河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2014）红民一初字第2170号原告李运奎，男，汉族，1969年2月16日出生，住郑州市金水区。委托代理人朱命海、胡晓燕，新乡市红旗区148法律服务所法律工作者。被告新乡市天隆房地产有限责任公司，住所地：新乡市卫滨区政府院内西三楼317号。法定代表人赵洪涛，该公司经理。委托代理人张体禄，该公司员工。委托代理人刘星伯，河南师大方正律师事务所律师。被告河南省新乡市农业科学院（新乡农业科技创新中心），住所地：河南省新乡市新二街518号。法定代表人闫玉信，该院院长。委托代理人刘国辉，河南国豪律师事务所律师。委托代理人江伟，该单位职工。第三人王三勇，男，汉族，1952年9月15日出生，住新乡市。原告李运奎诉被告新乡市天隆房地产有限责任公司（以下简称天隆公司）、河南省新乡市农业科学院（以下简称农科院）、第三人王三勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李运奎及委托代理人朱命海、胡晓燕，被告新乡市天隆房地产有限责任公司的委托代理人刘星伯、张体禄，被告河南省新乡市农业科学院的委托代理人江伟、刘国辉，第三人王三勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李运奎诉称，2005年5月20日，原告与第一被告天隆公司签订商品房买卖合同，约定第一被告将位于新乡市××与××交叉口西北角科技培训楼新二街的营业房一、二层北二户的房产出售给原告，交房时间为2006年5月20日，全部房价为400000元。合同签订后，原告按照约定于2005年5月20日将400000元交给了第一被告。之后，2005年7月15日，原告与第一被告天隆公司又签订了一份商品房买卖合同，约定第一被告将位于新乡市××与××交叉口西北角科技培训楼新二街的营业房一、二层北一户的房产出售给原告，交房时间为2006年7月15日，全部房价为560000元。合同签订后，原告按照约定于2005年7月15日将560000元交给了第一被告，而第一被告却没有履行交房义务。为此，原告几年来一直不断主张自己的权利，后得知两被告之间因房产所有权问题一直处于诉讼阶段，没有对此房产的所有权予以确权，使原告无法向人民法院提起诉讼主张（同类案件购房人已诉讼的案件已中止诉讼）。但原告始终没有放弃自己的主张，原告及其他受害人曾数次找到第一被告及第一被告项目负责人王三勇，也曾数次找农科院主张权利，两被告互相推诿，因权属不明，一直未拿出处理意见。2012年8月份，涉案房产所有权最终被确权为农科院，之后，原告及其他受害人直接向农科院主张权利，但仍未果。2014年3月11日，新乡市中级人民法院对路滨的诉讼主张做出了最终判决，支持了路滨的诉讼请求，判决由农科院及天隆公司连带赔偿路滨的损失。为维护原告的合法权利，故诉至法院，诉讼请求：一、请求两被告退还原告购房款960000元，并赔偿各项损失30000元。二、诉讼费及其他费用均由被告承担。后变更诉讼请求，要求赔偿原告各项损失由原来的30000元变更为5304000元。被告天隆公司辩称，天隆公司与原告无买卖合同关系，未收到过原告的购房款，对原告无合同责任，其不是本案适格被告。对王三勇卖房的事实不认可，公司的公章是财务会计管理。法院的调解书生效后，赵云泉召集王三勇、张体禄、张修武四人开会决定，为了筹集工程款，卖房统一合同及收据，并由赵云泉同意，四人都得筹集工程款，筹集不到工程款可卖房，否则自己筹集。后购房户去房管局举报，赵云泉要求不准再卖房。原告提交的商品房认购书不同于商品房买卖合同，原告交付的并非法律意义上的购房款，原告要求的损失赔偿标准于法无据。即使合同关系存在，本案原告起诉已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权，故应驳回原告的诉讼请求。