四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第6859号
上诉人（原审被告）成都金阳华英达置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区。
法定代表人曾宪佩，总经理。
委托代理人罗达，中豪律师集团（四川）事务所律师。
委托代理人冉春红，中豪律师集团（四川）事务所律师。
被上诉人（原审原告）周康华，男，汉族，1985年5月5日出生，住四川省都江堰市。
被上诉人（原审原告）冯艳，女，汉族，1986年1月11日出生，住重庆市万州区。
上诉人成都金阳华英达置业有限公司（以下简称华英达公司）与被上诉人周康华、冯艳因商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人华英达公司的委托代理人罗达，被上诉人周康华、冯艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年9月3日，周康华、冯艳作为买受人与作为出卖人的华英达公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：周康华、冯艳购买成都市青羊区培华路399号1幢-1层343号车位，总价款78120元；华英达公司应当在2011年12月31日前向周康华、冯艳交付该车位；该车位交付时应取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该车位面积实测报告书、周康华、冯艳已付清本合同项下应由华英达公司支付、代收的所有款项，该商品房为住宅的，华英达公司还应提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；华英达公司应当在2012年12月31日前，取得该车位所在楼栋的权属证明，如因华英达公司的责任未能在约定期限内取得的，周康华、冯艳有权选择退房，周康华、冯艳不退房的，合同继续履行，自华英达公司应当取得该车位所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，华英达公司应当按日计算向周康华、冯艳支付全部已付款万分之三的违约金。该车位达到约定的交付条件后，华英达公司应当在交付日的7日前，书面通知周康华、冯艳办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单；商品房交付使用后，周康华、冯艳同意委托华英达公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因华英达公司的责任，周康华、冯艳未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，周康华、冯艳有权退房，周康华、冯艳不退房的，自周康华、冯艳应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，华英达公司按日计算向周康华、冯艳支付全部已付款万分之三的违约金，并于周康华、冯艳实际取得房屋所有权证书之日起30日内由华英达公司支付等。
同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》一份，主要约定：双方于2011年9月3日签订关于金阳易诚国际343号车位的《商品房买卖合同》；周康华、冯艳于以一次性支付总款项78120元的方式支付购房款；周康华、冯艳委托华英达公司代为办理房屋所有权证的，应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向华英达公司交齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由华英达公司代周康华、冯艳向相关部门缴纳；华英达公司应在周康华、冯艳交齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代周康华、冯艳向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证；如周康华、冯艳未完整提供上述资料和费用的，华英达公司有权相应推迟该商品房所有权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任；本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。
2011年8月28日和2011年9月4日，华英达公司各出具收据一张，载明收到周康华、冯艳支付的定金10000元和车位款68120元。
另查明，1、2013年7月19日，华英达公司向成都市房管局提交办理案涉车位所在机动车库大产权的《房屋所有权登记申请书》；2、2013年8月20日，华英达公司正式取得案涉车位所在机动车库大产权登记；3.、案涉车位至今仍未办理分户产权登记；4.、针对华英达公司提出的成都市税务局直属第三分局因系统升级的原因自2012年3月到2012年7月期间暂停办理集体件税务申报的问题，原审法院工作人员进行了调查走访。该局工作人员在接受询问时表示，三分局确有因系统升级原因暂停办理集体件税务申报的情况，但时间不会有3、4个月那么长，至于2012年3月到2012年7月期间是否曾停办集体件，因时间较久且无书面材料存档已无法核实；5、《温馨提示》和（2012）青羊民初字第4634号案件中原审法院工作人员调查取证形成的工作笔录均载明：成都市人民政府政务中心税务大厅因国家商品住房税收政策调整原因，曾于2012年暂停办理开发商集体件核税审核工作几个月。
