吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第198号
上诉人（原审原告）：赵艳辉，住舒兰市。
委托代理人：马仁，吉林佳誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程铁，住吉林市。
委托代理人：冯仁贵，吉林汇烨律师事务所律师。
原审第三人：舒兰市鼎泰年华房地产开发有限责任公司。住所：舒兰市舒兰大街爱民小区***号。
法定代表人：彭学忠，该公司董事长。
委托代理人：杨玉刚。
赵艳辉与程铁房屋买卖合同纠纷一案，吉林省舒兰市人民法院（以下简称原审法院）于2011年10月28日作出（2011）舒民二初字第255号民事判决书，已经发生法律效力。经原审法院审判委员会讨论决定，于2014年8月11日作出（2014）舒民监字第7号民事裁定，再审本案。2014年9月11日，原审法院通知舒兰市鼎泰年华房地产开发有限责任公司（以下简称鼎泰公司）作为本案第三人参加诉讼。2015年5月27日，原审法院作出（2014）舒民再字第10号民事判决。赵艳辉不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。赵艳辉的委托代理人马仁，程铁的委托代理人冯仁贵，鼎泰公司的委托代理人杨玉刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年5月26日，赵艳辉在原审法院原审时诉称：2009年11月25日，赵艳辉与程铁签订房屋买卖合同，约定程铁将其所有的君庭玫瑰园小区6号楼2单元401室卖给赵艳辉，面积为121.66平方米。合同签订后，赵艳辉按照约定给付了程铁房款178000元，然而当赵艳辉要对房屋进行装修时，发现该房屋门锁已被换掉，且由他人实际入住。程铁以各种理由推诿，致使赵艳辉的合同目的不能实现。请求人民法院依法解除双方签订的房屋买卖合同，判令程铁向赵艳辉返还购房款及利息。
程铁在原审法院原审时辩称：我将依法取得的房屋转让给赵艳辉，签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同真实有效。合同签订后，我已将房屋完好无损地交给了赵艳辉且当场验收，核对无误后赵艳辉才交了房款，我并无任何违约事实。赵艳辉主张解除合同无事实和法律依据。赵艳辉自述房屋被他人侵占的事实发生在双方交易完成之后，侵占赵艳辉房屋的事实与程铁毫无关联，程铁在本案中并无过错。赵艳辉在依约取得房屋后被他人侵占，应向侵权人主张权利。赵艳辉向程铁主张权利，诉讼主体错误。请求驳回赵艳辉的诉讼请求。
原审法院原审查明：鼎泰公司为清偿欠程铁的200万元欠款，于2008年10月30日与程铁签订了《以房抵债协议》，内容为：“鼎泰公司欠程铁人民币200万元整，经双方协商鼎泰公司同意以房抵顶欠款，达成以下协议：一、鼎泰公司同意以位于舒兰市君庭玫瑰园小区6号楼和5号楼的47套房产，共计4241.1平方米的商品房抵偿欠款。二、鼎泰公司提供购房收款凭证，双方签订单户的购房合同，并由鼎泰公司到房产部门备案登记。三、此协议生效后，双方原债权债务归于消灭。四、鼎泰公司提供的房屋必须有合法的手续，必须具备水、电、热等能完全正常使用的条件。五、程铁凭此协议及付款凭证，单户销售合同可以办理产权证，程铁或程铁转售的第三人办理入户手续，办理产权证时，鼎泰公司须无条件配合（包括出具正式发票）。六、本协议生效后，程铁即取得了抵债房屋的所有权及处置权，但程铁在本协议生效的三个月之内不得处置抵债房屋，协议生效三个月后，程铁处置房屋时，同等价格条件下，鼎泰公司有优先回购权。本协议双方签字盖章后生效。2008年10月30日。”协议书签订后，鼎泰公司按照约定为程铁办理了相关手续并进行了备案登记。2009年11月25日，赵艳辉与程铁签订《商品房购房合同转让协议》，协议约定：程铁将其从鼎泰公司取得的舒兰市君庭玫瑰园小区6号楼2单元401室（即上述协议中47套房产中的一套）出卖给赵艳辉，面积121.66平方米，每平方米1100元，房屋价款为133826元。赵艳辉将购房款133826元交付给程铁，至今未办理备案更名手续。后鼎泰公司又将争议房屋卖给他人，并已入住。
原审法院原审认为：赵艳辉与程铁签订的《商品房购房合同转让协议》是双方之间真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，双方应全面履行约定的义务。在签订合同时，程铁出卖给赵艳辉的房屋尚未竣工，至今程铁也没有依合同约定协助赵艳辉办理备案更名手续，并且现在该房屋已由开发商另行出售给他人，并已入住，致使赵艳辉与程铁所签订的合同目的无法实现，程铁构成违约，符合法定的解除条件，故赵艳辉请求解除合同并由程铁返还购房款及利息，合法有理，予以支持。
