湖北省襄阳市襄城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0602民初2270号
原告（反诉被告）：湖北襄阳鑫顺天种养殖专业合作联社，住所地樊城区牛首镇春芳营村。
法定代表人：李毓明，该联社经理。
委托诉讼代理人：曾泽斌，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：乔发珍。
委托诉讼代理人：周俊，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告湖北襄阳鑫顺天种养殖专业合作联社（以下简称鑫顺天合作联社）与被告乔发珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，经公开开庭审理后，于2017年3月15日作出（2016）鄂0602民初1752号民事判决。被告乔发珍不服提出上诉，襄阳市中级人民法院于2017年8月8日作出（2017）鄂06民终1869号民事裁定，认定原审认定事实不清，将该案发回重审。本院受理后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鑫顺天合作联社的委托诉讼代理人曾泽斌、被告乔发珍及其委托诉讼代理人周俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫顺天合作联社提出诉讼请求：1、确认2016年6月30日解除合同有效，解除原、被告双方签订的租赁合同；2、被告返还合同押金三万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年4月1日，原、被告订立房屋租赁合同。合同约定被告将位于铁佛寺79号的房屋租给原告，租赁期间为2015年4月1日至2019年3月31日止。房屋月租金一万元，交纳押金三万元。合同签订后，原告履行了合同义务。2016年3月，襄阳市襄城区政府发布《国有土地上房屋征收公告》，需征迁该房屋，限2016年6月30日前拆迁完毕。因此原被告之间签订的房屋租赁合同无法继续履行，原告多次找被告协商要求解除合同，退还押金，但被告以未签订征迁协议为由不同意解除合同。2016年6月30日，原告书面通知被告解除合同，并退还房屋，但被告不退还押金，故起诉至法院。
被告乔发珍辩称，1、房屋租赁合同原告已单方解除构成违约。2、原告要求返还押金3万元不符合约定，原告未按约定支付下半年租金，依约定被告可以没收押金。同时向本院提出反诉，1、判令被反诉人支付反诉人违约金12000元。2、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失30000元。3、判令被反诉人承担反诉案件受理费。事实及理由：2015年4月1日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，合同约定被反诉人承租反诉人位于襄城区铁佛寺路79号的房屋，租赁期限为2015年4月1日至2019年3月31日，房屋月租金为一万元，本着先交款后用房的约定每半年支付一次，房屋押金3万元。《房屋租赁合同》第七条约定乙方有逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，拖欠房租累计叁天以上的等情形，甲方有权解除合同，收回出租房屋，没收全部押金。根据合同第九条约定，在租赁期内，如其中一方没有经过对方同意，中途擅自解除合同的，须按合同年租金10%的额度向对方支付违约金，并赔偿由此给对方造成的一切经济损失。合同履行至2016年4月1日时被反诉人应一次性支付半年房屋租金6万元，但被反诉人未按约定支付。2016年6月30日，被反诉人在租赁合同未到期且反诉人房屋未被征收情形下单方解除合同，擅自腾空房屋，未结清其使用的电费，2016年9月反诉人领取拆迁款，同时腾退了涉案房屋。反诉人认为被反诉人在合同履行过程中上述行为均已构成违约，其应当按照合同约定承担违约责任并赔偿反诉人的经济损失。
原告针对反诉辩称，原告没有构成违约，反诉人请求无依据。1、双方口头约定更改房租支付方式和时间，将半年交变更为一个月一交，被告在2016年4、5、6月分次收取原告房屋租金，三个月内没有提异议。2、被告认为原告违约，在一审及上诉时为什么还要求继续履行合同，一审时被告称2016年6月30日的房屋租金已交清，上诉时要求履行至2016年11月份，这次反诉要求支付到9月，前后矛盾，证明双方口头更改付款的时间是正确的，原告没有违约不应承担违约金，3万元损失没有任何依据，拆迁公告说明6月30日前就应该完成拆迁手续，没有完成拆迁是不合规所得收入
经审理查明，2015年4月1日，鑫顺天合作联社（乙方）与乔发珍（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。合同主要内容：1、甲方把位于襄城区铁佛寺路79号一间门面一至二楼出租给乙方。2、租赁期限自2015年4月1日起至2019年3月31日止。3、房屋月租金壹万元，本着先交钱后用房的约定，每半年支付租金一次。乙方交第一次房租时，须向甲方交纳押金叁万元。此款不计利息，在期满后退还。4、……。5、甲方将水电使用权交给乙方，水电费由乙方向水电部门直接交付，甲方不得要求加价，但甲方每月要看水电交纳单据。如果水电出现问题，乙方自己解决。6、……。7、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，没收全部押金：……；（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（6）拖欠房租累计叁天以上。8、因国家政策或自然灾害等不可抗力的因素造成的损失双方各自承担。如遇拆迁或扩路等原因致使本合同不能继续履行而终止的，乙方必须交还房屋给甲方，乙方没有任何理由向甲方提出经济赔偿。租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。9、在租赁期内，如果其中一方没有经过对方同意，中途擅自解除合同的，须按合同年租金10%的额度向对方支付违约金，并赔偿由此给对方造成的一切经济损失。
