期交房的违约责任，合同约定的违约金计算标准过高，请人民法院依法予以调整。
被告反诉称，其与反诉被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件对付款方式及期限作了具体约定，首付款于合同签订前支付，余款179000元通过银行按揭结清，由反诉被告于合同签订后10日内到指定的银行办理完一切银行按揭手续，若反诉被告拖延不办又未征得反诉原告同意延期，则反诉被告属于逾期付款，应按合同约定按日计算向反诉原告支付逾期应付款万分之五的违约金。反诉被告实则于2012年12月25日才与银行办理按揭贷款将余款结清，构成违约。故被告提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金2685元；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。
原告对被告的反诉辩称，逾期付款的责任不在反诉被告方，根据本市行规，银行按揭所需材料、相关手续应是开发商办理，最后由银行审核放贷，逾期也是开发商的原因而逾期。如有证据证明反诉被告逾期付款，合同约定的违约金计算标准过高，请人民法院依法予以调整。
经审理查明：2012年9月18日，原告廖甘流、韦永静（××）与被告广西庆达房地产有限公司河池分公司（××）签订的《商品房买卖合同》约定：廖甘流、韦永静向该公司购买其开发的位于河池市××区江北西××“××格××花园”小区××区××单元××房屋××套，建筑面积为99.79平方米，总价款256560元；第七条、××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的5%向××支付违约金，××应向××退还累计已付款。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条、××应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：5、相关单位验收合格；××付清房款。6、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，××应当在发生之日起30日内书面告知××；2、遭遇恶劣气候影响工程正常进度的；3、因重大技术难题导致工期延长的或者其他非××过错原因造成的延期。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、第十一条、商品房达到本合同第八条约定的交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。合同还对其他事项作了约定。双方还在主合同附件四《合同补充协议》中对付款方式及期限另有约定，首付款××应于合同签订前支付，余款通过银行按揭结清，由××于《商品房买卖合同》签订后10日内到指定的银行办理完一切银行按揭手续，若××拖延不办又未征得××同意延期，则××属于逾期付款，双方将按《商品房买卖合同》中第七条的规定办理。合同签订后，原告廖甘流、韦永静于2012年12月25日向中国农业银行股份有限公司河池分行借款179000元用于支付尚余购房款。2013年12月18日，被告广西庆达房地产有限公司河池分公司与河池市天泰物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，将“香格里拉花园”小区委托给物业公司实施前期物业服务，2014年3月26日，原告到该物业公司领取了所购房屋的装修钥匙。2014年10月29日，施工单位广西圣泰建设工程有限公司、勘察单位广西建业勘察设计有限公司、设计单位广西南都建筑设计有限公司、监理单位河池市工程监理有限责任公司、建设单位广西庆达房地产有限公司五方单位在工程竣工验收意见上签章，认可“香格里拉花园”小区一期A-1至A-9﹟楼工程质量合格。原告认为，被告逾期交房，已构成违约，故向本院提起本案诉讼；被告认为，原告逾期付款，已构成违约，故向本院提起反诉。
2015年11月6日，原、被告在本院的主持下就调整各方违约金计付标准的问题达成如下一致意见：本诉违约构成的，按照房屋总价×日万分之2.5×逾期天数计付逾期交房违约金；反诉违约构成的，按照逾期应付款×日万分之2.5×逾期天数计付逾期付款违约金。逾期天数有争议的，由人民法院结合案件现有证据依法裁判。故此，被告撤回租金评估申请，本院即终止司法评估程序。
上述法律事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、钥匙领取记录本、庭审笔录等证据在卷为证。
综合双方诉辩，本案的争议焦点是：一、被告是否存在逾期交房违约行为，违约金计算的起止时间如何确定；二、原告是否存在逾期付款违约行为，违约金计算的起止时间如何确定。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。
