江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4775号
上诉人（原审被告）南京悦达科贸有限公司，组织机构代码24998820-2，住所地南京市鼓楼区中山路81号华夏大厦2604室。
法定代表人赵文浩，该公司总经理助理。
委托代理人汪亚、顾璇，江苏高旗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京黎明生物制品有限公司，组织机构代码72837745-X，住所地南京市玄武区蒋王庙116-1号。
法定代表人张树文，该公司执行董事。
委托代理人孙娈燕，女，1981年1月24日生。
被上诉人（原审第三人）江苏顺康医药科技有限公司，组织机构代码13479363-2，住所地南京市花园路12号。
法定代表人曹治平，该公司总经理。
委托代理人郑南平，男，1963年2月7日生。
上诉人南京悦达科贸有限公司（以下简称悦达公司）因与被上诉人南京黎明生物制品有限公司（以下简称黎明公司）、江苏顺康医药科技有限公司（以下简称顺康公司）侵权责任纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第8号
民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月24日公开开庭进行了审理，上诉人悦达公司的委托代理人汪亚、顾璇，被上诉人黎明公司的法定代表人张树文及委托代理人孙娈燕到庭参加诉讼，被上诉人顺康公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但提交了书面意见。本案现已审理终结。
黎明公司原审诉称：顺康公司将坐落于南京市玄武区花园路12号综合楼三至七楼整体出租给黎明公司，期限自2013年8月1日至2014年12月31日，租赁面积为1645.9平方米，租金为1000000元，双方办理了房屋租赁登记备案证明，并约定黎明公司有转租的权利。悦达公司曾承租花园路12号综合楼五楼，并与房屋产权人签订房屋租赁合同，期限自2008年8月1日至2013年7月31日，租赁面积为409平方米，年租金85000元。悦达公司在合同到期前曾与房屋产权人就续租的条件及价格进行协商，但未达成协议。后房屋产权人明确告知悦达公司，自2013年8月1日起，房屋已经出租给黎明公司，悦达公司如欲继续承租，应当与黎明公司协商。然而悦达公司一直占用综合楼五楼直至2014年5月20日，在此期间悦达公司未与黎明公司签订租赁合同，也未全额支付黎明公司房租及水电费，故请求判令悦达公司支付所欠房屋租金201803.3元、利息17153.3元及水电费205.89元，合计219162.49元。
悦达公司原审辩称：黎明公司、悦达公司之间不存在房屋租赁合同关系，黎明公司与顺康公司之间的房屋租赁合同与悦达公司无关，悦达公司不存在侵权，请求驳回黎明公司的诉讼请求。
顺康公司原审述称：悦达公司曾承租花园路12号综合楼五楼，在其签订的租赁合同到期前，悦达公司曾要求按原价格续租，但顺康公司未同意，后黎明公司与顺康公司就花园路12号综合楼签订了整租合同，对于黎明公司、悦达公司之间的纠纷顺康公司不清楚。
原审法院经审理查明：2013年10月16日，顺康公司（甲方）与黎明公司（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将位于南京市玄武区花园路12号综合楼第三至七层房屋出租给乙方使用，建筑面积共1645.9平方米，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为700000元，乙方有权将租赁场地转租，转租期限不得超过乙方的总承租期限，本协议生效后双方均有义务配合办理房屋租赁登记备案手续，协议同时对双方其他权利义务进行了约定。
