北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终9478号
上诉人（原审被告、反诉原告）：边海平，男，1956年1月27日出生。
委托代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘峰，男，1976年10月5日出生。
委托代理人：王玉生，北京市旷博律师事务所律师。
上诉人边海平因与被上诉人刘峰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第18376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
边海平上诉请求：同意一审判决第1、2项，撤销一审判决第3、4、5、6项，依法改判刘峰向我支付2015年8月1日至2016年1月23日期间的租金2489336.68元并支付我违约金1766551.33元。事实和理由：一审法院判决2015年7月30日之后的租金刘峰无需承担，属于偏袒刘峰一方的判决，一审法院认定上述时间之后的因我的原因导致刘峰无法正常使用北京市东城区×××等十间房屋（下称涉案房屋），没有证据证实；所谓“不租不售”并没有针对刘峰，是针对中介公司；刘峰不按照双方约定支付房租，并且在我催缴房租后仍没有支付，刘峰应承担违约责任；一审法院认定我违约，判决我向刘峰支付违约金，不符合事实，一审法院混淆了“违约”与“侵权”的界限，是适用法律的错误，一审法院既然说我违约，但双方合同没有相关约定，显然是认为我侵权，但本案是租赁合同纠纷。
刘峰辩称：同意一审判决。不同意边海平的上诉请求。第一、边海平陈述的上诉理由基本上没有根据，或者对原有的证据作出了一些歪曲的理解，包括苏×的录音、物业公司的电话录音，在一审审理中已经质证了，苏×也到庭作证了。苏×关于“不租不售”的问题，在一审审理时解释的非常清楚。第二、边海平上诉主张我的原租户退出时因为我自己的原因导致了其提前一个月退租，我认为边海平所说的没有证据根据，因为原租户的退出，直接产生于2015年6月17日协议签订的基础之上，才导致了原租户的退出。我没有任何违约的事实发生，合同没有解除时，我有理由也有权利再行出租，可是在再行出租过程中，物业公司提供信息说涉案房屋有纠纷，“不租不售”，产生的后果就是合同不能继续履行；我认为即使一审法院判决在方方面面有一些问题，但我没有上诉，我依然坚持我在一审审理中的观点。
刘峰向一审法院起诉请求：1、解除双方的房屋租赁合同关系；2、边海平退还我房屋租赁押金852342元；3.边海平支付我违约金1766551元。
边海平向一审法院反诉请求：1、刘峰支付我租金3122350.90元；2、刘峰支付我违约金1766551.33元。
一审法院认定事实：2013年4月27日，刘峰（承租方、乙方）与边海平（出租方、甲方）代理人苏×签订《写字楼租赁合同》，约定边海平将涉案房屋出租与刘峰，承租房屋的使用面积为1919.33平方米。租赁期限自2013年9月20日至2023年9月19日，免租期为2013年5月1日至2013年9月20日。其中2015年9月20日至2017年9月19日期间的房屋租金为每建筑平方米每天7.67元。租金支付方式为押二付三，2013年4月29日先付10万元，其与押金和租金于2013年5月30日前支付。租金每3个月支付一次，于租赁日起提前7天支付下次租金。押金为852342元。对于违约责任和合同终止，合同约定，因甲方原因造成本合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用前提下，乙方所交付租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金和装修等损失费用，并赔偿乙方相当于四个月房租的违约金；乙方未按本合同约定支付租金，逾期15日后仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任；本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方4个月的房租作为违约金，并赔偿乙方的装修等损失。
2015年6月17日，刘峰（乙方）与边海平（甲方）签订《协议书》，约定乙方同意甲方出售涉案房屋，乙方同意放弃前述房屋的优先购买权。甲方同意乙方暂缓支付2015年6月13日、9月13日应支付的相应租金，等甲方与房屋的买受人签订正式买卖合同后再按照《写字楼租赁合同》约定的数额支付给甲方或经甲方同意后支付给房屋的买受人，除本协议明确约定的事项外，双方权利和义务仍按照原《写字楼租赁合同》的约定内容执行。
