河北省承德市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）承民再终字第58号
再审申请人（一审被告）滦平县胜龙房地产开发有限责任公司。
法定代表人郝铁男，经理。
委托代理人：陈建洋，河北普宁律师事务所律师。
被申请人（一审原告）王喜凤。
委托代理人徐学武，河北汇林律师事务所律师。
再审申请人（一审被告）滦平县胜龙房地产开发有限责任公司与被申请人（一审原告）王喜凤买卖合同纠纷一案，河北省承德市双滦区人民法院于2012年12月5日作出（2012）双滦民初字第1737号民事判决，已经发生法律效力。再审申请人（一审被告）滦平县胜龙房地产开发有限责任公司不服，向本院申请再审。本院于2014年4月8日作出（2014）承民申字第32号民事裁定书，提审本案，再审申请人（一审被告）滦平县胜龙房地产开发有限责任公司委托代理人陈建洋，被申请人（一审原告）王喜凤及其委托代理人徐学武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王喜凤一审诉称：原被告于2004年9月15日签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于双滦区滦河镇北门外广通组团4号住宅综合楼3单元105号商用房屋（含地下室共661.76平方米）。合同签订后，原告按约定全额交付购房款，但被告没有按约定办理产权证书，2010年8月5日双方再次达成协议，被告承诺于2010年9月15日前为原告办理房屋产权证书，但至今，被告仍未办理。故诉至法院，要求确认位于双滦区滦河镇北门外广通组团4号住宅综合楼3单元105号商用房屋（含地下室661.76平方米）归原告所有，并责令被告立即办理上述房屋产权证，同时要求被告支付自2005年4月1日起至2012年7月20日止的违约金368103.10元及自2012年7月20日起至产权证书办理完毕之日止每日138.10元的违约金。
被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司一审未作答辩，亦未提交证据。
一审法院依法调取了承德市双滦区产权产籍监理所关于被告开发的双滦区滦河镇北门外广通组团4号住宅综合楼卷宗材料6页并作调查笔录1份。
一审法院经审理查明，2004年9月15日，原告王喜凤与被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于双滦区滦河镇北门外广通小区4号楼3单元105室（二层）及地下室，其中105室购房款590800.00元、地下室购房款259200.00元，合计购房款850000.00元。2010年8月5日，原告王喜凤与被告负责人屈海文签订协议书一份，协议写明“一、甲方滦平县胜龙房地产开发有限责任公司承诺在2010年9月15日前为乙方王喜凤办理所有房屋的所有权证书……四、上述时间内甲方如不能办完产权证，同意按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，支付乙方自2005年4月1日至办证日的违约金，违约金按照同期人民银行贷款利率乘以房款总额计算。”2010年10月13日，屈海文向原告王喜凤出具收条一张，写明“今收到王喜凤交回购房交款票据若干张，合计房款是1276288元整。”
另查明，被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司在取得的《建设工程规划许可证》中，4号住宅综合楼规划面积为7800平方米。目前，该4号住宅楼地上部分房屋建筑面积共计7559.24平方米，被告出售给王喜凤的地下室为324.44平方米，已超出规划面积。
