吉林省舒兰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舒民二初字第475号
原告：曹国玲，女，1986年2月11日生，汉族，无职业，住吉林省榆树市。
委托代理人：曹凤奎，男，1964年2月24日生，汉族，农民，住吉林省榆树市，系原告父亲。
委托代理人：孙国良，吉林孙国良律师事务所律师。
被告：李春宝，男，1979年9月15日生，汉族，无职业，住舒兰市。
委托代理人：武景理，舒兰市中心法律服务所法律工作者。
被告：徐天一，男，2000年8月20日生，汉族，舒兰市第十七中学学生，住舒兰市。
法定代理人：曹国玲，女，1986年2月11日生，汉族，无职业，住吉林省榆树市。
被告：宫淑珍，女，1941年9月12日生，汉族，无职业，住舒兰市。
第三人：姜国辉，男，1968年12月27日生，汉族，农民，住舒兰市。
原告曹国玲诉被告李春宝、徐舒国、宫淑珍及第三人姜国辉买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日作出（2013）舒民二初字第359号民事判决书，被告李春宝不服该判决，向吉林市中级人民法院提起上诉。吉林市中级人民法院于2014年11月27日作出（2014）吉中民三终字第320号民事裁定书，裁定撤销（2013）舒民二初字第359号民事判决，发回本院重审。因徐舒国在诉讼过程中因刑事犯罪于2015年2月被执行死刑，其继承人有其母亲宫淑珍及未成年儿子徐天一，本院将徐舒国之子徐天一变更为本案被告。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告曹国玲及其委托代理人曹凤奎、孙国良，被告徐天一法定代理人曹国玲，被告李春宝及其委托代理人武景理到庭参加诉讼，被告宫淑珍及第三人姜国辉经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉称：2010年8月7日，原告从姜国辉处购买坐落于舒兰市滨河花园小区11号楼2单元402室楼房，价格为21万元，并将房款全部交付。经舒兰市人民法院（2012）舒民二初字238号民事判决确认有效，该房屋的所有权归原告所有。2012年3月20日，在原告不知情的情况下，徐舒国和宫淑珍私自将该楼房卖给了被告李春宝，并签订了《房屋买卖合同》，该合同是无效合同，房权归曹国玲所有，徐舒国、宫淑珍无权处理。请求判令被告李春宝与徐舒国、宫淑珍签订的《房屋买卖合同》无效，立即从该房屋腾迁出去；诉讼费由被告承担。
被告李春宝辩称：被告与徐舒国于2012年3月20日所签订的“房屋买卖合同”有效。理由是1、原告曹国玲与徐舒国于2008年之前同居共同生活，同居期间原告曹国玲于2010年8月7日与姜国辉签订“房屋买卖协议”购得诉争的位于舒兰市滨河花园11号楼2单元402室房屋。房屋购得后，该房屋一直由原告曹国玲、徐舒国及其子女居住，该房屋是在曹国玲与徐舒国同居期间购买的，属于同居期间的共同财产，因此徐舒国有权对应该房屋进行处置。2、被告与徐舒国签订“房屋买卖合同”，购买诉争的房屋是善意购买，当时，徐舒国急于卖房，经过其亲属（中间人）闫凤怀介绍，答辩人以100000元的价格购买诉争的房屋按当时的房屋价格属于合理对价。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条之规定，应该驳回原告的告诉。3、被告在购买房屋时已经尽到了合理的审查义务。被告在购买房屋时是通过博华房产经纪有限责任公司作为中介，并有闫凤怀、胡庭华作为中间人签订“房屋买卖合同”的，因该房屋没有办理房屋产权证，被告在签订合同前审查了房屋的合法来源，即徐舒国提供了其与姜国辉于2010年8月22日签订的“售房协议书”并附有姜国辉的身份证复印件，还到徐舒国家对房屋进行了实地考察，确定该房屋为徐舒国、其母亲宫淑珍及其儿子实际居住。