海南省澄迈县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）澄民初字第310号
原告吴海生，男，1982年10月19日出生，汉族。
委托代理人张雪宇，海南祥瑞律师事务所律师。
委托代理人陈帅，海南祥瑞律师事务所实习律师。
被告海南金源世纪房地产开发有限公司。住所地：澄迈县老城开发区快速干道23公里处。
法定代表人张安平，该公司总经理。
委托代理人王树东，男，1976年6月22日出生，汉族，该公司职员。
委托代理人连昌松，海南颖川律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司海口琼山支行。住所地：海口市琼山区中山北路**号。
负责人姜晓颖，该支行行长。
委托代理人刘党锋，男，该行职员。
委托代理人陈友慧，女，该行职员。
原告吴海生诉被告海南金源世纪房地产开发有限公司（以下简称金源世纪公司）、第三人中国工商银行股份有限公司海口琼山支行（以下简称工行琼山支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员刘洋担任审判长，与审判员曾令亲、代理审判员王育飞组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人张雪宇、陈帅，被告的委托代理人王树东、连昌松，第三人委托代理人刘党锋、陈友慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月8日，原、被告签订一份《澄迈商品房买卖合同》，约定被告将位于澄迈县老城开发区快速干道23公里处中华坊牡丹园9号楼5层5A商品房出售给原告，总价款为人民币588948元，被告应于2013年8月1日前将该商品房按约定交付给原告使用。如被告未能按本合同约定的期限交房，逾期超过90日的，原告有权单方面解除合同，并要求被告按已付购房款日万分之一支付逾期交房违约金。同时，被告须自收到原告书面通知之日一次性将原告己付购房款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还原告，逾期未退款的，每逾期一日，按未退款金额的万分之一向原告支付违约金，直至全部退完款项为止。
合同签订后，原告依约向被告支付了首期购房款188948元。2012年4月5日，原告、被告与第三人签订�个人购房借款／担保合同》，原告以涉诉房屋向第三人抵押，被告做保证担保，由第三人向被告支付剩余购房款400000元。之后，原告于2012年5月15日至2013年12月14日期间向第三人偿还按揭贷款本息共计88924.08元，2013年12月15日支付4625.77元，加上之前支付的首付款188948元，累计已支付购房款282497.85元。但截止至今，被告仍未将房屋交付给原告使用。为此，原告于2013年12月6日委托海口市琼州公证处将关于解除《澄迈商品房买卖合同》的函送达给被告，被告于2013年12月8日收到该函件，并回复不予同意解除合同。
原告认为，原、被告合同约定于2013年8月1日交房，但直至起诉之日，被告仍未将房屋交付使用，逾期交房已超过90日，为此原告有权单方解除合同并要求被告依约归还、支付、赔偿原告相应款项。同时因购房合同已经解除，故原告、被告与第三人签订《个人购房借款／担保合同》亦没有丧失履行的基础，应予同时解除。因屡次协商未果，为维护原告合法权益，特向法院提出如下诉讼请求：一、确认原、被告双方2012年2月8日签订的《澄迈商品房买卖合同》已于2013年12月8日解除；二、判令被告退还原告已支付的购房款282497.85元、利息6780.33元（截至2013年12月8日止）及逾期未退款违约金284.32元（自2013年12月8日起按应退全部原告已付款项日万分之一暂计至2013年12月18日止，实际应计至被告全部退完款项之日止）；三、判令被告向原告支付逾期交房违约金3584．55元（从2013年8月1日计算至2013年12月8日，共计129天）；四、判令被告和第三人协助原告解除三方于2012年4月5日签订的《个人购房借款／担保合同》及抵押登记手续；五、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、涉案房产在交房期限前已具备法定、约定的交房条件，被告已通知�告交房，原告无权单方解除合同。涉案房产所在的牡丹园9号楼，在2013年7月20日完工，7月25日经开发商组织、设计、施工、监理单位及精装修单位已作竣工验收，质量合格，符合买卖合同约定的交房条件。被告在2013年7月29日通过《海南日报》公告了交房入伙通知，并电话通知原告交付房屋，但原告一直不来收房，现以超过交房期限90日为由单方解除合同无事实和法律依据。二、9号楼有多位业主收房，表明完全具备交房条件，逾期交房责任在原告。物业公司的证明及部分业主入住资料证实原告所在的9号楼完全具备交房条件，被告也多次电话通知原告收房，但原告一直不来办理交房手续，逾期收房的责任在原告。三、合同不符合解除的条件，原告应继续履行合同。被告不存在逾期交付的行为，即便交房迟延在3个月以内，也不符合解除合同的条件，达不到根本性违约，原告不应享有单方解除权。因此，买卖合同应继续履行，贷款合同也应履行，否则由此产生的一切责任均由原告自行承担。综上，原告的诉请无事实和法律依据，应依法驳回。
第三人述称，一、本案中原告吴海生与被告金源世纪公司因交房违约产生纠纷，我行作为第三人参加诉讼。我行与原告借款事实清楚，并办理相关抵押手续，请求法院确认我行与原告借款事实及就抵押物优先受偿权。原告吴海生于2012年2月8日与开发商金源世纪公司签订《澄迈商品房买卖合同》，后向我行申请个人住房贷款并于2012年4月5日与我行签订《个人购房借款／担保合同》，我行于2012年4月13日发放贷款40万元，目前贷款余额为343468.11元（截止2014年4月10日），还款正常。二、原告按合同约定义务履行合同还款义务。原告与我行签订借款合同，我行已发放贷款，原告（借款人）有义务按照合�约定归还我行贷款本息。具体还款要求依借款合同约定执行。三、如果《个人购房借款／担保合同》解除，我行要求原告（借款人）支付剩余贷款，并应支付提前还款违约金。
经审理查明，2012年2月8日，原告吴海生（买受人）与被告金源世纪公司（出卖人）签订一份《澄迈商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于澄迈县老城开发区快速干道23公里处中华坊牡丹园9号楼5层5A的商品房一套，总价款为人民币588948元，原告应于签订合同当日支付总房款的32%，即人民币188948元，总房款的68%即400000元申请以银行按揭方式支付。
