吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第833号
上诉人（原审第三人）：刘凤兰，女，1950年9月24日生，汉族，无职业，住梅河口市。
委托代理人：郝春满，吉林惠众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金恩忠，男，1974年2月8日生，汉族，工人，住梅河口市。
委托代理人：王东华，金恩忠妻子，1975年11月18日生，汉族，住址同上。
委托代理人：孙侠，吉林方鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐贵金，男，1960年10月13日生，汉族，无职业，住梅河口市。
被上诉人（原审第三人）：白永久，男，1964年2月9日生，汉族，无职业，住梅河口市。
上诉人刘凤兰因房屋买卖纠纷一案，不服梅河口市人民法院（2013）梅民初字第1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月30日决定立案受理，并依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘凤兰及其委托代理人郝春满、被上诉人金恩忠及其委托代理人王东华、孙侠参加了审理。被上诉人唐贵金、白永久经通知未参加审理。本案现已审理终结。
金恩忠在一审法院起诉时称，2007年5月4日，我与唐贵金签订房屋买卖协议，唐贵金以9000元的价格将坐落在梅河口市海龙镇革命街二委十组的42.2平方米房屋卖给我，我交完款后，唐贵金将产权人为刘凤兰的房照交给我。该房是1998年6月，白永久受其嫂子刘凤兰委托以2000元的价格卖给唐贵金，唐贵金没有办理过户手续，我从唐贵金处买此房也没有办理过户手续，但我亲属一直居住至今。刘凤兰时隔13年后反悔，严重损害了我的合法权益。故诉讼至法院，要求判决我与唐贵金房屋买卖关系依法成立，涉诉房屋物权归我所有。
唐贵金在一审时辩称，1998年6月3日，我以2000元的价格从白永久处购买了上述房屋，当时白永久将房照及钥匙交给我，在场人有陈某、白永久。这个房子当时什么也没有，窗户是用板子钉上的。我没有办理过户手续，我们一家三口居住至2007年5月4日，在邻居赵某、证人郭某证明下又卖给金恩忠，并将产权人为刘凤兰的房照交给金恩忠。
白永久在一审时述称，金恩忠陈述的事实及理由基本属实。刘凤兰是我嫂子，因为我侄儿死在该房屋内，刘凤兰的精神受到刺激，要求我将房屋处理。1998年左右，我以2000元的价格将该房屋卖给唐贵金，因当时联系不上刘凤兰，没有通知她卖2000元的事，一年后，刘凤兰回来，我将2000元交给刘凤兰。
刘凤兰在一审时述称，1997年我在梅河口打工，我两个儿子煤气中毒死亡。我弟弟将我带到安徽照顾我生活，后我精神好转，将房屋托付给白永久照顾，但没有让他出卖。2013年正月我回来时得知白永久将该房屋出售。我是该房屋的产权人，我不同意出售房屋，白永久与唐贵金、唐贵金与金恩忠之间的交易是违法、无效的，我没有收到2000元的房款。应驳回金恩忠的诉讼请求。
一审法院审理查明：1997年，刘凤兰的两个儿子在本案诉争的房屋中不幸死亡，刘凤兰受到极大的精神打击，于当年随弟弟至安徽省太和县居住，并委托其小叔子白永久处理该房屋。刘凤兰走后，白永久于1998年以自己的名义以2000元的价格将该房屋出售给唐贵金，并在邻居的见证下签订了房屋买卖协议，同时将产权人为刘凤兰的房照交给唐贵金。唐贵金夫妻在此房屋居住至2007年，后将该房屋以9500元的价格出售给金恩忠，并签订了房屋买卖契约，同时将产权人为刘凤兰的房照交给金恩忠，金恩忠亲属居住至今。
