湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0408民初455号原告谭某某,男。委托代理人江辉，湖南居安律师事务所律师。被告陆某某,男。被告陈某某,男。二被告共同委托代理人李涛，湖南恒诚律师事务所律师。原告谭某某为与被告陆某某、陈某某房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月6日向本院提起诉讼。本案受理后，依法组成合议庭。2016年4月26日，本院召集双方当事人进行了庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理。原告谭某某及其委托代理人江辉，被告陆某某、陈某某及共同委托代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭某某诉称，2014年4月15日，原告与二被告签订《商业门面房租赁合同》，约定由被告陆某某、陈某某承租原告谭某某所有的坐落于衡阳市蒸湘区长湖街6号天下家园8号楼101室门面，租期为10年，前两年的租金为4880元/月，每两个月交纳一次租金。合同签订后，原告依约履行合同约定的义务，但二被告自2015年9月起拖欠租金，原告多次要求二被告支付租金，均未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：一、解除原告与二被告签订的《商业门面房租赁合同》，且押金不予退还；二、二被告支付原告租金3.904万元，门面损失费2万元，违约金2万元，共计7.904万元；三、二被告支付原告逾期付款利息1348元（暂计算至起诉之日，实际应按年利率6%的标准，自2015年9月1日计算至清偿之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。原告谭某某为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：1、商业门面租赁合同。以证明原、被告之间存在门面租赁合同关系以及被告违反合同第三条、第四条的约定逾期支付租金的事实；2、商品房买卖合同。以证明涉案门面所有权人系原告的事实；3、谅解书、领条。以证明因被告违反合同约定解除合同，未经原告同意拆除租赁门面的大门而引起争议，给原告造成损失的事实；4、收据。以证明原告门面大门损失共计3020元的事实。5、照片。以证明被告破坏租赁门面，给原告造成损失，至今门面尚未出租的事实。对于原告提供的证据，经庭审质证，被告陆某某、陈某某认为，对证据1的三性没有异议，对其证明目的有异议，原、被告双方已经在2015年12月31日通过协商的方式解除了租赁合同，且二被告已经支付了全部的租金，原告的证据明不能达到其证明目的；对证据2的证明目的有异议，房屋买卖合同不能证明原告系租赁门面的所有权人，房屋所有权应以产权证登记信息为准；对证据3的三性没有异议，对其证明目的有异议，双方因租赁合同发生纠纷，原告将被告陈某某打伤，后经协商被告陈某某谅解了原告，但谅解书不能达到原告的证明目的；对证据4的真实性有异议，二被告依约拆除租赁房屋的大门后并未将大门带走，后原告重新安装了大门，其损失不应由二被告承担，且二被告已经未占有、使用该门面，说明双方已经解除了该合同。被告陆某某、陈某某辩称，1、租赁合同经双方协商已经解除，二被告亦无违约行为，且合同未约定违约金具体数额，原告的请求没有事实依据；2、双方协商将押金抵扣租金，故二被告不存在拖欠租金的情况；3、二被告依照合同约定，拆除添置的设备、设施，拆除未达到原告所称的损坏的程度，原告也没有提供其损失金额的依据，故20000元门面损失不应由二被告承担；4、由于原告诉请的金额不符合事实，故二被告不应承担利息损失，且二被告在本案中无过错，故诉讼费应由原告承担。被告陆某某、陈某某为支持其主张，向法庭提交了以下证据。1、商业门面房屋租赁合同。以证明依照合同约定：（1）双方可协商一致可解除合同，（2）双方未约定违约金的具体金额，（3）双方若提前终止合同必须在终止前一个月通知对方并经双方同意，（4）被告添置的可以移动、拆除的设施、设备归被告所有；2、收条。以证明原告收取被告押金20000元的事实；3、收据、银行客户回单。以证明被告向原告缴纳2014年5月至2015年12月房租的事实，其中2015年9月至12月的租金，经双方协商以20000元押金抵扣；4、询问笔录。以证明（1）2015年8月，经被告提出，原告同意双方解除租赁合同，（2）经双方协商，将被告缴纳的20000元押金抵偿最后4个月的租金，（3）经原告同意在2015年1月15日之前，由被告代为寻找承租人，补偿部分装修费，后双方因门面内设备、设施拆除而引发纠纷。对于被告陆某某、陈某某提供的证据，经庭审质证，原告认为，对证据1的三性没有异议，对其证明目的的(2)、(3)、(4)项有异议，虽然双方没有约定违约金具体金额，但双方约定了违约金，二被告单方终止合同必须提前一个月通知原告并经由原告同意，合同中对于可以拆除移动的设施、设备归乙方所有，但被告并未按照该约定履行，而是将不能拆除的设备、设施进行了破坏；对证据2没有异议；对证据3中二被告自2014年5月至2015年8月31日支付的租金没有异议，对2015年9月至12月缴纳的租金有异议，该租金并未实际支付，也不存在以押金抵偿租金的情况；对证据4的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，该2份笔录不能达到二被告的证明目的，该证据恰好证明被告没有按时支付租金。