广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3249号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张柏岭，住广州市白云区。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：许智华，住广州市荔湾区。
委托代理人：杨萍，广东金马波士德律师事务所律师。
委托代理人：张皓，广东金马波士德律师事务所律师。
上诉人张柏岭因合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区西华路xxx号之2首层房屋（建筑面积38.2517平方米，房屋用途商业）的产权人为曾某甲、曾某乙。2014年3月11日，曾某乙（甲方）与张柏岭（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将西华路xxx号之2首层出租给乙方作商业使用，月租金为13999元，租期自2014年3月28日至2017年3月27日止，租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月开始的第28日前缴纳下个月租金；乙方应依约交纳房屋租金、押金，未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途；乙方因正常使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意；在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过30天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退回押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；等。
2014年5月27日，许智华（乙方）与张柏岭（甲方）签订《转让合同》，约定：甲方现把位于西华路xxx号之二首层面对面餐馆转让给乙方经营，现双方协商订如下协议：1、租期按照甲方的原始合同，由2014年5月28日到2017年3月27日止，共2年10个月，每月租金也按照原始合同所签订的租金交给甲方；2、甲方同意将餐馆的所有设备、证照等全部转让给乙方使用，并收取乙方转让费10万元；3、现甲方收取乙方转让费5万元和押金31000元，其中押金31000元到合同期结束后立即返还给乙方；3、其余5万元转让费，乙方分24个月按每月2100元返还给甲方，此外，乙方必须在每月27日前交清租金给甲方；7、如乙方在合同期内的每月27日前没按时交租，甲方有权收回西华路xxx号之二首层面对面档口，乙方并处以违约金5万元偿还给甲方。双方另就《转让合同》第7条不按时交房租违约金事宜，协商并签订《补充协议》，约定：每月27日前房租必须到账，如不按时到账，28日甲方有权来西华路xxx号之二首层面对面餐馆收回档口，不给乙方经营，81000元归甲方所有，乙方自动退出；档口所有物品清点如下，如果缺少或损坏按原件赔偿给甲方。科龙空调（两匹）、收银机诺百利牌一台、冰箱两台、消毒柜一台、筷子消毒机一台、操作炉二台、电磁炉一台、风扇八台、桌椅十三张及所有的厨具、碗、筷、电饭锅、高压锅；分期还款由2014年5月27日到2016年5月26日止。
2014年5月27、28日，许智华分别向张柏岭支付了50000元、33000元。
曾某乙、曾某丙曾因张柏岭拖欠讼争房屋的租金及违约金，于2014年8月14日向原审法院提起诉讼，要求判令：1、确认其与张柏岭签订的《租赁合同》于2014年8月13日解除；2、张柏岭支付从2014年6月28日至今的租金（每月按13999元计）及违约金（每日按月租金的2%计自2014年6月29日）；3、张柏岭立即将广州市西华路xxx号之二首层交还给曾某乙、曾某丙；4、张柏岭按月租金标准支付占用费及逾期交还房屋的违约金（每日按月租金的20%计自2014年8月14日计算）。张柏岭反诉要求：1、解除与曾某乙、曾某丙签订的《租赁合同》；2、曾某乙、曾某丙向张柏岭赔偿房屋装修费68000元；3、曾某乙、曾某丙双倍退还押金61996元；4、减免2014年6月23日至今（即漏水期间）的房屋租金；5、曾某乙、曾某丙支付违约金30998元。2015年4月9日，在原审法院通知双方当事人及主持下，张柏岭将涉讼房屋交还给曾某乙、曾某丙。