上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初6853号
原告(反诉被告)：上海珀丽酒店投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区民生路XXX号。
法定代表人：戴文杰，执行董事。
委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈昱，上海朝闻律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海四季亭日式料理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：张菊花，经理。
委托诉讼代理人：赖际卿，上海欧森律师事务所律师。
原告上海珀丽酒店投资管理有限公司(以下简称珀丽公司)诉被告上海四季亭日式料理有限公司(以下简称四季亭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案后，先适用简易程序，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。2016年4月12日，双方当事人向本院申请庭外和解一个月。2016年5月11日，本案依法转为普通程序。2016年5月23日，被告提起反诉。2016年5月27日至2016年8月24日期间，经四季亭公司申请，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对涉案装修进行司法鉴定。2016年9月23日，本院对本案公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)珀丽公司的委托诉讼代理人管红霞(仅参加第一次庭审)、陈昱，被告(反诉原告)四季亭公司的委托代理人赖际卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)珀丽公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《皇冠假日酒店餐厅承包协议》；2、四季亭公司支付2015年9月12日至2016年4月30日的租金人民币(以下币种同)557,493元及滞纳金；3、四季亭公司支付2015年9月19日至2016年4月30日的物业管理费70,074元及滞纳金；4、四季亭公司支付拖欠的水、电、燃气费用、空调费、排污费等各类能源费109,621.78元以及滞纳金；5、四季亭公司支付违约金30万元；6、将租赁房屋恢复原状(拆除户外广告牌、灯箱，拆除室内装修的隔断)。事实与理由：2006年8月，温州东信集团有限公司(以下简称东信公司)承租了上海市浦东新区民生路XXX号金隆大厦房屋(后东信公司于2013年9月购买了该物业)，并交由下属企业即珀丽公司使用和管理，收益归珀丽公司享有。2012年6月，珀丽公司将金隆大厦中的202和208室房屋(建筑面积612平方米，已精装修)出租给四季亭公司使用，双方订立《皇冠假日酒店餐厅承包协议》，约定承包期限五年，第一、二年承包费每月65,000元、第三年起以每年6%的幅度递增，即第三年、第四年、第五年的承包费分别为每月68,900元、73,034元、77,416元，每月18日之前一次性支付下个月的承包费，物业管理费每月9,180元，应当每月18日之前支付，同时还约定了能源费的计算和支付方式；协议中所列费用四季亭公司若逾期支付，每逾期一日，按逾期金额的千分之二支付滞纳金，逾期超过十天或逾期金额累计超过5万元，珀丽公司有权解除协议，违反协议的一方，应向守约方支付违约金30万元。合同订立后，珀丽公司将房屋交付四季亭公司使用，但从2015年8月起，四季亭公司开始拒付租金等费用，其行为构成严重违约，故珀丽公司提起本案诉讼。
被告(反诉原告)四季亭公司辩称，一、对于解除租赁合同无异议。二、珀丽公司与业主的诉讼未有定论，珀丽公司诉讼主体资格尚不确定。三、四季亭公司一直要支付各项能源费，但珀丽公司拒收，珀丽公司无权主张滞纳金。四、同意支付实际发生的物业管理费。五、租赁房屋无法办理卫生许可证，珀丽公司也不同意被告使用其卫生许可证，导致四季亭公司的合同目的无法实现，不同意支付租金。六、本案系珀丽公司违约，四季亭公司不存在违约，不同意支付违约金。七、对于恢复原状的诉请，珀丽公司应自行拆除恢复。
