广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初3657号原告（反诉被告）：王安娜，住浙江省宁波市海曙区。被告（反诉原告）：潘平清，住江苏省苏州市平江区。委托代理人孙连平，广东劲戈律师事务所律师。原告（反诉被告）王安娜诉被告（反诉原告）潘平清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王安娜及被告的委托代理人孙连平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：被告于2015年6月14日向原告承租海珠区革新路天鹅湾小区C栋1203室和车位132号。被告因其自身要求，于2016年3月16日与原告终止租赁关系，搬离租赁房屋。考虑到当时各项费用未结清并且在原告不在场的情况下，龙凤街派出所民警和天鹅湾小区物业服务中心一起对被告搬离携带的财产进行了确认，同意被告将个人财产搬出。但被告在民警走后，将原告名下的电视机等价值23727元的财产擅自占为己有，从租赁房屋中搬走，并且对偷拿财产事宜给予确认和辩解为代为保管。原告在2016年3月18日报警处理，警方对物业管理处相关人员及原告友人做笔录。在原告询问派出所后获得信息，被告对所拿的以上财产供认不讳，但不同意归还。原告在2016年4月发律师函给被告，要求被告退还以上被侵占财产，被告再次不予理睬。故起诉要求判令：1、被告退还电视机一台（价值12600元）、水龙头3个（价值4609元）、花洒2个（价值2199元）；2、被告赔偿破坏的脱排油烟机（价值2619元）、厨房换气模块1个（价值500元）；3、被告缴清所欠2016年3月、4月自用水费106元及2016年1月至4月的公摊水费30.43元（共136.43元）、从2016年1月6日起至2016年3月16日止的自用电费869.21元及滞纳金4.68元（共873.89元）、从2015年6月14日起至2016年3月16日止的有线电视费用共283.5元（每月31.5元），共计1292.8元；4、被告退还煤气卡一张、车位卡一张；5、被告赔偿违约金18000元（即由原告没收被告的保证金18000元）；6、被告赔偿卫生清洁费600元；7、本案诉讼费由被告承担。对被告反诉请求的意见：1、被告称房屋的小渗水无法维修，应提供证据证明。而事实上是被告自己拒绝维修，并且在第二次时候把原告安排的维修师傅张某甲和工人赶出来，管理处、11楼业主、街道都清楚这件事。2、被告提供的维修照片恰恰证明原告是非常积极配合被告处理此事。3、被告称在警察和物业管理处的见证之下搬走属于原告的东西，应提供证据证明。原告相信警察和物业管理处绝对不会做这样的事情，而被告的自我陈述和短信，恰恰证明了被告侵占原告私人物品的事实。被告已明确向管理处表达如果原告不退押金，其一定采取各种手段把押金耗完，所以被告搬走和损坏了原告价值26395元的财物。4、2015年11月被告请求原告把租期改成1年，当初原告是本着与人为善、照顾被告的心情同意这个请求，但是原告也明确回复被告：甲方同意乙方关于租期从6年变更成一年的请求，租赁合同内的其它事项不变。毫无其它前提，被告提供的短信截屏清楚地证明了这点。5、2016年3月2日，被告通知原告要在3月20日左右搬走，原告本着协商的精神，想息事宁人，跟被告沟通。但是在协商过程中，大家并没有达成一致意见。当时原告就很明确地回复被告：根据合同来算，押金不退，被告可以搬走。被告提供的短信证据也正说明了这一点。被告在反诉书陈述的事实和理由中却刻意的断章取义，歪曲了事实。从短信里面可以看出，原告的同意退让是有条件的，退押金的条件并不成立，并且协商失败。原告在3月7日有发短信催缴下一期租金和被告所欠的9个月有线管理费共计27378元。被告与原告之间的短信也可以清晰明白地证明原告并没有同意让被告把租赁合同的租期缩短到9个月，然后退被告押金这个事情。对此，被告也是非常清楚原告并没有同意，所以才有了以上的对话。也正是因为原告没有同意退被告押金这个事实，才有了被告在3月16日强行搬家并搬走原告私人物品的事情。6、被告的各项证据恰恰说明原告是非常配合、积极在行动，是被告的严重不配合造成维修人员无法进屋检查和维修，且原告没有与被告协商一致同意解除合同。7、由于被告单方提前解除合同，按照合同约定原告可以没收押金，故不同意退还押金给被告。8、关于被告要求原告退还多支付的费用问题。⑴由于被告到开庭时才交还停车卡给原告，原告之前一直无法使用车位，所以由此造成的损失应由被告自行承担，故不同意退还停车费70元。⑵原告同意退还被告多支付的管理费208元。⑶被告从2016年3月17日起至今没有使用煤气，为了妥善解决问题，原告同意退还煤气费223元给被告。