苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民初字第1063号
原告杨育红，男，1971年4月17日生，汉族，住山西省阳城县。
原告杨雨澎，男，1993年6月27日生，汉族，住山西省阳城县。
委托代理人肖娅娟、王伟，江苏易天律师事务所律师。
被告苏州涵宜新房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑板泾工业区。
法定代表人池颖，该公司董事长。
委托代理人马建华、赵勇，江苏德瀚律师事务所律师。
被告池颖，女，1967年10月7日生，汉族，住江苏省苏州市。
委托代理人葛晓霞，江苏德瀚律师事务所律师。
委托代理人陈宇超，江苏德瀚律师事务所实习律师。
原告杨育红、杨雨澎诉被告苏州工业园区海宜置业有限公司、池颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理，依法由审判员周宏与人民陪审员史喜珍、徐梅组成合议庭公开开庭进行了审理。被告苏州工业园区海宜置业有限公司（下称海宜置业公司）于2016年3月28日变更名称为苏州涵宜新房地产开发有限公司（下称涵宜新公司）。原告杨雨澎及两原告共同委托代理人王伟，被告涵宜新公司的委托代理人马建华到庭参加诉讼。被告池颖经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告杨育红、杨雨澎共同诉称，2011年4月，原告杨育红与海宜置业公司签订房屋认购书一份，约定其向该公司支付1300万元购买位于吴中区××大道××商品房××套。后原告向海宜置业公司支付了1100万元。2015年4月21日，原告与海宜置业公司签订购房补充协议，协议确认房屋总价1300万元，原告已支付1100万元。约定剩余房款200万元及过户费用100万元合计300万元汇入海宜置业公司法定代表人池颖的个人账户，海宜置业公司应于2015年5月30日17:30前将房屋产权过户至原告名下，并向原告交付购房发票、房产证等法律文件。协议签订后，原告于当日向被告池颖的个人账户汇款300万元，但两被告却未按约定履行交付房屋、办理产证等相关义务。被告池颖系海宜置业公司控股股东、法定代表人、实际控制人，其利用控制公司的有利地位，将公司款项与股东个人款项混同，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害债权人利益，应当对公司债务承担连带清偿责任。请求判令：1、判令两被告继续履行《房屋认购书》和《购房补充协议》，两被告向原告交付位于苏州市太湖国家旅游度假区环太湖大道H-1号房屋，并将房屋所有权证和土地使用权证办理至原告名下。2、两被告共同承担违约责任，支付原告违约金52000元（暂以1300万元为基数，按日万分之一自2015年6月1日起计算至7月10日，实际计算至被告办理完成并交付原告房屋所有权证、土地使用权证之日止）。3、如两被告拒绝继续履行《房屋认购书》和《购房补充协议》的，两被告共同返还已收原告购房款1300万元、过户等费用100万元，并按房屋市场价（以法院委托的评估价为准）和1300万元合同价的差额部分共同赔偿原告的损失。审理中，原告变更并明确诉讼请求：1、判令解除《房屋认购书》和《购房补充协议》，两被告共同返还已收取原告的购房款1300万元、过户等费用100万元，并按房屋市场价和1300万元合同价的差额部分共同赔偿原告经济损失。2、两被告赔偿两原告利息损失共计4561245.36元（其中20万元部分自2011年4月25日起，280万元部分自2011年9月1日起，600万元部分自2011年10月11日起，200万元部分自2013年3月16日起，300万元部分自2015年4月22日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍暂计算至2016年5月10日，实际计算至两被告返还全部款项时止）。3、两被告支付原告违约金52000元（暂以1300万元为基数，按日万分之一自2015年6月1日起计算至7月10日，实际计算至被告付款之日止）。
