广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3112号
上诉人（原审原告）：柴东铭，男，1966年10月9日出生，汉族，户籍所在地广州市天河区。
上诉人（原审原告）：邱兰脂，女，1974年6月25日出生，汉族，户籍所在地广州市天河区。
两上诉人的共同委托代理人：朱奕禧，广东启兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市红摩坊市场经营管理有限公司，住所地。
法定代表人：吴淦明，职务：董事长。
委托代理人：张华、黄燕楣，广东法丞律师事务所律师
上诉人柴东铭、邱兰脂因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，上诉人柴东铭和邱兰脂及其共同委托代理人朱奕禧、广州市红摩坊市场经营管理有限公司（以下简称为红摩坊公司）的委托代理人张华到庭参加庭询，本案现已审理终结。
原审法院查明：广州市天河区林和东路121号B1225铺（以下简称“案涉商铺”）的产权人为邱兰脂、柴东铭，登记时间为2009年6月25日，建筑面积为9.41平方米，套内面积为4.82平方米，规划用途为商业，共有情况为共同共有。
红摩坊公司于2008年3月31日成立，原名为广州市红摩坊商贸有限公司，后于2013年10月9日变更登记为现名。
2009年2月15日，邱兰脂、柴东铭（甲方）、红摩坊公司（乙方）就案涉商铺签订《红摩坊商场租赁协议》，约定：甲方同意将商铺96个月的使用权租赁给乙方，租赁期是2011年4月1日至2019年3月31日；每月租金为2128元；乙方在签订本协议应支付首月租金2128元给甲方并支付4256元给甲方作为履行本协议的场地履约保证金，该协议场地履约保证金于本协议租赁期满后，在乙方没有违约及拖欠本协议相关费用的前提下由甲方无息退还给乙方；乙方须在每月15日之前以银行划账的方式向甲方支付当月租金；甲方须在2011年3月31日前，办妥该商铺的全部收铺手续，并以书面方式通知乙方进行商铺交接手续，如归属甲方原因未能在此日期前办妥手续，则视为甲方自动放弃租金，乙方有权不支付租金给甲方，直至甲方履行上述义务后才起算租金；甲方同意乙方在租赁期间有权进行有关停、关、并、分隔、装修、与第三方联营、合作、承包、转租、分租、出租柜枱等事宜，甲方不得干涉，并不得因此向乙方提出加收租金或其它任何要求；乙方不能依照本协议要求支付甲方租金，且在收到甲方书面通知后十个工作日内仍未支付的，视为甲乙双方解除本协议的条件成就，即上述期限届满之日为双方解除本协议时间，甲方有权没收本协议所约定的场地履约保证金。
2009年3月28日，广州市新利投资管理有限公司（以下简称“新利公司”，移交方／甲方）、邱兰脂、柴东铭（接收方／乙方）签订《红摩坊业主收铺确认表》，约定：乙方于2009年3月28日接收案涉商铺；甲方对负责商铺的“广州市红摩坊商贸有限公司”进行监督，并负责于2011年3月31日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用；如2011年3月31日前，由于商铺经营公司“广州市红摩坊商贸有限公司”原因，而导致该商铺未能按时交付乙方使用的，以已收商铺价款金额的基数，甲方按每日千分之一的标准向乙方计付违约金；甲方承诺在2011年3月31日监督“广州市红摩坊商贸有限公司”，按以下装修标准将商铺交付乙方使用
--地面：水泥压光，供电：独立电表及配电箱，间隔：轻钢龙骨埃特板间隔，门面：豪华卷闸，结构：钢架结构夹层。
2009年3月28日，邱兰脂、柴东铭就案涉商铺签署《委托书》，委托红摩坊公司代理执行和处理以下事项：一、有权出租上述铺位，订立租赁合约，办理上述铺位的租赁登记及相关工商营业执照登记等手续；二、缴纳上述房屋有关的税费和支付一切必要的费用，委托期间相关费用由受托人支付；此委托书有效期自签署之日起至2011年3月31日止。
