徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初2284号
原告：徐州市泉山区湖滨办事处韩山居民委员会，住本市泉山区湖西雅苑K区办公用房。
法定代表人：黄景丽，该单位主任。
委托诉讼代理人：沈春雷，江苏尊鼎力律师事务所律师。
被告：徐州好乐邻农贸市场有限公司，住本市鼓楼区殷庄社区红星大道北侧（琵琶街坊中心内）。
法定代表人：李杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：杜文作，江苏以立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张丽丽，女，住本市经济开发区。
原告徐州市泉山区湖滨办事处韩山居民委员会（以下简称韩山社区居委会）诉被告徐州好乐邻农贸市场有限公司（以下简称好乐邻公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法由审判员刘现伟独任审判，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告韩山社区居委会的法定代表人黄景丽及委托诉讼代理人沈春雷，被告好乐邻公司的委托诉讼代理人杜文作、张丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩山社区居委会向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2014年12月28日签订的承包合同；2、判令被告支付拖欠的承包费165000元及违约金16000元；3、由被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年12月28日，双方签订了承包经营合同，约定原告将雁山农贸市场承包给被告经营，合同期限五年，2017年至2018年的承包费为每年320000元，并约定每年12月下旬缴纳次年承包费。依照合同约定被告应在2016年12月下旬缴纳2017年的承包费320000元，但自2017年年初至今，虽经原告多次催缴，被告仅缴纳了155000元，截止原告起诉时已经逾期一个季度。被告的行为已经构成违约，解除合同的条件成就。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法判令被告交还所用于经营的房屋，并赔偿损失及承担违约责任。
被告好乐邻公司辩称，1、原告在履约过程中存在重大违约行为，2014年12月28日双方签订的涉案合同约定将雁山农贸市场一层的房屋整体出租给被告使用，由于当时一层已经有三家租户，即药店、母婴店和超市，为了今后更好地管理利用一层房屋，实现租赁物的价值最大化，原告承诺将一层整体出租给被告，但租户的合同继续有效，待其租期届满后再交给被告承租使用，双方在合同中也有具体约定，2016年母婴店租期已经届满，现由被告对外出租。超市是由徐超于2013年11月2日承租，租期三年，由于原告的负责人徐学智与徐超系父子关系，且租金畸低，每年只有4000元，在涉案合同签订后，原告便依约将超市的租赁合同交给被告，并由被告向超市直接收取租金，但到2016年11月2日超市租赁期限届满后徐超却拒不搬离，原告也不按照合同约定及时消除影响，解决问题，导致被告房屋租金损失进一步扩大，因此原告在履约过程中存在严重的违约行为。2、被告有充分的理由行使先履行抗辩权。超市的继续存在不仅给被告带来了持续性租金损失，该超市大门面朝北，正面向居民聚居区，给被告的房屋使用价值造成了贬损。因超市的租赁期限届满，被告已经与他人就超市占用的房屋签订了房屋租赁合同，但是由于原告迟迟未能解决该超市的搬离问题，导致被告新签订的租赁合同无法履行。由于原告不按照双方合同约定第五条的内容提供相关文件，致使被告无法办理消防备案等经营证照，被公安机关消防部门处理5000元罚款。原告无理由要求被告承担整栋楼房的电费收缴和支付工作，因整栋楼宇的供电设备存在电力损耗，所以被告超出合理范围支付的电费应在剩余租金中扣减。综上，原告的违约行为已经严重妨碍了被告承租雁山农贸市场的正常使用和收益，依据涉案合同第11条第1款及我国合同法第67条、第216条关于先履行抗辩权和交付租赁物的规定，被告暂不支付剩余租金有事实和法律依据，故请人民法院查明案件事实，依法驳回原告的各项诉请。
本案的争议焦点为：1、被告是否享有先履行抗辩权，其未按合同约定交付租金的行为是否构成根本违约？2、原告要求被告支付的租金和违约金的诉请有无事实和法律依据？
