江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终1172号
上诉人（原审原告、反诉被告）冉红，男，1972年6月2日出生，汉族，住江西省九江市濂溪区。
上诉人（原审原告、反诉被告）何成瑶，1976年8月1日出生，汉族，住江西省九江市濂溪区。
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：韩守莹，江西惟民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）江西恒地置业有限公司。
法定代表人：付小昆，系该公司总经理。
委托诉讼代理人:陈刚，江西惟民律师事务所律师。
上诉人冉红、何成瑶因与被上诉人江西恒地置业有限公司（以下简称恒地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冉红、何成瑶的上诉请求：1、撤销原审法院判决第一项，改判支付上诉人冉红、何成瑶逾期交房的违约金31824元（555393元×573天×0.1‰=31824元，比一审法院判决增加9918元）；2、撤销原审法院判决第二项，改判上诉人不赔偿被上诉人恒地公司损失9918元；3、一、二审案件诉讼费，由被上诉人恒地公司负担。事实和理由：1、一审法院判决计算逾期交房的天数错误，依法应当予以改正；2、一审法院认定上诉人逾期办理按揭贷款，要求上诉人冉红、何成瑶一方承担违约责任，认定事实错误，依法应当予以纠正。
恒地公司则辩称：1、涉案的房屋在2015年10月30日已经具备交付使用条件，被上诉人恒地公司也已经提前通知上诉人冉红、何成瑶办理房屋交付手续，因此，逾期交房的时限应当计算至上述日期止。根据购房合同第8条约定，该商品房取得建设工程竣工验收合格即可交付使用，一审法院判决认定的逾期交房时间，实际上已超过被上诉人恒地公司通知的交房日期，上诉人冉红、何成瑶要求再增加计算逾期交房违约金，缺少事实依据；2、上诉人冉红、何成瑶逾期付款，双方当事人在补充协议第8条明确约定了“提交按揭材料等期限，以及逾期提交应承担的违约责任”，被上诉人恒地公司实际上已经在上述约定之外给予上诉人冉红、何成瑶两个月的宽限时间，此后所产生的违约责任应当由上诉人冉红、何成瑶承担。综上，请求二审法院驳回上诉人冉红、何成瑶的上诉请求，维持原判。
冉红、何成瑶向一审法院起诉请求：1、判令被告按照《商品房预（销）售合同》的约定给原告冉红、何成瑶办理交房手续并赔偿因逾期交房而应向原告冉红、何成瑶支付的违约金20272元（365天）、（暂计至2016年2月1日）;2、本案案件诉讼费用，由被告恒地公司负担。
恒地公司向一审法院反诉请求：一、要求反诉被告冉红、何成瑶向反诉原告恒地公司支付逾期付款违约金17290元；二、本案反诉案件诉讼费用，由反诉被告冉红、何成瑶负担。
一审法院认定事实：2013年5月11日，原告冉红与被告恒地公司签订的《认购协议》一份。同年5月17日，原告冉红、何成瑶与被告恒地公司签订的《九江市商品房预（销）售合同》一份，约定：两原告冉红、何成瑶向被告恒地公司购买位于九江市湖滨翡翠城第三栋二单元1505室房屋，建筑面积为82.41平方米，总价款555393元,付款方式为签订合同当日，两原告冉红、何成瑶支付房款175393元，剩余房款380000元于合同备案后七天内办理按揭手续。两原告冉红、何成瑶如约支付了首付款175393元。同年10月12日，中国工商银行股份有限公司九江分行营业部将两原告冉红、何成瑶的房屋按揭贷款380000元汇至被告恒地公司银行账户。但其后，被告恒地公司并未按照合同约定的时间向两原告交付房屋，两原告冉红、何成瑶多次与被告协商未果，故诉至原审法院，请求判如所请。被告恒地公司认为两原告冉红、何成瑶未按合同的约定支付逾期付款违约金，故向原审法院提起反诉，请求判如反诉所请。
原审法院另查明，上述合同第八条约定：被告应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程竣工验收合格的商品房交付两原告使用；合同第九条约定：被告逾期交房超过一个月后，每逾期一天被告需按日向两原告支付已交房款的万分之一的违约金；第十一条约定：房屋符合第八条约定的交付条件后，被告应在交付之日前30日书面通知两原告办理交付该房屋的手续。两原告应在收到该通知之日7日内，会同被告对该房屋进行验收交接。双方进行验收交接时，被告应当向原告出示合同第八条规定的证明文件，并签署《房屋交接单》，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，两原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。
再查明，2015年10月25日，被告按照两原告在合同中确认的地址，向其通过EMS快递邮寄《入伙通知书》一份，通知两原告于2015年10月31日至11月20日分批进行房屋交接。2015年10月30日，案涉房屋所在的湖滨翡翠城3号楼取得《建设工程竣工验收报告》，其载明：经五方责任单位进行工程验收合格。该房屋的勘察、设计、施工、监理以及建设单位均在该报告加盖了公章。同年10月31日，案涉房屋取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。同年12月11日，九江市建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，载明：湖滨翡翠城3#楼工程的竣工验收备案文件和资料已于2015年12月11日收讫，文件齐全，并盖章同意备案。
