浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6327号
上诉人（原审原告）：乐秀洪，男，1949年10月10日出生，汉族，住上海市黄浦区。
上诉人（原审原告）：耿正芳，女，1953年5月6日出生，汉族，住上海市黄浦区。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：田根成，上海市国鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄根土，男，1963年9月20日出生，汉族，住浙江省临安市。
被上诉人（原审被告）：周菊莲，女，1963年6月19日出生，汉族，住浙江省临安市。
被上诉人（原审被告）：张忠民，男，1966年3月11日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区。
委托诉讼代理人：徐培国，上海普若律师事务所律师。
上诉人乐秀洪、耿正芳因与被上诉人黄根土、周菊莲、张忠民房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省临安市人民法院（2016）浙0185民初4264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案受理后，依法组成合议庭于2017年9月14日公开开庭进行了审理，上诉人乐秀洪、耿正芳、委托代理人田根成，被上诉人张忠民的委托代理人徐培国到庭参加。被上诉人黄根土、周菊莲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定：2012年3月××日，乐秀洪、耿正芳与黄根土、周菊莲签订《临安市房屋转让合同》一份，载明：黄根土、周菊莲将坐落于临安市的案涉房屋转让给乐秀洪、耿正芳，总金额为139000元；在合同签订当天内，乐秀洪、耿正芳一次性将房款支付给黄根土、周菊莲；在合同签订的当天内，黄根土、周菊莲将房屋交付给乐秀洪、耿正芳；自合同生效之日起，乐秀洪、耿正芳在三个月内向房地产产权登记机关申请办理权属转移手续，黄根土、周菊莲给予协助。合同还约定了双方其他权利义务。之后，乐秀洪、耿正芳支付购房款139000元。2012年4月24日，案涉房屋的所有权变更登记至乐秀洪、耿正芳名下。
另查明，案涉房屋所在的整个2号楼在2011年8月25日通过竣工验收，之前水、电均通过测试验收；案涉房屋所在的整幢楼的土地使用权证未分割至每户。
另查明，2011年11月10日，黄根土与张忠民签订《代理协议》约定：黄根土委托张忠民对外转让销售位于临安市於潜镇绿筠街黄根土的房屋（无门牌××，2幢3-6楼，共计60套）；出售房款扣除基础房款价格（3100元/平方米）、税收等必要费用后的溢价部分作为张忠民的利润。2016年8月2日，乐秀洪、耿正芳诉至一审法院，请求判令：一、黄根土、周菊莲继续履行与乐秀洪、耿正芳的房屋转让合同，为乐秀洪、耿正芳办理土地使用证；二、黄根土、周菊莲继续履行合同附随义务，为乐秀洪、耿正芳所购买的位于临安市房屋开通水、电、煤、消防和电梯等配套设施，使该房屋达到使用标准；三、黄根土、周菊莲赔偿乐秀洪、耿正芳损失41700元；四、张忠民对上述三项诉讼请求承担连带责任；五、本案受理费依法由黄根土、周菊莲、张忠民承担。
一审法院认为，乐秀洪、耿正芳与黄根土、周菊莲之间签订的《临安市房屋转让合同》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，乐秀洪、耿正芳与黄根土、周菊莲理应按照合同约定行使权利、履行义务。黄根土、周菊莲至今未协助乐秀洪、耿正芳办理土地使用权证，已构成违约，但鉴于案涉土地使用权证之上还存在其他人的房产，且尚未经过土地行政管理部门的分割与确权，故对乐秀洪、耿正芳的该项诉讼请求，暂不予支持。根据双方合同约定，合同签订当日即为房屋交付之日，而案涉房屋的产权已于2012年4月24日变更登记至乐秀洪、耿正芳名下，且根据乐秀洪、耿正芳的庭审陈述，乐秀洪、耿正芳已经对案涉房屋享有了实际控制权，故乐秀洪、耿正芳主张黄根土、周菊莲未将案涉房屋交付给乐秀洪、耿正芳而请求赔偿的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。