辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终159号
上诉人（原审原告）：张子萩，女，1970年10月16日出生，蒙古族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：冯德宾，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘安宁，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳瑞志城建阳房置业有限公司，住所地沈阳市东陵区东陵东路172号。
法定代表人：杨丹明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：康凯，男，1977年12月22日出生，汉族，该公司员工。
上诉人张子萩因与被上诉人沈阳瑞志城建阳房置业有限公司（以下简称“瑞志城建公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初7650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张子萩上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案房屋至今未组织竣工验收、取得竣工验收备案，不具备合同约定和法律规定的交付使用条件，原判决仅通过同小区内有住户入住，便推定该房屋具备入住使用的条件，与合同约定、法律规定相违背，系认定事实错误。二、因涉案房屋不具备交付作用条件，上诉人有权依据合同约定以及《合同法》第九十四条第四款之规定解除合同，上诉人依据上述理由解除合同不应当受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同解释》”）第十五条第二款解除权期限的限制。三、因被上诉人的原因，上诉人无法在商品房买卖合同约定的所有权登记期限内登记，现已逾期超过一年，上诉人作为买受人有权解除合同。
瑞志城建公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
张子萩向一审法院起诉请求：1.确认解除原、被告之间于2011年7月31日签订的《商品房买卖合同》，由被告向原告返还已支付的352,822元房款；2.判令被告向原告赔偿自房款支付之日起至实际返款之日的违约损失。(以107,757元为基数，自2009年9月21日起至实际返款之日止,按同期银行贷款利率计算;以245,065元为基数，自2011年7月31日起至实际返款之日止,按同期银行贷款利率计算)；3.被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：原、被告双方于2009年9月21日签订涉案房屋的《房屋认购预订书》一份，后双方于2011年7月31日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于东陵区双园路50-74号第10幢2-2单元1号房屋一处，建筑面积131.65平方米，房屋总价款352,822元，合同约定：“购房款于2011年7月31日前支付全部购房款352,822元；房屋交付时间为2011年12月15日前，交付条件为该商品房经综合验收合格；逾期交房的违约责任为逾期超过200日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当于买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”本案中，原告于2009年9月21日向被告交付购房款107,757元，于2011年7月31日向被告交付剩余购房款245,065元。故原告已向被告交付全部购房款，被告于2011年7月31日为原告出具销售不动产发票。案涉房屋于2011年6月21日取得商品房预售许可证，至今未取得竣工验收备案书。2013年案涉房屋已完工并可以使用，被告于2013年通知小区业主办理房屋的入住手续，该小区已有其他部分业主实际办理入住。原告在2013年9、10月份接到被告的入住通知后，以该房屋的园区规划不达标为由没有办理房屋交付手续。后原告于2016年8月26日向法院起诉，要求解除双方签订的商品房买卖合同，并退还购房款。2016年10月14日，被告将双方签订的商品房买卖合同进行网签备案。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告按合同约定交付全部购房款，被告应按约在2011年12月15日前向原告交付房屋。虽然案涉房屋至今未取得竣工验收备案，但该房屋已经可以入住使用，且同小区内亦有其他业主实际入住。被告通知原告办理房屋入住手续后，原告以园区规划不达标为由拒收房屋，因双方并未在合同中约定合同解除权的行使期间，故根据相关法律规定，原告的解除权应当在其以园区规划不达标为由拒收房屋之日起一年内行使，但至起诉之日该期间已超两年，原告未在除斥期间内行使解除权，故原告要求解除合同及要求被告返还购房款的诉讼请求，不予支持。根据综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决：驳回原告张子萩的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人争议的证据，本院认定如下：经庭审审查，依据上诉人向一审法院提交的其于2011年7月31日与被上诉人签订的案涉房屋《商品房买卖合同》，与被上诉人主张的未经双方签名及盖章确认的，载明签订合同的打印日期为2016年10月14日，并已经备案的案涉房屋《商品房买卖合同》相比对，显示两合同中第八条交付期限中对于商品房交付条件不一致，前者约定为“2.该商品房经综合验收合格”，后者为“1.该商品房经验收合格”。因被上诉人在一审期间履行了对案涉商品房买卖合同的备案，该备案合同中未经双方当事人签名及盖章确认，对于本案纠纷涉及到的需要作为裁判依据的合同内容，在两份《商品房买卖合同》内容载明不一致的情况下，应以双方于2011年7月31日共同签订的案涉房屋《商品房买卖合同》为准。一审判决查明认定事实并无不当，本院予以确认。
