徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2108号
原告徐某。
原告吴某某。
二原告共同委托代理人史某某。
被告徐州某某置业有限公司。
法定代表人耿某。
委托代理人黄某某。
委托代理人贾某某。
原告徐某、吴某某诉被告徐州某某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴某某及其与原告徐某的共同委托代理人史某某、被告徐州某某置业有限公司的委托代理人黄某某与贾某某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
二原告诉称：二原告与被告于2014年4月2日签订商品房买卖合同一份，合同约定被告将开发的某某第A2-9幢3单元302室房屋出售给二原告，价款为1201695元。合同约定被告应于2014年12月31日前将上述房屋交付给二原告，并约定了被告逾期交房违约责任等事项。合同签订后，二原告履行了支付全部房款的义务。2014年12月31日，二原告未收到房屋交付通知书，联系被告后被告工作人员告知尚不能交房，具体交房日期要等通知。2015年3月31日，二原告收到被告发出的房屋交付通知书，通知带齐材料至被告处办理交房手续。办理交房手续前，被告要求二原告签署关于商品房买卖合同的补充协议，要求二原告同意将交房日期变更为2015年3月31日。二原告不同意签署，被告即以各种理由推诿，不予办理交房手续。二原告多次与被告协商未果，被告依然拒绝交房。二原告认为，被告迟延交房不存在法定或约定的免责事由，其行为构成违约，应按合同约定向二原告支付违约金。被告不但不支付违约金，还强迫二原告变更合同、放弃权利，拒绝向二原告交房，严重侵害了二原告的合法利益。为此，请求判令被告：1、履行合同约定的交房义务。2、支付逾期交房违约金（以总房款1201695元为基数，按照日万分之三的标准，自2015年1月1日起计算至实际交付房屋之日止）。3、承担本案的诉讼费用。
被告辩称：二原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。被告已经向二原告履行完毕交付房屋的义务。被告已取得合同约定的涉案房屋交付证明文件，已按照合同约定的方式向二原告送达了房屋交付通知，同时二原告对房屋已经具备交付条件也是明知的。根据双方合同补充协议第6条约定，不论被告以何种方式通知二原告办理房屋交付手续，如果二原告未收到房屋交付通知，均以双方买卖合同约定的时间截止日为交付时间，二原告应当在2015年1月15日前办理房屋交接手续，同时根据双方合同补充协议第七条第三项约定，被告提供了证明文件以后，二原告应当按照合同约定接收商品房办理房屋交接手续，否则该商品房自合同约定的交付之日即视为已交付给二原告。二原告在诉状中称直至2015年3月31日才收到被告的房屋交付通知明显不是事实。事实上，被告在通过公告、电话等方式通知二原告交付房屋以后，二原告也在合同约定的时间内查验了房屋，仅仅因为被告所交付的房屋中的个别物品与被告存在分歧而拒绝接收房屋，责任在于二原告。被告认为视同被告交付房屋的具体时间是2015年1月15日，二原告实际验房时间为2015年2月27日。被告不存在逾期交付房屋的行为，不应当承担逾期交房违约责任。
二原告为证明其主张，提供如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明双方存在商品房买卖合同关系，涉案房屋总价款为1201695元，交付期限为2014年12月31日前，双方就交付条件、逾期交房违约责任、装饰设备标准等均作了明确约定。2、房屋交付通知书及房屋交付指引各一份，证明房屋交付通知书中注明办理房屋交付的时间为2015年3月31日，房屋交付指引中注明需携带的资料第一条即为房屋交付通知书。3、EMS快递单原件一份，寄件时间为2015年3月30日14时，证明被告将房屋交付通知及房屋交付指引邮寄给二原告。4、关于商品房买卖合同的补充协议一份，证明二原告在与被告办理房屋交接手续时，被告要求二原告签署补充协议同意将房屋交付期限变更为2015年3月31日。5、视频光盘一张及对应的文字材料三份，视频光盘包含四段录像，其中，2015年5月20日看房录像两段，证明二原告在2015年5月20日看房时，物业及被告工作人员均在场，二原告要求办理交房手续，被告工作人员说还未交房不能办理；2015年5月24日与被告公司男性邓经理协商交房事宜录像一段，证明二原告在与被告协商交房事宜时，被告公司的邓经理要求二原告签署补充协议，二原告不同意签署，被告公司的邓经理要求二原告走法律程序；2015年7月4日在物业处办理交房手续录像一段，证明直至2015年7月二原告要求办理交房手续时，物业以二原告未与被告签订补充协议为由不与二原告办理交房手续，录像中可以看出签订补充协议是被告要求的。6、录音光盘一张及对应的文字材料两份，录音分别为2015年5月9日原告徐某与某某销售人员梁某某（音）的通话以及2015年7月4日原告吴某某的哥哥王某与某某刘经理通话，证明二原告要求被告办理房屋交接手续，被告均要求二原告签署补充协议或多交物业费，否则不予办理。7、通话明细四份，为二原告多次主动联系被告的通话，其中0516-66990788为某某客服电话，158××××0365为某某小梁电话，186××××3930为某某刘经理电话，证明二原告多次联系被告要求办理房屋交接手续。
