湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂鄂城民初字第01272号
原告冯庆。
委托代理人陈维芳，湖北太圣律师事务所律师（一般授权）。
被告湖北华顺置业有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区（武黄路黄石迎宾大道旁）。
法定代表人李从顺，该公司经理。
委托代理人童柳琼，湖北思普润律师事务所律师（特别授权）。
被告刘珍祥。
委托代理人廖伙舟，湖北本正律师事务所律师（特别授权）。
原告冯庆诉被告湖北华顺置业有限公司（以下简称华顺公司）、刘珍祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理，依法组成合议庭并公开开庭进行审理，原告委托代理人陈维芳、被告华顺公司委托代理人童柳琼、被告刘珍祥委托代理人廖伙舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯庆诉称：2006年8月13日，原告冯庆与被告华顺公司鑫瑞商住综合楼项目部签订房屋购销合同书，合同约定华顺公司鑫瑞商住综合楼项目部将位于鄂州市花湖开发区南京路北侧综合楼3层东户房屋出售给原告冯庆，房屋单价每平方米1，060.00元，房屋总金额96，438.80元。原告付清房款入住该房屋后，2007年1月31日办理了房屋所有权证。2009年10月被告通知原告，收取原告455.00元办理土地使用权证费用，之后被告一直未为原告办理国有土地使用权证。原告多次要求被告为其办理土地使用权证，双方多次协商办证事宜未果后，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，要求被告立即办理土地使用权证，并支付违约金9，644.00元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告华顺公司辩称：华顺公司不是本案适格被告，应驳回原告对华顺公司的诉讼请求；被告刘珍祥改变土地使用用途未经法定国家机关批准，原告请求办理土地使用权证的请求不能得到法律支持；办理土地使用权证是法定国家机关的特定职权。华顺公司无办理土地使用权证的资质，只能协助办理土地使用权证；华顺公司一直在与土地部门协商沟通办理土地使用权证事宜，不存在违约情形，请求驳回原告要求华顺公司支付违约金的诉讼请求。
被告刘珍祥辩称：刘珍祥不是本案适格被告；被告刘珍祥不是办理土地使用权证的特定国家机关，不能为原告办理土地使用权证；华顺公司项目部是无独立法人资格的组织，华顺公司项目部无权对外与原告签订房屋购销合同书，该合同书属无效合同，原告与华顺公司项目部签订的合同与被告刘珍祥无关；被告刘珍祥已依合同约定履行完合同义务，不存在违约情形。
原告冯庆为支持其主张向本院提交如下证据：
一、原告身份证复印件、被告刘珍祥身份证复印件、被告华顺公司营业执照复印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。
二、房屋购销合同书、收费发票、购房款结账清单。拟证明原告于2006年8月13日与被告华顺公司鑫瑞商住综合楼项目签订了房屋购销合同书，原告支付了全款购房款96，438.80元购买位于鄂州市花湖开发区南京路北侧综合楼3层东户房屋，被告出具了收费发票。
三、房屋所有权证。拟证明2007年1月31日，原告领到房屋所有权证的事实。
四、收条。拟证明2009年10月，被告通知并收取原告办理土地证费用455.00元。
五、邀请函。拟证明2013年6月，被告曾通知原告商议办理土地使用权证的事实。
六、土地证明。拟证明原告所购买房屋的土地系被告刘珍祥以出让方式取得，可以进行分割。
被告华顺公司为支持其主张向本院提交如下证据：
一、营业执照、组织机构代码证复印件。拟证明被告华顺公司信息。
二、土地使用权证、房屋所有权证复印件。拟证明涉案房屋、土地属被告刘珍祥所有的事实。
三、花湖规划土地局情况说明和移送函。拟证明鑫瑞商住综合楼系被告刘珍祥在其原有宅基地上建成的事实；鑫瑞商住综合楼实际用地比土地证面积超出33.4平方米的事实；鑫瑞商住综合楼没有依法办理开发用地的事实。
四、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、湖北省建筑工程竣工验收备案证。拟证明鑫瑞商住综合楼用地单位、建设单位系刘珍祥。
被告刘珍祥为支持其主张向本院提交如下证据：
一、房屋购销合同书复印件。拟证明原、被告双方在合同中对付款方式和违约责任等进行约定的事实。
二、授权委托书。拟证明2006年7月10日，被告华顺公司委托被告刘珍祥全权代理华顺公司处理鑫瑞商住综合楼工程开发建设中有关事宜。
三、湖北省建筑工程竣工验收备案证。拟证明涉案鑫瑞商住综合楼工程于2006年12月12日通过竣工验收。
四、鄂州土直文（2014）8号文件复印件一份、花湖开发区220户个人建房花名册复印件一份。拟证明涉案房屋至今不能办理土地使用权证是由于历史遗留原因造成。
