福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终479号上诉人（一审原告）：庄春华，男，1962年11月5日出生，汉族，住福建省大田县。上诉人（一审原告）：林雪琴，女，1962年3月26日出生，汉族，住福建省大田县。二上诉人共同委托诉讼代理人：林加生，福建岩城律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：郭传考，男，1979年6月7日出生，汉族，住福建省大田县。被上诉人（一审被告）：林幼燕，女，1979年6月29日出生，汉族，住福建省大田县。被上诉人（一审被告）：涂朝寿，男，1973年9月6日出生，汉族，住福建省大田县。被上诉人（一审被告）：唐翠平，女，1984年11月5日出生，汉族，住福建省大田县。委托诉讼代理人：涂朝寿（系唐翠平配偶），住福建省大田县均溪镇雪山北路***号。被上诉人（一审第三人）：大田县方正房地产经纪有限责任公司，住所地大田县均溪镇宝山路13号202室。法定代表人：郭芸兰，该公司经理。委托诉讼代理人：曾燕宁，女，该公司经纪人。上诉人庄春华、林雪琴因与被上诉人郭传考、林幼燕、涂朝寿、唐翠平、大田县方正房地产经纪有限责任公司（以下简称方正公司）共有人优先购买权纠纷一案，不服大田县人民法院（2016）闽0425民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庄春华、林雪琴及其共同委托诉讼代理人林加生，被上诉人郭传考、被上诉人涂朝寿并作为唐翠平的委托诉讼代理人、被上诉人方正公司的委托诉讼代理人曾燕宁到庭参加诉讼。被上诉人林幼燕经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。庄春华、林雪琴上诉请求：1.撤销一审判决，予以改判；2.确认郭传考、林幼燕与涂朝寿、唐翠平于2016年3月29日签订的关于大田县均溪镇赤岩山路23号22幢401房屋的《买卖协议》无效；3.判决郭传考、林幼燕以同等条件将讼争的房屋销售给庄春华、林雪琴；4.一审、二审诉讼费用由郭传考、林幼燕、涂朝寿、唐翠平、方正公司承担。事实和理由：一、一审判决作出“涉案房屋所有权由单独所有（专有权）和共有构成，原告对被告郭传考夫妻转让专有的房屋没有优先购买权，被告郭传考夫妻转让专有部分的房屋，根据专有权决定共有权的理论，视为一并转让共有部分，故原告要求其有优先购买权不符合法律规定，不予支持”的认定是错误的，属适用法律错误。郭传考、林幼燕转让的讼争房屋系庄春华、林雪琴与原合伙人林畔共同购地合建的“自建房”一部分，并非开发商开发建设的商品房，这一事实有庄春华、林雪琴在一审提交的证据予以证实，本案各当事人也一致承认。可是一审判决无视上述事实的存在，将涉案房屋当成商品房，并以我国《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第70、71条为法律依据，认为涉案房屋所有权系专有部分和共有部分构成，并认定郭传考夫妻转让专有部分的房屋时共有部分一并转让，庄春华、林雪琴因此主张优先购买权没有法律依据。显然，一审判决法律适用错误。因为认真阅读《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的第70-83条的规定，就明白该章规定是专门针对购买商品房的业主对建筑物所有权及管理权等所作出的规定，该规定仅适用区分商品房建筑物所有权的依据并不可以作为区分合伙“自建房”所有权的依据。由于我国《物权法》第八章“共有”、《民法通则》及《民法通则意见》对区分合伙“自建房”的所有权均有相应的规定，法院在对本案作出判决时，也不能以参照《物权法》第六章的规定为由加以适用。可见，一审判决以《物权法》第六章的规定为法律依据，属适用法律错误，导致判决违背“以法律为准绳”之原则，系错判。二、涉案房屋系合伙自建房，其所有权由按份共有和共同共有构成，庄春华、林雪琴对郭传考夫妻转让涉案房屋依法享有优先购买权。