浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二终字第352号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴胜年。上诉人（原审原告、反诉被告）：谢海芬。两上诉人共同委托代理人：刘燕妮。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波华广置业有限公司。法定代表人：周飞龙。委托代理人：胡琳琳。委托代理人：姜财辉。上诉人吴胜年、谢海芬因与被上诉人宁波华广置业有限公司（以下简称华广公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2015年4月28日作出的（2015）甬仑民初字第399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：原告吴胜年与谢海芬系夫妻关系。2010年5月20日，宁波市北仑区霞浦街道房屋拆迁办公室（下称甲方）与原告吴胜年（下称乙方）签订了《房屋拆迁补偿安置（调产）协议书》（编号2—40号）。该协议书约定，因物流园区蒋吴村地块项目建设需要，甲方对乙方位于该项目建设用地范围内的房屋及其附属物实施拆迁；乙方选择调产安置，购买指定的政府定价市场运作商品住宅；甲方按乙方家庭常住人口5人提供过渡补贴费，每人每月230元，计1150元，过渡期限为被拆房屋腾空交房之日起至商品房可交付日后延四个月。过渡期限若超过24个月的，自第25个月起，甲方支付双倍过渡补贴费。本协议签订后首付6个月计6900元。以后分期发放，商品房住宅交付时结清。2010年11月8日，《宁波经济技术开发区管理委员会主任专题会议纪要（第四十二期）》载明：关于拆迁户购房契税政策有关事宜的会议纪要：……二、契税可免缴（补贴）时限及范围。在房屋拆迁补偿安置协议签订之日起前2年、后5年内购买北仑区域内（不包括大榭开发区）住宅用房的。2011年11月26日，原告吴胜年、谢海芬与被告华广公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XS00006032）。该合同约定，原告方购买被告开发的宁波市北仑区霞浦街道太河南路699号华太家园小区第17幢1单元502室房屋（建筑面积180.19平方米）及17幢储藏室18号附属用房；合同签订日首付付款为人民币贰拾叁万柒仟伍佰捌拾贰元整（小写：237582元），其他剩余房款在交付时结清；交房时间为2012年11月8日前；交房条件为符合建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件且用气的基本条件指商品房的管道煤气管线等设施通过相关部门的验收；被告承诺于房屋交付后三个月内取得土地、房屋权属证书交付给原告方，原告方自行办理该商品房转移登记。合同还约定，原告方如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。被告如未按合同规定的期限交房，逾期不超过90日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交房之日止，按日向原告方支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交房之日止，按日向原告方支付已付房价款万分之三的违约金。同时，双方约定，交房时，原告方对房屋及装修质量等提出异议的，被告应给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托相关具有相应资质的单位进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为检测结果合格的由提出检测方承担费用，检测结果不合格的由责任方承担费用。检测结果为合格的，被告书面通知的交房日期视为交付；检测单位提出返修意见的，被告应按要求返修，并承担赔偿责任。合同签订当日，原告方支付了房价款60%的首付款237582元，被告出具了预收购房款发票，但将原告谢海芬名字误写为榭海芬。后原、被告于2013年3月25日重新签订了商品房买卖合同，合同编号及内容与双方于2011年11月26日签订的商品房买卖合同一致，被告亦于同日重新出具了预收购房款发票。