福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第1019号
上诉人（原审被告）福建泉州市土地开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。
法定代表人陈茂强，总经理。
委托代理人王美琼，福建泉中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈锦萍，男，汉族，1976年4月1日出生，住福建省泉州市鲤城区。
上诉人福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地开发公司）因与被上诉人陈锦萍商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第6005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人土地开发公司的委托代理人王美琼、被上诉人陈锦萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2011年1月21日，原告陈锦萍与被告土地开发公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买址在泉州市丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼1103房产，总价款1344000元；原告于2010年12月24日前支付全部购房款的30.80%计414000元，在合同登记备案后15个工作日办理69.20%房价款为银行按揭款计930000元；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，被告于2011年8月29日将上述房屋交付给原告。另查明，上述合同登记备案日期为2011年1月28日，原告于2010年12月13日付款250000元，于2010年12月24日付款164000元，于2011年2月17日320000元，于2011年2月28日付款10000元。2011年3月22日，原告就剩余房款600000元办理了银行按揭手续。原告于2013年10月22日提起诉讼，请求判令：1.被告立即为原告办理址在泉州市丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼1103房屋的房产证和土地使用权证；2.被告立即支付原告自2011年11月6日起至原告实际取得房屋所有权证之日止的违约金（暂计算至起诉之日为92870.4元）；3.本案诉讼费用由被告承担。
原审判决认为，被告土地开发公司具有商品房预售资质，其与原告陈锦萍签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应依合同约定履行义务，根据合同约定，被告具有协助原告办理房屋权属登记的义务，且如因被告原因致使原告不能在商品房交付使用后90日内即2011年5月31日前取得房屋权属证书的，被告应每日按原告已付款的0.01%支付违约金。被告辩称已履行协助办证义务、诉争房屋系由于主管部门原因才无法办证，但被告并未提供证据证明其已将办理诉争房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并交付给原告，其行为已构成违约，现原告要求被告支付逾期办证违约金，合理合法，应予支持。根据合同约定，被告应履行的是协助办证义务，原告请求被告为其办理房屋权属证书，缺乏法律依据，不予支持。被告主张原告逾期支付房款，违约在先，并要求将其协助办证的期限予以相应顺延，该主张合法有据，予以采纳。按照合同约定，原告应在合同登记备案后十五个工作日（2011年2月12日）办理69.20%房价款为银行按揭款计930000元，原告实际办理银行按揭时间为签订借款合同时间即2011年3月22日，原告逾期38天，被告可相应顺延办证时间。被告辩称违约金过高请求调整，因违约金约定系双方自愿，且合同格式文本系作为开发商一方的被告所提供，乃被告真实意思表示，被告也未提供证据证明该标准过分高于实际损失，对该辩解不予采纳。综上，被告本应于2011年11月27日前协助原告办理房屋权属证书，因原告逾期付款38天可顺延被告的办证期限至2012年1月4日，截至起诉之日，被告逾期办证时间为657天，且未超过诉讼时效。故被告应付逾期协助办证违约金为：1344000元×657天×0.01%=88300.8元，对原告的请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日支付逾期协助办理泉州市刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼1103房屋的房屋权属证书的违约金88300.8元给原告陈锦萍，并应就原告陈锦萍所交房款1344000元以日万分之一标准继续支付从2013年10月23日起至实际履行协助办证义务之日止的违约金；二、驳回原告陈锦萍的其他诉讼请求。案件受理费2122元，减半收取1061元，由原告陈锦萍负担52元，由被告福建泉州市土地开发有限公司负担1009元。
宣判后，被告土地开发公司不服，向本院提起上诉。
上诉人土地开发公司上诉称，一、根据《商品房买卖合同》第六条的约定，被上诉人应在合同备案登记后十五个工作日办理银行按揭款，应理解为房款到达上诉人的账户，而不应理解为被上诉人与银行签订贷款合同即已履行完合同义务。被上诉人与银行签订贷款合同只是说明双方就某项事由达成合意，但合同的签订并不代表合同已经充分履行。因此原审法院认定被上诉人与银行签订贷款合同即已履行完合同义务是错误的。被上诉人逾期付款的天数应当是算至被上诉人办理按揭贷款后汇入上诉人账户的实际到期时间，原审仅认定被上诉人逾期天数为38天系不正确，应予纠正。二、被上诉人主张的逾期办证的违约金过高，且未提供证据证明因未办理房屋权属证书给其造成的损失，原审法院要求上诉人承担举证责任，明显颠倒举证责任。对于违约所造成的损失，守约方较之违约方就损失事实和相关证据具有更强的证明能力，如果将该举证责任分配给违约方，显然过分强调违约方的举证责任。
被上诉人陈锦萍辩称，被上诉人于2011年3月22日签订借款合同，并办妥了相应的手续，履行了《商品房买卖合同》第六条约定的办理银行按揭贷款的义务。至于按揭贷款何时到达上诉人账户，是受到国家政策、银行贷款规模、抵押登记机构等诸多因素影响，并非被上诉人所能控制的。《商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约金标准系上诉人一方先行提出的，并得到被上诉人的确认，是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。上诉人对其提出的违约金标准过高的事实负有举证责任，而上诉人并未提供任何证据证明其主张。
经审理查明，双方当事人二审中的主要争议是：被上诉人签订借款合同是否可视为其已履行付款义务；逾期协助办证的违约金标准是否过高。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，上诉人土地开发公司具有商品房预售资质，其与被上诉人陈锦萍签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。《商品房买卖合同》第六条第3点约定，被上诉人应在合同登记备案后十五个工作日办理房价款930000元为银行按揭款，对该约定应理解为被上诉人应在合同登记备案后十五个工作日内履行到银行办理房贷手续的义务，至于银行何时审批、何时放款，非被上诉人所能控制，而上诉人亦未提供证据证明因被上诉人信用等自身原因导致银行放款迟延，上诉人认为银行按揭款应在合同登记备案后十五个工作日内到达其账户，无事实依据，不予支持。《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定系双方真实意思表示，合法合理，原审判决对该约定的效力予以确认是正确的，将举证责任分配给上诉人亦无不当。上诉人并未提供证据证明约定的违约金高于造成的实际损失，故上诉人关于约定的违约金过高的主张，理由不成立，不予采纳。综上，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币2008元，由上诉人福建泉州市土地开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴 强
代理审判员 张 萍
代理审判员 黄有志
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 黄双英
注：本案适用的主要法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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