河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邢民速终字第75号
上诉人（原审被告）邢台江泰房地产开发有限公司，住所地沙河市。
法定代表人孟炎，该公司总经理。
委托代理人张立豪，河北鑫旺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）范明君。
上诉人邢台江泰房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服沙河市人民法院（2015）沙民一初字第1019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年2月24日原告范明君与被告邢台江泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告的东城天下小区的5号楼4单元商品房，总价款为236214元，交款方式为原告于2012年2月24日向被告交纳购房款166214元，余款70000为银行贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、非出卖人原因所能控制的；3、因国家政策法规调整及政府原因造成的。合同第九条约定逾期交房的违约责任按预期时间，分别处理：（1）预期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权要求解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退货全部已付款，并按买受累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告于2012年2月24日向被告交纳购房款166214元，余款70000为银行贷款。被告在2014年3月6日向原告交付了房屋。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，又不违法，该合同合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告签署的承诺书相对人是东城天下小区的物业公司，与本案被告没有关系，被告辩称双方义务已经履行完毕的理由不能成立。在被告邢台江泰房地产开发有限公司提交的协议书中，甲方为邢台江泰房地产有限公司，乙方为东城天下业主，而落款处的签章为邢台远清物业服务有限公司，对于此协议书本院不予认可。被告没有在合同约定的期限交付房屋，应当承担违约责任，向原告支付违约金。被告辩称在施工中出现了施工方拖延工期等情况，不应承担违约责任的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：在本判决生效后十日内被告邢台江泰房地产开发有限公司支付原告范明君自2012年11月1日起至2014年3月6日的违约金11338元.如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，由原告负担74元，由被告邢台江泰房地产开发有限公司负担87元。
上诉人邢台江泰房地产开发有限公司不服原判，提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。一、一审认定上诉人违约是错误的。在项目建设过程中，出现如施工单位拖延工期等情形，上诉人单独或会同主管政府部门催赶工期，但这些情形都不是上诉人所能控制的，根据双方签订的《买卖合同》第八条的约定，当出现非出卖人原因所能控制的情形时，除双方协商解除或变更合同外，出卖人可以延期。签订的《买卖合同》第九条也将因第八条规定的延期情形扣除在承担逾期交房责任之外。因此，上诉人不构成违约，不应支付被上诉人违约金，应驳回被上诉人诉讼请求。二、被上诉人已经验收房屋，并与上诉人达成协议书，双方已无争议，法院不应支持被上诉人诉讼请求。一审中，上诉人向法庭提交了双方签订的协议书，协议书约定：自本协议签订之日起，双方因上诉人违约产生的所有纠纷一次性了结，被上诉人认可上诉人已经按约履行了合同义务。保证不再追究上诉人任何责任该协议自双方签字或盖章之日起生效。此外被上诉人向上诉人出具的承诺书，亦认可上诉人除办理房产证之外的合同义务已履行完毕，无争议。一审判决以落款处的签章为物业公司为由不予认可是错误的，该协议清楚地载明合同双方为上诉人与被上诉人，被上诉人在协议上也已签字，并将签字文本交给上诉人，这证明被上诉人对协议是认可的，在上诉人签章认可后，协议已成立。该协议是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，该协议合法有效，且已实际履行，双方应按协议继续履行，被上诉人不能向法院提出诉讼要求违约金，法院不应支持被上诉人主张。
本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，在交房时，被上诉人签订了协议书，协议书上甲方：邢台江泰房地产开发有限公司；乙方：东城天下业主；第三条约定：自本协议签订之日起，甲乙双方因甲方违约产生的纠纷一次性了结，乙方认可甲方已按约履行了合同义务，乙方保证不再追究甲方逾期交房、逾期办理房产证等任何违约责任；第五条：本协议自双方签字或盖章之日起生效；第六条：本协议一式两份，双方各执一份具有同等法律效力。在下方当事人签章处显示为甲方、乙方，甲方位置签章为邢台远清物业服务有限公司东城天下住宅小区物业管理处，乙方签字处为业主范明君。在双方出示的证据中，邢台江泰房地产开发公司提交的协议书中，在下方中间处加盖了该公司公章，购房户手中的协议书中只有物业公司签章和业主签名，没有上诉人邢台江泰房地产开发有限公司的签章。此协议为两方协议。交房时，被上诉人范明君签订了承诺书，承诺书第四条约定：“本人同意原购房合同除办理房屋产权证（按产权证据实结算，即多退少补）外其他合同义务自签署完前期物业服务合同后已履行完毕，无争议”。
本院依法对被上诉人范明君、上诉人邢台江泰房地产开发有限公司代理人张立豪进行了询问，均未有新证据提交，没有提出新的事实和理由。
本院认为，本案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方当事人应按照合同约定继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故上诉人对双方合同中约定的“非出卖人原因所能控制”的理解是错误的，上诉人不能因施工方拖延工期等原因免除其违约责任。虽然上诉人已将房屋交付给被上诉人，被上诉人在收房时签署的承诺书认可上诉人已履行完合同义务，无争议，但上诉人没有在合同约定的期限内交付房屋，上诉人应当承担其迟延履行交付房屋期间的违约责任。关于上诉人邢台江泰房地产开发有限公司提出已与被上诉人达成协议，但由于上诉人与被上诉人所持有的《协议书》签字盖章情况不一致，且双方对此存在争议，因此，不能确定该《协议书》对本案双方当事人具有约束力。即不能依据该《协议书》免除上诉人邢台江泰房地产开发有限公司逾期交房的违约责任。综上所述，对于上诉人邢台江泰房地产开发有限公司的上诉主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费161元，由被上诉人范明君负担74元，由上诉人邢台江泰房地产开发有限公司负担87元。二审案件受理费83元，由上诉人邢台江泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 武 洁
代理审判员 刘西超
代理审判员 李合钦
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 尚文佳