上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12066号
上诉人（原审被告）：上海鑫泰房地产发展有限公司，住所地上海市徐汇区凯滨路19弄12号101室。
法定代表人：孙驰，董事长。
委托诉讼代理人：杨飞翔，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余菲菲，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐康健，男，1957年5月14日出生，汉族，住上海市长宁区。
被上诉人（原审原告）：唐雯婧，女，1991年8月9日出生，汉族，住上海市长宁区。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：俞飞跃，上海市竞业律师事务所律师。
上诉人上海鑫泰房地产发展有限公司（以下简称鑫泰公司）因与被上诉人唐康健、唐雯婧房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初5417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人鑫泰公司上诉请求：撤销原判第二、三、四项，改判鑫泰公司有权没收唐康健、唐雯婧缴纳的定金，且鑫泰公司无需赔偿唐康健、唐雯婧购房款利息损失及房屋溢价损失，即改判驳回唐康健、唐雯婧除返还购房首付款以外的其余一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。被上诉人系负有先履行义务的一方，其未能按照《“尚海湾豪庭”项目房屋认购书》（以下简称《认购书》）约定的付款时间及金额履行付款义务，作为后履行一方的上诉人有权拒绝其相应履行要求，故上诉人一直未通知其前来签署《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），加之后续政府主管部门又出台了新的房地产监管政策（沪建房管联【2016】839号《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》），最终导致《认购书》无法继续履行。因此，《认购书》不能履行的根本原因就在于被上诉人未能按约履行付款义务，被上诉人应对《认购书》的解除及其所主张的损失承担全部责任；二、一审适用法律错误。一审忽视了被上诉人的违约行为，也忽视了新出台的房地产监管政策对《认购书》继续履行产生的影响，判决上诉人承担《认购书》不能继续履行的全部责任，显失公允，适用法律错误。且，一审判决定金罚则与损失赔偿同时适用，并不符合法律规定，适用定金罚则已能够弥补因一方违约给相对方造成的损失；三、双方对于返还金额尚有争议，在被上诉人实际主张且金额未能最终确定前，上诉人无需向被上诉人支付利息损失。
被上诉人唐康健、唐雯婧共同辩称，一、未能签订《预售合同》的责任在上诉人。上诉人故意拖延签订《预售合同》，且预售许可证于2015年9月25日颁发，上诉人明知备案单价，还在《认购书》中填写了销售单价金额，现在不签《预售合同》有违诚信；二、上诉人不签《预售合同》，理应双倍返还定金，一审判决上诉人赔偿180万元（按定金罚则返还100万元+溢价损失80万元，以下币种均为人民币）并未超过上诉人应赔偿的损失范围，系争房屋溢价约600万元，上诉人作为违约方已实际得益；三、上诉人所提的新政策文件并不能证明低于备案价就不能销售，只是说不得擅自提价。综上，不同意上诉人的上诉请求。
唐康健、唐雯婧向一审法院起诉请求：1.要求鑫泰公司返还唐康健、唐雯婧购房首付款200万元；2.要求鑫泰公司双倍返还唐康健、唐雯婧购房定金200万元；3.要求鑫泰公司赔偿唐康健、唐雯婧5,692,212元（其中5,585,900元系219.53平方X30,000元/平方-1,000,000元定金，106,312元系200万元首付款按日万分之2.74的标准计算自2016年8月31日起至实际返还之日止的利息，暂计至2017年3月12日为194天）。
一审法院认定事实：2016年7月25日，唐康健、唐雯婧（乙方，买方）与鑫泰公司（甲方，卖方）签订《认购书》。约定：系争房屋坐落于XX路XX弄XX幢XX号XX室，建筑面积219.53平方米,销售单价112,771元/平方米,销售总价24,756,618元。付款方式：乙方须于2016年7月25日支付认购金100万元，于2016年8月5日前支付首付款200万元，于2016年8月31日前支付房款4,756,618元，其余部分作为按揭贷款共计1,700万元。该栏下方手写“确切签约日期以销售部通知为准”。其他约定一栏中，关于签订《预售合同》时间的条款双方未填写。乙方未能按时与甲方签署《预售合同》及补充合同的，事先也未征得甲方书面同意的，无权要求甲方返还已收取的认购金。甲乙双方签署《预售合同》后，本认购书自行失效，所付认购金转入首付款。
