上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三(民)初字第4719号原告钱惠华，男，1962年11月30日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托代理人张美芳，女，1963年11月29日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托代理人谈坚强，上海市龙华律师事务所律师。被告刘常青，男，1972年5月10日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告陆庆红，女，1974年3月11日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两被告共同委托代理人陆永珍，上海市中山律师事务所律师。原告钱惠华诉被告刘常青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。根据原告申请，2014年1月13日本院依法追加陆庆红为被告参与诉讼。本案于2014年1月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张美芳、谈坚强，被告刘常青、被告陆庆红及两被告共同委托代理人陆永珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱惠华诉称：2013年6月中旬，原告家庭因参股投资一建设项目急需资金，遂决定将所有的位于青浦区盈港路XXX弄XXX号304室和404室房产予以转让。2013年6月20日，经第三人居间介绍，原、被告达成了《购房协议书》一份，并对相关事项作出了约定。《购房协议书》生效后，诚意履约的原告在被告要求之下，即将上述房产交付给了被告占有使用。但自签约至今将近五个月了，被告仍未办出购房贷款，只是原告无法得到该部分房屋转让款。客观地说，办理房贷手续的期限从申办开始至银行放贷的过程，在二个月内完成的时间实属相当充裕的，基于此，签约之时被告及第三人均信誓旦旦地向原告承诺在二个月内付清全部购房款。面对被告与第三人的郑重表态，原告基于信任爽快地向被告交付了房屋。可未料，2013年8月下旬原告向被告和第三人催索卖房款时，被告称贷款快要办出来了，要求原告稍等几天；隔了几天，原告再催促时，被告又答复再等几天。如此“快了，再等几天”重复至今，房款未见踪影。过程中，原告因此蒙受了极大的信用损失、精神损失和经济损失：其一，共同投资建设项目的合作伙伴和朋友们屡屡指责原告说话不算数，早已敲定的投资款到账迟迟不能如期到位；其二，为弥补无端的信用损失和免遭更大的不利后果，原告无奈之下只得求爹告娘并支付高额利息来筹措资金以解燃眉之急；其三，原以为通过转让房产变现是最便捷和最可靠的途径，却未料如今被动境况，可谓身心疲惫、烦恼至极。被告曾称2013年11月底将办出贷款但至今仍未办出。原告认为被告行为显属根本性违约，致使原告无法实现订立购房协议、购房合同的目的，对原告合法权益造成了极为严重的损害。为此，原告诉至法院请求：1、判令解除原告与被告刘常青于2013年6月20日签订的《购房协议书》、原告与被告陆庆红于2013年6月22日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令两被告从速腾退原告所有的位于青浦区盈港路XXX弄XXX号304、404室房屋；3、本案受理费由两被告负担。被告刘常青、陆庆红共同辩称：不同意原告诉请。被告在履行《购房协议书》、《上海市房屋买卖合同》过程中不存在根本性违约。原、被告签订购房协议后，被告方依约支付了购房款，但被告方在办理人民币(以下币种均为人民币)130万元贷款时，遇到了客观情况，即：被告在购买系争房屋时需先行出售原有的一套房屋，但被告原有房屋的购房人即案外人因限购问题银行贷款遇到困难，须等案外人办理好贷款购买掉原有房屋，被告才可办理系争房屋购房的相关贷款手续。就这些情况被告与房产中介都是和原告讲明的，且被告多出钱加急进行办理贷款，2013年11月被告至上海农商银行办理了系争房屋的贷款，现银行的贷款手续只缺原告签字即可，但原告不肯配合去银行签字，导致被告贷款手续不全，银行无法进入审贷程序，房产中介也多次请原告去签字，但原告未同意。事实上，在贷款未下来的情况下，被告于2013年11月2日向原告再次支付了30万元，至今被告已付购房款122万元，剩余的购房款只需要原告配合签字银行就可以审批放款了，原、被告间的房屋买卖合同完全可以履行完毕。被告方有诚意履约，系争房屋买卖的交易契税已全部缴纳，被告要求继续履约(购房协议及买卖合同)，请求原告配合办理贷款手续以便被告尽快支付余款。经开庭审理查明：系争的青浦区盈港路XXX弄XXX号304、404室房屋(建筑面积185.10平方米)登记产权人为原告钱惠华。2013年6月20日，原告(甲方)与被告刘常青(乙方)经上海伊舍房地产经纪事务所居间签订了《购房协议书》一份，约定甲方以净价237万元的价格出售系争房屋予乙方；付款方式：合同生效后付购房定金2万元，(第一次付款)2013年6月31日之前首付20万元，(第二次付款)2013年7月31日左右付50万元，贷款为130万元，(第三次付款)等贷款批下来过户，过户当天付清余款35万元；甲方必须于过户当天交房，将房屋交付给乙方，除不可抗力外，甲方未按时交房的，须按房价的1‰每天赔偿给乙方，乙方逾期付款，需按房价的1‰每天赔偿给甲方；房屋附属物包括：当白坯，带车库约20平方米。