广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民再23号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：莫红兵，女，汉族，1966年4月27日出生，住广西壮族自治区柳州市柳南区。
委托代理人：唐晓华，广西仁清律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：陶卫华，女，汉族，1964年4月21日出生，住广西壮族自治区柳州市。
委托代理人：张澄，广西广杰律师事务所律师。
再审申请人莫红兵因与被申请人陶卫华租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）柳市民二终字第382号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月12日作出（2017）桂02民申22号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人莫红兵的委托代理人唐晓华、被申请人陶卫华的委托代理人张澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莫红兵申请再审称，请求：1、撤销二审判决第一项，并依法改判再审申请人莫红兵不用向被申请人陶卫华支付房屋占有使用费及违约金。事实和理由：一、合同无效，违约条款也应自始无效，二审判决在确认双方之间租赁合同无效的情况下，又判令莫红兵向陶卫华支付违约金，适用法律有误。二、即便莫红兵需承担违约责任，一、二审判决所判令的违约金数额也明显过高，有失公平。三、在陶卫华存在缔约过失的情况下，莫红兵无需向其支付房屋占有使用费。陶卫华明知涉案房屋没有建设工程规划许可证，却未告知莫红兵，造成莫红兵房屋装修损失，有违诚实信用原则，应承担缔约过失责任。在合同无效，双方都有过错的情况下，应当各自承担相应的责任，即陶卫华无需向莫红兵支付装修费用，莫红兵也无需向陶卫华支付房屋占有使用费。综上，二审判决适用法律确有错误，请求再审依法改判。
陶卫华辩称，铁路公用用地无需办理建设工程规划许可证，二审判决认定涉案房屋租赁合同无效错误。在签订涉案房屋租赁合同过程中，陶卫华不存在缔约过失责任，二审判决莫红兵向陶卫华支付房屋占有使用费及违约金正确。
陶卫华向一审法院起诉请求：1、确认陶卫华解除《房屋租赁合同》《房屋租赁安全协议书》行为的效力；2、莫红兵归还其所占用原告的房屋，并支付占有房屋期间的费用至实际归还房屋之日止，暂为人民币800元（从2015年5月1日计至2015年5月8日止），并支付违约金人民币1440元（按年租金的5‰按日计算，暂从2015年5月1日计算到5月8日至实际归还房屋之日止）；3、莫红兵承担本案的全部诉讼费用。
莫红兵向一审法院反诉请求：1、确认莫红兵与陶卫华签订的《房屋租赁合同》无效；2、陶卫华返还莫红兵履约保证金9000元；3、陶卫华赔偿莫红兵装修损失21330.5元；4、陶卫华赔偿莫红兵中国移动电路专线接入费10206.47元；5、陶卫华承担本案的诉讼费用。
一审法院认定的事实：2014年4月15日，陶卫华与莫红兵经协商一致，由陶卫华将其向广东建银金服投资有限公司承租的广西柳州市鹅山路三区16号建行自助银行南侧平房（以下简称建行南侧平房，约30平方米）出租给莫红兵经营使用。二人自愿签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁安全协议书》，房屋租期为36个月，自2014年5月1日起至2017年4月30日止，每月租金人民币3000元。莫红兵向陶卫华缴纳租房履约金9000元。合同约定：“承租方只能按办理中国移动公司的业务用途使用承租房产，不得变更用途或进行转租、分租、抵押等任何形式的处置行为”；“承租方于签订合同1日内缴纳履约保证金9000元。承租方违反合同约定义务，出租方可以提前解除合同，承租方不得要求出租方退还履约保证金并同时承担违约赔偿责任”；“合同期满或提前解除合同后，承租方不及时按照本合同规定的房屋状况返还承租房屋的，应当按照实际占用时间按年缴租金的5‰按日支付违约金”等。