广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法石民初字第14号
原告丘国源，住广州市东山区。
原告刘岳兰，住广州市越秀区。
被告广州市番禺南英房地产有限公司，住所广州市番禺区。
法定代表人岑兆雄，职务总经理。
委托代理人周石文，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人吴晓嘉，广东南方福瑞德律师事务所律师实习律师。
原告丘国源、�岳兰诉被告广州市番禺南英房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丘国源、刘岳兰、被告广州市番禺南英房地产有限公司的委托代理人周石文、吴晓嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丘国源、刘岳兰诉称，原告于2012年3月24日与被告签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告位于广州市番禺区沙溪大道380-400号（二期1栋2梯）1501房时代外滩一套建筑面积为168.5664平方米，其中套内面积为136.866平方米的住宅，合同约定住宅交付日期为2013年11月30日之前。2013年11月23日原告按被告约定时间收楼时发现被告装修工程未完工（入户门破损及天花开孔未封板等）并存在较多的质量整改，且被告违反穗建质【2010】306号文相关要求，未按广州市住宅工程分户验收管理试行办法中要求将《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》及《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》作为《住宅质量保证书》附件提交给购房人，且现场存在大量石材断裂质量的状况被告也无法提交合格的《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》及《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》。原告认为房屋未具备合同及法规要求的交付条件，按被告要求填写遗留工程整改工程单，直至2014年1月1日被告才部分整改完成，原告迫于搬迁带问题收楼，交楼共延期32天，按合同第十四条（2）点的规定延期交楼甲方（被告）需按日向乙方（原告）支付已交房款的万分之二作为违约金，共计3148475×0.0002×32=20150元。同时针对被告交付房屋石材断裂问题，原告多次向被告遗留工程中心提出整改和更换，并于2014年9月11日向番禺区建设局投诉石材质量问题，番禺区建设局派员�现场了解并督促被告妥善处理，被告置若罔闻采用拖延的战术未履行合同维修的义务，直至目前保修期已过，原告不得不启用第三方对石材进行维修报价，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”现原告诉诸法院，请求法院判令如下：1、被告偿付原告延期32天交楼违约金20150元（3148475×0.0002×32=20150元）;2、被告赔偿原告更换石材费用共计168000元[含石材更换费用117000元+维修期间租房费用36000（三个月）+误工费15000（三个月）];3、本案诉讼费用由被告承担。
被告广州市番禺南英房地产有限公司辩称，一、从法律规定及合同约定的角度出发，原告均无权以涉案房屋存在装修瑕疵为由拒收房屋，被告不存在逾期交房的违约责任。1、据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《商品房买卖合同解释》”）的相关规定，只有在房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响居住使用的情况下，买受人才有权拒收房屋。据《商品房买卖合同解释》第12条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，第13条第1款规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。据此，根据我国法律规定，只有在出现房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响居�使用等法定事由的情形下，购房人才有权拒收房屋。本案中，被告于2013年10月30日向原告寄发了《收楼通知书》，原告按照《收楼通知书》上通知的时间于2013年11月27日前来验收房屋时提出涉案房屋存在入户门破损、天花开孔未封板、石材存在裂纹等问题，被告认为，前述问题属于装修过程中出现的质量瑕疵，而非房屋主体结构质量问题，更不会严重影响原告的正常居住，原告无权利以前述质量瑕疵为由拒收涉案房屋。综上，被告交付的是符合法定交房条件的房屋，不存在逾期交房的违约行为。2、根据被告与原告签订的《广州市商品房买卖合同》及补充协议的相关约定，原告不得以房屋存在属于保修范围的质量问题为由拒绝收楼。