湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州中民三终字第00067号
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：荆州诚翔房地产开发有限公司，住所地荆州市沙市区南湖路梧桐树下小区中心会所。
法定代表人：童卫，该公司董事长。
委托代理人：谷胜桥、李娟，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、原审反诉原告）：黄菲。
委托代理人：龙秀英，湖北思捷律师事务所律师。
上诉人黄菲因与被上诉人荆州诚翔房地产开发有限公司（以下简称诚翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2014）鄂沙市民初字第00170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄菲及其委托代理人龙秀英，被上诉人诚翔公司的委托代理人谷胜桥、李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审认定，2010年10月23日，出租方即原告诚翔公司与承租方即被告黄菲签订《商铺租赁合同书》，约定由诚翔公司将其所有的位于荆州市南湖路与太岳路交汇处梧桐树下商业街内4-5号楼商业建筑面积5100平方米的商铺出租给黄菲使用，租赁期为15年，从2011年6月1日起至2026年5月30日止，租赁期从实际交付租赁商铺之日起算；合同期内第一年到第十年，租金计830000元／年，出租方有权从第四年开始，以后每年在原租金的基础上按25000元递增；自计租之日起，承租方每半年提前5天向出租方一次性支付下半年租金和物业管理费，物业管理费为每月2000元，承租方延迟支付租金，每逾期一天按月租金的千分之三加付滞纳金。该合同第十条第3款还约定：承租方发生如下行为，出租方可书面要求承租方在规定期限内改正。若超过期限无改正，视为承租方违约，出租方可单方面解除合同，并不退还已交纳的所有费用。（1）承租方拖欠租金等本合同约定的费用达45天，且出租方向其发出了书面的限期缴纳的通知仍在规定期限内未予缴纳的；（2）承租方其他违约行为或不履行本合同规定的义务；（3）承租方若无故单方面解除合同或拖欠租金达45天，承租方应按年租金的25%向出租方支付违约金，并不得向出租方收取任何赔偿等费用。2010年11月23日，双方当事人签订《补充协议》，确认诚翔公司已于2010年11月24日将承租商铺及地面和吊顶大部分装修正式移交给黄菲；黄菲承租商铺起租日期自2011年6月1日起算。2010年12月3日，本案双方当事人达成《交接手续》一份，将标的商铺消防设备及系统交付黄菲使用。
2010年12月2日，诚翔公司与黄振华（系黄菲父亲）签订《协议》一份，约定诚翔公司将梧桐树下商业街原售楼部建筑面积暂定60平方米（最终以实际为准）另行租赁给乙方（黄振华）使用，并于协议签订当天交付，该租赁场地的租金和租赁期，由协议签订双方自签订协议日的30天内给予确定。2010年12月3日，本案双方当事人签订《协议》，约定诚翔公司将原新艺装饰商铺（原承租户邓洪礼）另行租赁给黄菲，建筑面积暂定102.37平方米（最终以实际为准），并约定该租赁场地的租金和租赁期，双方自签订协议日的30天内给予确定。同日，案外人邓洪礼与黄振华签订《协议》一份，约定邓洪礼“自愿将已租荆州市德润商贸有限公司梧桐树下商业街内4-5栋53号面积49.09平方米和4-5栋54号面积53.28平方米的门面租赁使用权和全部装修转让给乙方（黄振华）…转让费为10000元整…”。后本案双方当事人就梧桐树下商业街原售楼部及原新艺装饰商铺的租金和租赁期在签订协议日30天内未能协商一致。案外人秦天与荆州市德润商贸有限公司于2010年5月9日签订《商铺租赁合同书》，约定由荆州市德润商贸有限公司将梧桐树下商业街内4-5-55号，面积约78平方米的商铺租赁给秦天。2010年12月14日，秦天出具《收条》一份，内容为“今收到黄振华门面转让费28000元整”。2011年9月7日，案外人万萍与黄振华签订《协议》，约定：经甲（万萍）乙（黄振华）双方多次协商，荆州市德润商贸有限公司周安勇同意将甲方的合同押金3000元转给乙方并同意退还乙方，甲方自愿将已租荆州市德润商贸有限公司梧桐树下商业街内4-5栋A7-A8号面积188平方米的门面租赁使用权和全部装修转让给乙方…转让费为2500元…。当日万萍出具《收条》一份，收到转让费2500元及押金3000元。
