北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2015）石民初字第5053号原告：夏如平，女，1976年9月9日出生。委托诉讼代理人：张森林，北京市兆亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振久，男，1962年12月26日出生。被告：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台西罗园二区23号楼101-A室。法定代表人：闵军，经理。委托诉讼代理人：韩玮，北京市高科律师事务所律师。委托诉讼代理人：马跃，北京市高科律师事务所律师。原告夏如平与被告北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发公司）服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张鸣担任审判长、人民陪审员赵桂荣、人民陪审员王淑芝组成的合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏如平委托诉讼代理人张森林、刘振久、被告金鹏顺发公司委托诉讼代理人韩玮、马跃均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏如平向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告房屋装修损失人民币125087元；2、请求判令被告支付原告耳蜗损失人民币30000元；3、请求判令被告支付原告租房损失人民币108000元；4、请求贵院判令被告找有资质的厂家对损坏的原告所有的黄花梨木桌及字画恢复原状至通常标准（没有裂痕补上脱落的漆）；5、请求判令被告支付原告装修修复直接费用估值为142191元；6、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2006年，原告从北京市兴华房地产开发公司购买了位于北京市石景山区聚兴园x号房屋一套，建筑面积193.22平方米，并交纳了公共维修基金。2007年年底，原告正式入住该房屋成为业主。2010年，被告作为聚兴园小区的物业管理人正式入住小区，并承担物业管理人相应的权利和义务。2011年7月原告房屋楼顶出现漏水，原告及时向被告进行反应，并要求被告对楼顶进行修缮，但被告以各种理由进行推脱。2012年雨季来临时，原告房屋漏雨现象仍然存在，且有加重的趋势，原告再次找到被告，要求其必须对楼顶进行修缮，否则一旦雨势过大可能会对原告房屋造成重大损失，但被告对原告的请求仍然不予理睬，也不给修缮，同年7月，北京的几场大雨，致使原告加重房屋装修被雨水侵蚀损毁、财产（包括钢琴、字画、黄花梨木桌等家具）被淹没损坏，房屋内也无法居住，原告不得不在外另行租房居住。事后，原告多次找到被告，要求其对房屋进行修缮并赔偿因此给原告造成的损失，但被告仍然以各种理由推诿责任，直到2015年，原告的房屋屋顶终于不再受到雨水的洗礼，但对于原告的财产损失被告则拒不赔偿。原告认为，被告拒不履行物业管理人对房屋及时提供养护、维修和管理义务，给原告造成了严重的财产损失，且拒不赔偿，为维护原告权益，故诉至法院。被告金鹏顺发公司答辩称：不同意原告诉求。1、涉案房屋漏雨因为原告违规在屋顶安装300公斤的热水器，承重标准为50公斤每平方米，原告没有考虑热水器的重量安装到屋顶；2、物业公司尽到物业管理义务，不存在侵害业主利益的行为，接到原告报修后，发现原告屋顶漏雨点正是热水器安装的地方，开发商无法正常维修。被告2013年先修理完毕后于2015年1月申请专项公共维修基金；3、原告的主张没有证据证明，原告主张的是2012年大雨导致，而在2013年已经修复，原告的起诉过了诉讼时效。