江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4785号
上诉人（原审被告）：陈进生，男，1984年8月8日生，汉族，住南京市雨花台区。
被上诉人（原审原告）：南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司，住南京市雨花台区板桥新城综合楼203室。
法定代表人：邱志东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王亚宇，女，该公司员工，住安徽省濉溪县。
上诉人陈进生因与被上诉人南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司（以下简称南京花样年板桥分公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初5259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈进生上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判上诉人不支付装修期及营运免租期租金286238.4元；3、判令被上诉人向上诉人支付恢复大理石地面费用51000元；4、改判上诉人不支付空置期费用25045.86元；5、改判上诉人不支付管理费61336.8元；6、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、关于海鲜独家经营权。2014年8月18日，上诉人与被上诉人签订《南京花生唐商铺租赁合同》一份，被上诉人领导杨尔宁及朱天佑答应整个花生唐只有上诉人一家经营海鲜餐饮，当时上诉人要签独家协议，被上诉人领导不同意。上诉人开业之后，发现隔壁一家也做海鲜酒店，上诉人生意惨淡。上诉人好几次找被上诉人领导及员工理论，被上诉人没有给予我方任何答复及解决。2、关于燃气恢复地面费用。被上诉人承诺上诉人，由上诉人去港华公司开通燃气，室外地面大理石恢复及港华燃气铺的管子费用由被上诉人承担，室内部分的费用由上诉人承担。室外燃气管子的费用已冲抵管理费，恢复地面大理石的费用被上诉人至今没有给上诉人结算及冲抵商铺租金。3、不应该收取空置期租金。2016年8月6日，上诉人收到被上诉人书面解除租赁合同的通知书后，因被上诉人将我店铺门上锁，我多次去被上诉人公司协商能否将门打开，变卖所有的东西冲抵商铺租金，但被上诉人公司不同意，导致我无法交付商铺。原审第一次开庭之后，被上诉人才同意我变卖所有的东西冲抵商铺租金。上诉人没有影响被上诉人二次招商，涉案商铺至今仍未出租出去。4、被上诉人不应该收取管理费。被上诉人公司在2015年12月21日对上诉人商铺停电和停水后，上诉人无法对外经营，上诉人也无法享受物业公司带来的各种服务。5、被上诉人一审提交的2016年1月19日及2016年4月22日催款通知单不是本人签字，是别人模仿上诉人字迹签的。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
南京花样年板桥分公司辩称：1、海鲜独家经营权以及燃气地面恢复费用合同中没有约定。2、合同解除后涉案房屋一直处于空置，一审法院仅酌定了一个月的租金。3、一审判令上诉人给付管理费有明确的合同依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
南京花样年板桥分公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的南京花生唐商铺租赁合同于2016年6月30日解除；2、被告补交装修期间（2014年8月28日至2014年11月25日）租金71559.60元，补交运营免租期（2014年11月26日至2015年8月25日）租金214678.80元，并以上述合计费用为基数，自2015年8月11日起至实际给付之日止按0.3%标准计算逾期付款违约金；3、被告补交开业经营期间(2016年1月1日至2016年6月30日)拖欠的商铺租金129697.68元、管理费61336.80元，并以上述合计费用为基数，自2015年1月6日起至实际给付之日止按0.3%标准计算逾期付款违约金；4、被告支付商铺逾期开业的违约金1383.49元；5、被告支付商铺合理空置期三个月的租金75137.58元；6、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年8月15日，深圳花样年南京分公司与被告签订《南京花生唐商铺租赁合同》一份，约定原告将南京市雨花台区板桥街道绿洲东路花样年生活广场花生唐4幢1层的商铺出租给被告，租期八年，第一个租赁年度的月固定租金为23853.20元，第二个租金年度的月固定租金为25045.86元。