广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4712号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何钦和，男，香港居民，。
委托诉讼代理人：潘廷高，广东吉径律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李厚金（曾用名李智清），男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：刘枝桂，广东国晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴述耀，广东国晖律师事务所律师。
上诉人何钦和因与上诉人李厚金房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，何钦和的委托诉讼代理人潘廷高，李厚金及其委托诉讼代理人刘枝桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何钦和上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判李厚金赔偿装修损失163613元；2、撤销一审判决第五项，改判何钦和按实际占用的10层房屋面积（约80平方米），依照房管部门核定的租金标准计算租金，并按租金的一半（各承担50%）支付给李厚金；3、李厚金承担一、二审诉讼费。
事实和理由：一、一审法院判决装修损失各承担一半，是错误的。一审法院以合同无效为由，认定双方均有过错，判决何钦和装修的损失各承担一半，即各自承担81806.5元。如果说这些装修全部要拆除，各损失一半，何钦和可以接受，但事实不是这样。这些装修是添附于李厚金的房屋，在没有拆除前，是有价值的。现在这些装修归属李厚金所有，法院就应当判决李厚金赔偿全部装修损失。装修是附属物，附着于房屋，若按一审法院判决，李厚金赔偿何钦和81806.5元，就取得了163613元装修，那不是发了大财？李厚金有过错不仅没有遭受一分钱损失，反而还赚回81806.5元的装修。如果法院判决各自承担一半的装修损失，请明确确定该装修可以由何钦和拆除，免得产权不明发生更大的纠纷。如果判决装修归李厚金所有，那就请判决李厚金赔偿全部装修费。
二、一审法院没有核算10层房屋的面积，就判决10层及天台的月租金7000元，是没有事实和法律依据的。李厚金的房屋本身一共只有9层，第10层是天台，建有一个小棚子，面积约为80平方米。这个小棚子根本不可能租出去，因为这个小棚子是毛胚房不能住人，也没有楼梯上去。何钦和承租1-9层后，李厚金同意免费让何钦和使用第10层的小棚子。何钦和于是从第9层搭建楼道至10层天台，并将小棚子装修成办公室。办公室里存放有何钦和的办公用品，李厚金强行解除合同收回房屋后，何钦和并没有将办公用品取回。李厚金也不让何钦和进办公室进行办公。然而一审法院没有核算第10层小棚子的面积，就以为第10层像1-9层一样，有300多平方米面积的房屋，并参照一层月租金1万元的标准，降下一点折算为7000元租金，责令何钦和赔偿，简直枉法裁决。一审法院说天台存放有何钦和的办公用品，但天台是空的，办公用品放在办公室里，有评估时的照片为证。何钦和认为，如果法律规定何钦和要赔偿占用第10层小棚子的租金损失，也只能按占用的房屋面积（约80平方米）计算，参照宝安地区的标准核算租金。由于李厚金不准何钦和进去办公，何钦和也不同意将办公用品搬出，造成该棚子空置，双方均有过错，租金各承担一半。
李厚金辩称，一、何钦和所做的装修没有经过李厚金同意，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁案件的司法解释，未经出租人同意的装修，承租人要求赔偿的，不予支持。
二、对于第二项上讼请求，我方认为一审认定正确，合理，请求二审予以维持。
李厚金上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审，或者直接改判驳回何钦和的诉讼请求，支持李厚金的诉讼请求；2、本案诉讼费由何钦和负担。
事实和理由：一、一审判决认定事实不清导致错判。1、对于诉讼双方的资金往来认定不清。何钦和支付给李厚金的款项共计38万元：2013年7月2日支付20万元定金（实为押金）；8月22日支付5万元补偿第3层被提前终止租赁合同的客户；12月25日支付13万元，其中10万元押金，3万元补偿第3层被提前终止租赁合同的客户。何钦和应当向李厚金支付的款项共计334330元：2013年8月22日的8万元补偿第3层被提前终止租赁合同的客户；12月12日的63330元，因何钦和将第2层转租给胡良健收取了押金，李厚金接收胡良健为租户后未收到该款项；2014年4月13日垫付款17万元，借款1万元，电梯维修费1.1万元。由此可知，我方应向何钦和支付45670元，而非21万元。2、认定李厚金在2014年7月收回房屋的第3层错误，且未支持李厚金要求支付占用费的请求。李厚金自2013年8日将第3层交付何钦和后，何钦和将其转租第三方，直到评估报告经法庭2015年7月13日质证认定后，李厚金七月底才将第3层清场出租。因此，自2014年7月1日到2015年7月30日之间的租金损失（按每月3.2万元计算，为41.6万元），何钦和应当予以赔偿，但一审法院未予处理。
