重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01570号
上诉人（原审原告）尹德彬，男，1966年1月3日出生，汉族。
上诉人（原审原告）蔡万清，女，1966年7月26日出生，汉族。
二上诉人的委托代理人黄意邦，重庆市梁平县中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）屈德荣，男，1974年4月23日出生，汉族。
委托代理人向先银，重庆鼎谋律师事务所律师。
委托代理人钟伟，重庆鼎谋律师事务所律师。
上诉人尹德彬、蔡万清因与被上诉人屈德荣房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市梁平县人民法院（2014）梁法民初字第02805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日受理后，依法组成合议庭于2014年10月10日、15日两次公开听证审理了本案，上诉人蔡万清及二上诉人的代理人黄意邦、被上诉人屈德荣及其代理人向先银均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，二原告系夫妻关系，2009年6月1日原告尹德彬与被告屈德荣签订房屋租赁合同，原告将位于梁平县梁山镇大众街青云小区二楼的房屋出租给被告，合同约定：租赁期10年（2009年6月20日至2019年6月19日），被告用作美容美发经营，房屋第一年租金75000元，每年租金在上一年租金的基础上按6%递增，在租赁期间被告应保证房屋使用安全；若被告因经营需要，在不改变现在房屋结构前提下，对该房屋进行的部分装修装饰，在设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得原告的同意方可施工，原告不承担任何费用，也不冲抵租金；如因使用不当造成房屋及设施损坏的，被告应负责修复或经济赔偿和承担责任。合同签订后，被告依约支付了租金。2009年8月5日，被告将该房屋一部分转租给了崔庆红、唐麒、田筱作艺术培训基地。房屋租金第一年40000元，每年租金在上一年租金的基础上按6%递增。本案在2013年10月23日开庭时原告确认诉讼请求为变更合同，要求上涨租金。2014年1月24日、2014年2月20日开庭时二原告变更诉讼请求，要求解除合同。2014年1月20日原审法院查看了房屋租赁现场，被告将其转租部分房屋门窗、吊顶等进行了拆除。
一审原告尹德彬、蔡万清诉称，2009年6月1日尹德彬将二原告夫妻共同所有的房屋租赁给被告开办美容美发，租期10年，但未取得蔡万清的同意。2012年以来，国家经济发生变化，物价上涨较快，原告相邻地段房屋租金大幅上涨，且被告将所租赁房屋的一部分转租给他人并收取总租赁价的三分之二，在此种情况下造成对价关系障碍，如继续履行合同对原告不公平，不能实现合同目的，请求变更合同，上涨租金为每年30万元。
一审被告屈德荣辩称，房屋出租时虽然没有原告蔡万清的签名，但可以推定其知情，本案不适用情势变更原则。合同明确约定房屋可以转租，转租价格多少与原告无关。原告在交房前经营的是餐饮，而原告已经知晓被告将房屋经营美容美发，被告只是对原转租部分予以拆除，如原告故意不让被告装修，将剥夺被告的租赁经营权。因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。
原审法院认为，原告尹德彬与被告屈德荣经协商签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法、有效，双方均应严格按照合同约定全面履行义务，不得擅自变更或解除合同。二原告系夫妻关系，虽然原告蔡万清没有在合同上签字，但合同已实际履行四年，被告也多次通过电话、快递、登报、上门面谈等方式通知原告收取租金，可以推定原告蔡万清知晓该合同事宜并以其行为同意了该合同的成立，因此原告以夫妻双方中一方不知情而要求变更合同内容于法无据。该合同条款中原、被告约定房屋第一年租金75000元，每年租金在上一年租金的基础上按6%递增。原、被告对房屋租金的涨幅进行了约定，应当认为双方对房屋租赁的市场风险进行了评估和预测，原告未提供充分证据证实该合同约定的租金显失公平，因此对二原告请求上涨租金的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，据此判决：驳回原告尹德彬、蔡万清的诉讼请求。案件受理费1674元，由原告尹德彬、蔡万清负担。
