山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第239号
上诉人（原审被告）刘立新。
委托代理人孙剑彬，山东凌云志律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）威海展福置业有限公司，住所地山东省威海市海滨北路59号7楼。
法定代表人黄祖仁，董事长。
委托代理人王传生，山东东方未来律师事务所律师。
委托代理人周艳玲，山东东方未来律师事务所律师。
上诉人刘立新因商品房预售合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2014）威环民初字第2349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月7日，原、被告签订【预】2012106646号商品房预售合同一份，约定被告购买原告开发的位于威海市环翠区隆御小区-32号-1004室房屋一套（包括储藏室），房屋价款为880632元，原告应当在2012年12月31日前将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的房屋交付被告使用；原告如未能按合同约定的期限交付房屋，逾期不超过90日的，每逾期一天向被告支付总房款0.01％的违约金；逾期超过90日的，被告有权解除合同，原告承担违约责任，按总房款的3％向被告支付违约金，被告不解除合同的，每逾期一天原告向被告支付总房款0.01％违约金；涉案房屋达到交付使用条件后，原告应当书面通知被告限期办理交接手续，同时签订相关的物业管理合同。合同附件二补充协议约定，合同售价不包括煤气管道使用费、有线电视、宽带初装费、公共维修基金等政府规定的被告缴纳的相关费用，同时为了小区整体美观及业主生活便利，原告统一采购品牌太阳能、统一安装到户，费用为2300元由被告承担。合同签订前后，被告于2012年4月22日向原告支付房款50000元、2012年5月6日向原告支付房款214632元及所购A144停车位价款10000元，2012年5月7日向原告支付太阳能款2300元；2012年8月15日以向第三人商行竹岛支行按揭贷款方式向原告支付剩余房款616000元，2012年12月28日向原告支付所购A144停车位价款60000元。2014年10月17日，原告诉至原审法院，以被告行使解除权超过解除权行使期限、解除权已经消灭为由请求确认被告于2014年8月14日作出的单方解除合同行为不具有法律效力。被告以合同中未约定解除权行使期间，未经原告催告被告的解除权并未消灭，被告2014年8月14日解除合同的行为有效为由提出抗辩。
另查，涉案房屋系原告开发建设，于2011年取得预售许可证，该房屋所在建设工程于2013年3月30日经建设单位组织施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位验收合格，并于2013年5月18日经威海市环翠区质监站备案，并出具建设工程质量监督报告。原告主张其于2013年3月底、4月初电话通知被告，后于2013年7月发送特快专递通知被告接收房屋，但被告对此不予认可，原告亦未能举证证实。
又查，被告诉前曾于2014年8月14日向原告发出解除合同【退房】通知书，载有被告曾多次与原告协商退房事宜，原告公司负责人同意被告退房，但至今未履行退房及返还购房款等相应手续，现被告郑重通知原告要求解除双方订立的商品房预售合同等内容。
原审诉讼过程中，因原告主张被告要求解除商品房预售合同超过法定解除权行使期限，对此被告提供证人马某、丁某、房某出具书面证明各一份，载明他们分别与被告一起在2014年8月31日、2014年9月28日、2013年10月26日与原告商谈退房事宜，原告接待人员答应退房。原告对此不予认可。
原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述以及书证等在案为凭。
原审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当在法定期限内行使解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当自解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。原、被告签订的商品房预售合同中约定原告应在2012年12月31日前交付房屋，逾期90日的，被告有权解除合同，涉案房屋虽系2013年3月30日即经单体竣工验收合格，符合双方合同约定的交房条件，但如原告未履行通知义务，则被告有权自解除权发生之日即2013年3月31日起一年内行使解除权，该法定期限为除斥期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。被告提供的书面证人证言原告不认可，该证人也未出庭作证，无法确认其身份情况，也无其他证据相佐证，不足以证实被告于一年的法定期限内通知原告解除合同，且被告于2014年8月14日所发通知载明双方以前是协商退房事宜，该通知才是正式通知解除合同。因此被告于2014年8月14日通知以及另案起诉解除商品房预售合同已超过法定的解除权行使的合理期限，不符合法律规定，原告在接到通知书后在合理期限内起诉请求确认被告于2014年8月14日向原告发出的单方解除合同的行为不具有法律效力，理由正当，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十五条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：确认被告刘立新于2014年8月14日通知原告威海展福置业有限公司解除【预】2012106646号商品房预售合同的行为不具有法律效力。案件受理费50元，由被告负担。
宣判后，上诉人刘立新不服原审法院判决，向本院提起上诉称，诉争商品房预售合同中并未约定解除权行使期限，被上诉人未催告的情形下上诉人的解除权并未丧失，且上诉人于2013年8月31日、9月28日、10月26日向被上诉人主张了解除合同的权利，诉争商品房预售合同应予解除。请求依法撤销原判，予以改判。
被上诉人威海展福置业有限公司辩称，上诉人未于一年的除斥期间内行使解除权，解除权已经消灭，其于2014年8月14日发出的解除合同的通知无效。请求依法驳回上诉，维持原判。
案经二审审理查明，上诉人申请证人丁某、王某、房某到庭作证，证人丁某、王某证实，二证人曾于2013年9月28日上午陪同上诉人到威海进出口大厦7楼被上诉人处要求退房。证人房某证实，其曾于2013年10月26日陪同上诉人到被上诉人处要求退房。经质证，被上诉人认为该三证人原审中没有到庭，证人证言内容含糊不真实，即使真实亦仅表明与被上诉人协商退房，而非确定的通知被上诉人解除合同，上诉人2014年8月14日发出的解除合同【退房】通知书亦可反证此前双方的合同并未解除，故证人证言不应被采信。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，证人丁某、王某、房某在原审诉讼中未到庭接受质证，该三证人在二审诉讼中的证言，对上诉人与被上诉人协商所退房屋具体情况及退房内容等具体细节表述不清，且均证实只有自己一人陪同上诉人到被上诉人处协商退房，无其他证据佐证，不足以证实已就涉案房屋向被上诉人明确要求解除合同，故本院对该三证人证言的证据效力不予采纳。另结合2014年8月14日解除合同通知书的内容分析，即使三证人证言属实，亦仅能证实上诉人就退房事宜在2014年8月14日之前与被上诉人尚处于协商阶段，未正式通知被上诉人解除合同。上诉人以该书面解除合同通知为据主张权利的行为，亦表明此前的协商解除未成就且已失效，据此，上诉人在约定解除权成立后于法定的解除权行使期限内即2014年4月1日前怠于行使，其解除权已灭失。上诉人于2014年8月14日向被上诉人送达的解除合同通知书不能发生解除合同的法律效力。被上诉人在收到该解除合同通知后于合理期限内以诉讼的形式拒绝解除合同，合法有据。上诉人主张该解除合同通知书有效，于法相悖，本院不予采纳。
综上，上诉人之上诉请求，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘立新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一五年四月十日
书 记 员 刘双双