广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第79号
上诉人（原审被告）：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住所地：广州市荔湾区。
委托代理人：黄京穗、陈琪璋，均系广东恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈展红，女，1970年2月5日出生，汉族，住所地：广州市海珠区。
委托代理人：吴春婉，广东粤广律师事务所律师。
上诉人涂国钧因与被上诉人陈展红房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月2日，涂国钧（出卖人，委托代理人为广州市万城商业经营管理有限公司，以下简称万城公司）与陈展红（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）1层10号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为824500元（第三条）；付款方式为一次性付款：2011年2月27日前支付414500元，余下房价款410000元向银行申请抵押贷款；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。万城公司向陈展红开出房款414500元、税费25999元的《收据》。涂国钧表示确认万城公司已将上述房款和税费转交给其。
陈展红以涂国钧逾期办理涉案商铺的交易过户手续等为由于2014年8月8日提起本案一审诉讼。陈展红诉称：陈展红与涂国钧签订《商铺买卖合同》，约定陈展红向涂国钧购买其所有的商铺。根据合同第十五条约定，出卖人在合同生效后210个工作日内，负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日，买受人可以解除合同，并要求出卖人退还已付房款和支付违约金。陈展红已按合同约定向涂国钧支付首期房价款，涂国钧本应于2012年1月10日前为陈展红办理交易过户手续，但至今涂国钧仍未按合同规定的时间申办涉案商铺的过户手续，已属违约。此外，根据房管部门的档案资料显示，涉案商铺已被法院查封。涂国钧未将涉案商铺被查封的事实告知陈展红，涉案商铺实际上也没办法过户给陈展红。合同因涂国钧的违约行为已无法继续履行，陈展红的合法权益受到极大损害。故起诉请求判令：1、解除陈展红、涂国钧签订的《商铺买卖合同》；2、涂国钧向陈展红返还购房款414500元及税费25999元；3、涂国钧向陈展红支付违约金82450元（按总房价款824500元的10%的标准计算）；4、涂国钧承担本案诉讼费。
涂国钧一审辩称：涉案房屋虽然被查封，目前无法进行产权的转移，但是并非导致合同解除无法履行。涉案房屋是被司法部门错误查封的，涂国钧已申请解除查封措施。而且，陈展红怠于履行申请解封的请求，也导致本案房屋无法在审判前顺利解封。因此，涂国钧不同意陈展红的诉讼请求。
原审诉讼中，双方当事人均确认涉案房屋的现址为海珠区南珠路14号110，并登记在涂国钧名下。
原审另查，据查册时间为2014年8月5日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路14号110的房屋登记时间为2011年9月7日，目前分别被广州市白云区人民法院查封，查封时效为2013年11月25日至2015年11月24日，及广州市海珠区人民法院轮候查封；等。涂国钧在原审法院限期内未能解除涉案房屋的查封。
原审法院认为，万城公司代涂国钧与陈展红签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对陈展红、涂国钧具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。陈展红依约支付首期房款414500元。根据合同约定，该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。因此，涂国钧至今未为陈展红办理涉案商铺的交易过户手续的行为，已构成违约，而且涉案商铺现已被法院查封，涂国钧未能在原审法院限期内解除对涉案商铺的查封，涉案合同的合同目的也无法实现。故陈展红要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求涂国钧返还已付购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金的诉讼请求，合理合法，予以支持。对涂国钧不同意解除合同的抗辩意见，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、解除广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告陈展红于2011年4月2日签订的《商铺买卖合同》。二、被告在本判决生效之日起10日内，返还房款414500元、税费25999元给原告。三、被告在本判决生效之日起10日内，支付违约金82450元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9029元，由被告负担。
判后，上诉人涂国钧不服原审判决，向本院提起上诉称：陈展红购买涉案商铺时仅按合同约定支付了一半的购房款项，一审判决按照合同约定的全额购房款比例支付违约金过高，要求法院予以调低，我方要求按照陈展红实际支付购房款项计算违约金。故上诉请求：1、撤销原审判决第三项判项中的支付违约金的判决，要求按照陈展红实际支付购房款项计算违约金；2、本案一审、二审的全部诉讼费由陈展红承担。
被上诉人陈展红答辩称，不同意涂国钧的上诉请求，理由：一，双方的合同已对违约金的标准作了明确约定，该合同属于当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应当以合同的约定为准履行双方的权利义务及出现违约行为时应当承担的违约责任。二，退一步讲，虽然10%的标准按照全部购房款计算，但实际上如果按照我方已经支付的购房款的话，一审判决的违约金数额相当于我方已付房款的20%，现有的司法解释关于商品房买卖合同的违约金的上限是30%，所以我方认为原审判决合理合法，希望二审法院予以维持。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
在二审庭审中，双方对合同第十五条“本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金”的约定中“按房价款10%的标准向买受人支付违约金”是指总房价款还是已付房价款有不同的理解，涂国钧认为，该房价款没有明确说明是总房价款还是已付房价款，该约定不明，其认为应当是已付房价款。陈展红认为，该款约定的后面写明如果合同继续履行，出卖人每日按已付房价款的千分之一的标准向买受人支付违约金，如果违约金计算基准是按已付购房款计算，合同会有明确表述，故前述按房价款是指总房价款。
本院认为，原审判决认定涂国钧未在双方合同约定的办证期限内为陈展红办理涉案房屋房产证，已构成违约，陈展红有权根据合同的约定要求解除《商铺买卖合同》，而判决解除《商铺买卖合同》，涂国钧对此没有提起上诉，本院对原审此项处理予以确认。针对涂国钧提出的上诉意见，双方对合同第十五条约定中的“按房价款10%的标准向买受人支付违约金”是指总房价款还是已付房价款的问题，合同第十五条前面表述：如解除合同的，出卖人按房价款10%的标准向买受人计付违约金；后面表述：合同继续履行，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金。从该条款的表述可以看出，合同继续履行，涂国钧每日按陈展红已付房价款千分之一的标准支付违约金，那么，解除合同的，出卖人按房价款10%的标准向买受人计付违约金中的“房价款”指的是总房价款。本院认定该“房价款”指的是总房价款，涂国钧该上诉主张，理由不成立，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费450元，由上诉人涂国钧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 刘 纯
颜玉婵