广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0112执异151号
异议人(案外人)：何爱鸾，女，1956年2月26日出生，汉族，住广州市海珠区。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行，住所地广州市萝岗区科学城开创大道北山香路2号，统一社会信用代码914401018905078818。
负责人：胡文东，该支行行长。
委托代理人：燕华,广东启源律师事务所律师。
委托代理人：张弘燕,广东启源律师事务所律师。
被执行人：李燕林，男，1978年5月9日出生，汉族，住山西省大同市矿区。
本院在执行中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行（以下简称“工行开发区支行”）与李燕林金融借款合同纠纷一案中，案外人何爱鸾于2018年7月27日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并进行了公开听证，现已审查终结。
异议人何爱鸾的异议请求是：请求法院解除对位于增城区新塘镇白江村新康花园新怡苑11号复式503房的查封，停止对该房产的拍卖。事实和理由：贵院在执行（2017）粤0112执5060号案件过程中，拍卖的财产属于异议人所有。直到2018年7月，在网络上查询到公示拍卖信息我才知道涉案房屋被法院查封及拍卖。2016年1月1日，本人与李燕林签订了房屋租赁合同，当时李燕林前本人人民币68万元，由于本人没有房子居住且年老体弱，需要有一个安静的环境疗养，因此协商把欠款转为租赁房屋租金，一切房子的收益归本人所有拟补偿损失。后本人将房子的一部分转租给承租人，收取租金。由于租赁时间最长只有20年，收回成本时间过长，后来李燕林提出把房子卖给本人，此时本人才知道早前购买房屋的前是我女儿出的。因此2016年3月双方签订了房屋买卖合同，并一次性付清了房款。当时房屋还在按揭贷款中，李燕林表示急需资金周转，房子需要资金赎回房产证才能过户，于是约定4个月时间办理过户手续。故异议人提出本案异议，请求法院停止对该房产的拍卖。
申请执行人工行开发区支行答辩称：一、异议人依据其与被执行人李燕林的房屋买卖合同仅享有合同之债权，而不享有物权。2015年5月13日，李燕林与申请执行人签订了《个人购房借款/担保合同》，涉案房产登记在李燕林个人名下，其为所有权人。即使异议人与李燕林签订房屋买卖合同并支付购房款，但所有权并未转移，故其对于李燕林享有的是合同之债权，不享有物权。案外人执行异议，是指案外人对执行标的物的全部或部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。但异议人不享有物权，故无权提起案外人执行异议，应驳回异议人的请求。二、异议人因未取得房屋所有权，故不享有对抗抵押权的权利。即使异议人与李燕林签订《房屋买卖合同》，但异议人未办理房屋所有权登记，而工行开发区支行作为抵押权人，已办理抵押权登记，并通过广州市黄埔区人民法院民事判决确认了抵押权。根据登记生效的公示原则，异议人因未取得房屋所有权，故不享有对抗抵押权的权利。三、工行开发区支行对执行标的享有抵押权，该抵押权先于租赁合同设立，租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。李燕林因购房需要向工行开发区支行借款103万元，以涉案房产作为抵押并办理登记。抵押权设立在先，租赁权设立在后，根据《物权法》第190条第2款的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经设立的抵押权。综上，异议人对涉案房屋没有所有权，无权申请中止法院处置涉案房产，也不得对抗抵押权。故请求贵院驳回异议人的所有申请。工行开发区支行未提交证据。
被执行人李燕林未答辩，也未提交证据。
本院查明：工行开发区支行与李燕林金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案。因工行开发区支行申请财产保全，本院于2016年12月28日轮候查封了李燕林名下的位于广州市增城区新塘镇白江村新康花园新怡苑11号复式503房的产权。2017年6月16日，本院作出（2016）粤0112民初6516号《民事判决书》，判决：一、被告李燕林于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行偿还贷款本金994348.48元，并支付利息、罚息（截至2017年5月21日的利息、罚息合计为40015.43元，自2017年5月22日起至实际还清之日止，以本金994348.48元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率下浮5%再行上浮50%计算罚息）；二、被告李燕林于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行支付律师代理费60757.78元；三、对上述第一、第二判项所确定的债权，原告中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行对被告李燕林位于广州市增城区新塘镇白江村新康花园新怡苑11号复式503房的房产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
