广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1380号
上诉人（原审被告）：高要市恒福房产发展有限公司，住所地：肇庆市高要区府前大街十七号，组织机构代码77781303-5。
法定代表人：刘应中，经理。
委托代理人：赵秀琴，是该公司员工。
被上诉人（原审原告）：梁敏芳，女，1985年11月22日生，汉族，住肇庆市高要区。
委托代理人：区划，广东融晖律师事务所律师。
上诉人肇庆市恒福房地产发展有限公司（以下简称恒福房地产公司）与被上诉人梁敏芳商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2016）粤1283字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年3月28日，梁敏芳（××）与高要恒福房产公司（建设单位、出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，向高要恒福房产公司购买位于高要区南岸镇塘路50号恒福新城的第B3幢6层602号房（预售商品房）。该合同第三、四条约定：上述商品房的用途为住宅，套内面积为101.8平方米，单价每平方米4461.41元，总款为454172元。第五条约定：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。第六条约定：房价款由××按银行按揭方式支付，首期房款234172元，须于2013年3月29日前付清；按揭房款220000元，××应于收到出卖人通知2日内办妥按揭手续。第八条约定：出卖人应当在2013年10月30日前将经验收合格、××付清全部房款的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、同时按附件四《补充协议》的约定执行。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，逾期交楼但合同继续履行的，逾期交楼不超过30日的按已交房款的万分之二、超过30日的按已交房款的万分之三计付违约金给××。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交搂，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在出卖人将该商品房交付××时达到使用条件，由××自行办理供电用户的转名手续；2、电话、有线电视拉线入户，由××自费申请开通。第十五条约定：如由于出卖人未能按照本买卖合同的约定提交资料报产权登记机关备案，而导致××在该商品房交付后360日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人应向××支付违约金。双方还在《商品房买卖合同》的附件四《补充协议》中，分别对上述合同条款进行具体释明。
合同签订后，梁敏芳依约支付了首期房款234172及按揭房款220000元给高要恒福房产公司，但高要恒福房产公司没有按约定的期限即2013年10月30日前交付房屋给梁敏芳。2015年7月13日，梁敏芳在恒福房地产公司提供的《钥匙、资料签收表》中签名，从而接收了涉案房屋。2015年10月27日，经肇庆市高要区房产测绘所实测，梁敏芳依上述合同购买的商品房套内面积为99.40平方米。2015年11月10日、12月11日，高要恒福房产公司先后两次向恒福新城小区全体业主发出内容为近期施工把临时用电转为永久用电的《通知》各一份。梁敏芳以高要恒福房产公司延期交楼、不符合交楼条件及涉案商品房套内面积有差异为由，遂诉至该院。
庭审中，梁敏芳认为高要恒福房产公司因违约而应按合同第九条规定自2013年11月1日起至2015年11月30日止计付违约金102188.7元（以后按该条约定另计至符合交楼条件时止），高要恒福房产公司则认为违约金应按合同约定自2013年11月1日起至梁敏芳于2015年7月13日收楼时止；但双方一致确认了涉案商品房已由梁敏芳装修入住、面积差异按合同约定处理、房产证已因办理按揭而存放在银行、目前仍使用临电，以及有线电视、电话线已拉到楼梯但没有拉入户的事实。庭审后，梁敏芳于2016年3月30日向该院递交了一份《情况说明》，表示对其当庭增加的要求恒福房地产公司退回房价款10484.3元的诉请予以撤回。
此外，高要恒福房地公司补充了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，经审查，该备案表足以证实本案商品房所涉工程恒福新城B3座已在竣工验收合格后于2014年1月21日经建设管理部门办理了备案。
梁敏芳起诉请求：1、确认梁敏芳与恒福房地产公司签订的商品房买卖合同为有效合同，判令恒福房地产公司继续履行合同；2、判令恒福房地产公司支付违约金102188.7元（违约金计算至2015年11月30日，之后的违约金计算至符合交楼条件时止。）；3、判令恒福房地产公司承担本案所有的诉讼费用。庭审中，梁敏芳当庭增加诉讼请求：4、恒福房地产公司退回房价款10484.3元。
原审法院审理认为：本案系商品房销售合同纠纷。梁敏芳与恒福房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同自双方签章时成立并发生法律效力，受法律保护，双方当事人在行使合同权利的同时均应自觉履行合同约定的义务。鉴于双方一致确认了涉案商品房已由梁敏芳装修入住、面积差异按合同约定处理、房产证已因办理按揭而存放在银行、目前仍使用临电，以及有线电视、电话线已拉到楼梯但没有拉入户的事实，故对梁敏芳要求确认上述《商品房买卖合同》为有效合同、由恒福房地产公司继续履行合同的诉请，合理合法，该院予以支持。对于梁敏芳认为产权登记逾期、恒福房地产公司应承担支付产权逾期违约金责任的诉称意见，因双方已一致确认了涉案商品房的房产证已因办理按揭而存放在银行的事实，梁敏芳亦已在庭审中明确其诉请中的违约金为逾期交楼的违约金即其诉请中的违约金不包括产权登记逾期违约金，故应视其对该项诉称意见予以放弃；梁敏芳对其当庭增加的要求恒福房地产公司退回房价款10484.3元的诉请，在庭审后又表示予以撤回；以上均为梁敏芳行使自己权利的自由，没有违反法律规定，也没有损害他人的合法权益，故本院予以确认。综合双方当事人诉辩、举证、质证的情况及庭审查明的事实，本案的争议焦点还有：一是何时交楼及是否符合合同约定的条件，二是如何计付违约金。
