湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0192民初2105号
原告：刘某某，女，1988年1月5日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县，
委托诉讼代理人：方璨，湖北以诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘琳，湖北以诚律师事务所实习律师。
被告：吴某某，女，1970年7月18日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：黎栋，湖北浩泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚成思，湖北浩泽律师事务所律师。
第三人：武汉永创世纪房地产代理有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区两湖大道以西、三环线以北交汇处锦绣龙城A区第48幢1层6号。
法定代表人：周小军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张康宁，该公司员工。
原告刘某某诉被告吴某某、第三人武汉永创世纪房地产代理有限公司（以下简称：中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员蔡丽红独任审判并公开开庭进行审理。原、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称：2016年6月4日，原、被告及第三人签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，约定原告以710000元的价格向被告购买位于武汉东湖新技术开发区民族大道888号锦绣龙城某某房屋。该合同约定分期支付房款：（1）合同签订时支付购房定金40000元，其中10000元暂由第三人代为保管，后期冲抵总房款……（2）经双方约定，买卖双方必须按第三人的要求，本合同签定起十个工作日内准备资料。签订乙方银行借款合同。同时甲方预约银行结清该房屋尾款。（3）在乙方贷款审批通过的情况下，待甲方取出银行尾款结清资料之后，甲、乙双方须在柒个工作日内办理该房屋的过户手续。（4）过户当天首付款人民币10000元由乙方一次性支付给甲方。（5）尾款660000元（商业贷款），由乙方向银行贷款一次性向甲方支付。注：以银行具体贷款金额为准，不足部分乙方过户当天以现金方式补齐给甲方。该合同还约定：双方必须提供真实、合法、有效的资料，及时办理该房屋过户手续，如因原、被告任何一方违约，则按总房款百分之十偿还且由违约方向守约方支付。上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金40000元，并于2016年6月5日与银行签订了借款合同，提交了办理银行贷款的资料，2016年6月30日原告的银行贷款审批通过。2016年6月30日，被告却提出房子不卖了，明确表示拒绝按照合同约定履行房屋买卖过户义务。综上，原告要求被告继续履行双方签订的房屋买卖合同并承担逾期交房的违约金71000元，故诉至人民法院，请求判令：1、判令被告向原告继续履行双方于2016年6月4日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的合同义务，即将位于武汉东湖新技术开发区民族大道888号锦绣龙城某某房屋向原告过户及交房的义务；若不能继续履行上述合同义务，则要求被告返还原告支付的购房定金40000元；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金71000元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告吴某某辩称：一、案涉合同是第三人串通原告签订的，是违背被告真实意思表示签订的合同，该合同应当撤销。如果法院认为双方之间的房屋买卖合同不具有法定可撤销的情形，被告不愿意继续履行合同，因为该合同对被告不公平，当时案涉房屋的实际价值与其出售房屋的价格差距较大，自己不愿意贱卖房屋，且自己名下只有这一套房屋，自己当初卖房是想卖了之后重新换个地方买房；原告要求继续履行合同，而合同目前尚未办理网签，不应当判令继续履行，被告认为应该解除双方之间的房屋买卖合同。二、案涉合同中约定的付款方式属格式条款，对方没有尽到解释、说明的义务，该条款双方的权利义务不对等，依法应当撤销。三、定金条款和违约金条款不应同时适用，被告认为只应该返还原告定金，不承担违约金。四、被告不应当承担违约金，即使被告需要承担违约金，原告主张的违约金也过高，请求法院依法减少违约金。五、被告不应该承担本案诉讼费用。
第三人中介公司述称：2015年左右中介公司就知道被告要卖房，但是后来被告又不愿意卖房，在2016年年初被告打电话说要卖房，价格是680000元带走家具。中介公司随后在网上发布卖房信息，原告在2016年6月初打电话给中介公司说要看房，中介公司的张康宁就带原告看房，原告就看中了案涉房屋。张康宁打电话给被告说有客户看中房子，想与被告谈一下具体事宜。被告随后商谈时涨了两次价格，第一次是要求房屋价格为700000元，第二次又要求710000元。后来原、被告双方于2016年6月4日在中介公司签订了案涉合同，合同签订当天被告就将房产两证给了中介公司，中介公司向被告出具了收条；合同签订当日原告通过转账将本应给被告的10000元定金给了中介公司，考虑到房屋交付时可能会有水电费、物业费等没有结清，中介公司就暂押被告的10000元，待原、被告过户完毕，原告拿到房产证后去银行做完抵押、银行放款后，被告结清案涉房屋的水电费、物业费后中介公司就将这10000元退给被告。中介公司同意原告刘某某的诉讼请求。