合同第3.1.1及3.1.2约定被告在按本合同约定实际租满八年并遵守本合同各项条款的前提下，原告同意给予被告自该商铺交付之日起90日的装修期，该期限内被告不需支付租金，但仍需支付管理费等其他费用。若被告实际租赁该商铺时间少于八年，原告有权要求被告按第一个租赁年度的月固定租金或月预付租金标准向原告支付装修期内的租金。合同第3.1.5条约定，被告承诺于装修期届满之次日开业。非因原告原因，被告未能在前述日期正式营业，每逾期1日，原告有权以租赁保证金的1%的标准向被告收取违约金。合同第4.2.1约定，被告应于商铺交付时或之前按照第一个租赁年度的月固定租金标准预付三个月租金共71559.60元，预付租金可自起租日起冲抵被告租金。被告租金按季度缴纳且被告应于每季度第一月的5日前支付当季度租金，每3个自然月是一个季度。合同第5.3.1约定，装修期届满后，该商铺管理费按照建筑面积15元/平方米/月计算，即该商铺每月的管理费为10222.80元。合同第12.3.5条约定，被告逾期支付租金或合同规定的其它任何应付款项超过20日的，原告可书面通知被告解除合同。合同第17.2条约定，出现本合同约定情形而原告行使解除本合同之权利的，原告解除本合同前被告已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）均不予退还，原告并有权要求被告补付在本合同第3.1款规定的装修期内所免去的所有租金。如被告届时并未向原告缴纳保证金、押金的，则被告应按本合同约定保证金、押金之数额向原告支付违约金。此外，在本合同提前解除后被告须向原告赔偿原告受到的直接或间接损失，该损失包括但不限于合同完全履行情况下原告可得的租金及处置被告物品和装修发生的费用。合同第17.3条约定，在合同期内，被告逾期支付本合同所列任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。2014年8月15日，原、被告签订补充协议约定，原告同意给予被告从装修期届满之次日起9个月的营运免租期。该免租期内被告无须缴纳原合同约定的租金，但仍需按原合同5.3条约定缴纳管理费等其他费用。若被告实际租赁期限少于原合同约定的租赁期限（原告原因导致的情况除外），原告有权要求被告按相应租赁年度的月固定租金标准向原告支付营运免租期内的租金。
合同签订后，2014年8月28日，原告将约定的商铺交付给被告，被告签署了商户收铺确认单。2014年12月24日，原、被告签订了商户开业时间确认函，确认被告于当日正式营业。原告于2015年2月16日向被告发函要求被告尽快恢复营业；又分别于2015年12月17日、2016年1月19日、2016年4月22日多次向被告发出催款通知书，要求被告尽快支付所欠的租金、管理费等。被告对催款通知书均以签收，但未支付所欠的租金、管理费等。2016年8月5日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的通知书》，通知自2016年6月30日起与被告解除租赁合同；要求被告立即支付拖欠的租金、管理费及相应的违约金、装修期内免收的租金、营运期内免收的租金等；要求被告于2016年8月8日前向原告交还商铺。2016年8月15日，深圳市彩生活物业管理有限公司南京分公司向原告出具证明一份，称被告租赁的商铺自2016年6月30日起至证明出具之日，均处于空置状态，未产生水电费。
另查明，2016年4月10日，深圳花样年南京分公司与原告南京花样年板桥分公司、被告陈进生签订合同权利义务转让协议，约定深圳花样年南京分公司将《南京花生唐商铺租赁合同》项下的所有权利义务关系转让给南京花样年板桥分公司。
又查明，被告在庭审之后变卖了商铺中的固定设施，于2016年12月2日将变卖的财产60000元支付给原告。被告在租赁商铺之前，向原告交纳了租赁保证金、管理费押金等共68152元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《南京花生唐商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。首先，关于本案租赁合同是否解除的问题。原告按约提供商铺供被告经营，被告应当按约支付租金等相关费用。但被告自2016年1月1日开始拖欠租金、管理费等相关费用，经原告三次催缴欠付费用后，被告仍不支付的行为已经构成违约。同时，根据租赁合同第12.3.5条的约定，被告逾期支付租金或合同规定的其它任何应付款项超过20日的，原告有权单方解除合同。