广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）茂信法民二初字第152号
原告黎凤，女，汉族，住信宜市。
委托代理人罗水，男，汉族，住信宜市。
被告信宜市泰隆房地产开发有限公司，住所地：信宜市东镇塘面文头村。
法定代表人王建新，该公司总经理。
委托代理人卢德杰，男，汉族，住信宜市。
委托代理人龚健，广东海日律师事务所律师。
原告黎凤诉被告信宜市泰隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月15日立案受理后，依法由审判员万彩凤适用简易程序进行审理。2013年11月26日，本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年2月27日、2014年7月4日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告黎凤及其委托代理人罗水，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司的委托代理人卢德杰、龚健到庭参加诉讼，第二次开庭时，原告黎凤及其委托代理人罗水，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司的委托代理人卢德杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎凤诉称，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司与原告黎凤于2011年1月27日签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同），原告在被告位于信宜市东镇城南塘面开发区的商品房购买第＊栋第＊层＊＊房一套，面积共131.81平方米（其中套内面积113.94平方米，公共分摊部分17.87平方米），每平方米2801元，总房价369147元。原告分三次交清了购房款369147元给被告，第一次于2011年1月24日交30000元，第二次于2011年1月27日交155147元，第三次于2011年3月14日交184000元。双方约定交房期限为2011年12月28日前（《合同》第八条），但被告至今还未书面通知原告办理房屋交付手续，也未向原告提供商品房分期综合验收合格证书，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，从双方约定交房的第二天起（即2011年12月29日），至2013年7月10日止，被告已违约逾期558天。按照《合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过120天后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。”被告应当每天支付违约金55.37元（369147×0.00015）给原告，至2013年7月10日止被告共应当支付违约金30896.46元（55.37元／天×558天）给原告。被告的行为给原告造成了损失，原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求法院判决：一、被告尽快支付逾期交房违约金人民币30896.46元（计算至2013年7月10日止，此后所产生的违约金计算至被告实际交房之日止）给原告，合同继续履行。二、本案受理费由被告负担。
原告对其主张提供的证据有：
1、黎凤的身份证复印件1份。证明原告的身份情况，且符合诉讼主体资格。
2、《广东省商品房买卖合同》复印件一份。证明原、被告合法、自愿签订房屋买卖合同，并证明原、被告存在的合同关系及请求违约金的依据。
3、收款收据复印件三单。证明原告方分三次已付清全部购房款。
被告信宜市泰隆房地产开发有限公司辩称：1、原告与被告于2011年1月27日签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），在《合同》履行过程中，双方都有违约行为，而且原告违约在先。如果按《合同》的约定追究违约责任，那么原告违约行为时违反《合同》第六条和第七条。合同双方约定：“第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：……3、银行按揭付款：在签署本合同时已付清总房价首期50%计人民币壹拾捌万肆仟元整，须在2011年1月28日前办妥银行按揭手续。第七条买受人逾期付款的违约责任。按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”原告没有按约定办妥银行按揭手续。而是在2011年3月14日缴交现金。也就是说原告按《合同》约定付房款日期已逾期45日。如按《合同》上述条款处理，被告是有权解除合同的。为此，被告建议根据双方违约先后、违约程度和违约责任，人性化妥善处理好。2、对于原告的诉讼请求，法院应当按照最高法释（2003）7号文第十七条第三款处理。即：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间主管部门公布或者有资格的房地产评估机构的同地段同类房屋租金标准确定”。为此，被告现请法院组织双方选定或由法院指定评估机构，评估出来的结果可作为判案依据。3、原告至今未实际接收房屋，我方认为原告请求延期交房违约金是无依据的。
被告信宜市泰隆房地产开发有限公司对其陈述提供的证据有：