根据一审法院查明的事实，案涉房屋在内的整个2号楼的水、电均经过测试验收，在案涉房屋交易前整体已通过竣工验收，且房产交易时，乐秀洪、耿正芳亦亲自到房屋现场查看，2号楼的部分房屋系经过装修的，故一审法院确认在房产交付时案涉房屋的水电是开通的，而房屋交付后，房屋管理的职责应当在乐秀洪、耿正芳方，目前案涉房屋水电不通的原因在于房屋后期管理未跟进，其责任不在黄根土、周菊莲，故对乐秀洪、耿正芳要求黄根土、周菊莲为案涉房屋开通水电的诉讼请求，依据不足，不予支持，但今后乐秀洪、耿正芳自行开通水电需要黄根土、周菊莲配合时，黄根土、周菊莲应予协助。而乐秀洪、耿正芳主张的开通煤气、配备电梯等诉讼请求，在双方合同中并无约定，故对该项诉讼请求，不予支持。另，根据黄根土与张忠民之间签订的《代理协议》，在案涉房屋买卖合同中，张忠民系黄根土、周菊莲的委托代理人，该房屋买卖合同法律后果应由黄根土、周菊莲承担，故对乐秀洪、耿正芳要求张忠民承担连带责任的诉讼请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回乐秀洪、耿正芳的诉讼请求。本案受理费843元，由乐秀洪、耿正芳负担。
宣判后，乐秀洪、耿正芳不服，向本院提起上诉称：一、一审法院判决所查明的部分事实不清。首先，关于黄根土、周菊莲与张忠民之间的关系是法院认定事实错误。根据乐秀洪、耿正芳陈述以及一审法院(2012)杭临商字初第2190号判决书认定的事实，可以认定张忠民和黄根土之间名为代理销售实为买卖关系。关于此节事实，黄根土在法庭的陈述可以证实。黄根土承认其与张忠民协商，把包括乐秀洪、耿正芳所购买房屋在内的整栋房屋以每平方米3000元左右的价格出售给张忠民，由张忠民再把房屋以5000元左右的价格出售给其他人。为了规避税收和程序的方便，其与张忠民之间未办理过户手续，只是把由黄根土签字的空白买卖合同和其他办理过户的空白文件交给张忠民，由张忠民和乐秀洪、耿正芳等洽谈并签署上述文件后再直接和乐秀洪、耿正芳办理过户手续。由此可见，本案中买卖合同的双方当事人实际上是张忠民和乐秀洪、耿正芳，张忠民应当承担履行合同的义务，黄根土作为房屋的原所有人，应当配合张忠民和乐秀洪、耿正芳办理相关手续。其次，对于涉案房屋是否开通水电的事实认定错误。根据现场所见，涉案房屋没有水电是不争的事实。因为开发者未支付相应费用，涉案房屋所属的整栋房屋的供电从未开通。一审法院调取的该栋房屋建设过程中的水电等基础设施验收报告，只能证明该栋房屋在建设过程中，水管电线已经铺设完毕且质量合格，具备了通水供电的功能，不能够证明在房屋出售给乐秀洪、耿正芳时已经通电通水。最后，关于黄根土、周菊莲、张忠民是否向乐秀洪、耿正芳实际交付房屋的事实认定不清。对于房屋的交付与否，应当由主张已经交付的黄根土、周菊莲、张忠民提供交付的相关证明，而不是由乐秀洪、耿正芳提供未交付的证明。一审法院在黄根土、周菊莲、张忠民未提供任何证据证明其已经履行交付义务的情况下，仅依据合同约定就推定黄根土、周菊莲、张忠民已经履行义务，没有事实依据。且乐秀洪、耿正芳陈述中并未说明已经实际控制房屋，只是阐明乐秀洪、耿正芳到现场查看时发现的情况，与实际控制无法等同。此外，所谓的房屋交接，应当按照住建部的相关规定，具备交付的法定条件，而根据本案一审中黄根土、周菊莲、张忠民提供的证据，不能证明该房屋已经具备交付条件。
二、一审法院的判决适用法律错误。首先，一审法院在认定黄根土、周菊莲、张忠民未办理土地使用证构成违约的同时，以案涉土地使用证上还存在其他人的房产，且未经分割与确权为由，不支持乐秀洪、耿正芳要求黄根土、周菊莲、张忠民办理土地使用证，没有法律依据。为乐秀洪、耿正芳办理土地使用证是法律规定和合同约定的房屋买卖的基本义务。在目前情况下，黄根土、周菊莲、张忠民向相关部门办理土地分割，从而为上诉人办理土地使用权的转移手续。这是双方之间的民事权利与义务，与相关行政部门行政行为无关。同时，如果按照一审法院的逻辑，如果涉案土地证上有其他人的房产则不能办理土地使用证，那就意味着每个开发商开发的房产只能出售给一个人，才能办理土地使用权转移手续。其次，一审法院认为乐秀洪、耿正芳主张开通煤气配备电梯等诉讼请求，因合同未约定不予支持。乐秀洪、耿正芳认为，煤气、水、电属于商品房的基本配套设施，没有以上配备，商品房就不具备基本的使用功能，这根本不需要合同约定。承诺安装电梯确实是在销售过程中被告的口头承诺，未有书面合同。但在张忠民诉黄根土的判决中，一审法院对于黄根土和张忠民关于电梯安装费认定为属于“交付电梯间公摊面积的部分款项”，即电梯间属于公摊面积，此节意味着该电梯和楼梯、走廊一样，属于乐秀洪、耿正芳所购买房屋中的公摊面积，也就是说乐秀洪、耿正芳的购房款中已经包含了电梯间和电梯的相关费用，实际上无须承诺和在合同上约定，黄根土、周菊莲、张忠民必须按该房屋的设计安装电梯。而从现场所见，该栋房屋预留了电梯安装通道，也证明原规划设计的方案电梯是整栋房屋的组成部分，属于出售者必须履行的义务。所以一审法院以未约定为由，判决不支持乐秀洪、耿正芳要求安装电梯、开通煤气等配套设施的请求，没有法律依据。综上，请求判令：1.撤销一审判决；2.支持乐秀洪、耿正芳的一审诉讼请求；3.一二审案件受理费由黄根土、周菊莲、张忠民承担。
