湖北省武汉市武昌区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鄂0106执异61号
案外人：胡杰，男，1984年1月16日生，汉族，武汉市人，住武汉市武昌区水果湖路**号*栋*单元**楼****号，公民身份号码：4201061984********。
委托代理人：姜惠珍（系胡杰之母），1960年1月2日生，汉族，武汉市人，住武汉市武昌区。
案外人：胡艺洋，男，2010年6月8日生，汉族，住武汉市武昌区。
法定代理人：胡杰，身份同上。
委托代理人：姜惠珍身份同上。
申请保全人：蒋天璜，男，1947年8月2日生，汉族，住武汉市武昌区。
被申请人：蒋天德，男，1953年5月23日生，汉族，户籍地武汉市武昌区。
本�在审理原告蒋天璜诉被告蒋天德、张翠兰、方满春民间借贷纠纷一案中，原告蒋天璜向本院申请财产全保，本院于2016年11月10日作出（2016）鄂0106民初4988号民事裁定书，裁定：冻结蒋天德、张翠兰、方满春银行存款575000元或查封其相应价值的其他财产。本院于2016年11月17日向武昌区住房保障和房屋管理局送达上述民事裁定书及（2016）鄂0106执保482号《协助执行通知书》，通知该局协助查封登记在被申请人蒋天德名下的座落于武昌区体育街特1号兴华苑2号商住楼1单元1层1号房屋（房屋所有权证号为：昌200212058）。案外人胡艺洋、胡杰向本院提出异议。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人胡艺洋、胡杰称，申请人于2016年8月28日通过与房主蒋天德达成协议购买位于武昌区体育街特1号兴华苑2号商住楼1单元1层1号面积199.2平方米的房屋，并于当�交付3万元定金，于9月1日交付150万元，9月22日交付107万元，9月27日交付尾款40万元，全款300万元，善意取得该房屋。申请人已于2016年9月22日依法缴纳契税、个人所得税、交易手续费等各种费用。现由于原房主蒋天德和他哥哥蒋天璜之间的债务纠纷，房屋被查封，造成现房主过户手续无法办理。请求撤销该房屋上的财产保全措施。
案外人为支持其异议主张，向本院提供了以下证据：
1、武房字[06]第16790732号《武汉市存量房买卖合同》;
2、武昌区局房交转第201617008343号《武汉市房屋交易告知书（转让）》;
3、武房权证昌字第2002120**号武昌区体育街特1号兴华苑2号商住楼111号房屋所有权证及国有土地使用权证;
4、税收完税证明五份;
5、付款支付凭证;
6、蒋天德收条三份;
7、2016年11月29日的《不动产登记收件预约单》。
申请保全人蒋天璜抗辩称，一、武昌区法院的财产保全符合法律规定。本人于2016年8月16日对蒋天德、张翠兰、方满春提起诉讼并申请财产保全，武昌区法院依法作出（2016）鄂0106民初4988号民事裁定，根据民事诉讼法及最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产部门协助执行若干问题的通知》第九条的规定，对国土资源、房地产管理部门已经受理、被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已经核准登记的，不得进行查封。武昌法院对本案财产的保全符合上述规定。二、案外人胡艺洋、胡杰的异议不能成立。依据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力。该条文明确规定了不动产物权的转让是以房地产管理部门对房产进行核准登记为准。本案中，不论是房屋所有权证，还是房地产登记系统都载明该房屋所有权人为蒋天德，据此该房屋为蒋天德所有，并不属于案外人胡艺洋、胡杰，故案外人异议理由不能成立。请求驳回案外人胡艺洋、胡杰的异议。
被申请人蒋天德不反对案外人胡艺洋、胡杰的异议主张。
审查查明，姜惠珍系胡艺洋之母，在本案中系胡艺洋委托代理人。被申请人蒋天德于2016年8月28日向姜惠珍出具收条一张，载明：“今收到姜惠珍购兴华苑蒋天德2栋1门1栋房屋一套，定金3万元，9月1日办理过户手续”。2016年9月1日，姜惠珍通过其个人账号为*0×××77的银行卡向蒋天德在招商银行首义支行*1×××03的账户付款150万元。2016年9月19日，蒋天德与胡艺洋、胡杰签订存量房买卖合同，约定：胡艺洋、胡杰以“156万元”的�格购买蒋天德座落于武昌区体育街特1号兴华苑2号商住楼1单元1层1号房屋。2016年9月22日，武汉中惠京楚宾馆向蒋天德上述账户汇款7万元，同日胡艺洋、胡杰向蒋天德上述账户汇款100万元。蒋天德出具收条一张，载明：“今收到中惠宾馆胡艺洋付武昌兴华园2栋1门1号购房款107万元”。2016年9月27日，姜惠珍通过*0×××77的银行卡向蒋天德上述账户汇款40万元。以上付款加3万元定金，姜惠珍已累计向蒋天德支付购房款300万元。蒋天德于当日向姜惠珍出具收条一张，载明：“今收到姜惠珍购房款300万元正，房款付清”。2016年9月22日，武昌区房屋交易产权管理所出具编号为：武昌区局房交转第201617008343号的《武汉市房屋交易告知书（转让）》。通知书载明交易对象为：武昌区体育街特1号兴华苑2号商住楼1单元1层1号（建筑面积199.2平方米），权证编号为：昌200212058。出让方为�天德，受让方为胡艺洋、胡杰，本次合同签订时间为2016年9月19日。根据该告知书，胡艺洋、胡杰于当日缴纳契税23400元，房屋转让所得税15600元，增值税796.8元。蒋天德于2016年9月中旬将标的房屋交付胡艺洋、胡杰。
关于胡艺洋、胡杰自述的交易时间、交易金额与其提交的存量房买卖合同落款时间及金额不一致的问题。本院经询问胡艺洋、胡杰委托代理人姜惠珍，姜惠珍称：双方实际发生房屋交易的时间是2016年8月28日，约定的交易价格为300万元（所有税费由买方负担），双方于9月22日办理过户手续时，因该房屋评估价为130余万元，故按交易所要求另行签订格式的存量房买卖合同，关于价格则依评估价填写为156万元，但实际交易价仍为300万元。原合同因保管不当，现未找到。被申请人蒋天德认可双方交易价格为300万元。
关于未能及时办理过户登记的问题。姜惠珍在合同签订后及时到房地产交易管理部门办理了交易手续，缴纳了相应的税费。因两证合一，办证人数较多，相关部门实行预约办证。姜惠珍提交的预约收件单载明，预约办证时间为11月28日，但该次预约时间到达时，房屋已被本院查封，故无法办理过户手续。
本院审查认为，本案系因诉讼财产保全引发的争议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“?人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定”的规定，本院对该异议进行审查。经审查，案外胡艺洋、胡杰与被申请人蒋天德在本院查封前即订立有合法有效的房屋买卖合同，并已合法占有该房屋，支付了全部购房款，且非因其自身原因未及时办理房屋过户手续。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其二人对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，所提异议成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百�十五条第一款第二项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止本院（2016年）鄂0106执保482号《协助执行通知书》的执行，解除对武昌区体育街特1号兴华苑2号商住楼1单元1层1号房屋的查封。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
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审 判 长 万文沙
审 判 员 陶冲祥
审 判 员 刘 蕾
二〇一七年一月六日
法官助理 刘良志
书 记 员 李 璟