江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终1787号上诉人（原审被告）：上饶市广丰区大石街道办事处，住江西省上饶市广丰区大石街道抱鸡亭。法定代表人：徐启敏，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：周立彬，江西洪胜律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：潘是富，男，1964年12月19日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：王小虎，江西洪胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘维海，男，1949年2月22日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住上饶市广丰区。委托诉讼代理人：郑刚，江西时空律师事务所律师。上诉人上饶市广丰区大石街道办事处、潘是富因与被上诉人潘维海确认合同无效纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2016）赣1103民初4084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上饶市广丰区大石街道办事处上诉请求为：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、本案诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，一审法院认定本案不存在诉讼时效已过的问题是错误。被上诉人第一次应当知晓的侵权时间是1969年。涉案房屋自1969年开始一直由上诉人即原广丰县大石乡人民政府作为菌肥厂厂房进行经营，此事实被上诉人应是明知的。被上诉人再次知晓的侵权时间是1999年。二、上诉人有权处置涉案房屋，上诉人与第三人签订的《买卖房屋协议》合法有效，第三人一直系涉案房屋的管理人。三、1953年的《江西省广丰县土地房产所有权证》并不当然具有法律效力。上诉人潘是富上诉请求为：请求二审法院依法撤销上饶市广丰区人民法院（2016）赣1103民初4090号民事判决，改判驳回被上诉人潘维海的全部诉讼请求。事实与理由：1、1953年土改时颁发的《江西省广丰县土地房产所有权证》已失效，不能作为享有房产所有权的有效凭证，被上诉人也无证据证实该所权权证所示房产包含在1999年元月4日签订《买卖房屋协议书》其中。1953年县人民政府颁发的《土地房产所有权证》是解放初期土地改革的历史产物，期后〔1953年至1982年）经农业生产互助合作及“四固定”，这一阶段没有完善的土地房产登记，但相关政策及文件已体现1953年县人民政府颁发的《土地房产所有权证》失效；1982年始建立并逐步完善登记制度，先后出台《村镇建房用地管理条例》〔1982年〕、《土地管理法》〔1987年〕、《确定土地所有权和使用权的若干规定》〔1995年《物权法》〔2007年》，等等。这一时期通过对房产及土地进行了重新确权并颁发证照，权属凭证主要体现为《房屋所有权证》、《宅基地使用权证》、《集体土地建设用地使用证》等，故首先可以确认1953年的《土地房产所有权证》失效，应提供1982年后颁发的上述证照证明其享有所有权或使用权。一审法院无视法律、法规、政策的演变，错误的将原土改时的确权证书作为认定物权的凭证明显错误。况且，一审法院未查明被上诉人大石街道办事处〔原大石乡人民政府）与上诉人潘是富1999年元月4日签订的《买卖房屋协议书》的标的物包括有《江西省广丰县土地房产所有权证》所示刘翠花、潘惟明、潘惟兰的房产。故一审法院认定刘翠花、潘惟明、潘惟兰的房产在诉争的《买卖房屋协议书》范围内同样错误。2、一审法院未对上诉人潘是富系善意取得错误。上诉人潘是富当时是以合理的价款与被上诉人大石街道办事处签订《买卖房产协议书》的，按约交付购房款，大石街道办事处按约交付房产及土地，上诉人潘是富早在1999年在买受范围内修筑围墙进行管理，房产交易行为早已完成；潘是富也尽了自己谨慎审查的义务，及时向政府部门申请要求办理过户登记手续，但因行政区域变化一直未予以办理，但过错不在上诉人，况且是否办理过户并不影响房屋买卖合同的效力。以上事实说明，潘是富取得房产是善意的、不存在任何过错。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，即使确认诉争房产属被上诉人潘维海继承所得，现被上诉人享有的权利是向大石街道办事处主张赔偿，而其要求确认原买卖合同无效或要求返还是不符合法律规定的。