广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5392号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州锦泽房地产开发有限公司（以下简称锦泽公司），住所地广州市广州高新技术产业开发区。
法定代表人：郭晓光，该公司董事长。
委托代理人：陈倩，广东习法律师事务所律师。
委托代理人：钟嘉羚，广东习法律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕洪霞，住广州市天河区。
委托代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：陈晓丽，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。
上诉人锦泽公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服原广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月7日，吕洪霞（乙方）与锦泽公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市萝岗区某房（以下简称“涉讼房屋”）；该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，按套内建筑面积计算房价，单价为16194.45元／平方米，总金额1872512元；第八条付款方式约定，甲方同意乙方分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50%，金额936256元，第二期在2012年6月5日前，支付全部房价款的50%，金额936256元；第十条逾期付款的违约责任约定，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同；第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付约定，甲方应当在2013年12月31日前将涉讼房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等；第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按乙方已支付房款的万分之二按日向乙方计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日的，其后30日内，乙方有权单方面解除合同，甲方应当自乙方解除合同之日起30日内退还乙方全部已付款项；若在上述期限内乙方未提出解除合同的，合同继续履行，甲方应按上述第（1）项的规定向乙方计付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.如乙方未付清应付房款或违约金，甲方不承担逾期交付的违约责任；2.乙方应在房屋交付使用通知书中规定的期限内办理商品房交付手续，逾期15日未办理收楼手续的，即从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付最后期限起，视为房屋交付给乙方使用，自该日起，因该房屋产生的所有费用、风险及法律责任等均由乙方承担，包括但不限于各项物业管理费的交付、房屋毁损、灭失的风险承担等。第十五条房屋交付时的有关资料约定，双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。
《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七“本合同补充协议”载明以下内容：第二条约定，双方同意买卖合同第十二条修改为：1.该商品房交付的前提条件：（1）乙方按买卖合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期房款和按揭款；（2）乙方付清应缴交的全部税费；（3）如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金。2.除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交楼通知书，均须在该商品房交付使用期间届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未履行付清房价款、税费和逾期付款产生违约金等义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方。3.由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，该房屋满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，即视为达到使用和交付条件，甲方不需承担任何责任。第四条约定，双方同意买卖合同第十五条修改为：在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》。（二）《房地产（住宅）使用说明书》。（三）《临时管理规约》或《管理规约》。
