广西壮族自治区临桂县人民法院 民 事 判 决 书 (2014)临民初字第1221号 原告韩某，男，1974年7月22日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 委托代理人蒙琳，桂林市临桂区临桂镇法律服务所法律工作者。 被告梁某某，男，1973年10月18日出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 委托代理人唐卫权，桂林市名豪法律事务所法律工作者。 被告周某某，男，1953年4月27日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 被告吴某某，女，1953年3月25日出生，汉族，住址同上，系被告周某某之妻。 被告高某，男，1955年7月12日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 被告王某，女，1956年12月4日出生，汉族，住址同上，系被告高某之妻。 以上四被告共同委托代理人黄玉群，广西君健律师事务所律师。 原告韩某诉被告梁某某、周某某、吴某某、高某、王某合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法组成由代理审判员粟春平担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2015年3日25日公开开庭审理了本案。书记员陈恩琴担任记录。原告韩某及委托代理人蒙琳、被告梁某某的委托代理人唐卫权、被告周某某、吴某某、高某、王某的共同委托代理人黄玉群到庭参加诉讼。本案诉讼中，由于被告周某某、吴某某、高某、王某申请对原告韩某与被告梁某某签订的《房屋买卖协议》以及被告梁某某出具《收条》的形成时间进行司法鉴定，本院依法委托了桂林市正诚司法鉴定中心对该申请内容进行鉴定。之后，因双方当事人未能提供鉴定所需的比对材料，本院于2016年3月1日核实，被告周某某、吴某某、高某、王某表示不再申请继续鉴定。2016年3月7日，本院终结此次鉴定。本案现已审理终结。 原告韩某诉称，2011年11月18日，原告韩某交款600000元给被告梁某某，购买被告梁某某、周某某夫妇、高某夫妇位于临桂中仁新区中兴西侧的门面一套，尔后又交给被告梁某某20000元，合计620000元。三方签订了一份《房屋买卖协议》，约定被告方在收到原告的购房定金之日起365天内将该房屋所有权证及土地使用证转移到原告名下，交房给原告使用，逾期不交付的，被告方同意双倍返还原告所付购房定金，并按房产总价款的百分之五向乙方支付违约金，并特别约定，被告方应在2011年12月31日交房，房产证、土地证在2012年12月31日前办妥，逾期视为违约。2013年9月5日，因为被告方没有办证给原告，为此原、被告签订一份《协议书》，在明确原告已付购房款620000元的情况下，被告周某某夫妇、高某夫妇在协议书上保证原告所购的铺面只出售给原告并协助办好产权证，无论发生任何情况，都必须保证原告的利益不受损失，否则，被告周某某夫妇、高某夫妇与被告梁某某承担连带赔偿责任。2013年12月初，被告周某某、高某称原告所购的门面要并入都市丽景小区的物业管理范围，需要添置相应设施，要原告先垫款办理，并要原告交纳了78900元给被告周某某、高某，两被告出具了收条。因为被告方一直在推托办证，原告心存疑虑，多方打听了解，才知道在2012年5月5日，被告方上报给临桂县住建局的建房规划文件中没有原告的名字，而且这门面又售给了别人。原告认为，被告方明确在收到原告的购房定金后约定在2012年12月31日前办妥证件给原告，时间已过去了两年多，并没有履行其义务，而且被告方违约又将该门面售与他人，给原告造成了不应有的损失，被告方应承担违约责任，在多次找被告方协商退款，赔偿损失不能达成一致结果时，为了维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求：1、解除原告与被告梁某某、周某某、高某于2011年11月17日签订的购买中仁新区（中兴路西侧）门面的《房屋买卖协议》；2、判令上列五被告退还原告已交购门面款及垫付小区设施设备款698900元，赔偿房价总款30%的定金258000元给原告，五被告对上述款项承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由上列五被告承担。 