一审法院判决认为，原告王喜凤与被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方均有约束力。原告已向被告缴纳了双滦区滦河镇北门外广通组团4号住宅综合楼3单元105室的购房款590800.00元，被告应为原告办理产权手续，因被告逾期未办理上述房屋产权手续，被告已构成违约，被告应按照双方于2010年8月5日达成的协议第四条规定承担违约责任。因被告销售给原告王喜凤的4号住宅综合楼的地下室已超出规划面积，属违法建筑，应由相关行政机关予以解决，该部分不属于民事案件受案范围，对原告王喜凤的该部分诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告王喜凤购买的位于承德市双滦区滦河镇广通小区4号楼3单元105室为原告王喜凤所有。二、被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告王喜凤办理上述楼房产权手续。三、被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王喜凤支付购房款850000.00元产生的违约金（违约金计算方法为：自2005年4月1日起至上述房产产权手续办理完毕之日止，按照同期银行贷款利率计算）。四、驳回原告王喜凤的其他诉讼请求。案件受理费20000.00元，由被告滦平县胜龙房地产开发公司负担。
本院再审过程中，滦平县胜龙房地产开发有限责任公司申诉称，双滦区人民法院（2012）双滦民初字第1737号民事判决书，属适用法律错误，具体理由为：―、该判决书所确定的第一项内容为，“确认原告王喜凤购买的位于承德市双滦区滦河镇广通小区4号楼3单元105室为原告王喜凤所有”。该项判决属以司法权代替行政权。二、该判决书所确定的第二项内容为，“被告滦平县胜龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告王喜凤办理上述楼房产权手续”。此项确认内容混淆了法律关系，如上所述，房屋产权属行政许可行为，应由国家行政主管部门审查确认，符合条件予以颁发产权证书。而再审申请人属民事主体，不可能为任何人办理由行政部门办理的产权手续。所以，即使再审申请人与原审原告约定了由再审申请人负责办理产权证书，那么该约定因违反法律规定应属无效约定。至此，该判决因混淆行政与民事法律关系，属适用法律错误。二、再审申请人不存在违约行为，无需承担违约责任。原审原告购买的房屋未办理产权证书的原因，不是出卖人即申请人的原因，而是因为原审原告自身的原因造成的。另原审法院认定原审原告购买地下室超规划部分，应由行政机关解决，该部分不属于民事案件受案范围，据此对原审原告该部分诉请不予支持，但在判决中却把不支持部分的房款也计算在违约金中，前后矛盾。
被申诉人王喜凤辩称，申请人在再审申请书中所述与事实不符，现提出答辩如下：一、被答辩人滦平县胜龙房地产开发有限责任公司（简称胜龙房地产公司）申请再审已经超过了《民事诉讼法》规定的法定时效，依法应驳田被答辩人再审请求。二、答辩人王喜凤于2004年9月15日与胜龙房地产公司签订商品房买卖合同，王喜凤出资购买位于双滦区滦河镇北门外广通组团4号住宅综合楼3单元105号商用房屋（含地下室661.76平方米），为答辩人王喜风办理房屋产权证书是被答辩人胜龙房地产公司的合同义务，与双滦区政府无关。被答辩人没有办齐相关证照，只能说明被答辩人胜龙房地产公司自身存在违法行为，不能成为胜龙房地产公司不履行房屋买卖合同的正当理由。三、被答辩人胜龙房地产公司以答辩人购买的房屋未还清按揭贷款，而拒绝办理房屋产权登记的理由无事实依据也无法律依据。四、双方在签订本案涉案房屋买卖合同时，屈海文的身份为被答辩人胜龙房地产公司的委托代理人，而屈海文于2009年8月5日与答辩人签订协议书内容仍然是对前述买卖合同的履行作出的约定，对被答辩人胜龙房地产公司具有法律效力。五、本案中涉及的违约金性质既有赔偿性又有惩罚性，从法律属性上看属于法定违约金，不适用《合同法》第114条和《合同法解释二》第29条的规定。从本案中约定的事项上看，答辩人王喜凤与屈海文于2009年8月5日签订的协议书内容是对2004年9月15日签订商品房买卖合同违约事项的约定，而《合同法解释二》是2009年5月13日实施，也不适用《合同法解释二》的规定，应当适用《商品房买卖合同司法解释》第18条的规定。
本院再审认为，原审没有查清王喜凤所购房屋不能在双方约定的期限内办理产权证的原因，只有房管部门能够为产权人办理相应的产权证书，原判令胜龙房地产公司为王喜凤办理产权证欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销河北省平双滦区人民法院（2012）双滦民初字第1737号民事判决书；
二、本案发回河北省双滦区人民法院重审。
审判长 王继军
审判员 燕金玲
审判员 陈 辉
二〇一四年十一月十二日
书记员 刘明洋