广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初889号
原告：江卫发，身份证住址：江西省上饶市铅山县。
委托诉讼代理人：刘雪，系广东威法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：续壬壬，系广东威法律师事务所实习人员。
被告：曾荣昌，住广州市番禺区。
原告江卫发与被告曾荣昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江卫发的委托诉讼代理人刘雪、被告曾荣昌到庭参加诉讼，本案依法进行审理，现已审理终结。
原告江卫发向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告归还原告支付的押金和进场费共计人民币40000元；2.被告赔偿原告装修损失、经营损失、搬迁损失共计146520元（计算方法：83平方米×60元/平方米×24个月+90平方米×300元/平方米=146520元）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年8月4日签订《租赁合同》，合同约定被告将位于曾边村曾边大街44号房屋一层、二层租给原告使用，租金每月10000元，租期五年，押金20000元。原告租赁涉案房屋后，对租用房屋进行了全面的重新装修，包括但不限于扇灰、装天花、房门等，花费了二十多万的巨额装修费。原告将租赁的一层用于商业经营，并于2015年8月25日办理经营名称为“广州市番禺区新造粤之旺饮食店”的工商营业执照；二层装修成豪华公寓用于对外出租。2016年5月13日，政府发布《广州市番禺区人民政府关于广州国际创新城一期工程建设的通告》，征收曾边村的土地和房屋，原告租赁的房屋也在征收之列。因为政府征收，到处挂满横幅，导致外来人口相继搬离，人流量锐减，原告租赁房屋的生意入不敷出。政府发布公告后，被告也多次上门告知原告，房屋要征收，政府征收只对村民，赔偿款都支付给被告；政府赔偿款下来之后，会对原告进行赔偿，现在没有生意，从十月份开始每月只交2500元房租。但直到起诉之日，被告未对原告进行任何赔偿。原告认为，房屋装修部分的赔偿款和“住改商”的赔偿款应该属原告所有，原告为维护自身的合法权益，多次找被告进行协商，被告开始以未签订征收协议，后来又以未收到补偿等理由对原告进行敷衍。原告后来到征收单位了解到，房屋征收根据装修的不同标准设置了八个等级的赔偿标准，并对注册有工商营业执照的“住改商”房屋分三个档次进行了专项赔偿。被告已于2016年10月与政府签订了征收协议，并领取了赔偿款。原告为了经营，花费了很多时间和精力装修、广告宣传等，被告坐享原告的豪华装修补偿和“住改商”补贴，对原告的押金、入场费拒不归还，对属于原告的装修费、“住改商”补偿拒不支付。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法判决。
被告曾荣昌答辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求。2016年9月原告回老家盖房子，就没有交房租，我找到原告的妻子让其交房租；2016年10月原告回来，我找到原告要求其交租金，原告表示不再续租，我与妻子商量之后决定撤销之前签订的合同，并找到原告要求撤销合同，但原告表示合同已经遗失，所以我拿着自己保管的合同要求原告撤销该合同，上面已经注明“乙方没有租满5年，已自行离开，押金不归还，归甲方所有”，而且乙方江卫发在上面签名及盖手印，落款日期为2016年10月14日。之后我表示把二楼租给原告，按每月2500元租金计算，原告交了两个月的租金后没有再支付租金。
原告江卫发为证实其主张，在诉讼中提供了以下证据：证据1.《租赁合同》复印件一份，证明2015年8月4日被告将其位于曾边大街44号1层、2层的房屋出租给原告，原告对房屋进行全面装修；证据2.原告的营业执照、税务登记证、新造镇曾边村土地和房屋征收补偿安置方案复印件各一份，证明原告租用房屋后将第1层用作商业用途，并申领了营业执照，从事合法的经营活动；新造镇曾边村土地和房屋征收补偿安置方案第10-11页的附件1列明政府在征收补偿时会参考房屋的装修情况，根据装修的档次不同分为八个等级补偿标准，案涉房屋开始是没有装修的房子，原告花费了二十多万元进行装修，对于原告装修对房屋的价值属于添附行为，使案涉房屋的补偿标准提高了3个等级，附件3列明政府对于曾边大街46号两侧有“住改商”的房屋有额外补贴，补贴标准在第6页第十五条，而案涉房屋刚好在此范围内，参照档位为每月每平方给予60元的补偿，共补偿24个月，被告领取的“住改商”的补偿款应该属于原告所有；证据3.