辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终850号
上诉人（原审原告）：梁振库。
委托诉讼代理人：王建平，辽宁金石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连峰景美墅地产发展有限公司，住所地大连市旅顺口区启新街道38号1-2层。
法定代表人：李晓明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，辽宁芳鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹光宇，辽宁芳鑫律师事务所律师。
上诉人梁振库因与被上诉人大连峰景美墅地产发展有限公司（以下简称峰景美墅公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁振库及其委托诉讼代理人王建平，被上诉人峰景美墅公司的委托诉讼代理人ＸＸ、曹光宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁振库上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判峰景美墅公司按合同约定的日万分之一给付梁振库逾期办理产权证的违约金67,674.28元（自2014年10月6日始至2016年12月1日止，共计782天），一审判赔了20,726元，应补判46,948.28元。事实和理由：一、一审判决认定的可以办产权证的时间与事实不符。至2016年7月22日和9月7日，被上诉人利用纸质通知的形式通知上诉人可以开具正式购房发票（即全款结算发票），但是必须到物业公司捆绑交齐物业费和电费，为此包括上诉人在内的很多业主提出质疑，并向旅顺口区国税局、房产局物业科和大连民意网投诉。直到2016年11月30日被上诉人电话通知不用签订物业费和电费的欠款确认书后，上诉人才于次日（即2016年12月1日）到被上诉人处开具了全款发票。因此，逾期办证时间应从2014年10月6日始至2016年12月1日止共计782天。一审法院认定逾期办证违约金截止至2016年7月22日是错误的。二、补充协议是霸王条款，格式条款，是被上诉人重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与上诉人协商的条款。实际上双方法律地位并不平等，被上诉人未履行《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第五十二条、第五十四条的有关规定，该补充协议的第十二条约定的“办理房屋所有权登记的期限为一年……”与主合同条款不符，属于无效条款，不能作为判决依据。三、一审判决没有按照合同的约定标准支付违约金是错误的。双方合同约定，逾期办证违约金为日万分之一，远低于法定标准，不存在违约金过高的问题，而一审法院将违约金调整为日万分之零点五，既无事实依据，也违反了法律规定，况且逾期办证的违约金是对开发商行为的惩罚，合同本身就是约束双方的，合同中同时约定了买受人和出卖人的责任和义务是对等的，因此不适用合同法中关于相关违约金过高适当调整的条款。此外，由于被上诉人的原因导致上诉人房产证迟迟办不下来，从而影响该房屋的买卖和留学贷款，导致孩子出国留学拖延一年审签，造成了不可估量的损失，请二审法院给予认真考虑。
峰景美墅公司辩称，不同意梁振库的上诉请求。一、政府严重违约直接导致小区业主不能如期办证，根据上诉人与被上诉人签订的买卖合同及《补充协议》，政府违约属于非出卖人责任，被上诉人不应承担逾期办证违约金。1.政府于2011年5月向被上诉人交付案涉宗地时，违反约定未将宗地内的高压线动迁（至今仍未迁出），导致被上诉人仅能开工建设高层建筑和少量别墅建筑，并且在高层项目完工后无法办理竣工规划验收。被上诉人于2013年12月26日向政府报送“关于请求调整鹿山项目规划的报告”，提出进行“分段验收”的申请，但政府一直拖延未予答复，直至2015年6月26日被上诉人才取得《建设工程竣工规划分段验收合格证》（旅规分验009号），由于通过建设工程竣工规划验收是进行后续验收、备案的前提条件，政府的违约行为及工作效率直接影响了鹿山项目竣工验收的顺利进行。2.《国有建设用地使用权出让合同》约定交付的宗地应达到“六通”（通路、通电、通讯、通供水、通排水、通供暖）条件，但政府交付宗地时红线外电力配套存在严重问题，相关区域电力容量已饱和，经被上诉人持续沟通与催促，政府委托大连电力勘察设计院有限公司于2016年5月份设计出由塔河湾向宗地供电的施工设计方案。