浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终2290号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州凡佳电子商务有限公司，住所地：杭州市江干区艮山西路102号杭州创意设计中心A幢1127室。统一社会信用代码：91330104MA27XFFR4W。
法定代表人：周逵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周某，该公司总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈琴，女，1974年6月28日出生，汉族，住杭州市余杭区。
上诉人杭州凡佳电子商务有限公司（以下简称凡佳公司）因与被上诉人陈琴房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初17145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：2016年5月26日，陈琴（甲方）与凡佳公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定陈琴将位于杭州市余杭区××府××房屋出租给凡佳公司使用，建筑面积132平方米，仅作为住宿使用，租赁期限共36个月，自2016年6月1日起至2019年7月1日止，月租金为人民币2300元，租金按季度支付，分别于2016年6月1日、2016年9月1日、2016年12月1日（以此类推）支付本季度的租金。合同还约定在租赁期限，凡佳公司使用的水、电、管道煤气、电话费、物管、有线电视视听维护费等其他费用，由凡佳公司按有关规定自行负担，凡佳公司应支付陈琴租赁押金2300元，租赁期满，双方按规定结清房屋租金、水、电灯费用并查验房屋设施无损坏的情况下，退还全部押金，否则陈琴有权拒还押金。合同还对装修、变更及解除合同的条件、以及违约责任等作了如下约定：“除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意。租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，经验收认可，方可办理退租手续……七、变更和解除合同的条件非甲、乙双方各自可控原因导致本合同无法继续履行的，双方可提前解除合同且互不承担违约责任。八、乙方的责任8-1本合同签订后，乙方应按期支付租金，逾期支付，每逾期一天，乙方应按月租金的5%向甲方偿付违约金。8-2在租赁期内，乙方违反本合同关于转租（借），更改房屋结构、设施，改变房屋用途等相关约定的，甲方有权单方终止本合同。若因乙方行为而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。8-3乙方拖欠租金时间累计一个月以上且在甲方书面告知的情况向乙方仍未履行本合同约定义务的，甲方有权单方终止本合同，收回房屋并自行处理乙方遗留在改房屋内的设施……九、甲方的责任……9-4双方约定合约期内，甲方不得终止合约，如甲方单方终止合约，需赔偿乙方现金人民币十万元装修费。”合同还对其他权利义务做出了约定。
合同签订后，凡佳公司支付了2016年6月1日至2016年8月31日房屋租金6900元、物业费750元、押金2300元，合计9950元。陈琴亦将案涉房屋交付给凡佳公司。
2016年5月27日，陈琴与凡佳公司员工周某到××府物业服务中心（以下简称物业中心）签订《房屋装修消防安全协议》，物业中心向其出具了住宅装修须知，并经陈琴与凡佳公司员工周某签收。该住宅装修须知约定，房屋装修和使用中禁止下列行为：“……（四）将没有防水要求的房间和阳台改为卫生间、厨房间。
后凡佳公司开始对案涉房屋进行装修，在阳台、客厅增设卫生间。2016年6月5日，鼎悦府管理处向凡佳公司发送限期整改通知书一份，载明违规装修内容系1楼2楼阳台东改成卫生间、1楼2楼主卧室增加卫生间，整改要求为恢复原样，整改期限限期三天。若在规定期限内不予以整改，将按《装修管理规定》、《装修管理服务协议》中违约责任执行，追究相应的违约责任。
后鼎悦府管理处对案涉房屋采取了停电停水措施，凡佳公司认为停水时间为2016年6月5日至2016年6月29日，但物业公司认为停水时间为2016年6月8日至2016年6月11日。
