吉林省长春市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）吉01民终2311号
上诉人（原审被告）:丛广芬，女，1936年3月29日出生，汉族，现住在长春市二道区。
委托诉讼代理人：李冬（系丛广芬儿子），现住在长春市二道区。
委托诉讼代理人：于宏华，吉林创一律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：长春莲花山生态旅游度假区管理委员会，住所地长春市二道区岗子村。
法定代表人：杨云超，该管委会主任。
委托诉讼代理人：李正卓。
委托诉讼代理人：王丹。
被上诉人（原审原告）：罗英文，男，1963年8月17日出生，汉族，系二道区建业水泥制品厂业主，现住在长春市二道区。
委托诉讼代理人：李晓平（系罗英文妻子），现住在长春市二道区。
委托诉讼代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。
上诉人丛广芬、长春莲花山生态旅游度假区管理委员会（以下简称莲花山管委会）与被上诉人罗英文因合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院(2014)二民二初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丛广芬的委托诉讼代理人李冬、于宏华，上诉人莲花山委员会的委托诉讼代理人李正卓、王丹，被上诉人罗英文及其委托诉讼代理人李晓平、王玉辉到庭参加诉讼。
丛广芬上诉请求：撤销二道区人民法院2014年二民二初字第237号民事判决书，依法改判驳回罗英文的诉讼请求，同时判令罗英文支付拖欠租金75000元并承担违约金36000元，并恢复原50KV动力电源。丛广芬关于其在一审提出的反诉请求部分的上诉理由与事实：丛广芬在原审中的反诉请求及证据确实充分，一审法院未予保护明显错误。在一审中，丛广芬作为反诉原告依据双方之间的租赁合同约定的期限及租金交纳约定，要求罗英文支付拖欠的租金及违约金一事证据充分。首先，罗英文至今也并不否认其所有的设备设施均在租赁场地，即其一直占用和使用租赁场地；其次，罗英文也未能举证证明双方的合同关系在未到期前终止或解除，而一审法院却仅将租金保护至2014年3月没有任何合同和法律依据。关于要求罗英文恢复50KV动力电源一事，一审法院认定丛广芬没有证据证明在租赁时存在电源显属错误，在双方的合同中约定“乙方所需的动力电由乙方根据实际用量自负费用，按时结算。”显然此表述已经体现了在出�时必然存在动力电源，否则就不会存在按用量计费的约定，而且在一审中丛广芬也举证了相关票据予以佐证了这一事实。而在一审中罗英文断章取义的擅自将合同约定表述为“乙方的动力电自担费用”来误导法庭，且其也未能举证其更改动力电源的行为经过出租人同意的证据，法庭在此情况下径行驳回了丛广芬关于其恢复原状的诉请显然是错误的。
罗英文针对丛广芬的上诉请求中关于一审反诉请求部分辩称，因其自认租赁合同只履行到2014年3月，因此，一审法院保护其租金到2014年3月并无不当，事实上，2013年9月到2014年3月的租金，答辩人已经实际交纳，但是没有丛广芬出具的收条，只有录音证明，一审法院虽未保护，答辩人没有任何证据证明其存在，租赁场地内的100和200kv用电也已经证明是答辩人申办并使用的，与丛广芬无关，一审法院不予支持其反诉请求并无不当。
莲花山管委会针对丛广芬的上诉请求中关于一审反诉请求部分辩称，反诉与莲花山管委会无关。
莲花山管委会上诉请求（简述如下）：依法改判。
罗英文针对莲花山管委会的上诉辩称（简述如下），一、本案的法律关系并不混乱，罗英文作为一审原告是基于租赁合同中的承租人地位，主张丛广芬及莲花山管委会共同故意侵犯罗英文的承租权及获得拆迁补偿的权利，而主张二者共同承担赔偿责任。二、莲花山管委会存在恶意拆迁行为，构成侵权。三、莲花山管委会认为罗英文没有任何拆迁损失，这一说法是为了推卸侵权责任而罔顾拆迁事实的辩解。恳请二审法院驳回莲花山管委会的上诉，维持原判。
