浙江省湖州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙05执复20号
复议申请人（原审诉讼被告）：漳州市东胜投资发展有限公司，住所地：福建省东山县西浦镇县府路6号，组织机构代码79179549-4。
法定代表人：曾汉其。
委托代理人：张晟杰、聂丽娟，北京中伦（杭州）律师事务所律师。
原告：浙江安吉恒力建设有限公司，住所地：浙江省安吉县递铺镇云鸿西路（云鸿大厦）1幢608室，组织机构代码69385839-1。
代表人：张敏尔，浙江安吉恒力建设有限公司管理人。
被告：东山华铭房地产开发有限公司，住所地：福建省东山县西浦镇县府路6号，组织机构代码展39936720-9。
法定代表人：曾汉其。
被告：东山金基房地产开发有限公司，住所地：福建省东山县西浦镇县府路6号，组织机构代码展本39936768-X。
法定代表人：曾汉其。
被告：东山泰达房地产开发有限公司，住所地：福建省东山县西浦镇县府路6号，组织机构代码展39936705-7。
法定代表人：曾汉其。
被告：东山联达房地产开发有限公司，住所地：福建省东山县康美镇金銮路2号，组织机构代码展39936594-0。
法定代表人：曾汉其。
被告：东山恒耀房地产开发有限公司，住所地：福建省东山县西浦镇县府路6号，组织机构代码展39936733-X。
法定代表人：曾汉其。
浙江省安吉县人民法院在审理原告浙江安吉恒力建设有限公司（以下简称恒力公司）诉被告漳州市东胜投资发展有限公司（以下简称东胜公司）、东山华铭房地产开发有限公司、东山金基房地产开发有限公司、东山泰达房地产开发有限公司（以下简称泰达公司）、东山联达房地产开发有限公司、东山恒耀房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案中，依法对东胜公司及泰达公司的财产采取了保全措施。被告东胜公司向原审法院提出书面执行异议，该院作出（2015）湖安执保字第202-3号民事裁定，驳回其异议。东胜公司向本院提起复议申请，本院依法予以受理，并组成合议庭进行审查。现已审查终结。
原审法院查明，该院在审理原告恒力公司诉被告东胜公司、东山华铭房地产开发有限公司、东山金基房地产开发有限公司、泰达公司、东山联达房地产开发有限公司、东山恒耀房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案中，原告于2015年11月9日向该院提出财产保全的申请，要求冻结或查封、扣押上述六被告价值人民币15000万元的财产，并提供了中国平安财产保险股份有限公司出具的保险金额为15000万元的保单作为担保。原审法院审查后，于2015年11月10日作出（2015）湖安执保字第202-1号保全裁定。2015年11月12日，原审法院依法查封了东胜公司名下的7宗土地，产权证号分别为：东国用（2009）第T04599-1号、东国用（2009）第T04599-2号、东国用（2009）第T04599-3号、东国用（2009）第T04599-4号、东国用（2009）第T04600号、东国用（2012）第T05675号、东国用（2012）第T05679号；查封了泰达公司名下的1宗土地，产权证号为东国用（2012）第T05673号（现变更为东国用（2015）第T7318号）。其中东国用（2012）第T05679号国有土地使用权还设定了抵押，抵押人权益为3000万元。同时，原审法院还查封了东国用（2009）第T04600号土地上的建筑物53套房产及冻结了东胜公司的银行账户2个，因两账户已被福建高院冻结，故实际冻结存款为零。2016年10月，东国用（2012）第T05679号国有土地使用权上的他项权利予以注销。2016年10月25日，原告向原审法院申请解除对东国用（2009）第T04600号土地的查封，原审法院审查后予以准许，并于2016年11月11日解除了对该宗土地的查封。2016年11月11日，经原告申请，续冻了东胜公司两银行账户，并追加冻结了东胜公司另一银行账户。经核实，至2016年11月11日止3账户银行存款余额合计3577654.97元（福建高院已解冻）。原告在原审法院组织的听证中认可东胜公司提出的上述8宗土地的价值，东胜公司事后也认可53套房产按原告提出的价值计算，即3023万元。2016年11月21日,原告向原审法院申请解除对被告泰达公司名下产权证号为东国用（2012）第T05673号（现变更为东国用（2015）第T7318号）国有土地使用权的查封,原审法院裁定予以准许,并委托东山县人民法院向东山县国土资源局送达相关解封法律文书。
原审法院认为，东国用（2009）第T04600号国有土地使用权证上记载的所有权人为东胜公司，依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，该院对该宗土地采取保全措施并无不当，异议人认为该查封系错误的查封了第三人的财产，不能成立。目前尚在该院查封之下的东胜公司名下的6宗土地按双方确认的价值合计24917.9万元，53套房产按双方认可的价值3023万元，查封不动产的价值总计27940.90万元。原审法院裁定执行以人民币15000万元为限，扣除已冻结的银行存款357.77万元，尚应执行14642.23万元。价值27940.90万元的不动产按三拍后变现价值计算为14305.74万元（27940.90万元×0.8×0.8×0.8）。两者价值相当，故不存在超额查封的情形。至于异议人其他的异议内容，不属于法院审查的内容，异议人可另择途径解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回异议人漳州市东胜投资发展有限公司的异议。
