安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民二终字第00246号
上诉人（原审原告）：芜湖市和平大厦商铺业主委员会，住所地安徽省芜湖市。
负责人：周涛，该委员会主任。
委托代理人：殷俊，安徽真见律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：芜湖久源商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：孙慰慈，该公司总经理。
委托代理人：金祥，该公司员工。
委托代理人：吴爱民，安徽吉和律师事务所律师。
上诉人芜湖市和平大厦商铺业主委员会（以下简称和平大厦委员会）因与被上诉人芜湖久源商业管理有限公司（以下简称久源公司）物业合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2015年3月30日作出的（2014）镜民二初字第01469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。上诉人和平大厦委员会的委托代理人殷俊、被上诉人久源公司的委托代理人吴爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2014年3月18日，和平大厦委员会（甲方）与久源公司（乙方）签订《委托经营管理协议书》（含附件一、附件二），约定：一、委托经营管理内容及委托期限：甲方将位于芜湖市中山路步行街的和平名品街2-3楼商铺，建筑面积共计／平方米，委托给乙方对外招商经营管理；甲方委托乙方承担和平名品街2-3楼商铺的物业管理，包括与之配套的所有公物、共用设施、共用管理用房等的保护、维护管理；甲方委托乙方与承租方签署《物业租赁合同》及《商铺经营管理协议书》；委托期限三年。二、对外招商：乙方应积极策划对外招商，主动吸引优质客户入驻和平名品街2-3楼商铺经营，甲方积极配合，2个月内商户进驻率力争达到90%，乙方若想改变经营业态须征得甲方同意。三、物业管理：按本协议书附件一内容执行……。附件一约定：甲方将和平名品街2-3楼委托于乙方实行物业管理订立本合同；委托管理期限三年；乙方可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方……；并对物业管理服务质量及物业管理服务费用进行了约定……。附件二约定：凡涉及和平名品街2-3楼商业经营盈利的所有各项收入，甲方委托乙方代收（租金除外）；乙方必须将2-3楼商业经营盈利的所有各项收入，逐笔如实入帐，按月将财务报表报送给甲方……；商业经营盈利的所有各项收按约定分成…。合同签订后，久源公司入驻和平名品街2-3楼商铺进行经营管理，并与部分承租人签订《市场商铺物业管理服务协议》，物业费由久源公司收取。
另查明：和平大厦委员会系2014年2月18日经和平大厦业主选举成立的业主委员会；久源公司经营范围系商业地产运营管理、房屋租赁、商业策划。
一审法院认为：本案争议的焦点问题是双方签订的《委托经营管理协议书》（含附件一、附件二）是否有效？本案讼争合同包含三个方面内容即对外招商、物业管理、代收租金，合同签订后，久源公司即入驻和平名品街2-3楼商铺进行运营管理，并收取相关费用，合同应系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效合同。现和平大厦委员会依据《物业管理条例》第六十条的规定：违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得……，认为久源公司无物业管理资质签订上述合同，违反国家法律强制性规定，双方签订的合同属无效合同。只有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法律的强制性规定才能认定合同无效。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。依据相关法律解释效力性强制性规定是指法律、法规规定违反该规定将导致合同无效或者不成立的效力性规定以及法律、法规虽然没有明确规定违反该规定将导致合同无效或不成立，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的效力性规定。《物业管理条例》第六十条并未规定未取得物业管理资质证书签订的物业管理方面合同无效或不成立，且继续履行讼争合同并未损害国家利益和社会公共利益，故该院认为讼争合同并未违反相关行政法律的强制性规定。和平大厦委员会认为久源公司超越经营范围订立合同，而本案讼争的《委托经营管理协议书》包含对外招商经营管理、物业管理、代收租金三个方面事项，且协议约定久源公司可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，依据法律规定，超越经营范围订立合同，只有违反国家限制经营、特许经营及法律、行政法规禁止经营规定的才给认定无效，而该物业合同尚不属于法律规定的除外范围。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回和平大厦委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由和平大厦委员会承担。
和平大厦委员会不服一审判决上诉称：1、《物业管理条例》第六十条应该属于《合同法》第52条第（5）项规定的效力强制性规定，一审法院认为中有字面上表示出“合同无效或不成立”的条款才是效力性强制性规定，认为本案中的被上诉人无物业管理资质并未违反相关行政法律的强制性规定是错误的。2、久源公司无资质对社会公众提供物业服务，既无主管机关对其监督，也无专业人员进行研究管理，如：电梯未年检，未聘请专业消防员预防火灾也存在隐患，继续履行该合同将严重损害社会公共利益。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判或发回重审，一、二审全部诉讼费由久源公司承担。
久源公司辨称：和平大厦委员会与久源公司签订的《委托经营协议》包含对外招商经营管理、物业管理和代收租金三方面事项，且协议约定久源公司可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，久源公司的经营活动不违反国家限制经营、特许经营权及法律、行政法规禁止经营规定，因而是合法有效的。2、和平大厦委员会与久源公司签订的《委托经营管理协议》系对双方权利和义务的约定，并不损害不特定的第三方利益，更不损害社会公共利益。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：一、《物业管理条例》第六十条规定：违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。该条例系管理性规范，旨在管理和处罚违反该规定的行为，并未明确规定未取得资质证书签订的从事物业管理的合同无效或不成立，且本案中上诉人与被上诉人签订的是《委托经营协议》，物业管理仅仅是该协议中对外招商经营管理、物业管理、代收租金三方面事项中的其中一项，故和平大厦委员会抗辨久源公司未取得物业管理资质证书此合同无效或不成立的理由没有事实依据。二、和平大厦委员会与久源公司签订的《委托经营协议》约定了久源公司可以选聘专营公司承担物业的专项管理业务，久源公司委托了具有物业管理资质的海鸿物业公司提供物业专项服务，是按合同的约定履行，履行该合同约定并不损害不特定的第三方利益，更不会损害社会公共利益。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人芜湖市和平大厦商铺业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 国廷斌
代理审判员 齐晶晶
代理审判员 徐红梅
二〇一五年九月三十日
书 记 员 鲁晨辉
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。