福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第2925号
原告福州市榕桥物业管理有限公司，住所地福州市晋安区。
法定代表人陈景涛，经理。
委托代理人李学磊，福建世好律师事务所律师。
委托代理人全燕波，福建世好律师事务所实习律师。
被告李寅作,男，1986年4月10日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人林金凤，福建八闽律师事务所律师。
原告福州市榕桥物业管理有限公司与被告李寅作房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告榕桥物业管理有限公司的委托代理人李学磊、全燕波、被告李寅作的委托代理人林金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月，原告就仓山区美林湾商铺租赁事宜发布新一轮招租公告。被告此前向原告承租了位于福州市仓山区卢滨路639号美林湾小区×号楼一层××-××号店面和×号楼一层××-××号店面，并提出优先续租。原告同意被告续租，双方签订了新的《租赁合同》，约定租赁房产租金为35元/平方米•月、物业费3元/平方米•月，租金按月支付，每月20日前缴纳，先缴费后使用。如被告未如期缴纳租金、水电费、物业服务费等费用，每逾期一天按逾期付款金额的千分之五支付违约金给原告。2015年2月，被告提出如有人愿意租用部分店面，其愿意退还部分店面。2015年2月和3月，被告将租赁店面中部分店面退还给原告出租给第三人，仅保留1号楼01、02和7号楼1号店面。被告向原告出具承诺书称退还前的租金由被告承担与后续承租人无关。被告续租以来均没有按照约定交纳租金、物业费等款项，严重违反了《租赁合同》的约定，原告依法发函给被告通知双方的租赁合同关系于2015年5月15日解除，发函要求被告于2015年6月5日前搬离租赁房产。截止2015年6月5日，被告拖欠原告租金108318.93元、物业费15492.85元、代垫水电费7510.51元及逾期付款违约金8893.20元。被告的行为违反了双方的约定，严重侵害了原告的合法权益。现原告诉请判令：1.确认双方于2015年3月6日签订的租赁合同已解除；2.被告立即向原告支付房屋租金108318.93元、物业费15492.85元、代垫水电费7510.51元及逾期付款违约金8893.20元(按日万分之八暂计至2015年7月7日止，实际计算至支付款项之日止，具体详见违约金计算表)，共计140215.49元；3.被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，1.2012年10月20日签订的两份租赁合同实际承租人并非被告，实际承租人是陈登云，被告签订该份合同时原告还未盖章，合同还未生效，因此目前被告手上都没有该合同的原件，被告签字后原告表示拿回去盖章后交给被告，但是事后原告又与陈登云签订了另一份租赁合同，因此2012年10月20日与被告签订的两份合同未生效，合同中约定的违约条款对被告未生效；2.被告签署的两份承诺书，相当于欠条的作用，没有约定还款时间及违约金，因此不应计算该部分的违约金；3.承诺书上没有约定具体的租金计算标准，根据被告当时签订承诺书的原意，是为了补偿原告在合同空窗期的损失，才答应按照原告的租金标准，替新的承租人承担，因此按照旧的租金标准更符合当时双方协商的结果；4.×#楼××-××店面并没有由被告或者陈炳福、李绪玉承租，始终在原告的控制之下，租金不应由被告承担；5.2012年10月20日签订的合同并非被告签署的，2014年10月-12月的租金、水电、物业费都不应由被告承担。
