苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第00534号原告吴晓兰，女，汉族，住苏州市虎丘区。委托代理人韩建军，江苏正盛律师事务所律师。委托代理人周志钧，江苏正盛律师事务所律师。被告苏州港龙吴中置业有限公司，住所地苏州高新区塔园路369号。法定代表人蔡家寿，董事长。委托代理人王晓菊，江苏稼禾律师事务所律师。委托代理人魏利彩，江苏稼禾律师事务所实习律师。原告吴晓兰与被告苏州港龙吴中置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月10日受理后，依法由代理审判员刘志华独任审判，于2015年5月20日进行了听证。后由于工作变动，本案承办人变更为审判员朱海兰，并依法组成合议庭，于2015年7月10日、2016年1月6日、2016年2月24日公开开庭进行了审理，原告吴晓兰及其委托代理人韩建军，被告苏州港龙吴中置业有限公司的委托代理人王晓菊、魏利彩（吴昌坤作为代理人参加了2015年7月10日的庭审，后被撤销代理权）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓兰诉称，2012年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：苏新合同201212260082）一份，约定原告购买苏州市长江路556号3幢4113室产权式商铺一套。原告按约一次性付清购房款241222元。2014年12月初，被告向原告送达《港龙城交付使用通知书》，通知原告收房。原告遂于2015年1月7日至现场办理交房手续，却发现促使其认购该商铺所产生重大影响的欧尚超市已变更为大润发，且在查验现场铺位时发现所购商铺未实际分隔且未明确标示，4113室商铺周边与合同所附户型图也不一致，南面商场过道缺失，过道南面原来规划的商铺却已被贯穿实墙分隔，而认购商铺的西北面多了堵墙，以上规划设计和主力店变更被告均未明确告知。次日，原告再去交房现场，这次被告安排的工作人员所指位置又与前次不同，致使原告无法准确知晓其所购商铺位置，导致无法收房。同时查阅《苏州市商品房交付使用通知书》复印件时发觉落款日期不清楚，但能看出来是12月份才取得，已超过合同约定期限。鉴于此，原告现场填写《港龙城客户意见及建议反馈表》列明三点意见，要求被告及时回复。然被告从未反馈回复信息给被告。原告遂于1月14日发出书面告知函给被告，在被告置之不理的情况下于1月20日委托律师发出书面解除函，通知被告解除合同、退还房款，但被告时至今日未答复。同时，由于被告在销售时将本商铺开盘价28万元一次性扣除两年收益，经购房付款方式优惠后最终确定为241222元，开具的发票亦并非28万多，由此可见被告还涉嫌偷税漏税、包租返租，以上均是法律明文禁止的。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除《商品房买卖合同》（编号：苏新合同201212260082），并退还原告购房款241222元；2、被告承担原告实际损失40000元（其中自2012年12月26日起暂计至2015年2月25日止按银行同期贷款利率计算利息损失计31359元，其余为交通费、律师费、人工费等）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告苏州港龙吴中置业有限公司辩称：1、涉案房屋是我方开发建设的，且在取得合法预售许可后出售给原告，签约时我方从未向原告承诺进驻超市的品牌，原告也从未表示将其作为购房前提；2、签约后，我方按照设计图纸完成了项目开发工作，从未进行设计更换或变更，并顺利通过了规划、建设、消防等部门的验收，取得了合法的房屋交付手续；3、我方已按照购房合同约定的房屋价款向原告开具了全额、合法、正规的发票，无任何违反税法的行为。综上，原告的解约要求无合理依据，我方不予认可，也不会承担任何责任。经审理查明，2012年12月26日，原告吴晓兰与被告苏州港龙吴中置业有限公司签订编号为苏新合同201212260082的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的位于苏州市长江路556号3幢4113室商品房一套，用途为商业服务用房，建筑面积18.71平方米，总价为241222元，于签约时一次性付清所有购房款。在合同第八条“交付期限及交接”中，双方约定：出卖方应当在2014年11月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。