四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川11民终578号
上诉人（原审原告、反诉被告）:雷静蓉，女，1962年9月9日出生，住四川省峨眉山市。
委托诉讼代理人：田建华，四川新大州律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：何川，男，1981年6月1日出生，住四川省峨眉山市。
委托诉讼代理人：覃仁秋，四川坤宏律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：峨眉山市泰宏通讯报国路经营部，住所地四川省峨眉山市。
经营者：何海玉，女，1979年4月18日出生，住四川省乐山市沙湾区。
委托诉讼代理人：覃仁秋，四川坤宏律师事务所律师。
上诉人雷静蓉与上诉人何川、峨眉山市泰宏通讯报国路经营部（以下简称：峨眉山市泰宏）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2015）峨眉民初字第2145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
雷静蓉上诉请求：撤销原判，依法改判支持违约金请求，履约保证金不予退还,不承担何川、峨眉山市泰宏的装修损失。
事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、支付违约金不合理。一审判决认定违约金按银行同期贷款率计算违反法律规定。违约金在双方签订的《商铺租赁合同》中有约定，擅自退租的应按30%计算违约金，只要不违反法律的规定，当事人的约定效力高于法定。况且雷静蓉在提起诉讼时以何川、峨眉山市泰宏实际占有、使用商铺的那一年零四个月租金的30%提出诉求合理合法。本案因何川、峨眉山市泰宏首先违约，才导致了雷静蓉与开元公司的纠纷和协商解除合同的后果。因此，雷静蓉在一审提出的按合同约定赔偿违约金的请求既合理又合法，应当予以支持。2、一审判决雷静蓉分担何川、峨眉山市泰宏的所谓装修损失没有法律依据和事实依据。其一、一审判决既然已经确认何川、峨眉山市泰宏违约，哪有守约方向违约方赔偿损失的道理。其次，何川、峨眉山市泰宏的违约行为本来就是不再租商铺，其商铺内的装修物已经先行拆除，没有拆除的，已经失去履行合同的价值，因此没有实际使用损失。3、返还何川、峨眉山市泰宏保证金不合理。保证金是双方约定履行合同的担保金，如果何川、峨眉山市泰宏全面履行合同，保证金当然应当退还；一审判决已经认定何川、峨眉山市泰宏违约，保证金就不应当退还。
何川、峨眉山市泰宏上诉请求：撤销原审判决第一项，改判何川、峨眉山市泰宏不承担支付雷静蓉租金155588.2元及违约金。
事实和理由：何川、峨眉山市泰宏与雷静蓉于2013年5月30日签订《商铺租赁合同》，合同签订后，何川、峨眉山市泰宏支付了第一年租金55万元，并向雷静蓉交了保证金5万元，何川、峨眉山市泰宏随后对商铺进行了装修。2014年4月何川、峨眉山市泰宏得知雷静蓉在签订合同时隐瞒了二个客观事实：1、雷静蓉转租的门市并无转租权；2、雷静蓉所转租的门市承租期限只有二年左右，属超期转租，且租金为原租金的五倍之多。一审法院在法律适用理解上存在片面的理解，导致裁判有失公正。何川、峨眉山市泰宏于2014年4月向雷静蓉发出信息解除合同属法定解除，雷静蓉未在法定期限内提出异议，解除权已经成立。一审法院在何川、峨眉山市泰宏已行驶了解除权的情况下，还让何川、峨眉山市泰宏承担相应的租金、违约金违反了法律规定，也违反了公平原则。
雷静蓉一审诉讼请求：1、何川向雷静蓉支付2014年6月6日至2014年10月5日门市租金183300元并支付违约金220000元，共计403300元；2、何川承担本案诉讼费。
何川、峨眉山市泰宏一审反诉请求：1、雷静蓉退还何川、峨眉山市泰宏履约保证金5万元；2、雷静蓉赔偿何川、峨眉山市泰宏装修损失15万元；3、由雷静蓉承担诉讼费用。
一审法院查明事实：峨眉山市泰宏系依法成立的个体工商户，由营业执照登记的经营者何海玉与何川共同经营。2013年5月30日，何川以峨眉山市泰宏的名义与雷静蓉签订《商铺租赁合同》一份，约定雷静蓉将拥有使用权的位于峨眉山市名山路中段X号-
