江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第0086号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈荣胜。
委托代理人李辉，江苏法震律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）柏友庆。
委托代理人张广明，江苏中盐律师事务所律师。
委托代理人万光德，江苏中盐律师事务所律师。
原审第三人盐城市城乡建设局。
法定代表人姜华，该局局长。
上诉人陈荣胜因与上诉人柏友庆财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民初字第1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年10月29日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定：甲方（陈荣胜）将坐落在环城西路3号小瀛洲西部三、四层建筑面积约617平方米（实际建筑面积为619.81平方米）的营业用房出租给乙方（柏友庆）作经营浴城使用。租赁期限五年，从2009年10月29日起至2014年10月28日止，合同到期甲方不再续租；租金为前四年每年56000元，第五年为6万元，租金每年交一次，在每年的9月28日前缴纳房租，先交款后租房。乙方在签订合同时向甲方交纳保证金5000元，待租期结束，乙方必须确保房产完好交还甲方，并结清水、电费后退还乙方。乙方如需装潢，在不影响房屋主体结构的情况下，经甲方同意由乙方在确保安全的情况下自行装潢，所需费用乙方自行承担，一经装潢产权即归甲方所有，租赁期乙方只享有使用权，租期结束乙方不得拆除，并无条件交付甲方，否则甲方有权扣留保证金；租赁期间，所有安全、防火、防盗等均由乙方自行负责，与甲方无关，如因乙方原因造成甲方损失的由乙方承担。甲方无故终止合同，承担乙方损失，如遇政府征收双方互不承担责任，终止合同。合同并对其他相关内容进行了约定。合同签订后，被告柏友庆交付了5000元的保证金和第一年的租金56000元后，原告陈荣胜将房屋交付柏友庆使用。原告柏友庆随即将承租的房产与东侧承租的盐城市第二土产果品公司破产清算组的房屋一并进行了重新装修，对消防设备也进行了修整维护，对部分设施、设备进行了更换。
2012年3月22日，盐城市城乡建设局发布盐征调字（2012）第4号房屋征收调查公告，对原告陈荣胜房屋所在区域的征收工作进行调查登记，要求征收范围内的单位和个人积极主动配合调查工作，及时提供房屋、土地、经营、租赁等相关证件和材料，如实申报被征收房屋相关情况。在征收调查期间，因征收部门未将被告柏友庆列入被征收调查的范围，导致其无法知晓征收的相关情况，原告陈荣胜也未能与柏友庆协商解除合同，被告柏友庆遂于2012年5月2日委托律师向征收单位及征收实施单位发出律师函，要求了解装修及设备的评估情况，要求向承租人送达相关评估报告，以便于及时配合征收工作，但其后，相关部门均未对律师函作出答复，亦未向柏友庆送达评估报告。2012年5月25日，盐城市人民政府作出盐市房征（2012）2号《关于对串场河（新洋港—解放路段）水环境整治项目建设范围内房屋实施征收的决定》并向社会进行了公告。
2013年1月15日，原告陈荣胜与第三人盐城市城乡建设局签订房屋征收补偿协议书（货币补偿），总补偿金额4546084元，其中，被征收房屋房地产登记的面积为619.81平方米，补偿金额3252472元，装饰装修补偿344060元，附属设施补偿143732元，机械设备搬迁、消防、报警系统等118986元，停产停业损失补偿费202720元，其他费用合计484114元。该协议同时约定，被征收人应当在2013年1月22日前将被征收房屋内的能动产全部搬清，腾空房屋并交付征收实施单位拆除，征收实施单位在收到钥匙并验收后10日内一次性向被征收人支付全部数额的补偿费用。该协议目前虽然未加盖征收单位的公章，但征收单位已予以认可，原告虽然否认协议已生效，但已于2013年8月20日实际领取了400万元的征收补偿款，应当认定其已认可了协议的效力。