2011年10月28日，原审法院作出（2011）舒民二初字第255号民事判决：一、解除原被告于2009年11月25日签订的商品房购房合同转让协议；二、被告返还原告购房款133826元，并自2009年11月26日起至款付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，于本判决发生法律效力后10日内付清。
再审中赵艳辉诉称与原审时诉称相同。
再审中程铁辩称：程铁与赵艳辉签订的《商品房购房合同》是赵艳辉慎重、认真全面了解后作出的选择，转让协议系双方真实意思表示，协议依法成立且有效。程铁用以房抵债形式从鼎泰公司处取得了《商品房购房合同》中房屋的所有权和处分权，鼎泰公司同意我转让抵债房屋并协助办理更名过户手续，程铁已将争议的房屋实际交付赵艳辉，已按约定履行了合同义务，赵艳辉已经实现了合同目的。程铁和赵艳辉是商品房购房合同转让关系，不是房屋买卖关系，转让协议生效后，商品房购房合同中程铁的名字已换成了赵艳辉，赵艳辉和鼎泰公司形成了房屋买卖关系；转让协议已对房屋的瑕疵进行了说明，赵艳辉明知房屋瑕疵并同意受让，其应承担全部风险。转让协议经过舒兰城建局和鼎泰公司同意，城建局和鼎泰公司各收到一份转让协议。赵艳辉房屋被侵占与程铁无关，赵艳辉应起诉侵权人和鼎泰公司。综上，程铁无任何违约事实，赵艳辉主张解除合同无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。
再审中鼎泰公司述称：赵艳辉交钱买房是事实，程铁以房抵账也是事实。程铁没有得到房，赵艳辉、程铁都是受害者。鼎泰公司将争议房屋交给谢金国，也交给程铁了，都没有办过户登记。以前是在程铁名下，现在改到谢金国名下，房屋钥匙交给谁不清楚。
再审中原审法院确认本案争议的焦点是：赵艳辉、程铁签订的《商品房购房合同转让协议》是否合法有效，程铁是否存在根本违约行为。
原审法院再审查明：鼎泰公司为清偿欠程铁的200万元欠款，于2008年10月30日与程铁签订了《以房抵债协议》，内容为：“鼎泰公司欠程铁人民币200万元整，经双方协商鼎泰公司同意以房抵顶欠款，达成以下协议：一、鼎泰公司同意以位于舒兰市君庭玫瑰园小区6号楼和5号楼的47套房产，共计4241.1平方米的商品房抵偿欠款。二、鼎泰公司提供购房收款凭证，双方签订单户的购房合同，并由鼎泰公司到房产部门备案登记。三、此协议生效后，双方原债权债务归于消灭。四、鼎泰公司提供的房屋必须有合法的手续，必须具备水、电、热等能完全正常使用的条件。五、程铁凭此协议及付款凭证，单户销售合同可以办理产权证，程铁或程铁转售的第三人办理入户手续，办理产权证时，鼎泰公司须无条件配合（包括出具正式发票）。六、本协议生效后，程铁即取得了抵债房屋的所有权及处置权，但程铁在本协议生效的三个月之内不得处置抵债房屋，协议生效三个月后，程铁处置房屋时，同等价格条件下，鼎泰公司有优先回购权。本协议双方签字盖章后生效。”鼎泰公司按照约定为程铁办理了相关手续并进行了登记备案。2009年11月25日，赵艳辉与程铁签订《商品房购房合同转让协议》，内容为：“……程铁同意将舒兰市君庭玫瑰园小区商品房购房合同转让给赵艳辉，达成以下协议：一、程铁同意将已取得的商品房购房合同转让给赵艳辉，赵艳辉同意有偿受让。二、房屋位置：舒兰市君庭玫瑰园小区6号楼2单元401室，面积121.66平方米。程铁备案合同号018XXXXXXXX。三、转让价格为1510元／平方米，总价款为183826元，由赵艳辉一次性向程铁付清。四、程铁在赵艳辉付清转让价款后，应协助赵艳辉办理备案更名手续，所需费用由赵艳辉负责。五、本协议生效后，程铁在018XXXXXXXX号备案合同中享有的全部权利均转让给了赵艳辉。赵艳辉已享有程铁在该合同中的全部权利。六、程铁已如实说明合同标的物的房屋尚未竣工，不能确定办理房屋产权证日期。赵艳辉已明确知道了程铁说明的房屋瑕疵，赵艳辉同意交易受让。七、程铁向赵艳辉移交的是全部合同权利，赵艳辉取得房屋后，水、电、热、物业及进户费、房屋维修基金等均须自行负责。八、本合同一式四份，双方各执一份，舒兰市政府城建局产权处及鼎泰公司各一份。九、本协议双方签字盖章后生效。”2010年7月15日，赵艳辉向程铁支付购房款178000元。协议签订后，程铁将与鼎泰公司签订的商品房买卖合同及房屋钥匙交给赵艳辉，后鼎泰公司又将该房屋卖给他人。
