辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6995号上诉人（原审被告）：巩传文，男，1963年1月17日出生，满族，住辽宁省西丰县。委托诉讼代理人：刘媛媛，辽宁宸瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张志厚，男，1934年10月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人：吴思思，女，1981年11月9日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人：吴英勋，男，1955年1月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉�：张凤玉，女，1959年3月31日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人：张桐林，男，汉族，1988年6月10日出生，住沈阳市皇姑区。被上诉人：戢春丽，女，1963年2月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人：张凤丽，女，1964年10月3日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。被上诉人：张凤杰，女，1966年11月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人：张凤春，男，1970年3月25日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。九被上诉人共同委托诉讼代理人：赵星奇，辽宁铭星律师事务所律师。九被上诉人共同委托诉讼代理人：乔媛园，辽宁铭星律师事务所律师。被上诉人：张凤珠，女，1956年8月15日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原审第三人：张伟杰，男，1955年2月17日出生，汉族，住沈阳市�河区。上诉人巩传文因与被上诉人张志厚、吴思思、吴英勋、张凤玉、张桐林、戢春丽、张凤丽、张凤杰、张凤春、张凤珠、原审第三人张伟杰返还原物纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人巩传文及其委托诉讼代理人刘媛媛、被上诉人张志厚、张凤杰及其与吴思思、吴英勋、张凤玉、张桐林、戢春丽、张凤丽、张凤杰、张凤春的共同委托诉讼代理人赵星奇、乔媛园到庭参加诉讼。被上诉人张凤珠、原审第三人张伟杰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巩传文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人与第三人的房产纠纷不能对抗上诉人已取得物权效力。二、上诉人为善意取得。三、上诉人没有明显过错。另外，上诉人与第三人张伟杰签订的房屋买卖合同有效，上诉人买房时房屋产权登记所有人为张伟杰，依房产管理部门的产权登记，上诉人买房时，张伟杰对房屋有处分权，张伟杰与张志厚买卖合同关系是否成立以及房屋是否支付对价是债权关系，不能对抗物权关系及本案依物权变动发生的法律后果。张伟杰与被上诉人的房屋买卖经沈阳市公证处对买卖行为进行了公证，双方自愿同意以26万元价格买卖，并且双方自愿同意张伟杰自公证后交款进住，2008年2月25日，张伟杰与张志厚女儿协议离婚时，房屋协议为张伟杰所有，另在交易时对房屋产权登记范围内的面积，被上诉人与第三人张伟杰无争议，被上诉人也未占有。交易时本案争议房屋上诉人要求张伟杰前妻及孩子签字同意出售房�，一审法院重审时，张伟杰在庭审中举证证明了张志厚另有住房的事实及在此期间张志厚另有居住房屋，以上均说明我方在交付诉争房屋时尽到了义务，并且支付了对价70万元，在当时当地段未明显低于合理价格，上诉人为善意取得。重审审理本院认为部分认定购买房屋时被上诉人已进入外楼梯间壁居住不是事实，当时仅是占用并且买卖时张伟杰告知对房屋产权交易面积内没有争议。