宗地红线外的电力配套本应由政府负责保障，政府有责任亦有能力履行自身义务，但政府在2011年至今长达5年多的时间内未履行“通电”义务，且一直以电力供应未达标为由拒绝为被上诉人办理初始登记，后经被上诉人多方努力，政府同意有条件地提前为被上诉人办理备案手续，被上诉人于2016年7月22日前将全部材料报送大连市不动产登记中心旅顺口分中心。上述事实表明，被上诉人根本无法避免因政府违约而引发的严重后果，政府在案涉产权证办理中始终发挥着主导和决定性作用，被上诉人为了业主的利益竭尽所能，并不存在任何过错。双方签订的《补充协议》第12条约定，“非出卖人的责任，出卖人继续协助办理”，被上诉人认为逾期办证并非被上诉人造成的，政府违约属“非出卖人责任”，不应把政府的责任强加给被上诉人，否则对被上诉人而言极不公平。二、签订《补充协议》是双方的真实意思表示，上诉人认为《补充协议》是霸王条款、格式条款没有事实与法律依据，商品房买、卖双方签订补充协议对《合同》加以补充、完善或变更符合法律规定，同时也是商品房买卖领域的习惯做法，上诉人作为购房人应当知晓补充协议所具有的法律约束力，进而对协议条款严加审查，并谨慎行使签署协议之权利。如果《补充协议》存在法律规定的无效或者可撤销的情形，上诉人应当依法行使相关权利。小区业主均与被上诉人签订了《补充协议》，绝大多数并没有就协议效力提出异议，上诉人在没有任何证据证明该协议存在效力瑕疵的情况下单方否认协议的法律效力，违反合同法所倡导的诚实信用原则。三、关于上诉人诉称的逾期办证违约金起算、截止时间问题。1.双方在补充协议第12条已进行约定，违约金计算的起始时间变更为房屋交付之日起满一年，即应按照一审法院的判决从2015年4月1日开始计算，上诉人要求从2014年10月6日开始计算与约定不符。2.根据大连市不动产登记中心旅顺口分中心出具的《说明》，被上诉人已于2016年7月22日将办理登记所需的全部手续报送完毕，截至2016年7月22日被上诉人就办理登记已履行法定协助义务和合同义务，因此计算违约金的截止时间应为2016年7月22日。四、一审法院认定的违约金计算标准已充分保护了上诉人的利益，支付违约金是为了弥补损失，上诉人并未举证证明自身遭受的实际损失。一审法院综合考虑合同履行、过错程度等情况，认为无法认定全部过错责任在被上诉人，进而决定按照“日万分之零点五”的标准计算违约金，被上诉人认为该判决结果已充分弥补了上诉人的损失。五、被上诉人为解决问题付出巨大努力。虽然逾期办证的根本原因在于政府，被上诉人并不应承担违约责任，但考虑到政府的信誉，考虑到小区业主的切身利益，经政府和法院协调，被上诉人履行一审判决或采取调解、和解等方式对问题加以解决，经多方筹集资金被上诉人已对业主进行补偿，被上诉人为解决问题、维护大局已表现出最大诚意。小区共有503户业主，截止目前仅有包括本案上诉人在内的12户业主与被上诉人存在纠纷。综上，被上诉人认为上诉人提出的诉请没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。
梁振库向一审法院起诉请求：1.要求峰景美墅公司立即将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助梁振库办理房地产权属证书；2.要求峰景美墅公司承担梁振库不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任，向梁振库支付违约金51,837元（自2014年10月6日至2016年5月31日，计599天）；3.要求峰景美墅公司自2016年6月1日始至梁振库能够办理产权登记手续日止，每日按房款总额万分之一向梁振库支付违约金86.54元；4.要求峰景美墅公司立即解决梁振库不能正常用电问题，达到梁振库能办理正常用电手续的条件。
一审法院认定事实：2013年3月4日，原告梁振库与被告峰景美墅公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，买受人（即原告）购买出卖人（即被告）位于旅顺口区鹿山园路206号16层2号的商品房，房屋总价款为865,423元。其中付款方式为合同签订之日交付首付款265,423元，余款600,000元采用按揭贷款方式支付……。该合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前交付房屋。