吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉07民终523号
上诉人（原审原告）：孙得刚等41人。
诉讼代表人：蔡世民。
诉讼代表人：刘明学。
被上诉人（原审被告）：长春市大禹物业有限责任公司松原分公司。
原审第三人：松原市星泰房地产开发有限公司。
上诉人孙得刚等41人因与被上诉人长春市大禹物业有限责任公司松原分公司（以下简称松原大禹物业）、原审第三人松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房产）物业合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2017）吉0702民初4816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙得刚41人的诉讼代表人及其委托诉讼代理人熊伟，被上诉人松原大禹物业的委托诉讼代理人赵成到庭参加诉讼。原审第三人星泰房产经传票传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
孙得刚等41人的上诉请求：请人民法院依法撤销一审错误判决发回原审法院重新审理或改判。1、确认被上诉人与第三人签订的《前期物业合同》收费条款3元/月㎡无效，或责令被告提供对等的物业服务；2、判令被上诉人和第三人兑现承诺，将物业用房会客厅、游戏厅、健身器材设施和场所交付业主使用；3、由于被上诉人不履行物业管理义务严重违约或滥用职权，请人民法院判令被告立即采取补救措施对小区多层、高层住户侵占别墅区绿地、毁坏树木、向别墅区开门、开超市及别墅区长期不能封闭、监控失效、小区以外行人、车辆随意进出等突出问题立即整改并恢复原状，并且达到相应的服务标准。上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于收费条款3元/月㎡的问题。我国法律提倡的首先是公平原则。无论是物业服务合同还是其他合同均不例外。市场公平交易原则是按质论价，按服务优良取费，而被上诉人按3元/月㎡收费，却不提供相对应的物业服务，将小区物业管理的像杂货市场一样，这样的条款、这样的服务，一审法院竟然维护，不予制止和纠正，并判决驳回41位上诉人的正当请求，使上诉人对法院判决的公正性大失所望。上诉人等差的不是高收费，期望的是相对等的服务，但一审判决对这一简单的诉求都不予以处理，任物业公司不作为、乱作为…。二、关于物业用房的交付问题，一审法院竟然以与本案并非同一法律关系为由不与支持是适用法律错误。第三人在打造大禹塞维利亚小区时的宗旨是高档、奢华，因此在宣传时下了很多功夫，比如在豪华的宣传册中就明确承诺：封闭式管理、管家式服务、公共会所、专属会客厅。按照合同法规定这种宣传册属于合同的附件，是对购房合同的重要补充。但小区交付使用后，第三人并未交付上述物业用房，按物业管理办法及最高人民法院关于审理物业合同纠纷适用法律的若干问题的解释规定，原告在起诉时可以一并提出交付物业用房，因此并非不是同一法律关系。三、关于别墅区管理的权限公司。一审判决虽然承认大禹塞维利亚小区别墅区管理确实存在问题，但认为整顿私搭乱建不属于物业合同服务企业管理权限，这明显是为被上诉人开脱责任。形成今天的局面的原因有二，第一、被上诉人作为物业管理人看到有人破坏绿地、树木而不管（不尽职责）、不敢管；第二、有个别物业领导收受违建人红包而放任侵占。时间一长形成了高层业主将小卖店开到别墅区的种种乱象，以至于造成小区脏、乱、差的现状，严重损害了全体别墅区业主的合法权益。41位上诉人弱弱地问一句：管家式服务怎么服务，你是我们的管家，难道连一片绿地、几棵小树都看不住，还能给你开工资吗？四、关于被上诉人不同意整改或达不到相对等的服务标准要求，将解除前期物业合同，“势必未能考虑到其他业主的权益”。物业服务合同是双方平等协商一致才能达成的协议，如果物业服务实在不能令业主满意，让业主感觉没有安全感、甚至于窝心，而原因是被上诉人无力整改或不整改，这样的协议还能维持吗？