原审法院再审认为：程铁与鼎泰公司签订的《以房抵债协议》已被法院生效判决确认，并且程铁与鼎泰公司之间相关房屋转让合同已经在房屋产权部门进行了备案登记。按照合同约定，程铁对争议房屋享有处分权。赵艳辉、程铁签订的《商品房购房合同转让协议》是双方之间的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，程铁与鼎泰公司签订的《以房抵债协议》约定“程铁或程铁转售的他人办理入户手续，办理产权证时，鼎泰公司须无条件配合”，鼎泰公司已经以合同约定的方式确认概括接受程铁任意转让他人并无条件办理相关房屋转让手续的义务负担。同时，鼎泰公司当庭也认可知晓程铁将房屋出卖给赵艳辉的事实，可以认定程铁已履行了通知义务，赵艳辉已取代程铁成为《商品房买卖合同》（备案合同号018XXXXXXXX）一方当事人，交付房屋义务应由鼎泰公司承担。由于鼎泰公司将房屋另行出卖，造成赵艳辉合同目的不能实现，其可另行主张权利。
另，赵艳辉、程铁转让协议中已明确约定房屋尚未竣工，不能确定办理产权证日期等瑕疵，赵艳辉自愿接受，故因以上瑕疵造成产权手续无法办理等风险亦应由赵艳辉承担。（至今该小区业主由于鼎泰公司原因均未办理房屋产权登记手续）。在房屋钥匙交付给赵艳辉后至他人占有该房屋前的一段时间内，赵艳辉并未对争议房屋进行实际控制，导致争议房屋最后被他人占有与赵艳辉的消极行为存在一定的因果关系。
综上，赵艳辉、程铁已按双方约定履行了合同的主要义务，双方签订的《商品房购房合同转让协议》已履行完毕，该合同权利义务终止。赵艳辉称程铁未实际交付房屋致使赵艳辉的合同目的不能实现，构成根本违约，其主张不成立，其要求解除合同并返还购房价款的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。原审判决在适用法律及判决结果上存在错误，应予纠正。原审法院经审判委员会讨论决定，并根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销（2011）舒民二初字第255号民事判决；二、驳回原审原告赵艳辉的诉讼请求。诉讼费2976元，由原审原告赵艳辉承担。
赵艳辉不服吉林省舒兰市人民法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2014）舒民再字第10号民事判决，支持赵艳辉的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由程铁负担。上诉理由：一、原判决认定事实不清，适用法律错误。（一）原审法院对赵艳辉与程铁签订的《商品房购房合同转让协议》理解错误。1.双方的真实意思表示就是买卖房屋，不存在单纯的合同权利义务转让问题。虽然在转让协议中有合同权利转让的字样，但该转让协议已经明确了所转让房屋的位置、面积、价款等，所以，该转让协议应理解为双方对房屋的买卖。2.如果认定是合同权利转让，根据合同法的规定，应通知鼎泰公司。虽然在庭审中鼎泰公司表示知道此事，但鼎泰公司是如何知道的？如果鼎泰公司是在后期的纠纷中知道的，就说明程铁没有履行通知义务。3.如果认定双方仅仅是合同权利转让，那么合同的义务由谁来承担？难道赵艳辉与程铁的约定就能将交付房屋、办理产权证等义务附加给鼎泰公司吗？况且双方在转让协议中并未约定交付房屋、办理产权证的义务由谁来承担，故程铁作为出卖人不能仅在合同中享有权利不负担义务。4.程铁收取了赵艳辉178000元房款，让赵艳辉到中介处取钥匙，但赵艳辉取到钥匙后却打不开门，因为门锁早被谢金国换掉了。赵艳辉电话通知程铁，程铁迟迟不予解决。在（2011）舒民二初字第255号庭审中，鼎泰公司总经理闫凤怀证实，涉案房屋已经与谢金国签订了《商品房买卖合同》，并将房屋交付了谢金国。即使程铁想履行义务也无法履行，因为谢金国已经实际占有该房屋。（二）2008年10月30日，程铁与鼎泰公司签订的《以房抵债协议》约定程铁对抵账房屋享有所有权和处分权，但这种约定违反法律规定。因为程铁对鼎泰公司所有的只是债权，而非物权，因其仅仅取得了商品房买卖合同，办理的商品房备案登记又不同于预告登记，备案登记只是商品房销售管理中的一个环节，而预告登记是购房人取得了准物权。所以，程铁在《以房抵债协议》中取得的权利是债权，而非物权，其处分房屋的权利是有瑕疵的。即使程铁将其在《以房抵债协议》中取得的权利转让为赵艳辉，但其应通过合法的方式转让，并履行交付房屋、办理产权证的义务，而不是仅仅将购房合同交给赵艳辉就算履行合同义务。（三）赵艳辉与鼎泰公司并且形成合同关系，无法向鼎泰公司主张权利。另外，赵艳辉将购房款交给了程铁，程铁不能交付房屋、办理房屋产权证，就应当将购房款退还。赵艳辉并未将购房款交给鼎泰公司，也没有任何协议明确鼎泰公司负有向赵艳辉交付房屋、办理产权证的义务。故赵艳辉无法向鼎泰公司主张权利。再审判决错误，应予纠正。
