广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）金民初字第1322号 原告广西万家物业服务有限公司。住所地：柳州市三中路22号4栋6-1。组织机构代码：71883069-5。 法定代表人玉荣怀，总经理。 特别授权委托代理人莫晓丹，广西红盾律师事务所律师。 委托代理人玉荣珍，系该公司员工。 被告覃福肯，男，1978年9月7日生，壮族，户籍地河池市金城江区，住所河池市金城江区。 特别授权委托代理人覃小欣，广西河城律师事务所律师。 原告广西万家物业服务有限公司（以下简称：万家物业公司）与被告覃福肯物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后，依法由代理审判员黄佳葭独任审判，于2014年8月7日公开开庭审理了本案。书记员韦京辰担任法庭记录。原告万家物业公司的委托代理人莫晓丹、玉荣珍，被告覃福肯及其委托代理人覃小欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2010年8月27日，广西开元房地产开发有限责任公司与原告签订了《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，选聘原告提供河池市“中山苑”小区的前期物业服务，前期物业服务期限从该小区物业整体交付之日起，至小区业主委员会成立与原告另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时该合同终止。业主委员会成立但未书面通知终止该合同之前，原告应继续按该合同提供物业服务并收取相关费用。2011年7月13日，原、被告双方签订河池市“中山苑”《物业服务合同》，合同主要约定：“……（六）高层住宅物业服务费0.6元/平方米/月；代收电梯维护保养费、电梯使用费、公共电费、生活水费、生活垃圾费；……（七）业主或物业使用人从通知交付之日起支付物业服务费，并在交房时按预收所拥有物业类型的收费标准，一次性交付一年物业服务费；（八）预交物业费满一年后，物业费按月计费，业主或物业使用人应于每月的十日前交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期1日，按应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。……”被告是河池市中山苑10-2-402号房的产权人，受《物业服务合同》的约束。合同签订后，原告即向中山苑小区业主提供物业管理服务，按照合同约定的单价，被告物业建筑面积为96.45㎡，被告当日即预交了公共维修资金193元及一年的物业服务费694元。自2012年1月起至2014年5月，被告未按合同约定交纳物业服务费、水费、公共电费、电梯维保费、公共维修费等服务费用，原告多次催促未果。现诉至法院，请求判令被告支付给原告物业服务费等各项费用3975.97元（其中物业服务费1389.6元、水费264.3元、公共电费30元、电梯维保费125.7元、公共维修费165.36元、滞纳金1850.01元），并承担本案诉讼费用。 原告对其陈述的事实向法庭提供的证据有：1、营业执照、企业变更登记书，证明原告主体资格；2、资质证书，证明原告具有物业服务的资质；3、《中山苑前期物业服务合同》，证明原告依法取得中山苑小区物业服务的权利，本案管理期限没有到期；4、物价局的有关收费文件三份：河价格（2011）46号、河价格（2012）112号、河价格函（2014）73号，证明原告收费项目有据可依；5、《中山苑物业服务合同》，证明原、被告之间的权利义务关系；6、被告缴交过相关费用的现金收入单据，证明被告对服务合同的认可；7、催收费用律师函及催费照片；8、电梯保养合同4份；9、中山苑业主欠费明细表；10、“中山苑”水电费公示表，证明原告按合同履行了义务；11、中山苑小区2011-2012年度维修费用公示表及相关发票、中山苑小区2013年度维修费用公示表，证明原告收取费用有依据。 被告辩称，一、原告提供的物业服务没有达到合同的约定：小区内秩序混乱，车辆乱停乱放，经常堵道、堵车；小区大门保安对进出人员、车辆没有严格查验、登记；小区绿化被破坏、路灯、水管等公共设施损坏原告也没有及时进行修复；小区公共设施被改建原告没有进行制止；公共清洁卫生服务不到位；小区内广告张贴泛滥等，原告服务存在瑕疵，不能全额收取物业费，应当扣减40%。二、中山苑小区是2011年12月才验收合格，物业服务费应当从业主法定取得房屋的时间即综合验收合格后收取。