天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1187号
上诉人（原审被告）刘俊义。
委托代理人付启源，天津臻赢律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市卓越贵通贸易有限公司，住所地天津开发区黄海路249号中信物流科技园3号单体2层A168室。
法定代表人郝志康，总经理。
委托代理人李东峰，天津金华达律师事务所律师。
原审被告天津市塘沽立达工贸有限责任公司，住所地天津市滨海新区塘沽抚顺道479号。
法定代表人于秀英，董事长。
委托代理人张婉，天津海天律师事务所律师。
上诉人刘俊义因腾房纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2014）滨塘民初字第554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人刘俊义的委托代理人付启源，被上诉人天津市卓越贵通贸易有限公司的委托代理人李东峰，被上诉人天津市塘沽立达工贸有限责任公司的委托代理人张婉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2002年1月1日，被告天津市塘沽立达工贸有限责任公司（原名称为天津市塘沽立达工贸实业总公司，以下简称立达公司）与被告刘俊义签订房屋租赁协议，约定立达公司将当时自有房屋坐落于滨海新区塘沽福建北路848号的平房3间计600平方米出租给刘俊义使用，租赁期限为4年，自2002年1月1日至2005年12月31日止，年租金66000元。上述合同签订后，刘俊义开始使用租赁房屋。合同到期后，双方未再签署新的租赁协议，刘俊义继续使用该房屋。2006年12月31日，立达公司在塘沽区人民法院对刘俊义提起诉讼，要求刘俊义将租赁房屋交还，并支付房租及使用费。塘沽区人民法院于2007年4月作出（2007）塘民初字第100号民事判决书，判决刘俊义将福建北路848号房屋腾空交予立达公司并支付房屋租金；该判决现已经发生法律效力。后刘俊义继续使用该房屋。立达公司于2008年9月25日向塘沽区人民法院申请强制执行。塘沽区人民法院执行庭于2009年2月向刘俊义下达了公告，责令其在2009年2月15日前将福建北路848号房屋腾空交予立达公司，逾期依法强制执行。2009年7月27日，塘沽区人民法院作出（2008）塘执字第1475号执行裁定书，终结（2007）塘民初字第100号民事判决书的本次执行程序，待具备条件时恢复执行。
2013年6月18日，被告立达公司作为出让方（即甲方），原告天津市卓越贵通贸易有限公司（以下简称卓越贵通公司）作为受让方（即乙方），签订《房地产转让协议》，该协议第一条约定：转让的第一处房地产位于塘沽福建北路848号车间。建筑面积600.83平方米，砖混结构，土地来源为出让，使用性质为工业用地。现状为原租户红洲演艺中心和（红洲）洗浴占用。转让的第二处房地产位于塘沽福建北路896号的二层楼房。建筑面积972.75平方米，砖混结构，土地来源为出让，使用性质为商服用地，现状为原租户红洲演艺中心和（红洲）洗浴（部分）占用。第二条约定：上述二处房屋及场院的转让价格为8399850元。由乙方在办理房屋产权转让前全额交付给甲方。第三条约定：本协议签订后，甲、乙双方办理房屋产权过户手续。第四条约定：双方已实际考查二处房屋和场院的现有状况，并同意按现状转让交接，红洲演艺中心和（红洲）洗浴占用的房屋及场院问题，由乙方负责解决。双方于2013年9月6日办理了产权过户手续，目前房屋所有权人登记为原告卓越贵通公司。原告卓越贵通公司亦向被告立达公司出具承诺书一份，内容为：天津市塘沽立达工贸有限责任公司转让的塘沽福建北路848号一层平房及场院和福建北路896号二层楼房及场院，在过户给我公司前，我方已实际考查了上述房屋和场院的现有状况，并同意按现状转让交接并通过房屋交易管理部门办理过户手续。红洲演艺中心和（红洲）洗浴占用上述两处房屋及场院的问题，在房屋及场院过户手续办理完结后由我方负责解决处理。
2014年7月8日，刘俊义向天津市滨海新区法院提起诉讼，诉讼请求为：确认卓越贵通公司与立达公司就天津市滨海新区塘沽福建北路848号房屋买卖行为无效，天津市滨海新区人民法院（2014）滨功民初字第1896号案件判决：驳回刘俊义的诉讼请求。刘俊义不服一审判决，上诉至天津市第二中级人民法院，天津市第二中级人民法院（2015）二中保民终字第63号民事判决：驳回上诉，维持原判。
