宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民再终字第21号
再审申请人（原审原告、反诉被告、二审上诉人）胡振海，男，1964年7月7日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人海玉忠，宁夏海潮律师事务所律师。
被申请人（原审被告、反诉原告、二审被上诉人）宁夏冠凌房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人刘晓�，该公司董事长。
委托代理人刘鹤品，女，1984年9月10日出生，汉族，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人王成吉，男，1982年1月5日出生，回族，该公司法务人员。
再审申请人胡振海因与被申请人宁夏冠凌房地产开发有限公司（以下简称冠凌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）银民终字第356号民事判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审。宁夏回族自治区高级人民法院于2014年10月8日作出（2014）宁民申字第262号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。再审申请人胡振海及其委托代理人海玉忠与被申请人冠凌公司的委托代理人刘鹤品、王成吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年9月22日，一审原告胡振海诉至宁夏回族自治区贺兰县人民法院称，2010年12月2日，胡振海、冠凌公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定冠凌公司将其开发的“瑞士花园”C5-某室（124.33平方米）出售给胡振海，单价为4195元每平方米，总价款为529349元（含地下室15.57平方米，每平方米500元），交房日期为2011年11月30日。合同约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后截止2011年4月9日，胡振海向冠凌公司支付房款529349元，胡振海付清房款后冠凌公司不能按合同约定时间交付房屋。2013年4月20日，冠凌公司给胡振海送达了关于尽快办理收房手续函，要求胡振海收到该函后10日内，携带身份证、购房合同收据等办理收房手续，当胡振海前去办理相关手续与冠凌工作人员验房时，发现房门边的消防柜距房门过近，致使房门不能完全打开，室内所有照明线路及开关，插座未安装，根本无法居住。胡振海拒绝接受房屋。2013年9月，当胡振海再次前往与冠凌公司交涉时，胡振海所购房屋仍旧现状，冠凌公司工作人员再次表示尽快安装室内线路相关设施，此时，距合同约定交屋日期已超过22个月。胡振海付清全部房款后，冠凌公司至今不能按合同约定的条件交付房屋，并逾期22个月，计660天，严重违约，致使胡振海的合同目的无法实现，为此诉至法院，要求：1、解除胡振海、冠凌公司签订的《商品房买卖合同》，由冠凌公司返还购房款529349元及物业储备金1399元，合计530748元；2、要求冠凌公司支付违约金52934元；3、诉讼费由冠凌公司承担。
一审被告冠凌公司辩称，一、冠凌公司依照《银川市商品房买卖合同》的约定已尽到房屋交接通知义务，但胡振海迟迟不来办理房屋交接手续和在法定期限不向冠凌公司书面告知解除合同，其无权行使合同约定解除权。2011年11月20日，冠凌公司依法取得了关于宁夏金盛*瑞士花园二期C5#楼的《工程竣工验收备案表》，证实冠凌公司开发的C5号楼质量合格。依据《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用的规定。冠凌公司具备了向广大业主交付使用的法定条件，于是冠凌公司于2011年11月29日依据《银川市商品房买卖合同》第十二条的约定在《宁夏新消息报》上刊登了《金盛*瑞士花园二期C区交房通知》，告知业主前来办理交房手续，由于为了能提供更好的服务和避免现场拥挤，要求C5号楼的业主于2011年12月7日至2011年12月9日办理交房手续。绝大多数业主按照通知的时间办理了房屋交接手续，但胡振海却没有前来办理交房事宜，事后营销部门又于2011年12月13日下午5点5分�电话通知的方式继续通知胡振海，胡振海本人接听并表示知道了。冠凌公司采取了上述多种方式通知业主，已完全尽到了通知办证交房的告知义务。胡振海不按时配合的交房态度是导致房屋不能迟迟交付的根本原因，现胡振海依据《银川市商品房买卖合同》第10条第1款第2项行使合同约定解除权，其实是对该条款的错误理解。退一步讲，即使冠凌公司存在逾期交房已超过30日，那么胡振海理应在2012年1月1日至2013年1月1日这一年的时间内向冠凌公司发出书面的合同解除通知书，但是胡振海却没有这样做，从而也就意味着胡振海享有的约定合同解除权消灭，解除权是形成权，一年的除斥期间期限届满胡振海不行使的，该权利消灭。