三、原告费用计算不合理，公共维修费、水电费、电梯使用费等费用分摊户数不对；四、原告请求的公共维修费、水电费、清掏化粪池、电梯维保费、电梯检验费等费用属于日常运行、维护的内容，应当包含在物业费内；五、原告未将电梯维保费及电梯合同的签订进行公示，应当交由业主大会决定对电梯维保单位的对外招投标方式；六、因原告未对公共水管及时维修，造成了水损，水损部分的费用应由原告承担；七、原告应当返还被告交纳的装修管理费及押金共计120元；八、原告必须向被告补开交纳各项物业费用的正式发票；九、小区电梯曾停运一个月，原告应该少收一个月的电梯维保费及电梯使用费、十、原告必须公示收益账目；十一、请求法院责令原告对小区违法、违规建设行为进行制止及报告相关行政部门；十二、原告请求支付滞纳金没有法律依据。 被告对其抗辩向法庭提供的证据有：1、打印照片17页，证明原告提供的物业服务存在瑕疵以及电梯停运的事实；2、《中山苑住宅装修管理服务协议》；3、河池市住建局的答复函，证明对小区内乱搭建的违章行为物业没有制止；4、给房管局的报告，证明房管局同意将“中山苑”小区划分为两个物业管理区域；5、中山苑小区2013年度维修费用公示表黑白照片23页，证明原告所公示的公共维修费的明细表中有464户，但其总表中只拿了420分摊费用；6、2014.5.16-2014.6.15中山苑水电费公示表，证明表中公示的户数为425户，而表头中原告只拿了370户分摊、2014.6.16-2014.7.15中山苑水电费公示表，证明表中公示的户数为435户，而表头中原告只拿了380分摊；7、电费清单，证明电业局在2014年3、4月份有退补了电费，但是物业未将该事项公示，没有将钱退给业主。 经开庭举证、质证，被告对原告提交的证据1、2、3、5、6、7无异议，对证据4中的河价格（2011）46号文件真实性无异议，原告对被告提交的证据2、4无异议，对证据3、5的真实性无异议,故本院对双方当事人均无异议的证据予以认定。 被告认为原告提供的4证据中的河价格（2012）112号、河价格函（2014）73号文件，未进行公示，其对该两份文件内容不清楚，不应采信。本院认为，原告提交的该两份文件系有权确定物业收费机关河池市物价局出具，其来源真实、合法，可作为认定本案事实的参考依据。被告认为原告提供的8证据不能反映电梯日常维保的内容，不应采信。本院认为原告提交的4份电梯维保合同中明确约定了中山苑小区的电梯维护保养内容，并附有电梯保养操作细则，其来源真实、合法，可作为认定本案事实的参考依据。被告认为原告提供的9证据内容没有详细的计算依据，无法核实其内容，对10证据中公共电费3元无异议，但认为电梯使用费无各户的明细表，不能确定分摊户数，而水费则因存在公摊水损因此数据也不准确，故对9、10两份证据的内容不予认可。本院认为，原告提供的证据9、10中关于电梯使用费相应时间段内的数据不一致，因此对电梯使用费部分内容不予采信，至于10证据水费部分被告未对自户抄表数提出异议，其又未能提供公摊部分水损的依据，故原告对水费部分的证明内容本院予以采信。被告认为原告提供的11证据中分摊的户数不准确，并提供5证据反证。结合原告的9、11证据来看，原告诉请2012年期间的公共维修费中，对应发票号码为17179957、04616390、00484210、00224875、15491354的支出内容本院予以确认，可作为认定本案事实的依据，其他项目原告未能提供相应证据证明，本院不予支持；而原告提供的11证据中2013年度的费用不属于本案的审理范围，对2013年度维修费用公示表及被告的5证据本院不予采信。被告提供的证据6不属于原告诉请的时间范围，本院不予采信。被告提供的证据7无法证明内容系中山苑小区的电费清单，亦不能证明被告主张的内容，本院不予采信。 原告对被告提交的证据1的证明事实有异议，但被告提交的彩色打印照片虽然无具体拍摄日期，由于原告对该照片拍摄于中山苑小区的事实无异议，故该份证据可作为认定原告提供的服务存在一定瑕疵的参考依据；对证据3的证明事实有异议，但被告提交该复函的内容无法证明原告没有履行职责的事实，故本院不予采信。 综合全案证据及庭审调查，本院确认以下事实：2010年8月27日，广西开元房地产开发有限责任公司与柳州市万家物业服务有限公司（原告之前身）签订了《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，选聘柳州市万家物业服务有限公司提供河池市“中山苑”小区的前期物业服务，约定服务期限从该小区物业整体交付之日起，至小区业主委员会成立与原告另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时该合同终止。合同签订后，原告向河池市物价局提交《关于核定河池市“中山苑”小区前期物业服务收费标准的请示》，2011年4月27日河池市物价局以河价格〔2011〕46号《河池市物价局关于“中山苑”小区物业管理服务收费问题的批复》文件作出批复，核准“中山苑”小区普通高层住宅物业管理服务费收费标准按建筑面积每月每平方米0.60元收取。