广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第578号
上诉人（原审被告）：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。
法定代表人：曾伟燕，该公司执行董事。
委托代理人：成惠雄，广东粤翔律师事务所律师。
委托代理人：陈健莉，广东粤翔律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：刘东炎。
委托代理人：许志劲，广东沃金律师事务所律师。
委托代理人：许志云，广东沃金律师事务所律师助理。
上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司（以下简称：恒利公司）因与上诉人刘东炎商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2014）清新法民二初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月7日，刘东炎（买受人）与恒利公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》。合同约定，刘东炎购买的位于清远市清新区太和镇清新大道8号恒利阳光新城＊＊幢＊＊号房屋为预售商品房；房屋总金额472753元。合同第八条约定，恒利公司应在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付刘东炎使用。合同第九条约定，逾期交房超过60日后，刘东炎要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向刘东炎支付已付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，恒利公司应当书面通知刘东炎办理交付手续。双方进行验收交接时，恒利公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，恒利公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒利公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘东炎有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒利公司承担。
合同签订后，刘东炎按约定共向恒利公司支付了购房款472753元。
2013年12月30日，刘东炎签署《业主收楼确认书》、《住房资料登记表》、《（前期）物业管理服务协议》、《﹤物业小区（临时）管理规约﹥承诺书》、《清远市商品房质量保证书》，办理收楼手续。
恒利公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：竣工验收日期为2014年6月24日，竣工验收单位：勘察单位为广东有色工程勘察设计院、设计单位为佛山市顺德建筑设计院有限公司、施工单位为贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司、监理单位为清远市中诚建设监理有限公司、工程质量监督机构为清远市清新区建设工程质量监督站，竣工验收备案日期为2014年7月10日。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。刘东炎与恒利公司签订《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，除约定违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整外，其他内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于违约责任。恒利公司未能依合同约定在2013年9月30日前将工程竣工验收合格的讼争房屋交付刘东炎，是违约行为，应承担相应的违约责任。三、违约金的计算。1、违约金的计算期限。虽然讼争房屋2014年6月24日才通过竣工验收，鉴于2013年12月30日刘东炎已经收楼。因此，违约金的计算期间应从2013年10月1日计至2013年12月30日共91天。2、关于违约金的计算标准。依照合同约定，逾期交房超过60日后，刘东炎要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向刘东炎支付已付房价款万分之五的违约金。恒利公司辩称刘东炎要求支付的违约金过高，应参照同地段房屋的租金计算调整。恒利公司提出的参照同地段房屋租金标准计算损失，仅是刘东炎损失的一部分，应不予采纳。结合本地区的经济发展水平以及案件的实际情况，恒利公司应按日万分之四向刘东炎支付违约金为宜。为此，恒利公司应向刘东炎支付违约金17208元（472753元×0.0004×91天）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年2月11日作出（2014）清新法民二初字第459号民事判决：清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘东炎支付违约金17208元。案件受理费1632元，由刘东炎负担656元，由清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担972元。此款刘东炎已预交1632元，超过刘东炎应负担的部分，原审法院不作退回，待清远市清新区恒利房地产开发有限公司在偿还上述款项时一并迳付给刘东炎。
宣判后，清远市清新区恒利房地产开发有限公司及刘东炎不服，均向本院提起上诉，其中，清远市清新区恒利房地产开发有限公司请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求：2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、上诉人已把涉案房屋交付给被上诉人使用，而且涉案房屋具备交付使用条件，上诉人不需要再向被上诉人支付违约金。上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定上诉人应当在2013年9月30日前把具备工程竣工验收合格的房屋交付给被上诉人使用。本案中，涉案房屋在2013年11月22日通过了消防验收，清远市公安消防支队清新区大队出具的清新公消验（2013）第0020号《建设工程消防验收意见书》综合评定涉案房屋工程消防验收合格。此外，涉案房屋也在2014年3月17日通过了规划验收，清远市城乡规划局清新分局颁发了《规划管理验收合格证》。被上诉人认购的房屋也于2014年7月10日通过竣工备案，涉案房屋事实上已具备交付使用条件，实际上可以交付给被上诉人装修使用。被上诉人按上诉人的通知于2013年9月30日签收了《消防安全责任书》，于2013年12月30日签收了《业主收楼确认书》，并已收楼而且没有对交付房屋的质量提出异议，可见，被上诉人也认可上诉人所交付房屋具备合同约定交付条件，被上诉人在本案中并不存在损失。
