北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民（商）终字第7306号
上诉人（原审原告）查修刚，男，1979年7月12日出生。
委托代理人ＸＸ，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人郭莹，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王乐武，男，1976年2月16日出生。
委托代理人张增贤，山西科贝律师事务所北京分所律师。
被上诉人（原审被告）北京美联房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号新东安写字楼2座1109、1111室。
法定代表人张锦成，执行董事。
委托代理人张增贤，山西科贝律师事务所北京分所律师。
上诉人查修刚因与被上诉人王乐武、被上诉人北京美联房地产经纪有限公司（以下简称美联公司）居间合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第12735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日受理后，依法组成由法官孙田辉担任审判长，法官卓燕平、李晓波参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
查修刚在一审中起诉称：2013年7月3日，查修刚与王乐武、美联公司签订《房屋买卖居间合同》，约定查修刚购买王乐武名下的位于本市×××1501号房屋（以下简称1501号房屋）一套，成交价格为610万元；查修刚于签约当日向王乐武支付定金10万元，于2013年8月20日前向王乐武支付首付款336万元，查修刚需贷款；查修刚应于合同签订时向美联公司支付居间服务费7.5万元等。查修刚于签约当日向王乐武支付定金10万元，于2013年7月5日向美联公司支付居间服务费7.5万元。后王乐武及其妻子李菲拖延协助查修刚办理贷款手续，拒绝接听查修刚及美联公司经纪人的电话，拒不签订《北京市房屋买卖合同》，导致查修刚未能获得贷款审批、未能按约支付购房首付款。后查修刚得知美联公司又将1501号房屋介绍给案外人常成，常成与王乐武、美联公司签订《房屋买卖居间合同》，王乐武收取了常成支付的定金，美联公司亦收取了常成支付的居间服务费。查修刚认为，王乐武在收取查修刚支付的定金后一房二卖，构成违约；美联公司违反执业规范，在1501号房屋已出售给查修刚的情况下，再次居间将房屋出售给案外人常成，以非法获取高额居间服务费，故起诉要求1、解除查修刚与王乐武、美联公司签订的《房屋买卖居间合同》；2、王乐武双倍返还定金共计20万元；3、美联公司返还居间服务费7.5万元、过户手续费3500元共计7.85万元及上述费用自2013年7月4日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4、诉讼费由王乐武、美联公司承担。
王乐武在一审中答辩称：1、查修刚起诉状中所述的情况与事实不符。事实是2013年7月3日，查修刚与王乐武、美联公司签订了《房屋买卖居间合同》及《自行划转补充协议》，在《自行划转补充协议》中约定购房首付款的交付日期为2013年7月19日。2013年7月5日，王乐武及其妻子李菲配合查修刚在渤海银行办理商业贷款做了银行面签并提供了房屋所有权证、结婚证等相关手续。2013年7月7日，王乐武配合渤海银行进行了房屋价值评估。2013年7月9日，王乐武接到美联公司经纪人电话，得知查修刚因不满渤海银行贷款政策，提出要更换贷款银行，撤销了之前在渤海银行的贷款申请。2013年7月11日，王乐武配合中国建设银行进行了房屋价值评估。后查修刚又于2013年7月17日前后撤销了在建设银行的贷款申请。2013年7月19日，是双方约定的交付首付款的最后日期，查修刚及王乐武、美联公司经纪人贺永鑫、叶春辉见面后，查修刚拿出一份其起草的协议，要求王乐武签署，否则拒绝支付首付款。因该协议中的内容明显违背公平交易原则，王乐武拒绝签署，双方发生争执后不欢而散。此后，王乐武多次联系到美联公司的经纪人，希望联系查修刚，但美联公司一直答复称查修刚在外地，不确定何时回京。后王乐武就房屋买卖一事与查修刚、美联公司进行交涉未果；2、王乐武同意查修刚要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，但合同解除的责任在于查修刚，王乐武没有违约行为；3、王乐武从未与案外人常成签订房屋买卖合同，亦未收取常成交付的定金。综上，王乐武同意查修刚要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，但不同意查修刚的其他诉讼请求。