原告向法庭提交以下证据：A1.租赁合同,证明原被告间存在租赁合同关系，已约定各阶段具体租金、物业费及违约责任等条款；A2.通知、A3.美林湾商铺续签合同通知书，证明前一轮租赁合同到期后，原告通知被告续签事宜；A4.承诺书，证明被告承诺美林湾×号楼××-××店面2015年1月-3月和×号楼××-××号店面2015年1月-2月份的租金、物业费、水电费由其承担；A5.律师函、A6.EMS详情单，证明因被告欠租原告按合同约定解除合同关系，并于2015年6月5日收回租赁商铺；A7.代垫水电费材料，证明原告为被告垫付水电费7510.51元。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对A1中的2012年10月20日签订的两份合同的真实性有异议，本案涉及的店面实际上并非由被告承租，实际承租人是陈登云，被告签订该份合同时原告还未盖章，合同还未生效，因此目前被告手上都没有该合同的原件，被告签字后原告表示拿回去盖章后交给被告，但是事后原告又与陈登云签订了另一份租赁合同，因此原告提供的这份证据不具备真实性和关联性，因此本案不能适用合同约定的违约条款；对A1中的2015年3月6日签订的租赁合同真实性无异议；对A2的真实性无异议，通知上明确载明到期未签合同的视为不再续签，被告没有按期续签合同，应当视为已经不再续签，在新合同签订之前，双方之间应不存在租赁合同关系，不应当再承担合同义务；对A3的真实性无异议，证明对象有异议，续签合同通知书上并无签字时间，并无法证明被告收到通知的具体时间；对A4的真实性无异议，证明对象有异议，2015年3月12日签订的承诺书上“3-9”是被告笔误造成的，实际上应该是“6-9”店面，因为“3-5”号店面并不是由陈炳福承租，也非被告承租，因此该店面的租金和物业被告不可能自愿承担。承诺书上并没有写明租金的标准是根据新的标准，原告也无法证明双方约定按照新的标准，因此应当根据旧的标准。而且被告在没有占用店面的情况下自愿承担租金，适用旧的租金和物业费的标准更加合理，承诺书上没有约定违约金，因此该部分也不应计算违约金；对A5-A6的真实性、证明对象无异议；A7中的电费发票的真实性以原件为准，水费发票户名不是原告，原告没有主张水费的权利，因为水费发票的户名是福州市城乡建设发展总公司。
被告向法庭提交以下证据：B.2012年10月16日原告与陈登云签订的租赁合同复印件（庭审后提交了原件核对），证明原告提交的与被告于2012年10月20日签订的两份租赁合同，实际上并未生效，原告将讼争店面租给陈登云。
原告对被告提交的证据B的真实性无法确认。
本院对上述证据分析、认证如下：被告对原告提交的证据A1中的2015年3月6日签订的租赁合同及证据A2-A6的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告对A1中的2012年10月20日签订的两份合同的真实性有异议，认为被告签订该份合同时原告还未盖章，合同还未生效，事后原告又与案外人陈登云签订了另一份租赁合同，实际承租人是陈登云。但经审查，案外人陈登云与原告签订的合同为2012年10月16日，与被告抗辩的原告在与被告签订合同之后与案外人陈登云签订合同相矛盾，且结合原告提交的证据A2-A3、A5-A6，可证实讼争房屋的实际承租人即为被告。原告提交的证据A7经核对与原件一致，水费发票的客户名称虽为“福州市城乡建设发展总公司”，但根据该公司出具的情况说明，可证实讼争店铺项目开发建设时自来水用户统一登记为福州市城乡建设发展总公司，后讼争商铺已统一移交给原告出租和收取租金，店铺的自来水费用由原告缴纳，缴费发票由原告保管。本院注意到，水费发票中原告主张为“7号楼01-06”店面的地址体现为“1号楼10-15”店面，而原告未能提交证据佐证该“1号楼10-15”店面即为“7号楼01-06”店面，故本院对“1号楼10-15”店面的水费发票不予采纳。对于被告提交的证据B，如上文所述，讼争房屋的实际承租人应为被告，故本院对该证据不予采纳。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：
2012年10月20日，原告与被告签订两份《租赁合同》，其中一份合同约定原告将位于福州市仓山区卢滨路639号美林湾小区×号楼一层×-×号店面出租给被告，房屋面积563.34平方米，租金每月14.5元/平方米，租赁期限自2012年10月20日至2014年12月31日，月租金8168.43元（不含水、电费及物业管理费），被告须在每月10日前将当月租金交付给原告。另一份合同约定原告将位于福州市仓山区卢滨路639号美林湾小区7号楼一层01-06号店面出租给被告，房屋面积439.04平方米，租金每月14.5元/平方米，租赁期限自2012年10月20日至2014年12月31日，月租金6366.08元（不含水、电费及物业管理费），被告须在每月10日前将当月租金交付给原告。