广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法沙民一初字第73号
原告：怡丰发泡胶厂（东莞）有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：梁麟炳，系该公司董事长。
委托代理人：姜明辉，广东海埠律师事务所律师。
委托代理人：陈美骄，广东海埠律师事务所实习律师。
被告：郭裕华，男，1963年2月15日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人：杨波，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：杨萍，广东广和律师事务所实习律师。
第三人：梁颖颐，女，1966年5月16日出生，香港特别行政区居民。
原告怡丰发泡胶厂（东莞）有限公司（下称怡丰公司）诉被告郭裕华所有权确认纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由审判员林健华担任审判长，与代理审判员詹杰、人民陪审员方顺达组成合议庭进行审理，并依法追加梁颖颐作为本案的第三人参加诉讼，分别于2015年4月9日、2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告怡丰公司的委托代理人姜明辉、陈美骄，被告郭裕华的委托代理人杨波、杨萍及第三人梁颖颐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡丰公司诉称：被告郭裕华是原告怡丰公司的员工。2006年，原告因生产经营需要，购买了由东莞市活力粤港房地产开发有限公司（下称活力公司）开发的位于东莞市沙田活力粤港东区的14套公寓作为原告的员工宿舍使用，因当时一些政策原因，原告将这14套物业登记在了包括被告在内的5名员工名下，也即被告在内共计5名员工帮原告代持这14套房产。截至原告起诉日，其他员工均已将其代持的房产过户或者准备过户给原告，但被告经原告多次通知，均怠于甚至拒绝履行过户手续。原告认为，被告的上述种种行为，已严重违背了诚实信用原则，侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.确认东莞市沙田活力粤港东区XXX4套商品房房屋产权归属于原告所有；2.被告协助原告完成上述商品房的过户手续；3.本案诉讼费、保全费均由被告承担。
被告郭裕华辩称：一、本案不属于所有权确认纠纷，应当属于赠与合同纠纷。该房屋是被告接受原告及其法定代表人赠与的购房款再去购买的房屋，被告拥有房屋所有权是不可辨驳的事实。因此，本案从定性上是错误的，不属于所有权确认纠纷，而应当属于赠与合同（购房款）纠纷。二、原告诉的讼请求已经超过民事诉讼所规定的诉讼时效。本案中，原告知道房屋购买以及登记的整个过程，本案中不存在任何原告不知自己权利受到侵害的情况，原告赠与的购房款已经于2006年3月17日和2006年7月3日完全支付给被告，那么原告应当在两年之内提出诉请，而原告却在时隔9年之后提起诉讼，明显已经超过了两年的诉讼时效。三、该房屋是被告用原告及其法定代表人对被告个人赠与的资金，由被告自行购买的。四、赠与行为完成后，原告不仅未在法定期限内要求被告返还购房款，并以实际行为对上述事实进行认可。在被告同意接受原告赠与后，被告于2006年3月和6月向活力公司分别购买了4套房屋，这4套房屋于2009年3月13日完成房屋登记并取得由广东省政府依法颁发的房产证，与被告购买房屋这一行为时间间隔了2年之久。且在被告支付完定金后，原告及其法定代表人在明知是被告购房账户的情况下赠与了被告用于购买4套房屋的除定金之外的尾款，原告及其法定代表人赠与被告购房款是其真实意思表示，被告也完全接受了他们的赠与，且赠与已经事实上完成了已经达9年之久。
第三人梁颖颐陈述：对原告的诉请没有意见。但是对被告提交证据的真实性确认，关联性不予确认。其余的与原告的意见一致。
经审理查明：第三人梁颖颐系原告怡丰公司法定代表人梁麟炳的女儿，第三人梁颖颐与被告郭裕华于1999年5月27日登记结婚，并于2012年10月4日离婚。
原告怡丰公司主张因生产经营需要，于2006年购买了由活力公司开发的位于怡丰公司旁边的东莞市沙田活力粤港东区的14套公寓作为原告的员工宿舍使用，并由被告郭裕华帮原告怡丰公司代持其中4套房产。怡丰公司支付了涉案4套房屋的购房款及办理房产证的一切费用，并提交了付款的定金收据复印件、购房发票原件等证据予以证明。郭裕华主张涉案4套房产的定金是其郭裕华本人支付，购房余款即由原告怡丰公司及其法定代表人赠与的资金予以支付。
