江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3034号
上诉人（原审被告）:顾旭东，男，1985年1月2日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京市六合人民商场有限公司，住所地南京市六合区雄州镇长江路2号。
法定代表人：侯传宏，该公司执行董事、总经理。
委托诉讼代理人：钱庆伟，男，该公司职工，住南京市六合区。
原审第三人：南京长发房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区九华山42号。
法定代表人：蒋文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人顾旭东因与被上诉人南京市六合人民商场有限公司（以下简称六合商场）以及原审第三人南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发公司）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
顾旭东上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一、六合商场与长发公司之间不存在真实的房屋买卖关系，并非诉争房屋的权利人。1.六合商场一直未能提交房屋买卖协议与购房款支付凭证，不能证明其依法取得诉争房屋所有权。2.第三人未提供出售房屋履行房屋买卖相关法定流程的相关证据。3.诉争房屋买卖协议系无效协议，上诉人有理由怀疑长发公司系假借与六合商场签订房屋买卖协议之名，试图免除其作为出租人的应尽义务，赶走包括上诉人在内的多家承租户，该合同系恶意串通损害上诉人利益，应属无效合同。六合商场并非诉争房屋的合法所有权人，无权要求上诉人腾空房屋。二、上诉人系诉争房屋合法权利人。上诉人与南京鱼化龙购物广场有限公司（以下简称鱼化龙公司）签订有《租赁协议书》，且鱼化龙公司系受长发公司委托与上诉人签署协议。根据我国合同法的相关规定，该合同可直接约束上诉人与长发公司，即长发公司系诉争房屋的实际出租人，上诉人是诉争房屋的合法承租人。即使此后长发公司解除了与鱼化龙公司的合同，也不影响长发公司与上诉人之间形成的合法租赁关系，不影响上诉人继续合法占有房屋。三、即使交易真实存在，六合商场也无权要求上诉人腾空房屋。六合商场未取得诉争房屋所有权，不是房屋的合法所有权人，本案系物权保护纠纷，上诉人认为，主张物权保护的主体必须是物的权利人，主张合法享有不动产物权的依据是房屋所有权证，六合商场一审时提供的证据证明房屋的所有权人是长发公司，即使六合商场依据房屋买卖合同获得房屋经营使用权，但经营使用权至多是依据合同而产生的债权，六合商场并非本案适格主体。四、六合商场要求上诉人支付房屋占用费无法律依据。六合商场并非诉争房屋的权利人，其无权要求上诉人支付房屋占用费。此外，上诉人已依据《租赁协议书》合法取得租赁权，即使房屋所有权发生转移，也不影响租赁关系的存续。上诉人无须返还房屋及支付占用费。一审判决认定的计算依据和计算时间也存在明显错误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
六合商场辩称：1.被上诉人要求上诉人腾空并返还商铺是合法的。在2015年11月20日长发公司与鱼化龙公司租赁合同已解除情况下，上诉人基于其与鱼化龙公司租赁合同产生的占有、使用诉争房屋已无合法依据，上诉人应依法返还诉争房屋。被上诉人于2016年3月6日与长发公司签订买卖协议，因买受取得包括诉争商铺在内的房屋占有、使用、收益等权利。长发公司亦认可被上诉人自2016年3月7日对房屋享有经营使用权。2、《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定：房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。在长发公司与鱼化龙公司合同已解除情况下，上诉人应依法返还涉案商铺。其占有涉案商铺，理应支付房屋占有使用费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
长发公司述称：长发公司与被上诉人已经签订了房屋买卖协议，该协议正在履行中，在协议履行过程中被上诉人具有相应房屋经营使用权。长发公司与鱼化龙公司之间是租赁关系，鱼化龙公司与上诉人是转租关系，现长发公司与鱼化龙公司的租赁关系已解除，上诉人继续占有诉争房屋没有依据。请求法院依法判决。
六合商场向一审法院起诉请求：1.判令顾旭东将非法占用的本市中山东路300号长发中心广场2T-05商铺腾空返还给六合商场；2.判令顾旭东支付房屋占有使用费（按5元/平方米/天的标准，自2016年3月7日起至实际返还房屋之日止）。