1.涉案房屋系合伙“自建房”，庄春华、林雪琴从房屋修建到现在始终是该房产的共有人。虽然庄春华、林雪琴与郭传考夫妻各自办理了产权证，但是并不改变双方对整栋房屋的按份共有关系，涉案房屋仍为一个统一的整体，并配套使用。由于涉案房屋并非商品房，故不适用《物权法》第六章的相关规定。因此，郭传考夫妻转让房屋给涂朝寿夫妻时，不仅转让了套房，还转让了一层大厅、顶层大厅及天台、一至五层的楼梯通道等共同共有部分。此从林畔、郭传考取得的不动产权属登记证登记的内容也可以印证。2.《物权法》自2007年10月1日起施行，对于此前形成的共有关系性质的认定不具有溯及力。因此，《物权法》生效之前形成的共有关系应适用《民通意见》第八十八条的规定。由于涉案房屋早在《物权法》颁布之前就建设并且使用了，因此不适用《物权法》第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”之规定。《民通意见》第八十八条规定：对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。根据该条规定，庄春华与林畔在建设和使用涉案房屋时，仅明确楼梯通道为双方共同共有，对于双方公用房前院、房后院、大厅、顶层大厅及天台等并未明确约定为按份共有，因此根据《民通意见》第八十八条的规定，该部分的共有性质为共同共有。3.物权法律属私法范畴，私法领域适用约定大于法定的原则。庄春华与林畔签订的《关于共同出资合建赤岩88新村D-4座住宅楼协议书》约定：双方共用房前院、房后院、大厅、楼梯通道、顶层大厅及天台等，并且明确约定楼梯通道为双方共同共有，房前院42平方米为双方共有并不得分割。共有部分的基建款项由双方共同出资，直至其工程竣工止。房前、房后的基建部分同该住宅基建同步进行，属双方共有等。依此约定，该部分的共有性质同样应认定为共同共有。由此，林畔将涉案房屋转让给郭传考、林幼燕后，郭传考、林幼燕当然承继了涉案房屋的物权，与庄春华、林雪琴共同共有前述共有部分。综上，基于涉案房屋属于连体房，应当认定涉案房屋属于混合式的共有关系，即双方已经办理产权分户的部分对于整栋房屋而言属于按份共有关系以及对于共用房前院、房后院、大厅、楼梯通道、顶层大厅及天台等属于双方共同共有。而且，庄春华、林雪琴与郭传考、林幼燕虽分好各自的房间位置，但是要进入到各自的房间内部，必须要通过楼梯通道等共有部分，这也就体现了该讼争房屋在建设和使用上的整体性，必须配套使用才能真正实现该房屋的价值。因此，无论是根据《民通意见》第九十二条“在共同共有财产分割后，原共同共有人出卖分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用的，其他原共有人可以主张优先购买权”之规定，还是根据《物权法》第101条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”的规定，抑或从有利于生活和处理相邻关系的角度出发，庄春华、林雪琴享有优先购买权不置可否。三、郭传考、林幼燕与涂朝寿、唐翠平于2016年3月29日签订的关于大田县均溪镇赤岩山路23号22幢401室房屋的《买卖协议》无效。涉案房屋系由庄春华一手取得土地使用权，并与林畔共同出资兴建成为整幢住宅，虽然庄春华与林畔曾就部分房屋进行分割，但始终并未能改变整幢房屋作为一个整体、配套使用的共有性质。2005年10月间，林畔将其分割的房屋转让给郭传考、林幼燕，郭传考、林幼燕当然继承共有人的权利及义务。郭传考、林幼燕以及涂朝寿、唐翠平四人明知本案讼争房产存在共有权人的事实，却仍与方正公司相互串通，于2016年3月29日签订了讼争房屋的《买卖协议》，并恶意捏造虚假事实，在协议中第二项甲方的义务写明“共有权人或承租人已放弃优先购买权”。事实上，庄春华、林雪琴于2016年7月13日在涂朝寿、唐翠平要求入住讼争房屋时，才知道郭传考、林幼燕与涂朝寿、唐翠平间的房屋买卖行为，这时才知道自己作为共有人的优先购买权被侵犯，并非如协议中所述“共有权人或承租人已放弃优先购买权”。