广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第394号
原告（反诉被告）上海福翔工贸有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人庄文海，职务董事长。
委托代理人张建国，该公司职员，通讯地址。
被告（反诉原告）广州格锐德企业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人陈先德。
委托代理人陈洁明、陈荣生，广东合邦律师事务所律师。
原告上海福翔工贸有限公司诉被告广州格锐德企业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张建国，被告的委托代理人陈洁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2010年与被告签订《中华广场商铺租赁合同》，原告按约定向被告支付了合同定金（即《补充协议》中的“履约保证金”），双方约定在合同终止或被告要求提前终止合同的，被告应当在合同终止后向原告归还该合同定金。原告在2012年2月13日收到被告寄来的《解除合同通知》，称因原告逾期支付租金，其司依据合同规定解除合同并收回商铺，要求原告在2月28日全面撤场。为避免加深矛盾并减少后续损失，原告按照被告的要求在2月28日全面撤场，但被告至今仍然拒绝退还合同定金。被告拒绝退还定金的理由是原告有逾期支付租金的情况，但这是在被告违反合同和补充协议的约定，故意拖欠原告前期已经发生的销售款，造成原告资金链断裂而引起的。原告为此曾多次致函被告支付拖欠的销售款，并多次书面保证在原告收到被告结转的前期销售款后，立即支付后续租金。此后，原告也确实在收到被告结转的部分前期销售款后，就马上向被告支付了后续租金。
鉴于被告已经作出长期拖欠原告销售款和提前解除租赁合同的违约行为，原告在2012年3月1日向广州仲裁委员会提出仲裁请求，引起裁决被告归还长期恶意占有的原告销售款46649.89元（扣除最后一个月租金后的销售款），退还以“合同定金”、“管理费保证金”、“水电按金”名义暂收的64600元。广州仲裁委员会于2012年11月1日裁决被告向原告归还扣除最后一个月租金后的销售款46649.89元，并归还除商铺租赁保证金以外的其他保证金13600元；同时裁定被告提出的管辖异议涉及的商铺租赁合同定金51000元，由原告通过其他法律途径解决。为此，起诉要求：1、判令被告向原告退还“合同定金”51000元（又称“履约保证金”）；2、判令被告向原告支付未按合同约定退还“合同定金”的利息1400元（以51000元为基数，从2012年6月1日起算，每日按照中国人民银行金融机构计收同期逾期贷款利率计）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，理由如下：一、原告声称迟延缴纳租金，是由于被告拖延结转销售款造成的，因而要求被告退还租赁合同定金，没有事实依据，本案诉争的51000元并非是因双方租赁合同引起的，而应当属于双方签订的《经营管理合同》约定的内容范畴，而该内容已经由广州仲裁委员会在2012年11月对该合同作出处理及已经生效的裁决；二、原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，受法律保护，双方应当依约履行，租赁合同中没有将销售款作为原告缴纳租金的前提条件，而相反合同约定在原告拖欠租金的情况下，被告可扣押销售款，并收取违约金以及解除合同并没收合同定金等，也即是任何情况下未取得被告同意前，原告仍需按合同约定按时缴纳租金，实际上原告在租赁合同生效期间多次存在拖欠租金的情况，我方多次书面或口头向其追讨租金，但原告仍继续拖欠。因此在2012年2月，我方为了维护自身权益向原告发出解除合同的通知，终止双方合同关系，可见，租赁合同的提前终止是由于原告违约行为导致的，因此我方某没收原告缴纳的合同定金51000元。
被告并反诉要求：判令原告支付逾期付款违约金130456元（自2011年9月起至2012年2月止，累计迟延付款144天，每日按当月欠缴租金的3%计；其中2011年9月以30122.94元为本金，从2012年9月6日计至2012年9月20日止；2011年11月以30419.75元为本金，从2011年11月6日计至2011年11月23日止；2011年12月以30631.47元为本金，从2011年12月6日计至2012年2月1日止；2012年1月以31007.61元为本金，从2012年1月6日计至2012年2月22日止；2012年2月以31007.61元为本金，从2012年2月6日起暂计3个月）。