从上述情况来看，被告完全有理由相信徐舒国是房屋的所有人，有权对房屋进行处置。4、被告在购得该房屋后，徐舒国将房屋交付给被告，被告已经对该房屋进行了实际占有使用，原告在被告迁入该房屋后，并没有及时地向被告出示其与姜国辉之间的买卖协议，以证实其权利，而是通过诉讼的方式回避被告，到法院确认其与姜国辉之间的合同有效（该案应该将被告作为有利害关系的第三人参加诉讼）。在确认合同有效后又告诉本案，现徐舒国涉嫌故意杀人，已经被判处死刑，已经无能力返还购房款，这样势必给答辩人造成极大的经济损失。综上，被告认为原告购房后未办理房屋产权证，对所诉争的房屋并不享有物权，也不是房屋全部所有人，原告不能对抗善意第三人的合法权益，徐舒国作为共同生活期间（同居期间）的共有人，有权对该房屋进行处置，根据《物权法》、《婚姻法》之相关规定，请求人民法院依法驳回原告的告诉。
被告徐天一无答辩意见。
因被告宫淑珍、第三人姜国辉未到庭，亦未提供书面答辩意见。
本案争议的焦点为：被告李春宝与徐舒国、宫淑珍签订的房屋买卖合同是否有效及原告的诉讼请求是否有合法依据。
针对争议焦点，原告举证如下：
1、（2012）舒民二初字第238号民事判决书，证明争议房屋是原告从姜国辉处购买的，买卖合同已经被生效判决所确认；
2、徐舒国、宫淑珍把房子卖给李春宝时签订的房屋买卖合同复印件一份，证明李春宝与徐舒国、宫淑珍签订了房屋买卖合同，徐舒国、宫淑珍将争议房屋卖给了李春宝属于无效合同；
3、鉴定书二份（吉林博信司法鉴定中心（2012）文检字第A165号、吉林博信司法鉴定中心（2012）痕检字第A165-1号），证明房屋买卖合同上的签名及手印并不是原告曹国玲本人的，是伪造的；
4、（2013）舒民二初字第359号庭审笔录中徐舒国的答辩意见一份，证明徐舒国与李春宝签的协议是假的；
5、（2013）舒民二初字第359号庭审笔录中徐舒国对闫凤怀和胡庭华证言的质证意见，证明被告提供的徐舒国和李春宝签订的协议是假的，有关内容是徐舒国伪造的。
经质证，被告李春宝对证据1的判决书真实性无异议，证明问题有异议，日期是2012年6月20日，在此期间徐舒国已经于2012年3月20日将这个房屋出售给被告李春宝，那么238号民事判决在审理中就应当将被告李春宝做为有独立请求权的第三人参加诉讼，而原告在告诉时有意回避，该判决书在当时的诉讼中遗漏了主体，也侵害了李春宝的合法权益，因此判决中认定的事实不能对抗李春宝和徐舒国的房屋买卖协议；对证据2真实性无异议，内容有异议，不能证明合同无效；证据3真实性无异议，对证明问题有异议，不能证明徐舒国对该房屋没有处置权，徐舒国实际居住该房屋，并且该房屋属于原告与徐舒国同居期间的共同财产。对证据4有异议，徐舒国不是本案的当事人，其陈述不能做为证据使用，如果所述中的房屋不是同居期间购得的，那么原告将房屋交给徐舒国使用不合理，由此结合本案的其它证据，可以推定所述中的房屋属于同居期间的共同财产。因此徐舒国的答辩意见不真实，我在与徐舒国签订协议之前，我本人不认识徐舒国，是通过闫凤怀介绍认识的，不存在徐舒国所称的债务，徐舒国作为被剥夺政治权力的人，其所述内容参考性有待考证；对证据5有异议，证人均是在房屋买卖协议中签字的中间人和担保人，二人的证言能充分反应徐舒国和李春宝的证言可信性及在交易时的真实情况，而徐舒国的质证意见并没有真实反映当时的客观事实，其质证意见不能做为证据使用。
被告徐天一对原告提供的上述证据不发表质证意见。
针对争议焦点，被告李春宝举证如下：
1、房屋买卖合同复印件一份（复印件经与原件核对无异并经质证后退回被告，复印件存卷），用以证明该协议是真实有效的，并经过了第三人的签字，徐舒国已经实际收到了购房款，合同已经实际履行完毕；
