重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终1582号
上诉人（原审原告）田云洪（反诉被告）。
委托代理人李章虎、刘星，重庆睿通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杜文辉（反诉原告）。
委托代理人刘涛，北京市中银(重庆)律师事务所律师。
上诉人田云洪因与被上诉人杜文辉房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院于2015年11月6日作出（2015）九法民初字第04633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，2014年4月25日，原、被告双方签订房屋买卖协议，约定由原告向被告购买位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路249号1栋XX号房屋，房款为被告净收371000元，合同签订当日由原告向被告支付定金2万元，该2万元定金作为房款的一部分。原告需于2014年6月25日前支付房款共计32万元，剩余房款51000元于2015年5月25日前支付。被告在收到原告支付的全部房款后将房屋过户给原告。原告已于2014年4月17日向被告支付定金2万元。合同签订后，原告又于2014年4月30日支付房款30万元。在收到该30万元房款后，被告在向原告出具的收条中载明，剩余房款5万元整分两次付清，在2014年12月31日前支付3万元，在2015年4月20日前支付2万元，房款付清后由被告将房产证交给原告，并配合原告办理过户手续。
庭审中，原告陈述2014年5月6日楼下住户向其反映该房屋阳台在向下漏水，2014年12月隔壁的住户向其反映该房屋厨房也存在漏水情况。被告陈述在双方签订合同时确实存在房屋阳台漏水的情况，但当时厨房并未漏水，是原告在居住使用该房屋9个月过后才出现厨房漏水的。为证明其主张，被告申请证人王某出庭作证，双方确认证人王某系本案房屋中介方的经办人。据王某陈述，包括被告在内的所有客户来中介公司挂售房屋的时候，中介公司都会向客户了解该房屋的优缺点，以便合理确定该房屋的价格。在与原告签合同之前，证人与几个同事跟被告的姐姐杜文琼一起到涉案房屋进行实地查看，发现在进入该房屋阳台靠左手边位置存在漏水的情况，该房屋只有一个阳台。在签订合同时被告向原告告知了阳台漏水这一情况，而且在签合同前原、被告以及中介三方都到该房屋去看过，证人在向原告介绍房屋情况时也告知其房屋阳台漏水，还特别记得当时向原告建议不要将洗衣机放在阳台而是放在厕所就可以避免漏水到楼下去。最终房屋的成交价格在考虑到阳台漏水的情况下作了适当减少。该笔交易的中介费是由双方各出200元，正常中介费一般是双方各支付房屋成交价格的1.5%，该笔交易的中介费之所以这么低，是因为原告是自行了解到该套房源而不是通过中介公司。双方只是为了交易安全才找到中介公司出了一份房屋买卖合同，中介公司不负责该合同后续房屋过户手续等的履行，由于金额很小，双方也是当场就支付了，因此也就没有将中介费写到合同中。
田云洪向一审法院诉称，2014年4月25日，原、被告双方签订了房屋买卖协议，约定由原告向被告购买位于重庆市九龙坡区陈家坪石杨路249号锦城佳苑XX号房屋。合同签订后，原告接房居住。在使用过程中，原告先后发现该房屋的阳台和厨房存在严重的漏水问题，为此楼下和隔壁邻居多次要求原告解决还将原告告上法庭。原告也多次找到被告协商解决，但被告一直采取拖延逃避的态度，漏水的问题直到现在也未能解决。原告认为被告在将涉案房屋出售给原告时，故意隐瞒了该房屋存在漏水的重大瑕疵，影响了原告对该房屋的正常使用，致使原告购买该房屋的合同目的无法实现。因此，原告遂起诉请求：一、解除双方于2014年4月25日签订的《房屋买卖协议》；二、被告退还原告支付的32万元购房款并向原告支付资金占用利息2.24万元；三、被告向原告支付违约金3.7万元；四、确认原告不向被告支付违约金；五、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回第三、四项诉讼请求，法院予以准许。
