杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余塘民初字第199号
原告：邓盼。
被告：章燕平。
原告邓盼为与被告章燕平房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月12日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员胡雁翔适用简易程序，于2014年7月2日公开开庭进行了审理，原告邓盼、被告章燕平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓盼起诉称：2014年4月10日，被告章燕平向原告邓盼出租位于浙江省杭州市余杭区塘栖镇小商品市场69号店面一处，双方签订了为期一年的店面租赁合同，约定店面租赁费用为每月1000元，一年的租赁费用为12000元整，并另收取店面押金3000元，店面一年管理费500元。在实际的交付房租时，原告邓盼出于对被告章燕平的信任，除交纳上述总共15500元外，另外预付了8000元的下一年度部分租赁费用，为此被告章燕平出具了一份收条，上面写明收取原告邓盼店面租赁费用共23500元整。现由于原告邓盼经济压力过大，需要资金周转，请求被告章燕平返还店面租赁预付款8000元整。原告邓盼与被告章燕平在签订店面租赁合同时，并不知道被告章燕平非租赁房屋真正的所有权人或产权人，后得知被告章燕平也只是承租人，在合同签订时被告章燕平并没有出具产权人同意转租的证明，没有取得店面转租的权利，属于非法转租合同，此非法转租合同对于原告邓盼来说极不稳定，不能很好地保障原告邓盼的权利。原告邓盼之前曾多次主动与被告章燕平协商，但被告章燕平拒绝归还店面租赁预付款，也未能出具产权人同意转租的证明。为此，原告邓盼特诉至法院，诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方的店面租赁合同；2、判令被告章燕平立即返还原告邓盼店面租赁预付款8000元整；3、判令由被告章燕平承担本案诉讼费。
原告邓盼为证明自己的主张，向法庭提供下列证据：
1、店面出租协议一份，用以证明原、被告双方签订店面出租合同，约定租金每年12000元的事实。
2、收条一份，用以证明被告章燕平收取原告邓盼房租23500元，其中有部分是下一年租金的事实。
3、协议书一份，用以证明被告章燕平所提供的协议书中转租费8000元系事后添加，原告邓盼提供的协议没有“转租费8000元”的事实。
被告章燕平辩称：被告章燕平不同意解除租赁合同，类似的情况在法院已审理的（2011）杭余塘民初字第232号案件中已被认定租房协议是有效的。被告章燕平收取原告邓盼的8000元不是预付款，而是转租费，因为被告章燕平对租赁房屋进行了装修。综上，请求法庭驳回原告邓盼的诉讼请求。
被告章燕平为证明自己的主张，向法庭提供下列证据：
1、协议书一份，用以证明8000元是原告邓盼支付给被告章燕平的转租费，而不是第二年预付款，被告章燕平同意原告邓盼在一年租赁期内对租赁房屋进行转租的事实。
2、（2011）杭余塘民初字第232号民事判决书一份，用以证明类似情况被告章燕平原来有过诉讼，法院认定租赁合同是有效的事实。
证据的质证与认证：
被告章燕平对原告邓盼提供的证据1中的店面出租协议没有异议；证据2收条的真实性没有异议，被告章燕平确认收到23500元，但其中有8000元不是预付款，而是转租费；证据3的真实性没有异议，因考虑到原告邓盼转租时费用问题，故未写明原告邓盼支付被告章燕平转租费。本院认为，原告邓盼提供的证据1双方当事人均无异议，本院予以确认；证据2，本院确认被告章燕平在2014年4月15日收到原告邓盼交付的23500元，但不能证明其中8000元系原告邓盼提前支付给被告章燕平下一年度的租赁费；证据3，本院确认原、被告经协商被告章燕平同意原告邓盼在租赁期内转租，并收取转租费的事实。
原告邓盼认为被告章燕平提供的证据1中“转租费8000元整”系被告章燕平自行添加，其他部分没有异议；证据2认为与本案无关。本院认为，关于被告章燕平提供的证据1，原、被告双方各提供了一份2014年4月13日签订的协议，协议主要内容为被告章燕平同意原告邓盼在租赁期内对租赁房屋转租，被告章燕平提供的证据有“转租费8000元整”字样，而原告邓盼提供的协议没有该部分内容，而“转租费8000元整”系被告章燕平书写，书写的地方在协议书的空格处，不能排除系被告章燕平事后添加的可能，故本院确认在2014年4月13日，原、被告双方经协商，被告章燕平同意原告邓盼在租赁期内转租，对二份协议不一致的内容，本院不予确认；证据2与本案无关，本院不予确认。
