湖南省临湘市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0682民初31号
原告：临湘市乘风烟花炮厂，住所地湖南省临湘市乘风乡乘风岭。
负责人邓国鑫，系该个人独资企业投资人。
委托诉讼代理人汪文雄，1964年8月14日出生，住湖南省临湘市。
被告：龚天奇，男，1981年8月6日出生，汉族，经商，湖南省浏阳市人。
委托诉讼代理人：黎志文，临湘市法律援助中心律师。
原告临湘市乘风烟花炮厂与被告龚天奇租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法组成由审判员黄文龙担任审判长，人民陪审员汪享七、人民陪审员姚立秋参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员胡秋明担任法庭记录。原告临湘市乘风烟花炮厂的委托诉讼代理人汪文雄、被告龚天奇及其委托诉讼代理人黎志文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告临湘市乘风烟花炮厂向本院提出诉讼请求：判令被告龚天奇支付原告厂房租金40680元及逾期利息（逾期利息按人民银行同期贷款基准利率150%计算至实际还款之日），并承担本案的诉讼费。事实与理由：被告龚天奇自2016年3月1日起，承租原告单位厂房从事烟花爆竹生产经营，租房面积1205㎡，约定租金为16068元/月，截至2016年12月底，被告龚天奇应缴租金163680元。上半年被告交纳租金38000元及押金40000元，下半年支付45000元。通过押金折抵租金后，被告龚天奇尚欠原告单位租金40680元，一直以各种理由拒绝支付。原告认为，被告拒不支付租金的行为损害了原告的合法权益，特诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告龚天奇辩称：1.原告诉称的租赁时间有误，被告仅生产至2016年6月25日前及下半年进行了一个月处理危险源的生产。原告的实际投资人汪文雄等6人于2016年9月6日就已经作出决议，自愿退出烟花爆竹生产，与聂市镇人民政府签订奖补退出协议。除高温假正常放假外，被告实际生产时间仅有76天。2.原告实际应当交纳的租金仅为56141元，被告已向原告单位的实际经营者汪文雄交纳78000元（不含下半年处理危险源向肖东山交纳的租金），原告应返还被告21859元。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。关于被告对原告提交的证据提出异议，本院认定如下：原告提交的证据2系原告自己计算的会计账目，与实际不符，本院不予采信。关于原告对被告提交的证据12有异议，该证据证明的基本事实与实情相符，但租金是否交清以本院查明和认定为准。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系烟花爆竹类生产企业，近几年违规将生产线、仓库租赁给他人经营，以出租年度按租赁面积收取租金。2016年3月，原告单位的实际负责人汪文雄与被告口头协商，将原告的生产线、仓库租赁给被告经营，按租赁面积每年每平方米160元收取租金，并于当月将生产线、仓库等设施场所交付被告生产经营，租赁面积1205平方米，被告向原告交纳了38000元租金及40000元押金。2016年6月12日，岳阳市安全生产监督管理局下发《关于切实加强高温雷雨季节烟花爆竹安全生产工作的通知》（岳市安监函[2016]58号），决定全市烟花爆竹生产企业从2016年6月30日至9月20日实行停产整改。6月底，被告停止烟花爆竹生产。
因临湘市调整产业结构政策变化，原告单位能否继续生产经营形势不稳定，被告等租赁户遂与原告单位的实际经营者汪文雄沟通租赁事宜，汪文雄于2016年6月3日书面承诺：如果2016年下半年不再经营乘风烟花炮厂，则退还所有减去各种应缴款项后剩余预交款；如果下半年继续经营乘风烟花炮厂，则预交款减去应缴款项后可以抵房租，剩余款项全部退还。后被告等租赁户听闻乘风烟花炮厂将退出生产经营，遂与汪文雄再次沟通，双方未能形成一致意见。2016年9月6日，原告单位的所有实际股东达成决议，自愿退出烟花爆竹生产行业，与聂市镇人民政府签订奖补退出协议，申请注销《工商营业执照》、《安全生产许可证》。