在合同第九条“出卖方逾期交房的违约责任”中，双方约定：（1）逾期不超过三十日的，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二日起至通知交付之日止，出卖方按日向买受方支付已交付的房价款万分之三的违约金，买受方不退房，合同继续履行；（2）逾期超过三十日的，自本合同第八条约定的最后交付期限第二日起至通知交付之日止，出卖方按日向买受方支付已交付房价款万分之五的违约金，买受方不退房，合同继续履行。在合同第十条“规划、设计变更的约定”中，双方约定：本合同签订后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的设计变更导致下列影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买受方：1、该商品房结构形式、户型、平面与空间尺寸、朝向、层次、建筑材料以及楼间距、采光；2、该商品房所在楼宇配套设施设备；3、该商品房所在规划区域内基础设施、公共配套建筑；4、其他：详见附件五第三条第二款约定。买受方有权在通知到达之日起15天内作出是否退房的书面答复。买受方在通知到达之日起15天内未作书面答复的，视同接受变更。出卖方未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房。在合同第二十条，双方约定：包括但不限于“售楼广告”、“宣传资料”与“样板房”、“模型”所展示的“平面空间布局”、“装饰标准”信息资料仅作买受方参考，均为出卖方要约邀请，不具备要约条件，不构成买卖合同的组成部分。除本买卖合同及其附件有特别约定外，其他任何内容均不作为交房的依据，如有偏差，买受方不退房，出卖方不承担任何责任。同日，原、被告签订《附件五：合同补充协议》一份。该补充协议第三条“关于规划、设计变更的补充（补充主合同第十条）”约定：1、鉴于该项目为城市商业综合体，有其运营的特殊性，在不影响买受方所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖方可对原规划设计方案作出局部的调整，如发生上述之情形，买受方同意出卖方无须通知买受方，并按交房时的房屋现状收房，且出卖方不承担赔偿责任。本协议约定与主合同第十条约定有冲突的，以本协议约定为准。2、由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，出卖方应在变更确立后15日内书面告知买受方，但不承担违约责任。…补充协议第六条“关于单方面解除合同的补充”约定：…3、商品房买卖合同生效后，非合同约定的出卖方的原因，买受方提出解除合同的，买受方应向出卖方支付房屋总价款25%违约金、相关税费和出卖方遭受的损失；同时买受方应配合出卖方完成合同注销登记手续。补充协议第十二条“特别提示”约定：1、本补充协议的约定如与主合同有冲突的，以本协议约定为准。2、买受方确认，其已经认真阅读主合同及其附件，且出卖方已经提示买受方主合同及其附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款。3、买受方特此声明，其完全理解、明白主合同及其他附件的全部内容，并自愿签署。4、本人已对以上所有条款内容审阅清楚且无异议，同意按以上条款内容签订正式商品房买卖合同，并委托出卖方全权办理相关网签备案手续。上述《商品房买卖合同》及《附件五：合同补充协议》签订后，原告支付被告购房款241222元，被告于2013年1月27日向原告开具等额销售不动产统一发票一份。2014年11月30日，被告向原告发出《港龙城交付使用通知书》一份，通知原告其购买的房屋自2014年11月30日起已经具备办理交房手续的条件，为避免不必要的拥挤及提高交房工作效率，其公司采取分批通知客户办理交付手续的形式，要求原告于2014年12月29日至2015年2月10日期间前来办理交房手续。原告收到上述通知后，于2015年1月7日及1月8日两次至被告处，但出于以下原因并未收房：两次看房位置不一样，并未实际划分隔开；交付使用通知书已超过2014年11月30日，逾期交房；当初承诺欧尚超市，现变为大润发超市。原告于同年1月8日在被告提供的《港龙城客户意见及建议反馈表》上列明上述三点意见，要求被告于5日内落实。