湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第03669号
上诉人（原审被告）黄宇星。
委托代理人边均福，湖南湘行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湘江新区土地储备（交易）中心，住所地长沙市岳麓区麓景路***号梅溪湖国际研发中心*栋*楼。
法定代表人吴国清，主任。
委托代理人唐旭阳，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人方杨，湖南天地人律师事务所律师。
上诉人黄宇星因与被上诉人湘江新区土地储备（交易）中心房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2014）岳民初字第05499号民事判决，�本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原长沙特种硬质合金工业公司系湖南省有色金属工业总公司下属国有企业。2009年4月20日，长沙特种硬质合金工业公司破产清算组（乙方）与长沙大河西先导区土地储备（交易）中心（甲方）签订了《收购协议》，就甲方收购乙方的生产用地、地面房屋及附着物达成协议，约定：该宗地位于二环线旁，岳麓区麓山南路桃花岭，总面积47.666亩（有效用地面积41.866亩，规划道路面积5.800亩），实际土地面积和四至范围以国土局测绘成果和土地红线图为准。乙方保证该宗土地及地面资产完好无损、权属合法、面积准确、界址清楚、无争议、无债务纠纷，负责处理该宗土地、地面房屋及附着物的所有遗留问题；解除地面房屋的所有租赁协议，并承担所有处理水、电过户等遗留问题的费用。乙方负责在甲方支付的首笔收购款支付后60天内办理完成该宗土地、地面房屋、构筑物及其他辅助设施设备的移交，同时提供良好的接收环境，无遗留问题，确保今后该宗地项目建设的顺利进行。土地收购后，土地、地面房屋、构筑物及其他辅助设施设备资产的处置及收益与乙方无关。2009年6月8日，湖南省国土资源厅作出《关于原长沙特种硬质合金工业公司土地资产处置的补充批复》（湘国土资函（2009）208号）：长沙特种硬质合金工业公司的划拨土地已经省人民政府批准收回，同意由长沙大河西先导区土地储备交易中心按照工业出让用地价格收购。2010年3月10日，长沙市国土资源测绘院作出长沙市建设用地单位地籍测绘成果（宗地号为0403110220，用地单位为长沙大河西先导区土地储备（交易）中心，土地座落在岳麓区麓山南路桃花岭），附《界址点成�表》及《宗地图》，该地合计面积47.666亩，31777.12平方米。2010年4月28日，长沙市人民政府出具《长沙市人民政府建设用地批准单》（（2010）政国土字第XDH19号），确认长沙特种硬质合金工业公司土地为长沙大河西先导区土地储备（交易）中心之储备地。2014年6月12日，中共湘江新区工作委员会作出《关于长沙大河西先导区更名为湘江新区有关事项的通知》，长沙大河西先导区土地储备（交易）中心已更名为湘江新区土地储备（交易）中心。
湘江新区土地储备（交易）中心收购长沙特种硬质合金工业公司的生产用地、地面房屋及附着物前，其地上房屋及附着物由黄宇星经营的长沙市岳麓区星宇冶金实验设备厂（个体工商户）实际占有使用，湘江新区土地储备（交易）中心办理收购手续后，黄宇星以长沙市岳麓区星宇冶金实验设备厂名义向湘江新区土地储备（交易）中心支付租金，双方未签订房屋租赁合同。2010年5月26日，黄宇星将长沙市岳麓区星宇冶金实验设备厂申请注销，同日注册登记长沙市岳麓区永工机械厂，继续占有使用原长沙特种硬质合金工业公司地上房屋及附着物。2014年6月28日，湘江新区土地储备（交易）中心委托律师向黄宇星发送《律师函》：提出解除与黄宇星之间的不定期租赁合同，要求黄宇星于2014年7月31日前腾出租赁场地，因黄宇星拒绝腾出租赁场地，湘江新区土地储备（交易）中心遂诉至原审法院，请求判令：1、黄宇星立即腾出位于岳麓区麓山南路桃花岭，宗地编号为0403110220，总面积为31777.12平方米的土地及地上房屋和附着物（具体位置详见宗地图，以下简称“涉案租赁物”）；2、诉讼费用由黄宇星承担。
