重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民初9442号
原告：唐丕中，男，1952年11月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：刘曦，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
委托�讼代理人：钟冬蕾，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
被告：杨丽莎，女，1986年6月23日生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：冉桂英，女，系重庆市森柯地产集团有限公司员工。
被告：黄国兵，男，1969年3月9日生，汉族，住重庆市巴南区。
委托诉讼代理人：李孝琴，女，黄国兵之前妻。
委托诉讼代理人：汤兵，重庆川立律师事务所律师。
第三人：重庆市森柯地产集团有限公司，住所地重庆市江北区洋河三村5号14-3，统一社会信用代码91500105762680137N。
法定代表人：杨德明，总经理。
委托诉讼代理人：冉桂英，女，系公司员工。
原告唐丕中诉被告杨丽莎、黄国兵及第三人重庆市森柯地产集团有限公司（以下简称森柯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐丕中的委托诉讼代理人刘曦、被告杨丽莎的委托诉讼代理人冉桂英、被告黄国兵的委托诉讼代理人李孝琴、汤兵及第三人森柯公司的委托诉讼代理人冉桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐丕中向本院提出诉讼请求:确认被告杨丽莎与黄国兵就重庆市渝北区龙塔街道龙飞路12号森柯一馨园X幢X-
X房屋签订的房屋买卖合同无效。诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年12月2日，原告与第三人森柯公司签订《“森柯﹒一馨园”商品房楼宇认购书》，原告购买森柯公司销售的“森柯﹒一馨园”X层X号房屋，约定套内面积单价3500元/平方米。房屋建成后，房屋面积和门牌号发生变动，原告与被告进行了结算，原告补齐了房款，支付了大修基金和契税。2011年3月3日，森柯公司擅自将该房屋登记于杨丽莎名下，森柯公司法定代表人杨德明告知原告，购买房屋规划为车库，需五年之后才能将房屋产权登记在原告名下，因原告与杨德明是朋友关系，杨丽莎是杨德明的女儿，原告便相信了他。2011年9月19日，森柯公司出具书面证明，确认该房屋由原告购买。原告接收房屋后交纳了物业服务费、水电费，并对外出租收取租金。2016年9月，原告要求森柯公司办理产权过户手续，杨丽莎拒绝。同年9月18日，原告向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，要求杨丽莎为原告办理过户手续。杨丽莎得知情况后于9月19日与黄国兵恶意串通，将房屋低价转让给黄国兵，损害了原告的利益。原告对讼争房屋进行了装修并对外出租，黄国兵作为购房人在购房前未查看房屋内部现状，无视原告张贴的招租公告，采取破坏门锁方式强行进入房屋，贪图低价购买房屋而故意无视房屋的产权瑕疵，不符合《物权法》善意�得之要件。杨丽莎与黄国兵签订的房屋买卖合同应当无效。
被告杨丽莎辩称：原告与森柯公司于2008年签订的是认购书而非房屋买卖合同，该认购书至今已超过了2年诉讼时效，已失效。我是讼争房屋的产权人，有权处分房屋，黄国兵已支付了购房款，双方没有恶意串通，我与黄国兵签订的房屋买卖合同是有效的。
被告黄国兵辩称:我通过中介公司介绍购买了涉案房屋，价款为19万元，我已支付杨丽莎购房款18万元，怕她没完清物业费，有1万元未付。我不知道原告与杨丽莎、森柯公司的房产纠纷，买房前杨丽莎带我去看了房屋，屋内是空的。我准备交纳物业服务费时，原告称房屋是他的，原告撬锁并将车停进屋内。我没有与杨丽莎恶意串通，且已办理了产权证，原告的诉讼请求应当予以驳回。
第三人森柯公司陈述：杨丽莎与黄国兵签订的房屋买卖合同有效，同意被告杨丽莎的答辩意见。
