成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第1639号
原告何建英。
委托代理人黄志华，北京康达（成都）律师事务所律师。
被告四川省程远房地产开发有限公司。
法定代表人周建波，执行董事。
委托代理人车丽娟，北京国枫凯文（成都）律师事务所律师。
委托代理人杨钦，公司工作人员。
原告何建英与被告四川省程远房地产开发有限公司（下称“程远公司”）合同纠纷一案，本院于2013年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月18日、2014年4月14日两次公开开庭进行了审理。原告何建英的委托代理人黄志华，被告程远公司的委托代理人车丽娟、杨钦到庭参加了诉讼。本案�已审理终结。
原告何建英诉称，原被告于2009年3月4日签订一份《借款协议》，约定被告向原告借款人民币20万元，期限为一年，按工商银行贷款利率计息。随即，原告将20万元支付给被告。同日，双方签订《补充协议》，约定原告如选择购买被告下属公司开发的“九峰国际”房产，被告承诺商业用房按8000元／㎡的优惠价格出售给原告，借款冲抵购房款。同日，双方还签署了《确认书》，确认原告购买“九峰国际”1号楼64号和65号商铺两个铺面。时至今日，被告未与原告签订正式的商品房买卖合同，原告多次要求签订正式的商品房买卖合同被拒，被告提出只能按约定价格向原告出售一个铺面。原告认为被告不按合同约定履行，属违约行为，故诉至法院，请求判令被告按2009年3月4日签订的协议、补充协议和确认书履行义务。后原告提出鉴于被告已将原约定出售给原告�铺面卖与案外人，导致原被告之间的合同事实上无法履行，故变更诉讼请求为请求法院判令：1、确认原被告签订的《补充协议》第三条中有关“如乙方在收到通知十日内未去签订房屋买卖合同，视为乙方放弃预定。相关媒体公布‘九峰国际’开盘销售的信息视为乙方收到通知”的条款无效；2、解除原被告双方签订的《借款协议》、《补充协议》和《确认书》；3、被告退还原告购房款20万元；4、被告赔偿原告损失1668480元。庭审中，原告提出将上述第4项诉讼请求变更为请求判令被告赔偿原告损失1591700元。
被告程远公司辩称，原被告签订的《补充协议》第三条是双方真实意思表示，其关于通知形式的约定合法有效，该条在形式及内容上均不符合格式条款的构成要件，该条不是格式条款；合同解除只有约定解除和法定解除两种，原告请求法院判令解除双方签订的《借�协议》、《补充协议》和《确认书》的诉讼请求不当；原被告之间签订的是借款合同，而非商品房买卖合同，原告向被告支付的20万是借款，被告未收过原告的购房款，故不存在返还购房款的义务；原告未在双方约定的期限内与被告签订《商品房买卖合同》，即表示原告已放弃《确认书》载明的两个商铺的购买权，双方未约定损失赔偿标准，原告主张的损失赔偿没有依据。
经审理查明，原告何建英与被告程远公司于2009年3月4日签订一份《借款协议》，约定甲方（被告）向乙方（原告）借款20万元，乙方于协议签订当日一次性向甲方交付全部借款本金。借款期限为一年，按工商银行贷款利率计息。同日，原告向被告交付20万元，被告向原告出具收据。双方并于同日签订《补充协议》及《确认书》各一份，《补充协议》约定“在借款期限届满前或届满后甲方（被告）偿还借款前，乙方（原告）如选择购买甲方下属公司开发的‘九峰国际’的房产，甲方承诺商业用房按8000元／㎡的优惠价格出售给乙方。……，乙方对甲方的借款可以冲抵购房款。……乙方如愿意预定‘九峰国际’的房产，可以按设计图纸确定预定房屋的坐落与面积，待‘九峰国际’项目取得商品房预售许可证后通知乙方来签订正式的买卖协议。如乙方在收到通知后十日内未去签订房屋买卖合同，视为乙方放弃预定。相关媒体公布‘九峰国际’开盘销售的信息视为乙方收到通知”。《确认书》载明原告预定的房屋为九峰国际1号楼1层64号、65号两个商铺（两个商铺面积均为25.28㎡），备注一栏注明“该客户转款时间为：开盘时付清全款”。
九峰国际项目于2009年9月3日取得商品房预售许可证。2009年11月27日华西都市报刊登了九峰国际商业广场将于2009年11月28日开盘销售的�息，原告何建英在2009年12月7日之前未与被告程远公司签订正式商品房买卖合同。被告于2011年9月17日将原告预定购买的九峰国际1号楼64号、65号商铺出卖给他人。经原告申请，法院委托四川大成房地产土地评估有限公司对进行上述两套商铺市值进行评估，经评估两套商铺市值1591700元。
