北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第01104号
原告（反诉被告）北京市北安装饰工程公司，住所地北京市朝阳区工体北路2号。
法定代表人李旗，总经理。
被告（反诉原告）董莉，女，1971年6月15日出生。
被告（反诉原告）暨被告董莉委托代理人范欣，男，1957年12月22日出生。
被告（反诉原告）张红，女，1979年1月9日出生。
原告（反诉被告）北京市北安装饰工程公司（以下简称北安公司）与被告（反诉原告）董莉、范欣、张红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北安公司法定代表人李旗、被告（反诉原告）董莉、范欣、张红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北安公司诉称：2009年8月8日，原告北安装饰公司与被告范欣（北京普瑞姆公司的股东代表）签订房屋租赁合同。被告承诺租赁期为20年，从2010年1月1日起至2030年12月31日。出租物是北京普瑞姆公司的自建厂房300平米，厂外用地1000平米。双方约定原告先支付3年房租共计12万元，时间是从2010年1月1日至2012年12月31日。被告在收到12万元房租后按惯例承诺开具北京普瑞姆公司的租房发票，同时承诺在合同上加盖普瑞姆公司的公章。但是普瑞姆公司一直没有开具发票，也没有在合同上盖章。鉴于合同的签订者和履行者都是范欣，故要求被告范欣承担合同的相应责任。2012年11月3日夜，因被告自建房存在质量问题，原告租用的房屋被大雪压塌，当天断电，所有的工厂通风加工设备、工具、材料、待销售的空调机组等建筑材料全部压在厂房内，无法取出。因压塌的房屋已经是危房，有重大安全问题，导致原告的工作人员无法进入。而且露天存放的材料、工具、设备、钻机、钻管、跟管等不能入库造成不能使用的损失。事发当天我找被告要求尽快抢修，被告以种种理由拖延至今未修房，反而停水停电，给原告造成了更大的损失。在此情况下，原告只能雇佣工人看管物品，租买发电机、电瓶、蓄电池等保证临时用电。因房屋倒塌，工厂无法正常生产加工，目前已经停业一年多。范欣在2013年7月20日开始掐断生活用电，造成看守人无法工作，学习。原告报警求助，但停电问题一直都没有解决。因停电，原告至今还处于停止生产经营状态，给原告造成了巨大的生产经营损失。根据原被告双方签订的房屋租赁合同约定，修缮房屋是出租人的义务。院子安全保卫、提供水源和电源也是出租方的义务。被告违背该约定给原告造成了巨大损失。被告依据双方租赁合同继续履行并赔偿我方损失。被告范欣在签订合同时故意告知涉案房屋为北京普瑞姆公司自建。但是在发生纠纷后，范欣却告知该房与该公司无任何关系。该公司对原被告签订房屋租赁合同完全不知情。事后原告了解，该房也确实不是该公司所建，更没有产权图纸。被告在签订合同时欺诈原告，应承担合同无效的全部责任。综上，请求法院判决：1、被告继续履行租赁合同，立即恢复供水供电；2、房子由原告自行修缮，经专业评估后确定的费用用作折抵房租；3、被告赔偿因房屋倒塌、漏雨导致原告库房内外所有物品、材料设备等不能使用造成的损失共计1334247.53元（包括位于库房右侧第一间内摩托艇、库房办公室内、库房厨房内的设备15万元，位于库房正西砸在房顶里面的设备没有评估的部分21万元）；4、被告赔偿原告因房屋倒塌、漏雨、断电给原告造成的从2012年11月3日起至今的停业损失共计4146970.8元；5、被告赔偿原告存放在被告院内丢失的13吨汽柴油罐及13吨柴油，价值共计78000元；6、被告支付因房屋倒塌后原告临时雇佣看管物品的两人所产生的人工费用172800元；7、被告赔偿原告因断电致使原告租买发电机、电瓶、电池等设备用作临时用电所产生的费用29000元；8、被告负担本案鉴定期间原告支付配合鉴定工作的二人工资共4.2万元；9、因被告提出解除租赁合同，被告需按照约定支付我方两年租金8万元；10、被告退还多收的两个月租金共5000元；11、本案三名被告连带承担本案的诉讼费、评估费。
