江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皋民初字第1075号
原告张玉华。
委托代理人（特别授权）殷春花，江苏濠阳律师事务所律师。
被告江苏绿佳置业有限公司，住所地如皋市长江镇（如皋港区）长江东路春江花苑二期A4号楼102室。
法定代表人赵新民，总经理。
委托代理人（特别授权）高彬，江苏江花律师事务所律师。
张玉华诉江苏绿佳置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵剑波独任审判，公开开庭进行了审理。原告张玉华的特别授权委托代理人殷春花，被告江苏绿佳置业有限公司的特别授权委托代理人高彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉华诉称，2008年6月，原告有意购买被告的房产，并于2008年6月支付定金30000元。2010年5月19日，原告与被告签订商品房买卖合同，根据合同约定，原告向被告购买如皋市如皋港内海港新城第6幢1单元701号房，购房款总计317337元，并约定2011年12月31日前交房。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十九条还明确约定，如果发生争议，由双方协商解决，协商不成，依法向人民法院起诉。合同签订当日原告即支付部分购房款255600元，余款待交房时一并交付。但是至2011年底约定的交房日，被告明确表示不能按期交付，在继续等待了一年多被告仍未能交房后，2012年3月25日，被告与原告签订《关于海港新城购房合同的补充协议》，约定交房时间为2012年12月30日，合同第二条第2款约定：若被告不能到期交房，原告要求退房时，被告需在原告提出退房起60天内支付已付房款及利息，并约定利息的计算方法为年息10%，按实际天数计算；若60天内仍未付退款，按所缴房款的每日千分之一支付违约金。但是在签订该补充协议后，被告依然无法交房。在原告的多次催促下，被告于2013年8月8日向原告出具承诺书，承诺若不能按期交房，业主可无条件退房，并依法补偿业主的一切损失（违约金、精神损失费等）。但是在此之后，被告依然无法交房，原告无奈向被告公司递交了《退房通知书》，被告当时的法定代表人薛鸣也签收了该通知，并表示不日内解决。但时今日，被告仍未能按约履行。原告认为，双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律禁止性规定，系双方真实意思表示，双方均应遵守。原告已按合同约定履行了付款义务，但被告迟迟不能按约交房，且在违约后又不履行合同项下约定的义务，极大地损害了原告的合法权益。为此，现请求：1、判决解除原被告商品房买卖合同；2、判令被告双倍返还订金30000元及利息5650元；3、判令被告返还购房款285600元及利息104240元；4、被告支付自2012年1月1日至2012年12月30日每日万分之三的违约金30845元；5、判令被告自2014年5月20日起每日按285600元的千分之一支付违约金到实际履行止；6、诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、对原被告签订的买卖合同没有异议；2、被告未能按照2012年3月25日补充协议的约定交付房屋，所承担的违约责任仅是60天内退房本息，60天内的利息按银行年息10%计算，超过60天的按千分之一计算违约金，但违约金不得超过购房的本金；3、原告的诉讼请求不符合合同的约定，也无法律依据，本案原告既主张不符合交房条件的违约责任，又主张不能按照交房日期的交房违约责任，不具有事实根据，而订金和违约金不能重复主张，只有在实际损失超过订金的情况下才可以主张相应的违约金，而原告既主张违约金还主张双倍订金的返还，还主张银行利息的损失赔偿，不符合法律的规定，请求法庭驳回原告的诉求。
经审理查明：2010年5月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人为江苏绿佳置业有限公司，买受人为张玉华。合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于如皋市如皋港内、编号为海坝村13、18组地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为皋国用（2007）第1190号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名海港新城。建设工程规划许可证号为建字第镇2008002号，施工许可证号为3206822008052200001A。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，批准机关为如皋市建设局，预售许可证号为皋建销字第10002号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第6幢1单元701号房，用途为居住，建筑面积126.53㎡。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为人民币每平方米2508元，总金额317337元。第八条交付期限：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金。同日双方还订立《合同补充协议》，约定买受人购买该房屋总价计317337元，买受人于2010年5月19日与出卖人签约，并于签约当日支付首付房款计人民币285600元，买受人于2011年12月31日前应支付房款31737元。合同签订后，原告于2010年5月19日给付被告现金285600元（包括已缴的30000元），被告出具《销售不动产统一发票》一份给原告。
