陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第01318号
上诉人（原审原告、反诉被告）西安兆胜实业投资有限公司，住所地西安市莲湖区南马道巷33号。
法定代表人王伟，总经理。
委托代理人徐明军，陕西众致律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）卢明国，男，汉族。
委托代理人师凤娥，女，汉族。
上诉人西安兆胜实业投资有限公司（以下简称兆胜公司）因与被上诉人卢明国房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2012）莲民二初字第00917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兆胜公司的委托代理人徐明军、被上诉人卢明国的委托代理人师凤娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兆胜公司于2012年6月15日向原审法院起诉称，2006年3月14日，其公司与卢明国签订《房屋租赁合同》及《补充协议》一份，双方约定：卢明国承租其公司位于铁塔寺52号环城西路小学临街商业综合楼第二层15＃-22＃房屋面积为746.28平方米。房屋结构为框架，房屋用途为客房（足浴、洗浴、棋牌、茶艺），租金按年支付，第一年至第三年年租金134000元／年，第四年至第六年年租金145000元／年，第七年起按市场价计算房租。2012年5月20日至2013年5月19日是卢明国租赁其房屋的第七年度，合同约定应当按照市场价计算房租。2012年4月，其要求卢明国按市场价支付第七年度房租时遭到拒绝，双方就租金问题协商多次至今未果。由于该《房屋租赁合同》主要条款约定不明，且双方亦未能就租金问题达成补充协议，导致合同缺少必备要素，现已无法履行。请求法院依法判令：1、解除双方2006年3月14日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、卢明国向其支付2012年5月20日起至返还房屋之日止的损失（每天995.04元）；3、卢明国承担本案诉讼费用。
卢明国辩称，兆胜公司诉状中陈述的案件事实基本属实，因《房屋租赁合同》第七年度的房租（合同主要条款）约定不明，且双方多次协商未能达成补充协议，现实际已无法继续履行。诉讼前，兆胜公司对其多次实施了断电停水等破坏生产经营的行为，使双方已无合作基础。其同意该公司的请求，解除双方2006年3月14日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。其租赁该公司房屋六年来，从未拖欠过房租。且自2012年5月20日起，其除了积极、主动向该公司交付租金之外，还多次催促该公司收取租金。但该公司以合同约定不明，多次拒绝收取租金，故该公司的第二项诉讼请求不能成立。
卢明国反诉称，2006年3月14日，其与兆胜公司签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，自2006年3月起其租赁兆胜公司房屋六年来，一直按照合同约定按期向兆胜公司交纳租金，从未拖欠。2012年5月20日至2013年5月19日是其租赁房屋的第七年度，合同约定按照市场价计算房租。但兆胜公司要求其按照其单方制定的价格（40元／平方米·月）交纳租金，双方发生争议，多次协商未果。在双方发生争议后，兆胜公司对其多次实施了断电停水等破坏生产经营的行为，后经公安机关制止才停止了其违法行为。由于兆胜公司的违约、违法行为，致使双方已无继续合作的基础。依据本案事实及法律规定，兆胜公司应承担因合同约定不明确而导致合同无法继续履行的主要责任。请求法院依法判令：1、确认兆胜公司承担导致本案合同无效的责任，向其返还合同无效后为经营已投入的财产人民币35万元；2、兆胜公司向其赔偿原合同约定的第七年至第十年的经营损失人民币40万元；3、反诉费用由兆胜公司承担。
兆胜公司辩称，其未违约。卢明国称其以特快专递的形式向其送达了所谓《催收租金通知》，并且携带现金前往兆胜公司交纳租金，其拒收属实，但并非无故拒绝收取租金。卢明国未缴纳租金却构成违约，请求法院驳回卢明国的反诉请求。
