绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪民初字第4962号
原告：绵阳市世纪星教育投资有限公司，住所地：绵阳市经开区。
法定代表人：王丽，该公司董事长。
委托代理人：吴良广，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。
委托代理人：万欣，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。
被告：绵阳鸿越房地产开发有限公司，住所地：绵阳市经开区涪滨路北段9号。
法定代表人：马映雄，该公司总经理。
委托代理人：李仕勇，四川林志（绵阳）律师事务所律师。
委托代理人：王菁，该公司职工。
第三人：王汝婷，女，生于1988年3月4日，汉族，四川省射洪县人，大学文化，住广东省珠海市。
委托代理人：包建文，四川春雷律师事务所律师。
委托代理人：路莎，四川春雷律师事务所律师。
第三人：吕秋，女，生于1963年9月11日，汉族，四川省射洪县人，中专文化，住四川省德阳市旌阳区。
委托代理人：包建文，四川春雷律师事务所律师。
委托代理人：路莎，四川春雷律师事务所律师。
原告绵阳市世纪星教育投资有限公司（以下简称世纪星公司）诉被告绵阳鸿越房地产开发有限公司（以下简称鸿越公司）、第三人王汝婷、吕秋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘凌宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告世纪星公司的委托代理人吴良广、万欣，被告鸿越公司的委托代理人李仕勇、王菁，第三人王汝婷、吕秋的委托代理人包建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年7月31日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，合同约定由被告鸿越公司将位于经开区房屋租赁给原告用于开办幼儿园使用，租赁期限从2010年7月31日至2016年5月31日。2013年9月16日，被告向原告发来《关于幼儿园销售及催交房屋租金的通知》，被告声称欲将幼儿园物业对外公开竞价销售，要求原告在2013年10月25日前与其洽谈并办理相关手续。在收到被告的通知后，原告就及时与被告进行联系，提出要求购买租赁房屋，但被告鸿越公司一直以各种理由推诿，拒绝与原告协商房屋销售事宜，也从未对租赁房屋进行过公开竞价销售，原告认为被告鸿越公司事实上根本无意销售房屋。在此之后，原告与被告鸿越公司多次就租金金额的确定进行沟通，被告鸿越公司也一直没有告知原告该房屋已经出售的事实。2014年4月15日，原告收到第三人王汝婷、吕秋委托四川春雷律师事务所发来的《律师函》，才知道被告鸿越公司已经将原告一直租赁的房屋出售给了第三人王汝婷、吕秋。经原告多方调查核实，被告鸿越公司事实上早在2012年1月就与第三人王汝婷、吕秋签订了《商品房买卖合同》，其在2013年9月16日发函要求原告行使优先购买权不过是“掩耳盗铃”，企图推卸侵犯原告享有的法定优先购买权的法律责任。原告认为，被告鸿越公司与第三人王汝婷、吕秋在2012年1月签订《商品房买卖合同》时，原告承租的房屋尚在租赁合同约定期限内，根据法律规定，原告对租赁房屋享有法定的优先购买权，被告鸿越公司在对租赁房屋转让时，并未按照法律规定通知原告，侵犯了原告对租赁房屋的优先购买权，现原告要求按照与王汝婷、吕秋在2012年1月签订的《商品房买卖合同》约定转让价款金额行使优先购买权。同时，根据双方签订的《租赁合同书》约定，被告应承担违约责任5万元，对于由此给原告造成的经济损失，原告保留权利另案主张。故原告起诉要求判决：1、依法确认原告对承租的位于经开区涪滨路北段9号鸿越·瑞擱小区D2栋1层、2层、3层的幼儿园房屋享有法定优先购买权；2、判令被告鸿越公司承担违约责任5万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告多次口头书面告知原告出卖房屋的情况，告知原告行使优先购买房屋的权利。因此被告在原告没有行使优先购买权的情况下，将房屋出售第三人王汝婷、吕秋是符合法律规定，请求驳回原告诉讼请求。
第三人王汝婷、吕秋述称：其不是本案适格被告，本案属租赁房屋纠纷，追加王汝婷、吕秋为被告是不适当的。被告已经与王汝婷、吕秋签订了《商品房买卖合同》，按照法律规定办理房屋产权登记，其买卖行为是合法有效，王汝婷、吕秋已经取得房屋的物权，应受到法律保护，请求驳回原告的诉讼请求。
原告世纪星公司对其主张在举证期限内提供了以下证据：
1、原、被告营业执照、组织机构代码证，第三人的身份证及户籍信息，以证明各当事人的诉讼主体资格
