广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第282号
上诉人（原审被告）：云浮市房地产开发公司。住所地：云浮市。
法定代表人：毛敏才，该公司经理。
委托代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。
委托代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁翠冰，女，1975年7月8日出生，汉族，住云浮市。
委托代理人：邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。
委托代理人：毛文坚，广东百誉律师事务所律师助理。
上诉人云浮市房地产开发公司因与被上诉人梁翠冰房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2014）云城法民二初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理：2004年3月18日，梁翠冰（买受人）与云浮市房地产开发公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条项目建设依据出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名雅丽花园C幢。……第三条买受人购买的商品房为现房，房号为本合同第一条规定的项目中的第x幢x层xx房。第四条计价方式与价款。……该房属于现房，总价款为人民币182934元。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后三十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……第十七条双方就下列事项约定：……3、该商品房的办证费用由买受人负责支付。
签订合同后，梁翠冰于2004年5月13日支付了购房款182934.34元给云浮市房地产开发公司，云浮市房地产开发公司即出具一份《收据》给梁翠冰收执，该《收据》载明：“今收到梁翠冰购房款（雅丽x、x幢工程款项）金额：182934.34元。云浮市房地产开发公司加盖公章确认”。云浮市房地产开发公司收到购房款后将上述房屋交付给梁翠冰使用。2010年8月20日，云浮市房地产开发公司为梁翠冰办理了上述房屋的《国有土地使用证》并交付给梁翠冰，但该房屋的产权证至今未办理。
梁翠冰述称其支付了购房款给云浮市房地产开发公司后，云浮市房地产开发公司按约定交付了房屋给梁翠冰，并未按合同约定将办理产权登记需由云浮市房地产开发公司提供的资料报产权登记备案，且销售发票至今未开。虽然合同约定办证费用由梁翠冰承担，但由于云浮市房地产开发公司的原因长时间拖延办理国土证导致办理房产证的税费逐年增多，故云浮市房地产开发公司应当承担相应的违约责任，但由于合同约定的违约金过低，无法弥补梁翠冰的损失，因此要求云浮市房地产开发公司承担所有的办证费用。
而云浮市房地产开发公司在庭审中提出，该购房款182934.34元实际上是案外人董柱收取，是抵云浮市房地产开发公司拖欠案外人董柱的工程款。梁翠冰也确认该房款确实用于抵云浮市房地产开发公司欠案外人董柱的工程款，但是梁翠冰已经向云浮市房地产开发公司支付了全部购房款，云浮市房地产开发公司也出具了《收据》给梁翠冰。关于办理房产证，梁翠冰购买本案房屋时已经确权给云浮市房地产开发公司了，只要梁翠冰缴纳办证费用再凭该权属证明书就可办理房产权属证明书，无需再办理备案手续，也未提交相关资料给产权登记部门。由于梁翠冰缴纳购房款后一直没有缴纳办证费给云浮市房地产开发公司，也未将开销售发票的费用缴纳给云浮市房地产开发公司，造成云浮市房地产开发公司无法为梁翠冰办证，因此，迟延办证的过错在于梁翠冰，云浮市房地产开发公司不应承担相应的违约责任。