合同签订后，原告交纳房屋押金30000元。2015年4月8日，被告乔发珍出具《收条》一张，内容为“今收到湖北襄阳鑫顺天种养殖合作联社租赁位于襄城铁佛寺路79号房租押金30000元（大写：叁万元整）”。在租赁房屋期间，2016年4月1日前租金交纳及交纳方式没有争议，双方按合同约定履行。2016年4、5、6月，原告分别于2016年4月18日支付10000元、5月6日支付10000元、6月14日支付10000元。
2016年2月29日，襄城区人民政府发布《国有土地上房屋拆迁公告》，被告出租的位于铁佛寺路79号的房屋位于拆迁范围，要求在2016年6月30日前征迁完毕。2016年6月29日，原告在所租赁房屋处张贴《终止房屋租赁合同通知书》，告知被告乔发珍，因襄城区政府将此处划为拆迁范围，继续履行合同的条件已不存在，依照合同法相关规定，特通知你方解除合同，希望退还所缴纳的3万元押金。2016年6月30日，原告鑫顺天合作联社向被告乔发珍腾退房屋，交还租赁房屋钥匙。2016年9月，被告乔发珍领取拆迁补偿款。双方租赁费用已清结，但对于在租赁期间是否存在违约行为产生争议。
本院认为，原、被告双方签订的租赁合同有效。房屋租赁签订合同后，在合同履行过程中双方产生争议，具体为：1、2016年6月30日，原告鑫顺天合作联社单方解除合同，是否具有解除效力；2、2016年6月30日，原告鑫顺天合作联社单方解除合同是否构成违约；3、合同履行中是否将租金变更为一月一交；4、原告鑫顺天合作联社交纳押金是否应退还。原告从2016年4月1日起按月交租赁费是否违约；4、被告主张原告逾期交纳水电费是否构成违约。本院认定如下：关于合同解除的问题。合同双方当事人缔结有效合同后，均应按合同约定履行各自义务。合同解除后果是双方签订的合同不再履行，故合同的解除应当符合约定或法定条件。本案租赁房屋被襄城区政府列入征收范围，并下发公告。租赁房屋列入征收范围导致原告将不能继续使用该房屋，系双方合同签订后情势发生变更，原告提出解除租赁合同具有法定情形。2016年6月29日，原告在承租房屋张贴解除合同通知，2016年6月30日，在承租房屋外交还房屋钥匙。以上事实可认定原告作出解除合同意思表示，被告已获悉。原告提出解除合同具有法定事由且已通知解除相对方，双方签订的房屋租赁合同于2016年6月30日解除。租赁房屋作为征收财产，导致房屋租赁合同不能继续履行，该事由不能归责于本案合同双方当事人，故原告解除租赁合同不构成合同违约。被告主张由原告支付1.2万元违约金的反诉请求，本院不予支持。关于变更交纳租金时间的问题。合同的变更应由双方达成一致意见，本案原告主张双方口头达成“租金由半年一次先交纳”的约定改变为“一个月一交纳”的约定。被告提出异议，认为双方未改变合同约定，一个月一收是因为原告没钱，凑一点给一点。原告作为主张合同变更一方，负有举证责任，现原告未向本院提供相关证据，且本院不能仅从三个月的交纳租金方式确认为租金交纳约定变更。故被告主张未按合同约定交纳租金事实成立，该行为构成合同违约。根据双方签订的合同第七条第（5）、（6）项，原告交纳的合同押金转化为违约金性质，本院考虑因租赁房屋拆迁的事实可能导致在2017年4月合同约定的先期交纳半年租金后，合同不能再继续履行。以及原告逾期交纳也未实际造成被告损失的因素，酌定支持违约金1万元，被告应退还2万元押金。关于被告主张原告逾期交纳水、电费的问题。审理中被告未提供原告逾期交纳水电费事实的证据，对于被告主张原告逾期交纳水电费的事实，本院不予认定。且原告陈述在2016年7月，房屋退还后，水电费已结清，即使存在合同期内水电费未及时结清，是否对被告造成损害不明。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，判决如下：
一、确认原告湖北襄阳鑫顺天种养殖专业合作联社解除合同的行为有效，原、被告双方于2015年4月1日所签订的房屋租赁合同已于2016年6月30日解除。
二、被告乔发珍于本判决生效后十日内返还原告湖北襄阳鑫顺天种养殖专业合作联社押金20000元。
三、驳回原告湖北襄阳鑫顺天种养殖专业合作联社其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告乔发珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元，由原告湖北襄阳鑫顺天种养殖专业合作联社负担2500元，被告乔发珍负担3600元。反诉案件受理费425元，原告湖北襄阳鑫顺天种养殖专业合作联社负担150元，被告乔发珍负担275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 俊
审 判 员 韩 冬
人民陪审员 张德民
二〇一七年十二月十日
书 记 员 李凯萌