陕西省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕民终650号上诉人（原审原告）：高山清，女，汉族。委托诉讼代理人：姜宗起，陕西汉典律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴迎斌，陕西汉典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省振安消防设施安装工程有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市南岗区原和街****号。法定代表人：李振锁，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦玉鸽，陕西吉尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李奕臻，陕西吉尔律师事务所实习律师。原审第三人：陕西万强置业有限责任公司。住所地：西安市莲湖区西二环南段**号。法定代表人：滕麟，该公司总经理。原审第三人：张庆刚，男，汉族。上诉人高山清因与被上诉人黑龙江省振安消设施安装工程有限公司（以下简称振安公司）及原审第三人陕西万强置业有限责任公司（以下简称万强公司）、原审第三人张庆刚案外人执行异议之诉一案，不服陕西省西安市中级人民法院（2014）西中民一初字第00041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高山清的委托诉讼代理人姜宗起、吴迎斌，被上诉人振安公司的的委托诉讼代理人焦玉鸽、李奕臻，原审第三人张庆刚到庭参加诉讼。原审第三人万强公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。高山清上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、判决不得执行西安市西二环南段10号艺腾国际商务大厦第1幢1单元7层10704号房屋，并解除法院对案涉房屋的查封；3、确认上诉人为案涉房屋的合法权利人；4、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定高山清未能提供充分的证据证明其对于本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。该认定显然错误。一、本案诸多事实充分证明高山清就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1、一审法院审理查明的事实充分证明高山清就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审查明，2008年12月20日，高山清与万强公司签订了合同编号为万强（2004）388号的《商品房买卖合同》，房屋总价466664元；高山清于2008年12月27日一次性支付了全部购房款；高山清于2009年2月7日就案涉房屋与陕西兴盛物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》并办理收房、入伙手续；2010年3月高山清向西安市房屋管理局缴纳了房屋专修基金；2012年12月，高山清向西安市莲湖区财政局缴纳了房屋全部契税。因此，一审查明的上述事实足以证明高山清就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。2、西安市中级人民法院（2013）西执异字第00069号执行裁定书查明的事实与一审判决查明的事实一致，也足以证明高山清就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。3、张庆刚承认其不是案涉房屋的合法权利人。尽管案涉房屋备案登记在张庆刚名下，但他在法院的谈话笔录明确表示，是万强公司用其名字购房，并抵押贷款；并明确表示从合同签订至今其未付过买房款，也未办理过产权过户手续，至今不是房屋产权人。因此，张庆刚不是案涉房屋的合法权利人是不争的事实。4、万强公司明确表示高山清是案涉房屋的合法权利人。在一审诉讼过程中，万强公司确认与高山清的房屋买卖合同是真实有效的。5、至今没有任何其他第三人主张是案涉房屋的合法权利人。上述事实充分表明，高山清就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。二、案涉房屋未能办理过户手续非因高山清自身原因所致，而是因为万强公司违背合同约定所致。根据万强（2004）388号《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定：出卖人（万强公司）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”之规定，将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是万强公司的义务，然而万强公司却与张庆刚恶意串通，签订虚假《房屋买卖合同》骗取银行贷款，导致案涉房屋至今仍然备案登记在张庆刚名下而无法为高山清办理网签备案及登记过户手续。