原告韩某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《房屋买卖协议》一份，证明原告韩某与被告梁某某、周某某、高某签订购中仁新区门面一套，约定定金600000元，同时约定交房日期、违约责任；2、《收条》一张，证明被告梁某某收到原告韩某购门面定金600000元；3、《收条》一张，证明被告高某、周某某收到原告韩某垫付款78900元；4、《协议书》一份，证明被告周某某夫妇、高某夫妇保证将门面卖与原告韩某，明确收到购房定金、预付款620000元，如果违约，承诺承担连带赔偿责任；5、临城规（2012）220号文件，证明所建的门面一套并非登记是在原告韩某名下，被告周某某、高某、梁某某将门面另出售给他人；6，《土地使用权证》复印件，证明卖给原告的门面土地属于被告周某某、高某名下；7、强制执行申请书、售房情况汇总表、财产线索，证明被告周某某夫妇、高某夫妇知道被告梁某某存在一房二卖的情况；8、2011年银行卡打印记录，证明原告与被告梁某某签订《房屋买卖协议》后转款给被告梁某某的情况；９、邮政储蓄交易明细，证明2011年11月21日通过银行取了５万元现金给被告梁某某；10、（2011）桂临证字第755号公证书及委托书，证明被告周某某夫妇、高某夫妇委托梁某某建房卖房、签协议收房费等，在委托期限内存在的责任和损失由被告周某某夫妇、高某夫妇承担。 被告梁某某辩称，一、原告韩某要求退的600000元事实上不是购买桂康新城中仁新区中兴路门面的钱，而是借给被告梁某某的钱，《收条》和《房屋买卖协议》都不是2011年11月写的，而是在2013年左右补写的。2011年，被告梁某某因为资金周转困难向原告韩某几次借款，先后共借款400000元，这些借款都没有用在桂康新城中仁新区两栋房项目，而是用在其他项目上。大约在2012年底或者2013年初，原告韩某见其长时间给不起利息了，就要其还钱，当时连本带利共600000元，其没有钱还，原告韩某就要求被告梁某某写一套桂康新城中仁新区的门面给其，被告梁某某讲两栋房子都已经卖完了，门面也已经卖给了崔雄，原告韩某讲不管这么多，反正要写套门面做保障，其实在没得办法，只好按原告的要求和其签了《房屋买卖协议》，同时还写了张600000元的《收条》给原告韩某，时间是按原告韩某的要求往前写的，根本就不是当时实际写的时间。二、被告周某某、高某两家人不应承担退款责任。被告梁某某在2009年9月份花1630000元向被告周某某、高某两人购买桂康新城中仁新区的土地，为了节省税费，当时没有办理过户手续，被告周某某、高某在卖地后，全部开发建设都是被告梁某某在办，其两人没有参与，也没收过买房人的钱。被告梁某某也只是付了小部分买地钱给被告周某某、高某，大部分拖着没给，因为没给够钱，被告周某某、高某两人找到被告梁某某，称原告韩某拿着与被告梁某某签的《房屋买卖协议》和被告梁某某写的《收条》去找他们，问有没有原告韩某付款买门面这回事，还问门面是不是只卖给了原告韩某一个人，规划定点还是不是在其名下，还讲原告韩某愿意出钱把两栋楼的产权证办好，但要他们给原告韩某一个保证，保证门面只卖给原告韩某一个人，等办好产权证后好从购房人的余款中支付办证费用和收取购房人的余款，直到他们收够买地钱为止。刚开始被告梁某某是不想哄他们两个的，但后来原告韩某多次找到其逼其还钱，逼其签协议，为了及早解脱，被告梁某某就和他们两人讲门面确实是原告韩某买的，原告韩某真的付了房款600000元，门面就只卖给了原告韩某一个人，规划定点还在他们名下，被告周某某、高某两人信以为真，以为门面和办证都没有什么扯皮，等证办好后就可以收到买地钱了，所以就在9月份跟其和原告韩某签订了三方《协议书》，约定由原告韩某出钱办证，如两年内办不好，被告周某某、高某和其一起承担连带责任。协议签了后，虽然原告韩某也出了几万元办证，但由于规划定点文早在2012年5月就变更到崔雄等14人名下，以及其他种种扯皮的事，原告韩某等人的产权证至今没能办成。被告梁某某认为，原告韩某借给其的钱完全和这两栋楼没有任何关系，其借原告韩某的钱该由其来还，与被告周某某、高某两家人无关，当时其和原告韩某都向他们隐瞒了真实情况，他们要是真的知道不是这么回事，是不会和其两人签协议的，因此，请法庭查明事实，依法判决。 被告梁某某为其辩解在举证期限内未向法庭提供证据。 被告周某某、吴某某、高某、王某辩称，一、在原告韩某于2011年11月17日与被告梁某某签订《房屋买卖协议》前，建房用地已转让给案外人伍受昌等14人，该14人应作为本案被告参加诉讼。本案诉讼涉及门面所占用的桂康新城建房用地被告周某某、高某早在2009年9月29日已转让给被告梁某某，只是未办理过户手续，该事实已经桂林市叠彩区人民法院（2013）叠民初字第400号生效民事调解书的确认。根据《物权法》第十五条的规定，未办理物权登记的，并不影响不动产物权转让合同的效力。被告方在将土地转让后，并未参与土地的开发建设，并未享受土地转让后的任何利益，既然其两人对该地不再享有任何权利，与建房、售房有关的责任当然应由被告梁某某承担。