海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民二终字第56号
上诉人（原审被告）：孔庆棠，女，1974年4月6日出生，汉族，海南航空股份有限公司干部。
委托代理人：吴状纳，海南商汇律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：海南三原华庭物业服务有限公司。
法定代表人：江克兆，该公司总经理。
委托代理人：赵士伟，海南外经律师事务所律师。
上诉人孔庆棠因与上诉人海南三原华庭物业服务有限公司（以下简称三原公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第172号民事判决。向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人孔庆棠及�委托代理人吴状纳、上诉人三原公司的委托代理人赵士伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2004年2月15日，金邦公司（四季华庭小区开发商）与三原公司签订《物业管理委托合同》，委托三原公司对四季华庭小区实施物业管理。合同约定：业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之十缴纳滞纳金。2007年10月1日，针对上述《物业管理委托合同》，金邦公司与三原公司签订《补充协议》，将《前期物业服务合同》中的委托管理期限修改为自2007年10月1日起至“业主委员会”成立并与物业管理企业签订物业服务委托合同止。孔庆棠系四季华庭二期9C801房的业主，孔庆棠以电梯运行噪音过大，三原公司未采取改善措施，没有尽到物业公司的义务为由，从2007年2月起拒交物业服务费、水电费、停车费等。三原�司于2009年5月诉至海口市龙华区人民法院，审理中孔庆棠申请对电梯噪音和质量及安装进行鉴定，经国家建筑工程质量监督检验中心出具鉴定报告，载明：1、海口市四季华庭二期9C单元电梯机房的设置位置未违反《民用建筑隔声设计规范》GBJ118-88的规定；2、9C801房之跃层主卧室内的电梯噪音与9C单元电梯房的设置及位置有关。（2010）龙民一重字第7号判决书判令孔庆棠向三原公司支付2007年2月至2009年4月期间物业服务费12123.4元及自2007年3月起至2009年5月25日滞纳金4282.3元。2012年，孔庆棠又以噪声污染为由起诉三原公司和金邦公司。该案经海口市中级人民法院作出（2013）海中法环民终字第1号终审判决，认定孔庆棠主张电梯运行噪音侵权不成立，但9C单元的电梯机房的设置对孔庆棠的正常生活势必会受到一定影响，判决金邦公司和三原公司给予孔庆棠50000元的经济补偿。三原公司提交的四季华庭二期9C801房的“四季华庭收费通知单”注明：自发单之日起10天缴清，现金转账均可，逾期未交者按总款1‰加收滞纳金并采取相应措施。从2009年5月至2011年1月的通知单的滞纳金是从发单月的次月11号开始计算，2011年2月至2013年7月的通知单的滞纳金是从发单月的次月10号开始计算。孔庆棠于2009年4月4月日预存水电物管费861.5元，2009年8月30日预存水电物管费1378.8元，都只限于扣排污费、水费、电费。现尚有预存结余206.7元。之后，孔庆棠欲单独向物业交纳水电费，三原公司开始拒绝收取孔庆棠单独预交的水电费。2009年5月至11月，孔庆棠只交纳由三原公司代收的排污费、水费、电费；未交纳物业服务费、日常维修养护费、地下停车场车位管理费、电梯用电分摊费。2009年12月起至2013年7月，孔庆棠未交纳水电费及各项物业服务费等。从收费通知单上记录显示该房屋2012年8月至2013年7月没有电费产生。2009年5月至2013年7月，孔庆棠未交由三原公司代收的水费、水排污费、电费、生活垃圾处理费共计12686.8元；未交的物业服务费、日常维修养护费、停车场车位管理费、电梯公摊费共计22438.6元。