湖南省长沙市开福区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0105执异260号
案外人：李艳玲，女，1976年5月27日出生，汉族，住湖南省长沙县。
案外人：付裕，女，1980年11月23日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
案外人：傅婵，女，1979年4月18日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
案外人：章煌，男，1962年3月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
四案外人共同委托诉讼代理人：李梦琳，湖南通程律师事务所律师。
四案外人共同委托诉讼代理人：吴志素，湖南通程律师事务所律师。
申请执行人：长沙银行股份有限公司东城支行，住所地长沙市芙蓉区远大一路280号。
负责人：贺春艳。
委托诉讼代理人：刘兴华，湖南金厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余昭，湖南金厚律师事务所律师。
被执行人：湖南讯飞信息科技有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民路9号朝阳银座1021房。
法定代表人：张豪。
被执行人：湖南统全资产管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路39号维一星城1218房。
法定代表人：钟赛平。
本院在执行申请执行人长沙银行股份有限公司东城支行与被执行人湖南讯飞信息科技有限公司、湖南统全资产管理有限公司（以下简称统全公司）借款合同纠纷一案中，案外人李艳玲、付裕、傅婵、章煌对本院执行位于长沙市开福区中山路589号开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）XXXX、XXXX号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人李艳玲，及案外人委托诉讼代理人李梦琳、吴志素，申请执行人委托诉讼代理人刘兴华、余昭，被执行人湖南讯飞信息科技有限公司法定代表人张豪到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人李艳玲、付裕、傅婵、章煌共同称，案外人对涉案标的物享有租赁权，并依约向统全公司支付了全部到期租金和定金，且该租赁权已经由法院的生效判决依法确认。案外人与统全公司签订《写字楼租赁合同》前，涉案房屋不存在在先的担保物权和其他优先受偿权，不存在除去租赁权拍卖之情形，法院应在拍卖中保留案外人享有的租赁权。故请求，撤销（2015）开执字第02324号委托拍卖书，并依法确认案外人对涉案标的物享有租赁权，并在拍卖中保留案外人享有的租赁权。
申请执行人长沙银行股份有限公司东城支行辩称，案外人与统全公司签订的租赁合同，只是为规避民间借贷的表现形式，并非真实意思表示，上述租赁事实没有法律依据，请求驳回案外人的异议申请。
被执行人湖南讯飞信息科技有限公司同意申请执行人的答辩意见。
本院查明，申请人长沙银行股份有限公司东城支行与被申请人湖南讯飞信息科技有限公司、湖南统全资产管理有限公司借款合同纠纷一案，在长沙仲裁委的主持下，自愿达成以下调解协议：一、被申请人湖南讯飞信息科技有限公司在2015年10月20日前向申请人长沙银行股份有限公司东城支行偿还借款本金3000000元、利息25732.86元、罚息36000元（利息及罚息计算至2015年10月13日，后段利息及罚息以银行对账单为准计算至实际清偿之日止）；二、被申请人湖南讯飞信息科技有限公司在2015年10月20日前向申请人长沙银行股份有限公司东城支行偿还融易通卡透支欠款本息及滞纳金合计1501384.89元（利息及滞纳金暂计算至2015年10月13日，后段利息及滞纳金以银行对账单为准计算至实际清偿之日止）；三、被申请人湖南讯飞信息科技有限公司于2015年10月20日之前支付申请人长沙银行股份有限公司东城支行为实现债权所花费的律师费400000元；四、如果被申请人湖南讯飞信息科技有限公司未按上述第一、二、三条约定的期限履行给付义务，则自上述约定期限逾期之日起，申请人长沙银行股份有限公司东城支行有权按第一、二、三条确定的金额向人民法院申请强制执行；并且被申请人湖南讯飞信息科技有限公司应从逾期之日起按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、申请人长沙银行股份有限公司东城支行对被申请人湖南统全资产管理有限公司名下位于长沙市中山路589号开福万达广场B区商业综合体（含写字楼XXXX号、XXXX号的房屋拍卖、变卖后所得价款在被申请人湖南讯飞信息科技有限公司前述第一、二、三项给付义务范围内享有优先受偿权；六、双方无其他争议；七、本案仲裁受理费24395元，处理费3660元，合计28055元，由被申请人湖南讯飞信息科技有限公司承担，并在履行上述给付义务时一并交付给申请人长沙银行股份有限公司东城支行。