山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）聊民一终字第589号
上诉人（原审原告）：杜先全，男，1942年10月29日出生，汉族，退休干警，住聊城市。
上诉人（原审原告）：张杰，女，1956年5月1日出生，汉族，退休职工，住址同上，系杜先全之妻。
上诉人（原审被告）：聊城市润源古城保护与改造置业有限责任公司，住所地：聊城市第四中学西邻。
法定代表人：王有林，董事长。
委托代理人：张东全，山东浩博律师事务所律师。
原审第三人：聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心，住所地：聊城市东昌府区前许街**号。
法定代表人：连华，主任。
委托代理人：王鑫，聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心职工。
上诉人杜先全、张杰、聊城市润源古城保护与改造置业有限责任公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2013）聊东民重初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杜先全、张杰，上诉人聊城市润源古城保护与改造置业有限责任公司（以下简称聊城润源置业公司）的委托代理人张东全，原审第三人聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心（以下简称聊城顺达拆迁中心）的委托代理人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：两原告系夫妻关系。原告杜先全1976年从部队转业到聊城市东昌府区人民武装部工作，该单位将楼南大街30-03号房屋分配给其居住，1982年调到聊城市东昌府区公安局工作后一直在该房内居住，2010年8月份，原告出资94000元购买了该房。原告张杰系山东聊城客车工业集团有限责任公司职工，2002年以1050元每平方米的价格购买公司的家属楼，该单位统一办理房产证时原告的房产证显示的是房改字，单价为800元每平方米，但原告张杰实际购房时未享受工龄与其他折扣补贴。
2010年8月15日，原告杜先全作为被拆迁人（丙方）与拆迁人的委托代理人聊城顺达拆迁中心（乙方），签订了房屋拆迁产权调换协议一份，协议中拆迁人一栏系被告聊城润源置业公司（甲方）。该协议主要内容为：聊城顺达拆迁中心拆迁丙方产权人杜先全位于楼南大街30-03号的房屋一处，被拆迁面积125.88平方米，乙方代表甲方支付给丙方搬迁补助费、临时安置补助费按过渡期20个月计共12588元。如由于甲方原因逾期交房，丙方可选择由甲方提供同面积、同质量的安置房屋或加倍支付临时安置补助费。丙方在2010年8月18日前完成搬迁，交验空房，补偿款总数为468362.65元，丙方自愿选择望湖小区X号楼X单元X号，面积89.6平方米，丙方在规定时间交验合格空房时乙方代甲方一次性将产权调换差价款付给丙方，共计259953.05元。协议下方甲方委托代理人处聊城顺达拆迁中心盖有印章，甲方处没有印章，丙方有原告的签名捺印，丙方代理人处是聊城市古城保护与改造指挥部拆迁安置部的印章。该协议签订后，原告履行了交付空房的义务，该房于2010年9月1日被拆。同年10月份，一同被拆迁的住户领到了拆迁款，原告去聊城顺达拆迁中心要求领取，被告知补偿款未批下来。原告所选择的调换房屋望湖小区X号楼X单元X号已竣工，其他住房已交房入住。