2015年1月14日，原告向被告发出《告知函》一份，除提出上文所列问题外，还提出其购买的商铺开盘价28万元，一次性扣除两年收益后的价格为241222元，但被告开具的发票并非28万元，涉嫌偷税漏税、包租返祖等违法行为，要求被告于本月18日前对其所购买的3幢4113室商铺实际划分隔开，并对本函所列其余问题给予满意回复；如若逾期，其将依合同约定及法律法规行使合同解除权，同时追究被告的法律责任。同年1月20日，原告委托律师向被告发出《解除函》一份，通知被告自本函发出之日起，长江路556号3幢4113室《商品房买卖合同》解除，被告应于5日内与原告共同办理注销合同、相应文件手续，并返还原告房款241222元；如被告在规定时间未能履行上述义务，原告将追究其25%违约金的违约责任。庭审中，被告明确表示收到上述《告知函》及《解除函》，且接函后与原告进行了沟通，但双方未能达成一致意见。另查明，被告就其开发的长江路556号2、3幢1407套房屋，于2012年12月14日取得《商品房预售许可证》。2014年12月5日，苏州国家高新技术产业开发区建设局向被告出具《苏州高新区房屋建筑工程、市政基础设施工程竣工备案告知书》，告知被告其提交的苏州新区港龙城市商业官场一期、二期工程竣工资料已经备案。同日，苏州高新区房产管理局向被告出具《苏州高新区商品房交付使用通知书》，通知被告其开发建设的长江路556号1-5幢、地下车库商品房工程已通过交付使用备案。又查明，2012年9月4日，被告与苏州欧尚超市有限公司签订《租赁项目合作意向书》，就后者租赁前者开发的位于苏州市长江路与华山路交叉口纯商业建筑的部分楼层及面积事宜进行了约定。但双方最终并未达成合作，最终入驻商场开业的超市为“大润发”。庭审中，被告称在商场宣传过程中确实曾提及欧尚超市，但并未刻意宣传，欧尚超市仅为意向租户，考虑到商场周边的市场情况及商业发展规划，最终确定进场超市为“大润发”。再查明，在原、被告签订《商品房买卖合同》及《附件五：合同补充协议》的当日，原告向苏州中富商贸城经营管理有限公司（商管公司）出具《承诺书》一份，承诺从商场开业起十年内将该房屋的收益权、出租权及其他经营权利不可撤销、唯一授权委托给商管公司进行统一招商和经营管理；为保障商场的兴旺，本人承诺将所购房屋自商场统一开业之日起二年的使用权无偿提供给商管公司进行统一招商和经营管理，以培育市场，期间所有招商投入、商家的装潢补贴、免租期优惠、广告推广、促销活动、培育等费用支出和租营风险均由商管公司承担；委托期内，从开业之日起算至第三年至第十年，本人同意本人和商管公司双方按实际租金收益9：1进行分成，房屋实际租赁收入90%归本人所有，其余10%则作为委托佣金归商管公司所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配；本人承诺于“苏州新区港龙城市商业广场”竣工后一个月内或交付前三个月签订该房屋的《委托经营管理合同》，商管公司已向本人出示须签署的《委托经营管理合同》，本人已认真阅读和完全了解并全部认可该合同文本内容且无异议…庭审中，原告明确其要求解除合同的事实依据为：1、其购买的商铺未进行实际分割，原告两次收房时被告工作人员所指位置均不一致，且与所附户型图位置有明显差别，户型图周边的过道、走廊等发生明显变化，涉案商铺后面本应为商铺，但已变为消防通道。以上规划设计变更被告均未及时通知原告。2、被告的《港龙城交付使用通知书》发出时间提前，当时并未取得《苏州高新区商品房交付使用通知书》，不符合交房相关约定。被告一直未将涉案房屋交付给原告，从现状看，今后也无法完成交房。3、被告在商铺开盘销售时，曾经承诺的大型知名品牌欧尚超市并未正式签约入驻。原告当时基于欧尚的知名度才购买涉案商铺，对原告造成了实质的影响。4、被告售后包租、返租的行为违反相关法律规定，涉嫌偷税漏税，为法律明文禁止。5、原告于2015年1月20日委托律师向被告送达解除通知，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月之后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持，故可以认定本合同自原告向被告送达解除通知的三个月后即已解除。庭审中，原告明确其要求解除合同的合同及法律依据为：根据《商品房买卖合同》第九条、第十条的约定及《中华人民共和国合同法》中关于一方根本违约行为导致另一方不能实现合同目的而享有解除权的规定。