黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑民终495号
上诉人（一审被告）：黑龙江跨越新天地购物广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区建设街51号。
法定代表人：杨大胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王奇女，女，1983年12月22日出生，汉族，该单位员工，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：何慧梅，黑龙江博采律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：哈尔滨苏宁云商销售有限公司，住所地哈尔滨市南岗区花园街310号F栋。
法定代表人：车宏亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：魏强，黑龙江元辰律师事务所律师。
上诉人黑龙江跨越新天地购物广场有限公司（以下简称跨越公司）与被上诉人哈尔滨苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理此案。上诉人跨越公司委托诉讼代理人王奇女、何慧梅，被上诉人苏宁公司委托诉讼代理人魏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
跨越公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回苏宁公司诉讼请求；2.诉讼费用由苏宁公司承担。主要事实及理由：1.一审判决隐瞒事实、篡改诉求及抗辩主张、隐匿证据。一审法院隐瞒了苏宁公司申请变更诉讼请求，诉请解除合同的事实。隐瞒了跨越公司针对苏宁公司变更后诉请的答辩意见及提供的证据。一审判决篡改诉求及抗辩主张，用跨越公司针对苏宁公司变更前的答辩意见，来对抗苏宁公司变更后的诉讼请求，掩盖一审法院于法庭辩论结束后违法允许苏宁公司变更诉讼请求的严重错误，回避了跨越公司真正的抗辩主张。隐匿苏宁公司并未清场的证据，为返还保证金创造条件，错误与错误之间相互印证。2.一审判决适用法律严重错误，判决结果严重违法。本案一审审理之前，双方在哈尔滨市南岗区人民法院（以下简称南岗区法院）已经就包括合同是否解除问题展开诉讼，双方合同履行一直是持续状态的。在同一法院、同一法官审理相同主体、同一事实、同一标的物的案件中，两份判决结果截然不同。一审法院允许苏宁公司在法庭辩论结束后变更诉讼请求错误，严重违反法定程序，超出了当事人的诉讼请求，确认合同解除时间错误，认定苏宁公司有解除权错误。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条，苏宁公司作为违约方，并不享有该条规定的解除权。一审判决认定苏宁公司行使解除权错误。苏宁公司向法院提出“判令解除合同”的诉讼请求，并非向跨越公司提出解除合同。跨越公司返还保证金的条件未成就。3.一审判决非法剥夺了跨越公司的合法权益。根据合同法第九十六条规定，一方当事人对另一方当事人解除合同的行为享有异议权，该异议期为三个月。一审法院确认合同于2016年12月6日解除，跨越公司接到判决时，异议权就已经被剥夺，超过异议期。4.如果本案判决生效后，2016年12月6日至判决生效之日租金损失无人承担。
苏宁公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回。
苏宁公司向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《房屋租赁合同》及四份《补充协议》已经解除；2.跨越公司返还租金979,347.83元（2015年12月23日至2016年1月25日）;3.跨越公司赔偿苏宁公司的漏水货物损失34,242元；4.跨越公司返还合同保证金200万元；5.跨越公司承担违约金1060万元；6.跨越公司承担诉讼费用。诉讼过程中，其变更诉讼请求第1项为：依法判令解除《房屋租赁合同》及四份《补充协议》。
一审法院认定事实：案涉租赁房屋位于哈尔滨市南岗区建设街51号，系案外人黑龙江省邮政公司哈尔滨市分公司所有，其同意跨越公司将上述房屋转租苏宁公司，转租期限至2018年10月1日。
2010年4月23日，苏宁公司与跨越公司签订《房屋租赁合同》，约定：跨越公司将位于哈尔滨市南岗区建设街51号邮政大楼1-5层共计9672平方米商业用房租给苏宁公司使用，租赁期限为8年，自2010年6月1日至2018年5月31日止；租金为第一年2000万元，前两年租金不变，之后每两年在前两年基础上递增5%。2010年6月10日，跨越公司将租赁房屋交付苏宁公司，租赁期限及各项费用起算日期均以此交房时间开始计算；苏宁公司应向跨越公司支付设备、装修、消防设施、外立面墙体破坏恢复保证金200万元。此笔保证金合同租期结束后由苏宁公司恢复至正常合理使用后的良好状态，并经跨越公司验收同意后三日内由跨越公司一次性无息返还苏宁公司。
