陕西省城固县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0722民初922号
原告（反诉被告）张某某，男。
委托诉讼代理人徐某某，城固县法律援助中心法律援助律师。代理权限为一般授权委托代理。
被告（反诉原告）城固县房地产开发股份合作公司。
法定代表人何某，该公司经理。
委托诉讼代理人牛某某，系该公司项目部经理。代理权限为特别授权委托代理。
委托诉讼代理人申某某，城固县148法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权委托代理。
原告张某某与被告城固县房地产开发股份合作公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，在举证期限届满前，被告提起反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，原告张某某及其委托代理人徐某某、被告城固县房地产开发股份合作公司委托代理人牛某某、申某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，请求：1、判令被告立即履行合同约定交付所购房屋的义务；2、判令被告承担违约责任，支付原告利息及违约金47.6万元；3、判令被告承担违约给原告造成的损失28万元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2002年1月，被告对外宣传将开发修建城固县汉江路3#商住楼，原告便有意购买其门面房。同年1月22日，被告代理人牛某某收取原告10万元购房款，收款收据注明所购门面房为“营业用房21轴到25轴”，同时，原告和被告代理人牛某某签订了购房合同。合同约定：所购门面房单价为每平方米3650元、交房时间为2002年12月31日及违约责任。2002年3月，被告开工建设，此后被告收取原告第二次付款4万元。因被告未能如期交房，原告找到被告当时的法定代表人袁某某及收房款人牛某某，牛某某要求原告交清购房款，2003年1月29日，原告给被告交购房款6万元，当时主楼已完工，牛某某称原告基本交清购房款，交房时多退少补。因被告逾期交房，牛某某承诺并在原告交款收条上注明“办产权证的契税由甲方（被告）承担”。2003年11月，被告所建3#商住楼竣工后，原告要求交房时，发现被告并未按收购房款时口头说明的该门面房进深与主楼相同，而是伸出主楼后面建了库房，门面房面积多出十几平方米，被告要求原告补交该部分面积房款，而且被告还违反规定，在多出的库房后面又建了柴房，致使原告库房后面无法通风采光，双方因此发生纷争，被告拒绝交房。此后，原告虽多次与被告法定代表人袁某某协商，均无结果。2014年，原告找到袁某某，袁某某让找牛某某，原告又无法找到牛某某，就这样直至2016年袁某某退休。原告再找被告，要求将房屋交给原告，被告明确告知原告向法院起诉。
原告为证明其主张提交以下证据：第一组证据：原告身份证复印件一份，证明原告主体资格适格。第二组证据：购房合同和收款收据三张，证明原、被告双方签订购房合同及原告向被告交付购房款20万元的事实。第三组证据：城固县房地产开发股份合作公司的《回复》，证明原、被告诉争的房屋至今未交付的事实。
被告城固县房地产开发股份合作公司在举证期限届满前提出反诉请求：1、由被反诉人支付合同违约的违约金14149.9元；2、由被反诉人交清下欠购房款82999.83元及欠款15年的银行贷款利息（月息为7.29%）110425元，合计193424.83元；3、由被反诉人赔偿反诉人雇人看守所争房屋15年的工资（每月1200元）21.6万元；4、由被反诉人赔偿反诉人两间门面房闲置15年的损失费（每年2.5万元）37.5万元；5、本案本诉费和反诉受理费由被反诉人全部承担。事实及理由：我公司于2001年8月14日从城固县重点建设指挥部取得汉江路3#楼该案土地的使用权，并经城固县计划局、城建局、房管局等主管部门审批、设计、批准开发建设3#商住楼，该楼的一切手续齐全完备，面向社会预售。3#楼项目由牛某某负责修建、预售等工作。2002年1月22日，被反诉人张某某自愿购买3#楼门面房两间，定价每平方米3650元，交付10万元购房款，双方签订了城固县汉江路3#商品营业住宅楼售房订购合同书，在合同中，双方约定了各自的权利、义务和办证费用承担及违约责任等事项。2002年12月1日被反诉人又向3#楼项目部负责人牛某某交纳购房款4万元，同年年底，该项目完工，并经各级部门验收为合格工程。3#楼项目经理牛某某及工作人员多次电话联系被反诉人，要求其前来公司决算并交清下欠购房款及交清办理房屋产权证书的相关费用，尽快协助办理房产证的相关事宜。但被反诉人不理不睬，一拖再拖未按合同书第五条约定及时交清下欠购房款82999.83元，亦未按合同书第八条约定及时交纳办理该房产权证的相关费用，构成合同违约。按照合同约定交房时间是2002年12月31日，当时该房子正在验收中，我公司将这一情况口头告知被反诉人，被反诉人同意延期交房，并于2003年1月29日再次交纳6万元购房款，据此，我公司不存在逾期交房的违约行为。因被反诉人违约，应赔偿违约给我公司造成的所有损失费用。
