广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14571号
上诉人（原审被告）：深圳市相互投资有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：李健。
委托代理人：张健，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：冯贤滨，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市运动广场贸易有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：CHOEJONGSEONG，董事长。
委托代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
上诉人深圳市相互投资有限公司（以下简称“相互投资公司”）因与被上诉人深圳市运动广场贸易有限公司（以下简称，“运动广场公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第357号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
运动广场公司原审诉讼请求：1、解除运动广场公司、相互投资公司之间的租赁合同关系；2、相互投资公司返还运动广场公司支付的2014年12月份的租金人民币45900元；3、相互投资公司双倍返还运动广场公司支付的租赁保证金及水电、管理费保证金人民币203600元整；4、相互投资公司赔偿运动广场公司经济损失(装修损失及货物损失）人民币50万元整；5、相互投资公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院审理查明：2014年7月15日，运动广场公司与相互投资公司签订一份《房屋租赁合同》，约定运动广场公司向相互投资公司承租深圳市福田区XXXXX小区X栋X楼、X楼XXX物业，实际面积为510平方米，用于办公及商业用途；租约四年一签，每月租金45900元，租金每年递增6%，物业管理费7元/平方米；合同生效后7日内，运动广场公司应向相互投资公司支付租赁保证金91800元、8月的租金及管理费25532.90元、物业管理费押金1万元、水电费押金1万元；相互投资公司给予运动广场公司免租装修期45天；运动广场公司必须按相互投资公司及物业管理公司的要求和规定办理装修进场手续，并缴付装修押金和其他应缴费用，装修方案需经相互投资公司审批书面同意后方可施工；如运动广场公司未满租赁期提前毁约，相互投资公司不退还运动广场公司的租赁保证金及水电管理费押金，如相互投资公司在租赁期未满之前提出解除合同，则相互投资公司须赔偿运动广场公司2个月租金、物业装修费用及消防费用作为损失（第十五条）；相互投资公司有下列行为之一的构成违约，……3、无正当理由停止供应水电等，影响运动广场公司正常营业的（第十八条）；如运动广场公司在租赁期内转租房屋产生的一切法律纠纷与相互投资公司无关。
签订合同后，运动广场公司向相互投资公司交付了租赁保证金91800元、物业管理费押金1万元、水电费押金1万元。相互投资公司向运动广场公司交付了房屋，运动广场公司对房屋进行装修后开始经营。2014年7月19日，运动广场公司将承租的X楼XXX物业转租给了相互投资公司的工作人员贾光。2014年11月，运动广场公司收到涉案房屋业主方深圳市XX（中国）电子有限公司的《律师函》，函件认为本案相互投资公司擅自转租、擅自改变租赁房屋用途、未经准许强行施工，严重违约；该公司决定2015年7月31日租赁期限届满后不再续约，本案相互投资公司应交还租赁房屋，本案相互投资公司应在2014年11月27日前对未经许可施工的部分恢复原状等。因相互投资公司与深圳市XX（中国）电子有限公司存在纠纷，运动广场公司承租的房屋被停止了电力供应。运动广场公司认为停电时间发生在2014年11月，相互投资公司认为是在2014年12月底。从2015年1月开始，相互投资公司购置了柴油发电机放在运动广场公司承租的房屋后面，自行为包括涉案房屋在内的XX小区X栋楼房提供电力供应，供电时间为周一至周六上午9时至晚上10时，周日无电。运动广场公司从2015年1月开始未再向相互投资公司交纳租金，相互投资公司于2015年3月上旬将运动广场公司承租的房屋锁上。
就运动广场公司在涉案房屋的装修造价，运动广场公司、相互投资公司双方选定的广东XX工程管理造价咨询有限公司经鉴定作出[2015]—162《工程造价鉴定编制报告书》，结论为：1、双方无争议的部分为205197.69元，2、双方有争议的消防管道工程及X楼的装修造价为210320.37元，运动广场公司认为该部分是自己做的，相互投资公司认为该部分不是运动广场公司做的。双方在原审法院指定的期间内，对该报告书未提出异议。
另查，原审法院已于2015年2月10日将运动广场公司的起诉状送达给了相互投资公司。
