广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第270号
上诉人（原审被告、反诉原告）：雷泽玉，男，1975年10月2日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
被告委托代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。
被告委托代理人：朱宇锋，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄玉霞，女，1970年8月31日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、反诉第三人）：广州新港机场实业有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：姚坤金，职务：总经理。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
上诉人雷泽玉因与被上诉人黄玉霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广州花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：新港公司是黄玉霞的保证人及受委托人，受黄玉霞的委托出售在广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺。
2009年12月5日，雷泽玉（认购方）与黄玉霞（出售方）及新港公司（担保方）签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】d1层062号商铺，该物业建筑面积10.61平方米，套内建筑面积6.10平方米，该物业用途为商业，于2012年9月30日前交付使用。物业总价款为383676元，付款方式：商业按揭款优惠折扣特惠价减两年租金。认购价为280000元。认购方须于2009年12月10日前……，并带备首期价款及购铺税费到发展商指定地点与出售方签署《商铺买卖合同》。其他约定：双方同意由出售方指定单位与认购方签署《租赁及委托经营管理合同》，另行约定双方的权利义务。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。
《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》签订后，雷泽玉向新港公司支付定金20000元。
2009年12月13日，雷泽玉（买受人）与黄玉霞（出卖人）及新港公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》及附件，约定：买受人所购的商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦（r1-r4栋、r1a-r3a栋）首层1062号铺（以政府相关部门批准的最终地址为准），该商铺建筑面积10.61平方米，其中套内建筑面积6.10平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.51平方米。计价方式与价款：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为280000元。付款方式及期限：2009年12月13日前支付全部房价款的50%（含定金），即140000元，余下房价款140000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任。2、银行审批的贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第四条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后15天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部价款；逾期付款，则按本合同第四条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺使用权约定（第六条）：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2012年9月30日止，出卖人委托广州福地商务有限公司行使该商铺的的权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。商铺使用权交接（第七条）：“出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。买受人赋有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。