广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1846号
上诉人（原审原告）：方敦智，住所地：湖南省临湘市。
被上诉人（原审被告）：深圳市罗湖区永兴乐万家百货商场，住所地：深圳市罗湖区。
负责人：吴克金。
被上诉人（原审被告）：余松炮，住所地：深圳市龙岗区。
以上两被上诉人共同委托代理人：王凯武，广东中矩律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托代理人：赵亚强，广东中矩律师事务所律师。
原审第三人：广东省边防总队第六支队，住所地：深圳市罗湖区。
负责人：姚文红。
委托代理人：林桂甫，广东连睿律师事务所律师。
上诉人方敦智因与被上诉人深圳市罗湖区永兴乐万家百货商场（以下简称乐万家商场）、被上诉人余松炮、原审第三人广东省边防总队第六支队（以下简称边防六支队）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第930号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
方敦智原审诉讼请求：1、乐万家商场、余松炮返还方敦智自2014年10月1日起至2015年4月30日多缴租金人民币108713.552元；2、乐万家商场、余松炮与方敦智变更《租赁合同》中自2014年10月1日起至合同终止时关于租赁面积及租金要素的约定；3、本案的一切诉讼费用由乐万家商场、余松炮承担（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。
原审法院审理查明：一、位于深圳市罗湖区XXXXX房产共三层，是边防六支队自建房产，未办理《房地产证》，房屋建设时亦未取得政府规划建设部门的许可。乐万家商场是起字号的个体工商户，经营者是吴克金。2014年11月10日，边防六支队与吴克金签订《房屋租赁合同》，合同约定，边防六支队将位于深圳市罗湖区XXXXX房产出租给吴克金，房产面积共1366平方米，建筑物总层数三层，租赁期间自2014年11月1日至2017年12月31日止。
二、2014年8月31日，乐万家商场作为甲方，与方敦智作为乙方，签订《租赁合同》，合同约定，乐万家商场将位于深圳市罗湖区XXXXX乐万家商场三楼（以下简称涉案房产）出租给方敦智经营舞蹈培训中心，租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日止；合同第一部分第2条约定，租赁房地产的建筑面积及公摊面积约1300平方米；合同第一部分第4条约定，甲方应于2014年9月1日前租赁房地产交付给乙方（2014年9月1日-30日的月租金为人民币31000元）；合同第一部分第6条约定，一次性推广费人民币10万元，分两次缴纳，2014年9月1日前缴纳人民币5万元，2015年4月1日前缴纳剩余人民币5万元；合同第一部分第7条约定，租赁保证金人民币17万元。2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金为人民币8.5万元／月，2015年10月1日至2016年9月30日的租金为人民币9万元／月；合同第二部分第三条第1款约定，维修、维护。甲方按出租房屋现状交房，即房屋内的装修、空调设施、照明设施、消防设施、卫生间洁具、给排水系统、门锁均按现状交付给乙方使用，若需要维修室内的有关设施，其费用和办理有关报批手续均由乙方自理；合同第三部分第五条第2款约定，甲、乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址：甲方送达地址：深圳市罗湖区XXXXX乐万家商场服务台，联系人余松炮。
该《租赁合同》乙方处由方敦智签名，甲方及甲方委托代理人处由乐万家商场盖章及余松炮签名。
乐万家商场、余松炮在庭审中确认，余松炮是乐万家商场员工，余松炮是以委托代理人身份签订《租赁合同》。