一、本诉部分：关于被告是否存在逾期交房违约行为的问题，违约与否与其主张的延期交房理由能否成立相关联。（一）、关于“香格里拉花园”项目增设地下车库及局部修改总平面规划能否成为被告延期交房的理由。同意增设及修改的批复系河池市住房和城乡建设局于2012年5月21日作出，而被告与××签订《商品房买卖合同》在后，其系在已经预知的情况下在合同中约定的具体交房时间，故该情形不能成为被告延期交房的理由。（二）、关于竣工延期是否符合双方合同约定的免责条件。施工单位广西圣泰建设工程有限公司以现场地质情况复杂致施工方案须修正，加上气候原因，以致于工期延长，预计于2014年4月底全部竣工为由，于2013年10月11日向河池市住房和城乡建设局请示延期，同日，该局在请示上批注同意延期。工程延期确实是影响开发商交房的重要因素，但被告依其免责的主张不符合合同约定，不能成立，理由如下：其一、被告在其商品房开发的立项准备、勘察规划过程中，应对建设用地的地质地貌有充分的考察，施工方作为专业的施工单位也应有充足的准备和应对措施，而现场地质情况复杂并非不可预见或者地质突变所致，故施工方竣工延期不属于合同约定“因重大技术难题导致工期延长”的情形；其二、开发商在出售期房时一般会以入住时间早为促销手段，××在楼盘选择、合同签订时对于交房时间更是重要的考虑因素之一，被告在其格式合同中应对所定的交房时间、交房风险有充分的考虑及风险预估，故按照风险自担原则即便因第三方的竣工延期致其逾期交房，其仍应向××承担违约责任；其三、根据合同约定的其他原因“需延期交付使用的，××应当在发生之日起30日内书面告知××”，以减轻可能给对方造成的损失，但无证据证明被告已经告知，且多名业主实际上于2014年4月30日前经通知到被告委托的物业公司领取房屋钥匙，故被告以竣工延期主张免责的理由不能成立。（三）、关于天气原因能否顺延交房天数的问题。合同虽有约定“遭遇恶劣气候影响工程正常进度的”可延期，但被告仅提供的气象风雨记录，未能提供因风雨导致停工的相关签证的证据，不能证明某时期的天气已实际影响该时期的施工，故对其主张不予确认。（四）、关于因配电工程未如期完工、一户一表未如期安装能否延期交房的问题。该原因系第三方广西宏鹰电气有限责任公司未如期履行合同所致，根据《合同法》第一百二十一条的规定，被告仍应就延期交房向××承担违约责任。综上，被告未能按照合同约定在2013年12月30日前交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金计算的起止时间如何确定的问题。延期交房的时间应从约定交房日的次日即2013年12月31日起算。违约金计算的终止时间应是交房时间，对于房屋是否交付、何时交付的举证责任在于负有交付义务的被告方，被告提供了“钥匙领取记录本”，主张以原告签领装修钥匙的时间即2014年3月26日为交房时间，原告对该主张持有异议，认为此时房屋未经验收，不符合交付条件。对此，原告有权拒收，但其仍签领房屋装修钥匙，亦未有返还钥匙的意思表示和行为，应视为原告同意变更约定的交付条件，且房屋后经验收亦为合格，故诉争的商品房应视为已于2014年3月26日交付。违约金计算的起止时间为2013年12月31日起至2014年3月26日止，共计86日。
综上，按照双方认可的违约金计付标准，被告广西庆达房地产有限公司、广西庆达房地产有限公司河池分公司应向原告廖甘流、韦永静支付的逾期交房违约金为256560元×0.00025×86日＝5516元。至于被告辩称支付物业管理费、缴纳长达一年多的电费问题属另外的合同关系，双方如有争议可另行诉讼。
二、反诉部分：关于原告是否存在逾期付款违约行为的问题，××在合同约定的期限内向××支付购房款系××应尽的主要合同义务。按照原、被告签订的合同对付款方式及期限的约定一节，原告应于2012年9月28日前自行向银行办理一切按揭手续，结清购房余款179000元，原告实则于2012年12月25日办结，逾期88日，已构成违约，应承担相应的违约责任，但被告主张的合同签订日为2012年11月14日，则逾期天数为31日，依其所请。按照双方认可的违约金计付标准，原告廖甘流、韦永静应向被告广西庆达房地产有限公司、广西庆达房地产有限公司河池分公司支付的逾期付款违约金为179000元×0.00025×31日＝1387元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、由被告广西庆达房地产有限公司、广西庆达房地产有限公司河池分公司向原告廖甘流、韦永静支付逾期交房违约金5516元；
二、由原告（反诉被告）廖甘流、韦永静向被告（反诉原告）广西庆达房地产有限公司、广西庆达房地产有限公司河池分公司支付逾期付款违约金1387元；
三、驳回原告廖甘流、韦永静的其他诉讼请求；
四、驳回被告广西庆达房地产有限公司、广西庆达房地产有限公司河池分公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费383元（原告已预交），减半收取192元，由原告廖甘流、韦永静承担147元，由被告广西庆达房地产有限公司、广西庆达房地产有限公司河池分公司承担45元；反诉案件受理费25元（被告已预交），由原告廖甘流、韦永静承担13元，由被告广西庆达房地产有限公司、广西庆达房地产有限公司河池分公司承担12元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费383元，反诉案件受理费25元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 梁 聪
二〇一五年十二月八日
书 记 员 韦祖珍
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十八条××应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，××可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百六十一条××应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，××应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。