四川省盐源县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川3423民初436号
原告（反诉被告）：中国邮政集团公司四川省盐源县分公司，住址：盐源县。
负责人：宋波，分公司总经理。
委托代理人：王瑛，女，中国邮政集团公司四川省盐源县分公司副局长，代理权限为特别授权。
委托代理人：但晓亮，男，四川星言律师事务所律师,代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：郭德蓉，女，现年57岁，汉族，四川省盐源县人。
委托代理人：许关发，男，四川元航律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人：王学顺，男，汉族，四川省盐源县人，住盐源县，系被告丈夫。代理权限为一般代理。
上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年4月11日向本院起诉，被告于2016年7月11日向本院提出反诉。本院受理后，依法成合议庭，于2016年12月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告，以下简称原告）诉称：被告承租原告位于盐源县农场路42号盐源县邮政局综合大楼（不包括二楼办公部分及门面5间、车库3间）、及附属楼底餐厅及厨房作为营业用房。原、被告双方于2015年1月1日对租房事宜达成了一致意见并签订了《房屋租赁合同》，合同载明租期为一年，从2015年1月1日至2015年12月31日。合同到期后原告欲收回租赁物，原告将该意愿通知了被告，被告以对租赁物进行了装修，并购买了相关设施设备要求原告补偿为由，拒不履行退房义务。原告多次找到被告协商要求及时退房，并结清水电费，但被告以各种理由推诿，拖延退房。还要求原告起诉自己也不会配合退房。双方合同到期后，原告无继续出租租赁物的意愿，并告知了被告，但被告以无理的理由不履行相应义务。其次，被告已经超出举证期限提出的反诉，理应不予受理，即便受理也应驳回诉讼请求。被答辩人所谓的合同已在2015年12月31日约定终止了，也不可能产生违约责任。在之前的调解中，原告同意被告在2016年在经营一年，按以前房租履行，但被告没有诚意。
综上，请求法院判令被告按交付之初状态，立即退腾位于盐源县农场路42号盐源县邮政局综合大楼（不包括二楼办公部分及门面5间、车库3间）及附属楼底餐厅及厨房。被告承担从2016年1月1日起至2016年12月5日的房屋租赁费用9万元及从2016年4月6日至2016年12月5日逾期退腾房期间的房屋占用费12万元，共计210000.00元。并驳回被告的反诉请求。
被告（反诉原告，以下简称被告）辩称：2015年1月1日原、被告双方在平等自愿协商一致基础上签订了《房屋租赁合同》主要内容为：（1）原告自愿将其盐源县邮政局综合大楼及附属设施出租给被告，（2）租赁期限为1年，自2015年1月1日至2015年12月31日止，（3）年租金9万元按年度支付，（4）合同期满后要继续续租被告于合同期满前二个月向原告提出。被告不续租又不退房，同意按500元/天支付房屋占用费，原告随时有权要求退还房屋，（5）任何一方违反合同约定支付违约金22500元。上述《房屋租赁合同》签订后，被告按约履行了合同义务。2015年12月31日《房屋租赁合同》届满前，被告按约定向原告提出了续租书面申请。原告在2016年3月29日亦书面通知被告协商续租事宜。但此后事情发生逆转，原告告知要收回租赁房屋不再续租，并于2016年4月6日向盐源县人民法院提起民事诉讼。《房屋租赁合同》合法有效，原告拒绝向被告履行续租义务已属违约行为。被告对本案租赁物的巨大投资（房屋装修及设施、设备添置更新）及与原告长期租赁交易习惯均证明被告享有的续租权利具有合理性。被告自2001年承租至今对租赁的房屋装修及设施设备的添置更新投入了上百万元的资金，不仅保证了被告正常的承包经营同时也保证了原告租金权益的获取。对被告在本案租赁物上巨资的投资原告也是知晓和认可的。基于被告的巨额投资，原告与被告租赁合同期限虽为一年，但自2001年以来，双方的租赁交易习惯均反映出，租赁合同持续续签的客观事实和租赁合同中，均已明确确认被告享有的租赁合同续签的合同权利。为此，要求判令1.原告支付违约金22500.00元，2.原告向被告履行合同续租义务，继续履行租赁合同，3.由原告承担全部诉讼费用。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据及被告的质证意见：