三、上述《租赁合同》签订当日，方敦智与乐万家商场办理了涉案房产的交接手续，方敦智依约向乐万家商场支付租赁保证金人民币17万元。方敦智向乐万家商场交纳租金水电费的情况是：2014年10月缴纳人民币95353元，2014年11月缴纳人民币81693元，2014年12月缴纳人民币78307元，2015年1月缴纳人民币69245元，2015年2月缴纳人民币58172元，2015年3月缴纳人民币67444元，2015年4月缴纳人民币108892元。乐万家商场对方敦智上述缴款数额无异议。
2015年4月19日，方敦智出具《保证书》：“XX国标舞中心2015年4月19日已付深圳市永兴乐万家百货商场租金水电费人民币2万元。至本月底31日再付人民币59820元，其余欠款人民币12万元，在2015年5月至9月30日前分5次还款，每次还款24000元。如未按此保证书执行，永兴乐万家百货有权收回房屋终止该合同！”。
乐万家商场在庭审中称，方敦智出具上述《保证书》之后，于2015年4月底支付了人民币58920元，但尚欠人民币12万元则未支付。另，方敦智在2015年5月、6月均按照合同的标准缴纳租金及其他费用。方敦智则称上述尚欠的12万元，方敦智已支付了部分，但本案未提交证据证明。
四、方敦智为证明涉案房产面积不足合同约定的1300平方米，向原审法院提交由其单方绘制的平面图。方敦智称，经方敦智计算，涉案房产实际面积为844.5平方米。根据涉案房产的实用面积与合同约定的面积1300平方米的比例，乐万家商场在2014年10月1日至2015年4月30日期间多收取了方敦智租金金额应当为人民币90538.552元，诉讼请求第1项租金数额计算有误。此外，方敦智称，诉讼请求第2项中租赁面积应当按照法庭确定的面积来变更，租金应当按照人民币65.3864元／平方米／月来计算。
五、边防六支队在原审庭审中称，其与吴克金之间的《房屋租赁合同》之所以约定罗湖区XXXXX三层房产共1366平方米，是因为吴克金承租房产之后进行了加建。乐万家商场在庭审中称，其与方敦智签订的《租赁合同》约定的面积为约1300平方米，该面积数为大约数，还应包括分摊面积，而方敦智主张的面积844.5平方米应为实用面积，未包括分摊面积。此外，方敦智、乐万家商场向原审法院提交的编号为深公消审（2005）第BD0552号深圳市公安局消防支队罗湖大队建筑工程消防审核意见书记载“余松炮：你报来位于罗湖区XXXXX的乐万家百货（一、二层超市），三层培训部室内装修工程（装修建筑面积2930平方米、建筑物层数3层、建筑物高11米）”，对此，方敦智称该证据可以证明涉案房产的面积不可能达到合同约定的1300平方米，乐万家商场则称该证据可以证明涉案房产的面积不可能只有840多平方米。乐万家商场称方敦智承租涉案房产是明知涉案房产的情况的，因为涉案房产的原承租人是李XX，而方敦智与李XX存在合作关系；方敦智则称与李XX存在合作关系的是陈XX，其只是陈XX的员工。
原审法院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。方敦智在本案中主张涉案房产的实际面积为844.5平方米，而《租赁合同》约定的面积是1300平方米，因而乐万家商场应向方敦智返还租金，原审法院认为，其一，方敦智所主张的面积844.5平方米，是方敦智单方面计算的面积，没有经权威机构认定。其二，该计算面积844.5平方米为实用面积，不是建筑面积，未分摊公共面积，与合同约定的房屋面积性质为建筑面积及公摊面积不符。其三，《租赁合同》约定“租赁房地产的建筑面积及公摊面积约1300平方米”，与方敦智单方计算的实用面积844.5平方米亦并不矛盾。其四，方敦智自认涉案房产的原承租人是李XX，陈XX与李XX存在合作关系，其是陈XX的员工，可见，方敦智在承租涉案房产之前是知悉涉案房产基本情况的。其五，虽然《租赁合同》约定了涉案房产的建筑面积及公摊面积约1300平方米，同时也约定了的租金标准，但未约定涉案房产是按面积单价来计算租金总额的，因此，方敦智主张按照涉案房产的实用面积与合同约定的面积1300平方米的比例来计算涉案房产的租金标准不符合合同约定。综上，方敦智要求乐万家商场退还租金的诉讼请求，证据不足，依据不充分，原审法院不予支持。《租赁合同》的条款是方敦智、乐万家商场双方协商一致的结果，属当事人意思自治范畴，方敦智要求判令变更《租赁合同》条款的诉讼请求，不符合法律规定，原审法院不予支持。受托人的行为后果由委托人承担，余松炮是乐万家商场委托代理人，方敦智主张余松炮承担上述相应的责任亦不符合上述委托代理的规定，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回方敦智的全部诉讼请求。案件受理费人民币1237元，由方敦智承担。
