江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）句民初字第0200号
原告句容市房产业发展服务中心，住所地句容市洪武路**号。
法定代表人张金敏，系该中心主任。
委托代理人毛一峰，江苏巨荣律师事务所律师。
委托代理人贾咪，江苏巨荣律师事务所实习律师。
被告谭小星。
原告句容市房产业发展服务中心与被告谭小星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理，依法由审判员郭东升适用简易程序于2015年2月2日、2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人毛一峰、贾咪、被告谭小星两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年7月17日，句容市房地产管理处（原告以前的名称）与被告谭小星签订房屋租赁协议一份，将自有直管公房坐落在华阳镇南大街24-61号房租赁给被告使用，租期四年，从2005年1月1日至2008年12月31日，租金为1041元／年。同时约定，如遇拆迁，被告必须严格按照拆迁规定和拆迁文件腾空搬出，将该房交还给原告。至2009年1月，租赁到期，考虑到此处房屋将会被拆迁，原告就没有与被告续签租赁协议，房屋还是继续由被告使用。2014年7月30日，句容市政府正式发出征收公告，上述房屋在征收范围之内。此后，原告多次要求被告将房屋返还，但被告拒不搬出。现请求判令被告按协议约定交还房屋，本案诉讼费由被告承担。
被告谭小星辩称：在2008年7月17日签订的协议约定的租赁期限之前，被告就已经住在涉案房屋十几年了，那时原告没有和被告签任何协议。而且涉案房屋是被告所在单位金猴集团分给被告的福利房，当时分房的时候被告交了1200元钱给单位，凭交款单和分房领导小组给被告的分房通知，被告才拿到这个房子的钥匙。
本案的争议焦点是：原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系，如果存在房屋租赁合同关系，被告是否应当向原告返还承租的房屋？
针对争议焦点，原告提交了下列证据：
1、原告组织机构代码证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
2、原告和谭小星签订的房屋租赁协议书一份，证明原被告双方存在着房屋租赁合同关系，也证明该房屋的出租人是原告，被告方是承租人。
3、句容市人民政府办公室2009年第79号文一份，该文件证明原告的名称原来叫句容市房地产管理处，从2009年10月以后更名为原告现在的名称。
4、句容市人民政府2014年124号文件《关于对中山路至河滨北路片区房屋实施征收的决定》一份以及该决定的公告复印件一份，证明从2014年7月30日争议的房屋已被纳入征收的范围，并要求在3个月内将上述片区的房屋进行拆迁。
5、1993年4月1日句容县房管处与句容金猴机械集团公司及姚锁根签订的公有住宅租赁合同，证明自1993年起原告即将位于华阳镇一机厂院内的公有平房租赁给金猴集团使用，再由金猴租赁给其职工。
6、1999年8月6日被告与原告签订公有住宅租赁合同一份、收据一份，证明1999年1月至2000年12月，双方即有租赁关系。
原告认为原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告在租赁期满后，应向原告返还房屋。
针对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：
对原告提交的证据的真实性均没有异议，但对要证明的观点有异议。证据2证明被告与原告于2008年7月17日签的协议，但被告是一九九几年就住进去了。房屋租赁合同反映一年的租金是1041元，实际是四年交1041元租金，原告连一个月的房租是多少都不清楚，没有权利说是原告把房屋租给被告的。证据6收据没有任何人签字盖章，不能说明任何事情。对证据6公有住宅租赁合同上面没有金猴的公章，而证据5上有金猴的公章，对这些证据我认为不能证明原告想要证明的观点，因为房管处没有和原告签任何合同。对其它证据没有异议。
被告认为句容市房地产管理处与被告签的协议书是无效的，因为从2005年1月1日至2008年12月31日签了协议，在2005年1月1日之前和2008年12月31日之后都没有与原告签任何协议；
针对被告的质证意见原告做了如下补充说明：房管处以前的档案管理不太规范，而且人员变更多次，对于1993年以来所有房屋租赁的合同不可能全部查到，从姚锁根的合同上可以反映，上述公有住房是由金猴集团统一承租，然后再分配给职工居住，到1999年左右，房管部门才将上述房屋直接跟承租户签订合同，金猴集团租赁给职工的房屋租金应该在职工的工资中扣除。
针对争议焦点，被告提交了下列证据：
1、分调住房通知书复印件一份，证明争议的房屋是被告原来的工作单位金猴机械厂以福利房的形式分给被告的。
2、句容市房管处的收据一份，证明被告四年交的房租是1041元，而不是原告举证的原告与被告签的协议上年租金是1041元，被告是从2005年1月1日至2008年12月31日四年总共交了1041元。
3、2008年7月句容市房管处通知一份，内容是房管处通知被告重新签订租赁协议，证明被告在收到这个通知前没有与原告签过合同。