被告为证明自己的反诉主张，提交以下证据：第一组证据：营业执照，证明反诉人经营房地产企业属于合法经营；第二组证据：资质证书，证明反诉人企业法人何某、企业类型集体所有制、资质等级四级、有效期至2018年6月23日；第三组证据：购房合同书，证明双方于2002年1月22日签订了购房合同；第四组证据：自建协议书，证明3#楼地块的土地来源、核定的地价；第五组证据：施工图设计审查批准书，证明3#楼工程施工图设计批准使用；第六组证据：开工通知书，证明3#楼项目是经城固县计划局审查立项开工；第七组证据：建设工程规划许可证，证明3#楼工程是经城固县建设局批准规划；第八组证据：建设工程施工许可证，证明证明3#楼工程是经城固县建设局审批准许修建；第九组证据：商品房预售许可证，证明2001年12月26日经城固县房产管理局批准，3#楼向社会公开预售；第十组证据：工程竣工验收报告，证明2003年11月4日3#楼经各级主管部门验收为合格工程；第十一组证据：收款收据，证明2002年1月22日、2002年12月1日、2003年1月29日被反诉人分别向反诉人交纳购房款10万元、4万元和6万元共计20万元，经最后决算被反诉人所购房屋总面积77.5342平方米，按照合同价每平方3650元计算，总购房款282999.83元，被反诉人仍欠房款82999.83元及15年利息110425元；第十二组证据：看房合同书及工资表，证明反诉人雇付克荣看守诉争房屋15年，支付工资207600元；第十三组证据：租房合同书，证明同地段两间门面租金，反诉请求参照此核算损失。
原告张某某对被告城固县房地产开发股份合作公司反诉的辩称：1、被告反诉原告未交清购房款构成违约纯属颠倒黑白。双方纠纷的根源在于被告超出约定范围擅自加大门面房面积以及违规修建柴房影响原告所购门面房通风采光；原告对被告违反约定增加面积的购房款有权拒绝缴纳。2、被告要求原告承担所谓“看房”费用于法无据，被告违约未交付门面房前，门面房在被告控制之下，其产生的所有费用及风险均应由被告自行承担。3、门面房出租的收益依法应该属于原告的可得利益，而不是被告的可得利益。原告履行了主要合同义务即交付了绝大部分购房款，而被告不在合理期间履行交付所购门面房的义务，致使原告在房屋竣工后长达十四年不能将所购门面房出租收益，该收益属于原告预期的可得利益，因被告的违约给原告造成的这一损失，依法应由被告赔偿。被告先是违约，后又因处置不当，将门面房闲置长达十四年，致使损失扩大，该损失应当由被告承担。
原告张某某对被告反诉辩称未提供证据。
本院依法调取的证据，2017年9月4日城固县住房和城乡建设管理局《关于城法字第164号函的回复》证明汉江路营业住宅3#楼仅（2002）02号《建设工程规划许可证》可查到存根，其项目效果图、扩初图、施工图缺失。
经庭审举证、质证，对本案证据认证如下：
原告提交的第一、二、三组证据，被告对其真实性均没有异议，仅对第三组证据的证明目的有异议，因第三组证据证明了诉争的两间门面房至今未交付的事实，此与案件事实相符，故对原告以上三组证据的真实性和证明目的，本院予以认定、采信。原告对被告第一至十组证据的真实性和证明目的均无异议，本院对其真实性和证明目的予以认定、采信；对被告第十一、十三组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对被告第十二组证据的真实性和证明目的均有异议，因该组证据与2003年1月29日原告第三次向被告交购房款、2003年11月4日3#楼项目验收合格、争议房屋至今尚未交付的事实相悖，故该组证据的真实性和证明目的，本院不予认定。原、被告对本院依法调取的证据的真实性和证明目的均无异议，本院对该证据予以采信。
结合以上认定的证据及庭审调查，本院查明本案事实如下：
2001年8月14日被告由城固县重点建设指挥部取得汉江路3#楼该案土地的使用权，并经城固县计划局、城建局、房管局等主管部门审批、设计、批准开发建设3#商住楼，2001年12月26日，被告取得商品房预售许可证，面向社会预售。被告3#楼项目由牛某某负责修建、预售等工作。2002年1月22日，原告张某某自愿购买被告3#楼门面房两间，约定价格每平方米3650元，原告预交购房定金10万元，被告出具收款收据一张，同日，原告（乙方）、被告（甲方）双方签订了《城固县汉江路3#商品营业住宅楼售房订购合同书》。该合同书约定了所购房位置从21轴到25轴，共2间；房屋售价为3650元/㎡；甲方在2002年12月31日将乙方订购的房屋交与乙方；同时约定双方违约责任；未约定所购门面房面积、总价款和柴房的位置、面积、价款。2002年12月1日，原告向被告3#楼项目部负责人牛某某交购房款4万元。2002年12月31日，被告未能如期交付房屋。2003年1月29日，因被告逾期交房，被告公司项目部经理牛某某和原告口头协商后，牛某某向原告承诺并在原告2002年1月22日的交款收据上注明：“办产权证的契税由甲方承担”，原告向被告交购房款6万元，并约定“交房时多退少补”。