原告对案涉房屋的装修方案及装修后房屋的照片复印件，证明原告对租赁房屋进行豪华装修，全面用于商业经营，一层经营餐饮，二层经营公寓，政府征收导致原告重大的装修损失和经营损失。被告曾荣昌对原告江卫发提供的证据进行质证，对证据的真实性予以确认，但不同意其所证明的内容，被告曾荣昌出租房屋时涉案房屋并非毛坯房，而是已经铺了地砖和墙身，原告仅仅是装修了天花板，属于添加装修，并非豪华装修。另外，政府征收是以房屋的新旧而非装修的豪华程度作为标准的。
被告曾荣昌为证实其主张，在诉讼中提供了以下证据：证据1.租赁合同原件一份，证明原、被告之间的房屋租赁关系因原告单方违约而于2016年10月份解除；证据2.房地产权证原件一份，证明被告曾荣昌是案涉房屋的所有权人；证据3.曾荣昌的农商行存折复印件，证明2015年12月15日至2016年8月份原告向被告按月支付租金人民币10000元的事实，合计人民币90000元；证据4.征收补偿安置基本情况及套价表复印件，证明案涉房屋的征收补偿标准为每平方米2613元，不属于豪华装修，只属于安置方案中第四等次的房屋；证据5.曾荣昌的广州农村商业银行股份有限公司存折复印件，证明2017年1月12日被告收到政府的补偿款；证据6.房屋交接协议复印件，证明2017年1月15日前曾荣昌已经把房屋交接给政府处理；证据7.电费发票原件，证明原、被告解除合同后被告自行缴纳水电费的事实；证据8.新造镇政府与被告签订的房屋征收协议复印件一份，证明曾荣昌与新造镇政府于2016年11月30日签订房屋征收协议，并且是在与原告解除合同后签订的。原告江卫发对被告曾荣昌提供的证据进行质证：证据1与原告提供的租赁合同不同，对其真实性不确认，签名与指模是原告所作，但签名之上的文字并非原告所写，原告签名及按指模的时候上面没有“乙方没有租够五年，已自行离开，已违约，押金不能退还，归甲方所有”的文字，是当时被告要求原告确认合同属于“住改商”的补偿而要求原告签名的；证据2的真实性、关联性与合法性予以确认；证据3确认其真实性，但不确认被告所证明原告只交租金到2016年9月份，实际上原告交租至2016年12月份，在2016年10月份之前按每月10000元的标准缴纳，2016年11月、12月按每月2500元的标准缴纳；证据4的真实性、关联性与合法性予以确认，该证据能够证明政府在征收的时候是按照第4档次的标准补偿给被告，补偿款里面包括原告装修的相应补偿，政府足额补偿“住改商”，“住改商”补偿的面积为82.96平方米，按照60元/平方米的标准给予24个月的额外补偿，一共补偿119462.4元；证据5无法确认其真实性、关联性与合法性；证据6真实性确认，关联性不确认，只能证明曾荣昌于2017年1月15日之前将案涉房屋交给政府；证据7的真实性予以确认，但不能证明被告所证明的内容，因为原告只是租了第一、二层，第三、四层是被告使用，其单据应该是针对房屋三、四层所产生的费用；对于证据8的真实性予以确认，关联性不予确认，不能证明该协议是针对案涉房屋的。
根据本院于2017年2月15日的现场勘查,案涉房屋已无人使用，房屋窗户与装修也已拆除，房屋内部没有其他有价值的物品。原被告均对本院2017年2月15日现场勘查的情况予以确认。
本院综合分析原、被告提供的证据与庭审陈述，认定以下事实：
一、被告曾荣昌是广州市番禺区新造镇曾边村曾边大街44号房屋的所有权人，房地产权证为粤房地证字第××号，一层面积为72.01平方米、二层面积为62.96平方米。2015年8月4日，原告江卫发作为“乙方”与“甲方”即被告曾荣昌签订《租赁合同》，合同主要内容：“甲方向乙方出租坐落于曾边村曾边大街44号一至二层给乙方使用，租金为每月壹万元整，押金贰万元整，租屋期为五年。三年开始递增百分之十的租金”、“乙方进场装修期为35天，自2015年8月5日-2015年9月10号止，开始交租。装修由乙方自己负责，包括扇灰、冷气、天花，房门由乙方安装，每只房门380元由甲方负责付款”、“为保证本合同的实施，经双方同意乙方没有租够五年，自行离开，押金不能退还，归甲方所有。租金方面，提前十天交下个月的租金，如没有意见经双方签名生效”。
