北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第18100号
原告范明娟，女，1952年2月8日出生。
原告沈志锋，男，1978年11月6日出生，上海市京元房地产开发有限公司董事长。
上述二原告委托代理人彭喜根，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
上述二原告委托代理人金哲君，上海君赛律师事务所律师。
被告北京市新兴房地产开发总公司，住所地北京市东城区安德里北街21号。
法定代表人李宗芳，经理。
委托代理人杨燚，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人刘徒南，北京市天元律师事务所律师。
原告范明娟、沈志锋诉被告北京市新兴房地产开发总公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告范明娟、沈志锋委托代理人彭喜根、金哲君，被告北京市新兴房地产开发总公司委托代理人杨燚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告范明娟、沈志锋诉称：原告范明娟与沈伯刚（2011年9月死亡）系夫妻关系，原告沈志锋系二人之子。2004年3月25日，沈伯刚与被告签订《购房协议》，约定沈伯刚以850万元的价格购买本市西城区和平门危改小区四合院一幢，面积650平方米。合同第六条违约责任：被告未能按照本协议规定及时交付房屋，由被告向原告交付已付房款每日万分之五的赔偿金。如果逾期超过60日，从第60日起，则被告向原告支付已付房款每日万分之十的赔偿金。双方因《购房协议》是否解除产生分歧，故二原告曾诉至法院，要求被告交付房屋。北京市东城区人民法院于2015年2月6日作出判决，判令被告交付房屋。被告不服判决，上诉于北京市第二中级人民法院。该院经审理，于2015年7月20日作出判决，驳回上诉，维持原判。根据该案查明事实及被告陈述，2006年5月26日，被告已经获得《竣工验收备案表》，房屋交付条件已具备，被告逾期交房的违约时间应从2006年5月26日开始计算，当时已付房款是600万元，故应按照万分之五（60日内）及万分之十（60日外）的标准支付逾期交房违约金。因违约金约定的标准过高，原告自愿调低违约金标准，按照同期银行贷款利率的四倍计算。另被告将房屋对外出租，收取房租240万元，应返还原告。故二原告诉至法院，请求判令：1、被告支付自2006年5月26日至2015年9月30日的逾期交房违约金1296万元；2、被告向二原告返还自2014年1月1日至2015年12月31日期间房租240万元。诉讼费由被告承担。
被告北京市新兴房地产开发总公司辩称：案外人杨海雯在此前诉讼中虽将其在购房协议中的权利转让给二原告，但不代表违约金和房租的费用就归二原告享有，故应追加杨海雯作为案件当事人。本案起诉之前，原、被告双方之间存在争议，争议期间，无法确定双方的违约责任问题。在经过法院一审、二审，于2015年7月20日作出判决后才确认双方之间的争议判定。因此，在此之前的时间段，不属于违约的期限范围。到目前，二原告并没有支付合同约定的250万元购房款。因此，被告无法交付房屋。二原告违约在先，被告不存在违约情况。故二原告主张违约金没有事实依据，且主张违约金过高，二原告不存在实际损失。故不同意二原告的诉讼请求。
经审理查明：范明娟与沈伯刚（2011年9月死亡）系夫妻关系，沈志锋系二人之子。
2004年3月25日，案外人沈伯刚、杨海雯（YANG