周康华、冯艳向原审法院提起诉讼，请求判令：1、华英达公司向周康华、冯艳办理并交付车位产权证书及原件；2、华英达公司向周康华、冯艳支付逾期办理车位分户产权证书的违约金暂计算至起诉之日为9679元（2013.1.1-2014.2.18，共计413天；计算公式为：78120元×0.0003×413天=9679元），违约金应当计算至华英达公司向周康华、冯艳实际交付车位分户产权证书之日止；3、华英达公司赔偿周康华、冯艳迟延办理车库的整体权属证明（初始登记）的违约金4687.2元（违约金应当计算至华英达公司正式取得初始登记之日，本诉请暂时计算至华英达公司申请初始登记之日。违约金计算期间为：2012.12.31-2013.7.19，共计200天，计算公式：78120元×0.0003×200天＝4687.2元）；4、案件全部诉讼费用由华英达公司承担。
原审法院认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、《房屋所有权登记申请书》、收据4张、房屋信息摘要2份、（2012）青羊民初字第4634号案件工作笔录、《温馨提示》、收楼书、工作笔录、庭审笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院认为，周康华、冯艳与华英达公司于2011年9月3日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，周康华、冯艳、华英达公司双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。
（一）关于产权证办理和交付。根据《商品房买卖合同补充协议及附件》约定，华英达公司应在周康华、冯艳缴齐办证资料及费用，并办理完委托手续后的365日内代周康华、冯艳向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。但是周康华、冯艳并未提交任何证据证明已向华英达公司缴齐办证资料及费用，并办理完委托手续。周康华、冯艳提交了其与重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司签订的《停车场车位物业服务协议》及重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司出具的收据和发票，但该证据仅能证明周康华、冯艳已于2014年1月9日起实际使用案涉车位并接受重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司提供的车位管理服务，不能证明其已经与华英达公司办理了车位交付手续，更不能证明周康华、冯艳已经向华英达公司缴齐办证资料及费用，并办理完委托手续。故华英达公司在周康华、冯艳未缴齐办证资料及费用的情况下未办理案涉车位的产权登记系因周康华、冯艳的原因造成，华英达公司并未违约，本院对周康华、冯艳要求华英达公司交付产权证及支付办理分户产权违约金的诉讼请求不予支持。
（二）关于迟延取得车库整体权属证明的违约责任。《商品房买卖合同》明确约定了华英达公司应当在2012年12月31日前取得案涉车位的初始产权登记，但房屋信息摘要载明，华英达公司实际取得车库整体权属证明的时间是在2013年8月20日，因此，华英达公司已经构成违约，应承担违约责任。虽然华英达公司抗辩称，因《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致，规划局更正《建设工程规划合格证书》面积时间过长，导致其迟延办理案涉车位初始登记，但案涉楼盘《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致系因华英达公司自身原因造成，而华英达公司作为房地产开发公司签订合同当时即应当知道若《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致时将需要一定的流程和时间对《建设工程规划合格证书》面积进行变更，在其前提下才能完成办证手续。且华英达公司提交的《建设工程规划合格证》和《房屋测绘技术报告》仅能证明华英达公司于2011年11月28日及2012年1月12日取得了上述两份资料，而《关于对金阳易诚国际项目面积问题的征询函和补充说明的回复》为复印件，来源无法核实，且即便该资料真实有效，亦仅能证明成都市规划管理局规划验收处曾于2012年5月31日向成都市房屋产权登记中心复函同意对易诚国际1、2、3号楼及项目地下室于2011年12月28日取得的《建设工程规划合格证》中的总面积及各部分面积进行更正，不能证明华英达公司迟延办理案涉车位初始登记系因成都市房管局与成都市规划局协调时间过长造成。故原审法院对华英达公司的该项抗辩不予认可。
对于具体违约责任，依据《商品房买卖合同》的约定，华英达公司应当承担从取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日即2013年1月1日起至实际取得权属证明之日即2013年8月20日止，按周康华、冯艳已付款项78120元每日万分之三计付违约金即5437.15元（78120元×0.0003×232天），故对周康华、冯艳主张的该项诉讼请求，原审法院部分予以支持。
