湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡蒸民一初字第337号
原告黄海容，女。
委托代理人钱芳，湖南秦湘律师事务所律师。
委托代理人张楚英，湖南秦湘律师事务所律师。
被告衡阳市中泰银联房地产开发有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区红湘南路10号中泰峰镜小区会所三楼。
法定代表人左华政，该公司总经理。
委托代理人傅哲，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
原告黄海容诉被告衡阳市中泰银联房地产开发有限公司（以下简称中泰银联公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年7月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日召集各方当事人进行庭前证据交换，并于同日公开开庭进行审理。原告黄海容的委托代理人钱芳、张楚英，被告中泰银联公司的委托代理人傅哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄海容诉称，2013年6月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于衡阳市蒸湘区红湘南路10号中泰峰境D3栋2303室，总房款为773947元，首付款为233947元，银行贷款为540000元；被告应当于2014年4月30日前，将具备“该商品房经综合验收合格”并符合该合同约定的商品房交付给原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金；按已付房价的1%支付逾期办证违约金。合同签订后，原告依约向被告支付首付款233947元，并于2013年6月24日向银行贷款540000元支付房款。被告于2014年4月30日通知原告交接房屋，交纳物业管理费3184元，但原告发现被告交付的房屋无法达到交付使用的条件，经湖南湖大土木建筑工程检测有限公司检测鉴定影响正常使用，必须进行加固处理。加固后，于2015年5月28日，经该公司再次检测可达到合格使用。综上，被告的行为已构成逾期交房，原告有权要求赔偿。为此，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金30493.51元；2、承担原告未能及时取得该房屋有关权证的全部违约责任，支付违约金7739.47元；3、被告赔偿原告物业费3184元；4、本案诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告黄海容提供了以下证据：
1、商品房购买合同。以证明原告购买被告D3栋2303室房屋一套，合同中约定交房时间及条件；
2、《个人住房公积金贷款合同》、个人贷款支付凭证、房款收据。以证明原告已付房款773947元，履行了交款义务；
3、2014年11月10日湖南大学《土木建筑工程检测报告》D3栋、2014年12月3日的质监站公告。以证明被告所建房屋未达到合同约定的交房条件以及协议加固施工；
4、2015年5月25日湖南大学《中泰峰境1-4栋露面板加固施工质量检测评定报告》、2015年5月29日广州宝贤华瀚建筑工程设计事务所复核意见。以证明经加固施工后房屋满足受力要求。
5、物业费收据。以证明原告支付涉案房屋物业管理费，此费用因原告没有接收房屋，理应作为原告损失，并由被告赔偿。
对原告黄海容提交的证据，经庭审质证，被告中泰银联公司对证据1没有异议，补充协议与买卖合同具备同等效力。对证据2没有异议。对证据3的真实性没有异议，但该证据不能达到原告的证明目的。对证据4中的检测评定报告的真实性没有异议，但该证据不能达到原告的证明目的，对复核意见的真实性、客观性均有异议，该鉴定机构不确定是否具备鉴定质证。对证据5有异议，该费用与本案无关。
被告中泰银联公司辩称，被告没有违反合同约定，不应该承担违约责任，双方均认可交房时间为2014年4月30日，被告已经履行了通知交房的义务，且诉争房屋系验收合格的房屋，并向原告出示该文件；被告在交房后发现房屋存在质量问题，主动对房屋进行修复并进行鉴定，且原告在准备收房时主观臆断认为房屋有质量问题，延迟收房系原告自行造成的，故原告应承担延迟交房的后果。
被告中泰银联公司为支持其主张，提供了以下证据：
1、企业注册登记资料。以证明被告的诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同。以证明原、被告之间存在买卖合同关系的事实；2、被告没有违反合同约定的事实；
3、自评报告、验收合格证、消防支队建设工程验收意见书、衡阳市经保护局关于中泰银联房地产开发有限公司“中泰峰境”三期项目的验收意见。以证明被告对“中泰峰境”三期D1-D4栋工程质量经各单位验收，并综合验收合格的事实；
