江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2001号
上诉人（原审原告）张黎，女，1979年1月23日生，汉族，南京市鼓楼医院护士。
委托代理人钱志明，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏省源泉房地产开发有限公司，住所地南京市江宁商城二招西4号。
法定代表人周敏，该公司总经理。
委托代理人李群，江苏丰硕律师事务所律师。
上诉人张黎因与被上诉人江苏省源泉房地产开发有限公司（以下简称源泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张黎原审诉称，2004年3月13日，张黎与源泉公司签订房产买卖契约，约定由张黎向源泉公司购买其开发的本市虎踞北路10-2号综合楼403室房产一套。双方约定的交房日期为2004年9月30日，但源泉公司实际交房日期为2006年8月31日；合同约定的办证日期为2004年10月30日，但源泉公司实际办证日期为2010年5月10日。根据双方约定，源泉公司逾期交房，应按张黎已付购房款的万分之五／天计算违约金；逾期办证，应按20元／天计算违约金。综上，张黎诉至法院，请求判令源泉公司支付逾期交房违约金173500元，逾期办证违约金26300元，并承担本案诉讼费用。
源泉公司原审辩称，其一，张黎的诉讼请求已经超过诉讼时效。其二，双方在订立房产买卖契约时，源泉公司未取得商品房预售许可，故双方合同中关于违约金的条款应属无效。其三，合同中约定的违约金标准过高，不应得到支持。综上，请求驳回张黎的诉讼请求。
原审经审理查明，2004年3月13日，张黎（合同乙方）与江苏省蓝舰房地产开发有限公司（合同甲方，后更名为源泉公司）签订《南京市商品房买卖契约》，约定乙方购买甲方开发的本市鼓楼区虎踞北路10-2号住宅部分第二单元第四层403室房产一套，单价为4700元／平方米，建筑面积138.39平方米，总价款650433元。乙方的付款时间为首付款300000元于合同签订之日付清；二期房款200000元于2004年4月30日前付清；余款办理银行按揭。甲方应于2004年9月30日前将房屋交付乙方，逾期交付房屋的，按照万分之五／天计算，向乙方支付逾期期间已收房款的违约金。房屋交付后30天内，甲乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续，如违反该约定，则不协助方按20元／天向对方支付逾期期间的违约金。合同签订当日，张黎向源泉公司支付购房款300000元。2004年4月23日和27日，张黎分别向源泉公司支付购房款150000元和50000元。2010年7月7日，张黎交纳了购房尾款。
2006年8月31日，张黎实际取得涉案房屋。2010年5月10日，涉案房屋的产权登记过户至张黎名下。因源泉公司在涉案房屋的交付及产权过户时间上存在迟延，且其实际歇业，张黎向源泉公司主张无果，故诉至法院。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖契约》、收据、本票申请书及本票的复印件、物业管理费收费收据、产权证等证据予以证实。
原审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，张黎在源泉公司交房及办证迟延的问题上一直向源泉公司主张权利，故张黎的起诉并未超过诉讼时效，源泉公司关于诉讼时效的抗辩，不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方所签《商品房买卖契约》合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。张黎作为购房人的主要义务是按约支付购房款，源泉公司作为出售人的主要义务是按约交付房屋以及协助张黎办理产权过户登记。双方在合同中对于张黎支付的第一、二笔购房款的支付时间以及源泉公司交付房屋、办理产权过户登记的时间进行了约定，但对于张黎购房余款仅约定为“办理银行按揭”，未约定履行期限，因此，张黎购房余款的支付应当与源泉公司交付房屋同时履行。张黎于2006年8月31日取得涉案房屋，2010年5月10日涉案房屋产权登记至张黎名下，但张黎至2010年7月7日方支付购房尾款，其履行义务的时间迟于源泉公司履行义务的时间，故张黎无权要求源泉公司承担迟延履行的违约责任。
综上，张黎的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，判决：驳回张黎的诉讼请求。原审案件受理费3950元，由张黎负担。