经审理查明：被告吴某某名下有位于武汉东湖新技术开发区民族大道888号锦绣龙城某某房屋一套（以下简称：203号房屋），房屋所有权证编号为武房权证湖字第××号，土地使用权证编号为武新国用（商2015）字第某某号，该房屋建筑面积为75.74平方米。
2016年6月4日，经第三人中介公司提供居间服务，买方原告刘某某（乙方）、卖方被告吴某某（甲方）、经纪代理方第三人中介公司（丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，约定卖方将案涉203号房屋以710000元的价格出售给买方等内容。该合同第二条分期付款条款约定：（1）乙方于2016年6月4日向甲方支付购房定金40000元，其中10000元暂由丙方代为保管，后期冲抵总房款……。（2）经甲、乙双方约定，甲、乙双方必须按丙方的要求，本合同签定起十个工作日内准备资料。签订乙方银行借款合同。同时甲方预约银行结清该房屋尾款。（3）在乙方贷款审批通过的情况下，待甲方取出银行尾款结清资料之后，甲、乙双方须在柒个工作日内办理该房屋的过户手续。（4）过户当天首付款人民币10000元由乙方一次性支付给甲方。（5）尾款660000元（商业贷款），由乙方向银行贷款一次性向甲方支付。注：以银行具体贷款金额为准，不足部分乙方过户当天以现金方式补齐给甲方。该合同第五条约定乙方按宗须向丙方支付经纪代理费14200元整，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费。该合同第六条约定：本合同签订之日，甲、乙须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证，户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙提供相关证件齐全后十日内协助办理过户手续。该合同第八条约定：甲方应在收到乙方全部房款十日内，房屋过户完成后十日内，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。房屋交付乙方前甲方应结清水电、物业费等相关费用……。该合同第九条约定：甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.5%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方多付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的0.5%向乙方支付违约金。该合同第十条约定：乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.5%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的0.5%向甲方支付违约金。该合同后有附加条款的约定：（1）甲、乙双方必须提供真实、合法、有效的资料，及时办理该房屋过户手续，如因甲乙双方任何一方违约，则按总房款百分之十偿还且由违约方向守约方支付，且违约方不得影响向丙方支付中介佣金。（2）甲方必须保证该房屋无产权纠纷，债权、债务等相关纠纷，如因引起该房屋不能正常交易过户，则甲方承担全部责任。（3）在本合同签订之日起，甲方须将该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》原件交由丙方保管。后期用于过户评估之用。（4）本次交易甲、乙双方必须按武汉市规定的相关政策提供资料作为该房屋的交易、贷款等相关手续。
上述合同签订当日，原告刘某某向被告吴某某支付了购房定金40000元，其中30000元直接支付到被告吴某某账户上，另10000元依约直接支付给第三人中介公司保管；被告吴某某收款后向原告刘某某出具了一张收到定金40000元的《定金收条》。同日，被告吴某某向第三人中介公司提交了案涉房屋的房产两证，第三人中介公司向被告吴某某出具了一张《房屋权属证书代管收条》。
上述合同签订后，原告刘某某向中国建设银行申请办理个人贷款，被告吴某某、第三人中介公司予以了协助；原告刘某某向中国建设银行申请办理个人贷款时填报的工作单位是武汉城市阳光房地产代理有限公司、总房价是833100元。被告吴某某为了还清自己在案涉203号房屋上的银行贷款，向第三人中介公司要回了该房屋的房产两证；2016年6月22日，被告吴某某还清了自己在案涉203号房屋上的银行贷款。
2016年6月28日，被告吴某某在微信上跟第三人中介公司的张康宁说“你直接跟买方说，我等不了。我不卖了。我没时间和你们浪费时间。”
第三人中介公司在2016年6月30日原告刘某某向中国建设银行的贷款审批通过后，将原告刘某某叫到该公司处告知其被告吴某某不卖房了。
