广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕中法民四终字第38号
上诉人（原审被告）：汕头市广大投资有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区。
法定代表人：方振淳。
委托代理人：江育锋，广东信捷律师事务所律师。
委托代理人：倪博，广东信捷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘曼丽，女，香港特别行政区居民，现住广东省汕头市龙湖区。
委托代理人：周桂河，广东国源岭东律师事务所律师。
委托代理人：洪泽群，广东国源岭东律师事务所律师。
上诉人汕头市广大投资有限公司（下称广大投资公司）因与被上诉人刘曼丽房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法民二初字第469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人广大投资公司的委托代理人江育锋、倪博，被上诉人刘曼丽的委托代理人周桂河、洪泽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：汕头市龙湖区丽水庄东区9幢6－9层系广大投资公司于2005年6月通过拍卖购买的，广大投资公司已取得该9幢6－9层房产的房地产权证。2007年7月13日，刘曼丽与广大投资公司签订《汕头市房地产买卖合同》一份，约定：广大投资公司将房屋卖给刘曼丽，产权性质为商品房，其中分拆一部分；购房款为182876元；产权过户手续及费用为双方按政府有关规定执行，各自承担所属部分；付款方式为：刘曼丽于2007年7月9日先付给广大投资公司购房定金10000元，于2007年7月19日前付给广大投资公司30％的购房款（包括定金10000元在内）54863元，于2007年8月9日前付给广大投资公司50％的购房款91438元及全部配套费用；同时广大投资公司将房产交付给刘曼丽使用；自签订本合同生效之日起至2007年12月31日前，广大投资公司持分户产权证与刘曼丽到交易所交易时，刘曼丽再付清剩余20％购房款36575元给广大投资公司；若广大投资公司无法在2007年12月31日内取得房产分户产权证与刘曼丽到交易所进行交易，自逾期之日起，广大投资公司应按刘曼丽已缴交房款以日万分之二点一计付违约金给刘曼丽。刘曼丽已向广大投资公司支付房款146301元，配套费9767元。广大投资公司已将上述房产交付刘曼丽使用。因广大投资公司至今仍未能取得房产分户产权证与刘曼丽到交易所进行交易，刘曼丽遂于2014年10月29日向法院起诉，请求判令：一、广大投资公司立即办妥位房地产权证；二、广大投资公司支付逾期办理房地产权证的违约金76277.76元（自2008年1月1日至2014年10月20日，按日万分之二点一计算），以及自2014年10月21日起至办妥房地产权证之日止的违约金。
案经原审法院审理认为：刘曼丽与广大投资公司签订的《汕头市房地产买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。刘曼丽要求判令广大投资公司立即办妥本案争议房产的房地产权证的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持；刘曼丽要求广大投资公司支付自2008年1月1日起至办妥房地产权证之日止，按日万分之二点一计算的逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求，因刘曼丽没有举证证明其于本案起诉（2014年10月29日）的前两年，即2012年10月29日前曾就本案争议房产逾期办证违约金向广大投资公司主张权利，故上述房产逾期办证违约金的起算时间应从起诉前两年的次日即2012年10月30日起计，刘曼丽的该项诉讼请求应在上述范围内予以支持。广大投资公司提出刘曼丽起诉时部分违约金已超过诉讼时效的主张，理由成立，予以采纳。关于广大投资公司提出其为办理上述房产的分户产权及确权发证事宜，一直在尽心尽力，造成至今不能办妥的原因和责任不应归责于广大投资公司的主张，理由不成立，不予采纳。关于广大投资公司提出双方购房合同约定的违约金过高，要求法院予以调整的主张，因该约定并没有超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故广大投资公司的上述主张理由不成立，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、广大投资公司应于判决发生法律效力之日起，协助刘曼丽办理房地产权证权属人变更登记为刘曼丽的手续。二、广大投资公司应于判决发生法律效力之日起十日内，付还刘曼丽以房款146301元自2012年10月30日起至办妥房地产权证之日止按日万分之二点一计算的逾期办理房地产权证违约金。三、驳回刘曼丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1910元，由刘曼丽负担500元，广大投资公司负担1410元。