被告农科院辩称，被告农科院与原告之间不具有任何法律关系，被告农科院在本案中没有任何过错，原告所主张的赔偿数额和损失不符合事实和相关法律规定。原告要求被告承担责任无法律及事实依据，依法应驳回原告的诉讼请求。第三人王三勇辩称，其卖房是履行职务行为，有合法手续，并有证据证明卖房款用于工程建设。其共卖了七套房，是赵云泉让他卖的，并给他提供的购房合同及认购书，合同上的印章也是赵云泉加盖好的。原告李运奎向本院提交的证据材料有：第一组证据：商品房认购书及收据各一份，证明原告与天隆公司签订商品房认购书，原告向被告天隆公司交纳购房款960000元，而被告天隆公司未履行交房义务，严重违约，原告所受的损失应由天隆公司承担。第二组证据：1、2004年6月16日，案外人赵云泉、张体禄、张修武及第三人王三勇签订的农科所培训中心大楼承建合作协议及2006年4月7日其四人出具的补充协议各一份；2、2005年7月25日新乡市农科院科技培训楼投资商天隆公司与河南省新城建设有限公司所签订的协议书一份；3、2005年8月29日农科院与河南省新城建设有限公司签订的建设工程施工合同一份。该组证据以证明王三勇系涉案工程项目有关投资建设、销售等合伙人之一，约定涉案工程投资项目所需手续均以天隆公司的名义提供，王三勇在本案中也为天隆公司的一位股东，其销售房屋等职务行为，代表的是天隆公司，其一切后果由天隆公司承担。第三组证据：1、2009年1月12日新乡市公安局牧野分局为王三勇出具的鉴定结论通知书一份；2、2009年10月22日新乡市公安局牧野分局出具的撤销案件决定书一份；3、2006年10月30日河南省新城建设有限公司涉案项目经理刘德森为天隆公司王三勇出具的627100元的收款收据一份；4新乡市中级人民法院（2007）新中民二初字第32号民事判决书及河南省高级人民法院（2013）豫法民一终字第153号民事判决书各一份。该组证据以证明王三勇的行为仍是天隆公司的职务行为，其收到的房款均用在涉案工程的建设投资之中。第四组证据：1、河南省高级人民法院（2012）豫法民提字第00066民事判决书一份；2、新乡市中级人民法院（2011）新中民一终字第653号判决书一份；3、本院（2010）红民再字第2号民事判决书一份；4、2005年7月13日农科院与天隆公司签订的协议书一份；5、本院（2006）红民二初字第87号民事调解书一份；6、2007年6月20日农科院的证明一份。该组证据以证明涉案科技培训楼的所有权归农科院所有，农科院在本案中也存在不可推卸的责任，原告所遭受的损失，农科院也应承担。且证明王三勇为涉案科技培训楼建设的主要负责人，也是履行天隆公司的职务行为，其行为所产生的后果应由天隆公司承担。第五组证据：1、本院（2010）红民一初字第1056号民事判决书一份；2、新乡市中级人民法院（2013）新中民五终字第193号民事判决书一份；3、河南省高级人民法院（2014）豫法立二民申字第00637号民事裁定书一份。该组证据以证明原告与案外人路滨同属一类案件，被告天隆公司与农科院均有不可推卸的责任，原告所受损失也应该由二被告承担连带赔偿责任。第六组证据：房屋评估报告一份、收款收据一份，证明涉案房屋现价值为6264000元，原告的实际损失为5304000元，原告因鉴定支付评估费4000元。第七组证据：申诉状一份，证明被告农科院自己承认存在违法且规避法律的行为。经庭审质证，被告天隆公司对第一组证据有异议，该组证据不真实，与本案无关联性，不能证明原告与天隆公司存在关系，是王三勇的个人行为，与公司无关。该收据不能证明天隆公司为收款人。交款人的名字与原告不是同一人。该组证据不能证明原告的证明目的；对第二组证据认为是王三勇的个人行为，签订后该协议从未实施，该协议与本案无关。关于补充协议任何人不得擅自决定大事，王三勇违反了该规定。2006年10月20日其与王三勇等人的会议记录证明任何人卖房均须经赵云泉同意，王三勇卖房是使用伪造的公章卖房，买卖合同无效，系王三勇的个人行为，与公司无关，原告的损失应由王三勇承担。