北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第07443号
上诉人（原审原告）北京首华物业管理有限公司，住所地北京市东城区沙滩银闸胡同32号。
法定代表人李忠，董事长。
委托代理人付艳花，女，1975年2月26日出生。
委托代理人杨赛，女，1988年7月1日出生。
上诉人（原审被告）北京安德中医医院，住所地北京市东城区安德路***号院*号楼***室。
法定代表人王堇屹，院长。
委托代理人林宏，北京昊庭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李燕鸣，女，1947年12月27日出生。
委托代理人林宏，北京昊庭律师事务所律师。
上诉人北京首华物业管理有限公司（以下简称首华物业公司）、北京安德中医医院（以下简称安德中医医院）、李燕鸣因供用热力合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第03827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
2015年3月，首华物业公司诉至原审法院称：北京市东城区×××房屋（以下简称涉案房屋）为商用房，李燕鸣为产权人，由安德中医医院使用。该房建筑面积为293.2平方米，由我公司负责供暖并收取供暖费。经我公司催缴，李燕鸣、安德中医医院至今尚未缴纳2013年11月至2015年3月期间的供暖费共计25801.6元。为维护我公司的合法权益，现起诉要求李燕鸣、安德中医医院交纳上述拖欠的供暖费，诉讼费由李燕鸣、安德中医医院承担。
李燕鸣、安德中医医院辩称：涉案房屋系李燕鸣名下的私产，出租与北京安德中医医院使用，李燕鸣就供暖事宜与北京祥洪永嘉物业管理有限公司（以下简称祥洪永嘉公司）签订有供暖合同。在2013-2014采暖季中，李燕鸣、安德中医医院曾与首华物业公司联系，要求签订商用供暖协议，但首华物业公司拒绝签署。至于祥洪永嘉公司是否将供暖合同转让给首华物业公司，属于祥洪永嘉公司与首华物业公司之间内部的事情。而且祥洪永嘉公司将供暖义务转让给首华物业公司的话，必须征得李燕鸣、安德中医医院同意。首华物业公司对于供暖不达标问题，一直找祥洪永嘉公司寻求解决，一直将祥洪永嘉公司作为合同相对方。因此，首华物业公司不是合同相对人，无权对李燕鸣、安德中医医院提起诉讼。涉案房屋近十年间冬季供暖一直不达标，商户的主管道供暖温度在冬季低至7-8°C。李燕鸣、安德中医医院为此多次与首华物业公司及祥洪永嘉公司联系，但至今仍未解决问题。在2014-2015供暖季中，因主管道没有温度，经李燕鸣、安德中医医院要求祥洪永嘉公司查看热源，发现首华物业公司在祥洪永嘉公司和业主不知情的情况下，在热源进入供热站入口增设阀门，人为限制主管道温度。综上，供热方未依约依法履行供暖义务，明知有问题却故意不予解决，其行为严重违背诚实信用原则，违反了合同法的规定，在没有履行义务的情况下，不能享有收取供暖费的权利。因供暖不合格免交供暖费，既有法律依据，也是李燕鸣、安德中医医院和祥洪永嘉公司之间的惯例。因此，鉴于李燕鸣、安德中医医院未能享有国家规定的最低温度标准的供热服务，李燕鸣、安德中医医院有权拒绝支付供暖费。
原审法院经审理认为：根据已查明的事实，首华物业公司两年来为李燕鸣所有的房屋提供热力服务，双方虽未签订书面供暖协议，但已经形成了事实上的供用热力合同关系。李燕鸣、安德中医医院虽然在《租房协议书》中约定供暖费用由安德中医医院负担，但对于首华物业公司而言，其合同相对方应为房屋产权人李燕鸣，李燕鸣、安德中医医院之间协议的效力不及于首华物业公司，故首华物业公司要求安德中医医院支付供暖费，法院不予支持。首华物业公司取得《北京市供热运行单位备案登记证》虽然晚于其实际供热的时间，但不能以此否定首华物业公司在取得备案登记之前没有为李燕鸣名下的房屋提供热力服务，结合本案其他证据材料，可以确认首华物业公司在2013-2014年供暖季即实际为李燕鸣名下的房屋提供了热力服务。现李燕鸣已连续两个供暖季没有交纳供暖费用，理应承担相应的违约责任，履行缴费义务。关于供暖温度问题，李燕鸣、安德中医医院于庭审中提供的视频资料不能确定录制时间，视频中称供水管道不热的人无法确定身份。2014年2月的测温报告的出具机构不能证明具有第三方测温的资质。上述证据材料存在疑点和瑕疵，不足以证实李燕鸣、安德中医医院所提首华物业公司供暖温度不达标的诉讼主张。对于李燕鸣、安德中医医院所述首华物业公司在热源进入供热站入口增设阀门、人为限制主管道温度的问题，李燕鸣、安德中医医院又未提供证据，法院不能采信。