湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初6946号
原告：刘艳华，女，1968年11月18日出生，汉族，住长沙市开福区。
委托诉讼代理人：陈革，男，汉族，1966年4月3日出生，住长沙市开福区，系刘艳华配偶。
被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。
法定代表人：张波。
委托诉讼代理人：陈龙，男，汉族，1988年9月30日出生，住湖南省南县，系公司法务。
原告刘艳华诉被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘艳华请求判令：一、橘郡公司完善相关手续并交付手续齐全的房屋；二、橘郡公司支付刘艳华逾期交房违约金100740元（暂计至2016年11月29日，需支付至实际交付之日）；三、橘郡公司承担本案诉讼费用。
橘郡公司答辩要点：涉案房屋已完成五方验收，橘郡公司已通知收房并交付房屋。刘艳华已对房屋进行装修并使用。综上，橘郡公司不存在违约行为，请求驳回刘艳华全部诉求。
经审理查明：2014年9月16日，橘郡公司（出卖人）与刘艳华（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130046603，以下简称买卖合同）。约定：由买受人购买橘郡第C12b幢6层603号房（以下简称603房）。建筑面积共193.94平方米，总金额1380000元。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款900000元，剩余房屋480000元向银行申请贷款。第七条出卖人应当在2014年11月30日前，将验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。第九条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7日内对该房屋进行验收并办理交接手续。双方进行验收时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。买受人应在收到书面通知书后7日内，办理该商品房的交接手续。买受人逾期未来办理交接手续，视为该商品房已经交付，买受人应自收到书面通知后第8日起开始缴纳物业管理费。第十条由于出卖人原因逾期交房的，逾期在180日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付房屋之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人退房通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的千分之三支付违约金。合同签订后，刘艳华支付了全部购房款及相关税费。
庭审中，刘艳华提交《关于要求立即停止工程交付使用的函》、《关于橘郡部分单位工程未竣工验收即投入使用的函》、信访答复意见书、胡继英申请政府信息公开事项的情况说明等证据，拟证明涉案房屋未经竣工验收备案，没有取得公安消防部门认可意见，未履行竣工验收程序即投入使用。橘郡公司请求本院对上述证据予以核实。
橘郡公司提交单位工程质量竣工验收记录（以下简称竣工验收记录），拟证明2014年12月17日，涉案房屋所在的橘郡生态园居住区C2区C12b栋取得了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位的五方验收；提交《入伙通知书》，拟证明其于2014年12月24日通知刘艳华收房；提交业主资料移交单、装修申请表等证据，拟证明刘艳华在收房后对涉案房屋进行了装修并使用。刘艳华对竣工验收记录的三性均有异议，要求核实监理单位处肖敏签名的真实性和监理原始记录。刘艳华认可橘郡公司确实于上述时间通知收房，但因对房屋质量有异议，直到2015年9月7日，双方协商达成《橘郡礼顿山C12b-603保密协议》（以下简称保密协议）后，刘艳华考虑上班方便而收房并装修使用，不代表放弃向橘郡公司主张违约责任。
另查明，一、2015年9月7日，橘郡公司（甲方）与刘艳华（乙方）签订保密协议，协议第一条依据甲方给予当期交房全体业主延期交房统一处理意见执行，乙方不再追究甲方额外的违约责任；第二条甲方同意赠送乙方C2区C12b栋603所属单元地下室一间的使用权，使用年限与乙方购买的603房一致。第三条甲方及甲方所属“龙鼎物业”承诺在水电输送上，全力配合乙方完成住宅的装修工程建设；在小区内提供不低于15平米场地，为乙方在装修完工前储存部分家具及乙方所属的零散物件。甲方承担未正式竣工验收而交付使用的相关法律责任，甲方应担责确保乙方装修的顺利进行。第四条乙方对双方谅解达成一致的以上备忘录内容的第二条进行保密（保密为期1年），对此备忘录参与人以外的任何单位和个人不宣传、不解释。该协议尾部甲方处由橘郡公司售后经理李文涛签名，并加盖橘郡公司公章；乙方处由刘艳华签名。
刘艳华陈述该协议系双方协商达成一致的结果。协议签订后，橘郡公司交付涉案房屋所属单元地下室一间，因橘郡公司没有安门，地面有积水，一直未使用，现处于闲置状态。橘郡公司履行了相应装修服务义务。此外，该协议的保密期限是一年，刘艳华虽在协议上签名，但并没有因为该签字而放弃对橘郡公司延期交房以及未正式竣工而交付使用房屋的法律责任的追究。橘郡公司对上述协议的盖章情况不清楚，其陈述签字人李文涛确系公司工作人员，但现已离职。
二、2017年6月27日，刘艳华向本院补充提交《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》各一份，其陈述橘郡公司向其交付两份文件，但存在质监单位不一致、公章造假嫌疑。橘郡公司陈述两份文件上质监单位均应为长沙县监督站，住宅质量保证书上监理单位（质监单位）可填写监理单位或质监单位，因工作人员笔误，将监理单位湖南中湘建设工程监理咨询公司写成北京中联环建设监理责任公司，住户可以要求橘郡公司予以更正，但房屋验收以竣工验收记录为准，不影响住户收房。
三、本院于2017年8月实地前往涉案房屋现场，调查了解涉案房屋的完工情况和小区配套措施情况，发现涉案房屋已基本完工，小区配套设施基本完整。
以上事实，有买卖合同、《关于要求立即停止工程交付使用的函》、《关于橘郡部分单位工程未竣工验收即投入使用的函》、信访答复意见书、胡继英申请政府信息公开事项的情况说明、竣工验收记录、入伙通知书、业主资料移交单、装修申请表、保密协议等证据和庭审笔录予以证明，足以认定。
本院认为：买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的合同，各方当事人均应遵照履行。刘艳华已支付全部购房款，橘郡公司应按约交付房屋。双方在买卖合同中约定两个商品房交付条件：一、该商品房交付时应当符合经竣工验收合格的条件（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位五方验收）。二、商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。本案中，竣工验收记录由各单位加盖公章，显示涉案房屋已于2014年12月17日完成五方验收（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位五方验收）即已达到交付条件；此外，橘郡公司亦交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。根据合同的约定及履行、本院于2017年8月的实地调查情况，本院认定，603房已符合交付条件。其次，合同第七条约定交房时间为2014年11月30日前，橘郡公司于2014年12月24日才作出入伙通知书，存在违约行为。但双方就逾期交房问题达成保密协议并已实际履行，刘艳华再就该问题主张违约金，于法无据，本院不予支持。如刘艳华对保密协议履行有异议，可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告刘艳华的全部诉讼请求。
本案受理费2314元，减半收取1157元，由原告刘艳华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 匡迪琪
二〇一七年九月二十日
代理书记员 余银春
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。