江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡商终字第0335号
上诉人（原审被告）孙俊杰，男。
委托代理人吴建伟。
委托代理人柳向魁，江苏神阙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）无锡源泽铸造有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇花苑村。
法定代表人韩亦忠，该公司总经理。
委托代理人吴建伟。
委托代理人柳向魁，江苏神阙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）无锡英威伦电气有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇铁路桥村。
法定代表人徐维明，该公司董事长。
委托代理人陆蕾，江苏漫修（北京）律师事务所律师。
委托代理人孙秀红，江苏漫修（北京）律师事务所律师。
原审第三人无锡鑫马冶金设备有限公司，住所地无锡市惠山经济开发区洛社配套区西区。
法定代表人陶莉学，该公司董事长。
委托代理人张滔，北京大成（无锡）律师事务所律师。
原审第三人无锡市骏达连铸机械厂，住所地无锡市惠山区洛社镇徐贵桥。
投资人陶莉学，该厂厂长。
委托代理人张滔，北京大成（无锡）律师事务所律师。
上诉人孙俊杰、无锡源泽铸造有限公司（以下简称源泽公司）因与被上诉人无锡英威伦电气有限公司（以下简称英威伦公司），原审第三人无锡鑫马冶金设备有限公司（以下简称鑫马公司）、无锡市骏达连铸机械厂（以下简称骏达厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（（2012）惠洛商初字第0032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
英威伦公司一审诉称：孙俊杰、源泽公司与鑫马公司、骏达厂签订了《租赁合同书》和《协议条件达成（草）》，约定将位于无锡市惠山区洛社镇花苑村的厂房及厂内供电变压设备，租赁给孙俊杰、源泽公司使用。后鑫马公司、骏达厂将争议厂房转让给了英威伦公司，并将租赁合同及补充协议的权利义务一并转让给英威伦公司。后因孙俊杰、源泽公司未按合同�定支付租金，经英威伦公司和鑫马公司、骏达厂联合发函催缴后，孙俊杰、源泽公司仍未支付，已构成违约，根据合同约定，出租人有权解除合同，英威伦公司和孙俊杰、源泽公司再次发函，通知孙俊杰、源泽公司解除合同。现请求：1、判令解除英威伦公司与孙俊杰、源泽公司之间的租赁合同（含《租房合同书》及《协议条件达成草》）；2、判令孙俊杰、源泽公司立即支付租金及赔偿逾期支付利息损失（自2011年3月1日起至孙俊杰、源泽公司迁出之日止的争议厂房及供电变压设备租金，以厂房年租金33万元及供电变压设备租金6万元为基数计算及所欠租金自2011年7月1日起按照同期银行贷款利率计算的利息）；3、判令孙俊杰、源泽公司立即搬出争议厂房，返还厂房给英威伦公司。
孙俊杰、源泽公司一审共同辩称：另一案中经法院判决确认英威伦公司与鑫马公司的房屋�卖关系成立，故孙俊杰、源泽公司愿意支付租金，并不存在违约情形。根据买卖不破租赁的法律规定，要求英威伦公司继续履行该租赁合同。
原审第三人鑫马公司、骏达厂一审述称：确实已经将争议厂房及附属设施卖给英威伦公司，且将买卖行为以及租金交付方式以邮件告知了孙俊杰、源泽公司，但孙俊杰、源泽公司至今未按原合同履行，已构成违约。鑫马公司、骏达厂又与英威伦公司共同发函给孙俊杰、源泽公司，予以解除合同，但孙俊杰、源泽公司始终未交付从2011年3月1日起的租金，经多次催讨无果，故租赁合同应当解除。
