温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙民初字第939号
原告：黄体余。
委托代理人：薛孝桃。
委托代理人：李道典。
被告：温州市中厦房地产开发有限公司。
法定代表人：倪津荣。
委托代理人：陈俊。
委托代理人：林野。
原告黄体余为与被告温州市中厦房地产开发有限公司（以下简称：中厦房产）商品房预售合同纠纷一案，于2014年1月17日向鹿城区人民法院起诉。温州市中级人民法院于2014年10月20日指定本院审理。本院于2014年12月3日受理后，由审判员周小凤依法适用简易程序进行审理，于2014年12月31日公开开庭进行了审理。原告黄体余的委托代理人薛孝桃，被告中厦房产的委托代理人陈俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2009年8月18日，原告与被告签订了一份关于买卖位于平阳县鳌江镇滨江大厦北楼二单元1804室商品房的《商品房买卖合同》。双方约定，商品房总价款为845650元，原告首付255524元，余款590000元由银行以担保（按揭）贷款方式支付。被告应于2010年9月30日前，将经验收合格的商品房交付给原告，如果被告逾期交房，按购房款每日万分之四计算违约金。合同签订后，原告依照合同约定，向被告支付了商品房首付款，余款原告以银行按揭贷款方式支付。虽然原告依约及时履行了自己的合同义务，但时至2011年9月30日，被告才将经验收合格的商品房交付给原告。因此，按购房合同违约条款规定，被告应赔偿给原告123464.9元。后于2012年1月18日，针对被告逾期交付商品房一事，原、被告双方经协商，被告作出承诺书，约定：先按前期违约金总额的40%赔偿，如若今后增补赔偿同样按他们赔偿（不是110户）范围内。现其他户主经向平阳县人民法院起诉，已经判决被告按合同全额赔付。据此，被告应将剩余的60%补足给原告。故诉请判令：1.被告支付原告逾期交房违约金74078.94元（延期时间从2010年10月1日起至2011年9月30日共计365天，按购房款845650元每日万分之四计算，即365天×338.26元／天＝123464.9元，扣除被告于2012年1月18日已支付原告40%违约金计49385.96元，实际应支付剩余违约金74078.94元）。2.诉讼费由被告承担。
中厦房产辩称：一、对《承诺书》三性有异议。首先，被告从未向原告出具过《承诺书》，原告提供《承诺书》盖的“温州市中厦房地产开发有限公司敖江分公司”公章与原告提供证据的《滨江大厦逾期交付处理协议书》、《滨江大厦交付通知书》上的公章进行简单比对发现两者完全不相符。因此，《承诺书》上的公章是伪造的，不具有真实性。其次，《承诺书》上写明“先按前期40%赔偿”未明确指出该赔偿针对何事进行赔偿，不能确定是针对滨江大厦逾期交房导致的违约责任产生的赔偿问题，与本案缺乏关联性。《滨江大厦逾期交付处理协议书》的违约金金额也未注明是总违约金的40%。另《承诺书》中“他们”、“不是110户”指谁不清楚。该项目共240套商品房，起诉的业主为78户，未起诉为162户，两种情况业主数量与110户差距过大，《承诺书》中的“110户”与本案无任何关联性。再次，《承诺书》书写格式不符合规定，双方均在承诺人一处盖章、签字，不具有合法性。在平阳法院胜诉业主直接通过法院起诉获得了赔偿，不属于《承诺书》“增补赔偿”范围。二、原、被告就滨江大厦逾期交房有关违约责任均已签署了《滨江大厦逾期交付处理协议书》，协议内约定原告不再追究逾期交付房屋的责任问题。被告也按约向原告支付了违约金，该协议书系双方在自愿、合法的基础上签订，应作为被告承担滨江大厦逾期交付相关责任的唯一依据，故应驳回原告诉讼请求。三、原告诉求赔偿金额计算方式错误。原告要求根据“周月星民事判决书”有关内容进行补充赔偿的话，其计算违约金计算依据也应按“周月星民事判决书”的计算方式作为依据，从2011年1月5日至2011年9月30日期间应按50%比例计算。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1.原告身份证，证明原告身份情况。2.被告工商登记表和组织机构代码证，证明被告身份情况。3.商品房买卖合同和补充协议，证明原、被告之间存在商品房买卖合同权利与义务的关系。4.收款收据和购房借款合同，证明原告已按照合同履行了合同义务。5.承诺书、通知书和民事判决书，证明原、被告约定逾期违约赔偿的情况。
被告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：6.滨江大厦逾期交付处理协议书（复印件），证明双方就滨江大厦逾期交付处理相关的违约责任，双方就上述责任已经签定协议书，原告不再向被告追究相关责任。
上述证据经庭审出示质证，被告质证认为，证据1-4三性均无异议。证据5中承诺书真实性有异议，上面的公章与其它的公章不一样，通知书、民事判决书均无异议。原告质证认为，证据6没有原件，但鹿城法院的庭审中，原告已确认该协议的真实性的。因被告已经承认该协议书与《承诺书》是同一天出具的，故应以《承诺书》为准。