⑷原告已经给了被告5天免租期，现在被告自行提前解除合同且没有交付钥匙给原告，原告也有损失，故不同意退还3天的房租。9、经查实，涉案房屋中已没有被告的私人物品，不存在需要返还的问题，故不同意被告第2项反诉请求。被告答辩及反诉称：1、确认原告第1项诉讼请求中主张的电视机一台、水龙头3个、花洒2个在被告处保管，被告同意并随时可返还给原告，但对原告主张的上述物品的价值有异议。2、不同意原告第2项诉讼请求，被告并没有损坏原告主张的脱排油烟机及换气模块，就算有损坏也是自然损耗。3、关于原告第3项诉讼请求。对于产生在2016年3月16日之前的费用被告同意支付，至于欠费的金额应以票据为准，从该日期之后的费用不同意支付，因为被告从2016年3月17日开始没有再使用涉案房屋。4、关于原告第4项诉讼请求。被告已将煤气卡插在涉案房屋的煤气表上，所以不存在返还的问题；确认车位卡在被告处，被告现在可以返还给原告。5、不同意原告第5项诉讼请求，因为双方已协商一致解除合同，所以原告应返还保证金给被告。6、不同意支付原告第6项诉讼请求的费用，因为原告强行单方收回房屋，阻碍了被告对房屋进行清洁，故产生的费用应由原告自行承担。被告与原告于2015年6月14日签订租赁合同，约定被告承租涉案房屋6年。2015年11月初，被告收房入住四个多月后，楼下住户反映房屋漏水，被告及时通知了原告。几天后物业公司和工人进行检查维修，前后共现场检查了三次，修了三次，墙面也出现发霉现象，已严重影响被告的居住使用。随后在2015年11月26日左右，双方协商将租赁期从6年变更为1年，即从2015年6月20日至2016年6月19日，前提是漏水问题可以在短期内解决。2015年12月底，原告给出的维护修方案是需要将卫生间大修，需要时间较长。因被告孩子还小，从发现漏水起一直无法使用此卫生间，考虑到维修期间和之后使用均不方便，双方协商好等被告找好房子即解除合同。2016年3月初，被告通知原告将在3月20号左右搬出，原告也是同意的，双方只是在退还押金时间问题上尚有分歧。2016年3月15日，因被告已经定好搬家公司，但原告不配合到场办理搬家，被告只好报警求助。2016年3月16日，被告开始找人搬出个人物品，并找来物业公司人员到场。因多次通知原告到场无果，被告只好再次报警求助，警方与之沟通，原告仍不到场协助。随后被告在物业公司和警方在场下搬出绝大部分物品（包括代管的一台电视机和三个水龙头及一张停车卡）。3月17日被告再次回来搬东西时发现门锁已经由原告更换，被告尚有部分生活用品和两对移动门没有搬出。综上所述，被告认为本案完全是因为原告在房屋出现漏水情况下无法短期内修复，且双方协商一致解除了合同，房内的设备并不存在人为损坏的情况，故原告应退还被告的押金和多交的物业、煤气等费用，并且返还被告没有搬出的生活用品和移动门。代为保管的三台电视机和三个水龙头和停车卡随时可以归还原告。协商无果之下，被告反诉要求：1、原告退还被告押金18000元，退还多支付的费用1401元［包含2016年3月17日至2016年3月31日期间的停车费70元（每月150元）、2016年3月17日至2016年3月31日期间的管理费208元（每月445元）、煤气IC卡剩余的64.8立方米数223元（每立方米3.45元）、2016年3月17日至2016年3月19日3天房租900元（每月9000元）］；2、原告退还被告生活用品一批（价值2000元，包括厨房中的餐具、刀具、放在客厅中的模特一个、三张木凳子、床上物品及洗漱物品）和移动门两对（价值3000元），以上价值共5000元；3、本诉和反诉诉讼费由原告承担。经审理查明：王某与被告于2008年4月11日登记结婚。2009年10月，王某与广州城启集团有限公司签订《天鹅湾车位使用权认购书》和《车位使用权协议书》，向广州城启集团有限公司购买“天鹅湾”负二层132号车位使用权。房管部门于2011年5月20日将海珠区革新路天鹅街9号1203房的产权登记到王某名下。2015年6月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租广州市海珠区革新路天鹅湾小区C栋-1203室、车位132号（负二层）作为家庭居住使用；租赁期限自2015年6月20日至2021年6月19日；甲方应于2015年6月14日前将房屋按约定条件交付给乙方；《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及缴付押金和首期租金后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；第1-3年租金标准及支付方式为27000元/季；各期租金支付日期为每个季度的10日之前；押金18000元，租赁期满或合同解除后，甲方在10个工作日内将租赁押金无息退还给乙方；房屋租赁押金不得用于抵扣