庭审中，刘峰称2015年6月份，因边海平在合同履行期间要出售房屋，所以双方进行商谈，并在2015年6月17日签订了《协议书》。后来双方与买房客户又进行协商，要求先腾空房屋后再买房，边海平就和原租户协商，租户就在2015年7月底搬走了。但后来刘峰与边海平就赔偿的事宜没有达成一致意见，刘峰想继续出租时，涉案房屋的物业人员和边海平代理人苏×都说涉案房屋不租不售了，导致涉案房屋一直无法出租。对于其主张的事实，刘峰提交了苏×发给刘峰的电子邮件及公证书，证明2015年7月7日双方曾经就房屋腾退和赔偿边海平装修、经营损失问题进行协商，边海平给刘峰发协议书进行协商的事实。在该邮件中有一协议书附件，协议书中有“因甲方需要出售出租房屋、应甲方要求并经双方协商，甲乙双方就双方原房屋租赁合同的履行及解除事宜达成如下协议……双方一致同意自本协议签署之日起解除双方关于前述房屋的租赁合同，自该日期乙方对前述房屋不再享有承租权利。3.甲方应向乙方支付因提前解除合同发生的装修、经营等各项损失补偿款共计550万元整……应乙方要求甲方同意履行与实际承租使用人的租期到2016年10月8日，到期之后实际承租人不再享有对前述房屋的承租权利。并且乙方配合甲方收回前述房屋……”等内容。
庭审中，边海平认可涉案房屋是交由其子边栋管理的，边栋委托苏×作为代理人签订的合同，边海平认可是全权委托边栋处理房屋事宜的。边海平申请证人苏×出庭作证，苏×作证称其受边海平委托，处理涉案房屋出租的事宜，与刘峰签订房屋租赁合同。2015年6、7月份时，因一部分房屋需要出售，就找刘峰谈房屋的事情，后客户没有买房就通知刘峰继续租赁房屋。后因为租金的事产生纠纷，刘峰不再继续支付租金。2015年7、8月份时，证人就不再为边海平工作了。期间没有和刘峰说过不能对外出租的事。因为有中介不断打电话，所以就对外说不再租售，但没有和刘峰说过不租不售的事。证人认可和刘峰协商过解约的事情，但没谈过让租户搬走的事情。证人认可刘峰提供的电话录音，称当时物业联系过证人，证人也问过边海平之子边栋，边栋说房屋不租不售了。但证人主张不租不售也是对外不租不售，不是针对刘峰的，时间是八月初。对于证人证言，双方均表示认可，刘峰认为在不租不售的问题上，边海平对外称不租不售，导致刘峰无法对外继续出租。就此问题，刘峰提供了2015年8月12日涉案房屋物业公司工作人员与苏×的电话录音以及2015年8月24日刘峰与苏×的电话录音证明边海平对外宣称不租不售，导致刘峰不能继续对外出租房屋的事实。在物业公司工作人员与苏×的电话录音中，物业人员问：“请问您的3号楼12层，现在这个房间是由谁负责？”，苏×答：“您等等吧，我联系下老板，问一下。以前是我们，最近现在有点小情况。……”在刘峰与苏×的电话录音中，刘峰问：“边栋给你打电话，告诉你不卖，是你给物业打的电话还是边栋打给物业？”苏×答：“物业打给我的，说你现在房子什么情况？我说现在的房子有纠纷，暂时缓一缓，那你们这房子有出租或来看房怎么办？我说这些你们就先别接待了，我说这个房子的情况是……”刘峰问：“这个传达是边栋给你传达的？还是物业？”苏×答：“边栋是说让我们暂时停下，先别让我管这件事。”。刘峰问：“那现在让你暂停这个事情，说明这个房子它不租给我了吧？我没有权利了呗？”苏×答：“现在可能就是，以前我还当负责人那会。现在就是，边总可能找的别人或者什么，反正没让我管这摊事。”刘峰问：“我跟您讲，小苏，今天有一点来讲，如果边栋出现问题，那个电话是物业给你问的，您说是不租不卖了，这个事情如果将来要是出证的话，你怎么去证明啊。如果当时边栋给我说当时他没有说，那你怎么办啊？”苏×答：“那我最近让他出个东西呗。”证人苏×对电话录音真实性认可。边海平认可在2015年6月份确实想出售涉案房屋，与刘峰签订了2015年6月17日的《协议书》，并与刘峰协商过腾退房屋和赔偿的事宜，但后来并未达成一致意见。边海平说不租不售，是因为不断有房屋中介电话来咨询导致的，刘峰与边海平的合同还在履行过程中，边海平所说的不租不售是针对其他人，而非刘峰。但刘峰之后不按照合同约定交纳租金是导致合同解除的原因。
另询，双方均认可涉案房屋的房屋租金交纳至2015年6月12日，刘峰承租后转租给案外人使用。刘峰主张涉案房屋其承租时是毛坯房，承租后刘峰进行了装修，花费100多万元，但未能提供任何证据；边海平表示涉案房屋开发商是进行过初步装修的，刘峰承租后转租给了案外人，刘峰没有进行装修过。刘峰表示涉案房屋的原租户是2015年7月30日左右搬走的，租金也收到2015年7月30日，刘峰没有赔偿租户违约金。再询，刘峰表示不同意对房屋装修损失进行评估鉴定。
案件审理中，边海平也表示同意解除租赁合同，后双方协商一致，于2016年1月23日，对涉案房屋办理了交接手续。
