上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3104号
上诉人（原审被告）张娟花。
委托代理人谢有明，上海名江律师事务所律师。
委托代理人谢晋，上海名江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董晓俊。
委托代理人陆世花。
委托代理人韩承鹏，上海融孚律师事务所律师。
原审第三人朱怡雯。
上诉人张娟花因确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，涉案的本市闵行区碧江路＊＊＊弄＊＊＊号301室房屋的原产权人为董晓俊。
2011年12月15日，董晓俊与瞿某某办理公证委托书1份，载明，董晓俊拥有坐落于闵行区碧江路＊＊＊弄＊＊＊号301室的房屋，现准备将上述房屋出售，因不便亲自办理相关事宜，故委托瞿某某代为办理如下手续：一、与购房者签订上述房屋的买卖合同；二、办理上述房屋产权转移登记手续，水、电、燃气、有线电视、物业等的转移登记、移交，以及房屋交接手续；三、办理房地产出售过程中的其他相关事宜，代收售房款并支付各项税、费；四、若有需要则协助买方至银行办理贷款手续。
2011年12月29日，瞿某某卡号为＊＊＊4的工商银行账户卡取人民币（下同）40万元，由陆某某作为代理人将该笔40万元存入张娟花卡号为＊＊＊6的工商银行账户。同日，刘某卡号为＊＊＊8的工商银行账户向张娟花的上述账户转账20万元。
2011年12月30日，董晓俊（作为卖售人、签约甲方）与张娟花（作为买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定乙方向甲方购买位于碧江路＊＊＊弄＊＊＊号301室的房屋，房屋转让价款98万元，乙方于2011年12月30日前支付40万元，于2012年2月29日前支付39万元，于2012年3月15日前支付19万元，甲、乙双方共同确认于2012年3月15日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当日，董晓俊（甲方）与张娟花（乙方）还签订《补充协议》1份，约定甲乙双方一致同意涉案房屋的实际价格为甲方净到手价110万元，与《上海市房地产买卖合同》中的差额部分12万元由乙方以现金形式在交易之前支付给甲方。
同日，董晓俊在工商银行开户，卡号为＊＊＊8。嗣后，张娟花卡号为＊＊＊6的工商银行账户向董晓俊的上述账户转账60万元，董晓俊的上述账户随后向刘某的上述账户转账20万元，并向瞿某某的上述账户转账40万元。
2012年1月30日，陆某某出具借条1份，载明：“本人因家中买房，故向瞿某某借款人民币叁拾万元整，定于2013年春节前先归还壹拾伍万元整，再于2014年春节前全部归还。”
2012年1月31日，瞿某某代董晓俊出具收条1份，载明：“今收到张娟花支付购买座落于碧江路＊＊＊弄＊＊＊号301室的购房款人民币现金伍拾万元整，全部房款壹佰壹拾万元已付清。注：由于董晓俊本人不在，联系不到，由托委人瞿某某代收。”
2012年2月7日，涉案房屋产权变更登记至张娟花名下。
