湖北省随州市曾都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂曾都民初字第01655号
原告：祁道春，男，1970年3月12日出生，汉族，住随州市曾都区。
委托诉讼代理人：汪振华，湖北天赋律师事务所律师。
被告：随州市世景房地产开发有限公司，住所地随州市交通大道99号。
法定代表人：胡文明，总经理。
委托诉讼代理人：王艳，湖北盈谦律师事务所律师。
原告祁道春因与被告随州市世景房地产开发有限公司（以下简称世景房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祁道春的委托诉讼代理人汪振华、被告世景房地产公司的委托诉讼代理人王艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祁道春向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房和逾期协助办理房地产权属登记违约金89608.47元；2、因被告出售的房屋有质量问题，被告应赔偿原告的损失和对房屋进行维修；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年2月22日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于文峰居委会“香山怡景”第10幢2单元304号商品房，房屋总价款为442511元。该合同约定交付期限为2012年8月31日前，逾期则出卖人按日支付房价款万分之五的违约金。同时双方还约定，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按房价款的1%向买受人支付违约金。自合同签订后至今，原告仍未收到被告交房通知。且被告逾期未向房产部门登记备案，其行为违反合同约定。原告还诉称其购买房屋有质量问题，至今不能入住。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告世景房地产公司辩称：1、原告的起诉已超过二年的诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求；2、即使未过诉讼时效，因答辩人已与原告在合同中约定因政府或公共事业部门行为影响造成不能按期交房的，答辩人可据实延期，并不承担责任。3、退一步讲，即使答辩人存在违约行为，原告请求的违约金过高，也应予核减。4、原告到答辩人处办理完交房手续后，答辩人已按约定到房地产部门为其办理产权备案手续。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月12日，原告祁道春与被告世景房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：祁道春购买世景房地产公司开发的位于随州市文峰塔居委会香山怡景小区的商品房第10幢2单元304号房，建筑面积125.91㎡，房屋单价为3514.50元/㎡，总价款442511元。付款方式为买受人签合同时首付182511元，余款260000元办理银行按揭。第七条约定：“（1）逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行。”第八条约定：“出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的外，出卖人可以据实予以延期：3、因政府或公共事业部门行为影响。”第九条约定：“（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理，2、买有受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后祁道春按照合同约定交付房款，合计442511元。
祁道春与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》的补充协议第五条约定：“本合同项下相关事宜的通知送达方式如无特别约定为挂号信、特快专递、公告，通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后。”
香山怡景居住小区10#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对工程竣工验收合格，验收时间为2013年7月17日。2013年8月28日，世景房地产公司在《随州日报》刊登交房通告，于同年8月31日起开始交房，祁道春于2013年9月20签收交房确认单。
另查明：随州市国土资源局于2009年12月下发的出让文件中的《国有建设用地使用权竞买须知随州市G（2009）26号》，其中“三、出让宗地的基本情况”第4项内容为“该宗地范围内的地上附属物拆迁由随州市政府组织专班负责在2010年5月31日前拆迁完毕后将净地交付竞得人。”
2011年7月10日，发包方世景房地产公司与承包方签订《建筑工程承包合同》，承包工程为香山怡景小区第10栋，工期为2011年7月10日至2012年5月10日。
2010年1月8日，随州市土地收购储备中心代表政府土地管理机构与世景房地产公司的法定代表人胡文明签订《成交确认书》。该确认书第3条规定：成交价即为该块土地的地价款，包括出让土地的征地成本和地上附属物拆迁费用。由此说明地上附属物的拆迁工作由政府职能部门负责。本案争议房屋位于的土地应于2010年7月19日前交付被告世景房地产公司，但因拆迁移坟、厂房搬迁等原因，一直延期交地。蒋洛35千伏输电线路影响了香山怡景小区10#楼的工程建设，该线路实际于2012年6月26日至2012年7月8日前完全拆除，直到2012年9月高压线拆迁后世景房地产公司才得以全面施工，客观上造成世景房地产公司不能按期交房。
原告祁道春未提交房屋存在有质量问题的证据。
