湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴民一终字第700号
上诉人（原审被告）邹华浩。
委托代理人刘谭武。
被上诉人（原审原告）周翰林。
委托代理人雷苍柏。
上诉人邹华浩因与被上诉人周翰林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2013）桂法民初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人邹华浩及其委托代理人刘谭武，被上诉人周翰林的委托代理人雷苍柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年6月28日，周翰林与湖南长河房地产开发有限公司签订了《商铺租赁合同》，租赁桂阳大市场14、17、19栋二层铺面开办建材超市。后周翰林对商铺进行了装修、改建，并取名为旺家美建材超市。2010年7月21日，邹华浩与周翰林签订了《桂阳旺家美建材超市卖场商户经营合同》，租赁周翰林的商铺经销建材。按照该合同约定，邹华浩租赁周翰林的位于19栋B26-29号商铺，面积为124.7平方米，租赁期限为从2010年7月21日至2013年7月20日。第一年场地经营费为每月16.8元／㎡，第二年起场地经营费每年上调一元，邹华浩每月20日前以现金形式向周翰林缴纳，邹华浩未按约定缴付的，应每日向周翰林支付迟延缴纳部分5%的违约金，且三年内按108.1平方米的经营面积收取邹华浩的场地经营费。物管费为每月0.8元／㎡，与场地经营费同时上交。另该合同约定由周翰林负责整个卖场公共区域的形象设计和装修，公共设施的采购及建设，并对超市进行商业管理，维护和改善市场的整体形象，包括形象设计、市场调研、公共关系协调纠纷调解与人员培训等。后在邹华浩经营期间，周翰林未尽到相应义务，未能提供良好的经营环境，将一些垃圾堆放在邹华浩经营的门面附近，场地灯光设施出现问题也不予及时解决。2011年7月中旬起，邹华浩开始拖欠周翰林的场地租赁费。2012年10月20日邹华浩向周翰林提出解除租赁合同，周翰林口头上表示了同意。2012年11月2日，周翰林向邹华浩发送场地经营费的缴纳通知，催促邹华浩缴纳2011年7月至2012年10月的场地经营费。2012年11月14日，周翰林又向邹华浩发送律师催款函，催促邹华浩缴纳2011年8月到2012年10月的场地租赁费。邹华浩一直未予支付。周翰林遂向法院提起诉讼，请求法院判令：一、邹华浩依约支付场地经营费31，505元、物管费1470元和电费4843.2元，并支付违约金10，896元；二、本案诉讼费由邹华浩承担。
原审法院认为，合法房屋租赁合同受法律保护，本案中周翰林、邹华浩双方签订了商铺租赁合同，按照合同约定邹华浩每个月20日前向周翰林交纳次月场地经营费、物管费。而邹华浩于2011年7月中旬开始拖欠周翰林的场地经营费、物管费及电费，周翰林多次催讨，邹华浩均拒绝支付，邹华浩的行为已经构成违约。故周翰林要求邹华浩支付场地经营费、物管费，予以支持。按照双方合同的约定，从邹华浩开始拖欠周翰林的场地经营费、物管费开始，至双方合同解除之日共15个月，从2011年8月到2012年7月，场地经营费为每月17.8元／㎡，从2012年8月到2012年10月，场地经营费为每月18.8元／㎡，邹华浩应向周翰林支付场地经营费为17.8元／㎡×108.1㎡×12个月＋18.8元㎡×108.1㎡×3个月＝29，187元，故邹华浩应向周翰林支付场地经营费29，187元。物管费为0.8元／㎡×108.1㎡×15月＝1297.2元。故邹华浩应向周翰林支付物管费1297.2元。关于电费，周翰林并未提供足够证据来证明邹华浩欠其多少电费，故周翰林要求邹华浩支付4843.2元的电费的主张不予支持。对于周翰林要求邹华浩支付违约金10，896元的主张，通过庭审调查，在邹华浩经营期间，周翰林也存在一定的违约行为，对邹华浩的经营产生了不利影响，周翰林也应承担一定的责任，故周翰林要求邹华浩支付违约金的主张，不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：“一、由被告邹华浩向原告周翰林支付场地经营费29，187元，物管费1297.2元，限本判决生效后一个月内履行完毕；二、驳回原告周翰林其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费982元，由被告邹华浩负担。”
上诉人邹华浩不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决在计算场地租赁费时认定的租赁期间和数额错误，擅自提高被上诉人的诉请，且未考虑上诉人因卖场漏水导致店面无法经营的损失，属认定事实不清；二、一审判决认定被上诉人未尽到提供完善的物业服务的义务，却要求上诉人依照附加合同条款支付物业费，属适用法律错误。请求二审：一、改判上诉人不承担29，187元的场地管理费及1297.2元的物业费；二、上诉费由被上诉人承担。
被上诉人周翰林答辩称：从2011年7月中旬起，上诉人开始拖欠被上诉人场地经营费、物业管理费和电费。被上诉人多次催讨，上诉人却一直以各种理由拒付。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向本院提交一份桂公（消）决字（2010）第0049号公安行政处罚决定书，拟证明被上诉人没有按照合同约定履行消防安装义务，曾被桂阳县公安局消防大队处罚。被上诉人质证认为：该份证据不是新证据，且未加盖公章，对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该份证据的形成时间是2010年，而本案诉争的是2011年7月之后的房屋租金。因此该份证据与本案无关联，不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为上诉人是否应当支付被上诉人29，187元场地经营费和1297.2元物业费。本案中，根据原审认定的事实可知，2012年10月20日前，上诉人一直在被上诉人提供的租赁场地经营地板生意，但从2011年7月中旬开始拖欠被上诉人的场地经营费和物管费。原审依照双方所签合同约定的场地经营费和物管费缴纳标准计算所得数额正确。上诉人主张租赁场地漏水导致其无法经营并遭受严重损失，应从场地经营费中予以抵扣，却未提交充分证据证实其因漏水遭受的损失数额及该损失与被上诉人的管理行为之间存在因果关系。且本案属于房屋租赁合同纠纷，上诉人在原审中并未就其遭受的损失提起反诉。因此，对于上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。上诉人如确有证据证明其损失，可另行主张权利。物管费方面，双方签订的合同中约定由被上诉人负责提供物业管理服务。上诉人邹华浩经营期间，被上诉人周翰林未尽到相应义务，将一些垃圾堆放在邹华浩经营的门面附近，场地灯光设施出现问题也未及时解决，未能提供完善的物业管理服务。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，对于上诉人认为被上诉人不应收取物管费的上诉请求，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但对物管费的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省桂阳县人民法院（2013）桂法民初字第304号民事判决第二项，即“驳回原告周翰林其他诉讼请求”；
二、变更湖南省桂阳县人民法院（2013）桂法民初字第304号民事判决第一项为：“由上诉人邹华浩向被上诉人周翰林支付场地经营费29，187元，限本判决生效后一个月内履行完毕”。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费982元，由上诉人邹华浩负担940元，被上诉人周翰林负担42元；二审案件受理费982元，由上诉人邹华浩负担940元，被上诉人周翰林负担42元。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 许斌海
代理审判员 李 程
代理审判员 何伦康
二〇一四年一月二十日
代理书记员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。