经审理查明：森柯公司原企业名称为重庆森柯房地产开发有限公司，2010年9月变更为现名。2007年12月9日，森柯公司向唐丕中出具《收据》，收款事由为“购房定金”，金额为2万元。此收据盖有森柯公司项目部账务专用章。2008年12月2日，唐丕中与森柯公司签订了《“森柯﹒一馨园”商品房楼宇认购书》，原告定购森柯公司开发销售的“森柯﹒一馨园”X层X号房屋，套内面积29.7平方米，定购单价为3500元/平方米，总价为103950元。认购书约定，唐丕中支付5万元定金，作为订立商品房买卖合同担保并获得森柯公司保留该房屋至/年/月/日前不出售给第三方之权利;本认购书所未详细设定的双方权利义务，包括销售面积、交付条件、交付时间、建筑质量、违约责任等内容，应以双方将签订的《商品房买卖合同》正式文�为准。同日，双方还就相邻2号房屋的认购亦签订了认购书。签订日，唐丕中支付给森柯公司两套房屋的定金10万元。后因房屋面积变动，唐丕中补齐了房价款。唐丕中、森柯公司于2010年12月13日就两套房屋的购买事宜进行了结算，森柯公司财务人员李玲在收费明细表中记录了收费明细，涉及本案房屋的记录内容有：建筑面积73.92平方米，套内面积37.26平方米，套内面积单价3500元/平方米，总价130410元；森柯公司代收大修基金5544元、税3912元、印花税65元、权证费5元、转移登记费550元/户，转让手续费1304元，共计代收11380元。森柯公司收取另套房屋价款127575元，代收费用11146元。同年12月23日，森柯公司项目部出具了盖有项目部财务专用章及财务人员李玲签字的《收据》，记明唐丕中支付了两套房屋的各项费用共计280511元（刷卡160511元，现金2万元，账户32532:10万元）。唐丕�付清以上费用后对房屋进行了装修，自2011年5月起至2016年4月，唐丕中的配偶武巧玲将涉案房屋对外出租，租赁期届满后，该房屋未再出租。唐丕中在房屋卷帘门上制作了门面出租的信息。
另查，杨丽莎系森柯公司法定代表人杨德明的女儿。2010年12月13日，杨丽莎与森柯公司签订《商品房买卖合同》，森柯公司将涉案房屋（房屋坐落更名为森柯一馨园X幢X-
X号）出售给杨丽莎，约定套内面积单价3500元/平方米，成交价为130410元（与唐丕中购房价格一致）。2011年3月3日，杨丽莎取得涉案房屋的房地产权证，载明：房屋的建筑面积为73.92平方米，套内面积为37.26平方米，房屋用途为“非住宅”。
2011年9月19日，森柯公司向唐丕中出具书面《证明》：我公司开发的“森柯一馨园”车库X及X由唐丕中购买。
2016年9月10日，杨丽莎向黄国兵的前妻李孝琴出具“收条”，收到李孝琴支付购买涉案房屋的购房款5万元。同年9月19日，杨丽莎、黄国兵签订《房屋买卖合同》，杨丽莎将涉案房屋出售给黄国兵，该合同记载总成交价为130500元。同年9月20日黄国兵取得涉案房屋的不动产权证书，当日，黄国兵的女儿黄燕通过中国农业银行向杨丽莎账户转账13万元，杨丽莎向黄国兵出具了收条，载明收到黄国兵18万元房款。
2016年9月18日，唐丕中曾向渝北区人民法院提起诉讼，要求杨丽莎办理房屋过户手续。
唐丕中主张森柯公司、杨丽莎恶意处置房屋，黄国兵购房价格低于市场价格，不符合善意取得要件，提交了以下证据：
1、唐丕中的配偶武巧玲与森柯公司法定代表人杨德明及员工冉桂英（本案杨丽莎、森柯公司的诉讼代理人）的通话录音资料、重庆电视台“天天630”栏目组采访报道视频。拟证明杨德明及其员工在通话中承认房屋出售给了唐丕中、同意想办法解决过户问题，因无法过户才办到了其子女名下，又因为杨德明欠子女钱款未还，其子女处置了房屋。视频反映出，记者采访的小区人员称，房屋一直由唐丕中家人使用、出租。
2、武巧玲与黄国兵及家人的通话录音资料。拟证明黄国兵在对话中承认未到房屋内查看状况、未通过中介购房，贪图低价购房，不属于善意第三人。
3、查询重庆市国土资源和房屋管理局网站公开信息资料。拟证明2009年新建商品房住房成交价为4179元/平方米（建筑面积），2016年为7116元/平方米（建筑面积），唐丕中对涉案房屋进行了装修提升了房屋价值，远远超过黄国兵购房价格130500元。
4、查询渝北区不动产交易中心存档的相邻44号、46号房屋的《商品房买卖合同》。拟证明2009年4月森柯公司出售44号�46号房屋的建筑面积单价为2671元，套内面积单价为5300元。
