上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7319号
上诉人（原审被告）顾顺林，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人张水华，上海市傅玄杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱林大，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）周建平，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）张介清，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）毛宜军，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）张韵晖，XX年XX月XX日生，汉族。上列被上诉人之共同委托代理人赵洪明，上海市为平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）惠春东，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）葛志苏，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人顾顺林因房�租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第42891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，朱林大与张介清、周建平系母子关系，张介清与毛宜军系夫妻关系，张韵晖系张介清与毛宜军生育的女儿。上海市浦东新区XX镇XX村XX号、XX号三间三层楼房（以下简称系争房屋）约400平方米，为农村宅基地房屋，权利人分别为朱林大、周建平、张介清、毛宜军、张韵晖。2011年3月23日，周建平（甲方）与顾顺林（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区XX镇XX村XX号XX、XX号XX房屋租赁于乙方使用。该房屋现有的功能为小餐饮用房。租赁期限为伍年，即从2011年4月5日起至2016年4月4日止，于2011年4月5日开始收取租金。合同第3.1条约定：乙方向甲方支付�赁保证金，作为对房屋使用和应付租金的担保。本合同项下乙方若有违约行为或乙方如对甲方承担赔偿责任时，甲方有权首先用租赁保证金受偿，同时拥有进一步索赔的权利。本出租合同的租赁保证金为合同首月租金的壹倍。合同第3.2条约定：每月租金为12,800元（人民币，下同）。租赁期间，从第二年开始，租金每年递增3%。如有转让或转租，乙方须保证等于或不少于上述租金和递增率。合同第4.1条约定：租金和保证金的支付方式为第一个月付壹押壹，第二个月支付一个月的租金，第三个月起每三个月支付三个月租金；租金先付后用，一次付清；乙方每次将租金或保证金以现金支付给甲方，由甲方出具收条为凭。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠缴租金总额的千分之三。合同第5.2条约定：如该房由于国家建设征用拆迁则�乙双方互不承担责任，由甲方退回乙方已交的剩余租金和如有房屋受损后赔偿的剩余押金，乙方付清所欠的租金和其它费用后，合同自行终止。乙方可向有关单位要求补偿其装修费用，甲方向有关单位要求甲方的其它补偿，双方应相互协助。合同第5.3条约定：……未经甲方书面同意，乙方不得对房屋实施转让、转租、抵押。……在合同期内，经甲方同意，乙方可整体转租或转让给第三方（丙方），并须由甲、乙、丙三方签订转租或转让合同，转租转让期必须在合同期内。合同第5.5条约定：本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成房屋续租合同的，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日迁离房屋，并交清实租期的租金及其它因本合同所产生的费用，将房屋清理干净后恢复原状，将其归还给甲方。从合同提前终止之日或租赁期限届满之日起，房屋内剩余物甲方视为乙方放弃所有权，由甲方处理；如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此造成的一切损失。合同第6.1条约定：乙方欠缴租金或滞纳金超过10日，本合同自动终止，同时乙方放弃转让店面的权利，店内一切物品由房东处置，甲方可将房屋转租他人，乙方无权干涉。