苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第1444号
原告刘群仕。
委托代理人房修楼，江苏恒则律师事务所律师。
委托代理人郭刘洁，江苏恒则律师事务所实习律师。
被告苏州鑫苑置业发展有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路269号星座商务广场1幢。
法定代表人张勇，该公司总经理。
委托代理人宋丽琴，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
原告刘群仕诉被告苏州鑫苑置业发展有限公司（以下简称鑫苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理，依法由代理审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘群仕及其委托代理人房修楼、郭刘洁，被告鑫苑公司的委托代理人黄健、宋丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘群仕诉称，2007年9月23日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份,购买被告开发的位于苏州市吴中区郭巷街道通达路1599号鑫苑湖岸名家5幢611室商品房。根据合同约定，该房屋建筑面积64.34平方米，房屋单价为6878.41元每平方米，房屋总价为442557元，其中关于装饰部分的门窗要求为进户门采用钢制门、配门锁、警眼，合同约定交付时间为2008年12月31日前。合同签订后，原告依约履行了自己的付款义务，但被告直至2009年1月21日才通知其于2009年1月22日交房，其收房时发现被告交付的房屋门窗松动、房屋墙面有多处裂缝及厨房地面无干湿分区等情况。其多次与被告沟通，并委托鉴定部门鉴定，希望被告对以上问题进行修复和更换，均被拒绝。后其无奈同意接收房屋，但被告拒绝交付房屋钥匙，导致其至今无法办理交房手续也无法使用该房屋。因其无法进入该房屋而无法出租房屋，导致其房租损失为72000元。现诉至法院，要求判令：1、被告对房屋质量问题进行维修整改。2、被告支付逾期交房违约金4646.84元、房租损失72000元，共计76646.84元。
鑫苑公司辩称，原告所称收房时，发现涉案房屋存在的包括墙面裂缝、门窗松动在内的种种问题，并未经过原、被告双方的共同确认，其公司不予认可。就原告所称的逾期交房问题，其公司已经承担了违约责任，向原告支付了逾期交房违约金，无需再向原告支付该项违约金。因原告自身原因而未领取钥匙，故由此产生的房租损失，应由原告自己承担。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2007年9月23日，原告刘群仕与被告苏州鑫苑置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定刘群仕向被告鑫苑公司购买苏州市吴中区通达路1555号5幢6层611号房屋一套，总价款计442527元。出卖人应在2008年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。另约定，被告自商品房交付使用之日起，按照作为本合同的附件的《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖方应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖方原因造成的损坏，出卖方不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受方承担。关于房屋交付，该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按出卖人书面通知的日期办理交付手续的，则自通知约定交付日之第二日起该房屋视为已交付。合同补充协议第三条第2款规定，买受人对竣工验收文件或者房屋质量有异议，应当将质量缺陷或者验收文件异议书面提交出卖人，但应当首先办理房屋接受手续。如果最终证明，出卖人交付的房屋不符合质量要求，则此种交付不构成解除出卖人交付责任的后果，出卖人承担违约责任。原告和案外人王海燕为苏州市吴中区郭巷街道通达路1555号5幢611室房屋的所有权人。