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《合同法》第九十四条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。故胡振海无权行使合同约定解除权，同时胡振海让冠凌公司承担该条款上的违约责任是不准确的和不现实的，是对该条款的理解错误和适用错误。二、胡振海拒绝接受房屋的理由不够充分，缺乏事实根据。冠凌公司于2011年12月12日依法取得《贺兰县新建住宅交付使用证》，证实C5号楼符合新建住宅配套设施交付使用管理规定。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。若冠凌公司交付的房屋存在胡振海诉状所说的真实情况，胡振海可以自行或者委托他人修复，修复费用由冠凌公司承担。综上所述，鉴于胡振海对《银川市房屋买卖合同》的履行缺乏基本的诚信和努力，以及胡振海享有的合同约定解除权已经消灭，基于该条款上的违约责任也不可能由冠凌公司承担。胡振海理应对自己故意拖延办理交接房屋的行为承担责任。况且，冠凌公司及时履行了通知交房的义务，主观上没有过错，客观上也没有给胡振海造成直接的经济损失。双方签订的《银川市商品房买卖合同》于2011年1月4日在贺兰县房屋产权产籍管理所登记备案。该合同是经过双方多次协商且严肃慎重签署的代表双方真实意思的表示，是合法有效的，而合法有效的合同非经双方协商一致和具备法定解除条件并经法定程序不得变更解除。�请求法院依法判决驳回胡振海的全部诉讼请求，维护冠凌公司的合法权益。
一审被告冠凌公司反诉称，2010年12月2日，冠凌公司与胡振海签订银川市商品房买卖合同，合同约定将冠凌公司开发的第C5栋某单元某室出售给胡振海。商品房每平方米单价为4195元，建筑面积124.33平方米，房屋总价529349元（含地下室价格7785元）。冠凌公司应在2011年11月30日前将上述房屋交付胡振海使用，胡振海于2010年12月2日交付房款总额的40%即211564元作为首付，剩余房款31万元胡振海必须于2010年12月31日前将剩余房款31万支付到冠凌公司账户，否则视为胡振海违约。同时也约定胡振海若逾期超过30日后，冠凌公司有权解除合同。冠凌公司解除合同的，胡振海按累计应付款的1%向冠凌公司支付违约金，冠凌公司退还已收房款。胡振海愿意继续履行合同的，经冠凌公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限次日起至实际金额支付应付款之日止，胡振海按日向冠凌公司支付逾期应付款万分之2.5的违约金。合同签订后，胡振海于2010年12月2日向冠凌公司支付房屋首付款211564元，但是剩余房款31万元却迟迟不予支付，直到2011年4月9日才结算完毕。逾期行为长达99天，胡振海逾期付款的行为违反合同违约条款第八条，需承担违约责任。冠凌公司提起反诉，要求判令胡振海支付逾期违约金7672.5元并由胡振海承担本案诉讼费。
胡振海辩称，冠凌公司的反诉请求不能成立。根据双方签订的房屋买卖合同约定，剩余31万元是以按揭贷款方式支付，后来胡振海向冠凌公司交付现金，截止2011年4月9日胡振海将房款529349元及物业储备金1399元全部付清，没有按揭贷款，不存在胡振海违约的情况，胡振海支付房款是在合理期限之内支付。
贺兰县人民法院一审查明，2010年12月2日，胡振海、冠凌公司签订了《商品房买卖合同》，约定胡振海以529349元的价格购买冠凌公司开发的贺兰县瑞士花园小区C5-某室，合同约定，“涉案房屋的交房日期为2011年11月30日，逾期超过30日后，胡振海有权解除合同。胡振海解除合同的，冠凌公司应当自胡振海解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向胡振海支付违约金。胡振海于2010年12月2日已支付房款总额的40%即211564元，剩余房款31万元以按揭贷款方式支付，胡振海必须于2010年12月2日前提供个人信息及信贷资料，必须于2010年12月31日前将剩余房款支付到冠凌公司账户，否则视为违约。”合同签订后，胡振海于2010年12月2日向冠凌公司支付房屋首付款211564元、物业储备金1399元及地下室款7785元；于2011年3月19日支付房款11万元；于2011年4月9日支付房款20万元。胡振海已付涉案�屋的房款、物业储备金、地下室款。冠凌公司于2011年12月20日取得《建设工程竣工验收备案表》、于2011年12月22日取得《银川市贺兰县新建住宅交付使用证》。冠凌公司分别于2011年11月29日、2012年1月5日、2012年5月24日在《宁夏新消息报》上刊登了关于贺兰县瑞士花园C区交房的通知，并于2012年4月20日向胡振海送达《关于尽快办理收房手续函》，均要求贺兰县瑞士花园C区住户及胡振海尽快收房。胡振海于2011年11月29日前往冠凌公司办理收房手续，在验房时，胡振海发现涉案房屋的屋外消防栓突出，致使房门无法打开90度，拒绝收房。2013年7月29日，瑞士花园物业公司向贺兰县德胜工业园区派出所报警，称瑞士花园C5-某号楼二单元有10家住户的电线被偷。2013年9月4日，胡振海再次前往冠凌公司协商涉案房屋事项时发现房屋外门依然无法打开90度且房内部分插线板及电线遭到破坏。胡振海于2013年9月22日向法院起诉，要求：1、解除胡振海、冠凌签订的《商品房买卖合同》，由冠凌公司返还购房款529349元及物业储备金1399元，合计530748元；2、要求冠凌公司支付违约金52934元；3、诉讼费由冠凌公司承担。冠凌公司于2013年11月9日提起反诉，要求判令胡振海支付逾期违约金7672.5元并由胡振海承担本案诉讼费。