原审法院经审理查明，2006年3月14日，卢明国（乙方）与兆胜公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，双方约定：由乙方租赁坐落于铁塔寺路52号环城西路小学，位于临街商业综合楼第贰层，房号为15#-22#，建筑面积为746.28平方米；装修期限自2006年3月15日起至2006年5月19日止，租赁期限自2006年5月20日起至2016年5月19日止；第一年至第三年，房屋租赁单价为15元／平方米·月，年租金为人民币：壹拾叁万肆仟元整（小写：￥134000元）；第四年至第六年，房屋租赁单价为16.2元／平方米·月，年租金为人民币：壹拾肆万伍仟元整（小写：￥145000元）；第七年起按市场价计算房屋租金，同等条件下，乙方有优先续约权；乙方应于本合同生效之日按先交钱后用房，第一年上半年按交6个月押1个月的原则向甲方支付房屋租金及押金，共计金额为人民币：柒万捌仟壹佰陆拾陆元陆角整（小写：￥78166.66元），其中交付押金（包括保证金）人民币：壹万壹仟壹佰陆拾陆元柒角整（小写：￥11166.70元），提前10天结清下半年房屋租金人民币：陆万柒仟元整（小写：￥67000元）；第二年每年按交12个月的原则向甲方支付房屋租金，共计金额为人民币：壹拾叁万肆仟元整（小写：￥134000元），以后每12个月结算一次，提前10天交下阶段租金。在租赁期限内实际押金为壹万壹仟元整。
2006年5月20日至2012年5月19日，卢明国每年均依约按时向兆胜公司交纳了房屋租金，卢明国、兆胜公司均无异议。同时，卢明国向兆胜公司交付了二层房屋的押金11000元，兆胜公司予以认可。
2012年4月27日，兆胜公司向卢明国发出书面通知：要求卢明国前来协商有关续租房屋事宜；5月16日，兆胜公司向卢明国发出书面通知：要求卢明国于2012年5月19日前提前10天按40元／平方米交纳第7年二层房屋租金，逾期交纳其公司将按照双方签订《房屋租赁合同》中有关条款执行；5月28日，兆胜公司向卢明国发出书面通知：其公司将严格执行合同条款，对卢明国商户停止供水供电，收回房屋并追究贵方违约责任；5月30日，兆胜公司向卢明国发出书面通知：其公司将终止合同收回房屋，请卢明国商户在6月2日前将租赁房中物品搬离，逾期不搬其公司将视为贵方对房中物品自愿放弃，由此造成的一切经济与法律责任均由贵方承担。
2012年5月14日，卢明国向兆胜公司发出书面通知：要求兆胜公司于2012年5月19前来收取房租；5月21日，卢明国携带现金到兆胜公司交纳租金，兆胜公司拒收；5月30日，卢明国向兆胜公司发出书面通知：要求兆胜公司前来收取房租，否则，因交付租金引起任何法律纠纷，贵公司将承担法律后果。
2009年12月1日，卢明国委托师媛媛为其委托代理人，委托事项与权限：代委托人全权处理舒心快捷酒店（西安市铁塔寺路152号环西小学旁）经营中的各项事宜。委托期限：与委托人和兆胜实业投资有限公司签订的《租房合同》同期。
2013年11月12日，卢明国遣散所有员工，正式停业。
2013年1月28日下午15时，卢明国向兆胜公司正式交接位于铁塔寺52号环城西路小学临街商业综合楼第二层15＃-22＃面积为746.28平方米的已腾空的房屋。
2012年9月11日，卢明国向法院提出评估申请。2012年12月4日，正衡资产评估有限责任公司作出正衡评报字（2012）第113号评估报告，评估结论为：卢明国与兆胜公司房屋租赁合同纠纷案涉案资产在评估基准日即2012年11月5日的市场价值为人民币271600元（大写人民币：贰拾柒万壹仟陆佰元整）。特别事项说明（二）：本报告评估结论仅为双方签字确认的房屋装修费用价值。特别事项说明（三）：由于卢明国未对所经营业务建立规范的财务账簿，致使评估人员无法对其历史期经营状况进行核实，相同区域也无同类物业的经营状况可供参考。因此本项目评估师未对卢明国主张的经营损失进行评估。特别事项说明（四）：家具、机器设备和电子设备在评估基准日的市场价值为人民币53100元（大写人民币：伍万叁仟壹佰元整）。特别事项说明（六）：卢明国为满足其经营需要而安装的蓄水罐，位于其租赁房屋的四楼楼顶，如果卢明国不再继续经营而拆除该蓄水罐，拆移费用会较大，并且蓄水罐的变现能力比卢明国申报的其他设备的变现能力差。蓄水罐的现值为11459元。