原审法院经审理查明：2009年12月19日，鑫马公司与孙俊杰签订《租房合同书》，孙俊杰承租鑫马公司位于洛社花苑村的厂房一幢计3352.9平方米，年租金285000元，期限自2010年3月1日至2015年4月1日。2010年12月30日鑫马公司与骏达厂共同的法定代表人陶莉学又与孙俊杰签订《协议条件达成（草）》，对房屋年租金做出重新约定，2010年3月至2011年3月31日的年租金为30万元，2011年4月1日至2012年3月31日的年租金为33万元，2012年4月1日至2015年3月31日的年租金为35万元，并约定每年的房屋租金必须于前半年月底前付清；如不付清，鑫马公司可要求孙俊杰搬出所承租的房屋。同时约定骏达厂将争议厂房内的供电变压设备出租给孙俊杰（同时备注为源泽公司），年租金为6万元。2011年8月25日，鑫马公司与英威伦公司签订了《存量房买卖合同》，约定了将争议厂房转让给英威伦公司。2011年8月26日，英威伦公司支付鑫马公司房款3958282元，鑫马公司交税开票。2011年9月2日英威伦公司领取了争议厂房的所有权证。2011年9月8日英威伦公司又支付鑫马公司转让国有土地费1264000元，鑫马公司交税开票。后孙俊杰认为鑫马公司与英威伦公司之间转让争议厂房的行为，侵犯了其作为承租人的优先购买权，于2012年1月诉至原审法院，要求确认鑫马公司与英威伦公司之间的房屋买卖合同无效，原审法院经审理后，判决确认该协议无效，鑫马公司不服判决，上诉至本院，二审经审理后改判驳回孙俊杰的诉讼请求。另查明：2011年11月21日骏达厂委托林晓伟在无锡市锡城公证处的公证下，向孙俊杰及源泽公司以特快专递形式邮寄了电力增值税发票13份。2011年12月17日鑫马公司和英威伦公司、骏达厂共同以特快专递形式邮寄给孙俊杰及源泽公司《通知书》一份（该通知对方于次日收到），告知承租的厂房已经转让给英威伦公司，同时告知按照原《租赁合同书》和《协议条件达成（草）》已经拖欠自2011年3月1日起的租金，要求将2011年3月1日至2012年2月29日的租金全部支付给英威伦公司，包括房屋租金33万元及供电设备�金6万元，共计39万元于收函后2日内支付到英威伦公司的账户内，并提供了开户行、户名及账号；并通知孙俊杰、源泽公司需与英威伦公司重新签订合同。2011年12月22日鑫马公司和英威伦公司、骏达厂又共同以特快专递形式邮寄给孙俊杰及源泽公司《合同解除通知书》一份（该通知对方于2011年12月24日收到），告知因孙俊杰及源泽公司在前一份通知收到后2日内未与英威伦公司签订合同，未支付租金，其行为构成严重违约，通知解除《租赁合同书》和《协议条件达成（草）》，要求在收函后5日内搬出租赁的厂房。
审理中，孙俊杰和源泽公司提供了以特快专递方式发给鑫马公司、骏达厂、陶莉学，落款日期分别为2011年7月20日、9月8日、11月28日、12月19日的四份《函告》及《回函》，主要内容为：租赁房屋漏水导致损失，要求协商解决；通知领取2011年度租金；不同意解除租赁合同；转让房屋行为侵犯了承租人的优先购买权、转让无效等。鑫马公司、骏达厂、英威伦公司共同质证称2011年7月20日、9月8日、12月19日的三份函件未收到，对四份函件中的内容都不予认可。
审理中，各方确认自2011年3月1日起至今争议厂房及供电设备的租金承租人尚未支付。《租赁合同书》和《协议条件达成（草）》中对于租金的履行地点没有约定，庭审中，孙俊杰与鑫马公司对于之前的租金的履行地点陈述不同且均无证据提供。另，源泽公司的营业执照显示其成立于2010年9月27日。
