江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第666号
原告常州市小河沿日用品商城有限公司。
法定代表人蒋建清，该公司总经理。
委托代理人秦鑫，江苏禾邦律师事务所律师。
被告常州天新资产管理有限公司。
法定代表人刘卫祖，该公司总经理。
被告常州市小河沿市场业主管理委员会。
负责人蒋建明，该委员会主任。
原告常州市小河沿日用品商城有限公司（以下简称小河沿公司）诉被告常州天新资产管理有限公司（以下简称天新公司）、常州市小河沿市场业主管理委员会（以下简称小河沿业委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法由审判员吴光前适用简易程序于2014年4月28日、2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告小河沿公司的法定代表人蒋建清及委托代理人秦鑫、被告天新公司的法定代表人刘卫祖、被告小河沿业委会的负责人蒋建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告小河沿公司诉称：为解决原小河沿菜市场以及负一层的业主遗留问题，原告经政府部门多次协调、招商，成立了经营范围为日用品以及服饰、招商等的公司，因此租用了被告小河沿业委会管理的常州市小河沿8号一层、负一层的部分商铺，进行前期改造后作市场招商经营之用。在被告天新公司的多次协调下，原告为此先期支付了部分业主2013年8月至11月的补偿款，并于2014年1月10日与两被告签订了一份出租协议。该协议对租期、租金以及各方的权利义务等作出了相应的约定。但原告在依据合同履行过程中发现了诸多无法解决的问题，这些问题原告均已向政府相关部门书面提出，至今无法得到解决，尤其在原告进行市场改造的过程中，根本无法办理到规划许可证、建设许可证、施工许可证以及消防许可证，致使原告无法继续对该市场进行改造，改造工作目前处于停滞状态，给原告造成了严重的损失。基于上述事实，原告认为，双方签订的合同因违反相关法律法规的强制性规定，原告签订该协议时用于改造、经营市场的根本目的无法实现。为避免损失进一步扩大，在与两被告协商未果的情况下，原告以律师函的形式通知两被告解除租赁协议，并要求返还保证金500万元，暂时保留对于原告由此造成的损失的追究。原告遂诉至法院，提出下列诉讼请求：1、解除三方签订的出租协议；2、判令小河沿业委会返还租赁保证金500万元及利息；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告天新公司辩称：1、本案原告将天新公司列为被告，混淆了委托代理合同和房屋租赁合同两个不同的概念。由于常州市小河沿8号一层、负一层商铺须对外整体招商出租，为此，该8号一层、负一层的绝大多数商铺业主均同意授权天新公司对外整体招商出租。天新公司与本案房屋出租方之间只是一个委托代理合同关系，即天新公司仅仅是一个受托经办人。2、天新公司作为本案房屋出租方的受托经办人，在履行委托代理过程中不存在过错。3、天新公司与各商铺业主之间的委托代理合同已履行终结。依照双方约定，在本案受托出租协议生效后，天新公司对本案房屋租赁合同履行期间发生的争议，无须再承担法律上的任何义务和责任。综上，请求依法驳回原告对天新公司的起诉。
小河沿业委会辩称：1、《常州市小河沿8号一层、负一层商铺受托出租协议》是双方真实意思的表示，对签约各方都具有法律上的约束力。原告未提交证据证明不能办理相关证照，且对于施工过程中遇到的问题，我们也全力协助配合帮助解决和向有关部门反映。2、原告必须严格按照协议继续履行，并按照协议的约定履行租金支付义务。如不履行，原告属单方面解除协议，应按协议12条约定承担违约责任。（1）原告前期所有投入的改建物、装修物归全体业主所有，发放给业主的四个月的5%的过渡金不再退还；（2）赔偿业主从2014年4月1日起至市场下一次招租成功之日止的租金，或者赔偿业主半年的租金损失，后来又改为要求支付自原告起诉之日起至最终判决之日止整个诉讼期间的租金；（3）诉讼费全部由原告承担。
