河北省香河县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香民初字第1480号
原告史新会。
委托代理人蔡子明，北京市公衡律师事务所律师。
被告香河县龙盛房地产开发有限公司。
法定代表人薛军，总经理。
委托代理人张雪冬。
第三人中国建设银行股份有限公司香河支行。
代表人付海。
委托代理人李宝强，河北红杉律师事务所律师。
原告史新会与被告香河县龙盛房地产开发有限公司（以下简称龙盛公司）、第三人中国建设银行股份有限公司香河支行（以下简称建行香河支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史新会及委托代理人蔡子明，被告的委托代理人张雪冬，第三人的委托代理人李宝强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史新会诉称，原告与被告于2011年4月7日签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的燕都鑫城一期第7幢2单元204号房；合同约定被告于2012年5月31日前交房。当日，原告交纳首付款156575元。原告后在第三人处办理按揭贷款364000元。合同履行至今，原告已偿还贷款155823.72元。被告逾期交房，直到2012年8月20日，原告到被告处办理入住。但至今被告不能提供商品房验收合格证明、商品住宅交付使用批准文件等。因该涉案房屋不具备交付条件，虽然被告交付了房屋，但是由于被告的原因，原告无法办理房产证。故原告多次与被告交涉退房，被告拒不接受，原告诉至法院。原告变更后的诉讼请求为：判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同；解除原告与第三人签订的个人住房借款合同；被告返还购房款及贷款本息313087.72元，返还被告代收的物业维修基金、契税26826.38元；被告自支付每笔购房款及偿还贷款本息的次日起，至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，向原告支付违约金；被告代替原告向第三人偿还尚欠的贷款本息；诉讼费由被告负担。
被告龙盛公司辩称，被告与原告签订了商品房买卖合同，原告已经接收了房屋，被告也向原告支付了逾期交房违约金7529元。在原告收取违约金后，明确表示继续履行合同。因原告没有向被告交纳契税，也没有委托被告办证，涉案房屋完全具备办理产权登记条件。原告的诉讼请求不能成立，双方应继续履行合同。
第三人建行香河支行述称，如果原、被告之间的商品房买卖合同被解除，至原告与第三人之间的借款合同也被解除，被告应返还原告向第三人的借款。
原告为证明自己的主张，提交以下证据：
1.原告与被告签订的商品房买卖合同一份。证明原告购买
被告开发的商品房一套，双方存在权利、义务关系。合同约定的交房时间为2012年5月31日，房屋交付时应具备五种条件，在交付使用90日内办理产权手续。
2.被告给原告出具的交付购房款、契税、物业维修基金、委托办证费等费用的收据6张。证明原告按照合同约定交纳购房款、契税、委托办证费等费用，履行了合同义务。
3.2012年2月22日，原告与第三人签订的个人住房借款合同一份。证明原告在第三人处办理了364000元的按揭贷款。
4.原告向第三人偿还按揭贷款的个人贷款对账单。证明至2014年5月22日，原告向第三人偿还按揭贷款本息155823.72元。
5.原告代理人与香河县房管部门工作人员通话的录音光盘、通话记录及通话详单各一份。证明至2014年7月8日，涉案房屋未在房管部门办理初始登记。
被告、第三人对以上证据的真实性均无异议，但被告认为证据1中的合同第九条约定了解除权，办理产权登记也约定解除权。双方在交房时涉及到合同违约内容，被告向原告支付了违约损失。在收房超过90日后，原告没有提出退房，认可双方继续履行合同。原告认为被告没有去相关部门完成备案手续，其不能办理产权证与现在办理产权的事实完全相反，只要交契税就可办理，故不符合解除合同的条件。被告认为原告已经交纳契税，由其作委托手续，到相关部门办理登记。被告认为证据5不能达到原告的举证目的，现在办理产权登记没有障碍。第三人认为行使解除权的期限是一年，原告在这个期限内没有行使，所以原告没有权利提出解除合同。第三人认为证据5的通话记录内容不能证明原告的举证目的，开发商的初始登记是对每一幢楼进行登记，通过几个人名查小区登记是查不出来的，不能证明涉案房屋没有登记。本院对以上证据的真实性予以确认。
被告为证明自己的主张，提交如下证据：
1.2014年6月19日，香河县城镇房屋确权发证办公室为矫XX所购买的7号楼X单元的房屋办理了房屋所有权证。证明原告购买的房屋已经能够办理产权登记。
2.2012年8月20日，被告给付原告逾期交房违约金4529元。证明原告在收房时，已收取了被告的违约金。
