广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第222号
原告：中山市蕙丰投资咨�有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：陈映，系该公司执行董事。
委托代理人：王金府、殷坤仪，均系广东保信律师事务所律师。
被告：罗春琴，女，1970年2月11日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。
委托代理人：张仲平、莫崇律，分别系广东桂顺律师事务所律师、律师助理。
被告：王益金，男，1970年9月10日出生，住湖北省宜昌市猇亭区。
原告中山市蕙丰投资咨询有限公司（简称蕙丰公司）诉被告罗春琴、王益金确认合同无效纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，先适用简易程序审理，后因本案需以（2014）中一法三民一初字第235号案的审理结果为依据，而该案尚在上诉审理过程中，故中止审理。后予恢复，依法组成合议庭于2014年9月17日再次公开开庭进行了审理。原告蕙丰公司的委托代理人王金府、殷坤仪，被告罗春琴的委托代理人张仲平，被告王益金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蕙丰公司诉称：原告原名中山市蕙丰房地产有限公司，是中山市三乡镇华丰花园的开发商。2010年11月26日，原告向工商局申请名称变更，更名为中山市蕙丰投资咨询有限公司。位于中山市三乡镇金光大道华丰花园桦苑＊幢＊＊＊房属华丰花园范围内的物业，由原告开发。2010年，原告前财务负责人王某某收受被告罗春琴贿赂后，在被告罗春琴未支付任何购房款的情况下，利用职务之便伪造房屋过户手续，擅自以原告名义与被告签订虚假的商品房买卖合同，将上述房屋登记在被告罗春琴名下。2011年1月17日，罗春琴将上述房产低价转让给王益金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，罗春琴与王益金恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害了原告利益，上述商品房买卖合同应当被认定为无效合同。为此，特�至法院，请求判令：1．确认被告罗春琴与王益金就位于中山市三乡镇金光大道华丰花园桦苑＊幢＊＊＊房签订的商品房买卖合同无效；2．两被告将上述房屋返还给原告，并将上述房屋产权更正至原告名下；3．被告承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告变更前述诉讼请求为：1.判决确认原告与被告罗春琴2010年8月26日所签订的涉案房产的商品房买卖合同无效；2.判决确认罗春琴与王益金2011年1月17日签订的涉案房产的商品房买卖合同无效；3.判令两被告协助原告办理涉案房屋房产证注销手续，并将房产返还给原告；4.判令两被告承担本案诉讼费。
原告蕙丰公司为支持其主张，在诉讼中提交的主要证据有：1．本院（2012）中一法刑二初字第635号刑事判决书；2．涉案房产档案登记表；3.两份房地产买卖合同复印件；3.中山市商品房销售登记备案表、房地产无查封证明表、无抵押证明表。
被告罗春琴辩称：一、罗春琴与原告的合同是有效的。王某某代表原告与业主签订合同，本身也是原告委托办理房产证的人员，因此王某某的行为代表原告，与罗春琴签订的该合同有效。至于该合同是否支付房款，不影响合同的效力，如认为罗春琴没有履行合同那就是另一种法律关系即债权关系，原告应另案起诉。二、罗春琴与王益金的合同亦合法有效的。房地产权证是登记罗春琴名下的，按照物权公示的原则，罗春琴是产权人，那么她有权处理该房产，王益金和罗春琴的交易是真实意思表示，没有违反法律的规定，其合同是合法有效的，且合同已经实际履行，王益金已按合同支付了全部购房款，并办理了产权证。退一步，即使罗春琴和原告的第一份合同交易不合法，那么也不影响王益金取得该房屋的产权，王益金有理由相信该房屋是罗春琴的，其没�过错。原告认为罗春琴没有产权，可以主张债权，但是不能主张请求权，故请驳回原告的诉求。
