重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初4435号原告重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路86号。法定代表人刘玉兰，总经理。委托代理人王善波，男，1978年7月19日生，汉族，住重庆市綦江县。委托代理人杨功敏，女，1985年4月8日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告陈先德，男，1952年3月18日生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人陈勇，女，1977年10月19日生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆大川集团物业管理有限公司（下称大川公司）与被告陈先德物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法决定适用小额诉讼程序，由代理审判员肖明明独任审判，于2016年4月26日公开开庭进行了审理，书记员蒋红担任法庭记录。原告大川公司的委托代理人王善波、杨功敏，被告陈先德的委托代理人陈勇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大川公司诉称，被告为重庆市江北区石马河大川壹江城小区X-X-X号房屋业主，该小区自2013年4月1日起一直由原告提供物业管理服务。原告在提供物业管理期间履行相关职责，但被告自2013年4月1日起欠交物业管理服务费用至今，经多次催缴均拒绝交纳。综上，起诉请求：被告支付2013年4月1日至2016年2月29日期间的物业费3318元、公摊费350元，并支付以欠付金额为基数按每日千分之三标准计算的违约金至本金付清之日止。本案诉讼费用由被告承担。被告陈先德辩称，之所以未交纳大川公司所主张期间内的物业服务费用，是因为大川公司未按约定履行合同义务，也未按国家规定和收费标准提供物业服务，不从服务的角度去解决问题，只是以门上贴条方式催费，最后提起诉讼。本案是原告首先违约：1.大川公司至今未公示物业管理资质、收费许可证以及物价局备案资料，私自违法收费。2.业主自入住以来大川公司没有建立健全财务制度，从未公示物业收费收支情况，在收取费用后从不主动开具发票，有偷税漏税嫌疑。公摊费每户统一按每月10元收取，并无收费依据。大川公司私自将小区车库出租作为家具厂仓库和钢筋加工作坊收取租金，大量使用水电，不应由业主分担费用。大川公司私自将公告栏电梯厢等位置设商业广告对外招租牟利，且未向业主公布收益明细及流向，严重侵害业主权利。3.大川公司的物业人员配备和管理存在问题。小区未封闭，门禁系统未启用，人员可随意进出，小区发生多起盗窃案。小区安保人员平均年龄为50多岁，保安亭无人值守，没有24小时安保巡逻，业主人身财产得不到保护。4.自业主入住以来，小区没有正规生活垃圾回收站，垃圾堆放点距E1住宅楼直线距离不到10米，且垃圾堆放清理不及时，垃圾占用车库出入道路。5.小区车辆乱停乱放占用业主共用道路和其他场地，大川公司不作为导致道路拥堵，且不安装减速带，车辆占用人行道，造成安全隐患。车库出入口门岗长期无人值守，车库设施长期损坏，严重漏水，地面排水沟基本损坏形成深坑，车库无人保洁无保安值守。6.小区设施损坏无人维修。外墙大面积脱落造成安全隐患，可视电话未安装入户，电梯经常故障未得到及时维修，楼道及小区照明灯达不到安全照明要求，业主门前及楼道被外来人员张贴小广告传单无人清理，小区景观绿化设施无人维护，公共绿地被人占用乱搭乱建无人管理，物业值班电话长期无人接听，监控设备不能正常工作导致业主安全无保障。综上所述，因大川公司未履行合同约定，未提供符合行业收费标准的服务，故被告有权根据合同法暂时拒绝交纳物管费用。在大川公司按法律规定及相关标准解决业主实质问题后，被告立即交纳欠付费用。经审理查明，大川公司系二级资质等级的物业服务企业，陈先德系重庆市江北区大川水岸壹江城小区X-X-X号房屋（即江北区大川水岸小区12号2-6号房屋，建筑面积78.96平方米）的业主。2008年4月16日，大川公司与重庆大川集团房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由大川公司为壹江城小区提供前期物业服务。合同第三条约定大川公司提供的公共性物业服务主要内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、管理和运行；小区共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；法律政策规定应由大川公司管理服务的其它服务事项。合同第六条约定物业服务收费选择包干制方式，收费标准如下（按建筑面积计算）：电梯房1.5元/月·平方米。第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，向业主分摊计收。第八条约定，业主应于交房（发出交房通知之日起20日视为交房）之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；物业服务费用按月（也可以按季或年）交纳，业主或物业使用人应在每月（按季或年交纳者在季或年的第一个月的）前10日履行交纳义务。