一审法院认为，民事法律关系的当事人应当遵循公平与诚实信用原则，维护市场交易稳定与安全。刘凤兰承认其离开时将诉争房屋交由白永久管理，且白永久处分该房屋时，有无利害关系的邻居见证，并将诉争房屋的房照交给唐贵金使唐贵金有理由相信白永久系取得了刘凤兰的授权而处分其房屋，故白永久处分该房屋的行为有法律依据；自白永久于1998年将该房屋出售给唐贵金、唐贵金又于2007年将该房屋出售给金恩忠，期间已过十三年之久，而刘凤兰主张其作为该房屋产权人，却对其房屋产权的唯一权利凭证房照丧失了实际控制，而金恩忠、唐贵金、白永久及邻居均证实刘凤兰在此期间曾回来过，即其清楚知道白永久已将该房屋出售给唐贵金的事实，却未依照法律规定行使撤销权。遂判决：金恩忠与唐贵金签订的房屋买卖合同合法有效；坐落于海龙镇革命街二委十组、栋号为3-5-708-7、砖木结构、建筑面积为42.2平方米的房屋归金恩忠所有；案件受理300元，由金恩忠负担。
判决后，刘凤兰不服，向本院提起上诉，其理由是：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1、一审认定我委托白永久处理该房屋是错误的。我是该房屋的产权人，白永久无处分权，只有在我追认或者订立合同后取得处分权的，该合同才有效，而白永久一直未向法院提供我委托其处理房屋的委托书及相关证明，所以白永久未取得该房屋的处分权，其签订的房屋买卖合同是无效的。2、一审在认定事实中，提到唐贵金居住数年中，我未提出异议的认定是错误的，我一直居住在安徽省太和县，且白永久没有将该房款交给我，我怎么能知道唐贵金在此居住。白永久以欺诈行为签订的合同是无效的。一审推理认定授权白永久处理该房屋的事实是错误的。3、白永久与唐贵金签订的该房屋买卖合同属效力待定合同，尽管我对该房屋没有使用，但该房屋的所有权仍归我所有。根据物权属性及物权法第106条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在我没有追认的情况下，该合同无效，诉争房屋应归我所有。故应驳回金恩忠的诉讼请求，判决诉争的房屋归我所有。
被上诉人金恩忠答辩认为，一审判决认定事实没有错误，适用法律正确，应驳回上诉人刘凤兰的上诉，维持原判。
被上诉人唐贵金提交的书面答辩意见称，需要说明的是，1998年6月3日，我从白永久处花2000元购买该房屋，白永久将房照交给我，我没有办理过户，与家人居住至2007年。2007年5月4日在邻居证明下以9500元的价格卖给金恩忠，并将产权人为刘凤兰的房照一并交给金恩忠。
被上诉人白永久提交的书面答辩意见称，我是受嫂子刘凤兰委托将42.2平方米的房屋出售给唐贵金，售价2000元。一审判决情况属实，我尊重一审判决结果。
本院审理中，上诉人刘凤兰与被上诉人金恩忠对本案诉争的房屋是否应归上诉人刘凤兰所有有争议，本院综合评判如下：