2010年7月12日，因租赁房屋产权单位原因，导致跨越公司近期无法将一层租赁区域全部交付苏宁公司使用。苏宁公司与跨越公司签订《补充协议》，对此期间的租赁费进行了重新约定。
2012年2月21日，苏宁公司与跨越公司签订《补充协议》并对物业管理费的承担进行了重新约定。
2014年7月30日，苏宁公司与跨越公司签订《补充协议》约定：将原租赁面积变更为退租后面积6857平方米，付款日期仍为原合同约定的6月10日、12月10日不变；双方对剩余租期内的租赁费予以确认，并按照半年一付的方式给付；该补充协议第4条约定，苏宁公司承诺今后不再以任何形式要求跨越公司降低或减免租金及费用，不得要求终止合同。上述《补充协议》签订后，苏宁公司未按照协议约定给付2015年1月26日至2015年7月25日租金7,478,950元。跨越公司催缴并出具《律师函》。
2015年6月2日，苏宁公司与跨越公司又签订《补充协议》约定：将租赁面积变更为退租后面积4588平方米，租赁费用调整为2015年1月26日至2015年7月25日681.68万元，2015年7月26日至2016年1月25日530万元，2016年1月26日至2016年7月25日530万元，2016年7月26日至2017年7月25日11,264,100元，2017年7月26日至2018年7月25日11,264,100元；协议第4条约定，2016年1月26日起，苏宁公司逾期支付，将给予跨越公司日万分之五的滞纳金赔偿；协议第5条约定，本协议签订后，苏宁公司承诺不以任何形式向跨越公司提出降低或者减免租赁费用的要求，不得要求终止合同。2010年7月1日，苏宁公司支付跨越公司200万元保证金。
上述协议签订后，苏宁公司未按约定于2015年12月10日给付跨越公司2016年1月26日至2016年7月25日租金530万元。2015年12月11日，苏宁公司从租赁房屋撤出。
2015年12月22日，苏宁公司发出《关于南岗店解除租赁合同及交还场地的告知函》并致跨越公司称：“双方于2010年4月23日签订了《房屋租赁合同》。现苏宁公司该店的租赁费用已支付至2016年1月25日，然而跨越公司却存在如下违约行为：1.双方租赁合同第十三条明确约定“跨越公司确保产权清晰，享有完全的转租权，并保证能够在本协议签订后15日内提供产权人同意出租证明，如出现产权纠纷而影响苏宁公司租赁，则苏宁公司有权暂缓支付租金，如严重影响苏宁公司正常使用租赁物的，则视跨越公司根本违约，苏宁公司有权解除合同”。苏宁公司多次书面发函催告跨越公司提供产权人同意出租证明，至今，跨越公司仍未提供。2.双方租赁合同中无限制经营品类条款，苏宁公司在经营期间经营苏宁公司包销品牌手机，跨越公司多次阻挠并书面发函要求苏宁公司承担违约责任及赔偿责任，以致苏宁公司无法经营通讯品类，对销售造成极大影响。此行为造成苏宁公司不能达到自主使用租赁物从事经营的合同目的，至今，跨越公司仍未能改变对苏宁公司经营的此项限制。3.苏宁公司自2015年11月27日起与跨越公司沟通施工改造事宜，并提供相关资料（包括但不限于施工资质、施工计划、施工申请、效果图、平面图等），截至2015年12月10日，苏宁公司仍然无法施工且无法经营。由于跨越公司不积极报送装修申请材料并阻碍苏宁公司的商品撤离和拆除工作，致苏宁公司不能按期提供施工条件，从而导致苏宁公司与拆除单位、装修单位合同无法正常履行，虽经苏宁公司努力协调，拆除单位方同意继续进行拆除但同时要求苏宁公司承担违约责任，而装修单位也因工期延误问题不再为该店进行装修施工。即便苏宁公司重新寻找装修施工单位，也根本无法在预定的圣诞、元旦前完成重新装修开业，必将错过此促销提升人气的最佳时机，已失去了本次重装升级的意义。跨越公司的行为已致苏宁公司不能正常使用租赁物进行相应调整而不能实现合同目的。鉴于跨越公司上述违约行为，致苏宁公司无法实现合同目的，根据合同法第九十四条的规定，苏宁公司决定并通知跨越公司：解除双方租赁合同及相关补充协议。苏宁公司已于2015年12月14日完成租赁场地的拆除，现租赁场地已处于清空状态，苏宁公司将租赁场地交还跨越公司，请跨越公司收函后二日内完成租赁场地接收，逾期视为跨越公司对接收场地无异议，即苏宁公司已完成租赁场地交还。另，请跨越公司退还2015年12月16日至2016年1月25日期间租赁费用，并退还保证金200万元，同时赔偿苏宁公司损失。
跨越公司于2015年12月23日以特快专递方式复函苏宁公司不同意解除合同。同时，跨越公司向南岗区法院提起诉讼，请求：确认苏宁公司单方解除合同无效；判令苏宁公司继续履行合同，并支付2016年1月26日至7月25日半年租金530万元及逾期滞纳金（自2015年1月26日至给付之日，按日万分之五标准）。
