湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终277号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉尚善房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路628号B栋11层7号。
法定代表人：张联涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：阎斌，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北玉立海润置业有限公司，住所地通城县隽水镇玉立大道218号（玉立花园）。
法定代表人：杜旺华，该公司经理。
委托诉讼代理人：王锋，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：黎少云，湖北泰元律师事务所律师。
上诉人武汉尚善房地产经纪有限公司（以下简称尚善经纪公司）与被上诉人湖北玉立海润置业有限公司（以下简称海润置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，通城县人民法院于2015年3月24日作出(2014)鄂通城民初字第01049号民事判决，当事人双方均向本院提起上诉，本院于2016年5月27日作出（2015）鄂咸宁中民终字第485号民事裁定书，裁定发回通城县人民法院重审。通城县人民法院对本案重审后，于2016年12月19日作出（2016）鄂1222民初958号民事判决。尚善经纪公司仍不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
尚善经纪公司上诉请求：撤销一审判决，改判海润置业公司向其支付销售佣金111762元、溢价分成金273972元、没收客户的违约金4万元、售楼人员底薪3979元、违约金10万元，共计529713元。事实和理由：1.双方签订的《房地产营销代理合同》约定了销售佣金比例，该约定属附条件的民事行为，由于被上诉人没有按约定支付销售佣金、售楼人员底薪、溢价分成金，视为提前解除了合同，构成违约，使上诉人的销售无法达到7‰的提成比例，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，应认定销售佣金提成比例为7‰，被上诉人应付销售佣金为42289630元×7‰－184209元（已支付）=111762元。2.一审未判决被上诉人按比例支付溢价分成金错误。一是1号楼为一期工程，其报批、报建手续未办理并不改变合同约定的销售内容,根据被上诉人签字确认的《1＃、2＃、3＃、4＃住宅销售底价》，没有将1号楼排除在一期工程之外，被上诉人对外广告宣传均将1号楼定为一期工程，该住宅销售底价是计算溢价分成金的依据；二是在合同履行过程中，均是以住宅销售底价表约定的单套价作为认购及销售价格的依据，对此被上诉人从未提出异议，亦未提出重新协商确定销售底价。合同约定的销售均价每平方米2800元是制订住宅销售底价表的依据，单套销售底价是计算溢价分成金的依据，按约定溢价分成金与销售佣金按月结算；三是一审否认了被上诉人的代表人黎时才签字的法律效力没有依据，《房地产营销代理合同》约定黎时才为被上诉人指定的项目负责人，黎时才签字确认的住宅销售底价表应作为认定事实的依据。3.一审没有认定被上诉人违约并判决支付违约金错误,一审认定了被上诉人没有按约支付销售佣金、溢价分成金的事实，应依合同约定视为被上诉人提前解除合同，上诉人有权停止销售及撤走人员，被上诉人构成违约，应承担违约金10万元，一审以“双方均有过错”为由认定被上诉人不构成违约错误。4.被上诉人收取了8万元客户定金，且收取定金的时间是2013年至2014年5月间，目前已过诉讼时效，依合同约定定金应五五分成，一审没有支持定金分成错误。
海润置业公司辩称，1.被上诉人没有支付溢价分成金的义务，2013年底至2014年初，上诉人将1号楼纳入可售房源中计算溢价金，被上诉人认为1号楼为二期工程，尚未办理相关规划、审批手续，不应列为一期工程的可售房源，同时做出两点表示，一是二期工程（含1号楼）开工后交由上诉人销售；二是对合同的不同理解，安排人员与上诉人协商，但上诉人在向被上诉人发出律师函后，未经被上诉人同意，撤走了工作人员并带走客户资料，单方中止合同。2.因收取客户的定金涉及案外人,在没有确定是否应收取前,不应进行分配。3.被上诉人没有违约行为，上诉人撤走人员构成违约。请求驳回上诉，维持原判。