被告涵宜新公司辩称：1、房屋认购书和购房补充协议系当事人双方真实意思表示，合法有效，双方之间的房屋买卖关系理应受到法律保护。作为原告一方，有支付房款的义务，作为被告，有交付房屋的义务。该房屋早已完全具备交付条件，同时期购买房屋的人都已经全部入住，不存在任何影响房屋交付的障碍。原告的合同目的可以实现，没有任何符合合同法法定解除的事由，所以原告要求解除合同于法无据，于事实无依据。2、办理房屋权证需要十几项内容的资料，其中包括开发商提供的资料，也包括原告方提供的资料，缺一不可，原告至今未能举证其已提供所有的办证资料，即便没有抵押，涉案房屋的权证也办不出来，因此不能认定无法办理权证的原因在于被告，原告以未办理涉案房屋撤销抵押为由，主张不能办证的法律后果由被告来承担，于法无据。3、关于原告要求的利息损失及违约金，由于被告可以交付房屋，且没有任何障碍，要求被告支付利息没有任何依据。同时，由于原告不能证明办理交付房屋所有权证他本身应当尽的义务是否全尽，故被告不应承担违约责任。4、本案系房屋买卖合同纠纷，房屋认购书系原告杨育红与其签订，根据合同相对性原则，杨育红才是合同主体，原告杨雨澎不是适格的诉讼主体。池颖接受原告支付购房款，系经过其授权和双方共同的委托，其也确认收到由池颖转交的400万元购房款，池颖不应承担任何责任。
被告池颖辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，合同主体是原告杨育红与海宜置业公司，其并非本案当事人。其作为海宜置业公司法定代表人，与公司之间并未发生财产及人格混同。其收取原告杨育红支付的300万元是因为原告杨雨澎与海宜置业公司签订的《购房补充协议》的约定，是基于合同双方的委托，属于职务行为，且该笔款项已经交付给海宜置业公司，海宜置业公司也予以确认。因此，其不应对外承担连带责任。
经审理查明，2011年4月24日，原告杨育红（乙方）与海宜置业公司（甲方，即被告涵宜新公司）签订《房屋认购书》一份，约定杨育红购买该公司开发的位于苏州市吴中区××大道××·天××小区××号房屋一套，设计建筑面积642.51平方米，总价1300万元，定金20万元于当日支付，在双方签署商品房预售合同时直接转为购房款，2011年5月15日前支付600万元，2011年6月30日之前支付680万元。认购书第4.2条约定，乙方应在2011年6月30日前按本认购书之约定与甲方签署商品房预售合同及相关文件。协议签订当日，杨育红支付20万元定金。2013年3月11日，海宜置业公司向原告出具收据一份，载明金额为880万元，交款单位为阳城县潮隆商贸有限公司，收款事由为房款（其中2011.8.31收到杨育红支付房款电汇280万元、2011.10.10收到杨育红支付房款银行承兑汇票600万元…）。2013年3月15日，阳城县潮隆商贸有限公司分别向海宜置业公司、池颖转账100万元。
2015年4月21日，原告杨雨澎（乙方）与海宜置业公司（甲方）签订《购房补充协议》一份，协议主要内容为：关于杨育红（乙方）与苏州工业园区海宜置业有限公司开发的太湖天阙H-1号房屋认购合同不完整，现补充如下：一、乙方于2011年4月24日认购并签署天湖天阙房屋认购书（公安编号：H-1），总房款1300万元整。双方约定2011年4月24日付购房定金20万元整、2011年5月15日前付房款600万元整、2011年6月30日前付房款680万元整。后乙方因个人原因，截止2012年3月15日共付房款1100万元整，剩余房款200万元整至今未付。二、现经双方协商，达成以下意向：1、乙方于2015年4月21日将该宗房产剩余房款200万元及办理过户等费用100万元，共计300万元整，一次性打入甲方法人代表池颖个人账户（以银行票据为准）；2、乙方在以上费用理清后，不再支付甲方任何关于该宗房产的相关费用；3、双方在确认房产尾款交付完毕后，甲方应于2015年5月30日17:30前（含节假日）将该宗房产产权过户至乙方名下，其中包括：1300万元的购房发票、房产证、土地证及过户税发票等一系列与该宗房产有关的法律文本（具体以法律文本交付日期为准）；4、若甲方未在约定时间内交付房产法律文本，则从2015年6月1日起每延缓一天，按交付总额（1300万元）的万分之一付给乙方违约金。5、另乙方要求将该宗房产赠与其长子杨雨澎。甲方应配合将该宗房产登记在杨雨澎名下，本协议也由杨雨澎签字生效；6、除以上约定条款外，其他均按原合同执行，执行过程中如产生分歧，双方尽量友好协商，不能达成一致的，由房产所在地人民法院依法裁决。本协议一式二份，双方各执一份，签字之日起生效。备注：甲方交房前应将一楼破损玻璃、部分钢构涂料残破、房产保洁等后续工作都应整修完毕，所有整修费用由甲方承担。补充协议签订当日，阳城县潮隆商贸有限公司向池颖转账300万元。后因海宜置业公司未能按约定交付房屋、办理产权证，原告催促未果，遂起诉至本院。