第十四条约定，出卖人承诺水、电交付使用时正常使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即出卖人协助继续办理，逾期180天之次日起出卖人按房款总额的日万分之一支付违约金。同日，原、被告还签订《补充协议》一份，其中第十二条约定，关于产权登记，双方同意将《合同》第十五条变更为：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担违约金。非出卖人的责任，出卖人继续协助办理”。双方确认：《合同》第十五条的约定对双方不再适用。第二十五条约定，本补充协议作为该《合同》不可分割的组成部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议与《合同》有相抵触部分，以本补充协议为准”。合同签订后，原告按约定付清了房款，被告于2014年4月1日将房屋交付给原告，但被告未能按约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告的理由是，政府在交付涉案宗地时由于动迁的原因，未达到“净地出让”的交付条件，致使被告于2015年6月26日才取得了《建设工程竣工规划分段验收合格证》，影响了鹿山项目的后续验收及备案工作。2016年7月26日，大连市不动产登记中心旅顺口分中心出具说明一份，载明：“大连峰景美墅地产发展有限公司，项目名称：《旅顺鹿山园》。该公司于2016年7月19日到窗口送件，由于手续不全告知须补齐要件。又于7月22日补齐手续，现正在录入信息，进行楼盘整理”。截至庭审时，案涉小区使用的仍是临时用电。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力。原告已按约定交付了购房款，被告应按约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，被告未能按约定时间将相关资料报产权登记机关备案，导致原告不能取得房屋所有权证书，被告已构成违约，应承担违约责任。关于违约金的起算时间，按照《补充协议》第十二条的约定，逾期办证的违约金起算时间从交房之日起180日，变更为房屋交付之日起一年,即自2015年4月1日起计算，截止日期应为被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，即2016年7月22日。庭审中，被告认为违约金过高，应予调整，一审法院认为，确认违约金是否过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度，根据公平原则，予以衡量，本案被告为使原告能尽快办理权属登记确实积极地与政府有关部门协调，没有证据证明其存在恶意拖延办证的行为，因此无法认定出现本案纠纷的全部过错责任在被告。根据《合同法》的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此在没有证据证明原告损失额的情况下，参照银行同期贷款利率的标准，违约金确实过高，结合本案的实际情况，酌情予以调整，以被告按已收房款的日万分之零点五向原告支付违约金为宜。因此违约金应自2015年4月1日起以原告已付房屋价款总额865,423元为计算基数，以日万分之零点五为计算标准计算至2016年7月22日，故违约金应为20,726元（865,423元×万分之零点五/天×479天）。因被告已于2016年7月22日将办理权属登记所需的全部手续报送不动产登记中心，已完成了协助买受人办理房屋所有权登记手续的义务，因此对于原告要求被告立即将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权属证书的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告立即解决原告不能正常用电问题，达到原告能办理正常用电手续条件的诉讼请求，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》中出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，水、电在交付使用时正常使用，现案涉房屋早已交付，但案涉小区使用的仍是临时用电，对此被告应当承担继续履行的责任，故对原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。
