广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12151号
上诉人（原审原告）：林辉洪，男，1966年9月24日出生，住广东省惠来县。
上诉人（原审原告）：广州玉鸣轩物业管理有限公司，住所地广州市越秀区中山四路319号玉鸣轩商业楼负一层150号。
法定代表人：林辉洪，职务：总经理。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：谈怡君，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市城市复建有限公司，住所地广州市越秀区中山四路228号10楼。
法定代表人：申海，职务：董事长。
委托诉讼代理人：苏祖耀，广东经纶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周建森，广东经纶律师事务所律师。
上诉人林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司（以下简称玉鸣轩公司）因与上诉人广州市城市复建有限公司（以下简称复建公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
林辉洪、玉鸣轩公司上诉请求：1.变更一审判决第一项为：复建公司向林辉洪、玉鸣轩公司赔偿35077293元；2.复建公司向林辉洪、玉鸣轩公司支付自2015年1月起至2016年11月止的物业大中修费用273043.5元；3.诉讼费由复建公司承担。事实和理由：（一）涉案租赁物20年租赁经营权包括了外墙广告的收益价值，由于复建公司交付租赁物存在瑕疵，导致林辉洪一直无法取得外墙广告收益，为此复建公司应承担全部责任，其应向林辉洪、玉鸣轩公司赔偿全部收益35077293元。复建公司对涉案租赁物20年租赁权启动拍卖招租程序前，曾委托广州信瑞有限责任会计师事务所对涉案租赁物20年租赁权的公允市场租赁价值做出评估，该评估报告表明，扣除2006年9月已拍卖部分面积八年租赁权的评估值后，剩余租赁经营权的评估值为144254378.64元，且该报告中明确：“委托资产的经营收益包括铺位出租收益、停车场租赁收益和出租户外广告场地收益等三块收益；由于经营户外广告需经政府审核批准，而委托资产尚未申报经营户外广告并获批准，因此本次评估中我们未考虑委估资产的出租户外广告场地收益，待贵公司取得相关批准手续后再另行安排评估。”根据该评估报告，除未评估的外墙广告收益，涉案租赁物20年租赁经营权公允市场价值为144254378.64元。复建公司在组织拍卖的过程中未披露该份报告，将起拍价设定为2.2亿，即预设了外墙广告收益的价值约为7600万元，在双方签订并履行涉案租赁合同后，复建公司取得的租金收益已包含该部分外墙广告收益价值。双方签订的《<广州市房屋租赁合同>补充协议书》明确约定“乙方可以在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告并取得相应收益”，现因复建公司交付的租赁物存在瑕疵，导致林辉洪、玉鸣轩公司根本无法取得外墙广告收益，复建公司对此存在全部过错。一审判决考虑的外墙广告经营的商业风险问题，由于评估价值本身是根据市场的一般情况所做出的判断，并非实际的经营状况，由于复建公司的过错，林辉洪、玉鸣轩公司无法实际经营，在此情形下，不应再考虑实际经营过程中的商业风险，因此，无论是从复建公司获取的利益，还是从其过错考虑，复建公司均应向林辉洪、玉鸣轩公司赔偿争议期间涉案房屋外墙广告的全部收益。（二）涉案租赁物的大中修费用应当由复建公司承担，一审法院认定事实错误。虽然双方的《补充协议书》约定了林辉洪需承担部分的维修义务，但林辉洪作为承租人，其维修义务不应包括物业大中修的范围。根据相关法律规定及公平原则，租赁物的大中修的责任主体应当为出租人，《物业移交资料》形成时间在后，实际是对补充协议作出的变更。综上，外墙广告无法实现收益是复建公司的交付瑕疵，属于出租人过错；物业的大中修范围属于出租人义务，林辉洪作为承租人代垫相关费用后，复建公司应当返还给林辉洪。
复建公司二审答辩称，不同意林辉洪、玉鸣轩公司的上诉请求、事实和理由。
