山西省晋城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋05民终721号上诉人(原审被告)：温晓英，女，1966年6月23日生，汉族，山西省高平市人。上诉人（原审被告）：李永明，男，1963年2月28日生，汉族，山西省高平市人,系温晓英丈夫。上诉人（原审第三人）：晋城市御花园酒店有限公司。法定代表人：李卫锋，该公司经理。三上诉人共同委托代理人：李卫星，山西长平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）晋城市老干部活动中心。法定代表人：孙玉清，该中心主任。委托代理人：闫锦绣，山西宇星律师事务所律师。委托代理人：杨敏宏，该活动中心工作人员。上诉人温晓英、李永明、晋城市御花园酒店有限公司因租赁合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2016）晋0502民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人温晓英、李永明、晋城市御花园酒店有限公司（以下简称御花园酒店）的上诉理由：1、上诉人与被上诉人签订的《西花园酒店承包合同》及《补充合同》不是单纯的租赁合同，合同内容超出了租赁合同的内容，且上诉人对酒店进行了投资，故原审认定为租赁合同错误。2、原审认定双方合同已经解除错误。上诉人对酒店进行大规模的投资，即使上诉人违约，也可以通过补交承包费等方式弥补被上诉人的损失，如果解除合同，严重损害双方当事人的利益，有违我国的法律精神。3、原审程序违法。被上诉人在一审变更起诉状，一审未给上诉人重新答辩的时间；不接受上诉人评估申请，妨害了上诉人的诉讼权利。被上诉人晋城市老干部活动中心（以下简称老干部活动中心）辩称：1、上诉人是以自己的名义对外开展营业活动；双方在合同中约定上诉人接受被上诉人的正式职工并签订劳动合同、交纳三险一金等属于订立租赁合同的附加条件。故双方签订的合同性质属于租赁合同。2、上诉人无论对涉案酒店进行多少投资都不能改变其单方违约的事实，且上诉人也没有证据证明其投资达800万元以上的事实，上诉人应当自行承担其违约行为给其自身造成的损失。双方在涉案合同中约定解除条款，上诉人根本违约，被上诉人单方解除合同有理有据。3、一审法院并无严重的程序违法。即使被上诉人当庭更换起诉状，但所写内容与原诉状也没有发生重大变化，不存在妨害上诉人的诉讼权利。上诉人提出的评估申请超过了举证期限，上诉人提供所谓的装修证明材料不客观真实，且根据法律规定，对上诉人该请求依法也不应予以支持。故原审程序并无不当。原审审理查明，被告温晓英与被告李永明系夫妻关系。2009年5月1日，原告老干部中心与被告温晓英签订了《西花园酒店承包合同》，合同约定：承包范围为西花园酒店；承包后，温晓英自主经营、自负盈亏，独立承担一切经济和民事责任；承包期限为2009年5月1日起至2018年4月30日止，共10年；温晓英每年需上交承包费85万元，签订合同时，温晓英应一次性交纳2009年5月1日起至2011年4月30日两年的承包费170万元，2010年5月1日以前交清2012年的承包费，以此类推，如温晓英不按上述约定交款，每延迟一天，加收千分之一的违约金，超过6个月仍不能交纳的，原告有权终止其经营，解除合同；原告为温晓英提供酒店的固定资产，资产明细以移交表为准；承包期满后，温晓英需按移交的物品清单，按数将物品交还原告，对非正常使用造成损失的需折价赔偿；温晓英要与原告正式职工签订劳动用工合同，正式职工的养老保险、医疗保险、失业保险、住房公积金属于单位交纳部分由温晓英按时足额交纳；如两年之内，温晓英投资达到800万元以上，原承包期限顺延10年；如一方违反合同约定，对方有权要求违约方承担年承包金50%的违约金，由不可抗拒因素造成违约的则不在此项。上述合同签订后，温晓英利用原告上述场地注册成立御花园酒店，法定代表人为李卫峰，李永明实际负责经营该酒店。2009年5月1日，原告与御花园酒店就西花园酒店资产进行了移交，并制作了财产明细表，双方均签字盖章认可。同时，温晓英对酒店进行了投资装修。2009年10月26日，原告与温晓英签订了《西花园酒店承包补充合同》，约定：原承包期限延长10年，变更至2009年5月1日起至2028年4月30日止，共20年；承包费仍按每年85万元不变。