南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖民初字第24号
原告刘淑莲，女，汉族，1973年12月17日出生。
委托代理人王伟，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人潘知愚，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被告南京建材节能实业发展公司，住所地江苏省南京市栖霞区某街XXX号。
法定代表人王振龙，该公司经理。
委托代理人陈宏宝，江苏欣达律师事务所律师。
被告陆建琴，女，汉族，1969年2月24日出生。
原告刘淑莲与被告南京建材节能实业发展公司（以下简称建材公司）、被告陆建琴不当得利、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日作出（2014）栖民初字第904号民事判决后，原告刘淑莲不服，向南京市中级人民法院提起上诉。同年12月19日，南京市中级人民法院作出（2014）宁民终字第4028号民事裁定：撤销本院（2014）栖民初字第904号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭分别于2015年3月27日召开庭前会议、2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告刘淑莲及其委托代理人王伟、潘知愚，被告建材公司的委托代理人陈宏宝、被告陆建琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘淑莲诉称，2012年9月，原告通过被告陆建琴承租了被告建材公司位于本市栖霞区某街XXX号的“租12”号门面。2013年8月，该租赁房屋被政府征收，被告建材公司作为房屋产权人获得了涉案房屋的装修补偿款301858元（554元／平方米×544.87平方米）和营业损失补偿款544870元（1000元／平方米×544.87平方米），两项征收补偿款都与原告对房屋的装修以及利用房屋进行经营有直接关联，原告有权要求被告建材公司给付上述两项补偿款。因原告作为次承租人无法确认被告建材公司是否已将上述补偿款支付给陆建琴，故请求两被告共同支付上述两项补偿款。现请求判令：一、两被告给付原告装修损失83100元（554元／平方米×150平方米）；二、两被告给付原告营业损失30000元（1000元／平方米×150平方米×20%）；三、两被告承担本案诉讼费。
被告建材公司辩称，其与原告之间无任何合同关系，原告起诉建材公司无任何事实和法律依据；涉案的租赁房屋被征收部门拆除前，原告与陆建琴的租赁合同已终止，且租赁合同中约定“如遇国家征收，原告无条件服从”，原告无权要求补偿；建材公司出租给陆建琴的房屋面积总共150平方米，原告承租的只是其中的一部分，其主张按150平方米计算相应损失，无事实依据，且陆建琴的转租行为，违反了其与建材公司之间的合同约定；原告主张添附物的得利返还，但没有就添附的事实、添附物的数量和价值标准提供证据予以证明。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告陆建琴辩称，双方签订房屋租赁合同时，已告知原告，该房屋已有装潢，且房屋在拆迁规划范围内，随时可能会拆迁；租房协议明确约定如遇国家征收原告无条件服从，原告无权要求补偿；双方的租赁协议已于2013年10月29日解除，原告剩余房租11000元也已退还；自己至今没有拿到涉案租赁房屋的补偿款。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，坐落于本市栖霞区某街XXX号房屋属建材公司所有。自2004年起，建材公司（甲方）一直将上述房屋出租给陆建琴（乙方）使用，其中，自2010年至2013年，双方租赁合同每满一年一签，合同期限为每年1月1日至12月31日。2013年3月14日，建材公司与陆建琴签订的最后一期房屋租赁合同的租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租赁房屋面积为150平方米，租赁用途为仓库储存，租金27400元。租赁合同第八条约定：因国家建设和其他建设需要征用、征收出租房屋所在土地而需拆除出租房屋的，本租赁合同终止履行，乙方必须无条件迁出租赁房屋，此种情形下，双方互不承担违约责任，乙方租赁期间投入的动产由乙方自行处理，乙方在租赁期间投入的装潢等补偿按届时征收拆迁政策获得的补偿给乙方，由甲方与拆迁单位签定补偿协议，属于乙方的补偿款在拆迁单位支付给甲方后再支付给乙方。除此之外，甲方不给乙方任何补偿。之后，双方依约履行义务。
租赁期间，被告陆建琴自2004年11月25日至2008年11月24日经营棋牌服务，字号“南京大琴棋牌室”。