合同签订后，吕洪霞已按约支付全部房款1872512元，第一期房款936256元系在合同约定的期限内支付，第二期房款936256元于2012年6月9日支付。
锦泽公司于2013年12月30日向吕洪霞邮寄送达落款日期为2013年12月23日的《收楼通知书》，主要内容为：吕洪霞购买的某房于12月28日开始交楼，请交齐所有房款及其它应付款项，并尽快办理收楼手续；为了能高效、便捷地完成收楼手续，请收楼前与收楼中心预约，并按预约时间办理有关收楼手续。
锦泽公司于2014年6月10日向吕洪霞邮寄送达落款日期为2014年6月9日的《收楼通知书》，主要内容为：吕洪霞购买的某房已具备交楼条件，本司再次通知您来收楼，请交齐所有房款及其它应付款项，并尽快办理收楼手续。
2014年11月1日，吕洪霞前往收楼地点办理收楼手续，由于锦泽公司办理收楼人员要求其先签楼宇交付证明才同意其看房，拒绝其先看房再签楼宇交付证明的请求，吕洪霞再次拒绝办理收楼手续。
锦泽公司于2014年12月26日第三次向吕洪霞邮寄送达落款日期为2014年12月24日的《收楼通知书》，主要内容为：吕洪霞购买的某房已具备交楼条件，本司再次通知您来收楼，请交齐所有房款及其它应付款项，并尽快办理收楼手续。
2014年6月4日，某单位就某住宅楼进行竣工验收备案，出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称“《工程竣工验收备案表》”），该备案表目录载有“单位工程质量综合验收文件；规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》”等内容。
2015年4月14日，双方签署《楼宇交付证明书》，主要内容为：双方确认以下事宜：（一）业主为上述单元买受人全体；（二）业主持有效的身份证明原件；（三）业主持购房合同、按揭合同（若有）及购房票据原件；（四）该单元的全部楼款、税费及单元专项维修资金已全部付清；（五）该商品房已达到购房合同约定交付要求，该单元已从合同约定收楼日起，具备交付使用条件等。
吕洪霞于2014年11月25日向原审法院提起诉讼称：截止到起诉之日，锦泽公司已经逾期交付房屋近一年之久，已经严重损害了吕洪霞的合法权益，给吕洪霞造成了巨大的经济损失。请求判令：1.锦泽公司支付吕洪霞逾交房违约金（自2014年1月1日起计至交付吕洪霞之日即2015年4月14日止，以每日万分之二为标准，暂计至2014年11月7日起诉之日的违约金为67410.432元）；2.本案的诉讼费由锦泽公司承担。
锦泽公司在原审中反诉称：吕洪霞于2012年6月9日支付第二期房款936256元，逾期4天，应支付违约金1872.51元。另外，补充协议第二条约定该涉讼商品房交付的前提条件是吕洪霞支付全部房款、付清应缴税费、付清因违约而承担的违约金，否则锦泽公司有权不予交付房屋。请求判令：1、吕洪霞支付逾期缴款违约金1872.51元；2、吕洪霞承担本案的案件受理费。
原审法院认为，吕洪霞与锦泽公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于迟延交房违约金问题。吕洪霞虽未能依约在合同规定时间内交清房款，但已在2012年6月9日交清全部房款，履行了全部合同义务，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》，锦泽公司应当在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的期限内（即2013年12月31日前）将涉讼房屋交付给吕洪霞使用，锦泽公司未依约向吕洪霞交付涉讼房屋的行为已构成违约，应由锦泽公司承担违约责任。关于迟延交房违约金计算的起止时间。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定交房期限为2013年12月31日前，因此，应从最后交房期限的第二日即2014年1月1日开始计算迟延交房违约金。涉讼房屋取得《工程竣工验收备案表》后锦泽公司于2014年6月9日向吕洪霞送达《收楼通知书》，但由于锦泽公司办理收楼人员要求吕洪霞先签楼宇交付证明才同意其看房，拒绝吕洪霞先看房再签楼宇交付证明的请求，缺乏合理依据，导致吕洪霞拒绝办理收楼手续的责任应由锦泽公司承担。其后，锦泽公司于2014年12月30日第三次向吕洪霞邮寄送达落款日期为2014年12月23日的《收楼通知书》，但《收楼通知书》未明确具体办理收楼手续的时间，虽然吕洪霞实际收楼日期是2015年4月14日，但双方对未及时收楼的原因均未举证进行说明，根据交易习惯，酌情认定双方应办理收楼手续的时间为《收楼通知书》送达吕洪霞后7日内即2015年1月6日前。因此，锦泽公司迟延交付房屋的期限应为371天（2014年1月1日至2015年1月6日）。