上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1745号
原告上海卫伟科技发展有限公司。
法定代表人张建富。
委托代理人魏乃城，上海磊天律师事务所律师。
委托代理人李莉，上海磊天律师事务所律师。
被告江西三森新材料科技有限公司。
法定代表人郑昌今。
委托代理人蔡丽丽，上海永松健律师事务所律师。
委托代理人吕福广，上海永松健律师事务所实习律师。
原告上海卫伟科技发展有限公司（以下简称‘“卫伟公司”）与被告江西三森新材料科技有限公司（以下简称“三森公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月17日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告向本院提出反诉，审理中其又撤回了反诉请求。后本院于2015年7月24日、9月9日再次公开开庭进行了审理。原告卫伟公司的委托代理人魏乃城到庭参加了三次庭审，被告三森公司的前委托代理人李金英到庭参加了第一次庭审，被告三森公司的委托代理人蔡丽丽、吕福广到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。
原告卫伟公司诉称：2014年·12月26日，原、被告签订了《厂房租赁协议》一份，约定原告将位于上海市松江出口加工区茸翔路XXX号第9幢厂房（以下简称“涉案房屋”）出租给被告，双方对于租赁期限、租金标准、支付日期、违约责任等均进行了约定。上述协议签订后，案外人上海三森纸业贸易有限公司代被告支付给原告20，000元。2015年1月28日，原、被告签订补充协议，约定免租期延长一个月至2015年2月28日，起租日从2015年3月1日起计算，被告承诺在同年2月12日付给原告2015年3月、4月份的租金和1个月押金（已支付的2万元在总金额中扣除）。然而，被告届期除了已支付给原告的2万元外，剩余约定的租金和押金及物业费均未支付。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2015年3月至5月共三个月的租金106，899元，物业管理费5，343元；2、被告支付原告押金10，633元（冲抵被告已付2万元款项）；3、被告支付滞纳金1，068.99元，按照月租金35，633元的3%计算。
庭审中，因被告明确表示不再履行合同，经本院释明后，原告将其诉讼请求变更为：1、解除双方的合同；2、被告支付原告自2015年3月1日起至2015年7月24日止的租金171，039元，物业管理费8，551.95元（171，039元×5%）；3、被告支付原告滞纳金1，068.99元，按照月租金35，633元的3%计算。4、被告支付原告违约金106，899元（月租金35，633元×3个月）。诉讼中，原告撤回了被告支付物业管理费8，551.95元的诉讼请求。
被告三森公司辩称：1、被告签订租赁合同时就已经告知原告租赁房屋的用途，在原告同意的情况下，被告才签订了合同，并且在签约之后，被告支付了原告2万元的意向金，后被告的客户因故推迟了来华的行程，原、被告协商后于2015年1月28日签订了补充协议，该协议第二条对违约条款进行了明确的约定，即支付三个月的租金作为解约的代价；2015年2月1日被告知晓无法和客户签约后，为了避免损失的扩大，当天即电话告知原告的负责人解除合同，后又于同年2月13日以电子短信等形式要求解除合同，后双方对于三个月的租金作为违约金是一次性付款还是分期付款产生了分歧而未协商一致，故原告现主张从2015年3月1日至2015年7月24日的租金是无法律和事实依据的。对于除了三个月租金数额的违约金之外的扩大的损失，系原告自身原因造成，应由原告自行承担。2、关于滞纳金，原告在2015年2月1日已经得到被告解除合同的通知，并且已经同意解除合同，为此，被告已经解除了合同，不存在滞纳金的缴纳。3、关于违约金，被告同意支付三个月租金，按照0.5每天每平方米计算，0.5平方米／天×2，343平方米×30天，月租金应为35，145元×3个月，且被告已经支付的2万元应在违约金中冲抵。4、被告认为双方的租赁合同应在2015年2月13日正式解除。此外，由于被告在起租日前一个月就通知原告终止合同，在此交易中并未给原告带来任何损失且被告自身损失巨大，资金周转困难，故希望被告能分期支付剩余的86，899元违约金。
经审理查明：2014年12月24日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），双方签订了《厂房租赁协议》一份，约定乙方向甲方承租位于松江出口加工区茸翔路XXX号第9号厂房（以下简称“涉案房屋”），本租约期限为2014年12月26日至2017年12月25日止，房租租金正式起算时间为2015年2月1日，装修期为30天；涉案房屋的年租金为0.5元人民币／天×2，343平方米×365天=427，597元，季度租金为106，899元，月租金为35，633元，物业管理费按月租金的5%另外计取，月物业管理费为35，633元×5%=1，781元；租金为付三押一，租金的支付日为每季度开始前15日以内先付后用，第一期租金及物业费于合同签署当日支付房屋租金及物业管理费用112，242元和押金35，633元，共计147，875元，逾期支付的，乙方应按应付金额的日千分之五的比例向甲方交滞纳金，该滞纳金最高不超过月租金的3%，逾期15天的，甲方有权解除本协议，乙方应当承担违约责任并对甲方的损失进行赔偿；如任何一方因特殊原因提前解除本租赁协议，需提前六个月以书面形式通知对方，且违约方应支付另一方相当于三个月的租金作违约金；关于协议中未予规定的事项由甲、乙双方在认为有需要时，缔结补充规定，该规定与本协议有同等的效力。合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，被告于2014年12月31日支付给原告20，000元房租订金。
