福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终6468号上诉人（原审被告）：隆泰（泉州）房地产发展有限公司，住所地福建省南安市柳城办事处成功街宏发花苑2808号。法定代表人：林松江，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨嘉文，福建伟盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：易炳权，福建伟盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁国清，男，1964年3月1日出生，汉族，住福建省南安市。被上诉人（原审原告）：梁秀琴，女，1964年12月24日出生，汉族，住福建省南安市。梁国清、梁秀琴共同委托诉讼代理人：王志红，福建正成功（南安）律师事务所律师。梁国清、梁秀琴共同委托诉讼代理人：魏慧杰，福建正成功律师事务所律师。上诉人隆泰（泉州）房地产发展有限公司（以下简称隆泰房地产公司）因与被上诉人梁国清、梁秀琴商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2017）闽0583民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隆泰房地产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回梁国清、梁秀琴一审的诉讼请求。事实和理由：隆泰房地产公司有通过电话或邮件通知梁国清、梁秀琴办理房屋权属证书，一审法院对该事实未予认定有误。即使隆泰房地产公司未通知，因《商品房买卖合同》未约定隆泰房地产公司负有通知办理房屋权属证书的义务，也未约定在此情形下隆泰房地产公司须支付违约金，故隆泰房地产公司也不存在违约，无须支付违约金。宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致涉及到规划等原因，是政府部门的原因所致，属于政府部门历史遗留问题，并非隆泰房地产公司的原因导致，故隆泰房地产公司就业主无法办理权属证书的情况不应承担违约责任。根据南国土资函【2017】349号复函，自2016年7月16日起，是南安市国土资源局主动暂缓办理不动产登记的，而南地联【2017】7号会议纪要是在2017年8月23日作出的，至少该期间不能办证的原因，不能归责于隆泰房地产公司，隆泰房地产公司无须承担违约责任。土地使用权证的办理，需对整块土地进行拆分，根据办证机关要求，需在整个楼盘完成80%以上并且办理房屋所有权证的业主也达到80%以上后，再提供详细的分拆名单及业主花名册，并由“房管局”盖章后提供给国土部门办理。在不符合该要求前，办证机关是不给予个别单独业主办理土地使用权证的。自2016年7月16日实行不动产统一登记制度，房屋所有权证与土地使用权证合一后，才可以为业主办理单独的不动产权证。一审法院在未查明双方当事人在办证过程中需要各自负责处理的具体事项的情况下，判决隆泰房地产公司承担违约责任，显属错误。《商品房买卖合同》未约定隆泰房地产公司须为业主办理权属证书，隆泰房地产公司不负有该义务。梁国清、梁秀琴一审的诉讼请求为要求隆泰房地产公司履行办理及交付权属证书的义务，但一审判决的是协助办证，超出梁国清、梁秀琴一审的诉讼请求范围，具体协助内容也没有确定。因自2016年7月16日起只能办理不动产权证，不能办理土地使用权证，一审判项也是错误的，无法执行。梁国清、梁秀琴早已办理房屋所有权证，根据法律规定的“地随房走”原则，梁国清、梁秀琴必然获得土地使用权，故即使梁国清、梁秀琴未取得土地使用权证，也不影响其权利的行使，不存在损失，一审判决的违约金与损失不对等，应予调整。梁国清、梁秀琴辩称，根据法律规定及合同约定，产权登记包括房屋产权证以及土地使用权证，交房之日起60日内隆泰公司就应办理初始登记，交房之日起90日内就应协助梁国清、梁秀琴办理权属登记，否则即应按双方签订的购房合同承担违约责任。隆泰公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。梁国清、梁秀琴向一审法院起诉请求：一、隆泰房地产公司立即为梁国清、梁秀琴办理址在南安市商品房权属证书（不动产登记证书或房屋所有权证书、土地使用权证书）并交付证书给梁国清、梁秀琴；二、隆泰房地产公司支付梁国清、梁秀琴逾期办理上述权属证书的违约金，违约金以梁国清、梁秀琴所交房款525000元为基数，自2015年4月18日起至隆泰房地产公司实际为梁国清、梁秀琴办理全部的房屋权属证书之日止按每日万分之一的标准计算。诉讼过程中，梁国清、梁秀琴将上述第2项诉讼请求变更为：隆泰房地产公司支付梁国清、梁秀琴逾期办理上述权属证书的违约金，违约金以梁国清、梁秀琴所交房款525000元为基数，自2015年4月18日起至2017年8月25日止按每日万分之一的标准计算，2017年8月26日起的违约金，梁国清、梁秀琴保留另行主张的权利。一审法院认定事实：隆泰房地产公司系依法注册成立的经营房地产开发的有限责任公司。2002年6月8日，隆泰房地产公司取得座落于南安市，地号为300002土地的土地使用权，使用权面积为2754平方米。隆泰房地产公司于2009年取得南安市柳城街道办事处东区宏发花苑的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2009］第4号。2012年5月25日，梁国清、梁秀琴与隆泰房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，梁国清、梁秀琴购买隆泰房地产公司开发的址在南安市，建筑面积共126.71平方米，单价为每平方米4143.32元，总金额525000元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。