江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04772号
上诉人（原审被告）居慧菊。
委托代理人时雪峰，江苏少平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常熟市经济开发物业管理有限公司。
委托代理人孙凤兰，常熟市虞山法律服务所法律工作者。
委托代理人屈健，常熟市虞山法律服务所法律工作者。
上诉人居慧菊因与被上诉人常熟市经济开发物业管理有限公司（以下物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟兴民初字第00038号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年6月19日，物业公司（甲方）与居慧菊（乙方）签订“常熟市前期物业管理服务协议”一份，由甲方对乙方所购常熟市古里阳光花园三区17幢别墅进行前期物业管理服务，协议约定建筑面积为286.61平方米，物业费为每月每平方米0.53元，交纳时间为房屋交付之日起，并明确每次交纳费用时间从应交纳服务费用之日起每半年，如乙方违反协议不按约定的收费标准和时间交纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。协议还约定了服务内容、安全防范、违约责任等权利义务。2011年9月，阳光花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订“物业服务合同”，由乙方对阳光花园（总建筑面积39396平方米，由150幢住宅和1幢非住宅组成）进行物业服务，约定委托管理期限为2年，自2011年3月1日起至2012年12月31日止，其中别墅的物业费为每月每平方米1.35元，于每年一次性支付，业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴费费用千分之三加收滞纳金。合同还约定了双方的权利义务以及违约责任等内容。到期后阳光花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）又签订“物业服务合同”，由乙方对阳光花园（总建筑面积39396平方米，由150幢住宅和1幢非住宅组成）进行物业服务，约定委托管理期限为2年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止，其中别墅的物业费为每月每平方米1.35元，于每年一次性支付，业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴费费用千分之一加收滞纳金。合同还约定了双方的权利义务以及违约责任等内容。因居慧菊拖欠物业费，故物业公司诉讼来院。
又查明：常熟市古里阳光花园三区17幢别墅产权登记所有权人为顾明康、居慧菊、顾旭（共同共有），房屋建筑面积登记为350.89平方米。物业公司具有物业服务企业资质证书，资质等级为2级。阳光花园业主委员会成立后已向常熟市房产管理局进行了备案，首届业主委员会任期为3年，自2011年6月5日起至2014年6月4日止。
另查明：被告人彭选钢因犯盗窃罪，原审法院于2011年6月17日作出（2011）熟刑二初字第0273号刑事判决书，其中查明：“被告人彭选钢于2011年2月9日凌晨，至常熟市古里镇阳光花园三区17号顾明康家，窃得人民币700元，客厅中的硬盒中华牌香烟57包及书房内的联想旭日牌C430型笔记本电脑1台、索爱牌790型手机1部，物品合计价值人民币3465元。被告人彭选钢于2011年2月21日凌晨，至常熟市古里镇阳光花园三区17号顾明康家，窃得人民币700元，及保险箱内合计价值人民币4048元的黄金戒指、白金戒指各1枚，以及未计价值的白金项链、黄金项链各1根、黄金耳环1对”。该判决书判决：“一、被告人彭选钢犯盗窃罪，判处有期徒刑四年三个月，并处罚金人民币五千元。二、责令被告人彭选钢退赔尚未退出的赃款、赃物，发还相关被害人。”
一审庭审中，双方一致确认居慧菊自2008年6月20日起至今一直未能交纳物业费，居慧菊确认产权证上的共有人顾明康系其丈夫，顾旭系其儿子。物业公司表示本案中物业费主张到2013年12月31日止，滞纳金主张到2014年10月31日止，对于之后居慧菊结欠的物业费和滞纳金保留今后主张的权利。原审法院向居慧菊询问不交纳物业费的原因，其表示是由于物业公司未履行保障义务致使家中失窃以及小区有违章建筑。对于家中失窃造成的损失，其表示另案主张，在本案中不要求处理。
一审庭审后，物业公司表示常熟市古里阳光花园三区17幢别墅在产权证上列明为顾明康、居慧菊、顾旭共同共有，居慧菊系协议的签字人，因此选择起诉居慧菊。对于物业费计算的建筑面积是按照约定的，对比产权证上的建筑面积是少算了。另外，考虑到妥善处理矛盾，可以给居慧菊在滞纳金方面适当照顾，不要求按照合同约定来计算，就按照银行同期贷款利率计算，现主张滞纳金为2500元。对于代理费也不需要居慧菊承担。
原审原告物业公司的诉讼请求为：判令居慧菊支付物业费18122.59元以及滞纳金21332.03元，并支付代理费2000元。
