江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第58号
上诉人（原审被告）谢贤仁。
上诉人（原审被告）钟以梅。
上列两上诉人的共同委托代理人李磐，江西腾龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李玉梅。
委托代理人张政海，上犹县青天法律服务所法律工作者。
上诉人谢贤仁、钟以梅因与被上诉人李玉梅房屋买卖合同纠纷一案，不服上犹县人民法院（2012）上民一初字第245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：本案原、被告争议的房屋位于上犹县东山镇二街和平路，该房屋的国有土地使用证编号为上国用（97）字第118680号，土地使用证载明土地使用者为谢贤君、谢贤财、谢贤仁三兄弟，用地面积为82.37平方米。1992年7月3日，谢贤君、谢贤财（才）、谢贤仁签订建房言明书，言明书第二条载明：初步计划建房三层，第一层谢贤君、第二层谢贤财、第三层谢贤仁，建房基础准备四层，建房的一切费用平均分派（第四层建造权规第三层所有但费用自理）；第四条载明：房子做好后只能自己使用，不得转让租另给外人，兄弟内部需要转让，应按原造价另加宅基地补偿费壹仟元，如兄弟内部实不需要方可转给外人。房屋建成后，谢贤仁加建了第四层和第五层一部分。被告谢贤仁于1997年3月13日取得了该房屋所有权证，证号为犹房权证（私）字第1109**号，房屋所有权证载明：所有权人：谢贤仁；房屋坐落：东山镇二街和平路；产权来源：自建；建筑面积165.45平方米；层数3层。
因被告谢贤仁欠原告李玉梅丈夫罗成文的钱及罗成文弟弟罗成亮的工资未还，2004年11月1日，以被告谢贤仁、钟以梅为甲方，罗成文为乙方签订一份房屋转让协议，两被告将其位于上犹县东山镇和平路本案争议房屋第三层转让给原告丈夫罗成文，协议约定：“一、住房位置位于东东超市后面谢贤君、谢贤才、谢贤仁合作房第三层全部，建筑面积约74平方米，共用楼梯间。二、转让价格，经双方协商房屋转让价格为人民币叁万贰千元整。三、付款方式，甲方交房后乙方必须给付购房款壹万元人民币，剩余部分待其他账目清算后在十个月内付清。四、房产证必须由甲方负责办理，乙方协助，原则上费用由乙方负责支付”。钟以梅、罗成文在协议上签名，罗成亮、谢贤才作为在场人在协议上签名，签协议时被告谢贤仁在场，因不会写字未签名。签订协议后一个星期左右，两被告即将房屋交付给罗成文，除去谢贤仁所欠罗成文、罗成亮款项外，剩余房款罗成文已付清给被告，罗成文也将谢贤仁所欠罗成亮的工资支付给了罗成亮。2004年12月11日，谢贤仁之母吴美英与罗成文签订一份协议书，约定由罗成文出资500元，由吴美英出面在东东超市墙边搭建简易柴棚三间，中间一间约2.3平方米归罗成文所有，其余两间归吴美英所有。嗣后，该房屋由罗成文及原告对外出租并收取租金，水费也以罗成文的名义交纳。2008年12月20日罗成文因病去世，后原告要求两被告办理过户手续，被告不同意，表示愿意补给原告60000元赎回房屋。双方协商未果，原告李玉梅遂诉至本院要求判决两被告立即为原告办理房产过户手续并承担本案诉讼费用。
原审法院认为：房屋买卖合同是指房屋出卖人将房屋交付并转移产权给买受人，由买受人支付价款给出卖人的合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。从罗成文与被告谢贤仁、钟以梅签订《房屋转让协议》形成和履行的过程来看，在《房屋转让协议》签订之前，因谢贤仁欠罗成文的借款及其弟罗成亮的工资未还，经协商，被告谢贤仁、钟以梅同意将以所有的住房一套折价32000元给罗成文，以抵偿谢贤仁所欠罗成文的借款及其弟罗成亮的工资，剩余房款由罗成文补偿给谢贤仁、钟以梅，双方签订的《房屋转让协议》具有以物抵债的性质。从双方签订的《房屋转让协议》的名称和内容来看，协议名称为“房屋转让”，从协议约定的内容看，双方约定了房屋的具体位置、面积、价格、交付、办证等事项，符合房屋买卖合同的要件，因此，原告述称其丈夫罗成文与被告已签订书面《房屋转让协议》，双方已形成房屋买卖关系的主张，本院予以采信。被告钟以梅辩称其当时提出应签抵押协议、不同意签转让协议，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定，房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，罗成文与被告未签订抵押合同，应以双方最后签订的书面协议—《房屋转让协议》为准。协议签订后，被告已按协议将房屋交付给罗成文并由罗成文和原告对外出租收取租金，罗成文也将剩余房款支付给了被告，并代谢贤仁清偿了所欠罗成亮的工资。