上诉人方敦智不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判乐万家商场、余松炮向方敦智返还自2014年10月1同至2015年4月30日多缴纳租金人民币90538元；3、改判变更乐万家商场、余松炮与方敦智的《租赁合同》中自2014年10月1闩起至合同终止时关于租赁面积及租金要素的约定；4、判令本案一审、二审的一切诉讼费用由乐万家商场、余松炮承担（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求法院依法撤销及改判。一审法院认定“方敦智主张涉案房产的实际面积为844.5平方米（更改：实际合法的建筑面积为762m2，有83.25的右耳是违法加建的简易棚）系方敦智单方面计算的面积，没有经权威机构认定”系根本无视方敦智申请法院调取的证据（涉案房产的底层平面示意图），认定事实错误。（1）涉案房产的三楼舞厅的实际建筑面积系方敦智根据从边防六支队调取的涉案房地产的平面示意图计算得出，该平面示意图详细标注了比例尺度1：100，系毫米单位，并且对各部分的长度、宽度的实际计量单位均进行了详细标注，方敦智所经营的三楼舞厅由东厅（C部分）及主体部分（B部分）构成，方敦智根据该示意图的详细数据计算得出涉案房地产的实际建筑面积为844.5平方米；整个商场底层的面积情况由A\\\B\\\C\\\D\\\E\\\F六部分构成，其中原化妆间A部分（长3.5米＊宽21米）=73.5m2，西厅D部分（长27.75米＊宽3米）=83.25m2，前厅E部分（长8米；宽24米）=192m2，广场F部分（10.8米＊9米）＋（2.5米＊3.6米）＊2=115.2m2，故整个商场底层平面的实际建筑面积为1308.45m2，此面积与乐万家商场提交的租赁合同及边防六支队提交的武警部队房地产租赁许可证载明的1300平米几乎完全吻合。（2）一审法院根本不理睬方敦智申请调取的底层平面示意图，认定乐万家商场及边防六支队提交的租赁合同及武警部队房地产租赁许可证两份证据中载明的1300平方米，却武断轻率地认为方敦智所计算出来涉案房地产三楼的实际建筑面积系单方计算，要知道该证据还是，从边防六支队处调取由边防六支队盖章确认的，一审法院却不予认定系明显偏袒乐万家商场，置方敦智的权利于不顾，认定事实错误。乐万家商场从部队租来的一层全部房产1366m2，本身就不包含任何公摊面积，更没有二楼三楼的房屋面积在内，因为乐万家商场总共租了1366m2的面积。自己使用了一楼全部，二楼三楼面积没有包括在一楼的面积内。三楼比一楼二楼明显缺少前厅部分371.15m2，左、右耳部分各83.25m2，三楼悬于空中不存在任何公摊面积，没有与一楼、二楼使用任何公共通道，公用面积部分的设施，没有正前方门面，从侧面街道进入，是独立楼层，与一、二楼完全隔离。事实上合同中约定租金给方敦智的面积为1300m2，每月租金为8.5万元，而实际面积仅为762m2，相差了538m2，一审法官认为相差部分为公摊面积，法律规定公摊面积部分不能超过租赁面积的20%，这538m2远高于20%，这是违法的，更何况三楼根本与一、二楼之间没有任何公摊面积部分的关联。这是矛盾重重，难掩其说。说是故意欺诈是再也准确不过的事实。（3）一审法院不予认定涉案房产的实际面积，却未履行告知义务，方敦智可以申请权威机构进行面积的认定。一审法院完全不予理睬方敦智的主张，明显偏袒乐万家商场，忽略涉案房产面积的认定，造成对方敦智的不公正。