湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一终字第631号
上诉人（原审被告）刘纯娅，女，1961年9月27日出生，土家族。
委托代理人陈敏，湖南三页律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）永顺县外贸公司破产资产管理人。
负责人严其。
委托代理人张勇，湖南湘州律师事务所律师。
原审被告江桂花，女，1951年8月26日出生，汉族。
原审被告刘敏，女，1976年12月29日出生，土家族。
上诉人刘纯娅因与被上诉人永顺县外贸公司破产资产管理人及原审被告江桂花、刘敏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永顺县人民法院（2015）永民初字第268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人陈敏，被上诉人永顺县外贸公司破产资产管理人的委托代理人张勇到庭参加了诉讼。上诉人刘纯娅、被上诉人永顺县外贸公司破产资产管理人负责人严其、原审被告江桂花、刘敏经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原判认定，2000年10月30日，永顺县对外经济贸易公司(甲方)与被告江桂花(乙方)签订了《门面使用权转让合同》。双方约定：一、甲方将临街第贰号门面的使用权转让给乙方经营管理，转让期限为40年，即2000年10月30日起至2040年10月30日止。二、乙方应当在签订本合同之月一次性向甲方交清转让费叁万贰仟元。三、在甲方第贰号门面转让过程中及转让期间因甲方门面场地应当向国家法定部门所交纳的各种税和费用由甲方承担，乙方只负责自己经营所应交纳的税和费。四、甲方负责第贰号门面的通电和通水，通电和通水的上户手续费及水电费由乙方自己承担。五、在转让期间，乙方对第贰号门面的外观和内部有权进行装饰、装修，但乙方的行为不得更改甲方门面的样体结构和超转让范围扩建，因装饰、装修的费用由乙方自己承担。六、在转让期内，乙方应当对第贰号门面前的环境卫生负责。七、在转让期内，乙方有独立自主的经营权利，甲方不得干涉。八、甲、乙双方在履行本合同过程中，如需要变更，终止本合同应当充分协商，并签订书面协议，协商不成的，按本合同履行。九、甲、乙双方任何一方的行为被法律视为违约的，各自向对方支付5000元的违约金，另造成一方损失的，各自向对方按实际损失赔偿。十、甲、乙双方因本合同产生纠纷后应当协商解决，协商不成的，由永顺县人民法院解决。十一、本合同未尽事宜，由甲、乙双方共同协商并签订书面协议，该协议视为本合同的有效组成部分，具有法律效力。该合同签订当天在永顺县公证处进行了公证，同时合同签订当天被告江桂花将该门面转让给被告刘敏，2009年1月10日被告刘敏将该门面转让给被告刘纯娅。
另查明，原审法院于2005年12月30日以（2006）永民破字第8-1号民事裁定书宣告永顺县外贸公司破产。2006年9月26日以（2006）永民破字第8-6号民事裁定书裁定：终结永顺县外贸公司的破产程序。2013年3月21日永顺县外贸公司破产工作重新启动，并依法成立了破产资产管理人。
原判认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律禁止性规定。永顺县对外经济贸易公司与被告江桂花于2000年10月30日签订了《门面使用权转让合同》，转让期限为40年。该合同名义上是门面使用权转让合同，实际上是门面租赁合同关系，因本案双方当事人签订合同后，该门面的所有权性质没有发生变化，门面的所有权仍属永顺县对外经济贸易公司所有，该公司将门面交付给江桂花使用、收益，江桂花支付一定数额费用，故该合同为门面租赁合同。而使用权转让的概念，一般存在于土地使用权转让过程中，本案中使用权转让即是租赁关系，只不过双方当事人为规避租赁合同期限不得超过20年的法律限制性规定，而签订了《门面使用权转让合同》。故该合同超过20年的部分应无效。但永顺县对外经济贸易公司所收取的超过20年部分的租金16000元应予退还被告江桂花。故对被告刘纯娅辩称的所签订的合同不是租赁合同的理由不予支持。原告诉请是确认合同部分无效，本案属确认之诉，诉讼时效规则不适用确认之诉，故被告对本案已过诉讼时效的辩解不成立。被告刘纯娅辩称，违约金约定较低，要求增加违约金50000元，要求退还未履行到期的转让费本金及其按当期银行存款固定利率测算利息收入，要求因违约给答辩人造成直接损失和预期利益的损失60万元，被告刘纯娅的辩解系另一法律关系，应另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：永顺县对外经济贸易公司于2000年10月30日与被告江桂花签订的《门面使用权转让合同》超过20年的部分无效，承租费人民币16000元由原告永顺县外贸公司破产资产管理人退还给被告江桂花，限本判决生效后30日内付清。案件受理费600元，由原告永顺县外贸公司破产资产管理人承担300元，由被告江桂花承担300元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
