内蒙古自治区克什克腾旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）克民初字第2740号
原告王海娟，女，1975年12月15日出生，汉族，公务员，住所地克什克腾旗。
委托代理人杨树棠，住所地克什克腾旗。
委托代理人富开宇，内蒙古江泉律师事务所律师。
被告克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司，住所地克什克腾旗经棚镇解放路。
法定代表人唐梓皓，系该公司总经理。
被告刘瑞，男，系永盛房地产公司兴旺家园二期项目部经理。
被告委托代理人郑宝森，克什克腾旗经棚街道法律服务所法律工作者。
本院于2013年10月30日立案受理了原告王海娟与被告克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司（以下简称永盛房地产公司）、刘瑞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王海娟及其委托代理人杨树棠、富开宇，被告克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司、刘瑞委托代理人郑宝森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王海娟诉称，被告刘瑞挂靠克旗永盛房地产开发公司在克旗经棚镇解放路开发兴旺二期商品房，我于2012年6月24日与被告签订拆迁置换协议，约定被告将我原有平房置换成楼房两处，分别为：11号楼3单元（或2单元）5层501室100.11平方米一处、11号楼3单元（或2单元）四层401室100.11平方米一处。但被告却告知不能交付协议约定的11号楼3单元（或2单元）5层501室100.11平方米和11号楼3单元（或2单元）4层401室100.11平方米的楼房。经我多次找被告协商，被告无法交付协议约定的楼房。现诉至法院，请求法院查清事实，依法判令：1、被告履行协议约定，交付原告楼房两处；2、被告承担违约责任，给付房屋租金损失48000元、搬迁费损失7500元、租赁车库损失18000元、楼房差价损失29960元（按7平方米计算）、逾期办理房产证损失54557.16元（按10个月计算）、返还原告预付房款30000元；3、本案诉讼费由被告负担。
原告王海娟为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、拆迁置换协议一份（共5页），用以证明：原告王海娟与被告刘瑞于2012年6月24日签订拆迁置换协议，原告王海娟用其房屋所有权证为克旗房权证经棚字第077**号（登记面积为87.52平方米），国有土地使用证编号为克国用（2002）字第0076号（NO.011003705，登记面积为236平方米）的房屋所有权及院落使用权置换被告刘瑞新建设楼房面积共210平方米；②原告王海娟置换的楼房全部选择为住宅，置换的住宅楼为二套，面积共计200平方米，原告分别选择11号楼3单元（或2单元）5层501室100.11平方米（实际置换面积为101.51平方米）和11号楼3单元（或2单元）4层401室100.11平方米（实际置换面积为101.51平方米）两处楼房；③被告刘瑞置换给原告王海娟的楼房为二楼和五楼，原告王海娟由二楼换为四楼，按二楼和四楼销售差价200元每平方米支付给被告刘瑞；④原告所选两套楼房的面积为200平方米，但原告在被告处所置换的楼房面积总计210平方米，相差为10平方米。待楼房竣工交付使用后，被告须按原告所置换的楼房面积（210平方米）与所选两套楼房的实际建筑面积之差，按市场售价支付原告；⑤自原告向被告交付被拆迁房屋钥匙之日起至被告向原告交付所置换楼房钥匙之日为过渡期，过渡期为6个月，被告应保证在此期间向原告交付所置换楼房（即2012年12月31日前交工）。在过渡期间，每月由原告自行支付过渡费（包括住宅租赁费、车库租赁费，旧房搬出费、新房搬出费等）。如果被告未在过渡期限内交工（即2012年12月31日交工），超出过渡期30日内，须每月向原告双倍支付以上过渡费直至被告交付所置换楼房；⑥在所置换楼房按期支付给原告四个月以内（即2013年5月1日之前），被告必须为原告办理出所置换楼房的房屋所有权证，一切费用由原告负担。如被告不能按期办理出房屋所有权证，须以每日按楼房价款乘以当期贷款利率计算出的款项支付给原告作为赔偿费用或依据相关法律规定办理。
2、房屋租赁合同两份及收据两枚，证明：2012年5月1日至2013年11月1日，原告王海娟租赁杨树彬房屋居住18个月并支付租金24000元。
