广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1284民初821号原告：中国工商银行股份有限公司四会支行。住所：广东省四会市城中区拱桥直街*号。组织机构代码：19553122-2。负责人：吴永勤。委托诉讼代理人：黄德中，系该支行员工。委托诉讼代理人：谢永权，系肇庆分行员工。被告：陈建明，男，1975年2月9日出生，汉族，广东省四会市人，住四会市。。被告：严金玲，女，1979年9月6日出生，汉族，广东省四会市人，住四会市。。被告：四会市房地产开发公司。住所：广东省四会市东城区陶丽一街**座*号（首层）。统一社会信用代码：91441284195521841G。法定代表人：肖智杰。原告中国工商银行股份有限公司四会支行与被告陈建明、严金玲、四会市房地产开发公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法适用普通程序，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄德中、被告四会市房地产开发公司的法定代表人肖智杰到庭参加诉讼，被告陈建明、严金玲经本院依法传唤后没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司四会支行向本院提出诉讼请求：一、被告陈建明、严金玲向原告偿还借款本金386218.58元、利息13605.33元（利息截止至2016年2月20日，此后的利息包括罚息、复利，按照中国人民银行相关相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日另计）；二、原告对被告陈建明、严金玲提供的作为借款抵押物的位于四××市××街道水仙路海景花园××号的房地产享有优先受偿权；三、被告四会市房地产开发公司对上述债务承担连带清偿责任；四、被告承担本案全部诉讼费用及实现债权的费用。事实和理由：在广东端信律师事务所的见证下，2009年10月26日，陈建明、严金玲、四会市房地产开发公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告陈建明向原告借款54万元，借款用于购买位于四××市××街道水仙路海景花园××号的房地产（原址为四会市东城区水仙路海景花园8座93号B2303房），借款期限15年（自2009年11月2日至2024年11月2日止），借款由被告陈建明、严金玲提供所购买的房地产设定抵押，并到房地产管理部门办理抵押登记（他项权证:粤房地建抵登四押字第0100001317号），借款由四会市房地产公司提供担保。合同约定从放款日次月起按月等额本息还款。原告于2009年11月2日发放了贷款，但被告未按《个人购房借款/担保合同》的约定履行还款义务，截至2016年2月20日，被告已累计连续逾期10期，共积欠本息399823.91元，包括本金386218.58元（其中未到期本金360767.86元，逾期本金25450.72元），利息13605.33元。原告经多次向被告催收均无结果，被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。被告四会市房地产开发公司辩称：原、被告签订了《个人购房借款/担保合同》的，根据该合同第23条约定，担保人免除保证责任。原告提供如下证据：1.《欠款余额清单》，证明被告欠款余额的事实。2.《借款凭证》，证明被告向原告借款的事实。3.《个人购房借款/担保合同》，证明被告向原告借款及作担保的事实。4.《见证书》，证明见证的事实。5.《广东省在建工程抵押登记证明》，证明原、被告办理抵押登记的事实。6.《身份证》，证明被告的诉讼主体资格。7.《户口簿》，证明户籍证明。8.《结婚证》，证明两被告是夫妻关系的事实。9.《企业机读登记档案资料》，证明被告四会市房地产开发公司的主体资格。10.《组织机构代码证》，证明被告四会市房地产开发公司的主体资格。11.《贷款催收函》，证明债权催收的事实。被告四会市房地产开发公司对上述证据没有意见。被告陈建明、严金玲没有提出答辩意见和提交证据。上述证据经审核，结合原告的庭审陈述，本院认定如下事实：2009年10月26日，被告陈建明、四会市房地产开发公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告陈建明向原告借款54万元；借款用于购买位于四××市××街道水仙路海景花园××号的房地产（原址为四会市东城街道水仙路海景花园8座93号B2303房）；借款期限为15年，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基础利率下浮25%，据此确定年利率为4.455%，贷款遇到基准利率调整，则自每次基准利率调整之日的次年1月1日重新确定贷款利率；按月等额本息还款法（按月计息）；借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收40%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；借款由四会市房地产公司提供阶段性连带责任担保，保证范围包括对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等，贷款人自收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书后保证人免除担保责任；被告陈建明以购买的上述房屋作抵押担保等合同内容。2009年11月2日，原告将借款54万元支付给被告陈建明指定的收款人，被告陈建明在《借款凭证》签名确认，并约定借款期限为2009年11月2日至2024年11月2日止。2009年11月4日，原告与被告陈建明到四会市房产管理部门办理了位于四××市××街道水仙路海景花园××号的房地产的在建工程抵押登记手续。从2015年5月开始，被告陈建明不再按约定归还借款，截至2016年2月20日，被告陈建明已累计连续逾期10期，积欠原告到期本金25450.72元、利息13605.33元，另外还有未到期的借款本金360767.86元未归还。在审理过程中，本院根据原告申请于2016年5月4日依法作出（2016）粤1284民初821号之一民事裁定书，裁定查封被告陈建明位于四××市××街道水仙路海景花园××号预售房屋的房地产权。本院认为，原告与被告陈建明签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告陈建明向原告借款54万元，双方的借贷关系合法有效，受法律保护。被告陈建明使用原告发放的贷款后，自2015年5月开始，不再按约定归还借款，截至2016年2月20日，被告陈建明共拖欠原告借款本金386218.58元（其中未到期本金360767.86元，逾期本金25450.72元），利息13605.33元，本息共计399823.91元。被告陈建明的上述行为已构成违约，应承担违约责任，现原告要求被告陈建明偿还借款本息399823.91元以及支付自2016年2月21日之后按合同约定的利息、罚息、复利的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。被告陈建明虽然提供了位于四××市××街道水仙路海景花园××号的房屋作为借款抵押，但原告取得的只是在建工程抵押登记，该房屋所办理的在建工程抵押登记实质是不动产预告登记，其只是使登记申请人取得请求将来发生物权变动的排他权利，并非对该不动产享有现实的抵押权，而不是正式的房屋抵押登记，故原告主张对上述房屋享有优先受偿权，本院不予支持。被告四会市房地产开发有限公司作为陈建明的借款保证人，约定的担保方式为阶段性连带责任保证，保证期限自原告收到正式的房屋他项权证书后保证人免除担保责任。由于四会市房地产开发有限公司不能证明抵押房屋已办妥正式的抵押登记手续或原告已经收到涉案房屋的他项权利证书，故仍应对被告陈建明的上述债务承担连带清偿责任。被告陈建明、严金玲于2003年4月25日登记结婚，属于夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条规定情形的除外。”的规定，因为陈建明所欠原告的债务发生在两被告夫妻关系的存续期间，应当按夫妻共同债务处理；另外，被告严金玲没有提交证据证明上述债务不属于夫妻共同债务的情形，所以，被告严金玲应当对陈建明所欠原告的借款本息承担连带清偿责任。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈建明、严金玲应自本判决生效之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司四会支行偿还借款本金386218.58元和利息（包括罚息、复利）13605.33元（利息暂计至2016年2月20日，此后的利息按中国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至还清借款本息之日止）。二、被告四会市房地产开发公司对上述第一判项的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告要求对位于四会市东城街道水仙路海景花园八座93号的房地产享有优先受偿权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7298元、保全费2470元，合共9768元，由被告陈建明、严金玲、四会市房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  曹铭毅审判员  赵静欣审判员  邵 平二〇一六年九月十三日书记员  陈钰琼