浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2015）温苍执异初字第66号原告:林为克。原告:郑美丽。上列二原告共同委托诉讼代理人：蔡华存、金跃浦，浙江法之剑律师事务所律师。被告：林贤轮。被告：苍南县农信融资担保有限公司，住所地：苍南县灵溪镇河北西路44号。法定代表人：徐守光，董事长。委托诉讼代理人：张安友、洪榕净，浙江豪江律师事务所律师。被告：陈庆苗。被告：徐守亮。被告：王文浩。被告：陈振票。被告：沈小张。被告：汤王蕊。被告：蔡开山。被告：蔡进门。第三人：李其标，男，1969年2月26日出生，汉族，身份证号码3303271969********，住苍南县龙港镇下涝村***号。第三人：蔡成枪。第三人：蔡春华。第三人：蔡景宣，男，1954年11月17日出生，汉族，身份证号码3303271954********，住苍南县龙港镇百有西街**号。第三人：蔡润清（又名蔡荣清）。第三人：蔡景忠。第三人：郑如凯，男，1971年05月18日出生，汉族，身份证号码3303271971********，住苍南县龙港镇江口路***号。第三人：林卫镜，曾用名项延象。原告林为克、郑美丽与被告林贤轮、苍南县农信融资担保有限公司、陈庆苗、徐守亮、王文浩案外人执行异议之诉一案，本院于2015年11月16日立案后，因案外人陈振票、沈小张、汤王蕊、蔡开山、蔡进门、李其标、蔡成枪、蔡春华、蔡景宣、蔡润清、蔡景忠、郑如凯、林卫镜与本案的处理结果具有法律上的利害关系，本院于2016年3月17日依法追加陈振票、沈小张、汤王蕊、蔡开山、蔡进门作为本案的共同被告及李其标、蔡成枪、蔡春华、蔡景宣、蔡润清、蔡景忠、郑如凯、林卫镜作为本案的第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告林为克、郑美丽及其委托诉讼代理人蔡华存、被告苍南县农信融资担保有�公司委托诉讼代理人洪榕净到庭参加诉讼，被告林贤轮、陈庆苗、徐守亮、王文浩、陈振票、沈小张、汤王蕊、蔡开山、蔡进门及第三人李其标、蔡成枪、蔡春华、蔡景宣、蔡润清、蔡景忠、郑如凯、林卫镜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林为克、郑美丽向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告林贤轮签订的关于苍南县龙港镇泰和路89弄1幢1-7号701室商品房买卖合同合法有效；2.依法确认原告对上述房屋享有所有权；3.立即停止对上述房屋的执行，并解除查封；4.依法判令被告林贤轮协助原告过户手续；5.本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：案涉房产不是陈庆苗所有，该房产原登记在陈振票、沈小张、陈庆苗、汤王蕊四人名下（形成了四人共同共有），但实际上该房产早在2007年8月8日就转让给林贤轮，后又于2010年11月27日再次转让给原告，属原告所有。坐落于龙港镇泰和路89弄1幢1-7号701室的房产，与龙港镇泰和路89弄1幢1-7号的其他楼层及泰和路89号至101号一起，于2002年8月15日，由蔡开山、蔡华存、夏孟依、陈庆苗、陈振票等人从苍南县华凯印刷厂退股所得的地基（退股股金补偿），经苍土监罚字（2004）37号以非法转让国有土地使用权没收地上建筑物后变卖所得的使用权，由蔡开山、蔡华存、夏孟依、陈庆苗、陈振票、李其标、郑如凯、蔡春华、蔡景宣、蔡荣请、项贤象、蔡景忠、蔡成枪、夏冶潭等人共同投资联合委托蔡进门、陈庆苗承建，于2006年5月1日前完工建成的房子。该房在建设期间，经苍土监罚字（2004）37号以非法转让国有土地使用权罚没变卖后，各投资者间2004年4月15日签订协议，约定各投资者所投资比例及所占产权份额进行分配，并对苍土监罚字（2004）37号�件中所认定的14间房屋的归属权进行明确的约定：罚没变卖文件中所认定的五人名字（蔡开山、蔡华存、夏孟依、陈庆苗、陈振票）只是用于办理手续时的权宜之计，不能认为该房屋就归处罚书上五人名下所有，以协议约定的份额为实，该协议书中投资人分别为蔡开山、蔡华存、夏孟依、陈庆苗、陈振票、李其标、蔡景宣、项延象、夏冶潭，各自所占份额见协议书。此后，又因投资资金问题，又有新股东加入，且房子已建至六层，便于2005年7月18日全体投资者进行协议约定，约定各自所占份额、面积核算、费用摊牌等事项并明确所建泰和路89弄1-7号的701室房屋已由蔡开山、蔡进门、李其标为代表委托中介公司统一进行按揭出售给原告。事后，原告依约支付了购房款并实际入住至今，期间水电费均由原告缴纳。此后，由于陈庆苗离婚、陈振票负债外逃，产权证上的四个户主一直不能配合原告办理房屋过户登记手续，因此搁置至今。