另查明，鑫苑公司于2008年12月25日告知原告，由于2007年的高温和2008年的雪灾，政府行政主管部门下达了停工通知，湖岸名家的工程也因此受到影响，公司不得不对交房日期做相应顺延，原告的收房日期确定在2009年1月22日。2009年1月21日，被告鑫苑公司向原告寄送了入伙通知书，要求原告于2009年1月22日至鑫苑湖岸名家小区办理入伙手续，若原告不能如期办理入户手续，则自该通知书约定交付日之第二日起房屋视为已交付。原告于2009年1月22日去被告处收房，但并未办理收房手续，原告称系因为房屋出现质量问题，其要求被告整改后再收房。2009年2月18日，鑫苑公司与包括原告在内的湖岸名家三期全体业主代表签订关于“湖岸名家”三期业主有关事宜的处理意见，主要内容为因鑫苑公司未按时交房，对2007年8月3日以前签订购房合同的业主，按5天赔偿；对2007年8月3日以后签订购房合同的三期业主，按21天赔偿，赔偿标准为每日按已付房款的万分之五。经核算，原告可得到2008年12月31日至2009年1月21日延期交房期间赔偿款4646.84元。2009年12月24日，原告又至被告处办理入住手续，而双方又未办理收房手续。原告称因被告仍未对房屋进行整改且并未向其支付延期交房违约金，其就未在业主入住清单上签字,被告也未向其交付房屋钥匙。
上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、房屋所有权证及庭审笔录等证据予以证实。
审理中，原告提供了如下证据：1、“关于拒收鑫苑湖岸名家三期房屋的回函”，落款日期2009年1月23日，其称已将该函件寄送给被告。该函件的主要内容为原告认为鑫苑公司的房屋不具备交付条件，理由为：（1）该房屋交付时间晚于合同约定的时间；（2）鑫苑公司签订合同时提供了虚假的许可证号，存在欺诈行为；……。证明2009年1月22日没有收房的原因是被告的房屋存在质量问题。2、落款日期为2009年12月31日的通知函一份，其称已将该函件寄送给被告，该函件的主要内容为认为鑫苑公司恶意阻挠其验收房屋，且拒绝交付房屋钥匙，现正式要求鑫苑公司将房屋钥匙寄至苏州工业园区四季新家园16幢－401室，若贵方延迟交付所购房屋及房屋钥匙而造成的损失由鑫苑公司承担。证明其于2009年12月31日向被告主张过交付房屋钥匙。3、原告委托代理人于2010年1月14日出具的律师函，主要内容为原告认为被告未将质量合格的房屋按期交付，应由被告承担因逾期交房给原告造成的损失。4、苏州宜居丁渤投资置业咨询服务有限公司于2009年9月3日对湖岸名家5幢6层611号房屋出具的检测验收报告，检测情况为：门窗部分：进户门门扇锁把手松动；门框固定不牢固；进户门门扇缺警眼。客餐厅：餐厅东墙进户门头上部墙面1处空鼓；客厅北墙1处空鼓；地面1处空鼓；客厅推拉门门扇安装不垂直。卧室：次卧室东墙一处开裂；次卧室窗框限位块过短。厨房：厨房门框底部墙面一处起壳；厨房烟道止回阀固定不牢固；厨房地面应有干湿分区高低差；厨房窗框局部破损。卫生间地面大面积空鼓。证明当时其未收房的原因，是原告的房屋存在质量问题。并提供了宜居公司的营业执照、组织机构代码证及公司人员的验房资质。
庭审中，原告对第一项诉讼请求进一步明确，要求被告对房屋存在的以下质量问题进行维修整改：1、进户门门扇锁把手松动，门框固定不牢固，进户门缺警眼。2、餐厅东墙进户门头上部墙面一处空鼓。3、客厅北墙一处空鼓，地面一处空鼓。4、客厅推拉门门扇安装不垂直。5、次卧室东墙一处开裂。6、次卧室窗框限位块过短。7、厨房门框底部墙面一处起壳。8、厨房烟道止回阀固定不牢固。9、厨房地面应有干湿分区高低差。10、厨房窗框局部破损。11、卫生间大面积空鼓。并称，被告已于2009年12月份安装了警眼。
经质证，被告认为原告所称寄送的三份函件，其公司均未收到。对宜居公司营业执照的真实性无法确认，并且认为该验房公司并非法定的房屋质量检测机构，对该检测报告不予认可，但认可原告提出的房屋质量问题，同意对原告提出的上述问题进行维修。
被告为证明已经向原告支付延期交房赔偿金，提供以下证据：1、甲方为刘群仕、乙方为鑫苑公司的赔付协议一份，主要内容为：（1）双方签订的商品房买卖合同日期为2007年9月23日，乙方一次性赔付“鑫苑湖岸名家”小区5幢611室业主延期交房赔偿金4647元。（2）双方同意自本赔付协议签字，赔偿金领取完毕后，甲方对房屋逾期交付问题再无任何争议。赔付协议尾部有刘群仕的名字，鑫苑公司并无盖章。其中，落款日期2011年5月22日中的“2011”系由“2010”修改而成。2、收据一份，其中写明今收到苏州鑫苑置业发展有限公司一次性赔付“鑫苑湖岸名家”小区北05幢611室业主刘群仕延期交房赔偿金人民币4647元，业主签名处有刘群仕的名字。其中，落款日期2011年5月22日中的“2011”系由“2010”修改而成。3、户名为张章的4647元的定活两便存单一张，及银行出具的该存单上的款项已于2011年6月11日被领取的凭证。
经质证，原告认为该赔付协议及收据上的签字均不是其本人所签，对真实性不予认可。对存单的真实性无异议，但认为被告并未提供证据证明该存单系原告领取。并称，2009年12月24日，其再次去被告处收房时，其向被告主张过该笔延期交房赔偿金，但被告工作人员因其未签订入住手续，就未向其支付逾期交房违约金。因其2010年已委托律师处理相关事宜，当时也想与被告进行协商，故2010年之后就未向被告主张过逾期交房违约金4646.84元。