东胜公司申请复议称，原审法院应当解除超额查封的财产，主要理由为：（一）原审法院目前查封的财产仍然严重超标的。目前查封在案财产价值2.83亿万元，而申请保全标的额1.5亿元。（二）原审法院超额查封的理由缺乏法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定适用执行程序，并不适用本案的财产保全。原审法院采用三拍后的变现价值计算查封金额没有超标缺乏依据。（三）原审法院超额查封违法法律和最新司法精神。具体违反了民事诉讼法关于保全限于请求的范围和办理财产保全规定要求的不能超标的查封的规定，以及中央相关文件要求“坚决杜绝超范围、超标的查封、扣押、冻结财产”的精神。（四）原审法院仅需查封与诉讼纠纷相关的两块土地即可满足裁定的保全金额，原告提供1.5亿元的担保，而对于超过部分没有提供担保。
为证明其主张，东胜公司提交以下证据：一为2017年6月15日东胜县国土资源局出具的《情况说明》，证明涉案土地摘牌价格，2009年获得四块地：东国用（2009）第T04599-1号（摘牌价7016万）、东国用（2009）第T04599-2号（摘牌价8316.6万）、东国用（2009）第T04599-3号（摘牌价4113万）、东国用（2009）第T04599-4号（摘牌价3161.3万），2012年获得两块地：东国用（2012）第T05675号（摘牌价1090万）、东国用（2012）第T05679号（摘牌价1221万），共计2.49亿元，均价约60万元/亩；二为厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司编号为[2017]DST003号《土地估价报告》，评估出涉案六宗土地估价4.26亿元，折合均价约110万元/亩；三为东山县国土资源局出具《国有土地使用权拍挂出让成交公示》，该县马銮湾金殿东侧金海岸二期西侧土地37241.62平米，出让价11293万元，折合均价约200万元/亩，该土地距离涉案土地3公里。
原告恒力公司未作答辩，未提交证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为原审法院查封的六宗土地是否明显超出保全标的。原审过程中，双方当事人对查封财产价值进行确认，即六宗土地价值24917.9万元，53套房产按双方认可的价值3023万元，已冻结的银行存款357.77万元，合计28298.67元。原审认为价值27940.90万元的不动产按三拍后变现价值计算为14305.74万元（27940.90万元×0.8×0.8×0.8），与保全价值相当。
对此，首先考虑这种按照最低变现价格计算保全金额的方式是否妥当。由于现行法律对这类问题没有明确的规范，因此实践中采用这种方式计算，从保全的目的性出发，即保全的目的就在于保证今后判决的执行，那么采用最低变现价格，目的是最大化保证判决的执行，不失为一种可行的方法。它是解决此类问题比较直观的一种路径，目前很难断言这种计算方法就是错误的，但是纯粹机械的适用这种方法，也是不妥当的。特别当前经济环境下不动产价值变化较大，更应该妥善的综合考虑。
其次，即使按照上述方法计算，依据2017年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的相关规定，在财产变现不理想的情况下，最低成交价可达到评估价值的5.6折，已经修改了原先三个八折最低可达5.12折的规定。即价值27940.90万元的不动产，适用上述计算方法最低变现价为15646.9万元。
最后，原审中确认涉案六宗土地价值是按照摘牌价格（2009年～2012年的价格），被告在原审中也是确认的。但是现在被告作为复议申请人提供的评估报告等材料，证明当前涉案土地已经大幅增值，在这种情况下，保全财产的价值已经溢出保全标的。虽然复议申请人提供的是单方委托评估报告，但结合目前国内各城市经济形势，2017年的土地价值相比2012年，可以判断有所上涨。
另外，复议申请人提出《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定仅适用执行程序，并不适用本案的财产保全程序，属于理解错误。该法第三十二条明确规定本法适用于财产保全。
综上所述，原审法院依据异议审查时的法律法规，在复议申请人与原告自行确认的土地价值基础上，从保全目的出发，采用最低变现价格方式来审查，发现未明显超标的查封而驳回异议，并无明显不当。唯在复议审查期间，已经发生相关情势变更，如国家新的拍卖规则出台，复议申请人提供新的证据证明土地价值上涨等，本院认为应当适当调整查封财产的范围。结合案情，在继续保全东国用（2009）第T04599-1号、东国用（2009）第T04599-2号、东国用（2009）第T04599-3号三宗土地、涉案53套房产和三个账户存款的情况下，应将东国用（2009）第T04599-4号、东国用（2012）第T05675号、东国用（2012）第T05679号三宗土地解除查封。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
变更浙江省安吉县人民法院（2015）湖安执保字第202-3号民事裁定书，解除对漳州市东胜投资发展有限公司名下东国用（2009）第T04599-4号、东国用（2012）第T05675号、东国用（2012）第T05679号三宗土地的查封。
本裁定为终审裁定。
审判长 杨言军
审判员 钱春江
审判员 黄新涌
二〇一七年七月二十一日
书记员 许聪聪