合同签订后，周建平按约将系争房屋交付给顾顺林使用。2014年1月8日，上海市浦东新区发展和改革委员会向康桥镇人民政府出具了一份《关于康桥镇XX单元XX地块配套九年一贯制学校新建工程项目建议书的批复》，内容为，你镇《关于呈报康桥镇XX单元XX地块配套九年一贯制学校新建工程项目建议书的请示》（浦康府【2013】138号）及相关材料收悉。经研究，现批复如下：一、根据《周浦中心镇01单元控制性详细规划》，为完善该区域教育公建配套设施，满足区域内学生就近入学的需求，同意XX单元XX地块�套九年一贯制学校建设项目立项。二、本项目位于康桥镇XX单元XX地块，东至沪南公路，南至B-09-04、B-09-02地块，西至B-09-04、B-08地块，北至秀沈路。项目占地面积约41,540平方米（以实测为准），学校按48班规模配置。主要建设内容为：1、新建教学楼、实验楼、行政楼、辅助用房及风雨操场等，总建筑面积约29,980平方米（以规划部门审定方案为准）。2、新建室外活动场地、道路、围墙、绿化、给排水等配套设施及室外总体设施。三、项目建设应符合2004年上海市《普通中小学校建设标准》（DG/TJ08-12-2004）。四、项目总投资及资金来源在项目工程可行性研究报告审批阶段予以明确，其中项目土地费用需另行报批。接文后，请按基建程序抓紧落实规划、土地、环评等前期工作，并编制项目工程可行性研究报告和土地前期费用报告报我委审批。2015年2月12日，上海市XX管理中�向康桥镇人民政府出具了一份《关于康桥镇XX单元XX地块配套九年一贯制学校新建工程项目协议置换预备案材料收件单》，内容为，你单位于2015年2月2日，提交的康桥镇XX单元XX地块配套九年一贯制学校新建工程项目（四至范围：东至沪南公路；西至B-09-04、B-08地块；南至B-09-04、B-09-02地块；北至秀沈路），协议置换预备案材料收悉。请你单位在充分保障被置换人基本权益的前提下，平稳、有序、有效地推进本次协议置换工作。同时请征收二所将该项目的进展情况，以月报表形式，在每月25日之前，向本中心报告。2015年2月25日，上海市XX办公室出具了一份《评估报告事项告知书》，内容为：为了维护房屋协议置换当事人的合法权益，体现评估报告的客观公正原则，现根据《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定》【沪规土资征（2012）379号】有关规定，就评估报告的时点、复核评估、估价鉴定申请等事项向您户告知如下：一、评估时点：康桥镇XX单元XX地块配套九年一贯制学校新建工程项目房屋协议置换估价时点为2015年1月17日。……另查明，2014年8月31日，顾顺林（甲方）与葛志苏（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将上海市浦东新区XX镇XX村XX号底楼东边冷菜间出租给乙方使用，承租期为2014年9月1日至2015年3月14日。月租金3,000元。2014年11月20日，顾顺林（甲方）与惠春东（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将上海市浦东新区XX镇XX村XX号底楼出租给乙方使用，承租期为2014年11月31日至2015年11月30日。月租金4,000元。2015年11月24日，朱林大、周建平、张介清、毛宜军、张韵晖（以下简称周建平一方）向原审法院提起诉讼，以顾顺林自2015年2月起因承租房屋被列入拆迁范围，拒付房租至今；未经周建平一方许可�租葛志苏、惠春东，构成合同根本性违约等理由，要求法院判令：1、解除周建平与顾顺林就位于上海市浦东新区XX镇XX村XX号、XX号农村宅基地使用权房屋签订的《房屋租赁合同》；2、顾顺林、惠春东、葛志苏立即从上海市浦东新区XX镇XX村XX号、XX号房屋中迁出；3、顾顺林支付周建平自2015年2月5日起至2015年10月4日止的房屋租金111,043.50元；4、顾顺林支付逾期付款滞纳金58,176.48元（计算至2015年10月5日）；5、顾顺林按每日459.69元的标准支付自2015年10月5日起至判决生效日止的房屋使用费；6、本案诉讼费用由顾顺林、惠春东、葛志苏承担。诉讼中，周建平一方自愿撤回第4项诉请。顾顺林辩称，根据其与周建平签订的《房屋租赁合同》第五条第二款约定，该房由于国家建设征用拆迁则甲乙双方互不承担责任，合同自行终止；乙方可向有关单位要求补偿其装修费用，甲方向�关单位要求甲方的其它补偿，双方应相互协助，据此，双方签订的《房屋租赁合同》于2015年1月17日系争房屋所在地块拆迁许可证核发之日终止。顾顺林为配合拆迁工作于2015年1月30日终止了经营。