被告张红、董莉、范欣答辩称：1、本案诉争的房屋是由张红与董莉合伙共同出资建造。因为范欣与董莉是夫妻关系，且离诉争房屋较近，所以诉争房屋由张红、董莉全权委托范欣出租。2、我方租赁给原告公司的房屋是由于2012年11月3日夜间一场突如其来的特大暴雪造成的，这属于不可抗力。当时仅北七家镇地区就倒了十多万平方米。民法通则第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力包括某些自然现象和某些社会现象。不可抗力在各国都是免责事由。本案中，库房倒塌是特大暴雪造成的，属于典型的不可抗力。双方所签合同第一页第六条免责条件规定，房屋如因不可抗力的原因导致损毁和造成承租方损失的，双方互不承担责任。所以被告不需要向原告承担赔偿责任。3、在双方签订的房屋租赁合同第二页第七条第五项中约定，从第四年开始，付款期限为一年一付，付款日期为10月1日。原告北京市北安装饰工程公司应当在2012年10月1日交下期的房租。我方从2012年9月份起就开始催要，但至今已逾期3年，原告北京市北安装饰工程公司却无任何正当理由拒绝缴付，致使我方依据合同约定取得租金的目的不能实现。北京市北安装饰工程公司的行为已经构成了事实上的违约。我方坚持解除与原告公司的房屋租赁合同，并要求原告公司支付实际占用期间同期相应的库房、办公室及住房和场地的租金。4、原告公司的第五项诉讼请求没有事实依据，属于无中生有，捏造事实，且与房屋租赁没有任何关系。原告公司在房屋倒塌后，一直有员工在库房边值守，在此之后丢失了物品只能是监守自盗。请求法院依法驳回其请求。5、原告公司在起诉书中所提到的所谓一切损失均是由于其逾期不交租金，造成事实上单方毁约以至于合同不能继续履行而产生的，应自行承担后果，与我方无关。6、原告所称1000平方米场地与库房是分租于不同的双方的说法并不成立。张红与范宁的租地合同中明确指出所租地面积是3亩，其中就包括了原告所租的300平米库房及1000平米场地。原告提供的收据只能证明其缴纳了前三年的租金。7、原告所提配合评估公司的工人工资和看库的工人工资，与我方无关，而且我们怀疑其所提供支出凭单的真实性。我们要求原告提供有税务局专用章的公司财务报表及相关的纳税证明及个人所得税证明。8、对原告所提因为断电所购买发电机及买汽油的费用，与我方无关。因为自2012年11月3日房屋倒塌后至2013年8月，出于人道主义考虑，在这9个月的时间里，我方从未断电。暴雪致房屋垮塌后，我方提出的维修方案有：1、对方先挪出库房物品我方维修房屋，原告拒绝配合。2、我方同意原告自行修缮，维修费用从房屋租金中扣除，原告也不同意。3、甚至我方提出原告可直接将房租汇入负责维修的钢结构公司的账户以用于维修房屋，但原告仍不配合也拒不交纳租金。在原告既不配合也不腾退后，直至2013年8月在我方通知下达一个月后，我方才被迫警告性停电，故原告应承担恶意扩大双方损失的责任。9、原告提供的银行流水并不能说明其公司盈利状况，我方要求原告提供相应年份的财务报表及税务报表，年终税务报表和资产负债表。10、北京普瑞姆公司并未在房屋租赁合同上签字，表明该公司并未涉及此合同，也不应在本案中承担责任。