同时，四季亭公司反诉称，从2015年6月起，珀丽公司开始违反双方协议约定，拒绝四季亭公司使用有关证照，导致四季亭公司数次被处巨额罚款。2015年7月起，租赁房屋业主开始发函给四季亭公司，要求四季亭公司向业主支付租金并要求停止经营活动，并表示租赁房屋业主已向法院提起诉讼，要求解除其与珀丽公司签订的有关合同。2015年7-8月间，租赁物业所在大厦发生停水停电、闲杂人员封门等事件，导致经营活动无法正常进行。2015年12月起，珀丽公司拒绝开启餐厅空调，几乎造成无法经营，后又提起解除合同之诉。鉴于珀丽公司的根本违约行为导致四季亭公司的合同目的无法实现，四季亭公司于2016年4月30日将房屋腾空后交还珀丽公司。故四季亭公司提起反诉，请求判令珀丽公司：1、赔偿损失55万元(装修损失71,262元、无卫生许可证导致的罚款5万元，剩余为估算的营业损失)；2、支付违约金30万元。
针对反诉部分，原告(反诉被告)珀丽公司辩称，一、四季亭公司存在违约行为，珀丽公司也不同意利用装修，不存在装修补偿；四季亭公司被罚款系因客人在其餐厅吃到了钢丝球，罚款应由四季亭公司自行承担；四季亭公司未提供营业损失的证据。二、本案系四季亭公司违约，不同意支付违约金。
本案经审理确认事实如下：珀丽公司属法人独资性质的有限责任公司，东信公司为该公司股东。2006年8月，东信公司向案外人上海海隆置业有限公司(以下简称海隆公司)及金隆大厦其他业主承租了上海市浦东新区民生路XXX号金隆大厦的房屋，并将该房屋授权珀丽公司使用经营管理。2012年6月6日，珀丽公司作为发包人(甲方)，四季亭公司作为承包人(乙方)，双方签订一份《皇冠假日酒店餐厅承包协议》，协议1-2条约定，餐厅已精装修(以双方现场所见为准)，配备各种餐饮设备，具备经营餐饮条件，处于可营业状态。2-1条约定，由乙方向甲方承包经营，即乙方向甲方交纳一定的承包费，由乙自主经营，自负盈亏，除甲方交付的场地、装修、设备设施之外，餐厅经营所需要的其他一切要素均由乙方负责，费用由乙方承担。4-1条约定，本承包期限五年，自2012年6月12日始至2017年6月11日止。5-2、5-3、5-5条约定，第一、二年承包费为每月65,000元，第三年起以每年6%的幅度递增，即第三年每月68,900元，第四年每月73,034元，第五年每月77,416元；付款方式：按月支付，每月18日之前一次性支付下个月的承包费用；乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期金额的千分之二支付滞纳金。逾期日期累计超过十天的或逾期金额累计超过5万元的，甲方有权解除本协议，乙方构成违约，承担违约责任。6-1条约定，物业管理费按照15元／每平方／每月向甲方支付，共计每月9,180元，该费用应当于每月18日之前支付给甲方。6-3条约定，空调费计算方法：营业建筑面积×使用时间(小时)×单价。每天开启空调累计至少6小时，超过6小时,空调费按照实际使用的时间计算，不足6小时按6小时计算，单价冷空调3.78元／每平方米／每小时／每月，热空调4.67元／每平方米／每小时／每月，双方确认营业建筑面积为420平方米计算。6-14条约定，以上需向甲方支付的费用(物业管理费、水、电、燃气费、空调费等)如果乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期金额的千分之二支付滞纳金。逾期日期累计超过十天的或逾期金额累计超过5万元的，甲方有权采取停止供应或停止使用的措施，以及解除本协议，乙方构成违约，承担违约责任。7-3条约定，乙方经营所需要的所有证照(包括但不限于企业法人执照、营业执照等)由乙方自行办理，甲方应当协助，办理证照所需费用乙方自行负责承担。8-1条约定，乙方应当合法经营，全面遵守国家法律、法规、规章和相关的职业道德规范，特别是在排污、噪声等方面必须符合环保要求，如发生相关违法违规事项，由乙方承担全部的法律责任(包括但不限于承担罚款、行政处罚、民事赔偿等)。13-1条约定，本协议终止或者解除后，乙方应在七日内将房屋及设施设备在正常状态下交还甲方，双方应及时办理交接手续，清理房屋。14-1条约定，本协议生效之后，各方应当认真切实履行，违反协议的一方，应向守约方支付违约金30万元，给对方造成损失的，还应赔偿损失，一方根据本协议约定或者合同法规定解除本协议的，解除协议的一方还有权要求对方依本条约定支付违约金。2012年7月31日，珀丽公司与四季亭公司又签订了一份《餐厅承包补充协议》，约定202和208室餐厅存在一个尚未注销的卫生许可证，签订承包协议前，双方对此事实均已认可，在该卫生许可证注销或失效前，乙方(四季亭公司)所承包餐厅作为甲方(珀丽公司)酒店整体的一部分，使用甲方酒店整体的卫生许可证。合同签订后，珀丽公司、四季亭公司按约履行。2015年8月1起，因业主与珀丽公司的租赁关系存在诉讼纠纷，四季亭公司未再支付2015年9月12日起的租金，遂产生履约争议。
