四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0181民初578号原告：邬能芳，女，汉族，1964年10月27日出生，住都江堰市。委托诉讼代理人：罗良，四川重德律师事务所律师。被告：谢才坤，男，汉族，1970年11月13日出生，住都江堰市。被告：周泽霞，女，汉族，1967年9月1日出生，住都江堰市。委托诉讼代理人：金旭，北京中伦（成都）律师事务所律师。被告：都江堰市中意房地产开发有限公司。住所地：都江堰市观景路。法定代表人：周敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢曦，女，1986年4月22日出生，汉族，住都江堰市，系中意公司员工。原告邬能芳与被告谢才坤、周泽霞、都江堰市中意房地产开发有限公司（以下简称中意房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月6日进行了第一次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人罗良，被告周泽霞委托诉讼代理人金旭到庭参加诉讼，被告谢才坤、中意房产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2017年4月17日进行了第二次公开开庭审理,原告邬能芳及其委托诉讼代理人罗良，被告周泽霞委托诉讼代理人金旭、被告中意房产委托诉讼代理人谢曦到庭参加诉讼，被告谢才坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告邬能芳向本院提出诉讼请求：1、判令三被告为原告办理都江堰市灌口街道办事处井福街23号“井福公寓”1幢1单元5楼9号房屋所有权证和国有土地使用权证；2、判决确认都江堰市灌口街道办事处井福街23号“井福公寓”X幢X单元X楼X号房屋的征收补偿款归原告所有。3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：被告中意房产受让取得原都江堰市灌口镇井福街1号编号为1/5/27地块国有土地使用权，并将上述地块用于开发建设都江堰市井福街1号“井福公寓”房地产项目。被告谢才坤与周泽霞系夫妻关系，二被告购买原都江堰市灌口镇井福街1号“井福公寓”X幢X单元X楼X号房屋1套（本案讼争房屋），2003年7月16日该商品房备案登记在被告周泽霞名下（备案号：8163）。2004年12月29日，原告向被告谢才坤支付预付购房款10万元后，谢才坤（甲方）与原告（乙方）签订《房地产买卖契约》，合同约定“甲方自愿将本案讼争房屋出售给乙方，购房价格29.6万元。乙方于2007年12月31日前分三次付清给甲方，购房预付款将在最后一次付款时冲抵。付款方式：2005年12月底前付10万元，甲方将房产证、土地证交给乙方后结清余款”；第三条约定“双方同意于2005年12月30日由甲方将上述房产正式交付给乙方。产权归乙方所有。房屋移交给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。并按土地转让有关规定，办理国有土地使用权证和房产证”；第四条约定“甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理、并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”。同时，被告谢才坤、周泽霞在身份证复印件上注明“仅供办理房产手续使用”后交给原告。合同签订后，原告依约支付购房款，被告谢才坤、周泽霞将讼争房屋交付原告后，原告即入住至今。原告认为，被告谢才坤、周泽霞系夫妻关系，被告谢才坤代表二被告与原告签订《房地产买卖契约》，将备案登记在被告周泽霞名下的讼争房屋出售给原告，《房地产买卖契约》合法有效。因此,被告应当依约为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证，同时，被告中意房产作为开发商，也应承担相应的义务。另，讼争房屋已进入行政征收程序，该房屋将被都江堰市人民政府依法征收。遂诉至本院。被告周泽霞辩称，1、原告未能证明满足案涉合同第十条约定“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查后生效”条件，同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定，案涉房屋不能转让，案涉合同系无效;2、案涉合同约定的房产过户依法不能履行，案涉房屋备案登记在周泽霞名下，谢才坤无处分权，原告对此明知。作为房屋所有权人从未作出同意出售房屋的意思表示，案涉房屋依法不能办理产权过户。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项规定，原告要求履行房产过户的手续依法不能支持。针对原告诉状中提到的被告谢才坤代表二被告与原告签订房地产买卖合同，被告周泽霞强调的是案涉房地产买卖合同是谢才坤以自己的名义签署的，而不是以周泽霞名义或夫妻双方名义签署，这不能适用表见代理。