对于2005年7月25日的工程协议及建设施工合同无证据原件，不符合证据要求，工程协议内容及两份协议不能证明王三勇是天隆公司的股东，工程协议是与施工队签订的，与本案无关；对第三组证据认为与本案无关。鉴定结论通知书是复印件不能证明原告的证明目的，收款收据和天隆公司无关，是手写收据，不能证明是天隆公司接受了款项，更不能证明是王三勇的职务行为；对第四、五组证据的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，不能证明王三勇的职务行为，该案件仍在申诉中，伪造印章的事实正在申请刑事立案。判决书中关于房屋的产权问题无结论，关于工程部分与本案无关。路滨案件的赔偿标准不合理、不合法；对于第六组证据认为不合法不合理，按现价评估无依据，应当按当时价格评估，该房产原告并未占有，赔偿原告损失也只是赔偿购房款利息。评估后再赔偿购房款不合理。鉴定报告设定了假设条件，不适合本案，不能作为本案的依据；对第七组证据认为为复印件，且证据来源不清楚。被告农科院对第一组证据认为不是商品房买卖合同，该合同是无效合同，违反了商品房买卖的法律规定，对农科院无约束力；对第二组证据认为与农科院无关，不予质证。施工合同无原件不予质证；对第三、四、五组证据认为与农科院无关，对本案并不适用；对第六组证据的证明目的有异议，该鉴定结论不能为涉案房屋设定多种假设条件，事实上该房屋不符合该假设条件。该鉴定结论存在假设，与实际不符，不能作为定案的依据。评估报告仅是参考意见，应以客观实际的价格为准；对第七组证据的真实性无法确定。第三人王三勇对原告提供的证据全部予以认可。赵云泉、张体禄、张修武及王三勇于2006年4月7日签订的协议合法有效，且已经实际履行。天隆公司说未履行不是事实。天隆公司主张未履行，应提供未履行的证据。赵云泉让其卖房，并为其提供卖房手续。对于公章是何时停用，盖章人员清楚，其不清楚。其所收的房款全部用于工程建设。被告天隆公司向本院提交的证据材料有：1、法院调取的印章信息，证明天隆公司的编号为4107000009034的老印章使用期限是2004年到2006年10月18日，编号为4107000026170的新印章的使用时间是2006年10月18日至今；2、会议纪要两份，证明无论谁卖房均应征得赵云泉的同意，由赵云泉制定统一合同及票据，由财务收款；3、证人证言三份，证明天隆公司的公章被销毁后，王三勇仍然使用伪造的公章；4、律师的调查笔录一份，证明王三勇不是天隆公司的股东和职工，其是个人行为，并非职务行为。经庭审质证，原告李运奎对被告天隆公司提供的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，旧章作废没有依据，该公章由赵云泉所盖，不能证明该公章是废止的，可以认定该公章是天隆公司的印章。对证据2认为会议纪要与补充协议都是相一致的，不能说明事实的真相。对证据3认为证人未出庭，不能作为证据使用。对证据4认为是复印件，且来源不清楚，与本案无关。被告农科院认为天隆公司提供的证据与农科院无关，对调查笔录无异议。第三人王三勇认为印章是赵云泉盖的，印章的废止时间其并不清楚；对会议纪要无异议；证人证言不属实，也未出庭，且证人中有两人与天隆公司有利害关系，不排除与天隆公司恶意串通。对证据4的真实性无异议，但证明内容不属实，协议挂靠的是四方公司，赵云泉是新乡市四方公司的，他们想挂靠四方公司，2004年10月12日，赵云泉用欺诈手段成立天隆公司，其与赵云泉、张体禄、张修武于2006年4月7日签订的补充协议是对2004年10月12日的协议的认定，说明该项目由天隆公司提供手续。被告农科院向本院提供的证据有：工商登记一份，证明天隆公司的股东有五人，天隆公司存在虚假注册。请求追加五名股东为本案被告，并由五股东承担连带责任。经庭审质证，原告对被告农科院提供的证据的真实性无异议，证明王三勇是天隆公司的股东，其行为是职务行为。之前的协议也证明王三勇代表天隆公司实施的是职务行为。被告天隆公司对农科院提供的证据有异议，不能单凭工商登记信息认定公司存在虚假注册，王三勇不是实质股东，是个人行为。