原审法院认为：原告杜先全于2010年8月份出资94000元购买的楼南大街30-03号房屋，业经聊城市东昌府区人民武装部认可，两原告为夫妻关系，故该房屋的所有权人应为本案原告。第三人在对原告所有的房屋进行丈量、结算后，与原告签订了房屋拆迁产权调换协议，该协议是双方在协商一致的基础上，拆迁人对原告进行补偿数额等的确认，系双方的真实意思表示，且无违背法律禁止性规定的情形，故该协议合法、有效。被告虽然没有在协议拆迁人处加盖公章，但原告所提交的证据足以证明被告为拆迁人，第三人系其委托代理人，故被告应按协议约定履行合同义务。原告按约定时间交验了空房，第三人依约对房屋进行了拆迁，均履行了合同义务。被告亦应按2010年8月15日签订的《房屋拆迁产权调换协议》向原告支付产权调换差价款259953.05元，并交付聊城市东昌府区望湖小区X号楼X单元X号房屋。该协议约定丙方在规定时间交验合格空房时乙方代甲方一次性将产权调换差价款付给丙方，被告支付原告产权调换价款的时间应为拆迁之日即2010年9月1日，被告未按时支付，应赔偿原告利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。该协议还约定了临时安置补助费按过渡期为20个月，至2012年5月1日被告应交付房屋，逾期交付，原告可选择由甲方提供同面积、同质量的安置房屋或加倍支付临时安置补助费，临时安置补助费每月629.4元，加倍为1258.8元。第三人作为被告的委托代理人，其行为未超越代理权限，发生的民事法律后果应由委托人承担，其不应承担连带责任。原告张杰在单位购买的房屋经查证非房改房，且与本案无关联性，不应作为被告不履行合同的依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、被告聊城市润源古城保护与改造置业有限责任公司于判决生效后10日内向原告杜先全、张杰交付聊城市东昌府区望湖小区X号楼X单元X号房屋；二、被告聊城市润源古城保护与改造置业有限责任公司于判决生效后10日内给付原告杜先全、张杰产权调换差价款259953.05元；三、被告聊城市润源古城保护与改造置业有限责任公司于判决生效后10日内赔偿原告杜先全、张杰产权调换差价款259953.05元利息损失（自2010年9月1日起至判决确定付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、被告聊城市润源古城保护与改造置业有限责任公司于判决生效后10日内给付原告杜先全、张杰临时安置补助费每月1258.8元（自2012年5月1日起至确定交付房屋之日止）；五、驳回原告杜先全、张杰要求第三人聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心承担连带责任的诉讼请求。案件受理费5200元由被告聊城市润源古城保护与改造置业有限责任公司承担。
上诉人杜先全、张杰不服一审判决，上诉称：1、上诉人的一审诉求第三项是依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，按照一审法院受理该案时中国人民银行规定的1-3年贷款利率的1.5倍，计算每月的利息为：6.65%×1.5×259953.05÷12=2160.86元；2、一审法院认定逾期交房自2012年5月1日起是错误的，应从2012年4月1日起计算逾期交房临时安置补助费。拆迁公告是被上诉人向上诉人发出的要约，公告允诺过渡期限为自签订协议之日起至2012年3月底止。同时拆迁产权调换协议第三条写明了“至2012年3月底止丙方自找房屋过渡”，该内容明确表示被上诉人不能在2012年3月31日前交房，应属逾期交房，因此逾期交房临时安置补助费应从2012年4月1日起算。综上，请求二审法院依法变更重审判决第三项为：被告给付原告逾期付款损失，每月利息2160.86元，从2010年9月1日至判决给付之日止（计算方法：以259953.05元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算）；变更重审判决第四项为：被告支付逾期交房的临时安置补助费每月1258.80元，从2012年4月1日至房屋给付之日止；维持重审判决第一项、第二项及案件受理费的判决；二审案件受理费由被上诉人负担。
上诉人聊城润源置业公司对杜先全、张杰的上诉答辩称：对方的上诉理由没有法律依据，双方也没有签订合同，请求二审法院驳回杜先全、张杰的上诉。