签订《认购书》当日，唐康健、唐雯婧支付鑫泰公司认购金100万元。此后，唐康健、唐雯婧于2016年8月15日支付鑫泰公司房款100万元，8月31日又支付100万元。一审庭审中，双方均确认认购金实为定金。
2016年11月11日，唐康健及其朋友赵某与尚海湾销售处工作人员面谈。唐康健方被告知三种解决方案，一是暂时不能办理签约，需待政策调整；二是按备案价格签约，每平方米需加价3万元；三是按照定金合同约定的100万元定金退一赔一。一审庭审时，鑫泰公司表示第三套方案是销售处意见，鑫泰公司最终并没有同意该方案。
2016年11月18日，唐康健、唐雯婧向鑫泰公司发出《催告函》。内容主要为，自2016年9月1日起，唐康健方多次要求鑫泰公司签订《预售合同》。但鑫泰公司拖延签订合同至今。唐康健方再次要求鑫泰公司尽快签订《预售合同》。当日，鑫泰公司收到该函。
2017年1月4日，尚海湾销售处工作人员王某通过微信向唐康健方发送《协议书（退认购金）》。内容主要为，因鑫泰公司原因，双方未能签订所认购房屋的《预售合同》。鑫泰公司愿解除《认购书》，退还认购金100万元并按退一赔一原则承担违约金100万元。退还200万元购房款并支付利息损失。协议经双方签字盖章后生效。双方最终未签订该协议书。
唐康健方还提交了尚海湾网上房屋出售信息，欲证明尚海湾豪庭二期在售均价为13万元/平方米，部分户型单价18万元/平方米。
一审庭审后，双方均提交徐汇房管（2015）预字XXXXXX号上海市商品房预售许可证及尚海湾豪庭11、12号楼一房一价表。预售许可证上项目名称为尚海湾豪庭（北块11#-12#楼），发证时间为2015年9月25日，系争房屋在预售许可范围内。一房一价表显示系争房屋单价150,973元，总价33,143,042元。11、12号楼房屋均价为152,052元。鑫泰公司另提交与系争XX幢XX号XX室房屋《预售合同》，该房屋备案单价为113,167元，因购房人一次性付款，鑫泰公司给予购房人备案价97折优惠，合同单价109,772元。
本案一审诉讼过程中，双方一致同意解除《认购书》。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的《认购书》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。双方于2016年7月25日签订的《认购书》，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，其标的不是给付房屋的行为本身，而是为了实践当事人承诺的订立正式的《预售合同》。然而直至本案一审庭审时，双方仍未签订正式《预售合同》，故本案的争议焦点在于双方未能签订《预售合同》应归责于何方。鑫泰公司辩称，唐康健方付款时间及金额存在违约情节。一审法院认为，即使唐康健方付款时间及金额确与认购书有所差异，也不构成双方签订《预售合同》的障碍，更不能否认唐康健方履行认购书并积极要求签订《预售合同》的事实。唐康健方为签订《预售合同》多次催促鑫泰公司，并支付了部分款项，而鑫泰公司一直拖延签订《预售合同》，其理由主要有二。一是《认购书》中写有“确切签约日期以销售部通知为准”；二是《认购书》约定的系争房屋单价112,771元低于备案价150,973元，受政策影响而无法交易。一审法院认为，签订《认购书》后双方应当在合理期限内签订《预售合同》，鑫泰公司认为确切签约日期以其通知为准而又至今不通知签约，显然有意拖延，无意签订《预售合同》。同时，系争房屋预售许可证的发证日期为2015年9月25日，备案单价为150,973元，然鑫泰公司在明知备案单价的情况下仍在认购书中填写单价112,771元，现又以该单价低于备案价为由不愿签订《预售合同》，显然有悖诚信。现鑫泰公司提出若要签订《预售合同》，需将单价提高至备案价，该项变更属于对《认购书》条款的实质性变更，唐康健方难以接受。可见，导致双方无法按《认购书》约定签订《预售合同》的责任在鑫泰公司一方。鉴于《认购书》已事实上无法继续履行，双方均同意解除《认购书》，故法院确认双方签订的《认购书》解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《认购书》解除后，唐康健方要求鑫泰公司返还已支付的购房款200万元，具有事实和法律依据，予以支持。唐康健方还要求鑫泰公司双倍返还定金200万元。一审法院认为，双方均确认《认购书》中100万元认购金的性质为定金。唐康健方交付的定金是用以担保双方按《认购书》约定签订《预售合同》，定金种类为立约定金。《认购书》仅约定唐康健方受定金罚则约束，有失公允，根据定金罚则及《认购书》的性质，双方均应受定金罚则约束。鉴于导致双方未能签订《预售合同》的责任在鑫泰公司一方，故唐康健方的该项诉讼请求，于法有据，亦予以支持。
