吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第712号
上诉人（原审原告）：滕亚宾，女，1974年1月6日生，汉族，无职业，住辽宁省沈阳市大东区。
委托代理人：路景文，吉林圣诺律师事务所律师。
委托代理人：张彦霞，吉林圣诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林锦东住宅产业集团有限公司，住所地吉林市昌邑区。
法定代表人：杨东升，董事长。
委托代理人：李飒，吉林冠霖律师事务所律师。
委托代理人：杨玉君，吉林冠霖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡永吉，男，1963年9月11日生，汉族，局长，住吉林市船营区。
委托代理人：卢继双，男，1974年12月16日生，满族，住吉林市船营区。
被上诉人（原审第三人）：王雷，男，1973年7月3日生，汉族，公务员，住吉林市船营区。
委托代理人：闫松，北京市保利威律师事务所律师。
上诉人滕亚宾因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2014）船民一初字第712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人滕亚宾及其委托代理人路景文、张彦霞，被上诉人吉林锦东住宅产业集团有限公司（以下简称锦东公司）的委托代理人李飒、杨玉君，被上诉人胡永吉的委托代理人卢继双，被上诉人王雷的委托代理人闫松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滕亚宾在原审时诉称：我欲准备与王雷结婚，于2010年8月15日到锦东公司购买由其开发的翠江锦苑1号楼7单元12层330号住宅房屋一套，面积为166.35平方米，总房款为1097910元，我于当日划卡交首付款597910元，剩余50万元房款欲办理银行按揭贷款，因我在外地做生意，办理贷款手续不方便，又比较繁琐，王雷属于国家公务员并在吉林市工作办理房贷手续便捷，为顺利办理按揭贷款手续，我安排王雷在吉林负责办理按揭贷款手续，按揭贷款由我偿还。2010年10月15日，王雷以其名义与锦东公司签订了商品房买卖合同一份，12月按揭贷款手续办完，并在建行以王雷名义开了还贷卡一个，卡号为4367420839820057331号。之后，我于2010年12月至2013年2月共计还贷27个月，合计金额为104750元。2011年七八月份，我办理房屋入住手续，并交纳入住费和装修抵押金共计35000元，同时还交纳了代办费1500元和契税32943元。2011年4月，我与王雷分手，分手后，我一直继续按月偿还银行贷款直至王雷非法改底将房屋转让给胡永吉。2012年9月26日王雷在我不知情的情况下（因双方已分手一年半多）私自将我以其名义购买上述房屋转让给胡永吉。2012年11月15日，锦东公司与胡永吉重新签订了商品房买卖合同。由于锦东公司明知王雷不是实际购房人，并明知王雷与胡永吉之间利用改底转让行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条6款规定的“未依法登记领取权属登记证书的房地产不得转让”的强制性规定而予以办理，其协助办理行为存在严重过错，其改底变更合同的行为也严重侵害实际购买者的利益，并使交易双方变相逃税，严重损害国家税收利益。现我诉讼至法院，请求判令：1.确认锦东公司与胡永吉所签订的吉林市商品房买卖合同无效，胡永吉将翠江锦苑1号楼7单元12层330号面积为166.35平方米房屋返还给滕亚宾；2.锦东公司与我重新签订吉林市商品房买卖合同，并为我开具不动产销售发票及协助办理产权登记手续；3.诉讼费、保全费及其他费用由锦东公司、胡永吉共同承担。
锦东公司在原审时辩称：一、滕亚宾与我公司之间没有形成任何口头或书面合同，在法律上不存在任何权利义务关系。滕亚宾不是本案适格的当事人，其主张我公司与胡永吉签订的房屋买卖合同无效无任何依据。二、争议房屋最初是本案王雷向我公司购买的，相关购房手续包括认购书、交款通知单均是针对王雷，房屋买卖合同甚至贷款合同均是由王雷签订。王雷是法律上的买受人，是合同的相对方，是实际购房者。至于滕亚宾一直强调是其付款，但即便如此也和买卖合同当事人不是同一概念。至于滕亚宾和王雷之间是什么关系，又为何替王雷交付款项，我公司毫不知情，对此并无审查义务也无权过问。三、我公司一直确定并确信争议房屋最初由王雷购买。