成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第8060号原告：成都市宏誉房地产开发有限公司，住所地：成都市锦江区。法定代表人：何伟志，成都市宏誉房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：朱华科，女，成都市宏誉房地产开发有限公司员工，住成都市。被告：林元弘，男，1971年11月5日出生，汉族，住四川省。原告成都市宏誉房地产开发有限公司（以下简称宏誉公司）与被告林元弘商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理，依法由审判员郭莉独任审判，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告宏誉公司的委托诉讼代理人朱华科、被告林元弘到庭参加诉讼。审理中，双方当事人未能达成调解协议，本案现已审理终结。原告宏誉公司向本院提出诉讼请求：1、解除宏誉公司与林元弘签订的《商品房买卖合同》；2、林元弘于《商品房买卖合同》解除后15日内协助宏誉公司撤销该商品房预售合同备案登记并承担办理合同解除手续所需的全部费用；3、林元弘向宏誉公司支付解除合同违约金1041659元；4、林元弘支付逾期违约金，自2014年8月21日起至林元弘付清全部房款之日止每日按房款总额的万分之三计算（暂计至2015年12月2日为731244元），全部违约金计至林元弘付清全部房款之日止；5、林元弘承担本案诉讼费。本案审理过程中，宏誉公司放弃其第二项和第四项诉讼请求。事实和理由：宏誉公司与林元弘于2014年2月24日签订《商品房买卖合同》，约定林元弘购买宏誉公司开发的位于成都市锦江区成都天誉花园8栋1单元1702号房，合同约定商品房价款总额为5208294元。林元弘选择分期付款方式，并应于2014年8月20日向宏誉公司支付购房款1050000元，应于2014年11月20日向宏誉公司支付购房款1050000元，应于2015年4月20日支付宏誉公司购房款1530000元，前述金额共计3630000元，但至今尚未支付。合同签订后，宏誉公司依约履行合同义务，但至今林元弘一直未按约履行付款义务，宏誉公司多次发函催促，林元弘至今没有任何回应。林元弘的行为已经构成根本违约，严重侵害了宏誉公司的合法权益，宏誉公司有权单方面解除合同，林元弘应向宏誉公司支付合同总额20%的违约金及逾期付款违约金，并承担办理合同解除所需的全部费用。故此，宏誉公司起诉至法院。被告林元弘辩称，宏誉公司陈述属实，林元弘确实有钱未付完，还有3630000元未付清。之前双方进行了沟通，林元弘也到银行准备办理按揭，但是因为各种原因，一直没有办理下来，确实是林元弘的过错，但是林元弘很想要房子，希望双方能够协商解决。宏誉公司主张的违约金过高，林元弘可以赔偿一部分钱，但是不能太高。经审理查明，2014年2月24日，宏誉公司（出卖人）与林元弘（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：）及附件，约定林元弘购买位于成都市锦江区攀成钢片区天誉花园8幢1单元17层1702号房屋，建筑面积为281.26平方米，房屋总价款为5208294元；林元弘选择分期付款方式付款。该合同附件五约定林元弘于2014年2月27日前支付全部商品房价款的10%即528294元；于2014年5月20日前支付全部商品房价款的20%即1050000元；于2014年8月20日前支付全部商品房价款的20%即1050000元；于2014年11月20日前支付全部商品房价款的20%即1050000元；于2015年4月20日前支付全部商品房价款的30%即1530000元。同日，林元弘与宏誉公司签订《补充协议》，约定林元弘逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、专项维修基金、税费、应预交的物业服务费及其他应付费用），或因任何原因导致按揭银行未按期将按揭款全部划入宏誉公司指定银行账户内的，宏誉公司有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延办理及交付房屋所有权证书的时间，且每逾期一日林元弘应按房价款总额的万分之三向宏誉公司支付违约金；逾期超过30日的，宏誉公司有权单方面解除合同，林元弘应向宏誉公司支付该商品房房价款总额20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用；无论因任何原因导致合同解除的，林元弘均应自合同解除之日起15日内与宏誉公司到房管局办妥合同解除手续。2015年7月16日、2015年7月23日，宏誉公司先后向林元弘发出两份《催款通知书》，2015年7月23日的《催款通知书》载明，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，林元弘应于2014年8月20日支付合同房价款1050000元，应于2014年11月20日支付合同房价款1050000元，应于2015年4月20日支付合同房价款1530000元，合计3630000元，但截至2015年7月19日林元弘仍未缴付，宏誉公司有权要求林元弘按每日房价款总额万分之三的标准支付违约金，并有权解除合同，请林元弘于2015年7月30日前到天誉项目销售中心交付购房款及违约金，否则违约金将持续计算，如逾期超过15日，宏誉公司有权终止买卖合同，林元弘应按房价款总额的20%支付违约金并承担办理买卖合同解除手续的全部费用。林元弘至今仍未向宏誉公司支付剩余购房款。以上事实，有经庭审质证的原告宏誉公司提交的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》、《催款通知书》及双方当事人在庭审中的陈述在案为证。本院认为，宏誉公司与林元弘签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律的强制性规定，合法有效，宏誉公司和林元弘均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的合同约定，林元弘应于2014年2月27日前支付全部商品房价款的10%即528294元；于2014年5月20日前支付全部商品房价款的20%即1050000元；于2014年8月20日前支付全部商品房价款的20%即1050000元；于2014年11月20日前支付全部商品房价款的20%即1050000元；于2015年4月20日前支付全部商品房价款的30%即1530000元。但至今，林元弘尚余三期购房款共计3630000元未支付。林元弘未在合同约定的时间内支付购房款，已经构成违约。根据双方签订的《补充协议》约定，林元弘逾期支付购房款超过30日的，宏誉公司有权单方面解除合同。现林元弘逾期付款已经超过30日，宏誉公司要求双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于宏誉公司主张的解除合同违约金，根据双方签订《补充协议》的约定，若因林元弘原因导致合同解除的，林元弘应向宏誉公司支付该商品房房价款总额20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用。林元弘同意支付违约金，但认为宏誉公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，合同约定的违约金明显高于林元弘给宏誉公司造成的损失，故此，本院按照林元弘欠付宏誉公司购房款造成的资金占用损失为计算违约金的依据，则林元弘应以3630000元为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的130%，自2014年8月21日起计算至《商品房买卖合同》解除之日止向宏誉公司支付违约金，宏誉公司多主张部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款（条文全文附后）的规定，判决如下：一、解除原告成都市宏誉房地产开发有限公司与被告林元弘于2014年2月24日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：）；二、被告林元弘应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市宏誉房地产开发有限公司支付违约金（以3630000元为基数，自2014年8月21日起至《商品房买卖合同》解除之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，以1041659元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24129元，由原告成都市宏誉房地产开发有限公司负担9952元，被告林元弘负担14177元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 郭 莉二〇一六年十一月二十八日书记员 张媛媛附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。