上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12551号
上诉人（原审原告）：王三刚，男，1974年3月17日生，汉族，户籍地四川省南江县，现住上海市闵行区。
上诉人（原审被告）：周秋萍，女，1954年10月10日生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市闵行区。
上诉人王三刚、上诉人周秋萍因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初5656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王三刚上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判周秋萍返还租金人民币2,640元。事实和理由：2016年10月17日，周秋萍强行要求次承租人退房并搬离。此后，租赁房屋由周秋萍实际控制，王三刚已经支付的2016年10月18日至同年12月31日的租金，周秋萍应当退还。
周秋萍上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回王三刚要求其支付违约金的诉讼请求。事实和理由：双方租赁合同履行过程中，王三刚改变房型结构，私装电表超载用电，物业管理人员责令其进行纠正，但王三刚拒不纠正；居委会协管员上门进行外来暂住人口登记时，次承租人中除顾某外，其他人均不予配合。依据上述事实，可以认定王三刚存在重大违约行为，周秋萍有权解除双方租赁合同。事实上，周秋萍向王三刚提出解除合同后，双方已经达成合意。王三刚要求周秋萍承担违约责任，缺乏依据。
王三刚向一审法院起诉请求判令：1、解除王三刚与周秋萍于2015年5月1日签订的《房屋托管租赁合同》；2、周秋萍返还王三刚房租2,640元及押金1,100元；3、周秋萍支付王三刚违约金51,440元。
一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人为周秋萍。该房屋建筑面积为77.73平方米。
2015年5月1日，王三刚（乙方）与周秋萍（甲方）签订《房屋托管租赁合同》1份，约定租赁房屋位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室；租赁期限为5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止；交房日期为2015年5月1日；2015年5月1日至2018年4月30日的月租金为1,100元，2018年5月1日至2020年4月30日的月租金为1,300元，房租半年一付，押金为一个月租金1,100元，第一次付自2015年5月1日起至2015年12月31日止共7个月的租金7,700元（其中2015年5月1日至2015年5月30日为免租期），下次到2015年12月30日付押金；合同一般条款约定：乙方向甲方承诺租赁该房屋作为人才公寓供居住使用，遵守国家法律和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲方作为该房屋的房地产权人委托乙方进行装修、管理及出租；该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯，如有装修双方共同制作装修和家具清单；甲方同意乙方自行或委托第三方对该房屋进行装修和增设附属设施，标准按照人才公寓标准执行，装修不应破坏房屋承重结构；甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收标准为交接当时现状；乙方装修房屋或者增设附属设施的，租赁期满乙方添附的固定装修，除电器外赠送给甲方；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应于租赁关系终止后3个工作日内无息返还乙方；甲方如为所有权人应当征得并代表全体所有权人同意或者甲方取得转租权征得全体承租人同意转租，甲方同意乙方受委托人委托代为承租并管理转租该房屋作为人才公寓；乙方代为出具的协议应当符合法律规定；甲方同意乙方装修房屋后安排人才居住使用，乙方应尽好管理职责，如该房屋在使用过程中，出现意外事故，由乙方承担责任；该房屋不得用于违法活动，否则由乙方承担责任，甲方不承担责任，该房屋居住的人均面积不低于10平方米；如发生重大事件，甲方有权终止合同；合同履行期内，如甲方因出售房屋解除合同，须独家委托乙方代理出售该房屋；租赁期内，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。
上述合同签订当日，周秋萍向王三刚交付了涉案房屋。王三刚接收后对涉案房屋进行了装修。
2015年5月18日，涉案房屋由周秋萍与案外人顾某办理了租赁登记备案。根据《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》记载，出租人为周秋萍，承租人为顾某，租赁面积77.77平方米，租金为1,200元/月，租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日止。