丛广芬针对莲花山管委会的上诉辩称，认可莲花山管委会的上诉请求和理由。
罗英文向一审法院起诉请求：确认丛广芬、莲花山管委会达成的拆迁补偿协议无效，判令丛广芬、莲花山管委会共同承担赔偿罗英文损失的责任，赔偿金额170万元（具体金额以法院评估为准），并判令丛广芬、莲花山管委会承担本案诉讼费用。
丛广芬向一审法院提起反诉，请求：判令解除丛广芬与罗英文之间的《场地（房）出租合同》，判令罗英文向丛广芬支付拖欠的厂房租金75000元；判令罗英文恢复原50KV动力电源；判令罗英文因违约赔偿反诉人损失费5000元；判令罗英文向丛广芬增交迟延付款违约金36000元；反诉费由罗英文承担。
一审法院认定事实：1.2003年3月30日丛广芬与长春市二道区泉眼镇岗子村民委员会签订岗子村办公室及周边地转让承包协议。后2007年3月23日罗英文与丛广芬签订厂地（房）承租合同，后又于2010年3月25日续签上述合同，约定，“…二、厂房出租时间从2010年3月25日起至2016年3月25日止，租期为六年，六年内甲方（丛广芬）不得再将此厂房转租或转让，乙方（罗英文）也不能转租或者转卖。合同期满乙方搬出。三、乙方在生产经营活动中，所需用的动力电、照明电、电话费等都由乙方根据实际用量自己承担，按时缴纳，乙方在租房期间所有财务、经营、贷款、企业盈亏与甲方没有任何连带责任，一概与甲方无关，乙方要及时维护好保护好甲方厂房、木栅、门窗、水井、电源等所有设施，如有人损坏，照价赔偿，要做好防火工作。四、乙方在租用厂房期间如遇有政府规化征地或拆迁等情况可按实际租房天数向甲方支付房租金。有关拆迁补偿问题，依据有关法律政策规定，甲方投入的有关拆迁补偿归甲方所有，乙方投入的有关拆迁补偿归乙方。”2.2013年1月22日长春市国土资源局莲花山生态旅游度假区分局发布征地补�方案公告，“征收长春莲花山生态旅游度假区泉眼镇岗子村集体土地30.4408公顷。农用地26.6348公顷。（其中耕地25.4136公顷、农村道路1.2212公顷）、建设用地3.8060公顷。”本案中罗英文租用的丛广芬的厂房及土地在上述拆迁公告的范围内。2013年4月28日，莲花山管委会到本案争议场地内踏查并录像。3.2014年9月23日长春莲花山生态旅游度假区社区安居办公室与丛广芬签署集体土地上住宅房屋及附着物征收补偿安置协议书，约定“甲方（长春莲花山生态旅游度假区社区安居办公室）在泉眼镇岗子村后曹屯范围内征收，需征收乙方（丛广芬）住宅房屋及附着物”，同时约定甲方应支付乙方的补偿总金额为3212692元，庭审中莲花山管委会认可上述补偿款已经支付给丛广芬150万，剩余款项尚未支付。同时查明上述补偿金额3212692包括以下几个部分：房屋征收补偿金额1999572元；价格�助金额399914元；搬迁补助费金额300元；临时安置过渡补偿金额18563元；其他地上附着物补偿371410元；一次性奖励71877元；装修28480元；住宅用于经营性活动补偿322576元。4.经罗英文申请一审法院委托吉林瑞德资产评估有限公司对本案争议场地内的相关设施设备、构筑物等资产进行评估，结论为“经评估，截止于2015年12月16日，长春市二道区人民法院委估的资产评估价值173.69万元，其中：可搬运部分设备搬运费为18.99万元；不可搬运部分设备评估价值为95.9万元，构筑物评估价值为58.8万元”。经庭审询问，二被告对于上述鉴定存在异议，但明确表示不申请重新鉴定。5.罗英文自认2013年6月开始已经不在诉争场地内经营，丛广芬方认为是自2014年3月开始不再经营。另2015年8月18日，丛广芬、管委会签订关于解除集体土地上住宅房屋及附着物征收补偿安置协议书的协议书一份，约定解除双方于2014年9月23日签订的集体土地上住宅房屋及附着物征收补偿安置协议书。2015年8月24日长春莲花山生态旅游度假区泉眼镇人民政府出具收据一份，载明收丛广芬退回补偿款150万元。6.庭审中要求罗英文明确诉讼请求，罗英文明示放弃起诉状中的诉讼请求第一项关于确认丛广芬与管委会之间拆迁补偿协议无效的诉讼请求，只是要求丛广芬、管委会赔偿因租赁场地拆迁给罗英文造成的经济损失170万元（具体数额以法院评估鉴定为准），是基于租赁合同向丛广芬、莲花山管委会主张，认为在合同履行过程中丛广芬、莲花山管委会存在共同侵权，侵犯其场地使用和拆迁补偿的权利。