河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀04民终2941号
上诉人（原审被告）：邵闽，男，1964年5月31日生，汉族，住邯郸市复兴区。
委托诉讼代理人：何春雷，河北紫微星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马永国，男，1986年7月5日生，回族，住邯郸市丛台区。
委托诉讼代理人：赵学武，河北道申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马红军，男，1965年4月25日生，回族，住邯郸市丛台区。
委托诉讼代理人：赵学武，河北道申律师事务所律师。
上诉人邵闽因与被上诉人马永国、马红军房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初5673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案，本案现已审理终结。
邵闽上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马永国、马红军的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用、评估费用由马永国、马红军负担。事实与理由：双方在签订《房屋买卖合同》时及至双方到房管局办理过户手续期间，双方均对本案房屋因政策原因不能“落宗”交易的事实不知情。关于首付款的约定以及交易习惯，能够确定马永国先付首付款，后办理过户是买卖双方的合意、本意，邵闽有权利要求马永国、马红军先履行首付款义务。《房屋买卖合同》第三条关于付款方式约定，是买卖双方真实意思表示，邵闽基于此约定于2016年12月7日在青岛签订购房协议，用马永国、马红军支付的首付款用于支付青岛购房款。虽然约定贷款以批准为准，但实际贷款已经批准（马永国、马红军在起诉书认可），付款约定不违反法律强制性规定，且符合交易习惯。邵闽曾以先交房为条件，要求马永国、马红军付首付款，带具备过户条件时办理过户，遭到马永国、马红军拒绝。房屋具备过户条件1月后，马永国、马红军仍然不能给付首付款，属于根本违约，邵闽无奈解除合同，以减少资金压力，故邵闽不存在违约，没有过错。一审法院认为马永国、马红军未按照约定付首付款是属于政策要求走监管账户，马永国、马红军不存在过错，却对同样因政策原因不能过户和先付首付款后办理过户的客观事实和约定视而不见，错误将不能过户归咎于邵闽，故邵闽对不能过户期间的差价损失不应承担赔偿责任，即使计算损失，也应当按照华源房地产估价公司的鉴定价格与具备办理过户条件时（2017年6月）房屋价格的差价计算损失。一审适用法律错误，按照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定，一审法院判决邵闽同时赔偿定金和房屋差价损失显然是错误的。
马永国、马红军答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案的证据确定了邵闽单方故意违约造成本案房屋买卖合同无法履行而解除。答辩人所举证据《房屋买卖合同》、《房屋买卖契税、印花税发票》《房地产交易纳税申报表》、《贷款申请表》、《短信记录》、陈淑敏证言，相互印证，一致证明。2016年11月26日双方签订了一份《房屋买卖合同（贷款）》，2016年12月5日双方到农行邯郸迎宾支行办理了贷款手续，2016年12月9日双方到房产交易中心办理了房地产交易税申报，马永国、马红军交纳了住房买卖契税8402.51元和印花税5元，此时双方得知二手房买卖政策有调整，购房款必须交到资金监管账户，房屋无土地信息不能过户，不能向资金监管账户交付购房款，而此时邵闽房屋无土地信息，经房屋买卖中介人员跑动，于2017年6月7日办理完土地信息手续。此时第一次贷款手续失效，双方于2017年6月16日到农行邯郸迎宾之后第二次办理完贷款手续，2017年6月底，农行邯郸迎宾之后通知马永国、马红军贷款得到批准，马永国、马红军找到邵闽办理过户手续，邵闽要求购房款上涨10万元，双方正在协商此时，2017年7月5日，邵闽给中介人员发短信告知房屋已卖给他人。以上事实得到了邵闽一审当庭陈述的印证，属于严重违约。邵闽称我方长时间办不了贷款，因其在青岛购房急于交房款而被迫解除与我方的《房屋买卖合同》不成立。邵闽是在2017年7月份将房屋加价10万元卖给他人，此时已具备过户条件，邵闽完全能够将房屋过户给马永国、马红军而取得65万元房款，因此邵闽并非因急于交付青岛市房款而被迫解除合同。
邵闽向一审法院起诉请求：1.依法判决确认自2017年7月19日起解除原被告2016年11月26日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告赔付原告定金1万元和截止到2017年7月19日的逾期交房违约金13975元，同时判决被告赔偿原告因合同解除所受的经济损失约15万元（具体损失数额以法定鉴定部门出具的评估数额为准），以上合计173975元；3.本案案件受理费等所有诉讼费用均由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求中损失15万元变更为10万元，并将第二项诉讼请求中要求被告支付逾期交房违约金13975元的诉讼请求撤回。