二、退一步说，即使上诉人需要向被上诉人支付违约金，一审法院把违约金调整为按日万分之四的标准计算仍然高于被上诉人的实际损失。《合同法》第一百二十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对于如何计算房屋买受人的损失，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此，可参照有资格的房地产评估机构评定的涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定被上诉人的损失。根据广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司2014年8月28日出具的业评资字（2014）第0667号《资产评估报告》，评定涉案房屋地段的月租金为13元／平方米（不含税）。一审判决己认定合同约定的违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整，但同时又认为上诉人提出的同地段房屋租金标准计算损失，仅是被上诉人损失的一部分显然缺乏依据，被上诉人也没有提供任何证据证实其除租金损失外还有其他损失。请求二审法院根据业评资字（2014）第0667号《资产评估报告》所评定的租金标准对本案违约金予以调整。
综上所述，上诉人为维护自身合法权益，特依照《民事诉讼法》第一百六十四条规定提起上诉，请求二审法院依法撤销一审错误判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
刘东炎上诉请求：一、撤销原判，改判由恒利公司支付违约金73567元。二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由是：一审法院认定事实错误，适用法律错误，应依法改判。一、房屋没有经过竣工备案验收，不具备交房条件，开发商采用欺骗、隐瞒的手段，骗取上诉人收楼，违反了法律强制性规定，应当认定收楼无效。被上诉人的“恒利阳光新城al、a2栋”于2014年6月24日才取得清新区建筑工程质量监督站出具的《竣工验收备案表》，“恒利阳光新城a11、a12，a13，a14栋”于2014年9月15日取得《竣工验收备案表》，只有通知上诉人后，此时才具备法定的和双方约定的交付条件。被上诉人明知不具备交房条件，采用欺骗、隐瞒的手段，使众多买受人在不明真实情况、违背自己真实意思情况下签收收楼确认书及领取装修钥匙。因此开发商这一欺骗行为显然不属于法定和约定的交付行为，正式的交付应当是被上诉人取得合同约定的交付条件并合理通知时为准。
二、双方签定的《广东省商品房买卖合同》中明确约定交楼的时间，明确约定了违约责任，双方都应当遵守。上诉人与被上诉人在《广东省商品房买卖合同》第九条明确约定：出卖人逾期交房，按日万分之五向买受人支付违约金。我国的合同法中，违约金计算标准有合同约定的按合同约定。因此一审法院错误判决的按日万分之四计算，为法律适用错误。
综上所述，一审法院认定案件事实错误，法律适用错误。上诉人恳请贵院依法予以纠正，维护法律的公信力和公正性，维护上诉人作为弱势的群体的合法权益。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明：恒利公司二审中提交《桩基工程子分部质量验收记录》、《地基与基础工程分部（子分部）工程验收记录》、《主体结构分部（子分部）工程验收记录》、《住宅工程质量分户验收汇总表》等，拟证明涉案房屋在合同约定的交付时间前已通过多项验收，可交付使用。
又查明：恒利公司一审期间提供了其单方委托广州业勤资产评估有限公司作出的《资产评估报告》，证明涉案房屋的每月租金为每平方米13元。二审期间，上诉人刘东炎认为该评估报告是恒利公司单方委托评估而对其真实性、合法性、关联性均不予认可。同时认为租金的损失只是其损失的一部分并非全部，且该评估报告的有效截止期限为2015年8月21日。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：1、上诉人恒利公司应否支付违约金。2、原审法院将逾期交楼的违约金调整为按已付购房款日罚万分之四是否合理。3、原审法院确认的违约金计算的截止时间是否正确。
关于上诉人恒利公司应否支付违约金的问题。根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2013年9月30日前，将经工程竣工验收合格的商品房交付上诉人刘东炎使用，逾期交楼超过60日且刘东炎要求继续履行合同的，恒利公司应自交楼期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向被上诉人支付已付房价款的万分之五的违约金。涉案房屋竣工验收日期为2014年6月24日，已远远超过合同约定的交楼期限，恒利公司逾期交楼，应按合同约定执行。刘东炎要求恒利公司支付逾期交楼的违约金，理由充分。虽然涉案房屋在交楼日期前建成，但并未在交楼日期前竣工验收合格，而涉案房屋竣工验收合格之前的消防验收、规划验收等，均不是合同约定的交楼条件，因此，恒利公司并未按合同的约定如期如约履行交楼义务，应当向刘东炎支付逾期交楼的违约金。恒利公司此节上诉理由不成立，本院不予支持。
关于原审法院将逾期交楼的违约金调整为按已付购房款日罚万分之四是否合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第（二）款关于“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于违约金是否过高或过低的认定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中，原审法院在上诉人刘东炎没有提交证据证实其实际损失及预期利益损失的情况下，根据合同的履行情况及当事人的过错程度，以合同约定的违约金过高为由，根据上述法律规定及处理原则，将双方合同约定的违约金标准调整为按已付购房款日罚万分之四并无不当。上诉人刘东炎以违约金在双方签订的合同中有约定为由，认为原审法院不应对双方约定的违约金予以调整的上诉请求，依据不足，本院依法不予采纳。上诉人恒利公司以原审法院调整后的违约金仍然过高为由，请求予以减少的主要依据是其单方委托作出的《资产评估报告》报告，但由于该报告是其单方委托作出，且上诉人刘东炎对该评估报告不予认可，因此，在恒利公司不能举证证实原审法院确定的违约金标准存在过分高于所造成的损失的情况下，以违约金过高为由再次请求予以调整的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。
关于原审法院确认的违约金计算的截止时间是否正确的问题。本案中，虽然涉案房屋竣工验收日期为2014年6月24日，但根据上诉人恒利公司提供的2013年12月30日的《收楼手续单》显示，上诉人刘东炎于2013年12月30日已办理了收楼手续，原审法院据此认定上诉人刘东炎于2013年12月30日已收楼并确认逾期交楼的违约责任计算至该日止正确。由于上诉人刘东炎已在《收楼手续单》中签名确认，且上诉人刘东炎并不能举证证实其是在违背真实意思的情况下签名，因此，上诉人刘东炎认为其在《收楼手续单》中签名无效而请求违约金计算至合同约定的交付条件成就并合理通知时为准的上诉请求，依据不足，本院依法不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3234元，由上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担1602元，由上诉人刘东炎负担1632元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖惠文
审 判 员 巢忠文
代理审判员 余允添
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 冯敏静