若由滕亚宾购买，为何所有手续均由王雷完成，这不符合生活常理及法律规定；若由滕亚宾购买，有些程序完全可通过授权代理的形式进行，可事实上本案并无相关类似委托。滕亚宾强调锦东住宅产业公司明知争议房屋是其所买，显然与事实不符。四、我公司就争议房屋在第三人王雷主动解除合同的情况下，为办理方便并基于双方自愿，才和胡永吉重新签订了房屋买卖合同。我公司作为开发商出售房产完全合理合法，不存在滕亚宾所称违反城市房地产管理法第38条6款之情形，该规定并不适合本案。同时我公司的行为也没有造成变相逃税之状况。滕亚宾主张锦东住宅产业公司与胡永吉签订的房屋买卖合同无效不正确，滕亚宾又要求我公司与其重新就争议房屋签订合同更是毫无依据，因为即便无效，争议房屋也归我公司所有，再售与何人与滕亚宾毫无关联。
胡永吉在原审时答辩称：一、滕亚宾与本案争议房屋没有直接利害关系，不是适格的原告，不符合起诉条件。二、胡永吉是在王雷将房屋按照法定程序退还给锦东公司之后，从锦东公司购买的房屋，并按市场价格支付了价款，没有损害任何第三方利益，买卖行为合法有效。滕亚宾与王雷之间的债务纠纷是另一种法律关系，与胡永吉购买房屋没有任何关系。胡永吉依法购买房屋，并按照法定程序办理所有权证，胡永吉是该房屋的合法所有权人，任何人无权对该房屋提起任何诉求。三、滕亚宾在没有任何证据的情况下，请求法院对争议房屋的产权进行查封，致使该房屋无法出租出售，严重损害胡永吉的合法权益。综上，请法院驳回滕亚宾的诉讼请求。
王雷在原审时述称：滕亚宾主体不适格。滕亚宾在诉状中所陈述的事实完全虚假。滕亚宾借名买房的主张与事实不符，也不符合情理。滕亚宾是王雷购买房屋的出资赠与人。王雷与滕亚宾分手后，滕亚宾一直威胁王雷不再提供每月还银行的款项，王雷被迫将合同权利义务处理掉。综上，请法院驳回滕亚宾的诉讼请求。
原审判决认定：2010年10月15日，锦东公司与王雷签订商品房买卖合同一份，约定王雷购买锦东住宅产业公司开发建设的位于吉林市船营区翠江锦苑1号楼7单元12层330号房屋，建筑面积166.35平方米，房屋总价款为1097910元。房屋为贷款购置，首付款597910元，余款50万元为公积金贷款。2012年9月26日，王雷与胡永吉共同向锦东公司提出更名申请，内容为：我与贵公司于2010年10月15日兹订购买翠江锦苑1号楼7单元1202号房屋，由于我方原因需解除原买卖关系，同时应锦东集团公司要求，我方需推荐新购房人胡永吉，原房款不用退还，直接抵作胡永吉，我方与新购房人房屋买卖我们自行解决，并承担因此而产生一切责任，与锦东住宅产业公司无关。现房屋更名属我违约，我方愿意按原购房款的1%给贵公司作为违约金计10979元。2012年11月15日，胡永吉与锦东住宅产业公司签订关于上述房屋的商品房买卖合同，约定：胡永吉购买上述房屋，房屋价款为1097910元，房屋为贷款购置，尾款50万元进行贷款。协议签订后，胡永吉将王雷因购买上述房屋向锦东住宅产业公司交纳的购房款及贷款购房已还贷款部分所支付的费用给付王雷。另查明，王雷购买上述争议房屋时，首付款及部分银行贷款均是滕亚宾支付。
原审判决认为：锦东公司与王雷于2010年10月15日签订的关于买卖位于吉林市船营区翠江锦苑1号楼7单元12层330号房屋商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。王雷作为合同相对人，享有合同权利，履行合同义务。滕亚宾以王雷购买房屋时基于准备与王雷结婚为目的而支付该房屋首付款及部分银行贷款而主张自己为实际购房人，但仅凭滕亚宾所陈述的内容，不能认定滕亚宾系该房屋实际购房人，滕亚宾不能享有上述房屋买卖合同的权利义务。关于滕亚宾所支付的房屋首付款及部分银行贷款，其可通过其他途径，界定其支付行为与王雷之间的法律关系之后，主张权利。王雷购买争议房屋后，在取得锦东住宅产业公司同意的情况下，与锦东住宅产业公司解除购买争议房屋的商品房买卖合同。之后，锦东住宅产业公司又将争议房屋出售给胡永吉并与其重新签订商品房买卖合同，胡永吉通过市场交易途径，以合理价格购买争议房屋符合法律规定。滕亚宾要求确认锦东住宅产业公司与胡永吉签订的关于争议房屋的买卖合同无效，并将争议房屋返还给自己，无法律依据，不予支持。同理，滕亚宾要求锦东住宅产业公司与自己重新签订关于争议房屋的商品房买卖并开具不动产销售发票、协助办理产权登记手续亦无法律依据，不予支持。综上，原审法院依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决。
