黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）牡民终字第293号上诉人（原审被告）黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司。被上诉人（原审原告）李淑波。上诉人黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司（以下简称亨通公司）与被上诉人李淑波确认合同有效纠纷一案，不服牡丹江市西安区人民法院（2013）牡西民初字第83号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月23日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。被上诉人（原审原告）李淑波在一审时诉称：2009年11月25日，原、被告双方在被告销售办公室签订了商品房买卖合同，签订合同后，被告向原告出具了不动产发票。双方又于2009年12月22日到牡丹江市房产局办证大厅办理产权证，原告取得牡房权证西安区字第20872**号房屋所有权证。2012年1月20日牡中院作出（2012）牡刑二终字第2号刑事判决，认定原、被告所签订的合同中被告所使用的公章为被告单位房屋销售人员郭平伪造。被告以此为由，向牡丹江市东安区人民法院提起行政诉讼，要求撤销原告的房屋产权登记。但原告在整个房屋买卖过程中，从由被告的专业销售人员接待，到签订房屋买卖合同，被告出具有被告公司财务印章的不动产发票，再到共同到房产登记机关办理产权证一系列过程，系属完全正常的民事行为。如被告认为该房屋出售有问题，签订房屋买卖合同只是销售房屋中的一个环节，完全可以拒绝接下来的房屋的销售流程继续履行。但被告与原告在签订了合同后，除了出具发票外还主动配合办理过户登记，原告理所当然的相信被告签订合同的意思表示是自愿和真实的。对于私刻公章之事原告毫不知情。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼期限内。为此，原告认为双方购房合同合法成立，并办理了房产登记手续，买卖关系有效。原告要求确认原、被告双方于2009年11月25日签订的房屋买卖合同合法有效，被告承担诉讼费用。上诉人（原审被告）亨通公司在一审时辩称：被告没有与原告签订过房屋买卖合同，原告持有的商品房销售合同是郭平私刻公章伪造的假合同，不具备法律效力，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原审判决认定，2000年6月22日，牡丹江市计划委员会批准被告在西六条路新安街1218片开发建设75160平方米商品房屋，原、被告诉争房屋是1218片新长安小区1号楼011号商服房屋。原告通过同学高建国认识了被告售楼员郭平，原告到被告位于新长安小区2号楼东侧的售楼处找郭平看房并选中诉争房屋，口头约定房屋每平方米3800元，总房款468806元。2009年11月25日被告售楼员郭平与原告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告1218片新长安小区1号楼011号，建筑面积123.37平方米的商服房屋一处，每平方米单价3300元，购房款407121元。2009年12月22日郭平到牡丹江市东安区地方税务局为原告开具出完税后销售不动产统一发票，每平方米单价3300元，金额为407121元。但实际履行仍按每平方米3800元交付，合同签订后，2009年12月23日取得房屋产权证前后，原告先后给付郭平45万元，原告称按约定房款差被告1万余元是因为诉争房屋漏水、没有暖气、没有上下水，郭平对此认可。2009年12月23日原告取得牡房权证西安区字第20872**号房屋所有权证，对西安区新长安小区（370-470-1／1-1-000101）建筑面积123.37平方米的商服房屋享有物权。2010年2月郭平将诉争房屋钥匙交给原告，原告于同年7、8月入住使用至今。