电梯使用维护费、公共水电费按实际支出由业主分摊，物业公司每月向业主公布。 2011年7月13日，原、被告双方签订河池市“中山苑”《物业服务合同》，合同主要约定：“（一）前期物业管理服务期限自本物业开始交付之日起，至小区业主委会成立与甲方另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时本合同终止。业主委会成立但未书面通知终止本合同之前，原告应继续按本合同提供物业服务并收取相关费用。……（三）物业服务内容：1、综合管理服务；2、公共区域秩序维护服务；3、公共区域清洁卫生服务；4、公共区域绿化日常养护服务；5、共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务；6、装饰装修管理服务。（四）物业管理服务标准（对第三条的物业服务内容进行了细化）……（六）收费项目及收费标准如下：……高层住宅物业服务费0.6元/平方米/月……；（七）业主或物业使用人从通知交付之日起支付物业服务费，并在交房时按预收所拥有物业类型的收费标准，一次性交付一年物业服务费；（八）预交物业费满一年后，物业费按月计费，业主或物业使用人应于每月的十日前交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期1日，按应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。……（十六）业主办理交房时按每户2元/㎡.户预交属业主共用的公共设施、附属建筑物、构筑物及设施的小修维修资金给乙方，维修资金实行专款专用，用于保修期满后小区共用设施设备（给排水管道、机电设备、消防设备、安防系统、小区道路、绿化）和房屋共用部位（楼梯间、外墙、屋面、承重墙）的维修、更新、年检、日常维护更换所需零配件（如灯头、灯泡、开关等）及清掏化粪池等所需费用。维修资金的使用受业主及房地产管理部门监督，按设施设备共用户数进行核算，每季度公布一次使用情况，当首次交纳的维修资金使用80%后，业主应在甲方出通告后再次交纳补足。……”合同签订后，被告当日即预交了一年的物业服务费812元（被告房屋建筑面积为96.45㎡×0.6元/㎡/月×12个月≈694元）、公共维修资金193元（被告房屋建筑面积为96.45㎡×2元≈193元）。随后，原、被告双方按照合同约定各自履行义务。 2012年8月27日原告经申请得到河池市物价局以河价格（2012）121号《河池市物价局关于“中山苑”小区物业管理服务收费问题的批复》文件作出批复，同意将中山苑小区普通高层住宅物业管理服务费按照建筑面积0.65元/㎡/月收取。电梯使用维护费、公共水电费按实际支出由业主分摊，物业公司每月向业主公布。2014年4月22日河池市物价局以河价格函（2014）73号《关于广西万家物业服务有限公司河池分公司物业服务收费问题的批复》文件作出批复，同意“中山苑”小区普通高层（电梯）住宅物业管理服务收费标准仍按0.65元/㎡/月（按建筑面积计）执行；电梯维护费为30元/月.户（含综合保险费和维修材料费〔更换零件费用在2000元内〕）。 因原告对该小区的物业服务存在公共清洁卫生服务不到位、公共设施损坏维修不及时等瑕疵，并认为原告收费存在重复计费，分摊户数不明，被告在交纳了193元的公共维修资金及一年的物业费后便不再向原告交纳物业服务费、水费、公共电费、电梯使用费、公共维修费等各项服务费用。原告经多次向被告催索未果后，于2014年7月7日诉至本院，提出了前述的诉讼请求。 另查明，原告之前身为柳州市万家物业服务有限公司，于2001年3月14日成立，2011年1月4日原告在柳州市工商行政管理局进行了企业名称变更，变更后公司名称为广西万家物业服务有限公司，并于2011年1月20日取得由柳州市住房和城乡建设委员会颁发的物业服务企业三级资质证书。 再查明，位于河池市金城江城区今未成立业主委员会。 本院认为，本案原、被告双方于2011年7月13日签订了河池市“中山苑”《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定前期物业管理服务期限自本物业开始交付之日起，至小区业主委会成立与原告另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时本合同终止。业主委会成立但未书面通知终止本合同之前，原告应继续按本合同提供物业服务并收取相关费用。原告于2010年8月27日与广西开元房地产开发有限责任公司签订的《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，约定前期物业服务期限从该小区物业整体交付之日起，至小区业主委员会成立与原告另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时该合同终止。