湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂汉川民初字第00857号原告:汉川市仙女山街道办事处刘家台村村民委员会。住所地：汉川市。法定代表人刘祖社，主任。委托诉讼代理人：杨瑞，湖北今天律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：侯巨涛，湖北今天律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告:樊志祥，男，汉族，汉川市人，汉川市鹂水慈园养护中心园长，住汉川市。委托诉讼代理人：许德元，湖北扬子律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告:汉川市鹂水慈园养护中心。住所地：汉川市仙女山街道办事处刘家台村。法定代表人樊志祥，园长。委托诉讼代理人：许德元，湖北扬子律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告汉川市仙女山街道办事处刘家台村村民委员会（以下简称刘家台村委会）诉被告樊志祥、汉川市鹂水慈园养护中心（以下简称鹂水慈园）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月19日和6月15日两次公开开庭进行了审理。原告刘家台村委会的法定代表人刘祖社及委托诉讼代理人杨瑞、侯巨涛，被告樊志祥（亦是被告鹂水慈园的法定代表人）及其委托诉讼代理人许德元（亦是被告鹂水慈园的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘家台村委会诉称，2004年12月18日，原告刘家台村委会与被告鹂水慈园、樊志祥签订了一份土地租赁协议，约定原告刘家台村委会将其集体所有的土地租给被告樊志祥，用于修建名为鹂水慈园的老年公寓，租赁期限为24年，租金为每年3000元。2005年1月14日，原告刘家台村委会与被告鹂水慈园又签订了一份合同书，内容与原土地租赁协议基本相同。上述两份合同签订后，二被告在没有经过任何国土规划部门依法规划审批的情况下，在租赁土地上建设了房屋，从事盈利性经营活动。由于被告樊志祥不是刘家台村集体经济组织成员，并且签订合同时，原告刘家台村委会并未召开村民会议，没有经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，加之涉案土地属于农用地，不能用于非农业建设，二被告设立养老院改变了土地用途。为此，原告刘家台村委会向法院起诉，要求：1.判令原告刘家台村委会与被告樊志祥于2014年12月18日签订的土地租赁协议和2015年1月14日签订的合同书无效；2.判令二被告立即拆除涉案土地上全部地上物、腾退土地、恢复原状。原告刘家台村委会为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一，土地租赁协议和合同书各一份，拟证明两份合同的内容违反了相关法律禁止性规定，两份合同无效。证据二，农村集体土地使用权证及刘家台苗圃场承包合同，拟证明涉案土地属于原告刘家台村委会集体所有，二被告将土地用于非农业建设，改变了土地的农业用途。证据三，民办非企业单位登记申请书及汉川市城南新区刘家台村测绘图，拟证明二被告占有原告刘家台村委会土地约为10.42亩，用于从事盈利性的经营活动，改变了土地用途，二被告应立即拆除涉案土地上的全部地上物、腾退土地、恢复原状。证据四，民办非企业单位法定代表人登记表及刘家台村村民联名诉求及村民信息资料，拟证明被告樊志祥不是原告刘家台村集体组织成员，及原告刘家台村的村民反对将集体的土地租赁给二被告，要求收回涉案土地使用权，恢复土地原状。证据五，三位证人证言，拟证明原告刘家台村委会将土地租赁给二被告，没有召开村民代表大会讨论决定的事实。被告樊志祥、被告鹂水慈园辩称，原告刘家台村委会要求判定土地租赁协议和合同书无效的请求没有事实和法律依据。原告刘家台村委会将其闲散土地以合同约定的方式租给二被告经营管理，并没有改变土地所有权的性质，并且合同履行十年之久，原告刘家台村委会要求拆除涉案土地全部地上物和腾退土地、恢复原状的诉讼请求不能成立。