2012年3月20日，鲍某某因参与网络赌博至闵行公安分局投案自首，在询问笔录中作出如下陈述：“因为董晓俊在我开给他的账户总共输掉60多万，我分两次发给他的账户号，他一个账户就输了近20多万。他用第一个账户输掉20多万后，我让董晓俊写了一张30万的借条，债权人写的是池某，但实际借条我是交给瞿某某的。过了一个星期，池某打电话给董晓俊约好到安宁路银行边上的房产公司办理房屋买卖合同，当时我也跟着一起去了。我看到池某和董晓俊签订了一份买卖合同，董晓俊把碧江路＊＊＊弄＊＊＊号301室的房子抵押给池某，房产价值120万。董晓俊写了一张收到池某30万元定金的收条给池某，池某把董晓俊上次我转交给瞿某某的30万借条还给了董晓俊。之后董晓俊还到我这里拿账号，我问了瞿某某之后同意给我才把账号给董晓俊，结果董晓俊又输了20多万，这时董晓俊找瞿某某借钱想还清这笔账，当时董晓俊根本就不知道这些赌博账号都是瞿某某的，董晓俊一直认为这赌博账号是池某的，所以他要向瞿某某借钱还池某的债……事后董晓俊和瞿某某公司写了一张70万的欠条，然后由公司的王某某主任陪他一起到安宁路银行边上的另一家房屋中介公司再签订了一份买卖合同，同时池某到场把原先的一份买卖合同撤掉，并和王某某写了一张收到70万定金的收条。王某某然后到工商银行把70万元在董晓俊的账户上兜了一圈后马上转出去了。然后王某某陪董晓俊去补办房产证，办好之后王某某把董晓俊的身份证、户口本和领取补办房产证的东西都扣押掉了。这件事情处理好之后，董晓俊又到我这里要账号，瞿某某不同意给他账户，但我还是偷着给他了，结果一周又输掉了25万元，瞿某某就找到董晓俊让他房子过户……。”鲍某某于2012年3月22日的询问笔录中作出如下陈述：“池某其实就是瞿某某的替身，池某同意董晓俊欠30万就是瞿某某的意思，开始我也搞不清瞿某某为什么肯让董晓俊欠他这么多钱，因为我们知道董晓俊是没有钱的，后来，我晓得瞿某某在没有借钱给董晓俊之前就到房产交易中心拉过董晓俊住的那套房子的信息，晓得房产证是他一个人的名字，他早就在动董晓俊房子的脑筋，所以，他不怕董晓俊到时还不上钱……我和董晓俊及池某在安宁路＊＊＊号的弘博地产中介公司里，董晓俊将他住的房子抵押给池某……过了二个月的时间，瞿某某打电话给我讲，董晓俊的房子已经过户……上海征阳商务咨询有限公司实际是开设网络赌博、放高利贷的非法公司，公司老板是刘某，他的手下有瞿某某、王某某等几个主要人物……瞿某某的手下有陆某某（开车）……”
2012年12月24日，原审法院作出（2012）闵刑初字第2286号刑事判决书，查明如下事实：2011年9月至l0月间，被告人鲍某某为获取非法收益，利用从“瞿某某”（另处）处获取的赌博网站的账号等信息，组织赌客周军林、尤文彬、董晓俊、张云等人进行网络赌博，从中抽头渔利共计11万余元，累计赌资共计75万余元；并判决如下：一、被告人鲍某某犯开设赌场罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金4万元；二、违法所得予以追缴。鲍某某对该刑事判决不服提起上诉，后撤回上诉。
2013年11月12日，瞿某某因涉嫌开设赌场罪被闵行公安分局讯问。其在2013年11月28日讯问笔录中作出如下陈述：“我是在2011年12月左右申请了一个账号给董晓俊，后来他输掉以后，我也没有问他要钱……我一共借过20万元给董晓俊，这个20万元是叫池某出面借的，后来董晓俊再要借钱的时候，我就把他介绍到王某某那里去了……我去房地产交易中心查过董晓俊住房的房产登记信息，因为他要问我借钱，我怕他还不出来，所以就去查了他的房产登记信息……后来这套房子是卖给陆某某夫妇了，在办手续的时候，是我陪他们一起去的，我看到是陆某某的妻子签字的。陆某某是松江人，以前住在昆阳的，是帮人家开车子的，他和我是一般的朋友关系……”
2013年11月29日，张娟花诉至原审法院，要求董晓俊向其交付涉案房屋。