反诉原告范欣、董莉、张红反诉称：原被告双方在合同中约定2012年10月1日为下一租赁周期租金交付的最后期限，而被反诉人至今仍未交付此款项。为此被反诉人的行为应视为已构成了实际违约并早已自行单方面解除合同，并且被反诉人至今仍无偿占用反诉人的库房、办公室及住房和场地。由于被反诉人从2012年10月1日至今未缴纳全部租金，并且在经反诉人多次催促后，拒不将库房中属于被反诉人的物品搬出，导致反诉人从2012年11月4日库房垮塌后至今3年无法对垮塌部分库房进行修缮，从而影响反诉人的正常租赁经营，给反诉人造成了严重的人为经济损失。本案所涉库房的垮塌是在被反诉人2012年10月1日单方面违约并在未交下一期租金逾期一个月零四天后，由于2012年11月3日夜至4日晨的一场多年未遇的暴风雪造成的。鉴于甲乙双方合同中所涉及的库房因暴风雪而部分垮塌是在合同约束期外并且是由于不可抗力造成的。反诉人不应承担被反诉人在起诉书中所提到的一切经济损失。故请求法院判决：1、原被告双方于2009年8月8日签订的《房屋租赁合同》由于被反诉人的单方违约而解除并废止；2、被反诉人支付反诉人自2012年10月1日至今所欠的库房、办公室及住房和场地的租金、利息、滞纳金、违约金及诉讼、交通、精神损失等共计651840元；3、被反诉人在法律限定的时间内从本案所涉及的库房、办公室及住房和场地中搬出并清空；4、反诉人不承担被反诉人在起诉状中所提到的一切所谓经济损失；5、本案所涉及的所有诉讼费用由被反诉人全部承担。
反诉被告北安公司辩称：1、原告不欠被告房租。房租是从2010年1月1日-2012年12月31日，已经交给被告3年房租。原告还多交了2个月房租5000元。2、涉案房屋倒塌后，被告不履行修缮义务，导致原告的很多东西被压在屋下无法取出。被告主张的租金超过了合同约定的标准。被告第一次反诉要求支付的租金是3万元，第二次变更诉讼请求是52737元，第三次变更诉讼请求是651840元，说明了被告在滥用诉权。被告计算租金的标准从每平米0.1元到每平米0.8元，纯属无理取闹。原告从被告处租赁的只有300平米的库房，不存在1800平米的场地，如果有也是普瑞姆公司的，与三被告无关。我方至今没有看到普瑞姆公司给范欣的授权，范欣只能代表张红与董莉。3、办公室租金已经包含在合同内，其索要28800元没有事实和法律依据。4、违约金、滞纳金、利息10万元没有法律依据。5、诉讼涉及的律师费、交通费、精神损失费都没有事实和法律依据，请求驳回。6、原告不同意腾退300平米库房。三被告也无权主张1500平米院子的腾退。原被告签订的是租地合同。原告付出大量投资休整。原告与普瑞姆公司的租地合同未到期，应当继续履行。7、原告的损失都是被告违约导致，被告应当依法赔偿，而不是让原告赔偿被告的所谓损失。
经审理查明：2001年6月18日，案外人范宁与北京市昌平区北七家镇白庙村村民委员会签订《土地租赁协议》。该份协议约定范宁从白庙村处承租工业大院20亩土地，租期20年，自2001年6月18日至2021年6月18日止。2008年5月18日，范宁与张红签订《土地租赁合同》。该合同约定，范宁将位于工业大院内西北角的3亩地出租给张红使用，租赁期限自2008年5月18日至2021年5月17日。2008年5月1日，张红与董莉（范欣之妻）签订《投资项目合作协议书》。该协议书约定双方合作经营厂库房。经营地为白庙村工业院内的3亩地。合作期限自2008年5月1日起至2025年4月30日。双方合伙建房分别出资25万元。张红、董莉称，二人合伙建房后委托范欣对外出租和管理房屋，库房的租金由范欣转交给其二人。