为查明本案事实，2014年7月2日本案开庭前，本院工作人员依职权与原、被告双方一起到杭州市余杭区塘栖镇小商品市场进行调查。杭州市余杭区塘栖镇小商品市场工作人员向本院工作人员陈述：本案所涉租赁房屋系市场租赁给被告章燕平，市场对转租是知道的，也是默认的，市场对被告章燕平与原告邓盼的转租行为不提出异议。原、被告双方对该调查笔录均无异议。
根据上述有效证据及原、被告在法庭上的陈述，本院查明事实如下：
2014年4月10日，原告邓盼与被告章燕平签订店面出租协议一份。协议主要约定被告章燕平将坐落于杭州市余杭区塘栖镇小商品市场69号一间店面出租给原告邓盼，租金每年12000元，租期为一年，自2014年4月10日起至2015年4月9日止，每年租金提早一个月付清；承租方不得转让或转借房屋，承租方如拖欠租金累计达15天的，合同中止；租期内承租方支付水、电、网费、装修等费用，押金3000元；在租期内不得提前解除合同，如违约赔偿对方半年租金；管理费每年500元。2014年4月13日，原、被告双方又签订协议，协议主要约定被告章燕平同意原告邓盼在租期内将租赁房屋转租。2014年4月15日，原告邓盼交付被告章燕平23500元，被告章燕平出具收条一份，上书“收条，今收到邓盼房租贰万叁仟伍佰元整（￥23500元整），收款人：章燕平，2014.4.15”。2014年4月15日起，原告邓盼在租赁房屋开始经营，至原告邓盼向本院起诉时止，被告章燕平及杭州市余杭区塘栖镇小商品市场均未对其的经营进行干涉。2014年6月12日，原告邓盼诉来本院，请求上判。庭审前，本院依职权对杭州市余杭区塘栖镇小商品市场进行调查，市场对被告章燕平与原告邓盼的转租不提出异议。庭审中，原告邓盼表示被告章燕平的口碑不好，怕经营没有保障，所以要解除租赁合同，2014年4月15日交付给被告章燕平的23500元系房租12000元、市场管理费500元、押金3000元，另有8000元系下一年度的租金预付款，而被告章燕平对其他款项没有异议，认为其中8000元系原告邓盼支付给其的转租费，因为租赁房屋内有装修及部分设施。案经开庭审理，因双方意见不一，协商未成。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案的焦点问题有二个，即原、被告双方在2014年4月10日签订的租房协议是否无效和2014年4月15日原告邓盼交付给被告章燕平的23500元其中有8000元是不是原告邓盼预交的下一年度的租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，被告章燕平将从杭州市余杭区塘栖镇小商品市场租来的涉案房屋转租给原告邓盼，杭州市余杭区塘栖镇小商品市场对该转租行为表示默认同意，可视为该转租行为已经出租人同意，且在原告邓盼经营期间杭州市余杭区塘栖镇小商品市场和被告章燕平均未对其的经营行为进行干涉。原、被告在2014年4月10日签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原告邓盼以被告章燕平非租赁房屋所有权人和产权人，属非法转租，以及被告章燕平口碑不好为由要求解除租赁合同缺乏事实和法律依据，故对原告邓盼要求解除与被告章燕平在2014年4月10签订的租赁合同的诉讼请求本院不予支持。原告邓盼在2014年4月15日交付被告章燕平23500元，被告章燕平向原告邓盼出具了收到23500元房租的收条，对于该部分资金的组成，其中租赁期内的租金12000元、押金3000元、市场管理费500元，对此双方当事人均无异议，余款8000元，原告邓盼认为系向被告章燕平预付的下一年度部分租金，现要求返还，而被告章燕平认为该8000元系转让费。本院认为，被告章燕平出具的收条并未写明该23500元中有8000元系原告邓盼向被告章燕平预付的下一年度部分租金，原、被告的租赁协议仅签订一年，原告邓盼提前预付租赁期外租金不符合通常情形，如确系提前支付租金，一般亦应在收条中予以特别说明，在营业房转租中，当事人之间存在转让费较为常见，结合2014年4月13日原、被告双方曾就原告邓盼租房后转租进行协商的事实，本院认为该8000元不能排除系原告邓盼支付给被告章燕平转让费的可能性。原告邓盼认为其在2014年4月15日支付给被告章燕平的23500元其中8000元系租赁期外下一年度部分租金的主张缺乏依据，本院不予认定，故对原告邓盼要求被告返还预付租金8000元的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告邓盼的诉讼请求。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告邓盼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 胡雁翔
二〇一四年七月七日
书记员 李 娜