一审法官歪曲事实，一审方敦智提供了测量后的手绘图，也提供了有律师调取的部队出示的一楼平面图，图中属于方敦智部分的结构图面积与方敦智测量绘制的完全一致，两份证据吻合，充分证明方敦智实际租赁的建筑面积是762m2。因此，法官的说辞是可笑的。法官不加区分一层楼、二层楼、各层的实际大小和结构形状与三楼不同，是不懂看图，还是故意装不懂。法官偷换概念，混淆视听，不作任何真伪辨别也不对现场做任何调查，更没有细看图纸，与六支队提供的图纸完全一致。一审法官荒唐判方敦智所有证据无效，乐万家商场所有证据有效，更没有质疑乐万家商场所提供的证据都是编造的。明知是假证据，法官自己还为乐万家商场伪造证据。二、一审法院认定“涉案房产面积844.5平方米（实际合法建筑面积为762平方米）系实用面积，不是建筑面积，未分摊公共面积，与合同约定的房屋面积性质及公摊面积不符系罔顾实际情况，认定事实错误。（1）方敦智根据从边防六支队调取的涉案房地产的平面示意图计算得出的844.5平方米（实际面积为762平方米）系建筑面积，计算包含了套内使用面积、套内外墙体面积及阳台建筑面积，使用面积实际上仅有700多平米，根本非一审法院所认定844.5m2（实际面积为762平方米）是实用面积之说。三楼建筑外墙宽21米，长36米，周长114米，厚度约0.5米，墙体面积57平方米。（2）涉案房产的三楼舞厅并不存在合同中载明的公摊面积及乐万家商场所陈述的公摊面积、公共停车位之情况。实际上，方敦智所承租经营的三楼舞厅与乐万家商场所经营的一、二楼处于分离状态，系独立部分，方敦智所经营的三楼舞厅是在整栋大厦东侧过道设置的独立楼梯进入舞厅（从方敦智提供的证据八、乐万家商场提供的证据七中可以体现），并不能从商场的正门及其他安全入口进入三楼舞厅，并没有同等享受与一、二楼公共设施（大厅、楼梯间、楼道、洗手间、停车位等共有部分）的使用权利，根本不存在公摊面积。换句话说，方敦智缴纳的租金涵盖了公摊面积，但实际上却未享受到公摊面积的使用权利，那为何要方敦智承担公摊面积的费用呢？何来公平之说？一审法院系先入为主，已经认定房屋租赁面积的性质而以此来否认方敦智所主张的事实。（3）方敦智所承租经营的三楼舞厅并不包括四楼阁楼、专用平台。关于四楼阁楼的使用在乐万家商场约定的《租赁合同》中根本没有约定，四楼阁楼的面积怎能加在合同中约定的面积之中，事实上，四楼的阁楼空荡荡，方敦智也根本没有使用（从乐万家商场提供的证据七中可以看出）且四楼阁楼未经消防检验合格，楼层摇动晃动是消防部门严禁使用的违法房屋，在2012年7月，就已被查封三年，随时都有倒塌的可能，更不符合一审乐万家商场、余松炮租赁合同中所承诺提供的是合法房屋要求。根本不具有商业物业功能。乐万家商场所提到西侧的楼梯部分及专用平台部分系乐万家商场进入方敦智三楼舞厅北侧原为化妆间73.5平方米空间（依据方敦智所提交的底层平面图载明的数据计算得出）的通道，方敦智根本没有使用也根本没法使用。此化妆间是乐万家商场、余松炮的员工宿舍，通道仅供自用。三、一审法院认定“方敦智自认涉案房产的原承租人是李XX，陈XX与李XX存在合作关系，其是陈XX的员工，可见方敦智在承租涉案房地产之前是知悉涉案房产基本情况的”系一审法院主观臆断，与事实不符。方敦智在陈XX处作为工作人员只负责日常的舞厅跳舞场次的安排、音响音乐的开关及平常的客户服务，根本无从知晓房产的实际面积情况，任何单位的员工都不可能清楚工作分外的事，领导更不希望员工多管闲事，谁能证明方敦智已经知道，且方敦智承租乐万家商场涉案房产后，无意得知底层面积仅1300平方米，而涉案房产三楼结构明显与底层、二层结构不一致，曾向乐万家商场提出异议但未得到正式回复，故一审法院以方敦智曾系员工为由主观推断方敦智知悉房产基本情况，系与事实不符。合同的要素是合同中清楚的文字数字的表述，与客观实际应基本相符，这是证明合同双方平等一致的唯一凭证。其他的推理等，只能是在缺少文字、数字概述记载时，作为平等条件判断的参考。四、一审法院认定“方敦智与乐万家商场签订的（《租赁合同》约定租赁面积及租金标准，但未约定涉案房产是按面积单价计算租金总额”系未尊重客观事实，合同中标明的1300m2足以说明问题，根本没有考虑合同中约定事项的真实性和准备性，系就加以认定。