湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终629号
上诉人（原审原告）：沈治强，男，1971年2月13日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：邱勤，女，1971年5月22日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：罗业山，男，1979年11月20日出生，汉族。
委托诉讼代理人：唐树胜，湖北鸣天律师事务所律师。
原审被告：枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司。
法定代表人：蔡传祥，该公司副总监。
委托诉讼代理人：李靖，湖北高实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈伟，湖北高实律师事务所律师。
上诉人沈治强、邱勤因与被上诉人罗业山、原审被告枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院〔2016〕鄂06**民初3722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈治强，被上诉人罗业山的委托诉讼代理人唐树胜，原审被告枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司的委托诉讼代理人李靖、陈伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
沈治强、邱勤上诉请求：二审法院依法撤销原审判决，发回重审或者依法改判罗业山向二上诉人支付2015年12月1日至2016年11月30日租金72000元。事实和理由：1、上诉人与枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司之间的《运营管理服务合同》依法于2015年9月26日通知解除，一审法院认定二上诉人解除合同不符合合同约定属于适用法律错误。在本案中，上诉人行使的合同解除权而非撤销权，一审法院根据双方合同约定的不可撤销合同条款，就认定上诉人没有解除合同的权利，是混淆了合同的解除与撤销的区别，属于适用法律错误。本案不可撤销的合同条款也明显是枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司单方提交的格式条款应属无效条款，法院应作出不利于提供合适条款一方的解释。由于枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司连续多期逾期向上诉人支付租金，2015年9月19日，上诉人催告枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司于2015年9月26日之前履行本期租金交付义务，否则依法通知解除合同。枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司在通知的合理期限内未履行义务。2015年9月26日，上诉人通知枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司解除合同，所以上诉人与枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司之间的《运营管理服务合同》依法于2015年9月26日通知解除。2、一审法院认定事实错误。2016年4月24日、5月14日，上诉人沈治强所有的中信银行的银行卡分别收入7533元和7533元，没有任何人告知此款是枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司支付给上诉人第三年的房租，更不能表明二上诉人接受了此款，对枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司继续按照合同履行无异议。3、罗业山应当向二上诉人支付2015年12月1日至2016年11月30日租金72000元。首先，上诉人与枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司之间的《运营管理服务合同》依法于2015年9月26日通知解除；其次，上诉人的枣阳百盟光彩产业城23栋107、108号房屋，罗业山在一审开庭审理时认可由夫妻（罗业山、李琴）占有使用；第三、罗业山已于2015年12月1日收到了上诉人要求其如继续使用房屋每月支付6000元租金的邀约通知书；第四、罗业山在收到了上诉人邀约通知书后，并没有向上诉人提出异议，并继续占有使用上诉人房屋至今。
罗业山辩称，一、上诉人与枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司于2014年4月11日签订的《运营管理服务合同》并未解除。理由为：1、《运营管理服务合同》中约定：“非经双方协商一致，任何一方无权单方终止本合同或者变更本合同。”而解除时终止合同的一种情形，说明当事人在签订合同时已经放弃了解除权，双方的放弃行为不违反法律规定，属对自己的民事权利的处分。上诉人于2015年9月26日发出的解除合同的通知因违反先前约定而无效。2、枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司于2016年4月24日、5月14日分两次向上诉人沈治强所有的中信银行卡转入第三年租金15066元，上诉人陈述不知是枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司支付的租金，其说法显然错误，枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司与上诉人签订合同后每次支付租金都是转入该卡，上诉人作为正常的成年人，不可能不知道是枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司支付的租金。