且被告梁某某在开发建设过程中，又在2011年8月16日将建房用地再次转让给伍爱昌等14人，根据房随地走的的原则，在建房用地转让后，地上建筑物（包括在建设工程）一并转让，显然，被告周某某、高某名下的土地最终已转让给了伍爱昌等14人，此后规划定点文也由被告周某某、高某的名字变更成伍爱昌等14人的名字，与之相关的权利义务当然也转移给伍爱昌等14人。既然原告韩某于2011年11月17日与被告梁某某签订《房屋买卖协议》之前，被告梁某某又将土地让给伍爱昌等14人，被告梁某某所出售的房屋实际上是伍爱昌等14人的，因此，原告韩某只要求被告梁某某和被告方承担责任属于漏列被告，因伍爱昌等14人与本案正在进行的诉讼具有法律上的直接利害关系，在被告提出书面申请后，法院应追加伍爱昌等14人为本案被告参加诉讼。二、在原告韩某于2011年11月17日与被告梁某某签订《房屋买卖协议》前，该房早已卖给案外人崔雄，崔雄应作为本案第三人参加诉讼。原告韩某主张其于2011年11月17日与被告梁某某存在买卖临桂中仁新区中兴路西侧门面的事实，而崔雄也向被告提供其于2011年3月10日与被告梁某某签订《房屋代建合同》，即购买该套门面的合同及收款收据，显然，原告韩某与崔雄两人所购为同一套门面，由于原告韩某与被告梁某某是否存在门面买卖关系等案件的处理结果与崔雄存在法律上的利害关系，在被告方提出书面申请后，法院应追加崔雄为本案第三人参加诉讼。三、被告周某某、高某未与原告韩某签订过《房屋买卖协议》，该协议是原告韩某和被告梁某某签订的。原告韩某诉称于2011年11月17日与被告梁某某及被告方签订《房屋买卖协议》，购买临桂中仁新区中兴路西侧的门面一套。事实上，被告周某某、高某卖地后，开发建设、售房都是被告梁某某一人所为，被告周某某、高某并没在实际参与，根本不可能与原告韩某签订《房屋买卖协议》。《房屋买卖协议》上被告周某某、高某两人的名字根本不是两人在2011年11月17日签的，而是在2013年9月5日与原告韩某和被告梁某某签订三方《协议书》时，在原告韩某所提供的合同附件上签的字。如果被告周某某、高某两人在2011年11月17日就参与签订《房屋买卖协议》，三方不可能在2013年9月5日又签订协议书。四、2013年9月5日三方所签的《协议书》，系原告韩某与被告梁某某两人恶意串通采取欺诈的手段、诱使四被告在违背真实意思的情况下订立的合同，损害了其他被告的利益，系无效合同。四被告之所以在2013年9月5日和原告韩某及被告梁某某签订《协议书》，保证被告梁某某只将门面出售给原告韩某、无论发生任何情况，保证原告韩某的利益不受侵害，是建立在充分相信被告梁某某和原告韩某两人存在真实门面买卖交易以及规划定点还在被告周某某、高某名下的事实以及原告韩某又愿意出钱办证的基础上，目的只是为了解决被告梁某某欠付被告方土地转让款问题的同时解决原告韩某的办证问题。但后来四被告才了解到，三方《协议书》完全是原告韩某和被告梁某某两人恶意串通骗四被告签订的，原告韩某提供给被告周某某、高某的《房屋买卖协议》和《收条》都是虚假的，上面的时间也是倒签的，原告韩某根本没有支付过被告梁某某600000元购房款，《收条》所写的600000元预付款是原告韩某向被告梁某某放高利贷转化来的。原告韩某诉称其在三方《协议书》签订后经打听才知道门面已卖给他人，规划定点中没有其名字，但事实上，原告韩某早在和被告梁某某签订《房屋买卖协议》时，就十分清楚门面早已经卖给了案外人崔雄，并且其两人都知道规划定点文已变更到崔雄名下，根本不可能再为原告韩某办到证。原告韩某、被告梁某某两人为了达到各自的目的，恶意串通故意向被告隐瞒了上述真实情况，原告韩某以愿意出钱办证，被告梁某某以办好证后支付土地转让款为诱饵，诱使四被告与其两人签订《协议书》保证为原告韩某办好产权证，完全违背了四被告的意愿，损害了四被告的利益，三方《协议书》属于恶意串通、损害第三人利益的合同，根据《合同法》第五十二条第（二）项的规定应属无效合同。五、产权证不能办妥的责任在原告韩某和被告梁某某，与四被告无关。被告方将土地转让后，积极配合被告梁某某办理土地的开发、报建和办证手续，2栋楼的产权证未能及时办理的责任完全在被告梁某某未及时交纳费用和一房两卖。但在三方《协议书》签订后，特别是在2013年12月10日，原告韩某与被告方签订《协议书》后，未办证的责任完全在原告韩某，因为根据这两份协议，办证的手续和费用全部由原告韩某负责和承担，但此后尽管被告方积极配合，原告韩某却不愿意再出钱办证，其诉称被告方推托办证与事实不符。六、原告韩某的诉请不能成立：1、《房屋买卖协议》系无效协议，无需解除。无论是被告或梁某某都不具备房地产开发的资质，退一步来说，即使原告韩某与被告梁某某存在真实的门面买卖交易，因至今被告或梁某某都没有取得所售门面的产权证，因此，原告韩某与被告梁某某所签《房屋买卖协议》，因违反我国房地产法律、行政法规的强制性规定而无效，对无效协议谈不上要解除的问题。