湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第44号
原告中铁二十五局集团第一工程有限公司怀化分公司，住所地怀化市鹤城区长湾里9号21栋，组织机构代码67559093-4。
负责人肖建民，该公司经理。
委托代理人张建生（特别授权），北京德恒（长沙）律师事务所律师。
被告尹志明，男，1972年9月20日出生，汉族。
委托代理人朱世友（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。
原告中铁二十五局集团第一工程有限公司怀化分公司诉被告尹志明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。代理书记员黄莉担任记录。原告委托代理人张建生、被告尹志明及委托代理人朱世友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中铁二十五局集团第一工程有限公司怀化分公司诉称：原、被告于2009年10月签订《租赁合同》一份，合同约定租赁期限为二年，年租金为16500元，原告依照约定将租赁物交给被告，被告自2009年10月起支付租金，被告支付租金至2011年3月份后就停止给原告支付租金，同时被告也未退还原告的租赁物，至今还在继续使用。截止2014年11月原告以书面通知告知被告要求退还租赁物，并支付所欠缴的租金，都未果。综上所述，原告认为被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，同时亦侵犯了国有公司的国有资产，其行为依法应受到法律的处罚。据此，原告为了维护自身的合法权益，依法起诉，请求人民法院：1、判令原、被告解除租赁合同，并责令被告支付尚欠租金61875元及承担尚欠租金的违约金损失；2、被告承担本案的全部诉讼费。
在庭审中，原告明确其主张的违约金按一倍租金计算即61875元。原告在其提交的《尹志明欠租金清单》中，明确其主张的被告欠付租金计算至2014年12月止。
被告尹志明辩称：一、被告租给他人作印刷厂的房屋是经原告同意另行修建的房屋。被告与原告于2009年12月23日签订《租赁合同》，原告出租给被告的房屋为线路队的宿舍共30间，不包括印刷厂使用的房屋。被告于2008年经原告的租赁部及主要领导同意新扩建房屋租赁给印刷厂。印刷厂现在使用的房屋不属于原告出租给被告的房屋范围。二、原告在租赁期限内收回部分租赁物。被告与原告于2009年12月23日签订《租赁合同》后，履行至2010年年底，原告因拆迁收回30间房屋中的十六间房屋，被告自2011年元月起均无法正常使用原告提供的房屋。且自2011年3月份开始，原告告知被告因拆迁问题就免交以后的租金，只是待拆迁时补偿款下来后赔偿被告的款项。三、原告部分诉讼请求超过诉讼时效，不予支持。被告与原告签订合同后，被告均依约履行了全部的合同内容支付租金至2011年3月底。原告说明可能拆迁，不再收取被告租金，被告也就再没有交纳租金，至今天开庭。原告也没有派人前来催收租金。根据《民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的。”的规定，原告应当在诉讼时效期间内主张权利，原告自2011年4月到起诉即2015年1月7日已经有3年9个月7天，远远超过一年的诉讼时效。反推，原告于2015年1月7日向人民法院起诉，反算回去即2014年1月6日以前的租金已经超过法律规定的诉讼时效。因此，原告向被告主张的租金部分主张应当不予支持。四、原告请求违约金过高且缺乏事实与法律依据。1、原告请求违约金过高，被告请求减少，应当予以支持。被告自2004年开始租赁原告房屋，已经多次签订书面租赁合同。被告与原告最近签订租赁合同的时间是2009年12月23日。被告与原告双方约定的违约金为租金的一倍的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，被告请求减少应当予以支持。2、原告请求支付违约金缺乏事实与法律依据。原告请求依据被告与原告之间于2009年12月23日签订的《租赁合同》，而该《租赁合同》已经于2011年9月30日终止。被告与原告合同约定的违约责任已经终止不能再适用。租赁合同期满后，视为不定期租赁，同样违约责任条款不再适用。原告主张也原来已经结止的书面合同约定追究原告的违约责任于法无据，应当予以驳回尚欠租金的违约损失的诉讼请求。五、被告使用的租赁物因变更已经不属于原告所有，因此原告主张租金的主张也应当予以驳回。综上所述，原告向被告主张的诉讼请求部分超过诉讼时效，且租赁物已经不属于原告所有，不应当由其主张。故恳请依法判决驳回原告主张尚欠租金的违约损失的诉讼请求和判决驳回2014年1月6日前租金的诉讼请求。
经审理查明：原、被告于2009年10月签订《租赁合同》，约定：原告将其所有的位于湖南怀化市鹤城区长湾里56号（原线路队单舍大小约30间）租赁给被告使用（限于被告餐饮、加工），租赁期限自2009年10月起至2011年9月30日止，租金按税前4125元／季度计租（全年租金16500元），租金按自然季度结算，被告须在结算期初10日内主动向原告财务部门足额交纳；拖欠租金3个月以上，原告有权要求被告整改或终止合同，被告按拖欠费用的每日1%向原告支付滞纳金。未经原告同意，被告不得转租、转借承租标的物；租赁期满合同自然终止；租赁期满，被告应如期交还标的物，被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金1倍的违约金，被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失。合同签订后，原告交付了被告租赁物，被告在2011年3月底前的租金全部交清，但此后的租金至今均未交纳；其中2010年10月至2011年3月期间（6个月），原告因本单位需要，经与被告协商一致，收回了部分租赁物（16间房）本单位使用，期间原告扣减了被告收回的16间房的租金。原告收回的16间房，后来没有交与被告租赁使用，但其他租赁物仍由被告管理使用，其中部分租赁物被告转租了他人使用，并收取了转租费用。被告欠付原告租金期间，原告并未催交过。