同时，上诉人在原审起诉状上对该笔租金明确予以认可，内容“自2015年8月30日至今被告仅向原告支付了15066元租金”。二、上诉人要求罗业山支付72000元的租金没有事实和法律依据。理由为：1、合同具有相对性，罗业山已履行了其与枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司签订合同后应履行的全部义务，不仅交纳了租金，还支付了保证金，但罗业山与上诉人没有合同上的权利义务关系。2、罗业山合法占有使用上诉人的物业。3、退一步讲，即使上诉人与枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司签订的《综合运营管理服务合同》已经解除，但上诉人于2013年4月14日出具授权委托书，委托枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司出租房屋、拟定价格、签署法律文件、收取租金等，罗业山根据该委托书在授权期限内与枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司签订租赁合同，交纳租金，使用房屋也符合法律的规定。4，上诉人于2015年12月1日向罗业山邮寄的告知书属要约（这一点上诉人在上诉状上也认可），因罗业山未承诺而不发生效力。
枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司述称，第一，上诉人认为一审法院认定合同不可撤销属于适用法律错误，原审被告认为撤销权属于行政机关或者法院才可行使的权力，结合双方签订合同第12条来看，撤销实际上表述是解除，上诉人对于解除和撤销应予以区分的上诉意见不能成立。第二，上诉人称合同第12条中约定不可撤销属于霸王条款应当属无效，原审被告认为不能成立。合同第12条内容并不多且双方系平等主体，属双方自愿行为，不应当认定为格式条款，更不存在霸王条款。其他答辩意见同罗业山的答辩意见。
沈治强、邱勤向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司、罗业山连带偿付房屋租金64955.52元；2、本案的诉讼费由枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司、罗业山二承担。
一审法院认定事实：2013年4月11日，买受人沈治强与出卖人枣阳百盟光彩产业园投资有限公司签订枣阳市商品房买卖合同，买受人以568501元购买出卖人位于枣阳市××大道东侧××单元××号商业房，同时，买受人沈治强、邱勤、沈丘献以564089元在该处还购买了出卖人23栋1单元108号商业房。2013年4月11日，枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司（甲方）与沈治强（乙方）签订了两份房号不同（107、108）内容相同的综合运营管理服务合同，合同主要约定：乙方委托甲方提供综合运营管理服务的物业位于产业城23栋107、108号（本合同中物业均指该处），建筑面积均为111.41平方米（以产权登记面积为准）；本合同的服务期限为五年，自2013年8月30日起至2018年8月30日止；本合同服务期限内，乙方将物业的使用权、经营权、管理权委托给甲方，乙方不得自行或委托任何第三方行使。物业的所有权属于乙方所有。乙方自愿同意委托甲方统一以整体产业城综合运营管理服务为目的的市场推广、营销策划、咨询业务并由甲方承担费用；但甲方无义务对乙方及乙方经销产品进行任何专门、单独的策划营销工作。本合同中的综合运营管理服务甲方也可以委托其他有关单位实施；乙方应当在2013年8月30日前将符合本合同附件标准的房屋交付给甲方，在合同房屋期限届满或本合同终止时，甲方应将物业按届时现状交付给乙方，乙方应当在期满后15日内办理交接，若乙方逾期接收且不说明理由的则视为已无争议的交接完毕；甲乙双方同意在本合同服务期限内本合同为不可撤销合同，且不因物价波动原因产生任何变更。非经双方协商一致，任何一方无权单方终止本合同或变更本合同；合同签订后，双方应共同遵守。任何违反本合同约定行为均属违约。如有违约，除本合同另有约定外，违约方应向守约方支付不低于人民币2000元的违约金，因此给守约方造成的损失，包括但不限于直接和间接损失、利息、违约金以及为主张这些损失而发生的诉讼费、执行费、律师费以及差旅费等。同时，双方还签订了两份房号不同（107、108）内容相同的补充协议，协议约定：一、在服务期限内，甲方应当向乙方支付租赁受益，该租赁收益按照以下方式执行：1、服务期限的第一年，租赁收益按照每平方米（建筑面积，同下）每月7元人民币的标准甲方向乙方支付；2、服务期的第二年，租赁收益按照每平方米每月9.5元人民币的标准甲方向乙方支付；3、服务期的第三年，租赁收益按照每平方米每月12元人民币的标准甲方向乙方支付；4、服务期的最后两年，每年的租赁收益按照甲方实际收取的租金的80%向乙方支付，剩余20%作为服务费用由甲方所有；但若该租赁收益不足每平方米每月12元人民币的，甲方则按每平方米每月12元人民币的标准向乙方支付租赁收益；租赁收益每半年甲方向乙方支付一次，即在服务期每届满半年后的十五日内甲方向乙方支付该期的租赁收益。二、在服务期内，不论委托物业是否空置，甲方均有义务按照本协议约定向乙方支付租赁收益。三、服务期内，因出租委托物业产生的租金、保证金、违约金等款项由甲方直接收取，乙方应当给予充分配合；若乙方不予配合或无故干预导致甲方未能及时足额收取本条所述各项款项的，甲方有权不支付乙方租赁收益。四、因履行本合同产生的税收，由双方按照国家规定分别承担各自应承担部分。五、本补充协议为主合同的一部分，与主合同具有合同同等效力，本补充协议与主合同不符之处以本补充协议为准，其余事宜仍按主合同约定执行。沈治强在2013年4月11日出具授权委托书，委托枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司出租107和108号房屋、拟定出租价格及条件并签署该房地产租赁合同等一切相关法律文件；受委托人独家全权履行租赁合同等一切相关法律文件，并以该房地产出租方的身份享有租赁合同约定的相关权利及承担租赁合同约定的相关义务。