新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2017）新40民终172号
上诉人（原审被告）：谢欣，女，1983年7月14日出生，汉族，无固定职业，住伊宁市。
委托诉讼代理人：杨华蓉，新疆长信合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：伊宁县新月城运营管理服务中心，住所地伊宁县胡地亚于孜乡。
负责人：曹钦远，该中心执行合伙事务人。
委托诉讼代理人：林梅，女，1988年9月19日出生，系伊宁县新月城运营管理服务中心办公室主任，住伊宁市英阿亚提街2巷***号。
委托诉讼代理人：侯维松，新疆西部朝阳律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：邓朝雄，男，1971年10月4日出生，汉族，无固定职业，住伊宁市。
委托诉讼代理人：许爱玉，女，1971年4月18日出生，无固定职业，住伊宁市，系邓朝雄的妻子。
上诉人谢欣因与被上诉人伊宁县新月城运营管理服务中心（以下简称新月城服务中心）、被上诉人邓朝雄房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁县人民法院于2016年10月8日作出的（2016）新4021民初1878号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月20日公开开庭进行了审理。上诉人谢欣的委托诉讼代理人杨华蓉、被上诉人新月城服务中心的委托诉讼代理人林梅、侯维松、被上诉人邓朝雄的委托诉讼代理人许爱玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢欣上诉请求：1、撤销一审判决；依法改判其与邓朝雄共同向新月城服务中心承担责任；2、改判其与邓朝雄不向新月城服务中心承担自2016年5月16日至2016年7月22日期间的租金及物业费共计28082元；3、改判其与邓朝雄向新月城服务中心支付违约金12869元；4、一、二审的涉诉费用由新月城服务中心承担。事实与理由：一、一审判决其一人作为责任承担主体有误，应当是其与邓朝雄共同向新月城服务中心承担责任。邓朝雄与谢欣口头约定在新月湾建材市场合伙经营惠达卫浴，二人系合伙人，依法应当对合伙经营的惠达卫浴承担责任，一审法院仅判令其承担责任错误。二、一审判决承担2016年5月16日至2016年7月22日期间的租金及物业费共计28082元错误。2016年5月17日，新月城服务中心向其及邓朝雄下发了终止合同《通知》，至此租赁合同约定的权利义务终止，因此，一审判决其支付解除合同后的租金及物业费没有法律依据。三、一审判决的违约金过高，应当改判其与邓朝雄承担违约金12869元。其与邓朝雄作为承租人未及时向出租人支付的租金为98999元，出租人的损失为银行利息，一审法院按照三个月租金计算违约金有违合同法司法解释的相关规定，依法应当予以改判。
新月城服务中心辩称，1、由谢欣与邓朝熊共同承担责任表示认同；2、其虽然对谢欣及邓朝雄下发了解除合同通知，但谢欣没有履行应当解除合同的义务搬出所承租的房屋，一直到2016年7月22日才搬离涉诉房屋，在原审中其已经提交双方所签订交接的证据，据此原审判决的租赁费计算正确；3、关于违约金是依据合同约定进行计算的，没有超出法律的规定，属于合法有效的约定，应予维持。请求驳回谢欣的上诉请求，维持原判。
邓朝雄辩称，1、其与谢欣是合伙关系，但因我方投资比例大，而谢欣将我们共同经营的店面项目独占，还将借我钱的条子撕掉，所以本案债务应该由谢欣一人独自承担；2、收到解除合同通知书后，我方多次催促谢欣一起履行，但谢欣不履行，还将我的微信删除，所以违约金与我方无关。对于违约金的高低应由谢欣与新月城服务中心双方确认，与其无关。
新月城服务中心向一审法院起诉请求：1.解除其与谢欣之间签订的租赁合同；2.谢欣支付租赁费98999元、暖气费8014.7元、水费64.1元、电费62.5元，并承担违约金27249元（从2014年5月15日起至2016年5月15日计算）；3.谢欣赔偿2016年5月15日至2016年7月22日占用商铺的租金18166元、物业费9916元；4、谢欣承担诉讼费、律师费。
一审法院认定事实：1、2014年12月30日，新月城服务中心（甲方）与谢欣（乙方）签订《新月湾建材广场精品馆商铺租赁合同（二楼）》，约定乙方租赁经营新月湾精品馆西楼二层B2-229-230B号，用于经营惠达卫浴。租赁房屋含公摊面积为457.98平方米。房屋年租金108999元，商场履约保证金20000元。尾款98999元于2015年5月1日之前付清。租赁期限自2015年5月15日至2017年5月14日止。合同6.21条款规定：乙方不得擅自停止营业或者变相不营业，停止营业或变相不营业时间超过3天，甲方有权单方无条件终止合同，所收履约保证金不退还，乙方拖欠其他费用未能支付的，甲方有进一步索赔权。7.2条款约定：甲方有权向乙方收取本合同规定的履约保证金、租金、宣传费、管理费以及其他相关费用。7.3条款应当：甲方负责新月湾精品馆整体管理，并有偿提供各项服务及设施，包括水、电、照明、消防、监控和电话、电梯等必要的营业设施。10.1条款约定：在本合同履行期间，除法律法规和本合同规定的情形外，双方均不得中途终止本合同。任何有悖于上述条款的故意行为均视为违约，违约方除依照法律规定和本合同规定承担责任外，还需赔付违约金以及给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）。违约金金额以相当于3个月租金金额为准。2、谢欣所经营的涉案店铺（惠达卫浴）于2015年11月10日后一直未经营并占用至2016年7月22日。3、涉案店铺物业费2.8元/月每平方米。谢欣已缴纳2015年3月-12月卫生保安费12823元、2015年8月12日-2015年12月10日，水电费693.90元，2014-2015年度采暖费8014.70元，2015-2016年度采暖费未缴纳。4、邓朝雄与谢欣合伙经营涉案店铺（惠达卫浴）。
