河南省长垣县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0728民初4794号
原告郑州顺林企业管理咨询有限公司。
住所：郑州市中原区友爱路*号长城花苑*号楼****号。
法定代表人：孙姣姣，任总经理。
统一社会信用代码：91410102690593113K（1-1）。
委托代理人夏志杰，河南仟问（长垣）律师事务所律师。
委托代理人蔡怀印，男，1957年2月9日出生，汉族，住上海市宝山区。
被告佘旭生（曾用名佘旭升），男，1968年12月19日出生，汉族，住长垣县。
委托代理人杨克保，长垣县法律服务所法律工作者。
第三人长垣县佘家镇佘西村民委员会。
法定代表人：佘玉进。
委托代理人佘克杰，男，1966年4月10日出生，汉族，住长垣县。
原告郑州顺林企业管理咨询有限公司（以下简称郑州顺林公司）因与被告佘旭生、第三人长垣县佘家镇佘西村民委员会（以下简称佘西村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，郑州顺林公司于2017年11月28日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。后将起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票送达被告佘旭生、第三人佘西村委会，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑州顺林公司特别授权委托代理人夏志杰、蔡怀印，被告佘旭生及其特别授权委托代理人杨克保，第三人佘西村委会特别授权委托代理人佘克杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑州顺林公司诉称，2011年3月25日，郑州顺林公司与佘西村委会、长垣县佘家镇人民政府签订佘家社区改造建设开发协议一份。协议约定由佘西村民委员会组织落实旧址的搬迁拆除，由郑州顺林公司在原址上进行建设，房屋建成后，在完成郑州顺林公司与佘西村民委员会约定的安置任务后，剩余房屋由原告全权对外出售。协议签订后，郑州顺林公司依约进行了房屋建设和村民安置工作。被告佘旭生为佘西村村民，依照佘旭生与佘西村民委员会的约定，佘旭生应得安置面积62平方米，其实际占用住宅面积为136.02平方米，佘旭生应按照每平方米1380元的价款向郑州顺林公司支付房款102147元，扣除已支付的20000元及优惠的2147元，佘旭生共欠房款80000元。经多次催要，佘旭生一直未付上述房款。郑州顺林公司要求依法判令佘旭生支付房款79235.8元，并以未付房款为本金，自起诉之日起按照年利率6%计算违约金至房款付清之日止，本案诉讼费由佘旭生承担。
佘旭生辩称，1、其与郑州顺林公司不存在拆迁安置赔偿关系，原告主体不适格，应驳回起诉；2、原告起诉已过诉讼时效；3、第三人佘西村委会拆迁佘旭生的房屋涉及到的宅基地未折价赔偿；4、第三人佘西村委会给佘旭生的安置房屋应按照建筑成本计算，佘旭生已付清房款，原告诉请没有事实和法律依据，应予驳回；5、第三人佘西村委会应为佘旭生办理安置房屋房产证。
第三人佘西村委会辩称，房屋多占面积应补差价，佘旭生应按照每平方米1380元向郑州顺林公司支付房款。
根据当庭当事人的诉称意见，本院归纳本案争议焦点为：郑州顺林公司要求佘旭生支付房款79235.8元及违约金有无事实根据和法律依据。
针对本案争议焦点，郑州顺林公司向本院提交的证据材料有：第一组：1、长垣县发展和改革委员会长发改字（2011）180号文件一份，2、长垣县社会主义新农村建设工作领导小组办公室长新村办[2011]53号文件一份，据此证明长垣县佘家社区是经政府批准建设的合法社区；第二组：1、《长垣县佘家乡佘家社区改造建设开发协议》一份，2、长垣县佘家镇人民政府出具的《关于长垣县佘家乡佘家社区建设情况说明》一份，3、佘西村委会出具的《关于佘家社区欠款清收情况说明》一份，据此证明：郑州顺林公司是佘家社区的投资开发建设单位，据有主体资格，起诉不超过诉讼时效；第三组：1、长垣县佘家镇人民政府