尚善经纪公司向一审法院起诉请求：1、判决海润置业公司支付其销售佣金111762元(除已支付销售佣金184209元外)、溢价分成金281064元、客户违约没收定金40000元、售楼人员底薪3979元(2014年8月份)，共计436805元；2、判决海润置业公司支付违约金10万元。
海润置业公司向一审法院反诉请求：1、判决驳回尚善经纪公司的诉讼请求；2、判决尚善经纪公司支付违约金10万元；3、判决尚善经纪公司返还所有的客户资料和其他相关资料，并赔偿名誉损失费10万元。
一审法院认定的事实：2012年11月15日，尚善经纪公司与海润置业公司签订《房地产营销代理合同》，合同约定甲方（海润置业公司）委托乙方（尚善经纪公司）独家代理销售甲方开发的房地产项目一事，达成如下协议：一、甲方委托乙方代理销售的项目概况：项目名称：海润.玉秀苑，坐落位置：湖北玉立集团南门老厂区，总建筑面积约6万平方米。二、销售任务及代理权限：（一）销售任务：1.双方约定，本项目分二期开发，销售任务按开发周期分期确定，乙方在本项目首栋楼盘封顶之日起18个月内完成第一期总销售量（即可售房源）的85％，其第一期销售任务即告完成。2、本项目六号楼为还建楼，不作为本合同组成部分。3.乙方完成销售任务后，剩余房屋及第二期的销售工作可由其继续完成，甲方依照本合同约定的标准支付报酬。（三）工作形式：1.甲方指定黎时才为项目负责人，乙方指定卢金桓为项目负责人，甲乙双方项目负责人负责双方文件签字和传达工作。……三、报酬及支付方式：（一）佣金支付比例：1.乙方按规定时间完成第一期总销售量的85％按照7‰计提，超过销售量85％以上的部分按照8‰的比例支付给乙方佣金；在规定时间内未完成85％视为未完成销售任务，超过销售量的50％未达到85％按照6‰计算，未达到销售量的50％的按照5‰计算；……。（二）溢价分成金提取比例：1.乙方完成合同销售价格高于销售底价的部分为溢价，溢价部分按照甲方提取80％、乙方提取20％的比例提取溢价分成金。溢价分成金与每月的佣金一并结算。乙方单套物业的溢价分成金计算方式为：（单套合同成交金额－单套底价总额）×20%。单套底价总额的计算方式为：销售底价单价×合同约定面积。2.甲乙双方商定，住宅均价第一销售年度（2012年11月至2013年11月）定为2800元／平方米，今后根据市场行情，甲、乙双方在每年度的11月中旬协商一次销售均价，并以书面形式确认。乙方根据以上均价，在开盘两个月之前参考单套物业的用途、位置、楼层、朝向等编制出单套物业的底价单价表，由甲方签字认同，作为双方计算溢价分成金的依据。……。（三）违约金和定金的分成：因客户违约没收的定金或获得的违约金，由甲乙双方五五分成，与当月佣金一并结算，如确需返还的，由甲乙双方协商书面同意。（四）支付方式：1.甲方在与买受人签订《商品房买卖合同》并由买受人支付首期房款后，视为乙方对该房屋的销售工作完成，即有权获得本合同所规定的佣金和溢价分成金；2.乙方每月佣金及溢价分成金的结算方式为：甲方应在每月10日前将上月佣金和溢价分成金按照客户实际到款金额（含按揭）支付给乙方。乙方佣金比例按相应阶段提取，销售量未达到50％按5‰计提，销售量50％-85％按6‰计提，并将按5‰计提的部分一次性补齐到6‰，销售任务达到85％，佣金计提一次性补齐到7‰。溢价分成金与每月的佣金一并结算。……乙方在项目结束时一次性开具税票。……。5.非乙方原因，甲方未按合同约定向乙方支付销售佣金、售楼部人员底薪和溢价分成金，逾期一月以上的，乙方有权停止销售工作，累计二个月未足额支付佣金、售楼人员底薪及溢价分成的，视为甲方提前解除合同。（五）甲方负责一名销售主管每月1800元的底薪和售楼员每人每月1200元底薪，于每月10日前将上月售楼部人员底薪按照实际在岗人数足额支付给乙方。此笔费用单独支付，不作为佣金或溢价分成金的组成部分，且不作为乙方应缴费的组成部分。……。六、任何一方单方提前解除合同，向对方支付10万元的违约金。
