广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第14号
上诉人（原审原告、反诉被告）：七天酒店（深圳）有限公司。
法定代表人：郑南雁，职务：董事长。
委托代理人：吴慧敏，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人：何宇昇，广东君厚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州成社物业管理有限公司。
法定代表人：严家诚，职务：总经理。
委托代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。
上诉人七天酒店（深圳）有限公司（以下简称七天酒店）与被上诉人广州成社物业管理有限公司（以下简称成社公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：成社公司（甲方．出租方）与七天酒店（乙方．承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于广州市三元里大道1183号位置，目前甲方已取得该房屋的产权证明，房屋主体建筑结构为框架结构；土地用途为历史用地，房屋用途为综合。经甲方及乙方共同签章确认的房屋所有权证明复印件作为本合同的附件，该房屋总建筑面积9240平方米共前座9层；后座8层；乙方实际向甲方租赁房屋的建筑面积为3860平方米，包括首层大堂60平方米、前座5-9层（系涉案租赁物）（该房屋的土地宗地红线图和房屋平面图为本合同附件）。甲方承诺其为该物业的唯一合法出租人，其拥有该物业出租给乙方的全部权利和权力。甲方必须在提供其房屋所有权人同意转租证明作为本附件五……。甲方保证该租赁物的土地使用权来源、土地用途、房屋用途等问题不影响乙方对于租赁用途的行使。若因该问题导致政府有关部门对乙方的租赁使用造成限制或乙方无法办理正常经营所需的相关证照，甲方应负责办理相应的手续，产生的费用由甲方承担，由此延误的免租期和租期自动顺延，给乙方造成损失的，甲方负责赔偿。若因该原因致使乙方不能行使约定的租赁用途超过三个月的，乙方除有权要求甲方退回乙方已经提前支付的租金、其他费用和乙方的装修投入由乙方自由处置外，乙方还有权要求解除合同。甲乙双方约定，甲方须协助乙方办理经营所需的有关证照，直至办理完成为止……乙方经营所需有关证照包括：特种行业许可证、建筑消防验收合格书、卫生许可证、环保证书、国税地税、房管部门登记备案、旅业工商营业执照。本合同交房日期为2007年5月1日。起租日为2007年8月1日。本合同结束日为2022年7月31日。甲、乙双方约定，自起租日起，年租金为l760160元（即146680元／月），租金从第9年开始递增，每三年递增5％等等。合同附件一：该房屋建筑平面图；合同附件二：该房屋合同部位的使用方位、条件和要求（32-34-7（5）红线图）；合同附件三：物业建筑技术交接单，其中，消防图及消防意见书有交接，房产证没有交接。合同附件四：广州市白云区棠景街棠溪第一租赁服务部及广州市白云区棠景街棠溪村经济联合社盖章确认的证明，内容为广州市三元里大道1183号综合楼（楼高九层）是棠溪村第一经济合作社物业，产权已在房管部门续办之中。2007年4月，七天酒店、成社公司签订《补充协议书》，将交房日顺延至2007年7月1日，起租日顺延至2007年10月1日，原合同结束日相应顺延至2022年9月30日，协议未作约定的，以原合同为准。后七天酒店、成社公司双方再次签订《房屋租赁补充协议》，将房屋交付日期变更为2007年11月17日，起租日变更为2008年2月17日，合同总租期不变，合同结束日变更为2023年2月16日。本协议条款与原合同其他条款具有同等效力。