黑龙江省黑河市爱辉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）爱民初字第373号
原告李忠刚，男，1973年5月11日出生，汉族，个体。
被告姚文杰，男，1955年11月9日出生，汉族，退休干部。
委托代理人尚玉为，黑龙江剑桥律师事务所律师。
被告李忠阳，男，1969年10月22日出生，汉族，公务员。
委托代理人王凤波，女，1970年7月21日出生，汉族，个体。系被告李忠阳妻子。
原告李忠刚与被告姚文杰、李忠阳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李忠刚、被告姚文杰委托代理人尚玉为、被告李忠阳委托代理人王凤波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2001年修建现在的宏志街，工程发包方当时用龙滨花园小区3号楼3单元701室冲抵工程款。被告姚文杰与被告李忠阳是一个单位的上下级关系，姚文杰以领导的身份强行买此房，李忠阳在没有征得原告同意的情况下将此房卖给姚文杰。姚文杰当时支付3万元给李忠阳就搬进此房，并将房屋产权直接落户其名下。李忠阳不是此房所有者，无权卖此房，所以被告姚文杰买房并占有此房的行为是无效的，多次与姚文杰协商未果，为此诉至法院，要求确认房屋买卖无效；确认房屋物权属于李忠刚；诉讼费用由二被告承担。
原告为证实自己的主张，向法庭提交如下证据：
证据一、（2005）爱民初字第156号民事判决书复印件1份。证明黑河市合作区泰安水泥制品厂是个体，业主是我，黑河市宏志经贸有限责任公司欠我工程款328，551.57元，将位于黑河龙滨路龙滨花园小区3371#房，面积99.45平方米住宅抵顶给我。被告姚文杰质证无异议。被告李忠阳质证无异议。
证据二、王凤波与姚文杰通话录音材料1份。证明姚文杰是在李忠阳手里买的房子，房价是5万元，说给李忠阳一共4.5万元，而李忠阳只收了3万元，姚文杰拿不出李忠阳给打的收条。被告姚文杰质证认为录音证实不了原告的观点，李忠阳卖房子向水泥厂报是3万元。被告李忠阳质证无异议。
证据三、王凤波与姚文杰通话录音材料1份。证明姚文杰是从李忠阳手里买的房子，姚文杰不愿意和李忠刚交涉，并拿不出李忠阳给打的收条。被告姚文杰质证认为从录音中看，原告认为姚文杰是花了3万元买的房子，但是我们有证据证实是花了5万元购买的争议房屋。李忠刚知道李忠阳卖这个房子，只是在卖了多少钱上有争议，从录音中还可以看出李忠刚一直没有找过姚文杰，而李忠阳也只是近几年才找过姚文杰。被告李忠阳质证无异议。
被告姚文杰辩称，一、原告主张的房屋买卖无效不成立，该房屋买卖系有效合同。1、出卖人的主体符合法律规定，虽然通过（2005）爱民初字第156号判决书显示宏志公司欠工程款，用两户房屋抵顶给了原告，但当时案件的代理人也是李忠阳，原告和被告李忠阳之间系亲兄弟关系，被告有理由相信李忠阳有代理卖房屋的代理权，通过原告在立案时交的通话录音显示，原告对李忠阳出卖该房屋这个事实是认可的，仅仅是就价格提出了异议，异议的焦点就是3万元卖的还是5万元卖的，可以说李忠阳对该房屋出卖是有代理权的，而且被告姚文杰有理由相信李忠阳有代理权。2、被告姚文杰购买房屋的价格合理，姚文杰于2002年1月31日和2002年8月6日分别支付购房款3万元和2万元，合计为5万元，判决书显示宏志公司抵顶工程款的这户房屋当时抵顶的是7.4万元，抵顶的价格按照习惯都是较高的，而且该房屋为顶楼，所以该价格是比较公平合理的，该房屋买卖是有效的。二、原告的诉请已经超过诉讼时效。2002年姚文杰购买房屋后得到宏志公司出具的商品房销售合同和过户的发票和收据，2002年如果李忠刚认为李忠阳没有代理权出卖该房屋，其应该在两年内提起诉讼或主张权利，但是间隔13年才提起诉讼，超过诉讼时效。三、王凤波和姚文杰的通话录音，不是因为李忠阳是否有卖房屋的权利，而是李忠阳卖房屋的价格是3万元还是5万元。
被告姚文杰为证实自己的辩解理由，向法庭提交以下证据：
证据一、收条2张。证明在2002年1月31日和2002年8月6日李忠阳分别收取姚文杰房屋款3万元和2万元，共计5万元。原告李忠刚质证认为钱不是我收的，跟我没关系，我也不清楚，这个钱跟房子无关，我的房子我没收钱也没签字，收条是无效的。被告李忠阳质证认为需要鉴定，不是李忠阳本人签字。