2009年8月8日，范欣（甲方）与北安公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定范欣将白庙村工业园区厂房300平米、厂房外南侧院1000平米（西墙向东，厂房正南方）、一间办公室、厨房、厕所等租赁给北安公司。该处租赁区域为张红从范宁处所租区域的西半部分。关于租金标准，合同约定每年4万元，一次性先付3年租金12万元。关于租期，合同约定为20年。但关于起止时间，该合同中有不同约定。合同第二条第1款约定：“出租方从2010年元月1日起至2030年12月31日止将合法出租房屋交付给承租方使用。”合同第七条第5款约定：“租赁期为2009年10月1日起至2030年9月31日止。”北安公司认为租金从2010年1月1日起算。三被告认为租金从2009年10月1日起算。北安公司为证明其说法更可信，提交了两份证据。其中一份是2009年8月13日范欣为北安公司出具的收到三年租金的收据，内容为：“今收到北京市北安装饰工程公司交来2010.1.1—2012.12.31库房租金现金60000元，支票60000元。”另一份证据是北安公司在租赁诉争场地之前的一份房屋租赁合同。该合同的出租人是北京安吉胜消防器材厂，约定租期从2004年1月1日至2009年12月31日。
北安公司与范欣签订的《房屋租赁合同》第四条第1款约定：“修缮房屋是出租人的义务，出租人对房屋应定期进行认真检查，以保障承租人居住安全和正常使用。”该条第2款约定：“出租人维修房屋时，承租人应积极协助。”该合同第六条约定：“房屋如因不可抗力的原因（地震）导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。”合同第七条第3款约定：“乙方可在西墙东侧从北向南修一条马路，宽约6米至南侧马路。”第7款约定：“乙方有权在出租房院内因生活、生产需要安装必须的水电设施及格局改造。”第12款约定：“乙方对院落中有土地使用权，具体范围由西院墙向东，库房南侧及空地约1000平米（包括树林）有规划使用权。”第15款约定：“甲方负责提供上水，电源到位并保证乙方每天24小时不间断（非甲方原因除外）的生产生活用水及用电需求，乙方按实际发生进行结算。”第16款约定：“租赁期间，甲乙双方不得解除终止合同，如有一方提出变更，应提前半年书面通知对方，征得同意后才能变更，否则由变更方负责赔偿对方的经济损失（两年的房租费，人民币捌万元整）。”
该份《房屋租赁合同》首部出租方一栏写明为北京普瑞姆精细化工技术有限公司（以下简称普瑞姆公司），但结尾落款处并无该公司盖章，只有范欣签名。北安公司称范欣是以普瑞姆公司名义签订的。范欣称他在签订合同前就告诉北安公司该房屋是张红出资兴建的，但因北安公司法定代表人李旗称不认识张红，所以才和他签订的合同。经查，普瑞姆公司现更名为北京京兴环境工程有限公司。范欣、范宁均系原普瑞姆公司股东。范宁现为北京京兴环境工程有限公司法定代表人。本案审理过程中，普瑞姆公司曾出具《证明》一份：“……2、我公司在白庙工业园的场地，系由本公司股东范宁出面与白庙大队签订的租地合同，本公司享有该租地的使用权与处置权。3、张红通过范欣租赁我公司位于白庙工业园院内的部分场地，并由张红出资自建库房，库房租金归张红所有，张红定期交给我公司场地租金。”关于普瑞姆公司与租赁地块的关系，范宁在向法庭出具的书面证言中称，他在与白庙村委会签订租地合同时，普瑞姆公司并未成立，租地是其个人行为，与普瑞姆公司并无关联。北京京兴环境工程有限公司后出具《申明》称，范宁承租土地和转租土地是其个人行为，与原普瑞姆公司和北京京兴环境工程有限公司都无关系。北京京兴环境工程有限公司与北安公司也无任何业务往来。
北安公司承租库房和库房前空地后,除用于仓储外，也用该库房加工通风管道、组装销售空调。另北安公司还安装了水电、电缆、对库房内外进行装修、移除原有树木、开展三通一平工作。2012年11月3日夜，北京地区突降暴雪，北安公司所承租的库房屋顶及墙体西半部分出现垮塌，北安公司在库房内的部分设备被压在房顶之下。北安公司称，事发之后公司多次找到范欣，要求修复房屋，但范欣以房屋不归其所有推托责任。三被告称事发后，他们一直想修房，但是北安公司并不配合。本案审理过程中，三被告提交了一份白庙村委会的说明，内容为：“……垮塌后经多次多方协商垮塌库房维修事宜，但由于承租方（北京市北安装饰工程公司）拒不腾退库房内物品而至今尚未进行修缮。”三被告另提交一份由北安公司看护库房现场的工作人员穆景科在2013年6月1日书写的字据，内容为：“今收到范欣通知2013年7月1日修理库房。”