、佘西村委会、佘家社区建设指挥部出具的关于佘西社区安置房定价情况说明一份，2、长垣县佘家社区建设指挥部出具的证明一份，3、佘西村委会与佘旭生签订的新型住宅区拆迁赔偿合同一份，4、长垣县房产测绘服务中心出具的商品房面积实测成果报告书一份，据此证明佘旭生应得安置房面积为住宅62平方米，实得房屋面积为住宅133.91平方米，超出部分佘旭生应按照住宅每平方米1380元补交房款，合计应补交99235.8元；第四组：中慈房地产（香港）有限公司证明一份，据此证明该公司在佘家社区建设过程中的所有行为均系受郑州顺林公司委托，全部权利义务均由郑州顺林公司承担；第五组：佘西村委会与佘家社区建设指挥部出具的关于佘家社区拆迁补偿情况说明一份，据此证明佘旭生被拆房屋的宅基地已被收归集体所有。
针对本案争议焦点，佘旭生向本院提交的证据材料有：第一组：佘西村委会与佘旭生签订的新型住宅区拆迁赔偿合同一份；第二组：中慈房地产集团（香港）有限公司出具的方框收据一份；第三组：佘自辉与佘西村委会签订的佘西新型住宅区拆迁协议书复印件一份。据以上证据证明：1、佘旭生与佘西村委会签订拆迁安置合同，郑州顺林公司无诉讼主体资格；2、郑州顺林公司起诉已过诉讼时效；3、佘西村委会拆迁佘旭生房屋的宅基地未作价赔偿；4、郑州顺林公司主张1380元每平方米的价格没有依据；5、佘旭生已付清房款；6、佘西村委会应按承诺办理房产证。
针对本案争议焦点，佘西村委会未向本院提交证据材料。
经庭审质证，佘西村委会对郑州顺林公司提交的证据无异议。佘旭生对郑州顺林公司提交的证据材料的质证意见如下：1、对第一组证据无异议，本院予以采信；2、对第二组证据真实性无异议，证明目的不成立，佘家社区不是郑州顺林公司承建，佘旭生未向该公司交纳过房款，该公司没有诉讼主体资格，欠款清收情况说明内容不真实；3、对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，佘旭生所得安置房面积少了6.2平方米，与约定不符，应按建筑成本价计算房款，定价情况说明内容不属实，建设指挥部没有出具证明的资质，其出具的证明内容不属实；4、第四组证据的真实性无法确认，不能证明其证明目的；5、第五组证据内容不真实，不合法，不能证明其证明目的。关于第2项异议，佘旭生对佘家社区改造建设开发协议的真实性无异议，经本院审查，该协议形式合法，内容真实，根据该协议的约定，郑州顺林公司不仅是佘家社区项目的建设单位，且负责社区安置房以外房屋的销售工作，郑州顺林公司与本案涉及的房屋具有直接的关联性，可以作为本案的原告，佘旭生辩称佘家社区不是郑州顺林公司承建，诉讼主体不适格，不能成立；佘旭生对佘家镇人民政府出具的《关于长垣县佘家乡佘家社区建设情况说明》无异议，该情况说明中关于催收房款的内容与佘西村委会出具的欠款清收情况说明相互印证，可以认定2015年5月份催收房款的事实，故对第2项异议，本院不予支持。关于第3项异议，佘旭生对其与佘西村委会签订的拆迁赔偿合同及长垣县房产测绘服务中心出具的《商品房面积实测成果报告书》无异议，本院予以采信；根据上述有效证据，佘旭生应得赔偿住宅面积为62平方米，佘旭生通过拆迁安置获得佘家社区二期B1幢2号楼3单元202号住宅房，建筑面积为133.91平方米，佘旭生辩称房屋少于约定面积，与事实不符，本院不予支持。根据第二组证据中改造建设开发协议的约定，郑州顺林公司销售拆迁安置房以外房屋时，应征求佘家镇政府及佘西村委会的建议，制定合理的价格。郑州顺林公司主张佘家社区二期住宅房对拆迁户出售价格为1380元每平方米，佘家镇政府、佘西村委会在安置房定价情况说明中予以确定，安置房的定价符合改造建设开发协议的约定，且佘旭生称在收房款时知道房款价格是每平方米1380元，因此对上述出售价格，本院予以确认。根据佘旭生与佘西村委会签订的拆迁赔偿合同的约定，佘旭生实际占用的房屋已超过拆迁安置面积，不属于拆迁安置的范围，因此佘旭生应当就超出部分补交房款，故对第3项异议，本院不予支持。关于第4项异议，经本院综合审查，第四组证据形式合法，内容真实，与案件相关联，本院予以采信，中慈房地产（香港）有限公司称其对涉案佘家社区项目部分业务进行管理系受郑州顺林公司委托，郑州顺林公司对此认可，可以确认双方之间存在委托关系。关于第5项异议，第五组证据没有相关证据予以佐证，对该组证据，本院不予采信。