商铺交付（第八条）：“出卖人应于2012年10月1日前，将符合合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权。产权证的办理（十四条）：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的需买受人提供的证件资料。若买受人选择按揭付款方式的，则在出卖人申领《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未支付或延迟支付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担连带保证责任。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。同日，黄玉霞与广州福地商务有限公司签订租赁合同，约定广州福地商务有限公司承租黄玉霞的涉案商铺。
《商铺买卖合同》及附件签订当日，雷泽玉向新港公司支付首期款120000元、办证税费9372元、公证费200元、向国浩律师集团（广州）事务所支付律师费1480元。
2010年10月10日，雷泽玉（乙方）与新港公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：黄玉霞。交接物业编号：首层1062号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”
黄玉霞向原审法院提交一份新港公司于2011年6月26日作出的《关于办理按揭手续的通知》，该通知写明：“我司就阁下为办理购房广州白云机场北出口空港大道1号1102号铺（下称‘该商铺’）的按揭手续事宜，通知如下：根据《商铺买卖合同》的约定，阁下选择按揭付款的方式支付剩余房款人民币￥140000元，阁下应自我司发出通知（电话通知或者书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。因此，我司现敦请阁下于2011年7月1日至2011年7月4日间（7月3日银行休息日）带齐按揭所需资料（详见附件）到广州市花都区新华街紫薇路骏威锦东花园b区35-38号中国建设银行股份有限公司广州花都支行办理按揭手续……”。黄玉霞提交该证据拟证明其已催促雷泽玉办理按揭贷款手续。
2011年8月4日，广州市国土资源和房屋管理局核发了房地产权属人为雷泽玉的涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明涉案商铺的建筑面积10.69平方米，套内建筑面积6.17平方米，附计注明向黄玉霞购买。
2012年7月10日，黄玉霞及新港公司向雷泽玉发出《通知函》：“2009年12月10日，您向黄玉霞购买航空商住大厦（r1-r4、r1a-r3a栋）首层1062号铺，并与黄玉霞、广州新港机场实业有限公司（下称本公司）签订《商铺买卖合同》，其中本公司系出卖人黄玉霞的委托代理人及保证人。根据合同约定，该房产总价为280000元，您向黄玉霞支付首期款后，余额140000元应以按揭贷款的方式支付；同时，双方还约定，如因您（买受人）个人原因导致无法办理按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到通知后15天内，足额向出卖人一次性支付全部房价款。但经本公司多次催告，您仍拒绝办理银行按揭的相关手续，也未采取其他付款方式付清购房款。2011年8月4日，国土房管部门已将上述商铺登记在您名下。黄玉霞及本公司现要求并通知您在2012年7月20日前向黄玉霞或本公司一次性付清余款140000元（具体详见内容《商铺买卖合同》）”。黄玉霞将上述《通知函》以国内特快专递邮件送达雷泽玉。
2012年9月28日，黄玉霞及案外人广州福地商务有限公司基于案外人广州福地商务有限公司对涉案商铺的租赁期限将于2012年9月30日届满，向雷泽玉发出《通知书》，要求雷泽玉在2012年10月8日至2012年10月12日办公时间内带齐相关资料前来办理商铺接收手续，接收时间至迟不得超过2012年10月15日前。黄玉霞将上述《通知书》以国内特快专递邮件送达雷泽玉。
2012年10月19日，黄玉霞及案外人广州福地商务有限公司基于案外人广州福地商务有限公司对涉案商铺的租赁期限将于2012年9月30日届满，向雷泽玉发出《告知书》，要求雷泽玉在2012年10月30日前办公时间内带齐相关资料前来办理商铺接收手续。黄玉霞将上述《告知书》以国内特快专递邮件送达雷泽玉。
2014年6月26日，新港公司向雷泽玉发出《催款函》，要求雷泽玉立即付清欠付购房款140000元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等，并承担相应的违约责任。黄玉霞将上述《催款函》以国内特快专递邮件送达雷泽玉。
