海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民终896号
上诉人（原审原告）：蔡克伟，男，1972年7月14日出生，汉族，住上海市
委托诉讼代理人：王绪良，黑龙江省四维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：澄迈宝信实业有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇文明路101号。
法定代表人：王韦舜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄昭毅，海南维特律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：海南天鹭置业有限公司，住所地海南省海口市金龙路万利隆商务大厦1101房。
法定代表人：杨雪岗，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程晓东，海南信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马杰，海南信达律师事务所律师。
上诉人蔡克伟因与被上诉人澄迈宝信实业有限公司（以下简称宝信公司）、海南天鹭置业有限公司（以下简称天鹭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2016）琼9023民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭并于2017年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人蔡克伟的委托诉讼代理人王绪良、被上诉人宝信公司的委托诉讼代理人黄昭毅、被上诉人天鹭公司的委托诉讼代理人马杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人蔡克伟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判二被上诉人承担违约责任；2.一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）将格式合同认定为非格式合同是极其错误的认定。涉案《澄迈商品房买卖合同》虽然使用的是商品房买卖合同标准文本，但标准文本中有很多可选择项和填空项，在这些项目上，被上诉人宝信公司根本没有给上诉人权利去选择和填写。《补充协议》也是购房者必签的，这是开发商规避标准合同的手段之一。故，涉案《澄迈商品房买卖合同》系格式合同，其关于出卖人逾期办证免责的条款是格式条款，应属无效。（二）被上诉人宝信公司提交的《环境影响报告书》证明其在没有取得环保部门关于涉案房产项目开工许可的情况下擅自开工建设，属于未批先建项目。一审法院抛开这一事实论述逾期办证的责任不应由被上诉人宝信公司承担，损害了上诉人的合法权益。被上诉人宝信公司还在涉案项目没有竣工验收的情况下擅自将其投入使用。其辩称的污水管网工程影响办证进程亦不能成立。（三）被上诉人宝信公司向上诉人交房时涉案房产项目尚未通过安全消防验收，其消防验收时间违反了合同约定，该行为也违反了《中华人民共和国消防法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条进行判决，属于适用法律错误，该条文并没有解决出卖人免责问题。
被上诉人宝信公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。2015年8月，政府污水管网工程完工后，被上诉人还有申请接入管网、接口连接适配、调试试运营、申请环保验收等诸多工作需要完成，直至2016年6月才最终取得环评验收文件。其他专项验收也在环评验收通过前予以完成，没有拖慢办证进度。此后，因遇到不动产统一登记改革，办证进展缓慢。另，出卖人在合同中确定的办证期限是基于对政府承诺的信任预估的，政府原因造成无法在预估期限内办证，不应由出卖人承担责任。二、上诉人在上诉状中所陈述的内容与实际事实不符。1.涉案房产项目早于2011年4月就已取得施工许可证，为合法合规建筑。2.涉案房产项目并非应当经消防设计审核、消防验收的建设工程，没有未经上述验收不得投入使用的限制，被上诉人依照合同约定取得澄迈县建设工程质量安全监督站的“验收合格”意见后，向上诉人通知交房并不违法。综上，涉案房产项目产权清晰，没有抵押、拖欠工程款、一房多卖等办证障碍，被上诉人没有拖延办证的理由和必要，也一直在想办法积极加快办证进度，因此，不应对非因被上诉人过错导致的办证迟延承担责任。
