辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第02828号
上诉人（原审被告）：沈阳辽展紫澜门酒店管理有限公司，住所地沈阳市和平区文化路19号（0720）。
法定代表人：王祥久，系该公司总经理。
委托代理人：孙冰，系辽宁开宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁辽展酒店资产管理有限公司，住所地沈阳市和平区彩塔街33号。
法定代表人：安松青，系该公司董事长。
委托代理人：付园园，系辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。
原审被告：沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路115号。
法定代表人：肖红涛，系该公司总经理。
委托代理人：焦然，男，1964年9月22日出生，满族，系该公司工作人员。
原审第三人：沈阳华航置业有限公司，住所地沈阳市大东区北海街222号。
法定代表人：赵鹏，系该公司总经理。
委托代理人：王学勇，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：姬广武，男，1971年12月24日出生，汉族，系该公司工作人员。
原审第三人：辽宁省展览贸易集团有限公司，住所地沈阳市和平区彩塔街38号。
法定代表人：安松青，系该公司董事长。
委托代理人：艾明，男，1968年3月7日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人沈阳辽展紫澜门酒店管理有限公司（以下简称“紫澜门酒店”）因与被上诉人辽宁辽展酒店资产管理有限公司（以下简称“辽展酒店”）、原审被告沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司（以下简称“兴隆大家庭”）、原审第三人沈阳华航置业有限公司（以下简称“华航置业”）、原审第三人辽宁省展览贸易集团有限公司（以下简称“辽展贸易集团”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第02239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月2日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭�2015年12月22日公开开庭审理了本案，上诉人紫澜门酒店的委托代理人孙冰，被上诉人辽展酒店的委托代理人付园园，原审被告兴隆大家庭的委托代理人焦然，原审第三人华航置业的委托代理人王学勇、姬广武，原审第三人辽展贸易集团的委托代理人艾明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
辽展酒店一审诉称，其与紫澜门酒店、兴隆大家庭及华航置业、辽展贸易集团于2012年1月18日签订《房屋租赁合同》，约定紫澜门酒店承租其与华航置业共有的位于沈阳市和平区彩塔街38号土地上合作建设的房屋，租赁期限自2013年7月1日至2023年6月30日。根据合同“鉴于”条款中第3条之表述，辽展酒店拥有全部租金8％的收益权；另合同第五条约定，紫澜门酒店在租赁期的前三年应当每半年向辽展酒店支付酒店管理费120万元。截至2015年5月31日，紫澜门酒店向辽展酒店支付酒店管理费共计120万元，尚欠480万元未予支付，已构成违约。根据合同第11.2.2条约定，紫澜门酒店应向辽展酒店支付逾期违约金共计690万元。根据合同11.4条，兴隆大家庭对该债务承担连带责任，辽展酒店有权直接向紫澜门酒店追偿。综上，因辽展酒店此前曾多次要求紫澜门酒店和兴隆大家庭支付其拖欠租金及违约金无果，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令紫澜门酒店向辽展酒店支付所欠的酒店管理费480万元（2014年1月1日至2015年12月31日期间），逾期违约金人民币690万元（违约金截止至2015年6月10日），共计人民币1170万元；2、判令兴隆大家庭对上述租金及违约金承担连带责任；3、紫澜门酒店和兴隆大家庭承担本案诉讼费用。
紫澜门酒店一审辩称，根据双方签署的《房屋租赁合同》第4.3条第三款约定：“出租方（即辽展酒店）在交付标的房屋时，应同时将涉及标的房屋的土建部分规划、设计、施工、竣工、消防等相关图纸及资料的复印件交付承租方。出租方应保证所提供资料的完整性，不得影响承租方办理后续施工手续及验收。如出租方违反该义务，乙方支付租金的日期顺延（此顺延期间免租金）。”第5.4条约定：“甲方、丙方和丁方保证不因标的房屋规划、建筑环评、消防建审（施工许可证前）应由该三方办理而未办理的，导致乙方不能营业，否则乙方支付租金的日期顺延（顺延期间免租金）。”因辽展酒店至今未按照合同约定办理标的房屋的建设工程规划许可证，建筑环评和消防建审等手续，根据上述条款约定，答辩人支付租金的日期顺延，即答辩人免付租金。因此，答辩人不存在违约行为，无须承担违约责任，支付违约金。综上，请法院驳回辽展酒店诉讼请求。