4、住宅分户验收表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、《收楼通知书》的国内挂号信函收据。以证明被告提交的商品房符合合同约定的条件；
5、房权证、土地使用证。以证明被告按合同约定已提供产权登记资料，没有违反合同约定的事实。
对被告中泰银联公司提交的证据，经庭审质证，原告黄海蓉对证据1没有异议。对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告存在延迟交房及逾期办证的现象。对证据3的三性均有异议，在交房时被告并没有将文件提交给原告，出具意见的时间均在2014年4月，而华兴建筑工程公司是否具备竣工验收资质有异议，而5月份的验收报告超过了交房时间，该证据不能达到被告的证明目的。对证据4的真实性有异议，不能证明《收楼通知书》的国内挂号信已经妥投，住宅分户验收表是由被告单方面制作的，该证据不能达到被告的证明目的。对证据5的合法性、关联性有异议，该证据不能达到被告的证明目的。
对原、被告提交的证据，本院认为，原告黄海容提交的证据1、2，被告对其真实性没有异议，且该证据证明了原、被告签订了商品房买卖合同，原告已依约向被告支付购房款773947元，本院予以确认。原告提供的证据3，被告对其真实性没有异议，且该证据可以证实被告公司开发的中泰峰境三期D1-D4栋经相关部门检测存在质量问题，并且该质量问题经过衡阳市建设工程质量监督站予以公告，本院予以确认。原告提供的证据4，被告对湖南大学《中泰峰境1-4栋楼面板加固施工质量检测评定报告》真实性没有异议，本院予以确认，被告虽对广州宝贤华瀚建筑工程设计事务所的资质提出异议，但该公司系被告开发的中泰峰境三期D1-D4栋的设计单位，故本院对该事务所出具的复核意见本院予以确认。原告提供的证据5，该票据无法核实其系涉诉房屋延期交房所产生的损失，故本院不予支持。被告中泰公司提交的证据1、2证明了被告公司的主体资格以及原、被告签订了商品房买卖合同，本院予以确认。被告提交的证据3虽能证明被告对“中泰峰境”三期D1-D4栋工程质量经各单位验收，但该房屋经相关部门检测房屋主体出现质量问题，且该质量问题经过质监部门公示，故该房屋并不能满足交付条件。被告提交的证据4，仅能证明被告于2014年4月30日通知原告交房，本院对该事实予以确认。被告提交的证据5可以能证实被告开发的房屋有房权证、土地使用证，本院予以确认。
经审理查明，2013年6月24日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：被告中泰银联公司将其开发的坐落于衡阳市蒸湘区红湘南路10号中泰峰境D3栋2303室出售给原告黄海容，原告向被告支付购房款773947元。对交付房屋的期限及条件，双方在合同第八条约定如下：“出卖人（被告）应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房经综合验收合格......”。合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人根据买受人提供的联系地址以挂号信的形式发出的《收楼通知》的，应视买受人已被送达。自《收楼通知》发出之日起30日内，买受人须来中泰峰境销售部办理房屋交房手续。买受人若未按规定的期限来办理房屋交接手续的，自《收楼通知》发出第31日起，视买受人已接受该商品房，并开始计算缴纳物业管理费以及产生的相关费用”。对逾期交房的违约责任，双方在合同第八条中约定如下：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日60日内告知买受人的；2、国家及政府相关职能部门的政府行为和法律政策原因导致的工程进度变化的”。合同第九条约定如下：“......（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金......”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金......。”合同签订后，原告黄海容向被告支付购房款233947元，并通过中国建设银行股份有限公司贷款540000元。
另查明，被告开发的中泰峰境三期D1-D4栋于2014年4月29日经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收。原告于2014年4月30日收到被告收房通知，但原告以该房屋主体存在严重质量问题未满足合同约定的交房条件为由，拒绝接收本案诉争房屋。2014年12月3日，衡阳市建设工程质量监督站向中泰峰境三期D1栋、D2栋、D3栋、D4栋各位购房业主发出通知：“该小区D1-4栋存在质量问题拟采取加固施工及处理方案…。”