广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初6527号原告：广州市宝城房地产代理有限公司，住所地：广州市白云区富力桃园第A1-A2幢首层102号商铺自编之二，统一社会信用代码91440101052582778A。法定代表人：肖捷作，总经理。委托诉讼代理人：陈智英，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆炯敏，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被告：邱小燕，女，1989年11月8日出生，汉族，住广东省雷州市，委托诉讼代理人：潘光宗，广东正觉律师事务所律师。被告：贾军玲，女，1975年9月2日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：杜章平，广东瀛杜律师事务所律师。原告广州市宝城房地产代理有限公司与被告邱小燕、贾军玲居间合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序于2017年6月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈智英、陆炯敏，被告邱小燕的委托诉讼代理人潘光宗，被告贾军玲的委托诉讼代理人杜章平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告邱小燕向原告支付服务费140000元及逾期履行违约金（以140000元为本金，自2017年3月17日起至实际清偿之日止按日千分之一计算）；2.被告贾军玲向原告支付服务费15000元及逾期履行违约金（以15000元为本金，自2017年3月17日起至实际清偿之日止按日千分之一计算）3.两被告支付原告律师费10000元；4.本案诉讼费、保全费用由两被告承担。事实和理由：2017年3月17日，被告邱小燕、贾军玲与原告签订《房地产买卖合同》，约定被告邱小燕向被告贾军玲出售其位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园38栋2301室的物业，成交价为3030000元。合同签订当天，被告邱小燕、被告贾军玲均签订了《服务费确认书》，确认两被告仅委托原告提供中介服务，且确认被告邱小燕的服务费为140000元、被告贾军玲的服务费为30300元。原告依《房地产买卖合同》及《服务费确认书》的约定提供了中介服务，但两被告却没有按照《房地产买卖合同》及《服务费确认书》第一条的约定支付服务费。被告邱小燕尚欠服务费140000元，至今未支付；被告贾军玲已向原告支付服务费15300元，尚欠15000元，至今未支付。原告多次要求两被告依约支付服务费，两被告都置之不理、拒绝支付。同时，根据《服务费确认书》第二条约定，两被告需向原告支付逾期付款违约金。被告邱小燕辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，依法应予驳回。一、原告尚未全部履行合同约定的义务，其只履行了一小部分，其合同义务大部分并未实际完成，依法不应支持其巨额服务费的请求。根据合同附件第二条第7款，原告负有办理该物业转名之一切手续并向有关部门提交相应资料的义务。案涉房产实际上终止交易也并未网签，更没有办理任何过户递件等转名手续。根据权利义务相一致的原则，原告主张全部服务费，依法不应得到支持。二、本案《服务费确认书》实际上是原告以合法形式掩盖谋取房屋价差的非法目的。本次交易总服务费高达17万，如此巨额的服务费远远超出正常的市场价位，原告这种肆意谋取房屋价差的行为，严重违反了国家法律规定和房产调控政策（典型的炒楼行为），严重损害委托方的利益，加上我方并未实际取得房款，故我方认为不应支持原告主张的服务费（溢价差额）。三、原告主张的服务费包含其他没有实际发生的费用，依法应予剔除。服务费确认书中明确写明，该服务费包含银行所有费用（垫资、银行提前还款罚款、涂销部分）等费用。因交易未能继续履行，上述垫资、提前还贷的罚款、涂销费用等费用并未实际产生，原告主张该项费用没有事实依据，且违反发改价格【2014】1289号、粤发改价格【2014】542号文件中禁止房产中介混合标价、捆绑标价，对于原告的上述违法违规行为，请法庭在判决时予以考虑。四、案涉《房地产买卖合同》、《服务费确认书》中关于交易双方终止交易仍应收取服务费用的条款为格式条款，依法应认定为无效。上述格式版本中，大部分条款是原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买卖双方协商的条款。根据《合同法》第39条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”，第40条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”及《房地产经纪管理办法》第19条“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取服务费”，对于原告服务费用的收取，上述格式条款核心均表述为，无论交易是否成功，买卖双方均应全额支付服务费。该格式条款没有根据公平合理的原则分配各方义务，为确保宝城地产的利益，而肆意侵害买卖双方的权益，明显加重了房屋买卖双方的责任，排除了房屋买卖双方所享有的费用支付抗辩的法定权利，违反了上述法律规定，依法应认定该条款无效。五、原告的居间行为存在重大瑕疵，依法不应支持巨额服务费。