美联公司在一审中答辩称：美联公司已经促成查修刚与王乐武签订房屋买卖合同，居间义务已履行完毕，不同意查修刚要求解除《房屋买卖居间合同》及返还居间服务费7.5万元的诉讼请求，同意返还过户手续费3500元。
一审法院审理查明：
2013年7月3日，查修刚与王乐武、美联公司签订《房屋买卖居间合同》，约定查修刚购买王乐武名下1501号房屋，总成交价为610万元；查修刚于2013年7月3日前向王乐武支付定金10万元，于签订《北京市房屋买卖合同》后且在2013年8月20日之前向王乐武支付首付款336万元；王乐武同意查修刚通过向银行申请274万元贷款的形式支付尾款，付款方式为待查修刚之贷款申请经贷款银行审核通过，查修刚依照银行规定提供担保，查修刚、王乐武亲自或委托美联公司申请办理产权过户及抵押登记手续后，由贷款银行代为查修刚支付；查修刚、王乐武应当在美联公司通知之日起7日内，在美联公司协助下，到房屋权属登记部门办理过户手续；查修刚应于本合同签订时向美联公司支付居间服务费7.5万元；合同签订后，如王乐武未能履行合同约定之全部义务，则应向查修刚双倍返还定金；王乐武将交易房产出卖给第三人，导致查修刚不能取得房屋所有权证的，查修刚有权退房，王乐武应自退房通知送达之日起三日内退还查修刚全部已付房款，并双倍返还定金；为确保合同标的房屋交易的完成，美联公司负责组织、联络查修刚、王乐武双方，查修刚、王乐武应提交相关资料并积极配合办理贷款申请、权属过户、抵押登记等各事项，如任何一方未能完成有关事宜的办理，三方应协商确定办理相关事宜的最终期限，协商不成的，美联公司可以单方确定办理该事宜的最终合理期限。
查修刚于签订合同当日向王乐武支付定金10万元，于2013年7月5日向美联公司支付居间服务费7.5万元及过户手续费3500元。
查修刚提交王乐武与案外人常成签订的《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《钱款交付书》及《自行划转补充协议》等材料拍摄件，称在查修刚支付首付款的日期之前，王乐武经美联公司提供居间服务，与常成签订了上述协议，王乐武收取了常成支付的定金，美联公司收取了常成支付的居间服务费。查修刚了解上述情况后，认为王乐武一房二卖构成违约，美联公司亦未能按合同约定组织买卖双方签订《房屋买卖合同》及确定支付首付款的期限，亦未单方确定办理前述事宜的最终期限，故查修刚不再向王乐武支付首付款，并提起本案诉讼。
对此，王乐武及美联公司均不予认可，表示查修刚提交的上述王乐武与常成之间的协议均非原件，且不存在查修刚所述王乐武与常成就1501号房屋签订上述协议的事实。查修刚称，王乐武与常成之间的协议系其自美联公司华侨城店拍摄所得，查修刚手中并无原件。
王乐武提交2013年7月3日，其与查修刚签订的《自行划转补充协议》复印件，称根据该协议约定，查修刚应于2013年7月19日之前向其支付首付款326万元。查修刚在该日期前未付款。美联公司对补充协议的真实性予以认可。查修刚对该补充协议的真实性不予认可，称双方从未签订该协议。经询，王乐武及美联公司均未向法庭出示《自行划转补充协议》的原件。
美联公司称，根据《自行划转补充协议》，2013年7月19日是查修刚向王乐武支付首付款的最后期限，此后，美联公司多次联系查修刚，要求其付款，但查修刚一直推诿。在常成咨询有关房源的事宜时，美联公司将1501号房屋的情况如实相告，称1501号房屋正在交易过程中，有可能无法完成交易，如有意向，待交易确认无法进行时，可以为常成提供居间服务，常成表示接受。美联公司未与常成签订居间合同，亦未收取任何费用。
王乐武称，因查修刚在2013年7月19日之前未付首付款，王乐武与查修刚多次联系未果后，于2013年8月16日在美联公司华侨城店与常成见面，向常成说明了房屋的交易情况，但未谈到实质性内容，亦未收取常成支付的定金。
