四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民终812号
上诉人（原审被告、反诉原告）：四川大地资源开发有限公司。住所地：四川省成都市高新区创业路**号高新大厦***号。
法定代表人：章晴，总经理。
委托诉讼代理人：张锃康，四川宏威联威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李乐，四川宏威联威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都市蓉宝山实业开发有限责任公司。住所地：四川省成都市春熙西段**号。
法定代表人：邱先甫，总经理。
委托诉讼代理人：田晓红，女，1970年12月8日出生，满族，该公司员工，住四川省成都市金牛区九里堤南路49号甲36栋2单元7号。
委托诉讼代理人：刘兆引，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
原审第三人：苏艳雄，女，1954年5月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区宽巷子**号。
委托诉讼代理人：彭耕，四川知石律师事务所律师。
上诉人四川大地资源开发有限公司（以下简称大地公司）因与被上诉人成都市蓉宝山实业开发有限责任公司（以下简称蓉宝山公司）、原审第三人苏艳雄房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2013）成民初字第1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月19日公开开庭审理本案。上诉人大地公司的委托诉讼代理人张锃康，被上诉人蓉宝山公司的法定代表人邱先甫及其，委托诉讼代理人田晓红、刘兆引到庭参加诉讼；。原审第三人苏艳雄经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审判。本案现已审理终结。
大地公司上诉称，请求:撤销原判第一项、第二项、第三项、第六项等内容并依法改判。事实和理由：1.原审程序违法。⑴《房产转让及由房产受让方承继向银行还贷和继续支付工程欠款的协议》（以下简称《四方协议》）的主体还有四川省洪涛建筑装修设计工程有限公司（以下简称洪涛公司）、四川省住业建设有限公司（以下简称住建公司），本涉案涉及的房屋买卖关系、债权债务转让关系、合同解除关系，涉案款项的往来、性质认定、返还等，均与洪涛公司、住建公司有关，一审法院未应依职权追加为第三人参加诉讼，系严重程序错误。⑵原判还对大地公司提供的损失证据，包括民间拆借资金的合同及偿付利息凭证等，包括蓉宝山公司签字担保的协议没有进行认定，系漏审。2.蓉宝山公司请求返还其购房款11288973.5元，而一审判决原判第一项是判令大地公司返还蓉宝山公司的支付的全部款项11288973.5元，已系超出其诉讼请求范围。⑴蓉宝山公司请求返还金额中有以下有两笔不是购房款：①根据《四方协议》第4条约定应由蓉宝山公司向各银行支付的贷款利息2688973.5元，根据《四方协议》第4条约定应由蓉宝山公司承担；②向杨祖一支付的民间借贷利息15万元；⑵蓉宝山公司支付的理由分别有基于房屋买卖关系、债权债务转让关系、民间借贷关系、其他合同关系，原判未查明基础法律事实而采取一并返还错误。3.蓉宝山公司根本违约，无权行使不安抗辩权。⑴根据《四方协议》的内容约定，蓉宝山公司的违约行为分别有：于2007年9月30日未归还成都市商业银行解放路支行逾期贷款700万元，2008年1月16日未归还成都市商业银行百花潭支行贷款200万元，2008年9月30日未归还洪涛公司工程欠款1008万元，2008年10月24日未归还彭州市致和农村信用社贷款750万元，2009年9月11日未归还上海浦东发展银行（以下简称浦发银行）成都分行贷款300万元贷款。2008年11月30日，蓉宝山公司行使所谓不安抗辩权、拒绝付款前，其应支付3000多万元购房款，但其没有履约行能力，已构成根本违约。⑵2009年9月25日大地公司通过公证致函，所谓不安抗辩权条件如抵押查封等早已全部消除，要求蓉宝山公司限期付清全部款项，但其仍然拒付。