证据二、龙滨小区经济适用房销售合同书复印件1份、收据复印件1份。证明姚文杰支付完房款后，2002年8月16日李忠阳领姚文杰到宏志公司办理销售合同签字行为，并依据这些材料办理了房屋过户手续，在收据右上角有李忠阳的签名。虽然收据中标明是7万多，但这是宏志公司顶账的价格。原告李忠刚质证认为我的房子买卖的时候却不是我本人的签字，也没有我本人的授权委托书，李忠阳私自卖了我的房子我不认可。被告李忠阳质证认为对该证据有异议，交款人写姚文杰不对，因为姚文杰没有直接把钱交给宏志公司，对合同也有异议，姚文杰跟宏志公司没有签订真正的合同，真正的合同我有样本。
证据三、房屋所有权证复印件1份。证明姚文杰在2002年12月20日取得的房屋所有权证，从2002年到现在原告没有找过姚文杰说房屋的问题，所以原告诉讼时效超期。原告李忠刚质证认为我认为房证无效，因为房子是我的，不是李忠阳的，李忠阳卖我的房子没经过我本人同意，也不是我本人去签字，我根本不知道这事。被告李忠阳质证认为李忠阳没有权利卖这个房子，是无效的房屋买卖。
被告李忠阳辩称，（2005）爱民初字第156号判决中李忠阳虽然是当时的代理人，但是是不符合条件的，应该看判决结果，这个房屋是抵给李忠刚的，所以主体是李忠刚。通话录音中姚文杰说他只是借住，会还给李忠刚。姚文杰相信李忠阳有权卖这个房子，但只是相信而不是有权卖。这个房子当时抵顶过来是7.4万元，姚文杰对门的房子找人还花了6.8万元，就算姚文杰是买这个房子，他给的价钱也是不合理的。
被告李忠阳为证实自己的辩解理由，向法庭提交协议书复印件1份。证明李忠刚跟宏志公司签订了同样的协议书，原件在（2005）爱民初字第156号民事卷宗内，争议房屋是李忠刚的。原告李忠刚质证无异议。被告姚文杰质证认为这是车库的买卖合同，与本案没有关联性不予质证。
经审理查明，2002年1月31日，姚文杰支付李忠阳购买宏志小区房款3万元，李忠阳为其出具了收据一张。2002年8月6日，姚文杰支付李忠阳购买宏志小区房款2万元，李忠阳为其出具了收条一张。2002年8月16日，姚文杰与黑河市宏志实业开发有限责任公司签订龙滨小区经济适用房销售合同书，购买了黑河市合作区龙滨小区经济适用住房1371号，建筑面积103.52平方米，黑河市宏志实业开发有限责任公司为姚文杰出具收据一张。2002年12月20日，姚文杰办理了宏志开发公司1号楼房号3-7-1建筑面积103.52平方米的房屋所有权证，房屋所有权人登记为姚文杰。姚文杰对该房屋进行了装修，并一直由其管理使用。
同时查明，姚文杰在李忠阳处购买的宏志小区房屋系黑河市宏志房地产开发有限责任公司抵给李忠刚的，因黑河市宏志房地产开发有限责任公司欠李忠刚工程款，用该房屋抵顶工程款74，587.50元。
再查明，李忠阳与李忠刚系兄弟关系，在李忠刚起诉黑河市宏志房地产开发有限责任公司、黑河市合作区经济管理委员会、黑河市宏志经贸有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中，李忠阳系李忠刚的委托代理人。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案争议的房屋系黑河市宏志房地产开发有限责任公司抵给李忠刚的，李忠刚没有委托李忠阳卖房，故李忠阳代理李忠刚卖房的行为是其在无代理权的情况下而从事的代理行为，但姚文杰有合理的理由相信无权代理人李忠阳具有代理权。一是李忠阳与李忠刚具有特殊的身份关系，即李忠阳是李忠刚的哥哥。二是李忠阳协助姚文杰到黑河市宏志实业开发有限责任公司签订争议房屋的销售合同书，黑河市宏志实业开发有限责任公司并为姚文杰出具收据。三是该争议房屋系顶楼701室，建筑面积103.52平方米，姚文杰2002年以5万元购买该房屋，价格并无明显不当。由此可见，李忠阳虽无代理权，但其足以使善意取得人姚文杰相信其有代理权，姚文杰在2002年12月20日就办理了该房屋的所有权证，所有权人登记在姚文杰名下，并对该房屋进行了装修，且一直由姚文杰管理使用。故对原告李忠刚要求确认房屋买卖合同无效，确认房屋物权属于李忠刚的请求不予支持，本案争议房屋的买卖合同有效，应受法律保护。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：
驳回原告李忠刚的诉讼请求。
案件受理费275.00元（减半收取），由原告李忠刚承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
审判员 李双庆
二〇一五年九月十五日
书记员 张 扬
附：法律条文
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。