关于查修刚主张美联公司返还居间服务费及过户手续费一节，查修刚称美联公司未促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，且美联公司未确定首付款的最终支付期限，且对1501号房屋再次居间，构成违约。美联公司提交2013年7月3日查修刚与王乐武签订的《北京市存量房屋买卖合同》，称其已促成买卖双方签订房屋买卖合同，居间服务已履行完毕。王乐武对该合同不持异议。查修刚称该合同买受人处的签字确为查修刚本人的签字，但当时查修刚与王乐武系在空白页上签字，是美联公司为了完成居间义务让查修刚签的，实际上查修刚未签订过房屋买卖合同。
王乐武称，因查修刚表示资金周转困难，故双方约定查修刚在2013年7月19日先付一部分首付款，8月20日过户当天将剩余首付款付齐。后查修刚、王乐武及美联公司约定于2013年7月19日在交通银行会面交接首付款，当时查修刚拿出一份其自行起草的《商品房买卖合同》附件要求王乐武签字，主要内容为：1、出卖人必须配合买受人办理银行八点五折的贷款手续，银行同意批贷后所批贷款何时放贷与买受人无关；2、在买受人交税后该出售商品房达到过户条件后3个工作日内，出卖人必须配合买受人办理该出售商品房的过户等相关手续等。王乐武认为查修刚所提的要求违背公平交易原则，故拒绝签字，查修刚当日未付款。美联公司对王乐武所述查修刚要求其在《商品房买卖合同》附件上签字一事表示认可。查修刚对王乐武提交的《商品房买卖合同》附件不予认可。
关于查修刚起诉状中所述王乐武拖延协助查修刚办理贷款手续，导致其未能获得贷款审批一节，王乐武称渤海银行及建设银行的面签其均到场，并配合评估公司做了评估。查修刚表示王乐武一开始不配合，后来确实去了银行，但查修刚并未撤销过贷款申请，应该是美联公司撤销的，且当时美联公司承诺可以给查修刚办八点五折的贷款。美联公司对承诺给查修刚办八点五折的贷款及系其工作人员撤销网签均不予认可。经一审法院向渤海银行北京分行核实，该行业务经理表示当时查修刚提交的资料不全，后来也未再补充，故贷款业务未再继续进行。一审法院亦向建设银行前门支行进行核实，该行消费信贷中心工作人员称查修刚于2013年7月在该行申请购房贷款，7月10日提交征信报告，并预签了合同。2013年7月11日完成对1501号房屋的评估。查修刚当时所交的材料缺少收入证明、网签合同等材料，王乐武提交的资料齐全。在查修刚申请贷款后一周左右，查修刚来电表示不再申请进行商业贷款，故之后未对其贷款申请进行申报。
一审法院询问查修刚2013年8月20日之前未付首付款的原因，其称系因贷款未能正常办理，并提交录音证据一份，证明2013年8月18日，查修刚与美联公司华侨城店业务员张×通话，自张×处获知王乐武又将房屋出售给常成，并收取了定金，在此情况下，查修刚未向王乐武付款。美联公司认可张×确系其工作人员，但对录音内容不认可。一审法院向张×进行核实，张×称其并非买卖1501号房屋的经纪人，查修刚因买房一事经常向其打听1501号房屋事宜，当时其听同事说好像有王乐武又卖房一事，消息不能确定真假，其给查修刚打电话后，又从同事处得知并无此事。
王乐武亦提交录音证据一份，内容为2013年9月21日，美联公司区域经理秦忠河与查修刚的通话，证明查修刚认可其超出合同约定的付款期限未履行付款义务。查修刚对录音的真实性予以认可，但不认可证明目的。
一审审理过程中，应查修刚申请，一审法院至交通银行北京东区支行查询了王乐武的账户情况。经查询，2013年8月22日，常成向王乐武的账户汇款20万元。王乐武表示其与常成因有生意上的关系，故有资金往来。一审法院又至美联公司处，调取了2013年8月的存款对账单、账务明细清单等资料，未显示有查修刚所称常成向美联公司支付佣金104550元及过户手续费3500元的记录。
另查，2013年9月30日，王乐武与案外人常成就1501号房屋办理了网签。2013年11月，王乐武与常成办理了房屋过户手续。
一审法院判决认定：依法成立的合同，受法律保护。查修刚与王乐武、美联公司签订的《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，王乐武虽持《自行划转补充协议》称查修刚交付首付款的日期为2013年7月19日，但未提交补充协议的原件，查修刚对补充协议的真实性不予认可，故法院对其该项主张不予采纳。根据查修刚与王乐武、美联公司签订的《房屋买卖居间合同》，查修刚应于2013年8月20日之前向王乐武支付首付款336万元。查修刚起诉时称王乐武不积极配合办理贷款手续，导致其未能获得贷款审批，但查修刚的两次贷款申请及房屋价值评估，王乐武已配合完成，且是否获得贷款审批并非其向王乐武支付首付款的前提，故查修刚以该理由要求王乐武承担违约责任，并双倍返还定金，依据不足，法院不予支持。