上述未交纳费用共计35125.4元。2009年至2013年间，因孔庆棠拒交物业费，三原公司曾多次对9C801房采取停水停电措施，孔庆棠多次向海口市政府服务中心反映停水停电的问题，中心工作人员也多次与相关人员进行沟通处理。三原公司的诉讼请求：1、判令孔庆棠向三原公司支付所拖欠的2009年5月至2013年7月的物业服务费等项费用35125.4元；2、以前项数额为本金，按每日1‰向三原公司支付逾期付款的滞纳金，暂计至2013年7月应支付滞纳金28441.9元（起诉后的滞纳金以全部未缴的物业费等费用为本金，计付至实际付清之日）；3、本案诉讼费用由�庆棠承担。
原审判决认为，根据金邦公司与三原公司签订《物业管理委托合同》和《补充协议》的约定，三原公司与孔庆棠之间成立物业管理合同关系。三原公司依据合同约定对孔庆棠居住的小区进行了管理。孔庆棠作为业主，有义务按时交纳物业管理费。9C801房主卧室内的电梯噪音，虽与电梯房的设置位置有关，但三原公司作为物业管理公司在接管小区物业时电梯设置已经存在。况且孔庆棠已经在（2013）海中法环民终字第1号案件中，就噪音污染纠纷已对孔庆棠作出适当补偿。三原公司的物业服务不仅限于电梯维护和供电供水，还提供其他综合性，面向整个小区的服务管理，孔庆棠认为三原公司针对自己的服务管理有瑕疵，可以通过适当的方式维护合法权益，而不应拒交物业管理费。三原公司诉请孔庆棠支付拖欠物业管理费和水电费共计35125.4元，有事�和法律依据，予以支持。关于三原公司诉请的滞纳金，实为违约金，根据查明的事实，孔庆棠曾主动要求交纳水电费，但三原公司拒收。因此，孔庆棠拖欠的水电费产生的违约金不应由孔庆棠承担。关于2009年5月至2013年7月的物业服务费、日常维修养护费、地下停车场车位管理费、电梯用电分摊费产生的违约金。原审法院认为，以三原公司主张的当月费用从次月11日起按日1‰计，违约金总额应为16966元。但鉴于三原公司因孔庆棠未交纳物业管理费，对9C801房多次进行停水停电的行为亦属不当，且孔庆棠提出违约金过高，故对于该部分的违约金酌情进行调整，参考中国人民银行一年期贷款利率，酌情调整为以年利率8%，日利率为0.22‰计，故该部分欠费截止2013年7月31日产生的违约金为3732.5元；从2013年8月1日至判决履行期限届满之日以拖欠的22438.6元为本金，按日利率0.22‰计付违约金。对三原公司诉请超出部分，不予支持。孔庆棠至今仍是9C801房的业主，按月交纳物业管理费应是一种持续的义务，而孔庆棠未交纳是一种持续不间断的状态，三原公司诉请未超诉讼时效。孔庆棠以超过诉讼时效为由进行抗辩，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、孔庆棠于本判决生效之日起五日内向三原公司支付2009年5月至2013年7月水电费共计12686.8元，其他物业管理费22438.6元，两项共计35125.4元；二、孔庆棠于本判决生效之日起五日内向三原公司支付2009年6月11日至2013年7月31日的违约金3732.5元；从2013年8月1日至判决履行期限届满之日以拖欠的22438.6元为本金，按日利率0.22‰计付违约金；三、驳回三原公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费694元、诉讼保全费656元，由三原公司负担526元，孔庆棠负担824元。