被上诉人天鹭公司辩称，一、一审认定逾期办证的原因属于涉案《澄迈商品房买卖合同》第十五条及其《补充协议》第2条约定的免责事由，事实清楚，并无不当。上述合同条款并非单方面免除出卖人的责任，而是根据办理权属证书需要行政审查的特点而设定，完全符合公平原则。二、上诉人混淆了房屋交付条件和综合验收条件，其主张不符合双方的合同约定。三、原审第三人并非涉案《澄迈商品房买卖合同》的合同主体，与本案没有直接的利害关系，不是本案适格的当事人，不应承担任何法律责任。
蔡克伟向一审法院起诉请求：1.判令被告宝信公司继续履行合同，协助原告蔡克伟办理过户登记手续；2.判令被告宝信公司向原告蔡克伟支付违约金，至起诉之日为167028元；3.本案诉讼费等因诉讼产生的费用由被告宝信公司承担；4.第三人天鹭公司对以上诉请承担连带责任。
一审法院认定事实：原、被告双方于2012年11月9日签订《澄迈商品房买卖合同》，约定：原告蔡克伟购买由被告宝信公司开发的金江镇宝信小区；被告于2012年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告应当自房屋交付之日起540日内为原告办理房屋权属证书，并于取得房屋权属证书后365日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之六向原告支付违约金；因非被告原因造成原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告不承担责任等。双方在《澄迈商品房买卖合同》的《补充协议》第2条第（1）项中约定：“……因买受人及政府原因造成延误或不能办证，出卖人不承担任何责任。”签订《澄迈商品房买卖合同》后，原告已依约向被告支付了购房款427618元，向被告提交了办理房屋权属证书所需要的资料并缴纳了相关税费等。被告亦于2013年3月15日向原告交付了涉案房屋。
另查明，2011年8月3日，被告缴纳了涉案项目的基础设施配套费。金江镇污水管网工程系城市基础设施配套措施，于2013年7月开工建设，2015年8月竣工。环境影响评价书等是环境验收的内容，规划、环评验收是竣工验收备案的必备条件。2014年6月30日，海南省国土环境资源厅复函，不同意涉案项目试运营，不同意的理由是：“由于市政管网未完善，项目生活污水经三级化粪池处理后委托单位用槽罐车抽运至大坡村香蕉园作农肥使用，未按照环评批复要求进入澄迈县城市污水处理厂处理……”2015年12月28日，被告委托五指山环境资源监测站对涉案项目进行环境保护竣工验收监测。2016年1月8日，被告向海南省生态环境保护厅提出对涉案项目的试运营申请。2016年6月27日，海南省生态环境保护厅发函同意涉案项目通过竣工环保验收。2016年9月23日，被告取得了涉案项目的不动产权证书（大证）。
一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点是：一、涉案房屋逾期办证的原因和责任承担问题；二、如果被告宝信公司应承担逾期办证的违约责任，违约金的计算问题；三、第三人天鹭公司是否应对第二项的违约金承担连带赔偿责任。
一、关于涉案房屋逾期办证的原因问题。原告蔡克伟认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，因涉案房屋为已竣工房屋，被告理应自合同订立之日起90日内为原告办理房屋权属登记，现双方所签署的合同约定为540日，是法律规定的6倍，具有违法的性质。该院认为，在该条规定中明确规定“除当事人有特殊约定外”，首先赋予了当事人意思自治的权利，当事人可以自行约定办证时间，而该条规定的“90日”，是在当事人无特殊约定的情况下才适用的法定时间。因此对原告上述关于双方约定540日期限违法的说法，该院不予认可。原、被告双方签订的《澄迈商品房买卖合同》是海南省住房和建设厅与海南省工商行政管理局联合监制的标准文本，但也是经双方对主要条款协商后达成的，非格式化合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约付清了购房款并缴纳了相关税费，将办证需要的相关材料提交给了被告，履行了合同约定的义务。被告也将按照《澄迈商品房买卖合同》第八条第3项的约定，将房屋交付给原告使用至今，但被告却逾期没有履行合同约定的办证义务。对于逾期办证的原因，被告称属于《澄迈商品房买卖合同》第十五条第六款及其《补充协议》第2条第（1）项中约定的免责事由，应予免责。由于金江镇污水管网工程未竣工，导致涉案项目不能及时接入市政的污水管道，从而不能获得海南省国土环境资源厅的批准进行试运营，也就无法取得涉案项目的初始登记。澄迈县金江镇污水管网工程项目于2013年7月开工建设，2015年8月竣工验收。