广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）海民初字第938号
原告：罗树海，男，1962年5月4日出生，汉族，住北海市云南××号园××号。
委托代表理人：ＸＸＸ，广西嘉友律师事务所律师。
被告：覃全，男，1973年2月9日出生，汉族，住北海市××××边防队宿舍。
委托代理人：谢宗宝，广西启迪律师事务所律师（同系第三人何静的委托代理人）。
第三人：何静，女，1972年11月6日出生，汉族，住北海市西南大道××金湾银畔××号。
原告罗树海与被告覃全、第三人何静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月4日立案受理后，依法由审判员王康建适用简易程序公开开庭进行了审理，后组成合议庭于2013年3月8日再次公开开庭进行了审理。原告罗树海的委托代理人ＸＸＸ，被告覃全、第三人何静的委托代理人谢宗宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗树海诉称：2006年12月14日，原、被告订立《房屋转让协议》约定被告将北海市云南南路58号园中苑银月轩-1座502号房屋作价268000元转让给原告。付款方式分三期支付142800元，余款12万元在房产证过户到原告名下原告申请房屋银行贷款审批后支付给被告。双方还约定自原告交付2万元定金后被告将房屋交付原告使用，使用之日起水、电、物业费以及每月应交的银行按揭费（自2007年元月起）由原告交纳。房产证满5年内办理房屋过户到原告名下。协议经双方签字生效后，原告向被告支付了首期款（含2万元定金）共8万元，还欠62800元未付，被告告知原告暂不用付。被告将房屋交付给原告后，原告花费8万元装修入住至今。2007年1月至2012年5月，原告每月均将银行按揭款存入被告还贷银行卡，替被告支付上述房屋的银行按揭款共六年（共65个月，计5万多元）。现双方约定房屋过户日期已逾期，被告面对原告的催促，一直拖延办理过户手续，原因是2006年房价每平方米1000多元，现已涨价至5000多元，被告反悔，拒绝履行房屋过户义务，请求判决被告履行合同义务，将北海市云南南路58号园中苑银月轩-1座502号房屋过户到原告名下，诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：第一部份：1、房屋转让协议，证明合同已履行了五年；2、收据，证明被告收取原告2万元定金后，又收取原告购房款6万元；3、被告名下还贷存折，证明被告在合同订立后将存折交给原告，让原告替被告每月还银行贷款；4、银行存款凭证，证明原告自2007年1月起至2011年12月五年间每月均将款存入被告的存折还贷；5、银行存折，证明原告自2006年12月收房后一直居住至今，五年来的水电费由原告存入被告名下的存折缴交；6、燃气开户卡，证明被告将转让房屋的燃气开户卡交给原告，由原告每月缴费。第二部份证据：1、个人购房借款合同，证明自2007年1月起，原告均按合同约定代被告支付银行按揭款，至今五年；2、原告付房贷凭证，证明2012年1月至5月五个月的付房贷按月还本付息，也是原告支付；3、原告付房贷凭证，证明原告支付按月房贷。
被告覃全辩称：被告转让给原告的房屋是被告与第三人的夫妻共有财产，被告与原告签订房屋转让协议时没有告诉第三人何静，2007年后被告与第三人感情出现问题，更不敢让第三人知道，且2007年10月被告已明确表示不再将房屋转让给原告，并收回了房屋转让协议原件，解除了合同。直到原告起诉，第三人才知道此事，第三人明确表示不同意将该共有房屋转让给原告，故被告与原告签订的房屋转让协议是无效合同。被告与原告签订房屋转让协议后，没有按照协议的约定按时支付首期款，经被告多次催促原告仍不履行，原告称被告同意其延期付款及被告因房屋涨价反悔无事实依据。被告解除合同后，原告一直不肯腾退出房屋，房屋仍由原告使用，原告每月代被告归还银行贷款实际上是原告使用被告房屋的使用费。原告称其投入8万元装修与事实不符。原、被告签订房屋转让协议之前，被告已装修好该房屋并曾经出租给他人居住一年多。综上，原、被告签订的房屋转让合同是无效合同，且原告违约后被告已明确表示不同意将房屋转让给原告，解除了合同，故请求依法驳回原告的诉讼请求，并判令原告将房屋返还给被告。
被告为其辩解，在举证期限内提供的证据有：1、结婚证，证明被告与第三人是夫妻关系，讼争房屋是被告在夫妻关系存续期间购买的房产，属夫妻共有财产；2、个人购房借款合同，证明第三人是房屋共有人，工商银行是房屋的抵押权人，原、被告签订《房屋转让协议》未经第三人以及抵押权人同意；3、房屋转让协议，证明协议是原、被告签订，没经第三人签字同意；原告承认违反协议未能按约交付首期款项；4、录音资料，证明原告违反协议，未能按时付款，被告通过电话在门口贴通知，告知原告老婆等多种方式多次催告，原告仍不履行合同，被告不同意继续转让房屋给原告，通知原告解除合同，原告承认违反协议，称其没有按时付款是因为其他单位欠他钱，想等其他单位还钱后再付款；5、请求督促覃全履行合同的情况说明，证明原告捏造事实，企图通过被告单位迫使被告履行合同；6、住宅房屋租赁合同，证明被告的房屋在与原告签订合同前已经装修出租，原告称其花8万元装修与事实不符。