原合同条款与本协议有冲突的，以本协议条款为准。上述《租赁合同》及其补充协议签订后，七天酒店陈述其于2007年底进场使用涉案租赁物，租金交纳至2009年4月止。2009年6月11日，成社公司向七天酒店出具《消防验收承诺函》，内容为成社公司作为广州市白云区三元大道1183号物业的出租方，承诺在出具本函之日13个工作日内提供该物业七天酒店租赁经营部分的消防验收合格意见书。否则七天酒店有权停付后续租金，七天酒店在取得消防验收合格意见书前一切因消防原因引起的相关责任，纠纷由出租方承担。另七天酒店棠溪店停业期间的租金无需支付，直至取得消防验收合格证为止。七天酒店、成社公司一致确认自2009年6月1日开始，七天酒店未有向成社公司支付过租金，现涉案租赁物仍由七天酒店占用。成社公司申请证人梁某（与成社公司法人为朋友关系）、田某（原成社公司抄水电表员工）出庭作证，拟证明向七天酒店催收租金、水电费的事实。梁某证言：我大概有四次与严家诚去七天酒店公司，严家诚催收的时候都是把七天酒店公司的人员叫下来进行口头催收，但他们具体说什么我不是很清楚。田某证言：有时候，我负责开车载老总，听到过老总（严家诚）打电话去追讨，因为老总说追讨租金，我估计对象是七天酒店。我知道在2009年差不多旧历过年的时候，严家诚在客村追讨过租金，我没有和老总一起去追讨过租金。
2012年9月17日，七天酒店向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认我司与成社公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》以及《房屋租赁补充协议》无效；2、本案诉讼费由成社公司承担。成社公司反诉请求：1、确认我司与成社公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》以及《房屋租赁补充协议》无效；2、七天酒店将涉案租赁物返还我司管理使用；3、七天酒店支付我司自2009年6月至实际返还房屋之日止的房屋使用费（参照租赁合同约定的租金标准）；4、七天酒店赔偿我司经济损失10万元；5、七天酒店支付我司欠付自2009年6月5日至2013年2月25日期间的水电费424188元（电费按1．4元／度计算；水费按3．8元／吨计算）；6、本案诉讼费由七天酒店承担。
原审审理中，原审法院向广州市公安局白云区分局查询涉案租赁物消防验收情况，该局于2012年11月26日出具穗公云（2012）45l号《复函》，查询情况为该局未对广州市白云区三元里大道1183号综合楼经营的七天酒店进行消防验收。
关于水电费问题，七天酒店出示明细表、发票、收据、照片、银行付款凭证等证据，拟证明七天酒店对于水电费的交纳情况；成社公司出示发票、收据、水电费读数，拟证明七天酒店、成社公司及村社之间交纳水电费的缴款惯例及缴费标准。审理中，七天酒店、成社公司确认涉案租赁物的水电费由七天酒店交给成社公司代收，再由成社公司交纳给棠溪一社。根据成社公司出具给七天酒店的部分2010年水电费发票显示，电费单价按1.4元／度计算、水费单价按3.8元／吨计算；根据棠溪一社出具给成社公司的部分2010年、2011年水电费发票显示，电费单价按1.4元／度计算、水费单价按3.8元／吨计算。七天酒店、成社公司确认至2013年2月5日为止，七天酒店未缴纳电费读数合计183997度、未缴纳水费吨数合计1541吨。
另查，广州市规划局白云分局于2012年11月13日出具穗规函（2012）5684号《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》，内容为位于棠景街棠溪村三元里大道西侧、德康路南侧地段（图号：32-34-07（05）），该分局查无与该建筑相关的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程规划验收合格证》。