后诚翔公司以黄菲拖欠租金为由诉至法院，请求判令解除《商铺租赁合同书》，支付租金及违约金、滞纳金。该案经荆州市中级人民法院作出（2013）鄂荆州中民三终字第68号民事判决，判令黄菲向诚翔公司支付2012年上半年租金227000元、2012年6月1日至2012年12月31日的租金390918元，并驳回诚翔公司其它诉讼请求。该判决已经由诚翔公司申请人民法院强制执行。2013年1月1日起至今，黄菲一直未支付租金。2013年7月11日，诚翔公司通过圆通速递向黄菲送达《租金催缴通知》（已在邮寄单上注明），黄菲拒收。现黄菲仍占用门面，未付租金，诚翔公司以追讨租金、解除合同等为由成讼，请求判令：1、解除我公司与黄菲签订的《商铺租赁合同》和《协议》，且判令黄菲将《商铺租赁合同》及《协议》项下租赁物返还给我公司；2、黄菲立即向我公司支付拖欠的《商铺租赁合同》项下2013年1月1日至2013年12月31日的租金781836元及实际使用该商铺期间的租金；3、黄菲立即向我公司支付拖欠的《协议》项下2011年9月24日至2013年12月31日的租金91424元（该租金系按此房原租户的年租金标准计算）；4、黄菲按照合同约定向我公司支付提前解除合同的违约金195459元及逾期支付租金的滞纳金（滞纳金的计算从黄菲迟延支付租金之日起至2013年12月31日止，每天按月租金的千分之三计算，滞纳金为71342.54元）；5、由黄菲承担本案一切诉讼费用。黄菲以诚翔公司违约为由提起反诉，请求判令：1、诚翔公司支付违约金166000元，并赔偿相应的装修、广告投入费用的实际损失770100元；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由诚翔公司承担。
另查明，黄菲所承租的商铺门面正前厅临街面积296平方米于6月2日前后被第三方荆州城中建设工程公司强行圈占，该强占方向黄菲发出多份联系函及2009年12月23日荆州市建设委员会下发的《关于办理梧桐树下项目工程决算的紧急通知》，希望出租方派员与其解决结算工程款事宜。2012年3月至2013年9月，黄菲亦多次以邮寄函件的方式向诚翔公司商议门面无法正常经营等事宜。还查明，经诚翔公司申请，2014年5月6日，荆州市公证处对荆州市沙市区南湖路20-11号商铺4-5号楼一楼现状进行了拍摄，并制发（2014）鄂荆州证字第892号《公证书》。黄菲陈述，此部分面积现由黄菲方用于堆放家具，目的在于阻止案外人在此占用办公。针对《商铺租赁合同书》建筑面积5100平方米商铺是否足额交付的问题，一审法院委托荆州市地产地籍测绘队就租赁面积进行测绘。在测绘现场，就租赁面积置界问题，经法院通知后，黄菲到场置界，诚翔公司工作人员到场后未予置界。现荆州市地产地籍测绘队测绘结果如下：南湖路（梧桐树下）小区4-5栋（荆州房权证沙字××号，分10个产籍号）总面积为5506.78平方米；其中一楼总建筑面积为2780.39平方米，101号建筑面积为186.91平方米、102号建筑面积为319.39平方米、103号建筑面积为1891.57平方米、104号建筑面积为30.41平方米、105号建筑面积为237.05平方米、106号建筑面积为115.06平方米；二楼总建筑面积为2726.39平方米。
一审认为，诚翔公司与黄菲于2010年10月23日签订的《商铺租赁合同书》，以及以后签订的一系列补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行。现双方当事人对黄菲交纳租金至2012年12月31日，此后租金未予交付的事实不持异议，本案双方争议的焦点是：一、黄菲迟延交付租金的行为是否构成违约，黄菲应否向诚翔公司补缴租金；二、双方当事人签订的《商铺租赁合同书》及《协议》能否予以解除；三、黄菲应否向诚翔公司支付提前解除合同的违约金及滞纳金；四、诚翔公司应否向黄菲支付违约金及赔付装修、广告损失。
