浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3208号上诉人（原审被告）马文斌，男，1953年7月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。上诉人（原审被告）曹丽华，女，1957年9月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人马文斌，身份同上，系曹丽华的丈夫。被上诉人（原审原告）绿城物业服务集团有限公司，住所地杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼。法定代表人杨掌法，董事长。委托代理人程瑶、周林芝，公司员工。上诉人马文斌、曹丽华因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第2269号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：马文斌、曹丽华系夫妻关系，其为杭州兰桂花园D2房屋的业主，该房屋的建筑面积为238.89平方米（包括车库37.93平方米）。2009年6月22日，绿城物业公司与杭州兰桂花园业主委员会签订《兰桂花园物业服务合同》，约定由绿城物业公司对杭州兰桂花园提供物业管理服务；服务期限为2009年2月1日00：00时至2012年1月31日24：00时；物业服务费收费标准中，多层住宅的收费标准为1.0元/月·平方米，别墅收费标准为1.8元/月·平方米，车库的收费标准为0.5元/月·平方米，物业服务费每3个月预缴一次，预缴时间为每3个月的第1个月的15日前；合同期内，绿城物业公司可向杭州兰桂花园业主委员会提出调整物业服务费的收费标准，双方应根据当地的物业管理市场行情和绿城物业公司的服务标准进行协商，将协商调整后的收费标准向全体业主征求意见，达到法定条件后，公布调整后的收费标准，业主和物业使用人应按照调整后的收费标准交纳物业服务费。后绿城物业公司与杭州兰桂花园业主委员会又签订了《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，约定自2011年4月1日起，多层公寓的收费标准调整为1.45元/月·平方米，别墅的收费标准调整为2.60元/月·平方米，车库的收费标准调整为0.725元/月·平方米，调整后的收费标准自2011年4月1日开始执行，物业服务费调整后新的收费标准三年（2011年、2012年、2013年）价格不变。2012年10月28日，绿城物业公司与杭州兰桂花园业主委员会签订一份《杭州市兰桂花园物业服务合同》，约定由绿城物业公司继续为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2012年2月1日起至2015年1月31日止。物业服务费收费标准：多层公寓为1.45元/月·平方米，别墅为2.60元/月·平方米，车库为0.725元/月·平方米。物业服务费按季度收取，绿城物业公司可预收12个月，业主或物业使用人应在每季的第一个月的15日前履行交纳义务。如逾期支付物业服务费及相关费用的，绿城物业公司有权要求业主或物业使用人支付，并有权要求按应缴纳额的日千分之二加收滞纳金。2015年2月10日，绿城物业公司与杭州兰桂花园业主委员会续签《杭州市兰桂花园物业服务合同》，约定由绿城物业公司继续为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2015年2月1日起至2016年1月31日止。关于收费标准及支付时间方式同2012年10月28日的合同约定。2013年1月10日，绿城物业公司起诉要求马文斌、曹丽华支付2011年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费。该案经原审法院审理后认定，自2011年4月1日起，马文斌、曹丽华应按别墅的物业服务费标准2.60元/月·平方米计算支付物业服务费，车库按0.725元/月·平方米标准计算支付物业服务费，并据此作出判决。马文斌、曹丽华不服上诉至浙江省杭州市中级人民法院，该院终审维持原判。马文斌、曹丽华又申请再审，被浙江省高级人民法院裁定驳回申请。因马文斌、曹丽华未交纳2013年1月1日至今的物业服务费，绿城物业公司经书面催缴未果，故于2015年6月25日诉至原审法院，请求判令：1、马文斌、曹丽华支付绿城物业公司物业服务费18809.85元、车库管理费989.97元（自2013年1月1日起至2015年12月31日止）；2、马文斌、曹丽华支付违约滞纳金3998.98元（以应缴未缴物业管理服务费为基数，按日万分之六计算，暂计至2015年4月30日，实际计算至实际付款之日）；3、本案诉讼费用由马文斌、曹丽华承担。原审法院认为：绿城物业公司与杭州兰桂花园业主委员会于2012年10月28日、2015年2月10日先后签订的《杭州市兰桂花园物业服务合同》系双方的真实意思表示且不违反法律规定，其在未被撤销、终止或认定无效之前，应为有效。根据有关法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。杭州兰桂花园业主委员会作为杭州兰桂花园全体业主的代表，其签订的上述合同对包括马文斌、曹丽华在内的兰桂花园全体业主均有约束力。绿城物业公司在物业服务合同签订后一直在杭州兰桂花园提供物业管理服务，马文斌、曹丽华作为杭州兰桂花园的业主，也一直接受绿城物业公司提供的物业服务，其理应支付物业服务费。现生效民事判决书已认定，马文斌、曹丽华所居住的案涉房屋应按别墅标准交纳物业服务费。而根据2012年10月28日、2015年2月10日的《杭州市兰桂花园物业服务合同》的约定，2013年1月1日至2016年1月31日期间兰桂花园区域别墅的物业服务费标准为2.6元/月·平方米、车库的物业服务费为0.725元元/月·平方米。故马文斌、曹丽华应按上述标准支付物业服务费。同时根据上述合同约定，马文斌、曹丽华应按季支付物业服务费，于每季第一个月的15日前履行支付义务。马文斌、曹丽华认可2013年1月1日至今的物业服务费未支付，故绿城物业公司有权主张自2013年1月1日至2015年9月30日期间房屋及车库的物业服务费。