2016年7月27日，凡佳公司向一审法院起诉要求杭州广宇物业管理有限公司余杭分公司赔偿因停水停电行为导致的损失，后一审法院于2016年10月25日做出（2016）浙0110民初10744号民事判决书，判决驳回凡佳公司的诉讼请求。后因凡佳公司未按期支付租金，2016年12月1日，陈琴诉至一审法院，请求判令：1.解除双方签订的租赁合同；2.凡佳公司腾空房屋，交还钥匙；3.凡佳公司支付陈琴2016年9月1日至2016年11月30日的房租6900元、滞纳金10350元，物业费900元，共计18150元；4.凡佳公司承担诉讼费用。凡佳公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.退还凡佳公司已缴纳费用9950元；2.赔偿装修费100000元；3.陈琴承担所有诉讼费用。
另查明，案涉房屋位于杭州市余杭区××街道××单元××室，建筑面积131.6平方米，房屋所有权人系陈琴、施某。
一审法院认为，陈琴与凡佳公司签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。
关于本诉部分。陈琴要求解除合同并腾退房屋、交还钥匙，凡佳公司在庭审中亦表示同意，故对陈琴的上述诉讼请求，予以支持。关于2016年9月1日至2016年11与30日的房租6900元。陈琴认为按照合同约定凡佳公司应当于2016年9月1日支付，但至今未付；凡佳公司认为案涉房屋被停水停电，未能实际使用，故不同意支付租金。一审法院认为，案涉房屋停水停电的原因系因凡佳公司违规装修，在阳台及主卧增设卫生间所致，且未能在限期内整改完毕。根据合同约定，凡佳公司应当于2016年9月1日支付该季度的租金，故对陈琴要求凡佳公司支付租金6900元的诉讼请求，予以支持。关于违约金，陈琴认为凡佳公司应按照每逾期一天承担月租金5%的违约金的标准支付违约金10350元，凡佳公司不予认可。一审法院认为，凡佳公司逾期支付租金，应当承担相应的违约责任。综合考虑本案的实际情况、合同约定及陈琴的实际损失，一审法院酌情支持600元。关于物业费。根据合同约定，物业费由凡佳公司自行负担，现陈琴称其已经支付2016年9月1日至2016年11月30日的物业费900元，但并未能够提供证据予以证明，故对陈琴要求凡佳公司支付物业费900元的诉讼请求，不予支持。凡佳公司的抗辩意见，合理部分，予以采信。
关于反诉部分。凡佳公司认为因其未能正常使用房屋，故要求退还已付费用9950元并赔偿装修费用100000元。陈琴对此不予认可。一审法院认为，本案中造成停水停电以致房屋未能正常使用是由于凡佳公司违规装修，在阳台及卧室增设卫生间所致。凡佳公司以未能正常使用房屋为由要求退还已缴房屋及物业费，于法无据，一审法院不予支持。对已缴押金，根据合同约定在租赁期满，双方按规定结清房屋租金、水、电灯费用并查验房屋设施无损坏的情况下，退还全部押金。现双方均同意解除合同、腾退房屋，且陈琴不要求凡佳公司恢复原状，故上述押金应当退还凡佳公司。综上，对凡佳公司要求退还已缴费用9950元的诉讼请求，一审法院在押金范围内支持2300元。关于装修费。凡佳公司认为，合同约定合约期内，陈琴不得终止合约，如陈琴单方终止合约，需赔偿凡佳公司现金人民币十万元装修费。陈琴认为该条款中的不得终止合约应当解释为不得无故终止合约，现凡佳公司逾期支付房租，陈琴有权解除合同。一审法院认为，合同在前款约定了在凡佳公司欠付租金累计一个月以上且经书面通知仍未支付的，陈琴有权单方解除合同，庭审中凡佳公司明确曾收到陈琴要求其支付房租的通知，但仍未能按期支付租金，对此凡佳公司应承担相应的违约责任，对凡佳公司以陈琴解除合同为由要求支付装修费100000元的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈琴与凡佳公司于2016年5月26日签订的《房屋租赁合同》自判决生效之日起解除；二、凡佳公司于判决生效后十日内将位于杭州市余杭区××府××单元××室的房屋腾空并返还给陈琴；三、凡佳公司支付陈琴2016年9月1日至2016年11月30日的租金6900元，于判决生效后十日内付清；四、凡佳公司支付陈琴违约金600元，于判决生效后十日内付清；五、陈琴返还凡佳公司押金2300元，于判决生效后十日内付清；六、驳回陈琴的其他诉讼请求；七、驳回凡佳公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费254元，减半收取127元，由陈琴负担75元；由凡佳公司负担52元，于判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1250元，由凡佳公司负担1224元；由陈琴负担26元，于判决生效后七日内交纳。
