广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16871号
上诉人（原审原告）：邵谚。
委托诉讼代理人：徐志浩，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志伟，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳华侨城房地产有限公司。
法定代表人：陈剑。
委托诉讼代理人：袁梅，广东远明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：裕冰物业管理（深圳）有限公司。
法定代表人：郑庆裕。
委托诉讼代理人：陈婷，广东晟典律师事务所律师。
上诉人邵谚因与被上诉人深圳华侨城房地产有限公司（以下简称“华侨城公司”）、裕冰物业管理（深圳）有限公司（以下简称“裕冰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初4696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
邵谚上诉请求：1、依法撤销一审判决，确认华侨城公司、裕冰公司侵犯了邵谚就深圳市南山区华侨城某街XXX（九期）1栋第1层1-106号房享有的优先购买权；2、依法判令华侨城公司赔偿邵谚因优先购买权受到侵害而遭受的房产差价损失人民币300万元，裕冰公司对此承担连带清偿责任；3、依法判令华侨城公司赔偿邵谚的装修、可预期收益等损失人民币150万元，裕冰公司对此承担连带清偿责任；4、判令华侨城公司、裕冰公司连带承担本案的全部诉讼费用和上诉费用等。
事实和理由：一、租赁合同关于邵谚送达地址的约定，存在重大瑕疵，且为格式条款，应属无效条款。《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据邵谚与华侨城公司签订及履行的房屋租赁合同，以及裕冰公司提供的涉案房产买卖合同及房产证，邵谚向华侨城公司租赁房产的全称是：南山区华侨城某街XXX（九期）（“XXX九期”）1栋第1层1-105号、1-106号商铺（即05号、06号商铺，06号商铺为“涉案房产”或“涉案商铺”），华侨城公司在一审时，也承认XXX九期不只有一栋建筑。但租赁合同中填写的租赁房产名称却只是“南山区华侨城XXX九期05、06号”，没有具体写明是XXX九期的哪一栋、哪一层，并不完整、准确，存在明显且重大的瑕疵。而华侨城公司作为租赁房产的开发商及出租方，理应清楚并应在合同中如实填写准确、完整的租赁房产名称、地址，这是其应尽的责任和义务，华侨城公司对此明显存在过错，并应承担由此导致的全部责任。而租赁合同第二十五条，以上述不完整、不准确的地址作为邵谚的送达地址，并约定按该地址邮寄即视为送达，这必将导致邵谚无法正常收取邮件，极大限制、排除了邵谚的合法权利，且免除了华侨城公司的通知义务，而该合同条款是华侨城公司的格式条款，因此，根据上述法律规定，该条款应属无效条款。但原审判决对租赁合同中租赁房产名称的完整性、准确性，以及送达地址条款的合法性、有效性均未做查明和认定，明显存在重大事实漏查的情况，原审判决第7页第13-15行关于“根据涉案合同约定，一方给另一方的通知或文件按合同约定的送达地址邮寄即视为送达，即便邮件被邮政部门退回，退回之日亦视为送达之日”的认定，明显属于认定事实和适用法律的错误，依法应予改判。二、华侨城公司未通知邵谚行使对涉案房产享有的优先购买权，原审判决对此认定事实错误。租赁合同第十六条的约定：华侨城公司需转让租赁房屋的全部或部分产权的，应在转让前一个月书面通知邵谚。但华侨城公司在将涉案房产转让给裕冰公司时，并没有履行对邵谚的通知义务，原审判决第7页第18-19行关于“华侨城公司就出卖涉案房产已履行了优先购买权的通知义务”的认定错误：1、华侨城公司在快递单上填写的邵谚地址错误，邵谚并未收到该快递。本案一审中，华侨城公司为了证明其履行了通知义务，其向原审法院提交了快递单及《关于出售出租商铺的通知》。原审判决第5页第12行也已查明，华侨城公司在快递单中填写的邵谚地址是：“南山区华侨城XXXXXXX九期05-06”。