上述两份《租赁合同》均约定物业管理费每月3元/平方米，由被告另行缴纳。被告在租赁期内依法经营而发生的一切费用，包括但不限于水费、电费、物业管理费等均由被告自行负担。被告不按时缴纳租金、水电费、物业服务费等费用，每逾一天支付一百元违约金给原告。被告延迟交付租金、水电费、物业管理费等费用超过15天或一年中有三次以上延迟交付的，原告有权终止合同。原告于2014年12月31日向美林堡商铺租户发出通知，告知商铺租赁合同将于2014年12月31日到期，原告将采取两年一签合同的方案，租期自签订合同之日起至2016年12月31日，租金由14.5元/平方米提至35元/平方米，愿意继续承租的租户于2015年1月20日至25日到美林湾物业服务中心商洽续签事宜，到期未续签的视为不再续租。被告签收了原告发出的《美林堡商铺续签合同通知书》。2015年3月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于福州市仓山区卢滨路639号金色怡和园（美林湾）×号楼××-××店面、×号楼××店面出租给被告，房屋面积148.95平方米，租金每月35元/平方米，租金租赁期限自2015年1月10日至2016年12月31日，月租金5214元（不含水、电费及物业管理费），被告须在每月20日前将当月租金交付给原告。物业管理费每月3元/平方米，由被告另行缴纳。水费、电费由被告自行缴纳，物业费向原告缴纳。被告不按时缴纳租金、水电费、物业服务费等费用，每逾一天按逾期付款金额的千分之五支付违约金给原告。被告延迟交付租金、水电费、物业管理费等费用超过15天或一年中有三次以上延迟交付的，原告有权终止合同。
被告于2015年3月5日出具《承诺书》，承诺美林湾7号楼02-06店面2015年1月至2月的租金、物业费及水电费由被告缴纳给原告，与李绪玉无关；被告于2015年3月12日出具《承诺书》，承诺美林湾×号楼××-××店面2015年1月1日至3月31日的租金、物业费及水电费由被告缴纳给原告，与陈炳福无关。
2015年5月6日，原告委托律师向被告邮寄律师函，告知被告截止2015年4月，被告拖欠原告租金90498.93元、物业费13965.56元、代垫水电费7373.77元，被告须于收到律师函之日起七日内交清相应款项，逾期未交的，原告与被告签订的《租赁合同》于2015年5月15日起解除。2015年6月2日，原告再次委托律师向被告邮寄律师函，告知被告，因被告拖欠原告租金，双方租赁合同已于2015年5月15日起解除，原告将于2015年6月5日收回店面。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方当事人应按合同约定诚实信用行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，当事人一方依照第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原、被告于2015年3月6日签订的《租赁合同》约定被告须在每月20日前将当月租金交付给原告，延迟交付超过15天的，原告有权终止合同。因被告逾期未缴纳租金等相关费用，原告委托律师向被告邮寄律师函，告知原、被告签订的《租赁合同》于2015年5月15日起解除，被告对该律师函无异议，故原告主张确认双方于2015年3月6日签订的《租赁合同》已解除，符合法律规定，本院予以支持。对于被告拖欠的相关费用及违约金，本院分析如下：
一、截至2014年12月底，被告于2012年10月20日签订两份《租赁合同》所承租的美林湾小区×号楼××-××店面及×号楼××-××店面，尚欠原告租金58.93元、物业服务费6213.61元、原告为被告代垫的水电费4676.97元（根据原告提交的水电费发票金额）。根据双方2012年10月20日签订《租赁合同》，被告须在每月10日前缴纳租金，不按时缴纳租金、水电费、物业服务费的，每逾一天支付一百元违约金给原告，现原告主张被告逾期缴纳相关费用的违约降低为日万分之八，从2014年12月20日起计算违约金，本院予以准许。