合同签订后，尚善经纪公司于2013年1月派出销售人员到海润置业公司从事销售前期准备工作，同年2月15日，尚善经纪公司制订了1、2、3、4号楼底价销售表，经海润置业公司指定项目负责人黎时才签字确认：1号楼总面积14651.28平方米，底价总价42765256元，共31层（5-31层）108套；2号楼总面积11235.92平方米，底价总价31345296元，共82套；3号楼总面积16267.96平方米，其中1单元、2单元面积各8133.98平方米，底价总价44554492元，其中1单元、2单元各60套；4号楼总面积9352.65平方米，底价总价25560803元，共68套。经过计算，1、2、3、4号楼总面积51507.81平方米，底价总价144225847元，住宅均价2800.08元／平方米，共378套；2、3、4号楼总面积36856.53平方米，底价总价101460591元，住宅均价2752.85元／平方米，共270套。
后海润置业公司一边组织施工建设，一边补办建房、预售商品房等相关手续，2013年11月18日办理了国有土地使用权证[隽国用（2013）第000337号]，2013年1月13日办理了建设用地规划许可证[鄂规用地42122201300062号]，2013年6月14日办理了建设工程规划许可证[建字2013015号]，2013年8月16日办理了建设工程施工许可证[编号42232401308160101]，工程名称：海润.玉秀苑2、3、4号楼，2013年11月18日领取了商品房预售许可证[鄂隽房预字（2013）011号]。2013年11月24日尚善经纪公司开盘销售商品房，2014年5月1日4号楼主体封顶，2014年5月31日3号楼主体封顶，2014年6月11日2号楼主体封顶。尚善经纪公司在撤离其设立在海润置业公司的销售点之前，海润置业公司有可售房源2、3、4号楼共270套，但1号楼至今尚未办理国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，也未开工建设。
从2013年11月至2014年8月止，尚善经纪公司陆续代理销售海润置业公司的2、3、4号楼共计118套，已销售面积15219.79平方米，销售总额42281630元。另代理海润置业公司与5名职工签订了内部认购协议书共5份，其中李乔乔交定金1万元，王星辰交定金2万元，胡霞交定金2万元，陈三琪交定金2万元，万仲永交定金1万元，共计8万元。海润置业公司已向尚善经纪公司支付281876元，其中佣金184209元，售楼人员底薪97667元。
尚善经纪公司根据销售情况及2013年2月15日1、2、3、4号楼底价销售表，向海润置业公司提供海润.玉秀苑2013年11月份佣金结算表一份、海润.玉秀苑2013年12月份佣金及溢价分成金结算表一份、海润.玉秀苑2014年1-7月份统计报表各1份。在履行合同过程中，因合同约定不清楚，双方对合同第一期工程是否包括1号楼在内理解发生分歧，致使结算销售佣金、溢价分成金、客户违约没收的定金等方面存在争议，尚善经纪公司认为合同第一期包括1、2、3、4号楼，海润置业公司认为合同第一期只包括2、3、4号楼，不包括1号楼，1号楼是合同计划中的第二期工程。
2014年8月21日，尚善经纪公司向海润置业公司邮寄律师函告如下：1、根据《房地产营销代理合同》“贵司累计两个月未足额支付溢价分成金的，视为贵司提前解除合同”的约定，基于贵司未按约支付溢价分成金的事实，贵司已单方提前解除《房地产营销代理合同》，尚善经纪公司将在8月27日撤场。2、请贵司收到本函后当日（最迟第二日）派专人与尚善经纪公司办理《房地产营销代理合同》交接事宜，尚善经纪公司将全部合同移交给贵司，若贵司不派人接收，由此产生的一切后果由贵司自行承担。3、请贵司在收到本函后三日内向尚善经纪公司结清全部应付款项，向尚善经纪公司支付售楼人员底薪、佣金、溢价分成金、没收的客户定金（一半）合计507680元。请贵司严格履行上述函告，逾期，本律师将在尚善经纪公司的授权下采取法律途径维权。请贵司慎重考虑，避免采取法律途径解决给贵司带来的经营影响、经济损失及其他诉讼等费用的承担。2014年8月27日，尚善经纪公司在海润置业公司无人到场的情况下，自动退场。2014年9月3日，尚善经纪公司提起诉讼。