自2011年1月至2013年1月，被告陆建琴（甲方）将上述房屋中的一间转租给原告刘淑莲（乙方）从事足疗保健服务，字号“南京市栖霞区某某足部保健中心”。双方每满一年续签一次租房协议。2013年1月28日，双方签订的最后一期租房协议约定：租期一年，自2013年1月29日至2014年1月28日止，租赁费每月3660元，乙方按半年付给甲方22000元整；如遇国家征收，乙方无条件服从。协议签订后，双方依约定履行各自义务。
2013年9月19日，为加快栖霞区迈皋桥老街危旧房改造和环境综合整治，栖霞区人民政府作出宁栖府征字（2013）第001号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》，建材公司所有的栖霞区某街XXX号房屋被列入征收范围。同年9月16日、12月31日，建材公司分别向陆建琴发出书面通知，告知出租的房屋已进行拆迁调查工作，双方的租赁合同于2013年12月31日终止，2014年不再续签。2013年11月1日，原告刘淑莲与被告陆建琴达成协议，双方约定：2013年11月30日之前刘淑莲停业搬迁，刘淑莲免交2013年11月房屋租金；陆建琴退还2013年11月至2014年1月的房屋租金11000元；如刘淑莲未在2013年11月30日之前搬迁，造成的损失与陆建琴无关，且应补交2013年11月的房租。2013年10月28日，原告刘淑莲搬离其承租的某街XXX号房屋。
2014年3月11日，南京市栖霞区房屋征收管理办公室（甲方）与被告建材公司（乙方）签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》一份，约定：被征收房屋坐落于某街XXX号，为乙方所有；本协议补偿款总款计77992635元，其中，被征收房屋的货币补偿金额为人民币64935224元、装饰装修及附着物等十项补助费用为人民币4615832元、征收非营业用房的停业补偿等补偿费为人民币8441579元。双方补充协议约定，本协议补偿款总款计77992635元，支付给国有资产监督管理办公室土地补偿款52234353元，剩余补偿款已预付建材公司10000000元，另应支付补偿款15758282元。补偿协议签订后，建材公司于2014年3月28日领取补偿款人民币8000000元、5月7日领取剩余补偿款7758282元。因建材公司与陆建琴就补偿利益的分配尚未达成协议，建材公司至今尚未给予陆建琴任何补偿款。
本院依原告申请从南京市栖霞区房屋征收管理办公室调取的《装饰汇总表》及平面图证实：足疗保健（“南京市栖霞区某某足部保健中心”）、瓦罐汤等临街门面房总面积为544.87平方米（单位房376.52平方米、自建房168.35平方米），其中，足疗保健面积为99.21平方米（单位房19.20平方米、自建房80.01平方米）。
本院依原告申请从南京市栖霞区房屋征收管理办公室调取的《装饰装修及附着物补偿明细表》证实：栖霞区某街XXX号征收房屋（临街门面房）经营面积补助为544870元，面积为544.87平方米，单价1000元／平方米；附属物（临街门面房）总补偿款为301858元，面积为544.87平方米，单价554元／平方米。
本院依原告申请从江苏大新房地产地价评估公司调取的《非营业房屋征收评估现场勘查表》证实：“足疗保健”（南京市栖霞区某某足部保健中心）的评估项目为地砖、地板、墙纸、玻璃门、切面板吊顶。
庭审中，原告刘淑莲、被告陆建琴对“南京市栖霞区某某足部保健中心”的装饰装修物归属存在争议，原告刘淑莲述称除该中心房屋大厅19.20平方米的地砖系其在原有地砖的基础上进行修补的外，其他部分的装修均系其租赁后重新装修。原告提交装修前涉案房屋装修情况的照片2张、装修后涉案房屋装修情况的照片5张以及购买装修材料的14张收据，旨在证实其重新装修的事实；被告陆建琴对照片的真实性予以认可，但对14张收据真实性持有异议，并辩称自己租给原告时的房屋墙面、吊顶、大厅的地砖、储物间地板等都是其装修的。被告陆建琴未就该项主张提供证据予以证实。
以上事实，有当事人的陈述、《租房合同》、《租房协议》、本院（2014）栖民初字第38号生效判决书、营业执照、《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》、《装饰汇总表》、《平面图》、《非营业房屋征收评估现场勘查表》、照片、调查笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：
一、关于原告要求两被告给付装修损失补偿款83100元的问题。原告主张的该项损失实为南京市栖霞区某某足部保健中心附属物的损失补偿。依据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第86条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的按约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。