2013年1月5日，被告发出《北仑区“华太家园”办理交房手续的通知》，告知包括原告方在内的各拆迁安置户（购房户）“华太家园”小区商品房楼盘已通过验收，决定于2013年1月9日至18日办理交房手续，并公布了《华太家园交房日程安排一览表》、《北仑区华太家园小区交房办法》，内容涉及交房时间、地点以及被告房产公司延迟交房违约金计算至2013年1月9日，购房户房款40%的余款须在2013年1月31日前付清，2013年2月1日起要计算滞纳金，3个月内按余款部分0.1‰计算，超过3个月按余款部分0.3‰计算等。原告方收到前述交房通知等。宁波市北仑区住房和城乡建设局于2013年1月6日出具的《北仑区房屋建筑工程竣工验收备案证明书》（编号：A2013005）载明：被告建设的华太家园1#楼～20#楼工程于2012年9月25日经过组织验收，并于2013年1月6日备案。原告方在涉案华太家园小区可办理交房手续时向北仑区霞浦街道反映华太小区房屋存在质量问题，未按时办理交房手续，也未付清涉案房屋40%的房款余款158388元。被告对原告方房屋维修过一次。2013年2月，原告吴胜年将涉案房屋门锁换掉，进入房屋装修（包括安装部分用电线路、搭建阳光房），并发现涉案房屋存在渗漏水、承重柱有严重缝隙等问题。期间，针对涉案房屋渗漏水、承重柱问题，原告方要求被告赔钱，被告要求予以维修，如何处理，双方协商未果后，原告方向媒体浙江小强热线反映涉案房屋存在的问题。2013年3月25日播出的《小强热线》介绍了涉案房屋问题的相关情况。原告吴胜年分别于2013年3月22日、2013年3月28日、2013年4月17日以电子邮件向宁波市北仑区住房和城乡建设局（以下简称宁波北仑住建局）投诉涉案房屋问题，该局亦先后将处理意见回复给原告吴胜年。2013年4月19日，华太家园楼盘施工单位宁波北仑新城建设工程有限公司、被告等单位就涉案房屋承重柱问题出具了书面砼柱头夹渣补强处理办法。2013年4月25日，原告吴胜年再次以电子邮件向宁波北仑住建局投诉，该局在回复原告吴胜年处理意见时告知其被告等单位已就涉案房屋承重柱问题制订了前述砼柱头夹渣补强处理办法，并建议原、被告双方协商或通过司法途径予以处理。2013年6月19日，宁波北仑住建局签章的《信访事项受理告知单》（仑建访受字〔2013〕NO7号）载明：原告吴胜年向住建部信访反映涉案房屋质量问题转由宁波北仑住建局处理。2013年7月3日，宁波北仑住建局就信访事项答复并告知其涉案房屋开发单位、施工单位等一起制订了混凝土柱头加渣补强处理办法，并建议以协商或司法途径解决问题。2013年11月，被告以EMS快递邮寄《律师函》给原告方，告知其在签收律师函后3个工作日到被告处办理交房手续，付清房款余款并支付逾期违约金等事项。原告方签收了该《律师函》。经原告方申请，本院委托浙江金华三和工程检测有限公司对涉案房屋予以质量检测鉴定。该公司于2015年2月1日出具的《工程质量检测鉴定报告》（报告编号：JGB—2015D001）载明：……五、检测鉴定情况及结果。1、经现场实际查勘，五层17／柱在梁底施工缝处由于浇灌上部结构砼时未铺设水泥砂浆，导致存在较严重的缝隙。现场采用混凝土钢筋检测仪对其钢筋保护层厚度及钢筋间距进行检测，其钢筋保护层厚度及钢筋间距符合设计文件及《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002（2011年版）的要求。2、经现场实际查勘，五层17-19／B梁、五层17／B-C梁及阁楼层17-19／B梁底部存在明显的露筋现象。3、经现场实际查勘，阁楼层18／D-墙面有明显渗水痕迹。经初步排查，该墙面渗水是由于平瓦屋面沿口处一根避雷针引线穿越屋面时瓦片损坏引起。4、经现场实际查勘，房屋其余部分未见可见缺陷。六、加固处理方案。1、五层17／柱顶施工缝缝隙处理方案：采用压力注入注缝胶的方法进行处理。先将四周的缝隙用封缝胶封闭，留出注浆孔。用压力泵将注缝胶从注浆孔注入缝隙中。2、梁底露筋的处理方案。先将梁底不坚实的砼全部凿去，用水冲洗干净；然后包好模板，留出注浆用喇叭口，把高强无收缩灌浆料从喇叭口中注入；浇水养护三天，将模板拆除后凿去喇叭口。3、墙面渗水处理。可将避雷针移位，调换破损瓦片后可观察是否会渗水。如果仍渗水则查找其他原因并进行相应处理。另，宁波市北仑区霞浦街道支援大工程建设指挥部于2015年4月17日出具的《证明》载明：物流园区(蒋吴)地块项目拆迁安置户过渡费吴胜年户发放至2013年6月17日。前期过渡费（包括装修期四个月）吴胜年户均已领取。现原告方因涉案房屋质量问题起诉被告至本院，并提出如上诉求；被告则反诉原告方，并提出前述诉求。原审原告吴胜年、谢海芬于2015年2月26日诉至原审法院，请求判令：原审被告立即按双方签订的《商品房买卖合同》的约定，将商品房交付给原审原告方；原审被告赔偿原审原告方逾期交房、不能正常使用房屋造成的损失共100400元（因实际损失超过违约金，以实际损失计算，含违约金41909元；租金损失20400元）；装修材料损失40000元；交通费、误工费及房屋价值减少等产生的经济损失40000元，并由原审被告承担本案诉讼费。