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。梁翠冰与云浮市房地产开发公司之间于2004年3月18日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，予以确认。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。综合双方当事人的陈述，本案争议的焦点是：云浮市房地产开发公司是否应当承担逾期办证的违约责任。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中，梁翠冰与云浮市房地产开发公司均确认签订合同后即收楼，故云浮市房地产开发公司应当按照合同第十五条约定，于30日内将办理权属登记需由云浮市房地产开发公司提供的资料报产权登记备案，并按法律规定的签订合同之日起90日内为梁翠冰办理取得涉案房地产权属证书。但云浮市房地产开发公司并未按合同约定在商品房交付使用后三十日内向产权登记部门提交任何资料备案，且至今未开具销售发票给梁翠冰，也未在签订合同之日90日内为梁翠冰取得权属证书，甚至于涉案房屋的《国有土地使用证》于2008年才予以办理。因此，是云浮市房地产开发公司怠于履行义务或其自身原因而导致了延迟办证，云浮市房地产开发公司应当承担相应的违约责任。关于云浮市房地产开发公司抗辩认为是梁翠冰未缴纳办证费用才导致的延迟办证，对此，虽然合同约定了办证费是由买受人（梁翠冰）承担，但合同并未约定梁翠冰何时支付、如何支付办证费，因此，本案无证据证实是梁翠冰怠于缴纳办证费而导致迟延办证。关于云浮市房地产开发公司抗辩本案楼房无需备案直接办证即可，未开具销售发票的原因是梁翠冰未缴纳相关开票费用，所以未进行备案，原审法院认为，开具销售发票是云浮市房地产开发公司的义务，且对开票的费用，合同并未明确约定由买受人承担，且该项费用也不属于办证费用，因此云浮市房地产开发公司该项意见，理由不成立，不予采纳。关于梁翠冰提出，根据合同第十五条第2点约定，云浮市房地产开发公司延迟办证的应当支付已付房价款的1%即1829元给梁翠冰作为违约金。但该标准过低，不足以弥补梁翠冰的损失，并提出虽然合同约定由梁翠冰承担全部的办证费用，但办理房产证的费用已经逐年增多，且办理房产证费用逐年增多的原因是云浮市房地产开发公司拖延办理权属证书造成的，因此，梁翠冰请求云浮市房地产开发公司承担办理权属证书的一切费用。原审法院认为，从梁翠冰与云浮市房地产开发公司签订合同起至今已经长达10年之久，办证费用已逐年增加，导致梁翠冰应承担的办证费用大大增多，而办理房产证费用逐年增多的原因是云浮市房地产开发公司拖延办理权属证书的违约行为造成的，因此，云浮市房地产开发公司应当赔偿梁翠冰的损失。根据合同第十五条第2点约定，云浮市房地产开发公司延迟办证的，则应支付已付房价款的1%即1829元给梁翠冰作为违约金，而该违约金的数目明显低于梁翠冰应承担的办证费用损失，故梁翠冰认为违约金的标准低于造成的损失，请求云浮市房地产开发公司赔偿损失，由云浮市房地产开发公司承担办证费用的请求合理合法，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，作出如下判决：云浮市房地产开发公司于判决生效后十五日内到房产管理部门办理梁翠冰购买的位于云浮市兴云西路雅丽花园x幢x层xx的房屋产权证书到梁翠冰名下，并将证书原件交付给梁翠冰。上述房屋产权属登记过户所需的办证费，由云浮市房地产开发公司负担。本案受理费100元，由云浮市房地产开发公司负担。
一审宣判后，上诉人云浮市房地产开发公司不服，向本院提起上诉，要求二审法院判令：1、依法撤销云浮市云城区人民法院（2014）云城法民二初字第354号民事判决，并依法驳回梁翠冰的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
事实与理由：一、一审法院未能查明本案的事实。1、法院应要求被上诉人明确其诉讼请求，是请求承担违约责任，还是请求上诉人赔偿损失，还是支付办证费用。因为不同的请求，根据约定及法律的规定，直接导致不同的判决结果。2、上诉人提交的证据《商品房屋产权权属证明书》是2004年3月15日出具，权属证书已明确该房屋以登记字号云商房字第00＊＊**号登记在案，可凭此证明办理交易监证手续。买卖合同是2004年3月15日签订，当时该房屋已经被办理权属证明书，而一审法院对这一现楼的买卖事实未能查明，还认为上诉人未提供资料报产权登记备案。3、法院应查明本案房产拖延办理权属证书的真正原因。从《收据》可以证实，该房产与该幢的其他房产不同，是抵顶工程款，当时口头约定开发票及过户的相关费用全部由买受人负责，是因为买受人未支付上述费用，导致迟延办证，这就是案件的事实。