租金；若发现设施设备和房屋有损坏的，甲方有权从租赁保证金中扣除相应的维修费用作为赔偿，租赁保证金不足以赔偿甲方损失的，乙方须就不足部分另行赔偿；租赁期内的下列费用中，租赁期起始之日起由乙方承担：⑴水费⑵电费⑶电话费⑷电视收视费⑸燃气费⑹物业管理费⑺卫生费⑻上网费⑼车位费⑽室内设施维修费⑾垃圾费⑿走廊灯及电梯电费按每月每户实际分摊等其他费用；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修；逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方不得擅自对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备；如有需要，必须经甲方同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督；租赁合同期满或则解除，甲方有权选择以下权利中的一种：1.依附于房屋的装修归甲方所有；2.要求乙方恢复原状；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；任何一方未履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必需提前6个月以书面通知另一方；如甲方提前收回该房产的，须赔偿二个月租金给乙方；如乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；在通知期间，乙方需照常缴交租金；因乙方违约而合同终止的，甲方有权不经乙方同意单方收回该房产，乙方需无条件立即迁出该房产；甲方在收回该房产时应由二至三名人员作证并通过大厦管理处；租赁合同期满或解除，乙方必须依时迁出，将其个人家具杂物全部搬走，并将房屋打扫干净；如迁出后五天内仍留下箱物不搬清，则作放弃权利论，由甲方全权处理，并收取卫生清理费600元，乙方对此无任何异议；合同附件一的《房屋交割清单（房屋附属家具、电器、装修及其设备设施状况及损赔）》中载明：车位卡1张，煤气IC卡1张（已给）、大金空调带空气能1套、净水器1套、马桶盖科勒2个（若然损坏，不计赔偿），煤气灶1个，脱排1个，电视机三星1个，机顶盒2个，空调（挂机）1个，摄像头5个；等。合同签订当天，原告将涉案房屋（包括合同附件一《房屋交割清单》中的物品）及车位交付给被告使用。被告也支付了押金（即保证金）18000元给原告。之后，被告与原告在2015年11月27日经协商达成一致意见：租期从六年变更成一年，租赁合同内的其他事项不变。合同签订后，被告向原告支付了截至2016年3月19日止的租金（每月9000元）。被告的妻子与原告曾就房屋维修、提前解除合同等问题进行过协商，以下为被告的妻子丁小姐（以下简称为“丁”）与原告（以下简称为“原”）之间的手机短信记录：1、2015年11月9日的短信记录：原：丁小姐，我们装修的时候是500元一个价格。你看一下吧，需要换请通知我（发照片两张，其中一张是《友邦MSO集成吊顶产品订购单》）。丁：这个不是我认为破坏，你如果不能修复，那就这样吧。2、2015年11月26日的短信记录：原：丁小姐，维修师傅星期六过来。请知悉。3、2015年12月6日的短信记录：原：丁小姐，今天下午中介帮我介绍了个买家，想来看一下。下午2:30，你看可以吗？4、2015年12月14日的短信记录：原：丁小姐，租金请尽快转账。丁：我人在香港明天回广州就汇。5、2016年2月29日的短信记录：原：丁小姐，今天下午6点多会有中介带人看房。请通知家人。丁：好。6、2016年3月2日的短信记录：丁：王小姐我们可能这个月20号左右搬，你安排一下时间。原：好，丁小姐，请把所有费用结清；另外搬走后请清理完卫生；我会让人看的，如果没问题，在10个工作日内退押金。丁：这样不行，你叫人来看一下如果没问题现场算清吧。否则钥匙没法给你。原：但是有些费用是滞后啊，比如电费的，水费阶段费用，当天会算不清啊。那就根据合同来算。丁：三月份正好清水电费。原：押金不退，你搬走好了。丁：我如果这样，我这次搬家费用要你出，是你房屋不能正常使用，为了楼下不找你麻烦，二个月没用卫生间了，如果你这样我就不搬了，我们好好算算。原：是你不同意维修，我自己，物业，还有楼下的业主都跟你们沟通了无数次要进来维修，是你们不同意让我们维修。从6年变成1年，现在还同意让你再早三个月搬走还要退你押金，你还想让我怎么退让。你看看合同，押金是否约定10个工作日内退给你。楼下找我麻烦？你作为租客还真的可以无事一身轻。丁：你是言而无信的人，已经二次了，我不会相信你说10个工作日会退。原：行，那你就信合同好了。丁：这就是你一贯的作风，随你吧。