另查明，原告原名称为中铁二十五局集团广州铁路工程有限公司，经广州市工商行政管理局登记变更（注册号为440101000023223）为现名称中铁二十五局集团第一工程有限公司。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、被告身份证明，原告的营业执照、组织机构代码证，证实原、被告诉讼主体资格身份情况；
2、租赁合同，证实原、被告就双方房屋租赁所约定内容；
3、收款收据，证实被告交租金情况；
4、分租合同，调查笔录，证实被告转租他人的事实；
5、公司变更（备案）记录，证实原告单位名称；
6、庭审笔录1份，证实本案事实。
在庭审中，原告提交其单位2014年11月28日书面通知1份，欲证实原告催交被告欠交租金的事实，但原告未能提交证据能够证实其送达了该通知给被告，故对该证据本院不予采信。对原告收回部分租赁物的房屋数量，原告陈述为10间，被告陈述为16间，双方均未提交相关证据证实其陈述，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，原告应承担其主张的举证不能的责任，因此，本院认定原告收回了16间房。
本院认为：《租赁合同》约定租赁期限自2009年10月起至2011年9月30日止，被告在2011年3月底前的租金全部交清，但此后的租金至今均未交纳，被告仍在继续使用租赁物，原告对被告的继续使用租赁物亦无异议，故双方在《租赁合同》期满后形成不定期租赁合同关系，原告要求解除双方之间的房屋租赁合同关系于法有据，本院予以支持。原告在2010年10月收回了16间房，此后，被告只使用了《租赁合同》中的14间房（共30间房），即被告实际只使用了《租赁合同》中47%（14间房÷30间房）的租赁标的物，因此，被告只应承担《租赁合同》中应交费用的47%。双方在《租赁合同》期满后形成不定期租赁合同关系，但原《租赁合同》除租赁期限外的其他约定条款仍继续有效，《租赁合同》中约定“租金按自然季度结算，被告须在结算期初10日内主动向原告财务部门足额交纳”，因此，每个自然季度的第1个月10日前为约定的被告应交租金债务清偿之日，被告虽一直拖欠租金未付，原告却无证据证实其向被告催交过支付租金，现被告提出诉讼时效抗辩，本院认为，在《租赁合同》中约定了“租金按自然季度结算，被告须在结算期初10日内主动向原告财务部门足额交纳”，具体明确了每个自然季度的租金债务清偿期限为每个自然季度的第1个月10日前，故诉讼时效应从明确的债务清偿期限起算，而原告于2015年1月9日向本院提起诉讼，据此，原告在2013年1月9日前按自然季度应收取的租金（含及由此产生的违约金）因超过诉讼时效导致被告对此取得了永久性抗辩权。根据《租赁合同》的约定，原告在2013年第1季度应收被告的租金，被告应于2013年1月10日前交纳，据此，被告在2013年1月1日之后的欠付租金（含及由此产生的违约金）没有超过诉讼时效，被告应向原告交纳，计算至2014年12月止（24个月）的租金为15510元（1375元／月×24个月×47%），该款项被告应向原告交纳。原、被告之间形成不定期租赁合同关系，不存在被告逾期腾房的事实，不能适用《租赁合同》中“租赁期满，被告应如期交还标的物，被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金1倍的违约金，被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失”的约定，故原告主张被告支付一倍租金违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。《租赁合同》约定“拖欠租金3个月以上，原告有权要求被告整改或终止合同，被告按拖欠费用的每日1%向原告支付滞纳金。”被告拖欠租金的事实存在，应依合同约定承担支付滞纳金的违约责任，但每日1%的滞纳金相对偏高，本院酌定按被告欠付租金总额的10%支付滞纳金，即被告应支付原告滞纳金1551元（15510元×10%）。被告另行扩建的房屋，不在本案《租赁合同》的约定之中，原告亦未收取该扩建房屋的租金，故该扩建的房屋与本案不具关系性，本案不予处理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：
一、解除被告尹志明与原告中铁二十五局集团第一工程有限公司怀化分公司之间的房屋租赁合同关系；
二、被告尹志明支付原告中铁二十五局集团第一工程有限公司怀化分公司所欠付租金15510元，于本判决生效之日起15日内付清；
三、被告尹志明支付原告中铁二十五局集团第一工程有限公司怀化分公司欠付租金的违约金1551元，于本判决生效之日起15日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1347元，由原告中铁二十五局集团第一工程有限公司怀化分公司承担1124元，被告尹志明承担223元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 粟多海
人民陪审员 倪 勇
人民陪审员 丁 伟
二〇一五年三月十二日
代理书记员 黄 莉
附法条：
中华人民共和国民法通则
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
中华人民共和国合同法
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。
最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定
第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：
（一）支付存款本金及利息请求权；
（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；
（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；
（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。
中华人民共和国民事诉讼法
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。