贵州省安顺市平坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第1588号
原告石开芬。。
委托代理人陈华。代理权限为特别权限。
被告贵州安顺银驹物业管理有限公司，住所地：安顺市开发区碧水园住宅广场3号楼底层。
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法定代表人：王威东，该公司总经理。
委托代理人杨开祥，系该公司平坝区夏云管理处主任。代理权限为特别授权。
本院于2015年12月03日立案受理了上列当事人间物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告委托代理人杨开祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：安顺银城房地产公司与被告签订为期两年的《前期物业服务合同》，委托期限为2011年09月01日至2013年12月30日止。合同明确规定没有入住商铺前按空置物业收费（即按0.7元／平方米×面积×50%），商铺按0.7元／平方米收费。我的商铺只有119.29平方米，没有提到垃圾清运费，没有规定车库的收费。我于2013年07月01日入住商铺之后，被告向我收取垃圾清运费1099元，物业费按219.36平方米多收966元。我交纳代办费，可房产证至今未见，用电入户手续商铺的不给办理。被告说他们已买断供电，要用他们的电要按1.05元／度，比夏云供电所所收商铺用电0.7144元／度高出0.3356元／度。直到现在我共用电5599度，实交5878元，比市政供电高出1881元。被告没有对我有任何服务，还三番五次叫我交纳不合理物管费。我不从，就对我进行停电。由于被告断电，我的冰柜闪坏，雪糕�化、食物变质，造成直接经济损失1750元。被告于2015年09月20日再次对我断电至今两个多月，造成停业误工按500元／天计算，直接经济损失35000多元，精神损失费按50元／天计算，共3000多元，停电造成损失40000多元。我每月都按时交清电费，被告对我进行有意伤害。为维护我的财产安全，特诉请：1.判令被告退回与我签订物业服务合同期间多收垃圾清运费1099元、车库费用706元、空置物业费260元、多收电费1881元，向房管部门调取房产证复印费50元、冰柜损坏2800元、冰柜中的食物变质价值789元、为通电购电线200元，并赔偿停电两个多月给我造成营业直接经济损失75113元，共计82898元；2.判令被告恢复我的用电，并到当地供电所办理用电入户手续给我；3、由被告承担本案诉讼费499元。
被告辩称：我公司收取物业服务合同、购房合同进行收费。我按照前期物业服务合�0.7元每平方米收取物业服务费。如前期我公司确实多收了物业费，我公司一定会将多收部分退还业主的。对于电费，供电部门商铺是按0.714元／度收取，但由于房开公司申请电量是按总表电量的40%申请，超过40%的要翻倍收取电费，所以电费是不固定的。我们都是按商铺1.05元／度收取电费。南方电网公司根据电网公司内部管理规定，对商业用电采用高供高计的方式供电，拒绝接收商业配电柜和商业变压器，为落实健全用电主体，要求物业公司进行代管。我公司对电费的收取行为只是代收代缴。因为有电损的存在，电损产生的费用只能分摊到各用电业主身上，分摊后的电价是项目竣工时房开与供电部门确认下来的，因此我公司不存在多收电费情况，也就不存在退电费。原告要求赔偿停电损失我公司不认同。原告2015年09月份电费93元，被告上门收取时原告拒绝缴纳，我公司才下发停电通知。后原告仍未缴纳电费，才于次日对原告进行断电。后原告从其他地方接电使用，声称不再从紫金名门小区接电使用，不再缴纳任何费用，因此我公司才至今没有给原告送电。而且原告已经从其他地方接电，在原告没有书面申请的情况下，送电会与原告家中已接入电源碰电，引发事故。因此要求赔偿的说法不成立。依照与业主签订的《临时管理公约》物业公司可采取必要的强制催缴措施，物业公司的强制措施就是断电。而原告从2014年03月开始拖欠物业费，我公司采取强制措施并没有违约，因此不存在赔偿的义务。
经审理查明：2012年原告向安顺银城房地产开发有限公司购买位于平坝区夏云镇“紫金名门”小区1幢1层13号、14号商铺，购房合同载明该商铺建筑面积分别为66.79平方米、53.67平方米。原告同时在该小区购买有1栋24号、1栋3�元13号、14号独立车库，购买协议上记载建筑面积分别为30.72平方米、38.22平方米、30.42平方米。该车库均只有使用权，无所有权。原告在购买该商铺时，向银城房开公司交纳代办费58538元。原告于2015年12月01日向平坝区房产管理局调取13、14号商铺产权证明，支付档案证明费50元。该产权证上记载商铺建筑面积分别为66.14平方米、53.15平方米，共119.29平方米。
另查明，原告于2013年将所购商铺装修用于超市经营，同时其所购三间车库分别用于居住使用及堆放物品。原告于2012年12月30日分别向被告交纳1幢1层13号、14号商铺装修垃圾清运费334元、268元及2013年全年物业服务费561元、451元；2013年03月19日分别交纳1栋3单元13号、14号车库装修垃圾清运费191元、151元及2013年全年物业服务费321元、256元；2013年11月27日交纳1栋24号装修垃圾清运费154元及2013年6个月物业管理费129元�
原告从2013年08月19日向被告交纳电费，截止到2015年09月，总用电量为5599度。被告在向原告收取该电费时均按1.05元／度的标准收取电费，而供电部门对平坝区商铺电价按0.7144元／度收取（原、被告庭审中亦认可）。后被告以原告未交纳物业管理费及电费为由，于2015年09月21日对原告商铺进行断电，被告至今未对原告商铺进行通电。原告现所使用电源系其自行从其另一住处搭接。
另，被告于2015年10月28日与平坝供电局签订供用电合同。
