河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民三终字第2468号
上诉人（原审被告）安阳市新都世纪房地产开发有限公司。
法定代表人张华，经理。
委托代理人宋业军，河南永生律师事务所律师。（）
上诉人（原审第三人）崔晓东，男，1985年12月26日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）郭天忠，男，1952年2月15日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）司金平，女，1963年4月6日出生，汉族。
三上诉人共同委托代理人吴兴刚，河南大创律师事务所律师。（）
被上诉人（原审原告）宋阳，男，1986年8月4日出生，汉族。
委托代理人宋瑞民。
委托代理人宋瑞臣。
原审被告安阳市贞元房地产开发有限责任公司。
法定代表人骈运来，经理。
原审被告安阳市殷都区祥和拆迁事务所。
上诉人崔晓东、郭天忠、司金平与被上诉人宋阳、安阳市贞元房地产开发有限责任公司（以下简称贞元公司）、安阳市殷都区祥和拆迁事务所（以下简称祥和拆迁事务所）拆迁安置合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2014）殷民重字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，宋阳有位于安阳市××××路农贸市场临街营业房26间面积532.12平方米的房产，2006年贞元公司开发安阳市××××路地段，将宋阳所有的临街门面房拆迁，并于2006年7月13日通过祥和事务所与宋阳签订一份房屋拆迁产权调换协议，该协议约定，一、拆迁简况：根据规划，甲方贞元公司拆除乙方宋阳各类房屋建筑面积216.54平方米及其他附属物。二、拆迁安置：1、甲方贞元公司安置乙方宋阳营业房情况：待钢二路营业房价格确定后乙方宋阳选择产权调换，安置房源位于5号楼下面门面房面向北自东向西，产权调动的房价按《国务院拆迁管理条例》《城市房屋拆迁估价指导意见》结清结构差价。2、经结算甲方应付乙方旧门面房款：共计510332.68元。三、协议签订后乙方原住房处置权归甲方。四、其他：货币补偿上浮的8%，暂由乙方保管，待签订购房合同时乙方退给甲方。该协议签订后，贞元公司按照协议约定已向宋阳支付该款510332.68元。2006年11月29日贞元公司祥和事务所与宋阳又签订拆迁补充协议，该协议第三条约定：乙方宋阳如购买216.54平方米一层营业房上的二层，按双方签订的拆迁产权调换协议（编号：0014）执行。祥和事务所是接受贞元公司委托进行拆迁。依据安阳市人民政府颁布的安阳市2006年城市房屋拆迁货币补偿基准价等问题的规定，宋阳被拆房屋结构补偿基价为450元每平方米。依据安阳市人民政府颁布的安阳市城市房屋拆迁补偿安置的意见的规定，贞元公司新建的房屋结构补偿基价是750元每平方米。
宋阳和贞元公司在原一审中均对产权调换所安置的房屋的位置和面积均无异议，但由于宋阳和贞元公司对如何计算房屋结构差价存在争议，致使未交付房屋。宋阳于2009年向本院提出诉讼，要求贞元公司和祥和事务所履行2006年7月13日与原告所签订的拆迁产权调换协议，并按照结构差价每平方米274.6元的房价与原告结清房款，交付安置房屋。本院于2009年3月10日立案受理，在诉讼中，贞元公司对产权调换协议所安置的房屋的位置和面积均无异议。本院于2009年9月8日作出（2009）殷民初字第260号民事判决书，判决内容：“由原告宋阳按照房屋结构差价每平方米300元的价格向被告贞元公司结清房款64962元。贞元公司按照产权调换协议约定向宋阳交付位于安阳市××××楼下门面房面向北自东向西面积216.54平方米的房屋”。