广西壮族自治区蒙山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蒙民初字第574号
原告广西蒙山富达工艺制品有限公司，住所地：广西蒙山县蒙山镇。
法定代表人梁锋，经理。
委托代理人王建庆，广西利民律师事务所律师。
被告东莞石碣捷宏玩具厂，住所地：广东省东莞市。
负责人袁锦全。
委托代理人龙德民，广西天际律师事务所律师。
被告徐振华，男，汉族，澳门人。
原告广西蒙山富达工艺制品有限公司与被告东莞石碣捷宏玩具厂、徐振华租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法组成由审判员覃宏伟担任审判长，审判员王晓春、人民陪审员朱学平参加的合议庭，于2015年10月27日、2016年3月7日公开开庭审理了本案。书记员魏朝臣担任记录。原告广西蒙山富达工艺制品有限公司特别授权委托代理人王建庆、被告东莞石碣捷宏玩具厂委托代理人龙德民到庭参加诉讼。被告徐振华经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西蒙山富达工艺制品有限公司诉称，2011年3月26日，原、被告经协商一致签订了《土地及房产租赁合同书》，约定原告将享有产权的位于蒙山县蒙山镇新联村古家坪工业区的土地及厂房租赁给被告使用，租期为五年。第一年租金为250000元，第二年租金为362250元，以后每年递增10%。第一年租金于2011年3月26日前付清，第二年起租金于每年的3月26日前付清，逾期10天未支付的作违约处理，甲方租赁期间，本场地、房产涉及的土地使用税、房产税和附加税、水电费由甲方缴交，逾期不缴交的作违约处理，如乙方垫付，乙方有权向甲方如数追偿，任何一方违约，均应按未履行部分租金的双倍向对方支付违约金。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告依约将土地及厂房交付给被告使用，但被告只交付第一年租金，第二年的租金被告没有依约交付，同时，被告也没支付原告为其垫付的电费、税金。为此，原告于2012年10月诉至法院，请求判令被告支付。后经法院调解，双方达成了协议，其中，协议第三条规定：从2012年11月起，由被告负责厂房的看管、维修费用；第四条规定：两被告承诺今后按合同约定履行合同义务，如有违约，不得请求降低违约金。尔后，被告仍然没有全面履行合同义务，经原告追索，被告给付了2013年及2014年租金，2015年度租金，被告在2015年5月22日才交付100000元，对法院调处后原告垫付的电费15219.11元，门卫工资34400元及尚欠的2015年度租金273226.53元，经原告多次追索未果，为此，特诉至法院，请求：1、判决被告支付尚欠到期租金273226.53元，返还垫付的电费15219.11元、看管工资34400元，并按约定支付违约金546452元给原告；2、本案诉讼费由被告负担。
原告对其主张在举证期限内向法庭提供的证据有：
1、原告的营业执照及被告的《企业登记信息》（复印件）各1份共2页，证明原告的主体资格及被告的工商登记情况；
2、《土地及房产租赁合同书》（复印件）1份共2页，证明原、被告之间存在土地及场地租赁关系，合同对租金等进行了约定；
3、（2012）蒙民初字第440号民事调解书（复印件）1份共4页，证明经法院调解，双方就拖欠的租金及其他费用达成协议情况；
4、电费发票（复印件）13张，证明原告垫付从2014年5月-2015年5月的电费15219.11元；
5、工资表（复印件）1份共4页，证明原告垫付看管工资34400元。
被告东莞石碣捷宏玩具厂辩称，欠原告273226.53元租金是事实，但被告欠原告的租金是由于原告违约在先造成的，被告已向原告支付了160多万元租金，但合同约定原告应向被告出示税务发票，但至今原告未曾出示过任何税务发票，使被告无法出账，并且原告不支付税金的行为是违法的。被告在租赁厂房后，并没有实际使用，对原告诉请的垫付电费及人工费，被告不予认可，因为被告并没有在租赁的厂房生产，是不会产生电费的，并且被告亦没请任何人帮忙看管厂房，所以原告的诉请没有依据。原告在起诉时把被告徐振华作为被告是不适格的，因为被告徐振华是东莞石碣捷宏玩具厂的法定代表人，是履行职务行为，与其本人是没有关系的，故原告起诉被告徐振华作为被告是不适格的。原、被告约定的违约金过高，是不合法的，应按标的额的30%计算违约金。并且是原告违约在先，不存在被告支付违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告东莞石碣捷宏玩具厂向法庭提供的证据有：被告东莞石碣捷宏玩具厂的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书（复印件）各一份，证明被告东莞石碣捷宏玩具厂的工商登记情况及其企业负责人是袁锦全。
被告徐振华没有书面答辩，也没有向法庭提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人的证据进行质证的权利，本案被告徐振华经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提出书面答辩，视为其放弃答辩和质证的权利。
经开庭质证，被告东莞石碣捷宏玩具厂对原告提供的证据1、3没有异议，原告对被告东莞石碣捷宏玩具厂提供的证据没有异议。本院对双方当事人均无异议的证据予以认定。
被告东莞石碣捷宏玩具厂对原告提供的证据2的真实性没有异议，对其证明的目的有异议，认为原、被告原约定的违约金不合法；对证据4有异议，认为交费的主体是原告而不是被告，并且在此期间被告未曾用过租赁的厂房，未用过电源，不存在电费，认为该证据与被告无关；对证据5有异议，认为汤干英与被告不存在雇佣关系，并且该表格是手写的，与被告无关。