原审法院认为：一、黄宇星占有、使用湘江新区土地储备（交易）中心所有的位于岳麓区麓山南路桃花岭宗地编号为0403110220、总面积为31777.12平方米的土地及地上房屋和附着物（即原长沙特种硬质合金工业公司的生产用地、地面房屋及附着物），湘江新区土地储备（交易）中心接受其所支付的租金，双方没有签订书面的房屋租赁合同，也没有约定租赁期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。故湘江新区土地储备（交易）中心与黄宇星形成了不定期租赁关系。另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。2014年6月28日，湘江新区土地储备（交易）中心委托律师向黄宇星发送《律师函》要求解除与黄宇星之间的不定期租赁合同，已经产生了解除房屋租赁合同的法律效力，该院予以确认。合同解除后，黄宇星缺乏继续占有、使用所租赁房屋及附着物的合同依据，湘江新区土地储备（交易）中心要求黄宇星立即腾出其所有的位于岳麓区麓山南路桃花岭宗地编号为0403110220、总面积为31777.12平方米的土地及地上房屋和附着物，理由正当，该院予以支持。二、关于黄宇星与湖南鸿瑞新材料有限公司所签订的《租赁合同》效力问题。黄宇星辩称其与湖南鸿瑞新材料有限公司所签订的《租赁合同》合法在效，依据“买卖不破租赁”的原则应当继续履行合同。因黄宇星并未提供充分证据证实湖南鸿瑞新材料有限公司依法取得了对涉案标的物出租或处分的权利，且该《租赁合同》对租赁物约定不明，对湘江新区土地储备（交易）中心�具有法律约束力，故该院对黄宇星的辩称不予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：黄宇星自本判决生效之日起三日内腾出湘江新区土地储备（交易）中心所有的位于岳麓区麓山南路桃花岭宗地编号为0403110220号、总面积为31777.12平方米的土地及地上房屋和附着物。本案案件受理费减半收取10080元，由黄宇星承担。
上诉人黄宇星不服一审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实不清，体现在：1、原审法院认定上诉人占有使用被上诉人位于岳麓区麓山南路桃花岭宗地编号为0403110220，总面积为31777.12m2的土地及地上房屋附着物（即原长硬特公司的生产用地、地面房屋及附着物），明显与事实不符，上诉人占有使用的只是原长硬特公司的几十栋建筑物中的两栋老房�，所占地面积也只有大约500㎡；2、原审判决故意遗漏或回避了上诉人提出的有关湖南鸿瑞新材料有限公司（以下简称鸿瑞公司）作为原长硬特公司的上级主管部门以及省国土厅省财政厅均认可的破产重组企业的身份和平台的相关政策文件、会议纪要及上诉人向清算组交纳租金的证据事实，也未查明上诉人承租的事实，侵害了上诉人的权利，判决明显不公。二、原审判决违反法定诉讼程序，体现在：1、被上诉人湘江新区土地中心不具备缓交诉讼费的条件，原审法院不应该在其未交诉讼费的情况下就开庭审理；2、收取的诉讼费金额过高；3、本案遗漏应当追加的鸿瑞公司作为第三人参加诉讼；4、证据采信不公平；5、错误运用简易程序。请求二审法院依法撤销原判，发回重审或改判，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。
被上诉人湘江土地中心口头答辩称：1、上诉人�宇星占有使用的土地是原长硬特公司总面积31777.12㎡中的一部分，占地面积是2栋房屋所占有的土地面积，另外确实还有10来栋房屋；2、上诉人提出的鸿瑞公司的有关事实，只是上诉人单方面的主张，并没有提供相应合法的有效证据予以证明，上诉人提供的证据3没有原件，只有复印件，且是人为遮挡后形成的复印件，断章取义，不能作为证据使用，不应该采信；3、鸿瑞公司对诉争土地没有任何权利，其与判决结果也没有法律上的利益关系，不是本案的当事人，不应当作为第三人参加诉讼。原长硬特公司是全民所有制企业，因经营不善依法破产，鸿瑞公司系夏建辉等自然人投资成立的私营企业，在原长硬特公司破产重组过程中，曾经是潜在的买家，与原长硬特公司并没有任何股权关联，没有实际成为“破产平台”、“重组公司”，其不享有破产清算组的职能，破产清�组也未授权鸿瑞公司代行破产管理人的职能，或授权鸿瑞公司出租涉案土地。被上诉人按期缴纳了相关的诉讼费用，不存在缓交情形，一审审理程序也没有瑕疵；5、原审法院认定证据合理、合法，上诉人提供的证据除了有关的租金交纳、结算收据外，其他的证据均与本案没有关联性，也不能达到上诉人的证明目的，不应予以采信；6、原审适用简易程序正确。请求二审法院依法予以维持。