另一方面，从庄春华、林雪琴早在2016年1月12日就已向大田县房管所报告了涉案房屋存在共同共有人，也可证实郭传考、林幼燕、涂朝寿、唐翠平、方正公司之间恶意串通。因此，郭传考、林幼燕、涂朝寿、唐翠平、方正公司之间恶意串通的行为严重侵犯了庄春华、林雪琴的合法权益。根据《合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益属于无效合同”及《民通意见》89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共有的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”之规定，郭传考、林幼燕与涂朝寿、唐翠平于2016年3月29日签订的有关讼争房屋的《买卖协议》无效。四、转让其共有财产“份额”时，郭传考、林幼燕负有通知和告知的义务。郭传考、林幼燕转让按份共有的财产份额没有告知和通知庄春华、林雪琴，郭传考、林幼燕没有履行告知和通知的义务，将财产份额转让给第三人，剥夺了庄春华、林雪琴的优先购买权，侵害共有人的合法权益。五、依据物权优于债权的原则，庄春华、林雪琴同样享有优先购买权。涂朝寿、唐翠平依据其与郭传考、林幼燕签订的《买卖协议》主张权利属于债权，而庄春华、林雪琴系涉案房屋居住人、共有人，依据物权优于债权的原则，庄春华、林雪琴同样具有优先于涂朝寿、唐翠平的优先购买权。郭传考辩称，一审判决事实认定清楚，证据确凿，适用法律正确，庄春华、林雪琴的上诉请求没有法律依据，依法不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。一审法院在庄春华、林雪琴对涉案房屋是否享有优先权及《买卖协议》是否有效两个争议问题的事实认定及法律适用已经在判决书中予以阐明，没有任何不当或错误。庄春华、林雪琴的上诉请求完全是对法律的曲解、背离，且主观恶意明显，作为一个法律人来说完全是不应该发生在自身的事情，可见庄春华、林雪琴已经违背了对法律应有的崇敬和信仰，非但给郭传考造成多方面的损失，还浪费有限的司法资源。一审中，郭传考也提出庄春华、林雪琴行使诉权并非以解决纷争为目标，而是滥用诉讼、拖延诉讼，以达到诉讼外的非法目的，其非法目的是借以诉讼幌子继续为其非法锁住住房大门及继续非法侵害郭传考、涂朝寿等人的人身财产权益找理由。一审败诉后，庄春华、林雪琴不但不引以为戒，反而继续执迷不悟，错上加错，从而造成更严重的后果。在此，郭传考恳请二审法院向庄春华、林雪琴所在单位发出司法建议，建议对庄春华、林雪琴予以惩处。涂朝寿、唐翠平辩称，一、庄春华、林雪琴对本案的房屋没有优先购买的权利。本案诉争的房屋虽是庄春华、林雪琴与林畔合伙自建的房屋，其双方对前院、后院、大厅、楼梯通道、顶层大厅及天台也有明确的约定，但房屋建成后，已作了明确的分割，并各自办理了产权证。且郭传考、林幼燕出售转让的是其夫妻专有部分的房屋，房屋共有部分是随专有部分产权的转移而转移，为整幢房屋服务的共有部分是不能单独出售的。同时不能以房屋共有部分为由，进而主张对私有部分的优先权。因此，庄春华、林雪琴以优先权主张买卖协议无效不能成立。退一步说，庄春华、林雪琴即使具有优先权，其也主动放弃优先购买权。郭传考、林幼燕曾口头询问庄春华、林雪琴是否购买，其表示不愿意。郭传考、林幼燕为此委托中介公司通过互联网及广告公告栏公告数年之久，最后，涂朝寿才通过互联网房产广告信息，才得知这一售房信息。涂朝寿才与产权人签订买卖协议，并将全部房款交付完毕，并到不动产登记部门办理不动产过户变更登记。从郭传考、林幼燕委托中介至涂朝寿与其签订买卖房屋期间，庄传华、林雪琴并未主张在同等条件下优先购买的权利。因此，庄春华、林雪琴也主动放弃优先购买的权利。二、郭传考、林幼燕与涂朝寿之间不存在恶意串通，也没有损害庄春华、林雪琴的利益。涂朝寿通过中介公司提供的售房信息，并与郭传考、林幼燕签订购买其房屋的专有部分，依约定交了全部房款，并办理过户变更手续，并没有损害他人合法权益，更没有损害庄春华、林雪琴的合法权益。