浙江省绍兴市柯桥区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0603执异45号
案外人：龚根富，男，1963年3月5日出生，汉族，户籍所在地浙江省兰溪市。
委托代理人：冯云飞，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。
委托代理人：孙奇峰，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。
申请执行人：绍兴银行股份有限公司轻纺城支行。住所地：绍兴市柯桥区群贤路以北兴银大厦，组织机构代码：74412606-0。
负责人：叶烽,该支行行长。
委托代理人：李飞，系该行员工。
被执行人：绍兴县兴海防腐涂料有限公司。住所地：绍兴市柯桥区滨海工业区南新村，组织机构代码：05554039-7。
法定代表人：高爱民,该公司执行董事。
被执行人：浙江中桥建设有限公司。住所地：绍兴经济开发区世禾新村76幢，组织机构代码：79960457-6。
法定代表人：章国花,该公司董事长。
被执行人：徐海洋,女,1989年1月20日出生,汉族,户籍所在地绍兴市柯桥区。
被执行人：傅国民,男,1975年7月19日出生,汉族,户籍所在地绍兴市柯桥区。
被执行人：曹雅文,女,1975年2月4日出生,汉族,户籍所在地杭州市江干区。
本院在执行（2016）浙0603执2470号申请执行人绍兴银行股份有限公司轻纺城支行与被执行人绍兴县兴海防腐涂料有限公司、浙江中桥建设有限公司、徐海洋、傅国民、曹雅文金融借款合同纠纷一案中，案外人龚根富对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人龚根富称：法院在执行中，拟拍卖被执行人绍兴县兴海防腐涂料有限公司所有的位于袍江丹桂公寓1幢中兴大道195号、201室、301-303室的房产，现案外人依法提出执行异议，请求法院在处置上述房产时保障案外人继续享有自2013年6月1日至2023年5月31日止的租赁权。事实与理由:案外人委托胡岳生与绍兴县兴海防腐涂料有限公司、绍兴市鸿钢进出口贸易有限公司于2013年5月20日签订房屋租赁合同，约定由绍兴县兴海防腐涂料有限公司将其名下位于袍江丹桂公寓1幢195号、201室、301-303室的房产、绍兴市鸿钢进出口贸易有限公司鸿钢公司将其名下位于袍江丹桂公寓1幢202室-203室的房产出租给案外人使用，租期为2013年6月1日至2023年5月31日，年租金为480000元整，从第六年开始按租金的价格每年涨15%，租金为一年一付。绍兴县兴海防腐涂料有限公司在合同中盖章确认，案外人于2013年6月1日起实际占有上述房产至今。合同签订后，案外人对该房产进行装修，并将其作为绍兴袍江鑫达洲商务宾馆的经营场所使用，于2014年1月14日领取了个体工商户营业执照，租赁期间内案外人按时向绍兴县兴海防腐涂料有限公司支付租金，从未有任何拖欠。最新一期租金已付至2018年5月31日。今得知绍兴县兴海防腐涂料有限公司因不能偿还欠款，由（2015）绍柯商初字第3612号判决书判决上述房产作为其抵押财产将被执行。绍兴县兴海防腐涂料有限公司与绍兴银行轻纺城支行于2013年6月7日签订抵押担保合同，故该抵押权形成晚于申请人之租赁权。依据我国《物权法》第190之规定：“抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响“。故本案绍兴银行轻纺城支行的抵押权不得对抗申请人的租赁权，绍兴县兴海防腐涂料有限公司享有要求继续履行租赁合同的权利，并且对上述房产拥有优先购买权。现法院拟处置上述房产，故请求法院在处置上述财产时依法保障案外人的合法租赁权。为证明上述事实，案外人向本院提交了房屋租赁合同、收款收据及转帐记录、公司基本信息、承诺书、装修合同、收款收据及送货单、收条等证据材料复印件。
