北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第01938号
上诉人（原审被告）赵红梅，女，1970年10月20日出生。
上诉人（原审被告）秦玉珍，女，1949年10月9日出生。
委托代理人秦淑香，北京市擎天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）龚铁利，男，1970年9月3日出生。
委托代理人蒋宏普，北京智深律师事务所律师。
上诉人赵红梅、上诉人秦玉珍因与被上诉人龚铁利确认合同无效纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院作出的（2013）怀民初字第05843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年11月，龚铁利起诉至原审法院称：我与赵红梅婚后购买了北京市怀柔区××楼房（以下简称诉争房屋）一套。2009年6月，赵红梅未经我同意将上述房屋以过低的价格卖给了其母秦玉珍。秦玉珍明知该房屋是我与赵红梅共同所有，却与赵红梅恶意串通，以过低的价格购买该房屋，转移了房屋的所有权，损害了我的利益。直到2013年3月赵红梅起诉离婚时，我才知道此事。现我诉至法院，请求确认赵红梅与秦玉珍之间所签的《存量房屋买卖合同》无效，并要求秦玉珍立即返还房屋；诉讼费由赵红梅和秦玉珍承担。
赵红梅辩称：2003年，我与龚铁利购买了诉争房屋，房款大概34万元，房屋登记在我名下。我们为买房曾向我父母借了10万元。2008年，龚铁利因犯罪在监狱服刑。2009年6月，经龚铁利同意，我以45万元的价格将诉争房屋卖给了我母亲秦玉珍。此前，我父母为龚铁利打官司还花了20多万元。扣除我与龚铁利的共同债务35万元后，我母亲分两笔将剩余房款10万元都给了我。卖房是我与龚铁利的共同意思表示，应合法有效，故我不同意龚铁利的诉讼请求。
秦玉珍辩称：龚铁利所述与事实不符。第一，赵红梅经龚铁利同意后才卖的房，而且我买房也是善意的，双方不存在恶意串通；第二，我支付了合理对价。2003年，龚铁利与赵红梅为买房向我借了10万元。后龚铁利自2007年犯事到2009年被判刑期间，我为龚铁利打官司花费了20多万元。经与龚铁利协商后，双方均同意将诉争房屋及其车辆进行抵债；第三，诉争房屋已经登记在我名下，符合物权法的相关规定。因此，我与赵红梅之间的房屋买卖合同应合法有效，符合善意取得。多年来，龚铁利并未提出异议，现因赵红梅提出离婚，龚铁利才违反诚信提起诉讼，故我不同意龚铁利的诉讼请求。
原审法院经审理确认：财产所有权的取得，不得违反法律规定。本案中，赵红梅与龚铁利对诉争房屋原系龚铁利与赵红梅的夫妻共有财产均无异议，法院予以确认。双方争议焦点在于赵红梅处分登记在其名下的共有房屋是否属于无权处分以及秦玉珍对诉争房屋是否构成善意取得。
关于赵红梅处分登记在其名下的共有房屋是否属于无权处分的问题。依据相关司法解释，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。可见，夫妻双方的家事代理权权限仅限于日常生活需要，而房屋买卖属于处分家庭财产的重大事项，夫妻之间并无法定代理权限，故夫妻一方擅自处分登记在其名下的共有房屋属于无权处分。本案中，赵红梅虽辩称其出卖房屋前已经龚铁利口头同意，但龚铁利不予认可，因赵红梅未提供证据予以佐证，故法院对此难以采信。赵红梅未经龚铁利同意擅自处分夫妻共有财产，侵害了龚铁利的合法权益。
关于秦玉珍对诉争房屋是否为善意取得的问题。根据我国物权法关于所有权取得的特别规定，无处分权人将不动产以合理的价格转让给受让人，如受让人受让该不动产时系善意，且转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，除法律另有规定外，符合上述情形的，受让人取得该不动产的所有权。本案中，秦玉珍系赵红梅之母，其对诉争房屋系龚铁利与赵红梅共有财产的事实知晓。后秦玉珍与赵红梅在龚铁利服刑期间订立房屋买卖合同。秦玉珍虽辩称其系善意购买人，但因其与赵红梅之间存在直系血亲关系，且未提供证据证实其有足够的理由相信赵红梅对诉争房屋有处分权。至于转让价格，诉争房屋建筑面积为97.83平方米，转让价款仅为45万元，低于交易时交易地的市场交易价的70%，可以视为明显不合理的低价。综上，秦玉珍对该诉争房屋不符合善意取得的规定。故对龚铁利要求确认赵红梅与秦玉珍签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对于龚铁利要求秦玉珍协助其办理诉争房屋过户登记手续的请求，法院亦予以支持。