上诉人刘凤兰主张，我是诉争房屋登记的产权人，从未委托白永久出售该房屋，也未收到该房屋出售款。我因家庭变故受到严重的精神打击，便与弟弟到安徽居住，走时将42.2平方米房屋、25平方米临时仓房交给白永久照顾看管。弟弟怕我回到海龙镇看到房子勾起伤心事，便一直没有让我回来，与其做起医药生意。2013年正月，我回来时才知道白永久将房屋以2000元的价格卖给唐贵金，后又转卖给金恩忠，我让白永久将房屋要回来，在没有结论时，金恩忠便提起告诉。白永久处理该房屋的行为无效，本案诉争的房屋应归我所有。提供的证据是：1、安徽省阜阳市公安局督办信访事项告知单、刘某证明、孙老四证明及梅河口市李炉乡东泉村民委员会证明各一份，拟证明刘凤兰自1997年至2012年在安徽省太和县居住，没有回到娘家东泉村居住。2、刘凤兰妹妹刘某某、杨某、王某当庭证言一份，拟证明1999年4月，刘某某在诉争的房屋居住半年，杨某、王某曾到诉争的房屋找刘某某看病，白永久于1998年出售该房屋与事实不符合。3、视听资料及整理笔录一份，拟证明其是从邻居周某处得知白永久卖给唐贵金的房屋价款为3500元，白永久却告诉卖了2000元，白永久贪了。
被上诉人金恩忠对上述证据的质证意见是，对刘凤兰提供的证据均有异议，认为其提供的证据督办信访事项告知单不能证明刘凤兰期间在安徽居住；诉争的房屋在海龙，与东泉村无关；证人刘某、孙老四未出庭接受质证，不能证明是其本人书写；刘某某是刘凤兰亲妹妹，有利害关系，且其只有口述，证据单一；杨某、王某当庭证言前后矛盾，与本案无关联性。白永久与刘凤兰之间的亲属关系不在本案审理范围。
被上诉人金恩忠主张，诉争房屋的房照没有被盗抢的事实，且开始出售房屋时由白永久持有，交给唐贵金。我买房至今七年，无人主张权利，证明白永久是受刘凤兰委托出售。我与唐贵金的买卖行为应得到法律保护，诉争的房屋应归我所有。如刘凤兰对其委托行为反悔，应在一年内行使撤销权。从刘凤兰陈述情况看，2003年其从事经商活动，正常情况下应整理好家庭财物方能离开，其现在的行为严重违反诚实信用原则。提交的证据有：1、白永久与唐贵金房屋买卖契约一份，拟证明1998年6月3日，白永久作为出售人及中间人，将房屋出售给唐贵金，价款2000元，邻居陈某为证明人，进一步证明金恩忠买该房合法。2、金恩忠与唐贵金契约、房照各一份，拟证明2007年5月4日，唐贵金将诉争的房屋以9500元的价格出售给金恩忠。诉争房屋的房照由唐贵金交付金恩忠，不存在房照丢失及盗抢情形。3、梅河口市公安局海龙派出所及海龙镇九龙社区居民委员会证明各一份，拟证明自2007年起，金恩忠亲属姜某一直居住在诉争的房屋。
上诉人刘凤兰对上述证据的质证意见是，对白永久与唐贵金的买卖协议有异议，上面无刘凤兰签字，也不能证明刘凤兰委托白永久出售房屋；对产权人为刘凤兰的房照的真实性无异议，虽然刘凤兰没有报案，没有丢失及盗抢，但该产权证到金恩忠手中是否合法，购买该房屋时应有相关证据证明；对金恩忠与唐贵金签订的房屋买卖协议的真实性无异议，但对唐贵金取得所有权处理刘凤兰的房屋有异议，产权人为刘凤兰，刘凤兰没有在该协议上签字；对公安局及社区出具证明的真实性无异议，但只能证明姜某居住在争议房屋的事实，不能证明白永久与唐贵金、唐贵金与金恩忠买卖房屋的事实。
一审法院于2013年12月10日依职权调取了居住在诉争房屋周围的邻居陈某、王某某、周某笔录。陈某陈述：我与刘凤兰是多年的邻居，当年刘凤兰两个孩子没了对她打击很大，出事后，刘凤兰还问我家（房子卖）2000元买不买，我家用不着也没买。卖房子的时候，唐老三（唐贵金）说是刘凤兰让他小叔子卖的。当时老唐家在这住了很多年，到2007年卖的，老唐家收拾房子和卖房子的时候刘凤兰都来了。刘凤兰回来几次都去齐立军家了，期间都是在老唐家住的。王某陈述：刘凤兰孩子8岁的时候，她爱人就没了，她拉扯两个孩子不容易，后来俩孩子都没了，她就不知道去哪了；后来房子卖给小芳（唐贵金妻子）家了，在这住了挺多年，小芳在这住的这几年，我听小芳说她回来过。我看到她的时候还是三年前左右，她说房子卖贱了，我说出了这事能卖出去就不错了。周某陈述：刘凤兰的两个孩子被烟呛死了，房子卖的时候我不知道。后来刘凤兰找我让我作证，说她小叔子（白永久）卖了3500元，我没有给作证。她说房子卖后悔了，想把房子买回来，我觉得不合理，都卖好几手了。她有点不乐意，起来就走了，她说房屋是她小叔子卖的，我问她钱给没给你，她没有答复我。在那期间，我没看到她回来没。