我们相信，哪个业主也不想生活在脏、乱、差的环境中，追求美好是每位正常人的共同理想，好的物业好的服务谁能不接受？怎么就能“势必未能考虑到其他业主的权益”。一审判决过分考虑被上诉人的利益，而损害了全体别墅区业主的合法权益及正当要求是本案的错误真正所在。五、被上诉人在一审诉讼期间串通高层业主擅自毁坏别墅区与高层间围栏明显对抗整改。在大禹塞维利亚别墅区与高层小区间原有一道大门围栏，但未全部封闭，因小区管理混乱，别墅区已发生多起入室盗窃案件，由于小区监控多数失效而一直悬而未决，为了大家的人身、财产安全，一审中全体别墅区业主强烈要求对别墅区全封闭。然而就在开庭第二天，被上诉人竟然串通高层业主擅自将围栏推倒、毁坏，这一行为明显是对抗别墅区业主的请求、抗拒整改，此举严重地伤害了所有别墅区业主善良的心。六、一审判决违背上级法院审理精神，径行判决驳回处理不当。本案之前，本别墅区业主陈强曾被被上诉人起诉索要物业费，宁江区法院虽然做出一审判决，但被二审法院撤销发回重审，理由即事实不清，被上诉人没有按标准提供相应的物业服务，后发回宁江区人民法院驳回了物业起诉。此次，本案实际上陈强不交物业费的理由也是物业不按标准提供物业服务，与本案性质差不多，而本案一审完全不顾及另案松原市中级人民法院做出的（2016）吉07民终637号民事判决，同一小区、同一事实，竟然作出两种判决，适用法律明显不当。
松原大禹物业答辩称，请求依法维持原判。
星泰房产未出庭未答辩。
孙得刚等41人向一审法院起诉请求：1、请人民法院依法确认被告与第三人签订的《前期物业服务合同》收费条款3元/月•平方米无效，由于被告没有尽到服务义务，判定被告违约，重新确定收费标准。2、判令被告和第三人兑现承诺，完善会客厅、游戏厅、健身器材设施和场所并交付业主使用。3、被告不履行物业管理义务严重违约，请人民法院判令被告对小区多层、高层住户侵占别墅区绿地、毁坏树木、向别墅区开门、开超市及别墅区长期不能封闭、监控失效、小区以外行人、车辆随意进出等突出问题立即采取补救措施进行整改恢复原状，并且达到相应的服务标准，如不能整改或推托整改，原告要求解除物业服务合同。诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：孙得刚等41位原告是大禹塞维利亚小区别墅区的业主。该小区开发建设单位为松原市星泰房地产开发有限公司与松原大禹物业公司签订了前期物业合同，约定联排别墅物业费用为每月每平方米3元的标准，前期物业合同期限为2012年3月11日至2018年3月10日。原告提供照片证实别墅区存在小区私搭乱建严重，公用绿地、景观、树木多处被占用、毁坏等，相邻的高层住宅楼将一楼扒开在别墅区开门，多层业主小卖店已开到别墅区内，别墅区与高层相通没有封闭隔离。被告在庭审中提供证据证明对别墅区绿地毁坏树木、违建建筑向相关部门进行反映，行人车辆随意进出等被告已经提供证据车辆实行扫描进入，别墅区业主实行刷IC卡进入小区。原告对被告安装了车辆扫描系统予以认可，但这是在原告起诉后。星泰房产提供证据证实在规划审批时高层与别墅区并未分离。关于原告要求被告和第三人兑现承诺，完善会客厅、游戏厅、健身器材设施和场所，该项约定原告认可这是在与第三人房屋买卖合同中的附件中做了约定，第三人陈述称这项并未在商品房买卖合同中约定只是前期宣传册中做过宣传。长春市大禹物业有限责任公司为贰级资质，本案被告为其下属分公司，根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》国发【2017】7号之规定：取消物业服务企业二级及以下资质认定。大禹塞维利亚小区一直未能成立业主委员会是因为根据《松原市物业管理实施办法》第十一条规定物业所在地建设行政主管部门负责监督指导、辖区街道办事处负责组织召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。因大禹塞维利亚小区行政区划属于松原市经济技术开发区，因经济技术开发区无街道办事处，所以该小区一直未能成立业主委员会。