还查明，合同补充协议第八条约定：两原告必须在合同签订之日起7日内按银行和住房公积金中心要求准备齐全按揭所需材料，若两原告逾期提交按揭贷款材料，每逾期一日，两原告应按其贷款总额的万分之五向被告支付违约金。若因两原告原因在30日内无法获取贷款，被告有权要求两原告一次性付清余款。两原告须在接到被告通知后七天内用现金补足。此外，合同第七条约定：原告逾期付款超过30天后，被告恒地公司有权解除合同。被告解除合同的，两原告按累计已付款的10％向被告支付违约金。两原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，两原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。另该补充协议第十一条载明：合同补充协议与本合同具有同等法律效力，如有不同之处，以补充协议为准。
又查明，在本案庭审过程中，原告（反诉被告）冉红、何成瑶认可其于2016年8月22日收到了被告（反诉原告）恒地公司的短信通知，并于2016年8月26日进行了收房。
一审法院认为，原告冉红、何成瑶与被告恒地公司签订的《商品房预（销）售合同》以及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，均合法有效，双方应依约履行各自的权利义务。本案的争议焦点是：一、被告恒地公司逾期交房的时限该如何计算；二、反诉被告是否构成逾期付款；三、逾期交房、逾期付款违约金的计算标准是否需要调整。一、被告恒地公司逾期交房的时限该如何计算。被告恒地公司未能依照合同约定于2014年12月31日前向两原告交付符合交付条件的房屋，构成违约，应当承担违约责任。被告恒地公司认为涉案房屋在2015年10月30日具备交付条件，违约金计算期间应截至于此。本案合同约定的交房条件是商品房经验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。另外，建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》（2003年8月5日建办法函（2003）357号）答复，一、国发（2002）24号文取消第一批行政审批项目第323项“取消房地产开发项目竣工验收”是指《城市房地产开发经营管理条例》第十七条所规定的内容，不包括第十八条规定的住宅小区综合验收。房地产开发项目竣工验收应执行《建设工程质量管理条例》的有关规定。住宅小区等群体房地产开发项目仍应按《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定进行综合验收。二、关于《建设工程质量管理条例》第四十九条所指的“建设工程”是否应当包括“住宅小区等群体房地产开发项目”。《建设工程质量管理条例》第二条已明确“建设工程”是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。因此，建设工程包括“住宅小区等群体房地产开发项目”中的建设工程。《江西省建筑管理条例》第二十六条规定，建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理、消防等有关单位进行竣工验收，建筑工程经验收合格的方可交付使用。……未通过建设行政主管部门备案的建筑工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续。根据以上法律法规能够明确，商品房竣工验收不仅要求建设单位已取得建设工程竣工验收报告，还应当取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，且对建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机构是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房验收合格的依据。本案中，被告恒地公司提供的2015年10月30日竣工验收报告仅有勘察、设计、施工、监理以及建设五部门的验收，2015年12月11日的工程竣工验收备案表中才包含法律法规规定的全部验收合格文件，并加盖了九江市建设局公章。因此，被告恒地公司认为涉案房屋在2015年10月30日具备交付条件的答辩意见，原审法院不予支持。房屋符合交付条件不等于房屋交付的实际履行，案涉房屋逾期交房违约金的截止时间应计算至其符合交付条件，且被告恒地公司按照合同约定书面通知买受人办理交付该房屋的手续时止。因本案合同约定被告恒地公司应于2014年12月31日将符合合同约定的商品房交付给两原告，但被告恒地公司未向原审法院提供证据证明在案涉房屋符合交付条件后，其按合同约定通知两原告验收交接房屋。在本案庭审过程中，被告于2016年4月15日在庭审中出示了竣工验收备案表，后两原告自认在2016年8月22日收到了被告恒地公司的短信通知，并于2016年8月26日进行了收房,被告恒地公司逾期交房已超过365天，故两原告要求按照365天计算被告逾期付款天数，原审法院予以支持。二、反诉被告是否构成逾期付款，以及逾期付款违约金的计算标准。关于两原告的付款方式和期限，合同与补充协议有不一致之处，但原、被告已约定合同补充协议与本合同具有同等法律效力，如有不同之处，以补充协议为准，因此，对于逾期付款违约金的计算，应以补充协议作为标准。关于补充协议约定的“按揭购房买受人必须在合同签订之日起7日内按银行和住房公积金中心要求准备齐全按揭所需材料”的时间的认定，被告认为是发放贷款的时间，而两原告认为是提交材料办理贷款手续的时间。