江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1613号
上诉人（原审原告）：张琴,女,1964年2月9日出生,汉族，工人，住江苏省南京市溧水区。
上诉人（原审原告）：许玉芳,女,1966年6月11日出生,汉族，工人，住江苏省。
上诉人（原审原告）：张明,男,1961年9月22日出生,汉族，个体工商户，住江苏省。
上述三上诉人共同委托诉讼代理人：王玉新，江苏宗域律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许丰华,男,1977年4月28日出生，汉族，个体工商户，住江苏省南京市溧水区。
原审第三人：张娟，女，1967年1月28日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。
原审第三人：张华，男，1969年6月2日生，汉族，住江苏省南京市溧水区永阳镇县。
原审第三人：朱有钧，男，1982年9月21日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。
上诉人张琴、许玉芳、张明因与被上诉人许丰华、原审第三人张娟、张华、朱有钧房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2016）苏0117民初5225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张琴、许玉芳、张明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.张明与许丰华签订的租赁合同合法有效，一审法院未对该合同效力及有无解除作出认定。2.上诉人在租赁合同到期前书面通知被上诉人是否续约，双方协商不成而致诉讼，但现有证据足以证明被上诉人仍系承租人，被上诉人在诉讼前也从未否认过，但一审法院却支持了被上诉人认为与自己无关的陈述，损害了上诉人利益。3.张明在与许丰华的合同中明确约定不得转租，张华也明知该内容，许丰华明知张华无权处置租赁房屋仍然合谋贸然为之，主观上无善意，不能构成表见代理，应为无效。许丰华违反合同约定一直未将租赁物交还给上诉人，应当承担违约责任。4.一审法院采信张华提交的委托书及收条等证据，认定事实错误。5.本案诉讼前上诉人与许丰华签订的租赁合同已经到期，即使根据张华与朱有钧签订的租赁合同，也于2016年12月4日到期。一审法院开庭的时候，双方当事人包括第三人对于租赁合同到期，租赁物的产权人确定以及不能再进行进一步地租赁的事实都作出了说明，一审法院完全可以根据查明的事实判决返还房屋，但却驳回了上诉人的诉讼请求。6.一审法院没有适用侵权责任法的规定处理本案，适用法律错误。
许丰华辩称，其自2009年从俞桂平处接手锦江宾馆，该合同原由张华与俞桂平签订，其一直延用该合同。2011年4月，张明过来说他要和其签订合同，因为张明和张华是兄弟，其征求了张华的意见，问能不能和张明签订合同，张华同意后其才签订。2013年12月5日，其告诉张华宾馆经营不下去了，当时朱有钧愿意经营这个店，其就把朱有钧介绍给张华。因为以前的房东一直是张华，宾馆也是张华经营的，张华也是房东，就由张华跟朱有钧签订了合同。2013年12月5日以后，其就未再经营。房租是交给张娟的，后来张华和朱有钧签订合同以后，张华出具了委托书，让其从朱有钧那里收取房租后直接交给张娟。请求驳回上诉，维持原判。
张娟述称，其是家里面的会计，住的离宾馆不远，家里所有的装修帐目都由其负责，许丰华和张明签订协议的时候，张华和张琴都在，房租由其收取。张华与许丰华之间的委托情况不清楚，但是每次都是许丰华或者他老婆打的钱，有些是现金，其就出具收条，有些是直接转帐。2015年7月，其去催房租，发现经营人换了，招牌也换了，其就问朱有钧是怎么签订的合同，朱有钧给其看了与张华签订的合同，还有张琴的购房合同原件，其告诉朱有钧这个合同是无效的。