原审法院认为，根据穗规函（2012）5684号《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》，涉案租赁物所在建筑无合法的规划报建手续。审理中，七天酒店、成社公司亦未提供涉案租赁物所在建筑已办妥合法规划报建手续的证据。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”七天酒店、成社公司双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《房屋租赁补充协议》（以下简称涉案租赁合同）均为无效。
涉案租赁物合同无效，因合同而取得财产应相互返还，场地返还问题需一并处理，经原审法院释明，成社公司在2013年1月7日庭审中增加要求七天酒店返还涉案租赁物的诉求，该诉求合理合法，予以支持。关于房屋使用费的支付问题，首先，现涉案租赁合同无效，而七天酒店实际占有涉案租赁物，根据权利对等原则，应当支付相应的房屋使用费。其次，2009年6月11日，成社公司在其出具的《消防验收承诺函》中做出了关于停付租金条件及停业期间无需支付租金的承诺。自2009年6月起，七天酒店确实未有再向成社公司交纳涉案租赁物租金，故在《消防验收合格意见书》取得前，上述承诺内容应视为当事人对于涉案租赁合同租金标准的约定，虽因涉案租赁合同无效，该约定无效，但根据相关司法解释规定，可予以参照适用。七天酒店有权在未取得《消防验收合格意见书》前停付租金。但是，当事人的上述约定是为了实现合同目的作出，即七天酒店为继续经营目的而占有涉案租赁物直至办妥《消防验收合格意见书》的条件成就前可停付租金，但并不是享有不交租金的权利，在条件成就或约定的合同目的不能实现情形下，当事人双方仍可就停付期间的租金作出结算。审理中，七天酒店表示需在成社公司赔偿损失后才予返还涉案租赁物，其占有涉案租赁物的原因已不是为了实现合同目的；涉案租赁合同无效，成社公司诉请要求七天酒店返还涉案租赁物并支付房屋使用费，约定的合同目的已经难以实现，当事人可就停付期间的费用予以结算。《消防验收承诺函》还约定了七天酒店在停业期间的租金无需支付，但根据当事人双方提供的水电费发票及支付凭证来看，在七天酒店占有涉案租赁物期间，产生了高额的水电费用，根据常理推论，七天酒店亦有实际使用涉案租赁场地的行为；且如七天酒店未有实际使用涉案租赁场地，自2009年6月至今，七天酒店既无法办理酒店营业所需证照又长期占有涉案场地的事实也不符合合同目的，与常理相悖，故综合以上观点，七天酒店主张其自2009年6月起可不付房屋使用费的理据不足，不予采纳。合同无效后，七天酒店应将涉案场地返还成社公司，其继续占用涉案场地已无事实依据。成社公司要求七天酒店支付自2009年6月至返还房屋之日止的房屋使用费合理合法，予以支持。关于房屋使用费标准，因涉案租赁合同为经营性合同，租金标准的约定也与经营性合同实现目的相适应，而本案中，由于成社公司并未依约协助七天酒店办理正常经营所需的相关手续，故七天酒店并未依约正常经营，成社公司对于七天酒店租赁使用租赁物受限存在过错，房屋使用费的标准参照涉案租赁合同约定的标准有失公允，原审法院酌情调整至减按租金标准的60％，即88008元／月计付。关于七天酒店提出的诉讼时效问题，由于当事人双方曾有停付租金的约定，故房屋使用费的诉讼时效应从当事人对于停付期间房屋使用费进行结算之日起算，成社公司的主张并未超过诉讼时效。另成社公司要求七天酒店赔偿经济损失100000元的诉求，缺乏理据，不予支持。
