广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第332号
上诉人（原审原告）周利芳，女，1965年7月13日出生，汉族。
上诉人（原审原告）庞丁茂，男，1962年6月17日出生，汉族。
上诉人的共同委托代理人梁能福，广东天环律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汤国强，男，1962年6月21日出生，汉族。
上诉人周利芳、庞丁茂因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：汤国强和案外人潘美红是位于广州市海珠区金碧路54号2501房的共有权属人，汤国强、潘美红在购买该房屋时共同向银行按揭贷款690000元，将该房屋抵押给银行，并办理了抵押登记。2009年6月8日，周利芳（买方）和汤国强（卖方）及经纪方签订《房屋买卖合同》，约定买方向卖方购买海珠区金碧路54号2501房，成交价为1215000元；付款方式为转按揭付款，定金30000元买方在签署本合同时交付给卖方并自动转为部分楼款；等。签订合同当日，周利芳支付了30000元给汤国强。汤国强和潘美红于2009年6月15日签订了《二手楼购房意向书》。此后，周利芳、庞丁茂向银行申请办理转按揭贷款，银行向周利芳、庞丁茂发出了同意贷款承诺书，但因潘美红拒绝签署相关转按贷款文件而未实际发放贷款。周利芳、庞丁茂为此于2010年提起诉讼，要求汤国强和潘美红履行二手楼购房意向书，将涉案房屋过户至其名下。原审法院于2010年12月17日作出（2010）海民三初字第2230号民事判决，判决驳回周利芳、庞丁茂的诉讼请求，判决已经发生法律效力。潘美红于2011年提起诉讼，要求周利芳、庞丁茂搬离涉案房屋并支付使用费等。原审法院于2011年9月5日作出（2011）海民三初字第780号民事判决，判决周利芳、庞丁茂搬离涉案房屋并支付相应的房屋使用费，周利芳、庞丁茂不服提起上诉，本院作出（2012）穗中法民五终字第596号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述生效判决查明，2009年9月12日，潘美红委托律师向周利芳、庞丁茂发出律师函，对周利芳、庞丁茂与汤国强签订的房屋买卖合同不予确认，并要求周利芳、庞丁茂搬出涉案房屋等，周利芳、庞丁茂遂向法院提起诉讼，案号为（2010）海民三初字第2230号。周利芳、庞丁茂、汤国强及潘美红确认周利芳、庞丁茂自2009年9月开始使用涉案房屋，等。上述生效判决认为，周利芳与汤国强签订的《房屋买卖合同》未经潘美红签名确认，表明汤国强将涉案房屋出售给周利芳、庞丁茂的行为并未得到潘美红的认可，故双方的房屋买卖关系不成立。周利芳、庞丁茂根据生效的判决支付了潘美红从2011年3月至2012年8月的使用费58000元以及产生执行费1270元，并据此更正第三项诉讼请求的租金58127元应为59270元，提交了执行费收据等予以证明，汤国强对收据及执行材料的真实性没有异议，但不同意赔偿给周利芳、庞丁茂。周利芳、庞丁茂主张汤国强违反诚信，不能按约购买房屋，并申请对涉案房屋在起诉时的价值予以评估，要求汤国强赔偿提起本案诉讼时与购房时的成交价价差损失。周利芳、庞丁茂表示在2009年6月15日签订按揭意向书时才知道涉案房屋是登记两人名下，但因汤国强一直保证可以将房屋出卖才愿意继续履行合同并签订了补充协议。汤国强不同意周利芳、庞丁茂所述，抗辩周利芳、庞丁茂2009年时已经知道涉案房屋买卖合同已经无法继续履行，周利芳、庞丁茂也只是支付了30000元的购房款，周利芳、庞丁茂有充分的时间去选择其他房屋，该损失不应由汤国强承担。
周利芳、庞丁茂于2012年12月21日提起本案诉讼要求：1、确认周利芳、庞丁茂与汤国强签订的房屋买卖合同无效；2、汤国强返还已付房款30000元；3、汤国强赔偿租金58127元（含执行费127元）、赔偿房屋差价损失1280000元及利息（从2012年11月14日起按银行同期同类贷款利率计算至付清时止）；4、汤国强承担本案诉讼费。
