辽宁省调兵山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）调民一初字第00541号
原告冯某某，男，汉族。
委托代理人陈某某，系辽宁某某律师事务所律师。
被告调兵山市某某置业有限公司，住所地调兵山市。
法定代表人周某某，系该公司董事长。
委托代理人宁某某，系该公司法律顾问。
原告冯某某诉被告调兵山市某某置业有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯某某的委托代理人陈某某、被告某某公司的委托代理人宁某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告冯某某诉称，原、被告2012年1月14日签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买调兵山市某某小区38楼2单元6层602号楼房。被告在售楼时以宣传画等书面形式明确表示赠送露台，现原告得知被告并未赠送露台，而是将露台计入楼房总面积收取了房款。被告不履行要约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，被告应当承担违约责任。因原告未在政府部门协调形成的《协议书》上签字，原告不是《协议书》当事人，不受《协议书》中关于返还露台款时间约定的约束。另外，发票上记载的付款时间不是诉讼时效起算时间。发票中的金额未注明包含露台款，不能证明原告知道了自己权利受到侵害。原告要求返还全部露台款，于法有据。被告抗辩“按照房管部门要求露台面积的一半计入产权面积，被告只收取了露台一半面积款，原告不能要求返还全部露台款”，但依宣传资料的记载，被告赠送的露台，不是露台的一半。露台面积的一半未计入产权面积是政府部门的规定，不是被告的赠与。所以，露台面积的一半未计入产权面积不能免除被告赠送整个露台的义务。综上，原告诉至法院，要求被告返还多收原告的购房款17388元，诉讼费由被告承担。
被告某某公司辩称，原告诉讼请求证据不足，原告诉讼请求是被告在售房时承诺赠送露台，但是原告没有提供赠送露台的证据。原告诉讼请求超过诉讼时效，民法通则第135条、137条规定，从知道或应该知道权利被侵害时起诉，诉讼时效为两年。根据法律规定，原告诉讼时效的起算时间有两个，1.原告在交房款收到发票之日，原告应当知道交房款中包括露台款，所以应认定为诉讼时效起算时间。2.2011年11月1日经调兵山市人民政府、调兵山市人民政府法制办、调兵山市房产管理局、调兵山市街道办事处四单位组织协商，被告与原告小区业主代表签订了“协议书”。协议书第二条约定：承诺赠送半封闭式阳台部分，以房产证上半封闭阳台面积为准返还房款。如所交房款未收赠送面积不在索赔范围。还款日为收到房证后5日内。应当明确“协议书”是调兵山市四个主要机关领导组织签订的，其法律效力是应当肯定的，对此应当认定“还款日为收到房证后5日内”的第六日为原告诉讼时效起算时间。由于原告交房款时间是2012�1月4日，收到房证时间是2012年2月8日，而原告向法院起诉立案时间是2014年8月25日，通过计算可以认定，交房款时间和收到房证时间至起诉立案时间都超过诉讼时效二年的规定，而原告没有提供诉讼时效中止、中断的证据，根据法律规定，原告的主张因超过诉讼时效而丧失胜诉权，法庭应当依法驳回其诉讼请求。应当明确《民法通则》是实体法，诉讼时效是《民法通则》规定的，所以诉讼时效的规定属于实体法，是具有强制性的法律规定，法庭审理案件必须依法执行。综上，被告认为，原告主张证据不足，且诉讼请求超过法定的二年时效，法庭应当依法驳回诉讼请求，依法维护被告的合法权益。
原告冯某某为支持自己的主张提供如下证据，被告某某公司对原告冯某某提供的证据进行了质证，本院对原告冯某某提供的证据进行了认证：
1、房屋买卖�同及发票、房证复印件各一份，证明双方存在房屋买卖合同的关系并实际履行。被告质证，对真实性无异议，但是对证明目的有异议，原告的证明主张不成立，在商品房买卖合同中没有赠送露台的约定，所以该证据不能证明原告的诉讼请求。本院认为，结合原告所举证据2，对该证据的证明目的予以确认。
2、广告宣传资料一份，证明被告承诺赠与原告露台的事实。被告质证，有异议，这个宣传图片不是针对原告房屋所主张的赠送阳台所确定的房屋。本院认为，被告对该证据提出异议，异议不成立，该证据作为认定案件事实依据。
被告某某公司为支持自己的主张提供如下证据，原告冯某某对被告某某公司提供的证据进行了质证，本院对被告某某公司提供的证据进行了认证：
协议书复印件一份，证明对于赠送半封闭阳台一事双方有退还房款的约定，确认房屋的诉讼时效。原告质证，原告没有在协议书当中签字，不是协议当事人，不受其约束。本院认为，原告对该证据提出异议，异议成立，该证据不作为认定案件事实依据。
依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实：
2011，原告冯某某与被告某某公司协商买房事宜，被告某某公司在售楼时以宣传册等书面形式明确表示赠送露台。2012年1月14日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告冯某某从被告某某公司处购买了调兵山市小区38号楼2单元6层602号房产一户。合同约定：建筑面积共92.59平方米，售价为每平方米2760.13元，总金额为贰拾伍万伍仟伍佰陆拾零元整。2012年1月14日，原告冯某某按每平方米2760.1253元交付房款255560元，现被告某某公司收取了露台面积的一半即3.09平方米的房款8528元（取整数），并未按约定赠送露台。
本院认为，原、被告之间房屋买卖合同合法有效，双方应严格履行各自的义务。被告某某公司在房屋销售宣传资料中向特定购房者承诺全赠送露台，对于房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重要影响，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于原告冯某某主张要求被告某某公司返还全部露台款17388元一节，因被告某某公司实际只收取了露台面积的一半即3.09平方米的房款8528元，结合本案实际，本院确定被告某某公司酌情返还露台面积款8528元的85%即7248元为宜。对于被告某某公司抗辩本案超过诉讼时效一节，被告某某公司在售楼时的宣传册中向特定购房者承诺全赠送露台，而在与原告冯某某协商商品房买卖时，签订的是被告某某公司提供的样式《商品房买卖合同》，在该合同中，并未明确房屋面积和露台面积各为多少平方米，也未向原告冯某某释明该商品房露台房款将按面积的一半收取。在收取房款时，被告某某公司混收了一半面积的露台款也没有向原告冯某某释明。在办理产权证时，也没有向原告冯某某释明收取了一半面积的露台款。被告某某公司与其他业主因收取一半面积露台款发生纠纷时，不论是在信访化解纠纷、还是诉讼解决纠纷的各个环节中，都没有向原告冯某某释明，致使作为普通老百姓、一般购房者的原告冯某某相信被告某某公司会按照诚信原则进行交易。综上，原告冯某某不论是在主观上还是客观上都不具备知道或应当知道自己被收取了一半面积露台款的事实。故被告某某公司主张本案超过诉讼时效的证据不足，其抗辩不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商�房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告调兵山市某某置业有限公司返还原告冯某某房屋露台款7248元（取整数），在判决书生效后60日内履行完毕。
诉讼费230元（原告预交），由原告冯某某承担115元、被告调兵山市某某置业有限公司承担115元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
代理审判员 李燕
二〇一四年十月八日
书 记 员 盛丽
附：本判决引用的法律条款
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适合法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。