合同履行期间，被告先是向原告交纳了2009年5月1日起至2011年4月30日期间两年的承包费170万元，之后，御花园酒店分别又于2010年10月22日、2012年1月9日、2012年5月10日、2012年5月31日、2013年5月17日、2014年12月15日向原告交租金85万元、85万元、50万元、35万元、85万元、85万元，共计425万元，租金目前结清至2016年4月30日，应在2015年5月1日前交的2016年5月1日起至2017年4月30日的租金至今未付。同时，被告2015年1月至2016年4月期间未向原告处的四名正式职工交纳“三险一金”，共欠交75544.44元。2016年5月23日，原告以温晓英未按时交纳承包金为由，向温晓英送达了解除承包合同的通知，温晓英对该通知进行了签收。审理过程中，被告及第三人提出从双方签订的合同内容看，双方系承包合同关系，被告对酒店投资达2600万余元，被告未按时交租金，是因酒店业整体形势都不好，属于合同履行中出现的订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，合同不应被原告单方解除。对此，被告提供的证据有：1、御花园酒店装修施工合同、御花园酒店室内外装修工程预（结）算书、装修付款清单，旨在证明：被告装修御花园酒店预算26232766元，入账的付款凭证达18668695元，被告投资巨大。2、从网上下载的2010年至2014年中国酒店业经营数据及趋势，旨在证明：2013年至2014年全国酒店业普遍亏损，出现了订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，合同不应被解除，同时请求减少租金至三分之一，每年30万元。针对上述证据，原告质证称：对证据1真实性有异议，认可被告进行了投资装修，但对投资数额有异议；对证据2真实性有异议，不是官方数据，而且本案不适用情势变更原则。原审认为：原告老干部中心与被告温晓英签订的西花园酒店承包合同以及补充合同，虽名为承包，但从合同内容上看，原告将西花园酒店的资产提供给温晓英使用，温晓英向原告支付一定费用，由温晓英自主经营、自负盈亏、独立承担一切责任，双方应认定为租赁关系。合同签订后，原告与温晓英均应按照合同约定履行各自义务，同时，温晓英成立的御花园酒店因实际占用原告场地，温晓英丈夫李永明作为御花园酒店的实际经营者，对原告均负有按约履行的义务。但合同履行过程中，二被告及第三人仅向原告结清租金至2016年4月30日，对于应在2015年5月1日前交的2016年5月1日起至2017年4月30日的租金至今未付，对于租赁合同而言，欠付租金属于迟延履行主要债务，后原告多次和二被告及第三人协商，二被告及第三人仍未支付租金，故原告对合同应有单方解除权，2016年5月23日，原告向温晓英送达了解除合同通知，原告主张自2016年5月28日起合同已解除，应予支持。关于二被告及第三人辩称的“未按时交租金，是因酒店业整体形势不好，属于合同履行中出现的订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，合同不应被解除”，本院认为，二被告经营的御花园酒店生意不好，应属于二被告经营过程中要面临的商业风险，该理由不能构成不按约定向原告交纳租金的理由，被告未按时交纳租金构成违约，对该项辩解，不予采纳。合同解除后，二被告及第三人应向原告返还酒店及按照双方确认的财产明细表移交相应资产，同时，应按照日租金标准2328.76元（年租金85万元÷365天）支付实际占用期间的租金，对原告的上述两项相应主张，予以支持。同时，双方签订的合同约定，被告应为原告处正式职工交纳“三险一金”，现被告合同履行期间，未向原告处的四名正式职工交纳2015年1月至2016年4月期间的“三险一金”75544.44元，应向原告支付。被告及第三人未按照约定支付租金及为职工交纳“三险一金”的行为，构成违约，原告主张要求被告及第三人按照合同约定支付违约金42.5万元，予以支持。