上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初67150号
原告：梅春红，女，1971年4月3日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：苏士中，上海汇裕律师事务所律师。
被告：曹洁，女，1981年5月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人王效锋，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人夏冉，北京盈科(上海)律师事务所律师。
第三人：上海大盛房地产经纪事务所，住所地中国(上海)自由贸易试验区紫薇路***号*层。
法定代表人孙晓燕，总经理。
原告梅春红与被告曹洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用简易程序，期间经原告梅春红申请，本院依法追加上海大盛房地产经纪事务所为本案第三人，并于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告梅春红及其委托诉讼代理人苏士中、被告曹洁的委托诉讼代理人夏冉、第三人上海大盛房地产经纪事务所的法定代表人孙晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅春红诉称，2016年7月2日原告与被告在第三人居间下签订了协议书，约定原告购买被告位于上海市浦东新区川沙新镇川环南路XXX号XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价款人民币(以下币种相同)465万元(被告净到手价)，另外合同还就房款的支付时间做了明确的约定。原告按照约定支付了相应房款，但在2016年9月5日原告支付被告65万元房款之后，被告当日即将65万元退还原告。随后原告联系被告始终联系不上，原告通过第三人获悉，由于房地产市场涨幅较大，被告以系争房屋卖亏了为由拒绝履行协议。原告购买系争房屋是为了改善生活置换所需，为了购买系争房屋，原告已将自己的另一套房屋出售。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故诉请来院，要求判令：1、被告继续履行合同，协助原告办理浦东新区川沙新镇川环南路XXX号XXX号XXX室房屋过户手续，将上述房屋的产权人由被告曹洁变更登记为原告梅春红名下；2、被告承担本案诉讼费用。
被告曹洁辩称，双方签订的是售房定金协议书，不具备买卖合同的特性，协议书仅约定了总价款和付款时间，没有约定过户、交房时间、装潢标准、违约责任等。仅有总价款和付款时间约定不能构成买卖合同主要条款。合同的违约条款约定了定金罚则，所以本案应该适用定金罚则。原、被告之间没有签订过正式买卖合同，不存在继续履行的基础。
第三人上海大盛房地产经纪事务所述称，原告已经付了定金，而且协议书中约定了定金、首付款、付款时间和交房时间，该协议书就是双方达成的买卖合同。
经审理查明，2016年7月2日原告(乙方)与被告(甲方)在第三人(丙方)居间下签署了《售房定金协议书》(以下简称协议书)，协议书第一条约定：甲方同意向乙方出售系争房屋，房屋总标的465万元净到手价；第一次：2016年7月2(日)付定金，交付壹拾万元，第二次：2016年8月2日前交付壹佰叁拾万元。协议书另记载了“最后一次＿元，交易期限为＿天”，但对于金额和日期均未填写。协议书第三条约定：甲方收到定金后，必须遵守协议规定，中途不得借故终止售房，否则双倍返还(定金)金额20万元，由乙方与中介方平均分享。协议书第五条约定：如因乙方原因不能如期签订售房合同，付清所有售房余款，则支付给甲方的定金不予退还，由甲方与中介方平均分享。协议书第七条约定：乙方支付定金金额为壹拾万元，正式交易时作为付给甲方的第一次付款。协议“备注”栏中记载：1、2016年9月6日乙方支付65万元，2、2016年10月25日乙方支付255万元，余款5万元，交房当日付清。2016年7月2日原告支付被告定金10万元，被告出具了《购房定金收据》。2016年8月2日原告通过中国农业银行向被告账户转账支付购房款130万元。2016年9月5日，原告通过中国农业银行网上银行向被告转账支付了65万元，当日该65万元又退回了原告账户。2016年9月14日，原告梅春红向本院提起诉讼如前。
另查明，2016年8月12日系争房屋通过网上备案系统进行了网上合同信息备案，经纪机构为第三人，买受人为原告，卖售人为被告，2016年9月13日该网上合同信息撤销；2016年9月17日系争房屋再次通过网上备案系进行了合同信息备案，经纪机构为第三人，买受人为原告，卖售人为被告。因被告投诉第三人虚拟合同备案信息，经房产交易中心核查后，该合同备案信息于2016年11月8日被撤销。
审理中，原告认为，原、被告签订的协议书虽从字面上含有定金，也有售房两字，定金是售房的一部分，协议书约定了付款时间，其中2016年10月25日支付255万元就是明确了房屋的过户时间，余款5万元的支付时间就是交付房屋的时间，原、被告与中介三方在电话中口头约定尾款交付时间为2016年11月30日。协议书的内容实质上是买卖合同的条款，协议书具备了买卖合同的主要内容，应属于本约，被告拒不履行是因为房价上涨，故要求判令被告协助原告办理系争房屋过户手续，将上述房屋的产权人由被告变更登记为原告。
被告认为，协议书中约定的2016年10月25日只是对较大款项支付时间的约定，并非对过户时间的约定，双方也并未在电话中约定过交房时间，因此过户、交房时间需要双方重新约定。同时，协议书第五条明确约定双方需要重新签订售房合同。原告和第三人都认可二手房过户需要签订标准版本的格式文本，双方对过户、交房的时间都没有达成一致意见，导致格式文本合同没有签订，履行过户的合同基础不存在，故要求驳回原告的诉讼请求。
第三人认为，原、被告双方确实是需要重新签订示范版本的买卖合同，如果光凭协议书，没有网签的合同，交易中心不能受理，无法办理过户，导致没有签订示范文本的买卖合同的原因是被告一直拖延。
认定上述事实，由经庭审质证的《售房定金协议书》、《上海市房地产权证》、购房定金收据、中国农业银行转账凭证、中国农业银行网上银行电子回单、中国农业银行交易明细清单、上海市房地产交易中心查询结果、《公证书》等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告及第三人就买卖系争房屋所签订的《售房定金协议书》系当事人的真实意思表示，于法不悖，本院予以确认。对于原、被告及第三人签署的《售房定金协议书》属本约还是预约的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所；(二)标的；(三)数量；(四)质量；(五)价款或者报酬；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。本案中，原、被告和第三人签署的《售房定金协议书》虽约定了房屋坐落地、房价款、支付方式及解除居间协议的违约责任等，对于房屋买卖合同中应涉及的房屋过户和交付、与过户和交房相关的违约责任、系争房屋的装修情况及归属等合同重要条款均未作约定，且被告对原告主张的协议书“备注”约定的255万元支付时间(2016年10月25日)即为过户时间、余款5万元支付时间即为交房时间的观点未予确认，故原告认为《房地产买卖居间协议》为本约的观点本院不予采纳，原告据此要求被告协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
驳回原告梅春红的诉讼请求。
案件受理费44,000元，减半收取计22,000元，财产保全申请费5,000元，由原告梅春红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆 菁
二〇一七年一月二十三日
书记员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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