湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终1777号上诉人（原审原告）：武汉蓝康物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区香港路241号。法定代表人：潘大庆，总经理。委托诉讼代理人：郭亚杰，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：徐青荣，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：张劲松，男，1973年8月5日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区，现住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：江翠云（张劲松之妻），女，1973年5月12日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，现住湖北省武汉市武昌区。上诉人武汉蓝康物业管理有限公司（以下简称蓝康物业公司）与被上诉人张劲松物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人蓝康物业公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持蓝康物业公司的全部诉讼请求；三、本案的全部诉讼费用由张劲松承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、首先，蓝康物业公司提供了证据足以证明已催缴了物业管理服务费。一方面，根据蓝康物业公司提交的缴费通知3张足以证明物业公司催缴过物业费，该形式符合物业公司可以并且有效的保存催缴证据。蓝康物业公司通过照片证明的方式证明通知书到达对方当事人，应当认定蓝康物业公司催缴过物业费。另一方面，在张劲松未提出相反证据反驳情况下，法院更应当认定其具有证明力。因此，蓝康物业公司完全能够证明，催缴过物业费，其诉讼时效中断。其次，对于蓝康物业公司是否催缴物业费，作为物业公司催缴物业费肯定是个众所周知的事实。同时，只要物业公司向其中业主催缴了物业费，根据日常经验法则能推定，也可以推定也向其它业主催缴物业。综上，应当认定蓝康物业公司向张劲松催缴过物业费，诉讼时效中断。2、首先，关于物业服务质量，物业服务对象人数众多、服务过程具有持续性、服务内容具有复杂性。张劲松并未提供相应证据，也无法证明物业服务企业存在违约。其次，张劲松因房屋漏水对生活造成影响系房屋质量问题，不属合同约定范围，张劲松应当向房屋开发企业行使相应权利，这也不是物业管理服务费减收的法定理由。3、蓝康物业公司与张劲松签订的《前期物业服务协议》合法有效，对双方具有约束力，蓝康物业公司已经按照合同约定履行对应的义务。张劲松以房屋漏水为由长期拒交物业管理服务费，主观恶意违约，这不仅是对蓝康物业公司权益的侵犯，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害，应当承担违约责任。退一步来说，蓝康物业公司从进驻小区伊始，这么多年一直兢兢业业为业主提供完善的物业管理服务，小区大部分业主都按时足额交纳物业管理服务费用。张劲松长年拒交物业管理费，对小区其他业主造成不良影响，打乱物业公司正常收费工作，构成严重违约，应当支付违约金。二、一审判决适用法律错误。对于物业服务而言，物业在小区提供一定时间段的物业服务，同时，约定按月、季、年等分期方式履行缴费义务，物业服务合同应当属于同一债务分期履行的连续债权，应当以物业退出小区为诉讼时效起算点，而非适用于通常的两年诉讼时效。被上诉人张劲松辩称，物业公司未履行相关义务，请求驳回上诉，维持原判。上诉人蓝康物业公司向一审法院起诉请求：1、张劲松支付蓝康物业公司2009年7月1日至2016年6月30日物业管理费14,556.4元、违约金1,996.31元，共计16,552.71元；2、本案的诉讼费用由张劲松承担。一审法院认定事实：蓝康物业公司于1998年3月13日登记成立，2005年1月11日被准予从事物业管理业务。2007年1月28日，张劲松和妻子江翠云以坐落于武汉市武昌区积玉桥玉桥新都1栋2单元901室业主的身份，与蓝康物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方就物业管理服务内容及标准、物业管理服务费用、车辆停泊服务费、维修基金的管理与使用、保险和违约责任进行了约定，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费的收费标准是：1、高层收费标准：3-11层按每月每平方米1.36元收取，12层以上（含12层）按每月每平方米1.48元收取；2、小高层收费标准：一层按每月每平方米0.8元收取；二层按每月每平方米1.0元收取；三层以上（含三层）按每月每平方米1.36元收取；张劲松缴纳物业费的时间首次按一年，其后每半年预缴物业费时间为每年的元月和七月的15号之前；不按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，蓝康物业公司有权要求张劲松补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。