综上，一审法院判决：一、被告大连峰景美墅地产发展有限公司于判决生效之日起十日内给付原告梁振库逾期办证违约金20,726元；二、被告大连峰景美墅地产发展有限公司协助原告梁振库办理位于旅顺口区鹿山园路206号16层2号房屋正常用电手续;三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1098元，其他诉讼费50元，合计1148元，由被告负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求均依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.对于梁振库出具的购房发票，峰景美墅公司对真实性并无异议，本院予以确认。2.对于梁振库提供的大连市旅顺口区房产局出具的通知，峰景美墅公司虽有异议，称其并未收到该通知，但对该通知上加盖的大连市旅顺口区房产局的印章真实性没有异议，故对该份证据本院予以采信。3.对于梁振库提供的2016年11月26日的录音证据，峰景美墅公司对真实性不予认可，因无法确认录音中相关人员的身份，故本院对该份录音证据不予采信。4.对于梁振库提供的2016年7月15日大连瑞迪物业管理有限公司向业主梁艳华出具的证明，因未能提供原件，峰景美墅公司对该证据真实性不予认可，故本院不予采信。5.对于峰景美墅公司提供的2013年12月27日旅顺口区规划局出具的收到其向政府提交分段验收报告的证明，梁振库虽表示真实性无法确认，但未能举证证明该证据上加盖的旅顺口区规划局的印章系虚假的，故本院对该份证据的真实性予以确认。6.对于峰景美墅公司提供的2016年7月15日其通知小区业主办理产权证、开具发票的手机短信，梁振库否认收到该短信，并称发送的号码不是其手机号码，因该短信所发送的手机号码与梁振库在商品房买卖合同上记载的手机号码不符，无法证明梁振库已收到通知短信，故对该证据本院不予采信。7.对于峰景美墅公司提供的在2016年7月-9月期间其为案涉小区业主开具的全额购房发票，因该证据发生于峰景美墅公司与其他业主之间，不能证明峰景美墅公司对梁振库不存在发票与物业费等捆绑的情况，与本案不具有关联性，本院对该证据不予采信。8.对于峰景美墅公司提交的其为业主交纳2014-2015年度取暖费的收款收据，梁振库对该收据的真实性没有异议，本院予以确认。
本院确认如下事实：2013年12月27日，旅顺口区规划局出具收到峰景美墅公司向该局提交案涉小区分段验收申请报告的证明。2014年10月31日，峰景美墅公司向大连泰和供热有限公司交纳2014年度取暖费。2016年9月5日，大连市旅顺口区房产局向大连瑞迪物业管理有限公司下发通知，主要内容为：近期鹿山园小区业主上访事件较多，经房产局研究决定，大连瑞迪物业管理有限公司应就业主不交两年物业费就不给开全额购房发票等问题进行整改。望大连瑞迪物业管理有限公司接到此通知后，即日起立即停止物业费和开具全额购房发票捆绑等问题。如不执行此通知，房产局将按规定进行处罚。2016年12月1日，峰景美墅公司给梁振库开具购房发票，金额为865,423元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院补充查明如下事实：2009年11月27日，大连市旅顺口土地储备交易中心向大连海桥国际实业有限公司（即峰景美墅公司的投资人）出具《关于启新街东段局部地块相关问题的答复意见》，其中载明：同意将高压线挪到小区之外的方案，供地前处理完毕。2009年11月30日，大连市国土资源和房屋局旅顺口国土资源分局与大连海桥国际实业有限公司签订《成交确认书》，约定大连市国土资源和房屋局旅顺口国土资源分局对建设用地编号为（2009）-46号地块以挂牌方式进行出让，该宗地为净地出让。2011年4月20日，大连市国土资源和房屋局旅顺口国土资源分局与峰景美墅公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定合同项下出让宗地坐落于旅顺口区启新街；出让人同意在2011年5月19日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到下列土地条件：场地平整达到宗地红线内平整，周围基础设施达到宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、通供水、通排水、通供暖）。
2013年10月8日，峰景谷项目1号楼（即案涉楼房）取得建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘查单位出具的五方竣工验收报告和房屋建筑工程质量保修书。案涉房屋所在的旅顺口区鹿山园路206号楼即为峰景谷项目1号楼。