对于原告提供的证据，本院认为，证据1能反映原、被告之间约定的权利、义务事项，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认，但该证据不能达到原告证明二被告违反合同第三条、第四条之约定逾期支付租金的目的，本院对该证明目的不予确认；证据2体现原告有权租赁涉案房屋，其真实性、合法性、关联性，本院予以确认，但确认不动产的所有权应以相关部门的登记信息为准，原告并未提供由相关部门出具的该房屋的产权登记信息，故本院对原告的证明目的不予确认；证据3与本案不存在关联性，本院不予采信；证据4客观反映原告购买、安装租赁房屋大门的花费，本院对该证据的真实性予以确认，但租赁房屋仅安装一条大门，原告计算了购买、安装两条大门的损失，故本院对原告的证明目的不予确认；证据5单凭照片不能达到原告的证明目的，本院对该证据不予采信。对于被告提供的证据，本院认为，证据1反应原、被告之间的权利、义务关系；证据2为原告所认可的客观事实；证据3部分收据及银行回单体现二被告向原告支付2014年5至2015年8月租金的事实，另部分收据结合其他证据体现原告认可2015年8月31日至2015年10月31日期间二被告以押金抵扣租金的事实；证据4体现原、被告就解除合同、以押金抵扣租金等事宜已经达成一致意见，以上证据来源、形式合法，内容客观真实，且与本案待证事实相关联，本院均予以采信。经审理查明，2014年4月15日，原告与被告签订《商业门面房租赁合同》。合同约定：被告陆某某、陈某某从2014年5月1日至2024年4月30日承租原告谭某某购买的坐落于衡阳市蒸湘区长湖街6号天下家园8号楼101室房屋；前两年的租金为4880元/月，以后按10%的标准逐年递增；原告向被告交纳押金20000元；被告添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备、设施归被告所有，该设施、设备被告应于租赁期满后15日内搬离；如遇特殊情况，原、被告需终止租赁合同的，必须提前一个月通知对方，并征得对方的同意。租赁开始后，二被告对时为毛坯房的租赁房屋进行了装修，并将租赁房屋的大门拆除、丢弃，重新安装了房屋门。又查明，2015年8月，被告陈某某向原告提出提前退租，原告表示同意，经协商一致，被告以押金20000元抵扣2015年9月1日至2015年12月31日的租金。2015年12月下旬，被告将租赁房屋内属于被告所有的可以移动、拆除的财物搬离租赁房屋，此后二被告再未占有或使用该房屋。因二被告在租赁房屋花费了装修费用，故与原告达成一致意见，由二被告于2016年1月15日前帮助原告寻得下一位租赁者，原告以从该租赁者手中收取的转让费补偿二被告的装修费损失。基于上述理由，二被于2015年12月下旬向原告交还了部分房屋钥匙。直至2016年1月12日，二被告仍未找寻到新的承租者，故欲将由二被告安装的租赁房屋的大门拆走。2015年1月21日，原告为租赁房屋重新安装了大门。本院认为，该案系房屋租赁合同纠纷。原告虽未能提供房产证，但原告及其儿子谭阳与该租赁房屋的开发商签订了商品房买卖合同，故可以认定原告系该房屋的共有人。原告与二被告签订的《商业门面房租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。2015年8月份，原、被告经协商一致，同意二被告提前退租，并以20000押金抵扣租赁期最后四个月即2015年9月1日至2015年12月31日的租金，且二被告于2015年12月31日前搬离了租赁房屋，故原、被告所签订的《商业门面房租赁合同》已于2015年12月31日解除；基于合同对于可拆除的添置物被告应于租赁期满后15日内搬离的规定以及原、被告对于由二被告于2016年1月15日前帮助原告寻得下一位租赁者的约定，二被告于2015年1月12日方拆除租赁房屋大门的行为不属于违约行为，亦不能因此而认定原、被告之间的租赁合同并未解除；2015年1月21日，原告为租赁房屋重新安装大门的行为亦可反映二被告未实际占有、使用该租赁房屋的事实；合同约定，一方在提前一个月通知对方并征得对方同意的前提下，可以提前终止合同，依此约定，原告在将房屋租赁给被告时就应该预见到租赁合同有提前解除的可能，故原告主张因合同约定租赁期限为10年而致前2年的租金较低，二被告需支付原告租金差额的主张没有依据。综上，本院对原告请求解除租赁合同、不退还押金、二被告支付原告租金39040元、违约金20000元、逾期付款利息的主张，均不予支持。二被告在租赁开始时将租赁房屋原有的大门拆除，并未经原告的同意将拆除的大门抛弃，后在搬离租赁房屋时将自己安装的大门拆除后未安装新的大门，且未提供证据证明其将拆除的大门留置在租赁房屋内，故原告有权要求二被告赔偿其购买、安装大门损失。但二被告仅拆除、抛弃原告1条大门，原告要求二被告赔偿其购买、安装大门的损失也只能以此为限，故本院支持二被告赔偿原告购买、安装租赁房屋大门费用1510元。原告未提供证据证明其他门面损失的合理依据及具体数额，故对于原告主张的其他门面损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陆某某、陈某某于本判决生效之日起30日内共同赔偿原告谭某某损失1510元；二、驳回原告谭某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1776元，原告谭某某负担1743元，被告陆某某、陈某某共同负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  唐文婧代理审判员  罗 娜人民陪审员  李会仁二〇一六年五月三日代理书记员  谢 伶