原告对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，理由如下：一、无论多少个合同，这些合同都明确是作为有法律依据约束双方行为的合同，也是双方在经营合作过程中对各自行为的约定，故几份合同都是相辅相某的，不同意被告对几份合同拆分理解的陈述；二、被告认为销售款的结算与租金的收取是不能一齐计算，我方迟延交租原因是被告并无按时与我方进行当月结算销售款，被告每月都拖欠我方的销售款，导致我方资金无法周转，没有按时向原告缴纳租金。综上，违约责任不在我方，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2010年4月28日，被告的法定代表人陈先德（承租方）与案外人广东海印永业（集团）有限公司（出租方，以下简称永业公司）签订《中华广场商铺租赁合同》，约定出租方提供给承租方租赁使用的商铺位于广州市中山三路33号中华广场的三层内，编号为3002号，实用面积约971平方米，建筑面积约1942平方米，租期自2010年3月1日至2013年2月28日止等。
2010年7月6日，永业公司出具《转租证明》，内容为同意被告将其承租位置分租/转租给其他第三方使用等。
2010年3月1日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《中华广场商铺租赁合同》，约定出租方提供给承租方租赁使用的商铺位于广州市中山三路33号中华广场的三层内，编号为迪士尼专区Fuchi号，实用面积约33平方米，建筑面积约89平方米，租期自2010年3月1日至2013年2月28日止，其中2010年3月1日至2010年4月14日为免租期，2010年4月15日至2011年2月28日每月租金26700元，2011年3月1日至2012年2月29日每月租金28035元，2012年3月1日至2013年2月28日名义租金29437元；承租方须于每月5日前向出租方缴纳完毕当月应付的全部租金；承租方在签订本合同时同意预付53400元给出租方作为履行本合同的定金，如承租方不履行本合同及相关从属合同，承租方支付的合同定金出租方不予退还；该合同定金于本合同租赁期满后，在承租方没有违约且交回定金发票原件的前提下由出租方无息退还给承租方；承租方未按合同规定时间和金额缴纳租金及其他应付费用，或未按时补足定金、返还出租方垫付的赔偿款，除补交拖欠款项外，每逾期一天须按拖欠款项总额的百分之三向出租方支付违约金；逾期二十天，出租方某立即解除合同并收回商铺，承租方已缴交的定金及一切费用不予退回，此外还应赔偿出租方的实际损失等。
同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定乙方承租的商铺实用面积为31.5平方米，建筑面积为85平方米，2010年3月1日至2010年4月14日为免租期，2010年4月15日至2011年2月28日每月租金25500元，2011年3月1日至2012年2月29日每月租金26775元，2012年3月1日至2013年2月28日名义租金28114元；乙方应向甲方缴纳的租赁合同履约保证金为51000元等。
同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《经营管理合同》，约定乙方租赁位于广州市中山三路中华广场三楼迪士尼专区内Fuchi专柜，甲方享有对专区实施统一物业管理、收银及经营管理、推广及维护管理、人员管理等权利；甲方享有依法向乙方收取物业管理费、推广及维护管理费、收银及经营管理费、公共设施维修基金、经营行为保证金、公共能源及相关费用等权利；乙方同意在签订本合同时向甲方缴纳管理费保证金12460元、水电费按金1780元，在合同期满或解除合同，并结清所有费用后90个工作日内，由甲方无息退回；乙方同意接受甲方在迪士尼专区的销售收入必须由甲方指定的收款系统统一收银管理，严禁截留销售收入或将业务转移至专区外进行；有关经由统一收款系统收取之款项将由甲方进行按月结算，结算日为每个月的最后一日，甲方于当月收取之销售款中扣取当月物业管理费、推广及维护管理费、水电费、收银及经营管理费等后，将余额于次月20日返还给乙方等。
同日，原、被告双方又签订《合同补充条款》，约定销售款的结算由原来的月结制，变更为半月结制，甲方财务核对好各授权商专柜的销售数据后，于当月25号发出1-15日的结算单，由乙方签字盖章确认后，于当月30日返款；次月10日发出上月16-30日或31日的结算单，由乙方签字盖章确认后，于次月15日返款；如乙方拖欠应缴费用，甲方有权暂扣押销售款，直至乙方付清应缴费用；物业管理费、推广及维护管理费、收银及经营管理费、水电费及其它费用等，原为于乙方销售款中扣除，变更为乙方须于每月25日前向甲方缴纳完毕当月应付的以上费用；甲方财务将于每月发出乙方专柜应缴费用明细表，乙方须按时缴交租金、管理费、水电费及其它费用等；无论是否收到费用明细表，乙方都必须按合同要求按时缴交租金及管理费，其它非固定费用（水电费及其它费用等）则按应缴费用明细表要求时间缴交，否则按违约处理等。
