宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）银立裁字第5号申请人李敏，男，1986年12月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。委托代理人魏金娥，宁夏综义律师事务所律师。特别授权代理。被申请人宁夏海峡房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县人民武装部一楼西侧。法定代表人金宝奇，该公司董事长。委托代理人余昌海，北京市中银（银川）律师事务所律师。特别授权代理。申请人李敏与被申请人宁夏海峡房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，经银川仲裁委员会作出（2014）银仲裁字217号裁决。裁决后，仲裁时的申请人李敏不服，在法定期限内向本院申请撤销该仲裁裁决。本院受理后由审判员邵敏担任审判长并主审，与审判员苏红、谷峰依法组成合议庭，以听证的方式进行了审查。申请李敏及其委托代理人魏金娥，被申请人宁夏海峡房地产开发有限公司的委托代理人余昌海到庭参加听证。本案现已审查完毕。银川仲裁委员会裁决认定，2012年11月19日，申请人与被申请人订立了《银川市商品房买卖合同》，约定：申请人购买被申请人开发的宝庆·国际花园28号楼1单元901室商品住宅，建筑面积为85.26平方米，单价为每平米3700元，总价款为389277元。申请人于2012年11月19日首付159277元，房款余额230000元办理银行按揭贷款于2012年12月18日前付清。被申请人应当在2013年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付申请人使用。逾期交房超过30日后，申请人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之五的违约金。合同生效后，申请人于2012年11月14日向被申请人支付了首付购房款159277元，于同年12月20日向被申请人支付了购房余款230000元。被申请人于2014年8月4日通知申请人2014年8月13日交房。另查明，2014年8月29日，申请人与被申请人订立了《商品房买卖合同面积差异补充协议》，约定申请人所购房屋面积增加0.6平米，补差价2220元；申请人与被申请人按本协议的规定履行各自义务后，申请人不得依据双方签订的《商品房买卖合同》以仲裁、诉讼等方式向出卖人主张其他任何权利。仲裁庭认为，申请人与被申请人订立的《商品房买卖合同》及面积补差补充协议的内容系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律和行政法规的强制性规定，因而合法有效。合同在履行中，申请人依约履行了付款义务。本案在审理中，双方均未提供证明实际交房日期的证据，但从双方认可的交房通知书内容看，被申请人通知交房日为2014年8月13日，迟于约定的2013年12月30日交房期限，被申请人未按期履行交房义务的事实存在，构成违约。国家关于房地产调控的政策，非人力不可抗拒的事件，其对房地产市场产生的影响，作为房地产开发企业应当有足够的风险预期，并非事先无法预见，该政策对本案的影响属于“情势变更”而非“不可抗力”。故被申请人依据该政策请求免责的抗辩意见，仲裁庭不予支持。本案争议的焦点为：被申请人应否支付违约金申请人认为，上述补差补充协议是在合同约定面积与实测面积不一致，申请人接受多出的面积并支付相应房款的背景下与被申请人洽谈后订立的，协议第三条关于“买受人不得依据双方签订的《商品房买卖合同》以仲裁、诉讼等方式向出卖人主张其他任何权利”之条款，是指申请人放弃就面积差异部分主张其他权利而非放弃逾期交房违约金之权利。被申请人认为，协议第三条明确约定申请人不得依据《商品房买卖合同》主张权利，表明即使被申请人迟延交房申请人亦不应追究违约责任。仲裁庭认为，上述补差补充协议系申请人与被申请人依据商品房买卖合同关于“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，单价不变，多退少补，据实结算”之约定而订立。本案在审理中，双方认可补差补充协议是经过洽谈协商后订立的，并非格式化合同背景下的一方利用其优势地位迫使另一方接受的结果。双方对该条的有效性没有异议，仅对其含义发生争议。毋庸置疑，协议第三条属于免责条款，合同法中非格式化合同免责条款是否有效，标准有二：一是造成对方人身伤害；二是因故意或者重大过失造成对方财产损失。申请人的请求是被申请人承担逾期交房违约金，并非人身伤害或财产损失，故协议第三条的约定合法有效。申请人系具有完全民事行为能力的成年人，对免责条款的含义及其后果是清楚的，在明知被申请人迟延交房构成违约的情况下，放弃权利主张应属申请人的真实意思表示。