原告单位自6月底高温雷雨季节停产整顿后，一直未再复产。直至2016年11月2日，临湘市安全生产监督管理局通知原告单位消耗处置危险源进行消耗生产。经时任原告单位实际管理人肖东山（原告单位实际股东之一）与被告协商一致，被告在租赁范围内进行生产经营至2016年底，被告向肖东山交纳45000元租金。
另查明：1.按照临湘市行政部门对烟花爆竹行业的管理惯例，烟花爆竹厂每年高温停产时间约80天，低温停产时间约20天，实际生产时间约260天。2.被告租赁原告仓库面积约占总租赁面积30%。3.原告单位的《安全生产许可证》有效期至2016年12月8日止。
本院认为，原告临湘市乘风烟花炮厂系一家生产烟花、爆竹类的企业，根据《烟花爆竹安全管理条例》、《安全生产许可证条例》的规定，国家对烟花爆竹生产企业实行安全生产许可制度，企业未取得安全生产许可证的，不得从事生产活动。又根据《安全生产法》第四十六条以及《烟花爆竹生产企业安全生产许可证实施办法》第四十条的规定，烟花爆竹生产企业取得安全生产许可证后，不得出租、转让安全生产许可证，不得将企业、生产线或者工（库）房转包、分包给不具备安全生产条件或者相应资质的其他任何单位或者个人，不得多股东各自独立进行烟花爆竹生产活动。本案中，原告将生产线、仓库出租给被告生产经营，实质为将生产经营资质出租给不具备相应资质的被告个人生产经营，原告与被告之间口头租赁协议违反了上述法律、行政法规的强制性规定，依法属于无效合同。根据合同法的相关规定，无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告收取被告38000元租金及押金40000元应返还给被告。原、被告口头达成无效合同，双方均存在过错，被告租赁原告的生产线、仓库并进行了相应的生产经营，该租赁行为已经实际发生，不能返还，只能折价进行补偿。
被告自2016年11月以后即和时任原告单位管理人肖东山达成了处理危险源消耗生产的相关协议，不属于本案处理的争议范围，本案仅处理原、被告2016年3月至2016年10月期间的争议。
关于被告对原告折价补偿的标准及方式，因原、被告未签订书面租赁合同，本院将根据公平原则，原、被告口头协议的背景、合同目的，及市场行情、交易习惯等综合因素酌情予以认定。原告自2016年3月起即将生产线、仓库等租赁物交付给被告经营，原告提出按被告实际占用生产线、仓库的时间计算租金（补偿），未考虑高温雷雨季节被告未实际生产的因素，照此计算对被告不公平。被告提出按实际生产时间计算租金（补偿），未考虑租赁价格因素，原告之所以按每年每平方米160元价格将生产线、仓库出租给被告，实质上已经综合考虑了每年约100天的行政管理停产整顿因素。本院认为，综合考虑租赁价格及实际生产、占用等因素，方才符合公平原则。关于补偿计算时间，因被告占用原告生产线和占用仓库时间不同，本院认为，应分类以被告实际占用生产线、实际占用仓库的时间为准，即占用生产线3个月，占用仓库8个月，面积分别占总面积的70%、30%。关于租赁价格，本院认为，原、被告口头约定租金按每年每平方米160元计算，实际为生产线260天、仓库360天价格（为方便计算，每年按360天计算）。如设定租赁总面积为S，租金价格每年每平方米为P（剔除高温低温雷雨季节停产因素），则生产线年补偿为P×70%S×，仓库年补偿为P×30%S，总补偿为P×70%S×+P×30%S=160S，可以算出P=192元。因此，被告占用原告生产线应补偿192元/年平方米×1205×70%平方米÷12月×3月=40488元，被告占用原告仓库应补偿192元/年平方米×1205×30%平方米÷12月×8月=46272，共计86760元。同时，按照原、被告往年的费用结算情况及口头约定。由原告向租赁户提供药线分发、物业看管、清洁卫生等服务，租赁户每年向原告交纳杂费6000元，本院认为，原告向被告提供了相应的服务，特别是在高温停产整顿期间，派人值守，系原告实际支出费用，且费用在合理范围内，原告要求被告支付半年杂费3000元，本院予以支持。据此，被告应补偿原告的费用为86760元+3000元=89760元。