审理中，原审原告方增加诉讼请求即因涉案房屋未能按时办理交付手续导致超出政府免税期限而需原审原告方承担的相关房屋税费损失11879元（实际以政府需要缴纳的相关税费为准）由原审被告负担。原审被告华广公司提起反诉，请求判令：原审原告方支付所欠涉案房屋价款158388元，支付逾期付款的违约金25611.34元（违约金从2013年2月1日起至实际付清房款日止，前90天按日支付逾期应付款的万分之一计算，90天后按日支付逾期应付款的万分之三计算，暂计算至2014年7月20日，共计违约金25611.34元），并由原审原告方承担本案反诉费用。审理中，原审被告变更反诉请求违约金为34306.84元（违约金从2013年3月1日起至实际付清房款日止，前90天按日支付逾期应付款的万分之一计算，90天后按日支付逾期应付款的万分之三计算，现暂计算至2015年4月21日止，共计违约金34306.84元）。原审法院审理认为：原告（反诉被告）吴胜年、谢海芬与被告（反诉原告）华广公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合法有效。本案争议焦点为涉案房屋质量是否严重影响交房以及涉案房屋买卖合同的履行。关于涉案房屋质量问题。涉案房屋《工程质量检测鉴定报告》载明虽然该房屋存在五层17／柱较严重的缝隙，五层17-19／B梁、五层17／B-C梁及阁楼层17-19／B梁底部明显的露筋现象以及阁楼层18／D-墙面明显渗水痕迹诸问题，但该鉴定报告出具的鉴定意见认为涉案房屋五层17／柱符合相关设计文件及工程施工质量验收规范的要求。该鉴定报告对前述房屋质量问题出具的处理意见为加固处理方案，而并未说明前述房屋质量问题属于房屋主体结构质量不合格。对原告方信访反映的涉案房屋五层17／柱问题，被告曾向相关政府部门出具了书面砼柱头夹渣补强处理办法予以修复，相关政府部门以信访处理意见回复的形式已将该处理方法告知原告方，且被告同意对房屋存在其他的质量问题予以维修，但原告方未予接受同意。同时，涉案房屋已通过验收备案，原告方在未办理房屋交付手续而自行更换房屋门锁并对房屋进行装修以及其又未能提供证据证明房屋交付条件不符合涉案合同的相关约定和涉案房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形下，原告方以涉案房屋质量不符合涉案合同相关约定为由未在被告通知的交房时间办理交房手续的理由不成立。关于原方告诉求被告按涉案合同约定交付房屋。因原告方已更换涉案房屋门锁并对房屋予以装修，故该房屋已被原告方占有，其诉求被告交付涉案房屋，依据不足，不予支持。关于原告方诉求逾期交房违约金。因原告方以涉案房屋质量不符合涉案合同相关约定为由未在被告通知的2013年1月9日至18日期间办理交房手续的理由不成立，同时，根据《商品房销售管理办法》第三十条之规定，鉴于被告未按涉案合同约定的2012年11月8日前交房并实际逾期交房61天，按涉案合同约定，被告如未按合同规定的期限交房，逾期不超过90日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交房之日止，按日向原告方支付已付房价款万分之一的违约金，则被告应支付原告方逾期交房违约金1449.3元（已付房款237582元×0.0001×61）。关于原告方诉求租金损失。因涉案《房屋拆迁补偿安置（调产）协议书》约定，原告方所享有的房屋拆迁安置过渡期补贴费的期限为被拆房屋腾空交房之日起至商品房可交付日后延四个月，且原告方已按前述约定领取了相应的过渡期补贴费。现原告方涉案房屋质量不符合涉案合同相关约定为由未在被告通知的2013年1月9日至18日期间办理交房手续的理由不成立，又未提供相关租房费用的相关证据，故原告方以霞浦街道中断其房屋拆迁政策租房补贴为由而诉求被告支付租金损失，依据不足，不予支持。关于原告方诉求涉案房屋装修材料损失费用。因原告方在未办理交房手续而自行购买材料对房屋予以装修，又未提供相关材料购买票据，其诉求的装修材料损失费用，依据不足，不予支持。关于原告方诉求交通费、误工费及涉案房屋价值减少等产生的经济损失。因原告方未提供交通费、误工费的相关票据以及房屋价值减少相关证据，其诉求交通费、误工费及房屋价值减少的经济损失，依据不足，不予支持。关于原告方诉求涉案房屋不能按时过户所致的相关房屋税费损失。