广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终3824号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所广东省佛山市顺德区乐从镇，统一社会信用代码**。
法定代表人：张**，该公司董事。
委托诉讼代理人：潘**，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：邓**，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：刘**，男，19**年3月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托�讼代理人：陈健辉，广东都汇律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司（以下简称星光公司）因与被上诉人刘**房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初8321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
星光公司上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判或驳回刘**的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由刘**承担。事实和理由：一、一审未能全面理清事实，认定事实不清，定性错误，适用法律错误。涉案《物业预租合同》对租赁期限的约定符合法律规定。1.涉案合同约定的租赁期限以及租期届满自动续期的期限均未超过20年，并未违反法律的强制性规定。2.租金发票载明的仅仅是收费期限，而不是租赁期限。法律并未强制规定租金不可�收。提前缴租是当事人对其民事权利的处分，法院不应认定无效。租金发票记载的内容不能改变合同约定，只能证明星光公司收取了刘**的款项并依法纳税。对合同作出任何变更，都必须双方协商一致。3.根据《物业预租合同》第二条、第三条及《房屋交接书》可知，星光公司收取租金的第一时间段为2014年1月23日至2034年1月22日，第二时间段为2034年1月23日至2048年8月30日。两个时间段均未超出20年。刘**同意提前支付第二时间段的租金，是其权利的自由行使。对于未来发生的事情，合同当事人有权事前约定，法律并不禁止，法院不应认定无效。二、涉案合同期限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。2001年10月25日，国土资源部和国务院法制办正式批准顺德农村集体土地管理改革试点[国土资函（2001）469号]。2005年6月23日，广东省政府根据顺德先行试点经验的总结，制定并发布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，对集体土地的流转条件、流转方式、流转期限等作出规定。根据该办法的规定，集体建设用地使用权出租的最高年限参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。涉案租赁房屋是星光公司通过顺德区“招、拍、挂”平台向佛山市乐从镇路州村股份合作社租赁的商业用途的集体建设用地，且取得了国土资源部出具的土地使用证，是顺德区第一个针对集体土地流转、开发先行先试的项目。项目开发前也征得了顺德区国土城建与水利局及顺德区发展与改革局等相关职能部门同意，可见该项目的开发合法有效，其出租的年限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》也指出：“只要政府同意出租、转让的，法院�可以认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。因此对于出让、出租年限问题，也可参照该原则予以处理。”集体土地流转的目的是为了工业或商业开发，建设商品房、厂房用于出售、出租、贷款担保等，让农民获取更多利益，符合投资者（含刘**）及广大农民的根本利益。上述办法和批复表面上适用于集体建设用地使用权问题，但房屋建筑于土地之上，两者密不可分，解决集体建设用地出租、转让、出让问题的地方规章、政策及省高院批复应类推适用于本案。否则，集体建设用地转让、出租合法，房屋出租不合法，损害的是广大农民及投资者的根本利益，不利于我国经济稳健发展。三、本案诉讼请求中请求返还超过20年自动续期部分的租金已超过诉讼时效。双方于2012年5月29日签订物业预租合同，根据合同第十三条第八款可知，在签订合同时，刘**对物业预租合同所涉相关法律规定以及该合同可能会被认定为无效的法律风险是应当知道或有义务知道的，其在本案请求返还超过20年自动续期部分的租金诉讼时效应从签订合同时起算，其现才提起诉讼已超过诉讼时效。四、刘**见利忘义，无视契约精神，法院应当制止这种行为。
刘**在二审诉讼期间没有提出书面答辩意见。
刘**向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《物业预租合同》所约定租赁期限超过20年的部分无效；2.星光公司向刘**退回2033年12月25日至2048年8月30日期间的B座612号物业租金70237.25元；3.判令星光公司向刘**退回2033年12月25日至2048年8月30日期间的B座613号物业租金71134.23元；4.星光广场承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年5月29日，刘**（乙方）与星光公司（甲方）签订两份《物业预租合同》，合�编号为XG201**、XG2012**，约定星光公司出租位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道两间房屋给刘**使用；建筑面积分别为33.67平方米和34.1平方米，套内面积分别为24.13平方米和24.44平方米；租金总价款分别为165926元和168045元；星光公司应在2013年12月25日前将房屋交付给刘**使用。两份《物业预租合同》第二条还约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同签订后刘**已向星光公司全部支付了租金，星光公司于2016年4月17日出具两份租金发票给刘**，分别注明收到2013年12月25日至2048年8月30日的租金共165926元和168045元。案涉两间房屋是于2014年1月23日交付。现双方发生纠纷，刘**于2017年6月1日向一审�院提起本案诉讼。
