广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终937号
上诉人（一审被告）梁某某。
被上诉人（一审原告）百色市海龙房地产有限公司。
法定代表人田汉清，董事长。
委托代理人齐冠霖，广西中名律师事务所律师。
一审第三人中国农业银行股份有限公司百色右江支行。
法定代表人梁海林，行长。
上诉人梁某某因商品房销售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月8日进行了公开开庭审理。上诉人梁某某、被上诉人的委托代理人齐冠霖到庭参加诉讼。一审第三人中国农业银行股份有限公司百色右江支行经本庭合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年5月30日，原告海龙地产与被告梁某某签订商品房买卖合同，原告将其开发的迎龙广场二期B幢2单元301房出售给被告，该房建筑面积131.25平方米，房屋总价款187688元。因国家政策变动，原告要求被告按房屋总价款30%交纳房屋首付款，经被告要求，双方协商后原告同意借款20000元给被告用于支付房屋首付款，双方于2006年7月7日签订借款合同，约定借款期限一年。后被告共交付了购房首付款57688元。2006年11月22日，被告与第三人农行右江支行签订个人购房担保借款合同，原告作为保证人，向第三人借款130000元，借款期限300个月，按等额还款方式，每月偿还贷款850元。2008年6月19日、2008年11月28日因被告没有按期偿还购房贷款，第三人分别扣划原告保证金5500元、4800元共计10300元用于代被告偿还购房贷款。2015年3月13日，原告以被告未偿还借款为由，诉至该院要求被告偿还借款20000元。2015年6月9日，原告与被告自行协商并签订协议，协议约定“1、乙方（被告）于2015年6月15日前一次性支付甲方（原告）12000元；2、甲方收到上述款项后不得以任何理由、任何形式就此事再追究乙方的任何责任；3、乙方应按期按时偿还涉案房屋银行按揭贷款；4、乙方按约定履行上述第一、三项义务，并交清办理该户房产证各种税费及提供相关资料后，甲方应积极为乙方办理房产证；5、如乙方未能按时履行第一项约定的支付义务、或者履行完第三项约定义务后又逾期偿还银行按揭贷款，导致银行再次划扣甲方保证金账户的，则甲方有权解除双方签订的商品房买卖合同，甲方收回房产，根据乙方实际支付购房款的情况，将乙方尚欠银行贷款部分直接支付给农业银行，剩余款项甲方在解除商品房买卖合同后五个工作日内无息归还乙方。乙方按同期银行贷款利率支付利息并按被划扣金额的10%支付担保违约金”。2015年6月10日，原、被告在该院达成调解协议，被告定于2015年6月15日前支付原告12000元，原告在收到上述款项后放弃该案的诉讼请求及追偿权。2015年7月24日，第三人向原告发出贷款逾期催收通知书，因被告多期贷款逾期未还，要求原告作为贷款担保人履行贷款偿还手续。2015年8月5日，第三人向原告发出收回贷款通知书，并从原告账户扣划24457.33元用于偿还被告27期逾期贷款本息。2015年8月6日，原告向被告发出解除商品房买卖合同通知书，并通过EMS邮政快递的方式邮寄给被告，被告于2015年8月7日收到该通知书。2015年9月7日，原告向该院提起诉讼。本案在诉讼过程中，因原告申请，该院于2015年11月9日作出（2015）右民一初字第1843-1号民事裁定书，冻结存放于右江区城区拆迁工作指挥部的百色市“迎龙广场二期”B栋2单元301号商品房获得的拆迁补偿款650000元。
一审法院审理认为，关于原、被告签订的商品房买卖合同是否已经履行完毕的问题。经庭审查明，原、被告虽然签订商品房买卖合同，被告也已经交付了购房首付款，但是直至诉讼时双方并未办理房屋交付手续，也没有依合同约定办理房产证，合同并未履行完毕，被告主张合同已经履行完毕无事实依据，该院不予支持。原、被告于2015年6月9日签订协议，该协议书约定如果被告逾期偿还银行按揭贷款，导致银行再次划扣原告保证金账户的，则原告有权解除双方签订的商品房买卖合同，收回房产，该约定是对商品房买卖合同的补充，即约定了合同解除的条件，因被告没有按期按约履行还贷义务，导致2015年8月5日原告再次承担保证责任，被第三人划款还贷，被告的行为已经违反了协议书的约定，达到合同约定解除的条件，原告依法有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告向被告发出了要求解除合同的通知，被告已经确认收到，且未依法提出异议，合同已经依法解除，故原告主张原、被告签订的商品房买卖合同已经解除于法有据，该院予以支持。被告称通知不具备解除的效力于法无据，该院不予采信。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，被告认为其签订协议意思表示不真实、表达不自由，但是无证据证实在签订协议时存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，其作为完全民事行为能力人，对上述行为的后果有明确的认知，其所辩称无证据证实，该院不予采信。至于原告主张合同解除后原告不再向被告交付房产并退回原告已付房款152930.67元，其中退回给第三人农行右江支行贷款为104079.86元，后不再承担被告向第三人借款的保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后原告不再向被告梁某某交付房产，并退回被告梁某某已交付的购房首付款57688元，至于原告主张退回第三人贷款数额，因第三人农业银行不提供被告贷款及还贷的证据，该项请求本案不作处理。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决一、确认原告百色市海龙房地产有限公司与被告梁某某签订的商品房买卖合同已于2015年8月7日解除；原告百色市海龙房地产有限公司不再向被告梁某某交付房产；二、原告百色市海龙房地产有限公司退回被告梁某某购房首付款57688元；三、驳回原告百色市海龙房地产有限公司其他诉讼请求。