湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第218号
上诉人（原审原告）郑云，男，1972年1月1日出生，苗族，湖南省洪江区统战部干部。
委托代理人丁毅，男，1973年8月18日出生，汉族，湖南省洪江市人。
上诉人（原审被告）怀化市金牛房地产有限公司。
法定代表人刘志军，男，该公司董事长。
委托代理人朱志奇，男，汉族，1976年10月11日出生，湖南省洪江区供销合作社职工。
委托代理人何概荣，男，汉族，1958年7月21日出生，系怀化市金牛房地产有限公司副经理。
上诉人郑云与上诉人怀化市金牛房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省洪江人民法院于2014年1月27日作出的（2013）怀洪民一初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭对本案进行了审理。上诉人郑云及其代理人丁毅、上诉人怀化市金牛房地产有限公司委托代理人朱志奇、何概荣到庭参加了诉讼，上诉人怀化市金牛房地产有限公司法定代表人刘志军未到庭。本案现已审理终结。
原判认定：2011年4月6日，上诉人郑云与上诉人怀化市金牛房地产有限公司签订《商品房买卖合同》1份，合同约定上诉人郑云以每平方米1890.08元的价格，购买上诉人怀化市金牛房地产有限公司开发的绿水茗苑1号楼1单元405室住房一套，建筑面积为149.2平方米，房屋总价格为282000元。该《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中第1项第2款约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”；《商品房买卖合同》第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期三十日视为买受人违约，出卖人可另行向第三方销售该宗房地产”。上诉人郑云分别于2011年4月9日支付84600元，2011年8月3日支付197400元，共计支付了全部房款282000元。上诉人怀化市金牛房地产有限公司在绿水茗苑1号楼房竣工后，从2011年10月1日起，以电话与营销部公告形式对购买商品房的业主进行交房通知，但没有给购房业主送达书面交房通知书。部分绿水茗苑购房业主接到上诉人的电话通知后，办理了相关的交房手续且进行了装修入住；2011年12月，怀化市居安物业服务有限公司亦入驻绿水茗苑小区开展物业管理。2013年8月5日，上诉人郑云以上诉人怀化市金牛房地产有限公司在合同约定时间内未以书面通知的方式告知交房为由具状本院，请求依法判决上诉人交付房屋并向上诉人支付延期交房违约金54567元。
另查明，上诉人怀化市金牛房地产有限公司开发的绿水茗苑1号住宅楼，于2012年5月30日才通过洪江区建设工程质量安全监管站验收并取得（2012）洪质备字第08号《房屋竣工验收备案合格证》。在双方约定的交房时间后，上诉人郑云曾经得到过怀化市金牛房地产有限公司的口头和电话通知，但没有收到怀化市金牛房地产有限公司的书面交房通知书，双方因为合同约定购买的房屋外阳台和消防栓问题进行过多次协商，但双方一直没有办理房屋交接手续。同时，在诉讼过程中，上诉人郑云要求法院判决上诉人支付截止到2014年1月25日止因上诉人怀化市金牛房地产有限公司违约交房的违约金共计69099元。
原判认为：双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。上诉人郑云依合同约定交付购房款后，怀化市金牛房地产有限公司就应严格按合同约定交付房屋。上诉人怀化市金牛房地产有限公司在合同约定的交房时间内没有交付房屋给上诉人郑云，并且在合同约定的交房时间内，怀化市金牛房地产有限公司开发的该栋房屋尚未取得《房屋竣工验收备案合格证》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《商品房销售管理办法》第三十条的规定，房地产开发项目施工，经验收合格后方可交付使用，同时也违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十一条规定。因此，上诉人怀化市金牛房地产有限公司应当承担逾期交房的违约责任。
