湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第3661号
原告杨小平，女，1965年6月13日出生，汉族。
被告湖南鹏鑫投资置业有限公司，住所地长沙市天心区书院路2号。
法定代表人刘红波，总经理。
委托代理人陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。
委托代理人贾晴，湖南星邦律师事务所律师。
原告杨小平诉被告湖南鹏鑫投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，由审判员舒智玲适用简易程序于2014年12月5日第一次公开开庭进行了审理，原告杨小平及被告的委托代理人陈伟博、贾晴到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，组成由审判员舒智玲担任审判长、人民陪审员孙明娜、唐红伍参加的合议庭，于2015年3月18日第二次公开开庭进行了审理，原告杨小平及被告的委托代理人陈伟博、贾晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与湖南鹏鑫投资置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于长沙南湖路房，合同约定交房时间为2013年12月30日，且商品房经验收合格并符合购房合同附件三所约定的装饰、设备标准。按合同约定，房屋交接手续为：商品房达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续或以传真、电话或其他类似方法通知后，对方以书面形式确认。后买受人收到收房电话通知，买受人急于入住，故催促进行装修，2014年7月25日，原告才勉强收房，但房屋仍有漏水等质量问题。故为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿逾期交房违约金12300元（按双方签订商品房买卖合同约定的标准计算，即以房款300000元为基数，按日万分之二自2013年12月31日起算计算违约205天）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1，关于交房时间问题。交房延期系市政工程施工等因素导致，属于合同约定的可以顺延工期的情形，延期交房不可归责于被告，被告不承担违约责任。被告与长沙新奥燃气有限公司签订了《管道燃气设施配套工程协议》，组织施工后，由于南湖隧道施工的原因，长沙新奥燃气有限公司主干并网工作、室内施工方案及管道施工工程均无法顺利进行。被告于2013年12月30日收到长沙新奥燃气有限公司的情况说明，明确告知被告因长沙市市政工程南湖路过江隧道施工导致鹏鑫大厦庭院管网及入户工程将延期3个月完成。故而，造成被告现场施工方案无法确定，精装修工程无法进行，鹏鑫大厦工程不得不延期，无法按期交房，不可归责于被告。2、关于交房通知形式问题。报纸刊登交房公告的形式通知业主收房符合原、被告合同约定，原告拒不收房，其风险和责任应由其自行承担。2014年4月，鹏鑫大厦虽受市政工程南湖路过江隧道施工的影响，但已全面竣工，并已经五方验收合格，符合交房条件。2014年4月29日，被告通过在潇湘晨报公告刊登的方式通知鹏鑫大厦C栋全体业主于2014年4月30日办理交房手续，此后C栋业主陆续前来办理交房手续，但原告等人却以被告被告迟延交房为由迟迟未办理交房手续。此交房形式符合双方的合同约定，故被告已完成交房义务，原告应自行承担房屋毁损、灭失的风险并支付物业费等相关费用。3、关于商品房质量及交房是否合法的问题。鹏鑫大厦已经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收，依法可以交房，原告所主张的质量问题并非设计房屋主体结构质量缺陷问题，而是一些质量瑕疵，这并不构成原告不同意收房的理由。4、违约金计算错误。被告即使有违约交房情形，但亦应扣除因市政工程原告导致的鹏鑫大厦工程延期的3个月时间，故违约金期限只能算至2014年4月29日止。5、原告于2014年7月收房，且与被告已达成了《补偿协议》，约定由被告补偿原告6个月的物业管理费，原告不再追究被告任何的违约责任，被告已依约补偿了原告6个月物业补偿费，故双方争议已处理完毕，原告无权在要求被告承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、20140711湖南广电台《法制周报》记者采访1.MP4；
证据2、20140711湖南广电台《法制周报》记者采访2.MP4；
证据3、20140711湖南广电台《法制周报》记者采访3.MP4；
证据4、湖南都市频道蓝湾维权.MP4
证据1-4共同拟证明被告存在违约情形；
证据5、开发商关于交房子的申明；
证据6、开发商告知C栋业主书；
证据7、业主致开发商的公开信；
证据8、长沙市住房和建设委员会文件；
证据5-8共同拟证明房子有质量问题；
证据9、视频文件说明，说明视频文件内容。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：
证据1、《长沙市商品房买卖合同》；
证据2、银行POS机消费小票（2012年11月11日）；
共同拟证明：1、2012年11月，原、被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》；2、合同约定原告谢意于合同签订之日支付300000元，合同签订后7日内办理贷款手续；3、原告于2012年11月11日仅支付了18441元；
证据3、银行POS机消费凭条（2013年6月30日）；
证据4、银行POS机消费凭条（2013年9月12日）；
证据5、个贷通存通兑支付凭证；
共同拟证明：1、原告逾期支付房款，至2013年9月12日才付清首付款，逾期数月，违约在先，应承担违约责任；2、2013年4月26日，被告收到原告银行按揭贷款150000元，已逾期数月；
证据6、《管道燃气设施配套工程协议》；
证据7、地税发票；
证据8、报告；
证据9、《关于湖南鹏鑫投资置业有限公司燃气施工的情况说明》；
