广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二初字第2278号
原告：中信银行股份有限公司南宁分行，住所地广西南宁市青秀区双拥路36-1号。
代表人：董健，该分行行长。
委托代理人：阳华斌，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
委托代理人：李禄辉，广西桂通律师事务所律师。
被告：陈科军。
被告：朱媛清。
两被告共同委托代理人：刘金岭，北京市景运律师事务所律师。
被告：南宁海田房地产开发有限公司，住所地南宁市金浦路16号汇东国际E座2508室。
法定代表人：杨德会。
委托代理人：陈振宇，广西欣源律师事务所律师。
原告中信银行股份有限公司南宁分行与被告陈科军、朱媛清、南宁海田房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阳华斌，被告陈科军、朱媛清的共同委托代理人刘金岭，被告南宁海田房地产开发有限公司的委托代理人陈振宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月27日，被告陈科军、朱媛清因购买位于南宁市青秀区仙葫大道中9号天池山48栋1单元305号房和南宁市青秀区仙葫大道中9号天池山48栋49栋地下室101号房，与原告分别签订（2011）桂银房贷字第111741号和（2011）桂银房贷字第111742号两份《中信银行个人购房借款合同》，分别借款451000元、49000元。合同约定贷款利率按照年利率7.755%执行，南宁海田房地产开发有限公司作为阶段性担保人为合同项下的贷款提供连带责任担保。合同签订后，原告依约向被告陈科军发放贷款，但被告陈科军却未能按合同约定归还本金和利息，其行为已构成了违约。原告遂诉至法院请求判令：1、解除原告与被告陈科军签订的签订（2011）桂银房贷字第111741号和（2011）桂银房贷字第111742号《中信银行个人购房借款合同》；2、被告陈科军立即偿还所欠原告借款本金482492.77元，利息37398.52元，罚息3181.83元（利息、罚息暂计至2014年9月11日，以后产生的另计）；3、原告对借款合同项下抵押担保物享有抵押优先权；4、由被告陈科军承担原告为实现债权所支付的律师费23923元及其他全部费用；5、被告朱媛清对上述债务承担共同还款责任；6、被告南宁海田房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任；7、被告承担本案诉讼费用。
被告陈科军、朱媛清共同辩称，1、对欠款事实无异议，二被告愿意继续履行合同，但认为不应当解除借款合同；2、本案合同项下的房屋办理的是预抵押登记，不具物权效力，原告主张对房屋变价所得优先受偿无依据。
被告南宁海田房地产开发有限公司辩称，与被告陈科军、朱媛清的答辩意见一致，并认为原告主张律师费缺乏依据。
经审理查明，2011年12月27日，原告中信银行股份有限公司南宁分行（贷款人、乙方、抵押权人）与被告陈科军（借款人、甲方、抵押人）、朱媛清（抵押人）、南宁海田房地产开发有限公司（保证人）分别签订了编号为（2011）桂银房贷字第111741号、编号为（2011）桂银房贷字第111742号的《中信银行个人购房借款合同》各一份，合同分别约定贷款人向借款人发放个人购房贷款451000元、49000元，用于购买南宁市青秀区仙葫大道中9号天池山48栋1单元305号房及48栋49栋地下室101号车位，并以该房屋、车位设定抵押作为上述借款的担保。两份合同均约定，贷款期限为240个月，即2011年12月27日至2031年12月27日；合同采用浮动利率方式计算利息，即在中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率基础上上浮10%，采用按月等额本息还款法，还款日为每月20日，每期还款本息为3703.87元、402.42元；借款人逾期或未按约定的金额归还贷款本息的构成违约；发生违约情况时，贷款人有权采取按中国人民银行的规定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部到期贷款及相应利息，依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息等措施；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；贷款人因实现债权所发生的各项费用均由借款人承担。合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，南宁市海田房地产开发有限公司作为保证人对合同项下的所有应付款项提供阶段性连带保证责任，保证期限自合同生效之日起至借款人取得本合同项下所购房屋的所有权证，办妥抵押登记及相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止。如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任。担保范围包括贷款本金、利息、罚息及为实现债权和担保权而发生的费用，包括但不限于律师费等。