2、四被告不应承担退款责任。（1）原告韩某主张被告方退620000元购房款，并非建立在其为购房真实支付620000元的事实之上，而是强调被告在三方《协议书》中已经明确其已支付620000元购房款。在原告韩某没有真实付款的情况下，谈不上要返还的问题。退一步来说，即使要返还，责任人当然是收款人梁某某，四被告未收到任何款项，不应承担返还责任。何况原告韩某给付被告梁某某600000元借款的事实即使成立，也是另一法律关系，不应在本案门面买卖合同纠纷中解决。（2）并且《房屋买卖协议》无效也谈不上逾期损失问题，原告韩某按房款的30%主张损失没有法律依据。（3）至于为办理2栋楼房归入都市丽景小区支付的费用78900元，是原告韩某依据三方《协议书》的约定支付，并不是被告方要其垫款，该款由原告韩某直接交给小区，四被告并未收到，该78900元既然是办证费用，根据三方《协议书》第3条的约定应由被告梁某某承担，与四被告无关。且在三方《协议书》签订后，根据原告韩某2013年12月10日与被告周某某、高某签订的《协议书》第七条的约定，原告韩某自愿出资办理2栋房屋的产权证，如无法办妥，为办证所支付的全部费用由原告韩某自行承担。因此，原告韩某无权再向被告主张78900元办证费用。综上所述，四被告认为，原告韩某的诉请无事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回。 被告周某某、吴某某、高某、王某在为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《房地产转让合同》、《土地使用权证》、土地登记卡，证明被告周某某、高某早在2009年9月29日已将其名下位于临桂县桂康新城中仁新区的土地使用权转让给被告梁某某，土地转让后，被告周某某、高某必须无条件配合被告梁某某办理该房地产的开工、报建等手续，不得干扰被告梁某某建房、售房、收款等一切事宜和管理，一切费用开支及经济纠纷由被告梁某某承担。可见，土地在转让后虽未办理过户，但被告周某某、高某并未享受土地转让后的任何利益，与被告梁某某不可能存在实质的委托代理关系；2、桂林市叠彩区人民法院的民事调解书、民事裁定书，证明被告周某某、高某于2009年9月29日将桂康新城的土地使用权转让给被告梁某某，该事实已经桂林市叠彩区人民法院生效民事调解书的确认；3、《房屋代建合同》一份、收款收据，证明被告梁某某向被告周某某、高某隐瞒桂康新城的门面，在其与原告韩某签订《房屋买卖协议》之前早在2011年3月10日已经卖给案外人崔雄的事实；4、《协议书》一份，证明原告韩某于2013年12月10日与被告周某某、高某签订《协议书》明确约定原告自愿出资办理2栋房屋的产权证，如无法办妥，为办证所支付的全部费用由原告自行承担。同时证明此时被告周某某、高某仍不知道规划定点文已经变更为伍爱昌等14人；5、《土地使用权转让协议书（合同）》一份、申请报告，证明（1）原告韩某于2011年11月17日与被告梁某某签订《房屋买卖协议》之前，被告梁某某早在2011年8月16日已将桂康新城的土地使用权转让给伍爱昌等14人，被告梁某某所出售的房屋实际上是伍爱昌等14人的，原告应向伍爱昌等14人主张权利。（2）证明伍爱昌等14人于2012年5月3日以土地已经转让向临桂县住建局递交规划变更申请。（3）证明被告梁某某向被告周某某、高某隐瞒土地已转让给伍爱昌等14人的事实和门面早已转让给崔雄的事实。6、临城规[2012]220号定点通知、临城规[2009]572号定点通知、私人住宅建设用地规划申请表，证明（1）桂康新城建房用地的规划定点文在2012年5月15日已从被告周某某、高某名下变更为伍爱昌等14人名下，原在被告周某某、高某名下的规划定点文已经作废。（2）证明被告梁某某向被告周某某、高某隐瞒建房用地的规划定点已经变更为伍爱昌等14人的事实和门面早已转让给崔雄的事实。 经过开庭质证,被告梁某某对原告韩某提交的证据1有异议，认为签订日期是2013年，该协议是后签的，不是真实的《房屋买卖协议》，不认可该协议；证据2字是被告梁某某签的，是真实的；证据3与被告梁某某本人无关；证据4真实性无异议，但不能证明其目的；证据5是复印件，难以确认；证据6-7与被告梁某某无关；证据8银行卡打印记录无异议，但没有显示上面的名字是韩某的；证据９真实性无异议，反正是借款400000元，连本带利600000元；证据10该证据逾期提供，法院不应该组织质证。同时说明委托书当时是被告梁某某与被告周某某等签订完土地出让合同后才签订的，签订委托书的目的是为了方便办理相关的手续，实际上，当时的土地权属及收益已经转移给被告梁某某。 