而祥洪永嘉公司虽不是专业测温机构，但其作为巷上嘉园小区的物业管理单位，对该小区和业主的情况有比较全面的了解，因此，该公司出具的《证明》可以证实首华物业公司提供的供暖服务确实存在供暖温度不达标的问题。首华物业公司亦应对此承担相应的违约责任，减收部分供暖费用。具体数额，法院将根据实际情况酌情确定。综上，原审法院于2015年5月判决：一、李燕鸣于判决生效后七日内给付北京首华物业管理有限公司北京市东城区安德路甲十号四号楼一至二层一○一号房屋二○一三年十一月十五日至二○一五年三月十五日期间的供暖费共计一万五千四百八十元；二、驳回北京首华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，首华物业公司、安德中医医院、李燕鸣均不服，上诉至本院。首华物业公司上诉称：我公司受祥洪永嘉公司委托，自2013年4月15日起为李燕鸣房产所在的小区提供供暖服务并收费，我们之间存在事实上的供热关系，李燕鸣与安德中医医院签订《租房协议书》约定由安德中医医院支付供暖费，据此，我们认为供暖费应当由安德中医医院支付，李燕鸣承担连带责任；关于温度问题，一审判决依据的《证明》其中“至今采暖温度依不达标”在安德中医医院、李燕给我公司的《证明》中无此内容；一审判决李燕鸣支付的供暖费占应付供暖费的百分之六十，根据相关规定，申请暂停供热也要交百分之六十的基础供热费用。因此该判决有失公允，显失公平。故请求二审法院撤销原判，改判支持我公司的诉讼请求；一、二审的案件受理费由安德中医医院、李燕鸣承担。
安德中医医院、李燕鸣上诉称：首华物业公司虽然为我们提供了供热服务，但未达到北京市规定的供热温度，使我们在供热期间根本无法正常工作和生活，构成根本违约，应减免供暖费用。一审判决认定事实不清。故请求二审法院查明事实改判或发回重审。
经审理查明：本案涉案房屋系李燕鸣名下之私产，建筑面积293.2平方米，该房屋设计用途为商业用房，自2009年3月1日起，由安德中医医院承租作为营业用房使用，双方于2009年3月1日签订的《租房合同书》中约定涉案房屋的供暖费用由安德中医医院负担。上述房屋由祥洪永嘉公司负责物业管理并提供供暖服务，李燕鸣曾于2005年8月与该公司签订过《供暖协议书》。该房屋采用风机供暖方式，2012年12月，李燕鸣、安德中医医院经祥洪永嘉公司同意，在室内增装了散热器片。
2013年5月1日，祥洪永嘉公司出具《供暖委托书》，将包括涉案房屋在内的巷上嘉园小区的供暖服务及收费工作委托给首华物业公司，期限为2013年4月15日至2018年4月15日。同日，该公司与首华物业公司向巷上嘉园小区全体业主发出了联合公开信，将供暖服务及收费工作移交给首华物业公司一事向小区全体业主进行了通告。此后，首华物业公司开始负责该小区的供暖服务，北京市东城区城市综合管理委员会于2014年8月27日向首华物业公司颁发了《北京市供热运行单位备案登记证》，载明供热区域为巷上嘉园1-5号楼。
自首华物业公司负责巷上嘉园小区的供暖服务工作后，首华物业公司与李燕鸣、安德中医医院之间没有签订书面供暖协议，李燕鸣、安德中医医院也没有交纳供暖费。原审庭审中，李燕鸣、安德中医医院称首华物业公司的供暖温度不达标，并提交了一份由祥洪永嘉公司巷上嘉园项目部于2015年4月3日出具的《证明》，其中载明“为解决北京安德中医医院供暖不达标问题，我司提议北京安德中医医院供暖增装暖气片。施工方案经物业审核同意，北京安德中医医院于2012年12月增装暖气片至今采暖温度依不达标”。首华物业公司认为用户不得拆改供暖设备是禁止性规定，物业公司无权允许李燕鸣、安德中医医院拆改供暖设备，而且这份说明没有物业公司的公章，经其对祥洪永嘉公司询问，该公司答复对此不知情，故不认可其真实性。但首华物业公司没有对自己的主张提供证据。李燕鸣、安德中医医院还提供了北京市建设工程质量第四检测所于2011年1月出具的《测量报告》和北京中环物研环境质量监测中心于2014年2月14日出具《检测报告》，第一份《检测报告》对李燕鸣房屋冬季室内温度的测量结果大部分低于18°C，第二份《检测报告》载明检测地址为东城区安德路甲10号，检测时间为2014年2月13日，测点位置及测量值为：煎药室9.6°C，中药房10.8°C。首华物业公司认为2011年的《检测报告》与其无关，2014年的《检测报告》不是经北京市质量监督部门认定的测温机构，进行检测时也没有通知首华物业公司到场，测温地点不明确，没有所测温房间的面积等，不认可该检测结果。此外，李燕鸣、安德中医医院还提供了一段视频资料和安德中医医院工作人员反映暖气不热的手机通话和短信记录，在视频资料中，安德中医医院工作人员在巷上嘉园小区热力站询问热力站工作人员相关情况，现场有数人，有人称“供水（管）都不热，回水怎么能热”。首华物业公司对安德中医医院工作人员的通话、短信记录的真实性不予认可，认为视频资料没有拍摄时间，也不能确定说话人的身份，不能证明暖气不热。对于李燕鸣、安德中医医院所述首华物业公司在热源进入供热站入口增设阀门、人为限制主管道温度的问题，李燕鸣、安德中医医院未举证。