经北京东宇宏业建筑工程有限公司衡阳分公司对衡阳市中泰峰境D1-D4栋楼进行加固施工后，2015年5月25日，湖南湖大土木建设工程检测有限公司接受被告的委托，作出衡阳市中泰峰境D1-D4栋楼面板加固施工质量检测评定报告，该鉴定报告结论为：衡阳市中泰峰境D1-D4栋加固楼面板抽测部位钢筋间距，满足施工质量验收规范要求，除D2栋2303二十三层卧室板13~15/(2/B)~保护层厚度满足施工质量验收规范要求外，其余板保护层厚度偏厚；2、衡阳市中泰峰境D1-D4栋加固楼面板抽测部位加固后实测板厚大于原设计板厚；3、衡阳市市中泰峰境D1-D4栋加固楼送检的混凝土标准养护试板块和同条件养护试块混凝土抗压强度均满足加固设计强度等级要求；4、衡阳市市中泰峰境D1-D4栋加固楼面板未出现明显影响结构承载力的裂缝等缺陷。2015年5月29日，衡阳市中泰峰境D1-D4栋设计单位广州宝贤华瀚建筑工程设计事务所致函给被告：…D1栋1405板（22-24XD~F轴）、D2栋2303板（12-13XB~D轴）、D2栋2303板（13-15X2/B~D轴）、D3栋2201板（4-6XB~D轴）、D3栋2901板（3-4X2/B~D轴）、D3栋1103板（12-1/13XJ~L轴）、D4栋2901板（5-6XG~K轴）、D4栋2901板（1-3XF~1/D轴）板厚度及保护层厚度均超过原设计要求，经复核，其均满足受力要求。
再查明，原告在2014年4月30日被告通知其交房至房屋加固期间一直未收房，也未办理房屋产权登记。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。关于被告是否存在逾期交房的问题。原告认为，根据该合同约定，诉争房屋交房条件为：经综合验收合格，并约定被告在交房时应出示上述证明文件，并签署房屋交接单。被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，交房期限为2014年4月30日。本案原告黄海容已依照合同履行了自己的付款义务，被告应按照合同约定如期交付房屋。原告虽在2014年4月30日收到被告收房通知，但因诉争房屋存在质量问题，不满足交房条件而拒绝收房。直到2015年5月29日，诉争房屋通过加固并经过相关部门检测该房屋才满足交付条件，故原告要求被告支付2014年5月1日至2015年5月29日期间延期交房以及延期办证违约金。被告认为，其开发的中泰峰境三期D1-D4栋于2014年4月29日经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，即满足综合验收合格的标准，原告于2014年4月30日收到收房通知，被告履行合同约定的义务，房屋存在质量问题，属于保修范围，且被告也及时对房屋进行加固，延期交房的责任在于原告自身。本院认为，本案诉争房地产工程项目经验收合格时间虽为2014年4月29日，但根据2014年12月3日衡阳市建设工程质量监督站向中泰峰境三期D1栋、D2栋、D3栋、D4栋各位购房业主发出通知等可以证实该房屋主体存在质量问题严重影响正常居住和使用，该诉争房屋并不满足实际交付使用的条件，故原告拒绝收房的理由成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”综上，本院认为，原告房屋虽经验收合格，但验收单位已经明确该房屋主体存在质量问题，并不满足交付条件，直至2015年5月29日，经过该项目设计单位复核后才证实诉争房屋满足交付条件，故原告诉请2014年5月1日至2015年5月29日期间（共计394天）为被告延期交房时间，被告应按原告已付房款773947元的万分之一向原告支付违约金30493.51元，本院予以支持。关于被告是否存在逾期办证的问题。根据该合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。上述约定的时间起算点是房屋交付使用之后，因原告未履行接收房屋的义务，造成涉案房屋并未实际交付，继而导致被告履行上述申报备案义务的期限无法确定。因此，原告以被告逾期办理产权证为由，要求被告承担逾期办证的违约责任的主张没有事实依据，故本院不予采纳。关于原告缴纳的物业费是否由被告对其进行赔偿的问题。根据原告提供的物业费发票无法核实其与本案相关联，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告衡阳市中泰银联房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告黄海容支付违约金30493.51元；
二、驳回原告黄海容其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费835元，由原告黄海容负担220元，由被告衡阳市中泰银联房地产开发有限公司负担615元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 员 陈彬彬
人民陪审员 李会仁
人民陪审员 朱 韬
二〇一七年二月十五日
代理书记员 谢 伶
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十二条第（一）项质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。