2011年1月8日，邱兰脂、柴东铭（接收方／乙方）和红摩坊公司（移交方／甲方）签订《红摩坊业主接铺确认书》，红摩坊公司将案涉商铺移交给邱兰脂、柴东铭。约定：乙方于2011年1月8日接收案涉商铺，内有
--
地面：水泥压光，供电：独立电表及配电箱，间隔：轻钢龙骨埃特板间隔，门面：豪华卷闸及钥匙，结构：钢架结构夹层。对此，红摩坊公司表示因邱兰脂、柴东铭购买商铺后需对商铺进行装修，新利公司委托红磨坊公司对商铺进行相关的装修工作，装修后代新利公司履行向柴东铭、邱兰脂的交铺义务，将案涉商铺交付给柴东铭、邱兰脂。柴东铭、邱兰脂则表示2009年3月28日签署《委托书》后红磨坊公司已实际使用经营案涉商铺。
2011年1月8日，柴东铭、邱兰脂（乙方／业主／物业使用人）和红磨坊公司（甲方）签订《红摩坊商场经营管理协议》。协议约定柴东铭、邱兰脂享有自主经营权，红摩坊公司行使统一管理权。柴东铭、邱兰脂签署《广州市天河区林和东路红摩坊商场防火及治安责任书》。
2011年5月8日，柴东铭、邱兰脂向红磨坊公司发出《B1225商铺交接通知书》：根据你我双方租赁协议，现书面通知，我方于2011年5月11-16日间到你公司（广州市林和东路121号B1437铺）办理交接手续，请你方按协议要求支付租金。函件快递单回执上注明“送去拒收，要求退回”。
2013年6月1日，柴东铭、邱兰脂再次向红磨坊公司发出《B1225商铺交接通知书》：根据你我双方租赁协议，现书面通知，我方于2013年6月1日到你公司（广州市林和东路121号B1437铺）办理交接手续，因你方工作人员拒绝签收此通知书且不予办理交接手续，现将此通知以快递送达。函件快递单回执上注明“电联，联系本人不在，拒签，要求退回”。
2013年12月3日，柴东铭、邱兰脂向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、红摩坊公司履行双方签订的《红摩坊商场租赁协议》；2、红摩坊公司交付自2011年5月至判决之日止的B1225号商铺的租金，每月租金为2128元；3、本案诉讼费由红摩坊公司承担。
红摩坊公司答辩称：不同意柴东铭、邱兰脂的诉讼请求。一、涉案商铺系柴东铭、邱兰脂向新利公司购买，当时新利公司委托红摩坊公司经营管理市场，所以签订本案双方的《租赁协议》，红摩坊公司承租商铺是为了将商铺转租出去统一进行管理，但由于小业主意见不统一，导致无法对商铺进行统一经营及转租，无法履行《租赁协议》，也不愿继续支付租金。二、双方签订的《租赁协议》约定：“红摩坊公司须在每月15日前向柴东铭、邱兰脂支付当月租金；红摩坊公司不能依照本协议支付租金，且在收到柴东铭、邱兰脂书面通知后十个工作日内仍未支付的，视为双方解除本协议的条件成就，即上述期限届满之日为解除本协议的时间。”红摩坊公司拒绝签收柴东铭、邱兰脂发出的《商铺交接通知书》、拒绝接受商铺且拒付租金，《租赁协议》约定的解除条件已经成就，在2011年5月15日（交租日）后的第10个工作日届满时（即5月28日），《租赁协议》已自动解除、失效；三、《租赁协议》在2011年5月28日已自动解除，柴东铭、邱兰脂应在2013年5月28日之前向红摩坊公司提起诉讼或主张权利，柴东铭、邱兰脂的诉讼请求已超过诉讼时效；四、涉案商铺一直由柴东铭、邱兰脂进行管业，红摩坊公司未进行接收，柴东铭、邱兰脂要求支付租金没有事实和法律依据，且依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十条第（三）款规定，对延付或拒付租金提起诉讼的诉讼时效为一年，柴东铭、邱兰脂追索租金的诉讼请求已超过诉讼时效；五、柴东铭、邱兰脂已清楚知道红摩坊公司拒收商铺及拒付租金，且涉案商铺一直由其管业，柴东铭、邱兰脂应在红摩坊公司违约及租赁协议解除后采取措施防止损失扩大，柴东铭、邱兰脂放任至两年多后才主张权利，无权就扩大的损失向红摩坊公司主张权利。
