广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2673号
上诉人（原审原告）陈汝辉，男，1978年3月9日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市番禺区。
委托代理人卢列，广东天地正（广州）律师事务所律师。
委托代理人区巧渝，广东天地正（广州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司，住所地：。
法定代表人高杏莲，该公司总经理。
委托代理人郭丽娟，广东成悦律师事务所律师。
委托代理人梁振业，广东成悦律师事务所实习律师。
上诉人陈汝辉与广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司物权保护纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司是于1996年2月14日登记设立的有限责任公司，股东包括高杏莲（现为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司法定代表人，出资比例10%）、梁嘉贤（出资比例90%）。
2013年5月16日，陈汝辉在原审法院委托广东物资拍卖行有限公司进行的公开拍卖活动中，以2752064元竞得位于广州市番禺区市桥街禺山大道1号501、502、503、507、508房，共五套房屋（以下分别简称为“501房”、“502房”、“503房”、“507房”、“508房”），其中502房的建筑面积为120平方米，原登记所有权人为案外人冯月儿。同日，陈汝辉签署了《拍卖成交确认书》，该确认书显示上述五套房屋因租赁不吉。2013年5月27日，原审法院作出（2012）穗番法执字第818-7号民事裁定书，裁定502房归陈汝辉所有。2013年6月21日，广州市国土资源和房屋管理局向陈汝辉核发502房的《房地产权证》（证号为：粤房地权证穗字第××号）。该房产证显示房屋权属人为陈汝辉，房屋建筑面积为120平方米，规划用途为住宅。2013年9月25日，陈汝辉以广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司一直占有使用502房拒不搬出为由向原审法院提起诉讼，要求广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司返还房屋及支付房屋占用费。庭审中，陈汝辉确认其在参与502房竞拍前已查看广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司与原业主冯月儿签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》以及原审法院作出的（2011）穗番法民二初字第799号民事判决，知晓该房屋存在租约，但发现前述租赁合同违反法律规定为无效合同，故同意竞拍502房。诉讼中，陈汝辉主张广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司与冯月儿签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》［合同号：穗（番）租登2010D13001007421号］为无效合同，理由为前述租赁合同约定租期长达20年，租赁价格为每月800元仅为市场价格的三分之一，且在租期内不增加，违反了市场规则，冯月儿为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司股东并于2009年8月17日将502房对外抵押，且由广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司承担担保责任，冯月儿后将该房屋低价出租给广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司使用，是为了对抗房屋被拍卖后可能出现的新业主，存在恶意串通损害他人利益的情形；广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司还将501房、502房、503房、507房及508房连通，整体作商业使用，已违反住宅的规划用途，给邻里生活造成影响。因此，前述租赁合同无效，现陈汝辉为502房的所有权人，无需承接该合同的权利义务，与广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司亦不存在任何租赁关系，故有权要求广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司返还房屋及给付房屋占用费。就其主张，陈汝辉提供了前述租赁合同、广州市工商行政管理局番禺分局出具的冯月儿与案外人叶汉强签署的《股权转让协议书》、梁兆文与高杏莲签署的《股权转让协议书》及广东正森资产评估土地房地产估价有限公司出具的《评估报告书》（编号：粤森番房评个字（2013）第1853号）予以证实。其中《广州市番禺区房地产租赁合同》［合同号：穗（番）租登2010D13001007421号］显示冯月儿将502房出租给广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司作商业使用，房屋建筑面积为120平方米，租赁期限为2009年7月15日至2029年7月14日，每月租金为800元，租金按月结算，合同签订时间为2010年11月30日，登记备案时间为2010年12月2日。冯月儿与叶汉强签署的《股权转让协议书》显示冯月儿为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司（即广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司）的股东，冯月儿将原出资5万元（占公司注册资本的10%）全部5万元转让给叶汉强，转让金为5万元，从2010年3月22日起叶汉强即为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司的股东，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司其他股东梁兆文确认上述股权转让，并放弃行使优先购买权，该协议书签订时间为2010年3月22日。