河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民三终字第00662号
上诉人（原审原告）李朝霞，女，汉族，1967年11月6日出生，住焦作市解放区。
委托代理人刘啸，河南海搏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）段爱利，女，汉族，1965年8月12日出生，住焦作市解放区。
委托代理人王小三，焦作市山阳区第一法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）祝兴，男，汉族，1987年6月2日出生，住焦作市解放区。
被上诉人（原审被告）李洁，女，汉族，1988年8月14日出生，住焦作市解放区。
上诉人李朝霞与被上诉人段爱利、祝兴、李洁案外人执行异议之诉纠纷一案，李朝霞于2015年7月7日向山阳区人民法院提起诉讼，请求判令：1、立即停止对赛纳溪谷44号楼1单元6层11号房屋的强制执行，并解除查封扣押；2、确认原告李朝霞与被告祝兴、李洁于2015年1月3日签订的房地产买卖契约合法有效；3、本案的诉讼费由被告承担。山阳区人民法院于2015年10月23日作出（2015）山民一初字第00535号民事判决，李朝霞不服该判决向本院提起上诉。本院于2015年12月10日受理后依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭审理了本案，上诉人李朝霞及其委托代理人刘啸，被上诉人段爱利及其委托代理人王小三，被上诉人祝兴、李洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月6日，被告祝兴、李洁作为买受人与焦作锦隆建开置业有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于焦作市赛纳溪谷小区第44号商住楼1单元6层11号；买受人于2012年12月3日付清首付房款壹拾壹万肆仟零玖拾玖元整（114099元），剩余房款贰拾伍万元整（250000元）选择银行按揭贷款方式支付。该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为焦房预售证第201235号。2013年1月5日，焦作市房产管理局为祝兴、李洁颁发了焦房预解放字第10025235号房屋预告登记证书。同日，被告祝兴、李洁与中国工商银行股份有限公司焦作分行分别签订了《个人购房借款／担保合同》、《焦作市预购商品房抵押合同》，约定：被告祝兴、李洁在中国工商银行股份有限公司焦作分行贷款250000元，贷款期限自2013年1月5日至2018年1月5日止，祝兴、李洁自愿将其购买的焦作市赛纳溪谷小区第44号商住楼1单元6层11号房屋进行抵押。2014年9月19日，被告祝兴以及祝志然等4人向被告段爱利共同出具担保书一份，内容反映为：2014年9月19日杨宏伟借段爱利现金叁佰万元整，月息按三分计算，每月利息玖万元正，借款期限三个月，我们自愿为杨宏伟作如下担保，如果杨宏伟未按期支付利息或本金，我们愿意承担以上还款责任，并提供房屋做担保……祝兴名下赛纳溪谷小区44号楼1单元11号东户（面积87㎡）……。之后，被告祝兴将《商品房买卖合同》以及契税完税证交给了被告段爱利。后段爱利以杨宏伟、祝兴、祝志然、李洁为被告向本院提起诉讼，并提出财产保全申请，本院于2015年1月26日作出（2015）山民一初字第00059号民事裁定书，裁定查封了被告祝兴、李洁名下位于解放区太行中路261号赛纳溪谷小区44号商住楼一单元11号房产（合同编号：HNJZYS00018741）一套。2015年3月3日，本院作出（2015）山民一初字第00059号民事判决书，判决书中确认杨宏伟于判决生效后五日内偿还原告段爱利借款本金210万元及利息；被告祝兴、李洁、祝志然对上述借款承担连带清偿责任。判决书生效后，段爱利向本院申请强制执行。本案进入执行程序后，原告李朝霞向本院书面提出异议，本院于2015年6月23日出具了（2015）山执异字第5号执行裁定书，裁定“驳回异议人李朝霞提出的执行异议”。原告李朝霞不服诉至本院。
另查明，2015年1月3日，祝兴、李洁作为甲方与李朝霞作为乙方签订了《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将座落在解放区赛纳溪谷44号楼1单元6层11号的房地产（房屋建筑面积87.19平方米）出售给乙方，交易价格为叁拾陆万元整（360000元）。祝兴、李洁于同日收到原告李朝霞交来定金10000元，于2015年1月6日收到李朝霞购房首付款170000元，于2015年1月16日收到李朝霞购房款160000元。2015年1月16日，被告祝兴、李洁通过中国工商银行股份有限公司焦作解放路支行提前归还了剩余住房贷款及利息共计162547.89元。2015年1月16日，被告祝兴、李洁与原告李朝霞签订了委托书，委托李朝霞全权办理房屋过户手续，并申请办理公证；河南省焦作市恒大公证处于2015年1月16日出具了（2015）焦恒证第30号公证书。
