上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3220号
上诉人（原审原告）上海洪平包装材料有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人潘洪明，总经理。
委托代理人陈彤。
委托代理人何文曙，上海市金石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海炯凯工贸有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人谢法林，董事长。
委托代理人周必荣，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原审第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海市青浦区。
法定代表人王永根，镇长。
原审第三人上海光联实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人方铭，总经理。
上列两原审第三人之共同委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
上诉人上海洪平包装材料有限公司（以下简称洪平公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第4299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年10月18日，上海炯凯工贸有限公司（以下简称炯凯公司，乙方）与上海光联实业有限公司（以下简称光联实业，甲方）签订《协议书》，约定由乙方租用甲方位于光联工业区内土地建造标准厂房，由乙方开设工厂或招商；出租期限为40年，自2003年4月1日至2043年3月31日，租赁土地为40亩，以实际丈量为准，每亩每年为人民币（以下币种均为人民币）10，000元，合计400，000元；在租用期间，凡乙方建造的房屋，乙方有权进行使用、招租，甲方不予干涉；由乙方租用甲方土地如果前10年之内由于某种原因动迁补偿不足于乙方，当时投入数扣除折旧后由甲方补足投入数，如超于10年以上，凡动迁补偿费用归乙方所有，甲方收回土地使用权。协议书另对其他内容进行了约定。
原审法院另查明，炯凯公司租用土地后，未经土地规划和建房部门审批，在承租土地上投资建造了诸多房屋。本案系争房屋无产权证或合法建造手续。
2009年1月16日，炯凯公司（甲方）与洪平公司（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定：甲方将青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号第10幢厂房前半部楼下出租给乙方使用，建筑面积698平方米，该房屋未办理产权证；乙方租赁该厂房作为生产包装材料使用。乙方在不破坏房屋结构的前提下经得甲方许可可根据需要进行分隔及装修，租赁期满后房屋场所的固定装饰，不能拆除或随意损坏，无偿归甲方所有；租赁期限为3年，自2009年2月1日起至2012年1月30日，年租金为135，000元，不含税。每6个月支付一次，押金为一个月租金，先付后用，每期提前1个月支付下一期租金；乙方在租赁期内使用的水电及电话费用由乙方自行承担；乙方需在支付租金的同时缴纳同期卫生、垃圾清运、公用水电配套费，具体为0.5元每平方米每月，合计为每年4，200元；由于市政工程建设、政府部门动迁需要而造成协议无法履行的，双方均须服从互不承担违约责任，但甲方须一次性补偿给乙方（包括装修停工、停产及搬迁费）相当于本协议房屋2个月租金作为补偿，而乙方必须确保在规定期限内搬迁。涉及该地块的相关补偿费（包括装修、停工、停产及搬迁费）悉数归甲方所有，本协议自行终止。洪平公司在租赁期内付0.40元／平方米，共计101，908元，其余多出部分和其他费用均由光联村实业公司同甲方结算。协议另对其他内容进行了约定。
上述合同到期后，洪平公司、炯凯公司未另行签订书面租赁合同。洪平公司房屋使用费支付至2013年7月31日。目前系争房屋仍由洪平公司占有使用。
原审法院又查明，2013年3月，上海金虹房地产估价有限公司开始对系争地块上炯凯公司及其他租赁户建造的房屋、设施等进行评估工作。评估报告中涉及洪平公司租赁房屋的装修、附属物等价格为114，540元，可搬迁设备搬迁费为34，100元，库存物资搬迁费为40，000元。
2013年5月9日，上海市青浦区规划和土地管理局发布沪青拟征地告（2013）第062号、第063号《拟征地告知书》，告知系争租赁土地在内的地块拟将被国家征收；征地财物结果确认期限至2013年5月23日。
2013年5月14日，上海市青浦区徐泾镇人民政府（以下简称徐泾镇政府）向炯凯公司发送《限期拆除违法建筑事先告知书》，认为炯凯公司在上海炯凯园区高光路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物，责令限期拆除。
2013年6月15日，光联实业（乙方）与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室（甲方）签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，约定：一、双方就乙方位于徐泾镇光联村高光路XXX号非居住房屋（房屋建筑面积19，858.90平方米，无证土地40亩）补偿事宜协商一致意见；二、经由上海金虹房地产估价有限公司评估，乙方房屋总价为16，739，301元；三、房屋内装饰及附属物补偿费用4，833，154元；四、设备搬迁6，761，807元；五、停产停业损失补偿3，971，780元，水电补偿1，191，534元，职工遣散费补偿3，500，000元；六、一次性速迁奖励费18，232，448元；七、合计55，230，024元；乙方应在2013年9月14日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。
