丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1102民初7088号
原告：缪旭俊，男，1979年5月1日出生，汉族，住丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权）：金志勇，浙江南明律师事务所律师。
被告：雷金龙，男，1984年9月3日出生，汉族，住丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权）：刘臻，浙江万申佳律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司丽水分行。住所地：丽水市莲都区大洋路***号。统一社会信用代码：91331100609910143K。
诉讼代表人：姜丽菁，行长。
原告缪旭俊与被告雷金龙、第三人中国建设银行股份有限公司丽水分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法由审判员王菊英独任审判，于2016年12月22日第一次公开开庭进行了审理。原告缪旭俊及其委托代理人金志勇、被告雷金龙及其委托代理人刘臻到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序，依法由审判员王菊英担任审判长，与代理审判员周苏琦、人民陪审员吴丽群组成合议庭，于2017年3月14日第二次公开开庭进行了审理，原告缪旭俊的委托代理人金志勇，被告雷金龙及其委托代理人刘臻到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司丽水分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缪旭俊诉称：2011年7月30日，原告与被告雷金龙口头达成了《商品房买合同转让协议》，被告雷金龙将其所有的坐落于丽水市××都区××单元××室的房屋（建筑面积85.61平方米，含车位一个）卖给原告。被告雷金龙所卖的房屋与开发商签订的浙江省商品房买卖合同编号为05000050，上述房产总价款757831元，包含地下车位一个在内计入房价，购房款首付40%，共计人民币307831元，由原告支付，其余按揭款由被告雷金龙出面办理银行手续，每月还款由原告支付。原告于2011年7月30日汇款给被告雷金龙的500000元和2011年7月31日汇款给被告雷金龙的150000元总共650000元，扣除307831元作为原告支付给被告雷金龙的购房首付款，其余的作为借款。2011年9月20日，原告和被告雷金龙书面签订了《商品房买合同转让协议》，协议内容如口头协议的约定。在被告雷金龙为讼争房屋办理按揭贷款之日起，原告就完全按照协议的约定，从2012年2月11日起每月支付给被告雷金龙3700元用于归还银行按揭贷款至今。原告已经履行了协议的全部义务。如今被告雷金龙对讼争房屋已经办理了不动产权证，号码为0010487。但是被告拒绝履行将该房屋不动产权证过户给原告。为此，原告提起诉讼请求判决：一、原告有权代替被告一次性提前清偿坐落于丽水市莲都区丽阳路香园小区第5幢1单元703室的房屋在第三人中国建设银行股份有限公司丽水分行的按揭贷款债务，第三人应当在贷款清偿完毕后协助被告办理讼争房屋抵押权注销登记手续。二、被告继续履行2011年9月20日签订的《商品房买合同转让协议》，并协助原告办理讼争房屋的不动产权证过户登记手续；三、被告将讼争房屋和车位交付给原告；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告雷金龙辩称：一、原、被告系表兄弟关系，案涉房产系原、被告二人合作购买用于炒房，《商品房买合同转让协议》仅作为原告出资的书面保障，而非真实的买卖意思表示。该房产以被告雷金龙的名义购买，原告出资，炒房出售后再分配房款，合同第五条约定该房屋出售后所产生的净利润8%应支付给被告。在2016年8月27日，双方就案外人张燕购买该房产一事共同签订了《房屋买卖合同》，张燕对于该房产系两人合作炒房一事也是知晓的，所以原告作为担保人在该合同上签字。这份《房屋买卖合同》与形成于2011年9月20日的《商品房买合同转让协议》都是被告、原告签订的房屋出售合同，原告作为先购买人以担保人的身份参与到后交易中，其身份显然是矛盾的，是不符合正常交易习惯的。所以本案的基础法律关系存疑。二、原告在诉状“事实与理由”第二段陈述与事实不符。被告先支付给房产公司首付款307831元的情况下，原告再将首付款转账给被告，该款项包含在650000元中。该650000元除去首付款外，其余都是原告归还给被告的欠款，而非借款。三、原、被告双方存在多笔借贷关系。双方原有一笔本金为225000元的债务未结清，在双方合作买房时就约定在房屋出售后一并结清欠款本金及利息，这是双方合作买房的初衷。根据2016年9月9日双方在房屋中介处的结算，原告须向被告支付380000元（包括欠款本金225000元及利息，6000多元的房屋维修基金）。双方约定在案涉房屋出售后，中介将380000元支付给被告。若原告直接将房屋过户至其个人名下，被告的权益将无法获得保障，也有违双方合作的初衷。在原告能够归还380000元债务的前提下，被告愿意配合办理过户手续。四、原告以《商品房买合同转让协议》主张房屋过户缺乏依据。该协议转让的标的是商品房买卖合同而非单纯的商品房转让。这就包括原合同权利义务的概括转移，该转移需经该房产开发商的同意；且购房人资格需经摇号才能取得，被告作为购房人，摇号资格不可转让。综上，该转让协议成立而未生效，原告以此主张房屋过户缺乏依据。
