贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终513号
上诉人（原审被告）周某某，女，1966年6月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区环城东路***号附*号。
委托代理人刘流，贵州心海律师事务所律师，执业证号15201200110207057。
委托代理人尹航，贵州心海律师事务所实习律师，实习证号2301150511125。
被上诉人（原审原告）郭某，女，1962年6月9日出生，满族，住贵州省贵阳市云岩区环城北路***号*单元*号。
委托代理人陈建平，贵州元朗律师事务所律师，执业证号15201200611308574。
上诉人周某某与被上诉人郭某房屋租赁合同纠纷一案，贵阳铁路运输法院于2015年11月13日作出（2015）筑铁民初字第391号民事判决，宣判后，周某某不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2012年10月30日，原告郭某（甲方）与被告周某某（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定甲方所有的贵阳市云岩区环城北路***号*单元*楼*号房屋租于乙方用于“喜洋洋私房菜”经营，房屋租期4年，月租金从2013年1月1日至2015年12月30日为3000元，2016年1月1日至12月30日为3500元，租金每6个月支付一次；房屋租赁期间水、电、煤气、物业管理费由乙方承担；乙方向甲方支付合同保证金4000元，在租期满后，如乙方将承租期内产生由乙方负担的各项费用结清，房屋内已有财产、设施未被破坏，甲方将押金全部退还，乙方未执行完本合同条款，中途退出或转让他人租用的，甲方不退回合同保证金，改作甲方再租损失;乙方有下列行为，出租方可以终止合同，收回房屋，并且不退还乙方已交租金和合同保证金：“......3、乙方按合同缴纳租金时间拖欠租金累计达10天的”;乙方承期内，如遇房屋拆迁，装修赔偿款归乙方所有（甲方配合乙方争取赔偿款），合同保证金退回。双方补充约定“乙方须提前10日将下半年房屋租金打入甲方账户”。2012年10月30日，被告向原告支付合同保证金4000元。后被告按期向原告支付租金。2014年11月17日，贵阳市云岩区人民政府以云府发[2014]104号发布《云岩区人民政府房屋征收补偿决定》，对原告所有的本案标的房屋作征收补偿决定。因对征收方案不满，原告向贵阳市人民政府申请行政复议。2014年12月25日，被告以房屋将被拆迁为由，以手机短信告知原告不再交房租，并欲与原告协商装修款事宜，但原告未予答复。2015年1月30日，原告交纳了2015年1月至3月的物业管理费986元。同年5月20日，原告向贵阳供电局交纳电费103.92元，并申请对涉案房屋进行断电。自2015年1月至本案起诉时，被告未向原告支付房屋租金，且未将房屋返还原告。另查明，被告已向原告支付2014年7月至12月租金。2015年1月1日至8月31日，被告未向原告支付租金共计24000元。原告遂诉请：一、解除原告与被告于2012年10月30日签订的《房屋租赁合同》，判令被告返还房屋；二、判令被告向原告支付租金24000元（2015年1月1日至2015年8月31日）；三、判令被告向原告支付2015年9月1日起至实际返还房屋止的租金；四、判令被告结清未缴水、电、煤气、收视、物业管理费等费用，其中由原告代缴的电费103.43元及物管费986元由被告承担；五、本案诉讼费由被告承担。
原判认为，原告郭某与被告周某某自愿订立的《房屋租赁合同》，意思真实，内容合法有效，双方应当按照合同约定履行相应的义务。原、被告在合同履行期间，因市政工程需要，原告出租给被告的租赁房屋系被征收对象，合同继续履行事实上已无可能，对原告关于解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》并要求被告退还房屋的诉请，予以支持。原告向被告主张支付2015年1月1日至2015年8月31日租金24000元及被告返还原告房屋为止的租金的请求成立，予以支持。关于原告诉请被告支付其代缴电费103.43元及物业管理费986元的诉请，有相关票据佐证，系原告占用房屋期间产生的相关费用，予以支持，但其他原告关于诉请被告结清未缴水、电、煤气、收视、物业管理费，因原告未提交证据证实上述费用欠缴已发生，故不予支持，可在实际发生后另行主张。关于被告提出因政府拆迁，系不可抗力，自2015年起可不再向原告支付租金的意见，原告所出租房屋作为政府的被拆迁对象，被告作为房屋承租人应采取相应措施防止损失扩大。但被告在明知房屋将被拆迁的客观事实，以要求原告配合取得房屋征收装修补偿费为条件，长时间占用原告所有的房屋，实属不当，被告应当承担支付房屋占用的相应费用，因此，对被告的上述意见不予支持。