北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终11096号
上诉人（原审被告）：杨浙秀，女，1936年12月29日出生。
委托诉讼代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于磊，北京市君佑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：康继发，男，1979年10月2日出生。
委托诉讼代理人：朱毅，黑龙江信诚律师事务所北京分所律师。
上诉人杨浙秀因与被上诉人康继发房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨浙秀的委托诉讼代理人于磊，被上诉人康继发及其委托诉讼代理人朱毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨浙秀上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回康继发的诉讼请求。康继发在京缴纳社保未满五年，没有购买北京市房屋的资格，本案不具备继续履行的条件。杨浙秀的户口不在合同约定的迁出之列，不存在迁出户口康继发补偿的情形，事实上是康继发的中介人员要求杨浙秀变更合同内容，杨浙秀有权拒绝变更合同，杨浙秀拒绝变更合同不能等同于不配合办理网签，且杨浙秀合同履行过程中一直积极配合，不存在违约行为。合同附件中约定先评估才网签，杨浙秀未收到评估报告，享有先履行抗辩权。本案是康继发故意拖延网签时间，导致杨浙秀在合同约定的时间无法内取得款项，合同目的无法实现，且在合同签订之日起120内未能完成房屋产权转移，杨浙秀有权按照合同约定解除合同。涉诉房屋含有尚未分割的遗产，康继发和中介明知涉诉房屋非杨浙秀单独所有，不应判决继续履行。一审超过法定时限审理本案，应当追加中介公司作为本案第三人但未追加，违反法定程序。现杨浙秀已经另行诉讼要求解除涉诉合同，因此本案应当中止审理。
康继发辩称：合同履行中因杨浙秀的原因导致不能按合同约定办理组合贷款，只能改为商业贷款，且商业贷款是对康继发不利的，在此情形下，杨浙秀不配合办理网签是杨浙秀违约。康继发一直要求继续履行合同，未能履行的原因是杨浙秀要加价出售。产权证登记的是杨浙秀本人，合同价款也符合当时市场行情，康继发是善意第三人。本案审理不以另案为依据，本案不应中止审理。
康继发向一审法院起诉请求：1.杨浙秀继续履行双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，将北京市朝阳区×楼3门401号房屋过户并交付给康继发；2.杨浙秀支付违约金27.5万元。
一审法院认定事实：2016年3月30日，杨浙秀作为出售方（甲方），康继发作为买受方（乙方），双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区×楼3门4层401号房屋（以下简称401号房屋）；房屋成交价格275万元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金20万元；乙方选择组合贷款申办贷款，拟贷款金额为160万元；网签后3日内，乙方向甲方支付50万元；批贷后过户前，乙方向甲方支付35万元；户口迁出当日，乙方向甲方支付10万元；甲方应当在过户后3日内将房屋交付给乙方；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。同日，杨浙秀作为出卖方（甲方），康继发作为买受方（乙方），北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）作为见证方（丙方），三方签订补充协议，约定甲方承诺在2018年4月1日之前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口登记人（许炜）户口迁出手续；乙方同意除杨浙秀外，其他户口全部迁走。同日，杨浙秀作为甲方（出卖方），康继发作为乙方（买受方），我爱我家公司作为丙方（居间方），三方签订居间服务合同，约定在丙方居间下，甲乙双方签订北京市存量房屋买卖合同。
