浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台临商初字第1830号
原告：临海市国土资源局。
法定代表人：蒋小斌。
委托代理人：鲁陈坚，浙江鲁大律师事务所律师。
被告：临海市同创置业有限公司。
法定代表人：李东良。
委托代理人：邵晔，浙江思源昆仑律师事务所律师。
原告临海市国土资源局为与被告临海市同创置业有限公司（以下简称同创置业公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，于2014年8月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成了合议庭。本案于2014年11月19日、2015年2月6日分别公开开庭进行了审理。原告的委托代理人鲁陈坚，被告的委托代理人邵晔到庭参加诉讼。审理中，本院依法办理了延长审理期限手续。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告临海市国土资源局起诉称：2013年9月22日，原告通过临海市行政服务中心对编号为331082002004001地块（坐落在大洋街道林桥村）的国有建设用地使用权进行拍卖，最终确定由李东良以18500万元的价格竞得该地块。李东良在《竞买申请书》明确其“为以后注册登记新公司的法定代表人”，如竞买成功，则由新公司与原告签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）。同日，原告与李东良签订《国有土地使用权成交确认书》（以下简称《成交确认书》），约定李东良支付的投标保证金2000万元自动转作竞得地块的定金，同时其应于成交之日起30日内缴清余额出让金，即于2013年10月22日前缴清余16500万元出让金。
合同签订后，原告多次口头及书面向李东良催收该出让金，李东良均以新公司未注册成立为由拖延。2013年11月18日，同创置业公司注册成立，11月22日，原告即与被告签订《出让合同》，约定：合同定金为2000万元，被告仍应于2013年10月22日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款；如被告不能按时支付出让价款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金；延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付的，原告有权解除合同，被告无权要求返还定金，原告并可要求被告赔偿损失。而被告一再失信，合同生效后，经原告多次催告，被告仍未按约支付出让价款。故请求判令：解除原、被告签订的《出让合同》；原告没收被告交付的定金2000万元。
被告同创置业公司答辩称：2013年9月22日，李东良以18500万元的价格竞得原告通过临海市行政服务中心拍卖的该地块的使用权，同日与原告签订《成交确认书》和《国有建设用地交地确认书》（以下简称《交地确认书》）。《交地确认书》第三条约定：“丙方（临海市人民政府大洋街道办事处）保证交付的宗地征地补偿费已到位、权属四至清楚无异议，出让宗地具备开发利用的条件”。并且前期的出让介绍等多次说明此宗地为净地出让。根据《土地储备管理办法》规定，净地出让是指土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件，即完成基础设施配套，场地内达到开工条件。但被告竞得后，在30日付款期限内发现该地块存在两大问题，导致被告无法进行开发利用：一、该地块东南有林桥村的变压器没有搬离，如被告强行施工，将影响周围的生活、生产，造成损失。原告作为土地出让方，在前期开发时没有妥善处理，该地块在出让时不具备供应条件；二、该地块红线范围内的西面有国防光缆，如果被告强行施工，将损坏光缆，需承担刑事责任。在原告没有解决以上问题，使该地块达到开发利用的条件之前，被告有权暂时不交出让款，否则将给被告造成损失。
根据《土地储备管理办法》第十八条规定：“土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件”。《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”。《闲置土地处置办法》第八条规定：有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置：因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；因军事管制等无法动工开发的；政府、政府有关部门的其他行为。即选择下列方式处置：延长动工开发期限；调整土地用途、规划条件；由政府安排临时使用；协议有偿收回国有建设用地使用权；置换土地等。根据以上规定，本案属于原告先违约，导致被告无法履行付款义务，也造成被告重大损失。被告认为，原告应该解决问题，使地块达到开发利用的条件，再与被告协商处理后续问题。综上所述，被告请求驳回原告的诉讼请求。
原告临海市国土资源局为支持自己的主张，向本院提供以下证据：
1、《竞买申请书》1份。
2、《成交确认书》、《交地确认书》、出让结果公示各1份。