上诉人广大投资公司不服原审判决，上诉称：一、原审判决“关于广大投资公司提出其为办理上述房产的分户产权及确权发证事宜，一直在尽心尽力，造成至今不能办妥的原因和责任不应归责于广大投资公司的主张，理由不成立，不予采纳”的认定违背事实，在此基础上判决广大投资公司支付刘曼丽逾期办理房地产权证违约金错误，应予撤销。包括刘曼丽诉请房屋在内的汕头市龙湖区丽水庄东区9幢2至9层房产系广大投资公司按现状整体拍卖竞得，广大投资公司对该房产存在的违章超建一事并不知情。广大投资公司竞得上述房产后，投入了巨大的人力物力进行改造，完工之后才进行销售。广大投资公司在申请办理房产分户产权时才被告知上述房产存在违建超建情况，为此，广大投资公司竭尽全力收集各种资料图纸，想方设法收集上述房产的原报建审批资料，其过程相当艰难困苦，且费时漫长。之后广大投资公司组织协调各种力量从头开始进行设计、消防、规划、国土、房管分户确权等报建程序，向有关部门申报补办手续。广大投资公司按有关部门的要求于2007年8月7日委托汕头市国土房产测绘大队对上述建筑房产重新进行测绘，至2013年10月8日第三次委托测绘，2013年10月11日才得到汕头市国土房产测绘大队最后出具的《房地产测绘成果报告书》，2013年11月13日获得《实测建筑面积汇总表》。期间于2010年8月2日还委托汕头市房屋鉴定所进行房屋质量鉴定，2010年8月13日获得的鉴定报告结论为基本完好房。广大投资公司向汕头市城乡规划局申请补办规划许可，但期间经历市国土资源局、市规划局的领导变更等事件，直至2013年12月9日汕头市城乡规划局才发文给市国土资源局，请市国土资源局给予核收该项目增容、兼容土地用途等有关地价款。2014年1月10日，汕头市国土资源局向广大投资公司发来《缴交评估费通知书》，通知广大投资公司就申办丽水庄东区9幢住宅楼项目增容、兼容土地用途补交地价款事项应委托2家有资质的土地评估机构对土地使用权市场价格实施评估，所需评估费2万元，以便尽快组织实施土地市场价格评估工作。2014年3月27日广大投资公司依通知向汕头市土地与矿业权交易中心缴纳了2万元的评估费用，但至今仍未收到相应的评估报告。2014年1月23日广大投资公司再次向市规划局报告，请求协调国土部门办理该栋房产有关增容、兼容土地用途补交地价款手续及协调房管、税务等部门依照确权发证遗留问题加快处理。因上述政府有关部门的原因，该房产分户手续至今一直未能办妥。广大投资公司办理涉案房产的分户产权及确权发证事宜已是竭尽全力，造成至今不能办妥的原因和责任不应归责于广大投资公司。二、广大投资公司补充提交的两份新证据再次证明广大投资公司一直在努力办理涉案房产的分户产权及确权发证事宜，造成至今不能办妥的原因和责任不应归责于广大投资公司。经广大投资公司再三请示和报告，强烈要求市有关职能部门尽快予以协调解决上述涉案房产的分户产权及确权发证事宜，市政府领导及有关部门对此非常重视，于2015年1月14日专门召开协调会议研究丽水庄东区9栋房产确权补缴地价款问题，2015年2月3日已将会议签报件转给有关领导和部门签批。2015年3月10日广大投资公司再次给汕头市国土资源局呈送《关于尽快审核丽水庄东区9栋补交地价款的申请报告》，请求市国土资源局给予支持，尽快办理项目增容、兼容土地用途补缴地价款手续，以便广大投资公司可依法依规向其他有关部门申报办理各项手续。三、基于上述事实，根据广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”之规定，广大投资公司作为出卖方一直在努力办理涉案房产的分户产权及确权发证事宜，一再向政府有关部门提交申请办理的报告和资料，导致买受人即刘曼丽不能在合同约定的期限内领取房屋权属证书的原因和责任不在于广大投资公司，因此广大投资公司不应为此承担逾期办证的违约责任。原审判令广大投资公司支付刘曼丽逾期办理房地产权证违约金错误，应予撤销。上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、依法改判本案诉讼费用承担比例。