又查，郭平是被告亨通公司房屋销售员，负责亨通公司开发的1218片新长安小区的房屋销售工作，2007年至2010年1月间，郭平利用职务之便，私刻亨通公司印章和法定代表人孙长申的印章，与李淑波、李巍、长春种子公司、杨运甲、高建国签订商品房买卖合同，将其负责销售的新长安小区1号楼011号（面积123.37平方米，房屋编号370-470-1-1-1-000101）、1号楼0113号（面积91.16平方米，房屋编号370-470-1-1-1-000113）、1号楼0116号（面积214.77平方米，房屋编号370-470-1-1-1-000116，产权证号牡西安区字第2073679）、2号楼011号（面积103.3平方米，房屋编号370-470-1-1-2-000101）、2号楼014号（面积99.9平方米，房屋编号370-470-1-1-2-000104）房屋分别销售给上述单位和个人，收取房款2142163元，郭平到税务机关完税后，隐瞒事实通过金艳萍向购房单位和个人开具销售不动产统一发票，上述购房单位和个人持商品房买卖合同、销售不动产统一发票办理了房屋产权登记手续，郭平将售房得款用于归还个人债务及供给张凤。2010年5月26日，郭平因涉嫌犯挪用资金罪被刑事拘留，同年6月30日被逮捕。牡丹江市西安区人民检察院指控郭平犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪、挪用资金罪，于2011年3月10日以牡西检刑诉（2011）17号起诉书向牡丹江市西安区人民法院提起公诉，牡丹江市西安区人民法院于2011年11月14日作出（2011）牡西刑初字第36号刑事一审判决书。郭平不服提起上诉，牡丹江市中级人民法院于2012年3月20日作出（2012）牡刑二终字第2号刑事判决书，对涉及本案部分的判决认定李淑波、李巍、长春种子公司、杨运甲、高建国持有最终由亨通公司出具的盖有公司现金收讫章的销售不动产统一发票，使合同归于履行，并办理相关产权证照，购房者未因此遭受损失，郭平利用职务之便所实施的上述行为，最终的侵犯对象是亨通公司的财产，且所得款被郭平非法占有，其行为应构成职务侵占罪，据此判决郭平犯职务侵占罪，判处有期徒刑七年六个月。原审判决认为，职务侵占罪是指公司、企业或其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为已有，数额较大的行为。主体为特殊主体，包括公司、企业或其他单位的人员，具体是指三种不同身份的自然人，主观方面是直接故意，且具有非法占有公司、企业或其他单位财物的目的。即行为人妄图在经济上取得对本单位财物的占有、收益、处分的权利。犯罪客体是公司、企业或者其他单位的财产所有权。根据罪行法定原则，职务侵占罪与合同诈骗罪量刑标准不相同，已生效的刑事判决书认定郭平占用原告购买被告房屋的购房款构成职务侵占罪，刑事、民事判决对郭平所犯罪行认定意见应相同。原告购买房屋的地点在被告的售楼处，接待原告的郭平是被告的售楼员，郭平可以代表被告对外销售房屋，郭平使用私刻单位公章和孙长申名章与原告签订商品房买卖合同，产生此瑕疵的原因是被告管理问题造成的，被告向原告出具的销售不动产统一发票是真实的，郭平收到原告交纳的购房款就是被告收到了购房款，故应认定郭平与原告签订的房屋买卖合同就是被告与原告签订的房屋买卖合同，该房屋买卖合同应认定合法有效。在上述条件和环境下，原告或任何人都会合理的认为被告出售商品房屋的行为是真实的，是值得信任，原告在与被告签订房屋买卖合同过程中无任何过错，故原告要求确认2009年11月25日原、被告签订的商品房买卖合同合法有效的请求成立，本院应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款四项的规定，判决如下：原告李淑波与被告亨通公司于2009年11月25日签订的商品房买卖合同合法有效。案件受理费7407元，由被告亨通公司负担。宣判后，亨通公司不服，向本院提起上诉。亨通公司上诉称：1.通过庭审查明的事实，被上诉人在与郭平进行交易过程中，并没有尽到一般注意义务，存在明显的过错和诸多不合常理之处，并非出于善意，没有证据和理由可以证明被上诉人有理由相信郭平的代理权；2.被上诉人在交易过程中存在明显过错，且与郭平恶意串通，其与郭平的交易不具有善意，不符合善意取得的条件。一审判决认定事实错误；3.被上诉人取得房屋的价格明显不合理，不符合善意取得的条件，一审判决认定事实错误。被上诉人李淑波答辩称：1.