江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第1252号
上诉人（原审被告）郑志理。
委托代理人孙凯，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡纪平。
被上诉人（原审原告）朱燕。
委托代理人沈希光、黄征（受蔡纪平、朱燕的共同授权委托），江苏创凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏龙升节能科技股份有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇镇大成工业园东盛路1号。
法定代表人郑志理，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）无锡龙升玻璃有限公司，住所地江苏省无锡市通江大道锡北路888号。
法定代表人沈明，该公司总经理。
委托代理人孙凯（受江苏龙升节能科技股份有限公司、无锡龙升玻璃有限公司的共同授权委托），江苏博事达（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑元普。
上诉人郑志理因与被上诉人蔡纪平、朱燕、江苏龙升节能科技股份有限公司（以下简称龙升公司）、无锡龙升玻璃有限公司（以下简称龙升玻璃公司）、郑元普商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2014）南民初字第01772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：
无锡市水车湾6、7、8、9房屋（所有权证号为WX1000＊＊＊＊＊＊）和无锡市水车湾房屋（所有权证号为WX1000＊＊＊＊＊＊）的所有权人为蔡纪平，共有权人为朱燕。
2014年1月23日，蔡纪平、朱燕与江苏龙升幕墙工程有限公司（以下简称龙升幕墙公司）、龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚签订房屋买卖合同1份，约定：甲方（卖方）为蔡纪平、朱燕，乙方（买方）为龙升幕墙公司，丙方（担保方）为龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚；蔡纪平、朱燕将无锡市水车湾6、7、8、9号（产权证号WX1000＊＊＊＊**）和无锡市水车湾（产权证号WX1000＊＊＊＊**）房地产出卖给龙升幕墙公司，并将与出卖房产相关的土地使用权同时出卖给龙升幕墙公司；房地产总价款为2500万元，此款为蔡纪平、朱燕净得；因上述房产分别在建设银行南泉支行设置抵押担保贷款余额600万元，在光大银行无锡分行设置抵押担保贷款余额400万元，故龙升幕墙公司在签订本合同时应代为归还前述抵押贷款1000万元，前述放款银行收到全部贷款本息并协同蔡纪平、朱燕办妥抵押担保注销手续，则视同蔡纪平、朱燕收到龙升幕墙公司支付的首付房款1000万元；龙升幕墙公司在2014年1月30日前支付第二笔房款600万元（龙升幕墙公司要求蔡纪平、朱燕收到上述首付款后配合龙升幕墙公司将房产向长江银行抵押担保融资，在他项权证出证后2天内龙升幕墙公司必须向蔡纪平、朱燕支付第二笔房款600万元）；余款900万元由龙升幕墙公司分18期付给蔡纪平、朱燕，自2014年5月起每月10日前向蔡纪平、朱燕付款50万元；上述房款全部支付完毕后蔡纪平、朱燕配合龙升幕墙公司将房产过户至龙升幕墙公司名下，过户产生的所有税费均由龙升幕墙公司承担……；如龙升幕墙公司办理银行贷款后未按时还本付息导致银行催讨诉讼或者龙升幕墙公司未按上述约定向蔡纪平、朱燕付款，蔡纪平、朱燕有权立即要求龙升幕墙公司和龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚提前支付剩余全部房款；龙升幕墙公司未按约定履行付款义务，构成违约，应向蔡纪平、朱燕支付违约金，违约金以未付部分房款和实际造成的损失为基数自应当支付之日起按同期同类银行贷款利率的4倍计付；因龙升幕墙公司违约，蔡纪平、朱燕为处理纠纷聘请律师而支付的律师费用均由龙升幕墙公司承担；龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚为上述应付蔡纪平、朱燕的购房款和因此可能发生的违约金、诉讼费、执行费、律师费、评估费、其他催讨实现债权而产生的差旅费及其他所有合理费用及损失等承担连带责任保证，保证期间为龙升幕墙公司应付款之日起算2年……。