原告对证据2的真实性不予确认，认为与本案无关联性，不能证明个别业主能够办证，整个楼的业主都能办证。原告对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关联性。证据1是房管部门出具的，合法有效，故本院对以上证据的真实性予以确认。
第三人为证明自己的主张，提交原告的个人贷款对账单一份。证明至2014年5月22日，原告共向第三人偿还按揭贷款本息158198.27元，尚欠贷款余额263547.9元。
原告、被告对该证据的真实性无异议，本院予以确认。
根据当事人的举证、质证及本院认证，查明如下事实：2011年4月7日，原告史新会购买被告龙盛公司开发的位于香河县安平镇燕都鑫城一期第7幢2单元204号商品房一套，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同中约定，出卖人（被告）应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内，将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人；等等。当日，原告向被告交纳首付款156575元。后又补交房款689元。
2012年2月22日，原告与第三人签订个人住房借款合同，办理按揭贷款手续，贷款金额为364000元，贷款期限240个月（自2012年2月22日起至2032年2月22日止）。2012年8月20日，被告给付原告逾期交房违约金4579元，原告向被告交纳契税、物业维修基金、委托办证费等费用26826.38元，原告办理了入住手续。截止至2014年5月22日，原告共向第三人偿还按揭贷款本息158198.27元，尚欠贷款余额263547.9元。
本院认为，原告史新会与被告龙盛公司订立的商品房买卖合同及原告与第三人建行香河支行签订的个人住房借款合同合法、有效，本院予以确认。原告与被告签订的合同中明确约定在2012年5月31日前，被告将具备验收合格和取得商品住宅交付使用批准文件等5种条件的商品房交付给原告，但被告不能提供相应的证据证明该商品房已具备上述5种条件，经过有关部门验收合格。我国法律规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告未能举证证实其已履行了协助办证义务，致使原告未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书，亦构成违约。故原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，要求被告返还购房款及已偿还第三人的按揭贷款本息313087.72元，要求被告返还契税、物业维修基金等26826.38元，要求被告给付原告违约金，符合法律规定，本院予以支持，对被告的抗辩意见不予采信。被告应返还原告购房款157264元及向第三人交付的贷款本息155823.72元，此款计算至2014年4月份，以后交纳的贷款本息按照实际发生的数额计算，亦应返还原告。原告要求被告给付违约金，应自2011年4月8日起，至判决确定的履行之日止，按照原告交付购房款、贷款本息的数额，根据中国人民银行同期同类贷款利率和每笔交款时间的次日分别计算。因原告与被告签订的商品房买卖合同被解除，致使原告与第三人签订的个人住房借款合同的目的无法实现，原告请求解除与第三人签订的个人住房借款合同，由被告返还收受第三人购房贷款的余额，符合法律规定，本院予以支持，对第三人的抗辩意见予以采信。在商品房买卖合同解除后，原告收取被告的逾期交房违约金4579元亦应返还被告。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告史新会与被告香河县龙盛房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。
二.解除原告史新会与第三人中国建设银行股份有限公司香河支行签订的个人住房借款合同。
三、被告香河县龙盛房地产开发有限公司给付原告史新会购房款、贷款本息313087.72元及违约金（违约金自2011年4月8日起，至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率和每笔款交付次日分别计算。）。
四、被告香河县龙盛房地产开发有限公司返还原告史新会契税、物业维修基金26826.38元。
五、被告香河县龙盛房地产开发有限公司代替原告史新会向第三人中国建设银行股份有限公司香河支行偿还尚欠的贷款余额。
六、原告史新会返还被告香河县龙盛房地产开发有限公司逾期交房违约金4579元。
以上第三项计算时间至2014年4月份，以后交付的，按实际发生的数额计算。以上三、四、五、六项于判决生效后五日内履行。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6400元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。
审判长 徐天峰
审判员 王焕君
审判员 杨 燕
二〇一四年八月二十日
书记员 吴红柳