一审法院认定事实：2016年11月26日，邵闽（甲方）作为售房人、马永国、马红军（乙方）作为购房人与丛台区芳舟同声中介所（丙方）作为中介方签订《房屋买卖合同（贷款）》，合同主要约定：“一、甲方将位于丛台区东风路20号四季青小区4-3-6号房屋出售给乙方。房屋性质为住宅，所有权人邵闽，户型三室两厅，建筑面积106.43平方米，楼层3/5，产权证号0101047846，使用性质住宅，附属设施地下室6号（3.30平方米）。二、甲、乙双方协商后实际成交价格为650000元，该房屋产权过户费用由乙方承担，乙方将10000元作为诚信保证金押在丙方处。甲方应向丙方押尾款2000元，交房时完好无损全部退还甲方。乙方须向丙方交纳中介服务费人民币6500元。三、乙方自愿将现金10000元，作为定金押在甲方，乙方采用贷款方式付款。乙方若需抵押贷款购房，应于2016年12月15日，首付房款350000元（日期由银行贷款批下来后为准）。剩余房款300000元，由乙方在银行贷款办清后直接打入甲方银行账户上。四、房产过户，自本合同签订之日起，甲方应协助乙方在2016年12月15日之前办理完毕房产过户手续，双方应相互配合。五、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲方认可乙方贷款方式付款时：贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。如甲方在房屋买卖中违约，应加倍赔偿乙方定金的违约金，丙方从中抽取中介费。如乙方在房屋买卖中违约，定金不再退还，丙方从中抽取中介费。甲方必须按期将房产交付乙方使用，如逾期每逾期一日，应向乙方偿付房产价款0.01%的违约金。乙方必须按期向甲方付款，如逾期、每逾期一日应向甲方偿付违约房产价款0.01%的违约金。六、如因洪水、地震、火宅和法律、政府政策变化或银行等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙方互不承担违约责任。”同日，邵闽收取马永国、马红军定金10000元以及房屋内空调、热水器费6000元，并出具收条。合同签订后，马永国、马红军即开始办理贷款，并于2016年12月9日在税务机关缴纳购房契税。同日，马永国、马红军、邵闽在房屋登记机关办理房屋首付款资金监管时，得知本案争议房屋因当时没有落宗而无法交易。邵闽即开始办理该房屋落宗手续。2017年6月7日，该房屋落宗手续办理完毕。2017年7月4日，邵闽通知中介方丛台区芳舟同声中介所工作人员陈淑敏房屋需要涨价100000元。2017年7月5日，邵闽向陈淑敏发送微信一条，内容为：“这边的合同已经签了，你合算一下我应该退给人家多少钱？包含定金和空调的六千元，我一同转给你，请你退给人家。只能对不起了，市场变了这是正常的。辛苦你们了。”邵闽隧将该16000元交付中介方丛台区芳舟同声中介所，并将该房屋以750000元的价格出售给他人。马永国、马红军诉至法院，要求解除与邵闽签订的房屋买卖合同，并要求邵闽双倍返还定金并赔偿损失，邵闽以马红军、马永国未成功申请贷款以及未按合同支付首付款违约在先为由拒绝，双方争议成讼。另查明，根据马永国、马红军申请，本院委托邯郸市华源房地产估价有限公司对邯郸市丛台区东风路20号四季青小区4-3-6号房屋及地下室2017年7月下旬市场价格进行评估，邯郸市华源房地产估价有限公司于2018年2月28日出具邯郸华源涉案估价18025号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为2017年7月25日，该房屋价格为74.08万元。再查明，2016年9月，邯郸市住房保障和房产管理局与中国人民银行邯郸市中心支行联合下发邯房字（2016）63号《邯郸市存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管办法》。该办法第二条规定，全市范围内实行存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管。第九条规定，以银行贷款方式支付房价款的，首付款及银行贷款均应当存入同一银行的监管专用账户进行监管。第十一条规定，交易结算资金监管按下列程序办理：由买卖双方持《不动产权证书》或《房屋所有权证》、本人身份证明签订存量房买卖（居间）合同。买方按照合同约定将购房款存入交易结算资金监管账户。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，邵闽已将本案争议房屋出售他人，故邵闽、马永国、马红军于2016年11月26日签订《房屋买卖合同（贷款）》合同目的已无法实现，故该合同应予解除。关于马永国、马红军要求邵闽赔付定金以及赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，邵闽当庭表示落宗是房屋交易的第一步程序。本案争议房屋因未落宗导致房屋交易无法继续，邵闽作为出卖方理应保证该房屋具备交易过户的条件，在房屋落宗手续没有办理完毕的情况下，却要求马永国、马红军办理贷款手续于法无据，故邵闽以马永国、马红军未办理贷款为由违约在先的辩解理由，不予采信。根据邯郸市住房保障和房产管理局与中国人民银行邯郸市中心支行联合下发邯房字（2016）63号《邯郸市存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管办法》规定，买卖存量房首付款必须经交易结算资金监管。