2015年1月28日，原、被告签订补充协议，约定原告同意并承诺在原合同的基础上延长一个月免租期至2015年2月28日，即起租日期从2015年3月1日开始计算，基于原告的承诺，被告承诺按照合同履约，并在2015年2月12日付给原告2015年3月、4月共2个月的房租和1个月的押金（已支付的人民币两万元将在总金额中扣除）；如由于被告的原因未能按照合同租用被告上述地址厂房，则由原告按照合同违约条款规定赔偿被告3个月房租。协议还对其他相关事宜进行了约定。
2015年2月13日，被告工作人员李金英向原告的员工任志永发送短信，载明已跟原告的郭总通过电话，并代表被告提出由于终止合同原告要求支付的违约金分期支付事宜，由于任志永是最初签订房租合约的负责人，请其也知晓一下。任志永回复称，郭总已通知自己分期通不过，请知晓。
2015年2月13日，被告工作人员李金英向原告的员工郭总发送短信，载明被告与原告签订的租赁合同由于被告业务变更需要终止合同，此消息已经在2015年2月1日电话通知过原告的任总，并在2月11日与企福负责人小孙，原告负责人任总当面在企福会议室协商过终止合同事宜，由于原告对被告提出赔偿1个月租金不予同意，要求支付三个月违约金（已经支付的2万从总金额中扣除），被告虽然在此项目上蒙受了巨大的损失，但本着契约精神，被告领导经协商同意根据合同约定在一年内分期支付，总金额86，899的违约金给原告，从2015年3月开始每月30日支付7，241.60元人民币，总共支付12个月，如果后续被告重新租金原告厂房，原告将给予四个月免租期。原告的员工郭总回复称，2月26日需付清违约金，我们按照流程走。
另查明，原告是涉案房屋的登记权利人。
庭审中，原、被告确认原告没有将涉案房屋交付被告，现该房屋为空置状态。
以上事实，有厂房租赁协议、补充协议、上海市房地产登记簿、付款凭证、短信记录以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，首先，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的厂房租赁协议、补充协议均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方均应恪守。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在补充协议中已就解除合同的条件协商一致，即被告因自身原因不能按约承租厂房时可以解除合同，但需承担相应的违约责任，故被告在条件成就时主张解除合同，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，被告主张以解除合同的短信通知到达原告之日为准，于法不悖，本院予以支持，而原告以第二次庭审之日即2015年7月24日作为合同的解除时间，与事实不符，本院不予采纳。再次，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原、被告虽然在厂房租赁协议中约定有租金和滞纳金，但在补充协议中对于起租日期、付款时间等均进行了变更，被告在起租日之前就已通知原告解除合同，原告实际上也并未将房屋交付被告使用，则原告在接到被告的解除通知后，即应采取适当措施防止损失的扩大，其再主张被告支付2015年3月1日至7月24日的租金和滞纳金，于法无据，本院不予支持。最后，对于原告主张的违约金106，899元，符合双方合同约定，本院予以支持，但扣除被告已支付的20，000元款项后，被告还应支付原告违约金86，899元。被告虽辩称应当按照每月35，145元的标准分期计付，但此与双方合同约定不符，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条规定，判决如下：
一、原告上海卫伟科技发展有限公司与被告江西三森新材料科技有限公司于2014年12月26日签订的《厂房租赁协议》以及于2015年1月28日签订的补充协议于2015年2月13日解除；
二、被告江西三森新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海卫伟科技发展有限公司违约金86，899元；
三、驳回原告上海卫伟科技发展有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，772元，减半收取1，386元，由原告上海卫伟科技发展有限公司负担360元（已付），被告江西三森新材料科技有限公司负担1，026元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪飞
二〇一五年九月二十九日
书记员 黄燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。