山东省鱼台县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0827民初940号
原告：肖倩，女,1987年10月10日出生，汉族，住鱼台县。
委托诉讼代理人：李红雷、刘强，山东英辩律师事务所律师，特别授权。
被告：山东金泰华房地产有限公司（以下简称金泰华），统一社会信用代码9137082779036502XA，住所地鱼台县王鲁镇政府门西。
法定代表人：高山，总经理。
委托诉讼代理人：李阳，山东德亿律师事务所律师，特别授权。
原告肖倩与被告金泰华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖倩的委托诉讼代理人李红雷、刘强、被告金泰华的委托诉讼代理人李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖倩向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理所购房产的不动产登记；2.判令被告支付逾期交房违约金2525.31元、逾期办理房产证违约金4139元。事实和理由：原告于2015年5月25日与被告签订《济宁市商品房买卖合同》，购买了被告开发的金泰华城小区6号楼3单元1506号房。按照合同约定，被告应于2015年10月31日前交房，被告未按约定日期交房，已构成违约,应按日支付已付房价款万分之一的违约金。并应于交付使用后360日内办理权属登记，即2016年10月31日前为原告办理房产证，但被告时至今日仍未办理，已构成违约,应按已付房价款的1%支付违约金。
被告金泰华辩称：被告已按合同约定向相关职能部门提交相应的资料，不存在违反合同约定的情况。被告实际交付房屋时间为2015年12月31日，将符合登记条件的资料报产权登记机关备案的时间应为2016年年底。逾期交房违约金过高。
原告肖倩围绕其诉讼请求提交证据如下：
1、济宁市商品房买卖合同。证明原告于2015年5月25日在被告处购买了房屋，并约定了付款方式、金额、履行期限及违约责任。
2、被告向原告出具的收据二张。证明原告2015年5月27日交房款133986元，2015年6月17日交房款280000元，共计交房款413986元。
3、入住通知单。证明被告实际交付房屋及原告入住时间为2015年12月31日，被告违约天数为61天。
被告金泰华围绕其诉讼请求提交证据如下：
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预销售许可证》、《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《不动产测量报告》。证明工程的合法性，还证明2016年10月28日被告向房管部门提交竣工验收资料，同时还向房管部门申请对涉案工程的实测报告，10月初，房管部门停止接受相关业务材料，直到11月底才开始办理业务。由于不动产登记条例和实施细则对相关意外情况的处理没有作出详细规定，至今鱼台县相关部门仍未出台相关处理办法。上述证据及说明，证明被告按约定完成了必要的工作，提交了相关资料，履行了合同义务。
对原告提交的证据，被告对其真实性予以认可，本院对其效力予以确认。
对被告提交的证据，原告不持异议，认为该证据证明2016年11月28日才完成整个小区工程竣工验收备案，法律规定、合同约定竣工验收合格的工程才能交付使用，被告交付时没经合法验收，没有证据证明被告已将上述材料交到房屋产权登记机关。本院对其效力予以确认。
本院经审理认定事实如下：2011年9月20日，被告以出让方式取得位于鱼台县北环路南、湖凌四路西，使用权面积为33285.8平方米土地使用权，用途为商服、住宅。2013年10月24日，被告取得金泰华城小区1-6号楼的施工许可，2014年4月4日取得销售许可，总建筑面积93155.1平方米。
2015年5月25日，原被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告建设的金泰华城小区6号楼3单元1506号房，建筑面积144.7平方米，单价2861元，总金额413986元；买受人以公积金贷款付款的，首付款133986元，住房公积金贷款280000元；买受人逾期付款15日之内的，按日支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过15日后，买受人按日支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付；出卖人未按约定交房的，1、逾期不超过15日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；2、逾期超过15日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方验收交接时，出卖人应出示约定的证明文件（验收合格文件）、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署交接单。出卖人不出示或出示不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；因买受人原因未按约定付清房款的，出卖人将不予通知其办理房屋交接手续，出卖人的交付期限延后至买受人付清房款日；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