兴隆大家庭一审辩称，答辩意�同紫澜门酒店。
华航置业一审辩称，辽展酒店的诉讼请求符合法律规定，应该予以支持。
辽展贸易集团一审辩称，同意辽展酒店的诉讼请求。
原审法院审理查明，2012年1月18日，辽展酒店（甲方）与紫澜门酒店（乙方）、华航置业（丙方）、辽展贸易集团（丁方）、兴隆大家庭（戊方，担保方）签订房屋租赁合同一份。合同约定，丙方、丁方在丁方拥有的沈阳市和平区彩塔街38号地块【土地使用证号为沈阳国用（2005）第0211号】上合作建设标的房屋，甲方系丙方、丁方共同投资成立的酒店资产管理公司。标的房屋建成后，房屋1、2、32、33层归丙方，其出租收益占本合同全部金额的20％；其余房屋归丙方、丁方，丙方占49％，丁方占51％；除前述丙方的20％收益外，其余收益的10％归甲方，作为乙方向甲方支付的酒店管理费用，剩余收益的49�归丙方、51％归丁方。该租赁合同的出租方为华航置业、辽展贸易集团，承租方为紫澜门酒店，担保人为兴隆大家庭。租赁合同第二条2.1款约定，租赁地点为沈阳市和平区彩塔街38号。租赁范围包括：标的房屋及其室外场地，总占地面积按照土地使用证范围确定。其中房屋设计建筑面积83000平方米，包括地下两层（含地下一层全部面积及地下机械停车场），地上1层至33层（顶层），另有室外场地（房屋租赁面积最终以双方确认的图纸为准）。合同第三条租赁用途约定，承租方租赁标的房屋作为酒店及酒店相关配套经营使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定；合同第四条租赁期限约定，租赁期限为10年，自2013年7月1日起至2023年6月30日止，装修免租期至计租日前。计租日为2013年7月1日，承租方应当在计租日30日前按本合同约定支付租金。出租方于2012�4月30日前向承租方交付标的房屋土建部分，2012年7月30日前交付标的房屋幕墙部分。交付标准为：除双方已经确认不做的之外，其余标的房屋内所有分区隔墙、功能区域分区隔墙、客房房间隔墙按承租方要求，依照五星级酒店土建设计标准完成（范围以双方确认的工程函为准）。出租方在交付标的房屋时，应同时将涉及标的房屋的土建部分规划、设计、施工、竣工、消防等相关图纸及资料的复印件交付承租方。出租方应保证所提供材料的完整性，不得影响承租方办理后续施工手续及验收。出租方违反该义务，乙方支付租金的日期顺延（此顺延期间免租金）。合同第五条租金标准及支付方式约定，第一年至第三年租金为人民币3000万元每年，第四年至第六年租金为人民币3500万元每年，第七年至第十年租金为人民币4000万元每年，上述租金中包括承租方按本合同约定的收�比例应向甲方支付的酒店管理费用（以下均称为租金），由承租方在按本合同约定支付租金同时支付。承租方应于2013年6月30日前向甲方及出租方支付人民币1500万元。房屋租金每半年支付一次，实行上打租，每次支付50％的年租金，承租方应于租赁期限内每半年届满一个月前将下半年房屋租金支付给甲方及出租方。甲方、丙方、丁方保证不因标的房屋规划、建筑环评、消防建审（施工许可证前）应由该三方办理而未办理的，导致乙方不能营业，否则乙方支付租金的日期顺延（顺延期间免租金）……合同第十一条第11.4项约定，戊方对本合同项下乙方全部债务承担连带保证责任，当乙方未按合同约定按进时清偿本合同担保范围内债务时，甲、丙、丁方有权直接向戊方追偿，戊方应立即向甲、丙、丁方清偿乙方的全部到期应付款项。具体事宜由各方另行签订保证合同；合�签订后，华航置业、辽展贸易集团作为出租方已依约将诉争房屋，交付紫澜门酒店，紫澜门酒店于2012年3月底进场施工。诉争房屋紫澜门酒店于2013年9月3日向辽展酒店支付酒店管理费1200000元，现辽展酒店以紫澜门酒店未向其支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的酒店管理费为由，起诉来院。
2012年5月18日沈阳紫澜门酒店管理有限公司变更为沈阳辽展紫澜门酒店管理有限公司。