第三人王三勇对农科院提供的证据无异议，其是代表公司的职务行为。原告李运奎及被告天隆公司及第三人王三勇均不同意农科院追加被告。第三人王三勇向本院提供的证据有：承建合作协议、协议及补充协议、收条、收款收据及票据等证据，以证明其是职务行为，其收到的钱款均用于工程建设，没有这些购房款，科技培训楼就不存在。经庭审质证，原告对第三人王三勇提供的证据无异议，认为王三勇以天隆公司的名义实施的行为属于职务行为，其所产生的法律后果由天隆公司承担。被告天隆公司对王三勇提供的补充协议真实性不确定，没有证据证明协议付诸实施。对农科院和天隆公司的协议认为无原件，其真实性无法确定。收条与本案无关。收据及票据均写明是农科院，与天隆公司无关。对其他证据认为与本案无关。被告农科院对第三人提供的承建合作协议、协议及补充协议的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据可以证明赵云泉、张体禄、张修武、王三勇四人与天隆公司是非法的挂靠关系，天隆公司与农科院的开发协议无效。其他证据与本案无关。应将赵云泉、张体禄、张修武、王三勇追加为本案被告。经本院委托鉴定，中国刑事警察学院物证鉴定中心于2015年10月10日出具中警鉴字（2015）2228号鉴定书，鉴定意见是落款日期为“2005年5月20日”，乙方为“李运奎”的商品房认购书原件落款甲方处与天隆公司提供的样本上的“新乡市天隆房地产有限责任公司”公章印文均是同一印章盖印。经庭审质证，原告李运奎、被告农科院、第三人王三勇对该鉴定意见均无异议，被告天隆公司对该鉴定人员的资质有异议，缺乏科学性。鉴定书没有显示司法鉴定资格。中国刑事警察学院物证鉴定中心在检验及论证过程中，只使用印章印文的规格性特征和印文字迹的字符细节形态等进行鉴定，没有对申请人天隆公司申请的关键性的印章印文（印泥、印油）荧光反映进行鉴定。故要求对中国刑事警察学院物证鉴定中心作出的中警鉴字（2015）2228号鉴定书进行补充鉴定。对当事人提交的证据本院予以综合认证，对中国刑事警察学院物证鉴定中心的中警鉴字（2015）2228号鉴定书是按被告天隆公司的申请，经双方当事人同意，本院依法委托鉴定机构进行的鉴定，可作为本案的证据使用。根据上述有效证据及当事人陈述，本院可以确认以下案件事实：农科院是事业法人单位，其位于原××号的土地系国有划拨土地，用途为科研设计，2004年经新乡市规划委员会同意在其土地上建设科技培训楼一座。2004年6月16日，赵云泉、张体禄、张修武、王三勇四人合作协商，签订农科所培训中心大楼承建合作协议，协商同意共同投资建设新乡市农科所培训中心大楼，并确定投资数额与各项工作的分工：一、前期费用约40万元，张体禄10万元，赵云泉30万元。二、张体禄负责协调办理有关手续；张修武负责建房过程中不受规划部门、房产部门的干扰；赵云泉、王三勇负责工程投资、建设施工、工程质量等工作。三、工程完工后，利润先偿还前期投入，土地款结算，剩余价值四人平分。四、责、权、利挂钩，谁不履责取消分利，并没收前期投入。五、该项目四人全部同意由赵云泉全权统筹安排。六、未尽事宜需四人重新协商解决。2004年10月10日，由股东赵洪涛、蔡玉杰、李玉彩、赵宇、王三勇共同出资成立天隆公司，经营房地产开发、建筑材料批发、零售。2005年3月18日，天隆公司的代理人王三勇与农科院陈万先签订协议书：农科院拟建科学培训楼，委托天隆公司垫资代为办理该项目所有前期建设手续，农科院予以配合。2005年5月20日，原告李运奎与被告天隆公司的代理人王三勇因借款抵押签订了盖有天隆公司印章的商品房认购书，合同约定被告天隆公司将位于新二街××××交叉口西北角的科技培训楼临新二街的营业房一、二层北二户面积为240平方米、房款总价为400000元的房屋出售给原告，合同约定付款方式是李运奎于2005年5月20日交付购房定金400000元，约定交房时间为认购书签订之日起满12个月。