福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终478号
上诉人（原审被告）：福建星海房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇北大路70号。
法定代表人：吴海英，董事长。
委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨基香，男，1970年11月13日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：陈希，福建汇德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林威，福建汇德律师事务所律师。
上诉人福建星海房地产有限公司（以下简称星海公司）因与被上诉人杨基香商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
星海公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法作出公正的判决。事实与理由：一、根据讼争《商品房买卖合同》的约定，星海公司只对因其原因造成的逾期办证承担赔偿责任。一审诉讼中，星海公司已提供证据证明平潭县国土资源局在讼争房产开发过程中存在逾期交地违约行为，之后又阻碍星海公司办理房屋所有权证所必须的前置行政审批手续。因此，星海公司未如期办理产权登记系因政府部门迟延办理相关手续，并非星海公司自身原因所致，一审法院对上述事实未作出认定，径直判决星海公司承担逾期办证的赔偿责任与事实不符。二、一审判决适用法律不当，判决支持的违约金数额明显过高，应予以减少。退一步说，即使星海公司存在逾期办证的行为，但未对业主造成实际财产损失，故违约金应适当减少。
杨基香辩称，一、讼争房屋因星海公司的原因导致未能依约取得房屋权属证书，其应承担违约责任。首先，讼争房屋未能通过土地核验是因为星海公司存在开工违约的情形。其次，星海公司主张整改书的内容系政府部门要求其放弃追究政府部门逾期交地违约责任的“借口”，显然不能成立。1.星海公司若认为政府的整改书没有事实与法律依据，应采取行政复议、行政诉讼等权利救济手段，而非一直听之任之。2.即使政府部门存在逾期交地的情形，但也已对开工的时间的做了顺延。二、即使政府部门存在逾期交地的情形，但该行为并不属于“不可抗力”，不能作为星海公司的免责事由，不能免除其逾期办证的违约责任。况且，政府部门是否逾期交地与本案系两个不同的法律关系。三、星海公司应当依照合同约定向业主支付逾期办证违约金。首先，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，星海公司未能按照合同约定如期办证，应当承担违约责任。其次，双方签订的《商品房买卖合同》系星海公司提供的格式合同，对星海公司具有约束力。再次，每日按0.01%的违约金计算标准比银行同期同类贷款利率还低。最后，因星海公司未能如期办理权属证书，致使业主未能对讼争房屋正常行使抵押、出租、转让等财产权利，已经给业主造成损失，星海公司理应予以赔偿。
杨基香向一审法院起诉请求：1.请求判令星海公司支付逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以1252325元为基数，按日万分之一自2016年8月8日起计至权属证书实际办妥之日止）；2.判令星海公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年6月4日，杨基香与星海公司就购买位于平潭县育英中学北侧（星海湾1号）第X幢X层X号房签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为1252325元，约定星海公司应在2014年12月31日前交付房屋，并在房屋交付365个工作日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后400日内取得房屋所有权证的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，杨基香依约履行合同付款义务，2014年12月31日，星海公司依约交付诉争房产，但迄今未办妥房屋权属登记手续。
一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》签订后，杨基香依约交纳了全部购房款，依据合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后400日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按已付款的0.01%向买受人支付违约金。依照相关规定，合同中所称的房屋权属证书应当包含房屋所有权证与土地使用权证，鉴于目前已实行不动产权属统一登记，故星海公司应负完备办理讼争房屋不动产登记证（含国有土地使用权登记）的相关手续并协助杨基香办理不动产登记手续之义务。星海公司以未办理讼争房屋土地权属登记系政府原因所致理由抗辩，缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于星海公司的违约行为处于持续状态，杨基香主张违约金自2016年8月8日计算至取得权属登记证书之日止，符合法律规定，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：福建星海房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨基香支付逾期办证违约金（违约金按购房款总额1252325元的日万分之一，自2016年8月8日起计至福建星海房地产有限公司协助杨基香办妥不动产权证登记手续之日止）。案件受理费761元，减半收取计380.5元，由福建星海房地产有限公司负担。
本院二审期间，星海公司提交以下证据：1.《平潭综合实验区不动产登记中心业务受理单》，证明星海公司已于2017年11月28日完成星海湾1号房产首次登记的义务；2.《福建省平潭综合实验区管理委员会专题会议纪要》[2017]161号，证明讼争房地产项目存在政府交地违约行为，并要求双方签订补充合同明确后办理土地竣工核验，逾期办证系由政府部门原因造成的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对上述证据本院可予采纳。