诉争房原有建筑面积为69792.7平方米，辽展贸易集团已办理该房屋的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。因该房屋发生扩建，上述证件需重新办理，对于建设用地规划许可证的变更，沈阳市规划和国土资源局于2013年12月16日下发了建设用地规划许可证变更通知书，变更内容为，容积率由7调整为9；2、建设规模由66175平方米调整为85332.02平方米（含地下）。对于建设工程规划许可证的变更，2012年9月25日沈阳市规划和国土资源局下发了建设工程规划许可证会审单，主要内容为该项目总建筑面积由69792.7平方米调整为85332.02平方米，其中地上建筑面积由57748平方米调整为73105.9平方米，地下建筑面积由12044.7平方米调整12226.12平方米。该项目容积率由6.92调整为9.00。该许可证未能办理，辽展贸易集团认为系由于紫澜门酒店未能提供平面图纸所致，紫澜门酒店庭审中亦未能提供证明其提供了平面图纸。因诉争工程为金廊项目工程，依据市政府第114号业务会议纪要，一、由市行政执法局负责按照市政府金廊建设总体要求，提前开工的部分，部分金廊免予行政处罚；二、由建委负责，工程建设的工程设计、工程招标等管理部门配合，为项目单位补办招标手续……
2015年3月10日，紫澜门酒店经理于仲阳向�展贸易集团报送关于沈阳辽展紫澜门工程春季复工计划的函告，该函告仅提出施工具体计划，并未提及因对方手续不全导致其无法继续施工事宜。
原审法院认为：辽展酒店与紫澜门酒店、兴隆大家庭、华航置业、辽展贸易集团签订的房屋租赁合同系各方当事人真实的意思表识，合法有效，各方均应依约履行。华航置业、辽展贸易集团作为出租方已依约将诉争房屋交付紫澜门酒店，由其进行后续施工。紫澜门酒店亦应依据合同约定给付辽展酒店酒店管理费。依合同约定上打租支付方式，紫澜门酒店应支付2013年7月1日至2015年12月31日期间的酒店管理费。以每年2400000元计算，酒店管理费共计6000000元，扣除已给付的1200000元，紫澜门酒店应给付辽展酒店酒店管理费4800000元，对辽展酒店主张紫澜门酒店给付辽展酒店酒店管理费4800000元的诉讼请求，原审法院予以支持。紫澜门酒店和兴隆大家庭抗辩，辽展酒店、华航置业、辽展贸易集团至今未按照合同约定办理标的房屋的建设工程规划许可证，建筑环评和消防建审等手续，根据合同约定，紫澜门酒店和兴隆大家庭支付租金的日期顺延，即紫澜门酒店和兴隆大家庭免付租金亦不承担违约金。对此，辽展贸易集团辩称，因诉争房有扩建部分，建设工程规划许可证需重新办理，辽展贸易集团已取得扩建后诉争房的建设工程规划许可证的会审单，该证未能办理原因在于办证需要土建图纸，而诉争房屋扩建部分紫澜门酒店有所修改，该酒店因未向辽展贸易集团提供平面图纸，导致辽展贸易集团无法变更土建图纸，故无法办理建设工程规划许可证。同时该证是办理建筑环评和消防建审等手续的前提，故其他手续亦无法办理。原审法院认为，辽展贸易集团抗辩符合办证的流程，各种手续的�理亦不均是辽展酒店、华航置业、辽展贸易集团单方义务。紫澜门酒店作为承租方及再次装修方，对诉争房土建部分进行拆改装修，应向辽展贸易集团出具平面图纸，以办理扩建后的建设工程规划许可证，因其未能举证证明其已出具该图纸，故未能办理许可证及其他手续的责任在紫澜门酒店，不在他方。另外，对于扩建后的诉争房，无论是用土面积还是建筑面积均已取得政府相关部门的批准，辽展贸易集团亦是积极履行了应尽之义务的。再有，本案诉争的房产属于金廊项目，依据政府业务会议纪要，与施工比较，手续办理相对宽泛。同时，依据紫澜门酒店于2015年向辽展贸易集团报送的施工计划，仅提出施工具体计划，并未提及因对方手续不全导致其无法继续施工事宜。综上，对紫澜门酒店和兴隆大家庭的抗辩，原审法院不予采信。关于辽展酒店主张紫澜门酒店和�隆大家庭给付违约金问题，紫澜门酒店未依约给付酒店管理费，构成违约，应承担违约金，因合同约定违约金过高，紫澜门酒店和兴隆大家庭对此亦予以否认，故原审法院酌情予以调整，以欠付的管理费金额为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算违约金为宜。违约金计算的起始时间从合同约定，截止时间至实际给付之日止。兴隆大家庭作为保证人，主债务紫澜门酒店未履行给付义务，依合同约定，辽展酒店有权要求兴隆大家庭对酒店管理费承担连带保证责任。对辽展酒店诉请兴隆大家庭对上述租金及违约金承担连带责任的诉讼请求，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、本判决生效后十日内，被告沈阳辽展紫澜门酒店管理有限公司给付原告辽宁辽展酒店资产管理有限公司2014年1月1日至2015年12月31日期间的酒店管理费4800000元；二、本判决生效后十日内，被告沈阳辽展紫澜门酒店管理有限公司给付原告辽宁辽展酒店资产管理有限公司逾期给付酒店管理费4800000元的违约金（计算标准：以半年期酒店管理费1200000元为基数，按半年期分段计算，起始日分别为2013年12月11日、2014年6月11日、2014年12月10日、2015年6月11日、均至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算）。