原告韩山社区居委会为支持自己的诉讼请求，向本院提交了承包合同一份，证明根据合同第4条规定，被告应在每年的12月31日前缴纳次年的承包费，但是2017年被告至今只交付155000元，被告的行为构成违约，且根据合同第11条约定，被告在违约的情况下应向原告承担违约金，按照承包总额的20%计算违约金。
经质证，被告好乐邻公司对上述证据的真实性无异议，认为被告暂不缴纳剩余租金的原因是原告存在重大违约行为，被告行使的是合法的抗辩权，并且在合同履行中产生的一些费用应在剩余租金中予以扣减，涉案合同第11条约定的违约金过高，并且也没有适用的法律和事实基础，真正违反合同的原因是原告的违约和不诚信，而非被告无力拒付租金行为。
被告好乐邻公司为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：
1、承包合同原件1份,证明2014年12月28日原、被告双方针对雁山农贸市场一楼签订了为期5年的租赁协议,原告在合同中承诺将权利清晰的涉案房屋整体出租给被告使用,并提供文件协助被告办理经营所需证照,以及承担在出现第三方影响本合同履行时及时消除影响的责任;
2、租赁合同及超市照片,证明案外人徐某经营的超市租赁期在2016年11月2日便已届满,但目前仍在对外经营拒不搬离;
3、农村经济组织结算凭证原件,其中2015年3月12日的是支付的2015年租金242910元,该数额是以药店和母婴店的租金抵扣后确定的;2016年2月3日和2016年3月22日的共计230000元是支付的2016年租金;2016年3月16日的是超市2015年的租金3750元、2016年1月13日的是超市2016年租金5000元,以上证据证明在涉案合同签订前就已存在超市等3家租户,但因为原告在合同中的保证及承诺,所以被告手中持有超市的租赁合同并从2015年开始就向超市直接收取租金;
4、租赁合同原件,证明因为原告迟迟未能解决超市无权占用租赁物的问题,造成被告无法对外出租该房屋,目前已经给被告造成了严重的经济损失,因此被告暂不缴纳剩余租赁费并不构成违约;
5、行政处罚决定书和收款收据原件,证明由于原告不能依约提供房屋相关文件,造成被告因无法办理消防备案手续而受到了消防部门的罚款处罚,该款项应在剩余租金中予以扣减;
6、电费票据原件,证明原告无理要求被告承担整栋楼的电费收缴和支付工作,但由于楼宇的供电设备存在电力损耗,所以被告超出合理范围支付的电费应在剩余租金中扣减。
经质证，原告韩山社区居委会对上述证据1的真实性没有异议，认为被告的证明目的不能成立，根据合同第5条第8项约定，出现了各种事故或者纠纷是原告协调处理，并不能达到被告声称的消除义务；对证据2的租赁合同没有异议，超市在2015年的时候就已经移交给被告管理，租金也是向被告交付，被告如果在经营中出现问题可以采取法律程序进行解决，合同第5条第8项内容是甲方保证对全部的面积及设施享有完全的所有权或使用权，但超市合同到期责令搬迁并不是原告的义务；对证据3的真实性无异议，可以证明原告在2015年合同签订以后一直到现在都没有按照合同的约定履行，而且至2017年度没有交纳全部租金，被告是一贯的违约，可以否定被告主张的先履行抗辩权；对证据4的真实性不认可，而且被告明知租赁物尚有其他人经营，尚未搬离的情况下，仍与案外人签订租赁合同，损失应当由其自行承担；对证据5真实性没有异议，被处罚行政相对人是雁山农贸市场，原告认为消防设备的问题至今没有消除，根据合同第6条第3项承包期间消防安全都是被告的义务，如果被告没有按照消防安全的要求履行合同也是原告解除合同的法律依据；对证据6的真实性没有异议，是被告正常经营过程中产生的费用，应由被告自行承担。
经审理查明，2014年12月28日，原告韩山社区居委会作为甲方（发包方）与作为乙方的被告好乐邻公司（承包方）以及作为丙方的徐州市泉山区国有资产投资经营有限公司（监督方）签订了承包合同，约定：一、甲方将位于雁山农贸市场一楼的房屋承包给乙方经营管理，面积为2700平方米。二、合同承包期为5年，即自2015年1月1日起至2019年12月31日止。三、合同签订后乙方向甲方缴纳保证金50000元，期满后甲方无息返还，缴纳保证金后甲方向乙方移交设备、设施和所有业户的相关合同及费用。四、合同年承包费为：2015年-2016年30万元/每年，2017年-2018年32万元/每年，2019年35万元/每年，每年缴纳一次，缴纳时间为每年12月31日前10天之内，逾期不缴纳的，乙方按年租金的5%承担违约责任，逾期一个月不能全部缴纳的，双方合同终止。五、1、承包期间，甲方对房屋及其附着设施定期组织检查，乙方应予以积极协助，不得阻挠施工。