福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终2749号
上诉人（原审原告）：厦门锐驿汽车服务有限公司，住所地厦门市思明区东坪二里272号店铺。
法定代表人：邱宝敏，总经理。
委托诉讼代理人：李筱研，福建乐丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨倩，福建乐丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴国强，男，1984年4月26日出生，汉族，住漳州市芗城区。
被上诉人（原审被告）：李德胜，男，1980年10月28日出生，汉族，住福建省龙海市。
被上诉人（原审被告）：漳州ＸＸ胜汽车服务有限公司，住所地福建省漳州市龙文区迎宾大道与水仙大道交汇处吉马家居广场东侧（吉马国际汽车城）A1区01b号店面。
法定代表人：林文辉，经理。
被上诉人（原审被告）：张笑霞，女，1982年10月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
上诉人厦门锐驿汽车服务有限公司（以下简称锐驿公司）因与被上诉人吴国强、李德胜、漳州ＸＸ胜汽车服务有限公司（以下简称ＸＸ胜公司）、张笑霞申请执行人执行异议之诉一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初5918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
锐驿公司上诉请求：撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初5918号民事判决，依法改判支持锐驿公司的一审诉讼请求。主要理由如下：原审判决认定事实不清、适用法律错误。一、吴国强与李德胜、张笑霞并不存在真实的房产买卖关系，双方之间的房产买卖交易明显不符合常理和一般的交易习惯，所谓的房产转让明显系李德胜利用其从事资金生意的便利与吴国强恶意串通事后伪造的。1、吴国强自称案涉房产系其于2013年6月以170万元的价格向李德胜、张笑霞购买，相当于11258元/㎡，但经锐驿公司了解，案涉房产现在的单价约8000-9000元/㎡，2013年的单价不可能超过现在，案涉房产总价根本达不到170万元。2、房产买卖协议约定“乙方于2013年6月22日前向甲方一次性付清购房款170万元”，不符合常理和一般的交易规则，尤其是在案涉房产尚不能过户的情况下，据此可进一步推翻该协议的真实性。3、吴国强称房产未办理过户是由于开发商的原因，但吴国强完全可以要求李德胜和张笑霞配合办理房产买卖公证，而非在房产不能过户的情况下，一次性向李德胜支付超过房产价值150%的房款。案涉房产系居民住宅，并非商用，且经锐驿公司调查，李德胜和张笑霞依然居住在案涉房产，吴国强所谓在案涉房产注册公司、装修并入住不符合事实。漳州督玛酒业有限公司其中股东之一系李德胜之父李金狮，即便吴国强于2014年9月利用案涉房产地址注册公司，也不能证明案涉房产由其购买及使用。况且，此时正是锐驿公司起诉李德胜民间借贷纠纷一案诉讼过程中，李德胜假借与锐驿公司调解而与吴国强串通虚构注册公司的假象，以达成其转移资产、逃避债务的目的。三、案涉房产依法属于可以查封、扣押、冻结的财产，厦门市思明区人民法院的查封合法有效。案涉房产登记于张笑霞名下，思明法院查封案涉房产符合法律规定。退一万步讲，即使吴国强与李德胜、张笑霞存在房产买卖事实，吴国强已付款项系所谓购房款，双方形成的也仅是债权债务关系，吴国强既没有依照法律规定办理权属登记手续，也没有采取任何积极方式对案涉房产进行对外公示，吴国强对案涉房产并不享有合法的物权或物权期待权，也就更谈不上可以排除执行的情形。（2015）思执行字第1248号执行裁定书裁定对讼争房产中止执行没有事实依据与法律根据，是错误的，应当继续执行讼争房产。综上，锐驿公司认为，原审判决部分事实认定不清，适用法律错误，依法应予纠正。