关于水电费问题，七天酒店确实存在欠缴水电费的事实。审理中，七天酒店、成社公司一致确认双方的缴纳惯例为由成社公司代收七天酒店水电费，再向棠溪一社缴纳，故七天酒店欠缴的水电费理应支付成社公司。根据现有证据显示，电费单价为1.4元／度、水费单价为3.8元／吨，均为七天酒店向成社公司缴纳及成社公司向棠溪一社缴纳的收取惯例，成社公司承担的只是代收代缴的义务，并未从中获利，审理中，成社公司亦提供证据证明其按交易惯例向棠溪一社代垫七天酒店水电费的事实。故对于成社公司要求七天酒店按照上述双方交易习惯的水电费单价标准支付水电费的诉求，予以采纳。经七天酒店、成社公司双方确认，至2013年2月5日为止，七天酒店未缴纳电费读数合计183997度、未缴纳水费吨数合计1541吨。故七天酒店应向成社公司支付欠缴电费257595元、欠缴水费5855.8元。
关于装修赔偿问题，经原审法院释明，七天酒店未在本案中提出相应诉求，已选择另案起诉（案号：（2013）穗云法民四初字第469号），故本案不再对装修赔偿问题进行处理，但当事人在涉案租赁物交收时应对该装修问题予以协商并及时保全财产的价值状况，以避免过后证据流失造成的损失。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，于2013年6月18日作出如下判决：一、七天酒店与成社公司就广州市三元里大道1183号首层大堂60平方米、前座5-9层签订的《房屋租赁合同》（签约时间：2007年2月5日）及其《补充协议书》（签约时间：2007年4月25日）、《房屋租赁补充协议》无效；二、本判决生效之日起十日内，七天酒店将本判决第一项《房屋租赁合同》所涉租赁房屋返还成社公司管业；三、本判决生效之日起十日内，七天酒店支付成社公司自2009年6月起至实际返还本判决第一项《房屋租赁合同》所涉租赁房屋之日止的房屋使用费（按88008元／月标准支付）；四、本判决生效之日起十日内，七天酒店（深圳）有限公司奎付广州鬯社物业管理有限公司欠缴的电费257595元、欠缴的水费5855.8元；五、驳回广州成社物业管理有限公司其他的诉讼请求。本案本诉受理费100元，由广州成社物业管理有限公司负担；反诉受理费26266元，由七天酒店负担15726元，由成社公司负担10540元。
判后，上诉人七天酒店不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审对水电费用以及房屋使用情况的事实查明不清。1、原审没有查明水电的实际使用情况，水电表上显示的读数不应全部由七天酒店承担。部分应该由公共分摊的水电费用（如电梯、抽水泵等公共设备的电费）不应由七天酒店承担。水电费用畸高，有违常理。七天酒店没有以任何形式使用租赁房屋，水电费只会在装修阶段呈现较高数值。2、不能以水电费用偏高为由，倒推七天酒店实际使用租赁房屋。原审判决已认定酒店无法正常营业，没有证据证明七天酒店实际使用租赁房屋。水电费用是履行合同义务和保持租赁房屋使用价值所支出的成本。开业前，七天酒店对租赁房屋进行了大规模的装饰装修，随后因为水管爆裂以及消防部门的整改要求，对租赁房屋进行了必要的修缮和改良，这些均会导致水电费支出。二、原审判令七天酒店支付房屋使用费，没有事实根据和法律依据。1、七天酒店为履行合同义务以及保持租赁房屋使用价值而对租赁房屋的占有，不属于法律意义上可创造价值或获得利益的使用行为。2、成社公司作出承诺，明确表示放弃财产利益，现又通过诉讼主张房屋使用费，违背诚信，不应支持。成社公司在《消防验收承诺函》中已经作出了停业期间无需支付租金的承诺，应视为对自己权利的处分。三、在另案查明相关事实前，七天酒店有权暂不返还租赁房屋。由于装修部分的损失已经另案起诉，从财产保全的角度以及配合司法鉴定工作的角度来看，七天酒店具有占有租赁房屋的合法性和合理性。据此上诉请求：1、撤销原审判决的第二、三、四项；2、改判驳回成社公司的第二至第六项反诉请求；3、成社公司承担案件受理费。
