上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7281号
上诉人（原审原告）：周波，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）:吴少丽，XX年XX月XX日生，汉族。两上诉人之共同委托代理人：潘雄，上海市君和律师事务所律师。两上诉人之共同委托代理人：周文婕，上海市君和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海葛洲坝绿融置业有限公司。法定代表人：王良，董事长。委托代理人:朱海龙，男，上海葛洲坝绿融置业有限公司工作人员。上诉人周波、吴少丽因与上海葛洲坝绿融置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第17141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人周波及两上诉人之共同委托代理人潘雄、周文婕，被上诉人上海葛洲坝绿融置业有限公司的委托代理人朱海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周波、吴少丽共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持周波、吴少丽一审中的全部诉讼请求。事实和理由：为买卖上海市浦东新区XX路XX弄XX号1层101（复式）室房屋（以下统称系争房屋），上诉人周波、吴少丽与被上诉人上海葛洲坝绿融置业有限公司（以下简称葛洲坝绿融公司）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），上诉人已履行了合同约定的义务，但被上诉人交付的房屋并不符合合同约定，造成了系争房屋价值贬损，被上诉人应予以赔偿。一审中，上诉人主张被上诉人存在八处违约行为，一审法院仅支持了上诉人的两项主张，但确定的赔偿数额过低，另外六项主张，上诉人的主张具有相应的事实基础及依据，但一审法院未支持。就小区北大堂,被上诉人在推销房屋所在楼盘时，其沙盘模型、售楼书、宣传网页上都明确小区建有南北两座大堂，且均位于小区中央，大堂坐落及设计风格明确具体，该因素系上诉人决定与被上诉人建立买卖合同关系的重要原因之一，被上诉人关于北大堂的承诺，依法应视为买卖合同的条款，现被上诉人已将北大堂拆除，此后，被上诉人虽将原有店铺改建为新的大堂供业主使用，但新大堂的建筑结构、外观设计、位置坐落均与原有的北大堂迥异，被上诉人改建的大堂无法取代已被拆除的北大堂的功能，且被上诉人的上述违约状态无法消除，将长期存在，故被上诉人违反了合同约定，造成上诉人相应的损失，被上诉人应予以赔偿，数额暂定为10万元。就地下车库，被上诉人交付的地下车库的总面积小于规划设计的总面积，在车位总数增加的前提下，每个车位的实际面积减少。尽管上诉人与被上诉人就车位买卖另行签订了合同，但车位产权信息是附着在系争房屋产权证上的，房屋与车位实际系一个权利整体，车位面积的缩小必然导致系争房屋实际价值的贬损，被上诉人对此应予以赔偿，数额暂定为5万元。就小区绿地率，上诉人作为小区的业主，举证困难，被上诉人作为开发商应承担相应的举证责任，在拆除房屋院墙后，应重新出具测量报告，以证明小区绿地率符合相关规定，现被上诉人并未举证，相应的不利后果由被上诉人承担，应认定小区绿地率不符合规定，对由此给上诉人造成的损失，被上诉人应承担赔偿责任，参照开发商在小区绿地建设上投入的成本计算，损失数额暂定为25万元。就房屋外墙材料，被上诉人在对外宣传资料中，突出强调使用卡拉麦里金及该石材的品质，上述宣传和销售广告，应视为合同约定的一部分。对于金砂黄石材，被上诉人仅在此后的《号外》资料中不显著的位置有所提及，且被上诉人也承认宣传使用卡拉麦里金在先、金砂黄在后，被上诉人对石材的变更未向上诉人进行释明，且被上诉人对两种石材的宣传力度差距明显，在此情况下，仅以被上诉人在宣传中提及金砂黄石材而认定被上诉人实际施工中全部或者大部分采用金砂黄石材的行为符合合同约定，显然不合理。