福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0105民初852号原告:福建阳光房地产开发有限公司，住所地福州开发区罗星路4号（自贸试验区内）。法定代表人：徐国宏，董事长。委托诉讼代理人：邱小红，北京德恒（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，北京德恒（福州）律师事务所律师。被告：周宏瑜，男，1976年11月20日出生，汉族，住福建省福州市马尾区，第三人：中国建设银行股份有限公司福州城东支行，住所地福州市古田路56号名流大厦。负责人：杨达远，行长。委托诉讼代理人：李军，男，系工作人员，原告福建阳光房地产开发有限公司（以下简称“阳光公司”）与被告周宏瑜、第三人中国建设银行股份有限公司福州城东支行（以下简称“建行城东支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告阳光公司的委托诉讼代理人邱小红、王飞，建行城东支行的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼，被告周宏瑜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告因福州市马尾区××阳光城世纪广场办公楼××＃××07办公房而签订的编号为X的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即协助原告办理福州市马尾区××阳光城世纪广场办公楼××＃××07办公房屋的《商品房买卖合同》（编号：X）的备案登记注销和预购商品房预告登记（证号：榕房预YR字第X号）、抵押登记的注销手续；3.判令被告向原告返还编号为X、XX、XXX的《销售不动产统一发票》的发票联；4.判令被告向原告返还福州市马尾区××阳光城世纪广场办公楼××＃××07办公房屋；5.判令被告立即向原告偿还原告代垫的银行贷款本息58282.9元（现暂计至2017年6月1日，实际以法院判决解除编号为X的《商品房买卖合同》之日代偿的具体数额为准）；6.判令被告立即向原告支付违约金人民币100633.2元（按房屋总价款503166元的20%计算）；7.判令被告赔偿原告为主张权利所支出的律师代理费8000元；8.判令原告有权在被告已付的房价款中直接抵扣被告应承担的第五项、第六项、第七项请求中的被告应承担的金额，不足部分由被告另行支付；9.本案的全部诉讼费用由被告承担（包含但不限于案件受理费、保全费、公告费等因原告实现诉求而产生的费用）。事实与理由：2013年5月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：X）及其附件补充协议，约定被告向原告购买其开发的位于福州市马尾区××阳光城世纪广场办公楼××＃××07办公房屋，房屋总价款为503166元，首付款253166元，剩余购房款250000元由被告向银行申请贷款支付给原告；被告同意按照按揭贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务；被告逾期归还贷款本息，因被告未及时还本付息而导致第三人追究原告的担保责任，扣划原告款项的，如原告代被告偿还的贷款本息累计金额超过按揭款本金的10%，则视为被告根本性违约，原告有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房款总金额的20%追究被告违约金；《商品房买卖合同》无论何种原因解除，被告应先行配合原告办理完毕合同解除的所有相关手续（包括但不限于合同备案解除、银行按揭手续办理完结等）。合同签订后，被告在向原告支付房屋首付款253166元，原告为被告办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及福州市马尾区××阳光城世纪广场办公楼××＃××07办公房的预购商品房预告登记。2013年9月17日，原告、被告与第三人签订了《个人住房借款合同》，约定被告向第三人贷款250000元，贷款期限为10年，原告作为保证人，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息等提供阶段性连带责任保证；被告将其购买的福州市马尾区××阳光城世纪广场办公楼××＃××07办公房屋作为抵押物提供抵押担保。借款合同签订后，第三人与被告办理了福州市马尾区××阳光城世纪广场办公楼××＃××07办公房屋的抵押登记手续，且第三人已按约定支付了全部贷款本金。原告收到合同约定购房款后，向被告交付了号码为X、XX、XXX的三张销售不动产统一发票。2015年10月26日，原告为被告办理了福州市马尾区××阳光城世纪广场办公楼××＃××07办公房屋交付手续。由于被告拖欠贷款，第三人要求原告承担担保责任，截止2017年6月1日，原告已替被告代垫本息累计58282.9元，原告代偿款已超过被告按揭贷款总额的10%，被告的违约行为已达到合同约定的解除条件。为此，原告多次向被告发函要求其向原告偿还代垫的按揭款项，但被告至今分文未还，被告的逾期偿还贷款和偿还代垫款的行为已构成严重违约，故原告因被告的违约行为，发生的律师费等合理费用，亦应由被告承担。被告周宏瑜未答辩。第三人建行城东支行答辩称只要被告把贷款结清，愿意配合办理房屋抵押登记解除手续。被告未到庭参加诉讼，又未提供书面证据材料，应视为自愿放弃诉讼权利，第三人对原告提交的证据均无异议，原告所提交的证据材料符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实：2013年5月5日，原告阳光公司与被告周宏瑜签订了编号为X的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》附件，合同约定：被告购买原告开发的位于马尾区马尾镇××阳光城世纪广场办公楼××＃××07办公房，商品房总价为503166元；第六条约定付款方式为买受人在合同签订当日支付定金20000元，合同备案出件后3日内向出卖人支付购房款233166元，剩余全部购房款250000由买受人向银行申请贷款支付出卖人。合同第二十三条约定，本合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。《合同补充协议》附件六第三条约定买受人选择按揭付款方式。