浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终1460号
上诉人（原审原告、反诉被告）：谷安军，男，1958年11月5日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。
委托诉讼代理人：潘凤云，浙江蓝泓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐新源，浙江蓝泓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑祥诺，男，1972年8月28日出生，汉族，无固定职业，住温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙可群，浙江甬望律师事务所律师。
上诉人谷安军因与被上诉人郑祥诺房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2017年3月6日作出的（2016）浙0212民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人谷安军及其委托诉讼代理人潘凤云、被上诉人郑祥诺的委托诉讼代理人孙可群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2009年6月13日，被告、李新海作为承租人与出租人宁波佳德表业有限公司签订《租赁合同》一份，约定：宁波佳德表业有限公司将位于宁波市鄞州区宁横路建筑面积约22300平方米的两幢厂房出租给被告及李新海，租赁期间为2009年8月7日至2019年8月6日，第1-3年租金为每年2260000元，第4-5年租金为每年2370000元，第6-7年租金为每年2490000元，第8-9年年租金为2620000元，第10年租金为2750000元等。2012年7月11日，承租方变更为被告。被告承租厂房后经宁波佳德表业有限公司同意将厂房分隔转租。
2009年6月起，被告将A幢二楼56.60平方米、三楼562平方米场地转租给原告，约定三楼租金为5元/月/平方米，租期五年，前三年租金不变，后两年租金每年在前一年基础上递增5%。此后，原告对其承租的房屋进行了装修并支付租金、管理费等。租赁期限届满后，双方亦未签订书面合同，原告继续使用房屋并向被告支付租金，双方协商一致后确定二楼租金为20元/月/平方米、电梯费0.3元/月/平方米、管理费0.3元/月/平方米，三楼电梯费0.3元/月/平方米、管理费0.2元/月/平方米，双方对三楼的租金变更未能协商一致。2015年9月1日，原告向被告支付了2015年8月7日至2016年8月6日期间的预付租金23000元。
另查明：2014年1月28日，宁波佳德表业有限公司就涉案房屋与宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室签订了《征收补偿协议》，涉案房屋被征收，拆迁部门对涉案房屋内的装饰装修进行了评估。2014年2月18日，宁波佳德表业有限公司通知被告拆迁事宜，并要求被告在2014年6月30日搬迁，后因双方未就拆迁补偿达成协议，被告未按时搬迁。2015年4月3日，宁波佳德表业有限公司向该院提起诉讼，要求解除与被告签订租赁合同、被告支付租金、占有使用费、违约金、律师费损失等。该院于2015年9月29日作出（2015）甬鄞民初字第640号民事判决，判决解除宁波佳德表业有限公司与被告签订的《租赁合同》、被告支付租金及占有使用费至实际腾退之日止。被告不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第874号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2015年4月23日，被告向该院提起诉讼，要求宁波佳德表业有限公司支付拆迁补偿费、6个月临时安置补偿费、一次性经济补偿金、提前搬迁奖励金等。该院于2015年10月19日作出（2015）甬鄞民初字第746号民事判决，判决宁波佳德表业有限公司支付被告装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。宁波佳德表业有限公司不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第873号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。前述两案件上诉期间，宁波佳德表业有限公司于2015年12月20日在涉案房屋张贴了《关于要求立即腾退房屋的通知》，要求各承租户在2016年1月31日前腾退房屋，并将在2016年1月20日前对涉案房屋实施停水停电措施。同月22日，被告在涉案房屋张贴了公告函，告知承租户其与宁波佳德表业有限公司之间的《房屋租赁合同》已于2014年6月30日解除，宁波佳德表业有限公司非房屋所有权人，无权要求承租人腾退房屋，该纠纷尚在审理过程中，其已向政府相关部门争取更长使用期限，请各承租户不要被宁波佳德表业有限公司的通知内容误导。2016年2月21日，被告张贴《通知》一份，载明因2月1日遭到原房东停水停电，被告将在每天8:30—17:00提供搬迁过渡期紧急用电及生活用电需求，过渡期暂定为三个月。此后，被告对涉案房屋进行限时供电，并于2016年3月31日停止供电，停电后原告仍继续使用涉案房屋。
审理期间，被告确认原告已于2017年1月15日腾退涉案房屋，并自愿收取租金、占有使用费至2016年8月31日。
原审原告、反诉被告谷安军于2016年3月18日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告支付原审原告装修费55648元；2.原审被告支付原审原告一次性经济补偿金92790元。
原审被告、反诉原告郑祥诺提出反诉，请求判令：1.原审原告支付拖欠的房屋租金32458元；2.原审原告每日按未付金额的1%自反诉之日起至实际履行之日止向原审被告支付违约金。审理期间，原审被告变更反诉请求为：1.解除原审原、被告之间的房屋租赁合同；2.原审原告立即腾退位于宁波市鄞州区宁横路陶卫库的房屋；3.原审原告支付拖欠的房屋租金32458元及自2016年4月1日起至实际腾退之日止按租金标准计算的占有使用费；4.原审原告每日按欠付租金32458元的1%支付自2016年4月1日起至实际腾退之日止的利息损失。