综上不同意原告的全部诉求。经审理查明：2005年9月15日，出卖人北京市兴华房地产开发公司与买受人夏如平签订《北京市商品房预售合同》，约定，该商品房为京九铁路沿线居民搬迁住宅小区x号，该房号为暂定编号，建筑面积共193.11平方米，套内建筑面积158.72平方米，单价为每平方米5572.35元，总金额为884444元。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2006年8月27日，夏如平取得北京市石景山区聚兴园x号跃层房屋（以下简称涉案房屋）的所有权登记。夏如平主张2011年8月涉案房屋开始漏水，金鹏顺发公司认可2011年11月接到夏如平漏水的通知。2013年3月22日，金鹏顺发公司聚兴园物业项目部向石景山区建委出具《关于聚兴园小区共用部位防水漏水的汇报》，载明聚兴园小区各楼1层防水和6号楼天台防水目前都存在严重漏水问题，以上共用部位漏水情况多次遭到小区业主投诉要求物业尽快维修，但因已过五年保修期，需要动用《住宅专项维修资金》或者小区公共收益进行修复。为了在2013年雨季来临前解决此项问题，我司建议由聚兴园居委会和物业项目部牵头，尽快制定实施方案选聘正规施工队伍，本着对业主负责任的态度抓紧时间维修，我司可先行代付维修资金，待《住宅专项维修资金》或者小区公共收益审批通过后支付我司垫款。2013年6月1日，金鹏顺发公司与承包单位北京大运伟业防水工程有限公司签订《防水工程施工合同》，对本区聚兴园x号楼屋面进行防水改造。2013年7月12日维修完毕。2015年1月22日，石景山区房屋安全鉴定站对聚兴园x号楼出具房屋建筑专项维修鉴定报告，鉴定结论为：应金鹏顺发公司委托，我站对该楼屋面防水层进行损坏程度鉴定，经现场勘查，该楼顶层住宅漏雨及屋面防水层损坏情况如下：1、二单元顶层x号住宅客厅顶板2处漏雨；南居室顶板1处漏雨，x号住宅客厅顶板2处漏雨。2、x号住宅客厅顶板2处漏雨；南居室顶板2处漏雨，阳台顶板2处漏雨，东南居室顶板2处漏雨，阳台顶板1处漏雨。3、顶层楼梯间顶板1处漏雨。6、屋面防水层普遍存在老化开裂、空鼓、起泡、通气孔、管道等根部翘起，屋面存水等现象。损坏原因分析：北京市石景山区聚兴园6号住宅楼顶层住宅多数存在漏雨现象，为屋面防水层年久老化，开裂、丧失防水功能，由于出水口堵塞，流水不畅，屋面积水所致。2015年5月29日，本区鲁谷派出所出具情况说明，载明2011年7月，我辖区居民刘振久，住本区聚兴园x，其家中房屋漏水，房主夏如平。刘振久多次找聚兴园小区金鹏顺发负责人，要求物业赔偿损失，双方发生纠纷。2014年1月再次因漏水问题发生纠纷，为防止发生治安问题，我所将双方找到一起，让双方自行协商解决，因双方诉求差距较大，最终协商无效。另查：夏如平的儿子刘鸣英硕，女儿刘鸣燕昊均为听力残疾人。2014年2月25日，北京市残疾人联合会向北京市石景山区住建委出具的京残信函【2014】7号《关于残疾人家庭住房问题的函》，今日，残疾人刘鸣燕昊、刘鸣燕硕居住地为石景山区鲁谷街道聚兴园X号，刘鸣燕昊、刘鸣燕硕家人多次到我会反映家庭住房漏雨问题，称2011年8月至今，家庭所住房严重漏雨，漏水雨处多达几十处，导致家具、衣物等遭到严重损坏。期间，多次向金鹏顺发公司进行反映，要求尽快予以修缮，但均被以”维修房基金批不下来”为由，遭到拒绝和长期拖延，致使漏雨现象依然严重。希望贵委考虑到残疾人家庭的实际困难，尽快协调基层单位，为刘鸣燕昊、刘鸣燕硕家庭解决漏雨问题。2014年3月13日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会出具《关于我区残疾人家庭住房漏雨问题的回复函》，我委收悉贵会关于我区残疾人刘鸣燕昊家庭住房漏雨问题的情况后高度重视，立即安排人员于3月5日对来函中所反映的问题进行实地调查。