二、一审判决中对李厚金的反诉未予考虑，对李厚金的证人证言也一字未提，存在漏判。本案属于租赁纠纷，诉争双方的资金往来都是围绕租赁合同而展开的，前述李厚金代何钦和退还其租户押金、以及接受何钦和原租户而进行的押金转移的资金结算显然属于本案处理的范围，而且证据确实，特别是公安机关的调解协议，和何钦和代理人写的押金转移说明，都被一审法院称“在本案中不予处理”，导致同一法律关系的争议不能一次性解决，既浪费司法资源，又增加当事人的诉累。此外，何钦和利用租户闹事而导致电梯损坏的维修费，讼争双方就其金额1万元及责任承担并无异议，但一审判决同样未予处理。
三、一审判决对于装修损失的分担处理不公。本案之所以合同未能继续履行，主要的过错责任在于何钦和。特别是何钦和将第2层203平方租给胡良建，还留下195平方自用做卡坐招租，何钦和在施工中打掉主体墙，拆割窗户和防盗网，留下垃圾及装修物占用场地至评估结束。第2、3层原有的办公室、部分主体墙及门、窗，都是何钦和破坏并按他的用途建造了相应的物体。李厚金到2015年7月13日经庭审质证认定后，既要清运何钦和留下的垃圾，又自己重新修复，此后才能租出。因此，理应改判何钦和赔偿李厚金的大部分损失，而不是一审判决的同等责任分担。
何钦和答辩称：李厚金的上诉请求没有事实和法律依据，李厚金要求房屋占用费没有事实和法律依据。
何钦和向一审法院起诉请求：1、李厚金双倍返还定金共计40万元；2、李厚金退还押金1万元；3、李厚金赔偿装修款156903元；4、李厚金赔偿因解除合同导致何钦和违约赔偿给苏盛红的4万元；5、李厚金承担引桥的材料款及施工费75000元;6、确认何钦和、李厚金之间的租赁合同无效；7、李厚金承担诉讼费。
李厚金向一审法院反诉请求：1、何钦和赔偿李厚金垫付给承租人苏盛红的押金款及补偿款18万元；2、何钦和赔偿李厚金因苏盛红租赁纠纷产生的电梯维修费1.1万元；3、何钦和赔偿李厚金房屋空置租金损失32.2万元；4、何钦和按照实际占用的时间支付使用费；5、何钦和承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年7月1日，何钦和与李厚金签订《XX新村1号楼使用权的租赁合同》，合同约定李厚金将“民治XX新村一号楼除9层901、902四间留做自用外，其他部分使用权全租给何钦和使用并管理”，合同期限为2014年7月1日至2024年6月30日。2013年7月2日，何钦和、李厚金双方就租金、定金、押金等条款进行了变更，约定第一年租金为9万元/月，第二年租金为10.6万元/月，第三年租金为12.7万元/月，以后每年增加若干。2013年7月2日，何钦和向李厚金支付定金20万元。2013年8月22日，何钦和向李厚金支付第3层补偿款5万元，2013年12月25日，何钦和向李厚金支付13万元，李厚金对上述18万元无异议，认为其中10万元为押金，8万元系提前进场费用。2013年8月底，何钦和进场装修。2014年4月份，李厚金将涉案房屋1-8层收回。第10层及天台存放有何钦和部分办公用品。
2015年4月2日，何钦和申请对装修价值评估。一审法院经摇珠确定深圳市高丰安资产评估交易有限公司为本案评估事项的评估机构。后一审法院委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司对涉案房屋装修价值进行评估。何钦和向深圳市高丰安资产评估交易有限公司交纳评估费20000元。2015年6月5日深圳市高丰安资产评估交易有限公司出具深高资评字（2015）第030号《关于深圳市龙华新区XX新村一号楼装修价值的资产评估报告书》，载明深圳市龙华新区XX新村一号楼（1、房屋第3层；2、第9层通往第10层的楼道；3、第10层及天台；4、搭建的天桥）装修价值为163613元。
一审法院认为，何钦和、李厚金双方均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案何钦和与李厚金签订的《XX新村1号楼使用权的租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，李厚金应将收取的定金20万元返还给何钦和。关于押金，何钦和要求李厚金退还1万元，一审法院在其诉讼请求范围内予以支持。
对于装修损失，一审法院认为，根据相关法律规定，合同无效的应按双方各自的过错分担装修现值损失。对于合同无效，何钦和、李厚金双方均有过错，双方承担同等责任。根据深圳市高丰安资产评估交易有限公司出具的的《关于深圳市龙华新区XX新村一号楼装修价值的资产评估报告书》，李厚金应赔偿何钦和装修损失81806.5元。
关于占有使用费，何钦和、李厚金双方约定的租赁期限自2014年7月1日起，本案中，李厚金于2014年4月份已将涉案房屋1-8层收回，故何钦和无须支付涉案房屋1-8层的占有使用费。对于第10层及天台，鉴于何钦和、李厚金约定的除9层以外的房屋租金第一年为9万元/月，一审法院酌定第10层及天台的租金为1万元/月。何钦和、李厚金双方于起租日前已发生纠纷，李厚金并将房屋1-8层收回，何钦和对于第10层及天台的使用受限定，一审法院对占有使用费酌情降低为7000元/月，自2014年7月1日计算至何钦和实际搬离之日。
关于何钦和及李厚金与案外人苏盛红之间的纠纷，双方可另循法律途径解决，本案中不予处理。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认何钦和与李厚金于2013年7月1日签订的《XX新村1号楼使用权的租赁合同》无效；二、李厚金于判决生效之日起三日内向何钦和返还定金20万元；三、李厚金于判决生效之日起三日内向何钦和返还押金1万元；四、李厚金于判决生效之日起三日内向何钦和赔偿装修损失81806.5元；五、何钦和于判决生效之日起三日内向李厚金支付深圳市龙华新区XX新村一号楼第10层及天台占有使用费（按7000元/月的标准，自2014年7月1日计算至实际搬离之日止）；六、驳回何钦和其他诉讼请求；七、驳回李厚金其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10619元，由何钦和负担6090.3元，李厚金负担4528.7元；反诉费4123元，由何钦和负担427元，李厚金负担3696元；评估费费20000元，由何钦和负担10000元，李厚金负担10000元。