南岗区法院审理期间，苏宁公司于2016年3月25日向一审法院提起本案诉讼。一审法院受理后于2016年7月6日作出（2016）黑01民初203号民事裁定，本案中止诉讼。
南岗区法院作出(2016)黑0103民初2171号民事判决：一、苏宁公司单方解除合同行为无效；二、苏宁公司于判决生效之日起十日内给付跨越公司2016年1月26日至2016年7月25日租金530万元；三、苏宁公司于判决生效之日起十日内给付跨越公司530万元的滞纳金（自2015年1月26日至给付之日，按日万分之五计算）。苏宁公司不服，提起上诉。哈尔滨市中级人民法院于2016年10月10日作出（2016）黑01民终3123号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决认定，跨越公司一审提供了产权人同意出租的证明复印件并交给苏宁公司，苏宁公司自2010年开始占有并使用租赁房屋期间，产权人或者他人没有影响苏宁公司正常使用租赁房屋，也未出现租赁房屋产权纠纷，更谈不上严重影响苏宁公司的正常使用租赁房屋。《房屋租赁合同》第十六条约定：本合同的附件与本合同具有同等法律效力，本合同附件包括产权人与跨越公司的合同复印件。而产权人与跨越公司的合同明确约定不得经营手机，可见苏宁公司对不得经营手机的合同条款是清楚的，事实上也是按照合同条款进行经营，苏宁公司没有证据证明在《房屋租赁合同》履行中就不得经营手机违反相关规定提出过异议。跨越公司在相对合理的时间内完成了协助义务，不存在不积极报送装修申请的行为。由于跨越公司在解除通知到达后已提出异议，不能认定解除通知有效。该判决已经发生法律效力。
一审法院恢复本案审理并于2016年10月31日公开开庭审理。
2016年12月5日，苏宁公司向一审法院递交变更诉讼请求申请书（申请书落款时间为2016年11月25日）。
一审法院认为：苏宁公司与跨越公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。《房屋租赁合同》及《补充协议》履行期间，苏宁公司致函跨越公司要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，跨越公司对此不同意并提起诉讼。该案终审判决认为苏宁公司解除合同理由不成立及跨越公司在合同履行期间没有违约行为，判令继续履行合同并给付租金。该案中，苏宁公司没有提供证据否定上述判决对案件事实的认定以及跨越公司在（2016）黑01民终3123号民事判决生效后又发生新的违约行为，依据生效裁判文书认定的事实在另案中的证明效力和该案查明的事实及证据，可以认定苏宁公司自2015年12月11日租赁房屋撤出后既未继续经营也未支付后期租金，是以自己的行为表明不再履行主要债务。苏宁公司虽然通知解除合同因跨越公司不存在违约行为没有得到支持，但苏宁公司在履行期限届满之前以自己的行为明确表明将不履行主要债务再次请求解除合同不违反法律规定。合同法第九十四条规定在履行期限届满之前，当事人以自己的行为明确表明将不履行主要债务，可以解除合同，苏宁公司享有解除合同的权利。故《房屋租赁合同》及《补充协议》因通知到达跨越公司时解除。
《房屋租赁合同》及《补充协议》解除后，还涉及解除时间的问题。苏宁公司2015年12月22日致函跨越公司解除合同并请跨越公司收函后完成租赁场地接收，跨越公司不同意解除合同，向南岗区法院起诉请求确认苏宁公司单方解除合同无效，判令苏宁公司继续履行合同并支付租金及逾期滞纳金。终审判决苏宁公司单方解除合同行为无效并给付跨越公司2016年1月26日至2016年7月25日期间租金。苏宁公司在该次诉讼中没有提起解除合同的反诉请求，双方也未对租赁物办理交接。苏宁公司2016年3月25日向一审法院提起诉讼时的请求为确认双方《房屋租赁合同》及《补充协议》已经解除等。苏宁公司于2016年12月5日向一审法院递交变更诉讼请求申请书时，首次提出解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的请求，一审法院于2016年12月6日向跨越公司送达，《房屋租赁合同》及《补充协议》在通知到达时，即2016年12月6日解除。
跨越公司在该案中无违约行为，苏宁公司属于违约解除合同，苏宁公司要求跨越公司承担违约责任及给付违约金的主张缺少事实基础，对其该请求不予支持，以体现对守约方的保护。
2015年6月2日双方签订的《补充协议》第三条约定，任何一方原因而导致对方解除合同的，违约方应赔偿守约方相当于当年度全年租赁费用的违约金（当年房屋租金总额1060万元）。苏宁公司属于违约解除合同，跨越公司没有违约行为理应得到违约赔偿。但违约责任承担的前提是通过起诉或反诉防守来实现，不属于抗辩范畴。跨越公司该案中没有提起反诉，不宜直接判令苏宁公司赔偿跨越公司的违约损失，跨越公司应另寻途径解决违约赔偿的问题。