根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审经审理查明，2010年12月2日，平潭县国土资源局（出让人）与吴海英（受让人）签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定：本合同项下出让宗地编号为2010-06，宗地面积70227平方米，坐落于平潭县育英中学北侧；出让宗地用途为商业与居住；出让人同意在2011年6月18日前将出让宗地交付给受让人；受让人同意宗地建设项目在2011年6月25日之前开工，在2014年6月25日之前竣工；…。2011年5月10日，平潭县国土资源局（甲方）与吴海英（乙方）、福建星海房地产有限公司（丙方）签订了一份《平潭县国有建设用地使用权出让补充合同》，约定：乙方于2010年11月23日竞得编号为2010-06号的平潭县育英中学北侧地块，面积70227平方米，乙方与甲方签订了《国有建设用地使用权出让合同》（以下称原合同）；在履行原合同过程中，根据平潭县人民政府岚政[2010]105号文件规定，乙方在平潭注册成立福建星海房地产有限公司即丙方；经甲方与乙方、丙方协商，双方同意原合同的受让方以及受让方今后的相关土地使用权证件，从本补充合同签订之日起均变更为丙方，丙方愿意承担原合同中受让方即乙方的一切权利和义务，原合同的其他条款保持不变，甲方及丙方均应自觉履行；…。
2016年8月5日，平潭综合实验区土地储备中心向星海公司出具《交地确认书》：根据区环境与国土资源局《平潭国有建设用地使用权公开出让成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》及《平潭综合实验区环境与国土资源局2016年第3次局务会议纪要》（[2016]17号）精神，贵公司已按出让合同要求缴清2010-06号地块国有土地建设用地使用权出让价款及其他规费，现同意将育英中学北侧A1、A2地块，面积70227平方米的土地于2012年4月21日移交贵司使用。
2016年9月30日，平潭综合实验区环境与国土资源局向星海公司发出《土地核验整改通知书》：我局受理了你单位星海湾1号项目一期的国有建设用地土地核验申报…发现未按照合同约定开工的情况，存在开工违约的行为，请及时整改后再作申报。
2017年6月14日，《平潭综合实验区管理委员会关于星海房地产配套幼儿园移交相关问题专题协调会议纪要》（[2017]161号）记载：…三、关于办理土地竣工核验和房地产产权登记事宜。鉴于政府交地违约，根据实际交地时间给予开、竣工顺延，双方签订补充合同予以明确后办理土地竣工核验。在星海湾房地产建设相关验收手续齐全条件下，区房地产交易中心要开辟绿色通道为星海湾房地产开发商与业主办理产权登记。
另查，二审诉讼中，星海湾1号房产已经办理房屋所有权初始登记，讼争商品房已具备办证条件。
本院认为，星海公司与买受人杨基香签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，星海公司应在交付商品房后365个工作日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但星海公司未能如期办理房屋所有权初始登记，以致买受人未能在商品房交付使用后400个工作日内取得房屋所有权证，对此星海公司应承担相应的违约责任。诉讼中，星海公司抗辩其未能如期办理房屋产权登记，系政府部门原因所致，其无需承担违约责任。对此，本院认为：星海公司作为开发商，应履行办理房屋所有权初始登记的义务，即向房屋权属登记机构提交各项规定资料包括相关部门的验收文件等。从本案相关证据来看，因政府迟延交地，至2012年4月21日才将出让地块交付星海公司使用，建设项目开、竣工时间亦相应顺延。星海公司在申请办理星海湾项目土地核验的过程中，因存在未按合同约定开工的情况被要求进行整改。之后，在平潭综合实验区管理委员会的协调下，星海公司已办理了星海湾1号房产的初始登记，讼争商品房具备办证条件。星海公司在明知政府迟延交地的情况下，应当与相关部门积极协商处理后续事宜，以避免可能产生的风险；且在其未能如期办证的情况下，亦应当及时告知业主、争取取得业主的理解和谅解并协商解决相关事宜，尽量避免产生群体诉讼纠纷。因此，星海公司主张未能如期办理房屋产权登记并非因其原因所致，其不承担赔偿责任不能成立，本院不予采纳。但结合本案讼争合同的实际履行情况，星海公司在办理房屋所有权初始登记的过程中，并没有恶意违约、故意拖延办理手续的情形，在其申报相关审批手续的过程中确实存在影响了房屋权属登记办理时间的其他因素。且星海公司已按约向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房亦具备了办证条件。考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻星海公司的违约责任，故本院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准，从2016年8月8日起计至星海公司交付办理权属登记需由其提供的相关材料并尽到通知义务之日止。
综上所述，星海公司的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3868号民事判决；
二、福建星海房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨基香支付逾期办证违约金（违约金以购房款总额1252325元为基数，按每日0.0075%的标准，自2016年8月8日起计至福建星海房地产有限公司交付办理权属登记需由其提供的相关材料并尽到通知义务之日止）；
三、驳回福建星海房地产有限公司的其他上诉请求；
四、驳回杨基香的一审其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费761元，减半收取380.5元，由福建星海房地产有限公司负担。二审案件受理费761元，由福建星海房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 符海燕
审 判 员 陈雁兰
二〇一八年三月二十九日
法官助理 贲丹丹
书 记 员 郭梦铃