X号门市出租给何川、峨眉山市泰宏使用；租赁期限为5年，从2013年6月6日至2018年6月5日止；第一、二年每年租金为55万元，第三年递增8%，第四年、第五年在上一年的基础上递增10%；何川、峨眉山市泰宏于每年提前两月缴纳租金，先交钱后使用；租赁合同签订后，何川、峨眉山市泰宏应向雷静蓉一次性支付保证金5万元，租赁合同到期后，雷静蓉根据约定退还何川、峨眉山市泰宏保证金；在租赁期内，若雷静蓉在何川、峨眉山市泰宏没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为雷静蓉违约，赔偿何川、峨眉山市泰宏违约金10万元，在租赁期内，何川、峨眉山市泰宏未经雷静蓉同意，中途擅自退租的，何川、峨眉山市泰宏应该按合同总租金的30%支付雷静蓉违约金等条款。何川、峨眉山市泰宏在租赁合同签订当日向雷静蓉支付第一年租金55万元及5万元保证金。同日，双方为规避擅自转租的风险，签订《联营合同》一份。何川、峨眉山市泰宏租赁门市期间，因经营需要对涉案门市进行了装修。2014年4月、5月，何川、峨眉山市泰宏多次欲与雷静蓉协商租金事宜未果。2014年6月、7月，何川、峨眉山市泰宏通过发送短信、邮寄告知书的方式告知雷静蓉因经营亏损无法续租且已将门市腾空，希望与雷静蓉就门市租赁事宜进行协商，但仍未达成一致意见。2014年7月18日，何海玉与何川将雷静蓉诉至法院，请求判令：1、确认双方之间签订的《商铺租赁合同》无效；2、雷静蓉赔偿装修损失15万元并返还保证金和租金50万元。诉讼中，经法院释明，何海玉与何川将诉讼请求变更为：1、解除双方签订的租赁合同；2、雷静蓉赔偿装修损失15万元并返还保证金5万元。一审法院于2015年3月10日作出（2014）峨眉民初字第1419号民事判决书，判决解除何海玉、何川与雷静蓉签订的《商铺租赁合同》；雷静蓉于判决生效之日起十日内返还何海玉、何川保证金5万元并赔偿装修损失40351元。判决后，因雷静蓉不服判决上诉至乐山市中级人民法院。后乐山市中级人民法院以二审出现新证据且原审判决严重违反法定程序为由，于2015年8月12日作出（2015）乐民终字第473号民事裁定书，裁定撤销峨眉山市人民法院（2014）峨眉民初字第1419号民事判决，发回峨眉山市人民法院重审。案件发回重审后，在审理过程中，何海玉、何川于2015年10月21日向本院提出撤诉申请，并经一审法院准许。现雷静蓉诉至一审法院，请求判如前诉，诉讼中，何川、峨眉山市泰宏向一审法院提起反诉。因雷静蓉不同意调解，致本案无法调解。
另查明，雷静蓉承租的涉案门市产权人为开源公司，雷静蓉与开源公司于2010年7月22日签订《房产租赁合同》，约定租赁期限为五年（自2010年8月1日起至2015年7月31日止），雷静蓉不得将承租房产进行转租，若要将承租房产进行转租，必须告知开源公司，并经开源公司书面同意方可转租。2014年8月14日，开源公司诉至法院，在诉讼过程中经一审法院主持调解，开源公司与雷静蓉达成协商意见，确认双方的《房产租赁合同》于2014年9月18日解除。
又查明，何川、峨眉山市泰宏在腾退门市时，对门市内添附的装修及营业用品进行了部分拆除，在（2014）峨眉民初字第1419号案件审理中，一审法院依法进行现场勘验及核对，查实何川、峨眉山市泰宏腾退后门市内剩余的添附装修物包括：水电配件、体验台、配件箱、杂物柜、墙面加柱子玻璃、不锈钢包边、地台、广告系数字（含华为、三星、前台及门头）、背景墙（含华为、htc、三星、酷派、前台）、乳胶漆、墙纸，根据峨眉山市军霞水电器材经营部和峨眉山市天宇装饰部出具的装修清单显示，以上添附装修物支出84064元。
一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》之规定，合同当事人可通过协商一致解除合同，守约一方的合同当事人亦可依照合同约定的解除条件行使约定解除权，依照法律的规定行使法定解除权。根据本案查明事实，何川、峨眉山市泰宏自2014年4月应缴纳次年租金时起以经营亏损、租金过高为由，多次欲与雷静蓉协商解除涉案门市的租赁合同，但一直未就合同解除达成一致意见，双方的租赁合同并未解除。何川、峨眉山市泰宏抗辩因涉案门市产权人欲解除与雷静蓉的租赁合同，雷静蓉未提供担保以消除何川、峨眉山市泰宏的顾虑，何川、峨眉山市泰宏通过告知书的方式与雷静蓉解除合同，因此何川、峨眉山市泰宏不应支付涉案门市租金，对此一审法院认为，雷静蓉行使法定解除权应符合法律的相关规定，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。