关于原告主张的要求被告及第三人支付供热费用，因该费用不属于被告及第三人应向原告承担的费用，且被告及第三人陈述已与热力公司协商解决，故对原告该项主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，遂判决：一、被告温晓英、李永明及第三人晋城市御花园酒店有限公司于本判决生效后15日内向原告晋城市老干部活动中心返还酒店，并按照确认的财产明细表移交相应资产。二、被告温晓英、李永明及第三人晋城市御花园酒店有限公司于本判决生效后15日内按照日租金2328.76元的标准向原告晋城市老干部活动中心支付从2016年5月1日起至实际返还之日止的租金，支付欠交职工的“三险一金”75544.44元，支付违约金42.5万元。三、驳回原告晋城市老干部活动中心要求被告温晓英、李永明及第三人晋城市御花园酒店有限公司支付欠交的供热费的诉讼请求。本院二审审理期间，被上诉人老干部活动中心提交《晋城市房屋租赁登记备案申请表》一份，进一步证明双方系租赁关系。上诉人对被上诉人提供的证据本身无异议，但认为该证据不能证明本案合同的性质。本院对该证据的真实性予以认定。本院认为，本案争议的焦点为：1、上诉人温晓英与被上诉人2009年5月1日和10月26日签订合同是否系租赁合同；2、原审认定2016年5月28日双方合同已经解除是否正确；3、原审程序是否违法。针对上诉人的上诉请求，结合本案证据，本院评判如下：上诉人温晓英与被上诉人老干部活动中心于2009年5月1日和10月26日签订的《西花园酒店承包合同》和《西花园酒店承包补充合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方签订的合同名称虽为承包合同，但从合同内容上看，被上诉人老干部活动中心将西花园酒店的资产提供给上诉人温晓英使用，上诉人温晓英向被上诉人老干部活动中心支付一定费用，由上诉人温晓英自主经营、自负盈亏、独立承担一切责任，且晋城银行股份有限公司握美支行给上诉人晋城市御花园酒店有限公司出具的一般缴款书备注中载明系“晋城市老干部活动中心房租款”。故应认定双方为租赁关系。上诉人上诉称双方签订的合同中还约定“接受被上诉人正式职工，给职工交纳‘三险一金’等内容”，超出租赁合同的范围，故合同性质为承包合同。本院认为，上诉人所述这些约定系双方当事人订立合同的附加条件，不能改变涉案合同的性质。另，被上诉人老干部活动中心二审期间中又提供《晋城市房屋租赁登记备案申请表》，该表系双方依据相关法律法规对租赁房屋办理的登记备案手续，可进一步证明双方签订的合同为租赁合同。故上诉人主张本案所涉合同并非租赁合同的理由不成立。上诉人温晓英与被上诉人老干部活动中心签订的合同第四条约定：温晓英应一次性交纳2009年5月1日起至2011年4月30日两年的承包费170万元，2010年5月1日以前交清2012年的承包费，以此类推，如温晓英不按上述约定交款，每延迟一天，加收千分之一的违约金，超过6个月仍不能交纳上一年的承包费的，被上诉人老干部活动中心有权终止其经营，解除合同。一审庭审中被上诉人代理人陈述应该是“下一年”，属于笔误。上诉人在一审庭审中也认可是笔误。现上诉人对应在2015年5月1日前交的2016年5月1日起至2017年4月30日的租金至今未付，已经超过合同约定的6个月期限，被上诉人作为合同相对方有权依约解除合同。2016年5月23日，被上诉人老干部活动中心向温晓英送达了解除合同通知，被上诉人主张自2016年5月28日起合同已解除，应予支持。上诉人上诉称不符合解除合同的条件的理由不能成立。被上诉人在一审当庭放弃水电费用的诉讼请求，将承包合同变更为租赁合同，上诉人在一审庭审中也当庭进行答辩，原判决不存在遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的情形。关于上诉人所述的评估申请，上诉人在原审庭审中并没有明确提出，一审卷宗也没有上诉人的评估申请，且上诉人也未提供原审对其评估申请不予接受的相关证据。故原审程序并无不妥。综上，原审认定事实清楚，判处适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7675元，由上诉人温晓英、李永明、晋城市御花园酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何向丽审判员  马 晋审判员  郭永会二〇一七年七月四日书记员  ＸＸ霞