经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。
本院二审查明，一、何钦和在其一审起诉状中确认，韦厚许为何钦和的代理人，代表何钦和管理涉案房屋。
二、因案外人苏盛红到涉案房产滋事，深圳市公安局上塘派出所组织各方进行了调解。为配合何钦和一方向案外人苏盛红支付押金及赔偿款，李厚金一方退回何钦和交纳的押金17万元，韦厚许出具《收据》确认收到前述款项。韦厚许同时还出具《欠条》，以其个人名义向李厚金借款1万元，并承诺按照发票金额支付电梯维修费用。
三、因何钦和对涉案房产进行了装修，一审法院依法委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司对装修价值进行了评估，并于2015年7月13日组织当事双方对该公司出具的《资产评估报告书》进行质证。李厚金确认其在质证后收回涉案房产的三层。
四、当事人在二审庭审中确认，双方于2015年10月27日办理了涉案房产第10层的交接手续。李厚金称其于当日自行将天台清空。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。由于涉案房产未办理产权登记，当事人亦未提供证据证明涉案房产已取得相应的建设工程规划许可证，何钦和与李厚金签订的涉案《XX新村1号楼使用权的租赁合同》因违反法律法规的效力性强制性规定而无效，一审法院适用法律正确，应予确认。
根据我国《合同法》的规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，何钦和向李厚金支付定金、押金、补偿款共计38万元，韦厚许在上塘派出所调解时代表何钦和收回17万元，一审法院据此判决李厚金返还剩余款项共计21万元，认定事实清楚，应予确认。李厚金虽上诉称有部分款项应予抵扣，但8万元补偿款系何钦和基于合同履行而支付，属于合同项下款项，应予返还；借款1万元及电梯维修费1.1万元由韦厚许个人借款并承诺支付，不属于本案审理的范围，当事人应另循法律途径解决；案外人胡良健所涉的63330元虽由何钦和收取，但并无证据证明胡良健已将该债权转移给李厚金，故李厚金的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于损失承担的问题，本院认为，李厚金将未取得合法建设工程规划许可证的房屋进行出租，是导致合同无效的主要过错方，其应当就双方的损失承担90%的赔偿责任，剩余10%的损害赔偿责任则由何钦和承担。基于双方的租赁关系，何钦和在得到李厚金同意的情况下将涉案房产进行装修，现因合同无效而无法履行，何钦和的装修损失应由双方按前述比例分担，一审法院依法委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司对装修价值进行了评估，评估价为163613元，李厚金应承担147251.7元。同时，因何钦和未能及时将涉案房产的三层、十层交还，在此期间的空置损失，何钦和亦应补偿李厚金。按照1万元/月的标准，自2014年7月1日至2015年7月14日，三层的租金损失为124193.55元[1万元/月×（12月+13/31月）]；一审法院参照其他楼层的租金标准，酌定十层的租金按照7000元/月的标准进行计算，处理结果并无不当，自2014年7月1日至2015年10月27日，十层的租金损失为111096.77元[7000元/月×（15月+27/31月）]，何钦和应承担其中的23529.03元[（124193.55元＋111096.77元）×10%]。对于当事人的其他上诉请求，本院予以驳回。
综上所述，何钦和、李厚金的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第825号民事判决第一、二、三项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第825号民事判决第六、七项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第825号民事判决第四项为：李厚金应于本判决生效之日起三日内向何钦和赔偿装修损失147251.7元；
四、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第825号民事判决第五项为：何钦和应于本判决生效之日起三日内向李厚金赔偿房屋空置损失23529.03元；
五、驳回何钦和的其他诉讼请求；
六、驳回李厚金的其他反诉请求。
如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费10619元，由何钦和负担5055.71元，李厚金负担5563.29元；反诉费4123元，由何钦和负担1555.4元，李厚金负担2567.6元；评估费费20000元，由何钦和负担10000元，李厚金负担10000元。二审案件受理费8665元，由何钦和负担2665元，李厚金负担6000元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月二十六日
书记员 林晓翔（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。