库房部分倒塌后，库房内的生产用电随即切断。2013年7、8月份，被告范欣将北安公司看房人穆景科、吕秀英住处生活用电切断。北安公司后于2013年10月25日为上述二人购买发电机花费1500元。庭审过程中，北安公司还提交加油发票31张，用以证明发电所消耗的油费。关于北安公司的经济损失，本案审理过程中北安公司提出对库房内外物品价值鉴定申请和为入驻所施工工程造价鉴定申请。本院经报北京市高级人民法院摇号确定北京中评联合价格评估有限公司和中建精诚工程咨询有限公司作为鉴定单位。2014年12月29日，北京中评联合价格评估有限公司出具报告，评估物品中设备类价值为51936元、工具类价值为20834.55元、零部件类价值为21953.75元、PVC管件价值为6113.99元、其他零部件及工具价值为9190.62元、其他物品价值为850013.62元、镀锌铁皮排风口价值为14205元。
2015年4月1日，中建精诚工程咨询有限公司出具鉴定报告，其中原被告双方均认可的部分工程造价为99458.47元、存在争议部分鉴定金额为18599.85元。中建精诚工程咨询有限公司在对争议部分确定费用时均采用了原被告所述中的低价，而争议部分的鉴定金额则是对可能存在的增加金额做一列明。存在争议的施工内容为：1、原告称在出线处的电缆盒及闸盒为其施工，被告不认可，该项金额为132.76元；2、原告称灶台及洗手池为其自行购买，被告不予认可，该项金额为500元；3、原告称将院内1000平米的树木全部移走，被告只认可移走了3排，该项金额为12686.39元；4、原告称在院内道路施工时加了3:7灰土垫层，被告称并不存在，该项金额为3818.13元；5、原告称混凝土标号为C30，被告认为应低于C30。鉴定公司依据经验采纳的是C20。如原告所述属实，则应增加金额1462.57元。北安公司支付价值鉴定费5000元，支付工程造价鉴定费10000元。
关于北安公司的营业额和利润，北安公司提交了公司账户自2009年初至2012年底的收支明细。经抽样统计，北安公司账户当日余额在2009年1月15日为1294296.72元、在2010年1月19日为406222.09元、在2011年1月21日为1422773.36元、在2012年1月19日为496232.56元、在2012年12月31日为536020.67元。北安公司称近三年平均年营业收入6911618.43元，本行业年平均利润率在20%，则每年利润为1382323.6元。三被告对北安公司的陈述不予认可，并提交了北安公司在工商部门自报的营业数据，其中2013年北安公司自报利润6万元，2014年自报利润5万元。关于北安公司的其他损失，其提交了库房倒塌以后看护现场两名工人的工资发放凭证，二人每人每月发放工资2400元。看护现场工人穆景科提交了书面证言，证实其与吕秀英工资发放数额和被告范欣给他们断电的事实。
上述事实，有《房屋租赁合同》、租金收据、《工程造价鉴定报告》、《价格评估报告》、北京中评联合价格评估有限公司回函、穆景科书面证言、工资发放支出凭单、北安公司银行账户明细、购买发电机发票、《土地租赁协议》、《土地租赁合同》、普瑞姆公司证明、《投资项目合作协议书》、《关于垮塌库房情况的说明》、北安公司年报基本信息、《申明》、范宁证言及原告庭审陈述在案佐证。
