广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第765号
上诉人（原审被告）：荣盛广东房地产开发有限公司。
法定代表人：林琴，该公司总经理。
委托代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林志敏。
被上诉人（原审原告）：沈小珍。
上诉人荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）因与被上诉人林志敏、沈小珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2014）湛麻法民二初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员李尚文、王瑾参加的合议庭进行了审理。书记员邵婕担任记录。上诉人荣盛公司的委托代理人谭海玲，被上诉人林志敏、沈小珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年5月25日，林志敏、沈小珍与荣盛公司签订了《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201202773）。合同第三条约定，林志敏、沈小珍购买荣盛公司位于湛江市麻章区xx路56号1505房；第四条约定总房价为515717元；第八条约定，荣盛公司应于2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付林志敏、沈小珍使用；第九条第1款第（2）项对出卖人逾期交房的违约责任进行约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定，出卖人按买受人留下的地址邮寄送达入住通知书，买受人在出卖人发出入住通知或电话（短信）告知之日起十五天内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期三天后，视为买受人确认房屋已符合交付使用的条件。合同签订后，林志敏、沈小珍依约支付了全部房款给荣盛公司，荣盛公司却不能在约定交付商品房的期限内交付房屋。荣盛公司对逾期交房的事实没有异议，但认为违约金应计算至2014年2月27日止，理由是荣盛公司于2014年2月27日办理了竣工验收备案。2014年5月10日，荣盛公司通过邮寄方式向林志敏、沈小珍发出《催促交房通知书》。在庭审中，林志敏、沈小珍对收到该通知书没有异议。至于该通知书，双方均没有作为证据提交，故对该通知书的具体内容无法查明。
另查明：2014年6月16日，林志敏、沈小珍诉至原审法院，请求判令：1、荣盛公司向林志敏、沈小珍支付逾期交房382天的违约金19700.39元（暂计算至2014年6月16日，违约金实际计算至房屋交付之日止）；2、荣盛公司向林志敏、沈小珍支付逾期办证的违约金5157.17元；3、荣盛公司继续履行与林志敏、沈小珍签订的《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201202773）；4、荣盛公司承担本案的诉讼费用。在庭审中，林志敏、沈小珍撤回第二项诉请。
原审法院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。林志敏、沈小珍与荣盛公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。林志敏、沈小珍主张继续履行合同，荣盛公司对继续履行亦无异议，故双方应当继续履行合同。
合同约定荣盛公司应于2013年5月30日前将商品房交付给林志敏、沈小珍，但荣盛公司未能依约交付，显然构成违约，应当承担违约责任。涉案的商品房已于2014年2月27日办理了竣工验收备案，但荣盛公司并未在竣工之日实际履行交房义务，故荣盛公司主张违约金计算至备案之日的理由不成立。涉案商品房已办理竣工备案，应当视为涉案商品房符合交付条件。荣盛公司在涉案商品房符合交付条件的情况下，于2014年5月10日向林志敏、沈小珍发出《催促交房通知书》，林志敏、沈小珍应当在接到通知后依时收房，但林志敏、沈小珍在收到荣盛公司的通知后不依时到荣盛公司处办理收房手续，合同约定林志敏、沈小珍在荣盛公司发出通知之日起15日内到荣盛公司处办理房屋交接手续，逾期三天后视为交付，故依约应视为林志敏、沈小珍于2014年5月28日已收房。据此，违约金应以总房款515717元为计算基数，按每日万分之一计算，从2013年5月31日起计算至2014年5月28日止，共363日，违约金金额为18720.53元，荣盛公司应予以支付给林志敏、沈小珍。对于林志敏、沈小珍超过部分的主张，应不予支持。
另，林志敏、沈小珍请求荣盛公司支付未能办理《房地产权属证书》的违约金，由于林志敏、沈小珍在庭审中已撤回该项诉讼请求，故在本案中，应不予审查。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、林志敏、沈小珍与荣盛广东房地产开发有限公司于2012年5月25日签订的《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201202773）继续履行；二、限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内支付违约金18720.53元给林志敏、沈小珍。如果荣盛广东房地产开发有限公司不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给林志敏、沈小珍；三、驳回林志敏、沈小珍的其他诉讼请求。案件受理费421元，由林志敏、沈小珍负担104元，荣盛广东房地产开发有限公司负担317元。
荣盛公司不服原审判决，向本院上诉称：一、荣盛公司于2014年2月27日已取得《竣工验收备案表》，故违约金只能计算至备案之日止，原审判决认定荣盛公司承担违约金的期限从2013年5月31日起至2014年5月28日不符合事实；二、林志敏、沈小珍无任何实际损失，应依法减少违约金的数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，合同约定的违约金数额过高，林志敏、沈小珍也无证据证明实际遭受的损失，故其违约金应按《湛江市房屋租赁市场指导性租金》标准计算。综上所述，请求二审法院依法进行改判。
被上诉人林志敏、沈小珍答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对荣盛公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据荣盛公司的上诉理由和林志敏、沈小珍的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
关于双方签订的《广东省商品房买卖合同》是否有效，应否继续履行的问题。荣盛公司与林志敏、沈小珍签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，而且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。由于荣盛公司逾期交房超过30日，按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的规定，林志敏、沈小珍有权解除合同，也可以要求继续履行合同。原审法院根据林志敏、沈小珍的诉讼请求，判决双方继续履行合同是正确的，本院予以维持。
关于荣盛公司逾期交房的违约金应计算到何时的问题。林志敏、沈小珍与荣盛公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条第1款第（2）项规定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，林志敏、沈小珍依约支付了全部房款，但荣盛公司却没有按照合同约定在2013年5月30日前将验收合格的商品房交付林志敏、沈小珍。虽然后来荣盛公司于2014年2月27日取得了商品房的《竣工验收备案表》，但荣盛公司直到2014年5月10日才向林志敏、沈小珍发出《催促交房通知书》。按照《广东省商品房买卖合同》合同第十一条的约定，林志敏、沈小珍应在荣盛公司发出《催促交房通知书》之日起十五天内办理房屋交接手续，逾期三天后，视为林志敏、沈小珍已接收房屋。因此，原审法院认定林志敏、沈小珍于2014年5月28日接收房屋，并判决荣盛公司从2013年5月31日起按日向林志敏、沈小珍支付已交付房价款515717元的万分之一的违约金到2014年5月28日止并无不当，本院予以维持。荣盛公司关于逾期交房的违约金应计至商品房竣工验收备案之日止的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于原审判决确定的逾期交房的违约金是否过高而应按照房屋租赁市场指导性租金计算的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”显然，双方约定的逾期交房的违约金为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一并不过高，原审判决荣盛公司按照以上约定支付违约金并无不当，本院予以维持。荣盛公司上诉认为逾期交房没有造成林志敏、沈小珍任何实际损失，应该减少违约金数额，按照《湛江市房屋租赁市场指导性租金》标准确定违约金数额。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”从以上司法解释的内容可以看出，只有合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，才能按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。本案中，双方签订的《广东省商品房买卖合同》已经对违约金数额进行了明确的约定，因此，荣盛房地产公司关于逾期交房的违约金过高，应该按照《湛江市房屋租赁市场指导性租金》标准予以确定的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。荣盛公司的上诉无理，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费268元，由荣盛广东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 红
审判员 李尚文
审判员 王 瑾
二〇一四年十二月一日
书记员 邵 婕
附：相关法律条文及司法解释
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。