湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初3752号原告：长沙盛隆物业管理咨询有限公司，住所地湖南省长沙市天心区长征花园1号楼1栋114房。法定代表人：龙健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：戴永南，男，系该公司工作人员。被告：喻爱平，女，1970年7月10日出生，汉族，居民，住宁乡县。原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司（以下简称盛隆物业）与被告喻爱平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴永南到庭参加了诉讼，被告喻爱平经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费7745.412元，生活垃圾费300元，违约金3500元，共计11545.412元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年12月19日，原告与宁乡县嘉诚花园业主委员会签订了《嘉诚花园物业管理委托合同书》，合同约定由原告向嘉诚花园业主委员会的小区提供物业管理服务，被告系宁乡县嘉诚花园（以下简称嘉城花园）5栋1303号的业主，物业面积137.33㎡，按约定被告应当向原告缴纳从2013年1月1日至2016年12月31日的物业管理费用人民币7745.412元，生活垃圾费300元，违约金3500元，但被告一直拒绝缴费。被告喻爱平未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、《宁乡县不动产产权信息情况表》，拟证明被告在2015年9月8日前系宁乡县嘉城花园5栋1303号房屋的业主；2、《嘉诚花园物业管理委托合同书》和《宁乡县嘉诚物业管理有限公司物品（资料）交接确认单》，拟证明原告受委托为嘉诚�园提供物业服务，嘉城花园5栋1303号房屋于2009年9月30日交房，被告作为业主应缴纳物业费的事实；3、《证明》三张，拟证明物业公司已为被告垫付了垃圾处理费，被告应向原告缴纳该项费用的事实；4、《律师函》和快递单号查询件，拟证明原告向被告书面催缴物业费的事实；5、巡逻签到表、来电来访登记表、电梯故障登记表、秩序维护岗位值班记录，拟证明原告已为被告提供了全面的物业服务的事实；6、2007年5月20日签订的《嘉诚花园小区前期物业管理委托合同》，2012年12月14日、2013年12月31日签订的《嘉诚花园物业管理委托合同》，《宁乡县嘉诚花园物业费及债权转让协议》、《债权转让通知书》及照片，拟证明宁乡县嘉诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚物业）受开发商委托对嘉城花园提供前期物业服务，被告应当向嘉诚物业缴纳物业管理费，现嘉诚物业已将该债权转让给原告，并书面告知被告，原告依法享有债权；7、宁乡县物业管理服务中心《通知》、《回复函》，拟证明嘉诚物业受政府委托于2015年1月1日至12月19日期间继续为嘉诚花园提供物业服务的事实；8、嘉诚花园业主委员会出具的《证明》，拟证明嘉诚物业于2015年1月1日至12月19日期间为嘉诚花园提供物业服务的事实；9、《关于我小区公共设施、设备更新和维修的函》及《工作联系函》，拟证明嘉城花园物业公司已经就小区消防、监控、门禁系统向业委会请示启动维修基金进行维修的事实；10、嘉诚物业2015年1月1日至2015年12月19日提供服务的来电来访登记表、缴纳水费发票、领条、收据等，拟证明嘉诚物业向业主提供了物业服务。被告喻爱平未提交书面质证意见，亦未提交证据。对原告提交的证据，本院综合认证如下：原告提交的证据1-10来源合法，内容真实，与本案相关联，本院依法予以采信。根据采信的证据，结合到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2007年5月20日，长沙市嘉诚房地产开发有限公司与嘉诚物业签订《嘉诚花园小区前期物业管理委托合同》,委托嘉诚物业对其开发的嘉诚花园小区进行前期物业管理。2012年12月14日，宁乡县嘉诚花园业主委员会与嘉诚物业签订《嘉诚花园物业管理委托合同》,继续委托嘉诚物业对该小区提供物业服务，委托管理期限至2014年12月31日止。物业管理委托合同双方约定住宅物业管理费的标准为2011年1月1日至2012年12月31日1元/月·平方米、2013年1月1日至2013年12月31日1.1元/月·平方米、2014年1月1日至2014年12月31日1.2元/月·平方米。合同到期后，宁乡�嘉诚花园业主委员会未能及时选定新的物业公司，为保障小区业主的正常生产生活秩序，宁乡县物业管理服务中心要求嘉诚物业继续维持小区的正常运转，自2015年1月1日至12月19日，嘉诚物业为该小区提供了垃圾清运、化粪池清理、管道疏通、绿化整改、共用设施设备的管理维护等部分物业服务。2015年12月19日，宁乡县嘉诚花园业主委员会与原告盛隆物业签订《嘉诚花园物业管理委托合同书》，约定由原告为该小区提供物业服务。同时，原告盛隆物业与嘉诚物业签订债权转让协议，嘉诚物业将其管理期间未收取的物业费及在该小区发生的全部债权转让给原告。该债权转让通知已张贴告知小区全体业主。被告喻爱平于2009年9月30日至2015年9月7日期间系嘉诚花园5栋1303室的业主，该房屋建筑面积137.33㎡，被告喻爱平自2013年1月1日起便未交纳物业管理费。2015年9月8日，喻爱平将该房转让他人。另查明，嘉诚物业在为嘉诚花园提供物业服务期间受宁乡县市容环境卫生管理局的委托，代向业主收取75元/年的城市生活垃圾处理费，嘉诚物业已为被告代缴2013年及2014年的城市生活垃圾处理费150元至宁乡县市容环境卫生管理局，该款被告未向原告及嘉诚物业支付。本院认为，长沙市嘉诚房地产开发有限公司、宁乡县嘉诚花园业主委员会分别与嘉诚物业签订的物业管理委托合同均真实有效，对嘉城物业以及包括被告在内的全体小区业主具有法律拘束力，合同双方均应按合同的约定履行各自的义务。嘉诚物业提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向其交纳相应的物业管理费。嘉诚物业将其管理期间发生的全部债权转让给原告，并已通知小区全体业主，故被告应将所欠的物业管理费支付给原告。根据本院审理的嘉诚�园小区物业服务合同纠纷系列案查明的事实，嘉诚物业提供的物业服务确实存在瑕疵，本院综合实际情况，对被告需缴纳的物业管理费酌情减少20%，即被告自2013年1月1日至2013年12月31日应向原告交纳的物业管理费为137.33㎡×1.1元/㎡·月×12个月×0.8＝1450元，自2014年1月1日至2014年12月31日应向原告交纳的物业管理费为137.33㎡×1.2元/㎡·月×12个月×0.8＝1582元。另外，嘉诚物业与业主委员会签订的合同虽于2014年12月31日到期，但相关政府部门要求其继续为小区提供物业服务，且嘉诚物业事实上也提供了基本的物业服务，故本院认定该阶段的物业管理费标准为0.7元/㎡·月，即被告自2015年1月1日起至2015年9月7日应向原告交纳的物业管理费为137.33㎡×0.7元/㎡·月÷30×250天＝801元。嘉诚物业已代业主交纳了城市生活垃圾处理费，故被告应将所欠2013、2014年度的城市生活垃圾处理费150元支付给原告。嘉诚物业的服务有不到位之处，被告拒绝支付物业管理费事出有因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告喻爱平于本判决生效之日起十日内支付原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司自2013年1月1日至2015年9月7日的物业管理费3833元；二、被告喻爱平于本判决生效之日起十日内支付原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司2013年、2014年城市生活垃圾处理费150元；三、驳回原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，公告费560元，共计648元，由被告喻爱平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李红波人民陪审员  周朝秋人民陪审员  李明政二〇一七年十一月二十三日书 记 员  邓 欢附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定�供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。