原告2015年5月27日交房款133986元，2015年6月17日交房款280000元，共计交房款413986元。2015年12月31日，被告通知原告入住，超出约定交房时间61天。
该小区2015年12月25日、2015年12月26日进行竣工验收，2016年7月21日消防验收，2016年11月28日备案。2016年12月1日，被告委托鱼台县诚建房地产评估测绘有限公司进行了测量，目前尚未办理不动产首次登记。
本院认为，被告在其开发的商品房取得销售权后与原告签订的《济宁市商品房买卖合同》为有效合同，约定的条款，双方应当遵守和履行。关于原告主张被告为其办理不动产登记，是否予以登记，其决定权在于登记机关，办理登记的前提是被告应提交符合登记条件的资料。因此，原告此项主张包含被告履行提交资料义务和完成办理登记两部分。合同约定被告应在商品房交付后的360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。诉讼中，本院函询负责不动产登记的鱼台县国土资源局，该局回复:涉案小区未办理首次登记，土地存在超容积率问题，需开发商完善有关手续，并提交符合首次登记要求的相关资料，申请首次登记，之后再办理相关转移登记。对此回复，原告不持异议，被告认为该回复恰能证明被告已提交相关材料。从回复中看出，被告目前尚缺办理登记的材料。被告认为房产未完成登记，是国家政策的调整及登记部门工作不衔接所致，属不可抗力。该小区2015年12月25日、2015年12月26日竣工验收，即使按被告陈述的2016年10月初登记机关出现了工作中的不衔接，此时办理也已处在违约中，被告应当在此前提交资料，克服以后出现的登记障碍。故被告不可抗力的观点本院不予采纳。综上，原告依约履行了交纳购房款的义务，被告也应依约将符合登记条件的资料报产权登记机关备案。
关于原告主张被告支付逾期交房违约金2525.31元的问题。原被告约定被告应当在2015年10月31日前，将验收合格的房屋交付。合同延期交房的约定：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人原因未按约定付清房款的，出卖人不予通知其办理房屋交接手续，出卖人的交付期限延至买受人付清房款日。合同逾期交房的约定：出卖人未按约定交房的，逾期不超过15日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；逾期超过15日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。由于原告按约定履行了交纳购房款的义务，合同履行中未出现不可抗力，故被告2015年12月31日通知原告入住，迟于约定的2015年10月31日的交房日期，已构成违约。被告应支付逾期交房违约金2525.31元（413986×61×0.0001＝2525.31）。被告提出逾期交房违约金过高，要求参照实际损失予以调整。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。对于违约，双方约定比例承担责任，该比例约束双方，计算方法也是双方的合意。违约金不仅仅具有弥补损失的功能，同时也具有惩罚功能，当事人强调和突出惩罚功能，如果是其意思自治，不过分高于实际损失，法律亦应尊重。因此，被告请求调整约定违约金，本院不予支持。
关于原告主张被告支付逾期办理房产证违约金4139元的问题。合同约定：因买受人原因未按约定付清房款的，出卖人将不予通知其办理房屋交接手续，出卖人的交付期限延后至买受人付清房款日；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告按约于2015年6月17日交清全部房款，被告交房期限应为2015年10月31日前，不应再延后至被告通知原告入住时间2015年12月31日，被告应在2016年10月26日前将符合登记条件的资料报产权登记机关备案。被告未按合同约定提供资料，且其违约行为不能归责于原告，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应支付逾期办理房产证违约金4139元。
综上所述，原告要求判令被告办理所购房产的不动产登记中被告应履行部分、支付逾期交房违约金2525.31元及逾期办理房产证违约金4139元，应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
一、被告山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后一个月内向不动产登记机关为原告肖倩的涉案房屋提供符合登记条件的资料；
二、被告山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后3日内支付原告肖倩逾期交房违约金2525.31元、逾期办理房产证违约金4139元，合计6664.31元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告山东金泰华房地产有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 李晓艳
二〇一七年七月四日
书记员 马 蕊