3、车库租赁合同两份及收据一枚，证明：2012年5月8日至2014年5月8日，原告王海娟租赁王晓程车库使用并交付租金12000元。
4、收据两枚，证明：在2012年5月8日、2013年11月6日，原告两次搬迁并支付搬迁费3750元。
5、欠据一枚，证明：原告王海娟与被告刘瑞签订拆迁置换协议时，被告刘瑞同意再给付原告王海娟人民币30000元，待楼房竣工时结算。
6、光盘一份，证明：被告刘瑞确认本案所涉楼房二、五楼销售价款为4280元。
7、赤峰北方广告一份，证明：被告刘瑞在2013年8月21日已对外公开销售本案房屋，而且房屋可以办理贷款，被告有逾期交付和办证的事实。
8、2013克民初字第2740--1号民事裁定书，证明：原告已对涉案楼房位于克旗经棚镇兴旺家园二期11号楼3单元501室及11号楼3单元401室予以保全。
9、法院保全费收据一枚，证明：原告王海娟保全本案房屋支付保全费4520元。
10、证人杨树彬出庭作证，证实：“王海娟自2012年5月1日至2013年11月1日租住我位于百合家园8号楼2单元401室（面积92㎡）的楼房，楼房每年租金为16000元，租金总计24000元”。
11、证人王晓程出庭作证，证实：“王海娟租赁我车库，分别于2012年5月、2013年5月签订了合同，共计签订了两份合同，车库年租金每年6000元”。
被告克旗永盛房地产有限责任公司、刘瑞辩称，一、兴旺家园二期住宅楼的工程是被告刘瑞挂靠永盛房地产开发公司开发的，兴旺家园二期共建住宅楼四栋，共有住户250户（其中拆迁回迁户是87户、分户是155户、2、5楼只有44户；二、2012年6月24日，被告刘瑞与原告王海娟签订拆迁置换协议书，双方合同约定了相应的义务，但此后由于政策出台，作为兴旺家园建造时滞后，而且由刘瑞借用永盛房地产公司资质建造涉案的住宅楼工程，并签订了回迁户置换房合同；三、被告依照合同约定将11号楼3单元401室（建筑面积101.51平米）给付原告，按照置换协议第二条第一款的规定，原告置换楼层将2楼换成4楼，应按差价200元支付被告，原告应给付被告20302元，同时被告将11号楼6单元201室（建筑面积为104.54平方米）置换给原告，每平方米差价为100元，被告应给付原告差价款10454元；四、原告与克旗恒泰房地产公司（祥瑞小区项目部）订立的拆迁置换协议从合同上存在形式瑕疵，恒泰公司并不知晓房屋类型，原告所有的房屋87.52平米，房屋位置在12号楼，原告主张11号楼501室，而11号楼本身就有回迁户；五、本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，适用房屋征收和补偿条例，国家出台的房地产政策及地方规章对房屋拆迁过渡费有相应规定，应按规定履行相应的义务，原告主张的过渡费应当按照相应的标准支付，永盛房地产公司及刘瑞取得了售楼许可，应从此时间开始计算，其他请求依法不予以保护。
被告克旗永盛房地产开发有限责任公司、刘瑞为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、企业法人营业执照（复印件）、组织机构代码证（复印件）、商品房预售许可证（复印件）各一份，证明：①克旗永盛公司的经营范围；②永盛公司兴旺家园二期于2013年7月26日取得销售许可证。
2、拆迁置换协议（复印件）一份，证明：①2012年6月24日以克旗恒泰房地产开发公司祥瑞小区项目部订立的拆迁置换协议，在追认时原告王海娟未与永盛公司订立合同；②原告置换房屋的面积为87.52平方米；③原告置换二、五楼有明确约定每平米找差价200元；④楼房刚竣工验收，开始办理房屋所有权证。
3、回迁户置换楼房合同（合同样本）一份，证明：由克旗永盛公司建造兴旺家园二期住宅楼与回迁户订立明确回迁置换房屋，对以前恒泰公司予以追认，但原告没有签订。
4、赤峰市人民政府关于印发《赤峰市房屋征收与补偿暂行规定》的通知一份，证明原告主张的房屋租金、搬迁费应按照该文件的规定计算。
根据原、被告双方的举证质证意见，本院对双方提供的证据，分别认证如下：
一、原告王海娟提交的拆迁置换协议，被告质证对该协议的真实性无异议。本院认为，该拆迁置换协议客观真实，且与本案具有关联性，应予以采信。
二、原告王海娟提交的房屋租赁合同一份、收据两枚和杨树彬的证人证言，被告质证均有异议。本院认为，此证据与证人杨树彬的证言能够相互印证，且形成完整的证据链条，故此证据客观、真实，且与本案具有关联性，其能够证明原告王海娟于2012年5月1日至2013年11月1日租赁杨树彬的房屋并支付租金24000元的事实。
