吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终261号
上诉人（原审被告）：长春新城物业管理有限责任公司。住所：长春市南关区。
法定代表人：崔大伟，总经理。
委托代理人：张新峰，吉林铭英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春市新城小区业主大会业主委员会。住所：长春市南关区。
代表人：王占江，主任。
委托代理人：王惠福，副主任。
上诉人长春新城物业管理有限责任公司（以下简称新城物业公司）因与被上诉人长春市新城小区业主大会业主委员会（以下简称新城小区业主委员会）物业服务合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2015）南民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成会议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新城物业公司的法定代表人崔大伟及其委托代理人张新峰，被上诉人新城小区业主委员会的代表人王占江和委托代理人王惠福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新城小区业主委员会在原审时诉称：2010年新城小区原物业服务企业将小区物业服务转由长春新城物业管理有限责任公司接管，由其提供物业服务。2014年7月2日，长春新城物业管理有限责任公司向新城小区业主发出声明称：“物业费收费标准为0.5元／平方米／月，若低于此标准将无法为业主提供服务，并同意业主另行选聘0.3元／平方米／月的物业公司，并承诺服务至新的物业公司接管为止”。此后，长春新城物业管理有限责任公司单方要求业主按0.5元／平方米／月标准交纳物业费，致使大部分业主反对并拒绝交纳。2013年11月，依据《物权法》、《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等相关规定，在长春市南关区明珠街道新城社区居民委员会的审核和指导下，经长春市南关区住房和城乡建设局物业服务科登记备案，长春市新城小区业主大会业主委员会依法成立。2014年7月，根据大多数业主的要求，在明珠街道新城社区的监督下，就新城小区是否另聘长春安永物业服务有限公司提供物业服务及收费标准等问题，长春市新城小区业主大会业主委员会组织召开业主大会进行了投票表决，表决结果为同意更换物业公司的业主及所占面积分别超过了业主总和和业主住房总面积的一半，根据《物权法》等相关法律规定，投票结果合法有效。根据表决结果，长春市新城小区业主大会业主委员会与长春安永物业服务有限公司签订了物业服务协议，长春市新城小区业主大会业主委员会通知长春新城物业管理有限责任公司解除物业服务关系，并要求长春新城物业管理有限责任公司限期移交物业服务用房及相关设施、场所和物业管理资料。但长春新城物业管理有限责任公司拒绝移交，故诉至法院，请求法院依法判令：一、解除长春市新城小区业主大会业主委员会与长春新城物业管理有限责任公司之间的物业服务合同；二、长春新城物业管理有限责任公司撤离新城小区并移交物业管理资料：小区设计图（规划部门的总平面图、单体建筑竣工图）、工程验收证明，房地产权属关系证明、水电、燃气、供热、通信、有线电视、底下管网施工维修线路图、公共设施安装维修资料；三、诉讼费用由长春新城物业管理有限责任公司承担。
新城物业公司在原审时辩称：长春市新城小区业主大会业主委员会成立不合理，根据《物权法》、《吉林省物业管理办法》的规定，长春市新城小区业主大会业主委员会成员有6名没有交纳物业费，其没有业委会成员资格，业委会成立时有部分签名不是本人签名；小区1995年成立，当时没有相关法律，物业用房不存在，即使存在，当时法律没有规定归全体业主所有；长春市新城小区业主大会业主委员会要求的资料只有开发商及相关部门有资料，现在只有总平面图是自己做的，有单体楼的管线图；现在的办公用房是新城物业公司的。