以上事实，由英威伦公司、鑫马公司及骏达厂共同提供的《租房合同书》、《协议条件达成（草）》、锡房权证字第××号房屋所有权证、2011年12月17日邮寄的《通知书》及邮件详情单、邮件收据及查询、2011年12月22日邮寄的《合同解除通知书》及邮件详情单及查询、（2013）锡民终字第0046号民事判决书；孙俊杰及源泽公司提供的分别于2011年7月24日、9月11日、11月30日邮寄的《函告》及邮件详情单、2011年12月21日邮寄的《回函》及邮件详情单；鑫马公司及骏达厂提供的（2011）锡证经内字第86469号公证书及当事人陈述等在卷佐证。
原审法院认为：本案存在以下争议焦点，争议焦点一，租赁合同的相对人及债权人。对于争议房屋的租赁关系，合同签订时约定出租方为鑫马公司，承租方为孙俊杰，当时源泽公司尚未成立；但根据孙俊杰与源泽公司提交的多份函件表明，孙俊杰和源泽公司为函件共同的发出人，告知对方：孙俊杰在签订了租赁合同后与他人共同成立了源泽公司，租赁厂房实为源泽公司使用；且催告对方领取2011年拖欠租金和告知厂房质量问题要求赔偿也系孙俊杰和源泽公司共同进行，即表明承租人变更为孙俊杰和源泽公司；鑫马公司、�达厂和英威伦公司于2011年12月17日发出的《通知书》中，也表明了对于合同相对方（债务人）变更的追认，故争议厂房的承租人已经变更为孙俊杰和源泽公司，自2011年3月1日起结欠租金应由孙俊杰和源泽公司共同支付。争议厂房虽已于2011年9月2日过户至英威伦公司名下，但租赁合同继续有效。对于供电设备的租赁关系，因在《协议条件达成（草）》中已经注明出租人为骏达厂，承租人为源泽公司，且电力发票开具的双方也是骏达厂和源泽公司，但根据骏达厂、鑫马公司和英威伦公司于2011年12月17日共同发出的通知书显示，自2011年3月1日起争议厂房和供电设备的租赁合同的债权人均已变更为英威伦公司，孙俊杰和源泽公司已经于次日收到该通知，故债权的转让已经生效。争议焦点二，承租方是否构成违约。对于争议厂房的租赁，双方已明确约定租金金额及支付期限，�俊杰和源泽公司应当于2011年6月底前支付2011年3月1日至2011年底的全年租金，孙俊杰和源泽公司至今未缴纳上述租金，而抗辩已经发函要求对方领取，双方虽对于履行地点约定不明存在争议，根据合同法的第六十一条的规定，“履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；”故孙俊杰和源泽公司的抗辩不能成立，其逾期未缴纳租金的行为构成违约。对于供电设备的租赁，双方约定年租金为6万元，未约定租赁期限和租金支付期限，但因供电设备系附属于争议厂房，出租方主张应当于房租金交付的同时一并交付的主张较为合理，予以支持，故源泽公司也应于2011年6月底前支付2011年3月1日至2011年底的全年租金5万元。争议焦点三；出租方要求解除租赁合同的主张是否成立。对于争议厂房的租赁，根据《协议条件达成（草）》第六条约定，租金“如不付清，甲�可以要求乙方搬出所承租房屋”，因孙俊杰和源泽公司未按约支付租金，而骏达厂、鑫马公司和英威伦公司已经共同发出支付通知和合同解除通知，孙俊杰和源泽公司也已经收到但仍未缴纳，故英威伦公司现主张解除与孙俊杰和源泽公司之间的房屋租赁合同的请求，符合合同约定，应当予以支持。对于供电设备的租赁，因其附属于租赁房屋，且未约定租赁期限，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，在上述两份通知中已经一并催缴设备租金和要求解除租赁，故供电设备的租赁关系与房屋租赁关系一并解除较为合理。因本案租赁厂房面积较大，涉及企业搬迁，应当给予合理期限迁出。