三、原告王海娟提交的车库租赁合同两份、收据一枚和王晓程的证人证言，被告质证均有异议。本院认为，此证据与证人王晓程的证言能够相互印证，且形成完整的证据链条，故此证据客观、真实，且与本案具有关联性，其能够证明原告王海娟于2012年5月8日至2014年5月8日租赁王晓程车库并支付租金12000元。
四、原告王海娟提交的收据两枚，被告持有异议，质证认为，双方在2012年5月8日尚未签订协议，且2013年11月的收据有改动不能用此主张过渡费。本院认为，此证据客观、真实，且与本案具有关联性，其能够证明原告王海娟在2012年5月8日、2013年11月6日两次搬迁并支付搬迁费3750元。
五、原告王海娟提交的欠据一枚，被告质证认为，协议约定应置换210平方米后置换为200平方米，不能证明原告已超额支付楼差价款。根据拆迁置换协议和欠据的约定，结合双方庭审意见，此证据客观、真实，且与本案具有关联性，故该证据能够证明：原告王海娟与被告刘瑞签订置换协议时，双方约定，待楼房竣工结算时，被告刘瑞给付王海娟人民币30000元。
六、原告王海娟提交的光盘一份，被告质证认为，原告应提供原始载体，未经对方允许录音不能作为证据使用，对其证明的目的和指向均有异议，因涉案楼房刚竣工，所有房权证均未办理，验收竣工合格按照规定办理房产证，楼房价款明码标价，此证据不能作为未办理房产证的依据。本院认为，此证据系录音资料，且无其他证据予以佐证，其缺乏客观、真实性，故对此证据所证明的事实，不予以采信。
七、原告提交的赤峰北方广告一份，被告质证对真实性无异议，同时认为，被告于2013年7月26日取得商品房预售许可证，销售广告不能证明原告主张的事实。此证据客观、真实，故该证据能够证明被告在2013年8月21日在赤峰北方广告刊登广告对外销售兴旺家园二期住宅楼。
八、原告提交的2013克民初字第2740--
1号民事裁定书一份，被告认可已收到该民事裁定书。该份民事裁定书系本院合法、有效法律文书，且与本案具有关联性，故对原告主张的事实，本院予以采信。
九、被告提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、商品房预售许可证（均系复印件）各一份，原告对其真实性、合法性、关联性均无异议。故对被告主张的证明事实，本院予以采信。
十、被告提交的拆迁置换协议（复印件）一份，原告对其真实性、合法性、关联性均无异议，同时认为，被告刘瑞系借用永盛房地产公司资质开发房产。根据协议约定的内容，此证据能够证明以下事项：1、原告王海娟于2012年6月24日与被告刘瑞签订拆迁置换协议，兴旺家园二期的楼房项目系刘瑞借用永盛房地产公司资质实际开发；2、原告王海娟用以置换房屋产权登记面积为87.52平方米；3、原告王海娟选择置换楼房为11号楼3单元（或2单元）地上5层501室100.11平方米（实际置换面积为101.51平方米）和11号楼3单元（或2单元）地上4层401室100.11平方米（实际置换面积为101.51平方米）两处楼房；4、双方约定按二楼和四楼销售差价为200元／平方米，原告王海娟由二楼置换四楼按此差价标准支付被告刘瑞。
十一、被告提交的回迁户置换楼房合同（样本）一份，原告持有异议，但对合同第七条的四、五楼价款无异议，被告亦认可兴旺家园二期楼房售价与合同载明的售价一致。故此证据能够证明被告开发兴旺家园二期楼房四楼售价为4480元／平方米、二楼及五楼售价为4280元／平方米。
经审理查明，被告刘瑞挂靠克旗永盛房地产开发有限责任公司并借用其资质开发建设兴旺家园二期商品房，原告王海娟与被告刘瑞于2012年6月24日签订拆迁置换协议，原告王海娟将位于克旗经棚镇解放路729号住房及院落交由被告刘瑞开发建设，并向被告履行了协议约定原告应尽的义务。双方协议约定：1、原告王海娟用其房屋所有权证为克旗房权证经棚字第077**号（登记面积为87.52平方米），国有土地使用证编号为克国用（2002）字第0076号（NO.011003705，登记面积为236平方米）的房屋所有权及院落使用权置换被告刘瑞新建设楼房面积共210平方米；2、原告王海娟置换的楼房全部选择为住宅，置换的住宅楼为二套，面积共计200平方米，原告分别选择11号楼3单元（或2单元）5层501室100.11平方米（实际置换面积为101.51平方米）和11号楼3单元（或2单元）4层401室100.11平方米（实际置换面积为101.51平方米）两处楼房；3、被告刘瑞置换给原告王海娟的楼房为二楼和五楼，原告王海娟由二楼换为四楼，按二楼和四楼销售差价200元每平方米支付给被告刘瑞；4、原告王海娟所选两套楼房的面积为200平方米（实际置换面积为203.02平方米），但原告在被告处所置换的楼房面积总计210平方米，相差为10平方米（实际相差6.98平方米）。