杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初9428号
原告：陆军，男，1976年4月22日出生。
委托诉讼代理人：李寒峰、洪跃，浙江周培敏律师事务所律师。
被告：陶波，男，1990年7月23日出生。
法定代理人：陶建林（系陶波父亲）。
被告：陶建林，男，1962年3月19日出生。
被告：郑菊芬，女，1964年1月15日出生。
三被告共同委托诉讼代理人：王万兴，杭州市新泰法律服务所法律工作者。
原告陆军与被告陶波、陶建林、郑菊芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理。本案于同年8月23日进行了第一次法庭调查，因本案须以（2016）浙0109民特1484号的审理结果为依据，而该案尚未审结，故本案于当日依法裁定中止诉讼；该案审结后，本案恢复诉讼。2017年2月28日，本案依法由审判员郑卜训适用简易程序公开开庭进行了审理。同年3月6日，因本案涉嫌行为人利用陶波轻度发育迟滞及智能障碍，且实质性辨认能力不完整等，交易、转移其财产或虚置债务等刑事犯罪情形，故本院依法将本案移送杭州市公安局萧山区分局查处。同年5月19日，该局通知不予立案，并于同年6月6日以“目前无证据证明陆军存在虚假诉讼的犯罪事实，也未发现其涉嫌其他犯罪”等为由将案件相关材料退回本院。同年6月15日，本案进行了第二次法庭调查。庭审中，双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆军向本院提出诉讼请求：1.三被告将位于杭州市萧山区城厢街道回澜南园33幢2单元402室的房屋（以下简称案涉房屋）腾空并交付给原告使用；2.被告陶波支付原告逾期交房违约金（每日按房价总额2‰的标准暂算至2016年6月20日，计20天为32000元）；3.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2016年5月6日，原告与被告陶波签订《房地产买卖合同》，约定陶波将案涉房屋出售给原告，总价款80万元；陶波应于同年6月1日前将房屋及其他附属设施交付给原告使用，若未按时交付房屋的，每逾期一天，按房价总额2‰计算违约金等内容。合同签订后，原告向其支付了购房款，双方于同年5月12日办理了房屋产权过户手续。嗣后，原告曾多次上门要求被告方腾空房屋，但陶波及其父母陶建林、郑菊芬始终不肯配合，导致原告至今无法入住。原告认为，一、前述《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，现原告已依法取得该房屋所有权，被告方拒绝腾房构成违约，应承担相应的民事责任。二、关于被告提出的因陶波属限制行为能力人，故合同无效的问题。1.被告方强调陶波“自幼不聪明，读书成绩差，不能胜任一般工作”等，仅仅系其陈述，即使陶波智力残疾，也仅为一种事实而非法律概念，不能等同陶波就是限制民事行为能力人。同时，原告认识陶波的时候，其此前一直在城厢派出所从事辅警工作，原告正是基于对其职业的信任，才会向其购买房屋。此外，整个购房过程中，陶波均全程参与，不存在任何胁迫或欺诈等情形，故原告有理由相信售房系陶波本意。2.陶波属限制民事行为能力人应以法院判决确认的时间为准。根据（2016）浙0109民特1484号民事判决，其中虽载明陶波符合“轻度精神发育迟滞”，属于限制民事行为能力人，但该判决于2016年12月12日作出，而案涉合同于同年5月6日签订，故该判决不能说明合同签订时陶波即为限制民事行为能力人。同时，原告对鉴定意见书的内容有异议，其中部分表述只是通过监护人的表述主观得出，并不客观，且陶波当时系辅警，有正当工作，并非不能胜任一般工作。此外，本案被告方出于不想交付房屋的目的，才在原告起诉后申请认定陶波为限制民事行为能力人，并于2016年8月为其办理了残疾证。