宣判后，凡佳公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误和判决结果错误。1.是陈琴的原因导致凡佳公司租赁的房屋无法使用，而不是凡佳公司的原因造成。第一，凡佳公司是完全按照陈琴同意的方案装修该房屋。第二，在物业公司对装修提出异议时，凡佳公司曾多次与陈琴协商解决方案，并且在2016年6月6日因物业停水停电的事情向杭州110报警处理，但因陈琴不愿到现场而无法处理。第三，凡佳公司在2016年8月15日诉讼杭州广宇物业管理有限公司临平分公司非法停水停电时，该公司在法院开庭后才对××府××单元××室恢复供水供电，这个是不容忽视的，同时有证人6名，其中5名是装修工人，1名是为提供证据拍照的照相馆老板，这么重要的证据没有被法庭采信。2.一审判决第三项、第四项，是在错误认定事实的基础上做出的判决结果，应当予以撤销和改判。一审法院判定凡佳公司违法装修是按杭州广宇物业管理有限公司余杭分公司《装修管理规定》和《装修管理服务协议》来判定的，而这两项都不是国家法律法规，因此来判定凡佳公司违法装修是错误的。二、要求陈琴退还已付租金9950元，并赔偿装修损失100000元。1.是陈琴的原因导致租赁合同无法继续履行。从凡佳公司2016年6月5日开始就被物业公司停水停电无法装修，更不能入住该房屋，而主要原因是陈琴要求物业公司停水停电而造成，而余杭区人民法院于2016年9月23日公开开庭进行了审理，通过判决凡佳公司知道该房屋停水停电主要原因是陈琴通知物业公司停水停电，造成凡佳公司实际无法使用该房屋，而一审法院却判决还要凡佳公司支付后期房屋租金，这严重与事实情况不符。试想凡佳公司怎么可能为一个不能居住的房屋而支付房租呢?因此凡佳公司要求陈琴退还租金及装修损失。2.是陈琴的原因导致凡佳公司的装修损失。由于陈琴单方面通知物业停水停电，而造成凡佳公司无法施工，同时也不能按物业要求撤除原有装修，因此造成凡佳公司重大损失。根据双方签订《房屋租赁合同》第九条第四款陈琴应赔偿凡佳公司所有装修损失。综上，请求判令：撤销一审判决，改判陈琴退还已付租金9950元，并赔偿装修损失100000元。
陈琴答辩称：凡佳公司无法使用房屋是自己造成的后果，凡佳公司并未告知陈琴装修方案，且陈琴在装修前一直向凡佳公司要装修图纸，凡佳公司表示不用陈琴管，凡佳公司会处理。2016年6月6日并没有接到110电话到现场，而是陈琴要求凡佳公司不要添加卫生间，凡佳公司说不要陈琴管。陈琴一直积极沟通，但凡佳公司不予理睬，表示已经租给他了，不用陈琴管。一审法院（2016）浙0110民初10744号判决也可以证明上述事实。凡佳公司自己的原因在卧室、阳台增设卫生间等，陈琴多次强调不得增加卫生间，原套房本身有三个卫生间，凡佳公司也口头答应，由于小区其他业主投诉到相关部门，也投诉到陈琴这里。物业给凡佳公司停水停电，陈琴不清楚的，当时陈琴曾和凡佳公司交流，凡佳公司也打电话给城建部门，其表示自己会处理。凡佳公司还没有就（2016）浙0110民初10744号案件起诉前，双方是沟通过。凡佳公司也拿了陈琴的手机给住建部门打电话。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，已经生效的一审法院（2016）浙0110民初10744号判决认定，2016年6月5日，杭州广宇物业管理有限公司余杭分公司向凡佳公司发送限期整改通知书，违规装修内容系1楼2楼阳台东改成卫生间、1楼2楼主卧室增加卫生间，整改要求为恢复原样，整改期限限期三天。若在规定期限内不予以整改，将按《装修管理规定》、《装修管理服务协议》中违约责任执行，追究相应的违约责任。杭州广宇物业管理有限公司余杭分公司对案涉房屋采取了停水停电措施。杭州市余杭区南苑街道时代社区居民委员会出具证明一份，载明：时代社区于2016年6月8日接到鼎悦府物业服务中心上报，该小区××单元××室违章装修，在阳台、客厅私加厕所，现场勘查属实，社区及时向上级部门汇报。后凡佳公司对阳台增设卫生间进行了整改，但未对客厅增设的卫生间进行整改。生效判决确认杭州广宇物业管理有限公司余杭分公司对凡佳公司违规装修以停水停电的方式进行制止并上报相关部门，不存在侵权行为，案涉房屋因停水停电致未能实际使用并非系陈琴导致，故凡佳公司认为案涉房屋未能实际使用无需支付租金的上诉理由不能成立，本院不予采信。因停水停电致案涉房屋未能正常使用系凡佳公司违规装修导致，凡佳公司以未正常使用为由主张陈琴退还已经支付给陈琴的9950元及赔偿装修损失没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，凡佳公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1377元，由杭州凡佳电子商务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一七年七月十日
书记员 赖雪珂