山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终2049号
上诉人(原审被告、反诉原告)：青岛丰泰实业有限公司。
法定代表人：赵芳洲，董事长。
委托诉讼代理人：宋立、刘春荣，山东中苑律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦。
负责人：赵芳洲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋立、刘春荣，山东中苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王树颖。
委托诉讼代理人：辛艳。
王树颖与青岛丰泰实业有限公司(以下简称丰泰公司)、青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦(以下简称丰泰商厦)租赁合同纠纷一案，因不服(2014)黄商初字第2238号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
青岛丰泰实业有限公司与青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦向本院提出上诉请求：1、依法撤销黄岛区人民法院（2013）黄商初字第2238号民事判决第一项、第二项、第三项，驳回被上诉人本诉请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审调查事实不清。1、原审查明“2012年年底因各种原因与部分业户产生矛盾，正常经营活动受到严重影响，特别是被告商厦消防设施未能达标。”有失客观。上诉人商场2012年7月开业，部分业户自8月就开始拖欠物业费，上诉人多次催促无果。2012年12月份部分业户拒绝缴纳供热费，无法供热，导致已经缴纳供热费的业户不满，这是矛盾起因。2013年1月15日部分业户严重违反诚实守信原则，被上诉人只是利用商场内业户聚众闹事事件，起诉本案，达到减少经营损失的目的。2、原审认定“尽管原告在庭审中承认起诉之后已将货柜和货物取走，但原告在承租被告商铺时经被告同意并按实际场地大小以特定场地进行的装修，且玻璃隔断已形成附合无法取走”错误。被上诉人未出示证据证明按实际场地大小以特定场地进行装修的事实。被上诉人已将设备、柜台取走时，具备取证证明装修玻璃隔断情况的客观条件，原审判决将装修情况举证责任转移给上诉人没有事实和法律依据。3、原审认定“本案宜采取83.33%的残值率进行赔偿，经计算为108833元”错误。本案与前期四起没有关联性和可比性，原审判决无权参照其它案件评估结果和残值率认定损失情况。前四起案件没有形成生效法律文书，原审予以参照于法无据。被上诉人具备举证玻璃隔断的条件，但原审将装修情况的举证责任转移给上诉人，举证责任划分不公平。被上诉人有时间和条件申请证据保全，但没有申请。原审既然对前四案进行评估，就知道本案必然涉及到评估。为减少因长期诉讼无法正常经营造成的损失，清理商场合理合法，不能因此加重举证责任。
被上诉人王树颖辩称，1、上诉人一直未能供热，导致被上诉人无法正常经营。合同约定。上诉人没有报备给青岛公安局消防大队，未经消防部门验收合格就与业户签订租赁合同是违法行为。丰泰商厦已经整体租赁给案外公司，被上诉人只是撤出了部分柜台和设备，商场就商铺门锁换掉。2、无法经营的事实与商铺位置临街无关，商场存在重大安全隐患，根据消防法规定，双方签订的合同本身就无效，存在欺诈行为，上诉人应当返还被上诉人所交的一切费用。被上诉人的装修是现场量身定制，无法搬运取走，上诉人将装修损坏，被上诉人已不具备提供评估和举证的条件。上诉人认为装修残值每平方米422元的计算依据错误，该主张完全没有事实依据。3、被上诉人租赁的商铺与商场相通，2013年2月4日贴了封条使商铺无法正常使用。装修残值是法院委托评估出具的结果，被上诉人予以认可，是再一次做出让步，希望尽快解决问题。上诉人急于清理商场，毁坏被上诉人装修，装修损失是否合理合法上诉人最清楚。综上，上诉人上诉无事实基础，无法律依据，请求二审依法驳回。
