天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终1578号
上诉人(原审被告):魏正春，男，1964年2月5日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：王军霞，天津致行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津机械施工有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道7号。
法定代表人：顾向明，董事长。
委托诉讼代理人：赵静，国浩律师（天津）律师事务所律师。
原审被告：天津市河西区水云间洗浴中心，住所地天津市河西区黑牛城道**号。
经营者：魏政治，男，1956年12月27日出生，汉族，天津市河西区水云间洗浴中心业主，住天津市河西区。
上诉人魏正春因与被上诉人天津机械施工有限公司、原审被告天津市河西区水云间洗浴中心租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏正春及其委托诉讼代理人王军霞,被上诉人天津机械施工有限公司的委托诉讼代理人赵静到庭参加了诉讼。原审被告天津市河西区水云间洗浴中心经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
魏正春上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。涉诉房屋的实际承租和占用方为原审被告，上诉人既不是承租方也不是实际使用人，因此，一审判决因上诉人在涉诉合同中签字就认定上诉人是租赁合同的承租方系认定事实错误。另外，被上诉人承诺给上诉人或上诉人引进的人关于涉诉房屋的租赁期限为九年，而一审判决并未对此事实进行认定；2、一审判决适用法律错误。上诉人既不是涉诉房屋的承租方，也不是涉诉房屋的实际使用人，一审判令上诉人返还涉诉房屋、承担租金及房屋使用费缺乏法律依据；3、一审判决事项已超过被上诉人的诉讼请求。被上诉人在一审庭审中对其诉讼请求进行了明确表示，被上诉人仅要求上诉人承担责任，但一审却判令原审被告承担相应责任，超过了被上诉人的诉讼请求。
被上诉人天津机械施工有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。主要理由：1、2013年1月22日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，将本案涉诉房屋出租给上诉人使用，上诉人在租赁合同中签字，根据合同相对性原则，上诉人应为本案租赁合同的承租方；2、被上诉人从未作出租赁期限为九年的承诺，涉诉合同租赁期限已于2014年12月31日届满；3、上诉人作为涉诉房屋的承租方应当返还房屋，并支付租金及房屋使用费；3、一审判决为彻底解决争议、减少诉累、节约司法资源，判决上诉人与原审被告腾空涉诉房屋，并未超过上诉人的诉讼请求。故一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
原审被告天津市河西区水云间洗浴中心未出庭答辩。
天津机械施工有限公司向一审法院起诉请求：1、被告魏正春将坐落于天津市河西区黑牛城道31号院综合楼的房屋楼面积1280平方米及配套浴室全部腾空并交付原告；2、被告魏正春向原告支付拖欠的租金人民币155000元，并自2015年1月1日起按照日租金标准向原告支付至实际腾房之日止的房屋使用费（为便于计算诉讼费，暂计算至2015年3月31日的房屋使用费为152500元）；3、被告魏正春按照日千分之三的标准向原告支付自2014年8月31日至实际付款之日止的迟延支付租金的违约金（为便于计算诉讼费，暂计算至2015年3月31日为99045元）；
4、本案诉讼费用由被告魏正春承担。
一审法院认定事实：被告魏正春作为天津市水云间洗浴中心业主于2006年开始租赁原告所有的坐落天津市河西区黑牛城道31号院综合楼，租赁面积1280平方米，每年房屋租金为61万元，每年1月30日前支付30.5万元，每年8月30日前支付30.5万元。2012年3月2日天津市水云间洗浴中心注销。被告魏正春注销其经营的天津市水云间洗浴中心未告知原告。2012年3月29日由被告魏正春之兄魏政治作为业主在原租赁地点注册字号为天津市河西区水云间洗浴中心。之后，原告与被告天津市水云间洗浴中心原业主魏正春于2013年1月22日签订《房屋租赁合同》1份，出租方（甲方）天津机械施工有限公司，承租方（乙方）天津市水云间洗浴中心，内容为：“一、甲方将坐落于天津市河西区黑牛城道31号院综合楼的房屋租赁给乙方作商业使用。二、合同有效期自2013年元月1日起至2014年12月31日止，共计贰年。楼面积1280平方米及与之相配套浴室，租赁期满后，甲方不再继续出租，本合同终止。