综上，对周康华、冯艳的诉讼请求，原审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、华英达公司于判决生效之日起十日内支付周康华、冯艳逾期取得车库整体权属证明违约金5437.15元；二、驳回周康华、冯艳的其余诉讼请求。如果华英达公司未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由华英达公司负担。
宣判后，原审被告华英达公司不服提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判华英达公司不承担逾期取得车库整体权属证明的违约责任；本案一、二审诉讼费由周康华、冯艳承担。理由是：1、根据《房屋技术测绘报告》及《建设工程规划合格证》，能够证明华英达公司已按合同约定取得了规划合格证并向房管局提交了办理车库权属证明的资料。但在华英达公司申请办理车库权属证明时，房管局变更了政策，要求按照已审核通过的《房屋实测报告》重新修改《规划验收合格证》，否则不予办证。而此时华英达公司已经取得《规划验收合格证》，规划局以已经核发了该证为由不予修改，房管局与规划局对此僵持数月，直至2012年5月31日才出具书面说明，同意更正《建设工程规划合格证》上的面积。该书面回复作出后，华英达公司即在第一时间进行了产权初始登记工作。华英达公司取得案涉车库整体权属证明的时间虽然迟于合同约定的时间，但并非其自身原因造成，而是因前述政府部门的政策变动导致长达五个月无法办理产权初始登记，华英达公司不应就此承担违约责任。2、退一步讲，即使华英达公司应就逾期办理产权证承担违约责任，在周康华、冯艳未提供任何证据证明其所受实际损失的情况下，按照合同约定的已付款每日万分之三的标准计算违约金明显过高，请求依法调减。
被上诉人周康华、冯艳答辩称，1、在房地产行业中，开发商应先取得《房屋测绘实测报告》，将该报告提交给规划局，再由规划局据此作出《建设工程规划合格证》，因此通常情况下，《建设工程规划合格证》的取得时间应晚于《房屋测绘实测报告》的出具时间。但本案中，《房屋测绘实测报告》于2012年1月12日作出，《建设工程规划合格证》于2011年12月28日取得，即《房屋测绘实测报告》的取得时间反而晚于《建设工程规划合格证》，且在合同约定的房屋交付之时尚未取得《房屋测绘实测报告》。由此可以推断华英达公司取得《建设工程规划合格证》存在瑕疵，必然导致《房屋测绘实测报告》作出后的面积与规划面积不一致、《建设工程规划合格证》需要修改，进而造成案涉车位的车库权属证明逾期取得。上述情形是由于华英达公司自身原因造成的，应当由华英达公司对此承担相应的违约责任。2、合同约定的违约金计算标准是双方真实意思表示，华英达公司逾期办证的违约行为损害了周康华、冯艳的利益，原审法院根据约定确认华英达公司应承担违约金的数额的正确的。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是：一、华英达公司应否承担迟延取得车库整体权属证明的违约责任；二、原审法院判决的违约金数额是否适当。现就上述争议焦点分析如下：
关于第一个争议焦点，庭审已经查明，华英达公司实际取得案涉车库整体权属证明的时间，超过了合同约定的期限，客观上存在逾期的事实。按照双方约定，华英达公司应对此承担违约责任，除非华英达公司有证据证明迟延取得房屋整体权属证明非因其自身原因所致。本案中，华英达公司虽然提交了成都市规划管理局出具的《关于对金阳易诚国际项目面积问题的征询函和补充说明的回复》，但该证据系复印件，即使该证据属实，也仅能证明成都市规划管理局规划验收处曾于2012年5月31日向成都市房屋产权登记中心复函同意对易诚国际1、2、3号楼及项目地下室于2011年12月28日取得的《建设工程规划合格证》中的总面积及各部分面积进行更正，但不能证明华英达公司迟延办理案涉车位初始登记系因成都市房管局与成都市规划局协调时间过长造成。华英达公司关于政府部门政策变动原因致使房屋整体权属证明迟延取得的上诉主张，除其自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，周康华、冯艳对此亦不予认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，本院对华英达公司的该上诉主张不予采信。原审法院根据合同约定，认定华英达公司应就迟延取得房屋整体权属证明承担违约责任正确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，虽然周康华、冯艳未举出华英达公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但华英达公司逾期取得楼栋权属证书和迟延办理房屋所有权证的事实客观存在，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，原审法院结合华英达公司承诺的违约金计算标准确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人成都金阳华英达置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐骥
代理审判员 龚耘
代理审判员 冷雪
二〇一五年十一月三日
书 记 员 刘杨