福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲤民初字第4791号
原告（反诉被告）池毓能，男，1973年12月19日出生，汉族，住福建省尤溪县。
原告（反诉被告）严伟兵，男，1979年4月16日出生，汉族，住湖北省黄梅县。
上列二原告（反诉被告）共同委托代理人骆东如、许良妹，福建闽荣律师事务所律师。
被告（反诉原告）何占铭，男，1949年7月19日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
被告（反诉原告）何宣忆，曾用名何舜绵，女，1981年11月23日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
被告（反诉原告）何增炎，女，1983年9月17日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
上列三被告（反诉原告）共同委托代理人洪秋生、肖莹翔，福建泓源律师事务所律师、实习律师。
原告池毓能、严伟兵诉被告何占铭、何宣忆、何增炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月4日立案受理后，于2012年10月25日作出（2012）鲤民初字第2237号民事判决书，原告池毓能、严伟兵不服上述判决提起上诉，泉州市中级人民法院于2013年4月7日作出（2013）泉民终字第324号民事裁定书，裁定撤销原判决、发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2013年9月3日公开开庭进行了审理。后原告经本院释明变更诉讼请求，被告何占铭、何宣忆、何增炎依法提起反诉，本院依法对原告池毓能、严伟兵诉被告何占铭、何宣忆、何增炎房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告何占铭、何宣忆、何增炎诉反诉被告池毓能、严伟兵房屋租赁合同纠纷一案合并进行审理，并于2013年11月21日再次公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）共同的委托代理人骆东如，被告（反诉原告）何占铭、何增炎及三被告（反诉原告）共同的委托代理人洪秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告池毓能、严伟兵诉称，2012年2月26日，原、被告签订一份《转让协议书》，双方约定三被告将座落于泉州市鲤城区D#-196、197号店面出租给原告，双方形成房屋租赁合同关系。但双方签订《转让协议书》后，三被告未实际转让房产标的，且三被告在已收取巨额租金后又另行向原告收取巨额转让费，明显加重了原告的义务，双方的权利义务严重不对等，故该《转让协议书》属显失公平的合同，故请求法院判令：1、撤销原、被告于2012年2月26日签订的《转让协议书》；2、三被告返还二原告转让费人民币220000元、保证金人民币108000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告何占铭、何宣忆、何增炎辩称，1、二原告主张撤销《转让协议书》不能成立，《转让协议书》不存在二原告所述的显失公平的情形。由于原、被告双方原先约定的租金较低，《转让协议书》中约定的转让费是对租金的补偿，且该《转让协议书》于2012年2月26日签订，二原告于2013年9月6日才要求撤销，已经超过行使撤销权的法定期限；2、原、被告同时签订的《商铺租赁合同》及《转让协议书》是主、从合同关系，在履行二份合同的过程中，二原告严重违约，在二原告承担相应违约责任的前提下，三被告同意解除《转让协议书》，并请求解除《商铺租赁合同》；3、二原告要求三被告返还转让费和保证金缺乏依据。双方签订的协议中约定二原告违约时转让费和保证金不能退回。本案三被告不存在违约行为，反之二原告拖欠租金的行为已构成根本违约，根据协议约定，转让费和保证金不能退回，且二原告所支付的租金、转让费、保证金、违约金，远不足以弥补三被告的损失，因此，二原告的主张没有依据，请求驳回二原告的全部诉讼请求。
反诉原告何占铭、何宣忆、何增炎诉称，反诉原、被告于2012年2月26日签订一份《商铺租赁合同》，约定反诉原告将泉州市鲤城区D#-196、197号店面出租给反诉被告经营医药。同时双方签订一份《转让协议书》，约定转让费、保证金及违约责任等。合同签订后，反诉原告依约将店面交付给反诉被告使用，但自2012年6月7日开始反诉被告拖欠租金，并拒付水、电、物业等费用。反诉被告于2012年7月19日将租赁店面腾空返还给反诉原告后，仍对外宣称店面由他们购买、原业主拒不办理过户手续、店面涉及官司等，给反诉原告造成极其不良影响，致使反诉原告无法及时将店面再次出租，店面长期闲置给反诉原告造成了巨大的经济损失。反诉原告请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告所签订的《商铺租赁合同》，但反诉被告应按合同约定承担相应的违约责任，即反诉被告已支付的转让费、保证金、季度租金不予退还；2、反诉被告支付反诉原告自2012年6月7日起至2012年7月19日止拖欠的租金共计人民币51600元，并按合同约定每逾期一日按月租金的5%支付违约金至实际支付之日止；3、反诉被告支付反诉原告违约金人民币36000元；4、反诉被告返还反诉原告代为垫付的水费31.6元、电费1153.44元、物业费27元，合计人民币1212.04元；5、反诉被告赔偿反诉原告店面闲置损失共计人民币348828元；6、反诉被告承担本案的一切诉讼费用。