上诉人孔庆棠上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、认定事实不清的有如下几点：1、孔庆棠在原审答辩中曾提出“2009年4月左右，孔庆棠经与三原公司协商后，同意孔庆棠只交水电费，物业服务费免交”这一事实，但一审法院却错误的认定为孔庆棠拒交物业管理费，这是与事实不相符的。理由是，在一审开庭审理时，法官问到三原公司的水电费、物业管理费等是否可以分项缴纳，三原公司回答说根据公司的规定，水电费和物管费是捆邦交纳，不允许业主就其中的一项缴纳（有开庭笔录为证），结合孔庆棠曾于2009年4月4日和2009年8月30日两次单独缴纳水电费事实，三原公司�每月的《四季华庭收费通知单》上也同时备注“业主预存水电费，只扣除排污费、水费、电费”。因此，根据三原公司的规定到孔庆棠的缴纳行为再到三原公司的备注说明中，可以认定双方是达成免交物业管理费的约定的，但一审法院对此却没有作出认定。如果不是因为双方达成一致意见，请问三原公司为何同意孔庆棠违反公司规定只缴纳水电费呢？2、关于本案诉讼时效问题，孔庆棠在答辩中也提出三原公司主张的是从2009年5月至2013年8月的物业费，水电费，但孔庆棠认为其部分诉请已经超过诉讼时效，虽然三原公司提交了三份《催款通知单》，证明时效中断，但事实上是：三份通知单都未送达给孔庆棠。一审法官在开庭审理时就《催款通知单》是如何送达给孔庆棠，三原公司回答是从业主门缝塞进去。事实上是：孔庆棠因为三原公司停水停电无法居住，已经于2011年起搬离该房屋，这一点，三原公司是知道的，因此这种方式送达是不合理也不合法的，可是一审法院却无视这一事实，反而是认定孔庆棠交纳物业费是持续的义务，而孔庆棠未交缴是一种持续不间断的状态，三原公司的诉讼请求未超起诉期限，这样的认定和理由法律依据在哪？二、一审判决书中没有依照事实和法律作出判决的理由有以下几点：1、孔庆棠在答辩中提出：三原公司提供物业服务违反了《物业委托管理合同》第五条的约定共同设施、设备的维修、养护和管理，在三原公司的物业服务过程中没有达到合同约定的要求的，其无权请求物业服务费用。但一审法院却以孔庆棠关于电梯噪音（2013）海中法环民终字第1号民事判决已经作出补偿为由，为三原公司免除其应在《物业委托管理合同》应承担的义务，在合同有效期间，双方权利义务是共存的，三原公司只有提供符合同约定服务，才有权利向业主收取物业管理费，没有尽到合理合法的义务，权利从何而谈？因此，一审法院据此判决：三原公司诉请孔庆棠拖欠物业管理费、水电费有事实和法律依据，实际上是于法无据！2、一审判决经审理认定：从记录显示房屋从2012年8月至2013年7月没有产生水电费，三原公司曾多次对孔庆棠采取停水停电措施。这一事实结合以上陈述，可以认定：三原公司对孔庆棠停水停电是一种侵权行为。而当孔庆棠以此为由在答辩期内向一审法院提起反诉时，一审法院没有受理且没说明理由。综上所述，孔庆棠认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。为维护自身合法权益，请求二审法院依法判决：1、撤销原审判决中的第一项及第二项，并依法驳回三原公司的诉讼请求；2、判令三原公司承担一、二审诉讼费用。
上诉人三原公司答辩称�一、孔庆棠是否与三原公司有免交物业管理费的约定？上诉状中称“孔庆棠经与三原公司协商后，同意孔庆棠只交水电费，物业管理服务费免交”，但却没有任何证据做支撑，孔庆棠提供的2009年4月4日和2009年8月30日的缴费单据只能证明孔庆棠何时预存了多少水、电、排污费，单据上面没有任何孔庆棠可以免交物业管理费的字样和意思表示，更不能以此来推论孔庆棠曾与三原公司达成过免交物业管理费的协议。这一点是显而易见的，在此便不再赘述。二、关于诉讼时效的问题。一审法院认定孔庆棠至今仍是9C801房的业主，按月交纳物业管理费是持续的义务，而孔庆棠未缴是一种持续不间断的状态，三原公司的诉讼请求未超起诉期限是非常正确的。因为物业服务，属于连续性的服务，拖欠物业费属于连续性的欠款，物业费的缴纳是个整体，而业主的分期缴纳是对整体�务的分期履行，根据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》，债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算。三、三原公司是否提供了符合合同约定的物业服务。孔庆棠在上诉状中提出，因电梯噪音问题，三原公司没有提供符合合同约定的服务，不应收取物业管理费。关于这一点，（2013）海中法环民终字第1号案件，已经就噪音纠纷作出了终审判决，证实三原公司不存在电梯噪声污染侵权的问题，因此，孔庆棠以此作为不交物业管理费的理由是明显不能成立的。此外，三原公司的物业服务不仅限于电梯维护和供电供水，还提供其他综合性，面向整个小区的服务管理，如果孔庆棠认为三原公司的管理有瑕疵，可以通过适当的方式维护合法权益，而不应拒交物业管理费。