原审法院经审理查明：坐落于长春市南关区幸福街18号的新城小区共有户数1402户，全小区总建筑面积72121.34平方米。2010年新城物业公司接管新城小区物业，为小区居民提供物业服务。长春市南关区明珠街道新城社区居民委员会登记的明细显示，第2栋42户属于吉林省水文资源局家属宿舍，第3栋、11栋、12栋共计173户为吉林省教育学院职工房，上述几栋与长春新城物业管理有限责任公司单独签订了物业服务协议。长春市南关区明珠街道新城社区居民委员会提供证明新城小区应有1167户接受长春新城物业管理有限责任公司的物业服务。2014年7月2日，长春新城物业管理有限责任公司向新城小区业主发出声明称：“我物业公司物业费收费标准为0.5元／平方米／月，是经过市价格委批准的。若低于此标准我公司无能力承担新城小区物业的服务工作，请广大业主另行选聘能够0.3元／月的物业公司，并服务至新的物业公司接管为止”。2013年11月17日，经长春市南关区住房和城乡建设局物业服务科审核成立长春市新城小区业主大会业主委员会。2014年6月23日，新城小区业主委员会张贴了召开业主大会公告，就是否选聘物业进行表决，2014年7月18日，在明珠街道新城社区的监督下，新城小区业主委员会以书面形式到各业主家投票，投票结果为：维持原物业居民5户共277.38平方米，占总面积0.38%，弃权票和空白票居民366户共22618.80平方米，占总面积31.36%，同意选聘新的物业居民796户共49226平方米，占总面积68.25%。同意选聘新的物业业主占总业主的68.20%，占总建筑面积68.25%。投票结果于2014年7月22日予以公示。另查明，长春新城物业管理有限责任公司只认可接收了单体建筑管线图，自行制作了总平面图。
原审法院认为：长春市新城小区业主大会业主委员会系经过长春市南关区住房和城乡建设局物业服务科审核成立的，具有主体资格。长春新城物业管理有限责任公司为新城小区提供物业服务，新城小区业主交纳物业费，虽然双方未签订书面的物业服务合同，但双方已形成了事实上的物业服务关系。长春市新城小区业主大会业主委员会经过法定程序召开业主大会，在所在社区的监督下对是否选聘新的物业公司进行了投票表决，同意选聘新的物业公司的业主专有部分占建筑总面积已超过半数并且超过总人数的半数，故对长春市新城小区业主大会业主委员会主张解除与长春新城物业管理有限责任公司之间的物业服务合同的诉讼请求予以支持；关于长春市新城小区业主大会业主委员会主张长春新城物业管理有限责任公司撤离新城小区并移交物业管理资料：小区设计图（规划部门的总平面图、单体建筑竣工图）、工程验收证明，房地产权属关系证明、水电、燃气、供热、通信、有线电视、底下管网施工维修线路图、公共设施安装维修资料的意见，因长春新城物业管理有限责任公司仅认可接收了单体建筑管线图，自行制作了总平面图，长春市新城小区业主大会业主委员会未提供证据证明其他的物业管理资料由长春新城物业管理有限责任公司接收，故对长春市新城小区业主大会业主委员会主张被告撤离新城小区及移交总平面图、单体建筑管线图的请求予以支持，对其他的诉讼请求不予支持。关于长春新城物业管理有限责任公司主张原告成立不合法的抗辩意见，不属于本案审理范围，被告可另行告诉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、解除新城小区业主委员会与新城物业公司之间的物业服务合同；二、新城物业公司于判决生效后立即撤离长春市南关区幸福街18号的新城小区并移交新城小区总平面图、单体建筑管线图；三、驳回新城小区业主委员会其他的诉讼请求。案件受理费100元，由新城物业公司负担。