关于被告是否应向原告支付2008年12月31日至2009年1月21日期间的延期交房赔偿金，被告认为其公司已经于2011年5月22日与原告签订了赔偿协议并进行了相关的赔付。退一步讲，即使被告未向原告支付该段期间的逾期交房违约金，原告主张该违约金也已超过法定诉讼时效，原告于2009年12月24日签署了湖岸名家入住清单，原告至迟在2009年12月24日已明确应当向被告主张逾期违约金。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方理应按照合同约定全面履行合同义务。审理中，被告认可了原告陈述的房屋质量问题，并表示愿意对上述问题履行维修义务，本院尊其自愿，被告应对原告房屋的上述质量问题进行修复。因原告自称被告已安装警眼，故对此被告无需再行维修。
关于逾期交房违约金。被告于2009年2月18日与原告所在小区的业主代表就2008年12月31日至2009年1月期间的逾期交房违约金达成协议，确定按21天赔偿，赔偿标准为每日按已付房款的万分之五，原告对此亦予以认可，故被告本应向原告支付该段期间的逾期交房违约金。被告认为其已向原告支付了该逾期交房违约金，但被告提供的赔付协议中并无鑫苑公司的盖章，赔付协议和收据中的落款日期亦有修改，银行存单上的钱款虽已被领取，但该银行存单的户名为张章，且无法反映该存单上的钱款是被刘群仕领取，故被告提供的上述证据存在一定瑕疵。现原告亦否认上述证据中刘群仕的签名为其本人所签，在此情形下，被告应对刘群仕签名的真实性承担举证责任，而被告并未就刘群仕的签名申请鉴定，在此情况下，本院认定被告未向原告支付了上述延期交房违约金。同时，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，未约定履行期限的合同，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案中，原告表示其于2009年12月24日向被告主张过上述期间的延期交房违约金，被告并未支付，2010年之后就再未向被告主张过，故原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼时效应从2010年起算。原告现于2014年10月14日向法院起诉要求被告支付延期交房违约金4646.84元，被告认为原告的该项诉讼请求已过两年诉讼时效的辩称，符合法律规定，本院予以采纳，被告无需向原告支付逾期交房违约金4646.84元。
关于房租损失部分。审理中，原告认为其至今未拿到房屋钥匙，故向被告主张自2009年1月23日起，按照每月2000元标准计算三年的房租损失72000元，故原告主张的房租损失实际为其认为的被告自2009年1月23日起逾期交房对其造成的损失。原告已根据被告入伙通知书指定的日期即2009年1月22日至被告处收房，原告称因房屋有质量问题，故未收房。根据原告陈述，其于2009年12月底再次至被告处收房，被告要求其将入住清单上的签名填写完毕后，才向其交付钥匙，而其因被告并未整改房屋质量问题，故未填写入住清单。可见，被告向原告交付房屋钥匙的前提是原告办理完毕入伙手续即房屋交接手续，而原告因认为房屋存在质量问题，故未办理房屋交接手续。但根据双方签订的商品房买卖合同，买受人对竣工验收文件或者房屋质量有异议，应当将质量缺陷或者验收文件异议书面提交出卖人，但应当首先办理房屋接受手续。买受人未按出卖人书面通知的日期办理交付手续的，则自通知约定交付日之第二日起该房屋视为已交付。故根据合同约定，被告应首先办理房屋接受手续，收房后若确发现房屋存在质量问题，可向开发商主张赔偿责任。同时，接收房屋也是购房者的合同义务，房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格以及出现严重影响正常居住使用和安全的质量问题等情况时，买受人才可拒绝接收房屋，原告虽提供了验房机构出具的验房报告，但并未提供证据证明房屋存在导致该合同目的无法实现的质量问题，原告不得据此拒绝收房，故原告自2009年1月22日始未领取房屋钥匙及使用房屋系其自身原因造成，原告以此要求被告支付房租损失，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告苏州鑫苑置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内对原告刘群仕所有的位于苏州市吴中区通达路1555号5幢6层611室的门扇、门框、窗框（进户门门扇锁把手、门框；客厅推拉门门扇、门框底部；次卧室窗框限位块；厨房窗框），空鼓部分（客厅北墙、地面；餐厅东墙进户门头上部墙面；卫生间地面），开裂、起壳部分（次卧室东墙，厨房门框底部墙面）及厨房烟道止回阀履行维修义务并对厨房地面设置干湿分区高低差。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费人民币1730元，由被告苏州鑫苑置业发展有限公司负担80元，原告刘群仕负担1650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 吴宁剑
人民陪审员 徐 利
人民陪审员 刘 琴
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 张 斌