同日，炯凯公司（乙方）与光联实业（甲方）签订《解除租赁合同协议书》，约定：1、甲乙双方一致同意解除双方于2002年10月18日签订的租赁协议书；2、乙方应于2013年9月30日前将位于徐泾镇光联村高光路XXX号范围内土地及地上房屋交付给甲方；3、甲方应一次性补偿乙方54，966，600元，该款20%甲方应于2013年6月30日前支付乙方，双方作一次性了结，并附补偿清单，乙方员工所有遣散费用均由乙方负责处理支付，双方再无其他任何争议；余款于乙方交房后七日内一次性付清。协议书甲乙双方各持一份，徐泾镇房屋土地征收补偿办公室备案一份，具有相同的法律效力。加：上述补偿款税收由甲方负担。协议另对其他内容进行了约定。
《解除租赁合同协议书》约定的54，966，600元中，光联实业实际已经陆续支付炯凯公司部分款项，尚余部分款项未全额支付炯凯公司。因部分租赁户认为炯凯公司尚未支付其应得的动迁补偿款而拒绝搬走腾空场地房屋，光联实业于2014年8月诉至原审法院要求炯凯公司继续履行双方于2013年6月15日签订的《解除租赁合同协议书》、交付青浦区徐泾镇光联村高光路XXX号范围内土地及地上房屋。原审法院于2014年12月10日依法作出（2014）青民三（民）初字第2906号民事判决，判令炯凯公司应于判决生效之日起十日内将青浦区徐泾镇光联村高光路XXX号范围内土地及地上构筑物交付光联实业。该案于2014年12月31日生效。
2014年11月18日，洪平公司诉至原审法院，请求判令：炯凯公司支付洪平公司1、房屋附着物设施费174，136元（249.48元／平方米×698平方米）；2、租赁户可搬迁设备、不可搬迁设备243，625元（349元／平方米×698平方米）；3、水电补偿41，880元（60元／平方米×698平方米）；4、停产停业损失费209，400元（300元／平方米×698平方米）；5、职工遣散费127，740元（8，516元／人×15人）；6、奖励费647，417.75元（927.53元／平方米×698平方米）；7、炯凯公司返还洪平公司多付的房租50，954元及押金10，000元；8、炯凯公司承担断水断电洪平公司额外支付生活用水补偿2，100元（10元／天×7个月×30天）。
原审法院再查明，炯凯公司于2014年5月27日起诉案外人上海古轩工艺品有限公司（以下简称古轩公司），原审法院以（2014）青民三（民）初字第1869号案件予以受理，古轩公司在案件审理中提起反诉。原审法院于2015年4月30日作出判决，判决内容包含炯凯公司支付古轩公司各项征收补偿利益3，673，269元等内容。该判决现已生效。
在上述案件中，徐泾镇政府、光联实业表示：（一）徐泾镇政府与光联实业签订的《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》中“一次性速迁奖励费18，232，448元”是为促使光联实业快速搬迁而给予的一种奖励，奖励费用的计算方法是通过双方协商后参照《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》中第三、四、五条的金额再乘以90%确定的【即（4，833，154＋6，761，807＋3，971，780＋1，191，534＋3，500，000）×90%=18，232，448】；（二）关于员工遣散费3，500，000元，员工人数是由炯凯公司自己统计好后提交给光联实业、再由光联实业提交给徐泾镇政府的；员工人数总计411人，其中31人有缴纳社保记录，其余380人均没有名单；徐泾镇政府与光联实业协商后确定一个打包价3，500，000元；（三）水电补偿是给光联实业在安装于厂房外部的水电设施的补偿费用。
徐泾镇政府、光联实业另表示：炯凯公司与光联实业签订的《解除租赁合同协议书》中约定补偿给炯凯公司的54，966，600元由以下9项组成（见《非居住房屋动迁汇总表》）：1）炯凯公司自建房屋评估价格70%（建筑面积19，372.93平方米）即16，527，048元；2）租赁户搭建房屋补偿价格70%（建筑面积485.97平方米）即212，253元；3）附着物设施评估价格4，833，154元（见评估报告）；4）水电补偿1，191，534元（建筑面积总和19，858.9平方米，按60元／平方米计算）；5）（不）可搬迁设备6，761，807元（见评估报告）；6）停业停产损失补偿3，971，780元（建筑面积总和19，858.9平方米，按200元／平方米计算）；7）职工遣散费3，500，000元（411人打包价3，500，000元，其中社保缴金31人约240，000元）；8）奖励17，969，024元（扣除房屋后，系数为0.89）。
炯凯公司在上述案件中表示从未见过《非居住房屋动迁汇总表》，也从未进行过任何评估；54，966，600元是光联实业因提前解除土地租赁合同而一次性赔付给炯凯公司的赔偿款，并非房屋土地征收的补偿款，炯凯公司也不认可这些所谓的明细分项组成，54，966，600元的金额是炯凯公司与光联实业经协商一致形成的金额。
原审审理中，洪平公司表示：徐泾镇政府、光联实业提供的评估明细表中对洪平公司的评估内容不全，也未得到洪平公司的确认，洪平公司认为应当按照洪平公司承租的厂房面积折算第一、二项诉讼请求的补偿款。洪平公司为证明其职工人数，提供了养老保险情况和劳动合同，炯凯公司对养老保险情况真实性无异议，但是认为看不出缴费单位，对劳动合同真实性不予认可。