合同签订后，原告按照约定于2005年5月20日将400000元交给了第一被告。2005年5月26日，新乡市城市规划局给农科院颁发建设工程规划许可证，准予农科院建设科技培训楼。2005年7月13日，第三人王三勇作为天隆公司的代理人与农科院签订协议书一份，该协议内容为：甲方农科院投资建设新乡市农业科技培训中心，主楼六层，总面积为6688平方米，总占地面积约2000平方米。由乙方天隆公司承建施工。天隆公司负责办理所有建筑手续以及施工管理，各种费用由天隆公司负责垫支，农科院予以配合，并按照国家规定提供相关的手续。本协议签订后三日内，天隆公司一次性支付农科院保证金75万元。该楼二层主体封顶后3日内，农科院应一次性将天隆公司垫付的办理手续费用及工程款全部支付给天隆公司，逾期不付的，则该楼（在建工程）的产权归天隆公司所有。天隆公司有权继续投资建设剩余工程，工程所有权归乙方……。此协议签订前后期间，由王三勇经手办理了该科技培训楼工程项目所需的相关手续。2005年7月15日，原告李运奎与被告天隆公司的代理人王三勇因借款抵押签订了盖有天隆公司印章的第二份商品房认购书，合同约定被告天隆公司将位于新二街××××交叉口西北角的科技培训楼临新二街的营业房一、二层北一户的面积为340平方米、房款总价为560000元的房屋出售给原告，合同约定付款方式是李运奎于2005年7月15日交付购房定金560000元，约定交房时间为认购书签订之日起满12个月。合同签订后，原告按照约定于2005年7月15日将560000元交给了第一被告。以上两份商品房认购书都约定该房屋的销售价格只有在科技培训楼属于天隆公司的情况下，该认购书才有效。在本院审理过程中，经被告天隆公司的申请，本院委托中国刑事警察学院物证鉴定中心鉴定，落款日期为“2005年5月20日”，乙方为“李运奎”的商品房认购书原件落款甲方处与天隆公司提供的样本上的“新乡市天隆房地产有限责任公司”公章印文均是同一印章盖印。经原告李运奎的申请，本院委托河南中新资产评估事务所有限责任公司鉴定，在评估基准日，涉案房屋资产评估单价为10800元。另查明，2005年7月25日，王三勇代表天隆公司与河南新城建设有限公司新乡分公司签订一份工程协议，将天隆公司承建的农科院科技培训楼的土建、水电、装饰承包给河南新城建设有限公司新乡分公司。2005年8月29日，王三勇又以农科院代理人的身份代表农科院与河南新城建设有限公司签订了建设工程施工合同，合同约定，河南新城建设有限公司为承包人，承建农科院的科技培训楼，工程承包范围为土建、水电，资金来源为自筹，工期为2005年9月11日至2006年7月20日。合同签订后，河南新城建设有限公司承建了该工程，于2006年11月27日工程竣工。2006年1月13日，在该工程施工进行到四层主体封顶后，天隆公司以农科院拖付工程款为由诉至本院，要求将农科院培训楼（在建工程）确权给其所有。当日，天隆公司的委托代理人王三勇与农科院达成调解协议，本院作出了（2006）红民二初字第87号民事调解书进行确认：一、农科院继续履行与天隆公司2005年7月1日签订的《协议书》；二、天隆公司继续投资新乡市农业科技培训中心楼剩余工程，该工程所有权归天隆公司；三、农科院收取的保证金750000元不再返还给天隆公司。该楼完工后天隆公司于十日内支付给农科院100000元。2006年12月20日，农科院以（2006）红民二初字第87号民事调解书违反法律禁止性规定为由申诉。2007年1月4日，新乡市红旗区检察院向本院提出依法再审的检察建议。本院立案再审后，于2007年12月5日作出（2007）红民再字第3号民事判决书，撤销本院（2006）红民二初字第87号调解书；驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉，新乡市中级人民法院于2008年11月27日作出（2008）新中民一终字第574号民事裁定书，将本案发还重审。本院于2009年11月8日作出（2009）红民再字第2号民事判决书，天隆公司不服，提起上诉。