山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁16民终790号
上诉人（原审被告、反诉原告）杜文华，男，1955年4月28日出生，汉族，住东营市东营区。
委托诉讼代理人：孙瑞玺、曹剑锟，山东达洋律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）滨州市华龙商贸有限公司，住所地滨州市滨城区黄河五路468号。
法定代表人：李焕荣，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张振歧，男，系该公司监事。
委托诉讼代理人：孙力群，山东纵横家律师事务所律师。
上诉人杜文华因与上诉人滨州市华龙商贸有限公司（以下简称华龙公司）租赁合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2014）滨商初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜文华上诉请求:1.依法判决撤销滨州市滨城区人民法院（2014）滨商初字第3号民事判决第二、四、五项，发回原审法院重审，或者在查清事实后依法改判支持杜文华的全部反诉请求，驳回华龙公司的全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由华龙公司负担。事实与理由：一、关于本诉部分。1、诉讼双方签订《租赁商场补充协议》（以下简称补充协议）第四条约定：“开业时间定于2014年元月1日，甲方计费时间定于2014年7月1日。如因甲方拆迁和商场改造工程造成时间延误，乙方缴费时间随延误的时间顺延。”可见，如甲方拆迁和商场改造工程造成时间延误，相应时间顺延的是乙方缴费时间。杜文华的开业时间不因甲方拆迁和商场改造工程造成时间延误而顺延。华龙公司迟延交付涉案房屋导致杜文华无法在确定的时间内开业，丧失商机，给杜文华造成重大经营损失，这种行为显属违约行为。2、2013年11月6日，华龙公司发出《合同未涉及到现在工作中几个问题》的函，要求由2014年7月1日提前到2014年4月1日或5月1日等八个要求，均不属双方租赁合同约定内容，系向杜文华发出的要约，杜文华无义务必须与其进行磋商。一审认定杜文华应与华龙公司就此协商属认定事实错误。杜文华针对《合同未涉及到现在工作中几个问题》的函所进行的《回复》系杜文华就终止双方租赁合同向华龙公司提出的要约，并非单方终止合同。杜文华在《回复》中明确拒绝华龙公司提出的签订补充协议的要约，在提出终止合同的新要约的同时给予华龙公司7天承诺期限，华龙公司未在承诺期7天内承诺而归于失效。可见，杜文华提出解除合同的诉讼请求未经法院送达华龙公司前，双方均不认可杜文华发出的《回复》系提出解除合同的通知。一审认定杜文华单方解除合同不能成立。3、杜文华已按双方合同约定履行了“投入前期改造”、“投入前期运营”等合同义务，不存在违约行为。4、华龙公司的诉讼请求均应驳回。诉讼双方租赁合同应自一审法院向华龙公司送达杜文华的反诉状即2014年2月14日之日解除。华龙公司存在多种违约行为，不享有《合同法》第九十七条赋予的守约方的权利。5、一审法院认定事实错误从而导致适用法律错误。二、关于反诉部分。1、一审判决对涉案房屋没有经过公安消防机构消防验收合格，协议目的无法实现这一事实没有查明。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”；第十三条第一款第一项规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收”；第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条第三项规定：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：(三)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场”。2013年8月28日，诉讼双方签订《商场租赁协议书》，华龙公司将其所有的位于其院内的已经装修正在经营中的鑫亚家具城东区四层商场和西区一层大厅设备齐全租赁给杜文华使用。根据涉案房屋所有权证可知涉案房屋为四层钢混结构，建筑面积共计15746.24平方米。