《房屋租赁合同》第十一条约定苏宁公司向跨越公司支付200万元保证金并在合同期满返还。本案《房屋租赁合同》已经解除，而且苏宁公司在《关于南岗店解除租赁合同及交还场地的告知函》已经通知跨越公司完成租赁场地的拆除，租赁场地已处于清空状态，苏宁公司将租赁场地交还跨越公司，请跨越公司收函后二日内完成租赁场地接收。跨越公司收到函件后没有对此提出异议，应视为跨越公司返还保证金的条件成就。
苏宁公司提出因租房屋四层卫生间漏水导致苏宁公司货品受损直接损失34,242元，跨越公司虽对漏水事实认可，但对损失数额及赔偿义务的主体有异议。由于涉及租赁房屋所有人和侵权责任中的因果关系，苏宁公司可另寻途经解决，不宜在该案一并处理。
另案生效判决认定苏宁公司尚欠跨越公司2016年1月26日至2016年7月25日租金530万元，苏宁公司要求跨越公司返还该期间多收取租金的主张没有提供证据加以证明，对苏宁公司的该请求不予支持。一审法院于2017年7月3日作出判决：一、案涉《房屋租赁合同》及四份《补充协议》于2016年12月6日解除；二、判决生效后十日内，跨越公司返还苏宁公司保证金200万元；三、驳回苏宁公司的其他诉讼请求。案件受理费103,481.54元，由苏宁公司负担80,681.54元，跨越公司负担22,800元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：哈尔滨市南岗区公证处对苏宁公司撤场后案涉场地状况进行公证，视频系二审庭审前场地状况，可见苏宁公司牌匾等物品。本院采信该证据。
本案二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，苏宁公司与跨越公司签订的《房屋租赁合同》及多份《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审判决认定合法有效正确。本案主要争议问题在于一审判决是否存在程序违法问题、案涉租赁合同是否应当解除。
关于苏宁公司变更诉讼请求是否违反法律规定的问题。一审法院于2016年10月31日开庭审理本案，业已完成法庭调查、辩论、最后陈述等法定程序，苏宁公司系在庭审之后变更诉讼请求。依据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条规定，按新法优于旧法的适用原则，变更诉讼请求应在一审辩论终结前。一审法院准许苏宁公司在法庭辩论后变更诉讼请求违反法律规定，程序违法。
关于案涉租赁合同是否应当解除的问题。苏宁公司在本案起诉以合同法九十四条法定解除为依据，与跨越公司要求确认通知解除行为无效的诉讼请求有所区别，不构成重复诉讼。故本院主要审查苏宁公司行使法定解除权是否应予支持。苏宁公司在合同履行期限届满前，明示其不再继续履行租赁合同，且已实际搬出租赁场地。一审判决亦已认定苏宁公司系合同违约方，跨越公司不存在违约情形。苏宁公司通知合同解除的意思表示与搬迁的事实行为表明，继续履行租赁合同的目的已无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，在违约方明确表明不履行主要义务，致使合同目的不能实现，且事实上合同亦不能继续履行的，人民法院不能强制违约方继续履行合同。另外，法律并未规定违约方不能主张合同解除。因此，作为违约方可以主张合同解除，但依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，违约方必须向对方承担赔偿责任，以保证守约方的利益不因合同解除而减少。本案中，苏宁公司作为合同违约方，在其未自愿承担赔偿责任的条件下，径行主张合同解除，有违诚实信用原则，亦不符合上述法律规定。故一审判决准予双方签订的房屋租赁合同解除，损害了守约方的利益，适用法律错误。本院对苏宁公司的诉讼请求，不予支持。
综上，一审判决程序违法，适用法律错误，应予纠正。跨越公司上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:
一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民初字203号民事判决；
二、驳回哈尔滨苏宁云商销售有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费126,281.54元，由哈尔滨苏宁云商销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王广厚
审判员 王成慧
审判员 李艳梅
二〇一七年十二月十二日
书记员 丁 馨