另查明，涉案商品房于2010年1月27日登记于海宜置业公司名下，分别在2010年2月、2011年3月、2012年8月、2013年9月办理过抵押登记，现已全部注销登记。目前，该房屋被抵押给案外人蒋林峰，担保债权金额为800万元，抵押期限为2014年9月30日至2015年3月29日。原告杨育红与案外人上官四平系夫妻，阳城县潮隆商贸有限公司系自然人独资的有限责任公司，法定代表人为上官四平。该公司于2015年7月1日确认2015年4月21日支付给池颖的300万元系代两原告向海宜置业公司支付的购房款。
审理中，被告涵宜新公司曾对原告举证的880万元收据及《购房补充协议》的真实性有异议，申请对该两份证据的财务专用章、公章及池颖签名的真实性进行司法鉴定，本院予以准许并移送司法鉴定，后因涵宜新公司未预交鉴定费，被鉴定机构作退案处理。同时，被告涵宜新公司表示本案房屋认购书可以继续履行，明确表示可于2015年9月30日前解除抵押，但其实际并未解除，后本院再次指定被告涵宜新公司于2015年10月30日前务必解除抵押权，否则视为其不具有继续履行房屋买卖合同的诚意。事实上，被告涵宜新公司仍未涤除涉案房屋的抵押权，原告因此变更诉讼请求，明确要求解除双方的房屋买卖合同关系，并申请对涉案房屋的市场价进行评估。本院予以准许，并经双方摇号后委托江苏姑苏明城房产地产土地资产评估事务所有限公司评估该房屋的市场价值。该估价机构于2016年3月18日出具房地产估价结果报告，认为涉案房屋市值为1220.63万元。原告对此无异议，被告未在指定期限内发表质证意见。另，被告涵宜新公司在第二次庭审中确认收到原告支付的购房款1300万元，对《购房补充协议》真实合法性也予以确认，且双方均确认，本案只是普通的房屋买卖关系，并非商品房买卖或预售合同关系。
以上事实，由原告提供的房屋认购书、购房补充协议、现金收据、收据、银行转账支付凭证、房屋权属登记信息查询结果证明、户口本、结婚证、阳城潮隆商贸有限公司营业执照、说明，本案的鉴定材料、房地产估价结果报告及开庭笔录、质证笔录、询问笔录等材料在卷证明。
本案的主要争议在于涉案房屋未能交付、办理产权登记的责任在于哪一方，原告是否有权解除双方的房屋买卖关系。
被告涵宜新公司认为，原告一直未按房屋认购书约定支付购房款，导致其交付涉案房屋时间延后。在原告付清购房款后，其多次通知原告接收房屋，但原告均未回应。原告由于自身原因怠于行使权利，未能交房的责任在于原告。根据购房补充协议约定，其代理原告办理房产证，但由于原告未能办证所需的全部资料提交给其，导致其无法及时办理相关权证，不能交付权证的责任应由原告自行承担。虽然涉案房屋上有抵押，但其可以随时解除抵押，同时即使涉案房屋上没有抵押，由于原告不能提供办证所必须的相关文件，产权证仍然无法顺利办出。因此涉案房屋存在抵押并非无法办理权证的唯一理由。因此，原告无权解除合同，在房屋具备交付条件且抵押随时可以解除的情形下，双方签订的认购书完全可以继续履行。
原告认为，签订认购书时，被告涵宜新公司谎称该房屋处于预售阶段，所以双方约定于2011年6月30日前签订商品房预售合同，被告此举的目的是为了骗取原告向其预付购房款。其后来要求与被告签订商品房预售合同，但被告一直搪塞，导致房屋至今未能交付。被告涵宜新公司长期隐瞒该房屋并不是商品房的事实，将房屋不能交付的原因归结于其没有按约定支付购房款，事实上并非如此，并且，涉案房屋多次由被告对外抵押，目前仍处于抵押状态，导致无法办理登记过户，其行为严重违反了购房补充协议的约定，其合同目的无法实现，故有权解除双方的房屋买卖关系，并要求被告承担违约责任。至于被告涵宜新公司提出的办证资料问题，正因为其已经提交，才会有购房补充协议第二条第3款关于办证时间的明确约定。
