福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第852号
上诉人（原审原告）翁嘉傅，男，1987年10月4日出生，汉族，教师。
委托代理人翁美英，女，会计。
委托代理人陈功平，男，公务员。
被上诉人（原审被告）福建省建瓯市金利莱房地产开发有限公司。
法定代表人张祥生，董事长。
委托代理人任国华，福建启新律师事务所律师。
委托代理人黄凯，福建启新律师事务所律师。
上诉人翁嘉傅因房屋买卖合同纠纷一案，不服建瓯市人民法院（2014）瓯民初字第1283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翁嘉傅的委托代理人翁美英、陈功平、被上诉人福建省建瓯市金利莱房地产开发有限公司（以下简称金利莱房地产公司）的法定代表人张祥生及委托代理人任国华、黄凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人翁嘉傅原审请求判决解除双方当事人于2013年2月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为105399）、金利莱房地产公司向翁嘉傅退还首付款130304元，并支付利息15635.91元（自2013年2月20日起至2013年12月31日止按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款利率6%计算，此后按每日万分之五计算至2014年4月30日）、金利莱房地产公司向翁嘉傅支付翁嘉傅已还银行贷款17365.68元。
原审法院查明，座落于建瓯市新区“香樟名苑”日座楼房（以下简称香樟名苑项目）系金利莱房地产公司经依法审核后所开发建设的，于2013年9月经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。2012年12月金利莱房地产公司取得该楼房的商品房预售许可证。
2013年2月20日，翁嘉傅向金利莱房地产公司购买上述楼房的七单元706室，双方签订了《商品房买卖合同》，第四条及第六条约定总价款420304元，其中首付款130304元，银行按揭贷款29万元；第八条第一款约定金利莱房地产公司应于2013年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给翁嘉傅。该款第1项约定该商品房需经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格……。第二款约定如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……。2、买受人同意接收，出卖人支付买受人每日10元违约金。第三款约定但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，……。2、详见附件六合同《补充协议》；附件六合同补充协议第六条第3项约定该条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗拒力外，还包括如下：……第（5）任何其他非出卖人所能控制的因素。合同尚约定其他事项。2013年5月14日，翁嘉傅向金利莱房地产公司支付首付款130304元。2013年6月24日，翁嘉傅、金利莱房地产公司及中国建设银行建瓯市支行签订《个人住房借款合同》，约定由翁嘉傅向建设银行建瓯市支行贷款29万元。2013年8月8日，建设银行建瓯市支行依约发放贷款29万元，该款按合同约定划入指定的金利莱房地产公司帐户。此后，翁嘉傅自2013年9月8日至2014年4月8日向银行履行八期还款义务，共偿还本金4793.16元、利息12572.52元，合计17365.68元。
金利莱房地产公司曾于2013年12月26日向翁嘉傅寄送告知函，告知延期交房约3个月，于2014年3月26日向翁嘉傅寄送交房通知书。翁嘉傅于2014年4月17日向金利莱房地产公司寄送房屋交付催告函。至今金利莱房地产公司所开发的上述楼房未能通过消防验收，双方亦未办理房屋交接手续。
另2014年6月19日，建瓯市人民政府召开专题会议，住建局、规划局、新区公司、消防大队、瓯宁街道等相关职能单位参加，并出台了《关于研究香樟名苑商住项目办证报备问题的纪要》（以下简称《会议纪要》）。相关内容为：……，但受该地块东南侧的“两违”建筑及有关条件的影响，无法满足消防验收，造成包括瓯宁街道七里街材委会回迁在内的近百户业主不能办理土地、产权备案和办证工作，业主已多次投诉、上访，造成社会稳定压力，各有关单位要本着实事求是、依法依规的原则，共同协调解决问题。会议确定：1、该地块周边沿街建筑物后已规划8米消防通道，目前已实施完成4米，瓯宁街道办事处及新区公司要加快工作进度，尽快启动二期拆迁，并腾出剩余4米，形成8米宽的消防通道，确保满足消防要求。2、关于该地块东南侧的违章建筑问题，由瓯宁街道、行政执法局牵头，在近期内实施强制拆除。3、关于香樟名苑办证问题，由市住建局、国土局给予先行办理土地、产权备案相关报备手续，待消防验收通过后另补验收手续。4、新区公司要抓紧组织实施该地块周边的道路、绿化、管网等相关工程。