案件受理费5154元，诉讼保全费3770元，共计8924元，由原告百色市海龙房地产有限公司负担2000元，被告梁某某负担6924元。上诉人梁某某不服一审判决，以一审认定事实不清，适用法律错误为由，上诉请求撤销一审判决，判令驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由是：合同自成立时生效，上诉人己完全履行了付款义务，共支付了房款总价人民币187688元，同时缴纳了房屋契税2815.32元。而被上诉人未依合同约定办理房产证，属根本性的违约，按一审法院的判决结果将是违约方得利。协议书是法院在（2015）右民一初字第504号案中主持调解下签订，是上诉人为了不让案件形成判决书上网而作的妥协，上诉人的意思表示不真实，不能作为后续关联诉讼案件中对上诉人不利的证据。根据该协议，因第三人扣划贷款一个月不到，被上诉人仅代还借款24457.33元就获利435854.67元，上诉人却因逾期还贷占用被上诉人资金24457.33元不到一个月而承担违约责任倒亏94549.69元有悖于公平原则。根据商品房买卖合同的约定，上诉人已经付清款项履约完毕，而被上诉人未依约办理房产证给上诉人，构成了根本性违约，应依据个人购房担保借款合同的约定承担保证责任；如依约办理了房产证并进行抵押登记，则根据个人购房担保借款合同的约定免除其保证义务。上诉人逾期履行还款义务违反的是个人购房担保借款合同的约定，由此导致被上诉人账户资金被第三人划扣，是被上诉人承担保证责任而导致的损失，完全可以根据担保法的规定向上诉人追偿予以弥补。为保护交易安全，是不允许另外约定解除本合同以外的其它合同。上诉人认为，2015年6月10日签订的协议书不能作为本案的定案依据，被上诉人诉请确认已经解除商品房买卖合同没有事实与法律依据，上诉人期待与其它被拆迁业主一致，同样的时间支付房价款，亦应同样享受拆迁待遇。
被上诉人百色市海龙房地产有限公司答辩的主要意见是，上诉人认为2015年6月10日签订的协议书违法，存在虚假诉讼不成立。涉案的房产没有办理交房手续，没有办理房产证，被上诉人不存在违约行为。我们是行使解除权。请维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
一审第三人中国农业银行股份有限公司百色右江支行未作出参诉意见。
二审期间，上诉人提供一审第三人于2015年7月24日制作的贷款逾期催收通知书一份，称贷款于2015年7月24日逾期，但2015年9月30日才让其签收，其不知道贷款已逾期。
经庭审质证，被上诉人对该书证的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性。该通知书形成于2015年7月24日，2015年9月30日让上诉人补签，与购房合同解除没有关系，不能因此否认被上诉人的解除权。
本院认证如下：该证据与本案待证事实没有关联性，不作为认定本案事实的依据。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案当事人争议的主要焦点是，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同是否已经解除，被上诉人应否向上诉人返还已支付的购房款。
本院认为，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，向被上诉人借款20000元交付了购房首付款57688元，随即又与一审第三人、被上诉人签订个人购房担保借款合同，被上诉人作为保证人，向一审第三人借款130000元，借款期限300个月，按等额还款方式，每月偿还贷款850元。此后，由于上诉人没有按期偿还购房贷款，一审第三人扣划被上诉人10300元代为上诉人偿还购房贷款。为此被上诉人诉至一审法院要求上诉人偿还借款。诉讼中双方就商品房买卖合同达成补充协议，主要约定，上诉人偿还被上诉人借款并按期按时偿还按揭贷款，上诉人履行上述义务并交清办理房产证各种税费及提供相关资料后，被上诉人为上诉人办理房产证。如上诉人不按时履行上述义务或者此后又逾期偿还银行按揭贷款，导致银行再次划扣被上诉人资金的，则被上诉人有权解除商品房买卖合同并收回房产，被上诉人将尚欠贷款直接支付给银行，剩余款项无息归还上诉人。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同以及为保证该合同得以履行签订的一系列借款合同、个人购房担保借款合同、补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定且成立并生效，双方均应依约履行。然而在合同履行过程中，上诉人既不按时向被上诉人偿还欠款，也不按时偿还一审第三人的贷款，导致被上诉人的资金被一审第三人扣划。而在签订补充协议以后，上诉人仍然不予偿还一审第三人的贷款，逾期达27期之多，致使被上诉人的资金再一次被一审第三人扣划，补充协议约定的商品房买卖合同解除的条件已经成就。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被上诉人据此向上诉人发出解除商品房买卖合同通知书，上诉人签收该通知书后未提出异议，一审确认商品房买卖合同已经解除正确。商品房买卖合同解除以后，涉案房产被上诉人不再交付上诉人，上诉人已交付的购房款由被上诉人退回。上诉人主张其是迫于裁判文书上网的压力才签订补充协议，不是其真实意思表示。签订补充协议是上诉人权衡利益后的选择，也是其作为完全民事行为能力人在法院主持下作出的意思表示，并未受到欺诈或者胁迫，故上诉人该主张不成为补充协议无效或不履行的理由。涉案房产至今未办理房产证，是上诉人不与被上诉人办理交房手续，不提供相关资料所致，上诉人主张被上诉人不办理房产证构成违约的理由不充分，本院不予采信。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5154元，由上诉人梁某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 凌 除
审判员 玉 江
二〇一六年八月十七日
书记员 周丽昌