后经法院委托鉴定后，罗英文明确诉讼请求数额为：要求丛广芬、莲花山管委会承担连带赔偿责任金额是240万元，其中包括评估报告中最终确定的评估值173.69万元（设备设施及基础等搬迁的损失）以及经营损失322576元，沙石路面28800元，回填土238500元，装修28480元（从经营损失到装修是以莲花山管委会提供的评估报告中以及征收补偿安置协议中确定的金额为准），另外鉴定费21300元，公证费2000元。一审法院认为：一、丛广芬应否承担罗英文主张的赔偿责任，数额应为多少的问题。1.案件审理过程中，罗英文明确其诉讼请求是基于租赁合同向二被告主张，认为在合同履行过程中丛广芬、莲花山管委会存在共同侵权，侵犯其场地使用和拆迁补偿的权利。本案中罗英文系作为承租人租赁丛广芬的房屋，基于租赁合同的约定罗英文在租用厂房期间如遇有政府规化征地或拆迁等情况可按实际租房天数向丛广芬支付房租金，有关拆迁补偿问题，依据有关法律政策规定，丛广芬投入的有关拆迁补偿归丛广芬所有，罗英文投入的有关拆迁补偿归罗英文。丛广芬作为出�人在与莲花山管委会签署拆迁协议的过程中应当将承租人罗英文可能发生的由于拆迁而造成的损失一并与拆迁人进行协商，但丛广芬与莲花山管委会签署拆迁协议的过程中，并未将原告的财产权益包含在内，这既违反了双方租赁合同的约定也违背了法律的公平原则，因为虽然依据现行的征收法律相关规定，房屋所有权人才是被征收人，承租人已经不再是征收或拆迁过程中的一方主体，但这并不意味着承租人的财产权益就不再得到法律保护，而是应由房屋所有权人在与拆迁人协商过程中一并予以考虑。本案中，罗英文与丛广芬的租赁合同已经明确约定了“有关拆迁补偿问题，依据有关法律政策规定，丛广芬投入的有关拆迁补偿归丛广芬所有，罗英文投入的有关拆迁补偿归罗英文”，这说明在签订租赁合同之时双方已经就可能发生的拆迁补偿如何分配作出了约定，罗�文虽然不是拆迁协议的一方主体，但是丛广芬依据其与原告之间的租赁合同的约定应将罗英文在争议场地内的相关投入在签署拆迁协议时一并主张，丛广芬怠于履行该项义务，就违反了其与罗英文之间的租赁合同，同时也违反了法律的公平原则，应当予以赔偿。2.关于赔偿数额的确定，罗英文主张的赔偿数额为240万，具体包括：评估报告中最终确定的评估值173.69万元（设备设施及基础等搬迁的损失）以及经营损失322576元，沙石路面28800元，回填土238500元，装修28480元（从经营损失到装修是以莲花山管委会提供的评估报告中以及征收补偿安置协议中确定的金额为准），另外鉴定费21300元，公证费2000元。（1）关于评估报告确定的评估值173.69万元。该数额系经罗英文申请本院委托鉴定机构进行鉴定得出的评估值，丛广芬、莲花山管委会均对该评估过程及评估数额不予认可�但是均没有提出足以推翻该鉴定意见的证据，且在本院明示后均明确表示不申请重新鉴定，故对于该评估报告所确定评估值本院予以确认。（2）关于经营损失322576元。丛广芬、莲花山管委会签订的拆迁协议中约定的住宅用于经营性活动补偿322576元，在拆迁协议签署时，在此处实际从事经营行为的主体为罗英文，虽然莲花山管委会承认系基于丛广芬提供的二道区鑫磊冷库的营业执照而给予的经营性补偿，但是庭审中丛广芬认可二道区鑫磊冷库并未在本案诉争场地内进行过实际经营，且莲花山管委会的踏查记录也能证明经营主体为罗英文。另，虽然已经对罗英文给予了设备设施及基础等搬迁的损失，但是在实际拆迁过程中，搬迁需要过渡时期，故应给予罗英文一定的经营损失赔偿，而丛广芬的房屋系用于出租遇有拆迁，亦有相应租金损失，也应予以赔偿，故本院酌情，丛广芬、莲花山管委会签署的拆迁协议中的经营损失的一半即161288元赔偿给罗英文。（3）关于罗英文主张的要求赔偿沙石路面28800元及回填土238500元，由于在本院委托的评估报告中，有关于“砂石回填”、“混凝土”的价值评估，罗英文主张在评估报告之外另行要求砂石路面及回填土的赔偿没有事实及法律依据，本院不予支持。