但华侨城公司快递单中填写的邵谚收件地址是完全错误的，没有写明是XXX九期的哪一栋、哪一层，既与邵谚承租商铺的实际名称、地址不符，也与合同中填写的地址不符，并且该快递单既没有邵谚的签字签收，也没有显示邮政部门投妥或退回的邮戳，可见，由于收件地址填写的错误，邵谚并没有收到该快递，由此导致的全部责任应由华侨城公司自行承担，与邵谚无关。但原审法院没有对以上事实进行查明和认定，依法应予纠正。2、华侨城公司快递单备注中载明的转让房产与实际转让房产不符。原判决第5页第13-14行查明：“快递单备注栏载明‘有关出售华侨城XXXXXXX九期05-06商铺并要求在10个工作日内回复是否购买的通知”’，但：首先，如前所述，快递单备注中通知转让的商铺与邵谚承租商铺的名称并不相同，不能证明通知转让的就是邵谚承租的两处商铺。其次，即使根据华侨城公司提交的证据，其所谓的快递及通知事项，也是关于05、06号商铺的一并转让，不是单独转让涉案06号商铺；而一并转让05、06号两处商铺与只转让06号一处商铺的条件，显然是不可能一样的，因此，即使是华侨城通知了邵谚一并转让05、06号商铺，也不能免除其变更转让方式、条件后单独转让06号商铺时的通知义务，两者不能混为一谈。但原审判决没有查明以上事实，便草率的认为华侨城公司在转让涉案06号商铺时履行了通知义务，显然是极为错误的。3、关于转让涉案06号商铺，华侨城公司没有履行通知义务。而华侨城公司提交的《关于出售出租商铺的通知》，虽然是关于涉案06号商铺的单独转让，但却明显与快递单转让两处商铺的备注矛盾，不能证明该快递邮寄的文件与该《通知》是同一的；而该《通知》上没有邵谚的签字，也没有其他证据可以证明邵谚实际收到了该《通知》，对此，华侨城公司理应承担举证不能的责任。但原审却并没有对快递单与《通知》的一致性、以及邵谚是否实际收到该《通知》做任何查明和认定，明显存在漏查和认定事实的错误。综上所述，华侨城公司并没有通知邵谚行使就涉案房产享有的优先购买权，原审判决对此存在认定事实的错误，并对诸多重大事实漏查，恳请二审法院在查明上述事实的基础上依法改判。三、华侨城公司、裕冰公司的行为侵犯了邵谚就涉案房产享有的优先购买权，严重损害了邵谚的合法权益，原审判决存在认定事实的错误和漏查。（一）邵谚承租涉案06号商铺及05号商铺的目的是为了长期经营使用，并投入大量资金进行装修。邵谚承租涉案06号商铺及紧邻的05号商铺的背景是：1、2013年，华侨城公司开发的XXX九期商铺对外招租，由于华侨城公司是国企，其商铺在以往的经营中均是只租不卖，且华侨城公司表示根据公司规定只能签3年的租赁合同，但到期可续租；2、由于涉案的06号商铺临街在前，05号商铺在后且没有单独进口、无法单独使用，因此，第05、06号商铺不可分割租赁经营，必须共同出租。基于租赁房产的实际情况，以及对华侨城公司的信任，邵谚与华侨城公司签订了为期三年的租赁合同，承租上述商铺连通用于经营咖啡店，并按十年折旧的标准，投入巨资进行了内外豪华装修、装饰，而邵谚投入的资金显然是无法在区区三年内收回的，邵谚显然是基于长期租赁使用的目的承租上述商铺的，而华侨城公司、裕冰公司对此也是明知的。但原审判决对华侨城公司商铺出租的惯例、续租承诺，以及邵谚投入资金、实际使用等情况，均未作任何查明和认定，明显存在重大事实的漏查。（二）裕冰公司不是善意的购买人，华侨城公司、裕冰公司侵犯了邵谚就涉案房产享有的优先购买权。首先，如前所述，华侨城公司在转让涉案06号商铺时，没有履行通知邵谚的义务，明显的侵犯了邵谚就该房产享有的优先购买权和知情权。其次，涉案房产买卖合同明确约定该商铺是带租出售，因此，裕冰公司对邵谚承租该商铺及享有优先购买权的事实是明知，其理应要求华侨城公司提供邵谚放弃优先购买权的证明，但该商铺的转让却是在华侨城公司没有履行通知义务、邵谚没有放弃优先购买权的情况下进行的，裕冰公司对此显然存在过错。而根据裕冰公司在本案庭审中的陈述，其竟然从未看房即斥资千万购买涉案商铺，这明显与常理不符，裕冰公司与华侨城公司明显是在合谋损害邵谚的合法权益，是通过买卖位置较好的06号商铺且拒绝续租给邵谚的手段，逼迫邵谚放弃咖啡店的经营，继而解除05号商铺的租赁合同，另行进行交易，由此可见，裕冰公司明显不是善意的购买人，其与华侨城公司共同侵犯了邵谚对涉案房商铺享有的优先购买权和知情权，损害了邵谚的合法权益。