原审诉讼过程中，关于履约保证金，红摩坊公司表示于2009年2月签订《红摩坊商场租赁协议》时已向柴东铭、邱兰脂支付首月租金2128元及履约保证金4256元，但在原审法院指定的举证期限内红摩坊公司并未提交证据予以证明，柴东铭、邱兰脂表示无法确认是否收到首月租金及履约保证金，但如确实收到，要求作为红摩坊公司的违约金予以没收，红摩坊公司表示同意。
原审庭审中，柴东铭、邱兰脂表示在2011年1月8日接收了红摩坊公司交付的案涉商铺后，在当日即将案涉商铺交付红摩坊公司，但红摩坊公司一直推脱接收商铺，至今没有办理交接手续。红摩坊公司亦表示在2011年1月8日将案涉商铺装修好后交付柴东铭、邱兰脂，因考虑到由于众多业主意见不统一，案涉商铺所在商场无法按原计划进行统一管理，因此没有办理交接手续。柴东铭、邱兰脂表示其与红摩坊公司双方均有案涉商铺的钥匙，红摩坊公司表示案涉商铺由柴东铭、邱兰脂管业，双方均确认案涉商铺现为空置状态。
原审法院认为，柴东铭、邱兰脂和红摩坊公司签订的《红摩坊商场租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。
新利公司与柴东铭、邱兰脂于2009年3月28日签订的《红摩坊业主收铺确认表》中已明确红摩坊公司是案涉商铺的商铺经营公司，亦约定新利公司将监督红摩坊公司于2011年3月31日按约定的装修标准将案涉商铺交付柴东铭、邱兰脂，对于红摩坊公司辩称是新利公司委托其对案涉商铺进行装修且代为履行新利公司向柴东铭、邱兰脂交付案涉商铺义务的陈述予以采信，柴东铭、邱兰脂诉称双方在2011年1月8日签订《红摩坊业主接铺确认书》之前红摩坊公司已对案涉商铺进行实际使用经营，但对此并未提供证据证明，对此不予采信。
《红摩坊商场租赁协议》约定“甲方须在2011年3月31日前，办妥商铺的全部收铺手续，并以书面方式通知乙方进行商铺交接手续”，柴东铭、邱兰脂于2011年1月8日从红摩坊公司手中接收案涉商铺，虽于2011年5月8日书面通知红摩坊公司进行商铺交接手续，但从现有证据及双方陈述来看，柴东铭、邱兰脂并未实现将案涉商铺交于红摩坊公司经营管理，且案涉商铺现为空置状态，对于红摩坊公司辩称案涉商铺由柴东铭、邱兰脂管业的陈述予以采信。柴东铭、邱兰脂并未履行交付义务办理交接手续将案涉商铺交付红摩坊公司，其要求红摩坊公司支付租金的诉讼请求缺乏事实及合同依据，对此不予支持，予以驳回。
柴东铭、邱兰脂于2011年5月8日、2013年6月1日两次向红摩坊公司发出《B1225商铺交接通知书》，红摩坊公司均拒绝签收函件导致函件退回，并在长达两年的时间内拒绝与柴东铭、邱兰脂办理案涉商铺的交接手续并支付租金，其拒绝履行合同并要求解除合同的意思表示应为明示，柴东铭、邱兰脂诉称红摩坊公司从未明确答复要求解除合同，只是一直拖延，但对此并未提供证据证明，对此不予采信，且柴东铭、邱兰脂两次发出《B1225商铺交接通知书》的时间间隔为两年有余，在此期间未有证据显示柴东铭、邱兰脂曾向红摩坊公司主张权利，案涉商铺在此期间亦一直处于空置状态，柴东铭、邱兰脂在一直未能收到红摩坊公司支付的租金的情况下将案涉商铺长期处于空置亦与常理不符。《红摩坊商场租赁协议》约定“乙方不能依照本协议要求支付甲方租金，且在收到甲方书面通知后十个工作日内仍未支付的，视为甲乙双方解除本协议的条件成就，即上述期限届满之日为双方解除本协议时间，甲方有权没收本协议所约定的场地履约保证金”，虽红摩坊公司在原审法院指定的举证期限内未提交证据证明已向柴东铭、邱兰脂支付履约保证金，但柴东铭、邱兰脂在长达两年的时间内并未向红摩坊公司提出主张，在庭审中亦表示要求将履约保证金作为红摩坊公司的违约金予以没收，由此，柴东铭、邱兰脂对于红摩坊公司要求解除合同的意思表示应为明知，双方约定的租赁期限起始于2011年，红摩坊公司自始未履行合同，柴东铭、邱兰脂亦未行使权利向其催告，双方均有过错，现红摩坊公司明确表示不愿履行合同，柴东铭、邱兰脂亦要求没收租赁保证金作为红摩坊公司的违约金，柴东铭、邱兰脂诉请要求红摩坊公司履行《红摩坊商场租赁协议》缺乏依据，对此不予支持，予以驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年6月20日作出判决：驳回柴东铭、邱兰脂的诉讼请求。案件受理费1550元由柴东铭、邱兰脂负担。
