福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0212民初2793号原告：林宏端，男，1990年3月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，委托诉讼代理人：洪淑汝，福建贝盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：方辉，福建贝盈律师事务所律师。被告：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室，统一社会信用代码913502127516443251。法定代表人：李雄虎，总经理。委托诉讼代理人：陈燕端，公司职员。委托诉讼代理人：廖贵辉，公司职员。原告林宏端与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴天赐适用简易程序公开进行了审理。原告林宏端之委托诉讼代理人洪淑汝、方辉、被告仁文建设公司之委托诉讼代理人陈燕端、廖贵辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林宏端向本院提出诉讼请求：一、判决确认被告仁文建设公司单方解除原、被告之间签订的《认购协议书》及《商品房买卖合同》的行为无效；二、判令被告仁文建设公司继续履行《认购协议书》及《商品房买卖合同》并立即向原告林宏端交付金帝·中洲滨海城B1-3地块47号楼16层03单元房屋及协助原告林宏端办理权属证书；三、判决被告仁文建设公司立即向原告林宏端开具《厦门增值税普通发票》（金额442781元）；四、判决被告仁文建设公司支付原告林宏端律师代理费人民币1万元；六、本案诉讼费用由被告仁文建设公司承担。事实和理由：1.2011年2月14日，林宏端认购了仁文建设公司开发的金帝·中洲滨海城B1-3地块47号楼16层03单元商品房（以下简称“涉案商品房”）并支付了购房定金5万元。2011年5月21日，林宏端与仁文建设公司签订了线下《商品房买卖合同》，双方约定了购房款总价（予以8.8折优惠，总价为798404元）、购房款支付方式、交房时间等。林宏端于2011年3月7日支付仁文建设公司购房款278404元，仁文建设公司于2013年10月31日开具编码为00144975的《销售不动产统一发票》（发票金额为328404元）。2.仁文建设公司及李雄虎、李德文、福建金帝集团有限公司等因拖欠民间借贷债权人巨额债务而陷入危机。案外人林明理亦是仁文建设公司的债权人。经仁文建设公司与林明理协商，2011年11月16日达成了以含林宏端在内的7套商品房的应付购房款抵债的协议，仁文建设公司同意予以8.5折优惠并签署了《确认函》，其中以林宏端尚应支付的购房款442781元（经8.5折优惠后总价771185元扣除已付的328404元）抵债后给林明理，视同林明理收到还款442781元、仁文建设公司收到林宏端购房款442781元。仁文建设公司于2013年8月13日开具了编码为0003064的《收款收据》给林宏端收执。该收据载明收到了林宏端购房款442781元。3.2016年8月27日仁文建设公司发函通知林宏端三日内到仁文建设公司处签订符合网签要求的线上《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。2016年9月2日林宏端应仁文建设公司要求到达仁文建设公司处，仁文建设公司提出林宏端应另行补交部分购房款及签订一份《承诺书》并另行签订商品房买卖合同，承诺书内容及商品房买卖合同内容均系仁文建设公司事先准备的，不容有异议。因2016年9月5日厦门市将实行新的限购政策。根据新政策林宏端将不具有购房资格，2016年9月2日（星期五）是最后机会。林宏端无奈之下只能按仁文建设公司的要求签订了《承诺书》及《商品房买卖合同》，最终网签成功（仁文建设公司2016年9月2日18时48分向厦门市不动产登记中心提交登记备案）。林宏端于2016年9月2日另交了30000元的购房款，仁文建设公司于2016年10月8日开具了编码为00824249的《厦门增值税普通发票》（发票金额30000元）。4.林宏端应付购房款已经全部履行完毕（首付款328404元＋抵债数额442781元＋尾款30000元＝801185元）。仁文建设公司却于2017年4月14日发函通知林宏端解除双方签订的《认购协议书》及《商品房买卖合同》。仁文建设公司没有理由单方解除合同，且仁文建设公司至今不履行交房义务，已严重违约。林宏端所购涉案车位的车位款亦已全部支付，仁文建设公司至今拒不与林宏端签订正式的买卖合同。5.仁文建设公司滥用单方解除合同权利导致林宏端为维护自己的合法权益而支付律师代理费10000元，应由仁文建设公司承担。被告仁文建设公司辩称，一、仁文建设公司解除林宏端与仁文建设公司签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》有事实与法律依据。2011年1月31日，林宏端认购仁文建设公司开发的涉案商品房。因林宏端的原因，暂不能网签。2016年9月2日，林宏端与仁文建设公司签订了网签《合同》。该合同第六条约定：林宏端应于2016年9月2日前支付358404元，余款44万元在约定时间内按揭贷款支付。合同附件六第三条第三项约定：林宏端应于合同签订当日提供并签署按揭银行所需要的全部按揭资料、文件。林宏端在签订合同当日书面承诺于签署承诺书三日内向建设银行厦大支行提交齐全的、真实有效的按揭贷款资料，同时与银行签订《个人住房借款合同》，贷款44万元。林宏端一直未办理按揭贷款手续，按揭购房款至今未支付。根据合同附件六第三条第8项的约定及林宏端的承诺，2017年4月14日仁文建设公司通知林宏端涉案《认购协议书》及《合同》解除，仁文建设公司扣除20％的违约金及定金后，无息退还剩余款项，且林宏端应配合办理解约相关手续。二、林宏端诉求仁文建设公司履行《认购协议书》及《合同》并交付涉案房产、协助办理涉案房产的权属证书没有事实与法律依据。