又查，虽然涉案4套房屋的房产证均登记在被告郭裕华名下，证号分别为：粤房地证字第XXX号、粤房地证字第XXX号、粤房地证字第XXX号、粤房地证字第XXX号，但该房产证均由怡丰公司保存，房屋均由怡丰公司使用及缴纳水电费等。2006年12月26日，怡丰公司与案外人东莞利达运动用品有限公司（下简称利达公司）签订了一份《租赁合同》，约定由怡丰公司将厂房出租给利达公司使用。后怡丰公司与利达公司又于2010年2月25日签订了一份《补充协议》，约定为配合上述《租赁合同》的履行，方便利达公司在租赁场地开展工作，怡丰公司将包括涉案4套房屋在内的14套房屋免费租赁给利达公司使用。
再查，郭裕华于2012年1月5日向香港区域法院递交的经济状况陈述书中所申报的夫妻共同财产及个人资产均未提及涉案的4套房屋。第三人梁颖颐在庭审中也确认涉案的4套房屋不属于第三人梁颖颐与被告郭裕华的夫妻共同财产。
另查，怡丰公司主张其还委托了其他4名员工，包括本案第三人梁颖颐、梁某某、邓某某及李某某代持另外10套房产，上述10套房屋均准备或已经过户至怡丰公司名下，并提交了李某某的《情况说明》、《商品房转让合同》以及邓某某、梁颖颐、梁某某、杜某某出具的《情况说明》予以证明，也申请了证人邓某某、杜某某出庭作证。
本院依原告的申请向活力公司调查关于东莞市沙田镇杨公洲村活力粤港东区商住楼XXX四套房产购买的相关情况以及相关资料。活力公司于2015年3月24日复函称该单位的购房合同由于年代久远未能找到，并向本院寄回2007年7月14日该司向被告开出的上述单位的购房发票复印件。原、被告均对上述复函及购房款发票的真实性、合法性及关联性予以确认。
原告在起诉后向本院提出财产保全申请，要求查封、扣押、冻结被告郭裕华价值800，000元的财产，本院审查后，依法作出（2015）东二法沙民一初字第73-1号民事裁定书并完成了相应的措施。
以上事实，有东莞市农村信用合作联社电汇凭证、东莞市活力粤港房地产开发有限公司收款收据、房地产权证、东莞市房地产交易登记证明书、房产代理公司出具的《情况说明》、物业公司出具的《情况说明》、《租赁合同》、《补充协议》、东莞市农村信用合作联社进账单、支票、发票联、活力粤港管理处套户欠费查询报表、活力粤港管理处收入明细查询报表、李某某的《情况说明》、《商品房转让合同》、邓某某、梁颖颐、梁某某、杜某某的《情况说明》、照片、声明书及附件（附件包括：郭裕华香港身份证复印件、香港婚姻登记机关出具的结婚证书真实副本复印件、暂准离婚令复印件）、证明书及附件（附件包括：经济状况陈述书）、关于活力粤港东区XXX销售情况说明的回复函、销售不动产统一发票发票联以及本案一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案的争议焦点为：一、怡丰公司的起诉是否已经超过诉讼时效；二、涉案的4套房屋的归属；三、怡丰公司要求郭裕华协助办理过户手续是否合法。
关于焦点一，本案的案由为所有权确认纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”利害关系人可以是任何与特定的物就物权的归属和内容有物权法律关系的人，本案中，怡丰公司就以利害关系人的身份提起所有权确认之诉。而根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，当事人可对债权请求权提出诉讼时效的抗辩，可见诉讼时效客体应为债权请求权，本案的所有权确认应属于物权请求权范围，并不适用诉讼时效的规定。现郭裕华提出本案诉请已超出诉讼时效于法无据，本院对该抗辩不予采纳。
关于焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”不动产物权登记制度只是不动产物权公示的方式，其本意在于将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人得知物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全和交易秩序。不动产物权登记的效力，除法律法规另有规定的之外，应为对抗第三人的效力，而非物权变动要件的效力。不动产权属证书及不动产登记簿并不具有绝对的证明效力，对于不动产物权的归属，仍应审查不动产权属证书、不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利状况是否一致。因此，在事实物权人和名义物权人的内部关系中，在利害关系人有充分证据证明其对争议标的物享有所有权的情况下，登记产权人若主张争议标的物的所有权，其应承担相应的举证责任，提交足以反驳对方的证据，而不能仅以登记事实来对抗实际所有人。对于涉案系争房屋归属的认定，本院分析如下：
