福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0105民初306号原告深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司，住所地福州市马尾区。负责人李运，系该公司总经理。委托代理人张新兵，系该公司员工。委托代理人赵广东，系该公司员工。被告何光乐，男，汉族，住福州市江滨东大道。原告深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司（以下简称“保利物业公司”）与被告何光乐物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理，依法由代理审判员李心适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托代理人张新兵、被告何光乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司诉称：2009年10月8日，福州英家皇道物业管理有限公司与被告何光乐签订《物业管理服务合同》，合同中约定业主所居住的本栋楼的物业管理费（以下简称“物业费”）标准为每月1.5元／平方米，后福州英家皇道物业管理有限公司对包含被告物业在内的物业管理区域的权利义务概括转移至原告保利物业公司，由原告为被告所在的小区提供物业管理服务并收取物业费等相关费用。被告何光乐系福州市马尾区东江滨大道68号东方名城35#楼1101单元的业主，建筑面积178.03平方米。自合同签订之日起，原告一直依约对包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务。但自2014年6月1日起，被告便一直无故拖欠物业费等各项费用，截至2015年9月30日共拖欠物业费4272.70元、自用水费609.02元、水电公摊费2504.22元、滞纳金752.08元，合计8111.02元。经原告多次催讨无果，故诉请依法判令：1、被告向原告支付2014年6月1日至2015年9月30日的物业费4272.70元，2010年6月1日至2015年8月31日的水费421.82元、排水费187.20元，2010年8月1日至2015年7月31日的公摊水费527.40元、公摊电费1976.82元，2013年6月1日至2015年8月31日的滞纳金725.08元，共计8111.02元；2、被告承担本案诉讼费用。被告何光乐辩称：所谓物业管理服务合同前期是与福州英家皇道物业管理有限公司签订的，后来由原告保利物业公司接手后，原告保利物业公司并没有提供协议中约定的二级服务，例如：管理人员没有相应的资质，管理人员大幅缩水，服务水平大大降低。业主要求物业公司进行维护、监管，但是原告保利物业公司并没有进行落实。自从原告保利物业公司接手小区的物业管理服务后，连巡逻车都很少见，后门都没有保安看管，造成许多业主家里被盗。我们业主多次进行反映，均未得到解决。对于原告起诉的物业费缴纳的时间尚未进行核实。经审理，本院确认如下事实：被告何光乐系名城地产（福建）有限公司开发的福州市马尾区东江滨大道68号东方名城35#楼1101单元的业主，房屋建筑面积178.03平方米。2009年10月8日，被告何光乐与福州英家皇道物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由福州英家皇道物业管理有限公司对被告上述房产所在住宅小区提供物业管理服务，物业费为每月1.5元／平方米。后因福州英家皇道物业管理有限公司的资质问题，名城地产（福建）有限公司于2010年12月10日另行与原告保利物业公司签订《福州市前期物业服务合同》，约定由原告对被告房产所在住宅小区提供物业管理服务。2010年12月20日，福州英家皇道物业管理有限公司作出《债权转让声明》，内容为：“自2009年5月1日起，我司基于与名城地产（福建）有限公司的“前期物业服务协议”，为福州东方名城项目提供物业管理服务。后名城地产（福建）有限公司另行与深圳保利物业管理有限公司签订“福州市前期物业服务合同”，由该司代替我司对该项目提供物业管理服务。现我司自愿将我司在管东方名城项目期间产生的包括收取管理费在内的所有权益，概括转移至深圳市保利物业管理集团有限公司。特此声明！”《福州市前期物业服务合同》第五条约定：高层住宅的物业服务费为1.5元／月?平方米；第九条约定：物业服务费按月进行交纳，业主应在每月十日前履行交纳当月费用义务，逾期缴纳的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的万分之一作为违约金。本着业主自愿原则可按季／年进行交纳；第十四条约定：业主应按照规定向供水、供电……等专业单位交纳水、电……等有关费用。前款费用……属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况；第三十一条约定：本合同期为叁年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。2013年12月31日，名城地产（福建）有限公司与原告签订《福州市前期物业服务合同补充协议》，双方约定将《福州市前期物业服务合同》的合同期限延长三年至2016年12月31日。原告保利物业公司在进行物业管理服务过程中存在服务不到位的情况。自2014年6月起，被告以原告管理存在问题为由拒绝向原告支付物业费，经原告催收未果，为此引起双方纠纷。以上事实，有原告提供的业主（住户）基本情况登记表、验房通知书、物业管理费等缴纳通知单、《债权转让声明》、《前期物业管理服务合同》、《福州市前期物业服务合同》、《福州市前期物业服务合同补充协议》，被告提供的服务架构图、服务流程图照片以及双方当事人的庭审陈述等证据所证实，足以认定。本院认为：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告保利物业公司根据与名城地产（福建）有限公司签订的《福州市前期物业服务合同》，为福州市马尾区东江滨大道68号东方名城社区提供物业管理服务，该合同合法有效，且原先的福州英家皇道物业管理有限公司也声明退出该小区的物业管理服务，而被告何光乐作为业主，已接受了原告保利物业公司提供的物业管理服务，应当及时支付相应的物业费。由于被告何光乐自2014年6月1日起未依约缴纳物业费，则截至2015年9月30日实际欠缴的物业费为4272.72元（178.03平方米×1.5元／平方米／月×16个月），原告主张被告欠缴的物业费4272.70元，未超过实际金额，可予以认定。由于作为小区业主的被告何光乐有证据证明原告保利物业公司提供的物业管理服务确实存在不足之处，按照权利义务相一致原则，应当将相应的物业管理服务费用酌情予以扣除，结合本案的实际情况，本院酌定按20%的比例相应扣减被告何光乐应缴纳的物业费。其次，原告要求被告支付欠缴的自用水费609.02元、水电公摊费2504.22元，却未提供充分的证据予以证实，故应承担举证不能的法律后果，本院对该诉求暂不予支持。此外，鉴于原告的物业管理服务存在明显瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金752.08元，依据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告何光乐应于本判决生效后七日内向原告深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司支付2014年6月1日至2015年9月30日的物业费人民币4272.70元的80%即3418.16元；二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何光乐负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员  李心二〇一六年五月十六日书 记 员  张菁