北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民初字第04066号
原告（反诉被告）北京市平谷区卫生局卫生监督所，住所地北京市平谷区府前街25号，实际办公地北京市平谷区平三路临1号。
法定代表人屈永成，所长。
委托代理人唐泽光，北京市金栋律师事务所律师。
委托代理人陈国清，男，1959年8月2日出生。
被告（反诉原告）王连有，男，1962年11月17日出生。
委托代理人贾德普，北京市曙光律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市平谷区卫生局卫生监督所与被告（反诉原告）王连有装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人屈永成及其委托代理人唐泽光、陈国清与被告及其委托代理人贾德普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：为落实平谷区政府协议，我单位原址需要整体重建。2012年7月11日我单位与被告签订了房屋租赁协议、屋装修合同，约定被告于当日将房屋租赁给我单位使用，并承担装修工作，9月15日装修完毕并验收合格交付我单位使用。合同签订后我单位支付了第一年租金253890元，预付了装修款250000元。装修过程中，被告与原承租人张艳华发生纠纷，装修工作停止，虽经多次协调，仍无进展，进入冬季后，我单位原址拆迁工期紧迫已经停暖，经我单位多次催促，被告仍无法交付房屋，我单位被迫于2012年11月19日书面通知被告解除合同。2012年12月我单位起诉至法院，要求解除房屋租赁合同和房屋装修合同，返还房屋租金和装修费。法院认为我单位与被告之间存在两个合同关系，应先解决租赁合同关系，2013年3月29日平谷区法院作出一审判决，解除双方之间的租赁合同，被告返还租金。被告不服上诉，2013年6月20日二中院作出生效判决，维持原判。为维护我单位的合法权益，诉至法院，要求被告返还我单位已经支付的装修费192483元。
被告答辩并反诉称：2012年7月11日前，原告在其原址需要整体重建情况下，向我提出承租涉案房屋的要求，我据实告之该房已于2012年5月21日租给了张×，且张×已按承租用途和约定对涉案房屋进行了部分装饰装修。由于原告租金较高，我解除了与张×之间租赁合同，张×要求对其装修给予补偿。我遂于2012年7月11日与原告签订了房屋租赁协议，又因原告工作性质，承租用途所需，原告需要重新装修。当日，双方又签订屋装修合同。按照合同约定，装修工程款则在约定工期开始前先付250000元，余款在约定工期时经双方验收合格交付使用后30天内全额支付。工程造价728641元，原告在合同签订之时，即应支付250000元，余款则应在约定的2012年9月15日交付，装修房屋后的2012年10月15日前付齐。由于原告不支付装修启动资金，原承租人张×要求签订解除租赁关系后的书面补偿协议，在这种情况下，我和张×在原告原址办公室，双方签订了租房补充协议，承诺在2012年10月15日前将补偿款给付张×，原告副所长能够证明。但原告于2012年9月24日才支付首付工程款，已超过双方合同约定的工程竣工验收期9天。后原告又让我拿出57517元偿还他人欠款。原告违约在先，我按原告发包工程装修要求垫资巨大，其应赔偿我损失，故不同意原告的诉讼请求。为维护我的合法权益，反诉要求原告赔偿我垫付的装修损失312425.46元。
对被告的反诉原告辩称：2012年9月5日以前实际装修的部分与原告有关。张×装修的部分是与被告之间履行租赁合同产生的费用，且已有法院的生效判决。故不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2012年5月21日，被告与张×签订租赁协议书，约定：一、被告将其所有平谷区×东路×号楼，2、3、4层楼梯以南住宿，2、3层楼梯以北洗浴含一层水房，房屋出租。二、租期为6年。自2012年10月1日起，至2018年10月1日止。三、年租金4万元，付款方式：上交款。协议还约定了其他权利义务。协议签订后，张×对租赁房屋进行了部分装修。
2012年7月11日，原、被告签订房屋租赁协议，约定被告将其所有的平谷区×东路×号楼二、三、四层合计1739平方米全部出租给原告使用。租赁期自2012年7月11日起至原告新办公楼交付使用时止。