⑶大地公司不仅提供大量证据证明蓉宝山公司没有归还逾期贷款，而且还提供四川省高级人民法院（2011）川民终字第223号生效民事判决认定蓉宝山公司违约。⑷2008年10月17日查封时，蓉宝山公司已无法支付购房款，属于系蓉宝山公司根本违约之后。根据《四方协议》第六条第二款“若因乙方原因导致8个月产权仍未能过户到乙方名下时，甲方不能确保在今后的经营中因涉诉事项而导致司法冻结的后果发生”的约定，蓉宝山公司在明知无法在8个月内付清全款办理过户、可能会查封房屋，仍购买房屋和承继债务，系其自愿承担风险。⑸诉讼资料双方已提交相关法院。四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第4002号生效民事生效裁定书，维持驳回起诉的裁定。4.大地公司再次转让房屋系蓉宝山公司未按约支付购房房款，原判将再次转让此认定为大地公司违约系颠倒履行时间顺序。5.原判同时支付违约金和增值利益，系适用法律错误。且评估基点时间错误、混淆了评估价值和成交价格，况且涉案房屋存在巨额逾期债务、工程欠款及抵押等事实，因此评估时错误确定重置价格。6.原判认定未超过诉讼时效期间错误。蓉宝山公司自2009年起诉主张的是大地公司与第三人之间所签的房屋买卖合同无效力，没有主张损害赔偿，而本案请求返还购房款、赔偿损失是基于不同的法律关系，因此早已超过诉讼时效期间。请求撤销原判第一项、第二项、第三项、第六项等内容并依法改判。
蓉宝山公司答辩请求：驳回上诉，维持原判。事实和理由称，：1.本涉案涉及多起诉讼，洪涛公司、住建公司已经另案处理，不应追加为本案当事人。2.其主张的购房款和返还款无本质区别，均是基于购房进行的支付。一审法院原判对每一笔还款本金、利息都已予以查明。3.双方签订房屋买卖合同后，由于大地公司违约，导致蓉宝山公司不能取得房屋；。蓉宝山公司无违约行为，当然可以行使不安抗辩权。4.涉案房屋一审评估6610万元，而一审法院原判只认定1000万元。5.蓉宝山公司一直在主张权利，未超过诉讼时效期间。综上所述，大地公司的上诉请求和理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
蓉宝山公司于2013年9月27日提起诉讼，请求法院判令：1.大地公司返还蓉宝山公司购房款11288973.5元；2.大地公司向蓉宝山公司支付违约金330万元；3.大地公司向蓉宝山公司支付本案标的物增值所得利益约2200万元（待法院委托评估后确定）；4.大地公司负承担本案诉讼费用。诉讼中，蓉宝山公司根据司法评估的结果，扣除其原起诉的违约金及房屋增值利益数额后，增加诉讼请求金额8000900元。
大地公司于2013年11月13日提起反诉，请求法院判令：1.蓉宝山公司向大地公司返还租金收益共计4646376元（自2007年9月30日起至2009年10月21日止蓉宝山公司所收取的一、二层房屋租金4374000元和自2008年9月5日起至2009年10月21日止的三层房屋租金272376元）；2.判令蓉宝山公司赔偿大地公司违约金330万元（包括《四方协议》中约定的违约金280万元和《转让协议》中约定的违约金50万元）；3.由蓉宝山公司承负担本案的一切诉讼费用。
一审法院认定事实：2007年9月30日，大地公司、蓉宝山公司、洪涛公司、住建公司签订了《四方协议》载明：大地公司拥有成都市一环路北四段164号一、二层营业房产权，建筑面积4849.25平方米（两张产权证号分别为：成房权证第1338365第XXXXXXX、1279810XXXXX**）。目前，大地公司已用该房屋的部分面积分别在成都市商业银行解放路支行成都市商业银行XXX支行贷款700万元设置了抵押担保（贷款已逾期），以及为其他企业（成都龙双房地产开发有限责任公司）在彭州市致和XX农村信用社贷款750万元提供设置了抵押担保（贷款到期日为2008年11月，该贷款实际为大地公司使用）、为其他企业（成都通力科技有限公司）在成都市商业银行百花潭支行成都市商业银行XXX支行贷款200万元提供设置了抵押担保（抵押到期日期2008年1月，该贷款实际为大地公司使用），上述房屋设置了抵押担保金额合计1650万元；经大地公司、洪涛公司及住建公司审计确认，大地公司应支付洪涛公司、住建公司装修与土建的总款项为16213201.14元，经各方财务及相关人员共同确认，截止2007年9月28日止，大地公司尚欠10086374.34元；四方协商，大地公司将位于成都市一环路北四段164号涉案营业房一、二层（建筑面积4849.25平方米）产权转让给蓉宝山公司，以及同时大地公司直接将部分应收的房产转让款用于抵偿支付洪涛公司、住建公司在雅安ＸＸ温泉项目承担垫资的工程款。