7、2016年3月7日的短信记录：原：请在3月10日之前转账本期租金+有线电视31.5*12个月，合计27378元。丁：你房子不能用水，还叫房子吗？你应该有所补偿，你讲理我们就好好解决。否则我会等你本人来的。我会在我们约定的2016年3月份搬离，如果是你的因素，我们不能按时搬走，所有费用都要你出，包括换房付给他方的定金，还有搬家公司的定金，你好好算算吧，钱是好，但不是你的不要强求。打电话你也不接，到时如果有必要我会报警，反正你不怕影响房子的租售。原：房子什么原因漏水还真不知道，但是我无数次联系你，希望进来维修并且免去这段日子的租金。是你拒绝让装修公司的工人进来维修。如果因为这个原因造成我这房子的质量和价值，包括对11楼造成的各类损失都应该是你们来承担。我为什么要退你押金，是你违约在先，合同未到期我当然可以不退你押金。你跟我好好说，我倒也算了。你反倒威胁我啊，可真有意思了。不接电话是你的风格吧，去看看你的另外一个手机，打了你多少电话发了多少短信，你什么时候回过？丁：你试试看，你本人不来就不要解决了。也不要说什么了，到时我们全家在这里等你。也不要发信息了，无聊。原：如果你不愿履行合同义务的，无所谓。在19日之前搬走。把各项费用自行结清。损坏的地方修好，卫生打扫好。丁：想得美。8、2016年3月8日的短信记录：原：那就跟你好好算算。现在正式通知你，由于双方是6年合同，给你7天免租，既然你现在你违约，那么这7天就要收你租金。如果不在12日之前搬出，我有权根据合同保护我自己的权利。丁：就怕你不来。9、2016年3月17日的短信记录：丁：你真不要脸，我租金付到3月19日，今天是3月17，屋里还有我的很多私人物品，今天回去发现，你把门锁已换，请尽快归还私人物件，还有二个月的押金18000元。原：不要脸的是你吧。你自己去找管理处。是他们说你已经全部搬出。并且在欠我钱并且在我不知情的情况下搬走了。你不把钥匙还给我，我为什么不能换我自己的锁！我今天换锁是在他们管理处的见证下才换的。丁：我会找你的。10、2016年3月18日的短信记录：丁：正式通知你，因为你的房子不能正常使用，你以书面形式告知我要搬离，我在你约定的时间搬出，但你还有18000元的押金，和我搬家的补偿，还没给我，所以我为了我的利益，只能代为保管电视机一台，水龙头三个，而且你在我已付租金期内，私自换锁，造成我不能拿回私人物品，这些损失全部由你承担。原：你已经偷走我的电视机和水龙头是吧。好的。丁：等你来找我。原告于2016年5月10日提起本案诉讼。王某于2016年7月25日出具一份《声明书》（经公证处公证），内容为：本人王某与王安娜是夫妻关系，于2008年4月11日登记结婚；现就位于广州市海珠区革新路天鹅街9号1203房的房屋及广州市革新路城启天鹅湾（自编一期，1、2、3、4、5栋塔楼）负二层132号车位申明如下：该房屋的产权登记于本人名下，为夫妻共同财产；该房屋附属广州市革新路城启天鹅湾（自编一期，1、2、3、4、5栋塔楼）负二层的车位132号为本人于2009年10月29日向广州城启集团有限公司购买，为夫妻共同财产；本人同意王安娜出租上述房屋及车位，并由王安娜对该房屋及车位主张相关权利，同意王安娜以原告名义对因上述房屋及车位的租赁产生的纠纷提起诉讼【案号：（2016）粤0105民初3657号】；本人不参加该案的诉讼，也不对上述房屋及车位主张权利。原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、广州市国美电器有限公司于2011年6月12日开具给原告的发票，其中载明：购货方为王安娜；品名为三星彩电UA55C7000WFXXZ，单价为12600元；等。拟证明被告拿走的电视机价值12600元。2、广州市艺展建材有限公司出具的《产品订购单KOHLER》两张，其中一张(订单号GZ10-03728)载明：收货单位为海珠区革新路天鹅1203；日期为2010年7月15日；淋浴房（亮银，1）、底盘（白，1），金额2199元；备注：已交全款（刷卡）；12/10送货；客户处有“王某”的签名；等。另一张(订单号GZ10-03729)载明：收货单位为海珠区革新路天鹅湾C栋1203；日期为2010年8月15日；台上盆（白，2），单价1205元，金额2410元；高把龙头、花洒龙头（铬，1），金额2199元；脸盆（白，1），金额910元；备注：已交全款（刷卡）；12/10送货；客户处有“王某”的签名；等。3、《零售发货清单》两张，其中载明：日期为2010年10月11日；地址为革新路天鹅湾C栋1203；产品型号、名称、数量等与证据2基本一致；备注：GZ10-03729、GZ10-0372810月12日送货，款已收（刷卡）；收货人处有“王某”的签名；等。证据2、3拟证明被告拿走的3个水龙头价值4609元、2个花洒价值2199元。