山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2515号
上诉人（原审被告）：张世科，男，1958年12月10日出生，汉族，住乳山市城区。
委托诉讼代理人：王瑞殿，乳山建和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：高亮，男，1964年11月11日出生，汉族，住乳山市。
委托诉讼代理人：宫涛，山东闻远律师事务所律师。
上诉人张世科因与被上诉人高亮房屋租赁合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2015）乳经商初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张世科上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判上诉人对一审判决第一、二、三项不予支付；3.一、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院违背法律程序。本案立案时间是2015年10月19日，审结时间是2016年10月9日。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条、第一百六十一条之规定，一审法院无故不按期审结本案，违背法律程序，判决结果严重影响上诉人的权益。2.一审判决张世科给付高亮租金31486元没有法律依据。双方房屋租赁期间，被上诉人出租房屋没有办理任何手续，依据相关法律规定无权对外出租，双方签订租赁合同无效，不应按正常房收取租赁费。合同到期后83天占用房屋时间不应收取租赁费，被上诉人要求给付的31486元租金应比照无证房实际另行计算。3.一审判决张世科给付高亮电费3087元没有事实根据。上诉人不欠电费，被上诉人仅凭几张所谓收“张经理电费”空白单不能作为定案依据。上诉人用电是按期给付，被上诉人擅自停电，且没有用电数额和欠费证据，索要电费3087元不应支持。4.门窗修理费不应给付。被上诉人于2011年11月8日将租赁房出租给上诉人，故意隐瞒出租房没有办理任何有效证件的事实。依据房屋租赁相关法律规定，房屋维修正常费用应该由出租人承担。
被上诉人高亮辩称，1.一审法院没有违背法律程序。一审根据案件处理情况审结本案，事实清楚，证据确实充分，判决结果正确，没有违背法律程序，不存在影响上诉人权益的问题。2.被上诉人作为涉案房屋的所有权人，在一审已经提供了相应的证据，只是因故未及时办齐房屋权属证书，不能以此否定房屋租赁合同的效力。即使合同无效，上诉人少付租金的请求也无依据。3.上诉人未有证据证实其已付清租赁期间的电费，而且，上诉人为了达到拖欠电费的目的，竟然将被上诉人的电表偷偷拿走，这不是一个诚信守法租赁经营者的做派。4.涉案门窗修理费是因为上诉人对门窗造成损坏所产生，不属于房屋正常维修范围，上诉人应承担因此所造成的修理费损失。综上，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉不成立，应予驳回。
高亮向一审法院起诉请求：要求张世科给付租赁费28000元，并解除租赁合同。诉讼过程中，因张世科于2016年1月29日将诉争出租房屋的钥匙通过他人转交高亮，高亮同意此时双方租赁合同解除，故变更诉讼请求为：要求张世科给付：1.租金31486元；2.电费3087元；3.损坏的车间门维修费950元；4.清理垃圾费550元。
一审法院认定事实：2014年11月8日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：一、原告将坐落在乳山市经济开发区福州路中段西乳山金岭电器厂院内南屋八间房租给被告使用。二、租赁期为一年，自2014年11月8日至2015年11月7日止。三、双方议定租金为壹万伍千元，而后每年按市场价双方议定。四、付款规定：本合同自签订之日起生效，并交纳当年房屋租金。五、房屋租赁期间，被告保证承担下列责任:1、如需对房屋进行装修，应征得原告同意，费用自理。按时交纳电费，每年要先交房租后住房。3、因使用不当或其他人为原因，而使房屋造成损坏，被告负责赔偿给予修复。4、被告租赁期满时把房屋交给原告，对其室内、外装修物不得损坏，并完整无偿交给原告。六、……。《房屋租赁合同》签订后，原告按照约定将租赁物交付被告使用至合同解除时止。原告称按合同约定被告应支付租金33486元（30000元＋15000元／365＊83），扣除被告己给付的租金2000元，实应付租金31486元，但至今未付。原告称被告欠租赁期间未交电费3087元，并提供了2011年4月28日、2011年11月13日、2012年1月17日、2013年11月7日电费收据4份，证实原、被告电费交纳习惯为被告给付原告现金交纳电费，原告开电费收据给被告，一式两联，原告留存第一联存根联，给付被告第二联交客户联。而尚欠2013年11月17日至2014年12月3日止的电费收据两联均在原告处，在租期内原告曾向被告索要过电费。被告称电费收据无被告签字确认，不认可，但其未提供证据证实此承租期间的电费己付清。原告称根据租赁合同第五条第三款约定，被告在租赁期间造成了车间门损坏，原告委托他人维修，支付维修费950元，提交了5张照片证实车间门损坏的事实，并提交发票一张，证实支付维修费的真实性。被告称诉争房屋陆续租赁长达五年，门的轻微损坏属于正常损耗，该费用不应该由被告承担，发生的修理费也没有得到被告确认。原告称根据租赁合同第五条第四款约定，被告应该支付清扫垃圾搬运的费用共计550元，并提交照片13张和发票证实被告搬走后承租房内留有垃圾的实况，原告清理垃圾支付垃圾清理费的真实性。被告辩称合同第五条第四款没有涉及清扫垃圾事宜，原告收回出租房后，按照自己的要求对租赁房进行清扫，发生的费用应该自行承担。另外，原告提交了2015年2月11日乳山市城乡规划管理局发证的诉争房屋建设用地规划许可证及2016年9月2日原告办理的土地使用权证，虽然诉争房屋土地使用权人是乳山市金山防盗器材厂，但该厂是原告开办的私营企业。
