江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰靖商初字第0191号
原告中国农业银行股份有限公司靖江市支行，住所地江苏省靖江市中洲路5号。
负责人刘月江，行长。
委托代理人韩莉，原告工作人员。
被告张琴。
被告朱小明。
被告靖江市泰和房地产开发有限公司，住所地靖江市泰和御水湾会所四楼（中洲路与通江路交汇处）。
法定代表人魏金华，董事长。
委托代理人徐宝腾，被告工作人员。
原告中国农业银行股份有限公司靖江市支行与被告张琴、朱小明、靖江市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）为金融借款合同纠纷一案，本院2015年4月20日受理后，由代理审判员张朵花独任审判，于同年6月17日依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩莉，被告朱小明及被告泰和公司委托代理人徐宝腾到庭参加诉讼。被告张琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2007年12月30日，被告张琴向我行申请借款146万元。同日，被告朱小明向我行出具承诺书，承诺共同还款。2008年1月11日，我行与三被告签订个人购房担保借款合同，约定被告张琴向我行借款146万元，被告张琴、朱小明以其共有的位于靖江市泰和御水湾御品19-C的房屋为借款本息的归还提供抵押担保。被告泰和公司自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，为被告张琴的债务承担连带责任保证。同日，我行按约发放了借款。被告泰和公司至靖江市房屋产权产籍管理处（以下简称靖江房产处）办理了预登记，但被告张琴、朱小明至今未配合我行办理抵押登记。被告张琴借款后多次未按期还款，我行于2014年10月31日、12月30日、2015年3月27日自被告泰和公司账户扣收款项共计58308.68元。至2015年6月11日，被告张琴结欠我行借款本金1270974.95元、利息13649.4元（含罚息）。请求判令被告张琴、朱小明立即归还我行借款本金1270974.95元及至还款之日的利息（至2015年6月11日欠息13649.4元，以后的利息按年利率7.84125%计算），确认我行对被告张琴、朱小明共有的位于靖江市泰和御水湾御品19-C的房屋享有优先受偿权，被告泰和公司承担连带责任。原告提供了个人购房贷款申请表、个人购房贷款申请书、承诺书、房地产抵押清单、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、欠款清单等证据以支持其诉讼请求。
被告朱小明辩称：对被告张琴借款的事实不知情，我未承诺共同还款，请求驳回原告的诉讼请求。
被告泰和公司辩称：对原告所述我司为被告张琴的借款提供阶段性连带责任保证的事实没有异议，我司已向靖江房产处提交了预登记清单，被告张琴购买的房屋抵押银行为农行，故原告对张琴购买的房屋享有优先受偿权，我司不再承担连带责任，请求驳回原告要求我司承担连带责任的诉讼请求。被告泰和公司提供了靖江市泰和御水湾花园一期御品房屋预登记清单（以下简称预登记清单）、靖江房产处出具的情况说明以支持其辩称理由。
被告张琴未答辩。
原、被告质证意见：原告、被告朱小明对被告泰和公司提供的证据的真实性没有异议，认为预告登记不是正式的抵押登记，故泰和公司仍应当承担连带责任。被告泰和公司对原告提供的证据的真实性没有异议，被告朱小明对原告提供的证据的真实性有异议，否认证据中朱小明的签字系其本人所签。
本院认证意见：原告、被告朱小明对被告泰和公司提供的证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性首先予以确认。朱小明否认原告提供的证据中朱小明的签字是其本人所签，应当提供证据予以证明，其明确提出不予申请鉴定签字的真伪，故对其主张本院依法不予采信。被告泰和公司对原告提供的证据的真实性没有异议，被告张琴收到原告提供的证据后未对其真实性提出异议，原告提供的证据与本案有关联性，形成证据链，可以作为本案认定事实的依据。
经审理查明：2007年12月30日，被告张琴向原告申请借款146万元，被告朱小明向原告出具承诺书，承诺共同还款。2008年1月11日，原告与三被告签订个人购房担保借款合同，约定被告张琴向原告借款146万元，借款期限360个月，采用等额本息还款法归还借款本息，借款执行利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮15%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整。借款人未按本合同约定期限归还借款，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告张琴、朱小明以其共有的靖江市泰和御水湾御品19-C的房屋为借款本息的归还提供抵押担保。被告泰和公司自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，为被告张琴的债务承担连带责任保证，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息等费用。合同签订后，原告按约发放了借款。2009年6月，被告泰和公司向靖江房产处提交预登记清单，被告张琴购买房产记载的抵押银行为农行，由于泰州市未建立产权预告登记系统，故从现有的产权登记系统中无法查询相应的预告登记信息。被告张琴至今未配合原告办理抵押登记，且借款后多次未按期还款，2014年10月31日、12月30日、2015年3月27日，原告自被告泰和公司账户扣收款项共计58308.68元。至2015年6月11日，被告张琴结欠原告借款本金1270974.95元、利息13649.4元（含罚息）。
本院认为：原告与三被告签订的个人购房担保借款合同，是各方当事人真实意思的表示，各方当事人均应按约履行各自的义务。我国物权法规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。原告与被告张琴、朱小明至今未办理抵押登记，故原告要求对被告张琴、朱小明购买的房屋行使抵押权的请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告张琴借款后未足额偿还借款本息超过90天、被告朱小明承诺还款又未兑现、被告泰和公司亦未履行担保责任，三被告的行为违反了合同约定，原告要求被告张琴、朱小明立即归还下余全部借款、承担逾期还款的违约责任（即支付逾期息）、被告泰和公司承担连带责任，符合双方合同的约定，本院依法予以支持。被告张琴未到庭应诉，系其放弃自己抗辩原告诉讼主张的权利，由此产生的法律后果，依法应由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张琴、朱小明于判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司靖江市支行借款本金1270974.95元及至还款之日的利息（至2015年6月11日欠息13649.4元，以后的利息按年利率7.84125%计算），被告靖江市泰和房地产开发有限公司承担连带责任。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16240元减半收取计8120元，由三被告负担（原告已垫支，三被告还款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本三份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费16240元（户名：泰州市财政局；开户行：泰州市农行海陵支行；账号：20×××88）。
代理审判员 张朵花
二〇一五年六月二十三日
见习书记员 姚 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物
…
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。