查修刚又持王乐武与案外人常成签订的《房屋买卖居间合同》等协议拍摄件及电话录音，称在2013年8月20日之前，王乐武将1501号房屋出售给常成并收取了定金，系一房二卖的行为，构成违约，故要求解除合同、王乐武双倍返还定金20万元之主张，因查修刚并未提交充分证据证明王乐武在2013年8月20日之前已收取了常成的定金，查修刚于2013年8月20日之前未依约向王乐武支付首付款的行为已构成违约。根据王乐武提交的录音证据，在查修刚与美联公司的工作人员交涉时，查修刚认可支付首付款有时间限制，但查修刚认为卖方应予通融，王乐武、美联公司亦应在该日期前提前通知查修刚，并明确表示不再购买1501号房屋。故查修刚以王乐武一房二卖系明确表示不履行合同为由，要求王乐武双倍返还定金20万元，理由不足，法院不予支持。关于查修刚要求解除其与王乐武、美联公司签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，因该合同包含房屋买卖合同的内容及居间服务合同的内容，王乐武同意查修刚解除该合同的诉讼请求，美联公司认为居间义务其已履行完毕，故不同意查修刚解除该合同的诉讼请求。根据审理查明的事实，因查修刚与王乐武现已不能实现房屋买卖的合同目的，故查修刚要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。该合同中有关居间服务的内容，因美联公司已履行完毕居间义务，亦不存在违约行为，故查修刚主张美联公司应返还居间服务费7.5万元及相应利息一节，依据不足，法院对其该项诉讼请求不予支持。关于查修刚主张美联公司返还过户手续费3500元一节，美联公司对此表示同意，法院不持异议。查修刚主张过户手续费3500元的利息的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条之规定，判决：一、解除查修刚与王乐武、北京美联房地产经纪有限公司于二○一三年七月三日签订的《房屋买卖居间合同》；二、北京美联房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向查修刚返还过户手续费三千五百元；三、驳回查修刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
查修刚不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、根据一审查明的事实，王乐武与美联公司构成根本违约，而查修刚不构成违约。1、查修刚未按《房屋买卖居间合同》的约定在2013年8月20日向王乐武支付336万元巨额首付款不构成违约；2、退一步讲，即使查修刚未在2013年8月20日向王乐武支付336万元首付款构成违约，也不构成根本违约，王乐武也得先行使合同解除权，再进行第二次出售；3、王乐武在与查修刚签订的《房屋买卖居间合同》履行期间一房二卖，构成根本违约；4、美联公司在与查修刚、王乐武签订的《房屋买卖居间合同》履行期间一房二居间，违反诚实信用原则，亦丧失基本的职业操守，构成根本违约。二、一审判决错误地认定查修刚构成违约，并且不进一步分析查修刚违约的程度和导致的结果，一审判决对王乐武有无合同解除权、是否行使了合同解除权只字不提，并且进一步回避王乐武和美联公司违约的事实，作出了错误的判决。1、一审判决未对王乐武收取常成的20万元性质进行认定，该20万元系案外人常成支付的房屋买卖的定金；2、一审判决仅依据”查修刚于2013年8月20日之前未依约向王乐武支付首付款”的行为，即认定”查修刚构成违约”，认定查修刚构成违约后却不进一步分析违约的程度和结果，严重错误；3、贷款审批事宜对本案的判决结果已无影响；4、美联公司居间义务完成并不是不应返还佣金的充要条件，至少美联公司不应破坏已完成的居间服务。综上所述，查修刚未按合同约定支付巨额购房首付款不存在过错，不构成违约。王乐武在不具备合同解除权的情况下擅自将1501号房屋二次出售，构成根本违约。美联公司在明知查修刚的居间合同正在履行，即对1501号房屋进行丧失诚信的”二次居间”，构成根本违约。一审判决对王乐武和美联公司根本违约的事实视而不见，却全力寻找、认定、放大查修刚的履行瑕疵，致使根本违约之人因根本违约而受有利益。一审判决回避了对查修刚有利的事实证据和对王乐武不利的事实证据，作出的判决结果有违客观事实和法律，有违公平正义，请求二审法院撤销一审判决第三项，改判支持查修刚的全部诉讼请求，由王乐武、美联公司承担一、二审诉讼费用。