原审法院于2015年4月29日作出（1993）穗越法民三初字第1993号《民事判决书》，判决：一、曾某甲、曾某乙与张柏岭签订的《租赁合同》于2014年8月13日解除。二、张柏岭自本判决发生法律效力之日起10日内，向曾某甲、曾某乙支付2014年6月28日至2015年2月13日止的租金（每月按13999元计）。三、张柏岭自本判决发生法律效力之日起10日内，向曾某甲、曾某乙支付拖欠租金的违约金（计自2014年6月29日至付清租金之日止，每日按13999元的2%计算）。四、曾某甲、曾某乙自本判决发生法律效力之日起10日内，将押金30998元退还张柏岭。五、驳回曾某甲、曾某乙的其他诉讼请求。六、驳回张柏岭的其他反诉请求。判后，曾某甲、曾某乙与张柏岭均不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2015年9月24日作出(2015)穗中法民五终字第3700号《民事判决书》，判决：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1993号民事判决第一项、第五项、第六项；二、撤销广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第1993号民事判决第三、四项；三、变更广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第1993号民事判决第二项为：张柏岭自本判决发生法律效力之日起10日内，向曾某甲、曾某乙支付2014年6月28日至2014年9月13日止的租金（每月按13999元计）及违约金（自2014年6月29日起至付清租金之日止，每日按13999元的2%计算，但不得超出拖欠租金总额的30%）。
2014年12月29日,许智华向原审法院提起本案诉讼，要求判令：1、确认许智华、张柏岭双方订立的转租赁合同无效；2、张柏岭返还许智华支付的转让费95500元，并支付自2014年6月1日起至实际清偿之日止的利息（以转让费95500元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。
原审审理期间，张柏岭向原审法院提起反诉，要求法院依法判令：1、许智华向张柏岭支付从2014年6月28日至2014年7月28日止的租金或房屋占用费（每月按照13999元计算）；2、张柏岭没收许智华已缴的转让费50000元及押金31000元，共81000元。
原审庭审中，许智华表示：许智华要求张柏岭返还的95500元包括转让费50000元、押金31000元、租金14000元、水电押金500元（扣减了2014年6月期间使用房屋水电费1500元）；考虑到2014年7月份也产生了水电费，故上述500元水电费押金张柏岭也不需要返还；张柏岭与业主签订的租赁合同复印件是由业主提供的，当时业主拿着租赁合同告知我方张柏岭无转租权，要求我方搬离。张柏岭表示：除转租合同外，无其他证据证明在签订转租合同时已向许智华告知其无转租权或已出示了租赁合同；业主要求解除合同的原因是其认为我方未交纳租金。
对于房屋的使用的情况，张柏岭先是表示房屋还在许智华控制之下，未交付给许智华；后表示许智华在（1993）穗越法民三初字第1993号案鉴定过程中已经交付。
对于2014年5月28日至同年6月27日的租金，许智华表示其在签订合同时已现金交纳该阶段租金，但由于信任张柏岭故无打收条。张柏岭表示许智华没有交纳该部分租金，反诉状中由于笔误，所以写成了6月28日，之后又表示本案反诉是主张从2014年6月28日起至2014年7月28日止的租金或房屋占用费，对于从2014年5月28日至2014年6月27日止的租金，在本案中不主张。
原审法院认为：张柏岭并无提交证据证明涉案房屋的业主方同意其转租，且许智华、张柏岭签订的《转让合同》还涉及到转让使用经营证照，故许智华、张柏岭签订的《转让合同》应属无效。对于许智华交付房屋的时间问题，虽然许智华并未有直接的书面证据证明，但考虑到张柏岭在庭上所述矛盾、前后不一，原审法院采信许智华主张的2014年7月10日。因《转让合同》无效，张柏岭应返还押金31000元及按照许智华实际使用的期限除以合同约定的租赁期限的比例来返还转让费47843元。