2014年7月28日，黄玉霞向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、黄玉霞与雷泽玉于2009年12月13日签订的《商铺买卖合同》继续履行；2、雷泽玉向黄玉霞支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦首层1062号商铺购房余款140000元及违约金（违约金以应付房价款140000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至雷泽玉付清款项之日止）；3、雷泽玉承担本案全部诉讼费用。
雷泽玉原审辩称：1、雷泽玉已到黄玉霞指定的律师事务所办理按揭贷款申请手续。《商铺买卖合同》第四条备注第1项约定：“买受人接出卖人通知的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款申请手续。”签订合同当天，雷泽玉就到黄玉霞指定的国浩律师集团（广州）事务所提交了按揭所需的文件资料、办理了按揭贷款申请手续，并支付律师费1480元。2、雷泽玉贷款申请未获银行审批并非雷泽玉原因所致。按照合同约定，雷泽玉的按揭贷款手续是由黄玉霞指定的律师事务所代办。雷泽玉在办理按揭贷款手续的同时已经提交了按揭所需的文件资料。雷泽玉从未收到黄玉霞指定的律师事务所或银行要求雷泽玉补齐按揭手续或补缴按揭贷款资料的任何通知。嗣后，雷泽玉从银行获悉：航空商住大厦按揭业主的贷款没有获批是普遍现象，未能获批的原因：一是商铺评估价格严重低于申请贷款数额，银行放贷风险过大无法放款；二是受近年国家宏观调控政策影响，房地产信贷规模锐减，银行贷款授信额度不足。可见，雷泽玉贷款申请未获银行审批并非雷泽玉原因所致。3、黄玉霞无权要求雷泽玉一次性全额支付余款，雷泽玉不存在逾期付款违约行为。《商铺买卖合同》第四条备注第3项约定：“买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人应在收到银行或出卖人电话或书面通知后15天内，足额向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。”可见，只有在雷泽玉原因致使按揭贷款不成的情况下，黄玉霞才有权要求雷泽玉一次性付清尾款。然而，如上所述，银行按揭贷款不成并非雷泽玉责任所致，黄玉霞无权单方变更付款方式要求雷泽玉一次性付清尾款。黄玉霞要求雷泽玉一次性全额支付余款没有合同及法律依据，雷泽玉有权拒绝，黄玉霞要求雷泽玉支付逾期付款违约金，依据不足。4、《商铺买卖合同》由于客观原因实际上已经无法继续履行。合同订立之后，雷泽玉的按揭贷款申请未能获批，客观情况发生重大变化，致使合同约定的按揭付款方式无法履行；而雷泽玉亦无经济实力一次性全额支付余款。为此，黄玉霞与雷泽玉就付款方式进行了长达两年多的协商；但双方最终无法另行协商确定付款方式。《商铺买卖合同》由于客观原因实际上已经无法继续履行。如果法院判决继续履行合同、雷泽玉向黄玉霞支付购房余款将造成雷泽玉生活极度困难，对雷泽玉明显不公平。为此，雷泽玉已向法院提起反诉，要求解除双方签订的《商铺买卖合同》。综上，黄玉霞的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回黄玉霞的全部诉讼请求。
新港公司原审陈述称：我方同意黄玉霞的诉讼请求。
雷泽玉原审提起反诉，请求判令：1、解除雷泽玉与黄玉霞于2009年12月5日签订的《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》（编号：no0000673）及2009年12月13日签订的《商铺买卖合同》；2、黄玉霞向雷泽玉返还定金20000元、房价款120000元及其利息；3、黄玉霞与雷泽玉共同承担本次交易所产生的委托公证费200元、律师费1480元、办证税费9372元，黄玉霞向雷泽玉支付5526元；4、本案诉讼费用、反诉费用由黄玉霞承担。
黄玉霞针对雷泽玉的反诉答辩称：一、坚持我方在本诉中发表的意见和提出的诉请，不同意雷泽玉的全部反诉请求。二、雷泽玉在《民事反诉状》中提到的部分事实与客观事实不相符，相关理由不能成立，其诉请没有事实和法律依据：1、涉案商铺所在的商场共有1100多个商铺均已出售，绝大部分选择以按揭贷款方式支付余款的业主均已获得按揭银行的批准。仅从占少数比例的涉诉的业主，即花都区法院此前受理的案件来看，也有相当部分的业主的贷款申请获得了按揭银行批准，因此，雷泽玉提到的航空商住大厦按揭业主的贷款都没有批准的说法是错误的，可以印证雷泽玉所谓的商铺评估价值低，房贷风险大等原因的说法不是事实；至于雷泽玉自称曾要求解除合同、催促黄玉霞答复的说法更不是事实，雷泽玉也没有提供相应的证据予以证实。2、就按揭贷款而言，从法律上来讲，实际上是雷泽玉与按揭银行之间的关系。按揭贷款申请是否批准，完全由银行决定，与黄玉霞无关。