孙俊杰和源泽公司按约应于2011年6月底前支付2011年度结欠的厂房租金272500元及供电设备租金50000元，应于2012年6月底前支付2012年度结欠的厂房租金345000元及供电设备租金60000元，其�期支付构成违约，应当赔偿上述款项自约定支付日的次日起按照同期银行贷款利率计算的利息损失；而2013年1月1日至迁出之日的厂房和供电设备租金于判决生效后的合理期限内支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第三项、第七十七条、第八十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条的规定，该院判决：一、英威伦公司与孙俊杰、源泽公司之间就位于无锡市惠山区洛社镇花苑村的争议厂房及供电变压设备的租赁合同于判决生效后予以解除；二、孙俊杰和源泽公司应于判决生效后10日内向英威伦公司支付拖欠的2011年3月1日起至2012年12月31日止的租金共计727500元，并偿付该款按照同期银行贷款利率计算的利息损失（其中322500元自2011年7月1日起算至判决给付之日止，405000元自2012年7月1日起算�判决给付之日止）；三、孙俊杰和源泽公司应于判决生效后30日内迁出争议厂房，将争议厂房和供电设备返还给英威伦公司；并于迁出之日支付2013年1月1日起至迁出之日止按照年租金41万元计算的厂房和供电设备的租金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6680元，由孙俊杰和源泽公司负担。
上诉人孙俊杰、源泽公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、租赁合同未约定租金的支付方式，根据以往的交易习惯，应由骏达厂、鑫马公司领取租金。孙俊杰、源泽公司多次发函要求骏达厂、鑫马公司领取租金。骏达厂、鑫马公司未予理睬，孙俊杰、源泽公司不存在违约行为。骏达厂、鑫马公司通过不领取租金的行为导致孙俊杰、源泽公司违约，以达到解除合同的目的，并于2011年9月与英威伦公司恶意串通签订租赁房屋买卖合同。2、关于租赁房屋优先购买权而引发的诉讼在2013年4月才终审结束，孙俊杰、源泽公司应支付租金的话也应在该案结束之后方能支付，故孙俊杰、源泽公司不存在逾期支付租金的问题。3、孙俊杰、源泽公司不存在违约行为，根据买卖不破租赁的原则，租赁合同应继续履行。4、骏达厂、鑫马公司虽与英威伦公司签订了买卖租赁房屋合同，但变压器并未出卖给英威伦公司，即使返还也应返还给骏达厂、鑫马公司。5、孙俊杰、源泽公司已向骏达厂、鑫马公司支付了50万元租金。2011年12月17日鑫马公司和英威伦公司、骏达厂邮寄给孙俊杰及源泽公司《通知书》，认为孙俊杰及源泽公司至2012年2月29日结欠租金39万元，与事实不符。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人�威伦公司辩称：1、关于租金的交付地点，租赁合同没有约定，按照法律规定，应在收取租金的一方履行。且在诉争房屋转让后，骏达厂、鑫马公司及英威伦公司也发函明确要求孙俊杰、源泽公司履行支付租金的义务，并告知了账户，孙俊杰、源泽公司至今未能履行，构成违约，英威伦公司有权解除合同。2、孙俊杰、源泽公司一审中提供的《函告》中也明确认可自2011年3月1日即欠付租金。孙俊杰、源泽公司所称已支付租金50万元，与事实不符。3、2011年12月17日鑫马公司和英威伦公司、骏达厂邮寄给孙俊杰及源泽公司《通知书》中已明确了房屋及变压器的租金一并支付给英威伦公司，变压器也就返还给英威伦公司。请求二审法院，驳回上诉，维持原判。