且被上诉人提供的样板房全部或者大部分使用的均是卡拉麦里金石材，而系争房屋外墙全部或者大部分使用的是金砂黄石材，两者的品质显属不同，造成了系争房屋价值贬损，被上诉人应予以赔偿，以卡拉麦里金与金砂黄两种石材的价格差为基础，考虑到施工对系争房屋品质的影响，数额暂定为10万元。就系争房屋一层客厅南面开设的落地窗，预售合同中虽然约定除改变房屋结构、户型、空间尺寸或朝向的设计变更须征得上诉人同意外，被上诉人被允许进行设计变更。该条款系被上诉人提供的格式条款，严重侵犯了上诉人的利益，依法应认定为无效，该条款对上诉人不具约束力，故被上诉人实际建造的落地窗不符合约定，被上诉人应承担由此给系争房屋价值造成的贬损，考虑到被上诉人变更设计对一层客厅的采光及房屋品质的重要性，金额暂定为6万元。就二层部分窗户、阳台外的栏杆及窗户外下方的窗套，被上诉人提供的样板房所体现的房屋品质及材质均应属于预售合同的一部分，但被上诉人交付的系争房屋与样板房所体现的内容相比，在上述方面存在重大差异，仅以预售合同中约定有交付栏杆为铁艺、铸铝或者石材内容，而认定被上诉人不存在违约行为，显属法律适用错误。同时，系争房屋属于高档住宅，上诉人在房屋的栏杆、外形设计上，寄托了更多的对美感度的要求，栏杆、线条是最能凸显房屋外观设计的地方，被上诉人交付的房屋，明显违反了最初的承诺，亦与上诉人支付的巨额购房款不相称，被上诉人对此应予以赔偿，考虑到被上诉人违约行为对小区整体品质的影响、栏杆材质变化对外观审美的影响及对房屋阳台结构稳定性的影响，上诉人的该项损失暂定为10万元。就系争房屋下方相对的地下室，被上诉人交付的地下室的实际状态，与该部位的建筑性质不符，且被上诉人也无法通过补救措施消除地下室的违法状态，上诉人因此遭受的损失，有不断扩大的可能。通向地下车库的通道有被封闭的可能，导致上诉人停车入户的耗费更多，采光窗也有被封闭的可能，考虑上述因素，就地下室，上诉人的损失暂计为11万元。就系争房屋前后庭院及对应的绿地，上诉人花费巨资购买系争房屋，主要基于以实体墙围就的私人庭院及花园、采光和通行便利的地下室，系争房屋的高品质也主要体现在这两个方面，但被上诉人交付的房屋，违反了合同约定，造成了系争房屋价值的大幅贬损。为证明被上诉人违约行为造成的损失，上诉人曾咨询多家不动产评估公司，以获得准确的评估结果，但均被告知无法就此出具评估报告，故对上诉人因此遭受的损失无法准确计算，上诉人并无过错，之后上诉人通过寻找同一小区三套建筑面积近似，但庭院面积不同的房屋，根据其庭院面积差、房屋总价差得出庭院的单价为每平方米38,806.70元，由此，上诉人遭受的损失暂计为103万元，原审法院确定的赔偿数额过低。且系争房屋所在小区存在违章建筑，业主有可能被列入征信系统黑名单，房产交易将被禁止，该项损失暂估为20万元。综上所述，上诉人因被上诉人违约造成损失暂计为200万元，且具有相应的事实基础及法律依据，依法应予以支持。葛洲坝绿融公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周波、吴少丽向一审法院起诉请求判令：1、葛洲坝绿融公司支付周波、吴少丽赔偿金200万元（暂估、以实际评估为准）；2、本案诉讼费由葛洲坝绿融公司承担。葛洲坝绿融公司辩称：不同意周波、吴少丽的诉讼请求。一审法院认定事实：2014年5月25日，周波、吴少丽作为买方（乙方）与葛洲坝绿融公司作为卖方（甲方）签订预售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为236.49平方米，其中套内建筑面积为205.89平方米、公用分摊建筑面积为30.60平方米，另有地下附属面积0平方米，该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三，……相邻关系及小区平面布局见本合同附件六；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为48,627.85元，据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为1,150万元，乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；第八条为签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起60天内与乙方签订本合同变更协议，……；第九条为甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意，……；第十七条为甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿，……；本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；……。在预售合同补充条款一中：其中第五条对主合同第八条的补充约定，1、改变房屋结构、户型、空间尺寸或朝向的设计变更须征得乙方同意，除此之外，均无须征得乙方同意；……第六条对主合同第九条的补充约定，1、在不影响小区整体功能及规划指标的前提下，甲方有权对小区平面布局进行局部优化；2、甲方因法规、规章、政令、通知及不可抗力等因素而变更小区平面布局之行为不构成违约；……第九条关于建筑区划内相关物的权属的约定，1、未列入公共分摊面积，且又不属于法定移交给业主、物业管理单位和社区机构的建筑物（构筑物）及其构造内可以独立利用价值的空间或区域，产权归甲方所有；2、属于法定移交给业主、物业管理单位的房屋、配套经营性设施、园区入口大堂，其产权归全体业主共有，甲方最迟应在小区全部交付使用后移交物业管理公司或相关单位；……第十八条对销售宣传材料、样板房和录音的补充约定，1、买卖合同及本补充协议作为确定甲、乙双方权利义务的最终依据；2、甲方发布的有关商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，不作为确定甲、乙双方权利义务的依据；……5、乙方可依据甲方展示的样板房作为房屋装修、家具采购、软装摆设等事项之指引，但样板房不作为甲方房屋交付之依据和标准；……。预售合同签订后，周波、吴少丽向葛洲坝绿融公司付清了房款。2014年12月24日，葛洲坝绿融公司取得了《住宅交付使用许可证》。关于周波、吴少丽提出的相关问题，审查如下：一、关于预售合同中的“庭院”。在预售合同补充条款一第十条双方关于专有（独占）使用权约定：1、出于维护地面首层业主私密性的考虑，葛洲坝绿融公司已为绿地（如有）分别设置了围挡，围挡内的绿地也称为“庭院”，庭院内的绿化、景观由物业公司统一管理，但业主须自行承担庭院景观维护所产生的水电费，并向物业公司缴纳庭院的维护管理费用，……专属于特定房屋露台、庭院为购买该特定房屋的业主专属使用，其他业主均同意并确认对该等区域不享有使用权；……。在葛洲坝绿融公司的宣传材料中有相关内容描述：绿城玉兰花园，臻园叠墅下叠户型，每户皆配备前庭后院，前院面向园区空间，与园区景观相呼应，为国宾提供专属入口景观通道，后院则以高墙围合，如皇家宫墙般完整地保护了国宾家族的居住私密性等。葛洲坝绿融公司所提供的样板房中，前后一块绿地由实体墙围挡。就系争房屋所对应的南面及北面外，葛洲坝绿融公司于2015年1月开始建造实体围墙，房屋南面位置所建造的围墙于同年3月被相关部门认定为违章予以拆除，随后葛洲坝绿融公司将原先拆除围墙部位以绿化墙替代，现以绿化墙与实体墙相结合予以围挡；另外在房屋南、北围挡均安置铁质栏杆门，北面铁艺门于2015年7月被拆除，之后又予以恢复。二、周波、吴少丽购买房屋下方所相对的地下室。在预售合同补充条款一第十条约定，4、未设公共通道进出的地下室、顶层阁楼的使用权专属于相连房屋的购买人，……。在葛洲坝绿融公司的宣传材料中陈述，在叠墅下叠户型中，绿城以市场罕见之手笔，配备5.4米地下空间，可根据国宾需求，分隔为双层私家独立会所使用，……为使地下空间也能享受到阳光盈室的光彩，在设计之初，便于一层花园预留了多个采光井等。就系争房屋中下方所相对的地下室中，在连接车库一面开设门，且地下室侧上方一处开设封闭性玻璃天井。关于该地下室，相关部门认定为结构空腔，无门无窗。目前，系争房屋所对的地下室状态未予改变。三、地下车库面积。