原审判决第7页倒数第6-7行关于“华侨城公司和裕冰公司均不存在侵犯涉案房产承租人优先购买权”的认定，明显是认定事实的错误，依法应予改判。（三）华侨城公司、裕冰公司的行为严重损害了邵谚的合法权益，依法理应赔偿邵谚的全部损失。在邵谚承租涉案房产期间，深圳房价呈大幅上涨态势，受让该房产的获益是可以合理预期的，因此，华侨城公司、裕冰公司是在邵谚不知情的情况下买卖涉案房产，不仅侵犯了邵谚的优先购买权，而且导致邵谚未能在同等条件下受让该房产，可预期利益受到了严重损害。而裕冰公司不将06号商铺续租给邵谚，也将造成邵谚无法正常租赁使用05号商铺，咖啡店不能继续经营，邵谚长期租赁经营05、06号商铺的可预期收益无法实现，已投入的巨额资金也将付诸东流，邵谚必将因此遭受巨大的直接和间接经济损失。邵谚所遭受的上述利益损害和经济损失，均是由于华侨城公司、裕冰公司的行为所致，对此，华侨城公司、裕冰物业显然存在恶意和过错，其理应连带对邵谚做出合理赔偿。但原审判决却对以上事实视而不见，未就华侨城公司、裕冰公司对邵谚造成的损害做任何查明和认定，便直接驳回邵谚的诉讼请求，明显存在漏查和认定事实的错误，严重地损害了邵谚的合法权益。综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，对邵谚合法权益的保护极为不利，故邵谚依法向贵院提起上诉，请贵院依法裁判，支持邵谚的全部诉讼请求，保护邵谚的合法权益。在庭审中，邵谚补充，华侨城公司向法院提交的快递单上面既没有邵谚的签收，也没有任何邮政部门退回的记录，我们向法庭提交了国内特快专递邮件处理规程及快递单背面所附的国内快递邮件协议，根据这一规定和协议，如果无法联系到寄件人，承运人有权根据国家法律法规的规定对邮件进行处理。目前所适用的法律法规就是国内特快专递邮件处理规则，这个规则第98条明确规定，无法投递的国内特快专递邮件，应将国内特快专递邮件详情单的名字划…，在详情单上张贴改退批条，根据这一规定，华侨城公司向法庭提交的快递单存在形式上的瑕疵，华侨城公司并没有履行通知邵谚优先购买权的权利。
华侨城公司辩称：华侨城公司没有侵犯邵谚的优先购买权，我公司已经按照我公司与邵谚签订的租赁合同的约定，向邵谚发出了出售出租商铺的通知。双方所签订的租赁合同是深圳市房屋租赁管理办公室所制订，不是用于合同法关于格式条款的约定。租赁合同上约定的送达地址为南山区华侨城XXX九期05、06号，与南山区华侨城XXX九期一栋05、06号是同一地址，邵谚一审提交的多份证据中自己对租赁房屋的地址描述也为南山区华侨城XXX九期05、06号，因此，不存在邵谚在上诉状中所述该地址存在不准确的表述。华侨城公司所提交的快递单有中国邮政的邮戳，表示该快递已由中国邮政速递物流股份有限公司接收了，并提供快递服务。邵谚所说的没有退回的粘贴单反而能够证明该快递单已被妥投。邵谚提交的国内特快专递处理的规则，与华侨城公司是否已经履行通知义务没有关联。
裕冰公司辩称，我方并未侵害邵谚的优先购买权，请依法驳回邵谚的上诉请求。租赁合同为房屋租赁管理办公室的备案合同模板，公平合理，不存在损害其利益的情形，且租赁合同中约定的地址清楚明确，与邵谚提交的营业执照及邵谚与其他公司或个人签订的消防工程装修购销的合同约定地址一致，该地址不存在无法投递的情形，且邵谚也明确该地址的有效性。华侨城公司已经履行了通知的义务，且在通知书中明确了是邵谚承租的106房进行出售，即明确了卖出的金额，是邵谚自行放弃了优先购买权，裕冰公司不承担任何赔偿责任。即便是华侨城公司未履行通知义务，我方在华侨城公司作出的房屋权利瑕疵担保下，与华侨城公司签订买卖合同，并已取得产权登记，属于善意购买，也不承担任何赔偿责任。华侨城公司提供的国内特快专递邮件处理规则属于部门规章，其效力低于合同法中双方对权利义务的约定，应当严格依照双方签订的租赁合同中关于投递的约定。该处理规则中也明确无法投递时，需用特快方式退回原寄局，但该快递并未退回，已处于妥投状态。
