浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第792-1号
原告（反诉被告）：巫渭龙。
原告（反诉被告）：王艳飞，女，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区三江街道雅苑街**号*幢*单元***室。
两原告（反诉被告）共同委托代理人：朱坚俊，浙江森海律师事务所律师。
被告（反诉原告）：楼青萍，现在义乌市国际商贸城C区4421号商位经商。
被告（反诉原告）：郑国庆。
被告（反诉原告）：楼漾。
被告（反诉原告）：陈呈有，现在义乌国际商贸城B区3770号商位经商。
被告（反诉原告）：骆开元。
被告（反诉原告）：赵干，在义乌国际商贸城F区二楼13560商位经商。
六被告（反诉原告）共同委托代理人：陈冠群，浙江红太阳律师事务所律师。
六被告（反诉原告）共同委托代理人：张昊，浙江红太阳律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）巫渭龙、王艳飞诉被告（反诉原告）楼青萍、郑国庆、楼漾、陈呈有、骆开元、赵干房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月21日向本院提起诉讼，被告（反诉原告）楼青萍、郑国庆、楼漾、陈呈有、骆开元、赵干于2014年4月15日提出反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告王艳飞及两原告共同委托代理人朱坚俊、六被告的共同委托代理人陈冠群、张昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告巫渭龙、王艳飞起诉称，六被告联合兴建义乌市银海路278－290号房屋。2011年5月20日，两原告共同向六被告承租上述房屋用于经营足浴等娱乐场所及相关服务项目，双方于当日签订《房屋租赁合同》一份。2012年3月25日，原告与六被告签订补充协议一份，明确上述房屋的租赁期限为2012年3月25日至2021年3月24日。2014年2月11日，六被告以原告已超过房租交付期为由对原告经营的足浴店强制锁门，于2月13日对足浴店进行断电断水，并在义乌商报上刊登《解除合同通知书》。依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第三项的约定，第二年起的租金于上年租期到期日前60天内一次性付清，2014年房屋的租金于2014年3月24日前付清即可。在原告未违反合同约定的情况下，六被告单方对租赁房屋进行锁门及断电断水，且在义乌商报上刊登解除合同通知书，导致合同无法断续履行，已构成根本违约。根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，六被告中途解除合同，应共同向原告支付违约金800万元。诉讼请求：1、依法判令解除两原告与六被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令六被告共同赔偿损失及违约金800万元（暂定为800万元，如评估后的实际损失超出800万元，以实际损失为准。实际损失按停业期间的营业收入及装修进行评估计算）。
被告楼青萍、郑国庆、楼漾、陈呈有、骆开元、赵干共同答辩称，双方签订《房屋租赁合同》、《补充协议》是事实，根据合同约定，第二年起的租金应在上年租期到期日前60天内一次性付清，即提前60天支付。2014年的房租应当在2014年1月24日前付清，而不是原告所说的2014年3月24日前付清。在原告未能按期交纳房租及水电费，而且得知巫渭龙被刑事拘留，同时也联系不到王艳飞的情况下，被告采取锁门、关停水电的方式进行催讨，并不构成违约。另外，被告登报通知解除合同，意在催促原告，事实上双方的房屋租赁合同并未解除，直至今日金水桶足浴店仍在正常经营。因此，原告要求被告赔偿损失及支付违约金依据不足。
针对被告的答辩，原告补充陈述称，被告答辩的不是事实，六被告为涨租而私自解除合同。被告对合同第四条第三项约定的理解是错误的，合同中明确写着只要在到期日前的60天内将房屋租金付清即可，而不是被告理解的提前60天支付。