张黎不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审案件事实没有查清，上诉人与被上诉人之间合同履行的情况没有依法查明，对被上诉人蓄意隐瞒在建工程抵押的事实，在收到预收房款后，故意不去办理房产鉴证和解押手续，逃避监管，蓄意抽逃资金，造成“烂尾楼”的违约事实没有查明，只按正常情况下买卖合同纠纷判决，造成原审裁决依据的事实错误。二、原审法院法律适用错误，没有结合案件事实，准确适用法律，作出歪曲事实的裁决，上诉人不予认可。被上诉人违约在先，上诉人为维护自己的合法权益，有权拒不交付剩余房款，并要求被上诉人承担违约责任，且上诉人自始至终从未表示拒不履行合同。三、原审法院程序违法，恳请二审依法纠正。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人源泉公司答辩称：1、请求二审法院驳回上诉，维持原判。2、涉案楼盘不存在烂尾楼问题。因为建筑公司的行为造成楼房没有按期施工，被上诉人和施工方产生纠纷，并在法院进行诉讼，纠纷解决之后，被上诉人如期进行工程建设，并在最短时间内将工程竣工，不存在抽逃资金，烂尾楼的问题。3、上诉人没有按照合同约定履行法定义务，无权要求被上诉人承担违约责任。
本案二审争议焦点为：原审法院认定上诉人无权要求被上诉人承担逾期交房及逾期办证的违约责任是否恰当。
本院审理期间，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。上诉人张黎认为原审还漏查以下事实：1、上诉人原审起诉的时间。原审法院多次送达无果，无法联系到被上诉人。2、房屋过户的过程。3、遗漏了法院公告送达的情况。4、双方合同履行顺序。被上诉人源泉公司认为：1、上诉人提出的遗漏事实，和本案没有直接关系。2、关于房屋过户的问题，因为上诉人没有付清购房款，所以不能给上诉人办证符合合同约定，也符合法律规定。
二审期间，上诉人张黎提交2008年9月12日给源泉公司的回复函及EMS邮寄单据一份，证明其曾向源泉公司发函要求对方尽快办理房产两证，并尽快落实违约赔偿问题，否则追究对方违约责任。被上诉人源泉公司未提供新的证据，其对张黎提供的上述证据真实性有异议，并认为2008年上诉人尚未交清房款，其没有权利向源泉公司主张权利。
因源泉公司不同意调解，致调解未果。
本院认为，原审法院认定上诉人无权要求被上诉人承担逾期交房及逾期办证的违约责任并无不当。理由如下：首先，根据合同法第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，一方面，涉案商品房买卖契约已约定了上诉人支付房款、被上诉人交付房屋的先后顺序。上诉人应分时段在交房前付清房款，被上诉人应于2004年9月30日前交付房屋。而上诉人的房屋余款并未按照双方商品房买卖契约约定的时段进行支付。另一方面，上诉人取得涉案房屋后亦未支付房屋余款。2006年8月31日，上诉人实际取得涉案房屋，2010年5月10日，涉案房屋产权登记过户至上诉人名下，但上诉人直至2010年7月7日方付清房款。故原审法院认定上诉人履行义务的时间迟于被上诉人履行义务的时间，上诉人无权要求被上诉人承担迟延交房及办证的违约责任并无不当。
其次，根据合同法第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”上诉人认为，其拒绝支付涉案房屋余款符合上述法律规定，本案中涉案房屋逾期交付、逾期办证的原因在于被上诉人造成的“烂尾楼”的违约事实。被上诉人认为，涉案房屋逾期交付的原因在于其与施工单位发生的建设工程施工合同纠纷的诉讼，并非上诉人所陈述的“烂尾楼”或无履行能力问题。本院认为，即便被上诉人因与施工单位发生建设工程施工合同纠纷而影响涉案楼盘的施工进度，但上诉人并没有确切的证据证明被上诉人具有合同法第六十八条规定的相关情形。同时，根据合同法第六十九条的规定，“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，上诉人亦未提供证据证明其已及时通知被上诉人将中止履行支付房屋余款的义务，且在上诉人实际取得涉案房屋后，其亦未恢复履行付款义务。故上诉人主张依据合同法第六十八条的规定拒绝支付房屋余款亦不能成立。
综上，张黎的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3950元，由上诉人张黎负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一六年五月六日
书记员 王 慧