上诉人购买诉争房屋前被上诉人与第三人多次产生冲突并报警的事实上诉人不清楚，一审法院审理事实不清，其中报警记录中提供的上诉人的报警记录为假记录，该记录为被上诉人单方提供，证据来源不符合法定程序，为复印件，没有公章和出警人员签字，其中记载的上诉人的电话号码在出警期间还未在移动公司使用，故一审判决事实不清，证据不足。合同为有效合同，双方争议的答辩人拒不腾房的理由系债权关系引起的，不足以对抗本案物权关系，请求判令被上诉人腾退房屋。张志厚辩称，请求维持一审判决。上诉人不构成善意取得，上诉人购买争议房屋时不具有善意，张志厚与已去世妻子张玉岩是2010年1月已经在争议房屋的外楼梯间壁居住，2012年2月上诉人才与第三人进行争议房屋的买卖，张志厚与张玉岩没有看见过上诉人看过争议房屋，因张志厚与张玉岩在此居住与第三人张伟杰发生纠纷，多次报警，周围居民都知道。第三人张伟杰承认卖房时已向上诉人说明张志厚夫妻在外楼梯间壁内居住，上诉人也承认该事实。外楼梯间壁不是违章建筑，我方已经提供了证据，没有外楼梯就不能上到二楼，所以是合法建筑，且与争议房屋是一个整体，说明张志厚夫妻在此居住，上诉人是明知的，上诉人买房时没有尽到合理的注意义务，明知房�有争议还购买，不属于善意。上诉人请求腾出争议房屋及附属外楼梯间壁，即上诉人也认为是房屋是一体的。关于上诉人说我方提供的报警记录是虚假的并不属实，当时是我方到派出所到调取的，并在一审时经过了质证。争议房屋2010年市场价格应在150万元左右，上诉人与第三人仅以50万元买卖，低于市场价格并未支付合理对价。巩传文与张伟杰买卖房屋时曾签署过一个协议，房屋将来若有纠纷，由巩传文自负。上诉人既不是善意又是低价购买，不符合善意取得的规定。吴思思、吴英勋、张桐林、戢春丽、张凤丽、张凤杰、张凤春、张凤玉、张凤珠辩称，同张志厚答辩意见。张凤珠、张伟杰未作答辩。巩传文向一审法院起诉请求：判令被告立即搬出原告所有的皇姑区步云山路142号22门，腾退该房屋及附属设施。一审法院认定�实：二被告张志厚、张玉岩系夫妻关系。1981年6月第三人张伟杰与二被告之女张风珠结婚，并于2008年2月25日协议离婚。张志厚原有位于沈阳市皇姑区步云山路142号22门房屋（建筑面积97.95平方米，即本案诉争房屋）。在张伟杰与张风珠夫妻存续期间2001年6月12日，张志厚及张伟杰共同到沈阳市公证处，针对诉争房屋买卖一事申请进行公证。2001年6月13日，沈阳市公证处作出（2001）沈证民字第02198号《公证书》，公证事项为：“张志厚”及“张玉岩”将诉争房屋以26万元的价格出售给“张伟杰”，申请日期为2001年6月12日。2001年6月14日，张伟杰办理了诉争房屋的产权转移登记手续并居住于诉争房屋。2008年2月25日，张伟杰与张志厚、张玉岩女儿张凤珠协议离婚时，约定诉争房屋归张伟杰所有，但二人仍一起居住于该房屋。当时张伟杰已将诉争房屋的一楼出租给案�人王宏斌经营蛋糕店。2010年1月张志厚、张玉岩搬回占用外楼梯的间壁居住，与张伟杰因房屋纠纷而多次报警。后张伟杰欲出售诉争房屋，原告巩传文经王宏斌介绍与张伟杰协商房屋买卖事宜。在双方确定房屋价款70万元、更名过户税费由张伟杰承担后，2010年2月5日，辽宁芒果信息中介有限公司为中介，原告之子巩晓光（乙方）与第三人（甲方）签订一份就诉争房屋买卖的《二手房买卖合同书》，约定房屋价款70万元，双方约定签订合同时乙方交定金1万元，在2010年2月9日前办理房产更名过户手续，在房产局签字后乙方需一次性付给甲方购房余款69万元，此时房款全部结清，同时甲方将该房屋交接给乙方。中介费5000元。过户费用及相关税费由甲方负责，乙方不承担任何费用。甲乙双方已实地看房，乙方认可房屋现状。合同签订后，原告向张伟杰交定金1万元。同年2月9�，原告与第三人张伟杰共同至房产登记部门，双方在房产部门签订了《房屋买卖合同》并办理了房屋所有权转移登记申请书，双方签订的于房产部门备案的《房屋买卖合同》中载明的房屋价款为50万。因转让时该房屋处于出租状态，卖房时蛋糕店承租人王宏斌的租期尚未届满，但租金已向张伟杰全部交付完毕，双方协商用张伟杰已收取的剩余租期房屋租金抵顶房款1万元。同时双方在查档时发现诉争房屋拖欠采暖费1万元，双方约定原告交纳采暖费以此抵顶房屋价款1万元。同日原告以转帐方式向张伟杰儿子张军支付了房款67万元，张伟杰向原告儿子巩晓光出具了收条，内容为：今收到巩晓光购房余款690000元（陆拾玖万圆）整，房款已全部结清。交付全部房款后，张伟杰将诉争房屋钥匙交予原告。