江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）赣民申745号再审申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人)：熊建军，男，汉族，1961年8月1日生，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：戴文静，江西畴略律师事务所律师。被申请人(一审被告、反诉原告、二审被上诉人)：江西步步高商业连锁有限责任公司。住所地：江西省南昌市东湖区大士院南区**栋*单元***室。法定代表人：朱刚平，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡水光，该公司法务经理。一审第三人：江西省摩登假日广场有限公司。住所地：江西省南昌市东湖区胜利路***号。法定代表人：高立，该公司总经理。再审申请人熊建军因与被申请人江西步步高商业连锁有限责任公司(以下简称步步高公司）、一审第三人江西省摩登假日广场有限公司（以下简称摩登公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2016）赣01民终1857号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。熊建军申请再审称,（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.二审判决认定“熊建军在消防疏散通道上擅自安装了烧热水的锅炉，并将该通道完全封闭”缺乏证据证明。2.二审判决认定“步步高公司向摩登公司支付租金至2016年4月24日”缺乏证据证明。根据步步高公司提交的证据2005年1月1日步步高公司与摩登公司签订的《租赁合同》、2012年步步高公司与摩登公司及秦玫、何易签订的《退租协议》以及秦玫、何易就本案租赁物起诉步步高公司的事实,说明摩登公司与步步高公司租赁关系已不存在，摩登公司无权就本案租金支付事宜进行确认。二审判决在摩登公司提交2016年4月租赁费发票及完税凭证复印件的情况下，直接认定步步高公司向摩登公司支付租金至2016年4月24日，证据不足。3.二审判决认定“熊建军在装修之前未查清是否具备相关手续”缺乏证据证明。4.二审判决认定“熊建军在装修之后仅以拒交租金的方式消极应对”缺乏证据证明。5.二审判决认定“熊建军应向步步高公司支付至2016年4月水费及电费”缺乏证据证明。熊建军在涉案房屋于2015年6月被案外人非法占用后立即通知步步高公司停水停电，要求其收回租赁房屋，而步步高公司一直允许案外人非法使用。对于2015年6月之后的水电费应由步步高公司自行承担。6.二审判决认定“熊建军向步步高公司返还房屋”缺乏证据证明。7.二审判决认定“经江西新源洪城房地产土地评估有限公司鉴定，涉案场地全新装修价格1536113元，折旧后价格1228889元”缺乏证据证明。（二）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集。熊建军于2016年4月20日申请一审法院前往南昌市公安局消防支队调查取证，一审法院未作任何回复也未依法进行调查取证。（三）二审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除的法律规定确有错误。1.本案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，熊建军与步步高公司签订的租赁合同为无效合同。2.本案房屋所在楼栋属于大型人员密集场所，依法应当进行消防验收，步步高公司将未经消防验收的房屋进行出租使用，违反《中华人民共和国消防法》强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的情形，双方所签的租赁合同为无效合同。3.由于熊建军与步步高公司租赁合同无效，且由于步步高公司原因导致熊建军合同目的不能实现，步步高公司应当退还2013年3月至2014年4月30日期间收取的租金，且自2015年5月1日之后无权收取房屋使用费。4.由于熊建军与步步高公司租赁合同无效，对于已经形成附合的装饰装修物，应由作为过错方的步步高公司向熊建军支付现值损失。5.由于熊建军与步步高公司租赁合同无效，对于未形成附合的装饰装修物，熊建军无法使用，步步高公司应承担该项损失。（四）二审判决遗漏、超出诉讼请求。1.二审判决遗漏熊建军诉请中退还2013年3月至2014年4月30日期间租金的诉讼请求。2.二审判决遗漏熊建军诉请中预期经营损失100万元/年的诉讼请求。3.二审判决熊建军支付步步高公司截止2016年4月的水电费超出步步高公司的诉讼请求。熊建军依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项、第十一项的规定申请再审。步步高公司提交意见称，（一）一、二审判决认定事实清楚，证据确实充分。1.关于“擅自安装烧热水的锅炉，将消防通道完全封闭”的事实熊建军在一审庭审调查中予以自认，庭审笔录亦记录在册。2.二审判决认定熊建军向步步高公司支付租金至2016年4月24日并非缺乏证据证明。步步高公司与秦玫、何易之间的合同关系不影响熊建军与步步高公司之间的合同关系。从两份合同的实际履行情况来看，熊建军一直占有租赁场地拒绝交还给步步高公司，致使步步高公司无法向秦玫、何易交付场地，步步高公司实际交付租金至2016年4月24日，有租赁费发票和完税凭证为证。