上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2560号
上诉人（原审被告）上海谭沁餐饮管理有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人陈宸。
委托代理人陈渊。
被上诉人（原审原告）上海燕海房地产开发经营有限责任公司。
法定代表人郭1。
委托代理人吴雄雁。
委托代理人吴迪。
上诉人上海谭沁餐饮管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第44978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭审理了本案。上诉人上海谭沁餐饮管理有限公司（以下简称谭沁公司）的委托代理人陈宸、陈渊，被上诉人上海燕海房地产开发经营有限责任公司（以下简称燕海公司）的委托代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年12月1日，燕海公司作为甲方，谭沁公司作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：燕海公司将上海市浦东新区系争房屋（以下简称系争房屋）出租于谭沁公司，房屋用途为商铺。房屋租赁期限自2012年12月1日起至2017年11月30日止，租金自2013年2月1日计算。2013年12月1日至2014年11月30日止，房屋月租金为人民币（以下币种相同）59，072元。租金每两个月支付一次，乙方应于每年1月23日、3月23日、5月23日、7月23日、9月23日、11月23日前支付下2个月租金。物业管理费每月3，699.20元。租赁期内，物业管理费按月支付至物业管理公司，每月支付一次，乙方在每个历月首日之前支付该历月的物业管理费。最初及最后一个月的物业管理费，依照该月乙方应交管理费天数占当月实际天数的比例计算。除上述物业管理费外，公共维修基金、公摊水电费及与乙方经营有关的一切税费由乙方自行承担。本合同履约保证金为2个月的租金计112，518元，乙方应于本合同签署之日付清。若乙方违约，甲方有权从履约保证金中扣除乙方应当支付的租金、相关费用、违约金和损失赔偿金。乙方应付的租金、物业管理费和任何其他费用逾期支付的，按从应付之日起至实际付款之日止，以逾期款项每日千分之三的比率计算违约金。乙方未按本合同约定如期支付租金或物业管理费等费用超过15天的，甲方有权解除本合同，乙方应承担与履约保证金相同金额的违约金，甲方有权直接没收乙方已支付的履约保证金，用以抵扣违约金。合同另对双方权利义务作了具体约定。
合同签订后，燕海公司将系争房屋交付谭沁公司使用。
2014年10月16日，燕海公司以谭沁公司逾期支付租金、物业管理费及水、电费为由向谭沁公司发送了解约通知函，明确解除双方之间的租赁合同。谢1于2014年10月21日签收。
2014年10月22日，燕海公司收回了系争房屋。
2013年4月至2014年10月，燕海公司就租金、物业费、水、电费、场地使用费开具了付款单位为公司1（以下简称公司1）的数�不等的发票，其中租金至2014年9月，水、电费至2014年1月，其中2013年2月电费为21，883.40元，水费为3，036.20元；2013年4月电费21，178.70元，水费1，314.80元；2013年5月-7月电费79，935.60元，水费5，494.80元；2014年1月电费为22，582.30元，水费4，293.83元。
2014年12月，燕海公司向原审法院提起诉讼，以谭沁公司欠付租金、物业管理费已构成违约，燕海公司于2014年10月16日发解约通知，正式解除租赁合同，并于2014年10月22日收回房屋等理由，请求法院判令：1、谭沁公司向燕海公司支付2014年10月1日至10月22日租金42，726.05元及逾期付款违约金7，797.5元（以42，726.05元为本金，按照日千分之三的标准，从2014年10月1日计算至2014年10月22日）；2、谭沁公司向燕海公司支付合同解除违约金112，518元；3、谭沁公司向燕海公司支付自2014年8月至10月的物业管理费11，097.60元及逾期付款违约金3，062.94元（以11，097.60元为本金，按照日千分之三的标准，从2014年10月1日计算至2014年10月22日）；4、要求谭沁公司向燕海公司支付自2014年2月至10月的水费23，482.70元，电费184，889.70元；5、诉讼费由谭沁公司承担。
谭沁公司辩称，谭沁公司并非系争房屋的实际承租人，实际承租人为公司1，和谭沁公司为不同主体；另外，燕海公司诉请的计算方式错误，计算标准过高。据此，不同意燕海公司的诉请。
一审审理中，燕海公司提供催缴通知单（复印件）、付款通知及抄表记录，证明2014年2月至2014年10月发生的水、电费情况。其中付款通知与抄表记录上的水、电表读数相互对应，催缴通知单上水、电费数额与付款通知上数额相互对应，2013年12月至2014年10月水表读数分别为14371、15192、15589、16123、16657、17154、17675、18271、18905、19431、19683，电表（80倍率）�数分别为5228、5400、5577、5717、5830、5978、6140、6365、6589、6744、6848，电表（楼顶天台）读数分别为28621、30435、32470、34363、36310、38202、39950、41910、42105、42105、42105。付款通知载明电费每度单价为1.45元，水费每吨单价为5.23元。对此，谭沁公司表示催缴通知单无原件，付款通知及抄表记录均无谭沁公司签字痕迹，属燕海公司单方制作。
