上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1693号
上诉人（原审原告）桂彪，男，1962年9月9日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
上诉人（原审原告）沈蓓蕾，女，1967年8月13日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
上诉人（原审被告）上海浦卫房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人张宁。
委托代理人匡奕。
委托代理人王辉。
上诉人桂彪、沈蓓蕾、上海浦卫房地产开发有限公司（以下简称“浦卫房产”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人桂彪、沈蓓蕾，上诉人浦卫房产的委托代理人匡奕、王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月11日，桂彪、沈蓓蕾与浦卫房产签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：桂彪、沈蓓蕾向浦卫房产购买上海市青浦区清河湾路XXX弄富力桃园XX号（以下简称“涉案房屋”），据浦卫房产暂测该房屋建筑面积为218.03平方米，其中套内建筑面积为196.16平方米、公用分摊建筑面积为21.87平方米，另有地下附属面积103.10平方米；每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币（以下币种均为人民币）15，364.86元，根据浦卫房产暂测的房屋建筑面积，桂彪、沈蓓蕾购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为335万元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得《住宅交付使用许可证》，浦卫房产对该房屋设定的抵押已注销；浦卫房产已按规定缴纳了物业维修基金；浦卫房产承诺在2010年10月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同第十一条约定浦卫房产定于2010年4月30日前将该房屋交付给桂彪、沈蓓蕾，除不可抗力外。合同第十二条约定浦卫房产如未在本合同第十一条约定期限交付房屋，应当向桂彪、沈蓓蕾支付违约金，违约金按桂彪、沈蓓蕾已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，桂彪、沈蓓蕾有权单方面解除本合同。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，浦卫房产在交付之日前5天书面通知桂彪、沈蓓蕾办理交付该房屋的手续，桂彪、沈蓓蕾应在收到该通知之日起2天内，会同浦卫房产对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为桂彪、沈蓓蕾收取房屋钥匙。在验收交接时，浦卫房产应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，浦卫房产应向桂彪、沈蓓蕾提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，浦卫房产应当根据桂彪、沈蓓蕾的要求提供实测面积的有关资料。浦卫房产如不出示和不提供前款规定的材料，桂彪、沈蓓蕾有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由浦卫房产承担。合同第十五条约定该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由浦卫房产转移给桂彪、沈蓓蕾。如桂彪、沈蓓蕾未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，浦卫房产应当发出书面催告书一次。桂彪、沈蓓蕾未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由桂彪、沈蓓蕾承担。合同第二十二条约定浦卫房产交付该房屋有其他工程质量问题的，桂彪、沈蓓蕾在保修期内有权要求浦卫房产除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，桂彪、沈蓓蕾按约付清了全部购房款。在合同约定的交房日之前、2010年4月下旬时，浦卫房产向桂彪、沈蓓蕾发送了房屋交付使用通知书通知桂彪、沈蓓蕾前往收房，桂彪、沈蓓蕾实际于2010年5月28日前往收房并办理了房屋交接手续。2010年5月28日交接验收房屋时，因桂彪、沈蓓蕾发现房屋存在一些质量问题，因此将其中一把施工钥匙交由物业服务中心，便于进行修缮检查。钥匙由物业经办人员签字出具回执。2012年2月14日，物业经办人员孙明明出具《证明》表述：“富力桃园1A区73号至今钥匙留存物业（用于维修使用）”。桂彪、沈蓓蕾自述于2012年4月15日收回上述留存于物业处的钥匙。
