北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第18346号
原告张庆贵，男。
委托代理人李丽，北京市信凯律师事务所律师。
被告北京学诚时代信息技术有限公司，住所地北京海淀区新街口外大街19号1区3号楼9515号，注册号110108012360305。
法定代表人李如彬，董事长。
委托代理人韩锋，北京奥东律师事务所律师。
原告张庆贵诉被告北京学诚时代信息技术有限公司（以下简称学诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张庆贵的委托代理人李丽，被告学诚公司的委托代理人韩锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张庆贵诉称，我与学诚公司于2011年6月8日签订房屋租赁合同，我将位于北京市海淀区X室的房屋租给学诚公司，租期为5年。为了能够长期合作，我为学诚公司免除了一个月租金。但其于2012年7月8日单方不再履行租赁合同，拒不缴纳房租及其他费用。我迫于无奈只得同意2013年1月6日与其解除租赁合同。但租赁合同的解除给我造成了严重的经济损失，具体包括我为继续寻找下一租户造成的空置期间租金及其产生的新的中介费等经济损失。双方签订的房屋租赁合同合法有效，应受到法律的保护。租赁合同约定的履行期限尚未届满，学诚公司单方不再履行合同已构成违约，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，请求法院依法判令学诚公司赔偿我房屋空置期间损失244531.06元及中介费损失56187.55元及新旧合同租金差价950469.8元；判令学诚公司支付物业费14382.14元及暖气费18976.44元；判令学诚公司将房屋破损部分恢复原状并赔偿丢失物品电暖气2个，门禁卡8张，科勒牌马桶1个。
学诚公司辩称，根据涉及该房屋的一审，二审庭审调查查明，张庆贵已同意，或明确知道双方的房屋租赁合同于2012年7月8日解除，我公司已按时迁出，同时要求张庆贵尽快办理房屋交接手续。但由于其拒不办理退租交接手续，恶意空置房屋，因此我公司在2012年8月14日起诉要求张庆贵尽快办理退租交接手续，一审法院于2013年1月29日判决，张庆贵应与我公司“十日内进行房屋退租交接”。二审法院于2013年2月6日终审判决，维持了一审进行退租交接的判决。判决后，张庆贵仍拒绝执行生效的判决，一直拖延到2013年4月11日才与我公司进行交接。张庆贵恶意空置房屋长达9个月，拒绝执行法院生效的判决也超过3个月，其目的是试图通过“未交接的陷阱”扩大损失，因此造成损失的责任在张庆贵，其应自行承担因自己过错造成的损失。张庆贵将房屋故意拖延到2013年4月11日交接，然后于2013年4月15日就完成新的租赁，也可说明，张庆贵是故意推迟交接，恶意空置。在北京这个房屋租赁资源十分紧张的情形下，房屋空置9个月是不可想象的，因此，其恶意空置房屋的行为不符合《合同法》规定的“减损原则”。根据《中华人民共和国合同法》第119规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。张庆贵有9个月的时间重新进行招租，是完全能够完成的招租，因此张庆贵未采取任何措施，致使房屋空置，造成所谓的“房屋租金损失”，依法不得就扩大损失要求赔偿。
张庆贵请求支付空置期的赔偿不符合《合同法》的规定。根据《合同法》97条的规定“根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据合同法立法精神，赔偿的范围一般应包括：对方订立合同时所支出的必要费用；因相信合同能适当履行而作准备所支出的必要费用；合同解除后因恢复原状而发生的损害。赔偿的范围不包括因债务不履行而产生的可得利益的损失。同时根据民法通则第112条第1款规定，损失赔偿额“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。房屋空置期的损失就属于被告订立合同时“无法预见到，或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。张庆贵在起诉书自认同意2013年1月6日解除租赁合同，且未将空置期作为解除合同的条件和违约责任，同时，我公司依照合同承担了提前解除合同的违约责任，又按法院判决承担了6个月空置期的房屋租金的责任，因此不应该再赔偿空置期的房租了。