江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终348号
上诉人（原审原告）杭灜一（曾用名杭赢一），女，1981年6月18日出生，汉族，医生。
上诉人（原审原告）钱淑芬，女，1950年10月16日出生，汉族。
以上两上诉人共同委托代理人朱怀富，医生。
被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。
法定代表人王殿春，该公司副董事长。
委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人杭灜一、钱淑芬因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第998号民事判决，向本�提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杭灜一、钱淑芬原审诉称，2011年10月8日，杭灜一、钱淑芬、康利公司签订了《康利华府商品房预售合同》，约定康利公司将位于溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢某单元1305室商品房出售给杭灜一、钱淑芬，总价款为634095元。合同签订后，杭灜一、钱淑芬按照合同约定履行了支付房款义务。另约定康利公司应于2013年8月31日前交付房屋，并在第二项约定，该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。康利公司通知杭灜一、钱淑芬在2013年9月25日收房，但杭灜一、钱淑芬后得知康利公司于2014年4月26日才取得房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已经构成违约，应当根据合同补充协议第三条第六项的约定，�偿杭灜一、钱淑芬延迟每日房价款万分之一的违约金。现杭灜一、钱淑芬诉至法院，请求判令：1、康利公司支付延期交房违约金13759.9元。2、承担2013年10月-2014年4月的物业费920元。3、康利公司承担本案诉讼费用。
被上诉人康利公司原审辩称：1、商品房买卖合同以及补充协议约定是双方当事人真实意思表示，具有法律约束力。2、案涉房屋已经竣工验收合格，施工、监理、设计、建设单位一致同意工程竣工验收通过可以交付使用。3、康利公司已经向杭灜一、钱淑芬交付房屋，杭灜一、钱淑芬诉求康利公司承担违约责任，没有事实与法律依据，案涉房屋交房时间为2013年9月25日。4、合同约定的30天交房宽展期内应免除康利公司应承担的违约责任。5、如法院认为康利公司需承担延期交付的责任，合同约定的违约金标准远远高于杭灜一、钱淑芬的实际损失，请求法院予以调整。6、本案房屋已经交付，发生转移债务，依法应当从实际收房之日起，杭灜一、钱淑芬按照约定交纳物业费用，诉求康利公司承担物业费用没有事实与法律依据，康利公司不是享受物业服务的主体，也没有交纳物业服务费的义务。
原审经审理查明，2011年10月8日，作为预售人的康利公司（甲方）与作为预购人的杭灜一、钱淑芬（乙方）签订《康利华府商品房预售合同》一份，其中约定：由甲方将位于溧水区致远路68号康利华府某幢某单元1305室预售给乙方；房价款合计为634095元；房屋交付时间为2013年8月31日之前，具体时间以甲方发放《交付通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房时间）；在甲方具备本合同约定的交房时间（即甲方取得房屋竣工验收备案登记证）的情况下，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知，房屋交付时，乙方应签�房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任；如因政府部门政策变化、遵守政府法令、市政干线工程、临时措施、公共卫生事件、社会突发事件、公用事业单位的原因导致康利公司逾期交付公共配套设施等原因及其他不可抗力因素导致的情形，康利公司可据实顺延交房日期，无需向杭灜一、钱淑芬承担违约责任；甲方延迟交付该商品房的，乙方给付甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；该商�房交付应已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，杭灜一、钱淑芬向康利公司支付购房款634095元。
2013年8月20日，康利华府一期1#楼工程竣工验收；2014年4月26日，房屋建筑工程备案机关同意工程竣工验收备案。
2013年9月25日，杭灜一、钱淑芬与康利公司办理了房屋交接手续，领取了钥匙。
原审另查明，在2013年9月交房时，案涉房屋的水电气均已开通。
以上事实，由杭灜一、钱淑芬提交的商品房预售合同、不动产统一发票，康利公司提交的单位工程竣工验收证明书、准予交房通知单、业主收楼资料确认表及当事人陈述等证据予以证实。
原审法�认为，杭灜一、钱淑芬、康利公司之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。杭灜一、钱淑芬按约履行付款义务后，康利公司亦应按约将具备商品房交付条件的房屋交付给杭灜一、钱淑芬。本案中，康利公司虽于2013年9月25日将房屋按约交付给杭灜一、钱淑芬，但该房屋并未取得建设行政主管部门核发的房屋工程竣工验收备案表；杭灜一、钱淑芬虽接收了房屋，但并不影响康利公司在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。故对康利公司辩称的不承担违约责任的理由，原审法院不予采信。