周建平不肯与政府签约，还屡次拒绝评估，成了钉子户，恶意拖延时间，导致顾顺林既得不到装修费、停业费、设备迁移费、奖励费等补偿，又不能终止与惠春东、葛志苏的租赁关系。顾顺林要求周建平马上与拆迁公司签约评估，顾顺林在拿到评估的补偿费后才同意迁出系争房屋。又称，周建平知晓顾顺林转租给葛志苏、惠春东，且在六个月合理期限内未提异议，顾顺林的转租行为得到认可，转租行为合法有效。惠春东辩称，其同意在获得装修补偿款后搬离系争房屋。葛志苏辩称，其同意在获得装修补偿款后搬离系争房屋。一审中，周建平与顾顺林双方一致确认，顾顺林已�周建平支付了截止至2015年2月4日的租金和押金12,800元，系争房屋目前仍由顾顺林、惠春东、葛志苏使用。关于押金，周建平要求将该押金用于抵扣顾顺林应支付的租金及使用费，顾顺林要求返还。关于合同解除日，周建平同意以顾顺林收到诉状副本之日（即2015年12月4日）作为合同解除日。就合同解除后果，一审法院作了释明，顾顺林要求周建平赔偿装修损失355,000元及转让费损失245,000元，周建平不同意赔偿上述损失。原审认为，周建平与顾顺林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。周建平已履行交房的义务，顾顺林理应按约支付房屋租金。现顾顺林未按合同约定支付房屋租金，周建平要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符�合同约定，原审法院予以支持。鉴于周建平自愿同意以顾顺林收到诉状副本之日（即2015年12月4日）作为合同解除日，故法院确认合同解除日为2015年12月4日。顾顺林辩称双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年1月17日系争房屋所在地块拆迁许可证核发之日终止，不同意向周建平支付2015年2月5日之后的房屋租金及使用费，缺乏事实及合同依据，故法院对此抗辩意见不予采纳。合同解除后，顾顺林继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付尚未付清的房屋租金及合同解除后的房屋使用费。鉴于系争房屋现由顾顺林、惠春东、葛志苏共同实际使用，惠春东、葛志苏亦负有返还系争房屋的义务。关于房屋使用费的计算标准，周建平要求顾顺林按照合同约定的租金标准（即每日459.69元）支付房屋使用费，并无不当，予以采纳。关于顾顺林交付的押金12,800元，周建平一方要求将该押金用于抵扣顾顺林应支付的租金及使用费，符合合同约定，予以支持。顾顺林要求周建平一方赔偿合同解除后的装修损失355,000元及转让费损失245,000元，于法无据，法院对此不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，于2016年3月23日作出判决：一、解除周建平与顾顺林签订的《房屋租赁合同》；二、顾顺林、惠春东、葛志苏应于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区XX镇XX村XX号、XX号房屋，并将该房屋返还给周建平；三、顾顺林应于判决生效之日起十五日内支付周建平自2015年2月5日起至2015年4月4日止的房屋欠租27,150元及自2015年4月5日起至判决生效之日止按照每日459.69元标准计算的房屋使用费，该款应扣除顾顺林已支付的押金12,800元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给�金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,709.68元，由顾顺林负担。判决后，顾顺林不服，上诉于本院称，1、原审法院对上诉人提出的损失要求未作认定错误。根据合同约定，被上诉人提供毛坯房给上诉人，上诉人进行了装修，装修款提交了证据证明；同时，被上诉人受让取得系争房屋租赁权，为此支付上家门面转让款，上诉人也可以提交证据证明，被上诉人也在场知晓，鉴于租赁房被征用，根据合同约定自房屋被征用开始合同提前终止，上诉人对房屋进行的装修及支付的转让款应为损失，由被上诉人予以赔偿。2、原审法院对上诉人主张合同于2015年2月起终止、上诉人可不付租金未作认定错误。根据合同约定，房屋被征用后，甲乙双方互不承担责任，合同自行终止。故上诉人停业，等待与被上诉人一起与拆迁人协商补偿事宜，并无任何过错，也无需支付之后的房租。由于被上诉人不配合政府拆迁，拒绝配合上诉人评估装修、停业损失等，造成上诉人既无法正常经营、至今也没有得到任何补偿。上诉人要求被上诉人给予补偿后同意搬离。据此，请求二审发回重审或者撤销原审判决第二项、第三项，不同意承担房屋租金及使用费，同意在获得拆迁补偿后搬离系争房屋。