三、本判决生效后十日内，被告沈阳辽展紫澜门酒店管理有限公司给付原告辽宁辽展酒店资产管理有限公司逾期给付2013年7月1日至2013年12月31日期间酒店管理费1200000元的违约金中，以该金额为本金，按照中国人民银行规定的同期贷�利率标准计算，从2013年7月10日至2013年9月2日止；四、被告沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司对被告沈阳辽展紫澜门酒店管理有限公司应支付的上述款项承担连带责任，并在承担保证责任后，有权向被告沈阳辽展紫澜门酒店管理有限公司追偿；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费92000元（原告已预交），由原告辽宁辽展酒店资产管理有限公司承担44332元，由被告沈阳辽展紫澜门酒店管理有限公司承担47668元。
宣判后，上诉人紫澜门酒店不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审判决事实认定不清、适用法律错误。一、办理建设工程规划许可证等证照责任人是出租人华航置业和辽展贸易集团，其未能办理该等证照是明显的违约行为；二、上诉人没有对诉争房屋土建进行拆改，不能办理建设工程规划许可证与上诉人无关；三、本案诉争工程事实上已经无法继续施工，一审判决认定无照不影响施工是错误的；四、免租约定就是对承租人无照施工的一种风险补偿，是当事人的约定，理应如约履行。
被上诉人辽展酒店辩称：同意一审判决，请求维持原判。
兴隆大家庭述称：同意上诉人意见。
华航置业述称：同意一审判决。
辽展贸易集团述称：同被上诉人意见。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有房屋租赁合同、进账单、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、沈阳国资委（2009）188号批复、（2011）235号批复、省发改委（2010）15号文件、（2011）1259号批复、会议签到簿、会议纪要、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证变更通知书、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证会审单、辽国土资项发（2011）19号文件、（2012）38号文件、辽国资产权（2012）195号文件、情况说明、市政府第114号业务会议纪要、业务联系函、辽展紫澜门工程施工计划等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：辽展酒店与紫澜门酒店、兴隆大家庭、华航置业、辽展贸易集团签订的房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按协议约定履行各自义务。依照协议内容，华航置业、辽展贸易集团作为出租方已依约将诉争房屋交付紫澜门酒店，�其进行后续施工。紫澜门酒店亦应依据合同约定给付辽展酒店酒店管理费。原审判决并无不当，本院予以确认。
关于上诉人提出未能办理建设工程规划许可证的责任在于出租方，与上诉人无关的主张。本院认为辽展贸易集团和华航置业作为出租方，已依约取得前期施工所需的相关证照，但因诉争房屋需由承租人紫澜门酒店进行部分拆改及内部装修，故建设工程规划许可证需重新办理。紫澜门酒店作为再次装修方应及时向出租方出具平面图纸以办理变更后的规划许可证，但经过庭审调查、质证，其并无证据证明已向出租方出具相关平面图纸，而辽展贸易集团和华航置业则已取得改扩建后诉争房屋的建设工程规划许可证的会审单，故造成未能办理建设工程规划许可证的责任系因上诉人未能及时提供拆改及再次装修的平面图纸。对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。
关于上诉人提出诉争工程因缺少规划许可证而无法继续施工的主张，本院认为变更后的规划许可证虽未正式办理，但出租方已取得变更后规划许可证会审单，且上诉人庭审中自认其装修工程一直施工至2015年上半年，故上诉人主张无法继续施工无事实依据，本院不予支持。关于上诉人提出支付租金的期限应顺延，无需支付租金的主张，因双方合同对租金的支付方式已做出明确约定，出租方在合同签订后，如约交付了涉案房屋，履行了相应义务而上诉人如前所述并无正当理由拒付租金。且上诉人已先期支付了部分租金，现又主张不应支付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费92000元，由上诉人沈阳辽展紫澜门酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。