浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉善民初字第1632号
原告：嘉善嘉洲物业管理有限公司。
法定代表人：徐复泉。
委托代理人：王强、唐为群。
被告：沈民强。
原告嘉善嘉洲物业管理有限公司与被告沈民强物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭审理了本案。原告委托代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉善嘉洲物业管理有限公司起诉称：2007年9月28日，被告购买嘉善县嘉洲阳光花园19-3室房屋。但其长期拒绝按照规定缴纳物业管理费，经统计自2010年6月10日至2014年12月31日止，被告共拖欠原告物业管理费10148元。按照《商品房购销合同》补充合同和2011年11月30日签订的《物业管理服务合同》约定，被告应向原告支付逾期付款违约金计人民币6088.80元。原告曾多次要求被告支付无果，原告现诉至法院，请求判决：1、被告立即向原告支付物业管理费10148元，支付逾期付款违约金6088.80元，二项共计16236.80元；2、被告负担本案诉讼费。
被告沈民强答辩称：之前想协商解决此事，但无结果。1、根据浙江省物业管理条例第9、10条，我去房管处和香山社区要业主成立的资料，被告知没有。后通过关系拿到了一份业主成立的资料。业主委员会的成立报告上面总的业主是501户，如业委会成立合法的话，起码要有251户（这个是包含商业面积的）才是合法的。而去成立大会的人只有199票。业主委员会如是不合法的，那么之后的物业合同也是无效合同，收取的物业管理费也都是不合法的。我请求原告退还无效合同之后收取的物业管理费。业主委员会是不合法的，2011年11月31日合同的签订我们也是不知情的，也是无效的。2、我是跟五星物业签订的物业合同，后来变成了原告。物业想要进入我们小区，必须要通过招投标形式。我们小区是6万多平米，超过2万多平米，是必须要进行招投标的，请原告出示招投标文件。招投标单位需相应的资质证书，我昨晚查到原告公司有10位有资格的人，所以请原告出示这10个人的社保交费凭证，证明其在原告处工作，否则资质涉嫌造假。3、原告未尽到告知义务，告知我需要交纳物业费。4、假如说物业合同是成立的，按照合同第21条第5款，空置房屋每月收取的物业费标准是入住的70%，而原告起诉的费用是全额收取的，这与原告的合同是自相矛盾的。5、诉讼时效是2年，2年以上的请求，法院是不予保护的。6、根据浙江省物业条例第55条，没有收取违约金的条款。在合同第21条的款项，应该是百万分之三。本人不知道这个事情，所以没有违约金一说。关于房屋质量问题，也是跟其他业主一样，存在严重质量问题。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原告企业法人营业执照（副本）、组织机构代码证复印件及被告户籍证明各1份。证明：原、被告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同1份。证明：2007年9月28日，被告购买嘉洲阳光花园19-3室房屋的事实；3、物业管理服务合同1份。证明：2011年11月30日与业主委员会签订合同的内容及物业管理费收费标准、逾期付款违约金计算标准的事实；4、通知打印件6份。证明：原告每年在小区大门口张贴通知催促业主缴纳物业费；5、律师函、ems邮寄凭证复印件各1份。证明：原告以律师函的方式催促被告支付物业管理费无果的事实；6、2014年8月22日情况说明1份。证明：物业服务合同的服务期限至2014年12月31日；7、关于嘉洲阳关花园物业管理企业的请示1份。证明：当时由原告来管理嘉州小区是得到建设局认可的；8、业主委员会备案证明1份。证明：业主委员会是合法成立的，是在嘉善县建设局备案过的；9、嘉善嘉洲阳光花园业主委员会证明1份、魏塘街道香山社区居委会的证明1份；证明：原告就拖欠物业费问题，在小区门口张贴通知，以及原告向业主委员会和居民委员会求助催讨物业费。
经质证，被告对原告所举的证据1、2、5无异议；对证据3有异议，认为：是无效合同，证明的内容也不清楚；对证据4有异议，表示从未见过；对证据6表示：这些情况被告都不知道，直到现在才知道；对证据7的合法性和合理性均有异议，认为：这份请示是2006年4月13日的，商品房买卖合同签订是2007年，当时为什么要以原来公司的名义跟我们签订合同？对证据8表示：这不符合浙江省的物业管理规定；对证据9表示：原告所谓的业主委员会从未跟被告催讨过物业费，至于是否张贴在门口，被告也不清楚。
被告为其抗辩所举的证据有：嘉善县建设局善建（2006）46号文件、关于要求成立业主委员会的申请报告复印件、嘉州阳光花园业主代表选举情况复印件各1份。证明：物业公司进驻小区进行物业管理需要通过招投标，嘉州阳光小区业主总共是住宅501户，商业用房2955.62平米，而业主委员会的总票数合计是199票。
经质证，原告对建设局文件真实性无异议，但对关联性有异议。认为：文件的第4条说明，建设单位是可以通过协议方式选聘物业公司的，本案的原告是建设单位协议选聘的物业公司；被告对于申请报告真实性无异议，但认为不能证明被告的待证目的；被告对业主代表选举情况认为是复印件，源于何处也不清楚，对其三性均有异议。