原审法院认为，按照合同法的相关规定，对格式条款的理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故应当作出有利于原告的解释。但是，两原告（反诉被告）未提交证据证明其已经于合同签订的7日内向银行和住房公积金中心提交材料办理贷款手续，故原审法院对两原告（反诉被告）的该项辩称不予采纳。在本案中，被告（反诉原告）自愿给予两原告（反诉被告）合理的宽限期，要求两原告支付逾期付款违约金的标准是自双方商品房预售合同签订之日（2013年5月17日）起第61天开始，不违反法律规定，原审法院予以支持。三、逾期交房、逾期付款违约金是否需要调整。原、被告在合同中对逾期交房、逾期付款的违约金计算方式进行了明确约定，旨在约束当事人履行合同义务。针对逾期付款违约金，被告（反诉原告）在诉请中已将标准从补充协议约定的贷款总额的万分之五调整为万分之三，且逾期交房、逾期付款违约金计算的基数不同，原、被告双方约定的违约金计算标准本身亦并不过高，应适用双方的合同约定，故原告（反诉被告）冉红、何成瑶请求核减逾期付款违约金、被告恒地公司请求核减逾期交房违约金的答辩意见，原审法院不予支持。综上，原告冉红、何成瑶请求被告恒地公司向其支付逾期交房违约金20272元（已付总房款555393元×365天×0.1‰）的诉请有事实和法律依据，原审法院予以支持。在案件审理过程中，两原告已于2016年8月26日进行了收房，原审法院予以确认。被告（反诉原告）恒地公司认为两原告应于2013年7月17日付清全部购房款，但直至同年10月12日两原告银行按揭款380000元才汇至被告账户，两原告逾期付款87天，故两原告（反诉被告）应向被告恒地公司支付逾期付款违约金9918元（逾期应付款380000元×87天×0.3‰），被告（反诉原告）恒地公司诉请的17290元计算有误，原审法院依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：一、被告江西恒地置业有限公司在本判决生效后七日内向原告冉红、何成瑶支付逾期交房违约金20272元；二、原告（反诉被告）冉红、何成瑶在本判决生效后七日内向被告（反诉原告）江西恒地置业有限公司支付逾期付款违约金9918元。综合上述一、二项，被告江西恒地置业有限公司在本判决生效后七日内向原告冉红、何成瑶支付逾期交房违约金10354元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费307元，由被告江西恒地置业有限公司负担，反诉案件受理费154元，由反诉原告江西恒地置业有限公司负担66元，由反诉被告冉红、何成瑶负担88元。
本院二审期间，双方均未提供新证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，两上诉人冉红、何成瑶与被上诉人恒地公司签订的《商品房预（销）售合同》以及补充协议属合法有效，双方应依约履行各自的权利义务。上述合同中约定了被上诉人恒地公司应于2014年12月31日将取得建设工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付给两上诉人，被上诉人虽称涉案房屋于2015年10月30日具备交付使用条件，但是被上诉人于2016年8月22日才通知两上诉人收房，因被上诉人通知交房是在一审诉讼期间，两上诉人在一审起诉时虽要求被上诉人支付逾期365天的违约金，但是其已明确表示为“暂计算”，故对被上诉人逾期交房的违约时间应至其通知收房之日即2016年8月22日。两上诉人关于一审判决计算逾期交房的天数错误的上诉理由有事实和法律依据，本院予以采纳。以555393元为本金，按日息0.1‰计算，从逾期交房一个月后即2015年1月31日起计算至2016年8月22日止，共计31657.4元（555393元×570天×0.1‰=31657.4元）。两上诉人称一审法院认定上诉人逾期办理按揭贷款，要求两上诉人一方承担违约责任，这是认定事实错误，依法应当予以纠正；经查，一审法院系结合双方签订的《商品房预（销）售合同》以及补充协议约定的内容以及两上诉人未能提交其在合同签订7日内向银行和住房公积金中心提交了办理贷款手续材料的证据来认定逾期付款的违约责任在两上诉人冉红、何成瑶，并无不当，两上诉人冉红、何成瑶的该项上诉理由无事实依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人冉红、何成瑶的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决对被上诉人逾期交房的违约金的计算时间认定不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初469号民事判决；
二、被上诉人江西恒地置业有限公司在本判决生效后七日内向上诉人冉红、何成瑶支付逾期交房违约金31657.4元；
三、上诉人冉红、何成瑶在本判决生效之日起七日内向被上诉人江西恒地置业有限公司支付逾期付款违约金9918元。
上述第二项、第三项折抵后，被上诉人江西恒地置业有限公司在本判决生效后七日内应向上诉人冉红、何成瑶支付逾期交房违约金21739.4元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费307元及反诉案件诉讼费154元，合计461元；二审案件诉讼费337元，总共合计798元，由上诉人冉红、何成瑶负担224元，被上诉人江西恒地置业有限公司负担574元。
本判决为终审判决。
审判长 徐新友
审判员 刘 敏
审判员 尹 强
二〇一七年八月三十日
书记员 殷亮亮