上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初1426号
原告（反诉被告）何晓斌。委托代理人于佃亮，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）上海大骏物业管理有限公司。法定代表人满冬梅，总经理。委托代理人陈妤霞，上海市昆仑律师事务所律师。原告（反诉被告）何晓斌与被告（反诉原告）上海大骏物业管理有限公司（以下简称“大骏物业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理。审理中，本院根据何晓斌申请委托上海第一测量师事务所有限公司（以下简称“第一测量师事务所”）对本案租赁房屋装饰项目进行司法鉴定。另大骏物业亦提起反诉，本院受理反诉后，依法将本诉和反诉合并审理，适用简易程序，于2016年2月23日、2016年6月14日两次公开开庭进行了审理。何晓斌及其委托代理人于佃亮、大骏物业的委托代理人陈妤霞均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。何晓斌本诉诉称，2014年10月9日，双方签订《房屋租赁合同》及《经营管理合同》各一份，约定由何晓斌向大骏物业租赁上海市奉贤区金汇镇金闸公路599号金汇商业广场1层1803号房屋（即本案讼争房屋），计租面积113平方米，属当地政府批复的2.5产业房屋，经营小吃、简餐等，经营品牌为广东肠粉，租期为3年，何晓斌共向大骏物业支付了人民币（下同）保证金31,000元、六个月租金41,246元、六个月物业管理费20,622元。合同签订之后，何晓斌对本案讼争房屋进行了装修，并申请办理个体工商户营业执照及相应的卫生许可证。然在办理过程时，何晓斌才得知租赁房屋土地性质为工业用地，无法办理餐饮类的营业执照及卫生许可证，导致何晓斌无法正常经营，造成巨大损失。故现何晓斌起诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》；2、大骏物业返还保证金31,000元、租金41,246元、物业管理费20,622元、电卡押金200元、水卡押金200元；3、大骏物业赔偿因违约造成的损失：装修费72,600.35元、桌椅14,250元、宽带安装费2,400元、收银机2,750元、3P空调一台及安装费6,500元、厨房设施一套61,930元、雇佣工人工资损失30,000元。何晓斌针对本诉诉请提供并当庭出示了下列证据：1、房屋租赁合同、经营管理合同及收据，旨在证明双方之间存在租赁合同关系，何晓斌向大骏物业支付了保证金31,000元、租金41,246元、物业管理费20,622元的事实;2、收据若干，旨在证明何晓斌向大骏物业交纳了电卡、水卡押金各200元、以及充值费、垃圾清理费的事实；3、装修费收据、购买设备发票、工人工资收条等，旨在证明何晓斌为装修本案讼争房屋并购置设备所花费用，以及雇佣员工支出的工资的事实；4、通知函，旨在证明因无法办理餐饮服务许可证，何晓斌曾发函要求大骏物业提供能证明本案讼争房屋的土地性质已变为商业用地的材料，否则将追究违约责任的事实；5、营业执照复印件，旨在证明大骏物业为何晓斌办理的营业执照，地址不是本案讼争房屋所在地的事实；6、上海市房地产登记薄，旨在证明本案讼争房屋用途为厂房的事实；7、宽带年付费发票一份，旨在证明何晓斌支付宽带费共2,400元的事实。大骏物业本诉辩称，同意解除房屋租赁合同，也同意返还电卡押金200元、水卡押金200元，但不同意其他的诉讼请求。现因何晓斌未按约支付租金的违约行为导致合同解除，故无需返还保证金、租金及物业管理费，也无需赔偿损失。大骏物业针对其本诉辩称未向法庭提供证据。大骏物业反诉诉称，2014年10月9日，大骏物业与案外人张兴刚签订《房屋租赁合同》及《经营管理合同》各一份，对双方权利义务均作了约定。合同签订后，大骏物业按约交付了房屋，张兴刚也按约支付了保证金、租金及物业管理费。2015年11月16日，何晓斌向大骏物业申请要求将承租人张兴刚的名字变更为何晓斌，由何晓斌承担合同项下的所有权利义务。