待楼房竣工交付使用后，被告须按原告所置换的楼房面积（210平方米）与所选两套楼房的实际建筑面积之差，按市场售价支付原告；5、自原告向被告交付被拆迁房屋钥匙之日起至被告向原告交付所置换楼房钥匙之日为过渡期，过渡期为6个月，被告应保证在此期间向原告交付所置换楼房（即2012年12月31日前交工）。在过渡期间，每月由原告自行支付过渡费（包括住宅租赁费、车库租赁费，旧房搬出费、新房搬出费等）。如果被告未在过渡期限内交工（即2012年12月31日交工），超出过渡期30日内，须每月向原告双倍支付以上过渡费直至被告交付所置换楼房；7、在所置换楼房按期支付给原告四个月以内（即2013年5月1日之前），被告必须为原告办理出所置换楼房的房屋所有权证，一切费用由原告负担。如被告不能按期办理出房屋所有权证，须以每日按楼房价款乘以当期贷款利率计算出的款项支付给原告作为赔偿费用或依据相关法律规定办理。原告王海娟与被告刘瑞签订置换协议时，被告刘瑞为原告王海娟出具欠据一枚，约定再给付王海娟人民币30000元，待楼房竣工时结算。2013年11月11日，被告刘瑞将克旗经棚镇兴旺家园二期11号楼3单元401室交付原告王海娟，11号楼3单元501室原告王海娟于同日强行入住，两套置换楼房建筑面积均为101.51平方米，被告刘瑞至今未给原告王海娟办理上述楼房的房屋产权证。
另查明，被告刘瑞因未按协议约定期限向原告王海娟交付置换楼房，原告王海娟于2012年5月1日至2013年11月1日租赁杨树彬的房屋并支付租金24000元，于2012年5月8日至2014年5月8日租赁王晓程车库并支付租金12000元，在2012年5月8日、2013年11月6日两次搬迁并支付搬迁费3750元。被告克旗永盛房地产公司具有承建、销售商品房的资质，并取得了兴旺家园二期楼房的商品房预售许可证，并用于2013年8月21日刊登广告对外销售，被告刘瑞开发兴旺家园二期楼房四楼售价为4480元／平方米，二、五楼售价为4280元／平方米。原告王海娟于2013年11月13日申请诉讼保全，本院以（2013）克民初字第2740-1号民事裁定书将位于克旗经棚镇兴旺家园二期11号楼3单元5楼501室及11号楼3单元4楼401室楼房两处予以扣押，原告王海娟支付保全费4520元。
本院认为，原告王海娟与被告刘瑞签订的《拆迁置换协议》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，依法成立的合同对合同双方具有法律约束力，合同双方均应按照诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务。被告永盛公司出借房地产开发资质，应当对外承担连带责任。
关于本案楼房如何交付的问题。原告王海娟主张按约定交付11号楼3单元401室，被告刘瑞已将11号楼3单元401室于2013年11月11日交付给原告王海娟，且原告王海娟入住。对于11号楼3单元501室，原告王海娟虽于2013年11月11日强行入住，但被告刘瑞尚未向原告王海娟交付11号楼3单元501室，故对原告王海娟主张交付兴旺家园11号楼3单元501室的请求，本院予以支持。
关于被告刘瑞是否承担违约责任及如何承担的问题。被告刘瑞未按协议约定期限交付置换楼房及办理房屋产权证书，其行为已构成违约，故应承担违约责任。根据双方置换协议约定，被告刘瑞承担违约责任包括过渡费、楼房差价、逾期办理房证损失。本院现将过渡费、楼房差价、逾期办理房证损失做如下分析：
1、过渡费问题。根据双方置换协议约定：自原告王海娟向被告刘瑞交付被拆迁房屋钥匙之日起至被告刘瑞向原告王海娟交付所置换楼房钥匙之日为过渡期，过渡期为6个月，被告刘瑞应保证在此期间向原告王海娟交付所置换楼房（即2012年12月31日前交工）。在过渡期间，每月由原告王海娟自行支付过渡费（包括住宅租赁费、车库租赁费，旧房搬出费、新房搬进费等）。如果被告刘瑞未在过渡期限内交工（即2012年12月31日交工），超出过渡期30日内，须每月向原告双倍支付以上过渡费直至被告交付所置换楼房。结合本案，被告刘瑞未在约定过渡期限内交付置换楼房已构成违约，原告王海娟主张过渡期间自2013年1月1日起计算，违约责任期间至2013年11月11日。由于11号楼3单元401室被告刘瑞于2013年11月11日交付，11号楼3单元501室原告王海娟在未交付情况下已于同日强行入住，因此被告刘瑞应自2013年1月1日起至2013年11月10日（入住前一日）向原告王海娟双倍支付过渡费用（包括住宅租赁费、车库租赁费，旧房搬出费、新房搬进费等）。（1）房屋租金数额。原告王海娟支付房屋租金24000元，月平均租金1333元，原告王海娟在2013年1月1日至2013年11月10日支付房屋租金为13774.30元，据此双倍计算，被告刘瑞应给付原告王海娟房屋租金损失27548.60元。（2）车库租金数额。原告王海娟支付车库租金12000元，月平均租金500元，原告王海娟在2013年1月1日至2013年11月10日支付车库租金为5166.70元，据此双倍计算，被告刘瑞应给付原告王海娟车库租金损失10333.40元。（3）搬迁费数额。原告两次搬迁支付3750元，被告刘瑞未按协议约定交付置换楼房，被告刘瑞应双倍给付原告王海娟搬迁费7500.00元。上述款项合计45382.00元。