经查，石景山区鲁谷街道聚兴园6号楼顶楼层普遍存在漏雨的问题，其中以3单元803业主（即残疾人家庭）相对严重，所反映情况属实；该小区物业服务企业（金鹏顺发物业）也确实于2013年6月雨季到来前对该栋楼顶进行全面修缮，但据3单元x业主反映：当年7月至12月其家中仍然漏水，严重影响其家庭正常生活，并提出因漏雨所造成的家庭损失赔偿问题。鉴于此，我委要求物业当前首要任务是解决楼顶不再漏雨，必须对该楼顶进行全面细致排查，彻底解决业主家庭楼顶漏水问题。如需使用住宅专项维修资金可按照相关规定向我委提出申请，我委将依据相关规定尽快予以办理。另外，对漏雨所造成家庭经济损失，因涉及相关责任归属及价值评估，为公正公平解决好此问题，建议双方当事人在协商无果情况下，通过法律途径来维护正当的各自权益。再查：2011年10月25日，北京市石景山区聚兴园小区业主委员会提交起诉北京市兴华房地产开发公司物权保护纠纷一案的起诉状至本院，诉讼请求：判令被告对聚兴园小区1号、2号、3号、4号、5号楼楼顶防水进行重做，并由北京诚信工程监理有限公司对防水工程进行施工监理并进行验收出具合格报告。本院受理后，在法院主持下双方达成调解协议。本院于2012年7月9日作出（2012）石民初字第1455号民事调解书，一、北京市兴华房地产开发公司于二零一二年八月三十一日前对北京市石景山区聚兴园小区一至五号楼楼顶防水进行专业维修，维修标准为本次修复的防水漏点在国家规定的防水质保期内不再渗漏，维修后北京市兴华房地产开发公司对本次维修的防水漏点依照国家有关防水质量相关规定承担保修义务，维修过程中由北京市兴华房地产开发公司委托方宏基业公司（简称）作为本次施工监理方监督施工，以上费用由被告解决，施工单位及监理方应具备相应资质；二、对因漏水而导致业主屋内墙面损坏的情况，由北京市兴华房地产开发公司负责为业主进行刮腻子处理，此费用由被告解决；三、因业主私搭乱建等违反相关规定而导致防水被破坏的情况，不在本次维修范围之内；四、维修过程中，北京市石景山区聚兴园小区业主委员会予以协助、配合。本案审理过程中，夏如平申请对涉案房屋的漏水损失进行评估，经摇号确定北京科正资产评估有限责任公司（以下简称科正评估公司）为评估机构。2016年10月9日，科正评估公司作出科评报字【2016】第079号评估报告书，涉案房屋因漏水所致财产损失及其修复费用价值的评估结果如下：受损装修修复直接费用估值为142191元；装修损失估值为94135元；家具损失估值为30952元。2016年11月4日，金鹏顺发公司对评估报告书提出异议：针对受损装修修复费用中重置单价有异议；家具、物品损失价值所认定的重置单价过高，例如钢琴价格为2.4万元，淘宝网上平均价格为1.8万元。2016年11月14日，科正评估公司对此作出回函，1、称经询问，原告已将票据遗失。故在评估中，通过现场勘查、市场信息收集，采用类比法询查与委托房屋装修现状类似的装修项目的通常报价加以分析调整，来确定装修项目的重置价格。2、对于钢琴价格，因原告票据找不到，现场勘查中，只看到品牌看不到型号，从现场看，委估钢琴外观与KG120基本一致，又通过原告陈述，故选取了2.4万元的重置价格。庭审中，夏如平主张2013年7月修复后仍然在漏水，重修修复后，2014年10月不再漏水；金鹏顺发公司认可2014年有修缮，但2014年雨季已经不再漏水。庭审中，夏如平称因漏水给其造成实际损失，包括一、因房屋受潮导致子女耳蜗维修费用3万元，为此提交2013年3月购买耳蜗的收据一张及2013年5月北京宝迪康澳大利亚人工耳蜗客户服务中心开具证明，证明耳蜗由于受潮导致腐蚀严重，造成处理器维修率高，影响正常使用，建议更换言语处理器。