被上诉人成社公司答辩认为：一、双方签订的《房屋租赁合同》无效，双方签订的租赁合同补充协议和《消防验收承诺函》也无效。双方对租赁合同无效应负同等过错责任，七天酒店占有使用涉案房屋就应按照租金标准支付房屋占有使用费。原审按照租金标准的60%判决七天酒店支付使用费已属偏低。涉案房屋一直都在七天酒店的管控使用之下，物业水电费的产生也只有在七天酒店使用涉案房屋期间产生的。实际上七天酒店一直有使用涉案房屋进行经营，七天酒店在涉案房屋附近另开了一家七天酒店，其有将该七天酒店的客人调配到本案案涉房屋中来。二、成社公司对于《消防验收承诺函》的真实性无法确认。退一步讲，即使该函的印章是真实的，该函也是履行房屋租赁合同产生的，租赁合同无效，该函也无效，不能依据该函确定双方权利义务。如果该函有效，函中所说的由成社公司在13个工作日提供消防验收合格意见书及停付租金的内容也是有条件的，即七天酒店有义务以其名义提供资料申请消防验收，但七天酒店没有提供证据证实其向成社公司和消防局提供资料，故成社公司无法协助七天酒店取得消防验收合格意见书。三、涉案物业是成社公司向棠溪村第一经济合作社承租的，成社公司只是作为转租人将物业出租给七天酒店。七天酒店已经使用经营承租物业五年多，如果其不能正常使用涉案房屋，其应及时将涉案物业交还成社公司，成社公司可以另行出租收益。据此请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，双方在原审中均确认七天酒店缴纳水电费至2010年7月6日。
二审中，七天酒店提交如下新证据：户名为“广东电网公司广州供电局路灯管理所”，用户地址为“三元里大道1183号”的电费年度查询表，拟证实涉案房屋是从2011年9月才开通电表收费，所有权人是广州供电局路灯管理所，每月电费总金额仅为100余元，2012年2-4月无电量发生，证明成社公司要求七天酒店支付高额电费没有事实依据。成社公司质证后认为，该证据并非新证据，且没有供电局盖章，无法确认真实性。该用电地址究竟是指路灯还是房屋的电费，或者用电地址对应的就是涉案物业都无法明确，因为涉案物业属于经济社，并非路灯管理所，不可能以路灯管理所的户名申办电表。且涉案物业只是首层、5-9层出租给七天酒店，2-4层一直出租给门诊部使用。故七天酒店提供的电费查询表不能证明涉案房屋发生的电费。对于门诊部使用涉案房屋发生的每月电费是否只有查询表上的100多元，七天酒店提供的电费查询表与涉案房屋的实际用电情况能否对应，七天酒店也觉得很奇怪。
七天酒店确认原审确认的水电表读数是双方到现场核实水电表后确认的。七天酒店在二审中表示其现场核对的水电表并非其一家单位使用，十楼的物业管理费使用水电发生的费用也在核对的水电表中体现，但其一审中并未作此陈述，二审中也未能提供证据证实。七天酒店确认其2008年期间就是按照该水电表的读数缴纳水电费，并没有扣减其他人使用的读数。
庭询中，七天酒店表示其只是派人留守涉案房屋，对涉案房屋进行日常维护，并未经营，但并不清楚留守发生的每月基本水电费的合理数目是多少，且不能根据双方确认的水电读数平均计算每月的用水用电量，因为用水用电主要是发生在2008年至2009年6月装修期间以及2010年2月-7月二次装修期间。其留守涉案房屋没有经营，只是留守，并未统计过留守所需要承担的成本。七天公司未能当庭回复日常维护涉案房屋包括什么及为何在涉案房屋无法经营的情况下，还要在2010年2月对涉案房屋进行二次装修。
庭后，七天酒店提交了如下证据：1、《工程日常维修施工合同》及发票，2、《消防系统维修保养合同》及发票，拟证明其在2010年进行工程日常维修施工和消防系统维修保养，故产生较多水电消耗；3、《电梯保养合同》（2009年到2012年）及发票，拟证明其在进行电梯保养，产生了较多水电消耗；4、《司法委托预收费通知书》及《关于广州市白云区三元里大道1183号房屋的装修现值价格评估结论（初稿）》，拟证明涉案房屋综合成新率较高，故涉案房屋没有做经营使用，不应支付房屋使用费。成社公司质证后表示，上述证据1-3并非新证据，法院不应采纳，且从关联性来说，上述合同不能证明会产生较大的水电消耗。证据4只是初稿，并非正式的报告。
