广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0184民初1574号
原告：邓灼亮，住广州市从化区。
委托代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。
被告：广州桂冠农产品市场开发有限公司，住所地广州市从化区。
法定代表人：王占刚。
被告：广州桂冠农产品市场开发有限公司吕田桂冠市场经营管理分公司，住所地广州市从化区。
负责人：王占刚。
原告邓灼亮诉被告广州桂冠农产品市场开发有限公司（以下简称“桂冠公司”）、广州桂冠农产品市场开发有限公司吕田桂冠市场经营管理分公司（以下简称“吕田桂冠分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理，依法由代理审判员张庆格独任审理，于2016年5月20日公开开庭审理。原告邓灼亮及其委托代理人王志明到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2014年4月6日与被告吕田桂冠分公司签订《房屋买卖合同协议》，约定原告向被告吕田桂冠分公司购买位于从××国道吕田桂冠农产品交易市场旁土名“牛角夫”编号104的铺位使用权，建筑面积为52.5平方米，房屋销售价格为5600元／平方米，总价为294000元。买方在合同生效之日交付首期款30%即88200元，完成第五层建筑后支付30%，余款在交付后五天内付清，卖方需在2015年12月31日将房屋交付给买方使用。
合同签订后，原告已交纳首期款88200元给被告吕田桂冠分公司，现商铺只建至一层，且并未在约定的期限内将房屋交付给原告。经原告多次催促，被告吕田桂冠分公司仍拒绝履行。因被告吕田桂冠分公司的行为已构成违约，应按合同承担相关责任。被告吕田桂冠分公司是被告桂冠公司开设的分公司，被告吕田桂冠分公司的民事责任应由被告桂冠公司承担，被告桂冠公司应返还购房首期款88200元及利息给原告。原告与两被告协商未果，为维护原告的合法权益，诉讼请求判令：1、确认原告与被告吕田桂冠分公司于2014年4月6日签订的《房屋买卖合同协议》无效。2、两被告共同返还88200元购房款及利息给原告（利息从2014年4月18日起至付清日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，暂计至起诉日为10000元）。3、本案的诉讼费由被告承担。
两被告经本院传票传唤未依时到庭参加诉讼，亦未提交证据材料。庭后，两被告负责人王占刚到庭辩称：当时是我公司员工李昇自己拿公司公章私下与原告签订合同交易的，我公司没有收到钱，也不清楚房屋买卖的情况，后来李昇私下与原告谈过怎么退回款项给原告，具体有否退款的情况则不清楚。另外，涉案铺位没有取得预售许可证、规划许可证等相关证件，本案中的铺位根本不存在，与我公司规划建设的铺位户型、面积都不一样。
经审理查明：被告桂冠公司系经工商登记的有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营、场地租赁等。被告吕田桂冠分公司是被告桂冠公司依法设立的分公司，经营范围包括市场经营管理、摊位出租等。
2014年4月6日，原告与被告吕田桂冠分公司签订《房屋买卖合同协议》，其中，协议第一条“房屋的基本情况”约定，出卖方房屋坐落于从化市××国道吕田桂冠农产品交易市场旁土名“牛角夫”，房屋编号10号，房屋结构为框架结构，建筑面积共52.5平方米，房屋用途为商铺，该房屋地面贴地砖、墙面挡白灰、铝窗、水电接口到门口、预留厕所位自行处理。第三条“土地使用权性质及购房者权益”约定，该房屋产权属广州桂冠市场开发有限公司，买受人拥有对所购房屋按农村宅基地使用权及出租、转让权。第四条“价格”约定，按建筑面积计算，该房屋售价为人民币每平方米5600元，总金额为人民币294000元。第五条“付款方式”约定，买受方应于本合同生效之日向出卖方交付首期房款总价30%即88200元，并于该建筑五层框架后即付余额总价30%即61740元整付清给出卖方，交付使用后五天内一次性付清余额。第六条“交付期限”约定，2015年12月31日前将该房屋交给买受方。第八条“出卖方逾期交付房屋的违约责任”约定，除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，出卖方如未按本合同第六条规定的期限将该房屋交给买受方使用，买受方有权按已交付的房价款向出卖方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在一个月内按10%利率计算，自第二个月起，月利息则按15%利率计算。逾期超过2个月，则视为出卖方不履行本合同，买受方有权按下列第1种约定，追究出卖方的违约责任：1、终止合同，出卖方按买受方累计已付款的总额按银行同期贷款利率四倍。
2014年4月18日，被告吕田桂冠分公司向原告出具收据，证明原告交纳了商铺首期款合计171108元（其中，104号商铺首期款88200元、105号商铺首期款82908元）。
至今，被告未交付涉案商铺给原告，亦未退还已付款项。
以上事实，有原告提交的原告身份证、被告企业基本信息、房屋买卖合同协议、收据以及本案开庭笔录等证据证实。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原、被告双方均确认至今涉案商铺未取得预售许可证明，且被告更确认涉案商铺未取得规划许可证等相关证件，故原告与被告吕田桂冠分公司签订关于买卖涉案商铺的《房屋买卖合同协议》违反了上述法律规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于被告吕田桂冠分公司因自身原因未取得涉案商铺的预售许可证明、规划许可证等，故导致合同无效的主要责任在于被告吕田桂冠分公司。虽然导致合同无效的主要责任在于被告吕田桂冠分公司，但是，原告在买受涉案商铺时，在被告方未出具涉案房地产项目预售许可证的情况下，未能在签订《房屋买卖合同协议》之前审查涉案商铺的产权以及预售许可证明等情况，未尽审慎义务，亦存有一定过错。被告吕田桂冠分公司作为有主要过错一方，应依法返还已付购房款及利息给原告。结合双方对本案合同无效均有过错，从公平、合理原则出发，本院认为利息按中国人民银行同期同类贷款利率二倍计算为宜。另外，被告吕田桂冠分公司系被告桂冠公司依法设立的分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，即本案民事责任应由被告桂冠公司承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告邓灼亮与被告广州桂冠农产品市场开发有限公司吕田桂冠市场经营管理分公司于2014年4月6日签订的《房屋买卖合同协议》无效。
二、被告广州桂冠农产品市场开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内退还88200元给原告邓灼亮。
三、被告广州桂冠农产品市场开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内支付利息（以88200元为本金，从2014年4月18日起计至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率二倍计付）给原告邓灼亮。
四、驳回原告邓灼亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为2855元（原告邓灼亮已预交），由原告邓灼亮负担100元，由被告广州桂冠农产品市场开发有限公司负担2755元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张庆格
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 邝梓成