因此，案涉房屋无法过户到高山清名下并非高山清自身原因所致。三、高山清就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法律依据充分。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，结合本案事实即：2008年12月20日高山清与万强公司签订的万强（2004）388号《商品房买卖合同》在人民法院查封之前；高山清于2008年12月27日一次性支付了全部购房款；高山清于2009年2月7日就案涉房屋与陕西兴盛物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》并办理收房、入伙手续，后高山清一直合法占有案涉房屋；房屋未能办理过户手续非因高山清自身原因所致。可见，高山清就案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益，法院依法无权执行案涉房屋，应依法解除对房屋的查封。综上，一审法院认定事实错误，高山清就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，事实清楚，法律依据充分，振安公司无权申请强制执行涉案房屋。振安公司辩称，一、根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有、但并未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该条规定，确定案外人异议之诉成立需要同时满足三个要件，即已经支付了全部购房款并已实际占有该财产且第三人对于未办理过户登记手续不存在过错。而本案一审中，上诉人为了证明其已经支付了购房款、并实际占有该房产提供了以下互相矛盾的证据，根本无法认定上诉人对涉案房屋拥有足以排除强制执行的合法权益。（一）关于是否支付了全部购房款问题。一审中，上诉人为证明其已经全额支付了购房款466664元，仅提供了一份万强公司出具的收款收据，没有提供正式的购房发票，称其付款方式全部为现金付款，这种支付方式不符合常理。即使都是现金，上诉人也应该有取款记录等资金流动的凭证相互印证。万强公司称上诉人确实购买了房屋，但在一审法院责令其提供现金入账原始凭证后仍未向法院提供该证据。所以仅凭一张收款收据，不足以认定上诉人足额缴纳了购房款。关于上诉人称其已经缴纳了案涉房屋的专项维修基金和契税，根据上诉人在一审中提交的证据，专项维修基金收据上载明的房屋面积为105.36平方米、房价款463584元，契税完税证载明的房屋面积为104.85平方米，房价款为461340元。两份证据均与本案房屋买卖合同载明的房屋面积106.06平方米、房价款为466664元无法印证。无法排除上诉人与开发商恶意串通，伪造证据，逃避债务的嫌疑。（二）关于案涉房屋是否实际占有的问题。根据上诉人提供的证据，商品房买卖合同显示购房时间是2008年12月20日，收房时间是2009年2月7日，但上诉人出示的租赁协议签订的时间却是2008年12月10日。也就是说，上诉人还没有买房子时就已经把房子租出去了。且租赁期限写的是2009年1月1日起，而收房时间为2009年2月7日，也就是说，房屋还未购买即签订了租赁协议，还未收房就将不存在的房屋租赁出去获得收益，明显存在矛盾，不能成立。（三）关于上诉人是否存在过错问题。根据万强公司一审时的陈述，上诉人购买房屋时，已经五证齐全，完全具备办理网签备案的手续。对于房屋买卖需要办理网签备案手续是基本常识，上诉人所提供的《商品房买卖合同》却至今没有进行网签备案登记手续。根据上诉人提供的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报登记机关备案。该合同约定的交房时间为2009年1月31日，办证时间应该在2009年8月1日前办理房屋权属证书。即使根据上诉人一审提供的证据显示的收房时间2009年2月7日计算，也应该在2009年8月7日前办理产权证书。上诉人在权益被侵害五年之久却从未提起诉讼或申请仲裁要求办理产权证书。而且，案涉房屋在2007年已经登记在张庆刚名下，根本不是上诉状中提到万强公司与张庆刚恶意串通，导致上诉人的商品房买卖合同无法备案。综上，上诉人在合理期限内未积极办理网签备案、过户登记手续，足以认定其具有过错。二、上诉人认为其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的法律依据充分的上诉理由不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……”。该条法律规定适用的前提条件是不动产登记在被执行人名下。但涉案房屋没有登记在执行案件中被执行人名下，而是登记在第三人张庆刚名下。即使适用前述法律规定，上诉人也要提供证据证明已经足额支付了购房款，并合法占有房屋。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，请求依法应驳回上诉人的上诉，维持一审判决。原审第三人张庆刚述称，张庆刚给万强公司做钢结构工程，与万强公司签订了九份房屋买卖合同，目的是帮助万强公司向银行贷款，银行贷款现在已经还清，但不是张庆刚还的，房子不应属于张庆刚。