因此，请求法院驳回原告刘家台村委会的起诉。二被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一，土地租赁协议书一份，拟证明原告刘家台村委会与被告樊志祥于2004年12月18日签订的土地租赁协议，约定由原告刘家台村委会将其一宗闲散土地租给被告樊志祥修建老年公寓的法律事实。证据二，合同书一份，拟证明原告刘家台村委会与被告樊志祥于2005年1月14日签订了一份合同书，由双方合作兴办鹂水慈园养护中心，原告刘家台村委会提供闲散土地，被告樊志祥提供建设资金，合同书的签订是对土地租赁协议的否定，此合同书以项目合作的方式取代了土地租赁行为。证据三，会议纪要，拟证明原、被告签订合同时，召开过村民代表大会的事实。证据四，汉川市仙女山街道办事处办公室关于新建鹂水慈园福星楼报告的批复，拟证明原、被告合作建设的鹂水慈园养护中心属招商引资项目。证据五，公证书一份，2005年7月20日，汉川市公证处对原告刘家台村委会与被告樊志祥签订的合同书进行了公证证明双方签订的合同书是双方真实意思表示，内容具体准确。证据六，场地使用证明一份，拟证明原告刘家台村委会同意二被告在该村花木苗圃场上新建办公楼的事实。证据七，房屋质量验收报告一份，拟证明鹂水慈园养护中心的建设工程，经承建方和原告刘家台村委会及被告樊志祥验收合格的事实。证据八，原告刘家台村民土地承包经营面积明细表及土地承包合同登记表，拟证明原告刘家台村委会涉农土地为240亩，均已发包给农户，本案诉争土地与农民承包的土地没有关联。证据九，汉川泵站二站为汉川电力排灌二站项目申请国家集体基本建设征拨用地申请书、汉川泵站地形图、汉川泵站二站总体布置图、汉川泵站二站挖压土地合同书、汉川泵站二站指挥部需要挖压部分土地的合同书、汉川泵站挖压占用土地补充合同等。拟证明本案诉争的土地是闲散地，由原告刘家台村委会管理使用，不属于农村土地承包合同登记范围内的农用土地或耕地。证据十，民办企业登记证书，拟证明鹂水慈园是社会福利机构。经庭审质证，原告刘家台村委会对二被告提交的证据一至十均有异议，对二被告提交的证据一、二中的土地租赁协议、合同书、公证书的真实性虽无异议，但由于该协议和合同书的内容违反了法律强制性规定，应属无效；证据三的会议纪要，是虚假的，不予认可；证据四的批复属无效文件，因为汉川市仙女山街道办事处不具有对房屋建设的批复权；证据五的公证书形成日期是2005年7月22日，而合同签订的日期是2005年1月14日，合同不是在公证时当面所签，对该公证书的效力不予认可；证据六场地使用证明，不应由原告刘家台村委会进行出具，因为原告刘家台村委会没有权利出具该项证明；证据七中的验收单位应该是建设局，不应是原告刘家台村委会；证据八、九、十均与本案无关联，不予认可。二被告对原告刘家台村委会提交的证据一至五均有异议，对原告刘家台村委会提交的证据一证据的真实性无异议，但对证据目的有异议，认为土地租赁协议和合同书的内容并未违反法律强制性规定，属有效合同；证据二不能证明诉争的土地属于农用地；证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据不能证明二被告改变了土地用途；证据四的证明目的有异议，不能证明证明原、被告签订的合同违反了法律禁止性规定；证据五的证人证言的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能证明原告刘家台村委会与二被告签订合同时，没有召开村民代表大会的事实。对上述双方当事人有异议的证据，本院认为，原告刘家台村委会提交的证据一与二被告提交的证据一、二关于土地租赁协议和合同书，是相同的证据，两份合同中关于期限的约定，违反了法律规定，可予调整，其他内容，本院予以认可；证据二中的土地所有权证书中明确说明诉争土地属城镇建设工程用地及交通运输用地，不属于农用地，因此原告刘家台村委会诉称改变农用地性质而要求解除合同的请求不应支持，证据二中的苗圃场合同不能作为诉争土地是农用地的证据；证据三中的民办非企单位登记申请表及测绘图的真实性，本院予以认可，该证明只能证明二被告设立的机构名称和汉川市城市规划设计研究院对被告鹂水慈园占地情形所做的测绘图，不能证明诉争的土地属农业的性质及二被告改变了土地农业用途的事实；证据四中的登记表，只是证明被告樊志祥的基本信息情况，可以证明被告樊志祥不是原告刘家台村委会村民的事实，该证据中的村民联名诉求，只是该村村民的对原、被告签订合同的效力进行否认的单方面要求，不能证明原、被告签订的合同无效。