根据相关图纸反映，就多层区规划地下建筑面积为50,357.05平方米，其中地下机动车库面积为45,405.26平方米，该面积在备注载明“含设备用房”。2014年12月5日，上海市浦东新区规划和土地管理局颁发《上海市建设工程竣工规划验收合格证》，其中在续表中注明地下车库为46,112.10平方米，在葛洲坝绿融公司2014年12月13日提交的《上海市新建住宅交付使用申请表》“公建配套实施情况”中机动车库面积显示为421,160.20平方米。四、小区绿地率。根据相关规划文件显示，小区绿地率为35.1%,备注显示“不小于35%”。周波、吴少丽、葛洲坝绿融公司共同确认2014年下半年，系争房屋所在的小区绿地通过验收。周波、吴少丽提出，因葛洲坝绿融公司于2015年1月在房屋所对应的南北面建造围墙，对绿地进行了破坏，同时围挡内的空间属业主私有部分，不能计算在绿地率内，由此绿地率不能达到35%的标准。五、系争房屋一层客厅南面开设的窗。在葛洲坝绿融公司展示的样板房中，底层客厅南面的窗从地面落起开设。系争房屋一层客厅南面所开设的窗户，由地面起半米左右墙面位置开设。六、房屋外墙材料。在预售合同附件三，关于该房屋建筑结构、装修及设备标准中，就公共部位中外墙约定为建筑外墙饰面以干挂天然石材为主，保温节能采用外墙外保温形式，……。在葛洲坝绿融公司的宣传材料中，有如此描述“卡拉麦里金素有‘石材皇后’的美誉，绿城不远ＸＸ，自新疆采来深蕴沙漠千年的卡拉麦里金，并对石材进行严格筛选，稍有瑕疵的石头也没有资格留在臻园。正是这样的极致用心，才锻制出如今典雅恢弘的法式宫殿群”，“在外立面材料选用上，臻园改用了金砂黄这一天然石材，使外立面的色差程度更小，整体感观更加统一，也使得整栋楼显得更加精神”。庭审中，周波、吴少丽认为葛洲坝绿融公司并未在系争房屋外墙中使用宣传的新疆卡拉麦里金石材，而实际使用了金砂黄，品质低劣具有色差；葛洲坝绿融公司表示在外墙中两种石材都有使用，并未承诺过全部使用卡拉麦里金石材，不存在违约。七、二层部分窗户、阳台外的栏杆（若有）及窗户外下方的窗套（若有）。在预售合同附件三套内装修及设备标准中，“阳台”标注为地面铺设地砖，铁艺、铸铝或石材栏杆。在葛洲坝绿融公司的宣传材料中体现“美国LSI事务所总裁执笔，绽放世界皇苑美景”、“法式拱顶、灰空间、石材立面、柱脚线条的处理、二层的大线条、窗套线等方面都传承了经典的法式风格元素”等。周波、吴少丽表示，在葛洲坝绿融公司展示的样板房中，窗户及阳台外的栏杆（若有）均为石质精美栏杆，但系争房屋设置栏杆处，改变成铁质简易栏杆；窗户下方的线条是著名设计师设计，有层次感和深度，结构复杂，具有法式美感，而系争房屋窗户下方线条简化，影响整体美感。葛洲坝绿融公司表示，样板房确与系争房屋存在差异，但样板房并非葛洲坝绿融公司交付房屋标准，系争房屋属正常范围。八、大堂。葛洲坝绿融公司在系争房屋所在小区两处建造了大堂。2015年7月，由葛洲坝绿融公司建造的北大堂，被上海市浦东新区规划和土地管理局认定为未按规划批准的内容建设，进行了拆除。就本案所涉拆除的北面大堂在预售合同附件二及建筑规划设计图纸中，并无相关反映。在北面大堂拆除后，葛洲坝绿融公司另行将用其他房屋改建为大堂给业主使用。一审审理中，周波、吴少丽就上述方面所提出的认为不符合约定的内容，申请评估致使房屋价值贬损的金额。根据周波、吴少丽申请内容，一审法院所委托的上海XX有限公司答复表示，就评估申请人所提出的问题多不具备价值贬损评估条件，不适宜评估。一审法院认为，周波、吴少丽与葛洲坝绿融公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，周波、吴少丽履行了付款义务，葛洲坝绿融公司同时也应当依照预售合同的约定，向周波、吴少丽交付符合约定的房屋。首先，销售广告、宣传材料及展示的样板房等是否为合同约定的一部分。预售合同虽约定，葛洲坝绿融公司发布的有关商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，不作为确定双方权利义务的依据；同时，样板房不作为葛洲坝绿融公司房屋交付之依据和标准。