湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第303号
上诉人（原审被告）湖南云龙和顺房地产开发有限公司，住所地株洲市云龙示范区云龙大道88号管委会5楼。
法定代表人刘文英，系该公司董事长。
委托代理人黄暾，男，1983年3月17日出生，汉族，湖南省株洲县人，系该公司副总经理，住湖南省株洲县雷打石镇。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，进行和解。
委托代理人张如泉，湖南百杰律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）曾吾山，男，1972年12月26日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。
委托代理人罗谭勇，湖南法达律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，进行和解。
委托代理人谭艳敏，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人湖南云龙和顺房地产开发有限公司（以下简称云龙房产公司）因与被上诉人曾吾山商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元人民法院2014年9月19日作出的（2014）株天法民一初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月14日公开开庭审理了本案，上诉人云龙房产公司的委托代理人黄暾、张如泉，被上诉人曾吾山的委托代理人罗谭勇、谭艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告系一家从事房地产开发与经营及房地产代理销售、策划、咨询服务的有限责任公司，成立于2009年11月9日。2011年12月30日，被告与原告签订了一份《株洲市商品房（预）销售合同》，被告为合同甲方，原告为合同乙方，该合同约定：1、乙方向甲方购买位于株洲市天元区黄河北路567号金质颐园7栋201号房屋，建筑面积为142.32平方米，单价为每平方米2770元，总房价款暂定为394226元；2、甲方定于2012年12月31日前将房屋交付给乙方，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；3、甲方未在合同约定的期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限计算至实际交付之日止，逾期超过180天，乙方有权选择以下两种方案追究甲方的违约责任：一是乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1％向乙方支付违约金，二是乙方要求继续履行合同，合同继续履行的，自本合同约定的最后交付期限至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点一的违约金；4、房屋交付必须符合下列条件：一是已经办理了房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》（总证），二是该房屋上的抵押权登记已全部注销，按规定缴纳了物业维修基金，三是该商品房经市质量监督部门验收合格。合同签订后，当日原告一次性向被告支付购房款394226元。2012年4月21日、22日，原告与被告分别签订了一份《金质颐园车位使用协议》和《金质颐园杂屋使用协议》，约定被告同意将金质颐园地下车库的256号车位及7栋13号下层杂屋给原告使用，使用费分别为60000元、27430元（不含物管费），使用期限自2013年1月19日起至2079年6月9日止；如未按期交付，每逾期一天，按原告已交纳的使用费的万分之五计算违约金。协议签订后，原告一次性向被告交纳了车位使用费及杂屋使用费。原告因被告没有在约定的期限交付房屋，且在与被告协商未果的情况下，特向法院提起诉讼，请求判令被告支付延期交房的违约金37828.7元（计算至2014年3月31日）并拆除阳台封闭部分，恢复原状；由被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告申请增加诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交付房屋、车位及杂屋的违约金至交付之日止；2、请求确认原、被告之间签订的商品预销售合同补充条款第三条第11项系无效条款。
另查明，原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的补充条款第三条第11项约定：“水、电、天然气；电视、电话、网络线；入户防盗门、单元对讲系统、小区监控系统的建设费用由甲方承担40％，乙方承担60％。乙方须在接到甲方缴纳配套费用的通知后7日内一次性付清。”原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的附件二明确了房屋建筑设计及平面图，设计及平面图显示房屋设计有阳台，但在实际建设过程中，被告将规划的阳台予以了封闭，且被告对房屋建筑的设计变更没有告知原告。
