北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初4638号
原告任立生，男，1970年5月18日出生。
委托代理人蔡春玉，北京市嘉安律师事务所律师。
被告史家正，男，1952年9月9日出生。
委托代理人吴佳，北京京创律师事务所律师。
委托代理人蒲良翠，北京京创律师事务所律师。
原告任立生与被告史家正房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨帆独任审判，公开开庭进行了审理。原告任立生及其委托代理人蔡春玉，被告史家正及其委托代理人吴佳、蒲良翠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告任立生诉称：原被告双方系朋友关系，2005年4月，原告所属的工人日报社通知符合经济适用房购买资格的员工参与位于北京市昌平区东小口镇天通北苑地区的经济适用房的申购，每人需向中华全国总工会缴纳申购报名费10000元，中签后冲抵为首付款。被告符合申报条件但无意购买，此时原告正打算在北京购买房屋，经朋友从中撮合，原被告达成一致，决定由原告出资以被告名义购买经济适用房。此后，被告报名参加了单位经济适用房的申购，由原告交付了10000元报名费。后经中华全国总工会直属单位职工购买经济适用房审核排序，被告排名28，获得购买资格。2005年5月15日，被告与开发商签订了购房合同，以总价282993.5元购买了北京市昌平区东小口镇天通北苑X区X-
X-
X室，被告缴纳首付款72993.5元（其中10000元由中华全总转付，45000元由原告交给被告后缴纳），将收据交给了原告，同时着手办理210000元公积金按揭贷款手续。2005年6月7日，按揭贷款获批，被告将贷款合同和收付款用的银行卡交给了原告。当日借款支付到被告贷款用的银行卡，同日转入开发商账户。2005年6月11日被告协助原告办理入住手续，原告支付公共维修基金、房屋面积差价和物业费等，购房相关的购房发票、入住手续等资料均由原告收执。2005年7月6日，被告向原告出具了收到原告45000的收条，原告开始按月偿还房屋按揭贷款，购房贷款已于2015年6月7日前还清。同日，双方在中间人组织下就该房屋的购买出资和产权归属事宜签订了《房屋产权约定》，对原告出资购房和被告交付房屋的事实进行了确认，并约定在具备过户条件时办理过户手续。2006年6月19日涉案房屋取得房产证，2011年6月19日，涉案房屋已符合购买5年上市交易条件，原告找到被告要求办理过户手续，但被告故意推诿。原被告之间具有真实的房屋转让法律关系，虽然涉案房屋是经济适用房，但房屋转让交易和产权证取得时间均在2008年4月11日之前，原告已经支付购房款且实际居住，目前该房屋也符合了上市交易的条件，依法应当确认合同有效，故原告诉至法院请求：1、确认原被告之间《房屋产权约定》有效；2、被告协助原告办理房屋产权变更登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告史家正辩称：第一，原被告双方之间不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋是被告史家正享受单位福利而获得的经济适用房，2005年5月原告通过朋友表达想借用被告名义购买房屋，且表示可以全额支付购房款，只是想借用资格，并给了被告一万元的好处费。2005年5月15日，被告与开发商签订合同，在需要交房款时原告却提出资金紧张需被告先行垫付，且需要借被告的公积金进行贷款，答应资金一到位就将首付与贷款一并还清，不会影响到被告公积金的使用，被告碍于朋友的情面同意了原告的请求，此后被告自行支付首付并办理了21万元的公积金贷款。2005年7月6日，原告向被告提出，因为资金的原因不能按照之前约定将房款全部付清，只先给部分首付款35000元，剩余的首付款过几天就转给被告，贷款也只能按月慢慢还。因房屋当时已由原告居住，被告也只好答应，被告于同日向原告出具了1万元好处费和35000元首付款收条，双方签订了产权约定。因此双方之间的法律关系是借名购买经济适用房，不仅没有房屋买卖的意思表示，双方之间的行为也不符合房屋买卖的构成要件。