江苏省淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0804民初725号
原告：韩杨芝。
委托诉讼代理人：张则浩，江苏则浩律师事务所律师。
原告：刘云霞。
被告：淮安市天瑞房地产开发有限公司，住所地淮安市淮海东路136号。
法定代表人：漆贯凯，该公司董事长。
被告：淮安市天瑞房地产开发有限公司袁集分公司，住所地淮安市淮阴区袁集乡政府院内。
负责人：韩文海，该公司经理。
两被告共同委托诉讼代理人：沈成林，男，公司工作人员。
原告韩杨芝、刘云霞与被告淮安市天瑞房地产开发有限公司（以下简称：天瑞公司）、被告淮安市天瑞房地产开发有限公司袁集分公司（以下简称：天瑞袁集分公司）占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法由代理审判员沈潇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩杨芝及其委托诉讼代理人张则浩、原告刘云霞，两被告共同委托诉讼代理人沈成林到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间关于淮安市淮阴区袁集乡名仕花园1号楼105室房屋的买卖合同；2.被告向原告退还已交纳的购房款13.9万元；3.被告向原告赔偿已交纳购房款被占用期间的利息损失2.52万元；4.被告向原告赔偿涉案房屋被上锁期间产生的房屋装潢不能使用损失1万元；5.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月4日，韩杨芝与天瑞袁集分公司签订房屋买卖合同一份，韩杨芝依据出卖人要求交纳50%购房款，剩余部分准备通过按揭贷款形式给付。同月6日，出卖人将房屋钥匙交付韩杨芝。同月7日，韩杨芝对房屋进行装潢。同月22日左右，涉案房屋因一房二卖纠纷而被案外人上锁。后天瑞袁集分公司告知韩杨芝，房屋不再出售。原告方认为，原告已通过合法交易取得房屋所有权，被告的行为严重侵犯原告的合法权益，请求支持诉讼请求。案件审理过程中，原告方自愿放弃前三项诉讼请求。
两被告共同辩称：首先，原、被告之间签订的书面合同系预约而非本约，原告在签订预约合同后交纳定金12万元、购房款1.9万。其次，在未经被告同意的情况下，原告对涉案房屋进行装潢，且将房屋地坪下挖50厘米。被告发现后，立即予以制止，并其大门上锁，不允许原告方继续下挖。再次，被告方并未一房二卖，被告虽在原告购买前与案外人签订订购协议，但因案外人放弃购买，双方遂办理解约手续，被告在此之后方将房屋售予原告。综上，由于原告方的违约行为，其诉讼请求不应得到支持，请求驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有异议的证据，本院认定如下：
韩杨芝提供的中国建设银行交易提醒记录，证明其于2016年9月14日向韩文海转账交纳购房款1.9万元。经质证，被告方对真实性无异议，但辩称系转入韩文海个人账户，与被告方无关。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。现两被告在法庭审理中陈述1.9万元系购房款，此后虽予以否认，但并未举证足以推翻此陈述的相反证据，故本院认定，该1.9万元系涉案房屋购房款。
韩杨芝提供的其于2017年2月3日与韩文海的通话记录。经质证，被告方对真实性予以认可，但以两被告从未表示不将房屋出售给原告方为由，对证据的关联性不予认可。本院认为，因原告方已经放弃诉讼请求的前三项，就其剩余的诉讼请求而言，该证据与本案不具有关联性，故不予采信。
韩杨芝提供的天瑞袁集分公司与案外人王芹就涉案房屋签订的订购协议复印件。经质证，被告方以该证据为复印件为由，不予认可。本院认为，因原告方已经放弃诉讼请求的前三项，就其剩余的诉讼请求而言，该证据与本案不具有关联性，故不予采信。
韩杨芝提供的销货清单及自制损失明细。经质证，被告方以两份证据均为原告自行制作，与本案不具有关联性为由，不予认可。本院认为，原告提供的销售清单既没有相关出售方的签名、盖印，也没有相关证据予以佐证，故不予采信。
被告提供的照片一张，证明原告私自改造房屋结构。经质证，原告方表示该证据仅能证明房屋的原告对房屋进行装潢的现场情况。本院认为，该房屋可以反映被告方已将房屋交付原告，原告方对房屋进行了相关的装潢。故本院对该份证据，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韩杨芝与刘云霞系夫妻关系，双方于2016年6月23日办理结婚登记。被告瑞安公司就名仕花园1号商住楼拥有商品房预售许可证，被告天瑞袁集分公司系被告瑞安公司分公司，其经营范围为房地产开发、销售。
2016年5月4日，韩杨芝以买受方身份与作为出卖方的天瑞袁集分公司就淮安市淮阴区袁集乡名仕花园1号商住楼105室房屋签订《名仕花园商品房定购协议》一份。该合同对订购总价（26.972万元）、建筑面积（49.04平方米，备注：最终以相关测绘部门测绘面积为准）、定金数额（12万元）进行了约定。合同另对双方签订正式购房合同时间、购房计价方式、购房优惠条件、合同终止条件进行了约定。同日，韩杨芝向天瑞袁集分公司交纳涉案房屋定金12万元，天瑞袁集分公司出具收款收据一张。同年9月14日，原告方向被告天瑞袁集分公司的负责人韩文海转账交纳购房款1.9万元。
另查明，双方一致认可，除订购协议以外，并未签订其他合同。被告方庭审陈述：在双方签订订购协议后将涉案房屋交付原告方，因原告方对房屋进行破坏主体性装潢，遂以将房屋上锁方式阻止原告方继续施工，钥匙现在被告方手中。双方未签订其他合同的原因是原告方未交清房款。原告方在本院所作谈话笔录中陈述：涉案房屋目前水电项目已改造完成，增设一个广告牌与一层钢结构，屋内地板砖尚未铺设、墙面尚未粉刷，也尚未吊顶。被告方在本院所作谈话笔录中陈述：涉案房屋钥匙是韩杨芝私自从被告方传达室拿取，看房后没有归还，被告方不认可此行为是交付行为。
一、关于本案的案由。本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，该案由是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同纠纷。现原告方以合法占有人身份基于占有物被被告方妨害，请求就房屋被上锁期间的装潢损失给予赔偿，故本案案由应当为占有物损害赔偿纠纷。