对于房屋使用费的问题，从2014年5月28日至2014年6月27日止的房屋使用费，虽然许智华并无证据证明其已经交纳，但张柏岭在庭上就此多次变更反诉请求，最终也没有主张该阶段的房屋使用费，张柏岭的陈述不符合常理，故许智华称已交纳该阶段的使用费，应予采信。由于许智华在该阶段已使用了房屋，故该阶段的使用费，不应返还。因从2014年6月28日起至2014年7月10日止，许智华仍在使用房屋，其应参照合同约定的每月13999元的标准向张柏岭支付房屋使用费。
对于许智华主张返还上述费用的利息的问题。因对于合同无效，许智华至少负有未尽谨慎义务的责任，故许智华主张返还费用的利息的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条的规定，于2015年12月30日作出如下判决：一、确认许智华与张柏岭于2014年5月27日签订的《转让合同》无效。二、张柏岭应于本判决生效之日起十日内，向许智华返还押金31000元及转让费47843元。三、许智华应于本判决生效之日起十日内，向张柏岭支付从2014年6月28日起至2014年7月10日止的房屋使用费（按每月13999元的标准计算）。四、驳回许智华的其他诉讼请求。五、驳回张柏岭的其他反诉请求。本案一审诉讼费3513元（其中本诉受理费2273元、反诉受理费1240元），由许智华承担552元，由张柏岭承担2961元。
判后，上诉人张柏岭不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当，是被上诉人严重违约导致了双方签订的转让协议不能履行，上诉人已经按照双方签订的转让协议履行了自己的约定义务，因被上诉人的违约行为导致了上诉人的损失，应对上诉人予以赔偿，其主要事实和理由如下：1、2014年5月27日，上诉人与被上诉人经过友好协商签订了房屋转让合同，其合同的内容有明确约定按上诉人和房东的原始租赁合同执行，此点证明被上诉人是在仔细审阅了上诉人和房东的原始租赁合同之后才和上诉人签订的转让合同，此点是不能质疑更无法抵赖的，原审法院判决却忽略了这么重要的事实。2、上诉人和被上诉人签订物业转让合同之后，被上诉人不但不积极配合执行物业转让合同的条款还恶意拖欠房租，导致原业主将上诉人告至法庭，在经济上上诉人蒙冤替被上诉人交付了被上诉人所拖欠的租金共计人民币45,496.75元，导致上诉人的巨大损失。3、被上诉人从2014年6月27日起拒交房租，且不交还该物业继续正常营业，直至2014年8月14日迫于法院的压力才停业交还物业。4、上诉人于被上诉人所签订的物业转租合同中的补充协议第一条明确规定，须在每月27日前按时缴付房屋租金，如不按期缴付房屋租金则上诉人有权收回该房屋，被上诉人所有此前缴付的一切费用全部归上诉人所有，被上诉人自行无条件退出。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、按上诉人和被上诉人所签订的转让合同约定的内容，将人民币31,000.00元抵押金作为被上诉人的部分违约金赔偿给上诉人；3、按上诉人和被上诉人所签订的转让合同约定的内容，自被上诉人违约拒缴付房屋租金之日起，被上诉人需每日按月租金13,999.00元的2%作为违约金赔偿给上诉人。4、被上诉人实际占用该房屋至2014年8月16日，一审法院却判决租金交至2014年7月10日不符合实际情况。5、一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人许智华答辩同意原审判决，不同意上诉人张柏岭的上诉请求。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，对于双方当事人签订的《转让合同》，涉及涉案物业转租，同时合同中约定由被上诉人使用上诉人原有经营牌照，原审从该两方面进行审核，认定该合同无效，并无不当。上诉人仅以被上诉人知悉涉案物业存在原始合同为由主张《转让合同》有效，理据不足，本院不予支持。
在认定合同无效的基础上，原审对无效责任的分配符合公平合理的原则，本院予以维持。对于涉案物业的使用费时间段的计算，虽然双方当事人对于涉案物业的交还时间各有表述，且举证均不充分，但原审结合审理过程中双方当事人陈述的合理性判断进行认定属于对审判权运用的合理范围，亦无明显不当，本院亦予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1135元，由上诉人张柏岭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年六月十二日
书 记 员 李 杨