被告贞元公司不服，以“原审判决宋阳只需支付‘新旧房差价’，而未将原旧房货币补偿款退回，存在错误；原审对于拆迁安置协议中‘结清结构差价’的理解不符合相关规定及协议双方真实意思表示，双方应结清的不应仅是结构差价，而应是市场价值差价”为由，提出上诉，安阳市中级人民法院于2010年1月11日作出（2010）安民一终字第43号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院判决书生效后，本院于2011年9月14日下发（2010）殷民执字第41号执行裁定书，将被执行人贞元房地产公司安阳市××××楼下门面房面向北自东向西面积216.54平方米的房屋予以查封。执行期间，新都世纪公司提出异议，称查封房屋系其合法开发，应归其所有。本院于2012年3月20日作出（2010）殷民执字第41-1号执行裁定书，以“贞元房地产公司隐瞒案件事实，原判决确定交付的房屋系由新都世纪房地产公司开发建设，新都世纪所提执行异议理由成立”为由，中止对位于安阳市××××楼下门面房面向北自东向西面积216.54平方米的房屋的执行。
另查明，本院于2008年2月29日作出（2007）殷执字第86-6号民事裁定书，该裁定书载明：“中国农业银行安阳殷都支行申请执行安阳市贞元房地产开发有限责任公司拖欠借款一案，本院已将被执行人（贞元公司）抵押的位于安阳市殷都区钢二路商业用地4719.57平方米、钢二路住宅用地24368.43平方米，产权号为：安国用（45）第336、337号的地使用权予以查封。本案在执行过程中，被执行人贞元公司未按公证书履行还款义务，经本院委托河南省宇航拍卖有限公司对查封的土地进行拍卖，2007年10月31日由买受人安阳市新都世纪开发有限公司以11329000元竞买成交…裁定如下：将被执行人安阳市贞元房地产开发有限责任公司位于安阳市殷都区钢二路商业用地4719.57平方米、钢二路住宅用地24368.43平方米，产权号：安国用（45）第336、337号的土地使用权归安阳市新都世纪房地产开发有限公司所有。”之前，贞元公司以安国用（45）第336、337号土地申请开发“都市领地”商住小区项目，2008年5月22日经相关部门核准。新都世纪公司于2007年10月31日取得上述土地的使用权后，于2008年9月16日向安阳市城市规划管理局申请办理都市领地项目建设工程规划许可证，于2008年9月23日向安阳市发改委申请办理都市领地项目变更业主。同年9月25日，安阳市城市规划管理局以安规管建居字（2008）032号予以批准，该文件备注中显示“都市领地项目现由安阳市新都世纪房地产开发有限公司实施。”都市领地小区5号楼墙体上注明：“工程名称：都市领地小区5#楼建设单位：安阳市新都世纪房地产开发有限公司开工日期：2008年3月4日竣工日期：2008年7月27日”。
再查明，第三人司金平、崔晓东、郭天忠分别于2008年12月20日、2009年2月11日、2009年2月26日与新都世纪公司签订商品房买卖协议、商铺买卖协议，分别购买位于安阳市××区钢××都市领地××楼底××商铺、底××商铺、底××号商铺，其中司金平购买面积46.211平方米，单价11000元／平方米，计508321元；崔晓东购买面积96.108平方米，单价5462.6／平方米，计525000元；郭天忠购买面积18.513平方米，单价11000元／平方米，计203643元。第三人司金平、崔晓东、郭天忠于签订商品房买卖协议当天分别将购房款508321元、525000元、203643元交付给新都世纪公司。2010年7月23日、11月22日和2010年11月，司金平、崔晓东、郭天忠分别与新都世纪公司签订房产局备案商品房买卖合同，其中司金平和崔晓东同时交纳契税和房屋维修基金。2012年6月，新都世纪公司通知第三人拿钥匙验收房屋，发现上述三套房屋已被宋阳占有。
原审法院认为，当事人争议的焦点为：一、宋阳与贞元公司、祥和事务所所签订的拆迁产权调换协议和拆迁补充协议是否有效；二、都市领地项目是否由贞元公司转移给新都世纪公司，新都世纪公司应否向原告宋阳履行上述拆迁安置义务；3、司金平、崔晓东、郭天忠是否对涉案房产拥有所有权。