一审法院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
在刘峰与边海平租赁合同履行期间，边海平拟对外出售涉案房屋，与刘峰协商并达成刘峰放弃优先购买权、缓交租金的协议书，并就租赁合同提前解除和补偿刘峰损失的事宜进行协商。之后，刘峰将涉案房屋腾空，双方都本着协商的态度处理合同履行中出现的问题，并无不妥。但之后房屋处于空置状态时，双方产生纠纷，未能妥善解决，导致本诉发生。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据刘峰提供的证据，在2015年8月份，刘峰确与边海平的代理人苏×就房屋继续租赁的问题进行协商，苏×在录音中也明确表明确实有人通知物业公司称涉案房屋不租不售了，后来苏×联系边海平之子边栋，边栋也告知他房屋不租不售了。尽管边海平表示涉案房屋的不租不售是针对案外人而非刘峰，但边海平明知刘峰承租房屋后是对外转租的，边海平作为房屋的产权方对外称不租不售将必然影响刘峰对外继续出租，之后刘峰与之交涉，边海平并未对此问题作做出明确回应，协助刘峰解决问题，导致房屋租赁合同无法继续履行。因此法院认为，2015年8月份之后，涉案房屋租赁合同发生纠纷并导致合同解除，主要过错在于边海平。但在双方就房屋租赁合同解除及腾退房屋事项上未达成一致意见的情况下，刘峰单方腾空房屋，对纠纷的产生也有一定责任，对双方租赁合同的解除也有过错。
对于刘峰要求解除租赁合同的诉讼请求，边海平表示同意，并于2016年1月23日办理了交接手续，故法院认为双方的房屋租赁合同关系于当日解除。合同解除后，双方已经就涉案房屋办理了交接，故对于刘峰要求边海平退还房屋租赁押金的诉讼请求，法院予以支持。
对于边海平要求刘峰支付2015年6月13日至2016年1月23日租金的诉讼请求，法院认为，2015年6月13日至2015年7月30日，刘峰能够正常使用涉案房屋，应当向边海平支付该期间的租金；2015年7月30日后的租金，因边海平原因导致刘峰无法正常使用涉案房屋，该期间的租金损失，由边海平自担，法院不予支持。
对于刘峰要求边海平支付违约金的诉讼请求及边海平反诉刘峰支付违约金的反诉请求，结合本案的证据，因边海平有意愿将房屋出售，刘峰将租赁房屋租户提前腾出，房屋处于空置状态。而此时边海平对外所称不租不售，影响了刘峰继续使用涉案房屋，并在刘峰与其协商要求解决时，不根据合同履行的实际情况提供协助，最终导致合同解除，应当承担违约责任。但必须明确的是，刘峰没有向法院提供证据证明其违约损失的数额，且对纠纷的产生也有一定责任，故而法院支持刘峰主张违约金的诉讼请求，但违约金数额法院根据案件具体情况酌情确定。对于边海平反诉刘峰向其支付违约金的反讼请求，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2016年9月7日判决：一、确认刘峰与边海平之间的房屋租赁关系于二○一六年一月二十三日解除；二、边海平于判决生效后七日内退还刘峰房屋租赁押金八十五万二千三百四十二元；三、刘峰于判决生效后七日内支付边海平二○一五年六月十三日二○一五年七月三十日的房屋租金六十三万三千零一十四元二角二分；四、边海平于判决生效后七日内向刘峰支付违约金二十万元；五、驳回刘峰的其他诉讼请求；六、驳回边海平的其他反诉请求。
本院审理中，边海平对以下一审查明事实有异议：1、边海平对刘峰提交的电子邮件及公证书没有质证；2、在苏×与刘峰的电话录音中，苏×曾表示要求刘峰赶紧把涉案房屋出租出去，但一审法院遗漏这个事实；3、刘峰在一审表示其收取案外人中企华今财富（北京）资产管理公司（下称中企公司）租金到2015年7月30日，这个事实我不认可，我认为不只收到2015年7月30日。
对边海平提出异议的事实，本院认定如下：1、在一审审理中，2016年6月27日的询问笔录中记载，一审法院曾就电子邮件的问题让边海平一方进行解释，边海平答复为“双方确实进行过协商，对协议履行的时间需购房者实际购买房屋，当时买方及双方也协商过，但未达成一致意见”，故边海平对该电子邮件已经质证，虽此后对刘峰提交的公证书没有进行质证，但该公证书仅为对电子邮件的补充，与电子邮件无异，故一审法院查明此段事实，并无不当，一审程序无明显瑕疵，不构成一审程序违法；2、经查，在苏×与刘峰的电话录音中确有“要求刘峰赶紧把涉案房屋出租出去”的内容，故一审查明事实不全，本院对此予以补充；3、一审审理中，对刘峰主张的其收取案外人租金至2015年7月30日的事实，边海平表示不清楚，故一审对此诉辩称意见记载不全，本院对此予以补充。
双方当事人对一审查明其他事实无异议，本院予以确认。本院审理中，双方均未提交新证据。