同日，顺康公司（甲方）与黎明公司（乙方）达成了一份《房屋租赁补充协议》，约定甲、乙双方已就南京市玄武区花园路12号“江苏顺康”所属房产、土地签订整体租赁协议，租赁期限自2013年8月1日至2018年12月31日，现甲、乙双方达成如下补充协议：乙方愿意向甲方一次性支付2014年12月31日以前的房租，经双方确认，2013年8月1日至2014年12月31日，甲方应得房租为1000000元，乙方已付150000元，剩余850000元于协议签订后十个工作日内付清。
上述《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》签订后，黎明公司与顺康公司向南京市玄武区住房和建设局申请办理房屋租赁登记备案证明。2014年4月16日，南京市玄武区住房和建设局出具了宁房租（玄）字第1400207-1号房屋租赁登记备案证明，载明房屋坐落于玄武区花园路12号，租赁面积1645.9平方米，出租人为顺康公司，承租人为黎明公司，租赁期限自2013年8月1日至2014年12月31日。
原审法院另查明：2005年8月4日，江苏先声汉合制药有限公司变更登记为江苏天士力贝特制药有限公司。2008年5月14日，江苏天士力贝特制药有限公司变更登记为江苏天士力贝特医药科技有限公司。2012年5月18日，江苏天士力贝特医药科技有限公司变更登记为江苏顺康医药科技有限公司，即本案顺康公司。
南京市玄武区花园路12号综合楼共七层，建筑面积为2570.3平方米，该房屋曾登记为江苏先声汉合制药有限公司所有，现登记为顺康公司顺康公司所有。
原审法院再查明：2008年8月1日，江苏天士力贝特医药科技有限公司（甲方）与悦达公司（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落于南京市玄武区花园路12号综合楼的第五层楼（除电梯、楼梯等公用区域）租赁给乙方使用，建筑面积409平方米，租赁期限为5年，自本协议生效之日起计算，年租金为85000元，合同同时对双方其他权利义务进行了约定。江苏天士力贝特医药科技有限公司变更为顺康公司后，悦达公司向顺康公司支付房屋租金至2013年12月31日。
原审审理中，黎明公司称，悦达公司曾承租综合楼五楼，其在承租合同到期前与顺康公司商谈续租事宜，顺康公司明确续租的条件为综合楼整体租赁，悦达公司与顺康公司就续租未能达成一致意见。后黎明公司与顺康公司签订租赁合同，整体承租综合楼。顺康公司告知悦达公司，如欲继续承租房屋，应当与黎明公司进行协商，然而悦达公司未与黎明公司进行协商，并一直占用房屋直至2014年5月20日。在此期间，悦达公司于2013年12月向顺康公司支付了85000元租金，顺康公司扣除其应收的2013年1月至7月的租金49583.3元后，将多出部分35416.7元转交给了黎明公司，同时悦达公司支付了黎明公司水电费2000元，此外悦达公司未向黎明公司支付任何费用。黎明公司认为，黎明公司自顺康公司处承租了房屋，并进行了备案登记，依法对房屋享有占有、使用和收益的权利，悦达公司在房屋租赁合同到期后已明确表示不继续租赁，其理应搬出房屋，但其仍然占有使用房屋，故悦达公司应当向黎明公司支付相关费用。具体费用计算方式为：租金201803.3元，根据房屋所处地理位置，黎明公司以2元／平方米／天计算，时间自2013年8月1日至2014年5月20日为290天，房屋面积为409平方米，扣除悦达公司已付的35416.7元，租金为201803.3元（2元／平方米／天×409平方米×290天-35416.7元）；利息17153.3元（201803.3元×6%／年÷12个月／年×17个月）；水电费205.89元，以上费用合计219162.49元。