一、关于黄菲迟延交付租金的行为是否构成违约，黄菲应否向诚翔公司补缴租金的问题。1、黄菲认为，诚翔公司拖欠建设工程款，影响黄菲正常经营，根据《商铺租赁合同书》第十条第四款第（1）项规定，黄菲有权不支付当期租金的问题。首先，上述条款约定出租方超过双方约定合理时间未解决租赁物室外裂缝、漏水等影响承租方正常经营的，承租方可书面要求出租方在规定期限内改正。若超过期限无改正，视为出租方违约，承租方有权不支付出租方当期租金。本案中明显尚未出现关于“室外裂缝、漏水”的争议，“室外裂缝、漏水等影响”中的“等”字，从文义上理解，是指与“室外裂缝、漏水”相类似的，因租赁物结构或装修出现问题所造成的租赁物无法正常使用的情形。其二，在黄菲与诚翔公司的租赁关系中，诚翔公司向黄菲交付了所有权没有任何瑕疵的租赁物，且该租赁物能够正常投入使用，诚翔公司即履行了作为出租方的基本义务。在《商铺租赁合同书》中约定了诚翔公司的物业管理责任，但当物业对于租赁标的的维护与案外人的侵权竞合时，若受害方即黄菲选择以物业管理法律关系寻求救济，则应在物业管理的权利义务中予以抗辩，而不应将物业管理法律关系与租赁法律关系交叉不分，以不交纳租金对抗物业管理的缺失。再从诚翔公司与案外人的工程承包关系看：首先孰是孰非尚无法律上的最终定论；其次，黄菲放弃直接向侵权人维权的救济途径，转而认为诚翔公司存在违约行为而拒付租金，会助长案外人的非正常救济方式，不利于倡导文明法治的社会风气；再次，诚翔公司有积极主动解决问题，以利于合同有效履行的诚信义务，但承租方如若将其不能正常经营的责任全部越过肇事方，尽数归责于出租方，亦似不妥。其三，截止目前，黄菲仍在对租赁物占有使用，相对应的，诚翔公司未能获得相应的租金收入，合同的权利义务关系处于不对等的状态。综上，对黄菲认为有权不支付当期租金的主张不予采信。2、关于诚翔公司未足额交付租赁商铺面积的问题。经法院委托荆州市地产地籍测绘队测绘，从测绘结果与租赁场地图纸对照来看，101、105、106地块在合同约定的租赁面积之外，103、104地块在合同约定的租赁面积之内，双方对此无异议。就102地块，黄菲置界系未足额交付部分，诚翔公司未予置界。因法院在测绘现场要求双方对交付的实际租赁面积进行确认时，诚翔公司未予置界，应当对该事实承担举证不能的法律后果。故认定诚翔公司实际交付的租赁面积为4648.37平方米（2726.39＋1891.57＋30.41）。3、关于诚翔公司在物业问题上是否存在违约的问题。本案作为房屋租赁合同纠纷，出租方和承租方的基本权利义务在于租赁物的交付使用和租金的收取，物业管理的约定是附属于房屋租赁关系的，现黄菲在诚翔公司向其交付了房屋并占有使用至今的情形下，以诚翔公司未全面履行物业管理义务而拒绝缴纳租金，明显导致双方在合同履行上不对等。且黄菲针对诚翔公司不履行物业管理义务的主张所提交的证据不能达到举证目的，故黄菲主张诚翔公司不履行合同约定的物业管理义务，违约在先，其作为承租人有权不支付租金的主张不予采信。4、黄菲认为，未能与诚翔公司就收回的门面按照原来的价格和期限来签订租赁合同，故其有理由不交付租金。因从原售楼部及原新艺装饰商铺的协议来看，协议约定其租金和租赁期在签订协议日30天内商定，此事实与黄菲认为收回商铺就应按原来的《商铺租赁合同书》价格和期限确定租金和租赁期的主张明显不符，故对黄菲以此理由抗辩交付租金的主张不予采信。5、关于黄菲主张因诚翔公司没有按期开具租金发票故拒付租金的问题。诚翔公司向黄菲开具了租金发票，并通过短信通知黄菲领取，黄菲对此事实予以认可。但其认为该发票于2014年开出，因日期不对拒绝领取，同时继续拒缴租金。因为时间不可能倒退，诚翔公司永远不可能按期开具2013年的租金发票，所以黄菲以此理由认为诚翔公司永远存在违约行为，其亦可以在租赁期限内继续占用商铺拒付租金，这种逻辑推理显然不能成立。同时，收取租金的出租方理应向交租方按期开具发票，但交付租金义务所对应的是其对租赁物占有使用的权利享受，不开具发票或未按期出具发票违反的是国家税收制度，并不能以此抵销租赁人交付租金的义务。荆州市中级人民法院（2013）鄂荆州中民三终字第68号民事判决书认定，黄菲暂时迟延缴纳租金有合理、合法的理由，并不构成违约，故不应承担违约金和滞纳金，但仍判令黄菲应向诚翔公司缴纳租金，而不是以此支持黄菲可以继续迟延缴纳租金。故黄菲以此理由拒绝交付租金，没有法律依据。
