福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2408号
原告中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地福州市鼓楼区五四路157号新天地大厦。
负责人欧阳财文，行长。
委托代理人柯志恒，福建亚嘉律师事务所律师。
委托代理人温树铨，福建中美律师事务所律师。
被告吴斌芬，女，1978年11月21日出生，汉族，住福建省闽清县。
委托代理人池栋梁，福建瑞权律师事务所律师。
委托代理人翁培基，福建瑞权律师事务所实习律师。
被告融侨集团股份有限公司，住所地福州市闽江大道167号。
法定代表人林文镜。
委托代理人陈立新、许琦翔，福建谨而信律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行诉被告吴斌芬、被告融侨集团股份有限公司（以下简称被告融侨公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵毳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人柯志恒，被告吴斌芬之委托代理人池栋梁、翁培基，被告融侨公司委托代理人许琦翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月24日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告吴斌芬向原告申请借款256万元，借款用途为购买房产，借款期限为360个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定。本次贷款的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款对应日为还款日。另外《借款合同》第12.1条约定：“借款人未按双方约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，采用固定利率计息的人民币借款，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调的，罚息利率自基准利率调整之日起相应调整”。第12.3条约定：“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，逾期借款利率计算复利”。根据第33条第（3）款和第37条规定，被告融侨公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自借款发放之日起至被告吴斌芬取得房产证，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续情况完成之日起，为被告一的债务承担连带保证责任。同时，被告吴斌芬将其位于福州市仓山区建新镇闽江大道115号江南水都七期地块二＊#楼＊单元，为上述借款提供连带责任担保，并依法办理了预售商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告依约向被告吴斌芬发放贷款人民币256万元。但自2015年1月7日起，被告吴斌芬就开始没有按照合同约定履行，开始拒付借款本息，截止至2015年1月28日，尚拖欠借款本金及利息、罚息、复利共计人民币2509041.63元。虽经原告多次催讨，但诸被告至今仍未履行。根据合同第12.4条（2）约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回贷款。原告遂起诉，请求判令被告吴斌芬立即归还借款本金人民币2594645.53元并按合同约定支付利息、罚息、复利、滞纳金18016.55元（其中自2015年1月7日起以借款本金2496851.97元为基准计算，自2014年4月24日起以借款本金97793.56元为基准计算，直至借款全部还清为止，暂算至2015年2月5日）；请求判令原告对被告吴斌芬所有的位于福州市仓山区建新镇闽江大道115号江南水都七期地块二＊#楼＊单元房地产折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；请求判令被告赔偿原告因本案支出的前期律师费损失（占律师总代理费的30%）人民币6000元；请求判令被告融侨公司对上述债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告吴斌芬偿还借款本金2471650.24元，2015年9月1日之后至款项还清之日止的利息、罚息、复利按合同的约定计付。
被告吴斌芬辩称，一、被告吴斌芬因为家庭生意上的投资失败，导致全家生活陷入困难中，其不知道至今结欠具体多少数额的本金，需要原告提交确实充分的还款数额流水账单。二、原告主张的利息、滞纳金、其他费用的诉请项目缺乏事实及法律依据。按照原告的证据一《个人购房担保借款合同》中“违约责任”没有具体约定收取罚息、复利、滞纳金等，被告吴斌芬不清楚原告如何收取这些项目以及按照什么标准收取。因此原告诉请中的罚息、复利、滞纳金等没有事实依据和法律依据。三、律师费并不是本案所必要发生的费用，也没有法律依据，因此不属于被告吴斌芬承担范畴。
