重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第4352号
上诉人（原审原告）张小莉。
上诉人（原审原告）曹瑞丽。
二上诉人共同委托代理人唐贵林，重庆华之岳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）重庆綦丰房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区新盛镇街道，组织机构代码74749809-7。
法定代表人刘永刚，该公司总经理。
委托代理人文发云。
委托代理人张秋松，重庆言实律师事务所律师。
原审第三人重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行，住所地重庆市綦江区古南街道龙角路38号2幢1-4，组织机构代码67613587-X。
法定代表人罗伏平，该支行行长。
上诉人张小莉、曹瑞丽与上诉人重庆綦丰房地产开发有限公司（以下简称綦丰地产）、原审第三人重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行（以下简称农商行綦江支行）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院于2014年7月16日作出（2014）綦法民初字第03376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年10月22日，原告张小莉、曹瑞丽与被告綦丰地产签订了《重庆市商品房买卖合同》约定二原告购买被告开发的预售商品房一套，建筑面积97.36平方米，总成交房价274945元。二原告与被告同时在该合同中约定：二原告于签订合同之日支付房款137945元，剩余房款137000元由银行提供10年按揭；被告应在2012年12月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付二原告使用，在交房时应向原告出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；被告逾期未交房在180日内的，应从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，在实际交付之日起30日内支付，合同继续履行。对于被告逾期交房超过180日的情况，双方未做约定。签订上述合同之前，二原告已向被告支付承诺金及购房款共计137945元，另向被告支付代收水、电、气和闭路开通费及大修基金、契税等共计24668元。二原告又于2012年11月7日与被告及第三人农商行綦江支行签订了《个人房屋按揭贷款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定二原告预购商品房一套（建筑面积97.36平方米）作为抵押向第三人贷款137000元，贷款期限10年，并授权第三人将全部贷款资金转入被告在第三人处开设的账户。二原告后于2013年11月26日用特快邮政专递向被告法定代表人刘永刚邮寄了一份要求被告于收到之日后10日内交房的通知，查询结果显示该邮件于2013年12月1日经本人签收。二原告又于2014年3月2日用特快邮政专递向被告法定代表人刘永刚邮寄了一份要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的通知，查询结果显示该邮件于2014年3月7日由刘永刚签收。截止起诉前，二原告已向第三人偿还上述约定的贷款本息26504.61元。审理中，二原告张小莉、曹瑞丽与被告綦丰地产对被告至今仍未通过二原告诉称所购房屋的竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》陈述一致。被告称已向税务机关缴纳房屋契税，是按项目统一整体缴纳，发票在被告处，但未举示相应证据。
张小莉、曹瑞丽向一审法院诉称，二原告与被告綦丰地产于2012年10月22日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于重庆市綦江区的合同总价款为274945元的住房一套。原告先行支付了被告137945元，预交水、电、气等费用24668元，剩余房款137000元系原告向第三人申请的按揭贷款。双方同时在签订的上述合同中约定，被告应于2012年12月30日将已经竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，然而被告却迟迟不按时交房。原告乃于2013年11月26日向被告发出了书面的《关于要求立即交付房屋的催告函》，然而被告至今仍未向原告交付房屋，故被告的行为已经构成根本违约。现原告要求立即解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，由被告立即返还原告已经支付的房款和代收的水电气等费用共计189117.61元，并由被告以已付房款164449.61元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从原告支付房款之日起计算支付原告违约金至返还房款之日止，因解除合同造成的第三人损失也由被告承担。綦丰地产辩称，原告张小莉、曹瑞丽与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示。被告在约定的交房时间前已建成该房，具备交付使用条件，也已通知原告接房。该房是有一些配套措施尚未完成，但并不影响原告接房。原告所购房屋属于按揭购房，已经抵押给第三人，在未取得第三人的同意下，原告不能要求解除该《商品房买卖合同》。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原告张小莉、曹瑞丽与被告綦丰地产于2012年10月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效。被告在上述合同约定的交房期限到期后，截止本案审理时，仍未取得本案所售房屋的竣工验收备案登记，达不到合同约定的交房条件，已购成违约。二原告与被告虽未在双方签订的上述合同中约定被告逾期交房超过180日后的责任，但被告的交房义务属于与原告签订的商品房买卖合同的主要义务，截止本案审理时，被告迟延履行该主要义务已有长达一年半的时间，明显超过了合理期限，在二原告催告后也仍未履行，已经达到《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件，因此二原告要求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的理由成立，予以支持。被告同时应向原告返还已付购房款137945元，代收的水、电、气和闭路开通费及大修基金、契税共24668元，以及二原告截止起诉前已经向第三人偿还的贷款本息26504.61元。二原告另主张被告以已付房款16449.61元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算支付违约金没有法律依据，不予支持。原告另主张因合同解除给第三人造成的损失由被告全部承担，对此，二原告不适格，不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，判决：一、解除原告张小莉、曹瑞丽与被告重庆綦丰房地产开发有限公司于2012年10月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告重庆綦丰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告张小莉、曹瑞丽已付购房款137945元，代收的水、电、气和闭路开通费及大修基金、契税共计24668元，以及支付二原告截止起诉前已经向第三人重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行偿还的贷款本息26504.61元，以上共计189117.61元；三、驳回原告张小莉、曹瑞丽的其余诉讼请求。本案案件受理费4480元，减半收取2240元，由被告负担。
宣判后，张小莉、曹瑞丽不服一审判决，向本院上诉称：根据合同约定，綦丰地产应于2012年12月30日将已经竣工验收备案登记的商品房交付使用，因綦丰地产却迟迟不按时交房，张小莉、曹瑞丽于2013年11月26日向綦丰地产发出了书面的《关于要求立即交付房屋的催告函》，綦丰地产至今仍未交付房屋，其行为已经构成根本违约。綦丰地产应以已付房款164449.61元为基数支付违约金（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从支付房款之日起计算至返还房款之日止）。请求本院依法改判。
綦丰地产不服一审判决，向本院上诉称：綦丰地产在约定的交房时间前已建成该房，具备交付使用条件，也已通知张小莉、曹瑞丽接房。该房虽有相关附随手续尚未完成，但不影响接房使用，况且綦丰地产已快办理完毕手续。一审判令解除《商品房买卖合同》错误，请求改判驳回张小莉、曹瑞丽的诉讼请求。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，张小莉、曹瑞丽与綦丰地产于2012年10月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同有效。交房义务属于商品房买卖合同中綦丰地产的的主要义务，綦丰地产在合同约定的交房期限到期后，长期未取得本案所售房屋的竣工验收备案登记，不能达到合同约定的交房条件，已购成违约。綦丰地产迟延履行该主要义务超过了合理期限，经张小莉、曹瑞丽于2013年11月26日催告后仍未履行，已经达到《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件，张小莉、曹瑞丽于2014年3月2日通知綦丰地产解除双方签订的《商品房买卖合同》，依法行使了解除权。故张小莉、曹瑞丽要求解除与綦丰地产签订的《重庆市商品房买卖合同》，法院应予以支持。綦丰地产同时应向张小莉、曹瑞丽返还已付购房款137945元，代收的水、电、气和闭路开通费及大修基金、契税共24668元，以及张小莉、曹瑞丽截止起诉前已经向第三人偿还的贷款本息26504.61元。綦丰地产的上诉意见因此不能成立，本院不予采纳。张小莉、曹瑞丽上诉请求判令綦丰地产支付的违约金因缺乏合同依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4480元，由重庆綦丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张泽兵
审 判 员 肖 琴
代理审判员 肖 飞
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 张 玲