一审法院认为，尚善经纪公司与海润置业公司签订的《房地产营销代理合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。第一，根据合同中第二条第一项约定的第一期总销售量（即可售房源），一般情况下可以理解为在签订或者履行合同时，已经或者报批、筹建、在建商品房房源，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的有关商品房预售强制性规定，本案中海润置业公司有可售房源2、3、4号楼共270套，1号楼至今尚未办理土地使用权证、规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证和未开工建设情况下，只能认定合同第一期总销售量（即可售房源）不包括1号楼，只包括2、3、4号楼。按照2013年2月15日尚善经纪公司制作的1、2、3、4号楼住宅销售底价表，除1号楼外，2、3、4号楼住宅均价2752.85元／平方米，明显低于合同第三（二）-2条内容约定的住宅均价2800元／平方米。同时，根据合同第三（二）-2条内容约定:乙方根据以上均价，在开盘两个月之前参考单套物业的用途、位置、楼层、朝向等编制出单套物业的底价单价表，由甲方签字认同，作为双方计算溢价分成金的依据。说明双方为了以后根据销售时通城县房地产销售市场行情、情势制定相应销售价格，如2013年11月24日开盘销售商品房，按照合同约定应大约于2013年9月24日前编制出单套物业的底价单价表，由甲方签字认同，而2013年2月15日尚善经纪公司制作的1、2、3、4号楼住宅销售底价表，时间上与合同约定不符、相距太远，这与房地产销售市场行情、情势、习惯不符。第二，根据合同第二（三）-1条内容约定，海润置业公司指定项目负责人黎时才负责双方文件签字和传达工作，可理解认定为一般双方之间来往文件传达。黎时才在尚善经纪公司制作的1、2、3、4号楼住宅销售底价表签字，变更了合同中价格方面主要条款，因海润置业公司未明确授权黎时才有变更合同权利，事后又未经海润置业公司追认，故黎时才在该1、2、3、4号楼住宅销售底价表签字，超出其代理权限，不发生法律效力。
综上，尚善经纪公司撤场前，海润置业公司有可售房源270套，尚善经纪公司销售118套，销售总额42281630元，占可售房源不到50％（118÷270＝43.7％），根据合同第二（三）-1条内容约定，应按5‰计付销售佣金211408.1元（销售总额42281630元×5‰），已支付184209元，下欠销售佣金27199.1元。因尚善经纪公司制作的2、3、4号楼住宅销售底价表，海润置业公司不予认可，根据合同第三（二）-1条内容约定，根本无法结算单套物业的溢价分成金，故尚善经纪公司请求支付溢价分成金，不予支持。至于客户所交定金，属5名内部认购人（李乔乔交定金1万元，王星辰交定金2万元，胡霞交定金2万元，陈三琪交定金2万元，万仲永交定金1万元，共8万元）与海润置业公司之间的合同违约行为，与本案不属同一法律关系，尚善经纪公司未将5名内部认购人列为本案第三人，而双方共同处理该定金8万元，完全剥夺了案外人诉讼权利和民事权利，不符合法律规定，不予支持。尚善经纪公司撤场时，除已支付售楼人员底薪97667元外，因未到当月工资发放时间，海润置业公司应支付售楼人员撤场当月底薪3979元。尚善经纪公司在销售佣金、溢价分成金、客户违约没收的定金存在争议的情况下，没有采取协商方式，在海润置业公司没有派员到场办理交接手续的情况下自动撤场，其行为有违商业道德信誉。海润置业公司因管理不善，收到律师函件后未能及时答复，造成售房客户和尚善经纪公司误解，也应负一定的责任。双方诉请对方支付违约金10万元，因在合同履行过程中，双方均有过错，不是任何一方单方提前解除合同，根据合同第六条约定，对双方的诉讼请求均不予支持。海润置业公司反诉请求尚善经纪公司返还其所有的客户资料和其他相关资料，因没有提供证据证明，不予支持。海润置业公司请求尚善经纪公司赔偿其名誉损失费10万元，因其损失无计算依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、湖北玉立海润置业有限公司支付下欠武汉尚善房地产经纪有限公司销售佣金27199.1元、售楼人员底薪3979元，共计31178.1元，于判决发生法律效力后三日内履行。二、驳回武汉尚善房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。三、驳回湖北玉立海润置业有限公司的诉讼请求。案件受理费550元，由湖北玉立海润置业有限公司负担。
二审期间，当事人没有提交新的证据。二审经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
同时查明，4号住宅销售底价表中注明：原3、4号楼合并为3号楼，则原6号楼更改为5号楼，现5号楼为还建成住宅，依合同约定不作为合同的组成范围。由海润置业公司指定的项目负责人黎时才签字确认。