在合同、协议签订及授权委托书出具后，沈治强、邱勤将107、108号房产交付给了枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司。2014年3月11日，李琴（罗业山之妻）（乙方）与枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司（甲方）签订了商铺租赁合同，该合同主要约定：一、租赁标的：1.1、甲方将位于湖北省枣阳市中兴大道东侧的“枣阳百盟光彩产业城一期商铺”23栋1层106、107、108、109、110、111号建筑面积为：645.74平方米，装修状况毛坯，其他（租赁场所平面图详见本合同附件1）；二、租赁用途及产业城管理：2.1、乙方承诺租赁场所仅作为经营灯饰业态的飞利浦品牌之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定。如乙方违反此条款，经甲方书面催告后，乙方仍未整改的，甲方有权立即禁止乙方超出该范围的活动，并有权单方提前解除本合同，且要求乙方按照违约行为发生时当年度租金总额的30%支付违约金；三、租赁期限，甲乙双方约定的租赁期限为3年，即自2014年5月1日起至2017年4月30日止；四、租金，租赁期内，租赁场所按计租面积计算的租金标准具体如下：第一、二、三租赁年度19908元。合同签订后，李琴一次性向枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司支付了三个租赁年度租金19908元及履约保证金9000元，枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司向李琴交付了上述租赁房屋。枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司支付清了2013年、2014年（一、二期）房租金，在第三年因交付租金逾期，2015年9月19日，沈治强向百盟邮寄了告知书，该告知书载明：我与贵公司于2013年4月11日签订的《综合运营管理服务合同》，委托贵公司经营的位于枣阳百盟光彩产业城23栋107、108号两处物业，依照双方合同约定，你公司作为甲方应当在服务期每届满半年后的十五日内向我支付该期的租赁收益，但贵公司连续三期不按期履行交付租金的义务，并且也没有按约定支付违约金。为此，限你公司在2015年9月26日之前履行本期租金交付义务，及支付三期未按时交付租赁收益的违约金12000元。否则，我将依据《合同法》第九十四、九十六之规定与你公司解除合同，同时依法起诉追究你公司违约责任。2015年9月26日，沈治强向枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司邮寄了通知书，该通知书载明：我与贵公司于2013年4月11日签订的《综合运营管理服务合同》，贵公司没有按照合同约定向我支付本期的租赁收益，经催告在合理的期限内仍然没有履行合同约定的义务，并且贵公司之前多次违背双方的合同约定不按时交付租赁收益。为此，我依据《合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条之规定，特通知与贵公司解除《综合运营管理服务合同》，请见此通知后立即将房屋恢复原状并办理移交手续为谢。2015年12月1日，沈治强又向枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司邮寄了告知书，该告知书载明：因你公司连续三次未按期履行与我于2013年4月11日签订的《综合运营管理服务合同》约定义务，我已依据《合同法》第九十四、第九十六条之规定书面通知你解除合同，但你至今仍然在继续使用我的枣阳百盟光彩产业城23栋107号、108号两处物业。如果你继续租赁使用我的物业，请接此通知后，23栋107号、108号两处物业按每月6000元向我支付租金并于使用完本月的次月1日前付清；如不继续使用请将房屋恢复原状并告知我移交为谢。同日，沈治强还向罗业山邮寄了告知书，该告知书载明：因枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司连续三次未按期履行与我于2013年4月11日签订的《综合运营管理服务合同》约定义务，我已依据《合同法》第九十四、第九十六之规定书面通知与该公司解除合同。经查明，你至今在使用我的枣阳百盟光彩产业城23栋107号、108号两处物业；如果你继续使用我的物业，请接此通知后，23栋107号、108号两处物业按每月6000元向我支付租金，并于使用完本月的次月1日前付清，如不继续使用请将房屋恢复原状并告知我移交为谢。枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司在收到上述通知书、告知书及罗业山收到上述告知书后均未作出反应，但枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司于2016年4月22日向沈治强支付第三年租金7533元，2016年5月12日，枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司又向沈治强支付第三年租金7533元，尚欠17120.08元（111.21㎡/间×2间×12元/㎡×12月-15066元）未付。一审法院认为，沈治强、邱勤与枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司签订的综合运营管理服务合同及补充协议及李琴与枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司签订的商铺租赁合同合法有效，均具有法律约束力，双方应按合同约定履行。合同签订后，沈治强、邱勤向枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司提供了涉案房屋，枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司又向李琴提供了涉案房屋，李琴交清租期内的租金，还预付了履行合同保证金。枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司也向沈治强、邱勤支付了租金，但由于未按约支付，致沈治强、邱勤向枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司发出告知书、通知书，枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司一直未作出书面反应。在2016年4月、5月，枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司两次向沈治强、邱勤支付了第三年租金15066元，沈治强、邱勤均接受，并没有提出异议，说明枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司还在继续履行合同，虽未按期支付租金，但属违约行为。沈治强、邱勤与枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司签订的合同约定了“双方同意在本合同服务期限内本合同为不可撤销合同，且不因物价波动原因产生任何变更。任何一方无权单方终止本合同或变更本合同。”沈治强、邱勤可依合同约定向枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司主张继续履行支付租金并支付违约金等义务，沈治强、邱勤单方解除合同不符合合同的约定。但沈治强、邱勤主张2015年9月1日至2015年12月30日租金有事实依据，予以支持。罗业山与沈治强、邱勤无合同关系，更无权利义务关系，故沈治强、邱勤要求罗业山支付2015年12月1日至2016年12月1日租金无事实依据，其主张不予支持。沈治强、邱勤要求枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司对罗业山支付2015年12月1日至2016年12月1日租金承担连带清偿责任无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条规定，判决：一、枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司于本判决生效后十日内向沈治强、邱勤支付租金8021.52元；二、驳回沈治强、邱勤其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。沈治强、邱勤对一审法院认定枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司于2016年4月、5月先后两次向沈治强、邱勤支付了第三年租金共15066元的事实有异议，但据枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司提交的两份中国工商银行网上电子回单记载，两笔交易的付款人为枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司，收款账户与枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司先前多次向沈治强支付租金的账户一致，符合双方的交易习惯，且双方之间并无除本案外的其他权利义务关系。上诉人沈治强、邱勤虽否认上述两笔交易为枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司向其支付的第三年租金，但无法提供证据证实，故对一审法院认定的上述事实，本院予以确认。对一审法院认定的其他事实，当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”上诉人沈治强、邱勤与枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司签订的《综合运营管理服务合同》及《补充协议》是双方当事人在平等、自愿的情形下签订，系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应合法有效，并对当事人产生法律约束力。《综合运营管理服务合同》第十二条明确约定，“双方同意在本合同服务期限内本合同为不可撤销合同，且不因物价波动原因产生任何变更。任何一方无权单方终止本合同或变更本合同。”，应视为双方当事人对各自依法享有的合同撤销权与解除权的放弃与处分。且该条款并不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”格式合同条款无效的情形。上诉人沈治强、邱勤主张该条款为无效的格式条款，无法律依据，本院不予支持。上诉人沈治强、邱勤以枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司迟延支付租金为由，主张其可依法行使单方解除权，违反了合同的有效约定，本院不予支持。但上诉人沈治强、邱勤可依据合同的约定要求枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司承担违约责任。依据合同相对性的原理，被上诉人罗业山在上诉人沈治强、邱勤委托枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司使用、经营及管理诉争物业期间，与枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司签订了合法有效的《商铺租赁合同》并依约履行合同义务，其与上诉人沈治强、邱勤之间并无合同上的权利义务关系，上诉人沈治强、邱勤要求被上诉人罗业山支付2015年12月1日至2016年11月30日的租金72000元，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，沈治强、邱勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1400元，由上诉人沈治强、邱勤负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈守军
审判员 张 杨
审判员 刘媛媛
二〇一七年五月十二日
书记员 乾 辉