天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0169号
原告庞秋宏。
委托代理人秦刚，天津法政牛津律师事务所律师。
被告深圳汇景酒店管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼2801。
法定代表人赵晋，该公司董事长。
委托代理人张健，天津海远律师事务所律师。
原告庞秋宏与被告深圳汇景酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月11日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庞秋宏及其委托代理人秦刚，被告委托代理人张健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告庞秋宏诉称，2008年6月11日，原告与案外人天津泰瑞房地产开发有限公司签订《天津市房屋租赁合同》，由原告承租案外人天津泰瑞房地产开发有限公司所有的天津市和平区南京路125号第五大道商业街B区3-×房屋，租赁期限为2008年11月28日至2015年11月27日，合同签订后，双方各自履行合同义务。被告深圳汇景酒店管理有限公司在取得天津市和平区南京路125号第五大道商业街B区3-×房屋所有权后，在并未通知原告的情况下，将原告仍在租用的房屋以4000000元的价格出售给案外人林俐，被告的行为已经侵犯原告的优先购买权，而涉案房屋的市场价值至原告主张权利时已经大幅提高至450万元，故被告应该赔偿侵犯原告优先购买权给原告造成的损失。综上，请求法院判令：1、被告赔偿原告200000元经济损失；2、案件诉讼费用由被告承担。为支持其主张，提交证据：1、（2013）一中民一终字第244号民事判决书；2、（2012）和民二初字第779号民事判决书；3、房屋租赁合同；4、涉案房屋产权证（产权人林俐）；5、原告名下河东区城市之星大厦3-603号房屋产权证；6、会计师事务所报告书；7、天津和光同德公司章程，以上证据提交复印件入卷。
被告深圳汇景酒店管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，第一、原告主张权利已经超过一年除斥期间，被告认为从2012年3月22日案外人林俐取得产权之日，原告就应该知道其权利被侵害，应该从2012年3月22日计算除斥期间。第二、原告没有权利主张优先购买权，因为根据调取的判决书，原告没有实际使用该房屋，2011年11月至2012年4月期间实际使用人为黄丽敏，在此之前实际使用人为付春薇，而优先购买权只有实际使用人才能行使。第三，原告没有购买涉案房屋的意愿和经济能力。第四、原告主张的赔偿数额没有依据，数额只是估算，没有确定的时间差，也没有经过评估机构评估。为支持其主张，提交证据：1、租赁合同；2、通知函；3、回复函；4、房屋买卖协议；5、往来收据；6、（2012）和民二初字第779号民事判决书、（2013）一中民一终字第244号民事判决书、（2014）津高民申字第0098号民事裁定书，以上证据提交复印件入卷。
经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区南京路125号第五大道商业街B区3-×号，建筑面积122.89平方米。涉案房屋原产权人为天津泰瑞房地产开发有限公司（以下简称泰瑞公司），2008年6月11日，原告与泰瑞公司签订《天津市房屋租赁合同》，由原告承租涉案房屋，租赁期限为2008年11月28日至2015年11月27日。2008年12月15日，泰瑞公司向原告发出通知函，在通知函中泰瑞公司称将以9829600元价格出售涉案房屋，要求原告在收到函件7日内答复是否行使优先购买权。同日，原告向泰瑞公司回复放弃优先购买权。2009年3月16日，泰瑞公司与被告签订天津市商品房买卖合同，将涉案房屋以122870元价格出售给被告。被告于2009年6月18日取得涉案房屋产权证。被告取得涉案房屋产权后，于2011年3月4日与案外人林俐签订天津房产买卖协议，将涉案房屋以4000000元价格出售给案外人林俐。案外人林俐于2012年3月22日取得涉案房屋产权证。
案外人林俐取得涉案房屋产权后，于2012年3月向原告出示涉案房屋产权。2012年4月25日，案外人林俐向原告发出解除租赁合同通知后将涉案房屋收回并将房屋另行出租。
