上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第838号
原告（反诉被告）舒晓荣，男，1973年9月21日出生，汉族，户籍地XX省XX县XX镇XX村**组。
委托代理人姚雄萍，上海惠迪律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海京大国际贸易有限公司，住所地上海市闸北区宝山路91号。
法定代表人施会初，职务总经理。
委托代理人高翔，上海仲悦律师事务所律师。
原告舒晓荣诉被告上海京大国际贸易有限公司（以下简称京大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员钱萍独任审判，同年4月4日，被告京大公司提起反诉，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人姚雄萍，被告（反诉原告）的法定代表人施会初、委托代理人高翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）舒晓荣诉称，原告系被告在本市宝山路91号开设的市场内1号、56号商铺的租赁户，2012年12月底，被告即向原告收取2013年一季度的租赁费，原告根据合同约定，便向被告支付了一季度的租赁费，被告也出具了收款凭证。然而，被告收款后，原告才得知被告无市场的经营权。故原告起诉法院，要求判令被告归还原告2013年1月至3月的租赁费人民币45，000元（以下币种均为人民币）。
被告（反诉原告）京大公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告收取租金是合法的，系争房屋是被告出资建设，虽然该建筑现为无证建筑，但被告作为建造人享有占有使用收益的权利。
被告（反诉原告）京大公司反诉诉称，反诉原告系宝山路91号土地上所有建筑物、构建物（共约1839平米）的投资人和建造人。对该建筑物或构建物（无论其合法或非法）均享有物权法上的用益物权权益。2002年4月起，反诉原告的前身上海薪迈鹏电器有限公司（以下简称薪迈鹏公司）同案外人上海铁路分局上海站利民服务公司经营部（以下简称利民公司经营部）签订《租赁协议书》，约定将原淞沪线铁轨上方的土地交给薪迈鹏公司经营管理。该协议第三条同时约定：“由上海薪迈鹏电器有限公司负责拆迁原淞沪线场地内的400平米宝山路店面饭店、6平米街道小店、20平米电话间等，动迁费全部由上海薪迈鹏电器有限公司承担”，之后薪迈鹏公司向利民公司经营部及其法人代表王关木支付了全部动拆迁款160，000元，以支付动拆迁款的形式从利民公司经营部处买受取得了宝山路91号426平米商店（有历史原因的无证的建筑物）的所有权，并且反诉原告在修建该建筑物的基础上，在其空地上再多建了1413平米的无证建筑（该无证建筑物的用益物权根据法律规定是属于建造人的）。2007年，薪迈鹏公司变更企业名称为反诉原告。后因宝山路91号建筑物年久失修，反诉原告以上海铁路局的名义向闸北区规划局申请了大修。2007年4月20日，闸北区城市规划管理局颁发了沪闸建临（2007）080704200v00034号上海市临时建设工程规划许可证，明确临时建设工程建筑面积达1413平方米，有效期为两年，反诉原告按照规划的规定实施了大修。2008年4月，由反诉原告出资同上海越海建筑工程公司签订《工程承包合同》，工程竣工后即建成了今天仍在经营的宝山路91号电子电器市场。2012年底，反诉原告同反诉被告就出租宝山路91号商场内的1号和56号商铺签订了两份《租赁协议书》，约定反诉原告提供两商铺供反诉被告经营，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止，1号商铺一季度租金25，500元，56号商铺一季度租金19，500元。反诉被告至反诉原告起诉之日，仍在1号和56号商铺中实际经营（使用该无证建筑物而取得了利益）。故诉请判令反诉被告支付2013年4月至2014年6月商铺租金或使用费225，000元及逾期利息（逾期利息以225，000元为本金，按银行同期贷款利率的4倍，自2013年4月1日起算至本案判决之日止）。
原告（反诉被告）舒晓荣辩称，不同意反诉原告的反诉请求，2012年12月31日起，反诉原告已经丧失了争议地块的租赁权限。