张庆贵与新的承租方所签订的房屋租赁合同的真实性和关联性不足，且大幅降低租金，与市场行情逆行，不符合诚实守信的原则。张庆贵与我公司于2011年6月8日所签订的合同所租赁的房屋月租金为72757元，同时若按租赁合同规定，到2013年4月，月租金涨至78687元；而其在本案中所提供的于2013年4月15日所签订的租赁合同，月租金仅为56185.55元，减少2万余元，显然不合常理。根据北京市房屋租赁价格指数，2011年6月为1913点，2013年4月升为2181点，上升268个点。按照北京市租赁价格走势显示，北京市2013年4月房租价格环比上涨1.86%，同比上涨12.8%。因此，张庆贵新签订的合同显然不符合市场规律和逻辑。根据民法通则第112条第1款规定，损失赔偿额“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。房屋空置期的损失就属于我公司订立合同时“无法预见到，或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。且张庆贵是在我公司在自认同意2013年1月6日解除租赁合同后，又自行决定以低于市场“超低价”出租，与我公司无关，其差价不属于法定“赔偿损失”的范畴，若由我公司承担这方面的损失，显然不符合公平的原则。物业费和暖气费有生效的判决，不应“一事二审”，且张庆贵所提供的证据的合法性、关联性不被认可。张庆贵在2012年11月6日，在原案件审理中提出反诉，主张我公司承担所租赁房屋的“物业费和取暖费”损失，但一审和二审判决书中均明确判决为：驳回其主张“物业费和取暖费”诉讼请求。此判决已依法生效，张庆贵应按判决执行，现其仍就生效的判决重新提起诉讼，主张“物业费和取暖费”，不符合民事诉讼法的规定。且张庆贵所提出的物业费和取暖费证据无法证明与本案有关联，其真实性无法确认。特别是发票不符合国家关于发票管理相关规定，属于假发票。且催款单、和收据、主张额度不符。退一万步，张庆贵明确我公司知道于2012年7月8日开始退租不缴纳房租、物业费和取暖费，未在法定时间提出异议，也失了法院支持其主张的权利。在本案中，张庆贵已同意从2013年1月6日同意解除房屋租赁合同后，又主张2013年1月6日后的物业费和取暖费，显示不符合公平和诚信原则，不符合法律规定。双方已完成房屋退租交接，并由张庆贵委托的代理人杨X在交接单上签字。从交接单上并未显示房屋破损情况，也无丢失门禁卡和马桶记录，更未提出房屋破损恢复原状和赔偿丢失的物品的请求。张庆贵也无证据证明我公司违反合同约定造成房屋破损，和丢失门禁卡和马桶，更没证据证明具体经济损失的额度。特别是关于造成房屋损失是否需要恢复原状，根据双方签订房屋合同第20.2条明确规定：本合同约定的租赁期限届满或本合同提前解除的7天内，甲方可收回房屋。乙方有权拆除及取回乙方所添置的设施、设备的部分或全部后，按房屋现状将房屋交还甲方，但乙方不得故意损坏或拆除建筑物结构（经甲方同意且合法之变更除外）。乙方在本合同提前解除或到期之日起7天内未拆除取回的物品，视为乙方放弃之所有权，由甲方处理。同时，根据《合同法》第235条规定：“返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。因此，我公司在退还房屋时，不需要恢复原状，也未“故意损坏或拆除建筑物结构”，不需要对张庆贵进行承担恢复原状的责任。且我公司在交接前还进行了必要的修复。张庆贵自行委托朋友进行房屋寻租，应自己承担相关费用，与我公司无关，也不符合法定的“赔偿损失”的内容。受托人是张庆贵的朋友，并无房屋租赁中介资质，其委托行为，和寻租行为不符合法律规定。且无有效证据该中介人为涉案房屋进行的中介活动，和完成了中介任务。同时按北京房屋租赁市场业内惯例，中介费均由承租人承担，不应由出租人承担。我公司已按《房屋租赁合同》约定承担了全部责任，本案中还有一个重要的情节就是原案二审法院审理中，张庆贵同意解除租赁合同，然后二审法院要求我公司承担解除合同（或搬离）后6个月的租金，主要目的就是补偿张庆贵因解除合同所遭受的损失，现其又主张同意解除合同后的损失的法外违约责任，显然无合同依据和法律依据。