该院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、被告在履约过程中是否存在违约行为？是否应承担逾期交房的违约责任？2、原告主张的违约金计算标准是否合法？所主张的违约金额是否应予全额支持？3、合同补充条款第三条第11项是否属无效条款4、是否应当拆除阳台封墙，恢复阳台原状现分析如下：
原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》、《金质颐园车位使用协议》及《金质颐园杂屋使用协议》，协议内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方的合同关系依法成立有效，双方应按约定履行合同义务。但在履约过程中，被告因对开发的商品房没有完成综合验收，没有在约定的交付期限内将房屋、车位及杂屋交付给原告，被告的行为已构成违约，而且被告也没有证据证明逾期交付是因不可抗力的原因所造成，故被告应按合同约定承担违约责任。按照《株洲市商品房（预）销售合同》的约定，原告在被告逾期180天没有交付后选择继续履行合同，逾期交付的违约金应按已付房价款的日万分之零点一计算，该约定系双方的真实意思表示，应予认定，原告要求按日万分之一计算没有依据，该院不予支持。由此，就房屋的逾期交付，被告应向原告支付的违约金为7096.06元（394226元×0.1‰／天×180天（自2013年1月1日起计算至2013年6月30日止）），2013年6月30日之后的违约金由被告按照已付购房款的日万分之零点一计算至原告主张的房屋交付之日止。
原、被告所签订的车位、杂屋使用协议系双方的真实意思表示，对双方具有约束力，被告在违约的情况下，应当按约定承担违约责任。但双方所约定的违约金是对守约方产生损失的一种补偿，本案原、被告约定的违约金计算标准为日万分之五，由此所计算的违约金存在过高的情况，根据本案的实际情况，且被告亦请求减少，应当依法予以调整，适当核减。因为本案原告对车位、杂屋仅有使用权，在原告不行使解除合同权利时，所产生的损失仅为使用损失，综合考虑本案具体情况，对于原告主张的逾期交付车位、杂屋的违约金按日万分之二计算较为适宜。由此，自2013年1月19日起至2014年3月31日期间被告应承担的逾期交付车位的违约金为5256元（60000元×0.2‰／天×438天）、杂屋的违约金2402.86元（27430元×0.2‰／天×438天），合计支付违约金7658.86元，2014年3月31日之后的违约金按已付使用费的日万分之二计付到车位、杂屋交付之日止。
根据部门规章的规定，原被告所约定的相关费用应当包含在房价之内，虽然双方的约定不违反法律法规的强制性规定，属有效条款，但被告作为开发商不能过分加重购房者的负担，且被告应为约定费用的主要承担者，从公平原则考虑，应将原、被告承担费用的比例予以调整，由被告承担配套费用的60％，原告承担其中的40％，对双方较为公平。故原、被告双方签订的商品房销售合同补充条款第三条第11项属可变更的调整条款，原告诉请确认该条款完全无效，该院不予支持。
关于原告提出由被告拆除阳台封墙、恢复阳台原状的诉讼请求。经查，被告实际建设的房屋确与合同所附图纸设计的房屋不一致，且被告变更设计时没有向原告告知，但房屋已建好，原告在本案中没有就被告变更房屋设计而主张解除合同，进而追究被告的违约责任，而是选择继续履行合同，故应视为原告对该设计变更的一种认可。由此，对原告要求被告恢复阳台的诉讼请求该院不予支持。但因设计变更封闭阳台造成房屋面积增加属于被告的单方行为所致，原告不应承担因设计变更而增加面积的房屋价款补差的责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经原审法院审委会讨论决定判决：一、被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告曾吾山支付自2013年1月1日起至2013年6月30日期间逾期交付房屋的违约金7096.06元；2013年6月30日之后的违约金由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司按照已付购房款的日万分之零点一的标准计付至房屋实际交付之日止；二、被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告曾吾山支付自2013年1月19日起至2014年3月31日期间逾期交付车位、杂屋的违约金7658.86元；2014年3月31日之后的车位、杂屋违约金由被告被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司按照已付的车位、杂屋使用费的日万分之二的标准计付至车位、杂屋实际交付之日止；三、驳回原告曾吾山的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费746元，由原告曾吾山承担298.4元，由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司承担447.6元。