即使《认购协议书》及《合同》未解除，在林宏端未支付全部购房款的情况下，根据合同附件六第四条第1项的约定，仁文建设公司有权拒绝交房；根据合同附件六第六条第2款的约定，在实际交房后730天内，仁文建设公司办理产权初始登记。三、林宏端诉求仁文建设公司开具442781元的《增值税普通发票》没有事实与法律依据。林宏端至今仍有44万元的购房款未支付，其声称：仁文建设公司通知林宏端，仁文建设公司将涉案商品房应收购房款的债权转让给林明理。但是实际上，林宏端并无证据证明仁文建设公司通知林宏端该事项。林宏端仍应向仁文建设公司支付应付的购房款。即便林明理与仁文建设公司合意以林明理的债权抵付涉案商品房的应收款，但是该合意对林宏端不具有约束力；林明理因未全面履行其与仁文建设公司债权债务全部和解的约定，该合意已解除。林宏端也以网签合同及出具承诺书的形式，认可剩余购房款44万元由其自行支付的事实。四、双方并未约定林宏端律师代理费由仁文建设公司承担，林宏端关于律师费的诉求无事实与法律依据。林宏端也未举证证明其支付律师代理费1万元。本院经审理，查明如下事实：一、原告林宏端与被告仁文建设公司签订合同的情况：1.2011年2月14日，原告林宏端认购了被告仁文建设公司开发的金帝·中洲滨海城B1-3地块47号楼16层03单元商品房，双方签订了《认购协议书》。2.2011年5月21日，林宏端与仁文建设公司签订了线下《商品房买卖合同》，双方约定涉案商品房总价款（予以8.8折优惠）为798404元、购房款支付方式、交房时间等。林宏端所持有的该合同文本，在2016年9月2日林宏端与仁文建设公司另行签订《合同》时被仁文建设公司收走。3.2016年8月29日，仁文建设公司向林宏端发出《通知书》，通知林宏端接到本通知之日起三日内到仁文建设公司处签订符合厦门市国土资源与房产管理局网签要求的《商品房买卖合同》。2016年9月2日，林宏端与仁文建设公司签订合同编号03304888的《商品房买卖合同》，并出具一份《承诺书》。《合同》网签成功，仁文建设公司于2016年9月2日18时48分向厦门市不动产登记中心提交登记备案。《合同》第三条约定：该商品房建筑面积为95.75平方米，套内建筑面积71.29平方米，公共部分共有分摊建筑面积24.46平方米；第四条约定：价款按建筑面积计算，单价每平方米8338.42元，总价款为人民币798404元。第六条约定：林宏端于2016年9月2日前付人民币358404元，余款440000元由林宏端在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定：林宏端如未按合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，在仁文建设公司书面催告7日后仍未支付应付款的，仁文建设公司有权解除合同。解除合同的，林宏端按累计应付款的1％向仁文建设公司支付违约金。林宏端愿意继续履行合同的，经仁文建设公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，林宏端按日支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定：仁文建设公司应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等三个条件的商品房交付林宏端使用；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按“买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”方式处理。但如下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：（略）第九条约定：仁文建设公司逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向林宏端支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向林宏端支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，仁文建设公司应当书面通知林宏端办理交付手续。双方进行验收交接时，仁文建设公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，仁文建设公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。仁文建设公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，林宏端有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由仁文建设公司承担。第十四条约定：仁文建设公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并办理权属登记需由仁文建设公司提供的资料交付林宏端。如因仁文建设公司的原因，林宏端不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金”处理。附件六《合同补充协议》第三条第3项约定：买受人应于签订合同当日提供并签署按揭银行所需要的全部按揭文件、资料。第三条第8项约定：买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额的万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额的百分之二十计算的违约金。……合同解除后，出卖人有权从买受人所交款项中直接扣除违约金后，将买受人已付购房款余额不计利息退还买受人，同时出卖人有权另行出售该单元房屋而无须通知买受人。第六条第2项约定：双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后730天内，向当地房屋权属登记机构办理房屋使用权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后790日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。