本院再查明，双方《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后1080日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”
二审期间,本院于2017年2月14日到案涉房屋及所在园区进行现场勘察，从现场看，该园区及楼盘已具备交付使用条件，并有业主已实际在该园区及案涉房屋所在楼宇生活居住。经释明，上诉人张子萩坚持解除合同并赔偿损失的诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人张子萩与被上诉人瑞志城建公司于2011年7月31日签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。上诉人如约定将购房款交付给被上诉人，被上诉人应按照双方合同约定，如期将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付给上诉人，并按期将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。现上诉人提出被上诉人向其交付的案涉房屋至今不具备交付使用条件，亦未按约定完成报备义务，且不应受法律上除斥期间规定的限制，请求解除双方《商品房买卖合同》，由被上诉人承担损失赔偿责任。被上诉人则抗辩案涉房屋具备销售及居住使用条件，并已通知上诉人办理入住手续，上诉人的主张超过除斥期间，并不具备合同解除权。对此，本案的主要争议焦点为上诉人张子萩是否享有合同解除权，以及围绕该焦点所产生的合同解除权的行使依据、是否受到限制、法律后果为何的问题。
如前所述，尽管被上诉人瑞志城建公司将双方的《商品房买卖合同》进行了备案，在公示效力上应依该备案合同为准，但对于对方之间存在争议的权利义务约定，也就是说，上诉人张子萩与被上诉人瑞志城建公司于2011年7月31日签订《商品房买卖合同》与被上诉人于一审诉讼期间完成的备案《商品房买卖合同》中条款约定不一致的内容，应以双方于2011年7月31日签订《商品房买卖合同》为准，即该合同应作为张子萩是否享有合同解除权及如何行使的合同依据。一审法院对此采信准确，本院予以确认。
关于上诉人张子萩提出案涉房屋不具备交付使用条件，被上诉人瑞志城建公司逾期交房构成违约，双方《商品房买卖合同》应予解除的问题。首先，根据双方合同约定，被上诉人瑞志城建公司应于2011年12月15日前将“经综合验收合格”的案涉商品房交付给上诉人张子萩，但是，案涉房屋至今未取得竣工验收备案，可见，从合同约定的交付日期至今，案涉房屋均未达到合同约定的交房标准，瑞志城建公司已构成违约；其次，又根据双方合同约定，张子萩作为案涉房屋买受人，可在瑞志城建公司逾期交房超过200日后，享有合同解除权，也就是说，张子萩取得行使合同约定解除权的起始时间为2012年7月4日，从该日起，上诉人有权以被上诉人逾期交房为由要求解除合同；最后，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，一方面，张子萩可于2012年7月4日起行使合同解除权，但其系于2016年8月起诉至法院，以瑞志城建公司逾期交房为由要求解除合同，该诉讼主张已超过前述司法解释规定的行使期限，属于怠于行使解除权，导致其原本享有的该解除权已经消灭；另一方面，虽然案涉房屋至今未能取得取得竣工验收备案，但经本院组织当事人现场勘察，可见案涉房屋所在楼宇及园区已具备交付使用条件，且瑞志城建公司具有交付房屋的意思表示，并已履行了合同备案程序，并不属于合同已无法继续履行、订立合同所期望的居住使用目的和经济利益已经无法实现的根本违约情形。又鉴于张子萩怠于行使合同解除权的行为也使得瑞志城建公司可能有理由相信上诉人具有继续履行合同的意愿。故此，只要张子萩接收案涉房屋，便能够基本实现合同目的，且仍可在证据充分时向瑞志城建公司主张违约赔偿责任。综上，上诉人张子萩以被上诉人瑞志城建公司交付房屋不具备交付使用条件，构成逾期交房违约为由，要求解除合同，赔偿损失的主张，不能成立，本院不予支持。
关于上诉人张子萩二审期间提出因被上诉人瑞志城建公司的原因，现案涉房屋无法在合同约定的所有权登记期限内登记，故上诉人有权解除合同的问题。本院认为，一方面，根据双方合同中关于产权登记的约定，瑞志城建公司应当在商品房交付使用后1080日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。合同中并未约定买受人实际取得房地产权属证书的明确时间。由于张子萩至今未接收使用该房屋，若严格按照双方合同上述约定，瑞志城建公司办理权属报备义务期限的起算时间尚未到来；另一方面，即使按照合同约定的交付时间计算，瑞志城建公司应在2014年12月1日前完成报备义务，在瑞志城建公司未能提供证据证明其已完成该义务的情况下，根据双方合同约定，张子萩所享有的也仅是不退房，而要求瑞志城建公司支付违约金的权利。基于以上两方面因素，又鉴于瑞志城建公司同意继续履行合同，如前所论，本案《商品房买卖合同》并不属于无法履行情形，上诉人张子萩以被上诉人瑞志城建公司迟延办证为由，要求解除合同，赔偿损失的主张，亦无法成立，本院不予支持。
综上，在经本院释明后，上诉人张子萩仍坚持解除《商品房买卖合同》并赔偿损失的上诉请求，属依据不足，不能成立。但并不影响其在证据充分时，按照合同约定及法律规定向被上诉人瑞志城建公司主张其他形式的违约赔偿责任。
综上所述，张子萩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8287元，由上诉人张子萩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一七年三月六日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。