北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第08668号
上诉人（原审被告）朱×，女，1955年2月4日出生。
委托代理人李×3（朱×之女），1978年8月31日出售。
被上诉人（原审原告）李×1，男，1963年4月16日出生，现在大兴区团河监狱服刑。
委托代理人冷光强，北京市景春律师事务所律师。
委托代理人张晓龙，北京市景春律师事务所律师实习律师。
被上诉人（原审被告）李×2，女，1969年9月4日出生。
委托代理人夏建峰，男，1980年4月27日出生。
上诉人朱×因与被上诉人李×1、李×2确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第22259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李×1在原审法院诉称：坐落于北京市海淀区706号房屋（以下简称706号房屋）系我所有的房产。朱×与案外人李×4原系夫妻关系，二人自2003年居住在诉争房屋中。我与李×2系兄妹关系，因我被羁押，故我于2014年5月21日以公证形式委托李×2办理诉争房屋的买卖及产权过户手续。2014年6月22日，李×2在未告知我的情况下代表我为甲方，朱×在未取得李×4同意的情况下代表朱×、李×4二人为乙方，签订了《协议书》。其主要内容为：我付给朱×、李×4110万元，朱×、李×4搬离706号房屋。该协议因未取得我的同意，也未取得李×4的同意而未能得到履行。2015年1月30日，我起诉朱×、李×4腾房，该案正在审理中。2015年4月11日，朱×起诉我与李×2，要求履行《协议书》，该案也正在审理中。现我诉至法院，要求确认朱×与李×2于2014年6月2日签订的《协议书》无效；诉讼费由朱×、李×2承担。
朱×在原审法院辩称：我与李×2签订的《协议书》有效，我不同意李×1的诉讼请求。双方签署协议时李×2带着房产证和委托书原件，告知我其受李×1的委托来和我谈此事。2013年12月10日双方开始洽谈此事，我要求李×2按承诺单独给我150万，李×2说自己作不了主，要问李×1。2014年5月30日双方再次见面，李×2说李×1同意给我110万，后双方于2014年6月2日上午10点签署了该份协议。当时李×2带了委托书、房产证原件，我认真核实并复印，后双方签署了协议，并约定此事单独对我，我拿到110万后腾退706号房屋。协议签订后李×2开始出售706号房屋，于2014年9月14日与第三方签署了房屋买卖合同，以485万的价格出售房屋，并已经给付我15万元。李×2说李×1的吃喝都是她花费，她可以支配卖房款，我完全相信李×2有能力支付该笔款项。且李×2早已得知我与李×4离婚，签署协议时我也强调不包括李×4，李×2表示其有房产证，可以通过诉讼解决李×4的事情。2013年12月9日李×2还发了李×1妻子的委托书传真件，委托书写明分给李×4净收益的一半。2013年12月10日李×2还给我的女儿李×3发短信，从净收益的一半中拿出150万给我，我拿到150万就走，什么都不管，双方当时已经有了共识，才产生从150万谈到110万的情况。《协议书》签署至今已经一年了，李×2一直负责李×1的事情及出售诉争房产的事情，但现在李×2又不认可此事，对我不公平，《协议书》应得到继续履行。
李×2在原审法院辩称：我签署《协议书》的原因是想尽快解决诉争房产的事情，签署协议时我不知道朱×和李×4已经离婚，一直以为他们是夫妻，就签署了该协议，协议是我背着李×1签署的，后我发现朱×和李×4已经离婚，故协议是有问题的。现我同意李×1的诉讼请求。
原审法院经审理查明：李×1与李×2系兄妹关系。朱×与李×4原系夫妻关系，二人于2012年9月12日离婚，二人之女李×3与李×1原系恋爱关系。李×1于2005年至今因刑事案件在监狱服刑。
2000年11月7日，李×1自北京中海兴业房地产开发有限公司购买706号房屋，售价为882175元，其中采取银行贷款方式支付700000元。2014年2月17日，李×1取得了706号房屋的所有权证。审理中，朱×表示其与李×4自2001年10月即在706号房屋居住至今，自李×1被羁押至2013年10月期间的贷款及支付给开发商的违约金均由其与李×4支付。李×1、李×2对此予以认可，表示2013年10月由李×1的家人代其结清贷款，其被羁押后的其余贷款及应付给开发商的款项均由朱×一家支付。