宣判后，上诉人新城物业公司不服，向本院提起上诉。上诉理由是：一、原审认定事实有误，被上诉人的组成不合法。原审法院应当审理被上诉人组成的合法性，因为其组成的合法性与否直接关系到本案最终的判决结果。根据《吉林省物业管理办法》第二十五条第一款第六项规定“业主委员会成员有下列情况之一的，终止其资格：（六）无正当理由拒付物业服务费的；……”被上诉人成立时9名成员中有6名无正当理由没有交纳物业费，不具备业委会成员资格。另外，业主委员会成立时选举委员的选票没有业主本人的签名，根据2009年12月1日住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条规定“凡需投票表决的意见应由业主本人签名”，被上诉人的组成人员资格及选举程序难以满足上述条件，组成不合法。二、原审判决上诉人与被上诉人解除物业服务合同无依据。在进行投票表决时，仅就若选聘物业公司其物业费收费价格是0.3元每平方米或0.5元每平方米进行的表决。用确定物业公司服务收费价格的票数代替选聘解聘物业企业的票数，偷换概念，二者有本质不同。南关区住房和城乡建设局、南关区明珠街道办事处曾在2014年10月23日联合致函被上诉人《关于明珠街道新城小区业主委员会工作的指导意见》。关于业主委员会签订物业服务合同的问题，关于物业选聘程序的问题，给出明确的指导意见，要求必须依照相关法律法规进行，否则无效。被上诉人并没有就选聘或解聘某个物业公司召开业主大会，履行其选聘、解聘物业的相关法定程序。根据物权法和物业管理条例，被上诉人要求解除与上诉人之间的物业服务合同无依据。三、原审判决上诉人撤离新城小区存在错误。上诉人与长春长信国际房地产开发公司、吉林省水文资源局、吉林省教育学院分别签订了物业服务合同，20年来服务于整个新城小区16栋楼，原审在认定总户数与总面积时，只认定上诉人与长信公司签订合同那部分的户数与面积，而要求上诉人撤离整个小区无法律上的依据。请求：1.撤销一审判决中的第一项及第二项，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
新城小区业主委员会答辩称：1.原审判决正确合理。2.被上诉人要求上诉人搬走是合理的。
二审中，上诉人提交如下证据：
证据一、2016年1月22日南关区明珠街道办事处关于新城小区选举未实名制填写选票情况的报告一份（复印件），是给区物业办的。证明经过南关区街道组织的相关人员对当时业主委员会选举过程中的现场验票，得出选票没有业主签字，违反相关规定，主体不存在，不生效。
证据二、2016年1月26日，南关区住房和城乡建设局关于新城小区业主委员会选举未实名制填写选票情况的建议（复印件）。证明被上诉人主体不合法，即在整个选举过程中没有任何一户的选票是由业主签字，所以选举是不合法的。
证据三、2015年12月10日新城社区关于验票的会议记录一份。证明验票的过程通知了被上诉人，被上诉人没有来。
证据四、小区业户2015年12月10签字的证明（原件），29户对所谓业主委员会新订的物业收费标准不知情，未签字，证明送票的时候被上诉人没有逐户通知。
被上诉人发表质证意见认为：证据是复印件，对证据的真实性不认可。对证明的问题也有异议，业主委员会已经成立两年半了，验票的行为没经过新城小区业主委员会，新城小区业主委员会也不知道，而且已经经过长春市南关区人民法院及长春市中级人民法院认可业主委员会是合法的。对证据三的真实性有异议，因为只有小区的20多个居民参加，不符合法律规定，而且验票的事情没有通知新城小区业主委员会，可以查电话记录，这个事情新城小区业主委员会也不清楚。对证据四，这些人已经包含在废票里了。当时新城小区业主委员会发票的时候去他们家了，但他们说不管。证据的真实性有异议，证明的签名都是一个人写的。
被上诉人提交如下证据：教育学院和长春市长信国际房地产开发有限公司签订的协议书一份和教育学院肖某某院长手写的《公寓近二十年的历史》，证明教育学院的3栋楼是由自己管理的，并不是由上诉人进行物业管理的。
上诉人发表质证意见认为：真实性没有异议，对证明问题有异议。这份协议可以看出：1.教育学院这部分楼是在整个小区规划范围内购买的土地进行建设的，也就是房产开发公司办理进入交易市场的手续，教育学院承担产权费用，双方之间是买卖关系，进一步证实教育学院买的这部分房屋也是在小区的物业管理范围内的，并不能说教育学院是单独开发独立管理的或者分割出新城小区外。另外，事实上教育学院这3栋楼在2015年之前都有向上诉人缴费，有收据为证。对于提到公寓近二十年的历史，真实性和证明问题都有异议。肖某某应属于证人证言，应出庭作证，另外证明只说明绿化带如何管理，没说到小区物业范围划分。收费问题是我们对教育学院部分，我们不收进屋服务的费用。