黄根土、周菊莲二审期间未进行答辩。
张忠民答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。坚持安装电梯是没有法律以及合同依据，电梯井是为了商业用房提供的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，当事人没有提交新证据。杭州市国土资源局临安分局向本院出具情况说明一份。上诉人乐秀洪、耿正芳对该证据的形式真实性没有异议，对情况说明的证明力有异议，认为该情况说明并非公文，乐秀洪、耿正芳不清楚该情况说明所依据的档案材料，根据房屋出售的情况来说，乐秀洪、耿正芳领取了房产证，如果土地没有复核验收是无法取得房产证的，即便真的存在容积率没有通过验收，这也是黄根土、周菊莲、张忠民的原因引起，与乐秀洪、耿正芳无关，黄根土、周菊莲、张忠民应采取措施，排除妨碍，为乐秀洪、耿正芳办理土地证，乐秀洪、耿正芳第一项上诉请求也包含了排除办理土地证障碍的请求。被上诉人黄根土、周菊莲未发表质证意见。被上诉人张忠民对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院认为该证据系本院依职权了解情况后，依法调取，对本案相关事实具有证明效力。
本院经审理查明，2017年10月9日，杭州市国土资源局临安分局向本院做出情况说明：“对于黄根土位于杭州市临安区於潜镇绿筠街房产（土地证号为：临国用2011第000**号）能否分割转让问题，经查，该项目因超建筑容积率尚未通过土地复核验收，目前尚不符合办理分割转让手续的条件。”其余事实与一审查明一致，对一审判决的事实认定，本院予以确认。
本院认为，关于乐秀洪、耿正芳主张继续履行房屋转让合同为其办理土地使用证的问题。现有证据表明，因案涉项目超建筑容积率尚未通过土地复核验收，目前尚不符合办理分割转让手续的条件。据此乐秀洪、耿正芳请求黄根土、周菊莲继续履行与其的房屋转让合同，为其办理土地使用证的上诉请求，本院难以支持。
关于乐秀洪、耿正芳主张为案涉房屋开通水、电、煤、消防和电梯等配套设施的问题。一审法院调取的案涉房屋关于水、电及工程竣工验收报告可以证实，案涉房屋所在2号楼在2011年8月25日通过竣工验收，之前水、电已通过测试验收；且一审经查看现场，发现案涉房屋所在2号楼中部分房屋已经装修，故一审确认案涉房屋交付时水电已经开通，据此驳回乐秀洪、耿正芳相应请求并无不当。黄根土、周菊莲与乐秀洪、耿正芳签订的案涉《临安市房屋转让合同》中并未就案涉房屋开通煤气、配备电梯进行约定，因此乐秀洪、耿正芳主张为案涉房屋开通煤、电梯等配套设施的请求缺乏依据，一审判决未予以支持亦无不当，本院予以确认。
关于乐秀洪、耿正芳以案涉房屋未交付主张赔偿损失的问题。经查，黄根土、周菊莲与乐秀洪、耿正芳签订的案涉《临安市房屋转让合同》约定签订合同当天支付房款，交付房屋，即双方系现房交易。案涉房屋所有权也已于2012年4月24日变更登记至乐秀洪、耿正芳名下，且现无证据证实黄根土、周菊莲仍实际占有案涉房屋，故乐秀洪、耿正芳的相应请求无事实及法律依据，本院不予支持。
关于乐秀洪、耿正芳主张张忠民承担连带责任的问题。案涉《临安市房屋转让合同》系黄根土、周菊莲与乐秀洪、耿正芳签订，现已生效的（2012）杭临商初字第2190号民事判决已查明黄根土与张忠民就案涉房屋销售等事项签订了《代理协议》，因此黄根土与张忠民为委托代理关系，在本案中张忠民系黄根土、周菊莲委托代理人，据此，乐秀洪、耿正芳的相应上诉请求本院不予支持。综上所述，乐秀洪、耿正芳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费843元，由乐秀洪、耿正芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 骏
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一七年十一月十五日
书记员 何英杰