2、原、被告于2010年7月31日签订的《租赁合同书》，证明原告与被告的租赁关系和对租赁房屋价款及期限等约定；
3、被告鸿越公司与第三王汝婷、吕秋签订的《商品房买卖合同》，证明签订合同时间是2012年1月16日，被告在出卖幼儿园房屋时没有通知原告。
4、2013年9月16日被告向原告发来的《关于幼儿园销售及催交房屋租金的通知》，证明该通知发出时间是在被告与第三人签订《商品房买卖合同》时间之后，该通知不具有履行销售租赁房屋通知义务的效力；
5、绵房权证市房监字第2007180**号《房产证》，证明被告对本案幼儿园房屋具有所有权；
6、2006年1月5日被告与第三人王汝婷签订的《商品房买卖合同》及绵阳市房管局查询的《房屋信息摘要》，证明在购买涉案标的物之前，第三人王汝婷已经在被告处购买有其他房屋并且居住，对原告租赁房屋开办幼儿园是明知的，第三人购买租赁房屋不属于善意取得；
7、2014年4月15日第三人王汝婷、吕秋委托四川春雷律师事务所向原告发来的《律师函》，证明原告在收悉律师函后才知道被告将幼儿园房屋转让给了第三人王汝婷、吕秋及优先购买权受到侵害的事实；
被告鸿越公司对原告提交上述证据质证称，对证据1、2真实性无异议；对证据3真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，被告认为在合同附件补充协议11条有约定，该合同双方约定的是付清房款后合同才生效；对证据4真实性无异议，认为该证据也说明被告鸿越公司告知了原告出售房屋的情况；对证据5真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的；对证据6真实性无异议，但与本案无关联性，认为第三人王汝婷在被告鸿越公司处购买房屋是正常交易行为，不能达到原告的证明目的；对证据7真实性无异议，认为被告鸿越公司在2013年9月份已经告知原告。
第三人王汝婷、吕秋对原告提交证据质证称，对证据1、2真实性无异议；对证据3真实性无异议，但对关联性提出异议，认为不能达到原告的证明目的，合同是2013年12月25日生效；对证据4真实性无异议，关联性有异议，不能证明其证明目的，合同没有生效，双方没有进行交易，不能说明是房屋出售后才通知原告；对证据5真实性无异议，关联性有异议，不能证明其证明目的；对证据6不能确定其真实性；对证据7真实性无异议，不能达到其证明目的，第三人王汝婷、吕秋属本案房屋物权人，向原告收纳租金是合法的。
被告鸿越公司对其主张在举证期限内提供的证据有：
1、2013年11月22日原告《关于幼儿园房屋租金通知的回复》，证明回复时间是2013年11月22日，回复中原告没有提到优先购买权的事情，只提到租金事情；
2、2013年12月12日原告委托四川科大律师事务所给被告发的《律师函》，证明原告仅仅对租金提出意见，没有对优先购买权表态。
3、被告鸿越公司申请证人苏洲出庭作证，证明被告鸿越公司通知其他人购买所售房屋的事实。
原告世纪星公司对被告鸿越公司提交上述证据质证称，对证据1真实性无异议，但不能达到被告证明目的，认为在回函中双方仅对租金有争议，原告在收到函后就表示要购买房屋，一直等待被告通知原告参加公开竞价方式销售，不能视为原告放弃优先购买权。而被告鸿越公司事实上早在2012年1月16日已经将房屋进行了出售，被告并没有将房屋已经出售的事实告知原告；对证据2真实性无异议，原告就房屋租金对被告进行说明，由于被告没有告知原告房屋已经出售的事实，而且还以房屋的所有权人与原告进行租金的洽谈，事实上被告也从没有对幼儿园房屋进行过公开竞价销售。对证据3证人苏洲证言，原告世纪星公司质证认为证人只是听说被告出售幼儿园的事情，没有得到被告的书面通知，被告事实上隐瞒了房屋已经销售的事实，证人的证词证明被告没有对房屋进行过公开竞价销售，同时证人证言证明了第三人王汝婷、吕秋对原告租赁房屋的事实清楚，其购买租赁房屋行为不具有善意。
第三人王汝婷、吕秋对被告鸿越公司提交上述证据质证称，对证据1真实性无异议，原告在作出回复时没有提到优先购买权的事情；对证据2真实性无异议，但是原告没有对优先购买权进行回复。对证据3苏洲的证言第三人没有意见。
第三人王汝婷、吕秋对其主张在举证期限内提供的证据有：
1、被告与第三人王汝婷、吕秋签订的《商品房买卖合同》、《税收完税证明》、《销售不动产统一发票》，证明该合同要付清房款后合同才生效，被告和第三人一直在等待原告就房屋优先购买权的回复，所以才约定了合同生效的条件。2014年1月14日被告与第三人王汝婷、吕秋才正式完成交易，付款时间是2013年12月25日，按照合同约定，这份合同才正式生效；
2、绵房权证监证字第02190**号、第02190**号《房屋产权证》、绵城国用（2014）第02027号《土地使用权证》，证明第三人王汝婷、吕秋买卖房屋后依法登记，取得房屋所有权，房屋登记时间是2014年1月15日；