梁兆文与高杏莲签署的《股权转让协议书》显示梁兆文为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司（即广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司）的股东，梁兆文将原出资45万元（占公司注册资本的90%）全部45万元转让给高杏莲，转让金为45万元，从2010年3月22日起高杏莲即为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司的股东，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司其他股东冯月儿确认上述股权转让，并放弃行使优先购买权，该协议书签订时间为2010年3月22日。《评估报告书》（编号：粤森番房评个字（2013）第1853号）显示广东正森资产评估土地房地产估价有限公司接受陈汝辉委托对位于广州市番禺区市桥街禺山大道1号508房的物业进行房地产估价，即为房地产租金市场价值在估价时点时的价值提供参考依据，估价时点为2013年8月25日，估价房屋建筑面积133.4平方米，月租金单价为22.5元／平方米，月租金总价为3002元，估价结论的有效使用期限自提交报告日期起一年内有效，即从2013年8月29日至2014年8月28日止。另，广东正森资产评估土地房地产估价有限公司是于1997年11月26日登记设立的企业法人，具备房地产估价二级资质。陈汝辉称502房与508房属于同层同类型商铺，两房产情况一致，故502房租金的市场价值可以参照前述评估价值。
广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司对陈汝辉提供前述证据的真实性均无异议，但认为冯月儿虽曾为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司股东，但其个人资产与广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司的公司资产相互独立，冯月儿将其所有的502房出租给广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司使用，并无不当，故广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司与冯月儿签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》合法有效，陈汝辉现为502房的所有权人，根据买卖不破租赁的民法原则，陈汝辉应继续履行前述租赁合同。广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司认为《评估报告书》所显示房屋租金的估价金额过高，陈汝辉、广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司双方应按《广州市番禺区房地产租赁合同》中约定租金标准即每月800元的价格履行。广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司称自1996年成立公司之初即向冯月儿、梁兆文承租501房、502房、503房、507房及508房，合共五套房屋，当时双方未签订书面租赁合同，后广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司将上述五套房屋连通整体用以办公经营并使用至今，因广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司投入了约300万元进行装修，且租期届满后该装修物无偿归业主所有，故冯月儿同意以每月800元标准将502房出租给广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司使用，双方就此于2010年11月30日签订了《广州市番禺区房地产租赁合同》并办理了备案手续，该合同订明的每月租金800元，租期20年，属于双方的真实意思表示，也没有明显低于租赁市场的价格，不存在导致合同无效的情形。至于冯月儿将502房抵押给银行与广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司承租该房屋并不冲突，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司也不知晓相关的抵押情况。陈汝辉在竞买502房时，已知晓冯月儿将502房出租给广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司使用，且房屋为不交吉拍卖，即使广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司将该房屋用于商业用途，应由工商部门对此进行处理，现广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司仍为502房的合法承租人，陈汝辉无权要求广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司返还。另外，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司一直通过现金方式向冯月儿缴纳租金及按金，2013年以前是每年交租一次，2013年1月起则是每月交租一次，在陈汝辉取得502房所有权后，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司亦要求陈汝辉按照前述租赁合同约定的标准收取租金，但陈汝辉拒绝，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司特此通过公证的方式向陈汝辉发出催促收租的通知。