反诉被告池毓能、严伟兵辩称，1、双方签订的《商铺租赁合同》于2012年6月14日反诉被告将店面钥匙交给反诉原告家属时已实际解除，现反诉原告主张解除该合同没有法律依据；2、转让费、保证金等不予退还没有法律依据，反诉原告收取的转让费、保证金明显显失公平，应退还给反诉被告；3、反诉原告主张反诉被告应支付租金及违约金没有事实与法律依据，双方签订的《转让协议书》明显加重了反诉被告的责任，反诉原告本身也具有重大过错，反诉原告收取转让费可以看出反诉原告有明显的债权违约行为，因此反诉被告无需再支付租金及违约金；4、反诉被告愿意支付2012年6月14日交付店面之前的水电费，之后的水电费应由反诉原告自己承担；5、反诉原告主张反诉被告应赔偿店面闲置损失没有事实与法律依据，反诉被告于2012年6月14日将诉争店面交还反诉原告，反诉原告是否再次出租的权利掌握在反诉原告手中，其店面是否出租与反诉被告没有关联性，且店面租金的涨跌是市场的客观规律，并非反诉被告的原因造成，租金应考虑地段、市场行情等相结合，而不是人为决定。
经审理查明，址在泉州市鲤城区D#-196号店面系被告何增炎所有，址在泉州市鲤城区D#-197号店面系被告何宣忆（曾用名何舜绵）所有。被告何占铭系被告何宣忆、何增炎的父亲。被告何宣忆、何增炎共同委托被告何占铭对诉争店面进行管理和出租。2012年2月26日，原告池毓能、严伟兵（乙方）与被告何占铭、何宣忆、何增炎（甲方）签订了一份《商铺租赁合同》。该合同约定三被告将址在泉州市鲤城区D#-196、197号店面出租给二原告作为经营医药使用，店面配置自动铝合金卷帘门二扇，电表、水表；租赁期限自2012年3月7日起至2017年3月6日止，租期共五年；店面一至三年的月租金为人民币36000元，第四年的月租金为人民币39600元，第五年的月租金为人民币40000元，租金按季度结算，每期租金应于该季度第一个月的前三日支付，首次租金二原告应于签订合同的五日内付清；二原告应于签订合同的五日内向三被告支付租赁该店面的保证金人民币108000元，合同期满，在二原告已结清经营期间所发生的相关费用及税费后，三被告在相关费用结清当日无息退还保证金；三被告应于合同签订之日，将店面交付二原告使用，逾期交付店面的每逾期一日按月租金的5%向二原告支付违约金，逾期三日不能交付店面的，二原告有权解除合同，并赔偿二原告双倍定金；三被告将店面交付二原告使用前，该店面所产生的水电费、物业管理费等有关费用由三被告负责缴清，店面交付后所产生的水电费、物业管理费等有关费用由二原告自行承担；二原告应按合同约定的时间向三被告支付租金，若逾期交付的，则每逾期一日按月租金的5%向三被告支付滞纳金，逾期五日以上的，三被告有权解除合同，不予退还二原告已付的定金和保证金，并有权要求二原告支付拖欠的租金及滞纳金；二原告承租店面期间，应支付物业管理费、水电费、卫生费、有线电视费等及店面出租期间发生的相关税费；租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前贰个月书面通知对方，经双方协商一致后方可终止合同，并由提出解除合同的一方支付一个月租金作为违约赔偿金，三被告擅自解除合同的，另应赔偿二原告装修该店面的相关费用，二原告擅自解除合同的，保证金、租金不予退回；合同未尽事项，由双方另行约定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
同日，原、被告就诉争店面的租赁事宜还签订了一份《转让协议书》。该协议书约定：转让房产座落于泉州市鲤城区D#-196、197号店面；房产租期为五年，一至三年月租金为人民币36000元，租金季度结算保证金为人民币108000元，第四年月租金为人民币39600元，第五年月租金为人民币40000元；一至三年转让费为人民币220000元，第四、五年转让费为人民币150000元；三被告在签订本合同时，需提供现有的房产证复印件，二原告需付保证金、季度租金及一至三年转让费，当天付转让费人民币50000元，其余五日内付清；2016年3月7日，付季度租金人民币118800元，转让费人民币150000元；三被告如在合同生效后逾期交付房产每逾期一日按月租金的5%向二原告支付违约金，二原告如在合同生效后逾期交付转让费，每逾期一日按月租金的5%向三被告支付违约金；如三被告违约，则需赔偿二原告双倍定金，并需赔偿二原告的一切损失；如二原告违约，则转让费、保证金不能退回。
