西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0111民初3359号
原告（反诉被告）刘某1，男。
委托代理人吴锁红，西安市灞桥区红旗法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）刘某2，男。
被告宋某某，男。
委托代理人李玉婷，陕西瀚沃威律师事务所律师。
委托代理人赵艳妮，陕西瀚沃威律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）太原市双宇新型建材有限公司（以下简称：太原双宇新型建材公司），住所地太原市晋源区罗城街道办事处罗城村西700米处。
法定代表人宋某某，任该公司总经理。
委托代理人李玉婷，陕西瀚沃威律师事务所律师。
委托代理人赵艳妮，陕西瀚沃威律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）刘某1、刘某2与被告宋某某、被告（反诉原告）太原双宇新型建材公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后，依法由本院审判员韩磊担任审判长、与审判员朱建海、人民陪审员彭海英组成合议庭。于2016年12月8日、2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告刘某1及其委托代理人吴锁红、原告刘某2，被告宋某某、被告太原双宇新型建材公司共同委托代理人李玉婷、赵艳妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘某1、刘某2诉称，被告宋某某租赁其房屋作为被告太原双宇新型建材公司的加工厂使用，租赁期限为10年，《房屋租赁合同》签订后，原告按照合同约定交与被告使用。被告在合同履行期间，在未告知原告的情况下将其产品及设备拉走，现要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》并要求被告支付租赁期间的水费9600元、电费4420.8元、物业费23400元、2014年8月1日至2016年7月31日及2014年10月1日至2016年9月30日的租赁费905625元及违约金15万元等。
被告宋某某、被告太原双宇新型建材公司诉称，宋某某作为太原双宇新型建材公司的法定代表人与原告分别签订两份租赁合同，由太原双宇新型建材公司作为加工工厂使用属实。其已支付原告2014年12月之前的租赁费，在合同履行期间，由于原告私自于2014年10月将被告部分财产变卖，致其工厂无法继续使用租赁物进行生产导致合同已实际终止。否认欠原告水、电费、物业费；现反诉要求反诉被告（原告）退还2014年10月1日至2014年12月31日租赁费105210元、赔偿地面硬化费100000元及建水泥工作平台费8000元、支付违约金150000元。并辩称，宋某某与原告签订合同的行为系代表太原双宇新型建材公司所为。
经审理查明，原告刘某1于2004年9月28日与西安市灞桥区街道小寨村村名委员会签订的《土地租赁协议》，即刘某1取得小寨村村名委员会部分土地使用权后，刘某1即在该租赁土地上建盖部分房屋用于使用和租赁。被告太原双宇新型建材公司法定代表人宋某某以其个人名义与原告刘某1分别于2011年12月3日、2013年3月18日分别签订两份《房屋租赁合同》，双方约定，刘某1将其位于灞桥区灞桥街道办事小寨村工业园区部分房屋出租于被告太原双宇新型建材公司作为加工厂使用，租赁期限为10年，2011年12月3日《房屋租赁合同》约定租赁费为每年36万元，租赁期限从2012年1月1日至2022年1月1日，租金的支付期限与方式为：每年10月1日支付下年租金；2013年3月18日《房屋租赁合同》约定租赁费为每年68400元，租赁期限从2012年11月1日至2022年11月1日，租金的支付期限与方式为：每年8月1日支付下年租金；2011年12月3日《房屋租赁合同》约定租赁费为每年36万元，两份《房屋租赁合同》分别约定租赁费从第二年开始每年增加5%，同时，两份《房屋租赁合同》约定：出租人（刘某1）允许承租人（宋某某）对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是本院内可以增设厂房，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：所增加房屋及装修、水、电留给出租人（刘某1），所增加的机械机电设备归承租人（宋某某）。其违约责任：在合同期内，任何一方不得违约，否则赔偿合同总金额的30%。合同签订后，被告于2012年11月起在该租赁房屋及场地内进行建厂、生产加工，2013年10月1日之前，被告依据上述两份合同向原告分别支付了至2014年12月31日前及2014年11月1日前应付的租金，被告尚欠原告其间的租赁费10万元未付。2014年6月被告因故暂时停止生产，员工放假，厂内无人值守，其生产设备及原材料等均留置于厂房内。刘某1私自将刘某1部分设备出卖。太原双宇新型建材公司以刘某1侵犯其财产权益为由诉至本院，本院已作出(2016)陕0111民初2747号民事判决书。判决如下：一、被告刘某1于本判决生效之日起十日内赔偿原告财产损失1080082元。二、驳回原告要求被告刘某2承担赔偿的诉讼请求。刘某1、不服已上诉至西安市中级人民法院。2016年9月26日原告刘某1以上述理由诉至本院要求解除其与被告签订的分别签订的上述两份《房屋租赁合同》并要求被告支付租赁期间的水、电费、物业费及2014年8月1日至2016年7月31日和2014年10月1日至2016年9月30日的租赁费905625元及违约金15万元等。被告太原双宇新型建材公司以上述反诉理由为由向本院提起反诉并要求反诉被告（原告）退还2014年10月1日至2014年12月31日租赁费105210元、赔偿地面硬化费100000元及建水泥工作平台费8000元、支付违约金150000元。庭审中，原告变更其诉讼请求为：解除其与被告分别签订的上述两份《房屋租赁合同》并要求被告支付租赁期间的水、电费、物业费、卫生费48900元、垃圾费34000元、2013年10月前租赁费10万元及2014年8月1日至2016年7月31日和2014年10月1日至2016年9月30日的租赁费1156229元及违约金231258元等。庭审中查明，原告刘某1否认其与被告签订的两份《房屋租赁合同》已终止，并辩称，依据租赁合同的约定反诉原告在租赁期间装修、改善增设他物，所增加房屋及装修、水、电留给出租人（刘某1），且否认地面硬化及水泥工作平台系反诉原告承建。庭审中同时查明，原告刘某1于2014年6月17日为被告租赁的房屋支付电费4420.8元，先后交纳水费合计9600元，卫生费11520元，物业费23400元，垃圾拉运费（清运垃圾费）34000元。刘某1于2015年12月26日将原租赁给太原双宇新型建材公司的房屋场地等出租给郑鹏宇，租赁期限为2016年1月1日至2016年6月30日。