随后，莫红兵对门面进行装修，设立图森通讯器材经营部（以下简称：图森经营部）进行营业，营业范围为：手机及配件批发零售及维修；代办移动通信相关业务。2015年，莫红兵将图森经营部部分门面以鑫旺电动摩托车修理店（以下简称鑫旺修理店）的名义经营电动车及摩托车维修服务及配件零售。同年4月8日，广东建银金服投资有限公司向陶卫华发出《告知函》，责成陶卫华清退鑫旺电动摩托修理店。陶卫华多次劝阻莫红兵停止经营鑫旺修理店无效后，于同年4月11日以邮政快递EMS的方式向莫红兵送达书面通知，要求其在同年4月18日前将转租的门面收回，逾期将解除双方签订的房屋租赁合同。莫红兵拒不搬出门面并经营至今。陶卫华诉至法院请求法院依法判决。
一审法院判决：一、莫红兵向陶卫华交还柳州市鹅山路三区16号建行自助银行南面平房；二、莫红兵向陶卫华支付房屋占有使用费800元（按每月3000元，暂从2015年5月1日计至2015年5月8日至实际归还房屋之日止）；支付违约金人民币1440元（以年租金的5‰按日计，暂从2015年5月1日计算到5月8日至实际归还房屋之日止）；三、驳回反诉莫红兵的诉讼请求。一审案件受理费50元（陶卫华已预交），由莫红兵负担（执行中径行支付给陶卫华）。反诉案件受理费406.5元（莫红兵已预交），由莫红兵负担。
莫红兵不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、确认莫红兵与陶卫华签订的《房屋租赁合同》无效；3、判令陶卫华向莫红兵返还履约保证金9000元；4、判令陶卫华向莫红兵赔偿装修损失21330.5元；5、判令陶卫华向莫红兵赔偿中国移动电路专线接入费10206.47元。以上金额共计40536.97元。6、由陶卫华承担本案的一、二审的诉讼费用。
本院二审认定事实：从本案目前现有证据来看，一审法院除了认定“陶卫华将其向广东建银金服投资有限公司承租的广西柳州市鹅山路三区16号建行自助银行南侧平房”错误外，其他事实属实，本院二审依法予以确认。二审另查明，1、由柳州市柳南区城市管理行政执法局于2015年7月6日出具的《柳州市城市管理行政执法行政处罚决定书》柳城管柳南规划类行决字（2015）第0986号，该决定书载明如下内容：“经查，你（单位）未取得《建设工程规划许可证》擅自在柳州市中国建设银行西南侧建设房屋，建筑总面积为35平方米，以上违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关决定对你（单位）作出如下处罚：责令限期自行拆除上述违法建设的建（构）筑屋；2、柳州市柳南区城市管理行政执法局于2015年8月31日出具了《柳州市城市管理行政执法强制执行催告书》及公告柳城管柳南规划类行催字(2015）第1080号，该催告书载明处罚内容为：责令限期自行拆除上述违法建设的建（构）筑物。履行方式和期限：自收到本决定书之日起于2015年7月21日之前自行拆除上述违法建设的建（构）筑物。3、2016年4月26日本院组织莫红兵及陶卫华前往涉案租赁门面，对门面进行交接，莫红兵将门面清空、租赁门面内物品搬离，并将门面的钥匙交付给陶卫华；4、南宁铁路局土地管理办公室柳州铁路土地管分局于2016年1月12日出具的《关于柳州市鹅山路三区16号营业用房即中国建设银行柳州分行自助银行南侧平房土地备案的情况说明》载明：“经我单位核查，没有存有中国建设银行柳州分行建行自助银行南侧平房土地档案资料，1981我单位尚未成立。”5、在二审中陶卫华称：“所有权人为广东建银金服投资有限公司，没有相应的证件证明产权，房屋是三十年前所建，铁路建房是不需要手续的”。
本院二审认为，综合上诉人莫红兵的上诉及被上诉人陶卫华的答辩，本案的争议焦点归纳为：一、莫红兵与陶卫华于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》的效力如何认定？二、陶卫华是否应返还莫红兵履约保证金、赔偿装修损失等相关损失40536.97元？
