重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初6485号原告：重庆市万州平湖资产经营管理有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路三段488号。统一社会信用代码91500101054811909E。法定代表人：李美红，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓，重庆荣东律师事务所律师。被告：重庆同麟汇商贸有限公司，住所地重庆市万州区体育场一层北区西北半部分，统一社会信用代码91500101092418198B。法定代表人：熊永平，该公司董事长。原告重庆市万州区平湖资产管理有限公司（以下简称平湖公司）与被告重庆同麟汇商贸有限公司（以下简称同麟汇公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月22立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平湖公司的委托诉讼代理人吴继东、被告同麟汇公司的法定代表人熊永平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平湖公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告于2016年7月19日发出并送达给被告的《解除房屋租赁合同通知书》依法产生合同解除的法律效力，原、被告于2014年11月20日签订的《房屋租赁合同》已于2016年7月19日终止履行；2.判令被告在判决生效后三日内将原告交付给被告的租赁房屋及相关资产、设施完好地交还予原告；3.判令被告给付原告2016年7月24日前的房屋租金66522.54元、违约金437058.12元，被告缴纳的履约保证金100000元不予退还；4.判令被告从2016年7月25日起至实际完好的交还租赁房屋之日止，按《房屋租赁合同》约定的相应年度租金标准的2倍计算向原告支付违约金；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月18日，在万州区公共资源综合交易中心举办的公开竞租会上，被告通过竞租。取得了原告位于重庆市万州区大河沟体育中心北区一层西半部分面积约1230平方米配套商用房屋的承租权。2014年11月20日被告与原告签订了《房屋租赁合同》，约定合同期限自2004年11月21日起至2022年11月20日止。经营用途为开设“万州区体育场未来城乒乓球俱乐部”。第一年租金为235000元（第一年原告免收4个月装修期租金58750元，被告实际支付176250元），以后余下年度租金在上一年标准的基础上按5％递增；第一年度租金被告于2014年11月19日和11月26日分两次交清；第二年度租金为246750元，自第二年度开始，每年租金必须在上一年度期限届满的一个月前交清；未按合同约定按时足额向甲方支付租金，甲方有权解除合同、收回出租房屋，甲方已收取的租金和履约保证金不予退还，同时还应向甲方支付金额为本合同约定租金总额的20％的违约金，并赔偿因此给甲方造成的一切损失。租赁期间，甲方根据本合同约定解除合同的，乙方应在收到解除合同通知之日起三日内，将出租房屋及装修、装潢、设施、设备完好无损的交还给甲方，甲方不给予乙方任何补偿。若乙方未按本合同约定将出租房屋及装修、装潢、设施、设备完好无损第交还给甲方，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金1万元，违约金按逾期天数累加计算。该合同签订后，被告交纳了第一年度租金，但应当于2015年10月21日前向原告支付的第二年度租金246750元。原告于2015年11月4日书面催收后，被告向原告提出书面申请并承诺将第二年度房屋租金分三次支付。但被告分别于2015年12月18日和12月31日各支付50000元后，余款146750元并未按照承诺在2016年5月之前如期支付。2016年5月28日，被告再次向原告书面申请，请求将所欠的房屋租金147650元延期至2016年10月，原告未予同意，并于2016年6月8日书面通知被告，但被告未交纳所欠房屋租金146750元。原告于2016年7月19日向被告送达了《解除通知书》，被告于当日签收，但被告至今未结付。被告同麟汇公司辩称，认可原告主张的事实。被告租用原告的房屋用途是开办乒乓球俱乐部，也是响应和贯彻《全民健身条例》和《国务院关于加快和发展体育产业促进体育消费的实施意见》。被告租房用途很大部分是向社会免费、低收费开放而因此创收不足，同时市场形势发生较大变化，且被告投入巨大。被告并非故意拖欠原告租金。原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。被告希望法庭判决不解除《房屋租赁合同》。被告将争取更快改变现状，努力筹措资金来支付原告的房屋租金。