江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6968号
上诉人（原审被告）南京飞快网络服务中心，住所地南京市雨花台区铁心桥街道春江新城将军坊**号。
投资人邢广林。
委托代理人徐玮、张志学，国浩律师（南京）事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京牛首物业管理有限公司，住所地南京市雨花台区铁心桥街道春江佳园19幢。
法定代表人尹敏，该公司总经理。
委托代理人胡先龙、朱红林，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
原审被告李顺，男，汉族，1980年5月8日生，南京市雨花台区李周百货超市经营者。
原审被告王二飞，男，汉族，1982年6月20日生。
委托代理人徐玮、张志学，国浩律师（南京）事务所律师。
上诉人南京飞快网络服务中心（以下简称飞快网络中心）因与被上诉人南京牛首物业管理有限公司（以下简称牛首物业公司）、原审被告李顺、原审被告王二飞房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨铁民初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
牛首物业公司原审诉称，雨花台区春江新城将军坊13幢是铁心桥街道所有的一处门面房，共有二层。2001年，铁心桥街道委托南京长兴物业有限公司负责该房屋的出租经营事宜，2006年4月，该房屋转委托牛首物业公司负责出租经营。2005年5月，长兴物业公司与李顺签订租赁合同，将该房屋出租给李顺，租赁期限截至2014年8月18日止。2011年7月21日，牛首物业公司与李顺重新签订房屋租赁合同、安全责任承包合同，原租赁合同同时废止。新的合同约定，牛首物业公司将春江新城将军坊13幢一楼出租给李顺使用，租赁期限至2014年12月31日止。李顺未经牛首物业公司同意，擅自将房屋转租给飞快网络中心经营，实际经营者为王二飞。2014年6月5日，牛首物业公司已告知李顺、飞快网络中心、王二飞合同到期后不再续签合同，同时要求李顺、飞快网络中心、王二飞于2015年1月10日前自行搬离。但李顺、飞快网络中心、王二飞未履行搬离的义务，迟延履行给牛首物业公司造成很大损失。请求判令李顺、飞快网络中心、王二飞支付拖延交房的损失57935元（6个月租金38750元、律师费20000元、物业费，从2005年1月1日到2014年，57120元，合计115870元，除以二是57935元）。
李顺原审辩称，2014年8月已与王二飞、飞快网络中心达成协议，要求其找街道协商。牛首物业公司并未联系答辩人。牛首物业公司对产生的损失存在过错。
王二飞、飞快网络中心原审辩称，同意李顺的答辩意见，同意搬出，要求牛首物业公司赔偿搬迁费、装潢损失及营业损失。
原审经审理查明，雨花台区春江新城将军坊13幢是南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处委托长兴物业公司、牛首物业公司出租经营的房屋，无房屋所有权证及国有土地使用证，亦未取得建设工程规划许可证。2005年5月，长兴物业公司与李顺签订租赁合同，租赁期限截至2014年8月18日止。2011年7月21日，牛首物业公司与李顺重新签订房屋租赁合同、安全责任承包合同，建筑面积476平方米，每年租金77500元，租赁用途为华诚超市及网吧，租赁期限自2005年1月1日起至2014年12月31日止，租赁期满未能按期交还房屋，按当年每日租金收取房屋使用费，违约方还应承担守约方支付的诉讼费、保全费、律师代理费等实现债权的费用。2010年1月，李顺将该房屋一楼东边一半及二楼全部（其中一楼东边约150平方米，建筑面积约196平方米）转租给邹志广用于网吧经营，租赁期限至2014年12月31日止。该房屋实际由王二飞经营飞快网络中心。2014年6月5日，牛首物业公司发出租赁合同到期不再续签的通知。2014年8月18日，李顺与王二飞达成解除租赁合同的协议，约定当日解除合同，王二飞自行与街道协商补偿事宜和退出房屋。后飞快网络中心、王二飞未与牛首物业公司达成协议。因提起诉讼，牛首物业公司委托律师，支付代理费20000元。本案原审审理期间，牛首物业公司与畅琦达成和解，收回畅琦租赁的房屋（建筑面积约280平方米），并于2015年6月26日自行收回飞快网络中心、王二飞租用的房屋。
上述事实有情况说明、房屋租赁合同、安全责任承包合同、租赁合同到期不再续签通知书、关于解除租赁合同的协议、委托代理合同、律师费收据及当事人当庭陈述等证据证实，原审法院予以确认。
原审法院认为，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。牛首物业公司与李顺之间签订的房屋租赁合同依法无效，转租合同亦无效。李顺、飞快网络中心、王二飞应当及时退还租赁房屋，未及时退还，应当支付逾期腾房占有使用费。牛首物业公司请求李顺、飞快网络中心、王二飞支付逾期腾房占有使用费，符合有关法律规定，原审法院予以支持，按年租金77500元（476平方米），面积196平方米，占用期间176天计算。牛首物业公司请求李顺、飞快网络中心、王二飞支付物业费，与本案租赁租赁合同无关，应另行协商或另案诉讼。牛首物业公司请求赔偿律师费损失，因本案房屋租赁合同无效，该项请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审判决：一、王二飞、飞快网络中心支付牛首物业公司房屋占用费15601元，于判决生效后十日内付清；李顺对上述付款义务承担连带责任；二、驳回牛首物业公司赔偿律师费20000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费690元，牛首物业公司负担345元，王二飞、飞快网络中心、李顺各负担115元。