新乡市中级人民法院作出（2010）新中民一终字第352号民事裁定书，再次将本案发还重审。本院于2011年1月6日作出（2010）红民再字第2号民事判决书，撤销本院（2006）红民二初字第87号调解书；驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉。新乡市中级人民法院于2011年7月1日作出（2011）新中民一终字第653号民事判决书，维持（2010）红民再字第2号民事判决书。天隆公司不服，提出申诉，河南省高级人民法院于2012年8月18日作出豫法民提字第00066号民事判决书，认为天隆公司与农科院的调解协议违反了法律的强制性规定，不应予以确认；天隆公司不是工程承包人，无权要求按照合同法第286条享有工程权利；天隆公司对于垫付该工程款所遭受的损失，可以另行主张权利。故维持新乡市中级人民法院（2011）新中民一终字第653号民事判决书。本院认为,第三人王三勇代表天隆公司与原告签订商品房认购书，以房屋做抵押向李运奎借款的行为是履行天隆公司的职务行为，其所产生的权利和义务应由天隆公司承担。天隆公司与农科院因建设工程纠纷于2006年1月13日才达成一致意见，同意该工程所有权归天隆公司。在本院作出（2006）红民二初字第87号民事调解书之前，对于天隆公司承建的农科院投资建设的新乡市农业科技培训楼，天隆公司并无权出让。故2005年5月20日、7月15日，天隆公司与原告因借款抵押签订的两份商品房认购书，因天隆公司的无权出让而无效。天隆公司与农科院以建设“新乡市农业科技培训中心”名义签订的合作开发协议所涉及的土地性质为国家划拨，双方协议违反法律禁止性规定，应属无效。本院作出的（2006）红民二初字第87号民事调解书被撤销后，天隆公司并没有取得科技培训楼的所有权。故天隆公司在没有取得合法手续的情况下擅自销售房屋，因其过错行为给李运奎造成的损失承担赔偿责任。故原告要求被告天隆公司返还原告购房款960000元，并赔偿损失的请求，本院予以支持。根据最高人民法院关于逾期付款违约金标准计算问题的两个司法解释，原告的购房损失可按日息万分之六进行计算。原告按涉案房屋面积共580平方米，在评估基准日，资产评估单价为10800元，计算房屋总价值为6264000元，实际损失为5304000元的请求缺乏法律依据，本院不予支持。中国刑事警察学院物证鉴定中心的鉴定，证明2005年5月20日，李运奎签订的商品房认购书原件落款甲方处与天隆公司提供的样本上的“新乡市天隆房地产有限责任公司”公章印文均是同一印章盖印。故天隆公司再次要求对印章印文（印泥、印油）荧光反映进行补充鉴定缺乏事实上的充分依据，对其要求补充鉴定的申请，本院不予支持。王三勇与李运奎签订商品房认购书上有天隆公司的印章，王三勇的行为是代表天隆公司履行职务的行为，故农科院要求追加天隆公司五股东为被告的申请，本院不予支持。因被告农科院不是商品房买卖合同的相对当事人，也没有收取原告的购房款，故农科院不应承担退还原告的购房款并赔偿损失的责任。被告天隆公司的辩解理由不充分，本院不予采纳。被告农科院的辩解意见，合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告李运奎购房款960000元，并按400000元为基数自2005年5月20日起按日息万分之六、560000元为基数自2005年7月15日起按日息万分之六赔偿原告李运奎经济损失至本判决确定的给付之日止。二、被告河南省新乡市农业科学院不承担责任。三、驳回原告李运奎的其他诉讼请求。如果被告新乡市天隆房地产有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13700元、鉴定费4000元，由被告新乡市天隆房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张巧荣审 判 员  刘志丹人民陪审员  徐 进二〇一六年三月八日书 记 员  王宝宝