北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第10556号
原告中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局，地址北京市西城区景山西街48号院。
法定代表人李穆涛，局长。
委托代理人陈必胜，北京首冠律师事务所律师。
委托代理人赵登升，男，1963年9月2日出生，该服务局干部。
被告江苏北极皓天科技有限公司，地址江苏省宜兴经济开发区文庄路。
法定代表人杨佳业，总经理。
委托代理人戴颖霞，女，1984年5月6日出生，该公司法务。
委托代理人毕锦宏，北京市和景律师事务所律师。
原告中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局与被告江苏北极皓天科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员王晓峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托代理人陈必胜、赵登升，被告之委托代理人戴颖霞、毕锦宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局诉称：2011年，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市东城区×街×号房屋，租赁期限自2011年10月1日至2016年10月1日，租金每年40万元，按季支付，每逾期一日，守约方按滞交金额的千分之三向违约方收取违约金。因本案的《军队房地产租赁合同》属于军队系统统一拟定的合同，所以有第十二条关于合同须经审核盖章生效之约定，该条约定仅是对没有房屋所有权的部门出租房屋时进行限制，而本案中的租赁标的即登记在原告名下，故本案中的《军队房地产租赁合同》不需要再经其他单位审核盖章即生效，该条约定在本案中没有实际意义。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告，但被告自2012年12月开始拒绝继续缴纳租金，原告多次找被告协商解决租金事宜，被告总是找各种理由拖延。现起诉要求：1、确认双方之间的《军队房地产租赁合同》于2014年10月22日解除；2、要求被告向原告支付自2012年12月15日起至2014年10月22日止的租金，租金标准按年租金40万元计算；3、要求被告按每日千分之三的标准向原告支付所欠各期租金的违约金；4、被告交纳的保证金5万元归原告所有。
被告江苏北极皓天科技有限公司辩称：原、被告所签订的《军队房地产租赁合同》第十二条载明：本合同双方签字后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审批核准，并加盖合同审核专用章后生效。但《军队房地产租赁合同》虽有双方签字盖章，但却没有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，故双方的《军队房地产租赁合同》属于成立但未生效的合同，合同条款对原、被告均没有效力。因原告未办理审核事项，合同不生效的责任在原告，原告应当承担缔约过失责任。另外，合同约定租赁房屋建筑面积550平方米，场地面积72平方米，而根据原告提供的房屋所有权证记载，该建筑面积合计只有374.78平方米，除去1号房被告没有使用外，2、3号房屋虽有添附，也不应相差如此悬殊。且添附部分属于违建，据以出租于法无据。另外，合同约定的场地面积72平方米，但该场地系由沙滩后街进入34号主体建筑的唯一通道，也是与其他业主共同使用的共有空间。原告曾承诺被告可以对该场地进行拆改扩建无法律依据，导致租赁目的无法实现。另因租赁房屋年久失修，被告与原告签订租赁合同后，对租赁标的进行结构加固及配套施工，支付工程设计费、工程造价款53万元。鉴于被告曾经实际占有租赁物的事实，被告愿意支付相应的房屋使用费。但被告曾于2014年8月13日致函原告请求中止合同，减免租金及相关费用，故占有时间应计算至出具申请函的时间更为合理，并且应当扣除2011年12月15日之前的装修时间；在确定计算标准时，应当以实际租赁面积计算。另外，合同约定的违约金标准偏高，请求法院予以减少。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：本市东城区×街×号房屋登记在原告名下，该房屋产权证载为相连的1、2、3、4幢，其中1幢为一层、建筑面积42.79平方米，2幢为一层、建筑面积28.61平方米，3幢为一层、建筑面积94.38平方米，4幢为二层、建筑面积209平方米，共计374.78平方米。在房地平面图中，除包括上述1、2、3、4幢房屋外，还包括位于34号院西北角的一片场地。