康继发称其于2016年3月30日支付定金20万元，杨浙秀认可收到上述数额的定金。
2016年5月3日，杨浙秀向成凤忠出具授权委托书，委托其代为办理401号房屋出售相关事项。康继发提交了2016年5月间的对话录音材料。对话中，我爱我家公司人员要求杨浙秀配合办理网签相关手续；成凤忠则称401号房屋交易需签订的协议太多，太麻烦，杨浙秀对后续网签合同和其他补充协议的签订不予配合，且杨浙秀对户口迁出约定有异议，杨浙秀若需迁出户口，则康继发需予以补偿，否则无法落实网签等后续事宜。
2016年8月3日，杨浙秀向康继发及我爱我家公司寄送解除合同通知书，以康继发违约致三方签订的房屋买卖合同不能在合同规定时间内完成为由解除北京市存量房买卖合同。康继发称其仅收到了我爱我家公司于2016年8月5日向其转发的上述通知书照片。经询，杨浙秀称因康继发在签订合同后90日内未向其支付购房款，且我爱我家公司和康继发还要求其签订有关组合贷款变更为商业贷款的补充合同，故其认为房屋买卖合同因康继发违约而导致解除。康继发称因杨浙秀认为配合办理组合贷款的签约手续麻烦，未能按合同约定配合办理贷款申请，故我爱我家公司才提议将组合贷款变更为商业贷款。
经询，康继发表示现可支付剩余购房款，无需贷款。
康继发称其依约按照房屋成交总价的10%主张违约金。经询，杨浙秀认为康继发主张的违约金数额过高。
一审法院认为，康继发、杨浙秀或并与我爱我家公司签订的北京市存量房屋买卖合同以及补充协议，均系各方当事人真实意思表示，合法有效。
按照合同约定，康继发在支付定金之后的首次付款时间应为网签合同后3日内；康继发提交的对话录音材料，可以证明杨浙秀于2016年5月间已明确拒绝配合办理网签手续，康继发的付款条件因此不能成就。按照交易习惯，商业贷款的办理手续较之组合贷款更为简便，而借款人则需付出更多的利息，故该院判定该变更意向有利于出卖人，而不利于买受人。综上，该院认定杨浙秀在无正当理由的情况下声明解除合同，其行为已构成违约，且其所发通知书不发生解除合同之效力。
康继发表示现可支付剩余购房款，故杨浙秀应在收到相关购房款后协助办理过户手续并交付房屋。至于户籍保证金10万元，杨浙秀可在依约办理户籍迁出手续后另行向康继发主张。
双方合同履行的迟延状况系由杨浙秀的违约行为导致，康继发有权依约要求杨浙秀承担相应违约责任。杨浙秀认为康继发主张的违约金数额过高，结合康继发已付款项数额及相应损失情况，该院对杨浙秀该项抗辩予以采纳，并将违约金数额酌减为6万元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条判决：一、杨浙秀于康继发支付购房款二百四十五万元之日起十日内协助康继发办理将北京市朝阳区×楼3门4层401号房屋所有权转移登记至康继发名下的过户手续；二、杨浙秀于判决前项所述过户手续办理完毕之日起三日内向康继发交付北京市朝阳区×楼3门4层401号房屋；三、杨浙秀于判决生效之日起十日内向康继发支付违约金六万元；四、驳回康继发的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，杨浙秀围绕其上诉请求向本院提交以下证据：1.杨浙秀起诉康继发买卖合同纠纷一案的缴费通知单及传票。用以证明杨浙秀已经起诉要求解除合同，本案应中止审理，且一审法院在一审时未中止审理，属程序违法。2.杨浙秀门诊病历手册共8页，用以证明杨浙秀在2015年10月前患有白内障，并于2015年9月做过白内障手术，有严重眼疾，其签合同时没有家人陪同，杨浙秀对合同内容不知晓。3.户口本5页，证明许镇海在签订涉诉合同时已经死亡，涉诉房屋不是杨浙秀一人所有存在他人份额，中介公司对此未尽到审查义务。康继发围绕其答辩意见向本院提交以下证据：1.康继发社会保险个人权益记录2页，2.于2017年7月3日在网上申请打印的购房资格核验信息，能够与康继发在一审提交的相关证据相互印证证明康继发具备购房资格。本院组织当事人进行了证据交换和质证。康继发对杨浙秀提交的证据持有异议，首先认为不属于新证据，其次对证据1的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为本案不应当中止审理；对证据2的真实性不予认可；对证据3的真实性认可，但认为与本案不具有关联性。