根据《宁波经济技术开发区管理委员会主任专题会议纪要》有关拆迁户购房契税可免缴的时限为在房屋拆迁补偿安置协议签订之日起前2年、后5年内购买北仑区域内（不包括大榭开发区）住宅用房的规定，结合原告方签订的涉案《房屋拆迁补偿安置（调产）协议书》的时间为2010年5月20日前，则原告方房屋拆迁购房契税免缴截止时间应为2015年5月20日前，同时，原告方未按被告通知的时间办理房屋交付手续，故原告方诉求被告承担涉案房屋不能按时过户所致的相关税费损失，依据不足，不予支持。被告以涉案房屋已具备交付条件，原告方未按通知时间办理交房手续，未付清房款并自行进入房屋装修，被告已实际完成交房义务；涉案房屋存在质量问题并不严重影响正常居住使用，亦不构成原告方拒收房屋的理由，原告方主张的相关损失是其自己扩大的损失等为由予以抗辩，予以采信。关于被告反诉请求原告支付涉案房屋40%的房款。因原、被告双方对涉案房屋40%的房款余款158388元本身并无异议，且鉴于涉案房屋已具备交付条件以及原告方已实际占有该房屋的情况，原告方应按涉案合同约定支付所欠房款，被告反诉请求原告方支付所欠房款余款158388元，予以支持。关于被告反诉请求原告方支付违约金问题。由于原告方以涉案房屋质量不符合涉案合同相关约定为由未在被告通知的交房时间办理交房手续的理由不成立，被告反诉请求原告方按涉案合同约定支付其逾期未付涉案房款158388元从2013年3月1日起至实际付清房款日止的违约金，其中，前90天按日支付逾期应付款的万分之一计算，90天后按日支付逾期应付款的万分之三计算，现暂计算至2015年4月21日止，共计违约金34306.84元（前90天即2013年3月1日至2013年5月29日的违约金为1425.492元＋2013年5月30日至2015年4月21日共计692天的违约金为32881.349，90天后按日支付逾期应付款的万分之三计算），予以支持。据此,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告宁波华广置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴胜年、谢海芬逾期交付房屋违约金1449.3元；二、反诉被告吴胜年、谢海芬于本判决生效之日起十日内支付反诉原告宁波华广置业有限公司涉案房屋购房款余款158388元及违约金（计算方式：从2013年3月1日至2015年4月21日的违约金为34306.84元；2015年4月22日至实际付清房款日止的违约金按日支付逾期应付款158388元的万分之三计算）；三、驳回原告吴胜年、谢海芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息－债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费2388元，由原告吴胜年、谢海芬负担2300元，被告宁波华广置业有限公司负担88元；本案反诉受理费1990元，由原告宁波华广置业有限公司负担290元，被告吴胜年、谢海芬负担1700元；涉案房屋鉴定费26000元，由被告宁波华广置业有限公司负担。宣判后，原审原告吴胜年、谢海芬不服，上诉至本院，称：一、原判认定涉案房屋质量存在质量问题并不严重影响正常居住使用，与事实不符。涉案房屋经检测单位现场查勘，“五层17／柱在梁底施工缝处由于浇灌上部结构砼时未铺设水泥砂浆，导致存在较严重的缝隙”、“五层17-19／B梁、五层17／B-C梁及阁楼层17-19／B梁底部存在明显的露筋现象”、“阁楼层18／D-墙面有明显渗水痕迹”，因此该房屋的主体结构质量严重不合格。上诉人在被上诉人通知交房时已经发现房屋存在严重渗漏水现象，并已向被上诉人及街道、拆迁部门进行反映，有关部门也进行了协调，但被上诉人至今未维修。二、原审认定上诉人未按被上诉人通知的时间办理房屋交付手续，也与事实不符。上诉人按被上诉人通知，去办理房屋交接手续时，被上诉人发现其将上诉人谢海芬的名字误写，双方于2013年3月25日重新签订了商品房买卖合同，并开具了发票，因此，上诉人只能在2013年3月25日之后办理交房手续。因被上诉人在重新签订合同后并未通知上诉人办理交房手续，上诉人仅在2013年11月左右收到被上诉人的律师函，通知上诉人在收到该律师函的3个工作日至被上诉人处履行收房手续，因此，如房屋无质量问题，交付时间也应是2013年11月。三、上诉人并未实际占有涉案房屋。上诉人因街道停止发放租房补贴，而与被上诉人协商处理渗漏水无果，才进入涉案房屋进行装修。准备装修时发现承重柱存在严重的裂缝，即与被上诉人进行交涉，上诉人未再进行装修，也未入住涉案房屋。综上，因涉案房屋主体结构存在质量问题，导致上诉人无房可住，上诉人要求被上诉人赔偿相应租金损失、房屋价值减少等损失，理应得到支持。