宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁02民初72号
原告：李玲，女，1972年1月16日出生，汉族，住石嘴山市。
委托诉讼代理人：张宏程，宁夏大潮人律师事务所律师。
被告：平罗沙湖村镇银行股份有限公司，住所地石嘴山市平罗县人民东路。
法定代表人：赵满平，平罗沙湖村镇银行股份有限公司董事长。
委托诉讼代理人：杨鑫，平罗沙湖村镇银行股份有限公司职工。
第三人：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地石嘴山市大武口区文明北路304-4号。组织机构代码：78822007-5。
法定代表人：潘占荣，石嘴山市华欣房地产开发有限公司总经理。
委托诉讼代理人：马新城，宁夏仲正律师事务所律师。
第三人：潘占荣，男，1968年6月21日出生，汉族，住石嘴山市。
委托诉讼代理人：马新城，宁夏仲正律师事务所律师。
第三人：刘美兰，女，1967年3月17日出生，汉族，住石嘴山市。
原告李玲与被告平罗沙湖村镇银行股份有限公司（以下简称平罗沙湖村镇银行）、第三人石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房地产公司）、潘占荣、刘美兰案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玲的委托诉讼代理人张宏程，被告平罗沙湖村镇银行的委托诉讼代理人杨鑫，第三人华欣房地产公司和潘占荣的共同委托诉讼代理人马新城到庭参加诉讼。第三人刘美兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李玲向本院提出诉讼请求：1、停止石嘴山市中级人民法院（2016）宁02执198号执行裁定书中对大武口区房屋的强制措施；2、案件受理费由被告平罗沙湖村镇银行负担。事实和理由：房产是第三人华欣房地产公司开发的商品房，2013年3月4日，李玲同第三人华欣房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定华欣房地产公司将涉案房屋以447232元的价格出卖给李玲。《商品房买卖合同》签订后，李玲按约定交清全部购房款，华欣房地产公司将涉案房屋交付李玲，由李玲实际占有和出租使用至今。2015年11月25日，石嘴山市中级人民法院以（2015）石民初字第66-1号民事裁定，查封了房产，（2016）宁02执198号民事裁定进入执行程序，并于2016年12月16日张贴了查封公告。李玲看到公告后，提出执行异议，石嘴山市中级人民法院以（2017）宁02执异8号裁定驳回李玲的异议申请。李玲认为，同第三人华欣房地产公司签订《商品房买卖合同》合法有效，李玲支付了全部购房款，华欣房地产公司也将出卖的房屋交付给李玲并由李玲出租使用至今。故根据有关法律规定提起诉讼，请求依法支持李玲的诉讼请求。
平罗沙湖村镇银行辩称，华欣房地产公司、潘占荣、刘美兰因与平罗沙湖村镇银行金融借款合同纠纷一案，经石嘴山市中级人民法院审理并做出的（2015）石民初字第66号判决，且该判决书已发生法律效力。石嘴山市中级人民法院于2016年11月15日做出（2016）宁02执198号执行裁定，平罗沙湖村镇银行依法申请执行登记在借款人潘占荣名下，涉案房屋无权利瑕疵。李玲以其与华欣房地产公司签订房屋买卖合同为由，请求法院停止对上述房屋的执行无法律和事实依据。李玲与华欣房地产公司签订的合同，不能证明其是涉案房屋权利人。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。平罗沙湖村镇银行申请执行登记在潘占荣名下房产，权利明确，因此请求驳回李玲的诉讼请求。
华欣房地产公司和潘占荣述称，1、华欣房地产公司在开发锦馨花园过程中为了筹措建设资金及融资的方便，前期将部分房产备案登记在公司股东潘占荣、刘美兰名下，备案登记行为并未影响房屋的出售及转让，以华欣房地产公司名义与购房户签订买卖协议，最终会完成备案变更登记手续。因此，与华欣房地产公司签订的房屋买卖协议合法有效。2、华欣房地产公司、潘占荣与平罗沙湖银行签订贷款合同时，由华欣房地产公司以全部有效资产提供担保，银行要求将潘占荣名下备案登记的部分房屋作为抵押，石嘴山市中级人民法院生效判决认定该抵押行为无效。法院在执行过程中再将涉案房屋予以查封不符合相关规定。3、有关平罗沙湖村镇银行的借款，华欣房地产公司正在积极解决。4、李玲所购涉案房屋的备案登记手续在法院查封及诉讼程序全部解除后立即进行备案，保证李玲的权益不受损失。
刘美兰未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
李玲提交的证据：
证据一、石嘴山市中级人民法院（2017）宁02执异字8号执行裁定书一份。用以证明李玲就查封房产提出异议，石嘴山市中级人民法院裁定驳回。
证据二、商品房买卖合同一份，用以证明李玲2013年3月4日同华欣房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定华欣房地产公司将自己开发的房产以447232元出售给李玲。
证据三、华欣房地产公司收款收据4张。用以证明李玲支付给华欣房地产公司购房款447232万元。
证据四、房屋租赁合同两份，用以证明华欣房地产公司将出售的房屋交付给李玲，由李玲出租给他人使用至今。
证据五、商品房买卖合同登记备案证明一份，用以证明涉案房屋在2014年4月25日没有任何交易的情况下，登记备案在潘占荣名下。
平罗沙湖村镇银行的质证意见：对李玲提交的证据1-5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该组证据仅证明李玲与华欣房地产公司之间签订的合同，他们之间为债权债务关系。平罗沙湖村镇银行根据（2015）石民初字66号判决申请执行的是潘占荣名下，房产证号为：房屋。
华欣房地产公司、潘占荣的质证意见：对李玲提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认证意见：李玲提交的证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，具有证明力，能够达到其证明目的，本院予以采信。