上诉人聊城润源置业公司不服一审判决，上诉称：1、一审未按规定向上诉人送达开庭传票、应诉通知书及举证通知书，程序违法。本案一审系缺席审理，但在重审判决书中却出现了上诉人的答辩意见和质证意见，重审法院并没有进行实质性的再审，完全是流于形式、应付了事；2、重审判决认定事实不清，判决错误。上诉人不是涉案产权调换协议的当事人，对第三人和被上诉人签订的协议根本不知情，该协议不能约束上诉人。对方对上诉人和第三人之间存在委托关系也没有证据证明。在不存在书面的授权委托合同的情况下，重审仅凭第三人所说“应该是领导和领导之间口头委托的”证实存在委托代理关系是没有法律依据的。如果委托代理关系存在，在产权调换协议上签章的也不应当是第三人。重审判决认定上诉人承担责任的依据是产权调换协议，但是上诉人并没有对这份协议盖章认可。在丙方代理人处加盖公章的聊城市古城保护与改造指挥部拆迁安置部与被上诉人是何种关系，是否应当出庭参加诉讼？这些问题都未查清，难以让人信服；3、产权调换协议内容违反政府强制性规定，对拆迁差价进行补偿的约定和政府文件相冲突。该协议的内容明显违反了山东省聊城地区行署办公室聊行办发（1998）22号文件精神，根据该文件第一条第三项规定：“按成本价售房，一个家庭只准购买一套住房。”聊城市东昌府区国资委出具的证明证实被上诉人占有的东昌府区人民武装部军产房属于房改房。而聊城市房地产管理档案馆的证明材料证实被上诉人张杰2002年购买的建设东路X号X号楼X室中通家属楼同样属于房改房。上诉人认为，在被上诉人家庭已经享受到房改优惠条件的情况下，再按照房改政策为其办理产权调换差价款，明显违背了上述文件的规定；4、重审判决认定“2010年8月份，原告出资94000元购买了该房（楼南大街30-03号）。”没有证据。根据被上诉人提交的证据，能证明在签订房产调换协议时，上诉人是该房产的合法持有人，所有武装部的证明文件均是在协议签订后出具的，被上诉人始终没有提交购买军产的缴费单据，被上诉人是否有权签订产权调换协议存在很大疑问。综上，请求二审法院撤销重审判决，依法驳回二被上诉人的诉讼请求。
上诉人杜先全、张杰针对聊城润源置业公司的上诉答辩称：上诉人是取得（2010）第05号《拆迁许可证》的单位，答辩人的房屋在该许可证的拆迁范围，上诉人的委托代理人在法定的时间按照法定程序与答辩人签订了协议，答辩人在协议签订之前履行了全部义务。上诉人未在协议上盖章并不影响对其约束力，依照国务院第590号令第五条第二款规定，上诉人应依法承担责任。拆迁安置部不是合同法律关系的主体也非协议的签约主体，上诉人也没有说明拆迁安置部出庭应承担何责任，让其出庭没有法律依据。上诉人拒付补偿款的行为属于恶意违约，应承担违约责任，应按照合同第四条违约损失的计算方法，按违法补偿款的数额，向答辩人支付日千分之二的违约金。综上，聊城润源置业公司的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。
原审第三人聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心答辩称：杜先全、张杰与聊城市润源置业公司的上诉请求均与答辩人无关。
本院二审除确认一审查明的事实外，还查明：杜先全被拆迁的房子是聊城市东昌府区人民武装部的家属院，属于古城区的西南片区，即C片区。黄庆平也是聊城市东昌府区人民武装部的住户，2010年8月11日，黄庆平（丙方）作为被拆迁人与聊城润源置业公司（甲方）、聊城顺达拆迁中心（乙方）签订了《购房协议》，该协议中载有“甲方因建设需要，按照有关法律规定，委托乙方拆迁了丙方位于楼南大街30号内5号170.99㎡的房屋，并进行了货币补偿。”的内容，且盖有聊城市古城保护与改造指挥部拆迁安置部的印章。《古城区A、C片区房屋拆迁补偿安置说明书》（拆迁公告）载明的拆迁人为聊城润源置业公司。上述事实由本院向聊城顺达拆迁中心调取的黄庆平的《购房协议》、聊城市东昌府区人民武装部的介绍信、对聊城顺达拆迁中心工作人员庄卫东询问笔录证明，以上证据经聊城润源置业公司、张杰、聊城顺达拆迁中心质证均表示无异议，可作为有效证据。
本院认为，本案的争议焦点问题是：一、聊城润源置业公司是否为涉案拆迁房屋的拆迁人；二、杜先全的《房屋拆迁产权调换协议》是否有效；三、张杰在山东聊城客车工业集团有限责任公司有“房改房”，应否给其拆迁补偿；四、原审程序是否合法；五、原审判决计算的逾期付款损失、逾期交房的临时安置补助费是否正确。