因此，原告在向被告发出《关于解除租赁合同的通知书》中，要求自2015年6月30日解除租赁合同，具有事实和法律依据，一审法院依法确认双方的租赁合同自2015年6月30日解除。其次，关于原告主张被告支付装修期、免租期和开业经营期间的租金、管理费的问题。原告自2014年8月28日将商铺交付给被告，被告自此开始装修直至2014年11月25日应当正式开业经营。后双方的租赁关系因被告的违约自2015年8月8日解除。根据租赁合同第4.2.1条对商铺租金的约定、第5.3.1条对商铺管理费的约定、第3.1.2条对商铺租期不满八年补交装修期内租金的约定、补充协议对商铺租期不满八年补交营运免租期内租金的约定，再结合被告实际装修的时间、应当正式开业经营的时间、双方租赁关系解除的时间等，原告向被告主张装修期、营运免租期和营业期间的租金共436553.56元、营业期的管理费61336.80元，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。同时，双方虽然在合同中约定了被告逾期付款应按0.3%/日的标准承担违约金，但是该违约金计算标准约定过高。一审法院依法调整为自被告逾期支付租金、管理费等之日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率向原告支付逾期付款利息。再次，关于原告主张被告支付逾期开业的违约金的问题。根据合同约定，被告应在2014年11月26日开业，但被告实际开业时间为2014年12月24日，逾期29天。根据合同第3.1.5对商铺逾期开业交纳违约金的约定，原告向被告主张以租赁保证金47706.40元为基数，以每日1%的标准向被告收取29天的逾期开业违约金，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。第四，关于原告主张被告支付三个月商铺空置期租金的问题。因被告拖欠租金等相关费用，原告单方与被告解除合同后，被告并未及时向原告交还商铺，确给原告的租金收入造成相应的损失。双方未在合同中对空置期及空置费做出明确约定，一审法院根据导致合同解除的原因系被告违约在先；原告向被告发出解除租赁合同通知书中提出被告在3日内交还商铺的要求；在原告发出解除租赁合同通知书前，被告即未再使用涉案商铺等综合因素，依法酌定被告应当承担商铺空置期的合理时间为一个月，空置费按月租金25045.86元的标准计算。最后，被告辩称拒交上述费用是因为在与原告签订合同时，原告承诺花生唐商圈由被告独家经营海鲜生意，而现在的实际情况是不止被告一家经营海鲜餐饮生意，原告违反了约定。但是对海鲜独家经营的承诺，被告没有提供相应证据予以证明，故对其抗辩一审法院依法不予采信。被告在原告起诉后已向被告偿还了60000元欠款，同时一审法院已经支持原告向被告主张的租金、管理费以及相应的违约金，足以弥补与原告的相关损失。因此，在原、被告租赁合同解除后，原告应向被告退还租赁保证金47706.40元、管理费押金20445.60元，合计68152元，该费用在被告的所欠营运期内的租金中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司与被告陈进生之间的南京花生唐商铺租赁合同于2016年6月30日解除；二、被告陈进生于判决生效之日起十五日内向原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司给付装修期（2014年8月28日至2014年11月25日）及营运免租期（2014年11月26日至2015年8月25日）的租金共265660.92元，并给付逾期付款利息（以265660.92元为基数，自2015年8月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、被告陈进生于判决生效之日起十五日内向原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司给付开业经营期（2016年1月1日至2016年6月30日）的商铺租金共22123.16元、管理费61336.80元，并给付逾期付款利息（以83459.96元为基数，自2015年1月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；四、被告陈进生于判决生效之日起十五日内向原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司给付逾期开业违约金1383.49元；五、被告陈进生于判决生效之日起十五日内向原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司给付为期一个月的商铺空置费25045.86元；六、驳回原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司的其他诉讼请求。