浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第480号
上诉人（原审原告）：陈宝贵。
委托代理人：袁法群、赵琳。
被上诉人（原审被告）：倪海明。
上诉人陈宝贵因与被上诉人倪海明确认合同无效纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，倪海明系西湖区转塘街道转塘新村××号承租人，倪海明承租后，将二楼房屋改造成美食城广场并对外招租。陈宝贵从网络获知倪海明招租信息，即与倪海明商谈，双方于2014年9月22日签订店面租赁协议一份，约定倪海明（甲方）将坐落在转塘新村××号二楼美食城广场（××）号铺位租给陈宝贵（乙方）使用。租赁期限从2014年9月1日起至2015年6月20日止。每年租金34000元，租金一年一付，于每年5月20日支付，先付后租，每年租金上涨2000元。陈宝贵一次性交纳倪海明进场费25000元，进场费一律不退。如租期不满要退租的，房租一律不退。租赁协议签订后，陈宝贵依约支付了当年租金27480元及进场费25000元，倪海明确认收悉并出具收款凭条一份。陈宝贵进场后，购置了相应设备并进行了装修进行经营。后陈宝贵以案涉美食城广场属违章建筑，无法办理营业执照，致使不能实现合同目的为由要求确认合同无效、返还已付款项并赔偿损失，双方协商未果。2014年10月20日，陈宝贵诉至原审法院，请求判令：1、确认双方签订的店面租赁协议无效；2、倪海明返还陈宝贵交纳的租金27480元、进场费25000元；3、本案诉讼费由倪海明承担。
原审法院认为，陈宝贵与倪海明间签订店面租赁协议事实清楚。案涉美食城广场的房屋建造有相应的农村私人建房用地呈报表，经审批建造，至今没有相关单位确认该房屋为违法建筑。陈宝贵更无证据证明因案涉房屋存在问题而导致其无法办理营业执照。陈宝贵现有证据不足以证明陈宝贵、倪海明间签订的店面租赁协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故陈宝贵应承担举证不能的不利后果。对于陈宝贵的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年12月5日判决：驳回陈宝贵的诉讼请求。案件受理费1112元，减半收取556元，由陈宝贵负担。
宣判后，陈宝贵不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认为上诉人“现有证据不足以证明双方签订的店面租赁协议无效”而驳回上诉人的诉讼请求，该认定存在错误。被上诉人作为二房东，用来出租的转塘新村××号二楼，面积多达200多平方米，这在被上诉人的招商广告上可以看出，被上诉人在一审庭审时也予以自认，这是一个毋庸置疑的事实。而根据当初申报的《农村私人建房用地呈报表》，经审批核准的用地面积是100平方米，也即转塘新村××号二楼实际使用面积超出审批核准面积多达100多平方米。如果这样明显的超过审批核准面积建造的房屋都不能认定为违章建筑，试问何种情况属于违章建筑？上诉人的举证已经形成了完整的证据链，一审法院认定证据不足，该认定存在错误。二、一审法院认为上诉人提交的证据四超过举证期限，上诉人认为该认定是错误的。上诉人在提交起诉状时，已经将该证据四的名称、形式及证明内容予以列明，已经进行了举证，不存在证据突袭，且上诉人在一审庭审时已说明理由，一审法院作出不予采信的认定是错误的。三、被上诉人提交的证据，上诉人在一审庭审时也就期限问题提出了异议，但一审法院却对该证据予以确认。上诉人认为，一审法院在相同的问题上作出了两种截然相反的认定，是错误的。综上，上诉人认为一审法院在认定上存在严重错误，损害了上诉人的合法权益。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求撤销（2014）杭西泗民初字第520号民事判决书，并依法改判；判令本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人倪海明口头答辩称：上诉人的证据不充足，没有针对被上诉人的任何证据。上诉人的上诉理由不成立，原审判决正确。
二审中，上诉人陈宝贵向本院提交了杭州市西湖区城市管理局（2014）第025号告知一份及《责令整改违法建设行为通知书》三份，拟证明转塘新村××号为违章建筑的事实。被上诉人倪海明未向本院提交证据材料。
