徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉商初字第131号
原告徐州淮海农村商业银行股份有限公司。
法定代表人黄保华，该公司董事长。
委托代理人周飞，男，1987年9月24日生，汉族。
委托代理人朱源，江苏彭城律师事务所律师。
被告薛媛，女，1987年12月24日生，汉族。
被告薛成，男，1953年1月1日生，汉族。
被告朱华，女，1964年4月8日生，汉族。
被告徐州金凯隆房地产开发有限公司。
法定代表人闫俊荣，该公司董事长。
委托代理人王庆卫，江苏恒毅律师事务所律师。
委托代理人李庆，江苏恒毅律师事务所律师。
原告徐州淮海农村商业银行股份有限公司诉被告薛媛、薛成、朱华、徐州金凯隆房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于20I5年1月29日受理后，因被告薛媛、薛成、朱华下落不明，本院依法公告送达起诉书副本、传票等材料。公告期满后，本院依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告徐州淮海农村商业银行股份有限公司的委托代理人周飞、朱源，被告徐州金凯隆房地产开发有限公司的委托代理人李庆到庭参加诉讼，被告薛媛、薛成、朱华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告徐州淮海农村商业银行股份有限公司（以下简称淮海农商行）诉称，2005年10月6日，被告薛媛向徐州金凯隆房地产开发有限公司（以下简称金凯隆公司）购买商品房四套，并以该四套房产抵押担保，在原告处申请办理贷款800000元，原告与薛媛签订了《个人房产按揭抵押借款合同》四份，每份合同借款金额200000元，到期日为2015年10月9日，年利率7.344%，按月结息。被告薛成、朱华作为保证人分别在四份合同上签字，并进行了公证。金凯隆公司为以上四笔贷款担保，保证期间为借款合同生效之日起，至借款合同到期后两年，担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息以及实现债权的费用（包括诉讼费、执行费、保全费、律师代理费等）。同日，办理了房屋抵押登记，原告取得他项权证书。后原告依合同约定向借款人薛媛发放贷款800000元，截至2014年8月20日借款人薛媛结欠原告本金、利息合计698897.9元，已构成违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告薛媛偿还借款本金459291.83元，利息239606.07元（暂计至2014年8月20日，应按合同约定支付利息、罚息、复利至判决确定之日止）；2、被告薛成、朱华、金凯隆公司承担相应的连带保证责任；3、确认原告对抵押物在抵押范围内享有抵押权，处分抵押物由原告优先受偿；4、由各被告承担律师费22850元，公证费1000元；5、由各被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等费用。
被告薛媛、薛成、朱华未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见。
被告金凯隆公司辩称：1、原告曾于2013年11月29日向徐州市泉山区人民法院起诉。法院经审理，于2014年5月12日作出（2013）泉商初字第1830号民事裁定，驳回了原告对被告薛媛、薛成、朱华、金凯隆公司的起诉。徐州市泉山区人民法院（2013）泉商初字第1830号民事裁定书已经发生法律效力，原告就同一事实再次起诉，违反“一事不再理”的诉讼原则。2、原告起诉被告金凯隆公司已超过保证期限，被告免除保证责任。《商品房销售贷款合作协议书》约定金凯隆公司为购房户的贷款提供连带责任担保，保证期限从贷款合同生效之日起至金凯隆公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止。上述协议签订后，金凯隆公司依约与原告及借款人于2005年10月6日签订四份《个人房产按揭抵押借款合同》，并在房屋符合产权登记条件后及时协助购房人办理了《房屋所有权证书》，协助原告办理了《房屋他项权证》，并将该证交与原告保管。至此被告的保证期间已届满，应免除保证责任。3、即使未超过法定期间，原告的诉讼请求亦不能成立。被告薛媛获取贷款，提供了其所购商品房抵押及被告金凯隆公司保证两种担保方式，按照法律规定与合同约定，只有在抵押物价值不足以清偿债权时，原告才可以向被告金凯隆公司主张权利。现抵押房屋价值远在债务之上，处置房产足以实现权利，无需金凯隆公司再行承担责任。另被告金凯隆公司从未与原告约定同意承担律师费、公证费，律师费、公证费，原告诉请律师费、公证费无事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告对金凯隆公司的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、原告公司营业执照、组织代码证、江苏银监局文件，证明原告主体资格适格，原徐州市郊农村信用合作联社的一切债权债务均由徐州淮海农村商业银行股份有限公司享有和承担。
