湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘12民终277号
上诉人（原审原告）：朱九，女，汉族，1973年3月27日出生，住所地怀化市宏宇新城巴萨名门南区。
上诉人（原审原告）：杨凯云，男，汉族，1972年12月9日出生，住所地怀化市宏宇新城巴萨名门南区。
被上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心）。
法定代表人：黄伟飞。
委托诉讼代理人：向志刚，湖南新英律师事务所律师。
上诉人朱九、杨凯云因与被上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初2428号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
朱九、杨凯云上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项；二、请求改判为由被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金
14693元；三、请求法院判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院证据不足，适用法律错误，被上诉人应当向上诉人支付合同约定的违约金。被上诉人在一审辩称违约金过高没有事实根据。双方约定的违约金合法合理，法院不应当减少。二、一审法院判决没有法律依据，有失公平原则，违约金是否过高，应以当事人是否对合同约定好的相关内容提出异议为调整依据，一审判定赔偿的违约金金额比上诉人在一审中出具的自愿赔偿协议书中的违约金额赔付金额更低，有失公平公正的原则。三、逾期办理房屋产权证对购房者权利实现有重大影响。不能因被上诉人没有事实依据和法律依据的抗辩而降低符合法律规定的合同效力，这样会助长违约者无视法律以致于侵害更多合同主体的合法权利。
宏宇公司辩称，一、从本案违约金的性质来看，违约金是补偿为主，惩罚为辅，既然是补偿，补偿的来源必须是具有实际的损失，本案中，上诉人的购买方式为用公积金贷款的方式购买房屋，即使被上诉人办理好产权证书，该房屋的产权证书也是抵押在公积金中心，因此，上诉人没有损失，也就不需要补偿；二、迟延办证主要是因为被上诉人的法定代表人为配合执法机关调查而造成的迟延，迟延办证主要根源在于市政府办事效率的问题；三、正是由于被上诉人迟延办证的原因，上诉人享受到了国家契税的优惠，高达近万元，一审法院对违约金进行调整既符合公平原则，也符合损益相抵的原则；四、违约金的调整是有法可依的，一审法院根据合同法第114条和合同法解释的规定对违约金进行调整有法可依，综上，请求驳回上诉人的诉求，维持原判。
朱九、杨凯云向一审法院起诉请求：1.判令宏宇公司向朱九、杨凯云退还代收未缴部分契税9796元；2.判令宏宇公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金14693元；3.宏宇公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年11月20日，朱九、杨凯云与宏宇公司签订《商品房买卖合同》，约定：朱九、杨凯云购买宏宇公司开发的宏宇新城·巴萨名门南区15栋201室号房，合同总价款489770元；如因宏宇公司的责任，朱九、杨凯云不能在2015年10月31日前取得房地产权属证书，朱九、杨凯云不退房，宏宇公司按已付房价款的3%赔偿朱九、杨凯云损失。2013年3月27日，朱九、杨凯云将办证费用（其中包括契税19592元）共31089元交给宏宇公司，委托宏宇公司办理房屋权属证书。2016年5月12日，朱九、杨凯云取得涉诉房屋的所有权证。而在宏宇公司为朱九、杨凯云办理两证的过程中，因国家出台相关政策调整了相关税费的收费标准，朱九、杨凯云所购房产的交易契税由4%的税率减至按2%的税率征收契税，故宏宇公司实际代朱九、杨凯云缴纳涉诉房屋的契税为9796元。朱九、杨凯云多次要求宏宇公司支付逾期办证违约金及多收的契税，但宏宇公司均拒绝支付。朱九、杨凯云为维护其合法权益，故诉之于法院。
一审法院认为：朱九、杨凯云与宏宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。朱九、杨凯云已按约支付了办证费用，宏宇公司应当在2015年10月31日前办理好房地产权属证书，而宏宇公司迟至2016年5月12日才办理好房产证，已经构成违约，宏宇公司应当按照合同约定向朱九、杨凯云支付逾期办证违约金。宏宇公司在庭审中辩称违约金过高应当予以调整，朱九、杨凯云在庭审中述称逾期办证违约金的问题应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定的标准计算，但朱九、杨凯云是以公积金贷款的方式购买本案中的涉诉房屋，即使宏宇公司及时办好产权证，也不会交付给朱九、杨凯云，而是会抵押在公积金中心，且朱九、杨凯云亦并未提供因宏宇公司逾期办证给其造成实际损失的相关证据，故本院认为宏宇公司逾期办证行为并未给朱九、杨凯云造成损失，而只有在损失数额难以确定时才能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院根据合同的履行情况，酌定违约金为朱九、杨凯云已付房价款的1%即4897.7元（489770元×1%）。为朱九、杨凯云提供代收代缴契税系双方约定的宏宇公司的义务，现合同履行过程中宏宇公司预收朱九、杨凯云契税19592元，最终实际代缴契税9796元，多收取的契税根据多退少补原则应予退还，但宏宇公司代缴契税后，至今未向朱九、杨凯云退还多收的契税，宏宇公司辩称朱九、杨凯云是基于迟延办证而获得利益，根据损益相抵的原则，朱九、杨凯云所获得的利益应在损害金额范围之内抵扣，但宏宇公司并未提供因契税降低给其造成损失的相关证据，该辩称没有事实及法律依据，故对于朱九、杨凯云要求宏宇公司退还多收的契税9796元的请求，本院依法予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、怀化宏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向朱九、杨凯云支付逾期办证违约金4897.7元；二、怀化宏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向朱九、杨凯云退还多收的契税9796元；三、驳回朱九、杨凯云其他诉讼请求。如果宏宇公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，由怀化宏宇房地产开发有限公司负担。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。关于合同违约金的计算标准问题。上诉人提出违约金计算标准应按已付房价款的3%计算，但是被上诉人称违约金过高，请求予以调整。故一审法院参照目前房地产交易市场现状、本地经济发展水平，结合本案具体情况，酌情调整宏宇公司向朱九、杨凯云支付已交付房价款的1%计算。但考虑到整个小区逾期办证的违约金均按照已付房价款的1.2%计算，且一、二审被上诉人均同意按1.2%计算，故，本院认为，逾期办证违约金调整为已付房款的1.2%即5877元更为合理。
综上所述，朱九、杨凯云的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初2428号民事判决第二、三项；
二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初2428号民事判决第一项为怀化宏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向朱九、杨凯云支付逾期办证违约金5877元。
如果宏宇公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由朱九、杨凯云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨代绪
代理审判员 罗雪花
代理审判员 宋艳云
二〇一七年六月十日
代理书记员 田健伶