综上，因诚翔公司与黄菲房屋租赁事实清楚，依照双方签订的《商铺租赁合同书》，黄菲应向诚翔公司缴纳2013年1月1日至2013年12月31日的租金共830000元。另诚翔公司认可对被城中公司强行圈占的296平方米的租金予以扣减，同时诚翔公司欠交的451.63平方米（5100－4648.37）面积租金亦予以扣减。则黄菲应向诚翔公司缴纳的2013年全年租金应为708327元（830000－［296＋451.63］×（830000÷5100））。另从2014年1月1日起至黄菲从《商铺租赁合同书》标的商铺腾退之日止，黄菲应向诚翔公司给付的租金以实际使用4352.37（5100－296-451.63）平方米面积计算，每天给付租金应按1941元（830000÷365÷5100×4352.37）计。此外，关于诚翔公司主张的《协议》项下2011年9月24日至2013年12月31日的租金91424元的诉请。因诚翔公司与黄菲并未能就《协议》约定商铺面积的租金达成一致，故一审参照案外人邓洪礼与荆州市德润商贸有限公司签订的《商铺租赁合同书》约定的租金14724元标准，认定黄菲应向诚翔公司给付的租金为33129元（14724元÷12个月×27个月）。
二、关于诚翔公司与黄菲签订的《商铺租赁合同书》及《协议》能否予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因本案查实黄菲确实存在无正当理由延迟支付租金逾期达45天的情形，同时，诚翔公司向黄菲送达《租金催缴通知》，已履行了要求承租人黄菲在合理期限内支付租金的提示义务，而黄菲至今仍然未付租金。双方就原新艺商铺签订的《协议》，黄菲亦无正当理由未支付租金。故依据上述法律规定及合同约定，诚翔公司有权解除《商铺租赁合同书》及《协议》并收回商铺。
三、关于黄菲应否向诚翔公司支付提前解除合同的违约金及滞纳金的问题。诚翔公司在本案诉讼启动后，仍有未开具发票的事实存在。因诚翔公司确实在开具发票问题上存在未采取积极态度履行法定义务的问题，且第三方主张权利的影响亦还未完全消除，故一审认定黄菲迟延缴纳租金不构成违约，不应承担违约金和滞纳金。
四、关于诚翔公司应否向黄菲支付违约金及赔付装修、广告损失的问题。对黄菲以诚翔公司拖欠建设工程款造成第三人圈占门面、未足额交付租赁商铺面积、物业缺失、不开具租金发票等上述理由请求诚翔公司支付违约金的主张不予支持。关于黄菲认为诚翔公司无故提出解除合同，应当支付赔偿装修、广告损失的主张。一方面诚翔公司并非无故提出解除合同，另一方面，诚翔公司与黄菲在商铺租赁合同履行期间，当租赁双方就具体的租赁细节，诸如发票开具、第三方强占影响租赁、物业加强等情形商榷产生摩擦时，诚翔公司作为出租方确实没有积极回复、处理，以便让租赁关系正常存续，良性发展，以至于让租赁陷入困局。故依据公平原则酌情认定，诚翔公司向黄菲赔偿损失10万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）荆州诚翔房地产开发有限公司与被告（反诉原告）黄菲于2010年10月23日签订的《商铺租赁合同书》、2010年12月3日签订的《协议》于本判决生效之日解除。二、被告（反诉原告）黄菲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）荆州诚翔房地产开发有限公司返还上款《商铺租赁合同书》和《协议》的标的商铺。三、被告（反诉原告）黄菲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）荆州诚翔房地产开发有限公司给付《商铺租赁合同书》（2010年10月23日签订）2013年租金708327元。四、被告（反诉原告）黄菲于《商铺租赁合同书》（2010年10月23日签订）标的商铺腾退之日向原告（反诉被告）荆州诚翔房地产开发有限公司给付实际使用租金，租金从2014年1月1日起至实际腾退之日止按每日1941元计。