3、买受人应在接到出卖人通知之日起十五天内与出卖人结算房款，配合出卖人办理产权登记，逾期买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，梁国清、梁秀琴支付了全部购房款525000元。隆泰房地产公司于2013年3月11日将本案商品房交付给梁国清、梁秀琴使用。2012年9月29日，隆泰房地产公司完成柳城街道办事处成功街宏发花苑的房屋产权初始登记，证号为南房权证房管处字第××号。隆泰房地产公司于2017年8月25日向本院提交了南地联［2017］7号《2017年第七次用地联席会议纪要》，梁国清、梁秀琴于当日知悉该纪要，但表示在2017年8月25日前未接到隆泰房地产公司关于办证的通知，且隆泰房地产公司至今未将办理权属登记需由其提供的资料交付给他，故梁国清、梁秀琴至今未取得本案商品房的房屋权属证书（包括房屋所有权登记和土地使用权属登记）。另经二次发函调查，南安市国土资源局先后出具的南国土资函[2017]349号复函和南国土资函[2017]463号复函，在复函中，南安市国土资源局答复：南安市于2016年7月16日正式启动不动产统一登记，符合登记条件的土地使用权、房屋所有权等不动产权利可申请办理不动产登记，核发不动产权证书，停止办理土地使用权证、房屋所有权证。在宏发花苑项目申请办理不动产登记时，发现该项目实际用地界线与原土地使用证（证号为：00020093）红线不一致，无法落宗落幢，故暂缓办理不动产登记。在实施不动产登记前，不要求对申请登记的业务进行权籍调查成果入库，鉴于当时技术条件有限，没有图形数据库可供比对，未能发现界线问题，故为宏发花苑办理了1-4层的土地变更登记。启动不动产登记后，须核查登记申请人提交的权籍调查成果，在将宏发花苑项目实测图纸导入系统时发现了用地界线不一致的情况。因丁小兰丈夫傅承家死亡，丁小兰与其子傅冠豪取得宏发花苑9层907室房屋继承权，丁小兰与傅冠豪提供了房屋所有权证要求办理不动产转移登记，经审核后，为丁小兰与傅冠豪办理了不动产权证，但仅登记房屋所有权情况，并在附记注明尚未办理土地使用权登记，权利人不享有土地权利。一审法院认为，隆泰房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，梁国清、梁秀琴向隆泰房地产公司购买址在南安市，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，梁国清、梁秀琴与隆泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。依照《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金……”约定，隆泰房地产公司虽然于2012年9月29日完成了柳城街道办事处成功街宏发花苑的房屋产权初始登记，但因宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致，导致无法落宗落幢，南安市国土资源局暂缓办理该项目不动产登记，而且隆泰房地产公司截至2017年8月25日仍未通知梁国清、梁秀琴办理房屋权属证书，也未将办理权属登记需由其提供的资料交付给梁国清、梁秀琴，致使梁国清、梁秀琴至2017年8月25日仍未取得房屋权属证书，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，故隆泰房地产应履行协助梁国清、梁秀琴办理南安市房屋权属证书的义务，梁国清、梁秀琴超出该部分的请求，应予驳回。至于隆泰房地产公司应承担的逾期协助办证违约金，应自2013年6月10日（即实际交房90日后）开始计算。但因梁国清、梁秀琴于2017年4月17日才就本案讼争事项向隆泰房地产公司主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，2015年4月17日以前的逾期协助办证违约金，已超过二年的诉讼时效期间，依法不予保护；2015年4月17日之后的逾期协助办证违约金，未超过诉讼时效，依法应予以保护；故隆泰房地产公司支付违约金的起算日期应从2015年4月17日开始计算。现梁国清、梁秀琴自愿请求违约金自2015年4月18日起计算至2017年8月25日止，合理合法，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、隆泰（泉州）房地产发展有限公司应于本判决生效后三十日内履行协助梁国清、梁秀琴办南安市房房屋权属证书（包括房屋所有权登记和土地使用权属登记）的义务；二、隆泰（泉州）房地产发展有限公司应于本判决生效后三十日内支付梁国清、梁秀琴自2015年4月18日起至2017年8月25日止，每日按梁国清、梁秀琴已付购房款525000元的万分之一计算的逾期协助办证违约金；三、驳回梁国清、梁秀琴的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。隆泰房地产公司提交以下证据：证据1.落款为2017年9月21日并加盖有南安市城乡规划局、南安市住房和城乡规划局、南安市房屋交易管理中心印章的《关于“宏发花苑”项目暂缓办理土地使用权证分割的原因的证明》及落款为2017年12月18日并加盖有南安市房屋交易管理中心的《证明》各1份，以证明未能办理土地使用权证的原因在于政府部门而非隆泰房地产公司；证据2.2013年7月8日挂号信邮费发票、收件人为林清凉的信封封面、落款日期为2013年7月4日抬头为林清凉办理房产证通知书各1份，用以证明隆泰公司2013年7月8日之前通过合同约定的电话号码通知业主办理权属证书，无法电联的业主均采用邮寄挂号信的方式通知业主办理权属证书，但因梁国清、梁秀琴超过两年的诉讼时效后才起诉，邮政及通讯单位无法向隆泰公司提供有关超过期限的邮件记录和通信记录；证据3.