上述合同签订后，原告依约于2011年12月27日向被告陈科军发放了贷款451000元、49000元，共计500000元。合同项下的抵押房屋及车位于2013年5月13日办理了的预购商品房抵押权预告登记。
但被告陈科军获得贷款后未按合同约定按期履行还本付息义务，截止至2014年9月11日，被告陈科军尚欠编号为（2011）桂银房贷字第111741号合同项下到期及未到期借款本金435160.57元、利息33477.12元、罚息2832.55元；尚欠编号为（2011）桂银房贷字第111742号合同项下到期及未到期借款本金47332.2元、利息3921.4元、罚息349.28元。上述欠款，原告多次催收未果，遂诉至本院并提出前述诉讼请求，并委托北京市炜衡律师事务所广西分所、广西桂通律师事务所指派律师参加诉讼，支出了律师代理费23923元。
另查明，南宁市青秀区仙葫大道中9号天池山48栋1单元305号房及48栋49栋地下室101号车位的买卖为商品房预售买卖，南宁市海田房地产开发有限公司为房产开发商。至本案诉讼期间，案涉房产均未办理房屋产权证，被告陈科军、朱媛清亦未将积欠本息清偿完毕。
再查明，被告陈科军、朱媛清是夫妻关系，二人于2005年7月1日登记结婚。
本院认为，原告与被告陈科军、朱媛清、南宁海田房地产开发有限公司共同签订的编号为（2011）桂银房贷字第111741号及编号为（2011）桂银房贷字第111742号《中信银行个人购房借款合同》，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应依约履行。原告已依约向被告陈科军发放了个人购房贷款共计500000元，而被告陈科军不按照约定按时足额偿还借款本息，已构成违约。截止至2014年9月11日，被告陈科军尚欠原告编号为（2011）桂银房贷字第111741号《中信银行个人购房借款合同》借款本金435160.57元、利息33477.12元、罚息2832.55元；尚欠编号为（2011）桂银房贷字第111742号《中信银行个人购房借款合同》借款本金47332.2元、利息3921.4元、罚息349.28元。按照双方合同的约定，借款人未能按时足额还款，贷款人有权宣布合同项下已发放贷款提前到期，并要求借款人立即偿还全部贷款本息。故原告要求被告陈科军偿还全部剩余借款本金、利息、罚息，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。此外，至本案诉讼期间，被告陈科军亦未将拖欠的借款本金及利息清偿完毕，被告陈科军的违约行为已使原告的合同目的不能实现，故原告主张解除与被告陈科军签订的编号为签订（2011）桂银房贷字第111741号、（2011）桂银房贷字第111742号《中信银行个人购房借款合同》，于法有据，本院予以支持，被告认为不应当解除合同的抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。
关于原告主张赔偿的23923元律师代理费问题，该费用符合广西司法厅规定的律师收费标准，且合同中也已明确约定贷款人为实现债权而实际发生的费用均由借款人承担，因此该笔律师代理费应由被告陈科军赔偿给原告。
关于原告主张对案涉房产变价所得享有优先权的问题。双方合同约定以被告陈科军、朱媛清共有的位于南宁市青秀区仙葫大道中9号天池山48栋1单元305号房屋及48栋49栋地下室101号房产设定抵押作为上述借款的担保，抵押房屋及车位于2013年5月13日办理了预购商品房抵押权预告登记。三被告以案涉房产办理的是抵押预告登记，不具物权效力为由，认为原告的主张无依据。对此本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十八条“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”的规定，未取得房屋产权证的房产不可办理抵押登记。本案所涉房屋为尚未办理房屋产权登记的房产，其目前无法办理抵押登记，但该房产已办理了抵押预告登记，现债权人主张债权的实现，在此种情况下，债权人对预告登记房产是否享有优先受偿权，应结合抵押预告登记制度设立的目的、性质、用途及具体案件情况等综合判定。
首先，从抵押预告登记制度的设定看，预告登记系相对于正式登记而言，其是在物权登记条件尚未满足时设立的一项制度，目的在于保证预期物权的实现，使不具备登记条件的不动产交易具有物权的效力。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。从上述规定可知，经过预告登记后，预告登记的权利人，对预告登记的不动产享有排他权，即未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人，处分该不动产，均不能发生物权的效力。换言之，任何处分被预告登记的不动产行为，均需经过权利人的同意。本案中，被告陈科军因购买案涉房产向原告贷款500000元，原告为保证该笔贷款的收回，对上述房产进行抵押预告登记，根据《物权法》第二十条第一款的规定，原告进行的抵押预告登记即具有了对抗其他人的法律效力，在原告的债权没有得到清偿，抵押预告登记没有消失之前，包括案涉房产的产权人在内的其他人处分该房产的，均不具有物权变动的效力，也即，非经原告的同意，案涉房产无法产生产权人的变动。
