广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1576号原告：广州华皇物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：翁国基，董事长。委托代理人：麦雪群、徐晓露，均为广东康浩律师事务所律师。被告：许智炜，香港居民，现暂住广州市海珠区。委托代理人：胥科、李珊，分别为广东金轮律师事务所律师和实习律师。被告：广州市海珠区万仕德汽车美容中心，住所地广州市海珠区。经营者：欧阳东宝。被告：欧阳东宝，住所地广东省佛山市顺德区。被告广州市海珠区万仕德汽车美容中心、欧阳东宝共同委托代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。第三人：陈立颜，住广东省化州市。原告广州华皇物业管理有限公司诉被告许智炜、广州市海珠区万仕德汽车美容中心（以下简称万仕德中心）、欧阳东宝、第三人陈立颜物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人麦雪群、徐晓露，被告许智炜的委托代理人胥科、被告广州市海珠区万仕德汽车美容中心、欧阳东宝的共同委托代理人张欣、第三人陈立颜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区广州大道以西地块（下称“涉案地块”），原使用人是广州市华莎房地产开发有限公司（下称“华某乙公司”），产权登记号为[2007]国用字第1100085号。因华莎公司无法履行广东省高级人民法院(2010)粤高法民二终字第37号民事判决，故执行法院广州市中级人民法院（下称“广州中院”）依法委托广州市公共资源交易中心公开拍卖了华某乙公司的该涉案地块的国有建设用地使用权。2015年7月2日，原告通过公开竞拍方式竞得涉案地块的国有建设用地使用权并缴清拍卖款。广州中院于2015年7月21日做出(2010)穗中法执字第1619号之五的《执行裁定书》确认该事实，并裁定将涉案地块过户至原告名下。2015年7月30日，广州市国土资源和房屋管理局收到广州中院送达的《协助执行通知书》，出具《协执文书收件回执》通知原告到交易登记中心办理过户手续。根据广州市规划局2012年9月30日给广州中院的回函《关于答复有关查询问题的函》穗规[2011]1804号文件，涉案地块上盖有1栋二层临时餐饮用房，属于临时建筑物，早己过2年临时使用期；并且建设单位在建设过程中擅自加、扩建，竣工后未经规划验收投入使用，将局部改作洗车用房。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《广州市关于贯彻实施的意见》，涉案地块上的2层临时建筑物构成违法建筑，属于无法采取改正措施消除对规划实施的情形，应作拆除处理。涉案地块用地总面积2358㎡，属于商品住宅用地，其中净用地面积2301㎡，道路面积57㎡。至今，地块上的临时建筑物过期五年不仅没有被拆除，被告许智炜反而违反穗规建证[2008]919号《建设工程规划许可证》规定的“临时餐饮用房”条件擅自改建，将30㎡出租给被告欧阳东宝，被告欧阳东宝为被告万某中心在该地址办理了工商登记，用于经营洗车、汽车美容业务，被告欧阳东宝、被告万某中心还实际占用了道路57㎡用于洗车。鉴于原告已通过拍卖取得涉案地块的使用权，广州中院也已做出过户裁定，原告已是涉案地块的合法权属人，而且涉案地块上的临时建筑物已过期且存在擅自改建行为，已被广州市认定为违章建筑。故三被告应立即停止使用，搬出涉案地块，并赔偿原告自成为合法权属人之日起，三被告占用涉案产权期间给原告造成的租金损失。故起诉要求判令：1、三被告和第三人腾空、搬出广州市海珠区广州大道以西、原告享有国有建设用地使用权的地块；2、请求法院判令三被告和第三人承担本案的诉讼费。被告许智炜辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回，理由：1、原告至今尚未取得涉案地块的产权，原告目前享有的仍只是债权，因为原告作为债权人不可对抗涉案物业的承租人即被告许智炜所享有的承租权，所以原告无权提起本案诉讼。2、退一步讲，假定原告对涉案地块享有所有权，根据买卖不破租赁的法律原则，被告许智炜作为涉案土块的承租人，有权继续使用涉案地块；原告也无权要求被告许智炜迁出。3、被告万某中心、欧阳东宝作为次承租人与原告之间并没有任何的合同关系，原告起诉被告万某中心、欧阳东宝没有法律和事实依据。