就其陈述，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司提供了前述租赁合同、《拍卖成交确认书》、《承租确认书》、《公司设立登记申请书》、《企业注册基本资料》、照片、《按金收据》、《收据》、广州市番禺公证处于2013年8月21日出具的《公证书》［文号：（2013）粤广番禺第32231号］《关于尽快到我司收取租金或提供收租账户的通知》及顺丰速运袋照片予以证实。其中《承租确认书》显示冯月儿、梁兆文就广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司自1996年开始一直无偿承租位于广州市番禺区市桥街禺山大道1号501、502、503、507、508房用于公司经营地址，因广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司近期对该承租房屋进行装修耗费约300万元的事宜，确认如下内容：1、梁兆文、冯月儿同意将包括502房内五套房屋继续出租给广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司，每间房屋的月租金为800元，租期20年（其中501、502、503、507房的租期自2009年7月15日起至2029年7月14日止，508房的租期自2010年11月1日起至2030年10月31日止）；2、梁兆文、冯月儿同意广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司按上述租金和租期条件继续承租五间房产，为此，梁兆文、冯月儿同意为配合广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司经营需要而双方签订《房地产租赁合同》，办理租赁登记，但一切税、费由广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司承担；3、以上20年租期届满后，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司承租期间自行对房屋投入的所有入墙、入地、入天花的装修、装饰无偿归业主所有，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司不得提出任何异议；4、本确认书自交付广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司即生效，在双方订立租赁合同前，此确认书可作广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司承租使用的有效文件。该确认书的出具时间为2008年6月20日。《公司设立登记申请书》显示广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司于1995年10月23日申请设立登记，住所地为番禺市桥禺山大道1号丽景阁501、508室，法定代表人为梁兆文，企业类型为个体。《企业注册基本资料》显示广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司于1996年2月14日成立，地址为广州市番禺区市桥街禺山大道1号丽景阁508室，法定代表人为高杏莲，企业类型为有限责任公司。照片12张则显示501房与502、507、508房连通，为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司办公场所，503房则用作广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司员工饭堂。《按金收据》及《收据》则显示梁兆文代为收取502房租赁按金2000元及2009年7月15日至2013年7月14日期间租金39200元。《公证书》［文号：（2013）粤广番禺第32231号］、《关于尽快到我司收取租金或提供收租账户的通知》及顺丰速运袋照片则显示广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司委托代理人骆颖姗于2013年8月20日在该处公证员及工作人员现场监督下，在本处由邮递员上门收件以顺丰速运的方式向陈汝辉寄送《关于尽快到我司收取租金或提供收租账户的通知》一份，兹证明与公证书相粘连的照片是在本处收寄现场所拍，与实际情况相符，附后的复印件与所速运的文件内容相符。《关于尽快到我司收取租金或提供收租账户的通知》载明：广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司是位于广州市番禺区市桥街禺山大道1号501、502、503、507、508五间物业的出租人，陈汝辉于2013年6月21日通过法院裁定的方式取得上述物业的房屋所有权，陈汝辉在竞买时已清楚上述物业为带租约、不交吉的物业，因此，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司分别与前业主梁兆文、冯月儿签订的五份《广州市番禺区房屋租赁合同》对陈汝辉具有约束力，陈汝辉应继受前述合同的权利义务，按原租赁合同条件继续将上述房产出租给广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司将依合同约定每月支付租金，但陈汝辉自取得房产所有权之日起至目前为止，经广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司多次电话催促，陈汝辉一直未前往广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司处收取租金，也未提供收租银行账户，致使广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司无法依约按月缴纳租金，故广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司自2013年6月21日起未交租是因陈汝辉怠于收租造成的，特此，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司要求陈汝辉在收到本通知之日起三日或本通知发出之日起五日内（以早到之日为准），前往广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司公司收取上述五间物业自2013年6月21日起至今的租金，或书面向广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司提供收租银行账户，如陈汝辉逾期未履行上述义务导致广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司无法交租，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司将对每月租金办理提存公证，提存后视为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司已完全履行交租义务，提存的费用由陈汝辉承担。