被上诉人周建平一方辩称，上诉人将协议置换与依法征收混淆，被上诉人作为房屋权利人在与拆迁人协商过程中有选择权利，该项目刚刚启动，并无拆迁完成的时间截点，被上诉人有权选择观望等待。双方在合同中约定“遇拆迁合同提前终止”是指被上诉人与拆迁人签订拆迁协议，双方合同才终止；在被上诉人与拆迁人没有签订任何协议情况下，双方之间的租赁合同没有提前终止。�诉人拖欠不付租金长达17个月，目前双方之间的合同租期也到期，上诉人也无权要求被上诉人赔偿装修损失。上诉人不经营属于上诉人自己的责任，无权要求被上诉人赔偿停业损失等。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人葛志苏辩称，其不清楚租赁双方之间的纠纷，也与其无关，其在一审判决后自行搬离了房屋，没有人管此事，也没有人问其要回房屋。被上诉人惠春东未到庭应诉。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人提交如下证据：1、装修合同、装修材料单、维修空调单，证明装修情况；2、证明两份，证明其向上家支付转让费24.5万元；3、康桥镇拆迁管理办公室2016年4月11日的证明一份，证明2015年3月8日拆迁已经开始，房屋协议置换估价时间2015年1月17日至2015年2月12日。被上诉人质证意见为，对证据1的真实�无法确认，不认可装修30多万元，也与残留价值差距较大；对证据2认为与本案无关；对证据3真实性无法确认，该教育项目为协议拆迁，仅仅是开始阶段，没有结束时间。被上诉人提交如下证据：1、照片一组，证明整个街道道路畅通，经营正常，只有上诉人关门歇业，且占据房屋。2、康桥镇拆迁管理办公室2016年6月6日证明一份，证明本次拆迁为协议拆迁，拆迁户98户，签约9户，已签约户拆迁房屋3户，目前无门面房拆迁户房屋被拆除，本次拆迁过程没有影响到道路通行，没有影响到门面房的正常经营。该办公室对产权人进行房屋协议置换评估，与产权人签署房屋置换协议，与房屋租户无关。上诉人的质证意见为，对上述证据真实性没有异议，但认为被上诉人提交的照片是目前在经营的店铺，也在等拆迁；如果拆迁办公室不与租户签约，上诉人的装修损失只能向被上�人主张。本院认为，被上诉人周建平代表系争房屋的权利人与上诉人顾顺林签订房屋租赁合同一份，将房屋出租给顾顺林用于开设饭店经营，原审法院认定房屋租赁合同有效，对此双方均无异议，本院予以维持。鉴于上诉人顾顺林未按时向被上诉人支付租金，构成违约，故被上诉人有权行使合同解除权。原审法院以上诉人2015年12月4日收到被上诉人的起诉状副本作为双方合同解除时间予以认定，并无不当。合同解除后，上诉人顾顺林应与被上诉人结清欠付租金并及时搬离租赁房屋，因上诉人顾顺林将部分租赁部位转租给惠春东、葛志苏使用，故两人也应一并搬离。关于上诉人顾顺林提出的其有权不付租金的上诉要求，本院认为，根据租赁合同中的约定，上诉人租赁的房屋因国家建设被征用拆迁，甲乙双方互不承担责任，合同自行终止；同时，双方在合同中还约定，�诉人可向有关单位要求补偿其装修费用，被上诉人向有关单位要求被上诉人的其他补偿，双方相互协助等，根据上述约定内容，双方对租赁期间如遇拆迁情况发生时双方就各自的权利义务所作的约定，由于本次拆迁性质为用于教育项目的土地征收，即由产权人与拆迁人进行协议拆迁；同时，并无明确具体的完成征收的时间节点，更无证据表明对上诉人2015年2月之后经营造成影响，故在被上诉人尚未与拆迁人签约情况下，并不导致双方之间的租赁合同自行终止。上诉人认为租赁合同自房屋所在地区颁布征收公告开始自行终止的意见，本院不予采纳。由于上诉人未搬离房屋，而上诉人自行停业经营系其经营风险范畴，故上诉人仍有向被上诉人支付租金的义务。上诉人主张可不支付之后的租金的上诉意见，本院亦不予采纳。关于上诉人上诉要求被上诉人给予装修、停业及转让费等经济补偿一节，本院认为，因双方之间的租赁合同解除系上诉人欠付租金构成违约的原因导致，责任在于上诉人一方；同时，双方在合同中也明确上诉人违约导致提起解除合同情况下应将房屋清理恢复原状后返还给被上诉人；另外，上诉人主张的装修损失及转让费等费用，系上诉人用于饭店经营的投资，非被上诉人承担范畴，故上诉人要求被上诉人予以补偿，依据并不充分，本院难以采信。综上所述，上诉人顾顺林的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,709元，由上诉人顾顺林负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一六年七月二十六日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……