北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第16854号
原告：北京金泰建兴装饰工程有限公司，住所地北京市东城区幸福大街甲26号，组织机构代码10151128-0。
法定代表人：刘善本，执行董事。
委托代理人：唐亮，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人：朱士军，北京市北斗鼎铭律师事务所实习律师。
被告：高露露，男，1989年8月1日出生。
原告北京金泰建兴装饰工程有限公司诉被告高露露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理。依法由本院审判员赵飞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐亮、朱士军，被告高露露到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于北京市东城区天坛路××号东侧库房（140平米）租给被告，年租金52000元，租赁期限自2013年4月19日起至2015年4月18日止。租赁期满，原告有权无条件现状无偿收回房屋。合同到期后，被告不返还房屋的，每逾期一日，被告按10倍的日租金支付赔偿金。同时，被告还须按日租金的50%支付违约金。2013年3月19日，原、被告签订《房租租赁补充协议》，约定因原告以低于市场价格出租房屋，被告支付的实际租金与市场价的差额作为装修资金，装修改造视同原告投资，合同到期被告无权要求装修改造补偿。2013年4月22日，原、被告签订《房租租赁补充协议》，约定合同到期后，所建不动产归原告。2015年4月18日，房屋租赁期满后，被告继续使用原告的房屋，但原告多次告知被告不再出租并于2015年9月告知被告搬离房屋并将现状交还原告，而被告拒绝腾退。综上，原告诉至法院要求判令：1、被告腾退位于北京市东城区天坛路××号东侧库房房屋及场地并将现状（包括房屋、场地）全部返还给原告；2、被告支付自2015年4月22日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，逾期赔偿金（自2015年4月22日起按每日1420元计算），水、电费等费用及合同违约金（自2015年4月22日起按每日71元计算）。
被告辩称：被告将原租赁物库房（140平米）全部拆除改扩建为240平方米共16间公寓。原、被告口头约定可以每三个月续签一次合同，但合同到期后原告拒绝续签合同并拒绝收取租金。
经审理查明：2013年3月19日，案外人北京市天坛煤厂有限责任公司（甲方、出租方、以下简称天坛煤厂）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定房屋位于天坛路××号东侧库房（140平方米，以下简称涉案房屋）；房屋租赁用途为住宿；租赁期限自2013年4月19日起至2015年4月18日；年租金52000元；租金为半年付；租赁期满，甲方有权自行无条件现状无偿收回该房屋，乙方不得破坏房屋装修等。乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租申请，征得甲方书面同意后，甲乙双方重新签订房屋租赁合同；若乙方未能按期返还该房屋及其附属设施等，每逾期一日，甲方有权按10倍的日租金收取乙方赔偿金，至返还之日止。租赁期满、合同解除或其他原因导致合同终止3日后，甲方随时有权自行无偿收回房屋。存放在房屋内的财产视为乙方自动放弃所有权，甲方有权自行处置；乙方未按约定的时间返还房屋的，除按上述标准支付赔偿金外，每超一日，乙方须向甲方按日租金的50%的标准支付违约金；甲方不允许乙方对该房屋进行新的装修、装饰或添置新物。如确定必要，乙方须事先获得甲方的书面同意，且一切费用由乙方承担，新的装修、装饰或添置新物所造成的后果及损失由乙方承担。
2013年3月19日，天坛煤厂与被告签订《房租租赁补充协议》，约定：“甲方以低于市场价的租金将该处库房出租给乙方，乙方支付给甲方的实际租金与市场价的差额做为甲方对该处库房进行投资装修的资金。乙方为经营需要，经甲方同意，装修施工乙方自行负责，但基于上述租金差额，装修改造视同甲方投资。合同期满或者因政府征收、商业开发等原因导致合同解除后，除可移动的如空调、电脑等物品归属乙方外，乙方自愿将该处房屋以持续使用中的装修状况无破坏地交付给甲方，并不得要求任何的装修改造补偿。”
2013年4月22日，天坛煤厂与被告签订《房租租赁补充协议》，约定：“1、甲方以低于市场价的租金将该处库房出租给乙方，乙方支付给甲方的实际租金与市场价的差额作为甲方对该处库房进行投资装修的资金。乙方为经营需要，自行负责装修，基于上述租金差额，装修改造视同甲方投资。2、乙方未经甲方同意拆除了甲方所属的库棚主体结构，并且增建二层，对此，房租租赁合同期满或者因政府征收、征用、商业开发等原因导致合同解除后，该处面积上的一切不动产权归属甲方。除可移动的如空调、电脑等物品归属乙方外，乙方必须将该处房屋以持续使用中的装修状况毫无破坏地交付给甲方，并不得要求任何补偿。3、因本房屋拆迁产生的与之相关的政府、商业等补偿亦全部归属甲方，乙方不得要求。4、乙方在装修改造完工后，须向甲方提供专业部门做出的房屋安全鉴定报告，符合安全要求的，方可投入使用。5、乙方建筑改造或者经营中，因相关政府部分的处罚责任以及与相邻关系人产生的纠纷，由乙方全部承担。6、房屋租赁合同到期后，如乙方继续续租，甲方有权根据市场价对归属甲方的全部产权调整租金。”
2013年10月19日，天坛煤厂与原、被告三方签署《关于﹤租赁合同﹥甲方名称变更的补充协议》，约定天坛煤厂与被告签订的《房屋租赁合同》出租方由天坛煤厂变更为原告。
涉案房屋所有权人为原北京信诚友经贸有限公司（案外人）。2007年12月11日，北京信诚友经贸有限公司更名为北京金泰诚信经贸有限公司（案外人）。2012年12月31日，北京金泰诚信经贸有限公司委托（委托期限：2013年1月1日起至2016年12月31日止）原告对北京市东城区天坛路81号资产进行经营管理，签署房屋租赁、经营管理合同及处理相关法律事务。
2015年11月13日，本院对北京市东城区天坛路81号进行现场勘验，被告已经将涉案房屋全部拆除，并在涉案房屋租赁范围及相邻空地区域自建16间平顶房。
经询问，被告认为《房屋租赁合同》约定的违约金及逾期腾房违约金过高，并要求人民法院酌减。
上述事实，有当事人陈述，《房屋租赁合同》，《房租租赁补充协议》，现场勘验笔录、照片等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房租租赁补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同履行约定的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》到期后，被告应按合同约定返还涉案房屋。被告主张原、被告口头约定可以续签合同的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。合同到期后，被告仍占有使用涉案房屋，故被告应向原告支付房屋占有使用费。原告主张被告支付违约金及逾期腾房违约金过高，本院依法酌减。原告主张被告支付水、电费等费用，因原告未举证，本院无法确定具体金额，故本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告高露露于本判决生效后三十日内腾退北京市东城区天坛路××号自建平顶房十六间，交还原告北京金泰建兴装饰工程有限公司；
二、被告高露露于本判决生效后十五日内按每季度一万三千元标准向原告支付自二Ｏ一五年四月二十二日至被告实际腾房之日止的房屋占用费；
三、被告高露露于本判决生效后十五日内向原告支付违约金及逾期腾房违约金五万元；
四、驳回原告北京金泰建兴装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3002元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赵 飞
二〇一五年十二月十六日
书记员 张晓薇