4、《友邦MSO集成吊顶产品订购单》，其中载明：日期为2010年9月19日；地址为天鹅湾C栋1203；安装时间为2010年10月6日；换气模块（银S-A30F,1），单价500元；……优惠折后实际总价合计12438元；贵宾签名确认处有“王某”的签名；等。拟证明被告破坏的1个厨房换气模块价值500元。5、深圳市世纪德意厨具有限公司于2011年6月11日出具的《收款收据》，其中载明：今收到海珠区革新路天鹅湾C栋1203室定德意电器2件套，1897＋2619；金额400元；二件套总价5400，订金400，余款5000；等。拟证明被告破坏的脱排油烟机价值2619元。6、龙凤街派出所出具的《报警回执》，其中载明：报警人为王安娜；报案时间为2016年3月18日14时48分；等。拟证明被告搬走后没有交还锁匙给原告，原告朋友在物业公司见证下再开锁进入屋内，发现被告搬走属于原告所有的水龙头、花洒、电视机，原告为此报警。7、脱排油烟机照片两张。拟证明被告损坏脱排油烟机（价值为2619元）的情况。8、王某于12月4日向张某乙强发送的短信记录：张总，乐某广场3楼绿茶餐厅。拟证明原告丈夫在12月初去广州处理这件事。9、广州市城启物业管理有限公司于2016年4月1日出具的《收据存根》，其中载明：1203车主补办车辆出入证壹张30元。拟证明停车卡被被告拿走、原告补办停车卡产生费用30元的事实。10、广州燃气集团有限公司出具的发票。拟证明煤气卡被被告拿走、原告补办煤气卡产生费用15元以及充值激活卡片的事实。11、2016年5月11日与大金维修工人微信聊天记录（其中显示天鹅湾1203房某信转账300元给大金维修工人）及经手人“陈”于2016年5月12日开具的收据（天鹅湾C栋1203房维修水管人工费共300元）。12、原告与“李租客”于5月11日的短信记录。证据11、12拟证明被告为了达到耗完押金的目的，砍断客厅中央空调管路，等原告有新租客进去使用空调时才发现，手段非常卑劣。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但与本案无关，而且该电视机是在2011年6月12日购买的；对证据2、3、4、5的真实性、合法性无法确认，这些证据都是手写的内容，与本案无关；证据4的左下方有写优惠折后实际总价为12438元，证明该订购的产品是打了折的，安装时间是2010年10月6日；对证据6的真实性、合法性没有异议，但与本案无关，不清楚原告为何报警；对证据7无法确认，不能证明油烟机有人为损坏的事实，也不能证明其价值为2619元；对证据8的真实性、合法性、关联性不确认，对证明内容不予确认，确认原告在2015年12月中旬有派人到涉案房屋维修，但一直维修不好；对证据9、10的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据11、12的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关。被告就其抗辩主张也提交了以下证据：1、照片5张。拟证明涉案房屋经过多次维修仍无法正常使用。2、龙凤街派出所出具的《报警回执》2张，其中载明：报警人均为潘平清；报案时间分别为2016年3月15日16时40分和2016年3月16日14时46分；等。拟证明被告在搬出时因原告不配合而被迫报警求助。3、录音资料（光盘+文字记录）。拟证明房屋因漏水经物业公司协调过程及处理结果。原告质证表示：对证据1的真实性没有异议，对证明内容有异议，该证据恰恰证明原告有派人维修，但被告把原告派去的维修工人赶出来；对证据2的真实性、合法性不清楚，对关联性不予确认，原告当时不在场；对证据3的真实性无法确认，不清楚录音中的对话人是谁，无法证明被告想证明的事实，但确认录音整理资料与光盘中录音内容一致。另查，关于被告搬迁的问题。被告表示：其已经联系了搬家公司准备在2016年3月15日搬走，当时联系不到原告，就找了物业公司，物业公司表示要原告到场才能搬走，当天其与物业公司都有打电话给原告，但联系不上原告，所以其在当天报警，警察到场后表示要其继续与原告联系；2016年3月16日早上，搬家公司已到场，物业公司表示其要搬东西出小区物业公司无法作主，还是要联系原告，当天其与及物业公司都有打电话联系原告，但原告不到场，所以其再次报警，警察到场后与原告电话联系，但原告仍不到场；由于其也是涉案小区的业主，只不过房屋面积较小才租了涉案房屋，警察表示其要搬的物品不是搬出小区，所以建议物业公司让其搬走私人物品，之后物业公司及警察见证其搬出私人物品，但当天还有部分物品留在房屋中未搬出；其于2016年3月17日想到房屋中取回剩下的物品时，发现已被原告换锁而无法进入房屋，其妻子在当天也发短信给原告提出该问题；其不清楚2016年3月17日后涉案房屋的使用情况，但认为原告在2016年3月17日换了大门锁当天就收回了涉案房屋。