首先，对于涉案房屋出资情况的认定。怡丰公司应当先举证证明自己为实际购买人，本案中双方对于怡丰公司出资支付了涉案房屋余款及房屋交付后的物业管理费、水电费等事实均无异议，本院对此予以确认；另怡丰公司主张涉案四套房屋的首期款均由其支付，并由其持有首期款的收据，郭裕华主张首期款系由其本人资金支付，但未能提交任何证据予以证实，结合怡丰公司持有涉案4套房屋的所有付款凭证的情况下，本院对郭裕华的主张不予采信，依法确认上述首期款也由怡丰公司支付。从上述事实可知怡丰公司已经完成其为实际出资人的举证责任。郭裕华未出资却主张对涉案4套房屋享有所有权应承担相应的举证责任。郭裕华主张涉案房屋系怡丰公司将购房款赠与其后购买的，却未能提供直接充分的证据予以证明，而其主张涉案房屋权属证书上所登记的所有权人为郭裕华的这一事实并不足以证明赠与关系的成立，郭裕华依法应承担举证不能的不利法律后果。
其次，涉案房屋的实际使用及房屋产权证保管情况的审查。房屋的实际居住人一般都是实际购房人，房屋产权证一般也由实际购房人保管，名义购房人仅仅是在产权证上挂名而已。房屋由谁实际居住和占有、房产证由谁保管、物业费由谁缴纳，也是判断隐名购房成立与否的辅助标准之一。本案中，四套房屋一直由怡丰公司控制与使用，房产证原件均由怡丰公司保管，房屋的物业费等费用均由怡丰公司支付，可以佐证怡丰公司为房屋实际权利人的事实。相反，被告郭裕华对涉案4套房屋的房产证为何在怡丰公司处及房屋的使用情况均表示不清楚，也与常理不符。
再次，对是否签订协议的审查。由于房屋价值较大，实际购买人一般都会与名义购买人签订如代持协议、信托协议等形式的委托协议，明确房屋的出资、实际产权人、名义产权人等重要内容。涉案的4套房屋的代持虽然没有签订上述协议，但被告郭裕华与怡丰公司的法定代表人梁麟炳具有特别密切的关系，郭裕华除了曾在怡丰公司上班外，还是梁麟炳的前女婿，且发生代持上述4套房屋事实还发生在与梁麟炳的女儿即第三人梁颖颐婚姻关系存续期间。另外，怡丰公司还委托了其他4名员工，包括本案第三人梁颖颐，案外人梁某某、邓某某及李某某代持另外10套房产，上述10套房屋均准备或已经过户至怡丰公司名下，上述10套房屋也没有签订书面的协议。综上，怡丰公司未与郭裕华签订书面的协议也存在一定的合理性。
最后，对其他的审查。郭裕华在与第三人梁颖颐离婚时，其于2012年1月5日向香港区域法院递交的经济状况陈述书中所申报的夫妻共同财产及个人资产中并未提交涉案的4套房屋。第三人梁颖颐在庭审中也确认涉案的4套房屋不属于第三人梁颖颐与被告郭裕华的夫妻共同财产。可见，郭裕华也未将涉案的4套房屋认定为其个人财产或夫妻共同财产。
综上，郭裕华虽为系争房屋登记的产权人，但其仅是名义产权人，怡丰公司才是真正的购房人，故涉案的4套房屋应归怡丰公司所有。
关于焦点三，如焦点二所述，涉案系争4套房屋的所有权人为怡丰公司，怡丰公司要求郭裕华协助将上述房屋变更登记在怡丰公司名下符合法律规定，但因怡丰公司的原因将涉案房屋登记在郭裕华名下，故办理房屋所有权变更登记手续而产生的费用，应当由怡丰公司负担。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十七条、第三十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认位于东莞市沙田活力粤港东区XXX四套商品房的产权归原告怡丰发泡胶厂（东莞）有限公司所有；
二、限被告郭裕华于本判决生效之日起十日内协助原告怡丰发泡胶厂（东莞）有限公司将位于东莞市沙田活力粤港东区XXX四套商品房的产权变更登记至原告怡丰发泡胶厂（东莞）有限公司名下，办理产权变更登记手续过程中产生的税费等由原告怡丰发泡胶厂（东莞）有限公司负担。
本案应收诉讼费11，800元、保全费4，520元，共16，320元，由被告郭裕华承担。
如不服本判决，原告怡丰发泡胶厂（东莞）有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告郭裕华可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 林健华
代理审判员 詹 杰
人民陪审员 方顺达
二〇一五年八月三日
书 记 员 梁秀惠
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