NANCYWEN，以下简称杨海雯）（买受人，乙方）与新兴公司（出卖方，甲方）签订《购房协议》。该协议约定，甲方同意将其在西城区和平门危改小区四合院（以双方盖章认定的建筑图纸为准，以下简称涉诉房屋）出售给乙方，总建筑面积暂定为650平方米，最终面积以西城区国土资源和房屋管理局测绘所实际测绘面积为准；如不超过±2%,则以650平方米计价；如超过±2%，则按实际测绘面积结算房款（超出±2%部分），计算公式为850±[单价×（＞或﹤±2%部分）]。房屋出售总价为850万元人民币，不含土地使用权出让金。乙方自签署协议后15日内向甲方支付300万元，自房屋结构达到正负零阶段再支付甲方100万元，并自涉诉房屋结构完成时再向甲方支付200万元；乙方自甲方完成涉诉房屋交屋标准后再向甲方支付250万元（甲方应在每期支付房款时书面通知乙方，并经乙方验收签字，乙方在验收签字后7日内付款）。房屋总工期为210天，开工日期为首期付款后90天之内，结构到顶日期为正式开工日起120天，竣工日期为开工日起210天，交房期为竣工验收后30天。甲方未能按照协议规定及时交付房屋，则甲方向乙方支付已付房款每日万分之五的赔偿金；如果逾期超过60日，从第六十一日起，则甲方向乙方支付已付房款每日万分之十的赔偿金，并按协议上述有关甲方原因导致协议解除或无法履行的约定执行，则甲方应在协议解除后七日内赔偿乙方违约金200万元。该《购房协议》由杨海雯之父杨宝璋代杨海雯签署。
《购房协议》签订后，沈伯刚、杨海雯按协议约定时间分别于2004年4月、2005年8月、2006年1月共计给付新兴公司购房款600万元。2006年5月26日，涉诉房屋的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位签署《竣工验收意见表》，同意涉诉工程竣工验收。2006年6月7日，涉诉房屋的《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》经北京市西城区建设委员会备案。
2012年12月，新兴公司取得涉诉房屋的所有权证。涉诉房屋坐落地址为北京市西城区新壁街××号，建筑面积为638.35平方米，规划用途为居住用房、地下库房、地下排练厅及附属用房（该所有权证同时还包含北京市西城区新壁街×号房屋）。
另查，2012年12月25日，新兴公司与第三人苗连生签订《房屋租赁合同》，新兴公司将涉诉房屋出租给苗连生作为办公使用，租赁期限为2013年1月1日起至2017年12月31日止，年租金总额为120万元；在合同生效之日起，苗连生须向新兴公司交纳30万元租赁保证金。在租赁期限内，新兴公司有权出售所属房屋，但新兴公司应于出售前一个月通知苗连生；在同等条件下，苗连生有优先购买权。合同签订后，苗连生于2013年1月给付新兴公司租赁保证金30万元及2013年的房屋租金90万元。苗连生使用涉诉房屋后，对涉诉房屋进行了一定的装修。
2013年12月23日，新兴公司与苗连生签订《备忘录》，鉴于苗连生对涉诉房屋进行了精装修且费用较高，新兴公司同意在《房屋租赁合同》到期后，苗连生优先续约，续约期租金标准第一年为180万元/年，自第二年起，每年在上一年租金的基础上递增5%，依次类推，租期五年。之后，苗连生分别于2013年12月、2014年12月向新兴公司支付2014年、2015年房屋租金各120万元。
2014年1月26日，范明娟、沈志锋、杨海雯起诉北京市新兴房地产开发总公司，请求判令新兴公司交付涉诉房屋，并将涉诉房屋所有权登记至范明娟、沈志锋、杨海雯名下。该案中，北京市新兴房地产开发总公司提出反诉，请求确认《购房协议》已于2011年6月28日解除。诉讼期间，范明娟、沈志锋与杨海雯达成协议，杨海雯将其在《购房协议》中所享有的权利转让给范明娟、沈志锋，以范明娟、沈志锋的名义主张权利，但杨海雯仍承担《购房协议》中所约定的义务。同时，范明娟、沈志锋与杨海雯亦变更其诉讼请求，请求判令新兴公司向范明娟、沈志锋交付涉诉房屋，并将涉诉房屋所有权转移登记至范明娟、沈志锋名下。本院经审理，认定沈伯刚去世后，其继承人有权继承沈伯刚在《购房协议》中享有的权利与承担的义务。新兴公司并未提供相关证据证明其曾通知沈伯刚、杨海雯支付剩余250万元，故该二人对未支付剩余购房款并不存在过错，不应当承担逾期付款的违约责任。