宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺民初字第772号
原告杨建华，男，汉族，1964年5月16日出生，宁夏贺兰县人，高中文化，神华宁煤集团汝箕沟煤矿职工，住宁夏回族自治区石嘴山市。
委托代理人蒋学峰，宁夏言成律师事务所律师。
被告王学义，男，汉族，1952年2月8日出生，宁夏永宁县人，小学文化，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。
被告周福（曾用名周伏），男，汉族，1957年2月2日出生，宁夏贺兰县人，文化，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托代理人谢雄，宁夏三略律师事务所律师。
被告王丽娟，女，汉族，1980年1月3日出生，宁夏银川市人，大专文化，系贺兰县银河路新凤城家园房屋信息部业主，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托代理人李佳，宁夏德声律师事务所律师。
原告杨建华诉被告王学义、周福、王丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告杨建华及其委托代理人蒋学峰、被告王学义、被告周福的委托代理人谢雄、被告王丽娟的委托代理人李佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建华诉称，2007年，被告周福承包了位于贺兰县富荣花园住宅1-5号楼的工程后又将富荣花园1、2号楼的工程转包给被告王学义。2008年，被告周福将在建的富荣花园1、2号楼部分房屋作为工程款抵顶给被告王学义。2008年6月25日，原告在贺兰县银河路新凤城家园房屋信息部的撮合下，与被告王学义签订了售房协议，约定将涉案房屋以14万元的价格出售给原告，被告王学义在2008年8月20日之前给原告办理房屋合同及相关手续。房屋首付款11万元，余款3万元，如有一方违约，承担房款总价的50%的违约金。协议签订后，原告当日向被告王学义一次性付款11万元，被告王学义向其出具收据一份，2011年5月1日原告再次给被告王学义付款5000元，被告王学义给原告出具收条一份，在办理房屋手续时，发现涉案房屋已出售给他人并办理了产权证书，现原告起诉，要求1、解除原、被告签订的售房协议；2、三被告共同返还购房款115000元；3、要求三被告共同支付违约金57500元、支付利息40826元（2008年6月26日-2014年4月8日），剩余利息判至实际付款之日；4、诉讼费由被告承担。
被告王学义辩称，原告所诉属实，2008年周福挂靠开发公司天骏公司、建筑公司新月公司创佳分公司建设贺兰县富荣花园，被告王学义与周福一起干工程，被告王学义对1、2号楼进行施工，工程款全部用房屋抵顶，周福给被告王学义房源表，工程款应抵顶36套房屋，被告王学义将其中的涉案房屋出售给原告，周福又将房屋出售给了其他人，原告的房款被告王学义都收到了，原告起诉，被告王学义认为其应该向原告返还购房款，并支付违约金。
被告周福辩称，涉案房屋不属于抵顶工程款房源之内，被告王学义无权处分涉案房屋。王学义、周福之间没有委托销售的关系，被告王学义将房屋出售给他人，周福并不知情。银川市中院（2011）银民初字第68号民事判决书明确涉案房屋不在顶账范围之内。
被告王丽娟辩称，王丽娟作为被告主体不适格，本案案由为房屋买卖合同纠纷，依据合同相对性，王丽娟并不是合同的相对方，作为被告主体不适格；被告王丽娟无权向原告支付任何费用，从原、被告的陈述看，合同是原告与被告王学义签订的，房款由王学义收取，应当由合同相对方承担，与他人无关。
原告杨建华为证实其主张，向法庭提交以下证据：
证据一、售房协议原件一份，证明2008年6月25日，原告与被告王学义签订售房协议，约定被告王学义将涉案房屋出售给原告，房屋总价14万元，2008年8月20日前被告王学义给原告办理售房合同及售房相关手续。
经当庭质证，被告王学义对该证据的真实性、合法性、关联性均不表异议；被告周福认为该协议与其无关；被告王丽娟对该证据的真实性、合法性、关联性均不表异议，认为被告王丽娟作为居间人，促成了合同的成立，合同是否履行与其无关，被告王丽娟作为被告主体不适格。
证据二、顶账协议及价格复印件一份，证明2008年3月12日天骏公司的委托代理人包军与被告周福签订将富荣花园1、2号楼房屋抵顶给周福的事实。
经当庭质证，被告王学义对该证据的真实性、合法性、关联性均不表异议；被告周福认为该证据是复印件，对真实性无法确认，无法确认涉案房屋属于王学义；被告王丽娟对该证据的真实性、合法性、关联性均不表异议。
证据三、收据、收条各一份（均为原件），证明2008年6月25日原告在签订售房协议后，同日向被告支付房款11万元，2011年1月1日，原告再次向被告王学义支付房款5000元，共计支付房款115000元。
经当庭质证，被告王学义对该证据的真实性、合法性、关联性均不表异议；被告周福认为该证据与其无关；被告王丽娟对该证据与其无关。
证据四、承诺原件一份，证明2010年2月2日，被告王学义承诺，如原告购买的涉案房屋不能签订正式的购房合同，其愿意出资购买同样楼层的房屋给原告。
经当庭质证，被告王学义对该证据的真实性、合法性、关联性均不表异议；被告周福认为该证据与其无关；被告王丽娟认为该证据与其无关。