宣判后，云龙房产公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决书中关于“云龙房产公司作为开发商应为房屋配套费用的主要承担者为宜。依照公平原则，由云龙房产公司承担配套费用的60%，购房户承担其中的40%为宜”的认定；2.撤销一审判决书中关于“设计变更封闭阳台造成房屋面积增加属于云龙房产公司的单方行为所致，购房户不予承担因设计变更而增加面积的房屋价款补差的责任”的认定；3.变更一审判决的第二项为：云龙房产公司向购房户支付逾期交付车位、杂屋的违约金为逾期180天之内为被上诉人已交款项的日万分之1，180天之后为日万分之0.1；4.本案诉讼费用由购房户承担。事实与理由：1.云龙房产公司与购房户之间关于房屋配套费承担方式的约定公平、合法有效，本案房屋所在项目中的购房业主分为两类，一是技术监督局的团购业主，二是非技术监督局的团购业主即外购户，外购户按市场价格购买房屋，外购户房屋的配套费全部由上诉人承担。被上诉人为房屋团购户，因其所购房屋房价远低于市场价格，经上诉人与团购代表及团购户单位—株洲市技术监督局充分协商房屋配套费承担方式后形成初步意见，再与每位团购户分别签订合同予以确定的，即上诉人承担配套费的40%、被上诉人承担60%，所以，配套费承担方式是公平的，应按该约定予以确定；2.购房户应承担因设计变更而增加面积的房屋价款补差的责任，购房户并未要求解除合同，而是选择继续履行合同，应视为对设计变更的认可，因此应支付因设计变更而增加的房屋面积的房款。云龙房产公司与购房户之间未约定在继续履行合同情形下因设计变更的违约责任，一审法院作出“被上诉人不予承担因设计变更而增加面积的房屋价款补差的责任”的认定没有依据，是错误的；3.云龙房产公司和购房户约定的逾期交付车位、杂屋的违约金过高，应予以下调，《商品房预销售合同》约定了预期交房的违约后果，即在购房户没有主张解除合同的情形之下，违约金应按逾期180天之内为已付房款的日万分之一，180天之后为已付房款的日万分之0.1予以确定。购房户是基于商品房买卖才买受了车位、杂屋使用权，《车位使用协议》、《杂屋使用协议》是《商品房预销售合同》的从合同，根据合同的合理性、公平性原则，车位、杂屋的逾期交付违约标准不应高于逾期交付房屋的违约标准，应调整至与逾期交付房屋的违约标准一致。
曾吾山答辩称，1.配套设施费涵盖在房屋价款中，答辩人无需再另行支付，云龙房产公司逼迫答辩人已经交纳的配套设施费应当全额返还，不管是团购户还是非团购户，房屋价款中已经涵盖了配套设施费，团购户买的是期房，房价相比当年同地段的房价并不低，期间上诉人还上涨了房价，不存在云龙房产公司所说的房屋价款远低于当时的市场价格的情形；2.云龙房产公司擅自变更规划和设计，封闭阳台后所谓的增加的面积款，不应当由答辩人承担，其已经强行多收取的房款，应当返还，云龙房产公司声称房屋实测面积多于合同的约定面积，其未提供证据予以证明，答辩人已经向上诉人支付了全额房款，故一审法院对该部分事实的认定正确；3.杂屋、车位违约金应当依据协议约定计算，一审调低违约金标准错误，杂屋和车位使用协议系云龙房产公司自己制定，双方均认可并签字盖章，系真实意思表示，且违约金约定公平、公正、合理、合法，应当受到法律的保护。另杂屋和车位与房屋之间不是主物与从物的关系，故杂屋和车位使用协议与商品房买卖合同亦不是主合同与从合同关系。再者，本协议中违约金的性质就是惩罚性的，而非补偿性质。云龙房产公司请求按照商品房买卖合同第12条第二项之约定计算违约金没有任何依据。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方二审争议焦点为：1.商品房配套设施费应如何承担；2.封闭阳台增加面积的房款补差业主是否应承担；3.逾期交付车位、杂物的违约金如何确定。
焦点一，购房户与云龙房产公司签订的商品房（预）销售合同补充条款第三条第11项，系基于购房户属团购户，享受一定房价优惠的背景产生，且该条款不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定为有效条款，原审综合考虑双方利益平衡，将双方承担费用的比例予以调整，由云龙房产公司承担配套费用的60％，购房户承担其中的40％，符合民法公平原则，本院依法予以支持。
焦点二，原审认定购房户没有就云龙房产公司擅自变更房屋设计而主张解除合同，而是选择继续履行合同，应视为购房户对该设计变更的一种认可，故对购房户要求恢复阳台的诉讼请求不予支持。但因设计变更封闭阳台造成房屋面积增加属于云龙房产公司的单方行为所致故购房者不应承担因设计变更而增加面积的房屋价款补差的责任，处理恰当，本院予以支持。
焦点三，购房户与云龙房产公司签订的车位、杂物使用协议系双方的真实意思表示，对双方具有约束力，一方违约的，应当承担违约责任，但双方所约定的违约金是对守约方产生损失的一种补偿。本案购房户对车位、杂物仅有使用权，在其不行使解除合同权利时，其因对方违约所造成的损失仅为使用损失，原审综合考虑本案具体情况，对双方约定按日万分之五计算违约金予以适当核减，不违反法律规定，本院依法予以支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费746元，由上诉人湖南云龙和顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 汪 晶
附本判决适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。