广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初380号原告：刘啟军，男，1981年9月20日出生，汉族，户籍所在地辽宁省新民市，委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：林健珍，广西维冠律师事务所律师。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：谢龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：严小玲，该公司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司防城港防城支行，住所地防城港市防城区防东路41号。负责人：黄静珍，该行行长。委托诉讼代理人：梁涛，该行员工。委托诉讼代理人：何冰，该行员工。原告刘啟军与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、第三人中国农业银行股份有限公司防城港防城支行（以下简称农行防城支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘啟军的委托诉讼代理人林健珍，被告富乐华公司的委托诉讼代理人严小玲，第三人农行防城支行的委托诉讼代理人梁涛、何冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘啟军向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订《商品房买卖合同》；2.解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3.被告返还原告购房款本金239478元、购房贷款42400元、违约金14094元（购房贷款及违约金均暂计至2017年2月1日，实际计至原告终止还贷之日）、管燃初装费2200元、登记费460元、律师服务费3万元、差旅费2000元；4.被告返还第三人购房贷款316600元（最终以原告实际还款数额确定）。事实和理由：2014年12月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买防城港市中央商务区翡翠园7号楼1单元2层205号房，合同总房款为598478元，原告已支付239478元首付款。2015年5月14日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定第三人将原告剩余359000元购房款转入被告的收款账户。2015年6月1日，第三人将359000元购房款全部转入被告账户，原告亦自2015年6月1日起每月按时等额本息还款给第三人。根据《商品房买卖合同》第八条第一款约定，被告应在2016年3月31日前交付验收合格的房屋；第九条约定如逾期超过90日后，买受人有权解除合同。现被告逾期交房已超过90日，原告有权解除合同。被告富乐华公司辩称，其在房屋施工建设的过程中由于暴雨、台风等恶劣气象条件以及因市政方面的原因或供水、供电单位的原因停水、停电导致施工停工所致，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，依法有权顺延交房时间。其原意承担逾期交房的违约金，但原告无权要求解除合同、返还购房款且支付律师服务费、差旅费。第三人农行防城支行陈述称，原告一直按约定偿还借款本息，如果解除原告与其签订的《个人购房担保借款合同》，原告需一次性还清剩余的借款本息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》及工程签证、气象资料咨询表，以上证据真实、合法且与本案有直接的关联，本院予以采纳并作为定案的参考依据；对被告提交的《延期交房通知》，该通知系被告单方制作且无证据证实已送达原告，真实性无法确定，故本院不予采纳；对被告提交的《交房通知书》及交寄清单，由于交寄清单显示的邮寄地址与原告预留的地址不在一个地域且被告无法对此作出合理的说明，且原告明确表示未收到该通知，故本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月23日，被告向原告出具《收据》（编号为7910852），表明收到原告中央商务区翡翠园7号楼1单元205号房的定金5万元。2014年12月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：翡7-007），约定原告向被告购买被告开发销售的位于防城港市行政中心区交汇处西南侧防城港市中央商务区（CBD）翡翠园7号楼1单元2层205号房，建筑面积119.15平方米，单价为每平方米5022.90元，总价款为598478元；买受人在本合同签订之日支付总房款的40%计239478元首付款，余款359000元向按揭银行申请贷款支付。合同第八条约定出卖人应当在2016年3月31日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格的商品房交付给买受人使用；如因暴雨、台风等恶劣气象条件或停水、停电而影响正常施工或停工的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同附件三对装饰、设备标准作具体约定，为精装房。合同附件四对九条约定合同解除时，出卖人除在办妥解除合同手续后60日内将买受人已付房款退回及按合同约定支付利息、违约金外，出卖人无须向买受人做出其他任何的赔偿或者补偿，买受人的银行贷款利息和房屋装修及其他费用由买受人自理，出卖人不予承担。合同附件四第二十五条约定出卖人与买受人的通讯地址及电话号码，在变更后三日以书面形式通知对方，如一方因其提供的通讯方式不详或无效造成的损失和责任由该方承担，原告预留的通讯地址为辽宁省新民市姚堡乡宋家村2组41号。2015年1月5日，被告向原告出具《收据》（编号为0011577），表明收到原告中央商务区翡翠园7号楼1单元205号房的房款189478元；于2015年4月13日出具《收据》（编号为0041063、0013728），表明代收原告咨询报告费300元、抵押登记费80元、预告登记费80元，管燃初装费2200元。