但销售广告和宣传材料中，关于出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，不能直接被排除在合同约定之外，葛洲坝绿融公司仍应受到相关约束。因而，一审法院认为，双方在预售合同中有明确约定的应遵从约定，没有明确约定的，在销售广告、宣传材料中有具体确定并对合同的订立及房价确定有重大影响的，虽未载入预售合同，亦应视为合同的一部分，葛洲坝绿融公司违反的，需承担违约责任。其次，就周波、吴少丽提出的相关问题，是否违反了双方的约定。对此，一审法院分析如下：1、就系争房屋南北面所相对的绿地，根据预售合同约定，就房屋所相对一块绿地设置了围挡，并对此称之为“庭院”，就该围挡所适用的材质、规格及形式均无具体的约定，但在葛洲坝绿融公司的宣传广告中做出了“后院则以高墙围合”的具体描述，说明就房屋的南面绿地以何材质、形式围挡，双方形成了一致的约定。然而，由于葛洲坝绿融公司以实体墙围挡的行为，被相关部门认定为违法，作为违章建筑依法予以拆除后，在拆除部位更换了植物墙予以围挡。直接导致葛洲坝绿融公司违背其承诺交付实体墙围合的“庭院”状态。现周波、吴少丽认为葛洲坝绿融公司违反约定，擅自将实体墙变更为绿篱，导致私密性降低、美感较差、维护不易，庭院在周波、吴少丽购买房屋的房价中有所体现，院墙的拆除直接导致周波、吴少丽损失。对此一审法院认为，围挡内的绿地并不包含在周波、吴少丽所购买的房屋建筑面积内，且性质为公共绿地，对此周波、吴少丽、葛洲坝绿融公司双方均应为明知，围挡材质的变更并未改变上述绿地的性质及使用功能，但葛洲坝绿融公司作为房地产开发商，就建筑物的规划建造应更具专业性，将相关绿地以何材质、何形式进行围挡均应符合相关规定，保证其交付具有合法保障。葛洲坝绿融公司向买受人允诺实体院墙围合并以此作为卖点大力宣传下，作为购房人，正是基于预售合同及广告宣传中的说明及承诺，形成了对房屋价值、环境感观的预判，葛洲坝绿融公司的交付与其承诺的不相一致，行为确实构成了违约，就此应承担相应的责任。2、周波、吴少丽购买房屋下方所相对的地下室，被相关部门认定为结构空腔，应无门无窗。现周波、吴少丽提出葛洲坝绿融公司在地下室所开设的玻璃采光井及通往地下车库开设的门存在被封闭的可能性，认为葛洲坝绿融公司存在违约，对此一审法院则认为，地下室并不属于周波、吴少丽所购买房屋的一部分，根据预售合同的约定及广告宣传，地下室可由购买相应房屋的业主使用，并以开设采光井提供地下室的采光作为宣传，目前地下室的采光井及通过地下室的门虽尚未被封闭，但相关的广告宣传确与地下室实质应有的状态存在不符之处，葛洲坝绿融公司在不能保障采光井及通过地下室的门为合法性下，亦应承担相应的责任。3、地下车库面积，周波、吴少丽提出地下车库面积有所减少，使得停车位面积比规划面积有所减少，贬损了房屋价值。就地下机动车库并未列入周波、吴少丽所购买房屋的公用分摊面积，亦未属于法定或约定移交业主的范畴，根据周波、吴少丽与葛洲坝绿融公司的表述，就地下车位购买或租用等需另行建立相关法律关系，是否购买或使用当下的车位选择权在于周波、吴少丽，周波、吴少丽可自行决定；周波、吴少丽现以系争房屋买卖关系，主张葛洲坝绿融公司就此违约，缺乏事实及法律依据，不予采信。4、绿地率，系争房屋所在小区已通过相关部门验收，绿地率符合不小于35%的要求。周波、吴少丽提出因葛洲坝绿融公司在验收后建造围墙，破坏了绿地，“庭院”属于业主私人绿地，不能计算在绿地率中，导致小区绿地率并不能达标，就此一审法院认为，首先葛洲坝绿融公司不管以何形式围挡，并不能改变围挡内绿地的性质，其次，就周波、吴少丽提出目前小区绿地率低于35%标准的意见，并未提供相关证据证明；由此，对周波、吴少丽该项意见，于法无据，不予采纳。5、系争房屋一层客厅南面的窗，葛洲坝绿融公司虽将样板房展示的从地面起开设的窗户更改为从地面半米以上开设的窗户，葛洲坝绿融公司表示系防止渗漏进行的设计优化，根据预售合同的约定，除改变房屋结构、户型、空间尺寸或朝向的设计变更须征得周波、吴少丽同意外，葛洲坝绿融公司被允许进行设计变更，且该变更亦不能认定为对合同订立及价格确定存在重大影响，由此周波、吴少丽提出的样板房窗户不能作为双方约定一致的依据。