杜文辉在一审中辩称，第一，双方签定的房屋买卖合同合法有效双方均应继续履行；第二，原告所陈述本案房屋的阳台漏水的情况截止今天开庭时已不存在，并且涉案房屋厨房漏水是在原告使用近九个月后才出现的；第三，被告在出售本案房屋的时候已将阳台漏水的情况如实告知原告，另外由于厨房及排水设施属于隐蔽设施且在被告交付房屋时未出现漏水的情况，因此被告不存在隐瞒涉案房屋存在影响原告居住的问题；第四，即便涉案房屋存在以上问题，但仍然不影响原告的正常使用，因此本合同不应当解除，原告应当继续履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告杜文辉诉称，双方于2014年4月25日签订了房屋买卖协议，约定由反诉被告向反诉原告购买涉案房屋，房款为375100元，反诉被告在2015年5月25日付清购房尾款51000元后，由反诉原告将房屋过户给反诉被告，违约方需支付总房款10%的违约金。协议签订后，反诉原告于2014年4月30日将房屋交付反诉被告，反诉被告支付了房款32万元，尚欠尾款51000元未付。因此，反诉原告遂起诉请求：一、反诉被告继续履行双方签订的房屋买卖协议；二、反诉被告向反诉原告支付剩余购房款51000元；三、反诉被告向反诉原告支付违约金37100元；四、诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告自愿撤回第一项诉讼请求，并降低第二项诉讼请求为支付剩余房款50000元，本院予以准许。
反诉被告田云洪辩称，反诉原告出售该房屋时隐瞒了房屋漏水的情况，严重影响反诉被告正常使用，反诉被告有权解除合同并要求反诉原告承担违约责任，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
一审法院认为，出卖人应当按照双方约定的标准将标的物交付买受人，因标的物质量不符合质量要求，致使合同目的不能实现的，买受人有权拒绝受领或解除合同。原告主张被告在签订合同时故意隐瞒了房屋存在漏水的问题，严重影响原告正常使用涉案房屋，因此原告有权解除双方签订的房屋买卖合同。但根据证人王某的证言，原告在购买该房屋前已进入该房屋进行了查看，证人王某作为当时中介方的工作人员也将房屋阳台漏水的事实告诉了原告，房屋最终的成交价格也考虑到了阳台漏水这一瑕疵予以了适当减少。证人王某系中介方重庆君安民居房地产经纪有限公司的工作人员，与原、被告双方均无法律上的利害关系，并当庭签署了如实作证保证书，其所作陈述前后一致逻辑清楚，无明显矛盾，故对其所作证言予以采信。原告在明知房屋阳台漏水的情况下仍自愿与被告签订房屋买卖合同，应视为其自愿接受该处瑕疵，被告对于房屋阳台漏水的瑕疵担保责任得以免除。对于原告陈述的房屋厨房漏水的问题，被告不予认可，且原告自认是在2014年12月才发现厨房漏水，而被告已于2014年4月30日将房屋交付原告使用，因此无法判定厨房漏水是在被告交付房屋前就已存在还是接房后原告使用不当所致。另外原告所举示的证据也不足以证明厨房漏水已严重影响其对该房屋的正常使用致使合同目的无法实现，故对原告要求解除合同，返还购房款32万元并赔偿利息损失的诉讼请求，不予支持。
依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的房地产买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应当遵照履行。双方约定房款为被告净收375100元，原告在支付了32万元房款后，被告向原告出具收条，并自愿将剩余房款降低为5万元，应视为双方协商一致对房款金额进行了变更，原告应当按照变更后的时间及金额向被告支付剩余房款。但原告至今没有支付，其行为已构成违约，应立即向被告支付剩余房款5万元并承担逾期付款的违约责任。双方在合同中约定违约金为房款的10%即37510元，但考虑到被告的损失主要为剩余房款5万元的资金占用利息，该违约金的约定过分高于被告的实际损失，为平衡双方利益，根据原告的申请，酌情将违约金调整为房款的2%即7502元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、反诉被告田云洪于本判决生效后7日内向反诉原告杜文辉支付剩余房款5万元；二、反诉被告田云洪于本判决生效后7日内向反诉原告杜文辉支付违约金7502元；三、驳回原告田云洪的全部诉讼请求；四、驳回反诉原告杜文辉的其它诉讼请求。本案案件受理费3495元、反诉案件受理费1001元，由原告田云洪负担4000元，被告杜文辉负担496元。