当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因鑫泰公司原因，双方未能签订《预售合同》，唐康健方有权要求鑫泰公司赔偿损失。唐康健方主张鑫泰公司赔偿5,692,212元，包含房屋溢价损失和200万元购房款利息损失两部分。对于200万元购房款利息损失，一审法院予以支持，但应当按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年8月31日起计算至实际返还该笔购房款之日止。对于房屋溢价损失，《认购书》约定的单价为112,771元，而鑫泰公司要求按备案单价150,973元出售系争房屋，唐康健方主张按每平方米上涨3万元计算，房屋溢价约为6,585,900元。如果双方签订《预售合同》，房屋溢价应属于唐康健方可以获得的利益，但在计算溢价损失时，考虑到《认购书》约定的房屋总价为24,756,618元，唐康健方已支付的定金及购房款共300万元，故一审法院综合考虑唐康健方的付款比例、合同的履行情况、双方的过错程度等因素，酌情确定鑫泰公司赔偿唐康健方房屋溢价损失80万元。
一审据此判决：一、上海鑫泰房地产发展有限公司于判决生效后十日内返还唐康健、唐雯婧购房款2,000,000元；二、上海鑫泰房地产发展有限公司于判决生效后十日内双倍返还唐康健、唐雯婧定金2,000,000元；三、上海鑫泰房地产发展有限公司于判决生效后十日内赔偿唐康健、唐雯婧购房款利息损失（以2,000,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年8月31日起计算至实际返还购房款之日止）；四、上海鑫泰房地产发展有限公司于判决生效后十日内赔偿唐康健、唐雯婧房屋溢价损失800,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计39,823元，由唐康健、唐雯婧负担16,423元，上海鑫泰房地产发展有限公司负担23,400元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：被上诉人提交证据：《上海市商品房预售合同》5份，证明从2015年12月31日至2016年7月5日期间的上诉人就系争房屋所在楼盘的销售状况，其中2016年7月5日的《上海市商品房预售合同》所涉的XX路XX弄《XX庭（XX块XX楼）》XX号XX层XX室房屋，备案单价为140,169.9元/平方米，网签合同单价为117,014.4元/平方米，每平方米单价少了2万多元，可见上诉人并不存在由于政策限制导致无法低于备案价格销售的情况。上诉人发表质证意见称，对真实性予以认可，但该组证据所涉《预售合同》的网签时间都在涉案交易之前，一审中上诉人系主张2016年10月因新政策出台导致无法交易，因此，该证据与本案没有关联。本院经审查认为，对该组证据真实性予以认可，确可证明上诉人在2015年12月31日至2016年7月5日期间就系争房屋所在楼盘的部分商品房的销售情况，且对照尚海湾豪庭一房一价表可见，所涉五套商品房的网签《预售合同》单价均低于备案单价。当然，该组证据的形成时间均在上诉人提出的新政策出台时间之前，故与上诉人是否由于政策限制导致无法与被上诉人网签《预售合同》该争议焦点并无关联。因此，对该组证据的证明内容，本院予以部分采信。
二审经审理查明，在2015年12月31日至2016年7月5日期间，上诉人与案外人就系争房屋所在楼盘的部分房屋（XX号XX层1502室、XX号XX层1101室、XX号XX层1001室、XX号XX层1102室、XX号XX层601室）网签了《预售合同》，合同单价均低于备案单价。另查明，上诉人在一审中提交了上海市XX房XX乡建设管理委员会、上海市规划和国土资源管理局于2016年10月8日下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联【2016】839号），该意见载明：“三、进一步加强新建商品住房预销售管理自2016年10月8日起，全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核（包括预售许可和现房销售备案），对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管，不得擅自提价。……”此外，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人在签订《认购书》后，始终未能就系争房屋签订正式的《预售合同》，现双方虽已一致同意解除《认购书》，但双方对责任主体以及《认购书》解除后的后果处理意见不一，故本案二审的争议焦点即在于导致双方未能按《认购书》约定签订《预售合同》的责任主体是何方以及相应后果应如何处理。
