北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05038号
上诉人（原审被告）戴藤芳，男，1970年10月26日出生。
上诉人（原审第三人）北京优雅装订有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡小鲁店西路路西。
法定代表人：戴藤芳，业务经理。
被上诉人（原审原告）杨勤智，男，1963年7月16日出生。
被上诉人（原审原告）弋晋荣，男，1962年9月3日出生。
二被上诉人之共同委托代理人刘佳，北京市安衡律师事务所律师。
上诉人戴藤芳、北京优雅装订有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第13852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月，杨勤智、戈晋荣起诉至原审法院称：我二人与戴藤芳于2013年3月6日签订房屋租赁合同，约定由我二人向戴藤芳出租房屋，租期为12年，租金为每年300000元，租金每半年支付一次，每年3月1日前和9月1日前付清。如未能及时交纳房租，须按总房租的百分之三支付违约金，拖欠租赁费达30日，租赁合同自动终止。合同签订后，戴藤芳未按合同向我二人支付租赁费，现戴藤芳拖欠2013年9月1日至2014年2月期间的租赁费已超过30天的期限。故起诉要求解除双方之间的房屋租赁合同，戴藤芳及第三人北京优雅装订有限公司（下称优雅装订公司）自合同解除之日起15日内腾空租赁房屋，由戴藤芳按照每月25000元的标准向我二人支付自2013年9月至实际腾空房屋之日的租赁费，并按同期银行贷款利息向我二人支付利息，同时按每天4500元的标准向我二人支付自2013年9月1日至2013年9月30日期间的违约金135000元。
戴藤芳辩称：因杨勤智、戈晋荣不能提供租赁房屋的合法土地租用证明及租赁房屋所有权归属，我同意解除双方的房屋租赁合同，但合同解除后，我与案外人北京兆凯物业管理有限公司（下称兆凯物业公司）签订的合同应当仍然有效，杨勤智、戈晋荣无权要求我腾空房屋。我已将房租交至2013年8月，杨勤智、戈晋荣应当向法庭提供支付租赁费、利息及违约金的合法依据。双方之间的房屋租赁合同系我在杨勤智、戈晋荣强迫下签订的。2013年7月1日，消防部门通知我对房屋进行整改，我告知杨勤智、戈晋荣后，杨勤智、戈晋荣一直未整改，导致消防部门对我进行处罚。另外，因杨勤智、戈晋荣申请的用电标准达不到我使用要求，导致我需另行增加购电。
第三人优雅装订公司辩称：答辩意见与戴藤芳一致。不同意杨勤智、戈晋荣的诉讼请求。
原审法院经审理后认为：根据已查明的事实，虽然戴藤芳称双方的房屋租赁合同系其在杨勤智、戈晋荣强迫下签订的，但戴藤芳提交的证据不足以证明该项主张，故对于戴藤芳所称双方租赁合同无效的意见，法院不予采信。戴藤芳自2013年9月起未按时向杨勤智、戈晋荣支付租金，至法院2013年10月25日受理杨勤智、戈晋荣起诉时已超过30日，杨勤智、戈晋荣按照合同享有解除权，且戴藤芳表示同意，故对于杨勤智、戈晋荣要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。鉴于优雅装订公司仍实际使用涉诉房屋，戴藤芳应当向杨勤智、戈晋荣支付占用房屋期间的房屋使用费，且戴藤芳及优雅装订公司应当在合理期间内腾空涉诉房屋。关于杨勤智、戈晋荣主张的利息，因双方在合同中并无明确约定，且双方已就戴藤芳拖欠租金的情形约定了违约金，故对于该项诉讼请求，法院不予支持。双方在合同中约定如乙方未能及时交纳房租，须按总房租的百分之三支付滞纳金和违约金，故对于杨勤智、戈晋荣要求戴藤芳支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。考虑到双方约定的违约金标准明显过高，且戴藤芳以违约金过高为由申请酌减，故戴藤芳向杨勤智、戈晋荣支付的违约金具体数额由法院酌情确定。据此，原审法院于2014年3月判决：一、解除杨勤智、弋晋荣与戴藤芳签订的《房屋租赁合同》；二、戴藤芳及北京优雅装订有限公司于判决生效后三十日内腾空其占用的位于北京市朝阳区×××的房屋；三、戴藤芳于判决生效后十五日内按照每月二万五千元的标准向杨勤智、弋晋荣支付自二○一三年九月一日至戴藤芳及北京优雅装订有限公司实际腾房之日的房屋使用费；四、戴藤芳于判决生效后十五日内向杨勤智、弋晋荣支付违约金四万零五百元；驳回杨勤智、弋晋荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，戴藤芳、优雅装订公司不服，上诉至本院，要求撤销原判，驳回杨勤智、戈晋荣的全部诉讼请求，理由为：戴藤芳与杨勤智、戈晋荣签订的房屋租赁合同系受胁迫所签，应属无效合同；房屋租赁合同无有关腾空房屋的约定，亦没有戴藤芳与兆凯物业公司所签合同失效的约定，故不同意腾退房屋，且原审法院没有考虑员工安置及对优雅装订公司的合理赔偿问题；杨勤智、戈晋荣据不履行用电增容、安装国家电网的义务，并提供屋顶为泡沫板的房屋致使其受到处罚，已违约在先，戴藤芳没有义务继续交付房租；戴藤芳迟延交付租金是杨勤智、戈晋荣违约在先所致，且合同对违约金约定不明，故不同意支付违约金。杨勤智、戈晋荣同意原判。