复建公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回林辉洪、玉鸣轩公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费、鉴定费和评估费均由林辉洪、玉鸣轩公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定复建公司有违诚信原则是认定事实严重错误，从而做出复建公司对设置商业广告收益予以赔偿的错误判决。无论从交易文件的整体还是从具体条文看，复建公司均没有确保林辉洪、玉鸣轩公司能合法地在户外设置或许可他人设置商业广告并取得相应收益的合同义务。整个交易是商铺租赁关系，不是广告位租赁，并没有将玉鸣轩商业楼外墙广告位使用权作为拍卖标的，涉案《广州市房屋租赁合同》中没有关于广告位的任何陈述，更没有广告位具体位置、面积等表述，《广州市房屋租赁合同》的补充协议亦没有包括外墙广告位的约定。外墙用于设置广告并不是物权及物权使用权的必然内容，出租方或卖方没有义务确保外墙能够合法地设置广告，除非已明确约定租金或售价包括户外广告位的价值，根据复建公司的意思表示，双方交易没有包括户外广告场地收益价值。在拍卖文件、合同及履行过程中，复建公司已对涵盖的内容进行披露，因本次拍卖并没有包含广告位的出租，复建公司没有对不包含的广告位评估这一事实进行披露并不影响林辉洪的报价。《补充协议书》中提到的玉鸣轩公司可以在户外设置或许可他人设置商业广告，这是附条件的权利，只有符合约定条件才可以设置，在签订合同时林辉洪已预见到可能无法设置。涉案物业是通过拍卖出租的，在拍卖文件中反复强调双方以现状移交物业，林辉洪、玉鸣轩公司已经以现状接收物业，其认可租赁标的物的现状。（二）广东高迪评估咨询有限公司对涉案房屋外墙广告收益的评估不能作为赔偿的依据。如上所述，双方交易并没有将玉鸣轩商场外墙广告位租赁权作为拍卖标的，该公司评估的广告位在拍卖文件与合同中根本没有具体约定。大型户外广告只有取得了政府的批准许可才可以设置，因此物业户外广告使用权价值只有在取得政府审批许可后才具有商业价值，故高迪公司作价的前提不存在。即使复建公司有义务确保户外广告可合法发布，赔偿的也仅限于林辉洪因此商铺租赁价值减少的净收益，而非总收益，广告的设计、推广及维护等需要大量成本，设置户外大型广告政府要收取提成，还要支付税金等，净收益应扣除成本、政府提成、税费、闲置及经营风险。
林辉洪、玉鸣轩公司二审答辩称，不同意复建公司的上诉请求、事实和理由。（一）根据房屋租赁合同补充协议的规定和此次整体租赁权起拍价的确定可以看出承租人的承租范围应当包括户外广告收益。1.复建公司以合同补充协议第一部分约定的租赁范围“玉鸣轩整体包括地上五层、地下二层”为由，主张涉案租赁关系仅包括商铺租赁关系，属于对合同条款的曲解，户外广告设置位于玉鸣轩整体的外墙，隶属于玉鸣轩商场地上五层的整体范围之内。并且根据租赁合同补充协议第20条明确规定了林辉洪、玉鸣轩公司有权在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告，并取得相应的收益。因此，合同明确约定了承租人的承租范围包括了设置户外广告及获得收益的权益。2.从复建公司提交的广州市复建有限公司《资产评估报告书》及《资产评估说明》也可以看出此次整体拍卖的起卖价明显包括了外墙广告的价值收益。从报告书中载明的明评估价值和高于评估公司建议的拍卖底价，以及委估资产的经营收益包括了铺位出租收益、停车场租赁收益和出租户外广告场地收益等三块收益三大方面就可以看出，复建公司委托评估时就确定将户外广告在内的商场租赁权整体出租。（二）对于外墙广告根本无法使用收益的责任是复建公司作为委托人未如实披露此情况造成的，违反拍卖法第十八条和第二十七条的规定。林辉洪、玉鸣轩公司多次发函要求其承担责任，且从未接受并认可该租赁物存在瑕疵的状况。（三）虽然租赁合同约定林辉洪、玉鸣轩公司在玉鸣轩设置和发布户外商业广告应当遵循法律、法规和行政管理的有关规定，取得相关行政管理部门的许可。但导致外墙广告无法使用收益的根本原因是复建公司在租赁物建设期间未就外墙广告进行报建，且后面证明根本无法报建。