五、被告（反诉原告）黄菲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）荆州诚翔房地产开发有限公司给付《协议》（2010年12月3日签订）商铺2011年9月24日至2013年12月31日租金33129元。六、原告（反诉被告）荆州诚翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）黄菲赔付10万元。七、驳回原告（反诉被告）荆州诚翔房地产开发有限公司其它诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）黄菲其它诉讼请求。
黄菲上诉称，一、一审判决确认被上诉人诚翔公司所交付的商业门面一楼面积短少451.63平方米，但一审判决在计算上诉人应给付被上诉人租金时有几点未予以考虑显失公平。1、南湖路小区4-5栋总面积5506.78平方米，其中公共使用面积445.78平方米，这部分公共使用面积不应该计算上诉人的租赁面积，应该减掉未租用面积的公摊面积。一审认定诚翔公司欠交面积为451.63平方米，第三人强占面积296平方米，上诉人未租面积406.78平方米，上诉人不需支付租金的公摊面积为（451.63＋296＋406.78）×（445.75÷5506.78）=93.45平方米。依据公平原则，应该按照同比例加上公摊面积93.45平方米，即按照545.08平方米扣减租金。2、被上诉人所交付房屋短少的面积均在一楼，任何商业门面的一楼租金价格与二楼租金价格相差达几倍之多，一审判决一楼面积短少部分按一、二楼租金的均价扣减显然有失公平。上诉人认为欠交面积的租金单价应当按照案外人的租金单价的均价，即24.16元／平方米／月计算。二、对一审判决第四项如第一条上诉理由所诉，还应减去451.63平方米的公摊面积39.5平方米，租金单价按照24.16元／平方米／月计算，即上诉人实际使用面积的租金为830000-（451.63＋296＋93.45）×24.16×12=586154元，租金从2014年1月1日起至实际腾退之日止按照每日1606元计算。同理，2011年下半年和2012年全年多付的租金（451.63＋93.45）×24.16×18个月=237045元，按照公平原则应予以扣减。三、一审判决被上诉人仅赔付上诉人10万元显失公平。一审判决认定当租赁双方就具体的租赁细节，诸如发票开具，第三方强占影响租赁，物业加强等情形商榷产生摩擦时，诚翔公司作为出租方确实没有积极回复、处理，以便让租赁关系正常存续，良性发展，但一审仅依据公平原则酌情认定诚翔公司向黄菲赔偿损失10万元，不足以弥补上诉人的损失。一审判决认为第三人强占门面是另一法律关系，诚翔公司不应承担责任，认为在发票纠纷上双方违约责任相互抵销等认定有违公平原则。综上，请求如下：一、撤销一审判决第三项，改判上诉人在扣减2011年下半年和2012年全年多支付的租金237045元，扣减2013年全年租金830000-586154=243846元（面积不足的应该扣减租金标准按照市场价即24.16元／平方米／月计算）后，向被上诉人支付租金349109元。二、撤销一审判决第四项，改判重新按第一项请求的判决计算每天应付租金，即每天按1606元支付租金，并给于上诉人三个月搬迁期。三、撤销一审判决第六项，改判被上诉人向上诉人赔付514476元。上诉人实际经济损失为1714920元，出于公平原则，上诉人主张30﹪的赔偿。或者请求撤销一审判决第一项，改判租赁合同不解除。
诚翔公司答辩称，一、荆州市地产地籍测绘队作出的测绘结果未经过庭审质证，一审判决采信该证据与法相悖，故原审判决第三、四、七项判决显属错误。答辩人与被答辩人在双方签订的《商铺租赁合同》中约定的计租方式为“合同期内第一年到第十年，租金计830000元／年”。可见，双方约定的租金标准是固定数额，即被答辩人是根据租赁物的地理位置、周围环境、建筑质量等因素，按照其承租的租赁物的整体来计算租金，而不是根据租赁物的具体面积乘以单价的方式计算租金。故答辩人认为，租赁物的实际面积不应完全与租金的增减挂钩。然一审判决无视合同约定，擅自变更合同约定的计租标准，其判决明显错误。二、被答辩人的上诉请求没有事实及法律依据。