依据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条第三项规定，涉案房屋在建设工程竣工后应经公安机关消防机构消防验收，但是，华龙公司并没有提供涉案房屋经公安消防机构验收合格的消防验收合格证书。华龙公司提供的山东省广安消防技术服务中心出具的《山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告》，仅对检测的消防设施当时安装质量负责，显然非公安消防机构对涉案房屋进行消防验收的消防验收合格证书。依据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第一款第一项、第十三条第二款之规定，涉案房屋未经公安消防机构验收合格，禁止投入使用。诉讼双方签订《商场租赁协议书》第四条明确约定“甲方（被上诉人）必须提供商场消防工程验收报告，和维保合同”，而涉案房屋并没有经公安消防机构验收合格，应当禁止使用，故上诉人租赁涉案房屋的协议目的无法实现。租赁合同理应依法解除。2、华龙公司存在违约行为。华龙公司租赁商场未取得公安消防机构消防验收合格证书、西区一层大厅自始未交付、东区商场于2013年11月7日后锁门不让杜文华进入、将杜文华制作安装的“黄河口家具广场”广告牌更改为“鑫亚家具城”广告牌、将杜文华制作安装的“四楼红木”广告字更改为“凤阳家具”，直接导致杜文华租赁涉案房屋开办黄河口家具广场之合同目的不能实现，构成根本违约。3、杜文华主张返还履行合同保证金并赔偿损失于法有据。由于华龙公司的违约行为，杜文华依法提出解除合同，华龙公司应承担全部违约责任，返还杜文华履行合同保证金，并赔偿上诉人在合同解除前因履行合同，支付“前期改造”和“前期运营”费用等形成的损失。杜文华主张的损失中:300808元系双方签字认可的门头造价之一部分；56500元的宣传费不仅证据充分而且宣传效果广为人知；735205.74元的费用已通过司法鉴定予以确定。
被上诉人华龙公司辩称，杜文华的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。理由如下：1、2013年8月28日，诉讼双方签订的《商场租赁协议书》（以下简称租赁合同）及两份补充协议后，杜文华因招商不足擅自于2013年11月撤出租赁市场。2013年12月21日，杜文华给华龙公司发函终止双方间租赁合同及两份补充协议，导致华龙公司遭受巨大损失。2、杜文华上诉主张华龙公司出租涉案商场未经消防验收合格不能成立。其一，杜文华租赁涉案商场时，华龙公司消防设备齐全，也经过了消防部门验收，对此杜文华知情并未提异议。其二，任何公共场，经大规模改造装修后需要重新报经消防部门验收或备案。就本案来讲，未等装修改造完工，杜文华就擅自撤场毁约，不具备消防验收或备案的前提条件。3、华龙公司没有违约行为。其一，西区一层大厅华龙公司已交付。杜文华于2013年10月16日向原西区一层大厅的租赁户收取定金，且同意原租户等东南场装修好后再搬迁，说明华龙公司已向杜文华交付西区一层。其二，东区商场锁门是因为杜文华擅自撤场后，电线头裸露、拆除原材料一片狼藉。为安全起见，华龙公司不得已将大门锁上，其目的是防火、防漏电、防伤人。杜文华擅自撤场后再未露面，也未派人协商租赁合同事宜，只是派人传话称十万元保证金不要了，也不租赁商场了。因此不存在华龙公司不让杜文华进入商场的事实。其三，华龙公司将广告牌拆除是自救行为。杜文华毁约，为避免损失扩大华龙公司于2014年2月底拆除广告牌，否则，华龙公司损失更大，故华龙公司的自救行为并无不妥，杜文华不会因此无法实现合同目的。4、杜文华的反诉请求无事实依据。其一，杜文华根本违约，其主张735205.74元的损失即使存在也应由其自行承担，华龙公司无义务赔偿。其二，杜文华主张的56500元广告费支出的受益人为黄河口家具广场，华龙公司无任何受益，不应由华公司承担赔偿。其三，无证据证明杜文华在涉案商场投入300808元门头造价。其四，杜文华根本违约，无权要求返还保证金。
华龙公司上诉请求：1、依法判令撤销滨州市滨城区人民法院（2014）滨商初字第3号民事判决第四项，改判杜文华赔偿华龙公司租金损失337480元；2、一、二审案件受理费及保全费等一切费用由杜文华承担。事实与理由：一审以双方未约定实际租赁面积为由，认定华龙公司租赁损失无法计算属认定事实错误。华龙公司在一审期间主张的是因东商场3214平方米和西商场621平方米（合计3835平方米）营业场地被拆除导致的租金直接损失362407.5元（0.75元/平方米/天*3835平方米*126天），而不是违约金。华龙公司只主张其中337480元的损失赔偿，远低于实际损失的可得租金数额。望二审法院查明事实，予以改判。
