广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第704号
上诉人（原审被告）：关灿富。
委托代理人：许亮安、张秀莹，均系广东潭江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗锦桑。
委托代理人：朱甲斌、王瑞瑞，均系广东风采新纪元律师事务所律师。
上诉人关灿富因与被上诉人罗锦桑房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2015）江开法民二重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
罗锦桑向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除罗锦桑、关灿富双方签订的《厂房租赁合同》，退回保证金30000元给罗锦桑；2、关灿富赔偿基建损失、热处理器拆装损失、外发木材热处理费、另行租赁厂房租金、涉案厂房保安费，合计396117.15元；3、本案诉讼费由关灿富承担。罗锦桑在重审中变更诉讼请求为：1、确认罗锦桑、关灿富于2013年6月15日签订的《厂房租赁合同》无效；2、关灿富向罗锦桑退回租赁保证金30000元；3、关灿富赔偿罗锦桑投入的基建损失、热处理器拆装损失、外发木材热处理费、另行租赁厂房租金、涉案厂房保安费，合计396117.15元；3、本案诉讼费由关灿富承担。主要事实和理由是：2013年6月15日，罗锦桑、关灿富双方签订《厂房租赁合同》。按合同约定，关灿富将其位于开平市某甲镇某乙工业区河边的厂房（包含土地面积约4600平方米）租赁给罗锦桑使用，租期为12年，由2013年8月1日至2025年7月31日止，关灿富有义务在签订合同后一个星期内协助罗锦桑办理好营业执照、水、电等有关事务。合同签订后，罗锦桑依约于2013年6月16日向关灿富交付了保证金人民币3万元，并开始进场进行相关的基建设施的布设和安装，后被某甲镇城镇规划建设部门叫停，且时至罗锦桑起诉时止，关灿富亦无法协助罗锦桑办妥相关的经营证照，其根本原因是关灿富所出租的厂房、土地没有相关产权证明。因上述原因，致罗锦桑整体搬迁的公司无法如期开展生产经营活动及罗锦桑原先接下的订单货物也被迫交付给第三方进行加工生产。因关灿富违约，致使罗锦桑遭受的经济损失有：1、罗锦桑因经营投入的基建费用295397.15元；2、罗锦桑安装的木材热水处理器拆装损失18000元；3、罗锦桑被迫交付第三方进行木材热处理的费用62720元；4、罗锦桑被迫另行租赁厂房存放生产资料的租金18000元；5、罗锦桑聘请保安看管涉案厂房的保安费2000元，五项合计396117.15元。罗锦桑在案件重审期间补充认为：经罗锦桑调查，关灿富向罗锦桑出租的涉案地块和厂房没有依法向相应行政管理部门办理相关的报建审批手续，也没有依法领取《国有土地使用权证》和《房地产权证》，该厂房为违章建筑。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，双方于2013年6月15日签订的《厂房租赁合同》为无效合同，关灿富依法应当向罗锦桑退回保证金及赔偿罗锦桑因此而造成的经济损失。
关灿富答辩称：一、罗锦桑原是开平市某甲包装制品厂的经营者，其经营场所在开平市某甲镇某乙工业区某乙路31号。罗锦桑经营的开平市某甲包装制品厂于2013年6月2日发生火灾的生产安全事故。由于罗锦桑一而再，再而三不顾安全生产，因此其经营得不到当地政府的支持，未能在相关证明上加具意见，造成无法办理相关的经营证照，而不是罗锦桑所称的“关灿富没有出租厂房、土地的相关产权证明，造成其基建设施的布置和安装被某甲镇城镇规划建设部门叫停”。二、关灿富没有违约，关灿富不应承担赔偿损失责任。1、罗锦桑在签订《厂房租赁合同》时已明确知道出租的土地未办理土地证。合同约定的协助罗锦桑办理营业执照是租赁合同的随附义务。在罗锦桑认为承租的土地没有土地证，不能办理营业执照的情况下，关灿富又由其配偶司徒某甲与罗锦桑签订《厂房租赁合同》，司徒某甲将其位于开平市某甲镇某乙工业区河边一块厂房、住宅［国有土地使用证号为开府国用（2003）第01768号］出租给罗锦桑，但同样无法得到某甲镇规划建设部门在罗锦桑申请办理营业执照的证照上加具意见。