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条迟延交房的违约责任的约定，锦泽公司如未能按本合同规定的期限交房，应按吕洪霞已支付房款的万分之二按日向其支付违约金，故锦泽公司应向吕洪霞支付迟延交付房屋违约金138940.39元（1872512元×0.2‰／天×371天）。锦泽公司辩称其2013年12月23日通知吕洪霞收楼时已满足了双方约定的交付房屋条件，其不存在违约情形，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此锦泽公司交付涉讼房屋给吕洪霞时除了符合合同约定的交付条件外还应具备取得《工程竣工验收备案表》这一法定交付条件和涉讼房屋符合居住使用条件，在2013年12月23日锦泽公司通知吕洪霞收楼时其尚未取得《工程竣工备案表》，吕洪霞有权拒绝收楼，故锦泽公司辩称吕洪霞无权要求其承担逾期交楼的违约责任理据不充分，不予支持。锦泽公司还辩称，根据补充协议第二条约定，吕洪霞未付清逾期付款违约金，因此锦泽公司有权不予交付房屋，吕洪霞无权追究锦泽公司逾期交楼违约责任。补充协议第二条关于在吕洪霞未履行付清房价款、税费和逾期付款产生违约金等义务的情况下，锦泽公司没有任何责任将该商品房交付给吕洪霞的约定，属于格式条款。违约金责任是在出现违约行为后生效的独立于履行行为之外的给付，并非合同权利义务本身，锦泽公司收受房款的权利对应其交付房产转移所有权的义务，双方在出现违约时应根据法律的规定或合同的约定承担各自相应的违约责任。锦泽公司在吕洪霞已交付房款的情况下，通过格式条款的方式将吕洪霞未承担迟延付款的违约责任作为延迟履行其交房义务的事由，违反了合同法要求提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务的规定，免除了锦泽公司承担交房主要合同责任及违约责任，因此该条款中关于锦泽公司在吕洪霞未按合同约定支付违约金情况下有权延期交房且不承担延期交房违约责任的约定对吕洪霞不具有约束力；另外，吕洪霞虽然存在延期付款的情形，但延期的情况并不严重且已在约定的交房期限之前履行了全部付款义务，锦泽公司从吕洪霞延期付款发生时起至接受吕洪霞迟延支付的房款之日，及至吕洪霞提起本案诉讼之日止一直未要求其承担违约金责任，亦未明确违约金的数额，在吕洪霞提起本案诉讼后又以其未承担迟延付款的违约责任为由要求适用前述条款，有违诚信原则。据此，锦泽公司根据该条款提出拒付迟延交房违约金的主张缺乏依据，不予采纳。
关于锦泽公司反诉主张逾期缴款违约金问题。吕洪霞迟延支付第二期房款的期限为2012年6月5日，锦泽公司于2015年5月27日提起反诉时才向吕洪霞主张逾期缴款违约金已超过两年诉讼时效，对其主张的逾期付款违约金不予支持。吕洪霞抗辩锦泽公司的主张已超过诉讼时效有理据，予以采信。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告广州锦泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕洪霞支付迟延交付房屋违约金138940.39元；二、驳回原告吕洪霞的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告广州锦泽房地产开发有限公司的诉讼请求。被告如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费3079元、反诉案件受理费25元和管辖权异议费100元，由被告广州锦泽房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴付。
判决后，锦泽公司不服，向本院提起上诉称：1、补充协议第二条并非免除上诉人责任，只是为上诉人责任设定了一个前提条件。2、补充协议第二条不存在加重被上诉人吕洪霞责任或排除其主要权利的情况。3、合同约定被上诉人支付违约金为在先义务，上诉人交付房屋为在后义务，被上诉人没有履行该在先义务，故上诉人有权依法行使先履行抗辩权，有权不予交付房屋，被上诉人无权追究上诉人逾期交楼违约责任。4、上诉人从未要求不签楼宇交付证明就不得收楼，是被上诉人出于个人原因拒绝收楼，导致逾期收楼的责任不在于上诉人。5、即使上诉人主张违约金是为了对抗被上诉人的诉讼请求，也是上诉人按照法律规定和合同约定行使抗辩权的行为，合理合法，既未捏造事实，也未恶意毁约，上诉人有权自由选择何时向被上诉人主张。6、上诉人曾多次向被上诉人追讨违约金，诉讼时效中断，故上诉人反诉主张违约金未过诉讼时效。上诉人在2013年12月28日向被上诉人发出的《收楼通知书》，明确要求被上诉人需按照合同及补充协议的约定交齐所有房款及其他应付款项，而应付款项的范围在补充协议第二条已有约定，其中包括逾期付款而产生的违约金。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判第一、三项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，改判被上诉人向上诉人支付违约金1872.51元，被上诉人承担一审、二审诉讼费。
