北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第08277号
原告北京银泰物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区金融大街25号。
法定代表人朱江，该公司董事长。
委托代理人赵自勇，北京市包诚律师事务所律师。
被告张群时，男，1962年9月12日出生。
原告北京银泰物业管理有限责任公司（以下简称银泰物业公司）与被告张群时物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张莉莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告银泰物业公司的委托代理人赵自勇、被告张群时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银泰物业公司诉称：2013年8月26日，我公司与北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会签订了《北京市晶城秀府小区物业服务合同》，约定由我公司负责晶城秀府小区的物业管理工作。依据北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会、北京金罗马物业管理有限公司（2010年9月1日至2013年8月31日晶城秀府小区物业管理公司）与我公司2013年9月6日签订的《物业管理交接协议》，约定由我公司向欠缴物业费的业主收取物业费。经核实，被告自2010年1月1日至今拖欠物业费共计36533.19元，至今尚未缴纳。依据前述合同和《田清园（晶城秀府）小区业主公约》的约定，拖欠物业费的业主应按照每日万分之五的标准支付滞纳金，被告应支付滞纳金14882.4元。综上，我公司要求被告支付2010年1月1日至2011年12月31日、2014年1月1日至2015年12月31日的物业费共计36522.19元、滞纳金14882.4元，本案诉讼费用由被告承担。
被告张群时辩称：一、原告进驻我所住小区，虽与前任物业公司签订了物业管理交接协议，但该协议未依法通知我，故原告无权向我收取其接管前的物业费。二、原告承接前任物业管理的权利，亦应包含义务。因房屋漏水致我财产受损，当时的物业公司未履行修缮或赔偿责任，对此被告与每家物业公司均进行过沟通，但未果，故原告在收取相应物业费的同时，亦应承接赔偿责任。综上，我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：张群时系北京市丰台区×号房屋所有权人，该房屋建筑面积252.65平方米。原告银泰物业公司为晶城秀府小区提供物业服务。张群时未交纳2010年1月1日至2011年12月31日、2014年1月1日至2015年12月31日的物业费。
2010年1月1日起生效的《田清园（晶城秀府）小区业主公约》第三章第一条第二款约定：物业服务费用应在每年1月1日至3月31日前交纳，如有困难，可与物业公司协商分2次交纳或分多次交纳，对恶意拖欠物业服务费的业主，应承担每天万分之五的滞纳金。
2013年8月26日，北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会（甲方）与银泰物业公司（乙方）签订《北京市晶城秀府小区物业服务合同》，约定：乙方不得私自减免任何业主物业费，如遇特殊情况可提交业主委员会审核后，方可执行；物业服务期限为贰年，自2013年9月1日至2015年8月31日；本物业区域物业服务收费方式为酬金制，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准〔1-9号楼，多层住宅〕2.8元/平方米/月；业主无故拖欠物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。
2013年9月6日，北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会（甲方）与北京金罗马物业管理有限公司（乙方）、银泰物业公司（丙方）签订《物业管理交接协议》，约定：以2013年8月31日24：00为界，此前已收物业费、附属收入的酬金归乙方所有，此前未收的和此后的物业费、附属收入由丙方收取，酬金归丙方所有（不含2010年9月1日前包干制期间的费用）；整体物业管理责任以2013年8月31日乙方整体撤离物业管理区域为分界点。2013年9月6日，北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会、北京金罗马物业管理有限公司、银泰物业公司三方完成全面交接工作。