1、《企业法人营业执照》、《广东省信宜市商品房预售许可证》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份。证明被告的诉讼主体资格，并证明被告取得了涉案商品房的预售资格。
2、信宜市公安局城东派出所出具的《情况证明》、信宜市人民法院的（2010）信刑初字第120号、（2011）茂信法刑初字第145号《刑事判决书》复印件各一份。证明涉案商品房所在的星河畔雅居小区从2009年11月至2011年6月施工期间多次遭到周边群众因与政府土地纠纷阻挠施工，导致施工停止，部分主要分子已被追究刑事责任；被告有权对该特殊情况于约据实予以延期交付涉案商品房。
3、（2012）茂南法民初字第112号、1125号、1243号、1207号民事判决书复印件各1份。证明原告至今未接收房屋，即起诉逾期交付违约金没有法律依据，而且生效法律文书也对该问题予以确认。
4、不可抗力的法律定义复印件1份。证明不可抗力的法律定义。不可抗力是自然灾害、政府行为、社会异常事件发生，本案延期交房，是因为村民阻挠，属于社会异常事件。
5、调解协议书复印件1份。证明由于村民毁坏施工设施，造成工程无法进行，经有关部门组织调解，证实在合同履行过程中存在不可抗力事件，且持续时间较长。
6、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件一份。证明被告方的楼房已经验收合格。
7、根据被告的评估申请，本院委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司作出《评估报告书》一份、发票联复印件一份。证明原告黎凤所有的位于信宜市东镇塘面文头村星河畔雅居第6栋第10层10B房2012年
--2013年的市场租金价格为5.3元／㎡。被告因该次评估支付评估费1000元。
根据被告的申请本院调查收集的证据有：信宜市公安局城东派出所的出警记录、受案登记表、对相关当事人的调查询问笔录13份、现场照片复印件2张。证明涉案商品房的施工工地在施工过程中遭遇到附近群众的不断阻挠，导致停工。
经庭审质证，被告对原告的证据1、2、3均无异议，本院确认其有证明力，并对其予以采信。原告对被告的证据1的真实性不予认可，但原告没有提出足以反驳的证据，而该组证据的相关内容与原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》中的约定能相互印证，因此本院对被告提供的证据1予以采信。原告对被告提供的证据2、3、4的真实性、合法性、关联性均有异议，因证据2是公安机关出具的证明及人民法院的裁判文书，且证据2所说明的情况是涉案商品房施工过程中出现的事件，与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。被告提供的证据3，由于该组证据是另案的裁判文书，本院对其关联性不予认定。至于证据4属于法律条款的释义，本院对该证据予以采信。对于被告提供的证据5、6，原告对其真实性有异议，被告也未提供证据的原件进行核对，所以本院对该两份证据不予采信。对于证据7，被告没有异议，原告认为该证据的来源不合法。由于该《评估报告书》是由具有资质的机构及人员依照司法鉴定程序作出的，本院对该《评估报告书》予以采信。本院调查收集的证据双方对真实性均无异议，本院予以采信。
经审理查明，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发及小区物业管理，其在信宜市东镇塘面文头村开发建设星河畔雅居住宅小区。
2011年1月27日，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司作为出卖人，原告黎凤作为买受人，双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：＊＊＊）一份，原告黎凤向被告信宜市泰隆房地产开发有限公司购买位于信宜市东镇城南塘面开发区星河畔雅居第＊栋＊层＊＊商品房。合同除对房屋所处的层数、面积、单价及总价为369147元进行约定外，对付款方式等进行如下约定：第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式付款：3、银行按揭付款：在签署本合同时已付清总房价首期款50％计185147元；房价余款50％计184000元，买受人须在2011年1月28日前办妥银行按揭手续。按揭不足部分由买受人在接到出卖人通知之日起10日内交足。如因买受人的原因不能获得银行按揭贷款的，买受人应采用出卖人所定的其他付款方式。第七条买受人如未按合同时间约定付款，按下列第1种方式处理。1、按预期时间，分别处理（不作累加）……（2）预期超过30日后，出卖人有权解除合同。2、选择银行按揭方式的：买受人在签署本合同之日起十五日内将经办银行办理按揭所需资料提供给出卖人，并配合出卖人办理银行按揭贷款手续。第八条交付期限。出卖人应当在2011年12月28日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、该商品房在施工过程中，遇到国家政策调控或政府行为造成施工停止的；3、国家政策的约策或政府有关部门的原因延误商品房验收。第九条出卖人逾期交房的违约责任出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期超过120天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率不小于日万分之一）的违约金…
