陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一初字第00015号
原告（执行案外人）：庄凯，男，汉族，1988年4月20日出生，个体经营者，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：贾生萍，女，汉族，1963年4月13日出生，个体经营者，住西安市雁塔区，系庄凯之母。
委托诉讼代理人：卫军，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
被告（申请执行人）：浙江省东阳第三建筑工程有限公司，住所地：浙江省东阳市吴宁街道振兴路1号。
法定代表人：楼正文，该公司董事长。
第三人（被执行人）：陕西万强置业有限公司，住所地：陕西省西安市西二环南段10号。
法定代表人：滕麟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张磊，陕西知本律师事务所律师。
第三人：陕西天羿实业有限责任公司，住所地：陕西省西安市莲湖区土门惠民坊3号。
法定代表人：魏延成，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余沛时，男，满族，1953年12月5日出生，该公司法律顾问，住陕西省西安市碑林区。
委托诉讼代理人：李梦玉，女，汉族，1982年9月27日出生，该公司员工，住陕西省西安市。
原告庄凯与被告浙江省东阳第三建筑工程有限公司及第三人陕西万强置业有限公司、陕西天羿实业有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庄凯的委托诉讼代理人贾生萍、卫军，第三人陕西万强置业有限公司的委托诉讼代理人张磊、陕西天羿实业有限责任公司及其委托诉讼代理人余沛时、李梦玉到庭参加了诉讼。被告浙江省东阳第三建筑工程有限公司经本院合法传唤未到庭，其委托诉讼代理人王森、魏艳仅参与了庭前有关询问及质证，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告庄凯诉称，2008年7月初，原告庄凯了解到位于西安市××南段××号的陕西万强置业有限责任公司（以下简称万强置业）开发的艺腾国际商务大厦在取得商品房预售许可证后对外公开发售该大厦商铺信息，原告经了解该销售项目五证齐全且均为现房。原告即与出卖人（万强置业）协商就购买艺腾国际商务大厦一层10101号房（房管局实测面积图纸房号为10103房和10104房组合）和10102房，其中10101面积258.93㎡，单价12000元／㎡，房价：3107160.00元。原告与万强置业在签订了认购书依约定将购房款项交付完毕，于2008年9月13日与万强置业签订了购房合同，万强置业依约在2008年11月30日之前交付了上述房屋。10102号房，面积383.32㎡，单价11000元／㎡，房价：4216520.00元。庄凯与万强置业签订了认购书将上述购房款项交付完毕后，于2008年10月29日与万强置业签订了10102号房的购房合同，东阳三建公司依约在2009年1月31日之前交付了上述房屋。万强置业与被告浙江省东阳第三建筑工程有限公司（以下简称东阳三建）之间的建设工程施工合同纠纷一案，西安市仲裁委于2011年7月14日做出的西仲裁字2010第2347号裁决书，西安市中级人民法院在执行该裁决书时裁定（2011西执仲字第00197-5执行裁定书）查封了原告依法买受的房屋，原告向执行法院提出执行异议，未能获得法院支持，现依法提起执行异议之诉。被告与第三人之间的建设工程施工合同纠纷依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，应该解除查封。现请求判令依法解除对原告所购房屋采取的查封执行措施，本案诉讼费由被告承担。
被告未到庭，也未提交书面答辩意见。
第三人陕西万强置业有限公司述称，1、陕西万强置业有限责任公司与庄凯签订的《购房合同》真实、合法、有效，庄凯在购房后已及时支付了所有的购房款并实际占有使用房屋，虽然未办理过户登记手续，但庄凯无任何过错，庄凯对涉案房屋具有所有权。陕西万强置业有限责任公司在2003年11月1日已取得国有土地使用证（西莲国用【2003出】字第833号），2003年8月26日已取得建设用地规划许可证(2003)108号，2004年4月9日已取得建设工程规划许可证(2004)075，2004年8月4日已取得建筑工程施工许可证（2004年0230号），2006年1月9日已取得商品房预售许可证（市房预售字第2006028号），所以在第三人2008年购买涉案房屋时，陕西万强置业有限责任公司已取得房屋进行销售的主体资格，陕西万强置业有限责任公司与庄凯签订的《购房合同》是合法、有效的。陕西万强置业有限责任公司与庄凯签订有《购房合同》，另庄凯早已根据《购房合同》履行了付款义务，陕西万强置业有限责任公司已收到庄凯支付的合同约定的全额购房款，同时陕西万强置业有限责任公司也已履行了交付房屋的义务，且庄凯自2009年初已实际占有使用涉案房屋至今，虽然陕西万强置业有限责任公司对涉案房屋没有为庄凯办理产权登记，但第三人并无任何过错。2、法院查封庄凯所有的房屋错误，驳回庄凯的执行异议错误，法院应解封查封庄凯的房屋。陕西万强置业有限责任公司与浙江省东阳第三建筑工程有限公司之间的纠纷为建设工程施工合同纠纷，陕西万强置业有限责任公司即使欠浙江省东阳第三建筑工程有限公司的工程款，法院也不能执行案外人即庄凯的财产，法院执行错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据以上第一条所述事实，庄凯对涉案查封房屋已向陕西万强置业有限责任公司支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但庄凯对此没有过错，所以人民法院不得查封该房屋。综上所述，陕西万强置业有限责任公司认为庄凯是涉案查封房屋的合法所有权人，法院查封房屋错误，驳回庄凯执行异议错误。
