上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2169号
原告（反诉被告）上海慈亨实业有限公司。
法定代表人计瑾慧。
委托代理人张某某。
被告（反诉原告）林武华。
委托代理人李献军，上海市ＸＸ律师事务所律师。
原告上海慈亨实业有限公司（以下简称慈亨公司）与被告林武华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月26日立案受理后，先依法适用简易程序，由审判员林霞独任审判。期间，林武华向本院提起反诉，本院予以合并审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭于2014年4月9日公开开庭进行了审理，慈亨公司的委托代理人张某某，林武华的委托代理人李献军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）慈亨公司诉称，林武华作为位于上海市闵行区古美路XXX号华城广场（以下简称涉案房屋）的产权人之一，于2012年5月30日代表该广场的全体产权人与其签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期限为十年，合同约定了各自的权利、义务。其在签订合同后即拆巨资对整个广场进行了全面系统设计、规划、建设，将涉案房屋装潢成众多的小商铺后引进了大量的商户入驻。商场一度运营尚可，后因租赁期限及租金支付等原因双方产生纠纷，林武华即于2013年4月3日向其送达解除合同的通知，并于同日通知广场物业停水、停电，次日即强行接管广场，将其拒之门外。其随后两次书面函复林武华对其解除合同的通知提出异议，并要求磋商解决纠纷，但林武华对其提出的合理要求拒不理睬，其遂于2013年5月23日提起诉讼请求确认林武华发出的解除合同的通知无效。林武华强行接管商场后，又采取打砸商铺等方式试图迫使次承租人就范，遭拒绝后即于2013年6月1日起强行关闭商场，至今商场仍处于瘫痪状态，致使其及商户的利益无端蒙受重大经济损失。
慈亨公司认为，林武华根据合同约定及相关法律的规定提出解除合同，其亦依法在法律规定的异议期内提出异议，那么林武华在合同解除通知未生效之前所采取的一切针对其及商户的停水、停电、打砸店铺、强行关闭商场的行为均是非法的，是对其合法权益的侵犯。现原告向法院提起诉讼要求判令：一、继续履行其与林武华于2012年5月30日签订的《房屋租赁合同》；二、林武华将坐落于上海市闵行区古美路XXXX弄X层房屋的原貌恢复至2013年4月3日止。
被告（反诉原告）林武华辩称，首先，供水、供电是租赁合同的派生义务，当租赁合同解除后，供水、供电也就不是其应履行的义务。况且，供水、供电应是物业管理公司的义务，并非出租方的责任；其次，慈亨公司是否有权代行提出将涉案房屋恢复原状的请求。若慈亨公司要求将涉案房屋的装修部分恢复原状，那么租赁合同解除后，因导致合同解除的原因在于慈亨公司，故其对于装修这类添附物是没有义务予以赔偿的。综上，林武华不同意慈亨公司所主张的本诉请求，并据此向本院提起反诉，要求法院判令确认其与慈亨公司于2012年5月30日签订的《房屋租赁合同》于2013年4月3日解除。
慈亨公司针对林武华的反诉请求辩称，2012年10月30日，其获悉涉案房屋已被抵押给银行，银行找到慈亨公司并称将收回涉案房屋。慈亨公司为维护其自身合法权益，至上海市闵行区房地产交易中心申请办理涉案房屋的租赁备案手续，但因林武华无法出具租赁费发票而未成。其为此与林武华进行了多次交涉均未果。2012年12月起，其通知林武华称在上述问题没有解决前，其暂不向林武华支付租金。2013年4月3日，其在收到林武华发出的解除通知书后，在法律规定的期间内向林武华发出了异议书。综上，慈亨公司认为林武华无权单方解除双方签订的《房屋租赁合同》。
经审理查明，2012年5月30日，慈亨公司（承租方，签约乙方）与林武华（出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于上海市闵行区古美路XXX号二层房屋出租给乙方，房屋建筑面积为4，093平方米。甲方于2012年6月1日将涉案房屋交与乙方进行装修，房屋租赁期为10年，自2012年10月1日起至2022年9月30日止。乙方在签署本合同当日须支付保证金，在甲方交付房屋后3日内支付第一期3个月的租金。如本合同终止或提前终止，该房屋内乙方遗留下来的任何装饰、家具、设施、设备、物料等任何物品，均视为乙方已经予以放弃，甲方有权进入该房屋并以任何方式处理该等物品并将该房屋重新租给其他租客，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，产生的一切费用均由乙方承担。甲方在保留其于本合同项下没收保证金的权利的同时，可向乙方追讨该等费用。涉案房屋的年租金为人民币3，800，000（以下币种均为人民币），该房屋租金在租赁期的前3年内不变。第4年起每2年环比递增5%。甲方同意交付日起给予乙方4个月的装修期。在装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担该房屋的水、电、煤气、通讯、有线电视等全部公用事业费。如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期内的全部租金。租金按每3个月一期结算一次。本合同签订之日起一周内，乙方向甲方缴纳第一个结算期的租金。以后在每3个月期满前的一周内乙方将下一期3个月的租金汇入甲方账户。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，即320，000元。甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，其余部分无息归还乙方。租赁期内，甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行本合同的时候，将乙方向其支付的该房屋保证金予以抵扣，以补偿甲方因此遭受的一切损失。这种情况发生时，在甲方给予乙方书面通知后的七日内，乙方必须把甲方扣除的保证金重新向甲方补足。如果乙方没有在规定的时间足额缴纳，则甲方有权提前收回房屋并单方面终止本合同，并有权没收已经收取的保证金。甲方没收保证金的行为不影响甲方对乙方的违约行为可行使的任何其他权利和补救方法。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等全部费用由乙方承担。