在房屋交易过程中，原告虽指派工作人员胡成云与两被告洽谈、服务，然胡成云其依法并未取得房地产经纪人证并不具备房地产经纪人资格，根据《房地产经纪管理办法》胡成云依法不能从事房地产经纪业务，而且因为其本身就不具备一个专业的房地产经纪人的知识技能和业务水平，也没有一个职业房地产经纪人应有的职业技能和道德操守，其在交易时肆意谋取房屋价差、捆绑标价等违规行为，严重扰乱了国家房地产调控政策，其在整个交易过程中没有如实披露、隐瞒赚取交易溢价，侵害委托方买卖双方利益，没有尽到一个房地产经纪人应尽的责任和义务，故依法不应支持该巨额服务费。六、合同签订后，由于住房限购政策的实施而导致买家不符合限购政策无法办理房屋所有权变更登记，进而终止交易，依法不应支持宝城地产的巨额服务费。佛山市政府于2017年5月30日又出台了相应的限购政策【佛府办函〔2017〕326号】，根据该文件，被告贾军玲不符限购政策、没有购房资格，双方终止了交易。根据全省民事审判工作会议纪要【粤高法（2012）240号】第12条之规定“房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭手续，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持”，故依法应驳回原告之诉求。七、原告主张逾期违约金标准过高，根据司法解释，我方认为违约金标准调整为央行同期同类贷款利率，同时律师费没有事实及合同依据。被告贾军玲辩称，一、原告作为中介服务方，所收取的中介服务费应当与其提供的服务相对应，原告方仅促使被告邱小燕与我方签订了《房地产买卖合同》，并未提供房屋买卖后续服务，而我方已经向原告方支付了一半的中介服务费，因此原告无权要求我方再支付剩余中介服务费。我方与原告、被告邱小燕于2017年3月17日签署了《房地产买卖合同》，约定我方购买被告邱小燕位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园38栋2301室，原告为被告邱小燕与我方之间的交易提供中介服务。同日，我方向原告签署了《服务费确认书》，约定我方买受该房屋所需支付的中介服务费为30300元。我方向原告支付了15300元中介服务费。上述《房地产买卖合同》由原告方提供，该合同中，原告方为规避中介方的义务与责任，对中介方所提供服务的内容故意采取模糊、笼统的表述。但根据房地产中介服务行业习惯及市场惯例，中介方所提供的服务除了促使交易双方签订买卖合同外，还需向买卖双方提供协助办理申请银行贷款及产权过户登记的后续服务，跟进交易最终完成的全过程。截止到目前为止，原告方仅促成被告邱小燕与我方签订了《房地产买卖合同》，后续服务并未提供，而我方已经向原告方支付了15300元中介服务费，因此原告方在没有提供对应服务的情况下，要求我方支付剩余中介服务费没有事实依据。二、《房地产买卖合同》无法继续履行以及原告无法向我方提供后续中介服务并非我方原因导致，我方不存在任何过错。《房地产买卖合同》签订后，被告邱小燕向我方提出不再出售该房屋且逾期超过三十日仍未履行合同义务。根据合同第六条第（2）款之约定，被告邱小燕向我方双倍返还了定金即400000元及向我方承担了15000元中介服务费。因此，我方不存在任何过错，无需承担任何违约责任。三、退一步讲，根据合同第七条、《服务费确认书》第三条之约定，应由违约方承担我方已付及应付的中介服务费。本案中，由于被告邱小燕违约不履行合同，因此应由违约方被告邱小燕向非违约方即我方赔偿已付的中介服务费15300元，同时承担剩余可能需要支付的15000元中介服务费及原告向我方主张的逾期履行违约金690元。综上，我方与原告、被告邱小燕签订合同后，被告邱小燕向我方提出不出售该房屋且向我方双倍返还定金的行为均证明了被告邱小燕违约，因此造成我方在未购买到该房屋的损失下，又无故需要多承担30300元的中介费及其违约金，违背了我国民法、合同法公平公正、诚实信用、等价有偿原则。而且原告在没有提供后续中介服务的情况下，强制要求我方支付全部服务费用，也显失公平。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的委托代理协议及补充协议、发票，提供了原件予以核对，本院对其真实性予以确认；2.被告贾军玲出示的手机截图、付款明细，庭后提供了手机原本予以核对，被告邱小燕虽有异议但未能提供相反证据予以推翻，本院对其真实性予以确认；3.被告贾军玲出示的广州竞宇金融服务有限公司收款收据，与被告贾军玲出示的手机截图相印证，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园38栋2301室（以下简称涉讼房产）于2016年7月23日登记权利人为被告邱小燕。2017年3月17日，被告邱小燕（卖方）、被告贾军玲（买方）、原告（经纪方）签订《房地产买卖合同》（合同编号：NO.BC0000323），约定被告邱小燕将涉讼房产作价3030000元出售给被告贾军玲，涂销抵押后付款：买方须在2017年3月17日支付定金200000元给卖方，卖方应在签订合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用，买卖双方共同出资赎契，卖方出资590000元，买方出资910000元，首期楼款（不含定金）710000元于原贷款银行通知还贷7天内由买方支付至卖方供款账号内，楼价余款以按揭方式付款；因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过三十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，卖方违约的还须返还全部已收买方之款项；买卖双方任何一方不履行合同，不影响经纪方收取咨询及居间服务费，买卖双方中一方违约的，违约方须向非违约方赔偿其已付和应付的全部咨询及居间服务费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；等等。