二、因房屋损坏无法居住而在外租房的租金，为此提交了2012年8月15日至2015年三年的房屋租赁合同及租金收据，共计10.8万元。三、家里的黄花梨家具及画因漏水损坏，但对家具系黄花梨的材质未提供证据证明；夏如平称画是挂在家里的墙上的，因漏水导致底部有水汽而损坏。金鹏顺发公司对耳蜗损失不认可，称开具发票系购买发票，证明后并未进行更换；对租房损失不认可，称房屋一层仍能居住；对黄花梨家具材质不认可，对画损坏的原因不认可；且鉴定报告中家具照片包括物业的桌子。庭审中，金鹏顺发公司称房屋建筑专项维修鉴定报告系业主大会通过住宅专项维修基金决议后补做的，因此其主张漏水原因非其造成，而是夏如平在楼顶建热水器造成的，为此提供该楼的结构设计总说明及建筑结构荷载规范，称涉案房屋顶层屋面为不上人屋面，承重标准为0.5KN/㎡；并提交聚兴园小区管理规约，证明禁止在楼顶防水层架设独立天线、安装太阳能热水器及其他过重设备。夏如平对此关联性不予认可，称建热水器系经过物业同意安装的，当时做了闭水实验，并不影响。本院就此向双方释明是否就漏水原因申请鉴定，金鹏顺发公司称咨询后已经修好无法做漏雨原因，故其不申请对漏水原因进行鉴定。上述事实，有产权证、房屋建筑专项维修鉴定报告、商品房预售合同、房屋租赁合同、收据、2012年石民初字第1455号民事调解书、评估报告书、照片、当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。本院认为：金鹏顺发公司为夏如平所属房屋处的物业管理公司，双方成立事实的物业服务合同关系。首先，根据被告委托出具的聚兴园6号楼出具房屋建筑专项维修鉴定报告，漏水原因系房屋防水层老化、出水口堵塞导致；对于金鹏顺发公司主张系原告安装热水器原因导致，对此未提供证据证明，经本院释明后，其亦未申请鉴定，故对此抗辩意见，本院不予采纳。其次，因房屋质量问题导致夏如平装修及家具损失，金鹏顺发公司应当赔偿，但对于装修修复费用与装修损失有重复之处，对装修损失不再支持。对于原告要求耳蜗损失的诉求，因其未提供耳蜗贬值损失的证据，故本院不予支持。对夏如平主张租房损失，因卧室、走廊漏水确实影响其居住使用，故对于修复漏水之前的租金损失的合理部分，本院予以支持，扩大损失部分，本院不予支持。对于要求恢复原状的诉求，因夏如平未提供证据证明其修复的系黄花梨木材的品质及画损坏的原因，故对此，本院不予支持。对于金鹏顺发公司提出超过诉讼时效的抗辩意见，因夏如平通过派出所的情况说明，2014年1月双方仍因漏水在协商，故至起诉之日并未超过两年的诉讼时效。故对此抗辩意见，本院不予采纳。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京金鹏顺发物业管理有限公司于本判决生效后七日内给付夏如平装修修复费用十四万二千一百九十一元；二、北京金鹏顺发物业管理有限公司于本判决生效后七日内给付夏如平家具损失三万零九百五十二元；三、北京金鹏顺发物业管理有限公司于本判决生效后七日内给付夏如平房屋租金损失七万六千元；四、驳回夏如平其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千三百七十九元，由夏如平负担一千五百三十六元（已交纳），北京金鹏顺发物业管理有限公司负担五千八百四十三元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费用八千元，由夏如平负担一千六百六十五元（已交纳），由北京金鹏顺发物业管理有限公司负担六千三百三十五院（于本判决生效后七日内径行给付夏如平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  张 鸣人民陪审员  王淑芝人民陪审员  赵桂荣二〇一六年十二月十六日书 记 员  刘 曦