海口市美兰区人民法院稿纸
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合议庭成员：
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事由：金融借款合同纠纷
附件：
海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0108民初4009号
原告：中国工商银行股份有限公司海口海甸支行，住所地海口市，统一社会信用代码：×××。
负责人：王玲，行长。
委托诉讼代理人：蔡君，男，该支行职员。
被告：李霞，女，1972年11月9日出生，汉族，户籍所在地海南省海口市，公民身份号码：×××。
被告：古建基，男，1971年8月11日出生，汉族，户籍所在地海南省海口市，公民身份号码：×××。
第三人：海口市城市建设开发总公司，住所地海口市龙昆北路，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：林思，总经理。
委托诉讼代理人：郑世敏，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：郭城，女，海口市国有资产经营有限公司法务部职员。
原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行与被告李霞、古建基及第三人海口市城市建设开发总公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡君及第三人的委托诉讼代理人郑世敏、郭城到庭参加诉讼，被告古建基、李霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告李霞、古建基、第三人海口市城市建设开发总公司所签订的《个人购房借款合同》于2016年10月2日到期；2.判令被告李霞、古建基共同偿还所欠原告的全部借款本金262198.06元及全部欠息（截至2016年10月2日利息为9178.68元，自2016年10月3日至实际付清之日止贷款利息及迟延履行期间的一般债务利息，利率按中国人民银行公布的五年以上期贷款利率为基准利率下浮15%确定，利率自人民银行当年最后一次调整基准利率之日的次年1月1日开始按浮动比例进行相应调整；罚息按上述利率标准�收40%计付；对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利）；3.判令原告与被告李霞、古建基的房屋抵押关系有效，原告对抵押物海口市***享有优先受偿权；4.判令被告李霞、古建基承担本案的诉讼费用和实现债权的费用。事实和理由：2005年10月24日原告与第一被告（借款人）李霞、第二被告古建基（抵押物共有人，李霞配偶）和第三人（保证人）海口市城市建设开发总公司签订经过公证的《个人购房借款合同》，合同约定：借款人李霞向原告借款62万元，用于购买海口市***，借款期限为15年。李霞、古建基以所购房屋作为抵押担保，第三人提供阶段性连带保证责任担保。合同第三条约定，贷款利率以中国人民银行规定的利率，确定月利率4.59‰。（原告注：当时人民银行五年以上期贷款利率为6.12%。月利率4.59‰即为年利率5.508%，也就是人民银行五年以上期贷�利率6.12%的九折，但原告实际执行利率为人民银行五年以上期贷款利率的八五折，即下浮15%），利率随人民银行基准利率进行相应调整。第六条约定，还款方式为按月等额本息还款法。第八条约定，借款人未按约定的时间偿还贷款，贷款人有权按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.142罚息（原告注：每日计收万分之2.142罚息，化为年率为7.8183%，但原告实际执行罚息利率为在贷款利率基础上加收40%确定，大大低于合同约定）。第九条约定，借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。第十三条约定，借款人连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分本息。第十六条、第十七条约定，借款人自愿提供抵押担保，抵押物为借款人所购的海口市***，抵押�保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用。抵押房产在房产管理机关办理了期房抵押登记手续。合同第三十四条至第三十六条约定，保证人海口市城市建设开发总公司对合同项下贷款提供阶段性连带保证担保。此外，李霞配偶古建基向原告出具《承诺书》，为李霞贷款本息的偿还承担连带清偿责任。上述合同签订后，原告依约于2005年11月2日向借款人李霞发放了个人住房按揭贷款62万元。李霞、古建基抵押房屋在取得所有权证后（所有权证号：HK153057），2015年6月3日海口市房屋产权交易登记中心为其办理了现房抵押登记手续，他项权证号为“海口市房他证海房字第***号”。依合同约定，第三人的保证责任从原告取得他项权证书时起免除。贷款发放后，借款人李霞经常违约，经原告多次催收，仍未能按合同约定偿还贷款本息，截止10�2日已连续违约10期，累计违约37期，借款余额262198.06元，分别积欠本金40667.37元和利息9178.68元。因此，按照合同约定，李霞已构成违约，且违约早已达到合同提前到期的条件。李霞与古建基于2004年11月8日登记结婚，两被告所欠原告的债务发生在其婚姻关系存续期间。两被告的严重违约，加大了原告贷款管理的成本和贷款的风险。为了维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》等法律法规，特提起诉讼，请依法判决。
被告李霞、古建基未作答辩。
第三人海口市城市建设开发总公司述称，第三人同意原告的第一项诉讼请求，即同意判令原告与被告李霞、古建基、第三人海口市城市建设开发总公司所签订的《个人购房借款合同》于2016年10月2日到期�2005年7月17日，第三人同本案被告李霞签订《商品房买卖合同》（***），第三人向本案被告李霞出售位于海口市***的商品房一套，双方约定付款方式为银行按揭付款。2005年10月24日，第三人作为保证人同原告、被告李霞签订《个人购房借款合同》（A[房]字[工]行[海甸]支行[2005]年[1111]号），本合同中约定第三人作为保证人承担阶段性保证责任，即其保证期限自合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。第三人作为《个人购房借款合同》合同主体，根据有关法律、法规，在平等、自愿的基础上，依照约定履行完毕各项义务，配合原告及被告李霞完成不动产登记、个人住房贷款办理的各项相应工作。同时，根据原告起诉时提交法院的第四组证据，可以证明被告李霞按揭贷款购买的房屋已经办理了现房正式抵押登记手续的事实，第三人的保�责任从原告取得他项权证书时起免除。综上所述，被告李霞逾期偿还贷款的违约行为违反了合同约定，原告依约合法追讨行为符合合同约定及法律规定，第三人同意原告提出的合同于2016年10月2日到期的请求。为维护良好合同秩序，保证合同主体权利得到保护，请人民法院依法予以判决。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法开庭组织质证。被告李霞、古建基，第三人海口市城市建设开发总公司未提交证据。本院对相关证据进行审查予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定如下案件事实：
