广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民再终字第6号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：葛家菊
委托代理人：夏乾海，广东深和律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：蔡传良
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：莫少芳
委托代理人：艾员妃，广西锦康律师事务所律师（受两被申请人共同委托）。
委托代理人：李其艺，广西锦康律师事务所律师（受两被申请人共同委托）。
再审申请人葛家菊因与被申请人蔡传良、莫少芳合同纠纷一案，不服本院于2013年7月31日作出的（2013）北民一终字第89号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2013年12月18日作出（2013）桂民申字第972号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案后依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭审理了本案。再审申请人葛家菊的委托代理人夏乾海，被申请人蔡传良、莫少芳的委托代理人李其艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年8月6日，葛家菊向北海市海城区人民法院提起诉讼称：2012年2月16日其与蔡传良、莫少芳签订一份《地产转让合同》，约定蔡传良、莫少芳将位于北海市海湾新城回建区社会主义新农村小区A18号宅基地使用权转让给其，转让价格为105万元，其先付首付款55万元，余款待办好规划证变更，土地证过户受理之前一次性付清给蔡传良、莫少芳，其不能按时向蔡传良、莫少芳付清购地款或蔡传良、莫少芳不能按期向其交付地产的，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于购地款1‰的滞纳金。合同签订的当天，其支付了定金10万元，2012年2月22日其又支付了45万元，2012年7月5日其将50万元余款付清给了蔡传良、莫少芳。但蔡传良、莫少芳收款后，没有将土地使用权证办理到其名下，请求判决蔡传良、莫少芳于判决生效之日起15日内将北海市海湾新城回建区社会主义新农村小区A18号宅基地的土地证办理到其名下并交给其；蔡传良、莫少芳支付违约金31500元（违约金从2012年7月6日起计算至2012年8月6日，以后另计）。
2012年9月1日，蔡传良、莫少芳向北海市海城区人民法院提起反诉称：2012年2月16日其二人与葛家菊签订一份《地产转让合同》，约定其二人将位于北海市海湾新城回建区社会主义新农村小区A18号宅基地使用权转让给葛家菊，转让价格为105万元，葛家菊先付首付款55万元，余款待办好规划证变更，土地证过户受理之前一次性付清给其二人，葛家菊不能按时向其二人付清购地款或其二人不能按期向葛家菊交付地产的，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于购地款1‰的滞纳金。合同签订后，葛家菊于2012年2月22日支付了55万元首付款，其二人于2012年4月17日为葛家菊办理了规划变更手续，按合同约定，葛家菊应在规划变更后土地证过户受理前即2012年4月30日前支付50万元余款给其二人。