另查，根据北京市发展和改革委员会颁布的“京发改（2013）1654号和京发改（2014）1875号”两份《关于调整本市非居民供热价格的通知》，本市2013-2014年采暖季非居民供热价格统一调整为42元／建筑平方米，本市2014-2015年采暖季非居民供热价格统一调整为46元／建筑平方米。据此计算，李燕鸣名下上述房屋在2013-2014年采暖季应缴纳的供暖费为12314.4元，在2014-2015年采暖季应缴纳的供暖费为13487.2元，合计25801.6元。
本院审理中，首华物业公司称《证明》中“至今采暖温度依不达标”的内容，在安德中医医院、李燕鸣交换给其公司的《证明》中没有。经核实，一审证据材料中有祥洪永嘉公司出具的《证明》二份，其中一份写明“至今采暖温度依不达标”内容，对于此问题，安德中医医院、李燕鸣称：2015年4月3日共开具《证明》二份，因上午开具的《证明》中无“至今采暖温度依不达标”内容，故下午又重新开具一份有该内容的《证明》。首华物业公司对2015年4月3日下午开具的《证明》不予认可，同时提供一份祥洪永嘉公司出具的《说明》，《说明》内容为“…因此，供热测温设备这两年未经过相关机构检验，检测的温度不能作为住房室温不达标的严格证明”，用以证明记载“至今采暖温度依不达标”的《证明》所证不是事实。安德中医医院、李燕鸣对此《说明》不予认可。
另，安德中医医院、李燕鸣在本院审理中提供一份视频材料证明，用以证明在原审中所提供视频资料中的人员是祥洪永嘉公司、首华物业公司、安德中医医院的工作人员及视频录制时间为2014年11月16日，地点为巷上嘉园小区地下一层热力交换站。首华物业公司对该证据不予认可。
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋所有权证》、《租房合同书》、房屋现状照片、《供暖协议书》、《供暖委托书》、《证明》、《说明》、《致巷上嘉园小区全体业主的公开信》、《北京市供热运行单位备案登记证》、《检测报告》、视频资料及其证明、手机通话及短信记录、北京市发展和改革委员会颁布的“京发改（2013）1654号和京发改（2014）1875号”两份《关于调整本市非居民供热价格的通知》等证据在案佐证。
本院认为：首华物业公司与李燕鸣虽未签订书面供暖协议，但首华物业公司于2013年11月至2015年3月期间为涉案房屋所在的巷上嘉园小区提供热力服务，已形成事实上的供用热力合同关系。首华物业公司为李燕鸣所有的涉案房屋提供供暖服务，理应由李燕鸣交纳供暖费用。首华物业公司以安德中医医院与李燕鸣在《租房协议书》中约定供暖费用由北京安德中医医院负担为依据，要求由安德中医医院支付供暖费，李燕鸣承担连带责任。因首华物业公司不是安德中医医院与李燕鸣签订《租房协议书》的合同相对人亦未与安德中医医院签订《供暖协议书》，故其要求安德中医医院支付供暖费，李燕鸣承担连带责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于供暖温度问题，首先，首华物业公司不能提供有李燕鸣、安德中医医院签字认可的测温记录；其次，李燕鸣、安德中医医院提供的北京中环物研环境质量检测中心出具的《检测报告》、祥洪永嘉公司出具的《证明》等证据均表明供暖温度未能达标，北京中环物研环境质量检测中心、祥洪永嘉公司虽不具有第三方测温的资质，但与李燕鸣、安德中医医院均无明显利害关系，其《检测报告》、《证明》较为客观、公正，在首华物业公司无相反证据的情况下，本院认为李燕鸣、安德中医医院提供的证据已能够证明供暖温度不达标的事实客观存在，故首华物业公司亦应对此承担相应的违约责任，减收部分供暖费用。综上，原审法院判决结果并无不当，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费223元，由北京首华物业管理有限公司负担100元（已交纳），由李燕鸣负担123元（于判决生效后七日内交纳至原审法院）；二审案件受理费446元，由北京首华物业管理有限公司负担200元（已交纳），由李燕鸣负担246元（于判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 冷济光
代理审判员 廖 慧
二〇一五年九月十六日
书 记 员 马丽雅