上述事实，有原、被告的法庭陈述、《前期物业服务合同》、收款收据（垃圾清运费、物业费、电费、代办费）、电费发票、商品房买卖合同、车库购买协议、停电通知书、供用电合同等在卷为凭，并经庭审审查和质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方当事人应�合同的约定全面履行自己的义务。建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告作为具有法人资格的物业服务企业，与银城公司签订的《前期物业服务委托合同》，不违反法律法规的禁止性规定，依法认定为有效，对原、被告均具有约束力。原告作为该小区的业主，是物业管理服务合同的一方当事人，接受了原告提供的物业管理服务，应依约向原告交纳相应的物业服务费。而被告作为物业服务企业，应依约严格履行义务，不得随意扩大、提高收费标准。故原告诉请合理部分应予支持。
对于原告主张被告多收取的各项费用，本院结合查明的事实作如下具体分析：
（一）垃圾清运费。该费用是原告对房屋进行装修时被告所收取的费用，现原告已实际装修房屋并入住。依据《前期物业委托合同》，原告该�诉请本院不予支持。
（二）车库费用。原告诉请已收取车库费用合同中未约定，且车库门一直未开，不产生任何费用，应退还。本院认为，业主为方便生活购置的车库，是生活性住房的延伸。原告庭审中亦认可其所购车库作为生活用房及堆放杂物，故其应交纳物业服务费。但被告将原告所购车库等同于商铺进行同等收费，缺乏合理性。因商铺作为经营性用房，业主利用其获取经济收益的同时，必然给物业服务带来更高的管理成本，商铺较之于生活性住房物业服务费偏高。但业主为方便生活购置的车库，不属于经营性用房的范畴。故被告有关车库按商铺标准来计收物管费的主张，本院不予采纳。本院酌定车库按步梯住宅标准（0.6元／每平方米）计收物业管理费。该项费用分别确定为：1.1-24车库计算为：30.72平方米×0.6元／平方米×6个月=110.59元。被告已收取�物业6个月物业费129元，129元-110.59=18.41元；2.1-3-13车库计算为：38.22平方米×0.6元／平方米×12个月=275.18元，被告已收取12个月物业费321元，321元-275.18元=45.82元；3.1-3-14车库计算为：30.42平方米×0.6元×12个月=219.02元，被告已收取256元，256-219.02=36.98元。以上被告多收取物业费合计为：18.41元＋45.82元＋36.98元=101.21元，被告应予退还。原告诉请超出部分，不予支持。
（三）物业费。原告主张其在2013年07月01日入住商铺前应按空置房物业收费标准的50%计算。本院认为，参照被告与房开商签订的《前期物业服务合同》，空置房是指已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，而非原告已购但尚未实际入住的房屋，故原告该请求本院不予支持。原告两个商铺的实际建筑面积为119.29，而被告是按购房合同上所记载的建筑面积120.46平方米计收物业费，该项确定为：119.29平方米×0.7元×12个月=1002.04元。被告已收取物业费分别为561元、451元，561元＋451元-1002.04元=9.96元。被告多收取面积部分物业费应予退还原告。原告诉请超出部分，不予支持。
（四）电费。原被告庭审中均认可原告所居住平坝区商铺均按0.7144元／度收取电费，但被告认为其与供电局所签合同超过申请用电量即翻倍收取电费，故对于商铺均是按1.05元／每度收取电费，但其并未举证证明其主张。且被告与供电局所签合同时间系2015年10月28日，是在向原告收取电费后所签订，故原告该辩解不能成立。原告至2015年09月总用电量为5599度，此项费用确定为：（5599度×1.05元／度）-（5599度×0.7144元／度）＝1879.02元。原告计算有误，诉请超出部分，本院不予支持。
（五）调取房产证复印费、通电购电线。原告所诉复印费系其为获知自己的房产信息所支出的费�，与被告提供物业服务并无必然关联，故本院对此不予支持。另外，被告通过断电方式迫使原告交纳物业费虽不正确，但原告不是通过向电力部门反映等合理方式解决，而是私自搭接其另一住处电源。其行为有违用电安全规范，存在极大安全风险，不应对之作肯定评价。故其诉请被告支付购电线所花费用200元，本院不予支持。
（六）冰柜损坏、冰柜中的食物变质、营业直接经济损失。原告对此项诉请所举证据并不足以证明其主张，对此，本院不以支持。
原告诉请被告恢复其用电，并办理用电入户手续。本案被告对原告所使用电源进行断电，被告并非供电部门，其无权对原告用电进行断电。故原告诉请被告恢复其用电，本院予以支持。而原告诉请其交纳了代办费，被告应向其办理用电入户手续。本案认为，原告所交纳代办费系向安顺银城房开公司进行交纳，而非本案被告。故原告该项诉请，本院不予支持。
上述费用合计1990.19元，被告应予退还原告。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业服务条例》第四十二条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条之规定，判决如下：
一、被告贵州安顺银驹物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告石开芬多收取物业费、电费共1990.19元。
二、被告贵州安顺银驹物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内对原告商铺恢复通电。
三、驳回原告的其余诉讼请求。
案件受理费1872元，减半收取936元，原告石开芬负担449元，被告贵州安顺银驹物业管理有限公司负担487元（限在本判决生效之日交纳）。
如被告未按本判决指定�期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费1872元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
审判员 肖志惠
二〇一六年一月十一日
书记员 付庆华