具体为：大地公司将成都市一环路北四段164号涉案营业房一、二层（除现已租给田妹火锅店的房屋外）建筑面积4500平方米转让给蓉宝山公司，转让价格按照一、二楼均价每平方米6200元/每平方米执行，转让房产总价款暂为约2890万元。付款方式为，大地公司将上述所列三家银行的抵押担保贷款合计1650万元转让给蓉宝山公司承继并由蓉宝山公司归还，以此抵偿蓉宝山公司应支付给大地公司的部分购房款，蓉宝山公司同意承继银行担保贷款并负责到期还贷；大地公司欠洪涛公司和住建公司的工程款1008万元，此款由蓉宝山公司承继并向洪涛公司、住建公司直接支付偿还，以此抵偿蓉宝山公司应支付给大地公司的部分购房款；余款约142万元，在该协议签订后30日内由蓉宝山公司支付现金50万元给大地公司作为履行的定金，余款约92万元在办理房屋产权过户之日一次性支付给大地公司，该协议签署生效之日起，蓉宝山公司承继大地公司的以该房产在三家银行抵押贷款1650万元所新产生的银行贷款利息由蓉宝山公司承担，转移贷款至蓉宝山公司头上手续未完毕之前，贷款担保的法定主体仍然是大地公司，每月的贷款利息仍需从大地公司相应账户中支付，蓉宝山公司承诺在银行每月扣息前，将当月利息分别划入大地公司相应账户，贷款到期时，按时还清贷款。大地公司在协议中保证该房屋产权无任何争议，除上述已表述的抵押外未作任何其他抵押，大地公司保证该房屋能正常转移过户到蓉宝山公司名下，但过户的期限不能超过8个月，若因蓉宝山公司原因导致超过8个月产权仍未能过户，大地公司不能确保在今后的经营中因涉诉事项而导致司法冻结的后果发生，但大地公司保证，若此类事件在此期间内发生（除蓉宝山公司未能按时还贷外），大地公司自行负责处理完毕。鉴于大地公司在协议签署生效后，已实际以冲抵购房款的方式由蓉宝山公司直接向洪涛公司、住建公司支付偿还工程款，大地公司与洪涛公司、住建公司的工程款已彻底支付结清，洪涛公司、住建公司在施工期间对外所拖欠的工程费用、材料费用、民工工资等均由洪涛公司、住建公司负责清偿，与大地公司无关。四方必须严格遵守协议，若违约则由违约方向其他方支付280万元违约金。协议生效后，蓉宝山公司享有对房屋的装修、出租等权利，但若蓉宝山公司违约，其不再享有装修、出租等权利，蓉宝山因此而获得的所有利益以及装修投入等均归大地公司所有，其违约金仍应按照约定的金额进行赔偿。
2008年9月5日，大地公司与蓉宝山公司签订《转让协议》，约定大地公司将其位于成都市一环路北四段164号涉案的自有房屋（产权证号为1338365****X**）的三楼整层，建筑面积1014.86平方米（另包括搭建的房屋约800平方米及露台8**平方米以及两个变压器及配电房、六个车库等所有权及使用权；联通、移动、电信基站，该店人寿保险的管理权益）转让给蓉宝山公司。转让价款为480万元。支付转让款的方式为：2008年9月5日前，支付60万元（含2008年8月18日已支付的10万元），2008年9月10日前支付300万元（以严子中的名义用该房产抵押贷款，贷款时间由大地公司负责，蓉宝山公司不承担因贷款时间造成的违约责任），2009年1月11日前支付50万元，2009年8月31日前支付50万元，余款20万元待产权过户当日支付。大地公司声明，大地公司已经充分告知该房产的现状，除抵押给浦发银行成都分行贷款300万元外，无其他产权争议，蓉宝山公司履行了义务，因大地公司原因不能过户到蓉宝山公司指定的单位或个人名下，大地公司除承担造成不良后果的全部责任外，还需承担违约责任，若一方违约则由违约方向另一方支付50万元整，并终止该转让协议。
合同签订以后，蓉宝山公司先后以现金转账，偿还银行借款本息、代付大地公司应付款项、支付物管费等形式累计支付11288973.5元。其间，蓉宝山收取一、二层房屋租金3372750元，收取三楼房屋租金272376元，共计3645126元。