另查明，原告黎凤于2011年1月24日支付＊号楼＊＊房定金30000元。合同签订当日，即2011年1月27日按照合同的约定支付余下的50%购房款155147元给被告，并将办理银行按揭所需的相关资料提供给银行。由于原告黎凤所购房屋属于第二套房，银行按揭没有获得批准。原告黎凤于2011年3月14日以现金方式向被告支付余下的购房款184000元。因被告一直未按合同的约定交付房屋给原告，引致纠纷。
再查明，涉案商品房位于信宜市东镇塘面文头村，其建设用地原是信宜市东镇塘面文头村的农用地，由政府征收后再转让给被告开发房地产。在被告开发建设星河畔雅居房屋期间，信宜市东镇塘面文头村的部分群众以政府征地的留用地未得到妥善解决为由，从2009年9月份开始，不断阻挠被告的施工，至2011年10月15日，先后有36次因工地被群众阻挠，建设方无法施工而向公安局报警求助的记录，其中参与阻挠施工的首要份子先后有五人被信宜市人民法院以破坏生产经营罪判处有期徒刑。
本院认为：一、原告请求双方签订的《广东省商品房买卖合同》继续履行是否能获得支持的问题。被告信宜市泰隆房地产开发有限公司开发建设的位于信宜市东镇塘面文头村星河畔雅居的商品房已取得广东省信宜市商品房预售许可证，其开发的商品房具有合法的来源，可以在市场公开合法销售。原告黎凤于2011年1月27日与被告信宜市泰隆房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，该合同是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，上述合同合法有效，应受法律保护，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告以现金付款的方式向信宜市泰隆房地产开发有限公司购买了被告位于信宜市东镇塘面文头村的星河畔雅居第＊栋＊层＊＊号房一套，并付清该套房产的全部房款，被告理应按合同约定的标准向原告交付涉案的商品房。对于被告提出因原告未在合同约定的2011年1月28日前办妥银行按揭贷款手续，且逾期45天才支付购房余款，原告已构成违约的问题，原告在签订购房合同后已经将办理按揭手续的相关资料递交给银行，但由于原告所购房屋属于第二套房，余下的50%房款的按揭没有获得银行的批准，由于双方签订的合同中约定“如因买受人的原因不能获得银行按揭贷款的，买受人应采用出卖人所定的其他付款方式”，由此可以看出，买受人可以采用现金付款的方式支付购房余款。原告于2011年3月14日以现金方式支付184000元的购房余款给被告，且被告也实际予以接受，未提出任何异议，应视为被告同意合同继续履行。故原告请求被告继续履行该合同有理有据，本院予以支持。
二、关于被告迟延交付商品房是否具备免责条件能否获得支持的问题。原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定被告遭遇下列情况时出卖人可以延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、该商品房在施工过程中，遇到国家政策调控或政府行为造成施工停止的；3、国家政策的约策或政府有关部门的原因延误商品房验收。根据上述合同的约定，造成被告迟延交房可有如下两方面理由免责：其一，“不可抗力”本身是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是发生了当事人无法预见的、无法预防的、无法规避和无法控制的事件，以致不能履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。本案中出现的被告施工工地被当地群众不断阻挠，造成多次停工，是一种合同当事人即被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，该客观情况有信宜市人民法院的（2010）信刑初字第＊＊号、茂信法刑初字第＊＊＊号刑事判决书等证据证实，原、被告双方虽然签订了商品房买卖合同，并约定了交房时间，但由于出现了施工现场被附近群众不断阻挠，造成被告施工被迫停止的情形，这是被告意志之外发生的事件，明显属于不可抗力，被告迟延交房的可因此而免责；其二，双方签订合同后，发生的群众阻止被告施工的直接原因是政府在征用被告施工工地的土地时未能及时妥善处理好村集体留用地的问题，这并非被告主观能控制的事件，更不是被告的主观故意，因此，虽然被告在履行合同中发生了迟延交付房屋的情况，但被告迟延交房具备合同约定的免责情形，故对于原告因被告违约延迟交房的行为而请求被告支付违约金的请求，本院不予支持，被告对迟延交付房屋的免责请求，既有事实依据，也符合合同的约定，本院予以采纳。如前所述，被告迟延交付房屋的免责请求已被法院采纳，故对被告在诉讼中支付的评估费1000元，应由被告自行承担较为适宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、被告信宜市泰隆房地产开发有限公司继续履行其与原告黎凤于2011年1月27日签订的《广东省商品房买卖合同》。
二、驳回原告黎凤的其他诉讼请求。
案件受理费7300元（原告已预交），由被告信宜市泰隆房地产开发有限公司负担5887元，由原告黎凤负担1413元。邮寄费50元（原告已预交），由被告信宜市泰隆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审 判 长 黄方强
审 判 员 万彩凤
人民陪审员 肖春秀
二〇一四年八月六日
书 记 员 谢 燕
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。