2011年9月，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》（《军队房地产租赁合同》并未载明签订日期，但双方均认可应为2011年9月所签）。《军队房地产租赁合同》约定“第一条、甲方自愿将北京市东城区×街×号房屋，房屋建筑面积550平方米，场地面积72平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条、租赁用途：办公。第三条、租赁期限自2011年10月1日起至2016年10月1日止。第四条、年租金（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为人民币40万元。租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方。付款方式为：现金、支票。……第六条、自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币5万元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还租赁保证金，并加付银行同期存款利息。……第八条、租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。……第十一条、乙方违约责任：（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十二条、本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。……第十五条、双方承认的附加条款：合同到期后，同等条件下，乙方优先承租。（甲方给予乙方）装修期，（2011年）12月15日起收费”。诉讼中，经本院询问，双方均认可对于合同中第十二条关于须经哪个部门或单位进行审批没有更明确具体的约定。
原、被告均认可，原告于2011年10月1日之前即将租赁标的交付被告。双方均认可，原告将租赁标的移交给被告时，双方未对当时房屋的状况进行记录或固定。被告称，其在接收房屋后即开始改造、装修，并且将改造装修方案报给了原告，因原告承诺的停车场的条件没有满足，且不能对场地进行改造，合同目的无法实现，所以中途停工；原告称，其同意被告进行改造装修，但并未收到被告的方案，且原告没有承诺过给被告提供停车场，被告停止施工、不想继续使用房屋并拒交租金系其自身原因所致，与原告无关。经查，双方合同签订后，被告于2011年9月30日向原告交纳租赁保证金5万元，于2012年1月21日交纳租金20万元，于2012年10月31日交纳租金20万元，此外，被告未向原告交付其他费用。
2014年8月13日，被告向原告发出《申请函》，内容为“一、同意中止贵局与我司于2011年10月签订的房屋租赁合同（北京市东城区×街×号），房屋装修等保持现状交给贵局，由贵局另行处置。二、鉴于我司目前尚未投产及资金十分困难，同时租用贵局房屋已投入100多万元（装修60多万，租金40万元，押金5万元），对我司造成较大损失，而我司一直并未使用过该房屋这一客观事实，请求减免目前尚欠房屋租金和合同规定的一切罚金和其他费用。特此申请”。
诉讼中，本院进行现场勘验，勘验结果为：1、2、3、4幢房屋相互连接为一体。原告实际交予被告的房屋为产权证载2、3、4幢及在2、3幢上对应建造的二层；租赁标的为整体二层结构，一、二层外墙完全对应，一、二层面积一致，一层房屋外墙范围与产权证标注一致；被告对租赁房屋进行了工程改造，处于停工状态；在租赁房屋西南侧为34号院的空地，该空地长约11.5米，宽约6米。在该空地的东北角，有一自建小房，该自建小房不属于租赁范围。
诉讼中，被告主张其支付工程设计费、工程承包款损失共计53万元，并提出反诉，原告对此不予认可。经本院释明，原告表示不申请进行评估，同时表示不对被告形成的改造装修继续利用；被告曾申请进行工程造价评估，后又主动放弃评估申请。后，被告又主动撤回了反诉。
诉讼中，原、被告于2014年10月22日自行签订《关于解除租赁合同的备忘》，内容为“2011年9月，甲乙双方在自愿平等的情况下签订了《军队房地产租赁合同》，所涉及标的为北京市东城区×街×号院房屋和场地。因纠纷，该合同已无法正常履行。经双方协商，于本备忘录签字之日起解除租赁合同。乙方已将属于自己的资产清理完毕，并将房屋和场地归还甲方管理。对于此前合同存续期间所产生的合同纠纷，双方另订协议解决或依法院判决执行”。