加盖南安市邮政局公章的2016年7月15日的邮件揽收交寄单一份，编号为36显示收件人为梁国清，用以证明对于截止在2016年7月15日仍未办理房屋所有权证和土地使用权证的业主，隆泰公司再次以信件的方式进行了通知，但因超过查询期限，相关单位无法提供邮件详情；证据4.个别业主于2017年9月的《不动产登记受理凭证》，以证明办理权属证书所需材料仅有《不动产登记申请表》需由隆泰房地产公司协助盖章，但梁国清、梁秀琴自身未履行相关办理权属证书的主要义务，导致隆泰房地产公司协助在该申请表上盖章的义务无法履行，不应由隆泰房地产公司承担违约责任。隆泰公司另申请本院调取本院（2017）闽05民终6399号一案的调查笔录中的证人证言，用以证明隆泰公司已经根据合同的约定履行了通知业主办理房屋权属证书的义务。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：经一审法院二次发函调查，南安市国土资源局先后出具的南国土资函【2017】349号复函和南国土资函【2017】463号复函，真实、合法且与本案有关联，予以采信，可作为认定本案事实的依据。根据上述答复，因宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致导致无法落宗落幢的事实清楚，应予认定，隆泰房地产公司二审提交的证据1与上述事实相悖的有关内容，不予采信，隆泰房地产公司据之主张未能办理土地权属登记的原因在于政府部门，不予采纳。隆泰房地产公司提供的2013年7月8日挂号信邮费发票、收件人为林清凉的信封封面、落款日期为2013年7月4日抬头为林清凉办理房产证通知书无法体现与本案的关联性，均不予采纳。隆泰公司提供的2016年7月15日的邮件交寄单仅能体现隆泰公司于2016年7月15日向梁国清邮寄信件，但无法体现邮寄信件的具体内容，无法达到隆泰公司主张的已通知梁国清、梁秀琴办理房屋权属证书的证明目的，本院对此不予采纳。隆泰公司提供的《不动产登记受理凭证》虽真实、合法，但经查另案蔡萍萍、黄进财等业主的不动产权证书体现，证内所附宗地图、房产分户图的制图日期均为2017年9月，隆泰房地产公司亦未能举证证明其已将办理土地权属登记所需的分户图等资料交付给梁国清、梁秀琴，故无法认定隆泰房地产公司已切实履行协助梁国清、梁秀琴办理本案商品房土地权属登记的义务，隆泰房地产公司据《不动产登记受理凭证》以主张其除在《不动产登记申请表》盖章外已履行完其余办理土地使用权属登记协助义务的证明目的，不予采纳。证陈某珠曾系隆泰公司的员工，与隆泰公司存在利害关系，其并未能描述通知的具体对象，其证言也无相关证据可以佐证，真实性无法确认，对证陈某珠的证言不予采纳。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。另查明，一审判决后，梁国清、梁秀琴已取得诉争房屋的权属证书。本院认为，梁国清、梁秀琴与隆泰公司于2012年5月25日签订合同购买本案诉争商品房，而本案商品房于2011年7月25日已竣工，故本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。因案涉宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致，导致无法落宗落幢，隆泰房地产公司就此存在违约。隆泰房地产公司主张上述事项应归责于政府部门，与查明事实不符，不予采纳。同时，隆泰房地产公司至今未能举证证明其已将办理本案商品房土地权属登记所需分户图等资料交付给梁国清、梁秀琴。因此，本案确实存在因隆泰房地产公司的上述原因导致梁国清、梁秀琴不能在合同约定的期间取得土地权属登记的事实，一审法院根据上述事实及理由判决隆泰房地产公司承担逾期办证违约责任，并无不当。隆泰房地产公司主张其有通过电话或邮件通知梁国清、梁秀琴办证，依据不足，且诉争商品房在其主张的通知时间亦尚未具备办理土地使用权属登记的条件，故不予采纳。梁国清、梁秀琴二审中自认已取得本案商品房的土地使用权属登记，故原判第一项有关于判令隆泰房地产公司履行协助办理土地使用权属登记义务的内容，应予撤销。隆泰房地产公司的其余上诉事实及理由，显属无据，不予采纳。综上所述，隆泰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；因二审出现新的证据及事实，本院依法对原判第一项予以改判，原判其余认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持福建省南安市人民法院（2017）闽0583民初3091号民事判决第二项；二、撤销福建省南安市人民法院（2017）闽0583民初3091号民事判决第一项、第三项；三、驳回梁国清、梁秀琴一审的其他诉讼请求；四、驳回隆泰（泉州）房地产发展有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费758元，减半收取计379元，二审案件受理费758元，均由隆泰（泉州）房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李金凤审 判 员 黄有志审 判 员 郑玉蒜二〇一八年四月十五日法官助理 李华蓉书 记 员 苏水福附注本案适用的主要法条及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。