2015年12月14日，大骏物业向何晓斌催缴租金等费用，均遭拒绝，何晓斌还在2015年12月18日擅自停业，违反了合同约定，故现大骏物业反诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》，何晓斌搬离房屋并恢复原状后返还；2、何晓斌支付大骏物业自2015年12月19日起至实际搬离日止，按每天每平方米2元计算的租金，及按每天每平方米1元计算的物业管理费；3、何晓斌支付违约金123,802元。大骏物业针对其反诉诉请提供并当庭出示了下列证据：1、上海市房地产权证及授权委托书，旨在证明本案讼争房屋的产权人授权大骏物业进行招商、运营、管理等事宜的事实；2、房屋租赁合同、经营管理合同，旨在证明双方之间存在租赁合同关系，并对擅自停业等违约行为需承担的违约责任均作了约定的事实；3、经营股份转让协议、关于更改房屋承租方姓名的申请、现金缴款单、国内支付业务收款回单，旨在证明张兴刚作为一开始的承租人，支付了保证金、三个月的租金和物业管理费，后来承租人变更为何晓斌，其亦支付了三个月的租金和物业管理费事实；4、房租催款单、关于立即恢复正常营业的通知、解除合同通知书及照片，旨在证明因何晓斌逾期未付租金且擅自停业，已构成违约，大骏物业有权发函解除合同，并以张贴的方式告知何晓斌的事实。何晓斌反诉辩称，同意解除双方之间签订的合同，并将房屋返还。现因大骏物业不能履行租赁合同，系其违约，故不同意支付租金、物业管理费及违约金。何晓斌针对其反诉辩称未向法庭提供证据。经当庭质证，大骏物业对何晓斌提供的本诉证据1、2、4、5、6真实性无异议；何晓斌对大骏物业提供的反诉证据1、2、3真实性无异议，但对证据2认为其中规定违约责任的条款无效；本院对上述证据的真实性均予以确认。大骏物业对何晓斌提供的本诉证据3表示不认可，本院亦不予确认。大骏物业对何晓斌提供的证据7表示不认可，本院对该证据的真实性予以确认。何晓斌对大骏物业提供的反诉证据4中的房租催款单表示收到过，对关于立即恢复正常营业的通知、解除合同通知书表示没有收到，对照片亦不认可，大骏物业表示当时何晓斌已经不经营了，故将这些通知张贴在店铺的门上，本院认为对房租催款单的真实性予以确认，对关于立即恢复正常营业的通知、解除合同通知书及照片，因何晓斌未实际收到，故对其真实性不予确认。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2014年10月9日,大骏物业作为出租方（甲方）与案外人张兴刚作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市奉贤区金汇镇金闸公路599号“金汇商业广场”1层1803号房屋出租给乙方，作为经营小吃、简餐之用，经营品牌为广东肠粉，租赁期为三年，自2014年12月1日至2017年11月30日，第一年年租金为82,492元，第二年年租金为89,914元，第三年年租金为100,225元，物业管理费为每年41,244元，双方暂约定开业日期为2014年12月1日。租金支付方式：采取“先付后用，付3月押3月”的原则，以每3个月为一期支付。本合同正式签署之日，乙方向甲方一次性支付首期3个月的租金20,623元，以后在每期最后一个自然月的15日前，向甲方支付下期3个月租金。乙方应于本合同签署之日向甲方支付该房屋租赁保证金31,000元。物业管理费支付方式：本合同正式签署之日，乙方向甲方或管理公司一次性支付首期3个月的物业管理费10,311元，以后按3个月提前预付的方式，与租金同期支付给甲方或管理公司。合同第十二条中的第12.2款约定：“甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。甲方有权向乙方索取乙方提前进场装修期间所免去的所有租金和/或物业管理费和/或其他费用。此外，乙方还须支付给甲方违约金：违约金为乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用%2B当年六个月的租金%2B六个月的物业管理费之和的金额。……12.2.13乙方擅自提前或延后开、关门达3次，或擅自临时停止营业，或擅自停业达2天的；……”合同签订后，张兴刚按约向大骏物业支付了三个月租金20,623元、三个月物业管理费10,311元，保证金31,000元。大骏物业亦按约交付了房屋，该房屋为毛坯房。