陈汝辉对于广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司提供的《承租确认书》的真实性、合法性及关联性均不予确认，对其余证据的真实性无异议，陈汝辉认为《承租确认书》显示出具时间为2006年6月20日，但所载正文显示租赁期限已预设分别自2009年7月15日、2010年11月1日开始起算，显然不符常理，梁兆文、冯月儿曾为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司股东，因此该份证据所载内容不真实，不应采信。庭审中，陈汝辉确认收到广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司寄发的催促收租通知书，亦与广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司就房屋租金标准进行协商，但广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司坚持按照每月800元的标准缴纳租金，不同意陈汝辉提出的按市场标准缴纳租金的要求，双方就此无法达成一致意见，故陈汝辉不同意广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司催收租金的要求，且广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司向原业主梁兆文、冯月儿缴租的情况与陈汝辉无关；广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司则明确不申请对502房的市场租金价格进行司法评估。
为查明本案事实，原审法院向广州市工商行政管理局番禺分局调取广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司登记注册的相关资料，包括《企业注册基本资料》、《出售商品住宅协议书》（丽景阁区编号：26、29号）。其中《企业注册基本资料》显示广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司业户地址为广州市番禺区市桥街禺山大道1号丽景阁508室。《出售商品住宅协议书》（丽景阁区编号：29号）显示冯月儿于1994年3月13日向原番禺市房地产联合开发总公司购买位于广州市番禺区市桥街禺山大道1号丽景阁501室的房屋（即501房）。《出售商品住宅协议书》（丽景阁区编号：26号）显示梁兆文于1994年3月13日向原番禺市房地产联合开发总公司购买位于广州市番禺区市桥街禺山大道1号丽景阁508室的房屋（即508房）。原、广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司双方对于前述资料的真实性、合法性均无异议。陈汝辉称广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司业户地址为508号房屋，与502房无关；广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司则称广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司公司原由梁兆文、冯月儿二人设立，并将501房、508房的买卖合同提供给工商部门用以公司注册，并将前述地址作为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司经营地址，实际上广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司将502、503、507号房一并承租用以经营，后广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司变更登记地址为508号房。
再查明，原审法院在（2011）穗番法民二初字第799号《民事判决书》查明如下事实：梁兆文与中国银行股份有限公司广州番禺支行于2009年8月17日签订《个人贷款合同》，约定梁兆文向该行申请贷款290万元；同日，中国银行股份有限公司广州番禺支行与梁兆文、冯月儿签订《个人循环贷款最高额抵押合同》，约定梁兆文、冯月儿分别以501房、502房、503房、507房、508房及其他物业为上述贷款作抵押担保，并办理了抵押登记手续；同日，中国银行股份有限公司广州番禺支行与广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司签订了《保证合同》，约定广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司为上述贷款提供保证担保。原、广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司对于上述判决查明的事实予以确认。
以上事实，由陈汝辉、广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司提供的前述证据、当事人陈述及本案庭审笔录予以证实。