长沙仲裁委于2015年10月19日作出[2015]长仲调字第1089号调解书，对上述协议予以确认。该调解书生效后，被申请人未履行相应义务，申请人长沙银行股份有限公司东城支行向湖南省长沙市中级人民法院申请强制执行。长沙市中级人民法院于2015年11月17日作出（2015）长中民执字第00969号执行裁定书，裁定将案件指定本院执行。
在执行过程中，本院于2016年2月22日作出（2015）开执字第02324-1号执行裁定书，裁定：拍卖登记在被执行人湖南统全资产管理有限公司名下的位于长沙市××区××广场××区商业综合体（含写字楼）XXXX房（权证号码71××83）、XXXX号房（权证号码714××××7068）。2016年5月11日，本院向申请执行人、被执行人、四案外人发出（2015）开执字第02324号拍卖通知书，对前述房产进行拍卖。后案外人李艳玲、付裕、傅婵、章煌不服，向本院提出上述执行异议。
案外人为支持其异议请求，向本院提交了如下证据：证据一、《写字楼租赁合同》，拟证明案外人承租统全公司合法拥有的位于长沙市××区××号万达广场商业综合体B区XXXX-
XXXX共8套写字楼，租期15年，自2014年4月6日至2029年4月5日。证据二、《支付委托函》、收据及异议人的银行转账凭证。拟证明案外人已按合同约定向统全公司支付租金1085万元及保证金50万元。证据三、《返租协议》，拟证明案外人于2014年6月15日委托统全公司将XXXX-
XXXX房对外出租，并约定其因此收取的租金应在第一时间支付给案外人李艳玲的事实。证据四、《房地产租赁合同》两份，拟证明统全公司接受案外人委托后于2015年4月24日分别将XXXX-
XXXX、XXXX-
XXXX房屋出租给瑞庭公司和五八公司的事实。证据五、《万达广场写字楼委托租赁确认单》、《委托代理协议（出售/出租）》，拟证明案外人于2015年7月分别委托中卓房地产咨询有限公司、湖南中环房地产顾问有限公司将XXXX、XXXX和XXXX房屋多外出租的事实。证据六、（2015）开民一初字第02609号民事判决书、（2015）开执字第018143号案件受理通知书，拟证明法院确认案外人与统全公司签订的《写字楼租赁合同》合法有效，统全公司未按合同约定向案外人主动支付租金的事实。证据七、《协议》，拟证明案外人与统全公司已于2015年10月26日解除《返租协议》的事实。证据八、《债权转让协议》、债权转让通知书两份，拟证明统全公司已于2015年10月26日将其对五八公司和瑞庭公司收取租金的债权转让给案外人，并通知了五八公司和瑞庭公司。证据九、《房地产租赁合同》，拟证明案外人通过委托中介公司于2016年3月15日将XXXX和XXXX房出租给何翔的事实。证据十、XXXX-
XXXX房屋的产权登记信息，拟证明涉案房屋在出租给案外人之前，不存在任何担保权和优先受偿权，案外人在占有使用涉案房屋前，涉案房屋尚未被法院冻结。
申请执行人长沙银行股份有限公司东城支行质证称，对证据一的三性及证明目的均有异议，该证据并不能证明案外人与统全公司签订真实租赁合同，其实质是为规避双方民间借贷的表现形式。对证据二的三性及证明目的均有异议，从转账凭证可知所有款项全部支付给个人账户，同时案外人向凌海鹰支付款不仅仅只有1085万元，同时，有多笔款项打入凌海鹰个人账户，更进一步证明案外人与凌海鹰之间是存在经济往来的，案外人提供的支付凭证不能证明支付的就是租赁的款项。对证据三的三性及证明目的均有异议，案外人作为自然人租赁了1000多平米的写字楼，在租赁期限不到2个月时间，又对租赁物进行反租，案外人租赁合同中未体现租赁用途，明显违反客观事实。证据四因案外人未提供原件，真实性无法确定，不予质证。对证据五的三性及证明目的均有异议，案外人本身不具备租赁权人的相关权利，无从谈对外租赁的相关事实。证据六案外人并未提供该判决书是否送达、上诉的证据，故我方无法判定该判决书是否生效，同时该判决书是案外人刻意隐瞒事实，和统全公司存在恶意串通的表现形式，侵害了其他权利人的合法权利，是双方为了规避申请执行人的优先受偿权的行为，我方正申请再审撤销该文书。对证据七、八、九、十的三性及证明目的均有异议，该证据与本案无关。案外人所提供的全部证据，都只有统全公司的盖章，无人签字，对公章的真实性有异议。
被执行人湖南讯飞信息科技有限公司质证称，租赁合同约定不符合常理，合同落款日期2014年4月5日，打款日期2014年7月4日，和合同签字日期相差近3个月，是多笔打款汇总的数据，最早一笔是2014年1月份，在合同签订前也有打款记录。