被告周某某、吴某某、高某、王某对原告韩某提供的证据1真实性不认可，双方是恶意串通，时间是倒签的，款也没付，而且房子也卖给崔雄了；证据2真实性不认可，没有相关的转款凭证佐证；证据3真实性认可，但是四被告没有收到钱；证据4真实性不认可，是原告韩某与被告梁某某哄骗四被告签的，协议书约定办证的手续是由被告梁某某负责；证据5真实性认可，但四被告是后面才知道的；证据6不清楚；证据7真实性认可，但不认可证明内容；证据8真实性认可，但是不能证明原告所说的内容；证据９真实性认可，但是不知道原告是给了谁；证据10该证据逾期提供，法院不应该组织质证。同时说明对此证据的真实性无意见，但是不同意证明内容，公证的目的是为了逃避国家税收，是以合法的形式掩盖非法的目的是无效的。《房屋买卖协议》是以被告梁某某的名义签的，签协议的时候原告韩某是冲着被告梁某某去买的，并没有拿公证书来签合同，协议也不是以被告周某某、高某的名义签订的。土地卖给被告梁某某后，被告高某和周某某他们没有参与建设等事宜，没有参与利益分配。2013年12月19日，叠彩区人民法院的调解书上面已经说了撤销委托书中全部的内容，被告梁某某也超越了代理权限。被告梁某某和原告韩某恶意串通，签订《房屋买卖协议》，相关的责任应该由其两人自行承担。 原告韩某对被告周某某、吴某某、高某、王某提供的证据１-３、５不认可，原告韩某不清楚被告与他人的关系，否则原告不会与被告方签订一系列的合同；证据４真实性无异议，反而证明被告方已经知道原告韩某购买了门面，要原告出钱归入都市丽景小区管理；证据６对临城规[2012]220号定点通知无异议，反而证明被告方已经知道门面已经卖给了崔雄，又卖给原告韩某，存在一房二卖的事实。对临城规[2009]572号定点通知无异议。私人住宅建设用地规划申请表质证意见与证据１的意见一致。 被告梁某某对被告周某某、吴某某、高某、王某提供的证据１、２真实性无异议；证据３的真实性和证明内容无异议；证据４真实性无异议；证据５真实性无异议，证明内容没有异议；证据６真实性无异议。 本院结合双方举证和质证,认证如下:对双方当事人无异议的书证予以确认，对双方提出异议的书证,因各自无相反证据予以否定,且该类书证确与双方诉辨事由具有一定的关联性,故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据,本院确认以下法律事实：2009年9月29日，被告周某某、高某（甲方）与被告梁某某（乙方）签订了《房地产转让合同》一份，该合同约定，甲方自愿将位于临桂县桂康新城中仁新区羽田汽车修理厂内的房屋，建筑面积549㎡，土地面积350㎡[土地证号：临国用（2008）第4**]，一并转让给乙方所有。该合同同时约定了双方的转让价格及付款方式以及双方的责任义务。2009年12月22日，临桂县建设局作出临城规[2009]572号关于周某某、高某同志私人建房的定点通知，该通知同意周某某、高某将建房定在桂康新城中仁新区（中兴路西侧），1#、2#楼占地面积8.75m×11.6m=101.50㎡，建筑面积均为730㎡，均建6层。具体位置详见定点图[2009]149号。2011年3月10日，被告梁某某作为甲方（代建方）与案外人崔雄作为乙方（委托方）签订了《房屋代建合同》一份，该合同第一条约定：房屋代建。乙方同意委托甲方代建位于桂林市临桂县桂康新城中仁新区西侧）国用[2009]第2911号，一楼楼地屋的第壹层，房号为门面。具体位置详见定点图[2009]49号，乙方委托甲方代建的房型为门面，房号为1-1号，天面属于甲方所有。第二条约定：房屋价格。乙方委托甲方代建的房产价格总价为人民币陆拾肆万伍仟元整（￥645000元），建筑面积约95.19平方米。第三条约定：付款方式。1、甲乙双方签完本合同后，乙方到三楼楼面建成后交房款陆拾肆万伍仟元整（￥645000元）。第四条约定：交房时间及办证时间。甲方在2011年9月10日前竣工交房，甲方在2012年9月1日前交给乙方房屋产权证和土地使用证。签订合同当日，被告梁某某出具收款收据一份，收到崔雄购买桂康新城中仁新区（中兴路西侧）国用[2009]第2911号一楼门面款645000元。2011年4月28日，被告周某某、吴某某、高某、王某到临桂县公证处公证《委托书》一份，该《委托书》内容为委托人周某某、吴某某、高某、王某准备建设（出售）临桂县城桂康中仁新区（原临桂县羽田汽车修理厂临国用2008第498号）350㎡土地《建设局文件：临城规【2009】572号，定点图号：【2009】149号，土土地证号：临国用（2009）第29**及所属全部。因委托人事务繁忙，不能亲自办理建设（出售）上述土地的相关事宜。