本院认为，2012年11月15日尚善经纪公司与海润置业公司签订的《房地产营销代理合同》约定，由尚善经纪公司代理海润置业公司对开发的海润.玉秀苑小区房屋进行销售，双方争议的是代理销售中产生的佣金、溢价分成金等如何计算和支付的问题，依据《最高人民法院民事案件案由规定》相关条款，本案案由应确定为“商品房委托代理销售合同纠纷”。
海润置业公司将其开发建设的海润·玉秀苑小区委托尚善经纪公司独家代理销售，双方签订的《房地产营销代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，属合法有效合同，对双方均具有约束力，双方应严格依约履行。合同明确该小区总建筑面约6万平方米，该项目分为二期开发。合同约定尚善经纪公司销售任务是一期开发项目，合同对如何支付销售佣金、溢价分成金、销售人员底薪、没收违约金的分成及违约责任等进行了约定。尚善经纪公司依照合同约定于2013年2月份编制了1、2、3、4号楼住宅销售底价表,在4号楼住宅销售底价表中，对销售楼号作了变更，将原3、4号楼合并为3号楼，6号楼更改为5号楼。该住宅销售底价表是依合同约定满足了一期销售均价2800元/平方米条件下，确定了每一单套住宅销售底价，并得到了海润置业公司指定的该项目负责人签字确认，属合同附件部分，与代理合同有同等效力。海润置业公司2013年11月18日领取了商品房预售许可证,尚善经纪公司自2013年11月份依据住宅销售底价表开始进行销售，每月将销售情况报海润置业公司审核确认，但在销售过程中，海润置业公司没有按约向尚善经纪公司支付溢价分成金。海润置业公司认为合同及代理权限项第二条销售任务项第一条“本项目分二期开发，销售任务按照开发周期分期确定，乙方（尚善经纪公司）在本项目首栋楼盘封顶之日起十八个月内完成第一期总销售量（即可售房源）的85%，其第一期销售任务即告完成。”和合同第三条报酬及支付方式中，溢价分成金提取比例项第二条“住宅均价第一销售年度（2012年11月至2013年11月）定为2800元/平方米，今后根据市场行情双方在每年度的11月中旬协商一次销售均价，并以书面形式确定。乙方依据以上均价，在开盘二个月之前参考单套物业的用途、位置、楼层、朝向等编制出单套物业底价单价表，由甲方签字认同，作为双方计算溢价分成金的依据”的约定，应理解为：销售房源只能在可售房源的范围内，第一期的销售任务不含有1号楼的销售，因1号楼没有报批建设，不属可售房源，住宅销售底价表虽然包括1号楼在内，但1号楼为二期工程，不符合合同约定的可售房源，而2、3、4号楼销售均价没有超过合同约定的销售均价2800元/平方米，故不应当支付溢价分成金。尚善经纪公司则认为海润置业公司的项目一期工程包含有1号楼，海润置业公司是一边组织施工建设一边补办建房、预售商品房许可证等手续，1号楼虽未报建，并不改变双方合同约定的销售内容，除非双方在合同中对此作出特别约定或者补充约定。住宅销售底价表的尾部明确注明“原3、4号楼合并为3号楼，则原6号楼更改为5号楼，现5号楼为还建楼，依合同约定不作为合同的组成范围”，并未排除1号楼。海润置业公司对外树立的施工现场平面图、公示牌及广告宣传中1、2、3、4、5号楼为一期工程，二期工程位于其他位置，故应认定1、2、3、4号楼住宅销售底价表为结算依据，海润置业公司应给付溢价分成金。本院认为，合同当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定作出合理解释，结合双方签订的《房地产营销代理合同》，对销售内容约定较为明确具体，海润置业公司开发建设的1、2、3、4、5号楼为一期工程，均在销售范围内（5号楼为还建房除外），对不属本合同组成部分的6号楼（后变更为5号楼）作出了明确约定，对其中“商业物业、车库（储藏间）不计入本合同销售任务”亦作出了约定，约定“沿河商业群楼销售只按5‰计提佣金，不计算销售溢价，也不列入计算销售均价”，即合同对不计销售任务、不计销售溢价的部分均作出具体约定，1号楼是否为二期工程对结算有重大影响，没有作出约定，不符合常理。且海润置业公司的项目规划图、对外公示牌、广告宣传中均将1、2、3、4、5号楼列为一期工程，海润置业公司并未提供证据证明1号楼为二期工程。同时，尚善经纪公司在开盘二个月前依约定均价每平方米2800元编制的住宅销售底价表，将1号楼列入一期销售也得到了海润置业公司的签字确认，且销售依据为住宅销售底价表约定的单套底价，故应认定1号楼为第一期工程。