2003年11月4日被告开发的3#楼项目经验收为合格工程。此后，3#楼项目经理牛某某及工作人员电话联系原告，要求原告前来决算并交清下欠购房款及办理房屋产权证书的相关事宜；2004年6月，原告以被告未按购房时口头约定修建，使所购房屋面积多出十几平方米，又在多出的库房后面建了柴房，无法通风采光；被告要求补交的是该多出部分面积的房款为由，拒绝向被告补交房款，被告拒绝交房。此后，原告要求被告交付所购房屋，被告以原告不补交房款而拒绝将房屋交付原告。2017年3月20日，原告诉至本院，同年4月11日，被告提起反诉请求。本案在审理中，原告申请本院依法调取证据，经本院依法调取，未获取到原告申请调取的证据。
本案主要争议焦点：
1、原、被告何方违约，违约责任应由谁承担？
2、被告反诉原告交清下欠购房款82999.83元及利息的请求能否支持？
3、原、被告的其他请求，是否合理、能否支持？
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方签订的房屋买卖合同，是双方自愿、证实的意思表示，对此原、被告双方均无异议，房屋买卖合同合法有效，该合同受法律保护。因原、被告在购房合同中未约定房屋面积和总价款，合同履行中，因被告逾期交房，被告承诺为原告承担办产权证契税，原告同意并继续交付了房款，同意在交房时房款“多退少补”的口头协议，是原告对被告延期交付房屋行为的认可，该口头协议是双方对购房合同的补充约定，符合日常交易习惯，应受法律保护，双方本应诚实信用按合同约定的价格据实结算，及时履行合同。诉争房屋竣工验收后，被告通知原告决算并交清下欠购房款及办理房屋产权证书的相关事宜，原告理应依约配合并履行相应义务，但原告以被告未按约定修建，致使诉争房面积增加为由，拒绝补交房款，原告的行为，显属违约，理应承担违约责任。原告以被告违约修建，要求被告承担违约责任、支付利息、违约金和损失的主张，因原告对被告违约修建的主张未提供必要的证据证明，加之，原告此主张与被告该项目工程验收合格的事实不符，对此，原告应负举证不能的责任，故对原告请求被告承担违约责任，支付违约金、房款利息及损失的主张，本院不予支持。原告要求交付房屋的请求，因原告已经履行了合同约定支付房款的主要义务，被告均已接受，现原告要求被告交付所购房屋的请求，本院予以支持。涉及争议房屋权属证书的办理及相关费用问题，因原告未主张，本案不予审理,原告可另行主张权利。
被告反诉请求由原告支付合同违约金、交清下欠购房款及欠款利息的请求，因原告未履行交清所欠房款的义务，亦未依照法律规定或合同约定及时行使自己的权利，长期拖欠房款，给被告造成了一定经济损失，原告的行为构成违约，理应承担违约责任，被告此请求符合本案事实和法律规定，本院予以支持。下欠房款本应以争议房屋的实际面积按照合同约定的价格据实核算，审理中原告对被告反诉主张的诉争房屋下欠房款的数额未提出异议，被告主张的下欠房款数额，本院予以认定；所欠房款计息时间应自2004年6月原告拒绝补交房款时计算；所欠房款利息应依照人民银行同期同类贷款利率计算。被告反诉请求由原告赔偿雇人看守所争房屋工资及诉争房屋闲置15年损失费的请求，因原告未接到被告书面交房通知，诉争房屋未交付前一直在被告名下，由被告实际管理、占有；且被告未依法行使自己的权利亦未采取适当措施防止损失的扩大，由此造成的损失应由被告承担，故此，被告此请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十五条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第一百四十二条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条、第十七条之规定，判决如下：
一、限被告城固县房地产开发股份合作公司于本判决生效后30日内将城固县汉江路3#商住楼营业用房21轴到25轴门面房交付原告张某某。
二、限原告张某某于本判决生效后30日内向被告城固县房地产开发股份合作公司支付下欠购房款82999.83元及利息（利息自2004年6月30日起按同期同类人民银行贷款利率计算至本判决确定之日止）。
三、由原告张某某向被告城固县房地产开发股份合作公司支付房屋总价款282999.83元5%的违约金14149.9元。
四、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11360元，反诉受理费5893元，合计17253元，由原告承担11360元，被告承担5893元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉与陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 王建明
人民陪审员 章彦宏
人民陪审员 陈 波
二〇一七年十月二十日
书 记 员 杨 英