二、《租赁合同》签订后，江卫发向曾荣昌支付了押金人民币20000元及进场费人民币20000元，曾荣昌确认已经收到前述押金及进场费共计人民币40000元。2015年12月份至2016年8月份，江卫发每月不定期向被告曾荣昌的广州农村商业银行新造支行账户05×××24转账人民币共90000元作为案涉房屋一、二层的租金。
三、《租赁合同》签订后，江卫发按合同进行装修，将案涉房屋一层作为广州市番禺区新造粤之旺饮食店经营并申领了《营业执照》与《税务登记证》；将案涉房屋二层改造为公寓对外出租。
四、2016年10月14日，原、被告在《租赁合同》上补充以下条款“乙方没有租够五年，已自行离开，已违约；押金不能退还，归甲方所有”，并由原、被告签名、盖手印确认。之后双方经协商一致达成口头协议，由曾荣昌将案涉房屋二层单独出租给江卫发，租赁费用调整为2500元/月，庭审中被告曾荣昌承认已经收到原告江卫发支付的2016年11月份至12月份共两个月的房屋租赁费用共5000元。
五、思科（广州）智慧城征地拆迁建设指挥部编制的《新造镇曾边村土地和房屋征收补偿安置方案》于2016年9月8日起施行，该方案适用于曾边村土地和房屋征收补偿安置，案涉房屋位于征收补偿安置范围。依该安置方案关于《房屋等地上附作物等级及补偿标准》，按照装修标准分八个等级进行划分补偿，四等的装修标准为“外墙贴釉面砖或纸皮石，内墙面高级装饰，吊顶天花，室内装饰装修局部为现场定制（衣柜、橱柜、背景墙等），楼面、地面铺石材或抛光砖；厨厕铺马赛克或瓷片，门窗采用铝合金窗，镶板门、夹板门或不锈钢门，室内水电排水设施设备，含各类型桩基础设施”、补偿标准2613元/平方米，六等的装修标准为“外墙贴釉面砖或纸皮石，内墙面贴瓷片，天花抹灰扫白，楼、地面铺抛光砖；厨厕铺马赛克或瓷片，门窗采用铝合金窗，镶板门、夹板门或不锈钢门，室内水电排水设施设备，含各类型桩基础设施”、补偿标准2285元/平方米；另外，该安置方案对注册有工商营业执照的“住改商”房屋，根据房屋所在区位划分，按照60元/平方米/月、40元/平方米/月、20元/平方米/月三档标准，对首层实际商业经营面积一次性给予24个月额外货币补贴（含租金补贴、商铺经营损失、搬迁费等），第二层及以上部分不予补贴。该案涉房屋被认定为四等、按照2613元/平方米进行补偿，“住改商额外补贴按60元/平方米计算。
六、2016年11月30日，曾荣昌签名确认《征收补偿安置基本情况及套价表》，确认案涉房屋按照建筑面积281.42平方米、每平方米2613元的补偿单价进行完全补偿，“住改商”额外补贴按照82.96平方米、每平方米60元的补偿单价给予24个月补贴，扣除安置房回扣款等款项后，2017年1月12日，曾荣昌领取了包括“住改商”额外补贴在内的征收补偿款人民币476793.16元；2017年1月18日，被告曾荣昌与广州市番禺区新造镇人民政府签订了《房屋交接协议》，曾荣昌将其涉案房屋移交给广州市番禺区新造镇人民政府处置。
七、庭审中，原告对被告提供的《租赁合同》原件下面由原、被告签名、原告摁指模确认的补充条款“乙方没有租够五年，已自行离开，已违约；押金不能退还，归甲方所有”有异议，原告对其签名真实性没有异议，但认为其签名时该条款并不存在，该条款是被告自行添加的。本院告知原告如果需要申请鉴定，应在庭后五个工作日内提出书面鉴定申请，而原告在限期内并未提出书面鉴定申请。
八、庭审中，经本院向原告释明，原告明确本案讼争的不是基于“住改商”额外补贴的归属提起诉讼，而是基于双方租赁合同关系提起诉讼，本案主张的是合同违约责任。
本院认为：原告江卫发与被告曾荣昌于2015年8月4日签订的《租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效。在房屋租赁合同中，出租人向承租人交付租赁物后，承租人即应当按照约定的期限按期支付租金，也即出租人的主要权利是收取租金，承租人的主要义务是及时交纳租金。承租人延迟交租或拒不交租的行为已违反合同的主要义务，严重影响出租人订立合同期待的经济利益，致使合同目的不能实现，应属根本违约行为。在本案中，原告江卫发承租案涉房屋后，只交付至2016年8月份的房屋租金，原告江卫发并未按照双方约定的期限（提前十天交下个月的租金）交付2016年9月至10月的租金，原告江卫发迟延交纳租金的行为已经明显违反了合同的约定，其违约行为已构成对《租赁合同》的根本性违约。原告江卫发主张其在2016年9月份至2016年10月份期间依然按双方的约定向被告曾荣昌交付租金，但其并未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，曾荣昌取得解除合同的法定权利。