《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十三条规定租赁合同应当具备以下主要条款：当事人的姓名或名称及地址；房屋的位置、面积、装饰及设施；房屋用途；租赁期限；租金数额及交付方式；房屋维修责任；装修的约定；转租的约定；解除合同的条件；违约责任；当事人约定的其他条款。可见，房屋的实际面积系租赁合同中必备的重要条款，租金的计算必须严格参照租赁合同的租赁面积，本案中租赁面积与实际情况不符，系违背合同法公平的原则，违背方敦智的意愿，违反合同必须尊重符合客观事实，房屋面积是客观主体，也是第一关键要素，更是价值和意义的首要关键，面积缺少如此之多，怎么能创造价值和利润，何处飞来的租金？一审法院不予认定依据面积计算租金，系违背客观事实。五、一审法院认定“余松炮系乐万家商场的委托代理人，余松炮不承担责任”系认定事实错误。余松炮在与方敦智签订租赁合同时并未提交授权委托书于方敦智，且方敦智每月的租金情况均是转入余松炮的银行账户，租金及水电费的催缴均是余松炮通知方敦智缴纳，所有事宜均是余松炮处理，方敦智有理由相信余松炮系商场的实际经营者。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十六条第二款的规定：营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人，故余松炮应当承担连带责任，一审法院没有依据证据，仅凭乐万家商场的说辞而予以认定余松炮系乐万家商场的委托代理人，系认定事实错误。法官认为余松炮是乐万家商场的代理人，这纯是子虚乌有的事，李XX、陈XX、赵XX，是最早承租者，他们的合同都是与余松炮签订的，余松炮是实际操纵者，十八大以来，反腐力度加大，部队与余松炮担心贪腐合同东窗事发，余松炮有五个大型商场，且是法人和董事长，为了转移风险，用乐万家商场的名义代替与部队签订合同转嫁风险责任，以免坐牢。余松炮在2005年至2013年一直是本楼的承租者与部队签订的合同。乐万家商场（吴克金）是余松炮的姐夫。在乐万家商场（吴克金）与第三方（武警六支队）签订的租赁合同中显示的联系人电话是：1371455****，这正是余松炮使用多年的招租电话，联系各项工作，联系每位客户的号码。这充分证明了余松炮是实际控制人，因此也充分证明乐万家商场只是冒名顶替的替罪羊，实际控制的人是余松炮，正如XXXXX爆炸案中的实际操作者一样的角色，是要承担主要责任的。以上事实请一审法官解释清楚，也请余松炮证明清楚。六、一审法官在第二项事实认定中特意改变措词对房屋交付的客观条件进行强调：1、内部装修，据调查在李XX，陈XX承租开始即2014年7月15日被消防查封，因为装修质量材料不符合消防法规，要求撤除全部装修，和不合格的照明线路、灯具、已面目全非，现有装修是李XX、陈XX后来装修的，投资大约20万，16台吸顶空调是2005年承租方投资使用的，90年代产的二手空调，早已无法使用，如同废物，其他设备也是破旧设备，总共财产价值按回收价最多3000元特作声明，一审余松炮在与方敦智交接设备和签订合同时没有在现场移交查验，余松炮武断、专横合同中的很多条款是没有经过方敦智同意的，单方写入的，由于时间关系，签合同时非常紧急方敦智来不及细看，签下的默认条款，当时方敦智向余松炮提出设备破烂不能使用，不要计入抵押物里，余松炮口头承诺可以，如进场费五万元口头谈好，2015年10月交清，他却在合同中写4月份交清。水费3.5元他却写6.5元，电费1.2元／度他却写1.3元／度。这些都是事后细看合同才发现的，可想他有多么奸诈、卑鄙。但我们都接受了条款。一审法官强调，以上资产设备是在为乐万家商场、余松炮在以后的财产的纠纷中留下证据牟利，可见法官的用苦良心是在包庇偏袒乐万家商场。要求二审法官查实所有一审余松炮的犯罪事实，即乐万家商场、余松炮与边防六支队签订的XXXXX楼的租赁合同是不合法的，有国有资产输送，转移的事实，潜藏着行贿受贿的违法嫌疑，而且余松炮的堂兄在武警六支队的办公室说错了话，骄傲的说，我们是有两份合同的。