被上诉人杜文华辩称，华龙公司在履行租赁合同存在多种违约行为，直接导致杜文华租赁涉案商场的目的不能实现，构成根本违约。依据《合同法》第六十七条规定，华龙公司未能提供符合租赁合同约定的租赁物，导致杜文华无法使用涉案商场，故华龙公司要求杜文华支付租金直接损失337480元不成立，应予驳回。
上诉人华龙公司向一审法院起诉请求：1.解除诉讼双方于2013年8月28日签订的《商场租赁协议书》及两份补充协议；2.杜文华赔偿华龙公司因为履行合同而支付的各项费用总计1980000元(西商场大厅621平方米重置费用838350元、东商场一楼大厅天花板重置费用266762元、东商场一至四楼排烟、消防喷淋、烟感、电路重置费用273305元、迁移变压器支出174062.87元、可得租金337480元、代付水电费6440.3元、沿街楼顶广告牌重置费用83600元，原告只主张1980000元。后又主张损失总额1980000元不变，各项损失以司法鉴定报告数为准)；3.诉讼费及其他费用由杜文华承担。
上诉人杜文华向一审法院反诉请求：1.解除杜文华与华龙公司签订的《商场租赁协议》、《协议补充条款》和《商场租赁合同补充协议》；2.华龙公司接收杜文华按照2013年9月10日《证件交接明细》返还的证件和按照2013年10月15日《设施移交明细》返还的钥匙；3.华龙公司返还杜文华合同履行保证金100000元；4.华龙公司赔偿杜文华经济损失1292890.74元（广告费56500元、宣传费60010元、购买办公费用19485元、门头制作费300808元、运营费用52231元、工人工资58651元、鉴定费10000元、装修损失735205.74元）；5.本案本诉和反诉的案件受理费及其他诉讼费用均由华龙公司负担。
一审法院认定事实：2013年8月28日，滨州市顺鑫水利土方工程有限公司（甲方）与杜文华（乙方）签订了《商场租赁协议书》，约定甲方将其院内已经装修并在经营中的鑫亚家具城东区四层商场和西区一层大厅设备齐全出租给乙方。内容主要为：商场租赁期为十年，不包括启动时间。租金按实用面积计算，前三年按每平方米0.3元。中间四年为每平方米0.4元。后两年为每平方米0.45元。最后三年为每平方米0.55元。租金前三年每三个月交纳一次，后七年每半年交纳一次，先交租金，后使用商场。自乙方开业之日起，租金优惠半年。第一次租金交纳时间为2014年7月1日交清。之后每三个月定期交纳。合同签订后，甲方必须严格履行合同，甲乙双方齐心协力共同做好开业前期商场改造工作，确保2014年元月一日正常开业……甲方必须提供商场消防工程验收报告，和维保合同，电梯安装验收报告和合格证明。（复印件由乙方保管）……在承租期内，乙方增设的附属设施应通知甲方确认，如不通知未得到甲方确认，可视为甲方原有设施。……在租赁期内,乙方于每月25日按时交纳水、电税费用。乙方按商场总实际用电量及电业局缴费标准缴纳。门头改造，东为A区，西区B区。A、B区门头及前楼门头所有广告改造。一层防潮，地面抬高为80公分。东楼梯门改造，各楼层、电梯楼道口改造加通风窗等。B区约为18米拆除改造和46米门头改造等以上两条工程费用，按实际决算，甲、乙双方各分摊百分之五十……本合同已经双方签字生效，具有法律效力，正常开业后，双方不得擅自终止合同，单方违约需交给对方商场第八年租金，作为违约金……
同日,双方签订《协议补充条款》，内容主要为：1、A、B区门头及前楼共五大门面改造由乙方负责实施。2、A区地面抬高、防潮，B区18米拆迁改造及东楼梯门，各楼层、电梯楼道口加通风窗均由甲方负责实施。3、A、B区间连接搭接工程，由甲方自行投资完成。4、根据合同，开业前所有拆先迁、抬高、门头及广告改造方案、施工合同，须经甲方双方同意签字认可，费用按合同规定执行。5、合同签订后，乙方须进行开业前期所有门头改造和广告投入，以示诚意经营之决心……