另查明，被告曾起诉该小区业主陈强，要求给付物业费，本院做出（2015）宁民初字第4461号民事判决书，陈强不服提起上诉，松原市中级人民法院做出（2016）吉07民终637号民事裁定书：一、撤销宁江区人民法院（2015）宁民初字第4461号民事判决，二、发回宁江区人民法院重审。发回重审后，宁江区人民法院做出（2016）吉0702民初3681号民事裁定书：驳回长春市大禹物业有限责任公司松原分公司的起诉。以上事实有原、被告双方的陈述，原告提供的证据：商品房买卖合同、购买别墅收据；前期物业管理服务协议；宣传页一份；临时规约一份；服务标准一份；特色承诺书一份，照片，公安立案通知书一份、报案记录一份，大禹塞维利亚园区平面图一张；（2015）宁民初字第4661号民事判决书一份，（2016）吉07民终637号民事裁定书一份。被告提供的证据：《大禹住宅小区前期物业服务合同》一份，前期物业服务委托合同备案表一份，物业管理协议、临时管理规约、承诺书和物业费票据，照片，松原市群众信访举报转办和边督边改公开情况一览表，2017年9月员工考勤汇总表、物业员工配置及服务对象表各一份，星泰公司商品房销售沙盘照片一张，锦旗一副，大禹物业公司利润表及资产负债表八份，采购明细表一份及发票18份，原告三十三人欠费明细表。第三人提供的证据：大禹塞维利亚小区一期、二期、三期建设工程规划许可。
一审法院认为：一、关于原告请求确认《前期物业服务合同》收费条款3元/月•㎡无效，并要求重新确定收费标准这一诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”。《吉林省物业管理办法》第二十八条规定：“建设单位选聘前期物业服务企业或者其他管理人实施前期物业管理的，应当与其签订前期物业服务合同，并在申请房屋预、销售许可证时，向县（市、区）人民政府房地产行政主管部门提交。”该《前期物业服务合同》已在松原市物业管理办公室备案。该《前期物业服务合同》签订合法有效，故原告要求确认前期物业合同中的收费标准无效，本院不予支持。二、关于原告请求判令被告和第三人兑现承诺，完善会客厅、游戏厅、健身器材设施和场所并交付业主使用这一诉讼请求。因会客厅、游戏厅、健身器材设施和场所并非在物业合同中约定，与本案并非同一法律关系，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。三、因大禹塞维利亚小区别墅区管理确实存在问题，虽然被告已经有部分改进，但仍存在私搭乱建现象比如“向别墅区开门、开超市”。根据《大禹住宅小区前期物业合同》第三项装修管理部分第2条：“对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门”，所以关于整顿私搭乱建不属于物业合同中物业服务企业的管理权限，故原告要求被告对该项整改的诉讼请求，本院不予支持。原告主张“请人民法院判令被告对小区多层、高层住户侵占别墅区绿地、毁坏树木、及别墅区监控失效、小区以外行人、车辆随意进出等突出问题立即采取补救措施进行整改恢复原状”。本院认为，通过二次庭审被告提供证据可以证实已经逐步实现车辆实行扫描进入，别墅区业主实行刷IC卡进入小区，已经逐步改善。原告诉讼请求中要求的其他整改项目，因现亦未能举证说明别墅区原始具体情况，故原告提供相关证据后可另案告诉。第三人提供的证据可以证实别墅区与高层并未封闭隔离，故原告要求别墅与高层分区管理的诉讼请求本院不予支持。四、关于原告主张由法院直接确定别墅区物业收费标准及被告整改后仍然达不到原告要求请求人民法院判令直接解除物业合同的诉讼请求。根据《物业条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”物业费的缴纳关系小区整体物业服务水平的高低，物业费标准属于业主共同决定事项，需要全体业主以业主大会决议表决确定，即使决议内容是调整部分业主的物业费。部分业主缴纳物业费的情况，最终会影响到整个小区的物业服务水平，并进而影响到其他业主获得物业服务的质量。故收费标准应当召开业主大会由全体业主进行表决。虽然大禹塞维利亚小区未能成立物业委员会，但仍然可以召开业主大会就别墅区物业费标准进行决议，该事项属于业主的主观意思表示，不宜由法院直接确定物业费收费标准。