因被上诉人对房屋质量问题未进行有效处理，不符合交付条件，上诉人才不按时交纳房款，因此，上诉人对此不应当承担违约责任。原判认定事实有误，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判由被上诉人向上诉人交付无质量问题的商品房，并向上诉人赔偿因被上诉人逾期交房、房屋质量问题导致的房屋价值减少、房屋不能正常使用造成的损失共106279元（其中逾期交房违约金41909元，按上诉人已支付房价款的万分之三计算，自2012年11月9日起算至2014年6月20日，直到实际交付之日；因涉案房屋未能按时办理交付手续导致超出政府免税期限而需上诉人承担的相关房屋税费损失11879元；租金损失14400元，按霞浦街道拆迁政策租房补贴延期交付两个月以上按1200元／月补贴，自2013年6月17日起暂算至2014年6月20日，直至房屋可实际使用时止；装修材料损失40000元；房屋质量问题导致房屋价值减少、交通费、误工费等产生的经济损失40000元），并驳回被上诉人要求支付违约金的诉讼请求。被上诉人华广公司答辩称：一、上诉人讼争房屋不存在房屋主体质量不合格不能交付使用或者房屋质量问题严重影响正常居住使用情况。检测结论也明确涉案房屋五层17/柱符合相关设计文件及工程施工质量验收规范的要求，而露筋、漏水问题不排除上诉人自身装修导致，但这些情况并不影响房屋的安全性要求及正常居住使用。二、上诉人在未办理交付手续的情况下，擅自入户并装修，上诉人已实际占有使用房屋，被上诉人未能维修，系因上诉人自行更换门锁，协调后又不配合造成，因此被上诉人实际已完成房屋交付。三、双方重新签订商品房买卖合同，只是改变了合同中上诉人的名字，其余内容未改变，而此前被上诉人早已下发交房通知，2013年11月份发送的律师函也明确要求其支付逾期付款违约金，因此，重新签订合同与具体交房通知时间无关；四、涉案房屋不能按时过户所致的相关房屋税费损失，系上诉人未按通知时间办理收房手续所致，该损失理应由其自行承担。现一审法院已查明涉案房屋具备交付条件，上诉人理应承担违约责任。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。在二审审理期间，上诉人吴胜年、谢海芬向本院提交张建南证人证言一份，证明房子装修前已经漏水，是由被上诉人的原因造成的。被上诉人华广公司经质证，对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为证人应出庭作证。被上诉人华广公司未向本院提交证据。本院经审查认为，上诉人提供的系证人证言，相关证人未出庭接受当事人的质询，且被上诉人对此有异议，因此，本院对该证据不予以认定。对原审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：涉案房屋已通过验收备案，且上诉人吴胜年、谢海芬自行更换房屋门锁并对房屋进行装修，因此原判认定上诉人已实际占有使用该房屋，与客观事实相符。基于此，原判驳回上诉人要求交付房屋的主张，并结合合同约定作出的逾期交房违约金及逾期付款违约金认定，并无不当。涉案房屋经检测，虽存在“五层17／柱在梁底施工缝处由于浇灌上部结构砼时未铺设水泥砂浆，导致存在较严重的缝隙”、“五层17-19／B梁、五层17／B-C梁及阁楼层17-19／B梁底部存在明显的露筋现象”、“阁楼层18／D-墙面有明显渗水痕迹”等质量问题，但该问题检测单位也已提出修复方案，且上诉人发现问题后，也已经有关部门协调，被上诉人也同意进行维修，而上诉人对此未接受，致涉案房屋质量问题至今未得到维修解决，上诉人的行为客观上导致其迟延对该房屋的正常居住使用，同时，上诉人又未能提供证据证明该质量问题致其房屋价值减少及租金损失，因此，原判对上诉人提出的相关损失未予支持，并无不当。至于上诉人提出的装修材料、交通费、误工费、房屋价值减少等损失及房屋税费损失，因装修材料一直由上诉人自行保管，而房屋税费损失也系上诉人未及时办理房屋交付手续造成，上诉人又未提供证据证明其存在其他损失，故原判对上诉人上述损失主张未予支持，理由充分，也无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人的上诉理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3264元，由上诉人吴胜年、谢海芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一五年七月二十二日代书记员 桂红艳