4、涉案物业仍由被告许智炜租赁，租赁期限至2020年12月31日，租赁期尚未届满，涉案物业的使用权应归被告许智炜所有，就算原告是涉案房屋的所有权人，但是在租赁期限未届满前，涉案房屋应由被告许智炜继续使用，所以原告要求将房屋返还给原告没有法律依据，待被告许智炜的租赁期限届满后，原告可以收回涉案场地，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。被告万某中心、欧阳东宝共同辩称：1、同意被告许智炜的答辩意见，原告提交的房地产登记簿查册表写的是产权人是华某乙公司享有使用权，虽然其有提交协助执行书，但是至今已经几年，原告都没有提交其享有该地块清晰的产权证明。2、我方与被告许智炜有租赁合同关系，与被告许智炜承租涉案物业是合法的，也不存在拖延租金，所以本案与我方无关，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：我不同意原告的诉讼请求，理由：因为我与被告许智炜的建筑工程款是尚未结算，双方之间的租赁合同至2020年12月止，我就算是交还场地也是交还给被告许智炜本人，而不是原告。2、涉案房屋也是我建筑的，被告许智炜的工程款也未向我支付，被告许智炜也没有与我结算。经审理查明：广州市房地产档案馆于2015年8月7日出具的海珠区广州大道路以西使用土地面积2301平方米场地的《房地产登记簿查册表》记载，产权人为广州市华莎房地产开发有限公司，2007年8月20日广州市中级人民法院（2006）穗中法执字第472-2协助执行通知书及民事裁定书各一份：查封该业土地使用权；等。广州市中级人民法院于2015年7月21日作出（2010）穗中法执字第1619号之五执行裁定书，裁定书记载“本院依据已发生法律效力的广东省高级人民法院(2010)粤高法民二终字第37号民事判决，依法委托广州公共资源交易中心公开拍卖被执行人广州市华莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字1100085号的土地使用权。2015年7月2日，买受人广州华某甲物业管理有限公司以27200万元竞得，并在拍卖公告确定的期限内将价款交付到本院。……裁定如下：1、解除本院对被执行人广州市华莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字1100085号的土地使用权的查封；2、将被执行人广州市华莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字1100085号的土地使用权过户至买受人广州华某甲物业管理有限公司名下。”广州市中级人民法院于2015年7月30日将该裁定送达给房管部门。广州市国土资源和规划委员会于2016年5月1日核发粤20**广州市不动产权第00226846号《不动产权证书》，该证书记载：权利人：广州华某甲物业管理有限公司；面积：2301.058平方米；四至：东至玉菡路、南至惠兰路、西至规划路、北至规划路；等。原告于2015年8月19日提起本案诉讼。诉讼中，第三人陈立颜确认被告万某中心、欧阳东宝所称的涉案临建是由其投资建设的；涉案的建筑物是2008年盖的，一共建了两层半，建筑面积约为2800多平方米，占地面积约为1300多平方米；规划部门在2007年出具规划许可证，涉案建筑物是临建；原、被告确认：涉案建筑物全部都在原告主张的2301平方米的场地之内。被告万某中心、欧阳东宝表示在办好万某中心的营业执照后，欧阳东宝就将万某中心承包给他人经营，虽然欧阳东宝没有亲自经营该中心，但未变更万某中心的经营者，万某中心的字号等工商注册信息均未变更。原告表示不申请追加万某中心的实际经营者参加诉讼，只要求被告万某中心、欧阳东宝搬迁并返还场地。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、个体工商户开业基本信息、广州市房屋租赁合同、广州市海珠区临时经营场所使用证明，拟证明被告非法占用原告涉案地块；2、穗规建证（2008）919号建设工程规划许可证、建设工程公示，穗规（2011）1804号《关于答复有关查询问题的函》，其中答复函中载明：2008年，广州市华莎房地产开发有限公司经海珠规划分局以穗规建证（2008）919号《建设工程规划许可证》批准，同意兴建2层临时餐饮用房1幢；但建设单位在建设过程中擅自加、扩建，竣工后未经规划验收投入使用，投入后擅自将局部改做洗车用房使用；现该2层建筑已过2年临时使用期，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《广州市关于贯彻实施的意见》的有关规定，已构成违法建设，属于无法采取改正措施消除对规划实施的情形，该地上建筑物应作拆除处理；3、律师函、快递单、拒收证明，拟证明原告已向被告主张权利，但被告予以拒绝；4、（2015）穗海法民三初字第1575、1577号民事判决书。