签订上述合同后，原告向被告缴纳了51000元，并开始经营使用涉讼商铺。2010年12月30日，被告向原告开具了两张发票，金额分别为50000元和1000元，开票项目说明均为“租金押金”。
2011年8月15日，被告向原告发出《通知函》，内容为：必须按合同规定及要求，缴交专柜租金、管理费、水电费等费用，如出现无故延迟或拖欠应缴费用的，将严格按照合同条款执行，计收滞纳金等。
2011年8月25日，原、被告签订《合同补充条款》，约定2011年9月1日至2012年2月29日，租金由原26775元/月调整为22950元/月；原告须于每月5日前向被告缴纳完毕当月应付的费用，包括：租金、物业管理费、推广维护管理费及其它费用等；被告财务将于每月发出原告应缴费用明细表，无论是否收到费用明细表，原告都必须按合同要求缴交租金，管理费及其它费用，否则按违约处理，每逾期一天须按拖欠款项总额的百分之三向被告支付违约金等。
2011年11月2日，原告向被告发出《财务问题联系函》，内容为要求被告取消10月份缴费通知中开具的“滞纳金13582元”，结清被扣押的销售款，使其司能够及时支付11月份的租金和费用等。
2011年11月7日，原告向被告发出《续财务问题联系函》，内容为被告已经口头同意免去10月份的“滞纳金13582元”；其司本以为10月上半月未结的销售款转充11月的房租费用，但被告要求其司另行支付；要求被告作出书面确认后，同意立即将11月份的房租费用全额支付给被告等。
2011年12月1日，原告向被告发出《财务结算问题联系函》，内容为其司已经在11月23日将11月份的租金足额支付给被告，请被告尽快结算10月份和11月份的营业款，其司在收到营业款后，立即向被告支付12月份的租金等。
2011年12月2日，原告向被告发出《紧急联系函》，内容为收到被告发出的12月份缴费通知单上又出现了“滞纳金”，而且是在被告迟迟不向其司结算10月份和11月份营业款的情况下，变本加厉地加收“滞纳金”，其司不能接受；其司对被告提出在每个月的月初一次性缴纳租金和管理费的要求是理解和接受的，但前提是被告要求及时向其司结算营业款，使其司有钱向被告提前支付月租金；其司也已经提出请被告先从已经发生的营业款中扣除租金和管理费；其司再次向被告要求：1、取消12月1日向其司发出的缴费通知单上列出的“滞纳金”；2、尽快向其司结算10月份全月和11月份上半月的营业款，其司在收到营业款的当天就向被告支付12月份的租金和管理费等。
2011年12月26日，原告向被告发出《对格锐德公司邮件的复函》，内容为要求被告尽快将10月份和11月份的销售款结转给其司，否则其司没有资金支付12月份租金等。
2012年2月1日，原告向被告发出《营业款结算联系函》，内容为要求被告尽快结转2011年11月份下半月和12月份全月的营业款，其司在收到营业款后立即支付2012年1月和2月的租金等。
2012年2月7日，被告向原告发出《解除合同通知》，称因原告逾期支付租金，现依合同规定，通知原告解除合同并收回商铺，请原告见函后七天内办理商铺交接手续，并于2012年2月28日全面撤场。
2012年2月16日，原告向被告发出《业务联系函》，内容为其司已于2月13日收到上述《解除合同通知》，其司逾期支付租金的情况是在被告故意拖欠其司前期已经发生的销售款，造成其司资金失控而引起的，被告以其司逾期支付租金为由，单方面解除了商铺租赁合同，是毫无诚信的无赖行为；被告至今拖欠2011年11月份下半月的销售款14533.26元和12月份的销售款38215.57元，导致其司资金链失控，致使其司无法支付2012年1月份和2月份的商铺租金；而被告又以其司尚未支付1月和2月租金为由，进一步拖欠其司在2012年1月份的销售款54271元、2月8日之前的销售款2864元，至今被告未向其司结转的销售款共计109883.83元；扣除其司应当支付的两个月租金和管理费60244元后，被告应当向其司结转的销售款为49639元；要求被告扣除其司应当支付的租金和管理费，结转其司的销售款，退还其司的“保证金”等。
2012年2月23日，原告向被告发出《致广州格锐德公司的业务联系函》，内容为被告至今未向其司结转2011年12月下半月、2012年1月份、2月8日前的销售款共计76812.4元，扣除其司应当向被告支付的一个月租金和管理费31760.64元，被告应当向其司结转的销售款为45051.76元等。