黎明公司向原审法院提交了以下证据：1、2014年12月6日顺康公司出具的说明一份，证明顺康公司在整体出租房屋之前，已经告知悦达公司相关事宜，并征求了悦达公司的意见；2、2013年6月16日顺康公司向悦达公司发出的通知一份，证明顺康公司曾告知悦达公司原租赁合同到期之后，如要继续租用场地，需要与黎明公司签订租赁合同，如不需要租赁场地，则合同到期之日，应腾空并搬离该场地；3、《房屋租赁协议》两份、发送邮件网页截屏打印件，证明黎明公司整体承租花园路12号房产土地之后，多次要求悦达公司签订租赁合同；4、租金催缴通知书及手机短信截屏打印件，证明黎明公司多次向悦达公司发出催缴通知；5、吴元及南京市白下区函洞口制冷配件商店出具的证明一份，证明悦达公司于2014年5月20日左右搬离综合楼五楼；6、落款日期为2014年7月16日的水电费催缴通知书、银行进账单、中国银行交易明细对账单，证明2013年8月1日至2014年4月30日，悦达公司欠电费2205.89元，已付2000元，尚欠205.89元；7、《房屋租赁协议》一份、收据、房屋产权证，证明黎明公司将花园路12号部分房屋向外出租所获得的租金为2元多每平方米每天。悦达公司对黎明公司所举证据质证意见如下：对证据1与悦达公司无关，且说明的内容不属实；对证据2悦达公司并未收到该通知，黎明公司于2013年8月1日承租房屋，顺康公司不可能于2013年6月16日发出通知，此时尚处于悦达公司承租期内；对证据3内容属实，黎明公司曾向悦达公司出示过合同，但因悦达公司不想承租，故没有具体看合同；对证据4中催缴通知书未收到，短信收到，但悦达公司已明确表示不承租房屋；对证据5不予认可，悦达公司不认识吴元；对证据6无异议；对证据7认为与悦达公司无关。顺康公司对黎明公司所举证据均无异议。
悦达公司称，悦达公司自顺康公司处承租房屋用作仓库，并签订租赁合同，租赁期限至2013年7月31日止。2013年4月，悦达公司曾和顺康公司商量续租事宜，顺康公司表示续租的条件为整体租赁，悦达公司明确表示不继续承租。合同到期后，悦达公司告诉顺康公司，只要悦达公司承租一天就会支付一天的租金。后悦达公司向顺康公司支付了截至2013年12月31日的租金，顺康公司也开具了发票，此时悦达公司已基本搬出，只剩下一个冷库未拆除。2014年悦达公司找人将冷库拆除，具体几月份记不清了。悦达公司撤出房屋时未与黎明公司及顺康公司进行交接。黎明公司曾找悦达公司商量承租事宜，但悦达公司也向黎明公司明确不续租。悦达公司认为，黎明公司并非房屋产权人，与悦达公司也没有合同关系，其无权要求悦达公司支付租金。
悦达公司向原审法院提交了落款日期为2014年3月27日的水电费催缴通知及明细，水电费缴费通知系黎明公司交给悦达公司，载明2013年8月1日至2014年2月28日悦达公司欠水电费为1891.3元，其中一半以上是增容费，但悦达公司只认可电费1104元，悦达公司为了早点解决纠纷，故支付给黎明公司2000元。黎明公司对悦达公司所举证据无异议，并称每个月详细用电的报表均传真给悦达公司。顺康公司对悦达公司所举证据表示不清楚。
顺康公司称，悦达公司签订的合同到期前，顺康公司已向悦达公司明确续租的条件，悦达公司表示不续租，但一直拖了近一年才撤出。悦达公司支付房租的剩余部分顺康公司也交给了黎明公司。
因黎明公司、悦达公司意见分歧，致未达成调解协议。
上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、房屋租赁登记备案证明、江苏省工商行政管理局公司准予变更登记通知书等予以证实。
原审法院认为，黎明公司与顺康公司签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》合法有效，在合同约定的租赁期限内，即自2013年8月1日至2018年12月31日，黎明公司对南京市玄武区花园路12号综合楼依法享有占有、使用、收益的权利。根据悦达公司与房屋产权人签订的《房屋租赁协议》，悦达公司自2008年8月1日至2013年7月31日承租南京市玄武区花园路12号综合楼五楼，在合同约定的租赁期限到期前，悦达公司已明确表示不再承租房屋，故其应于租赁合同到期后及时搬出。然而悦达公司一直占有租赁房屋，影响了黎明公司的租赁使用，同时顺康公司已表示2013年8月1日起综合楼五楼的房租交由黎明公司处理，故悦达公司应赔偿占有房屋期间给黎明公司造成的租金损失，但应扣除顺康公司转交的租金。悦达公司辩称黎明公司与悦达公司无合同关系，黎明公司非房屋产权人，且悦达公司不存在侵权，故不同意赔偿，无法律及事实依据，原审法院不予采纳。
