山西省长治市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋04民终1963号
上诉人（原审被告）郭强，男。
上诉人（原审被告）连芳，女。
二上诉人共同委托诉讼代理人：和岩，山西民泽智律师事务所律师。一般代理。
被上诉人（原审原告）候四红，男。
被上诉人（原审原告）景慧玲，女。
上诉人郭强、连芳与被上诉人候四红、景慧玲合同纠纷一案，山西省长子县人民法院于2017年4月12日作出（2017）晋0428民初83号民事裁定，候四红、景慧玲不服，向本院提起上诉，本院于2017年5月23日作出（2017）晋04民终1058号民事裁定书，裁定撤销山西省长子县人民法院（2017）晋0428民初83号民事裁定，指令山西省长子县人民法院审理。经审理，山西省长子县人民法院于2017年8月9日作出（2017）晋0428民初629号民事判决书。判后，上诉人郭强、连芳不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭强、连芳及其委托诉讼代理人和岩，被上诉人候四红、景慧玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郭强、连芳上诉请求：撤销山西省长子县人民法院作出的（2017）晋0428民初629号民事判决书；诉讼费由被上诉人承担。理由：2015年8月21日，上诉人郭强、连芳与二被上诉人候四红、景慧玲签订的合同系转让合同，并非转租合同；一审法院认定2017年4月21日双方合同解除系适用法律错误，履行完的合同不能解除；二被上诉人向二上诉人送到解除合同的通知，不应发生合同解除的效力，系无效通知。
候四红、景慧玲辩称，双方之间是转租关系，不是转让关系。二上诉人不是房东，无权对房屋进行转让。因为拆迁是不可抗力，多次找对方，但对方不予处理，我方向对方交纳了租金，对方对租赁的期限和租金均无异议，可见对方对未履行的租期是认可的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。
候四红、景慧玲向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认原告与被告解除房屋租赁合同以及房屋转让合同的效力；2、判令二被告返还二原告已支付的剩余租赁期间的房屋租赁费91000元。
一审法院认定事实：2010年10月1日被告连芳与梁海山签订房屋租赁合同，约定租赁期限10年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止，一次性交清共计租金36万元整。2013年5月10日被告郭强与原告候四红签订房屋租赁合同，租赁期限自2013年5月10日至2017年10月30日，房屋年租金4万元；该合同还约定：乙方（候四红）不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方（郭强）同意。当日本案原被告双方在另一份房屋租赁合同中详细约定了租金数额，自2013年5月10日至2013年10月31日房租租金25000元；2013年11月1日至2017年10月31日四年共计160000元。同日本案原被告双方签订了济民大药房转让协议。2015年8月21日被告连芳与原告候四红签订房屋转让合同，约定房屋租赁期限3年，自2017年11月1日至2020年9月30日止，年租金人民币为65000元。2015年8月21日被告连芳给原告候四红出具收条，被告连芳收到2017年11月1日至2020年9月30日的房租现金款195000元。对有争议的证据和事实，认定如下：关于2015年8月21日被告连芳与原告候四红签订房屋转让合同的性质问题，原告认为是租赁合同，被告认为是转让合同。该合同的名称虽为房屋转让合同，但从其具体约定内容看，双方对承租房屋的租赁期限、年租金及支付方式都做了明确约定，实质上符合租赁合同的特征，故本院认定该合同属于租赁合同。被告连芳在庭审中主张2017年4月21日原告找过其要91000元的租赁费，原告提供了2017年4月21日原告给被告连芳送达解除合同通知书的视听资料。该视听资料显示2017午4月21日原告给被告连芳送达了解除合同通知书。故本院认定原告向被告履行了合同解除通知义务。被告提供了原告候四红与南大街道路拓宽及片区改造工程项目指挥部签订的商铺租赁装潢补偿协议，由南大街道路拓宽及片区改造工程项目指挥部支付候四红装潢补偿费31241元，原告对此不予认可。但是2013年5月10日被告郭强与原告候四红签订的房屋租赁合同中约定乙方（候四红）不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方（郭强）同意。可见，房屋的装修由甲方（郭强）完成。
一审法院认为,关于2015年8月21日被告连芳与原告候四红签订房屋转让合同的性质问题，原告认为是租赁合同，被告认为是转让合同。该合同的名称虽为房屋转让合同，但从其具体约定内容看，双方对承租房屋的租赁期限、年租金及支付方式都做了明确约定，实质上符合租赁合同的特征，故该合同属于租赁合同。政府拆迁导致合同不能履行属于不可抗力致使不能实现合同目的的情形，本案原被告讼争的合同符合合同解除的条件，且原告于2017年4月21日向被告履行了合同解除通知义务。故合同于2017年4月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，被告应把多收取的租金返还给原告。因2013年11月1日至2017年10月31每年租金4万元，2017年11月1日至2020年9月30日每年租金65000元，而合同于2017年4月21日解除，原告收到梁海山所退144000元租赁费，对该费用应折抵到被告应退还给原告的租金中。原告候四红与南大街道路拓宽及片区改造工程项目指挥部签订了商铺租赁装潢补偿协议，原告候四红收到31241元装潢补偿费，房屋的装修由被告完成，对该装潢补偿费也应折抵到被告应退还给原告的租金中。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、本院确认2013年5月10日被告郭强与原告候四红签订房屋租赁合同、2013年5月10日被告连芳、郭强与原告候四红、景慧玲签订的房屋租赁合同及2015年8月21日被告连芳与原告候四红签订房屋转让合同解除的效力。二、被告连芳、郭强在本判决生效后十日内退还原告候四红、景慧玲租金40744.5元。三、驳回原告候四红、景慧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2075元，由被告连芳、郭强负担934元，由原告候四红、景慧玲负担1141元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于2015年8月21日双方签订房屋转让合同的性质问题，双方产生争议。本案中房屋的第一承租人梁海山与上诉人连芳签订了十年的房屋租赁合同，在二上诉人连芳、郭强承租期间，上诉人郭强、连芳又与被上诉人候四红签订了两次合同，一次名称为租赁合同，一次名称为转让合同。从2015年8月21日签订的房屋转让合同的内容看，双方对承租房屋的租赁期限、年租金及支付方式都做了明确约定，用语仍为“租赁期限”、“租金”，并未对“转让”作出明确的约定，且上诉人连芳也如数收取了房租现金款，其给被上诉人候四红出具的收条上也显示为“房租现金款”字样。本院有理由采信2015年8月21日双方签订的房屋转让合同的性质为租赁合同，对于二上诉人连芳、郭强认为的系转让合同，并非转租合同的主张不予支持。二上诉人连芳、郭强的其他上诉请求及理由，经本院审查，一审认定并无不当，对二上诉人连芳、郭强的其他上诉请求及理由本院不予支持。
综上所述，上诉人郭强、连芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费819元，由上诉人郭强、连芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张建兵
审判员 闫明先
审判员 洪 恩
二〇一七年十一月三日
书记员 李 晶