原审法院认为，居慧菊作为小区业主与物业公司签订“常熟市前期物业管理服务协议”，协议内容为双方真实意思表示；阳光花园业主委员会成立后已向常熟市房产管理局进行了备案，其代表业主与物业公司签订“物业服务合同”将阳光花园小区委托物业公司进行管理服务，双方之间签订的合同并不违反法律规定，对该小区内的业主产生约束力。故“常熟市前期物业管理服务协议”和“物业服务合同”具有法律效力，双方应遵照执行。审理中，双方一致确认居慧菊自2008年6月20日起至今一直未能交纳物业费，本案中物业公司主张居慧菊支付自2008年6月20日起至2013年12月31日止的物业费，其起诉时计算为18122.59元有误，原审法院经审查认定物业费18062元。因物业公司提供了物业服务，居慧菊事实上也接受了物业公司的物业服务，故物业公司有权向居慧菊收取上述物业服务费用。现因居慧菊未交纳上述期间的物业服务费，引起本案纠纷的责任在居慧菊，故物业公司要求其交纳物业管理费以及相应的滞纳金并无不当，因居慧菊拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理和服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，故对物业公司要求居慧菊支付物业费以及滞纳金的主张予以支持。其中，物业公司考虑到妥善处理纠纷，将滞纳金调整为2500元，在法律规定的范围之内，依法予以认定。对于代理费，物业公司表示不再要求居慧菊承担，属意思自治，予以准许。居慧菊表示其家中失窃的损失在本案中不作主张，系其对自己权利的处分，故本案中不再理涉。对于居慧菊提出小区绿地被侵占，违章搭建未制止，致其未交纳物业费的抗辩意见，因物业公司系物业服务企业，其没有执法权，该意见不能作为其拒交物业费的理由，对此，应积极向主管部门反映，争取得到及时处置。对于居慧菊提出物业公司从2014年3月份起特别关照搞卫生人员对居慧菊家庭无需进行清理垃圾和卫生服务而导致双方就物业管理费问题未达成一致的意见，因不在本案物业公司主张的物业费计算时间内，不影响对物业费的认定，希望双方当事人对此事互相沟通，抱着理解和配合的态度处理后物业服务问题。对于居慧菊提出业主委员会与物业公司签订两份物业服务合同无效的抗辩意见，因业主委员会成立后已经过备案，其有权代表业主与物业公司签订物业服务合同，故对此意见，不予采信。对于居慧菊提出本案的时效问题，按照规定，物业服务人员要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，因双方的债权债务关系处于连续状态，因此不应认定物业公司怠于行使权利，事实上，物业公司也进行过催讨，故对居慧菊的意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，一审法院判决：居慧菊给付物业公司自2008年6月20日起至2013年12月31日止的物业服务费18062元，并支付滞纳金2500元，合计人民币20562元，于判决生效之日起十日内履行。案件受理费人民币836元，由物业公司负担421元，居慧菊负担415元
上诉人居慧菊不服上述民事判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，其主要理由为：1、业主委员会没有经过业主大会讨论，事先未征求业主意见，事后也未告知业主，系擅自与被上诉人签订物业合同，应属无效；2、被上诉人未履行服务义务，存在重大瑕疵，构成违约，其主张物业服务费以及滞纳金缺乏依据；3、2011年1月1日之前的物业服务费已经超过诉讼时效，不应得到支持。
被上诉人物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，居慧菊作为小区业主与物业公司签订“常熟市前期物业管理服务协议”，协议内容为双方真实意思表示；阳光花园业主委员会成立后已向常熟市房产管理局进行了备案，其代表业主与物业公司签订“物业服务合同”将阳光花园小区委托物业公司进行管理服务，双方之间签订的合同并不违反法律规定，对该小区内的业主产生约束力。故“常熟市前期物业管理服务协议”和“物业服务合同”具有法律效力，双方应遵照执行。因物业公司提供了物业服务，居慧菊事实上也接受了物业公司的物业服务，故物业公司有权向居慧菊收取上述物业服务费用。现因居慧菊未交纳上述期间的物业服务费，引起本案纠纷的责任在居慧菊，故物业公司要求其交纳物业管理费以及相应的滞纳金并无不当。就本案中给付物业服务费的诉讼时效问题，应当从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，因物业服务费的给付处于连续状态，且物业公司也进行过催讨，故物业公司的起诉未超过诉讼时效。居慧菊主张物业服务不达标，未能举证证明，即便物业公司在物业管理服务中存在瑕疵，居慧菊亦可通过其他途径主张权利，据此不缴纳物业费亦无法律依据，故居慧菊的这一上诉理由也不能成立。另外，和谐社区的建设离不开业主与物业管理公司的共同努力。居慧菊应当及时按约支付物业管理费用。物业公司在物业服务过程也应经常与业主沟通，在职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，从而促使社区和谐、有序、宜居。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。居慧菊的上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费836元，由上诉人居慧菊负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年十一月二十六日
书记员 王文君