1、2015年1月1日双方签订的《房屋租赁合同》一份。证明原、被告双方签订了书面租房合同，到期后原告有权收回房屋。被告的质证意见是对合同无异议，但不能证明被告违约。
2、2016年3月29日的书面通知一份。证明合同到期，原告邮寄通知给被告要求协商，对续租商量不代表被告就有续租权。被告的质证意见是无异议，收到过，被告同意续租，但原告不愿意。证明原告违约。
被告向本院提供的证据及原告的质证意见：
1、《房屋租赁合同》、2016年3月29日的《通知》。证明被告依合同约定有续租权，原告已承认被告有续租权，但通知被告协商续租的同时又反悔起诉被告有违诚信原则。原告的质证意见是对证明目的有异议。
2、申请一份（系复印件）。证明被告申请续租符合合同约定。原告的质证意见是收到过，但对证明目的有异议。
3、邮政宾馆装修结算清单、收条、经营承包合同、租赁协议共10份。以上证据证明1.被告对租赁房屋不仅仅是经营，同时有巨额的装修等投资以及交纳风险抵押金；2.原被告租赁合同的续签，既有合同约定也是原被告一直形成的交易习惯。原告的质证意见是对装修清单和收条真实性无异议，但与本案无关，对经营承包合同和租赁协议真实性无异议，对证明目的有异议，反而证明合同一年一签，被告没有续租权。
综合原告被告的举证质证意见，本院对原告提供的1、2组证据予以采信。
被告提供的1、2、3组证据，本院予以采信；
根据原被告的陈述和双方的质证意见，本院查明以下事实：
从2001年起，原告四川省盐源县邮政局（反诉被告）作为甲方，将位于盐源县农场路42号，盐源县邮政局综合大楼（也称邮政宾馆）的部分建筑，承包给作为乙方的被告郭德荣（反诉原告）用于酒店经营。从2005年1月开始，双方签订的合同期限均为一年一约定。2015年1月1日，双方又签订了租赁期限为1年的房屋租赁合同,期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁合同。合同“第14条、合同终止后的事项”中第（4）项约定了“若乙方在合同期满后要继续租赁，则须于合同期满前贰个月书面向甲方提出。甲方有权根据物价行情及行业情况，合理适当调整租价，若双方协商一致，则续签租赁合同”；第（5）项约定“租赁期满，乙方不续租，又不将房屋退还甲方，乙方同意按原租金两倍(即500元／天)向甲方支付房屋占用费，并且甲方有权随时要求退还房屋。”合同第15条约定了任何一方违约，违约金为22500.00元的违约责任，以及其他条款。在历年履行合同过程中，合同期满时，双方经协商一致，又签订了下一年的合同。并没有按“在合同期满后要继续租赁，须于合同期满前贰个月，乙方书面向甲方提出”的约定履行。2015年8月，原被告经协商一致，被告将所租赁房屋中底楼餐厅及厨房退还给原告。在合同期限届满前，原告向被告表示不在继续出租房屋。合同期限届满后，双方未签订续租合同,被告以还要续租为由，未退还原告房屋。2016年3月29日，原告向被告发出了内容为“郭德蓉女士：你与盐源县邮政公司就邮政宾馆的租房合同已于2015年12月31日到期。请你于7日内到我公司就是否继续出租原邮政宾馆房屋进行协商。如你方不能按期到达我公司协商，视为贵方自动放弃相关权益，我公司将按照法律程序收回原出租房屋。”的书面通知。被告收到通知后，在与原告协商时，原告明确表示不在续租房屋,双方并未达成新的协议。但在协商过程中，原告同意被告从2016年1月1日起，至2016年12月30日止，按2015年签订合同的租金给付，继续租赁使用该房屋一年。被告未表示同意或不同意，亦未给付租金。
本院认为：原告四川省盐源县邮政局增加的诉讼请求和被告郭德蓉提出的反诉，虽然是在举证期届满后，但是在法庭辩论结束前,且属基于相同法律关系和事实，诉讼请求之间具有因果关系，符合相关的法律规定，本院可以合并审理。故对原告提出的，对被告反诉不应审理的主张，本院不予支持。综合原被告的本诉和反诉，本案的争议焦点为1，原告（反诉被告）是否应继续与被告（反诉原告）签订租赁合同。2，是原告（反诉被告）还是被告（反诉原告）违约，并应承担怎样的违约责任。
