辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终13553号
上诉人（原审被告）：孟雨，男，1967年3月1日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。
被上诉人（原审原告）：辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山经济开发区新城路56-28号甲。
法定代表人：仪雪东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯竹，女，1990年5月20日出生，满族，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：姜雅红，女，1979年8月23日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人孟雨因与被上诉人辽宁瑞泰联行物业服务有限公司（以下简称“瑞泰联行物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初5775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
孟雨上诉请求：撤销原审判决。事实与理由:一、原审判决事实不清，适用法律错误。如果《物业管理临时公约》有效，那么应按《公约》约定的1.2元/平方米每月收取物业费，但瑞泰联行物业公司却按1.5元/平方米每月收取是错误的；二、涉案房屋存在质量问题，瑞泰联行物业公司是开发商的下属子公司，故意拖延维修期；三、物业服务质量极差，存在私搭乱建、物业公司破坏公共设施等问题。瑞泰联行物业公司没有尽到维修养护管理和维护义务；四、不应支持滞纳金的诉讼请求。
瑞泰联行物业公司辩称，一、物业费收费标准的问题，我公司中标通知书、前期物业服务合同、收费许可证、临时管理规约均能证明我公司的收费标准为1.5元每平方米每月，不存在上诉人所谓的涨价的问题。之前是实行的优惠价格，后2015年7月1日起恢复到1.5元；二、关于房屋维修质量的问题，责任主体不是物业公司，不是物业公司的义务，业主所述的情况不是拒缴物业费的理由。物业与开发单位是不同的主体，上诉人以此为由拒缴物业费不符合物业管理条例规定，业主不得以开发遗留问题拒缴物业费；三、上诉人主张故意破坏公共设施的问题不存在；四、关于垃圾清运的问题，如果没有长修垃圾或者装修垃圾自行清运掉一年之后我们可以退还押金380元。
瑞泰联行物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告缴纳2013年5月1日至2017年6月30日期间的物业费6,698元；2、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2006年1月，沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司与沈阳泰盈物业管理有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定由沈阳泰盈物业管理有限公司为“九如溪谷”提供物业服务，住宅物业费1.6元/月/建筑平米，别墅物业费2.1元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在下一交费期（年）首月的10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。合同对委托管理事项、服务质量、双方权利义务进行了约定。沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司于2010年1月1日与沈阳瑞泰联行物业服务有限公司签订了前期物业管理服务合同；沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司分别于2013年1月1日、2016年1月1日，与辽宁瑞泰联行物业服务有限公司签订了前期物业管理服务合同，上述合同约定的内容均与沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司与沈阳瑞泰联行物业管理有限公司之间约定的内容基本一致。
2007年5月沈阳泰盈物业管理有限公司与孟雨签署《沈阳“泰盈.七里香堤”物业管理临时公约》，约定物业服务费标准是多层1.2元/月/平方米，合同对于物业基本情况、物业使用、管理费用、违约责任等权利义务进行了约定。
2009年6月1日，经沈阳市商行政管理局核准，沈阳泰盈物业管理有限公司更名为沈阳瑞泰联行物业服务有限公司；2011年3月21日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳瑞泰联行物业服务有限公司更名为辽宁瑞泰联行物业服务有限公司。即本案原告。
另查，孟雨系七里香堤小区16号楼431室的业主，房屋建筑面积99.68平方米，房屋性质为多层洋房，其自2007年入住以来，欠缴2013年5月1日起至2017年6月30日的物业费共计6,698元。
庭审中一审法院实地考察案涉楼盘的物业情况。经查，小区门口有保安负责看守、园区内绿化管理、卫生情况良好。
一审法院认为，本案原告与开发商签订的《前期物业合同》及同被告签订的《沈阳泰盈“七里香堤”物业管理临时公约》合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。现原告已按合同约定提供了相应的物业服务，被告作为业主负有向原告交纳物业费的义务。被告欠物业费6,698元属实，一审法院对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，予以支持。关于被告所提出的其不交物业费系因园区存在未达到入住条件、管理不达标等物业管理问题，一审法院认为，园区环境的良好状况与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、交费率、物业费标准的高低等重多因素密切联系。无论哪一因素环节出现问题，势必会影响园区的环境，并可能导致园区环境质量下降。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运营以及对小区的日常管理会造成影响，从而影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司在服务中存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。瑞泰联行物业公司作为园区物业的管理者，也应根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，努力提高服务质量。业主与物业公司之间亦应当加强沟通，互相支持与理解。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，一审法院判决如下：一、孟雨于本判决发生法律效力后十日内给付辽宁瑞泰联行物业服务有限公司2013年5月1日起至2017年6月30日期间的物业服务费6,698元；二、驳回辽宁瑞泰联行物业服务有限公司其他诉讼请求。上述款项，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取90元，由辽宁瑞泰联行物业服务有限公司承担20元，孟雨负担70元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，瑞泰联行物业公司经公开招投标取得了孟雨居住小区的物业管理服务权利。瑞泰联行物业公司履行了物业服务义务，孟雨理应交纳物业费，故一审判令孟雨履行交纳物业费的义务并无不当。
关于孟雨提出瑞泰联行物业公司的收费标准应按照每平方米1.2元计算的上诉主张,本院认为，因瑞泰联行物业公司的中标合同及收费许可证上均载明瑞泰联行物业公司对于诉争园区的收费标准为每平方米1.5元。而对于2015年7月1日前收费按照每平方米1.2元，应视为瑞泰联行物业公司在此期间的减免优惠行为，2015年7月1日后，该园区又恢复到中标及收费许可证上规定的价格标准。故本院对孟雨的该项上诉主张不予支持。
关于孟雨提出的房屋存在质量问题，但物业公司拖延维修的上诉主张，本院认为，因房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，其于2007年办理入住手续，如果房屋存在质量问题，应当向开发商主张权利。如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意，亦应及时向开发商主张相关权利，该理由不能成为其不支付物业费的理由，本院对孟雨的该项上诉主张不予支持。
关于孟雨提出的瑞泰联行物业公司的物业服务存在不做为、园区管理混乱、破坏公共设施等问题的上诉主张，本院认为，业主维护自身权益应当采取正确的方式，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，园区存在的上述问题，也只能说明物业公司的服务存在瑕疵，并未构成根本违约，孟雨不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。故本院对孟雨的该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，孟雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费180元，由上诉人孟雨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年一月十二日
法官助理 訾丽静
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。