广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0983民初139号
原告：廖飞燕，女，1975年8月16日出生汉族，城镇居民，住信宜市；。
委托诉讼代理人：刘燕霞，广东前瞻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李枝繁，广东前瞻律师事务所实习律师，。
被告:信宜市好家居房地产置业有限公司，住所地：信宜市东镇新城路20号。
法定代表人：赖翰飞，该公司经理。
委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师，。
原告廖飞燕与被告信宜市好家居房地产置业有限公司（以下简称好家居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告廖飞燕的委托诉讼代理人刘燕霞，被告信宜市好家居房地产置业有限公司的委托诉讼代理人李龙周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖飞燕向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告退还购房款46385.01元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计算至还清之日止）给原告。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于信宜金湖花好家居怡景豪庭B幢B502房，约定房屋建筑面积为118.35平方米，单价为2380元/平方米，总购房价为281673元整。后原告于2016年9月20日向信宜房地产档案馆查询才得知，经信宜房地产管理局测绘，被告出售的该房屋的建筑面积仅为106.83平方米，建筑面积少了11.52平方米。按规定，面积差异在3%以内的，应据实结算，超过3%部分应双倍返还，即被告应返还购房款46385.01元给原告。为维护原告的合法权益，原告唯有诉讼至法院。
原告廖飞燕对其主张提供的证据有：1、原告廖飞燕的身份证复印件一份；2、《商品房买卖合同》复印件一份；3、交付房款的收据复印件两单及个人借款凭证复印件一份；4、房地产权证复印件一份；5、《个人购房担保借款合同》复印件一份；6、信宜商品房投诉登记表及收件回执复印件各一份；7、广州市中级人民法院（2016）粤01民终8651号民事判决书复印件一份。
被告好家居公司辩称，一、答辩人未多收被答辩人的购房款，被答辩人请求答辩人退还多收购房款46385.01元及利息于法无据。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第三条约定：“……由于房产局查丈时阳台面积折半入证等差异，该房最终面积以房产证为准，但房款以合同为准，不作调整”，该约定是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。为此，答辩人按合同的约定收取房款是符合法律规定的，不存在多收房款的行为。二、本案的起诉已过诉讼时效，应当驳回被答辩人的诉讼请求。答辩人与被答辩人于2012年7月16日签订《商品房买卖合同》，被答辩人于2014年9月12日办理了涉案商品房的房地产权证，并亲自到信宜房地产管理局（现为信宜不动产登记中心）办理涉案房屋的抵押登记，被答辩人办理涉案商品房抵押登记时提交的《信宜房地产他项权利登记申请书》、《房地产抵押清单》和《房地产价值认定书》均可证实。因此，被答辩人在办理抵押登记前已经知道涉案房屋的房地产权证中登记的面积为106.83平方米，但被答辩人一直未主张权利，而迟至2017年1月13日才向法院起诉，显然已超过法定的诉讼时效期间。综上所述，被答辩人的起诉已超过法定的诉讼时效期间。同时，其诉讼请求也没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。
被告信宜好家居房地产置业有限公司对其辩称提供的证据有：《商品房买卖合同》复印件一份。
根据被告信宜好家居房地产置业有限公司的申请，本院到信宜不动产登记中心调取的证据有：1、信宜房地产他项权利登记申请书复印件一份；2、房地产抵押清单复印件一份；3、房地产价值认定书复印件一份；3、信宜商品房投诉登记表及投诉业主名单复印件各一份。
根据被告信宜好家居房地产置业有限公司的申请，本院委托广东置信勘测规划信息工程有限公司作出的《房产测绘报告》一份、发票复印件一份。
综合全案证据及庭审笔录，本院查明并确认以下法律事实：
被告信宜好家居房地产置业有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发销售，其在信宜市××花园开发区××单元开发建设好家居.怡景豪庭住宅小区。2012年7月16日,被告信宜好家居房地产置业有限公司作为出卖人与原告廖飞燕作为买受人签订一份《广东省商品房买卖合同》，该商品房买卖合同由合同主文、附件一A幢三至十七层平面图、附件二公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议组成。该合同主文约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于信宜市××花园开发区××单元编号为信府国用（2009）第0001666号的地块土地使用权，取得《土地使用权证书》。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名好家居.怡景豪庭。建设工程规划许可证号为〔2011〕174号，施工许可证号〔2011〕079号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房、预售商品房。预售商品房批准机关为信宜住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售〔2012〕008号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为现房、预售商品房，（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜住建局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第B幢五层B502号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.0米，建筑层数地上17层，地下1层。该商品房非封闭式的阳台个。该商品房合同约定建筑面积共118.35平方米，其中套内投影面积约平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2380元，总金额（人民币）贰拾捌万壹仟陆佰柒拾叁元。