（4）关于装修28480元。本案争议房屋的所有权人并非罗英文，而庭审中罗英文也没有提供证据证明其对争议房屋进行了装修，故罗英文的该项主张本院不予支持。（5）关于鉴定费21300元及公证费2000元。该部分并不在罗英文与丛广芬签订的租赁合同约定范围内且属罗英文应负的举证责任，故上述费用应由罗英文自行承担，罗英文该项主张本院亦不予支持。二、关于莲花山管委会应否与被告丛广芬共同承担本案的赔偿责任的问题。1.莲花山管委�在与丛广芬签署拆迁协议的过程中存在过错，拆迁公告发布之时，拆迁事实已经存在，莲花山管委会对本案争议场地进行了踏查，对于争议场地内的房屋、设施及经营情况等应属明知，但在与丛广芬签署拆迁协议的过程中却把罗英文的财产权益排除在了应予赔偿的范围之外，侵害了罗英文的财产权益。莲花山管委会与丛广芬之间签订合同的行为，已经侵害了罗英文的合法权益，构成了共同侵权，故莲花山管委会应对丛广芬对原告的赔偿损失的义务承担连带责任。2.莲花山管委会抗辩称针对本案争议场地其与丛广芬之间的征收补偿安置协议书已经解除，且已经支付给丛广芬的款项其也已经返还。然而，从发布拆迁公告之时起，拆迁事实已经存在，莲花山管委会已经就本案争议场地进行了踏查，罗英文也由于拆迁在事实上停止了经营，侵害已经实际发生，并不能因为丛广芬、莲花山管委会之间解除拆迁协议的行为而使罗英文已经产生的财产损失消失，故丛广芬、莲花山管委会之间的拆迁协议是否解除，并不影响丛广芬、莲花山管委会对罗英文承担赔偿责任。三、关于反诉原告丛广芬的反诉请求应否支持的问题。1.丛广芬要求解除与罗英文之间的租赁合同，与事实不符，不予支持。2.关于丛广芬主张的厂房租金，丛广芬主张从2013年9月后就没有交纳租金，但其亦认可罗英文从2014年3月开始就不在争议场地内经营，故对于租金部分，丛广芬要求罗英文交纳2013年9月至2015年3月租金75000元的请求不予支持，而应由罗英文依照租赁合同约定交纳实际使用期间即2013年9月至2014年3月的租金共计25000元。对于丛广芬要求罗英文给付违约的损失费及迟延付款的违约金的诉求没有事实及法律依据不予支持。3.对于丛广芬要求恢复50KV动力电源的反诉请求�由于丛广芬并没有证据证明在租赁时存在上述电源，故对该反诉请求一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告丛广芬赔偿原告罗英文财产损失计1898188元，此款于判决生效后立即给付。二、被告长春莲花山生态旅游度假区管理委员会对上述第一项所确定的赔偿损失的义务承担连带给付责任。三、反诉被告罗英文给付反诉原告丛广芬租赁费25000元，此款于判决生效后立即给付。四、驳回原告罗英文的其他诉讼请求。五、驳回反诉被告丛广芬的其他诉讼请求。案件受理费26000元、由原告承担4117元，由二被告共同承担21883元；保全费5000元，由二被告共同负担；反诉费1310元，由原告承担425元，由被告丛广芬承担885元。
本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案，罗英文二审时明确其向丛广芬及莲花山管委会主张权利系基于二者侵权行为，而丛广芬一审提起的反诉系基于其与罗英文之间的租赁合同关系，故罗英文的本诉与丛广芬的反诉并非基于同一法律关系，诉讼请求之间亦不具有因果关系，反诉与本诉的诉讼请求又不是基于相同的事实，一审法院将罗英文的本诉与丛广芬的反诉合并审理不当，本院予以纠正。
综上，原判决适用法律�误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十三条之规定，裁定如下：
一、撤销长春市二道区人民法院(2014)二民二初字第237号民事判决第三、五项；
二、驳回丛广芬的反诉及丛广芬关于其反诉部分的上诉。
反诉费1310元（丛广芬已预交）予以退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 贺银婷
代理审判员 徐 锐
二〇一六年九月十二日
书 记 员 米志娜