2012年4月27日，桂彪、沈蓓蕾向原审法院起诉称：其在房屋验收过程中发现地下室地面及墙面不平整、地下室墙面有水渍等现象，其当即询问了浦卫房产房屋是否存在渗漏水等质量问题。浦卫房产的物业答复会尽快检修，并向桂彪、沈蓓蕾要回了大门钥匙一把进行修缮工作。2010初夏梅雨季节期间，桂彪、沈蓓蕾多次电话询问修缮情况，被告知仍在修理中。2010至2011年的一年多时间理，桂彪、沈蓓蕾曾与物业公司多次交涉询问修缮事宜，均被告知尚在修理中，部分阳台全部被凿开未能恢复。浦卫房产人员也极力劝告桂彪、沈蓓蕾不要打官司，类似的案例会得到赔偿，定会为桂彪、沈蓓蕾积极修缮给予满意的答复的。直至2012年4月时浦卫房产尚在短信告知房屋目前仍处在维修收尾阶段。桂彪、沈蓓蕾认为涉案房屋交付至今因为质量问题根本无法入住，多次交涉也未能予以解决，故请求判令：1、确认浦卫房产于2010年5月28日交房无效，浦卫房产支付逾期交付房屋的违约金（按已付款335万元的日万分之五标准，自2010年5月28日起算至实际修复日止）；2、浦卫房产退还自2010年5月28日起桂彪、沈蓓蕾已经交付的3个月物业费1，816.3元；3、浦卫房产赔偿桂彪、沈蓓蕾已交的维修基金、契税合计110，000元及对应的利息损失（自2010年5月28日起算至实际修复之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、浦卫房产对房屋进行维修：（1）在本次修缮时拆除瓷砖墙面进行隔热层补装，并同时进行渗漏水处根治性修缮（桂彪、沈蓓蕾不接受在室内进行补装隔热层，因会造成室内面积损失）；（2）需按照法院指定质量检测单位鉴定报告中指出的修缮需要修复房屋14处渗漏；（3）拆除三楼平台层中的不合格保温层，重建平台；（4）需制定详细的修复材料品选用方案、施工实施方案、施工时间及进度并通报给桂彪、沈蓓蕾，并将修缮选用的材料样品封存以便修复后再次检测验证；桂彪、沈蓓蕾在修复过程中将聘请施工监理，浦卫房产需要支付合理的监理费用；（5）修复浦卫房产擅自闯入房屋进行所谓修缮导致的破坏损坏；5、浦卫房产追加房屋保修期五年；6、浦卫房产支付由于其原因导致桂彪、沈蓓蕾延误装修致装修公司合同延迟执行费用20，000元；7、浦卫房产支付桂彪、沈蓓蕾多次往返于市区及青浦支出的汽车汽油过路费等合计1，000元；因诉讼、房屋检测等造成的误工费3，000元；8、由浦卫房产承担修缮后再检测的2次房屋鉴定费。
原审审理中，浦卫房产辩称：1、其已按约交付房屋，桂彪、沈蓓蕾亦在合同约定的时间内前往现场办理了收房交接手续、缴纳了相关费用。故浦卫房产不存在逾期交房的行为，更谈不上需要支付逾期交房违约金的问题。即使存在逾期交房，2012年8月27日之前的违约金早已超过诉讼时效。即使存在逾期交房，给桂彪、沈蓓蕾造成的损失只是该房屋的空置损失，即可参照3，500元／月-4，000元／月的租金标准计算，不同意按照已付款的日万分之五标准计算。2、物业费、维修基金、契税等费用的收取主体不是浦卫房产，浦卫房产即使收取也仅仅是代物业公司或相关政府部门代收，桂彪、沈蓓蕾主张浦卫房产赔付没有法律依据。3、浦卫房产愿意根据鉴定机构出具的司法鉴定报告所列维修方案进行修复。若桂彪、沈蓓蕾要聘请监理相应的费用应由桂彪、沈蓓蕾自行负担。有关保温材料是否合格问题应由专业人员确定，保温层的材质也是符合相关规定的。4、根据房屋质量保修书规定，房屋保修期起算自交付日起，房屋已经按约交付，不存在追加保修期问题，也无相应法律规定。5、装修迟延执行费、过路油费、误工费等均与本案无关，桂彪、沈蓓蕾亦无相应的证据予以佐证，浦卫房产不予认可。6、检测费用、诉讼费用请法院依法处理，但浦卫房产不同意在修缮后再次进行检测。