14号楼一层面积1366m2，二楼1366m2，三楼762m2，总计3494m2。按该地段一手物业出租价应为75-90元／m2，每月可获租金262050-314460元，而乐万家商场、余松炮与边防六支队却以1366m2，30元／m2的价格出租给乐万家商场，每月少收租金22万-27万元，三年少收792万-972万元，这样巨大的国有利益流失，是非常严重的、违法的，这就是犯罪事实。一审法官的认定，偏袒包庇乐万家商场、余松炮，首先余松炮与方敦智签订的合同就有欺诈的事实，即合同无效。缺少538m2的面积，乐万家商场、余松炮违反合约在先，方敦智并非欠缴租金，只是经过双方协商以后同意方敦智减少缴纳不实面积欺诈部分的租金（35185元）的部分租金，这是符合实施的做法，如果此纠纷没有协商好的话，舞厅不可能继续经营到2015年4月份，否则早被拉闸断电，这充分说明了乐万家商场、余松炮承认租赁面积不实的欺诈行为事实成立，同意方敦智每月扣缴一定租金做减免的先行处理办法，后因乐万家商场、余松炮与第三方物业出租人的利益分赃难以谈妥，最终扣减的租金数额全部留在了乐万家商场、余松炮的身上，而第三方人的利益，乐万家商场、余松炮已提前支付了，如果继续减免下去，乐万家商场、余松炮的损失更大，又无法从第三方获得分摊补偿。因此在三月底，乐万家商场、余松炮反悔违背承诺，开口称方敦智扣缴的部分租金为租赁款的欠费，后双方商谈该事项无果，断然以所谓的欠缴租金及进场费发函告知方敦智补交欠款、于2015年4月18日中午14点40分左右，以粗暴野蛮、强盗流氓的做法，突然停电，且没有通知方敦智，差点造成流血事件，否则后果不堪设想，同时乐万家商场、余松炮动用了有黑社会背景的人参与这次强盗行为的停电，方敦智有报警记录。本日为星期六，客人非常多，他的突然停电造成直接损失10000元，造成今后的影响极坏，每月都有近三万元的损失，外面通传舞厅被拉闸停电关门停业了。后方敦智于次日16点向余松炮商谈送电事宜，余松炮同意缴两万元后送电，一小时后，仍没送电，方敦智问其原因，乐万家商场、余松炮说必须签订一份还款协议，在言而无信被逼无奈的情况下，方敦智与乐万家商场签下了这份所谓的不平等还款协议直到晚上七点三十五分才送电，事后方敦智与乐万家商场再次商谈不实面积租金问题无果。才将之送上法庭。一审法官办案主观偏袒包庇一审乐万家商场，歪曲事实和证据，颠倒黑白，对方敦智、乐万家商场所提供的各项证据不加调查核实，偏离客观事实，都以一句“本院认为”代替其本人枉法断案的违法手段。造成对方敦智的不公和伤害，使乐万家商场逃脱法律的制裁，损害了法律的威严公平性和正义，隐瞒关键证据偷换概念，为乐万家商场编造有利的证据，避重就轻；弄虚作假在案件中发现很多乐万家商场的违法关联证据，不但没有对违法的行为进行追究，反将为其推脱责任换上了合法的理由。何意法官的办案手法与最高人民法院原副院长XXX的办案方法完全相同，由此可想而知，该判决的合法性、公正性完全违反法律。七、一审法官向追加的边防六支队质问证据的回答是：1、没有房产证，也未提供有效的产权证明材料；2、军队物业出租缺少上级审批同意文件；3、没有军队发放的有效租赁许可证（有一份2005年-2013年已过期的许可证）；4、没有武警总部发放的统一格式的合同和统一编号的军队专用合同书。采用的是地方租赁合同文本，这是违法的。一审法官质问乐万家商场、余松炮，问二楼三楼是怎么来的，乐万家商场回答结结巴巴的，说是2014年11月10日签订租赁合同后自己加建的，方敦智反驳，二楼三楼是2005年9月就已加建完成使用并有质量检验报告书作证。赵XX、李XX、陈XX等自2005年至2014年就已在三楼开办舞厅。2014年8月31日，李XX仍在使用。方敦智自2014年9月1日一直使用至今。乐万家商场、余松炮在2014年11月10日后怎么加建的？而且二楼三楼在部队的租赁合同中早巳存在，显然一楼二楼的面积没有包含在租赁合同中，这是来路不正的不当得利或占有的，是违法获得的利益部分。一审法官在判决书中说二楼三楼是乐万家商场自建楼，与上述事实违背，是歪曲了事实，偷换了概念，否定了方敦智提供的事实。