广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1362号
原告：广州市越秀区第二土地房屋管理所，住所地。
法定代表人：李健，职务所长。
委托代理人：周定阳、龚健，该单位职员，联系地址。
被告：程敏仪，女，汉族，住广州市越秀区。
原告广州市越秀区第二土地房屋管理所诉被告程敏仪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚健、被告程敏仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：广州市越秀区濠畔街10号201房原是越秀区第一土地房屋管理所（以下简称越秀第一土管所）管辖的直管房，从2014年1月1日起由原告广州市越秀区第二土地房屋管理所管辖，承租人是被告程敏仪，承租面积为26.33平方米，租赁合同于2003年7月31日到期。由于被告的租赁期限已经超过，且没有续签合同，被告也已经另外购买了广州市白云区紫百合街5号105房、广州市白云区新市街萧岗花园南街西9号、广州市白云区新市街萧岗花园南街西9号之一房屋，依法应当搬离本案诉争房屋。原告特起诉至人民法院，请求人民法院：1、判决解除原告与被告之间的租赁关系，判决被告户及同住人员迁往广州市白云区紫百合街5号105房或广州市白云区新市街萧岗花园南街西9号或广州市白云区新市街萧岗花园南街西9号之一房屋，将广州市越秀区濠畔街10号201房腾空交还给原告；2、判决被告支付从2014年4月的租金93.86元，并支付从2014年6月1日起至实际收回房屋止的房屋使用费，房屋使用费按照每月32元／平方米，暂计至2014年6月5日，房屋使用费140.40元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：被告现在所居住的广州市越秀区濠畔街10号201房，原为广州市濠畔街利济坊6号于1988年拆迁重建，1991年回迁至该地址。原广州市濠畔街利济坊6号住所由被告祖父程基于1930年向当时的业主租赁居住至今。由于战乱原业主于1938年离开广州，临走之时将房契交给被告祖父程基，并嘱咐说等其回来后才把房屋及房契还给他。当时程基不敢要房契，业主就让程基一直居住等其回来后再将房屋交还。该业主走后一直杳无音讯。从那时起直至解放初期，一直没有业主或其他委托人收取租金。20世纪50年代后期，房管部门告知被告，政府已经代管了该物业，被告需要向房管局重新交租。到2000年房改时，被告到房管所咨询，被告知被告所住的房屋为代管房，不能购买。2003年后，租约到期，被告向越秀第一土管所咨询如何续签租赁合同，被该所工作人员告知“到时候会有通知，先正常交租就行”，故租赁关系一直存续至今。根据上述事实，虽然20实际50年代后期政府房管局以及现在的越秀第一土管所、越秀区第二土地房屋管理所对此处房产的权属性质进行了变更，从代管房变更为经租房、直管房直到公有房，但最初此物业业主的意思是除了业主回来收回房屋，被告租户有权一直使用该物业，不应因为被告有了其他房产而丧失了对此物业租赁使用的权利。被告户祖孙几代人已经在涉案房屋处居住了八十多年，原来的业主也没有收回房屋，希望法院驳回原告的起诉，不予受理，使被告按照原有条件继续租赁涉案房屋。
经审理查明：广州市越秀区濠畔街10号201房，据房管部门2014年5月27日出具《广州市房地产公代逆产情况表》记载，其属于经租房，接管该地8号602、903房，10号201房共118.3114平方米。越秀第一土管所作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，合同约定：“甲方同意将坐落在越秀区大新路濠畔街10号201部位的房地产出租给乙方作为住宅用途使用，使用面积26.33平方米。租赁期限从2002年4月1日至2003年7月31日，月租金额为93.86元，租金按月结算。租赁期满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费等”。该合同于2003年4月1日到广州市越秀区房地产租赁管理所备案登记。租赁期满后，被告一直使用涉案房屋，并依照原合同约定的金额按月缴纳租金直至2014年5月份，但原告提出被告没有缴纳2014年4月份的租金。
涉案房屋现由被告居住使用。
2013年12月27日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发布《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》（越国房字［2013］30号），通知：根据越秀区部分街道行政区划的调整，该局相应对属下房管所和受委托承接事务性管理工作的物业公司的管理区域进行了调整。根据该通知，自2014年1月1日起，涉案房屋由原告办理房屋租赁手续等管理工作。
另查明，据广州市国土资源和房屋管理局于2014年5月26日出具的《房地产登记簿查册表》记载：广州市白云区紫百合街5号105房，建筑面积164.1804平方米，通过购买取得房屋所有权，规划用途为住宅，登记时间为2009年9月27日，属于被告单独所有；广州市白云区新市街萧岗花园南街西9号，4层，建筑面积482.86平方米（其中建筑面积共12.46平方米未经批准兴建），1997年新建取得所有权，使用性质为住宅，契证类型为集体土地房产证，属于被告所有；广州市白云区新市街萧岗花园南街西9号之一，结构层数为4-1／2，建筑面积230.14平方米，1997年新建取得所有权，使用性质为住宅，契证类型为集体土地房产证，属于被告所有。
本院认为：公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。被告与越秀第一土管所就广州市越秀区濠畔街10号201房签订的《广州市房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该租赁期限至2003年7月31日已经届满，根据该租赁合同第十六条的约定，租赁期届满后，越秀第一土管所没有到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为其对被告继续使用房屋没有异议，双方延续租赁关系为不定期租赁。根据广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发布的《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》（越国房字［2013］30号），自2014年1月1日起由原告承接越秀第一土管所为涉案房屋办理房屋租赁手续等管理工作，因此，自该日起越秀第一土管所对涉案房屋享有的相应权利义务由原告概括承受。现已查明，被告拥有自有产权的房屋。据此，原告起诉要求解除与被告之间的房屋租赁关系，请求将涉案房屋腾空并交还原告，合理合法，本院予以支持。被告提出由于原业主没有回来回收房屋因而应当继续由其承租使用的抗辩主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付2014年4月份的租金93.86元，被告虽然提出其一直有按时缴纳租金，但没有提供任何证据证明其已经交付了该月的租金，对原告的该项请求，本院予以支持。原告请求判决被告按每月32元／平方米的标准支付从2014年6月1日起至实际收回涉诉房屋止的房屋使用费，但原告没有提供该计算标准的法律依据，故涉案房屋的房屋使用费应以房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、原告广州市越秀区第二土地房屋管理所与被告程敏仪就广州市越秀区大新路濠畔街10号201房的租赁关系自本判决发生法律效力之日起解除；
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告程敏仪将广州市越秀区大新路濠畔街10号201房腾空交还给原告广州市越秀区第二土地房屋管理所；
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告程敏仪向原告广州市越秀区第二土地房屋管理所支付广州市越秀区大新路濠畔街10号201房2014年4月份的租金93.86元，以及从2014年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（租金标准按93.86元／月计算）；自本判决发生法律效力之次日起至实际交回该房屋止的房屋使用费由被告程敏仪逐月支付予原告广州市越秀区第二土地房屋管理所（每月按房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费75元，由被告程敏仪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 梅林勇
二〇一四年八月十八日
书记员 郭丽群