重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔法民初字第01454号
原告冉明光，男，生于1951年，住重庆市黔江区。
原告冉强，男，生于1966年，住重庆市黔江区。
二原告共同委托代理人彭先斌，重庆纵深律师事务所律师。
被告邹卓霖，男，生于1982年，住重庆市黔江区。
第三人重庆市黔江区质量技术监督局，住所地重庆市黔江区西站旁。
法定代表人王苹，该局局长。
委托代理人段凤毅，重庆光界律师事务所律师。
原告冉明光、冉强与被告邹卓霖，第三人重庆市黔江区质量技术监督局（以下简称黔江质监局）租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理后，依法由本院代理审判员姚恩独任审判，于2014年6月18日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉明光、冉强及其共同委托代理人彭先斌，被告邹卓霖，第三人黔江质监局委托代理人段凤毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，1993年7月，原黔江地区技术监督局经请示原黔江地区行政公署同意，采取以地吸资建房方式，向原告等本单位内部职工集资建房，并分别与原告等内部职工签订《集资建房及使用协议书》。根据二原告与原黔江地区技术监督局签订的协议书约定：二原告共同出资20000元，取得本单位所建综合楼约40平方米的临街2号门面25年的使用权。2000年区县归并后，原黔江地区技术监督局的全部资产并入第三人黔江质监局所有。2011年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将其享有使用权的黔江区质监局所有的2号门面一间出租给被告开展美容美发经营活动，租赁期限为一年，租金标准为每月2400元。租金实行按季交纳，先交租金后用房屋。租赁期间水、电费及卫生费由被告交纳。该合同期满后，被告继续使用原告门面至今。2012年5月1日至今，双方转为不定期租赁，没有再签订书面合同。2012年至今，双方租金标准逐年上涨，至2014年元月起，租金标准调增至每月4000元。被告按此标准交纳租金至2014年3月31日。2014年3月3日，房屋所有权人即第三人黔江质监局以本案租赁房屋整体挂牌出让成交为由，通知原告腾退门面，原告随即要求被告终止不定期房屋租赁关系，并给被告1个月腾退门面宽限期，可被告明确表示不同意腾退房屋门面，坚持要求继续租赁。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告间的不定期房屋门面租赁关系；2、被告腾退返还房屋门面交付给原告；3、被告从2014年4月1日起按每月4000元的租金标准支付至被告腾退房屋门面之日止的租金给原告；4、被告承担本案诉讼费用。
原告为证明自己的主张提供如下证据：
1.房屋租赁合同；
2.请示（报告）处理回执；
3.集资建房及使用房屋协议书；
4.收据；
5.向被告送达的腾退房屋通知。
被告辩称，被告希望申请优先承租权，本案房屋已经出卖，原告不具有起诉的主体资格，解除租赁关系的产权人系华宏公司，被告并未收到解除不定期租赁的通知；因原告现不是房东，故被告不用向原告交纳房租；房屋租金从2014年1月1日起按照每月4000元的标准实际履行，被告交纳了一个季度的房租。总之，依法驳回原告的诉讼请求。
被告未向法庭提交证据。
第三人陈述称，1、第三人黔江质监局与原告对本案租赁门面基于集资修建形成了约定共有关系，同时约定了附条件的变更、解除合同条款；2、第三人黔江质监局在整栋房屋挂牌转让前和挂牌转让成功后，已经提前履行了挂牌转让、腾交房屋、停水停电的告知义务，第三人黔江质监局没有任何过错；3、第三人黔江质监局与原、被告之间的租赁合同关系没有直接的利害关系，但原告要求被告腾退门面的理由正当，请求法庭查明事实后依法及时判决。
第三人为证明其陈述主张提供如下证据：
1.集资建房及使用房屋协议书；
2.处理回执；
3.重庆市房地产权证；
4.重庆市质监局批复；
