北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终6673号上诉人（原审原告）：张云祥，男，1937年5月30日出生。上诉人（原审被告）：北京金曦伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇中心区D2地块住宅、办公项目用地（D21、D22地块）温泉镇D22地块C7办公楼1层109。法定代表人：张孝禹，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，男，北京金曦伟业房地产经纪有限公司经理。上诉人张云祥、上诉人北京金曦伟业房地产经纪有限公司（以下简称金曦伟业公司）因居间合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初5571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张云祥向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判支持张云祥在一审的全部诉讼请求；诉讼费用由金曦伟业公司负担。事实与理由：未满五年的经济适用房不能上市交易，金曦伟业公司为赚取中介费，违规操作签订合同，应承担全部责任。金曦伟业公司向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判驳回张云祥在一审的全部诉讼请求；诉讼费用由张云祥负担。事实与理由：张云祥知晓有关经济适用房的政策，张云祥、金曦伟业公司、李某1之间签订的《居间成交确认书》、《补充协议》，约定房屋无法过户的违约责任与金曦伟业公司无关，后金曦伟业公司已经将全部中介费退还给张云祥，金曦伟业公司不存在违约行为，不应承担违约责任。张云祥针对金曦伟业公司的上诉请求辩称，不同意金曦伟业公司的上诉请求和理由。金曦伟业公司针对张云祥的上诉请求辩称，不同意张云祥的上诉请求和理由。张云祥向一审法院起诉请求：判令金曦伟业公司赔偿张云祥违约金等共计138411元及张云祥的诉讼受理费。一审法院认定事实：2016年12月25日，在金曦伟业公司的居间介绍下，出卖人李某1与买受人张云祥签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定如下：出售人所售房屋坐落为海淀区101号，建筑面积共67.78平方米；该房屋规划设计用途为住宅；该房屋性质为按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；经买卖双方协议一致，该房屋成交价格为人民币壹佰柒拾万元整；买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币壹拾万元。同日，出卖人甲方李某1、买受人乙方张云祥、居间方丙方金曦伟业公司签订《补充协议》一份，三方约定如下：甲乙双方协商一致，在该房屋交易中甲方总房价款（不含税）为人民币壹佰柒拾万元整，其中壹佰壹拾伍万元是作为对房屋装修、设备设施、以及甲方户口迁出的补偿；乙方于2016年12月25日向甲方支付定金人民币拾万整，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；乙方应于2016年12月26日将首付款柒拾万元整（含前期交付的定金人民币拾万元整）支付甲方，甲方须同时出具同等金额的首付款收到证明；剩余款项人民币壹佰万元整乙方承诺在2017年3月1日完毕当日支付给甲方；甲乙双方于2019年2月1日前（或本协议签署后30日内）共同前往办理权属过户手续；甲方同意在权属过户当日将房屋交付给乙方。同日，出卖人甲方李某1、购买人乙方张云祥、居间人丙方金曦伟业公司另行签订《居间成交确认书》一份，三方约定如下：甲方已对乙方身份证件进行了审核，乙方已对上述文件进行了审核对房屋进行了实地查验，对房屋本身及权属的所有情况均已了解，对有丙方此前提供的有关信息与实际情况的差异亦均已知晓，甲乙双方承诺其提供的全部证件合法、有效、真实。基于上述，甲乙双方确认：通过丙方提供的居间服务就位于海淀区同泽园西里16号楼8单元101室之房屋甲乙双方已签署了买卖合同，房屋买卖总价格为人民币壹佰柒拾万元；乙方应于签署本文件之日向丙方支付居间报酬为总房款的2.5%，作为丙方的佣金（42500）；本确认书各方应按照本确认书约定履行各自义务，甲乙双方违反本确认书第二条约定的承诺给他方造成损失的，违约方应赔偿全部损失。同日出卖方张云祥与买受人李某2就张云祥位于北京市海淀区601号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，金曦伟业公司亦为中介公司。上述合同签订当日，由购买张云祥名下房屋的案外人李某2直接将购房款70万元转账给出卖人李某1。庭审中，张云祥主张其与李某1签订完《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之后，经询问相关部门得知诉争房屋系经济适用房，未满五年不得上市交易，故其与李某1协商解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李某1将收取的购房款70万元退还给案外人李某2，双方未签订书面解约协议。