双方签订的《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议第十五条约定，“乙方（原告）不得以在收楼时发现该商品房存在属于保修范围的质量问题（房屋主体结构不合格除外）为由而拒绝收楼，但乙方有权在收楼同时要求甲方（被告）在其收楼后进行维修，甲方应在核实情况后尽快予以解决”。《广州市商品房买卖合同》及补充协议是被告与原告所签订，其合同条款对于双方均具有法律约束力，双方应恪守履行。根据相关约定，如原告在验收时发现房屋存在保修范围内的质量问题（房屋主体结构不合格除外），有权要求被告予以保修，但无权以此为由拒绝收楼。3、即便原告在2013年11月27日前来收楼时提出了装修瑕疵问题，被告已于2013年11月30日维修完毕，原告理应于商品房买卖合同约定的收楼日期即2013年11月30日办理收楼手续。根据原告提供的维修记录表显示，原告提出的装修瑕疵问题已于2013年11月30日维修完工，原告验收时已确认满意，及“已完工，待观察”。可见，原告对被告的保修完工状态已�认，其因个人原因于2014年1月1日才来签署相关收楼手续的责任与被告无关。综上，涉案项目已取得竣工验收备案表，被告向原告交付的是符合法定交付条件及合同约定的房屋，并已于2013年10月30日向原告发出《收楼通知书》，原告在前来验收时虽发现涉案房屋存在部分质量瑕疵，但该质量瑕疵并非房屋主体结构质量问题，也不会严重影响居住使用。被告对该部分质量瑕疵问题仅负有保修义务，且质量瑕疵问题截至合同约定的收楼日期前均已维修完毕。被告不存在逾期交房的违约行为，原告要求被告承担逾期交房的违约责任无法律及合同依据。二、原告要求被告赔付更换石材费用168000元无事实和法律依据。1、关于石材更换费用117000元。①、被告一直积极履行保修责任，原告无权委托第三方进行修复，其主张的石材更换费用不但未实际发生，而且也无需发生。据双方�订的《广州市商品房买卖合同》第二十五条关于“工程质量保修”约定：“在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担”。同时，《商品房买卖合同解释》第十三条第二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。被告认为，对于涉案房屋存在的质量瑕疵问题，被告一直积极跟进，并采用各种方式进行保修。同时，原告提供的广州市番禺区建设局出具的《信访复函》中已明确载明“建设单位代表承诺继续进行原因分析，并根据实际情况积极主动与协商技术处理办法，以期�到妥善处理”。可见，被告从未有拒绝修复或恶意拖延修复的行为，相反一致积极履行保修责任，因此原告无权另行委托第三方进行修复，其主张的被告另行赔付石材更换费用没有事实和法律依据。②、原告单方面委托第三方进行石材更换的维修报价不具有公允性，不应作为认定维修原告房屋石材问题所需费用的标准。解决涉案房屋石材裂缝问题应以石材裂缝的实际状况确定维修方案，对于通过抛光打磨等方式可以修复的即进行修复处理，确需更换的才需要进行更换，原告草率地要求第三方按照全部石材更换的方式进行报价与实际状况不符。同时，原告委托第三方广州市志美装饰工程有限公司于2014年12月20日出具的《时代外滩1栋2梯1501石材更换费用清单》显示，涉案房屋石材更换费用为117000元，被告对此不予认同。广州市志美装饰工程有限公司仅为第三方装饰装修工程公司，而非专业的评估机构，其对涉案房屋石材更换工程所进行的报价结果未考虑使用石材的类别、工期、修复方式等因素，不同于评估机构出具的评估结果，不具有法律上的公允性，不应认定为解决涉案房屋石材裂缝问题的客观费用。2、关于维修期间租房费用36000元。①、原告依据广州市志美装饰工程有限公司的报价推断维修期间房屋将不能使用居住，且需维修三个月无事实依据。前文已述，广州市志美装饰工程有限公司作为一家装饰装修工程公司，其报价意见并无法律上的公允性，维修方案是否业主完全无法使用涉案房屋、维修期间是否达三个月不应以其公司的报价来推断为本案事实，故原告以其报价意见为标准推断石材更换的维修期间需在外租房，且需达三个月之久无客观依据。②、原告主张租房标准为12000元/月无事实依据。原告认为维修期间租房费用�36000元（三个月），即每月租房标准为12000元，被告对此不予认同。前文已述，原告并未实际进行石材更换工程，其主张的维修期间的租房费用也未实际发生。其次，即使保修期间确实无法使用居住涉案房屋而需在外租住房屋的，关于租房标准的确定应以广州市国土资源和房屋管理局发布的与涉案房屋同类同地段区域的房屋租金指导价为准，而非原告个人主张的租房标准12000元/月。3、关于误工费15000元。首先，原告并未提交收入证明，也未举证证明原告被用人单位扣发工资。其次，涉案房屋的质量瑕疵问题与原告主张的误工费不存在任何联系，并不会导致原告产生误工损失，原告诉请被告支付误工费无任何事实和法律依据。三、针对涉案房屋的石材裂缝问题，被告根据买卖合同及补充协议的约定愿意承担保修责任，亦一直积极履行该保修责任，被告不同意向原告就�材裂缝问题承担赔偿责任。