广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第1490号
原告梁尉德。
委托代理人罗英华，广西飞度律师事务所律师。
被告河池市金厦房地产开发有限公司。
法定代表人蓝某，总经理。
委托代理人蓝琼相，广西真意律师事务所律师。
原告梁尉德与被告河池市金厦房地产开发有限公司（以下简称“金夏公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理，依法由代理审判员覃木熠适用简易程序，于2014年9月23日公开开庭审理了本案。书记员韦京辰担任法庭记录。原告梁尉德及其委托代理人罗英华，被告金夏公司的委托代理人蓝琼相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月13日原告与被告签订《某苑VIP卡预约单》，约定原告申购被告开发的某苑住房VIP卡，交纳诚意金5万元，享有对某苑住房优先选购权等优惠条件。选房时双方签订《某苑认购书》，由原告补交选房定金。在有效期内未选中满意的房屋，由被告在选房结束后10个工作日内将诚意金无息退还。签订预约单当天，原告向被告交纳5万元购房诚意金。2014年6月29日，原告按被告安排到被告售楼中心选房，选中某苑2-4-X02号房，并补交购房定金2万元，之后，在双方签订认购书时，被告对原告说，原告选定的2-4-X02号房已被他人选定，要求原告改换其他编号住房，原告不同意改换已选定的住房，双方争执未果，被告至今没有同意给原告选定的房屋，也不退还诚意金、定金共7万元。
原告认为，双方签订的《某苑VIP卡预约单》实质是购房合同，被告有义务保障原告持有的VIP金卡的优先选房权和优惠权。但原告交纳诚意金和购房定金后，被告不履行合同义务，将原告选中的房安排给他人，使原告通过VIP金卡优先选定的X02号房未得实现。被告收取原告购房定金后不履行约定的债务，事实成立，被告应承担双倍返还原告定金14万元的责任，原告为维护自身合法权益遂诉至法院，请求判令：1、被告双倍返还原告购房定金14万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其诉请的事实在举证期限内提供的证据有：
1、预约单一份，用以证明①、原告与被告签《某苑VIP卡预约单》②、约定领取VIP卡，交诚意金5万元③、原告享有VIP卡选房优先等优惠权④、选房时由原告补交选房定金，签《认购书》。
2、VIP卡须知一份，用以证明①、领1张卡交诚意金5万元②、持VIP金卡享有优选某苑住房一套权和优惠权③、未选中满意房的，可在选房结束后10个工作日退还诚意金。
3、银行签购单二份，用以证明原告持有的中国建设银行签购单，反映原告在2013年10月13日两次通过刷卡分别划入被告账户1.5万元和3.5万元。
4、收据一份（2012.10.13.出具），用以证明被告于2013年10月13日出具给原告的一份收据，交款人为梁尉德，收款方式为转账5万元，收款事由为某苑诚意金，被告在收据上加盖公章。
5、银行消费单一份，用以证明原告持有中国银行刷卡消费单，反映原告支出2万元给河池市金厦房地产开发有限公司。
6、收据一份（2014.6.29.出具），用以证明被告于2014年6月29日出具一份收据给原告，交款人为梁尉德，刷卡2万元，收款事由为某苑购房定金，购房号为2-4-X02号房，被告在收据上加盖公章。
7、VIP金卡一张，用以证明原告持有某苑金卡，享有优先选房权和房价优惠权，签订选房后的本房买卖合同权。
被告辩称，一、被告收取原告的7万元可以退还给原告。二、2013年10月13日梁尉德交付的5万元属于诚意金，没有约定为定金。三、尽管答辩人2014年6月29日出具的收据，将原告梁尉德交付的2万元表述为定金，但因梁尉德自愿放弃选房权利造成双方未能达成认购协议，该款因双方未达成认购协议而不适用定金法则。四、原告梁尉德选中的房号已被顺序在前的他人认购的情况下，双方未达成2-4-X02号房的认购协议，认购协议不成立，梁尉德主张的定金法则没有法律依据。原告梁尉德自愿放弃答辩人根据《选房指南》给予的再次选房权利，按照其2013年10月13日所作的承诺，应自行承担由此产生的法律后果。梁尉德在明知选房未成功而在规定开始退款时间未能及时退款，是自己的行为造成的未退款。综上，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、认购协议书一份，用以证明某苑2-4-X02号房已被韦某认购；
2、银行刷卡消费单及收据各一份，用以证明韦某认购2-4-X02号房的时间是2014年6月29日上午9时9分；
3、VIP卡预约单一份，用以证明韦某为VIP金卡持有人；
4、银行刷卡消费单及收据各一份，用以证明韦某办理金卡的时间是2013年10月13日上午9时41分；