现委托梁某某为全权代理人，代为办理建设（出售）上述土地房产的相关事宜【包括①房地产建设（出售）和手续的办理以及其他相关事项的办理②房产权证的办理以及其他相关事项的办理③房地产买卖签约、收取售地（房）款④房产证和土地证的办理以及其他相关事宜的办理房地产买卖的签约】。受委托人梁某某在代理权限范围内所签署的一切有关文件，委托人予以承认。如委托方在委托期限内撤销委托所造成的一切责任和损失由委托方负责承担。期限：办结上述手续为止。2011年8月16日，被告周某某、高某作为甲方与乙方伍爱昌等14人签订了《土地使用权转让协议书（合同）》一份。该合同约定，甲方自愿将位于临桂县城桂康中仁新区占地面积350平方米土地使用权[土地土地证号（临国用（2009）第29**局文件，临城规572号]及所属全部转让给乙方合作建房使用。该合同同时约定甲方保证上述土地权属清楚，若发生与甲方有关的土地纠纷或债权债务由甲方负责处理，因此若不能过户，一切责任由甲方负责。2012年5月15日，临桂县住房和城乡建设局作出临城规[2012]220号关于伍爱昌、陈为民、曹更海、陈基学、刘冬玉、吉万明、刘息双、崔雄、孟学军、阳靖怡、肖海斌、杨进、王耐明、唐少田私人建房用地变更的定点通知。该通知同意周某某、高某将其位于临桂县桂康中仁新区西侧）的建房用地转让予伍爱昌等14人建房。总占地面积8.75m×40m=350㎡(1#、2#楼占地面积均为8.75m×11.60m=101.5㎡，建筑面积均为850㎡)，均建6+1层。原临城规[2009]572号定点文作废。 本案诉讼中查明，被告梁某某作为出卖方（甲方）、被告周某某、高某作为出卖方产权共有人共同与购买方（乙方）即原告韩某签订了《房屋买卖协议》一份（该协议落款时间为2011年11月17日）。该协议第一条约定：乙方同意购买甲方及产权共有人双方共同拥有的座落在桂林市临桂县桂康新城中仁新区西侧）拥有的房产（门面），建筑面积约为108平方米[详见房屋所有权证第[2009]149号]；第三条约定：上述房产的交易价格为总价为人民币860000元整（大写：捌拾陆万零仟零佰零拾零元整）。本合同签订之日，乙方向甲方及产权共有人支付购房定金人民币陆拾万元整（大写：陆拾零万零仟零佰零拾零元整）；第四条约定：甲方及产权共有人同意乙方以银行按揭方式付款，并约定在合同签订当日支付购房定金人民币陆拾零万零仟零佰零拾零元整（600000元整）给甲方及产权共有人，剩余房款人民币贰拾陆万零仟零佰零拾零元整（260000元整），待房屋所有权证、土地所有权证转移到乙方名下后，乙方申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在银行放款当日将差额补够并支付给甲方及产权共有人）；第五条约定：甲方及产权共有人保证该房产除向工行或建行其他行办理按揭贷款人民币贰拾陆万零仟零佰零拾零元整（260000元整）外，该房产没有任何产权纠纷、抵押债务、税款及租金等，及没有做过任何财产公证。否则，由甲方及产权共有人承担全部责任；第十七条双方约定的其他事项：甲方应在2011年12月31日交房给乙方，房产证、土地证等到2012年12月31日前逾期算甲方违约。 同时查明，被告梁某某因与原告韩某存有其他经济债务纠纷，原告韩某亦在支付了部分款项后，被告梁某某出具了《收条》一张交由原告韩某收执，该收条载明：“今收到韩某购临桂县桂康新城中仁新区临国用[2009]第2911号门面一套，预付款合计陆拾万元整（600000元）。收款人：梁某某2011.11.18”。2013年9月5日，被告梁某某（甲方）与被告韩某（乙方）及被告周某某、吴某某、高某、王某（丙方）签订了《协议书》一份，该《协议书》内容为甲乙双方于2011年11月17日签订的《房屋买卖协议书》（见附件1），乙方购买甲方开发的桂林市临桂县桂康新城中仁新区门面一套，房号1栋1-1房，建筑面积约108㎡，房屋总价款为人民币860000元（捌拾陆万元），乙方已付款620000元（陆拾贰万元）（见附件2），未付款240000元（贰拾肆万元）。上述房屋建设在丙方出售给甲方的土地使用权（土地证土地证号：临国用[2009]第29**行，所有建房手续以丙方的名义进行，甲方尚欠丙方土地转让款，甲方目前未为乙方办妥产权证。为解决办证问题和付款问题，三方经友好协商，达成以下条款：1、丙方保证甲方只将铺面出售给乙方并协助甲方为乙方办理产权证，无论发生任何情况，丙方必须保证乙方的利益不受损害，否则将与甲方承担连带赔偿责任。2、经甲方认可，乙方同意将剩余房款240000元（贰拾肆万元）直接支付给丙方，直到甲方欠丙方的欠款本息扣完为止，多出的款项再由乙方支付给甲方，乙方在得到甲方和丙方双方联合发出的止付通知前，余款全部支付给丙方，具体付款时间在银行贷款下发当天。3、办证手续由甲方负责，产生的费用由甲方承担，乙方和丙方给予必要的配合。甲方应在本协议签订两年内办妥产权证并将房屋交付乙方，丙方和甲方承担连带责任。