被告李霞与古建基系夫妻关系。2005年7月17日，被告古建基向原告出具《承诺书》，承诺：其同意将与借款人李霞共有的位于海口市***抵押给原告，以作为借款人李霞在原告处办理的个人住房贷款62万元的担保，并承诺对该笔贷款本息的偿还承担连带责任。2005年10月24日，原告与被告李霞及第三人海口市城市建设开发总公司签订《个人购房借款合同》（编号：A[房]字[工]行[海甸]支行[2005]年[1111]号），原告为贷款人，被告李霞为借款人、抵押人，第三人为保证人。该合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款62万元，贷款用于购买海口市***；贷款期限为15年，自2005年10月28日起至2020年10月27日止，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率执行中国人民银行规定的利率，确定月利率4.59‰，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人；自贷款发放次月起，借款人按等额本息还款法按月归还贷款本息共180期；借款人未按约定的时间偿还贷款本息，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.142罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复�；借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人提前清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；借款人以其购买的海口市***房作为抵押物向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用；保证人海口市城市建设开发总公司对合同项下贷款提供连带责任保证；如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止；本合同自借款人、保证人和贷款人三方共同签章（字）之日起生效。2005年11月2日，原告向被告李霞发放借款本金62万元。2015年6月3日，原告办理了被告李霞名下海口市***的房屋他项权证，房屋他项权利人为原告，债权数额登记为62万元，他项权利种类为抵押。
诉讼中，原告称贷款发放后，被告经常违约，截止2016年10月2日累计逾期还款37期，其中27期已在逾期后还款，尚有连续10期本息未还，且在此日期之后，被告未还本付息。自营历史明细列表显示：自2016年7月2日起至2016年10月2日，被告的还款分类被列为“可疑”（共10次；原告称贷款超过八个月未还即列为“可疑”），截止2016年10月2日，被告积欠本金40667.37元、积欠利息9178.68元，贷款余额262198.06元。此后被告无还款付息记录。
本院确认的上述事实，有结婚证、《个人购房借款合同》及其公证书、承诺书、个人住房贷款凭证、房屋他项权证书、被告李霞的自营历史明细列表以及当事人陈述等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，一、原告与被告李霞及第三人签订的《个人购房借款合同》是各方当事人�平等互利、协商一致的基础上，对借款金额、还款期限、还款方式、利息标准、违约责任等权利义务进行明确约定的合同，是各方真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约发放了贷款62万元，但借款人李霞未能按时偿还贷款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任及还款义务。根据合同约定，被告未足额偿还贷款本息达到连续三个付款期或累计六个付款期时，原告有权宣布合同提前到期。截止2016年10月2日，被告已连续拖欠贷款本息达到三个付款期，达到合同约定的宣布贷款提前到期条件，故原告请求判决宣布《个人购房借款合同》于2016年10月2日提前到期，符合合同约定，应予支持。被告李霞应向原告偿还借款本金262198.06元，并按合同�定支付贷款利息、罚息及复利。二、被告李霞自愿以其所购的房屋海口市***作为62万元贷款的抵押，并办理了抵押登记手续，故原告的抵押权自抵押登记之日起设立。该抵押关系合法有效。被告逾期未按时还款，在原告请求贷款提前到期的情况下，原告有权对抵押财产依法处置后享有优先受偿权，原告的该项诉请符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据合同约定，第三人海口市城市建设开发总公司作为售房人的保证责任已在2015年6月3日办理正式抵押登记手续之日起免除。三、被告李霞与古建基系夫妻关系，被告古建基已在承诺书中同意将双方共有的位于海口市***作为被告李霞向原告借款的担保，并承诺对该笔贷款本息的偿还承担连带责任，本案债务属于两被告的夫妻共同债务，故原告诉请两被告共同承担本案债务的偿还责任，有事实根据与法律依据，应予支�。四、案件诉讼费用根据相关规定处理，原告要求被告承担实现债权的费用，其请求不明确，本案中对此不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，缺席判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行与被告李霞、第三人海口市城市建设开发总公司签订的《个人购房借款合同》（编号：A[房]字[工]行[海甸]支行[2005]年[1111]号）于2016年10月2日到期；
二、被告李霞、古建基须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公�海口海甸支行偿还贷款本金262198.06元，并支付利息、罚息及复利（按上述《个人购房借款合同》约定的标准执行）；
三、原告与被告李霞、古建基的房屋抵押关系有效。若本判决第二项所确定的债务履行期届满，原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行未受清偿的，原告有权就被告李霞、古建基名下的海口市***（所有权证号：HK***）在上述第二项判项确定的债权范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5371元（原告已预交），由被告李霞、古建基共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本�上诉于海南省海口市中级人民法院。
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案件唯一码
审 判 长 吴小亮
人民陪审员 温晶琪
人民陪审员 唐旭升
二〇一七年六月二日
法官助理韩莉
书记员林丽
速录员郑惠丹
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己义务。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法�许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间
履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
审核：吴小亮撰稿：吴小亮校对：林丽印刷：余小英
海南省海口�美兰区人民法院2017年6月2日印制
（共印13份）