原审法院认为：运动广场公司与相互投资公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。提供安全适用、符合办公及商业用途的房屋，是相互投资公司的义务。由于相互投资公司与他人之间的纠纷，导致相互投资公司交付给运动广场公司的房屋被停止电力供应，虽然相互投资公司购置了柴油发电机进行发电，但该发电机放在运动广场公司承租房屋的后面，噪声、废气对运动广场公司使用房屋造成了影响，且相互投资公司不能为涉案房屋提供全天24小时、每周七日的供电，运动广场公司无法正常使用涉案房屋。相互投资公司提供的房屋，不能满足运动广场公司开展正常经营活动需要，无法实现租赁合同目的，相互投资公司已构成违约，运动广场公司请求解除合同有理，原审法院予以支持。解除合同的通知一经送达，即发生法律效力，相互投资公司于2015年2月10日收到了运动广场公司的起诉状，双方的《房屋租赁合同》已于该日解除。运动广场公司认为涉案房屋在2014年11月开始没有电力供应，没有提供证据证明，原审法院不予采信。运动广场公司在2014年12月正常使用了涉案房屋，其请求相互投资公司返还该月的租金，没有依据，原审法院不予支持。双方在合同约定任何一方违约的，应没收或双倍返还租赁保证金，租赁保证金具有定金性质。合同中没有约定相互投资公司违约的，应双倍返还水电费、管理费押金，因此水电费、管理费不具有定金性质。本案因相互投资公司违约导致合同解除，相互投资公司应向运动广场公司双倍返还租赁保证金183600元、返还水电费押金1万元、管理费押金1万元。运动广场公司承租涉案物业后进行了装修，提交了消防工程承包合同、支付部分装修费的收据，相互投资公司认为《工程造价鉴定编制报告书》中有争议的部分不是运动广场公司装修的，没有依据，原审法院不予采信。运动广场公司装修的费用应以《工程造价鉴定编制报告书》认定的415518.06元（205197.69元+210320.37元）为准。双方合同约定租期4年（48个月），运动广场公司只使用了租赁物业5.5个月，运动广场公司的装修损失为415518.06元×（48个月－5.5个月）÷48个月＝367906.61元。运动广场公司主张其还存在货物损失，但仅提供了其单方制作的货物清单，不足为证，原审法院不予采信。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、运动广场公司与相互投资公司签订的《房屋租赁合同》已于2015年2月10日解除；二、相互投资公司应在判决发生法律效力之日起10日内向运动广场公司双倍返还租赁保证金183600元，返还水电费押金1万元、管理费押金1万元；三、相互投资公司应在判决发生法律效力之日起10日内向运动广场公司支付装修损失费367906.61元；四、驳回运动广场公司的其他诉讼请求。案件受理费11066元（已由运动广场公司预交），由运动广场公司负担1550.93元、相互投资公司负担9515.07元；鉴定费9600元（已由运动广场公司预交），由相互投资公司负担。
上诉人相互投资公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二、第三项判决，改判驳回运动广场公司的全部诉讼请求。2、判令运动广场公司承担本案一、二审的全部诉讼费用及鉴定费用。事实与理由：一、一审判决未查明本案的基本事实。1、涉案房屋符合运动广场公司的租赁需要，其适租性并未受到影响，运动广场公司不享有合同解除权。一审判决认为：“被告提供的房屋，不能满足原告开展正常经营活动需要，无法实现租赁合同目的，被告已构成违约，原告请求解除合同有理，本院予以支持。”对此，首先，虽然涉案房屋的供电设施因被业主深圳XX（中国）电子有限公司（以下简称“XX公司”）恶意破坏，导致涉案房屋出现了短时间停电的情况，但为保证各租户的正常经营，相互投资公司随即购买了发电设备自行发电，保证了租户的正常用电需求。同时，为了避免发电的噪声、废气等对各租户产生影响，相互投资公司还自费在发电机周围加建隔墙，将发电机发电所产生的噪声、废气等隔绝在各租户的租赁区域外。事实上，相互投资公司除了将涉案房屋出租给运动广场公司外，同时还将涉案房屋相邻的其他区域出租给了其他多名租户，且时至今日，其他各租户仍在各自的租赁区域内正常开展相应的商业经营活动，相互投资公司自行发电的行为从未对其造成任何不利影响。事实足以证明，涉案房屋完全能够满足运动广场公司的正常租赁需要，其适租性并未受到任何不利影响。其次，案涉《房屋租赁合同》第18条已明确约定，只有相互投资公司存在下列两种违约情形时，运动广场公司才享有合同解除权：1）迟延15日以上才交付合同约定的租赁房地产给乙方（即运动广场公司，下同）；2）未事先通报乙方而在乙方租赁的工作室内作业造成乙方设备损坏的。除此以外，乙方均无权单方面解除合同。