经审理查明，2011年6月8日，杨X代理张庆贵（甲方）与学诚公司（乙方）签订房屋租赁合同，学诚公司租赁张庆贵位于北京市X255-262室，套内建筑面积330平方米，总面积499.38平方米，用于经营教育培训，租期五年，第一年月租金72757元，租金每年递增，押一付六。乙方另需承担租赁期间的物业费、水、电、热力等能源费用。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。合同因乙方违约而终止的，甲方有权没收履约保证金（一个月房租）；合同因甲方违约而终止的，甲方应双倍返还履约保证金。乙方向甲方交还房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。杨X作为被授权人在合同上签字并代张庆贵签名。合同签订后，张庆贵将租赁房屋交付学诚公司，学诚公司除支付一个月押金外，还交纳租金及各项费用至2012年7月7日。
2012年6月19日，学诚公司向张庆贵发出关于退租房屋的函，称其因客观原因将于2012年7月8日退租租赁房屋并解除房屋租赁合同，截止2012年7月7日，学诚公司将不再交纳租金及相关费用，请张庆贵尽快安排时间完成提前退租相关手续的办理。杨X本人于2012年6月21日签收了该通知并代张庆贵签名确认。张庆贵未与学诚公司办理房屋、钥匙及水、电卡的交接。
学诚公司随即提起诉讼，要求张庆贵与其办理交接手续。本院认为学诚公司有权违约提前解除合同，但应承担由此给张庆贵造成的损失，故于2012年11月29日作出一审判决，判令双方办理交接手续，并驳回张庆贵要求继续履行合同、支付房租、物业费、供暖费、违约金等反诉请求。
张庆贵上诉后，北京市第一中级人民法院经审理认为，学诚公司作为违约方，无权单方解除合同。鉴于学诚公司不再履行合同，张庆贵在二审审理期间同意2013年1月6日解除合同，故二审法院确认，租赁合同于2013年1月6日解除。学诚公司应向张庆贵支付截止至2013年1月6日的租金。因张庆贵无据垫付了物业费，对张庆贵主张物业费的请求不予支持。因张庆贵未提供供暖费的收费标准，亦不支持其相关请求。考虑本案的实际情况，对张庆贵要求学诚公司支付违约金的反诉请求不予支持。应合同解除造成的损失，张庆贵可另行解决。2013年2月6日，二审判决维持一审判决中双方于十日内交接的结果，改判学诚公司支付张庆贵20**年7月8日至2013年1月6日的租金447177.71元。
2013年2月15日，张庆贵将涉案房屋钥匙11把交付北京X房地产经纪有限公司，委托其对房屋进行出租。2013年3月26日，张庆贵与北京X1房地产经纪有限公司签订钥匙托管协议，将256、262房屋钥匙交X1公司，并委托其进行居间服务。
2013年4月11日，学诚公司与张庆贵办理了房屋交接手续，并注明电暖气丢失2个，照价赔偿。
2013年4月15日，张庆贵与北京X公司（以下简称X公司）签订份额租赁合同，张庆贵将涉案499.26平方米房屋出租给X公司租期自2013年4月15日至2013年4月24日，免租期10天。第一年租金每天每平方米3.7元，年递增4%。
上述事实，有张庆贵与学诚公司签订的房屋租赁合同、补充协议、（2012）年海民初字第X号民事判决书、（2013）年一中民终字第X号民事判决书、房屋交接单、钥匙寄存收据、托管协议、张庆贵与X公司签订的房屋租赁合同、关于退租房屋的函等证据及本案庭审笔录在案佐证。
本院认为，终审判决认定学诚公司违约，并要求张庆贵就合同解除后的损失，另行主张权利，故合同解除后，张庆贵房屋空置及出租房屋差价损失，应由学诚公司予以赔偿。张庆贵主张的房屋中介费支出，无法反映其合理性，本院不予支持。物业费、供暖费已经二审终审判决驳回了其请求，其如果有新证据，应通过申诉解决，不应重新提起诉讼。其主张的房屋恢复原状，因双方已交接完毕，此前学诚公司亦按张庆贵的要求进行了修复，故本院亦不予支持。张庆贵要求赔偿的物品损失，并未提供损失金额及相关证据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百条的规定，判决如下：
一、北京学诚时代信息技术有限公司于本判决生效后十日内，赔偿张庆贵租金损失一百一十九万五千元八角六分；
二、驳回张庆贵的其他请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零一十五元，由张庆贵负担一千一百一十五元，已交纳；由北京学诚时代信息技术有限公司负担九千元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曲育京
人民陪审员 张淑萍
人民陪审员 李克英
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 卢 秋