一审法院认定事实：本市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋登记在第三人名下。2013年9月29日，第三人将上述房屋整体出租给鱼化龙公司。2014年5月，顾旭东向鱼化龙公司承租诉争房屋，面积为225.55平方米，租金为5元/平方米/天。后因鱼化龙公司未能足额向给第三人支付租金、物业管理费和水电管理费等费用，第三人与鱼化龙公司于2015年11月20日解除租赁关系。
一审另查明，2016年3月6日，六合商场与第三人签订房屋买卖协议，第三人将长发北面中心负一、负二层下沉式广场出售给六合商场，六合商场已支付购房款6500万元。2016年4月29日，第三人张贴公告称，长发中心北面负一、负二层下沉式广场已由六合商场购买，相关协议正在履行中，自购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合商场所有。次日，六合商场张贴公告告知各商户，因鱼化龙公司长期拖欠第三人房租等费用，第三人已解除和鱼化龙公司的租赁合同，愿意继续经营的商户，需要在15日内，与六合商场商谈，重新签订租赁合同，不愿意继续承租又不愿意与六合商场合作的商户，需在15日内，将租赁房屋腾空移交给六合商场，15日内未腾空的，六合商场将强行收回房屋，并诉至法院主张相关权利。2016年5月21日，六合商场在扬子晚报上刊登上述公告内容。
一审法院认为，顾旭东依据与鱼化龙公司之间的租赁合同承租使用诉争房屋，而诉争房屋系鱼化龙公司自第三人处承租，因鱼化龙公司拖欠第三人房租、物业管理费和水电费等，第三人于2015年11月20日解除与鱼化龙公司之间的租赁合同，则顾旭东无权继续占有、使用诉争房屋，理应向六合商场返还诉争房屋并支付相应的房屋占有使用费。现六合商场自第三人处购买诉争房屋，并支付部分房款，第三人亦认可六合商场自2016年3月7日起即对诉争房屋享有经营使用权，故一审法院对于六合商场要求顾旭东腾空返还诉争房屋的诉讼请求予以支持。顾旭东与鱼化龙公司约定的房屋租金标准为5元/平方米/天，六合商场主张顾旭东按此标准支付房屋占有使用费，有事实及法律依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、顾旭东于判决生效之日起十五日内自南京市秦淮区中山东路300号长发中心北面负二层2T-05商铺内迁出，并将该商铺返还南京市六合人民商场有限公司。二、顾旭东于判决生效之日起十五日内向南京市六合人民商场有限公司支付上述房屋占用使用费（自2016年3月7日至实际返还房屋之日止，按5元/平方米/天的标准计算）。案件受理费646元，由顾旭东承担。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，案涉南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋原系长发公司所有，长发公司将上述房屋出租给案外人鱼化龙公司经营管理，鱼化龙公司又将诉争房屋转租给上诉人顾旭东使用，故顾旭东占有诉争房屋系基于其与鱼化龙公司的房屋租赁合同。顾旭东虽主张长发公司与鱼化龙公司之间系委托授权关系，其签订的房屋租赁合同应当直接约束长发公司，但其未能提交授权委托书原件，即便该授权委托书真实，该委托书载明的亦仅为长发公司授权鱼化龙公司进行整体招租及经营管理，且明确约定委托自商铺整体承包租赁协议书终止之日失效，结合长发公司与鱼化龙公司签订的《商铺整体承包租赁协议书》中鱼化龙公司无权整体转租的约定，该授权委托书应系长发公司对鱼化龙公司整体转租的重新许可，并不能改变长发公司与鱼化龙公司之间原来的租赁关系，故上诉人主张其与长发公司之间存在租赁关系，依据不足，本院不予采信。
本案中，长发公司与鱼化龙公司解除租赁关系后，顾旭东与鱼化龙公司之间的租赁关系即终止，顾旭东对诉争房屋占有使用、不予返还缺乏事实及法律依据。六合商场与长发公司签订买卖协议后，虽然未办理产权变更登记，但长发公司将诉争房屋交付六合商场占有使用，亦认可六合商场对诉争房屋享有经营使用权及相应诉权，因此，六合商场取得了诉争房屋的占有使用权、收益权，六合商场为了维护自身的权益，有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。六合商场在取得长发公司的授权后在案涉广场张贴公告，要求愿意继续经营的业主重新签订租赁合同，但顾旭东与六合商场并未重新建立租赁关系，故六合商场有权要求顾旭东迁让并承担相应的房屋占有使用费，顾旭东主张六合商场无权让其迁让，依据不足，本院不予采纳。顾旭东还上诉称一审法院对租金计算依据和起算时间认定存在错误，本院认为，一审以鱼化龙公司与顾旭东签订的租赁协议书中约定的租赁收益作为计算房屋占有使用费的依据，并自六合商场取得对诉争房屋的占有使用、收益权之日起计算租金，并无不当。
综上所述，上诉人顾旭东的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费646元，由上诉人顾旭东负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年五月五日
书记员 朱亚芳