2016年7月4日，第三人中介公司的张康宁组织原告刘某某、被告吴某某当面进行协调。被告吴某某当天到场就是告诉原告刘某某、第三人中介公司自己不卖房了。当天原、被告双方见面商谈无果。
因被告吴某某明确拒绝继续履行案涉合同的义务，故原告刘某某诉至本院，要求判如所请。
以上事实，有《武汉市存量房居间（买卖）合同》、定金收条、《房屋权属证书代管收条》、还贷短信、中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表、微信记录、各方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：买方原告刘某某与卖方被告吴某某和经纪代理方第三人中介公司于2016年6月4日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是签约各方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是买方原告刘某某与卖方被告吴某某之间的房屋买卖合同关系，一个是房屋买卖双方与经纪代理方之间的居间合同关系。根据原告刘某某作为房屋买卖合同关系中的买方起诉所列的被告是房屋买卖合同关系中的卖方被告吴某某，并在诉讼中选择房屋买卖法律关系为诉讼标的，则本院在本案中只对案涉合同中原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审理，对居间合同关系不予处理。对于被告吴某某称该合同系第三人中介公司与原告刘某某串通签订，是违背其真实意思表示而签订的合同而应该撤销的意见，无依据，本院依法不予采纳。
案涉房屋买卖合同是继续履行还是应该解除的问题。原、被告所签的房屋买卖合同虽然合法有效，但是在该合同履行期限届满之前，被告吴某某已明确表示不再向原告刘某某出售案涉房屋，而案涉房屋买卖合同中约定买方采用银行贷款的方式向卖方支付房款的方案在现在双方发生严重履行分歧的情况下是明显不利于实现卖方签订合同的目的的，且原告刘某某至今尚无资金向被告吴某某支付全部房款，故案涉房屋买卖合同不具有继续履行的客观条件，在原告刘某某提出不能继续履行该合同时要求被告吴某某返还支付的购房定金的诉讼请求的实质是要求解除该合同，而被告吴某某亦同意解除该合同，故原、被告签订的案涉房屋买卖合同本院予以解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，在案涉房屋买卖合同解除后，被告方应将收到的40000元购房定金退还给原告刘某某，因其中10000元定金在第三人中介公司处保管，则为减少诉累，第三人中介公司应将代收的此10000元定金返还给原告刘某某。因原告刘某某只主张了解除合同后返还已支付的定金，没有主张双倍返还定金，则在被告吴某某违约的情况下，原告刘某某有权要求被告吴某某承担依据案涉合同的约定支付违约金，故对于被告吴某某提出定金条款和违约金条款不应同时适用的意见不适用于原告刘某某的主张，本院依法不予采纳。
在案涉房屋买卖合同签订后，买方向卖方支付购房定金、卖方向第三人中介公司提交房产两证、卖方协助买方办理银行贷款、买方及时结清房屋上的贷款，均是买卖双方积极履行合同义务的行为，但是卖方被告吴某某在结清房屋上的银行贷款后不久就直接告诉第三人中介公司不卖房给买方原告刘某某，并在2016年7月4日当面告知原告刘某某不再出售房屋，此行为构成根本违约，则卖方被告吴某某应根据案涉合同附加条款的约定，向买方原告刘某某按总房款的百分之十支付违约金71000元（710000元×10%）。对于被告吴某某称案涉合同中关于付款的约定、附加条款的约定系格式条款而对方没有尽到解释说明义务、条款约定的双方权利义务不对等而应当撤销的意见，因被告吴某某签订案涉合同时知晓合同中条款的内容，特别是知晓合同中房款支付及违约条款的约定，且合同中房款支付及违约条款的理解上没有歧义，约定的内容兼顾了交易的一般流程及买卖双方的对等责任，故此意见无依据，本院依法不予采纳。对于被告吴某某称原告方主张的违约金过高而请求法院依法减少违约金金额的意见，因被告吴某某从签约同意出售房屋到反悔不卖房屋，时长不足一个月，而在这一个月中，案涉房屋所在区域的房地产市场价格明显上涨，为了彰显法律对违约方的惩戒，保护市场交易的稳定性，倡导诚实守信的良好社会秩序，被告吴某某应该依约承担违约的不利法律后果，故本院对此意见依法不予采纳。
综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告刘某某与被告吴某某于2016年6月4日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同；
二、被告吴某某于本判决生效之日起十日内向原告刘某某退还定金40000元，其中10000元购房定金由第三人武汉永创世纪房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某某退还；
三、被告吴某某于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付违约金71000元；
四、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费5805元（已减半收取），由被告吴某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一七年九月五日
书记员 潘 雪