被上诉人吕洪霞答辩称：1、上诉人锦泽公司应完成竣工备案后才可向被上诉人发出收楼通知；2、上诉人一直坚持先签楼宇交付证明才导致被上诉人一直无法完成收楼手续，上诉人也无证据证明现场的员工并非其员工；3、上诉人在一审中反诉被上诉人未如期交纳房款，已过诉讼时效，上诉人在被上诉人起诉本案前从未对迟延交纳房款的违约责任提出作为迟延履行交房义务的事由，也从未向被上诉人主张过逾期付款的违约金。综上，原判客观公正，请求维持原判。
上诉人锦泽公司及被上诉人吕洪霞在二审中均没有新证据提交，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为上诉人锦泽公司应否承担逾期交房违约金。本案中，双方当事人在《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议第四条中约定：“甲乙双方同意买卖合同第十五条修改为：在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料。”从内容表述上看，该补充协议并没有排除买卖合同约定的交付条件的适用。上诉人锦泽公司主张2013年12月23日向被上诉人吕洪霞发出收楼通知时已达到房屋交付条件，这与双方合同约定的条件并不相符。
上诉人锦泽公司主张交房时仅需要满足补充协议第二条第3点约定的供水、供电、供气、通邮即可，房屋的质量验收、规划、公安消防、人防、环保等其他要求可在房屋交付之后再予满足。上诉人锦泽公司的该项主张明显有违法律的强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。上述法律规定表明竣工验收是房屋交付使用的必经环节，房屋只有经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。上诉人锦泽公司作为涉讼房屋的出卖人，交付质量合格，满足法定要求的房屋是其应尽的合同责任。原审法院判决上诉人锦泽公司承担自2014年1月1日起至2015年1月6日止的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。
涉讼房屋取得《工程竣工验收备案表》后，上诉人锦泽公司虽于2014年6月9日向被上诉人吕洪霞送达《收楼通知书》，但由于上诉人锦泽公司办理收楼人员要求被上诉人吕洪霞先签楼宇交付证明才同意其看房，拒绝被上诉人吕洪霞先看房再签楼宇交付证明的请求，缺乏合理依据。被上诉人吕洪霞已就该事实在原审庭审中提交了录音录像资料为证，上诉人锦泽公司否认现场办理收楼人员并非其公司员工，但其对此未能举证证明之。综上，原判认定导致被上诉人吕洪霞拒绝办理收楼手续的责任应由上诉人锦泽公司承担正确。
关于被上诉人吕洪霞未付清逾期支付房款违约金能否构成上诉人锦泽公司不予交付房屋的理由。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”出卖人交付房屋并转移所有权、买受人支付房款是双方基本、对等的义务；而逾期付款违约金是在出现违约行为后应承担的民事责任，不能与上述合同义务对等。因此，原审认定双方补充协议第二条关于付清逾期付款违约金是商品房交付的前提条件，免除了上诉人锦泽公司承担交房主要合同责任及违约责任，对被上诉人吕洪霞不具有约束力，并无不当。另外，虽然被上诉人吕洪霞逾期支付合同约定的第二期房款，但延期情况并不严重且已在约定的交房期限之前履行了支付全部房款的义务，而且合同明确约定了逾期付款违约责任，但至被上诉人吕洪霞提起本案诉讼时，上诉人锦泽公司并未明确向被上诉人吕洪霞主张权利。因此，上诉人锦泽公司上诉认为其有权依法行使先履行抗辩权，不承担逾期交楼违约责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于上诉人锦泽公司反诉要求被上诉人吕洪霞支付逾期付款违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方提出要求直接向对方当事人送交主张权利文书…（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利…”根据上述法律规定，产生诉讼时效中断的事实必须系当事人明确向对方主张权利，本案上诉人锦泽公司于2013年12月28日向被上诉人吕洪霞发出《收楼通知书》，虽然表示请被上诉人吕洪霞交齐所有房款及其他应付款项，但没有明确要求被上诉人吕洪霞支付逾期付款违约金，更没有明确具体的数额，故不能视为上诉人锦泽公司已向被上诉人吕洪霞主张逾期付款违约金的权利，上诉人锦泽公司上诉认为诉讼时效产生中断的效力，不符合法律规定。原审认定上诉人锦泽公司的反诉请求已经超出两年诉讼时效，并无不当，本院予以维持。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3116元，由上诉人广州锦泽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十二月一日
书 记 员 郑高妍