2、被告薛媛、薛成、朱华身份证及户口本复印件，证明各被告资格适格，薛成、朱华是夫妻关系，薛媛是薛成、朱华的女儿。
3、《个人房产按揭（抵押）借款合同》4份及相关公证书，证明被告购买四套商品房（金凯隆大厦X-
XXX室、X-XXX室、X-XXX室、X-XXX室）分4次向原告申请借款，借款额度均为200000元，共计800000元。借款期限为10年，自2005年10月10日起至2015年10月9日止，年利率7.344%，还款方法为每月第20日等额本息还款。薛成、朱华、金凯隆公司承担相应的连带保证责任。担保范围为借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定由借款人缴付的一切费用和本合同引起的有关法律费用。合同第九条第七项：乙方连续超过三个月或累计三次未按约偿还借款本息和相关费用的，甲方有权依法处分抵押物并优先受偿。
4、金凯隆大厦X-XXX室、X-XXX室、X-XXX室、X-XXX室等4套房产的房产证、土地证及房产、土地他项权证，证明被告薛媛所有的金凯隆大厦X-
XXX室等4套房产已办理抵押登记，原告为抵押权人。
5、个人借款借据4张，证明原告已经按约支付借款。
6、欠息证明，证明被告薛媛截至2014年8月20日已欠本息，本金459291.83元，利息239606.07元（本金105958.93元从2011年12月21日欠息、本金106666.54从2010年7月1日欠息、本金126666.52元从2009年7月16日欠息、本金119999.84元从2009年10月29日欠息）。
7、不予出具执行证书的证明及发票，证明该公证书不是具有强制执行效力的债权文书，不具备直接申请法院执行的条件，符合人民法院的受案范围，原告支付公证费1000元。
8、律师费发票、委托代理合同、银行凭证，证明原告已经支付律师费22850元。
被告薛媛、薛成、朱华未到庭无法质证。
经庭审质证，被告金凯隆公司对原告公司营业执照、组织代码证、江苏银监局文件无异议。对被告薛媛、薛成、朱华身份证及户口本复印件不发表质证意见。对《个人房产按揭（抵押）借款合同》4份及相关公证书，金凯隆大厦X-
XXX室、X-XXX室、X-XXX室、X-XXX室等4套房产的房产证、土地证及房产、土地他项权证的真实性无异议，能证明被告金凯隆公司已经将薛媛、薛成、朱华购买的房产办理了房产证、土地证、他项权证，并将有关文件交给了原告。对个人借款借据、欠息证明不清楚，不发表质证意见。不予出具执行证书的证明及发票不能对抗法院的生效裁定书，原告应通过审判监督程序将裁定撤销或变更后再重新起诉。对律师费发票、委托代理合同、银行凭证的真实性无异议。
被告薛媛、薛成、朱华未向法庭提供证据。
被告金凯隆公司为支持其辩称，向本院提交如下证据：
2005年9月26日被告金凯隆公司与徐州市郊农村联社段东信用分社签订的商品房销售贷款协议书一份，证明金凯隆公司的保证期间是从原告与借款人签订的合同生效之日起至办理房屋产权之日止。
经庭审质证，原告淮海农商行对该协议书的真实性无异议，但认为协议书的签订时间为2005年9月26日，已被原告与借款人薛媛以及金凯隆公司2005年10月6日签订的《个人房产按揭（抵押）借款合同》所取代，该借款合同第十条对保证期间做了明确约定，因此金凯隆公司抗辩担保已超过保证期间没有事实和法律依据。
本院经审查后认为，原告所举营业执照、组织代码证、江苏银监局文件、被告薛媛、薛成、朱华身份证及户口本复印件、《个人房产按揭（抵押）借款合同》4份及相关公证书、金凯隆大厦X-
XXX室、X-XXX室、X-XXX室、X-XXX室等4套房产的房产证、土地证及房产、土地他项权证、个人借款借据4张、欠息证明、不予出具执行证书的证明及发票、律师费发票、委托代理合同、银行凭证，被告所举2005年9月26日商品房销售贷款协议书内容客观真实、来源合法，与本案争议具有关联性，本院对其证明效力予以确认。
