福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民再5号原审原告：福州世茂新纪元置业有限公司，住所地福建省闽侯县甘蔗街道新城区中路，统一社会信用代码：913501215673130836。法定代表人：汤沸，董事长。委托代理人：吴飞，福州三山律师事务所律师。原审被告：洪一枝，女，1954年10月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，原审被告：林威融，男，2004年12月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，法定代理人：万某，男，1976年1月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，系林威融父亲。两被告共同委托代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。原审原告福州世茂新纪元置业有限公司与林恩成商品房销售合同纠纷一案，本院（2015）侯民初字第2892号民事判决已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年4月28日作出（2017）闽0121民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告福州世茂新纪元置业有限公司的委托代理人吴飞，原审被告洪一枝、林威融的委托代理人潘清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福州世茂新纪元置业有限公司诉称，一、解除福州世茂新纪元置业有限公司与林恩成签署的闽侯世茂滨江新城A1A2地块21#幢26层2606单元号房《商品房买卖合同》（编号20110630138），并注销房屋预告登记；二、洪一枝、林威融向福州世茂新纪元置业有限公司支付解除合同违约金人民币114299元整；三、洪一枝、林威融配合办理合同注销登记手续；四、洪一枝、林威融承担本案受理费、支付福州世茂新纪元置业有限公司委托律师费及其他实现合同注销登记等产生的全部费用。事实和理由：2013年2月25日，林恩成向福州世茂新纪元置业有限公司购买了福州市闽侯县城新区中路南侧××以东闽侯世茂滨江新城A1A2地块21#幢26层2606单元号房并签署了《商品房买卖合同》（合同编号20110630138）。买卖合同约定该房屋单价每平方米为人民币9097.33元，预测建筑面积125.64平方米，总价款计人民币1142988元整。林恩成应于签约时支付购房款人民币342988元整，余款人民币800000元整以向银行申请按揭贷款方式向福州世茂新纪元置业有限公司支付。买卖合同签订后，林恩成未严格按照合同约定支付购房款，经福州世茂新纪元置业有限公司多次催告后，林恩成至今仍拖欠600000元整。林恩成的行为严重违反了合同第七条及附件六合同补充协议第四条的约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，林恩成的行为已经构成根本性违约；后经查明林恩成已经死亡，且在再审期间本案讼争房的法定继承人确定为洪一枝、林威融，特申请变更洪一枝、林威融为本案被告。洪一枝、林威融辩称，林恩成并未违反《商品房买卖合同》（合同编号：20110630138）的约定，并同意一次性向福州世茂新纪元置业有限公司支付剩余购房款人民币60万元，故福州世茂新纪元置业有限公司诉请解除合同的法律和事实依据不足。因此，请求法院判决福州世茂新纪元置业有限公司与洪一枝、林威融继续履行福州世茂新纪元置业有限公司与林恩成签订的闽侯县城新区中路南侧××以东闽侯世贸滨江新城A1A2地块21#幢26层2606单元号房《商品房买卖合同》（合同编号：20110630138），并判决福州世茂新纪元置业有限公司配合洪一枝、林威融到闽侯县房地产管理所办理房屋预告登记证、商品房买卖合同由林恩成变更为洪一枝、林威融的登记手续，同时驳回福州世茂新纪元置业有限公司的其他诉讼请求。事实和理由：（一）林恩成在死亡前已按合同约定和福州世茂新纪元置业有限公司的要求，在2013年3月29日向福州住房公积金管理中心闽侯管理部提交公积金贷款手续。公积金管理中心当日受理林恩成的申请，在2013年4月12日同意林恩成的申请并交接委托银行（闽侯建行）办理签约抵押手续。闽侯建行于2013年5月10日与林恩成签订《个人住房借款合同》后送房地产部门办理抵押手续。该房产于2013年5月16日抵押出件，闽侯建行收到抵押件后送公积金中心下达贷款指标。因此，林恩成并未违约，已按《商品房买卖合同》（合同编号：20110630138）约定和福州世茂新纪元置业有限公司的要求办理公积金贷款手续，后林恩成因突发病逝而导致公积金管理中心暂停放款。