原审判决：驳回原告滕亚宾的诉讼请求。诉讼费19681元（其中案件受理费14681元、保全费5000元）由原告滕亚宾负担（已交纳）。
原审判决后，上诉人滕亚宾不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持滕亚宾的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要事实与理由为：1.原审法院认定事实错误，导致错误判决。原审法院认定王雷与锦东公司的房屋买卖合同及胡永吉与锦东公司的房屋买卖合同均合法有效，并以此驳回滕亚宾的诉讼请求是错误的。原审法院查明的事实及王雷的自认均能够证实涉案房屋的首付款及银行贷款均是滕亚宾支付的，仅这一点就足以证明涉案房屋的实际购房人为滕亚宾，并且锦东公司是知情的。而在滕亚宾不知情的情况下，王雷将涉案房屋私自卖给胡永吉，锦东公司、胡永吉、王雷恶意串通，违法将涉案房屋进行改底，完成了二次交易。该行为严重侵害了滕亚宾的合法权益，同时也违反法律强制性规定，应当确认无效。原审法院无视此事实的存在，最终导致错误裁判，恳请二审法院还原案件事实，纠正一审错误。2.原审法院适用法律错误。事实的认定错误，必然导致适用法律错误。在有足够的事实和法律规定能够证明滕亚宾是本案诉争房屋的实际购买人、出资人及还贷人，即实际所有权人，锦东公司与胡永吉签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定是无效合同。而原审法院却依据最高人民法院《关于适用民事诉讼法的司法解释》第九十条，驳回滕亚宾的诉讼请求是错误的，是对当事人极其不负责任的，对滕亚宾更是不公平。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误，故请求二审法院依法撤销原审判决，支持滕亚宾的诉讼请求，保护滕亚宾的合法权利。
被上诉人锦东公司答辩称：1.滕亚宾关于我公司与胡永吉签订的《商品房买卖合同》无效的主张不符合法律规定，不能成立。退一步讲，合同无效也不会产生胡永吉将房屋返还给滕亚宾的法律后果，滕亚宾的第一项诉讼请求显然不能成立。2.滕亚宾一审诉请要求法院判令我公司与其签订商品房买卖合同的主张不能成立。合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。很显然合同最主要的特征之一就是当事人的合意，任何组织或者个人均无权强行要求当事人订立合同，法院也不能违背当事人的意愿强行要求我公司与滕亚宾订立合同，因此其第二项诉讼请求显然也不能成立。3.本案诉争的《商品房买卖合同》是我公司与胡永吉之间签订的合同，滕亚宾不是合同的当事人，无权就该合同效力问题主张权利并提起诉讼。综上，请二审法院依法查明案件事实驳回上诉，维持原判。
被上诉人胡永吉答辩称：1.原审法院认定事实清楚，证据充分。滕亚宾没有法律依据提请确认诉争的合同无效。滕亚宾与本案诉争房屋的买卖合同没有直接利害关系，不是合同的当事人，无权主张合同无效。本案的商品房买卖合同的双方当事人是在平等、自愿原则下签订的合法有效的买卖合同，合同中没有涉及滕亚宾的任何信息和利益，胡永吉在签订合同时也不知道滕亚宾的任何信息。所以，滕亚宾与该房屋没有任何利害关系，没有资格对本合同提起确认无效之诉，其主张合同无效并将争议房屋返还给自己没有法律依据。2.胡永吉是在王雷将房屋按照法定程序退还给锦东公司之后从锦东公司购买的房屋，并按市场价格支付了价款，没有损害任何第三方利益，买卖行为合法有效。滕亚宾与王雷之间的债务纠纷是另一种法律关系，与胡永吉购买房屋没有任何关系。胡永吉依法购买了房屋，是该房屋的合法所有权人，任何人无权对该房屋提起任何诉求。3.滕亚宾在没有任何相关证据的情况下，请求原审法院对胡永吉依法所有的房屋产权进行了查封，致使该房屋无法出租、出售，严重损害了胡永吉的合法权益，胡永吉将保留对此提起诉讼的权利。综上所述，一审法院的判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请二审法院依法维持原判，驳回滕亚宾的诉讼请求，维护胡永吉的合法权益。
被上诉人王雷答辩称：滕亚宾的诉请完全不能成立，请求法院依法驳回，如果二审法院发现滕亚宾是本案不适格当事人，请法院依法依职权裁定驳回滕亚宾一审起诉。
