广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0225民初331号原告广西融水广海房地产开发有限公司，组织机构代码：68212235-4，住所地：广西融水苗族自治县融水镇寿星北路广海新城小区。法定代表人陈玉盛，该公司董事长。委托代理人陈广健，男，汉族，海南省人，住广西融水苗族自治县。系原告公司职员。委托代理人韦雅扬，广西宝洁律师事务所律师。被告梁积平，男，1976年7月26日出生，水族，住广西融水苗族自治县。被告蒙山香，女，1978年12月24日出生，水族，住广西融水苗族自治县。原告广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海房开公司）与被告梁积平、蒙山香商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，依法组成由审判员尹俊群担任审判长，人民陪审员陶莉烈和赵桂荣参加的合议庭，于2016年3月29公开开庭审理了本案。书记员梁人仁担任记录。原告的委托代理人韦雅扬、被告梁积平到庭参加诉讼。蒙山香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年5月3日，原、被告经协商后，签订了《商品房买卖合同》。该合同约定“买受人（被告）以196930元的价格购买出卖人（原告）开发建设的‘广海新城’第15幢303号房屋。在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将预抵押改为正式抵押手续；逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人”。被告以支付首付款和向银行抵押贷款的方式支付清了购房款，原告在被告以所购买的在建房屋为预抵押贷款合同上进行担保。原告公告通知被告在2014年7月30日前领取房产证，被告领取房产证后在2015年2月27日与银行办理了将预抵押改为正式抵押手续，超过原、被告约定的办理抵押变更手续期限202天，应向原告支付违约金7956元（196930元×2?/天×202天）。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据一：《商品房买卖合同》，用以证明原、被告存在商品房买卖合同及被告应尽变更抵押手续的义务。证据二：融水电视台广告发布业务合同及光碟，用以证明通知被告签领房产证日期。证据三：《一手住房贷款业务银企合作协议》，用以证明原告在被告未向银行办理正式抵押合同前承担保证责任及并向银行缴纳5%的保证金的事实。被告答辩称：一、原告要求被告“在领房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将预抵押改为正式抵押手续；逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人”。是霸王条款不合法。二、2014年7月1日至30日，被告家的电视坏了，没有收到原告要求被告去银行办理变更的通知。三、被告的房产证现在还在原告手上办理银行变更手续，说明办理变更时间长达一年多，在这一年内哪一天拿去办理变更都可以。被告没有超过360天已经去办变更说明没有违约。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：证据：《个人购房担保借款合同》，用以证明原、被告及按揭银行的权利义务关系。本院调取的证据：《农行协助调查的答复函》，该份证据是银行对客户办理抵押流程，以及对抵押合同与清单落款日期不一致作出说明。经过开庭质证，原告对被告提供的所有证据，被告对原告提供的证据一，以及双方对本院调到的证据均无异议。本院对双方当事人均无异议的证据予以确认。被告对原告提供的证据二和三有异议，认为证据二原告可以采用电话通知、邮寄送达等方式通知被告领取房产证，原告并不是穷尽手段无法通知被告，而直接采取电视公告方式通知被告，而被告家的电视在坏了，无法看到电视。认为证据三被告不是合同当事人与被告无关联性。本院认为，原告和被告提供的证据，以及本院调取的证据均具有合法性、真实性和关联性，依法予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年5月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。该合同约定“买受人（被告）以196930元的价格购买出卖人（原告）开发建设的‘广海新城’第15幢303号房屋。该合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四的合同补充协议第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”2010年6月10日被告蒙山香作为借款人和抵押人与中国农业银行股份有限公司融水苗族自治县支行（以下简称农行融水支行）作为贷款人和抵押权人签订了《个人购房担保借款合同》，原告作为保证人、被告梁积平作为抵押人在合同上签字盖章。该合同第一部分通用条款第十条借款担保：其中10.3款：“阶段性保证+抵押”，10.3.1款：“借款人以本合同1.2.2项下所述房产作抵押的，由保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证担保的具体约定见特别条款。”第二部分特别条款第一条1.2.2款：“借款人购买的房产位于融水县广海新城第15幢3层303。……。”第十条10.2.1款：“抵押人同意以房产设定抵押。上述抵押物详见（清单名称及编号）房地产抵押物清单45105201000019352，该抵押清单为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。”