二、被告于2015年3月5日、3月12日分别出具《承诺书》，承诺美林湾7号楼02-06店面2015年1月至2月的租金、物业费及水电费，×号楼××-××店面2015年1月1日至3月31日的租金、物业费及水电费由被告缴纳给原告，被告抗辩3月12日出具的《承诺书》上的“03-09”是被告笔误，但未提交证据予以佐证，故本院不予采信。被告抗辩《承诺书》上并没有写明租金的标准是根据新的标准，应当根据旧的标准计算，因原告未能提交相关证据证明《承诺书》中约定的租金系按照提价后的租金标准计算，故本院对被告的抗辩予以采信。故被告应向原告支付1号楼03-09店面2015年1月1日至3月31日的租金20889.57元（14.5元/平方米×480.22平方米×3个月）、物业费4321.98元（3元/平方米×480.22平方米×3个月）及水电费1250.26元（根据原告提交的水电费发票金额）和7号楼02-06店面2015年1月至2月的租金11001.44元（14.5元/平方米×379.36平方米×2个月）、物业费2276.16元（3元/平方米×379.36平方米×2个月）及水电费765.63元（根据原告提交的水电费发票金额）。上述两份《承诺书》中均未约定缴纳的时间及违约金，故对于原告主张的该部分金额的违约金，本院不予支持。
三、原、被告于2015年3月6日签订的《租赁合同》，约定被告承租位于福州市仓山区卢滨路639号金色怡和园（美林湾）×号楼××-××店面，××号楼××店面，因被告逾期未缴纳租金等相关费用，原告已通知被告解除该《租赁合同》，并于2015年6月5日收回店面。故被告应向原告支付1号楼01-02店面及7号楼01店面2015年1月至6月5日的租金26935.13元（35元/平方米×148.95平方米×5个月零5天）、物业费2308.73元（3元/平方米×148.95平方米×5个月零5天）及水电费267.34元（根据原告提交的水电费发票金额）。根据合同约定，被告须在每月20日前缴纳租金，不按时缴纳租金、水电费、物业服务费等费用，每逾一天按逾期付款金额的千分之五支付违约金。现原告主张按日万分之八的标准计算违约金，本院予以准许（该部分违约金按月分段计算，起算基数详见附一图表）。
综合上述三项，被告共应向原告支付租金58885.07元（58.93元＋20889.57元＋11001.44元＋26935.13元）、物业费15120.48元（6213.61元＋4321.98元＋2276.16元＋2308.73元）、代垫水电费6960.2元（4676.97元＋1250.26元＋765.63元＋267.34元），共计80965.75元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告福州市榕桥物业管理有限公司与被告李寅作于2015年3月6日签订的《租赁合同》已解除；
二、被告李寅作于本判决生效后十日内向原告福州市榕桥物业管理有限公司支付租金、物业费、代垫水电费共计80965.75元，并支付违约金（1.以10949.51元为基数，按日万分之八的标准，从2014年12月20日计至款项还清之日止；2.以5760.34元为基数，按日万分之八的标准，从2015年1月20日计至款项还清之日止；3.以5758.67元为基数，按日万分之八的标准，从2015年2月20日计至款项还清之日止；4.以5693.24元为基数，按日万分之八的标准，从2015年3月20日计至款项还清之日止；5.以5693.59元为基数，按日万分之八的标准，从2015年4月20日计至款项还清之日止；6.以5660.1元为基数，按日万分之八的标准，从2015年5月20日计至款项还清之日止；7.以945.26元为基数，按日万分之八的标准，从2015年6月5日计至款项还清之日止）；
三、驳回原告福州市榕桥物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3104元，由原告福州市榕桥物业管理有限公司负担1190元，被告李寅作负担1914元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据）由被告李寅作负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 吴灵婧
代理审判员 陈家挺
代理审判员 陈曜辉
二〇一六年七月二十三日
书 记 员 瞿彬彬