湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）耒民一初字第165号
原告周和华，女，1958年3月29日生。
委托代理人资腾飞，湖南丹阳律师事务所律师。
被告谷文星，男，1979年8月1日生。
委托代理人郑悦峰，湖南教正律师事务所律师。
被告李顺秀，女，1946年6月8日生。
原告周和华诉被告谷文星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理。在审理过程中，原告周和华以被告谷文星之母李顺秀与本案在法律上具有直接的利害关系为由，于2015年4月15日向本院提出申请，要求追加李顺秀为本案共同被告参加诉讼，本院于2015年4月16日发出参加诉讼通知书后，于2015年5月4日由审判员周志慧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周和华及其委托代理人资腾飞、被告谷文星及其委托代理人郑悦峰、被告李顺秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周和华诉称：2010年7月5日，原告周和华与被告谷文星签订了一份《某某幼儿园转让合同》，合同约定：原告将位于耒阳市某某巷（某某局隔壁）的某某幼儿园办学手续及幼儿园设备设施（包括幼儿园接送车一辆）转让给乙方即谷文星；另原告将自有的房屋出租给被告用于开办某某幼儿园。房屋租赁期为五年（从2010年7月3日起至2015年7月3日止），租金前三年每年为40000元整，三年之后随市场行情上涨。由于谷文星为某某系统公职人员，不具有办园资格，于是被申请人李顺秀遂与申请人签订了一份《某某幼儿园转让合同》，并以此向教育局备案办理了某某幼儿园办学手续。此后，某某幼儿园的经营管理由被告李顺秀负责。因此，被告谷文星母亲李顺秀与本案具有直接的法律上的利害关系。2013年7月31日，原、被告双方在金盆警务室工作人员调解下，签订了《某某幼儿园续租补充合同》，合同约定被告每年分两次交纳房屋租金，每次交纳人民币26400元。上半年交纳房租的时间为2月28日前，下半年的房租在8月28日前付清。2015年上半年的租金支付期限届满后，原告通过电话、手机短信、寄送《催款通知书》及居委会调解等多种手段要求被告在合理期限内支付上述房租及违约金，否则将解除与被告的租赁关系，但被告却拒绝履行支付租金的义务，并多次用污秽语言中伤原告，至今仍未支付2015年上半年的租金。原告与被告签订的转让合同及租赁合同合法有效，受法律保护，原、被告双方应按合同约定履行自己相应的义务。被告拖欠租金的行为，违反了合同约定。被告违约后，原告用寄送《催款通知书》等方式多次要求被告支付租金，并给予了被告合理的履行期限，但被告一直拒不履行合同义务，其行为已构成根本违约，原告为维护原告的合法权益，请求：1、解除原告与被告之间的某某幼儿园房屋租赁关系，并判令被告在2015年7月20日前将承租的房屋返还给原告；2、判令被告支付原告房屋租金26400元、违约金976元。
被告谷文星辩称：原告在双方约定的租金交纳日之前，便催讨租金，其催讨行为不合理，现在虽然已经过了2月28日，但至今为止被告谷文星均未收到任何书面催缴款通知。在合同履行期内，原告采取不合理的手段强行收取租金。2015年3月底4月初，被告谷文星向原告周和华交纳租金时，原告拒不接收。原告方不具有解除房屋租赁合同的事实及理由，首先涉案房屋不属于原告周和华所有，其次原告周和华与被告谷文星曾因某某幼儿园转让事宜，谷文星至今为止对周和华享有28000元债权。经双方达成补充合同以后，原来有固定期限的租赁合同已转变为不定期租赁合同，原告在解除合同之前，应当在合理的期限内与被告谷文星进行协商，在未经协商的情况下，原告没理由解除合同。因为本案涉及到教育部门的相关管理问题，原告周和华与被告谷文星、李顺秀，各签订了一份内容相同合同主体不同的合同，交教育局备案的是周和华与李顺秀签订的合同。综上，原告缺乏解除合同的法定和约定事由，被告谷文星不具有违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告李顺秀辩称：涉案某某幼儿园的实际投资者系谷文星。其他答辩意见与谷文星的答辩一致。
经审理查明：2010年7月5日，原告周和华与被告谷文星签订了某某幼儿园转让合同，约定：原告周和华将位于耒阳市某某巷（某某局隔壁）的某某幼儿园办学手续及幼儿园的设备设施转让给被告谷文星。同时，原告周和华将自有房屋［座落于蔡子池办事处某某巷某某局院内，丘号某某，登记的产权所有人系周和华之夫谷长军］出租给被告谷文星开办某某幼儿园，租期为5年，即自2010年7月3日起至2015年7月3日止；前三年每年租金为40000元，三年后随市场行情上涨，双方还就其他相关合同权利义务作出了明确约定。因被告谷文星系国家公职人员，不具有开办幼儿园的主体资格，为便于向教育管理部门申请办理幼儿园开办转让手续，被告谷文星于2010年7月5日以其母亲李顺秀的名义与原告周和华签订了一份某某幼儿园转让合同，被告李顺秀在该合同上签字确认，此后被告谷文星持该合同在耒阳市教育局办理了民办学校办学许可证，登记的学校名称为耒阳市蔡子池街道办事处某某幼儿园。