反诉原告楼青萍、郑国庆、楼漾、陈呈有、骆开元、赵干反诉称，2011年5月20日，两反诉被告共同向六反诉原告承租义乌市银海路278－290号房屋用于经营足浴等娱乐场所及相关服务项目，双方于当日签订了《房屋租赁合同》一份，第二年起的租金于上年租期到期日前60天内一次性付清，即提早60天付清。2012年3月25日，两反诉被告与六反诉原告签订了《补充协议》一份，明确上述房屋的租赁期限为2012年3月25日至2021年3月24日。后两反诉被告未能按期支付第二年度租金，经双方多次协商，反诉被告王艳飞于2014年3月27日出具保证书，承诺在2014年3月30日前将房租270万元及保证金60万元一次性付清，如未付清视为自动放弃。剩余60万元保证金三个月内付清，租房协议重新签订。后反诉被告仍未能支付房租。反诉请求：1、解除六反诉原告与二反诉被告于2011年5月20日签订的《房屋租赁合同》和2012年3月25日签订的《补充协议》；2、判决二反诉被告腾退并交还租赁物；3、判决二反诉被告赔偿六反诉原告租金损失（要求按年租金270万元计算，从2014年3月25日起计算至实际退还房屋之日止，暂算70万元）；4、判决二反诉被告赔偿六反诉原告违约金500万元。
反诉被告答辩称，反诉的请求均不能成立。反诉原告已于2014年2月14日在义乌商报上刊登了解除合同通知书，这是六反诉原告私自解除合同，已构成根本违约。房屋到期后，租赁物不是二反诉被告实际占有及控制，租赁物现由六反诉原告实际占有及控制，现由六反诉原告经营足浴等娱乐项目。本诉中已明确六反诉原告违约，不存在租金损失及违约金。关于房屋租赁合同支付租金期限不是反诉原告陈述的提前60天付清。
反诉原告补充称，足浴店现在实际由反诉被告王艳飞占有使用，仍在经营中，具体是谁在经营不清楚，并没有交还给反诉原告。到期日前60天内一次性付清的约定是指提前60天付清。
原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
证据1，房屋租赁合同及补充协议原件各一份，证明二原告向六被告承租房屋及权利义务约定的事实。
证据2，照片原件，证明六被告对原告经营的足浴店采取锁门、断电的事实。
证据3，义乌商报原件一份，证明六被告违约单方解除合同的事实。
六被告共同质证意见如下：
证据1，证据三性均无异议。
证据2，锁门及关停水电是事实，但前后不到三天的时间，是在联系不到两原告情况下的无奈之举，在王艳飞出面与被告联系后，被告就把门打开，并把钥匙交给了王艳飞，现在足浴店仍在正常经营。
证据3，真实性无异议，证明目的有异议。这是在联系不到原告的情况下作出的，发通知书是为了催促原告来解决，事实上现在双方并未解除合同，租赁物现在仍由原告占有及使用中。
被告为支持其抗辩及证明自己反诉主张，向本院提供证据如下：
证据1，保证书原件一份，证明反诉被告王艳飞承诺于2014年3月30日前交付房租，如未付清则自动放弃的事实。
证据2，录音光盘及书面整理资料，证明：1、交纳租金的时间，即应提前两个月支付；2、双方协商的过程。
证据3，房屋租赁合同复印件一份，证明原告（反诉被告巫渭龙）将部分房屋转租给他人的事实。
两原告（两反诉被告）共同的质证意见如下：
证据1，真实性无异议。王艳飞投资后一直没有去关心过这个店，后来巫渭龙逃了，债主来说这个事情。因为巫渭龙的债务实在太多，王艳飞不想接手，本来想让房东接手，但房东不愿意，要求交保证金60万元。王艳飞一个人接手是没有办法经营的，债主太多，现在婺城区人民政府已经成立了金水桶债权人自治委员会。巫渭龙的事情没有告一段落，大家都不敢拿钱出来。3月27日的时候王艳飞还是想经营，但房东要求交保证金120万元，在此情况下出具了这份保证书。经王艳飞与债权人自治委员会商量，委员会的人觉得120万元保证金不合理，后来就没有去交钱。
这是起诉后，王艳飞以金水桶债权人自治委员会的身份而不是以共同承租人的身份写的，该保证书无法证明被告（反诉原告）的证明目的。
证据2，真实性无异议。从反诉原告录音整理资料上看，双方根本没有确定房屋租金交纳的期限，提前60天的理解都是房东自己说的，但该理解与租赁合同签订时双方的真实意思不一致。该证据无法达到被告（反诉原告）的证明目的。
证据3，是复印件，真实性有异议，无法核实。
根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的举证、质证意见以及证据审核认定的有关规则，本院认证如下：
原告（反诉被告）提供的证据1-3，对方对真实性无异议，本院确认其真实性。被告（反诉原告）提供的证据1、2，对方无异议，本院确认其真实性；证据3，系复印件，对方的异议成立，即使真实，根据约定承租人可以部分转租，故与本案没有关联性。
根据当事人的庭审陈述及本院已经确认证明力的证据，本院认定事实如下：
