湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0105民初3812号
原告（反诉被告）:田建光，男，1973年2月7日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托代理人：尹文姣，武汉市汉阳区洲头法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告（反诉原告）：湖北汇金久臣投资股份有限公司，住武汉市东西湖区田园大道1196号。
法定代表人：钟家钢，该公司董事长。
委托代理人：荣煦翔、陶燊一，湖北溪渡律师事务所律师。特别授权代理。
原告田建光诉被告湖北汇金久臣投资股份有限公司（以下简称汇金久臣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月30日立案受理后，被告湖北汇金久臣投资股份有限公司提出反诉，本院决定合并审理。本案由审判员崔玉华独任审理，于同年11月14日、12月22日公开开庭进行了审理。原告田建光及其委托代理人尹文姣，被告湖北汇金久臣投资股份有限公司的代理人陶燊一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）田建光诉称：原、被告于2014年12月5日签订“汉阳北装修建材卖场一期商铺租赁合同”，约定被告同意将坐落于武汉市汉阳区琴断口街汉江苑二期的汉阳北装修建材卖场B5号78.43平方米商铺，按80元/平方米，出租给原告使用，经营墙纸、相框，即建筑装饰材料中的辅助服务项目。原告当即交纳半年的租金和市场运营管理费、押金共计人民币43,918元。2015年7月，商铺交付使用，2015年7月10日被告指定的物业公司收取了原告物业管理费、装修押金、垃圾清运费共计人民币4,275元。装修过程中，发现屋顶漏水，原告无法进场，实际已发生装修损失人民币24,978元。因被告未积极履行市场运营管理职责，将合同约定的装修市场变成了综合市场，导致原告不能定向服务，市场价值受损，使其租赁此地专营墙纸、相框的合同目的不能实现。房屋实际交付面积为89.04平方米，比合同约定的78.43平方米多出10.61平方米，被告强行增加原告租金压力849*12个月=10,186元/年。被告违反合同根本性原则，导致无法继续履行，原告要求解除合同，被告推诿至今，无果。故诉至本院请求：1、解除原、被告签订的“汉阳北装修建材卖场一期商铺租赁合同”；2、被告返还原告的租金、押金、物业管理费、装修押金、垃圾清运费共计人民币48,193元；3、被告赔偿原告实际发生的装修费、代理费等经济损失共计人民币28,978元；4、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）汇金久臣公司辩称：1、被告未违约，原告不享有解除合同权利，原告自收到商铺一直在使用诉争商铺，所以原告应当承担该期间的全部租金和市场管理费。2、被告履行了合同约定的义务，没有导致应向原告退还租金、押金、运营管理费事项。3、被告无过错，所以被告不应该赔偿原告实际发生的装修费用、代理费。
被告（反诉原告）汇金久臣公司反诉称：2015年5月11日，被告与原告签订《汉阳北装修建材卖场一期商铺租赁合同》，双方约定：被告将坐落于武汉市汉阳区琴断口街汉江苑二期的汉阳北装修建材卖场商铺出租给原告使用，商铺面积为78.43平方米，租金为80元/平方米/月，月租金合计6,274元。原告须每半年向被告交一次租金，租赁期限为三年，自2015年2月14日至2018年2月13日。现根据实际测量，被告租赁给原告的商铺实际面积为89.04平方米，按该商铺的实际面积计算租金，每月租金应为7,123.2元，因此原告应当补齐第一期租金差额。原告于2015年5月开始实际使用租赁商铺，被告为给予原告一定优惠，实际上从2015年8月1日开始计算实际租赁期间及租金。按租赁合同约定，原告应于每半年租期满前10日内，向被告交纳下一个半年租金，而后被告多次向原告催收租金，但原告至今仍未向被告交纳租金，且一直使用该商铺。根据租赁合同第十一条第4款约定，被告有权单方面解除合同，并按未交费用每日1‰向原告收取滞纳金。因此，原告不仅应向被告交纳租金，还需向被告支付未交租金而产生的滞纳金。故被告提出反诉，请求：1、判令解除被告与原告之间的商铺租赁合同；2、原告向被告支付2016年2月1日至原告腾退租赁房屋之日止的租金，暂计算至2017年6月30日为121,094.4元；3、原告向被告支付2016年2月1日至原告腾退租赁房屋之日止未缴租金的滞纳金，暂计算至2017年11月13日为58,018.4元；4、原告补足未足额支付租金5,092.8元；5、原告承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）田建光针对被告汇金久臣公司的反诉辩称：合同上签订的是建材市场，但被告交付的是综合市场，原告做墙纸生意对市场要求比较严格。2015年8月1日被告就要求缴纳租金，但是房子在8月19日就开始漏水了。租赁房屋增加了十个平方米面积，增加太多了。原、被告签订的是B区合同，但是被告是按照C区物业费标准收的，C区物业费比B区高。