采用了乐万家商场、余松炮说谎的证词。前后时间上矛盾，不能证明乐万家商场、余松炮加建的，更没有提供加建投资的任何凭证。一审法官隐瞒了时间概念，稀里糊涂乱说笑话，断章取义，编造假证，混淆视听，为的是帮助余松炮减轻罪责，逃避法律制裁。如此荒唐！乐万家商场在法庭表造假证撒谎，法官何意更在撒谎做假证，用假证，制造假证。八、9月5日，乐万家商场、余松炮为不实租金问题再次关闭了方敦智舞厅的电，舞厅已处于停业状态多日了。九、余松炮故意欺诈租赁面积牟利的诈骗犯罪事实。这里有余松炮欺诈犯罪的录音：“套内使用面积1000多平米，建筑面积有1300平米，绝对有”照此说法，1300m2实际还不包括公摊面积在内，按照前述差额的面积538m2是公摊面积的话，那么余松炮的说法三楼总面积（包括公摊面积）应为1838m2，这一逻辑显然是错误的。与楼层的最大面积相违背。附有录音光碟。十、一审法院认定《租赁合同》系当事人意思自治表示，依照合同法第四十四条第一款、第六十条第一款规定作出一审判决系适用法律错误。方敦智与乐万家商场订立的《租赁合同》约定租赁面积与实际情况不符，乐万家商场违背了合同法公平的原则，违背了方敦智的意愿，系显示公平，更违背了客观事实的真实性，是真正的欺诈牟利。应当依据合同法第五十四条之规定予以变更。综上所述，原审法院判决认定事实错误，适用法律不准确，导致了错误的判决。为此，特此提起上诉，请予以公正判决。
被上诉人乐万家商场、余松炮针答辩称，一、租赁合同是双方当事人的真实意思表示。方敦智在签订租赁合同之前已经在前一手承租人底下打工，对租赁场所的情况比较了解，方敦智经过了解之后与乐万家商场签订了租赁合同。合同当中所约定的面积只是一个概数，而双方达成的租金数额属于固定的租金金额，并非按照面积的单价进行计算的。方敦智在一审时提到租金单价为65.3846元，该算法只是方敦智单方的算法，且通过方敦智在4月份给乐万家商场出具的《保证书》，也可以佐证方敦智确认租赁合同当中关于租金及面积的条款。故本案的租金金额为固定金额，方敦智强调面积的差异，缺乏事实及法律依据。二、方敦智因为经营不善，无法按时向乐万家商场缴纳租金，方敦智提出大额减租的要求无法得到满足，因此其只能通过恶意诉讼来达到其不诚信的目的。三、一审判决事实清楚、程序合法，请求二审法院予以维持。
原审第三人边防六支队述称，一、边防六支队与乐万家商场签订的合同是按照武警部队的规定办理的，合法有效，不存在上诉人所称的情形。二、关于本案的租赁面积问题，我方同意乐万家商场的意见。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房产没有办理房地产证，其建设也没有取得建设工程规划许可证或其他经主管部门批准建设的合法手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，方敦智与乐万家商场签订的房屋租赁合同应为无效合同。关于租赁面积问题，方敦智在原审中主张租赁面积为844.5平方米，在二审中又主张为762平方米，其主张的依据均为其单方根据所谓的底面平面图纸计算所得，该计算结果未经权威机构认定，方敦智在原审举证期限内也未向原审法院申请委托鉴定机构实地测量，故该主张缺乏证据支持，本院无法采纳。方敦智所提出的有关返还多缴租金及变更合同条款的诉讼请求建立在该事实主张基础之上，因该主张缺乏证据支持，其诉讼请求亦缺乏事实依据，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上，方敦智的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决实体处理并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费2063元，由上诉人方敦智负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 邓 媛
代理审判员 吴 思 罕
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。