被告的质证意见是：1、对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但双方在合同补充协议就房屋交付进行了补充约定，不能证明被告存在逾期交房的违约行为。2、对证据2的真实性、合法性无异议，但对二原告的证明目的、证据与本案的关联性不认可。房屋交付通知书是二原告在收到被告的交房通知于2015年2月27日办理验房手续后，违反合同约定拒绝接收房屋，被告再次向二原告书面邮寄送达的，被告要求二原告履行接收房屋的义务，不能证明被告存在逾期交房的违约行为。3、对证据3的真实性、合法性无异议，但对二原告的证明目的、证据与本案的关联性不认可。4、对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，被告没有必要要求二原告签署该补充协议。5、对证据5中2015年5月20日录像两段、2015年5月24日录像一段，被告对上述录像中的人员身份以及谈话内容均无法确认，无法证明二原告所要证明的内容。对证据5中2015年7月4日录像一段，被告认为：（1）录像中的办公地点为涉案房屋所在小区的物业服务中心。（2）无法确认2015年7月4日这一录像时间，对于录像中所谓的原告徐某，被告不清楚也不认识。该录像画面中显示正面穿白衬衫的女性工作人员并非被告工作人员，二原告已明确其为物业管理人员。（3）二原告主张该工作人员称二原告没有与被告签署相关的补充协议，不能从2015年4月1日起开始计算物业费，该主张不能成立。被告并未也没有必要要求二原告签署该补充协议，事实上，二原告早在2015年2月27日已办理验房手续，根本不存在再通过补充协议变更房屋交付时间至2015年3月31日的事实。根据画面中工作人员表述，之所以他们需要这样的协议，只是为了帮助二原告减免2015年3月31日前的物业费，而物业费的收取与被告的交房义务无关。6、对证据6中2015年5月9日原告徐某与某某销售人员梁新玉通话，被告对其真实性、关联性和证明目的均不认可，梁新玉非被告公司工作人员，结合二原告所提交的证据7，被告认为并不存在二原告主张的2015年5月9日通话记录，被告无法确认通话相对方为被告工作人员。从通话内容可以看出，验房就属于交房，这与被告主张的观点一致。对证据6中2015年7月4日原告吴某某的哥哥王洋与某某刘经理通话，被告认为没有相关的通话记录相印证，被告无法确认录音中人员身份，对通话内容也不予认可。7、对证据7的真实性予以认可，关联性和证明目的均不予以认可。0516-66990788是被告客服电话，从通话记录可以看出，既有二原告拨打被告的客服电话，也有被告拨打二原告的电话，事实上，被告工作人员早在2014年12月31日就电话通知二原告接收房屋，二原告在诉状中也称就此打电话给被告，故二原告与被告有电话往来是正常的。二原告在2015年2月27日进行了验房，被告并未拒绝向二原告交房，双方争议的是涉案房屋内的有关物品，二原告为此还殴打了被告工作人员。
被告提交的证据为：1、商品房买卖合同一份，证明双方在合同及补充协议中就房屋交付通知等内容进行了明确约定。2、商品房预售许可证一份，证明被告销售涉案房屋为合法销售。3、交付使用通知书一份，证明被告已取得涉案房屋交付使用批准文件，涉案房屋已具备合同约定的交付条件。4、通知一份，为被告于2014年12月31日在徐州日报发布，证明被告已通过报纸公告及二原告在诉状中陈述的电话通知的方式，通知二原告涉案房屋具备了交付条件。5、某某装修房验收单一份、住宅管道地漏通水记录一份、记录单一份、业主验房情况记录单一份、装修房客户验房指引表一份，证明二原告已在被告通知后于2015年2月27日办理涉案房屋所有的验房手续。
二原告的质证意见是：1、对证据1的真实性无异议，合同附件四其他约定中对房屋的装饰装修有明确约定。2、对证据2的真实性无异议。3、对证据3的真实性无异议。4、对证据4的真实性无异议，但存在重大瑕疵。该份报纸为2014年12月31日的报纸，通知内容为请您于2014年12月31日（含）前至项目所在地集中办理房屋交接手续，事实上办理手续是不可能的。通知中还注明详情请留意我公司向您邮寄的房屋交付通知书，由此可见，房屋交付的具体手续与时间应以房屋交付通知书为准。5、对证据5的真实性无异议，可以证明在2015年2月27日涉案房屋才达到双方合同约定的交付标准，此后二原告强烈要求被告办理交付手续，被告却以各种理由不予办理。