原、被告双方签订《商铺租赁合同》和《转让协议书》后，三被告依约将诉争店面交付二原告使用，二原告于2012年2月26日支付三被告转让费人民币26000元，又于同年2月29日转帐支付三被告人民币410000元，共计人民币436000元（包括第一季度即2012年3月7日至2012年6月6日的租金108000元、保证金108000元、一至三年的转让费219000元、定金1000元）。2012年6月4日，二原告以原、被告之间存在房屋买卖合同关系，三被告未协助二原告办理诉争店面产权过户登记手续，构成违约为由向本院提起诉讼。2012年6月28日，三被告缴交了诉争店面的水费31.6元、电费1153.44元、物业费27元。
2012年7月19日，在本院的主持下，二原告将诉争店面腾空，经三被告验收后交付三被告掌管，本院于当日对双方当事人作了一份房屋移交笔录，双方当事人在笔录中均表示同意解除双方签订的《商铺租赁合同》及《转让协议书》。
根据二原告的申请，本院依法传唤证人杨某某出庭作证。证人杨某某陈述，其是二原告的员工，2012年6月14日下午5时左右，二原告吩咐其将诉争店面的钥匙交给房东的妻子，证人通过拨打二原告提供的号码为“22288798”的电话与一位五十多岁的阿姨联系，并在涂门街百汇门口将钥匙交给了那个阿姨。在交付钥匙之时，诉争店面已经清空。
上述事实，除双方当事人的当庭陈述外，有二原告提供的《转让协议书》、收款收据、银行转帐记录各一份，三被告提供的《商铺租赁合同》、水费缴费票据、物业费收款收据各一份，电费代收费凭证、房屋所有权证各两份及（2012）鲤民初字第2237号案件的房屋移交笔录一份为据，本院予以确认。
本案经合议庭合议并经审判委员会讨论后认为，二原告对双方签订的《商铺租赁合同》无异议，但主张双方签订的《转让协议书》的内容显失公平，应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案的《转让协议书》系于2012年2月26日签订，而二原告于2013年9月6日才提出诉讼请求要求撤销该协议，已超过法定行使撤销权的期间，撤销权已消灭，故二原告的该主张，本院不予支持。本案诉争店面分别系被告何宣忆、何增炎所有，被告何宣忆、何增炎共同委托被告何占铭对诉争店面进行管理和出租，所以三被告有权将诉争店面出租给二原告使用。因此，二原告与三被告签订的《商铺租赁合同》和《转让协议书》，主体适格，系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现三被告请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，二原告认为双方对提前解除合同已协商一致，二原告于2012年6月14日将店面钥匙交付三被告，双方所签订的《商铺租赁合同》于2012年6月14日即已解除，并提供证人杨某某的证言予以证明。证人杨某某与二原告存在利害关系，其证人证言不能作为单独的定案依据，且证人只陈述其依照二原告的指示将店面钥匙交给被告家人，对原、被告是否要解除租赁合同，对解除租赁合同是否达成一致意见并不知情，现三被告对该事实予以否认，二原告又无其他证据予以佐证，因此，对于二原告的该主张，证据不足，本院不予采信。原、被告双方于2012年7月19日在本院主持下进行了店面移交手续，并在本院制作的房屋移交笔录中一致同意解除《商铺租赁合同》及《转让协议书》，应认定诉争店面的交付时间为2012年7月19日，且上述两份合同在当天经双方协商一致即已解除，现三被告请求解除《商铺租赁合同》已无必要，对于三被告的该项请求本院不再处理。
二原告主张三被告在已收取二原告租金的情况下，又收取转让费及保证金加重了二原告的责任，请求三被告退还已支付的转让费220000元及保证金108000元，三被告辩称由于二原告存在违约行为，应按照合同的约定承担相应的违约责任，转让费、保证金不应予以退还，并请求二原告支付拖欠的租金51600元及自逾期之日起至实际付款之日止每日按月租金5%的标准计算的违约金，以及擅自提前解除合同的违约金36000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方在《商铺租赁合同》第7条第（1）项、第8条第（1）项和《转让协议书》第四条中约定：若二原告逾期支付租金，每逾期一日应按月租金的5%支付违约金；若二原告擅自提前解除合同，应支付一个月的租金做为违约金；若二原告违约，则其所支付的转让费、保证金不能退还，上述约定是双方当事人真实的意思表示，本院予以确认。双方签订房屋租赁合同后，三被告依约将诉争店面交付二原告使用，而二原告仅支付租金至2012年6月6日，根据双方签订的《商铺租赁合同》及《转让协议书》的约定，二原告应于2012年6月3日前支付2012年6月7日起的季度租金108000元。但二原告在双方对解除租赁合同尚未协商一致的情况下擅自提前解除租赁合同，且未按照合同约定支付三被告租金，二原告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于二原告于2012年7月19日将店面交还三被告，故二原告尚欠三被告自2012年6月7日起至2012年7月19日的租金人民币51600元，三被告请求二原告应支付上述拖欠的租金，本院予以支持。