2013年12月2日，陆某某因涉嫌开设赌场罪被闵行公安分局取保候审，在讯问笔录中作出如下陈述：“2011年12月30日，中介公司就把我们和董晓俊双方约到了一起，先到闵行房地产交易中心去办理相关手续以后，我们和董晓俊就一起回到闵行，到金平路东川路那里的工商银行内，从我老婆张娟花的银行账户内，直接向董晓俊的工商银行账户内汇款人民币60万元，作为购房款的首付款。当我们付完钱以后，走到银行外面门口的时候，我就看到瞿某某也来到了这个工商银行，并带着董晓俊一起进了银行，瞿某某看到我以后只是跟我打了一个招呼……在办理过户手续的时候，瞿某某拿出了由董晓俊写给他的委托书，我们当场先把20万元现金交给了瞿某某，并另外写了一张30万元的欠条给瞿某某，算是把这套房子的全部款项都付清了……2011年10月份以后，我和瞿某某也只是一般的朋友关系，没有其他特殊关系。2011年10月份以后，我没有帮他做过什么事情……”
2014年1月3日，董晓俊提起本案诉讼。
2014年9月5日，涉案房屋被抵押登记至朱怡雯名下。
2014年12月9日，原审法院作出（2014）闵刑初字第876号刑事判决书，查明如下事实：自2011年起，被告人瞿某某以营利为目的，为赌博网站担任代理，利用其获取的网络赌博账号等信息，单独或分别与鲍某某、韩莉、张国良（均已判刑）等人结伙，采用直接向赌客提供网络赌博账号、密码等信息或者组织赌客至瞿某某租借的本市闵行区银春路＊＊＊弄＊＊＊号501室等处进行现场赌博的方式，组织董晓俊、尤文彬、张云、顾海峰、董伟、陈文俊、姜海波、庄亚明、徐忠义、杜金民等多人多次进行网络赌博并从中抽头渔利，累计赌资达170余万元；并判决如下：一、被告人瞿某某犯开设赌场罪，判处有期徒刑四年六个月，并处罚金1.5万元；二、追缴被告人瞿某某的违法所得。瞿某某对该刑事判决书不服提起上诉，后二审驳回上诉，维持原判。
2015年2月27日，张娟花代理人至闵行区看守所对瞿某某进行调查，瞿某某在律师调查笔录中作出如下陈述：“董晓俊是一般的点头朋友，张娟花是陆某某的妻子，陆某某我也认识，只是一般的朋友，曾在2011年将其天星路的住房出售后准备另买房屋前将其卖房款放在我处拿利息……当时在张娟花要将首付款付给董晓俊之前打电话给我要我还款，我在2011年12月将60万从自己银行卡上划到张娟花银行卡上的。”
原审审理中，董晓俊请求：1、判决确认其与张娟花就闵行区碧江路＊＊＊弄＊＊＊号301室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令张娟花将上述房屋产权恢复登记至董晓俊名下。诉讼中，因涉案房屋被抵押登记至朱怡雯名下，董晓俊遂增加诉讼请求要求确认涉案房屋上设立的抵押权无效，朱怡雯协助注销该抵押登记。
张娟花于2014年2月10日庭审时辩称，其于2011年11、12月通过中介即安宁路上的弘博房产获知涉案房屋信息，具体几号看房已忘记，中介带看房屋时屋内无人，因其知道具体房型，就在楼下看了一下，并未进入涉案房屋实际看房，房款一共支付了110万元。2011年12月30日在房产公司支付了60万元，由董晓俊和其二人去工商银行转账。后要过户时找不到董晓俊，张娟花就找到中介，中介说董晓俊有委托人，张娟花遂与中介及董晓俊的委托人瞿某某一起办理过户。2012年1月30日在房地产交易中心将50万元现金装在一个袋子里交付给瞿某某，其中十几万元是2012年1月间张娟花向亲戚现金凑来，另外30万元是张娟花丈夫陆某某从朋友处借来。张娟花本人并不认识瞿某某，其丈夫也非瞿某某司机，张娟花完成交易过户后回家与丈夫说起，才知道其丈夫认识瞿某某。张娟花认为，其取得涉案房屋的产权系出于善意，该房屋买卖完全合法，董晓俊陈述的事实理由与本案无关。董晓俊与张娟花是通过中介签订买卖合同及补充协议，张娟花已按约支付了房款、税款和中介费用，董晓俊始终不露面且拒不交出房屋，张娟花就此已提起了排除妨害的诉讼。