上诉人三原公司上诉称：一、一审法院主动调整违约�数额，违反《合同法》相关规定。二、一审判决认定“被告曾主动要求交纳水电费，原告拒收”，属事实认定不清。采信孔庆棠提供的“交水电费录音”作为定案依据，违反法律规定。三、孔庆棠长期恶意拖欠水电费、物业费等费用的行为严重影响了小区的公共利益和其他业主的合法权益，按日利率1‰计付违约金与其违约造成的后果相适应。综上所述，作为小区的一员，孔庆棠长期恶意拖欠水电费、物业费的违约行为，严重破坏了小区物业和谐有序的缴费服务原则。助长了只享受服务，不缴纳费用的不正之风。未缴费业主享受着同样的物业服务，就是对其他缴费业主合法权益的侵害。孔庆棠的违约行为，给三原公司带来不仅仅是现金利息的损失，更是对小区和谐服务环境以及公共利益的践踏。因此，三原公司根据双方合同约定的救济方式，按日利率1‰收取违约金�对孔庆棠进行警告，是提升小区物业服务水平和维护其他业主正当权益的有效途径，是使长期享受“特权”的孔庆棠，承担“后果”的正当手段。较低的违约金不仅不能促使孔庆棠积极履行缴费义务，反而会助长其“拒不交费，能奈我何？”的心理。据此，法院不应主动调整违约金利率，应支持三原公司的合理诉请。请求二审法院依法判决：一、撤销原判决第二项。依法改判孔庆棠以其2009年5月至2013年7月拖欠的水电费、物业管理费共计35125.4元为本金，按照日利率1‰向三原公司支付2009年6月11日至2013年7月31日逾期付款的违约金28441.9元，2013年8月1日后的违约金，以其全部未缴的水电费、物业费为本金，按照日利率1‰计付至生效判决履行期限届满之日止；二、本案一审、二审的全部诉讼费用由孔庆棠承担。
上诉人孔庆棠答辩称：关于违约金不是法院主动提出来的，而是开庭后孔庆棠向法院提出的申请，申请书在卷宗里面有，答辩时孔庆棠是提出不交任何管理费，因此，开完庭孔庆棠主动向法院提出申请。针对孔庆棠主动缴纳物业费拒收这个问题，录音是否经过剪辑、或者是在电脑中复制品的这个质疑，三原公司可以提出申请鉴定，但是三原公司没有。三原公司拒绝孔庆棠缴纳水电费有依据。三原公司在提起上诉的款项无论是让孔庆棠付所谓的水电费或者物业费的额度与三原公司对孔庆棠造成的损失的额度悬殊极大，不能成正比，而且孔庆棠对于海中法民环终字第1号判决的5万元补偿孔庆棠不认可，这个案件现在已经申诉到高院，5万元的补偿款并没有补偿到位，三原公司起诉的目的不是维权，而是耍无赖，三原公司针对物业费的问题没有形成书面的或者口头的协议，在原审法院的庭审中三原公司有两个代理律师和一�工作人员亲口证实了四季华庭小区从未有过水电费分开缴付的先例，而且三原公司收取孔庆棠的水电费是严重违反规定的。三原公司在孔庆棠因噪音维权时的诉讼过程中还给孔庆棠住宅经常性的停水断电，使孔庆棠造成巨大损失，这个情况在孔庆棠作为原告的历次诉讼中都提出过，总之，三原公司既违反了合同约定，又侵权，既然孔庆棠和三原公司签署了具有法律效力的合同就应该履行合同义务，才有权向孔庆棠提起收取物业费用的请求。
孔庆棠、三原公司在二审中无新的证据提交。
本院经审理查明：一，2009年5月至2013年7月，孔庆棠未支付三原公司代收的水费、水排污费、电费、生活垃圾处理费共计12686.8元；未交的物业服务费、日常维修养护费、电梯公摊费共计12238.6元；上述未交纳费用共计24925.4元。一审中，孔庆棠在答辩期间向一审法院提交民事反诉状，反诉请求：1、三原公司向孔庆棠赔偿因停水停电侵权行为造成的经济损失147000元；2、海南金邦实业有限公司对上述经济损失承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费、公证费等由三原公司、海南金邦实业有限公司负担。一审法院经审查认为，孔庆棠的反诉不符合法律规定，故不予受理孔庆棠提出的反诉。