关于本案上诉人怀化市金牛房地产有限公司履行交付房屋的时间及违约金的计算，根据双方签订的《商品房买卖合同》的规定，上诉人怀化市金牛房地产有限公司应当书面通知上诉人郑云办理房屋交付手续。上诉人怀化市金牛房地产有限公司目前虽然没有送达书面交房通知给上诉人郑云，而采取口头、电话形式通知，欠缺形式要件，但并不影响其行为效力。本案怀化市金牛房地产有限公司称在合同约定的时间内以及随后的时间，曾经口头和电话通知了郑云交房，郑云亦曾经收到过怀化市金牛房地产有限公司的口头和电话通知，双方还曾因为消防栓及外阳台问题进行过多次协商，但双方均没有向法院提交相关证据来证实上述口头和电话通知的具体时间，双方协商处理消防栓和外阳台的日期，致使法院也无法准确确定怀化市金牛房地产有限公司通知郑云交房的时间。根据庭审查明的事实，怀化市金牛房地产有限公司于2012年5月30日取得《房屋竣工验收备案合格证》，才符合法律规定和双方约定的交房条件。因此，法院将怀化市金牛房地产有限公司取得《房屋竣工验收备案合格证》之日即2012年的5月30日，视为怀化市金牛房地产有限公司通知郑云交房的时间。上诉人郑云因为外阳台和消防栓问题与上诉人怀化市金牛房地产有限公司协商不一致，以没有收到书面通知为由，视怀化市金牛房地产有限公司至今未履行交房义务，主张由怀化市金牛房地产有限公司承担逾期交房的违约责任（从2012年5月30日至2014年1月25日止），法院不予支持；但郑云主张怀化市金牛房地产有限公司承担从2011年11月1日起至2012年5月30日止的逾期交房的违约责任，法院予以支持。据此，本案怀化市金牛房地产有限公司可以通知交房的时间应认定为2012年5月30日，怀化市金牛房地产有限公司应承担违约责任的时间应从2011年11月1日起至2012年5月30日止，共计212天，违约金计算为：282000元×0.0003（万分之三）×212天=17935.2元。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定判决：一、怀化市金牛房地产有限公司于本判决生效后十日内将位于洪江区绿水茗苑1号楼1单元405房屋一套交付给郑云；二、怀化市金牛房地产有限公司于本判决生效后十日内向郑云支付从2011年11月1日起至2012年5月30日止的逾期交房违约金计人民币17935.2元。本案案件受理费计人民币1164.18元，由上诉人怀化市金牛房地产有限公司承担。
宣判后，上诉人郑云不服一审判决，向本院提起诉称：一、一审法院将被上诉人取得《房屋竣工验收备案合格证》之日即2012年5月30日视为被上诉人通知上诉人交房的时间，属于认定事实错误，适用法律错误，依法应予改判。二、一审法院擅自将合同约定的“书面通知力交付房屋的方式改变为口头通知形式，并以此计算被上诉人的违约时间，属于适用法律错误，依法应予改判。
上诉人怀化市金牛房地产有限公司也不服一审判决，向本院提起诉称：一、该判决认定的逾期交房时间，是从2011年11月1日起至2012年5月30日止的时间计算逾期违约金，这与客观事实不符。二、该判决认定在交房时间内未取得验收合格证，并以此为由判决逾期交房的时间，违背客观事实，不符合商品房买卖合同第八条之约定。三、该判决认定上诉人未按照交房时间内交付，违背实事求是和公平原则。四、原判决在查明事实的基础上公平判决。
二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。双方当事人在二审中均未提交新证据。
以上事实，有一审所列证据以及一、二审庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。上诉人郑云依合同约定交付购房款后，怀化市金牛房地产有限公司就应严格按合同约定交付房屋。上诉人怀化市金牛房地产有限公司在合同约定的交房时间内没有交付房屋给上诉人郑云，上诉人怀化市金牛房地产有限公司应当承担逾期交房的违约责任。上诉人郑云主张由怀化市金牛房地产有限公司承担逾期交房的违约责任至2014年1月25日止，总计违约金为54567元，因该违约金过高，上诉人怀化市金牛房地产有限公司主张减少。怀化市金牛房地产有限公司取得《房屋竣工验收备案合格证》之日即2012年的5月30日，因此，一审法院判决怀化市金牛房地产有限公司承担从2011年11月1日起至2012年5月30日止的逾期交房的违约责任并无不当。上诉人郑云及上诉人怀化市金牛房地产有限公司的上诉理由本院均不予采纳，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费964元，由上诉人怀化市金牛房地产有限公司负担248元，上诉人郑云负担716元
本判决为终审判决。
审判长 李东恒
审判员 向淑莉
审判员 王文利
二〇一四年五月二十二日
书记员 王彦星