一审法院认为，一、关于新月城服务中心与谢欣签订的《新月湾建材广场精品馆商铺租赁合同（二楼）》何时解除，是否应当解除的问题。新月城服务中心与谢欣签订的《新月湾建材广场精品馆商铺租赁合同（二楼）》，双方均认可，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，予以确认。根据该合同6.21条款约定，谢欣不得无故停止营业超过3天。谢欣于2015年11月10日至2016年7月22日一直未经营该店铺，违反合同约定，新月城服务中心要求解除该合同的请求于法有据，予以支持。谢欣抗辩称合同已于2015年11月10日已解除，故不应承担之后的费用。首先，合同依约定单方解除系法律赋予守约方的权利，守约方有权对该权利选择行使或不行使，亦有权选择一种对己方有利的解除时机；其次，由于谢欣直至2016年7月22日仍占用店铺，对于占用期间的各项费用亦应承担。故对此抗辩不予采信。二、关于新月城服务中心的各项损失如何计算的问题。依合同约定，谢欣尚欠付2015年度租金98999元，2016年5月16日至2016年7月22日租金18166元。欠缴2015-2016年度暖气费8014.70元，2016年度物业费9916元（2.8元/月每平方米×457.98平方米×7个月零22天）。故新月城服务中心的各项损失应为：2015年度租金98999元、暖气费8014.70元；2016年5月16日至2016年7月22日租金18166元、物业费9916元。新月城服务中心主张支付水费64.10元、电费62.50元的诉讼请求未向法院提交证据加以佐证，不予支持。三、关于违约金如何计算的问题。前文已述，谢欣履约过程中存在违约行为。依合同10.1条款约定，谢欣应支付相当于3个月租金的金额的违约金。谢欣抗辩称该违约金约定过高。根据相关法律规定，违约金约定超过实际损失30%的应认定为违约金过高，由法院酌情调整。合同约定的违约金数额27249元未超过实际损失135095.70元的30%，新月城服务中心要求谢欣支付违约金27249元的诉讼请求于法有据，予以支持。综上所述，合同双方应当履行自己的义务，并应就自己的违约行为承担相应责任。谢欣抗辩称以物抵债，未经债权人即新月城服务中心同意，于法无据，不予支持。新月城服务·中心要求谢欣承担律师费的诉讼请求既未举证加以证明，亦无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十二条、第二十九条规定，判决：一、解除新月城服务中心与谢欣于2014年12月30日签订的《新月湾建材广场精品馆商铺租赁合同（二楼）》；二、谢欣于判决生效之日起五日内支付新月城服务中心2015年度租金98999元、暖气费8014.70元；三、谢欣于判决生效之日起五日内支付新月城服务中心2016年5月16日至2016年7月22日租金18166元、物业费9916元，合计28082元；四、谢欣于判决生效之日起五日内赔偿新月城服务中心违约金27249元；五、驳回新月城服务中心的其他诉讼请求。若逾期履行判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2988元，减半收取1494元，由谢欣负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，2016年5月7日，新月城服务中心向谢欣发出解除合同的《通知》，并要求谢欣交纳2016年5月14日之前即2015年度的租金、暖气费等相关费用。
本院认为，本案争议焦点是：1、邓朝雄在本案中应否承担责任，2、新月城服务中心与谢欣是否于2016年5月17日解除合同，新月城服务中心要求谢欣支付2016年5月18日至2016年7月22日的租金、物业费28082元有无依据；3、新月城服务中心主张的违约金27249元是否过高。
关于第一个焦点问题。谢欣虽提出其与邓朝雄系合伙关系，对新月城服务中心的债务应当共同承担，邓朝雄也在一、二审庭审中自认其与谢欣系合伙关系，其也向新月城服务中心交纳过房屋租金的定金，但由于本案争议的《新月湾建材广场精品馆房屋租赁合同》签订的相对方是新月城服务中心与谢欣，新月城服务中心在一审的诉讼请求也仅要求谢欣承担责任，没有要求邓朝雄承担责任，根据”不告不理”的原则，一审法院判决由谢欣承担本案责任并无不当，应予维持。谢欣提出要求邓朝雄与其共同承担债务的上诉理由，不能成立，不予支持。谢欣在承担本案债务后可依据其与邓朝雄的合伙协议，
另行解决合伙人负担问题。
关于第二个焦点问题。新月城服务中心虽于2016年5月17日向谢欣发出了解除合同《通知》，并要求谢欣交纳2016年5月14日之前即2015年度的租金、暖气费等相关费用，但谢欣不仅不交纳租金等费用，且一直占用使用争议的店铺至2016年7月22日才腾出，对于占用期间的各项费用，谢欣应当予以承担。故一审判决谢欣向新月城服务中心支付2016年5月16日至2016年7月22日租金及物业费共计28082元合情合理，应予维持。至于违约金问题。《新月湾建材广场精品馆房屋租赁合同》第十条第10.1款约定：”违约金以相当于3个月租金的金额为准”。谢欣从2015年至2016年7月22日共欠付新月城服务中心的租金等费用为135095.70元，一审法院依据合同约定判决谢欣支付违约金27249元未超过法律规定的新月城服务中心实际损失的30%，故谢欣提出违约金过高的上诉理由不能成立，不予支持。
综上，上诉人谢欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费861.50元，由上诉人谢欣负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 明
审判员 彭红梅
审判员 马晓梅
二〇一七年三月十七日
书记员 李婉雨