2011年5月20日，两原告（乙方）共同向六被告（甲方）承租义乌市工人北路与银海路交叉口28号楼的房屋，双方于当日签订《房屋租赁合同》，约定用于经营足浴等娱乐场所及相关服务项目，不得用于餐饮业，租期10年，前3年房租每年246万元，第四年租金在上一年租金基础上上涨6%……。第二年起的租金于上年租期到期日前60天内一次性付清。乙方如将房屋整体转租或将经营场所转让的，须取得甲方的书面同意。（乙方有权将多余部分转租或者承包给别人经营）。甲方交付的为毛坯房，租赁期间乙方可根据有关部门的规定对房屋进行装修，费用由乙方承担。……租赁期满，上述添附归甲方所有，乙方不得拆除，除可移动的设备、设施、物品等可由乙方搬离。乙方逾期交纳租金超过3日、擅自将全部房屋转租等情况，甲方有权解除合同。甲方或者甲方中的部分人中途解除合同的，甲方全部房屋所有人共同向乙方承担违约金800万元。乙方中途解除本合同的，向甲方承担违约金500万元。乙方如逾期交纳租金的，自逾期之日起按每日3%支付违约金。双方对其他条款也作了约定。因电梯、边套等因素，实际交纳的房租为270万元。原告将上述房屋用于经营“金水桶足浴”。
2012年3月25日，巫渭龙与被告签订补充协议一份，明确上述房屋的租赁期限为2012年3月25日至2021年3月24日；支付房租如逾期10天则每日加付10%的利息。
2013年度的租金于2013年2月10日支付。
2014年2月11日，六被告以原告已超过房租交付期为由，对足浴店锁门，于2月13日对足浴店进行断电断水，并在义乌商报上刊登《解除合同通知书》，载明：……巫渭龙、王艳飞：现已过房租交付期限，根据房屋租赁合同第八条第2款第1项的约定，甲方（房东）有权解除合同，由于你方下落不明，找不到你们，故登报通知你们，解除合同。
2014年2月17日，王艳飞来义乌，与被告商谈房屋租金等问题，被告将房门打开，把钥匙交给王艳飞。此次谈话录音中，有以下内容：房东陈述：我们联系不到你，我们打巫老板电话，巫老板电话打不通。……我们电话你一个都没有了？王艳飞陈述：没留过。我们么就没留了。……王艳飞陈述：现在是没有人经营，现在没办法，你们锁掉了，因为房租到期了。房东陈述：我们的目的就是说要拿到房租，但是我们到期的时间是3月24日，按合同里面办是提前两个月交的。王艳飞陈述：现在情况特殊嘛，对不对？房东陈述：但是我们义乌没有这个先例，说用了以后再给房租。王艳飞陈述：这个都对的。……房东陈述：但是我们义乌没有这个先例，说经营了以后再给钱，合同里面写的很清楚，提前2个月，按常规的话，你要赔500万……我们从13号到今天总共没有超过50个小时。我们把钥匙、锁交到你手里，是还是不是？王艳飞陈述：是。
2014年3月27日，王艳飞出具保证书，承诺义乌福田店3月30日前房租270万元及保证金60万元一次性付清，如未付清视自动放弃。剩余60万元保证金3个月内付清，租房协议重新签订。2014年3月30日王艳飞又与被告再次协商，未果。
另，根据原告陈述，巫渭龙的手机2014年1月15日关机，2014年2月15日巫渭龙被刑事拘留，此后金水桶足浴店在金华的门店停业。为了保障员工工资的支付，涉案的金水桶足浴店现由巫渭龙的债权人王某在管理。
本院认为：本案的焦点在于认定哪一方违约，关键是如何理解“第二年起的租金于上年租期到期日前60天内一次性付清”的约定。诉讼过程中，原告申请对停业期间的营业收入损失及装修损失进行鉴定。由于本案案情复杂，权利义务处于不确定状态对双方均为不利，原告及反诉原告均有解除合同的诉讼请求，为了防止损失的进一步扩大，对双方一致的解除合同的部分诉讼请求先行判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：
解除原告（反诉被告）巫渭龙、王艳飞与被告（反诉原告）楼青萍、郑国庆、楼漾、陈呈有、骆开元、赵干2011年5月20日签订的《房屋租赁合同》及2012年3月25日签订的《补充协议》。
案件受理费40元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费40元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 陈成建
审 判 员 吴晓宁
人民陪审员 张品晶
二〇一四年八月十三日
代书 记员 鲍丽萍
【附注】
（2014）金义民初字第792-1号民事判决书
适用法律条文具体内容
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。