上述事实，有商品房买卖合同及附件五：合同补充协议、销售不动产统一发票、港龙城交付使用通知书、港龙城客户意见及建议反馈表、告知函及邮寄送达凭证、解除函及邮寄送达凭证、承诺书、商品房预售许可证、苏州高新区房屋建筑工程、市政基础设施工程竣工备案告知书、苏州高新区商品房交付使用通知书、照片、证人证言、本院审笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人均有约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《附件五：合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年11月30日前将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合本合同约定的商品房交付原告，但被告直至2014年11月30日才向原告发出《港龙城交付使用通知书》，通知原告于2014年12月29日至2015年2月10日期间办理交房手续，本身已构成迟延交付，况且原告发出《港龙城交付使用通知书》时并未取得《苏州高新区商品房交付使用通知书》，而直至2014年12月5日才取得。因此，被告逾期交房的事实成立，原告可据此向被告主张相应违约责任。但是，原告并未提供任何证据证明被告向其交付的房屋存在地基基础或主体结构不合格等重大质量问题导致其无法收房的情形，因而无权主张合同解除、退还房屋及赔偿损失等。至于原告所称的解除理由“其购买的商铺未进行实际分割，原告两次收房时被告工作人员所指位置均不一致，且与所附户型图位置有明显差别，户型图周边的过道、走廊等发生明显变化，涉案商铺后面本应为商铺，但已变为消防通道。以上规划设计变更被告均未及时通知原告”，本院认为，双方在签订的《附件五：合同补充协议》明确约定：鉴于该项目为城市商业综合体，有其运营的特殊性，在不影响买受方所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖方可对原规划设计方案作出局部的调整，如发生上述之情形，买受方同意出卖方无须通知买受方，并按交房时的房屋现状收房，且出卖方不承担赔偿责任；补充协议同时约定：本协议约定与主合同第十条约定有冲突的，以本协议约定为准。因此，即使被告向原告交付的房屋与双方在《商品房买卖合同》及所附户型图中约定不完全一致，该局部调整应视为已提前取得原告的授权，无须另行通知，且原告并未举证证明该局部调整影响其所购商品房质量或使用功能，故本院对原告该主张不予支持。至于原告所称的解除理由“被告在商铺开盘销售时，曾经承诺的大型知名品牌欧尚超市并未正式签约入驻。原告当时基于欧尚的知名度才购买涉案商铺，对原告造成了实质的影响”，本院认为，原告并未提供任何证据证明欧尚超市是否入驻构成其决定是否购买涉案商铺的主要考量因素，且鉴于被告确实曾与苏州欧尚超市有限公司签订《租赁项目合作意向书》，故即使其在前期宣传时提及欧尚超市也不构成虚假宣传，何况双方在《商品房买卖合同》明确约定“售楼广告”、“宣传资料”等仅作买受方参考，不构成买卖合同的组成部分，故本院对原告该主张不予支持。至于原告所称的解除理由“被告售后包租、返租的行为违反相关法律规定，涉嫌偷税漏税，为法律明文禁止”，本院认为，原告并未提供任何证据证明被告存在售后包租、返租的行为，且其出具《承诺书》的相对方为案外人苏州中富商贸城经营管理有限公司，与被告无关，故本院对原告该主张不予支持。至于原告所称的解除理由“其于2015年1月20日委托律师向被告送达解除通知，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月之后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持可以认定本合同自原告向被告送达解除通知的三个月后即已解除”，本院认为，适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的前提是双方当事人约定解除合同的条件，解除权人在解除条件成就时可解除合同，或一方当事人存在法律规定的违约行为，对方当事人行使单方解除权的情形，而本案中，被告虽存在逾期交房的违约行为，但并未达到双方约定的解除合同的条件，也不符合法律明确规定的原告可行使单方解除权的情形，故本院对原告该主张不予支持。综上，原告的全部诉讼请求并无相应事实及法律依据，本院对此不予支持。据此，按照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：驳回原告吴晓兰的全部诉讼请求。案件受理费5718元，由原告吴晓兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审 判 长  朱海兰审 判 员  游进国人民陪审员  朱 革二〇一六年三月二日书 记 员  田德强