广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终8897号上诉人（原审被告）：东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇宝屯村北环路汽车博览中心四楼。法定代表人：伦加仔，该公司执行董事。委托代理人：肖晓梅，广东名成律师事务所律师。委托代理人：吴兴亮，广东名成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘智英，女，1979年10月27日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人：封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。上诉人东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司（以下简称翡翠半岛公司）因与被上诉人潘智英商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，上诉人翡翠半岛公司的委托代理人肖晓梅与被上诉人潘智英的委托代理人封国夫参加法庭调查。本案现已审理终结。翡翠半岛公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项。2.依法改判驳回潘智英的所有诉讼请求。3.本案一审、二审诉讼费由潘智英承担。事实和理由：（一）案涉房屋已于2013年7月22日竣工验收合格，一审法院以尚未经规划核实否定案涉商品房在交付时具备交付条件的客观事实，缺乏事实和法律依据。1、规划核实仅为政府行政管理的需要，其规划核实的内容为建设工程是否符合规划条件，而竣工验收的内容是建设工程的质量、安全、观感是否符合验收要求，两者验收核实的内容完全不同。2、翡翠半岛公司在案涉商品房交付三天后通过了规划核实，也可证明翡翠半岛公司交付的商品房符合规划条件，其规划核实结果没有影响2013年7月22日的五方竣工验收结论。3、政府主管部门于2014年1月13日对案涉商品房复验的结论亦与2013年7月22日的验收结论一致，故翡翠半岛公司于2013年7月22日取得的竣工验收报告客观真实，具备合同约定的交付条件。（二）一审法院以潘智英在“不明知商品房不具备约定条件下收楼”，继而得出潘智英有“请求逾期交楼违约金的权利”的裁判结论，既不符法律推理逻辑，也没有事实和法律依据。1、案涉房屋于2013年7月22日的验收合格结论既不因案涉房屋未经规划核实而无效，也不以潘智英是否明知案涉房屋是否经过规划核实的主观意志而改变。2、即便一审法院认为在潘智英不明知不具备约定条件下收楼，翡翠半岛公司应承担违约责任，一审法院判令翡翠半岛公司因此承担逾期交楼的违约责任也与事实严重不符，且没有法律依据。（1）本案中，翡翠半岛公司不存在逾期交楼的情形，一审法院也确认潘智英已收楼的客观事实，该事实不因潘智英是否明知案涉房屋是否具备约定条件而改变。（2）即便一审法院认为翡翠半岛公司未达到合同约定的交付条件，一审法院也应按照未符合同交付条件的相关合同条款或法律规定判令翡翠半岛公司承担相应的违约责任，而非以逾期交楼的违约金标准判令翡翠半岛公司承担违约责任。未符合同约定条件交楼和逾期交楼是两个不同的概念，案涉合同未明确约定翡翠半岛公司未按照合同约定的交付条件交楼应承担何种违约责任，而根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，合同中未明确约定违约责任时，守约方有权主张赔偿损失，但未赋予守约方有权以合同其他条款约定的违约金主张违约方承担责任。在一审中，潘智英未就损失举证，应当承担举证不能的责任。事实上，潘智英也未因此遭受任何损失。（三）一审法院既已查明潘智英已经收楼的客观事实，却判令翡翠半岛公司承担逾期交楼的违约责任，也有违民事诉讼法以事实为依据的基本原则。1、一审法院认定翡翠半岛公司逾期交楼的时间计至2014年1月13日，又认定潘智英于2013年10月12日收楼，相互矛盾。2、潘智英晚于翡翠半岛公司通知的交楼时间办理收楼手续的责任在其自身，案涉房产的交付时间应为2013年7月28日。2013年7月12日，翡翠半岛公司已通过EMS邮政特快专递向其寄发了书面收楼通知书。潘智英未在翡翠半岛公司规定的时间内办理手续应视同已交付，且从潘智英缴纳了2013年8月份以后的物业管理费的行为可证明，潘智英认可翡翠半岛公司交楼的时间为2013年7月28日。