吴国强答辩称，一、吴国强与李德胜、张笑霞之间存在真实的房产买卖关系，双方签订的《房产买卖协议》真实有效，吴国强依法取得讼争房产的所有权。1、2013年6月20日，吴国强与李德胜、张笑霞签订《房产买卖协议》，并于当天将购房款170万元转入李德胜账户，后李德胜、张笑霞将讼争房产交付给吴国强，吴国强装修后随即入住。锐驿公司反复辩称“一次性付清购房款170万元不符合常理和一般的交易规则”，但是锐驿公司至今也并未提供任何证据证明，纯属锐驿公司主观臆断。2、李德胜、张笑霞于2012年4月11日向漳州志诚房地产有限公司缴纳的购房款为1326258元，单价已达8782元/平方，且涉案的房产为楼中楼格局，故吴国强以高于市场的价位向李德胜、张笑霞购买该涉案房产合情合理，况且这也属于市场经济中交易双方对自身权利的处分，无可厚非。3、讼争房产无法办理产权过户手续，是因为开发商（漳州志诚房地产有限公司）在九龙官邸项目中存在擅自增加计容建筑面积10642.29平方米，未补缴土地出让金，导致两证无法办理。且吴国强与李德胜、张笑霞签订《房产买卖协议》、付款、实际占有讼争房屋均发生在锐驿公司与李德胜、张笑霞发生纠纷之前，吴国强在与李德胜、张笑霞的房产交易中不存在任何过错。二、吴国强已实际占有该房产，并将讼争房产做为实际经营地注册了漳州督玛酒业有限公司并实际运营，且从吴国强取得讼争房产后，吴国强一直就是讼争房产物业、水电、公摊水电费、公摊维修费等费用的实际缴纳人，锐驿公司仅凭其所谓的调查（在一审中未能体现李德胜、张笑霞居住在讼争房产的照片和所谓的不具有真实性的录音材料）就否定以上事实系证据不足，不应采纳。三、涉案房产属于依法应当中止执行的财产，厦门市思明区人民法院作出的（2015）思执字第1248号执行裁定书适用法律正确，应当予以维持。吴国强在锐驿公司与李德胜、张笑霞发生纠纷之前就已签订合法有效的房产买卖合同、在作出查封裁定前已实际占有讼争房产并支付全部价款，且讼争房产未能实际过户并非身为买受人的吴国强的原因导致，吴国强已具备足以排除强制执行的民事权益，故厦门市思明区人民法院作出对讼争房产中止执行的裁定系法律适用正确。综上，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应当予以维持。
李德胜未作答辩。
ＸＸ胜公司未作答辩。
张笑霞未作答辩。
锐驿公司向一审法院提出诉讼请求：许可对址于漳州市芗城区九龙观邸B栋202室予以执行。
一审法院认定事实：锐驿公司与李德胜、ＸＸ胜公司民间借贷纠纷一案，经（2014）思民初字第14328号民事调解书确认，李德胜、ＸＸ胜公司应偿付锐驿公司借款100万元及利息。锐驿公司于2015年3月5日向一审法院申请强制执行该调解书。一审法院于2015年4月2日追加李德胜配偶张笑霞为被执行人，对李德胜上述应付款项承担连带清偿责任。
上述案件执行中，一审法院于2015年4月8日冻结备案在张笑霞名下的讼争房产，吴国强因此向一审法院提出执行异议。一审法院于2016年3月15日作出（2015）思执字第1248号执行裁定书，中止对讼争房产的执行。
另查明，讼争房产系张笑霞向漳州志诚房地产开发有限公司以1326258元购买，于2012年4月17日办理合同备案登记，但至今尚未办理权属登记手续。
2013年6月20日李德胜、张笑霞（甲方）与吴国强（乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定乙方向甲方购买讼争房产；成交价170万元，乙方于2013年6月22日前一次性付清购房款；开发商交房时需缴交的与讼争房产相关的费用由甲方承担；本协议签订同时，甲方将该房产的的购房合同、交房资料等交乙方保管；甲方在收到购房款五日内向乙方交付该房产；该房产“二证”办理完成后，甲方应当在接到乙方通知的十日内办理过户登记手续，交易税费等由乙方承担。吴国强于合同签订当日向李德胜账户转账支付170万元。2014年9月9日，吴国强以讼争房产为漳州督玛酒业有限公司住所地办理了营业执照。
