吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终766号
上诉人（一审原告）：法营江，男，汉族，1971年1月1日出生，住吉林省磐石市。
委托代理人：杨福，磐石市东宁街法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：徐国强，男，汉族，1967年5月17日出生，住长春市朝阳区。
委托代理人：高萌遥，吉林义力律师事务所律师。
上诉人法营江因确认合同有效纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人法营江及委托代理人杨福，被上诉人徐国强的委托代理人高萌遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
法营江一审诉称：徐国强系磐石市移动公司住宅家属楼的开发商。2007年3月15日，法营江以5万元的价款在徐国强手中购买了磐石市移动公司住宅家属楼东侧楼3号楼门市房一、二层，建筑面积为76.12平方米。双方签订了房屋买卖协议，法营江当场将5万元房款交付给徐国强，徐国强给法营江出具了收条。该房屋法营江自购房之日起至今一直使用，现法营江诉讼至法院，请求依法确认双方签订的房屋买卖协议有效。
徐国强一审辩称：徐国强与法营江签订的房屋买卖协议有效，徐国强当时是磐石市移动公司住宅家属楼的开发商，是徐国强将房屋卖给法营江。
一审法院查明：2007年3月15日，法营江以5万元的价款在徐国强处购买了坐落于吉林省磐石市移动公司住宅家属楼东侧楼3号楼建筑面积为76.12平方米的门市房一、二层，双方签订了房屋买卖协议，法营江当场将5万元房款交付给徐国强，徐国强给法营江出具了收条一张。现法营江诉至法院，认为该房屋自交付购房款时至今一直由其占有使用，徐国强一直未给其办理房屋产权手续，故请求依法确认双方签订的房屋买卖协议有效。徐国强对法营江上述主张无异议，确认双方签订的房屋买卖协议有效。庭审中，徐国强向法院出示了徐国强向其他案外人（周琴）销售房屋的商品房销售协议书及磐石移动通信支公司、磐石市鑫宇房地产开发公司协作开发移动通信生产综合楼协议书以及鑫宇房地产开发公司缴税发票，用以证明徐国强有权销售法营江购买的房屋。依上述徐国强提供的证据可查，案涉房屋的开发商为磐石市鑫宇房地产开发公司，法定代表人为张世华。庭审中，双方均未向本院提供法营江购买房屋的相关所有权证据。
一审法院认为：法营江与徐国强房屋买卖合同纠纷一案中，法营江虽提供的与徐国强签订的房屋买卖协议徐国强无异议，但该协议指向的标的物系不动产，本案中法营江与徐国强双方提供的证据均不能证明该房屋徐国强拥有所有权或其有权出售，故法营江主张不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和民法通则》第六条之规定，判决如下：驳回法营江诉讼请求。案件受理费1050元由法营江负担。
法营江不服，其上诉称：一审庭审中，法营江与徐国强双方均承认：法营江出资5万元从开发商徐国强手中购买了案涉房屋，双方签订了《房屋买卖协议书》，对各自权利义务作了明确约定。案涉《房屋买卖协议书》合法有效，依法应予保护。一审判决认定双方提供的证据均不能证明该房屋徐国强拥有所有权或其有权出售错误，徐国强作为开发商，其有权售楼。请二审法院改判支持法营江的诉讼请求。
徐国强二审答辩称：一审法院认定事实与适用法律错误，徐国强挂靠磐石市鑫宇房屋开发有限公司建设磐石移动通信支公司移动通信生产综合楼。2007年3月15日，徐国强与法营江签订房屋买卖合同，将位于磐石市移动家属楼东侧3号楼门市一、二层卖给法营江，通过徐国强提供的证据材料能够证实，案涉房屋买卖合同应为合法有效。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
另查明：案外人赵学莹与法营江、徐国强及案外人王玉伟、磐石市鼎丰房屋开发有限公司曾就案涉房屋在吉林省磐石市人民法院提起诉讼（2014）磐民一初字第386号案（下称386号案），该案中赵学莹诉请：1.确认其对磐石市移动公司综合楼8号楼门市房的所有权，判令王玉伟从赵学莹所有的房屋迁出；2.法营江返还赵学莹因不当得利取得的租赁费54000元，并承担诉讼费。