郭平是上诉人的销售人员，被上诉人购房时是在上诉人的售楼处与上诉人商谈，并在售楼处签订商品房买卖合同，上诉人为被上诉人开具了真实的购房发票，足以让被上诉人相信郭平具有房屋销售的代理权，公章的真假及郭平如何取得购房发票被上诉人无从得知。2.购房发票是郭平交给被上诉人，被上诉人将房款交给郭平是理所应当，牡丹江市中级人民法院牡刑二终字第2号刑事判决书第8页认定，2008年郭平将其负责的四户房屋分别销售给刘长河、朱军芳、郭庆忠，王铁峰四人，共计收取1635000元，交纳税款后实际挪用1491984元，经催缴，郭平2009年分10次向公司还款93万元，尚有561984元未还，法院认定挪用足以说明郭平收取购房款是职务行为，被上诉人将购房款交给郭平是正当的，法院这一认定充分反应上诉人公司内部管理极其混乱，在郭平挪用公司巨额销售房款，尚有56万多元未归还的情况下，不但不对郭平予以处理，仍然让其从事销售工作，为郭平日后侵占购房款犯侵占罪创造了条件，上诉人在向郭平索取其侵占的售房款无望的情况下，想把因管理混乱造成的后果转嫁给被上诉人，于法无据，天理难容。3.已经履行的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并且被上诉人支付了房款，办理了产权登记，上诉人交付了房屋，合同得到了全面履行，至今被上诉人已经占有使用该房屋近5年时间，因此该合同是有效的。4.上诉人单方委托的评估鉴定不能作为证据使用，郭平刑事案件中关于诉争房屋的评估鉴定价格为每平米4000元，因此房屋价格是合理的。5.另案中上诉人是亨通公司，被上诉人是杨运甲，和我们的案情完全一致，该案件已被（2013）牡民终字363号民事判决驳回上诉人的上诉，维持原判，亨通申请再审也被驳回。本案的争议焦点：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是否合法有效，郭平在该商品房买卖合同中是否构成表见代理。二审审理过程中，双方当事人均没有提出新证据。根据双方当事人的陈述，并结合一审质证双方当事人的证据，本院二审认定的事实与一审认定的事实相符。本院认为，关于被上诉人购买争议房屋是否为善意的问题。上诉人主张被上诉人购房时没有尽到注意义务，购房过程存在诸多不合理之处，但被上诉人购房时是到上诉人的售楼处与上诉人的售楼人员郭平进行商谈，在上诉人的售楼处签订了商品房买卖合同，被上诉人有理由认为郭平的行为就是履行工作职责，并且上诉人为被上诉人开具了真实的购房发票，被上诉人作为购房者没有能力审查郭平在房屋买卖合同上所盖公章的真假，对于郭平是通过何种手段取得的购房发票被上诉人也无从得知，被上诉人作为购房者也无从知晓上诉人公司的销售人员具有何种权限，其对此没有特殊注意义务。被上诉人要求先开发票后交清余款正是为了规避交易风险，尽到了谨慎注意义务，该交易行为不违背交易习惯。关于上诉人主张被上诉人取得房屋的价格明显不合理，低于其购买房屋时的市场价的百分之七十的问题。本案诉讼中，上诉人虽对被上诉人取得房屋的交易价格提出异议，但未依法提出鉴定申请，上诉人应对其主张承担举证不能的责任，其关于房屋价格不合理的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。上诉人虽然主张原审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十九条是适用法律错误，但被上诉人在交易过程中尽到了注意义务，支付了合理对价，即被上诉人交易时是出于善意，上诉人为被上诉人开具了真实的购房发票，故上诉人不应将其公司内部管理混乱造成的后果转嫁给被上诉人，因此上诉人的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审认定郭平与被上诉人签订的房屋买卖合同就是上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，该房屋买卖合同应认定合法有效并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7407元，由上诉人亨通公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 尧审判员 周晓光审判员 张继凯二〇一四年九月十九日书记员 李维嘉