可见陈庆苗对涉案房产并没有所有权，仅是四分之一的户主。在执行过程中，原告依法向苍南县人民法院提出执行异议，但法院以（2015）温苍执异字第90号裁定书驳回了原告的申请。被告苍南县农信融资担保有限公司辩称，涉案房屋现登记在陈振票、沈小张、陈庆苗、汤王蕊四人名下，陈庆苗享有1/4份额，被告陈庆苗作为被执行人，法院据此查封涉案房屋，于法有据。原告提供的证据并不能证明该涉案房屋归其所有，其与被告林贤轮之间的买卖合同不真实，且被告蔡开山、蔡进门并非涉案房屋登记的产权人，其与被告林贤轮签订的商品房买卖合同，属于无权处分行为，应认定为无效，由此原告与被告林贤轮签订的买卖合同也应一并归于无效。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1．身份证、户口本、组织机构代码证、企业工商登记信息复印件各一份，用以证明原、被告的主体资格；2．退股协议书复印件一份，用以证明争议房产地块的来源；3．苍土监罚字（2004）37号行政处罚决定、建（构）筑物变卖通知书、罚款收据复印件各一份，用以证明争议房产地块及建筑物起建的来源；4．苍政办抄（2007）第43号文件、苍证地[2007]125号批文复印件各一份，用以证明土地使用性质改变，准予建设住宅的批复；5．苍规建处字（2006）94号行政处罚决定书、苍规建处字（2008）060号行政处罚决定书复印件各一份，用以证明非法用地转合法建筑的事实；6．建设工程代理合同复印件一份，用以证明全体投资者委托承建、房产竣工时间以及全体投资者如何开发等事实；7．投资者于2004年4月15日签订的《协议书》复印件一份，用以证明各投资者所占的房产份额及投资比例，14间地基所建的房产权属归属的约定和行政文书及产权证上的姓名并不享有所有权而仅是名义代表等事实；8．全体投资者于2005年7月18日签订的《协议书》复印件一份，用以证明投资人员调整后，对各投资者所占房产的份额、面积核算、费用摊派、分配房号进行约定以及房产统一由李其标、蔡开山、蔡进门负责委托中介出售的约定等事实；9．房产证复印件一份，用以证明产权证已由异议申请人持有及房屋已经实际交付的事实；10．商品房买卖合同复印件一份，用以证明陈庆苗分配名下所有的房产已全部出售，对异议房产不享有所有权的事实；11．房屋卖尽契、付款凭证、水电凭证复印件若干份，用以证明投资者共同开发的商品房出售、转让、流转过程，法院所查封的房产并非权证上人名所有，其仅仅是名义户主和房�系异议申请人所有并实际使用的事实；12、执行裁定书，证明原告提出执行异议被驳回的事实；13、送达回证，证明原告于2015年11月9日收到执行裁定书的事实。本院依据原告的申请，准许证人李某、林某、曹某出庭作证。证人李某在庭审中陈述：我是涉案房屋中介人，当时涉案房屋转让价25万多元，与市场价值差不多。涉案契约由李洪锦代笔，我和李法程、李洪锦都是房产经纪服务站的，当时收取介绍费2000元。林贤轮委托售卖的时候，没有告知涉案房屋已办理了房产证。定金是在契约签订之前付的，签订当天林为克将尾款一次性付清。房款付清后，就交付了房屋。证人林某在庭审中陈述：我是住在龙港镇泰和路B幢603室，和原告是邻居关系。原告大概在5、6年前搬过来住，当时搬过来的时候还跟我说起过，涉案房屋是原告买的。证人曹某在庭审中陈述：我是住在龙港镇泰和路B幢505室，和原告是邻居关系。我在现在住所住了十来年了。原告这间房子之前住户名字叫不出来，碰到会打招呼，现在这间房子是原告买过来的。被告苍南县农信融资担保有限公司在本院指定的举证期限内未提供证据材料。被告林贤轮、陈庆苗、徐守亮、王文浩、陈振票、沈小张、汤王蕊、蔡开山、蔡进门及第三人李其标、蔡成枪、蔡春华、蔡景宣、蔡润清、蔡景忠、郑如凯、林卫镜未作答辩，在本院指定的举证期限内亦未提供证据材料。本院依职权调取了龙港镇泰和路89弄1幢系列案件涉及第三人蔡开山等人的谈话笔录，用以查证本案涉及的房屋建造过程及由蔡开山、蔡进门、李其标作为受托人代表按揭出售的事实。上述证据经庭审出示质证，并经审查，本院认为，对证�1、3-5、12、13被告苍南县农信融资担保有限公司均无异议，且上述证据符合有效证据的基本特征，具有证明效力，本院予以确认。对证据2，被告苍南县农信融资担保有限公司对其真实性、关联性和合法性均有异议，但本院认为结合证据3-5，可以证明该证据的待证事实，本院予以确认。对证据6，被告苍南县农信融资担保有限公司对其有异议，但本院认为该份证据应予以认定。对证据7、8，被告苍南县农信融资担保有限公司对其有异议，但本院认为上述证据之间能够相互印证，且各方均签字确认，应予以认定。对证据9，被告苍南县农信融资担保有限公司认为并不能原告主张的待证事实，本院认为房屋所有权证系国家职能机关颁发的权利凭证，其真实性应予确认，可以证明涉案房屋产权登记人、登记时间、坐落位置等事实，但不能证明房屋已实际交付的事实。