针对争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。”本案中，作为涉案租赁合同的出租方陶卫华将门面出租给莫红兵，但该租赁门面未能取得建设工程规划许可证，在二审庭审中陶卫华亦认可，涉案租赁门面没有建设工程规划许可证及其他相关产权证明。有鉴于此，涉案租赁门面因没有取得建设工程规划许可证，陶卫华与莫红兵于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》的强制性规定无效。莫红兵上诉提出双方签订的租赁合同无效的主张，于法有据，予以支持。一审法院就双方签订租赁合同的效力问题认定错误，依法予以纠正。
针对争议焦点二，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”莫红兵依据房屋租赁合同所取得的房屋租赁权本质上属于民法中的债权，其对于租赁房屋只有使用权，不享有处分权。莫红兵未取得陶卫华的同意，擅自在租赁房屋上进行装饰、装修、改变了房屋的形态，应承担相应的法律责任。莫红兵与陶卫华签订的《房屋租赁合同》虽属无效合同，但是由于莫红兵的恶意添附行为（具体表现为将门面一分为二用于经营鑫旺电动摩托修理店），主观上存在过错，因此其装修损失应当由莫红兵自行承担；其次，双方签订的《房屋租赁合同》虽违反我国法律的强制性规定属无效合同，但合同载明的条款是双方真实的意思表示，双方就合同的违约责任进行了约定，理应知晓某些禁止性行为，作为合同的相对方不应作为。双方在《房屋租赁合同》第二条关于租赁用途进行了约定：“承租方只能按办理中国移动公司的业务用途使用承租房产，不得变更用途或者进行转让、分租、抵押等任何形式的处置行为。”但是，莫红兵将涉案租赁门面用于经营摩托车修理店，其行为违反了双方就租赁合同关于承租用途的约定，亦存在过错。故莫红兵上诉提出要求陶卫华返还装修损失21330.5元、中国移动电路专线接入费10206.47元的请求，没有事实及法律依据，不予支持，一审法院对该部分判决正确，依法予以维持。关于双方在合同中约定的履约保证金，如上所述，双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同，合同无效后莫红兵主张要求陶卫华返还履约保证金9000元的主张，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，予以支持。
本院二审判决：一、维持广西壮族自治区柳州铁路运输法院（2015）柳铁民初字第92号民事判决第一、第二项；二、撤销广西壮族自治区柳州铁路运输法院（2015）柳铁民初字第92号民事判决第三项；三、确认莫红兵与陶卫华2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》无效；四、陶卫华向莫红兵返还履约保证金9000元；五、驳回莫红兵的其他上诉请求。一审案件受理费50元（陶卫华已预交），由莫红兵负担30元，陶卫华负担20元，一审反诉案件受理费406.5元（莫红兵已预交）由莫红兵负担244元，陶卫华负担162.5元。二审案件受理费456元（莫红兵已预交），由莫红兵负担274元，陶卫华负担182元。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：莫红兵再审期间向本院提交广西壮族自治区柳州铁路运输法院（2016）桂7101执61号执行通知书一份，欲证明二审判决所判令的违约金过高。陶卫华认可该证据的真实性，不认可其证明目的。陶卫华再审期间向本院提交柳铁土分（2012）字第5号临时使用铁路用地协议书（复印件）及临时占用铁路用地位置平面图（复印件）各一份，共同欲证明涉案房屋用地是中国建设银行股份有限公司柳州分行向南宁铁路局申请的临时用地，因铁路企业用地的特殊性，所建的临时建筑不需要办理建设工程规划许可证。因以上两份证据陶卫华无法提供原件核对，莫红兵不认可其真实性。本院认可莫红兵所提交的证据的真实性，但是否采用将在判决理由部分一并阐述。对于陶卫华所提交的两份证据，因无原件核对，本院无法确认该证据的真实性，故不予认定为本案的定案依据。
本院再审查明事实与一、二审基本一致。
本院再审认为，本案争议焦点为：一、陶卫华是否存在缔约过失责任，若陶卫华存在缔约过失责任，莫红兵能否因此无需向陶卫华支付房屋占有使用费。二、莫红兵是否应当依照双方之间的违约条款向陶卫华支付违约金，违约金的金额为多少。
关于争议焦点一，陶卫华是否存在缔约过失责任，若陶卫华存在缔约过失责任，莫红兵能否因此无需向陶卫华支付房屋占有使用费的问题。
