山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民商初字第2952号
原告青岛佳龙腾置业有限公司，住所地平度市人民路217号。
法定代表人陈顽强，董事长。
委托代理人杨俊贤，山东现河律师事务所律师。
被告广州金逸影视传媒股份有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城华城路8号402房。
法定代表人李晓文，董事长。
委托代理人李雄飞，广州金逸影视传媒股份有限公司法务部工作人员。
原告青岛佳龙腾置业有限公司与被告广州金逸影视传媒股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛佳龙腾置业有限公司委托代理人杨俊贤、被告广州金逸影视传媒股份有限公司委托代理人李雄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛佳龙腾置业有限公司诉称，2011年3月16日，原被告双方签订青岛平度市龙腾.城市广场租赁协议书，协议签订后，原告严格履行了协议义务，而被告却于2013年9月1日发函“关于平度影院项目商务条件调整的建议”给原告，提出了15年免租金不合理请求。现原告多次催促，被告却以种种理由拖延至今不与原告签订正式的租赁合同。请求依法解除原被告于2011年3月16日签订的平度市龙腾.城市广场租赁协议书，赔偿原告损失1500000元，并承担本案的诉讼费用。
被告广州金逸影视传媒股份有限公司辩称，1、从租赁协议签订至今，原告既未按照约定期限交付场地也未同被告商定实际交付时间，而是单方将交付时间延期到2015年2月10日，延期近2年，属于对租赁合同的重大变更，违约明显；2、目前双方就正式租赁合同没有达成一致意见，仍处于谈判协商阶段，非被告单方原因拖延不签，对租赁条件作出重大变更的是原告，非被告；3、被告依照租赁协议的约定要求原告给予免租期，完全合情合理，出租率及开业率的条款设置是基于原告单方对场地交付时间这一重要租赁条件的变更，符合公平原则。4、未签订正式合同是原告违约造成，被告自始至终在积极与原告商谈签约事宜，从未表示单方解除租赁协议，原告主张150万赔偿没有合同和法律依据。
经审理查明：
双方当事人无争议或由证据直接证明的事实有：
2011年3月16日，原告被告双方签订《青岛平度市龙腾.城市广场租赁协议书》1份，原告青岛佳龙腾置业有限公司将位于平度市龙腾.城市广场规划为影院的房屋租赁给被告广州金逸影视传媒股份有限公司开设“金逸国际电影城”，该合同对以下几个方面做了约定：
第三条租金、履约保证金。双方同意影城的租金方式为年度净票房租金和保底租金的取高者，……保底租金为年人民币150万元，年度净票房分成租金为年度电影净票房收入的11%，租金标准和递增按下表。……履约保证金（含管理费）30万元，在签订本协议书之日起7个工作日内，支付人民币15万元作为首期履约保证金，自正式合同签订后14个工作日内再支付15万元作为履约保证金。
第六条交场时间。甲方（原告）同意于2013年6月之前按照双方约定的场地条件将物业交给乙方（被告）作为装修之用，如甲方未能按时交付出租物业给乙方装修的，则租期及免租期顺延。（具体交场时间在租赁合同中另行约定）
第七条其他。F）房屋租赁合同，甲（原告）乙（被告）双方应在本协议书签订后2个月内（或甲方可确定正式交房日期后二十天内），双方根据本协议书的租赁条件和条款的基础上就影院租赁签署正式的租赁合同。
第八条违约责任。B）本协议书签订后，如果乙（被告）方单方面解除本协议书，则乙方应以已缴纳给甲方的履约保证金总额的十倍赔偿给甲方，并须赔偿甲方一切损失。C）本协议书签订后，如果甲（原告）方单方解除本协议书，则甲方应以乙方已缴纳给甲方履约保证金总额的十倍返还给乙方，并须赔偿乙方一切损失。