2014年5月19日、5月21日，李×1及其配偶张×分别签署《委托书》，委托李×2代为办理706号房屋的如下手续：“1、代理我们办理出售上述房产之相关手续；2、代理我们办理上述房产银行解押还款、抵押注销及领取相关材料；3、代理我们协助买房人办理银行贷款申请、放贷及签署相关文件、领取相关资料、抵押登记等相关手续；4、代理我们办理上述房产的房源核验以及注销手续；5、代理我们办理上述房产的网上签约以及注销手续；6、代理我们办理上述房产交税、产权过户等相关手续；7、代理我们办理国有土地证过户手续；8、代理我们协助买房人办理银行资金托管、资金解冻及签署相关资料；9、代理我们收取上述房产全部售房款；10、代理我们办理上述房产水、电、供暖、物业、管道天然气、有线电视、固定电话等过户手续；11、代理我们办理开办银行卡业务，并办理网上银行业务及电话银行业务。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，我们均予以承认，并由我们承担一切法律责任。委托期限：自委托书签署之日至上述委托事项办完为止。受托人有转委托权。”2014年5月22日，北京市中信公证处对此出具24302号《公证书》。2014年6月2日，李×2（甲方）与朱×（乙方）签订《协议书》，内容为：“由于乙方在2006年-2013年期间支付706的房屋每月还贷并且支付给开发商一笔违约金。故此，甲、乙双方经协商共同出售此房产，甲方承诺一次性支付人民币壹佰壹拾万元整给予乙方，此款项从出售此房款中支出。甲、乙双方达成如下协议：（一）为了不影响房屋出售，乙方必须积极配合甲方代客户看房，交接物业等有关事宜。（二）甲方与任何第三方签订买卖合同起3日之内，将人民币贰拾万元整打入乙方指定账户。剩余金额，等到乙方收到买房人钱再支付或甲、乙双方协商分次给足乙方。（三）乙方收到人民币总额壹佰壹拾万元后，3日之内搬离此房屋，乙方不得再提出任何要求，甲、乙双方一次了结。（四）乙方收到该笔款项后三日内搬离此房屋，不得以任何借口滞留或阻挠、以及设置障碍影响该房屋买卖，并且保证该房屋的正常使用。（五）乙方保证在此房居住期间无抵押等行为，如有债权、债务与甲方无关，由乙方承担。乙方在搬离此房屋前结清物业费、水电费、燃气费等所有费用。（六）甲、乙双方应诚信遵守本协议，不得违约。如甲方违约，则除支付壹佰壹拾万元外，再支付乙方违约金人民币壹拾万元整。如乙方违约，除无条件退出此房屋及壹佰壹拾万元外，另行支付甲方违约金人民币壹拾万元整，并承担由乙方违约给甲方造成的一切损失。（七）若甲方不支付此款项给予乙方，乙方有权在此房屋免费居住30年。”2014年9月，李×2与第三人就诉争房屋签订买卖合同，李×2于2014年9月26日支付朱×15万元，之后未再支付其他款项。
审理中，李×1表示李×2签署该份协议书并未取得其同意。朱×表示李×2自2013年即代表李×1与其一家交涉诉争房屋事宜，且李×2持有委托书及房屋所有权证原件，故该份协议有效。李×2提出其在签署协议时并不知晓朱×与李×4已经离婚，且协议中提到的还贷、腾房均针对朱×、李×4，但此协议书并未得到李×4的认可。朱×表示李×2早已知道其与李×4离婚，签署协议时李×4并未在场，李×4并不知道该份协议，但签署协议时双方已明确约定协议只针对其个人，并不包括李×4。朱×提交其委托代理人李×3与李×2的短信记录及委托书传真件，证明李×2有充分代理权，其个人与李×2自2013年10月开始交涉诉争房产事宜，并不包括李×4。李×1、李×2对短信的真实性认可，对委托书的真实性不予认可。
另查，2015年2月，李×1将李×4诉至法院，要求李×4腾退706号房屋，该案正在审理中。2015年4月，朱×将李×1、李×2诉至法院，要求二人履行《协议书》，因该案需以本案的审理结果为依据，故该案中止审理。
