湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）娄中民一终字第228号
上诉人（原审被告）湖南众昊药业有限责任公司。
法定代表人戴继光，该公司董事长。
委托代理人曾星球，湖南晨晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李海华，男，1980年5月1日出生，汉族，居民。
委托代理人谭卫利，湖南通程律师事务所律师。
原审被告娄底市龙泰房地产开发有限公司。
法定代表人陈敏，该公司董事长。
原审被告湖南众昊药业有限责任公司（以下简称众昊药业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2013）娄星民二初字第481号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人湖南众昊药业有限责任公司的委托代理人曾星球、被上诉人李海华的委托代理人谭卫利到庭参加诉讼。原审被告娄底市龙泰房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审法院经审理查明：2006年7月24日，被告众昊药业公司以拍卖（出让）方式取得娄底市涟滨东街61号、宗地面积为4895.8平方米土地的使用权，出让金为490万元，原土地使用单位为娄星区食杂果品公司。同年12月29日，娄底市发展和改革委员会根据被告众昊药业公司的申请，下发了娄发改投（2006）506号“关于湖南众昊药业有限公司建设商业门面、仓库和职工集资建房项目核准的通知”文件。2007年11月28日，众昊药业涟滨新城住宅楼项目正式开工，该项目的建设单位为湖南众昊药业有限公司，施工单位为娄底市第三工程有限公司。2009年4月10日，该项目经相关单位进行了竣工验收。在众昊药业涟滨新城住宅楼项目中，部分住房为被告众昊药业公司职工内部集资建设，部分住房由该公司投入到社会进行出售。2009年12月7日，原告李海华（乙方）以非被告众昊药业公司职工的身份，与该公司（甲方）签订了《集资建房承建合同》，从该公司购买了位于涟滨新城0010幢1单元3层301号住房，建筑面积为110.79平方米，单价为每平方米1200元，优惠8%后总房款为122312元。原告选择在签订合同时一次性付清全部房款。甲方应当在商品房交付使用后一年内，办理好房屋产权证、土地使用权证，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由甲方按已付房款的2%向乙方支付违约金，甲方必须在延展期一年内将两证办好。原告按约支付了全部购房款，被告出具的收款收据上均盖有“娄底市龙泰房地产开发有限公司涟滨新城项目部财务专用章”。原告李海华称被告众昊药业公司已于签订合同当日向其交付了涟滨新城小区第10栋301号住房，现已装修入住。但被告众昊药业公司未能按《集资建房承建合同》之约定，在商品房交付使用后一年内，为原告方办理好房屋产权证书及土地使用权证书。2012年11月5日，被告众昊药业公司向涟滨新城全体业主作出书面承诺，在三个月内分批将两证办理到位，但仍未能按承诺期限内将两证办好并交付给原告，故原告诉至法院。
原审法院经审理认为，本案的焦点为：一、娄底市龙泰房地产开发有限公司作为本案的被告，主体是否适格？是否应当对原告承担违约责任？在原、被告所签订的《集资建房承建合同》中，相对方仅为甲方众昊药业公司以及乙方李海华，虽然被告众昊药业公司承认在原告所交纳的购房款等收据上确实盖有“娄底市龙泰房地产开发有限公司涟滨新城项目部财务专用章”的字样，但并不能以此推定娄底市龙泰房地产开发有限公司是上述合同的相对方，并要求被告娄底市龙泰房地产开发有限公司对原告承担相应的合同责任；且涟滨新城住宅楼项目的立项单位以及建设方均系被告众昊药业公司，故娄底市龙泰房地产开发有限公司并非本案适格被告主体，原告要求娄底市龙泰房地产开发有限公司承担相应合同责任的诉讼请求，不予支持。二、原告要求两被告赔偿不能按约办证的违约损失8357.99元的诉讼请求能否成立？按照《集资建房承建合同》约定，被告众昊药业公司应当在商品房交付使用后一年内，办理好房产证、土地使用权证登记手续，否则由被告众昊药业公司按已付房款的2%向原告支付违约金。原告称所购住房已于2009年12月7日交付，被告未提出异议。被告众昊药业公司未能按约将两证办好并交付给原告，理应向原告支付已付房款2%的违约金。被告众昊药业公司在支付违约金后应在一年的延展期内即2011年12月7日前将两证办好，但被告众昊药业公司仍未能办理好，其行为构成了再次违约，故法院认为对被告众昊药业公司的两次违约行为，应按已付房款的2%双倍支付违约金为宜。原告要求被告每年按已付房款的2%支付违约金的诉讼请求，不予支持。故被告众昊药业公司应支付的逾期办证违约金为4892元。三、原告要求被告被告众昊药业公司赔偿差旅费、误工费、资料费损失1000元的诉讼请求能否成立？