山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民再101号
再审申请人(一审原告）：绿城物业服务集团有限公司青岛分公司。
法定代表人：樊明涛，职务总经理。
委托诉讼代理人：孙瑜，山东畅海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高毓敏，山东畅海律师事务所律师。
被申请人(一审被告)：孙丕顺。
再审申请人绿城物业服务集团有限公司青岛分公司（以下简称绿城物业公司）因与被申请人孙丕顺物业服务合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院(2017)鲁0213民初693号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年7月20日作出(2017)鲁02民申385号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人绿城物业公司的委托诉讼代理人及被申请人孙丕顺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿城物业公司再审请求：1、撤销（2017）鲁0213民初693号民事判决，改判孙丕顺支付10132.80元物业费；2、诉讼费用由孙丕顺负担。事实和理由：１、孙丕顺未提供证据证明该公司未按合同约定履行物业服务，其已经接受了物业服务，依法应支付物业费；2、一审法院对《业主托管委托书》的性质认定错误，绿城物业公司仅有钥匙保管义务，并不负责门锁维修，托管的本质是为了便于地产公司维修，且绿城物业公司也将该维修事项报地产公司，绿城物业公司已尽到了物业服务企业应尽的职责；3、孙丕顺未提供证据证明因门锁质量问题对其造成的损失，其提出减收物业费的主张，缺乏证据证明；4、本案绿城物业公司诉请孙丕顺支付物业费，为物业服务合同纠纷，孙丕顺提出的门锁维修问题属于房屋质量问题，系两个不同法律关系，一审判决以减付物业费的形式折抵损失，缺乏事实及法律依据，属于适用法律错误。
孙丕顺辩称，其接收涉案商铺后即交付半年的物业费，因门锁损坏需要维修，其催促绿城物业公司修理门锁，但绿城物业公司未予维修。前期物业服务合同虽是霸王条款，但其承认，根据上述合同附件三有关约定，绿城物业公司未尽到维修门锁义务，其有权拒绝支付物业费。
绿城物业公司向一审法院起诉请求：判决孙丕顺支付物业费10132.80元及逾期违约金,并承担本案诉讼费用，后在庭审过程中放弃支付逾期违约金的诉讼请求。
一审法院认定事实：孙丕顺是青岛市李沧区灵川路9号编号为x-x-x号商铺的所有权人，涉案商铺建筑面积160.22平方米。
2014年9月28日，绿城物业公司作为甲方、孙丕顺作为乙方签订《绿城理想之城蓝岸E区块、F区块前期物业服务协议》，约定:乙方购买涉案商铺由甲方提供前期物业服务，物业服务费每平方米每月3元；物业服务费每3个月预缴一次，缴费时间为每3个月的第1个月上旬。还约定:单个业主或物业使用人可委托甲方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，甲方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由单个业主或物业使用人和甲方另行协商后确定。
2014年9月25日，孙丕顺交纳了涉案商铺自2014年10月1日至2015年3月31日期间共6个月的物业服务费2884元。
2014年9月28日，孙丕顺因涉案商铺的门锁不能正常使用，委托绿城物业公司进行托管维修，双方签署0000353号《业主托管委托书》，内容为“物业服务中心：本人因维修原因，需将灵川路9号（蓝岸F区）x-x商铺的1A交物业服务中心前台托管，托管期限为维修完毕，并请客服前台于9月28日交给物业，领取人需提供身份证证件，否则客服前台不予以交还。本人同意客服前台不承担为业主保管家庭财产责任的声明。”经手人栏有绿城物业公司工作人员“张笑”签名，业主签名栏有孙丕顺妻子“崔悦伦”签名。
孙丕顺将商铺钥匙（即业主托管委托书中的1A）交付给绿城物业公司，绿城物业公司称其与绿城地产公司已对接维修门锁事宜，但涉案商铺的门锁绿城地产公司未能修好。
涉案商铺钥匙孙丕顺未领取，至今仍在绿城物业公司处保管。孙丕顺自认涉案商铺的门锁已由涉案商铺承租人修好。
孙丕顺确认自2015年4月1日至2016年12月30日期间的物业服务费未向绿城物业公司交付。