因诉争房屋已出租给蛋糕店经营者王宏斌，故王宏斌使用诉争房屋。后原�又将房屋一、二层整体出租给王宏斌经营使用。在出租期间二被告擅入诉争房屋拒绝离开，故原告于2012年3月、2014年2月20日起诉来院，要求二被告立即搬出原告所有的皇姑区步云山路142号22门，腾退该房屋及附属设施。原告起诉后，二被告又以张伟杰为被告起诉至一审法院，要求确认二被告与张伟杰间就诉争房屋的买卖合同不成立。本院作出（2014）皇民二初字第385号民事判决书，判决二被告与张伟杰间就诉争房屋的房屋买卖关系不成立。后张伟杰不服提出上诉，沈阳市中级人民法院作出（2014）沈民二终字第1953号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，诉争房屋原为沈阳市皇姑区亚明小区14号楼第22号网点，原为皇姑区亚明棚户区改造安置用房，1997年3月5日按政策安置给崇山西服装店业主张志厚。22号网点为一、二层，东侧网点因没有内楼梯，所以调整设计在东侧加设外楼梯和间壁。一审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。二被告与第三人之间的诉争房屋的买卖合同已经法院作出终审判决，认定二被告与第三人间诉争房屋的房屋买卖关系不成立，第三人属无权处分。原告与第三人所签订的合同系双方当事人真实的意思表示，虽然第三人无权处分房产，但合同为有效合同。在原告购买诉争房屋前，二被告已进入外楼梯的间壁居住，并与第三人因房屋多次产生冲突并报警。第三人在本院询问笔录中，亦认可已告知原告有房产争议的事实。故原告购买房屋的行为不属于善意取得，因此对原告主张被告腾退位于沈阳市皇姑区步云山路142号22门的房屋及附属设施的诉讼请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条之规定，判决：驳回原告巩传文的诉讼请求。案件受理费5708元,由原告巩传文承担。公告费260元由第三人张伟杰承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审法院就本案曾作出（2014）皇民二初字第812号民事判决，张志厚、张玉岩不服，上诉于本院，本院将本案发回重审。鉴于本案原被上诉人、原审被告张玉岩于2016年2月8日去世。二审期间，本院中止审理，经征求上诉人同意，与被上诉人张志厚方进行确认后，依法追加张玉岩的继承人吴思思、吴英勋、张凤玉、张桐林、戢春丽、张凤丽、张凤杰、张凤春、张凤珠参加了本案诉讼。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。原审第三人张伟杰在对案涉房屋没有实质所有权的情况下，将房屋出卖给上诉人巩传文的行为是法律上所规定的无权处分行为。上诉人巩传文作为案涉房屋买受人主张其购房行为构成善意取得，因此应取得案涉房屋所有权，本院认为，上诉人对其该主张应承担相应的举证证明责任。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人在购买案涉房屋前，对于被上诉人张志厚、张玉岩（已去世）已进入外楼梯的间壁居住，并与第三人张伟杰就案涉房屋发生纠纷多次产生冲突并报警的情形应是知晓的，或者是说，上诉人在购买案涉房屋时，未尽�必要的审慎的注意义务，放任风险的发生。上诉人在购买案涉房屋后，尽管已办理了房屋所有权转移登记申请，但并未完全实际取得案涉房屋。由于上诉人提供的证据不足以证明其购房行为构成善意取得，故对其上诉主张，本院不予支持。另外，上诉人巩传文与原审第三人所签订的《房屋买卖合同》系缔约双方当事人真实意思表示，虽然张伟杰无权处分案涉房屋，巩传文不构成善意取得，但是现有证据均不能否定该《房屋买卖合同》的效力，一审法院认定该合同为有效合同，并无不当，上诉人可在证据充分时向房屋出卖人主张违约责任的权利救济。综上所述，巩传文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5708元，由上诉人巩传文负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  姜会军代理审判员  史舒畅二〇一七年三月二十七日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。