庭后，七天酒店提交《关于三元里大道1183号房屋用电情况的说明》，表示涉案房屋日常维护包括：消防系统检查维护、水电检查和客房硬件（空调、电视、卫生间设备）检查维护；电梯检查维护；强排烟系统的检查维护；热水机组的运行检查机维护，上述需要都使用电力进行维护工作。
本院认为：本案二审争议的焦点是七天酒店应否支付其占用涉案房屋期间的使用费。根据各方诉辩意见并综合证据，本院分析如下：一、七天酒店在占用涉案房屋期间产生了高额的水电读数。自2010年7月7日至2013年2月5日，涉案房屋产生的电表读数是183997度，水费读数是1541吨，即涉案房屋每月发生的电费高达6000度，所耗电量超出了正常维护房屋所需。七天酒店辩称只是对涉案房屋进行留守，并未出租经营，但是对于留守涉案房屋每月所需成本以及每月正常水电损耗多少均不能做出相应解释，其提供的《工程日常维修施工合同》、《消防系统维修保养合同》和《电梯保养合同》亦不能解释涉案房屋每月的电费为何如此之高。至于七天酒店称原审确认的水电表读数并非全部由其使用发生一节，因该说法与七天酒店之前均按照水电表读数全额缴纳费用的实践相悖，且七天酒店未能提交证据证明该说法，故本院对七天酒店的上述陈述不予确认。二、七天酒店自称其于2010年2月-7月对涉案房屋进行二次装修。既然涉案房屋自2009年6月开始并未实际经营，七天酒店又不能对为何在2010年2月对涉案房屋进行二次装修作出合理解释，本院对七天酒店陈述的其未实际经营涉案房屋的说法存疑。三、七天酒店自2007年底接收使用涉案场地，从2008年2月交租至2009年4月，此后直至2012年9月本案诉讼一直占有涉案场地且未交租。按照现有证据可知，涉案房屋尚未取得建设工程规划验收合格证和消防验收，并不能正常经营利用，但是七天酒店在此期间已经支付了一年多的租金，此后即便是没有交租，也支付了高额的人工和水电成本对涉案房屋进行了维护和看守，故七天酒店至今未将涉案房屋交还给成社公司，有悖常理。四、退一步讲，即便涉案房屋不能正常使用，七天酒店也应及时将房屋交还成社公司，而不是让涉案房屋闲置多年未能合理利用，扩大成社公司的损失。综上，原审认定七天酒店在占用涉案房屋期间对其进行使用，并据此要求其支付相应的房屋使用费，符合公平合理、等价有偿原则，本院予以维持。原审考虑到涉案房屋使用受限，将涉案房屋的使用费酌情调整为按租金标准的60%计收，平衡了双方利益，本院予以维持。
因案涉租赁合同在本案诉讼中才确认无效，成社公司主张的租金实际上是合同无效后七天酒店应支付其占用涉案房屋期间的使用费，成社公司的主张并未超出诉讼时效。
七天酒店提交的电费年度查询表载明户名是广东电网公司广州供电局路灯管理所，并非涉案房屋的产权人，故无法判断出该查询表查询的是涉案房屋地段的路灯还是涉案房屋的用电，且涉案房屋整栋楼除了七天酒店承租外，2-4层是门诊部承租，门诊部持续营业，七天酒店也对门诊部每月用电量不超过100元觉得奇怪，故七天酒店拟以此证明涉案房屋的电费并非原审中其自身现场核查确认的读数，理据不足，本院不予支持。
七天酒店提交的各项保养合同及发票以及《关于广州市白云区三元里大道1183号房屋的装修现值价格评估结论（初稿）》都不足以证明其未对涉案房屋进行使用该事实，不影响本案处理结果，本院对上述证据不予审查。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人七天酒店的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二费15726元，本判决为终审判决。