因此，即便翡翠半岛公司存在逾期交楼的情形，潘智英也已经通过前述行为放弃了向翡翠半岛公司主张违约赔偿的权利。（四）一审法院判令翡翠半岛公司应赔偿大门、门框的更换费用2000元没有事实和法律依据。1、一审法院在没有任何事实依据支撑的情形下，单凭另案的判决书认定翡翠半岛公司交付的大门、门框不符合合同约定，判令翡翠半岛公司需赔偿木门、门框损失2000元是不正确的。一方面，我国并非判例法国家，前案的生效判决对后案的判决不具有法律规范效力；另一方面，前案现场勘察的是前案当事人的房产而非潘智英的房产，前案的入户门存在质量问题不能证明后案的入户大门同样存在质量问题。2、潘智英在一审过程中未提交任何证据证明案涉房屋在交付时已经腐朽斑驳、实际用料为合成板不是木质门、夹板之中由纸质物填充的诉讼主张。相反，翡翠半岛公司提交的潘智英签名确认的《房屋室内验收表》中的记载内容未显示大门、门框存在需要整改的情形。否则，案涉房屋大门若真实存在潘智英所称的问题，潘智英也不会在未妥善解决前就办理收楼手续并进场装修。3、退一步说，即便案涉房屋大门、门框存在质量问题，潘智英请求赔偿的权利已经超过法律规定的诉讼时效，不再受法律保护。在一审中，潘智英原诉讼请求为对入户大门、门框进行整改，而不是要求赔偿。潘智英将该项诉讼请求变更为要求翡翠半岛公司赔偿4000元的损失的时间为2016年7月22日。此时，潘智英向翡翠半岛公司主张赔偿大门、门框损失的时间距其收楼的时间已将近三年，早已超过了法律规定的两年诉讼时效，丧失胜诉权。（五）根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条规定，出卖人出卖的房屋不符合交付条件，买受人接受了房屋后又以出卖人交付房屋时未经验收合格为由主张逾期交房违约责任的，出卖人在一审辩论终结前能够出具完整的竣工验收报告，对买受人的诉讼请求一般不予支持。参照该规定，应驳回潘智英一审的诉讼请求。如果已经收楼不算收楼的话，潘智英在实际收楼期间是属于非法占有，其应向翡翠半岛公司支付占有使用费。潘智英辩称：（一）一审法院没有支持潘智英的其他诉讼请求，严重偏袒翡翠半岛公司。潘智英诉请的逾期交房违约金是计算到2014年9月29日，但一审法院仅支持到2014年1月13日。潘智英没有上诉的原因是案件拖太久，为了节约诉讼成本。翡翠半岛公司用虚假的竣工验收报告欺骗潘智英，潘智英不得以才收楼，实际上案涉房屋在收楼时并没有竣工验收。翡翠半岛公司没有按照法律规定交楼，是逾期交楼的情形，应当承担逾期交楼的责任。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条不适用于本案。（二）案涉入户门及门框不符合约定，翡翠半岛公司与某些业主是达成赔偿2000元的调解的，因此按照2000元进行赔偿是合理的。潘智英向一审法院起诉请求：1.减少房屋买卖价款10万元；2.翡翠半岛公司按合同约定的样板房交付标准对外墙、入户花园、前后花园和雨篷等设施进行整改；3.翡翠半岛公司对不符合质量要求的车库、入户大门、门框等问题进行整改；4.翡翠半岛公司承担逾期办理房产证违约金4000元；5.翡翠半岛公司承担本案全部诉讼费用。潘智英在诉讼中变更第1项诉讼请求为减少房屋买卖价款为5万元；增加一项诉讼请求为：翡翠半岛公司按合同约定支付逾期交楼违约金170000元，诉讼请求共计224000元。潘智英在一审庭审中主张案涉大门及门框已经进行了更换，故请求翡翠半岛公司赔偿4000元。一审法院认定事实：一、买卖合同的签订和内容。2012年10月23日出卖人翡翠半岛房产公司与买受人潘智英签订编号为20121023327F47912849的《商品房买卖合同》。该合同约定主要内容如下：第三条：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的:东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园57号楼101号房。第六条：签署本合同时，支付全部房价款的30%，计600000元；剩余房款的70%，计1400000元，由买受人申请银行按揭贷款支付，并在签署本合同后30日内付入出卖人的专用账户。第八条：出卖人应当在2013年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。第十三条：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人使用同等质量标准的材料替代附件三所列的各种装饰、设备。精装修房的装饰、设备以交楼实物为准。