关于第一个争议焦点。原告宋阳与被告贞元公司、祥和事务所签订的拆迁产权调换协议和拆迁补充协议是三方当事人的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力。宋阳与贞元公司、祥和事务所在原一审中，对该两份协议也均未提出异议，只是宋阳与贞元公司在结构差价的理解和计算上存在差异，贞元公司称应按照市场价优惠20%或对被拆和新建的房屋进行评估来确定房屋差价，显然与双方所签协议时所约定的结构差价意思不一致。按照常理理解房屋结构差价，是指房屋的建筑结构有钢筋、砖混、砖木等形式，不同的结构在不同的时间造价不同而形成的差价，结构差价只考虑结构和时间的因素不用考虑其他因素，因此本院根据安阳市2006年被拆迁房屋结构补偿基价和安阳市2008年被告贞元公司新建房屋结构补偿基价计算出原告宋阳应该付给被告贞元公司的房屋结构差价为64962元（216.54平方米×300元）。祥和事务所是中介结构，其受贞元公司的委托代理拆迁事宜不应承担交付房屋的责任。
关于第二个争议焦点，都市领地项目是否由贞元公司转移给新都世纪公司，新都世纪公司应否向原告履行上述拆迁安置义务。本院认为，贞元公司以安国用（45）第336、337号土地申请开发“都市领地”商住小区项目，并经相关部门核准，新都世纪公司通过法院拍卖取得上述土地的使用权后，于2008年9月25日，经安阳市城市规划管理局以安规建居字（2008）32号予以批准，将“都市领地”项目变更业主为新都世纪公司，而之前都市领地5#楼已实际由新都世纪公司所建，该楼于2008年3月4日开工，2008年7月27日竣工”。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定，“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。”因此，本案中“都市领地”项目原拆迁安置协议中贞元公司应对原告宋阳承担的拆迁安置义务应由新都世纪公司承担。
关于第三个争议焦点，第三人司金平、崔晓东、郭天忠是否对涉案房产拥有所有权。本案的案由为拆迁补偿安置协议纠纷，根据涉案拆迁安置协议的约定，拆迁人与被拆迁人经祥和拆迁事务所达成了房屋拆迁产权调换协议，已经约定以建成房屋的产权进行安置，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。原告宋阳主张其按照拆迁安置协议优先取得“都市领地”位于安阳市××××楼下门面房面向北自东向西面积216.54平方米的房屋的诉讼请求符合最高人民法院上述司法解释规定的情形，应予支持。新都世纪公司将本应安置宋阳的房产出售给第三人司金平、崔晓东和郭天忠的行为不能对抗被拆迁人宋阳优先取得安置房屋的权利。第三人司金平、崔晓东、郭天忠要求依法确认安阳市殷都区钢二路都市领地5号楼底商107号、104号、105号商铺归其所有，由宋阳立即腾清非法侵占的安阳市殷都区钢二路都市领地5号楼底商107号、104号、105号商铺并由宋阳赔偿其经济损失的请求与法无据，本院不予支持。由此给第三人造成的损失应当由第三人司金平、崔晓东和郭天忠依据其与新都世纪公司的购房合同另案提起诉讼，本案不予处理。
综上所述，原告宋阳与被告贞元公司、祥和事务所签订的拆迁产权调换协议和拆迁补充协议，意思表示真实，内容合法，具有法律约束力。贞元公司负有按照上述协议向原告宋阳履行安置拆迁房屋的义务。新都世纪公司作为“都市领地”建设项目的承接者，应承担原拆迁安置协议中的安置义务。新都世纪公司作为依法登记设立的房地产开发公司，其在承受该项目后知道或者应当知道新都世纪公司开发“都市领地”项目上的拆迁安置义务，而将本应安置宋阳的房产出售给第三人，第三人虽支付了全部房款，但不能对抗宋阳优先取得安置房屋的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、原告宋阳按照房屋结构差价每平方米300元的价格，向被告安阳市新都世纪房地产开发有限公司结清房款64962元，被告安阳市新都世纪房地产开发有限公司按照产权调换协议约定向原告宋阳交付位于安阳市××××楼下门面房面向北自东向西面积216.54平方米的房屋；二、被告安阳市新都世纪房地产开发有限公司协助原告宋阳办理上述房产的房产证。上述第一、二项判决，限原告宋阳与被告安阳市新都世纪房地产开发有限公司在本判决生效后30日内履行完毕；三、驳回第三人崔晓东、司金平、郭天忠的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1287元由被告由被告安阳市新都世纪房地产开发有限公司负担。第三人崔晓东、司金平、郭天忠分别交纳的诉讼费5128元、4511元、2008元由第三人崔晓东、司金平、郭天忠分别负担。