可见，罗锦桑指责关灿富违约是没有事实根据的。2、退一步说，即使是关灿富违约，罗锦桑也不得就扩大的损失要求赔偿。根据合同约定，关灿富与罗锦桑应在签订合同一个星期办理好营业执照等有关事务，包括罗锦桑在承租土地建造厂房的报建手续。然而，罗锦桑在领取营业执照，未经报建的情况下强行建造厂房。罗锦桑没有采取适当措施防止损失扩大，扩大的损失包括罗锦桑认为的款项295397.75元、拆装费18000元、加工支付热处理费62720元。《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。因此，罗锦桑就扩大的损失要求赔偿也是没有法律依据的。请求依法驳回罗锦桑的诉讼请求。关灿富在案件重审期间补充认为：1、涉及到合同的效力问题，双方在一审的时候已经确认同意解除合同，不应再提起；2、关灿富出租的厂房实际上是一个简易的厂房，厂房的位置在农村，不应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：罗锦桑、关灿富于2013年6月15日签订《厂房租赁合同》。合同约定由关灿富将位于开平市某甲镇某乙工业区河边的4600平方米的厂房租赁给罗锦桑使用，租期为十二年，从2013年8月1日至2025年7月31日止，每月租金为13000元，罗锦桑在签订协议后交付15000元保证金给关灿富，以及关灿富必须在签订合同后一个星期内协助罗锦桑办理好营业执照、水、电等有关事务。合同签订后，罗锦桑于同月16日支付了保证金30000元给关灿富。关灿富也将该涉案厂房交付给罗锦桑使用，并开始了协助罗锦桑办理营业执照、水、电等有关事务，但至今关灿富仍无法协助罗锦桑办理好营业执照。罗锦桑在接收厂房后，也开始了对该厂房的基础设施和生产设备进行投入。罗锦桑在对该厂房的基础设施进行建设期间，被某甲镇城镇规划建设部门叫停，致使罗锦桑无法使用该涉案厂房进行生产经营活动。此后，罗锦桑认为被某甲镇城镇规划建设部门叫停及无法生产经营活动是因为关灿富无法协助罗锦桑办理好营业执照所造成，双方亦对此多次进行协商终止合同及赔偿损失等问题无果，逐成本案诉讼。
另查明，罗锦桑在对涉案厂房投入的基建损失为人民币240000元。
还查明，关灿富用于出租给罗锦桑的涉案厂房既没有土地权属证明或房屋产权证明，也没有取得建设工程规划许可证。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。一、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，关灿富用于出租给罗锦桑的涉案厂房既没有土地权属证明或房屋产权证明，也没有取得建设工程规划许可证，因此应予认定该《厂房租赁合同》为无效合同。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，合同无效是因为关灿富出租的厂房没有取得任何产权证明和没有取得建设工程规划许可证所造成的，关灿富应对因此造成罗锦桑损失承担主要责任，但由于罗锦桑在签订合同的时候已经清楚该涉案厂房没有任何产权证明和没有取得建设工程规划许可证，因此罗锦桑对合同的无效应承担次要责任。因合同无效，关灿富因与罗锦桑签订该《厂房租赁合同》而取得的合同保证金30000元应当返还给罗锦桑，罗锦桑请求判令关灿富返还合同保证金30000元，原审法院予以支持。此外，虽然罗锦桑提交造成其损失的证据无法确认与本案存在关联性，但关灿富在案件审理期间确认了罗锦桑在对涉案厂房投入的基建损失有240000元与合同的履行存在因果关系，而且关灿富没有证据证明罗锦桑有扩大损失的事实存在，因此，应认定罗锦桑的损失为240000元，该损失由关灿富承担主要责任，按70%计为168000元应予赔偿给罗锦桑。三、根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”，第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，罗锦桑对其请求判令关灿富赔偿热处理器拆装损失、外发木材热处理费、另行租赁厂房租金、涉案厂房保安费等负有举证责任，但罗锦桑所提供的证据无法证明与履行罗锦桑、关灿富签订的《厂房租赁合同》存在必然结果，缺乏关联性，因此，罗锦桑应承担举证不能的不利后果。