甲方对房屋主体结构负责维修，乙方对非房屋主体结构负责维修；2、需甲方维修的部分而未能及时维修，乙方可以自行维修，维修费用由甲方承担，因维修影响乙方使用的，应减少相应的租金；3、因乙方管理、使用不善造成房屋及相关设备损失的，由此产生的相关费用，由乙方承担责任并赔偿损失；4、承包期间乙方接受丙方及各级政府或有关部门的检查、监督和指导；5、甲方一切配套设备、设施、水、电、排水、管网、排风等设备、设施完好无损交给乙方，自乙方接管资产3个月内，如出现质量问题，由甲方负责维修；6、乙方在经营管理期间，甲方协助乙方办理相关证照，并提供所必须的相关文件，由此产生的费用及经营活动产生的一切规费、税费及办理一切所需证件所需费用全部由乙方承担；7、双方必须遵守徐州市农贸市场管理条例及相关法律法规规定；8、甲方保证对本合同所涉及承包市场的全部面积、附属物的全部面积以及所有设备设施等拥有完全、排他的使用权或所有权，甲方声明在本合同签订之前该承包市场已经达到商业经营所必须具备的各项条件，如因上述原因出现的各种纠纷和事故，均由甲方负责协调处理；9、甲方保证方圆300米内无马路市场，如有马路市场甲方负责清理协调。六、甲方必须尊重乙方的经营权利，支持协调地方关系，以便使乙方能更好的经营管理好市场。在按照《徐州市市区农贸市场管理条例》、《徐州市市区农贸市场经营管理办法》执行的情况下，不得以管理为名干涉乙方的正常经营活动。1、乙方必须爱护农贸市场设备、设备，经常进行房屋和水、电、气的安全和防火检查，在管理经营期间如损坏农贸市场设备、设施，必须承担修复或赔偿责任；2、甲方协助乙方争取各项优惠政策和资金，所得到的扶持资金全部归于乙方所有；3、承包期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定，并承担责任和服从有关部门监督检查。七、1、乙方依据本合同承包方式取得的房屋不可整体出租、转让，不可抵押及改变现有市场用途，如需出租、转让，须经甲丙双方书面同意；2、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部主体结构、装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。八、因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。因国家建设、规范调整、市政建设和农村集体社会公共利益需要，征用或占用该房屋，致使合同无法履行时，合同终止。乙方投入设施、设备可移动部分应归乙方所有，不可移动部分归甲方所有。九、本合同未尽事宜，依据有关法律、法规、政策等，甲、乙、丙三方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。十、1、乙方要求在经营期满后，继续承包雁山农贸市场，应当在合同期满前90日，书面通知甲方，甲方应当接到乙方要求续约的书面通知后30日内，在征求丙方意见后对是否同意续约作书面答复。合同期满甲方未作出书面答复的，视为甲方同意续约，但双方必须订立续约合同；2、承包期满，如有多家单位竞标本市场经营管理权，则在同等条件下甲方保证乙方对本市场经营管理的优先权。十一、甲乙双方违约时除按上述各条款规定承担责任外，还应承担以下责任：1、本合同签订生效后，甲乙双方均应恪尽自己的责任和义务以维护合同全面、实际履行，不得随意、故意造成违约，也不得听任、唆使、纵容非合同方影响合同的履行。甲、乙双方保证，因任何一方的原因导致出现非合同方对本合同的顺利履行产生不良影响，该方即负有在最短时间内消除影响、解决问题的责任，如在向对方要求的合理期限内不能消除影响、解决问题，则向对方有权解除合同，并要求违约方承担本合同所设定的全部违约责任并赔偿全部损失；2、任何一方无正当理由解除合同或行为导致本合同无法正常履行的，违约方应向对方支付本合同未履行承包金总额百分之二十的违约金，同时，守约方有权选择解除合同或继续履行合同的权利；3、本合同甲、乙双方奉行权利义务和违约责任对等的原则；4、不可抗力下双方互不承担责任。十二、丙方有权利监督乙方按照《徐州市市区农贸市场管理条例》、《徐州市市区农贸市场经营管理办法》设立业态和经营。丙方有权利监督甲乙双方的合同执行情况。乙方在没有按照《徐州市市区农贸市场管理条例》、《徐州市市区农贸市场经营管理办法》经营管理好市场的，丙方有权利终止合同。十三、本合同一式四份。十四、本合同自签订之日起生效。甲、乙、丙三方在合同上签章。