反而是庄春华、林雪琴将进房屋大门用锁锁住，拒不让涂朝寿搬进购买的房屋居住，虽经派出所多次协调，至今庄春华、林雪琴还是将进房屋的大门锁住，使涂朝寿无法搬进去居住。致使涂朝寿在外租房居住，由此造成的所有损失，涂朝寿将保留起诉的权利。方正公司述称，1.其于2016年3月29日完成郭传考、林幼燕与涂朝寿、唐翠平间的房地产居间交易活动，经大田县城乡建设局、大田县房地产管理所和大田县国土资源局审核通过，并颁发了产权证书；2.讼争房屋系庄春华与林畔共同出资合建，林畔已将讼争房产转让给郭传考，相关交易发生时庄春华、林雪琴并未主张或者行使优先购买权，应视为其主动放弃优先购买权。唐翠平未作答辩。庄春华、林雪琴向一审法院起诉请求：撤销郭传考、林幼燕与涂朝寿、唐翠平于2016年3月29日签订的关于大田县均溪镇赤岩山路23号22幢401室房屋的《买卖协议》。在诉讼过程中，庄春华、林雪琴将该项诉讼请求变更为确认上述《买卖协议》无效；郭传考、林幼燕以同等条件将讼争房屋出售给庄春华、林雪琴。一审法院查明的事实：1999年6月23日，庄春华、林畔以受让方式取得位于赤岩居住小区八八花园编号为D－4地块的土地使用权。1999年8月27日，庄春华（甲方）与林畔（乙方）签订一份《关于共同出资合建赤岩88新村D－4座住宅楼协议书》（产权部分）及附图，该协议约定：1.甲、乙双方共同出资合建该住宅楼，占地面积为126㎡，楼高四层半17.6ｍ，宽10.5ｍ，长12ｍ，房前4ｍ×10.5ｍ，房左墙后5.7ｍ，右墙后2.5ｍ至公路路墙止；该房分割部分产权归个人所有（以图纸为准），未分割部分为双方共有，双方个人产权部分以抽签方式决定；第一层分为二房一厅一楼梯，双方各为一房，左房属甲方，右房属乙方，大厅和楼梯为双方共有。房前院42㎡为双方共有并不得分割，房后院为双方共有必要时也可以分割，以墙梁（基）为中线；第二层按图纸所示分为2大部分，即前半部分和后半部分及楼梯通道，前部分属乙方，后部分属甲方，以墙为界，楼梯通道共有；第三层、第四层双方各一层，三层属甲方，四层属乙方，楼梯通道属共同共有；第五层（顶层）的二房一厅一天台，右房属乙方，左房属甲方，顶层大厅及天台属双方共有。2.个人产权部分的水、电、门、窗及基建中的个人室内水电及其它设施布置的费用归个人出资，不纳入共同出资部分。3.共有部分的基建款项由双方共同出资，直至工程竣工止。房前、房后的基建部分同该住宅基建同步进行，属双方共有等。协议签订后，庄春华与林畔共同出资兴建涉案房屋，于2000年11月30日完工，并按上述房屋分割协议的约定搬入该房屋居住。此后，庄春华、林畔按上述协议约定的房产份额分别办理了房屋所有权证和国有土地使用证。庄春华的房屋所有权证号为田房权证字第××号（2014年遗失补办），载明：共有情况为共同共有，房屋坐落赤岩山路23－22号，房屋性质为自建房，房屋建筑面积为303.77㎡，其中公用分摊84.26㎡，共有人林雪琴。庄春华的国有土地使用证号为田国用（2014）第1724号，载明：使用权面积（分摊面积）为83.1㎡。林畔的房屋所有权证号为田房权证字第××号，载明：房屋坐落赤岩山路（八八花园）D4，产别为私有房产，结构砖混，房屋总层数5层，所在层数4层，建筑面积为298.13㎡，包括一、五层右房，二层前半部分，其中私有面积为215.43㎡，公用面积分摊80.72㎡（实际为82.70㎡）。2005年10月21日，林畔及其妻子林娥琼与郭传考签订一份《房地产买卖契约》，林畔夫妇将其所有的坐落于赤岩山路23－22号房产（房屋建筑面积298.13㎡）出售给郭传考，并于当日将上述房产交付给郭传考，房屋移交给郭传考时，其该建筑物占用范围内的土地使用权一并转移给郭传考。郭传考于2005年11月30日办理了国有土地使用证，证号为田国用（2005）字第1156号，该土地证载明使用权面积166.2㎡，其中共用分摊面积为83.1㎡。郭传考于2006年3月7日办理了房屋所有权证，证号为田房权证字第××号，该房产证载明建筑面积为298.13㎡，产别为私有房产。