二，三原公司在一审诉讼中称，其公司不知道孔庆棠何时撤离该小区，业主要跟物业服务中心说明下个月不住在该小区就不收停车费。三原公司的诉讼请求中包括停车费10200元。二审中，孔庆棠称，其住在该小区时有相对固定的停车位置，但不是买，也没有签订合同。2009年以前其正常缴付停车费，每个月交200元。其自2011年10月起没有在该小区居住。
三，其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，关于孔庆棠与三原公司是否�定在电梯噪音没有处理好前所产生的物业管理费孔庆棠免交的问题。孔庆棠主张其与三原公司达成了在电梯噪音没有处理好前所产生的物业管理费其免交的约定，并提供其给三原公司的函及其2009年4月至8月的水电发票、其预存水电费收据予以证明。三原公司对孔庆棠提供的上述证据的真实性无异议，但对关联性、证明力有异议，对孔庆棠的上述主张不认可。对此，本院认为，孔庆棠给三原公司的函，三原公司没有作出同意孔庆棠的要求的意思表示，该份函件只能证明孔庆棠向三原公司提出了在电梯噪音没有处理好前所产生的物业管理费其免交的要求，并不能证明三原公司同意其要求。孔庆棠提供的预存水电费收据、2009年4月至8月的缴付水电发票，只能证明三原公司从孔庆棠预存的款项中扣除了该期间孔庆棠应缴付的水电费，而三原公司没有从孔庆棠预存的款项中�除该期间的物业管理费及其他相关费用，不等于三原公司放弃，也不影响三原公司另行向孔庆棠主张。孔庆棠提供的证据，不足以证明其与三原公司约定在电梯噪音没有处理好前所产生的物业相关费用孔庆棠免交。孔庆棠对该问题的主张缺乏事实根据，本院不予支持。
关于孔庆棠应否向三原公司支付2009年5月至2013年7月期间物业服务费等项费用共计35125.4元的问题。1、孔庆棠是四季华庭小区的业主，且其自2005年10月起接受三原公司对四季华庭小区进行物业管理，故孔庆棠与三原公司存在物业管理合同关系，双方应按照合同约定履行各自义务。三原公司已为四季华庭小区提供相应物业服务，孔庆棠应依约向三原公司支付相应的物业管理费。因孔庆棠未缴纳2009年5月至2013年7月期间的水费、物业服务费、日常维修养护费等费用，已构成违约，故三原公司诉请要求孔庆棠缴纳2009年5月至2013年7月期间的水费、水排污费、电费、生活垃圾处理费、物业服务费、日常维修养护费、电梯公摊费共计24925.4元的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。2、关于停车费10200元的问题。三原公司认为其公司不知道孔庆棠何时撤离四季华庭小区，业主要跟物业服务中心说明下个月不住在该小区就不收停车费，孔庆棠欠停车费10200元。孔庆棠在二审中陈述，其住在四季华庭小区9C801房时有相对固定的停车位置，但不是买，也没有签订合同，2009年以前其正常缴付停车费，每个月交200元，其自2011年10月起没有在该小区居住。对此，本院认为，2009年5月至2011年9月期间孔庆棠仍居住在四季华庭小区9C801房，无证据证明此间的停车费孔庆棠已付清，故此间的停车费5800元（自2009年5月起至2011年9月止共29个月，按每月200元计算）孔庆棠应付给三原公司。孔庆棠因�梯噪音于2011年10月搬离四季华庭小区时虽没有通知三原公司，但三原公司作为四季华庭小区的物业管理公司，应当知道孔庆棠是否仍在四季华庭小区停放车辆，另外，三原公司与孔庆棠没有签订固定车位租用合同，孔庆棠搬离四季华庭小区不影响三原公司、其他业主对孔庆棠在四季华庭小区停放车辆的车位的使用，三原公司也没有举证证明孔庆棠自2011年10月起仍在四季华庭小区停放车辆，故三原公司要求孔庆棠支付2011年10月起至2013年7月期间的停车费用，无事实根据，本院不予支持。综上，孔庆棠应支付给三原公司的水费、水排污费、电费、生活垃圾处理费、物业服务费、日常维修养护费、电梯公摊费、停车费共计30725.4元。三原公司要求孔庆棠支付水费、水排污费、电费、生活垃圾处理费、物业服务费、日常维修养护费、电梯公摊费、停车费超出30725.4元的部分，�院不予支持。