该租赁协议书还就影城位置及规模、承租期及续租、租金支付方式、纠纷解决和交屋条件及分工做了约定。
协议书签订后，根据约定，被告向原告支付首期履约保证金15万元。
2、2013年10月23日，原告青岛佳龙腾置业有限公司向被告广州金逸影视传媒股份有限公司函告：“……我公司已于2012年12月28日取得预售许可证，交房时间为2015年2月10日……但贵公司迟迟不与我公司签订正式租赁合同，且于2013年9月1日提出了《关于平度影院项目商务条件调整的建议》，我公司对此明确表示不同意贵方建议”。
“……现我公司特正式通知贵公司于十日内（2013年11月2日）前来我公司签订正式租赁合同。如逾期，视为你公司违约，除没收履约保证金外，还将根据约定向贵公司追缴履约保证金总额的十倍违约赔偿金……”。
该函告，被告于2013年10月25日收悉。
3、2013年11月1日，被告广州金逸影讯传媒股份有限公司针对函告内容，向原告函复：“一、未能签订《租赁合同》是因甲乙双方未能就合同交款内容达成一致所致，并不能将责任单纯归于某一方……”
“三、……目前贵公司迟延交付房屋达5个月之久，已构成违约，我公司保留追究贵公司违约的责任”。
“……该迟延交付2年时间，电影市场环境将发生重大变化，将导致我司在市场经营、定位等方面十分被动”。
4、函复后，被告金逸影讯传媒股份有限公司向原告提供正式合同样本《龙腾城市广场金逸电影城房屋租赁合同》，但原告对其中的“整体出租率”、“开业率”、“续租费”等多项条款提出异议，双方无法达成一致意见。
5、2014年6月28日，原告青岛佳龙腾置业有限公司再次函告被告：“……请贵公司于十日内（2014年7月8日）前来我公司，协商洽谈双方合作事宜，并签订正式租赁合同……”
6、2014年7月3日，原被告双方对平度龙腾天下城商业广场影院项目租赁合作事宜进行了洽谈，因对正式租赁合同意见分歧较大，双方未达成一直意见。
7、截止开庭之日，2014年10月8日，青岛平度市龙腾.城市广场项目一直在建设中。
上述事实，有原告提交的《青岛平度市龙腾.城市广场租赁协议书》1份、《关于平度影院项目商务条件的建议》1份、《函告》1份、《函告回复》1份、《租赁合同》1份、《催告函》1份、《会议纪要》1份，被告提交的《青岛平度市龙腾.城市广场租赁协议书》1份、《公证书》1份、《劳动合同》1份、《函告》1份、《函告回复》1份、《会议纪要》1份、现场照片及现场摄像在案佐证，相关证件经庭审质证，足以认定。
（二）双方当事人有争议的事实有：
1、关于交场时间。
根据《青岛平度市龙腾.城市广场租赁协议书》：“甲方（原告）同意于2013年6月之前按照双方约定的场地条件将物业交给乙方（被告）作为装修之用，如甲方未能按时交付出租物业给乙方装修的，则租期及免租期顺延。（具体交场时间在租赁合同中另行约定）”原告认为，该协议书并未就交场时间做出具体约定，被告认为交场时间最晚应在2013年6月30日之前。
2、关于《关于平度影院项目商务条件的建议》。
庭审中，原告提交被告发至原告的《关于平度影院项目商务条件的建议》一份，证明被告要求调整租赁时间和租金。被告对此不予认可。经审查，该原告提交的《关于平度影院项目商务条件的建议》无被告签名签章。
3、关于原告要求被告赔偿的150万元损失。
庭审中，原告要求被告按照协议约定的预付定金的十倍赔偿损失（15万×10），被告认为原告土建工程并没有施工，其损失150万无事实依据和法律依据。
（三）本院在诉讼中采取的措施。
本院在审理过程中力促双方当事人就正式合同的签订达成一致意见：
1、庭前调解，但未达成一致意见。
2、庭审结束，给予双方当事人1个月的时间，再次就正式合同签订问题进行协商，并向其释明可邀请法官前往。逾期，双方当事人均未邀请法官参加，亦未达成一直意见。
