江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第00066号
上诉人（原审原告、反诉被告）张中，个体户。
上诉人（原审原告、反诉被告）丁彩霞，个体户。
两上诉人共同委托代理人姜明月，江苏安淮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赵翠珍，退休工人。
委托代理人陆军、程栋炜。
上诉人张中、丁彩霞与被上诉人赵翠珍房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年11月25日作出（2014）河民初字第1331号民事判决。上诉人张中、丁彩霞对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人张中及其与上诉人丁彩霞共同委托代理人姜明月，被上诉人赵翠珍的委托代理人陆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原、被告有多年的租赁合同关系。原、被告双方最近的一次租赁合协议订于2013年11月19日，该协议书中记载被告有门面房80平方（淮海新村5幢3号），张中同意承租，租金每月7300元，按季结算，水电费按实际用量二个月结算一次，如张中拒绝支付作违约处理；租期暂定2年，2014年1月1日至2015年2月（此处“2”应为当事人笔误，应为“12”月）30日；张中应注意环境卫生，爱护一切设施，如有损坏，照价赔偿；以上条款双方共同遵守，如发生违约，赵翠珍有权收回房屋，违约方付给对方二个月租金作为赔偿。赵翠珍收取张中押金1500元。
原审另查明，2014年4月1日，淮安市清河区人民政府发布房屋征收决定公告，公告中记载的项目名称为有轨电车及周边配套工程项目，征收范围为淮海北路东侧、交通路西侧，该项房屋征收工作自2014年4月1日正式开始。2014年3月31日，张中向赵翠珍支付2014年4月份租金7300元。2014年6月7日，张中交出租赁房屋钥匙，租赁房屋即被拆除。张中、丁彩霞系合伙关系。赵翠珍于2014年6月1日向供电公司交纳原告承租房屋的电费812元，于2014年6月9日向自来水公司交纳原告承租房屋的水费683.09元，2014年6月7日拆迁工作人员出具一份收条给赵翠珍，该收条中记载收到淮海新村5幢3号水电费883元，2014年7月28日，淮安供电公司出具839.45元金额的发票给赵翠珍。
原审还查明，2014年5月13日，江苏先河房地产土地评估有限公司出具估价报告给淮安市清河区住房和城乡建设局，报告中记载涉案房屋室内装饰装修总价合计为76416元，成新率为0.8，补偿价格为61133元。其中，门面（南）装饰装修费用合计为8965元，门面（中）装饰装修费用合计为10812元，门面（北）装饰装修费用合计为10665元，茶研社装饰装修费用合计为9291元，上述几项合计39733元，按成新率0.8计算，补偿金额为31786.4元。2014年5月15日，被告赵翠珍丈夫朱瑞才与淮安市清河区住建局签订房屋征收补偿安置协议书，协议书记载朱瑞才应获补偿合计2708936.18元，其中包括房屋补偿款1293467.18元，搬迁补助费为350元，临时安置补助费10860元，大病救助6000元，住改非补偿1334855元，装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿款63403元，其中室内装饰装修为61133元，水表、电表、吸顶灯等其他补偿2270元。2014年6月11日，淮安市清河区房屋征收补偿结算上记载朱瑞才应得补偿2708936.18元，另加搬迁奖18101元，签约奖129346.72元，拆除奖2万元，合计应得2876383.90元。
原审原告张中、丁彩霞诉称，原、被告自2002年起至2015年2月止形成租赁合同关系，原告承租被告房屋从事体育用品销售和茶研社的经营，原告按照约定交纳租金，并对承租房屋进行装潢，费用达20万元。因市政道路改造，承租房屋被拆除，原告大量商品无法销售，造成损失约30万元。根据法律、法规规定，承租房屋拆迁补偿款中应当有原告享有的权利。请求判决被告支付原告提前解除合同补偿金2万元、返还押金1500元、支付装潢、装饰、附属物和人工费补助7.8万元、房屋修缮费1450元、搬迁补助费3000元、非住宅房屋临时安置补助费1480元、补偿最低标准6万元、奖励1.2万元、停产、停业补助3万元。
