吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珲民二初字第454号
原告：朱秀芹，女，汉族，1962年2月18日生，无职业，住吉林省珲春市珲春西街****号*栋。
委托代理人：于敏，吉林竞捷律师事务所律师。
被告：珲春金夏投资开发有限公司。住所：吉林省珲春市新安街。组织机构代码：60521018—2。
法定代表人：李绍先，董事长。
委托代理人：刘建民，吉林何晓明律师事务所律师。
原告朱秀芹与被告珲春金夏投资开发有限公司（以下简称金夏公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理，2015年8月3日由代理审判员尹美淑适用简易程序公开开庭进行了审理。朱秀芹及其委托代理人于敏，金夏公司的委托代理人刘建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱秀芹诉称：2011年1月5日，我与金夏公司签订编号为20100020112281号《商品房买卖合同》，约定我购买金夏公司所有的金夏公寓1幢1单元1228号104.53平方米的商品房，3250元／平方米，总价款339723元，于2011年6月30日前交付验收合格的房屋并在交付后60日内交付房屋所有权证书，如因金夏公司原因逾期交房，应按购房款总额的日万分之三支付违约金，如因金夏公司为我逾期办理房屋所有权证书，金夏公司应按购房款总额的3%支付违约金。我已全额支付购房款，但金夏公司于2012年8月30日将房屋交付给我，并且逾期办理房屋所有权证书。现朱秀芹要求金夏公司支付逾期房违约金43313元（2011年6月30日至2012年8月30日止，339723元×425天×万分之三）、逾期办理房屋所有产权证书违约金10191.60元（339723元×3%）。现请求法院判令1.金夏公司支付逾期交付房屋违约金43314元；2.判令金夏公司支付逾期办理所有权证书违约金10191元；3.诉讼费用由金夏公司承担。
金夏公司辩称：在朱秀芹领取房屋权属证书时，双方已经就被告延期交房及延期办证的补偿事宜达成一致，朱秀芹指派的委托代理人已签字并予以认可，因此朱秀芹另行起诉没有法律依据。朱秀芹主张的逾期交房违约金明显过高，建议法庭参照已经生效的（2014）珲民二初字第177号等生效民事判决书中所确定的标准给予调整。
经审理查明：2011年1月5日，朱秀芹与金夏公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为20100020112281号），约定朱秀芹购买金夏公司所有的金夏公寓1幢1单元1228号商品房，面积为104.53平方米，价格为3250元／平方米，总价款为339723元；金夏公司应当在2011年6月30日前，将验收合格的房屋交付给朱秀芹，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付房屋最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，朱秀芹分三次向金夏公司支付购房款339723元，2012年8月30日金夏公司将房屋交付给朱秀芹。
2014年2月份，朱秀芹委托其女婿宋恩财到被告处领取上述房屋所有权证书，宋恩财在金夏公司制作的《金夏国际公馆产权证书领取确认表》中买受人朱秀芹一栏处签字。该确认表的备注栏载明“买受人在签字前应认真阅读以下内容，一经签字，即视为对以下内容予以认可！因出卖人未能按与买受人之间《商品房买卖合同》的约定日期向买受人交付房屋及办理产权证书，现出卖人承诺向买受人交付房屋及办理产权证书，现出卖人承诺向买受人减免如下费用作为向买受人的补偿：一、买受人应当向物业主管部门缴纳的物业维修基金全额由出卖人负责缴纳；二、出卖人已经代买受人交纳的2012-2013年度供暖期的采暖费由出卖人负责承担；三、买受人自收到房屋之日起1年期间的物业管理费全部由出卖人负责承担；四、买受人对上述内容无异议，并同意终结双方之间的商品房买卖合同纠纷”。该确认书中载明的由金夏公司承担的物业维修基金为4640元，2012-2013年度采暖费为2360元，1年期间的物业管理费为1502元，朱秀芹认可上述费用其未予交纳。朱秀芹主张其只是委托宋恩财领取房屋所有权证书，并未委托宋恩财与金夏公司变更合同，故宋恩财签字确认的《金夏国际公馆产权证书领取确认表》朱秀芹不予认可。金夏公司主张宋恩财系朱秀芹的女婿，多次为朱秀芹处理房屋事宜，宋恩财的行为构成表见代理。现朱秀芹要求金夏公司支付逾期房违约金43313元（2011年6月30日至2012年8月30日止，425天×万分之三）、逾期办理房屋所有产权证书违约金10191.60元（339723元×3%。）。
认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《金夏国际公馆产权证书领取确认表》。
金夏公司提供的（2014）珲民二初字第177号民事判决书，本院未予采纳。
根据朱秀芹和诉讼请求和金夏公司的答辩意见，归纳本案争议焦点：1．宋恩财与金夏公司签订《金夏国际公馆产权证书领取确认表》是否构成表见代理；2.朱秀芹主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金是否有事实根据及法律依据。双方当事人对本案归纳的争议焦点无异议和补充。
本院认为：《中华人民共和国合同法》?第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。……”本案中，朱秀芹委托宋恩财领取房屋产权证书时，宋恩财在金夏公司出具的《金夏国际公馆产权证书领取确认表》（以下简称确认表）上签名确认，该确认表的备注栏中明确载明“买受人在签字前应认真阅读以下内容，一经签字，即视为对以下内容予以认可！……四、买受人对上述内容无异议，并同意终结双方之间的商品房买卖合同纠纷。”该约定属于对《商品房买卖合同》中，因出卖人未能按约定日期向买受人交付房屋及办理产权证书所承担的违约责任相关内容的变更，且朱秀芹亦未缴纳确认表中载明的由金夏公司承担的物业维修基金为4640元，2012-2013年度采暖费为2360元，1年期间的物业管理费为1502元，事实上朱秀芹也在行使上述确认表中应享有的权利。
关于本案宋恩财的行为是否构成表见代理。本院认为，表见代理是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后继续以代理人名义订立合同，而善意相对人客观上有充分的理由相信行为人具有代理权，则该代理行为有效，被代理人应按合同约定承担其与相对人之间的民事责任。本案中，朱秀芹委托宋恩财领取房屋产权证书，宋恩财系朱秀芹的女婿，一直代朱秀芹办理与金夏国际公馆有关的房屋买卖相关事宜，金夏公司客观上有充分的理由相信行为人具有代理权，故构成表见代理，即宋恩财的该代理行为有效，朱秀芹应按确认表中的约定承担其与相对人之间的民事责任。
宋恩才代理朱秀芹在《金夏国际公馆产权证书领取确认表》上签名确认属于有效合同，系对朱秀芹与金夏公司签订的《商品房买卖合同》中，因出卖人未能按约定日期向买受人交付房屋及办理产权证书所承担的违约责任相关内容的变更，朱秀芹应当按照变更后的约定内容履行，故朱秀芹按照变更前的约定要求金夏公司支付逾期交房违约金43313元、逾期办理所有权证书违约金10191.60元的主张，于法无据，本院不予支持。
因双方已对因出卖人未能按约定日期向买受人交付房屋及办理产权证书所承担的违约责任相关内容予以变更，故金夏公司提出的《商品房买卖合同》中约定的逾期交付房屋违约金约定过高的抗辩主张，本院不予支持。金夏公司提供（2014）珲民二初字第177号民事判决书作为证据使用，该证据与本案的争议焦点不具有关联性，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》?第四十九条、第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告朱秀芹的诉讼请求。
案件受理费1130元，减半收取565元，由朱秀芹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
代理审判员 尹美淑
二〇一五年九月十四日
书 记 员 郎钰姣