沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0104民初1148号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：沈阳市大东区东顺城街113号。
负责人：李佩歧，职务：行长。
委托代理人：齐微微，曾令夫
被告:樊金多，男
被告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。
法定代表人：马军，职务：总裁。
委托代理人：刘永强
原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告樊金多、沈阳奥园新城置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月22日受理后，依法由审判员张鑫独任审判，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行委托代理人齐微微，被告沈阳奥园新城置业有限公司委托代理人刘永强到庭参加了诉讼；被告樊金多经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行诉称:被告樊金多于2012年4月9日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币31万元整，用于购买位于苏家屯区南京南街1188-91号2-12-1房屋，借款期限为360个月（即2012年4月9日至2042年4月9日），并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记，同时被告沈阳奥园新城置业有限公司作为保证人，对被告樊金多的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守，被告长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。1、判令解除原告与被告樊金多签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告樊金多偿还贷款本金294672.48元，利息及罚息27581.68元，共计322254.16元（利息、罚息暂计至2017年1月5日。以后利息，罚息按合同约定给付至实际付清之日止）；3、判令原告对被告樊金多抵押给原告的房产享有优先受偿权；4、判令被告按合同约定给付原告律师费3536元；5、判令被告承担本案全部诉讼费；6、判令被告沈阳奥园新城置业有限公司对樊金多的欠款及本案诉讼费、律师费承担连带还款责任。
被告沈阳奥园新城置业有限公司辩称：2012年3月31日，被告樊金多与答辩人签署了《商品房买卖合同》及补充协议，被告樊金多自愿购买答辩人开发的位于苏家屯区南京南街1188号-91号2-12-1号商品房，购房总款445600元。被告樊金多与原告签订了《个人购房借款及担保合同》，向原告借款31万元用于支付购房款。原告发放了贷款，被告樊金多与原告办理了预告抵押登记，用于担保其债务。现在借款人樊金多违反借款合同约定，停止偿还原告贷款，致使原告起诉至法院，诉请解除借款合同，偿还贷款余额本金及利息、罚息，并将答辩人列为本案第二被告，要求答辩人承担连带担保责任。答辩人对于借款合同的解除无效没有任何过错，截止现在，被告樊金多无理由拒绝办理收楼手续，导致权属证书办理工作无法推进，答辩人的担保责任期限无限延长。本案中原告的债权既有被告樊金多以所购商品房为抵押物的抵押担保，又有答辩人的阶段连带责任保证，根据《担保法》第28条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”综上，被告樊金多违反合同及法律规定，擅自不履行合法有效的合同，破坏了经济秩序，被告樊金多应为自己的违约行为承担相应的法律责任，请法院查清事实依法裁判。
被告樊金多未到庭答辩。
经审理查明，被告樊金多因购买房产向原告贷款，原告与被告樊金多于2012年4月9日签订《个人住房借款合同》，约定：贷款人：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，借款人：樊金多。贷款人同意向借款人发放商用房贷款，购买苏家屯区南京南街1188-91号2-12-1号，贷款金额为31万元，贷款期限为36个月，即自2012年4月9日至2042年4月9日止。贷款利率为7.05（年）利率，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日。委托扣款日为借款发放日后每月的对应日期。借款人的还款方法采用等额本息还款方法，每一个月归还本息金额为人民币2072.86元。提前还款的违约金比例为千分之五。借款人未按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成本合同项下的违约情形，一旦发生违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金。按本合同约定计收逾期罚息。抵押财产为苏家屯区南京南街1188-91号2-12-1号，面积91.73平方米。合同签订后，原告于2012年4月20日向被告樊金多发放贷款31万元。原告与被告樊金多于2012年5月9日办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，预告登记义务人樊金多，房屋坐落于苏家屯区南京南街1188-91号2-12-1号，抵押登记期限2012年4月9日至2042年4月9日，抵押面积91.73平方米，债权数额31万元。截止2017年1月5日，被告樊金多已偿还借款本金15327.52元、利息63790.44元。截止至2017年1月5日，被告樊金多尚欠贷款本金294672.48元，拖欠利息24206.28元、罚息1921.86元及2017年1月6日之后利息及罚息。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告沈阳奥园新城置业有限公司于2012年2月23日签订《个人住房借款最高额保证合同》，本合同所称债务人为因购置坐落于苏家屯区银杏路南项目所属之住房、商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2012年2月23日至2014年2月23日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币贰亿元整。被告沈阳奥园新城置业有限公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间为本合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告樊金多自2017年1月6日之后未向原告偿还贷款，被告沈阳奥园新城置业有限公司未向原告履行连带担保责任。
另查明，被告樊金多购买坐落于苏家屯区南京南街1188-91号2-12-1号房产未办理入住手续。该房于2015年11月27日已在房产部门办理商品房初始登记批复。
上述事实有个人住房借款合同、预购商品房抵押权网上预告登记证、个人住房借款最高额保证合同、个人贷款支付凭证、中国建设银行贷款账户基本信息、个人贷款对账单及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告樊金多于2012年4月9日签订《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告樊金多未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。因此，对原告要求判令被告偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持，对原告主张支付提前偿还贷款违约金1453.54元不予支持。对原告主张律师费3536元的诉请因缺乏事实及法律依据，不予支持。
关于原告主张被告沈阳奥园新城置业有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告沈阳奥园新城置业有限公司于2012年2月23日签订《个人住房借款最高额保证合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。保证合同约定，被告沈阳奥园新城置业有限公司提供的保证为连带责任保证。保证期间为本合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担连带保证责任的请求应予支持。
关于原告要求在贷款合同约定的抵押担保范围内对被告樊金多的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋已于2015年11月27日在房产部门登记备案初始登记批复，该房屋已具备办理不动产登记条件，且至今已超过三个月，故原告对诉争房屋的预告登记已过有效期，该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支
行与被告樊金多签订的《个人住房借款合同》；
被告樊金多于本判决发生法律效力后七日内偿还
原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金294672.48元、利息24206.28元、罚息1921.86元（截止至2017年1月5日）；
三、被告樊金多于本判决发生法律效力后七日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（自2017年1月6日起至欠款付清时止，按合同及中国人民银行的相关规定执行）；
四、被告沈阳奥园新城置业有限公司对本判决第一、二项承担连带保证责任；
五、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费6187元，减半收取3093.5元，由被告樊金多、沈阳奥园新城置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 张鑫
二〇一七年五月十五日
书记员 王姣