原审被告赵翠珍辩称，原、被告租赁合同履行期间租赁物被政府征收，符合合同约定的合同终止条件，被告没有违约，原告要求被告支付解除合同补偿金等款项不应支持。
反诉原告赵翠珍诉称，反诉被告没有按约交纳房租，且拖欠水电费，押金应冲抵租金，反诉被告行为构成违约，请求判令反诉被告张中、丁彩霞支付2014年5月1日至2014年6月7日期间租金9000元，支付水费683元、电费2578元，支付违约金14600元。
反诉被告张中、丁彩霞辩称，2014年4月1日起承租房屋面临拆迁，道路被封、停水停电，已不具备生产经营的基本条件，反诉被告没有向反诉原告交纳租金的义务，反诉原告要求反诉被告交纳租金的请求不应支持。对反诉原告主张的水电费，反诉被告不予认可。反诉被告没有违约行为，不应支付违约金。
原审认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告租赁合同于2015年12月30日期满，因有轨电车及周边配套工程项目需要，原告承租房屋被征收，原告实际使用承租房屋至2014年6月7日。原、被告对涉案房屋被征用这一事实均无法预料，故原、被告对合同不能继续履行至合同期满均无过错，合同提前终止所致的损失应按公平原则由原、被告分担。原告张中与丁彩霞系合伙关系，故丁彩霞可以作为原告起诉主张权利，也应作为反诉被告承担相应义务。张中、丁彩霞要求赵翠珍支付停产、停业补助3万元，但未能就其停业损失进行举证；考虑到合同提前解除客观上使张中、丁彩霞丧失继续经营获利的机会，根据张中、丁彩霞承租房屋面积及租金水平、尚未履行的合同期限以及赵翠珍所获住改非补偿数额，原审酌定赵翠珍补偿张中、丁彩霞停业损失10000元。张中、丁彩霞要求赵翠珍支付装潢、装饰、附属物和人工费补助78000元，赵翠珍对此不予认可；考虑到合同提前解除非原、被告双方当事人的过错，双方在租赁合同中对合同提前解除该费用如何处理亦无约定，故根据双方合同已履行及尚未履行的期限，结合房屋征收补偿安置协议书中记载的补偿费用明细，酌定赵翠珍补偿张中、丁彩霞装潢、装饰、附属物和人工费损失20000元。张中、丁彩霞要求赵翠珍退还押金1500元符合法律规定，该诉讼请求应予支持。张中、丁彩霞要求赵翠珍支付提前解除合同补偿金20000元，赵翠珍不予认可，因赵翠珍对合同提前解除并无过错，故对原告该请求不予支持。张中、丁彩霞要求赵翠珍支付搬迁补助费3000元，考虑到合同提前解除原、被告均会产生搬迁费，原审酌定拆迁协议中的搬迁补助费350元由张中、丁彩霞享有175元。张中、丁彩霞要求赵翠珍支付房屋修缮费1450元证据不足，对该诉讼请求不予支持。张中、丁彩霞要求赵翠珍支付非住宅房屋临时安置补助费1480元、补偿最低标准6万元、奖励1.2万元、因原、被告签订的租赁合同对该部分损失并无约定，且亦无法律、法规等规定承租人应享有该部分权利，故对张中、丁彩霞该部分诉讼请求不予支持。
原审被告赵翠珍反诉要求张中、丁彩霞支付租金9000元，张中、丁彩霞实际使用租赁房屋至2014年6月7日，应支付赵翠珍2014年5月至2014年6月7日期间租金9000元，对赵翠珍该主张予以支持。赵翠珍要求张中、丁彩霞支付违约金14600元，张中、丁彩霞辩称2014年4月1日以后承租房屋面临拆迁、房屋周边环境不具备经营条件，故张中没有违约，不应支付违约金。原审考虑到本案纠纷的发生因房屋拆迁引起，张中未按约定期限支付租金的违约情节轻微，酌定张中支付赵翠珍违约金1000元，赵翠珍主张的违约金超出1000元部分不予支持。赵翠珍要求张中、丁彩霞支付水费683元、电费2578元，其中水费有683元有自来水公司出具的发票予以证实，对赵翠珍该部分请求予以支持。关于电费，淮安供电公司出具了812元及839.45元电费发票，对该部分电费请求应予以支持；就其余电费赵翠珍未能提供供电部门出具的发票等证据予以证实，对该部分费用不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告赵翠珍于判决生效后7日内支付原告张中、丁彩霞停业补助10000元、装潢、装饰、附属物和人工费补助20000元、押金1500元、搬迁补助费175元，合计31675元；二、驳回原告张中、丁彩霞其他诉讼请求；三、反诉被告张中、丁彩霞于判决生效后7日内支付反诉原告赵翠珍租金9000元、水费683元、电费1651.45元、违约金1000元，合计12334.45元；四、驳回反诉原告赵翠珍其他诉讼请求。案件受理费4411元，由原告张中、丁彩霞负担3740元，由被告赵翠珍负担671元。反诉案件受理费236元，由反诉原告赵翠珍负担120元，由反诉被告张中、丁彩霞负担116元。