原告依据上述两份合同为被告居住的小区提供了物业服务，其享有请求被告支付物业服务费的权利；原告起诉按照合同约定的0.6元/㎡/月计算被告所欠物业费，而未按照河池市物价局河价格（2012）112号、河价格函（2014）73号两份文件中核准的0.65元/㎡/月计费，属于当事人意思自治，本院予以支持。 关于物业服务费的起算时间问题。2004年5月19日，国务院下发了国发（2004）16号文《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中第83项规定：取消住宅等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。由于房地产竣工综合验收的行政审批程序已不存在，综合验收并非被告取得房屋的必要条件。被告于2011年7月13日与原告签订《物业服务合同》，即开始享受了原告提供的物业服务，物业服务的计算时间应当从2011年7月13日起计算。被告主张以综合验收合格后才能收取物业费的理由不成立，本院不予采信。而原告主张物业费的起算时间以开发商交房的时间计算，但因其未能提交相应的证据证明其主张，其诉请从2012年6月起算物业费，亦与原、被告双方签订物业合同的时间不符，故对原告的该部分主张，本院不予支持。 因此，原告请求被告支付物业费的时间段应当计算为2012年7月13日至2014年5月12日共计22个月，被告应当支付给原告的物业费为96.45㎡×0.6元/㎡/月×22个月≈1273.14元。被告抗辩称原告的服务存在瑕疵，并提交照片予以证实，该照片虽然无具体拍摄日期，但原告与广西开元房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同后，一直为中山苑小区提供物业服务，该小区未更换过其他物业服务公司，那么被告所拍摄的原告服务存在瑕疵的照片中的情况确实存在，故被告提出扣减物业服务费的辩解理由成立，但其提出扣减的比例过高，本院不能完全支持。根据原告履行合同的程度，对其诉请的物业费酌情扣减10%，即被告应承担的物业费为1273.14元×90%≈1145.83元。对于原告请求被告支付物业服务费所产生的滞纳金，虽然合同有明确约定，但考虑到原告的服务尚有瑕疵之处，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告辩称公共维修费、水电费、清掏化粪池、电梯维保费及电梯检验费等费用属于日常运行、维护的内容，应当包含在物业费内，本院认为，电梯作为一种公共使用的设备，是高层建筑的交通工具，那么就必须进行例行的维护、保养、检测，应当归为公共维修部分的项目，而公共维修费、水电费、清掏化粪池等项目双方已在《物业服务合同》中有了明确约定，物价部门亦对相关费用进行了批复，故被告的该项主张本院不予支持。结合本院采信的证据，公共维修费的计算方式如下：，被告应当支付给原告的公共维修费为80元÷400户+5950元÷308户+37800元÷308户+9000元÷400户+260元÷400户≈165.40元。 被告辩称电梯维保费及电梯合同的签订应当交由业主大会决定对电梯维保单位的对外招投标方式、要求原告返还装修管理费及押金、补开交纳各项物业费用的正式发票、公示收益账目、责令原告对小区违法、违规建设行为进行制止及报告相关行政部门等，属于另外的法律关系，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告覃福肯给付原告广西万家物业服务公司2012年7月13日至2014年5月12日期间的物业服务费1145.83元；2013年7月16日至2014年5月15日期间的水费264.3元；2013年7月16日至2014年5月15日期间的公共电费30元；2012年的公共维修资金165.4元；上述款项合计1605.53元。 二、驳回原告广西万家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告覃福肯承担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，义务人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者河池市中级人民法院递交上诉状及副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  黄佳葭 二〇一四年九月二十七日 书 记 员  韦京辰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件 具体应用法律问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。