关于孔庆棠应否支付逾期付款滞纳金的问题。本案中，孔庆棠拖欠物业管理费的行为已构成违约，本应承担相应的违约责任，但鉴于三原公司在履行对四季华庭小区进行物业管理期间因孔庆棠未交付物业管理费曾对该小区内孔庆棠居住的9C801房进行停水、停电和拒收孔庆棠交付水电费的行为，也已构成违约，亦应承担相应的违约责任，且孔庆棠拖欠物业管理等费用的原因是电梯噪音影响其居住生活，孔庆棠也曾就电梯的噪音问题、物业管理费的交付问题与三原公司进行交涉沟通，孔庆棠拖欠物业管理等费用并非恶意，同时，兼顾考量双方的利益平衡，应免除孔庆棠交付滞纳金的违约责任。故三原公司要求孔庆棠交付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
关于三原公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，当事人向人民法院请求保护其民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，三原公司至今仍是四季华庭小区的物业服务公司，孔庆棠仍是四季华庭小区9C801房的业主，无证据证明三原公司明显怠于行使权利，可认定三原公司在持续主张权利。故对于孔庆棠提出三原公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。
至于孔庆棠在一审中提出的反诉问题。孔庆棠在一审中提出的反诉请求属于侵权之诉，与本案纠纷不属于同一法律关系，不能合并审理。原审法院就该问题已书面通知孔庆棠。孔庆棠称原审法院没有受理且未说明理由，与事实不符。
综上，原审判决认定事实部分有误，且实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、第一百三十五条、《物业管理条例》第七条第（五）项、�三十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更海南省海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第172号民事判决的第一项为：孔庆棠于本判决生效之日起五日内向海南三原华庭物业服务有限公司支付2009年5月至2013年7月的水费、水排污费、电费、生活垃圾处理费、物业服务费、日常维修养护费、电梯公摊费、停车费共计30725.4元；
二、撤销海南省海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第172号民事判决的第二项和第三项；
三、驳回海南三原华庭物业服务有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回孔庆堂的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费、保全费共计1350元，由海南三原华庭物业服务有限公司负担540元，孔庆棠负担810元；二审案件受理费1900元，由海南三原华庭物业服务有限公司负担928元，孔庆棠负担972元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 燕
审 判 员 陈杰林
代理审判员 彭彩燕
二〇一四年四月十七日
书 记 员 孟利伟
审核：蔡红曼撰稿：李燕校对：孟利伟印刷：何宗谦海南省海口市中级人民法院2014年4月22日印制（共印14份）