共同拟证明：1、2013年5月28日，被告与长沙新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套工程协议》，约定被告付款并具备施工条件后由长沙新奥燃气有限公司进场施工，工期为90天；2、2013年6月3日被告向长沙新奥燃气有限公司支付工程款；3、长沙新奥燃气有限公司因市政工程南湖路过江隧道施工工期延误3个月，导致被告工期延误；
证据10、建设工程竣工验收表；
证据11、交房公告，
共同拟证明工程竣工，验收合格，符合交房标准，被告于2014年4月29日刊登交房公告可改公告可证明被告实际可交房日期为2014年4月30日；
证据12、建设工程竣工验收备案表，拟证明鹏鑫公寓C栋于2014年9月30日完成综合竣工验收备案；
证据13、《补偿协议》，拟证明原、被告于2014年7月已达成协议，原告无权再追究被告的违约责任。
综合庭审调查情况，本院对原、被告提交的上述证据认定如下：
对原告的证据：证据1-4，对其合法性、真实性、关联性（以下简称“三性”）予以确认，证明目的予以采信；证据5-9，对其三性予以确认，但证明目的不予采信。
对被告的证据：证据1-5，对其三性予以确认，但因被告未反诉，本院对原告是否存在违约不予认定；证据6-12，对其三性予以确认，但对证据9的证明目的不予采信；证据13，经本院释明，限期责令原告在庭后5天内向本院提交书面的关于《补偿协议》上“杨小平”是否为其本人所签，如逾期未提交则视为其本人所签，后原告逾期未能提交书面说明，故本院依法对该证据予以采信。
根据上述采信的有效证据，结合原、被告的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2012年，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买位于长沙市天心区房，单价为每平方米9348.71元，总金额为300000元，约定合同签订之日原告支付首付款150000元，余款150000元采用银行按揭贷款方式支付。合同第十条（交付期限及条件）约定出卖人应当在2013年12月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合附件三约定的装饰、设备标准，并符合约定的商品房交付买受人使用，并约定如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、市政配套的批准与施工延误的：为配合政府新规、政策、规范的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级以上规划、文物、环保、土管、林业水利等主管部门根据法规及政策之规定采取行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。合同第十一条（房屋交接及违约责任）第一款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十一条第二款约定，由于出卖人的原因逾期交付商品房超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另外，《﹤商品房买卖合同﹥的补充协议》（附件四）第六条第8项约定买卖合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续。上述合同签订后，原告于2013年9月12日付清首付款，被告于2013年4月26日收到银行按揭贷款150000元。2013年5月28日，被告与长沙新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套工程协议》，约定被告付款并具备施工条件后进场施工，工期为90天。2013年12月，新奥公司向原告出具《情况说明》，说明因南湖路隧道市政工程将延期三个月完成。被告于2014年4月29日在潇湘晨报上登报公告通知涉案房屋业主“C栋公寓已达到交房条件，于2014年4月30日起办理收房手续”。
另查明，2014年9月28日，长沙市住房和城乡建设委员会向涉案房屋业主出具《关于鹏鑫公寓信访问题的答复》，答复查明工程未经组织竣工验收即交付使用，为此，长沙市建设工程质量监督站于2014年8月1日向开发商下发了《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收》的函，要求其及时组织竣工验收。
关于由湖南鹏鑫投资置业有限公司开发的该商品房的建设工程的竣工验收时间，被告提供了2013年9月12日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收的验收表与2014年9月17日的竣工验收备案表，竣工验收备案表上勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位载明竣工验收日期为2014年9月17日，并于2014年9月30日进行了竣工验收备案登记。本院结合原告提供的长沙市住房和城乡建设委员会于2014年9月28日出具的答复“工程未经组织竣工验收即交付使用”，本院认定涉案工程竣工验收的时间为2014年9月30日。
再查明，原告于2014年7月25日收房，并与被告达成了《补偿协议》，约定：被告向原告支付涉案房屋6个月的物业管理费，作为其向原告延期交房的补偿，原告则不再追究被告有关涉案房屋买卖合同及其补充合同及附件的任何违约责任。
本院认为：当事人依法订立的合同受法律保护。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在履行《长沙市商品房买卖合同》过程中，被告存在违约情形，但双方对此已达成了《补偿协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按该协议的约定履行各自的义务。因此，根据《补偿协议》的约定，有关被告在履行涉案房屋买卖合同中存在的违约情形，原告无权再予以追究，现原告仍以《长沙市商品房买卖合同》及附件追究被告的违约责任，已无事实和法律依据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告杨小平的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告杨小平承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 舒智玲
人民陪审员 孙明娜
人民陪审员 唐红伍
二〇一五年五月六日
代理书记员 杨思静