湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民二初字第00033号
原告中航物业管理有限公司长沙分公司。
法定代表人石正林，董事长。
委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。
委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所实习律师。
被告周浩，男，1984年12月3日出生，汉族。
委托代理人陈高益。
原告中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称中航物业长沙分公司）诉被告周浩物业服务�同纠纷一案，原告于2014年12月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员李龙挺适用简易程序于2015年2月2日公开开庭进行了审理。代理书记员邓香蓉担任庭审记录。原告的委托代理人刘湘华、袁晓红，被告周浩及委托代理人陈高益均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中航物业长沙分公司诉称，2008年9月9日，原告由中铁房地产集团长沙置业有限公司依法选聘对×××小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告自2012年1月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴均未果。现根据相关法律法规的规定，特向法院提出诉讼，请求依法判令：1、被告支付拖欠的物业服务费人民币9472.89元，其中物业服务费7286.84元，违约金2186.05元；2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告周浩辩称，原告诉称与事实不符。根据原告的物业费优惠政策，一�性交纳一年物业费减免一个月物业费，当时被告愿意交纳一年物业费，原告仅同意交纳半年。被告按原告要求在装修时将防护窗安装在房内，影响清理玻璃卫生等。被告多次向原告协商将防护窗移至房外，经得同意后，被告重新将防护窗移至房外，原告同意减免物业费3000元。另在2014年8月，被告向原告交纳水电费，原告只同意每月电费30元，明显为难被告，违反物业合同。综上，请原告减免物业费及违约金的50%。
经审理查明，2008年9月9日，长沙市大联实业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对山语城一期物业提供前期物业管理服务事宜。后因开发商变更为中铁房地产集团长沙置业有限公司，该公司（甲方）于2011年4月18日与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》。合同约定：一、委托管理服务事项：房屋建筑共用�位、共用设施设备、附属建筑物构筑物等的维修、养护和管理；公共绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集清运等；交通与车辆停放、疏导及车辆安全的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视等（不含业主的人身与财产保险保管责任）；负责向业主收取物业管理服务费，代收代缴水、电等费用。二、委托管理期限从合同签订生效之日起至本物业业主大会成立并选聘新的物业管理企业，同时按国家相关规定及有关协议约定完成相关物业移交后止。三、物业管理服务质量：房屋外观完好、整洁；设备运行正常，设备设施完好；房屋及设施设备的维修、养护，无违反规划的乱搭乱建，统一美观；环卫设施完备，垃圾日产日清，房屋共用部位清洁、无乱贴、乱画和占用堆放杂物现象，无违反规定饲养宠物、家�、家畜等；绿化防止人为破坏、践踏和随意占用现象等；车辆停车场管理制度完善、管理责任明确有序；小区实行24小时值班及定时巡逻制度；消防设备设施完好无损，消防通道畅通；小区附属设备设施抢修时限20分钟，房屋零修急修及时率≧99%。四、物业管理服务费：住宅物业服务费为每建筑平米每月1.48元；业主应当在每季度第一个月的10号前依据乙方发出的缴费通知书等文件预交；业主逾期交纳物业管理服务费的，按《业主临时公约》有关约定执行。合同另对双方权利义务、违约责任等事项作出约定。该合同由甲乙方盖章。2011年6月2日，原告（甲方）与被告签订《前期物业管理服务协议》。协议约定：乙方交纳物业管理服务费起算时间为2011年7月1日，住宅为1.48元／月／平方米（建筑面积）；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲�有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金等。
被告周浩系×××房屋业主，建筑面积144.81平方米。2011年6月2日，被告交纳截至2011年12月物业管理费，此后被告欠交物业管理费。原告以交款通知书等方式要求被告支付物业管理费。2014年11月18日欠费明细载明，欠管理费时间2012年1月至2014年10月，共计34个月，单价1.48元／㎡，每月214.32元，所欠管理费7286.84元，滞纳金2186.05元，共计人民币9472.89元。被告称未交物业费系因原告未给予其一次性交纳一年物业费减免一个月物业费的优惠，被告按原告要求在装修时将防护窗安装在房内，影响清理玻璃卫生等，后重新将防护窗安装在房外。被告提供照片以证明防护窗曾按原告要求安装在房内，但没有提交原告同意减免物业费3000元的相关证据。另查明，深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司于2011年1月18日变更为中航物业管理有限公司长沙分公司。
以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、长沙市商品房买卖合同、×××业主入伙会签单、缴费发票、欠费明细、交款通知书、照片、工商登记资料、当事人的陈述等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，一、原告分别与长沙市大联实业发展有限公司、中铁房地产集团长沙置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，合同对该小区业主具有约束力。原告（甲方）与被告签订的《前期物业管理服务协议》亦应合法有效，原被告均应受上述合同约束。二、原告提供物业管理服务，被告应依约支付物业管理费。原告已举证证明被告支付截至2011年12月物业管理费，被告未提交证据证明原告同意减免物业费3000元，应承担举证不能的法律后果。因此，被告应支付2012年1月至2014年10月的物业管理费7286.84元（144.81㎡×1.48元／㎡×34个月）。三、被告称未交物业费系因原告未给予其一次性交纳一年物业费减免一个月物业费的优惠及限制被告的购电量，但未提供证据予以证明，该抗辩本院不予采纳。被告辩称按原告要求在装修时将防护窗安装在室内，影响清洁窗户玻璃，后经原告同意防护窗改装在室外，由此拒交物管费。该抗辩事由合同约定不明确，但原告的行为使被告产生一定经济损失，被告上述抗辩有一定合理性，故对原告诉请的违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第�条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、限被告周浩在本判决生效之日起10日内支付原告中航物业管理有限公司长沙分公司物业管理费人民币7286.84元；
二、驳回原告中航物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告周浩承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 李龙挺
二〇一五年三月二日
代理书记员 邓香蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。