二、关于韩杨芝与天瑞袁集分公司于2016年5月4日签订的协议的性质。本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定,商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。现双方签订的合同仅具备当事人姓名和住所，商品房基本状况，商品房价款的确定方式及总价款、双方约定的其他事项等内容。并且，涉案合同明确多次提及日后要订立一个新的合同，以最终确定双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认定，该协议书性质应当为预约合同。
三、关于原、被告之间是否存在商品房买卖关系。本院认为，本案中，作为买受人的韩杨芝已经实际交付了超出法律规定的主合同标的额百分之二十的定金及部分房款，且定金约定在一定条件下自动转为购房款，作为出卖人的天瑞袁集分公司接受了该交付并出具收款条据的行为，表明买受人已履行交付房款的义务，且出卖方予以接受。另一方面，被告方虽辩称涉案房屋钥匙是韩杨芝私自拿取，但并未举证证明，本院对该项辩称意见，难以支持。本院认定，被告方系在签订《名仕花园商品房定购协议》后将涉案房屋正常交付原告方。原告方不仅接受该交付并进行了装潢的行为，表明出卖人已履行了交付房屋的义务，且买受方予以接受。综上，原、被告双方对房款、房屋的交付均系基于买卖关系而为的交付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条之规定，本院认定，双方之间达成了买卖房屋的合意，成立房屋买卖关系。
四、关于原告方与涉案房屋之间的法律关系。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条之规定，原、被告双方之间虽然成立了合法有效的买卖关系，但由于并未办理物权变更登记，故原告方并非涉案房屋的所有权人。另一方面，原告方系基于房屋买卖关系对涉案房屋进行了合法占有，故原告方系涉案房屋的合法占有人。
五、关于原告方私挖地基进行装潢的行为定性。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，原告方系名仕花园1号商住楼业主之一。一方面，建筑物区划内的建筑物的承重结构、外墙，系物权法第六章所称的共有部分，原告方擅自开挖地基的行为属于毁损建筑物共有部分的行为。另一方面，被告方要求原告方停止侵害、消除危险、等侵害自己合法权益的行为，既可以向相关行政部门举报，由相关部门予以制止，也可以依法向人民法院提起诉讼，而非通过将房屋上锁的行为进行私力救济。
六、关于原告方是否有权要求被告方赔偿涉案房屋被上锁期间产生的房屋装潢损耗损失。本院认为，占有的不动产因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。一方面，被告方将涉案房屋上锁的行为客观上延长了原告方对涉案房屋装修完毕后的经营开始时间，且对于房屋内已有的装潢无法使用，即原告方的损失由装潢的自然损耗及房屋经营预期收入的延期组成。另一方面，原告方损失虽然对房屋进行了装潢，但其所进行的装潢仅占房屋所需房屋的小部分，整体装潢尚有大量工程需要进行，故本院结合涉案房屋的面积、地段、周边房屋的租金以及涉案房屋的已装潢程度，酌定原告方该项损失为1500元。由于将涉案房屋上锁的行为无法厘清系哪一被告所为，且被告天瑞袁集分公司系被告天瑞公司的分公司，故本院认定由被告天瑞公司对原告方予以赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第八十三条第二款、第二百四十一条、第二百四十五条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告淮安市天瑞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内就位于淮安市淮阴区袁集乡名仕花园1号商住楼105室房屋向原告韩杨芝、刘云霞赔偿自2016年5月起至判决之日止被上锁期间的房屋装潢损耗1500元。
二、驳回原告韩杨芝、刘云霞的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3784元，减半收取1892元，由原告韩杨芝、刘云霞负担1867元，被告淮安市天瑞房地产开发有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
代理审判员 沈 潇
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 孙亚伟
附：相关法律条文及司法解释
1.《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
2.《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
3.《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
4.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
5.《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
6.《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定
7.《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
8《中华人民共和国公司法》第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
9.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
10.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
11.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。