上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1458号
上诉人（原审被告）上海爱景置业有限公司。
法定代表人周骏。
委托代理人王靖，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人赵轶民，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海三五一六皮革皮鞋厂。
法定代表人黄克宇。
委托代理人吴钟俊，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人黄肖婷，上海市李国机律师事务所律师。
原审被告上海鸿海房地产发展有限公司。
法定代表人忻鸿良。
上诉人上海爱景置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海三五一六皮革皮鞋厂（以下简称“三五一六厂”）系上海市同丰路XXX号全幢房屋（以下简称“系争房屋”）产权人。2013年11月15日，三五一六厂与上海爱景置业有限公司（以下简称“爱景置业”）、上海鸿海房地产发展有限公司（以下简称“鸿海房产”）签订协议书，协议书约定爱景置业为购买方（甲方），三五一六厂为卖售方（乙方），鸿海房产为担保方（丙方），三方协商约定，甲方诚意购买乙方持有的系争房屋（含产权证之外由丙方出资搭建的楼内连廊部分物业，但不含有甲方持有的30个地下车位）。丙方作为甲方出资人，对甲方付款履行协议事项承担担保责任。协议书第一条约定交易产证面积9，541.25平方米。第二条约定交易总价人民币（以下币种均为人民币）两亿五千万元。第四条约定，基于乙方为国有独资企业，甲、乙、丙三方约定严格按国有资产处置条例和乙方上级集团的相关规定履行国有资产处置程序，进行本次交易。第五条约定，所涉转让物业的评估工作由乙方委托的中介评估公司进行，评估费用由甲方承担。如评估总价超过两亿五千万元，应以实际评估总价交易，但是否继续交易由甲方决定；如评估价格低于两亿五千万元，按三方商定的交易总价两亿五千万元成交。第八条约定，为加速本次交易执行，不受交易相关方以外的其他拟受让方干扰，甲方以向乙方支付1，000万元定金的形式确定该物业转让事项。乙方在收到该定金后不得再与任何其他方商洽转让该物业，除非协议终止履行情况发生。第九条约定，协议书签订后8个工作日内，甲方将定金1，000万元汇入乙方指定账户，乙方在收到定金后应立即向其上级集团申报此交易项目。如乙方上级集团不同意执行此转让项目，乙方应在收到批复后5个工作日内向甲方无息退回定金，双方均不承担责任。第十条约定，协议书生效后，如因甲方原因不能签订正式房屋买卖合同的，1，000万元定金将视为甲方违约金归乙方所有。在乙方上级集团批准以不低于两亿五千万元成交价交易上述物业后，如因乙方原因不能签订房屋买卖合同的，乙方应双倍返还甲方定金。双方特别约定如因政策原因或不可抗力致使该物业转让合同不能完成签订或执行的，乙方应将甲方先期已支付的定金全部无息退还给甲方。甲、乙、丙三方互不追究违约责任。第十一条约定，甲、乙、丙三方约定完成此次物业转让全额房款交付和开票时间为2013年12月31日前，逾期未完成付款和开票的，乙方有权选择终止协议的履行。此后，因爱景置业未按协议向三五一六厂支付定金及评估费，三五一六厂于2014年3月11日向爱景置业、鸿海房产发出关于终止《关于转让同丰路XXX号全幢商业物业的意向协议书》的通知，通知称因爱景置业未能向三五一六厂支付合同项下的定金、评估费或交易款项，鸿海房产也未按合同约定履行担保义务，已经违反合同约定，故通知终止意向协议，并保留追偿违约金、评估费的权利。双方交涉无果。
2014年4月，三五一六厂诉至原审法院称，爱景置业违反合同约定，致使双方无法签署房屋买卖合同，鸿海房产又拒绝履行担保责任，故请求法院判令爱景置业向三五一六厂支付违约金1，000万元及资产评估费10万元，鸿海房产对以上诉请承担连带担保责任。
原审另查明，经三五一六厂委托，中和资产评估有限公司对系争房屋的商业房地产市场价值进行了评估，评估费金额为10万元。
