深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第154号
原告（反诉被告）许某某。
被告（反诉原告）吴某。
原告许某某诉被告吴某及反诉原告吴某诉反诉被告许某某房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员魏海涛任审判长，与人民陪审员徐小妹、杨江河组成合议庭，于2010年1月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告原系男女朋友关系，后因关系不和而分开，恋爱期间，原告与被告一起购买了位于某地的房产。该房屋购买时由原被告两人共同签署买卖合同及按揭借款合同，办理房屋初始登记时也登记在两人名下，每人占50％的份额。房屋首期款及后来的按揭款均由原告支付。后来双方在2008年5月20日签订《二手房买卖合同》，约定原告将该房产50％的份额转让给被告，转让价款为人民币240740元。合同签订后，办理了更名过户手续，但是被告一直未将转让房款支付给原告。原告认为，被告拖欠转让房款已经构成违约，依法应该承担支付房款及承担违约金的责任。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付给原告购房款人民币240740元；2、被告支付给原告自2008年5月21日起至被告付清款项之日止的逾期付款违约金（违约金以未付款项240740为基数，按日万分之四暂计至2009年12月7日为人民币54504元，240740＊566＊4／10000=54504）。以上合计人民币295244元。3、本案所有诉讼及保全费用由被告承担。
被告答辩称，原告所诉称的请求无任何事实依据，被告已依照合同的约定全部履行完合同义务，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
被告反诉称，反诉人与被反诉人曾系男女关系，曾出资共同购买泰华房产，双方曾于2006年2月以购买的房产作抵押，向中国建设银行贷款人民币38万元支付房屋购房款。2007年11月7日被反诉人将其房产份额公证授权转让给反诉人。同日，反诉人与被反诉人共同与深圳市中联担保公司办理了赎楼公证。之后，反诉人从2007年11月7日起便独自承担银行的按揭月供。2008年5月9日，反诉人向工行申请贷款32万元归还了担保公司的赎楼款319150.56元。2008年5月20日，被反诉人公证的授权人与反诉人签订了房屋买卖合同，反诉人于2008年6月6日取得的房屋的产权。反诉人取得房产产权后，多次要求被反诉人支付反诉人清偿的应由其按份承担的银行贷款及相关利息，但被反诉人拒不支付，致使反诉人在经济上造成极大的损失。为维护反诉原告合法之权益，反诉原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被反诉人支付反诉人共有房产的按份债务计人民币159575.28元（以反诉人支付的银行贷款319150.56÷2=159575.28元）；2、被反诉人支付给反诉人从2008年5月至被反诉人付清上述第一项请求款项之日止的银行贷款利息。（从2008年5月到2009年12月，现共计20个月，利息为：15957.28×6.6555%÷12=885.04元／月×20个月=17700元）；3、被反诉人支付反诉人从2007年11月7日之后支付的银行按揭贷款14744.76元。（以2007年11月7日至2008年4月12日反诉人支付的贷款本息为基数除以2即：29489.52÷2=14744.76元）。4、被反诉人上述第三项请求款项的银行贷款利息（14744.76×6.6555%÷12=80.54元／月×26个月=2094.04元）。5、被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
原告反诉答辩称，针对第一、二项反诉请求，无事实依据。理由如下：1、从程序上看，反诉请求与本诉请求所依据的法律关系不同，本诉是建立在原被告双方的房屋转让合同关系上的违约之诉。而反诉是基于原被告一起与担保公司之间的借贷关系所产生的诉讼。所以，不应将反诉请求与本诉同案处理。2、从实体上看，反诉请求违反公平原则，原被告在签订的转让合同中，包含了由被告承担银行债务的真实意思表示。3、从实体上说，反诉请求违反诚实信用原则，在双方签订转让合同之前，被告已按照双方约定独自偿还了担保公司的赎楼款，所以双方的所谓共有房屋的按份债务，当时已经不复存在，在此之后双方才签订房屋转让合同。第二，针对第三、四项反诉请求，无事实和法律依据。因为银行还贷的银行卡，是原告开办的，也由原告掌握。原告自己做生意，有经济能力，银行的绝大部分贷款都是原告一直在偿还，而被告无相应的经济能力，因此没有能力偿还贷款。
经审理查明：2005年12月10日，原被告向泰华房地产（中国）有限公司购买了某地的房，原被告各占50%的份额，购房总价款人民币481480元。原被告向中国建设银行股份有限公司深圳市分行贷款人民币38万元支付了部分购房款。
2007年11月7日，原告出具委托书，就原告拥有的某地的房50%的产权，委托黄某某为代理人，将上述产权转让给吴某，代理期限为2007年11月7日至2008年11月6日，代理事项为全权办理上述房产的过户、转移登记及抵押登记等手续，代为领取和签署《房地产买卖合同》等相关文件、办理公证，收取或指定账户收取售楼款、购买方的银行贷款款项和监管资金等，签署相关文件，包括账户确认书等指定收款账户的文件。
2008年5月9日，被告和中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行签订了一份《个人购房借款／担保合同》，贷款人民币32万元用于办理某地的房的房屋转按揭，并于当日偿还了购买涉案房产时的贷款余额人民币319150.56。