《澄迈商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。《澄迈商品房买卖合同》第九条约定：“商品房达到交付使用条件�，出卖人应当在合同约定的交付日30日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应当在收到该通知之日起30日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。……。在双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。……由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。《澄迈商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付�价款万分之一的违约金。《澄迈商品房买卖合同》第十九条约定：买受人行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人，出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。
合同签订后，原告依约向被告支付了首付款188948元。2012年4月5日，原告吴海生与被告金源世纪公司、第三人工行琼山支行共同签订《个人购房借款／担保合同》，合同载明原告申请个人购置住房贷款，由工行琼山支行发放贷款，金源世纪公司作为借款保证人，贷款金额为40万元，期限为10年。2012年4月10日，澄迈县住房保障与房产管理局对涉案房屋办理了期房抵押预告登记手续。2012年4月13日，第三人工行琼山支行将原告申请的贷款即房款余额40万元支付给被告金源世纪公司。2012年5月15日起，原告每月向第三人偿还贷款本息，截至2014年5月15日，原告共向第三人支付本金61861.66元、利息54817.04元，贷款余额为338138.34元。
另查，2013年7月25日被告金源世纪公司作为建设单位联合勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位对中华坊7-9#楼进行竣工验收，竣工验收结论为：“符合设计及施工质量验收规范要求，初验合格”。被告于同日联合相关单位对9号楼精装修工程进行验收，验收结论为：“符合设计及施工质量验收规范要求，同意验收”。被告于2013年7月29日在《海南日报》发布交房入伙通知，内容为中华坊二期牡丹园1-11#楼已符合交房条件，通知各业主于2013年8月1日至2013年9月10日办理交房入伙手续。
原告于2013年12月6日以特快专递的方式且经过公证处公证送达�关于解除﹤澄迈商品房买卖合同﹥的函》给被告金源世纪公司，该函载明因被告一直未将房屋交付原告，故要求被告收到该函之日起解除《澄迈商品房买卖合同》，退还已付购房款277872.08元及利息6081.23元，办理银行按揭解除手续，并支付逾期交房违约金3468.36元。被告于2013年12月8日收到该函后于12月14日向原告发送回函表示其司并无根本性违约，原告无权单方解除合同，望继续履行合同。
另，被告在本案审理过程中提供了涉案商品房的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
以上事实，有原告提供的销售不动产统一发票、中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细清单、公证书、中国邮政速递邮件查询单、关于不同意解除澄迈商品房买卖合同的回函、个人住房贷款凭证。被告提供的申请报告及单位工程质量竣工验收记录、9号楼装修工程申请报告及单位工程质量验收记录表、《海南日报》公告的交房入伙通知、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，第三人提供的个人住房贷款凭证（第五联），期房抵押申请备案书，原、被告共同提供的《澄迈商品房买卖合同》，被告和第三人共同提供的《个人购房借款／担保合同》等证据材料及当事人的陈述和庭审笔录在卷佐证，经开庭对质，可以认定。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案中，原、被告签订的《澄迈商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反我国法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。根据该合同约定，被告应当于2013年8月1日前交付经验收合格的商品房并在30日前书面通知买受人，如逾期交房超过90日，买受人有权单方面解除合同。原告主张被告未按合同中载明的通讯地址向原告送达书面收房�知，未将房屋交付原告使用，构成违约，约定解除的条件已经成就。本院认为，合同中仅约定要书面通知，并未具体明确需采取直接送达或邮寄送达书面通知，现被告已于2013年7月29日在《海南日报》上刊登了交房公告，对此应当认为被告有及时通知履行合同义务之行为，约定解除的条件并未成就。并且本案中，被告于2013年7月25日已经组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，并于同日对装修工程进行验收，均验收合格。同时，被告向本院出示的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，可以证明被告交房时可按照合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，涉案商品房在合同约定的交房之日即2013年8月1日符合交付条件，合同目的可以实现，亦不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的法定条件。故原告要求与被告解除《澄迈商品房买卖合同》、返还购房款及利息、支付违约金并要求与被告及第三人解除《个人购房借款／担保合同》和抵押登记的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，也不符合法律鼓励促进交易之精神，不予支持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告吴海生的全部诉讼请求。
案件受理费人民币9689元，由原告吴海生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 刘 洋
审 判 员 曾令亲
代理审判员 王育飞
二〇一四年九月三十日
书 记 员 温 健
附相关法律条文：
《中华�民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求�依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
审核：曾令侨撰稿：刘洋校对：温健印刷：李妹海南省澄迈县人民法院2014年9月30日印制（共印11份）