原审法院在诉前调解阶段根据桂彪、沈蓓蕾的申请委托上海市房屋建筑设计院有限公司对涉案房屋存在的质量问题及修复方案一并进行司法鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司出具（2013）建鉴字第2010号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：涉案房屋地下室存在渗漏、上部墙体存在渗漏、外墙保温层厚度不满足原设计要求、外墙饰面石材嵌缝不密实、装饰线条存在开裂现象；上述质量问题均系开发商施工所致，影响房屋使用，建议进行修复。同时列明了相应的修复方案。桂彪、沈蓓蕾为此鉴定垫付了司法鉴定费10，000元。2014年8月12日，上海市房屋建筑设计院有限公司根据当事人的质证意见和法院的委托要求，出具《关于（2013）建鉴字第2010号司法鉴定意见书的补充说明》，表示：对于涉案房屋存在的外墙保温层厚度不满足原设计要求的质量缺陷，若在房屋室外进行维修，则修复工序为：首先，凿除保温砂浆厚度不满足设计要求的房屋外墙面砖及无机保温砂浆层，清理干净；做界面处理；然后，按原设计要求布设35mm厚无机保温砂浆层；最后，按原设计要求制作外墙装饰层。
原审审理中，原审法院会同当事人及鉴定人员于2014年8月26日前往现场查看房屋时，桂彪、沈蓓蕾称涉案房屋被浦卫房产人员擅自闯入后将部分墙体、顶面撬开破坏，并就此向公安机关进行了报案。对此，浦卫房产否认擅自进入房屋或撬开部分墙面的事实，也不清楚是何人在房屋内施工，但表示只要是那天显示被撬开的现场都愿意一并予以修复。2014年9月1日，上海市房屋建筑设计院有限公司对阁楼层的渗漏情况及其他部位的修补痕迹进行现场补充鉴定并出具《关于富力桃园73号补充鉴定的情况说明》，就上部结构外墙存在的新增渗漏点及现场发现的开凿修补痕迹一并出具了维修方法。同时，桂彪、沈蓓蕾提出浦卫房产施工的三层露台保温层厚度不满足使用说明书的要求而申请鉴定。2015年3月26日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具《关于（2013）青民三（民）初字第3712号司法鉴定情况说明》，表示：鉴于建筑工程司法鉴定需要现场保持完整状态，目前的现场已无法满足鉴定的需要，为此无法对涉案房屋三层露台保温层厚度是否满足使用说明书要求进行鉴定。
原审审理中，桂彪、沈蓓蕾提供了物业管理费发票、契税及物业维修基金缴纳的收款收据、家庭居室装饰装修施工合同、工商银行自动柜员机客户凭条等证据，以证明：1、房屋因质量问题不能入住使用，则其已经缴纳的物业费、契税、维修基金就是其实际损失，应由浦卫房产予以赔付。2、其于2012年4月5日即与装修公司签订了装修合同准备对涉案房屋进行装修，装修公司虽未开工施工但已经替桂彪、沈蓓蕾购买了部分装修材料、组织了装修工人；装修设计人员告诉桂彪、沈蓓蕾房屋存在严重渗漏水情况，之后因桂彪、沈蓓蕾与浦卫房产交涉未果才来诉讼，装修至今未能实际开工，桂彪、沈蓓蕾按照装修合同的约定需要赔付装修公司违约金2万元；桂彪、沈蓓蕾于2014年10月29日实际向装修公司支付了此2万元。浦卫房产则表示：对此些费用及证据均不予认可，物业费、维修基金、契税等费用并非浦卫房产收取，桂彪、沈蓓蕾要求浦卫房产返还也没有法律依据。所谓的装修违约金2万元即使桂彪、沈蓓蕾支付了，从证据本身也看不出系因房屋本身的原因所致的违约金。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。桂彪、沈蓓蕾与浦卫房产签订的上海市商品房预售合同是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，桂彪、沈蓓蕾向浦卫房产支付了全部购房款，浦卫房产理应按照合同约定向桂彪、沈蓓蕾交付合格房屋。浦卫房产虽向桂彪、沈蓓蕾交付了涉案房屋，但从桂彪、沈蓓蕾将钥匙留给物业用于维修的事实及诉讼中法院委托的鉴定机构对房屋进行质量检测结论来看，涉案房屋自始存在渗漏水等影响使用的质量问题。原审法院认为浦卫房产未能按照合同约定提供质量合格的房屋，显属违约，理应按照司法鉴定机构出具的鉴定意见书等所列明的维修方案进行实际维修。同时，因房屋质量问题致桂彪、沈蓓蕾至今未能使用房屋，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、质量问题的严重程度、桂彪、沈蓓蕾因此遭受的实际损失、同地段同类型房屋的租金标准等各类因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院确定浦卫房产需按照4，000元／月的费用标准向桂彪、沈蓓蕾支付自2010年5月28日起至实际修复日止的房屋空置损失。至于桂彪、沈蓓蕾的其余诉请，因缺乏与本案关联性、缺乏事实依据、缺乏法律依据，难以支持。
