重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终3421号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴隆斌，男，汉族，1966年4月26日出生，住重庆市璧山区，
委托诉讼代理人：杨春蓉，重庆立万律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈金柱，重庆立万律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：重庆市璧山区大宏鼎商贸有限责任公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道璧青北路870号，统一社会信用代码915002270863272654。
法定代表人：曾永兵，经理。
委托诉讼代理人：刘顺南，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
上诉人吴隆斌因与被上诉人重庆市璧山区大宏鼎商贸有限责任公司（以下简称大宏鼎公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2016）渝0120民初4594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人吴隆斌及其委托诉讼代理人杨春蓉，被上诉人大宏鼎公司的委托诉讼代理人刘顺南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴隆斌上诉请求：1、撤销重庆市璧山区人民法院（2016）渝0120民初4594号民事判决；改判吴隆斌与大宏鼎公司签订的《大宏鼎家居建材市场租赁合同》无效；改判大宏鼎公司返还租金186987.74元及同期银行存款利息；改判大宏鼎公司双倍返还履约保证金40000元；改判大宏鼎公司赔偿吴隆斌的店铺装修费、营业损失费；2、本案一、二审诉讼费由大宏鼎公司承担。主要事实和理由：1、大宏鼎公司将江工业厂房改建为商业市场，擅自修建电梯、更改外墙设计，未经规划审批、未通过消防验收即将涉案房屋出租给吴隆斌，违反了法律的强制性规定，存在损害社会公共利益的潜在危险性，故双方签订的《大宏鼎家居建材市场租赁合同》应属无效合同；2、一审判决未对吴隆斌要求返还保证金、店铺装修及营业损失的诉请进行审理，亦未作出认定，系错判漏判。
大宏鼎公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律准确，请求维持一审判决。
大宏鼎公司向一审法院起诉请求：1、依法判令吴隆斌支付大宏鼎公司租金120992.26元、运营费7499.52元、水电费1929.07元、滞纳金4283.06元，以上各项共计134703.91元；2、本案诉讼费由吴隆斌承担。
吴隆斌向一审法院反诉请求：1、请求判令双方签订的《大宏鼎家居建材市场租赁合同》无效；2、请求判令大宏鼎公司返还已缴纳租金（2015年1月1日至2016年3月30日）人民币200320.51元以及同期银行存款利息（以200320.51元为基数自2015年1月1日起算至款清之日）；3、请求判令大宏鼎公司双倍返还反诉人的履约保证金40000元整；4、请求判令大宏鼎公司赔偿吴隆斌的商铺装修费、营业损失费（金额以鉴定评估报告评定价值为准）；5、本案全部诉讼费用由大宏鼎公司承担。
一审法院认定事实:2013年12月2日，重庆星期八鞋业有限公司与大宏鼎公司签订《厂房租赁合同》，重庆星期八鞋业有限公司将其所有的璧山区璧泉街道璧青北路870号厂房出租给大宏鼎公司使用，《厂房租赁合同》第六条约定：未经甲方（出租人）书面同意，乙方（承租人）不得私自将厂房转租、转让他人（乙方在租期间进行商位招租不在此限）否则按违约处理。大宏鼎公司承租璧山区璧泉街道璧青北路870号厂房后将厂房整体改造为璧山大宏鼎建材家居市场对外招租。2014年9月5日，以大宏鼎公司为甲方、吴隆斌为乙方，双方签订了《大宏鼎家居建材市场租赁合同》（下称《租赁合同》），约定甲方将大宏鼎家居建材市场项目（重庆市璧山区璧青北路870号）的6号楼1层的B1-3号铺面（建筑面积277.76平方米）租赁给乙方用于商业经营使用，租赁合同对租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任等进行了约定。《租赁合同》第4.1条约定“该商铺租赁期限为5年，即从2015年1月1日起至2019年12月31日止”。《租赁合同》第5.1.1条约定“该商铺租金及其他所有费用计算方式以按建筑面积计算，乙方租赁的B1-3号商铺，第一年租赁单价为44元/平方米/月，在租赁期内，租金从第二年起每年在上一年租赁单价上增涨10%，具体如下：第一年从2015年1月1日至2015年12月31日止，年度租金共计146657元整，第二年从2016年1月1日至2016年12月31日止，年度租金共计161323元整，第三年从2017年1月1日至2017年12月31日止，年度租金共计177455元整，第四年从2018年1月1日至2018年12月31日止，年度租金共计195201元整，第五年从2019年1月1日至2019年12月31日止，年度租金共计214721元整”。《租赁合同》第5.1.2条约定“第一年按照每3个月为一个计收档期，第二年按照每6个月为一个计收档期，第三年至第五年按照每12个月为一个计收档期”。