本院经审理认定事实如下：2014年10月18日，原重庆同麟投资有限公司（以下简称同麟公司）通过竞租取得了万州区体育场北区一层西半部分8年的承租权，并先于2014年11月16日缴纳了竞租保证金250000元。2014年11月20日，原告（甲方）与同麟公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于万州区体育场一层北区西半部分，建筑面积约1230平方米的房屋出租给乙方；出租用途为运动类；租赁期限为8年（含免收租金的3个月在内），租赁期限从甲方将出租房屋交付给乙方之日起计算，即2014年11月21日起至2022年11月20日止；租金支付遵循先付租金后使用的原则，租金每年支付一次。下一年租金在上一年租期到期的1个月前缴纳，第一年租金为235000元。乙方在向甲方支付第一年租金时，可减除甲方免收的3个月租金58750元，乙方报名参加本合同出租房屋竞租时所缴纳的竞价保证金中的150000元冲抵第一年租金，余款26250元乙方应于2014年11月21日前支付给甲方。第二年租金为246750元，乙方应于2015年10月21日前支付给甲方；第三年租金为259087.5元，乙方应于2016年10月21日前支付给甲方；第四年租金为272041.9元，乙方应于2017年10月21日前支付给甲方……乙方在报名参加本合同出租房屋竞租时所缴纳的竞价保证金中的100000元作为乙方向甲方支付的履约保证金。租赁期满，乙方无违反本合同约定的情形，且乙方将出租房屋及附属设施、设备完好无损交还给甲方并经甲方验收后，甲方将履约保证金退还给乙方。否则甲方不予退还乙方履约保证金；租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同、收回出租房屋，甲方已收取的租金和履约保证金不予退还，同时还应向己方支付金额为本合同约定租金总金额20％的违约金，并应赔偿因此给甲方造成的一切损失……8、未按本合同约定按时足额向甲方支付租金的；租赁期间，甲方根据本合同的约定解除本合同的，乙方应在收到甲方根据本合同的书面通知之日起三日内，将出租房屋及装修、装潢、设施、设备（包含按照本合同约定归甲方所有的附着于出租房屋的装修、装潢、附合物、附属物、混合物及有关设施、设备）完好无损地交还给甲方。甲方不给予乙方任何补偿。若乙方未按本条约定将出租房屋及装修、装潢、设施、设备（包含按照本合同约定归甲方所有的附着于出租房屋的装修、装潢、附合物、附属物、混合物及有关设施、设备）完好无损地交还给甲方，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金1万元，前述违约金按逾期天数累加计算。合同签订后，原告将租赁房屋及相关设施设备交付被告使用。双方于2014年11月21日签署了移交清单。被告将租赁房屋用于开办万州区未来城乒乓球俱乐部。2015年11月4日，原告平湖公司向同麟公司发出《房屋租金催收函》，要求同麟公司在收到该函后七日内支付2015年11月21日至2016年11月20日的租金246750元。2015年11月12日，同麟公司以万州区未来城乒乓球俱乐部的名义向原告发函请求减免及延付租金。原告同意被告对该期间租金延期至2016年5月前付清。之后，同麟公司向原告支付了租金100000元。2016年5月28日，同麟公司再次向原告书面申请将所欠租金延期至2016年10月。2016年6月8日，原告再次向同麟公司复函，明确表示不同意被告的延期申请，并要求其在收到该函后五日内支付尚欠的2015年11月21日至2016年11月20日的租金146750元。2016年7月19日，原告向同麟公司发出《解除通知书》，通知同麟公司解除双方于2014年11月20日签订的《房屋租赁合同》，并限同麟公司于接到该通知起5日内将租赁房屋交还。2016年7月19日，同麟公司的法定代理人熊永平在该通知上签字。2009年7月1日，经重庆市万州区发展和改革委员会批准，重庆市万州建设开发有限公司作为重庆市万州区体育场的项目业主。2015年12月18日，万州体育场获得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2012年12月12日，重庆市万州区建设开发有限公司向原告出具委托书，载明：我公司所拥有的房屋（土地）对外出租事宜（包括未出租房屋、土地的招租招商、与潜在承租人协商、谈判和签订租赁合同，租金收取、履行租赁合同及其相应争议的处理、解决等全过程以及已出租房屋、土地的租金收取、租赁合同的继续履行、续租、物业管理等），全权委托你公司以你公司名义直接进行。2016年12月2日，经重庆市工商行政管理局万州分局批准，同麟公司名称变更为同麟汇公司。以上事实原告、被告均无异议，本院予以确认。本院认为，本案租赁房屋的业主虽为重庆市万州区建设开发有限公司，但原告经其授权，取得了该房屋的管理人资格。原告有权以其自己的名义对外招租、签约、履约及处理相关争议。原告的诉讼主体适格。