证据五、个体工商户营业执照复印件一份、收据原件一份，证明原告在贺兰县银河路新凤城家园房屋信息部提供的居间服务下，与被告王学义签订售房协议，并支付了1000元居间服务费的事实。
经当庭质证，被告王学义对证据的真实性、合法性、关联性不表异议；被告周福认为该证据与其无关；被告王丽娟认为该证据的真实性不表异议，认为其作为居间人履行了责任。
被告王学义针对自己的主张，未向法庭提交证据予以证实。
被告周福针对自己的主张，向法庭提交（2011）银民初字第68号判决书复印件一份，证明涉案房屋不在顶账范围内，被告王学义没有处分该房屋的权利。
经当庭质证，原告对该证据的真实性不表异议，对证明目的有异议，认为2008年3月12日被告周福所出具的顶账房源表明确注明涉案房屋是顶账房屋，之后被告周福将该房屋另行出售，没有按照顶账协议交付给被告王学义和原告，是被告周福的欺诈行为，不能否定房源表的真实性和法律效力；被告王学义对该证据的真实性不表异议；被告王丽娟认为该证据与其无关。
被告王丽娟针对自己的主张，未向法庭提交证据予以证实。
经当庭举证、质证，原告提交的证据一、三、四、五，被告周福提交的证据，经与上述证据有关联的对方质证，对上述证据的真实性不表异议，本院对上述证据予以采信。原告提交的证据二系复印件，无法核实该证据的真实性，本院对该证据暂不予采信。
根据本院认定的证据和各方当事人的陈述，可以认定以下事实。
经审理查明，宁夏天骏房地产开发有限公司与周福签订《联合开发协议》，约定联合开发富荣花园项目。后天骏公司将富荣花园建设工程发包给宁夏新月建筑有限公司，宁夏新月建筑有限公司又将工程交由宁夏新月建筑有限公司创佳分公司具体施工。宁夏新月建筑有限公司创佳分公司与被告周福签订《建设工程施工合同》，将富荣花园1至5号楼分包给周福施工。周福承包后，又将富荣花园2号楼分包给被告王学义，并以抵顶房屋的方式支付工程款。2008年6月25日，原告在被告王丽娟经营的贺兰县银河路新凤城家园房屋信息部的居间服务下，与被告王学义签订了售房协议，约定被告王学义将富荣花园2#1单元202室房屋以14万元的价格出售给原告，并约定被告王学义应在2008年8月20日之前给原告办理房屋合同及相关手续。双方同时约定，房屋首付款11万元，余款3万元，如有一方违约，承担房款总价的50%的违约金。协议签订当天，原告向被告王学义一次性支付房款11万元。2011年5月1日原告再次给被告王学义付款5000元。现涉案房屋已出售给案外人，并办理产权登记。原告现诉至法院，要求判如所请。
本院认为，原告与被告王学义签订的售房协议系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行合同义务，被告王学义并不享有涉案房屋的所有权，现涉案房屋已备案在案外人名下，被告王学义不具备继续履行合同的可能性，被告王学义应当向原告返还房款115000元。原告要求解除与被告王学义签订售房协议及要求被告王学义返还购房款115000元的诉讼请求，本院予以支持。被告王学义在没有涉案房屋所有权的情况下出售房屋存在过错，其不能按照双方签订的协议履行合同义务的行为构成违约，被告王学义应当按照合同约定的违约金计算标准（房屋总价14万元的50%）向原告支付违约金7万元。原告要求被告王学义支付违约金57500元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告王学义支付利息40826元的诉讼请求，本院认为，原、被告并没有对利息的给付进行约定，并且本院已经支持的57500元违约金已经具备了补偿性与惩罚性的功能，原告要求被告王学义支付利息的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告周伏承担相应法律责任的诉讼请求，本院认为，原告提交的证据无法显示其与被告周伏签订有房屋买卖协议，即原告与被告周伏之间不存在权利义务关系，根据合同相对性原则，原告要求被告周伏承担法律责任的诉讼请求本院不予支持。
关于原告要求被告王丽娟承担法律责任的诉讼请求，本院认为，被告王丽娟作为涉案房屋买卖双方的中介方，系涉案合同的参与方，其与原告及被告王学义之间形成居间合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”通过庭审调查，被告王丽娟已经向原告如实告知房屋系顶账房，并居间促成了原告与被告王学义之间合同的成立，被告王丽娟已尽到居间人的注意义务，原告在知晓被告王学义不具备涉案房屋所有权的情况下依然同意购买涉案房屋，该商业风险不应转嫁到居间人一方，故原告要求被告王丽娟承担法律责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告杨建华与被告王学义签订的贺兰县富荣花园2号楼1单元202室售房协议；
二、被告王学义向原告杨建华支付购房款115000元、违约金57500元，共计172500元，于判决生效之日起十五日内付清；
三、驳回原告杨建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4500元，由原告杨建华负担860元，由被告王学义负担3640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 盖 焱
人民陪审员 陶宁山
人民陪审员 保瑞娟
二〇一四年六月三十日
书 记 员 郭 娟
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。