重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04522号
上诉人（原审被告）李真刚。
委托代理人周万珍。
被上诉人（原审原告）重庆浩之然物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道金开大道2009号鑫成名都3幢夹-1。
法定代表人田浩，总经理。
委托代理人游国平，重庆聚立信律师事务所律师。
委托代理人刘泽锋，重庆聚立信律师事务所律师。
上诉人李真刚与被上诉人重庆浩之然物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年5月19日作出（2015）渝北法民初字第03305号民事判决。李真刚不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月27日对本案进行了审理。李真刚的委托代理人周万珍，重庆浩之然物业管理有限公司（以下简称“浩之然物业公司”）的委托代理人刘泽锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告浩之然物业公司系具有二级资质的物业服务企业。被告李真刚系重庆市渝北区回兴街道海福路28号水天一色小区1幢3-1-4号房屋的业主，该房屋建筑面积为100.53平方米，房屋用途系普通成套住宅，系非电梯房屋。
2011年12月2日，在水天一色小区的原物业服务公司撤场，小区面临无人管理的情况下，回兴街道海福路社区居民委员会、水天一色业主委员会换届选举筹备组，共同向小区业主发出了《关于水天一色小区物业服务有关问题的通知》1份，其通知内容：“……经水天一色业主委员会换届选举筹备组研究，决定聘请新的物业公司在过渡期对小区进行临时物业服务。经筹备组多方考察，目前有东洋物业和龙发物业有意向对水天一色小区进行物业服务。经过对两个公司提供的报价和服务标准进行综合考察后，确定聘请东洋物业公司在过渡期对水天一色小区进行临时物业服务，服务价格标准见《水天一色物业管理服务委托协议》。如果小区业主有更好的建议和意见请以书面形式向筹备组反映，待业委会换届选举完成之后，由业主大会表决选聘确定物业公司。为了小区的安定和谐，维护小区的正常秩序，请大家多理解和支持，主动缴纳物业服务费”。通知上落款分别为回兴街道海福路社区居民委员会、水天一色业主委员会换届选举筹备组（代章），并加盖了“水天一色业主委员会”的印章。
2011年12月4日，以水天一色业主委员会为甲方、重庆市东洋物业管理有限公司为乙方，就甲方将重庆市渝北区回兴街道海福路28号水天一色小区的物业服务相关事宜委托乙方管理，双方签订了《物业管理服务委托协议》1份。该协议第三条约定，本物业服务收费标准：住宅步梯房屋的物业管理费按建筑面积0.70元／平方米／月计收；住宅电梯房屋的物业管理费按建筑面积1.00元／平方米／月计收（其中包括电梯运行费用0.30元／平方米／月）；商业营业用房（非住宅）每个门面按80.00元计收物业管理服务费；住宅改为写字楼、办公、商用的物业管理服务费按建筑面积3.00元／平方米／月计收；所有业主公用部分的部分能源费用按5.00元／户／月计收（包括楼道照明、消防通道、小区路灯照明、草坪路灯照明、大门路灯、景观灯、小区清洁用水），实行包干，自负盈亏。电梯房屋住宅的业主另加停电自备发电机油料费用据实分摊。若水、电部门调整，公用部分的能源费随之而调整。物业管理服务费、公共能源费的收取时间，从2011年12月5日开始起计收。物业管理服务费、公共能源费按月缴纳，甲方在当月的10日之前将该月费用全额缴清，逾期不缴纳按应交纳费用总额日千分之三的标准向乙方支付违约金。房屋共用部位及共用的设施、设备养护费由产权人缴纳，其余各费用据实分摊的公用水电费由使用人缴纳。该协议第四条约定，委托服务期限从2011年12月5日起至2012年3月4日止为试用期。期满后，双方无书面异议，本协议继续履行，直至业主委员会代表全体业主与其新的物业服务公司签订物业服务合同后，新的物业服务公司进场提供物业服务时，本协议自动终止。双方还就物业管理服务内容、物业管理服务质量、双方的权利义务、违约责任等方面进行了明确的约定。在该协议的甲方落款处署名为“水天一色业主委员会”、“水天一色业主委员会筹备组代章”，并在甲方落款处加盖了“水天一色业主委员会”的印章；在甲方代表人处有程伟、冯勇、杨先菊、田淑梅、周咏梅、付世珍等11位业主代表在协议上签字，同时注明“东洋物管进入水天一色小区边服务，边向业主签字”。重庆市东洋物业管理有限公司在协议上加盖单位印章。
从2011年12月5日起，重庆市东洋物业管理有限公司进驻该小区为业主提供物业服务。