本院经审查后认为，对于二原告所举证据1，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议；对于二原告所举证据2、3，被告对其真实性、合法性均无异议；对于二原告所举证据7，被告对其真实性予以认可。上述证据形式与来源合法，其内容与本案具有关联性，均可以作为定案的依据。对于二原告所举证据4，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，二原告未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。对于二原告所举证据5，被告均无法确认录像中相关人员的身份，二原告亦未提供其他证据予以佐证，从录像内容来看，该证据亦无法证明二原告主张的证明观点，本院不予采信。对于二原告所举证据6，被告对其真实性未予认可，2015年5月9日原告徐某与某某销售人员梁新玉（音）的通话录音不能与二原告所举证据7中的通话明细相印证，因二原告所举证据7均为原告徐某名下手机通话明细，2015年7月4日原告吴某某的哥哥王洋与某某刘经理通话录音亦不能与二原告所举证据7相印证，二原告亦未提供其他证据予以佐证，故对证据6本院不予采信。对于被告所举证据1-5，二原告对其真实性均无异议，上述证据形式与来源合法，其内容与本案具有关联性，均可以作为定案的依据。
根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2014年4月2日，二原告与被告签订商品房买卖合同一份，被告将其开发的某某第A2-9幢3单元302室房屋出售给二原告，价款为1201695元。合同签订后，二原告向被告支付了涉案房屋的全部房款1201695元。
上述商品房买卖合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。
上述商品房买卖合同第九条约定出卖人逾期交房违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、（空白）。
上述商品房买卖合同第十一条交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应自出卖人发出交付通知30天以内以书面形式告知出卖人，并经出卖人同意方可延期收房。否则，从合同约定的交付日起，视作买受人已接收该商品房，房屋及室内装饰设备毁损、灭失的风险及水、电、有线电视、供热采暖、物业管理费等相关费用自该日起由买受人自行承担，保修期亦从此日起计算。买受人同时应向出卖人支付每日100元的逾期违约金。
上述商品房买卖合同附件四：合同补充协议第6条约定关于房屋交付通知：除买受人未能按合同的约定缴纳房款及相关费用外，出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，按照本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜。出卖人以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付日，买受人应在此日起15天内前往房屋所在地办理交接手续。
上述商品房买卖合同附件四：合同补充协议第7条关于房屋交付及验收中约定：在接到出卖人的交付通知后，买受人应按通知要求的时间到商品房所在地的售楼中心或者出卖人通知的地点办理交接手续。出卖人按照合同规定提供证明文件后，买受人应当按合同约定接收该商品房，办理房屋交接手续。否则，该商品房自合同约定的交付之日起即视为已交付给买受人。
2014年12月23日，徐州市城乡建设局就某某A1-1-12、A2-1-9、A3-1-19号楼住宅项目向被告颁发交付使用通知书。
2014年12月31日，被告在当日出版的徐州日报发布通知，内容为：各位业主：我司开发建设的鼓楼区天齐路6号某某项目一期及已售车位已达到商品房买卖合同约定的交付条件，请您于2014年12月31日（含）前至项目所在地集中办理房屋和车位交付手续。详情请留意我司向您邮寄的房屋交付通知书或交付电话通知。特此公告。咨询电话：0516-6699****。落款为徐州某某置业有限公司，2014年12月30日。
2015年2月27日，二原告对涉案房屋有关事项进行了查验并确认。
2015年3月31日，二原告收到被告邮寄的书面房屋交付通知书与房屋交付指引。房屋交付通知书显示，办理交付手续的时间为2015年3月31日，办理交付手续的地点为徐州某某会所。
2015年5月至7月，二原告与被告进行了电话往来。
另查明，2013年8月1日，徐州市住房保障和房产管理局就某某项目向被告颁发商品房预售许可证。涉案房屋现由被告占有使用。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，二原告与被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，被告应当按照合同约定将涉案房屋交付给二原告。
关于二原告的第一项诉讼请求，即要求被告履行合同约定的交房义务。本院认为，根据双方合同第八条的约定，被告已取得涉案房屋的交付使用通知书，涉案房屋已具备合同约定的交付条件，庭审中，被告亦同意将涉案房屋交付给二原告，本院予以确认。