2008年4月19日，张劲松向蓝康物业公司缴纳2008年7月1日至2009年6月30日的物业费2,080元。后因张劲松于2009年7月1日起不再向蓝康物业公司交纳物业服务费用，蓝康物业公司向张劲松催缴未果，故诉至一审法院，请求判如所请。一审法院还查明，张劲松于2008年9月取得了坐落于武汉市武昌区和平大道108号玉桥新都1栋2单元9室1室房屋所有权（权证号：武房权证市字第××号，按份共有，所占份额50%，共有权人为江翠云），房屋建筑面积为127.42平方米。蓝康物业公司于2016年6月30日离开玉桥新都，由新的物业公司接管玉桥新都的物业服务。一审审理过程中，蓝康物业公司向一审法院提交了2010年3月、2013年5月24日、2015年9月在901号房门上粘贴向张劲松催收物业费的催缴函复印件，催收2009年7月至2015年6月共计10,397元的物业管理服务费。张劲松予以否认，陈述没有收到过催缴通知。一审法院认为，蓝康物业公司于1998年3月13日登记成立，2005年1月11日被准予从事物业管理业务，于2007年1月28日与张劲松签订《前期物业管理服务协议》。本院依法确认该《前期物业管理服务协议》有效。蓝康物业公司请求张劲松支付拖欠的从2009年7月1日起至2016年6月30日止的物业管理服务费14,556.4元，张劲松辩称蓝康物业公司诉称的请求已过2年诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因蓝康物业公司提供的证据无法证明其在2014年前向张劲松主张催缴过物业管理服务费，蓝康物业公司主张的部分诉讼请求已超过诉讼时效，蓝康物业公司于2016年9月4日向一审法院提起诉讼，故一审法院确认张劲松应交纳物业管理服务费的时间从2014年9月1日计算至2016年6月30日，即127.42平方米×1.36元/月/平方米×22个月=3,812元，对蓝康物业公司的此项诉讼请求予以部分支持，对张劲松的辩称意见予以采纳。蓝康物业公司在环境卫生管理、秩序及公共部位、共用设施设备等多个方面，未切实履行《前期物业管理服务协议》的约定，给张劲松的生活造成了影响，蓝康物业公司应减收物业管理服务费用。故对张劲松给付物业管理服务费的数额，一审法院酌情予以减免20%。张劲松未按时交纳物业管理服务费事出有因，一审法院对蓝康物业公司要求张劲松支付违约金1,996.31元的诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：一、张劲松于判决生效之日起七日内支付蓝康物业公司自2014年9月1日起至2016年6月30日止的物业管理服务费3,050元（3,812元×80%）；二、驳回蓝康物业公司的其他诉讼请求。如果张劲松未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费214元，减半收取107元，由蓝康物业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：蓝康物业公司提交的照片不能达到其证明目的，本院不予采信。一审法院查明的相关事实属实，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。蓝康物业公司没有提交充分证据证明存在诉讼时效中断的事由，应当承担举证不能的法律后果，一审法院按起诉之日计算两年期间内的物业费并无不当；蓝康物业公司上诉主张按物业服务终止之日起算诉讼时效，支持2009年7月1日起至2016年6月30日止的物业管理服务费没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《前期物业管理服务协议》的约定，蓝康物业公司对房屋共用部位等项目负有维护、修缮、服务与管理的义务，张劲松的房屋漏水，蓝康物业公司未能举证证明其尽到了相关义务，存在违约行为；一审法院酌情减免物业费及违约金并无不当，蓝康物业公司上诉主张支持其全部诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人蓝康物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214元，由上诉人武汉蓝康物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 兰审判员 张 剑审判员 汤晓峰二〇一七年六月七日书记员 钟家鹏