判决后，柴东铭、邱兰脂不服，向本院提起上诉，认为：1、柴东铭、邱兰脂已经依约办妥商铺交接手续，红摩坊公司拒绝收铺，构成根本违约，导致商铺长期空置，红摩坊公司应承担违约责任。原审判决认定柴东铭、邱兰脂未履行交铺义务，把责任推给柴东铭、邱兰脂是错误的。2、红摩坊公司拒绝收铺，不履行合同，原审判决认定其是要求解除合同，属于适用法律错误。协议第七条约定的内容是赋予守约方的解除权，原审判决赋予违约方解除权，不当。3、根据法律规定，要求承担违约责任和要求继续履行合同是可以并行的，原审判决认为二者非此即彼，违反法律规定。因此，柴东铭、邱兰脂请求本院依法撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。
红摩坊公司答辩称，1、柴东铭、邱兰脂没有交铺，红摩坊公司没有占有使用商铺，支付租金没有依据。2、柴东铭、邱兰脂在2011年1月8日收铺后，提出向红摩坊公司交铺，红摩坊公司明确表示由于小业主众多，无法统一管理转租，拒绝收铺。到了合同约定的交铺时间2011年3月31日后，柴东铭、邱兰脂没有通知红摩坊公司交铺。后来的两次交铺通知均被红摩坊公司拒收。按照协议约定，租赁协议已经解除。3、协议解除后，柴东铭、邱兰脂负有防止损失扩大的义务，柴东铭、邱兰脂无权就扩大的损失要求赔偿。
二审过程中，柴东铭、邱兰脂确认收到红摩坊公司支付的首月租金和履约保证金。
本院认为，柴东铭、邱兰脂与红摩坊公司签订的租赁协议双方意思表示真实，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，原审判决认定合法有效并无不妥，本院予以确认。在履行租赁协议过程中，柴东铭、邱兰脂已经于2011年1月8日从红摩坊公司接收装修好的案涉商铺，但在交付给红摩坊公司经营管理时，红摩坊公司拒绝收铺。根据租赁协议，乙方不能依照本协议要求支付甲方租金，且在收到甲方书面通知后十个工作日内仍未支付的，视为甲乙双方解除本协议的条件成就。本案柴东铭、邱兰脂在2011年5月8日向红摩坊公司发出书面通知，要求办理商铺交接手续并支付租金，红摩坊公司拒收，双方租赁协议应在十个工作日后解除。且，在本案审理过程中，红摩坊公司明确表示不履行双方的租赁协议。因此，柴东铭、邱兰脂要求红摩坊公司履行双方的租赁协议，不符合协议约定，也不具有现实性，原审判决驳回柴东铭、邱兰脂此项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。至于柴东铭、邱兰脂上诉主张红摩坊公司根本违约，因其在本案中没有主张要求红摩坊公司承担违约责任，本案不予处理，柴东铭、邱兰脂可通过另案解决。
红摩坊公司拒收商铺，没有实际占有使用案涉商铺，柴东铭、邱兰脂要求红摩坊公司支付租金，缺乏事实根据，原审判决驳回柴东铭、邱兰脂的此项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，柴东铭、邱兰脂的上诉缺乏事实根据和合同依据，本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1550元由柴东铭、邱兰脂负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜传杰
审判员 刘贤君
审判员 田 绘
二〇一四年十月八日
书记员 李 杨
张辉