湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0106民初5239号
原告：武汉银地物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街229-1号春林庭苑综合楼A座1单元18层5室。
法定代表人：徐胜霞，总经理。
委托代理人：周红波，公司员工。
委托代理人：陈冠男，湖北武珞律师事务所律师。
被告：陈飞，男，1984年9月29日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区，住武汉市武昌区，
被告：文娇，女，1984年7月16日出生，汉族，户籍地武汉市汉阳区，住武汉市武昌区，
委托代理人：陈飞，系文娇配偶，身份情况同上。
原告武汉银地物业管理有限公司（以下简称银地物业公司）与被告陈飞、文娇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序独任审判，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告银地物业公司的委托代理人周红波、陈冠男，被告陈飞、被告文娇的委托代理人陈飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银地物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告陈飞、文娇支付拖欠的2013年5月1日起至2017年4月30日止的物业管理服务费7632元。事实和理由：原告于2012年4月30日与武汉市金诺房地产开发有限公司（以下简称金诺公司）签订了金诺雅苑小区《前期物业服务合同》，并在武汉市房管局办理备案（备案编号武房物字50374号），从2012年4月30日起银地物业公司为武汉市武昌区丁字桥108号武汉·金诺雅苑小区（以下简称金诺雅苑小区）提供物业服务直至该小区业主委员会成立。被告是该小区XX栋XX室的物业所有权人，在原告为小区提供物业管理服务期间，被告从2013年5月1日起无故拖延交纳物业管理服务费。被告房屋建筑面积为93.62平方米，按照《前期物业服务合同》约定高层住宅按1.7元/m2计算，被告每月应支付物业服务费为159元。截止2017年4月30日被告共拖欠原告48个月的物业管理费7632元未支付。经原告一再催缴，被告却至今未交纳。
被告陈飞、文娇辩称：原告未按照合同约定提供物业服务，自从2013年开始我们发现次卧室窗户漏水，存在发霉状况，我们找原告要求其维修，但原告没有及时维修。原告要求支付两年之前的物业管理服务费的诉讼请求已经超过诉讼时效。
原告银地物业公司为支持其主张，举证如下：
证据一、原告的资质证书和被告的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。
证据二、武汉市商品房买卖合同复印件、业主家庭情况登记表。拟证明被告陈飞、文娇系金诺雅苑小区XX幢XX层XX号房屋业主，其所有的房屋建筑面积94.32平方米。
证据三、被告陈飞与原前期物业服务企业武汉银海物业管理有限公司（以下简称银海物业公司）签订的《前期物业管理服务协议》及备案编号为武房物字50374号的《前期物业服务合同》。拟证明被告陈飞与原前期物业服务企业银海物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，被告每月按1.7元/m2交纳物业服务费，从2011年5月1日开始计收；原告接受开发商金诺公司的委托从2012年4月30日起为金诺雅苑小区提供前期物业服务，直至该小区成立业主委员会时终止，物业服务费高层住宅每月为1.7元/m2。
证据四、《金诺雅苑小区物业管理移交协议》。拟证明银海物业公司已经退出，原告从2012年4月30日进入金诺雅苑小区，为该小区提供物业服务。
证据五、金诺公司于2014年3月26日出具的《情况说明》。拟证明金诺雅苑小区前期物业由银海物业公司转给银地物业公司，并得到开发商金诺公司的委托。
证据六、原告向被告催要物业费的照片及《湖北武珞律师事务所律师函》、邮件回执。拟证明原告多次向被告催要物业管理服务费，被告至今仍未支付物业管理服务费。
证据七、金诺公司于2017年4月9日出具的《金诺雅苑小区房屋维修证明》。拟证明被告家中漏水，原告已经协助两被告找金诺公司进行维修，原告已经尽到相应的义务，维修房屋不是原告的责任。
被告陈飞、文娇为支持其主张，举证如下：
证据一、窗户渗水照片。拟证明被告家次卧飘窗漏水，被告要求原告解决，原告没有解决，故被告没有交纳物业管理服务费。
证据二、单元门玻璃破损照片。拟证明被告居住的单元大门玻璃破损，一直没有人更换，原告提供的物业服务存在问题。
当事人对证据的质证意见及本院认证如下：
陈飞、文娇对银地物业公司提交的证据一、二、三均不持异议，本院对银地物业公司提交的证据一、二、三均予以确认。陈飞、文娇对银地物业公司提交的证据四有异议，认为移交手续是前物业公司与银地物业公司交接的，业主根本不清楚；本院认为银地物业公司提交的证据四系原件，陈飞、文娇虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，本院对银地物业公司提交的证据四的真实性予以确认。陈飞、文娇对银地物业公司提交的证据五的真实性认为不清楚；本院认为银地物业公司提交的证据五系原件，对其真实性予以确认。陈飞、文娇对银地物业公司提交的证据六有异议，认为只收到2017年3月份的物业服务费缴费通知单，前面的都没收到；本院认为银地物业只提供了2017年催要物业管理服务费的证据，而没有其他充足证据证明2017年3月之前向陈飞、文娇催要物业管理服务费，本院对银地物业公司于2014年7月23日、2015年6月6日、2016年9月12日向陈飞、文娇送达金诺雅苑物业服务费缴费通知单的事实不予确认。陈飞、文娇对银地物业公司提交的证据七有异议，认为之前银地物业公司来维修过一次，后来银地物业公司再来时因文娇怀孕就没有让他们维修，之后银地物业公司就一直没有联系过两被告；本院认为银地物业公司提交的证据七系原件，且维修证明的内容与陈飞、文娇所述基本一致，本院对银地物业公司提交的证据七的真实性予以确认。