根据周利芳、庞丁茂申请，原审法院委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司对涉案房屋在2012年12月18日的市场价值予以评估，评估总价为2243600元，评估费为8109元。周利芳、庞丁茂对评估结果没有异议，并据此要求汤国强赔偿房屋差价损失1023600元（2243600元－1215000元）。汤国强对评估报告没有异议，但认为与本案没有关联性，抗辩周利芳、庞丁茂没有存在损失，不应予赔偿，其次，纵使进行评估，周利芳、庞丁茂申请的评估时点是2012年，与本案无关，周利芳、庞丁茂自2010年惰于行使其权利的不利后果不应由汤国强承担。
原审法院另查，周利芳、庞丁茂就涉案房屋的装修损失另案提起了诉讼，周利芳、庞丁茂表示和汤国强已经私下和解，已经就装修损失一案申请了撤诉，汤国强对此予以确认。
原审法院认为：周利芳、庞丁茂要求确认周利芳与汤国强于2009年6月8日签订的《房屋买卖合同》无效，汤国强没有异议，且生效的判决也确认双方的房屋买卖关系不成立，故原审法院对此予以认定。周利芳、庞丁茂要求汤国强退还已付房款30000元，汤国强同意，原审法院予以支持。本案争议的焦点在于涉案房屋买卖关系确认无效后，周利芳、庞丁茂是否因此产生实际损失及对基于买卖关系无效产生的损失该如何处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案买卖合同确认无效后，应根据上述原则厘清买卖双方的权利义务。由于涉案的房屋登记在汤国强和潘美红共同名下，根据生效的判决所查明的事实和周利芳、庞丁茂、汤国强对交易过程的陈述，周利芳、庞丁茂、汤国强对买卖合同导致无效均有过错，其过错程度相当，原审法院认为汤国强应对周利芳、庞丁茂损失承担一半责任。但结合周利芳、庞丁茂主张权利的过程，潘美红在2009年9月12日已发函给周利芳、庞丁茂明确表态不确认周利芳与汤国强签订的房屋买卖合同，周利芳、庞丁茂也分别于2009年申请仲裁主张权利，并在2010年提起诉讼要求汤国强及潘美红将涉案房屋过户至其名下，其请求已被判决驳回，且判决已经发生法律效力，原审法院认为，周利芳、庞丁茂要求按涉案房屋在本案起诉时的市场价值减去签订合同的房屋交易价价差主张损失，没有事实依据。另，周利芳、庞丁茂要求汤国强赔偿损失，必须举证证明其因汤国强的过错而发生的实际损失，周利芳、庞丁茂自签订合同至今仅支付了30000元房款给汤国强，汤国强并没有占用周利芳、庞丁茂大量的购房资金，且从签订合同至2009年周利芳、庞丁茂知道潘美红作出不确认买卖合同效力的意思表示，周利芳、庞丁茂据以主张其合同权利的时间也间隔不长，周利芳、庞丁茂并不存在因已经签订了涉案房屋的买卖合同而导致其无法另行购置物业的情形，汤国强也不存在阻碍周利芳、庞丁茂另行购置物业的行为，综上，原审法院认为周利芳、庞丁茂主张房屋差价损失及差价利息缺乏依据，故不予支持。至于周利芳、庞丁茂要求汤国强赔偿的房屋使用费损失58000元及执行费1270元，因该房屋使用费发生的时间在（2010）海民三初字第2230号民事判决生效后，并不属于因合同无效而导致的实际损失，故原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、确认原告周利芳与被告汤国强于2009年6月8日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告汤国强自本判决生效之日起3日内返还购房款30000元给原告周利芳、庞丁茂；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17213元，由原告负担16788元、汤国强负担425元。本案评估费8109元由原告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由汤国强在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给原告。