何晓斌对该房屋进行了装修并经营至2015年12月，2015年9月10日，何晓斌又向大骏物业支付了三个月租金20,623元及三个月物业管理费10,311元。因大骏物业实际开业日为2015年6月19日，故租金、物业管理费的计收日为2015年6月19日。2015年10月23日，张兴刚与何晓斌签订《经营股份转让协议》一份，约定：双方共同投资承租本案讼争房屋开设的广东肠粉餐厅，因张兴刚个人原因撤出经营股份，在租赁合同履行过程中的权利义务全部由何晓斌承担，合同主体也变更为何晓斌。2015年11月16日，何晓斌向大骏物业提交了更改房屋承租方姓名的申请，并将合同上的承租人作了变更。审理中，本院根据何晓斌申请委托第一测量师事务所对本案租赁房屋装饰装修残值进行司法鉴定。2016年5月23日，第一测量师事务所出具鉴定意见书一份，鉴定意见为：本案所涉工程造价为78,842元。2016年6月3日，第一测量师事务所又出具本案涉案项目残值计算说明一份：装饰工程原值为78,842元；装修工程按直线法折旧，折旧期限5年（60个月），残值率5%，故平均每月折旧78,842元×（1-5%）÷60月=1,248.33元/月；折旧期限为双方共同确认的装修时间的次月，即2015年8月起至委托司法鉴定日2016年3月底，共计8个月；装修工程残值为78,842元-1,248.33×8=68,855.36元。何晓斌、大骏物业对鉴定报告的真实性均无异议，但双方对残值的计算方式均有异议，大骏物业对工程造价亦有异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但当事人协商一致，可以解除合同。本案中，何晓斌起诉至法院要求解除合同，大骏物业收到诉状之后于2016年1月18日向本院提起反诉，亦要求解除合同，双方就此达成合意，故本院确认双方之间的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》已于2016年1月18日解除。本案的争议焦点：一、合同的解除是否为一方或双方当事人违约所造成？二、合同解除后的后果应如何处理？三、本案讼争房屋装修残值如何确定？针对争议焦点一，本院认为根据房屋租赁合同的内容，当时双方签订合同时均明确何晓斌租赁房屋的用途及经营范围，大骏物业作为出租人，应向何晓斌提供符合约定用途的租赁物，然现其提供的租赁房屋类型属工厂，土地用途为工业用地，无法办理何晓斌经营“广东肠粉”所需的餐饮服务许可证等证件，其在合同中注明该房屋为当地政府批复的“2.5”产业房屋亦与事实不符，何晓斌租赁房屋的目的无法实现导致合同解除，大骏物业应承担相应的违约责任。何晓斌由此未按约支付租金及物业管理费属合理抗辩，不存在违约。针对争议焦点二，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于何晓斌要求大骏物业返还已付租金41,246元、物业管理费20,622元的诉讼请求，因其在已付租金期间内正常经营使用本案租赁房屋，故本院不予支持；关于其要求大骏物业返还保证金31,000元的诉讼请求，本院予以支持；关于其要求大骏物业返还电卡押金200元、水卡押金200元的诉讼请求，因大骏物业亦同意返还，本院予以支持。关于何晓斌要求大骏物业赔偿因违约造成损失的诉讼请求，其中桌椅14,250元、收银机2,750元、3P空调一台及安装费6,500元、厨房设施一套61,930元，因这些均属未形成附和的装饰装修物，何晓斌可以搬离并继续使用，故本院不予支持；宽带安装费2,400元，在合同解除之前应由何晓斌承担，合同解除之后应由大骏物业承担，故大骏物业应赔偿何晓斌宽带费用800元；雇佣工人工资30,000元，系其在正常经营中的必要支出，属营业成本，故本院不予支持；装修费，现因大骏物业违约导致合同解除，应赔偿何晓斌装饰装修残值损失，但具体金额，因双方对残值的计算有争议，亦属本案争议焦点，本院将在下文中具体详述。关于大骏物业要求何晓斌搬离，恢复原状并返还房屋的诉讼请求，本院认为因双方在合同第十三条房屋的交还中约定需恢复原状，且庭审中双方均确认本案讼争房屋出租状态为毛坯房，故对该诉请予以支持。