山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终3313号
上诉人（原审原告、反诉被告）：鹿道香，农民。
委托诉讼代理人：崔云飞，山东海峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘佩琴。
委托诉讼代理人：王璐，系烟台市芝罘区卫计局工作人员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ强，系刘佩琴之夫。
委托诉讼代理人：王璐，系烟台市芝罘区卫计局工作人员。
上诉人鹿道香因与被上诉人刘佩琴、ＸＸ强农村房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2015）福回民初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鹿道香的委托诉讼代理人崔云飞，被上诉人刘佩琴及其与ＸＸ强的委托诉讼代理人王璐参加诉讼。本案现已审理终结。
鹿道香上诉请求：发回重审或对一审判决第五、六项依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人一审时不同意对涉案房屋的价值进行评估，合同无效的后果是相互返还房产和购房款，没有必要进行房屋价值评估。2、涉案房屋并无拆迁开发规划，被上诉人主张上诉人是受利益驱使要回房屋不成立。上诉人是想回老家居住，落叶归根。3、被上诉人在芝罘区有房屋居住，其也承认从未在涉案房屋居住过，其主张因购买涉案房屋导致未购置其他房产不成立。涉案房屋并未拆迁，将来也没有拆迁开发规划，被上诉人主张按铁路拆迁赔偿5000元/平方米没有事实和法律依据。4、被上诉人在城里居住、生活、工作，其受教育水平和法律社会意识等均远超作为农村老人的上诉人，被上诉人应当知道城镇居民不能购买农村房屋，被上诉人在本案中有重大过错，过错程度大于上诉人。上诉人有权依法要求确认房屋买卖合同无效，并不悖于诚实信用原则。2015年《全国民事审判工作会议纪要》关于农村房屋买卖纠纷处理问题第35条规定，合同无效后买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行贷款利息。因此，一审法院确定上诉人承担70%的过错没有事实和法律依据。5、评估结果是房屋的市场价值为11万元，不是房屋升值了11万元。即使法院判令赔偿，也应首先扣除1.5万元购房款，而且附属物4332元也不应由上诉人承担。上诉人要求将院子恢复原状，被上诉人应将果树移栽。综上，房屋价值及上诉人承担补偿款的比例过高，评估费应由被上诉人负担。
刘佩琴、ＸＸ强辩称，1、2005年7月14日上诉人与其丈夫（已故）自愿将涉案房屋卖给被上诉人，在其本村三名见证人见证下确定房屋买卖合同，购房款当场交清，上诉人当众承诺永不反悔。此后被上诉人居住使用涉案房屋长达10年之久，多次进行修缮修整、种植果树。被上诉人拥有涉案房屋已成事实，且是目前唯一住房。后因城际铁路建设占用村里房屋，上诉人受利益驱使，违背诚实信用原则，起诉要求认定房屋买卖合同无效。2、一审对涉案房屋的价格评估是经法院委托、双方当事人签字同意后在法院全程监督下完成的。依据合同法关于合同无效的处理规定，上诉人必须赔偿对被上诉人造成的损失。评估价格是赔偿的重要依据，必须对房屋价格进行评估。3、涉案房屋经村民大会讨论过拆迁事宜，有拆迁改造计划。法院以前不受理此类案件，2015年5月1日实行立案登记制后上诉人立即提起了诉讼。上诉人当初卖房是因为两个孩子相继去世，对涉案房屋存在心理障碍，感觉房子不吉利，于是在外另置房产，村民均了解该情况，致使5、6年仍未售出。上诉人是看到拆迁利益及周围地价升值才要回房屋的。4、房屋买卖合同是双方的真实意思表示，上诉人受利益驱使辩称合同无效。合同无效给上诉人带来利益，对被上诉人造成信赖利益损失、添附价值损失等。1.5万元购房款上诉人应予返还，房屋评估价格11万元是损害赔偿的依据，上诉人主张扣除1.5万元购房款没有道理。被上诉人在居住使用房屋期间对房屋价值进行添附，上诉人应依法补偿，所说的“恢复原状”属于无理取闹。上诉人10年前自愿签订房屋买卖合同，10年后为获取利益主张合同无效，应对无效负全责。5、被上诉人不要求重新评估房屋价值。请求驳回上诉，维持原判。
鹿道香向一审法院起诉请求：判令双方之间房屋买卖协议无效，返还涉案房产及房产证、土地证，诉讼费用由刘佩琴、ＸＸ强负担。