关于损失计算。黎明公司从顺康公司处整体承租房屋后，因悦达公司的原因无法使用被悦达公司占有的综合楼五楼，虽租赁合同约定黎明公司可转租，但黎明公司现有证据不能证明综合楼五楼房屋将实际转租，黎明公司要求参照其他房屋的转租价格主张损失无事实依据，故本院确定悦达公司按黎明公司自顺康公司处的承租标准赔偿损失。关于悦达公司搬出时间，黎明公司主张悦达公司于2014年5月20日搬出，并举证了案外人出具的证明，虽该证明系间接证据，且悦达公司不予认可，但对搬出时间应由悦达公司负举证责任，悦达公司在庭审中称2014年搬出，具体时间记不清，同时其无法举证实际搬出时间，故原审法院确认悦达公司于2014年5月20日搬出。经计算，悦达公司应赔偿黎明公司2013年8月1日至2014年5月20日期间的损失138204.8元（700000÷365÷1645.9×409×290），扣除顺康公司转交的35416.7元，悦达公司尚应支付黎明公司102788.1元，同时悦达公司应按年利率6%标准赔偿黎明公司自2014年5月21日起至起诉之日止的利息损失3494.8元（102788.1×6%÷360×204）。
关于水电费。黎明公司举证了水电费催缴通知，并称曾多次向悦达公司催缴水电费，结算水电费时附有明细，庭审中悦达公司提供了黎明公司的其他催缴通知及水电费计算明细，均盖有悦达公司公司印章，且悦达公司已支付黎明公司水电费2000元，因此原审法院确认悦达公司已认可黎明公司提交的水电费催缴通知。根据该通知，悦达公司应支付黎明公司2013年8月1日至2014年4月30日期间的水电费2205.89元，已付2000元，还应支付205.89元。
综上，悦达公司应赔偿黎明公司租金损失102788.1元及利息3494.8元，并支付水电费205.89元，合计106488.79元。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：南京悦达科贸有限公司于判决生效之日起十日内赔偿南京黎明生物制品有限公司租金损失102788.1元、利息3494.8元，并支付水电费205.89元，合计106488.79元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4587元，由南京黎明生物制品有限公司负担2358元，由南京悦达科贸有限公司负担2229元。
上诉人悦达公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回黎明公司的原审诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由为：1、上诉人与被上诉人顺康公司形成了不定期租赁关系，上诉人不存在侵权行为。虽然2013年7月31日与顺康公司合同到期，但是悦达公司并没有撤离出租房屋，顺康公司于2013年11月向上诉人收取租金时确认上诉人付清到2013年12月31日的房租，有顺康公司向上诉人出具的发票可以证明。根据合同法关于不定期租赁的规定，双方形成不定期租赁合同。上诉人并未侵犯被上诉人权利，原审适用法律错误。侵权之诉应从主张之日起算利息，原审判决支持从2014年5月21日至起诉之日2014年12月10日的利息无法律依据。2、上诉人早已于2013年1月份实际搬离花园路12号，仅留下一冷库未撤走，面积不足租房总面积七分之一，且该冷库也是赠与黎明公司法定代表人张树文的，上诉人早已将钥匙等交付张树文，原审法院认定搬出时间错误。3、黎明公司法定代表人张树文系顺康公司控股股东，双方两份协议签订时间均系2013年10月16日，《房屋租赁协议》中约定的租赁时间为2014年1月1日至2014年12月31日，然而补充协议中约定的租赁时间却改成了2013年8月1日至2014年12月31日，两份协议证明效力不足。上诉人经支付2013年8月1日至2013年12月31日房屋租金给顺康公司，所以该时间段内上诉人不存在侵权行为。4、补充协议中约定是黎明公司整租顺康公司在12号所属的所有房屋，其中包括综合楼及其他所有平房，整租总计一年半的租金为100万元人民币，原审计算损失过高。
