广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2602号
上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区。
法定代表人：高志文，任该司总经理。
委托代理人：何巧，该公司职员。
委托代理人：卢创新，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：李次开，住广东省广州市白云区。
委托代理人：孔令威，广东红棉律师事务所律师。
上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐恒星公司）因与被上诉人李次开商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：粤锐恒星公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编9号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年12月24日，李次开（乙方）与粤锐恒星公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编9号2303房（建筑面积115.06平方米），总金额为1581068元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年3月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，李次开付清全部购房款。粤锐恒星公司于2014年12月4日向李次开出具收据，记载收到李次开售房款1582451元，房屋建筑面积为115.34平方米。涉案楼宇于2014年1月13日通过消防验收、3月7日取得《建筑工程竣工验收报告》，6月6日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水。粤锐恒星公司提出其曾于2014年3月7日、6月6日、6月9日分别向李次开发出《入伙通知书》、《催收楼通知书》、收楼短信息，但李次开表示未收到上述文件及信息，粤锐恒星公司未能提供证据证明李次开已实际收到上述文件及信息。
2014年12月18日，李次开向原审法院提起本案诉讼，请求判令粤锐恒星公司向李次开支付延迟交楼违约金（以总房价款1582451元为本金，按每日万分之五的标准，从2014年3月16日起计至粤锐恒星公司实际交付房屋之日止）。原审诉讼中，李次开提供2014年4月6日、6月20日、10月3日、10月13日、12月4日、2015年1月10日签署的《收楼意见书》，表示其于上述日期前往涉案楼盘收楼，但因房屋存在墙体有色差、地角线爆开、入户花园花槽积水等质量问题而不同意收楼。为证明涉案楼盘供电部分属于永久用电，粤锐恒星公司在原审诉讼中提交了《高压供电合同》三份。经质证，李次开对该证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议。另案诉讼中，广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向原审法院出具了《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成永久用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。
原审法院认为：李次开、粤锐恒星公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然粤锐恒星公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐恒星公司主张其已于2014年3月15日达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。据此，粤锐恒星公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给李次开使用，已构成违约，李次开要求粤锐恒星公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，原审法院予以支持。涉案房屋在2014年6月6日取得《工程竣工验收备案表》，广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房产已经于2014年7月16日具备了永久用电，即在2014年7月16日房屋已具备交付使用条件。在房屋具备交付使用条件后，李次开于2014年10月3日前往办理收楼手续，但以房屋存在质量问题拒绝收楼。因李次开提出的墙体有色差等问题并非房屋主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题，故李次开以房屋存在质量问题为由拒绝收楼没有依据，延迟交楼违约金应计算至2014年10月3日止，李次开要求违约金计算至实际收楼之日止依据不足，原审法院不予支持。因双方当事人在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐恒星公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院作出如下判决：一、广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向李次开支付从2014年3月16日起至2014年10月3日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款1582451元的每日万分之五的标准计算；二、驳回李次开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1392元，由广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。上述受理费已经由李次开预交，李次开同意由粤锐恒星公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给李次开。
上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2014年3月15日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，上诉人不存在逾期交楼的情形。一审判决以涉案楼盘未具备永久用电为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决上诉人承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在：一、广州市中级人民法院2013年生效的司法判例明确“永久用电”并非法定的交楼标准，（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号判决认为，在涉案小区既符合合同约定的交楼标准，又满足住户使用配套基础设施要求的情况下，原审法院据此驳回业主要求逾期交楼违约金的诉请并无不当。我国虽然是非判例法国家，但最高人民法院每年都会发布大量的判例以指引司法实践，一审法院无视上级法院的生效判决，对同一事由作出相反的认定，将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。二、用电是基本居住要求。但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。一审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，明显有误。且我方已经按电力公司的要求足额支付电费，保证了业主的用电需求。三、一审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。四、涉案楼盘在竣工验收合格时具备用电条件，应认定2014年6月20日为取得永久用电时间。五、涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。六、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。七、对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电作为涉案房屋的交付条件。一审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电作为涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。八、涉案房屋于2014年3月15日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，上诉人不存在逾期交楼的情形。九、上诉人已按照《商品房买卖合同》及补充协议约定履行了通知义务，被上诉人并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在被上诉人，上诉人无需承担迟延交付的责任。十、被上诉人拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，被上诉人才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但被上诉人没有证据证明涉案房屋存在质量问题。十一、假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。十二、本案中，涉案房屋在2014年3月15日已达到交付条件，同时在2014年6月6日取得竣工验收备案。但经上诉人多次催促，被上诉人迄今仍然拒绝收楼，并在2014年12月向法院起诉。可见，被上诉人实际上本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论是否涉案房屋是否交付，被上诉人实际上是不可能有任何损失的。十三、一审法院裁判尺度有别于以往其他系列案，对上诉人明显不公。在本楼盘的其他判决中，违约金是计算至2014年7月16日，即南沙供电局复函中取得永久用电之日，本案判决违约金计算至永久用电之日后，明显加重我方责任。综上所述，一审判决事实认定明显错误，法律适用明显不当，根据民事诉讼法相关规定，上诉人特提起上诉，请求判令撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并判令一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。
被上诉人李次开辩称：不同意上诉人提出的上诉意见，原审判决查明事实清楚，适用法律正确。上诉人在原审中并未证明向我方发出了收楼通知，原审判决也未确认，二审中，上诉人也未提交相关证据。在我方主动查看房屋质量的时候，因房屋质量严重影响居住故我方不同意收楼。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，关于案涉房屋何时符合交付条件的争议，根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然上诉人已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，上诉人主张其已于2014年3月15日达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖，本院不予采纳。原审法院认定上诉人未能按照合同约定的期限将具备永久用电条件的房屋交付给被上诉人使用，已构成违约，并无不当。上诉人应按照合同约定向被上诉人计付延迟交楼违约金。
关于案涉房屋交付时间的争议，根据双方当事人的合同约定，在案涉房屋符合交付条件，且上诉人履行通知收楼义务后，无需承担延期交楼违约责任。现上诉人无法证明在符合交付条件前后曾向被上诉人发出收楼通知，故原审判决以房屋具备交付条件后被上诉人第一次收楼行为确认房屋交付时间，并无不当。
关于违约金标准的争议，一方面，双方在合同中约定“粤锐恒星公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，上诉人应清楚其承担的违约责任。另一方面，上诉人亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。
关于上诉人提出要求适用其他案件裁判结果的意见，因不符合法律规定，本院不予采纳。至于案涉房屋所在楼盘的其他案件判决，与本案案情并不完全吻合，依法不能采用。
综上所述，上诉人粤锐恒星公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2784元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年六月四日
书 记 员 陈 迪
邝伟贤