同日，被告贾军玲签署《服务费确认书》，确认同意经原告介绍购买涉讼房产，同意于签订房屋买卖合同之日向原告支付咨询、宣传、交通、通讯、调查及代理费等服务费用共30300元作为原告的服务费，逾期支付的，每逾期一天，按应付费用的千分之一向原告支付违约金。同日，被告邱小燕签署《服务费确认书》，确认同意经原告介绍出售涉讼房产，同意于签订房屋买卖合同之日向原告支付咨询、宣传、交通、通讯、调查及代理费等服务费用共140000元作为原告的服务费，此费用包含银行所有费用（垫资、银行提还罚款、涂销部分），逾期支付的，每逾期一天，按应付费用的千分之一向原告支付违约金；若私下与买方成交的，须向原告支付上述服务费的双倍即280000元作为违约金。2017年3月27日、3月28日，被告邱小燕向被告贾军玲表示其不卖涉讼房产，被告贾军玲表示其已支付15300元中介费、5000元按揭费，被告邱小燕一共需支付其520300元，被告邱小燕要求被告贾军玲提供银行卡以打款。被告邱小燕于2017年3月28日向被告贾军玲转账240000元、2017年3月29日转账160000元、120000元。2017年4月23日、5月7日，原告与北京大成（广州）律师事务所分别签订《委托代理协议》及《补充协议一》，约定原告委托该所律师在与两被告中介服务纠纷案件中担任委托代理人，代理费10000元。原告于2017年5月5日向北京大成（广州）律师事务所支付律师及相关法律服务费用10000元。原告于2017年5月8日提起本案诉讼。诉讼中，原告确认被告贾军玲已支付15300元中介费、被告邱小燕签署的《服务费确认书》中银行费用尚未发生；被告邱小燕确认其未支付中介费予原告。被告贾军玲陈述其向被告邱小燕支付了定金200000元、房款100000元，后被告邱小燕于2017年3月28日至29日向其双倍返还定金、返还房款及支付中介费、按揭费共计520000元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用和公平原则。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，原告作为居间服务提供方，促成两被告签订《房地产买卖合同》，依法依约有权收取中介服务费。《房地产买卖合同》约定买卖双方中一方违约的，违约方须向非违约方赔偿其已付和应付的全部咨询及居间服务费，该约定意为中介服务费由违约方承担。本案交易因被告邱小燕放弃出售涉讼房产而未能完成，故被告邱小燕为违约方，被告贾军玲应支付的中介服务费应由被告邱小燕承担。被告贾军玲主张应由被告邱小燕承担剩余中介费，本院予以采纳。根据被告邱小燕签署的《服务费确认书》，其承诺支付的140000元包含中介服务费及提前还贷、涂销抵押应向银行支付的所有费用，现原告确认银行费用并未发生，故被告邱小燕无需全额支付140000元予原告。根据《广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅转发国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（粤发改价格[2014]542号），房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费，实行市场调节价，其收费标准由委托和受托双方，根据公正、公平、合理的原则，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。本案原告仅促成两被告签订房屋买卖合同，并未完成办理涂销抵押、产权过户等服务，结合本案交易中系因被告邱小燕放弃出售涉讼房产而未能完成的情况，本院确定被告邱小燕应支付中介服务费50000元予原告。被告邱小燕辩称其承诺支付的140000元为放盘价与成交价的差价，但未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。按《房地产买卖合同》的约定，被告贾军玲应支付的中介服务费应由被告邱小燕承担，本院已在核定被告邱小燕应支付的中介服务费数额时予以考虑，原告请求被告贾军玲支付中介服务费15000元，本院不再予以支持。虽然两被告均承诺于签订房屋买卖合同之日支付中介服务费，逾期应承担相应的违约责任，但被告邱小燕承诺的费用中包含了提前还贷、涂销抵押等费用，原告并未完成上述服务，且被告邱小燕应支付的中介费数额经本院审理而确定，原告主张的违约金计算标准亦过高，本院酌定被告邱小燕自原告起诉之日即2017年5月8日起以50000元为本金按日万分之五的标准计算逾期违约金予原告。原告的请求超出上述核定的部分，本院不予支持。律师费属于原告主张权利的成本，原、被告并未就该费用的承担进行约定，原告请求两被告支付律师费10000元，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邱小燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费50000元并以该款为本金自2017年5月8日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算违约金予原告广州市宝城房地产代理有限公司；二、驳回原告广州市宝城房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1871.3元、财产保全费1330.65元，合共3201.95元（原告已预交），由原告负担2156.95元，由被告邱小燕负担1045元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。对原告多预交的1045元诉讼费，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一七年八月二日书记员  林浩成