上述事实，有双方当事人的陈述，房屋所有权证，《军队房地产租赁合同》，勘验笔录，《申请函》，《关于解除租赁合同的备忘》等在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，租赁房屋为北京市东城区×街×号院产权证载2、3、4幢房屋及在2、3幢上对应建造的二层。因在2、3幢上建造的二层未取得规划手续，故涉及该部分的租赁合同无效，但该部分无效，不影响合同其他部分的效力。关于被告提出的合同因未经审批仅成立而未生效的抗辩意见，因双方所签订的《军队房地产租赁合同》系格式合同，双方并未就该合同须经何部门审批予以明确，且涉案房屋明确登记在原告名下，被告亦不能证明该合同未经审批对其承租使用该房屋造成任何不利影响，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。因本案租赁标的系经当事人双方认可的特定场所，合同约定的租金标准为固定数额，原告依约交付租赁标的，被告在合理期限内未提出异议，至2012年10月31日被告仍在按双方合同约定标准向原告支付租金，故现被告以约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的原告没有满足承诺的停车场及不能对场地进行改造导致合同目的无法实现一节，因原告否认有过相关承诺，而被告未能举证，且被告在合理期限内未提出异议，至2014年8月13日被告向原告发出《申请函》时仍未对租赁场地提出异议，故被告的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。
因双方的《军队房地产租赁合同》部分有效，故被告应就有效部分即涉及产权证载2、3、4幢房屋的部分向原告支付租金；就合同无效部分即在2、3幢上建造的二层，因被告实际占用该部分房屋，故被告应向原告支付房屋占用费，房屋占用费的标准应参照房屋租金的标准。原告所交纳的40万元应作为自2011年12月15日起至2012年12月14日止的房屋租金及房屋占用费。因此后被告未继续向原告支付租金，构成违约，且双方于诉讼中签订了《关于解除租赁合同的备忘》并实际办理了租赁标的的交接，故原告要求解除租赁合同，本院准许，合同解除时间应以双方办理交接的日期即2014年10月22日为准。被告应继续向原告支付自2012年12月15日起至2014年10月22日止的房屋租金及房屋占用费，租金及占用费的比例由本院结合有效部分及无效部分所涉的面积予以酌定。就有效部分所涉的租金，因被告迟延履行，构成违约，被告应向原告支付违约金，但《军队房地产租赁合同》约定的日千分之三的违约金计算标准过高，本院酌情予以调整。另，原告要求被告交纳的保证金5万元归原告所有，符合双方合同之约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局与被告江苏北极皓天科技有限公司所签订的《军队房地产租赁合同》于二Ｏ一四年十月二十二日解除；
二、被告江苏北极皓天科技有限公司于本判决生效后七日内向原告中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局支付自二Ｏ一二年十二月十五日起至二Ｏ一四年十月二十二日止的房屋租金及房屋占用费七十四万一千九百三十五元；
三、被告江苏北极皓天科技有限公司于本判决生效后七日内向原告中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局支付逾期支付租金的违约金，即租金七万三千元自二Ｏ一二年十二月二十五日起至实际支付之日止的违约金，及租金七万三千元自二Ｏ一三年三月二十五日起至实际支付之日止的违约金，及租金七万三千元自二Ｏ一三年六月二十五日起至实际支付之日止的违约金，及租金七万三千元自二Ｏ一三年九月二十五日起至实际支付之日止的违约金，及租金七万三千元自二Ｏ一三年十二月二十五日起至实际支付之日止的违约金，及租金七万三千元自二Ｏ一四年三月二十五日起至实际支付之日止的违约金，及租金七万三千元自二Ｏ一四年六月二十五日起至实际支付之日止的违约金，及租金三万零六百一十二元自二Ｏ一四年九月二十五日起至实际支付之日止的违约金，上述违约金均按中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准计算；
四、被告江苏北极皓天科技有限公司所交纳的保证金五万元归原告中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局所有；
五、驳回原告中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10783元，由原告中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局负担2783元，被告江苏北极皓天科技有限公司负担8000元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王晓峰
二〇一四年十二月三日
书 记 员 刘 勃