广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贵民一终字第98号
上诉人（一审原告）李礼明。
委托代理人罗坚。
被上诉人（一审被告）李礼均。
委托代理人黄剑平。
被上诉人（一审被告）苏凯。
委托代理人何金懋。
上诉人李礼明因与被上诉人李礼均、苏凯返还原物纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院于2014年1月6日作出的（2013）港北民初第658号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员陈品泉担任审判长、代理审判员黄奔、刘卉参加的合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告系被告李礼均胞兄。1998年，案外人黄x东、黄x伟国和被告李礼均、原告等四人依法取得位于贵港市港北区贵城三合沈订塘的住宅用地使用权，使用权类型为划拨，使用权面积分别为210.57平方米、210.57平方米、229.80平方米、175.76平方米；《国有土地使用证》分别为贵国用（1998）第0642、0643、0644、0645号。四人共同在各自住宅用地范围内建成一层砖混结构楼房，尚未进行产权登记。2001年11月30日分别换发了新版《国有土地使用证》。后原告用其贵国用（1998）第0645号《国有土地使用证》向横岭信用社的抵押贷款7万元。2005年，被告李礼均代为原告偿还该贷款，后用上述四本土地使用证中的三本向港城信用社抵押贷款30万元。2006年11月，被告李礼均拟将上述826.70平方米房屋出卖给被告苏凯，称该房屋共有四本《国有土地使用证》，其中第一本贵国用（1998）第0644号土地证房屋为其本人所有，其余三本土地证的房屋此前原告和案外人黄x国、黄x东已卖给其本人，其本人用其中三本土地证向港城信用社抵押贷款。双方经协商确定上述四本土地证的房屋以人民币50万元成交。由于房屋存在上述情况，双方在拟订《房屋转让协议》时，对该房屋座落位置、占地面积及四本土地使用证、房屋价款及定金、付款方式、房屋交付及土地使用证转户等均作了明确详细的约定，其中约定：必须要李礼明、黄x国、黄x东当着苏x的面，并出示身份证签字同意李礼均转卖给苏x。双方拟定协议后，被告苏x根据双方约定打印三份证明交由被告李礼均找原告等三人签字。其中原告的证明内容载明：“李礼明同意把其已转让给李礼均的住宅用地及该地面上已有建筑，由李礼均卖给苏x，并协助办好有关土地转户手续。该住宅用地国有土地使用证号为：贵国用（1998）第0xxx号。特此证明。下方为证明人、身份证号码、日期”。其余两份证明内容类同。同年11月20日、21日，原告等三人分别在相应的证明上签名并填写身份证号码和日期。同年11月21日，二被告签订了《房屋转让协议》。后双方均按约履行。被告苏凯按约履行付款义务，被告李礼均亦按约交付房屋及房屋的四本土地使用证。至此，合同的权利义务已全部履行完毕。之后，被告苏x一直对该房屋进行管理和使用，并于2012年10月在已有一层房屋的基础上加建，在将近六年时间里，原告和案外人黄x国、黄x东对该房屋的土地使用权从未主张过权利。2013年4月，原告向本院提起诉讼。请求判决两被告将位于贵港市港北区贵城三合沈订塘的综地号为0xxx的国有土地及土地使用证返还给原告。
在诉讼过程中，原告申请对上述证明的真伪性进行委托鉴定，经一审法院电话咨询，鉴定机构明确答复对此无法作出鉴定，于是原告撤回申请。
一审法院认为，民事行为须遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告不是所涉《房屋转让协议》当事人，但属于该协议中的房屋土地使用权人之一，故原告依法有权提起本案诉讼。现原告请求二被告返还土地及土地使用证，其诉讼请求能否成立，关键在于二被告签订《房屋转让协议》的效力。经庭审查实，被告李礼均将座落于贵港市港北区贵城三合沈订塘826.70平方米房屋以人民币50万元转让给被告苏凯，该房屋只办理《国有土地使用证》，尚未进行产权登记，按照当时的市场行情，价格合理。二被告在协商房屋转让时，被告李礼均称该房屋原由其本人、原告和案外人黄x国、黄x东所建，此前原告等三人的房屋已出卖给其本人，为此，双方拟订的《房屋转让协议》对该房屋的状况作了特别约定，并且被告苏x打印了三份证明交由被告李礼均找原告等三人签字确认。当时原告和案外人黄x国、黄x东对证明内容并未提出异议，并分别在证明上签字确认。因此，二被告之间签订的《房屋转让协议》并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认合法有效。原告诉称其于2012年10月回贵港办事时才发现其合法使用的土地及地上附属物被被告李礼均擅自转让，以此证明其对被告李礼均转让的房屋不知情，对此，原告应负举证责任，并且对其本人于2006年11月20日签字的证明作出合乎生活常理的解释。在庭审时，原告承认该证明上的签字是其本人所为，但否认证明内容，主张其从来未向被告苏凯出具过类似的证明文书，也未将贵国用（1998）第0xxx号土地证所涉土地及地上建筑物转让给被告李礼均。虽然原告申请对该证明的真伪性进行委托鉴定，但经咨询鉴定机构已明确答复对此无法作出鉴定。在此情况下，原告若要支持其诉求，应补充提供证据，并对其于2006年11月20日在该证明上的签字行为作出合乎生活常理的解释，现原告既未补充提供证据，又未对其签字行为作出合理解释，故一审法院对该证明内容的真实性予以确认，并对原告就此的质证意见不予采信。综上，二被告签订的《房屋转让协议》合法有效，受法律保护。原告诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告李礼明的诉讼请求。本案受理费2700元，由原告李礼明负担。