在本院审理本案过程中，被上诉人胡永吉向本院提交如下证据：证据1中国建设银行转账凭条两份，证明胡永吉偿还王雷59万元。证据2中国建设银行个人借款还款凭证一份，证明胡永吉替王雷偿还建行的贷款47万余元。证据3吉林市个人住房公积金贷款借款合同一份，证明胡永吉办理了贷款手续。证据4吉林省房屋所有权登记费专用票据两份，证明争议房屋已进行了预登记公告。经质证，滕亚宾认为证据1只能证明胡永吉曾经给王雷汇过钱，但是无法确定双方是否恶意串通，王雷是否真的实际收到了钱。在原来一审的时候他们双方提供了50万元的凭条，9万的小票在一审中胡永吉和王雷均没有提供，今天又提供了多出来的9万元，对于这多出来的9万元真实性有异议，不属于新证据。而且这份证据反而能证明王雷和胡永吉之间是买卖关系，而不是胡永吉跟锦东公司之间的购房关系，锦东公司只是帮助王雷、胡永吉完成恶意处分行为。关于证据2，滕亚宾已经还贷104000元，欠银行贷款不到39万元，因为当时贷款是50万元，那么他们还款47万元，从该凭证中能够看出借款人为王雷，足以说明该贷款是王雷贷款，而非胡永吉贷款，恰好能够证明胡永吉与王雷双方恶意串通损害滕亚宾的利益，而且该凭条应该由王雷举证，应该在王雷手中，而不是在胡永吉手中。胡永吉和锦东公司之间又形成了一个贷款行为，既然已经还款完毕，就没有必要再次形成一个贷款事实，因此上述证据足以证明王雷和胡永吉之间是直接买卖关系，是王雷恶意处分滕亚宾的财产，锦东公司帮助王雷和胡永吉完成了上述行为。针对证据3的贷款协议的真实性没有异议，但是能证明胡永吉和王雷是直接买卖关系，胡永吉和锦东公司之间是转贷剩余贷款行为，去掉滕亚宾偿还的10多万元，贷款金额只能低于39万元，不能是50万元，所以这些数额都不真实。刚才说还银行47万元，胡永吉主张代替王雷还款47万元，如果是这样，那么就是一个47万元和贷款50万元，这些数额都不是正确的，因此这一贷款行为只是一个转贷，而不是实际发生金额，只是锦东公司配合王雷、胡永吉完成恶意处分行为。针对证据4房屋预登记公告的收据，真实性没有异议，但是证明不了胡永吉所要证明问题，该证据不能否定胡永吉与王雷恶意串通的可能性。锦东公司、王雷对上述证据均没有异议。经本院审查认为，胡永吉在第二次庭审后将上述证据的原件提交本法庭及滕亚宾核对，原件上均有银行及相关收款部门的公章，上述证据具有真实性、合法性，且上述证据能够证明王雷退房后偿还贷款及胡永吉重新办理贷款手续的事实，故本院对上述证据予以采信。
本院审理查明：2012年9月26日王雷偿还了本案争议房屋的贷款471993.37元。2012年11月20日胡永吉办理了吉林市船营区翠江锦苑1号楼7单元12层330号房屋的预购商品房预告登记。2012年12月3日胡永吉办理了吉林市船营区翠江锦苑1号楼7单元12层330号房屋的预购商品房抵押权预告登记。2012年12月12日胡永吉与中国建设银行股份有限公司吉林市城建分理处签订了吉林市船营区翠江锦苑1号楼7单元12层330号房屋的《个人住房公积金（组合）贷款借款合同》。本院审理查明的其他事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：锦东公司就吉林市船营区翠江锦苑1号楼7单元12层330号房屋先后与王雷、胡永吉签订的商品房买卖合同均为买卖双方自愿达成，为买卖双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”虽滕亚宾主张锦东公司与胡永吉恶意损害其利益，但其并未提供充分的证据予以证明，锦东公司在与王雷解除了本案争议房屋的商品房买卖合同后，又与胡永吉签订该房屋的《商品房买卖合同》并不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，故对滕亚宾要求确认锦东公司与胡永吉签订的商品房买卖合同无效的请求不予支持，而滕亚宾要求胡永吉返还本案争议房屋的主张亦没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”现锦东公司已与胡永吉签订了商品房买卖合同，其并没有与滕亚宾签订商品房买卖合同的意愿，故滕亚宾要求锦东公司与其签订商品房买卖合同的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。因滕亚宾不是锦东公司的合同相对人，故滕亚宾要求锦东公司出具吉林市船营区翠江锦苑1号楼7单元12层330号房屋的不动产发票、协助办理产权登记手续的请求亦没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14681元，由上诉人滕亚宾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
代理审判员 孙 伟
代理审判员 刘欣莹
二〇一五年九月十八日
书 记 员 陈思维