一审法院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉，依法应对讼争房产是否具备足以排除强制执行的民事权益问题进行审理。从上述相关证据及查明事实分析，锐驿公司向一审法院申请强制执行的日期为2015年3月5日，讼争房产于2015年4月8日被冻结，而吴国强与李德胜、张笑霞签订《房产买卖协议》的日期为2013年6月20日，吴国强还于合同签订当日支付170万元购房款，此后吴国强还于2014年9月9日以讼争房产为公司住所地办理了营业执照。因此，应当认定吴国强与李德胜、张笑霞就讼争房产的买卖发生在讼争房产被冻结前。讼争房产至今虽未办理相关的权属登记，但上述相关当事人就讼争房产的买卖行为并未违反法律强制性规定，故在无相反证据佐证的情形下，应当认定该房产买卖合法有效，即吴国强已具备足以排除强制执行的民事权益。锐驿公司提供的上述网络截图等证据并不能证明锐驿公司主张的吴国强等人不存在真实的房产买卖关系或相关当事人存在恶意串通行为的证明力，故对锐驿公司上述主张一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回锐驿公司的诉讼请求。案件受理费100元，由锐驿公司负担。
本院经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实，除锐驿公司对案涉《房产买卖协议》的真实性有异议外，对其余事实均无异议，本院予以确认。
二审中，吴国强提交一组网页截图，由福建省信访局作出的《关于漳州市芗城区九龙官邸两证不能办理》的回复，回复中载明：据向漳州市国土资源局调查了解，九龙官邸项目存在擅自增加计容建筑面积的问题，该公司应按规定补缴土地出让金。拟证明讼争房屋不能办理产权证并非吴国强的主观过错原因。锐驿公司对该证据真实性不予认可。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照上述法律规定，锐驿公司主张执行讼争房产不能成立。首先，讼争的《房产买卖协议》系双方的真实意思表示，为合法有效的协议。吴国强与李德胜、张笑霞于2013年6月20日签订《房产买卖协议》，签订时间在讼争房产被查封之前。锐驿公司主张购房款过高并无相应的证据予以佐证。吴国强于协议签订当日一次性转账支付购房款170万元，有转账凭证为据，锐驿公司并无证据证明该笔款项并非购房款。因此吴国强支付购房款有转账凭证为据，与协议约定内容相互吻合，事实清楚。锐驿公司主张《房产买卖协议》不真实，缺乏事实依据，不予采信。其次，吴国强于2014年9月9日以讼争房产为公司住所地办理了营业执照，该事实印证了房产已在查封前交付使用的事实。锐驿公司主张吴国强与李德胜串通虚构注册公司，亦缺乏相应的证据予以佐证。其主张通过走访邻居证明讼争房产并非由吴国强占有使用，但未提交相应的证据予以证实，故不予采信。最后，吴国强对于讼争房产未能及时办理过户主观不存在过错。二审中吴国强补充提交了信访回复，证实讼争房产不能过户的原因在于开发商，其主观并无过错。办理公证手续并非房产买卖的必经程序，锐驿公司主张吴国强应当先办理房产买卖公证手续缺乏依据。综上，《房产买卖协议》签订在讼争房产查封前，吴国强已依照《房产买卖协议》约定支付全部购房款，房产也已实际交付使用，房产未能及时办理过户登记手续的过错并非吴国强自身原因。吴国强依法有权排除法院对其房产采取执行措施。锐驿公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由锐驿公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 胡林蓉
二〇一七年八月二十七日
代书记员 黄亚君
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。