上诉人李礼明不服一审判决，上诉称，依照《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。该管理法第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续。而本案诉争的房屋至今未进行房屋产权登记，房屋使用的土地也是划拨性质的，按照屋随地走的原则，房屋的转让实质包括了土地转让，同时按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人签订合同转让划拨土地使用权的，应认定合同无效。两被上诉人擅自转让上诉人房屋土地的行为违反了国家法律强制性规定，因此其行为无效。被上诉人应当将侵占上诉人的财产返还。综上所述，一审判决错误，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的事实请求。
被上诉人李礼均辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉理由是不成立的，物权是否登记并不影响双方就物权转让协议的有效。
被上诉人苏x辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决公正合理。上诉人引用的相关规定不当，应当驳回上诉人的上诉。
本院经审理查明，1995年，李礼均、李礼明与黄x东、黄x国等人一起投资购买了贵港市港北区贵城三合村的土地进行土地开发，把所开发的土地规划为宅基地，办理了土地使用权证（土地性质均为划拨）后，将土地转让给他人，由于当时房地产低迷，而且所处地段比较偏僻，路较窄，所以最后包括涉及本案的在内部分土地没有买出，为此，四人将剩余土地划分为四份，分别以各人的名义办理了土地使用证。其余查明的事实与一审查明的事实一致。
结合上诉人与被上诉人双方的意见，本案二审双方的争议焦点是：两被上诉人签订的《房屋转让协议》是否有效。
本院认为，两被上诉人签订的《房屋转让协议》是双方在平等、自愿的基础上签订的，是买卖双方的真实意思表示，上诉人作为房屋的原所有权人也出具了由其自己亲自签名的证明，同意两被上诉人的买卖行为。合同内容也没有违反国家法律法规涉及合同效力的相关禁止性、强制性的规定。根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条：“依照合同法第四十四第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”等相关规定，两上诉人的转让协议并未违反要求须登记才生效的强制性规定，没有办理相关的登记手续，并不影响两被上诉人签订的转让协议的效力。本院对该协议的有效性予以确认。上诉人主张上述协议违反了《城市房地产管理法》第三十七条未依法登记领取权属证书不得转让的规定，应无效。本院认为，城市房地产管理法第三十七条（修订后为第三十八条）第（六）项）的规定是行政管理部门对不符合规定条件的房屋权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，针对的是合同的标的物—房屋的产权确认及变更这一物权变动行为，而非针对转让合同效力的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故此，上诉人的上述主张依据不足，本院不予支持。至于上诉人所主张的涉案土地是属于划拨土地，转让无效的问题。本院认为，本案涉及的是房屋转让，案件审理中，上诉人在一二审均承认涉案土地已经建成一层楼房，两被上诉人转让的也主要是房屋，根据地随房走的原则，划拨土地也可以随房屋的转让而转让。而且本案土地使用权证是在1998年办理的，受当时办证条件的影响，存在一定程度的瑕疵，属历史遗留问题，可根据实际情况处理，但并不影响本案房屋买卖双方合意的真实性以及房屋买卖行为的有效性。房屋买卖协议签订后，买受人已经在该房屋居住多年，上诉人在同意转让房屋几年后，才以无效为由提出异议，要求返还土地，有违诚实信用原则，本院依法不予支持。
综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2700元由上诉人李礼明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈品泉
代理审判员 黄 奔
代理审判员 刘 卉
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 陈丽红