安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第01221号
上诉人（原审被告）：吕红，女，1969年6月21日出生，汉族，无业，住安徽省明光市。
上诉人（原审被告）：陈荆，女，1997年6月20日出生，汉族，学生，住址同上，系吕红女儿。
上述两上诉人的共同委托代理人：胡学仕，明光市明光法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：赵克海，男，1970年7月8日出生，汉族，农民，住安徽省明光市。
委托代理人：汤池军，安徽恒维律师事务所律师。
上诉人吕红、陈荆与被上诉人赵克海房屋买卖合同纠纷一案，前由安徽省明光市人民法院于2015年6月19日作出（2015）明民一初字第00682号民事判决，宣判后吕红、陈荆不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭审理了本案。上诉人吕红、陈荆的共同委托代理人胡学仕，被上诉人赵克海及其委托代理人汤池军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：吕红系陈复利妻子，陈荆系陈复利女儿。2011年10月7日，赵克海和陈复利签订房屋买卖协议。协议约定：陈复利将位于明光市管店镇罗岭加油站对面自西向东25-26号房屋及院落转让给赵克海，转让价款为70000元。协议同时约定：赵克海需要产权过户时，对方应当无条件协助办理，过户交易费由赵克海承担。2011年11月7日，赵克海向陈复利支付了70000元购房款，后陈复利将（登记在明光市罗岭综合市场名下的）涉案房屋的房屋所有权证交于赵克海。赵克海到房地产登记机构办理房屋过户登记，房屋登记机构以还需要补充提供登记材料（手续）为由，未办理过户登记。庭审中，吕红表示其没有权利将涉案房产先过户到自己的名下。
原审另查明：对涉案房屋的产权问题，还存在第三人（刘太林）持相关权属材料对涉案房屋主张权利的情况。
原审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，赵克海与陈复利于2011年10月7日签订的房屋买卖协议书（合同）系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。房屋买卖协议签订后，赵克海于2011年11月7日依约支付了购房款，说明其有购买涉案房屋的意愿，因房屋属于不动产，取得房屋所有权的标志为办理房屋所有权过户登记，因此，办理房屋权属登记应当为赵克海购买房屋的最终目的。赵克海购买的涉案房屋登记在明光市罗岭综合市场的名下，而非陈复利名下，即涉案房屋的产权人为明光市罗岭综合市场。《房屋登记办法》第三十六条规定：房屋所有权人的姓名或者名称等变更的，应当申请房屋所有权变更登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。虽然该项规定属于管理性规范，不影响房屋买卖合同的效力，但在房屋买卖双方在办理房屋权属过户登记时仍要受该项规定的约束。本案中，陈复利生前，若将出售给赵克海的涉案房屋过户登记在其名下，还需先将明光市罗岭综合市场名下的该房屋过户到自己的名下；现陈复利去世，给赵克海办理涉案房屋过户手续带来新的困难，即便明光市罗岭综合市场名下的涉案房产属于陈复利的合法财产，但作为债务人及陈复利的法定继承人吕红表示其没有权利将涉案房产先过户到自己的名下，而直接将明光市罗岭综合市场名下的涉案房产过户到赵克海的名下更不符合房屋权属变更登记的相关规定。因此，赵克海关于涉案房屋无法过户到自己名下，即不能实现合同目的主张有事实和法律依据，其要求解除房屋买卖合同的请求符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，予以支持。对赵克海要求吕红、陈荆退还购房款70000元的请求，因该债务发生在吕红和被继承人陈复利夫妻关系存续期间，依法应视为夫妻共同债务，被继承人陈复利死亡后吕红应承担清偿责任，即吕红应当返还赵克海70000元购房款。被继承人陈复利死亡后，吕红、陈荆已经开始继承，其应首先清偿被继承人陈复利对外所欠的债务，陈荆承担债务的金额以其继承遗产数额为限，即陈荆在继承被继承人陈复利遗产的限额内对吕红承担的债务连带清偿责任。吕红、陈荆辩称，本案诉讼主体错误，不符合事实，不予采信。吕红、陈荆辩称诉争的房屋赵克海又转让他人，现由他人在房屋里居住，如果法院判决协议解除，赵克海应当将涉案房屋原状交付。本案中，吕红、陈荆没有证据证明系赵克海将涉案房产转让给第三人；其次，《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。因吕红、陈荆不能证明发生第三人主张涉案房屋权利的责任在赵克海，不存在赵克海交付房屋给吕红、陈荆的问题，其辩解理由没有事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、第三十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、解除原告赵克海与陈复利于2011年10月7日签订的房屋买卖协议；二、被告吕红于本判决书生效之日起十五日内返还原告赵克海购房款70000元；三、被告陈荆在其继承陈复利遗产的限额内对吕红承担的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告吕红、陈荆负担1000元，原告赵克海负担350元。
