陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民二终字第01207号上诉人（原审被告）西安世融投资有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城十二路1号凯瑞大厦A座7层705室。法定代表人赵磊，该公司总经理。委托代理人汤颖韬，该公司法律顾问。委托代理人李梦莹，该公司员工。被上诉人（原审原告）刘保彻，中国石油长庆油田分公司油气工艺研究院职员。委托代理人谭小金，无业。上诉人西安世融投资有限公司（以下简称世融公司）因与被上诉人刘保彻商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第03697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人世融公司的委托代理人汤颖韬、李梦莹，被上诉人刘保彻的委托代理人谭小金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年4月9日，刘保彻、世融公司签订《商品房买卖合同》，约定刘保彻购买世融公司开发建设的世融嘉城11幢1单元10406号商品房一套，价款为472579元。刘保彻须于2010年4月9日一次性付清总房款的41%计人民币192579元，其余59%房款计28万元办理银行按揭；世融公司应当于2011年12月20日前将验收合格的商品房交付刘保彻使用；在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案，如因世融公司的责任，刘保彻不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由世融公司按已付房价款的1%向刘保彻支付违约金。合同签订后，刘保彻已依约付清房款，世融公司于2011年12月将商品房交付刘保彻使用。至今世融公司未能按约将办证资料报送房管部门备案。另查，世融公司开发建设的世融嘉城小区项目有相关部门核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、西安市商品房预售许可证，土地使用手续至今尚在办理中。审理中，刘保彻撤回诉讼请求第一项，只要求世融公司按照合同约定支付其违约金；世融公司要求减少违约金，但未提供违约金过高的相关证据。刘保彻于2014年6月5日起诉至西安市未央区人民法院称，其于2010年4月9日购买世融公司开发的世融嘉城商品房一套。其已按照合同要求支付相应的房款，世融公司于2011年12月将该商品房交付其使用。依合同约定，世融公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。但世融公司至今未能按照约定报产权登记机关备案，致其不能取得房地产权属证书，世融公司已构成违约，应承担违约责任。现诉至法院，请求依法判令世融公司按合同约定为其办理房产证；支付违约金4725.29元；世融公司承担本案诉讼费用。世融公司辩称，因该商品房是城中村改造建设的房屋，与一般的商品房不同，它的五证的办理不同于其他商品房开发五证的办理，是先办建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，之后再办土地证。现由于政府机关未给办理土地证，导致无法办理其他手续。且合同约定，其在交房后的365个工作日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并没有约定由其给刘保彻办理房产证，故刘保彻要求世融公司按照合同为其办理房产证的诉请不符合双方合同的约定，应予依法驳回，同时要求调整违约金为1‰。原审法院认为，刘保彻、世融公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，符合法律规定，应为有效。依合同约定，世融公司应在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。实际履行中，世融公司于2011年12月将该商品房交付刘保彻使用，但至今未完成办证资料报送房管部门备案的协办义务，世融公司主张由于政府部门尚未办理土地手续为抗辩，原审法院不予采信。世融公司的行为构成违约，刘保彻主张世融公司承担违约金的诉讼请求，依法应予以支持。因双方约定违约金为已付房价款的1%，世融公司要求减少未提供违约金过高的相关证据予以证明，故违约金以双方约定为准，世融公司应支付刘保彻逾期办证违约金4725.29元。刘保彻撤回第一项诉讼请求，属对自己权利的处分，应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告西安世融投资有限公司于本判决生效后三十日内向原告刘保彻支付逾期办证违约金4725.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（刘保彻已预交），由西安世融投资有限公司负担，于上述款项给付时一并支付刘保彻。宣判后，世融公司不服，向本院提起上诉称，一、原审判决程序严重违法。刘保彻起诉要求世融公司办理房产证，并承担逾期办理房产证的违约金，但在原审庭审结束后，刘保彻又申请撤回要求世融公司办理房产证的请求。刘保彻的前述撤诉申请是在原审庭审结束后提出，且非书面申请，原审法院也没有送达给世融公司，故原审程序严重违法。二、刘保彻撤回要求世融公司办理房产证的诉请后，其要求世融公司承担违约金的诉请即成为无本之木、无源之水，原审判决世融公司承担违约责任没有事实依据。三、世融公司没有办理房产证的原因是政府没有颁发土地证，而政府不发土地证的原因不是世融公司拖欠相关费用，而是因为大量拆迁，政府工作跟不上，这属于不可抗力。四、违约金比例是对迟延报送资料备案的最长时间而定的，世融公司超过约定的365个工作日的时间极短，而原审判决不考虑实际迟延时间的长短，一律按最长迟延时间以1%计算违约金显失公平。上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回刘保彻的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由刘保彻承担。刘保彻辩称，原审判决正确，应予维持。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。世融公司和刘保彻签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。世融公司未能按照合同约定完成房屋权属登记备案，其行为构成违约，应承担违约责任，依照合同约定支付违约金。世融公司上诉称刘保彻撤回要求其办证诉请后，原审判决其承担违约责任没有事实依据，于法无据，本院不予支持。撤诉权属于当事人的处分权。刘保彻在原审法庭辩论终结前书面申请撤回部分诉讼请求是对其权利的处分，原审法院允许刘保彻撤回部分诉讼请求符合法律规定。世融公司上诉称原审程序严重违法没有事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”依据世融公司在原审中的答辩可知，世融公司在与刘保彻签订商品房买卖合同时明知土地证尚未办理，但世融公司仍然与刘保彻约定在商品房交付后365个工作日内办理房屋权属登记备案，故世融公司应当预见到因土地证未办理其可能无法在合同约定的时间内办理房屋权属登记备案，因此，世融公司上诉称其未能办理房屋权属登记备案属于不可抗力，本院不予采信。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”世融公司未提供相关证据证明违约金过高，故世融公司要求减少违约金的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由西安世融投资有限公司承担（已预交）。本判决为终审判决。审判长王浩审判员肖晓通代理审判员辛娟二〇一五年八月二十一日书记员王晓平