另，经本院询问，刘峰未能就其收取中企公司租金至2105年7月30日、中企公司2015年7月30日搬离涉案房屋及已将涉案房屋腾空的事实告知边海平的事实提供相应证据予以证明。边海平就其上诉主张的违约金给付原因陈述为刘峰没有按时交纳租金，故要求刘峰给付违约金1766551.33元。
本院认为：刘峰与边海平签订的《写字楼租赁合同》、《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，因边海平欲将涉案房屋出售给他人，与刘峰协商达成刘峰放弃其对涉案房屋的优先购买权、缓交租金的协议书，亦协商过提前解除双方租赁合同及对刘峰进行补偿事宜，但此后双方并未就解除租赁合同、补偿事宜达成一致意见。虽边海平称其曾让苏×告知刘峰继续交纳租金，继续履行租赁合同，但在刘峰对此不予认可的情况下，边海平并未就此提交充分证据予以证明，故边海平在就租赁合同是否继续履行未对刘峰进行明确告知的情况下，就通知物业公司涉案房屋不租不售，事实上影响了刘峰对外出租涉案房屋，边海平应对双方租赁合同无法继续履行承担主要责任。边海平抗辩不租不售是针对中介公司，并非针对刘峰，缺乏依据，本院不予采信。同时虽刘峰称基于边海平要求，才将中企公司清退，腾空涉案房屋，但在双方是否提前解除租赁合同不确定的情况下，刘峰即开始清退案外人中企公司，缺乏事实依据，故刘峰亦应对双方租赁合同无法继续履行承担次要责任。
关于边海平主张刘峰欠付租金的问题，虽刘峰称收取中企公司租金至2105年7月30日、中企公司2015年7月30日搬离涉案房屋及已将涉案房屋腾空的事实告知边海平，但在边海平对此不予认可的情况下，刘峰在一审及二审审理中均未就此提供相应证据予以证明，故一审法院判决2015年7月30日前的租金由刘峰负担，2015年7月30日之后的租金由边海平自担，缺乏依据，本院难以维持。因2016年1月23日，刘峰才与边海平就涉案房屋进行交接，双方亦同意于此日解除租赁合同，故边海平有权要求刘峰交纳租金至2016年1月23日。关于应支付租金的数额问题，本院依照上述认定的双方对租赁合同无法继续履行的责任比例对边海平主张至2016年1月23日的租金进行分担，并予以判决。
关于刘峰主张的违约金问题，因本院认定边海平对双方租赁无法继续履行承担主要责任，同时考虑到刘峰未就其损失提供证据予以证明，一审判决已经大幅度降低了违约金，故对一审判决确定的违约金标准不再调整。
关于边海平主张的违约金问题，因在本院审理中，边海平就其上诉主张的违约金给付原因陈述为刘峰没有按时交纳租金，故要求刘峰给付违约金1766551.33元，但首先双方曾在《协议书》中约定暂缓交纳租金，其次，边海平未能提交证据证明其在未能将涉案房屋出售后及时向刘峰追缴租金，故现边海平以刘峰未按时交纳租金为由主张违约金，依据不足，本院不予支持。
另，边海平称其对刘峰提交的电子邮件及公证书没有质证的问题，经本院查明，在一审审理中，2016年6月27日的询问笔录中记载，一审法院曾就电子邮件的问题让边海平一方进行解释，边海平答复为“双方确实进行过协商，对协议履行的时间需购房者实际购买房屋，当时买方及双方也协商过，但未达成一致意见”，故边海平对该电子邮件已经质证，虽此后对刘峰提交的公证书没有进行质证，但该公证书仅为对电子邮件的补充，与电子邮件无异，故一审法院查明此段事实，并无不当，一审程序无明显瑕疵，不构成一审程序违法。
综上所述，边海平的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2015）东民初字第18376号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第18376号民事判决第六项；
三、变更北京市东城区人民法院（2015）东民初字第18376号民事判决第三项为：刘峰于本判决生效后七日内支付边海平二○一五年六月十三日至二○一六年一月二十三日的房屋租金九十三万六千七百零五元二角七分；
四、驳回边海平其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22751元，由刘峰负担13609元（已交纳），由边海平负担9142元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费51922元，由边海平负担41974元(已交纳)，由刘峰负担9948元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费40847.10元，由边海平负担37932.10元（已交纳），由刘峰负担2915元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 肖荣远
审判员 刁久豹
审判员 刘苑薇
二〇一六年十一月三十日
书记员 康 飞