本院查明，2013年6月7日，绍兴县兴海防腐涂料有限公司与绍兴银行股份有限公司轻纺城支行签订编号为093113060716《最高额抵押合同》一份，约定：绍兴县兴海防腐涂料有限公司为债务人，绍兴银行股份有限公司轻纺城支行为抵押权人，绍兴县兴海防腐涂料有限公司自愿将其名下位于袍江丹桂公寓1幢中兴大道195号、201室、301-303室的房产在2013年6月7日起至2014年5月29日期间和最高抵押担保余额1150万元内为债务人向绍兴银行股份有限公司轻纺城支行分期分次取得的“贷款”资金提供抵押担保，并于次日依法进行了登记，办理了抵押登记手续。2016年3月2日，本院作出（2015）绍柯商初字第3612号判决书，判决:绍兴银行股份有限公司轻纺城支行对绍兴县兴海防腐涂料有限公司的债务就其提供的编号分别为绍房他证袍江字第××号、KOOOOO7912号、KOOOOO7913号、KOOOOO7914号、KOOOOO7916号房屋他项权证项下的抵押物分别在最高余额2,000,000元、2,500,000元、2,800,000元、1,800,000元、2,400,000元范围内依法定程序享有优先受偿权。判决书生效后，被执行人未能自觉履行，绍兴银行股份有限公司轻纺城支行向本院申请执行，本院予以立案执行。在执行中，拟对上述抵押房产进行拍卖、变卖，案外人据此向本院提出执行异议。
经审查查明，案外人的共同投资人胡岳生与绍兴县兴海防腐涂料有限公司、绍兴市鸿钢进出口贸易有限公司于2013年5月20日签订房屋租赁合同，约定由绍兴县兴海防腐涂料有限公司将其名下位于袍江丹桂公寓1幢195号、201室、301-303室的房产、绍兴市鸿钢进出口贸易有限公司鸿钢公司将其名下位于袍江丹桂公寓1幢202室-203室的房产出租给案外人使用，租期为2013年6月1日至2023年5月31日，年租金为480000元整，从第六年开始按租金的价格每年涨15%，租金为一年一付。合同签订后，案外人对该房产进行装修，于2013年5月17日向绍兴市袍江鸿安消防器材经营部支付设计图费用，于2013年6月15日与吴卫江签订了工程装饰装修合同，于2014年1月13日领取了个体工商户营业执照，将其作为绍兴袍江鑫达洲商务宾馆的经营场所使用，租赁期间内案外人按时向绍兴县兴海防腐涂料有限公司支付租金，第一期租金48万元分别于2013年5月13日、2013年5月24日支付，以后一年一付，最新一期租金已于2017年5月22日支付。2014年11月共同投资人胡岳生退出绍兴袍江鑫达洲商务宾馆的所有股份，由案外人一人经营。
以上事实，由案外人向本院提交了房屋租赁合同、收款收据及转帐记录、公司基本信息、承诺书、装修合同、收款收据及送货单、收条等，本院（2015）绍柯商初字第3612号判决书、通知书及当事人陈述等证据证实。
本院认为，案外人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，需举证证明租赁合同的真实，合同签订于案涉房屋抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有案涉房屋至今。本案中，因涉案房屋已于2013年6月7日设定抵押登记，案外人已举证证明在抵押前已与被执行人签订真实有效的租赁合同，按约支付租金，在抵押前对案涉房屋根据租赁用途进行装修，可以认定案外人与被执行人绍兴县兴海防腐涂料有限公司于2013年5月20日签订房屋租赁合同真实、合法、有效。抵押财产出租给案外人在前，订立抵押合同在后，原租赁关系不受该抵押权的影响，该租赁合同对今后的买受人应具有约束力，同时也可确认案外人对租赁厂房享有优先购买权。案外人提出的异议理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第三十一条之规定，裁定如下：
案外人龚根富提出的执行异议成立。案外人龚根富与被执行人绍兴县兴海防腐涂料有限公司于2013年5月20日签订的房屋租赁合同合法有效，案外人有权在租赁期内（租期为2013年6月1日至2023年5月31日）阻止向受让人移交占有坐落于绍兴市袍江丹桂公寓1幢195号、201室、301-303室的房产，在本院拍卖时享有优先购买的权利。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周 虎
人民陪审员 俞增法
人民陪审员 周正羊
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 王俊杰