2009年9月21日、2009年9月24日，大地公司与苏艳雄苏艳雄与大地公司签订两份《借款合同》，该合同中约定苏艳雄向大地公司提供借款，同时将涉案房屋全部抵押给苏艳雄。同时，大地公司与苏艳雄苏艳雄与大地公司办理了房屋抵押登记。2009年10月21日，大地公司与苏艳雄签订《房屋买卖合同》，约定大地公司将涉案房产1-3层的房屋出售给苏艳雄。2009年10月27日，大地公司与苏艳雄办理了涉案的房屋产权转移登记，涉案1-2层房屋3214.62平方米，3层房屋1014.86平方米均记载房屋所有权人为苏艳雄。其后，蓉宝山公司诉至法院，请求确认大地公司与苏艳雄的房屋买卖合同无效，判令大地公司继续履行其与蓉宝山公司签订的四方协议和转让协议。四川省成都市中级人民法院审理后，作出（2010）成民初字第664号民事判决，驳回了蓉宝山公司的诉讼请求。蓉宝山公司不服，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院审理后于2011年10月26日作出（2011）川民终字第223号民事判决，认定苏艳雄与大地公司签订的房屋买卖合同合法有效，蓉宝山公司与大地公司签订的四方协议及转让协议虽未解除但因争议房屋已经实际转让过户给苏艳雄而丧失履行的客观条件，因此对蓉宝山公司关于继续履行四方协议和转让协议的诉讼请求未予支持。宣判后，蓉宝山公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院审查后作出（2012）民申字第1085号民事裁定书，裁定驳回蓉宝山公司的再审申请。最高人民法院在该裁定书中认为，大地公司与苏艳雄订立房屋买卖合同时，涉案房产仍然登记在大地公司的名下，大地公司仍然是所有权人，对涉案房产具有处分权。蓉宝山公司与大地公司签订合同，并不阻却苏艳雄与大地公司与苏艳雄签订合同的效力。尽管蓉宝山公司与大地公司签订的四方协议有效，但由于双方并未依法办理物权转移登记手续，蓉宝山公司基于该合同取得的是债权请求权，其可以要求大地公司承担违约责任，但对涉案房产没有物权上的支配或排他效力。在大地公司与苏艳雄办理涉案房产的过户登记手续后，苏艳雄即取得所有权。同时，最高人民法院认为蓉宝山公司主张苏艳雄与大地公司恶意串通签订房屋买卖合同的申诉理由不能成立。
本案诉讼中，经蓉宝山公司申请，一审法院依法委托四川标准德安房地产土地评估咨询有限公司（以下简称德安评估公司）对涉案房屋进行了市场价值评估，德安评估公司作出川标德房评CD（2014）第018号《房地产咨询性估价报告》，该报告确定涉案房产在估价时点（2011年12月26日）的公开市场价值为6610万元。
一审法院认为，蓉宝山公司与大地公司签订的《四方协议》及《转让协议》均系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行自己的权利义务。
关于蓉宝山公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效的问题。蓉宝山公司在知晓涉案房屋已由大地公司出售给苏艳雄，并已经办理了过户手续后，即向法院提起诉讼，主张确认苏艳雄与大地公司签订的房屋买卖合同无效，由大地公司继续履行四方协议和转让协议。四川省成都市中级人民法院、四川省高级人民法院法院对蓉宝山公司继续履行合同未予支持后，蓉宝山公司又向最高人民法院申请再审，最高人民法院在2013年3月驳回其再审申请后，蓉宝山公司于2013年10月提起了本案诉讼。由此可见，诉讼时效期间内，蓉宝山公司一直在主张其权利，因此大地公司关于蓉宝山公司提起本案诉讼已经超过诉讼时效期间的主张不能成立。
根据四川省高级人民法院（2011）川民终字第223号民事生效判决的认定，蓉宝山公司与大地公司签订的《四方协议》及《转让协议》，因房屋已经另行出售，产权已经转移至苏艳雄名下而客观上无法继续履行，并判决驳回蓉宝山公司继续履行合同的诉讼请求。因此涉案《四方协议》及《转让协议》在四川省高级人民法院的该民事判决生效判决作出之后即已经实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。蓉宝山公司在履行合同中支付的物管费、借款本息，均应当属于财产返还的范畴，因此，蓉宝山公司主张大地公司退还已经支付的合同款项11288973.5元，予以支持。因房屋租金系涉案房屋产生的孳息，属于《中华人民共和国合同法》第九十七条所规定的财产返还范畴，因此，大地公司反诉主张蓉宝山公司返还收取的租金3645126元，予以支持。
