辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第00446号
上诉人（原审被告）：抚顺百姓和乐物业管理有限公司，住所地：抚顺市望花区古城子路8号。
法定代表人：毛月恒，该公司董事长。
委托代理人：杨庆河，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：佟润功，男，1947年12月11日出生，汉族，抚顺市政建设公司退休工人，住抚顺市望花区。
被上诉人（原审原告）：王玉香，女，1945年11月15日出生，汉族，抚顺市政建设公司退休工人，住抚顺市望花区。
上诉人抚顺百姓和乐物业管理有限公司（以下简称百姓物业公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院作出的（2014）望民一初字第00579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月23日依法立案并组成合议庭，于2015年2月27日公开开庭审理了本案。上诉人百姓物业公司的委托代理人杨庆河，被上诉人佟润功、王玉香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年6月30日，佟润功、王玉香向一审法院提起诉讼称：2014年3月26日晚6时，佟润功、王玉香家下水管道返水。造成厨房、大厅约15m²面积被水浸泡，导致地板变形，门打不开，橱柜多处损坏变形，地板维修面积需要20m²左右，每平90元，一共1800元，安装费200-300元，门打不开，挪门口需要300元，厨房玻璃门拆装需要400元，橱柜需要换底，需要2000元，共计5000元左右，佟润功、王玉香多次找到百姓物业公司协商赔偿事宜未果，为此佟润功、王玉香诉至法院，要求百姓物业公司赔偿损失财产的维修费用5000元，如果百姓物业公司同意调解，我们要求3000元即可。
百姓物业公司一审辩称：本案应该属于共有赔偿责任，与我公司没有关系，我公司不同意赔偿。根据相关规定，物业公司承担着公共区域的设施、设备维修义务，就本案涉及的下水管线维护责任而言，在楼外的下水管线包括排污井、排水井应由物业公司维护，楼体内的管线属于业主自有部位，物业公司无疏通管理义务，佟润功、王玉香家在三楼，楼下是门市房没有售出，佟润功、王玉香家下面下水管道发生堵塞，经我们查看，下水管道里面全是生活垃圾、大白等杂物，应当是楼上所有住户使用不当造成，不属于物业管辖范围，事情发生后，我们已经无条件的、主动承担了疏通任务，按照常规服务模式，这属于物业公司的增值服务或有偿服务，按常理来讲需要收费的，但我们出于对业主的感情没有收费。
一审法院查明，2014年3月26日下午6时许，佟润功、王玉香外出回到位于望花区北镇街9-8号楼2单元304号房屋后，发现厨房下水管道返水，造成室内地板、橱柜、玄关柜、鞋柜被水浸泡，经佟润功、王玉香通知后，百姓物业公司人员于当晚6时40分左右到佟润功、王玉香家查看情况，因佟润功、王玉香向百姓物业公司讨要说法，百姓物业公司当天未能对下水管道进行疏通，事发次日才疏通完毕。经百姓物业公司查看，发生堵塞的管道位于佟润功、王玉香家楼下、二楼室内的返水弯部位，二楼为门市房，尚未售出。经佟润功、王玉香、百姓物业公司共同确认，本次返水事故造成佟润功、王玉香家地板受损面积为15平方米左右、玄关柜及鞋柜底部5cm左右被水浸泡、厨房橱柜底部全部被水浸泡，如果对地板进行维修，需要对厨房及北卧室门进行拆卸、重新安装。佟润功、王玉香2011年定制阿邦尼德地板共花费4555元，经一审法院与售货商店咨询，该地板现已不再生产销售；佟润功、王玉香定制橱柜、鞋柜、玄关柜共计花费7595元。对于财产损失的具体价值，佟润功、王玉香要求法院酌情判决，百姓物业公司亦未申请对损失财产价值进行评估。
另查，2011年8月19日，抚顺和兴房地产开发有限公司与百姓物业公司签订物业管理委托合同，将星河城小区委托百姓物业公司进行物业管理，合同中委托管理事项第五条载明：“公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、供水泵房、电梯、楼内消防设施设备”。庭审中百姓物业公司表示，合同签订三年来，只是对下水管道进行巡视，尚未进行定期疏通。佟润功、王玉香一直按时交纳物业费。
一审法院认定的事实有佟润功、王玉香提交的房产证、现场照片、物业费收据、万众社区委员会出具的情况说明、百姓物业公司提交的物业管理委托合同及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料经一审法院庭审质证，一审法院予以采信。
