重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）九法民初字第12785号
原告况敏，女，汉族，1973年8月17日生，住重庆市九龙坡区。
委托代理人邹平，四川迪扬（重庆）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告华润置地（重庆）有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进支路15号九龙电力大厦9楼，组织机构代码：79800710-4。
法定代表人吴秉琪，职务董事长。
委托代理人杨杰，男，汉族，1982年9月19日生，住重庆市沙坪坝区，代理权限为特别授权。
原告况敏诉被告华润置地（重庆）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人邹平与被告委托代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告况敏诉称，2010年4月17日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，对购买房屋位置、面积、单价、交房时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告却违反合同约定延期办理产权证，被告的迟延办证行为应当按约定承担违约责任。原告向本院起诉请求：1、被告向原告支付逾期办证违约金2627.63元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告华润置地（重庆）有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实法律依据，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年4月17日，原告况敏（乙方）与被告华润置地（重庆）有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号华润二十四城××号××栋×××号房屋；总成交金额为625627元；该房屋为预售商品房；付款方式为按揭付款；甲方应在2011年12月30日前，依照规定将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期取得登记受理单，逾期在60日（含）之内，自约定取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内支付违约金。逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一点五的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内支付违约金。合同附件五《合同补充协议》第八条载明：乙方自愿委托甲方办理权属转移登记，应提供书面无偿委托；在约定的房屋交付期限届满前，乙方须主动向甲方提交相关资料，如乙方未在上述期限内提供权属登记的全部费用和维修资金的，不能及时办理转移登记的后果由乙方承担；在乙方交清全部资料、税费、维修资金且买受人实际接房后90日内，甲方为乙方办理房屋权属转移登记。
合同签订后，原告向相关机构交纳了相关税费，于2011年12月23日向被告付了房款625627元。2012年5月12日，重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心就本案房屋出具权属转移登记《业务受理通知书》。2012年7月2日，涉案房屋登记至原告名下。
另查明，涉案房屋的《重庆市新建商品房屋质量保证书》上载明交付日期为2011年12月30日。《物品领用登记表》上载明原告领取钥匙的落款时间为2012年4月4日。2012年1月4日，原告就涉案房屋预交物管费。2012年2月23日，原告就涉案房屋交纳除渣费。
诉讼中，原、被告双方一致确认涉案房屋产权过户登记的办理由原告委托被告办理。原告称：在签订涉案房屋买卖合同时就向被告交齐了办证所需的相关资料，税费、维修基金均在接房前交清。被告称：原告在接房后才提交办证相关资料，被告收到资料后及时提交了办证申请，履行了办证义务。原告称：《物品领用登记表》上的签名属实，但签字时未书写落款时间，是被告工作人员事后加上的；接房同时预缴物业管理费用是惯例，本案应以物管费交纳时间作为实际接房时间。被告称：《物品领用登记表》上的领用时间是原告本人书写；物管费交纳时间不代表实际接房时间，实际接房时间应以《物品领用登记表》上记载的时间为准。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、发票、收据、房地产权证、质量保证书、物品领用登记表、住户登记表等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应自觉全面履行。按照合同及补充协议的约定，结合双方当事人的陈述，涉案房屋办证方式为委托办证，原告有义务交清税费、维修资金并在接房前提交办证资料，被告有义务在原告交清全部资料、税费、维修资金且实际接房后90日内，为原告办理产权过户登记。涉案房屋的过户登记申请已经房屋登记机关受理，表明原告已缴清税费、维修资金并将办证资料提交齐全。对于原告向被告交纳维修资金的时间，以及提交办证资料时间，双方各执己见，均未提供证据证明。按交易习惯，在无特别约定情况下，新建商品房的买方通常会在交房前交齐全部费用和办证相关资料。被告作为房地产开发企业，在本案中是维修资金的收款方，同时也是原告提交办证资料的收件方，有能力和责任掌握、持有并举示有关收款时间及收件时间的证据，但未提供相应证据予以证明，本院对被告主张的原告在接房后才提交办证相关资料的事实不予采信。
对于本案房屋实际交付时间的认定问题。虽然被告举示的物品领用登记表显示领取钥匙时间为2012年4月4日，可初步证明交房时间，但原告不认可该落款时间的真实性，并举示了预交物管费及除渣费的收据予以反驳，预交物管费的时间为2012年1月4日。物管费是业主接收物业，与物管公司建立物业管理关系后才会交纳的费用。在未接收物业前，业主是没有义务交纳物业管理费的，也不可能交纳装修产生的除渣费，且在接房时预交物管费也是房地产市场的惯例。权衡双方所举示的证据，原告举示的证据证明力明显大于被告所举示的证据。故本院认定本案房屋的实际交付时间为2012年1月4日。
原告付清了房款，在交房前交纳了税费、维修资金并交齐了办证资料，被告于2012年1月4日将房屋交付原告，按照双方商品房买卖合同及附件补充协议约定，被告应于2012年4月3日前为原告办理房屋权属转移登记。办证行为包括买卖双方的提交办证资料及申请登记行为和登记机关的登记行为，买卖双方仅能控制登记申请时间，而对于登记机关的登记行为完成时间无法控制。在合同没有特别约定的情况下，被告交齐资料并取得转移登记受理单之日即为被告完成办证义务的时间。被告于2012年5月12日才取得房屋转移登记受理单，逾期超过39日。按照双方商品房买卖合同有关逾期办证违约金的约定，被告应当按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金2439.95元（625627元×0.1‰×39）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告华润置地（重庆）有限公司于本判决生效之日起10日内向原告况敏支付逾期办证违约金2439.95元；
二、驳回原告况敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告华润置地（重庆）有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审判员 谭炼
二〇一四年九月二十五日
书记员 吴霜