重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终6613号
上诉人（原审原告）：重庆固地实业有限�司，住所地重庆市北部新区金开大道1226号聚信美家居世纪城五楼，统一社会信用代码91500000059872882C。
法定代表人：翁光敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨帆，女，1985年8月7日出生，汉族，住重庆市南岸区。
被上诉人（原审被告）：席强，男，1978年11月17日出生，汉族，住重庆市长寿区。
被上诉人（原审被告）：郑晓明，男，1975年9月22日出生，汉族，住重庆市长寿区。
上诉人重庆固地实业有限公司（以下简称固地实业公司）因与被上诉人席强、郑晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院(2017)渝0117民初4655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人固地实业公司的委托诉讼代理人杨帆与被上诉人席强到庭参加诉讼。被上诉人郑晓明未到�参加诉讼。本案现已审理终结。
固地实业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判被上诉人支付固地实业公司房屋租金39831.56元，并就其中14345.1元自2016年8月10日起至2016年11月9日止，就其中28690.2元自2016年11月10日起至2017年2月9日止，就所欠全部租金39831.56元，自2017年2月10日起至付清全部欠款本息之日止，按每日万分之七的标准支付逾期付款违约金，二被上诉人互负连带责任；餐饮服务费3920元应从被上诉人应当支付的款项总额中予以抵扣；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的租赁合同系彼此真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。根据租赁合同第一章第四条和第五章违约责任第2.4条约定，履约保证金具有担保合同履行的性质，现因被上诉人未按照合同约定履行支付房屋租金的义务导致合同被解除，所以被上诉人交纳的保�金不应退还。根据一审判决的结果，实际产生了退还被上诉人保证金的效果，忽略了双方合同约定的真实意思，与事实不符。故对此提出上诉，请求支持固地实业公司的上诉请求。
席强辩称，双方之间的合同早就已经解除，并就当时欠付的租金作了结算，只有1万余元，保证金完全可以付清。由于当时没有保留证据，现在固地实业公司不承认，也没有办法。保证金应当抵扣租金。
郑晓明未作答辩。
固地实业公司向一审法院起诉请求：判令席强、郑晓明支付所欠2016年8月25日至2017年5月4日房屋租金40006.89元及逾期付款的违约金。
一审法院认定事实：2016年4月24日，席强、郑晓明共同与固地实业公司签订《租赁合同》，固地实业公司将其受托经管的位于重庆市合川区土场镇银翔新城前玉路156号的HT1-1-14、HT1-2-33商铺出租给席强、郑晓�，租赁房屋面积合计136.62㎡。双方约定租赁用途为经营“江湖菜”；租期3年，自2016年4月25日起至2019年4月24日止。该《合同》第二条“租金及支付方式”约定：租金按季度支付，第一季度租金于合同期签订次日支付，此后每一季度租金于上一季度完成15日前支付，租期内第一年租金按35元/㎡/月计算，此后每年增长10%。该合同第四条“履约保证金”约定，承租方应于合同签订时向出租方支付履约保证金，并约定合同到期如承租方无违约行为，则出租方如数退还履约保证金本金。该合同第四章“合同解除或终止”第一条之1.4约定，承租方逾期支付到期租金达五天以上的，出租方有权提前解除合同并按照约定追究承租方违约责任。该合同第五章“违约责任”第二条之2.2约定，承租方逾期支付租金则应按逾期天数每日以到期未付租金总额的0.7‰支付违约金；该条之2.4约定，因承租方违约导致出租方提前通知解除合同的，出租方不退还承租方履约保证金。合同签订后，固地实业公司按照约定将商铺交付给席强、郑晓明装饰装修用于经营“江湖菜”；席强、郑晓明亦按照约定向固地实业公司方支付了第一季度房屋租金及履约保证金。但此后席强、郑晓明未再向固地实业公司支付租金，并于2016年12月底停止餐馆经营。2017年5月3日，固地实业公司按照双方合同约定的方式和地址向席强、郑晓明方邮寄《解除租赁合同通知书》，通知席强、郑晓明解除双方《租赁合同》。一审审理过程中，席强辩称固地实业公司方曾允诺免除三个月房屋租金，但并未举示证据予以证明，双方《租赁合同》亦未有相关约定，固地实业公司请求席强、郑晓明支付自2016年8月起至合同解除之日止的房屋租金及违约金，实际放弃了一个月的合同租金债权；席强还辩称双方之间存在以餐馆设施设备抵扣房屋租金并解除双方《租赁合同》的协议，但固地实业公司予以否认，席强、郑晓明方亦未举示证据予以证明。一审审理过程中，固地实业公司对席强、郑晓明按照约定向其支付了履约保证金的事实并无异议，但未能明确说明该款项的具体金额，根据双方《租赁合同》约定，席强、郑晓明方应当支付的履约保证金数额为14345元。