一审法院认为，公民的合法财产权利受法律保护。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，物业服务企业不履行或者不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案百姓物业公司系佟润功、王玉香居住小区的物业管理公司，依法应对小区内的公共设施予以管理和维护，但百姓物业公司入驻该小区以来，并未对小区内公共下水管道进行定期疏通，现佟润功、王玉香因公共下水管道堵塞返水造成财产损失，与百姓物业公司疏于对公共设施的管理及维护有直接因果关系，故佟润功、王玉香要求百姓物业公司赔偿经济损失的诉讼请求，一审法院予以支持。关于佟润功、王玉香要求的损失数额3000元一项，因佟润功、王玉香、百姓物业公司均未申请对财产价值进行评估鉴定，结合损失财产购买价值、已使用时间、损失面积、本地同类物品市场价值及维修费用，一审法院酌定损失价值3000元。关于百姓物业公司辩称的本案属于共有赔偿责任、不属于物业管辖范围、不同意赔偿一项，因百姓物业公司所签订的物业管理委托合同已明确载明委托管理事项包括共用下水管道，本次返水事故管道堵塞部位位于楼体内下水主管道，属于共用下水管道部分，故百姓物业公司的辩称理由一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，作出如下判决：百姓物业公司于本判决生效之日起七日内赔偿佟润功、王玉香财产损失3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由百姓物业公司承担。
宣判后，百姓物业公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，二审诉讼费由佟润功、王玉香承担。主要理由：一、原审判决适用法律错误。排水系统分为室内下水管道和室外地面排污管道，室内厨房和卫生间下水管道属于业主专有部分，保修期满后的养护、维修由业主负责。本案发生阻塞管道部位位于佟润功、王玉香楼下（室内）属于业主专有部分。二、本案阻塞的排水管道保修期为两年，至今已过保修期。因阻塞原因并非产品质量有缺陷，而是人为使用不当，因此建设单位和百姓物业公司均不承担赔偿责任。三、管道因4-22层的业主在日常生活中的洗涮垃圾（菜叶、饭粒等）造成的阻塞，是业主使用不当所致，损失应该由4-22楼的业主承担。
佟润功、王玉香辩称：不同意百姓物业公司的上诉请求。主要理由：一、2008年8月8日佟润功与百姓物业公司签订的前期物业服务协议第二条约定共有设施设备是指共用的上下水管道，因此排水用的共用下水管道是百姓物业公司的维护项目。二、一审法院已查明，2011年8月19日抚顺和兴房地产开发有限公司与百姓物业公司签订的物业管理委托合同第五条载明：公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用下水管道。三、我国物业管理条例第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。
另查明，2008年8月8日，佟润功与百姓物业公司签订前期物业服务协议，该协议第二条约定物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道等。上述事实有佟润功、王玉香提交的前期物业服务协议在案为证。百姓物业公司对该协议的真实性合法性没有异议。
本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为：百姓物业公司是否应当对佟润功、王玉香的损失进行赔偿以及应当赔偿的数额。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，百姓物业公司与佟润功签订的前期物业服务协议第二条约定，物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道等。百姓物业公司与抚顺和兴房地产开发有限公司所签订的物业管理委托合同亦载明委托管理事项包括共用下水管道。百姓物业公司自认本次阻塞管道为包括佟润功、王玉香在内的22层所有业主使用，故堵塞管道系下水主管道，属于共用下水管道，按照合同约定，百姓物业公司负有维护和管理的义务。管道阻塞系因4-22层的业主在日常生活中的洗涮垃圾造成，而非其他人为投入异物所致，百姓物业公司未对小区内共用下水管道进行定期疏通，属于未尽到合同约定的管理义务，其应当对佟润功、王玉香因公共下水管道堵塞返水造成的财产损失承担赔偿责任。鉴于双方当事人对财产损失情况已形成书面确认，且百姓物业公司对损失数额并未要求评估，故一审法院酌定损失数额为3，000.00元并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人抚顺百姓和乐物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙树魁
审 判 员 赵世平
代理审判员 郭 爽
二〇一五年四月八日
书 记 员 杨茜怡