据此，原审法院于2013年12月，判决如下：一、赵红梅与秦玉珍于2009年6月4日就位于北京市怀柔区××楼房一套所签订的北京市存量房屋买卖合同无效；二、位于北京市怀柔区××楼房一套归龚铁利与赵红梅共同所有；秦玉珍于判决生效后十五日内协助办理房屋过户手续。
判决后，赵红梅、秦玉珍不服，请求二审法院撤销原判，改判驳回龚铁利的诉讼请求。赵红梅认为：1.我有权处置诉争房屋，龚铁利同意我将诉争房屋卖予秦玉珍；2.诉争房屋的交易价格不低于当时的市场价；3.法律没有规定不能将房产卖予亲属，我经龚铁利同意将房产卖予秦玉珍，秦玉珍支付了合理对价，该房屋买卖合同合法。秦玉珍认为：1.我购买诉争房屋符合善意取得的要件；2.我有理由相信赵红梅对诉争房屋有处置权，且赵红梅与龚铁利系夫妻关系，诉争房屋登记在赵红梅名下，另外，通过赵红梅将两辆车处置给了龚铁利的父母一事来看，赵红梅卖房也是经过龚铁利同意的；3.我已经支付了合理对价，已经通过合法方式登记到我名下，我购房是善意的。龚铁利同意原判。
经审理查明：秦玉珍系赵红梅之母。龚铁利与赵红梅于1992年9月8日登记结婚。2003年，龚铁利与赵红梅婚后共同购买了位于北京市怀柔区××楼房一套，房屋建筑面积为97.83平方米，房屋价款约为34万元，房屋所有权人登记为赵红梅。2008年，龚铁利因贷款诈骗罪被法院判处有期徒刑10年，现仍被羁押于北京市延庆监狱。2009年6月4日，赵红梅与秦玉珍签订存量房屋买卖合同（自行成交版，合同编号为CW37914，以下简称房屋买卖合同），以45万元的价格将诉争房屋卖予秦玉珍。同日，赵红梅为秦玉珍办理了房屋所有权转移登记。次日，秦玉珍取得诉争房屋的房屋所有权证（编号为X京房权证怀字第0037**号）。关于购房款的交付，赵红梅、秦玉珍主张：赵红梅与龚铁利购买诉争房屋时秦玉珍出资10万元，秦玉珍为龚铁利进行刑事诉讼花费20多万元，该两笔款项折合购房款35万元，另10万元购房款由秦玉珍以现金方式分别给付赵红梅3万元和7万元。赵红梅、秦玉珍对上述主张未提供证据证实。龚铁利不认可赵红梅、秦玉珍的主张，认为折合购房款的债务不存在，35万元购房款没有实际支付。
为证实各自主张，龚铁利提供诉争房屋所有权证，拟证明诉争房屋登记事实。赵红梅与秦玉珍对此均无异议。赵红梅提供了2009年6月4日房款发票（记账联），拟证明诉争房屋交易价格为45万元。秦玉珍除诉争房屋所有权证、房款发票外，还提供了其与赵红梅所签房屋买卖合同及房屋买卖契税专用税收缴款书，拟证明秦玉珍给付赵红梅诉争房屋价款45万元的事实存在。赵红梅对秦玉珍所提证据不持异议。秦玉珍对赵红梅所提证据亦不持异议。龚铁利对上述证据的真实性均无异议，但以处分共有财产未经其同意，赵红梅与秦玉珍恶意串通为由，不认可房屋买卖合同的合法性。
另查，2013年11月28日，龚铁利与赵红梅经原审法院判决准予离婚。该判决已经生效。赵红梅及其与龚铁利之婚生女龚××现共同居住在诉争房屋内。
审理中，龚铁利明确其原审诉求秦玉珍返还诉争房屋，实为要求秦玉珍立即协助办理房屋过户手续。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《存量房屋买卖合同》（自行成交版）、X京房权证怀字第0037**号《房屋所有权证》、（2013）怀民初字第02007号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：夫妻对共同所有的财产有平等的处理权；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。根据查明的事实，诉争房屋系赵红梅与龚铁利婚姻关系存续期间购得，为二人夫妻共同财产，秦玉珍作为赵红梅的母亲，对上述情况应当是明知的。龚铁利服刑期间，赵红梅与秦玉珍签订房屋买卖合同，以45万元的价格交易诉争房屋。现龚铁利主张赵红梅、秦玉珍未征得其同意以明显低于市场价的价格买卖诉争房屋，且秦玉珍未支付相应对价，二人行为构成恶意串通，所签上述合同无效。赵红梅、秦玉珍虽对龚铁利的主张予以否认，但二人均未能提供证据反驳龚铁利的主张，故本院对龚铁利的主张予以采纳，认定赵红梅与秦玉珍所签房屋买卖合同无效。赵红梅、秦玉珍以买卖诉争房屋已征得龚铁利同意，秦玉珍购房构成善意取得等理由提出上诉，缺乏事实依据，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由赵红梅、秦玉珍负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费140元，由赵红梅、秦玉珍各负担70元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 慧
代理审判员 薛 妍
代理审判员 贾 旭
二〇一四年二月二十日
书 记 员 周艳雯