本案中双方签订房屋买卖合同后在房屋登记机关办理交易过程时双方均已知晓该规定，而落宗问题不解决，首付款无法经结算资金监管，故邵闽以马永国、马红军未支付首付款违约在先的辩解理由，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，马永国、马红军支付邵闽定金10000元，邵闽将该定金返还给中介方丛台区芳舟同声中介所。鉴于邵闽将房屋转售他人，致使合同目的无法实现，违约在先，故马永国、马红军要求邵闽双倍返还定金，即另行支付定金10000元，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，买卖房屋双方于2016年11月26日签订房屋买卖合同至2017年6月7日落宗手续办理完毕，长达近七个月的时间里，房屋价格从双方签订合同时约定房价650000元上涨至本案司法鉴定估价的740800元，邵闽却于2017年7月将房屋以750000元的价格转售他人，有违诚实信用原则，故邵闽应赔偿马永国、马红军此期间的房屋差价90800元，马永国、马红军要求的超出评估价值部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第六十一条、第九十四条第一款第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：一、解除原告马永国、马红军与被告邵闽签订的《房屋买卖合同（贷款）》；二、被告邵闽自本判决生效之日起五日内支付原告马永国、马红军定金10000元；三、被告邵闽自本判决生效之日起五日内支付原告马永国、马红军经济损失90800元；四、驳回原告马永国、马红军的其他诉讼请求；
本院二审期间，当事人均没有提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，2016年11月26日，邵闽与马永国、马红军签订的《房屋买卖合同（贷款）》约定：“三、乙方自愿将现金10000元，作为定金押在甲方，乙方采用贷款方式付款。乙方若需抵押贷款购房，应于2016年12月15日，首付房款350000元（日期由银行贷款批下来后为准）。剩余房款300000元，由乙方在银行贷款办清后直接打入甲方银行账户上。四、房产过户，自本合同签订之日起，甲方应协助乙方在2016年12月15日之前办理完毕房产过户手续，双方应相互配合”。从第四条内容看，2016年12月15日之前，邵闽应协助马永国、马红军办理完毕房产过户手续，该约定没有设置前提条件，而从第三条内容看首付房款受到“日期由银行贷款批下来后为准”的限制，即“2016年12月15日首付房款350000元”，不具有确定性。故邵闽“马永国、马红军先付首付款”的说法不成立。
2016年9月，邯郸市住房保障和房产管理局与中国人民银行邯郸市中心支行联合下发邯房字（2016）63号《邯郸市存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管办法》。该办法第十一条规定，交易结算资金监管按下列程序办理：由买卖双方持《不动产权证书》或《房屋所有权证》、本人身份证明签订存量房买卖（居间）合同。买方按照合同约定将购房款存入交易结算资金监管账户。从该规定内容看，双方签订《存量房买卖（居间）合同》是买方将购买款存入交易结算资金监管账户的前提条件。邵闽没有证据证明是马永国、马红军故意不付首付款，而从邵闽向陈淑敏发送微信内容：“这边的合同已经签了，你合算一下我应该退给人家多少钱？包含定金和空调的六千元，我一同转给你，请你退给人家。只能对不起了，市场变了这是正常的。辛苦你们了”看，显然是邵闽有违约的故意。故一审判决邵闽承承担马永国、马红军的损失并无不当。
关于是否应双倍返还定金的问题，按照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。一审已判决邵闽赔偿马永国、马红军的全部损失90800元，让邵闽再支付定金1万元，不符合以上条文规定。
综上所述，一审判决让邵闽双倍返还定金10000元，不符合法律规定。邵闽的其他上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初5673号民事判决的第一、三、四项，即，解除原告马永国、马红军与被告邵闽签订的《房屋买卖合同（贷款）》；被告邵闽自本判决生效之日起五日内支付原告马永国、马红军经济损失90800元；驳回原告马永国、马红军的其他诉讼请求；
二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初5673号民事判决的第二项，即，被告邵闽自本判决生效之日起五日内支付原告马永国、马红军定金10000元；
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审评估费8100元，由邵闽负担，案件受理费3780元，减半收取1890元，由马永国、马红军负担390元，邵闽负担1500元；二审案件受理费2315元，由邵闽负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋世忠
审判员 张增民
审判员 霍金喜
二〇一八年六月二十二日
书记员 王 琨