被告融侨公司辩称，一、讼争《个人购房担保借款合同》中关于被告吴斌芬未依约还款时，原告有权直接要求被告融侨公司承担保证责任以及在原告放弃抵押担保的情况下，被告融侨公司仍然承担保证责任等约定，未遵循公平原则，排除了被告融侨公司的要权利，加重了被告融侨公司的义务，依法应属于无效条款。根据《担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。即当同一债权中物的担保以及人的保证并存时，保证人的保证责任仅限于担保物以外的债权，否则即加重了保证人的保证责任。被告融侨公司认为，在讼争《借款合同》第三十四条抵押条款已约定由被告一自己提供讼争商品房作为抵押物的情况下，讼争《借款合同》第十条第10.1.4.（9）条约定，即使被告吴斌芬自己提供担保物，原告放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，被告融侨公司仍要按照合同约定承担连带保证责任，该约定排除了被告融侨公司依法应享有的权利，加重了被告融侨公司的责任。那么，根据《合同法》第四十条规定，上述约定属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形，上述格式条款应当直接认定为无效条款。因此，应视为讼争《借款合同》对被告融侨公司承担保证责任的顺序未作出约定。二、既然《借款合同》对被告融侨公司承担保证责任的顺序未作出约定，原告应当先就该物的担保实现债权，作为保证人的被告融侨公司依法只对物的担保以外的债权承担保证责任，原告诉请被告融侨公司对被告吴斌芬尚欠的借款本金2594645.53元以及逾期利息等承担连带责任，缺乏法律依据。既然讼争《借款合同》对被告融侨公司承担保证责任的顺序未作出约定，那么，根据无约定适用法定的法理，本案应当适用最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十八条第一款以及《物权法》第一百七十六条的规定。由于作为被告一的债务人系自己提供讼争房屋作为物的担保，作为债权人的原告应当先就该物的担保实现债权，被告融侨公司依法只应就讼争商品房折价或拍卖、变卖的价款中优先受偿之后的不足部分承担连带偿还责任。三、截止至2015年8月28日，原告已经多次从被告二的账户中扣划了相应的连带责任保证金共计255264.75元，该金额应在本案原告的诉请中扣除。四、原告所主张的律师费损失没有相应的证据证明，依法不应予以支持。综上，被告融侨公司认为，讼争《借款合同》关于被告融侨公司承担保证责任以及答辩人放弃抗辩等约定，排除了被告融侨公司依法应享有的权利，加重了被告融侨公司的责任，依法应属于无效条款。据此，应视为讼争《借款合同》对被告融侨公司承担保证责任的顺序未作出约定，且被告吴斌芬系用其自己所有的房屋作为抵押物，那么，原告主张被告融侨公司应对被告吴斌芬尚欠的借款本金及逾期利息等承担连带偿还责任，缺乏相应的法律依据。因此，恳请法院依法判令被告融侨公司仅就讼争抵押房产受偿不足部分承担连带偿还责任，以维护被告融侨公司的合法权益。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据A1、《个人购房担保借款合同》，证明被告吴斌芬向原告借款人民币256万元的相关事实及合同对双方的权利义务、违约责任等均进行了详细的约定；被告融侨公司对本案借款债务提供阶段性连带担保责任，应对本案的借款债务承担连带清偿责任；
证据A2、借款凭证，证明原告依约向被告吴斌芬放款总计人民币256万元的事实；
证据A3、预告登记证书【榕房预QR字第＊号】，证明被告吴斌芬提供其所有的位于福州市仓山区建新镇闽江大道115号江南水都七期地块二＊#楼＊单元提供抵押担保，并依法办理了预购商品房抵押权登记；
证据A4、银行系统查询信息，证明被告吴斌芬未按照约定归还借款，已经构成严重违约；截止至2015年1月28日，被告吴斌芬累计拖欠借款本金和利息、罚息、复利、滞纳金人民币12189.66万元；
证据A5、委托代理协议、律师费发票及汇款凭证，证明原告因本案花费律师费2万元，已经支付律师费6000元，该律师费损失应由被告承担；
证据A6、逾期清单及农行系统查询账单截屏，证明到2015年9月1日为止，被告吴斌芬尚欠原告欠款2471650.24元。
对原告所提交的证据，被告吴斌芬质证认为，对证据A1的真实性、证明对象没有异议，但认为按照原告的证据A1《个人购房担保借款合同》中“违约责任”没有具体约定收取罚息、复利、滞纳金等，被告吴斌芬不清楚原告如何收取这些项目以及按照什么标准收取。对证据A2、A3的真实性和证明对象没有异议。对证据A4的真实性和证明对象都有异议，认为该证据属于原告单方面制作，不具备真实性；被告吴斌芬不知道至今结欠具体多少数额的本金，需要原告提交确实充分的还款数额流水账单；罚息、利息、复利的数额有异议，被告吴斌芬不清楚原告如何收取这些项目以及按照什么标准收取。对证据A5的真实性无异议，但证明对象有异议，认为原告的代理律师一共代理了两个案件，包括了房产与车位，两个案件各主张6000元属于重复主张。原告应就本案的代理费实际支出主张，不应将两个案件的代理费用在同一个案件中主张。因此原告所支出的律师费并非原告所诉称的6000元的代理律师费。代理费用并不是本案所必须发生的费用，因此不应属于原告主张的范畴，被告吴斌芬无需承担该费用。对证据A6的截屏真实性和证明对象无异议，但对逾期清单内容的真实性与证明对象有异议：应当以电脑系统所确认的本金结欠数额2471650.24元为准。
