江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第01565号
上诉人（原审被告）刘可祥，个体户。
委托代理人周华美，淮安市清河区北辰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）淮安国际汽车城有限公司，住所地淮安市淮阴区香港路685号（香港路东侧汽车城3号楼）。
法定代表人赵国新，该公司董事长。
委托代理人薛美林、乔荣荣，江苏群汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王小桃，个体户。
委托代理人孙志、陈治海，江苏律轩律师事务所律师。
上诉人刘可祥与被上诉人淮安国际汽车城有限公司（以下简称汽车城公司）、王小桃房屋租赁合同纠纷一案，淮安市淮阴区人民法院于2015年5月15日作出（2014）淮小民初字第01081号民事判决。上诉人刘可祥不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月3日公开开庭进行了审理。上诉人刘可祥及其委托代理人周美华、被上诉人汽车城公司委托代理人薛美林、被上诉人王小桃委托代理人孙志到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告公司成立于2008年12月3日，其经营范围中一项为房地产租赁。2010年1月14日，原告（甲方）与被告刘可祥（乙方）签订了《淮安国际汽车城商铺租赁预定协议书》，载明：乙方向甲方预定汽车城（一期）三幢130、167号商铺共2间……在本协议签订之日，乙方需向甲方一次性支付商铺预定诚意金人民币伍仟元……同日，被告刘可祥向原告交纳了5000元预订金。
2012年2月10日，原告（甲方）与被告刘可祥（乙方）签订了《淮安国际汽车城房屋租赁合同》，合同载明：第一条：甲方将位于淮安市淮阴区香港路685号淮安国际汽车城3幢130号、167号共2间商铺出租给乙方作为商业使用，双方确认商铺建筑面积为172.31平方米…；第二条：租赁期限1、自2011年1月1日起至2015年12月31日止；2、无偿使用期限为2011年1月1日起至2013年12月31日止…；第三条租金支付：1、租金，租赁期限每年租金为：第一年2011年1月1日起至2011年12月31日止…合计年租金为：叁万壹仟零壹拾伍元（￥31015元）整；第二年2012年1月1日起至2012年12月31日止…合计年租金为：叁万叁仟零捌拾叁元（￥33083元）整；第三年2013年1月1日起至2013年12月31日止…合计年租金为：叁万伍仟壹佰伍拾壹元（￥35151元）整；第四年2014年1月1日起至2014年12月31日止…合计年租金为：叁万柒仟贰佰壹拾玖元（￥37219元）整；第五年2015年1月1日起至2015年12月31日止…合计年租金为：肆万零叁佰贰拾元（￥40320元）整；……2.支付方式：第一次商铺租金于无偿使用期限满前一个月一次性付清；第二次商铺租金于2014年12月1日前一次性付清…；第四条：保证金支付与使用：1、乙方同意在签订本协议时向甲方交纳商铺使用保证金壹万伍仟元（￥15000元）整…；第八条合同的解除与变更…4.乙方有下列情形之一，甲方有权单方面解除本协议：（1）拖欠租金、物业管理费等一个月以上（含一个月）或拖欠费用（含补交保证金）合计相当于一个月租金的；（2）擅自改变商铺用途、转租或分割转租商铺的…；第九条违约责任……8.如乙方未按协议约定租期履行，乙方所交保证金甲方不予退还，且甲方给予乙方的免租期，乙方另按实际使用期限向甲方支付租金。
2010年11月2日，被告王小桃与原告方工作人员张巧玲签订了《房屋交接验收表》，接收了涉案房屋的入住钥匙。
原审另查明：1.合同签订后，被告王小桃向原告支付了保证金10000元。2.庭审中：<1>两被告自认，均未向原告交纳过租金；<2>被告王小桃陈述，接收涉案房屋后，未向原告告知实际租赁人已变更。3.原告曾就本起纠纷在2014年1月23日向法院提起诉讼，后于2014年7月8日撤回起诉。
原审原告汽车城公司诉称：2010年5月31日，原告与被告刘可祥签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于淮阴区香港路685号淮安国际汽车城3幢130号、167号共2间商铺，被告签字确认了交房手续。两被告系合伙关系，共同使用涉案房屋，合同租赁期限为2011年1月1日起至2015年12月31日止，其中无偿使用期限为2011年1月1日起至2013年12月31日止。合同另约定如被告未按协议约定租期履行合同，其应以实际使用期限向原告支付相应租金。两被告于2014年1月初在未通知原告的情况下擅自搬离租赁房屋方式终止合同，且未支付租金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.两被告共同支付租金99249元；3.两被告共同承担本案诉讼费用。
原审被告刘可祥辩称：1.租赁合同确为被告刘可祥签字，真实性无异议，但被告刘可祥不是涉案房屋的实际使用人。租赁合同是格式合同，从合同的条款安排顺序看，存在合同欺诈，让合同签订人误以为前三年是无条件免费。2.被告刘可祥签订租赁合同是准备与被告王小桃、案外人朱祥合伙经营，后三人未达成合伙协议，涉案房屋由王小桃独自使用，租金应由王小桃承担，两被告之间不存在转租关系。被告王小桃曾向原告交付保证金，因此，被告王小桃应当知晓涉案租赁合同。3.本案已超过诉讼时效。
原审被告王小桃辩称：1.被告王小桃主体不适格，因为被告王小桃既非租赁合同的签订人，也未见过租赁合同，该合同对王小桃没有约束力，根据合同的相对性原则，本案产生的权利和义务应当由被告刘可祥承担。2.被告刘可祥签订合同后，因汽车城尚不成气候，故刘可祥找到王小桃，告知汽车城给经营户免三年租金，如经营不好随时可离开，在此情况下，王小桃才自被告刘可祥处转租了涉案房屋并经营至2013年11月份左右。因此，王小桃对涉案房屋系无偿使用，不应当向原告支付租金。3.虽然原告就本起纠纷曾向法院起诉，但租赁合同约定的第一年和第二年租金已经超过诉讼时效。4.被告王小桃未构成违约，因为原告没有提供经营环境。