5.旧办公楼处置方案的请示；
6.房屋腾交协议书；
7.资产挂牌转让公告及照片两张；
8.处置区质监局土地房屋资产的函；
9.转让公告；
10.武陵都市报；
11.重庆商报；
12.交易结果通知书；
13.重庆市国有产权转让合同；
14.重庆市国有产权转让鉴证书；
15.腾退通知书；
16.停止供水供电通知及照片两张。
综合全案证据及原告、被告及第三人当庭陈述，本院确定以下法律事实：
1993年7月，原黔江地区技术监督局经请示原黔江地区行政公署同意，采取以地吸资建房方式，向原告等本单位内部职工集资建房，并分别与原告等内部职工签订《集资建房及使用协议书》。根据二原告与原黔江地区技术监督局签订的协议书约定：二原告共同出资20000元，取得本单位所建综合楼约40平方米的临街2号门面25年的使用权。2000年区县归并后，原黔江地区技术监督局的全部资产并入第三人黔江质监局所有。2011年5月1日，二原告与被告邹卓霖及周海林签订《房屋租赁合同》。约定二原告将位于黔江区新华大道西段临街质监局楼下2号门面出租给邹卓霖、周海林，租赁期限从2011年5月1日起至2012年4月30日止，租金每月2400元，每季度交纳一次，水电费、卫生、物管费由承租人负责。后周海林不再承租本案门面，由被告邹卓霖一人实际履行承租人义务。合同期满后，双方未再签订书面租赁合同，形成不定期租赁关系。从2014年1月1日起，双方口头约定租金涨至每月4000元，被告邹卓霖实际交纳租金至2014年3月31日。2013年，本案房屋门面所有人即第三人黔江质监局预将整栋房屋出卖。2013年12月23日，二原告与第三人黔江质监局签订房屋腾交协议书。2014年1月，第三人黔江质监局将本案门面所在整栋房屋通过公开挂牌方式出卖给案外人兰凤华。2014年3月3日，第三人黔江质监局书面以房屋已出卖为由，要求二原告于2014年3月10日前将出租给被告邹卓霖的门面腾空后移交给第三人黔江质监局。2014年3月12日，第三人黔江质监局以整栋房屋产权已变更，为顺利实现房屋交接手续，需注销原质监局办公楼水电户头为名由，通知二原告从2014年3月17日停止向本案门面所在整栋房屋供水供电，同时将停水停电通知张贴于各承租人所承租门面处。
本院认为，当事人应当全面履行合同义务。二原告与被告原租赁合同到期后形成了不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能签订的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同……”之规定，二原告现主张解除原、被告之间的不定期房屋门面租赁关系，符合法律规定，本院依法予以支持。同时，作为承租人的被告，在租赁合同解除后，应当将租赁物即本案门面返还给二原告，故二原告要求被告腾退返还房屋门面并交付给二原告的请求，本院亦依法予以支持。至于被告辩称主体资格问题，因现有证据未能证明本案涉案房屋在国土部门办理了产权变更登记，同时二原告作为合同相对方有权要求被告履行合同义务，故被告该辩称理由本院不予采信。关于被告是否应该支付租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，在原、被告租赁合同未解除之前，被告所承租房屋门面于2014年3月17日停水停电，根据本案租赁门面之用途，停水停电导致被告使用租赁物之特定用途无法达到，出租人即二原告未尽到出租人之责任，此时二原告再主张从2014年4月1日起的租金的诉讼请于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告冉明光、冉强与被告邹卓霖之间的不定期房屋门面租赁关系；
二、被告邹卓霖于本判决生效之日起五日内将位于黔江区城西街道新华大道西段1226号临街重庆市黔江区质量技术监督局楼下2号门面腾退并交付给原告冉明光、冉强；
三、驳回原告冉明光、冉强的其他诉讼请求。
本案案件受理费130元，减半收取65元，由被告邹卓霖负担。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 姚恩
二〇一四年九月一日
书 记 员 张益