1、福州世茂新纪元置业有限公司在2013年1月21日和2013年3月25日向林恩成出具首付款的《销售不动产统一发票》，林恩成在2013年3月29日就向福州住房公积金管理中心闽侯管理部提交公积金贷款手续，公积金管理中心当日受理林恩成的申请。因此，林恩成已按合同约定和福州世茂新纪元置业有限公司的要求，及时办理了公积金贷款手续。2、根据福州世茂新纪元置业有限公司在一审庭审时提供的证据三《2014年3月27日原告发给被告及国家邮政部门出具的详情单》，林恩成构成违约的条件是，2014年4月27日前，若未办理公积金贷款手续才构成违约。而客观事实是，林恩成早在死亡（死亡时间2013年6月6日）前的2013年3月29日就办理了公积金贷款手续。（二）本案诉争房屋总金额人为民币壹佰壹拾肆万贰仟玖佰捌拾捌元整（￥1142988元），林恩成生前已付购房款伍拾肆万贰仟玖佰捌拾捌元整（￥542988元），现购房款剩余陆拾万元（￥600000元）未支付。洪一枝、林威融愿意一次性向福州世茂新纪元置业有限公司支付剩余购房款人民币陆拾万元（￥600000元），支付时间按法院要求执行。因此，请求驳回福州世茂新纪元置业有限公司的诉讼请求。福州世茂新纪元置业有限公司向本院起诉请求：一、判决解除福州世茂新纪元置业有限公司与林恩成签署的闽侯世茂滨江新城A1A2地块21#幢26层2606单元号房《商品房买卖合同》（编号20110630138），并注销房屋预告登记；二、判令林恩成向福州世茂新纪元置业有限公司支付解除合同违约金人民币114299元整；三、判令林恩成配合办理合同注销登记手续；四、林恩成承担本案受理费、支付福州世茂新纪元置业有限公司委托律师费及其他实现合同注销登记等产生的全部费用。本院原审认定案件事实：2013年2月25日，原、被告双方签署的《商品房买卖合同》（合同编号20110630138）及六个附件，合同第一条约定被告向原告购买位于闽侯县城新区中路南侧××以东闽侯世茂滨江新城A1A2地块21#幢26层2606单元号房；第三条约定该商品房建筑面积共125.64平方米；第四条约定按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9097.33元，总金额人民币壹百壹拾肆万贰仟玖佰捌拾捌元整；第六条约定本合同签订之日，支付人民币叁拾肆万贰仟玖佰捌拾捌元整，剩余房款人民币捌拾万元整，买受人于合同签订当日申请办理贷款手续，并于签订本合同后30日内付清；合同附件六《合同补充协议》第四条第四款约定买受人任何一期房款逾期支付超过30日的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人承担该商品房总金额10%的违约金，若违约金不足以补偿给出卖人造成的损失，买受人应负责赔偿；第十五条第一款约定出卖人依合同约定行使解除权的，买受人应当在接到解除合同通知后履行协助解除义务，否则，出卖人有权径行通过诉讼解决，由此而发生的所有费用包括但不限于相关手续费、诉讼费及出卖人律师费等均由买受人承担。2013年1月21日、2014年4月9日，被告林恩成分两次支付购房款342988元、200000元，合计542988元整。2015年2月25日，原告福州世茂新纪元置业有限公司通过快递向被告林恩成发送了《律师函》，催告其办理银行按揭贷款。本院原审认为，原告福州世茂新纪元置业有限公司与被告林恩成签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，且内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应受到法律保护。由于被告林恩成未严格按照合同约定履行办理600000元购房款的按揭贷款手续，根据合同约定，原告有权解除该合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”之规定，原告福州世茂新纪元置业有限公司要求判令解除原被告双方签署的《商品房买卖合同》、并要求被告林恩成配合原告到房管所办理合同注销、注销房屋预告登记等手续于法有据，应予支持。《合同补充协议》第四条第四款约定“买受人任何一期房款逾期支付超过30日的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人承担该商品房总金额10%的违约金，若违约金不足以补偿给出卖人造成的损失，买受人应负责赔偿”，根据该约定，被告林恩成应当支付的违约金数额为114299元（1142988元×10%）。《合同补充协议》第十五条第一款约定，“出卖人依合同约定行使解除权的，买受人应当在接到解除通知后履行协助解除义务，否则，出卖人有权径行通过诉讼解决，由此发生的所有费用包括但不限于相关手续费、诉讼费及出卖人律师费等均由买受人承担”，原告要求被告承担本案的诉讼费用、律师费符合双方合同约定，应予支持。关于原告请求被告支付其他实现合同注销登记等产生的全部费用，因未能提供证据证明其主张，故本院不予支持。