原审认为：关于被告刘可祥辩称合同存在欺诈的意见。原审认为，欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示，本案中，被告刘可祥并未举证证明原告向其告知了虚假情况或者故意隐瞒了真实情况，故应承担举证不能的法律后果。关于被告刘可祥辩称，租赁合同条款顺序会让合同签订者认为租赁期限前三年为无条件免费的问题。原审认为，被告刘可祥作为完全民事行为能力人，在签订合同时，对合同内容有全面审查的义务。此外，如租赁合同前三年为无条件免费，合同第三条亦无须再明确约定每年的租金数额，此与日常生活经验法则相违背，故对其该项辩称意见不予采纳。
关于两被告之间是否存在合伙关系。原审认为，当事人之间如没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，可以认定合伙关系。本案中，原告及被告刘可祥均未能提供两个以上与两被告均无亲属、朋友关系，不参与合伙利润分配且曾参与见证过合伙协商过程，知晓合伙具体内容，对合伙形成、合伙约定清楚了解的证明人，故认定两被告之间不存在合伙关系。被告王小桃虽辩称其与被告刘可祥系转租关系，但作为出租人的汽车城公司并不认可该辩称而认为两被告系合伙关系，被告刘可祥亦认为其与被告王小桃之间是合伙关系，故对被告王小桃该项辩称意见亦不予采纳。
关于被告辩称本案已超过诉讼时效的意见。原审认为，租赁合同在履行过程中因延付或拒付租金引起的纠纷诉讼时效为1年，本案中被告给付租金是因2013年12月31日后搬离涉案房屋的违约行为而产生，合同并未约定前两年租金的给付时间，三年的租金应为一个整体，诉讼时效的起算时间俱为2014年1月1日。原告曾就本起纠纷在2014年1月23日向法院提起诉讼，后于2014年7月8日撤回起诉，即本案的诉讼时效因原告提起诉讼而中断，并自2014年7月9日起重新计算。本案系原告于2014年11月18日起诉，因此，原告系在诉讼时效期限内主张权利，故对被告该项辩称意见不予采纳。
原审认为，原告与被告刘可祥签订的《淮安国际汽车城房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告王小桃交纳1万元保证金并不影响原告与被告刘可祥之间租赁合同关系的成立，故原告与被告刘可祥应当按照合同约定履行自己的义务。现被告刘可祥并未按照协议约定租期履行合同的行为已构成违约，且符合租赁合同约定的甲方单独解除协议情形，故对原告要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求予以支持。此外，被告刘可祥还应当按照涉案房屋实际被使用期间（2011年1月1日起至2013年12月31日止）交付租金。关于被告王小桃是否应承担交纳租金的义务，原审认为，本案系基于租赁合同关系的诉讼，根据合同相对性原则，租赁合同约束合同相对人，故被告王小桃在本案中不承担给付义务。
综上，被告刘可祥应给付2011年1月1日起至2013年12月31日止租金99249(31015+33083+35151）元。本案调解未果。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第三十条、第一百四十条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第五十条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告汽车城公司与被告刘可祥于2010年5月31日签订的《淮安国际汽车城房屋租赁合同》；二、被告刘可祥于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告汽车城公司2011年1月1日起至2013年12月31日止的租金99249元；三、驳回原告汽车城公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2281元，由被告刘可祥负担。
一审宣判后，刘可祥不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实错误。上诉人在一审中的答辩意见是…后合伙不成，所租赁的房屋直接由王小桃使用，汽车城公司也是直接将房屋交付王小桃的，而不是后合伙不成，王小桃独自使用涉案房屋。上诉人虽与汽车城公司签订了房屋租赁合同，但汽车城公司自始至终未向上诉人交付房屋，上诉人也从未使用过房屋。2、一审法院适用法律错误。本案应认定上诉人与王小桃之间的行为已构成合同转让，被上诉人汽车城公司直接将房屋交付王小桃的事实可以证明，双方的合同转让是经其同意的，故请求二审法院撤销一审判决，改判驳回汽车城公司要求上诉人给付租金的诉讼请求。
被上诉人汽车城公司答辩称，一审判决正确，请求二审维持。
被上诉人王小桃答辩称，一审判决正确，请求二审维持。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
本院认为，上诉人刘可祥与被上诉人汽车城公司签订的租赁合同，双方均具有民事行为能力、意思表示真实，且不违反法律禁止性规定，属有效合同，因租赁合同属诺成性合同，其合同生效要件以当事人意思表示一致为标准，并不以租赁物是否交付为生效要件。本案中，上诉人刘可祥在交纳了5000元预订金并签订房屋租赁合同后，在长达三年时间里，并未向汽车城公司提出涉案租赁物必须交给自己，对王小桃使用自己租赁的房屋也未提出异议，同时也不去汽车城公司要求变更合同主体，故本院认定，被上诉人汽车城公司将涉案房屋直接交给王小桃，上诉人是知晓的且不持异议。现双方因房屋租赁应由谁给付产生争议，一审法院依据合同相对性原则，判决由上诉人支付符合法律规定。上诉人上诉称，本案已构成法律规定的合同整体转让，在本案中并不适用。综上，一审法院所作判决正确，上诉人上诉理由不能成立。本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2281元，由上诉人刘可祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一五年九月十四日
书记员 庞汝全