原告无权要求周泽霞过户案涉房产产权;3、被告中意公司只能将案涉房屋产权办理在已经签约备案的周泽霞名下;4、房屋征收补偿款是属于征收法律关系，与本案无关。原告不是房屋的产权人，无权提出。综上，原告的诉请无法律依据，请求法院予以驳回。被告谢才坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。被告中意房产在第一次庭审中，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。原告围绕诉讼请求向本院提交了证据。被告谢才坤、中意房产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。原告向本院提交了以下证据：1、《房地产买卖契约》；2、被告谢才坤、周泽霞的身份证复印件；3、《收条》；4、被告谢才坤与周泽霞的婚姻关系证明、5、备案登记信息；6、证人证言。被告周泽霞向本院提交了备案登记证明。以上证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。经审理查明：被告谢才坤与被告周泽霞系夫妻关系。讼争房屋位于都江堰市灌口街道办事处井福街23号“井福公寓”1幢1单元5楼9号，备案登记在被告周泽霞名下（备案号：8163），尚未办理不动产权证书，该“井福公寓”房地产项目的开发商系被告中意房产。2003年7月16日，被告周泽霞与被告中意房产签订《商品房买卖合同》，约定由被告周泽霞购买被告中意房产开发的讼争房屋，建筑面积合计239.17㎡，成交价1445.27元/㎡，共有情况为单独所有。被告谢才坤在收到原告邬能芳支付的预付购房款10万元后，谢才坤（甲方、卖方）与邬能芳（乙方，买方）于2004年12月29日签订《房地产买卖契约》，合同约定：1、甲方自愿将本案讼争房屋出售给乙方，购房价格29.6万元；2、乙方于2007年12月31日前分三次付给甲方，购房预付款将在最后一次付款时冲抵。付款方式：2005年12月底前付10万元，甲方将房产证、土地证交给乙方后结清余款；3、双方同意于2005年12月30日由甲方将上述房产正式交付给乙方。产权归乙方所有。房屋移交给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。并按土地转让有关规定，办理国有土地使用权证和房产证；4、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理、并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿;5、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查后生效。同时，被告谢才坤向原告邬能芳提供了本人及周泽霞的身份证复印件，其复印件上注明“仅供办理房产手续使用”。合同签订后，讼争房屋于2005年交付原告，由原告装修后入住至今。截止2009年7月30日，原告共计向被告谢才坤支付购房款20万元，余款9.6万元尚未支付，被告谢才坤向原告出具了《收条》。另，审理中，原告向本院变更诉讼请求，变更的诉讼请求如下：1、确认原告邬能芳与被告谢才坤签订的《房地产买卖契约》有效；2、第二项诉讼请求“判令三被告为原告办理位于都江堰市灌口街道办事处井福街23号“井福公寓”1幢1单元5楼9号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证”变更为“判令三被告协助原告办理都江堰市灌口街道办事处井福街23号“井福公寓”1幢1单元5楼9号房屋的不动产权证书”；3、原告同意按《房地产买卖契约》的约定向被告谢才坤、周泽霞支付购房尾款9.6万元。同时，原告撤销“判决确认都江堰市灌口街道办事处井福街23号“井福公寓”X幢X单元X楼X号房屋的征收补偿款归原告所有”的诉讼请求。本院认为，本案争议焦点是原告邬能芳与被告谢才坤签订的《房地产买卖契约》是否有效。谢才坤与周泽霞系夫妻关系，讼争房屋虽登记在周泽霞名下，仍属于谢才坤与周泽霞的夫妻共同财产。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，以及《最高人民法院关于适用据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用一、确认原告邬能芳与被告谢才坤于2004年12月29日签订的《房地产买卖契约》有效；二、被告谢才坤、周泽霞、都江堰市中意房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告邬能芳办理位于都江堰市灌口街道办事处井福街23号“井福公寓”1幢1单元5楼9号房屋（备案号：8163）的不动产权属证书；三、原告邬能芳于本判决生效后十日内支付被告谢才坤、周泽霞购房尾款9.6万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由被告谢才坤、周泽霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  潘秀芳二〇一七年六月二十二日书记员  何 巧