2013年8月29日，双方又签订《商场租赁合同补充协议》，内容为：1、A区一层，因消防工程改造，需要补充变更手续时，甲方出面办理，费用由甲方双方共同承担。2、商场前沿街楼若市政府要求，需要拆迁时，拆迁后场地费增值。届时乙方与经营户当年经营合同到期后，再与各商户续签经营合同所增值部分，甲乙双方五五分成。直到合同期满为止。3、各通道宽度不得大于2.6米。4、开业时间定于2014年元月1日，甲方计费时间定于2014年7月1日。如因甲方拆迁和商场改造工程造成时间延误，乙方缴费时间随甲方延误的时间顺延；因乙方改造装修、招商延误开业，甲方按2014年7月1日收费。5、A区一层一地面抬高80公分，工程定于10月10日前完成，甲方负责消防通风道拆除，不影响乙方装修，拆除费用双方负责，拆除改造部分10月底前完成。
上述合同签订后，杜文华交纳了100000元合同履行保证金，双方按约定在开业前期进行了商场改造和运营宣传工作。改造工程包括将西商场大厅拆除，东商场一楼大厅天花板、灯具拆除，东商场一楼排烟、消防喷淋、烟感、电路进行了拆除，变压器迁移新址，沿街楼顶广告牌拆除及安装了新电子屏，东区门面及一至四楼进行了装修、西大门重新改造等。杜文华以各种方式进行了招商、宣传。2013年9月10日，华龙商贸公司将东商场一直四层房产证复印件、消防检验报告复印件、消防维保合同复印件、自动扶梯合格证明书原件、自动扶梯和人行道验收检验报告原件、活体合格证复印件移交给杜文华。2013年10月15日，华龙商贸公司又将货梯钥匙3把、消防控制室钥匙3把、一至四层配电室钥匙6把、一至四层步梯钥匙12把、一至四层电表箱钥匙27把、一至四层消防卷帘钥匙4把、一层消防通道小木门钥匙3把、四楼外楼梯安全门钥匙7把、商场南门和北门钥匙8把、扶梯钥匙移交给杜文华。
随着准备工作的进行，2013年11月6日，华龙商贸公司因双方签订的合同中几个未涉及的问题，包括租赁面积确认、商场移交时间及损失、双方投入改造支出费用确认的事项等，向杜文华发出协商通知。2013年11月21日，杜文华回复称“经合伙人协商一致，同意终止双方2013年8月28日、29日双方签订的商场租赁协议书及两份补充协议”。2013年11月6日协商通知发出后，杜文华的施工人员陆续离开施工现场。
在庭审过程中，华龙商贸公司申请对其因改造拆除的设施、装修等进行了重置造价鉴定，一审法院委托山东心田投资咨询有限公司出具鉴定报告，认定西商场一层重置造价为282839.62元，东商场一楼大厅天花板及灯具重置造价292199元、东商场一楼排烟、消防喷淋、烟感、消防栓重置造价677525.53元、沿街楼顶广告牌、西大门等广告牌重置造价246622.42元。共计造价1499186.57元。
杜文华申请对其装修项目工程进行了造价鉴定，一审法院委托滨州鑫诚工程造价咨询有限公司出具鉴定报告，认定现场有或存有痕迹并可测量的工程，造价为380806.47元。现场已拆除也无痕迹并不能测量的，依据杜文华提交的合同等相关材料，认定造价为341019.20元。
杜文华在庭审中列举了华龙商贸公司存在标的物不符合合同约定用途、未按时间交付及改造不符合约定等多项违约行为，以此证实华龙商贸存在违约行为。
另查明，2013年10月14日，滨州市顺鑫水利土方工程有限公司变更为滨州市华龙商贸有限公司。
一审法院认为，诉讼双方签订的《商场租赁协议书》及补充协议、补充条款均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规，属有效合同，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。在本案审理过程中，双方均提出解除上述合同的诉求，继续合作的目的已无法实现，因此对双方解除合同的主张予以支持。
关于双方违约责任的认定问题。合同约定2013年8月28日至合同约定开业前2013年12月31日为双方约定的启动时间，在该期限内，双方均应按约定各自为开业做好准备工作。杜文华所列举的华龙商贸存在标的物不符合合同约定合同均发生在该准备期限之内，从双方提交的证据及陈述可看出，华龙商贸在准备期内已积极履行合同，即使存在改造工程延误情形，依据双方签订的协议“如因甲方拆迁和商场改造工程造成时间延误，乙方缴费时间随甲方延误的时间顺延”，华龙商贸亦不应认定为根本违约。
随着准备工作的开展，为确认合同中未约定的条款，2013年11月6日，华龙商贸公司向杜文华发出协商通知，内容为租赁面积确认、商场移交时间及损失、双方投入改造支出费用确认的事项。该协商通知应系华龙商贸公司为妥善处理问题，继续履行合同，保证正常施工，向杜文华发出的磋商申请。杜文华应就相关问题与华龙商贸公司进行友好磋商，维护双方合作关系。但2013年11月6日，杜文华在收到华龙商贸公司上述通知后，陆续撤走施工人员，并在2013年11月21日发函终止合同。该单方终止合同的行为，给华龙商贸公司造成了损失，应属违约。
