审判长
合议庭成员
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7615号
上诉人（原审被告）：李冬生，男。
上诉人（原审被告）：易杰英，女。
被上诉人（原审原告）：赵平，男。
原审第三人：武汉市园林场，住所地武汉市洪山区关山武黄路**号。
法定代表人：郝长寿，该场场长。
上诉人李冬生、易杰英因与被上诉人赵平、原审第三人武汉市园林场（以下简称园林场）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第00682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李冬生、易杰英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵平的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定赵平是依易杰英的合同草稿为依据，这与事实不符，赵平以打印合同名义篡改了合同条款，把损失转交给李冬生、易杰英。二、双方曾达成口头的协议，如园林场收回门面房屋损失由赵平自行承担，但双方签订的合同遗漏了该条款。
赵平答辩称，李冬生、易杰英说我篡改合同不属实，我们是协商好后经李冬生、易杰英同意打印的合同，合同草稿和正式的是一样的。三万元租金是我一次性交给李冬生、易杰英的，李冬生、易杰英说如果第二年租不了就把第二年的租金退给我。请求驳回李冬生、易杰英的上诉，维持原判。
2015年5月，赵平向一审法院起诉，请求判令：一、解除双方于2012年4月1日签订的《租赁合同》；二、李冬生、易杰英依照合同约定，退还剩余的一年租金15000元及利息1500元；三、李冬生、易杰英承担本案的全部诉讼费用。
原审第三人园林场未到庭应诉。
一审法院认定事实：李冬生与易杰英系夫妻关系。自2006年，李冬生与园林场签订《武汉市园林场门面租赁合同》，李冬生承租园林场马鞍山森林公园大门楼东侧第二间门面，租赁期限一年，自当年4月1日至次年3月31日。2012年4月1日，李冬生再次与园林场续签租赁合同，该合同约定，李冬生不得将物业转租他人。2012年3月，李冬生、易杰英与赵平协商转租事宜，并将案涉门面交付赵平使用，赵平向李冬生、易杰英支付租金30000元。2012年4月7日，赵平与李冬生、易杰英签订《租赁合同》，约定：1、乙方（赵平）于2012年4月1日租赁甲方（李冬生）马鞍山森林公园第二间门面，年租金15000元，租赁期为二年，自2012年4月1日至2014年4月1日，甲方要求乙方先支付两年门面租金30000元。2、店内原有货物定价5000元，同租金一次付清。园林场应收租金由甲方承担，电费、水费、卫生费由乙方承担，由乙方负责经营、管理门面。3、乙方经营第一年期限内，若特殊情况造成不能租赁，应退回一年内剩余租金，第二年若特殊情况造成不能租赁，甲方全额退还租金（年租金15000元），若乙方自行退出，租金不退，租赁期满，经甲方同意可按新合作意向优先续签新的租赁合同。4、使用期间，房屋装修造成损坏，由乙方负责修复。5、甲方负责办理卫生许可证、工商营业执照，乙方出现的食品安全事故由乙方承担。上述合同由赵平签字，易杰英签署李冬生的名字，李冬生在场，亦予认可。合同签订后，赵平向李冬生、易杰英支付货物转让款5000元，后赵平承租案涉门面用于经营烧烤用品和烧烤配送。2013年3月，园林场通知各承租户收回门面，要求在当年4月1日合同期满后搬离。赵平与李冬生、易杰英协商退还剩余租金事宜未果。2013年4月16日，赵平搬离案涉门面，园林场遂将案涉门面收回。赵平于2013年向一审法院起诉要求李冬生、易杰英退还剩余租金，后撤诉。2013年11月，赵平向园林场结清案涉门面的水费、卫生费、电费共计1289元。就剩余租金退还事宜，赵平再次诉至一审法院。
一审庭审中，赵平提交了易杰英起草的《租赁合同》草稿，该草稿中租赁时间为2012年3月1日至2014年3月1日，其余内容与2012年4月7日签订的《租赁合同》内容基本一致。易杰英陈述其收到赵平支付的2012年3月当月租金500元。李冬生、易杰英均陈述在签订《租赁合同》时未对合同内容进行查看，该合同内容非其真实意思表示，该合同应为无效，但未向法院提交相应的证据。李冬生、易杰英认为《租赁合同》第四条中的“特殊情况”应理解为园林场发现转租后收回门面，除该情形外，李冬生、易杰英不向赵平退还租金。赵平认为上述“特殊情况”应理解为门面被拆迁，现园林场因建设需要收回门面，李冬生、易杰英应退还剩余租金。赵平与李冬生、易杰英均认为园林场知道或应当知道案涉门面已转租，其未提出异议，应视为其认可转租行为，即转租行为有效。赵平与李冬生、易杰英均确认双方之间的《租赁合同》已于2013年4月1日解除。
一审庭审后，园林场向一审法院陈述，其与李冬生之间的租赁合同约定不得转租，李冬生将案涉门面转租给赵平的转租行为无效，园林场对案涉门面的使用、经营情况不清楚。
一审法院认为，李冬生与园林场签订《武汉市园林场门面租赁合同》，租赁期限一年，自2012年4月1日至2013年3月31日。后李冬生、易杰英与赵平签订《租赁合同》，将案涉门面转租与赵平，转租期限二年，自2012年4月1日至2014年4月1日。因转租期限超过李冬生剩余租赁期限，故超过部分的约定无效，即2013年4月1日至2014年4月1日期间的租赁合同无效。庭审中，赵平与李冬生、易杰英均确认双方之间的《租赁合同》已于2013年4月1日解除，因该日起《租赁合同》无效，无需解除，故对赵平要求解除《租赁合同》的诉讼请求不予支持。赵平与李冬生、易杰英之间的《租赁合同》无效，产生相互返还的法律后果，即赵平返还租赁门面，李冬生、易杰英返还剩余租金。赵平于2013年4月16日交还案涉门面，其应承担2013年4月1日至2013年4月16日期间的房屋占有使用费657.50元（15000元/年÷365天×16天），剩余租金14342.50元应由李冬生、易杰英返还给赵平。因赵平与李冬生、易杰英对其租赁期限二年超过原承租期限，导致超过部分合同无效的法律后果均有过错，均应承担一定的责任，故对赵平要求李冬生、易杰英承担利息损失1500元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、李冬生、易杰英于本判决生效之日起十日内向赵平退还租金14342.50元；二、驳回赵平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费213元，减半收取106.50元，由李冬生、易杰英承担（此款已由赵平预交，李冬生、易杰英于本判决生效之日起十日内支付给赵平）。
一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案应围绕上诉人李冬生、易杰英的上诉理由与上诉请求进行审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、赵平是否篡改了合同条款；二、合同是否遗漏了双方曾达成的口头协议，如园林场收回门面房屋损失由赵平自行承担的条款。
关于第一个焦点问题。李冬生、易杰英未举证证明赵平篡改了合同条款的证据，一审中，赵平却提交了易杰英起草的《租赁合同》草稿，该草稿中除租赁时间与2012年4月7日签订的《租赁合同》不一样外，其它内容基本一致。因此，李冬生、易杰英上诉认为赵平篡改了合同条款无事实依据。
关于第二个焦点问题。李冬生、易杰英上诉称曾与赵平达成口头协议如园林场收回门面房屋损失由赵平自行承担，合同遗漏了该条款，但赵平予以否认，李冬生、易杰英也未举证予以证明，故李冬生、易杰英的该项上诉理由不成立。
综上所述，上诉人李冬生、易杰英的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费213元，由李冬生、易杰英负担。
本判决为终审判决。
审判长 余小乔
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二○二○一七年一月十三日
书记员 黄 浩