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意逾期不超过两年的，买受人不追究出卖人任何责任且不能解除合同；逾期超过两年的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，出卖人须支付相当于总房价2‰的违约金，但无须再赔偿买受人任何其他损失。附件三约定装饰、设备标准，其中对地面、天花板、墙面（内墙）、窗、门、栏杆（生活阳台和工作阳台）进行了约定。附件五：第五条：本合同第八条第一款所称的该商品房经验收合格是指经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格（以前述各方共同出具的建设工程竣工验收报告为准）；第八条：关于商品房交接的补充：2.买受人办妥交接手续时，有权要求出卖人对该商品房确实存在的需要维修的项目进行维修，出卖人应当在买受人办妥交接手续后的合理期限内完成维修（具体期限自双方在交接验房时现场确认），但买受人不得因此追究出卖人逾期交房的责任或要求退房；第十条：出卖人在该商品房交付后两年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得《产权权属证明书》，即视为出卖人履行了办证过程中应尽的义务。二、对于翡翠半岛公司是否逾期交楼及逾期办理房产证的问题。潘智英主张翡翠半岛公司逾期交楼且逾期办理房产证，要求翡翠半岛公司支付逾期交楼和逾期办理房产证的违约金。潘智英于诉讼中承认房产证的办理时间为2015年9月7日。翡翠半岛公司认为根据工程竣工验收报告证明翡翠半岛公司于2013年7月22日竣工验收并于2014年1月13日验收备案，双方商品房买卖合同附件五第五点约定商品房交付条件是竣工验收不等于验收备案，提交商品房屋产权权属证明书证明翡翠半岛公司于2015年7月21日取得产权权属证明书，且潘智英已经收楼，不能再请求逾期交楼违约金。根据商品房买卖合同第六条约定交楼时间为2013年7月28日，故60日后为2013年9月28日备案，逾期超过两年即2015年9月28日后，但翡翠半岛公司于2015年7月21日办妥大确权手续，潘智英于2015年9月28日前取得房产证，综上翡翠半岛公司不需支付逾期办证及逾期交楼的违约金。潘智英与翡翠半岛公司对业主资料、物品签收确认书、室内验收表、装修资料申请表，一审法院予以确认。根据上述材料可知潘智英于2013年10月12日收楼。一审法院认为，潘智英与翡翠半岛公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性、禁止性规定，故一审法院认定该合同是合法有效的。据该合同附件五第五条可知验收合格的标志为各方出具合格的验收报告，但商品房交付仍需符合《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条和《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定。根据翡翠半岛花园二期20-60#楼规划核实，案涉房屋于2013年7月31日通过建设工程规划核实，案涉房屋不属于上述规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，故无需进行消防验收后才能投入使用。根据《竣工验收备案证书》案涉57号楼验收日期为2014年1月13日，备案日期为2014年9月29日，故案涉房屋的验收合同日期应当为2014年1月13日，合同约定的交付日期为2013年7月28日，故翡翠半岛公司构成逾期交楼，逾期期间从2013年7月29日至2014年1月13日，由于翡翠半岛公司出具工程竣工验收报告，潘智英并不属于明知商品房不具备约定的条件仍接受房屋的情况，潘智英仍有请求逾期交楼违约金的权利。根据商品房产权权属证明书，翡翠半岛公司在2015年7月21日取得上述证明书，根据《商品房买卖合同》附件五第十条，出卖人在商品房交付后两年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得《产权权属证明书》，即视为出卖人履行了办证过程中应尽的义务。故，翡翠半岛公司应当在合同约定交付日期2013年7月28日的两年内也就是2015年7月28日内取得产权权属证明书，翡翠半岛公司在2015年7月21日取得了产权权属证明书，故没有逾期办证。三、对于翡翠半岛公司交付房屋是否符合合同约定及应否整改的问题。