山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威民一终字第956号
上诉人（原审原告）王树英，女，1952年6月12日生，汉族。
上诉人（原审原告）王述清，男，1955年7月27日生，汉族。
上诉人（原审原告）王爱琴，女，1971年7月27日生，汉族。
上诉人（原审原告）王爱玲，女，1974年6月16日生，汉族。
四上诉人之共同委托代理人刘文革，荣成成山法律服务所律师。
被上诉人（原审被告）王树凯，男，1966年2月28日生，汉族。
被上诉人（原审被告）肖思男，女，1989年11月4日生，汉族。
被上诉人（原审被告）肖模路，男，1965年8月14日出生，汉族。
上诉人王树英、王述清、王爱琴、王爱玲因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2013）荣滕民初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，荣成市崂山街道办事处脉埠村村民王汝春与董秀兰系夫妻，二人育有三子一女，分别是长子王树奎、次子原告王述清、三子被告王树凯、女儿原告王树英。王树奎与其妻董昭春生育二女，分别是长女原告王爱琴、次女原告王爱玲。王汝春与董秀兰分别于2003年8月22日、1994年12月1日去世。王树奎与其妻董昭春分别于2005年10月31日、2005年11月3日去世。王汝春与董秀兰去世后，其生前居住的房屋脉埠村55号（正房五间）由原告王述清经管，2007年被告王树凯从原告王述清处要回诉争房屋钥匙并在该房放置木料，之后被告王树凯嫌家中潮湿而将钥匙放在原告王述清处以便房屋通风。2011年初，在主管部门进行地籍调查时，涉案房屋登记在被告王树凯名下。2011年7月8日，被告王树凯将涉案房屋以30000元的价款转让给被告肖思男，在原告王述清家中，被告肖模路代理被告肖思男与被告王树凯签订了“房屋买卖契约”，当时原告王述清在场，该村村支部书记兼村委主任肖辉胜与村民董礼兴参加。被告王树凯与被告肖模路分别在卖方和买方签名盖印，肖辉胜与董礼兴则在证人一栏签名盖印。契约签订后，被告肖模路将购房款交给被告王树凯，被告王树凯则通知原告王述清将钥匙交给被告肖模路。2013年5月21日，四原告诉至原审法院，要求确认被告签订的房屋买卖协议无效，并要求三被告返还四原告诉争房屋。
原审庭审过程中，被告肖模路主张其购买该房之前，被告王树凯曾两次想将诉争房屋转让给他人，第一次购房价款为1500O元，被告王树凯因嫌弃价格低而没成交。第二次是买方认为购房价款30000元过高而未成交。被告王树凯对此辩称，确有过这两次转让之事，但购房者只是在打听价格，在转让给被告肖思男之前的三四年就有人打听过。被告肖模路另在原审中陈述：“购买涉案房屋的前三四年，我第一次找到被告王树凯，被告王树凯告诉我需5000元，因嫌贵而未买”，被告王树凯对此陈述：“确实找过，当时我说最少得6000元，最后未能成交”。
另查明，被告王树凯于1988年结婚并一直居住在荣成城区；原告王树英自1994年搬至威海居住；原告王爱琴、王爱玲在1995年至1998年期间先后婚嫁出村；原告王述清在村居住。被告王树凯父母分给长子王树奎结婚用房4间，给次子原告王述清建房6间。被告王树凯另主张其结婚时父母给了20000元。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、书证等在案为证。
原审法院认为，涉案房屋系王树奎、原告王述清、被告王树凯、原告王树英之父母即王汝春与董秀兰去世后所留遗产，事实清楚，予以认定。原告王爱琴、王爱玲为王树奎之女，在王树奎去世后，二人依法享有转继承其父王树奎应得遗产份额，故涉案房屋系原告王树英、王述清、王爱琴、王爱玲与被告王树凯共有。被告王树凯于其父母去世后自2007年实际占有该房屋，并多次与他人谈论涉案房屋的转让价格，且在与被告肖模路代被告肖思男签订房屋买卖契约时，原告王述清在场且未提出异议，时任村委主任肖辉胜及村民董礼兴作为见证人签字，被告肖模路当时有理由相信被告王树凯有权处分涉案房屋。本案争执焦点为：被告肖思男的购买行为是否为善意取得。所谓善意取得是指无处分权人将不动产或动产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，且支付了合理的对价，则受让人将依法取得该财产的所有权。