2、2010年8月22日售房协议书一份，证实徐舒国在出让给李春宝时向李春宝出示其与姜国辉的售房协议书，证明徐舒国合法取得该房屋，并对房屋有处置权。此份证据后来经过鉴定后确定是假协议，但李春宝作为房屋的购买人没有法定义务去核实，李春宝只能到房屋现场查看而确定发协议的真实性。
3、舒兰市博华房产经济有限责任公司营业执照复印件一份，证明该中介公司具有相应资质；
4、（2012）舒民二初字第317号庭审笔录中证人闫凤怀的证人证言，证明被告徐舒国与闫凤怀是亲属关系，通过闫凤怀介绍，李春宝才购买了徐舒国的房屋；
5、（2012）舒民二初字第317号庭审笔录中证人胡庭华的证人证言，证明徐舒国自愿将房屋卖给李春宝，徐舒国在中介公司给曹国玲打电话卖房，曹国玲也同意；
6、曹国玲和渡边静的结婚证复印件一份，证明房屋是在曹国玲和徐舒国同居期间购买的，结婚时间是2010年10月26日；
7、2012年3月20日收据一枚，证明徐舒国收到房款80000元。
经质证，原告对被告李春宝提供的证据1真实性无异议，但是该合同是虚假的、无效的；证据2是伪造的，李春宝应尽审查义务，复印件证明不了什么，没有尽到审查义务；证据3真实性没有异议，但被告李春宝没有进行审查义务，价格低于市场价格的一半；证据4和证据5是假的，上次庭审徐舒国本人所说证明了这一点；证据6真实性没有异议，证明的问题有异议，被告证明2010年10月26日之前是同居关系是错的，同居是2008年之前，后来就解除了，是双方协商解除的，2010年8月7日曹国玲从姜国辉手里买的房子，是属于曹国玲个人财产。假定徐舒国骗了他，但他知道同居共有人得签字，作为房产共有人要同意，不同意买卖无效，他知道这个，就得审查曹国玲签字的真伪；对证据7真实性没有异议，但徐舒国实际拿到的是72000元，含一个月利息8000元，偿还被告李春宝10000元，实际到手是62000元。
被告徐天一对被告李春宝提供的上述证据不发表质证意见。
本院在受理本案后，依法向被告宫淑珍及第三人姜国辉送达了起诉状副本、权利义务须知、举证通知书、开庭传票等相关诉讼文书。被告宫淑珍及第三人姜国辉无故不到庭，视为放弃质证权利。本院推定被告宫淑珍及第三人姜国辉对原告及被告李春宝举出的上述证据没有异议。
本院认为，原告提供的证据具有真实、客观性，与本案有关联，本院予以采信。被告李春宝提供的证据1、3、6、7与本案有关联性予以采信；证据2的《售房协议书》徐舒国在原审中承认是其本人伪造的，而且第三人姜国辉在本院对其调查询问时，也否认该份《售房协议书》是其本人所签，故本院对该份证据不予采信；被告李春宝提供证据4、5因原告及徐舒国在原审中均有异议，无法认定其真实、客观性，本院均不予采信。
被告徐天一、宫淑珍，第三人姜国辉未提供证据。
根据原告的告诉和被告的答辩及本院采信的证据，本院确认以下事实：
原告曹国玲与徐舒国原系同居关系，并于2000年8月20日生育男孩徐天一。曹国玲于2010年8月7日与第三人姜国辉签订房屋买卖协议，姜国辉将从张岩手购买的坐落于舒兰市滨河花园小区11号楼2单元402室楼房以人民币21万元卖给曹国玲，曹国玲于2010年10月26日与日本人结婚并在日本打工，该房屋由徐舒国领孩子和其母亲宫淑珍居住。2012年3月20日，徐舒国因急用钱与被告李春宝签订了《房屋买卖合同》，约定将该房屋以人民币10万元的价格卖给李春宝，李春宝先给付房款8万元，余款待房照下来后付清。被告宫淑珍也在该合同书上面以卖方的名义签字。同时，徐舒国给被告李春宝提供了其与姜国辉之间的《售房协议书》和其与曹国玲财产分割的《协议书》，该两份协议系伪造。合同签订后，李春宝按照约定给付房款8万元，徐舒国出具了收据，李春宝在合同签订后一个月即2012年4月20日入住到本案争议的房屋内，对房屋占有和使用至今，房屋变更登记手续至今未办理。