张娟花于2015年4月14日庭审时又辩称，对于第一笔房款60万元，虽然来源于瞿某某，但系张娟花将自己名下的房产出售后将房款出借给瞿某某以获取利息差，后瞿某某在张娟花购买涉案房屋时返还张娟花。对于第二笔房款50万元，张娟花仅以现金形式支付给瞿某某20万元，另外30万元因董晓俊未交付房屋，故向瞿某某出具了借条，由瞿某某代表董晓俊确认收到110万元房款，至于该笔30万元，再由瞿某某与董晓俊结算。
朱怡雯述称，其系瞿某某之妻。2012年夏天，瞿某某不在家，其在整理东西时发现陆某某写给瞿某某的30万元借条，遂找到陆某某了解到其购买涉案房屋的经过。因陆某某没有现金支付该笔30万元，想出去借钱，但外面的利息过高，瞿某某就说不收利息借给陆某某。瞿某某提出因董晓俊欠其的债务数额远大于30万元，就由陆某某向瞿某某出具借条，瞿某某并未实际给付陆某某30万元。现因陆某某未归还该笔30万元，朱怡雯遂找到张娟花，要求在涉案房屋上办理抵押登记。现只要张娟花归还该笔30万元，其就可以撤销抵押登记。
原审认为，本案的争议焦点是董晓俊与张娟花签订的房屋买卖合同的效力问题。
第一，涉案房屋买卖合同签订的时间是2011年12月，签订的前提是董晓俊在赌博期间发生债务。在此期间，涉案房屋先后被采取抵押、买卖等多次交易，董晓俊为偿还赌债而进行的签字行为，不具备将涉案房屋进行市场交易的真实意思表示。
第二，董晓俊于2011年12月30日自行签订了涉案房屋的买卖合同，并参与了银行转账，则董晓俊并不存在不便亲自办理相关事宜的情形，故董晓俊与瞿某某办理公证委托的合理性存在疑问。瞿某某在公安机关讯问笔录中承认，其是在调查了董晓俊的房屋信息后才借款给董晓俊，故其办理公证委托的真实目的是便于进行以房抵债的操作。董晓俊、张娟花签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的过户时间为2012年3月15日之前，而在该时间节点未到，且张娟花并未支付全部房款的情况下，瞿某某擅自将其对董晓俊的债权与董晓俊对张娟花的房款债权进行抵销处分，并将涉案房屋过户至张娟花名下，该行为亦超过公证委托书中约定的代理权限。
第三，张娟花的购房行为亦非善意。首先，其未实际查看涉案房屋即同意购房的行为不符合正常的房屋买卖之交易惯例。其次，张娟花并未能提供有力的证据证明其就购买房屋支付合理对价。对于第一笔房款60万元，张娟花及瞿某某均承认来源于瞿某某，对张娟花关于该笔钱款系其将自己名下房屋出售所得房款借给瞿某某后由瞿某某进行返还的辩称意见，难以采纳。张娟花提供的银行交易明细仅能反映张娟花及其丈夫陆某某与瞿某某间存在40万元的转账交易，货币为种类物，并不能证明其基础关系是陆某某对瞿某某的借款，且张娟花主张的其余钱款交易也未有证据予以证实。对于该笔60万元的构成，张娟花在两次庭审中的陈述存在矛盾，而瞿某某在2015年2月27日接受张娟花律师调查时陈述系由其账户将该笔60万元转入张娟花账户，与本案查明的2011年12月29日当天的银行交易情况不符。事实上，该笔60万元分别来源于瞿某某账户的40万元和刘某账户的20万元。而董晓俊于2011年12月30日当天刚开设的工商银行账户在收到该笔60万元后即又将其中20万元转入刘某账户，其中40万元转入瞿某某账户。由此，张娟花未能举证证明其向董晓俊真实支付了第一笔房款60万元。对于第二笔房款50万元，张娟花第一次庭审时陈述以现金形式全部支付给瞿某某，第二次庭审时又陈述仅支付20万元现金。