飞快网络中心不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、在原审法院尚未作出判决前，被上诉人对上诉人租赁的房屋进行强制清空后，被上诉人以上诉人已经搬离为由，向原审法院申请变更诉讼请求，原审法院在未查明事实的基础上同意被上诉人的变更申请，严重损害了被上诉人的利益。二、原审被告王二飞并非本案适格诉讼主体，原审法院混淆了个人独资企业与个体工商户的概念，错误将王二飞列为被告，与法律规定相悖。三、涉案房屋未取得建设工程规划许可证建设，属于违章建筑。被上诉人在明知该房屋属于违章建筑的情况下，将涉案房屋出租给被上诉人，其应当赔偿上诉人承租该房屋的装修损失。综上，请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求，或者发回重审。2、被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原审被告李顺述称，原审判决对我方的判决处理，我方没有异议。
原审被告王二飞陈述称，其同意上诉人意见。
二审中，除了上诉人对原审查明的“该房屋实际由王二飞经营飞快网络中心”、“并于2015年6月26日自行收回飞快网络中心、王二飞租用的房屋”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。上诉人称租赁房屋经营网吧的主体是上诉人而不是王二飞。收回租赁房屋应当为2015年6月24日，并且该房屋是南京飞快网络服务中心租赁的，不是王二飞租赁的。
二审中，上诉人提供如下证据：南京市公安局雨花台分局铁心桥派出所接出警登记表、被上诉人出具的情况说明，证明被上诉人等于2015年6月24日强行将上诉人网吧内的财物搬出、对上诉人经营的网吧强制关停，导致上诉人不再占有使用涉案房屋，因此原审判决房屋占有费错误。
被上诉人对该两份证据的真实性无异议，如果上诉人认为系2015年6月24日搬出其财物，被上诉人同意扣除这两天的费用。
原审被告李顺对该两份证据的真实性无异议，质证意见同被上诉人意见。
原审被告王二飞对该两份证据真实性无异议，同上诉人意见。
本院认为，合同当事人指依法签订合同并履行约定义务和行使约定权利的自然人、企业法人和其它社会团体。本案中，因2010年1月，李顺将该涉案房屋转租给邹志广用于网吧经营，嗣后，该房屋实际由王二飞经营飞快网络中心。2014年8月18日，李顺与王二飞达成解除租赁合同的协议，约定当日解除双方于2010年1月1日签订的合同，王二飞自行与街道协商补偿事宜和退出房屋。上述事实足以认定王二飞系租赁涉案房屋的实际承租人，原审法院将王二飞列为被告于法有据，上诉人认为原审法院将王二飞列为被告错误的意见不能成立，本院不予采纳。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，由于案涉房屋未经过合法审批手续，亦未取得房屋权属证书，因此，原审判决认定被上诉人与李顺签订房屋租赁合同及转租合同均无效，有事实和法律依据，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据前述，合同无效后，上诉人占有使用案涉房屋缺乏依据，原审法院据此判令上诉人支付房屋占有使用费并无不当，应予维持。由于二审中，双方均认可2015年6月24日被上诉人收回诉争房屋，被上诉人同意扣除这两天的费用，导致原审法院计算占用期间为176天不当，本院予以纠正。据此，王二飞、飞快网络中心应向被上诉人支付的房屋占有使用费为15212元（以占用期间为174天计算）。由于上诉人原审中并未就赔偿问题提起反诉，二审中，双方无法就此达成调解，被上诉人同意上诉人就此另案主张，故损失赔偿问题本案不予理涉。原审中，由于被上诉人于2015年6月24日自行收回了诉争房屋，被上诉人撤回要求上诉人在内的原审被告返还诉争房屋并恢复原状的诉讼请求系对自身权利的处分，不违反法律的规定。上诉人认为原审法院同意被上诉人变更申请损害其利益的理由不能成立，本院不予支持。
综上，因二审中，双方均认可2015年6月24日被上诉人收回诉争房屋，导致原审法院计算占用期间为176天不当，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市雨花台区人民法院（2015）雨铁民初字第208号民事判决第二项；
二、变更雨花台区人民法院（2015）雨铁民初字第208号民事判决第一项为：王二飞、飞快网络中心支付牛首物业公司房屋占用费15212元，于判决生效后十日内付清；李顺对上述付款义务承担连带责任。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费690元，由牛首物业公司负担360元，由王二飞、飞快网络中心、李顺各负担110元；二审案件受理费690元，由牛首物业公司负担360元，由王二飞、飞快网络中心、李顺各负担110元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 俞梦霏