2013年3月，重庆市东洋物业管理有限公司名称变更为本案原告浩之然物业公司，并办理了工商变更登记。水天一色业主委员会换届选举筹备组与重庆市东洋物业管理有限公司签订《物业管理服务委托协议》后，原告浩之然物业公司与水天一色业主委员会换届选举筹备组未再签订物业服务合同。原告浩之然物业公司一直对小区提供物业服务至今。水天一色小区业主代表至今未选举产生新一届业主委员会成员。
2015年3月19日，重庆市渝北区房屋管理局作出《关于水天一色小区物业相关情况的说明》，其内容为：“因水天一色小区业主委员会届满，回兴街道办事处、海福路社区居委会指导、监督进行换届选举期间，提供小区物业服务的物业服务企业重庆联军物业突然撤场，为解决小区物业服务问题，街道办事处组织召开会议，决定由换届选举筹备组组织选聘物业服务企业工作。筹备组通过比选确定重庆市东洋物业管理有限公司临时进场服务，签订了《物业管理服务委托协议》，并约定了双方权利与义务。由于筹备组至今未能选举产生业主委员会，物业服务企业按照双方协议服务至今。根据《重庆市物业管理条例》、《重庆市业主大会和业主委员会活动规则》规定，筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公布。各法律法规均未对业主委员会换届筹备组要求备案登记”。
从2011年12月5日起至2014年12月31日止期间，被告以原被告之间不存在物业服务合同关系，原告何时进驻小区被告不知情，原告擅自对物业服务费涨价，原告对小区公共部分的收益没有公示，原告管理期间损坏了公共设施设备等理由，拒绝向原告交纳上述期间的物业服务费用。2012年6月5日、12月5日，2013年6月8日、12月3日，2014年6月7日，原告通过在被告房门上和小区公告栏上张贴《催款通知书》的方式，向被告催收物业服务费用，但被告至今仍未交纳上述期间的物业服务费用。
2015年1月6日，原告要求判令被告给付从2011年12月5日起至2014年12月31日止期间的物业服务费、公共能源费以及违约金诉至一审法院。本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付物业服务费的滞纳金，以及公共能源费的违约金诉讼请求。
一审法院认为：本案涉案小区的原业主委员会成员任期届满，在回兴街道办事处、海福路社区居委会指导、监督下进行换届选举期间，依法成立的“水天一色业主委员会换届选举筹备组”，由其行使原业主委员会相应的权利。原为小区业主提供物业服务的物业公司撤场后，在没有物业公司对小区提供物业服务的情况下，为保证小区居民正常的生活秩序，水天一色业主委员会换届选举筹备组与重庆市东洋物业管理有限公司签订了《物业管理服务委托协议》，虽然在协议的甲方落款处为“水天一色业主委员会”、“水天一色业主委员会筹备组代章”，并在甲方落款处加盖了“水天一色业主委员会”的印章，但实质上是以“水天一色业主委员会换届选举筹备组”的名义与重庆市东洋物业管理有限公司签订的《物业管理服务委托协议》，该协议未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该协议对水天一色小区全体业主均具有约束力。重庆市东洋物业管理有限公司在对小区提供物业服务期间，其公司名称变更为本案原告，原重庆市东洋物业管理有限公司的权利义务由变更后的本案原告享有和承担。在合同约定的试用期间，原告对水天一色小区业主提供了物业服务，被告应当按合同约定向原告给付物业服务费。合同约定的试用期届满后，原告继续为小区业主提供物业服务，双方形成了事实物业服务合同关系。其收费标准参照水天一色业主委员会换届选举筹备组与重庆市东洋物业管理有限公司签订的《物业管理服务委托协议》履行。因此，被告辩称的原告何时进驻小区被告不知情，原被告之间不存在物业服务合同关系，原告擅自对物业服务费涨价的抗辩理由，一审法院不予支持。
因被告房屋用途为步梯房屋，根据《物业管理服务委托协议》关于住宅步梯房屋的物业服务费收费标准为0.70元／平方米／月，公共能源费5.00元／户／月约定，故从2011年12月5日起至2012年3月4日止三个月的试用期间，被告应给付的物业服务费211.11元（0.70元／平方米／月×100.53平方米×3个月），公共能源费15元（5.00元／户／月×3个月）。