2016年3月29日，郭传考、林幼燕(甲方)与涂朝寿、唐翠平(乙方)、方正公司(丙方)签订一份《买卖协议》，该协议主要约定：甲方同意将其所有的坐落于大田县均溪镇赤岩山路23号22幢401室房产以88万元的价格出售给乙方，产权证号田房权证字第××号，建筑面积为298.13㎡，土地证号田国用（2005）字第11**号，土地使用权面积为83.1㎡；甲、乙双方应于2016年3月30日前共同到房产交易相关部门办理产权过户手续，过户手续委托丙方办理，过户所需的代办费及税费由乙方承担；甲方保证本协议项下出售的房产权属真实、清晰，并符合国家的政策法规及县房产交易的有关规定，共有人对出售此房产无异议，共有权人或承租人已放弃优先购买权等。此外，该协议还对购房款支付方式、房屋交付、佣金支付等进行了约定。协议签订后，涂朝寿于2016年3月30日、同年7月5日以转账方式分别将购房款38万元、50万元转入方正公司曾燕宁、郭芸兰的银行账户，由曾燕宁、郭芸兰代为收取上述购房款。2016年4月8日和同月14日，郭传考、林幼燕将上述房产的房屋所有权和土地使用权过户到涂朝寿、唐翠平名下，并办理了房屋所有权证（证号田房权证字第20160811－1，房屋性质为存量房）和土地使用权证[证号田国用（2016）第0654号]。2016年7月16日，涂朝寿向庄春华提出入住其购买的上述房屋遭拒，双方引发纠纷，遂诉至一审法院。一审法院认为各方当事人争议的焦点为：庄春华、林雪琴对郭传考、林幼燕与涂朝寿、唐翠平之间转让的讼争房屋的产权是否享有优先购买权和郭传考、林幼燕与涂朝寿、唐翠平及方正公司于2016年3月29日签订的关于讼争房屋的《买卖协议》是否有效。关于涉案房屋所有权构成问题。建筑物所有权一般由单独所有（专有权）和共有构成，专有权和共有权是相对独立而又不可分离的权利。专有是主导，共有是从属地位，专有权决定共有权的范围。庄春华与林畔于1999年8月27日签订的《关于共同出资合建赤岩88新村D－4座住宅楼协议书》载明赤岩山路23号22幢房屋系由庄春华与林畔共同出资合建，且该协议对各自的房产份额（包括共有部分）进行了分割，赤岩山路23号22幢房屋除第四层房屋，一、五层右房，二层前半部分（以下简称专有部分）的产权归林畔所有，其余部分房屋归庄春华所有，该房屋一层大厅楼梯、房前院空地42㎡，二、三、四楼梯通道，顶层大厅及天台，房前、屋后的基建部分，外墙（以下简称共有部分）均属双方共同共有，共同共有部分的基建款由双方共同出资。房屋竣工后，庄春华与林畔分别按上述协议约定居住使用，并各自到房地产管理部门办理了房屋所有权证和土地使用权证。因此，涉案房屋所有权系由庄春华及其妻子林雪琴和林畔及其妻子林娥琼分别单独所有和按份共有构成，土地使用权庄春华与林畔在办证前也已分割清楚。林畔及其妻子林娥琼于2005年10月21日将其所有的涉案房屋中专有部分的房屋所有权及上述协议约定的共同共有部分使用权（房屋建筑面积298.13㎡，其中私有面积为215.43㎡，公用面积分摊82.70㎡，土地共用分摊面积为83.1㎡）出售给郭传考、林幼燕，并将上述房产交付给郭传考、林幼燕。郭传考、林幼燕拥有的上述房屋的所有权是独立于庄春华与林雪琴的房屋，也独立于其他附属设施，依据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有或共同管理的权利”和《中华人民共和国民法通则》第七十五条第一款：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”的规定，涉案房屋中的专有部分房屋转让前属于郭传考夫妇个人所有的财产（专有）。涉案房屋中的共有部分，系庄春华与林畔共同出资兴建，根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款：“共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”的规定，结合庭审中查明的事实，应属于按份共有部分，郭传考夫妇受让林畔夫妇拥有的房产后，即由庄春华夫妇与郭传考夫妇各自按照相应的份额所有。