另在（2015）佛顺法乐民初字第2012号案中查明案涉房屋所在的建设工程已取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，本案的争议焦点有三，一是本案是否已超过诉讼时效；二是租赁合同的租赁期限是多少；三是本案租赁期限超过二十年部分是否无效。
一、本案是否已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”按照本案刘**的诉讼请求第一项确认《物业预租合同》部分无效，属于确认合同无效的请求权，实质为实体法上�形成权，按照理论通说是不适用诉讼时效的规定。而第二项的请求，属于返还财产请求权，应适用诉讼时效的规定，但刘**在签订《物业预租合同》时，合同尚没有被确认部分无效，不能认定为已经知道或者应当知道权利被侵害，故星光公司主张签订《物业预租合同》时为诉讼时效起算点，至刘**起诉已超过二年的诉讼时效，不予采纳。
二、租赁合同的租赁期限是多少。本案中，《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”租金发票是写2013年12月25日至2048年8月30日租金165926元和168045元。因此，应从整体而不能割裂来看，一审法院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。星光公司主张租赁合同为首次租赁期二十年，租赁期届满续签租赁合同，续签的租赁期限亦未超过二十年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，不予采纳。
三、本案租赁期限超过二十年部分是否无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故一审法院认定案涉合同超过二十年部分无效。星光公司认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。经查，本案属于房屋租赁合同纠�，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一性质，不适用于本案纠纷的处理。因此，本案的租赁期限自交付之日2014年1月23日起计算二十年，从2034年1月23日起的部分无效，其中B座612号房屋租赁无效部分的租金为70025.26元（全部租金165926元÷全部租赁期限12639天×无效部分5334天），B座613号房屋租赁无效部分的租金为70919.54元（全部租金168045元÷全部租赁期限12639天×无效部分5334天），星光公司应予退回。刘**对此请求超出部分，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条之规定，判决：一、刘**与星光公司签订的《物业预租合同》（合同编号分别为XG201**、XG2012**）其中租赁期限自2034年1月23日起至2048年8月30日止的部分无效；三、驳回刘**的其他诉讼请求。二、星光公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向刘**退回租金70025.26元和70919.54元，合计140944.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3127.42元，减半收取计1563.71元，财产保全申请费1220元，合计2783.71元，由星光公司负担。
二审中，星光公司和刘**均未向本院提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审中的争议焦点为涉案租赁合同约定的期限超过二十年部分是否无效以及诉讼时效问题。
涉案《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方（星光公司）交付房屋给乙方（刘**）之日起开始计算。在前款约定的�赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二〇四八年八月三十日止。”此外，涉案租金发票注明所收取的费用为“2013年12月25日至2048年8月30日租金”。由此可见，涉案合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止，而涉案房屋已于2014年1月20日交付，且双方已按租赁期限至2048年8月30日的约定履行，故租赁期限已超过二十年。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定涉案合同租赁期限超过二十年的部分无效并无不当，本院予以维持。星光公司上诉主张涉案合同的租赁期限为二十年，超过二十年的部分是自动续期，于法无据，本院不予支持。星光公司还主张涉案合同的租赁期限应根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办�》及广东省高级人民法院粤高法民一复字[2010]第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。鉴于本案属房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，不适用于本案纠纷的处理，故星光公司的该上诉理由理据不足，本院不予采纳。至于诉讼时效问题，因请求确认合同无效属于形成权之诉，不受诉讼时效限制，而基于合同无效导致财产返还产生的债务，也应自合同被确认无效之日起算诉讼时效期间，故一审法院认定刘**在本案中提出的请求未超过诉讼时效正确，本院予以维持。
综上所述，星光公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3118.89元，由上诉人佛山市顺德区星光公司投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴健南
审判员 徐允贤
审判员 吴媛媛
二〇一八年四月二十八日
书记员 黄志敏