被告罗春琴就其辩解及陈述未向法院提交证据。
被告王益金辩称：我是于2011年1月间，在华丰花园物业管理处缴交管理费时，当时的管理处负责人向德某妻子罗春琴称其有一幢房子出售，经实地查看并确认其系房产证房主后，便与其议定以16万元购买该房，其他所有税费由我方承担。在办理房产过户时，因对方称可以避税，双方将交易价格签订为12万元，但最后因交易价过低仍然以房产交易中心评估的16万多元交税。我方也以之前约定的16万元付款给罗春琴，另承担了税费等约2万多元。合同签订后当天双方交付了房屋，并于2011年1月26日取得房产证。后对房屋进行装修、入住至今。因此，我方购置该房产，前后投入楼款、税费、装修等约20万元，并按法定程序取得房产证，理应受到保护，不构成原告所称的低价购入。其次，原告所提交的关联生效刑事判决只是证明蕙丰公司原财务人员王某某与被告罗春琴恶意串通，并不能证明罗春琴与答辩人恶意串通。答辩人作为一个普通的购买者，甚至也是受害者，与罗春琴在购房前并不认识，购房后亦无联系，不存在恶意串通。再次，答辩人在购买案涉房屋时，认真查看了罗春琴所持有的房产证的真实性，办理过户时房管部门的交易系统中也没有罗春琴非法取得房产的记录，答辩人不清楚罗春琴受让此房时的其他情况。在双方合同中第五条也约定，甲方（即罗春琴）保证房产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍，概由甲方负责处理并承担相应法律责任。综上，答辩人系一个安分守已的购房者，没有想到会卷入此次复杂的房产纠纷，恳请法院给予�正判决，以免让无辜者受到伤害，并驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告王益金就其辩解和陈述提交了以下主要证据：1.中国农业银行金重借记卡明细对账单2份；2.购房款发票；3.房屋转让个人所得税发票；4.房地产权属登记费刷卡电子票据、手续费缴款书及发票；5.营业税等地方税收完税证、契税完税证。
经审理查明：蕙丰公司于1999年1月6日登记成立，原名中山市蕙丰房地产有限公司，原经营范围：房地产开发（限于三乡金涌大道华丰花园），2010年11月26日，更名为现名。并变更经营范围为：从事企业投资管理咨询业务（法律、法规禁止的项目除外，法律、法规限制的项止取得许可证主可经营）。该公司接手开发的华丰花园原由澳门万信公司挂靠中山市三乡发展公司最早于1992年开发，并由中信港澳地产包销，以中信港澳地产名义与小业签订出售合同。后澳门万�公司将华丰花园整体转让给原告蕙丰公司，由蕙丰公司负责协助小业主办理房屋产权证书。按照相关办证流程，对原中信港澳地产已出售的房产，蕙丰公司需与业主重新签订一份商品房销售合同并交房管部门备案，才能办证。2007年，因华丰花园项目已开发完成，蕙公司安排工作人员王某某一人处理后续扫尾工作，负责联系业主，办理房产证等。后因部分业主发现房屋产权证未登记在自身名下而上访，蕙丰公司报案，经公安及检察部门介入调查发现王某某将华丰花园31套房产违法登记在罗春琴、张某甲等人名下，谋取非法利益。
王某某因前述违法行为触犯非国家工作人员受贿罪，于2012年7月18日被本院判处有期徒刑二年六个月，所涉案号为（2012）中一法刑二初字第635号。该案刑事判决已经生效并查明：2010年4月前后，原告蕙丰公司的原财务负责人王某某，在公司安排其负责查找业主并协助办理过户期间，利用华丰花园楠苑、桦苑部分业主长期无法查找，部分房屋暂无法办理产权证手续的漏洞，伙同妻子张某乙，采取冒充蕙丰公司法定代表人签名、伪造办理房产证过户相关手续的方法，将该部分房屋产权证登记在时任物业管理公司负责人向德某及妻子罗春琴等人名下，谋取“跑腿费、办证费”等好处。共将华丰花园桦苑＊栋＊＊＊房等31套房屋的产权分别办至向德某、罗春琴、张某甲等人名下，收受贿赂取共达470000元。
另查明：2010年8月26日，基于前述已查明的犯罪目的及手段，王某某以原告的名义与被告罗春琴签订商品房买卖合同，载交易总楼价107304元，付款方式为一次性于2010年8月20日前付清。2010年该房销售备案登记罗春琴名下，2010年10月25日办理房屋产权证书，房产证号为02100807**，土地证号为国（2010）易3155**。