一审法院另查明，固地实业公司当庭确认双方之间存在以餐饮服务费抵扣房屋租金的约定，并同意将相应餐饮服务费从席强、郑晓明应付租金中扣除。本案一审诉讼过程中，双方一致确认用以抵扣房屋租金的餐饮服务费金额为3920元。一审法院认为,自然人、法人或其他组织之间依法订立的民事合同具有法律效力，合同双方当事人均应当按照合同约定全面、及时并诚实信用地履行所负的合同义务。固地实业公司与席强、郑晓明签订《租赁合同》，由固地实业公司将所受托经管的商铺出租给席强、郑晓明用于经营餐饮，双方由此形成房屋租赁合同关系。固地实业公司按照约定履行了向席强、郑晓明交付租赁商铺的合同义务，席强、郑晓明即负有按照约定按时、足额向固地实业公司支付租金的合同义务。席强辩称固地实业公司允诺免除前三个月房屋租金，但固地实业公司予以否认，席强等亦未举示证据予以证明，一审法院不予采信。故席强、郑晓明所支付的第一季度租金所对应的租期应自2016年4月25日起至同年7月24日止。此后席强、郑晓明未再向固地实业公司支付租金，构成逾期履行，依法应当承担继续履行并按照双方合同约定支付违约金的违约责任。席强虽辩称涉案《租赁合同》已经双方协商一致于2016年12月底解除且所欠租金亦根据双方解除协议以餐馆设施设备予以抵偿，但固地实业公司予以否认，席强等亦未举示证据予以证明，一审法院不予采信。现双方均未举示证据证明自2016年8月25日起至2017年5月3日前曾发生导致涉案《租赁合同》的效力或内容发生变更、终止或解除的法定或约定事由，故一审法院对固地实业公司提出的要求席强、郑晓明支付在此期间的房屋租金的诉讼请求予以支持，其数额为39831.56元【35元/月/㎡×136.62㎡×8个月+35元/月/㎡×110%×136.62㎡×（9天÷30天/月）。根据双方约定，席强、郑晓明应于上一季度租期届满十五日前预付下一季度房屋租金，因席强、郑晓明逾期未付，固地实业公司请求席强、郑晓明按照双方《租赁合同》约定自相应的租金支付期限届满之日起支付逾期付款的违约金，一审法院予以支持。法庭一审审理过程中，双方一致同意以餐饮服务费抵扣席强、郑晓明方所欠房屋租金，一审法院予以尊重。对于席强、郑晓明向固地实业公司先行支付的履约保证金14345元，因双方《租赁合同》明确约定该款项的性质属于保证金而并非违约金，虽然该合同同时约定如合同因承租方违约被解除则出租方不予退还保证金，但该项约定并不足以使相关款项由担保性质而变更为违约金性质并可与合同其他违约条款并列适用。基于保证金的担保属性，其功能在于确保受领保证金一方合同权利的实现，在交付保证金一方未履行债务的情况下，受领保证金一方有权扣留保证金以冲抵未受清偿的债权。故席强、郑晓明先行交付的履约保证金应从其所应支付的房屋租金及逾期违约金中予以扣除。判决：一、席强、郑晓明于一审判决生效后十日内支付固地实业公司所欠房屋租金39831.56元，并就其中14345.1元自2016年8月10日起至2016年11月9日止，就其中28690.2元自2016年11月10日起至2017年2月9日止，就所欠全部租金39831.56元，自2017年2月10日起至付清全部欠款本息之日止，按每日万分之七的标准，支付逾期付款违约金，席强、郑晓明互负连带责任；经双方协商一致予以抵扣的餐饮服务费3920元及席强、郑晓明先行支付的履约保证金14,345元，应从席强、郑晓明应当支付的款项总额中予以扣除；二、驳回固地实业公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，履约保证金应否抵扣租金系本案二审争议焦点。从双方签订的租赁合同内容可见，争议款项的性质属履约保证金，具有一定的担保属性，其首要功能在于当交付保证金一方未履行债务的情况下，受领保证金一方有权扣留保证金以冲抵未受清偿的债权，本身并非违约金，也不会因交付保证金一方未履行债务而当然转化为违约金。虽然合同第五章第二条第2.4条规定“因乙方违约导致甲方提前通知解除合同或乙方单方擅自提前解除合同的，甲方不退乙方所交保证金”，但这里的“保证金”所指向的具体对象并不明确，且合同中亦未就履约保证金不予退还的情形进行明确约定。同时，一审判决亦通过计算违约金的方式就席强、郑晓明未按时履行租金交纳义务给固地实业公司造成的损失依法进行了主张。所以，一审判决认定席强、郑晓明先行交付的履约保证金应从其所应支付的房屋租金中予以扣除，并无明显不当，固地实业公司认为该履约保证金不应抵扣租金的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上，重庆固地实业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条�一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费666元，由重庆固地实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 娅
审 判 员 陈 娟
代理审判员 陈义熙
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 韩 微