上述合同约定林辉洪、玉鸣轩公司需进行的行政审批，是指在租赁商场外墙广告已进行建设规划报建且允许设置外墙广告的前提下，由工商、城管、文化传播管理部门等对广告内容等进行的行政审批，两者并非同一回事。（四）广东高迪评估咨询有限公司（下称“高迪公司”）的评估可作为赔偿的依据。高迪公司是一审法院摇珠确定，具有本案价格评估所需的相关资质，评估程序合法合规。从高迪公司的评估报告可得出2007年7月1日至2017年6月9日期间（近十年）外墙广告收益价值是3500万元左右，从而推算出二十年的外墙广告收益价值预计有7000万元左右。从复建公司提交的报告书和评估说明可以看出，未包括户外广告收益的商场二十年租赁权评估价值是144,254,378.64元，与起拍价2.2亿相差近7600万元。高迪公司评估得出的价值与起拍价和拍卖前置评估价值之间的差额基本匹配，甚至还低600万元，因此高迪公司得出的评估价应当全部作为认定外墙广告损失的依据的。
林辉洪、玉鸣轩公司于2017年2月28日向一审法院起诉请求：1.复建公司支付自2015年1月起至2016年11月止的物业大中修费用273043.5元；2.复建公司赔偿自2007年2月26日起至2017年2月25日止的玉鸣轩商场外墙（面向文德路及中山四路，二楼至三楼的两个外墙）广告收益23002485.8元（具体金额以法院委托评估为准）；3.按照法院委托评估机构对玉鸣轩商场外墙广告收益的评估相应减少林辉洪、玉鸣轩公司自2017年2月26日起向复建公司租赁玉鸣轩商场的租值。
一审法院认定事实：2007年2月，复建公司委托广东国际拍卖有限公司对广州市中山四路319号玉鸣轩商业楼整体二十年租赁权进行公开拍卖，起拍价为2.2亿元。同年2月26日，林辉洪（竞得人）与广东国际拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，订明林辉洪以2.31亿元的价格竞得上址物业二十年租赁权（不包括二楼28个已租商铺前八年租赁权），已租商铺指2006年7月27日通过公开拍卖成交的玉鸣轩商业楼二楼中的28间商铺，八年租赁权是从交铺日开始连续计算，已租商铺的后十二年租赁权由竞得人享有，该租赁权为竞得人玉鸣轩商业楼整体二十年租赁权的一部分，已租商铺八年租赁期届满后，由竞得人按照租赁期届满时的状况接收等。
2007年4月7日，林辉洪（乙方）与复建公司（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将越秀区中山四路319号玉鸣轩商业楼全部（除二楼西边已出租部分）部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积10107.5067平方米等。
同日，林辉洪（乙方）与复建公司（甲方）签订《<广州市房屋租赁合同>补充协议书》，约定：乙方通过竞价所取得的租赁权是玉鸣轩整体二十年租赁权，但不包括玉鸣轩已租商铺八年租赁权；已租商铺指2006年7月27日甲方通过公开拍卖成交并已签订八年租赁合同的玉鸣轩二楼28个商铺，已租商铺的后十二年租赁权由乙方享有，该租赁权为乙方整体租赁权的一部分；玉鸣轩整体交铺日为2007年7月1日，乙方的租期从2007年7月1日起至2027年6月30日止；已租商铺后十二年租期从2015年7月1日起至2027年6月30日止；乙方承租玉鸣轩整体二十年的租金即为拍卖成交价款，计231000000元；乙方分20期付款，每期付款额为实收租金的二十分之一，计11550000元；交租日从2007年起至2026年，乙方在每年的3月5日前支付一期租金。乙方可以在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告，并取得相应收益；乙方在玉鸣轩设置和发布户外商业广告，应当遵守法律、法规和行政管理部门的有关规定，取得相关行政管理部门的审批许可，并将设置方案和相关合同、文件报甲方审核、取得甲方的书面同意。