江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终765号上诉人（原审被告）：姜震新，男，汉族，1973年11月3日出生，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：杨艳芬，江西畴略律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴文静，江西畴略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西万科益达物业服务有限公司,住所地：江西省南昌市高新开发区火炬大街807号泰豪商务大厦A座5楼东侧，统一社会信用代码：9136000075114235XG。法定代表人：夏刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ辉，男，汉族，1990年11月28日出生，住江西省上饶市余干县，系该公司职员。委托诉讼代理人：刘霞，女，汉族，1981年10月29日出生，住�西省南昌市高新技术开发区，系该公司职员。上诉人姜震新因与被上诉人江西万科益达物业服务有限公司（以下简称万科物业）物业服务合同纠纷一案，不服南昌高新技术产业开发区人民法院（2016）赣0191民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜震新上诉请求：撤销原审判决;改判上诉人仅需向被上诉人支付物业费的40%（5171×40%）为2068.4元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，被上诉人未按约履行“房屋共有部位的维护和管理”义务，未按约对单元门、一层及负一层的防火门关闭情况巡查，楼栋地下车库的部分人防门自交房以来就多次拆装，存在车辆大面积占用行车通道的情况，被上诉人至今未进行处理，楼栋电梯内部分摄像头线头掉落且严重损坏，楼栋地下车库的部分安全门不能关闭，给上诉人及其他业主造成极大的安全隐患。地下车库存在大量建筑垃圾的情况、作为主要公共场所的电梯间正上方通风口布满灰尘却无人打扫、楼栋外墙及外窗从未清洁，被上诉人未实行24小时值班和巡逻制度，也未实行外来人员登记准入制度，更未对重要部位进行每四小时巡查一次，致使小区发生过多次业主家中被盗事件。小区地面无固定的电动车停放及充电区域，致使各个小区门口的电动车乱停乱放，严重影响上诉人及其他业主的出行安全。一审法院未查明上诉人实际入住时间，也未依法扣减相应物业费，上诉人在验房时发现房屋质量存在问题，经过维修后，上诉人于2016年2月底才实际入住，被上诉人无权主张在此之前的物业费，原审法院未依法查明物业服务资金收支情况，也未依法从本小区“共用部位、共用设施设备的经营收入”相应抵扣物业费。被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。根据国务院《物业管理条例》第六十七条规定，只有在督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案中，上诉人并未收到被上诉人限期缴纳物业费的通知。一审法院适用法律错误，被上诉人自始至终均未按约履行相应的物业服务义务，上诉人有权拒绝支付物业费，根据被上诉人物业服务实际情况，上诉人有权依法要求扣减60%的物业费，被上诉人在同等地段同等小区物业费为1.8元/平米左右的情况下向上诉人收取了3.8元/平米的高价，却未提供相应约定的服务。原审法院未依法扣减上诉人未实际入住期间物业费，根据《南昌市物业服务收费管理实施办法》第六条“符合基本居住条件的住宅小区（水、电、有线电视、道路已通）业主办理入住手续后（已交钥匙）一年内未入住使用的，按物业管理公共服务费标准的50%交纳”，2015年9月30日至2016年2月29日期间的物业费应由开发建设单位全额补贴，上诉人无需支付，上诉人已缴纳3个月物业费应当冲抵后续物业费。被上诉人万科物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人姜震新的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。缴纳物业服务费是业主应尽的法律义务，被上诉人依约已为南昌万科海上传奇小区提供物业服务，上诉人自2016年1月开始便未交纳物业服务费，依法应向被上诉人支付拖欠的物业费及违约金。被上诉人管理规范，已按照双方合约的内容提供全面的物业服务，上诉人提交的证据不足，不能成为拒交物业费的合法理由，况且物业费并非物业服务企业的的劳动报酬，其中绝大部分都要用于业主共同事务，因此业主欠费，首先损害的是全体业主的利益。上诉人根据《南昌市物业服务收费管理实施办法》第六条的规定，故2015年10月1日至2016年2月29日期间的物业费应按50%交纳。被上诉人认为上诉人理解有误，该实施办法第八十二条规定：具体规定由南昌市物价局负责解释，后南昌市物价局在2016年6月的答复中“对一年未入住按50%的标准缴纳”作了例外的规定：一年未入住使用的，按物业管理公共服务费标�的50%交纳，购房合同与业主有约定的按购房合同约定执行。根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十三条第2款第（2）的规定：买受人应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。双方签订的《前期物业服务合同》第十四条也有相应规定，不存在按照50%的标准收费的规定。上诉人提出的房屋瑕疵问题，不影响户主正常的居住使用，物业公司只能尽可能与地产公司协调、沟通解决，与本案交纳物业费不是同一法律关系。