程铁辩称：一、再审判决对《商品房购房合同转让协议》认定准确，适用法律正确。1.双方签订的是《商品房购房合同转让协议》，协议中明确说明该协议为合同权利的转让。确定房屋的位置、面积、价款等是为了使该项权利清晰，有利于实现。2.程铁与鼎泰公司签订的《以房抵债协议》中约定“程铁或程铁转售的他人办理入户手续，办理产权证时，鼎泰公司需无条件配合”，从该约定可以看出鼎泰公司已经以合同约定的方式概括接受程铁将房屋任意转让他人并无条件办理转让手续的义务。鼎泰公司当庭承认知道程铁将房屋出卖给赵艳辉的事实，这说明程铁已经履行了告知义务。3.双方签订的《商品房购房合同转让协议》后，程铁已经交付房屋并且赵艳辉已经取代程铁成为《商品房买卖合同》（备案号018XXXXXXXX）的一方当事人。合同中约定的程铁应尽的义务程铁已经全部履行完毕。4.程铁收到合同转让款后第一时间将钥匙交给赵艳辉，但赵艳辉在长达一年多的时间里迟迟不对房屋进行实际控制，致使鼎泰公司将该房屋进行一房二卖，该项责任应由赵艳辉承担。二、程铁与鼎泰公司签订的《以房抵债协议》是双方的真实意思表示，合法有效。程铁与赵艳辉签订的《商品房购房合同转让协议》后，将自己对鼎泰公司所享有的合同权利义务已经转让给赵艳辉，赵艳辉应该向鼎泰公司主张权利。三、赵艳辉与程铁已经签订了《商品房购房合同转让协议》，程铁收到178000元款项为合同转让款。综上，程铁认为再审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
鼎泰公司述称：现在的房屋谢金国已经另行出售给他人了。
本案在本院审理过程中，各方当事人均未提交新的证据。
通过当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，
本院查明：2009年11月25日，赵艳辉与程铁签订《商品房购房合同转让协议》第三条约定：“转让价格为1100元／平方米，总价为133826元……。”诉争房屋由他人居住至今。其他事实与原再审判决认定的事实一致。
本院认为：赵艳辉与程铁签订的《商品房购房合同转让协议》是双方之间真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，双方应全面履行约定的义务。在签订合同时，程铁出卖给赵艳辉的房屋尚未竣工，至今程铁也没有依合同约定协助赵艳辉办理备案更名手续，并且现在该房屋已由开发商另行出售给他人，并已入住，致使赵艳辉与程铁所签订的合同目的无法实现，程铁构成违约，符合法定的解除条件，故赵艳辉请求解除合同并由程铁返还购房款及利息，合法有理，予以支持。关于转让协议的购房价格，程铁抗辩应以合同约定的价格为准，现程铁对赵艳辉所举2010年7月15日收条上的签字予以确认且未提供其他证据证明其实际收到房款数额与合同约定的数额一致，故该转让协议的价格应以收条载明数额为准，即178000元。原再审判决认定事实部分不清，适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、撤销吉林省舒兰市人民法院（2014）舒民再字第10号民事判决；
二、维持吉林省舒兰市人民法院（2011）舒民二初字第255号民事判决第一项，即解除上诉人赵艳辉、被上诉人程铁于2009年11月25日签订的《商品房购房合同转让协议》；
三、变更吉林省舒兰市人民法院（2011）舒民二初字第255号民事判决第二项为：被上诉人程铁返还上诉人赵艳辉购房款178000元，并自2009年11月26日起至被上诉人程铁实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，于本判决发生法律效力后10日内付清。
被上诉人程铁如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2976元，二审案件受理费3860元，合计6836元，由被上诉人程铁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
审 判 员 毕雪松
审 判 员 李 炜
二〇一五年十一月二十五日
代理书记员 于 丹