审理中，被告林恩成经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其自行放弃抗辩权，并承担对其不利的法律后果。本院依法予以缺席审理和判决。本院原审判决：一、解除原告福州世茂新纪元置业有限公司与被告林恩成签署的闽侯县城新区中路南侧××以东闽侯世茂滨江新城A1A2地块21#幢26层2606单元号房《商品房买卖合同》（合同编号20110630138）；二、被告林恩成应当在判决生效后三十日内配合原告到闽侯县房地产管理所办理注销房屋预告登记、商品房买卖合同注销登记手续；三、被告林恩成在判决生效后十日内向原告福州世茂新纪元置业有限公司支付违约金人民币114299元，律师费人民币15000元，共计人民币129299元；四、驳回原告福州世茂新纪元置业有限公司其他诉讼请求。再审中，福州世茂新纪元置业有限公司以林恩成已死亡为由，申请变更林恩成的法定继承人洪一枝、林威融为本案被告。洪一枝提供的公证书及林立桃、万某的《放弃继承声明书》可以确定林恩成本案的法定继承人为洪一枝、林威融，福州世茂新纪元置业有限公司的变更申请符合法律规定。本院再审认定案件事实如下：原审判决认定的福州世茂新纪元置业有限公司与林恩成签署了《商品房买卖合同》（合同编号20110630138）及六个附件，林恩成于2013年1月21日、2014年4月9日分两次支付购房款342988元、200000元，合计542988元整的事实，有福州世茂新纪元置业有限公司提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》为据，本院再审予以认定。另查明，合同补充协议第四条第三款约定：“买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日起5日内向其选定的贷款机构提交符合……的全部贷款资料”。福州世茂新纪元置业有限公司出具的《通知书》第3点：“您申请办理公积金贷款手续必须在2014年4月27日前办妥……”。福州世茂新纪元置业有限公司在2013年1月21日和2013年3月25日向林恩成出具了首付款《销售不动产统一发票》，林恩成在合同约定的5日内于2013年3月29日向福州住房公积金管理中心闽侯管理部提交公积金贷款手续，公积金管理中心当日受理了林恩成的申请。闽侯建行于2013年5月10日与林恩成签订《个人住房借款合同》后送房地产部门办理抵押手续。该房产于2013年5月16日抵押出件，闽侯建行收到抵押件后送公积金中心下达贷款指标。福州住房公积金管理中心闽侯管理部准备放款时发现原林恩成于2013年6月6日病逝，因此暂停放款。该事实有福州住房公积金管理中心闽侯管理部出具的情况证明为据，福州世茂新纪元置业有限公司对该证据的真实性无异议，本院予以认定。洪一枝、林威融被确定为案涉房屋继承人后表示同意继续履行合同并同意一次性向福州世茂新纪元置业有限公司支付剩余购房款人民币60万元，福州世茂新纪元置业有限公司没有提供有通知林恩成继承人继续履行合同或解除合同的相关证据。本院再审认为，原审在林恩成死亡后仍把其列为被告，程序违法，应予以撤销。福州世茂新纪元置业有限公司与林恩成签署的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。本院认为，林恩成在合同约定的5日内向福州住房公积金管理中心闽侯管理部提交公积金贷款手续并于通知书规定的2014年4月27日前办妥相关贷款手续，不构成违约。福州世茂新纪元置业有限公司以林恩成违反合同第七条及附件六合同补充协议第四条的约定，构成根本性违约为由诉请解除与林恩成签署的闽侯世茂滨江新城A1A2地块21#幢26层2606单元号房《商品房买卖合同》（编号20110630138），并注销房屋预告登记，要求判令洪一枝、林威融向福州世茂新纪元置业有限公司支付解除合同违约金人民币114299元整没有事实依据，本院不予支持。福州世茂新纪元置业有限公司主张在林恩成死亡后其继承人没有尽到继续履行合同的义务，存在过错，应当承担相应的违约责任。但福州世茂新纪元置业有限公司在洪一枝、林威融被确定为本案案涉房屋继承人并表示同意继续履行合同后，没有尽到合理的通知义务，对该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、撤销（2015）侯民初字第2892号民事判决。二、驳回福州世茂新纪元置业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费15088元由福州世茂新纪元置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈新良人民陪审员  郑圣读人民陪审员  兰 艳二〇一七年九月十四日书 记 员  吴 莉附：本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。