三、房屋租金壹年为人民币61万元／年。每年元月30日前支付30.5万元租金，每年8月30日前支付30.5万元租金。四、甲方责任：l.甲方负责提供和办理出租房屋自身合法有效的证件，做到合法出租（乙方经营所需证件由乙方自行办理）；2.甲方保证建筑物可供乙方正常使用，二十四小时供电及生活用水。因供电、供水部门的抢修等导致停电、停水的，双方均无责。因甲方内部供电、供水设备的检修等特殊情况导致临时停水、停电的，甲方在及时通知乙方的情况下，甲方无责；3.甲方负责对出租建筑物外公用部分的供电线路、上下水源头、供电设施的检查维修（变电室设备）。如因乙方原因造成上述设备设施损坏（包括导致的其他损失），由乙方负责赔偿。五、乙方责任：l.乙方在经营期间应遵守国家法律、法规和相关规章制度。乙方独立经营、自负盈亏，并承担由此产生的一切责任；2.乙方自行负责自己内部保卫安全、防火、防盗工作。乙方自行承担内部所发生的各种案件责任。并与甲方签订安全保卫防火协议书。因乙方原因发生火灾，造成甲方建筑物及内部设施损坏的，由乙方承担责任及相应赔偿，并同时承担公安消防等部门对甲方的所有处罚；3.合同期内承租年度的租金应一次付清。逾期支付的，应按日千分之三的标准支付违约金，超过十天仍未支付的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任；4.乙方的经营所需用水，应自行办理相关手续，所需费用由乙方承担。乙方用电应控制在50千瓦以内，如乙方申请的用电量超过200千瓦，则由双方协商解决。若供电系统实在无法满足乙方用电负荷时，甲方有权对乙方采取限电措施，以保证供电系统的安全运行；5.乙方自行负责所使用房屋的日常维修，乙方所承租的建筑物及所有场院以内的上、下水管道及乙方所承租房屋的外部供暖管道，室内供暖设施，自变电室外至所承租建筑物的供电线路的日常使用维修均由乙方负责，并承担所有费用；6.乙方按月缴纳所使用建筑物的供水水费、电费。费用标准执行天津市统一收费标准。每月按当月用电总额的5%缴纳变电设施维修管理费，乙方每月20日将当月水电费及变电室设施维修管理费交与甲方，逾期不交的，甲方有权采取停水、停电措施，造成的后果由乙方承担；7.乙方自行解决承租房屋冬季采暖事宜。所购置的采暖设备及使用中的维修费用由乙方自行承担；8.乙方不得利用所承租的房屋进行任何形式的合租、转租、抵押；9.乙方不得随意拆改房屋设计结构，如因经营需要，需要对房屋改动的，应以书面形式征求甲方意见，在取得甲方同意后，方可实施；10.合同期满、乙方违约导致合同应当解除、动拆迁及开发等导致提前终止的，乙方保证及时将建筑物完整无损的（包括不可拆卸的装修）交还甲方，甲方无需补偿。上述各种原因终止后逾期30天不办理交还手续的，甲方有权直接收回房屋，房屋内的物品视为乙方已全部放弃；11.乙方在承租期内所发生的各项费用，如消防、治安、环保、城管、绿化等政府主管部门征缴的相应费用，均由乙方自行负责。六、共同责任：1.承租期内，如遇不可抗力等自然灾害，造成本合同不能履行，本合同自然终止，甲乙双方各自承担自己的损失。2.承租期间，如遇动拆迁、甲方或第三方开发等原因导致甲方需要收回上述房屋，甲方应提前1个月通知乙方，乙方应按搬迁时间无条件搬迁，双方互不补偿。乙方交付的未使用部分的租金，甲方应无息返还。七、其他：1.本合同签订后，双方签署的各项合同、协议补充协议、备忘录等文件一并废止；2.对本合同任何条款的违反均应视为违约，因违约方原因造成合同终止，违约方应向对方承担违约责任，向守约方交付违约金三万元人民币；3.除非乙方另行提供通讯地址，否则租赁房屋的地址即为乙方通讯地址。因乙方地址问题导致不能收到甲方通知的，一切不利后果由乙方承担；4.本合同未尽事宜，甲乙双方应本着友好协商的姿态协商解决，并以补充协议形式加以完善。双方应履行合同条款，如合同履行发生纠纷，应协商解决，协商不成的可向房屋所在地法院起诉；5.本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：天津机械施工有限公司公章，乙方：天津市水云间洗浴中心公章，魏正春。”庭审中，被告魏正春对于《房屋租赁合同》最后一页自己的签名申请鉴定，原审法院于2016年5月13日公告期满后，召集当事人选定天津市天意物证司法鉴定所进行鉴定，2016年8月2日该鉴定部门作出了天津市天意物证司法鉴定所司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材中“魏正春”签名的字迹与样本中魏正春书写字迹是同一人书写。对于鉴定意见书原告无异议，被告魏正春对鉴定意见书无异议，认为该合同第一页和最后一页不是一份合同。但被告魏正春对其辩称意见未提供相应证据。