四川省高级人民法院的（2011）川民终字第223号民事生效判决认定，大地公司发出的两份《通知函》不能产生解除《四方协议》及《转让协议》的效力，两份《通知函》无效。由此可知，大地公司与蓉宝山公司签订的《四方协议》及《转让协议》在2011年10月四川省高级人民法院的上述生效判决作出之前，尚未解除。因此大地公司与苏艳雄签订房屋买卖合同，将本已出售给蓉宝山公司的房屋另行出售给苏艳雄，并办理房屋产权转移登记，构成了根本性违约。同时，大地公司认为蓉宝山公司存在逾期归还银行贷款本息的违约行为，没有提供充分的证据予以证明，不予支持。根据《四方协议》和《转让协议》的约定，大地公司应当承担的违约金数额分别为280万元、50万元，因此，蓉宝山公司在诉讼中主张应当由大地公司承担违约金330万元，符合双方的合同约定，予以支持。根据蓉宝山公司与大地公司签订的两份合同约定，双方约定的涉案房屋交易价格为3280万元，根据诉讼中的评估，涉案房屋在合同解除后的市场价格为6610万元，即合同解除后，蓉宝山公司的重置损失为3330万元，双方在合同中约定的330万元违约金明显不足以弥补其实际损失，因此，蓉宝山公司在诉讼中主张大地公司应当承担支付违约金的同时，还应当赔偿其超过违约金数额的可得利益损失，予以支持。结合蓉宝山公司实际支付的各种款项数额与合同约定价款的比例，一审法院酌情认定大地公司还应当赔偿蓉宝山公司可得利益损失1000万元。因大地公司没有证据证明蓉宝山公司存在违约行为，因此，大地公司主张蓉宝山公司承担违约金的请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十八条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、大地公司在本判决生效后30日内向蓉宝山公司返还11288973.50元；二、大地公司在本判决生效后30日内向蓉宝山公司支付违约金330万元；三、大地公司在本判决生效后30日内赔偿蓉宝山公司损失1000万元；四、蓉宝山公司在本判决生效后30日内返还大地公司房屋租金3645126元；五、驳回蓉宝山公司的其他诉讼请求；六、驳回大地公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费264749.37元，由大地公司负担185324.56元，蓉宝山公司负担79424.81元；反诉案件受理费33712元，由大地公司负担33000元，蓉宝山公司负担712元；鉴定费72900元，由大地公司负担。
本院二审期间，大地公司除认为原判查明蓉宝山公司累计支付的11288973.50元无付款时间和科目，其中支付杨祖一的15万元也有异议外；对原判查明认定的其他事实无异议。蓉宝山公司对原判查明认定的事实均无异议。本院对原判已查明且各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
二审庭审中，各方当事人均未提供新的证据材料。庭审中，大地公司提出支付杨祖一的15万元是资金利息而不是购房款。蓉宝山公司陈述“我方还银行的款不是直接给银行，是大地公司通知我方付款我方再付，杨祖一的款项是大地公司未通知我方就借高利贷还了，我方就不认可高息，后协商一方承担一半，所以又支出15万元”；另外蓉宝山公司主张其支付的银行贷款利息268万余元，因蓉宝山公司其得不到房屋，该268万余元应转为购房款。
另查明，一审期间，蓉宝山公司提供其支付11288973.5元的付款汇总表载明，“其代大地公司支付解放路支行利息及浦发银行利息1635319.5元、支付XXX百花潭银行利息223379元、支付信用社利息755875元”、所附利息明细载明从2007年10月21日至2009年6月22日一直在向成都市商业银行解放路支行成都市商业银行XXX支行付息，还并附有其付款凭证。