被告许智炜质证意见：对证据1的真实性无异议，关联性有异议，不能证明我方非法占有涉案土地；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，我方作为涉案土地的承租人并没有收到政府的相关文件称涉案土地上的建筑物属于违章建筑；对证据3的真实性、合法性和关联性不予确认，与我方无关，因为邮件也不是发给我方的；证据4与本案没有关联性，该判决书不属于终审判决，不具备法律效力。被告万某中心和欧阳东宝质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，房屋租赁合同有备案登记，办理了工商开业资料，一系列的办证手续没有问题，不能证明我方非法占有原告的涉案地块；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，质证意见与被告许智炜的意见一致；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，我方实际也没有收到该函件，是否与原告提交的上述一系列文件一致我方不清楚；证据4的质证意见与被告许智炜一致。第三人质证意见：与被告许智炜的质证意见一致。被告许智炜为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、（2011）粤高法执复字第46号执行裁定书；2、广州市华莎房地产开发有限公司、许智炜于2003年9月25日签订的《桥西新区（2-1-7地块）场地租赁合同》，该合同约定租赁期限从2003年9月25日至2015年12月31日；等；3、广州市华莎房地产开发有限公司、许智炜于2008年3月28日签订的《桥西新区（2-1-7地块）场地租赁补充合同》，约定租赁期延长五年，至2020年12月31日止。原告质证意见：证据1没有原件，对其真实性不予确认，即使该证据是真实的，也没有任何字眼显示省高院认定被告许智炜在涉案土地上享有所谓的合法租赁权；证据2、3没有原件，对其真实性不予确认，即使被告许智炜提供了原件，我方对其真实性也不予确认，因为没有证据证实被告许智炜向华某乙公司缴纳了租金，也没有证据证实华某乙公司已将合同所涉及的场地交付给被告许智炜，所以我方认为该合同没有实际履行；即使租赁合同是真实的租赁期限也只到2015年12月31日止，而查册表显示涉案土地在2007年8月13日已被广州中院查封，被告许智炜与华某乙公司签订的补充合同，违反了《最高院关于查、扣、冻规定》的第26条第2款的规定，不能对抗法院的执行；广州中院在拍卖涉案土地时发布的拍卖公告中，已明确载明涉案土地上唯一的障碍就是违法建设，应作拆除处理，并没有赋予被告许智炜作为承租人对抗买受人的权利。被告万某中心、欧阳东宝及第三人的质证意见：对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。本院认为：原告通过人民法院拍卖程序竞得广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米的土地使用权，广州市中级人民法院已作出将上述土地使用权过户至原告名下的民事裁定，原告也凭此取得了房管部门核发的上述地块的《不动产权证书》，故原告已是涉案地块的权利人。虽然第三人陈立颜主张涉案场地上建筑物是其建造，但该建筑物已被规划部门确定为违法建设，而其也未提交证据证明其有正当理由使用涉案地块。同理，虽然被告许智炜与广州市华莎房地产开发有限公司、被告欧阳东宝与被告许智炜签订了涉案建筑物的租赁合同，但根据《最高人民法院》第三条的规定，租赁合同因租赁物为违法建设而无效，即三被告和第三人也无权使用涉案地块及地上建筑。因此，原告要求三被告和第三人返还场地的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：被告许智炜、广州市海珠区万仕德汽车美容中心、欧阳东宝、第三人陈立颜于本判决生效之日起10日内将位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米的地块（《不动产权证书》号：粤20**广州市不动产权第00226846号）内广州市海珠区万仕德汽车美容中心占用的场地交还给原告广州华皇物业管理有限公司。本案受理费100元，由三被告和第三人共同承担。如不服本判决，被告许智炜可在判决书送达之日起三十日内、其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王颖仪人民陪审员  侯文卿二〇一六年××月××日书 记 员  徐 石程淑玲