王乐武服从一审法院判决。其针对查修刚的上诉理由答辩称：王乐武卖房不构成一房二卖；常成向王乐武支付的20万元是双方生意之间往来的款项，与定金无关；查修刚构成违约，其迟迟不交纳应付的款项，且明确表示不再购买房屋。综上，王乐武请求二审法院驳回上诉，维持原判。
美联公司服从一审法院判决。其针对查修刚的上诉理由答辩称：美联公司并未向王乐武与常成提供居间服务，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同》、录音证据、查询存款函、房屋档案资料、工作记录、电话联系记录、存款对账单、账务明细单等证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，双方当事人二审争议的焦点为：查修刚是否构成违约；王乐武是否构成一房二卖；美联公司是否存在违约行为。
关于第一个问题，即查修刚是否构成违约。本院认为，查修刚与王乐武、美联公司签订的《房屋买卖居间合同》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方均应按照合同约定履行己方义务。根据《房屋买卖居间合同》约定，查修刚应于2013年8月20日前向王乐武支付首付款共计人民币336万元，现查修刚未按照合同约定向王乐武支付首付款，构成违约。查修刚称因王乐武一房二卖，故其未依约支付首付款，但根据查修刚的陈述及一、二审查明的事实，截至2013年8月20日，王乐武并未将1501号房屋出售给案外人，查修刚仅是自美联公司华侨城店业务员张×处听说王乐武将1501号房屋出售给案外人，张×并非1501号房屋的经纪人，其事后亦表示该消息不能确定真假，故查修刚未按合同约定支付首付款并无足够正当的理由，其行为构成违约。
关于第二个问题，即王乐武是否构成一房二卖。本院认为，根据一、二审查明的事实，查修刚于2013年9月11日诉至一审法院要求解除其与王乐武、美联公司三方签订的《房屋买卖居间合同》，王乐武与案外人常成于2013年9月30日就1501号房屋办理网签，于2013年11月办理房屋过户手续，故在查修刚要求解除《房屋买卖居间合同》之前，王乐武并未将1501号房屋出售给案外人，王乐武并不存在一房二卖的情形。查修刚称案外人常成于2013年8月22日向王乐武支付房屋买卖的定金20万元，常成虽于2013年8月22日向王乐武的账户汇款20万元，但现有证据不能证明该20万元系常成为购买1501号房屋支付的定金，退一步讲，即使该20万元系常成向王乐武支付的购买1501号房屋的定金，王乐武与常成之间也仅成立定金合同法律关系，查修刚仍然可继续履行，并要求王乐武也继续履行《房屋买卖居间合同》，但查修刚未依约支付首付款，并于2013年9月11日起诉要求解除合同，王乐武在此之后与常成签订房屋买卖合同并办理过户手续并无不当，故王乐武不构成一房二卖。
关于第三个问题，即美联公司是否存在违约行为。本院认为，美联公司已经按照《房屋买卖居间合同》的约定履行居间义务，不存在违约行为。查修刚称美联公司为常成与王乐武就1501号房屋再次提供了居间服务，对此，首先，王乐武将1501号房屋出售给常成并无不当，不构成一房二卖；其次，根据现有的证据，美联公司并未再次提供居间服务，亦未收取常成的居间服务费，故查修刚的理由不成立，本院不予支持。
综上，王乐武并不构成一房二卖，美联公司亦不存在违约行为，查修刚未按《房屋买卖居间合同》的约定支付首付款构成违约，故其要求王乐武双倍返还定金、美联公司退还居间服务费并计算利息没有依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，查修刚的上诉理由不成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5490元，由查修刚负担5440元（已交纳），由北京美联房地产经纪有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费5425元，由查修刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙田辉
代理审判员 卓燕平
代理审判员 李晓波
二〇一四年七月十八日
书 记 员 曹颖异