四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第425号
上诉人（原审原告）刘伟，男，汉族，1984年5月11日出生，住成都市武侯区。
被上诉人（原审被告）四川美盛房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人刘展春，总经理。
委托代理人陈莉，四川恒成律师事务所律师。
上诉人刘伟因与被上诉人四川美盛房地产开发有限公司（以下简称美盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月18日立案受理，依法组成合议庭于2015年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人刘伟，被上诉人美盛公司的委托代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年5月11日，刘伟、美盛公司签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘伟购买美盛公司开发的位于双流县西航港近都社区“美盛?弗客城”5幢1单元4楼401号住房一套，合同总价款为426136元。合同约定美盛公司于2011年12月30日前交付房屋，刘伟委托美盛公司代交专项维修基金、契税、办理房屋权属登记所需的相关费用。还约定美盛公司应当在2012年8月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因美盛公司的原因未能在约定期限内取得的，美盛公司应当自逾期之次日起至实际取得权属之日止，每日按全部已付款的万分之0.5向刘伟支付违约金，于实际取得权属证明之日起30日内支付。
合同还约定，刘伟委托美盛公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因美盛公司责任，刘伟未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，美盛公司向刘伟支付全部已付房款千分之二的违约金。补充协议约定，在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，美盛公司协助刘伟办理分户国有土地使用权证书，如因美盛公司原因未能在约定时限内为刘伟办理完毕，则每逾期一日，向刘伟支付总房款万分之一的违约金，于办理完权属证书之日起15日内支付给刘伟。
2011年12月21日，美盛公司向刘伟交付房屋，刘伟向美盛公司支付契税、专项维修基金、住宅分户产权费、国土登记费。“美盛?弗客城”于2013年12月17日取得3幢、5幢、6幢的房屋权属证明（初始登记）。目前，刘伟已交齐了办证所需的资料，双流县房产管理局尚未收到“美盛?弗客城”3幢、5幢、6幢的商品房分户资料。
2014年7月8日，刘伟向原审法院提起诉讼，请求判令：一、美盛公司立即为刘伟办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书；二、美盛公司向刘伟支付房屋初始登记违约金（以购房总款426136元为基数，从2012年8月31日起，每日按万分之零点五计算至取得初始登记之日止）；三、美盛公司向刘伟支付逾期办理房屋转移登记的违约金852.27元（购房总款的千分之二）；四、美盛公司向刘伟支付逾期办理分户国有土地使用权证书违约金（以购房总款426136元为基数，从2012年8月31日起，每日按万分之一计算至实际取得之日止）。
原审法院认定上述事实，采信了刘伟、美盛公司的身份材料，《商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、代收代缴收据及双方当事人一致陈述在卷予以佐证。
原审法院认为，刘伟、美盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同签订后刘伟交纳了购房款，美盛公司应按约在规定时间内取得楼栋的权属证明和协助刘伟办理相关权属证书，逾期则应承担相应违约责任。
（一）关于刘伟要求美盛公司办理房屋所有权证书和国有土地分户使用权证书的问题。原审法院认为，刘伟已向美盛公司交清了契税及办证所需的全部资料，根据合同约定，美盛公司应及时协助刘伟办理房屋所有权证书，鉴于办证属行政机关工作职责，应给予美盛公司相应充裕的时间，以判决生效后30日为宜。补充协议明确约定在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，美盛公司协助刘伟办理分户国有土地使用权证书，目前房屋的分户产权证书尚未办理完毕，办理分户国有土地使用权证书的条件尚未成就，刘伟可待条件成就后另行主张，所主张的逾期办理分户国有土地使用权证书违约金也可待分户国有土地使用权证书实际办理完毕后另行主张。