原告则表示：被告在2016年3月8日之后再没有与其联系；被告在2016年3月16日自行搬走也没有提前告知其，当天下午3点半左右警察打电话给其，告诉其租户要搬走，其不能扣留他的私人物品；当时其并不在现场，也不可能扣留被告的私人物品，后来物业公司也在当天下午4点左右打电话告知其，被告要搬走，之后没有人再联系其，也不清楚事情进展；2016年3月17日上午其打电话给物业公司，物业公司告知被告在2016年3月16日下午就搬走了，并称被告已搬走私人物品，物业公司已见证现场属于原告的物品没有被搬走，由被告将门锁好之后物业公司的人就离开了，被告一直没有将房屋钥匙交还给其；由于其本人不在广州，所以叫朋友在物业公司的见证下开锁进入房屋，发现房屋内属于其所有的水龙头及花洒、电视机都被被告搬走了，所以其在杭州向广州警察报警，警察到场后进行了拍照，同时也对其朋友及物业公司的人员做了笔录，警察也打电话给其核实情况，并建议其事后再将丢失物品的发票提供给派出所，之后其也让朋友将有关收据、订单提供给派出所，当天被告并不在场；鉴此，其于2016年3月17日换了涉案房屋铁门的锁，于2016年3月18日再换了涉案房屋木门的锁；其于2016年5月后才将涉案房屋另行出租给他人使用，房屋在此前是空置的。关于增加设施问题。被告表示：其在承租涉案房屋后，未经原告同意在客厅的阳台增设了一对铝合金推拉门，在厨房与工作阳台之间增设了一对铝合金推拉门，在大门防盗门外增设了纱窗，上述物品可以由其自行拆掉。原告则表示：其在收回房屋时才发现被告安设了上述设施，但上述设施都是镶嵌在墙壁和地板上，不能拆除的，根据合同约定，其有权选择依附于房屋的装修归其所有或要求被告恢复原状，现在其不要求被告恢复原状，故上述装修物应归其所有。被告表示其遗留在涉案房屋中的生活用品及两对推拉门的价值共5000元。原告对此不予确认。关于电视机的返还问题。原、被告在诉讼中经协商一致，同意由被告在2016年8月31日将电视机安装在涉案房屋原位，安装好后双方再到本院做笔录。但被告妻子在2016年8月31日发短信给原告称：电视机有点小问题，正在处理；修电视机的说要一个星期左右。因此，被告未能在当天将电视机原位安装好。原告于2016年9月1日到本院做笔录时表示：由于被告无法确定电视机何时可以安装，且被告自认电视机有问题需要修理，表明电视机已不是其出租给被告时的原状，在此情况下，其不同意再接收经过修理的电视机，故要求被告赔偿电视机的折后价损失5000元。被告则表示：2016年8月31日其只是表示要求师傅对电视机作检测，并不是维修，当天师傅说可能是电视机长时间没有开、受潮所致，三天后电视机就可以开了；其后来去了香港，也没有主动联系原告要求交接电视机；其坚持要求返还电视机，不同意折价赔偿；假如法院认为其必须赔偿的话，该电视机的折后价不应超过3000元。关于水龙头和花洒的问题。原告表示：由于其已在涉案房屋中安装了新的水龙头和花洒，被告返还这些物品已没有用了，所以要求被告对此予以赔偿。被告则表示：原告现已在涉案房屋安装了新的水龙头和花洒，所以其也无法再按原位安装水龙头和花洒，而且水龙头和花洒并不是其故意拿走的，而是搬家公司在搬家的时候一并打包拿走的，其之后才发现有这些物品，可以随时归还。经本院释明后，双方当事人均不申请对其要求对方赔偿损失的物品的价值进行评估。诉讼中，被告已将车位卡返还给原告。原告向本院申请撤销第3项诉讼请求中的滞纳金请求和第4项诉讼请求中要求被告返还车位卡一张的请求。被告对此表示同意。另外，被告表示煤气IC卡放在煤气表插卡处，其没有拿走。原告则表示在现场没有找到煤气IC卡，所以才去补办卡。双方当事人确认以下事实：1、截至2016年3月16日止被告应向原告支付的费用为电费500元、自用水费及公摊水费共110元、有线电视费用283.5元；原告应返还2016年3月17日至2016年3月31日期间的管理费208元、煤气IC卡剩余金额223元给被告；原、被告所欠费用互相抵扣后，被告实际还应支付462.5元给原告，现被告尚未支付该费用给原告；2、原告为补办煤气IC卡花费了15元。本院认为：涉案房屋的产权人及涉案车位的购买人王某与原告是夫妻关系，王某同意由原告出租上述房产，故原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按合同约定切实履行。原、被告均确认原合同约定的租赁期限变更为一年（即从2015年6月20日起至2016年3月19日止），租赁合同内的其他事项不变，故本院对此予以认定。原告在诉讼中撤回部分诉讼请求，被告表示同意，故本院对此予以准许。下面对双方当事人争议的焦点问题作以下分析。一、关于押金（即保证金）应否退还的问题。