《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，就现有证据来看，并无确切证据以证实在订立合同过程中陶卫华存在明知涉案房屋无建设工程规划许可证却故意隐瞒的情况，故莫红兵主张陶卫华违背诚实信用原则，应承担缔约过失责任，故而无需支付房屋占有使用费，该项主张无事实和法律依据，本院再审不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，本院二审在确认双方《房屋租赁合同》无效的情况下，参照合同约定的租金标准，判令莫红兵向陶卫华支付房屋占有使用费800元（按每月3000元，暂从2015年5月1日计至2015年5月8日至实际归还房屋之日止），并无不当，本院再审予以维持。
关于争议焦点二，即莫红兵是否应当依照双方之间的违约条款向陶卫华支付违约金，违约金的金额为多少的问题。
本案中，柳城管柳南规划类行催字【2015】第1080号柳州市城市管理行政执法强制执行催告书、柳城管柳南规划类公字【2015】第1080号关于限期自行拆除违法建设的公告等证据皆证实涉案房屋并未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，陶卫华、莫红兵之间的《房屋租赁合同》无效，本院二审认定正确，本院再审予以确认。2016年4月26日，本院二审组织莫红兵、陶卫华办理涉案房屋的交接手续，莫红兵已履行完毕返还涉案房屋的义务，故莫红兵再审请求撤销一审判决第一项，即莫红兵向陶卫华交还柳州市鹅山路三区16号建行自助银行南面平房，于法无据，也已无事实上的可能，本院再审不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，本案中，双方之间的《房屋租赁合同》虽约定有违约条款，但因该合同自始无效，违约条款也自始无效。莫红兵主张因双方之间的《房屋租赁合同》无效，该合同中的违约条款也应无效，故无需再向陶卫华支付违约金，该项主张于法有据，本院再审予以支持。本院二审在确认双方之间租赁合同无效的情况下，又判令莫红兵支付违约金，适用法律确有错误，本院再审予以纠正。莫红兵既已无需向陶卫华支付违约金，故对于违约金的金额问题，本院再审不再予以审理。莫红兵再审期间向本院提交的广西壮族自治区柳州铁路运输法院（2016）桂7101执61号执行通知书，因与本案需要查明的事实缺乏关联性，故不予采用。
综上所述，再审申请人莫红兵申请再审的理由部分成立，本院再审对成立部分予以支持，对其他部分予以驳回。本院二审判决适用法律确有不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持本院（2015）柳市民二终字第382号民事判决第二、第三、第四项，即：“撤销广西壮族自治区柳州铁路运输法院（2015）柳铁民初字第92号民事判决第三项”“确认莫红兵与陶卫华2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》无效”“陶卫华向莫红兵返还履约保证金9000元”；
二、变更本院（2015）柳市民二终字第382号民事判决第一项，即“维持广西壮族自治区柳州铁路运输法院（2015）柳铁民初字第92号民事判决第一、第二项”为：“莫红兵向陶卫华支付房屋占有使用费800元（按每月3000元，暂从2015年5月1日计至2015年5月8日至实际归还房屋之日止）”；
三、撤销本院（2015）柳市民二终字第382号民事判决第五项，即：“驳回莫红兵的其他上诉请求”；
四、驳回再审申请人莫红兵的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元（陶卫华已预交），由莫红兵负担20元，陶卫华负担30元，一审反诉案件受理费406.5元（莫红兵已预交）由莫红兵负担244元由，陶卫华负担162.5元。二审案件受理费456元（莫红兵已预交），由莫红兵负担156元，陶卫华负担300元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄琪宣
审 判 员 朱立志
代理审判员 蒋笑天
二〇一七年八月三十日
书 记 员 邹雅丽