一审另查明：1、2009年8月30日，被告柏友庆与盐城市第二土产果品公司破产清算组签订资产租赁合同，承租其位于盐城市环城西路小瀛洲3号小瀛洲大B楼中部三至四层。2、争议房产的原承租人桂国云于2002年承租争议的房产，并与原房屋所有权人签订了租赁合同，对承租的房产进行了装饰装修，经营盐城市亭湖区温莎堡休闲港，该份合同中，双方约定装饰装潢由承租人负责，一经装潢产权即归房屋所有人陈荣胜所有，可移动的财产归承租人桂国云所有，但对附属设施、消防、监控设备等未作明确说明；2007年原告陈荣胜取得争议房产的所有权后，桂国云重新与原告签订了房屋租赁合同，其在协议中约定的主要条款与原、被告租赁合同中的条款内容基本一致。3、2009年10月14日，被告柏友庆与争议房产的原承租人桂国云签订浴城转让合同一份，约定出让人桂国云将其承租期间自建的锅炉房、设备、浴城的营业执照、卫生许可证、税务登记证、环保证、一切消防设备及证书转让给柏友庆并协助办理使用手续，转让费10万元。4、江苏东诚亿土地评估房地产估价有限责任公司2012年9月20日出具的陈荣胜户房地产估价报告和估价技术报告显示，装饰装修的成新率为80%，补偿金额为344060元；附属设施的补偿费为143732元；机器设备搬迁费用为500元，电路改造、消防报警系统、监控设备的补偿费用为118486元。其中，装饰装修补偿的项目主要是吊顶、墙纸、地板、铅合金窗等合计445项；附属物补偿的项目主要是防水工程、空调、管道安装等计172项；机械、设备补偿的项目主要是电路改造、消防、报警系统、监控等合计9项。
一审法院认为，双方对征收决定作出后合同应当及时予以解除无争议，故原告要求解除合同及腾空让房的诉请依法应予支持。本案的争议焦点：1、对于双方未能达成解除合同协议的责任如何认定；2、原告陈荣胜主张利息损失的依据是否充分，应否予以支持；3、装饰装潢、附属设施、消防设施等投入的主体如何认定；4、装饰装潢、附属设施、消防设施等征收补偿费用是否应当返还给反诉原告柏友庆；5、停产停业损失分摊比例如何确定；6、反诉原告主张返还租金的依据是否充分，应否予以支持；关于第一个争议焦点，一审法院认为，房屋征收决定是造成合同不能继续履行的根本原因，原、被告双方应当在征收决定作出后及时协商解除合同，避免造成损失的扩大，现其双方在明知合同无法继续履行的情况下，未能及时协商解除合同，并就解除合同协商一致，对此，原、被告双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。关于第二个争议焦点，一审法院认为，由于双方对合同未能及时解除、未能及时腾空让房均负有责任，故双方应当对因合同未及时解除所造成的扩大的损失根据各自的责任分担相应的责任，依法确定由被告承担50%的损失；关于利息的起算时间，一审法院认为，房屋征收补偿协议约定的让房时间是2013年1月22日，如果按时交房，则原告陈荣胜能够领取征收补偿款的时间为2013年2月2日，故利息计算时间应当从2013年2月3日起至2013年8月19日止，实际天数为198天；关于利率计算标准，原告陈荣胜主张以年利率6%计算，该标准不超过银行贷款利率标准，依法应予支持；故实际因未能及时让房扩大的损失应当由被告柏友庆承担的金额为4546084×6%×198天÷365天÷2＝73983元。