原告李海华要求被告众昊药业公司支付差旅费、误工费、资料费损失1000元，并未提交任何证据，根据谁主张谁举证原则，应由原告承担举证不能的法律后果，故对该项诉讼请求，不予支持。综上，原告李海华并非被告众昊药业公司的职工，双方所签订的《集资建房承建合同》也并不符合被告申报立项的内部集资建房条件，但该合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。原告李海华已按约支付了房款，被告众昊药业公司亦按约向原告交付了房屋，但未能在约定期限内为原告办理好房屋产权证、国土使用权证，此行为构成违约，故原告李海华要求被告众昊药业公司按合同约定办理并交付涟滨新城第10栋301号住房两证的诉讼请求，合理合法，予以支持。被告娄底市龙泰房地产开发有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院根据所查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告湖南众昊药业有限责任公司在本判决生效后三十日内为原告李海华办理好其所购的涟滨新城第10栋301号住房的产权证和土地使用权证并交付给原告；二、由被告湖南众昊药业有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告李海华逾期办证违约金4892元；三、驳回原告李海华对被告湖南众昊药业有限责任公司其他的诉讼请求；四、驳回原告李海华对被告娄底市龙泰房地产开发有限公司的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告湖南众昊药业有限责任公司负担。
上诉人湖南众昊药业有限责任公司不服原审判决向本院上诉称：1、上诉人无房地产开发资质，无预售许可证，上诉人与被上诉人之间签订的《集资建房承建合同》违反国家强制性规定，系无效合同，故其有关违约的相关条款也无效；2、根据《集资建房承建合同》的约定，被上诉人不退房的，上诉人按已付房款的2%向被上诉人支付违约金，上诉人必须再延期一年将权属登记办好。故合同约定逾期办证的违约金为已付房款的2%，至于延期一年仍未办好房产证则未约定违约金，一审法院以再次违约为由判决上诉人再次支付违约金违反合同的本意。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的上诉请求。
被上诉人李海华答辩称：1、《集资建房承建合同》不违反国家强制性规定，娄底市仲裁委员会的仲裁裁决书不能作为评价《集资建房承建合同》是否有效的依据，《集资建房承建合同》合法有效；2、根据上诉人的第二项上诉理由，其认可《集资建房承建合同》的效力；3、根据合同约定，上诉人应在交房1年内办理好相关证件，否则将支付2%的违约金，上诉人再延期一年内将权属登记办好，但上诉人没有履行合同的约定，原审法院认定上诉人再次违约，判决要求上诉人支付2%的违约金并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告娄底市龙泰房地产开发有限公司未予答辩。
二审经审查，确认原审法院所查明的案件事实。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《集资建房承建合同》系双方真实意思表示，根据上诉人申报立项的材料以及上诉人与被上诉人签订的《集资建房承建合同》，本案涉案房屋为集资房，上诉人与被上诉人签订的《集资建房承建合同》并未违反法律的禁止性规定，且本案涉案房屋已经交付，上诉人与被上诉人均应按照合同约定履行相应的义务，故上诉人认为其与被上诉人签订的《集资建房承建合同》系无效合同的上诉理由不能成立。根据《集资建房承建合同》的约定，上诉人应在交房一年内办好房产证及土地使用权证，但上诉人并未能按约履行该约定，故应根据合同约定按照已付房款的2%向被上诉人支付违约金。同时，合同约定，上诉人按已付房款的2%向被上诉人支付违约金，上诉人再延期一年将权属登记（房产证、土地使用权证）办好。但上诉人在延期一年后仍未办理好上述权属登记证书，上诉人再次违约，原审法院参照双方合同的约定判决上诉人按照已付房款的2%再次向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人湖南众昊药业有限责任公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费300元，由上诉人湖南众昊药业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 兴
审 判 员 肖卫江
代理审判员 康登峰
二〇一四年六月三日
代理书记员 刘 琦
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。