2012年2月28日，原告将涉讼商铺交还给被告。被告至今未将租金押金51000元退还给原告。
2012年4月16日，原告向广州仲裁委员会申请仲裁。广州仲裁委员会于2012年11月1日作出（2012）穗仲案字第481号《裁决书》，认定上述《租赁合同》和《经营管理合同》的内容相互独立，调整的是原、被告之间的不同法律关系；原、被告双方确认被告欠付原告2011年12月下半月、2012年1月、2月1日至8日期间发生的销售款共计79396.65元；并确认《经营管理合同》于2012年2月28日已解除，被告应将该销售款项结转给原告；同时，双方又确认原告尚欠被告租金32746.76元；鉴于原告主动提出将该欠付租金在销售款中予以扣减，被告对此未提出异议，故仲裁庭对此予以确认，即被告还应支付原告的销售款为46649.89元。故裁决被告向原告支付销售款46649.89元。
在本案审理过程中，原、被告双方确认：一、2011年9月、2011年11月、2011年12月、2012年1月原告应付租金的实际交纳时间分别是2011年9月20日、2011年11月23日、2012年2月1日、2012年2月20日；上述《裁决书》中抵扣的租金32746.76元是原告应付的2012年2月的租金；原告认为抵扣时间为2012年2月，被告则认为是裁决书作出时才抵扣。二、被告支付销售款给原告情况如下：2011年10月份上期销售款27371.21元，应付时间为当月30日，实际支付时间为同年11月30日；2011年10月份下期销售款24790.54元，应付时间为11月15日，实际支付时间为同年12月30日；11月上期销售款10894.81元，应付时间为11月30日，实际支付时间为同年12月15日；11月下期销售款14335.26元，应付时间为12月15日，实际支付时间为2012年2月7日；12月上期销售款18538.17元，应付时间为12月30日，实际支付时间为2012年2月16日。2011年11月下期至2012年2月上期的销售款则通过仲裁解决。
本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的上述《中华广场商铺租赁合同》、《补充协议》及《合同补充条款》，均出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。根据上述合同约定，原告应在2011年9月5日前向被告支付当月租金，但原告迟延至当月20日才支付，已构成违约，应依约向被告承担违约责任。被告要求原告支付从2012年9月6日至2012年9月20日的逾期付款违约金的反诉请求合法，本院予以支持。
虽然原告从2011年11月至2012年2月的租金均迟延支付给被告，但被告在2011年10月30日应付的销售款迟延至同年11月30日才支付给原告，之后的每期销售款均逾期支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，故原告迟延支付2011年11至2012年2月租金的行为并未构成违约；而原告迟延15天支付2011年9月份租金的行为并未构成合同解除的条件，因此，被告以原告违约为由没收原告所缴纳的租金押金无理，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告广州格锐德企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内退还原告上海福翔工贸有限公司租金押金51000元，并支付从2012年6月1日起至实际清偿之日止的利息（以51000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利率计）。
二、原告上海福翔工贸有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向被告广州格锐德企业管理有限公司支付从2012年9月6日至2012年9月20日止的逾期付款违约金（按每日30122.94元×3％计）。
三、驳回被告广州格锐德企业管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2555元（包括本诉受理费1100元、反诉受理费1455元），由原告上海福翔工贸有限公司负担155元，被告广州格锐德企业管理有限公司负担2400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁志铭
人民陪审员 尹春生
人民陪审员 郑秋明
二〇一三年五月××日
书 记 员 苏颖诗