后四案外人向本院提交了“租金支付流水”和收条，作为已向被执行人湖南统全资产管理有限公司支付了租金的证据。并对此进行说明：针对章煌的流水，在签订租赁合同之前，凌海鹰向章煌借款200万元，因凌海鹰无力偿还，所以凌海鹰与章煌协商，将万达的几套房屋出租给章煌，将借款转为租金。因凌海鹰要求首付70%，所以章煌将李艳玲、付裕、傅婵拉进来一起合伙承租万达的那几套房子；针对李艳玲的流水，李艳玲和凌海鹰的频繁的往来，都是发生在李艳玲向凌海鹰支付租金以后，且凌海鹰向李艳玲支付的金额与李艳玲向凌海鹰支付的金额相差只有24600元，且其中8万元租金是李艳玲以现金的方式支付给统全公司，且统全公司出具相关的收据予以确认，该部分金额属于租金；针对傅婵的流水，银行流水记录只有110万元租金往来，但事实上傅婵曾以现金的方式向统全公司支付了6万元租金，且统全公司出具了相关的收据予以确认；针对付裕的流水，虽然两次流水一次是7月份，一次是10月21日，且统全公司出具的收据也是在10月21日，由此可以证明付裕向统全公司支付的金额为租金。
申请执行人对此进行质证：从李艳玲、章煌的流水看，不仅有李艳玲向凌海鹰付款的记录，也体现了凌海鹰频繁向李艳玲、章煌还款的记录，这是一个借贷关系的表现形式；出具收条的时间与流水发生的时间不一致，且金额也对不上；所有流水往来的用途上，李艳玲、章煌均未注明是租金用途，不符合情理；从双方发生往来流水的账号来看，凌海鹰的账号并非唯一确定，其发生往来的账号至少有5、6个；李艳玲的流水中可以体现其与其他人存在借贷关系，流水中注明了还息、还款的字样，进一步说明其与凌海鹰实际上也是借贷关系；付裕、傅婵与凌海鹰的流水，时间、金额都与收据上的不一致。综上，双方之间不存在真实的租赁关系，签订租赁合同掩盖的是双方之间借贷关系的事实。
本院认为，一、关于案外人与被执行人统全公司签订的租赁合同的性质认定：1、2014年4月5日，案外人与被执行人统全公司签订租赁合同，约定承租被执行人统全公司名下位于长沙市××区××号万达广场商业综合体B区XXXX-
XXXX共8套写字楼，租期长达15年。2014年6月15日，案外人又与被执行人统全公司以上述写字楼为标的物签订了反租协议，将上述写字楼反租给执行人统全公司，而在签订该反租协议后，案外人多次向凌海鹰交付了“租金”，共交付了约定15年总租金的70%共计1085万元。这种在三个月之内出租、反租，返租后仍然交付多年租金的行为，不符合常理。2、案外人向本院提交的“租金支付流水”和收条并不是一一对应的关系，且案外人与被执行人统全公司收取租金的账户（即统全公司委托收款人凌海鹰的账户）之间还存在其他频繁的资金往来。上述证据并不能证明案外人向被执行人统全资公司按租赁合同的约定支付了租金。3、案外人与被执行人统全公司签订的租赁合同以及之后签订的反租协议，均未按规定在相关管理部门进行登记及备案。4、案外人在本案听证时称其与被执行人统全公司签订租赁合同，是因为被执行人统全公司实际控制人凌海鹰欠案外人章煌200万元借款，并将借款转为租金。综上，应认定案外人与被执行人统全公司签订的“租赁合同”实际上并非房屋租赁合同，而是房屋使用权抵债合同。二、案外人与被执行人统全公司签订的租赁合同能否对抗法院执行的问题：1、案外人与被执行人统全公司签订的租赁合同实际为债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故本案不适用承租人依据租赁合同阻止向受让人移交占有被执行的不动产的规定。2、案外人根据与被执行人统全公司签订的租赁合同向本院提起了诉讼，本院作出了（2015）开民一初字第02609号民事判决书，案外人据此作为对抗本院执行的依据。而根据合同的相对性原则，案外人与被执行人统全公司之间的房屋使用权抵债关系仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，即使案外人基于债权取得争议房屋的使用权，由于没有进行他项权登记，也未进行租赁合同备案，亦不能对抗被执行人统全公司享有的物权。三、发生法律效力的民事判决，当事人必须履行，一方拒绝履行，对方当事人可以向人民法院申请执行。被执行人未按限期履行通知履行生效判决确定的义务，人民法院有权依法查封、拍卖被执行人名下相应财产。
综上，案外人的异议不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人李艳玲、付裕、傅婵、章煌的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 蔡瑜平
人民陪审员 王运珍
人民陪审员 刘自来
二〇一七年十月二十三日
代理书记员 梁 广
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。