从被告妻子与原告的短信记录来看，被告妻子在2016年3月2日向原告表示要在2016年3月20日左右搬走，原告表示同意，并认为要在被告结清所有费用、清理完卫生后的10个工作日内退押金；被告妻子则要求原告在其搬走当天结算费用及退还押金；原告就表示根据合同来算，押金不退，被告搬走；被告妻子表示不同意。双方对押金何时退还问题产生歧义且无法达成一致意见。从交易习惯和常理来分析，原、被告肯定是在2016年3月2日之前已经达成提前解除合同的意思，才会有被告妻子在2016年3月2日发短信给原告确定要在2016年3月20日左右搬走的情况。而原告当时回复被告妻子的短信也可以证明其是同意被告在2016年3月20日左右搬走的，而且原告在当天的短信中也表示“从6年变成1年，现在还同意让你再早三个月搬走还要退你押金，你还想让我怎么退让。你看看合同，押金是否约定10个工作日内退给你”。综合上述情况和本案的案情，本院认定双方当事人已达成提前在2016年3月解除合同的一致意见，双方对押金退还时间产生的争议并不影响之前双方已协商一致解除合同的事实。原告认为其同意提前解除合同是附条件的意见，理据不足，本院不予采纳。被告该项抗辩意见有理，本院予以采信。合同约定，租赁期满或合同解除后，原告在10个工作日内将租赁押金无息退还给被告。如前所述，本院已认定双方当事人是合意提前解除合同的，故原告要求没收被告押金18000元的请求，依据不足，本院不予支持。被告要求原告退还押金18000元的反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。被告认为涉案房屋漏水不能使用而导致合同解除，但其在本案中提交的证据不足以证明该事实，故本院对被告该事实主张不予采信。二、关于在被告使用房屋期间产生的费用及原告应退还给被告的费用的结算问题。由于被告在使用涉案房屋期间尚有费用未结清，原告也有部分费用应退回给被告，故本院责令双方进行对数。经核对，双方当事人确认：1、截至2016年3月16日止被告应向原告支付的费用为电费500元、自用水费及公摊水费共110元、有线电视费用283.5元；原告应返还2016年3月17日至2016年3月31日期间的管理费208元、煤气IC卡剩余金额223元给被告；原、被告所欠费用互相抵扣后，被告实际还应支付462.5元给原告。现被告尚未支付该费用给原告，故原告要求被告支付462.5元的请求，合法合理，本院予以支持。对原、被告主张的其余费用的请求，本院予以驳回。三、关于被告应否赔偿损失的问题。1、原告主张被告在搬家时拿走了屋内原有的一台电视机、三个水龙头、两个花洒、一个煤气IC卡，还损坏了一台脱排油烟机、一个厨房换气模块。被告表示，其确实拿走了原告的一台电视机、三个水龙头、两个花洒代为保管，其随时可以归还，但不确认有损坏其他设施的行为，也没有拿走煤气IC卡。原告表示，其同意接收电视机，但要求被告安装在原位；由于其已在涉案房屋中安装了新的水龙头和花洒，被告返还这些物品已没有用了，所以要求被告对此予以赔偿；其在收回房屋时找不到煤气IC卡，所以已经重新办理了一张卡，并支付了15元。被告表示，其同意将电视机安装在原位；由于原告现已在涉案房屋已安装了新的水龙头和花洒，所以其也无法再按原位安装水龙头和花洒，而且水龙头和花洒并不是其故意拿走的，而是搬家公司在搬家的时候一并打包拿走的，其之后才发现有这些物品；其确认重新办理煤气IC卡的费用为15元。诉讼中，双方当事人约定在2016年8月31日自行交接和安装电视机。但被告妻子在2016年8月31日发短信给原告称：电视机有点小问题，正在处理；修电视机的说要一个星期左右。因此，被告未能在当天将电视机原位安装好。之后，被告也没有再联系原告。鉴此，原告要求被告赔偿电视机折旧价损失的请求，是合理的，本院予以支持。对于电视机的折旧价，原告认为是5000元，被告认为是3000元，但双方均不要求评估，故本院酌情确定为4000元。鉴于原告在被告拿走三个水龙头、两个花洒后已在涉案房屋中另行安装相应的水龙头和花洒，即使被告可以归还这些设施，但原告已经因此产生实际损失，故对原告要求被告给予相应赔偿的请求，本院予以支持。原告就其赔偿金额的主张提交了相应的《产品订购单KOHLER》、《零售发货清单》，虽然被告对该证据不予确认，但原告提交的证据符合日常生活中的交易习惯，故本院合理采信原告的上述证据。鉴于原告未能举证证明其因重新购置、安装三个水龙头、两个花洒而支出的费用金额，而被告的行为确实也给原告带来实际损失，故在双方均不要求评估的情况下，结合本案案情，本院酌情确定被告应赔偿给原告三个水龙头、两个花洒的损失为3000元。对原告就电视机、水龙头、花洒提出的其余赔偿请求，本院予以驳回。由于被告在搬出房屋时并没有与原告交接煤气IC卡，导致原告需要重新办卡而支出15元，故对被告应就此向原告赔偿15元。