另查，2015年6月30日，四季亭公司以“缴纳四季亭投诉行政处罚费用”的事由向珀丽公司支付了2万元。2015年8月17日，珀丽公司缴纳行政罚款3万元，后该款亦由四季亭公司支付给了珀丽公司。
又查，2015年7月13日，海隆公司与鑫隆大厦业主翰隆等342名自然人共同向本院提起诉讼，要求解除其与东信公司、珀丽公司之间的租赁合同。2015年11月，本院作出(2015)浦民一(民)初字第25131号民事裁定，驳回了翰隆等342名自然人对海隆公司的起诉。2016年1月11日，海隆公司与鑫隆大厦其他业主又向本院提起诉讼〔案号(2016)沪0115民初5678号〕，要求解除其与东信公司、珀丽公司之间的租赁合同，该案现在审理中。
经珀丽公司、四季亭公司确认，四季亭公司支付过押金30万元。对于押金，珀丽公司要求抵扣欠费。
经司法鉴定，涉案租赁场地内无争议装饰、安装工程现值42,365元；争议项目现值28,897元，包括：１、天棚(即吊顶)装饰9,762元；2、吧台5**元；3、通风、消防的设备229元、隐蔽工程18,355元。对争议项目，珀丽公司认为系原有装修，四季亭公司只是在装修时将原有的消防设施做了简单移位，花了2,000元。鉴定费15,900元，由四季亭公司预缴。
审理中，珀丽公司将诉请的物业管理费调整为67,932元、能源费调整为94,171.48元(其中2015年6-8月的空调补差额为14,483.70元)。四季亭公司对物业管理费无异议同意支付，对能源费，认为2015年6-8月的空调费已支付，不认可空调补差费用，能源欠费应为79,687.78元。
为证明珀丽公司与业主纠纷对其经营的影响，四季亭公司提供了署期2015年7月22日、2016年1月13日，海隆公司向四季亭公司发出的公函(附解约律师函、法院受理通知书)、签约公函以及现场照片，其中2015年7月22日的公函中，海隆公司表示因东信公司、珀丽公司在履行租赁合同中存在严重违约行为，大厦业主已向法院起诉要求解除租赁关系，基于此，东信公司、珀丽公司不再是大厦承租方，已没有权利向次承租人收取租金，故要求次承租人四季亭公司停止经营活动、交还租赁物业；2016年1月13日的公函中，海隆公司要求四季亭公司在2016年1月18日前与大厦业主签订租赁合同，否则将不再与四季亭公司签订合同；涉案照片反映2015年7-8月间，业主在大厦张贴收房告示、门口堆放砂石以及断电致牛肉损坏。四季亭公司还提供了署期2015年10月29日、2015年12月23日，四季亭公司向珀丽公司发的函件，主要内容为：因四季亭公司接到海隆公司的公函、2015年7-8月间珀丽公司采取停水停电措施、所在大厦业主于2015年8月叫人封锁大厦，导致餐厅已处于无法正常经营状态，故自2015年8月起，不再支付承包费等有关费用，待相关情形解除、餐厅符合正常经营条件后再决定如何支付相关费用。今年12月7日其申请开启空调但遭珀丽公司拒绝，严重影响餐厅营业。另外，四季亭公司陈述2015年7-8月间，珀丽公司或业主叫社会闲杂人员堵住租赁房屋，造成二十多天无法营业，其中停电持续了好几天。对此，珀丽公司表示业主堆放砂石、张贴告示、停电的情况确实发生过，但停电也就半小时，堆放的砂石报警后马上处理掉了，告示也撕了，未影响四季亭公司的经营；对四季亭公司发给其的函件，其否认收到过。
2016年4月30日，四季亭公司于搬离了租赁场地。