2016年9月2日，林宏端在仁文建设公司提供的《承诺书》上签名捺指印。该《承诺书》载明相关事项：一、本人确认于2016年9月2日前，支付银行按揭贷款比例要求首付计人民币358404元。二、本人同意在签署本承诺书三日内向建设银行厦大支行提交齐全的、真实有效的按揭贷款材料，同时与银行签订《个人住房借款合同》贷款金额44万元。三、在《个人住房借款合同》及相关按揭材料通过银行审核后，本人不得以任何理由向银行申请暂停发放贷款。若本人未按以上约定履行承诺或者对上述承诺提出不同意见或者本人原因按揭贷款未通过/银行未放款，又不能与贵司达成一致的，将视同本人放弃购买上述房源，贵司有权解除《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，本人无条件配合办理相关手续，贵司有权按合同约定没收本人购房定金、扣除合同总价款20%违约金，并将该单元另行销售，本人对此充分理解并无任何异议。二、原告林宏端支付被告仁文建设公司定金、购房款的情况：1.2011年2月14日，林宏端认购了仁文建设公司开发的涉案商品房，支付购房定金5万元。2.林宏端于2011年3月7日支付仁文建设公司购房款278404元，仁文建设公司于2013年10月31日开具编码为00144975的《销售不动产统一发票》，发票金额为328404元（包括定金50000元）。3.林宏端于2016年9月2日另交了30000元的购房款，仁文建设公司于2016年10月8日开具了编码为00824249的《厦门增值税普通发票》，发票金额30000元。三、被告仁文建设公司与案外人林明理达成以购房款抵债协议的情况：1.2011年11月16日，仁文建设公司与案外人林明理共同签署关于以含林宏端购买的涉案商品房在内的7套商品房的应付购房款抵债的《确认函》，其中以林宏端尚应支付的购房款442781元（经8.5折优惠后总价771185元扣除已付的328404元）抵债给林明理，林明理在“自上述房源《商品房认购协议书》签订之日，视同本人以现金形式收到李德文、李雄虎的还款。”的内容下方“确认人”处签名；仁文建设公司同意予以8.5折优惠，公司财务负责人黄祖民、法定代表人李雄虎分别在《确认函》上签字确认林明理符合公司折抵房款条件，同意相关房产用于折抵，给予办理认购签约手续。仁文建设公司于2013年8月13日开具了编码为0003064的《收款收据》给林宏端收执，该收款收据载明收到了林宏端支付的购房款442781元。2013年11月5日案外人林明理就与李德文、李雄虎、福建金帝集团有限公司、仁文建设公司之间的借款合同纠纷向厦门仲裁委员会申请仲裁裁决，该委于2014年1月20日作出厦仲裁字[2014]第34号《裁决书》确认上述基本事实。在本案庭审中，林宏端确认林明理申请仲裁裁决时扣除了包括本案在内的6个车位、7套商品房部分房价款所抵偿林明理部分债权，仁文建设公司确认“有扣除，但是不认可”。四、被告仁文建设公司通知原告林宏端解除双方签订的《认购协议书》及《商品房买卖合同》的情况：2017年4月14日，仁文建设公司向林宏端发出《通知书》，以“由于您没有及时向建设银行厦大支行提交齐全的、真实有效的按揭贷款材料，或因您个人原因按揭贷款未通过/银行未放款，且未能与我司达成一致”为由，通知解除双方签订的《认购协议书》及《合同》，依约没收该单元购房定金、扣除合同总价款20％违约金。2017年6月9日，林宏端向本院提起诉讼，诉讼请求如上所述。五、林宏端为本案诉讼委托律师而支付律师代理费10000元。六、仁文建设公司在他案诉讼中提供同公消验字[2015]第0011号《厦门市公安消防支队同安区大队建设工程消防验收意见书》，该意见书载明：涉案商品房所在的金帝·中洲滨海城B1-3地块47号楼经消防部门综合评定，消防验收合格。仁文建设公司当庭确认涉案商品房所在的金帝·中洲滨海城B1-3地块47号楼工程已经竣工验收合格和消防验收合格。上述事实，有原告林宏端提供的2016年9月2日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票1张、收款收据1张、厦门增值税普通发票1张、2016年8月29日《通知书》、2017年4月14日《通知书》、2011年11月16日《确认函》、厦仲裁字[2014]第34号《裁决书》、支付律师费的增值税普通发票1张、银行交易明细及转账凭条；被告仁文建设公司提供的《承诺书》；以及双方当事人的当庭陈述、当庭举证、质证意见笔录等证据在案为凭,以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。本院认为，本案争议的焦点之一，被告仁文建设公司单方解除原、被告之间签订的《认购协议书》及《商品房买卖合同》行为的效力。商品房买卖认购协议书是商品房买卖合同双方当事人在订立商品房预售合同或者商品房现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易商品房有关事宜的初步确认。双方签订认购协议书并交付定金后所负义务是按公平交易、诚实信用原则，遵循认购协议书确立的原则，完成本约合同的填充缺失条款，明确不确定条款，使认购协议书确立的原则、计价标准等核心条款全面、实际履行。原告林宏端向仁文建设公司认购涉案商品房，双方签订《认购协议书》，因双方签订线下《商品房买卖合同》，《认购协议书》已实际履行。仁文建设公司先后三次共计收到林宏端支付的购房款801185元，其中案外人林明理以其享有的债权抵偿购房款的方式代替林宏端支付购房款442781元，林宏端知晓且无异议。《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”2016年9月2日双方签订的涉案合同及其补充协议系格式条款。