2016年5月21日，王三刚（作为出租方，甲方）与案外人董某（作为承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方出租给乙方的房屋位于XX路XX弄XX号XX室，共一间，建筑面积12平方米；月租金1,200元；租赁期限自2016年5月21日至2017年5月20日止；任何一方在租赁期间届满前解除本合同，应提前一个月通知对方，经对方同意后，双方可解除本合同，但提出解除合同的一方需支付另一方一个月租金的违约金。
2016年5月24日，王三刚（作为出租方，甲方）与案外人李某（作为承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方同意将XX路XX弄XX号XX室次卧房屋租赁给乙方使用；租赁期限自2016年5月25日至2017年5月24日止；月租金1,000元；租赁期内甲方不得无故收回房屋，如需收回提前一个月通知乙方，在乙方同意的前提下，不作违约，反之违约方赔偿对方一个月房租费作为补偿。
2016年10月10日，周秋萍的丈夫向王三刚发送短信，表示需要与王三刚就收回涉案房屋事宜进行面谈。
2016年10月17日，案外人董某出具《证明》称，2016年10月有人拿涉案房屋的证件让其搬家退房，10月10日19点全家再次来，其无奈于19点31分拨打了110报警，后早上6点来敲门要求其搬家，严重影响其入住，故其要求王三刚退还押金、房租并支付违约金。案外人董某于当日收到王三刚向其支付的退房押金、房租及赔偿金共计3,600元后搬离了涉案房屋。同日，王三刚还向案外人李某支付了退房押金、房租及违约金共计4,000元。李某于2016年10月22日搬离了涉案房屋。
2016年11月28日，周秋萍的丈夫向王三刚发送短信称，王三刚在2016年11月25日报警解决房子的事情，在警察的调解下说好在2016年11月28日早上9点半至居委会在居委物业三方到场调解，其等至10点多王三刚也没有来，故正式通知王三刚全部搬走在房屋内的东西，否则下个月其要收取保管费，一切后果自负。
一审法院另认定，浦江宝邸二居委人口办协管员顾月芳曾至涉案房屋采集人员登记信息。其出具的《证明》载明，其于2015年5月18日至涉案房屋采集登记顾某的信息，2015年5月28日再次上门，采集登记王洋的信息，无其他人员登记信息。
王三刚于2015年5月1日向周秋萍转账支付了7,700元，于2016年1月5日向周秋萍转账支付了7,700元，并于2016年5月3日向周秋萍转账支付了6,600元。周秋萍确认王三刚已支付了至2016年12月31日止的租金及押金1,100元。
一审中，王三刚认为案外人董某、李某于2016年10月17日被赶走，其即失去了对涉案房屋的掌控，故合同应于该日解除。周秋萍认为根据周秋萍丈夫于2016年11月28日发送给王三刚的短信，周秋萍实际于2016年11月30日接管了涉案房屋，故合同应于2016年11月30日解除。
一审法院认为，王三刚与周秋萍签订的《房屋托管租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应信守并按约履行。上述合同虽名为“托管”，但具体条文均与委托经营无关，仅仅是双方达成了由王三刚承租周秋萍房屋并支付租金的合意，故该合同应为房屋租赁合同。根据上述租赁合同约定，如发生重大事件，周秋萍有权终止合同，现周秋萍以王三刚改变房屋结构私拉电线，且房屋内居住人员的身份不明，不符合合同约定的人才标准及未遵守规定进行外来人口的登记为由，认为王三刚的行为违背了国家政策，构成发生了重大事件而提出解除合同并收回了涉案房屋。对此，一审法院认为，周秋萍委托王三刚按照人才公寓的标准对涉案房屋进行装修、管理及出租，双方在合同中对于人才公寓的具体标准、居住人员的具体要求及重大事件的具体情形均未做明确的约定，且周秋萍亦未提供证据证明其在实际履约过程中就上述事项向王三刚提出过异议，也未提供证据证明双方已就合同的解除达成了明确的合意，故周秋萍以上述理由认为王三刚违约而要求解除合同，且双方已就合同解除达成合意的辩称意见，不予采信。由于周秋萍在所主张合同解除之条件不成就时已收回了涉案房屋，双方的租赁合同已无法实际履行，合同目的已无法实现，故王三刚要求解除双方签订的《房屋托管租赁合同》之诉请，既有事实根据，亦符合相关的法律规定，予以支持。关于合同的解除时间，根据法律规定，应当以解除通知到达周秋萍之日视为解除之日，因起诉前王三刚未向周秋萍送达解除通知，而王三刚在起诉状中已经明确作出了要求解除合同的意思表示，故以本案起诉状副本送达周秋萍之日，即2017年3月3日作为合同解除之日。对于王三刚认为周秋萍于2016年10月17日已经实际控制涉案房屋，合同即应于该日解除的主张，一方面，周秋萍仅是于当日影响了董某、李某对涉案房屋的实际使用，并以此方式提示王三刚相应的合同责任与风险，但双方并未明确主张解约之权利或正式通知解除合同；另一方面，如上所述，在无法确定双方已经主张解约或达成解约协议的情况下，王三刚未能进一步提供证据证明双方已经办理了涉案房屋的交接手续，或已由周秋萍实际控制涉案房屋，故其上述抗辩理由缺乏事实与法律依据，不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然王三刚于2016年10月17日与案外人董某及李某就退租事宜达成了一致意见，案外人也已搬离，但王三刚并未提供明确的证据证明周秋萍已于该日实际收回了房屋，且根据王三刚与周秋萍丈夫的往来短信显示，双方于2016年11月28日仍未就涉案房屋内的物品进行交接，现周秋萍确认其已于2016年11月30日收回了涉案房屋，且基于其该行为导致合同无法继续履行，故周秋萍无权再向王三刚收取自2016年12月1日起至合同解除之日止的租金，已经收取的部分租金与押金，周秋萍应当予以返还。