2012年12月25日，卢明国、兆胜公司在对正衡评报字（2012）第113号评估报告质证后，均提出异议。2013年1月19日，正衡资产评估有限责任公司作出回复。2013年1月28日，卢明国、兆胜公司在对正衡资产评估有限责任公司回复质证后，又均提出异议，且卢明国提出补充评估的申请，兆胜公司提出重新评估申请。2013年4月10日，兆胜公司撤回重新评估申请书。2013年4月18日，正衡资产评估有限责任公司作出《关于西安兆胜实业投资有限公司与卢明国先生房屋租赁合同纠纷案相关异议的回复》。
涉案房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准而建设。
原审法院经审理认为，兆胜公司将未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准而建设的房屋出租给卢明国，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，兆胜公司与卢明国签订的房屋租赁合同属于无效合同。虽合同自始无效，但兆胜公司投入了资金和场地建设的房屋，已实际交付卢明国使用，卢明国应当参照约定的租金标准支付使用期间的房屋占有使用费。庭审中，经法院依法释明，兆胜公司坚持原有诉求，认为双方签订的房屋租赁合同系有效合同，仍要求解除其与卢明国签订的租赁合同；卢明国认为双方签订的房屋租赁合同系无效合同，并调整其反诉请求。故兆胜公司要求解除2006年3月14日双方签订的房屋租赁合同及补充协议之诉讼请求，无法律依据，不予支持。关于兆胜公司要求卢明国向其支付自2012年5月20日起至卢明国返还房屋之日止的损失（每天995.04元）一节，亦无法律依据，不予支持。关于卢明国要求依法确认兆胜公司承担导致本合同无效的责任，向其返还合同无效后为经营已投入的财产人民币35万元一节，兆胜公司将房屋出租给卢明国，卢明国根据经营需要投入资金进行了装修和改造，因房屋未取得建设工程规划许可证而导致双方签订的房屋租赁合同及补充协议自始无效，必然给卢明国造成一定的经济损失。兆胜公司对卢明国损失的产生存在较大的过错，应当承担赔偿责任，综合考虑本案双方当事人在导致合同无效中的过错程度，兆胜公司应当承担60％的赔偿责任。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。2012年12月4日经正衡资产评估有限责任公司依法评估：卢明国与兆胜公司房屋租赁合同纠纷案涉案资产（不可拆分的资产）在评估基准日即2012年11月5日的市场价值系271600元；家具、机器设备和电子设备在评估基准日的市场价值系53100元，其中蓄水罐的现值系11459元。庭审中，2013年1月28日下午15时，卢明国与兆胜公司正式交接位于铁塔寺52号环城西路小学临街商业综合楼第二层15＃-22＃面积为746.28平方米的已腾空的房屋。卢明国主张交接房屋时其将房屋内除现值为11459元的蓄水罐之外的可移动资产自行处理，但其并未向法庭提供证据对该蓄水灌留于已腾空的房屋内予以证明，故根据司法解释第九条之规定对于该未形成附合的装饰装修物现值53100元，应当由卢明国自行负担。综上，综合考虑本案双方当事人在导致合同无效中的过错程度和卢明国的实际损失，兆胜公司应当向卢明国返还合同无效后其为经营已投入财产现值（271600元×60%）即162960元。卢明国主张兆胜公司对其经营过程中停电停水3天所造成损失予以赔偿，庭审中，其并未向法庭提供充分有效的证据对此予以证明，不予支持。卢明国主张兆胜公司应当返还其押金11000元，庭审中，兆胜公司认可，故予以支持。