平罗沙湖村镇银行提交的证据：房产证。用以证明登记房屋在不动产登记部门办理了预告登记事项，并且为贷款提供担保办理了预购商品房抵押权预告登记。根据石嘴山市中级人民法院（2016）宁02执198号执行裁定，对潘占荣名下的上述房产申请执行，符合法律规定。
李玲的质证明意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，潘占荣进行虚假备案登记，潘占荣未向华欣房地产公司支付购房款。
华欣房地产公司、潘占荣未发表质证意见。
刘美兰未到庭未发表质证意见。
本院认证意见：对该证据的真实性予以确认，但生效的（2015）石民初字第66号民事判决书中认定抵押权预告登记是一种临时性登记行为，不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，不动产物权尚未成立，平罗沙湖村镇银行未提供房屋他项权利证，对涉案房屋不具有优先受偿的权利。故该证据不能达到平罗沙湖村镇银行证明目的，本院不予采信。
第三人华欣房地产公司、潘占荣、刘美兰未提交证据。
根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
锦馨花园1幢107号房产是第三人华欣房地产公司开发的营业房，2013年3月4日，李玲同第三人华欣房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定华欣房地产公司将涉案房屋以447232元的价格出卖给李玲。《商品房买卖合同》签订后，李玲按约定交清全部购房款，华欣房地产公司将涉案房屋交付李玲，由李玲实际占有和出租使用至今。
2014年4月24日，华欣房地产公司股东潘占荣与华欣房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，购买大武口区营业房，并于次日将涉案房屋备案登记于潘占荣名下，同时办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证号为。
华欣房地产公司、潘占荣、刘美兰因与平罗沙湖村镇银行金融借款合同纠纷一案经石嘴山市中级人民法院审理，并做出（2015）石民初字第66号民事判决并已生效，认定”抵押权预告登记是一种临时性登记行为，不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，法律赋予了抵押权预告登记能够对抗第三人的物权效力。但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，不产生优先受偿的效力。因平罗沙湖村镇银行未能提供涉案房屋他项权利证，故平罗沙湖村镇银行对涉案房屋主张的优先受偿权，无法律依据，不予支持”。2015年11月25日，石嘴山市中级人民法院以（2015）石民初字第66-1号民事裁定，查封了房产，（2016）宁02执198号民事裁定进入执行程序，并于2016年12月16日张贴了查封公告。李玲看到公告后，向石嘴山市中级人民法院提出执行异议申请，2017年4月12日石嘴山市中级人民法院做出（2017）宁02执异8号执行裁定书，驳回其异议请求。
本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。2013年3月4日，李玲和华欣房地产公司针对大武口区营业房签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，李玲实际支付了购房款447232元，华欣房地产公司按照合同约定已交付涉案房屋，故李玲与华欣房地产公司签订《商品房买卖合同》合法、有效。涉案房屋虽未备案登记在李玲名下，但李玲实际取得了涉案房屋的占有和使用权。
关于潘占荣与华欣房地产公司之间针对大武口区营业房签订的《商品房买卖合同》的效力问题。2014年4月24日，潘占荣作为华欣房地产公司的股东在知道华欣房地产公司已将涉案房屋出售给李玲的情况下，与华欣房地产公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，双方既未按照合同约定支付对价，也未进行房屋的交付，既于次日办理了合同备案登记和抵押权预告登记，目的是为华欣房地产公司向平罗沙湖村镇银行贷款提供抵押担保。潘占荣与华欣房地产公司的行为属于恶意串通，损害了李玲的利益，故潘占荣与华欣房地产公司之间针对大武口区营业房签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。平罗沙湖村镇银行作为预告登记权利人对大武口区进行预告登记在本案中不享有优先权，其依据（2015）石民初字第66号民事判决申请强制执行的标的只能是与华欣房地产公司、潘占荣、刘美兰之间产生的债务，既判力不及于营业房。
综上，因李玲与华欣房地产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效，涉案房屋应当归李玲所有，其对大武口区营业房享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求成立，本院予以支持。平罗沙湖村镇银行的辩解理由不能成立，本院不予支持。刘美兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，应承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
停止对营业房的执行。
案件受理费100元，由被告平罗沙湖村镇银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭本判决书到宁夏回族自治区高级人民法院预交上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。
审判长陈大威
审判员陈静
审判员王正栋
二〇一七年七月四日
书记员冶淑贞