乙方承担整个玉鸣轩商场土地规划红线范围内（包括28个已出租商铺）全部物业的管理和服务责任；乙方应当委托具备相应资质的物业管理服务公司来承担玉鸣轩物业管理服务的任务；乙方负责玉鸣轩管理和服务的事项包括：房屋建筑本体（梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、天面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护；房屋建筑本体全部自用和共用设施设备（上下水管道、雨水管、粪管、照明、中央空调、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、监控系统、智能系统等）的维修、养护、管理和运行服务；规划红线内市政公用设施（人行道、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、停车场）的维修、养护和管理；等。
2007年4月17日，玉鸣轩公司向复建公司发出《关于申请玉鸣轩商场户外广告存在问题的函》，内容为：其司在申请“玉鸣轩收藏品汇展交易中心”外墙户外广告过程中得知，户外广告的设置首先需在报建的同时，在建筑施工图中同时标明广告设计位，由城建规划部门审批后，再由工商局、规划局、公安局、城管等八个部门联合审批方可设置；由于复建公司在建筑施工图中没有标明户外广告设计位，现在无法进行户外广告设置的申报审批工作，望复建公司能在20天内补办该部分的报批工作，以便其司能尽快进入正常的经营状态等。
2007年4月23日，林辉洪与复建公司签订《玉鸣轩移交及整改协议书》，其中的《物业移交资料》备注第二项载明“本物业的大中修应当遵守国家相关法律法规的规定”。
2007年4月30日，林辉洪、玉鸣轩公司共同向复建公司发出《关于申报“玉鸣轩”商场户外广告位存在问题的函》，再次要求复建公司办妥户外广告位的规划补批工作，以便其在开业的同时完成户外广告位的审批工作等。
2007年8月1日，林辉洪签署《委托书》，委托玉鸣轩公司对上址玉鸣轩商业楼进行管理、修缮、出租、收取租金等。
2009年8月12日，广州市城市规划局向广州市城管综合执法局发出《关于对<广州市中山路户外广告设置详细规划>的复函》，不同意在玉鸣轩等位置设置户外广告等。
2013年5月10日，复建公司向广州市规划局发出《申请函》，申请对涉案大楼外立面进行改造以更好营造商业气氛。广州市规划局于同年向复建公司发出《关于申领建设工程规划许可证的复函》，内容为：鉴于该商业楼位于中山路一侧且邻近南越王宫博物馆，属于城市重要景观地区，项目区位敏感，现外立面风格简洁已与周边环境协调统一，多年来已受到公众的普遍认可，不宜对该项目进行外立面调整，故不同意复建公司的外立面调整方案等。
2013年12月5日，林辉洪（为乙方）、玉鸣轩公司（为丙方）与复建公司（为甲方）签订《玉鸣轩商业楼增加承租人协议书》，约定：因乙方为经营需要授权丙方行使该物业全部经营、管理权，为明确三方经济关系，经协商达成协议如下，甲方同意增加丙方为玉鸣轩的承租人；丙方享有乙方按租赁合同文件相对于甲方的全部权利，但乙方已行使的不得重复行使；丙方承接乙方按租赁合同文件相对于甲方的全部义务，但乙方已履行的除外；乙方与丙方相互对履行租赁合同文件中的全部责任承担连带责任。
林辉洪、玉鸣轩公司为证明其为涉案房屋进行维修花费273043.5元，另提供了发票及单据若干。
一审法院另查，2006年10月23日，广州信瑞有限责任会计师事务所作出编号为信瑞所评报字【2006】第019号《广州市城市复建有限公司资产评估报告书》，内容为：其接受复建公司的委托，评估租赁资产（即本案涉案房屋）20年租赁权的公允租赁市场价值，目的为出租资产提供租金价值依据；评估基准日为2006年9月30日；委托评估资产的评估租金价值为：整栋出租租赁方式下，20年租赁经营权的评估值为161646561.05元（含2006年9月拍卖的1066.2892平方米八年租赁权，按本次评估的原则、依据、前提、方法计算的评估值为17392182.41元），单位面积平均月租金为80.93元/月平方米。由于委托方拟以公开竞拍的方式出让租赁权，建议拍卖底价按照评估值的八折设定等。广州信瑞有限责任会计师事务所于同日作出的编号为信瑞所评报项目编号【2006】第019号《广州市城市复建有限公司资产评估说明》，记载：委估资产的经营收益包括铺位出租收益、停车场租赁收益和出租户外广告场地收益等三块收益；由于经营户外广告需经政府审核批准，而委估资产尚未申报经营户外广告并获批准，因此本次评估中未考虑委估资产的出租户外广告场地收益，待复建公司取得相关批准手续后再另行安排评估；而停车场在整栋出租条件下，是作为楼宇租赁的配套设施形式出现，其收益统一并入铺位出租中予以考虑；因此评估时，仅以铺位出租收益作为委估资产的经营收益，然后再折现，得出委估资产20年租赁经营权的评估值等。
