广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1881民初147号
原告：英德市康诚物业管理有限公司。地址：英德市。
法定代表人：梁沛君。
委托代理人：曾丽玮，该公司员工。
被告：蔡海兵，男，汉族，住英德市，
原告英德市康诚物业管理有限公司（以下简称康诚物业公司）诉被告蔡海兵物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理。依法由审判员黄远梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康诚物业公司的法定代表人梁沛君及委托代理人曾丽玮、被告蔡海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康诚物业公司诉称，2005年10月22日，被告与英德市XXX房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了位于英德市涉案房屋，并一直居住至今。原告自2005年起一直为被告所居住的XXX小区提供物业管理服务，并于2005年1月至2010年8月期间按照每户每平方0.4元，及2010年9月至2017年12月期间每户每平方0.6元的标准向小区住户收取物业管理费。物业服务费是小区房屋及配套的公共设施设备、公共场地维修、养护、管理，以及小区环境、秩序维护的必要费用。原告为XXX小区提供了物业管理服务，被告作为接受服务的房屋业主应当依法向原告支付物业管理费。但自2009年1月开始，被告即开始拖欠物业管理费，截止至2017年12月30日，被告共拖欠物业管理费人民币7977.57元。水电分摊984元，滞纳金35700元，费用共计：肆万肆仟陆佰陆拾壹元伍角柒分（44661.57元）。经原告多次催促，被告至今仍未缴纳拖欠款项。在多次催收无果后向英德市人民法院提请民事诉状，请求法院依法审理判决：1、判决被告向原告支付拖欠的自2009年1月至2017年12月物业管理费人民币7977.57元,水电分摊984元,滞纳金35700元。
原告康诚物业公司向本院提交的证据有：一、营业执照（正本）。证明公司是合法经营XXX小区物业管理。二营业执照（副本）。证明公司是合法经营XXX小区物业管理。三、法定代表身份证复印件。证明公司是合法经营XXX小区物业管理。四、诚信登记表。证明公司是合法经营XXX小区物业管理。五、《商品买卖合同》复印件。证明该物业于2007年09月08日交付业主使用。六、清市价（2011）43号文。证明物业费收取的标准按建筑面积计算为0.6元/平方米。七、收费通知单。证明被告欠费情况。八、物业服务合同。证明物业服务于2011年1月1日开始。九、向小区提供服务的资料。证明小区环境照片。
被告蔡海兵答辩称：一、请英德市康诚物业管理有限公司出示物业资质，如该公司没物业资质，收费就没有法律依据。二、双方未签订物业服务合同，不存在物业标准和违约标准，是单方设定，并不是双方约定，不能作为收费依据。且原告主张的滞纳金过高，没有法律依据。清远市物价局文件只是指导性文件，约束对象是房地产开发商、物业服务公司，并非约束业主，并不能作为原告向被告收取物业服务费的依据，被告向原告支付物业服务费的标准的唯一确定因素是双方签定的物业服务合同。三、没履行物管服务义务，按照合同法规定的同时履行抗辩权，所以被告有拒交物业服务费的权利。2006年6月23日交楼起到2008年12月，我一直也交清了物业管理费，由于物业公司不帮我处理漏水问题，服务质量不到位，存在许多不作为现象，我才在2009年1月开始拒交物业管理费。四、御花园开发商与康诚物业公司的物业合同与被告没关联性。五、物业公司服务质量不到位，未达服务标准。2006年6月23日交楼，自2007年初入住后，发现四处出现渗水、漏水等现象（主人房卫生间、主人房飘窗墙面、大厅中梁、厨房墙体），有照片为证，也可到实地取证。2007年至今一直向他们反映问题，他们只是请人对主人房卫生间简单来弄一下，可越搞越漏，还是没解决问题，后来就不理不管了。其他三处的漏水，多次反映上物业公司也不来处理，该公司采取拖延态度，一拖再拖就是不来解决，也从来没面对面协商解决，只是发单催物业费。这样存在严重不作为，没尽物业义务和责任，有损我的权益。康诚物业公司的不作为存在的瑕疵，严重影响我全家生活，带来非常大的不便，天天看到漏水处会苦恼失眠，还要用大盘子接水，地面铺毛巾，小孩经常不小心摔跤，且导致墙面脱皮、发霉变黑，长期潮湿导致许多个地方有白蚁出现，损坏几个木柜，咨询过建筑专业人士说漏水主要从天顶往下渗的，维修难度和费用相当大，所以物业公司不想搞。2015年，我自己请专业防漏师傅维修好主人房卫生间与大厅的漏水，共花费4500元，暂时解决点问题。至今厨房墙面、主人房飘窗没维修过，还存渗水现象。六、按清远住房和城乡建设局文件第二十一条，物业小区实行出入卡管理的，应当给业主提供出入卡。物业公司在2009年开始，停止我们的出入大门卡和车辆出入卡，搞得不像家的感觉，进出受限，有损人身自由权，未能提供良好的物业服务。七、我在2013年向住建局反映情况，当时住建局派人下来调解了，开发商与物业公司也答应维修，可后来一直没下文，至今没来维修。八、原告（英德市康城物业管理有限公司）提供的民事起诉状第二页上明确写到：原告自2005年起一直为被告所居住的XXX小区提供物业管理服务。此句话清晰说明原告自2005年开始己进驻御花园管理，御花园开发商与英德康城物业管理有限公司实是父子公司，同是一家人的关系，他们才相互扯皮不管，从不协调处理问题。而且2005年至今，几时办理有物业资质？如果没资质是不能收费，几时办理好物业资质，就从几时开始收费。按原告提供的物业管理服务合同来看，2005年-2011年1月1日期间，原告还没与御花园签订合同，存在无协议经营，管理很混乱，服务质量差。原告起诉状写到自2005年起一直为被告所住的XXX小区提供物业管理服务，与缴费通知上的康城物业管理有限公司自2010年1月入驻御花园居住小区，有明显的时间矛盾，所以可证明他们也有乱来现象，管理和服务不好。九、由于康城物业管理有限公司一直管理不善，服务质量不到位，引起广大业主共同不满和强烈气愤，全体业主才高呼成立业主委员会赶他们走，不需要他们在御花园管理，2010年8月己撤场走了一段时间，有《缴费通知》《撤场通知》《街道办行政审批事项受理通知书》为证，充分证明他们管理不好，服务不到位的事实。后来因康城物业的阻绕，也没组建成业主委员会，他们就顺理成章继续管理下来。综上所述，物业管理存在瑕疵，服务质量差，管理服务不到位，有失职违约现象。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于康诚物业服务不到位，拖着不管不理，才造成我拒交物业费。因此现依法要求康诚物业公司先帮我维修解决好漏水委托，再交物业费，或者由于多处漏水的维修成本过高，自己请专业维修师傅也花了4500元，还有两处一直没有维修，康诚物业公司应减免所欠全部的物业费和滞纳金，以作我利益损失赔偿承担相应责任，我可请防漏师傅来维修，请审判员予以考虑。
