上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2137号
上诉人（原审被告）上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市。
法定代表人陆成，董事长。
委托代理人谭浩。
委托代理人张可可。
被上诉人（原审原告）金雨，男，1977年9月26日出生，回族，住上海市。
委托代理人周梅英，上海公誉律师事务所律师。
委托代理人王露意，上海公誉律师事务所律师。
上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）因居间合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2015）闸民三（民）初字第175号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月14日公开开庭进行了审理。上诉人中原公司的委托代理人谭浩、张可可、被上诉人金雨的委托代理人王露意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张志强、张豪、孟庆甲原系中原公司沙浦路分行员工。上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋（以下简称“顾北路房屋”）原登记在案外人蒋某某、朱某某名下。嗣后，经法院判决，顾北路房屋归蒋某某所有。
2014年1月17日，中原公司出具收款收据，载明：收款日期2014年1月17日16时46分34秒，物业地址上海宝山区顾北路XXX弄XXX号，付款金额人民币（以下币种均为人民币）伍万元整，付款性质意向金，付款人金雨，付款方式银行卡，交易性质买卖，开票人孟庆甲，业务员孟庆甲，分行名称沙浦路分行。金雨持有的上述收款收据客户联上还有以下手写内容：“此款项须金雨本人同意方可转付蒋某某！张豪”。
2014年4月27日，金雨（委托人、甲方）与中原公司（居间人、乙方）签订《房地产独家出售居间协议》（编号：XXXXXXXX），约定：甲方委托乙方居间出售上海市闸北区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“场中路房屋”），委托房价款275万元，独家委托期限自2014年5月30日起至2014年10月20日止。上述协议独家委托期限处手写注明“170万到手”，其他事项处手写注明“以上房子不成交，买47别墅，违约中原来承担，CSZXXXXXXXX”。
2014年5月16日，顾北路房屋的权利人变更为蒋某某一人。
2014年5月30日，蒋某某委托书签名公证，委托案外人杨某出售顾北路房屋。
2014年6月1日，金雨从其银行账户内现金支取5万元，但于同日又现金存入50，100元。截止2015年1月15日，金雨仍系场中路房屋的权利人之一。
2015年1月，金雨诉至原审法院，要求中原公司赔偿金雨10万元及利息损失。
原审另查明，杨某曾出具收款收据，载明其于2014年4月15日收到中原公司转付的金雨购买顾北路房屋的定金5万元。
原审审理中，金雨提供《房地产买卖居间协议》（合同编号：CSZ-
XXXXXXXX）复印件，证明2014年4月27日，杨某（出卖方、甲方代理人）、金雨（买受方、乙方）与中原公司（居间方、丙方）签订上述协议，约定：乙方购买顾北路房屋，向丙方支付意向金5万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则上述意向金转为定金，且乙方应于甲方签署协议35日内补足定金至5万元。金雨还提供《房屋买卖合同》（合同编号：CSZ-
XXXXXXXX）复印件，证明同日，杨某（出卖方、甲方代理人）与金雨（买受方、乙方）签订上述合同，约定：乙方购买顾北路房屋，转让价款为460万元；首期房价款5万元（含甲方已实际收到的定金），第二期房价款175万元，乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日内支付甲方，其他房价款280万元银行贷款方式支付；甲、乙双方应于2014年10月30日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续；在甲方收到乙方支付的定金后，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。上述协议及合同复印件上均有“作废”字样，且杨某、金雨、陈大士三人于2014年10月19日签名确认。金雨表示上述协议及合同经三方确认作废，原件在中原公司处，当时中原公司沙浦路分行的原店长张志强已离职，因此由新任店长陈大士签名确认。中原公司则称不认可上述协议及合同的真实性，金雨和杨某当时一起找到中原公司沙浦路分行的店长陈大士，要求终止交易，陈大士不清楚之前交易的情况，只是签名确认，但中原公司之后未找到顾北路房屋的交易材料。金雨还提供2014年6月1日收款收据复印件，证明杨某当日收到金雨支付的顾北路房屋定金5万元，金雨当时仅拿到收据复印件。中原公司表示上述收据的真实性无法确认，且金雨支付该笔定金不符合《房屋买卖合同》的约定。
原审审理中，金雨申请证人杨某出庭作证。杨某称其朋友蒋某某在美国生活，所以委托其出售顾北路房屋；中原公司下属分行的店长张志强找到其并表示金雨要购买顾北路房屋，其与金雨进行了协商，并签订了居间协议；张志强在签订协议时保证2014年10月前出售金雨自有房屋保证顾北路房屋的交易，金雨、中原公司签订过保证按期出售的文件；当时法院已经对蒋某某和朱某某的离婚案件作出了判决，顾北路房屋归蒋某某所有，但新产证还未办理，其就将老产证押在中原公司处，张志强给了其金雨在中原公司处的5万元；其与金雨、中原公司曾签订补充协议，约定新产证办出后，金雨再支付5万元定金，该补充协议由张志强手写；2014年6月，新产证办出，金雨去银行取现向其支付了5万元，其将填写好的中原公司提供的收款收据给了金雨；2014年10月，金雨自有房屋没有由中原公司按期出售，无法按时取得房款，双方确定顾北路房屋交易无法继续进行，因此协商终止，双方在沙浦路分行与中原公司新任店长签名确认终止协议，其没收了金雨支付的10万元定金。金雨对证人陈述无异议。中原公司表示不认可证人陈述，顾北路房屋的交易约定的定金是5万元。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中原公司虽否认其曾为顾北路房屋和场中路房屋提供居间服务，但金雨提供的《房地产独家出售居间协议》等均为中原公司宝山片区下属分行使用的格式合同文本，中原公司亦无法对其账户内5万元款项的进出作出合理解释。