北海市海城区人民法院一审审理查明：2012年2月16日葛家菊与蔡传良、莫少芳签订了一份《地产转让合同》，约定：蔡传良、莫少芳将位于北海市海湾新城回建区社会主义新农村小区Al8号宅基地使用权以l05万元的价格转让给葛家菊，办证过户所需的一切费用由葛家菊负责。葛家菊先付首付款55万元（包括定金l0万元）给蔡传良、莫少芳，办好规划证变更至土地证过户受理前葛家菊再一次性付清50万元给蔡传良、莫少芳。办理过户手续过程中，如有关部门要求出具相关证明材料等，蔡传良、莫少芳应给予配合，由此产生的费用由葛家菊承担。葛家菊不能按时向蔡传良、莫少芳付清购地款，或蔡传良、莫少芳不能按期向葛家菊交付地产，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述地产价款的1‰的滞纳金。2012年4月30日前办完规划证变更及土地证过户的所有手续，按正常顺序办理，超过限定时间未能办好，蔡传良、莫少芳有权拿完全部尾数，如遇上政策原因不能办理，必须办理公证全权委托由葛家菊续办。葛家菊及蔡传良、莫少芳分别作为乙方及甲方在该合同上署了名。2012年2月22日葛家菊支付了55万元给蔡传良、莫少芳，蔡传良出具了收条给葛家菊。该收条载明：收到葛家菊交来购买北海市海湾新城回建区社会主义新农村小区Al8号宅基地部分土地款订金10万元，部分款45万元。同年4月16日蔡传良、莫少芳为葛家菊办好了建设用地规划许可证审批单并交给了葛家菊。2012年7月5日葛家菊又支付了50万元给蔡传良、莫少芳。葛家菊认为蔡传良、莫少芳没有按合同约定为其办理土地使用权证的更名，于2012年8月6日诉来该院，请求判令：蔡传良、莫少芳于该判决生效之日起15日内将北海市海湾新城回建区社会主义新农村小区A18号宅基地的土地证办理到葛家菊名下并交给葛家菊；蔡传良、莫少芳支付违约金31500元（违约金从2012年7月6日起计算至2012年8月6日，以后另计）。而蔡传良、莫少芳则认为葛家菊没有按约定时间支付50万元余款，应付违约金，为此在该案中提出反诉，请求判令：葛家菊支付违约金129150元（违约金的计算，以转让土地使用权的总价款105万元，每逾期一日按1‰，从2012年4月30日起计算至2012年8月30日，以后另计）给蔡传良、莫少芳。
在审理过程中，一审法院对双方请求违约金的计算是否进行调整进行了释明，双方仍坚持按每逾期一日，由违约方向对方支付1‰违约金。
北海市海城区人民法院一审审理认为：本案争议的焦点即葛家菊与蔡传良、莫少芳在履行合同中谁违约的问题。双方在合同中约定，办好规划证变更至土地证过户受理前葛家菊一次性付清50万元给蔡传良、莫少芳，同时在合同中还约定2012年4月30日前办完规划证变更及土地证过户的所有手续。蔡传良、莫少芳在2012年4月16日已为葛家菊办好了建设用地规划许可证审批单并交给了葛家菊，但蔡传良、莫少芳在2012年4月30日前根本没有向土地管理部门申请办理该讼争宅基地的土地使用权更名过户手续，葛家菊也就无法按合同约定在土地证过户受理前将50万元付给蔡传良、莫少芳，蔡传良、莫少芳认为葛家菊应在2012年4月30日前付清50万元，没有依据。根据该案双方提供的证据，造成该讼争土地使用权未能在2012年4月30日前完成更名过户的原因是由于蔡传良、莫少芳的不作为造成的，蔡传良、莫少芳的行为构成了违约，应支付违约金给葛家菊。葛家菊在2012年7月5日支付50万元给蔡传良、莫少芳，没有违约。综上所述，蔡传良、莫少芳将其拥有的宅基地转让给葛家菊并与葛家菊签订的《地产转让合同》，是双方的真实意思表示，没有违反相关的法律法规，也没有损害第三人的合法权益，《地产转让合同》合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。葛家菊已履行了付款义务，蔡传良、莫少芳亦履行了为葛家菊办理宅基地规划证更名的手续，但没有完全履行合同的义务，尚有土地使用权更名过户手续没有向相关部门申请办理，因此蔡传良、莫少芳应继续履行合同约定的义务，为葛家菊办理土地使用权证的更名过户手续，所需的费用按合同约定由葛家菊负责承担。