经审理查明，2005年9月26日，原徐州市郊信用合作联社段东信用分社（乙方）与金凯隆公司（甲方）签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定为支持居民购买住房，促进商品房销售，乙方对符合贷款条件的购买人购买甲方开发建设并依法销售的金凯隆大厦的商品住房（营业用房）发放个人住房贷款，每笔单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的60%，最长贷款期限10年，甲方同意在乙方承诺的贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的相关费用（包括处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减，保证期限从乙方与借款人签订的贷款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交与乙方保管之日止。
被告薛成、朱华系夫妻关系，被告薛媛系被告薛成、朱华之女。被告薛媛向金凯隆公司购买商品房四套，并以该四套房产抵押担保，在原告处申请办理贷款800000元。2005年10月6日，原徐州市郊信用合作联社段东信用分社（甲方），薛媛（乙方），薛成、朱华、金凯隆公司（丙方）签订《个人房产按揭（抵押）借款合同》四份，每份合同借款金额20万元，借款期限2005年10月10日至2015年10月9日，年利率7.344%，遇国家法定利率调整，于下年初按相应利率档次执行新的利率规定；抵押物乙方所购徐州市淮海东路XXX号金凯隆大厦X-
XXX、XXX、XXX、XXX室房产；乙方连续超过三个月或累计三次未按约偿还借款本息及相关费用的，甲方有权处分抵押物并优先受偿；丙方对乙方的债务承担连带责任保证，保证期间从甲方与借款人签订的借款合同生效之日起，至借款人借款合同日期到期后两年，保证范围本合同项下借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定由借款人缴付的一切费用和本合同引起的有关法律费用；乙方未能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用的，丙方应在收到甲方向其发送的《担保人履行责任通知书》后，及时足额代偿乙方全部责任并放弃抗辩权。各方对合同其他权利义务进行了约定。
原告、被告薛媛、薛成、朱华在江苏省徐州市第二公证处办理了公证，江苏省徐州市第二公证处于2005年10月7日出具（2005）徐二证经内字第3533、3534、3535、3536号具有强制执行效力的债权文书公证书。
后上述四套抵押房产办理了房屋抵押登记，原告已取得房屋他项权证书。
2005年10月17日原告依合同约定向借款人薛媛发放贷款每笔200000元，共四笔合计800000元。但被告薛媛从2011年9月20日、10月20日之后未按约偿还借款本息，至2013年5月23日薛媛尚欠原告借款本金459291.83元、利息239606.07元。原告诉至法院，并支付律师费22850元，公证费1000元。
另查明，原徐州市郊信用合作联社现改制为徐州淮海农村商业银行股份有限公司，原徐州市郊信用合作联社的一切债权债务均由改制后的公司享有和承担。
再查明，原告淮海农商行曾于2013年11月29日向本院起诉被告薛媛、薛成、朱华、金凯隆公司，要求被告薛媛偿还借款本息；被告薛成、朱华、金凯隆公司承担相应的连带保证责任；确认原告对抵押物在抵押范围内享有抵押权，处分抵押物由原告优先受偿；由各被告承担律师费等。本院于2014年5月12日作出（2013）泉商初字第1830号民事裁定书，裁定驳回淮海农商行的起诉。
2014年11月18日，江苏省徐州市彭城公证处向原告出具证明，内容为：“你公司向我处申请出具与薛媛、薛成、朱华签订的借款合同的执行证书。我处受理后，依法向债务人对上述债务进行核实，但债务人无法联系上，你公司申请强制执行所涉及的债务无法核实。故不予出具执行证书。本案你公司可向人民法院诉讼解决”。原告遂再次起诉。
本案的争议焦点是：1、原告就同一事实再次起诉是否违反“一事不再理”的诉讼原则。2、原告起诉被告金凯隆公司是否已超过保证期限，被告是否免除保证责任。3、在存在物的担保与被告金凯隆公司保证的情况下，应否应首先用抵押物的价值进行清偿，不足部分由被告金凯隆公司进行清偿。
本院认为，首先，根据《最高人民法院关于当事人对具有强制执行效力的公证债权文书的内容有争议提起诉讼人民法院是否受理问题的批复》，具有强制执行效力的公证债权文书与人民法院生效裁判、仲裁裁决具有同等的法律效力，都是执行根据。根据《最高人民法院司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》第七条“债权人凭原公证书及执行证书可以向有管辖权的人民法院申请执行”。本案中，原、被告已经在公证处办了具有强制执行效力的债权文书，但在（2013）泉商初字第1830号案件中，原告并未提供公证机关出具的执行证书，（2013）泉商初字第1830号民事裁定书生效后，江苏省徐州市彭城公证处向原告出具了不予执行的证明，因此，本案的案件事实发生了变化，原告的起诉不违反“一事不再理”的诉讼原则。