以上事实，有工商登记信息、《房屋租赁合同》、《皇冠假日酒店餐厅承包协议》、《餐厅承包补充协议》、支付凭证、函、案件受理通知书及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，珀丽公司、四季亭公司之间的《皇冠假日酒店餐厅承包协议》名为承包实为租赁性质。该协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，珀丽公司、四季亭公司均应全面履行。庭审中，双方对解除合同达成一致，本院予以准许。合同约定，协议终止或者解除后，四季亭公司应将房屋及设施设备在正常状态下交还。四季亭公司要求恢复原状，没有合同依据，本院不予支持。合同解除后，租赁双方应按约结算相关的租赁费用。对物业管理费的欠费数额，双方已经确认一致，四季亭公司表示同意支付，本院据此判决。对双方争议的2015年6-8月空调补差额14,483.70元，从珀丽公司提供的空调费计算明细显示，四季亭公司已支付的2015年6-8月空调费仅为合同约定标准的四分之一，现珀丽公司要求补差，具有合同依据。珀丽公司认为业主与其的租赁纠纷对珀丽公司未造成影响，但根据四季亭公司提供的业主公函(附解约律师函、法院受理通知书)、现场照片，四季亭公司有理由对珀丽公司的继续履约能力产生合理怀疑，客观上，上述纠纷对四季亭公司正常使用租赁房屋确造成影响或妨碍，四季亭公司行使不安抗辩权暂缓支付租赁费用，具有事实和法律依据，对珀丽公司主张的欠租，四季亭公司可适当减少支付一个月，对珀丽公司主张的欠费滞纳金以及解约违约金，本院不予支持。基于押金的性质，涉案押金可直接抵扣四季亭公司的欠租。
四季亭公司所主张的因珀丽公司与业主的租赁纠纷导致封门等事件发生在2015年7-8期间，该情形早已消除；四季亭公司认为珀丽公司拒绝开启空调及未按约定提供证照，珀丽公司不认可，其也未提供有效证据证明。四季亭公司以上述情形主张合同单方解除权，依据不足，四季亭公司要求珀丽公司支付解约违约金的诉请，本院不予支持。涉案租赁合同虽认定为双方合意解除，但本案纠纷起因系因珀丽公司与业主租赁纠纷引发，对承租人四季亭公司而言，珀丽公司负有一定责任，就四季亭公司的装修现值损失，珀丽公司应予适当补偿。其中争议装修从现场无法确定归属，不排除新老装修内容可能产生一定附合或混同，对具体装修补偿金额，本院酌情确定。对罚款费用，罚款事由双方说法不一，但相关款项四季亭公司已支付给珀丽公司，说明双方已就上述罚款处理达成合意并实际履行，四季亭公司再要求珀丽公司赔偿或返还没有依据。对经营损失，四季亭公司除提供照片外无其他证据加以证明，该项诉请证据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)上海珀丽酒店投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海四季亭日式料理有限公司之间的《皇冠假日酒店餐厅承包协议》、《餐厅承包补充协议》；
二、被告(反诉原告)上海四季亭日式料理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海珀丽酒店投资管理有限公司租金184,459元(已扣除押金30万元)；
三、被告(反诉原告)上海四季亭日式料理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海珀丽酒店投资管理有限公司物业管理费67,932元；
四、被告(反诉原告)上海四季亭日式料理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海珀丽酒店投资管理有限公司能源费94,171.48元；
五、原告(反诉被告)上海珀丽酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海四季亭日式料理有限公司装修损失28,000元；
六、驳回原告(反诉被告)上海珀丽酒店投资管理有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告(反诉原告)上海四季亭日式料理有限公司的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12,196元、保全费3,520元，合计15,716元，由原告(反诉被告)上海珀丽酒店投资管理有限公司负担1,650元，被告(反诉原告)上海四季亭日式料理有限公司负担14,066元。反诉案件受理费减半收取计5,900元、鉴定费15,900元，合计21,800元，由原告(反诉被告)上海珀丽酒店投资管理有限公司负担8,200元，被告(反诉原告)上海四季亭日式料理有限公司负担13,600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 高天明
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。