申请人依据协议支付了差价款，该协议得到全面履行，不存在还有“其他权利”之争议。协议第三条约定的“主张权利”，是指商品房买卖合同中的权利主张而非协议本身的权利主张，条款语义明了，不存在歧义。据此，申请人对协议第三条的解释不符合合同文本的原意及法律规定，仲裁庭不予采信，被申请人关于不予支付违约金的抗辩意见，仲裁庭予以支持。本案纠纷虽因被申请人违约所引起，但因双方订立的合同约定了免责条款且合法有效，申请人的仲裁请求未得到仲裁庭的支持，故本案的仲裁费由申请人负担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十三条、第一百二十五条第一款之规定，裁决：一、申请人的仲裁请求不予支持；二、本案仲裁费2785元，由申请人负担。申请人李敏申请撤销称：一、被申请人隐瞒了足以影响公正裁决的证据，依据仲裁法第58条之规定，理应撤销该仲裁裁决。由于被申请人不出具房屋交接单和签认表，导致申请人房屋交付时间不明，申请人主张保修责任的时间难以确认。因被申请人隐瞒该证据，导致仲裁庭对交房时间认定模糊。二、仲裁庭枉法裁判：1.银川仲裁委员会的该份裁决书故意歪曲事实、捏造事实，对申请人提供证据证明被申请人逾期交房的事实及主张没有认定，对被申请人没有任何证据的关于申请人放弃逾期交房违约金的行为予以认定。纯属违背事实，违反了民事证据原则、合同的基本准则，《商品房买卖合同面积差异补充协议》并没有明确申请人放弃的是什么权利，且被申请人当时也没有尽到提示义务；2.银川仲裁委员会在同一时间段、同一被申请人、同样事实的案件，做出了两个截然不同的裁判结果，纯属依据个人喜好，枉法裁判，严重损害了申请人合法权益；三、银川仲裁委仲裁时程序违反法定程序。在举证质证环节，针对申请人提供的录音证据，仅听取被申请人一面之词，没有听录音内容，就对该份证据三性及证明目的不予认定，属程序错误。在庭审中，被申请人拒绝听取录音，也没有提供否定录音证据的证据，就对该证据的三性及证明目的不予认可，仲裁庭片面听信被申请人所说，没有组织播放该份录音证据，就对该份证据不予认定，严重违反法定程序。综上，银川仲裁委员会未能穷尽证据，在被申请人隐瞒足以影响公正裁决的证据的情况下，违反法定程序，枉法裁判，严重损害了申请人的合法权益。故申请人向贵院申请撤销银川仲裁委员会（2014）银仲裁字第217号裁决书。申请人李敏为证明其主张向本院提交以下证据：证据一，《银川市商品房买卖合同》复印件一份，《交房通知书》复印件一份，证明被申请人理应向仲裁庭提供因交房所发生的所有有效文书，比如《房屋交接单》等文书。在银川仲裁委庭审中，被申请人承认该组证据在其公司，但拒绝向仲裁庭提供，导致仲裁庭错误认定逾期交房时间，申请人逾期交房违约金及房屋质保期、物业费受损。证据二，录音整理资料一份，证明被申请人在仲裁庭拒绝听取录音，也没有提供否定录音证据的证据，就对该证据的三性及证明目的不予认可。仲裁庭片面听信被申请人所说，没有当庭组织双方听取录音内容，就对该份证据不予认定，严重违反法定程序。证据三，（2014）银仲裁字第217号、174号、173号、184号裁决书各一份，证明在同一时间段、同一被申请人、同样事实的案件，做出了两个截然不同的裁判结果，纯属个人喜好，枉法裁判，严重损害了申请人的合法权益。被申请人宁夏海峡房地产开发有限公司质证认为，上述三份证据均属实体方面的证据，不属于《仲裁法》第五十八条规定的情形，不予质证。被申请人宁夏海峡房地产开发有限公司本次无证据提交。本院认为，申请人李敏向本院提交的证据，不能证明被申请人宁夏海峡房地产开发有限公司在仲裁审理中隐瞒证据及仲裁程序违法的事实，申请人主张的撤销仲裁裁决的理由，不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八的规定的情形，其请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《中华人民共和国仲裁法》第五十八条的规定，裁定如下：驳回申请人李敏申请撤销银川仲裁委员会（2014）银仲裁字217号裁决的申请。案件受理费400元，由申请人李敏承担。本裁定为终审裁定。审判长  邵敏审判员  苏红审判员  谷峰二〇一五年四月十四日书记员  韩佳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第（一）、（二）、（三）项裁定，可以上诉。……《中华人民共和国仲裁法》第五十八条当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）仲裁所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。