对于上诉人陈宝贵提交的上述证据，被上诉人倪海明认为，该通知针对的是整个房子的东面，并不涉及到案涉房屋营业面积，且案涉房屋在二楼，该通知涉及的是一楼，其从来没有收到过整改通知；通知所说的整改是一楼有个店面延伸到了下水道上面，所以城管责令整改。本院认为，该组证据中的整改通知书载明的是在转塘新村××号从事的建设行为违反了城乡规划法的规定，但是并未明确具体何种建设行为，且其中一份整改通知书载明是“转塘新村××号东”，故该组证据并不能证明上诉人陈宝贵所要证明的对象。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，案涉房屋1998年经审批补办的用地面积是100平方米，户主为韩德良。倪海明系从韩德良处租赁该房屋二楼用于经营和转租。二审中双方一致确认：1、案涉房屋二楼建筑面积为200平方米左右，其中100平方米是经过审批的主房面积，南面、东面共拓宽100平方米左右，与主房二楼连通。2、倪海明对案涉房屋装修后，将四周隔成相对独立又不封闭的小间作为独立铺位出租经营饮食，中间摆放用餐桌椅。3、陈宝贵租赁的铺位在100平方米主房面积范围之外。4、陈宝贵自2014年10月20日起诉后即停止营业。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，案涉房屋位于转塘街道，属于上述司法解释规定的镇规划区内的房屋，应当适用该司法解释第二条的规定来认定本案租赁合同的效力。因案涉房屋在建造时经审批的建筑面积是100平方米，实际建筑面积二楼却达200多平方米，超出审批面积范围部分倪海明未能举证证明其系有包括建设工程规划许可证在内的合法建造审批手续。而陈宝贵承租的铺位全部位于审批面积范围外，故根据上述司法解释的规定，陈宝贵与倪海明签订的《店面租赁协议》应当认定无效。陈宝贵就此提出的上诉理由成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时，根据上述司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《店面租赁协议》租期起始于2014年9月1日，2014年10月20日起诉后，陈宝贵停止营业。2014年9月1日至2014年10月20日期间，陈宝贵承租案涉房屋正常经营，故该段期间内的租金参照合同约定的租金标准由陈宝贵承担。就2014年10月20日后的房屋占有使用费，由于在签订《店面租赁协议》时，倪海明将无合法审批建设手续的房屋用于出租，主观上存有过错，而陈宝贵在承租时未就房屋合法性问题进行审慎的审查，亦有过错。而且起诉后陈宝贵即已停止经营，故2014年10月21日至实际租赁期限届满之日的占有使用费本院酌情参照合同约定租金的一半计算，由倪海明返还陈宝贵113**元（27480元÷293天×243天×50%）。另，签订《店面租赁协议》时，陈宝贵依约支付了25000元进场费，因《店面租赁协议》无效后，关于进场费的约定亦无效，故本院对陈宝贵要求倪海明返还进场费25000元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市西湖区人民法院（2014）杭西泗民初字第520号民事判决；
二、陈宝贵与倪海明于2014年9月22日签订的《店面租赁协议》无效；
三、倪海明于本判决生效之日起十日内返还陈宝贵363**元；
四、陈宝贵于本判决生效之日起十日内将转塘新村××号二楼美食城广场（6）号铺位返还给倪海明；
五、驳回陈宝贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1112元，减半收取556元，由陈宝贵负担170元，由倪海明承担386元。二审案件受理费1112元，由陈宝贵负担341元，由倪海明承担771元。陈宝贵于本判决生效之日起十五日内来本院退费；倪海明于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的二审诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。
本判决为终审判决。
审 判 长 余文玲
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年七月七日
书 记 员 曹姝隽