广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初425号原告：黄定禄，男，1970年7月25日出生，汉族，户籍所在地防城港市防城区，原告：邓群英，女，1977年3月15日出生，汉族，户籍所在地防城港市防城区，以上两原告共同委托诉讼代理人：陈敏，广西南港律师事务所律师。被告：郑文，男，1970年11月6日出生，汉族，户籍所在地防城港市港口区，被告：沈名平，女，1969年9月9日出生，汉族，户籍所在地防城港市港口区，原告黄定禄、邓群英与被告郑文、沈名平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄定禄、邓群英及其委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。被告郑文、沈名平经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄定禄、邓群英向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2015年9月2日签订的《房屋转让前期协议》；2.被告向原告返还购房款本金85000元及利息36584.70元（按月息2分计算分阶段，从2015年12月3日暂计至2017年3月6日，以后另计至付清时止）、罚金5000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告黄定禄与被告郑文既是老乡又是同学。2015年9月2日，两原告与两被告签订《房屋转让前期协议》，约定被告郑文将位于港口区贵州路19号原防城港市印刷厂内职工宿舍楼202房连同杂物房一间以25万元的价格转让给原告，转让款分两期支付，第一期15万元在本协议订立之日支付，甲方自协议订立之日起三个月内办理完房屋产权过户手续给乙方，甲方负责为乙方办理房屋产权过户手续。甲方在乙方付清第一期款项之日起一个月内搬出并腾空该房屋给乙方使用（包括杂物房），如因甲方原因造成房产不能如期过户的，甲方按所已收取款项每日5‰加付罚息，并加付5000元罚金和转让金一起支付给乙方。协议签订后当日原告将第一期款15万元交付给被告，被告出具《收条》。但被告迟迟未按约履行，既不腾空房屋，也没办理过户手续，同时没有将款项退还给原告。被告的行为构成违约。后经原告多次催促，被告分别于2016年4月8日退还3万元、2016年11月22日退还16000元、2016年12月26日退还4000元、2017年1月12日退还15000元，至今仍有购房款85000元未退还。根据协议约定，被告除应退还购房款，还应支付罚息和罚金。被告已于2016年12与23日将案涉房屋转移登记，原告合同目的无法实现，被告构成根本性违约。被告郑文、沈名平未作答辩。原告黄定禄、邓群英围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查对原告提交的《房屋转让前期协议》、《收条》、《查档证明》予以采纳并认定事实如下：2015年9月2日，两原告为乙方与两被告为甲方签订《房屋转让前期协议》，约定甲方将坐落于防城港市港口区贵州路19号原防城港市印刷厂内职工宿舍楼202号私有房产一套连同杂物房一间有偿转让给乙方，并保证该房产明确且没有其他贷款质押或还清所有质押贷款、解除质押为前提；乙方向甲方分两次支付转让金25万元，在协议签订之日先支付第一期15万元，剩余10万元在办理完房产过户手续后以该房产通过银行贷款方式支付给甲方，本前期协议自订立之日起与以后所订立的正式协议具有同等的法律效力；甲方自本协议签订之日起三个月内办理完房屋产权过户手续，甲方负责为乙方办理房屋产权过户手续（手续费在办完过户并把房产证交给乙方后由乙方向甲方结清，过户所产生费用超过2万元的，超出的部分由甲方负责）；甲方在乙方付清第一期款15万元转让金之日起一个月内搬出并腾空该房屋给乙方使用（包含杂物房），甲方在交房给乙方时要维护好房内门窗、水电线路良好、结清所欠水电费用并协助水电表过户；如因甲方原因造成房产不能如期过户的，甲方按所已收取款项每日5‰加付罚息，并加付5000元罚金和转让金一起付给乙方。同日，被告郑文向原告黄定禄出具《收条》，表示收到原告黄定禄购房款15万元。防城港市港口区房屋产权登记中心分别于2016年9月8日、2017年2月27日出具两份《查档证明》，证明案涉房屋的《房屋所有权证》编号为防港房权证港口区字第××号；一宗抵押信息《房屋他项权证》编号为防港房他证港口区字第××号，抵押权人为中国邮政储蓄银行有限责任公司东兴市支行，抵押金额为12万元，抵押期限为2012年2月22日至2024年2月10日止；无查封、无其他法律法规限制权利的情况；截止至2017年2月27日9时27分，被告郑文《房屋所有权证》编号为防港房权证港口区字第××号房产已于2016年12月23日转移登记。原告于2017年3月6日向本院提起诉讼，要求解除合同、返还购房款本机及利息、罚金。本院认为，两原告与两被告签订的《房屋转让前期协议》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。现原告已将第一期款15万元按照合同约定支付给被告，被告却未按约履行腾空房屋、办理产权过户手续且将案涉房屋转移登记，致使原告最终无法取得该房屋的所有权，被告的行为致使原告的合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，对原告要求解除《房屋转让前期协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据《房屋转让前期协议》的约定，因被告原因造成房产不能如期过户的，应将转让金返还给原告并支付罚息和罚金。实际上，罚息与罚金均属违约金的性质。现原告自认被告已返还65000元，剩余85000元应予返还。原告主张按月利率2%主张利息及5000元罚金，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，在原告未就其实际损失举证证明的情况下，结合合同的履行情况、被告的过错程度，本庭酌情支持被告按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍分段支付利息及罚金给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告黄定禄、邓群英与被告郑文、沈名平于2015年9月2日签订的《房屋转让前期协议》；二、被告郑文、沈名平在本判决生效之日起十日内返还原告黄定禄、邓群英购房款85000元并支付利息及罚金（利息及罚金按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准分段计算：以15万元为基数，从2015年12月3日计算至2016年4月7日；以12万元为基数，从2016年4月8日计算至2016年11月21日；以104000元为基数，从2016年11月22日计算至2016年12月25日；以10万元为基数，从2016年12月26日计算至2017年1月11日；以85000元为基数，从2017年1月12日计算至付清之日止）；三、驳回原告黄定禄、邓群英其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2831.69元（原告黄定禄、邓群英已预交），由被告郑文、沈名平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2831.69元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟人民陪审员  潘泽耀人民陪审员  刘敬佳二〇一七年五月二十七日书 记 员  孙 丽附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。