潘智英主张翡翠半岛公司当初给其看的为101号样板房，但实际收房后发现房屋与101号样板房严重不符，外墙、入户花园、前后花园的矮墙及雨棚均与101号样板房严重不符，要求翡翠半岛公司对上述问题进行整改并减少房屋买卖价款5万元。翡翠半岛公司认为其提供的是102号样板房，交楼标准不包括雨棚，且入户花园、前后花园的矮墙等明显的表面问题潘智英在收楼时未提出，将铁栏杆改为砖砌潘智英可自行更改，减少房屋买卖价款5万元无依据，提供《商品房买卖合同》、照片、编号为20120006号的《交楼标准样板房检查意见书》、样板房装修标准、设备情况登记表加以证明。对于外墙材质问题，翡翠半岛公司提供设计变更通知单、现场公示照片，证明其对外墙墙面变更程序合法。对此一审法院认为：1.根据《交楼标准样板房检查意见书》，案涉房屋的样板房为翡翠半岛花园一期一区14号楼102号房，潘智英主张按照案涉房屋的样本房为101号房，没有依据，一审法院不予采信。2.根据翡翠半岛公司提供的设计变更通知单，案涉房屋外墙改为涂料饰面，潘智英虽质疑设计变更通知单的真实性，但未提供相关证据加以反驳，故一审法院对设计变更通知单予以采信。3.潘智英与翡翠半岛公司签订的《商品房买卖合同》及附件三中对入户花园、前后花园的矮墙及雨棚没有明确约定，潘智英主张翡翠半岛公司案涉房屋的入户花园、前后花园的矮墙及雨棚未按样板房交付标准交付，依据不足，一审法院不予采信。对于翡翠半岛公司应否对车库及一楼倒灌水、入户大门及门框等问题进行整改，潘智英虽承认翡翠半岛公司于2014年7月份就倒灌水进行整改，但问题依旧存在，要求翡翠半岛公司整改入库的路面解决倒灌水，提供张坚、姜丽丽等住户的陈述、（2015）东中法民一终字第1409号民事判决加以证明。翡翠半岛公司认为整个小区质量经五方验收合格，且2014年7月之后并未出现倒灌水，提供验收报告、照片加以证明。一审法院分析如下：关于车库及一楼倒灌水的问题。据已生效的（2015）东中法民一终字第1409号民事判决可知2013年4月和2014年5月确实存在倒灌水，后翡翠半岛公司在2014年7月份进行整改，潘智英主张整改后仍然出现倒灌水现象，但没有提供证据佐证，故一审法院不予采信。对于入户大门、门框的问题。一审法院认为根据《商品房买卖合同》附件三可知入户大门约定为木质入户门，且根据（2015）东中法民一终字第1409号民事判决中现场勘查可知，案涉房屋入户大门和门框出现斑驳和裂痕，翡翠半岛公司应该按照合同的约定进行整改。由于潘智英对案涉房屋已经装修更换入户大门，故由此造成的损失翡翠半岛公司应当赔偿。关于姚美柔与翡翠半岛房产公司之间的商品房预售合同纠纷，经广东省东莞市中级人民法院作出（2015）东中法民一终字第1409号民事判决处理，该判决已经发生法律效力。一审法院认为，1.翡翠半岛公司逾期交楼，根据《商品房买卖合同》第九条约定，翡翠半岛公司应向潘智英支付逾期交房违约金2000000元×0.0002×169天（2013年7月29日至2014年1月13日）=67600元；2.翡翠半岛公司不存在逾期办证的情形，潘智英要求翡翠半岛公司支付逾期办理房产证的违约金4000元的请求，一审法院不予支持；3.对于外墙的问题，根据《商品房买卖合同》第十三条，案涉房屋的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，潘智英与翡翠半岛公司于2012年10月23日签订《商品房买卖合同》，但案涉房屋的外墙于2012年5月21日已变更，故翡翠半岛公司无需进行整改。4.对于入户花园、前后花园的矮墙及雨棚的问题，因《商品房买卖合同》及附件三未约定入户花园、前后花园和雨棚的交付标准及潘智英未能提供相应的证据证明翡翠半岛公司承诺以101号样板房的标准进行交付，故潘智英要求翡翠半岛公司对矮墙、外墙进行整改并加雨棚的请求，一审法院不予支持。5.关于车库的问题，由于翡翠半岛公司已经在2014年7月对排水系统整改完毕，潘智英未举证证明2014年7月整改后存在倒灌水问题，潘智英要求翡翠半岛公司整改车库路面，一审法院不予支持。6.对于入户大门及门框，案涉房屋的入户大门及门框不符合合同的约定，翡翠半岛公司应当进行整改，但是案涉房屋潘智英已经装修，潘智英自行更换入户大门及门框理由正当，由此造成的损失翡翠半岛公司应当赔偿，因潘智英未提供相应的证据证明此费用支出，一审法院酌定翡翠半岛公司赔偿潘智英入户大门及门框的费用2000元。对于潘智英要求翡翠半岛公司减少房屋买卖价款5万元的请求，一审法院认为没有合法依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2016年9月26日作出（2015）东三法民一初字第1224号民事判决：一、东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司在判决生效之日起五日内支付潘智英逾期交楼的违约金67600元。