“本案中，作为产权人的开源公司与雷静蓉经协商一致于2014年9月18日解除双方签订的《房产租赁合同》，对此何川、峨眉山市泰宏并无异议。在该《房产租赁合同》解除时，才发生雷静蓉存在违约行为致使雷静蓉、何川、峨眉山市泰宏之间的《商铺租赁合同》的合同目的无法实现。因此，在此之前何川、峨眉山市泰宏并不享有合同解除权。而雷静蓉在与开源公司解除《房产租赁合同》时，明知与何川、峨眉山市泰宏的租赁合同目的已不能实现及何川、峨眉山市泰宏已腾空门市的实际情况，其仍旧拒绝接收涉案门市，属故意扩大损失，故何川、峨眉山市泰宏不应再支付自2014年9月19日起的租金。一审法院确认何川、峨眉山市泰宏应支付雷静蓉租金为155582.2元[（550000元/年÷12月×3月）+（550000元/年÷365天×12天）]。雷静蓉、何川、峨眉山市泰宏签订《商铺租赁合同》后，双方应依约履行各自义务，何川、峨眉山市泰宏怠于履行合同义务，未按照合同约定支付使用、占有租赁物期间的租金，应当依法支付违约金，因雷静蓉未提供证据证明其遭受的实际损失，何川、峨眉山市泰宏亦当庭请求减少违约金标准，因此一审法院依法将违约金计算标准调整为自逾期之日即2014年4月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
对于何川、峨眉山市泰宏提出的反诉请求，一审法院认为因开源公司雷静蓉协商解除《房产租赁合同》致使雷静蓉、何川、峨眉山市泰宏签订的《商铺租赁合同》的合同目的无法实现，从而造成何川、峨眉山市泰宏相应损失，雷静蓉应承担大部分责任。根据查明事实，何川、峨眉山市泰宏明知租赁物并非雷静蓉所有，属雷静蓉转租却未谨慎审查雷静蓉是否享有转租权及租赁物所有权人是否同意转租，并与雷静蓉签订《联营合同》意图规避转租行为可能存在的风险，何川、峨眉山市泰宏存在主观过错，对于损失应承担相应责任。一审法院确定对于何川、峨眉山市泰宏损失，雷静蓉承担60%的赔偿责任，何川、雷静蓉承担40%的责任。根据一审法院依法勘查情况，何川、峨眉山市泰宏因装修添附且无法拆除的财产价值为84064元，因何川、峨眉山市泰宏实际使用装修物一年，按照双方签订的《商铺租赁合同》关于租赁期限的约定，该装修的预期使用期限为五年，故按此折旧计算何川、峨眉山市泰宏的装修损失为67251元（84064元×80%），雷静蓉应赔偿装修损失40351元（67251元×60%）。根据《商铺租赁合同》约定，租赁合同到期后，雷静蓉应根据约定退还保证金。因双方租赁关系已终止，本案亦无证据证实存在可不退还保证金的事由，因此雷静蓉应将收取的5万元保证金退还何川、峨眉山市泰宏。
综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、本判决生效后十五日内，何川、峨眉山市泰宏通讯报国路经营部支付雷静蓉租金155582.2元及违约金（自2014年4月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清为止）；二、本判决生效后十五日内，雷静蓉返还何川、峨眉山市泰宏通讯报国路经营部保证金50000元；三、本判决生效后十五日内，雷静蓉赔偿何川、峨眉山市泰宏通讯报国路经营部装修损失40351元；四、驳回雷静蓉的其他诉讼请求；五、驳回何川、峨眉山市泰宏通讯报国路经营部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取为3675元，由雷静蓉负担1969元，何川、峨眉山市泰宏通讯报国路经营部负担1706元；反诉案件受理费减半收取2150元，由何川、峨眉山市泰宏通讯报国路经营部负担1121元，由雷静蓉负担1029元。
二审中双方当事人均未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：本案争议焦点为：一、租赁合同解除时间、租金计算是否合理；二、违约金的计算是否合理；三、雷静蓉是否应当承担装修损失及返还担保金。