2009年2月，案外人广州市关键媒体广告有限公司制作三份《广州市户外广告牌位申请表》，设置地点分别为玉鸣轩艺博城墙体（规格为高7.5M×底长3.5M）、玉鸣轩艺博城四楼顶（规格为高6M×底长60M）、艺博城转角幕墙上方（规格为高9.5M×底长8M）；在“场地单位意见”栏上盖有印文为“广州市城市复建有限公司”的公章。因复建公司否认该公章印文的真实性，林辉洪、玉鸣轩公司向一审法院提出鉴定申请。一审法院依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对上述公章印文的真实性进行鉴定。该鉴定所于2017年9月19日作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：送检的3份《广州市户外广告牌位申请表》上的“广州市城市复建有限公司”印文与提交《见证书》上的“广州市城市复建有限公司”印文是同一枚印章盖印。林辉洪、玉鸣轩公司向该鉴定所支付了鉴定费8076元。
经林辉洪、玉鸣轩公司申请，一审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对自2007年2月26日至2017年6月9日期间，广州市越秀区中山四路319号玉鸣轩商场外墙广告收益进行评估。该公司于2018年1月3日作出《价格评估结论书（更正稿）》，价格评估结论为：35969576元。其中2007年至2009年，月使用权费为217630元，使用月数为34.1；2010年至2012年，月使用权费为272037.5元，使用月数为36；2013年至2015年，月使用权费为334217.5元，使用月数为36；2016年至2017年，月使用权费为388625元，使用月数为17.3；合计35969575.50元。林辉洪、玉鸣轩公司为此向广东高迪评估咨询有限公司支付了评估费89454元。
一审法院认为，林辉洪与复建公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《<广州市房屋租赁合同>补充协议书》及林辉洪、玉鸣轩公司与复建公司签订的《玉鸣轩商业楼增加承租人协议书》等，均是合同当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依协议履行。上述《<广州市房屋租赁合同>补充协议书》已约定“房屋建筑本体、房屋建筑本体全部自用和共用设施设备、规划红线内市政公用设施的维修、养护”，均由林辉洪负责。而《物业移交资料》所载明的“本物业的大中修应当遵守国家相关法律法规的规定”，并未否定或变更上述约定，林辉洪、玉鸣轩公司据此要求复建公司承担涉案房屋大、中修费用的诉讼请求无法律及事实依据，一审法院不予支持。
复建公司在拍卖涉案房屋二十年租赁权之前，委托广州信瑞有限责任会计师事务所对该资产价值进行评估。广州信瑞有限责任会计师事务所作出的《广州市城市复建有限公司资产评估说明》已明确：“委估资产的经营收益包括铺位出租收益、停车场租赁收益和出租户外广告场地收益等三块收益；由于经营户外广告需经政府审核批准，而委估资产尚未申报经营户外广告并获批准，因此本次评估中未考虑委估资产的出租户外广告场地收益，待复建公司取得相关批准手续后再另行安排评估”。而复建公司不但没有在拍卖会资料中披露其未办理相关报批手续及拍卖标的不包括户外广告场地收益等事实，反而在上述《<广州市房屋租赁合同>补充协议书》中载明“乙方可以在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告，并取得相应收益”，令竞买人误认为拍卖标的包括了户外广告场地的收益，有违诚信原则。虽然该《<广州市房屋租赁合同>补充协议书》同时载明“乙方在玉鸣轩设置和发布户外商业广告，应当遵守法律、法规和行政管理部门的有关规定，取得相关行政管理部门的审批许可”，但据查明之事实，系由于涉案房屋所处的地理位置属于城市重要景观地区，竞买人根本不可能取得行政管理部门的审批许可，在涉案大楼设置和发布户外商业广告。