综上所述，依照《中华人民共和国安全生产法》第四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国安全生产许可证条例》第二条之规定，并参照国家安全生产监督管理总局公布的《烟花爆竹生产企业安全生产许可证实施办法》第四十条之规定，判决如下：
一、原告临湘市乘风烟花炮厂与被告龚天奇口头达成的租赁合同无效；
二、限原告临湘市乘风烟花炮厂于本判决生效之日起十日内返还被告龚天奇支付的租金38000元、押金40000元；
三、限被告龚天奇于本判决生效生效之日起十日内支付原告临湘市乘风烟花炮厂补偿款89760元；
四、驳回原告临湘市乘风烟花炮厂的其他诉讼请求。
以上判决二、三项折抵后，被告龚天奇应于本判决生效之日起补偿原告临湘市乘风烟花炮厂89760元-78000元=11760元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费817元，由原告临湘市乘风烟花炮厂负担577元，被告龚天奇负担240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 黄文龙
人民陪审员 汪享七
人民陪审员 姚立秋
二〇一七年七月三日
书 记 员 胡秋明
湖南省临湘市人民法院
民事裁定书
（2017）湘0682民初31号之一
本院于2017年7月3日对原告临湘市乘风烟花炮厂与被告龚天奇租赁合同纠纷一案作出（2017）湘0682民初31号民事判决书中，存在笔误，应予补正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第七项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十五条规定，裁定如下：
（2017）湘0682民初31号民事判决书中第6页倒数第7行“P=192元。”因误算补正为“P=198.6元”；第6页倒数第4-6行“192元/年平方米×1205×70%平方米÷12月×3月=40488元，被告占用原告仓库应补偿192元/年平方米×1205×30%平方米÷12月×8月=462272，共计86760元”因误算补正为“198.6元/年平方米×1205×70%平方米÷12月×3月=41879.775元，被告占用原告仓库应补偿198.6元/年平方米×1205×30%平方米÷12月×8月=47862.6元，共计89742.4元”；第7页第3行“86760元+3000元=89760元”因误算补正为“89742.4元+3000元=92742.4元”；第7页倒数第8行“89760元”因误算补正为“92742.4元”；第7页倒数第5行“89760元-78000元=11760元”因误算补正为“92742.4元-78000元=14742.4元”。
审判长黄文龙
人民陪审员汪享七
人民陪审员姚立秋
二〇一七年九月十六日
书记员胡秋明
附相关法律条文：
《中华人民共和国安全生产法》
第四十六条生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。
生产经营项目、场所发包或者出租给其他单位的，生产经营单位应当与承包单位、承租单位签订专门的安全生产管理协议，或者在承包合同、租赁合同中约定各自的安全生产管理职责；生产经营单位对承包单位、承租单位的安全生产工作统一协调、管理，定期进行安全检查，发现安全问题的，应当及时督促整改。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国安全生产许可证条例》
第二条国家对矿山企业、建筑施工企业和危险化学品、烟花爆竹、民用爆破器材生产企业(以下统称企业)实行安全生产许可制度。
企业未取得安全生产许可证的，不得从事生产活动。
《烟花爆竹生产企业安全生产许可证实施办法》
第四十条企业取得安全生产许可证后，不得出租、转让安全生产许可证，不得将企业、生产线或者工（库）房转包、分包给不具备安全生产条件或者相应资质的其他任何单位或者个人，不得多股东各自独立进行烟花爆竹生产活动。
企业不得从其他企业购买烟花爆竹半成品加工后销售或者购买其他企业烟花爆竹成品加贴本企业标签后销售，不得向其他企业销售烟花爆竹半成品。从事礼花弹生产的企业不得将礼花弹销售给未经公安机关批准的燃放活动。