刘佩琴、ＸＸ强反诉请求：判令鹿道香返还购房款15000元，折价赔偿对房屋修缮、更换门窗、修整地面和围墙、种植果树等费用20000元，按铁路拆迁每平方米5000元赔偿损失550000元，在交付房产证、土地证时给付购房款及赔偿款，评估费、反诉费由鹿道香承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于烟台市福山区回里镇李家疃村，房产证编号6010074，产权人姓名李振复(富)，北屋4间55平方米，建筑年限1979年4月；房产证编号6010075，产权人姓名李振复(富)，北屋4间55平方米，建筑年限1979年4月；集体土地建设用地使用证编号福集建(90)字第1081号，土地使用者李振復(富)，用地面积338.4平方米，用途建住宅，发证时间1990年9月14日。
鹿道香与李振富系夫妻关系，李振富于2014年4月13日因病死亡。2005年7月14日，鹿道香与ＸＸ强签订房屋买卖合同，约定“立卖契人李振复(富)自愿将自己房子两栋八间，坐落在回里镇××家疃村卖给ＸＸ强为主，房子的四至范围以房产证土地使用证为准，双方商定房价是人民币壹万伍仟元正。当众交清特立此据。卖房人鹿道香、中间人李振宝、李振生、代笔人李振鼐”。协议签订当日，鹿道香即交付了房屋及房产证、土地使用证，ＸＸ强也于当日交付房款15000元。刘佩琴、ＸＸ强接受房屋后进行了部分修缮并在院内种植了果树。双方在一审庭审中均认可李振富与登记产权人李振复为同一人。
鹿道香主张刘佩琴、ＸＸ强系城镇居民，购买农村房屋违反相关法律规定；房屋登记在李振富名下，李振富未在房屋买卖合同中签字，故买卖合同无效；刘佩琴、ＸＸ强未在涉案房屋居住。刘佩琴、ＸＸ强对鹿道香的主张不予认可，认为鹿道香自愿出售房屋，要回房屋是因所在村居面临拆迁而房屋增值所致；签订房屋买卖合同时鹿道香、刘佩琴、ＸＸ强、中间人在场，签订合同后刘佩琴、ＸＸ强找到李振富，由李振富在合同中按手印；刘佩琴、ＸＸ强购买房屋后偶尔居住使用。
审理过程中，刘佩琴、ＸＸ强申请对涉案房屋及院落进行价值评估。经征询双方当事人意见后，法院委托烟台博方达价格评估有限公司对涉案房屋及院落进行价值评估。烟台博方达价格评估有限公司于2016年5月20日出具价格评估报告，结论为涉案房产公开市场价值为110000元，修复项目(院内水泥台、围墙修复、屋顶瓦片)计116.90元，外装修项目(铝合金窗、拱形门、院内铺渗水砖、更换木大门)计2623.50元，附属物(樱桃树、杏树、毛竹)计4332.00元，总计117072.40元。刘佩琴、ＸＸ强支付评估费4000元。经质证，鹿道香对价格评估报告无异议。刘佩琴、ＸＸ强提出异议，认为该评估报告只出示评估结果，缺乏相关依据，申请鉴定人出庭接受质询，对评估结果作详细解释。经法院通知烟台博方达价格评估有限公司法定代表人吴军友及价格评估师毕建生、聂洪政出庭接受质询，刘佩琴、ＸＸ强支付鉴定人员出庭质询的交通费300元。价格评估师毕建生在质询中对各项价格的依据、计算方式等作出说明，对刘佩琴、ＸＸ强要求提供三个交易实例的客户姓名拒绝提供，认为该公司有义务为客户保密而不便提供具体姓名，对此提供了交易单价。
刘佩琴、ＸＸ强为城镇居民，户籍地址为烟台市芝罘区青松街11号内11号，现因此地拆迁而躲迁他处。
一审法院依据房屋买卖合同、房产证、集体土地建设用地使用证、户籍证明、价格评估报告、评估费单据、证明、调查笔录及当事人陈述等认定以上事实。
一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。鹿道香与ＸＸ强对位于烟台市福山区回里镇李家疃村房屋签订的买卖合同虽系双方当事人真实的意思表示，但因为宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，ＸＸ强、刘佩琴系城镇居民，并非烟台市福山区回里镇李家疃村集体经济组织成员，故鹿道香、ＸＸ强关于农村房屋的买卖合同违反国家法律及行政法规的强制性规定，依法应为无效。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案具体情况，双方在买卖农村房屋时即知道所买卖的房屋和宅基地属于法律禁止流转的范围，双方对买卖合同的无效均负有过错，鹿道香在出卖房屋多年后又以买卖房屋违反法律禁止性规定而要求确认买卖无效，鹿道香的行为有悖于民事活动的诚实信用原则，故鹿道香与刘佩琴、ＸＸ强对房屋买卖合同无效的过错责任各承担70%、30%为宜。