原审法院审理认为：原、被告虽未签订书面合同，但被告将房屋交付给原告使用，原告向被告支付了租金，故原、被告之间存在房屋租赁合同关系，租赁期限为不定期。对于原告要求被告支付装修费55648元、一次性经济补偿金92790元的诉讼请求，该院认为，原、被告之间为不定期租赁合同关系，被告有权随时解除合同，亦无须承担赔偿装修损失的违约责任，而被告自宁波佳德表业有限公司处获得装修费、一次性经济补偿金系基于其合同约定，与原告无关，故原告的该项诉讼请求，于法无据，该院不予支持。对被告要求解除房屋租赁合同的反诉请求，符合法律规定，该院予以支持。对被告要求原告腾退房屋的反诉请求，因审理期间被告确认原告已腾退房屋，该项诉讼请求无判决之必要，故该院对被告的该项反诉请求不予支持。对被告要求原告支付拖欠的租金32458元及自2016年4月1日起至腾退之日止按租金标准计算的占有使用费的反诉请求，原告抗辩认为被告不享有房屋转租权，无权向原告收取租金及占有使用费。该院认为，被告与宁波佳德表业有限公司之间的租赁关系和原、被告之间的租赁关系相互独立，且经该院判决被告应向宁波佳德表业有限公司支付租金及占有使用费至实际腾退之日止，因此，根据合同相对性原则，被告亦有权向原告收取租金及占有使用费。现被告自愿收取租金至2016年8月31日，原告亦未举证证明其提前搬离涉案房屋，故原告应支付租金至2016年8月31日。关于租金标准，原、被告对二楼租金标准20元/月/平方米无异议，被告主张三楼租金标准为10元/月/平方米，但未提供证据，该院按原告自认5元/月/平方米并自2012年8月起每年递增5%计算，2015年8月7日至2016年8月31日期间三楼租金标准为6.08元/月/平方米，故原告应支付租金58226.69元。被告反诉请求中将租金表述为占有使用费，该院予以调整。对被告要求原告以32458元为基数按每日1%支付利息损失的反诉请求，该院认为，被告未举证证明租金的支付期限，根据法律规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，故截至2016年8月6日原告尚欠租金31587.52元，此后租金在原告腾退时支付；现被告主张按每日1%计算缺乏依据，该院按中国人民银行同期贷款利率计算自2016年2016年8月7日至2017年1月15日期间的利息损失，计618.33元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，作出如下判决：一、解除原告谷安军与被告郑祥诺之间的房屋租赁合同关系；二、原告谷安军支付被告郑祥诺租金58226.69元、利息损失618.33元；三、驳回原告谷安军的诉讼请求；四、驳回被告郑祥诺的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费3269元，由原告谷安军负担；反诉案件受理费减半收取306元，由原告谷安军负担。
宣判后，原审原告、反诉被告谷安军不服，上诉至本院，称：一、一审判决对上诉人主张被上诉人支付一次性经济补偿金，系认定事实、适用法律错误。1.双方当事人之间形成的是定期租赁关系。2.基于双方未约定房屋拆迁及合同终止后的一次性经济补偿金，故应依法由被上诉人支付给上诉人；二、一审判决对被上诉人主张与上诉人解除合同及支付租金，系认定事实、适用法律错误。被上诉人与宁波佳德表业有限公司之间的租赁合同经法院判决解除后，上诉人与被上诉人之间的租赁合同也终止，被上诉人无权主张此后的占有使用费。被上诉人确认上诉人于2017年1月15日腾退缺乏事实依据。上诉人未拖欠被上诉人租金，故原审判决上诉人承担违约金违背事实与法律；三、一审判决认定事实不清。根据被上诉人于2016年2月21日张贴的《通知》，被上诉人自认搬迁过渡期为三个月，故该三个月应属于免收占有使用费，原审判决对该事实未查清以及认定；四、原审判决适用法律错误，违反了公平公正原则。被上诉人违背诚实信用原则，将房屋出租并收取租金，主观上存在恶意。综上，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付一次性经济补偿金92790元，并驳回被上诉人的全部反诉请求，且由被上诉人负担本案一、二审案件诉讼费用。
被上诉人郑祥诺答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。
在二审审理期间，上诉人谷安军向本院提交了证明二份，拟证明：上诉人谷安军放置在涉案房屋内的所有东西均是在2016年3月31日搬空的。
被上诉人郑祥诺经质证认为，上诉人谷安军在一审中并未提供上述证据，对其真实性无从核实。
本院经审查认为，上诉人谷安军提交的上述证明系属证人证言，但其未依法申请证人出庭作证，且该组证据亦不属于二审中的新证据，故不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，因双方当事人之间并未签订书面的租赁合同，故基于被上诉人将涉案房屋交付予上诉人使用的事实，可认定二者之间存在不定期的房屋租赁合同关系。对于原告要求被告支付装修费55648元、一次性经济补偿金92790元的诉讼请求，本院认为，原、被告之间为不定期租赁合同关系，被告有权随时解除合同。现上诉人要求被上诉人向其支付一次性经济补偿金，因其并未举证证明双方当事人已对此作出明确约定，故本院不予支持。在一审中，被上诉人确认上诉人于2017年1月15日腾退房屋并自愿收取房屋租金、占有使用费至2016年8月31日，而上诉人未能提供证据证明其在此前已经腾退房屋，故原审判决结合双方当事人的陈述判令上诉人支付相应的费用，并无不当。至于利息损失，结合本案的实际情况，一审法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以计算，应属合理。
综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2732元，由上诉人谷安军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 李春燕
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 陆 琼