2012年3月25日原告（乙方）与被告（甲方）订立《关于海港新城购房合同的补充协议》一份，约定；第一条2，1#-5#楼于2012年7月31日前，6#-8#楼于2012年12月30日前交付使用，交付时需达到以下标准……小区整体配套项目于2012年12月30日前全部竣工，并按国家标准验收合格，整个小区可以交付使用。第二条违约责任及违约金支付：1、因甲方未能按照商品房买卖合同约定交房，乙方1#-5#楼甲方承担从2012年1月1日至2012年7月31日的违约金，违约金按照所缴房款的每日万分之三支付；6#-8#楼甲方承担从2012年1月1日至2012年12月30日的违约金，违约金按照所缴房款的每日万分之三支付，违约金总额不超过所交房款的总额；2、若甲方违反上述第一条之规定造成到期不能交房，乙方提出退房时，甲方在乙方提出退房申请60天内将已付房款及利息一并退给乙方，利息按照实际交款天数计算，利率按年息10%计算。超出60天未付退款，按所缴房款的每日千分之一支付违约金，违约金总额不超过所交房款的总额。3、若甲方违反上述第一条之规定造成到期不能交房，对不愿退房的业主甲方按照所交房款的每日万分之十支付违约金，违约金总额不超过所交房款的总额等。此后，被告未能按约履行，2012年8月8日，被告出具承诺书一份交原告，内容载明：本公司承诺海港新城1#-5#楼，2013年9月1日全面动工，10月底按国家建筑标准交付业主，期间公司资金进账、支出可以由业主代表监督。6#、7#、8#号楼在1#-5#楼交房后开始复工，春节前完工，以保险广大业主利益。以上承诺，如本公司不能按时完成，将满足广大业主的合理要求：1、承诺不能兑现时，业主可无条件退房并依法补偿业主的一切损失（违约金、精神损失费等），具体退房负责人签字并协助业主退房手续等。2014年3月19日原告向被告发出《退房通知书》一份，内容：江苏绿佳置业有限公司法人代表薛鸣，根据贵公司（出卖人）与本人（买受人）于2010年5月19日所签订的《商品房买卖合同》约定（合同第八、九条），至2011年12月31日贵公司仍未能将经验收合格的商品房（江苏省如皋港海港新城6栋1单601号房及701号房），交付给本人使用，且逾期已达两年零三个月。另外根据贵公司于2012年3月25日所签订的《关于海港新城购房合同的补充协议》及2013年8月8日所签订的《承诺书》。为此，本人提出解除该商品房买卖合同。请贵公司于本人此《解除合同通知书》送达之日起60天内按照《关于海港新城购房合同的补充协议》及《承诺书》相关条例进行赔偿。如《解除合同通知书》送达之日后60天贵司仍未能将以上款项偿付完毕，本人将通过法律渠道追究贵司相关责任。特此知照。上述通知由被告单位工作人员薛鸣签收，并签注“本通知已收到，月底回复，薛鸣，2014.3.19”的字样。
合同约定的交房时间到期至今，因被告未能交付房屋，原告于2014年7月31日向本院起诉，要求判如所请。
以上事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》、补充协议、缴款发票、《退房通知书》等证据并经庭审质证确认在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。根据合同约定，原告已支付了前期购房款285600元，被告并已开具税务票据给原告，余款约定交房的同时支付。原告缴款后，被告按约应当于2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告，但被告至目前未能按时交付房屋，对被告不能按时交付房屋承担的违约责任，原被告在《商品房买卖合同》及《关于海港新城购房合同的补充协议》中均作出了约定，其中2012年3月25日《关于海港新城购房合同的补充协议》违约责任的约定是对《商品房买卖合同》违约责任约定的变更及补充，故本案中不能按时交房及退房应承担的责任，应按《关于海港新城购房合同的补充协议》中的约定处理。
根据《关于海港新城购房合同的补充协议》第二条第1项规定，被告未能按时交付房屋，应承担2012年1月1日至2012年12月30日的违约金，违约金按照所缴房款每日万分之三支付，即被告按约应支付原告285600元自2012年1月1日起至2012年12月30日按日万分之三计算的违约金。被告不能按期交房，原告退房的，按补充协议第二条第2项的规定，被告应在原告提出退房申请60天内将已付房款及利息一并退给原告，利息按照实际交款天数计算，利率按年息10%计算。超出60天未付退款，按所缴房款的每日千分之一支付违约金，违约金总额不超过所交房款的总额。原告于2014年3月19日向被告发出《退房通知书》，60天内即2014年5月19日内，被告应退还已付房款及利息，即原告已付房款本金285600元及利息，另被告应支付原告30000元自2008年7月1日起至2014年5月29日止按年息10%计算的利息。255600元自2010年5月19日起至2014年5月29日止按年息10%计算的利息。60天内即2014年5月19日内被告未能退款，根据上述约定被告还应支付原告购房款285600元自2014年5月20日起至判决生效之日止的每日千分之一计算的违约金。但日千分之一的约定明显偏高，本院予以调整按日万分之三计算利息损失。因双方明确约定违约责任不得超过已付购房款的本金，本案在此预见损失范围内，对原告的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告提出的原告请求不应适用定金双倍返还及违约金过高的主张，依据原被告双方签订的《关于海港新城购房合同的补充协议》，双方对被告不能按期交房，原告退房应承担的违约责任，包括损失的计算方法进行了约定，该约定中已将所缴纳的30000元作为房款，并对损失重新约定了计算方法，故原告再主张双倍返还定金已无依据。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款之规定判决如下：
一、解除原告张玉华与被告江苏绿佳置业有限公司之间的商品房买卖合同。
二、被告江苏绿佳置业有限公司返还原告张玉华购房款285600元。
三、被告江苏绿佳置业有限公司支付原告张玉华30000元自2008年7月1日起至2014年5月19日止按年息10%计算的利息。
四、被告江苏绿佳置业有限公司支付原告张玉华255600元自2010年5月19日起至2014年5月19日止按年息10%计算的利息。
五、被告江苏绿佳置业有限公司支付原告张玉华285600元自2012年1月1日起至2012年12月30日按日万分之三计算的违约金。
六、被告江苏绿佳置业有限公司支付原告张玉华285600元自2014年5月20日至判决生效之日止按日万分之三计算利息损失。
七、驳回原告张玉华的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8150元，减半收取4075元，由被告江苏绿佳置业有限公司负担（该款原告已垫付，被告于履行上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8150元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：471558227682）。
审判员 赵剑波
二〇一四年十一月四日
书记员 许 燕