苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴度民初字第183号
原告苏州亿城山水房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇育新街1号。
法定代表人侯延良，总经理。
委托代理人张利霞，该公司员工。
被告贾志华。
被告娄涛。
本院于2015年4月1日立案受理了原告苏州亿城山水房地产开发有限公司诉被告贾志华、娄涛商品房预售合同纠纷一案，依法组成合议庭适用普通程序于2015年9月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张利霞到庭参加诉讼，被告贾志华、娄涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告苏州亿城山水房地产开发有限公司诉称，其与被告于2013年5月5日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向其购买位于苏州市吴中区胥口镇胥悦名苑1幢302室的房屋，房屋总价款为1185277元。合同签订后，被告支付了首付款385277元，向银行贷款800000元。2014年7月，被告因逾期还款致使原告被贷款银行要求限期履行担保责任，其收到银行通知后，多次与被告联系，但被告一直未能还清银行欠款，原告于2015年1月19日已按贷款银行的要求履行了保证责任，共计代被告向银行偿付贷款本息共计812391.18元。因被告已严重违约，故要求判令解除其与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为苏吴合同201305050045），并由被告承担解约合同违约金118527.7元；本案诉讼费由被告承担。
被告贾志华辩称，其现在没有归还房款的能力，对于解除合同没有异议，但是违约金应该少付一点，约定太高了。
被告娄涛未作答辩。
经审理查明，2013年5月5日，原告（出卖方）与被告贾志华、娄涛（买受方）签订编号为苏吴合同201305050045的《商品房买卖合同》一份，约定被告贾志华、娄涛向原告购买位于苏州市吴中区胥口镇胥悦名苑1幢302室的房屋，建筑面积为132.7平方米，房屋总价款为1185277元；付款方式为买受方于2013年5月5日当日支付首付款385277元，买受方于2013年5月20日前支付余款800000元；房屋交付期限为2014年8月31日。上述合同补充协议约定，如因买受人逾期偿还按揭银行贷款，导致出卖人向按揭银行承担了担保责任，代偿了买受人逾期贷款本金、利息、罚息等，买受人应于出卖人向其发出还款通知之日起三日内向出卖人归还代偿款项，并从出卖人代其向银行偿还款项之日起，按出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项日万分之叁的标准向出卖人支付违约金，逾期超过三个月，或累计逾期超过三次的，出卖人有权单方解除该《买卖合同》，买受人应按总房价款10%的标准向出卖人支付合同解除违约金。上述合同签订后，被告贾志华、娄涛按约向原告支付首付款385277元
2013年7月24日，原、被告与中国建设银行股份有限公司苏州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告贾志华、娄涛因购买本案所涉房屋所需向中国建设银行股份有限公司苏州分行借款800000元，原告对上述借款承担连带责任保证。后中国建设银行股份有限公司苏州分行于2013年8月5日将借款800000元作为被告贾志华、娄涛的购房款支付原告。因被告贾志华、娄涛于2014年7月5日开始未按约向中国建设银行股份有限公司苏州分行归还借款本息，中国建设银行股份有限公司苏州分行向原告主张履行保证责任，原告为被告贾志华、娄涛代为向中国建设银行股份有限公司苏州分行归还了借款本金784613.5元、借款利息27243.51元、罚息534.17元，合计812391.18元。被告贾志华、娄涛向中国建设银行股份有限公司苏州分行的借款800000元及相应利息已于2015年1月19日还清。
又查明，原告于2014年11月26日向两被告寄送《还款通知书》，告知两被告收函五日内归还银行所欠本金、利息及罚息。原告于2015年1月20日向两被告寄送《还款通知书》，要求两被告收函三日内归还其代偿款项812391.18元并支付违约金。原告于2015年1月30日向两被告寄送《逾期还款通知书》，告知两被告已逾期归还其代偿款项812391.18元，将就该款按每日4061.96元自2015年1月20日开始计算违约金。原告于2015年2月10日向两被告寄送《逾期还款通知书》，告知两被告已逾期多次，原告有权单方解除合同。上述通知书均因联系不到收件人被退回。
审理中，原告表示，其同意本案所涉商品房买卖合同解除后，在扣除两被告应承担的违约金及其代偿款项的情况下，将其已收取的购房款退还两被告。因被告违约致使合同解除，其代被告向银行支付了贷款本息，上述贷款本息两被告至今未归还其，上述贷款本息所产生的利息系其损失；由于合同解除致使涉案房屋至今未予销售，影响其销售的正常开展，也造成其损失，故合同约定的违约金并不高，违约金数额不应调整。
以上事实，由原告提供的《商品房买房合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、情况说明、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明、贷款代偿通知书、通知函、《还款通知书》、《逾期还款通知书》、邮寄凭证，以及本院开庭笔录、询问笔录等在卷佐证。
本院认为，原告与被告贾志华、娄涛之间的房屋买卖合同关系依法成立且合法有效，双方均应按约履行合同义务。根据原告提供的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》以及中国建设银行出具的情况说明、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明，结合原告的陈述，可以确认被告贾志华、娄涛未按约向银行偿还贷款本息构成违约，致使原告按合同约定及中国建设银行主张代被告贾志华、娄涛向中国建设银行偿还借款本息812391.18元的事实。根据原告与被告贾志华、娄涛签订的《商品房买卖合同》的约定，因被告贾志华、娄涛未按约归还银行贷款构成违约，在原告代为偿还的情形下，被告贾志华、娄涛已逾三个月未将代偿款支付原告，原告据此要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，且与法不悖，本院对此予以支持。根据《商品房买卖合同》关于违约金的约定，在被告贾志华、娄涛未按约履行还款义务的情形下，原告要求被告贾志华、娄涛按总房价款10%即118527.7元承担违约责任，符合合同约定，且与法不悖，本院对此予以支持。关于被告贾志华认为上述违约金约定过高的答辩意见，首先，本案因被告贾志华、娄涛违约导致合同解除，致原告代两被告向银行偿还借款本息以及由此产生其他损失，上述损失应由被告贾志华、娄涛承担；其次，被告贾志华对其违约金过高的答辩意见亦未能向本院提供相关证据予以证明，故本院对被告贾志华的该项答辩意见不予采信。鉴于本案所涉《商品房买卖合同》解除，被告贾志华、娄涛已给付原告购房款1185277元应予返还，在扣除两被告因承担的违约金118527.7元及应归还原告的代偿款812391.18元的情形下，原告还应返还被告贾志华、娄涛购房款254358.12元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告苏州亿城山水房地产开发有限公司与被告贾志华、娄涛于2013年5月5日签订的编号为苏吴合同201305050045《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除。
二、原告苏州亿城山水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告贾志华、娄涛购房款人民币254358.12元。
如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中国银行苏州市吴中支行，账号：52×××78。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2670元，公告费600元，合计人民币3270元，由被告贾志华、娄涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 谢 丰
人民陪审员 周利斌
人民陪审员 王仁官
二〇一五年十月十九日
书 记 员 陶雅洁