陈汝辉与广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司物权保护纠纷一案，向原审法院提起诉讼，请求原审法院判令：1、广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司立即向陈汝辉退还广州市番禺区市桥街禺山大道1号502房；2、广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司每月向陈汝辉支付占用费2700元至退还上述房屋之日止；3、本案诉讼费用由广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司承担。诉讼中，陈汝辉明确第二项诉讼请求中房屋占用费以评估价22.5元／平方米／月为计算标准，房屋建筑面积为120平方米，即每月房屋占用费为2700元（22.5元／平方米／月×120方米），广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司应付房屋占用费期限为2013年5月16日起至返还房屋之日止。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”原审法院作出的（2012）穗番法执字第818-7号民事裁定书现已发生法律效力，陈汝辉亦取得了502房的《房地产权证》，故陈汝辉依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。本案的争议焦点在于广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司与502房原权属人冯月儿签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》［合同号：穗（番）租登2010D13001007421号］的效力问题。
首先，根据陈汝辉提供的《股权转让协议书》、广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司提供的《公司设立登记申请书》以及原审法院向广州市工商行政管理局番禺分局调取的广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司登记注册的相关资料，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司于1995年10月23日向工商部门申请设立登记，公司股东包括冯月儿、梁兆文，冯月儿与梁兆文分别以其向原番禺市房地产联合开发总公司购买的501房、508房登记为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司经营地址，并提供了相应的购房合同用以备案，后广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司经营地址变更为广州市番禺区市桥街禺山大道1号丽景阁508室（即508房），且广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司提供的照片也显示广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司现仍使用501房、502房及其余房屋为其经营场所。现原、广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司对于前述证据的真实性均无异议，原审法院对该证据所显示的内容亦予以认可。
其次，根据冯月儿、梁兆文于2008年6月20日向广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司出具的《承租确认书》所载内容，冯月儿、梁兆文确认广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司自1996年开始一直承租501房、502房、503房、507房及508房用于公司经营，因广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司对承租物业进行装修耗费约300万元，故冯月儿、梁兆文同意将该五套房屋继续出租给广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司，每间房屋月租金为800元，租期20年（其中501房、502房、503房、507房的租期自2009年7月15日起至2029年7月14日止，508房的租期自2010年11月1日起至2030年10月31日止），租期届满后，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司承租期间自行对房屋投入的所有入墙、入地、入天花的装修、装饰无偿归业主所有。现陈汝辉未能提供有效证据证明前述《承租确认书》所载内容虚假，故原审法院合理采信广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司提出前述确认书所载内容为双方真实意思表示的主张。据此，原审法院认为前述证据已构成完整的证据链证明广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司自成立之时即向冯月儿、梁兆文承租502房及其余四套房屋作为经营地，并使用至今的事实。
再次，陈汝辉主张广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司与冯月儿、梁兆文约定包括502房在内五套房屋的租期为20年过长，每间房屋租金每月为800元明显低于市场价格，前述约定存在恶意损害第三人利益的情形，并提供了广东正森资产评估土地房地产估价有限公司出具的《评估报告书》（编号：粤森番房评个字（2013）第1853号）予以证实。