案件受理费11045元，保全费4265元，合计15310元，由被告陈进生负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、工作交接清单，证明被上诉人承诺补偿上诉人燃气恢复地面的费用。2、海鲜店门头的照片及网页宣传照片，证明还有其他商铺经营海鲜。3、收据及清单，证明上诉人维修大理石地面花费的费用，被上诉人未予报销。4、照片两张，证明上诉人已经将地面修复。5、照片一张，证明2017年3月被上诉人将上诉人的店门锁起来了。6、上诉人和被上诉人员工朱天佑的聊天记录照片一张，证明被上诉人未予支付上诉人燃气恢复地面费用、管理费以及被上诉人承诺上诉人海鲜独家经营。7、证明一份，证明上诉人2015年12月21日歇业。8、被上诉人一审提交的通知单2份，证明上面“陈进生”并非上诉人本人所签，上诉人并未收到该两份催款通知。9、录音一份，证明被上诉人承诺其独家经营海鲜、给付恢复大理石地面费用、被上诉人将公司锁门导致其无法交付商铺、上诉人并未影响被上诉人二次招商。10、函件、清单、照片，证明被上诉人工作人员失职，造成上诉人损失，被上诉人还有14278元补偿款未支付给上诉人。被上诉人对上述证据的质证意见为：上诉人提交的证据1、3、4不能证明被上诉人应当承担燃气恢复地面费用；证据2真实性认可，但不能证明被上诉人承诺上诉人独家经营海鲜；关于证据5，由于上诉人一直处于欠费、停业等状态，被上诉人在2016年8月6日发出解约通知后有权锁门；关于证据6，该微信聊天记录删除了上诉人的聊天内容，不能证明上诉人的证明目的；关于证据7，即使上诉人从2015年12月21日至2016年6月30日未对外经营，但合同尚未解除，商铺仍然控制在上诉人手中，上诉人仍应当支付管理费和租金；证据8，该通知单由被上诉人送到上诉人柜台签字，是否是上诉人本人签字，被上诉人不清楚。证据9中包含的三段录音的真实性予以认可，但录音内容不能证明上诉人的证明目的；证据10与本案无关。本院认为，上诉人提交的证据1、2、3、4、6、10不能证明被上诉人承诺其海鲜独家经营，其中有关燃气恢复地面费用的证据与本案无关；上诉人提交的证据5、7不能证明上诉人不应承担空置费损失；上诉人提交的证据8，不能证明上述通知书非上诉人签字，且该证据与本案争议焦点无关。上诉人提交的证据9，不能证明上诉人的证明目的；上诉人提交的证据10与本院无关。
上诉人对一审查明的被上诉人于2016年1月19日、2016年4月22日向上诉人发送催款通知书的事实存在异议，认为其没有收到上述通知书，通知书上并非其本人签字。上诉人另对一审查明其商铺空置时间有异议，认为其从2015年12月11日起即处于空置状态。对一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。
二审中，被上诉人陈述其一审提交的《陈记海鲜欠款明细表》存在笔误，其要求上诉人支付2016年1月1日至2016年3月31日租金的起始时间应为2016年1月6日，支付2016年4月1日至2016年6月30日租金的起始时间应为2016年4月6日，支付装修期租金和营运免租期租金的起始时间应为2016年8月11日（上诉人收到被上诉人解除函件的时间）。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《南京花生唐商铺租赁合同》及补充协议为双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。该合同12.3.5条明确约定，上诉人逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日的，被上诉人有权解除合同。现上诉人逾期支付2016年1月1日起的租金、管理费超过约定期限，被上诉人要求自2016年6月30日解除与上诉人签订的租赁合同，本院予以支持。上诉人主张被上诉人承诺其独家经营海鲜，故其未支付相应费用，但上诉人自述被上诉人公司员工杨尔宁和朱天佑答应其海鲜独家经营，其要求和被上诉人签订独家协议，被上诉人公司领导不同意。因此，上诉人提交的证据不足以证明被上诉人承诺其独家经营海鲜，上诉人以此为由要求不予支付相应费用，无正当理由，本院不予支持。