因此，林辉洪竞得涉案房屋二十年租赁权后无法获得设置商业广告的收益，复建公司应当承担相应的赔偿责任。根据广东高迪评估咨询有限公司作出的《价格评估结论书（更正稿）》，自2007年2月26日至2017年6月9日期间，涉案房屋外墙广告收益的评估价值为35969576元。因林辉洪、复建公司约定的租期从2007年7月1日起算，故自2007年7月1日至2017年6月9日期间，涉案房屋外墙广告收益的评估价值应为35077293元。综合考量复建公司的过错程度及商业经营风险等因素，一审法院酌定复建公司应赔偿金额按评估价值35077293元的60%计算为21046375.8元。至于林辉洪、玉鸣轩公司要求按评估价相应减少此后租值的诉讼请求，因属未发生之法律事实，无法作出相应的评估，一审法院不予调处。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国拍卖法》第二十七条、第六十一条第一款之规定，于2018年3月20日作出如下判决：一、广州市城市复建有限公司应在本判决发生法律效力之日起15日内向林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司赔偿21046375.8元；二、驳回林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费158178元、鉴定费8076元、评估费89454元，由林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司负担107678.8元，广州市城市复建有限公司负担148029.2元。
本院二审审理期间，复建公司提交：1.公证书，拟证明林辉洪、玉鸣轩公司实际使用了外墙做广告，商场外立面绝大部分已被用作设置营业招牌及业务广告，既有玉鸣轩公司的巨幅广告，也包括租户平安银行、新航道英语等大幅广告；2.建设工程规划验收合格证（穗规验证【2016】2560号），拟证明建设工程规划验收合格证要求：如需设置户外广告或招牌，须报工商部门，并依法征得城市规划部门规划意见。林辉洪、玉鸣轩公司质证称，对于证据1的合法性、关联性不予确认，就外立面现有的广告，并非林辉洪、玉鸣轩公司设置，是租户自行设置，林辉洪、玉鸣轩公司没有取得任何的收益，该部分属于违章建筑，应当由行政部门去处理。对于证据6确认其真实性、合法性，不确认其关联性。该合格证移交给林辉洪、玉鸣轩公司的时间是确认拍卖成功及合同签订后，复建公司按照签收移交表的内容补交给林辉洪、玉鸣轩公司的，且至今复建公司仍未能解决外墙广告不能使用的瑕疵。这也证明复建公司在拍卖前便知悉该商场建筑外立面未征得城市规划部门规划意见，不得自行设置户外广告或招牌，且在拍卖期间没有向竞拍人披露瑕疵，因此，其应承担租赁物交付瑕疵的责任。
经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。
二审中,双方当事人对于以下事实存有争议：1.租赁权是否包含广告收益权。林辉洪、玉鸣轩公司表示：正常的商业租赁权拍卖应当包括外墙的广告收益，复建公司在委托评估的时候也基于市场交易习惯确定包含了广告收益部分。复建公司则表示：拍卖之前所作的价值评估并没有包含广告收益权益，且广告收益不属于租赁权益的范围，复建公司没有委托评估该权益，评估报告中的出租收益、停车场收益以及广告收益是评估公司自行表述的评估范围，资产评估说明中已经将广告收益进行了剔除。2.外墙广告的审批义务。林辉洪、玉鸣轩公司表示：复建公司在拍卖资料中并无披露广告设置存在的问题，依据《<广州市房屋租赁合同>补充协议书》的约定，林辉洪、玉鸣轩公司认为其只是负责外墙广告内容的审批义务，对于外墙悬挂物的规划报建义务应由复建公司承担，但因没有规划报建，至今无法取得审批。复建公司则表示：争议的外墙广告无法取得审批并非复建公司责任所导致，《<广州市房屋租赁合同>补充协议书》已经向林辉洪、玉鸣轩公司披露了外墙广告不能取得审批后的风险，林辉洪、玉鸣轩公司在拍卖时应当预见该风险。3.维修义务的承担。林辉洪、玉鸣轩公司表示：合同对于房屋主体维修义务没有约定，依据法律规定应由复建公司承担该维修义务。复建公司则表示：补充协议第25条已经对于承租人应承担的维修义务进行了明确约定。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）争议广告收益损失应否支持；（二）租赁物维修义务的承担。