3、2013年11月11日《汇款凭证》，证明第三人王汝婷、吕秋最后一期房款在被告鸿越公司通知原告优先购买权后才缴纳的房款4万元，符合被告与第三人签订的合同约定。
原告对第三人提交上述证据质证称，对证据1真实性无异议，但是不同意其证明目的，该《商品房买卖合同》第26条明确是双方签字盖章起合同生效，协议签订行为本身是房屋出售的行为。第三人王汝婷、吕秋认为合同未生效和履行是一直在等待原告就房屋优先购买权的回复，本身就证明第三人在明知原告的租赁关系存续期间进行房屋交易的行为不是善意的。对完税凭证和不动产发票的真实性无异议，但是不能证明第三人王汝婷、吕秋付款的时间，交款时间和凭证时间属于两种不同时间段；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无异议，但不能达到第三人的证明目的，这是因为第三人仅仅只提交了一份支付金额为4万元的依据，没有提交全部支付依据，不能证明被告和第三人签订的《商品房买卖合同》实际开始履行的时间，也与合同约定一次性付款相矛盾。
被告对第三人提交上述证据质证称，对证据1真实性无异议，补充协议已经说明协议是合同的补充部分，合同与协议不一致的地方以补充协议为准，双方已经签字盖章，对协议已经认可；对证据2真实性无异议；对证据3没有意见。
经审理查明：2007年10月26日，被告鸿越公司取得绵阳市经开区涪滨路北段9号鸿越·瑞擱小区D2栋1-3层的房屋《房屋所有权证》（绵房权证市房监字第2007180**号）。
2010年7月31日，被告鸿越公司作为出租方（甲方）与承租方原告世纪星公司（乙方）签订了《租赁合同书》，合同第二条“租赁房屋的地点、面积”中约定“地点：经开区涪滨路北段9号鸿越·瑞擱小区，建筑面积1557.71平方米”。合同第三条“租赁方式和经营范围”约定“1、甲方以租赁方式向乙方出租以上房屋，乙方在租赁期间享有该房屋的收益权、使用权。2、乙方在所租赁房屋内开办幼儿园，不可作为它用”。合同第四条“租赁期限”约定“租赁期限为六年。自2010年7月31日至2016年5月31日止，以实际交付时间为准”。合同第五条“租金计算、支付方式及物业管理”约定“1、根据甲乙双方协商，两年内免收租金，租期以幼儿园竣工验收后，甲方正式交付使用时计算起点，免租金期满后，租金每月按不超过D3、D4一、二楼商铺平均价格的80%收取。甲乙双方签订现合同七日内，乙方向甲方缴纳履约保证金伍万元，否则甲方有权解除该合同，并不承担任何经济责任。2、租金支付方式：租金每季度（三个月，下同）交付一次，乙方须在计租日前10日交付首季度租金，此后每次在本季度租金到期前10内交付下一季度的租金。合同第七条“租赁条件”约定“甲方如出售本物业，须提前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。如果乙方不购买，应支持甲方出售，甲方保证该物业出售给第三方后，乙方在租赁合同期内的权利、义务不受影响”。合同第九条“违约责任”约定被告因出售该房屋而影响原告在租赁合同期内约定应享有的权利、义务的，视为被告单方面违约，同时合同约定任何一方违反以上之规定，除赔偿对方相应损失外，还应赔偿违约金50000.00元”。
2012年1月16日，在原、被告租赁合同期限内，被告作为出卖人与买受人第三人王汝婷、吕秋签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，由被告将鸿越·瑞擱D2幢第1-3层438.81平方米出售给第三人王汝婷和吕秋，房屋销售总价款4380000.00元。《商品房买卖合同》约定双方签字（盖章）之日起生效，在《商品房买卖合同补充协议》第十一条双方约定付清房款后合同生效。2013年11月11日，第三人王汝婷、吕秋向被告鸿越公司支付完最后一笔购房款40000.00元。2014年1月9日，第三人王汝婷、吕秋缴纳印花税、契税177390.00元。2014年1月15日，第三人王汝婷、吕秋取得案涉房屋的《房屋所有权证》（绵房权证监证字第02190**号、绵房权证监证字第02190**号）和《土地使用权证》（绵城国用（2014）第02027号）。
2013年9月16日，被告鸿越公司向原告世纪星公司发出《关于幼儿园销售及催交房屋租金的通知》，该通知第一条记载“我公司近期将对贵公司所承租的幼儿园物业对外公开竞价销售，前期我方代表已多次和你公司有关负责人沟通交流告知有关情况。根据《租赁合同书》第七条第3款的有关约定，现特书面提前通知贵公司，如有意购买，请于2013年10月25日前来我公司洽谈并办理相关手续，逾期视为贵公司放弃优先购买权，我公司有权对外自行销售，且不承担贵方任何经济责任及法律责任”。被告通知原告行使优先购买权并要求就拖欠租金进行协商洽谈。针对被告的前述通知，原告在2013年11月22日向被告致函《关于催交幼儿园租金通知的回复》，就租金标准等事项向被告进行了回复。2013年12月12日，原告通过四川科大律师事务所再次向被告发出《律师函》，与被告就租金标准的确定及支付等进行协商沟通。