本四川省高级人民法院(2011)川民终字第223号民事判决书查明事实:“2008年10月至11月期间，成都市金牛区人民法院、成都市武侯区人民法院先后查封大地公司权字0109749XXXXXXX名下北苑商场的房产。获悉此事后，蓉宝山公司于2008年11月20日向大地公司去函，要求告知详情。大地公司工作人员章晴收函后，签署意见称正处理，请蓉宝山公司继续履行向成都市商业银行解放路支行成都市商业银行XXX支行利息存款事宜。2008年12月，大地公司向成都市金牛区人民法院起诉蓉宝山公司，要求蓉宝山公司继续履行双方签订的房屋转让协议。2009年11月3日，大地公司撤回起诉。2009年8月17日，蓉宝山公司再次致函大地公司，称关于涉案三楼房屋出现了产权争议，请大地公司解决，否则将拒付8月底应支付的50万元。2009年9月25日，大地公司通过特快专递向蓉宝山公司送达了通知函，称蓉宝山公司未按约归还贷款、工程款达1550万元，通知蓉宝山公司于2009年10月8日前一次性支付1550万元本金及利息，用于归还上述款项，否则大地公司将于2009年10月9日起正式解除双方的两份房产转让协议。该函经公证，寄达地址为成都市一环路北四段164号和成都市春熙路西段19号。2009年10月10日，大地公司通过特快专递向蓉宝山公司寄送了通知函，送达地址为成都市春熙路西段19号。寄达时间为2009年10月10日。大地公司通知蓉宝山公司于2009年10月9日解除《四方协议》、《转让协议》，并请蓉宝山公司联系对账”、“关于涉案房产解封情况。其一案件，涉案房屋一楼大厅及两个消防通道，案外人因相邻权纠纷申请查封，成都市金牛区人民法院因涉及消防通道，未同意查封，该案目前因本案而中止审理；其二案件，成都市金牛区人民法院因成都市金牛区财政局与大地公司借款合同纠纷案查封涉案房产，2009年9月解封，该案已结案；其三案件，成都市武侯区人民法院因成都鼎立资产管理有限公司与大地公司合同纠纷案查封涉案房产，2009年初解封，该案已调解结案”、“关于蓉宝山公司是否按时履行与大地公司的合同。《四方协议》第二条第（1）项约定：‘……乙方（蓉宝山公司）同意承继甲方（大地公司）1650万元的银行担保贷款并负责到期还贷’，第四条约定‘本协议签署生效之日起，乙方（蓉宝山公司）承继甲方（大地公司）以该房产在三家银行抵押贷款1650万元所新产生的银行贷款及利息由乙方承担’。其中成都市商业银行XXX百花潭支行抵押贷款本金200万元2008年1月到期，蓉宝山公司3月才归还；成都市商业银行解放路支行成都市商业银行XXX支行抵押贷款本金700万元为逾期贷款，蓉宝山公司只归还了200万元，其余一直未归还；彭州市致和XX农村信用社抵押贷款本金750万元于2008年11月到期，蓉宝山公司未归还”。
本四川省高级人民法院(2011)川民终字第223号民事判决书认定大地公司向蓉宝山公司发出的落款时间分别为2009年9月25日、10月10日的两份《通知函》无效。
大地公司、洪涛公司、蓉宝山公司及住建公司债务转移支付合同纠纷已经四川省高级人民法院本院(2012)川民终字第564号民事判决判处理。该民事判决查明：“2007年9月30日，蓉宝山公司与洪涛公司签订《欠款偿还协议》约定，根据《四方协议》约定蓉宝山公司已拥有此房的使用权和确认本欠款协议后此房(即《四方协议》所涉房产)的所有权，并自愿代为大地公司支付洪涛公司修建及装修雅安ＸＸ温泉酒店剩余工程款1008万元，蓉宝山公司应在2008年9月30日付清全部欠款及利息。洪涛公司有权按蓉宝山公司当期欠款余额的12％计收年息，如蓉宝山公司到期未按本协议付款，违约期超过一个月，按年息18％计算，其中特别约定，本协议涉及的蓉宝山公司与大地公司转让的物业，如果双方在处理银行贷款、产权过户等过程中出现了任何的不愉快和法律纠纷，不影响本协议中蓉宝山公司与洪涛公司欠款偿还的执行和法律效力”，。并认定：“大地公司是在未合法解除《四方协议》的情况下，擅自将《四方协议》约定转让给蓉宝山公司的涉案房屋另行转让给案外人苏艳雄，并已经生效判决确认有效，且已完善物权转移，直接导致《四方协议》中的根本性标的丧失，《四方协议》和《欠款偿还协议》丧失履行的客观条件，致使《四方协议》约定的合同目的无法实现，大地公司‘一房二卖’行为已构成根本性违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款‘当事人应当按照约定全面履行自己的义务’、第一百零七条‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任’之规定，一审法院依据《四方协议》约定的‘若违约则由违约方向其他方支付280万元违约金’，结合洪涛公司的损失情况，判决大地公司支付洪涛公司280万元违约金并无不当，本院予以维持。……根据《四方协议》约定的违约责任承担原则，大地公司‘一房二卖’根本违约理应承担违约责任，本案中洪涛公司没有起诉蓉宝山公司承担违约责任，蓉宝山公司违约与否，不影响大地公司应当依约承担违约责任，故大地公司上诉主张其不应当承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持”。