合同订立后，蔡纪平、朱燕将上述交易房产向江苏长江商业银行股份有限公司设定抵押并办理了抵押登记手续。蔡纪平、朱燕确认收到龙升幕墙公司支付的购房款1650万元，龙升幕墙公司自2014年6月始未再按约支付购房款。
2014年4月，龙升幕墙公司经核准变更为龙升公司。
2014年7月22日，蔡纪平与龙升公司订立抵押补充协议1份，约定：蔡纪平、朱燕与龙升公司于2014年1月23日签订关于无锡市水车湾商铺的房屋买卖合同，截止2014年7月31日，龙升公司尚欠蔡纪平、朱燕房款850万元；为保证蔡纪平、朱燕的债权实现，龙升公司同意以其所有的无锡市通江大道房产为上述未付房款提供抵押担保，担保金额为850万元；如龙升公司按照房屋买卖合同的约定付款（其中约定的2014年6月10日和7月10日应付的100万元同意延期至2014年8月25日，2014年8月10日和9月10日应付的100万元同意延期至2014年9月25日，此4期不作龙升公司违约），则在债务履行期满前如遇上述房产拆迁，蔡纪平、朱燕必须协助龙升公司立即办理抵押担保销除手续，以注销抵押登记，免除龙升公司的抵押担保责任，……抵押登记注销后，所有拆迁款由龙升公司自行安排，蔡纪平、朱燕不得要求提存或要求龙升公司一次性偿还欠款；本协议仅为加强蔡纪平、朱燕的债权担保，其他有关付款、违约、担保等约定仍按房屋买卖合同执行……。上述协议订立后，双方就龙升幕墙公司名下的抵押房产（无锡市通江大道，房屋所有权证号为WX1000＊＊＊＊＊＊）办理了抵押登记手续，登记的债权数额为850万元，房屋他项权利人为蔡纪平。
2014年8月5日，龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚共同向蔡纪平、朱燕出具承诺书1份，载明：龙升幕墙公司与蔡纪平、朱燕于2014年1月23日签订关于无锡市水车湾6-12号商铺的房屋买卖合同，龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚作为该合同的担保方承诺不因龙升幕墙公司（龙升公司）于2014年7月22日与蔡纪平订立抵押补充协议并增加了抵押担保而提出免除或减轻龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚按照房屋买卖合同约定应承担的连带保证责任，非经蔡纪平书面同意，不得撤回或撤销上述承诺。
此后，龙升公司支付80万元，余款770万元未支付。蔡纪平、朱燕诉至法院，请求判令：龙升公司支付款项770万元及逾期付款利息（自2014年9月26日起至判决给付之日止按中国人民银行公布的银行同期同档贷款基准利率的4倍计算），支付律师代理费238450元，蔡纪平、朱燕有权以抵押的无锡市通江大道房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款对以上债权及本案诉讼费优先受偿，龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚承担连带责任，本案诉讼费由被告承担。后，蔡纪平、朱燕撤回了对徐鹏飚的起诉。
原审中，蔡纪平、朱燕委托江苏创凯律师事务所参与本案诉讼，并支付律师代理费238450元。
上述事实，有房屋所有权证、土地证、房屋买卖合同、房屋登记簿证明、工商登记资料、抵押补充协议、房屋他项权证、承诺书、委托代理合同、律师费发票等书证及当事人陈述附卷佐证。
原审法院认为：蔡纪平、朱燕与龙升幕墙公司、龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同履行中，龙升幕墙公司履行了前期1650万元部分的购房款给付义务，自2014年6月起未再按约支付购房款，龙升幕墙公司于2014年4月经核准变更为龙升公司后与蔡纪平订立抵押补充协议就剩余购房款中部分付款的履行期限予以延期，但事后龙升公司仅支付80万元，余款770万元仍未按约支付，故龙升公司已构成违约，蔡纪平、朱燕要求龙升公司支付剩余全部购房款770万元并承担支出的律师代理费238450元，符合约定，予以支持。