以上事实，有原告刘某1与西安市灞桥区街道小寨村村名委员会签订的《土地租赁协议》；原、被告2011年12月3日、2013年3月18日分别签订两份《房屋租赁合同》；刘某1与姜祥签订的《生产垃圾清运协议》；原告交纳水、电费，卫生费、物业费，垃圾拉运费的收款收据；刘某1与郑鹏宇签订的《房屋临时租用协议》；公安灞桥分局的调查询问笔录；(2016)陕0111民初2747号民事判决书及本院庭审笔录等材料在卷佐证。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告先后签订的《房屋租赁合同》两份，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律的规定，理应受到法律的保护，原、被告应依据该租赁合同履行其各自的权利、义务。原告刘某1依据其与被告宋某某签订的《房屋租赁合同》将出租房屋、场地交付被告太原双宇新型建材公司使用，被告太原双宇新型建材公司也应依据该合同约定支付原告刘某1相应的租赁费及水、电费，卫生费、物业费，被告太原双宇新型建材公司除已支付2014年12月前租赁费中尚欠10万元外，理应依据该合同于2014年8月1日、2014年10月1日前依据分别签订的《房屋租赁合同》支付2015年度的租赁费,被告未按《房屋租赁合同》约定支付2015年度的租赁费及支付2014年前租赁期间的水、电费，卫生费、物业费，已构成违约。现原告依据两份《房屋租赁合同》要求被告支付2015年度的租赁费及支付被告2014年前租赁期间的水、电费，卫生费、物业费等，符合原、被告《房屋租赁合同》的约定及相关法律的规定，本院依法应予以支持。鉴于2014年底至2015期间原、被告之间的租赁合同虽未终止，但太原双宇新型建材公司在2015年期间并未实际使用该租赁房屋及场地，故可由太原双宇新型建材公司酌情适当支付刘某1应付租赁费491211元（两份租赁合同中含每年增加5%）的70%即343847.7元为宜，刘某1于2016年期间已将该房屋等出租他人，其要求太原双宇新型建材公司支付2016年之后租赁费，于法无据，本院不予支持。太原双宇新型建材公司所欠刘某12014年之租赁费10万元也应予以支付。刘某1要求太原双宇新型建材公司承担租赁期间2014年前租赁期间的水、电费，卫生费、物业费等，本院应予以支持。被告太原双宇新型建材公司以原告刘某1私自变卖其财产为由，认为双方所签订的《房屋租赁合同》于刘某1变卖其财产时已终止，不同意支付原告2015年度租赁费并反诉要求反诉被告（即原告）退还2014年10月1日至2014年12月31日租赁费105210元、赔偿地面硬化费100000元及建水泥工作平台费8000元，反诉被告刘某1否认其与反诉原告太原双宇新型建材公司的合同已终止，不同意退还租赁费105210元，刘某1否认地面硬化及水泥工作平台系反诉原告太原双宇新型建材公司承建，不同意赔偿，太原双宇新型建材公司又无证据证明地面硬化及建水泥工作平台系其承建，且双方在合同中约定增加的房屋、设施等应归刘某1所有。故太原双宇新型建材公司之反诉请求（包括违约金请求），于法无据，应予以驳回。太原双宇新型建材公司认为《房屋租赁合同》已于2014年10月终止，刘某1予以否认，太原双宇新型建材公司之辩称，于法无据。本院认为依法成立的合同，受法律保护，其解除方式也应符合《中华人民共和国合同》第九十三、九十四条之情形予以依法解除，太原双宇新型建材公司之辩称理由，本院不予采纳。刘某1要求太原双宇新型建材公司支付违约金231288元，太原双宇新型建材公司不同意支付且认为双方合同的终止系因刘某1变卖其财产所致，不同意支付刘某1违约金。本院认为太原双宇新型建材公司未按合同约定支付租赁费，是双方合同不能继续履行的直接原因，刘某1私自变卖太原双宇新型建材公司设备等财产，对双方合同不能继续履行，也应承担一定的责任，该本院酌情由太原双宇新型建材公司适当支付刘某1违约金10万元为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三、九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、刘某1与太原市双宇新型建材有限公司于2011年12月3日、2013年3月18日分别签订的《房屋租赁合同》予以解除。
二、太原市双宇新型建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘某12014年度租赁费10万元及2014年前租赁期间水、电费、物业费、卫生费48900元、垃圾费34000元，同期内，支付刘某12015年度租赁费491211元的70%即343847.7元及违约金10万元，以上合计626747.7元。
驳回刘某1要求太原市双宇新型建材有限公司支
付2016年度租赁费的诉讼请求。
驳回太原市双宇新型建材有限公司要求刘某1、刘
兴退还2014年10月1日至2014年12月31日租赁费105210元、赔偿地面硬化费100000元及建水泥工作平台费8000元、支付违约金150000元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案诉讼费15146元，原告刘某1已预交，现由太原市双宇新型建材有限公司承担10068元，连同上述应付之款一并给付原告，其余5078元由原告刘某1自行承担。反诉费3374元，太原市双宇新型建材有限公司已预交，现由太原市双宇新型建材有限公司自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 韩 磊
审 判 员 朱建海
人民陪审员 彭海英
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 李宝珍