同时在合同履行过程中蔡传良、莫少芳已违约，应支付违约金给葛家菊。经过该院释明后，双方仍坚持按每逾期一日，由违约方向对方计算支付1‰违约金，因此葛家菊请求蔡传良、莫少芳为其办理土地使用权证的更名过户手续及从2012年7月6日起以105万元为基数，按每日1‰计算支付违约金，依法有据，予以支持。蔡传良、莫少芳在2012年4月16日已为葛家菊办好了建设用地规划许可证审批单，但蔡传良、莫少芳在2012年4月30日前根本没有向土地管理部门申请办理该讼争宅基地的土地使用权更名过户手续，葛家菊也就无法按合同约定在土地证过户受理前将50万元付给蔡传良、莫少芳，造成该讼争土地使用权未能在2012年4月30日前完成过户的原因是由于蔡传良、莫少芳的不作为造成的，属蔡传良、莫少芳违约。蔡传良、莫少芳反诉请求葛家菊支付违约金，与事实不符，缺乏证据，予以驳回。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、一百一十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）蔡传良、莫少芳应当为原告（反诉被告）葛家菊办理北海市海湾新城回建区社会主义新农村小区Al8号宅基地的土地使用权证更名过户至葛家菊名下，所需费用由原告葛家菊负担；二、被告（反诉原告）蔡传良、莫少芳应当支付违约金（违约金的计算，以l05万元为基数，从2012年7月6日起按每日1‰计算至本判决生效时止）给原告（反诉被告）葛家菊；三、驳回被告（反诉原告）蔡传良、莫少芳的反诉请求。
上诉人蔡传良、莫少芳不服一审判决，向本院上诉称：一、本案明显是葛家菊违约在先，葛家菊应当按合同约定承担违约责任。1、葛家菊应当在受理材料交付之前付清尾款。根据《地产转让合同》第三条第l点约定，很明显尾款50万元的支付时间是在土地证过户受理之前。（1）关于对“受理之前”的理解，合同中应当指受理材料交付之前，即：葛家菊一次性付清尾款后，则由双方共同委托的中介方彭文仪将过户所需材料交至有关部门。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“……如约定不明，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第一、按照合同条款，当事人在合同中所约定的条件，只能是自己能力范围内的行为，而不能约束到行政部门的职能，所以葛家菊理解为“领取受理回执单的前一刻”显然是狡辩，正式受理并签发受理回执单是行政部门的权能，不是当事人所能控制的。而且“领取受理回执单的前一刻”在现实中也无法操作与执行，只要行政部门通知领取受理回执单，则表明已经受理，那么就不是“受理之前”而是“受理之后”了。第二、按照交易习惯，所需办证材料齐全后，办证部门就应当受理，受理之后就是办证部门走流程办理过户，蔡传良、莫少芳实际上就失去了控制权，而本案中葛家菊尚有近一半的尾款没有支付。如果按照葛家菊的理解及一审法院的认定，则蔡传良、莫少芳将面临产权被过户而近半的转让款未收取的巨大交易风险，这不符合一般交易习惯，一般交易习惯都是先付完钱再办理过户或者留小部分尾款等过户后再支付。2、葛家菊最迟付清尾款的时间应当在2012年4月30日之前。根据《地产转让合同》第六条之约定：办理过户的最后时间约定为2012年4月30日。综合全部合同内容，本条实际是对葛家菊尽快履行付款义务及早完成交易的期限约束，对葛家菊来说是义务，对蔡传良、莫少芳来说是权利。因为其本意非常明显：不管能否在双方约定的最后期限办理好过户手续，蔡传良、莫少芳都有权拿回全部尾款。该条款正好印证只要蔡传良、莫少芳完成办理好规划证变更这一义务后，葛家菊则应在2012年4月30日无条件支付完尾款。但葛家菊到2012年7月5日（注：仅根据葛家菊自称，案件中没有证据证实，实际付款时间以葛家菊提交的证据为准）才付清尾款，葛家菊存在延迟付款的违约行为。