王树颖向一审法院起诉请求：1、依法判令解除王树颖与丰泰商厦签订的《丰泰商厦商铺租赁合同》；2、依法判令丰泰商厦与丰泰公司返还王树颖已支付的租金95187元、押金20000元；3、判令丰泰商厦、丰泰公司赔偿王树颖自行装修产生的装修费30000元，上述共计145187元。
丰泰商厦与丰泰公司共同辩称并反诉称：1.王树颖租用的商铺属于临街商铺，可以正常开业，与其位置相同的临街商铺都在正常营业，王树颖没有理由在本案中要求解除租赁合同。王树颖自2013年3月起就没有产生水电费、物业费，其已构成先期违约，现向法院反诉要求王树颖支付拖欠的物业费、水电费2725元；并承担违约金2725元。
一审法院查明的事实：
一、丰泰公司于1997年12月9日经工商登记注册成立，法定代表人赵芳洲。丰泰商厦于2003年5月26日经工商登记注册成立，系青岛丰泰实业有限公司的分公司，属非法人企业，负责人为赵芳洲。二、2012年11月30日，丰泰商厦与王树颖签订《丰泰商厦商铺租赁合同》一份，合同约定，王树颖租用丰泰商厦门3-2号、3－3号商铺一间，位置临街，面积40平方米，租金13元/天/平方米，用于经营西点，租期三年，年租金189800元，实收租金182860元，计租时间从2012年8月18日起；合同签订时缴纳经营保证金20000元；合同约定，物业费按租赁面积、按月收取，每平方米每天0.3元。该合同签订当日，经丰泰商厦同意，王树颖向丰泰商厦支付了第一年的租金182860元，并支付了押金20000元。三、丰泰商厦于2012年上半年将商场整体装修完毕后出租给包括王树颖在内的业户使用，丰泰商厦在经营过程中特别是在2012年年底因各种原因与部分业户产生矛盾，正常的经营活动受到严重影响，特别是丰泰商厦消防设施未能达标，2013年1月31日，被青岛开发区消防大队责令整改，2013年2月9日，被责令停业，包括王树颖在内的业户未再进行营业。四、王树颖为证明其商铺装修损失，提交装修费及设备安装费收据四份，其中玻璃款费13000元、安装音响功放设备2000元、安装摄像监控设备2085元。丰泰商厦质证：证据的真实性无法确认，爱乐芙属于加盟品牌无法确定是王树颖加盟的；摄像监控等设备没有安装过；柜台王树颖已自行拉走，没有发生实际损失。五、丰泰商厦提交物业费缴纳明细表各一份，证明王树颖自2013年3月开始拖欠物业费及水电费费用的事实。王树颖质证：缴纳明细是丰泰商厦自己制作，真实性不认可。六、2013年9月，一审法院曾就与本案相类似案情的涉丰泰商厦四起租赁合同纠纷案件(原告分别为闫会振、郭芙蓉、郭真真、杨亚飞)进行了判决，后当事人不服一审判决上诉，二审发回重审，在重审期间，原告撤诉。但在上述四起案件的原一审过程中，一审法院曾委托山东润德工程项目管理有限公司对承租户在丰泰商厦处的装修残值进行过鉴定，其中，闫会振的装修物残值鉴定结果为5077.71元(商铺面积20平方米)、郭芙蓉的装修物残值为15510.68元(商铺面积42平方米)、郭真真的装修物残值为9583.17元(商铺面积12平方米)、杨亚飞的装修物残值为4851.48元(商铺面积9平方米)。上述装修残值若按商铺面积折算，每平方米的装修残值为422元。另外，该四份鉴定报告中注明装修残值评估采用的残值率为83.33%。王树颖在庭审中陈述，其设备、柜台等已从丰泰商厦处撤走，但玻璃隔断等不可移动的无法取走。本案在审理过程中，丰泰商厦自行对包括王树颖在内业户的货物及已装修的商铺进行了清理，现又对商场重新整理招商运营，原有的商铺装饰现场无法得到还原。
