重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0115民初1809号
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆长寿分公司，营业场所重庆市长寿区文苑大道5号，统一社会信用代码9150011567103894XW。
负责人李长江，该公司经理。
委托代理人（特别授权）张吉初，男，1982年1月16日出生，土家族，该公司员工，住湖北省宣恩县。
委托代理人李芯仪，女，1986年8月15日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
被告邹长寿，男，1969年2月23日出生，汉族，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。
委托代理人（特别授权）杨莲芳，系被告邹长寿之妻，1971年9月13日出生，汉族，户籍所在地和现住址同被告。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆长寿分公司（以下简称碧桂园物业长寿分公司）与被告邹长寿物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法由代理审判员张琛琛适用简易程序于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业长寿分公司的委托代理人张吉初、李芯仪，被告邹长寿的委托代理人杨莲芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业长寿分公司诉称：被告系重庆市长寿区碧桂园桃林画坊57幢1-4号房屋的业主。我公司和被告于2010年10月11日签订了《长寿碧桂园前期物业服务协议》，约定由我公司向被告提供物业服务，被告须按每月175.22元向我公司缴纳物业服务费。合同签订后，我公司按约定提供了物业管理服务，被告自2011年7月1日至2015年12月31日一直未交纳物业服务费。请求法院判令被告支付2011年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费9461.88元并支付从2011年7月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2015年11月止的违约金。
被告邹长寿辩称：我不同意支付物业费，原因是我家客厅、卧室、厕所、两个阳台漏水，厨房下水道污水倒灌，卧室空调管道漏水，卧室的墙面开裂，木板发霉，原告派人看过一两次，但无人来维修，直到2015年5月，原告才派人到我家维修了厕所的主管道、天花板，恢复了室内，现在有几处浸泡的地方还未完全恢复完毕；自去年8、9月份，开发商通过打我家客厅的外墙安装主水管，但把我家的墙壁打坏了，楼上的空调落水管的水流下来造成墙壁渗水，墙壁发霉；我家客厅空调的机位处流水倒灌。我要求延长房屋质保期四年，免去2015年6月31日以前的物业服务费用，由原告支付我二次装修费用8万元和四个月工作盈利损失8万元、精神损失费2万元，否则要求收回房屋，退回购房款同期银行存款定期利息及装修费用。我只承认2014年之后的物业费，之前的已经失效了，原告何时给我家房子修好了，多少赔偿点，我就同意开始从那时交费。
经审理查明：2008年3月22日，原告碧桂园物业长寿分公司（乙方）与重庆市碧桂园房地产开发有限公司（甲方）签订《长寿碧桂园前期物业服务合同》，约定由原告对长寿碧桂园小区进行物业服务，合同有效期为2008年3月22日至2011年3月22日止，合同有效期满，双方若无异议，自动续约三年，但全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；电梯洋房物业服务费用按建筑面积1.5元／月／平方米计收，物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月15日前交纳上月的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.3%交纳违约金等。后双方续签了《长寿碧桂园前期物业服务合同》，约定由原告继续对长寿碧桂园小区进行物业服务，合同有效期为2014年3月22日至2017年3月22日止，合同有效期满，双方若无异议，自动续约三年，但全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；服务内容、收费时间和违约金内容与之前没有变化。上述合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务至今。
