江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）饶中民一终字第655号
上诉人（原审原告）郑仙古。
委托代理人张其祥，江西立凭律师事务所律师。
上诉人（原审原告）付松英。
委托代理人张其祥，江西立凭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑樟树。
被上诉人（原审被告）陈国荣。
原审第三人赖小军。
委托代理人马忠良，江西立凭律师事务所律师。
上诉人郑仙古、付松英因与被上诉人郑樟树、陈国荣和原审第三人赖小军房屋买卖合同纠纷一案，不服德兴市人民法院（2014）德民一初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告郑仙古、付松英系夫妻关系，与被告郑樟树、陈国荣系弟兄妯娌关系，原告郑仙古、付松英均系德兴市农业局下属的德兴市茶叶示范试验场职工。1995年9月1日原告郑仙古以人民币1，337.60元的优惠价格购买了德兴市茶叶示范试验场的一套房改房，正房、厨房及走廊面积共计约为70㎡，余墙面积28.045㎡。1996年，因两被告的儿子即两原告的侄子要结婚，两原告便将空置的标的房产作为婚房给侄子居住。但一年多后，侄子离婚外出务工，该标的房产一直空置，偶尔由被告陈国荣照看打扫。第三人赖小军原系德兴市茶叶示范试验场职工，于1995年9月1日以人民币1，740.98元的优惠价格购买了德兴市茶叶示范试验场的一套房改房，正房、厨房及走廊面积共计约为97㎡，该房坐落在标的房产隔壁，第三人赖小军看到标的房产空置，考虑家中人口多需扩大居住面积，便与照看房子的被告陈国荣商量购买标的房产事宜，1998年12月25日，第三人赖小军与被告陈国荣协商一致，以人民币3，300元的价格购买标的房产，但鉴于该标的房产系以原告郑仙古名义从单位购得，第三人赖小军便找到原告郑仙古，要求其在已写好的《协议书》中签字确认，协议中约定“经郑仙古和赖小军双方共同达成协议，郑仙古同意把茶叶示范场的住房（包括厨房共三间），作价叁仟叁佰元整（3，300元）人民币转买给赖小军，以双方协议书为证，原郑仙古购房发票及场部存根作废，如场部有住房变动可直接和赖小军发生关系。房款付给黄柏乡良种场部郑仙古的兄弟郑樟树，赖小军持对方收条为凭据。本协议书一式二份，双方各持一份。”，原告郑仙古签字确认后，第三人赖小军到单位场部加盖了“德兴市茶叶示范试验场”公章并由经办人签署了“同意转卖”字样，后第三人赖小军将购房款人民币3，300元送至被告郑樟树、陈国荣处，并由被告郑樟树出具了收条，注明“今收到赖小军购买郑仙古房子人民币叁仟叁佰元整”，署名“郑樟树”，落款时间为“98年12月25日”。另查明，标的房产属德兴市农业局下属的德兴市茶叶示范试验场的房改房，房屋所有权人系德兴市茶叶示范试验场，所有权性质为集体所有，德兴市茶叶示范试验场属于全民所有制单位，1995年一次性作价卖给职工，但没有分产权到户，未办理每户的产权登记；第三人赖小军原系德兴市茶叶示范试验场职工，1998年3月30日调动至德兴市刨花板厂工作，《协议书》签订后第三人赖小军一直居住生活在标的房产内，直至2012年8月标的房产拆迁，德兴市香屯街道办与居住在标的房产内的第三人赖小军签订了《德兴市“三区”居民搬迁补偿安置协议》；2012年8月原告郑仙古以返还财产纠纷为案由将赖小军列为被告诉至德兴市人民法院，2012年9月11日原告郑仙古向法院递交撤诉申请，注明“经家人共同比对辨认申请人酒后的笔迹，认为申请人确实在合同上签了名。申请人自己糊涂，至今仍回忆不出签合同过程。故根据实事求是原则，没有必要纠缠此事，故具此撤诉申请”。
原审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，依据1984年8月3０日最高人民法院审判委员会讨论通过的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（56）“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”本案中第三人赖小军已提供《协议书》、《收条》，形成完整证据链证实与原告郑仙古达成了标的房产的买卖合同，已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，只是由于当年德兴市茶叶示范试验场未给职工办理分产权到户，导致无法办理产权登记变更手续，但应认定第三人赖小军与原告郑仙古所签订的《协议书》内容系双方的真实意思表示。