经计算，该段期间马文斌、曹丽华拖欠绿城物业公司房屋的物业服务费为17242元，车库的物业服务费为907元，合计18149元，绿城物业公司主张该部分物业服务费，原审法院予以支持。绿城物业公司诉请主张2015年第四季度的物业服务费，依据不足，原审法院不予支持。关于滞纳金。滞纳金即为违约金，根据两份《杭州市兰桂花园物业服务合同》的约定，绿城物业公司有权对拖欠物业服务费的行为按应缴纳额的日千分之二向业主收取滞纳金。本案中，绿城物业公司多次向马文斌、曹丽华催缴物业服务费，但马文斌、曹丽华均未支付，故绿城物业公司关于滞纳金的主张符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。但绿城物业公司主张按日万分之六的标准计算明显过高，综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度等因素，原审法院根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整为1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、曹丽华、马文斌支付给绿城物业服务集团有限公司物业服务费18149元、滞纳金1000元，合计19149元，该款于判决生效之日起十日内付清。二、驳回绿城物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取197元，由绿城物业公司负担38元，由曹丽华、马文斌负担159元。其中曹丽华、马文斌负担部分，于判决生效之日起十日内支付至原审法院。宣判后，马文斌、曹丽华不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意回避核心问题，偏袒被上诉人。一、一审判决故意回避核心问题之一：上诉人的D2住宅不是别墅。房管部门认定D2住宅不是别墅（参见房产证），绿城集团的内部刊物认定D2住宅不是别墅，国土资源部也认定双拼不是别墅，可见上诉人的房屋不是别墅，被上诉人主张D2住宅是别墅应提供房管部门的相关认定文件，否则由其承担败诉的法律后果，请求法院督促被上诉人提供相应证据。别墅代表一种服务标准的档次，是高于公寓的服务标准，被上诉人以“别墅”的名义超额收费，提供的实际服务却不如公寓，有名无实，其以“别墅”为借口玩弄文字游戏进行高收费的理由不能成立。物业服务的本质是商品，商品需公平交易，一样的服务，只能收取一样的价格，被上诉人对D2住宅提供不及公寓标准的服务，只能收取低于公寓的价格。且被上诉人的相关行为已构成诈骗罪。二、一审判决故意回避核心问题之二：超额服务标准明细目录和超额服务的证据。被上诉人应当庭提供超额服务收费明细目录和超额服务的证据，否则由其承担败诉的法律后果，请求法院督促被上诉人提供相应证据。公寓和排屋业主接受的都是普通的物业服务，要求排屋业主支付超额收费标准的物业费不公平，一审判决认为案涉物业服务合同系双方的真实意思表示且不违反法律规定颠倒黑白，与上诉人的真实意思表示不符。三、一审判决故意回避核心问题之三：物业服务是商品，商品需公平交易。被上诉人提供的服务的本质是商品，商品需公平交易，被上诉人对D2住宅提供的物业服务不如公寓，超过1.45元/月·平方米的超额收费部分没有相应的劳动付出，不符合公平交易原则，应当退回。公寓和物业服务对照表中反映的公寓消耗的资源为排屋的两倍也可以印证。四、一审判决回避核心问题之四：一样的服务，只能收取一样的价格。物业公司以服务收费，普通服务就普通收费，如未提供超额服务，就不能超额收费，被上诉人向上诉人提供是1.45元/月·平方米的普通服务，也只能按此标准收取物业费。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判按1.45元/月·平方米的标准计算物业费，或将本案发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人绿城物业公司答辩称：被上诉人与杭州兰桂花园业主委员会签订的三份物业合同均合法有效，上诉人应当按照物业服务合同的约定履行缴纳物业服务费的义务，根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。杭州兰桂花园业主委员会的成立是经过合法程序的，在文新街道竞舟社区的主导下，由兰桂花园的全体业主共同投票选出，且杭州市东方公证处已对业委会成员名单的真实性、合法性予以确认。二、因上诉人长期不缴纳物业费，被上诉人已两次诉至原审法院，要求上诉人履行义务，缴纳其应当缴纳的物业服务费。关于兰桂花园物业服务合同及变更协议的有效性问题以及上诉人所陈述的排屋、别墅的认定问题，已在（2013）杭西民初字第202号、（2013）浙杭民终字第2749号民事判决书、（2014）浙民申字第1127号民事裁定书中作出相关认定。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理，查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：绿城物业公司与杭州兰桂花园业主委员会于2012年10月28日、2015年2月10日先后签订的《杭州市兰桂花园物业服务合同》合法有效，马文斌、曹丽华作为杭州兰桂花园的业主，已经接受了绿城物业公司提供的物业服务，应当按照物业服务合同约定的收费标准交纳物业服务费。因生效民事判决业已认定马文斌、曹丽华房屋按别墅标准交纳物业服务费，马文斌、曹丽华在本案中就其房屋的物业形态再行提出异议，依据不足。至于其以绿城物业公司未提供超额服务为由要求调整物业服务费收费标准亦与合同约定不符，本院不予支持。原审法院按2.6元/月·平方米计算马文斌、曹丽华拖欠的物业服务费符合合同约定和法律规定，本院予以确认。综上，上诉人马文斌、曹丽华的上诉理由依据不足，对其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马文斌、曹丽华负担。马文斌、曹丽华于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审 判 长  王 亮审 判 员  李国标代理审判员  韩圣超二〇一六年一月二十五日书 记 员  徐亚萍??