6、房屋外墙材料，就外墙材料双方在预售合同中有明确约定，外墙饰面以干挂天然石材为主，即使依照周波、吴少丽的陈述，葛洲坝绿融公司目前在房屋外墙均采用了金砂黄材料，该用材并不违反合同约定，同时在广告宣传中，对新疆的卡拉麦里金的使用并未明确使用位置及范围，且就金砂黄在房屋外立面使用也有文字上的表述，在此情况下，不能认定葛洲坝绿融公司违反其承诺。7、就房屋外墙外设置的栏杆、窗套线，系争房屋外设置的栏杆有石材栏杆和铁艺栏杆，周波、吴少丽认为样板房所展示的均为石材栏杆，葛洲坝绿融公司违反约定，就此一审法院认为，预售合同中有明确约定的，应以预售合同为准，预售合同中约定，交付栏杆为铁艺、铸铝或石材，上述栏杆的安设，并未违反合同约定；另外，就窗户及墙面的线条，在宣传广告中无论是“美国LSI事务所总裁执笔”还是“法式风格元素”，都不具有具体确定的说明和允诺，同时外观的美感度因个体差异感受不同而不同，没有统一标准，由此不能成为合同订立及价格确定的重大影响因素，虽系争房屋与样板房的展示存在差异，但难以认定葛洲坝绿融公司违反约定。8、关于大堂。在双方的预售合同中未对大堂设定的数量及位置有所约定，广告宣传中所出现的“法式回转大堂”，也未对大堂建造的方位、形式有所具体的说明和允诺；葛洲坝绿融公司原先建造的北面大堂，因被相关部门认定为违章建筑予以拆除，而该建筑确实在双方的预售合同附件二中以及葛洲坝绿融公司建筑规划图纸中未有显示，之后，葛洲坝绿融公司另行选择了其他合法建筑改建为大堂给予业主使用，在此之外，尚已有一符合规定的大堂；周波、吴少丽虽提出葛洲坝绿融公司目前实际交付与沙盘模型存有不符，但大堂的形式及位置尚不能认定为周波、吴少丽是否选择购买系争房屋及价格确定的重大影响因素，故不能将沙盘中的大堂标识作为交付的依据和标准，周波、吴少丽就此提出葛洲坝绿融公司违约的意见，不予采纳。最后，就葛洲坝绿融公司的行为所需承担的责任。综合上述分析，葛洲坝绿融公司在出售系争房屋时所作的围挡承诺并未兑现，替换的绿篱围挡并不能达到周波、吴少丽购买系争房屋时对房屋的预想及期待，且上述围挡客观无法恢复原状，周波、吴少丽主张相应的损害赔偿，于法有据；另外，虽周波、吴少丽所购买的房屋并不包含地下室，相关的约定也并未改变地下室的性质，但地下室能够如何利用，葛洲坝绿融公司作为出售系争房屋的宣传点之一，确实成为周波、吴少丽购买系争房屋考量的因素之一，现地下室的状态与其性质不符，故葛洲坝绿融公司就此也应适当予以赔偿。葛洲坝绿融公司提出，系争房屋价值不存在贬损，反而一直上涨的意见，一审法院认为，房价目前的上涨，系市场因素导致而非葛洲坝绿融公司交付现状导致，况且房屋价值是否存在贬损，应以周波、吴少丽购买系争房屋时，以宣传状态与房屋当前或应有状态的不同，可能引起不同价格标准予以判断，故葛洲坝绿融公司的抗辩不予成立。考虑到无相关专业的量化标准，且葛洲坝绿融公司在出售房屋定价中也确实考虑到围挡内绿地大小等因素，故就葛洲坝绿融公司的违约责任，将根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等依照公平原则及诚实信用原则综合因素酌情予以确定。一审法院审理后于2016年3月28日作出判决：上海葛洲坝绿融置业有限公司应于判决生效之日起十日内向周波、吴少丽支付赔偿金172,500元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,800元，减半收取计11,400元，由周波、吴少丽负担9,525元，上海葛洲坝绿融置业有限公司负担1,875元。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。就上诉人与被上诉人二审中发生之争议，本院认定如下：就北大堂之争议。上诉人与被上诉人签订的预售合同及其附件，对北大堂并未作出约定。被上诉人在广告宣传、模型展示中，虽然明示建有北大堂，但对北大堂的坐落及建设标准、建设规格并未作出明确、具体的承诺，且北大堂并未包含在预售合同中，故不应认定北大堂对双方是否订立预售合同及系争房屋的价格产生重大影响。