杨丽莎及森柯公司对以上证据质证表示，认可杨德明、冉桂英在录音中的通话内容，当时天天630栏目进行了报道，我们为了平息纠纷而违心陈述。不认可查询资料，涉案房屋是车库不是住宅，为了少交税才将购房价写成130500元。
黄国兵对以上证据质证表示，武巧玲与我、女婿的谈话是在房屋产权已过户给我后录制的，女婿对纠纷不知情。网站公示不具有真实性，即使真实也是部分地区数据的参考，不能说明涉案房屋的价值。对查询的商品房买卖合同真实性无异议，但与本案无关，我购买房屋的成交价为19万元，已实际支付杨丽莎18万元，为了少纳税，过户时才在合同中记明房款130500元。
为查明事实，本院派员到房屋现场进行了查看，涉案房屋地板、墙面进行过装修，屋内两边放置有两排货架，处于空置状态，卷帘门上有“出租”信息。
本案审理中，森柯公司、杨丽莎未提供证据。
以上事实，有认购书、收据、结算明细表、商品房买卖合同、结婚证、租赁合同、银行历史明细、案件受理通知书及缴费收据、查询资料、录音资料、电视台报道视频、房屋买卖合同、收条、银行转账凭证、完税证明、客户付款回单、房产证书、现场照片及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，唐丕中以其民事权利受损而请求人民法院确认他人签订的房屋买卖合同无效，属于确认之诉，不属于债权请求权范围，不受诉讼时效的约束。
关于唐丕中购房身份的确定问题。2008年12月2日唐丕中与森柯公司签订《“森柯﹒一馨园”商品房楼宇认购书》，唐丕中购买森柯一馨园X幢X-
X号房屋，双方于2010年12月13日进行了结算，唐丕中向森柯公司支付了全部购房款130410元及代收契税、大修基金11380元。此后唐丕中使用出租该房，森柯公司于2011年9月19日亦出具书面《证明》，确认涉案房屋系唐丕中购买。故唐丕中与森柯公司的商品房买卖合同关系成立，唐丕中是涉案房屋的购房者，出售方森柯公司负有为其办理产权过户的义务。
杨丽莎系森柯公司法定代表人杨德明的女儿。森柯公司、杨丽莎对其杨德明及员工的录音通话没有异议，本院确定录音内容的真实性。录音通话确认了杨德明认可唐丕中购房属实、同意想办法解决过户问题、其子女因其借款未还而出卖房屋的事实。森柯公司、杨丽莎提出因媒体报道而违心表达意见的观点，本院不予采纳。本案审理中，杨丽莎没有举示证据证明其支付了购房款，无证据证明对该房屋行使了占有、使用、收益等权利，无证据证明其行使过产权人权利要求使用人唐丕中腾空交还房屋。故涉案房屋的产权证书虽登记在杨丽莎名下，但其并非涉案房屋的真实购房人。杨丽莎因其父亲向其借款未清偿而将房屋出售他人，存在恶意，其处分行为属无权处分。
我国《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。善意取得应当同时具备上述三个条件。黄国兵虽对产权登记进行了审查，但存在以下不符合法律规定的善意情形：1、按正常购买二手房的交易习惯，买受人应当对房屋现状进行勘�，审查出卖人对交易房屋的实际控制权。黄国兵称杨丽莎带其实地查看了房屋，但没有提供证据予以佐证，杨丽莎本人亦未到庭认可。故不能确定黄国兵在购买房屋前进行了核实，未尽到必要的谨慎审查义务，存在重大过失。2、森柯公司于2009年4月出售与涉案房屋相邻车库44号、46号房屋的套内面积单价为5300元，即使按照黄国兵所称的2016年9月与杨丽莎约定购房价19万元折算，套内面积(37.26平方米)单价为5099元，黄国兵支付的价款低于同地段同类型房屋7年前的标准，与我国房地产交易市场呈上升势态相悖，不能认定黄国兵支付了合理对价。故曾小兵的购房行为不构成善意。
依上分析，杨丽莎与黄国兵主观上存在恶意串通损害唐丕中合法利益的情形，黄国兵购房行为不构成善意取得，双方就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》应为无效。黄国兵因该房屋买卖造成的损失，可另行主张民事损害赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
确认被告杨丽莎、黄国兵就重庆市渝北区龙塔街道龙飞路12号森柯一謦园X幢X-X房屋签订的房屋买卖合同无效。
本案案件受理费减半收取1425.75元，由被告杨丽莎、黄国兵共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 胡潇予
二〇一七年九月十五日
书记员 陈亚玮