二、蔡传良、莫少芳不予办理过户，是依法行使先履行抗辩权，不应承担任何责任。1、中介方彭文仪不将过户所需材料在2012年4月30日之前交至办证部门是因为葛家菊没有按约支付尾款。《地产转让合同》签订后，蔡传良、莫少芳就将全部过户材料交给双方共同委托的中介方彭文仪全权代为办理，《地产转让合同》也是在中介方见证下签订的，在办完规划证之后，中介方及蔡传良、莫少芳多次催款但葛家菊以经济紧张为由一直拖延，中介方只能按照合同约定暂缓办理土地过户手续。2、蔡传良、莫少芳至今不同意办理过户手续的原因，是因为葛家菊不按合同约定支付迟延付款的违约金。虽然葛家菊于2012年7月5日支付了50万元尾款，但如前所述，其应于2012年4月30日之前履行该义务，根据《地产转让合同》第三条第4点之约定，葛家菊应支付从2012年4月30日起至2012年7月5日以l05万元为基数每日按日千分之一计算的违约金给蔡传良、莫少芳，但葛家菊在认可违约的情况下（彭文仪可以证实）却一直不同意支付该笔违约金，于是蔡传良、莫少芳才依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条之规定，不予办理过户的。综上所述，本案明显是葛家菊违约在先，蔡传良、莫少芳只是依法维护自己合法权益行使先履行抗辩权而已，不存在任何违约责任。但一审法院却支持葛家菊的违约获利，违背了法律的基本公平原则，请二审法院依法判令：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判驳回葛家菊要求蔡传良、莫少芳支付违约金的诉讼请求；3、撤销一审判决第三项，改判葛家菊应当支付违约金（违约金的计算以l05万元为基数，从2012年4月30日起计算至葛家菊支付完违约金之日）；4、一、二审全部诉讼费用由葛家菊承担。
被上诉人葛家菊答辩称：1、葛家菊已经将所有款项支付给蔡传良、莫少芳，蔡传良、莫少芳至今不愿意办理土地证过户手续已违约。2、对于办证和付款的时间问题，双方于合同的补充协议条款已约定得非常清楚“双方协商办理规划证变更及土地证过户，在2012年4月30日前办完所有手续……按正常顺序办理，超过限定时间未能办好，甲方有权拿完全部尾数，如遇上政策原因不能办理……”蔡传良、莫少芳至今没有去办理，并不存在在限定时间内办不好的情况。3、本案与中介方没有任何关系。所以不同意蔡传良、莫少芳的上诉请求，一审判决正确，请求二审法院予以维持。
上诉人蔡传良、莫少芳二审期间提供以下新证据：1、《看地协议》一份，证明双方当事人的交易是通过中介完成的；2、《宅基地代理协议》一份，证明蔡传良、莫少芳委托中介完成交易过户手续；3、《委托书》，证明蔡传良、莫少芳全权委托中介代为办理过户手续；4、《收条》一份，证明蔡传良、莫少芳在合同签订后不久即将全部过户所需资料交给了中介；5、葛家菊发给中介人的短信内容以及证人彭文仪的证言，证明双方经中介达成买卖并委托中介办理过户手续以及葛家菊承认其迟延付款违约及愿意支付违约金的事实。
被上诉人葛家菊对上述证据的质证意见：证据1、4的真实性不是很清楚，即使是真实的，也与本案无关；证据2葛家菊也不认可，与本案无关；证据3没有葛家菊签字确认，无法辩认真伪，蔡传良、莫少芳若真的委托中介办理相关手续，必须经过公证委托才能去办理；证据5不是真实的，葛家菊从未承认过违约。
蔡传良、莫少芳提供的新证据，葛家菊未能提供反证，本院二审予以认定。蔡传良、莫少芳对一审审理查明的事实，除认为一审认定是由蔡传良、莫少芳为葛家菊办好过户手续不属实外（应该是中介人为葛家菊办理过户手续），其他事实无异议。葛家菊对一审查明的事实无异议。本院二审对双方均无异议的一审审理查明的事实予以确认。
本院二审另查明，蔡传良、莫少芳与葛家菊签订的《地产转让合同》是经中介彭文仪介绍而达成的买卖，双方于合同中亦约定相关的过户手续由中介方彭文仪代办。