被告华顺公司对原告提交的证据一、三、四无异议；对证据二需对原告提交的购房合同书等进行核实；对证据五的真实性无异议，但对其证明目的有异议，从邀请函的内容来看，鑫瑞商住综合楼项目部一直在协助原告办理土地证，不存在违约行为；对证据六的真实性无异议，但对其证明目的有异议，办理土地使用权证的主体应是土地部门，而不是被告刘珍祥。被告刘珍祥对原告提交的证据一、二、三、四均无异议；对证据五、六的质证意见同被告华顺公司一致。原告对被告华顺公司提交的证据一、二、四无异议；对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为土地出让的问题是可以解决的。被告刘珍祥对华顺公司提交的证据一、二、三、四均无异议。原告对被告刘珍祥提交的证据一、三无异议；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为授权委托书属内部约定，对外无约束力，与原告无关；对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为至今未办理涉案房屋土地所有权证不是历史遗留原因造成。被告华顺公司对被告刘珍祥提交的证据一、二、三、四均无异议。
经庭审举证、质证，本院认定：原、被告均无异议的证据因符合证据的客观性、真实性、合法性，可以作为本案认定事实的依据。原告提交的证据二，原告确已付清涉案房屋全款，本院依法予以采信；原告提交的证据五，被告未对证据内容反映的事实以及证明目的进行否定，本院依法予以采信；原告提交的证据六，被告对该证据的真实性虽然没有异议，但土地分割是由土地管理部门依法办理，因此该证据不能达到原告的证明目的，本院依法不予采信。被告刘珍祥提交的证据二，购销合同书甲方签字盖章以及出具购房款收条签字主体均为被告刘珍祥，原告是知道或者应当知道被告华顺公司委托被告刘珍祥代理其处理鑫瑞商住综合楼销售有关事宜，而非授权委托书中载明的开发建设相关事宜，该授权委托书属二被告之间内部约定，对第三人无约束力，因此，本院依法不予采信。被告刘珍祥提交的证据四，因不能办理土地分割证是历史遗留问题造成，办证主体系土地部门，本院依法予以采信。
根据以上有效证据对本案的基本事实认定如下：
2006年8月13日，原告冯庆与被告华顺公司的鑫瑞商住综合楼项目部签订房屋购销合同书，合同约定华顺公司鑫瑞商住综合楼项目部将位于鄂州市花湖开发区南京路北侧综合楼3层东户房屋出售给原告冯庆，房屋单价每平方米
1，060.00元，房屋总金额96，438.80元，2007年1月31日办理了房屋所有权证。原告于2008年1月29日给付购房款96，438.80元。2009年10月20日，被告通知并收取原告办理土地使用权证费用455.00元，之后被告一直未为原告办理国有土地使用权证。原告多次要求被告为其办理土地使用权证，原、被告多次协商办证事宜未果。
另查明，2006年7月10日，被告华顺公司向鄂州市花湖经济技术开发区建设局出具授权委托书，华顺公司将其公司所有鑫瑞商住综合楼建设中的相关事项全权委托与被告刘珍祥。
又查明，2003年12月16日，涉案房屋土地使用权证土地使用权人登记为被告刘珍祥，用途为住宅，使用权类型为出让。涉案房屋地块于2006年4月8日办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，2006年6月6日办理建筑工程施工许可证，2006年12月12日办理湖北省建筑工程竣工验收备案证。2010年10月14日，鄂州规划函（2010）111号文将涉案房屋地块用地规划使用性质载明为商住用地。因该地块未办理土地用途变更手续，导致鑫瑞商住综合楼房屋购买者不能办理土地使用权证。
本院认为：当事人对自己提出的主张或者诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以说明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告要求被告华顺公司、刘珍祥办理土地使用权证的证据不足，该诉讼请求，本院依法不予支持。房屋购销合同书第六条约定，被告华顺公司鑫瑞商住综合楼项目部在收清原告应交的购房款及政策性费用以后，应及时向乙方交付入户门、钥匙以及房屋所有权证，否则，项目部必须向原告赔偿同等的经济损失，该约定属于《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条之当事人间的特殊约定，并且解释中的权属证书仅指房屋所有权证书，并不包括土地使用权证书。本案中，原告已实际入住涉案房屋，2007年1月31日已办理了房屋所有权证，虽然购销合同书对办理土地分割证的时间进行了附条件性的约定，但未约定没有如约办理土地分割证的违约责任，又办证权力主体系土地部门，办证义务主体系原告，被告有协助原告办理土地分户证义务，不存在合同书约定的违约行为。因此，本院对原告要求被告华顺公司、刘珍祥支付违约金的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款之规定判决如下：
一、驳回原告冯庆对被告华顺公司的诉讼请求；
二、驳回原告冯庆对被告刘珍祥的诉讼请求。
本案诉讼费人民币100.00元，由原告冯庆承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：鄂州市财政局财政专户，开户银行：42001658651053001261，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。
审 判 长 方向阳
审 判 员 刘春燕
人民陪审员 张春曼
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 胡志雷