合同另对其他内容进行了约定。签订《购房协议书》当日被告方即按约支付了定金2万元。2013年6月22日，为配合办理银行贷款所需，原告(甲方)与被告陆庆红(乙方)就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》一份。原、被告双方一致陈述为达少交契税的目的，双方做低了合同总价，约定合同总价为196万元。但，原被告一致陈述原、被告就系争房屋买卖事宜的相关权利义务的约定仍以《购房协议书》约定和记载为准，买卖总价是237万元。同时，被告方按照196万元总价对应的标准支付了相应的契税。2013年6月30日被告依约支付了第一期房款20万元。2013年7月30日被告依约支付了第二期房款50万元。期间，征得了原告方的同意，被告先行进入了房屋进行装修收拾。2013年8月26日被告支付了房款20万元，并在征得原告方同意后，于8月底时正式入住了系争房屋。另查明，因被告贷款迟迟未付原告进行了催款，被告又于2013年11月2日支付了原告房款30万元。2013年11月5日，原告聘请律师向被告发送了《律师函》，表示基于购房款久催无果的现状，请于接到本函之日起的次日内向原告如数清付所拖欠的房款并办理房屋过户手续，否则原告将依法解除与被告签订的《购房协议书》，望被告正视事实、不再延误。2013年11月14日，原告诉至本院作如上诉请，本院组织双方当事人进行了诉前协调，未能达成一致调解意见。又查明，2014年2月26日，上海农商银行青浦支行零售金融部向本院出具《情况说明》，表示：客户陆庆红于2013年11月20日到上海农商银行青浦支行零售金融部办理位于青浦区盈港路XXX弄XXX号304、404室房屋的个人住房按揭贷款，借款人资料于2013年11月23日补齐，但由于房屋出售人夫妻双方未能到场在首付款证明、委托付款授权书和同意房屋出售承诺书上签字，故贷款不能进入审批流程；特此说明；房屋买卖双方无论什么原因产生的纠纷与本行无关，本行不承担任何责任。以上事实，由原、被告的陈述、房地产登记簿、购房协议书、上海市房地产买卖合同、律师函、收据、发票及银行出具的情况说明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。本案审理过程中，被告方表示：(1)系争房屋买卖事宜，因被告在办理房屋贷款过程中遇到了一些客观情况，导致逾期了一些时间去办理房屋贷款；现被告自愿补偿原告150,000元(若今后原告另行主张或法院认定被告需对本案买卖承担违约金支付责任的，此150,000元补偿款应在被告应付违约金中予以抵扣)。(2)鉴于被告现在已经没有其他房屋可以居住了，因此买卖合同肯定不能解除。被告希望原告能够尽快配合办理贷款签字手续，但若原告最终不肯配合签字，被告也愿意通过商业贷款来支付原告剩余房款以继续履行合同，但这样造成被告的差价损失被告也可能会另案起诉主张。原告则表示坚持诉请，本案中仅要求处理解除合同和腾退房屋。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与两被告签订的《购房协议书》、《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反国家有关强制性法律法规规定，依法应被确认为合法有效。依法成立的合约对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自义务。合同及协议中虽未对第三次付款(即银行贷款)的时间进行具体的约定，但从庭审中原被告的陈述可见，双方当事人均认为应为合同及协议签订后的2个月内为合理的期限。因被告的原因未能在此双方认可的2个月内办理出银行贷款支付第三期房款，其责任在被告方。在几经催促、被告仍未办出银行贷款的情况下，原、被告仍能友好磋商解决，即原告在接受被告陆续支付替代现金的情形下亦容许了被告方装修入住系争房屋，接受被告方对合同的继续履行。现包括银行贷款等程序在内的合同继续履行已无客观上的障碍，本着可履行的有效合同以适当履行为优先的基本原则，本院对于原告要求解除合同、腾退房屋的诉讼请求不予支持。但这并不免除被告因其逾期办理银行贷款、逾期支付第三期款项等行为应当承担的相应违约责任。现被告就其所谓的客观原因致逾期办理房屋贷款事宜自愿支付原告补偿款150,000元，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告钱惠华的诉讼请求不予支持；二、被告刘常青、陆庆红应于本判决生效之日起十日内支付原告钱惠华补偿款人民币150,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币160元，减半收取人民币80元，由被告方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一四年四月十四日书记员  夏朝羡附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。