海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海南二中民一终字第747号
上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司儋州分行。住所地儋州市那大军屯园地路**号。
代表人韩江波，该行行长。
委托代理人洪玉璋，该行员工。
被上诉人（原审原告）海南省国营西联农�。住所地海南省儋州市西联农场场部。
法定代表人王兵祚，该场场长。
委托代理人张金玲，海南圣合律师事务所律师。
委托代理人方亦忠，该场工作人员。
原审第三人海南招标拍卖有限公司。住所地海口市龙昆北路*号龙珠大厦*楼*座。
法定代表人孙彬，该公司董事长。
委托代理人孙伟，该公司总经理。
原审第三人吴茂彬，男，汉族。
原审第三人郑茂桃，女，汉族。
原审第三人郑五花，女，汉族。
原审第三人吴思思，女，汉族。
原审第三人吴思锋，男，汉族。
上述五位原审第三人的委托代理人吴诚，男，汉族。
上诉人中国农业银行股份有限公司儋州分行（以下简称农行儋州分行）与被上诉人海南省国营西联农场（以下简称西联农场）、原审第三人海南招标拍卖有限公司（以下简称招标公司）、原审第三人吴茂彬、郑茂桃、郑五花、吴思思、吴思锋所有权确认纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2014）儋民初字第1311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。
原审法院经审理查明，西联农场于1981年在西联农场场部独自出资建造了西联农场综合楼。该楼坐南朝北，高四层，每层15间房。该楼建成后，西联农场将第一、二层靠东边的14间房（诉讼争议之房）出租给农行儋州分行作为西联营业经营网点用房。1999年，农行儋州分行将西联营业所从诉讼争议之房搬到其新的办公楼，不再继续使用。2007年6月15日，农行儋州分行与招标公司签订《委托拍卖协议书》，约定由招标公司为其拍卖诉讼争议之房。招标公司于2007年6月16日在《海南日报》上进行拍卖公告，定于2007年6月26日上午10时在其拍卖大厅公开拍卖诉讼争议之房。公告记载的情况为：土地面积598平方米，建筑面积350平方米。吴统刚于2007年6月26日向招标公司办理了参加拍卖会的有关手续，并与招标公司签订了《竞买协议书》，该《竞买协议书》第十三条第一项约定：“该标的无土地证及房产证，竞买人办理竞买手续视为已充分了解并认可拍卖标的现状，如不能如期办理土地证及房产证，责任由买受人承担”。招标公司如期于2007年6月26日举行了拍卖会，吴统刚以42000元的价格竞买诉讼争议之房。2007年10月18日，农行儋州分行将诉讼争议之房移交给吴统刚。
原审法院另查明，西联农场在建造西联农场综合楼过程中，于1982年10月12日向农行儋州分行贷款105246.13元用于建设该楼；农行儋州分行于1988年12月31日通过特种转账付出传票向西联农场汇付了105246.13元，并注明：“划归还80年至88年房租费”，西联农场于当日向农行儋州分行出具了收据，款项来源注明：“房租费”。儋州市人民政府于1997年7月给西联农场颁发儋国用（西联）字第＊＊号《国有土地使用证》，土地使用面积为1399539.70平方米，四至：东至本场胶园、水田，南至本场胶园，西至本场胶园，北至本场胶园。该《国有土地使用证》面积包含诉讼争议之房占用的土地使用权面积。农行儋州分行以“以租代购”的方式，已支付了260492.26元给西联农场作为购买诉讼争议之房为由，提出抗辩，但没有提供证据证明。
农行儋州分行曾先后使用过的名称为中国农业银行儋县支行、中国农业银行儋州市支行。吴统刚于2013年7月3日病故。
