北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民再终字第464号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：蔡金屏，女，1942年7月20日出生。
委托代理人：张玉铭（蔡金屏之夫），1939年10月25日出生。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：薛秀凤，女，1935年6月16日出生。
委托代理人：陈淑兰，女，1962年9月10日出生。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈淑荣，女，1970年2月25日出生。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈淑红，男，1966年10月5日出生。
上列被申请人委托代理人：黄海波，北京市北方律师事务所律师。
申请再审人蔡金屏因与被申请人薛秀凤、陈淑红、陈淑荣房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2010）二中民终字第22440号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2012年12月28日作出（2012）高民申字第03933号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人蔡金屏的委托代理人张玉铭，被申请人薛秀凤的委托代理人陈淑兰，被申请人陈淑红，三被申请人之共同委托代理人黄海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年5月，蔡金屏起诉至北京市朝阳区人民法院称，我的母亲汪荣与薛秀凤之夫陈景禄于1975年3月30日签订房屋买卖合同，汪荣将北京市朝阳区东坝乡×××80号院内北房2间及树木以750元的价格卖给陈景禄。该房屋买卖合同违反相关法律规定，故我请求法院判令：1、确认汪荣与陈景禄于1975年3月30日签订的房屋买卖合同无效；2、薛秀凤、陈淑荣、陈淑红返还位于北京市朝阳区东坝乡×××80号院内的北房2间。薛秀凤、陈淑荣、陈淑红共同答辩称：1、涉案合同是蔡金屏之母汪荣与陈景禄签订的，合同双方当事人现均已经死亡，现本案双方都不是适格的当事人。2、依据民法通则规定，蔡金屏自权利受到侵犯之日起过了二十年起诉，已经超过最长诉讼时效。3、合同无效没有法律依据，法律不溯及既往，本案房屋买卖不违反当时的法律规定。4、蔡金屏不顾双方合同的合意，违反了诚实信用原则。综上，我们不同意蔡金屏的诉讼请求。
北京市朝阳区人民法院一审查明，蔡金屏系汪荣、蔡德顺夫妇之独女。汪荣、蔡德顺均系北京市朝阳区东坝乡七棵树村村民。蔡德顺于1975年4月5日死亡。汪荣于1988年4月23日死亡。陈淑红、陈淑荣系陈景禄、薛秀凤夫妇之女。陈景禄、薛秀凤亦系北京市朝阳区东坝乡七棵树村村民。陈景禄于2005年1月11日死亡。汪荣与陈景禄于1975年3月30日签订房屋买卖契约一份，汪荣将其祖产房屋两间、枣树16棵、榆树两棵作价750元卖与陈景禄。陈景禄购房后于2003年3月申请对房屋进行翻建，北京市朝阳区东坝乡人民政府村镇建设土地管理办公室及东坝乡七棵树村村民委员会均予同意。现上述房屋涉及拆迁。北京市朝阳区东坝乡七棵树村民委员会于2010年7月8日出具证明一份，内容为：薛秀凤、陈淑红、陈淑荣均系该村村民，至今一直居住在北京市朝阳区东坝乡×××80号，同住的还有陈颖。经查，陈景禄、薛秀凤另有一女陈淑兰，陈淑兰在原审诉讼中表示不参加本案诉讼。
北京市朝阳区人民法院一审认为，依法成立的合同，受法律保护。从农村住房买卖合同内容看，虽然双方交易的标的物一般是地上建筑物和附属物，但从双方交易目的看，实际上交易的标的物也包括了相应的宅基地。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；然而对于本集体经济组织成员之间就农村住房及宅基地进行转让的，经过当地集体经济组织准许，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。在本案中，陈景禄及其共居人均系北京市朝阳区东坝乡七棵树村村民，与卖房人汪荣系同一集体经济组织成员，对于陈景禄对涉案宅基地的使用权，村乡两级均予认可，故涉案合同系当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。综上，对蔡金屏的诉讼请求均不予支持。据此，北京市朝阳区人民法院于2010年8月24日作出（2010）朝民初字第25132号民事判决：驳回蔡金屏的全部诉讼请求。
判决后，蔡金屏与薛秀凤、陈淑红、陈淑荣均不服，分别向本院提起上诉。蔡金屏上诉认为陈景禄、薛秀凤非北京市朝阳区东坝乡七棵树村村民，无权取得涉诉房屋宅基地使用权，故其请求撤销原审判决，依法改判。薛秀凤、陈淑红、陈淑荣同意原判结果，但认为原判适用法律有误，故请求更正原判适用的法律，维持原判。