当天，原、被告又签订屋装修合同，约定：一、被告负责完成原告租用的平谷区×东路×号楼装修工程。二、工程概况为：内外墙面粉刷、灯具改造与安装、铺地面瓷砖、伙房改造安装、暖气设施设备改造及安装、用水设施设备改造及安装、排水系统改造、用电线路设施设备改造及安装、有线电视线路改造与安装、网络线路（光纤入户）改造与安装、部分墙体拆除与制造、门窗安装及改造、单位大门、空调安装、公用厕所改造、装修垃圾清运、竣工后原告搬家前办公楼一次性保洁、停车场地安装车棚和铺水泥地。承包范围为该楼二、三层整层、四层楼道以南半层及停车场。承包方式为整体承包。三、工期为2012年7月11日始至2012年9月15日止。四、工程质量标准，符合国家统一质量标准，按计划施工，达到原告要求。工程质保期为一年。在施工期及工程质保期内，因施工单位工程质量不合格或用材不当等任何非原告原因造成阁楼、楼梯、顶棚、吊顶、顶灯等垂地、掉落（包括但不限于上述事故）等事故，造成原告员工及任何第三方人员人身伤亡及其他一切经济损失，其损失的一切费用（包括给原告造成的经济损失及对第三方的赔偿）均由被告负责赔偿，并消除影响。在质保期内所发生的上述（包括但不限于上述）质量问题，被告在接到原告的通知后，必须在24小时内完成修复。被告拖延时间不予修复，原告有权提请第三方维修，维修费用由被告承担。五、工程造价728641元，竣工并经验收合格后按双方确认的合同价结算。六、付款方式由原告先付被告250000元，其他由工程验收合格后，被告将全部决算资料及正规装修发票送交原告。原告于30日内支付剩余工程决算款给被告，工程保修期为2年。七、被告必须做好安全保护工作，施工过程中（包括施工后）发生的各种安全事故（工伤及死亡事故），均由被告承担全部责任，与原告无关。八、违约责任：1、合同双方当事人中的任一方因未履行合同的约定或违反国家法律、法规及有关政策规定，收到罚款或给对方造成经济损失均由责任方承担，并赔偿给对方造成的经济损失，未造成损失的，应支付合同总价的5%作为违约金。2、未办理验收手续，原告提前使用或擅自动用工程成品而造成损失的，由原告负责。3、因一方原因，造成合同无法继续履行时，该方应及时通知另一方，办理合同终止手续，并由责任方赔偿对方相应的经济损失。九、合同争议的解决方式遇到本合同未尽事宜，双方协商解决，双方发生争议协商解决不成时，向区人民法院起诉。十一、附则：1、本合同由双方直接签订。本合同经双方签字（盖章）后生效。2、本合同签订后工程不得转包。3、合同履行完后自动终止。4、本合同的其他续签协议为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。
2012年9月3日，原、被告签订房屋装修续签协议，由于原告办公经费紧张，被告自愿向原告提供帮助。被告在确实履行房屋装修合同并保障工程质量的前提下，被告愿无偿向原告提供工作经费206941元。经费提供方式：1、被告在2012年9月4日前，建立一个被告专用账户，并将无偿向原告提供的工作经费206941元存入该账户。被告负责保管该项经费，没有原告同意，被告不得动用该账户中的经费。2、被告建立专用账目，记录向原告提供工作经费明细账，并及时向原告提供复印件留存。3、原告工作中遇有经费困难，需要被告的帮助时，写清工作项目及所需经费数额交予被告，被告根据原告的要求自专用账户经费中付经费。4、双方各种手续及账目长期保存。
2012年9月5日，被告与张×签订租房补充协议，约定：因原告租用×东路×号房屋，双方于2013年5月签订的租用该房的租房协议自愿解除。被告给予张×相应的补偿，内容如下：1、被告在2012年10月15日前将补偿款付给张×。2、被告共付给张×540000元，包括原先已给的年租金90000元、借款40000元、装修款210000元及其他补偿200000元。被告及张×签字确认。证明人范×。后被告对房屋进行了装修。
2012年9月17日，原告向被告支付工程款250000元。2012年9月24日，被告收到该工程款。后经双方协商，被告退还原告57517元。
2012年11月7日，原、被告签订补充协议，约定：双方于2012年7月11日签订了房屋租赁协议、屋装修合同、屋装修续签协议，约定原告支付被告装修费728641元，其中包括原告用于搬迁时所需的费用206941元。为了避免歧义和纠纷，双方明确屋装修续签协议作废，原告所需搬迁费用206941元直接在给付被告的房屋装修款中扣除。