5、相片六张，用以证明某苑开盘现场公示有《选房指南》、《选房流程》；
6、身份证复印件一份，用以证明韦某的身份信息；
7、企业法人营业执照及组织机构代码证各一份，用以证明被告的诉讼主体适格。
经开庭举证、质证，被告对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对被告提供的证据1的真实性有异议，认为该协议书是单方形成的，韦某没有出庭，该份证据有伪造的可能；对证据2的真实性有异议，刷卡消费单上写有韦某的名字，但不能证明是韦某所刷，除非有其他证据加以佐证，收据上面没有时间，真实性难以考证，被告可以单方制作，无其他证据加以佐证；对证据3的真实性有异议，有韦某出庭才能加以佐证其真实性；对证据4的真实性有异议，不能证明用以刷卡的银行卡是韦某的卡，收据有伪造的可能；对证据5的关联性有异议，认为与本案无关；对证据6的真实性没有异议；对证据7有异议，认为被告执照没有2013年至2014年的年检，此份营业执照无法律效力，组织机构代码证也没有年检已经失效。
本院认为，当事人对对方提供的证据的真实性无异议的证据，本院予以认定，作为定案依据。对被告提供的证据1-4，其中的认购协议书、VIP卡预约单及银行客户回单上均有韦某本人签名及捺印，以上证据均加盖有被告公章，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，原告在认可韦某身份信息真实性后认为以上证据系被告单方捏造存在相互矛盾且未能举证证明以上证据系虚假，故本院对原告的质证意见不予采纳，对以上证据，本院予以认定，作为定案依据。对被告提供的证据5，本院认为该项证据与本案争议的事实有关，故本院予以认定，作为定案依据。对被告提供的证据7，原告未能举证证明以上国家行政机关颁发的证照已经失去法律效力，故本院对该证据亦予以认定，作为定案依据。
经审理查明，河池市某苑商品住宅楼系被告河池市金厦房地产开发有限公司开发建设。2013年10月，被告面向社会开展某苑VIP卡发放活动并出具VIP卡申领须知，须知主要内容有：2013年10月13日早上9点开始发售某苑VIP卡；申领一张某苑VIP卡需缴纳诚意金5万元，每一张VIP卡仅限于选购某苑住房一套，且仅在某苑选房当天使用有效，逾期视为自动放弃VIP会员权利；申领某苑VIP卡的客户将获得的权益包括VIP金卡将获得优先选房权，选房当天公司将根据VIP金卡编号的先后顺序，通知持卡人进场选房；在签订《商品房买卖合同》时，前期交纳的诚意金自动转为首付款。
2013年10月13日，原告与被告签订《某苑VIP卡预约单》，主要约定：“原告向被告申请领取某苑的VIP金卡并自愿向被告交纳诚意金5万元整；原告同意在某苑选房当天携带其身份证、预约单、该VIP金卡及选房定金到售楼中心选房，并签署《某苑认购书》及补交选房定金；由于本人个人原因错过选房时间和选房秩序，过期、过号不侯，将视为本人自动放弃VIP会员卡所有权益，责任由本人自行承担；如预约人放弃优先选房权利或在有效期内未选中满意的房屋，可在选房活动结束十个工作日后，携本人身份证原件、VIP卡、诚意金收据到某苑销售中心办理退款手续，前期所交纳的诚意金将无息全额退还，同时不再享受相关优惠；购卡人承诺严格遵守某苑选房的各项规定及销售安排，按公司提供的房号、选房流程及认购指南进行选房，如本人对规定有异议，则自愿放弃VIP会员卡的所有权益”。签订预约单后，原告支付被告5万元诚意金，被告出具载明该款为某苑诚意金5万元的收据给原告收执，并将一张某苑VIP金卡发放给原告，原告所持VIP金卡卡号为0018号。
按照被告通知，原告于2014年6月29日持某苑VIP卡，到某苑楼盘处排队等候选房。按照当日选房流程的规定，每批进场的金卡客户为10人，限时为5分钟，因原告所持卡号为0018，故原告为第二批进场选房客户。原告进场后，选中某苑2-4-X02号房，选中后原告以银行卡刷卡方式交纳购房定金2万元给被告，支付时间为2014年6月29日早上9时23分29秒，被告收到该定金后出具载明为某苑购房定金的收据给原告收执，后原告欲签订认购协议书时，被告发现该房已被持某苑VIP金卡卡号为12号的客户韦某认购，该客户亦是通过银行卡刷卡方式交纳购房定金2万元，支付时间为2014年6月29日早上9时9分19秒。被告核实该情况后，告知原告该房已被他人认购，原告不能签订该房的认购协议，告知原告可改选其他编号住房，原告不同意改换。后原告没有再次选房也未在预约单约定的选房活动结束十个工作日后到被告处申领退款。原告认为，因被告原因，原告通过VIP金卡选定的2-4-X02房未得实现，故被告应承担违约责任并将被告诉至法院，请求判如所请。