第三条第五款约定，买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的违约金（按购房款总金额日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人愿意按购房总金额日万分之五支付违约金；第三条第六款约定，在出卖人为买受人按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，划扣出卖人款项的，如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭款本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房款总金额的20%追究买受人违约金。第十二条约定，《商品房买卖合同》无论何种原因解除，买受人均应先行配合出卖人办理完毕合同解除的所有相关手续（包括但不限于合同备案解除、银行按揭手续办理完结等）。2013年5月13日，原告为被告办理了马尾区马尾镇××阳光城世纪广场办公楼××＃××07办公房的预告登记（证号：榕房预YR字第X号）。2013年9月17日，第三人建行城东支行经中国建设银行有限公司福建省分行的授权，与被告及案外人魏海英签订了合同编号为X《个人住房借款合同》，约定被告向第三人借款250000元用于购置马尾区马尾镇××阳光城世纪广场办公楼××＃××07办公房产，借款期限为120个月，每月归还本息金额约为2929.19元。原告自愿作为保证人为该合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，被告周宏瑜将其购买的马尾区马尾镇××阳光城世纪广场办公楼××＃××07办公房作为抵押物提供抵押担保。2013年9月24日，第三人与被告办理了该房屋的预购商品房抵押预告登记（证号：榕房预QR字第X号）。此后，第三人按约定放款，被告支付全部购房款，原告向被告开具号码为X、XX、XXX的销售不动产统一发票。2015年10月26日，原被告就上述房屋办理了房屋交付手续。因被告逾期还款，第三人要求原告承担保证责任，截止2017年6月1日，银行累计扣划原告保证金58282.9元。2016年11月24日，原告向被告发出《及时偿还贷款催告函》，要求被告自收到函件之日起十日内归还原告代垫的款项并支付相应违约金。2017年2月23日，原告按照双方合同约定的送达地址向被告发出《销售合同解除函》，通知被告因其多期未向银行偿还贷款本息，银行从原告账户直接扣划了保证金，其与原告签订的《商品房买卖合同》及附件已经解除，要求被告收到函件五日内偿还上述款项，并支付逾期还款违约金及解除违约金，同时配合原告办理协议备案注销等手续。邮件显示2017年2月25日已签收。本院认为，原告与被告于2013年5月5日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法予以确认，合同签订后，双方均应按约定全面履行合同义务。但是，被告未能按照约定偿还按揭贷款，银行要求原告承担连带保证责任。截至2017年6月1日，原告已为被告累计垫还按揭款项58282.9元。2016年11月24日和2017年2月23日，原告两次发函要求被告返还垫付款，但被告至今仍未按合同约定的期间偿还原告已垫付的款项。《合同补充协议》附件六第三条第六款约定，如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭款本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房款总金额的20%追究买受人违约金。因被告的违约行为，原告为其代垫的款项已超过按揭款本金的10%，原告有权按合同约定解除《商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任。按照双方合同约定，解除合同违约金以购房总价的20%计算，本院认为，合同约定的违约金过高，酌情予以减少，调整为房屋总价的17%即503166元×17%=85538.22元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。以及《合同补充协议》附件六第十二条约定，被告周宏瑜应当协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记（证号为：榕房权预YR字第X）注销手续以及抵押登记注销手续（证号：榕房预QR字第X号），同时返还上述房屋并将原告开具的销售不动产统一发票（发票号码分别为：X、XX、XXX）原件交还原告。对原告作为保证人因被告未支付按揭款项而被银行扣划的款项，原告在承担保证责任之后依法享有向被告追偿的权利，被告应当予以返还，截至2017年6月1日为58282.9元，实际应返还款项以被告继续不予偿还按揭款项情况下原告最终为被告实际垫付的款项为准。对原告主张的律师费及款项抵扣要求因双方合同未有约定，本院不予支持。被告周宏瑜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院根据查明的事实依法予以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告福建阳光房地产开发有限公司与被告周宏瑜2013年5月5日签订的合同编号为X的《商品房买卖合同》；二、被告周宏瑜应于本判决生效之日起十五日内向原告福建阳光房地产开发有限公司支付解除合同违约金85538.22元；三、被告周宏瑜应于本判决生效后十五日内返还原告福建阳光房地产开发有限有限公司按揭代垫款58282.9元（按揭代垫款暂计至2017年6月1日，实际应返还款项以原告福建阳光房地产开发有限公司最终垫付的款项为准）；四、被告周宏瑜应于本判决生效后十五日内协助原告福建阳光房地产开发有限公司办理马尾区马尾镇××阳光城世纪广场办公楼××＃××07办公房的《商品房买卖合同》的预售备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续、抵押登记的注销手续；五、被告周宏瑜应于本判决生效后十五日内将发票号码为X、XX、XXX的《销售不动产统一发票》原件交还给原告福建阳光房地产开发有限公司；六、被告周宏瑜应于本判决生效后十五日内将马尾区马尾镇××阳光城世纪广场办公楼××＃××07办公房归还原告；七、驳回原告福建阳光房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8830.66元，减半收取计4415.33元，由被告周宏瑜负担，应于判决生效后七日内向本院缴清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 员 沈镇友二〇一七年八月十一日法官助理 王晓蓉书 记 员 林剑英附引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。SHAPE*MERGEFORMAT