原审法院认为，虽冯月儿、梁兆文曾为广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司股东，但其向广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司出租自有的502房等物业并未违反我国法律法规的禁止性规定，且广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司自成立公司以来即使用该物业经营，也进行了一定的装修投入，故双方签署《广州市番禺区房地产租赁合同》约定较长的租赁期限及较低的租金价格，符合一般的市场交易习惯，结合广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司提供的缴租《收据》，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司在承租期间按照合同约定向冯月儿、梁兆文足额缴纳了租金，可见，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司自1996年承租502房等物业经营并缴纳租金的行为应属持续行为，而陈汝辉在2013年才通过拍卖的方式取得包括上述房屋的所有权，陈汝辉亦承认在参与拍卖时已知悉该房屋为带租约、不交吉的状态，现陈汝辉仅凭《评估报告书》所显示的租金市场价明显高于广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司与冯月儿约定的租金标准，即认定《广州市番禺区房地产租赁合同》关于租期、租金的约定存在恶意串通损害他人利益的情形，显然理据不足，陈汝辉就其主张未能提供其他有效证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，故原审法院对陈汝辉前述主张不予采信。
最后，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司承租包括502房在内的五套房屋进行经营，并先后使用501房、508房的地址注册登记为企业经营地址，工商部门对此予以准许并办理相应的备案手续，现广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司登记营业地址未被工商部门责令变更或注销，相关行政部门亦未对广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司使用包括502房在内的五套房屋作商业用途进行处罚，并且，陈汝辉也没有提供其他有效证据证明广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司使用房屋进行商业经营违反了我国法律法规的强制性规定，故陈汝辉主张《广州市番禺区房地产租赁合同》为无效合同，理据不足，原审法院不予采信。综上，原审法院认为，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司与502房原权属人冯月儿签署的《广州市番禺区房地产租赁合同》［合同号：穗（番）租登2010D13001007421号］主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均负有法律约束力。
关于陈汝辉要求广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司向其返还502房及给付房屋占用费的主张。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，本案中，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司与502房原权属人冯月儿签署的《广州市番禺区房地产租赁合同》合法有效，陈汝辉依据原审法院作出的生效法律文书即（2012）穗番法执字第818-7号民事裁定书，取得502房的所有权，并于2013年6月21日取得了该房屋的《房地产权证》，故陈汝辉应按前述租赁合同的约定履行。现陈汝辉未能举证证明该租赁合同依法予以撤销或解除，据此，陈汝辉应按照《广州市番禺区房地产租赁合同》的约定将502房出租给广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司使用，租赁期限为2009年7月15日至2029年7月14日，并按照原合同约定每月800元的租金标准收取租金，陈汝辉现提出广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司向其返还502房的诉讼请求，缺乏事实依据及法律依据，原审法院不予支持。至于陈汝辉主张广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司应按照《评估报告书》载明的租金标准向其缴纳租金的要求，缺乏合同依据及法律依据，原审法院不予采信。另，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司已通过公证邮寄催告通知的方式，要求陈汝辉继续履行《广州市番禺区房屋租赁合同》的约定，将502房出租给广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司，并按原合同约定即每月800元的标准收取租金，但陈汝辉明确表示不同意广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司上述要求及收取租金，因此，广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司已积极履行其缴租义务，陈汝辉没有提供相关证据证实广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司存在恶意拖欠租金的违约行为，故陈汝辉现要求广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司按每月2700元的标准向其支付自2013年5月16日起至返还房屋之日止的房屋占用费，理据不足，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条的规定，原审法院作出如下判决：驳回陈汝辉的诉讼请求。一审案件受理费85元，由陈汝辉负担。