因《物业管理服务委托协议》约定试用期为三个月，试用期满后，从2012年3月5日起的物业服务费用收费标准参照《物业管理服务委托协议》的标准执行，即住宅步梯房屋物业服务费收费标准为0.70元／平方米／月，公共能源费5.00元／户／月。为此，从2012年3月5日起至2014年12月4日止共计33个月期间，被告应给付物业服务费2322.24元（0.70元／平方米／月×100.53平方米×33个月），公共能源费165元（5.00元／户／月×33个月）。因原告起诉要求被告给付物业服务费、公共能源费至2014年12月31日止，故对被告给付2014年12月5日以后的物业服务费和公共能源费，应按实际服务天数计算，故被告应给付从2014年12月5日起至2014年12月31日止的物业服务费为61.29元，公共能源费为4.50元。因此，从2011年12月5日起至2014年12月31日止期间，被告共计应给付物业服务费2594.64元，公共能源费184.50元。对于被告应给付物业服务费和公共能源费，原告仅要求被告给付物业服务费2589元，公共能源费184元，符合法律规定，一审法院予以准许。本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付物业服务费的滞纳金，以及公共能源费的违约金诉讼请求，系当事人自由处分权利的行为，一审法院予以准许。
对于被告辩称原告对小区公共部分的收益没有公示，原告管理期间损坏了公共设施设备的抗辩理由，一审法院认为，对于被告辩称原告对小区公共部分的收益没有公示，是否涉及侵占业主的利益不属本案处理范畴；对于原告管理期间是否存在对公共设施设备损坏的问题，被告在庭审中未向一审法院举示充分的证据予以证明，故被告以此为由拒交物业服务费的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。
对于被告辩称原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩理由，一审法院认为，根据水天一色业主委员会换届选举筹备组与重庆市东洋物业管理有限公司签订的《物业管理服务委托协议》约定，被告应当在当月的10日之前将该月的物业服务费和公共能源费全额缴清。庭审中，原告举示了其向被告五次催收物业服务费用的催款通知书以及在被告房门上和小区公告栏上张贴催款通知书的照片，其中最早一次催收时间是2012年6月5日。因此，原告要求被告从2011年12月5日起给付物业服务费和公共能源费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；被告的该抗辩理由不成立，一审法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李真刚在本判决生效后三日内，给付原告重庆浩之然物业管理有限公司从2011年12月5日起至2014年12月31日止期间的物业服务费2589元，公共能源费184元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费80元，由原告重庆浩之然物业管理有限公司负担30元，被告李真刚负担50元。
宣判后，李真刚向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要事实和理由：未经业主大会审议表决同意，街道办事处决定授意换届选举业主委员会筹备组代表业主签订物业服务协议缺乏法律依据，上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，上诉人不应支付物业服务费。
浩之然物业公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审认定的相同。
本院认为，双方争议焦点为：上诉人与被上诉人之间是否存在物业服务合同关系，上诉人是否应支付物业服务费。本案中，水天一色小区业主委员会换届选举筹备组与重庆市东洋物业管理有限公司签订了《物业管理服务委托协议》，该协议实质上是以“水天一色业主委员会换届选举筹备组”的名义与重庆市东洋物业管理有限公司签订，该协议未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该协议对水天一色小区全体业主均具有约束力。重庆市东洋物业管理有限公司在对小区提供物业服务期间，其公司名称变更为本案被上诉人，原重庆市东洋物业管理有限公司的权利义务由变更后的本案被上诉人享有和承担。在合同约定的试用期间，被上诉人对水天一色小区业主提供了物业服务，上诉人应当按合同约定给付物业服务费。合同约定的试用期届满后，被上诉人继续为小区业主提供物业服务，双方形成了事实物业服务合同关系。上诉人称其与被上诉人之间不存在物业服务合同关系的上诉理由不能成立，一审判决并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由李真刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 郑 泽
代理审判员 张晋鹏
二〇一五年九月十七日
书 记 员 白耀妮