雷泽玉作为买受人，支付购房款本属于其应当主动积极履行的义务，无论有无办理按揭贷款申请手续，或者其申请最终未获银行批准，也不能因此而免除或中止其付款义务。由于双方在合同中明确约定雷泽玉未办妥按揭贷款手续，或按揭贷款申请未获批准的，雷泽玉应当按一次性付款的方式支付全部购房款，因此，即使雷泽玉曾办理了相应的按揭贷款手续，但按揭银行至今未放款以及雷泽玉未付清余款是客观存在的事实，雷泽玉就有义务按上述约定一次性付清购房款。3、正是因为雷泽玉在选择按揭贷款时已意识到按揭贷款的相关风险，结合自身的经济承受能力，才在合同中约定如按揭贷款不成功后，同意以一次性付款的方式支付余下购房款，因此，雷泽玉提到的继续履行合同会导致其生活困难的说法是不能成立的，而且雷泽玉也未能提供相应的证据予以证实。4、即使雷泽玉的按揭贷款申请未获银行批准，也不致于导致涉案合同无法继续履行，且继续履行合同对于雷泽玉来说并不存在任何不公平的情形，何况，涉案房产已于2011年8月份就登记在雷泽玉名下，其合同目的早已经实现。5、雷泽玉购买的是商铺，属于投资行为，投资有风险是众所周知的事实。按揭贷款能否获批的风险属于商业风险，存在包括申请人自身的资信是否符合按揭贷款条件在内的不确定因素，雷泽玉在选择按揭贷款方式付款前就应当预见相关可能存在的风险。即使雷泽玉认为黄玉霞指定了按揭银行，但自得知按揭贷款未获批准至今，在长达三、四年的时间内，雷泽玉既未另行办理按揭贷款，也未按合同约定以一次性的付款方式支付余下购房款，甚至完全不理会黄玉霞的相关通知、告知或催款行为，显然是有违诚信的。综上，雷泽玉的反诉请求缺乏事实和法律依据，相关理由不能成立，请求法庭驳回雷泽玉的全部反诉请求。
新港公司针对反诉述称：与黄玉霞的答辩意见一致。
原审法院认为：黄玉霞与雷泽玉及新港公司签订的《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》、《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，黄玉霞、雷泽玉及新港公司均应依约履行各自的义务。黄玉霞与雷泽玉、新港公司在履行买卖合同过程中，并没有发生合同约定或法律规定合同解除的情形，因此，黄玉霞要求雷泽玉继续履行合同理据充分，予以支持。
依《商铺买卖合同》约定，雷泽玉除向黄玉霞支付首期购房款（包含定金）140000元外，余款140000元以银行按揭的方式支付。因此，雷泽玉在向黄玉霞支付首期购房款后，应依约定办理按揭贷款申请手续。而雷泽玉经新港公司通知办理按揭贷款申请手续后，却至今仍未办妥按揭贷款，亦未以现金方式付清余款，应承担相应的责任。故黄玉霞要求雷泽玉支付房款140000元的请求，理由成立，予以支持。但由于雷泽玉申请按揭贷款的银行是黄玉霞指定的，而雷泽玉已依约支付全部房价款的50%，因此雷泽玉未能办妥按揭贷款亦不能完全归责于雷泽玉。故黄玉霞要求雷泽玉逾期支付房款140000元的违约金的请求，不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。雷泽玉已支付涉案房屋购房款的50%（即140000元），涉案房屋亦已登记在雷泽玉名下，故雷泽玉要求解除合同的请求，依据不足，不予支持。同理，雷泽玉要求黄玉霞退还已付购房款140000元并计付相应利息的诉讼请求，理据不足，不予支持。涉案房屋已过户登记在雷泽玉名下，故雷泽玉要求黄玉霞共同承担办证税费9372元、律师费1480元及公证费200元的诉讼请求，没有理由和依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月7日作出如下判决：一、黄玉霞与雷泽玉于2009年12月13日签订的《商铺买卖合同》继续履行。二、雷泽玉于本判决发生法律效力之日起十日内向黄玉霞支付剩余购房款140000元。三、驳回黄玉霞的其他诉讼请求。四、驳回雷泽玉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元及反诉案件受理费1715.80元，均由雷泽玉负担。
判后，上诉人雷泽玉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决将办理按揭贷款手续与办妥按揭贷款混为一谈，错误认定我方已经构成违约。《商铺买卖合同》第四条备注第1项约定我方的义务是办理银行按揭贷款手续，而并非办妥按揭贷款。二、原审判决认定未能办妥按揭贷款的风险及后果由我方单方承担，明显不公。《商铺买卖合同》第四条约定的付款方式是双方共同选定的，并非我方的单方意思表示。而且通过按揭方式付款是涉案合同的重要基础，如果不能按揭，我方受自身经济条件的制约不会购买涉案商铺，双方丧失了签约的基础。在没有任何证据证实按揭贷款不成是我方责任所致的情况下，按揭贷款不成致使合同约定的按揭付款方式无法履行的风险不应由我方单方承担，而应由我方与黄玉霞共同承担。三、原审判决我方一次性支付购房余款，没有合同及法律依据。四、我方反诉解除合同理据充分，原审判决驳回我方的反诉请求理据不足。