本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：一、关于被上诉人主体是否适格的问题。上诉人主张被上诉人成员中有6名无正当理由未交纳物业费，依据吉林省物业管理办法，无正当理由拒交物业费的不具备业委会成员资格，且选举业主委员会时的选票没有业主本人签名，故新城小区业主委员会组成不合法。依据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条“业主大会决定以下事项：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员”的规定，业主委员会委员的选举与更换的决定权属于业主大会。虽上诉人提交了长春市南关区明珠街道办事处关于新城小区业主委员会选举未实名制填写选票情况的报告以及长春市南关区住房和城乡建设局关于新城小区业主委员会选举未实名制填写选票情况的建议，欲证明选举业主委员会的选票未由业主签字，业主委员会主体不合法。但长春市南关区住房和城乡建设局仅是建议明珠街道办事处组织业主大会重新选举业主委员会，说明业主委员会委员的资格来源于业主大会的选举，在业主大会作出重新选举及更换业主委员会委员的决定之前，现任业主委员会委员仍具备合法资格。而上诉人提出的部分未交纳物业费的业主委员会成员是否具备业主委员会委员资格，亦应由业主大会作出决定。故本院对上诉人的该项主张不予支持。
二、关于上诉人与被上诉人之间签订的物业服务合同是否应当解除的问题。上诉人主张在业主大会投票表决时，仅对物业费收费价格是0.3元或0.5元每平方米进行表决，而未对是否选聘新的物业公司进行表决，故被上诉人没有就解聘物业公司召开业主大会，被上诉人要求解除双方之间的物业服务合同无依据。新城小区业主委员会召开业主大会公告的内容中包含对是否选聘物业进行表决，新城小区业主委员会投票结果公示及长春市南关区明珠街道新城社区居民委员会出具的证明中亦体现已对是否选聘新物业进行了投票，说明业主大会已经对是否选聘新物业公司进行了表决，表决的结果是同意选聘新物业公司的业主占建筑物总面积过半数且占总人数过半数，故对上诉人主张业主大会未对是否选聘新物业公司进行投票表决，本院不予支持。上诉人提交新城小区29户业主签字的证明，欲证明该29户未收到业主委员会的送票，并对业主大会表决一事不知情。但该份证据为自然人出具的证明，属证据种类中的证人证言，在证人未出庭接受当事人质询的情况下，本院不予采信，且依据长春市南关区明珠街道新城社区居民委员会出具的证明，全体业主1167户中有366户属弃权票和空白票，该29户属于12栋中的业主，应认定弃权票和空白票中已包含该29户，其是否参与及是否同意选聘新物业公司，并不影响业主大会最终形成选任新物业公司的决议，故原审法院依据业主大会的决议判令解除上诉人与被上诉人签订的物业服务合同，并无不当。
三、关于上诉人应否从新城小区撤离的问题。上诉人主张其与长春长信国际房地产开发公司、吉林省水文资源局、吉林省教育学院分别签订了物业服务合同，服务于整个小区的16栋楼，即使其中12栋业主与上诉人解除物业服务合同，上诉人也不应从整个小区撤离。虽然上诉人于2013年10月11日与吉林省教育学院签订了协议书，约定将3号楼、11号楼、12号楼房屋管理权移交上诉人，2011年10月20日与吉林省水文水资源局签订2栋1单元、2单元物业管理移交合同，但因吉林省教育学院、吉林省水文水资源局已经对该4栋楼进行房改，房屋产权属于每个业主，选聘物业应由业主决定。在上诉人未提供证据证明该4栋楼业主与其签有物业服务合同或存在事实物业服务合同关系的情况下，本院对上诉人的上诉主张不予支持。故原审法院在判令上诉人与被上诉人签订的物业服务合同解除的同时，判令上诉人撤离新城小区，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人长春新城物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白业春
代理审判员 谷 娟
代理审判员 王忠旭
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 高 源