金曦伟业公司表示对张云祥与李某1解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》一事并不知情。另查，本案诉争房屋的性质为经济适用房。2013年9月2日，北京海开房地产集团有限责任公司给出售人李某1开具了诉争房屋的购房发票，购房价格为318634元。2014年1月21日，案外人李某1交纳契税3186.34元并开具发票。2014年5月4日，案外人李某1取得诉争房屋的产权证书。双方均认可张云祥与李某1签约时，金曦伟业公司告知张云祥其与李某1签订的买卖合同有效。张云祥主张之前听过未满5年的经济适用房不可上市交易的规定。2017年，李某2将张云祥诉至法院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，要求张云祥退还已付购房收付款，要求张云祥赔偿中介费55000元，要求张云祥赔偿违约金208205元。法院经审理后作出（2017）京0108民初22252号民事判决，认定张云祥构成违约，判决解除双方的买卖合同，张云祥退还李某2已付购房款收付款，赔偿李某2中介费55000元及违约金8万元，诉讼费由张云祥负担3411元。张云祥于2018年4月1日向李某2支付了上述全部案款。2017年张云祥将金曦伟业公司诉至法院，要求退还中介费42500元。法院经审理后作出（2017）京0108民初35092号民事判决，认为金曦伟业公司在明知涉案房屋系经济适用房，不符合上市交易情况下，仍促成张云祥与李某1房屋买卖合同的签订，无权要求当事人支付报酬，判决退还张云祥中介费。该判决现已生效。就本案，张云祥明确其要求赔偿的损失为其支付给李某2的中介费、违约金及案件诉讼费。一审法院认为，经济适用房系具有社会保障性质的政策性住房，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的，不得按市场价格出售。张云祥与李某1签约出售房屋时，距李某1名下房屋取得契税完税凭证及产权证的时间均不满5年，不符合经济适用住房上市交易的条件，后张云祥与李某1协商解约，李某1退还购房款。张云祥因终止与李某1买卖合同的履行，进而不同意履行与李某2之间的房屋买卖合同，被法院判定违约承担了相应的违约责任。现张云祥以金曦伟业公司在提供中介服务时存在违约欺诈为由，要求金曦违约公司赔偿其损失。对此法院认为居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间合同的主要目的是促成双方当事人房屋买卖合同的成立。本案中，金曦伟业公司在明知诉争房屋系经济适用房，不符合上市交易情况下声称买卖双方签约有效，进而促成张云祥与李某1签约。金曦伟业公司作为专业的房产交易中介部门，理应对国家对经济适用房的限制上市交易规定有所了解，而其在明知的情况下声称合同有效，致使后期李某1与张云祥终止合同履行，其提供的中介服务存在一定瑕疵，未依照诚实信用原则履行己方合同义务，构成违约，应承担一定的违约责任。同时，张云祥出售的己方名下房屋亦是本人申请并购置的经济适用房，理应亦对经济适用房的限制上市交易规定有所了解，其在与李秀云签约时，亦存在一定的过错；且即便其与李秀云终止合同履行，其亦可通过另行购房形式继续履行其与李某2的房屋买卖合同，其后不同意继续履约的行为是导致其对李某2承担违约责任的直接原因。故就张云祥的诉请，法院综合双方过错情况，对金曦伟业公司应承担的违约责任予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第一百零七条、第四百二十四条之规定，判决：一、北京金曦伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿张云祥损失六万元；二、驳回张云祥其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。张云祥通过金曦伟业公司出售并购买房屋，其与金曦伟业公司所形成的居间合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。房屋买卖中，居间人不仅应向交易双方报告订立合同的机会，同时居间人还应对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。本案中，因案外人李某1所有的房屋属未满五年的经济适用房，导致张云祥连环买卖房屋的关系中断，其因换房目的不能实现对李某2违约。张云祥买卖房屋系通过金曦伟业公司进行居间，金曦伟业公司在为张云祥提供居间服务时，未能将经济适用房上市交易的相应风险特别提示告知张云祥，应承担相应责任。而张云祥未充分了解相关政策，也应承担相应责任。现张云祥主张金曦伟业公司赔偿其损失，包括支付给李某2的中介费、违约金及案件诉讼费，一审法院综合考虑双方过错，酌情确定金曦伟业公司赔偿张云祥损失6万元并无不当，本院对此予以确认。综上所述，张云祥与金曦伟业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4368元，由北京金曦伟业房地产经纪有限公司负担1300元（已交纳），由张云祥负担3068元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一八年八月二十日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星