浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7198号
上诉人(原审被告)：陈薇，女，1978年10月27日出生，汉族，住杭州市下城区。
委托代理人：陆欣伟，浙江光彩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王姣，女，1985年2月18日出生，汉族，户籍所在地杭州市江干区。
委托代理人：王玲，浙江天复律师事务所律师。
原审被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：杭州市西湖区保俶北路51号二层。组织机构代码：72587890-2。
法定代表人：陆斌斌，副总裁。
委托代理人：王燕，女，1974年2月22日出生，汉族，该公司员工，住杭州市西湖区。
委托代理人：许潇，女，1992年3月18日出生，汉族，该公司员工，住杭州市下城区。
上诉人陈薇因与被上诉人王姣、原审被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初5637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2016年5月23日，甲方王姣（买方）、乙方陈薇（卖方）、丙方我爱我家公司（居间方）三方签订了《购房意向合同》，约定陈薇将位于杭州市长河街道半岛水岸华庭×幢×单元××室（建筑面积76.08平方米）的房屋以2080000元的价格转让给王姣，同时约定：付款方式为首付1280000元及公积金贷款；甲、乙双方同意在本意向合同签订后30日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。
同年6月24日，陈薇与案外人方某签订《房屋买卖定金协议》，约定将前述房屋以2160000元的价格出售给案外人方某。
同年7月19日，涉案房屋登记到陈薇名下，并办理了房产证。
后因王姣与陈薇未能按约签订房屋转让合同，王姣于2016年9月29日提起诉讼，请求：1.解除王姣与陈薇、我爱我家公司之间的《购房意向合同》；2.陈薇支付王姣违约金208000元；3.诉讼费用由陈薇、我爱我家公司承担。
原审法院认为，涉案《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。陈薇认为该合同不具有法律效力，缺乏事实及法律依据，该院不予采信。原审庭审中，王姣、陈薇一致同意解除《购房意向合同》，该院对此予以确认。
关于违约方的问题。王姣主张，陈薇在与王姣签订《购房意向合同》后，拒不签订房屋转让合同，属于违约。陈薇则认为，王姣未在意向合同约定的签约期间通知其签订房屋转让合同；且意向合同约定付款方式为首付款加公积金贷款，但王姣并无公积金，无法申请公积金贷款，其使用父母的公积金贷款不符合双方合同约定，故违约方为王姣。该院认为，首先，就签订正式房屋转让合同的期限问题。合同约定房屋转让合同应在意向合同签订后30日内即2016年6月23日前签订。但因涉案房屋的房产证于2016年7月19日才办出，故双方无法在此前签订房屋转让合同，陈薇认为双方未能在合同约定的30日内签订房屋转让合同系王姣未行通知的过错，该院不予采信。其次，就公积金贷款的问题。申请公积金贷款的前提要件为存在房屋转让合同，申请贷款属于房屋转让合同的履行问题，而不影响合同的签订，陈薇以王姣未能办理公积金贷款为由拒签房屋转让合同，缺乏事实及法律依据；退一步说，即便王姣本人无法申请公积金贷款，而通过其父母的公积金账户申请贷款，房屋最终由其与父母共有，亦不影响陈薇出售房屋的根本目的。最后，根据涉案短信及陈薇与他人签订的《房屋买卖定金协议》等证据，可推定陈薇存在违约。双方短信聊天记录显示，王姣于2016年6月27日催促陈薇办理房产证，陈薇表示在办理中，而未提出因签约期限已过不再与其签约的主张。且事实上，陈薇已于意向合同约定的签约期届满后次日即2016年6月24日与案外人签订《房屋买卖定金协议》，并在房产证办出之后，将房屋出售给他人。综上，导致双方未能签订房屋转让合同的违约方为陈薇，其应依法承担相应的违约责任。
关于违约金的数额问题。王姣主张根据合同约定按房屋总价的10%即208000元计算。因陈薇提出了违约金过高的抗辩，而王姣虽然提交了其与案外人签订的《房地产买卖居间协议》，但未提供相应的房屋转让合同以及付款凭证，故该院根据房价的涨幅、合同履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定陈薇支付王姣违约金15万元。对其多主张部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院于2016年10月17日判决：一、解除王姣与陈薇、我爱我家公司于2016年5月23日签订的《购房意向合同》；二、陈薇于判决生效后十日内支付王姣违约金150000元；三、驳回王姣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元，减半收取2210元，财产保全费1560元，合计3770元，由王姣负担1051元，陈薇负担2719元。
宣判后，陈薇不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。其主要事实与理由如下：一、一审法院认定导致双方未能签订房屋转让合同的违约方为陈薇是错误的。第一、原审法院认为申请贷款属于房屋转让合同的履行问题，而不影响合同的签订，因此陈薇以王姣未能办理公积金贷款为由拒签房屋转让合同缺乏事实及法律依据。陈薇认为，从合同性质上来看，陈薇与王姣签订的是《购房意向合同》，是为签订正式转让合同达成的初步协议，意向合同中未约定的交易条件、或在签订正式合同时需要更改的交易条件，都需要双方进一步的协商并影响着最终正式合同的签订。本案中《购房意向合同》未提及王姣会用其父母的黑龙江省公积金贷款，而其父母年近退休，黑龙江省公积金放贷条件未知，放贷时长也未知，根据公积金放贷条件，其父母也必须是房屋转让合同的购买方，当陈薇认为这些事先未知的交易条件的变化会影响交易安全、交易便捷时，有权利拒绝与王姣的父母签订正式房屋转让合同。