2013年12月26日，峰景美墅公司向大连市旅顺口区规划局提交《关于请求调整鹿山项目规划的报告》，主要内容为：峰景美墅公司2009年11月摘得鹿山地块，该地块中间有一条高压线路。2009年11月27日，区政府承诺在供地前将高压线迁出小区之外，但时至今日已有四年时间，政府仍未将高压线迁出。目前，大部分业主已经入住，但因高压线问题，项目仍无法走竣工报验程序，为此，已入住业主要求峰景美墅公司办产权证，并且由于政府延迟动迁可能产生巨大损失。鉴于以上情况，请考虑暂时将规划中的项目地块分成A、B两块，采用分段验收的形式，以解决当前存在的问题。
2015年6月26日，峰景谷项目1-9#住宅楼、10、11#地下车库取得建设工程竣工规划分段验收合格证。
峰景美墅公司于2014年8月29日取得有线电视工程竣工验收合格证；2014年9月25日取得集中供热工程并网竣工接收证明书；2015年6月5日，取得了案涉小区的消防备案凭证；2015年6月24日取得给水工程竣工接收证明；2015年7月27日取得市政工程竣工验收备案证；2015年7月28日取得信报箱工程验收合格证；2015年12月22日取得办公用房交接书；2016年2月3日取得了环保验收许可。
2015年12月28日，大连博源电力安装工程有限公司出具《情况说明》，证明2013年9月该公司与峰景美墅公司签订《峰景谷住宅小区高低压电力外网及配电工程施工合同》，该公司施工并于2013年10月中旬完成区内管路铺设及配电亭施工等相关工程，由于政府至今未能将高压线迁出，致使该公司自2013年10月停工至今，直接影响小区电力工程验收等问题。2016年5月6日，大连供电公司委托大连电力勘查设计院有限公司出具《峰景谷住宅小区10kv配电站进线工程施工图设计说明书》和《峰景谷住宅小区10kv配电站进线工程主要设备材料表》。双方当事人在二审中均认可电力竣工验收手续至今亦未办理完毕。
本案在二审审理过程中，双方当事人均认可2014年4月6日梁振库实际领取案涉房屋的钥匙以及大连瑞迪物业管理有限公司系案涉鹿山园小区的物业公司的事实。
本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为两个：一是案涉房屋逾期办理产权证峰景美墅公司是否应当承担违约责任的问题；二是若峰景美墅公司应承担责任，则违约金的数额应如何确定的问题。
针对第一个焦点问题，即峰景美墅公司对案涉房屋产权证办理的逾期应否承担违约责任的问题，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》的约定，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担违约金。非出卖人的责任，出卖人继续协助办理。现峰景美墅公司未在合同约定的期限内向房屋产权部门提交办理产权证所需的相关材料，导致梁振库无法在约定期限内办理案涉房屋的产权证，应当承担违约责任。但鉴于大连市旅顺口土地储备交易中心在峰景美墅公司受让案涉小区所在地块前，即承诺将案涉地块上的高压线挪至小区外，在供地前处理完毕；在《成交确认书》中，大连市国土资源和房屋局旅顺口国土资源分局亦确认案涉宗地系净地出让；在签订《国有建设用地使用权出让合同》时再次明确交付土地标准为场地平整达到宗地红线内平整，周围基础设施达到宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、通供水、通排水、通供暖）。但在实际履行合同过程中，政府并未在出让合同约定的期限内向峰景美墅公司交付净地，至今案涉地块上的高压线亦未迁走，峰景美墅公司只能在受让的部分地块上施工建设房屋。2013年10月8日，峰景美墅公司已经取得了案涉楼宇的五方竣工验收报告。因高压线未迁出，案涉小区的整体规划建设受阻，导致已竣工的工程办理竣工报验程序受到影响。峰景美墅公司于2013年12月26日向大连市旅顺口区规划局提交《关于请求调整鹿山项目规划的报告》，申请将原规划中的项目地块分成A、B两块，采用分段验收的形式，以解决当前存在的问题。2013年12月27日，旅顺口区规划局出具了收到该报告的证明。但直到2015年6月26日，大连市旅顺口区规划局才下发建设工程竣工规划分段验收合格证，将高压线所占地块与其他已施工地块分段规划，不需整体验收，此后案涉楼宇才陆续取得了市政工程竣工验收备案证、环保验收许可等办理产权证所必须的手续。由此可见，政府的违约行为客观存在，对峰景美墅公司办理案涉小区的竣工备案手续造成了影响，进而延长了办理产权证的时间。此外，案涉地块红线外的电力配套设施至今仍未完工，政府亦未实现《国有建设用地使用权出让合同》约定的“六通”义务，导致案涉小区的电力工程至今未竣工验收，此亦是案涉小区迟延办理产权证的重要原因。据此，对于案涉小区产权证逾期办理并非峰景美墅公司的单方原因所致，若要其承担全部责任有失公允，一审法院以违约金过高为由判令峰景美墅公司按照日万分之零点五的标准承担违约金的裁判理由虽欠妥，但综合考虑本案的特殊情况，一审对违约金给付标准的认定并无不当，本院依法予以维持。