本院审查认为，证据1-4及证据5中的通知书、民事判决书，质证方没有异议，其证明力本院予以认可。证据5中的承诺书，因被告在2014年8月21日鹿城法院对本案的庭审过程中表示对该证据的三性无异议，故对其真实性本院予以确认，至于对本案的影响，本院下文再行阐述。被告在本院本次庭审中又表示对真实性有异议，相应的陈述，属于无故撤回对自己不利的陈述，本院不予确认。证据6系复印件，但原告在2014年8月21日鹿城法院对本案的庭审过程中表示对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。该证据可证实原告、被告于2012年1月18日签订《滨江大厦逾期交房协议书》，至于对本案的影响，本院下文再行阐述。
根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：2009年8月18日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于鳌江镇栈前街69号滨江大厦北楼18层1804号房（建筑面积134.96平方米，套内建筑面积103.629平方米，公共面积与公摊面积31.332平方米），以每平方米6265元，总金额845524元的价格（后被告向原告出具实际购房面积为134.98平方米，实际支付房价845650元的售房发票）预售给原告。并约定被告应当在2010年9月30日前依国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付原告。如遭遇不可抗力且被告在发生之日起30日内告知买受人的，或非被告原因或法律法规及政府政策调整的，被告可据实予以延期交付。除上述情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告的，按购房款每日万分之四计算违约金。
2011年9月28日，被告出具《滨江大厦交房通知书》，通知滨江大厦各业主于2011年9月30日至2011年10月15日办理交房手续。
2012年1月18日，原、被告签订一份《滨江大厦逾期交房处理协议书》，载明被告同意支付原告逾期交付房屋违约金49243元，原告不再追究逾期交付房屋的责任问题。其余条款按原合同约定继续生效。
同日，被告向原告出具一份《承诺书》，载明“先按前期40%赔偿，如若今后增补赔偿同样按他们赔偿（不是110户）范围内”。《承诺书》由被告盖章、原告签名并捺印。
2012年7月10日，案外人周月星为与被告商品房预售合同纠纷一案，向平阳县人民法院起诉。周月星在该案中诉称：其与被告于2008年2月22日就坐落于平阳县鳌江镇滨江大厦（中厦广场）b幢1604室签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2010年4月30日前将该商品房交付原告使用，如被告逾期交房则按购房款每日万分之四计算违约金。合同签订后其依约交付了购房款的义务，但被告直至2011年9月30日才向原告发出交房通知，延迟交房515天，诉请被告支付逾期交房违约金166810元（自2010年4月30日至2011年9月30日止按已付购房款809760元每日万分之四计算）。被告在该案中辩称：合同约定的交付时间为2010年4月30日，实际交付时间为2011年9月30日。但据双方合同约定，如遇非被告原因或法律、法规及政府政策调整，可以据实予以延期，实际建房过程的各种导致被告延期交付房屋的情况均非被告原因所致。每日万分之四的计算违约金的标准过分高于买受人的实际损失，应适当降低标准。2012年10月，平阳县人民法院作出（2012）温平鳌民初字第283号民事判决书，确认双方签订的合同效力，并确认被告延期交房的事实。确定延期交房的责任，从2010年5月1日至2011月1月4日期间（共计249天），因被告未提出抗辩，由被告全部承担责任；从2011年1月5日至2011年9月30日期间（共计269天），结合该案的实际情况和被告在商品房延期验收合格中的过错程度，酌定被告承担商品房延期验收导致逾期交房的50%责任。并按原告已交房款809760元的日万分之四（323.90元）计算，判决被告支付周月星逾期交房的违约金124215.65元（计算方式为：323.90元／天×249天＋323.90元／天×269天×50%）。
后周月星与被告不服，均提起上诉，温州市中级人民法院于2013年5月13日作出（2013）浙温民终字第369民事判决书，确认原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当，驳回上诉，维持原判。该判决已于2013年5月17日生效。
2014年1月17日，原告就本案向鹿城区人民法院起诉。鹿城区人民法院于2014年2月25日、8月21日两次公开开庭。2014年10月20日，温州市中级人民法院指定本院审理本案。
