安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04661号
上诉人（原审被告）：葛素平。
委托代理人：葛兰荣，女，1978年5月1日出生，系葛素平妹妹。
被上诉人（原审原告）：安徽省肥西中学，住所地安徽省肥西县上派镇巢湖路20号，组织机构代码48511349-1。
法定代表人：程玉俊，校长。
委托代理人：董思进，男。
委托代理人：王家济，安徽人杰律师事务所律师。
上诉人葛素平与被上诉人安徽省肥西中学（以下简称肥西中学）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2015）肥西民一初字第01706号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
肥西中学原审诉称：2011年6月9日，肥西中学与葛素平签订《租房合同》，葛素平依约承租肥西中学所有的位于肥西县上派镇金鸣街3段第1、2号房屋，合同期限至2014年12月28日。根据县国资办、县财政局、县审计局联合下发的肥国资（2013）9号《关于开展县直单位国有资产出租出借情况专项检查的通知》等相关文件规定：县内所有的国有资产出租必须依法公开招拍租。肥西中学多次通知葛素平，要求其做好参加招拍租或搬离的准备。2015年3月16日，葛素平承诺如未中标，在涉案房屋《中标通知书》发出之日起十日内清场。由于葛素平未中标，肥西中学通知葛素平于2015年4月18日搬离涉案房屋，但因葛素平未及时搬离涉案房屋，导致肥西中学无法履行新的租赁合同，故诉至法院请求判令：1、葛素平立即腾出租赁的房屋并将该租赁房屋交还给肥西中学；2、葛素平支付逾期占有所租赁房屋的使用费（自合同到期日起至2015年4月18日止，按原租金标准支付；自2015年4月19日起至搬离之日止，按中标价支付）；3、葛素平支付占有租赁房屋应缴纳的水电费；4、葛素平承担本案的诉讼费用。
葛素平原审辩称：1、对于肥西中学的四项诉请均无异议；2、葛素平用于涉案房屋的装修费用约30多万元，肥西中学应予以赔付。
原判认定：2011年6月9日，肥西中学与葛素平签订《租房合同》一份，约定由葛素平承租肥西中学所有的，位于肥西县上派镇金鸣街3段第1、2号门面房，合同至2014年12月28日到期，年租金120000元。租赁期内，葛素平均按约交纳房屋租赁费用及水电费用。肥西中学根据上级机关相关文件要求，将包括涉案房屋在内的多处出租门面房在租赁合同到期后通过公开招拍的形式对外出租。2015年3月16日，葛素平以《承诺书》的形式向肥西中学、合肥市公共资源交易中心及肥西公共资源交易中心作出承诺，新的竞租中标人确定后十日内无条件让房给肥西中学；2015年4月18日，肥西中学又以《通知书》形式告知葛素平其参加公开招拍租未中标，并要求其于2015年4月18日前搬离涉案房屋。葛素平在占用期间实际发生水电费6101元。因葛素平在《租赁合同》到期后，仍持续占用使用涉案房屋，损害了肥西中学的合法权益，以致成讼。
上述事实由肥西中学提供的事业单位法人证书、组织机构代码证、葛素平身份证复印件、《租赁协议》、国有土地使用权证、规划证、产权证明、承诺书、通知书、中标通知书、水电费清单及肥西中学与葛素平当庭陈述附卷佐证，足以认定。
原审法院审理后认为：依法成立的合同受法律保护。肥西中学与葛素平签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，肥西中学与葛素平应当按照约定全面履行自己的合同义务。目前合同期限已届满，涉案房屋经公开招拍租的方式由新的承租人租得，葛素平应履行及时交还房屋的合同义务，截止至肥西中学起诉之日，葛素平仍未将涉案房屋交还于肥西中学，故肥西中学诉请要求葛素平立即腾出所租赁的房屋并将该租赁房屋交还给肥西中学，予以支持；对于涉案房屋占有使用费，葛素平应根据双方签订的《租赁合同》中约定的年租金120000元即每日329元（120000元／年÷365天）的标准，自2014年12月29日起付至实际搬离之日止；另对于葛素平欠付的水电费用，按照《租赁合同》约定，该费用由葛素平承担。