其次，关于原告起诉被告金凯隆公司是否已超过保证期间的问题。原被告签订的《个人房产按揭（抵押）借款合同》约定金凯隆公司对借款人的债务承担连带责任保证，保证期间从借款合同生效之日起，至借款人借款合同日期到期后两年，保证范围为合同项下借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定由借款人缴付的一切费用和本合同引起的有关法律费用。借款合同到期日为2015年10月9日，原告曾于2013年11月29日起诉被告金凯隆公司，该日期在保证期间内，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释，连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效，即保证合同的诉讼时效从2013年11月29日原告首次提起诉讼时起计算2年，至今并未超出诉讼时效。被告金凯隆公司辩称其与原告签订的商品房销售贷款协议书约定金凯隆公司的保证期间是从原告与借款人签订的合同生效之日起至办理房屋产权之日止，因而保证期间已届满，本院认为，商品房销售贷款协议书的签订时间为2005年9月26日，已被原告与借款人薛媛以及金凯隆公司2005年10月6日签订的《个人房产按揭（抵押）借款合同》取代，视为原被告对保证期间作出新的约定，故被告金凯隆公司的辩称不能成立，本院不予支持。
最后，借款人薛媛以所购徐州市淮海东路XXX号金凯隆大厦X-
XXX、XXX、XXX、XXX室房产作为抵押物，同时被告薛成、朱华、金凯隆公司为该笔借款承担连带责任保证，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。原被告签订的《个人房产按揭（抵押）借款合同》虽约定借款人未能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用的，担保人应在收到原告向其发送的《担保人履行责任通知书》后，及时足额代偿借款人全部责任并放弃抗辩权，但审理中原告同意先就借款人的抵押物优先受偿，不足部分由担保人代为偿还，故被告金凯隆公司主张在抵押物价值不足以清偿债权时，其才向原告承担保证责任的抗辩于法有据，本院依法予以支持。《个人房产按揭（抵押）借款合同》约定保证范围为本合同项下借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定由借款人缴付的一切费用和本合同引起的有关法律费用，且原告因本案花费的律师费、公证费有律师费发票、委托代理合同、银行凭证、公证费发票等证据予以证实，故被告金凯隆公司辩称从未与原告约定同意承担律师费、公证费因而不承担该项费用的主张不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告薛媛于本判决生效后十日内偿还原告徐州淮海农村商业银行股份有限公司借款本金459291.83元，利息239606.07元（利息、罚息、复利暂计算至2014年8月20日，应按合同约定支付至被告实际给付之日止）。
二、被告薛媛于本判决生效后十日内支付原告徐州淮海农村商业银行股份有限公司律师费22850元、公证费1000元，合计23850元。
三、原告徐州淮海农村商业银行股份有限公司对上述债权享有薛媛名下位于徐州市淮海东路XXX号金凯隆大厦X-
XXX、XXX、XXX、XXX室房产折价或者拍卖、变卖的价款的优先受偿权。
四、被告薛成、朱华、徐州金凯隆房地产开发有限公司对被告薛媛上述借款本金、利息在徐州市淮海东路XXX号金凯隆大厦X-
XXX、XXX、XXX、XXX室房产价值不足以清偿部分承担连带清偿责任。
案件受理费11100元，公告费600元，合计11700元，由被告薛媛负担，被告薛成、朱华、徐州金凯隆房地产开发有限公司承担连带责任（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 赵增尧
人民陪审员 闻 永
人民陪审员 赵 勇
二〇一五年七月十三日
见习书记员 姚梦寒
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定期间返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第三十四条一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。
连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中国人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。