综合诉辩双方的意见，本院二审归纳该案争议焦点为：涉案《地产转让合同》第三条付款方式及其它约定第1项以及第六条的补充协议如何理解；双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任。
本院二审审理认为，蔡传良、莫少芳与葛家菊签订的《地产转让合同》是双方真实意思表示，合同内容亦没有违反法律法规的规定，也没有损害第三人的合法权益，为合法有效合同。双方均应该按照合同的约定履行各自义务。合同中关于葛家菊付款方式已明确约定，即签订合同时先付首付款55万元，葛家菊已按约支付，蔡传良、莫少芳也已办好了土地规划证变更的相关手续。关于尾款50万元应该何时支付的问题双方有分歧，蔡传良、莫少芳认为按照合同约定应该是办好规划证变更至土地证受理之前，即中介人将办理土地证过户手续所需资料交交易部门受理之前葛家菊应该付完尾款50万元给蔡传良、莫少芳。葛家菊认为蔡传良、莫少芳应该先向有关部门递交办证所需资料后，其才支付尾款给蔡传良、莫少芳。根据双方签订的《地产转让合同》第三条付款方式及其它约定第1项约定：“……等办好规划证变更剩下尾款伍拾万元整一直到土地证过户受理之前一次性付清给甲方。相关过户手续由中介方彭文仪代办”、第六条的补充协议约定：“双方协商办理规划证变更及土地证过户，在2012年4月30日前办完所有手续，受理回执单要注明新规划证及新土地证由乙方领取，如按正常顺序办理，超过限定时间未能办好，甲方有权拿完全部尾数，如遇上政策原因不能办理，以上两点必须办公证全权委托由乙方续办”该两条款证实了两个事实，即第一个事实是双方约定2012年4月30日之前涉案土地过户的所有手续必须办理好（按正常情况下办理），尾款50万元葛家菊在蔡传良、莫少芳办好规划证变更手续后至土地证过户受理之前须一次性付清。第二个事实是相关过户手续由中介方彭文仪代办。如何理解土地证过户受理之前的问题，根据正常的土地使用权交易习惯，出卖人将过户的相关手续递交行政部门后即视为该交易已被行政部门受理，至于能否办理好相关的过户手续，就得等待行政部门审批。现蔡传良、莫少芳已经中介方彭文仪办理了涉案土地规划证变更的相关手续，根据双方的约定，2012年4月30日之前在没有意外情况下必须办理好所有过户手续，但葛家菊在该日期之前没有按约定支付尾款50万元给蔡传良、莫少芳，直至同年7月5日才付清尾款，致使蔡传良、莫少芳认为葛家菊构成违约，在要求葛家菊支付违约金不果的情况下至今未委托中介方去办理过户手续。这一事实除有双方签订的《地产转让合同》、收条、《建设用地规划许可证审批单存根》等证据予以证实外，亦有证人彭文仪的证言予以证实。葛家菊未能在约定的期限内支付尾款给蔡传良、莫少芳，违约行为在先，按合同约定应支付违约金给蔡传良、莫少芳。但是蔡传良、莫少芳于2012年7月5日收取全部尾款后至今没有去相关部门办理过户手续，其理由是葛家菊没有支付违约金而行使先履行抗辩权。先履行抗辩权的前提是违约一方存在未按约定支付相应的价款行为，而非针对其未支付违约金的行为而言。因此，蔡传良、莫少芳在葛家菊已于2012年7月5日支付了全部合同价款的情况下一直至葛家菊于2012年8月6日向法院提起诉讼时止都不去办理涉案土地使用权的过户手续亦存在一定过错，从公平合理的角度考虑，其亦应支付该期间相应的违约金给葛家菊。根据双方于合同中关于违约金的约定即每日按购地款的千分之一计算，该违约金的计算标准过高，但经一审法院释明，双方均不主张对违约金的标准进行调整，在双方均有违约的情况下，该违约金的标准对于双方均是对等的，故本院二审不予主动调整。据此，葛家菊不能按时向两上诉人付清购地款，每逾期一日，应向蔡传良、莫少芳支付相当于购地款的千分之一的违约金。