对证据10，被告苍南县农信融资担保有限公司对其有异议，本院认为该份证据应予认定。对证据11,被告苍南县农信融资担保有限公司对该组证据中的执行裁定书无异议，本院予以确认，但对于该组证据中的房屋卖尽契、付款凭证、水电凭证均有异议，本院认为上述证据之间能够相互印证，且与证人当庭陈述相符，可以证明原告购买涉案房屋并一直居住使用至今的事实。对于证人证言，与原告提供的上述证据能够相互印证，本院予以采信。对于本院依职权调取的证据，被告苍南县农信融资担保有限公司认为并不能证明由蔡开山、蔡进门、李其标作为受托人代表按揭出售的事实，但本院认为该证据系本院依法制作，并经生效判决所确认，且与原告提供的证据能够相互印证，应予以认定。根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定下列事实：2004年4月1日，苍南�国土资源局作出行政处罚决定书，认定陈振票、蔡开山、蔡华存、陈庆苗、夏孟依与原苍南县凯华印刷厂非法转让国有土地使用权，决定没收陈振票等五人在非法转让的土地上的一切建筑物，后作价由陈振票等人购回。之后，陈振票与蔡开山等人在上述土地上继续建设，直至建成两幢七层公寓式商品房。2006年至2008年间，苍南县规划建设局两次作出行政处罚决定书，对违法建设进行罚款。经过处罚及补办土地出让手续后，蔡开山等人于2009年6月至10月以处罚决定书上的五人名义完成了两幢七层建筑的土地、房屋的初始登记，本案诉争房屋登记在陈振票、沈小张、陈庆苗、汤王蕊四人名下。合伙建房期间，陈庆苗、蔡开山共九人于2004年4月15日签订协议书，约定各合伙人应当按照协议按份共有，不能以处罚决定书的五人为准。2005年7月18日，陈庆苗与蔡开山等合伙人之间�订协议书，对各合伙人所占房产的份额、面积核算、费用摊派、分配房号进行约定。2005年7月29日，蔡开山、蔡进门代表合伙体与林贤轮签订商品房买卖合同，将涉案房屋出售给林贤轮。之后，林贤轮与原告于2010年农历11月27日签订卖契，以255800元价款将上述房屋转让给原告。立契当日，原告向林贤轮一次性付清购房款。嗣后，林贤轮将上述房屋交付给原告实际使用至今。再查明，本院在执行申请执行人苍南县农信融资担保有限公司与被执行人陈庆苗、徐守亮、王文浩民间借贷纠纷一案过程中，于2015年7月29日依法裁定查封了涉案房屋。2015年10月29日，林为克、郑美丽对上述执行裁定提出书面异议，本院经审查后于2015年11月3日作出（2015）温苍执异字第90号执行裁定，裁定驳回林为克、郑美丽的异议申请。林为克、郑美丽不服该裁定，于法定期限内向本院提�诉讼。本院认为，执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，陈庆苗与蔡开山等人共同集资合伙建造的房屋，经土地行政主管部门处罚、办理土地出让手续后，已转为合法建筑，依法可予流通。蔡开山、蔡进门代表合伙体出售龙港镇泰和路89弄1幢1－7号701室的房产，以及林为克、郑美丽最后购得该房屋，事实清楚，依法应予确认。虽然本案诉争房屋现登记在陈振票、沈小张、陈庆苗、汤王蕊名下，但是林为克、郑美丽作为涉案房屋的买受人已依约履行了支付价款的义务，并实际占有、管理、使用涉案房屋，且按规定缴纳了相关费用。被告苍南县农信融资担保有限公司辩称本案买卖合同不成立、涉案房屋系陈振票、沈小张、陈庆苗、汤王蕊四人共同共有，蔡开山等人无权出售，与事实不符，本院对此不予采信。涉案房屋未办理过户手续，并非原告自身原因造成，现有证据也无法证明其对此存在过错，故原告因买卖而取得涉案房屋权益，具有阻止对涉案房屋强制执行效力。因本案原告未在合理期限内办理涉案房屋过户登记而引发纠纷，本案诉讼费用应由原告负担。综上，原告提出要求确认其与林贤轮之间签订的涉案房屋买卖契约有效和停止对涉案房屋执行的请求，理由成立，本院予以支持。但原告要求确认涉案房屋的归其所有，因该房屋未进行产权变更登记，不宜在本案中处理。原告诉请被告林贤轮协助办理房产及土地权属变更登记过户手续，不属于本案审理范围，原告可另行提出主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认林为克、郑美丽与林贤轮于2010年（农历）11月27日签订的房屋买卖契约有效；二、停止对坐落于苍南县龙港镇泰和路89弄1幢1-7号701室房屋的执行。三、驳回林为克、郑美丽其他诉讼请求。案件受理费5137元，由林为克、郑美丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  高海忠代理审判员  林 宁人民陪审员  沈海瑞二〇一�年八月九日代书 记员  李翩翩相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。