被告邹长寿系重庆市长寿区碧桂园桃林画坊57幢1-4号房屋的业主，该房屋系高层电梯住宅，房屋建筑面积为116.87平方米。2010年10月11日，被告邹长寿（甲方）与原告碧桂园物业长寿分公司（乙方）签订《长寿碧桂园前期物业服务协议》，协议约定：甲方已购买的由重庆市碧桂园房地产开发有限公司开发建设的长寿碧桂园商品住宅区中的57幢1-4号单位交付后由乙方提供物业管理服务；该协议经双方签署后生效，至全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时协议自动终止；物业管理费用标准为按房屋建筑面积每月每平方米1.5元收取，被告应按175.31元／月向原告交纳公共服务费，业主应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论业主是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费，原告采用银行扣费的方式收取物业服务费用，扣费时间为公历每月15日，业主应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金等。被告邹长寿未交纳2011年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，原告于2015年11月11日向被告邮寄EMS快递，对2015年9月30日之前的费用等进行催收，被告一直未交纳。
另查明，被告家房屋的客厅、卧室、厕所、阳台曾存在漏水，厨房下水道污水倒灌、卧室空调管道漏水、卧室的墙面开裂、木板发霉等情况，被告向原告反映多次，2015年春季开发商对被告家厕所的主管道、天花板及室内等进行维修处理，被告称仍有被几处未恢复完毕。
上述事实，有当事人的陈述、《长寿碧桂园前期物业服务合同》、《长寿碧桂园前期物业服务协议》、业主入住登记表、收楼通知书、律师函及EMS快递单据、工作业务联系单、报修记录清单、房屋照片、民事裁定书等证据在案佐证，本院予以确认。关于原告提交的2014年10月13日邮寄的催缴函及挂号信收据、2014年10月16日邮寄的律师函及EMS信件单据以及短信催款记录汇总表，被告均称不清楚，本院认为，上述证据不能充分证明对被告进行过有效催收，故不予采信。
本院认为：原告碧桂园物业长寿分公司与重庆市碧桂园房地产开发有限公司签订的《长寿碧桂园前期物业服务合同》，对该小区业主具有约束力。被告邹长寿与原告签订的《长寿碧桂园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告之间形成了物业服务合同关系，原告应按合同约定履行义务，被告邹长寿亦应按期交纳物业服务费用。
对于被告辩称2014年之前的物业费已失效的意见，实为诉讼时效的抗辩意见，本院认为，合同约定应于每月15日前交纳上月的物业服务费，原告对于2013年4月的物业服务费最迟应于2015年5月15日主张权利，原告于2015年5月26日向本院起诉要求被告支付物业服务费等，于2015年11月11日通过邮寄信件对2015年9月30日之前的费用进行催收，故本院对原告要求被告支付2011年7月1日至2013年4月的物业服务费的诉讼请求不予支持，因原告未提供证据证明对2015年10月1日至12月31日的物业服务费进行催收，故对该期间的物业服务费不予支持。综上，被告应交纳2013年5月至2015年9月期间的物业服务费，经核算，被告每月应交纳物业服务费175.3元（1.5元／平方米／月×116.87平方米），原告主张被告每月应交纳175.22元，低于核算金额和合同约定，本院准予，故上述期间被告欠交物业服务费5081.38元（175.22元×29月）。
被告邹长寿辩称其房屋的客厅、卧室、厕所及阳台漏水、空调机位处流水倒灌等问题，本院认为上述问题属于房屋质量问题或其他原因导致，不能成为其拒交全部物业服务费的正当理由，被告提出要求原告赔偿的主张，其并未在本案明确提出反诉，本案不予处理，其可另案主张权利。原告在履行物业服务合同过程中，对属于其服务范围的共用部分排水系统有维护和管理的义务，原告多次反映下水道污水倒灌等问题，被告未及时检修处理，同时原告作为与房屋开发商的沟通协调方，被告多次长期反映房屋质量方面等问题，开发商于2015年春季才进行维修解决，证明原告的沟通协调工作不够及时和有效，原告提供的物业服务存有不到位之处，故不能认定原告全面履行了合同约定的义务，对其请求的诉争期间的物业服务费，本院酌情下调20%，故被告应给付原告物业服务费4065.1元（5081.38元×80%）。关于原告请求的违约金，因原告提供的物业服务确有瑕疵，被告拒交物业服务费系事出有因，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告邹长寿在本判决生效后五日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆长寿分公司2013年5月至2015年9月期间的物业服务费4065.1元；
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆长寿分公司的其他诉讼请求。
如果被告邹长寿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告邹长寿负担（被告应在本判决生效后五日内向本院缴纳，原告预交的受理费50元在本判决生效后予以退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张琛琛
二〇一六年五月十八日
书 记 员 易 洁