原审第三人骏达厂、鑫马公司共同述称：2011年12月17日鑫马公司和英威伦公司、骏达厂邮寄给孙俊杰及源泽公司《通知书》明确通知孙俊杰及源泽公司解除合同，孙俊杰及源泽公司未提出异议，故租赁合同已经解除。房屋转让的时候骏达厂已将变压器一并转让给了英威伦公司，只是使用权没有进行变更登记。其他意见与英威伦公司相同。
孙俊杰、源泽公司为证明其主张，提供如下证据：
1、证人陆嗣伟、陆亚光、张宇的证言，以证明骏达厂、鑫马公司应到孙俊杰处领取租金。
陆嗣伟陈述：其是无锡泽敏精密机械制造有限公司（以下简称泽敏公司）的会计，孙俊杰是源泽公司的大股东，也是泽敏公司的法定代表人，因源泽公司经营亏损，所以源泽公司的房屋租金是从泽敏公司拿的。2010年的年底，将近过年的时候。陶莉学好像是分了3次到泽敏公司拿的租金。泽敏公司经营地在洛社火车站东路23号，与源泽公司不在同一地点。
陆亚光陈述：其有朋友在泽敏公司供应科工作，其经常去泽敏公司玩，其碰到过陶莉学2、3次，2010年年底，有1次其在泽敏公司供应科的时候碰到陶莉学，陶莉学说是来拿房租的，没有看到陶莉学领取租金的过程。
张宇陈述：其是洛社供电所的职工，也是分管泽敏公司地块的管理员。2010年底其在泽敏公司碰到过陶莉学2次，陶莉学有1次是来拿租金的，没有看到陶莉学领取租金的过程。另一次是说有事过来，没说是为了什么事。
2、增值税发票4份，证明在2014年1月以及之前骏达厂开具了相关的电费发票给源泽公司，变压器至今还是骏达厂的，即使返还也是返还给骏达厂。
3、收条3份，分别为2010年12月31日支付20万元，2011年1月8日以承兑汇票方式支付10万元，2011年1月4日以转账支票的方式支付20万元，证明孙俊杰、源泽公司已支付了50万元租金，该租金已经超过第一年应支付的租金。
英威伦公司对上述证据发表质证意见认为，上述证据均不属于新证据，依法不应采纳。对3位证人的证言的真实性均不认可，陆嗣伟的陈述与一审中孙俊杰、源泽公司的陈述和提交的证据相矛盾。陆亚光、张宇的证言不能证明陶莉学领取了租金。证据2的真实性没有异议，变压器的使用权已转让给了英威伦公司，仅是未去办理变更手续，故发票仍由骏达厂开具。证据3，收据签名均为陶莉学，应由骏达厂、鑫马公司核实，其中2011年1月4日转账支票存根日期有涂改的痕迹，款项用途为货款与租赁费，但货款与租赁费笔迹颜色不一致，孙俊杰、源泽公司一审中提供的函件，表明其自认未支付2011年上半年的租金，不存在超额支付第一年租金的事实。
骏达厂、鑫马公司发表质证意见认为，陆嗣伟与孙俊杰、源泽公司有利害关系，孙俊杰、源泽公司一审中提供的函告中要求骏达厂、鑫马公司前来领取租金，并写明2011年3月起即未支付租金。3位证人陈述陶莉学是在泽敏公司领取租金，不能证明是双方约定是在源泽公司领取租金。证据3中2011年1月4日转账支票方式支付的20万元，是泽敏公司支付给骏达厂的其他往来款，与本案无关，存根上“房租金”是孙俊杰自行添加。
本院查明的事实与原审法院一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：一审中，孙俊杰、源泽公司向法院提交的2011年11月28日函告载明：2011年3月源泽公司通知骏达厂、鑫马公司领取租金，但骏达厂、鑫马公司迟迟未来领取。二审中，孙俊杰、源泽公司提交的3份收据中日期标注为2011年1月4日转账支票存根，日期有涂改的痕迹，收款人“骏达”，款项用途“货款、房租金”，“房租金”笔迹颜色与“货款”笔迹颜色不一致。孙俊杰、源泽公司陈述，因泽敏公司无支付租金义务，是以货款方式借出，孙俊�发现后，将用途改为支付房租金。时间也发现错了，所以时间也改了。
双方的争议焦点为：1、孙俊杰、源泽公司是否构成违约，租赁合同是否应予解除；2、如租赁合同应予解除，变压器应向谁返还。
