福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）文民初字第2007号 原告吴前利，男，1963年5月22日出生，汉族，住福建省福清市。 原告吴梅云，女，1963年8月29日出生，汉族，住福建省福清市。 二原告委托代理人林鎧，福建天月律师事务所律师。 被告福建省融都置业有限公司，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路桂溪名都1408号，组织机构代码68935426-2。 法定代表人林秋生，总经理。 委托代理人张子华，福建君立律师事务所律师。 原告吴前利、吴梅云与被告福建省融都置业有限公司（以下简称融都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴前利、吴梅云的委托代理人林鎧、被告融都公司的委托代理人张子华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴前利、吴梅云诉称，截止2014年7月30日，时任被告融都公司法定代表人林某荣向案外人吴某娜借取大量资金全部用于投资融都公司，因而案外人吴某娜对林某荣享有债权。吴某娜亦因资金周转需要向二原告借取大量资金，因而二原告对吴某娜享有债权。在此期间，吴某娜购买了融都公司开发的位于漳州市水仙大街南侧“融都·新界”商场。2014年8月1日，为了围绕二原告、吴某娜、林某荣三方之间债务整合以及吴某娜与融都公司商场买卖事宜，二原告、吴某娜、林某荣、融都公司四方签订了《协议书》，约定：1、吴某娜将上述商场折抵给二原告，林某荣及融都公司予以配合，林某荣代二原告支付全部购房款作为吴某娜对二原告的还款。2、二原告、吴某娜、林某荣、融都公司等四方一致同意二原告购房款的债务由林某荣承担，视同二原告已经支付全额购房款完全履行了购房合同义务，融都公司开具支付房款的票据。3、融都公司确认二原告已履行商品房买卖合同付款义务全额支付了购房款，放弃向二原告主张付款及追究违约责任的权利。据此，2014年8月7日，二原告与融都公司签订了《商品房买卖合同》，同日，融都公司向二原告出具了《收款收据》，列明已收取二原告“融都·新界”商场的购买款。融都公司也于2014年11月28日向二原告交付上述商场。然而，签订《商品房买卖合同》一年有余，融都公司未依合同约定向漳州市房地产交易管理与房屋权属登记发证中心办理商品房预售合同登记备案，也未办理房屋所有权初始预登记，二原告与融都公司亦无法协商达成一致意见。现请求：1、依法判决确认二原告与被告融都公司之间所订立的《商品房买卖合同》合法、有效；2、依法责令被告融都公司向漳州市房地产交易管理与房屋权属登记发证中心办理商品房预售合同登记备案及申请预告登记；3、依法责令被告融都公司向漳州市房地产交易管理与房屋权属登记发证中心办理商品房房屋所有权初始预登记。 被告融都公司辩称，一、案涉《商品房买卖合同》的签订是融都公司为案外人陈某（吴某娜丈夫）给付案外人林某荣借款资金提供的担保，本案应当按照民间借贷法律关系审理。二、本案林某荣至今未收到陈某、吴某娜给付的借款资金，林某荣与陈某、吴某娜之间民间借贷合同关系未生效。三、融都公司签署《协议书》及《商品房买卖合同》因违反《公司法》相关规定而无效。四、案涉房产“融都·新界”商场系被吴某娜、吴某建、吴前利、吴梅云以欺诈手段占有，该非法占有行为应属无效，非法占有人应将案涉房产归还给融都公司。综上，二原告所述之基本事实不存在，其诉讼请求缺乏事实根据及法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2014年8月1日，原告吴前利、吴梅云与案外人吴某娜、案外人林某荣、被告融都公司签订一份《协议书》，协议书确认：两原告与吴某娜存在民间借贷关系，两原告对吴某娜持有债权；吴某娜与林某荣存在民间借贷关系，吴某娜对林某荣持有债权；吴某娜向融都公司购买址在漳州市水仙大街南侧“融都·新界”商场（面积2041.98㎡），购房款由吴某娜支付共计人民币15314850元（以下币种均为人民币）；吴某娜愿将上述房产折抵给两原告，林某荣、融都公司愿予以配合，林某荣愿意代两原告支付全部购房款作为吴某娜向两原告的还款。协议书约定：一、截止2014年7月30日，林某荣借款全部用于投资融都公司。二、所购房产的总价为15314850.00元。四方一致同意两原告购房应支付融都公司的购房款义务的债务由林某荣承担，视同两原告已经支付全额购房款完全履行了购房合同义务，融都公司给两原告开具支付房款的票据。三、融都公司确认，两原告已履行商品房买卖合同付款义务全额支付了购房款，放弃向两原告主张付款及追究违约责任的权利。