判后，上诉人周利芳、庞丁茂不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、本案争议的第一个问题是缔结合同过失的责任分担问题。被上诉人具有民事欺诈情形，被上诉人至少应当承担80％以上责任，一审法院认为其只须承担一半责任是不适当的。1、上诉人在签订《房屋买卖合同》购买广州市海珠区金碧路54号2501号房屋的过程中，其行为是善意的，是被误导被蒙骗的。相反，被上诉人则是故意误导和欺诈。起初，上诉人不知道此房还有另一个共同产权人潘美红，因此与被上诉人签定了购房合同，支付了定金，被上诉人交付房屋，上诉人投资进行了装修并入住，并卖掉自己原有的房屋进行筹款。在上诉人知道还有另一共同产权人后，被上诉人一方面以各种语言行为暗示误导其与潘美红是夫妻关系，故意误导上诉人；上诉人出于对年龄相当的成年男女共同拥有一套房屋一般都是夫妻关系的认知，再加上被上诉人的故意误导，即使上诉人曾多次用“你老婆潘美红为何不来当面签字”这样的语句向被上诉人询问时，上诉人也不说明不否认其与潘美红不是夫妻，而是以一种模糊的语气说潘美红出国旅游了，卖房的事由男人办理即可，并一直以种种借口不让上诉人与潘美红直接见面。在办理按揭时，被上诉人还提交了经中介和银行方认可为真实的潘美红签名同意书。作为房屋的一半产权人的被上诉人，明知其与潘美红不是夫妻关系，卖房非经潘美红同意不可，却故意误导上诉人签署此一《房屋买卖合同》，收取上诉人的定金，让上诉人投资装修，足够证实其存心欺诈。相反，上诉人因误以为他们是夫妻关系，被上诉人属于表见代理行为，夫妻一方以不知情为由想否认另一方的民事行为，最高法的司法解释明确表明是不支持的。2、有证据表明被上诉人存在欺诈行为，欺诈目的是独占卖房款，欺诈的主要对象是另一产权人潘美红，上诉人则成为其捆绑欺诈的牺牲品。被上诉人与案外人潘美红存在经济纠纷并发生诉讼，双方为此商议出售此共有房屋并进行分配，并由潘美红到是中介机构放盘。被上诉人通过中介机构知道上诉人有购买此房屋的意向后，遂误导上诉人，让上诉人误以为其是房屋的唯一产权人，让上诉人与其于2009年6月8日签订《房屋买卖合同》。其后，被上诉人不但不将其与上诉人签订《房屋买卖合同》之事告知潘美红，而是游说潘美红，说此房购房款过百万，有能力一次性付清的人不多，为了更快找到买家，必须先通过银行方面的按揭审查，银行同意按揭后，有能力买房的人就多得多了。为此，其要求潘美红在其提供的格式合同上签名，合同上关键内容是空白的，说是留给银行方面填写，总之是形式的，不是真的合同，潘美红不知就里，就在上述（二手楼购房意向书》、《转按业务办结确认书》、《协议书》、《买方划付款授权书》、《委托书》等文件签名。被上诉人拿到潘美红的空白签名文件后，填上其所需的内容，找到上诉人说，潘美红的一切问题他己搞好了，叫上诉人和他去房管部门办理过户和交钱手续。因房屋部门认真把关，坚持要潘美红本人亲自到场签名，交钱和过户的手续才办不了。此后，上诉人才隐约感觉有点不对劲。潘美红事后也隐约感觉签订上述空白文件不妥，找中介了解，才知道被上诉人单方卖房之事。上述卖房合同最要命的一点是汤国强独自收取全部房款。潘美红自然不可能同意，向银行方撤回部份文件，并找到上诉人，说明了他和汤国强不是夫妻关系，房屋可以卖给上诉人，但不可能同意由汤国强独自收款。上诉人至此才知道事情原委。对此，上诉人多次找至被上诉人，责问他的不诚信，要求他和潘美红协商好房款收取问题。被上诉人却信誓旦旦地对上诉人说，房屋是他的，潘美红没有出过一分钱，他有办法和能力解决他和潘的向题，叫上诉人放心住下耐心等待，上诉人有此录音证据。但实际上，被上诉人一直无法和潘美红达成协议，让《房屋买卖合同》无法实行。可见，上诉人签订无效合同并迟迟没能另行购房，完全是被上诉人的欺诈误导及知道合同无效后其承诺能有补救措施造成的。二、一审判决认为，上诉人在收到潘美红律师信后，或者在收到广州市海珠区法院（2010）海民三初字第2230号判决书后就知道《房屋买卖合同》无效，应当自行搬离，或立即另行购房，减少损失，被上诉人没有阻碍上诉人另行购房，因此被上诉人不须赔偿上诉人的因房价上涨造成的损失。这个认定是错误的，是不公平的，请二审法院纠正。1、上诉人被欺诈后，已经卖掉自己原有的房屋来筹款。