2015年6月18日本案审理中，一审法院法官至系争房屋实地查看，发现系争房屋尚未出租，水表读数为19683，80倍率电表读数为6866，楼顶油烟机电表读数为42105。
审理中另查明，谭沁公司成立于2008年，原名为上海谭沁餐饮有限公司，谭1为公司股东。公司1成立于2011年5月3日，法定代表人为谢1，谭1为股东。
燕海公司表示，谭沁公司与公司1系关联公司，均有一个股东叫谭1，系争商铺签约、开张时，谭1均在现场。�金支付有现金和刷卡两种，刷卡主要是谢1刷卡的，开具发票是应谢1的要求开具的。系争店铺并不是谢1个人的店，而是谭氏的加盟店。谭沁公司表示系争租赁合同实际承租人系公司1，签订合同时公司1公章并未办出，就借了谭沁公司的公章用了一下。系争房屋的实际使用人也是公司1，合同也是公司1实际履行的。
经燕海公司、谭沁公司一致确认，系争房屋租赁保证金为112，518元。
原审认为，公司1在系争合同签订时已经成立，这与谭沁公司辩称因公司1未成立其才将公章借与公司1的辩称相互矛盾，法院不予采纳。谭沁公司与公司1均有同一股东谭1，属关联公司，燕海公司称发票系应谭沁公司要求开具，法院予以采信。即使系争房屋由公司1实际使用并支付租金，谭沁公司作为公司1的关联公司，承租房屋后交付其实际使用并由其代付租金，亦不违反常理。合同具有相对性，系争租赁合同明确谭沁公司为乙方即承租方，谭沁公司也在合同尾部乙方处盖章确认，双方在履行合同过程中，也未有明确的意思表示变更承租人为公司1，现仅凭燕海公司开具了付款单位为公司1的发票以及公司1法定代表人谢1通过刷卡支付了租金等费用，难以认定承租人已变更为公司1，本案承租人应为谭沁公司。系争合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，燕海公司、谭沁公司均应恪守约定。依约定，谭沁公司应于2014年9月23日前支付2014年10月、11月租金，但到期未付，燕海公司依约行使解除权并于2014年10月22日收回了房屋，双方租赁合同即属终止。合同解除后，谭沁公司仍应支付欠付费用。燕海公司要求谭沁公司支付2014年10月1日至10月22日期间租金41，922元以及2014年8月至10月22日期间物业管理费10，023元，法院予以支持。2014年10月23日至2014年10月31日期间的物业管理费，谭沁公司不应支付。就水、电费，系争房屋并无独立的水、电费账单，现场查看的水、电表读数与燕海公司提供的催缴通知单、付款通知以及原始抄表数基本吻合。并且，从2014年1月谭沁公司支付的水、电费来看，其数额与催缴通知单、付款通知以及原始抄表数相互印证。此外，法院还注意到，谭沁公司之前发生的每月水、电费与燕海公司主张的2014年2月至10月期间的每月水、电费在数额上也基本处于同一水平，而法院至房屋实地查看时，该房屋仍处于未出租状态。综上，燕海公司要求谭沁公司据此支付2014年2月至2014年10月期间发生的水费23，482.70元、电费184，889.70元，法院予以支持。合同约定，谭沁公司逾期支付租金、物业管理费的，应支付逾期付款的违约金。燕海公司据此主张谭沁公司支付逾期支付租金、物业管理费的违约金，具有�同依据，但考虑到合同约定的日千分之三的违约金标准过高，法院基于谭沁公司的调整意见并根据本案实际情况酌情调低。合同因谭沁公司逾期支付租金而解除，燕海公司依约要求直接扣除谭沁公司支付的履约保证金作为合同解除违约金，具有合同与法律依据。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二○一五年六月二十三日作出判决：一、上海燕海房地产开发经营有限公司与上海谭沁餐饮管理有限公司于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年10月22日解除；二、上海谭沁餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海燕海房地产开发经营有限公司租金41，922元及逾期付款违约金2，500元；三、上海谭沁餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海燕海房地�开发经营有限公司物业管理费10，023元及逾期付款违约金1，000元；四、上海谭沁餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海燕海房地产开发经营有限公司水费23，482.70元、电费184，889.70元；五、上海谭沁餐饮管理有限公司支付上海燕海房地产开发经营有限公司违约金112，518元（该违约金由上海谭沁餐饮管理有限公司支付的保证金112，518元直接抵扣，无需另行支付）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7，083.62元，由上海燕海房地产开发经营有限公司负担138.62元，上海谭沁餐饮管理有限公司负担6，945元。