另查明，2014年6月29日开展选房活动当日，被告在其售楼大厅公示《某苑选房指南》，原告认可其看过该选房指南。《某苑选房指南》第八条规定有：如有客户未能在规定的时间内选定房号，可继续留下选房直到选中房源为止，但不能选购其他客户所选定的房号，每5分钟通知一批客户进场原则不变。第九条规定有：如同一批进场选房客户出现两个或两个以上客户同时选中一个房号，则由VIP金卡顺序较前的客户获得认购权。第十八条规定有：前期购买VIP卡客户未选中合适的房源，请于2014年7月10日以后携带本人身份证原件、VIP申领须知原件、VIP预约单、收款收据、VIP卡等相关证明到某苑销售部办理退款。
综合诉辩双方的意见及依据审理查明的事实，该案的争议焦点为：原告交纳给被告的5万元诚意金是否属于定金？被告是否应当双倍返还原告已经交纳的5万元诚意金和2万元定金？
本院认为，被告向社会公开发出申领某苑VIP金卡的通知并附有详细的申领须知，该行为可视为要约，原告知悉该通知及申领须知后于发放VIP金卡当日与被告签订《某苑VIP卡预约单》，原告该行为视为对被告要约的承诺，依据合同法的规定，原被告自签订《某苑VIP卡预约单》之时，成立商品房预约合同，合同条款为《某苑VIP卡申领须知》及《某苑VIP卡预约单》规定的内容。该合同内容未违反法律强制性规定，未损害国家、集体和第三人的合法权益，自签订之日起即为合法有效合同，合同当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。
一、原告交纳给被告的5万元诚意金是否属于定金的问题。首先，本案中的诚意金是指购房者为购房向卖方表示购买诚意而支付一定数额的钱款，一般是开发商的一种营销手段。开发商在收取诚意金的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性；另外，通过收取诚意金，确定购房者选房的先后顺序，维护购房秩序。诚意金在我国法律上并没有明确的规定，是合同双方当事人自行约定的产物。其次，根据我国《担保法》相关规定，定金是指在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。其中，给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。定金具有从属性，即随着签订的买卖合同存在而存在，消灭而消灭。综上，诚意金和定金两者最大区别在于，购买者交纳诚意金体现的是购买的意向和积极性，而定金的交纳则是正式订立合同的意思表示。如购买者在交纳诚意金后与开发商达成商品房买卖合同，则诚意金才能转化为定金。最后，具体到本案，原被告签订的《某苑VIP卡预约单》明确约定，原告交纳给被告的是诚意金，该款项旨在为原告获得优先选房权及正式签订商品房买卖合同做铺垫，而不是与被告正式签订商品房买卖合同的定金，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。现因原告与被告未签订商品房买卖合同，故该5万元不属于定金，被告没有理由收取该5万元，应当按照约定将该5万元退还给原告。
二、被告是否应当双倍返还原告已经交纳的5万元诚意金和2万元定金的问题。首先，依据以上观点，原告交纳的5万元诚意金不是定金，故不能适用担保法中的定金罚则。其次，依据2014年6月29日被告出具给原告的收据及被告的认可，本案原告交纳给被告的2万元是定金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。由此规定可知，适用定金罚则的前提是接受定金的一方拒绝订立合同。本案中，根据2014年6月29日被告出具给原告收据载明的内容，该2万元为某苑2-4-X02号房的购房定金，即该定金是原告欲与被告签订2-4-X02号房买卖合同所交纳的定金。被告在明知该房已被他人认购的情况下未及时向原告说明，致使原告认为可以认购而交纳定金，后被告拒绝与原告签订某苑2-4-X02号房的认购协议书及购房合同，依照定金罚则的规定，应当双倍返还原告该2万元的购房定金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告河池市金厦房地产开发有限公司退还原告梁尉德诚意金5万元；
二、被告河池市金厦房地产开发有限公司支付原告梁尉德双倍购房定金共计4万元；
三、驳回原告梁尉德的其他诉讼请求。
案件受理费3100元（原告已预交），减半收取1550元，由原告负担620元，被告负担930元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费3100元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 覃木熠
二〇一四年十月十日
书 记 员 韦京辰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。