关于焦点一：雷静蓉与何川、峨眉山市泰宏签订的《商铺租赁合同》中未对合同解除进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，雷静蓉与何川、峨眉山市泰宏在履行合同中可以协商解除。但根据本案查明事实，何川、峨眉山市泰宏从2014年4月起以经营亏损、租金过高为由，多次欲与雷静蓉协商解除涉案门市的租赁合同，双方一直未就合同解除达成一致意见，故双方的租赁合同并未协商解除。本案所讼争的租赁房屋的产权人为开源公司，雷静蓉与开源公司签订的《房产租赁合同》中约定租赁期限为五年，故雷静蓉在2010年8月1日至2015年7月31日期间对本案所讼争房屋有使用权。雷静蓉与开源公司于2014年9月18日解除了双方签订的《房产租赁合同》，导致雷静蓉与何川、峨眉山市泰宏签订的《商铺租赁合同》的合同目的无法实现，故雷静蓉与何川、峨眉山市泰宏签订的《商铺租赁合同》于2014年9月18日解除。一审认定何川、峨眉山市泰宏应支付雷静蓉租金155582.2元[（550000元/年÷12月×3月）+（550000元/年÷365天×12天）]及双方当事人签订《商铺租赁合同》于2014年9月18日解除正确，何川、峨眉山市泰宏上诉称一审法院认定双方租赁合同解除时间错误，不应承担租金的上诉理由不能成立。
关于焦点二：雷静蓉与何川、峨眉山市泰宏均应按双方签订《商铺租赁合同》约定履行各自义务，何川、峨眉山市泰宏未按照合同约定支付使用、占有租赁物期间的租金，已构成违约，何川、峨眉山市泰宏应当依法支付违约金，何川，峨眉山市泰宏上诉称不应承担违约金的上诉理由不能成立。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。“的规定，对雷静蓉主张的违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，双方当事人的过错程度，以及根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因何川、峨眉山市泰宏在一审中以违约金过高请求减少，雷静蓉未提供证据证明其遭受的实际损失，故一审法院将违约金计算标准调整为自逾期之日即2014年4月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算正确。雷静蓉上诉称一审计算违约金不合理的上诉理由不能成立。
关于焦点三：雷静蓉与开源公司于2014年9月18日解除了双方签订的《房产租赁合同》，导致雷静蓉与何川、峨眉山市泰宏签订的《商铺租赁合同》的合同目的无法实现，又根据本案查明事实，雷静蓉与何川、峨眉山市泰宏明知租赁物非雷静蓉所有，双方还签订《联营合同》意图规避转租行为可能存在的风险，因此雷静蓉与何川、峨眉山市泰宏对《商铺租赁合同》不能履行均有过错，对造成的损失应按双方的过错程度承担责任。雷静蓉上诉称不应承担本案损失的上诉理由不能成立。一审法院确定何川、峨眉山市泰宏损失，雷静蓉承担60%的赔偿责任，何川、峨眉山市泰宏承担40%的责任并无不当，本院依法予以确认。雷静蓉与何川、峨眉山市泰宏的租赁纠纷发生在2014年，一审法院依据（2014年）峨眉民初字第1419号案件勘查，何川、峨眉山市泰宏因装修添附且无法拆除的财产价值为84064元，并且该证据在本案一审庭审中进行质证，故一审法院根据（2014年）峨眉民初字第1419号案件勘查因装修添附且无法拆除的财产价值为84064元，并根据双方签订五年期限租赁合同的约定，该装修的预期使用期限为五年，折旧计算何川、峨眉山市泰宏的装修损失为67251元（84064元×80%），雷静蓉应赔偿装修损失40351元（67251元×60%）正确。雷静蓉上诉称不应承担何川、峨眉山市泰宏的损失的上诉理由不能成立。因双方租赁关系已解除，本案亦无证据证实存在可不退还保证金的事由，因此雷静蓉应将收取的5万元保证金退还何川、峨眉山市泰宏，雷静蓉上诉称不应退还5万元保证金的上诉理由不能成立。
综上，雷静蓉、何川、峨眉山市泰宏的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3675元，由雷静蓉负担1873.5元，何川、峨眉山市泰宏通讯报国路经营部负担1873.5元。
本判决为终审判决。
审判长 周 雯
审判员 王小萍
审判员 罗丹杏
二〇一六年十二月十九日
书记员 伍瑶璇
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。