摩登公司作为秦玫、何易的租赁事宜受托人，其认可步步高公司交租的事实，二审判决以此认定租赁期限完全合理。3.熊建军擅自改变租赁场地营业性质，擅自装修的行为已构成违约。其违反法律、法规的规定及《租赁合同》约定，擅自装修致使消防验收无法通过，由此产生的后果应当由其自身承担。星凯网城、星凯宾馆及步步高超市均经过了消防验收且合格，因此，整栋大楼是否取得建设工程规划许可证不是铭园宾馆消防无法通过验收的理由。更应当指出是，办理建设工程规划许可证的义务是由房屋产权人承担，而非步步高公司承担。4.二审判决熊建军向步步高公司返还房屋并支付水电费至2016年4月的完全合理。熊建军在步步高公司向其发出《解除合同通知书》后未将案涉房屋交还给步步高公司，而是一直实际占有该房屋，熊建军在一审诉讼中对其实际占有房屋的事实不持异议，其在二审中改口辩称由案外人实际占有，但未提供任何证据证明。一审法院对步步高公司提交的水电费明细表是经过双方同意后才组织质证的，且熊建军对水电费的金额无异议。5.一审法院委托鉴定程序合法，鉴定结果合理。（二）熊建军向一审法院申请调查取证已超过举证期限。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的规定，熊建军于2015年4月28日提起一审诉讼，却在2016年4月20日申请调查取证，已经远远超过了举证期限。因此，一审法院对此不予准许，符合法律规定。（三）二审判决适用法律正确。1.案涉房屋产权人为秦玫、何易，并分别取得房屋的《国有土地使用权证》与《房屋所有权证》，熊建军与步步高公司签订的《租赁合同》合法有效，二审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，认定熊建军应当承担违约责任，适用法律正确。2.房屋是否经过消防验收不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待，其中第三条规定租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，应向当地公安消防机构申报，消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。可见，无论是法律规定还是租赁合同约定，租赁房屋经营办理消防手续的义务人均是熊建军，其没有履行相应的手续致使消防无法通过验收，系其自身原因导致，且是否通过消防验收不是房屋租赁合同有效的必要条件。（四）二审判决并未遗漏、超出双方的诉讼请求。1.熊建军在起诉时并未主张步步高公司退还2013年3月至2014年4月30日期间租金的诉讼请求。2.二审判决认定租赁合同解除后，熊建军一直占有使用案涉房屋，所造成的损失应当由其自行承担。二审判决维持了一审判决驳回熊建军要求步步高公司支付预期经营损失100万元/年的诉请，而非遗漏。3.步步高公司在一审开庭前经法庭同意提出变更反诉请求，就租金及水电费的计付期限及数额进行了更改，程序正当。综上，熊建军的再审申请事由缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回其再审申请。本院经审查认为,（一）关于二审判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。经查，2007年7月23日，熊建军与步步高公司签订《租赁合同》一份，约定：步步高公司将其从摩登公司处承租的位于南昌市胜利路235-239号一楼的夹层部分场地共约1300平方米的面积转租给熊建军经营休闲、娱乐、电玩、网吧等项目，租赁期限为9年，自2007年11月1日起至2016年10月31日止。在合同期满而双方未续约或合同提前终止时，熊建军应将经营场地以房屋主体结构没有改变并清洁良好的状态交给步步高公司。熊建军应自2007年12月1日起开始向步步高公司交纳租金。租金缴纳标准第七年至第九年（2013年11月1日—2016年10月31日）为24000元/月。租金交纳时间为每月第一个工作日交纳该月的租金。如逾期30天仍未能支付所有相关费用及滞纳金时，步步高公司有权解除合同并要求熊建军支付拖欠租金、滞纳金和承担违约金2万元。熊建军除交纳上述租金外，在经营过程中发生的水费、电费、卫生费、管理费等相关费用由熊建军自理，其中水电费由步步高公司向熊建军按实际用量收取。关于装修，步步高公司尽力配合熊建军在承租场地内的装修，合同终止后，熊建军经营场地内的所有装修采取“来装去丢”的原则。步步高公司保证其拥有场地的出租权，倘若其违反此陈述与保证，造成熊建军无法依本合同使用场地，步步高公司对熊建军的经济损失承担赔偿责任。关于违约责任，双方约定，熊建军在合同期内不得以任何理由提出终止合同，否则，对造成的损失承担违约责任，在付清租金的前提下再按本合同约定租金总额的30%承担违约金，并赔偿一切损失；若步步高公司在合同期内提前终止合同，造成熊建军损失，应按合同约定租金总额的30%承担违约金，并赔偿一切损失。合同签订后，步步高公司于2007年7月26日就上述租赁行为向涉案场地租赁经营管理人摩登公司发出函件，摩登公司盖章确认同意步步高公司的转租行为。熊建军接管涉案场地后，对涉案场地进行了装修，并利用涉案场地先后进行经营星星网吧、星凯网城、星凯宾馆、铭园宾馆。关于涉案场地的消防验收，2006年12月，南昌市胜利路235-239号的步步高超市通过南昌市公安消防支队消防验收，2008年6月，星凯网城通过东湖区公安消防大队消防验收。