其次，从本案的具体情况来看，虽然抵押预告登记赋予了权利人一定的权利，但该权利为一种请求权，即当物权登记条件具备的情况下，以保证今后物权的正常行使，具有准物权的性质，而不是一种现实的物权。但本院认为，抵押预告登记尽管不是正式抵押登记，是权利人办理抵押登记的保证，是权利人抵押权设立的前期保障，但任何一种权利均应当具有时效性和现实性，否则便会出现权利的悬空。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。也就是说，在已办理预告抵押登记的情况下，除非债权消灭或者能够进行登记而不登记外，预告登记的效力始终存在，其指向的结果为抵押权的设立。本案中，原告作为债权人，为保证其金融债权的安全，在发放贷款前即办理了案涉房产的抵押预告登记，而至诉讼期间仍未办理抵押登记，其原因在于该房产为预售房屋，尚未领取房屋产权证，且何时能够办理房屋产权证及抵押权证尚不能预知。该状况的发生系开发商所致，并非原告的过错，亦非其主观意愿，若判决让其承担对之不利的法律后果，既有违法律之精神，也让本案中的抵押预告登记失去其功能，与预告登记制度设立的目的不符；同时，若以实现抵押权条件尚未成就为由驳回原告的诉讼请求，待条件成就后再行主张，不仅造成诉累，且鉴于案涉房产条件是否能成就、何时成就尚未可知。原告基于抵押预告登记所享有的物权排他权、物权请求权将势必成为悬空的权利，亦让案涉房产始终处于权利待定状态。综上，抵押预告登记虽不是正式的抵押登记，但权利人享有物权的排他权及物权的请求权，应可在一定条件下赋予权利人享有优先受偿权，且判决支持原告关于优先权的诉讼请求，既符合预告登记制度设立的目的和作用，也维护了合法的金融债权及正常的金融秩序。故对原告关于案涉房产变价所得享有优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告南宁海田房地产开发有限公司的保证责任问题。合同约定被告南宁海田房地产开发有限公司为借款人陈科军的上述债务提供阶段性连带责任保证，保证期间至办妥房屋他项权证之日止，合同还约定借款人未按合同的约定履行还款义务，债权人有权直接要求保证人承担连带保证责任。故本案中的保证人与物的担保居于同一清偿顺序，原告要求南宁海田房地产开发有限公司对陈科军所欠原告的上述债务承担连带责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告南宁海田房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人陈科军追偿。
至于原告要求被告朱媛清承担还款责任的问题。因陈科军与朱媛清是夫妻关系，二人于2005年7月1日登记结婚，上述借款发生在被告陈科军与朱媛清的婚姻关系存续期间，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”之规定，两被告夫妻关系尚处于存续期间，对于此期间的债务，夫妻双方应负共同还款责任。故对于原告要求被告朱媛清对上述债务承担共同还款责任的诉请，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中信银行股份有限公司南宁分行与被告陈科军签订的编号为（2011）桂银房贷字第111741号《中信银行个人购房借款合同》及编号为（2011）桂银房贷字第111742号《中信银行个人购房借款合同》；
二、被告陈科军、朱媛清共同偿还原告中信银行股份有限公司南宁分行借款本金482492.77元；
三、被告陈科军、朱媛清共同给付原告中信银行股份有限公司南宁分行利息、罚息（利息、罚息计算方法：至2014年9月11日止，利息为37398.52元，罚息为3181.83元，此后至实际清偿之日止，以本金482492.77元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告陈科军、朱媛清共同赔偿原告中信银行股份有限公司南宁分行律师代理费23923元；
五、为实现上述债权，原告中信银行股份有限公司南宁分行对权属被告陈科军、朱媛清共有的位于南宁市青秀区仙葫大道中9号天池山48栋1单元305号房及南宁市青秀区仙葫大道9号天池山48栋49栋地下室101号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、被告南宁海田房地产开发有限公司对被告陈科军的上述债务承担连带清偿责任，被告南宁海田房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陈科军追偿。
本案受理费4635元，保全费3135元，两项合计7770元，由被告陈科军、朱媛清共同负担，被告南宁海田房地产开发有限公司对上述费用承担连带偿付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁芳燕
人民陪审员 梁明斌
人民陪审员 姜彩霞
二〇一五年五月五日
书 记 员 覃雪婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。