对原、被告所举的证据，本院经审查后认证如下：
原告所举的证据1、2、5，被告对其真实性无异议，经本院审查后予以确认；原告所举的证据3、4、6、7、8、9，被告虽有异议，但无相应的证据能否认其真实性，经本院审查后均予以确认。被告所举证据其中的建设局文件及申请报告，原告对其真实性均无异议，经本院审查予以确认；被告所举证据其中的业主代表选举情况表复印件，原告对其三性均有有异议，经本院审查后也无法予以确认。
为此，根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定的案件事实如下：
原告是一家经营物业管理的有限责任公司，成立于2006年2月28日。2007年9月28日，被告与开发商嘉善五鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充合同》各1份，被告从开发商处购得“嘉洲阳光花园”房号为19-3、建筑面积为218.38平方米的联体排屋住宅。在《补充合同》中约定：开发商选聘杭州五星物业管理有限公司对“嘉洲阳光花园”物业实施前期管理，前期物业管理服务费排屋为0.85元／月㎡（建筑面积）等。被告购入上述房屋后，至今未入住。2011年11月30日原告与嘉善县嘉洲阳光花园业主委员会签订了《物业管理服务合同》一份，约定了委托原告进行物业管理服务的事项、期限等，其中对物业管理费的收取作出的约定为：排屋每月每平方米0.85元、交纳时间每年1-3月预收全年的费用、逾期交纳的从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金、空置空关房屋的物业管理公共服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米其收费标准的70%交纳。被告自2010年6月10日起未交纳物业管理服务费。
原告为催讨所在管理的“嘉洲阳光花园”业主拖欠的物业管理服务费，原告每年通过张贴通知、温馨提示等形式向业主提示、催讨。对此，被告表示原告从未直接向其本人催讨。原告在2014年8月又通过律师函的形式函告被告拖欠物业管理费10148元及违约金6088.80元要求在5日内支付，对此被告确认已收到原告的上述律师函。原告现以被告拖欠上述物业管理费及违约金为由诉至本院，要求判如诉请。
庭审中，原告表示其所计算的违约金标准为按照逾期交款数额的年20%来计算，具体数额由本院计算。对此计算方式被告表示计算过高。
本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》和《物业管理委托合同》的约定以及原告事实上实施的物业服务管理经营活动，表明原、被告之间已经形成物业服务合同关系，双方应各自履行自己的义务。被告在购得涉案房屋后，虽未入住，但原告已向其提供了相应的物业管理服务，故被告也应按约向原告支付物业管理费每月为218.38×0.85元×70%=130元，对被告就此提出的相关抗辩意见不予采纳，但对原告要求被告全额支付之诉请不予支持。虽被告自2010年6月拖欠物业管理费至今，但原告无证据能证明已通过合理的方式连续向被告明确催讨，又因当事人向人民法院请求保护其民事权利的诉讼时效期间为二年，原告提起诉讼时，拖欠的部分物业管理费已超过了二年的诉讼时效，故对被告就此提出的抗辩意见予以采纳，对原告的该部分诉讼请求不予支持。本院对原告诉请要求被告支付自2013年、2014年期间的物业管理费计3120元的诉讼请求予以支持。被告已逾期给付了上述款项，对此应当承担相应的违约责任，原告诉请的违约金要求按逾期交款数额的年20%来计算，显然过高，对被告就此提出的意见予以采纳。原告诉请的违约金，本院酌情调整为可就逾期付款数额按中国人民银行的同期同类贷款利率1.3倍分段计算。其中，2013年度逾期交款1560元的违约金为自2013年4月1日起至起诉之日止为（16个月又22天÷12个月）×6%×1.3×1560元=170元；2014年度逾期交款的1560元的违约金为自2014年4月1日起至起诉之日止为（4个月又22天÷12个月）×6%×1.3×1560元=48元，上述二项合计218元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告沈民强支付原告嘉善嘉洲物业管理有限公司物业管理费3120元，于本判决生效之日起三日内履行；
二、被告沈民强支付原告嘉善嘉洲物业管理有限公司逾期交款违约金218元，于本判决生效之日起三日内履行；
三、驳回原告嘉善嘉洲物业管理有限公司之其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费206元（原告预交），由原告嘉善嘉洲物业管理有限公司负担164元。被告沈民强负担42元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 吕学强
代理审判员 王 霞
人民陪审员 徐玉祥
二〇一五年二月六日
书 记 员 马 琼
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。