对原告所提交的证据，被告融侨公司质证认为，对证据A1的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为讼争借款合同第10条第10.1.4.9约定，排除了被告融侨公司依法享有的权利，加重了被告融侨公司的责任，并且该条款系原告单方制作的格式条款，根据合同法第40条的规定，上述条款应属于无效条款，应视为讼争借款合同对于被告融侨公司承担连带责任担保的顺序未作出约定，那么，被告融侨公司依法应在物的担保以外，承担担保责任。对证据A2、A3的真实性及证明对象均无异议。对证据A4的真实性有异议，认为该证据系原告单方制作的证据材料，真实性无法确认，对证明对象有异议，被告融侨公司认为该证据无法证明被告截止到开庭为止的欠款情况及相应的还款情况。对证据A5的代理协议的真实性无异议，对律师费发票的真实性无法确认。对证明对象有异议，原告未提供律师费发票，无法证实原告实际产生了6000元的实际损失。对证据A6的截屏真实性无异议，但对逾期清单被告融侨公司认为是原告单方制作的，真实性无法确认，证明也有异议，被告融侨公司认为从截屏可以明显看出，被告吴斌芬尚欠本金金额为2471650.24元，该金额与被告融侨公司所提供的证据B6中所显示的借款金额相一致，本案讼争借款本金应以该上述金额为准。
被告吴斌芬未向本院提交证据。
被告融侨公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据B1，2012年10月24日，原告与二被告共同签订的《个人购房担保借款合同》，证明被告吴斌芬向原告按揭借款256万元，系用于购置被告融侨公司开发的位于仓山区建新镇闽江大道115号江南水都七期地块二＊#楼＊单元商品房；该《个人购房担保借款合同》系由原告作为贷款人、被告吴斌芬作为借款人和抵押人、被告融侨公司作为保证人共同签订的；担保方式为抵押加阶段性保证，即被告吴斌芬以其所购置上述商品房作为抵押物，被告融侨公司提供阶段性保证；原告作为提供格式条款的一方，在该《个人购房担保借款合同》第十条借款担保条款第10.1.4条第（3）项关于保证人“未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务”，第（8）项关于“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权”，以及第（9）项关于“本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任”的约定，没有遵循公平原则，也没有尽到说明义务，且这些条款排除了被告融侨公司依法应享有的权利，加重了被告融侨公司的责任，上述格式条款应为无效条款，那么，应视为当事人对实现担保物权的顺序等情形没有约定；讼争借款既有被告融侨公司的保证，又有作为借款人的被告吴斌芬自己提供上述商品房作为物的担保，且当事人对实现担保物权的顺序等情形没有约定的，原告应当先就该物的担保实现债权，作为保证人的被告融侨公司依法只对物的担保以外的债权承担连带保证责任；
证据B2、2014年8月5日的《中国农业银行特种转账凭证》、《担保人履行责任通知书》、《告知函》；
证据B3、2014年9月11日的《中国农业银行客户入账通知》；
证据B4、2014年12月25日的《中国农业银行客户入账通知》、《中国农业银行特种转账凭证》、《担保人履行责任通知书》、《告知函》；
证据B5、2015年4月23日的《中国农业银行客户入账通知》；
证据B6、2015年8月28日的《中国农业银行业务凭证》、《中国农业银行特种转账凭证》、《告知函》、《担保人履行责任通知书》，证明原告分别于2014年8月5日、9月11日、12月25日、2015年4月23日、8月28从被告融侨公司账户中扣划了承担连带责任的保证金59427元、30497.59元、46068.85元、59902.16元59369.15元，共计255264.75元。
对被告融侨公司所提交的证据，原告质证认为，对证据B1真实性没有异议。但对证明对象有异议，认为该证据可以证明双方的相关权利义务关系。对证据B2-B6的真实性没有异议，原告已经确认从被告二账户中扣划了255264.75元。
对被告融侨公司所提交的证据，被告吴斌芬质证认为，对证据B1的真实性无异议，但对其证明对象有异议，认为被告融侨公司应承担个人购房借款担保合同项下的法律责任。对证据B2、B3、B4、B5、B6的真实性没有异议，但具体扣划的金额被告吴斌芬不清楚，应由原告与被告融侨公司相互确认。
对原、被告所提交的证据，本院认证认为，对原告所提交证据A1-A5的真实性和证明对象予以确认。对证据A6中农行系统查询账单截屏的真实性和证明对象予以确认，证据证明至2015年9月1日，被告吴斌芬尚欠原告借款本金2471650.24元。对证据A6中的逾期清单，该清单上的数字有误，并已经原告当庭确认。对证据B1的真实性予以确认。对证据B2-B6的真实性和证明对象予以确认。