关于争议广告收益损失应否支持的问题。首先，对于外墙广告收益权应否属于租赁权范畴的认定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”本案中，复建公司委托拍卖公司对于广州市中山四路319号玉鸣轩商业楼整体二十年租赁权进行了拍卖，对于拍卖标的物租赁权的具体范围以建筑面积范围予以了披示，而对于双方争议的整体外墙广收益权是否包含于租赁权范围内并无在委托拍卖资料中进行明确披露，因此，依据上述法律规定，在双方对交付标的物质量范围未作明确约定的情况下，则应以交易习惯或符合合同目的的特定标准履行。依据《广州市城市复建有限公司资产评估说明》的资产价值评估范围显示：“委估资产的经营收益包括铺位出租收益、停车场租赁收益和出租户外广告场地收益等三块收益。”据此可知，整体租赁权拍卖的交易习惯范围应当包含外墙广告收益权，同时，结合整体租赁权合同目的的实现审查来看，外墙广告收益亦应作为整体收益实现的组成。据此，双方争议的外墙广告收益权应属于拍卖标的物的租赁权范畴。复建公司上诉认为没有将外墙广告位使用权作为拍卖标的，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。其次，对于交付标的物瑕疵担保责任的审查。《中华人民共和国合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”据此可知，物的瑕疵担保责任是双方当事人合意基础上的等价有偿关系的保护。虽然复建公司在《<广州市房屋租赁合同>补充协议书》中约定“乙方可以在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告，并取得相应收益；乙方在玉鸣轩设置和发布户外商业广告，应当遵守法律、法规和行政管理部门的有关规定，取得相关行政管理部门的审批许可，并将设置方案和相关合同、文件报甲方审核、取得甲方的书面同意。”但是，上述约定并不足以认定双方当事人在达成合意时，林辉洪、玉鸣轩公司主观明知外墙广告无法取得审批的瑕疵存在，且双方亦没有特别约定免除复建公司作为委托拍卖人的瑕疵担保责任，因此，在客观无法取得行政部门的审批许可的情况下，一审法院结合双方当事人的过错程度以及商业风险等综合因素，酌情判令复建公司向林辉洪、玉鸣轩公司赔偿21046375.8元，上述处理符合公平合理原则，本院予以维持。复建公司上诉认为应由林辉洪、玉鸣轩公司承担全部的商业风险，缺乏理据，本院亦不予采信。至于复建公司二审提交的证据因不足以证明林辉洪、玉鸣轩公司实际取得了外墙广告收益，故本院均不予采纳。
关于租赁物维修义务的承担问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”现双方当事人签订的《<广州市房屋租赁合同>补充协议书》约定“房屋建筑本体、房屋建筑本体全部自用和共用设施设备、规划红线内市政公用设施的维修、养护，均由林辉洪、玉鸣轩公司负责。”因此，依据上述法律规定，对于租赁物的维修义务有约定的从约定，林辉洪、玉鸣轩公司上诉主张的争议维修费用应由其自行承担，一审法院驳回林辉洪、玉鸣轩公司的该项诉求正确，本院予以维持。林辉洪、玉鸣轩公司对此提出的上诉缺乏合同依据，本院不予采信。
综上所述，林辉洪、玉鸣轩公司与复建公司的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费254656元，由林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司负担107624元，广州市城市复建有限公司负担147032元。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 余盾
审判员 李静
二〇一八年八月一日
书记员 袁蕾
胡秀红