因此，金雨关于中原公司为上述两套房屋提供居间服务的说法更为合理，法院予以采信。结合证人杨某的陈述，《房地产独家出售居间协议》上的手写内容应理解为中原公司工作人员为促成顾北路房屋的交易，而向金雨承诺在独家委托期限内出售场中路房屋以取得售房款，并在不能按期出售的情形下承担金雨对案外人的违约责任，即赔偿金雨的损失。虽然金雨与杨某于独家委托期限到期前一天终止顾北路房屋的交易，但考虑到房屋交易的复杂性，中原公司已基本不可能及时促成场中路房屋的交易，金雨的行为尚属合理，中原公司不能以此为由免除责任。而中原公司应承担的损害赔偿额，不应超过中原公司应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》中约定的定金数额均为5万元，现金雨主张定金数额已增加至10万元，但未提供充足证据证明中原公司对此已经知晓并认可，即使金雨确实支付了第二笔5万元，也不能据此加重中原公司的负担，中原公司仍应在5万元的范围内承担损害赔偿责任。现杨某表示因顾北路房屋的交易不成已没收金雨的定金，故中原公司应按照《房地产独家出售居间协议》中的约定赔偿金雨5万元定金损失。关于金雨主张的利息损失，并无相应的法律和合同依据，原审法院不予支持。
原审法院据此作出判决：一、中原公司应于判决生效之日起十日内赔偿金雨金雨5万元；二、驳回金雨其余诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人中原公司不服，向本院提起上诉称：一、一审后，中原公司发现其与金雨及杨某三方曾于2014年1月17日签署过一份《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。金雨与杨某解除的仅是2014年4月27日签署的合同，所以双方关于终止交易的约定应按2014年1月17日所签署的合同履行。依据该合同，金雨与蒋某某之间是无责解约，中原公司不应承担违约责任；二、《房地产独家出售居间协议》上的手写内容中原公司不予认可，不具备法律效力，且该协议的制作和签署存在多处不规范，中原公司不认可其效力。即使《房地产买卖居间协议》及《房地产独家出售居间协议》有效，金雨也不具有取得场中路售房款购买顾北路物业的预期，故中原公司不应就此承担违约责任；三、金雨与蒋某某终止房屋买卖交易的根本原因在于未能办出银行贷款导致其他房价款未能如期支付，并不是因为第二期房价款未能支付导致违约，故中原公司不应承担违约责任；四、《房地产独家出售居间协议》的委托期限并不是固定在2014年10月20日到期，所以金雨和蒋某某是在独家委托期限到期前终止交易，而不是在独家到期前一天终止交易；五、只有在居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形下，才有可能承担损害赔偿责任。中原公司不存在上述过错，故也不应当承担赔偿责任。据此请求撤销原审法院判决改判驳回金雨原审诉讼请求或发回重审。
被上诉人金雨答辩称：一、中原公司提供的2014年1月17日两份合同不是新证据，不予质证；二、依法成立的协议对合同当事方都具有约束力。《房地产独家出售居间协议》、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》均系中原公司提供的格式合同，且金雨也已将意向金支付给中原公司，虽然《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》上写了“作废”二字，但这都是经过中原公司、金雨及顾北路房屋出卖人同意的；三、中原公司应该按照合同的约定，就古北路房屋最后交易没有成功承担赔偿责任。据此请求驳回中原公司的上诉请求，维持原审法院的判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，中原公司二审中提供的2014年1月17日签署的两份合同，不属于因客观原因无法在举证期限内提供的证据，故不属于新证据，本院不予采信。本案的争议焦点在于，中原公司是否应当就顾北路房屋未达成交易承担损害赔偿责任。首先，依法成立的合同受法律保护。依据查明的事实，2014年4月27日，中原公司与金雨签订《房地产独家出售居间协议》，结合同日签署的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》的相关内容，可以认定中原公司系就顾北路及场中路房屋提供居间服务，且《房地产独家出售居间协议》中有手写字体注明“以上房子不成交，买47别墅，违约中原承担”，可以认为系金雨委托中原公司出售场中路房屋用以支付顾北路房屋的房款，如中原公司未能按期出售场中路房屋需承担违约责任之意思表示。中原公司主张《房地产独家出售居间协议》存在多处不规范，对合同效力及手写内容均不予认可，但并未提供充分证据证明其主张，且该《房地产独家出售居间协议》是中原公司印制的版本，供其开展业务使用，故对中原公司该主张，本院不予采纳。其次，中原公司主张导致顾北路房屋交易未完成的主要原因是金雨未办出银行贷款，但依据双方间《房屋买卖合同》的约定，金雨需先支付第二期房款175万，剩余房款以银行贷款方式支付，现依据查明事实，导致交易失败的主要原因在于场中路房屋无法在委托期限内出售，导致第二期房款无法按期支付，中原公司主张交易失败系金雨未办出银行贷款的说法，本院难以采信。再次，中原公司主张居间合同中，只有在居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形下，才有可能承担损害赔偿责任。本院认为，忠实勤勉义务是居间人理应承担的基本义务，但并不能以此为由免除合同当事人约定的其他权利义务条款。原审法院认定中原公司需承担违约责任，赔偿金雨的损失并无不当，本院予以维持。至于赔偿数额的确定，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失额应当相当于因违约所造成的损失。依据现有证据仅能证明金雨支付了5万元定金，故原审法院确定赔偿数额为5万元并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，050元，由上诉人上海中原物业顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一五年十一月十六日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……