请问一审法官，你让上诉人立即搬去哪里住街边吗你要上诉人立即另购住房，这不是站着说话不腰疼吗老百姓购房是一世人就只有一两次的事，选购房屋象买白菜一样容易吗难道上诉人不想减少损失吗是上诉人故意坐等损失的吗2、上诉人签了合同，交了定金，投钱进行了装修，虽然法院判决《房屋买卖合同无效》，但被上诉人没有退回定金没有赔偿损失没有任何说法的情况下，上诉人就应当消失自动承担一切责任缔结合同过失责任，不但包括合同被确认为无效时的前面损失，也理所当然地包括补救措施和解决争议诉讼所需的必要时间所造成的损失。三、一审认为上诉人没有损失或者没有证据证明有损失，这个认定是最为荒唐的认定。上诉人有足够证据证明损失，人民法院也有足够的条件也有法定责任确认这个损失。1、近十多年来，广州市的房价是年年涨、月月涨、天天涨，只要是食人间烟火的人都知道这个事实。上诉人在签订《房屋买卖合同》时，此房屋的售价是1215000元，到本案起诉时，此房屋的评估售价是2243600元，涨价100多万元。这里，有良知的人都可以看到，被上诉人如果不赔偿，因其欺诈，因其违约造成《房屋买卖合同》无法履行，欺诈和违约人却因此而实得到100万元的涨价利益，而上诉人要购买同类房屋，则要多付出100多万元。如果这都不是损失，什么才是损失2、如果一审法院认为，不应当以起诉时评估价为计算时间点。应当提前一些，那么一审法院也应当履行法律释明责任，告知上诉人应当提交什么时间点的房价为计算依据。或者人民法院应当主动查清并有足够的条件查清那时间点的房价上涨数据，以便作出公平判决；而不应以一句含糊不清的官腔，以一句“没有证据证明”这样的“万能判词”来驳回上诉人的一审诉讼请求。四、关于此类诉讼，全国已有多起判决案例，全是判决负缔结合同过失的一方赔偿房屋上涨差价的。依据最高人民法院要求人民法院尽可能做到同案同判的司法原则，请求：1、维持一审第一项、第二项判决。2、撤销一审第三项判决，判决汤国强赔偿上诉人经济损失640000元。3、汤国强承担本案一审二审诉讼费用。
被上诉人汤国强经本院依法送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，也无作出书面答辩。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，周利芳、庞丁茂提交6份证据：证据1、广州启诚房地产土地评估有限公司于2013年11月14日出具的穗启诚评字（2013）-1685号《房地产评估报告书》，证明周利芳、庞丁茂经济损失严重的事实；证据2、广州启诚房地产土地评估有限公司于2013年11月14日出具的穗启诚评字（2013）-1686号《房地产评估报告书》，证明上诉人经济损失严重的事实；证据3、2011年10月期间录音内容整理记录，证据4、2011年10月期间录音光盘，证据3、4均证明汤国强应对损失承担责任；证据5、周利芳于2012年12月7日与广东鸿益实业有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，证据6、广东鸿益实业有限公司于2013年10月17日所发出的《收楼须知》，证据5、6证明上诉人经济损失严重。
本院认为：原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。本院审理期间，周利芳、庞丁茂提交了上述证据，除了《收楼须知》外，其余证据可在原审期间取得，而《收楼须知》与本案无关，故上述证据均不属于新证据的范畴，本院不予接纳，据此，上诉人周利芳、庞丁茂既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人周利芳、庞丁茂的上诉请求，不予支持。
被上诉人汤国强经本院依法送达开庭传票，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。
综上所述，周利芳、庞丁茂的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10200元，由周利芳、庞丁茂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年四月××日
书 记 员 李 焕