针对争议焦点1，由于原被告历年签订的租赁合同，均为一年一签，其约定的租金等内容均有所不同。所以原被告签定的每一次租赁合同，是双方重新协商一致后签订。并不是被告要续租，原告须无条件按上年合同继续租赁。且原被告双方签订的合同有明确的履行期限，也有“……若双方协商一致，则续签租赁合同”的约定。另外，被告租用原告的房屋作为宾馆使用已达十多年，在明知所签合同为一年一签，随时有可能面临不能“续租”的情况下，在对宾馆的资金投入与租赁房屋使用期限上，应有一定的风险意识。况且，被告经营宾馆过程中的盈亏，与原告无关。所以被告要求与原告签订续租协议的主张，违反了签订合同所倡导的平等自愿原则，被告亦没有原告必须签订续租合同的事实依据。其次，被告要求原告续签租赁合同的主张，是属于要求原告履行非金钱债务，但这一债务标的不适于强制履行。故原告不与被告签订房屋租赁合同，没有违反法律规定和合同约定。本院对被告郭德荣要求原告履行续租义务的请求，不予支持。
针对争议焦点2，首先，原被告双方在所签订合同终止后，双方就是否继续签订合同，未协商一致。所以针对未能重新签订合同的行为，原被告均未构成违约。对原被告要求对方承担违约责任的主张，均不予支持。在租赁期届满前，原告也明确表示不在出租房屋。租赁期满后，双方并未就是否继续租赁房屋协商一致。但原告同意按上一年签订的协议，在租金等条款不变的前提下，延长租赁期限一年即让被告续租一年。被告却未表示同意或不同意，也未交纳租金，亦未同原告签订合同。应视为被告不在续租房屋。故被告违反了双方签订的租赁合同中，“合同终止后的事项”第（5）项,约定了“租赁期满，乙方不续租，又不将房屋退还甲方，乙方同意按原租金两倍(即500元／天)向甲方支付房屋占用费，并且甲方有权随时要求退还房屋。”的条款。对原告要求被告给付合同期满后的房屋占用费的主张，本院予以支持。由于原告是在原合同期满后，同意被告按原合同约定的租金，再续租房屋一年，即从2016年1月1日至2016年12月31日止。所以被告应按原合同约定的租金，给付原告从2016年1月1日至2016年12月31日止的房屋占用费。从2017年1月1日起，被告应按“合同终止后的事项”第（5）项,约定给付原告房屋占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一项、第九十八条、第一百一十条、第一百一十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、在本判决生效后三十日内,被告（反诉原告）郭德荣将所租赁的,位于盐源县农场路42号盐源县邮政局综合大楼，退还给原告（反诉被告）中国邮政集团公司四川省盐源县分公司。
二、在本判决生效后三十日内，被告（反诉原告）郭德荣给付原告（反诉被告）中国邮政集团公司四川省盐源县分公司，2016年1月1日至2016年12月30日止所租赁的房屋占用费90000.00元；从2017年1月1日起，被告（反诉原告）郭德荣，每日按500.00元给付原告（反诉被告）中国邮政集团公司四川省盐源县分公司，所租赁的房屋占用费至退还房屋时为止。
三、驳回原告（反诉被告）中国邮政集团公司四川省盐源县分公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）郭德荣的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4254.00元，反诉费1350.00元。均由被告（反诉的原告）郭德蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
审 判 长 戴国宏
审 判 员 买文祥
人民陪审员 杨 云
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 马亚丽
附:本判决适用法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
债务已经按照合同约定履行；
……
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十条当事人一方履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
法律上或者事实上不能履行；
债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。