本院二审中，上诉人黄宇星向本院提交了一份共6页的证据，证明上诉人黄宇星的妻子巩小丽患有××，目前正在医院治疗，搬迁将影响治疗。
被上诉人湘江新区土地中心质证认为：对上诉人黄宇星提交的证据的真实性合法性无异议，但与本案无关，希望上诉人自行主动拆除搬迁设备，避免强制拆迁给其妻子的治疗造成影响。
本院认证认为，上诉人黄宇星提交的证据与本案没有关�，本院不予认定。
本院二审中，上诉人黄宇星请鸿瑞公司向本院提交了其在一审时提交的证据3，即（2010）第3次长沙特种硬质合金工业公司破产清算组会议纪要的完整版本，在该证据的完整版本中载明：长特硬公司破产程序于2006年4月7日启动，于2008年7月12日依法终结。2006年9月19日省国企改革办以湘国企改革办函（2006）116号文批复同意鸿瑞公司为平台进行企业重组，2007年7月23日破产清算组与鸿瑞公司签订长硬特公司破产重组协议书，因该重组方案存在明显的法律障碍，职工多次向上级有关部门举报，经核实，省有色金属工业总公司（现省有色局）党组决定撤销以鸿瑞公司为平台的企业重组方案，并与2007年11月22日以湘色办字（2007）57号文报省国土资源厅。2008年1月21日省有色金属工业总公司（现省有色局）以湘色办法（2008）11号文批准成立长硬特公司资产重组筹备组，负责企业重组工作，并于2009年10月29日解散。
在该证据中还对破产清算组同意以鸿瑞公司为平台进行资产重组期间，鸿瑞公司代行破产清算组部分职能并负责原长硬特公司厂区的日常管理工作期间发生的相关费用，经湖南恒兴联合会计师事务所审计报告核定后，决定由破产清算组支付给鸿瑞公司。最后还载明：此后破产清算组与鸿瑞公司再无任何债权债务关系，也不受理任何其他诉讼请求。
通过该证据的完整版可知：湖南有色金属总公司（现省有色局）党组已决定撤销以鸿瑞公司为平台的企业重组方案。结合被上诉人湘江新区土地中心一审中提供的证据5，即湖南省土地资源厅湘国土资源（2009）208号《关于原长沙特种硬质合金工业公司土地资产处置的补充批复》可知：2009年6月8日，湖南省国土资源厅已经同意原长硬特公司的划拨土地由长沙大河西先导区土�储备中心收购，有关地面建筑物等国有资产也由长硬特公司破产清算组核定价格后，由长沙大河西先导区土地储备中心与土地一并收购之后去长沙市国土资源局注销原土地使用证，换发新的土地使用证。
还有被上诉人一审中提供的证据6即长沙市人民政府建设用地批准单可知：长沙市人民政府于2010年4月28日批准将原长硬特公司的3.1777亩土地作为长沙大河西先导区土地储备（交易）中心的储备地。
根据鸿瑞公司与黄宇星于2007年5月30日签订的《租赁合同》第一条约定可知：出租场地为深加工场地和设施，辅助仓库、办公地点及原金刚石酸场地。双方未明确约定出租场地是编号为0403110220，总面积为31777.12平方米的土地及地上房屋和附着物。
本案原审不存在缓交诉讼费的情况，湘江新区土地储备（交易）中心向原审法院起诉，原审法院立案审查时认为只需交纳80元诉讼�，后经过审理，原审法院认为需要交纳10080元诉讼费，故通知湘江新区土地储备（交易）中心进行了补交。
本院二审查明：上诉人黄宇星实际占有使用的土地是原长硬特公司总面积31777.12㎡中的一部分，占地面积是2栋房屋所占有的土地面积。
本院二审查明的其他事实与一审无异。
本院认为：黄宇星占有、使用湘江新区土地储备（交易）中心所有的位于岳麓区麓山南路桃花岭宗地编号为0403110220、总面积为31777.12平方米中的一部分土地，占有面积是两栋房屋所占有的土地及地上房屋和附着物（即原长沙特种硬质合金工业公司的生产用地、地面房屋及附着物的一部分），湘江新区土地储备（交易）中心接受其所支付的租金，双方虽没有签订书面的租赁合同，但已经形成了事实上的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。故湘江新区土地储备（交易）中心与黄宇星形成了不定期租赁关系。另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。