宣判后，刘纯娅不服，向本院上诉称：一、原审法院认事实错误。1、被上诉人与原审被告签订的合同合法有效，原审被告将门面转让给上诉人亦合法有效。永顺县对外贸易公司系独立的法人，其对管理的财产享有占有、使用和收益的权益。因双方签订的是门面使用权转让合同不需审批，故原审法院认定采信“须履行审批手续方能签订合同”的证据是错误的。2、《门面使用权转让合同》未约定“不得转让”的条款，故原审被告将门面使用权转让给上诉人后，上诉人承继该合同的权利和义务。二、原审法院认定合同的性质错误。被上诉人出让的是门面经营权而非企业财产（门面）使用权的本身，受让方是利用门面的使用价值从事商业经营活动，故《门面使用权转让合同》并非租赁合同，而是经营权转让合同。按照法律规定，经营权是没有期限限制的。三、原审法院违反法律规定，排除上诉人作为受让方的权利是错误的。上诉人作为合同转让后的受让方，应概括承受合同的权利义务。根据合同法第一百零八条、一百一十三条之规定，违约方应承担预期违约的责任。即便原审法院认为合同部分无效，鉴于提供格式合同及提前解除协议的均是被上诉人，故应由被上诉人承担返还财产、赔偿损失的责任。具体应包括：1、合同约定的违约金（鉴于约定的违约金过低，按《合同法》第114条规定，上诉人请求人民法院予以增加；2、退还未履行转让费及其按同期的银行贷款利息；3、因违约造成的直接损失和预期损失(按照现门面3万元/年计算20年，其预期损失近60万元)。被上诉人从2009年起就应知道上诉人受让门面进行经营活动，其应履行告知义务，被上诉人并未履行该义务。即便被上诉人要求终止合同，也应告知上诉人就损失作为债权申报，但被上诉人亦未履行该义务。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：撤销原审判决，依法改判，确认上诉人与被上诉人之间订立的《门面使用权转让合同》合法有效，并由被上诉人承担全部上诉费用。
被上诉人永顺县外贸公司破产资产管理人答辩称：被上诉人永顺县外贸公司破产资产管理人口头答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，恳请二审法院维持原判。
原审被告江桂花、刘敏未进行答辩。
各方当事人在二审期间未向本院提交新证据。
本院经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：本案《门面使用权转让合同》属于何种性质的合同。依照《合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”;同时，该法第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，虽然《门面使用权转让合同》的标题中有“转让”二字，但该合同约定的是被上诉人将门面的使用权转让给原审被告经营管理，并未约定将门面的所有权转移，且双方并无转移门面所有权的意思表示，故《门面使用权转让合同》不属于买卖合同；而该合同约定门面使用权交由原审被告经营，这实际属于将租赁物（即门面）交付给原审被告使用、收益，“转让费”实际属于租赁费，故该合同属于租赁合同。依照《合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。本案中，被上诉人与原审被告签订《门面使用权转让合同》约定的“转让期限”为40年，而该转让期限实际为租赁期限，根据上述法律规定，双方约定的期限中超过20年部分无效。因该合同的期限约定具有相对独立性和可分性，上述约定部分无效后，不影响该合同其他部分的效力，其他部分仍然有效。虽然原审被告约定将该涉案门面“出售”给上诉人，但是原审被告无权出售该门面所有权，其对该门面仅有承租权，故原审被告与上诉人达成的协议实际属于转租合同。因被上诉人对原审被告将涉案门面转给上诉人并未提出异议，故该转租合同有效，上诉人取得了次承租人的权利和义务。
另外，关于《门面使用权转让合同》部分无效后如何处理的问题。依照《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应责任”。因《门面使用权转让合同》中超过20年期限部分无效，故被上诉人应当返回原审被告为此支付的款项。原审法院判决被上诉人应返还原审被告16000元，并无不当，本院予以确认。上诉人上诉称，合同约定违约金过低请求增加违约金并由被上诉人赔偿上诉人预期利益损失60万元。本案中，《门面使用权转让合同》的部分内容违反了法律强制性规定，导致该部分内容无效，原审被告与被上诉人均有义务知晓该规定，且在转租时上诉人亦有义务审查该事项，故本案各方当事人均存在过错。同时，上诉人未能提供证据证明其存在60万元的预期利益损失，且上诉人未在一审时提起反诉，故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘纯娅的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人刘纯娅承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 霞
审 判 员 张安成
代理审判员 田竺青
二〇一五年九月二十一日
代理书记员 田娅蓝
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；