罗�琴在取得前述房屋的产权证后，于2011年1月17日与被告王益金签订房地产买卖合同，约定将房屋以总价16万元转让给王益金。但为规避相关税费双方签订合同时所载总价为12万元。当日，罗春琴即将房屋交付给王益金，并一次性收取总楼款16万元。2011年1月26日，该房登记变更至王益金名下，房产证号为02110078**，土地证号为国（2011）易31009**。此外，被告另向相关职能部门缴纳了房屋转让税费、登记费、证书费、手续费及契税等近2万元。并对房屋进行装修，入住至今。其后由于房屋所涉刑事犯罪案发，原告蕙丰公司以房屋买卖涉及虚假，合同应无效为由诉至法院，提出前述诉讼请求。
诉讼中，被告罗春琴确认实际收取被告王益金的购房款为16万元，并由其全部承担了房地产交易其他相关费用。亦确认在与原告签订的商品房买卖合同中，没有按合同所载金额向原�蕙丰公司或其财务人员支付过购房款。
原告未就案涉房屋是否另有其他利害关系人主张物权，或该房在先于被告罗春琴及王益金之前是否已经出售给他人进行举证。双方均确认案涉房屋现由被告王益金及家人占有居住。
本院认为：本案为确认合同无效纠纷。本案涉及两份合同关系，即原告名义与被告罗春琴所签订的房屋买卖合同及被告罗春琴与被告王益金签订的房地产买卖合同。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的......根据庭审已查明的事实及关联的（2012）中一法刑二初字第635号刑事判决已确定的事实，显然，原告的员工王某某以原告名义与被告罗春琴所签订的商品房买卖合同，系王某某与被告罗春琴恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害了原告公司及真实小业主（第三人）的利益，当属无效。而后续，被告罗春琴以前一合同非法所获得的产权登记业主名义，将房屋转买给被告王益金，与其签订的房地产买卖合同从而获取房屋价款，系无权处分。根据《物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记......无论从合同形式还是目的来看，支付合理对价从罗春琴手中购买了案涉房屋并实际占有使用，无证据证明其与罗春琴恶意串通或明知该房系非取得而购买，故其应为善意购买人。同时，根据《物�法》第十六条、第十七条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，是权利人享有该不动产物权的证明。作为购买方的王益金，在确认罗春琴所持房产证真实的情况下，基于对该房产证登记公示、公信原则，与其签订房地产买卖合同，并无过错且符合法律规定。原告亦未举证证明购买人王益金存在过错或与出卖人恶意串通。故被告罗春琴与被告王益金签订的该房地产买卖合同有效，被告王益金因善意取得涉案房屋的所有权。该房屋的原所有权人或其他权益人可以依据前述法律规定向无处分权人请求赔偿损失。故原告要求确认前述房地产买卖合同无效及相关诉求，于法无据，本院不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第（三）项、《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中山市蕙丰投资咨询有限公司与被告罗春琴于2010年8月26日签订的关于买卖中山市三乡镇金光大道华丰花园桦苑＊幢＊＊＊房的商品房买卖合同无效；
二、驳回原告中山市蕙丰投资咨询有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费4300元（该款原告已预交），由原告中山市蕙丰投资咨询有限公司负担2150元、被告罗春琴负担2150元，被告罗春琴负担的部分于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判长 伍青花
审判员 吴立和
代理审理员唐群
二〇一四年十一月十三日
书记员 王莉森
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