安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0103民初750号
原告：交通银行股份有限公司安徽省分行，住所地安徽省合肥市花园街38号，统一社会信用代码91340100149140650H。
负责人：任三中，行长。
委托代理人：曹冰露，安融信律师事务所律师。
委托代理人：周军，该行员工。
被告：陈维云，男，1962年9月11日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
被告：张玉妹，女，1964年4月23日出生，汉族，住址同上。
被告：安徽三联实业发展有限公司，住所地合肥市长江东路714号，组织机构代码14912544-2。
法定代表人：周晓秋，总经理。
原告交通银行股份有限公司安徽省分行（以下简称安徽省交行）诉被告陈维云、张玉妹、安徽三联实业发展有限公司（以下简称三联实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，依法组成由审判员李成菊担任审判长、人民陪审员姜大磊、赵兵参加的合议庭，于2016年5月22日公开开庭进行审理。安徽省交行的委托代理人周军、曹冰露到庭参加诉讼，被告陈维云、张玉妹、三联实业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽省交行向本院提出的诉讼请求是：1.判令被告陈维云归还借款本金3920989.89元、利息268114.73元、罚息20189.45元（利息、罚息暂计算至2016年1月12日，此后的利息、罚息、复利按合同约定利率顺延计算至款清时止）；2.判令被告三联实业公司对被告陈维云的欠款本息承担连带担保责任；3.被告陈维云、张玉妹以其所有的抵押房产承担抵押担保责任；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年5月22日，原告安徽省交行与被告陈维云签订《个人商铺抵押贷款合同》，合同约定被告向原告借款483万元，借款期限为120个月，借款利率为6.120833‰，逾期贷款的罚息利率按本合同约定利率上浮50%执行，每月20日还当期款；贷款人在认为其债权的安全受到影响、借款人违反本合同的约定、借款人未按时足额偿还借款时，有权宣布全部贷款提前到期，对应付未付利息计收复利，如发生争议向贷款人所在地有管辖权的法院起诉。被告以其位于合肥市房产为借款提供抵押担保。被告张玉妹作为房产共有人签字同意以房产提供抵押担保。被告三联实业公司同意在原告取得他项权证书之前对被告陈维云的借款本息承担连带担保责任。合同签订后，原告依约于2012年5月22日向被告发放了贷款483万元。双方依法办理了房屋预抵押登记手续。被告自2015年2月开始逾期还款。
原告安徽省交行围绕其诉讼主张向本院提供以下证据：被告的居民身份证、结婚证、《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》、《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、预抵押登记手续、利息清单、偿还记录
被告陈维云、张玉妹、三联实业公司均未答辩。
经审理查明：2012年5月21日，三联实业公司（合同乙方）与安徽省交行（合同甲方）签订《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定甲、乙双方在个人住房抵押贷款业务领域开展合作，乙方可以推荐购买指定楼盘住房的购房人向甲方申请个人住房抵押贷款，为保障甲方和购房人发放的贷款安全，在本协议签置之日，乙方应当向甲方出具“股东大会／肥东会决议”，以表明乙方股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证。购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押登记证明文件正本之日起，乙方的保证责任解除。
2012年4月20日--
5月18日，原告安徽省交行与被告陈维云签订《个人住房抵押贷款合同》，合同约定被告向原告借款483万元，借款期限为120个月，借款月利率为7.6375‰，逾期贷款的罚息利率在约定利率上上浮50%执行，每月20日还当期款。合同同时约定贷款人在认为其债权的安全受到影响、借款人违反本合同的约定、借款人未按时足额偿还借款时，有权宣布全部贷款提前到期，对应付未付利息计收复利。合同签订后，双方就抵押房产办理了预抵押登记手续，安徽省交行于2012年5月22日向陈维云发放了贷款483万元。但时至今日，安徽省交行仍未收到陈维云、张玉妹的房产抵押的他项权证书。陈维云在合同履行期间自2015年2月开始逾期还款，至2016年1月12日欠借款本金3920989.89元、利息268114.73元、罚息20189.45元。
本院认为：安徽省交行与陈维云签订的《个人住房抵押贷款合同》，以及与三联实业公司签订的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》均是签约各方的真实意思表示，合同的内容不违反法律规定，应为有效合同，各方均应当遵守。安徽省交行在合同签订后已按合同约定向陈维云发放了483万元的贷款义务，陈维云也应当按约定履行还款义务，由于其未能按约还款，至2016年1月12日尚欠本金3920989.89元、利息268114.73元、罚息20189.45元，其行为构成违约，应当承担继续还款并支付利息和罚息的责任。
由于陈维云与安徽省交行签订《个人住房抵押贷款合同》后办理了房产预抵押，则安徽省交行对陈维云预抵押的位于合肥市长江东路的房产在折价、变卖或拍卖所得的价款中享有优先受偿权。因案涉房产系陈维云、张玉妹夫妻关系期间的共同财产，故张玉妹同样承担预抵押担保责任。由于安徽省交行至今未收到房产抵押的他项权证书，故三联实业公司应当按照其与安徽省交行的合作协议约定，对陈维云的上述欠款承担连带清偿责任。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第三十四条第一款、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈维云于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司安徽省分行借款本金3920989.89元、利息268114.73元、罚息20189.45元（利息、罚息暂计算至2016年1月12日，此后利息、罚息、复利按合同约定顺延计算至款清时止）；
二、若被告陈维云未能在上述期限履行还款义务的，则原告交通银行股份有限公司安徽省分行有权对被告陈维云、张玉妹预抵押的位于合肥市的房产在折价、变卖或拍卖所得的价款中享有优先受偿权；
三、被告安徽三联实业发展有限公司对被告陈维云的上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费40554元、公告费400元，由被告陈维云、张玉妹、安徽三联实业发展有限公司共同负担。
如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李成菊
人民陪审员 葛茂鑫
人民陪审员 沙文兰
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 沈梅梅
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条【保证范围】保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。