二、一审法院认定事实错误。1、该案的审理应围绕被上诉人的诉讼请求进行，如果被上诉人认为办证费用由上诉人负担，其理由是什么。如果被上诉人要求人承担逾期的违约责任，因何造成逾期办证，是哪一方的责任，合同是否已约定了违约责任，违约责任的承担，能否超出合同的约定，在被上诉人没有证据证明其损失的情况下能否直接判决上诉人支付办证费。2、一审法院认为上诉人未按合同约定在商品房交付使用后三十日内向产权登记部门提交任何资料备案，认定事实错误。3、原审法院认为，上诉人至今未开具销售发票给被上诉人，也未在签订合同之日起90日内为被上诉人取得权属证书，上诉人怠于履行义务或其他自身原因而导致了延迟办证，上诉人应承担相应的违约责任。该认定事实错误，被上诉人未支付办证费用是导致其未及时取得权属证书的根本原因。4、原审法院认为，虽然合同约定了办证费是由买受人即被上诉人承担，但合同并没约定被上诉人何时支付、如何支付办证费，因此，本案无证据证实是被上诉人怠于缴纳办证费而导致迟延办证。该认定事实错误，被上诉人随时可以向上诉人支付办证费，权属被上诉人且同属于雅丽花园C幢一楼的房产都已办理过户，为何被上诉人不将二楼的办证费用交给上诉人并要求上诉人办理过户手续？5、原审法院认为，根据合同第十五条第2点约定，上诉人迟延办证的，则应支付已付房价款的1%即1829元给被上诉人作为违约金，而被上诉人认为违约金的标准低于造成的损失，请求上诉人赔偿损失，支持被上诉人要求上诉人承担办证费用的请求。法院应根据案件的事实，查清为何会迟延办证，查清后再判断违约方是何人，再查明造成的损失、责任如何分担。本案中，双方已明确约定了违约金，而被上诉人根本没有证据证明其损失的具体金额，就凭其自己的意愿而认为上诉人承担办证费用，缺乏理据。
三、一审法院适用法律错误，以致判决错误。1、根据《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款的规定，本案约定办证费用由被上诉人支付，而被上诉人没有证据证明其向上诉人支付办证费，显然是被上诉人自己的责任造成本案的房产证迟延办理，该责任应由被上诉人承担。2、退一步来说，根据《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。在本案中，当事人已经有特殊的约定，假如上诉人违约，也只是按已付房价款的1%即1829元给被上诉人作为违约金，但被上诉人没有提出这一诉讼请求。3、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第3点的规定，在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。本案中，被上诉人没有要求增加违约金，只是要求上诉人支付办证费用，应不能得到支持。
综上，一审法院未能查明相关事实，认定事实错误，适用法律不当，判决有误，请二审法院查明事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人云浮市房地产开发公司在二审诉讼期间没有提交新的证据。
被上诉人梁翠冰答辩称：1.被上诉人的诉求是明确的，上诉人承担违约责任及办理房屋产权证书的所有费用，本案诉讼费由上诉人承担。2.上诉人认为原审法院未能查明房屋涉案房屋产权证书，上诉人提交的权属证明书只能证明涉案的房屋已办理了权属证明书，证明权属于上诉人，而不是被上诉人，不能证明上诉人已履行了将涉案房屋在房产登记管理部门办理了权属登记，过户给被上诉人的名下。上诉人未提供资料到房产登记部门办理房屋登记的相关手续，因此原审法院认定上诉人未按约定履行义务，应承担违约责任，查明事实清楚。3.上诉人认为，被上诉人没有支付涉案房屋过户的办证费以及开具发票的费用，是上诉人延迟办证的原因，被上诉人认为上诉人的该主张没有事实理由，合同虽然约定办证费用由被上诉人承担，但由于上诉人并没有向相关部门办理将涉案房屋过户给被上诉人的手续，因此谈不上支付费用，只有办理了过户登记手续才会产生办证费用，办证部门才会通知当事人缴交相关费用，本案中上诉人并未提供相关的由办证部门出具的缴纳办证费的通知书或通知，同时，上诉人也未能提供证据证明涉案房屋办理过户需要缴纳多少的办证费用以及需要向哪个部门缴纳资料的证据，因此，事实上是上诉人未办理过户手续，从而造成被上诉人无法缴纳相关的办证费用。4.根据合同约定，上诉人应在30日内将办理权属过户的资料交到产权登记机关备案，但上诉人至今都没有履行该义务，因此上诉人应承担相应的义务及违约责任。综上所述，原审法院认定事实和判决正确，二审法院应维持原判。
被上诉人梁翠冰在二审诉讼期间没有提交新的证据。
经审理查明：本院查明的事实与原审查明的一致，予以确认。