4、乙方不再追究甲方和丙方本协议签订前逾期交房、逾期办证等违约责任，但甲方需负责为乙方解决消防通道以及归都市丽景小区管理问题。2013年12月10日，被告高某、周某某作为甲方与原告韩某作为乙方签订了《协议书》一份，该协议内容为甲方原为临桂县城桂康中仁新区临国用（2009）第2911号土地使用权的所有权人，后甲方将土地使用权转让给梁某某，但未办理过户手续，梁某某在该地上以甲方的名义投资建房2栋共14套方，乙方向梁某某购买其中1栋1-1房，因超出原有规划等多种原因，新建房2栋的土地分户报建、消防和房屋验收等手续尚未办妥，且除土地证甲方正在补办外，其余报建、设计、施工等全部手续都在梁某某处，因梁某某不配合办理产权证以及不支付甲方土地使用权转让款，将产权证直接办到14户购房人名下存在一定困难。为解决遗留问题，甲乙双方经友好协商达成如下协议：一、甲方同意出面为乙方解决所购房屋的产权证问题，乙方同意将剩余房款支付给甲方而不再支付给梁某某；其余略。当日，被告周某某、高某出具了《收条》一张交由原告韩某收执，该《收条》内容载明：“今收到韩某人民币柒万捌仟玖佰元整（78900元正），用于办理都市丽景小区监控设施，购买垃圾桶等相关费用。收款人：周某某、高某。2013年12月10日”。同日，原告给付被告周某某、高某78900元。庭审中，被告高某、周某某对原告给付的此款予以认可。 另查明，2014年2月10日，被告周某某、吴某某、高某、王某与被告梁某某因有债务纠纷，被告周某某、吴某某、高某、王某作为申请方在桂林市叠彩区人民法院申请强制执行，被告梁某某在本院亦有被强制执行的案件，被告周某某、吴某某、高某、王某向本院提供了《1栋售房情况汇总表》，该表内容记载了房号1-1，买方韩某，总价860000元，已付款620000元，未付款240000元，余款支付时间为产权证办妥时，合同签订时间为2011年11月17日。 2014年10月21日，原告韩某以未取得门面及产权证，且发现被告方将门面售与他人，损害了原告的合法权益，诉至本院提出前述请求。 本院认为，原告韩某与被告梁某某、周某某、高某签订的《房屋买卖协议》（落款时间为2011年11月17日），是原、被告双方在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，应受到法律的保护。该协议约定了原告韩某购买被告梁某某、周某某、高某共同拥有的房产，并约定在合同当日支付购房款600000元给被告梁某某、周某某、高某。该协议同时约定了被告梁某某在2011年12月31日交房原告韩某，逾期视被告梁某某违约。该协议签订后，被告梁某某将与原告韩某之间存有的经济债务及原告韩某支付的部分款项一并转化为购门面款，并以出具《收条》的形式确认收到了原告韩某购门面预付款600000元。而在协议约定期限，原告韩某未取得协议约定的门面及房产证、土地证。之后在2013年9月5日，原告韩某与被告周某某、吴某某、高某、王某又签订了《协议书》一份。本院认为，该《协议书》亦是原、被告双方在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，应受到法律的保护。该协议确认了原告韩某购买的门面总价860000元，原告韩某已付款620000元，剩余未付款240000元。同时，被告周某某、吴某某、高某、王某在协议中保证被告梁某某只将铺面出售给原告韩某并协助被告梁某某为原告韩某办理产权证，保证原告韩某的利益不受损害，否则被告周某某、吴某某、高某、王某将与被告梁某某承担连带赔偿责任。对《协议书》中确认的620000元，被告周某某、吴某某、高某、王某在其向本院提供的《1栋售房情况汇总表》中亦作了记载，明确了原告韩某已付款620000元。综合本案实际，被告梁某某与案外人崔雄签订了《房屋代建合同》，其将本案涉及的门面出售给崔雄。同时，被告周某某、高某已将其位于临桂县桂康中仁新区西侧）的建房用地转让给伍爱昌等14人，且临桂县住房和城乡建设局已作出该14人私人建房用地变更的定点通知。由此可见，上述两份协议签订后，被告方已存在一房两买的情况，原告韩某按照协议约定未能取得本案涉及的门面及产权证，原告已无法实现其与被告方签订合同的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，原告诉请解除其与被告梁某某、周某某、高某签订的《房屋买卖协议》（落款时间为2011年11月17）符合法律规定，本院予以支持。同时，因该合同的合同目的未能实现，被告梁某某已构成违约，应当承担违约责任，被告梁某某应将其签订的合同确认原告韩某已交的620000元退还给原告韩某。