另查明，经贺兰县人民法院现场调查，涉案房屋已安装好电线、插座。
贺兰县人民法院一审认为，胡振海、冠凌公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效。双方均应按照合同约定全面履行义务。《商品房买卖合同》的解除需经双方当事人协商一致或符合法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
本案经审理查明的事实为：第一、本案不存在不可抗力情形。第二、冠凌公司在合同履行期间，以不同形式多次要求胡振海收房，并不存在明确表示或以行动表明不向胡振海交付房屋。第三、冠凌公司应当按合同约定于2011年11月30日交付涉案房屋，冠凌公司于2011年12月22日才取得《银川市贺兰县新建住宅交付使用证》，涉案房屋才具备交付条件。胡振海、冠凌公司在合同中约定逾期交房超过30日后，胡振海有权解除合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五�规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”解除权系形成权，自知道或应当知道解除权发生之日起一年内形式，“一年”系除斥期间。胡振海于2011年12月30日知道或应当知道其享有解除权，并应当在2012年12月30日前要求行使解除权，但原告胡振海未提交证据证明其在“一年”除斥期间内行使解除权，此解除权归于消灭。第四、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题�解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。……。”冠凌公司取得《建设工程竣工验收备案表》、《银川市贺兰县新建住宅交付使用证》，能够证明涉案房屋质量合格、具备法定的交付使用条件。但冠凌公司开发的涉案房屋确实存在设计瑕疵，致使房屋外门因消防栓阻挡无法打开90度，并且由于冠凌公司管理松懈，致使涉案房屋在未交付时屋内电线被盗。冠凌公司对涉案房屋的设计、管理均存在瑕疵，应当积极进行维修、完善。经实际前往涉案房屋调查，涉案房屋内部电线、插座已修缮完毕，且涉案房屋外门如�经过改善，可以打开90度以上。胡振海签订《商品房买卖合同》的根本目的是获得房屋的居住、使用权。涉案房屋具备使用条件，合同目的可以实现。
综上所述，胡振海要求解除其与冠凌公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不具备约定或法定的解除条件，对此不予支持。胡振海要求由冠凌公司返还购房款529349元、物业储备金1399元、支付因解除合同产生的违约金52934元的诉讼请求均不予支持。
胡振海与冠凌公司在《商品房买卖合同》中约定的付款方式为按揭贷款支付，但在合同实际履行中，胡振海、冠凌公司双方变更付款方式为现金支付，冠凌公司已收取原告胡振海用现金方式支付的房款，且双方并未对现金支付时间进行约定，冠凌公司要求胡振海支付逾期房款违约金7672.5元的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、�据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十五条之规定，2014年2月10日，贺兰县人民法院作出（2013）贺民初字第1338号民事判决，判决：一、驳回原告（反诉被告）胡振海的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）宁夏冠凌房地产开发公司的反诉请求。案件受理费9623元，由胡振海负担；反诉案件受理费25元，由宁夏冠凌房地产开发有限公司负担。
胡振海不服一审判决，向本院提起上诉称，一、胡振海与冠凌公司约定交房日期为2011年11月30日，由于房屋门旁的消防栓箱超出墙面30-40公分，致使房门不能完全开启，严重影响出入和物品的搬迁，故胡振海拒绝接受。冠凌公司承诺整改，胡振海也同意冠凌公司整改，但冠凌公司一直未进行整改。一审法院对冠凌公司逾期交房660天的严重违约行为不作制裁，驳回胡振海的诉讼请求，诉讼费由胡振海承担。一审法院偏袒冠凌公司，严重损害了胡振海的合法利益，请求二审法院予以纠正。二、一审判决以胡振海未在三个月内行使解除权，胡振海的诉讼请求不具备约定或法律的解除条件，驳回胡振海的诉讼请求。双方合同并未明确约定提出解除权的时间，不存在超过三个月的期限问题。而双方发生争议，应当协商解决，协商的时间不应计入三个月的合理期限。三、胡振海主张冠凌公司支付违约金是完全符合客观事实和合同约定以及司法解释，一审判决驳回胡振海要求支付违约金的主张，属于适用法律错误。请求：撤销一审判决，解除胡振海与冠凌公司签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款530748元（含物业储备金1399元），支付违约金52934元；一、二审案件受理费由冠凌公司承担。