邵谚向一审法院起诉请求：1、确认华侨城公司、裕冰公司侵犯邵谚就深圳市南山区华侨城某街XXX（九期）1栋1-106房（以下简称涉案房产）享有的优先购买权；2、华侨城公司赔偿邵谚因上述优先购买权受到侵害而遭受的房产差价损失人民币300万元（以下币种均为人民币），并判令裕冰公司对此承担连带责任；3告华侨城公司赔偿邵谚的装修、可预期收益等损失150万元，并判令裕冰公司对此承担连带责任；4、华侨城公司、裕冰公司共同承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年3月14日，邵谚（承租方、乙方）与华侨城公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）一份，约定甲方将位于深圳市南山区华侨城XXX九期05、06号房出租为乙方使用，建筑面积共计127.85平方米（第一条）；甲方为租赁房屋权利人，房地产权利证书名称及号码为房产证（深房地字第××、40××09）；乙方租用租赁房屋的期限自2013年5月1日至2016年4月30日止；本合同有效期内，甲方需转让租赁房屋的部分或全部产权的，应在转让前一个月书面通知乙方；乙方应在收到甲方书面通知后十个工作日内给予甲方回复，乙方在同等条件下有优先购买权；甲乙双方约定甲方通知或文件的送达地址为深圳华侨城XX街XX大厦21、22楼，乙方通知或文件的送达地址为本合同第一条所述地址；送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日；及其他内容。涉案合同上载明的邵谚通信地址为“XXX九期05、06号”、联系电话为“189××××2345”。同日，邵谚与华侨城公司签订《房地产租赁合同补充协议》。
华侨城公司提交快递单及《关于出售出租商铺的通知》，用以证明华侨城公司已按照租赁合同所约定的地址、期限履行了提前通知的义务。上述快递单上加盖有邮戳，时间显示为2014年11月25日，收件人地址、电话分别显示为“南山区华侨城XXXXXXX九期05-06”和“189××××2345”，且快递单备注栏载明“有关出售华侨城XXXXXXX九期05-06商铺并要求在10个工作日内回复是否购买的通知”。该《关于出售出租商铺的通知》主要内容为，华侨城公司拟出售的涉案房产的出售条件，并告知承租人若决定购买涉案房产应在收到该通知之日起一定期限内书面通知华侨城公司，且在收到该通知之日起一定期限内与其签署涉案房产的买卖合同文件，并同时一次性付清全部房款，若未按时出具确认购买或虽已出具确认购买通知但未按时签署买卖合同文件同时一次性付清全部房款的，均视为承租人放弃涉案房产同等条件下的优先购买权。邵谚对华侨城公司提交的上述证据均不予认可，认为快递单没有显示有人签收，《关于出售出租商铺的通知》明确说明邵谚承租房屋的地址是XXX九期1栋1-106，但在邮寄单中仅表述为九期05-06，该地址根本无法送达。另在邮寄单备注栏中载明的是“05-06商铺”，但《关于出售出租商铺的通知》内容中却仅有06号商铺，两者的表述自相矛盾。
裕冰公司提交《房屋租赁凭证》，以证明租赁房屋坐落地址为“南山区华侨城XXX九期05、06号”；裕冰公司还提交9620048124688号快递单、1030957377219号快递单及妥投证明，共同用以证明“南山区华侨城XXX九期1栋05、06号”是邵谚的有效送达地址。邵谚对上述证据均不予认可，认为即使从裕冰公司提交的证据来看，邵谚的真实送达地址也应为XXX九期1栋05、06号；华侨城公司对裕冰公司提交的上述证据予以确认，并补充说明XXX九期的商铺只有10个，编号从01到10，其中01至07为1栋商铺，08至10商铺为2栋商铺，故XXX九期05、06和XXX九期1栋05、06指向地址是同一的。
另查，邵谚提交的《个体工商户营业执照》显示邵谚经营的深圳市南山区咖啡店登记的经营场所为“深圳市南山区沙河街道某街XXX9期05.06铺”；邵谚提交的《消防工程承包合同书》显示甲方为“华侨城XXX九期05、06商铺”；邵谚提交的《家庭装修合同》显示工程地址为“深圳华侨城某街XXX9期05-06铺”；邵谚提交的《大金家用中央空调系统销售及安装合同》显示购买方及工程名称均为“XXX九期0506号商铺”。