被告认为，诉争的房屋是单位分给被告的福利房，跟句容房地产管理处没有一点关系。
针对被告提交的证据，原告发表了如下质证意见：
对证据1，该分调住房通知书不能证明该公房属于原金猴机械厂所有，而且单位内部的住房调剂也没有明确该14平方米的房屋就是南大街24－61号。对证据2交款收据的真实性没有异议，按照协议确实是年租金是1041元，可能在后面的实际操作当中考虑到一些综合因素四年收了1041元。对证据3无异议。
经审核，本院认为：
1、原告提交的证据2、3、5、6与被告提交的证据2、3相结合证明原告对直管公房享有占有、使用和依照有关规定收益、处分的权利。原告提交的没有加盖江苏省句容金猴机械（集团）公司行政科印章的原告谭小星“句容县公有住房租赁合同”，能够证明原被告之间存在房屋租赁合同关系，且姚锁根与被告同为原江苏省句容金猴机械（集团）公司职工，姚锁根与原告及江苏省句容金猴机械（集团）公司形成的“句容县公有住房租赁合同”能够证明句容县房地产管理处将包括涉案房屋在内的拆迁地段房屋交由江苏省句容金猴机械（集团）公司根据公司职工住房困难情况确定承租人的事实，被告提交的证据1也能够佐证这一事实。故对原告提交的证据2、3、5、6与被告提交的证据2、3的证明效力均予以确认，但原告提交的证据6中的收据形式不合法，不予采信。被告提交的证据1证明效力较低，不能证明待证事实。
2、原告提交的证据2与双方的当庭陈述结合，亦能证明原、被告双方于2008年7月17日签订的房屋租赁协议约定的租赁期届满后，双方未签订新的租赁协议，且原告亦未向被告收取租赁期届满后的占用费。
3、原告提交的其它证据，被告无异议，本院予以采信。
经审理查明：句容市房地产管理处为句容市房屋登记管理部门，租赁句容市直管公房是其职能之一。
1993年4月1日，句容市房地产管理处与谭小星签订租赁合同一份，将坐落于南大街24-61号的面积14.46平方米的平房租赁给谭小星，租赁期限自1999年4月1日起至2004年3月31日止，月租金11.60元。2008年7月，句容市房地产管理处向被告谭小星送达通知一份，该通知主要内容为“你户承租我处的直管公房，现在要求重新签订租赁协议，如你户继续承租该房，请即日起一个月内到房管处房管科办理租赁手续，如遇（逾）期不来办理，我处将依法解除与你户的租赁关系，收回该房”。2008年7月17日句容市房地产管理处与谭小星签订协议书一份，将坐落于南大街24-61号的面积14.46平方米的平房租赁给该谭小星，协议书约定：“一、甲方将该房租赁给乙方使用，租期肆年，日期从2005年1月1日至2008年12月31日。二、甲方按协议租金向乙方收取房租，年租金为人民币壹仟零肆拾壹元（￥1041.00元）。三、乙方在签订本协议时付清租金人民币壹仟零肆拾壹元整，否则，甲方有权解除与乙方的租赁关系，收回该房。七、如遇拆迁，乙方必须严格按照拆迁规定和拆迁文件腾空搬出，将该房交还给甲方。双方还就其它事项进行了约定。”同日，被告谭小星交纳了2005年1月1日至2008年12月31日期间的租金1041元。租赁期满后，双方未续签租赁协议，句容市房地产管理处亦未向谭小星收取租金。原告当庭陈述“考虑到该片房屋已经在政府考虑的拆迁范围内，因为按照文件的规定纳入拆迁的房屋不能再租赁，所以就没有继续签租赁合同，也没有收房租”。
2009年10月22日，句容市人民政府作出句政发（2009）79号文件，决定将句容市房地产管理处更名为句容市房产业发展服务中心。
2014年7月29日，句容市人民政府作出句政发（2014）124号文件，决定对华阳镇北起人民路、南至河滨北路、南大街两侧进行征收。涉案的房屋在征收拆迁范围内。2014年7月30日句容市人民政府作出关于“对中山路至河滨北路片区房屋实施征收的决定公告”，征收实施期限为“自本公告发布之日起3个月”。此后，原告多次要求被告腾让房屋，被告未履行。
本院认为：原告句容市房产业发展服务中心与被告谭小星之间的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效。谭小星提出的其使用涉案房屋与原告无关及租赁协议无效的辩论意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。在租赁期满后，原告虽未向被告收取租金，但对被告继续使用承租房并没有提出异议，所以双方的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。在原告多次要求被告腾让房屋后，被告应当返还承租的房屋。故本院对原告的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三百三十二条、第三百三十五条、第三百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告谭小星于本判决生效后十五日内将坐落于南大街24-61号的面积14.46平方米的房屋返还原告句容市房产业发展服务中心。
如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告负担。此款原告已预交，被告应将此款于本判决生效后十五日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审判员 郭东升
二〇一五年三月十一日
书记员 吴雪风