因此，罗成文与谢贤仁、钟以梅所签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方已实际开始履行，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人依法应当按照该协议全面履行各自义务。原告李玉梅丈夫罗成文已故，其合同权利依法可由原告李玉梅承受。故原告李玉梅要求被告谢贤仁、钟以梅办理房屋过户手续的要求合法有据，本院予以支持。至于被告谢贤仁辩称罗成文曾承诺只要被告随时归还了欠款，房屋可以随时退回，当时写转让协议，只是为了给其压力还款，罗成文其实并不想要被告的房子。原告李玉梅对此不予认可，当事人罗成文也已去世，被告未提供证据予以证实，被告对此应承担举证不能的法律后果，故对被告该辩称意见不予采信。被告谢贤仁提出兄弟之间订立的建房言明书第四条载明：房子做好后只能自己使用，不得转让租另给外人，兄弟内部需要转让，应按原造价另加宅基地补偿费壹仟元，如兄弟内部实不需要方可转给外人。对此，本院认为，谢贤才在《房屋转让协议》上作为在场人签了名，被告谢贤仁的母亲吴美英与罗成文签订了搭建简易柴棚协议书，被告将房屋交付给罗成文后一直由罗成文对外出租并收取租金而被告兄弟均未提出异议，因此，被告以兄弟之间订有建房言明书约定不能转给外人的抗辩意见，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第五十条、第六十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：限被告谢贤仁、钟以梅于本判决生效后十五日内为原告李玉梅办理［犹房权证（私）字第1109**号］房屋第三层过户登记手续。案件受理费100元，由被告承担，限于本判决生效后七日内缴纳。
上诉人谢贤仁、钟以梅上诉称：《房屋转让协议》不是双方当事人的真实意思体现。双方虽然签订的是《房屋转让协议》，但均没有转让房屋的意思，签订该协议的目的从罗成文方面来说是为了保证债权的实现，从上诉人方面来说是为罗成文的债权提供保障，因此，协议的签订、房屋的交付等一系列行为属质押的法律行为，而不是原审所认定的“双方形成房屋买卖关系”。退一步说即使《房屋转让协议》成立，根据上诉人三兄弟签订的《建房言明书》可以确认，该协议也侵犯了他人的优先受让权。请求二审法院撤销原判，重新作出公正判决。
被上诉人李玉梅辩称：上诉人诉称《房屋转让协议》不是双方当事人真实意思体现的说法是狡辩，没有任何事实依据，其根本目的就是想毁约反悔，逃避责任。如果是房屋抵押，为什么当时不签订抵押合同而是签订转让协议？如果不是房屋买卖，为什么上诉人还要领取罗成文支付的剩余房款？此外，上诉人诉称《房屋转让协议》侵犯了他人的优先受让权亦没有事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。房屋买卖合同是指房屋出卖人将房屋交付并转移产权给买受人，由买受人支付价款给出卖人的合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”。本案中，从罗成文与上诉人谢贤仁、钟以梅签订《房屋转让协议》形成和履行的过程来看，在协议签订之前，因上诉人谢贤仁欠罗成文的借款及其弟罗成亮的工资未还，经协商，上诉人谢贤仁、钟以梅同意将其所有的案涉房屋一套折价32000元给罗成文，以抵偿上诉人谢贤仁所欠罗成文的借款及其弟罗成亮的工资，剩余房款由罗成文补偿给上诉人谢贤仁、钟以梅，故双方签订的《房屋转让协议》具有以房抵债的性质。从双方所签《房屋转让协议》的名称和内容来看，协议名称为“房屋转让”，协议内容双方约定了房屋的具体位置、面积、价格、交付、办证等事项，符合房屋买卖合同的要件，故原审判决认定双方形成的是房屋买卖合同关系是正确的，上诉人谢贤仁、钟以梅主张对于协议的签订、房屋的交付等一系列行为属质押的法律行为，没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，谢贤才在《房屋转让协议》上作为在场人签了名，上诉人谢贤仁的母亲吴美英与罗成文签订了搭建简易柴棚协议书，上诉人将房屋交付给罗成文后一直由罗成文对外出租并收取租金而上诉人的兄弟均未提出异议，故上诉人主张该协议侵犯了他人的优先受让权，本院不予采信。罗成文与上诉人谢贤仁、钟以梅所签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人谢贤仁、钟以梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一三年五月六日
书 记 员 王 佳
书 记 员 刘恒芬