五、关于解聘物业服务企业，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物权法规定了选聘和解聘物业服务企业的条件，即“双过半数”规定。因此，如果满足“双过半数”规定，前期物业服务合同可以被解除。除此之外，《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。按此条规定，前期物业服务合同在如下两种情形下可以解除：第一，合同约定的服务期满；第二，业主委员会重新选定物业服务企业并与之签订有效的物业服务合同。综上，可以看出物业合同的解除事关全体业主的权益，业主可以通过召开业主大会的形式重新选择物业服务企业。大禹塞维利亚小区是一个具有整体性的物业区域，该小区不仅包括本案中别墅区业主，还有高层住宅、多层住宅众多业主，整个小区的物业现均由本案
被告管理，如果仅因本案41位原告起诉因被告达不到整改要求，法院就判令解除前期物业合同，势必未能考虑到其他业主的权益，故原告要求解除前期物业合同的诉讼请求，本院不予支持。另外，被告辩称有八位原告（蔡世民、徐蕾、张志学、张虹、张淑辉、徐梓淳、赵婉辰、丛立红）不符合起诉主体资格，原告提供了房屋买卖合同，被告提交的塞维利亚别墅物业费欠费明细中有八位原告，所以被告的该项抗辩理由不能成立。综上，经本院第三十三次审判委会员决议,依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第二条，《物业管理条例》第二十六条、第四十条，《吉林省物业管理办法》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告孙得刚、郑克艳、高凤香、刘健、宋文飞、马秀珍、韩鹏博、刘明学、孙丽云、耿楠楠、鲍冬梅、庄浩宇、张丽娜、郭楷峰、张志学、张虹、荣贵海、蔡世民、张宝奇、邓照宇、王淳、王洋、张淑辉、于雷、姜波、赵婉辰、崔丽萍、张坤、王兴永、李阳、李国华、孙玉豹、徐梓淳、徐蕾、孙艳、ＸＸ、柳俊宇、石冉、丛立红、李营、ＸＸＸ的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。
本院二审期间，上诉人提供了大禹塞维利亚小区开发卷宗，证明当初初始设计时全小区均属于别墅，后期改建成高
层、多层、别墅混合，更改时并未通知别墅业主，侵害了上诉人的利益，被上诉人松原大禹公司认为该证据未加盖公章，不合法，且原审已经提交了规划许可证，证明并未将别墅区确定为单独小区，没有作出别墅区封闭管理的承诺。综合当事人质证意见，二审认定的事实与一审一致。
本院认为，上诉人孙得刚等41人提出被上诉人松原大禹物业没有达到服务标准，应认定收费条款3元/月.㎡无效或责令提供对等物业服务。因前期物业服务合同对物业费的标准进行了约定，该约定不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定请求确认无效的情形，也不具有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故该条款合法有效，并依法对业主具有约束力。至于上诉人请求责令提供对等物业服务，已超出一审诉请范围，本院不予审理；上诉人提出判令被上诉人松原大禹物业和原审第三人星泰房产兑现承诺，将会客厅、游戏厅、建设器材设施和场所交付问题，不属于物业合同约定的范畴，本院不予审理；上诉人要求判令被上诉人松原大禹物业采取补救措施对小区多层、高层住户侵占别墅区绿地、毁坏树木、向别墅区开门、开超市及别墅区长期不能封闭、监控失效、小区以外行人、车辆随意进出等问题立即整改并恢复原状，并且达到相应的服务标准，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，上诉人的这一诉请不符合法律规定，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,00.00元，由上诉人孙得刚等41人承担。
本判决为终审判决。
审判长 于明
审判员 刘冲
审判员 于航
二〇一八年五月二十八日
书记员 康瑞