关于问题一：杜先全的拆迁房屋是其从部队转业到聊城市东昌府区人民武装部工作由单位分配的住房，杜先全后以940000元的价格从聊城市东昌府区人民武装部购买了该房屋，以上事实由聊城市东昌府区人民武装部的证明与杜先全的银行转账凭证单证实，应予确认。杜先全与黄庆平的拆迁房屋均位于楼南大街30号内，同是聊城市东昌府区人民武装部的住房，属于古城区的西南片区（C片区）。黄庆平的《购房协议》中载明其被拆房屋的拆迁人是聊城润源置业公司且聊城顺达拆迁中心系受该公司委托拆迁，《古城区A、C片区房屋拆迁补偿安置说明书》（拆迁公告）载明的拆迁人是聊城润源置业公司，聊城顺达拆迁中心工作人员庄卫东的证言也证明该中心系由聊城润源置业公司委托拆迁。上述证据能够相互印证，足以证实聊城润源置业公司是涉案拆迁房屋的拆迁人。
关于问题二：《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，聊城顺达拆迁中心系受聊城润源置业公司委托拆迁涉案房屋，聊城顺达拆迁中心以委托代理人的名义与被拆迁人杜先全签订了《房屋拆迁产权调换协议》，聊城润源置业公司应按照该协议承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。山东省聊城地区行署办公室聊行办发（1998）22号文件不属于法律、行政法规，聊城润源置业公司主张《房屋拆迁产权调换协议》无效的理由不能成立。
关于问题三：张杰于2002年通过单位职工集资建房的方式在山东聊城客车工业集团有限责任公司购买的家属楼，购房价格为每平方米1050元，虽然房产证显示的是房改字、单价为每平方米800元，但张杰实际购房时未享受工龄与其他折扣补贴。上述事实由张杰的交房款凭证及山东聊城客车工业集团有限责任公司的证明证实，因此认定张杰的该套房屋属于房改房缺乏事实根据。并且，根据《城市房屋拆迁管理条例》第五条关于“拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置。”的规定，杜先全按照《房屋拆迁产权调换协议》履行了交付房屋的义务，聊城润源置业公司也应依法对杜先全进行安置补偿。
关于问题四：原审法院在庭审前给聊城润源置业公司邮寄送达了开庭手续，该送达方式符合法律规定，聊城润源置业公司拒绝签收，视为对自己诉讼权利的放弃，原审法院缺席审理符合程序规定。本案系发回重审的案件，在原审法院初次审理过程中，聊城润源置业公司参加了庭审并发表了答辩和质证意见，原审法院在聊城润源置业公司缺席重审庭审的情况下于判决中引用其初次审理中的答辩、质证意见亦无不当。
关于问题五：聊城润源置业公司未能按照《房屋拆迁产权调换协议》约定的日期支付产权调换差价款，由此构成违约，原审法院按中国人民银行同期同类贷款利率计算产权调换差价款的利息损失并无不当。杜先全、张杰请求按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算产权调换差价款的利息损失没有法律依据，本院不予支持。对于本案的临时安置补助费应从何时起算的问题。杜先全、张杰的房屋于2010年9月1日被拆迁，《房屋拆迁产权调换协议》中约定临时安置补助费按过渡期20个月计算，则聊城润源置业公司应在2012年5月1日交付房屋，应自该逾期交付房屋之日起加倍支付临时安置补助费，杜先全、张杰主张从2012年3月31日开始加倍计算临时安置补助费的理由不能成立。
综上，杜先全、张杰与聊城润源置业公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7500元，由上诉人聊城市润源古城保护与改造置业有限责任公司负担5200元，杜先全、张杰负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海宏
审 判 员 孔繁奎
代理审判员 李国丰
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 刁元龙