在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，在租赁期内如果乙方违反本合同规定的任何付款责任，甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋的水、电、通讯服务或采取其他合法的措施，直到乙方的行为得到更正。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：一、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；二、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。三、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；四、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；五、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；六、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。合同对双方的其他权利义务作了约定。
合同签订后，林武华将涉案房屋交由慈亨公司经营，慈亨公司将涉案房屋转租给多家次承租人从事经营活动。
2012年11月8日，林武华（签约甲方）与慈亨公司（签约乙方）签订《确认书》一份，上载：甲、乙对如下履约情况进行了确认：一、甲方已收到乙方支付的房屋租赁保证金32万元与第一期应交房屋租金95万元中的73万元，第一期应交房屋租金的剩余款项待双方于乙方代甲方应支付的物业费、电表安装费结清后支付。二、乙方于2012年6月1日接收到甲方移交的已设定抵押的坐落于上海市闵行区古美路XXX号二层房屋（房屋建筑面积为4，093平方米，69本房地产权证）。
2013年4月3日，林武华向慈亨公司发出书面通知，上载：按双方签订的《房屋租赁合同》约定，林武华已履行了相关义务，但慈亨公司自2012年12月起未向其支付相应的租金，根据合同约定林武华要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，合同的解除不视为林武华放弃根据合同约定享有对慈亨公司追讨应付款项和追究违约责任的权利，也不视为慈亨公司不承担合同提前解除所应承担的相应义务，包括但不限于具体如下：1、根据租赁合同第四条4-4，慈亨公司应于2012年12月25日前支付三个月租金，并支付自2013年1月1日起，按95万元租金为基数，依照每日5%计付至实际付款日止的逾期付款违约金，请于收到本通知之日起3日内向林武华支付。2、因慈亨公司违约导致合同解除，故请于收到该函之日起3日内向其补交装修期间内的四个月免期租金1，266，666.67元，并支付按月租金的两倍的违约金633，333.33元整。3、根据租赁合同约定，因慈亨公司违约导致合同解除，慈亨公司应于收到本函之日起3日内将该房产及其装饰装修等添附物一并返还林武华，以便林武华重新租赁。4、根据慈亨公司的履约情况，已经严重违反租赁合同，现林武华提出提前终止租赁合同，请慈亨公司收到本函之日起3日内安排相关人员与林武华配合，妥善处理实际使用人的后续事宜。5、如慈亨公司未能在规定时间内返还该房屋，慈亨公司不仅要按每日租金的二倍支付该房屋的使用费，还需要向林武华赔偿因延迟造成的全部损失。慈亨公司于该日收到此函件。
另查明，慈亨公司未按约向林武华支付自2013年1月1日起的房屋租金。
审理中，经本院向慈亨公司行使释明，即若法院认为慈亨公司与林武华2012年5月30日签订的《房屋租赁合同》已于2013年4月3日解除，慈亨公司是否变更其诉讼请求？慈亨公司认为其与林武华签订的上述租赁合同不应解除，并坚持其诉讼请求。
以上事实，由慈亨公司提供的上海市房地产登记簿、《房屋租赁合同》、《通知书》，林武华提供的《确认书》及双方当事人在庭审时的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，慈亨公司与林武华签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点在于：慈亨公司与林武华2012年5月30日签订的《房屋租赁合同》是否于2013年4月3日解除？对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就本案而言，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，若慈亨公司逾期不向林武华支付租金累计超过1个月的，林武华有权解除租赁合同。现慈亨公司自2013年1月1日起未按时向林武华支付租金，可视为双方约定的解除条件已成就，林武华有权向慈亨公司主张解除合同。现林武华于2013年4月3日向慈亨公司发出解除合同的通知函，慈亨公司于当日收到该通知，故双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除。至于慈亨公司称，其是获悉涉案房屋上设有抵押，抵押权人欲收回涉案房屋，其恐抵押权人的行为将致其无法租赁使用涉案房屋，故才暂不按约向林武华支付租金。对此，本院认为，慈亨公司提出的上述抗辩理由未向本院提供相关证据予以佐证，况且即使诚如慈亨公司所述，慈亨公司亦不能以涉案房屋设定抵押为由向林武华拒付租金。鉴此，慈亨公司提出的上述抗辩理由不成立，本院不予采信。鉴于双方签订的《房屋租赁合同》已解除，故慈亨公司要求继续履行上述合同，并要求林武华将涉案房屋的原貌恢复至2013年4月3日止的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十六条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海慈亨实业有限公司与被告（反诉原告）林武华2012年5月30日签订的《房屋租赁合同》于2013年4月3日解除；
二、驳回原告（反诉被告）上海慈亨实业有限公司的全部诉讼请求。
本诉案件受理费80元，反诉案件受理费减半收取计40元，由原告（反诉被告）上海慈亨实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
代理审判员 周 颖
人民陪审员 邓红霞
二〇一四年四月十八日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。