第三人陕西天羿实业有限责任公司述称，1、天羿公司因兼并原西安市压力容器厂取得了现在的西安市西二环南段10号万强小区的国有土地使用权，天羿公司和万强公司联建协议明确约定1号楼一至三楼商业用房垂直划分三分之一产权归天羿公司，及本案标的房屋三分之一产权归天羿公司所有。东阳三建公司认为天羿公司对涉案房屋没有产权，只有债权之说，不能成立。2、庄凯与万强公司存在虚假买卖行为，从庄凯支付相关款项看，存在多项疑点，缺乏合理性。庄凯称其所谓的买房及实际占有均属虚假，无事实依据。3、庄凯与万强公司通过恶意诉讼进行确权，严重侵害天羿公司权益。
经审理查明，2011年7月14日西安市仲裁委员会就东阳三建公司与万强公司建设工程施工合同纠纷一案作出西仲裁字（2010）第234号裁决，该裁决书已发生法律效力，权利人东阳三建公司于2011年7月25日向本院申请强制执行。本案在执行过程中，本院以（2011）西执仲字第00197-5号执行裁定查封了万强公司名下位于西安市××南段××号万强艺术家一号楼一层10101号、10102号房屋。本案原告庄凯作为案外人以上述被查封房屋归其所有为由，向本院提出执行异议，本院经审查，认为涉案房屋未依照法律规定进行登记，不发生物权变动效力，查封行为并无不当，庄凯对涉案房产主张实体权利，可通过诉讼程序进行确认，遂于2013年4月16日作出（2013）西执异字第00025号执行裁定，驳回案外人庄凯提出的执行异议。庄凯不服上述执行异议裁定，向本院提出案外人执行异议之诉，形成本案。
另查，2008年9月13日庄凯与万强公司签订《商品房买卖合同》，购买万强公司位于西安市西二环南段10号艺腾国际商务大厦第1幢1单元1层10101号房屋，面积为258.93平方米，合同编号为：万强(2004)385号，总价款为3107160元。合同签订前庄凯于2008年9月11日以西安恒普医药有限责任公司的名义通过中国建设银行向万强公司的法定代表人滕麟之弟滕麒转账支付1850528.95元，2008年9月l1日通过中国建设银行大庆路分理处分三次向陕西万强天诚物业服务有限公司分别转账685096.20元、459734.85元、106800.00元，2008年9月19日，西安恒普医药有限责任公司收到陕西万强天诚物业服务有限公司分三次按原三笔金额退回的房款。三笔共计：1251631.05元。2008年9月23日，庄凯以西安恒普医药有限责任公司的名义，按陕西万强置业有限责任公司的要求，重新将上述房款1251631.05元用一张转账支票付给该公司。庄凯另于2008年9月11日支付万强公司现金5000.00元，万强公司于2008年9月11日向庄凯出具了收款收据。2008年10月29曰庄凯与万强公司签订《商品房买卖合同》，购买万强公司位于西安市西二环南段10号艺腾国际商务大厦第1幢1单元1层10102号房屋，面积为383.32平方米，合同编号为：万强(2004)387号，总价款为4216520.00元。合同签订前庄凯分别于2008年9月27日通过中国建设银行分两笔向万强公司合计支付1000000.00元，2008年10月10日通过中国建设银行向万强公司支付1000000.00元，2008年10月22日用支票向万强公司支付1000000.00元，另庄凯从2008年7月认购开始后通过建行多次提现共计2810000.00元支付给万强公司（其中1216520.00元为庄凯10102号房的房款，其余1593480.00元为贾生萍10104号房的房款)，万强公司分别于2008年9月27日、2008年10月10日、2008年10月21日、2008年10月29日向庄凯出具了相应款项的收款收据。上述房屋庄凯在本院查封前已实际接收并用于出租经营。在执行听证中万强公司向本院出具了一份《关于房号问题的说明》，载明：“庄凯第1幢1单元1层10101号房合同编号为：万强(2004)385号，在房管局实测面积图纸上房号为10103和10104房两房组合。其图纸上房屋的结构、形状相符。”本案第三人天羿公司就涉案房屋实体权利已在另案进行主张。
以上事实有《商品房买卖合同》、《租房合同》、转账凭证、房款收据、付款说明、物业收费票据、（2015）西中民二终字第00272号民事判决书、（2013）西执异字第00025号执行裁定书、询问笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，依据庄凯提供的相关证据，可以确认本院在查封涉案房屋之前，原告庄凯已与万强公司签订了《商品房买卖合同》并实际占有该房屋用于出租经营，同时已支付全部购房款。审理中，万强公司认可房屋之所以未办理过户登记，系自身原因造成。以上事实足以证明庄凯就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依据上述法律规定，其诉讼请求：1、依法解除对庄凯所购房屋采取的查封执行措施；2、本案诉讼费由东阳三建公司承担；理由成立。天羿公司述称，因证据不足，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行位于西安市莲湖区西二环南段10号万强艺术家一号楼一层10103、10104号房屋（涉案买卖合同中房号为：10101）及10102号房屋。
二、本院（2013）西执异字第00025号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
案件受理费100元，由浙江省东阳第三建筑工程有限公司负担。因该款庄凯已预交，浙江省东阳第三建筑工程有限公司于本判决生效之日起三日内将该款直付庄凯。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 姜亦君
审 判 员 李 刚
代理审判员 陈 帅
二〇一七年三月十七日
书 记 员 张 媛