关于葛素平主张要求肥西中学支付其装修费用，非本案处理范围，葛素平可另行诉讼主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、葛素平于本判决生效之日起十日内搬离所租赁的房屋并将该租赁房屋交还给肥西中学；二、葛素平于本判决生效之日起十日内向安徽省肥西中学支付占有使用费（按每日329元的标准，自2014年12月29日起付至实际搬离之日止）；三、葛素平于本判决生效之日起十日内向安徽省肥西中学缴纳水电费6101元；四、驳回安徽省肥西中学其他诉讼请求。本案一审案件受理费1444元，减半收取722元，由葛素平负担。
上诉人葛素平上诉称：1、肥西中学的诉讼主体资格有瑕疵，应当提供其对诉争房产享有充分权利的合法证据，肥西中学提供的综合土地证以及其单方制作的房屋登记材料以及非房产部门出具的证明，均不足以证明其对诉争房产享有权利。2、葛素平对案涉租赁房屋投入了较大资金进行装修，在签订合同时肥西中学口头承诺合同到期后至少续租3年，现其以政府干预来否定民事主体之间平等自愿约定显然是不妥当的，葛素平的装修损失应得到一定的赔偿或补偿。3、公开招租程序中竞价结果过高，违背了市场规律，不排除是肥西中学受人指使或操纵，恶意串通，损害了葛素平合法利益。4、葛素平作为房屋承租方依法享有同等条件下优先承租权，即使第三人中标，也应由葛素平与第三人协商确定合理的门店转让费用，以最大可能减低葛素平的装修损失。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。
被上诉人肥西中学答辩称：1、不能仅以案涉租赁房屋没有房产局的产权证来否认肥西中学不具有原告诉讼主体资格，案涉房屋租赁合同合法有效。2、葛素平在原审中对于搬离房屋并将房屋交还给肥西中学并无异议，其至今未将房屋交付给肥西中学，应当承担法律责任。3、葛素平关于装修损失的诉求并非本案审理范围，且双方在合同中约定了租赁期满后肥西中学对葛素平的装修装饰不作任何补偿。4、葛素平称招投标程序违法、侵犯优先承租权以及获得合理转让费无事实和法律依据，也不属于本案审理范围。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。葛素平在本案二审中提供了店面装修费用预算表，旨在证明装修费用；肥西中学对该证据三性均有异议，认为不能证明是对案涉房屋的装修，且时间是2014年12月19日，当时租赁合同已即将到期，不可能进行装修。肥西中学在二审中提供了肥西中学门面房招标请示及回复报告，案涉房屋规划图和土地使用权证，旨在证明门面房公开招拍是经过政府部门批准，案涉房屋也是经过规划批准的；葛素平对肥西中学门面房招标请示及及回复报告、对土地使用权证无异议，但认为案涉房屋没有房产证。
本院认为：第一，案涉租赁房屋的土地使用权人为肥西中学，也有相应的规划图，葛素平仅以肥西中学尚未取得案涉房屋的产权登记证为由认为肥西中学不具有原告诉讼主体资格，依据不足，不予采信。第二，葛素平在原审中对肥西中学的诉讼请求没有异议，原判根据本案事实和证据对肥西中学的诉讼请求所作处理，并无不当，予以维持。第三，葛素平认为肥西中学应当赔偿或补偿其装饰装修损失，并未提起反诉，不再本案处理范围。第四，葛素平所称案涉房屋公开招投标程序违法、侵犯其优先承租权、存在恶意串通等理由，均缺乏相应证据支持，不予采信。综上，葛素平的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人葛素平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年一月十九日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。