而在运动广场公司向相互投资公司承租涉案房屋期间，除因XX公司恶意破坏供电设施导致涉案房屋曾短暂停电外，相互投资公司并不存在其他任何违约行为，且涉案房屋短暂停电的情形亦已在相互投资公司购买发电设备自行发电后立即得到了纠正，故运动广场公司根本不享有单方解除合同的权利，其在本案中要求解除合同依法依约均不应当得到支持。2、一审判决所认定之运动广场公司支出的装修费用明显过高。就涉案房屋的装修造价，广东XX工程管理造价咨询有限公司经鉴定作出【2015】-162《工程鉴定编制报告书》（以下简称“162号报告书”），确认涉案房屋的装修造价为415，518.06元。而一审判决则认为：“原告装修的费用应以《工程造价鉴定编制报告书》认定的415518.06元为准”。对此，申请人认为，一审判决单纯以162号报告书所确定的装修造价来计算运动广场公司的装修损失明显不当。一方面，162号报告书所确定的415，518.06元装修造价指的是涉案房屋的整体装修造价，并未区分涉案房屋各项装修装饰物中形成附合的部分以及未形成附合的部分。即便运动广场公司从涉案房屋中退租，则涉案房屋的装修装饰物中未形成附合的部分（如分体空调、各类吊灯、滑轨射灯等），亦应当由运动广场公司自行拆除带走，根本不属于运动广场公司的装修损失。另一方面，运动广场公司在本案中所提交的各类装修合同及票据存在众多疑问，且不说其所提交的装修合同及相关票据根本无法一一对应，其真实性亦存有重大疑问。即便假定运动广场公司在本案中所提交的装修合同等都是真实的，那么其所提交的全部装修合同及票据所能够证明其就涉案房屋所支出的装修费用也仅为28万余元，与运动广场公司在本案中主张的40万元以及162号报告书中确认的415，518.06元均存在重大差异。对此，相互投资公司在本案中亦作出了合理解释，即162号报告书中所确定的装修中很大一部分，是运动广场公司承租涉案房屋前就已经装修完成的，对于此类不属于运动广场公司装修完成的部分，亦不应当计入运动广场公司支出的装修费用中。3、相互投资公司与运动广场公司之间的《房屋租赁合同》中不存在双倍返还租赁押金的约定，租赁保证金不具有定金性质。一审判决认为：“双方在合同中约定任何一方违约的，应没收或双倍返还租赁保证金，租赁保证金具有定金性质。”但纵观涉案《房屋租赁合同》，除合同第五条存在关于“待租赁期满，乙方按本合同规定将租赁房产交还甲方（即相互投资公司，下同）后，该保证金及水电费押金由甲方全额退还乙方（不计息）”的约定外，不存在任何要求相互投资公司向运动广场公司双倍返还保证金的任何约定。因此，一审判决以涉案《房屋租赁合同》中根本不存在的约定，认定相互投资公司应向运动广场公司双倍返还租赁保证金的事实明显错误，应当予以纠正。二、一审判决适用法律错误，且错误地分配了双方当事人的举证责任。1、相互投资公司与运动广场公司之间就涉案房屋签署之《房屋租赁合同》的解除是基于运动广场公司的违约行为所致，应当由其承担相应的法律责任。一审判决明确认定“原告从2015年1月开始未再向被告缴纳租金，被告于2015年3月上旬将原告承租的房屋上锁。”换言之，运动广场公司在相互投资公司将涉案房屋上锁导致其无法使用涉案房屋前，运动广场公司在占有使用涉案房屋的情形下，却长达两个多月的时间拒绝向相互投资公司缴纳任何租赁费用。即便期间相互投资公司对其进行多次催告，其仍对相互投资公司的催告置之不理。而根据涉案《房屋租赁合同》第19条的约定，如运动广场公司拖欠租金超过30日及以上的，相互投资公司即有权单方解除合同。因此，即便相互投资公司与运动广场公司之间的涉案《房屋租赁合同》被解除了，亦是基于运动广场公司长时间无故拖欠租金所致，应当由运动广场公司向相互投资公司承担相应的违约责任。此外，由于运动广场公司根本不享有单方解除合同的权利，故运动广场公司向一审法院起诉要求解除涉案《房屋租赁合同》的行为也不具有合同解除通知的效力，故涉案《房屋租赁合同》的解除时间不应当以相互投资公司收到运动广场公司起诉状的日期为准（即2015年2月10日）。退一步而言，即便假定涉案《房屋租赁合同》于2015年2月10日解除，那么在合同解除之前运动广场公司也已经有长达一个多月的时间未向相互投资公司缴纳任何租赁费用，早已符合涉案《房屋租赁合同》第十九条所约定之情形，仍应当由运动广场公司承担因合同解除所产生的相应法律责任。2、运动广场公司所提交之证据根本无法证明其在本案中主张的装修费用，应当承担举证不能的法律后果。“谁主张，谁举证”是我国民商事诉讼中最基本的举证责任分配原则，除《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等相关法律明文规定的“举证责任倒置”情形外，一般情况下诉讼当事人均应当对其主张承担举证责任。就本案而言，运动广场公司在起诉时主张其就涉案房屋所支出的装修费用高达40万元，然而其所提供的相关装修合同及票据所反映出来的装修金额仅仅不过28万余元，与运动广场公司的主张存在巨大差距。即便162号报告书确认涉案房屋的装修造价为415，518.06元，但该装修造价是在没有明确区分运动广场公司装修区域的情况下作出的，在运动广场公司无法进一步举证证明其对涉案房屋所实施的装修行为覆盖了162号报告书所列举的全部装修内容的情况下，不应当仅仅依据162号报告书所确认的装修造价来认定运动广场公司就涉案房屋支出的装修费用。况且，运动广场公司所提交之装修合同及相关票据根本无法一一对应，其证据的真实性存有重大疑问，根本无法证明运动广场公司的主张。但是，一审法院在运动广场公司根本无法举证证明其所主张的装修费用的情形下，却不再要求运动广场公司继续举证，而是将举证责任转嫁给相互投资公司，导致相互投资公司的举证负担明显不合理加重，违反了“谁主张，谁举证”基本原则。