原告诉请，1、被告刘俊义将原告所有的坐落于天津市滨海新区塘沽福建北路848号房屋腾出交于原告；2、被告刘俊义自2013年7月1日至实际腾房之日止按每日1160元的标准给付原告房屋使用费，被告天津市塘沽立达工贸有限责任公司对此项房屋使用费承担连带责任；3、本案诉讼费用和其他费用由被告负担。
原审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。被告刘俊义提出其与立达公司签有租赁协议，原告没有本案诉讼主体资格的抗辩，原审认为，经（2015）二中保民终字第63号生效判决，本案原告卓越贵通公司经与被告立达公司签订的房地产转让协议取得涉诉房屋的所有权的行为，并未违反相关法律规定，故原告卓越贵通公司作为涉诉房屋的所有权人，有权提起腾房的诉讼请求。被告刘俊义与立达公司的租赁协议实际已被（2007）塘民初字第100号民事判决确认解除，并已进入强制执行程序，故被告刘俊义已无正当理由占有使用涉诉房屋，被告刘俊义应当将涉诉房屋腾交原告，即原告的第一项诉讼请求，予以支持。考虑涉诉房屋的使用现状，原审认为限期三十日腾房为宜。虽被告刘俊义强调2009年7月后向立达公司支付过租金，但不能提供证据，无法支持被告刘俊义的抗辩理由。原告主张被告刘俊义自2013年9月7日始支付房屋使用费，原审认为2013年9月6日原告取得涉诉房屋产权，自该日后的房屋使用费，应由被告刘俊义给付原告。至于房屋使用费的标准，参考当地租金标准，根据公平原则及诚实信用原则，酌定每月租金为34800元为宜。对于原告主张的被告立达公司对房屋使用费承担连带责任的问题，原审认为，原告与立达公司签订房地产转让协议时，原告已知涉诉房屋被占用的状况，且原告承诺自行解决处理，故被告立达公司并未违反房地产转让协议的约定，不应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告刘俊义于本判决生效之日起三十日内将其占用的天津市滨海新区塘沽福建北路848号房屋腾交给原告天津市卓越贵通贸易有限公司；二、被告刘俊义于本判决生效之日起十日内给付原告天津市卓越贵通贸易有限公司自2013年9月7日至本判决指定期间内实际腾房之日止的房屋使用费（按每月34800元标准计算）；三、驳回原告天津市卓越贵通贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元（原告已交纳），由被告刘俊义负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。
原审判决后，上诉人刘俊义不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。主要理由：上诉人与被上诉人卓越贵通公司没有合同关系，故被上诉人卓越贵通公司不具有要求上诉人腾房的主体资格；房屋使用费应以评估的数额为准；因被上诉人卓越贵通公司仅缴纳腾房之诉的诉讼费用，没有缴纳给付房屋使用费的相关诉讼费用，故原审判令上诉人支付房屋使用费超出审理范围。
被上诉人天津市卓越贵通贸易有限公司答辩意见：要求驳回上诉，维持原判。
原审被告天津市塘沽立达工贸有限责任公司答辩意见：要求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人刘俊义与立达公司签订租赁协议后，立达公司将涉案房屋转让给卓越贵通公司，虽然法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但因卓越贵通公司取得涉案房屋所有权时，上诉人与立达公司的租赁合同业已到期，上诉人继续占用涉案房屋已无合法依据。故卓越贵通公司要求上诉人腾房并给付占用期间的房屋使用费，本院应予支持。关于房屋使用费数额问题，考虑到上诉人与立达公司的租赁协议已于2005年届满，2005年至今房屋租金发生较大变动，故原审法院根据公平原则，按照上诉人实际使用期间的当地租金标准判令上诉人给付房屋使用费并无不当，本院对此予以维持。关于上诉人所提原判决是否超出审理范围问题，因卓越贵通公司在原审期间诉请了房屋使用费，且卓越贵通公司也按照原审法院的立案要求预交了相应的诉讼费，故在此情况下，上诉人对此所提异议，本院不予考虑。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘俊义负担。
本判决为终审判决。
审判长 哈 欣
审判员 包 颖
审判员 王 新
二〇一五年十一月十六日
书记员 庞 艺
速录员 李晓旭