吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉民终326号上诉人（原审被告）：邱丽新，男，1966年11月23日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托代理人：李全胜，吉林江城律师事务所律师。被告：吉林森东电力设备股份有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区哈达工业开发区。法定代表人：邱丽新，该公司总经理。委托代理人：李全胜，吉林江城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：迟文民，男，1971年8月15日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。上诉人邱丽新、吉林森东电力设备股份有限公司（以下简称森东公司）因与被上诉人迟文民房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2016）吉02民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邱丽新、森东公司的委托代理人李全胜、被上诉人迟文民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱丽新上诉请求：撤销一审判决，发回重审，如果二审法院不能发回重审，要求对违约金进行调整，调整为同期银行贷款利率的1.3倍。事实和理由：1.一审法院审理程序违法。本案与邱丽新提起的撤销合同之诉不应由同一审判组织审理。2.本案应当中止审理，待邱丽新提起的撤销合同之诉审理完毕后继续审理。3.一审判决违约金按照年利率24%计算，没有法律依据。按照买卖合同司法解释的规定，违约金不应超过同期银行贷款利率的1.3倍。森东公司的上诉请求和意见与邱丽新一致。迟文民辩称：1.一审法院审理程序合法。2.邱丽新主张中止本案审理没有法律依据。3.邱丽新主张调整违约金没有事实和法律依据，不应予以支持。迟文民向一审法院起诉请求：1.判令邱丽新履行合同义务，支付购房款人民币1000万元。2.支付自2015年10月16日至购房款全部付清日止的违约金（按照总价30%计算），合计人民币300万元。3.森东公司承担连带给付责任。全部诉讼费用由邱丽新与森东公司承担。一审法院认定事实：2015年6月15日，迟文民与邱丽新签订门市房买卖合同，约定迟文民将从开发企业获得的三套门市房出售给邱丽新，该三套门市房未在房管部门办理登记。森东公司自愿为邱丽新支付房款承担连带保证责任。三套门市房分别是鸿博颐景花园小区N号楼3号（328.67平方米）、5号（229.51平方米）、6号网点（257.44平方米）。上述房产的交易价格为人民币1000万元。双方约定：该合同签订后迟文民配合邱丽新向开发企业和相关部门办理登记，依法将房屋所有权登记在邱丽新名下，在领取房屋所有权证后，向土地管理部门申请办理该房屋的土地使用权登记手续。邱丽新以三套门市房作为抵押向银行贷款，将从银行实际贷得金额的一半以现金方式支付给迟文民，作为第一笔房款；邱丽新在本协议签订之日起，四个月内将剩余房款支付给迟文民。邱丽新未按合同约定支付房款，每逾期一天，应按未付房款的百分之一支付违约金，违约金总额不超过未付房款的30%。该合同签订后，邱丽新于2015年7月15日出具欠据一份，该欠款系邱丽新向迟文民购买以上房屋的购房款1000万元。该三套门市房的现房屋登记所有权人为邱丽新，并已办理了抵押贷款手续，贷款数额为500万元，该贷款已被邱丽新使用。一审法院认为，邱丽新与迟文民间签订的门市房买卖合同，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，现迟文民已经履行了交付房屋并协助邱丽新办理产权手续的义务，邱丽新应当按照合同约定履行给付购房款的义务。根据双方约定，邱丽新以三套门市房抵押贷款，将从银行实际贷得金额的一半以现金方式支付给迟文民，作为第一笔房款，并于合同签订之日起（即2015年6月15日），四个月内将剩余房款支付给迟文民，故邱丽新应于2015年10月15日前给付迟文民全部购房款人民币1000万元。现邱丽新主张其与迟文民约定的逾期付款违约金约定过高，经一审法院审查，迟文民与邱丽新约定每逾期一天，应按未付房款的百分之一支付违约金，违约金总额不超过未付房款的30%的约定过高，应当予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，因双方当事人已实际约定了违约金计算方法和数额，尽管该约定过高，但在邱丽新未按照双方的约定履行给付购房款的义务时，应保护守约方（即迟文民）在法律规定范围内能获取的最大利益。迟文民未就损失的具体情况举证说明，应当视为对预期利息的损失。故本院根据当事人的过错程度以及预期利益等综合考量，应当以未付购房款为基数，以迟文民主张的从2015年10月16日起计算，按照年利率24%支付违约金，违约金总额根据双方约定以不超过未付房款的30%即300万元为限。另，因该合同中已明确约定森东公司自愿为邱丽新支付房款承担连带保证责任，故迟文民主张森东公司对邱丽新未付购房款及违约金承担连带给付责任的诉讼请求，应予以支持。关于邱丽新提起的撤销合同诉讼，吉林省吉林市中级人民法院（2016）吉02民初26号民事判决驳回了邱丽新的诉讼请求。判决：一、邱丽新应于判决发生法律效力后立即给付迟文民购房款1000万元，并以未付购房款为基数，自2015年10月16日起至购房款全部付清之日止，按照年利率24%支付迟文民违约金，支付违约金总额不超过300万元；二、森东公司对第一项判决内容承担连带给付责任。·二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院已经查明的相关案件事实本院予以确认。本院认为：一、关于一审审理程序问题。本案中，邱丽新与迟文民之间系商品房买卖合同关系，森东公司作为保证人，对邱丽新给付房屋价款承担担保责任。虽本案的审理涉及到双方商品房买卖合同的效力问题，且邱丽新已另案告诉要求撤销其与迟文民之间的商品房买卖合同，但对于两个案件是否可以由同一审判组织进行审理，法律并无禁止性规定。同时，由同一审判组织进行审理，有利于案件事实的全面查明和法律的整体适用，更有利于双方当事人矛盾纠纷的解决，故一审法院由同一审判组织审理本案和邱丽新提起的要求撤销合同之诉，并无不当，本案亦无需中止审理。二、关于违约金计算标准的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。邱丽新主张，迟文民的实际损失应为未给付的购房款1000万元，按照同期银行贷款利率计算利息损失，故人民法院应依据上述法律规定调整违约金至中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍。本案中，迟文民的损失不应仅为购房款1000万元的中国人民银行同期贷款利息损失。现实生活中，个人从银行贷款，通常需要提供担保，履行相关手续并支付一定的费用，同时还可能经过较长的审批时间。而通过民间借贷的方式获取资金，势必会存在高额利息的问题，但却免除了担保的问题，同时节省了相关的费用和时间，故民间借贷成为个人筹措资金的主要方式，也是个人资本经营的一种常用手段。迟文民对于1000万元的购房款，无论作为借款人从他人借入，亦或是作为出借人向他人借出，其利息损失均高于银行的同期贷款利率，甚至可能高于法律所允许的民间借贷最高年利率24%的标准。故一审法院确定从2015年10月16日起，按照年利率24%确认违约金，即以此为标准确定迟文民的实际损失，并确定违约金的数额不超过双方约定的300万元，并无不当。综上所述，邱丽新、森东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112600元，由邱丽新负担81800元，吉林森东电力设备股份有限公司负担31800元。本判决为终审判决。审 判 长  宋文国代理审判员  王 亮代理审判员  刘 阳二〇一六年八月三十日书 记 员  李 镇