原审法院认为，一、根据《商品房买卖合同》第八条第一款第1项的约定，金利莱房地产公司应当于2013年12月31日前提供符合下列各项约定条件的商品房交付翁嘉傅使用，包括消防验收合格。至今金利莱房地产公司未能提供涉案楼房的消防验收合格证，已构成违约。但该条第二款同时约定，如果在规定日期内未达到上述条件的，双方同意按以下第2种方式处理：即买受人同意接收，出卖人支付买受人每日10元违约金。可见，对金利莱房地产公司的该违约行为双方已选择继续履行合同，由金利莱房地产公司支付一定违约金的责任承担方式；二、合同第八条第3款明确如遇下列特殊原因，金利莱房地产公司可据实予以延期。特殊原因包括附件六合同补充协议第六条第3项第（5）约定的任何其他非出卖人所能控制的因素。本案楼房未达到消防验收合格的原因在《会议纪要》中体现了两方面，即受该地块东南侧“两违”建筑及有关条件的影响，而所谓的“有关条件”从会议确定1上的表述“瓯宁街道办事处及新区公司尽快启动二期拆迁，并腾出剩余4米，形成8米宽的消防通道”可以体现。可见，涉案楼房未达到消防验收合格实属第三方造成的，并非金利莱房地产公司自身因素。基于此，建瓯市人民政府已协调相关职能部门积极解决涉案楼房的消防问题。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案当事人在合同第八条第二款上对此已作了明确约定。翁嘉傅认为该约定对其有失公平，实属无效没有法律依据。如当事人认为违约金过高或过低，其可请求调整。四、本案并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中法定解除合同的情形。综上，翁嘉傅解除合同的理由依法不能成立。
综上所述，原审法院认为，金利莱房地产公司虽存在无法提供涉案楼房通过消防验收证件的违约事实。但未通过消防验收的原因系第三方造成的，且建瓯市人民政府已协调相关职能部门解决。同时，对于金利莱房地产公司的该违约行为双方在合同中已明确约定了翁嘉傅同意接收房产，但金利莱房地产公司需承担一定金额违约金的责任处理方式，该约定并不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。本案即不存在约定解除合同的情形，亦不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中法定解除合同的情形，故翁嘉傅主张解除合同条件已成就没有事实依据和法律依据，对翁嘉傅解除合同的主张原审法院不予支持。进而翁嘉傅要求金利莱房地产公司退还首付款130304元并承担利息，要求金利莱房地产公司支付已还的银行贷款17365.68元的诉讼请求均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回翁嘉傅要求解除其与金利莱房地产公司于2013年2月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号105399）的诉讼请求；二、驳回翁嘉傅要求金利莱房地产公司退还首付款130304元及支付利息15635.91元，并要求金利莱房地产公司支付其已还银行贷款17365.68元的诉讼请求。
上诉人翁嘉傅上诉称，一、涉案商品房无法通过消防验收，致使买卖合同目的不能实现，已构成根本违约，讼争合同依法应予以解除，原判对翁嘉傅要求解除合同的诉讼请求予以驳回，存在认定事实与适用法律错误，依法应予以纠正。1、涉案商品房在翁嘉傅起诉后仍无法通过消防验收，未能满足合同约定的交付时间和交付条件，翁嘉傅购买房屋并安全居住的合同目的不能实现，已构成根本违约。若翁嘉傅接收房屋并入住，人身安全将得不到应有的保障，因此在此前提下，翁嘉傅有权不接收房屋及根据法律规定和合同约定解除合同。翁嘉傅已履行了相关的解约手续，应认定合同已解除。《商品房买卖合同》第八条第二款排除了买受人不接收房屋的主要权利，应为无效条款。原判以合同该条款的约定认定解除合同条件不成立，并驳回翁嘉傅的该项诉请，适用法律错误。2、原判认定商品房无法通过消防验收非金利莱房地产公司的原因所致，认定事实有误。实际上，金利莱房地产公司认可违建行为，并以互利为目的，故商品房无法通过消防验收与金利莱房地产公司有关。二、原判认定金利莱房地产公司曾告知翁嘉傅将延期三个月交房有误，应予以纠正。翁嘉傅并未收到有关的告知函，也不认识代收人林真、代签人周文，所在单位也没有林真、周文二人。金利莱房地产公司未能提供相应的证据证实告知函确已送达翁嘉傅，故原判对该项事实的认定有误。三、原判在对金利莱房地产公司构成违约予以认定的同时，却对翁嘉傅主张的损失予以驳回，适用法律错误。综上，请求撤销原判，改判支持翁嘉傅的原审诉讼请求。