一审时，金恩忠、唐贵金、白永久对上述邻居的陈述均无异议。刘凤兰对上述证据的质证意见是，不认识陈某及王某，自己不曾回过海龙镇；对周某的陈述有异议，是周某告诉自己白永久以3500元的价格出售，而不是自己向周某说的。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人刘凤兰提供的安徽省阜阳市公安局督办信访事项告知单、刘某证明、孙老四证明及梅河口市李炉乡东泉村民委员会证明，金恩忠有异议，且不能证明本案争议的焦点问题，故本院不予采信。刘某某、杨某、王某当庭证言与白永久与唐贵金签订的房屋买卖协议时间矛盾，金恩忠有异议，其效力低于该房屋买卖协议，故本院不予采信。上诉人刘凤兰提供的视听资料及整理笔录不能证明本案争议的焦点问题，本院不予采信。被上诉人金恩忠提供的白永久与唐贵金的房屋买卖协议，上诉人刘凤兰虽有异议，认为上面无其签字，但对该证据的真实性未提出异议，故对该证据的真实性，本院予以采信。被上诉人金恩忠提供的产权人为刘凤兰的房照，上诉人刘凤兰对其真实性无异议，本院予以采信。被上诉人金恩忠提供的其与唐贵金签订的房屋买卖协议，上诉人刘凤兰对其真实性无异议，本院予以采信。被上诉人金恩忠提供的公安局及社区出具的证明，上诉人刘凤兰对其真实性无异议，本院予以采信。上诉人刘凤兰对陈某、王某的证实有异议，因证人未能出庭接受质询，故本院不予采信。周某的证实，上诉人刘凤兰只对部分有异议，即认为售房款3500元是周某说的而不是自己说的，对此部分本院不予采信，对证实的其他内容本院予以采信。
本院认为，上诉人刘凤兰承认其两个儿子死亡后，委托其小叔子白永久管理诉争的房屋，白永久认为是刘凤兰将诉争房屋产权证交给自己让自己出售该房屋，一审时刘凤兰虽对委托出售房屋一事否认，但二审时，亦表示“我问他（白永久）了，他说是我给他的（房屋产权证），但是我精神崩溃记不住了，我说我没给他”，对白永久主张的交付房屋产权证一事未予明确否认，且刘凤兰承认该房屋产权证无丢失及盗抢情况，加之刘凤兰对邻居周某证实的刘凤兰说“房子卖后悔了，想买回来”一事并未提出异议，故能够认定本案诉争房屋产权证为刘凤兰交付给白永久，结合白永久的陈述，亦能认定刘凤兰委托白永久出售该房屋。刘凤兰的两个儿子非正常死于诉争的房屋，为避免睹物伤情而将该房屋出售，符合常理，该房屋的出售价格低于市场价，亦符合当地习俗。按刘凤兰主张自1997年离开至2013年正月回来，期间从未过问该房屋情况，如象刘凤兰所说只是委托他人照顾房屋，在长达15年的时间对自家房屋不管不问，有悖常理。上诉人刘凤兰无证据证明白永久、唐贵金、金恩忠取得该房屋产权证有其他违法情形，故对上诉人刘凤兰要求确认该房屋买卖无效的主张不予支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回刘凤兰的上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人刘凤兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 ：林立洲
审判员 ：崔红霞
审判员 ：李国庆
二〇一四年十一月十八日
书记员 ：赵婉岑