第五条面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。……。第六条付款方式及期限。第八条交付期限出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件。并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下属第1种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。第十八条买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共15页，一式5份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，当地房地产交易登记机关1份，地税、契税各1份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效等内容。作为该合同组成部分的附件一是涉案房屋的房屋平面图，该房屋平面图上标注商品房的具体尺寸。附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，该部分为空白。附件三是装饰、设备标准。……10、水：每户1表，水管安装至各户阳台或厨房；11、电：每户1表，安装电线至各户大门前；……附件四是合同补充协议，该部分为空白。上述《广东省商品房买卖合同》落款出卖人处盖有“信宜好家居房地产置业有限公司”的印章；买受人处是廖飞燕的签名。在签订上述《广东省商品房买卖合同》后，原告廖飞燕已向被告支付全部购房款281673元。在本案审理过程中，被告也提供了一份《商品房买卖合同》，该合同的第三条约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为现房、预售商品房，（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜住建局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第B幢五层B502号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.0米，建筑层数地上17层，地下1层。该商品房非封闭式的阳台1个。该商品房合同约定建筑面积共118.35平方米，其中套内投影面积约平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。由于房产局查丈时阳台面积折半入证等差异，该房最终面积以房产证为准，但房款以合同为准，不作调整。被告提供的该合同其他条款内容与原告提供的《商品房买卖合同》的内容相同。
另查明，2014年9月12日，被告到信宜房地产管理局为原告廖飞燕办理了上述涉案B502房的《房地产权证》（证号：粤房地权证信房字第××号）。该《房地产权证》登记的内容是：房地产权属人为廖飞燕，房屋性质为私有，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，房屋编号为，登记时间为2014年9月12日，房屋座落为信宜××××花园开发区好家居怡景豪庭B幢B502房，房屋结构为框架，层数为18层，建筑面积为106.83平方米，套内建筑面积为93.45平方米。该《房地产权证》内附有房屋分户平面图，平面图上标注有该套商品房的具体尺寸，并写明权属人为廖飞燕，座落为信宜××××花园开发区好家居怡景豪庭B幢B502号房，套内建筑面积为93.45平方米，共有分摊面积为13.38平方米，建筑面积106.83平方米，界至为东至B幢B501房众墙、南至空间众墙、西至空间众墙、北至空间众墙，框架18层（含负一层），用途为住宅，来源为购买，委托测绘人为廖飞燕，制图人为林海英，测绘单位为信宜房地产测绘所，日期为2014年2月28日。
2014年11月20日，原告廖飞燕签署《房地产价值认定书》，该认定书载明涉案B502房的房地产权证号为粤房地权证信房字第××号，房产建筑面积为106.83平方米。2016年10月11日，原告廖飞燕就信宜××××花园开发区好家居怡景豪庭存在的购房面积多于房产证的面积要求开发商退换多收房款、开发商多收办证费、水电初装费、可视对讲费等费用、开发商应具体明确公布分摊面积、楼梯出口及电梯旁边按照电表是否符合消防标准及安全标准、开发商应提供消防验收报告、房屋验收报告、房屋买卖税票等问题向信宜房地产领域存在问题调查处理工作领导小组投诉，该办公室未就上述问题书面答复给原告。
再查明，涉案的B502房属于被告信宜好家居房地产置业有限公司开发的好家居怡景豪庭楼盘的B2户型。2017年2月27日，被告信宜好家居房地产置业有限公司向本院提出《申请书》，要求对原告廖飞燕位于信宜××××花园开发区好家居怡景豪庭B幢B502房的建筑投影面积进行测绘。2017年6月20日，本院根据被告提出的申请，依法指定并委托广东置信勘测规划信息工程有限公司作为本案的测绘单位对上述涉案房屋的建筑投影面积进行测绘。2017年7月26日，广东置信勘测规划信息工程有限公司作出《房产测绘报告》，在信宜××××花园开发区好家居怡景豪庭B幢B2户型投影面积测量图上标注有涉案商品房的具体尺寸，并写明总投影面积110.99平方米，其中套内投影面积97.61平方米（含套内结构投影面积90.3平方米、开放阳台投影面积6.14平方米、飘窗投影面积1.17平方米）、公共分摊面积13.38平方米。为此，被告信宜好家居房地产置业有限公司向广东置信勘测规划信息工程有限公司支付了测量费1120元。
在本案庭审中，被告称根据被告提供的《商品房买卖合同》第三条“……该商品房合同约定建筑面积共118.35平方米，其中套内投影面积约平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。……由于房产局查丈时阳台面积折半入证等差异，该房最终面积以房产证为准，但房款以合同为准，不作调整。”的约定，即使涉案房屋存在面积差异，购房款也以合同约定为准，不作调整。原告则主张原告手中持有的合同中第三条内容为“……该商品房合同约定建筑面积共118.35平方米，其中套内投影面积约/平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积/平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”后面的“由于房产局查丈时阳台面积折半入证等差异，该房最终面积以房产证为准，但房款以合同为准，不作调整。”是被告自行添加上去的，应以原告提供的涉案合同为准。