两原告提出依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五项、第六项规定“权属有争议的；未依法登记领取权属证书的”属于禁止转让的房地产，且认为标的房产属夫妻共同财产，《协议书》上仅有原告郑仙古一人的签名，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”，故该房屋的转卖损害了共有人的合法权益，应认定为无效。本院认为《中华人民共和国城市房地产管理法》是一部行政法，其主要规范对象是行政管理行为，本案系房屋买卖合同纠纷，判定合同是否有效不应当适用该法，结合签订合同的时间，应当依据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（55）“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。”在本案的庭审中，原告付松英陈述2008年左右回单位一次，知道赖小军花了钱住在房子里这个事情，但一直都没有去确认过赖小军是借住还是购买。从常理分析，一个家庭中房产属于价值较大的财产，而原告付松英在得知第三人赖小军花钱住了自己的房子，却一直不去查实，该陈述违反逻辑常理。被告陈国荣辩称赖小军给的人民币3，000元是装潢费，原告付松英也当庭陈述第三人赖小军给了装潢费，未解释自己是从何得知第三人赖小军给的钱是装潢费，但又否认系被告陈国荣告知此事，陈述自相矛盾，所以说原告付松英当时明知标的房产已出卖的事实不反对，而在标的房产面临拆迁时又提出异议；另两原告认为即使该协议书真实存在，该房屋属于国家职工工龄福利优惠房，房改房是禁止转让的，是对内不对外，该房买卖双方应均为该单位职工，然在签订该份协议时第三人赖小军非该单位职工，不享有购买该房的资格。本院认为，第三人赖小军原系德兴市茶叶示范试验场职工，于1998年3月30日从该单位调出，但一直居住在该单位的房改房内，两原告称房改房转让对内不对外，并未提供相关法律依据，参照1995年3月10日颁布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十七条“职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房一般住用5年后才可依法进入市场，在同等条件下，原产权单位有优先购买权、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。”根据庭审调查，原告郑仙古以一次性优惠价购买了单位的房改房，且单位出具证明“茶叶示范场职工宿舍房于1995年作价卖给职工，从此以后属于个人私有财产，允许相互转让”，参照上述规定可以认定，单位的房改房无论以成本价或是标准价购买，一般住用5年后可以依法进入市场，虽然原告郑仙古1995年9月1日购买房改房，协议系1998年12月25日签订，未满5年，但“一般住用5年后才可依法进入市场”的规定既非强制性规定又非禁止性规定，并非认定合同无效的法律依据。两原告认为第三人赖小军有欺诈行为，却未提供任何证据佐证，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，两原告提供的证据不足以证明《协议书》属于《中华人民共和国经济合同法》第七条认定合同无效的范围，故不应当认定《协议书》无效。另《协议书》中有“同意转卖”字样，且加盖了单位公章，代表单位已明确放弃了优先购买权，同意了两人的房屋买卖行为。综上所述，两原告提出的要求确认房屋买卖协议无效，并判令标的房产被征用所产生的权利、义务归两原告所有的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依据《中华人民共和国经济合同法》第六条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告郑仙古、付松英的诉讼请求。案件受理费人民币100元及鉴定费人民币20，000元，由原告郑仙古、付松英负担。
原审判决宣判后，上诉人郑仙古、付松英不服该判决，向本院提起上诉。上诉人郑仙古、付松英请求撤销（2013）德民一初字第624号民事判决，依法改判支持上诉人的原审诉求，鉴定费和一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人郑仙古、付松英的上诉理由如下：1、1998年12月25日协议书签名不是上诉人亲笔所署，该协议应认定无效。协议书不是原件，复制件不能作为鉴定的检材。协议书中的单位盖章没有经办人签字，不具有证明力。上诉人提供的录音资料证明，时任场长郑诗科否认其曾在协议书上签名。房屋转卖行为严重违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的禁止性规定，应依法认定为无效。2、求实鉴定机构提供的更正函、情况说明、特征对比表（补正）三分证据与赣求司（2014）文鉴字第0113号文检鉴定书（正本）自相矛盾。3、法庭调取出示的证据证明赖小军在本案争议的1998年12月25日所谓的协议前，已调离茶叶示范场，根据茶叶示范场1995年7月18日《德兴市茶叶示范场房屋作价事实方案》规定，购买单位房不得转让外单位人员，因此该协议书应认定无效。