最高人民法院（2012）民申字第1085号民事裁定书载明，“……蓉宝山公司的合同权益可以通过大地公司承担违约责任得到保障和救济。……因蓉宝山公司未按照四方协议约定履行付款义务，大地公司在与苏艳雄订立房屋买卖合同之前，向苏艳雄借款清偿其在银行贷款，系对自己权利的救济，并非出于故意损害蓉宝山公司的利益”。
四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第4002号民事裁定书关于四川省苍溪金穗贸易有限公司、张素玲等与大地公司、第三人苏艳雄一般相邻纠纷一案，认定“涉案大楼的一楼大厅和两消防通道属全体业主共有，但因法院无法确认一楼大厅的具体位置，且消防通道是否占用、堵塞、封闭及处理等问题，属消防行政主管部门的职能范围，故双方因对公推部分的具体位置以及消防通道发生争议，不属人民法院审理范围，一审裁定适用法律正确，依法应予维持。依照……之规定，裁定驳回上诉，维持原裁定”。
本院认为，虽然签订《四方协议》的当事人除是大地公司、蓉宝山公司外，还有、洪涛公司及住建公司，但大地公司与蓉宝山公司之间的法律关系是房屋买卖合同关系，双方约定将蓉宝山公司代大地公司向洪涛公司和住建公司支付的工程欠款、代大地公司归还相应的银行贷款本息作为蓉宝山公司支付大地公司的购房款，蓉宝山公司与洪涛公司、住建公司之间并无代偿之外的其他法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，蓉宝山公司即使未按《四方协议》的约定履行代偿义务时，仍由大地公司向其债权人承担责任。，事实上该债务转移支付合同纠纷已经本院（2012）川民终字第564号民事判决处理，故洪涛公司、住建公司与本案的房屋买卖合同关系无法律上的利害关系，一审法院未追加洪涛公司、住建公司参加诉讼正确。大地公司上诉主张一审法院未追加洪涛公司、住建公司参加诉讼系程序违法的理由不能成立。
大地公司、蓉宝山公司基于《四方协议》和《转让协议》形成的法律关系是房屋买卖合同关系，蓉宝山公司支付的11288973.5元，大地公司一审已经对该款予以确认，大地公司二审认为该款无付款时间和科目，但与一审期间蓉宝山公司提供的付款汇总表所附凭证载明的内容不符，故大地公司的该项异议不能成立。该11288973.5元中，虽然付款名称不同，但均基于《四方协议》和《转让协议》支付，系基于房屋买卖合同关系而支付，包括蓉宝山公司支付案外人杨祖一的15万元利息和代大地公司支付的银行贷款利息268万余元，蓉宝山公司将其统称为购房款并无不当。大地公司上诉主张涉及杨祖一的15万元及蓉宝山公司支付的银行贷款利息268万余元不是购房款，以及原判未厘清法律关系而错误认定蓉宝山公司支付的各种款项均系购房款的错误的理由不能成立。
关于大地公司主张蓉宝山公司未按约付款的事实，已在本院(2011)川民终字第223号生效民事判决中予以查明，大地公司主张蓉宝山公司于2008年1月16日未归还成都市商业银行百花潭支行成都市商业银行XXX支行到期贷款本金200万元到期贷款属实，但蓉宝山公司已于2008年3月归还，其延迟归还该200万元贷款仅多承担相应利息，并不会导致合同目的不能实现。而成都市商业银行解放路支行成都市商业银行XXX支行的抵押贷款的本金700万元在签订《四方协议》时就是逾期贷款，蓉宝山公司在签订《四方协议》后虽然只归还了200万元本金，未归还其余本金，但蓉宝山公司从2007年10月21日至2009年6月22日一直在向成都市商业银行解放路支行成都市商业银行XXX支行支付贷款的利息，其未全部归还该笔逾期贷款本金并不构成违约。至于彭州市致和XX农村信用社抵押贷款本金750万元于2008年11月到期，虽然大地公司主张该笔贷款750万元应于2008年10月24日到期，但2008年10月至11月期间，成都市金牛区人民法院、成都市武侯区人民法院先后查封大地公司权字0109749XXXXXXX名下北苑商场的房产。蓉宝山公司获悉此事后，于2008年11月20日向大地公司去函，要求告知详情。大地公司工作人员章晴收函后，签署意见称正处理，请蓉宝山公司继续履行向成都市商业银行解放路支行成都市商业银行XXX支行利息存款事宜；大地公司并未要求蓉宝山公司清偿彭州市致和XX农村信用社抵押贷款本金750万元以及尚欠洪涛公司等款项。故蓉宝山公司在涉案房屋被查封，、可能导致其不能取得涉案房屋时未按《四方协议》和《转让协议》约定付款系是对自己权利的救济。
