辽宁省锦州市太和区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0791民初35号
原告：曲现科，男，1975年10月28日出生，汉族，住锦州市松山新区。
委托诉讼代理人：杜荣航,辽宁民聚律师事务所律师。
被告：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地锦州市松山新区福州街18号。
负责人：周鹏文，清算组组长。
委托诉讼代理人：魏保证，清算组成员。
委托诉讼代理人：马书航，辽宁永字律师事务所律师。
被告：李志平，男，1962年5月8日生，汉族，工人，住锦州市松山新区。
原告曲现科与被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人（以下简称恒缘公司管理人）、被告李志平所有权确认纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲现科及其委托诉讼代理人杜荣航，被告恒缘公司管理人的委托诉讼代理人魏保证、马书航，被告李志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曲现科向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告对其在恒缘公司购买的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋享有所有权；2、确认原告购买该房屋的权利优于被告李志平对于该房屋所设定的抵押权；3、被告恒缘公司管理人应配合原告办理房屋产权登记。事实及理由：原告于2010年8月4日购买了原辽宁恒缘房地产开发有限公司（以下简称恒缘公司）开发的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋，总价款为275444元。原告于当日交付购房款10万元，因恒缘公司欠华宇公司卢某某项目部工程款30万元，因此，经原告、华宇公司卢某某项目部及恒缘公司三方协商一致，同意将原告未交的剩余房款175444元及入住费用在30万工程款中扣除。原告于2013年5月21日办理入住取得房屋钥匙，实际占有该房屋。但因为原告购买的房屋被恒缘公司抵押给了被告李志平，办理了在建工程抵押登记，致使原告无法办理房屋产权证。原告认为，原告购买了房屋，缴纳了全款，并办理了入住，实际占有该房屋，理应是该房屋的合法所有权者。原告购买该房屋是基于生存的需要，恒缘公司与被告李志平是因经济往来形成的抵押权，是一种商业行为。原告基于生存需要购买该房屋的权利应高于被告李志平基于商业行为对该房屋设定的抵押权。故提出上述诉讼请求。为印证上述所称事实，原告向本院提供了下列证据：
1、委托代建协议，证明原告购买房屋的事实。
2、房款收款收据、华宇公司卢某某项目部同意抵扣欠款说明、华宇公司及锦州恒缘物业服务公司、曲现科签字盖章确认的折抵房款协议，证明原告已经缴纳房款。
3、办理入住交纳的水电费、煤气费、电梯费、物业费等收款收据，证明原告办理入住，实际占有房屋。
被告恒缘公司管理人的代理人当庭答辩称，对原告诉求无异议；原告的购房合同与收款收据是真实的，以恒缘公司拖欠的工程款抵顶原告部分购房款已经在公司帐目上履行完毕，与管理人掌握情况一致，与事实相符合，请求法院在查清事实的基础上依法判决。
被告李志平答辩称，1、原告与恒缘公司之间并非单纯的房屋买卖合同关系，原告只实际交付购房款10万元，另外175444元是用债务抵顶。根据最高人民法院的司法解释，以物抵债行为法院不予支持。由于原告未能全额交付购房款，故其要求确认房屋所有权以及办理所有权证的诉讼请求没有法律依据。2�原告要求确认购买该房屋的权利优于答辩人对于该房屋所设定的抵押权，没有任何法律依据。答辩人在该房屋上设置抵押权是完全符合物权法规定的要件，并且抵押权不存在法定和约定的灭失条件，合法有效。另外根据《物权法》第一百九十一条二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中恒缘公司将房屋抵账给原告，未经答辩人同意，且受让人曲现科未替债务人清偿债务，故以房抵债行为无效，不能对抗答辩人设定的抵押权。
为查明事实，本院调取了下列证据：
1、恒缘公司及李志平向房产管理部门提交的借款协议书、抵押登记申请表、评估结果通知书、抵押登记费收据、抵押明细表等，证明包括本案涉及的房屋设定抵押情况。
2、锦州市中级人民法院（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书、民事决定书，证明恒缘公司进入破产程序并由锦州市中级人民法院指定清算组，由该清算组担任该公司管理人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦调取了相关证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：
恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。2010年8月4日，原告曲现科购买恒缘公司开发的XX房屋一户，签订委托代建协议，并对房屋户型、面积、单价、工程质量、工期及双方权利义务做了约定。确定房号为XX号，原告曲现科于2010年8月4日交付房款10万元。2013年5月15日，华宇公司卢某某项目部出具书面材料载明：“XX小区1#2#5#6#楼由华宇公司卢某某项目部施工。施工期间部分材料从曲现科商店购买，欠货款30万左右。曲现科在该小区购买商品房一户，首付款已交。其余房款同意从所欠工程款中抵扣。华宇公司卢某某项目部。项目负责人：卢某某。（加盖华宇公司公章）”。2013年5月21日，锦州恒缘物业服务公司在上述书面材料下方注明：“4#-9号曲现科：面积105.94㎡，已于2010年8月4日交购房首付款壹拾万元整（收款收据号0560355）房款总额：105.94㎡×2600元/㎡=275444元，余欠房款175444元，由卢某某项目部工程款中扣除。（曹某某、曲现科签名，加盖锦州恒缘物业服务公司公章）”在恒缘公司财务账上已经以恒缘公司拖欠的工程款抵扣了曲现科未交付的购房款。原告于2013年5月21日办理入住取得房屋钥匙，实际占有该房屋。锦州恒缘物业服务公司为曲现科开具了�纳水电、煤气、电梯费、物业费等相关费用票据。
另查明，李志平与恒缘公司于2012年2月20日签订了借款协议书，恒缘公司从李志平处借款XXX万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的XX小区28户房屋作抵押，并在锦州市房屋产权监理处办理了在建工程抵押权登记。
再查明，申请人刘某向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘某提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。现被告李志平已经向管理人提出了债权登记申请。
本院认为，原告与恒缘公司签订的委托代建协议系�事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议书合法有效。原告依合同约定支付了首付款，又以其与第三方的债权抵扣剩余房款，且经恒缘公司认可并入账，履行了交付全部房款的义务，即应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。被告李志平关于恒缘公司以房抵债行为无效，原告无权要求确认房屋所有权的抗辩意见，本院不予采纳。
关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得李志平借款，但原告与恒缘公司签订了房屋买卖合同，原告依合同约定已支付了全部房款，办理了入住，取得房屋钥匙，实际占有该房屋。并且房屋买卖合同先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，�民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于李志平抵押权，应予以支持。
关于原告要求被告恒缘公司管理人协助其办理房屋产权登记手续的问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告李志平基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告恒缘公司管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告恒缘公司管理人应�协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：
一、坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋归原告曲现科所有。
二、原告曲现科购买坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋的权利优先于被告李志平在该房屋设定的抵押权。
三、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告曲现科办理坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋所有权登记手续。
案件受理费100元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 秦 晋
代理审判员 陈 妍
人民陪审员 王韦豪
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 胡秋霞