关于被告要求原告配合取得房屋装修补偿款的意见，因原、被告双方对房屋装修补偿款的归属已作相关约定，被告可待房屋实际拆迁后另行主张。另，原告收取被告合同保证金4000元，可抵扣相应房屋租金，即被告向原告支付2015年1月至8月租金20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项款、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告郭某与被告周某某双方之间的《房屋租赁合同》；二、被告周某某于本判决生效后十五日内将其租赁的位于贵阳市云岩区环城北路208号3单元4楼4号房屋归还原告郭某；三、被告周某某于本判决生效后十五日内向原告郭某支付2015年1月1日至2015年8月31日租金20000元；四、被告周某某自2015年9月1日至返还房屋之日止参照《房屋租赁合同》中关于租金的约定向原告郭某支付房屋占用费（2015年3000元/月，2016年3500元/月）；五、被告周某某于本判决生效后十五日内向原告郭某支付电费103.43元、物业管理费986元；六、驳回原告郭某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取214元，由被告周某某负担（案件受理费已由原告预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人周某某不服原审判决，向本院上诉请求撤销原判，依法改判。理由是，第一，上诉人仅使用房屋至2015年3月底，之后房屋脱离上诉人的实际控制，被上诉人在同年4-7月多次带人到涉案房屋内居住，故之后的房租不应当支付。第二，原判未考虑涉案房屋处在待征收、不能够实际经营的客观情况，仍然判令上诉人按原合同支付租金显失公平。
被上诉人郭某答辩称，上诉人为了房屋的装修补偿问题一直拒绝搬离房屋，造成损失扩大，应当承担违约责任，请求维持原判。
本院二审查明，2015年12月24日，贵阳市云岩区人民法院向郭某下达《执行通知书》并张贴于涉案房屋，上诉人周某某收到该通知书。涉案房屋已经于2015年12月28日被强制拆迁。其余事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述，有《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、收条、手机短信截屏打印件、《云岩区人民政府房屋征收补偿决定》、贵阳市云岩区人民法院《执行通知书》等在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应当按照会同约定履行义务。本案系在合同履行过程中因情势变更所发生的纠纷，即因政府的征收行为导致的合同不能履行。在此情况下，双方当事人都义务按照法律规定，协助对方防止损失的扩大。然而，双方当事人为了各自利益，互不相让，导致损失扩大，对此，双方都应当承担相应责任。经本院二审查证，涉案房屋在2015年12月28日已经被贵阳市云岩区人民法院强制拆迁，标的物已经灭失，原审判令周某某返还房屋以及承担2016年的占用费已无事实依据。本案的焦点实际上是2015年租金的承担问题，贵阳市云岩区人民政府在2014年11月即下达了征收公告，决定对涉案路段拆迁进行轨道交通建设，周某某应当在规定时间内搬离涉案房屋，但其没有腾让房屋且有经营行为，故其应当承担该期间的占用费。但拆迁行为势必会使承租人周某某的正常经营受到影响，因此应当调减该期间的占用费。周某某主张在2015年3月底搬离涉案房屋与其提供的证人证言以及当庭陈述的派有人员值班的内容不相符，本院不予采信。2015年的租金为每月3000元，则当年的总租金为36000元，减半收取为18000元，扣除保证金4000元，由周某某支付14000元给郭某。综上所述，本院对周某某上诉有理部分，予以支持。原判决认定事实不清，处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第391号民事判决的第一项、第五项、第六项；
二、撤销贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第391号民事判决的第二项、第三项、第四项；
三、由周某某在本判决生效后10日内支付郭某房屋占用费14000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照原判决执行；二审案件受理费428元，由郭某、周某某各负担214元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 姜彦宏
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 郭星昕