被上诉人冠凌公司辩称，胡振海与冠凌公司签订�《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效。《商品房买卖合同》的解除需经双方当事人协商一致或符合法定解除条件。但本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同的条件。一、本案不存在不可抗力情形。二、冠凌公司在合同履行期间，以不同形式多次要求胡振海收房，并不存在明确表示或以行动表明不向胡振海交付房屋。三、冠凌公司于2011年12月22日取得《银川市贺兰县新建住宅交付使用证》，涉案房屋具备交付条件。合同中约定逾期交房超过30日后，胡振海有权解除合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权系形成权，自知道或应当知道解除权发生之日起一年内行使，“一年”系除斥期间。胡振海于2011年12月30日知道或应当知道其享有解除权，并应当在2012年12月30日前要求行使解除权，但胡振海未提交证据证明其在“一年”除斥期间内行使解除权，此解除权归于消灭。四、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，冠凌公司已取得《工程竣工验收备案表》、《贺兰县新建住宅交付使用证》，能够证明涉案房屋质量合格、具备法定的交付使用条件。五、冠凌公司不应当支付胡振海违约金，胡振海也有违约。综上，胡振海的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院二审认为，胡振海与冠凌公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，对双方均具有约束力，双方应当按照协议约定的内容行使权利、履行义务。冠凌公司分别于2011年12月20日、2011年12月22日取得《工�竣工验收备案表》和《贺兰县新建住宅交付使用证》，涉案房屋具备交付条件，并依照合同第十二条的约定，于2012年1月5日在《宁夏新消息报》上刊登了关于贺兰县瑞士花园C区交房的通知，逾期交房35日。根据合同第九条和第十条的约定，交房日期为2011年11月30日，逾期超过30日后，胡振海有权解除合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，胡振海于2011年12月30日知道或应当知道其享有解除权，并应当在一年内行使解除权，但胡振海未提交证据证明其在“一年”除斥期间内行使解除权，此解除权归于消灭。双方在房屋买卖合同中未对房门开启达到的角度、管线安装及其违约责任进行明确约定，冠凌公司已取得《工程竣工验收备案表》、《贺兰县新建住宅交付使用证》，能够证明涉案房屋质量合格、�备法定的交付使用条件。现胡振海主张房门无法打开至90度，既不属于因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，也不属于因房屋质量问题严重影响正常居住使用，该情形不符合房屋买卖合同解除的法定条件。综上，胡振海的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，2014年6月10日，本院作出（2014）银民终字第356号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9637元，由上诉人胡振海负担。
胡振海申请再审称，一、原判决适用法律错误。1、胡振海前去办理交房手续时，发现由于该楼消防栓设置在屋门旁的墙体外30公分，涉案房屋门向外只能开启60度，不能开启90度，严重影响到人的出入和物品的搬运，故胡振海拒绝接收。冠凌公司承诺予以改进，胡振海也表示同意，但直到2013年4月12日，涉案房屋门仍旧不仅不能完全开启，而且室内照明路线和电力开关、插座一样没有，后经冠凌公司核查，整个单元线路的电力设施被盗，由于所交房屋不符合居住、使用条件，加之冠凌公司已逾期120天，胡振海提出解除合同，要求退还房款，冠凌公司总以领导出差为由予以搪塞。2、2013年9月4日，胡振海要求解除合同被推后，胡振海与冠凌公司再次到涉案房屋，不仅屋门仍旧原样，室内照明路线及开关、插座等电力设施未作任何修复，鉴于冠凌公司毫无诚信，胡振海实出无奈，才将冠凌公司诉至法院，根据双方签订的合同第二十三条约定，胡振海在协商不成时，向人民法院起诉，并未超越一年的除斥期间。3、根据最高人民法院2012年3月31日《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二十条规定：“�同法第一百五十八条规定的检验合理期间，两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。”