高山清向一审法院起诉请求：1、撤销西安市中级人民法院（2013）西执民异字第00069号执行裁定书，解除对艺腾国际商务大厦10704号房屋的查封；2、确认万强公司和张庆刚在2007年6月签订的《商品房买卖合同》无效；3、确认高山清与万强公司2008年12月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认高山清是艺腾国际商务大厦10704号房屋的所有权人；4、判令万强公司为高山清办理艺腾国际商务大厦10704号房屋网签备案手续和房屋产权证手续；5、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实，高山清称其母曹春华与万强公司于2008年12月20日签订了《商品房买卖合同》，合同编号为万强（2004）388号，合同约定，其购买万强公司位于西安市西二环南段10号艺腾国际商务大厦1单元7层10704号房屋，该房产的建筑面积为106.06平方米，商品房单价为每平方米4400元，房屋总价款为466664元。合同另约定，出卖人应当在商品房交付后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。高山清提交了万强公司于2008年12月27日出具万强地产售房专用收款收据一份，编号为0001699。该收据中载明了房号为1-10704及房款总额为466664元，加盖了万强公司的财务专用章。高山清提交了其于2009年2月7日与陕西兴盛物业管理有限公司就艺腾国际商务大厦10704号房屋签订的《前期物业服务管理协议》及案涉房屋收楼、入伙手续。本案中，高山清提交了2008年12月10日其父高理亭与北京科能腾达网络技术有限公司签订的《写字楼租赁合同》、2012年1月1日其与西安敏峰电子科技有限公司签订的《房屋租赁合同》、2013年1月18日陕西兴强物业服务有限公司与联通西安市分公司签订的《房屋租赁合同》及物业费票据等，证明其以对外出租的形式一直使用房屋至今。振安公司对上述高山清提交材料均不予认可。2010年3月29日，高山清向西安市房屋管理局缴纳了西安市房屋专项维修资金13907.52元。2012年12月28日，高山清向西安市莲湖区财政局缴纳了西安市西二环南段10号万强艺术1幢10704号房屋契税13840元。另查，万强公司、振安公司因工程发生纠纷，经西安仲裁委仲裁，2011年7月27日作出了（2011）西仲裁字第67号仲裁书。生效后，振安公司于2011年11月8日向西安市中级人民法院申请执行。执行时，法院经核实，涉案房产即万强艺术家（艺腾国际商务大厦）1幢10704号房为被执行人万强公司以张庆刚名义于2007年6月28日签订了《商品房买卖合同》，同时《商品房买卖合同》在西安市房屋管理局已备案登记在张庆刚名下，合同编号为0366566，合同备案登记号为070035425，同时在该房产上还设定了抵押，登记日期为2007年6月28日。2012年2月27日。法院执行人员在与张庆刚的谈话笔录中张庆刚称，是万强公司用其名字购房，并抵押贷款；并明确表示对法院依法处置该房产无异议。张庆刚又于同日向法院出具证明称，从合同签订至今其未付过买房款，也未办理过产权过户手续，至今其不是该涉案售房合同所属房屋产权人。2012年3月9日，西安市中级人民法院作出（2012）西执仲字第00012-2执行裁定书，查封了涉案房产即万强艺术家（艺腾国际商务大厦）1幢10704号房。2013年8月16日，高山清作为案外人向西安市中级人民法院执行庭提出执行异议。2013年9月29日，西安市中级人民法院作出（2013）西执异字第00069号执行裁定书，驳回案外人高山清提出的执行异议。高山清收到裁定后，于2013年10月16日提起本案诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。高山清与万强公司签订《商品房买卖合同》的时间为2008年12月20日，根据其提供的房屋验收交接单显示，交房时间为2009年2月7日。高山清提起执行异议的时间为2013年8月份。万强公司在交房后长达四年多的时间里未能为高山清办理网签、备案的手续，而高山清称其仅通过口头方式催促过万强公司办理，不符合常理。高山清购房合同签订于2008年12月20日，但其提交的证据材料中显示其2008年12月10日已将涉案房屋出租亦不符合常理。张庆刚于2007年与万强公司签订的房屋买卖合同进行了备案登记，说明案涉房屋的买卖已经具备了备案登记的条件。高山清未能及时行使权利，故其对于未能办理合同备案及房产登记具有过错。对于购房款的支付，高山清仅提供了万强公司出具的收据，其主张购买房屋的付款方式为现金全款支付，但高山清却未能提供相应发票，万强公司亦未提交该房屋付款的相关账务信息。综上，高山清未能提供充分的证据证明其对于本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对其要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，依法不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。房屋不动产物权的取得，必须依法登记才能发生法律效力，现高山清并未取得本案所涉房屋的权属登记，故其要求确认系案涉房屋所有权人的请求，不应支持。