四方均在《协议书》上签字盖章。 2014年8月7日，原告吴前利、吴梅云与被告融都公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35060108032900748）及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定吴前利、吴梅云向融都公司购买漳州市九龙大道以东、水仙大街以南融都·新界商场，建筑面积2041.98平方米，每平方米7500元，总金额15314850元。同日，融都公司向两原告开具15314850元的《收款收据》。该《商品房买卖合同》未办理登记备案手续。 《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。… 《商品房买卖合同》第二十五条约定：本合同自双方签订之日起生效。本合同签订之日起30日内，由【买受人】向房屋权属登记机构漳州市房地产交易管理与房屋权属登记发证中心申请预告登记。 《商品房买卖合同》第二十六条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向漳州市房地产交易管理与房屋权属登记发证中心办理合同登记备案。 《商品房买卖合同》合同补充协议第七条约定：主合同第十四条约定变更为：1、主合同约定的“60日”变更为“180日”、“90日”变更为“360日”。该日期的调整不视为主合同第二十二条约定的“出卖人责任的减轻或免除”。… 另查明，2014年5月7日，融都公司出具一份《致“万佳友物业”公司关于批量店面、车位及商场交房说明涵》，内容为：“经福建省融都置业有限公司充分考虑与研究，决定将所剩的部分店面、车位及商场交付给吴某建运营，电话：188××××7713。所列部分的店面、车位及商场相关办理手续及需交给物业公司的费用，请物业公司按你司相关规定执行，时间从2014年4月1日开始计算。”并附有店面、车位及商场清单，本案讼争的融都·新界商场亦在所列清单中。 2014年11月28日，讼涉商品房交付两原告使用。 本院认为，2014年8月1日的《协议书》由原告吴前利、吴梅云与案外人吴某娜、案外人林某荣、被告融都公司四方签名盖章，可认定协议内容系四方的真实意思表示。四方在协议中约定进行债务整合，一致同意两原告购买讼涉商品房的购房款由案外人林某荣承担，被告融都公司给两原告开具支付购房款的票据，并确认两原告已履行商品房买卖合同付款义务并全额支付了购房款，该些约定系四方对自身权利的处分，可予准许。原告吴前利、吴梅云与被告融都公司于2014年8月7日签订了《商品房买卖合同》，合同内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，且被告出具了购房款的《收款收据》，结合上述四方协议内容，可视为两原告已支付购房款，合同应认定合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。被告融都公司辩称本案应当按民间借贷法律关系审理，与事实不符，其辩解不予采纳。依据《商品房买卖合同》第二十五条、第二十六条的约定，被告融都公司应向漳州市房地产交易管理与房屋权属登记发证中心申请预告登记及办理合同登记备案，因此，两原告要求被告办理讼涉商品房合同登记备案及申请预告登记的请求予以支持。关于两原告要求被告向漳州市房地产交易管理与房屋权属登记发证中心办理讼涉商品房房屋所有权初始预登记的请求，因办理条件尚未成就，不予支持，两原告可选择另案主张违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下： 一、原告吴前利、吴梅云与被告福建省融都置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35060108032900748）合法有效。 二、被告福建省融都置业有限公司应于本判决生效之日起15日内向漳州市房地产交易管理与房屋权属登记发证中心申请漳州市九龙大道以东、水仙大街以南融都·新界XXX号商场的预告登记及办理合同登记备案。 三、驳回原告吴前利、吴梅云的其他诉讼请求。 本案受理费113689元，原告吴前利、吴梅云负担37896元，被告福建省融都置业有限公司负担75793元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  苏碧恋 人民陪审员  魏雅蓉 二〇一五年十一月三十日 书 记 员  林斐偲 判决引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。