河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驿民初字第3395号
原告杨亚东。
委托代理人徐留义，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。
被告驻马店市万博房地产开发有限公司。住所地驻马店市文明路中段。
法定代表人李占国，总经理。
委托代理人魏轶峰。系被告公司工作人员。
委托代理人王思合，河南驿城律师事务所律师。
原告杨亚东与被告驻马店市万博房地产开发有限公司（以下简称万博公司）商品房买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨亚东及其委托代理人徐留义，被告万博公司委托代理人魏轶峰、王思合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨亚东诉称，2009年11月6日，原、被告签订商品房买卖协议一份，约定：由原告购买被告位于驻马店市驿城区解放路与盘龙路交汇处的“万博.林地海湾”中的书苑座一单元xx层xx户的商品房买卖协议；交房期限为36个月，超过该交房期限每延迟一天，被告向原告支付已交房款的2‰的违约金等。原告先后于2009年11月6日、2012年6月11日两次向被告支付房款共计282951元，而被告无理由推迟交房长达12个月，为此请求判令：被告向原告支付违约金100000元。
被告万博公司辩称，1、双方签订的是订房协议，与商品房买卖合同不同，其约定的主要内容是按照被告与驻马店市驿城区政府签订的团购协议及购房个人与被告签订的订房协议作为团购房屋的依据，双方所约定的期限为建房期限，而非交房期限；2、被告按照订房协议相关内容，除被告方不能克服的原因之外，按期完成了房屋建设；3、双方约定的违约金比例是日千分之二，应为笔误，应该是日万分之二。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年4月6日，驻马店市驿城区机关事务管理局（甲方）与万博公司（乙方）签订定向建房协议书一份，约定：为解决驿城区干部职工住房需求，经双方协商，乙方愿将“万博.林地海湾”项目中的临解放路“书苑座、书香座”两栋楼其中的五个单元共500套住房，定向建设为区隶属机关单位人员生活住房。2009年11月6日，原告杨亚东与被告万博公司签订定房协议书一份，约定：经驿城区机关事务管理局组织牵头与甲方共同定向建设区隶属机关单位人员住宅用房，以解决大家住房需求。甲方愿将现开发建设的“万博.林地海湾”项目中的“书苑座、书香座”二栋楼五个单元共500套作为定向建设住宅房。驿城区政府机关事务管理局在本协议中起到双方见证、监督人作用。协议具体约定如下：一、项目地点：解放路与盘龙山路交汇处东南方向；二、所选定房屋及面积：乙方自愿选定书苑座一单元xx层xx户，房屋暂定面积为149平方米，实际房屋面积以房管部门核定的面积为准，所交的房款多退少补，每平方米单价不变；三、房屋价格：该房屋价格为每平方米1899元，计总房款为282951元，该房价为毛坯房，地面、顶为原结构，墙面打糙，室内装饰、采暖、卫生洁具等由乙方自理，北向阳台封闭，南向阳台不封闭，落地窗封闭，该房价不含其他单位所收取的相关费用。四层带后花园的住宅另行增收35000元；四、房款支付方法：甲、乙双方签订本协议书时，乙方应一次性支付房款140000元，作为前期工程施工费用。下余房款142951元待甲方取得该楼房预售许可证时，并在“天中晚报”刊登公告或其它方式通知乙方后十五个工作日内交纳。第二次房款支付可选择现金、银行按揭或公积金贷款方式。如因乙方原因推迟交纳第二次房款或推迟办理按揭手续的，每推迟一天按第二次应交房款数额的2‰向甲方交违约金。五、项目进程：待驿城区政府机关事务管理局组织交纳首期定房款的定房户达到500套时，及时组织交款人员进行选房活动，房屋选定活动之日起开始计算工期，甲方应在三个月内完成开工前的准备工作，总建设工程工期为两年九个月（含开工前的三个月准备时间）。如因甲方原因，工程未按约定日期竣工且超过三个月以后，每推迟一天按已交房款数额的2‰向乙方交违约金。如果遇下列情况之一的，双方同意工期相应顺延；人力不可抗拒的自然灾害；政策性使该工程无法正常施工的；连续停电八小时以上的；恶劣天气的影响使工程不能保证质量停工的；乙方不按时支付房款的。六、甲、乙权利约定：1、如甲方所建房屋主体结构，经建设主管部门检验未能达到合格标准的，乙方有权单方终止协议，且将所交房款及同期银行活期存款利息一并退回。2、如乙方不按协议约定时间足额向甲方支付房款及其他应交款项的，经甲方再次追要，乙方仍连续拖延达一个月的，甲方有权单方终止本协议，并对该房屋另行出售，且不需再征求乙方的意见，本协议自动失效。