《租赁合同》第5.1.3条约定“租金及运营费用的支付方式为先付费后使用，第一个计收档期租金在双方签订合同时，一次性由乙方缴纳给甲方；乙方在每个计收档期（即每期租金）结束前提前30日向甲方支付下一个计收档期的租金（将汇往甲方指定的银行账户或用支票或用现金支付）；若该日期适逢法定假日或大假期，则乙方在法定假期或大假期前一天向甲方履行义务”。《租赁合同》第5.5条约定“运营费：按建筑面积计算第一年收取3元/平方米/月，乙方应主动缴纳，缴纳时间为每月的20日前”。《租赁合同》第5.6条约定“乙方使用的水、电、气、通讯、有线电视等（如有），由乙方负责承担（含公摊水电费用）。其中水、电、气（如有）费用由甲方代收，乙方应在每月的20日前将上月使用的水、电、气等（如有）费支付给甲方”。《租赁合同》第9.2条约定“乙方未按照本合同规定按时交纳租金和其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金”。吴隆斌签订租赁合同后入场经营至今，吴隆斌向大宏鼎公司缴纳了2016年3月31日前的租金。从2016年4月1日起吴隆斌未向大宏鼎公司缴纳租金，2016年4月1日起至2016年12月31日止吴隆斌未缴纳的租金为120992.26元。另外吴隆斌还欠付大宏鼎公司2016年1月1日至2016年6月30日的水电费1929.07元。
2016年5月16日吴隆斌向璧山区信访办反映“璧山区大宏鼎未经规划许可，擅自改建房屋，将工业厂房改为商业市场，用途发生改变，要求及时处理”，重庆市璧山区规划局于2016年5月26日受理后于2016年5月30日作出璧规信访初字[2016]4号《重庆市璧山区规划局信访事项处理意见书》回复如下：“一、‘将工业厂房改为商业市场，用途发生改变’的问题，该行为不构成《重庆市城乡规划条例》所称的建设活动。对规划核实后，就此类情形规划主管部门无具体处罚依据。二、‘擅自在商场入口处修建电梯、更改外墙设计’的问题，经调查，重庆市璧山区大宏鼎商贸有限责任公司未办理建设工程规划许可证在正门及后门修建了连廊、电梯井等建（构）筑物。目前，我局已对上述违法修建的建（构）筑物立案查处，将依法予以处理”。重庆市璧山区规划局于2016年5月30日作出渝规监罚璧山字[2016]第100号《重庆市城乡规划行政案件行政处罚决定书》，处罚决定为：对大宏鼎公司未办理建设工程规划许可证在正门及后门修建的两处钢结构连廊、正门旁修建的两处电梯井，处建设工程造价42万元的10%罚款，即罚款金额为42000元。大宏鼎公司于2016年6月1日缴纳了该笔规划罚款。
2016年12月21日重庆市璧山区公安消防支队作出璧公消验字[2016]第0137号《建设工程消防验收意见书》，综合评定璧山大宏鼎建材家居市场室内装修工程消防验收合格。
一审法院认为，本案争议焦点为本案租赁合同是否存在违反法律、行政法规的强制性规定而导致无效的情形。一、大宏鼎公司未办理建设工程规划许可证在市场正门及后门修建了连廊、电梯井等建（构）筑物，是否导致本案租赁合同无效。对此，法院认为，从本案大宏鼎公司的陈述以及其提交的涉案房屋《重庆市璧山区国土资源和房屋管理局档案查询结果》来看，涉案房屋原系重庆市星期八鞋业有限公司的厂房，其本身具有由房产管理部门核发的房产权属证书，属于合法的建筑物，涉案商铺并非在拆除原有房产的基础上重新建设，大宏鼎公司对涉案厂房的改造是进行适当装修，并未改变厂房的主体及承重结构，因此大宏鼎公司改造厂房的行为并非改建、扩建，只能称之为装修，吴隆斌的装修行为未取得建设工程规划许可证，不属于法律、行政法规规定的房屋租赁合同无效的范围。另外，关于大宏鼎公司未办理建设工程规划许可证在正门及后门修建两处钢结构连廊、正门旁修建两处电梯井的行为，重庆市璧山区规划局认定此属尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设行为，对大宏鼎公司处以建设工程造价42万元的10%的罚款，大宏鼎公司也缴纳了该笔罚款。故对吴隆斌主张因大宏鼎公司未办理建设工程规划许可证而致本案租赁合同无效的意见法院不予支持。二、大宏鼎公司将工业厂房改为商业市场出租是否导致合同无效。法院认为，本案租赁物系房屋，并非土地使用权，且即使本案大宏鼎公司存在将工业用地用作商业出租使用的事实，其行为违反了土地管理法关于改变土地利用总体规划确定的土地用途需经审批的行政管理性规定，但并非导致本案房屋租赁合同无效的法定事由，故对吴隆斌该主张法院亦不予支持。三、大宏鼎改造涉案厂房未经消防验收是否导致房屋租赁合同无效。根据《中华人民共和国消防法》的规定，依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收，禁止投入使用。但法律、行政法规并未明确规定出租人就未经消防验收的房屋与承租人订立的租赁合同无效，且大宏鼎建材家居市场室内装修工程现已经消防验收合格，故吴隆斌以此要求确认房屋租赁合同无效，难以支持。