综上所述，案经原审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第二款的规定，于2015年7月22日作出如下判决：
一、罗锦桑与关灿富于2013年6月15日签订的《厂房租赁合同》无效。
二、关灿富应在本判决发生法律效力之日起十日内返还合同保证金30000元及赔偿损失168000元，合共198000元给罗锦桑。
三、驳回罗锦桑的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7691元，由罗锦桑交纳2768元，由关灿富交纳4923元，该费用罗锦桑已交纳，关灿富应在支付上述款项时迳付给罗锦桑。
当事人二审的意见
关灿富不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销重一审判决，驳回罗锦桑的诉讼请求。主要事实和理由是：一、重一审判决没有认定因罗锦桑的原因不能办理营业执照及在没有办理营业执照和报建的情形下强行施工的事实，反而认定“被告用于出租给原告的涉案厂房既没有土地权属证明”，认定“被告承担主要责任”是认定事实错误。罗锦桑原是开平市某甲包装制品厂的经营者，经营场所在开平市某甲镇某乙工业区某乙路31号。罗锦桑经营的开平市某甲包装制品厂于2013年6月2日发生火灾，造成厂房烧毁，供电设施、机器设备等受到严重破坏的生产安全事故。罗锦桑在原厂房烧毁后，找到关灿富，并与关灿富于2013年6月15日签订《厂房租赁合同》，关灿富将位于开平市某甲镇某乙工业区河边的厂房（含土地面积4600平方米）出租给罗锦桑。双方签订《厂房租赁合同》时，罗锦桑已明确知道出租的土地未办理土地证。根据《厂房租赁合同》约定，在《厂房租赁合同》签订后一个星期内关灿富协助罗锦桑办理营业执照。据此，关灿富根据办证的需要到开平市某甲镇政府，请求有关部门出具证明。但由于罗锦桑在经营开平市某甲包装制品厂期间，于2013年5月29日被开平市安全生产委员会进行安全检查时，发现罗锦桑没有依照《责令限期整改通知书》进行整改，未对事故隐患进行排查治理擅自生产经营。罗锦桑企业违反《安全生产事故隐患排查治理暂行规定》第十五条规定，据此，由开平市安全生产监督管理局立案调查。就在立案调查期间，罗锦桑经营的开平市某甲包装制品厂于2013年6月2日发生火灾，造成厂房烧毁，供电设施、机器设备等受到严重破坏的生产安全事故。罗锦桑的行为受到开平市安全生产监督管理局的行政处罚。由于罗锦桑一而再，再而三不顾安全生产酿成火灾，其财产受到损失，同时也严重损害开平市某甲镇人民政府的声誉。因此罗锦桑的经营得不到当地政府的支持，镇政府有关部门不再出具证明给罗锦桑办理营业执照，也不出具证明给关灿富办理报建。而罗锦桑在未办理营业执照和报建的情况下，强行进行施工、安装设施。显然，由此造成的损失与关灿富无关。根据合同约定，协助罗锦桑办理营业执照是租赁合同随附义务。在罗锦桑认为承租的土地没有土地证，故不能办理营业执照的情况下，关灿富又以其配偶司徒某甲与罗锦桑签订《厂房租赁合同》，司徒某甲将其位于开平市某甲镇某乙工业区河边一块厂房、住宅出租给罗锦桑，国有土地使用证号为开府国用（2003）第号。同样，开平市某甲镇规划建设办公室没有在罗锦桑申请办理营业执照的证照上加具意见。究其原因是政府拒绝罗锦桑继续在当地开办加工原本、包装制品企业。罗锦桑在领取营业执照，未经报建的情况下，强行建造厂房。罗锦桑的损失是其造成的，其损失包括罗锦桑认为经关灿富代理人谭振思复核投入的款项295397.75元，包括罗锦桑认为设备拆装费18000元，包括罗锦桑认为补发加工支付热处理费62720元。在重审期间，关灿富质证认为，罗锦桑主张损失的证据真实性、合法性不予确认。在关联性上，关灿富认为罗锦桑确已经投入资金进行建设，且认为投入厂房建设不足240000元。但是罗锦桑投入建厂房的，都是在知道无法获得到某甲镇人民政府有关部门出具办理营业执照的证明，都是在知道2013年7月1日与司徒翠婵签订《厂房租赁合同》仍未得到某甲镇人民政府有关部门出具办理营业执照的证明的情况下才进行施工的。