2、由于原告是在被告搬出房屋后自行换锁收回房屋的，当时被告并不在场，原告也没有与被告对当时屋内的设施、物品及现状进行确认和交接，现原告已将该房屋另行出租给他人使用，且原告在本案中所提交的证据也不足以证明屋内的一台脱排油烟机、一个厨房换气模块就是被告损坏的，原告对此应承担不利的后果。因此，本院对原告该事实主张不予采信。原告据此要求被告赔偿3119元的请求，因证据不足，本院不予支持。四、关于卫生清结费的问题。合同约定，租赁合同期满或解除，被告必须依时迁出，将其个人家具杂物全部搬走，并将房屋打扫干净；如迁出后五天内仍留下箱物不搬清，则作放弃权利论，由原告全权处理，并收取卫生清理费600元，被告对此无任何异议。本案中，被告在2016年3月16日已搬出涉案房屋，即使被告当时未将房屋打扫干净，也可以在五天内打扫。但原告在2016年3月17日换锁的行为，已导致被告无法再进入涉案房屋，而原告自行收回房屋后也没有就此问题向被告提出异议，且原告自认房屋现已另行出租，故原告要求被告赔偿卫生清理费600元的请求，依据不足，本院不予支持。五、关于原告是否应退回三天租金的问题。原告于2016年3月17日换锁的行为，表明涉案房屋从该日起已由原告掌控，被告也无法再使用涉案房屋。由于被告已交租至2016年3月19日（每月9000元），故被告要求原告退回三天租金900元的反诉请求有理，本院予以支持。原告以被告提前解除合同已构成违约为由拒绝返还三天租金给被告的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。六、关于被告主张的遗留在涉案房屋内的物品和增加的设施应否返还的问题。1、被告表示，由于其在搬家时联系不到原告，故于2016年3月16日报警，并在警察和物业公司人员的见证下将大部分私人物品搬出涉案房屋，但尚有部分生活用品和两对移动门没有搬出。原告则表示，被告自行搬走没有提前告知其，当天下午警察和物业公司人员都打电话给其，告诉其租户要搬走，被告一直没有将房屋钥匙交还给其；由于其本人不在广州，所以在2016年3月17日叫朋友在物业公司的见证下开锁进入房屋，发现房屋内属于其所有的水龙头及花洒、电视机都被被告搬走了，所以其在杭州向广州警察报警，在当天换了涉案房屋铁门的锁，于2016年3月18日再换了涉案房屋木门的锁。对此，本院认为，被告并无履行提前通知原告何时搬家的义务，而是通过报警的方式自行搬离涉案房屋，并在警察和物业公司人员的见证下搬走私人物品，同时搬走属于原告所有的一台电视机、三个水龙头和两个花洒。被告明知上述物品属于原告所有，还有时间拿走，却没有时间搬走属于自己的部分私人物品，被告该解释显然不符合常理，故对被告关于仍有部分私人物品未搬走的事实主张，本院不予采信。原告在发现上述自有物品被被告拿走且被告一直没有交还钥匙的情况下，为了保障财产安全而换锁的行为，也是迫不得已。鉴此，被告要求原告返还该部分物品的反诉请求，证据不足，本院不予支持。2、合同约定，被告不得擅自对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备；如有需要，必须经原告同意并订立书面协议；租赁合同期满或则解除，原告有权选择以下权利中的一种：1.依附于房屋的装修归原告所有；2.要求被告恢复原状。被告确认其在承租涉案房屋后，未经原告同意在客厅的阳台增设了一对铝合金推拉门，在厨房与工作阳台之间增设了一对铝合金推拉门，故要求原告返还两对推拉门。原告表示其在收回房屋时才发现被告安设了上述设施，根据合同约定，其选择依附于房屋的装修归其所有，不同意被告该项请求。经审查，原告该意见有合同条款予以支持，故被告该项反诉请求依据不足，本院予以驳回。应当指出的是，合同中对于合同解除后押金的退还期限已有明确约定，原告当时回复被告妻子的期限也是符合合同约定的，但被告妻子坚持要原告在其搬走当天退押金，并在未通知原告的情况下通过报警方式自行搬迁和擅自拿走属于原告的部分物品不归还，才导致后面一系列纠纷和本案诉讼的发生，故本案所有诉讼费用都应当由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告潘平清在本判决生效之日起10日内，支付使用涉案房屋期间所产生的费用462.5元给原告王安娜。二、被告在本判决生效之日起10日内，赔偿7015元给原告。三、原告在本判决生效之日起10日内，退还押金18000元给被告。四、原告在本判决生效之日起10日内，返还租金900元给被告。五、驳回原告的其余诉讼请求。六、驳回被告的其余反诉请求。本案受理费856元、反诉费205元，均由被告负担。上述受理费856元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  侯文卿人民陪审员  赵 婷二〇一六年十一月九日书 记 员  刘 淼陈文慧