胡振海因房屋质量而提出的诉求不仅未超过两年的合理期间，而且符合双方在合同中先协商后起诉的约定。（4）、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、二十六条的规定：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第四项的规定，予以支持。”由于冠凌公司交付的房屋不符合使用、居住条件，且逾期达22个月，胡振海依据《合同法》第九十四条的规定，要求解除合同完全符合最高法院的解释。（5）、原判决以胡振海在一年内未行使解除权，依据最高人民法院《关于审理商�房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认定解除权消灭，胡振海认为原判决适用该解释第十五条应当以当事人的约定为前提，胡振海与冠凌公司在合同中第二十三条约定的争议解决方式为先协商，协商不成的可向法院起诉，既然约定协商不成方可起诉，胡振海就能提出解除合同诉求，且双方未约定协商的具体期限，原判决置双方的特别约定于不顾，认定胡振海解除权灭失，显属适用法律错误。二、原判决遗漏胡振海的诉讼请求。胡振海的诉讼请求第二项：要求冠凌公司支付违约金52934元，是依据冠凌公司因屋门不能完全开启，室内无照明路线、开关、插座，逾期交房的客观事实和《合同》第十条第二项的规定，原判决也认定冠凌公司对涉案房屋的设计、管理均存在瑕疵，应当积极维修、完善，但胡振海要求冠凌公司支付违约金的诉求只字�提，显属遗漏了胡振海的诉讼请求。请求：一、撤销本院（2014）银民终字第356号民事判决；二、要求解除商品房买卖合同，判令冠凌公司返还购房款530748元，支付胡振海违约金52934元；三、一、二审诉讼费由冠凌公司承担。
再审期间，胡振海提交2011年3月23日视频录像一份，欲证明争议发生之后，双方按照合同约定经过多次协商，冠凌公司的工程部经理承认消防栓的设置存在不合理之处的事实。冠凌公司认为，胡振海在再审期间提交该证据不符合证据规则的规定，该证据不能显示对方所要证明的事实、时间等。
被申请人冠凌公司辩称，一、二审判决认定事实清楚、证据充分。1、二审法院对冠凌公司多次告知胡振海前来办理收房的事实已审理查明确认，且有充分证据证实冠凌公司已经按照合同约定履行了告知义务。冠凌公司分别于2011年11月29日、2012年1月5日、2012�5月24日在《宁夏新消息报》上刊登了关于贺兰县瑞士花园C区交房的通知，并于2012年4月20日向胡振海送达《关于尽快办理收房手续函》，均要求贺兰县瑞士花园C区住户及胡振海尽快收房。事实证明在合同履行期间，冠凌公司以不同形式多次要求胡振海收房，并不存在明确表示或以行为表明不向胡振海交付房屋。2、二审法院对冠凌公司开发的涉案房屋质量合格的事实已审理查明确认，且有充足证据证实涉案房屋具备法定的交付使用条件。冠凌公司于2011年12月20日取得《建设工程竣工验收备案表》，于2011年12月22日取得《银川市贺兰县新建住宅交付使用证》，表明冠凌公司开发的涉案房屋质量合格，符合图纸设计要求以及符合新建住宅配套设施交付使用管理规定，根本不存在房屋质量问题严重而影响胡振海的正常居住。双方当事人在《银川市商品房买卖合同》第九条第一款明确约定了房屋交付使用条件，即依法取得《银川市新建住宅交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》，或者理应按照合同约定条件接收房屋，不应拒收房屋和要求解除合同。二、二审判决适用法律准确。1、胡振海享有的合同约定解除权消灭。合同约定，冠凌公司逾期交付房屋超过30日后，胡振海有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，胡振海应当在2012年12月30日前要求行使解除权，但胡振海未向一审、二审法院提交证据证明其在“一年”除斥期间内行使解除权，故胡振海享有的合同约定解除权消灭。2、冠凌公司未出现根本性违约行为，并没有阻碍到《银川市商品房买卖合同》缔约目的的实现，触发法定解除条件。冠凌公司依据《中华人民共和国建筑法》和《银川市商品房买卖�同》，依法取得了《建设工程竣工验收备案表》和《银川市贺兰县新建住宅交付使用证》，具备了《银川市商品房买卖合同》第九条第一款第（一）项约定的房屋交付使用条件，同时也证实房屋主体结构合格和房屋不存在质量问题严重而影响胡振海正常居住使用。胡振海以房门不能打开90度和插座未安装等施工瑕疵问题说房屋存在质量问题严重而影响其正常居住使用，显然与事实和法律规定不相符合。当然，房门不能打开90度是属于涉及瑕疵，缺乏人性化的设计要求；插座未安装是属于施工瑕疵，缺乏严谨施工态度，可以要求维修，但不能以设计瑕疵和施工瑕疵为由从而拒收房屋和主张解除双方合同，显然胡振海所主张的理由不是合同解除的法定条件。三、二审判决没有遗漏胡振海的诉讼请求。2013年9月12日，胡振海在民事起诉状的诉讼请求部分的第2项是“要求�告支付违约金52934元（529349×1%）”，胡振海是依照合同解除违约责任条款要求冠凌公司支付违约金的。纵观冠凌公司的履约事实和本案证据，既然胡振海所享有的合同解除权在法定期限内归于消灭以及所主张的合同理由不能达到合同的法定解除条件，胡振海要求冠凌公司承担合同解除的违约责任显然是不合理的。综上所述，胡振海的再审请求没有事实依据和法律依据，二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，冠凌公司的履约行为合法有效。请求维持二审判决，驳回胡振海的再审请求。