本院认为，预约，即“约定将来订立契约的契约”。预约赋予了权利人要求对方订立“本约”的请求权，在订立“本约”时，双方当事人均应遵循诚实信用、友好协商原则，不得将自己的意志强加给对方。具体到本案，《青岛平度市龙腾.城市广场租赁协议书》为预约，而该协议中约定的“正式租赁合同”为本约。2014年7月3日原被告双方已就正式合同的签订进行洽谈，但未达成一直意见，诉讼中，本院在调解的基础上给双方留出一个月的时间，再次进行协商，但仍未达成一致意见。现原告在催告后，提出解除《青岛平度市龙腾.城市广场租赁协议书》，本院予以支持。诉讼中，原告选择违约金条款要求被告赔偿损失，而定金条款和违约金条款不能并行适用，合同解除后，定金应予以返还。
本案争议的焦点有二个：一是本约不能订立的归责；二是损失赔偿的适用。
1、关于第一个争议焦点“归责”。庭审中，被告主张，因原告迟延交付，导致经营形势发生变化，故在正式合同中提出额外条款，合情合理。对此本院认为，根据《青岛平度市龙腾.城市广场租赁协议书》，原被告双方先约定：“甲方（原告）同意于2013年6月之前按照双方约定的场地条件将物业交给乙方（被告）作为装修之用”。后又接着约定：“如甲方未能按时交付出租物业给乙方装修的，则租期及免租期顺延。（具体交场时间在租赁合同中另行约定）”。根据该条款，应视为双方对迟延交付这一事项的“补救性”措施作了约定，即：“租期及免租期顺延”，被告不得据此在签订正式合同时提出额外条款。退一步讲，即使因原告迟延交付导致经营形势发生变化，被告可根据合同法的相关规定或请求赔偿损失或在催告后请求解除协议。但纵观事情发展经过，被告并未采取上述任何救济措施，故其应根据《青岛平度市龙腾.城市广场租赁协议书》履行订立正式合同的义务。不管被告是否“善意”，正是其附带的“额外”条款，致使双方在签订正式租赁合同时始终达不成一致意见，故本院将不能订立正式合同的责任归责于被告，应由被告赔偿原告损失。
2、关于第二个争议焦点“赔偿”。诉讼中，原告要求被告按照《青岛平度市龙腾.城市广场租赁协议书》的约定由被告赔偿150万元（预付定金的10倍）。对此本院认为，“预付定金10倍赔偿”为合同法意义上的违约金，虽然违约金具有补偿性和惩罚性双重意义，但根据我国合同法相关精神，应该以赔偿为主，惩罚为辅。就原告损失而言，其损失应为前期投入的损失和逾期利润的损失，或者说是交易机会的丧失。因合同法规定违约金的约定不超过实际损失的1.3倍，本院根据合同标的、可得利润、保证金数额等相关因素，本着公平公正原则，兼顾赔偿和惩罚，在大于15万（已付定金）小于30万（年保底租金的20%）的基础上，从效率出发，暂调整为22.5万，不再无限期拖延审理。如果在本案宣判后原告出现新损失，可另行向本院主张权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定判决如下：
一、解除原告青岛佳龙腾置业有限公司与被告广州金逸影视传媒股份有限公司于2011年3月16日签订的《青岛平度市龙腾.城市广场租赁协议书》；
二、被告广州金逸影视传媒股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告青岛佳龙腾置业有限公司损失22.5万元；
三、原告青岛佳龙腾置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告广州金逸影视传媒股份有限公定金15万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金司钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18300元，由原告青岛佳龙腾置业有限公司负担14000元，被告广州金逸影视传媒股份有限公司负担4300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 金学亮
审 判 员 官晓云
人民陪审员 李世仁
二〇一五年一月二十六日书记员刘海云