原告从始至终未接收该门面，也未进过场。要求驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明：2014年12月5日，田建光（乙方）与汇金久臣公司（甲方）签订《汉阳北装修建材卖场一期商铺租赁合同》，约定：甲方将座落于武汉市汉阳区琴断口街汉江苑二期的汉阳北装修建材卖场商铺出租给乙方使用，乙方承租该商铺用于经营墙纸、相框。商铺编号为B5，面积为78.43平方米。合同中注明：该商铺实际面积最终以甲方委托的国家认证的测绘机构提供的实测报告文件中所载明的建筑面积为准（建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积），根据单价测算的租金和运营管理费实行多退少补。租赁期限3年，自2015年2月14日起至2018年2月13日止。交付使用日期为2014年12月15日前，商铺交付后，甲方给乙方两个月装修期，装修期免收乙方租金和运营管理费；若甲方逾期交付商铺，则计租日期顺延计算，甲方的逾期交付行为不构成违约，无需承担任何责任。租赁价格含租金和市场运营管理费两部分，此价格为不含税价格。租金和市场运营管理费按半年缴交，乙方须于每半年到期前10日，向甲方缴交下半年的租金和市场运营管理费，在签订本合同时缴交第一半年租金和市场运营管理费。租金和运营管理费为80元/平方米/月，月租金合计6,274元。前两年租金和运营管理费不递增，第三年在上一年度租金和运营管理费的基础上递增5%。2014年12月5日前签合同，免收第一个租赁年度和第二个租赁年度最后一个月的租金和运营管理费。乙方在签订本合同时须缴交6,274元，作为履行本合同的保证金。乙方如在租赁期限内中途退铺或不按期缴交租金及运营管理费，保证金甲方不予退回。合同租赁期满或经双方一致同意终止本合同时，在乙方不损坏该商铺内外所有设施，并交清所有应交费用的情况下，甲方须无息退回保证金。租赁期内，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳费用（含租金、运营管理费、违约金及其他乙方应当支付的费用），甲方有权直接抵扣乙方向其缴纳的保证金（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方，乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10个工作日内把甲方扣除部分的保证金重新补足并缴付给甲方。乙方与物业管理公司另行签订《物业服务协议》，物业管理费及水、电费按《物业服务协议》约定缴交。乙方可按该市场物业管理公司审核同意的装修方案对该商铺进行装修，但需承担装修管理费、建筑垃圾清运费及水电费。乙方应保证合同期内不退铺，如中途退铺则需提前一个月通知甲方，已缴纳的款项甲方不予退还。该商铺内的主体结构如因自然损坏或甲方的过错而损坏，由责任方负责支付维修费用，若商铺在此期间不能营业，甲方应免收乙方在此期间的租金。如乙方逾期7日未能缴足租金、运营管理费及其他应缴费用，甲方有权停止该商铺的水、电供应，由此造成的损失由乙方承担。如乙方逾期30日未能缴足上述应缴费用，甲方除按未缴费用每日1‰向乙方收取滞纳金外，有权单方面解除本合同，收回该商铺，乙方的履约保证金甲方不予退回。若保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追索等内容。合同签订后，田建光于同日向汇金久臣公司支付了半年租金及运营管理费人民币37,644元以及押金6,274元。汇金久臣公司表示该笔租金对应的时间段为2015年8月1日至2016年2月1日。2015年7月10日，汇金久臣公司向田建光交付了诉争商铺，田建光于同日向武汉均阳物业管理有限公司支付了2015年7月1日至2015年12月31日的物业管理费用人民币1,883元、装修押金人民币2,000元、垃圾清运费人民币392元。田建光于2015年8月初开始对诉争商铺进行了装修，田建光表示其在装修到8月底时，商铺出现漏水，汇金久臣公司维修好了其继续装修至9月底装完，共花费人民币24,978元。该商铺经武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局测量，实测建筑面积为89.04平方米。2015年8月市场部分商铺开始营业，该建材市场C区均系卖建材的商铺，B区除了建材商铺，在临马路的一排商铺还有超市、兰州拉面、诊所、洗车等商铺。诉争商铺位于B、C区拐弯处，即诉争商铺一面在B区，另一面在C区。田建光装修完毕后，一直未进场经营。原告表示，租赁商铺面积增大较大、且市场不是纯粹的建材市场，要求被告退还已缴纳的钱款，原、被告协商多次未能达成一致协议，诉争商铺一直空置，田建光亦未将商铺钥匙交与汇金久臣公司。2017年6月30日，汇金久臣公司对汉阳北装修建材市场进行改造，将市场内的部分承租人予以清退，诉争商铺汇金久臣公司已经进行了拆除改造，已变成新改造的市场的通道。现双方因解除协议履行问题协商未果，田建光起诉来院。