因此，郭传考夫妇与涂朝寿夫妇之间转让房屋，实际上也应该分为两部分：一是转让涉案房屋中专有部分房屋的所有权；二是转让涉案房屋共有部分中的一半使用权。因此，庄春华夫妇主张优先购买权也应该分为两部分，一是主张对郭传考夫妇转让自有部分的优先权，二是主张对郭传考夫妇转让共有部分的优先权。关于庄春华、林雪琴对郭传考、林幼燕拥有涉案房屋的专有部分是否享有优先购买权的问题。《最高人民法院贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第九十二条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人转让自己分得的财产时，如果转让的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”。根据这一规定，共有人享有优先购买权的前提必须是拥有共同共有的财产，而且是共同共有财产分割后。共同共有，是指共有人根据共有关系，不分份额地共同享有对共同财产的权利。共同共有依据共同关系而发生，没有共同关系的存在，就不能发生共同共有关系。共同共有的财产，主要有夫妻共同共有、家庭共同共有、遗产分割前的共同共有等。而本案中，郭传考夫妇转让涉案房屋中其专有部分房屋的所有权，相对于庄春华、林雪琴所有的房屋而言，无论从结构上还是使用上，都是具有一定的独立性，即权属独立。庄春华夫妇与郭传考夫妇对涉案房屋自有部分房产不存在共同共有关系，不属于共同共有财产，也不存在共同共有财产分割的事实。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，对自有房产有权依法行使处分权，有权决定转让给谁。因此，庄春华、林雪琴对郭传考夫妇转让专有的房屋没有优先购买权。关于庄春华、林雪琴对涉案房屋中的共有部分是否享有优先购买权的问题。根据涉案房屋出资兴建和使用的事实，只有一层大厅楼梯、房前院空地42㎡，二、三、四楼梯通道，顶层大厅及天台，房前、屋后的基建部分，外墙部分属于共有部分，而且属于按份共有，由拥有该房屋专有权人按照相应的份额共有，属于建筑物区分所有权领域的共有部分，是从属于专有部分的，供共有人共同使用，任何拥有该房屋的部分产权人均不可擅自分割或妨害其他共有人的使用权。拥有了该共有部分的权属，主要是指拥有了对上述共有部分的使用权和法律意义上的所有权，并不是指可以独立物理性分割的所有权。本案中，郭传考夫妇拥有了涉案房屋中专有部分房屋的所有权，根据物权依附原则，郭传考夫妇对共有部分也就事实上拥有了一半的所有权和使用权，但郭传考夫妇对共有部分拥有的一半的所有权和使用权并不属于典型的可物理性分割按份共有，而只能是拥有法律意义上的一半所有权和使用权。因此，郭传考夫妇转让给涂朝寿夫妇专有的房屋也只是独立转让其单独所有的涉案房屋中的专有部分房屋，并没有独立转让公共附属设施，该附属设施仍属于共同使用。由于郭传考夫妇转让了自己专有部分的房产，故根据专有权决定共有权的理论，视为一并转让了共有部分。转让后，对共有部分由受让人涂朝寿夫妇与庄春华夫妇构成新的按份共有关系。因此，庄春华、林雪琴对涉案房屋中的共有部分也没有优先购买权。庄春华、林雪琴要求其有优先购买权，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零一条关于“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权”的规定，不予支持。关于郭传考、林幼燕与涂朝寿、唐翠平及方正公司于2016年3月29日签订的关于讼争房屋的《买卖协议》是否有效问题。根据上述分析，庄春华、林雪琴对郭传考夫妇转让专有部分的房屋所有权和共有部分使用权均没有优先购买权，且庄春华夫妇主张郭传考夫妇、涂朝寿夫妇与方正公司存在恶意串通行为，损害其利益的事实，庄春华夫妇对该主张有责任提供证据加以证明，但庄春华夫妇提供的证据不足以证明其事实主张成立，应承担不利的后果。