综上，大宏鼎公司与吴隆斌签订的《大宏鼎家居建材市场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，租赁合同明确约定了租金、运营费等的给付标准、给付期限以及违约应承担的违约责任，吴隆斌未按约定及时支付，应承担相应的民事责任。因此，对大宏鼎公司要求吴隆斌支付2016年4月1日至2016年12月31日止的租金120992.26元及大宏鼎公司为吴隆斌垫付的2016年1月1日至2016年6月30日的水电费1929.07元的诉讼请求法院予以支持。但根据《租赁合同》第5.5条约定运营费按建筑面积计算第一年收取3元/平方米/月，合同对第二年即2016年1月1日起的运营费并无约定，故对大宏鼎公司要求吴隆斌支付2016年4月1日至2016年12月31日止的运营费7499.52元的诉讼请求法院不予支持。大宏鼎公司要求吴隆斌支付滞纳金实质为对违约责任的主张，吴隆斌未按时给付租金已构成违约，按照合同约定应支付违约金，合同中约定按未缴纳金额每天3‰累计计算违约金，大宏鼎公司只主张4283.06元，低于合同约定，此为大宏鼎公司自愿放弃民事权利的行为，法院依法予以确认，对大宏鼎公司主张吴隆斌支付违约金4283.06元的诉讼请求法院依法予以支持。同时，租赁合同确认为有效，对反诉大宏鼎公司吴隆斌要求确认租赁合同无效、由反诉吴隆斌大宏鼎公司退还租金及同期银行存款利息、双倍返还履约保证金40000元、赔偿商铺装修费、营业损失费的诉讼请求法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告吴隆斌在本判决生效后十日内给付原告重庆市璧山区大宏鼎商贸有限责任公司租金120992.26元、水电费1929.07元、违约金4283.06元等共计127204.4元；二、驳回原告重庆市璧山区大宏鼎商贸有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告吴隆斌的诉讼请求。
二审查明，重庆市璧山区公安消防支队于2017年1月25日作出的《关于群众举报投诉大宏鼎家居建材市场消防手续问题的复函》载明：“该场所已经通过竣工消防验收，正在办理营业前消防安全检查。……该场所的消防验收意见书不作为可以营业的行政审批文书。”双方对此证据真实性无异议，本院对此证据予以确认。吴隆斌认为该《复函》证明一审判决以消防验收意见书为据认定该场所已经通过营业前消防验收于法无据。大宏鼎公司举示了重庆市璧山区公安消防支队于2017年2月20日颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》拟证明其已取得营业前消防验收，涉案场所不存在消防安全隐患。该证据经庭审质证，本院对此证据予以确认。
本院认为，结合双方在二审中陈述的事实及理由，本院归纳本案的争议焦点如下：吴隆斌与大宏鼎公司之间签订的《大宏鼎家居建材市场租赁合同》是否因大宏鼎公司未经规划审批擅自修建电梯、连廊等附属设施及未经消防验收即对外营业等违规行为而无效。针对上述争议焦点，本院评析如下：
关于吴隆斌认为大宏鼎公司未经规划审批在原有建筑物上修建电梯井、连廊违反了法律的强制性规定致使双方签订的《大宏鼎家居建材市场租赁合同》无效的问题。本院认为，首先，大宏鼎公司修建的钢结构连廊及电梯井并非本案讼争房屋所在的主体结构，故未取得建设工程规划许可证修建钢结构连廊及电梯井与未取得建设工程规划许可证修建涉案房屋的主体结构在法律上系具有不同法律评价的两个事项。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。”若大宏鼎公司出租给吴隆斌的房屋所在主体结构未取得建设工程规划许可证而与吴隆斌订立租赁协议，该协议无效。但本案中，涉案房屋已取得合法权属登记，未取得建设工程规划许可证修建的系主体结构之外的正门处钢结构连廊及电梯井，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中载明的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”。其次，对于大宏鼎公司的违规修建行为，重庆市璧山区规划局已做出了行政处罚决定书，认定该行为系属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设行为，罚款42000元整。该处罚决定书并未认定该违建行为危及建筑工程主体结构安全亦未要求大宏鼎公司限期拆除上述构筑物，故该违建行为虽违反了法律的强制性规定，但本院认为，其违反的并非效力性强制规定，而是管理性强制规定，其结果并不导致租赁合同无效。综上所述，吴隆斌的此项上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于吴隆斌认为大宏鼎公司未取得消防验收许可即对外营业影响公共安全是否导致《大宏鼎家居建材市场租赁合同》无效的问题。本院认为，《中华人民共和国消防安全法》第十三规定：公众聚集场所投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。该规定系管理性规定，违反管理性规定不必然导致合同无效，且经本院二审查明，大宏鼎公司已于2017年2月20日获得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故吴隆斌的此项上诉理由于法无据，本院不予支持。
综上，吴隆斌与大宏鼎公司签订的《大宏鼎家居建材市场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因该租赁合同有效，吴隆斌在一审中反诉请求赔偿损失，返还租金等要求于法无据，一审判决已对此进行了评析，本院不再赘述。
综上所述，吴隆斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2994元，由吴隆斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
审 判 员 余彦龙
代理审判员 刘 希
二〇一七年六月十五日
书 记 员 程 容