2014年4月15日，第三人王汝婷、吕秋委托四川春雷律师事务所给原告发《律师函》，向原告告知第三人已经从被告处购买幼儿园房屋，并办理了房屋产权登记，要求原告向第三人支付租金。
另查明，2006年1月5日，第三人王汝婷作为买受人与出卖人被告鸿越公司签订了《商品房买卖合同》，另行购买了鸿越·瑞擱第C7幢1单元1层5号商品房。
上述事实，有租赁合同书、商品房买卖合同、房屋信息摘要、关于幼儿园销售及催交房屋租金的通知、律师函、房屋所有权证，关于幼儿园房屋租金通知的回复、土地使用权证、支付凭证及庭审笔录等证据在卷佐，足以认定。
本院认为，承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，原告世纪星公司作为幼儿园房屋的承租人，被告鸿越公司在出售租赁房屋前，应当提前通知原告，确保原告的优先购买权。虽然被告在2013年9月16日以书面方式通知原告行使优先购买权，但事实上租赁房屋早在2012年1月16日就已经出售给了本案的第三人王汝婷和吕秋，被告也没有提交证据证明在2012年1月16日前通知过原告行使优先购买权，该通知的形式要件不符合“在出卖之前”通知的法律规定。被告在2013年9月16日以书面方式通知原告行使优先购买权，明确是通过对外公开竞价销售，被告认可事实上并没有通过公开竞价的方式进行租赁房屋的销售。虽然被告和第三人在庭审中明确其签订的《商品房买卖合同》及补充协议尚未生效，是在等待原告放弃优先购买权后才进行的履行，但被告和第三人均没有证据证明通知过原告房屋已经销售的事实和交易条件，原告并未放弃优先购买权，也无法在“同等条件下”行使优先购买权。庭审中，被告未提供第三人购买案涉房屋的付款方式和价款的证据，第三人也仅提供了2013年11月11日最后一次支付40000.00元的汇兑凭证，而案涉标的的价款高4380000.00元。因此，本院可以认定第三人在2013年9月16日被告给原告发出《关于幼儿园销售及催交房屋租金的通知》已支付了4340000.00元的购房款。同时，被告在庭审中陈述已告知第三人案涉房屋出租的事实，虽然第三人否认知晓该事实，但明显与第三人的陈述和证人证言不符，其理由不能成立。且依照日常生活法则，第三人花费4380000.00元购买商业用房应实地进行考察和比对，况且第三人吕汝婷已于2006年1月5日购买了该小区住宅用于居住，原告也于2010年7月租赁了案涉房屋。因此，原告诉称第三人知晓案涉房屋出租，其并非善意取得的事实本院予以采信。被告及第三人提交购买案涉房屋的全部支付凭据，无法确定被告和第三人履行《商品房买卖合同》及补充协议的具体时间，应当承担举证不能的法律后果。2012年1月16日，被告和第三人签订商品房买卖合同，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三款的规定，被告应在2012年1月1日前履行通知原告行使优先购买权的义务，以确保原告作为承租人的优先购买权。本案中，原告是2014年4月15日受到第三人委托律师发出的《律师函》后才知晓案涉房屋出售的事实。因此，在明知原告与被告存在租赁关系，在被告尚未通知原告行使优先购买权的情况下，第三人与被告就径行签订案涉房屋的买卖合同，共同损害了原告的优先购买权，不属于善意取得。原告请求确认对租赁房屋的优先购买权的诉请符合法律规定，本院予以支持。根据原告和被告签订的《租赁合同书》第七条约定，被告在销售租赁房屋时没有通知原告，被告的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第一款、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告绵阳市世纪星教育投资有限公司对承租的位于绵阳市经济技术开发区涪滨路北段9号鸿越·瑞擱小区D2栋1层、2层、3层幼儿园房屋在同等条件下享有优先购买权。
二、被告绵阳鸿越房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告绵阳市世纪星教育投资有限公司支付违约金50000.00元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费525元，由被告绵阳鸿越房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 ：刘凌宇
二〇一五年一月七日
书记员 ：黄雯慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十条【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。