合同订立之后，我方按照合同约定办理了按揭贷款手续，但我方的按揭申请非因我方责任未获银行批准，《商铺买卖合同》约定的按揭付款方式无法继续履行，而双方对付款方式又不能另行协商一致，合同实际己无法继续履行。我方有权请求解除合同。五、《商铺买卖合同》早已实际解除，原审判决认定合同没有发生约定或法定的解除情形，明显错误。2011年7月，黄玉霞委托广东一粤律师事务所向我方发出律师函，我方收到该律师函后，没有在指定期限办理按揭手续，律师函即已产生解除合同的效力。同时，我方与航空商住大厦上百户业主通过花东镇政府向黄玉霞提出退铺等要求：退铺通知自到达黄玉霞时也已产生解除合同的效力。可见，我方与黄玉霞对解除合同已经达成了一致。根据《合同法》第九十三条、九十六条的规定，《商铺预售合同》实际上已经解除。六、原审判决对《商铺买卖合同》第四条备注第三项的解释明显错误，无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请之间没有使用标点符号分隔，属于并列关系，按通常理解，买受人原因应当是针对上述两种情形而言的；合同是黄玉霞提供的格式合同，双方对格式合同发生争议，根据合同法规定，应作出对黄玉霞不利的解释。黄玉霞附有协助办理按揭贷款手续，黄玉霞指定的律所代办，如果银行不批准贷款申请，是黄玉霞不履行协助义务，或其指定的律所不履行贷款职责导致银行不批准贷款，在此情况下我方仍然一次性支付购房余款，对我方不公平不合理。七、新港公司将涉案商铺进行间隔并按合同附件二进行装修，属于建设工程质量管理条例第二条规定的工程，根据第十六条规定，建设工程经竣工验收方可交付、使用，新港公司进行的间隔和装修没有竣工验收，不符合法定交付条件，我方有权拒绝收铺及解除合同。故上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回黄玉霞的全部诉讼请求，支持雷泽玉的全部反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费用由黄玉霞承担。
被上诉人黄玉霞答辩认为：一、商铺是否符合交房条件的问题，法院在审理同一楼盘类似案件中已作出生效判决认定涉案商铺符合交房条件，事实上涉案商场已取得竣工验收及规划验收的合格证。二、按揭问题认为属于银行与买受人之间的合同关系，出卖人签订商铺买卖合同的目的是为了获取房产的对价。从合理性的角度出发，出卖人比买受人更希望按揭能获得成功，而且出卖人在一审期间也提供了充分的证据证实黄玉霞已履行相关义务的事实，按揭贷款属于商业风险，买受人在选择按揭付款之前是应当预见可能会不被银行批准的这一情况，双方在合同中也明确约定只要是买受人的按揭贷款没有成功就应当一次性付款。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人新港公司述称与黄玉霞二审答辩意见一致。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，黄玉霞与雷泽玉签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的相关规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。
关于能否判令雷泽玉一次性支付剩余房款的问题。在商品房买卖关系中，出卖人的主要义务是交付房屋及将房屋过户至买受人名下，买受人的主要义务是支付房屋价款。买卖合同中约定的应由银行按揭支付的购房余款并未实际支付，原审基于公平合理原则，判令雷泽玉一次性支付剩余房款，并无不当，本院予以维持。至于雷泽玉上诉称其只有办理按揭贷款手续的义务，并无办妥按揭贷款手续的义务，因雷泽玉的上述主张是对合同内容的片面理解，且与其作为购房人负有支付购房款的基本义务相悖，本院不予支持。
关于雷泽玉能否主张案涉合同解除的问题。涉案商铺出卖方虽有逾期办理产权过户手续事实，但广州市国土资源和房屋管理局已经以雷泽玉为房地产权属人核发了案涉房屋的房地产权证书，此时，出卖人的合同义务已经全部履行完毕，雷泽玉签订《商铺买卖合同》购买案涉商铺的合同目的已经实现，故雷泽玉理应足额支付购买案涉商铺的对价，原审判处合同继续履行，雷泽玉付清余款并无不妥。因涉案商铺所在商住大厦已经取得建筑工程消防验收合格，且涉案商铺现已取得产权人登记为雷泽玉的房地产权证，雷泽玉以涉案商铺的间隔和装修没有竣工验收为由，主张解除合同，理据不足。原审法院认为雷泽玉反诉请求没有事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人雷泽玉的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3100元，由上诉人雷泽玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年三月三日
书 记 员 邹文芳