原告于2013年11月27日验收房屋时提出的涉案房屋地面石材裂缝问题，被告已积极进行了保修，收楼后，原告提出的遗留工程问题，被告均积极跟进，从未表示拒绝保修或置之不理。因涉案房屋已从2014年1月1日起开始由原告实际占有，保修工作的开展必需原告的同意和配合，否则无法进行，而对原告收楼后出现的石材裂缝问题，原告一直不予配合被告进行保修处理，并于2014年12月26日向某提交诉请。被告认为，针对涉案房屋的石材裂缝问题，无论采取何种维修方式（修复或予以更换），被告均会按照实际情况承担相应的保修责任，不同意向原告就石材裂缝问题承担赔偿责任。但若因原告拒绝被告入场维修等原因导致被告无法履行保修责任的，由此产生的责任应由原告自行承担。综上，被告已向原告交付符合法定条件及合同约定条件的房屋，�告不存在逾期交付房屋的违约行为。至于装修中存在的质量瑕疵问题均属保修范围内的问题，被告一直积极跟进进行保修，对至今未解决的保修范围内的问题，被告依然愿意继续承担保修责任，不同意向原告就石材裂缝问题承担赔偿责任，希望原告能积极配合。因此，原告主张被告承担各项损失的赔付责任没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告广州市番禺南英房地产有限公司是具备房地产开发经营资质的企业。2012年3月24日原告与被告签订一份合同编号为201203187914的《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同由广州市国土资源和房屋管理局制定。该合同第三条约定原告购买的商品住宅为预售商品房。合同第四条约定：被告广州市番禺南英房地产有限公司将由其开发的位于广州市番禺区洛浦街沙溪大道380-400号（二期1栋2梯）1501房出售给原告，合同约定该商品房建筑面积168.5664平方米，其中套内建筑面积136.866平方米，共有分摊面积31.7004平方米。合同第七、八条约定：该商品房单价为人民币每平方米23004.07元，总金额人民币3148475元整，原告需将购房款存入被告指定的银行帐号。合同第十三条约定被告应当于2013年11月30日前将房屋交付原告使用；需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告；房屋交付使用后，被告不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。合同第十四条延期交房的违约责任约定被告如未能按本合同规定期限交房的，如逾期不超过180日，则被告应自本合同第十三条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权单方面解除合同�合同第二十三条约定被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告负责整改到符合标准，如市场供应变化，可以同等品质的材料设备代替。合同第二十五条约定房屋建筑工程保修期从交付之日起计算；被告应在收到原告通知后5日内履行保修义务，被告对保修责任有异议的，应在收到原告通知后5日内通知原告，双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担；在保修期内，原告发出书面保修通知书5日内，被告既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，原告可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由被告承担。合同附件六约定了涉案房屋的装饰、设备标准。合同附件七补充协议第十五条约定原告不得以在收楼时发现该商品房存在属于保修范围的质量问题（房屋主体结构不合格除外）为由拒绝收楼，但原告有权在收楼同时要求被告在其收楼后进行维修，被告应在核实情况后尽快予以解决。合同及其附件还对其他事项进行了相关约定。
上述合同签订后，原告依合同约定向被告支付全部房款。2013年10月30日被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2013年11月27日上午收楼。2013年11月27日原告前往涉案房屋收楼时，发现涉案房屋存在入户门破损等装饰质量问题而拒绝收楼，要求被告进行整改。被告为此对涉案房屋进行了整改维修。2014年1月1日原告办理了收楼确认手续，为此，原告向被告出具《珠江花园二期收楼确认书》，原告并于2014年1月1日在《工程维修记录表》上签名确认。从该《工程维修记录表》上记录的维修工程内容来看主要是包含入户门门扇制作与安装、入户门�损等装饰装修的整改维修，业户验收意见载明：“已完工，待观察厨房地面石材破损严重，经处理后待观察，再确定是否更换。”、“服务评价：满意”。