经审理本院认定：坐落在丽水市××都区××单元××室的房屋[建筑面积85.61平方米，含车位一个，不动产权证号：浙（2016）丽水市不动产权第0010487号]系登记在被告雷金龙名下单独所有的房屋。该房由被告于2011年6月从房地产开发商处购得，并于2012年2月在第三人银行办理按揭贷款手续。2011年7月30日、31日，原告分两次从银行汇款给被告，共计650000元；同年9月20日，原、被告签订《商品房买合同转让协议》一份，约定：被告将上述房屋转让给原告，总房价757831元；首付40%计307831元由原告支付；其余按揭款由被告办理银行手续，每月还款由原告支付；原告办理过户手续，被告必须予以配合；原告若出售该房，产生的净利润8%由原告支付给被告。该协议签订后，原告于2012年5月11日起按月支付给被告3700元用于归还银行按揭贷款。现原告提起诉讼要求过户该房产。
另查：原告在第一次法庭审理中申请撤回对第三人中国建设银行股份有限公司丽水分行的诉讼请求，嗣后，原告申请重新追加第三人中国建设银行股份有限公司丽水分行参加诉讼、坚持对其提出的诉讼请求，并同意提前清偿在讼争房产项下的按揭贷款（含借款本息及提前还款费用），本院经审查后予以准许。
本院采信并据以认定上述事实的证据有：身份证据、商品房买合同转让协议、户名为雷金龙的存款分户明细账、中国建设银行股份有限公司丽水瓯江支行的个人活期明细信息、理财金账户历史明细清单、户名为缪旭俊的存款分户明细账、原告工商银行账户明细、中国建设银行转账凭证、丽水市不动产权属信息查询记录、录音及摘要、中驰香蜜园通告和当事人庭审陈述。原、被告提供的其他证据不符合证据三性，本院不予采信。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、《商品房买合同转让协议》是否系原、被告就讼争房产交易的真实意思？原告主张协议签订前已向被告支付购房首付款，协议签订后按月向被告支付购房按揭款，该协议由双方本人签名确认，系双方真实意思表示。被告主张双方系合作购买，该协议仅作为原告出资的书面保障，并非真实的买卖意思表示。本院认为转让协议系双方签名确认，被告在答辩中认可2011年7月30日、31日原告汇给被告的650000元款项中含307831元购房首付款，且原、被告签订转让协议后，原告自2012年5月11日起按月向被告支付购房按揭款3700元，从该协议的签订内容及原告履行状况可认定《商品房买合同转让协议》系原、被告真实意思表示。二、《商品房买合同转让协议》是否成立并生效？原告主张该协议合法有效，被告则主张该协议转让的标的是原《商品房买合同》而不是单纯的商品房转让，因该协议转让未经房地产开发商同意，应认定转让协议成立而未生效。本院认为，从转让协议第一条约定的内容可知，双方转让的标的是讼争的房产，而非原《商品房买合同》，依法成立的合同自成立时生效，该转让协议系双方真实意思表示且未违反法律强制性规定，应认定成立生效且合法有效。三、原告是否有权代位清偿被告的按揭贷款？原告代位清偿被告的按揭贷款后是否有权主张过户房产？本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。原告明确表示同意提前代位清偿按揭贷款，故本案原告有权代位清偿被告的按揭贷款。原告代位清偿被告的按揭贷款后，有权主张过户讼争房产。四、被告认为原、被告存在多笔借贷，债权债务关系未结清，能否在本案中抵消？被告主张原告有债务未向其结清，应在原告归还债务的前提下才愿意配合办理讼争房产的过户手续。本院认为，借贷关系并非本案的基础法律关系，与本案的标的物种类不同，原告未认可欠付被告债务、亦未同意抵消，在本案中不能抵消，若原、被告之间存在借贷关系，被告可另案起诉。综上，原告的诉讼请求有理、合法，本院予以支持。第三人中国建设银行股份有限公司丽水分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十九条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告缪旭俊于本判决生效之日起十五日内代替被告雷金龙清偿坐落于丽水市莲都区香园第5幢1单元703室的房屋[建筑面积85.61平方米，含车位一个，不动产权证号：浙（2016）丽水市不动产权第0010487号]抵押的在第三人中国建设银行股份有限公司丽水分行的按揭贷款债务（该债务包括借款本息及提前还贷费用，金额以按揭合同约定的条款计算为准），在该贷款债务清偿完毕后十五日内，第三人中国建设银行股份有限公司丽水分行和被告雷金龙协助原告缪旭俊办理该房屋的抵押权注销登记手续。
二、在原告缪旭俊办理上述房屋抵押权注销登记手续之日起十五日内，被告雷金龙协助原告缪旭俊办理上述房屋的不动产权过户登记手续。
三、在原告缪旭俊办理上述房屋的不动产权过户登记手续起十五日内，被告雷金龙将上述房屋（含地下车位一个）交付给原告缪旭俊。
案件受理费11378元，由被告雷金龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 王菊英
代理审判员 周苏琦
人民陪审员 吴丽群
二〇一七年五月三日
代书 记员 何 烨