首先，关于《认购书》的性质。《认购书》系上诉人与被上诉人经自愿平等协商达成，应属合法有效合同。从内容上看，一者，该《认购书》仅对当事人姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间作出了约定，但对交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同主要内容并未做出约定；二者，双方在《认购书》中确认需签署《商品房预售合同》，且《预售合同》签订后，《认购书》自行失效，可见双方签订《认购书》的目的系为了在将来一定期限内订立正式的《预售合同》。因此，双方所签《认购书》应属预约合同性质。
其次，关于责任主体的确定。就双方之所以未能签订《预售合同》，被上诉人认为系因上诉人故意拖延所致，而上诉人则认为根本原因在于被上诉人未能按照《认购书》的约定履行付款义务构成违约，同时也存在政府部门出台新的房地产监管政策的原因。本院认为，对上诉人所述前一原因，被上诉人支付两笔购房款的付款时间及金额虽与《认购书》约定有所差异，然而，一方面，上诉人并未能举出证据证明在本案诉讼之前，其向被上诉人就付款情况提出过书面异议或发出过书面催款通知，相反，上诉人先后收取了被上诉人支付的两笔购房款；另一方面，在双方交涉过程中，上诉人的工作人员从未指出被上诉人存在付款违约情形，相反，在所提解决方案中均表明责任在上诉人自己一方。由此，本院认为，上诉人直至本案诉讼中才提出未能签订《预售合同》系因被上诉人付款违约在先的观点，有悖诚信，本院无法采纳。对上诉人所述后一原因，上诉人始终未能举出确凿证据证明其所称的政府部门出台新政策要求商品房交易价格不得低于备案价格的5%这一说法，关键是，其所提供的相关政策文件也并无此规定内容，故对上诉人所称该项原因本院亦难以采信。
就本案查明事实看，被上诉人在支付认购金及部分房款的同时，为签订《预售合同》多次催促上诉人，与上诉人积极进行交涉，反观上诉人，既没有在合理期限内通知被上诉人签订《预售合同》，也没有在要求时间内对被上诉人所发《催告函》进行书面答复，亦没有拿出被上诉人认可的解决方案，其种种行为表现的确反映出其有意拖延，无意签订《预售合同》。现上诉人提出将合同单价提高至备案单价方可与被上诉人签订《预售合同》，系单方变更《认购书》核心条款，显然构成违约。因此，一审认定导致双方无法按《认购书》约定签订《预售合同》的责任在上诉人一方，意见正确，本院予以确认。
关于合同解除后的后果处理,二审中，双方存在争议的款项为定金、已付购房款的利息损失以及房屋溢价损失。关于定金，本院认为，鉴于上诉人系双方未能签订《预售合同》的责任方，故适用定金罚则上诉人应双倍返还定金200万元实属毋庸置疑；关于房屋溢价损失，本院认为，既然上诉人提出每平方米上涨3万元方可签约，故房屋溢价基数以6,585,900元计并无不当。一审法院综合考虑房屋总价、被上诉人付款比例、合同履行情况、上诉人过错程度，在已判决上诉人双倍返还定金200万元的基础上，酌定上诉人赔偿被上诉人80万元，不仅契合上诉人实际支付了200万元购房款这一客观事实，也符合民法公平原则和诚实信用原则，故本院予以确认。至于已付房款的利息损失，本院认为，被上诉人既已主张房屋溢价损失，亦最终获得一审部分支持，故被上诉人再主张已付房款利息损失欠缺法律依据和合理基础，不应予以支持，上诉人关于其无需支付购房款利息损失的上诉请求和理由具有一定合理性，可予支持。
综上所述，上诉人鑫泰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初5417号民事判决第一、二、四项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初5417号民事判决第三项。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计39,823元，由唐康健、唐雯婧负担20,101元，上海鑫泰房地产发展有限公司负担19,722元；二审案件受理费29,883元，由上诉人上海鑫泰房地产发展有限公司负担28,999元，唐康健、唐雯婧负担884元。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年二月十一日
书记员 林佳豪
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……