吕红、陈荆共同上诉称：1、赵克海购买房屋是为了自己或者子女居住，农村居民购买房屋大多没有办理房屋产权登记，但并不影响买卖行为的履行，故原判决认定赵克海购买房屋的最终目的系办理房屋权属登记缺乏事实依据；2、涉案房屋虽然登记在明光市罗岭综合市场名下，但该市场系陈复利个人经营，赵克海完全可以将涉案房屋过户到自己的名下，合同可以继续履行，原判决判令解除合同无事实和法律依据；3、吕红与陈复利之间的夫妻关系一直不好，涉案的房款也没有用于家庭共同生活，陈荆也没有继承陈复利的遗产，故吕红不应当承担返还付款的责任，陈荆不应当承担连带责任；4、涉案房屋已由赵克海实际占有使用，后被他人占有，对该事实赵克海已认可，故无需举证证明。综上，请求撤销原判，依法改判驳回赵克海的一审诉讼请求或者发回重审。
赵克海庭审中答辩称：1、原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持；2、为购买人办理过户手续将出卖的房屋登记在购买人名下是出卖人法定义务，根据物权变更登记生效原则，不动产变更依法应该进行登记，不登记不生效，不登记不发生物权变更的效力，其买卖行为不具对抗效力，为保护自己的合法权利，办理房屋权属登记是赵克海购买房屋的预期目的；3、不动产以登记为准，涉案房屋登记在明光市罗岭综合市场名下，能够处分或者转让涉案房屋的合法主体只能是明光市罗岭综合市场，陈复利将登记在他人名下的房屋转让给赵克海，其行为构成无权处分，出卖人因为未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能移转，买受人要求解除合同的是其法定的权利，赵克海陈述涉案合同可以继续履行，涉案房屋能够登记在赵克海名下没有法律根据，也与事实不符，事实上赵克海和吕红曾一同到明光市房产交易中心咨询，查询的结果是涉案的房屋不可能过户到赵克海名下；4、对于涉案款项吕红应该承担清偿责任，陈复利死亡后，吕红与陈荆依法开始继承，对于本案的债务陈荆应在其继承数额范围内承担清偿责任；5、房屋交付的前提是交付人必须拥有所有权，陈复利将他人名下的房屋交给赵克海，并不构成法律上的交付，也并不能免除陈复利的合同义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审中，双方当事人所举证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、涉案房屋买卖合同是否应予解除；2、吕红是否应当承担返还购房款的责任，陈荆是否应当承担连带责任。
涉案《房屋买卖协议》系赵克海与陈复利的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效合同，双方均应按约履行自己的义务。买受人负有支付购房款的义务，出卖人负有交付房屋并协助买受人办理房屋产权变更登记的义务。本案中，赵克海作为买受人已经履行了支付购房款的义务，出卖人应当履行交付房屋并协助赵克海办理房屋产权变更登记手续。虽然涉案房屋已交付，但因该房屋登记在明光市罗岭综合市场名下，出卖人已死亡，吕红也明确表示涉案房屋无法直接办理至其名下，导致涉案房屋现无法变更登记至赵克海名下。故出卖人构成根本违约，并致使涉案合同目的无法实现，赵克海作为买受人有权主张解除合同。吕红、陈荆虽主张涉案合同可以继续履行，但未能举证证明，本院不予采纳。
涉案合同解除后，出卖人应当将购房款返还买受人赵克海。同时，赵克海应当将涉案房屋返还吕红、陈荆，赵克海在二审庭审中也明确表示同意在购房款返还时将涉案房屋交付给吕红、陈荆。本案债务发生在陈复利、吕红夫妻关系存续期间，故吕红应当对本案债务承担清偿责任。陈荆作为陈复利的继承人，应当在其继承遗产限额内承担责任。吕红、陈荆主张购房款未用于家庭生活、陈荆未继承陈复利遗产，故均不应当承担责任的请求，未能举证证明也无法律依据，本院不予支持。
综上，原判决认定案件的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。吕红、陈荆的的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人吕红、陈荆共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一五年十月二十一日
书记 员代 元 婷
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。