另查明，2006年11月30日，汇金久臣公司与武汉市汉阳区房地产公司签订《房地产合作开发合同》一份，双方就合作开发阳城汉江苑第二期项目达成一致协议。项目位于武汉市汉阳区琴断口社区，北临郭琴路，南至玫瑰园西路，西至古田桥路，东至项目规划路。项目对外以武汉市汉阳区房地产公司为开发商，汇金久臣公司为投资商形式合作开发。汇金久臣公司负责以武汉市汉阳区房地产公司的名义进行项目的建设和销售等后期工作。2007年6月28日，武汉市汉阳区房地产公司变更名称为武汉均瑶房地产开发有限公司。2009年，武汉均瑶房地产开发有限公司取得上述项目所在地块的国有土地使用证、建设工程规划许可证。2013年，武汉均瑶房地产开发有限公司取得上述项目的建设工程规划验收合格证。2017年4月21日，武汉均瑶房地产开发有限公司与汇金久臣公司签订委托协议一份，委托被告对阳城汉江苑二期商铺招商、出租、运营管理。同年9月，武汉均瑶房地产开发有限公司取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。
以上事实有当事人陈述、原告提交的汉阳北装修建材卖场一期商铺租赁合同、照片、商铺面积明细表、收据、送货单、发票、照片、证明及被告提交的汉阳北装修建材卖场一期商铺租赁合同、武汉市房产测丈表、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、委托协议、国有土地使用证、房地产开发合作合同、企业信息咨询报告、照片等证据证实，可作如上认定。
本院认为：田建光与汇金久臣公司签订的《汉阳北装修建材卖场一期商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后，汇金久臣公司将约定的商铺交付给田建光，田建光支付了半年租金和押金。田建光在装修完毕后即未进场经营，汇金久臣公司也系明知。双方就合同解除事宜一直未能达成一致。现田建光主张解除合同，汇金久臣公司反诉要求解除合同，且汇金久臣公司也已于2017年6月30日对诉争商铺进行了拆除改造，双方签订的租赁合同已不可能继续履行，故本院准予双方解除双方签订的汉阳北装修建材卖场一期商铺租赁合同。田建光虽未在该商铺实际经营，但其已经接收商铺并进行装修，也未能将商铺钥匙及时返还给汇金久臣公司，对田建光要求汇金久臣公司返还其已支付的半年租金37,644元的诉讼请求本院不予支持。依据双方合同约定承租人如在租赁期限内中途退铺的保证金出租人不予退回，对于田建光要求汇金久臣公司返还其已支付6,274元押金的诉讼请求本院不予支持。田建光交纳的半年物业费、装修押金及垃圾清运费系支付给武汉均阳物业管理有限公司并非支付给汇金久臣公司，其要求汇金久臣公司返还该部分费用无事实及法律依据，对于田建光要求汇金久臣公司返还其已支付的半年物业管理费1,883元、装修押金2,000元、垃圾清运费392元的诉讼请求本院不予支持。对于田建光主张的因为商铺漏水导致其不能使用商铺的观点，田建光在庭审中明确表示商铺发生过漏水，但后来修好了，田建光提交的照片也无法反映商铺漏水程度以及漏水所持续的时间，故对于田建光的该主张本院不予采信。对于田建光主张的其签订的合同系建材市场，但实际履行中变成了综合市场导致其合同目的不能实现的观点，自双方签订的租赁合同中无法看出，双方对于市场环境的约定，田建光也无充分证据证明市场中有其他类型商铺导致其合同目的不能实现，对于田建光的该主张本院不予采信。故对于田建光请求汇金久臣公司赔偿其实际发生的装修费、代理费等经济损失人民币28,978元的诉讼请求本院不予支持。田建光在装修完毕后即未进场并要求汇金久臣公司退还已支付的钱款，以自己实际行为明确表示不再继续履行合同，田建光在当时已经支付了37,644元的租金，在此期间，汇金久臣公司有充分的时间采取措施避免损失的扩大，但汇金久臣公司一直任由商铺空置，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，对于汇金久臣公司要求田建光支付2016年2月1日至田建光实际腾退之日止的租金及相应的租金滞纳金的反诉请求本院不予支持。对于汇金久臣公司反诉请求田建光补足未足额支付的租金人民币5,092.8元，综合田建光在装修完毕后即以自己行为表示不再继续履行合同，且已经支付了37,644元的租金以及押金不再退还的因素，对汇金久臣公司的该反诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）田建光与被告（反诉原告）湖北汇金久臣投资股份有限公司于2014年12月5日签订的《汉阳北装修建材卖场一期商铺租赁合同》；
二、驳回原告（反诉被告）田建光的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）湖北汇金久臣投资股份有限公司的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费减半收取为人民币865元（田建光已预交），由原告（反诉被告）田建光负担，反诉案件受理费人民币1,992元（湖北汇金久臣投资股份有限公司已预交）由被告（反诉原告）湖北汇金久臣投资股份有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 崔玉华
二〇一八年一月二十五日
书记员 刘 婷