关于大骏物业要求何晓斌支付自2015年12月19日起至实际搬离日止，按合同约定的计算标准支付租金及物业管理费的诉讼请求，本院认为何晓斌在合同解除后仍一直占有本案讼争房屋，未及时归还，应支付租金、占有使用费及物业管理费，现因大骏物业提供的租赁物不符合约定用途，故将租金、占有使用费及物业管理费的计算标准酌情确定为大骏物业诉请标准的30%，即何晓斌应支付大骏物业自2015年12月19日起至实际搬离日止，按每天每平方米0.6元计算的租金、占有使用费，及按每天每平方米0.3元计算的物业管理费。关于大骏物业要求何晓斌支付违约金123,802元的诉讼请求，因何晓斌并不存在违约行为，故本院不予支持。针对争议焦点三，大骏物业对本案讼争房屋装饰装修工程造价提出了异议，认为社会保险费、住房公积金、税金不应计算入造价；洗脸盆排水配件、洗面器、筒灯、探头、LED发光字及广告牌、广告牌可以移动，不属附合物，不应计算入造价；垃圾清运因系大骏物业提供的服务，该费用亦不应计算入造价。本院认为因双方在庭审中均确认装修时产生的垃圾运至大骏物业指定地点后，由大骏物业统一处理，故垃圾清运费592元不应计入造价中，其他事项均由第一测量师事务所根据《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000）版的相关计价规定和取费标准，并结合市场行情、现场的实际情况综合计算，本院予以采信，故本院确认造价为78,250元。何晓斌、大骏物业对残值的计算方式均由异议，何晓斌认为折旧期限应计算5个月，故残值为78,842元-1,248.33×5=72,600.35元。大骏物业认为折旧期限不能统一化按5年计算，而应按双方约定的租赁年限计算。本院认为，平均每月折旧应按租赁期限分摊，本案租赁期限为三年即36个月，故平均每月折旧为：78,250×（1-5%）÷36月=2,064.93元/月。折旧期限应从租赁期限的起始日开始计算至合同解除日，故本案为13.6个月。综上，本案讼争房屋装饰装修残值为78,250元-2,064.93×13.6=50,166.95元，应由大骏物业向何晓斌赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）何晓斌与被告（反诉原告）上海大骏物业管理有限公司于2014年10月9日签订的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》已于2016年1月18日解除；二、原告（反诉被告）何晓斌于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市奉贤区金汇镇金闸公路599号金汇商业广场1层1803号房屋，并将该房屋恢复原状后返还给被告（反诉原告）上海大骏物业管理有限公司；三、原告（反诉被告）何晓斌于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海大骏物业管理有限公司自2015年12月19日起至实际搬离日止，按每天每平方米0.6元计算的租金、占有使用费，及按每天每平方米0.3元计算的物业管理费；四、被告（反诉原告）上海大骏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）何晓斌保证金人民币31,000元，电卡押金人民币200元、水卡押金人民币200元；五、被告（反诉原告）上海大骏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）何晓斌装饰装修残值损失人民币50,166.95元、宽带月租费人民币800元；六、驳回原告（反诉被告）何晓斌的其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）上海大骏物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5,702元，减半收取，反诉案件受理费人民币1,698元，审价费人民币2,900元，均由被告（反诉原告）上海大骏物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 裴孙英
二〇一六年八月八日
书记员 沈 严
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……