关于因违约造成的损失确认。华龙商贸公司主张被拆除的西商场大厅重置费用282839.62元、东商场一楼大厅天花板及灯具重置费用292199元、东商场一楼排烟、消防喷淋、烟感、电路重置费用677525.53元、沿街楼顶广告牌、西大门重置费用246622.42元，由法院委托的鉴定报告书予以确认，予以支持。华龙商贸公司主张的迁移变压器损失174062.87元，事实清楚，证据充分，予以支持。
华龙商贸公司主张的租金损失，依据合同约定，单方违约需支付第八年年租金，作为违约补偿，但因双方未约定实际租赁面积，租金损失无法计算，对华龙商贸公司该诉求，不予支持。华龙商贸公司主张代付水电费用，双方约定在租赁期间内，该费用发生在租赁期开始前，不应由杜文华支付，华龙商贸公司的该项主张，不予支持。
因双方合同解除，故杜文华要求反诉华龙商贸公司接收按照2013年9月10日、2013年10月15日《证件交接明细》载明的证件及钥匙的诉求，予以支持；
杜文华要求华龙商贸公司返还合同履行保证金的诉求，因其违约，退还条件不成就，不予支持。
杜文华要求华龙商贸公司赔偿包括广告、装修费等在内的损失，系为其经营“黄河口家具广场”所支出，现该家具广场在改造未完成的情况下，也已不具备受再使用的可能，华龙商贸公司也非受益人，且一方未与对方协商一致即单方面终止合同，由此造成的损失，应自行负责，故杜文华要求赔偿上述损失主张，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.解除华龙商贸公司与杜文华签订的《租赁合同》；2.杜文华于本判决生效之日起十日内赔偿华龙商贸公司支付各项损失共计1673249.44元；3.华龙商贸公司接受杜文华返还的2013年9月10日、2013年10月15日《证件交接明细》载明的证件及钥匙；4.驳回华龙商贸公司的其他诉讼请求；5.驳回反诉杜文华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22620元，财产保全费5000元，共计27620元，由华龙商贸公司负担2790元，由杜文华负担24930元。反诉案件受理费8668元，由杜文华负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，华龙公司认可杜文华装修施工的东区东步梯轻钢龙骨、东步梯上石膏板、东步梯石膏板造型、东区堵门项目、电子屏项目仍存留在涉案场地。
本院认为，诉讼双方签订的《商场租赁协议书》及补充协议、补充条款均为双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。鉴于诉讼双方在一审中均提出解除上述租赁合同的诉请，结合双方继续合作目的已无法实现的实际情况，一审法院已依法解除诉讼双方签订的租赁合同，对此，双方均无异议。诉讼双方二审争议的焦点问题为租赁合同解除后双方违约责任的认定及各自损失的承担问题。
关于双方违约责任的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，诉讼双方签订租赁协议后，均按合同约定对涉案房屋进行了开业前的装修改造工程。在合同履行过程中，华龙公司于2013年11月6日向杜文华发出《合同未涉及到现在工作中几个问题》的函，要求双方对实际租赁面积、商场交付时间及已投入资金数额进行确认，是华龙公司对双方租赁协议有所涉及但未明确的具体事项进一步要求与杜文华共同确认的行为，亦是双方继续履行合同不可避免需要解决的问题，双方应对此进行磋商。杜文华接到华龙公司上述通知函后，于2013年11月21日向华龙公司发出《回复》，表明华龙公司通知函内容已超出双方租赁协议约定，明确拒绝与华龙公司就此磋商并提出中止双方租赁协议的要求。此后，杜文华擅自撤离涉案房屋再未返回，也未就双方租赁协议的继续履行再与华龙公司协商，属于以自己的行为表明其不再履行双方租赁协议，导致双方租赁协议的目的已无法实现，杜文华构成根本性违约，因此，一审认定杜文华应承担违约责任无误。
