辽宁省法库县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0124民初1152号
原告（执行案外人）：靳茜珠，女。
委托诉讼代理人：赵长威，系辽宁良友律师事务所律师。
被告（申请执行人）：沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司，住所地法库县十间房乡周地沟社区。
法定代表人：刘超，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩福清，男。
第三人（被执行人）：辽宁乾德集团有限公司，住所地康平县农业经济技术开发中心苇塘组。
法定代表人：关英，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：孟德仁，男。
第三人（被执行人）：辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司，住所地法库物流经济区。
负责人：陈淑义，系该公司经理。
委托诉讼代理人：孟德仁，男。
原告靳茜珠与被告沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司、第三人辽宁乾德集团有限公司、第三人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告靳茜珠、被告沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司委托诉讼代理人韩福清、第三人辽宁乾德集团有限公司、第三人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司委托诉讼代理人孟德仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告靳茜珠向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买使用的鸿福嘉•名都花园XX号楼X单元X-
X号申请强制执行；2、判决确认原告与第三人于2012年11月19日签订的《商品房买卖合同》合法有效；3、由被告和第三人承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月19日，原告靳茜珠与第三人签订《商品房买卖认购书》，一次性交付购房款248，696.00元，购得鸿福嘉•某某花园XX号楼X单元X-
X号房（建筑面积94.35平方米）。2015年8月4日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》。原告即入住该房至今。2015年12月21日，法库县人民法院下达（2015）法执字第1003号、1083号执行裁定书，将包括原告实际购买入住的鸿福嘉•某某花园XX号楼X单元X-
X号房予以查封。2017年4月5日，原告以案外人身份向法库县人民法院提出书面异议。2017年4月11日，法库县人民法院送达（2017）辽0124执异13号执行裁定书，驳回原告的的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、弟31条之规定，原告认为鸿福嘉•某某花园XX号楼X单元X-
X号商品房，系原告全款购买，且在法院查封前实际入住使用。本案被告与第三人纠纷及法院查封裁定均在原告合法取得房屋之后，原告未取得登记备案系因本案第三人引起，与善意购房人原告无关。为保护原告合法权益，故诉至法院。
被告沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司辩称，法院在执行程序查封时原告的房屋时没有在房产部门进行登记备案，法院在执行程序查封是正确的，我对原告持有的买卖合同等相关材料的真实性有异议。
第三人辽宁乾德集团有限公司述称，原告购买的房屋是真实的，证据材料盖有我们单位的公章我们都认可。
第三人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司述称，原告购买的房屋是真实的，证据材料盖有我们单位的公章我们都认可。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据1、鸿福嘉•某某花园认购书及收款收据；2、商品房买卖合同及物业费、垃圾清运、装修保证金收款收据；3、鸿福嘉•某某花园业主入住文件目录；4、辽宁省法库县人民法院（2017）辽0124执异13号执行裁定书。原告提交证据1证明原告于2012年11月19日认购鸿福嘉•某某花园XX号楼X单元X-
X号商品房，并缴纳全部房款248,696.00元；证据2证明2015年8月4日，原告与第三人签订正式购房合同，并缴纳了物业费、垃圾清运费、装修保证金，办理实际入住该房手续；证据3证明办理入住手续；证据4证明涉案房屋处于被查封状态。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2的真实性有异议，其主张申请鉴定；被告对原告提交的证据3、4的真实性没有异议。第三人对上述证据1、2、3、4的真实性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院评析如下：对原告提供的证据1、2，被告对其真实性虽提出异议但并未按期提出鉴定申请，亦未提供相反证据予以反驳，且第三人对此并无异议，故本院对该证据证明的事实予以确认。
经审理，本院认定事实如下：2012年11月19日，原告靳茜珠与第三人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司签订《鸿福嘉•某某花园认购书》，约定原告认购第三人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司开发建设的鸿福嘉•某某花园XX号楼X单元X-
X号房（建筑面积94.35平方米），并一次性交付购房款248，696.00元，第三人出具收款收据一张。2015年8月4日，原告与第三人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司正式签订《商品房买卖合同》，并于当日向沈阳某某物业管理有限公司交纳了物业费905.00元、垃圾清运费320.00元、装修保证金1,000.00元，办理了实际入住手续。
2015年7月14日、2015年10月19日，被告沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司与第三人辽宁乾德集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院作出（2015）法民三初字第238号、第226号民事判决。之后，因第三人辽宁乾德集团有限公司未履行上述判决确定的给付义务，被告沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司作为申请执行人向本院申请执行。
2015年12月21日，本院作出（2015）法执字第1003号、1083号执行裁定书：一、预查封被执行人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉·某某花园现有27套房源；二、查封期间为三年，自2015年12月21日至2018年12月20日；三、查封期间未经本院允许不得擅自处理查封物。鸿福嘉·某某花园XX号楼X单元X-
X号房在预查封被执行人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉·某某花园现有27套房源之列。
2017年4月5日，原告以案外人身份向本院提出书面异议。2017年4月11日，本院作出（2017）辽0124执异13号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，现提起执行异议之诉。
本院认为，本案的主要争议焦点为：一、原告与第三人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二、原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于争议焦点一，原告靳茜珠与第三人鸿福嘉分公司签订了商品房买卖合同并支付了相应对价款，其中约定了涉案房屋坐落的位置、面积、价款、违约责任等事宜，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。虽然本案涉诉房屋未经备案登记，但根据法律规定，备案登记仅是一种行政管理手段，是否进行备案登记不影响合同的效力。故原告请求确认其与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院应予支持。
关于争议焦点二，第一、原告已于2012年11月19日一次性向第三人鸿福嘉分公司付清全部购房款；第二、原告与第三人鸿福嘉分公司签订商品房买卖合同在前，涉案房屋被法院执行查封在后；第三、原告已在法院采取查封措施之前办理了实际入住手续，合法占有该房屋；第四、该房屋未能办理过户登记并非因原告自身原因所致。
在执行程序中对不动产买受人进行优先保护的法理依据是物权期待权应予以保护。对于签订买卖合同的买受人，虽尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。虽然从性质上物权期待权仍属债权范畴，但该债权不同于一般债权，其物权的期待权具有排除执行的物权效力。原告既已按照合同约定支付了该涉案房屋的对价等义务，并占有使用，在与被告沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司作为申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律应该优先保护原告作为案外人的物权期待权。故原告诉请停止对案涉房屋所采取的的执行措施，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告对涉案房屋在执行程序被查封是正确的主张，因原告靳茜珠与第三人鸿福嘉分公司签订的商品房买卖合同合法有效，并且原告已占有使用该房屋，原告对涉案房屋享有物权期待权，故对被告的抗辩主张，本院不予支持。
关于被告主张对原告持有的买卖合同等证据的真实性有异议申请鉴定，因其未按期向本院提出鉴定申请，亦未提供相反证据予以证明，故应承担相应不利后果，对其该抗辩主张，本院不予支持。
综上所述，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：
一、确认原告靳茜珠与被告辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、不得执行鸿福嘉•某某花园XX号楼X单元X-X号房屋。
案件受理费5，030.00元，由第三人辽宁乾德集团有限公司、第三人辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司、被告沈阳兴鑫源商品混凝土有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
本院（2017）辽0124执异13号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 王文阁
审 判 员 周 峰
人民陪审员 李 军
二〇一七年七月十七日
书 记 员 冯 丹
本判决所适用的相关法律
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。