福建省连城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民初字第1982号
原告福建紫金房地产开发有限公司，住所地厦门市湖里区翔云三路128号5层东侧。
法定代表人胡铁流，职务董事长。
委托代理人吴潮欣，福建正廉律师事务所律师。
被告刘济英，女，1974年4月12日生，汉族，住福建省连城县。
原告福建紫金房地产开发有限公司诉被告刘济英商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福建紫金房地产开发有限公司委托代理人吴潮欣到庭参加诉讼，被告刘济英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告福建紫金房地产开发有限公司诉称，原告开发建设连城县“紫金佳苑”商品房项目，被告向原告购买该项目第13幢8层808号房屋一套，双方于2013年5月15日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：房屋总价款为434699元，被告应支付首付款130699元，余款304000元以向中国银行股份有限公司连城支行按揭贷款形式支付。《补充协议》第五条第6项约定：“买受人在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，买受人须在次日立即偿还出卖人承担担保责任的金额……。超过7日未支付的或买受人未能按时偿还银行按揭贷款由出卖人为期垫付超过三期的，出卖人有权解除合同，并向被告收取购房价款总额的20%的违约金。”因被告未能付清首期购房款130699元（只支付了44699元，还欠86000元），2014年5月18日，被告与原告签订《借款协议》，以向原告借款86000元的形式支付尚欠的首付款，并约定借款于2014年12月30日前、2015年6月30日前分别支付43000元，如未能按期归还借款本金、利息，逾期60日为根本违约，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应按总房价款的20%向甲方支付违约金，并承担办理备案变更手续所产生的相关税、费，及甲方因主张权利而发生的律师费、诉讼费等所有费用。之后，被告向中国银行连城支行办理了按揭贷款，但未按期偿还按揭贷款，原告因此向中国银行连城支行代被告偿还了贷款本金、利息合计305064元。对余欠的购房首付款86000元，也至今未付。请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20××××483）。2、被告支付原告违约金86939.8元，并承担办理备案变更手续所产生的所有税费。
被告刘济英未作答辩。
经审理查明，2014年5月18日，原告福建紫金房地产开发有限公司和被告刘济英签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定：原告福建紫金房地产开发有限公司将坐落于连城县莲峰镇环城北路“紫金佳苑”第13幢8层808号商品房一套以总价款为434699元价格销售给被告刘济英，被告应支付首付款130699元，余款304000元以向中国银行股份有限公司连城支行按揭贷款形式支付。《商品房买卖合同》第七条第一款第（2）项约定“买受人逾期付款超过90日，出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金”。《合同补充协议》第五条第6项约定：“买受人在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，买受人须在次日立即偿还出卖人承担担保责任的金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出。……。前述应付款项超过7日未支付的或买受人未能按时偿还银行按揭贷款由出卖人为期垫付超过三期的，出卖人有权解除合同，并向买受人收取购房价款总额的10%的违约金。”《商品房买卖合同》和《合同补充协议》签订后，被告刘济英支付原告福建紫金房地产开发有限公司购房首付款44699元，尚欠原告首付款86000元，被告与原告于2014年5月18日签订《借款协议》，约定：被告将未能付清的首期购房款86000元以向原告借款的形式支付，分别在2014年12月30日前、2015年6月30日前各支付43000元。《借款协议》第三条约定：“被告如未能按期归还借款本金、利息，逾期超过60日为根本违约，原告有权解除《商品房买卖合同》，将房产另行销售，被告应按总房款的20%向原告支付违约金，并承担解除《商品房买卖合同》后办理备案变更手续所产生的相关税、费，及原告因主张权利而发生的律师费、诉讼费等所有费用”。2014年8月27日，被告就购房款304000元向中国银行股份有限公司连城支行办理了按揭贷款。此后，被告不仅对余欠的购房首付款86000元未按《借款协议》的约定支付，而且对按揭贷款仅偿还至2015年3月止，此后的未按期偿还，以致原告于2015年7月1日向中国银行股份有限公司连城支行代被告偿还了全部按揭贷款本息合计305064元。为此原告诉之本院。
上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《借款协议》、中国银行特种转账借方传票、付款回单，以及原告委托代理人吴潮欣在法庭上的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告福建紫金房地产开发有限公司与被告刘济英签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力，原、被告本应依约履行各自的义务，但本案中，双方在《商品房买卖合同》第七条第一款第（2）项和《合同补充协议》第五条第6项中均有约定了卖方解除合同的条件，即“买受人逾期付款超过90日或出卖人承担担保责任超过7日未支付的，出卖人有权解除合同”，而被告刘济英自签订合同后对首付款及银行按揭贷款均未依约偿还，且下落不明，据此，原告请求解除《商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持。由于原告与被告刘济英在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《借款协议》中约定违约金的计算方式各不相同，即分别为“按累计应付款的2%向出卖人支付违约金”、“向被告收取购房价款总额的10%的违约金”、“被告应按总房款的20%向原告支付违约金”，本院从公平原则出发，综合考虑案件合同未履行的情况、被告的过错程度以及原告的可预见利益，确定以被告未付房价款总数390000元（304000元＋86000元）的10%向原告支付违约金，即被告应向原告支付违约金39000元，由于被告已向原告支付首付款44699元，故被告应支付的违约金可从已支付的首付款中抵除，据此，原告以《借款协议》是对整个商品房买卖合同违约责任的约定，故应按《借款协议》约定即按总房款的20%支付违约金”的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原告提出“被告应承担办理备案变更手续所产生的所有税、费”的主张，因该事实尚未发生，其费用也无法确定，故本院不予支持。被告刘济英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，判决如下：
一、解除原告福建紫金房地产开发有限公司和被告刘济英于2014年5月18日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告刘济英应于本判决生效之日起十日内支付原告福建紫金房地产开发有限公司违约金39000元（该款可从被告刘济英已支付的44699元首付款中抵除）。
三、驳回原告福建紫金房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1973.5元，由原告福建紫金房地产开发有限公司负担673.5元、被告刘济英负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 罗琳青
人民陪审员 郑永炎
人民陪审员 江云凤
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 黄小琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。