上述判决生效后，由于李燕林未履行判决确定的金钱给付义务，工行开发区支行向本院申请强制执行，本院于2017年10月27日以（2017）粤0112执5060号立案受理。执行过程中，本院函请广州市海珠区人民法院将其首次查封的涉案房产移送本院执行。2018年2月26日，本院作出（2017）粤0112执5060号执行裁定书，裁定对上述涉案房产予以拍卖，并向双方当事人送达执行裁定书。案外人何思敏遂提出异议，本院立案受理后，作出（2018）粤0112执异97号《执行裁定书》，驳回了异议人何思敏的异议请求，何思敏未在法定期限内向本院起诉，该裁定已经发生法律效力。
2018年7月9日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告（第一次），定于2018年8月10日10时至2018年8月11日10时拍卖位于广州市增城区新塘镇白江村新康花园新怡苑11号复503房。异议人何爱鸾遂提出本案异议。何爱鸾提交了其与李燕林在2016年1月1日签订的《租赁合同》，显示至2015年12月31日李燕林累计欠何爱鸾人民币68万元，因李燕林需要资金周转，加上何爱鸾年老无居住地，双方同意把借款转为房屋租赁二十年的租金，租赁期限为2016年1月1日至2036年1月1日止。何爱鸾还提交了其与李燕林在2016年3月20日签订的《房屋买卖合同》，显示李燕林将涉案房屋以人民币130万元的价格出售给何爱鸾，合同签订当天，买方已一次性支付全部房款。同时，该合同第七条约定因该房屋处于银行按揭中，卖方确认四个月内完成涂销过户手续。何爱鸾表示其在2015年前后七八次向李燕林支付了人民币68万元，全部都是现金支付，剩余的房款65万元是其女儿何思敏支付的。何爱鸾在听证过程中明确其已通过买卖获得涉案房屋的所有权，且自2015年就已经居住在涉案房屋中，故而要求法院解除对房产的查封并停止拍卖。
另查明，广州市增城区新塘镇白江村新康花园新怡苑11号复式503房登记的所有权人是被执行人李燕林，抵押权人是申请执行人工行开发区支行，抵押起止时间是2015年6月10日至2035年6月10日。
本院认为，异议人何爱鸾主张涉案房屋的所有权，从而要求本院解除对涉案房屋的查封、停止拍卖，属于对执行标的提出的异议，本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。涉案房屋登记在被执行人李燕林名下，异议人何爱鸾以其对涉案房产享有的物权期待权来排除本院对执行标的采取的强制措施，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其的权利成立需符合四个条件。首先，虽然《房屋买卖合同》签订于涉案房产被查封之前，但是仅有双方签名，没有证据证明已经履行了二手房交易必经的网签手续，故本院对其真实性存疑；其次，何爱鸾未对其声称的支付房款的情况提交证据证明，也未能举证其已合法占有涉案房产，本院对其主张不予采信；最后，工行开发区支行是涉案房产的抵押权人，其已经履行了法定的抵押登记义务，其权利应受到法律保护。该抵押权设立的时间是2015年6月10日，早于何爱鸾提交的房屋买卖合同的签订时间。即使买卖关系属实，涂销抵押是办理房屋产权转移的前提条件，故本案也不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。综上，何爱鸾所提出的执行异议不能够排除本案执行。涉案房产登记的产权人系被执行人李燕林，在李燕林对外尚未履行债务的情况下，法院查封其房产，并裁定拍卖该房产用于清偿债务符合法律规定，异议人的全部请求于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回异议人何爱鸾的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 杨 桦
审判员 姜 莉 莎
审判员 芮雪春子
二〇一八年八月八日
本件与原本核对无异
书记员 蔡 喆
附:本裁判主要法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。