2008年12月，大地公司向成都市金牛区人民法院起诉蓉宝山公司，要求蓉宝山公司继续履行双方签订的房屋转让协议。2009年11月3日，大地公司撤回起诉。在大地公司起诉蓉宝山公司继续履行双方所签合同期间，大地公司于2009年9月25日、10月10日发函主张解除双方所签合同。因此大地公司主张蓉宝山公司未于2009年9月10日前归还浦发银行成都分行300万元贷款为由主张蓉宝山公司违约的理由不能成立。
2009年8月17日，蓉宝山公司再次致函大地公司，称关于涉案房屋出现了产权争议，请大地公司解决，否则将拒付当年8月底应支付的50万元。虽然涉案房屋的两次查封先后于2009年初和2009年9月解封，但大地公司并未提供证据证明其已将房屋解封的事实告知蓉宝山公司，大地公司以涉案房屋解封后蓉宝山公司仍未按约履行构成违约的理由亦不能成立。因此大地公司以蓉宝山公司未于2009年9月10日前归还浦发银行成都分行300万元贷款为由主张蓉宝山公司违约的理由亦不能成立。
四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第4002号民事裁定书关于驳回案外人起诉的案件，并非因蓉宝山公司原因导致的诉讼，亦不能证明蓉宝山公司违约。故大地公司上诉主张原判未对其主张蓉宝山公司违约的证据进行审查的理由不能成立。原判认定大地公司提供的证据并不能证明蓉宝山公司已构成违约并无不当。
在双方当事人履行合同期间发生争议后，虽然大地公司向蓉宝山公司发出的落款时间分别于为2009年9月25日、10月10日发出的两份《通知函》主张解除《四方协议》和《转让协议》，但本院（2011）川民终字第223号生效民事判决已认定该两份《通知函》无效，大地公司在未解除与蓉宝山公司所签《四方协议》和《转让协议》前，将涉案房屋另行转让给第三人苏艳雄，苏艳雄已取得涉案房屋所有权证，导致涉案房屋买卖合同不能继续履行，原判认定大地公司构成根本性违约并无不当。原判并未采信该估价报告、作为认定事实的依据，仅参考并未采信德安评估公司的估价报告，作为认定事实的依据，仅参考该估价报告，并根据蓉宝山公司实际付款数额与合同约定价款的比例，认定大地公司承担违约金330万元、酌定大地公司赔偿可得利益损失1000万元并无不当，大地公司上诉主张该估价报告确定的估价时点错误、混淆了评估价值和成交价格、确定的重置价格错误等的理由不能成立。
最高人民法院（2012）民申字第1085号民事裁定书认定因蓉宝山公司未按照四方协议约定履行付款义务，大地公司在与苏艳雄订立房屋买卖合同之前，向苏艳雄借款清偿其在银行贷款，系对自己权利的救济，并非出于故意损害蓉宝山公司的利益；还认定“尽管蓉宝山公司与大地公司等订立的四方协议有效，但由于双方并未依法办理物权转移登记手续，蓉宝山公司基于该合同取得的是债权请求权，其可以要求大地公司承担违约责任，但对涉案房产没有物权上的支配和排他效力。……蓉宝山公司的合同权益可以通过大地公司承担违约责任得到保障和救济”，蓉宝山公司在最高人民法院的上述该民事裁定书作出后，行使主张债权请求权，请求大地公司承担违约责任并赔偿损失，系其在请求继续履行合同不能后派生出来的诉权，并非不因蓉宝山公司之前未主张债权请求权即已超过诉讼时效期间，大地公司的该项上诉理由不能成立。故原判认定蓉宝山公司主张本案权利未超过诉讼时效期间正确。大地公司的该项上诉理由不能成立。
综上所述，大地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67424元，由四川大地资源开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 施家蓉
审判员 辜小惠
审判员 李永晴
二〇一六年十一月八日
书记员 王 铖