原审法院认为：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被告祝兴、李洁于2012年12月6日从焦作锦隆建开置业有限公司处购买了赛纳溪谷44号楼1单元6层11号房屋一套，于2015年1月3日取得了房屋预告登记证书，于同日在中国工商银行股份有限公司焦作分行办理了按揭贷款，并签订了关于该房屋的《焦作市预购商品房抵押合同》；后被告祝兴、李洁与原告李朝霞于2015年1月3日签订了《房地产买卖契约》，并且于2015年1月16日提前归还了剩余住房贷款及利息，故原告李朝霞和被告祝兴、李洁之间签订的《房地产买卖契约》，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，合法有效，但由于该房屋祝兴、李洁尚未办理房产证，原告李朝霞与被告祝兴、李洁也未办理该房产的过户登记手续，故该《房地产买卖契约》的有效并不能证明原告对该房屋享有所有权。被告祝兴于2014年9月19日以其名下赛纳溪谷小区44号楼1单元11号东户房屋作为担保向被告段爱利出具了担保书，祝兴以该房产向段爱利进行了抵押担保，该抵押担保行为在先，虽然祝兴与段爱利未为该房屋办理抵押登记，但本院于2015年1月26日作出的（2015）山民一初字第00059号民事裁定书对上述房屋进行了查封，并于2015年3月3日作出（2015）山民一初字第00059号民事判决书，该判决书已经生效，且原告李朝霞提交证据并不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故对于原告要求立即停止对赛纳溪谷44号楼1单元6层11号房屋强制执行并解除查封扣押的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决：一、原告李朝霞与被告祝兴、李洁于2015年1月3日签订的房地产买卖契约合法有效；二、驳回原告李朝霞的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告李朝霞承担。
李朝霞不服一审判决提起上诉称：1、2015年1月3日祝兴、李洁通过房屋中介与李朝霞签订《房地产买卖契约》，将涉案房屋出售给李朝霞。李朝霞对诉争房屋已支付全部价款且已实际占有使用，在办理房屋过户手续过程中，因法院的财产保全行为致使未能办理房产过户，李朝霞对此后果不存在过错；2、祝兴对段爱利借款承担的是保证责任，且该担保并没有办理抵押登记，亦没有经过房屋共有人李洁的同意，故段爱利对涉案房屋不具备法定的受偿权利。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求：撤销（2015）山民一初字第00535号民事判决第二项，改判停止对塞纳溪谷44号楼1单元6层11号房屋的强制执行，并解除查封扣押。
被上诉人段爱利辩称：1、祝兴和李洁借款抵押涉案房产的行为在先，买卖行为在后，祝兴和李洁应当承担合同欺诈的相关责任；2、房屋买卖应当以过户登记为准，涉案房屋尚未过户，段爱利在查封时，涉案房屋权利仍归祝兴和李洁；3、事实上涉案房屋由段爱利进行简单装修，并由段爱利在使用。
被上诉人祝兴辩称：同意李朝霞的上诉意见，应当停止对涉案房屋的强制执行。
被上诉人李洁辩称：李朝霞支付了全部房款，李洁将涉案房屋钥匙交付给了李朝霞，应当停止对涉案房屋的强制执行。
根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：是否应当停止对塞纳溪谷44号楼1单元6层11号房屋的强制执行并解除查封扣押。
针对本案争议焦点，上诉人李朝霞与被上诉人段爱利、祝兴、李洁的理由与其上诉意见和答辩意见相同。
本院经审理查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明，李朝霞于2015年1月19日向涉案房屋所在物业公司缴纳了物业服务费、装修垃圾清运费、装修押金等费用，将用电客户从祝兴名下过户至李朝霞名下，并取得了装修许可证。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”李朝霞与祝兴、李洁于2015年1月3日签订的《房屋买卖契约》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”?本案中，李朝霞按照合同约定支付了购房款，并于2015年1月19日向涉案房屋所在物业公司缴纳了物业服务费、装修垃圾清运费、装修押金等费用，将用电客户从祝兴名下过户至李朝霞名下，取得了装修许可证，上述行为可以视为李朝霞对涉案房屋具有了事实上的管理权和支配权，李朝霞善意、合法占有了涉案房屋。李朝霞与祝兴、李洁于2015年1月16日对办理房屋过户事宜进行了公证，虽然双方因山阳区人民法院于2015年1月26日对该房屋进行查封的行为未能办理房屋过户手续，但李朝霞本人对于未及时办理过户手续并不存在过错。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的……如果抵押物未登记的，抵押权不得对抗受让人……”段爱利称其与祝兴签订了抵押协议，对涉案房屋享有抵押权，但涉案房屋共有人李洁对抵押协议并不认可，且该抵押并未进行抵押登记，故不能对抗祝兴、李洁与李朝霞之间的买卖合同关系。综上，李朝霞已经具备了足以排除法院强制执行的要件，其要求停止对涉案房屋的强制执行，符合事实和法律规定，应当予以支持。原审法院驳回李朝霞的该项诉讼请求显属不当，本院予以纠正。关于李朝霞要求解除对涉案房屋查封扣押的问题，其应当通过法律规定的相关程序另行处理，本院对该项请求不予处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持山阳区人民法院（2015）山民一初字第00535号民事判决第一项；
二、撤销山阳区人民法院（2015）山民一初字第00535号民事判决第二项；
三、停止对塞纳溪谷44号楼1单元6层11号房屋强制执行；
四、驳回李朝霞的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由李朝霞负担；二审案件受理费100元，由李朝霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路 林
审 判 员 范炳鑫
代理审判员 金 莹
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 马 捷