本案中，蔡纪平、朱燕明确其主张的逾期付款利息即逾期付款违约金，因房屋买卖合同对于逾期付款违约金予以约定，对利息损失如何计算未作约定，现龙升公司、龙升玻璃公司、郑志理提出该违约金过高并请求法院予以调整，综合考虑本案中合同的履行情况、当事人的过错及损失情况等因素，法院酌定按中国人民银行公布的银行同期同档贷款基准利率的2.5倍计算逾期付款利息。蔡纪平与龙升公司订立抵押补充协议后，已就抵押房产办理了抵押登记手续，抵押已生效，故蔡纪平按约可在抵押担保范围内实现抵押权。龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚为涉案付款债权提供的保证担保合法有效，且均出具承诺书承诺“不因龙升幕墙公司（龙升公司）于2014年7月22日与蔡纪平订立抵押补充协议并增加了抵押担保而提出免除或减轻龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚按照房屋买卖合同约定应承担的连带保证责任”，故在债务人未按约履行义务的情况下，龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚应按约承担连带保证责任。审理中，蔡纪平、朱燕撤回了对徐鹏飚的起诉，系其真实意思表示，予以准许。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条第一款、第四十六条、第五十三条之规定，作出判决：一、龙升公司于判决生效后十日内支付蔡纪平、朱燕购房款人民币770万元及逾期付款利息（自2014年9月26日起至实际给付之日止按中国人民银行公布的银行同期同档贷款基准利率的2.5倍计算）。二、龙升公司于判决生效后十日内支付蔡纪平、朱燕律师代理费238450元。三、蔡纪平有权以龙升幕墙公司（现已变更为龙升公司）名下无锡市通江大道房屋（房屋所有权证号WX1000＊＊＊＊＊＊）折价或者以拍卖、变卖所得价款在850万元范围内优先受偿。四、龙升玻璃公司、郑志理、郑元普对上述第一、二项还款承担连带责任。五、驳回蔡纪平、朱燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费67370元、财产保全费5000元合计72370元（已由蔡纪平、朱燕预交），由龙升公司、龙升玻璃公司、郑志理、郑元普负担。龙升公司、龙升玻璃公司、郑志理、郑元普于判决生效后十日内将负担的诉讼费直接支付给蔡纪平、朱燕。
郑志理不服原审判决，向本院提起上诉称：其仅为保证人，龙升公司与蔡纪平签订的抵押补充协议对其无约束力；按银行同期同类贷款利率的2.5倍计算的逾期付款违约金过高。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人蔡纪平、朱燕共同答辩称：1.郑志理与其他保证人对于抵押补充协议均出具承诺书明确，不因抵押而减轻保证人应承担的连带保证责任；2.关于逾期付款违约金，各方签订的合同是按照贷款利率的4倍支付，原审法院已经充分考虑到上诉人的请求作出了调整。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人龙升公司、龙升玻璃公司共同答辩称：同意郑志理的上诉意见，请求二审法院依法改判。
被上诉人郑元普未进行答辩。
各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。本案中，郑志理向蔡纪平、朱燕出具承诺书，明确其不因龙升公司与蔡纪平签订抵押补充协议并增加了抵押担保而提出免除或减轻其按照房屋买卖合同约定应承担的连带保证责任。龙升公司尚欠蔡纪平、朱燕770万元购房款，原审判决郑志理对该债务承担连带责任并未超出其担保的范围。关于逾期付款利息，原审法院在考虑了合同的履行情况、当事人的过错及损失等因素后已经调低，调整幅度恰当，本院予以维持。综上，郑志理的上诉意见与事实不符，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67370元，由上诉人郑志理负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
审 判 员 林中辉
代理审判员 李 杨
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 周喆菁