杨浙秀对康继发提交的证据认为属于新证据，对证明目的不予认可，同时认为证据1可以证明一审法院对购房资格问题没有审查，对证据2的真实性无法确认，认为法院应对康继发的购房资格进一步审查。本院经审查认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并应当事人申请调取的证据”的规定，在本院审理期间杨浙秀提交的证据2、3，康继发提交的证据1在一审法院审理期间已经客观存在，但杨浙秀、康继发未予提供，且杨浙秀提交的证据不能证明杨浙秀所主张的事实成立，康继发提交的证据是对其一审提交的证据的补强，故本院对杨浙秀提交的证据2、3和康继发提交的证据1不作为新证据予以确认。康继发提交的证据2虽然是在一审庭审结束后取得，但其所证明的客观事实在一审时已经存在，且其在一审时已经提交过当时的购房资格核验信息，在二审期间提交的购房资格核验信息仅是再次申请打印的内容，且与其在一审时提交的购房资格核验信息比较除时间外，内容和证明目的均无变化，亦是对一审提交的证据的补强，故本院对康继发提交的证据2不作为新证据予以确认。对于杨浙秀提交的证据1，杨浙秀就此亦向本院提交了中止审理申请书，本院经审查认为，本案不存在必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的情形，故本院对杨浙秀中止审理的申请不予准许，亦对于其提交的证据1不作为新证据予以确认。故杨浙秀、康继发在本院审理期间提交的证据不属于新证据，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，杨浙秀与康继发签订的北京市存量房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
现有证据表明康继发不存在不具有购房资格的情形，杨浙秀提供的现有证据亦不足以推翻现有证据所证明的事实，故本院对杨浙秀有关康继发没有购房资格的上诉请求和理由不予采纳。合同中约定康继发选择组合贷款申办贷款，后双方虽然对于因何原因导致不能办理组合贷款需变更为商业贷款各执一词，但根据合同第五条“乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决：2、乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日”的约定，即使是因康继发的原因不能办理组合贷款，康继发为继续履行合同选择继续进行商业贷款也并无不当，且根据交易常识，商业贷款的办理手续较之组合贷款更为简便，而借款人则需付出更多的利息，办理商业贷款并不损害杨浙秀的利益，在此情形下，双方应当按照合同约定继续履行合同，杨浙秀应给予必要的配合，从康继发提交的对话录音材料看，杨浙秀于2016年5月间已明确拒绝配合办理网签手续，其行为已经构成违约，故本院对杨浙秀有关其不存在违约行为，且享有先履行抗辩权，杨浙秀有权解除合同的上诉请求和理由不予采纳。
关于杨浙秀有关康继发、中介公司明知涉诉房屋非杨浙秀单独所有，故不应判决继续履行的主张，涉诉房屋登记于杨浙秀名下，康继发与杨浙秀签订买卖合同购买涉诉房屋，且合同约定的购房价格尚属合理，杨浙秀提供的现有证据亦不足以证明康继发作为买房人知道或者应当知道杨浙秀属无权处分，故杨浙秀的该项上诉请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
本案是杨浙秀、康继发就双方签订的北京市存量房屋买卖合同的履行问题发生的争议，且根据本案查明的事实，我爱我家公司不属于必须参加本案诉讼的当事人，也不需要追加我爱我家公司进入诉讼以查明事实，根据一审卷宗记载，一审法院审理本案不存在严重违反法定程序的情形，故本院对杨浙秀有关本案应当发回重审的上诉请求和理由不予采纳。
关于杨浙秀有关本案应当中止审理的主张，本院认为根据已查明的事实，本案不存在必须以另一案的审理结果为依据的情形，故对于其该项上诉请求和理由不予采纳。
综上所述，杨浙秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28800元，由杨浙秀负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 张 慧
审 判 员 石 煜
二〇一七年九月十八日
法官助理 张思齐
书 记 员 邸 硕