银地物业公司对陈飞、文娇提交的证据一的真实性不持异议，但认为当时被告文娇怀孕没有让开发商维修，后来过了保修期，物业公司没有职责也没有能力去维修，被告卧室内的维修不是物业公司的管理范围；本院对陈飞、文娇提交的证据一的真实性予以确认。银地物业公司对陈飞、文娇提交的证据二的真实性不持异议，但认为银地物业公司已定制了钢化玻璃门，但需要一个月的时间制作安装；本院对陈飞、文娇提交的证据二的真实性予以确认。
根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：
2010年11月3日，被告陈飞、文娇与金诺公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于金诺雅苑小区XX幢XX层XX号房屋、建筑面积为94.32平方米。该合同约定在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。该合同附件五《前期物业服务内容的约定》中约定，物业管理公司发生变更不属于违约行为。2011年4月18日，陈飞与银海物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定银海物业公司为金诺雅苑小区XX幢XX层XX号、建筑面积93.62平方米房屋的业主陈飞提供前期物业服务管理，物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米1.7元计算，交纳费用时间从2011年5月1日起开始计收。2012年4月28日，银地物业公司与银海物业公司签订《金诺雅苑小区物业管理移交协议》，约定自2012年5月1日起，银地物业公司将接管金诺雅苑小区物业管理的所有事务以及承担相应的法律责任。2012年4月30日，银地物业公司与金诺公司签订《前期物业服务合同》（备案编号武房物字50374号），约定银地物业公司对金诺雅苑小区提供前期物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每月1.7元/㎡。2014年3月26日，金诺公司出具《情况说明》，主要载明“金诺雅苑小区未成立业委会，委托银地物业公司为该物业管理。”2017年4月9日，金诺公司出具《金诺雅苑小区房屋维修证明》，主要载明“陈飞于2012年8月17日上报银地物业公司次卧飘窗渗水，金诺公司配合物业联系了承建单位于2012年9月23日、2013年7月12日对次卧外墙进行防水补漏工程，承建单位去陈飞家中准备进行内窗维修，因文娇怀孕及后来家中有小孩，陈飞、文娇就终止了承建单位的内窗维修工作，导致陈飞、文娇的房屋五年维修质保期已过。”陈飞、文娇从2013年5月1日开始没有交纳物业管理服务费；截止2017年4月30日，陈飞、文娇共拖欠银地物业公司48个月的物业管理服务费7632元（每月159元）。2017年3月29日、4月10日银地物业公司向陈飞、文娇催要物业管理服务费，陈飞、文娇以银地物业公司未按照合同约定提供物业服务为由，拒绝交纳。
本案争议的焦点：陈飞、文娇所有的房屋外墙漏水是否银地物业公司的维修管理范围；银地物业公司的部分诉讼请求是否已经超过诉讼时效。
本院认为：虽然原告银地物业公司未与被告陈飞、文娇直接签订前期物业管理服务协议，但是原告银地物业公司与建设单位金诺公司签订了《前期物业服务合同》并在武汉市房地产管理局备案，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，原告银地物业公司与与金诺公司签订的《前期物业服务合同》，对被告陈飞、文娇具有约束力。原告银地物业公司自2012年4月30日起为金诺雅苑小区提供物业服务，被告陈飞、文娇作为该小区的业主应当按照合同约定向原告银地物业公司交纳物业管理服务费。关于被告陈飞、文娇所有的房屋外墙渗水是否原告银地物业公司的维修管理范围的焦点问题：被告陈飞、文娇外墙渗水系房屋质量问题，因被告陈飞、文娇与金诺公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中未约定商品房保修期，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为２年；（五）装修工程为２年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”的规定及被告陈飞、文娇与金诺公司签订的《武汉市商品房买卖合同》“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”的约定，被告陈飞、文娇所有的房屋在保修期限内发生外墙渗水可向金诺公司主张权利，被告陈飞、文娇以其房屋外墙渗水原告银地物业公司没有维修为由拒交物业管理服务费的抗辩理由，本院不予支持。关于原告银地物业公司的部分诉讼请求是否已经超过诉讼时效的焦点问题：原告银地物业公司没有充足的证据证明其于2017年3月之前也向被告陈飞、文娇催要了物业管理服务费，根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，本院认为原告银地物业公司主张被告陈飞、文娇支付2014年4月30日之前的物业管理服务费的诉讼请求已经超过诉讼时效。被告陈飞、文娇应向原告银地物业公司交纳自2014年5月1日起至2017年4月30日止的物业管理服务费159元×36个月=5724元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告陈飞、文娇于本判决生效之日起五日内向原告武汉银地物业管理有限公司支付自2014年5月1日起至2017年4月30日止的物业管理服务费5724元。
二、驳回原告武汉银地物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告陈飞、文娇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告陈飞、文娇负担（此款原告武汉银地物业管理有限公司已垫付，由被告陈飞、文娇于本判决生效之日起五日内径行给付原告武汉银地物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 员 周 琪
二〇一七年十月十六日
法官助理 陈 甜
书 记 员 项丽娜