原审法院据此判决如下：一、浦卫房产应于判决生效之日起三十日内按（2013）建鉴字第2010号《司法鉴定意见书》、《关于（2013）建鉴字第2010号司法鉴定意见书的补充说明》、《关于富力桃园73号补充鉴定的情况说明》中列明的修复方案对桂彪、沈蓓蕾购买的位于上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号房屋存在的质量问题予以修复；二、浦卫房产应于判决生效之日起三十日内赔付桂彪、沈蓓蕾房屋空置损失费（按照4，000元／月标准，自2010年5月28日起算至实际修复日止）；三、桂彪、沈蓓蕾的其余诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，桂彪、沈蓓蕾不服，向本院提起上诉称，浦卫房产交付的房屋存在质量问题且至今未能修复，除原审判决确定的修复内容外，浦卫房产施工的第三层露台保温层厚度不满足说明书的要求，故桂彪、沈蓓蕾提出要求浦卫房产拆除上述露台保温层并重建的原审诉请应得到法院支持。因浦卫房产的违约行为导致桂彪、沈蓓蕾的合同权益受损，浦卫房产理应赔偿桂彪、沈蓓蕾支付给装修公司的合同延迟执行费用20，000元，浦卫房产同时应承担房屋修缮后的再次鉴定费用。桂彪、沈蓓蕾据此请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判。
上诉人浦卫房产亦不服原审判决，向本院提起上诉称，涉案房屋在交付时仅存在轻微的质量瑕疵，不存在根本影响居住的质量问题。原审法院在桂彪、沈蓓蕾未举证证明房屋质量瑕疵与损失赔偿之间存在因果关系的情况下草率认定浦卫房产应承担房屋空置费有失公允。据此请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本案审理中，浦卫房产向本院出具《修复确认书》表示，虽涉案房屋第三层露台被开挖非其所为也非其责任，但为维护与业主之间的良好关系，浦卫房产愿意按照《上海市新建住宅使用说明书》的要求对涉案房屋第三层露台被开挖部分免费予以维修。
本院认为，居住使用是购房者购买房屋的主要目的之一，开发商交付的房屋应具备安全、可供正常使用的基本条件。根据原审法院委托的鉴定机构出具的司法鉴定意见，涉案房屋至今仍存在地下室渗漏、上部墙体渗漏、外墙保温层厚度不满足原设计要求、外墙饰面石材嵌缝不密实、装饰线条存在开裂现象。故原审法院以浦卫房产未能按照合同约定提供质量合格的房屋构成违约为由并综合考虑各因素判决浦卫房产支付桂彪、沈蓓蕾相应的房屋空置损失并无不当。就涉案房屋第三层露台保温层厚度问题，因浦卫房产在二审审理中明确表示愿意按照《上海市新建住宅使用说明书》的要求对涉案房屋第三层露台被开挖部分免费予以维修，本院予以认可。桂彪、沈蓓蕾要求浦卫房产赔偿其支付给装修公司的合同延迟执行费用，鉴于桂彪、沈蓓蕾在尚未收到交房通知之前就与装修公司签订装修合同并约定延迟施工的赔偿费用，因此造成的损失超过浦卫房产所能预见，桂彪、沈蓓蕾要求浦卫房产承担相关损失缺乏法律依据。原审判决生效后，浦卫房产应按照判决确定的修复方案对涉案房屋的质量问题进行修复，桂彪、沈蓓蕾在修复工作尚未开始的情况下就要求浦卫房产承担房屋修缮后的再次鉴定费用亦缺乏事实及法律依据。综上，本院对桂彪、沈蓓蕾的相关上诉请求及浦卫房产的上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3712号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3712号民事判决第三项；
三、上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内按照涉案房屋的《上海市新建住宅使用说明书》的要求对房屋第三层露台被开挖部分予以修复；
四、桂彪、沈蓓蕾的其余诉讼请求不予支持。
一审案件受理费2，930.60元、质量鉴定费10，000元，共计12，930.60元，由上海浦卫房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1，710元，由上诉人桂彪、沈蓓蕾负担630元。与上诉人上海浦卫房地产开发有限公司负担1，080元。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一六年一月二十五日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。