湖南省新晃侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1227民初57号原告：新晃县鑫海物业服务有限公司，住所地新晃侗族自治县商业步行街，统一社会信用代码914312276803089807。法定代表人：吴梦冰，职务总经理。委托诉讼代理人：吴承都，男，新晃县鑫海物业服务有限公司办公室主任。被告：彭彩云，男，1979年5月12日出生，户籍地湖南省新晃侗族自治县。原告新晃县鑫海物业服务有限公司与被告彭彩云物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新晃县鑫海物业服务有限公司委托诉讼代理人吴承都�庭参加诉讼，被告彭彩云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新晃县鑫海物业服务有限公司（以下简称鑫海物业公司）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳物业服务费4049元；2、判令被告向原告交纳违约金2897元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在新晃县城×××××××小区购买×栋×号门面，前段面积：61.18㎡，后段面积：30.42㎡，当时×××××××小区由新晃香江物业管理有限公司进行物业管理服务。2014年8月24日，原告新晃县鑫海物业服务有限公司通过招投标被××××业主委员会聘用，并签有合同。2014年7月22日新晃香江物业服务管理有限公司撤走，并授权新晃县××××物业小区业主委员会收取该小区业主历年来欠交的物业服务费及其他费用，2014年8月24日，新晃县××××物业小区业主委员会授权原告收取该小区�主历年来欠交的物业服务费及其他费用。被告彭彩云从2013年4月1日至2017年8月31日止，共欠53个月的物业服务费，根据《物业管理条例》和新晃县物价局关于核定收取物业服务费的规定，被告门面前段面积61.18㎡按1元/㎡/月的标准交纳物业费，53个月应交3243元，门面后段面积30.42㎡按0.5元/㎡/月的标准交纳物业费，53个月应交806元，合计欠交物业费4049元。违约金按千分三的标准计算，每天应交12.15元，每月应交364元，53个月应交19314元。因考虑到物业与业主之间是唇齿相依的关系，故对违约金按15%收取，为2897元。原告向被告多次催收，被告不愿配合，故起诉至法院。被告彭彩云未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，本院视为其自动放弃质证的权利，对原告的证据，经本院审查后予以确认并在卷佐证，结合庭审调查，对于原告主张的基本事实，本院予以确认。本院认定的事实如下：被告彭彩云系新晃县城×××××××小区×栋×号门面业主，门面前段面积61.18㎡，后段面积30.42㎡。2012年5月2日，被告与新晃香江物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，对物业服务内容、物业费的交纳等进行了明确约定，其中约定的物业费标准为商铺门面1元/㎡/月，交费时间为每月1-10日前，逾期交纳物业服务费用的从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳滞纳金。2014年8月24日，原告新晃县鑫海物业服务有限公司通过招投标被××××业主委员会聘用，双方签订了《××××小区物业服务合同》，约定的物业费标准为商铺门面1元/㎡，也约定了逾期交费，物业公司可以收取滞纳金，合同期限从2014年9月1日起至2017年8月31日止。2014年7月22日新晃香江物业管理�限公司准备撤走时，授权新晃县××××小区业主委员会收取小区业主历年欠缴的物业费，2014年8月24日，新晃县××××业主委员会授权原告收取小区业主历年欠缴新晃香江物业管理有限公司的物业费。新晃香江物业管理有限公司与原告先后按照物业服务合同为××××小区提供了物业服务，被告彭彩云交纳物业服务费至2013年4月1日。经原告催收，被告未交纳2013年4月1日至2017年8月31日的物业服务费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业公司应履行合同义务，提供优质物业服务，业主应及时交纳物业服务费用履行业主的基本义务。本案中的《前期物业管理服务协议》、《××××小区物业服务合同》均合法有效成立，××××小区物业服务合同》虽系××××业主委员会与鑫海物业公司签订，但依法对小区每位业主都有约束力。香江物业公司与鑫海物业公司提供了�业管理服务，被告彭彩云作为该小区业主，应当按合同约定交纳物业服务费用。本案被告的物业虽为临街门面商铺，但仍是小区物业的组成部分，与其他业主对专有部分以外的墙面、墙体、水电气管线等共有部分享有占有、收益、处分的权利，而物业服务主要涵盖对上述共有部分的清洁，设备、设施的维护、保养，水电气管线网的疏通与维护等，故被告应与小区其他业主同样承担交纳物业费的义务。合同的权利义务可以依法进行转让。从香江物业公司退出××××小区到鑫海物业公司进驻，通过××××业主委员会从中进行工作交接的过程来看，实质是香江物业公司将收取业主所欠物业服务费用的权利及退还相关费用的义务一并转让给了鑫海物业公司，并得到××××业主委员会的同意，符合合同法第七十九条、第八十条、第八十四条关于合同权利义务转让的相�规定，鑫海物业公司取得了香江物业公司与××××小区业主所签订的前期物业服务合同中的权利与义务。《××××小区物业服务合同》中的收费标准商铺门面1元/㎡，未明确是否按月收费，但依据常理可以认定为月收费标准。原告将被告的门面区分为前段和后段，分别按照1元/㎡/月和0.5元/㎡/月的标准计算物业费，不违反法律规定，符合交易习惯，本院照准，被告从2013年4月1日至2017年8月31日止，应交物业服务费为4049元（61.18㎡×1元/㎡/月×53月+30.42㎡×0.5元/㎡/月×53月）前文所述的两份物业服务合同中均约定了逾期交纳物业服务费的应当支付滞纳金，但滞纳金这一概念属于行政法规的范畴，在合同法中，承担该民事责任的主要形式为违约金，故该两份物业服务合同中约定的滞纳金实质就是一方违约时向另一方支付的违约金。根据合同法第一百一十四条的�定，违约金制度系以赔偿守约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，即以补偿性为主、以惩罚性为辅，合同法解释二第二十九条亦明确规定违约金的计算应当以实际损失为基础。本案原告主张违约金按照53个月共欠的物业费4049元为基数，每天收取3‰，计算53月，共计19314元，远远超过被告欠交的物业服务费用本身，这使得违约金带有浓厚的惩罚性质，而弱化了弥补损失这一主要功能，这明显与合同法违约金制度的目的和功能相悖，导致双方权益失衡，有违民法公平原则。且原告对于违约金的计算方式本身，也并不完全符合两份合同的约定，虽然原告主动核减只要求被告支付19134元的15%计2897元，本院认为仍然过高，不予支持。本院依据合同法第一百一十四条第二款之规定，将违约金进行调整，调整为被告所欠物业服务费4049元的15%即607元。综上所述，原告鑫海物业公司的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告彭彩云于本判决生效之日起5日内向原告新晃县鑫海物业服务有限公司交纳2013年4月1日至2017年8月31日期间的物业服务费4049元及因欠交物业服务费产生的违约金607元；二、驳回原告新晃县鑫海�业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告彭彩云负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  涂克二〇一八年三月二十二日法官 助理  田耕代理书记员  周懿附相关法律法条：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。