386号案一审判决认定：2003年4月27日，磐石市鑫宇房屋开发有限公司（后更名为磐石市鼎丰房屋开发有限公司）为赫建出具的法人授权委托书载明：“兹授权我单位赫建同志（项目负责人）为我方签订经济合同代理人，其权限为磐石市移动通信综合楼开发建设项目及销售，在代理权限范围内达成的协议，由我单位负责履行，承担责任。”
2004年10月9日，磐石市鑫宇房屋开发有限公司出具的证明“2001年度由我公司立项开发建设的移动综合楼工程。共计建筑面积6350平方米，其中：生产楼1523平方米、附属楼508平方米由移动公司投资，其产权归移动公司所有；住宅综合楼4013平方米，车库324平方米由赫建个人投资，现与我公司账目结清，其全部产权归赫建个人所有。
2007年3月15日，法营江与徐国强签订房屋买卖协议以5万元价格购买了位于磐石市移动公司综合楼8号门市房，其建设面积为75.67平方米（二层）。
2007年3月16日，法营江入住诉争的房屋，2012年3月对外出租给王玉伟使用至今。
2007年7月12日，赵学莹与磐石市鑫宇房屋开发有限公司委托代理人赫建签订商品房买卖合同，以每平方米1600元，总价款为12.1万元的价格购买了位于磐石市移动公司综合楼8号门市房，其建设面积为75.67平方米（二层）。
2008年8月13日，赵学莹在磐石市房地产交易中心并办理了私有房屋所有权证。
386号案一审判决认为：赵学莹与磐石市鑫宇房屋开发有限公司于2007年7月12日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。赵学莹已依约给付磐石市鑫宇房屋开发有限公司诉争房屋价款，并办理了房屋产权，取得了该房屋的私有房屋所有权证，依法继受取得了诉争房屋的所有权。磐石市鼎丰房屋开发有限公司否认徐国强有权销售诉争的房屋。且法营江未能提供有效证据证明原磐石市鑫宇房屋开发有限公司授权徐国强有权销售诉争的房屋，以及徐国强未以合理的价格转让诉争的房屋，故对法营江主张诉争的房屋系其先于赵学莹从磐石市鑫宇房屋开发有限公司处合法购得的抗辩主张不予支持。综上，赵学莹请求确认其为本案诉争房屋所有权人的诉讼主张，予以支持。因法营江系非法房屋所有权人其将房屋出租给第三人王玉伟的行为系无效。赵学莹关于要求法营江返还租赁费5.4万元一节，因未提交足够证据证明其诉讼主张，故诉讼请求不予支持。判决主文：1.磐石市移动公司综合楼8号门市房（私有房屋所有权证号：吉房权磐字第4-8号，建筑面积为75.67平方米）的所有权归赵学莹所有；2.法营江、王玉伟于本判决发生法律效力后十日内将移动公司综合楼8号门市房（私有房屋所有权证号：吉房权磐字第4-8号，建筑面积为75.67平方米）返还赵学莹；3.徐国强、磐石市鼎丰房屋开发有限公司在本案中不承担民事责任；4.驳回赵学莹的其他诉讼请求。
法营江不服该判决，向吉林市中级人民法院提起上诉。
吉林市中级人民法院审理后作出（2015）吉中民一终字第43号判决，驳回上诉，维持原判。同时，该判决另查明以下事实：磐石市移动公司综合楼和磐石市移动公司生产楼是一个工程立项，但权属不同，移动公司生产楼归磐石市移动公司所有，移动公司综合楼归挂靠磐石市鑫宇房屋开发有限公司的赫建所有，与磐石市移动公司无任何关系。磐石市移动公司从没有授权徐国强出售房屋。
本院认为：1.关于徐国强是否有权处分案涉房屋的问题，已经赵学莹诉法营江、徐国强等所有权确认纠纷一案的二审民事判决即（2015）吉中民一终字第43号确认，徐国强对案涉房屋并无处分权，因此本院对徐国强是否具有处分权不再评判。2.案涉买卖协议效力的问题。本案法营江提起的系合同效力确认之诉，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，当事人是否有处分权并非影响合同效力的因素，在无其他证据证明案涉买卖协议无效情形时，法营江诉请案涉买卖协议有效的主张应予支持。当然，案涉买卖协议有效仅具有相对性即该协议仅约束法营江与徐国强，对其他人并无约束力，亦无对抗他人的效力。一审法院适用法律不当，本院予以纠正。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第38号民事判决；
二、确认上诉人法营江与被上诉人徐国强于2007年3月15日签订的《房屋买卖协议书》有效。
一审案件受理费1050元、二审案件受理费1050元合计2100元，均由被上诉人徐国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一六年四月十五日
书 记 员 杨 安