3、《国有建设用地使用权出让合同》1份。
4、缴款通知及送达回执各1份。
5、律师函及快递详情单各1份。
上述证据拟证明原、被告签订有关合同，被告需缴纳土地出让金18500万元；原告向被告发出缴款通知和律师函催讨，被告未按时缴纳，告知解除合同及承担违约责任的事实。
被告同创置业公司质证认为：
对签订《出让合同》没有异议，但被告没有该合同，故对合法性有异议；对其他证据的真实性没有异议。
被告同创置业公司为支持自己的主张，向本院提供以下证据：
1、《要求尽快落实项目内的设施搬迁报告》2份。拟证明被告就变压器等问题分别向原告及临海市人民政府大洋街道办事处报告，要求两部门尽快解决问题的事实。
2、中国电信股份有限公司台州长途电信传输局干线分局证明2份。拟证明在该地块红线范围内有国防光缆，存在施工障碍的事实。
3、现场照片（变压器、光缆的现状）。拟证明该地块存在问题，导致被告无法进行开发利用的事实。
原告临海市国土资源局质证认为：
证据1，对真实性没有异议，但不能确定被告有无将报告交给大洋街道办事处；被告在拍卖前查看过现场，《出让合同》约定的现状土地条件为按出让的现状，土地已交付给被告。
对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议。证明载明“国防光缆位置三米内机械方施工联系我局”，如被告施工，可与原告联系，原告予以安排，避免造成损失。这不是被告拒绝支付出让金的理由。
对证据3的真实性无法确认，对关联性等有异议。
本院出示了下列调查取证的材料：
国家金库临海支库缴款书2张、中国农业银行进账单2张、浙江省农村商业银行业务凭证4张。用以证明2014年5月16日，原投标保证金2000万元转为出让金；2014年4月17日，被告向临海市土地储备中心支付出让金7500万元；2013年11月26日，被告向大洋街道林桥经济合作社（林桥村）支付1000万元；上述土地出让金合计10500万元。
原、被告对上述证据材料均无异议。
综上，本院对证据认证如下：
原、被告签订《出让合同》属实，合同合法有效，该合同一式7份，出让人1份，受让人4份，故被告质证异议不成立，被告持有该合同。
原告向李东良送达缴款通知后，原、被告于次月签订《出让合同》，故该通知内容失效。
律师函的内容是向被告催收出让价款，不是原告主张解除《出让合同》的通知。
本院对原、被告出示的上述证据的真实性均予以认定，确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。
本院经审理，认定事实如下：
2013年8月30日，原告临海市国土资源局发布临土告字[2013]37号临海市国有建设用地使用权拍卖出让公告，宗地编号为331082002004001，土地位置在大洋街道曹家路与大洋路交叉口东南角，出让面积16040平方米，土地用途为商业服务和住宅，竞买保证金2000万元，拍卖时间为2013年9月22日。
竞买人李东良申请参加该国有土地使用权拍卖会，在《竞买申请书》承诺其为以后注册登记新公司的法定代表人，如竞得该国有建设用地使用权，在30日内办理完成新公司注册登记手续，由新公司与原告签订《出让合同》。同时保证按时签订《成交确认书》、《交地确认书》，按时交纳出让金和有关税费。
2013年9月22日，李东良竞得该国有建设用地使用权，《成交确认书》载明该地块成交总价为18500万元，李东良支付的投标保证金2000万元自动转作竞得地块的定金，余额出让金16500万元自成交之日起30日内向临海市金库全部缴付清，土地契税自成交之日起30日内到财税部门缴付清。同日，甲方临海市国土资源局与乙方李东良、丙方临海市人民政府大洋街道办事处签订《交地确认书》，载明甲方实际交付乙方的宗地出让面积为16040平方米，丙方保证交付的宗地征地补偿费已到位、权属四至清楚无异议，出让宗地具备开发利用的条件，乙方对该宗地的权属四至范围、面积和土地出让现状没有异议，同意接收。
2013年10月25日，原告向李东良送达通知，要求其立即全额缴清土地出让金，否则将取消其竞得资格。
2013年11月18日，临海市同创置业有限公司成立，公司类型为有限责任公司（自然人独资），李东良为法定代表人。2013年11月22日，原告（出让人）与被告（受让人）签订《出让合同》，合同第六条约定：出让人同意在2013年10月24日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到的土地条件为按出让时现状；第九条约定：本合同项下宗地的定金为2000万元，定金抵作土地出让价款；第十条约定：受让人同意在2013年10月22日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款；第十三条约定：竞得人按国家建设规范标准建设，开发后需无偿返还给大洋街道林桥村集体经济组织商业建筑面积14800平方米，办公建筑面积2000平方米，住宅建筑面积800平方米，地下停车位110只；第三十条约定：受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1%向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；第三十八条约定：出让人交付的土地未能达到本合同约定的土地条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给有受让人造成的直接损失；第四十六条约定：本合同一式7份，出让人1份，受让人4份，具有同等法律效力。