一审法院认为，双方签订的《前期物业服务协议》真实有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定行使权利、履行义务、承担责任。
绿城物业公司提供了物业服务，孙丕顺对绿城物业公司“托管维修门锁服务”之外的物业服务不持异议，应依约支付相应的物业服务费。
依合同约定“单个业主或物业使用人可委托甲方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，甲方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由单个业主或物业使用人和甲方另行协商后确定。”绿城物业公司收取孙丕顺商铺钥匙并出具《业主托管委托书》，系双方就门锁维修达成托管服务的合意。绿城物业公司为接受托管服务的一方，在其认为的门锁维修责任方绿城地产公司未能及时修复门锁时，有义务于合理期限内告知孙丕顺托管事项不能完成原因、如何进一步寻求救济等情形，并及时终止托管服务事项。而绿城物业公司作为物业服务企业，明知其持有商铺钥匙，长期未完成托管服务事项会影响孙丕顺商铺物业的正常、合理使用，在未能修好门锁的很长一段时间内，未能及时告知孙丕顺，未完全履行双方《前期物业服务协议》中甲方对托管服务事项应负义务，应适当减低孙丕顺应交物业服务费。绿城物业公司主张其无过错，孙丕顺应全额支付物业服务费的主张，一审法院不予采信；对孙丕顺所持相应减低物业服务费以抵折其损失的抗辩意见，则予以采信。但孙丕顺抗辩减免1年物业服务费的主张，因其减免金额过高，一审法院酌情认定减付物业服务费期间为6个月，即孙丕顺自2015年4月1日至2015年9月30日期间的物业服务费减除交纳，用以抵折绿城物业公司未完全履行物业服务合同约定事项给孙丕顺造成的损失，但孙丕顺仍需交纳自2015年10月1日至2016年12月31日期间（共15个月）的物业服务费7209.9元（160.22平方米×3元×15个月）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条、第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，一审判决：一、孙丕顺于判决生效之日起10日内支付绿城物业公司自2015年10月1日至2016年12月31日期间（共15个月）的物业服务费7209.9元。二、驳回绿城物业公司的其他诉讼请求。孙丕顺如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币53元，减半收取26.5元（绿城物业公司已预交），由绿城物业公司负担6.5元，由孙丕顺负担20元。孙丕顺于本判决生效之日起10日内直接给付绿城物业公司20元。
各方当事人对一审认定事实无异议，本院再审予以确认。
本案再审期间，绿城物业公司向本院提交物品交接清单一份，证明涉案商铺有24把钥匙，孙丕顺领取后自愿将一把交由绿城物业公司处委托存放，便于开发商维修。孙丕顺质证称，对该份证据真实性无异议，但主张其将钥匙交给物业公司是让其修理涉案商铺的门锁。当事人对该份证据真实性无异议，本院予以确认。
本院再审认为，本案争议焦点是绿城物业公司是否对涉案商铺的门锁负有维修义务以及对该事务是否尽到了物业服务企业应尽的职责。
首先，双方签订的《前期物业服务协议》第三条、第六条及附件三中均未约定绿城物业公司对涉案商铺的门锁负有维修义务，绿城物业公司关于对涉案商铺的门锁无维修义务的主张成立。其次，绿城物业公司作为物业服务企业，涉案商铺是其受物业的开发公司的委托向孙丕顺交付，孙丕顺作为业主，在接收涉案商铺的门锁出现质量问题需要维修时，将钥匙交给绿城物业公司并无不妥。最后，绿城物业公司在接受该事务后，虽对涉案商铺的门锁不负有维修义务，但其应及时通知物业的开发公司进行维修，在物业的开发公司长期未对涉案商铺的门锁进行维修时，绿城物业公司应将该事务及时告知孙丕顺，而绿城物业公司未提交证明证明其已经履行了上述通知义务，一审认定绿城物业公司未全面履行物业服务协议约定的义务，并酌情减付孙丕顺6个月的物业服务费并无不当。
综上所述，虽然绿城物业公司对涉案商铺的门锁不负有维修义务，但未全面履行物业服务企业应尽的职责，其再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
维持青岛市李沧区人民法院(2017)鲁0213民初693号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 薛维红
审判员 刘述明
审判员 徐友仁
二〇一七年九月十二日
书记员 钟新海
书记员 张 旭