关于二原告的第二项诉讼请求，即要求被告支付逾期交房违约金（以总房款1201695元为基数，按照日万分之三的标准，自2015年1月1日起计算至实际交付房屋之日止）。本院认为,第一，关于被告是否存在逾期交房违约行为。根据双方合同第八条、第十一条的约定，被告应于2014年12月31日前向二原告交付符合约定条件的房屋，并应当书面通知二原告办理交付手续。“书面通知”即被告将其意思表示以书面方式送达二原告。1、被告主张其于2014年12月31日在徐州日报通过报纸公告的方式通知二原告交付房屋，二原告对此未予认可。二原告与被告一致认可双方并未约定以报纸公告的方式通知交付房屋，被告虽抗辩称双方合同已约定被告应当书面通知二原告办理房屋交付手续，并认为报纸公告通知为合同约定的书面通知的一种，实际上，庭审中被告亦陈述不能明确确定二原告能够在第一时间知晓被告报纸公告的内容，即将报纸公告的内容送达二原告，且从该报纸公告“详情请留意我司向您邮寄的房屋交付通知书或交付电话通知”这一内容可以看出，具体的交付通知应以邮寄的房屋交付通知书或交付电话通知为准，故对被告的上述主张，本院不予采信。2、被告还主张其于2014年12月31日与二原告电话通话，并在电话中明确告知二原告公告通知交付及可以办理交房手续，二原告虽认可其与被告于当日进行电话通话，但对其他内容不予认可，被告亦未提供其他证据予以证明，故对被告主张的其于2014年12月31日电话告知二原告公告通知交付及可以办理交房手续，本院亦不予采信。3、被告又主张二原告于2015年2月27日至涉案房屋处验收房屋，认为该验收行为为被告已向二原告履行交付房屋义务。实际上，二原告虽于2015年2月27日对涉案房屋进行了查验并确认，但从验收签署的相关书面材料内容可以看出，验收内容与被告邮寄给二原告的房屋交付通知书与房屋交付指引记载的内容不完全一致，被告虽主张二原告验收房屋后未将房屋钥匙交付给二原告是因二原告拒绝接收，但并未提供证据予以证明，且双方并未对验收房屋视为交付房屋进行约定，故对被告上述主张本院亦不予采信。4、根据双方合同约定，二原告收到被告邮寄的房屋交付通知书等书面材料后，应按照房屋交付通知书记载的内容于2015年3月31日至徐州某某会所办理房屋交付手续。庭审中，二原告虽主张其于当日前往办理房屋交付手续，因被告要求签署补充协议变更交付时间，双方未能达成一致意见而导致未能办理交付手续，但未能举证予以证明。双方合同附件四：合同补充协议第6条虽约定“不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付日，买受人应在此日起15天内前往房屋所在地办理交接手续。”，该约定的情形为买受人未收到交付通知。实际上，二原告已于2015年3月31日收到被告邮寄的房屋交付通知书，故本案不应适用上述第6条约定。而根据双方合同第十一条、附件四：合同补充协议第7条约定的内容可以看出，上述两条约定的是买受人未及时办理房屋交付手续时视作接收、房屋风险转移等，并未免除被告因逾期交房而应承担的违约责任。综上，本院认定被告向二原告履行交付房屋义务的时间为2015年3月31日。被告未能按照合同约定如期向二原告交付涉案房屋，被告的上述行为违反了双方合同约定，构成违约，应当承担违约责任，向二原告支付违约金。至于二原告主张的自2015年4月1日起被告应当承担逾期交房违约责任。根据双方合同第十一条、附件四：合同补充协议第7条约定，因二原告的原因未能于2015年3月31日办理房屋交付手续，从合同约定的交付日起，视作二原告已接收房屋。因二原告未举证证明自2015年4月1日起被告存在逾期交房行为，故二原告主张被告自2015年4月1日起应承担违约责任，事实依据不足，本院不予支持。第二，关于被告应支付逾期交房违约金的具体数额。根据双方合同第九条的约定，被告应向二原告承担逾期交房违约责任的期间为：自2015年1月1日起至2015年3月31日止，上述期间共90日。经计算，逾期交房违约金数额为32446元（已交付房价款1201695元×3‱×90日）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告徐州某某置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告徐某、吴某某交付某某第A2-9幢3单元302室房屋；
二、被告徐州某某置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐某、吴某某支付逾期交房违约金32446元；
三、驳回原告徐某、吴某某的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1674元（二原告已预付），由二原告负担1063元（已付），由被告负担611元（由被告随上述案款一并支付给二原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判长 匡 伟
审判员 王 敏
审判员 孙 超
二〇一六年六月一日
书记员 高丽丽