原、被告签订涉案《澄迈商品房买卖合同》时，澄迈县金江镇污水管网工程项目尚未开工建设，该项目是政府建设的城市公共设施，被告无法预见该项目的竣工时间，更无法掌控该项目的工程进度。在2015年8月澄迈县金江镇污水管网工程竣工后，被告即迅速将涉案项目污水管网接入澄迈县金江镇污水管网，并于2015年11月底接好。2016年1月8日再次向海南省生态环境保护厅提出试运营申请，经过三个月的试运营后，于2016年6月27日通过了海南省国土环境资源厅的环评验收，于2016年9月2日取得了涉案总工程的验收备案，2016年9月23日取得了涉案项目的初始登记。从以上被告的工作时间节点可以看出，被告是严格按照《建设工程质量管理条例》和《建设工程规划验收申请表》的规定，按照《澄迈商品房买卖合同》约定的办证期限积极履行义务，试图尽快进行试运营，从而能早日办理房屋产权初始登记。《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令）第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告及其他必要材料。而2013年12月2日，住房城乡建设部印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）第五条规定：“工程符合下列要求方可进行竣工验收……(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。”从上述两条规定可知，环保部门出具的准许文件是工程可以竣工验收的必备条件，而竣工验收又是申请房屋所有权初始登记所需提交的必要材料。综上，涉案房屋逾期办证的原因在于澄迈县金江镇污水管网项目建设的滞后，对于被告的辩称，该院予以认可。
关于涉案房屋逾期办证的责任承担问题。原、被告双方签订的《澄迈商品房买卖合同》第十五条第六款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因非出卖人原因造成买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。”《补充协议》第2条第（1）项约定：“……因买受人及政府部门的原因造成延误或不能办证，出卖人不承担任何责任。”即对免责事由有了明确的约定。从前述本院认为部分可知涉案房屋逾期办理权属证书，是因澄迈县金江镇污水管网项目的滞后造成的，属合同约定的政府部门原因，而不是作为出卖人的被告的原因造成的，被告可以根据双方签订的《澄迈商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定免责。
二、关于违约金的计算问题。因为涉案房屋逾期办证的责任不应由被告承担，因此，该院对违约金的计算问题不再赘述，对于原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，该院不予支持。
三、关于第三人是否应对第二项的违约金承担连带赔偿责任的问题。首先，第三人不是原、被告所签《澄迈商品房买卖合同》的相对人，该院追加第三人是基于查清案件事实的需要；其次，根据《澄迈商品房买卖合同》及《补充协议》的免责条款，因被告不承担违约责任，第三人也就无需承担连带赔偿责任，对原告该项诉讼请求不予支持。
虽然涉案项目已于2016年9月23日取得了房屋所有权初始登记，但是至今尚未为原告的涉案房屋办理房屋权属证书。被告辩称因不动产统一登记政策的改革，海南省和澄迈县开展一系列的机构组建、职责整改、资料移交、更换系统等工作，连同新增土地分割的要求，办理缓慢甚至暂停，加之登记机关人手少、办证工作量巨大，进一步造成办证进度延误。被告所说基本属实，该院予以认可。根据双方合同约定的相关内容，被告可以据此免责。但是，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，被告应当履行合同义务，为原告办理房屋权属证书。原告要求被告继续履行合同义务，为其办理房屋权属证书的诉讼请求，符合合同的约定和法律规定，该院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告澄迈宝信实业有限公司在本判决书生效之日起九十日内，协助原告蔡克伟办理位于澄迈县金江镇的房屋权属证书；二、驳回原告蔡克伟的其他诉讼请求。案件受理费3640元，由原告蔡克伟负担。
