江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00284号
上诉人（原审被告）张武忠。
被上诉人（原审原告）南通宏成物业服务有限公司，住所地南通市通州经济开发区世纪大道388号。
法定代表人毛金祥，总经理。
委托代理人杨雪军，公司职员。
上诉人张武忠因与被上诉人南通宏成物业服务有限公司（以下简称宏成物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2014）通民初字第01425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，宏成物业公司系通州瀚学苑小区前期物业服务单位，张武忠系通州瀚学苑小区9号楼202室业主（建筑面积为95.86㎡），2007年8月18日办理入住手续。同日双方签订前期物业管理服务协议，约定：物业服务费根据业主房屋产权证登记的建筑面积，按0.9元／月／㎡收取，于每月1日至15日交纳；如业主不按协议约定交纳有关费用的，宏成物业公司有权要求业主补交且业主自逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。2012年9月11日，南通市通州区瀚学苑业主委员（甲方）与宏成物业公司（乙方）签订物业管理合同，委托其继续对瀚学苑小区提供物业服务，合同期限自2012年7月1日至2015年6月30日止，并约定：物业服务费用采取预收制，仍按业主房屋建筑面积计算（其中包括电梯运行费0.3元／月／㎡），2012年7月1日起按0.9元／月／㎡收取，2013年7月1日起按1元／月／㎡收取，2014年7月1日起按1.1元月／㎡收取，公摊费用按实分摊，生活垃圾清运费5元／月（代收代缴），于每年1月31日前缴纳本年度物业服务费，逾期不交纳物业服务费，按欠交物业费的每天千分之三交纳滞纳金。截至2013年12月，张武忠公共电费分摊余额为398.22元。张武忠物业服务费缴纳至2008年6月30日，此后未再缴纳。宏对其房屋阳台外侧下水道不能及时清淤，加之原告居住的9号楼202室存在墙体开裂的房屋质量问题，导致原告家墙面渗水；楼上业主将公共烟道堵塞导致油烟反流至被告家中成物业公司诉至法院，请求判令张武忠支付2008年7月1日至2014年12月31日的物业服务费及公摊费8335.22元，滞纳金1837.74元，合计10174.96元。
原审另查明，瀚学苑小区业主委员会于2014年11月5日出具情况说明：该小区智能化系统2008年投入使用后，现部分功能无法正常运行；电梯内未安装报警电话，电梯年检时被要求整改；大门口道闸系统损坏。为此瀚学苑小区业主委员会于2012年1月征得小区内三分之二以上业主同意并报物管中心，使用公共维修基金对监控系统进行彻底改造，并废除了稳定性差、维护费用高的门禁对讲系统，在电梯内安装报警电话，更换自动刷卡道闸。张武忠所在单元的楼上业主，在该单元公共烟道顶部墙面外侧另置排烟管道。
原审法院认为，宏成物业公司与张武忠签订的前期物业管理协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，协议双方应按约履行。南通市通州区瀚学苑业主委员会与选聘的物业服务企业即本案的宏成物业公司签订的物业服务合同，对包括张武忠在内的所有该小区业主均具有约束力，双方当事人均应按约行使合同权利、履行合同义务。本案中，宏成物业公司向张武忠所在的小区提供物业服务，张武忠理应按约支付物业服务费。根据物业服务合同约定，张武忠应在2014年1月31日前交纳物业服务费6959.44元（截至2014年12月31日）、垃圾清运费390元及代垫的公摊电费398.22元，共计7747.66元。张武忠迟延缴纳物业服务费，还应按《江苏省物业管理条例》的规定按欠缴物业服务费每日万分之五的标准支付滞纳金，宏成物业公司主张1839.74元的滞纳金，未超出截至起诉之日的滞纳金金额，法院予以支持。对张武忠辩称宏成物业公司未对其阳台外侧下水道及时清淤导致其墙面渗水，且未对房屋质量瑕疵履行保修义务，原审法院认为，阳台外侧位于小区物业用房屋顶，虽属小区公共区域，但被包括张武忠在内的部分小区业主封闭，对该区域未能做到及时清淤，但并不意味着对小区其他大部分公共区域未尽清洁义务，且现有证据也不能证明此与张武忠家中墙面渗水具有因果关系，宏成物业公司作为物业服务单位对业主也不承担房屋质量瑕疵担保责任，故对该抗辩不予支持。