原审法院认为陈薇拒签房屋转让合同缺乏事实及法律依据，属于对事实认定不清、对意向合同性质认识错误。第二、原审法院认为：“即使王姣本人无法申请公积金贷款，而通过其父母的公积金帐户申请贷款，房屋最终由其父母共有，亦不影响陈薇出售房屋的根本目的”。而陈薇认为，出售房屋的根本目的不仅在于取得房屋对价，最低限度上来说，是在一定时间段内尽量低风险地取得房屋对价。而按一审法院的上述观点，明显改变了交易主体，即购房人由王姣变成王姣和其父母，在签订正式合同时，改变交易主体明显属于重大合同变更事项，对此变更，合同相对方有权拒绝。一审法院的上述观点，在法理上，明显不能成立。第三、原审法院认为根据涉案短信及陈薇与他人签订的《房屋买卖定金协议》等证据，可推定陈薇存在违约，尤其指出陈薇在6月27日的短信中表示房产证在办理中，并未提出因签约期限己过不再与王姣签约的主张。陈薇认为，在短信中说房产证正在办理中，只是对事实的简单陈述，陈薇未能直接不再签订正式购房合同，只是出于不当面拒绝的习惯和避免短信说明的麻烦，认为已经向中介表达了拒绝的态度。原审法院由短信等证据推定陈薇存在违约属于对事实认定错误。综上，陈薇认为未能签订房屋转让合同的原因在于双方对于王姣提出的交易条件变更未能协商一致而导致，在此过程中，陈薇存在违约的情形。二、一审法院酌定陈薇支付王姣违约金15万元，其认定数额明显偏高，应予调整。虽然双方当事人在合同中约定了总购房款10％的违约金，但是违约金的主要性质应该为填补损失，违约金的金额也应该与违约方的违约情况相符。本案中一审法院酌定违约金为15万元．明显偏高。同一杭州市地区在同类同此纠纷案件审理中司法裁决，应当基本保持一致。在签订的《房屋意向合同》约定的违约金为购房总款的10％的同类案件中，以往法院的判决都是酌定违约金总额的30-35%之间，而本案酌定违约金15万元为原约定违约金20.8万元的72%明显偏高。如杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第815号民事判决，从原约定的购房款总额的10%，计41.9万元违约金，法院酌定仅支持15万元；又如杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第2566号民事判决，从原约定的购房款总额的10%，计12.6万元，法院酌定仅支持4万元等等。因此，原审法院即使支持王姣的主张，但酌定违约金数额时明显偏高。不仅违反公平、合理原则；且与杭州市其他法院的同类同理案件的裁决明显失衡。综上所述，陈薇认为，原审法院有认定事实不清，适用法律不当的错误。且本案的裁决的自由心证认定中，明显与杭州市的司法实践失衡，违反公平、合理原则。故提起上诉，请求：1、撤消杭州市下城区人民法院做出的(2016)浙0103民初字第5637号民事判决，改判撤销原审判决第二项；2、诉讼费用由王姣承担。
被上诉人王姣答辩称：陈薇违约是因为，预约合同签订时间之内，2016年6月23日之前还没有三证，因此，在意向合同约定的时间内不可能履行合同。王姣是有缴纳公积金的，王姣是可以按照意向合同约定签约购房的。王姣没有向陈薇主张以其父母的名义购房。之所以有其父母出现，购买案涉房屋是为了提供给其父母方便照顾孩子。公积金的问题，是合同履行的过程，是需要建立在房屋转让合同签订的基础，因此不是违约的理由。陈薇在2016年6月24日，与案外人签订购房意向合同，房屋总价比与陈薇签订的合同高八万元，且该合同也没有履行。之后，陈薇又将案涉房屋卖给另两个案外人，陈薇存在将房屋一房四卖，陈薇的多次签约行为都没有通知王姣。本案违约金并没有过高，一审法院已经予以调整。陈薇上诉状提到的案例，因为我国并非判例法国家，不应该适用。
二审中，双方均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。另，二审中，陈薇对王姣原审提供的证据6中微信聊天记录的真实性予以确认。
本院认为，陈薇与王姣签订的《购房意向合同》约定，双方应当于该意向合同签订后30日内，通过我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》。双方签订该《购房意向合同》的目的是为了保证在2016年6月23日前就案涉房屋签订房屋买卖合同。但2016年6月24日，陈薇同案外人方某就案涉房屋签订了《房屋买卖定金协议》，未与王姣签订《杭州市房屋转让合同》。陈薇称因王姣需用其外省父母的公积金办理贷款，考虑到交易条件变化可能代带来的风险，因此拒绝与王姣签订房屋买卖合同。就此，本院认为，首先，根据王姣原审提供的证据6微信聊天记录，王姣一直在催促陈薇与其签订房屋买卖合同，陈薇在知道王姣可能需要使用其父母的外省公积金贷款的情况下，并未提出拒绝与王姣签订房屋买卖合同，却在第二天就与案外人就案涉房屋签订了《房屋买卖定金协议》，陈薇的行为违反了《购房意向合同》的约定。其次，即便王姣需要使用其父母的外省公积金贷款，但申请公积金贷款系房屋买卖合同签订后的履行问题，陈薇如对此有异议，应当与王姣进行磋商，而不能在未磋商的情况下，直接以此为由拒绝签订房屋买卖合同。再次，陈薇在2016年7月19日才取得案涉房屋的房产证，实际上也无法按照《购房意向合同》约定的期限与王姣签订房屋买卖合同。综上，原审法院认定双方未能签订房屋买卖合同的违约方为陈薇并无过错，根据《购房意向合同》第七条的约定，陈薇应当承担总房价10%的违约金。因陈薇认为违约金标准约定过高，原审法院结合房价涨幅、合同履行情况、双方过错程度及预期利益等因素，酌定陈薇支付王姣15万元违约金，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，陈薇的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人陈薇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 张一文
代理审判员 睢晓鹏
二〇一七年三月十四日
书 记 员 何英杰