三被告主张每日按月租金的5%计算逾期支付租金的违约金，但该违约金的标准明显高于三被告实际损失，本院予以适当减少，考虑到二原告逾期支付租金造成三被告的损失实际上是利息损失，而根据法律规定，利息的标准不得超过银行贷款利率的四倍，故本案的逾期支付租金的违约金应自2012年6月3日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。因二原告擅自提前解除合同，不仅造成了三被告实际的租金损失，还导致三被告对于租金预期利益的落空，因此，三被告请求二原告按照合同约定，承担支付违约金36000元、没收保证金108000元的违约责任，本院予以支持。根据二原告所提供的2012年2月26日的收款收据可以证明，二原告已支付的转让费220000元中包含了1000元的定金，因此，二原告实际支付的转让费应为人民币219000元。二原告认为支付该项费用加重了二原告的责任，应当予以退还，而三被告认为其是合同约定的违约责任的一种，不应予以退还。由于双方在合同中约定该转让费是第一至三年共计三年的转让费用，而二原告实际租赁店面时间不到五个月，且二原告因其违约行为已承担支付租金、违约金、没收保证金等违约责任，综合考虑租赁合同的履行情况、三被告的实际损失情况、二原告的过错程度及承担违约责任的情况，本院酌情确定三被告应退还二原告转让费人民币100000元，二原告的该项请求，本院予以部分支持。三被告主张二原告应支付房屋移交之前的水、电、物业费用，二原告愿意承担店面移交之前的相关费用。双方签订的《商铺租赁合同》约定二原告在承租店面期间，应支付水电费、物业管理费等相关费用，由于双方于2012年7月19日才正式进行店面移交，而三被告所主张的水、电、物业费均发生于2012年6月28日之前，因此，三被告主张的上述费用均发生于二原告租赁店面期间，该部分费用应由二原告承担，故二原告应支付三被告垫付的水费31.6元、电费1153.44元，物业费27元，共计人民币1212.04元。三被告主张二原告应赔偿被告闲置店面的损失共计人民币348828元，但二原告于2012年7月19日将店面移交给三被告后，三被告即有权对该店面再次进行出租使用，现三被告无证据证明店面闲置是因二原告的行为而导致，故对三被告的该反诉请求，本院不予支持。由于本案诉争店面的所有权人为被告何宣忆与被告何增炎，被告何占铭系受被告何宣忆、何增炎的委托管理和出租诉争店面，因此，本案相应的权利义务应由被告何宣忆、何增炎享有和承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告池毓能、严伟兵与被告何占铭、何宣忆、何增炎于2012年2月26日签订的《商铺租赁合同》及《转让协议书》均于2012年7月19日解除；
二、被告何宣忆、何增炎应于本判决生效之日起十日内退还原告池毓能、严伟兵已支付的转让费人民币100000元，其余转让费119000元、保证金108000元归被告何宣忆、何增炎所有；
三、反诉被告池毓能、严伟兵应自本判决生效之日起十日内支付反诉原告何增炎、何宣忆自2012年6月7日起至2012年7月19日止拖欠的租金人民币51600元，并支付自2012年6月3日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的逾期支付租金的违约金；
四、反诉被告池毓能、严伟兵应自本判决生效之日起十日内支付反诉原告何增炎、何宣忆擅自解除合同的违约金人民币36000元；
五、反诉被告池毓能、严伟兵应自本判决生效之日起十日内支付反诉原告何增炎、何宣忆代垫的水费31.6元、电费1153.44元、物业费27元，合计人民币1212.04元；
六、驳回原告池毓能、严伟兵的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告何占铭、何宣忆、何增炎的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6220元，由原告池毓能、严伟兵负担4320元，由何宣忆、何增炎负担1900元；反诉受理费4475元，由反诉原告何宣忆、何增炎负担3540元，反诉被告池毓能、严伟兵负担935元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 洪良直
审 判 员 林舒岚
人民陪审员 蔡毓瑜
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 吴丹婷
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采
取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义
务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人
使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。