故被告仅以陶波现在属限制民事行为能力人，从而推翻其以往所有行为，没有任何依据。三、关于原告主张的违约金问题。该主张的依据为案涉合同第十条，而该合同系双方真实意思表示，故本案不存在违约金过高的情形。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告陶波、陶建林、郑菊芬共同辩称，一、案涉合同应为无效。1.陶波为限制民事行为能力人。陶波先天弱智，从小经多家医院诊治无果，在校读书成绩很差，成人后几次驾驶员理论考试均为不及格或零分，平时只能在指导下做一些简单的工作，没有独立思考能力，对其合法权益无自我保护意识。2016年8月，其经杭州市第七人民医院司法鉴定所鉴定为“适应障碍、轻度精神发育迟滞”，并认定为限制民事行为能力人。据此，萧山法院于同年12月12日判决认定其为限制民事行为能力人。2.案涉合同并非陶波的真实意思表示，存在欺诈。该合同系有多个案底的萧山河上镇人“马杨炜”操作下实施，陶波于2016年3月上旬与马杨炜相识，之后不到二个月的时间内，陶波在其操作下多次向他人出具借条。同年5月6日，陶波在其操控下，到萧山日报办理了案涉房屋房产证的遗失登报手续，而该房产证一直在陶波母亲处，并领取了新的房产证。后马杨炜将房产证拿走，并与原告达成房屋买卖约定。当日，双方在萧山桃源会所对面的咖啡厅签订合同，陶波在事先备好的合同上签名，原告让陶波抱了一堆钱拍照，并分别出具80万元的收条和欠条，但实际上款项均被在场的第三人拿走。据此，可看出该合同实际应为马杨炜与原告等人恶意串通，利用陶波智能残疾进行的欺诈行为。综上，陶波先天患有智能残疾，已被法院认定为限制民事行为能力人，不能独立进行民事活动；同时，案涉合同完全是在马杨炜的操弄下进行，系马杨炜与原告等人恶意串通，利用陶波智能残疾进行的欺诈行为，并非陶波的真实意思表示，应为无效。二、因合同无效，无合同约束力，故不存在违约问题，应按无效民事法律关系处理，即将房屋重新过户给陶波，且原告所交款项由实际取得人返还。三、本案系诈骗，应由公安机关处理。自2016年3月至5月，陶波在马杨炜的指示下对外发生债务100多万元，而实际拿到的款项较少，部分供马杨炜等人吃喝玩乐，其中二个案件经起诉后撤诉，存在虚构债务的事实；同时，案涉房屋系经马杨炜等人利用陶波智力低下、缺乏辨别能力等，控制陶波出卖，涉嫌诈骗，被告方坚持认为本案应由公安机关处理，故请求移送公安机关处理。综上，案涉合同无效，请求依法判决驳回原告诉请。
经审查，本院认定以下事实：案涉房屋原登记于被告陶波名下，登记证号为杭房权证萧字第××号，建筑面积59.38㎡，原房产证一直由其母郑菊芬保管。陶波至今未婚，三被告现住于该房屋内。后陶波与案外人马杨炜共同挂失并补办了该房屋的产权证。2016年5月6日，经案外人姚新帮介绍，陶波（甲方）与陆军（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，总价款80万元，乙方于同年5月6日前支付该购房款。甲方应在同年6月1日前将房屋以及其他附属设施交付乙方使用，并应在同年5月20日前将该房屋内原有的户口全部迁出。双方商定在同年5月18日前办妥产权过户手续。甲方如不按合同规定日期交付房屋，每逾期一天按房价总额2‰计算违约金等内容。陆军当场交付陶波现金计60万元，并要求陶波拍照确认收款，陶波出具了借条及收条各一份，借条中注明“今本人陶波急需现金周转特以洄澜南苑33幢二单元402室以80万元转卖给陆军”，收条中注明“收到陆军买房款80万元”，后该款被交由姚新帮等人用以偿还陶波的债务。同年5月12日，双方办理了该房屋的产权过户登记手续，并过户至陆军名下，权证号为杭房权证萧移字第××号。之后陆军以现金方式分两次向陶波支付了剩余购房款20万元。