经庭审质证，郑州顺林公司、佘西村委会对佘旭生提交的第一、二组证据无异议，对第三组证据的拆迁协议书表示异议，认为该协议书与佘旭生签订的合同相互矛盾，没有佘西村委会人员签字，且签订时间早于佘旭生签订合同的时间，不能证明其证明目的。经审查，2011年2月20日佘自辉与佘西村委会签订协议书后，双方于2011年3月23日又签订拆迁合同书，在合同书中双方对增加房屋面积的价格进行了新的约定，因此应以双方签订的拆迁合同书为准，佘旭生提交的协议书不能证明其证明目的，本院不予采信。
根据上述有效证据及到庭当事人陈述，本院可以确认以下案件事实：长垣县佘家镇佘家社区建设项目是经长垣县发展和改革委员会批准立项的工程，长垣县佘家镇佘西村是佘家社区首期工程拆迁安置的村落。2011年2月20日，佘旭生与佘西村委会签订拆迁赔偿合同，佘旭生房屋拆迁面积为62平方米，赔偿佘旭生住宅面积62平方米。2011年3月25日，长垣县佘家镇政府与佘西村委会、郑州顺林公司签订了《长垣县佘家乡佘家社区改造建设开发协议》，约定由郑州顺林公司负责佘家社区的工程建设，并负责除安置房以外房屋销售工作。郑州顺林公司在征求佘家镇政府、佘西村委会的建议后，制定合理的销售价格。后经三方协商，确定佘家社区二期工程安置房以外的住宅房销售价格为1380元每平方米。2013年3月份，佘旭生通过拆迁安置分得佘家社区二期工程B1幢2号楼3单元202号住宅房，建筑面积为133.91平方米。
另查明，郑州顺林公司委托中慈房地产（香港）有限公司收取佘家社区购房款，佘旭生于2015年12月4日向中慈房地产（香港）有限公司交纳房款20000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑州顺林公司与长垣县佘家镇政府、佘西村委会签订佘家社区改造建设开发协议，郑州顺林公司为佘家社区的开发商，三方约定拆迁安置房以外房屋由郑州顺林公司自行对外销售，郑州顺林公司有权收取多出拆迁面积的房款。按照佘旭升与佘西村委会所签订的拆迁合同，佘旭升应得拆迁安置住宅面积为62平方米，其实际占用的面积为133.91平方米，多出安置面积71.91平方米。因佘旭升多占用的面积不在拆迁安置补偿的范围内，佘旭升应另行支付多占面积部分的房款。本案中，郑州顺林公司与佘旭升虽未签订书面合同，但郑州顺林公司作为开发商，已将房屋实际交付佘旭升，佘旭生入住使用并已交纳了部分房款，双方均实际履行了合同义务，双方形成合法有效的房屋买卖关系，郑州顺林公司为销售方，佘旭升为购买方。因此佘旭升应按照佘家社区二期工程住宅房对外出售价格1380元每平方米支付下余房款，佘旭升房屋多出拆迁补偿面积71.91平方米，应支付购房款为99235.80元，扣除其已缴纳的20000元房款，佘旭生还应支付购房款79235.80元，故对郑州顺林公司要求佘旭生支付房款79235.80元的主张，本院予以支持。郑州顺林公司要求佘旭生按照年利率6%支付违约金，证据不足，本院不予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，佘旭升曾于2015年12月4日交纳过房款，距郑州顺林公司起诉之日未超过三年，故佘旭生辩称本案已超过诉讼时效，不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百六十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、佘旭生于本判决生效之日起十日内支付郑州顺林企业管理咨询有限公司购房款79235.80元。
二、驳回郑州顺林企业管理咨询有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由佘旭生承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判长 杨 超
审判员 于相军
陪审员 刘 彬
二〇一八年五月二十一日
书记员 陈绍园