2015年2月6日，本院作出（2014）东民初字第02293号民事判决书，判决：一、原告范明娟、沈志锋、杨海雯于本判决生效后七日内给付被告北京市新兴房地产开发总公司剩余购房款人民币250万元；二、被告北京市新兴房地产开发总公司于本判决生效后七日内将北京市西城区新壁街××号房屋交付原告范明娟、沈志锋；三、被告北京市新兴房地产开发总公司于本判决生效后六个月内协助原告范明娟、沈志锋、杨海雯办理北京市西城区新壁街××号房屋所有权转移登记手续，将该房屋所有权登记至原告范明娟、沈志锋名下，办理所有权转移登记手续所需要缴纳的土地出让金及相关税费等费用，由原告范明娟、沈志锋、杨海雯负担；四、驳回原告范明娟、沈志锋、杨海雯的其他诉讼请求。北京市新兴房地产开发总公司不服判决，提起上诉。2015年7月20日，北京市第二中级人民法院作出(2015)二中民终字第04613号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
庭审中，二原告主张经过双方之间房屋买卖合同纠纷的二审生效文书，已经确定了合同的效力，驳回了被告的解除请求。被告应于2006年5月26日具备竣工条件日交付房屋，并向二原告交付两年房租。对此，被告主张按照双方之间房屋买卖合同纠纷的二审生效文书履行，在此之前双方存在争议，无法确定违约。二原告向法院提交400万元案款，不代表向被告履行。依照同时履行抗辩，也不需要向二原告办理交接和过户手续，在此之前，房屋由被告所有，房租应该由被告收取。
经询，二原告在合同约定交付房屋的期限届满后，口头向被告询问过房屋情况，没有相关书面证据。对此，被告称，被告要求和原告进行房屋交接，但原告不同意。原、被告确认2016年全年的房屋租金已由二原告收取。
上述事实，有（2014）东民初字第02293号民事判决书，(2015)二中民终字第04613号民事判决书及当事人的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。根据已查明的事实，沈伯刚、杨海雯（买受人，乙方）与新兴公司（出卖方，甲方）签订的《购房协议》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。案外人杨海雯在诉讼中向范明娟、沈志锋转让其在《购房协议》中所享有的权利，生效判决亦确认涉诉房屋的所有权转移登记并交付给二原告，故二原告依据《购房协议》进行诉讼并无不当。依照《购房协议》约定，交房期为竣工验收后30天，即被告应最迟于2006年6月25日进行房屋交付。现被告未能在约定期限内进行房屋交付，并将房屋出租，应视为违约。生效判决已经确认被告新兴公司并未提供证据证明其通知二人付款，二原告不存在过错，被告不具备单方解除权。故被告主张因二原告尚未给付余款，且双方对合同是否解除存在争议，故应在争议解决后继续履行的抗辩意见不能阻却被告构成违约的事实，本院对此不予采信。被告主张违约金过高，本院将依据二原告的实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情确定。关于房屋租金一节，根据生效判决，被告应当于2016年1月20日前为二原告办理产权转移登记。因房屋转移登记之前，涉诉房屋仍在被告名下，被告收取涉诉房屋转移登记之前期间的租金收益并不违反法律规定。现二原告主张被告向其支付2014年、2015年全年的租金，欠缺法律依据，故二原告关于要求被告交付此期间房租的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京市新兴房地产开发总公司于本判决生效后七日内给付原告范明娟、沈志锋逾期交房违约金六百万元；
二、驳回原告范明娟、沈志锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费113960元，由范明娟、沈志锋负担50000元（已交纳），北京市新兴房地产开发总公司负担63960元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
代理审判员
黄琼蕙
人民陪审员
王丽
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 关雅晴