另查，原告于2012年7月11日起诉案外人林俐要求解除租赁合同并要求林俐赔偿原告440000元，案外人林俐不同意原告的请求，并反诉要求原告给付租金16684元及违约金18200元。经本院审理，作出（2012）和民二初字第779号民事判决书，判令解除原告与案外人林俐之间的租赁合同，并判令原告给付案外人林俐租金16684元及违约金18200元。原告不服上述判决，提出上诉。经天津市第一中级人民法院二审审理，作出（2013）一中民一终字第244号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。后，原告不服终审判决向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院作出（2014）津高民申字第0098号民事裁定书，裁定驳回原告的再审申请。原告自述在进行上述案件一、二审期间不知道涉案房屋产权由案外人泰瑞公司转让给被告的事实，在上述案件一、二审期间原告一直以为涉案房屋是由泰瑞公司转让给案外人林俐。原告自述在2013年8月期间通过涉案房屋相邻商户得知涉案房屋是由被告转让给案外人林俐的事实。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原、被告提交证据经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。在本案中，原、被告双方争议的焦点问题有两点，第一、被告是否存在侵犯原告优先购买权的行为；第二、原告所主张的200000元损失是否属于原告优先购买权被侵犯的损失。
就第一个焦点问题，通过庭审调查及原、被告双方提供证据已经证实被告在将涉案房屋出售给案外人林俐的过程中没有在出卖前的合理期限内将出售涉案房屋的情况告知原告，现被告未能提供书面证据证明其在向案外人林俐出售涉案房屋时询问过原告是否行使优先购买权，因此可以认定被告的上述行为侵犯了原告的优先购买权。
就第二个焦点问题，原告所主张的200000元经济损失的依据是因为被告侵犯其优先购买权致使其丧失购买涉案房屋的机会，现涉案房屋市场价值至原告主张权利之时已经大幅提高至4500000元，较被告于案外人林俐的成交价格已经上涨500000元，原告因此主张200000元损失。对此，本院认为，原告所主张的这种损失赔偿应有一定的先决条件，即原告在优先购买权被侵犯时确有购买涉案房屋的意愿，同时原告应有购买涉案房屋的经济能力。由于被告在将涉案房屋出售给案外人林俐时，原告并不知晓，因此难以考量原告是否有购买意愿。但是在泰瑞公司准备将涉案房屋出售时曾经询问过原告是否行使优先购买权，泰瑞公司在通知函中称将以80000元每平方米的价格出售涉案房屋，该价格明显高于当时房屋市场价格，而原告对此没有提出任何异议，也没有就购买涉案房屋的价格与泰瑞公司进行磋商，而在2008年12月15日当天就回复泰瑞公司放弃优先购买权，从这个侧面看出原告购买涉案房屋的意愿并不强烈。对于原告是否有购买涉案房屋经济能力的问题，原告提供了其名下河东区城市之星大厦3-603房屋产权证以及一份公司入股验资报告证据。对于验资报告，只能说明在2013年原告的资产情况，不能作为2011年被告将涉案房屋出售时原告的资产情况。对于原告名下河东区城市之星大厦3-×房屋（建筑面积40.5平方米），根据原告提供房产证显示原告以该房屋进行了抵押贷款，该房屋所体现的财产价值涉案房屋4000000元的市场价值也存在较大差距。因此原告现有证据也未能体现其在2011年有购买涉案房屋的经济能力。
就原告主张的损失数额上分析，原告的诉讼请求也存在一定问题。原告认为至原告主张权利之日，涉案房屋的市场价值已经上涨到4500000元，但对此主张原告没有能提供相关证据予以证明。同时，被告对原告优先购买权的侵害只是发生在其将涉案房屋转让给林俐之时，原告以其主张权利之时涉案房屋价值与原成交价格的差价作为其损失也没有相关法律依据。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
本案诉讼受理费4100元，减半收取2050元，由原告全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一四年六月十一日
书 记 员 高汐滢
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。