（二）关于刘伟要求美盛公司支付房屋初始登记逾期违约金和逾期办理房屋转移登记的违约金的问题。原审法院认为，美盛公司逾期取得房屋初始登记及逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，美盛公司应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础，本案中刘伟并未举证证明其损失的大小，原审法院结合刘伟因维权而产生的误工费、交通费等实际费用，酌情判令美盛公司赔偿刘伟1850元。
综上所述，刘伟、美盛公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。美盛公司应在约定时间内协助刘伟办理房屋分户产权证。美盛公司未在约定时间内取得楼栋的权属证明，也未能在约定时间内协助刘伟取得房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合刘伟的实际损失，原审法院酌情支持1850元。由于办理国土使用分户权证的条件尚未成就，刘伟可待条件成就后另行主张逾期办理分户国有土地使用权证违约金。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、美盛公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助刘伟办理“美盛?弗客城”5幢1单元4楼401号房屋的所有权证书；二、美盛公司于判决发生法律效力之日起十日内支付刘伟违约金1850元；三、驳回刘伟的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费388元，由刘伟负担88元、美盛公司负担300元（美盛公司在履行判决时一并支付给刘伟）。
宣判后，刘伟不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、《商品房买卖合同》约定由美盛公司为刘伟办理房屋所有权证书，而原审仅判决美盛公司协助刘伟办理房屋所有权证书，将美盛公司负责办证的合同义务变更为协助履行办证义务，与《商品房买卖合同》的约定不相符合；二、《商品房买卖合同》约定的违约金标准是双方当事人的真实意思表示，由于美盛公司未在约定期限申报办理房产证所需资料的备案造成不能及时办理房产证，导致刘伟不能对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，其违约行为给刘伟造成了实际损失，约定的违约金并未高于实际损失，原审不应当调减违约金；三、原审适用法律错误，本案违约金的计算方法应当依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定予以确定。请求撤销原判，改判：一、美盛公司在判决生效之日起三十日内为刘伟办理完成房屋所有权证书并交付给刘伟；二、美盛公司向刘伟赔偿房屋初始登记逾期违约金10078.12元、房屋转移登记逾期违约金852.27元、分户国有土地使用权证书逾期办理违约金18238.62元；三、全部诉讼费由美盛公司负担。
被上诉人美盛公司答辩称，一、根据《商品房买卖合同》的约定，美盛公司仅负有协助办证义务而非办证义务；二、原审对违约金进行调减符合法律规定。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，刘伟为证明其实际损失，提交刘伟与李良军签订的《房屋买卖合同》与公证书各一份。公证书的内容为刘伟与李良军签订的《预约合同》，拟以此证明刘伟将案涉房屋转让给李良军，双方约定尾款350000元的支付方式为李良军办理房屋产权证后通过向银行抵押贷款的方式向刘伟支付，因美盛公司未及时为刘伟办理房屋产权证，故刘伟与李良军无法办理房屋产权证转移登记，李良军也无法向银行进行抵押贷款，导致刘伟350000元的尾款至今未能收到。刘伟陈述：与李良军签订《房屋买卖合同》后，为确保双方执行《房屋买卖合同》所确定的内容，李良军、刘伟到四川省成都市律政公证处对《预约合同》办理了公证，双方执行的是《预约合同》中的约定。
美盛公司发表质证意见称：对于《买卖合同》及经公证的《预约合同》的真实性无异议，但刘伟与李良军签订的买卖合同在先，经公证的预约合同在后，不符合常理。
本院认为，刘伟在二审中提交的证据经刘伟、李良军签字，《预约合同》经四川省成都市律政公证处公证，《房屋买卖合同》中的内容、签字与《预约合同》相互对应，故本院对《房屋买卖合同》及经公证的《预约合同》予以采信。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
二审另查明：2013年1月5日，刘伟与李良军签订《预约合同》，约定刘伟以转让价500000元将“美盛?弗客城”5幢1单元4楼401号房屋转让给李良军，并约定了付款方式。房款的尾款350000元的支付方式为“由乙方（即李良军）通过向银行按揭贷款的方式支付给甲方（即刘伟）”。《预约合同》第三条第2款约定：“双方约定在甲方取得产权证后的一个月内由甲、乙双方应各自备齐办理房屋过户手续及贷款手续所需的资料共同前往银行及房管局办理按揭贷款手续及产权交易过户手续，将该房屋过户给乙方”。2013年1月6日，刘伟、李良军在四川省成都市律政公证处对《预约合同》进行了公证。《预约合同》签订后，刘伟将上述房屋交付李良军，李良军已入住使用。刘伟、李良军约定的房屋尾款350000元，李良军未向刘伟支付。