第二，该产权约定应属无效，涉案房屋是经济适用房，是政策性房屋，该类房屋的购买及上市交易具有特殊的规定和限制。本案中原告不具备购房资格，借名买房想要获得保障性住房，属于恶意规避法律政策的行为，应属于无效约定。第三，即使该份约定有效，因原告并未履行实际出资人的义务，其行为已经表明不再履行约定，故无权要求被告协助过户。请求人民法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2005年7月6日，原告任立生与被告史家正签订《房屋产权约定》。约定：“一、北京天通苑X区X号楼X单元X室106.97㎡经济适用房由任立生出资购买，自2005年6月11日起房屋一切所有权属任立生所有。二、现房屋注册人史家正在具备过户条件时及时协助房屋所有人任立生办理过户手续。过户一切费用由任立生自付。三、自约定生效之日起，任立生、史家正关于此套房屋再无任何异议。”另有荆小强、李明辉作为证明人签字。
经查，2005年，被告史家正通过所在单位获得了购买经济适用房的资格并购买了坐落于昌平区东小口镇天通北苑X区X号楼X单元X室的诉争房屋，该房屋价款总计282993.50元，其中首付款72994元，贷款21万元。关于首付款的构成，2005年7月6日，被告史家正向原告任立生出具收条4.5万元，史家正称4.5万元中1万元是好处费，任立生仅支付了3.5万元首付款，其余首付款均由己方支付；任立生称该4.5万元均是首付款，剩余首付款也均以现金方式支付给史家正。关于房屋贷款，系以史家正名义进行的公积金贷款，贷款期限十年（2005年6月7日至2015年6月7日），由任立生每月转入史家正的还贷银行卡中。2014年11月7日，被告史家正办理了贷款结清手续，将剩余的14052.5元贷款全部提前还清。此后，原告任立生仍每月向贷款账户打款至2015年4月。
另查，诉争房屋购买后，一直由原告任立生占有使用。2006年，该房屋办理了房屋所有权证，登记在史家正名下。
上述事实，有房屋产权约定、收条、购房发票和相关收据、贷款合同及贷款凭证、收转贷款凭条及存款凭条、房产证、贷款还清证明、银行交易明细及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：2005年双方签订的《房屋产权约定》载明诉争房屋由原告任立生出资购买，购房发票等购房手续的原件由任立生持有，从原告提交的收款条、购房发票及其他收据、贷款凭证、公共维修基金收据以及收转贷款凭条、存款凭条等证据综合判断，可以认定购买该房屋实际由原告任立生出资，按揭贷款由任立生负责偿还，房屋由任立生占有使用，因此双方之间实质上形成借名买房关系。关于双方之间的协议效力问题，因诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，该房屋现已具备上市条件，双方之间的借名买房协议不存在法定无效的情形，应为合法有效，原告请求确认双方“房屋产权约定”协议有效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于任立生要求史家正协助办理过户手续的诉讼请求，由于该房屋已经具备上市条件，双方可以按照协议约定办理过户手续，原告的该诉讼请求本院予以支持，过户费用按照协议约定应由原告任立生负担。
此外，由于被告史家正提前还清贷款，而原告任立生2015年4月之后未再往还款账户打款，对于任立生所欠差额部分，由于被告史家正在本案中并未主张权利，本案不作处理，双方可协商由任立生将差额部分补齐。若协商不成，史家正亦可另行主张权利，但不影响本案房屋过户手续的进行。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、确认原告任立生与被告史家正于二〇〇五年七月六日签订的《房屋产权约定》有效；
二、被告史家正于本判决生效之日起六十日内协助原告任立生办理昌平区东小口镇天通北苑X区X号楼X单元X号房屋的产权过户手续，过户费用由原告任立生负担。
案件受理费七十元和保全费五千元由原告任立生负担二千五百三十五元（已交纳），被告史家正负担二千五百三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 杨帆
二〇一六年六月八日
书记员 周静