关于违约金标准，双方虽约定“延期交房的由康利公司按已交房款的日万分之一支付违约金”，但我国《合同法》中所规定的违约金性质应为赔偿性违约金，是�填补守约方损失的功能为主，以惩罚为辅。本案中，康利公司于2013年9月25日交付的房屋虽未取得房屋工程竣工验收备案表，但康利公司交房时，已将涉案房屋的水电气开通，而杭灜一、钱淑芬接收房屋后已实际占有和使用，且该房屋已于2014年4月26日取得房屋工程竣工验收备案表（该日应视为有效的交付日期），故原审法院以杭灜一、钱淑芬的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为1500元。杭灜一、钱淑芬要求康利公司承担2013年10月-2014年4月的物业费920元，与本案不是同一法律关系，原审法院不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第�六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决如下：一、康利公司于判决生效之日起十日内支付杭灜一、钱淑芬迟延履行违约金1500元。二、驳回杭灜一、钱淑芬的其他诉讼请求。如康利公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费167元，减半收取84元，由康利公司负担。
上诉人杭灜一、钱淑芬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定交房时水电气俱已开通，但被上诉人在2014年3月20日出具的《关于康利华府一期住宅验收备案的情况说明》中明确表示康利华府一期住宅项目于2013年9月底完成了各项验收手续，但因为供电原因一直未能完成正式供电和消防验收。一审判决与事实不符，故上诉人不予认可。二、原审对违约金赔偿标准计算不明，金额偏低，对上诉人有失公允。涉案商品房预售合同中明确约定延期交房时由被上诉人按已交房款的日万分之一支付违约金，被上诉人在《关于康利华府一期住宅验收备案的情况说明》亦明确表态其将严格按照涉案商品房预售合同中相关条款履行，上诉人亦提供了同地段同类型房屋的租金价格。原审判决的违约损失明显低于租金价格，没有考虑到上诉人的实际损失。三、原审法院未查明存在两份工程竣工备案表，被上诉人存在伪造政府公文嫌疑。据此，请求二审法院依法改判支持上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人康利公司二审辩称：上诉人收房之前已经通电，但未经过正式验收；业主于2014年1月20日左右办卡，之前均由康利公司来承担相关费用。消防验收虽一直未正式进行，直至2014年4月1日方取得消防验收合格意见书，但此前所有的设备、调试均已完成。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审结合案件情况对违约金进行调整是合适的，请求二审法院依法维持原审判决。
针对原审法院查明的事实，上诉人持有异议的部分为：原审查明在2013年9月交房时案涉房屋的水电气均已开通，与事实不符；其时开发商并未提供正式供电，涉案房屋也未进行消防验收，对此原审未予查明。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。双方当事人在二审中均未提交新证据。
本院二审另查明，2014年6月24日，案外人茅冬梅依据其与康利公司签订的《康利华府商品房预售合同》向原审法院起诉，要求康利公司继续履行合同并向其赔偿延期交房违约金。原审法院在该案中查明：自2013年9月交房至2014年1月20日，茅冬梅所购房屋（总房款804340元）的水电气均已开通，且所产生的费用均由康利公司支付。该案原审法院针对违约金标准问题，酌情确定康利公司向茅冬梅支付违约金1500元，并于2014年11月28日作出（2014）溧民初字第1661号民事判决。该判决已生效。
上述事实，由（2014）溧民初字第1661号民事判决书等予以证实。
本院认为，根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方合同约定被上诉人交房前需取得房屋竣工验收备案证明、交房时间为2013年8月31日前，同时也约定被上诉人迟延交房，上诉人给予30日宽展期，宽展期内，合同继续履行，被上诉人无需向上诉人承担违约责任。据此，被上诉人最迟应于2013年9月30日前取得房屋竣工验收备案证明并完成房屋交付义务，否�构成违约。虽然被上诉人于2013年9月25日向上诉人交付了房屋，但未达到约定的交付条件和法律规定的交付条件，原审法院判令被上诉人向上诉人承担违约责任符合法律规定。
根据我国合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，2013年9月30日（约定宽展期）至2014年4月26日（取得竣工验收备案表）期间，因涉案房屋未具备包括消防验收合格在内的约定交付条件，故被上诉人构成违约，应承担相应责任。但被上诉人于2013年9月24日向上诉人交付房屋时，涉案房屋已具备水电气使用条件，上诉人也实际占有和使用，并未导致上诉人无法占有房屋从而产生使用费损失；故原审法院以实际损失为基础，兼顾合同履�情况，当事人过错程度和诚实信用原则，酌情确定被上诉人向上诉人支付1500元违约金，并无不当。上诉人还上诉称被上诉人提供了虚假的竣工验收备案表，但并未提供充分证据予以证明，故对于这一上诉理由，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费167元，由上诉人杭灜一、钱淑芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 朱亚芳