本院认为原告提供的证据2、4来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认，可以作为本案认定事实的依据，原告提供的证据5，不能证明与被告有关联，系原告的单方行为，对该证据本院不予采信。
综合双方当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：
2011年3月26日，被告东莞石碣捷宏玩具厂（甲方）与原告广西蒙山富达工艺制品有限公司（乙方）经协商签订了《土地及房产租赁合同书》，约定原告将位于蒙山县蒙山镇新联村古家坪工业区享有权属的土地及厂房出租给被告东莞石碣捷宏玩具厂作厂房使用，上述房屋除2套另加4间、办公用房四间共计约250平方米用于原告方办公、居住使用外，其余全部出租给被告方使用。出租时间从2011年3月26日至2016年3月26日止，共计租给被告使用五年。第一年租金为250000元于2011年3月26日前付清给原告。第二年租金为362250元，以后每年递增10%，第三年租金是398475元，第四年租金是438300.50元，第五年租金是482154.70元。第二年起租于每年的3月26日前支付给原告，逾期10天未交付租金作违约处理，应向原告支付违约金，被告租赁期间，该场地、房产涉及的土地使用税、房产税和附加税、水电费由被告缴交，逾期不缴交的作违约处理，原告有权收回厂房及场地使用权。如按规定必须由原告垫付，原告有权向被告如数追偿。任何一方违约，均应向对方支付违约金，违约金按未履行部分的租金的双倍支付。合同签订后，原告依约将土地及厂房交付给被告使用，被告按约交付了第一年租金，第二年的租金被告没有依约交付，也没支付原告为其垫付的电费、税金。为此，原告曾于2012年10月诉至法院，请求判令被告东莞石碣捷宏玩具厂、徐振华支付。后经法院调解，双方达成了调解协议，两被告给付了2013年及2014年租金，并承诺今后按合同约定履行合同义务。2015年5月22日，被告给付了2015年度的租金100000元，剩余的租金没有给付。经原告多次追索未果，为此，原告起诉至法院，请求：1、判决被告支付尚欠到期租金273226.53元，返还垫付的电费15219.11元、看管工资34400元，并按约定支付违约金546452元给原告；2、诉讼费用由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判决被告支付尚欠到期租金382154.70元，返还垫付的电费15219.11元、看管工资34400元，并按约定支付违约金764314.04元给原告；2、诉讼费用由被告负担。
另查明，被告已给付原告2015年度租金100000元，尚欠2015年度租金382154.70元。原告支付了电费15219.11元，门卫工资34400元。
本院认为，原告与被告东莞石碣捷宏玩具厂签订的《土地及房产租赁合同书》，是当事人平等、自愿、协商一致的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，当事人各方应按协议全面履行各自的义务。原告将出租的土地及厂房交付给被告，已依合同约定履行了义务。被告东莞石碣捷宏玩具厂未按合同约定履行支付租金及电费的义务，构成违约，应承担违约责任。原告起诉请求被告东莞石碣捷宏玩具厂给付尚欠的租金382154.70元，合法有据，本院予以支持。由于被告东莞石碣捷宏玩具厂没有实际使用该厂房，且原告在该厂区内留有约250平方米间房屋自用，原告没有提供证据区分原、被告的实际用电情况，原告请求被告全额支付电费15219.11元，理据不足，本院不予支持。因原告没有提供证据证明被告委托其雇佣工人看管厂房，被告东莞石碣捷宏玩具厂与看管工人之间不存在雇佣关系，故对原告请求被告返还给付看管厂房工人工资34400元，理据不足，本院不予支持。关于违约金的约定应否调整问题，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告在合同中约定违约金按未履行部分的租金双倍计算，约定过高，被告东莞石碣捷宏玩具厂关于违约金约定过高，应予调整的抗辩，合理有据，本院予以支持。故对原告主张的违约金按尚欠租金的百分之三十予以酌情调整，原告主张的违约金为764314.04元，本院酌情调整为114646.41元。关于被告徐振华应否承担付款责任的问题，《土地及房产租赁合同书》虽是在广西蒙山富达工艺制品有限公司与东莞石碣捷宏玩具厂之间签订，但被告徐振华在《土地及房产租赁合同书》的甲方栏签名，且被告徐振华在（2012）蒙民初字第440号民事调解书中承诺与被告东莞石碣捷宏玩具厂共同按合同约定履行合同义务并实际履行，据此可认定被告徐振华是《土地及房产租赁合同书》的当事人，徐振华是本案的适格被告，对原告请求被告徐振华承担付款责任，本院予以支持。被告东莞石碣捷宏玩具厂认为被告徐振华不是本案适格被告的辩解，与查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告东莞石碣捷宏玩具厂、徐振华应给付租金382154.70元、违约金114646.41元，共计496801.11元给原告广西蒙山富达工艺制品有限公司。
二、驳回原告广西蒙山富达工艺制品有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费15565元，公告费350元，合计15915元，由原告广西蒙山富达工艺制品有限公司负担5915元，被告东莞石碣捷宏玩具厂、徐振华负担10000元。
上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 长 覃宏伟
审 判 员 王晓春
人民陪审员 朱学平
二〇一六年三月七日
书 记 员 魏朝臣