北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终7966号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨华，女，1986年11月19日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘波，北京乾上律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓建诚，男，1981年2月26日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号楼16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审第三人）：闫克林，男，1958年7月24日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人杨华因与被上诉人邓建诚、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、被上诉人闫克林房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初2963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨华及其委托诉讼代理人刘波、被上诉人邓建诚、闫克林到庭参加了诉讼。被上诉人链家公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。杨华上诉请求：1.依法改判邓建诚、链家公司、闫克林将户口迁走，并连带承担户口存储费用1万元；2.邓建诚、链家公司、闫克林连带承担违约金20万元；3.不予返还物业保证金2万元；4.一、二审诉讼费由邓建诚、链家公司、闫克林承担。事实和理由：一、一审法院认定损失和违约金过低。杨华与邓建诚在合同中明确约定了违约金，邓建诚未按照合同履行构成根本违约，应该适用惩罚性违约金。而且，杨华购房时明确要求户口干净，当时存户口和不存户口的房屋差价在10万元左右，邓建诚认可该事实，这属于杨华的实际损失。而一审法院未处置户口存放和费用问题，未解决杨华的一审诉求。二、一审法院认定杨华返还物业保证金2万元与事实不符。邓建诚与杨华协商后物业保证金已经转为户口保证金，且链家公司开庭时认可与邓建诚协商，双方认可该事实，故不应返还邓建诚2万元物业保证金。邓建诚辩称，同意一审判决，不同意杨华的上诉请求。闫克林辩称，同意一审判决，不同意杨华的上诉请求。链家公司未到庭，但其向提交书面意见称：同意一审判决。杨华向一审法院起诉请求：1.判令邓建诚、链家公司将闫克林户口迁走；2.判令邓建诚、链家公司连带承担违约金702000元（违约金计算至合同总价款的30%为止）；3.判令邓建诚、链家公司、闫克林承担户口存储费1万元；4.判令链家公司返还中介费51480元；5.诉讼费由邓建诚、链家公司承担。邓建诚向一审法院反诉请求：1.要求判令杨华返还物业保证金2万元；2.反诉受理费由杨华承担。一审法院认定事实：2017年7月26日，杨华（买受方、乙方）与邓建诚（出卖方、甲方）在链家公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，包含《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》，约定杨华购买邓建诚所有的坐落于北京市通州区×号房屋（以下简称241号房屋），该房屋建筑面积53.19平方米，成交价格为人民币234万元。《买卖合同》九-（三）约定：“出卖人应当自该房屋所有权转移之日起90日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”《买卖合同》还对其他事项进行了约定。《补充协议》第二条第7款户口迁出保证金约定：“甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）20000元（大写）贰万元整作为户口迁出保证金……”《补充协议》第二条第8款物业交割约定：“甲乙双方应当在甲方收到全部购房款后的三个工作日内（请约定具体时间或条件）自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）20000元（大写）贰万元整作为物业交割保证金……”《补充协议》第四条违约责任约定：“1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款的万分之五违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购房房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还……”《补充协议》还对其他事项进行了约定。此后，杨华陆续向邓建诚支付购房款230万元。另查，2017年9月20日，杨华将241号房屋过户至其名下，目前尚未取得房屋产权证，双方于2017年10月15日完成物业交割。邓建诚已将其户口迁出，闫克林的户籍登记地址仍为北京市通州区×号。一审庭审中，闫克林表示其在北京市无其他住房，目前无法将户口从241号房屋上迁出。一审庭审中，杨华申请撤回要求链家公司返还中介服务费51480元的诉讼请求。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、常住人口信息查询打印表、房地产权登记信息及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨华、邓建诚签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。根据合同约定，邓建诚应当在241号房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。2017年9月20日，杨华将241号房屋过户至其名下，但因自身原因，邓建诚未按约定将241号房屋内所有的原有户口迁出，该行为已构成违约，理应承担违约责任，但杨华并未就其实际损失进行有效举证，故对杨华要求邓建诚支付违约金一项，法院将综合考虑合同履行情况及逾期时间等因素，兼顾公平、诚实信用原则判决邓建诚一次性给付，对其该项诉讼请求的合理部分，法院予以支持，对其过高请求，法院不予支持。对邓建诚关于其在签订合同时已告知闫克林户口登记状态的辩解意见，因其未能提交任何证据予以证明，法院不予采信。对杨华要求邓建诚、链家公司将闫克林户口迁出的诉讼请求，不属于人民法院受案范围，法院不予处理。