葛家菊应于2012年4月30日之前付清尾款50万元，但其于同年7月5日才付清，已逾期66天（2012年5月1日始至2012年7月5日止），应支付的违约金为：105万×1‰×66天＝69300元。而蔡传良、莫少芳亦应支付葛家菊2012年7月6日始至8月6日时止的违约金：105万×1‰×31天＝32550元。双方应承担的违约金相扣减，葛家菊尚应支付两上诉人违约金36750元。综上所述，葛家菊请求蔡传良、莫少芳将涉案土地的使用权证办理至其名下的诉讼请求合法有理，本院二审予以支持。但双方请求对方支付违约金的数额均过高，对超出法律规定的部分，本院二审不予支持。因此，一审判决认定事实有误，实体处理不当，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、维持北海市海城区人民法院（2012）海民初字第1240号民事判决第一项；二、撤销北海市海城区人民法院（2012）海民初字第1240号民事判决第二、三项；三、被上诉人葛家菊支付违约金36750元给上诉人蔡传良、莫少芳；四、驳回上诉人蔡传良、莫少芳，被上诉人葛家菊的其他诉讼请求。
再审申请人葛家菊不服本院二审判决，申请再审称：1、二审法院将蔡传良、莫少芳应支付的违约金期间只计算至葛家菊的起诉之日，没有法律依据。2012年7月5日其支付完土地款，从2012年7月6日起，蔡传良、莫少芳至今违约时间超过一年，且违约事实还在继续发生中，但是二审法院只判决蔡传良、莫少芳支付2012年7月6日至2012年8月6日的违约金，这个计算没有任何法律依据。即使2012年4月30日至2012年7月5日其未支付土地款属于违约行为，其违约的时间也就两个月，但是蔡传良、莫少芳违约的时间已经超过一年，二审法院判令违约时间短的一方向违约时间长的一方支付违约金，根据二审判决，蔡传良、莫少芳即使在判决生效以后l0年20年甚至一辈子不配合办理涉案土地使用权的过户手续，也无须承担任何违约责任，这是不公正的判决。2、二审法院认定葛家菊违约属事实认定不清。蔡传良、莫少芳至今未办理土地证过户手续，其已经按约定“在土地证过户受理之前”付清了购地款，没有违约，不需要支付违约金。双方在《地产转让合同》第三条“付款方式及其他约定”第l点中约定“尾款伍拾万元一直到土地证过户受理之前一次性付清”，“受理之前”约定不明确，最迟可到领取受理回执单的前一刻。蔡传良、莫少芳至今未办理土地证过户申请，无受理回执单，尾款付款时间未能具体确定，其于2012年7月5日付清尾款，没有违反约定。双方在《地产转让合同》第六条“补充协议”中约定“按正常顺序办理”于2012年4月30日前办理完土地证过户手续，如超期，蔡传良、莫少芳“有权拿回全部尾款”，如“因政策原因不能办理”，蔡传良、莫少芳需办理公证委托其办理。但蔡传良、莫少芳至今未办理土地证过户申请，未能“按正常顺序办理”，也没有公证委托其办理，按约定无权拿回全部尾款，其于2012年7月5日土地证过户申请受理之前付清尾款，没有违反约定。双方在《地产转让合同》第六条“补充协议”中约定“甲方（被申请人）有权拿回全部尾款”，只是约定蔡传良、莫少芳有这么一种权利，但没有约定其一定要于某一具体时间将尾款支付给蔡传良、莫少芳，其只要于土地证过户申请受理之前付清尾款，就不算违约。对于拿回尾款因条件不具备蔡传良、莫少芳是没有这个权利的；退一万步来说，即便蔡传良、莫少芳有权拿回尾款，因为没有向其提出过任何主张，视为蔡传良、莫少芳已经放弃了这个权利。双方在《地产转让合同》第三条“付款方式及其他约定”第1点约定的是尾款的支付时间，《地产转让合同》第六条“补充协议”约定的是办证时间及蔡传良、莫少芳拿回尾款的条件。尾款支付时间是“受理之前”，办证时间是“2012年4月30日前”，拿回尾款条件是“按正常顺序办理，超过限定时间未能办好”。在庭审中，蔡传良、莫少芳一直承认至今其没有为其办理土地证过户申请手续，也没有受理回执单，至今还属于“受理之前”。