被上诉人运动广场公司答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回相互投资公司的上诉请求，虽然对判决的金额运动广场公司有异议，但是运动广场公司认为一审判决应当维持。一、相互投资公司违反合同和法律规定不能为涉案物业提供合法的设施给运动广场公司使用，已经构成根本违约，作为守约方运动广场公司有权拒付租金并要求解除合同，运动广场公司提供的新的证据可以证明在2015年11月起，相互投资公司与本案涉案物业的产权人XX公司发生多起冲突，双方均聘请了社会上的闲杂人员进行暴力冲突等到现在的对簿公堂，相互投资公司与案外人冲突逐步升级，导致运动广场公司在涉案物业的租赁行为无法实现合同目的。二、根据房屋租赁合同第十五条约定，双方对于任何一方违约的约定是符合法律关于定金性质的描述，一审认定租赁保证金具备定金性质适用法律正确。三、运动广场公司是刚来深圳投资的微型公司，财务制度不是很健全，在装修工程中大量使用了现金支付，没有严格按照相关税务发票导致票据或者合同出现了瑕疵并不能否认运动广场公司对涉案物业的装修进行投入，涉案的评估报告证明涉案物业产生了40多万元的装修费用，运动广场公司装修费用远远高于评估报告的金额，运动广场公司未上诉只是因为境外投资者为了避免诉累，因此请求驳回相互投资公司全部上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，双方确认，签订合同时运动广场公司向相互投资公司支付了7万元装修款，作为相互投资公司就涉案房屋X楼投入楼板装修的款项。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的涉案房屋租赁合同为双方真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。根据查明的事实，涉案房屋因相互投资公司与第三人存在纠纷的原因导致停电，尽管事后相互投资公司自行购买设备供应电力，但在噪音影响、供电时间上却无法保障签订合同时的房屋使用条件，运动广场公司主张其无法正常使用房屋、影响了其合同目的的实现有事实依据，据此主张相互投资公司构成违约并请求解除合同有法律依据，原审法院予以支持并无不当。相互投资公司上诉主张涉案房屋适租性没有受到影响理据不足，本院不予采纳。涉案合同没有明确约定出租方违约时应双倍返还租赁保证金，原审法院认定租赁保证金具有定金性质并判令相互投资公司双倍返还租赁保证金依据不足，本院予以纠正。关于装修损失的问题，相互投资公司主张鉴定报告涉及的部分装修是其完成，根据二审查明的事实，运动广场公司已就X楼楼板装修部分支付了对价，由于相互投资公司未举证证明除了楼板之外还完成了其他装修，且对鉴定机构出具的鉴定报告在指定期间内没有提出异议，原审法院根据鉴定结论与房屋使用期限确认相互投资公司承担相应的装修损失并无不当，本院予以确认。
综上，相互投资公司的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以采纳。原审判决处理部分有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第357号民事判决第一、三项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第357号民事判决第四项；
三、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第357号民事判决第二项为：上诉人深圳市相互投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市运动广场贸易有限公司返还租赁保证金91800元、水电费押金10000元、管理费押金10000元；
四、驳回被上诉人深圳市运动广场贸易有限公司的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11066元，由运动广场公司负担3066元，相互投资公司负担8000元；鉴定费9600元，由相互投资公司负担；二审案件受理费9515元，由相互投资公司负担6515元，运动广场公司负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。