对于整个交易的亲历者而言，张娟花陈述的真实性存在疑问。20万元的现金给付未有其他证据予以佐证，而瞿某某与陆某某间并未发生30万元的借款给付，瞿某某亦无权代董晓俊进行债权债务的转让抵销，故张娟花亦未能举证证明其向董晓俊真实支付了第二笔房款50万元。再次，对于瞿某某、陆某某是否参与房屋买卖合同的签订，60万元的转账及交易过户等行为，张娟花本人两次庭审的陈述与陆某某、瞿某某的讯问笔录均存在矛盾。陆某某、瞿某某在接受讯问时对于二人仅为普通朋友关系的陈述与此后张娟花及瞿某某关于双方之间存在房款放贷关系的陈述亦存在矛盾。
综合上述几个方面，董晓俊不具备买卖房屋的真实意思表示，张娟花未经看房，也未能举证证明其已向董晓俊支付合理对价，且过户时间早于合同约定，张娟花与瞿某某存在恶意串通，损害董晓俊利益的行为，故董晓俊、张娟花就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》当属无效，张娟花应协助将涉案房屋产权恢复登记至董晓俊名下。
本案诉讼期间，朱怡雯在涉案房屋上设定的抵押权，其基础关系为陆某某与瞿某某之间的30万元借款，但该笔借款并未实际发生给付，即陆某某与瞿某某间并不存在真实的借款关系，基于该借款关系设定的抵押权当属无效，而张娟花于涉案房屋产权尚处于诉讼争议阶段之时即将房屋抵押登记于朱怡雯名下的行为亦非善意，朱怡雯应协助注销该抵押权登记。至于瞿某某与董晓俊及陆某某之间的债务，如确实合法有效，可由其另行通过正当的法律途径予以解决。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第（二）项、第五十八条、第二百一十条及《中华人民共和国担保法》第五条第一款、第五十二条之规定，于二○一五年六月十六日作出判决：一、董晓俊与张娟花就位于闵行区碧江路＊＊＊弄＊＊＊号301室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、朱怡雯与张娟花就上述房屋设定的抵押权无效；三、朱怡雯于判决生效之日起十日内协助张娟花注销上述房屋上的抵押登记；四、张娟花在上述房屋上的抵押登记注销之日起十日内协助将房屋产权恢复登记至董晓俊名下。案件受理费13，600元，财产保全费5，000元，合计18，600元，由张娟花负担。
判决后，张娟花不服，上诉于本院，诉称：一、原判认定事实错误，导致判决不公。1、涉案房屋系张娟花将原房屋出售后意欲进行置换，以合法手续、合理对价从董晓俊处购得，张娟花与董晓俊之间的涉案房屋买卖行为依法有效。2、张娟花系善意取得涉案房屋。张娟花在看房、签约及之后的履约过程中始终不知道董晓俊系因为赌博欠债才卖房，董晓俊的赌博行为与张娟花没有任何关系。由于涉案房屋交易距今时隔近4年，张娟花对许多细节记忆模糊不清属正常情况，原审法院仅以此推断张娟花与瞿某某存在恶意串通，属于妄断猜测，系明显偏袒董晓俊而有失公正。3、张娟花就涉案房屋交易已经支付了合理对价。张娟花已经提供充分证据证实其是在将原有房屋出售后从购房者处取得的680，000元通过银行转账支付给瞿某某400，000元，另支付瞿某某现金180，000元，共计580，000元借给瞿某某进行理财，之后张娟花在决定购买涉案房屋时由瞿某某按约将该笔钱款连同利息总计600，000元还给张娟花，张娟花以此款交给董晓俊支付涉案房屋首付款，对此董晓俊本人亲自收取钱款并出具收条，瞿某某亦出具书面证明对该些钱款情况进行了说明，然原审对此却错误判断该些张娟花交给瞿某某的钱款不是当时张娟花借给瞿某某的借款，系对客观事实和相关证据的藐视，更是在没有任何证据情况下公然偏袒董晓俊的无理推断。