一审法院突破我国《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，将认定善意取得的情形由选择性条款更改成必要性条款，并且必要性条款还是主观臆断的，明显错误！3、一审判决认定部分无效无法律依据。确认合同是否有效的法律依据是我国《中华人民共和国合同法》第五十二条，但《买卖房屋协议书》并未违反我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的任一情形。损害私权益是不列为合同无效情形的。即使上诉人潘是富与大石街道办事处签订的《买卖房产协议书》侵害原告的物权，也不属合同无效情形，所以，一审法院贸然认定合同部分无效同样是适用法律错误。4、一审法院认定本案不适用诉讼时效制度错误。本案是确认合同无效与侵权责任竞合的纠纷，形成权固然不属于诉讼时效的客体，但侵权及继承权同样是适用诉讼时效制度的。自1999年元月4日签订《买卖房屋协议书》并交付土地房产始侵权行为已发生，被上诉人一直未主张权利，本案早已超过诉讼时效期间。自刘翠花、潘惟明、潘惟兰死亡后继承权发生，但被上诉人潘维海一直未行使权利，同样超过法定的诉讼时效期间。被上诉人潘维海主张的物权被侵害自1999年始即知晓，自大石街道办事处将财产出售给上诉人后，上诉人潘是富即修筑围墙进行管理，若上述物权属潘维海所有，当自己权利被侵害时，应在知道或应当知道的二年内及时主张权利，但被上诉人一直怠于行使权利，现主张大石街道办事处与潘是富的房屋转让合同部分无效，认为上诉人侵害其权利，明显超过诉讼时效期间。被上诉人潘维海辩称：被上诉人的起诉不存在诉讼时效已过的问题。一审判决对诉讼时效的认定正确。对于两上诉人签订的《房屋买卖协议》，被上诉人不知情。况且2016年征收人丰溪街道办还就房屋内电表和堆放的木头等物品进行了补偿。三、上诉人广丰区大石街道办事处无权处分涉案房产，《房屋买卖协议》部分无效。被上诉人潘维海向一审法院提出的诉讼请求为：1、请求法院确认被告（前称广丰县大石乡人民政府）与第三人1999年1月4日签订的《买卖房屋协议书》无效；2、案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：坐落在原××饶市××村进士自然村水南溪边水南加工厂的一间房屋，于1953年确权给原告祖母刘翠花、父亲潘惟明〔后改名潘惟清〉、叔父潘惟兰（后改名潘英清）共同所有，房屋四至为东大路、南吴富才屋、西空地、北东岑村人屋。刘翠花、潘惟清、潘吳清均于2014年前死亡。1988年4月20日，原告父亲和叔父将房屋出租给案外人使用。由于年久失修，原告分别于2000年和2005年出资雇请工匠修缮了房屋的瓦片和横条。1999年1月4日，被告与第三人签订《房屋买卖协议》，将包括原告享有继承权的房屋在内的水南加工厂的土地使用权及房屋出卖给第三人。第三人支付了30,000元购房款。2004年12月1日，第三人向广丰县人民政府提交《申请书》，申请根据第三人与被告签订的《房屋买卖协议》，准予第三人办理广丰县永丰镇南屏村进士自然村溪边水南加工厂房屋及土地的房产证及土地使用证。之后，第三人并未实际取得房产证及土地使用权证。2016年，涉案房屋被纳入上饶市广丰区城市改造规划中，原告在拆迁时知晓被告与第三人签订的《房屋买卖协议》，对涉案房屋的归属及《房屋买卖协议》的效力产生争议。一审法院认为，本案争议的焦点有4个：1、1953年的《江西省广丰县土地房产所有权证》至今是否仍有效力；2、原告的诉讼主体是否适格；3、本案是否已过诉讼时效；4、本案是否适用善意取得制度。关于第一个问题，根据我国《物权法》的相关规定，除公法行为、继承或受遗赠、合法的事实行为等致物权变动的，物权的设立、变更、转让和消灭，不动产登记生效，动产交付生效。本案1953年的《江西省广丰县土地房产所有权证》属于不动产登记权属证书，被告和第三人未提交证据证明涉案的房屋经过不动产所在地登记机构重新登记，重新发放了不动产登记权属证书，即有新的不动产登记权属证书来代替1953年的《江西省广丰县土地房产所有权证》，故1953年的《江西省广丰县土地房产所有权证》至今仍有效力；关于第二个问题，案外人刘翠花、潘惟明、潘惟兰拥有所有权的房屋，在刘翠花、潘惟明、潘惟兰去世后，依法属于遗产。本案原告作为法定继承人可以参与遗产分配。因此原告必然是涉案房屋的所有权人或所有权人之一。