鹿道香要求返还涉案房产及房产证、土地证，刘佩琴、ＸＸ强要求返还购房款15000元，理由正当，于法有据，法院予以支持。刘佩琴、ＸＸ强对价格评估报告提出的异议，因未提供证据证明评估机构和评估人员不具备相关资质、评估程序严重违法、评估结论明显依据不足等事实，且评估人员在质询中对各项价格的依据、计算方式等作出合理说明，故对其异议不予支持，对价格评估报告予以采信。刘佩琴、ＸＸ强购房后对涉案房屋及院落进行了修缮和添附，依据价格评估报告中修复项目、外装修项目、附属物的认定数额，鹿道香对此应予以全额补偿。因涉案房屋价值在买卖后至今已发生实际升值，考虑鹿道香因房屋升值所获利益，刘佩琴、ＸＸ强因房屋现值与原买卖价格的差异所造成的损失以及双方的过错责任，鹿道香应按房屋价值的70%补偿刘佩琴、ＸＸ强。综上，鹿道香应补偿刘佩琴、ＸＸ强房屋价值77000元、修复项目116.90元、外装修项目2623.50元、附属物4332.00元，合计84072.40元。评估费4000元，根据双方的过错责任及鹿道香补偿刘佩琴、ＸＸ强的具体情况，鹿道香应承担评估费2800元，刘佩琴、ＸＸ强应承担评估费1200元。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第二项、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决：一、确认鹿道香与ＸＸ强于2005年7月14日签订的房屋买卖合同无效。二、ＸＸ强、刘佩琴于判决生效后十日内将位于烟台市福山区回里镇李家疃村房屋(房产证编号6010074号、60100**号)返还鹿道香。三、ＸＸ强、刘佩琴于判决生效后十日内将编号6010074房产证、编号6010075房产证、编号福集建(90)字第1081号集体土地建设用地使用证返还鹿道香。四、鹿道香于判决生效后十日内返还ＸＸ强、刘佩琴购房款15000元。五、鹿道香于判决生效后十日内给付ＸＸ强、刘佩琴补偿款84072.40元。六、鹿道香于判决生效后十日内给付ＸＸ强、刘佩琴评估费2800元。一审案件受理费2600元，由鹿道香负担1820元，ＸＸ强、刘佩琴负担780元；反诉费4825元，由ＸＸ强、刘佩琴负担4132元，鹿道香负担693元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另，双方均认可按照评估结果涉案房屋的升值部分为95000元（评估现价110000元-15000购房款）。
本院认为，2005年7月14日上诉人鹿道香与被上诉人ＸＸ强签订的房屋买卖合同，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订涉案房屋买卖合同已近十年，签订合同当日双方即交付房屋及产权证书、付清购房款，被上诉人已接收使用涉案房屋并进行了添附，上诉人在时隔十年之后主张合同无效并要求返还涉案房屋。一审法院根据本案的具体情况认定上诉人、被上诉人对合同无效的法律后果均负有过错、上诉人应承担70%的过错责任并无不当。上诉人在一审中对涉案房屋的价格评估报告并无异议，按照评估结果涉案房屋升值95000元。据此，上诉人应赔偿被上诉人升值损失66500元。一审法院认定上诉人对此部分的赔偿数额为77000元不当，应予纠正。上诉人主张没有必要对涉案房屋进行价值评估，理由不当，本院不予支持。上诉人要求被上诉人将附属物（果树）移栽，缺乏依据，本院不予支持。一审法院对评估费的分配合理，上诉人要求全部由被上诉人承担不当。
综上，上诉人鹿道香的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持烟台市福山区人民法院（2015）福回民初字第35号民事判决第一、二、三、四、六项；
二、变更烟台市福山区人民法院（2015）福回民初字第35号民事判决第五项为：上诉人鹿道香于本判决生效后十日内给付被上诉人ＸＸ强、刘佩琴补偿款73572.40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2600元，由上诉人鹿道香负担1820元，被上诉人ＸＸ强、刘佩琴负担780元；反诉费4825元，由上诉人鹿道香负担607元，被上诉人ＸＸ强、刘佩琴负担4218元。二审案件受理费693元，由上诉人鹿道香负担607元，被上诉人ＸＸ强、刘佩琴负担86元。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞芳
审判员 栾海宁
审判员 慈勤哲
二〇一六年九月十九日
书记员 付微微