2013年12月18日，原告委托律师向被告发送律师函，限其在收到函件之日起7日内全额缴清土地出让价款及违约金，否则临海市国土资源局将依法解除《出让合同》。
2013年11月26日，被告向大洋街道林桥经济合作社（林桥村）支付1000万元；2014年4月17日，被告向临海市土地储备中心支付出让金7500万元；2014年5月16日，临海市土地储备中心2次将土地出让价款收入2000万元、7500万元转入国家金库临海支库；截止2014年6月3日，国家金库临海支库共向林桥经济合作社划拨征地和拆迁补偿支出5000万元。被告累计支付土地出让金合计10500万元，尚欠8000万元。2014年8月7日，原告诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《出让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。结合当事人的诉辩情况，本案的争议焦点为：一、被告主张的不安抗辩权能否成立？二、原告要求解除《出让合同》的诉讼请求能否成立？三、原告要求没收定金的诉讼请求能否成立？现分析认定如下：
一、被告的不安抗辩权能否成立。按照《出让合同》约定，该地块成交总价为18500万元，定金2000万元抵作出让价款，受让人应于2013年10月22日前一次性付清余额出让金16500万元。被告辩称“在付款期限内发现该地块存在两大问题，导致被告无法进行开发利用，在原告没有解决问题之前，被告有权暂时不交出让款”。被告的不安抗辩权能否成立，需考察该主张是否符合不安抗辩权的成立要件以及行使不安抗辩权的程序要求。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款的规定，应当先履行债务的合同当事人行使不安抗辩权需要具备两个要件：双方当事人因同一双务合同而互负债务；后履行方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，并危及对方当事人债权的实现。结合本案的情形，《出让合同》作为双务合同，被告应当先支付全部出让价款，原告应当交付符合条件的约定土地，竞买人李东良在拍卖前查看过现场，约定交付土地时该宗地应达到的土地条件为按出让时现状，《交地确认书》证明李东良对该宗地的权属四至范围、面积和土地出让现状没有异议，同意接收。“国防光缆位置三米内机械方施工”可联系电信部门处理，被告于2014年6月17日向原告及大洋街道办事处提交的报告没有提出国防光缆对施工构成障碍。原告未及时处理地块东南的变压器问题，虽有责任，但尚未构成违约。被告在本案诉讼之前均未明确主张其不支付出让金系依法行使不安抗辩权，故不符合《中华人民共和国合同法》第六十九条所规定的“及时通知”的程序要求。综上，被告主张其“有权暂时不交出让款”的理由不成立，未履行付款义务不符合行使不安抗辩权的法律规定。
二、原告要求解除《出让合同》的诉讼请求能否成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定了当事人可以解除合同的情形，以及当事人一方依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告律师函的内容是向被告催收出让价款，并不是原告主张解除《出让合同》的通知。之后，被告向临海市土地储备中心支付土地出让金7500万元，国家金库临海支库共划拨征地和拆迁补偿支出5000万元。原告在起诉时隐瞒了被告陆续支付出让金的事实，任意解除合同有可能损害国家、集体或者第三人利益，《出让合同》应当继续履行，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。
三、原告要求没收定金的诉讼请求能否成立？《出让合同》约定受让人延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。在合同履行过程中，出让人没有提出解除合同，该合同项下的定金2000万元已抵作土地出让价款，临海市土地储备中心已将2000万元转入国家金库，定金不复存在。经本院释明后，原告不同意变更该项诉讼请求，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
驳回原告临海市国土资源局的诉讼请求。
一审案件受理费141800元，由原告临海市国土资源局负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费141800元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局。账号：19-900001040000225089001。开户行：中国农业银行台州市分行。）
审 判 长 李国华
审 判 员 傅 煊
人民陪审员 张淑凤
二〇一五年六月二日
代书 记员 叶常青