再者，2016年10月14日，原、被告在《租赁合同》补充“乙方（江卫发）没有租够五年，已自行离开，已违约，押金不能退还，归甲方所有”内容，并由双方签字、原告捺手印确认。原告江卫发主张前述条款是被告曾荣昌在江卫发签名后补写的，但其并未提供证据予以证明，原告也未在本院指定的期间申请鉴定，应承担相应的不利后果，故原告的主张本院不予采信。双方在《租赁合同》上的补充条款是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。原、被告双方在《租赁合同》上的补充条款确认原告江卫发已经自行离开，该补充条款已经发生解除合同的法律效力，本院予以确认。
原告江卫发主张租赁合同因政府征收行为导致不能履行，但事实上《租赁合同》已于2016年10月14日因原告违约而双方协议解除，而案涉房屋的所有权人即被告曾荣昌直至2017年1月18日才与广州市番禺区新造镇人民政府签订了《房屋交接协议》并将案涉房屋移交给广州市番禺区新造镇人民政府处置。在此之前，广州市番禺区新造镇人民政府并未接管案涉房屋，也并未强制要求所有权人和租户搬离房屋，故原告的主张本院不予采纳。
《租赁合同》解除后，双方的权利义务关系即行终止。关于江卫发要求曾荣昌返还押金与进场费共计人民币40000元的诉讼请求，根据双方合同约定，原告租赁案涉房屋未满五年，被告有权没收押金人民币20000元，同时原告也确认其违约，故原告要求被告退还押金20000元的理据不足，本院不予支持；关于被告收取的进场费20000元，原告江卫发与被告曾荣昌签订的《租赁合同》中并未涉及该费用，被告曾荣昌收取该费用并无依据，现原告江卫发要求被告曾荣昌返还进场费20000元，本院予以支持。因原告明确本案是基于双方租赁合同的违约责任提起诉讼，双方的租赁合同没有就“住改商”额外补贴的归属进行约定，原告基于本案租赁合同关系主张该“住改商”额外补贴属于原告所有，没有法律和事实依据，本院不予支持。
上述《租赁合同》解除后，双方经口头协商一致达成新的协议，曾荣昌同意将案涉房屋二层单独出租给江卫发，租赁费用为2500元/月，江卫发支付了2016年11月至12月份共两个月的房屋租赁费用共5000元。双方的租赁行为口头达成协议，但并未约定租赁期限，原、被告事实上已形成了不定期租赁合同关系。因政府征收行为，被告于2017年1月将案涉房屋交付政府处理，原、被告之间的不定期租赁合同关系终止，鉴于原告继续租用案涉房屋的二层，原告也实际对二层进行过装修，添附了一定的装修价值，且曾荣昌已经领取了征收补偿款，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条第（四）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，曾荣昌应适当补偿江卫发的装修损失。原告江卫发未能提交证据证明其装修的具体费用，但原、被告双方在《租赁合同》中确认江卫发负责扇灰、冷气、天花等装修，而政府征收按照房屋等地上附着物等级及补偿标准划分为八个等级，四等与六等补偿标准的主要区别在于吊顶天花、室内装修局部现场定制，而案涉房屋被认定为第四等级，有原告装修添附的一定因素，故两个等级之间的差价可作为装修费用补偿参照标准，按照两个等级之间的差价与案涉房屋第二层的面积计算装修费用为20651.044元【（2613元/平方米-2285元/平方米）×62.9605平方米】，根据公平原则，本院酌定曾荣昌向江卫发补偿装修损失10325.52元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：
一、被告曾荣昌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江卫发退还进场费20000元；
二、被告曾荣昌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江卫发补偿装修损失10325.52元；
三、驳回原告江卫发的其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4030元，原告江卫发负担3360元，被告曾荣昌负担670元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。
审判员 吕荐宗
二〇一七年四月十一日
书记员 李楚瑶