张华述称，其家里有家庭协议，房屋的所有权不以产权证登记的为准，其也是房屋的产权人，也可以出租房屋。刚开始搞宾馆的时候其是法定代表人，有一段时间经营不好，其曾让他们过来商量，但他们都不愿意来。其把房屋租给许丰华，后来张明要求和许丰华签定协议，其就同意他们直接签。因为其总拿不到房租，后来其又和朱有钧签订了合同，现在房租由其领取，朱有钧从去年下半年开始将房租交给张华了。
朱有钧述称，其是2013年12月5日从许丰华处接手，和张华签订了租赁合同，当时签订租赁合同的时候，张华写了委托书给其，如果张华没有时间，就委托许丰华过来代收房租。张琴的购房合同原件是张华给其办理营业执照的。其按时交纳房租，正常经营，从来没有拖欠过房租。自从去年下半年的时候，张华自己过来拿了，其租金已经交到了2017年4月、5月份。
张琴、许玉芳、张明向一审法院起诉请求：1、许丰华立即自侵占的房产中搬出并将房产及设施、设备完好的交付给张琴、许玉芳、张明；2、许丰华立即支付租赁期间所欠租赁费38200元；3、许丰华支付占用房产期间的占用费137500元（暂计算至2016年8月9日，最终按照15万元/年计算至许丰华实际交付房产时止）；4、许丰华承担因侵占房产致使张琴、许玉芳、张明对他人承担的违约损失5万元；5、许丰华承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：位于南京市溧水区永阳镇中山东路28-7号房屋登记的所有权人为张琴，所在层数为1-2层（房屋总层数为6层），建筑面积为103.81平方米；中山东路28-8号房屋登记的所有权人为许玉芳（与张明系夫妻），所在层数为1-2层（房屋总层数为6层），建筑面积为103.81平方米。上述房屋均系2002年建成，2003年买受。
溧水锦江宾馆成立于2006年，营业地址位于溧水区永阳镇中山东路28号（共三层），法定代表人为张华。后张华将锦江宾馆出租给俞桂平，2009年，俞桂平又将锦江宾馆的经营权转给了许丰华，转让经营期限为2009年11月16日至2015年9月9日。2011年4月19日，作为甲方的张明与作为乙方的许丰华签订《租赁协议》一份，其中约定：甲方同意将位于溧水县弯子口中山东路28-7-8号产权房约400平方米（不含隔层）租给乙方，并出具房产证、身份证复印件一份给乙方；租期截止到2015年9月9日；租金为2011年度75000元，以后按每年度递增5000元，押金2万元；支付方式为每两个月支付一次，在支付当月的5日前支付；乙方保证不再转让或变相转让至第三人，并报甲方知晓，否则视为违约；乙方不得损坏原有的固定资产、设施、用具、电器等；此协议之前的所有合约均作废，以此为准，一方如违约应承担违约金5万元。
2013年12月5日，作为出租方的张华（甲方）与作为承租方的朱有钧（乙方）签订《租赁合同》一份，其中约定：甲方出租给乙方的门面房位于中山东路28-7-8号，该门面房面积共250平方米；租赁期共三年，2013年12月5日起至2016年12月4日止；年租金为8万元，支付方式为每四个月支付一次。
2013年12月6日，作为甲方的张华与作为乙方的卢凤雷签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方将县城中心花园7幢304-305（原锦江宾馆）租赁给乙方经营使用。但该租赁协议没有如约履行。
2015年6月5日，张明向许丰华发出告知函：“关于溧水区弯子口中山东路28号产权门面房续租事宜，根据你与张明签订的协议，你在同等条件下，有权重新订立续租协议，因此，发函告知你已有承租者出价15万元每年租金（仅张琴、许玉芳名下门面房产，约207平方米），三楼另议。在此基础上你若同意请于2015年6月12日下午5时前和我重新续签协议，否则将视为放弃续租权。许丰华认为该函与自己无关，遂未予理涉。
2015年6月30日，作为甲方的张明与作为乙方的汤红会签订《租赁协议》一份，其中约定：甲方经产权房主许玉芳、张琴授权同意将位于溧水区弯子口中山东路与产权门面房约207平方米，隔层约50平方米租给乙方；租期自2015年9月15日起至2018年9月15日止；每年租金15万元；如一方违约，应承担违约金5万元。2015年9月23日，张明向汤红会转账5万元，次日，汤红会向张明出具收条一份，载明收到违约金5万元。
