安徽省黟县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1023民初592号
原告：求明华，男，1943年9月13日出生，汉族，上海市宝山区人，住上海市宝山区。
委托代理人：ＸＸ，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：安徽黟县农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省黟县碧阳镇马道路1号，统一社会信用代码91341000060809565Q。
法定代表人：陈天亮，董事长。
委托代理人：干方林，安徽干方林律师事务所律师。
第三人：黄山市黟县天成房地产开发有限公司，住所地安徽省黟县西递镇西递村株林下，组织机构代码76275786-X。
法定代表人：王珂，董事长。
委托代理人：吴英飞，公司员工。
委托代理人：孙维健，公司员工。
原告求明华与被告安徽黟县农村商业银行股份有限公司、第三人黄山市黟县天成房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月21日、2017年2月24日、2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告求明华委托代理人ＸＸ，被告安徽黟县农村商业银行股份有限公司委托代理人干方林，第三人黄山市黟县天成房地产开发有限公司委托代理人吴英飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
求明华向本院提出诉讼请求：1、请求法院停止对黄山市黟县西递镇西递村株林下房产C幢2单位205号房的执行；2、由安徽黟县农村商业银行股份有限公司承担本案诉讼费。事实和理由：2005年4月25日，求明华与黄山市黟县天成房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定求明华以33万元购买黄山市黟县天成房地产开发有限公司位于黄山市黟县西递镇西递村株林下房产C幢2单位205号房（黟房字第××号）。该房于2005年4月25日交付，但因黄山市黟县天成房地产开发有限公司的原因导致一直没有进行物权变动登记，使得求明华一直未取得房产证，但这并不妨碍求明华是该房屋实际所有人法律关系的成立。求明华认为其在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，且非因其自身原因未办理过户登记，并在查封之前已经合法占有该房屋，对该房屋进行查封、拍卖和变卖的执行行为侵犯了其合法权益，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定判决停止执行，解除查封措施。
安徽黟县农村商业银行股份有限公司辩称：1、涉案房屋并没有进行物权变动登记，所有人是黄山市黟县天成房地产开发有限公司而不是求明华，且求明华没有支付完该房屋的全部价款；2、求明华没有占有该房屋，更没有使用该房屋，也不存在居住的情况；3、涉案房屋已经依法抵押给了安徽黟县农村商业银行股份有限公司，抵押权优先于求明华的一般债权。
黄山市黟县天成房地产开发有限公司未陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：求明华提交的证据：房屋交付及委托管理凭证、发票、收款收据、招商银行储蓄存款凭条、招商银行汇款回单。安徽黟县农村商业银行股份有限公司对房屋交付及委托管理凭证的真实性等有异议，该份证据所载内容中的房产证实际办理登记时间与证据落款时间虽有出入，但不能排除提前取得房产登记证号的可能，且安徽黟县农村商业银行股份有限公司未能提供充分证据予以辩驳，对该证据本院予以确认；安徽黟县农村商业银行股份有限公司对发票、收款收据、招商银行储蓄存款凭条、招商银行汇款回单的关联性有异议，部分单据收款人与本案第三人不符，因第三人无异议，对相关证据本院予以确认。安徽黟县农村商业银行股份有限公司提供的证据：他项权利证明书、国有土地使用权证、房地产权证，因未能提交原件，本院不予确认。为查明事实，本院依法调取的证据安徽省黄山市中级人民法院(2013)黄中法民二初字第00063号民事判决书、谈话笔录，本院予以确认。依据本院确认的证据及当事人陈述，对争议事实认定如下：2005年4月25日，求明华非用于居住目的与黄山市黟县天成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，当日，双方签订《房屋交付及委托管理凭证》，约定：求明华所购买的房屋于该凭证签订之日交付，并委托黄山市黟县天成房地产开发有限公司进行管理。同日，黄山市黟县天成房地产开发有限公司出具购买金额为33万元的发票。求明华先后实际支付购房款190400元。黄山市黟县天成房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》签订后未办理备案，求明华也未办理受让物权预告登记或物权过户登记。2005年9月14日，黄山市黟县天成房地产开发有限公司将求明华所购买房屋所在的C幢楼房产登记在其名下（黟房字第××号），并于2006年8月14日以该房产向安徽黟县农村商业银行股份有限公司作抵押担保，向安徽黟县农村商业银行股份有限公司借款，且已办理抵押登记。2008年2月15日，黟房字第××号房产变更登记为黟房换字第0372-1号（求明华所购买房产在该证号登记范围内）和黟房换字第0372-2号房产，黟房换字第0372-1号房产继续向安徽黟县农村商业银行股份有限公司作抵押担保。另抵押房产所占用国有土地使用权亦向安徽黟县农村商业银行股份有限公司提供了抵押担保。后安徽黟县农村商业银行股份有限公司起诉要求黄山市黟县天成房地产开发有限公司归还相关借款，经安徽省黄山市中级人民法院判决并确认安徽黟县农村商业银行股份有限公司就抵押财产享有优先受偿权。因黄山市黟县天成房地产开发有限公司未能按期履行，安徽黟县农村商业银行股份有限公司申请强制执行，本院依法对上述抵押房产采取查封、拍卖等措施。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。求明华非用于居住目的与黄山市黟县天成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并支付购房款后，未办理房屋过户登记，虽未丧失请求取得该房屋的权利，但应承担物权未发生效力的相应风险。黄山市黟县天成房地产开发有限公司在将涉案房屋出售给求明华后，未办理合同备案手续，又以包括涉案房屋在内的房产向安徽黟县农村商业银行股份有限公司设定抵押担保，并依法办理了抵押登记。安徽黟县农村商业银行股份有限公司作为对以该抵押物为执行标的的申请执行人，依法享有对抗案外人的优先受偿权。求明华作为执行标的非用于居住的一般买受人，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其权利可以对抗普通债权人提起的执行，但不能排除安徽黟县农村商业银行股份有限公司对其享有抵押权的抵押物所提的执行。黄山市黟县天成房地产开发有限公司出售房屋后，又在该房屋上设定抵押权，应承担的相关责任，求明华可另行主张。
综上所述，求明华要求停止对黄山市黟县西递镇西递村株林下房产C幢2单位205号房的执行的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第一百七十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下：
驳回原告求明华的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告求明华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审 判 长 邵全新
审 判 员 李征军
人民陪审员 卢国英
二〇一七年五月十二日
书 记 员 滕 飞
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法规交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。