案外人执行异议之诉审理的是案外人就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的纠纷，高山清要求确认万强公司和张庆刚在2007年6月签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。关于高山清要求确认其与万强公司2008年12月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效，判令万强公司为高山清办理艺腾国际商务大厦10704号房屋网签备案手续和房屋产权证手续的请求，应系其与万强公司之间房屋买卖合同法律关系中涉及的问题，亦不属于本案审理的范围，本案对此不予涉及。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、驳回高山清要求撤销西安市中级人民法院（2013）西执异字第00069号执行裁定书，解除对艺腾国际商务大厦10704号房屋查封的诉讼请求；二、驳回高山清要求确认其为艺腾国际商务大厦10704号房屋所有权人的诉讼请求。案件受理费8300元，由高山清负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审还查明，案涉房屋产权登记在万强公司名下。针对振安公司答辩中认为，上诉人高山清提供的证据中契税完税证明、专项维修基金收据和商品房买卖合同上载明的房屋面积不一致的问题，上诉人认为，上诉人所有证据上登记的房号均是10704号，房屋是特定的，房屋最终面积是以产权证所附测量成果面积为准。上诉人认为其已经以现金支付的形式交清了购房款，不能以万强公司是否有记账信息来确定上诉人是否交了房款。上诉人没有与万强公司恶意串通的任何条件和可能。上诉人缴纳契税后，要求办理产权证时才发现房屋被查封。上诉人称，万强公司2009年2月7日将房屋交给高山清，有相关交房手续和物业公司的前期物业服务合同为证。高山清当时还买了该小区的住宅房子，买写字楼是投资行为。高山清的父亲与北京科能腾达网络技术有限公司本身就认识，所以在高山清与万强公司签订买房合同之前10天就与北京科能腾达网络技术有限公司签订了房屋租赁合同，签订租赁合同后就买了房子，也是为了买房子后不留空白的租赁期。本院认为，本案争议的焦点问题是，上诉人高山清是否对本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，高山清与万强公司于2008年12月20日签订《商品房买卖合同》，签订合同的时间远在一审法院于2012年查封案涉房产之前。万强公司于2009年2月7日向高山清交付了房屋，高山清自此以对外出租的形式一直实际使用房产。对于高山清与万强公司签订房屋买卖合同之前10天，高山清之父高理亭已与他人签订针对该房屋的租赁合同的问题，二审中高山清认为，购买案涉写字楼是投资行为，因与承租人北京科能腾达网络技术有限公司本身就认识，故提前签订合同，是为了买房子后不留空白的租赁期。二审认为，上述事实和高山清的陈述与社会公众的日常生活经验相一致，并不存在不符合常理之处。高山清主张其以现金支付的方式交清了购房款，因万强公司向高山清出具了466664元房款的收款收据，高山清已缴纳了契税和专项维修基金，万强公司未对高山清交清房款提出异议，振安公司也没有提供证据能够证明高山清与万强公司之间存在恶意串通的动机和行为，故应认定高山清交清了房款。至于案涉房产契税完税证明、专项维修基金收据和房屋买卖合同上载明的房屋面积不一致的问题，此属于房屋买卖过程中的正常现象，房屋最终面积是以产权证记载为准，上述不一致的情况不影响对各方当事人责任的认定。高山清与万强公司之间的合同约定，出卖人应当在商品房交付后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因而办理房屋产权过户登记是万强公司的合同义务，导致房屋产权未能过户登记在高山清名下的原因在万强公司。综合以上事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，上诉人高山清对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法不得执行该房屋。根据张庆刚的陈述，其与万强公司就案涉房产签订合同的目的是帮助万强公司向银行贷款，房子不应属于张庆刚。虽然双方对该《商品房买卖合同》进行了备案登记，但合同备案登记不属于物权登记，不产生物权登记的效力。万强公司应继续履行合同义务，为高山清办理房屋产权登记。综上，高山清的上诉理由成立，其诉讼请求依法予以支持。原审判决认定事实、适用法律错误，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销陕西省西安市中级人民法院（2014）西中民一初字第00041号民事判决；二、不得执行位于西安市西二环南段10号艺腾国际商务大厦1单元7层10704号房屋。一审案件受理费8300元，二审案件受理费8300元，均由黑龙江省振安消设施安装工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李晓锋审 判 员  付 栋代理审判员  滕欣燕二〇一七年四月七日书 记 员  赵杨璇