本院认为:原告祁道春与被告世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。祁道春作为购房人按合同约定向世景房地产公司付清购房款，已履行了自己的义务，世景房地产公司应当依约定按时交付房屋。世景房地产公司在《商品房买卖合同》第八条亦约定了商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”。《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案中，世景房地产公司提交了香山怡景小区10#楼的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明本案争议的房屋已于2013年7月17日经建设、施工、设计、勘察单位验收合格。世景房地产公司于2013年8月28日在《随州日报》刊登交房通告，即世景房地产公司按照《商品房买卖合同》补充协议第五条约定的通知送达方式向祁道春履行了通知交房的义务。且世景房地产公司还提供了商品房的《随州市新建商品住宅使用说明书》和《随州市新建商品住宅质量保证书》，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定。以上事实能够证明本案争议的房屋具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，该房屋的交付时间应为2013年8月31日。
世景房地产公司在提交的曾都区东城办事处文峰塔社区居民委员会出具的《关于香山怡景小区建设情况说明》、原曾都区供电公司副总程正庭书写的《拆除蒋洛35千伏线路的承诺》（【2015】鄂随州中民一终字第00125号案卷宗内容），以及随州市中级人民法院对程正庭本人的调查笔录，均能够证明香山怡景小区10#楼因随州市G（2009）26号地块上的附属物和蒋洛35千伏输电线路未拆除而导致世景房地产公司无法正常施工和按照合同约定的期限交付房屋。因原告祁道春与被告世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定了延期交房的免责事由，即“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，出卖人可据实予以延期”，其中第3项为“因政府或公共事业部门行为影响”。本案中，根据随州市土地收购储备中心与世景房地产公司法定代表人胡文明签订的《成交确认书》第3条约定的“成交价即为该块土地的地价款，包括出让土地的征地成本和地上附属物拆迁费用”以及随州市国土资源局下发的《国有建设用地使用权竞买须知随州市G（2009）26号》文件载明的“该宗地范围内的地上附属物拆迁由随州市政府组织专班负责在2010年5月31日前拆迁完毕后将净地交付竞得人”之内容可见，随州市G（2009）26号地块范围内的地上附属物的拆迁属于政府部门的职责范围。因蒋洛35千伏输电线路最终于2012年6月26日至2012年7月8日前完全拆除，香山怡景小区10#楼于蒋洛35千伏输电线路拆除后才恢复工程建设。故世景房地产公司因随州市G（2009）26号地块上的附属物和蒋洛35千伏输电线路未拆除导致无法按期交付房屋系政府或公共事业部门行为影响所致，属于《商品房买卖合同》约定的免责事由。根据祁道春与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》的约定，世景房地产公司在免责事由影响的合理期限内不构成违约，但对于超出合理期限的延期交房行为仍应承担相应的违约责任。根据世景房地产公司提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》显示，香山怡景小区10#楼验收合格的时间为2013年7月17日，即2012年7月至2013年7月17日为香山怡景小区10#楼的实际建设周期，属于世景房地产公司因政府或公共事业部门行为影响的延期交房的合理期限。因香山怡景小区10#楼在2013年7月17日后已具备交付条件，但该10#楼最终的交付时间为2013年8月31日，即世景房地产公司违约延期交房的时间为45天。故应按照祁道春与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》第九条的约定计算世景房地产公司延期交房45天的违约金，即世景房地产公司应赔偿祁道春的违约金为3982.60元（442511×45×0.2‰）。综上，世景房地产公司对于香山怡景小区10#楼的延期交房的法律后果存在一定的违约行为，其应按照《商品房买卖合同》的约定赔偿祁道春违约金3982.60元。
原、被告在《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由双方事人共同申请。”原告祁道春没有提供证据证明出卖人在规定的时间内没有向产权登记机关备案，且也没有提供证据证明共同向产权登记机关提出要求登记的请求，故原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的请求，本院不予支持。
原告祁道春没有提交所购房屋有质量问题的相关证据，故原告要求被告赔偿因存在质量问题造成的损失和对房屋进行维修的请求本院不予寺持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《不动产登记暂行条例》第十四条第一款之规定，判决如下：
一、随州市世景房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告祁道春违约金3982.60元；
二、驳回原告祁道春的其他诉讼请求。
案件受理费2040元由被告随州市世景房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第(一)款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院，开户银行：农业银行随州市分行开发区支行，账号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 后 浩
审判员 陈汉平
审判员 杨友元
二〇一六年十二月二十九日
书记员 张金华