本院认为，原告廖飞燕与被告信宜好家居房地产置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定原告以价款281673元购买被告位于信宜××××花园开发区好家居怡景豪庭B幢B502房商品房。该商品房买卖合同由合同主文二十四条条款、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准及附件四合同补充协议组成,均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。
关于原告请求被告返还多收购房款是否已过诉讼时效及原告请求被告返还多收购房款46385.01元及利息是否能获得支持的问题。被告信宜好家居房地产置业有限公司称原、被告于2012年7月16日签订《商品房买卖合同》，被告于2014年9月12日为原告办理了涉案房屋的房地产权证，从原告办理抵押登记时提交的《信宜房地产他项权利登记申请书》、《房地产抵押清单》及《房地产价值认定书》可以证实原告在办理抵押登记前就已经知道涉案房屋房地产权证登记的建筑面积为106.83平方米，而原告至2017年1月16日才向法院起诉，已超过法律规定的诉讼时效期间。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定，该商品房合同约定建筑面积共118.35平方米，其中套内投影面积约平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米；第四条约定，该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米2380元，总金额281673元。2014年9月12日，被告为原告办理好涉案房屋的房地产权属证书（证号：粤房地权证信房字第××号），该证记载涉案房屋的建筑面积为93.45平方米。2014年11月20日，原告廖飞燕签署《信宜房地产他项权利登记申请书》及《房地产价值认定书》，申请办理抵押登记。2016年10月11日，原告廖飞燕就涉案房屋的面积问题要求开发商退还多收的房款，向信宜房地产领域存在问题调查处理工作领导小组投诉。2017年1月16日，原告向法院提起诉讼，请求被告返还多收的购房款。由上可知，即使原告于2014年11月20日签署《房地产价值认定书》时，知道涉案房屋房地产权证登记的建筑面积少于合同约定的建筑面积，但原告于2016年10月11日向政府相关部门就涉案房屋面积短少的问题提出请求。根据相关法律规定，原告的上述请求，构成诉讼时效的中断，诉讼时效从中断时起重新计算。故对被告的上述辩称，本院不予采纳。虽然原、被告双方提供的《商品房买卖合同》均有原、被告双方的签名确认，且两份《商品房买卖合同》的内容除了第三条的约定内容不同外，其余内容都是相同的。由于被告是该《商品房买卖合同》的提供方，且被告也未否认原告所持有的涉案合同的真实性，故该第三条的约定应以原告所持有的合同内容为准，双方应按照该第三条的约定履行涉案的《商品房买卖合同》。涉案B502房的房价款281673元是以合同约定的单价2380元/平方米乘以合同约定的面积118.35平方米计算的来的，该118.35平方米是涉案房屋的销售面积，也是涉案合同约定的计价面积。原、被告在合同的第三条约定“该商品房合同约定建筑面积共118.35平方米平方米，其中套内投影面积约平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”根据该约定可知，合同中约定的118.35平方米是涉案房屋的建筑面积。根据信宜房地产管理局核发的《房地产权证》显示，涉案商品房的建筑面积106.83平方米，其中套内建筑面积93.45平方米、共有分摊面积为13.38平方米。据此可知，被告向原告交付的涉案商品房的建筑面积为106.83平方米，比合同约定的建筑面积118.35平方米少了11.52平方米。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定：该商品房交付使用后，合同约定计价建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。本案中涉案房屋产权登记的建筑面积与合同约定的计价面积差异数额为-11.52㎡（118.35㎡-106.83㎡），面积差异百分比为-9.73%（-11.52㎡÷118.35㎡），房屋单价为2380元/㎡。根据上述合同约定，在双方签订的《商品房买卖合同》第五条中对商品房面积确认及面积差异处理分三种情况〔即面积差异值为±0.6%以内（含本数）、±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）、超过±3%以上（不含本数）〕作了具体约定，其中差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，现买受人即原告选择多退少补的方式处理。按照合同约定，被告应退还多收的购房款27417.6元（2380元/㎡×11.52㎡）。对于原告请求超过部分，本院不予支持。对于原告请求从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的问题，由于原、被告对返还多收购房款的利息计付标准没有约定，且原告的该请求未违反法律规定，故被告应从起诉之日即2017年1月16日起至返还清该27417.6元之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给原告。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，判决如下：
一、限被告信宜市好家居房地产置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还短少面积的房价款27417.6元及支付利息（从2017年1月16日起按中国人民银行同期贷款利率计至该27417.6元返还清之日止）给原告廖飞燕。
二、驳回原告廖飞燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费960元（原告已预交），由原告廖飞燕负担393元，由被告信宜市好家居房地产置业有限公司负担567元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 黄方强
审 判 员 万彩凤
人民陪审员 林 辉
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 谢 燕
附法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和由关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
5、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相关民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。