重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初9297号
原告：中信银行股份有限公司重庆分行，地址重庆市渝中区青年路56号国际贸易大厦，统一社会信用代码91500000902901959A。
负责人：史原，分行行长。
委托诉讼代理人：胡仁兵，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：代彬，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。
被告：朱颖，女，1983年1月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）与被告朱颖金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行重庆分行的委托诉讼代理人代彬、胡仁兵，被告朱颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中信银行重庆分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令朱颖立即偿还借款本金397294.97元及截至2016年8月31日的利息为10971.76元、罚息为358.77元、复利233.94元；并支付自2016年9月1日起至贷款本息付清日止以本金为基数，按合同约定贷款利率的150%计算的罚息，以未偿还的利息和罚息为基数，按合同执行贷款利率的150%计算的复利；2、请求依法判令确认中信银行重庆分行对朱颖所有的位于重庆市经开区回龙路xx号4幢x-
x号房屋(产权证号xxx房地证xxx字第**号)享有抵押权，并有权将该抵押物折价或拍卖、变卖后，以所得价款在上诉第一项债权范围内优先受偿；3、本案案件受理费、保全费由朱颖承担。事实和理由：朱颖为个人的消费需要，与中信银行重庆分行签订了《中信银行个人借款合同》、《房产抵押综合授信及最高额抵押合同》及《重庆市房地产抵押合同》，约定：中信银行重庆分行向朱颖发放贷款44万元，贷款期限120个月，自2014年10月14日起至2024年10月14曰止；上述贷款利率均按贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮35%执行；逾期贷款罚息利率为合同执行利率的150%;对不能按时支付的利息（含罚息），按罚息利率计收复利；如朱颖未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，中信银行重庆分行有权停止发放尚未使用的贷款并要求提前清偿已发放的贷款本息和相关费用；朱颖以其所有的位于重庆市经开区回龙路xx号4幢x-
x号房屋（产权证号：xxx房地证xxxx字第xxx**号）向中信银行重庆分行提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。合同签订后，中信银行重庆分行严格按照合同约定履行了贷款发放义务，朱颖自2016年4月14日起即未按合同约定偿还本息。截至2016年8月31日，朱颖尚欠中信银行重庆分行借款本金397294.97元、利息10971.76元、罚息358.77元，复利233.94元，共计408859.44元。
朱颖辩称，银行发放贷款时将贷款打入了李克勇的账户，银行应该先打到朱颖账户，打到李克勇账户是违规操作。贷款还没有到全部还款期限，其一直都在履行合同，只是现在经济困难，没有全部履行合同。
本院经审理认定事实如下：2014年9月20日，朱颖（借款人）与中信银行重庆分行（贷款人）签订《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》约定，经朱颖申请，中信银行重庆分行向朱颖提供44万元的综合授信额度，其中，基础贷款额度为44万元；授信期限为2014年9月28日起到2025年9月28日止；朱颖以位于重庆经开区回龙路xx号x幢x-
x号的房屋向中信银行重庆分行提供最高额抵押担保，担保额度为贷款本金44万元和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、担保权利等而所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、保全费、公告费执行费等）和其他所有应付的费用之和；担保范围为借款合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权、抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、保全费、公告费执行费等）和其他所有应付的费用。2014年9月30日，朱颖与中信银行重庆分行签订《重庆市房地产抵押合同》，约定上述抵押事项，并办理了抵押登记。
2014年9月20日，朱颖与中信银行重庆分行签订《个人借款合同》约定，本合同项下中信银行重庆分行向朱颖提供的贷款种类为专项支付综合消费贷款；关于专项支付综合消费贷款，王绍英向中信银行重庆分行借款44万元；贷款期限自2014年10月14日起至2024年10月14日止，贷款利率为贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮35%，遇基准利率调整，贷款利率按照以下方式调整：自贷款发放日起，首次利率调整日确定为次年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率。