尹德彬、蔡万清不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判变更租金为30万元／年，解除合同或者发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：1、上诉人提交了大量证据证明房屋租金大幅度上涨，物价上涨导致货币贬值，合同约定的租金递增与经济增长不相适应，且这种变化不属于可归责于当事人的原因，应当适用情势变更对租金价格予以调整。2、被上诉人将部分房屋转租给他人并收取了总租赁价格三分之二的租金；由于租期长达10年，按照现行行情计算出租人将损失达100万元以上，继续履行对上诉人极不公平，违背了公平和诚实信用原则，符合合同法司法解释（二）第二十六条的规定，不能实现合同的目的。3、房屋属于尹德彬与蔡万清共有，尹德彬没有征求蔡万清的同意擅自出租，侵犯了蔡万清的合法权益，蔡万清是多年以后才知晓房屋被出租；并且由于逃税签订了几份合同，存在规避法律的行为，因此合同无效。4、屈德荣未经出租人同意，擅自将原“菜根香”从事餐饮的装饰、装修部分进行拆除，并且严重损坏我方交付的财产，构成严重违约，请求解除合同。5、一审判决没有对租赁房屋现状进行证据保全，事实不清，程序违法，要求发回重审。
被上诉人屈德荣答辩称，一审判决并无不当，请求予以维持。主要事实及理由：1、房屋租金上涨是正常现象，且合同已经约定了逐年上涨，不符合情势变更的条件。2、在转租房屋期满后，我方对外转租，由于用途变化才对“菜根香”的装修部分进行拆除，但并未损害上诉人的财产，我方没有违约行为，不符合合同解除的条件。3、房屋出租后，我方多次与对方交涉租金交付问题，蔡万清明知房屋被出租的事实。即使合同有一式几份，也只是避税部分的条款无效，不影响合同的效力。
本案二审中上诉人尹德彬、蔡万清提交了下列证据：1、房屋租赁合同一份，用以证明为逃税签订了两份合同，蔡万清并未参与签订合同，违反蔡万清的意志，且未予追认。2、租赁房屋现状照片及移交财产清单，用以证明被上诉人损坏了租赁设备和房屋装饰。3、房屋评估报告，证明房屋价值为500多万元。
被上诉人屈德荣质证认为：房屋租赁合同系复印件，对其真实性不予认可，对原件予以认可；交付的设备并没有损坏，拆除装修部分不影响房屋安全，合同允许被上诉人进行转租；证据3系复印件，且与本案没有关联性。
被上诉人屈德荣没有提交新的证据。
上诉人提交的证据中，仅有复印件而无原件进行核对的，本院对其真实性不予采信；交付设备损坏及拆除房屋装修的问题，与本案合同是否有效及依据情势变更对合同予以变更没有关联性，对相关证据本院不予采信。
二审经审理查明，2014年4月21日一审最后一次庭审中，原审原告明确其诉讼请求为：变更合同，上涨租金为每年30万元。二审查明的其它事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
综合双方当事人诉辩意见，本案有两项争议焦点，本院对此综合评判如下：
一、租赁合同是否无效。
上诉人蔡万清主张租赁物属于夫妻共有财产，出租并未征得其本人同意因此无效，但该主张不符合合同无效的法定情形，本院不予支持。
二、租金价格上涨属于商业风险还是适用情势变更原则。
商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。而情势变更是指当事人在缔约时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的巨大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。在判断是否符合某种重大客观变化时需要衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制等因素，并结合市场的具体情况，在个案中予以识别。
本案讼争房屋租金价格存在一定幅度的上涨，但是双方当事人对上涨的具体幅度存在争议。上诉人主张出租时价格应为15万元／年，现行价格应为30万元／年，而被上诉人则认为合同约定价格上涨幅度较为合理。虽然上诉人提交了多份他人的租赁合同，用以证明与自己条件相当房屋的租赁价格水平。本院认为，出租房屋时价格是否明显偏低的问题，属于合同是否显失公平予以撤销或者变更的问题，上诉人在一审诉讼中并未提出该项诉讼请求，不属于本案二审审理的范围。由于房屋属于特定物，不同房屋的地理位置、面积、朝向、结构不同，对于房屋租金水平影响较大，上诉人举证证明他人房屋租赁合同的价格，但并不足以证实本案讼争房屋的租金价格为30万元／年，且上诉人未能提交充分证据证明房屋租金价格发生了远远超出正常人合理预期的大幅度上涨，应当承担举证不能的责任。物价及房屋租金价格上涨虽属客观事实，但上诉人已通过合同约定租金逐年上涨对价格上涨的风险进行防范和控制。因此，本案租金价格上涨属于商业风险，不适用情势变更原则。
上诉人（原审原告）一审最终明确其诉讼请求为变更合同，现上诉人二审请求解除合同，因不属于一审案件起诉及审理范围，按照二审终审制度，不属于本案二审审理的范围。一审是否依法进行证据保全及查明租赁房屋现状的问题，与合同是否适用情势变更原则并无关系，上诉人以一审认定事实不清、程序违法为由请求发回重审不能成立。
本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人尹德彬、蔡万清提出的上诉事实及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1674元，二审案件受理费4126元，共计5800元，由上诉人尹德彬、蔡万清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一四年十月十七日
书 记 员 胡相龙