自2013年12月5日起，位于溧水区永阳镇中山东路28-7、8号（一、二层）实际由朱有钧承租用作餐饮，朱有钧将房租交付给张华或交付给张华的委托人许丰华；许丰华最后一次向张娟交付租金的时间为2015年6月4日。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，张华等人曾经营锦江宾馆（张华系工商登记的负责人），营业场所位于溧水区永阳镇中山东路28-7、8号（共三层，约400平方米），后整体转租给俞桂平，俞桂平又整体转租给许丰华，许丰华虽与张明签订了租赁协议，但该协议中约定的租赁物仍是上述三层房屋，许丰华在租赁期未满时，介绍朱有钧承租该房屋，朱有钧又与张华签订了租赁合同，又因张明、张华系兄弟关系，许丰华有理由相信其与张明之间的租赁协议已由其与张华协商终止。而经许丰华介绍的朱有钧亦有理由相信张华的行为代表了张华其他几位兄妹的意思表示，且朱有钧亦按租赁合同的约定按期交纳了租金，同时，张华亦表示，承租人不欠租金。
综上所述，张明与许丰华之间的租赁协议已于2013年双方协商终止，张琴、许玉芳、张明的诉请于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回张琴、许玉芳、张明的诉讼请求。一审案件受理费4685元，减半收取2343元，由张琴、许玉芳、张明负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院已经认定的事实予以确认。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，案涉房屋所有权虽登记在上诉人张琴、许玉芳、张明名下，但自2006年起就由原审第三人张华在该房内经营溧水锦江宾馆，张华系溧水锦江宾馆第三层的登记所有权人，与宾馆一、二层的登记所有权人张琴、张明系兄弟姐妹关系，亦系宾馆的法定代表人。此后宾馆经营权多次转手，亦均系张华操作。被上诉人许丰华承租案涉房屋时虽与张明签约，但其最初承租案涉房屋系通过张华，且其承租面积包含张华所有的第三层房屋。因许丰华系整体租赁，故张华亦为该合同的出租人之一。许丰华租赁期间介绍原审第三人朱有钧承租房屋，在2013年12月5日朱有钧与张华签订租赁合同后即已经退出经营，应当视为其与张华协商解除了合同。朱有钧与张华签订的租赁合同虽不包含张华所有的第三层房屋，但张华仍持有原溧水锦江宾馆的相关证照，且张华与产权人张琴、张明系兄弟姐妹关系，张华还执有张琴购买案涉房屋的合同原件，故许丰华、朱有钧有理由相信张华能够代表上诉人与其解除或签订案涉房屋租赁合同。上诉人虽认为其并未授权张华处理房屋租赁事宜，但因张华的行为构成表见代理，故朱有钧与张华签订的房屋租赁合同应属合法有效。现许丰华于2013年12月5日已经退出案涉房屋，不再实际占有，其承租期间亦未欠租，故上诉人要求许丰华返还房屋，承担占有期间的房租和占有使用费，以及许丰华因占有房屋而导致上诉人对案外人承担的违约损失等诉讼请求，均缺乏事实依据，本院不予采纳。
上诉人认为一审法院判决前，张华与朱有钧签订的租赁合同已经到期，一审法院应当判决返还房屋。朱有钧自2013年12月5日承租案涉房屋后就进行了装修，并变更了经营项目，更换了店招和门头，即便上诉人不常在案涉房屋附近生活，上诉人委托收取房租的张娟就居住在附近，亦应当知晓案涉房屋承租人的变更情况，且张娟还自述于2015年7月查看过朱有钧的合同，故上诉人应当知道案涉房屋的实际占有人为朱有钧，但上诉人并未起诉朱有钧要求迁让，故一审法院未判决朱有钧返还房屋并无不当。
综上所述，上诉人张琴、许玉芳、张明的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4685元，由上诉人张琴、许玉芳、张明负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 刘 凡
审判员 白文虎
二〇一七年五月四日
书记员 朱亚芳