被告天津市河西区水云间洗浴中心经营者魏政治在闭庭后通过EMS向原审法院寄送了中华人民共和国辽宁省阜新市公证处出具的《公证书》一份，以此证明其自2012年开始经营洗浴中心，自负盈亏，与魏正春没有关系。2016年初由魏正春代管洗浴中心，但任何关于洗浴中心的事情都需经过其同意。关于房主起诉的事情，本人知道，但不同意房主意见，房主承诺租赁诉争房屋给本人9年，现在就让其腾房不同意。本人装修洗浴中心花了很多钱，所以其不腾房。
原告自认被告天津市水云间洗浴中心原业主魏正春于2013年1月28日向其交纳租金30.5万元，2013年7月15日向其交纳租金15万元，2013年11月12日向其交纳租金15.125万元，2014年1月25日向其交纳租金30.5万元，2014年8月10日向其交纳租金15万元。但未提供被告魏正春交纳租金的相关票据。被告魏正春辩称，自己在诉讼房屋经营到2011年底。之后于2012年3月2日天津市水云间洗浴中心注销，魏政治在原租赁地点××天津市河西区水云间洗浴中心，其交租等事宜均系替魏政治管理。
另被告天津市河西区水云间洗浴中心经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席审理。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、被告魏正春以天津市水云间洗浴中心的名义与原告签订的《房屋租赁合同》效力问题；2、诉争房屋腾房主体和交纳租金主体如何确认问题；3、原告主张违约金应否支持的问题。关于争议焦点1，被告魏正春在其经营的天津市水云间洗浴中心于2012年3月2日已经注销的情形下，仍于2013年1月22日与原告签订《房屋租赁合同》，并加盖天津市水云间洗浴中心公章。同时，被告魏正春对上述《房屋租赁合同》的签名申请鉴定，经鉴定结果为签名为本人所签，据此，被告魏正春应对原告不知其注销天津市水云间洗浴中心的行为后果承担相应的法律后果。由此认定原告与被告魏正春签订的《房屋租赁合同》有效。关于争议焦点2，根据合同相对性，签订《房屋租赁合同》的主体系原告和被告魏正春，因此，交纳租金的主体为被告魏正春。至于被告天津市河西区水云间洗浴中心是否为租赁房屋实际使用人问题，由于该洗浴中心未实际向原告交纳合同期限内2014年9月至2014年12月31日房屋租金155000元，因此，根据合同相对性，合同期限内的房屋租金应由被告魏正春交纳。至于2015年1月1日起至2015年3月31日合同期外房屋使用费152500元由谁支付的问题，因被告魏正春将诉争房屋交给天津市河西区水云间洗浴中心使用，并未有经过原告书面同意的书面证据，考虑天津市河西区水云间洗浴中心自认为诉争房屋实际使用人，因此，该时间段的租金应由被告魏正春支付，魏正春支付后，可向天津市河西区水云间洗浴中心主张权利。原告要求被告魏正春支付该时间段房屋使用费的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告魏正春自2015年4月1日起按照原日租金1671.23元标准，向其支付至实际腾房之日止房屋使用费的诉讼请求，同理，一审法院予以支持。关于争议焦点3，原告要求被告魏正春按照日千分之三标准向原告支付自2014年8月31日至实际付款之日迟延支付租金的违约金99045元的诉讼请求，鉴于原告与被告魏正春签订《房屋租赁合同》时，有审查不严的过失且与约定不符，因此，原告要求被告魏正春支付违约金的主张，不予支持。综上，原告要求被告魏正春将坐落天津市河西区黑牛城道31号院综合楼房屋楼面积1280平方米及配套浴室全部腾空的诉讼请求，应予支持。鉴于被告天津市河西区水云间洗浴中心作为诉争房屋的实际使用人，也应负有腾房义务，原告虽不主张被告天津市河西区水云间洗浴中心腾房，但为了案结事了，也应当由天津市河西区水云间洗浴中心将诉争房屋及全部配套设施等共同腾交给原告。被告魏正春应将2014年9月1日至2014年12月31日房屋租金155000元支付给原告。关于原告要求被告魏正春支付自2015年1月1日起按日租金1671.23元的标准向原告支付至实际腾房之日止房屋使用费的诉讼请求，因被告魏正春将诉争房屋交予被告天津市河西区水云间洗浴中心使用，未经过原告同意，故未腾房期间的房屋使用费也应由被告魏正春交纳。魏正春缴纳房屋使用费后，可向实际使用人主张权利。关于原告要求被告魏正春按照日千分之三的标准向原告支付自2014年8月31日至实际付款之日止迟延支付租金的违约金（暂计算至2015年3月31日）99045元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告魏正春、被告天津市河西区水云间洗浴中心将坐落于天津市河西区黑牛城道31号院综合楼房屋楼面积1280平方米及全部配套浴室腾空交予原告天津机械施工有限公司；二、本判决生效之日起十日内，被告魏正春向原告天津机械施工有限公司支付2014年9月1日至2014年12月31日租金155000元；三、本判决生效之日起十日内，被告魏正春按日租金1671.23元的标准，向原告天津机械施工有限公司支付自2015年1月1日至2015年3月31日房屋使用费152500元；四、本判决生效之日起十日内，被告魏正春按日租金1671.23元标准，向原告天津机械施工有限公司支付自2015年4月1日起至实际腾房之日止房屋使用费；五、驳回原告天津机械施工有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7398元，由原告天津机械施工有限公司负担1802元，由被告魏正春负担5596元（本判决生效之日起7日内给付）。