上述事实，有北京市内销商品房预售契约、（2014）京中信内民证字24302号公证书、房屋所有权证、（2014）京仲裁字第0386号裁决书、协议书、银行账户明细、委托书、短信、各方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院经审理后认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案诉争706号房屋所有权人系李×1。依据李×1及其配偶张×出具的经过公证的委托书，李×1与张×仅委托李×2办理706号房屋出售、代收售房款等相关事宜，并未给予李×2分配、处分售房款之权利，其与朱×约定将售房款的一部分给付朱×亦未得到李×1的事后追认。加之朱×与李×4已于2012年9月12日离婚，朱×表示协议的主体不包括李×4，但从《协议书》的内容上分析，协议所指对706号房屋的还贷及给付开发商违约金的主体系朱×及李×4，该房屋亦由二人长期居住，《协议书》中约定的履行腾退房屋及结清物业费等相关费用的义务主体亦应指向朱×及李×4。因此，李×2、朱×在此情况下签订的《协议书》应属无效。朱×提出李×2有权支配售房款，证据不足，法院不予采信。朱×提出李×2早已明知其与李×4离婚，该《协议书》的乙方仅指其个人，但双方并没有明确的书面约定，朱×就其主张亦未提交相应证据，故法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认李×2与朱×于二○一四年六月二日签订的《协议书》无效。
判决后，朱×不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判驳回李×1一审的诉讼请求。上诉理由为：1、李×2与朱×签订《协议书》后，朱×要求让李×1签字，但李×2告知朱×不是李×1的近亲属，无法去监狱探视，李×2对李×1是有代理权的；2、签订《协议书》时，朱×告知李×2其已和李×4离婚，李×2对此明知；3、《协议书》已实际履行，朱×的义务都已经履行完毕。现房屋已经出卖了，无法恢复原状；4、由于李×2强行占有房屋，朱×无法在房屋内居住，现李×2不支付尾款，责任在李×2。依照合同法第49条，应继续履行《协议书》，如果履行不了，责任应由李×2承担。
李×1对此答辩称：1、李×2没有代理权，公证的委托书上没有写明李×2有处分售房款的权利；2、李×2签《协议书》的时候，没有取得李×1同意；3、李×1对此不知情且事后不同意、不追认。同意原审判决，不同意朱×的上诉请求及理由。
李×2对此答辩称：同意李×1的答辩意见，不同意朱×的上诉请求及理由。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
本案中，李×2与朱×签订《协议书》，就706号房屋的售房款的支配以及房屋的腾退问题作出了约定。该协议的签订双方虽为李×2与朱×，但706号房屋的登记所有权人为李×1，李×2作为李×1的代理人，办理房屋出售的相关事宜，朱×亦认可706号房屋并非李×2的财产，李×2签订《协议书》、支配706号房屋售房款需经过李×1的指示，故李×2系作为代理人，代理李×1与相对人朱×签订该协议书。但依据李×1、张×出具的经过公证的委托书，李×2就分配、处分110万元售房款这一重大事项并未得到李×1的授权，且此后李×1对此并未作出追认的意思表示。故李×2签订《协议书》系无权代理行为，现李×1拒绝对此行为进行追认，故该《协议书》应为无效。朱×上诉主张李×2有权代理李×1分配、处分售房款，但未能就此提供证据加以证明，故本院对其该项上诉理由不予采纳。一审法院对于《协议书》的效力认定正确，本院予以维持。《协议书》无效的相关法律后果以及朱×与李×1之间的债权债务关系，各方可以另行解决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七千三百五十元，由李×2负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万四千七百元，由朱×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 赵 蕾
代理审判员 徐 冰
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 叶康喜