再查，华侨城公司、裕冰公司于2015年1月13日就涉案房产签订《深圳市房地产买卖合同》，同年3月17日，涉案房产转移登记至裕冰公司名下。
一审法院认为，邵谚和华侨城公司签订的涉案合同及《房地产租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。在合同约定的租赁期限内，华侨城公司将涉案房产转让给了裕冰公司，裕冰公司取得了出租人的地位并承接了华侨城在上述合同及补充协议中的权利、义务。
关于邵谚的优先购买权是否被侵犯以及华侨城公司、裕冰公司是否应当承担连带赔偿责任的问题。本案中，华侨城公司按照合同约定的承租方通信地址“南山区华侨城XXX九期05、06号”，依约在转让涉案房产前一个月向邵谚邮寄送达《关于出售出租商铺的通知》，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，即出租人在出卖之前合理期限内通知承租人享有优先购买权。邵谚认为华侨城公司在快递单上书写的上述通信地址与其承租房产地址不一致导致无法妥投。经审查一审法院认为，根据涉案合同约定，一方给另一方的通知或文件按合同约定的送达地址邮寄即视为送达，即便邮件被邮政部门退回，退回之日亦视为送达之日，邵谚在签署涉案合同时应当清楚知晓其留存上述送达地址将会承担相应的法律后果。同时，邵谚关于送达地址无法妥投的意见与其自行提交的多份证据上载明的经营场所、商铺名称及地址亦自相矛盾，明显不合常理，一审法院对此不予采信。据此，一审法院认定华侨城公司就出卖涉案房产已履行了优先购买权的通知义务，华侨城公司和裕冰公司均不存在侵犯涉案房产承租人优先购买权的情形。邵谚诉请确认华侨城公司、裕冰公司就涉案房产侵犯其享有的优先购买权，没有事实依据，一审法院不予支持。同理，邵谚要求华侨城公司、裕冰公司就房产差价损失、装修、可预期利益等损失承担连带责任，一审法院亦不予支持。
判决：驳回邵谚的全部诉讼请求。案件一审受理费21400元，由邵谚负担。
本院二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，邵谚与华侨城公司之间签订的《房屋租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定上述协议合法有效正确，本院予以确认。本案二审争议焦点问题为华侨城公司是否存在侵犯邵谚优先购买权的行为。根据华侨城公司提供的证据，华侨城公司在出售涉案房产前已经按照双方合同所载明的邵谚的通信地址及电话向邵谚快递送达了《关于出售出租商铺的通知》，华侨城公司对其通知义务的履行方式符合双方合同约定。邵谚虽上诉称华侨城公司在快递单上填写的地址错误导致邵谚未能收到该快递，但该快递单上所填写的地址与双方合同载明的邵谚的通信地址一致，也与邵谚提交的《个体工商户营业执照》、《消防工程承包合同书》、《家庭装修合同》等文件资料中邵谚所确认的地址一致，因此，邵谚的前述上诉意见依据不足，本院不予采纳。关于邵谚上诉称涉案合同第二十五条关于“送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日”属无效格式条款的问题，因邵谚未能证实上述条款系由华侨城公司为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与邵谚进行协商的条款，且该条款对合同双方完全对等，并未加重邵谚的责任或排除邵谚的主要权利、也未免除华侨城公司的责任，故邵谚的前述上诉理由亦不成立，本院不予支持。原审法院关于华侨城公司已就出卖涉案房产履行了优先购买权通知义务的认定并无不当，本院对此予以维持。邵谚关于华侨城公司侵犯其优先购买权的主张不能成立，其关于裕冰公司非善意购买人、应对其损失承担连带赔偿责任的上诉请求亦无充分事实依据，本院对此均不予支持。
综上所述，邵谚的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币42800元，由上诉人邵谚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。