因此，庄春华夫妇以其系涉案房屋共有人，享有优先购买权，郭传考夫妇与涂朝寿夫妇间的房屋买卖行为侵犯其优先购买权和郭传考夫妇、涂朝寿夫妇与方正公司存在恶意串通损害其利益为由，主张上述《买卖协议》无效，不符合《最高人民法院贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”规定的合同无效情形，不予支持。综上所述，一审法院认为，郭传考、林幼燕与涂朝寿、唐翠平及方正公司于2016年3月29日签订的关于讼争房屋的《买卖协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应认定合法有效。庄春华夫妇与郭传考夫妇拥有涉案房屋的权属、分别所占有的份额清楚，虽然房屋在构造上属一幢建筑，但两者并非法律意义上的共有关系，郭传考夫妇有权单独转让其所有的房屋，郭传考夫妇转让自有房屋并未侵犯庄春华夫妇的利益，庄春华夫妇主张其享有优先购买权没有法律依据，且庄春华夫妇提供的证据不足以证明郭传考夫妇与涂朝寿夫妇间的房屋买卖行为属于恶意串通，损害第三人利益的无效民事行为。因此，庄春华夫妇要求确认上述《买卖协议》无效和判令郭传考夫妇以同等条件将讼争房屋出售给庄春华夫妇的诉讼请求，其理由不成立，不予支持。郭传考在书面答辩意见中提出，要求庄春华夫妇赔偿其误工损失1万元，因该项主张与本案不属同一法律关系，对此本案不予审查。郭传考、林幼燕、唐翠平经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。判决：驳回庄春华、林雪琴的诉讼请求。案件受理费12600元，由庄春华、林雪琴负担。二审中，庄春华、林雪琴向本院提交报警回执单一份，照片十张，证明庄春华、林雪琴与涂朝寿存在“危险、危害、对立”的紧张关系，涂朝寿实施危害庄春华、林雪琴的行为及损害庄春华、林雪琴人身、财产的行为和事实，致庄春华、林雪琴人身、财产遭受重大损坏，不存在一审法院所谓“构成新的按份共有关系”，庄春华、林雪琴与涂朝寿在法律上、事实上没有任何共有关系的基础和共有关系的存在。涂朝寿严重地侵害了庄春华、林雪琴的生活安宁权，侵害了其合法财产权和人身权，以及庄春华、林雪琴在事实上不可能、也无法与涂朝寿共同生活在同一栋房屋共同享有共有财产的事实。经质证，郭传考对证据的真实性无异议。涂朝寿、唐翠平对证据的真实性亦无异议。方正公司认为其未参与，不知晓纠纷的情况。本院认证认为，各方当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认。二审中，郭传考、林幼燕、涂朝寿、唐翠平、方正公司未提交新的证据。二审中，庄春华、林雪琴、郭传考、涂朝寿、唐翠平、方正公司对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本案各方争议的焦点为：1.关于本案是否适用《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）的问题；2.关于庄春华、林雪琴是否对涉案房屋具有优先购买权的问题。（一）关于本案是否适用《物权法》的问题本院认为，本案系庄春华、林雪琴以共有人的身份主张郭传考、林幼燕与涂朝寿、唐翠平于2016年3月29日签订的涉案房屋《买卖协议》无效，其在同等条件下具有优先购买权的纠纷。《物权法》第二条第一款规定：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。《物权法》已于2007年10月1日起施行。本案纠纷系因郭传考、林幼燕转让不动产引发的，属于《物权法》调整的民事关系，且发生在《物权法》施行之后，应适用《物权法》的有关规定来处理本案。（二）关于庄春华、林雪琴是否对涉案房屋具有优先购买权的问题本院认为，本案坐落于大田县均溪镇××号、（××房屋××与林畔合资兴建，属于庄春华、林畔共有财产。1999年8月27日，庄春华与林畔签订《关于共同出资合建赤岩88新村D-4座住宅楼协议书》，对共有财产进行分割，并根据协议的约定分别办理了房屋所有权证和国有土地使用权证。