浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第33号
上诉人（原审原告）：嘉善兴发建筑门窗有限公司。
法定代表人：唐引荣。
委托代理人：沈思敬。
委托代理人：陈昱。
被上诉人（原审被告）：嘉兴市昌焕旅游用品有限公司。
法定代表人：曹杰。
委托代理人：章叶、张婷婷。
上诉人嘉善兴发建筑门窗有限公司（以下简称兴发公司）为与被上诉人嘉兴市昌焕旅游用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2014）嘉善民初字第1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理本案。上诉人兴发公司的委托代理人沈思敬、陈昱，被上诉人昌焕公司的委托代理人章叶到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院认定，2011年11月12日，兴发公司与昌焕公司签订厂房租赁协议一份，约定由乙方（指昌焕公司，下同）向甲方（指兴发公司，下同）租赁厂房，厂房坐落于嘉善县惠民经济开发区惠诚路31号1#厂房4000平方米，作为乙方生产经营场所。租赁期限为：2011年12月16日至2016年12月15日止。第一年年租金336000元，房租以后每年累计提增5%，签约时乙方应付甲方押金30000元，在租期满后乙方水电费付清且房屋内无损坏，甲方将押金退还给乙方。甲乙双方签订合同后，第一年房租在合同签订后一星期内支付租金，每半年支付一次，第一年后半年租金应提前一个月支付，先付后用，第二年开始一次性付清全年房租。租金到期，乙方应提前3个月支付后一年房租……乙方提早解除租约，应在停租日前2个月通知甲方。续租时租金另议，提早解除不退回已交租金。2012年2月8日，兴发公司与嘉善县可峥贸易有限公司（以下简称可峥公司）签订厂房租赁协议一份，约定乙方（指可峥公司，下同）向甲方（指兴发公司，下同）租赁厂房，厂房坐落于嘉善县惠民经济开发区惠诚路31号3#厂房二层北部717.5平方米，作为乙方办公经营场所。租赁期限为2012年2月8日至2017年2月7日止，租赁期限为5年。第一年年租金60270元，房租以后每年累计提增5%。租金支付方式为，第一年房租在双方合同签订后一星期内支付租金，一年一次性付清，先付后用，第二年开始提前三个月支付。租金到期，乙方应提前3个月支付后一年房租……乙方提早解除租约，应在停租日前2个月通知甲方。续租时租金另议，提早解除不退回已交租金。2012年12月18日，兴发公司与可峥公司签订厂房租赁补充协议一份，约定门卫租金122.36元，由甲方（指兴发公司，下同）负担1/3,乙方负担2/3,乙方（指可峥公司，下同）付给甲方每月81.5元，门卫工资由甲方发给工人，乙方支付甲方每月2000元工资款。门卫水、电费、维修费，甲方负担1/3，乙方负担2/3，乙方支付给甲方。乙方所用的临时用房土地及道路、绿化面积1789.48㎡，以单价2元/㎡增收，第一年42947.52元（第一年让利至四万元），从2012年12月15日起支付第一年的土地使用费；第二年开始按42947.52元收取，并与1#厂房的租金同时支付。本租赁协议和厂房租赁协议具有同等法律效力。上述三份协议涉及的兴发公司厂房在上述租赁期限内均由昌焕公司实际占有和使用。2014年3月18日，兴发公司与昌焕公司签订用电开户变更协议一份，确认兴发公司于2011年11月12日、2012年2月8日分别签订厂房租赁协议将兴发公司厂房租赁给昌焕公司使用。2014年8月27日，兴发公司、昌焕公司协商房屋水电费押金由10000元调整至30000元，昌焕公司合同到期或提前解除合同，则兴发公司结清所有水电费后，把用电总表到供电局转回给兴发公司，所有手续办好双方签字确认后将押金退回昌焕公司指定账户。2014年9月14日，昌焕公司向兴发公司发函，因本公司生产急需扩展，地方太小，甲方（指兴发公司）不能提供场地，所以乙方（指昌焕公司）提出解除租赁合同。2014年9月21日兴发公司委托律师回函认为“昌焕公司不按时支付租金已违约，违约方无权单方解除租赁关系。如果你方真要解除租赁合同也必须经双方协商一致才行……”兴发公司认可涉案厂房租金及费用昌焕公司均付至2014年12月15日。
2014年10月14日，兴发公司诉至原审法院，请求法院判决：昌焕公司立即支付2015年1#厂房租金388962元，3#厂房北部二层租金69770元，增加用地租金42947.52元，门卫费用24978元，合计526657.52元；以及自2014年9月16日起按照银行同期贷款利率支付利息至付清日止。
昌焕公司在原审中答辩称，双方之间对于解除租赁合同有明确约定，在合同的第十条以及后续补充协议中均约定提早解除租约的话应在两个月前通知兴发公司。2014年9月14日，昌焕公司提前三个月已发函给兴发公司要求解除租赁合同。兴发公司没有依据要求昌焕公司再支付下一年的租金。