善意取得作为一项重要的民事法律制度，目的在于保护占有人的公信力，维护商品交易的正常秩序。根据《中华人民共和国物权法》之规定，善意取得的构成要件为：（1）受让人受让该财产时是善意的；（2）以合理的价格有偿转让；（3）转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案被告王树凯数次与他人及被告肖模路谈论涉案房屋价格，并与被告肖模路代被告肖思男达成买卖意向后于原告王述清家中，在原告王述清及村委主任均在场的情况下签订了“房屋买卖契约”，原告未提供证据证明被告肖思男受让房屋时系恶意，故可以认定被告肖思男受让房屋时系善意。对受让房屋的价格，被告王树凯在庭审中自认涉案房屋的转让价格由起初的6000元变成最后的成交价格30000元，足以说明其受让价格的合理性。涉案房屋为没有经过登记的农村房屋，按现有农村实际情况，只要没有其他违法情形，达成买卖协议并进行了交付，就应当认定交易完成。因此，被告肖思男取得涉案房屋应为善意取得，依法应予保护。现原告要求确认被告王树凯与被告肖模路之间签订的房屋买卖协议无效，由被告肖思男返还原告房屋，缺乏事实根据，其请求与法相悖，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定判决：驳回原告王树英、王述清、王爱琴、王爱玲要求确认被告王树凯与被告肖模路代被告肖思男签订的房屋买卖协议无效及返还房屋的诉讼请求。案件受理费275元，由原告王树英、王述清、王爱琴、王爱玲负担。
上诉人王树英、王述清、王爱琴、王爱玲不服原审法院判决，向本院提起上诉称，诉争房屋系被上诉人王树凯擅自处分给被上诉人肖思男，未经上诉人同意，且诉争房屋并未办理过户手续，被上诉人肖思男不构成善意取得。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人王树凯答辩称，同意上诉人的上诉请求及理由。
被上诉人肖思男、肖模路答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，本院依法对诉争房屋的产权进行了调查，荣成市房管局及土地管理局均未有荣成市崂山街道办事处脉埠村任何房产记录。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，虽然双方当事人没有提供诉争房屋原始产权凭证，相关部门亦无存档，但双方当事人对诉争房屋系王汝春与董秀兰所留遗产均无异议，且涉案房屋买卖合同经过时任村书记肖辉胜见证，可以认定诉争房屋原系王汝春与董秀兰所有，二人去世后由其继承人依法继承。被上诉人王树凯系房屋共有人，诉争房屋由其管理，上诉人王述清在涉案房屋买卖合同签订时在场且未提出异议，再结合长子王树奎早已去世多年，其生前与上诉人王述清均曾分得房产，本院认定被上诉人肖模路在签订房屋买卖合同时有理由相信被上诉人王树凯对诉争房屋有处分权，被上诉人王树凯的行为构成表见代理，涉案房屋买卖合同应认定为合法有效，故上诉人无权诉请返还房屋。此外，上诉人均在威海居住，其应当知晓诉争房屋的占有及处分情况，但未曾提出异议，应视为对房屋买卖行为的认可。同时，诉争房屋因客观原因无法办理产权过户手续，但已由被上诉人王树凯实际交付给被上诉人肖模路、肖思男使用，且被上诉人肖模路、肖思男也支付了相应对价30000元，符合当时的市场行情，故被上诉人肖模路、肖思男受让诉争房屋的行为符合善意取得的构成要件，上诉人亦无权诉请返还房屋。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约是对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故即使被上诉人王树凯在签订诉争房屋买卖合同时没有完全处分权，上诉人现亦无权主张合同无效。综上，上诉人之上诉主张，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人王树英、王述清、王爱琴、王爱玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一四年八月六日
书 记 员 王红云