河北省沧州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）沧执复字第52号
申请复议人（利害关系人）穆德润。
申请执行人史炳勇。
委托代理人马连勇，河北衡泰律师事务所律师。
被执行人孟祥民（另名孟波），现羁押于开封市看守所。
被执行人张玲玲，系被执行人孟祥民之妻。
申请复议人穆德润不服沧州市运河区人民法院（以下简称运河法院）(2014)运执异字123-1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院认为，根据法律规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物适用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。在原告史炳勇诉被告孟祥民、张玲玲、南皮祥民金属材料有限公司、沧州市孟氏铜业有限公司借款合同纠纷一案中，该院对登记在史东勋名下转让给孟祥民的房屋进行了查封，并向房屋产权部门发出协助执行通知书，查封效力应当及于该房屋适用范围内的土地使用权。虽该查封未向土地管理部门发出相关协助执行手续，但并不影响该查封裁定的效力及范围。另原告穆德润诉被告孟波（孟祥民）、张玲玲、史东勋、周凌云、南皮祥民金属材料有限公司一案中，该院于2013年12月19日、2014年3月24日将史东勋名下的上述房屋与该房屋所坐落的土地进行了查封，但从时间上晚于原告史炳勇诉被告孟祥民、张玲玲、南皮祥民金属材料有限公司、沧州市孟氏铜业有限公司借款合同纠纷一案的查封，应属轮候查封。故该院依史炳勇申请，将登记在史东勋名下转让给孟祥民的“南国用（2006）第047号”国有土地使用权作为执行标的合法有效，并无不当，遂作出(2014)运执异字123-1号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定，驳回异议人穆德润的异议申请。
申请复议人称，申请人诉被告孟波（孟祥民）、张玲玲、史东勋、周凌云、南皮祥民金属材料有限公司一案诉讼期间，申请运河区法院查封了登记在史东勋名下已转让给孟祥民的“南国用（2006）第047号”国有土地使用权，但运河法院在执行原告史炳勇诉被告孟祥民、张玲玲、南皮祥民金属材料有限公司、沧州市孟氏铜业有限公司借款合同纠纷一案中，将该土地列入执行范围，并以(2014)运执异字123-1号执行裁定驳回了申请人对此提出的执行异议，申请人认为该裁定认定事实错误，适用法律不当，特此申请予以撤销。理由为：一是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第二条“对于第三人占有的动产或登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。而运河法院在执行孟祥民作为被执行人的案件中，对登记在史东勋名下的房产进行查封，并未经史东勋书面确认。二是依照《查封规定》第二十三条第二款“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”。本案中，登记在史东勋名下房地产分别登记在南皮住建局和南皮国土资源局，运河法院（2013）运民初字第1981号民事裁定仅送达南皮住建局，对房产进行了查封，并未向南皮国土资源局送达《协助执行通知书》，并未对土地进行查封。依此简单认定查封房产效力及于该房产适用范围内的土地使用权违背法律规定。三是运河法院（2013）运民初字第1981号民事裁定内容为“查封登记在史东勋名下已转让给孟祥民的位于南皮将军西路南侧房屋一套（房屋产权证号：南字第××号）”。显然该裁定仅针对涉案房产，未包括该房产所占用的国有土地使用权。四是运河法院（2013）运民初字第2063-1号民事裁定载明“查封被告史东勋位于南皮县××××土地一宗（土地证号：南国用（2006）第0**号）”。并已向南皮国土资源局送达，该裁定对土地的查封合法有效，不属于轮候查封。
本院查明，运河法院受理原告史炳勇诉被告孟祥民、张玲玲、南皮祥民金属材料有限公司、沧州市孟氏铜业有限公司借款合同纠纷一案后，依据史炳勇提出的财产保全申请，于2013年11月19日作出（2013）运民初字第1981号民事裁定，依法查封了史东勋转让给孟祥民的位于南皮将军西路南侧房屋一套（房屋产权证号：南字第××号），并向南皮住建局发出《协助通知书》，办理了查封登记手续，但未就涉案土地同时到当地国土部门办理查封登记手续。又查明，该院在审理原告穆德润诉被告孟波（孟祥民）、张玲玲、史东勋、周凌云、南皮祥民金属材料有限公司一案中，依据原告穆德润提出的财产保全申请，于2013年12月9日作出（2013）运民初字第2063号民事裁定，依法查封了上述房屋并到当地房管部门办理了查封登记手续。又于2014年3月24日作出（2013）运民初字第2063-1号民事裁定，对上述房屋所坐落的土地（土地证号：南国用（2006）第0**号）进行了查封，并在当地国土部门办理了查封登记手续。运河法院在执行原告史炳勇诉被告孟祥民、张玲玲、南皮祥民金属材料有限公司、沧州市孟氏铜业有限公司借款合同纠纷一案中，拟执行上述涉案房产及土地，穆德润对此提出异议，认为运河法院将其申请查封的标的作为另一案的执行标的，侵害了其合法权益。运河法院于2015年7月17日作出(2014)运执异字123-1号执行裁定，驳回了穆德润的执行异议。
另查明，该案涉案房产和土地使用权登记机关非同一机关，分别为南皮住房和城乡建设局和南皮国土资源局。
本院认为，我国物权法第六条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”建设用地使用权查封的法定公示手段即登记，未经登记不能对抗第三人。《查封规定》第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。第二十三条第二款规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。从此规定可以看出，适用第一款的前提条件为：一是地上建筑物与土地使用权同属于被执行人所有；二是地上建筑物与土地使用权的登记机关是同一机关。后一条件设立的主旨在于保护善意第三人，因为在土地使用权与地上建筑物的登记机关非同一机关时，若认为仅对其一进行查封就适用第一款之规定，则第三人基于对另一无查封状态的信赖而为交易行为，其合法权益无疑会受到侵害。查封房屋的效力及于土地是基于“房地一体”的原则，其目的是保证房屋拍卖的整体性，确保房屋与土地最终的买受人、户主是一家，不会由于分别拍卖导致房地产市场的交易混乱，确保市场经济秩序的稳定。但在实现债权的受偿时，并不能机械地照搬“房地一体”原则，因为我国法律实行的是土地所有权与附着于土地的建筑物所有权可以相互分离的原则。本案中，运河法院（2013）运民初字第1981号民事裁定，依法查封了史东勋转让给孟祥民的位于南皮将军西路南侧房屋一套（房屋产权证号：南字第××号），并向南皮住建局发出《协助通知书》，办理了查封登记手续，其对房屋的查封合法有效，申请人关于该查封未经史东勋书面确认应无效的主张，因双方签有买卖转让协议，应视为确认，故本院不予支持。关于对涉案土地的查封，运河法院（2013）运民初字第1981号民事裁定，未就涉案土地同时到当地国土部门办理查封登记手续，基于上述房产和土地登记机关并非同一机关，因此不能认定该裁定查封房屋的效力当然及于其使用范围内的土地使用权，亦不能得出（2013）运民初字第2063-1号民事裁定的查封属于轮候查封的结论。运河法院作出的（2013）运民初字第2063-1号民事裁定，对涉案土地进行查封，并在当地国土部门办理了查封登记手续，应认定合法有效。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第二款之规定，裁定如下：
撤销沧州市运河区人民法院(2014)运执异字123-1号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 李 京
审 判 员 任俊杰
代理审判员 刘洪玉
二〇一五年十一月十日
书 记 员 冯 月