另查明，九峰国际房产项目的开发商为四川九峰投资有限公司、四川复方实业发展有限公司，原被告签订借款协议、补充协议、确认书时，被告程远公司系上述二公司股东。
上述事实有《借款协议》、《补充协议》、《确认书》、收据一张、九峰国际1号楼预售许可证、2009年11月28日华西都市报刊登的开盘广告、商品房买卖合同摘要两份、经公证的录音光盘及当事人陈述在案予以佐证。
本案在审理过程中，本院要求原告明确其诉讼请求所基于的法律关系，原告提出其诉讼请求均基于商品房买卖合同关系进行主张。经审查，原被告之间系借贷合同关系，并非商品房买卖合同关系，并就上述法律关系向原告作了释明，告知原告可以变更诉讼请求，原告不予变更诉讼请求。
本院认为，关于补充协议第三条是否属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”可见格式条款具有以下特点：1、格式条款是由当事人一方为了重复使用而预先拟定的；2、格式条款适用于不特定的相对人；3、内容定型，具有不可协商性。4、双方当事人地位的不平衡性。本案原、被告所签订《补充协议》虽系被告为重复使用而预先拟定，且适用于不特定的相对人，但其不具备内容定型、不可协商的特性，而在签订协议时作为出借方的原告与作为借款方的被告之间，�不存在后者利用优势地位以图通过缔约获取不公平利益之情形。原被告在补充协议中就房屋价格、借款冲抵房款等进行了约定，协议第三条关于通知形式的约定显然也具有可协商性，原告有义务留意协议约定，并与被告进行充分协商，且该协议总共仅三条，原告不可能没有注意到关于通知形式的约定，而其签署合同的行为，是对该合同内容的确认，其应对自己的行为负责。综上，原、被告签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。原告要求确认原、被告签订的《补充协议》第三条中有关通知形式的条款无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于赔偿损失。原被告签署的《补充协议》是一份关于原告有权在协议规定的时间内按优惠价购买涉案房产的预约合同，该合同赋予了原告有条件的选择购买权，即原告须在协议约定的时间内选择是否行使购房权。原告未在协议约定的时间内与被告签订商品房买卖合同，应当视为原告放弃房屋预定，原被告之间因此并未建立起商品房买卖合同关系，被告也不存在违约的行为。故原告要求被告按涉案房产市值支付违约赔偿损失1591700元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于合同解除。原告主张解除原被告签订的《借款协议》、《补充协议》和《确认书》，本院认为，原被告通过签署《借款协议》建立了合法有效的借贷法律关系，而本案中原告系基于商品房买卖合同关系提出诉讼请求，本案审理的也是商品房买卖合同关系，根据一个案件审理一项法律关系的原则，原告要求解除《借款协议》的诉讼请求，本案不作处理。《补充协议》和《确认书》的内容是原告向被告预约购买涉案房产，合同约定“如乙方在收到通知后十日内�去签订房屋买卖合同，视为乙方放弃预定”，后原告未在协议规定的时间内与被告签订商品房买卖合同，至此，上述合同约定的权利义务已履行完毕，《补充协议》和《确认书》的效力终止。合同解除以合同有效为前提，故原告主张解除《补充协议》和《确认书》，本院不予支持。
关于20万元的返还。原告要求被告退还购房款20万元，本院认为，原被告签订《借款协议》并向被告出借20万元，尽管双方约定该笔借款可在原告选择购买房屋时冲抵购房款，但因原告并未在合同约定的时间内选择购买房屋，故该笔款项的性质仍然是借款，并未转化为购房款。本院已就原被告之间系借贷法律关系而非商品房买卖关系向原告作了释明，原告不予变更诉讼请求，坚持基于商品房买卖关系主张返还购房款20万元。鉴于原被告之间并非商品房买卖合同关系，该款项也不具有购房款�质，故对原告基于商品房买卖合同关系主张被告退还购房款20万元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：
驳回原告何建英的全部诉讼请求。
案件受理费21025元，鉴定费7500元，共计28525元，由原告何建英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审 判 长 张闻武
代理审判员 田 甜
人民陪审员 顾志凤
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 甘余美