同时，蔡传良、莫少芳也没有“按正常顺序”办理土地证过户申请手续，无权拿回全部尾款。其于2012年7月5日主动付清全部尾款，没有违反约定。3、蔡传良、莫少芳收取全部购地款后，未将土地证过户到其名下，违反合同约定，应当支付违约金。在庭审中，蔡传良、莫少芳的代理人以及蔡传良、莫少芳申请出庭作证的证人都当庭承认：办理土地证过户手续是蔡传良、莫少芳的主要合同义务；蔡传良、莫少芳没有公证委托中介办理过户手续，办理过户手续必须蔡传良、莫少芳亲自办理；蔡传良、莫少芳收到购地款后，以其不支付违约金为由，不办理土地证过户手续，是没有任何事实和法律依据的。其履行了合同的主要义务，蔡传良、莫少芳也要履行合同的主要义务，如蔡传良、莫少芳认为其违约，可以向法院提起诉讼主张违约金，而不能以其没有支付违约金为由拒绝履行合同主要义务。既然蔡传良、莫少芳违约，就应该按照《地产转让合同》第三条“付款方式及其他约定”第4点的约定，从2012年5月1日开始，向其支付违约金。4、二审法院据以认定其违约的主要证据是证人彭义仪的证人证言。由于证人彭义仪是本案土地转让的中介代理商，且蔡传良、莫少芳尚未按约定支付中介费给证人，其也只支付了一半中介费给证人，该证人与本案讼争的双方都有利害关系，其证言不能作为本案定案的的依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言。证人彭文仪既是本案的双方买卖合同的代理人，也与本案双方当事人存在合同关系，更是因为他与双方都存在债权债务关系（作证时陈述蔡传良、莫少芳没有支付中介费，葛家菊也只是支付了一半的中介费），其证言不能作为单独定案的依据。为此，再审请求：撤销二审判决第二、三项，判决被申请人蔡传良、莫少芳支付违约金（违约金的计算，以l05万元为基数，从2012年7月6日起按每日1‰计算至再审判决生效之日止）给再审申请人葛家菊。
被申请人蔡传良、莫少芳答辩称：葛家菊没有履行支付尾款的情况下，其二人没有义务履行过户行为。本案起诉后违约金计算时间应中止，因为诉讼过程中需审查违约金的合法性，存在不确定性，违约金应计算至起诉之日止。请求法院驳回再审申请人葛家菊的再审请求。
本院再审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本院再审归纳本案的争议焦点为：再审申请人葛家菊请求被申请人蔡传良、莫少芳支付违约金有无事实根据和法律依据。
本院认为：本院二审根据《地产转让合同》第三条付款方式及“其它约定”第1项、第六条补充协议的约定并结合证人彭文仪的证言，认定再审申请人葛家菊存在付款违约行为是正确的，本院再审予以确认。再审申请人葛家菊再审主张彭文仪的证言为单独证据而不具备证明葛家菊是否存在付款违约行为的证明效力的理由不成立，本院再审不予采纳。关于被申请人蔡传良、莫少芳的违约行为在本案诉讼期间应否作为违约期间计付违约金的问题，由于在本案审理期间，其二人是否存在违约行为尚处于未确定状态，故本院再审确认本案诉讼期间不应作为违约期间计付违约金。因此，再审申请人葛家菊关于被申请人蔡传良、莫少芳应付违约金的期间从2012年7月6日起计至再审判决生效之日止的再审主张没有法律依据，本院再审不予支持。
综上所述，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2013）北民一终字第89号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 魏 岚
审判员 周润生
审判员 张 骥
二〇一四年八月十一日
书记员 卢兰静
附：本判决书引用的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律错误的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。