合同第一条虽约定项目分二期开发，销售任务按开发周期分期确认，但是否为第二期开发的房屋不能以是否已经建设作为评判标准，对“可售房源”的理解不能单指已建造的房屋，因在制订住宅销售底价表时所有房屋均在报建过程中，并无房源可售，海润置业公司的解释与事实不符。因住宅销售底价表是综合一期工程所有住宅楼盘底价而制定，若海润置业公司认为在开盘销售时制定的底价过低，依约可随市场行情变化而协商调整，但不能违背约定将其中1号楼分裂开来，要求2、3、4号楼须满足均价为2800元/平方米的条件才支付溢价分成金。海润置业公司认为1号楼不是可售房源，不应与2、3、4号楼一并计算均价没有事实依据。满足均价为2800元/平方米是编制单套住宅销售底价表的依据，住宅销售底价表为双方结算溢价分成金的依据，海润置业公司应当按住宅销售底价表，结合销售情况支付溢价分成金，尚善经纪公司上诉提出要求海润置业公司支付溢价分成金的上诉理由成立，应予以支持。尚善经纪公司已销售房屋118套，销售总价款为42281630元，单套底价总额40911772元，应付溢价分成金为273972元（42281630元-40911772元）×20%。
《房地产营销代理合同》约定，销售佣金的给付按销量的不同而有所差别，销量不足50%的按5‰提成。尚善经纪公司在撤离时已有可售房源270套，其销售了118套，达到销售量的43.7%，依约定海润置业公司应按照5‰给付尚善经纪公司销售佣金211408.1元（已付184209元）。对此，一审判决并无不当，尚善经纪公司上诉提出海润置业公司构成违约，应按7‰的比例给付提成没有依据,不予支持。海润置业公司虽己收取客户定金80000元，《房地产营销代理合同》约定没收客户的违约金或定金五五分成，因目前没有证据证明购房客户已构成违约，该违约金目前尚不具备分成条件，待依法确认客户违约后，尚善经纪公司可另行主张权利，一审对此判决并无不当。售楼人员底薪3979元，双方无争议，海润置业公司应当支付。
海润置业公司开发建设的1号楼，因客观原因未办理建筑施工手续，也未动工建设，此情况属履行合同中不可归责于双方当事人的原因，合同双方应充分协商或通过司法权力介入，改变合同某些时段确定的条款，重新分配交易双方的利益和风险，继续维持合同的公平性，但海润置业公司以1号楼没有建设，不属于合同约定的范围为由，认为尚善经纪公司制定的住宅销售底价未达到均价每平方米2800元，拒绝支付溢价分成金，致使双方对履行合同的基础发生争议，对合同纠纷的发生具有一定过错。尚善经纪公司未考虑1号楼未动工建设，对销售均价及一期工程销售底价均可能产生影响的客观事实，不顾海润置业公司的请求，未协商订立补充协议以平衡合同相对方利益，坚持要求海润置业公司按合同约定支付溢价分成金，并自行撤离销售现场，亦有一定过错，双方各自损失应各自承担，一审判令驳回双方要求对方给付违约金的诉讼请求并无不当，本院予以确认。尚善经纪公司上诉提出海润置业公司累计两个月未足额支付溢价分成金，视为提前解除合同构成违约，应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，尚善经纪公司的上诉请求部分成立，本院支持相应部分。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖北省通城县人民法院（2016）鄂1222民初958号民事判决第三项；
二、撤销湖北省通城县人民法院（2016）鄂1222民初958号民事判决第二项；
三、变更湖北省通城县人民法院（2016）鄂1222民初958号民事判决第一项为：湖北玉立海润置业有限公司支付武汉尚善房地产经纪有限公司销售佣金27199.1元、溢价分成金273972元，售楼人员底薪3979元，共计305150.1元。上述款项限在本判决生效后十日内付清；
四、驳回武汉尚善房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费9168元，由武汉尚善房地产经纪有限公司承担4034元，湖北玉立海润置业有限公司承担5134元，反诉案件受理费1150元，由湖北玉立海润置业有限公司承担；二审案件受理费9000元，由武汉尚善房地产经纪有限公司承担3960元，湖北玉立海润置业有限公司承担5040元。
本判决为终审判决。
审判长 何云泽
审判员 胡应文
审判员 陈继高
二〇一七年九月二十二日
书记员 肖 潇
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；