张武忠辩称，宏成物业公司对其楼上业主堵塞公共烟道的行为未能有效整改导致其家中有油烟味，作为物业服务单位对小区业主的违法行为应予劝阻，但无行政执法职能，本案中宏成物业公司已将此事告知行政主管部门，已按约提供了物业服务，至于张武忠家中有油烟，应在查明原因后向行政主管部门继续举报或者向侵权人主张权利，法院对该抗辩亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张武忠于判决生效之日起十日内支付宏成物业公司物业服务费、垃圾清运费及电费公摊共计7747.66元，并支付滞纳金1839.74元（以上费用中物业服务费及垃圾清运费计算至2014年12月31日，公摊电费计算至2013年12月31日）；
二、驳回宏成物业公司其他诉讼请求。
宣判后，上诉人张武忠不服原审判决，向本院提起上诉称，房屋的主卧室存在墙角漏水发霉等问题，宏成物业公司没有及时打扫卫生，造成下水道堵塞，加上墙体本身就有裂缝，防水做的不到位，结合两方面的原因导致漏水发霉。在楼上业主没有封堵烟道之前，没有出现过油烟回流现象，楼上业主封堵烟道以后，导致油烟排不出去，致使张武忠家人长期遭受油烟困扰，身心××受到危害，宏成物业公司未尽到管理责任。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人宏成物业公司答辩称，张武忠家中的房屋质量问题，属于开发建设单位应当承担的责任。商住小区排烟都是通过公共烟道进行排放，施工的时候在每一层要预留一个排烟口，方便业主安装油烟机，业主在安装油烟机的时候要在烟道排烟的位置安装止回阀。因有关业主的烟道改道存在问题，导致油烟回流现象，宏成物业公司已经向城管部门进行了报告，该户业主也进行了整改，物业公司已经按照物业服务合同约定尽到了劝阻和向政府部门报告的义务，对此物业公司不承担责任。一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审中，张武忠提供以下证据：1、房屋现场照片，证明因物业没有打扫卫生导致下水口堵塞，加上房屋自身存在质量问题，导致墙体漏水；2、证明材料一份，证明该房屋存在烟道阻塞，导致油烟回流；3、关于二楼不收电梯费事宜的证明；4、物业费收据及物业费催交单，证明前述单据中二楼不交电梯费。
对于张武忠提交的证据，宏成物业公司质证认为，照片不能证明是因为物业没有及时打扫导致的损失，这是房屋的质量问题，与物业管理无关。关于烟道排烟的问题，是顶楼烟道改造所致，物业公司已经按照合同的约定尽了劝阻和向政府职能部门报告的责任和义务。这些证据与本案没有关联性，且真实性无法确认，不能达到其证明目的。
本院经审查认为，照片及证明材料所载明的情况，均在一审开庭前业已存在，张武忠未能在法定举证期限内提交，故在二审中不作为新证据使用。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，通州区瀚学苑业主委员会代表业主与宏成物业公司签订物业服务合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立并对张武忠等业主产生法律约束力。在宏成物业公司向张武忠所在小区提供物业服务后，张武忠负有按照物业服务合同约定标准支付物业费的义务。张武忠主张房屋存在墙角漏水发霉等问题，对于造成漏水的原因，张武忠亦自认存在墙体裂缝等房屋自身质量问题，且张武忠房屋阳台外侧位于小区物业用房屋顶，被包括张武忠在内的部分小区业主封闭，导致宏成物业公司无法进入该区域作业，现有证据不能证明房屋漏水与物业服务之间存在必然因果关系，故不构成张武忠拒付物业费的正当理由。关于张武忠所主张的楼上业主封堵油烟烟道致油烟回流问题，因宏成物业公司已经将有关问题行政主管部门报告，已经尽到物业管理责任，张武忠以此为由拒付物业服务费，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，张武忠的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币54元，由上诉人张武忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 高 雁
代理审判员 郭相领
二〇一五年四月二十日
书 记 员 李新珠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定