浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第2205号
上诉人（原审被告）嵊州市大有商业有限公司，住所地嵊州市剡湖街道江滨西路18号。
法定代表人吴直富，总经理。
委托代理人（特别授权代理）尹志南，浙江求道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）嵊州市房地产管理委员会，住所地嵊州市剡湖街道城中路90号。
法定代表人袁峰，主任。
委托代理人（特别授权代理）吴松良，浙江盛久律师事务所律师。
上诉人嵊州市大有商业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服嵊州市人民法院（2015）绍嵊民初字第2060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：被告系嵊州市房管会营业性直管公房承租户，原、被告双方未签订书面房屋租赁合同。原告于2015年5月1日通知被告解除租赁关系并告知被告于2015年5月底前腾空房屋。嵊州市北直街40、40-1号，北直街64-8号，北直街58号，楼下井4号，北直街45-1号-45-9号，保婴路三十一弄12号，大有弄1号103室，大有弄4号，鹿山路186号，白莲堂路十五弄4号房屋的所有权人为本案原告。另查明：2014年4月份被告支付的房屋租金为7188.20元。
原审法院认为：原、被告双方并未签订书面房屋租赁合同，双方对租赁期限未明确约定，视为不定期租赁，原、被告双方可随时解除合同。原告已于2015年5月1日通知被告解除租赁关系并给予合理的腾退期。现被告拒不返还出租房屋的行为不符合法律规定，且给原告造成相应损失。原告要求被告腾退出租房屋的诉讼请求于法有据，予以支持。原告要求被告按年租金86258.40元的标准支付自2014年5月1日起至实际腾退日止的房屋实际使用费的诉讼请求合理，亦予以支持。被告辩称因遗留原因复杂而拒绝腾退的意见，于法无据，不予支持。被告辩称嵊州市大有弄1号103室系其交换所得，但未提供证据证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、嵊州市大有商业有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于嵊州市北直街40、40-1号，北直街64-8号，北直街58号，楼下井4号，北直街45-1号-45-9号，保婴路三十一弄12号，大有弄1号103室，大有弄4号，鹿山路186号，白莲堂路十五弄4号的房屋返还给嵊州市房地产管理委员会；二、嵊州市大有商业有限公司向嵊州市房地产管理委员会支付自2014年5月1日起至实际腾退日止按年租金86258.40元的标准计算的房屋使用费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。若被告未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费698元，依法减半收取349元，由被告嵊州市大有商业有限公司负担（款限被告于判决发生法律效力之日起十日内向法院缴纳）。
上诉人嵊州市大有商业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定双方未签订书面房屋租赁合同，双方对租赁期未明确约定，视为不定期租赁，双方可随时解除合同与事实不符。上诉人与被上诉人虽未签订书面租赁合同，但双方之间的房屋租赁关系是长期稳定存在的，上诉人自上世纪六、七十年代就开始承租涉案房屋，双方对此一直认可，故一直未签订书面租赁合同，不能因此否定上诉人与被上诉人之间存在长期房屋租赁关系的事实。二、原审判决上诉人将涉案房屋返还给被上诉人不合理。1、涉案承租房屋一部分是住宅用房，不能笼统地一律适用非住宅的相关规定，应当依法查明事实，分别处理，不能一概而论。2、涉案房屋存在产权纠纷，有一部分房屋是自建房，所有权不属于被上诉人。在没有查明涉案房屋产权问题的情况下就先行处理租赁关系，没有法律依据。3、涉案承租房屋存在着复杂的历史遗留问题，这些问题不能有效处理就草率判决上诉人返还涉案房屋明显不合理。4、上诉人将涉案房屋经营收入的相当部分用于支付230名退休职工的福利，他们大部分是回城知青、军转干部家属。在没有妥善解决退休职工福利问题之前就要求上诉人返还涉案房屋不合情理。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人嵊州市房地产管理委员会答辩称：上诉人所陈述的上诉理由均不属于法律规定的范围。一、关于双方租赁关系的性质，双方房屋租赁关系应定性为不定期租赁，双方均有权随时解除。行使该权利的义务就是给予对方合理的腾退期，只要履行该项义务就可以行使解除权。被上诉人的行为符合法律规定，原审判决合法，应予维持。合同法中没有上诉人主张的长期稳定租赁关系的概念，合同法中只有书面租赁关系和没有书面租赁关系两类，书面租赁关系在20年内是有效的，没有书面租赁关系的统一视为不定期租赁，所以上诉人提出的长期稳定的租赁关系本身不是一个法律概念，不能得到支持。