被告同麟汇公司系经同麟公司更名而来。同麟公司的一切权利和义务均应由被告享有和承担。原告与同麟公司所签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，双方告均应按照合同全面履行自己的义务。按照合同约定及双方关于延付租金的协商意见，同麟公司应于2016年5月前付清2015年11月21日至2016年10月20日的租金，但至今未付清，已构成违约。原告依照合同约定，得以行驶解除权，并于2016年7月19日向被告发出并送达了解除通知书》。按照相关规定，原、被告所签订的《房屋租赁合同》已于该通知到达时解除。原告主张双方于2014年11月20日签订的《房屋租赁合同》已于2016年7月19日解除并终止履行的诉讼请求，本院予以支持。同时原告主张被告将租赁房屋及相关资产、设施交还原告的诉讼请求，本院予以支持。按双方约定，被告应交还的资产、设施为该租赁房屋内的装修、装潢、设施、设备（包含按照双方签订的租赁合同约定归原告所有的附着于出租房屋的装修、装潢、附合物、附属物、混合物及有关设施、设备）。原告请求被告支付合同解除前尚欠租金的请求，本院予以支持。但其请求的计算时间及金额有误，应予调整。截止2016年7月19日，被告应付原告163151.64元（246750元÷366天×242天），减除被告已支付的100000元。被告尚应支付原告租金63151.64元。关于违约金问题，原告请求按照合同约定，被告应按总合同租金总额的20％支付违约金，并支付从2016年7月25日起至实际交还租赁房屋之日止，按约定的相应年度租金标准的2倍计算向原告支付逾期交还房屋的违约金，此请求过高，应被告请求，本院应予酌情调整。根据相关规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失，当事人可以请求予以适当减少。因原告未举示证据证明其实际损失，根据本案实际情况，原告应当存在重新招租期间的房屋闲置损失、资金利息损失及合同解除后的门面占用损失。按照双方约定，被告在竞租时所缴纳的竞租保证金250000元，其中150000元冲抵第一年租金，剩余的100000元转为了房屋租赁合同的履约保证金。双方同时约定在被告未按时支付租金等情形下，原告有权解除合同，该履约保证金不予退还。该履约保证金的性质应当视为被告存在相应违约行为，原告主张解除合同情形下，被告对原告的违约损失赔偿。对该约定，本院遵循当事人意思自治，予以确认。虽然本案存在租赁标的物面积较大，重新招租所需时间较长，原告因此造成的损失较大的特殊情况，但被告所支付的履行保证金与其房屋闲置损失及资金利息损失的130％相当，故对原告要求被告另行支付相应违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于双方约定的被告逾期交还房屋的违约金问题，本院按照双方约定的对应年度租金标准的130％予以调整。因原告在《解除合同通知》中明确表明被告应于接到通知后五日内即2016年7月24日前交还房屋，此违约金的起算时间应当确定为2016年7月25日。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司与原重庆同麟投资有限公司即现被告重庆同麟汇商贸有限公司于2014年11月20日签订的关于租赁万州区体育场一层北区西半部分房屋的《房屋租赁合同》于2016年7月19日解除并终止履行；二、由被告重庆同麟汇商贸有限公司于本判决生效后五日内将租赁房屋及相关资产、设施交还予原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司；三、由被告重庆同麟汇商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司支付截止2016年7月19日尚欠的租金63151.64元；四、原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司向被告重庆同麟汇商贸有限公司收取的履约保证金100000元不予退还；五、由被告重庆同麟汇商贸有限公司向原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司支付自2016年7月25日起至实际交还房屋时止按双方签订的《房屋租赁合同》中约定的对应年度租金标准的130％计算的逾期交还房屋违约金；六、驳回原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9802元，因适用简易程序结案，减半收取4901元，由被告重庆同麟汇商贸有限公司负担。原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司已预交。被告重庆同麟汇商贸有限公司随案款迳付原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  刘彦二〇一七年十月十七日书记员  向琪