关于卢明国要求兆胜公司向其赔偿原合同约定的第七年至第十年的经营损失人民币40万元一节，庭审中，卢明国认可兆胜公司与其签订的租赁合同自始无效，且其并未向法庭提交充分有效的证据对其可期待经营损失予以证明，故卢明国要求兆胜公司向其赔偿原合同约定的第七年至第十年的经营损失人民币40万元之诉讼请求，并无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、本判决生效后五日内，西安兆胜实业投资有限公司向卢明国支付其为经营已投入的财产现值162960元及返还押金11000元；二、驳回西安兆胜实业投资有限公司要求确认西安兆胜实业投资有限公司与卢明国2006年3月14日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2013年1月28日解除之诉讼请求；三、驳回西安兆胜实业投资有限公司要求卢明国向其公司支付2012年5月20日起至2013年1月28日止的损失（每天995.04元）之诉讼请求；四、驳回卢明国要求西安兆胜实业投资有限公司向其赔偿原合同约定的第七年至第十年的经营损失人民币40万元之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由西安兆胜实业投资有限公司自行负担。反诉费5650元，由西安兆胜实业投资有限公司负担3390元，卢明国负担2260元。（案件受理费西安兆胜实业投资有限公司已垫付，反诉费卢明国已垫付，在本判决生效后由西安兆胜实业投资有限公司直接向卢明国支付3390元。）
宣判后，兆胜公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定其公司与卢明国签订的房屋租赁合同属于无效合同并驳回其公司要求卢明国向其支付自2012年5月20日起至卢明国返还房屋之日止的损失（每日995.04元）一节没有法律依据。根据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，卢明国对其公司所有之房屋的占有和使用就同时自始至终失去了法律依据，对该房屋的使用构成了不当得利。依据《民法通则》第六十一条“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，对于2012年5月20日之后，卢明国无权占有使用其公司房屋并谋取不当利益的行为，其公司有权向卢明国要求赔偿损失。二、一审庭审中，其公司对“涉案资产价值评估报告”提出异议，并申请鉴定人出庭接受质询。但一审法院无视其公司的要求以及程序法的规定，仅凭鉴定机构出具的一份《相关异议的回复》，未让鉴定人出庭接受质询。请求：1、撤销一审判决第一、第二及第三项，并依法改判卢明国向其公司支付自2012年5月20日起至卢明国返还房屋之日止的损失（每日995.04元）；2、一、二审诉讼费用全部由卢明国承担。
卢明国辩称，兆胜公司的上诉理由不能成立，原审程序合法，应维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”兆胜公司将未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准而建设的房屋出租给卢明国，违反法律、行政法规的强制性规定，故兆胜公司与卢明国签订的房屋租赁合同系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。”虽双方合同自始无效，但兆胜公司投入了资金和场地建设的房屋已实际交付卢明国使用，卢明国应当参照约定的租金标准支付使用期间的房屋占有使用费。但在一审审理中，经法院依法释明，兆胜公司仍坚持原有诉求，认为双方签订的房屋租赁合同系有效合同，仍要求解除其与卢明国签订的租赁合同。因兆胜公司要求解除2006年3月14日双方签订的房屋租赁合同及补充协议并要求卢明国向其支付自2012年5月20日起至卢明国返还房屋之日止的损失一节，无法律依据，故原审判决驳回其诉讼请求并无不当。现兆胜公司仍持该理由上诉，本院不予支持。兆胜公司在一审中对正衡资产评估有限责任公司作出“涉案资产价值评估报告”提出异议，正衡资产评估有限责任公司对此异议已做出书面回复，故原审程序合法。综上，兆胜公司的上诉请求，理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费100元，由兆胜公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 平
代理审判员 朱筱滢
代理审判员 秦燕燕
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 张小赛