上诉人张中、丁彩霞不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人赵翠珍系多年的房屋租赁关系，该房屋被拆迁，双方对拆迁补偿均存在权利。无论合同到期与否以及合同如何约定，在被上诉人赵翠珍占有后，应当由上诉人享有的权利被上诉人应当返还，一审酌情考虑与事实不符；一审法院认定本案基于租赁合同关系属适用法律错误，上诉人认为被上诉人赵翠珍基于不当得利，应当判决返还不当得利；且淮安市清河区人民政府发布房屋征收决定公告在2014年4月1日，此后上诉人无法经营，一审仍判决上诉人支付租金是错误的，更不存在违约，该判决显失公平。请求二审撤销一审判决，改判或发回重审，本案的诉讼费用由被上诉人赵翠珍承担。
被上诉人赵翠珍辩称，一审法院判决由被上诉人承担上诉人停业补助1万元和各项补助2万元及押金等合计31675元，虽有不公，但被上诉人考虑到双方之间多年合作的关系没有提起上诉。但被上诉人认为一审判决认定事实清楚，上诉人张中、丁彩霞要求改判或发回重审无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
本案争议焦点为：1、上诉人张中、丁彩霞要求被上诉人赵翠珍给付租赁房屋的装潢等费用是否成立。2、上诉人张中、丁彩霞是否应当支付被上诉人赵翠珍的租金、违约金、水费和电费。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人张中、丁彩霞与被上诉人赵翠珍所订立的租赁合同应于2015年12月30日期满，由于有轨电车及周边配套工程项目需要，上诉人张中、丁彩霞承租房屋被征收，上诉人张中、丁彩霞实际使用承租房屋至2014年6月7日。对于涉案房屋被征用，上诉人张中、丁彩霞与被上诉人赵翠珍均无法预料，故上诉人张中、丁彩霞与被上诉人赵翠珍对合同不能继续履行至合同期满均无过错，合同提前终止所致的损失应按公平原则由上诉人张中、丁彩霞与被上诉人赵翠珍分担。原审法院根据被上诉人赵翠珍在涉案房屋拆迁获得的补偿中，逐项对上诉人张中、丁彩霞的诉请进行审查，判决给予上诉人张中、丁彩霞的补偿款基本达到了公平合理。上诉人张中、丁彩霞诉请的款项及费用证据不足，本院不予采纳。对于上诉人张中、丁彩霞在庭审中提及的房屋租赁期间的水、电费用已由上诉人交纳，但被上诉人赵翠珍提交的费用票据证明该费用系被上诉人交纳，上诉人张中、丁彩霞对此予以否认，但又不能提供相反的证据予以证实。至于上诉人张中、丁彩霞应否支付2014年5月至2014年6月7日期间的租金，本院认为，2014年6月7日，上诉人张中、丁彩霞将租赁房屋钥匙交出，2014年5月至2014年6月7日期间，租赁房屋为上诉人张中、丁彩霞占有使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人张中、丁彩霞依法应当支付房屋租金或房屋占用费。原审法院考虑到本案纠纷的发生因房屋拆迁引起，上诉人张中、丁彩霞未按期支付租金或占用费的违约情节轻微，酌定违约金的数额并无不妥。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当收益返还受损失的人。本案租赁房屋系被上诉人赵翠珍所有，因该房屋拆迁被上诉人赵翠珍获得了补偿，其中包括房屋补偿款、搬迁补助费、临时安置补助费、住改非补偿、装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿款、搬迁奖、签约奖等，并无非法取得利益的情形。上诉人张中、丁彩霞提出被上诉人赵翠珍不当得利，应当返还的请求无法律依据。综上所述，上诉人张中、丁彩霞的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1841元，由上诉人张中、丁彩霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 钱明芳
审判员 赵骏飞
二〇一五年三月二日
书记员 崔 立