2、对于楼房差价款。双方协议约定，被告刘瑞置换给原告王海娟二楼和五楼，原告王海娟由二楼置换四楼应按销售差价200元／㎡支付给被告刘瑞，故原告王海娟应按约定给付被告刘瑞四层楼房差价款20302.00元（200元／㎡×101.51㎡=20302.00元）。根据拆迁置换协议的约定，原告王海娟在被告刘瑞的置换楼房面积应为210平方米，被告刘瑞在楼房竣工交付使用后，应按照置换楼房面积210平方米与原告王海娟所选楼房实际建筑面积之差，按市场售价支付给原告王海娟，根据置换楼房销售价，被告刘瑞应给付原告王海娟楼房差价款29874.40元［（210㎡－203.02㎡）×4280元／㎡=29874.40元］。上述差价款项互相抵顶后，被告刘瑞应给付原告王海娟置换楼房差价款9572.40元（29874.40元－20302.00元=9572.40元）。
3、逾期办理房产证的损失数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方约定，被告刘瑞在2013年5月1日前为原告王海娟办理房权证，如不能办理房权证，需以每日按楼房价款乘以当期贷款利率计算支付原告王海娟作为赔偿。结合本案，被告刘瑞未按约定为原告王海娟办理房屋产权证书，应依照约定承担违约责任，被告刘瑞应自2013年5月2日起按照约定标准计算承担违约责任，故原告王海娟主张被告刘瑞自违约之日起按10月计算承担违约责任，应予以支持。因双方约定：“……或依据相关法律规定办理”，故应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定处理，被告刘瑞逾期办理房产证的损失应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按照协议原告王海娟应置换楼房价款为868925.60元（203.02㎡×4280元／㎡=868925.60元），被告刘瑞应按楼房置换价款为基准以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算（期限为2013年5月2日至2014年3月2日）支付利息。
关于原告主张给付30000.00元的请求。原告王海娟与被告刘瑞在签订置换协议时约定，被告刘瑞同意再给付王海娟30000.00元，待楼房竣工时结算，并为原告王海娟出具了欠据，故对原告王海娟主张被告刘瑞给付30000.00元的请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告刘瑞于本判决生效后十日内将位于克什克腾旗经棚镇兴旺家园二期11号楼3单元501室交付给原告王海娟；
二、被告刘瑞给付原告王海娟过渡费45382.00元、楼房差价款9572.40元（29874.40元－20302.00元=9572.40元），逾期办理房屋产权证损失（以868925.60元为基准，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算支付利息，期限为2013年5月2日至2014年3月2日），上述款项于本判决生效后十日内给付；
三、被告刘瑞于本判决生效后十日内给付原告王海娟人民币30000.00元；
四、被告克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司对以上债务承担连带责任；
五、驳回原告王海娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300.00元，保全费4520.00元，邮寄费60.00元，由被告克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司、刘瑞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 江树全
审 判 员 管晓慧
人民陪审员 王秋芳
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 孙妍妍