关于第三个争议焦点，一审法院认为，从现有证据看，双方在签订合同时没有对房屋是否存在装饰装潢、消防设备及附属设施作出约定，也没有相关物品的交接清单，而被告柏友庆有证据证明其在承租房屋后已进行了装修，并更换了部分消防设备，亦从房屋的原承租人桂国云处出资购买了原浴城的部分设备，且从正常的情况看，浴城等经营场所装饰装潢的使用年限一般也不会太长，而房屋的原承租人桂国云承租房屋后已实际使用了七年，从房地产估价技术报告认定的成新率推断，租赁房屋的装饰装修、附属设施也不可能是原承租人桂国云承租时添附的，故应当认定房屋的装饰装潢应为被告柏友庆在承租房屋后添附的；附属设施、消防设施等部分为被告柏友庆添置，部分应当是其从浴城的原承包人桂国云手中出资购买取得，故其所有权也应当是被告柏友庆所有。原告陈荣胜虽然辩称被告柏友庆未能取得消防部门的审批手续，并以此证明被告柏友庆没有对消防设备进行整改或更换，一审法院认为，有无经消防部门审批只是违反了相关的行政管理规定，但并不能以此推定被告柏友庆重新添置消防设备的事实。关于第四个争议焦点，一审法院认为，根据双方合同的约定，承租期间的所有维修、所有安全、防火、防盗等均由被告柏友庆承担，装潢费用也由被告柏友庆承担，一经装潢产权即归原告陈荣胜所有，故装饰装潢的所有权是原告陈荣胜的，但被告柏友庆享有五年合同期内的使用权，鉴于目前因双方当事人意志以外的原因造成了合同的实际履行不能，故对于装饰装修残值的补偿应当归实际使用权人柏友庆所有；附属设施、消防设备的权属问题双方在合同中未作约定，其权属应为投资人柏友庆，实际补偿费用合计262718元，也应当全部归投资人柏友庆。关于第五个争议焦点，一审法院认为，停产停业损失是为了补偿被征收人因征收而影响经营收益而给予的补偿，一般应当补偿给实际从事生产经营的人，从本案的情况看，柏友庆是实际经营人，征收对其造成的损失是浴城无法继续经营，不能实现其承租房屋的根本目的，而征收工作对原告陈荣胜的停工停业损失仅仅是少收了部分租金，且承租人的租金已交纳至征收决定作出后近半年，故依据案件的实际情况，确定停产停业补偿费用分配比例为反诉原告柏友庆占70%，反诉被告陈荣胜占30%，反诉被告陈荣胜应当向反诉原告柏友庆返还停产停业补偿费141904元。关于第六个争议焦点，一审法院认为，就合同的解除未能达成协议的责任在原、被告双方当事人，反诉原告对合同未能及时解除也应承担相应的责任，而且事实上在征收决定作出后反诉原告也没有及时让房，故其主张退还征收决定作出后的租金的请求依据不足，依法不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，一审法院认为，第一、二项解除合同并让房的请求被告无异议，依法应予支持；根据双方对扩大的损失中所承担的责任，第三项请求应当对实际造成的损失各承担50%的责任，由被告柏友庆赔偿原告陈荣胜利息损失73983元。对于反诉原告柏友庆的反诉请求，一审法院认为，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被征收的，房屋租赁合同应当解除，但出租人应当在征收补偿范围内对承租人的损失予以补偿，具体金额为：装饰装修补偿费344060元，附属设施、消防设备补偿费262718元，停产停业补偿费141904元，合计748682元；保证金5000元依法应予返还。一审法院判决：一、解除原、被告双方于2009年10月29日签订的房屋租赁合同。二、限被告柏友庆于判决生效后十日内让出租赁的房屋并返还原告陈荣胜。三、被告柏友庆于判决生效后十内赔偿原告利息损失73983元。四、反诉被告陈荣胜于判决生效后十日内返还反诉原告柏友庆装饰装修、附属设施、消防设备、停产停业补偿费748682元。五、反诉被告陈荣胜于判决生效后十日内退还反诉原告保证金5000元。六、驳回反诉原告柏友庆的其他诉讼请求。上述一至五项相抵后，原告陈荣胜应于判决生效后十日内向被告柏友庆返还679699元。