本院二审查明，蔡金屏为北京市城镇居民。汪荣原为北京市朝阳区东坝乡七棵树村村民，后为北京市城镇居民，其户口于1976年迁入北京市东城区×××49号。
1993年，政府管理部门拟对诉争宅基地核发集体土地建设用地使用证，在农村宅基地发证审批表上土地使用者登记为陈景禄，并由北京市朝阳区东坝乡七棵树大队村民委员会盖章确认。由于政策原因，该审批行为并未完成，故集体土地建设用地使用证未下发。现集体土地建设用地使用证及农村宅基地发证审批表底档保存于北京市朝阳区东坝乡腾退安置办公室。经北京市朝阳区东坝乡七棵树村村民委员会与北京市朝阳区东坝乡人民政府村镇建设土地管理办公室审批，2003年3月陈景禄对院内房屋进行了翻建。
二审中，蔡金屏提交了北京市公安局东坝派出所出具的证明，内容为：薛秀凤、陈景禄、陈淑琴、陈淑兰、陈淑红、陈淑荣于1977年7月7日由酒仙桥×××85号迁入我所，均为非农业户。
二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院二审认为，依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。1975年陈景禄与汪荣签订的房屋买卖契约，系双方当事人真实意思表示，且已履行完毕多年，此后陈景禄及家人长期居住使用诉争房屋，并举家将户口迁入该村。1993年拟核发集体土地建设用地使用证时，村委会已进行了入户登记及测量，农村宅基地发证审批表上土地使用者亦登记为陈景禄，并由北京市朝阳区东坝乡七棵树大队村民委员会盖章确认。2003年3月陈景禄申请对房屋进行翻建时，取得了北京市朝阳区东坝乡七棵树村村民委员会及北京市朝阳区东坝乡人民政府的批准与同意，现房屋买卖契约的标的物原北房两间已不存在。双方买卖房屋的行为已逾三十年，薛秀凤、陈淑荣、陈淑红在诉争房屋内长期居住的事实是客观存在且已存续多年，对此相对稳定居住的客观事实应当予以尊重。现汪荣与陈景禄均已去世，汪荣与其女儿蔡金屏均为北京市城镇居民，并无取得该村宅基地上房屋的资格，蔡金屏在房屋买卖已履行完毕三十多年后又主张房屋买卖契约无效，与民法基本的公平与诚实信用原则相悖，本院不予支持。薛秀凤、陈淑荣、陈淑红主张原审法院适用法律错误，依据不足，本院不予支持。原审法院根据本案实际情况驳回蔡金屏的诉讼请求并无不当，本院予以维持。据此，本院于2010年12月16日作出（2010）二中民终字第22440号民事判决：驳回上诉，维持原判。
蔡金屏申请再审称：二审程序违法，合议庭成员未到庭，只委派非合议庭成员进行谈话；原审判决对农村房屋买卖合同关系性质的认定不符合法律规定；陈景禄与薛秀凤及其子女均不是×××村民，与汪荣不是同一集体经济组织成员，无权取得涉案宅基地和房屋，且朝阳区东坝乡政府、七棵树村民委员会未向陈景禄等人发放过集体建设用地使用权证，该房屋买卖合同自始无效；其持有的《土地房产所有证存根》是其全家拥有涉案房屋所有权和宅基地使用权的合法凭证；被申请人在二审期间签订房屋拆迁协议将涉案房屋拆迁，属严重干扰司法行为。故请求再审撤销原审判决，改判支持其全部诉讼请求或依法发回重审。被申请人薛秀凤、陈淑荣、陈淑红同意原二审判决。
再审期间，陈景禄、薛秀凤的另二女陈淑兰、陈淑琴亦表示不作为当事人参加本案诉讼。
本院再审查明的事实与原二审查明的事实一致。
上述事实，有房屋买卖契约、证明信、死亡证明书、村民建房审批表、集体土地建设用地使用证和农村宅基地发证审批表底档及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。陈景禄与汪荣于1975年签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已依约各自履行了支付款项及交付房屋的义务，所以合同应为有效。陈景禄在合同履行完毕后举家搬至诉讼房屋居住，户口亦迁入该村。之后，北京市朝阳区东坝乡七棵树大队村民委员会在拟核发集体土地建设用地使用证时，不仅进行了入户登记及测量，亦对农村宅基地发证审批表上土地使用者登记为陈景禄进行了盖章确认。此外，陈景禄在取得相关部门批准与同意后，已于2003年对房屋进行了翻建，原房屋买卖合同的标的物已不存在。由于合同当事人汪荣、陈景禄均已去世，现蔡金屏作为汪荣之继承人，主张该房屋买卖合同无效缺乏事实及法律依据，本院无法支持。本案二审中存在法官助理办案的情形，程序存在瑕疵，再审中予以纠正。本院二审所查明的事实清楚，判决结果并无不当，再审予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2010）二中民终字第22440号民事判决。
一审案件受理费35元，二审案件受理费70元，均由蔡金屏负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵国惠
审 判 员 唐 仑
代理审判员 刘彩霞
二〇一四年三月二十日
书 记 员 韩 玮