（一）被答辩人提出的要求从2011年、2012年的租金中扣除面积不足部分租金的上诉请求不能成立。本案审理的范围是答辩人与被答辩人之间2013年1月1日起的租金纠纷。关于2011年、2012年被答辩人与答辩人的租赁纠纷，业经荆州市中级人民法院审理后作出了（2013）鄂荆州中民三终字第68号民事判决，该判决已生效，被答辩人无权在本案中推翻已生效的判决所认定的事实。（二）被答辩人要求从2013年及2014年至实际腾退之日的租金中扣除面积不足部分的租金且要求给予其三个月腾退期的上诉请求不能成立。首先，一审判决认定答辩人交付面积不足错误。其次，被答辩人无视合同约定，肆意抬高所谓的未租用部分的均价，其上诉请求没有事实依据。最后，一审判决被答辩人于判决生效之日起十日内向答辩人腾退本案诉争租赁物，该期限足以满足被答辩人的腾退要求。被答辩人要求答辩人给予其三个月的搬迁期显然是故意拖延以及损害答辩人的经济利益，该上诉请求不应得到支持。（三）被答辩人提出的第三项上诉请求既无事实依据，也无法律依据，不能成立。首先，《商铺租赁合同书》约定的合同解除条件已经成就，一审法院判决解除合同是正确的。其次，被答辩人在一审中提出了诸多不支付租金的抗辩理由，均被一审判决认定不能成立，可见本案所涉合同的解除完全是由于被答辩人不按合同约定支付租金所致，答辩人不应对该合同的解除承担任何责任，故被答辩人提出的要求答辩人赔偿其损失50余万元的上诉请求于情、于理、于法均不能成立。综上，请求二审依法驳回被答辩人的全部上诉请求，以维护答辩人的合法权益。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，二审争议的焦点问题是：一、在一审认定的应该扣减租金的面积中，是否应当按照比例扣减该部分面积应分摊的公摊面积；二、一审判决一楼面积短少部分租金按一、二楼租金均价扣减是否恰当；三、一审判决被上诉人赔付上诉人10万元是否公平。
一、关于在一审认定的应该扣减租金的面积中，是否应当按照比例扣减该部分面积应分摊的公摊面积的问题。上诉人认为，南湖路小区4-5栋总面积5506.78平方米，其中公共使用面积445.78平方米，这部分公共使用面积不应该计算上诉人的租赁面积，应该减掉未租用面积的公摊面积。本院认为，根据涉案租赁合同的约定，诚翔公司是将“建筑面积”5100平方米的商铺出租给黄菲使用，而建筑面积中本就包含有公摊面积，租赁合同中亦未将建筑面积中的使用面积和公摊面积作出区分。在合同未约定租赁物面积不包含公摊面积的情况下，黄菲主张在未出租面积中扣减公摊面积没有事实和法律依据。
二、关于一审判决一楼面积短少部分租金按一、二楼租金均价扣减是否公平的问题。因涉案合同是按照总面积确定的租金总价款，并未约定租金单价，故一审按照一、二楼租金均价计算并无不当。另，本院在已经生效的（2013）鄂荆州中民三终字第68号民事判决中，对诚翔公司与黄菲争议的被圈占部分商铺面积租金进行处理时，也是按照双方当事人所签订的《商铺租赁合同书》确定的租金及面积计算的均价为据进行扣减，该判决已经生效。故本院对上诉人的此节上诉理由不予支持。
综上，黄菲基于公摊面积的减除、租金标准的计算等提出的上诉请求均不应得到支持。
三、关于一审判决被上诉人赔付上诉人10万元是否显失公平的问题。诚翔公司未及时出具发票，黄菲以不缴纳租金对抗，一审关于双方在此方面的违约责任相互抵销的认识本院予以认同，不再赘述。第三人圈占门面属实，诚翔公司已经承担了减少租金的责任。诚翔公司请求解除合同依据充分，且该公司业已履行了主要的合同义务，只是在发票开具、解决第三方强占门面纠纷等问题上存在履行义务不够全面、积极的情况，给黄菲的经营造成一定程度的困扰和损失，故一审综合考量后，依据公平原则酌定诚翔公司向黄菲赔偿损失10万元未失公允，并不违反法律规定。
关于黄菲提出变更一审判决的搬迁期为3个月的请求，因黄菲没有充分证据证明一审确定的搬迁期不可行，且从及时解决纠纷的角度，本院认为一审确定的搬迁期并无不当。
综上，上诉人黄菲的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由黄菲负担。
本判决为终审判决。
审判长 李慧敏
审判员 郭 莉
审判员 谢成勇
二〇一五年六月二十三日
书记员 唐君玲