合同第二十三条约定，本合同期限3年，自2008年4月16日起至2011年4月15日止。合同第二十四条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆大川集团房地产开发有限公司应在此期间内选聘新的物业管理企业，重新签订物业服务合同。第三十条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向大川公司支付违约金。2008年5月14日，该合同在重庆市江北区房屋管理局进行备案。另，该合同期满后，双方未续签书面合同，小区内亦未成立业主委员会；截止本案法庭辩论终结前，大川公司仍依该合同在壹江城小区提供物业服务。2012年7月18日，陈先德签署《“壹江城”临时管理规约》，该规约对物业的使用、维修养护、业主的共同利益及违约责任等事项进行了约定。庭审中，大川公司陈述，其实际按照1.2元/月·平方米的标准向陈先德计收物业服务费。此外，另举示电梯维修保养合同、生活垃圾清运合同、保洁承包合同、巡查记录表、巡查签到表、值班记录、来访人员登记本、客户服务中心信息记录本等证据，拟证明其履行合同义务的相关事实。陈先德质证认为，只认可生活垃圾清运合同，但大川公司并未按该合同履行义务；对其他证据均不认可。同时，陈先德亦举示照片和视听资料各一组，拟证明大川公司未尽到服务职责以及答辩意见中所反映的诸多服务质量问题。大川公司质证认为，该组证据的形成时间和地点均不能确认，与本案无关。另，案件审理中，大川公司申请撤回要求陈先德支付公摊费的诉讼请求。以上事实，有《前期物业服务合同》及备案证明、《临时管理规约》、电梯维修保养合同等、照片、视听资料、产权证及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为，大川公司与重庆大川集团房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，依合法程序进入涉讼小区并提供物业管理服务；虽然该合同期满后，双方未续签书面合同，但大川公司继续一直以物业服务企业身份为小区提供物业服务；故为维护该小区整体的物业管理秩序及全体业主公共利益，仍宜认定大川公司与小区业主之间存在事实上的物业服务合同关系。但是，从规范的角度，大川公司应积极敦促小区开发建设单位履行法定程序续订前期物业服务合同或选聘新的前期物业服务企业。综上，依据物业管理条例及相关司法解释的规定，大川公司与业主陈先德之间成立真实合法的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》的规定以及涉讼前期物业服务合同的约定，业主负有交纳物业服务费用的义务。被告陈先德抗辩认为，大川公司未公示物价部门核定的收费标准，缺乏收费依据，未公开公共收益收支明细，收取费用未开具发票，且存在诸多物业服务不到位的地方，故拒绝交费。对此，本院认为，首先，物业服务合同属于平等主体之间订立的民事交易合同，其价款和对价由双方当事人在市场机制调节下自愿协商确定；故物业服务收费不属于行政审批事项范围，如合同约定的收费标准违反有关价格行政法律规定，则相应主体应接受行政处罚并承担民事责任，但并不影响合同效力及合同履行。其次，要求公开小区共有收益收支情况属于业主享有的成员权利，业主可依法主张相应权利，但不能在本案中以此作为拒绝履行合同义务的正当理由。再次，依法开具发票是相应市场主体所负有的法定义务，如大川公司收取费用后未依法依规开具发票，则应承担相应行政法律责任，但业主不能以未开发票为由拒绝履行合同主要义务。最后，陈先德举示的照片及视听资料等证据即便在能予采纳的情况下，也仅能证明该证据形成之时的客观状况，并不能进一步证明该状况是否持续存在以及所持续的期间长短，故其并不能据此拒交相关物业服务费用。并且，如物业服务企业在履约过程中存在轻微瑕疵，且其严重程度未能达到可使业主拒交或少交物业服务费用的情形，业主虽有权利督促和要求物业服务企业针对性地予以改进和完善，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以拒交费用的方式进行对抗。综上，本案中陈先德应依约向大川公司支付欠付的物业服务费用。具体而言，2013年4月1日至2016年2月29日期间的物业服务费为：78.96平方米×1.2元/月·平方米×35个月=3316.32元。大川公司相应诉讼请求中超出前述金额的部分，本院不予支持。关于大川公司撤回要求陈先德支付公摊费的部分诉讼请求的申请，不违反有关法律规定，本院予以准许。关于大川公司主张违约金的诉讼请求。因前期物业服务合同中约定“物业服务费用按月（也可以按季或年）交纳”，该约定并未确定明确具体的费用支付期限；并且，该合同到期后并未续签书面物业服务合同，双方对物业服务费用付款的履行期限亦未以其他方式明确。故大川公司主张违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈先德于本判决生效之日起五日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司物业服务费3316.32元；二、驳回原告重庆大川集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告陈先德负担。本判决为终审判决。代理审判员  肖明明二〇一六年六月二十一日书 记 员  蒋 红