原审法院认为，法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案，兴发公司与昌焕公司合同约定涉案厂房租赁合同解除的条件为昌焕公司提早解除租约，应在停租日前2个月通知兴发公司。结合查明的事实，昌焕公司于2014年9月14日向兴发公司发函要求解除涉案厂房租赁合同，符合上述约定的条件，故涉案厂房租赁合同均已解除，兴发公司现要求昌焕公司继续履行涉案厂房租赁合同的义务即支付2015年涉案厂房的租金及费用缺乏依据，对兴发公司要求昌焕公司支付2015年涉案厂房租金的诉请不予支持。兴发公司认可昌焕公司支付涉案厂房租金已付至2014年12月15日，故现昌焕公司占用涉案厂房至2014年12月15日系合理占用，兴发公司以此认为合同处于履行状态，认为昌焕公司须支付下一年度租金的主张不予支持，对昌焕公司就此所提的抗辩意见予以采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决：驳回兴发公司的诉讼请求。案件受理费9067元，减半收取4534元，保全费3270元，合计7804元，由兴发公司负担。
判决宣告后，兴发公司不服，向本院提出上诉称，第一、昌焕公司无权单方解除合同。双方租赁合同第十条仅仅是约定了昌焕公司解除合同的程序，能否解除还需双方商定。第二、即使昌焕公司有权单方解除合同，合同也应在昌焕公司发函通知解除合同后的两个月后方可解除，昌焕公司仍应按约支付租金等费用。双方约定的解除合同的时间是程序描述，合同终止的期限应当为通知后两个月即“停租日”。昌焕公司于2014年9月14日发的通知仅起到固定合同终止时间的作用，而不可直接认定为终止时间。在2014年9月14日到2014年11月14日这段时间租赁合同仍然发生法律效力。昌焕公司仍应支付全年租金。第三、合同解除后，已支付的租金转化为损失赔偿和违约金，应当由昌焕公司承担。综上，请求二审撤销原判，改判支持兴发公司原审诉讼请求。
昌焕公司在二审中答辩称，第一、按照双方合同约定，解除合同只需提前两个月通知兴发公司，昌焕公司提前三个月就通知兴发公司解除合同。第二、昌焕公司按照合同约定每年按时支付了房租，并且于2014年12月15日搬离了涉案厂房。在搬离期间兴发公司扣押了昌焕公司部分资产。
兴发公司在二审中未提供新的证据。
昌焕公司在二审中提供下列证据：
证据一、律师函一份，证明昌焕公司发通知给兴发公司要求解除租赁协议后要求兴发公司配合将原来的电表过户给兴发公司。
证据二、回函一份，证明昌焕公司已于2014年12月15日搬离涉案房屋。
兴发公司质证后对证据的真实性无异议，对证明事实有异议，认为在2014年12月15日后，昌焕公司确实搬出了部分设备和资产，但是尚留部分的添加物以及对厂房的损坏都没有恢复原状，兴发公司认为昌焕公司对合同的履行义务尚未完成，昌焕公司搬离后，电还要继续使用。
本院认证意见：兴发公司对证据一、二的真实没有异议，且与本案具有关联性，本院对此予以认定。
本院经审理除对原审认定的事实予以确认外，另查明，昌焕公司于2014年12月15日前从涉案厂房搬离部分资产和设备，并向兴发公司发函，要求兴发公司配合办理电表过户手续。
本院认为，本案二审争议焦点为昌焕公司通知兴发公司解除合同能否产生合同解除的效力问题。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，兴发公司和昌焕公司在合同中约定“如乙方提早解除租约，应在停租日前两个月通知甲方”。从文意上看，该条款约定的是合同解除的程序，即通知程序。至于通知后合同能否解除并未明确，合同的其他条款也未载明，按照交易习惯，应当还需双方合意。因此，昌焕公司在发通知时并不具备合同解除的条件，也就不产生合同解除的效力。然而，昌焕公司发出通知后即于2014年12月15日从涉案厂房搬离，以实际行为表明其提前解除租赁关系。此时距合同期满尚一年有余，如强令昌焕公司继续承租涉案房屋已不现实，判决其再支付2015年整年度租金也有失公允。当然，昌焕公司的毁约行为会给兴发公司带来一定损失，在这种情况下，兴发公司可以向昌焕公司主张解除合同，赔偿损失及承担违约责任等。
本案租赁合同并未约定合同解除的条件，原审法院作出的认定错误，本院对此予以纠正。兴发公司要求支付2015年租金等诉请实际上是要求昌焕公司继续履行合同，该诉请已缺乏事实基础和法律依据，原审法院不予支持在裁判结果上并无不当，可以予以维持。兴发公司在原审中未变更诉请，其在上诉中提及以租金转化为损失赔偿和违约金，属于新的诉请，双方并未同意由本院一并审理，故该主张无法在二审中处理。兴发公司可以在本案判决后依照新的诉请另行向昌焕公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条、第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4534元，保全费3270元，二审案件受理费9067元，由上诉人嘉善兴发建筑门窗有限公司和被上诉人嘉兴市昌焕旅游用品有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一五年三月十二日
书 记 员 郑 茜