原审审理中，三五一六厂向法院提出财产保全的申请，法院于2014年5月8日裁定冻结爱景置业、鸿海房产名下银行存款1，010万元或查封、扣押其相等价值的财产。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。三五一六厂与爱景置业、鸿海房产签署的协议书中载明爱景置业以向三五一六厂支付1，000万元定金的形式确定系争房屋转让事项，如因爱景置业原因不能签订正式房屋买卖合同的，1，000万元定金将视为爱景置业的违约金归三五一六厂所有。由于爱景置业未在协议书约定的期限内向三五一六厂支付定金，导致双方未能就系争房屋签订正式的房屋买卖合同，违约责任在于爱景置业，故三五一六厂通知爱景置业、鸿海房产终止履行意向协议并要求爱景置业支付违约金并无不当。爱景置业抗辩称协议书约定的违约金过高，要求按三五一六厂支付评估费至今的利息计算违约金，考虑到爱景置业未实际支付定金，但协议书签约至今的楼价走向对三五一六厂的期待利益确有不利影响，故爱景置业应承担其相应的违约责任，具体金额由法院酌定。协议书中就系争房屋的评估明确约定由三五一六厂负责委托评估，评估费用由爱景置业承担，故爱景置业应按协议约定向三五一六厂支付评估费用。三方当事人在协议书中约定鸿海房产作为出资人对爱景置业的付款履行事项承担担保责任，根据担保法规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，故鸿海房产应对本案违约金及评估费用承担连带担保责任。
原审法院据此作出判决：一、上海爱景置业有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海三五一六皮革皮鞋厂违约金200万元；二、上海爱景置业有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海三五一六皮革皮鞋厂评估费10万元；三、上海鸿海房地产发展有限公司对上述款项承担连带担保责任。
原审判决后，上诉人爱景置业不服，向本院提起上诉称：本案协议书为意向书性质，根据相关法律规定，应属无效。根据《关于中央企业资产转让进场交易有关事项的通知》及《上海产权交易市场资产交易规则（试行）》的相关规定，三五一六厂是中央机构直接控股企业，其资产属于国有资产，如要出售国有资产，需要到上海市产权交易所公开征集受让方，不能定向出售给特定的民营企业。因此，相关协议违反强制性法律规定，应属无效。另外，协议书本身不具有等同于合同的法律效力。由于爱景置业发现双方协商的交易方式违反规定，故未支付定金，因此双方并未形成正式的合同法律关系，不应承担违约责任。最后，爱景置业已通过律师函的形式告知三五一六厂协议书作废，故不应再按协议书内容承担评估费用。如要求其承担，显失公平。爱景置业请求本院撤销原判，改判驳回三五一六厂的原审诉请。
被上诉人三五一六厂答辩称：原审判决事实清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
原审被告鸿海房产未到庭应诉。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，爱景置业上诉提出的《关于中央企业资产转让进场交易有关事项的通知》及《上海产权交易市场资产交易规则（试行）》并非法律、法规。况且，双方协议约定“基于乙方为国有独资企业，甲、乙、丙三方约定严格按国有资产处置条例和乙方上级集团的相关规定履行国有资产处置程序，进行本次交易”。故其认为协议书无效的上诉观点，缺乏法律依据，本院不予支持。根据协议书内容，其性质应属预约合同。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。协议第十条约定，协议书生效后，如因甲方原因不能签订正式房屋买卖合同的，1，000万元定金将视为甲方违约金归乙方所有。此条款为双方对于爱景置业如违约而设置的违约金条款，1，000万元可视为双方约定的违约金数额。原审法院根据本案具体案情酌定爱景置业应支付200万元违约金，本院经审查并无不当。有关评估费用，原审法院依据协议内容判定由爱景置业承担，符合合同约定。综上分析，原审判决结果并无不当，应予维持。爱景置业的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17，480元，由上诉人上海爱景置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年九月三十日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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