2008年5月20日，黄某某作为原告的代理人和被告签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定原告将某地的房50%的产权转让给被告，转让价款人民币240740元，定金2万元被告在签署本合同时向原告交纳，人民币1000元作为交房保证金交由被告托管，此款在原告实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算，剩余款项人民币219740元被告在签订合同当日支付至原被告双方约定的银行第三方监管；被告逾期付款的，原告有权要求被告以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；原告应当于收到全部房款三日内将该房地产交付被告。现涉案房产已经过户至被告名下。
2008年6月19日，深圳市国土资源和房产管理局出具一张发票，顾客名称为被告，收款人为原被告，项目为销售涉案房产，金额为240740元。
庭审中，原被告确认原被告购买涉案房产后，于2007年11月之前出租，租金由原被告收取，2007年11月之后原告将涉案房产交付被告，被告居住一段时间后，于2009年将涉案房产出租。2008年6月19日，被告取得了涉案房产为被告的新的房地产证。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《房产证》、《个人住房借款合同》、建设银行个人贷款对帐单、《委托公证书》、《二手房买卖合同公证书》、房地产转移登记申请表、房产信息单、还贷银行卡，被告提供的证明、发票、收据、个人住房贷款凭证、2005年12月30日及2006年2月24日的发票、第14171号公证书、个人购房借款／担保合同等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告的代理人黄某某和被告签订的《深圳市二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。原告将涉案房产50%的权利转移登记至被告名下后，根据合同约定被告应当在2008年5月20日向原告支付定金人民币20000元和房款人民币219740元，人民币1000元的交房保证金在完成产权转移登记时进行结算，即该1000元被告应当在2008年6月19日支付给原告，但被告至今没有支付，已经构成违约，故被告应当向原告支付购房款人民币240740元，并且应当向原告支付违约金。根据合同约定，违约金从被告逾期付款之日即2008年5月21日起算，以未付款项为基数，按日万分之四支付，其中2008年6月19日之前的未付款项为人民币239740元，违约金计算至2008年6月19日为人民币2876.88元（239740元×30天×日万分之四），2008年6月20日之后的违约金按未付款项人民币240740元计算至清偿之日止。
被告辩称已经全额支付了购房款，并提交了深圳市国土资源和房产管理局出具的发票，本院认为，行政主管部门出具的该发票只是确认了原被告交易的价款，并以此作为交纳相关税费的依据，不能证明被告已经向原告支付了购房款，被告也不能提供证据证明曾经向原告支付购房款的收据，故被告应当承担举证不能的责任，被告的该辩解理由本院不予采纳。
被告反诉请求原告支付按份债务人民币159575.28元和利息。本院认为，涉案房产原被告双方各占50%的份额，属于双方按份共有的财产，双方应当按照各自的份额，对共同财产享有权利并分担义务，双方在购买涉案房产时向银行贷款人民币38万元用于支付购房款，原告根据其份额应当承担相应的贷款，被告于2008年5月9日偿还了购买剩余贷款人民币319150.56，原告根据其份额应当承担一半的债务即人民币159575.28元，原告应当将该款项返还被告，并承担相应的利息，利息按中国人民银行同期贷款利率标准，从2008年5月9日计至原告清偿之日止。
被告反诉请求原告支付2007年11月7日之后支付的银行按揭贷款14744.76元。本院认为，被告主张上述期间的银行按揭款由被告支付没有提供任何证据予以证明，原告否认被告的主张并称原告偿还了上述期间的按揭款，且还款账户在原告名下，被告应当承担举证不能得责任，被告的该反诉诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告吴某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许某某支付购房款人民币240740元和违约金人民币2876.88元（暂计至2008年6月19日，此后的违约金按上述未付购房款万分之四的标准，从2008年6月20日计至被告清偿上述购房款之日止）；
二、原告许某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告吴某支付人民币159575.28元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率标准，从2008年5月9日计至原告清偿之日止）；
三、驳回被告吴某的其他反诉诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5729元、保全费人民币5000元，由原告承担人民币29元，由被告承担人民币10700元，上述费用原告已预交；反诉受理费人民币2091元，由原告承担人民币1910元，由被告承担人民币181元，上述费用被告已预交；上述费用抵扣后，被告应向原告支付人民币8790元，由被告在履行本判决时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 魏海涛
人民陪审员 徐小妹
人民陪审员 杨江河
二〇一〇年二月五日
书 记 员 李燕妮
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