再审期间，被申请人冠凌公司未提交新的证据材料。
再审查明的事实与原一审、二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院再审认为，本案争执的焦点是关于胡振海要求解除合同的条件是否成立的问题。本案胡振海以在合同履行过程中，冠凌公司未能按照协议约定交付符合合同约定条件的房屋、并逾期22个月，致使胡振海的合同目的无法实现为由，请求解除合同。对于胡振海的该项诉讼请求，关键要看冠凌公司延期交付涉案房屋房的违约行为是否属于迟延履行主要债务的行为。一、胡振海与冠凌公司签订的《商品房买卖合同》约定：“交房日期为2011年11月30日，逾期超过30日后，买受人（胡振海）有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人（冠凌公司）应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向胡振海支付违约金。”冠凌公司分别于2011年12月20日、2011年12月22日取得《工程竣工验收备案表》和《贺兰县新建住宅交付使用证》，即涉案房屋具备交付条件。2012年1月5日，冠凌公司在《宁夏新消息报》上刊登了关于贺兰县瑞士花园C区交房的通知。根据双方约定，�凌公司逾期交房35日，胡振海有权解除合同。但解除权系形成权，胡振海行使解除权应受除斥期间的限制，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，因胡振海未提交证据证明其在“一年”除斥期间内行使解除权，胡振海享有的合同解除权归于消灭。虽然双方在《商品房买卖合同》中约定：“本案合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种发生解决：1、提交银川仲裁委员会仲裁；2、依法向人民法院起诉。”，但该条文是双方对解决争议方式的约定，不是对合同解除权行使期限的约定。且根据法律规定，除斥期间为固定的不变期间，不因任何事由而中止、中断或者延长，故胡振海关于其未超过除斥期间的主张不能成立。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，另一方当事人可以解除合同。也即迟延履行只有在不能实现合同目的构成根本违约时，另一方当事人才有权解除合同。如前所述，涉案房屋门因消防栓阻挡无法打开90度、冠凌公司逾期交房的违约事实清楚，但该违约事实既不属于因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形，也不属于因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，可以通过修缮、承担违约责任来平衡双方当事人的利益。冠凌公司已取得《工程竣工验收备案表》和《贺兰县新建住宅交付使用证》，涉案房屋具备了交付条件，证明涉案房屋现有的瑕疵并不会导致双方的商品房买卖合同目的无法实现，冠凌公司逾期交付涉案房屋的行为不构成根本违约。综上，胡振海关于解除合同的诉请不能成立。
关�胡振海主张违约金的诉求是否成立的问题。胡振海与冠凌公司在《商品房买卖合同》第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人（胡振海）有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人（冠凌公司）应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。而胡振海要求冠凌公司支付违约金52934元（529349×1%），由此可见，胡振海是依照合同解除违约责任条款要求冠凌公司支付违约金的。如上所述，现因胡振海与冠凌公司签订的商品房买卖合同不具备解除的条件，故胡振海主张冠凌公司支付因解除合同而产生的违约金52934元的诉求不能成立。综上，胡振海的再审理由不能成立，其再审请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
维持本院（2014）银民终字第356号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 刘利英
审判员 范宁萍
审判员 王文花
二〇一五年七月十六日
书记员 张 伟
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
……
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。