本院认为，原告杨育红与海宜置业公司签订的《房屋认购书》、原告杨雨澎与海宜置业公司签订《购房补充协议》系买卖双方真实的意思表示，不违反法律规定，应为有效。合同双方均应依照约定全面履行各自的义务。关于合同主体问题，被告涵宜新公司系海宜置业公司变更名称而来，合同相关的权利义务应由其承受。原告杨育红与被告涵宜新公司订立房屋买卖合同关系，双方对于房屋认购书中不完整部分通过《购房补充协议》做了进一步明确，约定涉案房产赠与给其长子即原告杨雨澎，被告涵宜新公司配合将该宗房产登记在杨雨澎名下，补充协议由杨雨澎签字生效，原告杨育红及被告涵宜新公司均对此予以认可，故而，杨雨澎作为购房补充协议签字一方，有权作为原告参加诉讼。根据《购房补充协议》第二条第三款约定，在房屋尾款交付完毕后，被告涵宜新公司应于2015年5月30日17:30前将该宗房产产权过户至原告杨雨澎名下，但该公司至今未能完成产权过户的义务，且涉案房屋仍具有抵押权的权利负担，实际也无法完成过户。被告涵宜新公司虽坚持表示抵押可以随时解除，本院曾先后两次给予其宽限时间要求解除抵押权利负担，但其均未完成，其履约的诚信度殊值怀疑。另外，被告涵宜新公司审理中关于案件事实的答辩质证意见有多次反复，申请鉴定却又不预交鉴定费用，存在拖延时间之嫌。综上，本院认定原告杨雨澎之购房合同目的已无法实现，其要求解除双方的房屋买卖关系，符合法律规定，本院予以支持。关于被告涵宜新公司抗辩原告未提交办证资料的意见，因双方合同中对被告的办证义务完成之时间约定十分明确，并无关于提交办证资料之限制，且合同解除的根本原因在于涵宜新公司未涤除抵押权，不能交付没有任何权利负担的房屋给原告，故本院对该抗辩意见不予采信。合同解除后，已经履行的，应当根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。因原告方向被告涵宜新公司支付了1300万元购房款、100万元过户费用，因上述房款及过户费绝大部分均是由原告杨育红委托其妻子经营的阳城县潮隆商贸有限公司支付的，该1400万元应由被告涵宜新公司返还给原告杨育红为宜，同时，原告主张被告涵宜新公司赔偿占有上述资金期间按银行同期同类贷款利率1.3倍计算的利息损失，因被告涵宜新公司违约导致合同解除，该主张不违反法律规定，本院亦予支持。关于原告要求赔偿房屋市场价与1300万元合同价之间的房屋差价损失，因上述损失不存在，故本院对该项请求不予支持。关于原告要求被告赔偿以1300万元为基数按日万分之一自2015年6月1日起计算至被告付款之日的违约金损失的诉请，因该项请求基于《购房补充协议》第二条第四款之约定，但该款约定针对的是被告涵宜新公司逾期交付房屋产权证等一系列法律文本的行为，合同解除后，该款之约定无适用余地，且本院已判令被告涵宜新公司赔偿原告相应的利息损失，故对该项主张不予支持。关于原告要求被告池颖对被告涵宜新公司的违约赔偿责任承担连带责任的主张，虽然池颖系被告涵宜新公司的股东及法定代表人，但涵宜新公司对于其两次收款行为均确认系公司授权，也确认收到两次的房款合计400万元，同时，原告并未提供证据证明除本案中池颖的收款行为外，两被告之间还大量存在没有正常交易关系的资金往来，故本院实难认定两被告之间存在资产、人格的混同及被告池颖滥用公司法人独立地位和股东有限责任，对原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告杨育红与被告苏州涵宜新房地产开发有限公司于2011年4月24日签订的《房屋认购书》、原告杨雨澎与被告苏州涵宜新房地产开发有限公司于2015年4月21日签订《购房补充协议》。
二、被告苏州涵宜新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨育红购房款人民币13000000元、办证费用1000000元，合计人民币14000000元，及该款由苏州涵宜新房地产开发有限公司占有使用期间的利息损失（其中，200000元部分自2011年4月25日起，2800000元部分自2011年9月1日起，6000000元部分自2011年10月11日起，2000000元部分自2013年3月16日起，3000000元部分自2015年4月22日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至全部款项实际返还之日止）。
三、驳回原告杨育红、杨雨澎的其他诉讼请求。
案件受理费133167元，保全申请费5000元、公告费300元，合计人民币138467元，由被告苏州涵宜新房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 周 宏
人民陪审员 史喜珍
人民陪审员 徐 梅
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 钱莉婷