本院认为：依据《房屋租赁合同》的名称以及北安公司租赁库房的实际用途可以看出，北安公司与范欣之间是房屋租赁合同关系，本案实际租赁的空场地、厨房和厕所作为主库房的附属设施存在，与主库房密不可分。北安公司辩称本案系土地租赁合同纠纷和三处租赁物可独立拆分租赁的主张没有事实依据，本院不予采信。
《房屋租赁合同》出租人由范欣签字确认，实际建房人为张红、董莉，普瑞姆公司和范宁并未在《房屋租赁合同》上签字，且北京京兴环境工程有限公司（原普瑞姆公司）和范宁也明确表明与北安公司之间不存在合同关系，故北安公司要求追加普瑞姆公司和范宁作为共同被告并承担合同责任的请求无事实依据，本院不予支持。关于《房屋租赁合同》出租人，范欣并无证据证明其在签订合同时披露过其与张红、董莉在本合同中的关系，现其与张红、董莉自愿作为本合同的权利义务承担主体，本院对此不持异议。
关于《房屋租赁合同》的起始时间，在合同中有不同的约定。依据范欣手写的租金收据中记载的起始时间，并结合北安公司出示的与前一家公司签订的房屋租赁合同的终止时间，本院确定本合同的起租时间是2010年1月1日。北安公司实际交纳的租金日期至2012年12月31日。三被告辩称租期自2009年10月1日开始，依据不足，本院不予采信。关于暴雪压塌库房的性质，并非不可抗拒的自然灾害，不属于法律意义上的不可抗力。库房垮塌是因为房屋建造质量本身达不到相应的国家标准。三被告辩称此为不可抗力，缺乏法律依据，本院不予采信。
关于《房屋租赁合同》的效力，依据相关司法解释，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告张红与董莉在建设该房屋时并未取得建设工程规划许可证，且是占用农村集体土地用于非农用途，因此原被告签订的《房屋租赁合同》因违反了国家的强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。反诉原告要求反诉被告将诉争的房屋场地腾空并搬走，有法律依据，本院予以支持。关于搬离的期限，由本院依据本案的具体情况予以酌情确定。北安公司在库房部分垮塌后仍长期占用租赁场地用于储存货品，理应继续支付给反诉原告占有使用费。关于占有使用费的数额，考虑到诉争库房已经有一部分垮塌，北安公司在使用上受到限制，故本院对三反诉原告要求支付的“租赁费”酌情确定为每年2万元。北安公司已经预交的2012年11月和12月的租赁费从其应交的后续占有使用费中扣除。北安公司要求三被告退还剩余租赁费的请求本院不予支持。反诉原告要求确认双方租赁合同解除、原告要求继续履行租赁合同的请求均没有法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》无效后，其中约定的违约金条款亦一并无效。本诉与反诉中要求对方支付违约金的请求因无法律依据，本院均不予支持。
原被告对于土地和房屋的性质均为明知，故双方对于合同无效的法律后果均有过错。综合考虑诉争房屋的建设、出租、垮塌和协商修复的过程，本院认为三被告相较原告北安公司的过错更大。对原告北安公司的全部损失，本院酌情确定三被告承担70%的赔偿责任。关于原告北安公司的实际损失范围，本院确认库房内设备因房屋垮塌所致价值减损、工程造价支出、一定期间内的营业收入损失以及相应的工资和发电损失都属于北安公司的实际损失。《价格评估报告》中评估的物品都属于可移动的物品，在无外力作用下，本身价值并不受影响。现原告北安公司并未举证证明其中哪些物品因房屋垮塌受到损坏，故其要求三被告承担该项全部赔偿责任的请求本院不予支持。原告北安公司在本案中并未主张工程造价损失，可另行主张。关于北安公司的营业收入，其提供的银行账户明细显示余额在年度之间呈不规律地上下波动，故其无法达到证明其所述利润的目的。本院对该证据的证明目的不予采信。