由于周秋萍擅自收回涉案房屋的行为构成违约，导致双方的合同解除，故周秋萍理应承担相应的违约责任。根据合同约定，周秋萍提前收回房屋应按提前收回天数的租金的1倍向王三刚支付违约金，但周秋萍提出对违约金及违约金的计算标准均不认可。由于违约金兼具惩罚性和补偿性，考虑到周秋萍的违约程度、王三刚对涉案房屋的装修投入、王三刚的其他实际损失以及合同的实际履行情况等因素，酌定周秋萍向王三刚支付违约金20,000元。对于王三刚留在周秋萍房屋内的物品，周秋萍主张折抵保管费，但其对此并未提供合法依据或作出合理解释，鉴于一方面，双方未对涉案房屋内物品作出清点确认；另一方面，双方未就涉案房屋内物品的处理作出明确意思表示或主张权利，故本案对此不宜作出评价与处理，可由双方另行协商处理或主张权利。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二○一七年八月十八日作出判决：一、王三刚与周秋萍就位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋托管租赁合同》于2017年3月3日解除；二、周秋萍于判决生效之日起十日内返还王三刚租金1,100元；三、周秋萍于判决生效之日起十日内返还王三刚押金1,100元；四、周秋萍于判决生效之日起十日内支付王三刚违约金20,000元。案件受理费减半收取计589.75元，由王三刚负担352.48元，周秋萍负担237.27元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，周秋萍表示，租赁房屋内原有三位次承租人，其中最晚搬离的次承租人实际于2016年10月25日搬离，2016年10月25日至2016年12月31日的租金应该退还王三刚。王三刚确认最晚搬离的次承租人实际于2016年10月25日搬离，并同意周秋萍退还2016年10月25日至2016年12月31日的租金。
本院认为，王三刚与周秋萍签订的《房屋托管租赁合同》约定，周秋萍将其名下房屋交付王三刚占有、使用、收益，王三刚向周秋萍支付相对固定的对价。双方之间形成典型的房屋租赁合同关系，双方之间的权利义务应当依据租赁合同予以确定。
周秋萍在房屋租赁合同项下的主要权利为收取租金，也可以说，其合同目的即在于收取租金。从双方签订合同的名称及具体内容来看，王三刚租赁房屋的用意并非在于居住，而在于通过转租获得收益，此为法律、行政法规所不禁止。基于上述租赁目的，王三刚必然需要对租赁房屋进行相应装修，此亦为双方合同所明确约定。依据双方合同，只要王三刚不破坏房屋承重结构，其对房屋的具体装修不应视为违约。周秋萍主张王三刚改变房型结构，显然不能直接等同于王三刚在装修中破坏房屋承重结构。至于王三刚是否存在私装电表超载用电的问题，如果属实且存在安全隐患，自可由相关部门责令改正或由周秋萍作为出租人要求王三刚予以排除，显然亦不能直接认定为王三刚存在根本违约行为。至于次承租人是否配合进行人口信息登记，并非双方租赁合同项下的权利义务内容，更不影响周秋萍合同目的的实现。据此，周秋萍于本案中并无解除合同的权利。
从双方产生纠纷后的沟通情况及周秋萍直接收回租赁房屋的事实，可以认定双方并不存在协商解除合同且对合同解除后果达成一致意见的事实。周秋萍无正当理由收回租赁房屋，导致双方租赁合同无法履行，构成根本违约，一审认定王三刚可以据此解除合同并确认合同于本案起诉状副本送达周秋萍之日解除，于法有据。合同解除后，周秋萍应当依约支付王三刚违约金并返还押金及相应租金。一审对于违约金及押金处理，并无不当，本院予以确认。至于周秋萍应当返还的租金，双方于二审中已达成一致意见，本院亦予以确认，即周秋萍应当返还王三刚2016年10月25日至2016年12月30日的租金2,448元。
综上，王三刚的上诉请求部分成立，可予支持；周秋萍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初5656号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初5656号民事判决第二项为周秋萍应于本判决生效之日起十日内返还王三刚租金2,448元。
如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取589.75元，由上诉人王三刚负担352.48元，上诉人周秋萍负担237.27元；二审案件受理费350元，由上诉人王三刚负担50元，上诉人周秋萍负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 许 军
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……