万科物业向一审法院起诉请求：1、姜震新向万科物业支付物业服务费及违约金共计5724.99元（含2016年1月至2016年12月物业费5171.04元；2016年1月至2016年12月迟延支付违约金553.95元）；2、本案诉讼费用由姜震新承担。一审法院认定�实：万科物业为南昌万科海上传奇小区物业服务企业，姜震新为南昌万科海上传奇24栋2单元1101室业主,涉案房屋面积为113.4平方米，物业费标准3.8元/平方米/月，双方形成了物业服务合同法律关系，并对物业服务其他有关权利义务进行了约定。2015年9月25日，开发商向姜震新交付了涉案房屋。自2016年1月起，姜震新未向万科物业交纳物业管理费。对有争议的事实，经双方当事人质证，本院认定如下：关于物业费标准3.8元/平方米/月备案的问题，依据有关法律规定，是否备案并非是合同生效的前提条件，因此合同对物业费标准的约定对双方具有法律约束力。姜震新主张从入住时起算物业费及从本小区“共用部位、共用设施设备的经营收入”抵扣物业费的要求并提供了证据，因与本案不具有关联性，不予采信。�审法院认为：依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力”的规定，本案中万科物业依据姜震新与开发商签订的《商品房买卖合同》附件五关于选定万科物业的约定，与建设单位南昌万科高新房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》对姜震新具有约束力。万科物业按照该合同约定向姜震新提供物业服务，故姜震新应按合同的约定交纳物业服务费用。姜震新辩称万科物业未按约提供物业服务，因而有权拒绝支付物业费、扣减物业费的意见，因姜震新提供的证据不足，于法无据，不予支持。姜震新自2016年1月起未交纳物业服务费用，万科物业起诉要求姜震新交纳2016年1月至2016年12月的物业服务费，有事实和法律依据，予以支�。如果业主对物业服务不满意，可以依照法律和合同追究物业企业的责任，但没有理由不履行缴纳物业服务费的义务。关于迟延支付违约金问题，万科物业在提供物业服务过程中存在一定的不足之处，是造成姜震新未按时交纳物业服务费的诱因之一，故万科物业要求姜震新支付违约金的诉请，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十二条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决一、被告姜震新于本判决生效后五日内支付原告江西万科益达物业服务有限公司�业服务费5171元。二、驳回原告江西万科益达物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姜震新承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院相同。本院认为：根据《前期物业服务合同》，被上诉人万科物业应该按合同约定，提供涉案小区的物业服务，上诉人姜震新享受了被上诉人万科物业提供的物业服务，则应承担及时、足额交纳物业费的义务。上诉人姜震新声称被上诉人万科物业提供的物业服务存在众多瑕疵，要求按服务与收费相符的原则收取物业费的主张具有一定合理性，也有助于被上诉人提高物业服务质量。但物业费并不完全是物业服务企业的收入，其中很大一部分是用于小区公共部分的维修、养护及消耗。如果上诉人姜震新以拒交物业费的方式对抗被上诉人万科物业提供的物业服务存在的瑕疵，将导致物业服务难以正常进行。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，在被上诉人万科物业提供的物业服务存在不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的维护、养护、管理和维护义务的情况下，上诉人姜震新可以请求被上诉人万科物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式，促使被上诉人万科物业提高物业服务质量，因此，本院对上诉人姜震新采取的拒交物业费的方式不予支持。上诉人姜震新还主张根据《南昌市物业服务收费管理实施办法》第六条的规定，2015年9月30日至2016年2月29日期间的物业费应按50%交纳。但《南昌市物业服务收费管理实施办法》第八十二条还规定：具体规定由南昌市物价局负责解释，南昌市物价局在2016年6月的答复中“对一年未入住按50%的标准缴纳”作了例外的规定：购房合同与业主有约定的按购房合同约定执行。根据上诉人与南昌万科高新房地产有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十三条第2款第（2）的规定：买受人应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。因此，上诉人姜震新主张按照50%的标准收费的理由不能成立。对上诉人姜震新提出的房屋质量瑕疵问题，与本案交纳物业费不属同一法律关系，其可另案主张。至于迟延支付违约金问题，一审法院考虑到了物业公司在提供物业服务过程中存在需要提高服务质量的问题，故对万科物业要求姜震新等支付违约金的诉请不予支持，处理得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民�诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姜震新承担。本判决为终审判决。审判长  曹成云审判员  吴建平审判员  陈大奎二〇一七年七月十七日书记员  王 倩