根据庄春华、林畔双方约定以及房屋所有权证记载，一层左房、二层后半部分、三层、五层左房属于庄春华、林雪琴所有，一层右房、二层前半部分、四层、第五层右房属于林畔所有，一层大厅、一层楼梯、房前院、房后院、二层楼梯通道、三层楼梯通道、四层楼梯通道、五层大厅及天台属于庄春华、林畔共有。根据建筑物的基本构造，庄春华、林畔共有部分还包括支柱、各层楼之间的楼板等。《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的一个整体。其中，专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。在建筑物区分所有权构成的三要素中，专有所有权具有主导性。共有所有权指业主依据法律、合同等对建筑物的共有部分所共同享有的权利。共有所有权具有从属性和不可分割性的法律特征。共同管理权指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主除专有所有权之外，对共有部分享有共有权和共同管理的权利是建筑物区分所有与一般不动产所有的重要区别所在。在建筑物区分所有权的三要素中，建筑物区分所有权人对专有部分的所有权占主导地位，它是其他两项权利产生、存在以及行使的前提和基础。共有权与专有权密切相关，其既不能请求分割，也不能单独让与，并且依附于专有权。因而在区分所有的情况下，由于专有权和共有权具有一体性，不可分离，所以业主取得专有部分所有权，自然取得共有部分所有权，而转让专有权自然导致共有权随之转移。而共同管理权作为一种永续性的权利源于对共有部分的共有权，本质上属于区分所有权人的人法上的法律关系范畴，从而也就决定了其不得单独为让与的客体，其亦只能随专有权的转移而发生变动。建筑物区分所有权与传统共有和区分所有权具有明显差异：从性质上看，建筑物区分所有权将一幢建筑物区分为专有部分和共有部分，形成了一种特殊类型的不动产所有权，其性质是复合共有，既强调整幢建筑物的按份共有性质，又强调区分所有部分的专有性和共同部分的互有性，既不是传统共有理论的共同共有，也不同于按份共有。从权利变动上看，区分所有权的得失变更决定于专有所有权的变更，而一般的共有权变更，则以各共有人的独立行为而产生。从标的物的分割上看，区分所有权的标的不得请求分割、而一般共有的标的物，共有权人有权请求按其所有份额进行分割。由以上区别可看出，建筑物区分所有权虽然对共有部分享有共有权，但专有部分则形成单独的所有权，共有中不包括单独的所有权。即一个区分所有人不能对他人的专有部分享有共有权，同时，共有权在区分所有权结构中处于从属地位，取得专有权就取得对共有部分的共有权，处分了专有权，共有权部分也随之被处分。因此，区分所有权人处分其专有部分，不需经得其他区分所有权人同意，其他区分所有权人没有优先购买权。综上，建筑物区分所有权是人类建筑技术的高度发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，为弥补传统的共有关系和相邻关系理论解决同一建筑物内不同所有者之间复杂多样纠纷的不足而规制设计，不因建筑物为商品房、自建房而区别适用。本案中林畔将房屋转让给郭传考、林幼燕，郭传考、林幼燕进而将房屋转让涂朝寿、唐翠平，均系对其专有权的处分，不需经得庄春华、林雪琴同意，庄春华、林雪琴也没有优先购买权。综上所述，庄春华、林雪琴的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。林幼燕经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元，由庄春华、林雪琴负担。本判决为终审判决。审判长  吴朝生审判员  邓淑萍审判员  王瑞峰审判员  刘时杰审判员  吴振泉二〇一七年十月十六日书记员  王晓清附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。