第三人何静书面述称：原、被告双方签订房屋转让协议本人不知道，不同意转让房屋，房屋转让合同无效，要求原告返还房屋。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，协议没有第三人签字，协议无效，原告签字承认违反协议没有按时交付款项，协议原件已收回解除；证据2、3、4、5、6、7、8、9的真实性无异议，证据4、5不能证明原告的主张，证据6与本案无关联。原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，证据3不对抗善意的第三人，不存在被告说的合同解除；证据4没有时间地点，且没有说到双方协商一致，合同变更，反而说了当时为何没有按时交首付款，是因为被告说不急用，所以原告没有及时交给被告，证据五是真实的，不能证明被告的主张，证据6的真实性有异议，承租方没有出庭，不能证明这个事实，也没有提供相应的移交清单，装修发票及合同，无法证明被告的主张。
第三人对其陈述事实，在举证期限内提供的证据有：1、结婚证；2、个人购房借款合同；3、房屋转让协议。
原告对第三人提供的证据的质证意见与被告提供的相应证据的质证意见一致，被告对第三人提供的证据无异议。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信，对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
经审理查明：2006年12月24日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋转让协议》，约定被告将位于北海市云南南路58号银湾花园园中苑银月轩-1座502号房屋转让给原告，成交价262800元。被告收到原告定金2万元之日起于2006年12月20日将房屋交付原告使用，使用之日起与该房相关费用（水、电、物业费等）均由原告承担。房屋交于银行的每月按揭费用从2007年的新历月初开始由原告承担。被告首付款142800元分三次支付，于2007年8月1日前付清。余款12万元在房产证过户于原告名下，申请房屋银行贷款审批下来后支付给被告。房产证满5年后（即2004年6月30日-2009年6月30日）办理房屋过户手续。办理房屋过户所需的一切费用由原告承担。房屋转让协议签订后，原告付给被告定金2万元，被告将房屋交付给原告使用，后原告于2007年2月15日、5月13日分别付给被告3万元、3万元合计已付首付款8万元，余欠首付款62800元未付。原告自2007年1月起按合同约定每月均将银行按揭款存入被告覃全的还贷银行卡，代被告还贷至2012年5月，原告起诉被告后，被告取消了还贷银行卡。2007年10月12日，被告收回原告持有的《房屋转让协议》原件，留给原告复印件，被告在留给原告的复印件上注明：此协议因乙方违反协议，未能按时交付首付款项，现甲方收回原件，留此复印件给乙方，此复印件由甲、乙双方确认，效果与原件无异议，即此复印件与原件相符。被告收回房屋转让协议原件后，没有通知与原告解除协议，也没有催促原告支付首付款余款。2008年8月8日原告书面向被告的工作单位领导请求督促被告履行合同，并将与被告签订房屋转让协议履行经过作了陈述。原告起诉后，被告提供原告的电话录音予证明原告违反协议未按期付款。原告认为该录音过程不完整，且无时间地点，不能证明本案事实。
还查明：被告与第三人系夫妻关系，被告出卖给原告的上述房屋系被告以本人名义向银行按揭贷款购买，已办理了抵押登记，按揭贷款抵押人为被告及第三人。该房屋已取得房屋所有权证。被告出卖抵押的房屋时未通知抵押权人，也未还清抵押借款解除抵押登记手续。
本院认为：被告转让给原告的房屋系被告与第三人在夫妻关系存续期间所购买，该房屋已办理了房屋所有权证，具备转让条件，但该房屋被告已抵押给银行办理了贷款手续，被告作为抵押人在转让抵押登记的房屋时未通知抵押权人，直至原告起诉，原、被告也未还清贷款并解除房屋抵押登记手续，故原告与被告签订的房屋买卖合同效力待定，现原告请求判决被告履行办理买卖房屋的过户义务，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决如下：
驳回原告罗树海的诉讼请求。
案件受理费5242元，由原告罗树海承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。
审 判 长 王康建
人民陪审员 曾祥兰
人民陪审员 曾广萍
二〇一三年四月二十三日
书 记 员 曾 荣