原审法院认为，因合法建造房屋设立物权的，自事实行为成就时发生效力。西联农场在其享有国有土地使用权的土地上依法独立出资建造西联农场综合楼，其通过建造的事实行为设立了房屋所有权。此后，西联农场将该楼房的其中一部分（诉讼争议之房）出租给农行儋州分行长期使用，但租赁行为并不是所有权发生变更的原因，故诉讼争议之房的所有权并未发生变更，其所有权仍然属于西联农场。农行儋州分行在没有取得诉讼争议之房的所有权情况下，就擅自将该房进行拍卖，其行为属于无权处分行为。竞买人吴统刚在知道农行儋州分行没有产权证的情况下，仍参与竞买，不存在善意取得。因此，农行儋州分行处分诉讼争议之房的行为无效，吴统刚不能依据善意取得诉讼争议之房的所有权。对于西联农场请求确认其是诉讼争议之房的所有权人，理由成立，予以支持。至于农行儋州分行主张以“以租代购”的方式，已支付了260492.26元给西联农场用于购买诉讼争议之房，没有提供证据证明，西联农场也予以否认，其抗辩理由不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十条、第一百零六条�规定，判决：海南省国营西联农场是位于西联农场场部的西联农场综合楼中，被中国农业银行股份有限公司儋州分行以拍卖方式转让给吴统刚的14间房（第一层靠东边的7间房和第二层靠东边的7间房）的所有权人。案件受理费800元，由中国农业银行股份有限公司儋州分行负担。
农行儋州分行不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决没有认定农行儋州分行先后贷款两笔共计155246.13元及支付105246.13元租金，共260492.26元给西联农场作为建房的事实，是错误的。事实上，西联农场综合楼是西联农场利用农行儋州分行的两笔贷款即50000元和105246.13元建成的，也就是说建造该楼房所需要的大部分资金是农行儋州分行借给的。农行儋州分行已以贷款的方式和“以租代购”的方式，向西联农场支付了购房款260492.26元，依法取得诉讼争议之房的所有权及宅基地的使用权。农行儋州分行于1999年2月从诉讼争议之房搬到新的办公楼，不再继续使用，该房一直闲置。2007年将诉讼争议之房拍买前，多次跟西联农场协商，同意以优惠价买回，但是西联农场置之不理。综上所述，原审判决错误，请求二审判决撤销原审判决，驳回西联农场的诉讼请求。
被上诉人西联农场辩称，一、原审判决认定事实正确。（一）农行儋州分行没有证据证明其以“以租代购”方式，向西联农场支付了260492.26元来购买诉讼争议之房。1.农行儋州分行于1982年10月7日、10月12日分别出借给西联农场50000元、105246.13元，属于借贷的法律关系，是否用于建造诉讼争议之房，是否归还，与房屋确权无关。2.农行儋州分行于1988年12月31日通过特种转账付出传票，向西联农场汇付的105246.13元，并注明“划归还80年至88年房租费”的证据，恰恰证明其向西联农场承租诉讼争议之房作为营业用房，并没有将房屋卖给农行儋州分行的事实。（二）吴统刚的竞买行为不存在善意，依法不应取得诉讼争议之房的所有权。农行儋州分行在没有取得诉讼争议之房所有权的情况下，擅自委托拍卖公司对该房进行拍卖，其行为属于无权处分行为，吴统刚在明知农行儋州分行在没有房屋产权证的情况下，仍然参与竞买，其行为不存在善意，不适用善意取得法律制度。因此，吴统刚不能依据善意取得诉讼争议之房的所有权，诉讼争议之房的所有权仍然属于西联农场。（三）西联农场于上世纪80年代初，自筹资金在其享有土地使用权的土地上建造包括诉讼争议之房在内的西联农场综合楼，其依法是房屋的所有权人。西联农场只是将诉讼争议之房出租给农行儋州分行使用，并没有将该房卖给农行儋州分行。出租房屋与买卖房屋是不同的法律关系，《物权法》第三十条的规定，西联�场依法是涉案房屋的所有权人。二、西联农场的诉讼请求是确认之诉，属于法院受理的范围。依据《物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”西联农场向人民法院起诉，请求确认诉讼争议之房归其所有，符合上述法律规定。综上所述，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，请求二审判决驳回上诉，维持原判。