被上诉人郑樟树、陈国荣口头答辩称，我与上诉人是亲戚，当时我儿子结婚装修了房子，但结婚半年不到离婚，装修房子的钱是我收的，我从来没有签过字，后来我们就没有住。
原审第三人赖小军答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，请求法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人赖小军的事实和理由如下：上诉人的上诉缺乏证据支持，而且与事实不符。本案上诉人两次起诉，一审开庭多次，给予双方充分的诉讼权利。上诉人一方面对鉴定报告提出种种异议，但又坚持不同意申请重新鉴定，是自己放弃诉讼权利。上诉人对自己的卖房行为作了互相矛盾的解释，把送检的协议书复写件说成是复制件，把双方同意送鉴定机构进行鉴定说成是不同意。
上诉人郑仙古、付松英，被上诉人郑樟树、陈国荣和原审第三人赖小军在二审期间均未向法庭提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是郑仙古与赖小军签订的“协议书”是否真实有效？
虽然赖小军所提交“协议书”的内容是使用复写纸复写形成，但是“郑仙古”签名和“德兴市茶叶示范试验场”公章都是原始形成。“协议书”签订于1998年，书写两份相同内容“协议书”时使用复写纸复写再分别签名盖章符合当时的书写习惯，不能因为“协议书”是复写件就否定其真实性，而应结合签名和公章予以综合认定。原审法院根据郑仙古、付松英的申请，依法委托江西求实司法鉴定中心进行鉴定，江西求实司法鉴定中心出具文检鉴定意见书确认：1、“郑仙古”签名是郑先古本人所写；2、“德兴市茶叶示范试验场”印章印文符合标称时间段盖印形成；3、“协议书”中蓝色书写内容处字迹是复写形式。因此，本院都对于“协议书”的真实性予以确认。虽然江西求实司法鉴定中心的技术辅助人员在裁剪《特征比对表》时，将姓名栏中“郑先古”签名与签名栏中“郑先古”签名裁剪后粘贴错误，但是不影响鉴定文书的准确性，江西求实司法鉴定中心已出具更正函并到庭作证，整个鉴定程序符合法律规定。
《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条是对于房产物权变动时的限制性条件，并不直接影响转让合同的效力，不是认定合同效力的法律强制性规定。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。赖小军与郑先古协商后签订协议书并支付了对价，赖小军作为购房人符合善意、有偿的条件，不能以付松英未书面同意来否定善意第三人所签订合同的效力。
本案所涉标的为房改房，相关政策应参照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十七条执行，即职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。德兴市茶叶示范试验场的内部文件规定不能作为认定合同效力的依据，而且德兴市茶叶示范试验场在《协议书》中写明“同意转卖”并加盖了单位公章，德兴市茶叶示范试验场还向原审法院出具材料证明“茶叶示范场职工宿舍房于1995年作价卖给职工，从此以后属于个人私有财产，允许相互转让”。因此，即使1995年7月18日《德兴市茶叶示范场房屋作价事实方案》规定购买单位房不得转让外单位人员，也不能认定“协议书”无效。
赖小军自1998年签订“协议书”后便居住在标的房屋内直至2012年房屋拆迁，虽然因为德兴市茶叶示范试验场未给职工办理分产权到户而无法办理产权过户，但是已形成了稳定持续的占有。原审法院在查明事实的基础之上，遵循诚实信用原则所作出的判决有利于维护交易安全，充分保障了善意第三人的合法权益。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元及鉴定费20，000元按一审判决执行；二审案件受理费100元，由上诉人郑仙古、付松英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 玮
代理审判员 夏旭莉
代理审判员 雷朝长
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 余 越