新都世纪公司不服上诉称：本案中都市领地项目不存在从贞元房地产转让给我公司的情况，只是沿用了都市领地的名称作为项目名称，我公司对宋阳没有拆迁安置的义务。我公司是从人民法院公开拍卖活动中依法获得的土地使用权，并非与贞元公司进行的房地产项目转让，双方也未签订任何房地产开发项目转让合同。同时，法院拍卖的只是土地的使用权，拍卖的标的不包含任何的附属拆迁安置义务，所以开发时不存在按贞元房地产的约定预留房屋，如果新都世纪知道是预留的，不会出售这些房屋。一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回宋阳对新都世纪公司的全部诉讼请求。
崔晓东、郭天忠、司金平不服上诉称：新都世纪公司因竞买土地使用权取得“都市领地开发项目”，该项目的取得方式不依赖贞元公司任何意思表示，法院认定贞元公司将该项目转让给新都世纪公司的事实错误。本案中不存在贞元公司转让房地产项目的事实，不存在因转让承担的义务，竞买当中没有任何附加义务，新都世纪没有和宋阳签订直接安置协议，新都世纪公司不应当因接收转让项目而承担贞元公司对宋阳的安置义务。世纪新都世纪不是拆迁公司，房子也不是贞元公司的，新都世纪没有任何安置义务，第三人购买的房屋不是新都世纪本应安置给宋阳的房屋，一审法院认定事实、适用法律错误。故请求二审法院撤销一审判决，改判支持三上诉人的一审诉讼请求。
宋阳答辩称：安阳市新都世纪房地产开发有限公司和安阳市贞元房地产开发有限责任公司同为安阳市贞元集团的下属单位。房地产开发项目的转让，就是项目原业主所拥有的与项目有关的各种权利的总体移转。而该项目的权利中土地使用权是核心，而且土地使用权的移转必然带动其他相关权利的转移。因此，房地产开发项目转让的实质，就是土地使用权的转让。反而言之，土地使用权的转让，也必然带动房地产项目的转让。安阳市新都世纪房地产开发有限公司与安阳市贞元房地产开发有限责任公司系项目转让行为。安阳市新都世纪房地产开发有限公司已履行安置安阳市贞元房地产开发有限责任公司项目拆迁的被拆迁户，对答辩人同样负有安置义务。崔晓东、司金平、郭天忠三人集资、购房事宜，应由安阳市新都世纪房地产开发有限公司另行解决更为合理。
原审被告安阳市贞元房地产开发有限责任公司、安阳市殷都区祥和拆迁事务所未到庭亦未答辩。
经审理查明，安阳市新都世纪房地产开发有限公司与安阳市贞元房地产开发有限责任公司在股权结构上有关联。
经二审审理查明的其他事实与原审认定事实相一致。
本院认为：依据安阳市新都世纪房地产开发有限公司办理“都市领地”项目变更业主的申请、安阳市城市规划管理局安规管建居字（2008）032号文件，可以确认上诉人安阳市新都世纪房地产开发有限公司承接并实施了“都市领地”项目，且安阳市新都世纪房地产开发有限公司已部分履行了安阳市贞元房地产开发有限责任公司项目拆迁的安置义务，原审法院据此判令安阳市新都世纪房地产开发有限公司对宋阳负有拆迁安置的义务并无不当；鉴于安阳市新都世纪房地产开发有限公司与安阳市贞元房地产开发有限责任公司之间的特殊关系，双方是否签订房地产开发项目转让合同不能作为判断“都市领地”项目是否转让的依据。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1287元，由上诉人安阳市新都世纪房地产开发有限公司负担327元，崔晓东、郭天忠、司金平各负担320。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫学海
审 判 员 毛晓燕
代理审判员 秦现华
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 张文科