被上诉人刘曼丽答辩称：一、刘曼丽与广大投资公司签订的《汕头市房地产买卖合同》对办理产权交易登记手续的期限及相应的违约金计算均有明确的约定。广大投资公司作为该格式合同的提供方，对此约定是十分清楚的。另外，广大投资公司至今仍然无法办妥产权交易手续的违约现状是不容置疑的。因此，原审判令广大投资公司承担相应的违约责任是正确的。二、广大投资公司主张免责的理由无法成立。刘曼丽与广大投资公司签订的《汕头市房地产买卖合同》中并未对逾期办理产权交易登记手续等情况约定免责事由，并且在本宗交易中也不存在不可抗力等因素。广大投资公司在一、二审一再罗列测绘、鉴定、规划、评估等环节，并以此作为拖延办证的借口。上述情节正是广大投资公司违约的具体情节。广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定可以不承担逾期办证责任必须同时满足两个条件，即在约定或法定期限内将办证资料交给主管部门（房地产），并已具备办证条件。广大投资公司罗列的测绘、鉴定、规划、评估等环节恰好证明广大投资公司没有在约定期限内将办证资料交给房地产主管部门，也不具备办证条件。至于本案诉讼费用，理应由广大投资公司承担，正是因为广大投资公司不履行合同义务才致使双方对簿公堂。综上所述，广大投资公司的上诉请求和理由，缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。
二审审理期间，广大投资公司向法院提交了四份证据，分别是：汕头市人民政府《关于丽水庄9栋房产确权问题的签报件》、广大投资公司《关于尽快审核丽水庄东区9栋补交地价款的申请报告》、补交地价款的收据及缴交配套费的收据。广大投资公司以此证明经其多次申请报告，市政府各部门于2015年1月14日召开协调会议研究丽水庄9栋房产确权等问题，广大投资公司也及时向有关部门提交了充足的资料，经过多次催促，直到半年后有关部门才确定补交地价款的具体金额。说明本案房产涉及历史遗留问题，处理程序繁琐，涉及部门广泛，并非广大投资公司故意拖延，故造成办证拖延的责任不在于广大投资公司。上述证据经当庭出示质证，刘曼丽认为该四份证据与本案没有关联性，反而证明了广大投资公司违约的事实，且违约行为一直持续到现在。
本院经审理查明，原审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议的焦点是广大投资公司是否应当承担违约责任。广大投资公司与刘曼丽签订的《汕头市房地产买卖合同》合法有效，合同约定的内容对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。其中，合同明确约定若广大投资公司无法在2007年12月31日前取得房产分户产权证与刘曼丽到交易所进行交易（因不可抗力的因素除外），自逾期之日起，广大投资公司应按刘曼丽已缴交房款以日万分之二点一计付违约金给刘曼丽。本案中，因广大投资公司在2007年12月31日前没有取得房产分户产权证，无法在合同约定期限内与刘曼丽到交易所进行交易，故广大投资公司的行为已构成违约。根据上述约定，免责的事由是存在不可抗力的因素。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，房产分户产权证是否能够取得，是广大投资公司将涉案房屋产权转移给刘曼丽的前提。广大投资公司作为卖方，在合同签订前，应当对原房屋有关情况以及办理房产分户产权证有关手续进行了解和掌握。广大投资公司在合同签订后办理房产分户产权证遇到的阻碍，不属于不可抗力。因此，本案不存在免责的事由。广大投资公司在二审提交的四份证据所反映的内容，均是其按照合同约定应当履行的义务。广大投资公司上诉引用广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定主张其不应承担违约责任，但依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，才不承担逾期办证的违约责任。本案中，广大投资公司在合同约定的期限内并没有取得房产分户产权证，因而也未将办理刘曼丽房屋权属证书的有关资料交给政府主管部门，因此，广大投资公司应当承担逾期办证的违约责任。
综上所述，广大投资公司违约的事实清楚，不存在免责的事由。其上诉关于撤销原审判决第二项的请求，理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1480元，由上诉人汕头市广大投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 翁晓红
审判员 林 立
审判员 杨 立
二〇一五年十月十四日
书记员 罗三女