一审宣判后，陈荣胜不服向本院提起上诉称：1、双方租赁合同约定，一经装潢产权即归陈荣胜所有，租赁期间柏友庆只享有使用权，一审也认定装饰装潢的所有权归陈荣胜所有，房屋征收涉及的装饰装潢的补偿对象是所有权人，而非使用权人，故柏友庆无权主张该项补偿，即使因使用年限受征收影响，也不能享有全部征收补偿；双方合同还约定了“如遇政府拆迁双方互不承担责任，终止合同”，故对于政府拆迁可能涉及的租赁双方之间的赔偿问题，已明确约定互不承担责任。故装饰装潢补偿只应由陈荣胜单方享有。柏友庆在一审中未提供有效证据，佐证其装潢事实，吊顶、强化地板是原承租人桂国云装潢安装的。从税务部门调取的纳税记录看，柏友庆实际经营起始日期为2009年11月份，而非柏友庆所称的2010年1月份。2、一审认定认定设施、消防设备归柏友庆所有，相应征收补偿亦归其所有，缺乏依据。陈荣胜与前期的承租人桂国云签订的租赁合同约定了“一经装潢不动产产权即归陈荣胜所有，租赁结束后所有装潢承租人不得拆除，并无条件交给陈荣胜，可移动的财产归承租人所有”，故消防管道及附属设施的所有权已变更为陈荣胜，桂国云与柏友庆签订转让合同，显然无效。柏友庆未提供添置附属设施、消防设施的有效证据。从陈、柏签订的租赁合同中“如遇政府拆迁，双方互不承担责任，终止合同”的约定，可以看出，对赔偿问题互不承担责任，故附属设施、消防设施的补偿只能由陈荣胜单方享有，与柏友庆无关。3、停产停业损失是基于被拆迁房屋为非住宅房屋而作出的补偿，其补偿基数为被征收房屋拆迁金额的3%，并不涉及柏友庆所谓的因拆迁而停业的问题。停产停业损失补偿的权利享有人只能是陈荣胜，即使柏友庆因房屋征收受到实际经营损失，其补偿金额也只能“按房屋征收决定作出前三年的企业所得税平均数的三倍计算；不满三年的，按照实际年限企业所得税平均数的三倍计算”。4、一审认定双方未及时解除合同，陈荣胜应承担50%的过错，缺乏依据。请求二审依法改判。
柏友庆不服向本院提起上诉称：1、一审回避了征收开始后，柏友庆停业进入评估的事实，回避了陈荣胜签订房屋征收协议后，未告知柏友庆的事实。自2012年5月25日房屋征收决定作出后，征收实施单位开始对房屋的装饰装修、附属设施、消防设施、生产经营设备等进行现场勘查、测量、计算，一直持续到2012年9月（详见评估报告日期）。此期间，柏友庆是基于配合征收工作而对房屋进行保管，不是法律意义上的对房屋的功能加以利用。2、合同解除的主动权在陈荣胜一方，柏友庆无过错。柏友庆在交房前，陈荣胜已领取到400万元补偿款，证实陈荣胜领取补偿款与柏友庆交房时间无涉，且不能交房的过错责任在陈荣胜一方。总补偿款中含有柏友庆应享有的部分，此部分的补偿款的利息应予扣减。柏友庆应享有的补偿款，陈荣胜未及时返还，应承担相应的银行利息。3、陈荣胜收取的2012年5月25日以后的租金，应当返还给柏友庆。因为自该日起，房屋进入调查和评估期，已全面停业，柏友庆是基于配合征收工作而看管房屋，并没有对房屋功能加以利用，故依法不应再承担租金。请求二审依法改判。
二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，一、关于案涉房屋装饰装潢、消防设备和附属设施的财产来源问题。陈荣胜与柏友庆在签订合同时，合同没有对房屋是否存在装饰装潢、消防设备和附属设施作出明确约定，双方之间也没有相关的物品交接清单。从柏友庆与桂国云签订的合同内容，载明了转让浴城时包括自搭原锅炉房、附属设备以及一切消防设施和相应营业执照、税务登记证、环保证、消防手续以及卫生许可证等均为有偿转让。柏友庆在一审中提供了个体装潢公司、装潢工人、装潢设计图纸、购买装潢物品的部分清单票据用以证明重新进行装潢的事实。根据评估报告和估价技术报告显示，浴城的装饰装修成新率为80%，而原承租人桂国云承租房屋后已实际使用了七年，其将浴城转让给柏友庆，按生活常理，桂国云不可能将浴城重新装潢后转让给他人经营。故一审结合上述情况，从成新率推断，租赁房屋的装饰装修、附属设施不可能是原承租人桂国云承租时添附的，从而认定房屋的装饰装潢应为柏友庆承租后添附；附属设施、消防设施部分是柏友庆从浴城原承包人桂国云手中出资购买，部分是承租后自行更换添置，相关权益归柏友庆所有，具有事实依据。