2012年8月，南昌市星凯商务宾馆有限公司通过南昌市东湖区公安消防大队消防验收。自2013年起，为经营铭园宾馆，熊建军对涉案场地进行了装修。在铭园宾馆装修过程中，熊建军在消防疏散通道上擅自安装了烧热水的锅炉，并将该通道完全封闭。自2014年5月起，熊建军未缴纳租金，自2014年11月起，熊建军未缴纳水电费，欠水费6197.4元、欠电费55083.2元。在步步高公司的催缴后，熊建军以其提供不了土建验收合格意见书无法通过消防验收、无法正常营业为由不予缴付。2015年3月17日，步步高公司向熊建军送达《解除租赁合同通知书》，通知解除与其租赁合同关系，并限其于合同解除后三日内腾空场地、交清未付款项。另查明，一审庭审中，熊建军申请对涉案场地的铭园宾馆装修现值损失和装修残值损失进行了鉴定，经江西新源洪城房地产土地评估有限公司鉴定，涉案场地全新装修价格为1536113元，折旧后装修价格为1228889元，其中，包含消防通道全新价格41033元，折旧后价格32826元。经熊建军申请，江西中审司法鉴定中心对仍保存在涉案场地的铭园宾馆装修动产投资账目表所列的动产现值损失及残值损失进行了鉴定，经鉴定，现值损失为309717.16元，残值损失为：118205.23元。步步高公司对上述装修不认可，也不同意利用。二审还查明，步步高公司向摩登公司支付租金至2016年4月24日。一、二审判决认定上述基本事实有《租赁合同》、摩登公司出具的同意转租的函件、涉案房屋的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》、房屋租赁登记证书、南昌市公安局消防支队建筑工程消防验收意见书、东湖区公安消防大队建设工程消防验收备案检查结果通知单、公众聚集场所消防安全检查合格证、解除租赁合同通知书、江西新源洪城房地产土地评估有限公司鉴定报告、江西中审司法鉴定中心鉴定报告、步步高公司向摩登公司交付租金至2016年4月24日的租赁费发票及完税凭证、当事人陈述等证据在案佐证，并非缺乏证据证明。关于熊建军主张涉案租赁房屋于2015年6月之后被案外人非法占用的问题，因其未提供明确、有效的证据证明相关事实，二审判决不予认定并无不当。关于二份司法鉴定报告的采信问题，鉴定机构接受委托后进行了资料收集和现场勘验，依据委托事项依法进行鉴定并出具报告，当事人对鉴定结论提出异议后也出具了书面回复，程序合法，一、二审判决对鉴定报告证据予以采信并无不妥。熊建军关于二审判决认定的基本事实缺乏证据证明的再审申请事由不成立。（二）关于对案件需要的主要证据，当事人书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的问题。一审审理期间，熊建军向法院提交了一份“支明珍与东湖区公安消防大队某参谋的对话录音”，欲证明铭园宾馆装修后未通过消防验收的原因，该证据在一审庭审中步步高公司提出异议，熊建军书面申请一审法院调查核实该证据的真实性。因申请的相关事项不属于当事人及其诉讼代理人可以依法申请人民法院调查收集的范围，且该证据不属于案件审理需要的主要证据，证据来源的合法性亦存疑，一审法院不予准许并无不当。（三）关于二审判决适用法律是否确有错误的问题。1.关于租赁合同的效力问题，一、二审判决已查明租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且实际履行近7年，涉案房屋有合法的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》，房屋租赁业已取得相关管理机关的租赁许可和备案，步步高公司的转租行为经第三人摩登公司书面同意，原审过程中熊建军从未主张租赁合同无效，从一、二审查明的事实看亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，因此，一、二审判决未认定租赁合同无效，适用法律并无不当。2.关于合同解除效力的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人均确认的事实是，熊建军自2014年5月起未再缴纳租金，双方自2015年3月17日解除租赁合同。一、二审判决考虑到双方当事人在履行租赁合同时各自存在的过错，在解除租赁合同后由双方当事人对熊建军经鉴定的装修损失各承担一半，适用法律并无不当。熊建军关于二审判决适用法律确有错误的再审申请事由不成立。（四）关于是否存在遗漏或者超出诉讼请求判决的问题。经查，熊建军在起诉时提出的诉讼请求为：判令步步高公司在合同解除后赔偿其经济损失4889296元，并未主张步步高公司退还2013年3月至2014年4月30日期间的租金，不存在遗漏诉请判决的问题。一审判决未认定熊建军主张的预期经营损失，已对其该项诉请判决驳回，二审判决予以维持，并未遗漏诉讼请求。因本案涉及鉴定审理时间较长，步步高公司在一审开庭前变更反诉请求，对诉请支付租金、水电费的期限及数额进行了变更，程序合法，一、二审判决不存在超出诉讼请求判决的情形。综上，熊建军的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项、第十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回熊建军的再审申请。审 判 长 杨国安审 判 员 黄建文审 判 员 胡爱菊二〇一七年十一月二十九日代书记员 毛盈超