合同签订后，原告向被告交付了合同所涉的雁山农贸市场一楼的房屋，且将原签订租赁合同使用一楼房屋用于经营的超市、药店和母婴店的租赁合同移交给被告，由被告管理并收取租金。期间，被告支付了2015年度和2016年度的租金，并支付了2017年度的租金155000元。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告韩山社区居委会与被告好乐邻公司签订的承包合同中约定了租赁物的座落、租赁期限、租金数额和维修义务等，双方所订立的合同实为租赁合同，双方之间系租赁合同关系。
一、被告是否享有先履行抗辩权，其未按合同约定交付租金的行为是否构成根本违约的问题。
合同签订后，原告已将租赁物交付给被告使用和经营，被告以原告未按照双方合同第11条的约定履行消除影响解决问题的义务，即在案外人徐超经营的超市租赁合同期限届满后且拒不搬离的情况下，原告的不作为构成重大违约，且被告有充分的理由行使先履行抗辩权，本院认为，被告的上述抗辩理由不能成立，一是原告将徐超经营超市的租赁合同移交给了被告，被告已从徐超处收取了租金，原告已经履行了将雁山农贸市场一楼整体租赁给被告经营使用的义务，而被告从徐超处收取租赁的情况可知，徐超实际接受了被告的管理，被告再将徐超在超市租赁期限届满后未搬离的过错归责于原告没有依据；二是被告在答辩时所作的抗辩亦不符合我国合同法第六十七条规定的先履行抗辩权，原告向被告交付的租赁房屋符合双方合同的约定，而支付租金是租赁合同中承租人取得承租权所支付的对价，原告并不对被告负有债务，故被告的抗辩，没有事实依据，亦不符合法律规定，本院不予采纳。
被告未按照双方合同第四条的约定的期间向原告缴纳2017年的全部租金，且在原告起诉时已经逾期一个季度，其行为已经构成根本违约，原告以此要求解除双方所签订了承包合同，符合双方合同约定解除权行使的条件，亦符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还所租赁雁山农贸市场一楼的房屋。
二、原告要求被告支付的租金和违约金的诉请有无事实和法律依据的问题。
根据双方合同的约定，租金采取预先缴纳的方式支付，其中2017年度的租金为320000元，而被告实际缴纳了155000元，因双方的承包合同由于被告的违约行为导致原告在本案中诉请予以解除，且业已得到本院的支持，故自2017年1月1日起至2017年6月5日共计155天，按照上述标准计算，租金共计135890元，而被告多付19110元。故自2017年6月6日起至被告实际返还房屋时止，被告还应按照年320000元/年的标准向原告支付房屋占有使用费，同时扣除多付的19110元。
对于原告要求被告支付违约金16000元的诉请，因双方在合同第四条约定按照年租金5%承担违约责任，故原告计算违约金的数额符合双方的合同约定，本院予以支持。
对于被告抗辩因承担了整栋楼宇的水电收取事项，整栋楼宇的供电设备存在电力损耗，对超出合理范围支付的电费应在剩余租金中扣减的意见，本院认为，双方在涉案的承包合同中并未约定被告享有对整栋楼宇水电收取的权利和义务，且被告并非按照有关供水供电主体的收费价格代为收取费用，而是根据自己的经营经验确定单位水价和电价，亦未能明确所谓的合理范围的具体数值，即便存在被告实际上对雁山农贸市场整栋楼宇的水电进行收费和管理，被告所举证据不足以确定其实际支付损耗造成损失的具体费用数额，不具备在本案中抵扣租金的条件，被告有权另行解决，故对被告的该项抗辩，本院不予理涉。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告徐州市泉山区湖滨办事处韩山居民委员会与被告徐州好乐邻农贸市场有限公司于2014年12月28日签订的承包合同；
二、被告徐州好乐邻农贸市场有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告徐州市泉山区湖滨办事处韩山居民委员会支付自2017年6月6日起至实际返还房屋时止的房屋占有使用费（按320000元/年计算，同时扣除19110元）及违约金16000元；
三、被告徐州好乐邻农贸市场有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告徐州市泉山区湖滨办事处韩山居民委员会返还雁山农贸市场一楼的房屋；
四、驳回原告徐州市泉山区湖滨办事处韩山居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13500元，减半收取6750元，由原告徐州市泉山区湖滨办事处韩山居民委员会承担1750元，由被告徐州好乐邻农贸市场有限公司负担5000元（此款原告已预交，被告负担部分随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 刘现伟
二〇一七年六月五日
书记员 尤 丹