在鹿城法院庭审过程中，被告确认其已支付原告逾期交房违约金49385.96元。表示对《承诺书》三性无异议，并确认该《承诺书》系被告为解决滨江大厦逾期交房违约金问题出具。但抗辩称原告既然起诉了，双方间应不再适用《承诺书》的约定。
本案在本院的庭审过程中，原告对平阳法院的关于被告逾期交房违约金的计算方式予以确认。被告对原告诉称的合同约定的逾期交房的违约金计算方式、房款已付、实际交房时间等无异议。
本院认为，原、被告于2009年8月18日签订《商品房买卖合同》，原告支付购房款后，被告逾期交房未按合同约定的交房时间2010年9月30日将合同约定的商品房交付原告的事实清楚。2012年1月18日，就逾期交房违约责任问题，原、被告签订一份《滨江大厦逾期交房处理协议书》，内容为：被告同意支付原告逾期交付房屋违约金49243元，原告不再追究逾期交付房屋的责任问题。其余条款按原合同约定继续生效。同日，被告向原告出具一份《承诺书》，载明“先按前期40%赔偿，如若今后增补赔偿同样按他们赔偿（不是110户）范围内”。《承诺书》由被告盖章、原告签名并捺印。在鹿城法院对本案的庭审过程中，被告手头已持有《滨江大厦逾期交房处理协议书》的情况下，仍表示对《承诺书》的三性无异议，其未提供任何新证据的情况下，在本院庭审过程中辩称《承诺书》的真实性有异议，上面的公章系伪造的，要求对承诺书上的公章的真伪进行鉴定。相应的陈述，属无故撤回对自己不利的陈述，本院不予以采纳，该《承诺书》的真实性本院予以确认。
因该《承诺书》出具的时间与《滨江大厦逾期交房处理协议书》签订时间同一天，原、被告一致确认的被告已支付49385.96元逾期交房违约金为与实际逾期交房时间按《按商品房买卖合同》约定的违约金计算方式得出总额的40%一致，故可确定《承诺书》为本案被告逾期交房违约责任问题的协议内容的一部分。被告辩称《承诺书》内容不能确定是针对滨江大厦逾期交房导致的违约责任产生的赔偿问题，理由不能成立，且与其在鹿城法院庭审过程的陈述相悖，本院不予采纳。《滨江大厦逾期交房处理协议书》属被告方提供的格式合同，其中“乙方（指原告方）不再追究逾期交付房屋的责任问题”的约定，系排除对方主要权利，且与《承诺书》内容冲突，故冲突部分内容本院以《承诺书》为准。虽《承诺书》中“110户”、“他们”未明确指哪些人，被告作为承诺人，未对《承诺书》内容未作出明确的解释，故本院对原告主张《承诺书》中的“110户”是指放弃赔偿的110户人予以确认。故该《承诺书》内容可理解为：被告先支付原告40%的逾期交房违约金，如其他人赔偿标准高于原告的，被告应按其他人的赔偿标准补足原告剩余的逾期交房违约金。被告辩称周月星等人起诉获得的赔偿不属于《承诺书》中“增补赔偿”范围。本院认为，对原告而言，不管被告是主动支付还是被动支付的，如有其他业主获得的逾期交房违约金赔偿标准比原告的高，均可视为“增补赔偿”，原告均可参照相应的标准要求赔偿。故被告相应的辩解，本院不予采纳。
上述《承诺书》系原、被告真实意思表示，符合法律规定，合法有效，具有法律约束力。本案《承诺书》出具在《商品房买卖合同》之后，且原告亦在上面签字，可视为双方对被告逾期交房的违约责任问题达成新的约定，故《商品房买卖合同》中“按购房款每日万分之四计算违约金”约定在本案无法直接适用。现无其他证据证明被告支付其他业主的逾期交房违约金赔偿标准高于（2012）温平鳌民初字第283号民事判决书中确定被告应支付的滨江大厦业主周月星的赔偿标准，且原告已获的逾期交房违约金的赔偿标准低于该判决确定的标准。因此被告应按该判决确定的赔偿标准（逾期交房违约金按已付房款总额的每日万分之四，从2010年5月1日至2011月1月4日期间按100%比例计算；从2011年1月5日至2011年9月30日期间按50%比例计算）补足原告剩余的赔偿金。因《商品房买卖合同》约定被告需支付原告逾期交房每日违约金为已付购房款845650元的万分之四为338.26元。故被告应向原告承担的逾期交房违约金，从2010年10月1日至2011年4月30日期间共计96天按100%计算，从2011年1月5日至2011年9月30日期间共计269天按50%计算，总额为：338.26元／天×96天＋338.26元／天×269天×50%＝77968.93元。扣除原、被告一致确认的已支付金额49385.96元，被告还需支付原告28582.97元。综上，原告相应的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告温州市中厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄体余逾期交房违约金28582.97元。
二、驳回原告黄体余的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1652元，减半收取826元，由原告黄体余负担507元，被告温州市中厦房地产开发有限公司负担319元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 周小凤
二〇一五年二月二十八日
书记员 夏达辉