仁文建设公司在林宏端依合同全额支付仁文建设公司购房款801185元的情况下，再约定“余款440000元由林宏端在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付”、“应于签订合同当日提供并签署按揭银行所需要的全部按揭文件、资料”，否则应承担“逾期超过7日的，出卖人有权解除合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额的百分之二十计算的违约金。……”等责任，显然置林宏端已全额付清购房款的客观事实于不顾，加重林宏端支付购房款的责任，侵害林宏端依照合同购房的合法权益，导致免除仁文建设公司依约交付涉案商品房及办理权属证书的义务，与之相关的合同条款应当为无效的格式条款，故涉案合同及其补充协议、承诺书关于“余款440000元申请按揭贷款支付”及其违约责任的有关内容依法应当认定无效。林明理未将与抵偿其债务的6个车位、7套商品房部分房价款等额的部分债权申请仲裁裁决。仁文建设公司关于林明理与仁文建设公司以购房款抵偿债务的约定已解除、林宏端应再支付购房款442781元的抗辩主张，未予举证证明，该抗辩主张缺乏事实与法律依据，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方约定有关“余款440000元由林宏端在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付”解除合同的条件已被认定无效，仁文建设公司以林宏端没有及时向建设银行厦大支行提交齐全的、真实有效的按揭贷款材料且未能与公司达成一致为由，通知解除双方签订的《认购协议书》及《商品房买卖合同》、没收该单元购房定金、扣除合同总价款20％违约金，不具备合同法规定的双方协商一致解除合同的条件，也不具备合同法规定的法定解除合同的条件，仁文建设公司单方解除合同的行为，亦应属无效。《商品房买卖合同》第八条约定仁文建设公司应当在2016年9月30日前，将同时符合该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等三个条件的商品房交付林宏端使用；《合同补充协议》第六条第2项约定：“双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后730天内，向当地房屋权属登记机构办理房屋使用权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”仁文建设公司未依约于2016年9月30日前将符合约定条件的涉案商品房交付林宏端使用，已构成违约；仁文建设公司应当在约定的交房期限届满之日起730天内即于2018年10月1日之前，向当地房屋权属登记机构办理房屋使用权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文建设公司提供的资料交付林宏端。仁文建设公司应当继续履行《商品房买卖合同》及其补充协议，尽快向林宏端交付涉案商品房，并在约定的期限内协助林宏端办理权属证书；林宏端已全额支付仁文建设公司涉案商品房购房款，仁文建设公司应当履行出具统一发票的合同附随义务。林宏端支付金额442781元的购房款，仁文建设公司应依交易习惯和国家发票管理规定出具统一增值税专用发票。本院对林宏端关于涉案商品房的第一至第三项诉讼请求均予以支持。《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定：“引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”林宏端未主张也未举证证明仁文建设公司存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，为提起本案诉讼而委托律师代理诉讼支付了律师费，属于正常的诉讼费用支出；对林宏端关于仁文建设公司承担律师费用10000元的诉求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条第八条、第三十九条、第四十条、第四十五条、第四十六条、第五十六条、第六十条第一款、第八十条、第八十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条之规定，判决如下：一、被告厦门仁文建设有限公司单方解除林宏端与厦门仁文建设有限公司签订的《认购协议书》、合同编号03304831《商品房买卖合同》的行为无效；二、被告厦门仁文建设有限公司应当履行合同编号03304831的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起一个月内向原告林宏端交付金帝·中洲滨海城B1-3地块47号楼16层03单元商品房；于2018年10月1日之前向当地房屋权属登记机构办理金帝·中洲滨海城B1-3地块47号楼16层03单元商品房使用权初始预登记，并将办理权属登记需由被告厦门仁文建设有限公司提供的资料交付原告林宏端；三、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起一个月内向原告林宏端出具金额人民币442781元的增值税统一发票；四、驳回原告林宏端的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币450元，适用简易程序审理减半收取225元，由原告林宏端负担人民币75元，由被告厦门仁文建设有限公司负担人民币150元；款均限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 吴天赐二〇一七年八月三十日代书记员 刘妙赛附：本案适用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第5当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第6当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。执行申请提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。