关于焦点一：恒福房地产公司没有按《商品房买卖合同》约定于2013年10月30日前交付房屋给梁敏芳，是违约行为。梁敏芳提供的两份《通知》证实恒福房地产公司存在双方约定的可据实延期交楼的情形，且双方在庭审中亦一致确认了涉案商品房目前仍使用临电、有线电视、电话线已拉到楼梯但没有拉入户的事实，根据上述合同第八条及《补充协议》的相关约定，恒福房地产公司据实延期交楼应当书面通知梁敏芳，但恒福房地产公司没有提供相应证据证实其已向梁敏芳发出延期交楼的书面通知，也没有提供证据证实涉案商品房已达到上述合同第十四条约定的交付使用条件。故应认定恒福房地产公司履行合同义务不符合约定。但是恒福房地产公司补充的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》足以证实本案商品房所涉工程恒福新城B3座已在竣工验收合格后于2014年1月21日经建设管理部门办理了备案，即涉案商品房已达到上述合同第八条规定的交付条件；梁敏芳于2015年7月13日在恒福房地产公司提供的《钥匙、资料签收表》中签名，从而接收了涉案房屋；且梁敏芳在庭审中确认了涉案商品房已由其装修入住、房产证已因办理按揭而存放在银行的事实，故该院确认涉案商品房已于该日交付使用。
关于焦点二：梁敏芳与恒福房地产公司约定的交楼时间为2013年10月30日，但由于恒福房地产公司履行合同义务不符合约定并导致涉案商品房延迟至2015年7月13日才实际交付，故恒福房地产公司的行为构成违约。双方在合同中约定迟延交楼超过30天的以实际交房款以每天万分之三的利率计算违约金的约定不超出法律的规定，且双方就违约金起算日在庭审中均确认为2013年11月1日，故恒福房地产公司应从2013年11月1日起按实际交房款454172元以每天万分之三的标准计至涉案商品房实际交付使用时即2015年7月13日止的违约金给梁敏芳；经核算，计至2015年7月13日止的违约金为454172元×日万分之三×620天＝84475.99元；对梁敏芳诉请相应超出部分，因涉案商品房已竣工验收备案并已于2015年7月13日实际交付给梁敏芳使用，故不予支持。对恒福房地产公司认为梁敏芳已于2015年7月13日收楼、违约金过高而应予调整的抗辩意见，符合事实及法律规定，该院予以采纳；但对其认为梁敏芳的诉讼请求理据不足、应全部驳回等的抗辩意见，理据不足，该院不予采纳。
为此，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决：一、确认梁敏芳与恒福房地产公司于2013年3月28日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、恒福房地产公司应于该判决发生法律效力之日起十天内支付违约金84475.99元给梁敏芳；三、驳回梁敏芳的其他诉讼请求。本案受理费2344元，由梁敏芳负担432元，恒福房地产公司高要市恒福房产发展有限公司负担1912元。
上诉人恒福房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、涉案商品房应在2013年10月30日交付，根据合同约定，遇不可抗力可以延迟交付，恒福房地产公司不构成违约交付。2、梁敏芳明知具备收楼条件，拒绝收楼，也不要求恒福房地产公司交楼，并且已经在起诉前办理收楼手续并入住，恒福房地产公司不存在违约，原审对此未作认定，事实不清。二、原审判决实体处理机适用法律错误。请求：1、撤销原判第二项，改判恒福房地产公司不需要支付违约金给梁伟光；2、一、二审诉讼费用由梁敏芳负担。
上诉人恒福房地产公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
被上诉人梁敏芳答辩称：同意一审判决，请求驳回恒福房地产公司的上诉请求，维持原判，本案的一、二审诉讼费由恒福房地产公司负担。
被上诉人梁敏芳除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：恒福房地产公司主张双方履行合同中存在不可抗力因素，导致其延迟交付涉案房屋，但是在一、二审中均未能提供相应的证据予以证明。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。综合恒福房地产公司的上诉请求和查明的事实，二审争议的焦点是：恒福房地产公司是否构成逾期交楼，应否承担违约责任问题。
第一、双方之间《商品房买卖合同》约定恒福房地产公司于2013年10月30日前交付商品房给梁敏芳，但高要恒福房产公司未能依时交付，而且未能提供证据证明存在因不可抗力可以延迟交付的情形，至2015年7月13日梁敏芳收楼，恒福房地产公司已经逾期交付，应当承担违约交付的责任。一审认定恒福房地产公司构成逾期交付，判决其应当承担违约责任，支付违约金至梁敏芳收楼止，并无不当，本院予以维持。恒福房地产公司以存在不可抗力情形，上诉主张免责，证据不足，本院不予支持。
第二、根据双方《商品房买卖合同》约定，恒福房地产公司应在具备交付条件时书面通知梁敏芳，可见，通知收楼是恒福房地产公司应承担的合同义务，恒福房地产公司以梁敏芳未要求交楼为由，上诉主张不构成违约，理据不足，本院亦不予支持。
第三、虽然涉案房屋工程于梁敏芳收楼前已经竣工备案，具备交付条件，但是恒福房地产公司没有按照约定书面通知梁敏芳收楼，原审判决恒福房地产公司计算支付违约金至李桂勇、陈小媚收楼止，并无不当，本院予以维持。恒福房地产公司以梁敏芳明知具备收楼条件，拒不收楼，上诉主张免责，亦理据不足，本院亦不予支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人恒福房地产公司的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1911.89元，由上诉人肇庆市恒福房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 孔日新
代理审判员 覃争义
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 李少锋