针对第二个焦点问题，即峰景美墅公司承担的违约金数额应当如何确定的问题，双方当事人对于违约金的起算时间和截止时间均有争议。峰景美墅公司认为其所承担的违约金应自双方约定的交房之日后一年起算，截至峰景美墅公司将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案之日止；而梁振库则认为峰景美墅公司承担的逾期办证违约金应自实际交房之日（即2014年4月6日）后180日起算，计算至其实际开具全额购房发票的时间（即2016年12月1日）。
关于违约金的起算时间。在双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》中的约定存在差异，因《补充协议》中约定，“本补充协议与《合同》有相抵触部分，以本补充协议为准”，且在《补充协议》中双方已共同确认：“《合同》第十五条的约定对双方不再适用”，故应视为双方在办理产权证问题上对原《商品房买卖合同》的变更。该约定并未免除峰景美墅公司对逾期办证所需承担的违约责任，亦未排除购房人主张逾期办证违约金的权利，不属于合同法约定的因格式条款而归于无效的情形，故该约定应为合法有效。据此，峰景美墅公司逾期办理产权证的违约责任应自案涉房屋交付一年届满之日起计算。由于本案在二审审理过程中，梁振库与峰景美墅公司均认可案涉房屋的交付时间为2014年4月6日，因此，峰景美墅公司承担逾期办证违约金的开始时间应自2015年4月7日开始计算。
关于违约金计算的截止时间。虽然峰景美墅公司已于2016年7月22日将办理案涉房屋产权登记所需的全部手续报送至产权登记机关，但梁振库二审提交了一份大连市旅顺口区房产局于2016年9月5日向案涉小区的物业管理公司大连瑞迪物业管理有限公司下发的通知，指出案涉小区存在业主不交物业费就不给开全额购房发票等问题，并要求该公司立即整改。由此表明峰景美墅公司在已具备办证条件的情况下仍存在发票和物业费捆绑收费的问题，为购房人开具全额发票设置了障碍，延长了购房人办理产权证的时间。故一审判决认定违约金计算至峰景美墅公司将相关手续报送至产权登记机关之日欠妥，本院依法予以纠正。因峰景美墅公司未能提供其已通知梁振库可不捆绑相关费用即可开具购房发票的充分证据，故应以梁振库自认的2016年11月30日作为峰景美墅公司通知其开具发票的时间。梁振库于2016年12月1日实际取得购房发票，属合理期间，故峰景美墅公司所应承担的逾期交房违约金应计算至梁振库领取购房发票的时间，即2016年12月1日。
据此，峰景美墅公司应承担的逾期办证违约金应自2015年4月7日起以梁振库已付房屋价款总额865,423元为计算基数，以日万分之零点五为计算标准计算至2016年12月1日，违约金数额应为26,179元（865,423元×万分之零点五/天×605天）。
综上，梁振库的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初1000号民事判决第二项；
二、撤销大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初1000号民事判决第三项；
三、变更大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初1000号民事判决第一项为：大连峰景美墅地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付梁振库逾期办证违约金26,179元；
四、驳回梁振库的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1098元，其他诉讼费50元，合计1148元，由梁振库负担700元，大连峰景美墅地产发展有限公司负担448元；二审案件受理费1492元，由梁振库负担910元，大连峰景美墅地产发展有限公司负担582元。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一七年四月十七日
书记员 王 晨