本院二审期间，上诉人蔡克伟补充提交了1份证据：澄土环资罚决字[2013]19号《行政处罚决定书》，拟证明被上诉人宝信公司开工时未经环评批准，属于未批先建。被上诉人宝信公司对该证据的真实性没有异议，对其关联性及证明内容有异议，认为被上诉人宝信公司整改后已经通过了环评验收，该处罚决定对涉案房产项目的办证没有影响。被上诉人天鹭公司认为该证据不属于新证据的范围，对其真实性、合法性没有异议，对其关联性不予认可。被上诉人宝信公司二审提交了涉案房屋的不动产权属证书，上诉人、被上诉人天鹭公司对该证据均无异议。经质证，本院对上诉人二审所提交证据的真实性予以确认，对其证明内容及与本案所处理法律关系的关联性不予确认；对被上诉人宝信公司所提交证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。
二审另查明，被上诉人宝信公司与被上诉人天鹭公司合作开发涉案项目，合作模式为宝信公司提供涉案项目用地，天鹭公司提供开发资金。涉案房屋已于2017年3月2日办理了不动产权属证书。二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，围绕当事人的上诉请求，本案二审争议焦点为：被上诉人宝信公司、天鹭公司应否承担涉案房屋逾期办证的违约责任。本案中，上诉人蔡克伟与被上诉人宝信公司签订了涉案《澄迈商品房买卖合同》，该合同的签订系双方真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。被上诉人宝信公司未能在该合同约定的期限内为上诉人办理房屋权属证书，此为事实，其行为构成违约。
关于被上诉人宝信公司应否就上述违约行为承担违约责任的问题。被上诉人宝信公司主张其逾期办证系金江镇污水管网工程滞后、不动产登记改革影响办证进度等政府原因所致，根据涉案《澄迈商品房买卖合同》第十五条第六款及其《补充协议》第2条的约定，此类非因出卖人（被上诉人宝信公司）原因、由于政府原因导致的逾期办证行为，出卖人不承担责任。本院认为，涉案《澄迈商品房买卖合同》第十五条第四款中“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的”出卖人承担相应违约责任的规定，属于政府监制商品房买卖合同标准文本的固定内容，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”规定的追究出卖人违约责任之前提相一致，既未违反其他法律法规的效力性强制性规定，也符合产权登记过程中处于协助地位的出卖人不占主导优势之现状，未违反公平原则，也无侵害买受人合法权益之主观故意。上述司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理、交证的具体问题上，应适用过错责任原则。涉案《澄迈商品房买卖合同》及其《补充协议》中关于政府原因等免责的表述也只是对上述条款、规定的补充说明，未超出该范围作出其他免责约定。因此，上诉人辩称涉案《澄迈商品房买卖合同》及其《补充协议》的相关“非因出卖人原因逾期办证”免责条款均是无效的格式条款之主张，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定及合同法基本法律精神不符，本院不予采信。根据本案查明事实，涉案房产项目受政府污水管网工程建设影响，直至该工程完工后才能办理接入管网、环评验收、竣工验收备案等事项，进而于2016年9月23日方取得涉案房产项目的初始登记大证，并在不动产登记改革后办证进度受影响的前提下分批次为所有购房者办理商品房分割小证，上诉人的涉案房屋不动产权属证书系2017年3月办出。上述原因属于客观存在、不以被上诉人宝信公司主观意志为转移的因素，被上诉人宝信公司主张这些导致房屋权属证书最终于2017年初才办好的原因不属于该公司的原因，其依约不承担违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。至于上诉人主张的涉案房产项目开工时未取得环保部门批准、交房时未通过消防验收等，与本案审查处理的逾期办证违约责任承担问题没有直接关联，本院不予支持。
被上诉人宝信公司依照合同约定和相关司法解释规定不承担逾期办证违约责任，上诉人要求被上诉人天鹭公司对此承担连带责任的主张亦不成立。
综上所述，上诉人蔡克伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3640元，由上诉人蔡克伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 白玉琳
审判员 梁振文
审判员 黄声泽
二〇一七年五月十九日
书记员 吴 灿
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：白玉琳撰稿：白玉琳校对：吴灿印刷：林珊
海南省第一中级人民法院2017年5月27日印制
（共印18份）