北京市丰台区晶城秀府小区业主委员会、银泰物业公司委托北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对晶城秀府小区的物业服务费用进行评估。2014年12月23日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司作出编号为GD-P【2014】第FC-029号《物业服务费用评估报告摘要》，结论为：晶城秀府项目在评估基准日2014年12月23日的住宅物业服务费用（三级标准）总价为￥4128446.58元∕年；商业物业服务费用（三级标准）总价为￥235058.28元∕年；住宅物业服务费用（四级标准）总价为￥4653159.65元∕年；商业物业服务费用（四级标准）总价为￥254624.23元∕年；其物业服务费用收费标准测算如下，住宅（三级标准）3.65元∕㎡·月，商业（三级标准）5.12元∕㎡·月，住宅（四级标准）4.11元∕㎡·月，商业（四级标准）5.54元∕㎡·月。
2014年12月26日，北京市丰台区晶城秀府小区业主委员会向银泰物业公司发出《关于上调物业费标准及物业服务标准的告知函》，写明：晶城秀府业主委员会根据《关于晶城秀府小区上调物业费业主大会决议》、北京金泊顿物业服务评估监理有限公司的评估结果，考虑到物业服务四级服务标准上调物业费较高，经业主委员会决定，新物业服务标准于2015年1月1日起按《住宅物业服务三级标准》执行；新物业费标准1-9号楼（板楼住宅）物业费由原2.8元∕㎡·月上调至3.65元∕㎡·月，11-12号楼（塔楼住宅）物业费由原2.6元∕㎡·月上调至3.5元∕㎡·月，商业物业费5.12元∕㎡·月；截止到2014年12月31日已预交2015年物业费的业主按原物业费标准缴纳（仅限一年物业费），截止到2015年1月31日交纳2015年全年物业费的业主（仅限一年物业费），上调部分的物业费优惠50%（即优惠后1-9号楼住宅按3.23元∕㎡·月，11、12号楼住宅按3.05元∕㎡·月收取），于2015年2月1日起不再实行优惠，恢复新物业费标准。
2014年12月26日，银泰物业公司向北京市丰台区晶城秀府小区业主委员会发出《关于上调物业费标准及物业服务标准的回函》，写明：我司于2014年12月26日收到《关于上调物业费标准及物业服务标准的告知函》，同意函中提到的一切事宜，我们将严格按照要求调整工作部署，并于2014年12月26日向全体业主粘贴《关于执行新物业服务标准、新物业费的通知》。
上述事实，有田清园（晶城秀府）小区业主公约、北京市晶城秀府小区物业服务合同、物业管理交接协议、物业服务费用评估报告摘要、关于上调物业费标准及物业服务标准的告知函、关于上调物业费标准及物业服务标准的回函以及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，首先，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。北京市丰台区晶城秀府小区业主委员会与银泰物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反有关规定，该协议合法有效。张群时作为晶城秀府小区业主，受到该物业服务合同的约束。其次，根据北京市丰台区晶城秀府小区业主委员会与北京金罗马物业管理有限公司、银泰物业公司签订的物业管理交接协议，北京金罗马物业管理有限公司将撤离前未收取的物业费作为债权让与给银泰物业公司，银泰物业公司受让该债权，并在北京金罗马物业管理有限公司撤离后，为晶城秀府小区提供物业服务。北京市丰台区晶城秀府小区业主委员会作为业主大会的执行机构，参与物业管理交接协议的制定并在该协议上加盖公章，应当视为该债权让与行为已通知债务人。再次，根据物业管理交接协议，北京金罗马物业管理有限公司对银泰物业公司的让与的债权不包含2010年9月1日前包干制期间的费用。最后，关于北京市丰台区晶城秀府小区上调物业费，系经业主大会决议，银泰物业公司作为物业服务企业，张群时作为晶城秀府小区业主，均受到新物业费标准及物业服务标准的约束。综上，对银泰物业公司要求张群时支付2010年1月1日至2010年8月31日物业费的诉讼请求，本院不予支持，对银泰物业公司要求张群时支付2010年9月1日至2011年12月31日、2014年1月1日至2015年12月31日物业费的诉讼请求，本院予以支持。因张群时并非恶意或无故拖欠物业费，故对银泰物业公司要求张群时支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于张群时答辩所称的房屋漏水问题，不构成其拒绝交纳物业费的合法事由，可以另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告张群时于本判决生效后十日内给付原告北京银泰物业管理有限责任公司二○一○年九月一日至二○一一年十二月三十一日、二○一四年一月一日至二○一五年十二月三十一日的物业费三万零八百七十三元八角三分；
二、驳回原告北京银泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百四十三元，由原告北京银泰物业管理有限责任公司负担二百一十七元（已交纳），由被告张群时负担三百二十六元（原告北京银泰物业管理有限责任公司已预交，被告张群时于本判决生效后十日内给付原告北京银泰物业管理有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 张莉莉
二〇一五年六月四日
书 记 员 杨舒淇