2015年5月14日，原告为借款人与被告为保证人、第三人为贷款人签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人借款359000元用于购买案涉商品房，借款期限为360个月，并用案涉商品房作抵押。第三人于2015年6月1日将359000元划入被告的银行账户。2015年9月2日，案涉商品房经五方竣工验收合格。2014年12月30日至2016年3月31日期间，港口区受热带气旋影响的天数为4天，暴雨以上天气为16日（已扣除重叠的3天）。原告于2017年2月23日向就本案向本院提起诉讼。另查明，截止至2017年5月1日，原告已向第三人偿还贷款本息合计48621.05元（其中本金9006.30元，利息39614.75元）。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，合法有效，各方当事人应按约行使权利、履行义务。关于原告诉请解除《商品房买卖合同》是否满足条件的问题。本案中，原告依约向被告支付了购房款，履行了合同约定的付款义务，但被告未能在2016年3月31日前将符合合同约定标准的商品房交付给原告使用。在原告2017年2月23日起诉时，即使扣除据实可延期交房的气象原因16天后，被告逾期交房也已超过90日，根据《商品房买卖合同》第九条逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人为按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金……”的约定，现被告显已违约，并满足合同约定解除合同的条件，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求解除《个人购房担保借款合同》的问题。因被告逾期交房且本院予以支持解除《商品房买卖合同》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，对原告要求解除其与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还购房款239478元、购房贷款42400元、违约金14094元、管燃初装费2200元、登记费460元、律师服务费3万元、差旅费2000元的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对原告要求被告退还已支付购房首付款239478元、管燃初装费2200元、登记费460元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的购房贷款42400元，后原告提交银行还款流水记录表明截止至2017年5月1日已还贷款本息48621.05元，最终数额应以原告实际偿还贷款本息确定。关于原告主张违约金14094元，《商品房买卖合同》第九条对解除合同的违约金计算标准作具体约定，即按照累计已付款5%支付违约金（累计已付款应为购房首付款加上贷款金额即598478元×5%=29923.90元），现原告主张违约金14094元，本院予以支持。对原告主张的律师服务费3万元，由于原、被告在《商品房买卖合同》中未予明确约定被告逾期交房的情况下赔偿原告律师服务费损失，故本院不予支持该费用。对原告主张的差旅费2000元，由于原告未提交正式票据予以证实为处理案涉纠纷差旅费的实际发生，故本院不予支持。对原告主张被告返还第三人购房贷款316600元的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，截止至2017年5月1日，原告已偿还贷款本金9006.30元，剩余未还贷款本金为349993.70元（359000元-9006.30元=349993.70元），被告应予返还给第三人，具体数额以贷款总额减去原告实际还款本金予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告刘啟军与被告广西富乐华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告刘啟军与被告广西富乐华房地产开发有限公司签订、第三人中国农业银行股份有限公司防城港防城支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告刘啟军购房款239478元、管燃初装费2200元、登记费460元；四、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘啟军支付截止至2017年5月1日的贷款本息48621.05元（2017年5月2日以后偿还的贷款本息以原告实际偿还贷款本息确定）；五、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘啟军支付违约金14094元；六、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司防城港防城支行截止至2017年5月1日未还贷款本金为349993.70元（2017年5月2日以后发生的具体数额以359000元减去原告实际偿还贷款本金予以确定）；七、驳回原告刘啟军其他的诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10272.32元（原告刘啟军已预交），由原告刘啟军承担508.32元，被告广西富乐华房地产开发有限公司承担9764元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费10272.32元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟人民陪审员  陈肖芬人民陪审员  温贵杨二〇一七年六月一日书 记 员  王 颖附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。