被上诉人黎明公司辩称，悦达公司在原审已经认同如下事实：1、2013年4月悦达公司曾经和第三人商谈出租的事宜，第三人表示出租条件为整体租赁，悦达公司表示不继续承租。2、悦达公司也表示到期后不再与房屋方签订租赁合同，现在悦达公司主张与房东之间形成了不定期租赁关系，既违背了双方的真实意愿，又与事实也不符，悦达公司不搬走是侵害后承租人的权益。3、关于利息问题，我方在一审中计算利息是5月20日开始计算，已经算是非常客气了，应该从2013年8月1日起算。对方无法证明2013年12月31日之前已经搬走。其将房屋整体承租后向第三方要求转让股份，后来顺康公司才转让一部分股份给张树文，张树文也是股东之一。
被上诉人顺康公司庭审时提交书面意见称，1、我公司出租给黎明公司之前就告知了悦达公司，出租的房屋到期后我公司不再出租给悦达公司，我公司催交的是欠款。2、在出租给黎明公司时黎明公司同意把悦达公司多交的房屋租金扣除，由黎明公司协调解决。
双方对原审查明的事实均无异议，本院二审对原审查明的事实予以确认。
二审中，顺康公司在庭后谈话中表示，2013年8月1日，顺康公司电工将所有涉案房屋钥匙交给了黎明公司人员，其没有收回悦达公司的房屋，因为黎明公司和悦达公司在交涉，其没有管他们的事，之后的事不清楚。黎明公司表示顺康公司未将钥匙交给黎明公司，当时五楼悦达公司还在用。其没有向顺康公司主张交付房屋，因悦达公司没有表示不租，所以其无法赶悦达公司走，顺康公司也不好赶他走。黎明公司是在2014年6月1日将房门撬锁后才打开房子的。
以上事实，有当事人陈述在卷证实。
本案二审争议焦点为：黎明公司主张悦达公司侵害其权利，请求支付租金、利息及水电费是否符合法律规定。
本院认为，顺康公司作为涉案房屋的所有权人，在与悦达公司的租赁合同于2013年7月31日到期后，虽与黎明公司签订了起始时间为2013年8月1日的房屋租赁合同，但顺康公司并未与悦达公司、黎明公司办理交接手续。顺康公司确认其没有收回悦达公司的房屋，顺康公司亦收取了悦达公司2013年8月1日至2013年12月31日的租金，故顺康公司与悦达公司在2013年7月31日合同到期之后仍存在不定期租赁关系。黎明公司作为承租人，对涉案房屋原由悦达公司承租是明知的，对顺康公司与悦达公司未办理交接手续也是清楚的，其也确认未向顺康公司主张交付房屋，黎明公司直到2014年6月将房门撬锁后才打开房子，故黎明公司虽与顺康公司签订了房屋租赁合同，但顺康公司并未将其出租给悦达公司的涉案房屋收回并交黎明公司，黎明公司尚未从房屋所有人顺康公司处获得涉案房屋的占有、使用权利，其主张悦达公司侵犯其权利，本院不予支持。黎明公司和悦达公司之间并无房屋租赁关系，黎明公司主张悦达公司应当向其支付2013年8月1日至2014年5月20日之间的租金、利息、水电费并无事实和法律依据，原审法院认定因悦达公司占有租赁房屋，影响黎明公司租赁使用，适用法律错误，本院予以纠正。
综上，原审判决认定基本事实不清，导致适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第8号民事判决；
二、驳回南京黎明生物制品有限公司的原审全部诉讼请求。
一审案件受理费4587元，二审案件受理费4587元，由南京黎明生物制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 汪海燕