经审理查明：坐落于北京市朝阳区×××的房屋原系戴藤芳从案外人兆凯物业公司处承租。2013年1月4日，兆凯物业公司与杨勤智、弋晋荣签订协议书，约定将上述房屋所有权、使用权及相关土地租赁权转让给杨勤智、弋晋荣。2013年3月6日，杨勤智、弋晋荣（甲方）与戴藤芳（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于北京市朝阳区×××的库房、围墙及以内的两个车间和二层楼的一层全部、二层西十二间房出租给乙方使用，乙方同意承租并将租赁房屋作为印刷装订使用，租期12年，年租金300000元，租金每半年支付一次，时间为每年的3月1日前和9月1日前付清。如乙方未能及时交纳房租，须按总房租的百分之三支付滞纳金和违约金，拖欠租赁费达30日，租赁合同自动终止。合同签订后，承租房屋由优雅装订公司实际使用。戴藤芳陆续支付租金至2013年8月底，之后戴藤芳未按合同约定向杨勤智、弋晋荣支付租金。2013年10月25日，杨勤智、戈晋荣提起本案诉讼。
另查，涉诉房屋所附着的土地系案外人李成秀从北京市朝阳区×××经济合作社承租取得。
本院审理中，优雅装订公司职工陈历晶、星菲菲、翟海娟为戴藤芳、优雅装订公司出庭作证，欲证明戴藤芳与杨勤智、戈晋荣签订的房屋租赁合同是受胁迫签订的，其中陈历晶、星菲菲称其现已从优雅装订公司离职。杨勤智、戈晋荣认为陈历晶、星菲菲是否离职无法查证，上述证人均与戴藤芳、优雅装订公司具有利害关系，故对证人证言不予认可。戴藤芳主张杨勤智、戈晋荣未履行用电增容及安装国家电网的义务。杨勤智、戈晋荣对此不予认可，称其已经完成了上述义务，增容的手续材料需要戴藤芳提供，其已告知戴藤芳，而且在房屋租赁合同签订的第二天即2013年3月7日就已经为戴藤芳申请了用电增容，一审审理中戴藤芳提交的支出凭单可以佐证该事实。戴藤芳否认杨勤智、戈晋荣所述，称用电增容是其找熟人申请，并自费安装的。杨勤智、戈晋荣认可增容费用是戴藤芳垫付的，并同意按照发票所显示的金额承担相关费用。另，戴藤芳、优雅装订公司主张杨勤智、戈晋荣提供屋顶为泡沫板的房屋致使其受到了消防部门的处罚。杨勤智、戈晋荣称罚款的原因与其无关，系厂房中设有员工宿舍，存在安全隐患等原因造成的。此外，杨勤智、戈晋荣与戴藤芳均认可在一审判决后，戴藤芳向杨勤智、戈晋荣支付了2013年9月到2013年12月的租金，履行了部分一审判决。
上述事实，有房屋租赁合同、协议书、支出凭单及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：戴藤芳与杨勤智、戈晋荣签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。根据合同约定戴藤芳应于2013年9月1日前支付下期租金，但至杨勤智、戈晋荣提起本案诉讼之日，戴藤芳拖欠租金已达30日，按照约定杨勤智、戈晋荣有权解除本租赁合同。租赁合同解除后，戴藤芳无权继续占用涉诉房屋，理应在合理期限内腾退。优雅装订公司作为涉诉房屋的实际占有使用人，亦负有腾退义务。杨勤智、戈晋荣要求戴藤芳按照合同约定的租金标准支付拖欠的租金及至房屋实际腾退之日止的使用费，于法有据，本院予以支持。其中，2013年9月至2013年12月的使用费，戴藤芳已在一审判决后自动履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。戴藤芳主张其与杨勤智、戈晋荣签订的房屋租赁合同系受胁迫所签，但戴藤芳并未在事后及时报警或采取其他途径以撤销或变更上述房屋租赁合同，而是与杨勤智、戈晋荣继续履行合同，且证人与戴藤芳、优雅装订公司具有一定的利害关系，戴藤芳提供的其他证据又不足以证明其主张，故本院对戴藤芳的该项主张不予采信。虽然涉诉房屋原系戴藤芳从兆凯物业公司处承租，但兆凯物业公司已将相关权利转让给了杨勤智、戈晋荣，且杨勤智、戈晋荣与戴藤芳亦就涉诉房屋重新签订了房屋租赁合同，故兆凯物业公司与戴藤芳之间的租赁关系已经终止，戴藤芳无权再据此要求继续使用涉诉房屋。关于戴藤芳、优雅装订公司所述员工无法安置一节，原审法院已经充分考虑到优雅装订公司的实际经营情况，在腾退期限上给予了较长的周期，戴藤芳、优雅装订公司以此拒绝腾退理由不能成立。就腾退所产生的经济损失，戴藤芳与优雅装订公司并未在一审中对此提出诉讼请求，故不属于本案的审理范围，本院对此不予处理。关于戴藤芳、优雅装订公司所述杨勤智、戈晋荣违约在先一节，因无证据证明行政罚款系杨勤智、戈晋荣提供的涉诉房屋不合格所致，且根据戴藤芳提供的证据，戴藤芳已经在签订房屋租赁合同的次日交纳了申装国家电网的费用，现有证据不足以证明杨勤智、戈晋荣拒不履行增容义务，阻碍增容，故本院对戴藤芳、优雅装订公司的该项主张亦不予采信，戴藤芳、优雅装订公司据此拖欠租金理由不能成立。关于违约金一节，房屋租赁合同中明确约定了戴藤芳未按时交纳房租，须按总房租的百分之三支付违约金，原审法院已考虑到约定的违约金标准过高，针对违约金金额进行了酌减。戴藤芳不同意支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。戴藤芳及优雅装订公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费964元，由戴藤芳负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费1928元，由戴藤芳及北京优雅装订有限公司共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王 云
二〇一四年五月二十日
书 记 员 陈 雪