经审理查明，2012年底，原告（乙方）与被告（甲方）就宝山路91号市场内的1号和56号商铺分别签订《租赁协议书》，约定甲方提供市场内的1号和56号商铺，由乙方租赁经营，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止，租赁费3个月为一缴费期，1号商铺为25，500元，56号商铺为19，500元。之后，原告依约支付了被告45，000元。
另查明，2002年，利民公司经营部（甲方）与薪迈鹏公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定了甲方同意将原淞沪铁路线宝山路91号出租给薪迈鹏公司，租期为2002年4月1日至2005年4月30日；甲方原400平方原宝山路店面、饭店，另外街道小店6平方，电话间20平方左右，由乙方负责拆迁，动迁一切费用由乙方负责承担；甲方400平方场地第一年年租金为9万，第二年起年租金为18万元等相关事宜。承租后，薪迈鹏公司拆除了该场地部分建筑，并出资进行了搭建、扩建。租赁期满后，薪迈鹏公司与上海利力贸易有限公司（以下简称利力公司）签订房屋场地租赁合同，继续承租该场地。
2007年1月31日，薪迈鹏公司经核准更名为被告京大公司。2007年4月20日，上海市闸北区城市规划管理局向上海铁路局颁发该地块临时建设工程规划许可证，许可证载明，建设项目名称为“宝山路站场大修及改扩建（临时）”，建筑面积1413平方米，2008年4月，被告与施工单位就该工程签署《工程承包合同》，合同载明工程面积1890平方米，之后，由被告出资完成了该扩建工程。
2008年1月1日，被告与利力公司再次签订《房屋场地租赁协议》，约定租期自2008年1月1日起至2012年12月31日。2012年11月26日，利民公司经营部及利力公司向被告发出“告知函”，表示租赁期满后不再和原告续约，要求原告做好搬迁工作。2012年12月26日，利力公司将宝山路91号场地出租给案外人上海音像城经营管理有限公司（以下简称音像城公司），2013年1月起，宝山路91号场地由音像城公司承租经营。
还查明，利民公司经营部为股份合作制企业分支机构，隶属于上海铁路分局上海站利民服务公司（以下简称利民公司），而利力公司的控股股东亦为利民公司。
上述事实，有当事人提供的《租赁协议书》、（2013）闸民三（民）初字第983号民事判决书、（2013）闸行初字第162号行政裁定书等证据及庭审陈述等为证，经质证，本院予以确认。
本院认为，被告所享有的上海市宝山路91号场地地上建筑物受益权的前提，系被告对上述场地享有合法的使用权。鉴于被告与利力公司于2008年1月1日签订的《房屋场地租赁协议》中的约定，被告承租的上海市宝山路91号场地，至2012年12月31日期满，被告至2013年1月1日起不再享有上海市宝山路91号场地上商铺的出租权，原、被告双方所签订的租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止的租赁合同应属无效合同，在上述场地已由案外人管理的情况下，原告要求被告返还已收取的2013年第一季度“租金”45，000元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。至于被告的反诉请求，本院认为，被告在承租上海市宝山路91号场地期间，出资进行的搭建、扩建行为，应视作被告承租经营需要所做的投资，在其对承租的场地已无权继续使用的情况下，被告以投资搭建为由主张继续享有建筑物的受益权，缺乏法律依据，故反诉原告要求反诉被告支付2013年4月至2014年6月商铺租金或使用费225，000元及逾期利息的反诉请求，于法无据，本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、被告上海京大国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告舒晓荣45，000元；
二、驳回反诉原告上海京大国际贸易有限公司的反诉请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取462.50元（原告舒晓荣已预缴）、反诉案件受理费2，337.50元（反诉原告上海京大国际贸易有限公司已预缴），由被告（反诉原告）上海京大国际贸易有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 钱 萍
二〇一四年七月二十三日
书记员 朱燕妮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。