三被告举证的北安公司在工商部门自报的营业数据属于自认的数据，且有公示效力，本院对该份证据的真实性予以确认并以此为据确定北安公司的营业损失。关于工人工资支出，北安公司提交了工人签字的领取工资收据，且工资数额符合市场行情，本院对此予以确认。北安公司主张的购买发电机费用属于合理损失，本院予以确认。关于为发电购买汽油的费用，北安公司并不能提供证据证明全部用于发电，故本院仅酌情支持断电后实际使用的电费。为配合评估工作，北安公司额外支出的工人工资属于评估成本，因本院在本案中不支持原告针对评估价值提出的索赔请求，故该项人工费本院亦不予支持。
营业收入损失、工人工资支出及用电损失属于持续发生的损失，关于该损失计算的截止期限，本院依据本案评估鉴定的进程，酌情计算至2014年12月31日。北安公司租赁库房部分垮塌后，原被告双方在很长一段时间内无法就如何修复，是否继续履行租赁合同达成一致意见。尤其是在本案进入诉讼程序后，反诉原告在反诉中明确要求终止双方租赁合同的履行。在此种情况下，原被告双方所签租赁合同即便在事实上也无法履行。因此原告北安公司有义务及时采取其他措施减少损失的持续扩大。北安公司在合理期限内没有采取补救措施，故扩大的损失不属于合理损失，应由其自行承担。反诉原告要求赔偿交通费、精神损失费的请求无法律依据，本院不予支持。北安公司主张的在其他场地丢失油罐、柴油的赔偿请求，与本案房屋租赁合同不属于同一法律关系，本案不予审理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、北京市北安装饰工程公司与范欣于二〇〇九年八月八日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、反诉被告北京市北安装饰工程公司于本判决生效之日起六十日内将其从反诉原告范欣、董莉、张红处承租的厂房及厂房外用地、办公室、厨房、厕所全部清空并交付范欣、董莉、张红；
三、反诉被告北京市北安装饰工程公司于本判决生效之日起六十日内按每年二万元的标准向反诉原告范欣、董莉、张红支付自二〇一三年一月一日起至实际搬离租赁场地之日止的场地占有使用费（届时应扣除北京市北安装饰工程公司预先多交的租金计三千一百六十七元）；
四、被告范欣、董莉、张红于本判决生效之日起六十日内支付原告北京市北安装饰工程公司营业收入损失八万三千四百一十七元、看护工人工资八万七千三百六十元、购买发电机费用一千零五十元、电费二百四十六元；
五、驳回原告北京市北安装饰工程公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告范欣、董莉、张红的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五万四千五百四十一元，由原告北京市北安装饰工程公司负担五万零八百元（已交纳），由被告范欣、董莉、张红负担三千七百四十一元（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费五千一百六十元由反诉原告范欣、董莉、张红负担四千四百四十七元（已交纳），由反诉被告北京市北安装饰工程公司负担七百一十三元（于本判决生效之日起七日内交纳）。价格评估费五千元，由原告北京市北安装饰工程公司负担（已交纳），工程造价鉴定费一万元由北京市北安装饰工程公司负担五千元（已交纳），由被告范欣、董莉、张红负担五千元（于本判决生效之日起七日内直接支付原告北京市北安装饰工程公司）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 卢志成
人民陪审员 姚玉河
人民陪审员 张 洁
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 赵齐跃