二、东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司在判决生效之日起五日内赔偿潘智英更换入户大门及门框费用2000元。三、驳回潘智英其他诉讼请求。本案一审案件受理费4660元，由东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司负担1448元，潘智英负担3212元。潘智英已预交诉讼费用。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。二审法庭调查中，翡翠半岛公司称由于2013年7月22日的验收报告中的门窗验收报告是虚假的，故被政府主管部门退件，政府主管部门于2014年1月13日在现场组织了复验。另查明，案涉验收表中没有记载入户大门及门框存在质量问题。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对翡翠半岛公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、翡翠半岛公司是否应向潘智英支付逾期交房违约金；二、翡翠半岛公司是否应向潘智英支付更换入户大门及门框的费用。对此，本院分析如下：关于焦点一。首先，根据案涉《商品房买卖合同》第八条约定，翡翠半岛公司应在2013年7月28日前将经验收合格的房屋交付给潘智英使用。其次，翡翠半岛公司主张案涉房屋验收日期为其提交的竣工验收报告出具的日期即2013年7月22日。由于翡翠半岛公司承认2013年7月22日的验收报告中的门窗验收报告是虚假的并因此被政府主管部门退件，故对于翡翠半岛公司的该主张，本院不予支持。根据案涉《竣工验收备案证书》可知，案涉房屋的验收日期为2014年1月13日。再次，根据案涉《业主资料、物品签收确认书》可知，潘智英于2013年10月12日收楼。在潘智英收楼之时，案涉房屋是不具备合同约定的交付条件的，而且，翡翠半岛公司亦未能举证证明潘智英是在明知案涉房屋不具备合同约定的交付条件的情况下仍然接收案涉房屋，因此，一审法院认定翡翠半岛公司应向潘智英支付2013年7月29日至2014年1月13日期间的逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。关于焦点二。由于案涉房屋验收表没有记载案涉房屋的入户大门及门框存在质量问题，潘智英亦未能提供其他证据证明案涉房屋的入户大门及门框存在质量问题，因此，对于潘智英主张案涉房屋的入户大门及门框存在质量问题，本院不予支持。一审法院依据另案其他房屋的现场勘查情况认定本案案涉房屋入户大门及门框存在质量问题有误，本院依法予以纠正。综上所述，一审法院认定事实部分不清，适用法律错误，本院予以改判。翡翠半岛公司的上诉理由部分成立，对于成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1224号民事判决第一项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1224号民事判决第二项和第三项。三、驳回潘智英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案审理过程中，预交了本案诉讼费用的当事人东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司同意由败诉方当事人直接向其支付本案诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及《最高人民法院关于适用的通知》（法发[2007]16号）的规定，本院予以准许。本案一审案件受理费4660元，由东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司负担1400元，潘智英负担3260元。二审案件受理费1540元，由东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司负担1490元，潘智英负担50元。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  冯婉娥审判员  廖志明二〇一七年二月二十七日书记员  张 优