还款方式为按月等额本息还款法，即贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本息，还款期数为20期；借款人未按本合同及借款借据等文件按时足额偿还任意一笔贷款本息或任意一笔贷款的任意一期本息及相关费用的，贷款人有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用；借款人违反本合同约定逾期归还贷款的，贷款人有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；贷款人为实现债权及担保权利而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费等），均由借款人负担；本合同项下的通知、要求、本合同所涉之债务催收、诉讼（仲裁）的法律文书或其他通信可交付或发送至本合同首部所约定的地址或联系方式，邮政信函于投寄之日起第三日即视为已送达。本合同项下贷款应采用中信银行重庆分行受托支付的，朱颖在使用贷款时应向中信银行重庆分行提交《支付申请书/委托书》及相关证明文件，中信银行重庆分行经审核认为朱颖提交的文件符合要求并同意发放贷款的，应将朱颖申请支付的贷款资金划至其在《支付申请书/委托书》中列明的交易对象的账户。2014年9月20日，朱颖签署《支付申请书/委托书》作为上述合同的附件，约定朱颖申请并委托中信银行重庆分行将上述贷款资金划转至朱颖的交易对象李克勇的账户。
2014年10月14日，中信银行重庆分行向李克勇的银行账户发放了贷款44万元，借款借据上载明到期日为2024年10月14日，朱颖在个人借款凭证上对上述事项签字确认。其后，朱颖未按约偿还借款。2016年5月5日，中信银行重庆分行向朱颖发出《贷款提前到期通知书》，宣布合同项下贷款提前到期，并通过邮寄方式送达至合同约定地址。截止2016年8月31日，朱颖尚欠中信银行重庆分行专项支付综合消费贷款项下借款本金397294.97元、利息10971.76元、罚息358.77元、复利233.94元。
上述事实，有《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《个人借款合同》、个人借款凭证、个人逾期贷款明细表、个人贷款综合对账单以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，中信银行重庆分行与朱颖签订的《个人借款合同》、《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同所约定的权利义务。中信银行重庆分行按约向朱颖履行了发放贷款的义务，朱颖应按照合同约定按期履行还本付息的义务。朱颖未按约履行还本付息的行为违反了合同的约定，应对此承担违约责任。中信银行重庆分行有权宣布贷款提前到期，要求朱颖偿还全部借款本息，并支付罚息和复利。中信银行重庆分行的诉请，由于有双方的约定为据，且未违反法律的规定，本院予以支持。至于朱颖“贷款未打入其本人账户而打入了李克勇账户”的辩论意见，因双方合同中明确约定合同项下贷款采用中信银行重庆分行受托支付，朱颖签署《支付申请书/委托书》申请并委托中信银行重庆分行将上述贷款资金划转至朱颖的交易对象李克勇的账户，中信银行重庆分行根据约定将贷款资金划转至李克勇账户并无不妥，贷款资金划转至李克勇账户后，即视为完成了合同约定的贷款发放义务，且放款后朱颖也向中信银行重庆分行履行了部分还款义务，该行为即认可了收到了中信银行重庆分行发放的贷款，因此，对朱颖的该辩解本院不予采纳。
关于中信银行重庆分行诉请对朱颖提供抵押的房屋享有优先受偿权的问题。朱颖将位于重庆市经开区回龙路xx号4幢x-
x号房屋为上述债务向中信银行重庆分行提供最高额抵押担保，中信银行重庆分行对该房产享有优先受偿权。根据我国《担保法》第五十九条及《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第八十三条第二款规定，最高额抵押合同是指抵押人在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的不特定债权做担保的合同。最高额抵押中的“最高额”应为抵押权人实现抵押权时的最高限度额，是最高额抵押合同必须明确的内容，超出此限度则不具有优先受偿的效力。本案中，双方约定担保的债权最高额限度为：贷款本金44万元和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、担保权利等而所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、保全费、公告费执行费等）和其他所有应付的费用之和。该约定仅对主合同项下本金余额设定最高额，未就全部债权余额设定最高限额，突破了法律规定，不符合最高额保证合同的本质要求，该约定的最高本金余额应视为最高债权限额。因此本院认定，中信银行重庆分行对朱颖提供抵押的房产享有优先受偿权，但其对包括本案债务在内的所有主债务的优先受偿总额以最高债权限额44万元为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第二十三条、第八十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱颖在本判决生效后十日内偿还原告中信银行股份有限公司重庆分行借款本金397294.97元，利息10971.76元，截至2016年8月31日的罚息358.77元，复利233.94元，合计408859.44元；并支付自2016年9月1日起至清偿借款之日止，以借款本金397294.97元为基数，按照合同约定的贷款执行利率上浮50%计收的罚息，以未能按时支付的利息10971.76元及罚息为基数，按照合同约定的贷款执行利率上浮50%计收的复利；
二、原告中信银行股份有限公司重庆分行对被告朱颖提供的位于重庆市经开区回龙路xx号4幢x-
x号房屋享有优先受偿权，但其对包括本案债务在内的所有主债务的优先受偿总额以最高债权限额44万元为限；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费3733元，保全费2570元，由被告朱颖承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 员 张乐跃
二〇一六年九月十九日
法官助理 尹彦博
书 记 员 杨鹏飞