原审法院认为：洪平公司、炯凯公司签订的厂房租赁协议，因标的物属于政府相关部门确认的违章建筑，应被确认为无效。
炯凯公司虽辩称从未与动迁部门签订过动迁安置协议，也没有取得动迁安置款，但从炯凯公司与光联实业签订的《协议书》、征地告知书、徐泾镇政府及光联实业关于54，966，600元组成和构成的陈述以及动迁评估部门进行调查评估的各项事实综合来看，法院有理由相信光联实业协议支付给炯凯公司的54，966，600元款项的性质应为征收补偿安置款。
洪平公司、炯凯公司签订的《厂房租赁协议》中对发生市政工程建设、政府部门动迁的法律后果进行了明确约定，根据该约定，炯凯公司应当支付2个月租金给洪平公司作为补偿（包括装修、停工、停产及搬迁费）。该约定系双方真实意思的表示，是对有关解决争议方法的约定，合同无效或终止的，不影响该条款的效力，故洪平公司、炯凯公司均应按照该约定履行。租赁协议对炯凯公司需补偿的部分除装修、停工停产及搬迁费之外没有进行明确，炯凯公司认为该条款包含了所有的拆迁补偿内容，显属不公平。未明确约定的项目包括水电补偿费、职工遣散费和奖励费。对于水电补偿费，徐泾镇政府、光联实业已经明确系对光联实业安装于厂房外部的水电设施的补偿费用，而洪平公司承租期间并无房屋扩建行为，故洪平公司无权主张该笔费用。对于职工遣散费，洪平公司已经提供的养老保险记录和劳动合同，炯凯公司虽否认上报的411人包含洪平公司职工，但是未提供相关证据予以证明，法院认可洪平公司有15名员工，依据徐泾镇政府、光联实业陈述的职工遣散费的计算方法，法院认定炯凯公司应当支付洪平公司职工遣散费127，010.19元。对于奖励费，法院依据徐泾镇政府、光联实业陈述的计算方式，结合洪平公司、炯凯公司签订的租赁协议动迁前已到期、洪平公司至今未腾退等因素，酌情认定炯凯公司应当支付洪平公司奖励费242，284.05元。
2013年6月15日，光联实业已签订了征收补偿协议，炯凯公司和光联实业也签订了解除租赁合同协议书，故自2013年6月15日，炯凯公司已无权再行向洪平公司收取房屋使用费等费用，故炯凯公司理应退还洪平公司已交的2013年6月15日至2013年7月31日期间的租金12，738.50元和押金10，000元。
洪平公司主张的因炯凯公司采取停水停电致使洪平公司实际支出的生活用水补偿费，因炯凯公司否认采取停水停电措施，洪平公司也未提供证据予以证明，故对洪平公司的该项诉讼请求法院不予支持。
原审法院审理后作出判决：一、上海炯凯工贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海洪平包装材料有限公司装修及附属物补偿款、搬迁费、停产停业损失费共计16，984.67元；二、上海炯凯工贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海洪平包装材料有限公司职工遣散费127，010.19元；三、上海炯凯工贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海洪平包装材料有限公司奖励费242，284.05元；四、上海炯凯工贸有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海洪平包装材料有限公司租金12，738.50元及押金10，000元；五、上海洪平包装材料有限公司的其余诉讼请求不予支持。
洪平公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：洪平公司与炯凯公司在2012年2月10日签订了新的租赁合同，洪平公司盖章后将合同给了炯凯公司，炯凯公司未将新的租赁合同返还洪平公司。洪平公司依据新合同约定一直向炯凯公司支付租金、水电费、清洁费。房屋拆迁发生在洪平公司、炯凯公司租赁关系存续期间，故拆迁过程中产生的奖励费应当全部给洪平公司。综上请求二审法院依法改判，判令炯凯公司支付洪平公司奖励费647，417.75元。
被上诉人炯凯公司辩称：炯凯公司从未与洪平公司签订新的租赁合同。奖励费应当由炯凯公司、洪平公司共享，洪平公司要求取得全部奖励费没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人徐泾镇政府、光联实业请求法院依法判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：炯凯公司、洪平公司签订的厂房租赁合同，因标的物为违章建筑，故该合同应属无效。该合同约定的租期届满日为2012年1月30日。洪平公司上诉称之后双方又签订了新的租赁合同，但其提供的租赁合同落款处仅有洪平公司盖章，并无炯凯公司的签字或盖章，且炯凯公司否认双方曾签订新的租赁合同，故本院对洪平公司上诉称双方又签订了新的租赁合同这一事实不予采信。约定的租期届满后，洪平公司实际仍使用系争房屋，并按照原合同约定的标准支付使用费。现系争房屋已动迁，原审法院依据徐泾镇政府、光联实业陈述的计算方式，结合炯凯公司、洪平公司签订的租赁合同届满日在动迁之前、洪平公司至今未腾退等因素，酌情确定炯凯公司应当支付洪平公司奖励费242，284.05元并无不当。洪平公司上诉要求炯凯公司支付奖励费647，417.75元缺乏依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，377.01元，由上诉人上海洪平包装材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……