被上诉人金利莱房地产公司答辩称，一、涉案商品房因村民违法建房影响消防间距，但并非金利莱房地产公司违约所致，故翁嘉傅诉请解除合同的理由不能成立。1、根据合同约定，金利莱房地产公司并未违约。根据合同第八条第三款约定，如果商品房在规定日期内未达到约定交付条件的，双方当事人选择按“买受人同意接受，出卖人支付买受人每日壹拾元的违约金”方式处理。双方并未选择按买受人有权拒绝接收，出卖人承担逾期交房违约责任的方式进行处置。即使房屋未经消防验收，因翁嘉傅在合同中选择同意接收，金利莱房地产公司也已通知其接收房屋，并未违约。翁嘉傅诉请解除合同与合同约定相悖，不能成立。2、金利莱房地产公司已通知翁嘉傅交付房屋，并非不能交付。按补充协议第六条第3点的约定，金利莱房地产公司可据实延期的特殊原因包括“任何其他非出卖人所能控制的因素”。2013年12月26日，金利莱房地产公司向翁嘉傅发出《告知函》，告知翁嘉傅将逾期约3个月交房。2014年3月26日，金利莱房地产公司向翁嘉傅发出交房通知，但至今翁嘉傅未办理收房手续。根据合同第十一条约定，翁嘉傅明显违约，按补充协议第八条第4点约定，应视为金利莱房地产公司已履行交付义务。3、涉案商品房暂未通过消防验收，既非金利莱房地产公司责任，也不影响合同履行。涉案商品房开发项目已通过验收，暂未通过消防验收系因东南方向的违章建筑影响了消防间距，而并非金利莱房地产公司不履行消防义务所致，且根据政府会议纪要，消防验收暂未通过并不影响合同的履行。4、涉案合同是福建省建设厅与福建省工商总局联合制定的示范文本。选定的交房条款并非合同唯一条款，故合同并非格式合同，不存在无效问题。5、翁嘉傅认为金利莱房地产公司认可违建行为，缺乏依据。二、原判认定金利莱房地产公司告知翁嘉傅延期交房三个月的事实正确。首先，根据金利莱房地产公司原审提交的《查询邮件回单》，签收《告知函》的是同事林真，而非周文，金利莱房地产公司系按照合同约定的联系地址，向翁嘉傅邮寄《告知函》，根据合同第二十条与补充协议第一条的约定，该《告知函》应视为已送达。三、原判适用法律正确。首先，金利莱房地产公司已全面履行合同义务，翁嘉傅未依约接收房屋，应属违约。其次，翁嘉傅在原审中并未诉请金利莱房地产公司支付未达到交付条件的违约金，原判按当事人诉请范围进行裁判并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回翁嘉傅上诉。
二审中，被上诉人金利莱房地产公司向本院提供四份证据：1、《建设工程消防设计备案表》一份，用于证明2012年9月6日，香樟名苑项目进行了建设工程消防设计备案，设计符合规范要求，抽查结果为未被抽中。2、《建设工程消防设计申报文件》一份，用于证明金利莱房地产公司委托消防设计单位对香樟名苑项目进行消防建筑设计。3、《香樟名苑相关资料签收一鉴表》，用于证明金利莱房地产公司通知交房之日起至2014年10月21日，共有61位业主接收房屋。经庭审质证，对金利莱房地产公司提供的证据，翁嘉傅认为，金利莱房地产公司举证不符合证据规定，证据1、2与案件事实无关联，仅能证明金利莱房地产公司在施工时进行了消防报备；证据3，与案件事实无关联。本院认为，证据1、2，能证明香樟名苑项目于2012年9月6日进行了消防设计备案，予以采纳。证据3，对案件事实无证明力，不予采纳。
经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人翁嘉傅与被上诉人金利莱房地产公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容合法，系双方当事人真实意思的表示，应受法律保护。双方当事人均应依照约定全面履行合同义务。合同第八条约定，出卖人应于2013年12月31日前将符合竣工验收合格和消防验收合格等条件的房屋交付翁嘉傅，但迄今为止，涉案商品房仍未满足消防验收条件。本案中，翁嘉傅以涉案商品房无法满足消防验收条件，合同目的无法实现为由诉请解除合同。由于合同中未有关于涉案商品房未满足消防验收条件时，翁嘉傅享有合同解除权的约定，故涉案商品房迄今未满足消防验收条件是否导致翁嘉傅合同目的不能实现，是翁嘉傅是否有权解除合同的前提。而对消防问题是否导致翁嘉傅合同目的不能实现的判断，应当综合阻碍香樟名苑项目通过消防验收的因素，该因素被排除的可能性等客观情况进行确定。根据香樟名苑项目竣工验收报告和竣工验收备案表，香樟名苑项目消防工程已经按规划设计建设完成。又根据《会议纪要》，香樟名苑项目无法满足消防验收条件，系因该地块东南侧两违建筑未拆除、政府二期拆迁未启动所致，对此，建瓯市人民政府决定采取拆迁工程尽快启动、违章建筑近期强制拆除、土地与产权备案手续先予办理等措施应对。鉴于案件现有证据不能证明香樟名苑项目主体消防设计和施工存在缺陷，而建瓯市人民政府将采取相应措施排除妨碍消防验收的因素等情况，金利莱房地产公司暂未使消防通过验收不构成根本违约，翁嘉傅关于合同目的不能实现的上诉理由不能成立。故翁嘉傅要求解除合同的主张理据不足，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3666元，由上诉人翁嘉傅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
审 判 员 乐 芳
代理审判员 余观贵
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 余炜鑫
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。