判决后，谭沁公司不服，上诉于本院称，1、上诉人谭沁公司与案外人公司1是两个独立�人主体，根据公司法及相关的司法解释、司法实践，即便两公司的股东名册中均有谭1，但谭1并非控股股东；即便以“谭氏私房菜”为字号，但该字号并非专有名称，因此两公司之间不构成关联公司，不存在法律人格混同。2、承租系争房屋由公司1法人谢1与被上诉人进行接洽、签约、付款等，因公司1正好办理工商变更登记无章而向上诉人借章，上诉人出借的是废弃公章，表明上诉人的暂用之意；被上诉人一直与公司1法人谢1进行房屋交接、租金发票抬头也为公司1，进一步表明被上诉人对此明知并认可公司1为实际承租人。3、基于公司1为实际承租人，法院应追加公司1为本案第三人；即便按照原审法院认定的两公司为关联公司，则根据公司法的相关规定，公司1应对同一债务承担连带责任，因此法院也应追加公司1为本案第三人。原审法院适用法律错误，程序不当。据�，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人燕海公司辩称，被上诉人是与上诉人签订房屋租赁合同，并非案外人公司1，合同上的公章也属上诉人的，保证金、首期租金、物业管理费等也是上诉人支付的，被上诉人开具了抬头为上诉人的发票，餐馆名称为“谭氏私房菜”，谭1也到场，因此合同相对方应为本案双方；至于最后二期的租金发票抬头为公司1，也是应上诉人的要求开具，并不能因此否认上诉人的承租人身份。由于上诉人欠付租金构成违约，故被上诉人行使合同解除权，被上诉人主张欠付的租金、物业费并要求上诉人承担违约责任等具有合同依据。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据已查明的事实，租赁合同中的承租人为上诉人谭沁公司，盖具的公章也为上诉人使用过的公章，在合同中也没有对公章为借用性质予以说明或者以签订协议等方式予以补充说明，从被上诉人燕海公司提交的物业公司登记信息为上诉人，被上诉人催缴租金、物业费等均指向上诉人，保证金收据以及租金发票等抬头也为上诉人，租赁房屋用于开设“谭氏私房菜”，而该名称在上诉人之前开设餐厅中一直使用且有一定的知名度，显然并无证据表明被上诉人对合同承租人的借名的情况知晓且在租赁过程中已经认可公司1为实际承租人，因此合同主体并没有发生变更，基于合同相对性原则，上诉人仍为合同的履行主体。至于上诉人称租赁合同盖具的公章为公司1向其借用，在租赁合同中对此未予说明，上诉人也从未向被上诉人予以披露，因属上诉人在本案审理中的抗辩意见，亦无相关证据佐证，故本院不予采信。�于上诉人以被上诉人开具抬头为公司1的租金发票主张合同主体实际发生变更一节，本院认为，开具发票是对租金支付的一种确认，在被上诉人不予认可承租主体变更情况下，不能直接推断为被上诉人对承租人变更为公司1予以确认，据此，租赁合同的相对方应为上诉人谭沁公司与被上诉人燕海公司，该份合同系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。上诉人要求追加公司1为本案第三人，依据不足，故本院不予采信。鉴于上诉人在合同履行过程中未按时履行支付租金的义务构成违约，被上诉人有权依约行使解除权。原审法院对双方之间的合同解除及违约责任的认定是正确的，本院予以维持。综上所述，上诉人谭沁公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。因原审法院对被上诉人燕海公司的名称表述有误，故本院予以纠正并重新作出判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第44978号民事判决第一、二、三、四、五项；
二、上海燕海房地产开发经营有限责任公司与上海谭沁餐饮管理有限公司于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年10月22日解除；
三、上海谭沁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海燕海房地产开发经营有限责任公司租金41，922元及逾期付款违约金2，500元；
四、上海谭沁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海燕海房地产开发经营有限责任公司物业管理费10，023元及逾期付款违约金1，000元；
五、上海谭沁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海燕海房地产开发经营有限责任公司水费23，482.70元、电费184，889.70元；
六、上海谭沁餐饮管理有限公司支付上海燕海房地产开发经营有限责任公司违约金112，518元（该违约金由上海谭沁餐饮管理有限公司支付的保证金112，518元直接抵扣，无需另行支付）。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7，083.62元，由上海燕海房地产开发经营有限责任公司负担138.62元，上海谭沁餐饮管理有限公司负担6，945元。
二审案件受理费人民币6，945元，由上诉人上海谭沁餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年九月十七日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……