一审法院认为，王树颖与丰泰商厦签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，成立有效，双方应当履行各自合同义务。由于丰泰商厦因消防设施检验不合格被消防部门责令停止营业，导致本案双方租赁合同不能履行，丰泰商厦存在根本违约，应依法承担相应的违约责任。王树颖要求丰泰商厦返还停业后的剩余租金95187元(计算方式：自2013年2月9日起至2013年8月18日期间计190天，182860元÷365天×190天)，一审法院予以支持；王树颖要求丰泰商厦返还押金20000元，一审法院予以支持。关于装修费赔偿，依照《房屋租赁司法解释》第十一条第一款第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;”由于本案丰泰商厦存在根本违约，直接影响承租人合同目的的实现，其应对承租人剩余租赁期内装修残值损失进行赔偿，尽管王树颖在庭审中承认在起诉之后已将货柜和货物取走，但是王树颖在承租丰泰商厦商铺时经同意并按实际场地大小以特定场地进行的装修，且玻璃隔断已形成附合无法取走。一审法院在审理过程中，丰泰商厦自行对包括王树颖在内的业户的货物及装修现场进行过清理，现又对商场重新整理招商，原有的装饰现场无法得到还原，装修残值现在也无法进行现场鉴定，由于丰泰商厦对商场现状负有管理义务，对王树颖在内的业户装修情况的举证责任应转移给丰泰商厦。王树颖主张的装修费30000元，其提交的证据有玻璃款费13000元、安装音响功放设备2000元、安装摄像监控设备2085元等收据，其中，功放、监控设备是可移动的且王树颖认可已取走，故不应作为装修费进行赔偿；王树颖能够提供的装修费证据是13000元的玻璃款收据，若本案采用每平方米装修残值为422元作为计算依据，面积40平方米，计算的装修费损失将超过王树颖证据证明的金额，故本案宜采用83.33%的残值率进行赔偿，经计算为10833元。其它装修费损失，由于证据不足，一审法院不予支持。由于双方合同现已到期，王树颖再主张解除合同于法无据。丰泰商厦反诉要求王树颖支付自2013年3月截至2013年8月17日的物业费及水费，丰泰商厦商场在消防部门于2013年2月9日作出责令停业的处罚后已不再经营，故丰泰商厦反诉一审法院不予支持。丰泰商厦辩称王树颖系临街商铺，丰泰商厦商场的停业与沿街商铺能否正常营业没有必然的联系，王树颖自行停业的行为属违约行为，不应返还其租金，一审法院认为，临街商铺系丰泰商厦整个商厦的一部分，只是地理位置紧临街道，该商铺由丰泰商厦出租给王树颖使用，由于消防部门责令丰泰商厦停止营业，必定影响到整个商厦的正常经营，且消防部门并没有书面明确或口头告知王树颖该临街商铺应排除在责令停业之外，因此，王树颖停止经营的行为不能认定王树颖违约，故丰泰商厦的该项辩解一审法院不予采纳。一审法院判决如下：一、丰泰商厦、丰泰公司共同返还王树颖租金95187元；二、丰泰商厦、丰泰公司共同返还王树颖合同押金20000元；三、丰泰商厦、丰泰公司共同赔偿王树颖装修费损失10833元；四、驳回王树颖的其他诉讼请求；五、驳回丰泰商厦的其它反诉请求。上述合计126020元，由丰泰商厦、丰泰公司于判决生效后10日内共同支付给王树颖。案件受理费3276元（王树颖已预交），王树颖承担502元，丰泰商厦与丰泰公司共同承担2774元；反诉费25元，由丰泰商厦与丰泰公司承担。
二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，上诉人出租给被上诉人商铺所在的商场未经消防验收，被消防部门责令停业，承租人因此主张解除双方的租赁合同，符合法律规定。上诉人应当向被上诉人返还已经收取的押金以及停业后尚未使用期间的租金，同时，上诉人还应对被上诉人因履行租赁合同而对租赁物合法装修的装修残值损失进行赔偿。一审法院判令上诉人向被上诉人支付上述费用并无不当。上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2774元，由上诉人青岛丰泰实业有限公司、青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 王 繁