由于被告装修未能按期完工，2012年11月7日，原告向被告发出书面通知，内容如下：为落实平谷区政府决议，原告原址需要整体重建，为此，原告于2012年7月11日与被告签订了房屋租赁协议、装修协议。依照协议规定，被告于签订协议当日将房屋交给原告使用，并承担装修工作，定于2012年9月15日前装修完毕验收合格交付原告使用。原告依约定已经给付了1739平方米的房屋租赁费253890元和房屋装修款250000元。因为被告与原承租人张×发生租赁纠纷，2012年10月10日张×砸门、锁门导致装修工作停止，无法按预定时间交付原告使用，给原告造成租金损失和搬迁损失。现在已经进入冬季，且原址拆迁工作紧迫，原告急需搬迁新址。被告应尽快恢复施工，并再次督促于2012年11月15日前依照合同约定完成装修项目，经原告验收合格后使用。被告签字确认。
后被告仍未能在2012年11月15日完工，原告遂于2012年12月1日向被告邮寄解除合同通知书，内容为：原告原址需要整体重建，2012年7月11日与被告签订了房屋租赁协议、屋装修合同，约定2012年7月11日将房屋租给原告使用，被告承担装修工作，9月15日装修完毕并验收合格交付给原告使用。合同签订后原告支付了第一年租金253890元，预付了装修款250000元。装修过程中，被告与原承租人张×发生纠纷，装修工作停止，虽经多次协调，仍无任何进展。原告于2012年11月7日再次向被告发出交房通知，但被告仍未交付房屋给原告使用。现进入冬季，原告原址拆迁工期紧迫已经停暖，经多次督促无法交付房屋使用。为此，原告向被告发出解除合同通知：1、解除双方签订的房屋租赁协议、屋装修合同及补充协议。2、要求被告返还原告房屋租金253890元、装修费192483元。后双方装修纠纷未能协商解决，2013年7月2日，原告诉至本院。
本案审理过程中，被告申请对其所完成的部分房屋装修工程进行司法鉴定。经中建精诚工程咨询有限公司鉴定，工程造价为：1、直接费194379.2元，2、规费31584.17元，3、企业管理费40570.5元，4、利润18657.37元，5、税金9717.22元，总造价294908.46元。
本案审理期间，双方互相指责对方违约，原告认为，被告未能按期完工，给其造成经济损失，根据合同第八条第1.3.款约定，因被告一方原因造成合同无法继续履行，被告应当赔偿经济损失。被告认为，原告违约在先，根据合同第六条约定由原告先付被告250000元，而原告在9月17日才向被告支付工程款250000元，后又要回57517元。原告未依约支付工程款是未按期完工的主要原因，因此原告应当赔偿被告全部损失。
上述事实，有房屋租赁协议、屋装修合同、屋装修续签协议、补充协议及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：原、被告签订的房屋装修合同，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应履行合同义务。装修合同约定，装修工程于2012年9月15日前完工，因被告与他人存在租赁合同纠纷未能如约完工。2012年11月15日原告延长施工期限后，被告仍未按期完工。原告通知被告解除合同，符合合同约定的因一方原因，造成合同无法继续履行时，该方应及时通知另一方，办理合同终止手续，并由责任方赔偿对方相应的经济损失的情形。被告未按期完工构成违约，应承担违约责任。合同虽约定了违约责任，但对赔偿损失的范围约定不明，本院结合双方履行合同的实际情况，被告已垫资装修及违约的行为、原告支付工程款的数额等因素，公平合理的确定原告的损失。双方合同约定原告先行支付工程款250000元，但并未约定具体的付款时间，后双方协商由被告退还57517元，原告的行为并不构成违约，被告的辩解，与事实不符，不予采纳。被告的反诉，缺乏事实根据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告王连有赔偿原告北京市平谷区卫生局卫生监督所经济损失十万元，本判决生效后七日内付清。
二、驳回被告王连有的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费四万元，由被告王连有负担（已付清）。
案件受理费一万零一百元，由被告王连有负担（已交纳五千九百五十元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 徐宝金
人民陪审员 王振江
人民陪审员 任荣来
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 王巧利