原告收楼后向广州市番禺区建设局反映涉案房屋存在质量问题。2014年9月25日广州市番禺区建设局给原告出具《信访复函》，该《信访复函》载明：“2014年9月11日，我局组织相关人员到现场进行查勘。经查勘，您反映房屋客厅、走廊等大理石地板表面裂纹较多的情况基本属实。由于均采用天然大理石铺贴，基于材料物理特性，经初步分析，其原材料本身可能存在裂纹或裂缝等缺陷，且大理石抗压强度高但硬度低、脆性大，运输和施工及使用过程易磨损和断裂。经协调，建设单位代表承诺继续进行原因分析，并根据实际情况积极主动与业主协商技术处理办法，以期达到妥善处理。”原告不服广州市番禺区建设局的《信访复函》，申请广州市番禺区政府复查，2014年11月12日广州市番禺区政府向原告作出《信访事项复查告知单》，该《信访事项复查告知单》载明：“经区政府调查证实，区建设局在接到你的投诉后，已及时安排工作人员到现场查勘并开展协调工作。经勘查，你反映的情况基本属实。区建设局经协调，开发商已承诺进一步分析原因并主动与你协商确定维修方案或寻求其他解决办法，只是由于你与开发商之间对该事件的处理意见存在较大的分歧，才导致问题暂未解决。”，“至于你要求区建设局对涉案房屋大理石地板的质量问题进行监督的诉求，因你房屋大理石地板的质量问题并非涉及房屋结构性质量安全的问题，也不属于房屋重大使用功能缺陷的问题，区建设局对你反映的问题已经及时介入调查和进行了协调，并已履行了作为行政主管部门应履行的法定�作职责。”
因原、被告就逾期交楼及涉案房屋的石材装饰设备问题协商未果，两原告遂于2014年12月26日将被告诉至本院。被告到庭应诉，被告不同意两原告的全部诉讼请求，被告认为即便涉案房屋已超过保修期限，但被告仍然同意无论采取何种维修方式（修复或予以更换），被告均可按合同约定根据实际情况承担相应的保修责任。
本院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实或反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。两原告与被告广州市番禺南英房地产有限公司签订由广州市国土资源和房屋管理局制定的《广州市商品房买卖合同（预售）》，不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
纵观全案事实，合同当事方已在合同中明确约定了楼价、付款方式、房屋交付、延期交房的违约责任、装饰设备标准承诺的违约责任、工程质量保修、装饰设备标准等。按合同的相关约定，被告应当在2013年11月30日之前将涉案商品房交付给原告使用，而事实上虽然被告在2013年10月30日前通知原告于2013年11月27日上午前往收楼，但从涉案房屋的《工程维修记录表》中可见原告于2013年11月27日前往收楼时，涉案房屋存在质量问题需要整修，而后直至2014年1月1日原、被告双方才签署收楼确认书。从涉案房屋的《工程维修记录表》记录的维修工程内容来看，原告依被告通知前往收楼时涉案房屋仍然存在一些需要修缮的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的问题，根据双方合同附件补充协议第十五条的约定原告不得以此为由拒绝接收该商品房，但本院考虑到维修整改的内容中包含有入户门门扇制作与安装、入户门破损等项目，而房屋在入户门破损的情况下显然是不适宜居住的，故本院从公平合理等原则予以考量，认为被告应当承担迟延交楼的违约责任，逾期交房违约金应从逾期之日即2013年11月30日起计算至2014年1月1日止。按合同的约定，被告需支付迟延交楼的违约金为3148475×0.02%×32天=20150元。
因原、被告双方在合同附件六中已约定了涉案房屋的装饰、设备标准，合同第二十三条也已明确约定涉案商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，由被告负责整改到符合标准，如市场供应变化，可以同等品质的材料�备代替，且在已超过保修期的情况下被告仍然表示愿意负责整改，故原告要求按其自行委托的第三方报价来计算石材更换维修费用没有依据，涉案房屋的修缮整改应当按合同约定由被告负责整改到符合合同约定的标准。原告另主张的维修期间的租房费用、误工费用只是原告自行估算，并未提供任何证据予以证明，被告对原告的此项主张也均不予认可，故本院对原告主张的维修期间租房费用、误工费用亦不予支持。
综上所述，驳回原告丘国源、刘岳兰的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、被告广州市番禺南英房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告丘国源、刘岳兰支付迟延交房的违约金20150元；
二、被告广州市番禺南英房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六所约定的装饰、设备标准对广州市番禺区洛浦街沙溪大道380-400号（二期1栋2梯）1501房进行修缮整改；
三、驳回原告丘国源、刘岳兰的其余诉讼请求。
本案受理费2032元，由原告丘国源、刘岳兰负担1830元、被告广州市番禺南英房地产有限公司负担202元。
如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 胡 林
二〇一五年三月十七日
书记员 陈芝茵