关于被上诉人要求上诉人支付2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金、管理费和逾期付款违约金。本院认为，合同解除后，上诉人仍应支付其欠付的2016年1月1日至2016年6月30日的租金129697.68元、管理费61336.8元，共计191034.48元。因被上诉人起诉后，上诉人于2016年12月2日已经向被上诉人偿还了60000元欠款，另上诉人缴纳的租赁保证金、管理费押金68152元应在本案中予以抵扣，故上诉人仍应向被上诉人支付租金、管理费合计62882.48元。上诉人主张其店铺2015年12月21日停止营业，故其无须缴纳此后的管理费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人主张的逾期违约金，根据二审被上诉人陈述其要求上诉人支付违约金的起始时间，以及上诉人支付60000元的时间、抵扣租赁保证金、管理费押金的时间，本院对一审判决的违约金予以调整，即以60000元为基数，自2016年1月6日计算至2016年12月2日止；以25228.5元为基数，自2016年1月6日起计算至本案判决生效之日止；以42923.5元为基数，自2016年4月6日起计算至本案判决生效之日止；以62882.48元为基数，自2016年4月6日计算至上诉人实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。
关于被上诉人主张的装修期和营运免租期的租金。本院认为，租赁合同第3.1.2条明确约定，上诉人实际租赁商铺的时间少于合同约定的租赁期限，被上诉人有权要求上诉人按第一个租赁年度的月固定租金或月预付租金标准向被上诉人支付装修期内的租金。补充协议约定，若上诉人实际租赁期限少于原合同约定的租赁期限，被上诉人有权要求上诉人按相应租赁年度的月固定租金标准向被上诉人支付营运免租期内的租金。现因上诉人违约导致租赁合同解除，上诉人应当补交装修期和营运免租期内的租金286238.4元并支付逾期付款违约金（自2016年8月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
关于被上诉人主张的空置期损失。本院认为，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。本案中，上诉人与被上诉人的租赁合同自2016年6月30日解除后，上诉人直至2016年12月才将涉案房屋交还给被上诉人；且即使上诉人及时交还房屋，被上诉人亦存在合理期间内继续招租而致使房屋空置的损失，一审判决考虑上诉人为违约方、被上诉人发出解除租赁合同通知书前，上诉人未再使用商铺等因素，酌定上诉人承担一个月的空置损失，并无不当。
关于上诉人主张被上诉人应支付恢复大理石地面费用51000元及赔偿14278元损失，与本案无关，上诉人可另行主张。
综上所述，因被上诉人二审重新明确其违约金的起算时间，一审判决认定的事实部分错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初5259号民事判决第一、四、五、六项；
二、撤销南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初5259号民事判决第二、三项；
三、陈进生于本判决生效之日起十五日内向南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司给付装修期（2014年8月28日至2014年11月25日）及营运免租期（2014年11月26日至2015年8月25日）的租金286238.4元，并给付逾期付款违约金（以286238.4元为基数，自2016年8月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；
四、陈进生于本判决生效之日起十五日内向南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司给付开业经营期（2016年1月1日至2016年6月30日）的商铺租金、管理费共计62882.48元，并给付逾期付款违约金（以60000元为基数，自2016年1月6日计算至2016年12月2日止；以25228.5元为基数，自2016年1月6日起计算至本案判决生效之日止；以42923.5元为基数，自2016年4月6日起计算至本案判决生效之日止；以62882.48元为基数，自2016年4月6日计算至上诉人实际给付之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11045元，保全费4265元，合计15310元，由陈进生负担；二审案件受理费11045元，由上诉人陈进生负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年八月二十二日
书记员 王 慧