经庭审质证并认证，对本案主要事实作如下认定：
2012年10月24日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》。双方约定，被告吴斌芬向原告申请借款256万元，借款用途为购买房产，借款期限为360个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款对应日为还款日。合同还约定，借款人未按双方约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，采用固定利率计息的人民币借款，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调的，罚息利率自基准利率调整之日起相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，逾期借款利率计算复利。合同约定，被告融侨公司为被告吴斌芬向原告借款提供连带责任保证；保证担保的范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权。合同约定，被告吴斌芬以其所有的位于福州市仓山区建新镇闽江大道115号江南水都七期地块二＊#楼＊单元房产为借款提供抵押担保；抵押担保的范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。
2013年1月7日，原告向被告吴斌芬发放贷款256万元。但从2015年1月7日起，被告吴斌芬未按约履行还款义务。原告陆续从被告融侨公司账户扣划担保款项255264.75元。至2015年9月1日，被告吴斌芬尚欠原告借款本金2471650.24元。
另原告委托福建亚嘉律师事务所律师、福建中美律师事务所律师代理本案诉讼，并向福建中美律师事务所支付律师代理费用6000元。
综上所述，本院认为，原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效。原告按约向被告吴斌芬发放贷款，已履行合同义务。被告吴斌芬未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。故被告吴斌芬应向原告偿还借款本金2471650.24元及利息、罚息、复利（2015年9月1日之后至款项还清之日止的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》的约定计付）。
原告委托福建亚嘉律师事务所律师、福建中美律师事务所律师代理本案诉讼，并向福建中美律师事务所支付律师代理费用6000元，该事实清楚。被告吴斌芬应按《个人购房担保借款合同》的约定向原告赔偿该律师代理费损失。
被告吴斌芬以其所有的位于福州市仓山区建新镇闽江大道115号江南水都七期地块二＊#楼＊单元房产为借款提供抵押担保，并办理了抵押物登记，抵押担保法律关系成立。故原告有权以被告吴斌芬所有的位于福州市仓山区建新镇闽江大道115号江南水都七期地块二＊#楼＊单元房产折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。
《个人购房担保借款合同》约定，被告融侨公司为被告吴斌芬向原告借款提供连带责任保证。并约定，本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权。上述约定不违反国家强制性法律规定，应为有效。被告融侨公司应对被告吴斌芬偿还原告上述借款本息承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告吴斌芬应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行偿还借款本金2471650.24元及利息、罚息、复利（2015年9月1日之后至款项还清之日止的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》的约定计付）。
二、被告吴斌芬应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行赔偿律师代理费损失6000元。
三、原告中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行有权以被告吴斌芬所有的位于福州市仓山区建新镇闽江大道115号江南水都七期地块二＊#楼＊单元房产折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。
四、被告融侨集团股份有限公司应对被告吴斌芬偿还原告中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行上述借款本息及赔偿律师代理费损失承担连带保证责任。
如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费27749元，由二被告共同负担。本案财产保全费5000元，由二被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 赵 毳
二〇一五年九月二十三日
书记员 李幼珍