所有权人或所有权人之一请求确认无处分权人签订的合同无效是法律赋予的权利，故本案原告不存在诉讼主体不适格的情况；关于第三个问题，并非所有的民事案件均适用诉讼时效制度，诉讼时效制度适用于实体法上的请求权，严格来说适用实体法上的请求权，即法律规定行为人可以要求义务人为一定的行为或不为一定的行为。程序上的诉权不适用诉讼时效，比如提起确认之诉的权利，请求作出形成判决的权利等。形成权、绝对权、抗辩权不属于诉讼时效的客体。本案原告诉请法院判决被告于第三人之间签订的《房屋买卖协议》中涉及原告有继承权的房产的部分无效，而非要求被告和第三人返还原物，故理论上本案属于确认无效民事行为的确认权，确认权属于形成权，形成权不属于诉讼时效客体不适用诉讼时效制度。因此本案不存在诉讼时效已过的问题；关于第四个问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，不动产受让人需满足下列条件才适用善意取得制度：受让人受让不动产时是善意的并且支付了合理对价，受转让的不动产依法应当登记的已经登记。本案第三人在和被告签订《房屋买卖协议》时，被告并未出示涉案房产的不动产权属证书，第三人在未核实权属证书的所有权人是否是被告的情况下，贸然签订《房屋买卖协议》，主观上存在较大的过失和疏忽。因此本案的第三人不属于善意第三人，且由于涉案的房屋至今未进行不动产产权变更登记，本案不适用善意取得制度。综上，本案原告是涉案房屋的所有人或所有人之一，被告属于无权处分人。无权处分人订立的合同，只有经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权的，合同才有效。而本案原告拒绝追认，故本院对原告要求确认被告（前称广丰县大石乡人民政府）与第三人1999年1月4日签订的《买卖房屋协议书》无效的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，判决如下：被告上饶市广丰区大石街道办事处（前称广丰县大石乡人民政府）与第三人潘是富1999年1月4日签订的《买卖房屋协议书》中，涉及原告享有继承权的四至为东天井、南空屋、西龙船屋基、北大路的部分无效。案件受理费100元，由被告上饶市广丰区大石街道办事处承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，争议焦点一、本案是否适用诉讼时效制度。诉讼时效制度适用于债权关系，是对违反合同约定的债务人或者侵权人享有的财产请求权。本案中被上诉人潘维海向一审法院提起的诉讼请求为：确认上诉人（前称广丰县大石乡人民政府）与潘是富1999年1月4日签订的《买卖房屋协议书》无效。该请求为确认之诉，属于形成权，不适用诉讼时效的规定。故一审法院对此认定并无不当，本院予以支持。争议焦点二、被上诉人潘是富是否可依据善意取得制度取得诉争的土地房产。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案诉争的房产属于不动产，上诉人潘是富若要依据善意取得涉案房产必须具备三个条件即：1受让时善意、2价格合理、3已经办理产权登记。本案中，上诉人潘是富尚未办理涉案房产的产权登记手续，这是一种事实认定，并不是考虑因何种原因未办理产权登记手续。因此上诉人潘是富上诉称其可依据善意取得制度取得诉争房产缺乏事实及法律依据，本院不予采信。争议焦点三、上诉人上饶市广丰区大石街道办事处（前称广丰县大石乡人民政府）与上诉人潘是富1999年1月4日签订的《买卖房屋协议书》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，因此宅基地的使用权只能在本集体经济组织内部自由转让。而被上诉人潘是富并非该集体经济组织成员。根据房地一体的原则，结合被上诉人潘维海行使权利的范围，因此上诉人上饶市广丰区大石街道办事处（前称广丰县大石乡人民政府）与上诉人潘是富1999年1月4日签订的《买卖房屋协议书》中涉及被上诉人潘维海享有继承权的四至为东大路、南吴富才屋、西空地、北东岑村人屋的部分无效。故上诉人上饶市广丰区大石街道办事处、潘是富上诉称涉案协议书属有效的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，上诉人上饶市广丰区大石街道办事处、潘是富的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律部分错误。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人上饶市广丰区大石街道办事处、上诉人潘是富共同负担。本判决为终审判决。审判长 朱   晖   华审判员 罗玮审判员夏旭莉二〇一七年十二月十九日书记员 程   建   波