安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镜民一初字第01140号
原告：章家强，男，1978年10月16日出生。
原告：凡红影，女，1983年10月10日出生。
两原告共同委托代理人：俞保和，安徽安江律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：姚友谊，安徽安江律师事务所律师。
被告：芜湖联盛置业发展有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。
法定代表人：吴建超，总经理。
委托代理人：汪爱华，安徽银佳律师事务所律师。
原告章家强、凡红影诉被告芜湖联盛置业发展有限公司（以下简称联盛置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月25日立案受理。依法由审判员王学忠适用简易程序独任审判，于2013年4月19日公开开庭进行了审理。原告章家强、原告章家强、凡红影的委托代理人俞保和、姚友谊，被告联盛置业公司的委托代理人汪爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告章家强、凡红影诉称：2009年11月26日，两原告与被告签订商品房买卖合同、业主临时管理规约各一份，由两原告共同购买镜湖区联盛国际商业广场B区XXXX号商铺一间，并约定了履行内容和违约责任。合同签订后，原告依约交付195292元购房款。合同约定房屋最后交付时间为2011年12月31日，实际通知交付时间为2012年9月29日，共逾期272天，被告应依约承担逾期交房违约金。经两原告实地查看发现，被告违反约定在商铺内增设消防管道占用实际使用面积0.55平方米。依据业主临时管理规约的约定，结构柱应计入公摊面积，而被告违约将结构立柱0.35平方米计算为套内面积。因被告的违约行为，被告应向两原告赔偿实际损失22591.62元。原告认为，被告逾期交房显属违约，将应计入公摊面积的结构立柱等计算为套内面积，损害了两原告合法权益，应承担相应赔偿责任。为维护原告合法权益，请求法院判令：被告赔偿两原告损失22591.62元及逾期交房违约金5272.88元。
被告联盛置业公司辩称：被告已经按约交付房屋，两原告的代理人也已经于2011年12月26日接收了房屋，原告所述的交房通知实际为办证通知；讼争房屋的套内面积和建筑面积系由房管部门测绘，不是减少而是增加，且消防管道、立柱等是按照报审的图纸施工并已验收合格，合同中双方对此已经认可，原告主张无事实和法律依据，依法应予驳回。
经审理查明：2009年11月26日，原告章家强、凡红影（买受人）与被告联盛置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，两原告购买被告开发的镜湖区联盛国际商业广场B区XXXX号商铺，建筑面积为11.56平方米，套内建筑面积7.78平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为25101.8元／平方米，总金额195292元；按建筑面积或套内建筑面积计价的，面积计算以产权登记面积为准；出卖人应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人，如逾期交房，买受人应予逾期之日催告出卖人；逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单。合同的补充协议还约定，双方确认该房屋在建设施工过程中，出卖人应按照政府部门登记备案的审定图纸施工，若因结构和设计需要而形成的构造件，如室内梁、柱、消防管道、消防喷头、通风管等，对此出卖人已充分向买受人如实进行说明，且买受人表示认可并自愿接受；该商品房所在建筑区划内的公共设施的具体位置，出卖人已向买受人进行充分说明，买受人对此表示认可并自愿接受，以建成后的实际位置为准。同日，两原告还与被告及南京大都市物业发展有限公司签订一份业主临时管理规约、与芜湖联盛国际商业广场管理有限公司（以下简称联盛商管公司）签订一份授权委托书和一份委托租赁经营管理协议。业主临时管理规约对物业管理区域的基本情况约定，公用部位、公用设施设备为：单幢建筑物的全体业主共有的公共部位，包括改装建筑物的承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、主体结构、抗震结构、共用门厅、共用通道、共用楼梯间、户外墙面、屋面等……。以上共用部位、共用设施设备如与商品房预售合同有不一致的，以商品房预售合同为准。授权委托书载明，两原告委托联盛商管公司作为涉案商铺的交付、产权登记、委托租赁及经营管理各项事宜的代理人，代理权限为不可撤销的特别授权。委托期限为四年，自2011年7月1日起至2015年6月30日止。委托租赁经营管理协议约定，双方经协商同意，无论商铺是否实际交付、实际租出或实际开业，租金自2011年7月1日起计算，每年租金为9300元，分两次支付。2011年12月26日，被告与联盛商管公司签订了商铺交付确认书，联盛商管公司作为两原告的委托人接收了商铺。2012年9月29日，被告书面通知两原告于2012年10月12日到芜湖联盛商业广场一楼，办理房屋权属证书申领代办的相关手续。
另查明：2012年5月15日，涉案商铺竣工验收备案文件齐全，芜湖市住房和城乡建设委员会作出同意备案的意见。自2011年7月至今，联盛商管公司按协议约定向两原告支付了商铺租金。
上述事实，有商品房买卖合同、发票、《业主临时管理规约》、授权委托书、委托租赁管理协议、商铺交付确认书以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照约定履行。联盛商管公司作为两原告特别授权的代理人与被告交接商铺未超越代理权限，其代理行为合法有效，两原告应当对联盛商管公司的代理行为承担责任，即被告已于2011年12月26日将涉案商铺交付给了两原告。虽然办理交付手续时，涉案商铺未经验收合格，但两原告并未以此为由拒绝接收，故应当视为对其权利的放弃。且涉案商铺已于2012年5月15日经验收合格，两原告现以“未经验收合格”为由主张逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。二、业主临时管理规约明确约定共用部位、共用设施设备以商品房买卖合同为准，且该规约也仅是对物业管理的区域范围作出约定，即哪些部分在物业管理的工作范围内，并不是对套内建筑面积包括或不包括哪些部分作出的特别约定。而房地产权证登记的面积是由房地产登记部门按照相关规范测绘确定，现原告既无证据证明涉案房屋的套内建筑面积中包括了结构柱及消防管道的面积，也无证据证明结构柱等依法不应计入涉案房屋的套内建筑面积，故原告主张赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告章家强、凡红影的诉讼请求。
案件受理费减半收取315元，由原告章家强、凡红影承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 王学忠
二〇一三年六月五日
书记员 汪雨露
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。