据统计，罗锦桑从2013年7月1日至9月3日建设支出达11万多元，显然，这11万多元的损失是罗锦桑故意造成的。而且，关灿富一直没有收过罗锦桑交来的租金，计至2015年10日仅租金的损失达338000元。然而，原审判决居然没有对罗锦桑扩大的损失作出认定，反而判决关灿富承担70%的赔偿责任。二、双方签订的名为《厂房租赁合同》，实际上是土地使用权租赁合同，罗锦桑承租后经过投入建设才能使用。关灿富租赁的土地是关灿富经开平市某甲镇某乙村民委员会转让取得。由于该土地属于农村集体所有河边荒地，不属于建设用地。在转让给关灿富时，该土地没有办理权属登记。但该土地使用权属于关灿富所有的事实是没有争议的。在当地，这样土地性质的厂房、土地一经当地镇人民政府出具证明，就可以办理相关报建和企业住所的登记手续。关灿富租赁给罗锦桑使用的厂房、土地属于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条第二款的乡、村庄规划范围内的房屋、土地。虽然《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》规定乡、村庄规划范围内的房屋纠纷可以参照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》处理。但是还应结合当地的实际情况具体问题具体解决。当地的实际情况是，类似本案性质的厂房、土地一经当地镇人民政府出具证明，就可以办理相关报建和企业住所的登记手续。而且，租赁的厂房仅仅占土地面积不足十分之一。因此，原审法院适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定对本案作出判决是适用法律错误。
关灿富在二审期间提供的证据有：《司徒翠婵厂房临设报建收费通知》，以证明涉案土地在双方同意解除合同之后，关灿富将该土地另行出租，已顺利办理临设报建。
罗锦桑二审答辩意见按照一审的意见。
罗锦桑在二审期间没有提供新证据。
罗锦桑针对关灿富二审期间提供的证据认为：需要核实是否属于涉案厂房的报建资料，即使该证据属实也不能证明涉案租赁物可以办到临建许可证。如关灿富陈述这只是租赁给罗锦桑厂房的一小部分，并且只是一个交费的通知，不代表取得规划许可证。
经审查，关灿富在二审期间提供的证据无法反映与本案纠纷存在关联性，故本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。在本院（2014）江中法民一终字第317号案件中，关灿富确认本案租赁物所在土地属村集体所有且没有办理土地使用证。关灿富在未办理建设工程规划许可证的情况下在该土地上自建简易厂房，将该土地及厂房向罗锦桑出租，违反我国《土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，并应依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，认定双方就此签订的《厂房租赁合同》为无效合同。
我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，合同无效主要因关灿富违法用地和出租没有办理建设工程规划许可证的厂房所致，应对此承担主要责任，而罗锦桑对此亦应当知情，双方对合同无效均存在过错，原审根据双方的过错程度，认定关灿富和罗锦桑分别对本案合同无效承担主次责任并无不当，本院予以维持。
因《厂房租赁合同》无效，关灿富因该合同而收取罗锦桑的保证金30000元应当予以返还。而罗锦桑在该合同订立后确实作出投入，该部分投入应作为罗锦桑因合同无效所致的损失，关灿富对此应根据其过错程度向罗锦桑作出赔偿。对实际的损失数额问题，罗锦桑提供的证据尚不足以充分证明其主张，而关灿富原审过程中确认罗锦桑至少投入了240000元用于建设，故原审根据关灿富的确认，并结合其过错程度，认定应由关灿富向罗锦桑赔偿其中的70%，即168000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7241元，由关灿富负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一五年十二月二十八日
书记员 区健敏