2010年9月10日被告谷文星向原告周和华交纳了2000元押金。该幼儿园由被告谷文星实际投资开办，并委托李顺秀代为管理。在合同履行过程中，因租金问题，经原告周和华与被告谷文星协商，于2013年7月31日签订了某某幼儿园续租补充合同，约定自2013年7月15日至2015年7月15日止的租金为52800元／年（不含租赁期内的水电费、清理化粪池等费用），每年分两次交纳，其中上半年的租金在当年2月28日前交纳，下半年的租金在当年8月28日前交纳，该补充合同对此前双方签订的合同的其他内容未予变更或补充。在本案起诉前，被告谷文星已支付了2015年1月15日前的所有租金。因被告谷文星在约定的2015年2月28日前未交纳2015年1月15日至2015年7月15日期间的租金，期限届满后，原告周和华曾于2015年3月以电话、短信或通知书的形式催告被告谷文星履行交纳租金未果，双方遂于2015年3月12日在耒阳市蔡子池街道办事处金盆居委会的主持下进行调解，被告提出需续租5年，房租按原定的52800元／年计付，由谷文星续租后予以转让，若不续租，要求原告将转让费、装饰费及设备费等250000元归还谷文星，该学期的房租暂时不交，待事情办妥后再作处理。因双方争执较大，未达成一致协议，该居委会建议承租方谷文星在2015年4月4日前将2015年上半年的租金26400元支付给房东周和华。至今，被告谷文星仍未向原告周和华支付2015年上半年的房租，双方由此酿成纠纷，原告周和华遂诉至本院，形成此讼。
以上事实，有原告周和华和被告谷文星、李顺秀的陈述、原告周和华与被告谷文星于2010年7月5日签订的某某幼儿园转让合同、于2013年7月31日签订的某某幼儿园续租补充合同、周和华与谷长军的结婚证、户籍登记资料、谷长军的房屋产权证、催款通知书、电话详单、耒阳市蔡子池街道办事处金盆居委会于2015年4月1日形成的某某幼儿园租金纠纷调解意见书、周和华于2010年7月5日与李顺秀签订的某某幼儿园转让合同、押金收据等证据证实，经庭审质证，上列证据的形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为定案依据。
本案在审理过程中，原告周和华以便于本案顺利执行为由，于2015年4月9日向本院提出保全申请，要求冻结被告谷文星的银行存款30000元。本院于2015年4月17日作出（2015）耒民一初字第165-1号民事裁定：冻结被告谷文星在中国农业银行股份有限公司耒阳支行账号18-281901100208361、6228480808640556771内的存款30000元。该裁定已执行。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订合同后，原告周和华已按照约定将租赁房屋交由被告使用，被告理应在合同约定的租金支付日前向原告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告约定的2015年1月15日至2015年7月15日的租金支付最后期限为2015年2月28日，期限届满后，被告经催告后，在合理期限内仍未支付，因此，对原告要求解除合同并责令其被告支付租金26400元及违约金976元的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应当腾空承租的房屋并向原告返还，考虑涉案的房屋用于开办幼儿园，本院认为，原告要求被告在2015年7月20日前腾空房屋予以返还的诉讼主张，合乎实际情况，予以照准。庭审中，被告提出，双方达成补充合同后，租赁期限为不定期，原告未经双方协商不可以解除合同。本院认为，双方签订的补充合同，仅仅对租金的价格进行了调整，调整的合同内容与此前签订的合同内容并不相违背，并未对前合同进行实质变更，故对被告该主张不予采纳。被告另提出，原告在约定的租金支付日前采取不合理手段强制收取租金，当被告主动向原告支付租金时，原告故意不接收，且至今为止，尚未收到原告任何催交通知，被告并未违约，原告不具有解除合同的法定或约定事由。因被告就上述主张未提供足够可信证据予以证实，故不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（三）项、第九十七条、第一百零八条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告周和华与被告谷文星、李顺秀签订的房屋租赁合同自本判决生效日起即时解除；
二、被告谷文星在本判决生效后10日内向原告周和华支付租金26400元、违约金976元，共27376元；
三、被告谷文星在2015年7月20日前腾空承租房屋并向原告周和华返还。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费484元，减半收取242元，由被告谷文星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判员 周志慧
二〇一五年五月二十五日
书记员 张沅沅
校对责任人：周志慧打印责任人：张沅沅
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。