证据五的证人证言，主要是证明原告刘家台村委会召开会议时，参会人员有虚假签名，有人员不符属于村民代表的事实，但对原告刘家台村委会对兴办鹂水慈园养护中心的进行过商议的事实无异议，三证人证言的不能到达原告刘家台村委会提出该村委会对兴建的鹂水慈园没有召开村民大会的证明目的。二被告提交的证据三加盖了汉川市仙女山街道办事处公章，并有村民签字为凭可以证明原告刘家台村委会将村集体土地租赁给二被告时召开过村民代表大会的事实；证据四中的批复，与本案诉争的合同是否有效无关联性；证据五中的公证书对原、被告间于2005年11月14日签订的合同书予以公证，但由于该合同书中关于合同期限的约定违反法律禁止性的规定，租赁期超过20年之外的部分，应属无效；证据六的场地使用证明，与本案诉争土地的效力问题，无关联性，不予采纳；证据七中的房屋质量验收报告与本案诉争的合同是否有效无关联性，本院不予采信；证据八的真实性本院予以认可；证据九和十与本案没有关联性，本院不予采信。经审理查明，2004年12月18日，刘家台村与樊志祥签订了一份土地租赁协议，约定，刘家台村将其村小学旁一宗闲散地（西至村小学围墙，北至二泵站河边，东至刘家台中字路院墙门，南至村大路）租给樊志祥修建老年公寓，租期为24年，从2005年1月1日起至2029年1月1日止。租金为72000元，每年年初付3000元。2005年1月14日，双方又签订合同一份，合同约定，由双方合作只办民办汉川市郦水慈园养护中心，刘家台以原协议中的土地作为投入，樊志祥提供建设的全部资金，期限仍然是从2005年1月1日起至2029年12月31日止，樊志祥每年元月30日前向刘家台村委会交付人民币3000元，24年共计72000元。合同还就合同到期后的续约及财产处理等作了约定，该合同于2005年7月20日，经汉川市公证处进行了公证。合同生效后，樊志祥投资兴建了办公楼等设施开始经营。因刘家台村民认为合同签订时没有召开村民代表大会及樊志祥在签订合同后，改变了土地用途，违反了法律强制性规定为由，要求确认双方所签合同无效，并要求樊志祥拆除涉案土地上地上物，并恢复原状。另查明，刘家台村在将涉案土地出租给樊志祥时，召开了村民代表大会，并形成了会议记要，双方诉争的土地属于城镇村及工矿用地，不属于农用地。樊志祥兴建鹂水慈园后，刘家台村委会没有参与经营管理，亦没有参与盈亏分配。本院认为，原告刘家台村委会于2004年12月18日与被告樊志祥签订的土地租赁协议已由双方于2015年1月14日签订的合同书所取代，该土地租赁协议已失效。对双方无约束力。2015年1月14日双方签订的合同书虽以合作名义签订，但其内容中并没有约定双方的赢亏分配等内容，原告刘家台村委会亦没有参与实际经营管理，合同内容不符合合作的基本要件，合同应认定为原告刘家台村委会将其土地出租后，收取租金的租赁合同。该合同签订前，原告刘家台村委会已召开村民代表大会，诉争土地亦不属农用地，原告刘家台村委会以上述理由，要求确认合同书无效的请求，本院不予支持。原告刘家台村委会要求二被告拆除涉案土地上的地上物、腾退土地、恢复原状的请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。但合同中对合作期限的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，超过20年的部分无效。由于双方没有对租赁期限是否变更提出诉求，应依法另行处理。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告汉川市仙女山街道办事处刘家台村村民委员会的诉讼请求。本案件受理费10000元，由原告汉川市仙女山街道办事处刘家台村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长  孙志华审判员  朱文涛审判员  龚卫东二〇一七年一月五日书记员  刘信樵