在北大堂被拆除后，被上诉人也改建了其他房屋作为大堂供小区业主使用，故上诉人以北大堂被拆除为由，要求被上诉人赔偿系争房屋价值贬损的损失，本院不予支持。就地下车库面积缩水之争议。上诉人主张地下车库总面积减少，导致系争房屋价值贬损。本院认为，从查明的事实看，交付使用申请表上的地下车库面积与地下车库规划面积相比，确有差距，但上诉人并没有证据证明该情形妨碍了小区业主正常使用地下车库，故上诉人主张由此导致系争房屋价值贬损的主张，因缺乏事实基础，本院不予支持。就小区绿地率之争议。上诉人与被上诉人均确认系争房屋所在小区的绿地已于2014年下半年通过验收，即系争房屋所在小区的绿地率符合规划文件的要求。此后，被上诉人建造实体院墙，或者将实体院墙改造成围挡，均不产生改变小区绿地性质的法律后果。同时，在预售合同中，庭院面积并不包含在上诉人的购买面积之内，上诉人二审庭审中也陈述庭院无需缴纳物业费，庭院内绿化的维护也是由物业公司负责，且在小区绿地率已通过验收的情况下，上诉人主张目前小区绿化率不符合规划设计，应由上诉人承担举证责任，现上诉人并未提供相应的证据，就上诉人主张的小区绿地率不足致系争房屋价值贬损的诉讼请求，本院不予支持。就房屋外墙材料之争议。预售合同明确约定外墙饰面以干挂天然石材为主，并未约定全部使用卡拉麦里金石材。同时，被上诉人在实际宣传中，也未明确外墙石材全部使用卡拉麦里金，并对金砂黄的使用作出了表述，故从在案证据看，在房屋外墙石材的使用上，不足以认定被上诉人存在违约行为，上诉人以外墙石材未全部使用卡拉麦里金石材为由要求被上诉人承担赔偿责任，缺乏合同依据，本院不予支持。就系争房屋一层客厅南面开设的落地窗之争议。预售合同中明确约定除改变房屋结构、户型、空间尺寸或朝向的设计变更须征得上诉人同意外，被上诉人被允许进行设计变更，故被上诉人对涉案落地窗的改建行为，并未违反预售合同的约定。上诉人称上述条款严重侵犯了上诉人的利益，系被上诉人提供的格式条款，应属无效。对此，本院认为，房屋结构、户型、空间尺寸、朝向等因素对系争房屋本身质量及居住质量产生重大影响，对上诉人决定是否购买系争房屋同样产生重大影响，但被上诉人对落地窗的改造，并未对系争房屋本身质量产生危害，也不足以导致上诉人不购买系争房屋，故上述约定并未严重侵犯上诉人的利益，应属合法有效，上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳，上诉人要求被上诉人赔偿更改涉案落地窗设计致系争房屋价值贬损的诉讼请求，本院不予支持。就二层部分窗户、阳台外的栏杆及窗户外下方的窗套之争议。预售合同对栏杆材质作出了明确约定，即便样板房与预售合同约定的内容存在不一致之处，亦应以双方签订在后的预售合同约定的内容为准，上诉人认为全部栏杆均应为石材栏杆的主张，与预售合同的约定相悖，本院不予支持。至于窗户及墙面的线条，因被上诉人在宣传广告中并未作出明确、具体的承诺，上诉人主张的对应赔偿请求，因缺乏合同依据，本院不予支持。就系争房屋下方所对应的地下室及前后庭院所对应绿地之争议。被上诉人存在违约行为，但由此所致系争房屋价值贬损的幅度，鉴定机构表示不具备评估条件。故在考虑到地下室及庭院面积并不计算在上诉人购买的建筑面积内、地下室及庭院并非系争房屋的主体结构、系争房屋的购买价格、当事人的过错程度等因素的基础上，一审法院酌定的赔偿数额，符合本案的实际情况，并无不当，本院予以维持。上诉人就上述两项损失的计算办法，缺乏事实基础，亦与日常生活经验相悖，本院不予采纳。至于上诉人提出的被上诉人存在的其他违约行为致其损失的意见，因缺乏证据证明，本院同样不予支持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，周波、吴少丽的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币22,800元，由上诉人周波、吴少丽共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年九月十二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……