，10.3.1款：“阶段性保证担保+抵押，阶段性保证担保保证人为广海房开公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：即（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人抵押权人的抵押登记手续。”。合同签订后，被告按约定偿还借款。2014年7月24日，原告与融水电视台签广告发布业务合同，发布主要内容为：“通知广海新城12、13、15、16幢的各位住户，请于2014年7月25日至7月30日期间到广海售楼部领取房产证，逾期未来领取的业主，所造成的一切后果，由该业主自行承担。”2015年1月11日被告到原告处签领房屋所有权证。被告以其向原告购买的融水县广海新城第15幢303号房屋的房产作为抵押物与农行融水支行签订《抵押合同》，合同落款日期为2015年2月27日。在庭审中，法庭向原告核实：“原告与被告在签订购房合同时，原告是否就购房合同附件四第四条第三款内容向被告作出特别的提醒”，原告陈述：“由于合同条款内容中确定双方的权利义务较多，被告可以在签订合同前逐条一一阅知，原告没有义务就所有涉及权利义务的条款向被告一一作出特别提醒。”另查明，银行与客户办理抵押手续的过程：先由银行前台接收材料，但工作人员没有向客户出具接收材料凭证，前台接收材料后交给客户经理进行审核，客户经理在办理变更抵押登记手续时，客户签字后，客户经理再次审核相关材料，审核无误后才交银行分管行长签字。一般情况下，抵押合同的落款日期，均会在客户递交材料之后。2009年11月20日，原告作为乙方与农行融水县支行作为甲方签订《一手住房贷款业务银企业合作协议》，协议第六条第6.5款：“乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之伍交纳保证金，并存入保证金专户（户名广西融水广海房地产开发有限公司，账号20×××53）。乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。”本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《商品房买卖合同》第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”该附件条款与主合同具有相同的法律效力，因此，该附件四亦合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。关于被告认为该合同附件四第四条第三款是霸王条款，并主张该条款为无效条款的问题。该条款约定“被告在领取房产证后需要与按揭银行办理正式抵押手续”，因被告是按揭购房，在签订借款合同时，其对所购买的房屋还未享有所有权，是以其购买在建房屋作为“预抵押”签订的借款合同，按常理，其应当知道在取得房屋所有权证后，需要与按揭银行办理正式抵押手续，才是完全履行借款合同中“抵押”义务。同时，原告在借款合同中作为保证人，其保证责任期限至被告办理好正式抵押手续时止，由此说明，只要被告未办理正式抵押手续，原告的保证责任持续存在，从条款内容看，该条款并不是加重被告的责任，即便原告未尽到特别提醒义务，也不影响条款的效力。因此，被告主张该条款为无效条款，理由不成立，本院依法不予采纳。关于原告以电视公告形式通知被告领取房屋所有权证，该通知内容对被告是否具有约束力问题。在房屋买卖合同中，原、被告并未就原告采用何种方式通知被告领取房产证和通知被告办理正式抵押手续作出相关约定，按交易习惯，原告应当采用被告容易收到的方式通知被告，如：直接电话通知、通过快件邮寄、在小区大门或者每幢楼楼梯口显眼的位置张贴通知等等，被告并不是下落不明或通过上述方式无法通知。电视频道较多，每个人不会固定看那个频道的节目，且原告在电视公告通知领证的时间只有几天，一般情况，被告很难看到原告公告通知的内容。庭审中，原告也未能举证其已穷尽手段仍未能通知被告的情况下采取电视公告通知方式。显然，原告采用电视公告通知被告领取房产证和办理正式抵押手续的方式，违反公平原则，因此，该电视公告通知方式对被告不具有约束力。本案应当以被告实际签领的日期为领取房产证的日期。而原告认为以电视公告期限届满的日期为被告领取房产证日期的主张，理由不成立，本院依法不予采纳。关于被告是否在约定期限内办理正式抵押手续，是否应承担违约责任问题。合同法第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告于2015年1月11日到原告处签领房屋所有权证，按合同约定，被告应当在2015年1月11日至20日期间办理正式抵押手续。被告与银行签订抵押合同的落款日期为2015年2月27日，该日期并非在合同约定的期限内。由于银行在办理抵押手续存在不规范现象，没有向被告出具递交材料的凭证，如果仍以《房屋买卖合同》中约定的“逾期未能办好”就视为被告构成违约，这对被告而言，显然不公平。为此，在无法查明被告是否在期限内到银行递交材料办理正式抵押手续的情况下，根据公平原则，只要被告与农行签订了抵押合同的，应当视为被告在约定期限内办理了抵押手续，就不构成违约，不需向原告承担违约责任。因此，原告主张被告违约，要求被告承担违约责任并支付违约金的理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告广西融水广海房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费50元（原告已预交25元），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  尹俊群人民陪审员  陶莉烈人民陪审员  赵桂荣二〇一六年四月二十八日书 记 员  梁人仁