杜文华主张涉案房屋没有经过公安消防机构验收合格，导致双方租赁协议目的无法实现，应由华龙公司对此承担违约责任。本院认为，双方签订租赁协议后，华龙公司已向杜文华交付了山东省广安消防技术服务中心出具的《山东省建筑自动消防设备安装质量检验报告》及公安机关对涉案房屋验收的审批文件，从上述文件内容可知，涉案房屋在未进行重新改造之前，是符合消防合格标准的。根据新消防法的规定，涉案房屋应在改造装修工程完成后重新报批消防验收。从双方履行合同的实际情况看，杜文华在涉案房屋改造工程尚未完工前撤离，此时涉案房屋尚不具备重新消防验收的前提条件，不应由华龙公司对此承担违约责任。因此，杜文华该项主张缺乏事实依据，不予支持。
杜文华主张华龙公司存在延期交付房屋致使其无法正常开业的违约行为。本院认为，根据在案证据，杜文华存在向西区大厅华龙公司原有租户收取定金并签订租赁协议的行为，说明杜文华对原有商户在西区大厅持续经营的行为是明知且认可的，因此，华龙公司对西区大厅的交付时间不构成违约。双方签订租赁协议后，华龙公司已按约定向杜文华交付东区一至四层，并按合同约定配合杜文华的装修施工，无证据证明杜文华未能正常开业系因华龙公司的行为造成。因此，杜文华的该项主张与事实不符，不予支持。
关于双方损失的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”本案中，双方签订租赁协议后，杜文华在为保证黄河口家具广场正常开业进行装修改造期间擅自撤场，导致双方租赁协议无法继续履行，已给华龙公司造成损失，应由杜文华向华龙公司承担相应的赔偿责任。一审法院依据鉴定结论及在案证据，确认杜文华应赔偿华龙公司被拆除西商场大厅，东商场一楼大厅天花板及灯具，东商场一楼排烟、消防喷淋、烟感、电路，沿街楼顶广告牌、西大门等各项重置费用及东西商场中间变压器迁移损失无误。
华龙公司主张杜文华应赔偿其租金损失337480元。本院认为，诉讼双方签订租赁协议中未约定实际租赁面积，且在杜文华装修施工期间尚有部分商户一直在涉案房屋西区进行经营，故华龙公司以实际租赁面积3835平方米（含东西区）计算租金损失缺乏事实依据，不予支持。
杜文华主张应返还已交纳的合同履行保证金。本院认为，双方签订租赁协议后，为保证租赁协议的正常履行，双方达成口头协议，由承租方杜文华向出租方华龙公司交纳合同履行保证金，该保证金具有补偿性及惩罚性的特点。杜文华在租赁协议履行过程中擅自撤场，以其实际行为表明不再履行合同义务，已构成违约，华龙公司有权不退还其合同履行保证金。因此，杜文华的该项主张缺乏合同及法律依据，不予支持。
杜文华主张其前期投入广告费、门头及室内装修费等损失应由华龙公司承担。本院认为，杜文华主张的广告费、门头费损失均属于其为经营“黄河口家具广场”而支出的前期改造和运营费用，华龙公司并非受益人，且杜文华在未与华龙公司协商一致的情况下擅自撤场，导致双方租赁协议无法继续履行，由此造成的损失应由其自行负担，故杜文华主张广告费、门头损失于法无据，不予支持。二审期间，华龙公司认可已实际利用了杜文华装修的东区东步梯轻钢龙骨、东步梯上石膏板、东步梯石膏板造型、东区堵门项目，即华龙公司从杜文华的装修行为中获取了部分利益，根据损益相抵原则，该部分利益应从杜文华需支付华龙公司的赔偿金额中予以扣减。本院参照滨州鑫诚公司出具鉴定报告中相关项目的工程造价，酌定扣减80000元，因此，杜文华应赔偿华龙公司损失金额为1593249.44元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持滨州市滨城区人民法院（2014）滨商初字第3号民事判决第一、三、四项；
二、撤销滨州市滨城区人民法院（2014）滨商初字第3号民事判决第二、五项；
三、杜文华于本判决生效之日起十日内赔偿华龙商贸公司支付各项损失共计1593249.44元；
四、驳回杜文华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22620元，财产保全费5000元，共计27620元，由滨州市华龙商贸有限公司负担2790元，由杜文华负担24930元。反诉案件受理费8668元，由杜文华负担7668元，由滨州市华龙商贸有限公司负担1000元。二审案件受理费26221元，由上诉人杜文华承担18859元，上诉人滨州市华龙商贸有限公司承担7362元。
本判决为终审判决。
审判长 高立俊
审判员 张 珊
审判员 徐丽萍
二〇一七年八月二十二日
书记员 高 帅