鉴定费3000元,由被告魏正春负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人魏正春是否为本案《房屋租赁合同》的承租人，是否负有腾房义务，是否应向被上诉人支付相应的租金及房屋使用费；2、一审法院判令原审被告腾还房屋是否超出当事人的诉讼请求。围绕着争议焦点，本院阐述如下：
对于上诉人是否系涉诉《房屋租赁合同》的主体问题。涉诉《房屋租赁合同》中载明出租方为天津机械施工有限公司，承租方为天津市水云间洗浴中心。该合同加盖天津市水云间洗浴中心公章，上诉人魏正春亦在合同中签字，且该签字经鉴定为魏正春本人所签。经一审法院查明，魏正春作为天津市水云间洗浴中心业主于2006年开始租赁涉诉房屋，2012年3月2日天津市水云间洗浴中心注销。根据合同相对性原则，虽天津市水云间洗浴中心被注销，但魏正春在合同中签字，其应为合同的相对方。上诉人主张其系代其兄魏政治管理涉诉房屋，其并非实际承租人，对此，本院认为，魏政治注册成立的天津市河西区水云间洗浴中心并非涉诉合同的签订方，且魏正春未提交证据证明其系代魏政治签署的涉诉合同，故对上诉人魏正春的该项主张，本院不予支持。上诉人作为承租主体，应当负有腾交房屋、支付租金以及房屋使用费的合同义务。上诉人主张被上诉人曾承诺租期为九年，未提交证据证实，本院不予支持。经审查，被上诉人主张房屋租金的起始时间为2014年9月30日，本院对一审法院认定的时间2014年9月1日予以更正。上诉人魏正春按日租金1671.23元的标准，向被上诉人天津机械施工有限公司支付自2015年1月1日至2015年3月31日房屋使用费应为150410.7元，本院对一审计算的数额152500元予以更正。
对于一审法院判令原审被告腾还房屋是否超出当事人的诉讼请求的问题。因被上诉人在本案中未向原审被告天津市河西区水云间洗浴中心主张权利，且经一审法官多次询问，被上诉人均明确表示仅向上诉人魏正春主张权利。故对于天津市河西区水云间洗浴中心是否承担责任问题本案不予涉及。虽在一审闭庭后，天津市河西区水云间洗浴中心经营者魏政治向法院寄送《公证书》，声明其为涉诉房屋的实际承租人，但一审法院在未向被上诉人释明是否变更诉讼请求的情形下，即判令原审被告天津市河西区水云间洗浴中心承担腾房责任已超出当事人的诉讼请求，本院予以更正。
综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市河西民法院（2015）西民二初字第663号民事判决第四项；
二、撤销天津市河西民法院（2015）西民二初字第663号民事判决第五项；
三、变更天津市河西民法院（2015）西民二初字第663号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内，上诉人魏正春将坐落于天津市河西区黑牛城道31号院综合楼房屋楼面积1280平方米及全部配套浴室腾空交予被上诉人天津机械施工有限公司；
四、变更天津市河西民法院（2015）西民二初字第663号民事判决第二项为：本判决生效之日起十日内，上诉人魏正春向被上诉人天津机械施工有限公司支付2014年9月30日至2014年12月31日租金155000元；
五、变更天津市河西民法院（2015）西民二初字第663号民事判决第三项为：本判决生效之日起十日内，上诉人魏正春按日租金1671.23元的标准，向被上诉人天津机械施工有限公司支付自2015年1月1日至2015年3月31日房屋使用费150410.7元；
六、驳回被上诉人天津机械施工有限公司其他诉讼请求；
七、驳回上诉人魏正春其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7398元，由上诉人魏正春承担6658.2元，被上诉人天津机械施工有限公司负担739.8元；鉴定费3000元，由上诉人魏正春负担；二审案件受理费5913元，由上诉人魏正春负担5854元，被上诉人天津机械施工有限公司负担59元；公告费560元，由上诉人魏正春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 苏美玉
代理审判员 孟 夏
二〇一七年七月十三日
书 记 员 穆 艺