宣判后，田云洪不服一审判决，向本院上诉称：杜文辉在出售房屋时，故意隐瞒了该房屋存在漏水的重大瑕疵，影响了田云洪对该房屋的正常使用，致使田云洪购买该房屋的合同目的无法实现。因此，应解除双方于2014年4月25日签订的《房屋买卖协议》，并由杜文辉退还已支付的32万元购房款，支付资金占用利息2.24万元。请求本院依法改判。
杜文辉认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明，2014年4月25日，杜文辉（甲方）、田云洪（乙方）、重庆君安民居房地产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖协议，载明甲、乙、丙三方根据《合同法》及相关法律、法规的规定，甲方自愿将本协议第一条所列房屋出售给乙方，乙方或受托人已充分了解该房屋并自愿以现状购买，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上，经三方协商一致，签订本协议。
本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
审理中，杜文辉在一审判决田云洪支付其违约金7502元的基础上自愿减少200元。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应认真履行。双方约定房款为被告净收371000元，上诉人在支付了32万元房款后，被上诉人出具收条自愿将剩余房款降低为5万元，双方协商一致对房款金额进行了变更，上诉人应按变更后的时间及金额支付剩余房款。上诉人至今没有支付，其行为已构成违约，应向被上诉人支付剩余房款5万元并承担逾期付款的违约责任。双方在合同中约定违约金为房款的10%即37100元，因被上诉人的损失主要为剩余房款5万元的资金占用利息，该违约金的约定过分高于被上诉人的实际损失，为平衡双方利益，酌情将违约金调整为房款的2%即7420元。因杜文辉在一审判决田云洪支付其违约金7502元的基础上自愿减少200元，即只要求田云洪支付其违约金7302元，本院对此予以尊重。田云洪上诉提出，杜文辉出售房屋时故意隐瞒了房屋存在漏水的重大瑕疵，影响了田云洪对该房屋的正常使用，致使田云洪购买该房屋的合同目的无法实现，双方于2014年4月25日签订的《房屋买卖协议》应予解除。因上诉人一审中自认是在2014年12月才发现厨房漏水，被上诉人已于2014年4月30日将房屋交付上诉人使用，无法判定厨房漏水是在交付房屋前就已存在还是接房后上诉人使用不当所致。合议庭还注意到，杜文辉（甲方）、田云洪（乙方）、重庆君安民居房地产经纪有限公司（丙方）于2014年4月25日签订的房屋买卖协议载明，甲方自愿将本协议第一条所列房屋出售给乙方，乙方或受托人已充分了解该房屋并自愿以现状购买。上诉人在本案中举示的证据不足以证明房屋的漏水问题无法维修，房屋漏水已严重影响正常使用致使合同目的无法实现，故对其要求解除合同，返还购房款32万元并赔偿利息损失的上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，因杜文辉自愿调减违约金，本院对违约金的判决部分予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第04633号民事判决的第一、三、四项；
二、变更重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第04633号民事判决的第二项为：田云洪于本判决生效后7日内向杜文辉支付违约金7302元。
本案一审案件受理费的负担维持一审判决不变；二审案件受理费8993元，由上诉人田云洪负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张泽兵
代理审判员 周媛媛
代理审判员 胡 俊
二〇一六年四月二十日
书 记 员 宋彦君