乙方所交房款除扣除总房款10%违约金及发生的税费外，剩余房款无息退还。3、除上述两款约定外，双方均无权单方终止本协议和违约本协议中的条款内容，否则，违约方向守约方交纳总房款10%违约金。4、人力不可抗拒的灾害，给双方所造成的经济损失，双方互不承担责任。七、甲、乙双方义务：甲方：1、负责项目组织设计、建设、招聘监理确保工程保质保量顺利完成；2、负责工程图纸审核、合理工程图纸变更、工程检验工作；3、负责及通报工程进展情况，服从驿城区政府机关事务管理局监督。乙方：1、乙方授权驿城区政府机产关事务管理局对工程进度、质量监督、资金使用把关，认可甲方与驿城区政府机关事务管理局签订的定向建房协议书的内容；2、有权对工程进度、质量提出合理意见和建议；3、配合甲方办理相关手续。本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，签字盖章后生效，签订《商品房买卖合同》后失效，并交回甲方销毁等条款。定房合同签订后当日，原告杨亚东依约向被告万博公司交纳预定金140000元。2012年6月11日，原告杨亚东又向被告万博公司交纳购房款142951元。2013年8月，“万博.林地海湾”项目中的“书香座”竣工。被告万博公司于2013年8月、9月分批通知业主交房。原告杨亚东以被告万博公司逾期交房为由要求被告赔偿损失，被告未予赔偿，原告也未领取房屋钥匙。后原告以诉称理由起诉来院成讼。
诉讼中，针对上述房屋，被告万博公司与原告杨亚东于2014年12月2日签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、由原告杨亚东购买被告开发的“万博.林地海湾”第1号楼三单元（原一单元）xx层xx号房屋，建筑面积为146.14平方米，总房款277520元；2、被告应于2016年12月31日前交付；3、合同附件与本合同具有同等法律效力。其中附四合同补充协议约定：本合同签订之日，双方原签订的该房定房协议书及相关文书自动失效，并交回出卖人等条款。同日，原告杨亚东签订一份《交房事项说明》，内容为“买受人杨亚东，房屋位置1号楼3单元27层2709房B户。为答谢该房屋买受人对出卖人万博公司的理解和支持，尽管出卖人为提高该楼品质额外增加大量投资，费时费工，仍未能提前交付，弥补合作期间给买受人带来的不便，就交房之前的遗留问题，双方已达成谅解，以此为基础双方就交房达成以下事项：1、2014年1月1日至2014年12月31日止期间的物业服务费由双方共同承担，其中买受人承担30%，出卖人承担70%。2、2015年1月1日至2015年12月31日止期间的物业服务费由双方共同承担，其中买受人承担50%，出卖人承担50%。3、2016年1月1日至2016年12月31日止期间的物业服务费由双方共同承担，其中买受人承担70%，出卖人承担30%”。同时，原告杨亚东从物业处领取房屋钥匙。
以上事实，由原、被告双方提交的相关书证及原、被告诉辩意见在卷，经庭审证，据以认定。
本院认为，原告杨亚东与被告万博公司签订的定房协议，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告依约向被告交纳购房款282951元。诉讼中，原告杨亚东称，根据定房协议约定：被告万博公司总建设工程工期为选房之日起两年零九个月；而被告万博公司通知交房的时间为2013年8月份，万博公司逾期交房长达12个月，请求被告万博公司支付逾期交房违约金100000元。因定房协议中约定：该定房协议在原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》时后失效；又因诉讼中，2014年12月2日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，并约定：本合同签订之日，双方原签订的该房定房协议书及相关文书自动失效；且原告又签订了《交房事项说明》一份，注明：针对交房的遗留问题，双方已达成谅解，并对2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费，按照相关比例由双方共担。故原告杨亚东依据该定房协议要求被告万博公司支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告杨亚东的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告杨亚东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 肖 静
审 判 员 王晓贞
人民陪审员 袁文青
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 姜 浩