另查明，2014年7月22日，梁翠冰向原审法院起诉，请求法院判令：1、云浮市房地产开发公司将梁翠冰购买的云浮市区兴云西路雅丽花园x幢x层xx房屋办理房屋产权证书到梁翠冰名下，并将证书原件交付梁翠冰。2、办理权属证书的一切费用，由云浮市房地产开发公司承担。3、本案受理费由云浮市房地产开发公司承担。后，梁翠冰明确第2项诉讼请求为：云浮市房地产开发公司承担延迟办理权属证书的违约责任，因办理权属证书的一切费用，由云浮市房地产开发公司承担。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。梁翠冰与云浮市房地产开发公司于2004年3月18日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同，本院予以确认。双方当事人应按合同的约定享受权利及履行义务。综合上诉人云浮市房地产开发公司与被上诉人梁翠冰的诉辩意见，本案的主要争议焦点是：上诉人应否向被上诉人承担逾期办证的违约责任。
关于上诉人应否向被上诉人承担逾期办证的违约责任的问题。上诉人上诉认为造成其未能及时为被上诉人办理涉案房屋的产权证书的原因，是被上诉人没有向上诉人支付办证费用，故主张逾期办证的责任应由被上诉人承担。对此，被上诉人认为，虽然约定办证费用由被上诉人承担，但由于上诉人没有到相关部门办理将涉案房屋过户给被上诉人的手续，只有办理过户登记手续才产生办证费用，进而由办证部门出具缴费通知且由被上诉人支付办证费用，故主张是上诉人没有去办理房屋过户手续以致被上诉人无法缴纳办证费用。虽然合同约定了办证费是由买受人即被上诉人承担，但合同并未约定被上诉人何时支付、如何支付办证费，因此，本案无证据证实是被上诉人怠于缴纳办证费而导致迟延办证，因此上诉人主张是被上诉人未及时支付办证费用而导致迟延办证，缺乏理据，本院不予采纳。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。”由此可知，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。具体到本案中，被上诉人与上诉人均确认签订合同后即收楼，因此，上诉人应当按照合同第十五条约定，于30日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记备案，并按法律规定的签订合同之日起90日内为梁翠冰办理取得涉案房地产权属证书。但上诉人并未按合同约定在商品房交付使用后30日内向产权登记部门提交任何资料备案，也未在签订合同之日起90日内为被上诉人取得权属证书，甚至是涉案房屋的《国有土地使用证》于2008年才予以办理。因此，上诉人延迟办证是因其怠于履行义务或其自身原因所致，也就是说上诉人未能按上述规定，举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，即上诉人不存在可不承担逾期办证的违约责任的情形，故此，上诉人在本案中应当承担相应的违约责任。虽然双方在合同第十五条第2点约定，上诉人延迟办证的应当支付已付房价款的1%即1829元给被上诉人作为违约金，但被上诉人在一审诉讼中认为该标准过低，不足以弥补其损失，并提出虽然合同约定由被上诉人承担全部的办证费用，但办理房产证的费用已经逐年增多，且办理房产证费用逐年增多的原因是上诉人拖延办理权属证书造成的，故请求上诉人承担办理权属证书的一切费用。综合双方在本案中的履行情况，双方当事人签订合同起至今已经长达10年之久，办证费用已逐年增加，且由于上诉人拖延为被上诉人办理权属证书的违约行为导致被上诉人应承担的办证费用大大增多，因此，上诉人应当赔偿被上诉人的该损失。虽然双方在合同第十五条第2点约定，上诉人延迟办证的，则应支付已付房价款的1%即1829元给被上诉人作为违约金，而该违约金的数目明显低于被上诉人应承担的办证费用损失，据此，原审法院根据被上诉人提出违约金的标准低于造成的损失且要求上诉人赔偿损失的请求，判令上诉人承担办证费用，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人云浮市房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李开勇
审 判 员 陈灿良
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年九月十八日
书 记 员 冯家玲