杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨民初字第143号
原告汪彩贤。
委托代理人（特别授权）汪满华，女，汉族，1961年12月31日出生，住浙江省淳安县界首乡玛璜村西坞滩**号，公民身份证号码3301271961********。
被告杭州凯瑞置业有限公司。
法定代表人陈素琴。
委托代理人（特别授权）陈伟。
原告汪彩贤诉被告杭州凯瑞置业有限公司（以下简称凯瑞置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，由审判员倪晓花适用简易程序于2015年2月4日公开开庭进行审理。原告汪彩贤的委托代理人汪满华，被告凯瑞置业的委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪彩贤诉称，2013年4月15日，原告与被告签订合同编号为2013预1212990号的《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定，原告购买杭州市滨江区凯瑞金座2103室房屋于2013年12月31日前交付。但到期后被告未能如期交房。2014年6月18日，原、被告双方达成新的《补充协议》一份，双方就因被告逾期交房达成新的逾期交房违约金条款，被告同意自2014年4月1日起按照总房款的日万分之四支付违约金。至今原告多次与被告协商，要求支付违约金，被告不予支付。原告请求判令：1、被告立即支付逾期交房违约金79474.4372元（暂自2014年4月1日计算至2015年1月8日，后计算至法院判决生效之日止，按日万分之四计算违约金）；2、诉讼费用由被告承担。
被告凯瑞置业辩称，一、原告主张逾期交房违约金没有事实与法律依据，应按照日万分之一支付逾期违约金。《补充协议》第二条明确约定双方2014年9月30日前的违约金的支付时间及金额，同时也约定对2014年9月30日后的逾期交房违约金需要另行协商，但双方至今仍未能协商一致。其次，按照《补充协议》第三条，甲、乙双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（含附件）与本协议不一致的，以本协议为准。本补充协议未涉及的其他条款，按照原合同执行。双方对2014年9月30日以后的逾期交房违约金并没有在《补充协议》中约定，故仍应依据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》关于逾期交房的违约责任，而《浙江省商品房买卖合同》对逾期交房的违约金约定为日万分之一。二、被告认为原告所主张的实际损失依据不足。首先，原告对主张的实际损失负有举证责任，但在庭审过程中，原告并没有提交相关证明实际损失的证据，为此，其应承担举证不能的法律后果。再者，原告陈述因房屋办理按揭产生利息损失，被告认为房屋的按揭手续是原告自已选择的付款方式，即使房屋如期交付也会产生该利息，故不存在利息损失的事实。三、原告认为2014年4月1日至2014年9月30日期间的日万分之四违约金约定过高，希望法院能予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整。再者，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告所主张的逾期交房违约金日万之四显然高于原告的实际损失，故要求人民法院予以调整。四、若法院需调整2014年9月30日以后的逾期交房违约金的，被告不再赘述，希望贵院能考虑实际情况予以调整。综上所述，被告认为原告主张2014年9月30日后的逾期交房违约金仍按日万分之四没有事实与法律依据，应按照双方签订的《浙江省商品房买卖合同》来履行。
原告为证明其主张的事实，提供以下证据：
证据1、浙江省商品房买卖合同，证明原、被告之间的合同关系及合同约定的交房时间为2013年12月31日的事实。
证据2、票据三张，证明原告已经支付购房款的事实。
证据3、补充协议，证明原、被告之间就关于逾期交房达成新的逾期交房违约金的事实。
证据4、具结书一份，证明原被告买卖合同事实的成立。
被告无证据提交，对以上证据无异议。
上述证据，本院经审核后认为，真实合法，本院予以确认，可以作为定案依据，本院对于所证明的事实予以认定。
根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2013年4月15日，原、被告签订合同编号为2013预1212990号的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于杭州市滨江区凯瑞金座2103室房屋一套，总价为702071元；出卖人应在2013年12月31日前，将符合“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可交付或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件”的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“3、项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，延期最长不超过90天。”合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：“…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同还对交接、产权登记等进行约定。
合同签订后，原告支付全部购房款，后被告未能如期交房。原、被告双方于2014年6月18日签订补充协议一份，就被告逾期交房的违约责任进行约定。协议约定：一、被告于2014年9月30日前交付商品房给原告，逾期交房期间的违约金按照如下方式处理：1.2014年1月1日起至2014年3月31日止，被告以现金方式按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金，计12637元，该违约金于补充协议签订日后7个工作日内结清；2.2014年4月1日起至实际交房日（2014年9月30日前），被告按日向原告支付已交付房价款万分之四违约金，在交房日前结清；二、若被告在2014年9月30日尚不能交付，被告须以现金方式先行结清2014年9月30日前的逾期交房违约金。被告的逾期交房违约金将由原、被告双方另行协商；三、原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（含附件）与本协议不一致的，以本协议为准。本补充协议未涉及的其他条款，按照原合同执行。协议签订后，被告已按约定向原告支付2014年1月1日至2014年3月31日的违约金12637元。被告至今未按约交房，原告主张其支付逾期交房的违约金，故此成诉。
本院认为：本案争议焦点在于逾期交房违约金如何认定。根据原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》以及补充协议的约定，原、被告对于逾期交房违约金以及交房期限达成新的合意，原、被告均应遵照履行。被告仍逾期未能在2014年9月30日前交付房屋，理应承担逾期交房的违约责任。原告请求被告自2014年4月1日起至本院判决生效之日止，按照日万分之四的标准支付逾期交房违约金。被告抗辩称，原、被告约定的违约金过分高于被告违约给原告造成的损失，并请求本院予以减少。本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原、被告达成补充协议，房屋买卖合同继续履行，原告放弃了合同解除并要求被告支付相应违约金的权利，而被告则同意按照补充协议的约定支付相应的违约金以资补偿，本院认为自2014年4月1日至2014年9月30日短期内，被告约定了相应的违约金标准是符合其预期的，被告并未举证证实存在重大事由应改变双方的上述约定。因此，被告要求本院调整该期间的违约金，本院不予支持。考察补充协议的文义，双方对于2014年10月1日之后的违约金标准并未约定，留待双方另行协商，即房屋买卖合同关于逾期交房违约金的约定亦不再执行。本院认为2014年10月1日之后的违约金，参照涉案房屋同地段同类房屋租金标准，以按照每日万分之二的标准计算违约金为宜。原告超出本院确认部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告杭州凯瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪彩贤自2014年4月1日至2014年9月30日的逾期交房违约金51110.77元；
二、被告杭州凯瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪彩贤逾期交房违约金（具体计算方式：以702071元为本金，自2014年10月1日至判决生效之日止，按照每日万分之二计算）；
三、驳回原告汪彩贤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1786元，减半收取893元，由原告汪彩贤负担50元，被告杭州凯瑞置业有限公司负担843元。原告汪彩贤于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州凯瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院按不服判决涉及到的财产金额预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
审判员 倪晓花
二〇一五年六月八日
书记员 姜舒雯