对杨华要求链家公司、邓建诚连带承担违约责任的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。对杨华要求闫克林支付户口存储费的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。根据《补充协议》的约定，杨华应在完成物业交割后将物业保证金退还邓建诚，本案中，双方已于2017年10月15日完成物业交割，故对邓建诚要求杨华退还物业保证金的反诉请求，于法有据，法院予以支持。对杨华主张的邓建诚同意将物业保证金一并转为户口保证金的辩解意见，因其未能提供相关证据，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邓建诚向杨华支付违约金5万元，于判决生效之日起七日内执行清；二、杨华退还邓建诚物业保证金2万元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回杨华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。杨华围绕上诉请求依法提交了如下证据：李某的证人证言，用以证明：杨华在买房时已经告知中介要求卖方房子的户口要干净，房屋内没有其他户口；有户口、无户口的房屋差价大约在10万元左右；事后杨华与邓建诚协商，邓建诚同意将2万元物业保证金转为户口保证金。证人李某出庭作证称：其系链家公司职员，为241号房屋交易提供中介服务，杨华为了孩子上学想在案涉房屋所在小区购房，杨华购房对户口有要求；物业交割时，邓建诚要求返还2万元物业保证金，杨华提出户口迁出时再将物业保证金一并返还，邓建诚没有明确表态。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邓建诚针对李某的证人证言发表如下质证意见：对证人证言基本认可，当时邓建诚也没有说不要2万元物业保证金，现在也同意户口迁出时再返还物业保证金。闫克林针对李某的证人证言发表如下质证意见：证人证言与闫克林无关，不发表质证意见。本院认为，杨华和邓建诚均认可李某为241号房屋买卖提供中介服务，邓建诚在二审庭审中亦同意户口迁出时再返还物业保证金，故本院对杨华所述的邓建诚同意将2万元物业保证金转为户口保证金之证明目的予以采信；关于杨华所主张的房屋因有无户口相差10万元的证明目的，李某对此并未予陈述，故本院不予采信。本院二审期间依法补充查明以下事实：经询，杨华已取得241号房屋的产权证，也已将户口迁入241号房屋。闫克林的户口仍未从241号房屋迁出。邓建诚称，经过链家公司的沟通，其曾同意将案涉2万元物业保证金一并转入户口保证金，如果闫克林户口迁出，杨华应一并退还邓建诚户口保证金4万元。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、关于户口迁出问题及户口存储费；二、关于未迁出户口违约金的数额；三、杨华是否应返还物业保证金2万元。关于焦点一，本案中，杨华要求邓建诚、链家公司、闫克林将户口迁走的上诉请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院对此不予处理。杨华要求邓建诚、链家公司、闫克林连带承担户口存储费1万元的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，根据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的相关约定，邓建诚应在房屋所有权转移之日起90日内办理原有户口的迁出手续，如未按期迁出户口应当向杨华支付违约金。邓建诚在与杨华签订上述合同时明知闫克林的户口在241号房屋，而闫克林的户口至今未从241号房屋迁出，故邓建诚已构成违约，应承担相应的违约责任。杨华要求链家公司、闫克林连带承担违约责任，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。杨华主张闫克林的户口未迁出造成其转卖障碍，且案涉房屋有无户口的差价为10万元，但杨华就其上述主张未提供充分有效的证据予以证明，亦未提供证据证明因闫克林的户口未迁出给其造成的实际损失数额。在此情况下，一审法院综合考量案涉合同履行情况及逾期时间等因素，兼顾公平、诚实信用原则，判决邓建诚一次性给付杨华5万元违约金，并无明显不当，本院予以维持。杨华上诉主张要求邓建诚、链家公司、闫克林连带承担违约金20万元，缺乏事实依据，本院亦不予支持。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”根据链家公司一审中的答辩意见、李某的证人证言以及邓建诚在二审中的陈述，可以证明杨华与邓建诚就将案涉2万元物业保证金一并转入户口保证金已经达成一致意见，故可以视为双方已对《补充协议》第二条第8款物业交割中物业保证金的支付进行了变更。因此，对于杨华所持的不予返还邓建诚物业保证金2万元的上诉请求，本院予以支持。待将来闫克林户口迁出时，杨华应依约向邓建诚支付户口保证金4万元。综上所述，一审判决对于户口迁出、违约金问题认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。因杨华二审期间提交了新证据且邓建诚认可物业保证金转为户口保证金这一事实，故一审判决杨华退还邓建诚物业保证金2万元有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2018）京0112民初2963号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初2963号民事判决第二项；三、驳回邓建诚的反诉请求；四、驳回杨华的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5460元，由邓建诚负担525元（于本判决生效之日起七日内交纳），由杨华负担4935元（已交纳）；一审反诉案件受理费150元，由邓建诚负担（已交纳50元，余款100元于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费3650元，由杨华负担3500元（已交纳1050元，余款2450元于本判决生效之日起七日内交纳），由邓建诚负担150元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 孙 京审 判 员 曹 炜二〇一八年六月二十八日法官助理 徐 晨法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然