因此，原告韩某诉请被告梁某某退还门面款620000元，符合法律规定，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国担保法》第十二条“同一债务人有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额”的规定，被告周某某、吴某某、高某、王某在协议中已约定了保证责任，其应对被告梁某某承担的债务承担连带责任，即对被告梁某某违约承担的620000元负连带清偿责任。因此，原告韩某诉请被告周某某、吴某某、高某、王某退还门面款620000元，符合法律规定，本院应予支持。对于原告韩某诉请的垫付小区设施设备款78900元，因原告韩某按照协议约定已未能取得门面和产权证，被告周某某、高某已构成违约，依法应对此承担违约的民事责任。因此，被告周某某、高某应将其《收条》确认收到的78900元退还给原告韩某。对于原告韩某诉请被告梁某某、周某某、吴某某、高某、王某共同退还78900元，因被告梁某某、吴某某、王某对收取该款未予认可，原告韩某该项诉请与《收条》事实不符及法律规定相悖。因此，本院对原告韩某诉请被告梁某某、吴某某、王某与被告周某某、高某共同退还78900元，不予支持。对于原告诉请被告方赔偿房价总款30%的定金258000元，因原、被告双方在合同中没有约定，且原、被告在2013年9月5日签订的《协议书》第4条中已约定，原告不再追究甲方和丙方本协议签订前逾期交房、逾期办证等违约责任。因此，对原告该项诉请，本院不予支持。对于被告梁某某辩称原告要求退还的600000元不是购买门面款，而是借款；《收条》及《房屋买卖协议》不是2011年11月写的，而是2013年左右补写的。本院认为，该600000元是被告梁某某与原告韩某存有其他经济债务纠纷及原告韩某支付的部分款项而转化为购门面款，同时被告梁某某出具了《收条》一张予以认可，且在协议中亦予以确认。因此，对被告梁某某的该项抗辩，本院不予采纳。对于《收条》及《房屋买卖协议》签订的时间，本院认为，该《收条》及《房屋买卖协议》是原、被告双方自愿签订，未违反法律、法规的强制性规定，且符合收条与协议的形式要件，不管该《收条》及《房屋买卖协议》签订的时间是否补写，均不影响《收条》及《房屋买卖协议》所产生的法律效力。对于被告梁某某辩称被告周某某、高某两家人不应承担退款责任，因缺乏事实依据及法律依据，本院不予采信。对于被告周某某、吴某某、高某、王某辩称原告韩某于2011年11月17日与被告梁某某签订《房屋买卖协议》前，建房用地已转让给案外人伍受昌等14人，该14人应作为本案被告参加诉讼。且该房早已卖给案外人崔雄，崔雄应作为本案第三人参加诉讼。本院认为，因本案审理的是合同纠纷，根据合同相对性的原理，本案审查的是合同的双方当事人即本案的原、被告因合同纠纷引发的诉讼，本院对于案外人或第三人的法律关系在本案中不作处理。因此，对于被告周某某、吴某某、高某、王某的此项抗辩，不予采纳。对于被告周某某、吴某某、高某、王某辩称其未与原告韩某签订过《房屋买卖协议》，该协议是原告韩某与被告梁某某签订的，因与本案查明的事实不符，本院不予采信。对于被告周某某、吴某某、高某、王某辩称2013年9月5日三方所签的《协议书》，系原告韩某与被告梁某某两人恶意串通采取欺诈的手段、诱使被告在违背真实意思的情况下订立的合同，损害了其他被告的利益，系无效合同，因其提供的证据未能证实其主张，本院不予采纳。对于被告周某某、吴某某、高某、王某辩称产权证不能办妥的责任在原告韩某和被告梁某某，与四被告无关，因与原、被告双方签订的合同约定不符，本院不予采信。对于被告周某某、吴某某、高某、王某辩称原告韩某的诉请不能成立，《房屋买卖协议》系无效协议，无需解除，四被告不应承担退款责任，因与合同约定不符及法律规定相悖，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告韩某与被告梁某某、周某某、高某于落款时间为2011年11月17日签订的《房屋买卖协议》； 二、被告梁某某退还门面款620000元给原告韩某，被告周某某、吴某某、高某、王某对前述款项负连带清偿责任； 三、被告周某某、高某退还办理都市丽景小区监控设施、购买垃圾桶等费用78900元给原告韩某； 四、驳回原告韩某的其他诉讼请求。 本案案件受理费13370元，诉讼保全费4000元，公告费550元，合计17920元。由原告韩某负担5376元，被告梁某某、周某某、吴某某、高某、王某共同负担12544元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费13370元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟春平 人民陪审员  周道奕 人民陪审员  赵生付 二〇一六年四月七日 书 记 员  陈恩琴