原审第三人海南招标拍卖有限公司述称，一、委托拍卖行为合法有效。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或财产权利。”招标公司于2007年6月15日接受农行儋州分行的委托，对诉讼争议之房公开拍卖。拍卖前，农行儋州分行出具了营业执照和农行海南省分行关于处置闲置资产的文件，并签订了《委托拍卖协议书》。二、拍卖程序合法。拍卖公司于2007年6月16日在《海南日报》公告，2007年6月26日举行拍卖会，吴统刚以4.2万元的价格竞买得诉讼争议之房，整个拍卖过程公开、公正、公平。请求二审判决撤销原审判决，驳回西联农场的诉讼请求。
原审第三人吴茂彬、郑茂桃、郑五花、吴思思、吴思锋述称，吴统刚是在《海南日报》上看到拍卖公告才参与竞买的。竞买得诉讼争议之房后，花了48万元进行装修，一直居住该房。吴统刚是通过合法的方式竞买得的，诉讼争议之房的所有权应属于吴统刚，现吴统刚已病逝，由吴茂彬、郑茂桃、郑五花、吴思思、吴思锋继承房产权利。请求二审判决撤销原审判决，驳回西联农场的诉讼请求。
二审审理期间，各方当事人均未提供新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
另查明，吴统刚竞买得诉讼争议之房后，尚未办理房产过户登记手续。
西联农场的原审诉讼请求为：依法确认西联农场是西联农场综合楼中被农行儋州分行以拍卖方式转让给吴统刚的房屋（土地面积598平方米，建筑面积350平方米）的所有权人。
本院认为，本案争议的焦点是诉讼争议之房的产权归谁所有。财产所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种方式。原始取得是指由于一定的法律事实，法律确认所有人对某项财产所有权的最初取得。如建造、生产、收益等，都是通过一定的法律事实而原始取得的财物所有权。继受取得是指以原所有权人的所有权为前提和依据，基于某种法律事实财产所有权转移给新的所有人。如因买卖的法律行为、赠与的法律行为而继受取得财产的所有权。西联农场在其享有土地使用权的国有土地上依法独立出资建造包括诉讼争议之房在内的西联农场综合楼，其通过建造的法律事实行为，法律确认诉讼争议之�为西联农场原始取得了所有权。西联农场将诉讼争议之房出租给农行儋州分行长期使用，但租赁行为并没有改变诉讼争议之房所有权性质而成为继受取得，故诉讼争议之房所有权仍然属于西联农场。农行儋州分行主张以“以租代购”的方式，并已支付了260492.26元用于购买诉讼争议之房，而继受取得财产的所有权。但其举证不能，西联农场也不认可，其抗辩主张不能成立。农行儋州分行在没有取得诉讼争议之房所有权的情况下，就擅自将该房有偿出售，其行为属于无权处分行为。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”吴统刚竞买诉讼争议之房，不属于法律另有规定未经登记，发生效力的情形，诉讼争议之房尚未办理过户登记手续，不动产物权不发生效力。《物权法》第一百零六条规定，无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有人有权追回；除法律另有规定除外，符合下列三种情形的，受让人取得不动产或动产所有权。一、受让人取得不动产或动产时是善意的；二、以合理的价格转让；三、依照法律规定应当登记的已经登记。上述三种情形缺一不可，必须同时具备。吴统刚虽然以合理价格竞买得诉讼争议之房，但未经登记，不发生效力，不适用善意取得财产所有权的法律制度。原审判决诉讼争议之房的所有权归西联农场所有是正确的。
综上所述，农行儋州分行的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
�审案件受理费800元，由上诉人中国农业银行股份有限公司儋州分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 符嘉华
审 判 员 吴慧明
代理审判员 康文举
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 陶月月
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。