2014年6月28日，湘江新区土地储备（交易）中心委托律师向黄宇星发送《律师函》要求解除与黄宇星之间的不定期租赁合同，黄宇星未在合理期限内对该解除合同函件的效力提出异议，也未向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁，该《律师函》已经产生了解除房屋租赁合同的法律效力，湘江新区土地储备（交易）中心与黄宇星之间的事实租赁合同关系已经解除。合同解除后，黄宇星继续占有、使用所租赁房屋及附着物无相关依据，湘江新区土地储备（交易）中心要求黄宇星立即腾出其所占有的土地及地上房屋和附着物，符合相关法律规定，本院予以支持。原审判决黄宇星自判决生效之日起三日内腾出湘江新区土地储备（交易）中心所有的位于岳麓区麓山南路桃花岭宗地编号为0403110220号、总面积为31777.12平方米的土地及地上房屋和附着物。并未对黄宇星所占有湘江新区土地储备（交易）中心的土地面积和湘江新区土地储备（交易）中心的该宗土地所有面积加以区分，存在不妥，本院依法予以纠正。
关于黄宇星与鸿瑞公司签订的《租赁合同》效力问题。本院经依法审查核实，黄宇星与鸿瑞公司签订的《租赁合同》时间在破产清算组与鸿瑞公司签订破产重组协议书之前，也就是说在破产清算组未与鸿瑞公司签订破产重组协议书前，鸿瑞公司�处分破产财产的权利；即使鸿瑞公司代行破产清算组的部分职能，破产清算组也并未明确授权鸿瑞公司可就破产财产对外出租；破产清算组对黄宇星与鸿瑞公司签订的《租赁合同》不知情，黄宇星无证据证明鸿瑞公司与其签订《租赁合同》后，及时告知了破产清算组。破产法及相关司法解释也未规定破产清算组可就破产财产对外出租，况且租赁期限长达十年，更不符合破产重组和破产清算的目的。又根据鸿瑞公司与黄宇星签订的《租赁合同》第一条可知，该《租赁合同》对租赁物的约定也不明确不具体。综合以上事实和理由，鸿瑞公司与黄宇星于2007年5月30日签订的《租赁合同》，对湘江新区土地储备（交易）中心不发生法律约束力。
关于原审判决是否存在程序违法的问题。原审中湘江新区土地储备（交易）中心不存在缓交诉讼费的情形，故上诉人提出原审法院在湘江新区土地储备（交易）中心未交诉讼费用的情况下就开庭审理的上诉意见，没有事实依据，本院不予支持。
关于本案诉讼费用收取的问题，本院经审查认为本案审理并未涉及到具体财产的权属争议，诉讼费用应当按照非财产案件的标准交纳，收取80元更为妥当，故上诉人提出一审诉讼费用收取过高的上诉理由成立，本院予以支持。
鸿瑞公司与上诉人签订的《租赁合同》，对湘江新区土地储备（交易）中心不发生法律约束力，鸿瑞公司不参与本案诉讼，不影响本案的审理，故上诉人提出本案遗漏诉讼主体的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。
上诉人提出原审判决证据采信不公平，但不能说明哪部分证据采信存在问题，故该上诉意见没有事实依据，本院不予支持。
根据民事诉讼法的规定，基层人民法院审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件可以适用简易程序。最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条进一步明确规定不能适用简易程序审理的五种情形，本案不属于不能适用简易程序之列。因此，原审法院适用简易程序审理本案并无不妥。
综上，原审判决适用法律正确，但判决认定对黄宇星实际占有、使用的湘江新区土地储备（交易）中心的土地面积和湘江新区土地储备（交易）中心所有的该宗土地所有面积没有具体地加以区分，以及本案诉讼费用收取过高，均存在不妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2014）岳民初字第05499号民事判决；
二、黄宇星自本判决生效之日起十五日内腾出湘江新区土地储备（交易）中心所有的位于岳麓区麓山南路桃花岭宗地编号为0403110220号、总面积为31777.12平方米中黄宇星实际所占有的土地及地上房屋和附着物。
本案一审受理费80元，二审受理费80元，共计160元，由上诉人黄宇星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年八月十三日
书 记 员 陈天
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。