上诉人陈汝辉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由新乐公司承担。事实和理由：一、涉案房产抵押在前，出租在后。新乐公司作为承租人依法不得对抗买受人。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”本案，原产权人于2009年8月17日将涉案房屋抵押给中行番禺支行用于担保借款，并办理抵押登记，同日，新乐公司与中行番禺支行签订《保证合同》，为上述借款提供保证担保。2010年11月30日，冯月儿与新乐公司签订租赁合同，出租涉案房屋，并办理租赁备案登记。该租赁合同约定房产的月租金800元，租期为20年，自2009年7月15日至2029年7月14日。可见，涉案房产的抵押登记成立在前，抵押人冯月儿出租在后。更重要的是，承租人新乐公司是完全清楚知晓所承租房产早已用于抵押担保的事实：一是当时新乐公司为同一笔贷款向债权人中行番禺支行同时提供了保证担保；二是该笔贷款业务中的借款人梁兆文（即被担保人），恰恰是新乐公司的股东兼法定代表人。因此，根据上述法律规定，新乐公司作为承租人无权对抗抵押权实现后的买受人，应当立即返还涉案房产，并且，抵押权实现造成其损失的，应由新乐公司自己承担。二、涉案《承租确认书》为新乐公司与原产权人恶意串通捏造。一审法院依据该伪造证据作出判决错误。涉案《承租确认书》是新乐公司与原产权人在本案诉讼产生之后，为继续占用涉案房产、逃避法律责任，而恶意串通伪造的。一审法院采信该证据，并据此作出一审判决错误。1、证据内容虚假。首先，《承租确认书》出具的目的就是为了本案诉讼。2008年6月20日（即《承租确认书》落款时间），当时房屋产权人冯月儿和梁兆文都是新乐公司的股东，持有新乐公司100%的股权。在新乐公司已然登记成立，已经注册了经营地址的情况下，且公司股东与房屋产权人为同一人的情况下，为什么要出具这份所谓的确认书呢？！有必要自己给自己确认承租关系吗？显然就是为了针对本案诉讼，恶意串通伪造租赁关系发生时间。第二，《承租确认书》约定的内容显然虚假。若按该确认书所述，新乐公司自1996年开始长达12年期间一直无偿使用房产，现在新乐公司自己投入巨资对房屋装修改善，且所投入的装饰、装修都无偿归房屋产权人，这个时候反而又要收租！？显然是为本案诉讼造假。2、证据形式不合法。《民事诉讼法》第七十条规定：“书证应当提交原件。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或原物。如需自己保持证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复印件或者复印品。”第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；”本案，新乐公司提交的并非原件，只是在复印件上按捺利害关系人冯月儿、梁兆文的指模并注明与原件相符，但是，冯月儿和梁兆文自始都没有到庭接受双方质询。因此，新乐公司未能提供涉案《承租确认书》原件，亦未能由冯月儿、梁兆文出庭接受质询，且无其他证据作为佐证，故该证据的形式不合法，一审法院采信错误。三、租赁合同无效。1、新乐公司与原产权人恶意串通，签订租赁合同无效。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；······（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”涉案租赁合同约定房屋租期长达20年，每间房屋租金每月为800元且约定该租金在20年内一直无增长，明显低于市场价格。根据广东正森资产评估土地房地产估价有限公司出具的《评估报告书》显示：涉案房屋月租金单价应为22.5元／平方米，但租赁合同约定价为6元／平方米，相差价格为3倍之多。显然，合同双方存在恶意串通，虚假订立合同的行为，严重损害买受人的合法权益。2、涉案房屋被非法改为经营性用途，违法无效。《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”据此，该租赁合同约定将规划用途为住宅的商品房转变为商业用途，违反了法律的强制性规定，依法无效。因此，涉案房屋的租赁合同违法属无效合同，新乐公司与原产权人的租赁关系也是无效的。故即使新乐公司承租事实确实并且发生在抵押登记之前，也不能对抗上诉人。综上，一审法院事实认定错误，判决错误，故上诉人依法提起上诉，恳请贵院依法改判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人广州市番禺区新乐电子娱乐有限公司答辩称：1、我方认为承租确认书就是租赁合同。2、如果上诉人认为承租确认书是虚假的，应当一审就申请鉴定和申请证人出庭作证。上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
本院二审经庭询调查，确认原审判决查明事实
本院认为，上诉人自2013年5月16日起取得了案涉房屋的所有权，理应享有案涉房屋的占用、使用、收益及处分的权利。被上诉人取得涉案房屋的租赁权，是基于其在上述所有权变动之前与原业主签订的《广州市房屋租赁合同》，而且租赁期限至今尚未届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被上诉人作为承租人可以继续依租赁合同占有租赁物，并以此有权占有来对抗上诉人作为租赁物新权利人的返还原物请求权。上述民事裁定书中已明确涉案房屋的拍卖属于不交吉拍卖。这种不交吉的拍卖方式，同样可确定租赁权不因拍卖而消灭，承租人仍享有占有权及继续履行租赁合同的请求权。上诉人上诉主张在上述租赁合同成立之前，涉案房屋上已经设立有抵押权，本案涉及的执行拍卖，就是为抵押权人实现抵押权而为，承租人依据房屋租赁合同享有的权利不能对抗抵押权人。对此，本院认为，根据最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，在本案所涉拍卖之前，法院没有除去承租人的租赁权，直接作不交吉的拍卖，并由拍卖公司将《广州市房屋租赁合同》交付给上诉人，作为竞买人，上诉人清楚地知道该事实，所以，涉案房屋上存在的租赁合同关系，已成为拍卖合同内容的一部分，依继受取得的法理，租赁合同关系对上诉人当然继续存在。故一审判决驳回上诉人关于交还房屋的诉讼请求正确，上诉人此项上诉理由不能成立。另，被上诉人一直愿意按《广州市房屋租赁合同》的约定交纳租金，上诉人不同意按此标准收取租金。故上诉人上诉要求被上诉人按市场评估价交纳租金，本院不予采纳。经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费170元，由上诉人陈汝辉承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年十月十日
书记员 阮志雄