二、关于装饰装潢拆迁补偿利益归属问题。陈荣胜上诉称，双方约定一经装潢产权即归陈荣胜所有，租赁期间柏友庆只享有使用权；还约定了“如遇政府拆迁双方互不承担责任，终止合同”，故对于政府拆迁可能涉及的租赁双方之间的赔偿问题，已明确约定互不承担责任，装饰装潢补偿只能是所有权人陈荣胜单方所有。对此，本院认为，双方关于“如遇政府拆迁双方互不承担责任，终止合同”的约定，是双方在房屋租赁期间，对违约责任约定的条款。应该理解为如遇政府拆迁导致租赁合同无法履行，则双方均不构成违约，互不承担违约责任，而不能简单理解为合同终止后，相应的拆迁补偿均与柏友庆无关，归陈荣胜单方所有。柏友庆为了获得经营利润，才与陈荣胜签订了五年的房屋租赁合同，并投入相应的装潢。仅使用两年多时间，因发生房屋征收，剩余装潢价值的补偿与柏友庆无关，明显有失公平。双方虽然约定了一经装潢产权即归陈荣胜所有，但同时约定了柏友庆享有五年合同期内的使用权。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定了用益物权人对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用和收益的权利。是非所有人对他人所有的不动产或动产依法所享有的占有、使用和收益的权利。从本案实际情况看，柏友庆在租赁经营期间，实际控制装潢物品，按照装潢物品的性质和用途，并不毁损其物或改变其性质而加以利用，通过装潢等投入的成本，以赚取经营利润。本案房屋征收过程中的装饰装修补偿，其实质是对剩余租赁期内装潢残值，也就是对装潢物上用益物权的利益补偿，故一审法院认定因双方当事人以外的原因造成合同实际履行不能，装饰装修残值的补偿应当归实际使用人柏友庆所有，具有事实和法律依据。
三、关于停产停业损失补偿的分配问题。本院认为，非住宅房屋拆迁停产、停业损失的补偿对象为已领取营业执照、正常纳税，并持续生产经营的单位或个人，属租赁非住宅房屋的承租人的停产、停业损失，通常由拆迁人按照双方协议约定给予补偿。本案中，拆迁实施单位经过对浴城的现场勘查、核实，进行评估，并且与陈荣胜协商，协议达成停产停业损失补偿费202720元，这个数额基本为货币征收补偿总金额的5%。现陈荣胜主张柏友庆应按照实际年限企业所得税平均数三倍计算其补偿标准，显然缺乏依据，不能成立。柏友庆作为实际经营人，征收对其造成的损失是无法继续经营，不能实现其承租房屋的根本目的，而征收工作对陈荣胜的停产停业损失仅仅是少收了部分租金，且承租人柏友庆的租金已交纳至征收决定作出后近半年。故一审确定停产停业损失补偿的分配比例为柏友庆70%，陈荣胜为30%，符合公平原则。
四、关于双方对利息损失是否应承担责任以及陈荣胜应否返还2012年5月25日以后的租金的问题。本院认为，陈荣胜作为房屋所有人在征收工作开始后，没有及时通知承租人柏友庆，未能及时与柏友庆及时解除合同以及协商补偿问题，致使双方产生矛盾，故陈荣胜对本案纠纷的发生存在一定过错。而柏友庆于2012年5月2日向征收单位及征收实施单位发出律师函，证明其已经知道房屋征收工作正在进行，因未能与陈荣胜达成征收补偿分配协议而占据涉案房屋不予腾空，致陈荣胜无法及时领取补偿款，故柏友庆对纠纷的发生也有一定的过错责任。一审酌定双方当事人对合同未及时解除所造成的扩大的利息损失各自承担50%的损失，符合客观情况，并无不当。柏友庆在征收决定作出后没有及时让房，故其主张退还征收决定作出后的租金的请求不应予以支持。综上，上诉人陈荣胜、柏友庆的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判处正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14260元，由上诉人陈荣胜负担12027元，由上诉人柏友庆负担2233元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆 霞
代理审判员 杨汉勇
代理审判员 高 翔
二〇一四年四月一日
书 记 员 王圆圆