湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂荆州中民三终字第00188号
上诉人�原审第三人）：饶华。
被上诉人（原审原告）：周传银。
被上诉人（原审原告）：周玉。
被上诉人（原审原告）：周素梅。
被上诉人（原审原告）：周家雄。
上列四被上诉人的委托代理人：刘启斌，湖北驰华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：严莎。
上诉人饶华因确认合同无效纠纷一案，不服松滋市人民法院（2013）鄂松滋民初字第01733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人饶华，被上诉人周传银及被上诉人周传银、周玉、周素梅、周家雄的委托代理人刘启斌到庭参加诉讼，被上诉人严莎未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年6月1日，原告周家雄以其母亲覃文凤的名义与被告严莎签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，覃文凤将坐落在新江口镇乐乡大道房屋1-2层，以200000�的价格，转让给严莎，双方还对房款的支付、过户费用等进行了约定。2010年7月2日，原告周家雄与严莎签订了《关于覃文凤与严莎房屋买卖合同的补充协定》，协议中约定：覃文凤与严莎于2010年6月1日所签《房屋买卖合同》属覃文凤临时向严莎借款抵押，双方房屋买卖不真实；覃文凤按期如数偿还向严莎所借贷的全部本息后，该房屋买卖合同作废，并由严莎返还覃文凤房屋产权手续。合同签订后，覃文凤将其坐落在新江口镇乐乡大道1-2层的房屋，于2010年7月21日登记到被告严莎名下。2011年2月11日，覃文凤因病去世。2013年1月30日，被告严莎与原告周传银签订一份《利用他人房屋贷款…》，主要内容：1、严莎必须在50天之内将已经登记到严莎名下的房权证为新江口镇字第××号的房屋过户到覃文凤或者其继承人名下；2、之前所归还的三本房产证属无效证件；3、严莎需赔偿周传银等人的损失。同日，被告严莎给原告周传银等人承诺，表示在2013年3月25日将争议房屋所有权证归还原告周传银，被告承诺后未履行。2013年8月5日，被告严莎再次承诺，表示在两个月内将房屋产权恢复至覃文凤或者其继承人名下，被告严莎至今仍未履行其承诺，故四原告依法提起诉讼，要求确认原告周家雄与被告严莎签订的《房屋买卖合同》无效，讼争房屋归上列原告所有。庭审中，四原告撤回讼争房屋归上列原告所有的请求，原审予以准许。
原审同时查明：2012年12月6日，第三人饶华与被告严莎签订《房屋抵押借款合同》一份。合同约定：严莎向饶华借款100万元，严莎用松滋市房产证字第××号房屋产权证作为抵押，抵押期限为2012年12月6日至2013年10月6日十个月，期满时严莎还清全部借款，逾期不能全额还款，抵押房屋饶华享有优先受偿权。同日还签订了《房产抵押担保合同》一份。合同约定：严莎提供的房屋抵押担保的主债权为根据2012年12月6日双方约定的债权，数额为105万元。严莎自愿提供坐落于松滋市新江口镇乐乡大道205号的房屋一幢作为履行义务的抵押担保，该房产面积为292.88平方米，砖混结构，房屋产权证号为20××80，土地使用证号20101146。同日严莎给饶华出具借105万元借条一张，并载明用作生意周转十个月。现严莎抵押借款逾期未还，第三人饶华要求参加本案诉讼，并要求实现其抵押权。
原审另查明：位于松滋市新江口镇乐乡大道205号（现为247号）的房屋土地使用权证，土地证号为松集用（2009）第42**号至今登记在覃文凤名下，且该土地用途为农村宅基地。
原审认为：本案争议的焦点为：1、覃文凤与被告严莎签订的《房屋买卖合同》是否有效？2、第三人饶华与被告严莎签订的《房产抵押担保合同》是否有效
一、原告周家雄以其母亲覃文凤名义与被告严莎于2010年6月1日签订《房屋买卖合同》，签订合同后，覃文凤对周家雄的行为表示认可，应认定覃文凤与被告严莎形成房屋买卖合同关系，从覃文凤与被告严莎2010年6月1日签订的《房屋买卖合同》、原告周家雄与被告严莎2010年7月2日签订的《关于覃文凤与严莎房屋买卖合同的补充协定》、2013年1月30日原告周传银与被告严莎达成的协议的内容、以及严莎于2013年8月5日的承诺，可以看出覃文凤虽与被告严莎签订了《房屋买卖合同》，但双方之间房屋买卖一事不实，且讼争房屋的土地系集体土地性质，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、法规的强制性规定的合同无效。原�周家雄以覃文凤名义与被告严莎签订的《房屋买卖合同》无效。覃文凤去世后，原告周玉、周素梅、周家雄为其继承人，应对诉争房屋享有权利，在本案中为适格的原告。
二、因松滋市新江口镇乐乡大道205号的房屋虽然房屋产权证登记在被告严莎名下，但土地使用权至今登记在覃文凤名下，且该土地用途为农村宅基地。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第二项的规定，被告严莎与第三人饶华签订的《房产抵押担保合同》无效。第三人饶华要求实现其抵押权的诉讼请求，依法应予驳回。关于第三人饶华要求被告严莎偿还借款105万元的诉讼请求，因本案原被告双方争议的系房屋买卖合同的效力问题，第三人的该项请求属另一法律关系，不属于本案处理的茫围，故在本案中不宜一并处理，第三人饶华可依法另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第二项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款之规定，判决如下：一、原告周家雄以覃文凤名义于2010年6月1日与被告严莎签订的关于松滋市新江口镇乐乡大道247号《房屋买卖合同》无效。二、驳回第三人饶华的诉讼请求。案件受理费18800元，保全费1000元，合计19800元，由原告周传银、周素梅、周玉、周家雄共同负担5800元，第三人饶华负担6500元，被告严莎负担7500元。
上诉人不服一审判决，向本院提出上诉，其主要理由是：一、上诉人取得的抵押权合法有效，应该予以保护，一审法院的判决损害了善意第三人的合法权益。二、一审法院认定上诉人与被上诉人严莎之间签订的抵押合同无效，属法律适用错误。请求二审撤销原判，改判支持上诉人实现房屋他项权证登记的抵押权。
二审认定的本案事实与一审认定一致。
二审中双方争议的焦点问题是：上诉人饶华与被上诉人严莎签订的《房产抵押担保合同》是否有效。
本院认为，上诉人饶华与被上诉人严莎签订的《房产抵押担保合同》无效。其理由是：一、被上诉人周家雄以覃文凤名义与被上诉人严莎2010年6月1日签订的《房屋买卖合同》并不是双方当事人的真实意思表示，双方的真实目的是抵押借款，而非房屋买卖，且涉案房屋的土地为集体土地性质。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。对此，被上诉人周家雄以覃文凤名义与被上诉人严莎签订的《房屋买卖合同》因不是双方当事人的真实意思表示，且违反我国法律、法规的强制效力性规定而无效。二、在涉�《房屋买卖合同》无效的情况下，被上诉人严莎对涉案房屋并无实质性的处分权，虽然涉案房屋已办理了他项权证，但上诉人饶华要求实现房屋抵押权已无事实与法律基础和依据。三、根据我国《担保法》与《物权法》的相关规定，集体土地及其附作物应为同一主体，不得进行抵押，如果进行抵押，则可能在实现抵押权时，土地也要随之转移，这将违反我国相关法律的禁止性规定。所以，上诉人饶华与被上诉人严莎签订的《房产抵押担保合同》应认定为无效。
综上，原审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人饶华负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 郭 莉
审�员韩秀士
二〇一四年十二月一日
书记员 唐君玲