同年8月1日，陶建林向本院提出申请宣告陶波无民事行为能力、限制民事行为能力一案，经委托鉴定，杭州市第七人民医院司法鉴定所于同年11月15日出具杭七院司鉴所[2016]精鉴字第271号法医精神病鉴定意见书，其中“精神医学评定”部分认定“陶波符合‘轻度精神发育迟滞’”，“民事行为能力评定”部分认定“陶波虽有借钱供自己享乐的目的，但其动机目的与事件的严重后果明显不相称，不能充分理解自己行为的意义和后果，无法完全清楚表达自己的真实意愿，不能完全维护自己的合法权益，其实质性辨认能力不完整，故评定为限制民事行为能力”等，本院据此于同年12月12日判决认定陶波目前为限制民事行为能力人，并指定陶建林为陶波的监护人。其间，陶波于2016年8月被认定为精神残疾四级。因案涉争议，原告遂起诉来院，案经调解无效。
另查明，陶波于2014年2月招入杭州市公安局萧山区分局城厢派出所编制辅警队伍，于2016年4月离职。
再查明，杭州市萧山区人民检察院曾于2016年9月以“本案中陆军可能存在与人串通进行虚假诉讼”等为由，向杭州市公安局萧山区分局发函要求调查处理，该局经审查认为没有犯罪事实，并于同年11月14日决定不予立案。本案审理过程中，本院于2017年3月以“发现本案存在行为人利用陶波轻度精神发育迟滞等情形交易、转移其财产或虚置债务等涉嫌刑事犯罪的情形”为由，将本案移送杭州市公安局萧山区分局查处，该局经审查认为没有犯罪事实，并于同年5月19日决定不予立案。
以上事实有原告提供的《房地产买卖合同》、房屋所有权证及遗失补证具结保证书、社保记录、取款回单、陶波出具的借条及收条，被告提供的司法鉴定意见书及民事判决书、残疾人证及房屋所有权证，本院依职权调取并出示的杭州市公安局萧山区分局的合同诈骗案卷及虚假诉讼案卷，以及双方当事人于庭审中的陈述等足以证实。
本院认为，本案的主要争议点即案涉合同的效力问题。案涉合同经双方签名确认，且并无证据显示存在被迫而非其真实意思表示等情形，故应认定该合同已成立。该合同形成于2016年5月6日，系前述鉴定意见书中涉及的债务形成期间，且该期间陶波符合轻度精神发育迟滞，其动机目的与事件的严重后果明显不相称，不能充分理解自己行为的意义和后果，无法完全清楚表达自己的真实意愿，不能完全维护自己的合法权益，其实质性辨认能力并不完整，故被评定为限制民事行为能力。本案中，陶波交易案涉房屋的行为发生在该期间内，且其对挂失房产证、签订合同及交易过户等行为缺乏充分的认知及控制能力，合同签订及内容、未交房先过户等程序亦有诸多不合常理之处，故应认定其行为属限制民事行为能力人不能独立进行的民事行为，该合同效力待定。本案审理过程中，作为陶波法定代理人的陶建林明确表示不认可该合同及交易，并拒绝追认，故应认定该合同无效，合同自始没有法律约束力。原告无权依据该合同要求被告方交付房屋，本院对其主张的腾空并交付房屋的诉请不予支持。同时，经本院释明，关于原告主张的逾期交房违约金，其表示“坚持合同有效及约定的违约金，若认定合同无效，其将另行主张权利”，故本院对其主张的违约金诉请亦不予支持。被告方关于合同效力的相应辩称，具有事实及法律依据，故予以采信。双方关于合同无效后的财产返还或损失赔偿等问题，可依法另行主张。此外，本案辩论终结后，被告方申请追加姚新帮、老黑作为第三人参加诉讼，因该申请已过法定期间，且与本案不具相关性，故本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款、第五十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回陆军的诉讼请求。
案件受理费600元，减半收取计300元，由陆军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 郑卜训
二〇一七年八月十一日
书记员 富美芳