本院认为，根据刘伟的上诉请求与理由，本案的主要争议焦点在于：一、原审判决美盛公司“协助”刘伟办理案涉房屋所有权证书是否符合合同约定；二、原审是否应当调减逾期办理房屋初始登记违约金和逾期协助办理房屋转移登记违约金，调减幅度是否适当；三、刘伟关于逾期协助办理国有土地使用权证违约金的主张是否应当支持；四、本案是否应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。
关于原审判决美盛公司“协助”刘伟办理案涉房屋所有权证书是否符合合同约定的问题，虽然刘伟上诉认为合同约定美盛公司负有办证义务而非协助办证义务、原审判决美盛公司协助办证与合同约定不符，但《商品房买卖合同》第十九条“买受人同意委托美盛公司向权属登记机关申请办理房屋转移登记”以及《商品房买卖合同补充协议》第八条“出卖人在取得商品房所有权证（大产权）之日起的180日内，按照政府规定程序协助买受人或者按照买受人的委托开始办理房屋过户手续”的约定表明，美盛公司就转移登记所负的合同义务为向权属登记机关申请办理房屋转移登记而非由其自行办理房屋转移登记，且根据《中华人民共和国物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”之规定，美盛公司并不具有办理房屋产权登记的权力和职能，其仅能根据合同约定履行协助办证义务，故原审判决美盛公司履行协助办证义务符合合同约定和法律规定，本院予以维持。
对于原审是否应当调减逾期办理房屋初始登记、逾期协助办理房屋转移登记违约金以及调减幅度是否适当的问题，其要点在于双方约定的违约金标准是否过分高于刘伟的损失。刘伟虽未在一审中提供充分的证据以证明其实际损失，但其在二审诉讼中能够证明其于2013年1月5日将案涉房屋转卖给李良军，因美盛公司逾期办理房屋产权登记而导致其无法从李良军处收取购房尾款350000元的事实，刘伟因此所遭受的资金时间价值损失即使按同期存款利率计算亦未过分高于其所诉请主张的违约金金额，ＸＸ关于违约金不应当调减的上诉请求具有事实依据，本院予以支持。原审对违约金调减不当，本院予以纠正。
关于逾期协助办理国有土地使用权证违约金是否应当支持的问题，双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定“在所有房屋分户产权证书办理完毕后的壹年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证书”，由于案涉房屋产权转移登记尚未办理完毕，故办理国有土地使用权证的约定期限尚未届满，本院对刘伟对逾期协助办理国有土地使用权证违约金的诉请暂不支持，如美盛公司在约定期限届满后仍未完成协助办理国有土地使用权证义务，刘伟可另行就此主张相应权利。
关于本案是否应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的问题，该条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定表明，适用该规定的前提为“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”，而本案双方当事人在《商品房买卖合同》中就违约金作出了明确约定，且刘伟亦是根据合同的违约金条款计算并主张违约金，故本案不存在适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的事实条件，原审适用法律并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第3551号民事判决第一、三项，即“四川美盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助刘伟办理美盛?弗客城5幢1单元4楼401号房屋的所有权证书”、“驳回刘伟的其他诉讼请求”；
二、变更四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第3551号民事判决第二项“四川美盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付刘伟违约金1850元”为“四川美盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付刘伟房屋逾期初始登记违约金10078.12元、逾期转移登记违约金852.27元”。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费776元，由刘伟负担300元，四川美盛房地产开发有限公司负担476元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
审 判 员 尹 英
代理审判员 王 果
二〇一五年三月十三日
书 记 员 李 丹