被告蔡海兵向本院提交证据有：一、照片复印件、照片，证明我家房屋中有四处漏水严重的情况。二、缴费通知，该物业公司在2011年1月1日前，未与开发商签定物业管理合同时，已进驻御花园进行管理服务，当时是否有物业资质。三、撤场通知、行政审批事项受理通知书、业主签名，证明该物业公司服务质量不到位，管理未达标，全体业主强烈要求更换物业管理服务公司。
经审理查明，原告康诚物业公司是具备三级资质的物业服务企业资质的公司，英德市XXX房地产开发有限公司是英德市御花园商住小区的建设单位，英德市XXX房地产开发有限公司于2006年1月至2010年12月委托被告公司的法定代表人梁沛君组织人员进行管理XXX小区，2011年1月1日，原告与英德市XXX房地产开发有限公司签订了物业管理服务合同。约定：由原告对御花园进行物业管理，委托管理期限自2011年1月1日至长期。原告自2006年1月至2010年8月期间按照每户每平方0.4元，及2010年9月至2017年12月期间每户每平方0.6元的标准向小区住户收取物业管理费。原告并于2012年8月公示该小区的公摊水电费为8元/户/月升到10元/户/月。缴费时间为每个月5号前。合同签订后，原告即依约进入御花园进行物业管理服务。御花园的大部分业主均能按时交纳物业费。由于2010年8月涉案小区有业主要求成立业主委员会并要求原告撤场，原告在庭审中明确2010年8月没有对XXX小区进行管理，后由于XXX小区没有成立业主委员会，原告在与开发商协商后继续管理XXX小区。被告自2009年1月至2017年12月未缴纳物业服务费和公摊水电费。原告与被告没有签订物业服务合同。
另查明，2005年10月22日，被告蔡海兵与英德市XXX房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买御花园御馨苑A座604号房，建筑面积131.21平方米。被告蔡海兵因拖欠物业管理费经原告书面催缴后仍未缴纳，原告因此提起诉讼，要求法院判准其诉讼请求。
以上事实，有原告、被告提交的证据以及本院的庭审笔录证实，本院予以认定。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。同一物业管理区域的业主，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会，XXX小区未成立业主大会。原告在与英德市XXX房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时明确约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，经出卖人提示，买受人已经仔细阅读，理解《前期物业管理服务合同》的全部条款，并自愿接受《前期物业管理服务合同》的约束”。该约定是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，对双方有约束力。由此可见，建设单位在建设开发御花园过程中与承包人梁沛君以及原告签订前期物业服务合同，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2006年1月XXX小区的开发商将小区的物业管理委托给原告的法定代表人进行管理，原告的法定代表人组织原告的全体员工实际进行了XXX小区的管理，被告在其管理的前期一直有缴纳物业管理费，被告是实际认可原告的实际管理行为的，虽然原被告没有签订物业管理合同，但开发商与他人签订的前期物业服务合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力，被告是XXX小区的业主，客观上已享受了原告的物业管理服务，应当按照合同约定支付所拖欠物业管理费和二次公摊水电费。因此被告的答辩意见本院不予采纳。被告主张的房屋漏水委托可向相关单位或个人依法主张。经核算，被告房屋按建筑面积131.21平方米计算2009年1月至2017年12月的物业费（其中2010年8月原告没有进行物业服务）为7925.09元，公摊水电费976元,本院对于原告的该项诉讼请求依法予以支持。对于原告请求的滞纳金问题,由于原被告双方没有签订物业服务合同,原告与XXX小区的开发商签订的前期物业服务合同没有约定违约金的计算方式,原告请求按照其与其他业主签订的物业合同计算违约金没有法律依据,本院不予支持,由于被告没有按照合同约定按时支付物业管理费造成原告的利息损失,所以被告应当赔偿原告自2009年1月1日起至今被占用的资金损失。因此，本院依照民间借贷相关法律规定及司法解释，支持原告向被告以每月实际拖欠的物业费金额按年利率6%计算资金被占用期间的损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，判决如下：
限被告蔡海兵于本判决发生法律效力之日起十日内付清欠原告英德市康诚物业管理有限公司自2009年1月至2017年12月的公摊水电费976元、物业管理费7925.09元并以每月实际拖欠的物业费金额按年利率6%计算利息。
本案受理费458.26元，由被告蔡海兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 黄远梅
二〇一八年三月十三日
书记员 华倩文
附相关的法律条文内容:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:（五）按时交纳物业服务费用。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。