重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初2293号原告张凌华，男，汉族，1988年8月8日出生，住重庆市江北区。委托代理人王秀龙，重庆合纵律师事务所律师。委托代理人唐正越，重庆合纵律师事务所律师。被告重庆安德森传媒有限公司，住所地：重庆市北部新区栖霞路18号1幢1131，组织机构代码304849572。法定代表人刘燕平，总经理。委托代理人罗建生，重庆百君律师事务所律师。委托代理人王方伊，重庆锋度律师事务所律师。原告张凌华与被告重庆安德森传媒有限公司（以下简称安德森传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张晓星使用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告张凌华的委托代理人唐正越、王秀龙，被告安德森传媒公司委托代理人罗建生、王方伊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张凌华诉称，2013年12月15日，原被告订立《房屋租赁合约》，约定原告将汽博中心××路××号融创十三期××××号房屋租赁给被告作为经营用地。其中，第三条租赁标准第二项约定，租金支付方式为每三个月一期；第三项约定，租金支付时间为上期租金到期前15天支付。其间，被告有多次拖欠租金的情形，截止2015年12月9日，被告尚有半年租金未付，原告向被告发函，告知解除租赁合同，并要求被告立即支付拖欠的租金共计105654元。为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、被告支付原告拖欠的房租105654元（2015年6月15日2015年12月14日，每季度租金52827元，一共欠了两个季度，计算标准按2014年12月15日2015年12月14日期间的标准计算）；2、被告支付逾期支付房租的利息至租金付清之日止（暂计算至2016年1月18日为4596元，以欠付的租金为本金计算：起息日2015年3月15日2015年6月15日，计息天数92天，租金本金52827元，年利率6%，日利率0.0167%，应付；利息810.01元；起息日2015年6月16日2015年9月15日，计息天数91天，租金本金105654元，年利率6%，日利率0.0167%，应付；利息1602.42元；起息日2015年9月16日2016年1月18日，计息天数124天，租金本金105654元，年利率6%，日利率0.0167%，应付；利息2183.52元）；3、被告支付原告赔偿金57051元（根据双方签订合同的第七条约定的，实际上主张的赔偿金就是违约金，取了三个月的租金损失，2015年12月15日2016年12月14日期间的季度租金的标准57051元）；4、被告支付原告违约金16305元（违约金指2013年12月15日2014年12月14日期间一个月的租金作为押金）。诉讼费用由被告承担。被告安德森传媒公司辩称：1、关于诉讼主体，原告所提到签订于2014年12月15日的房屋租赁合约，该合约的缔约主体，承租方为安德森传媒公司以及自然人金婧，因此本案应该将金婧作为被告。2、被告没有收到原告的解除合同的意思表示，我方不同意解除双方签订的租赁合同。原告的起诉状显示2015年12月14日，该房屋已腾退并由原告支配使用，在这种情况下，计算相关利息等权利主张的期限应截止到2015年12月14日止。原告主张利息又主张赔偿金和违约金，也就是说其在本案中利息本来应该属于逾期支付租金所造成的损失，其将违约金界定为赔偿金是原告自己单方面理解，但起诉状和其表明的内容来看，其同时主张违约金和损失，该主张明显违背了合同法的相关规定，不应得到支持。3、被告方具体使用的房屋是1131号房屋，以营业执照登记记载的住所可以证明，但原告主张的房屋租赁合约载明的房屋是1132号房屋，被告使用的不是房屋租赁合约载明的物业，结合承租人可以为金婧的约定，1132号物业并非被告公司所使用，而完全可能是金婧本人在使用。4、根据合同第四条约定，如果说本案符合解除的相关条件，也应该按照第四条第二款的约定来，将所收一个月的押金16305元作为抵付相关的费用，而不应该成为原告诉讼请求当中所谈到的违约金。因此如果说解除合同，该押金要么抵作为相关费用，要么退还被告。5、关于装修的问题，如果本案符合解除条件，而且于2015年12月14日由原告实际占领使用，那么原告应对装饰装修物予以适当补偿，价值大约在40万左右，空调大约78万元，具体金额在举证阶段说明。经审理查明，2014年12月15日，被告公司时任人事主管金婧携带被告公司印章与原告签订了《房屋租赁合约》，原告为合同甲方、被告为合同乙方，约定甲方将坐落于重庆市融创金贸时代，建筑面积379.18平方米，汽博中心××路××号融创十三期××××的物业出租给乙方，租赁期限为5年，从2013年12月15日起至2018年12月14日止，免租期2个月，从2013年12月15日至2014年2月14日。租金为每月16305元，第一期租金48915元。租金支付方式以每3个月一期的方式现金或转账支付，租金支付时间为第一期租金应于签订本合同时支付，以后每期租金应在上期租金到期前15天支付。