本院认为：本案所涉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。关于争议焦点1，本院认为，合同履行过程中，孙俊杰、源泽公司未按约支付租金构成违约，英威伦公司有权按约解除合同。理由：1、二审中孙俊杰、源泽公司申请3位证人到庭陈述证言，其中陆嗣伟是泽敏公司的会计，而孙俊杰即是泽敏公司的法定代表人，陆嗣伟与孙俊杰有利害关系，本院对其陈述不予采信。即使陆亚光、张宇的陈述是真实的，2位证人也仅是听陶莉学说是来拿租金的，并未看到陶莉学领取租金，且仅有一次听到陶莉学说是来拿租金，并不足�证明租赁合同的双方对租金的交付地点作了约定。2、《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行。”孙俊杰、源泽公司称其发函要求骏达厂、鑫马公司领取租金，与法律规定不符。即使按孙俊杰、源泽公司的理解应由骏达厂、鑫马公司领取租金，在骏达厂、鑫马公司不予领取的情况下，其也可以将租金提存。孙俊杰、源泽公司关于骏达厂、鑫马公司通过不领取租金的行为导致孙俊杰、源泽公司违约，以达到解除合同的目的的上诉理由，与事实不符，本院不予采信。3、孙俊杰、源泽公司并无证据证明涉案房屋以明显低于市场价的价格购买涉案房屋，也无证据证明鑫马公司与英威伦公司存在恶意串通的情形，故鑫马公司与英威伦公司签订的房屋买卖合同合法有效，英威伦公司也已取得了涉案房屋的所有权。�据买卖不破租赁的原则，涉案房屋的出租人已变更为英威伦公司，原《租赁合同书》、《协议条件达成（草）》的其他条款对双方仍具有约束力。4、《协议条件达成（草）》第六条约定，租金“如不付清，甲方可以要求乙方搬出所承租房屋”。依据本案所涉租赁合同，孙俊杰、源泽公司应当于2011年6月底前支付2011年4月1日至2012年3月31日的租金，孙俊杰和源泽公司未按期缴纳上述租金，已构成违约。2011年12月17日鑫马公司和英威伦公司、骏达厂共同告知孙俊杰、源泽公司涉案房屋已经转让给英威伦公司，同时要求孙俊杰、源泽公司将结欠的租金全部支付给英威伦公司，并提供了开户行、户名及账号，孙俊杰、源泽公司仍未履行，故英威伦公司有权解除合同。5、2011年1月4日转账支票存根载明的20万元款项，该支票的付款单位为泽敏公司，泽敏公司与骏达厂、鑫马公司�间并无租赁合同关系，款项用途为“货款、房租金”，但“房租金”笔迹颜色与“货款”笔迹颜色不一致，孙俊杰、源泽公司陈述“房租金”为事后添加，陶莉学对此并未确认。且孙俊杰、源泽公司向法院提交的2011年11月28日函告表明自2011年3月起其即未支付租金，孙俊杰、源泽公司关于其已超额支付至2011年3月的租金与该函告相矛盾。故该转账支票存根不足以证明该20万元系支付的租金。
关于争议焦点2，本院认为，骏达厂已将变压器一并转让给了英威伦公司，孙俊杰、源泽公司应向英威伦公司返还。理由：骏达厂明确表示其已将变压器一并转让给了英威伦公司，2011年12月17日鑫马公司和英威伦公司、骏达厂共同邮寄给孙俊杰及源泽公司《通知书》要求将2011年3月1日至2012年2月29日的租金全部支付给英威伦公司，包括房屋租金33万元及供电设备租金6万元，也印证了变压器已转让给了英威伦公司。相关的电费发票仍由骏达厂开具给源泽公司，但变压器使用权的变更并非以登记为依据。
综上，原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13360元，由孙俊杰、源泽公司共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛云彪
代理审判员 胡 伟
代理审判员 瞿俊鹏
二〇一四年七月十一日
书 记 员 尹 慧