另查明，本案争议的房屋系案外人张岩以回迁安置的方式取得，并登记在其名下，产权管理部门至今没有为其办理产权证照。后张岩于2007年9月15日将该房屋出售给第三人姜国辉，姜国辉又于2010年8月7日将该房屋出售并交付给原告曹国玲，曹国玲在庭审中自述其在2010年11月28日出国打工。2012年5月18日曹国玲向本院起诉姜国辉和张岩，要求确认其与姜国辉之间的房屋买卖合同有效，并要求姜国辉协助办理过户手续，本院于2012年6月20日作出（2012）舒民二初字第238号民事判决已确认其房屋买卖合同有效，该判决已经生效。姜国辉、曹国玲至今未在回迁安置部门办理变更登记，也未取得相关的所有权凭证。
本院认为，一、原告主张确认李春宝与徐舒国、宫淑珍之间的房屋买卖合同无效依据不足。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，徐舒国虽存在伪造其与第三人姜国辉间《售房协议书》和其与原告间财产分割《协议书》的行为，但合同无效的前提是“恶意串通”，原告并没有举出充分的证据证明被告李春宝与徐舒国存在恶意串通的行为，同时也未提供证据证明该《房屋买卖合同》存在其他合同无效事由的证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”所以，原告要求确认徐舒国、宫淑珍与李春宝签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求缺乏充分的证据证实，本院不予支持。
二、原告曹国玲为诉争房屋的合法占有人。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物”结合案件事实，曹国玲于2010年8月7日与姜国辉签订房屋买卖合同，购得本案争议房屋并实际占有，在无其他证据证实购房款为徐舒国、曹国玲二人共同出资的情况下，本院认定曹国玲实际出资购得诉争房屋，并实际占有使用，徐舒国并不享有对诉争房屋的处分权，且该房屋买卖合同经本院（2012）舒民二初字第238号民事判决书确认有效，该判决已发生法律效力，故曹国玲为诉争房屋的合法占有人。
三、李春宝取得诉争房屋的行为不构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，被告李春宝与徐舒国签订房屋买卖协议约定诉争房屋价款为10万元，实际给付房款为8万元。《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可视为明显不合理的低价”。因此，可认定该交易价款为不合理低价。被告李春宝至今未办房屋变更登记手续，也未取得相关所有权凭证。所以，李春宝取得诉争房屋不符合上述善意取得的构成要件，不构成善意取得。被告李春宝所受的损失可另行主张权利。
综上所述，原告基于其与第三人姜国辉之间的房屋买卖合同而合法占有争议房屋，而被告李春宝取得房屋的行为不构成善意取得，原告作为合法占有人有权要求被告李春宝返还房屋。故原告要求被告李春宝返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第九十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、驳回原告曹国玲的第一项诉讼请求；
二、被告李春宝于本判决生效后20日内将坐落于舒兰市滨河花园小区11号楼2单元402室的楼房返还给原告曹国玲。
诉讼费4450元由被告李春宝承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 关长征
代理审判员 谷俐利
人民陪审员 张艳新
二〇一五年七月二十三日
代理书记员 关 佩