租金递增方式为：从第2年开始（含第2年）递增，每年递增8%，租金标准为第1年，时间2013年12月15日至2014年12月14日，月租金13605元，季租金48915元；第2年，2014年12月15日至2015年12月14日，月租金17609元，季租金48915元…。合约第七条违约责任即免责条款：1、乙方提前终止合同，所支付的租金和押金不退还；2、乙方逾期支付租金超过15日或以上视为乙方违约，甲方有权解除合同，自甲方书面通知达到乙方之日起本合同终止，乙方应当补交已使用天数的租金，押金不退还，甲方如果不解除合同，乙方除应及时全额补交当期未缴租金外，从应缴之日起，每日按当年未交租金额的百分之十向甲方支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原告张凌华在甲方处签字，被告安德森传媒公司在乙方处加盖印章，金婧也在该合同上签了字。因被告拖欠租金逾期未支付，原告委托律师以被告的住所地为送达地址于2015年12月9日向被告邮寄了《律师函》，该函主要载明因被告拖欠租金，根据《房屋租赁合约》第七条约定，解除双方签订的《房屋租赁合约》，要求被告收到本函后三日内，立即搬离，否则原告有权收回该房屋，同时在三日内立即付清拖欠租金包括利息、违约金等，并承担违约责任。邮件经查询于2015年12月11日已由被告签收。后双方因履行合同发生争议，原告诉至本院。庭审中原被告确认以下案件事实：1、被告注册登记的住所地是1131号房屋，但被告并未使用1131号房屋，实际使用的是1132号房屋；2、从2015年12月14日至今原告占有并实际支配1132号房屋；3、被告尚欠原告2015年9月15日至2015年12月14日，最后一个季度的租金共52827元；4、原告已收取被告的押金16305元。基于双方确认的事实，原告在庭审中明确其诉讼请求为：1、主张租金52827元，利息从2015年9月15日开始计算，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至租金付清之日；2、主张的赔偿金实际为违约金，根据双方订立的合同第七条约定，取3个月的租金损失，即2015年12月15日至2016年12月14日期间的季度租金的标准57051元；3、主张的违约金指的是押金，根据双方订立的合同第七条规定，押金为一个月的租金不予退还。被告愿意支付欠付的租金52827元，但对原告所主张的逾期利息、赔偿金、违约金以及合同是否解除有异议。以上事实由经过质证的《房屋租赁合约》、《律师函》、邮寄单回执及查询回单及庭审笔录等在卷为证，应予认定。本院认为，在订立《房屋租赁合约》时，被告公司方仅有公司人事主管金婧在场，金婧持有被告公司印章，且在合同订立前也是由金婧负责接洽，因此金婧应视为被告公司的代理人，合同的承租方应为被告公司，金婧虽在合同上签字，但并非为合同的相对方，从后来租赁房屋实际为被告公司使用，租金也是由被告公司支付可以进一步印证。原告与被告订立的《房屋租赁合约》合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务，经双方确认被告拖欠原告2015年9月15日至2015年12月14日最后一个季度的租金共52827元，应及时付清。按照合同约定每期租金应在上期租金到期前15天交付，故被告应在2015年9月15日之前支付2015年9月15日至2015年12月14日这一季度租金，因被告未按时支付，已构成违约，原告于2015年12月9日向被告发函要求解除双方订立的合同，符合合同第七条的约定，根据合同法规定，合同至解除的通知到达相对方时解除，故本案双方订立的租赁合同已解除，解除时间为2015年12月11日。根据合同第七条的约定，被告违约的，原告有权解除合同，被告所交押金不予退还。故被告所交的押金16305元，因被告违约，原告有权不予退还。关于原告主张的违约金。根据合同第七条的约定，支付违约金的前提是不解除合同，而本案原告选择了解除合同，故原告主张违约金的条件不成就，被告不应支付违约金。关于原告主张租金利息。双方在合同中并未约定利息，因此原告主张利息无依据，如果作为损失，则双方在合同中约定的押金16305元不予退还相当于被告一方的违约责任，足以弥补原告的损失，故对原告的该项诉请也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告重庆安德森传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张凌华支付房屋租金52827元；二、原告张凌华不退还被告重庆安德森传媒有限公司交纳的押金16305元；三、驳回原告张凌华的其他诉讼请求。若未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3970元，本院减半收取1985元，由原告张凌华负担1252元，被告重庆安德森传媒有限公司负担733元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张晓星二〇一六年五月九日书记员  穆仕梅