一审法院认为，关于租赁合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，2015年2月11日乳山市城乡规划管理局颁发了诉争房屋建设用地规划许可证，故2014年11月8日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效。合同双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。关于原告向被告索要租金31486元、电费3087元、车间门维修费950元、垃圾清理费550元，被告是否应当支付的问题。首先，2014年11月8日原、被告双方签订《房屋租赁合同》约定租期一年，合同到期后，被告继续承租，双方未再签订书面租赁合同，为不定期租赁。对于不定期租赁合同，双方可以随时解除合同，被告于2016年1月29日将诉争出租房屋的钥匙通过他人转交原告，原告接收了钥匙，此时双方租赁合同解除。被告应当按照约定支付租金，其支付的数额应为33486元（30000元＋15000元／365＊83），扣除被告己给付的租金2000元，实应付租金31486元。其次，房屋租赁合同约定被告交纳电费，被告负有举证义务证实租赁期间电费己交清，但被告未能提供证据证实承租期间的电费己付清。相反原告提供了四份电费收据，证实原、被告电费交易习惯，且被告电费只交到2013年11月17日，电表数是42114，而2013年11月17日至2014年12月3日止的电费收据两联均在原告处，被告未支付此间电费，故交客户联仍在原告处，被告应给付原告电费3087元。对被告的辩解理由，不予采信。其三、根据租赁合同第五条第三款约定“因使用不当或其他人为原因，而使房屋造成损坏，被告负责赔偿给予修复”，被告在租赁期间造成了车间门损坏，有照片证实，原告委托他人维修，支付维修费950元，有发票证实。据租赁合同约定，被告负有赔偿车间门损坏花费的责任，故认定被告赔偿原告950元维修费。对被告的辩解理由，不予采信。最后，原告称根据租赁合同第五条第四款约定“被告租赁期满时把房屋交给原告，对其室内、外装修物不得损坏，并完整无偿交给原告”，被告据此应该支付清扫垃圾搬运的费用。租赁合同没有约定被告租赁期满时把房屋交给原告时负有清扫垃圾的义务，既然无约定，此义务是出租人的合理义务，此费用也应由出租人自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决：一、被告张世科给付原告高亮租金31486元。二、被告张世科给付原告高亮电费3087元。三、被告张世科给付原告高亮车间门维修费950元。上述一＿三项共计35523元，限被告张世科于判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告高亮要求被告张世科赔偿其他损失的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，保全费300元，由被告张世科负担。
二审中，被上诉人为证实涉案厂房及附属设施经审批建设，提交其与乳山经济开发区管理委员会就其投资兴办企业事宜于2004年9月13日签订的合同，并约定应于2005年3月31日前开工建设。经质证，上诉人对该合同的真实性提出异议，认为形成时间与笔迹新旧程度不符，怀疑是后形成的，不能证实涉案房屋是在该合同签订后建设的。本院经审查认定，根据被上诉人一审提交的基本建设项目登记备案证明，被上诉人与乳山经济开发区管理委员会就其投资兴办企业项目已于2004年12月17日经乳山市发展计划局准予登记备案。
本院二审查明的其他事实与一审认定一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：1.上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是否有效，上诉人应否按合同约定向被上诉人支付租金；2.上诉人是否欠付被上诉人电费；3.上诉人应否支付被上诉人门窗损失维修费用。被上诉人虽然在2011年11月8日开始与上诉人形成租赁合同关系，直至2014年11月8日签订房屋租赁合同时均未取得建设工程规划许可证，而是在一审诉讼过程中于2015年2月11日取得建设用地规划许可证，并于2016年9月2日取得涉案土地使用权证，但涉案项目已于2004年12月17日经乳山市发展计划局准予登记备案。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁合同应认定为合法有效，上诉人应当按合同约定支付租金。合同期满后，双方未续签合同，上诉人继续使用租赁房屋，双方之间形成不定期租赁关系，至2016年1月29日上诉人将涉案房屋钥匙通过他人转交给被上诉人，双方租赁合同解除，上诉人应按合同约定的租金标准向被上诉人支付该期间的租金。上诉人主张不应支付合同期满至合同实际解除之日的租金，既无事实依据，也无法律依据。退一步讲，即便涉案房屋租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，上诉人亦应参照合同约定的租金标准支付占用期间的使用费，其主张合同无效，不应按合同约定标准支付租金理由不当。一审超审限审理本案，程序违法，但并未损害上诉人的合法权益，上诉人以一审超审限审理，程序违法为由主张合同无效于法无据。涉案租赁合同明确约定，由上诉人按时交纳电费，上诉人认可电费缴纳至2013年11月17日，但主张被上诉人要求支付的电费时间是2013年11月17日至2014年12月3日，而该期间被上诉人断电未向上诉人供电，造成上诉人停电停产，之后上诉人临时用电临时付款，不欠付被上诉人电费。被上诉人对此不予认可，上诉人也未提交证据证实其主张。被上诉人为证实上诉人欠付电费的金额，提交了2013年11月17日的收款收据存根联，电表末数为42114，同时提交安装在涉案租赁厂房内的电表照片，显示电表末数为44319，上诉人虽不认可，但未提交证据证实其已付清全部电费，应承担举证不能的法律后果，原审判决上诉人支付该部分电费并无不当。关于门窗维修费用，上诉人主张房屋维修费用应由被上诉人承担，但其未提交证据证实其租赁期间涉案房屋存在需正常维修保养的情形，并通知了被上诉人，而根据被上诉人提交的照片显示，涉案房屋门窗玻璃有大片破碎、门受损及把手脱落的情形，根据合同约定，因使用不当或其他人为原因，而使房屋造成损坏，上诉人负责赔偿给予修复，一审认定该部分维修费用由上诉人承担并无不当。
综上所述，张世科的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽超审限审理程序存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费688元，由上诉人张世科负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张英秋
代理审判员 葛俊生
代理审判员 薛淑娴
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 丛丽红