本案中，首先，被告陆建琴承租被告建材公司的房屋后，先用于仓库储存、经营棋牌服务，后转租给原告刘淑莲用于经营足疗保健服务，根据原告刘淑莲和被告陆建琴使用房屋的不同用途及原告提供的涉案房屋装修前后室内装修情况的照片，可认定原告应对承租的房屋进行装修才能达到租赁目的，且双方当事人在庭审中就有关租赁房屋的水电维修、水电费收取情况的陈述证实，被告陆建琴对原告的装修情况有所了解，亦证实被告建材公司对陆建琴转租行为以及原告在租赁房屋内经营、装修情况也有所了解，在原告长达两年多的经营时间内，没有证据证明两被告提出过异议，应推定两被告已经默示同意原告承租及装修行为。江苏大新房地产地价评估公司出具的《非营业房屋征收评估现场勘查表》载明对原告租赁房屋的评估项目为地砖、地板、墙纸、玻璃门、切面板吊顶，上述项目均与租赁房屋结合，非毁损不能分离，应认定上述评估项目与租赁房屋形成附合。
其次，原告与被告建材公司之间无租赁合同关系，对形成附合的装修物如何处理无相关约定。虽然被告建材公司明知被告陆建琴转租，却未在六个月内提出异议，故其主张被告陆建琴转租行为无效的意见不能成立，原告与被告陆建琴之间的租赁协议并不因此而认定无效，但是，根据《装饰汇总表》及平面图的记载，被告陆建琴转租的房屋中，除19.20平方米的房屋属单位有证房外，其余80.01平方米的房屋并未取得建设工程规划许可证，该部分的房屋转租无效，且被告陆建琴的转租期限超过其剩余的租赁期限，超出部分亦属无效，故原告与被告陆建琴的租赁协议属于部分有效、部分无效的合同。对该租赁协议有效部分而言，租房协议中约定的“如遇国家征收，原告无条件服从”，应视为对装修补偿问题约定不明，两被告基于此约定提出原告对其装修物无权要求补偿的意见，缺乏事实依据。鉴于双方对装修物归属无约定、且房屋征收公告作出时双方租期尚未届满，协议解除之原因属不可抗力，故租赁协议解除时原告的装修物所有权仍归属原告。对租赁协议无效部分而言，即使协议双方有约定，也不发生当事人约定之法律效果，租赁协议无效后，原告的装修物仍归其所有。因上述装修物与被告建材公司的房屋形成附合，故上述装修物的所有权可折价归房屋所有人被告建材公司所有。
依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，被告建材公司因政府的征收行为在原告的租期内收回出租的房屋，并依《民通意见》第86条的规定，取得了原告装修物的所有权，此项基于法律规定而发生的物权变动，乃是在技术上调整物权的归属，以维护物的效用及价值，但《民通意见》第86条的规定，并未赋予被告建材公司不付任何代价的纯粹利益，建材公司取得装修物所有权，客观上利用装修物获得了相应的补偿利益，致使原告因此受损，欠缺法律上原因，故原告请求被告建材公司给付合理的装修损失补偿，应予支持。因被告建材公司没有将涉案房屋装修补偿款支付给被告陆建琴，原告基于不当得利要求被告陆建琴共同承担其装修损失补偿，缺少事实和法律依据，本院不予支持。
关于支付装修损失补偿的具体数额，原告主张给付人民币83100元（554元／平方米×150平方米），两被告均持异议。根据《装饰装修及附着物补偿明细表》载明的事项，建材公司实际领取原告租赁房屋的附属物补偿款为54962.34元（554元／平方米×99.21平方米），原告主张按150平方米计算补偿款，缺乏事实依据。原告提交装修前、后涉案房屋装修情况的照片以及《非营业房屋征收评估现场勘查表》证实，原告承租后对涉案房屋进行了装修，被告陆建琴提出涉案房屋墙面、吊顶、大厅的地砖、储物间地板等均系其装修的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。因双方均未能就涉案租赁房屋交付前后的装饰装修情况进行充分举证，无法区分《非营业房屋征收评估现场勘查表》中所列项目哪些是陆建琴的原有装修，哪些是刘淑莲后续装修，考虑上述装修物中含有被告陆建琴的部分装修投入，以及原告剩余的有效租赁期限较短，本院酌定，被告建材公司应给付原告装修损失补偿款人民币15000元。
关于原告要求两被告给付营业损失30000元的问题。原告主张的营业损失实为经营面积补助款项。依据栖霞区拆迁政策，拆迁补偿协议中经营面积补助系对被拆迁的房屋产权人因经营性用房被拆迁而导致其可得利益损失的一种补偿，补偿标准为1000元／平方米，此补助款项与原告无关，原告的此项主张，缺少事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、被告南京建材节能实业发展公司于本判决生效后十日内向原告刘淑莲支付装修损失补偿款人民币15000元。
二、驳回原告刘淑莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2562元，由原告刘淑莲负担2222元，被告建材公司负担340元（此款原告刘淑莲已预交，由被告建材公司负担的部分于本判决生效后十日内直接给付原告刘淑莲）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 冯存国
代理审判员 韩 艳
人民陪审员 王 萍
二〇一五年十月十二日
见习书记员 王 雪