二、关于住宅用房租赁合同是否可以解除，无论是住宅还是非住宅房屋租赁合同，都可以解除，只不过政府文件偏向于非住宅用房，并不代表住宅用房不可以收回，因此上诉人主张涉案房屋其中一间是住宅，不能收回不成立。三、所有涉案房屋都有产权登记，均属于被上诉人管理范围，性质属于国有资产，所以涉案房屋产权是清晰的。上诉人主张部分房屋有过修缮或者拆迁安置，均不影响房屋产权归属，被上诉人基于房屋所有权要求收回房屋在本案中不存在争议，上诉人主张房屋有修缮或者拆迁安置不构成对被上诉人收回房屋的抗辩，可以另行主张。四、老职工的安置问题属于上诉人自身内部事宜，与房屋出租方无关，而且上诉人属于集体企业或者国有企业转制为个人企业，在转制过程中政府已经充分考虑到职工的安置问题，并不是出租方的义务，故职工安置问题也不构成对被上诉人行使收回房屋权利的抗辩，与本案无关。本案纠纷是既得利益与国有资产规范化管理要求之间的矛盾，只能通过�律途径解决。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
上诉人嵊州市大有商业有限公司在二审中向本院提交以下证据：
1、嵊州市人民政府办公室文件一份，证明根据《嵊州市人民政府办公室关于转发市直管公房（非住宅）管理办法（试行）的通知》规定，市政府只处理非住宅公房，现被上诉人对住宅与非住宅公房一起处理，违背了市政府的规定，且根据该文件第六条第（三）项规定，涉案房屋租赁问题可通过竞争性谈判方式实施，并不一定要通过竞价方式进行。被上诉人嵊州市房地产管理委员会质证认为，该证据不属于新证据，该市政府文件是对非住宅用房的出租和收回进行规范性操作做出的规定，并不排除或者阻碍住宅公房的收回。同时，很多公房登记为住宅，但是当做非住宅使用，按照市政府规定，把住宅当做非住宅使用的公房也要收回，而且，不论是住宅还是非住宅公房，被上诉人作为房屋出租方均有权收回房屋。本院认证认为，该文件不属于法院审理案件应当适用的规范性文件，无论是住宅用房还是非住宅用房，出租人均有权依法要求承租人返还，对上诉人的证明目的不予认定。
2、上诉人自行制作的房租差错单、房地产租赁清册复印件两份，证明被上诉人收取房租的房屋面积与产权证上的面积存在差异，20年多收取了房租10万余元。被上诉人嵊州市房地产管理委员会质证认为，该证据不属于新证据，上诉人提到多收房租与本案没有关联性，其要求返还10万余元房租是在二审中提出的新的诉讼请求，应另案主张，不属于本案审理范畴。本院认证认为，仅凭该证据不能证明上诉人多收房租，且上诉人要求返还房租的诉讼请求不属于本院二审审理�围，不予认定。
3、吴纪生出具的证明、私有房屋征购补偿处理书复印件一份，证明被上诉人将上诉人安置给案外人吴纪生的大有弄4号房屋也列入涉案腾退房屋范围错误。被上诉人嵊州市房地产管理委员会质证认为，该证据不属于新证据，对于房屋置换的情况被上诉人不知情，上诉人和被上诉人之间始终是房屋租赁关系，上诉人承租了被上诉人的房屋，现在政府要求收回，被上诉人只能收回。上诉人与案外人的协议对被上诉人没有约束力，而且，上诉人当时房屋置换肯定得到了其他利益。本院认证认为，上诉人提交的证据不能反驳被上诉人系涉案房屋产权人的事实，亦不能成为对抗被上诉人提出的返还涉案房屋的诉讼请求的合法抗辩，不予认定。
4、房屋产权转让协议书复印件一份、收款收据复印件一份，证明上诉人经被上诉人同意，另外购买�套房屋交付给案外人张新华，张新华将涉案大有弄1号103室公房置换给上诉人使用，该房屋不应列入腾退范围。被上诉人嵊州市房地产管理委员会质证认为，该证据不属于新证据，对于房屋置换的情况被上诉人不知情，上诉人和被上诉人之间始终是房屋租赁关系，上诉人承租了被上诉人的房屋，现在政府要求收回，被上诉人只能收回。上诉人与案外人的协议对被上诉人没有约束力，而且，上诉人当时房屋置换肯定得到了其他利益。本院认证认为，该证据即使真实，仅能证明上诉人与张新华置换取得涉案大有弄1号103室公房的使用权，不能反驳被上诉人系涉案房屋产权人的事实，亦不能成为对抗被上诉人提出的返还涉案房屋的诉讼请求的合法抗辩，不予认定。
被上诉人嵊州市房地产管理委员会在二审中未提交新的证据。
本院经二审审理查明的事实�原审判决认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，上诉人与被上诉人对租赁期限未明确约定，视为不定期租赁，被上诉人可随时解除合同，现被上诉人要求解除涉案房屋租赁合同，且在合理期限之前通知了上诉人，故上诉人应将涉案房屋返还给被上诉人。上诉人提出涉案房屋存在权属争议，但其提交的证据不足以反驳涉案房屋产权登记在被上诉人名下的事实，故对上诉人的主张不予采信。上诉人主张涉案房屋系住宅用房、存在退休职工安置等历史遗留问题，不应腾退，上述理由均不属于法定的对抗出租人要求其返还租赁物的正当理由，本院不予采信。综上，上诉人嵊州市大有商业有限公司提出的上诉理由均不足，本院依法不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费698元，由上诉人嵊州市大有商业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 李丹丹
代理审判员 丁敏佳
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 刘莎莎