4、原审认定张娟花与瞿某某恶意串通存在巨大逻辑矛盾。张娟花系真金白银支付购房款，其根本没有必要与瞿某某进行串通，而如果瞿某某要侵占董晓俊的房屋，根本没有必要将涉案房屋登记在张娟花名下。张娟花与瞿某某也非亲属关系，瞿某某根本不需要平白无故给张娟花好处。所以，张娟花与瞿某某之间没有任何需要进行恶意串通。5、原审法院认定董晓俊系因身负赌债而被瞿某某设计，出售涉案房屋非董晓俊真实意思表示，此系完全采纳董晓俊一方的说辞。即便董晓俊当时系为支付赌债而卖房，但如果没有证据证明其系受人胁迫所为，也是其主动的意识行为，恶债虽不受法律保护，但恶债也是债务，董晓俊主动愿意偿还也不为法律所禁止，故原审法院对此认定明显错误。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决在事实和证据均证实涉案房屋买卖应为有效的情况下，仍错误作出买卖无效的判决属严重适用法律错误。2、退一步讲，即便认定合同无效，在处理时也应恢复原状并考虑各方的过错责任。就本案而言，张娟花在购房过程中并无过错，相反董晓俊不仅亲自签约、出具委托公证书、收取房款，且长期实际占用涉案房屋，故董晓俊具有明显的重大过错。原审一方面判决合同无效，一方面却不要求董晓俊将钱款退还张娟花并承担张娟花损失，显属缺乏依据且有失公正。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回董晓俊的原审全部诉请。
被上诉人董晓俊辩称：原审判决认定事实清楚，论证严密符合逻辑，适用法律正确，不同意张娟花的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人朱怡雯表示同意张娟花的上诉诉请。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，张娟花提起上诉的主要理由有二，一是认为其系善意购买涉案房屋，原审认定其与瞿某某存在恶意串通并据此判决确认其与董晓俊就涉案房屋签订的买卖合同无效显属认定事实和适用法律错误，二是认为即便涉案房屋买卖合同无效，原审判决未对各方过错予以考量并对张娟花已支付的房款予以处理，此亦属适用法律错误。就张娟花的第一项上诉理由，本院认为，根据在案证据以及当事人在原审时的陈述，原审法院从张娟花在购房前未实际看房以及张娟花所主张的已付购房款存在重大疑点而无法认定其已支付合理对价等方面阐述了充分、详尽的意见，并据此认定张娟花与案外人瞿某某存在恶意串通损害董晓俊利益的行为，涉案房屋买卖合同应为无效，并无不当，本院对此予以认同且不再赘述。张娟花上诉坚持主张其系善意购房人，但并未提供新的证据足以推翻原审法院的认定，故对其该项上诉主张，本院不予采信。就张娟花的第二项上诉理由，因前文已经阐述张娟花的付款情况存在重大疑点而无法予以认定，且此事项涉及案外人，故原审法院对此未予处理亦无不当，对张娟花该项上诉主张，本院亦不予采信。另，原审法院认定朱怡雯在涉案房屋上设定的抵押权应为无效，亦无不当，本院对此亦予以认同。由此，张娟花的上诉诉请，因缺乏充分的事实依据和法律依据，本院对此不予支持，原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币13，600元，由上诉人张娟花负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一五年十一月二十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……