本院经审理查明：
2013年12月23日，常州市天宁区人民政府出具《证明》一份。该《证明》载明：原常州市天宁区小河沿8号，常州市小河沿菜市场已搬迁，原址同意由蒋建清、苏彩秀新成立常州市小河沿日用品商城有限公司。2013年12月17日，小河沿公司注册成立，经营项目为市场设施及摊位租赁，市场物业管理服务，服装、鞋帽等商品的销售。
2014年1月10日，小河沿公司与天新公司、小河沿业委会签订《常州市小河沿8号一层、负一层商铺受托出租协议》一份。该协议载明的出租方为常州市小河沿8号一层、负一层商铺业主（甲方）、受托方为天新公司（乙方），承租方为小河沿公司（丙方）。乙方作为甲方授权的委托代理人，依据甲方与乙方签订的《小河沿8号商铺授权委托协议书》中的授权委托事项、范围和权限，就小河沿8号一层、负一层商铺的受托出租事宜，与丙方签订本协议。协议约定的主要内容如下：1、受托出租物的名称、范围。受托出租物仅限于已与乙方签订《小河沿8号商铺授权委托协议书》及确认书的甲方持有的常州市小河沿8号一层、负一层的原商业经营场地（房屋）以及配套的附属设施，建筑面积合计5505.28㎡。2、受托出租物的现状。丙方在承租该受托物前，已从小河沿业委会作了充分了解。丙方不仅对该受托出租物分属多个商铺的业主所有的情况已完全清楚，也对该受托出租物的面积、质量、配套实施、外部环境等情况完全清楚。丙方还对该小河沿8号一层、负一层商铺中的部分业主仍未与乙方签订《小河沿8号商铺授权委托协议书》的情况完全清楚。丙方愿意在以上情况下与乙方签订本受托出租协议，并愿意承担因仍有部分商铺业主至今未与乙方签订《小河沿8号商铺授权委托协议书》所可能产生的法律后果和责任。3、受托物的用途。在国家法律、法规许可范围内的市场经营。4、租金保证金。丙方应在签订本协议前向常州市小河沿8号一层、负一层商铺业主交付租赁保证金500万元；该保证金是丙方为存款人的银行存单，丙方交给小河沿业委会的该存单用以保证丙方履行本协议的担保物，具有法律上的质押效力；该500万元租赁保证金的银行存单，由小河沿业委会与丙方共同到存单所在银行办理质押登记手续；该租赁保证金的存单所产生的银行利息属丙方所有；本协议期满或提前终止时，在丙方已向甲方交付了全部的应付租金等应付费用，并按约支付了违约金和赔偿损失后，该租赁保证金由丙方收回。5、租赁期限与免租装修期。租赁期为15年，从2014年1月1日起至2028年12月31日止；免租装修期为3个月，从2014年1月1日起至2014年3月31日止，出租方不收取该期间丙方的应付租金。6、租金。年租金为7606491元，每月租金为633874元；该租金标准在15年的租赁期内不论发生何种情况均不再作增减调整。7、租金交付时间与交付方式。租金为先付后用，2014年4月1日至2014年12月31日这9个月的租金分两次支付：在2014年3月31日前先付3个月的租金，2014年6月30日前再付6个月的租金；2015年起的每年应付租金，丙方应在上一年的12月31日前一次付清。8、丙方可在《小河沿8号商铺授权委托协议书》许可范围内，对本协议受托出租物进行改建和装修，但不得破坏房屋的结构和整体安全以及设施完整，甲方不承担任何费用。……12、违约责任。本协议生效后，丙方不得中途反悔，单方解除本协议，否则丙方所投入所有的改建物和装修物归甲方所有；如甲方中途反悔，单方解除本协议，则甲方应按丙方所投入所有的改建物和装修物的费用总额向丙方作出赔偿，甲方还应按丙方提出的损失补充赔偿金额作出赔偿；丙方应按时足额支付本协议规定的租金，如丙方超过3个月仍未能付清下一年度应付租金时，甲方可单方提前解除本协议，丙方所有投入的改建物和装修物无偿归甲方所有，丙方还应按甲方提出的损失补充赔偿金额作出赔偿。13、因国家政策需要拆除或改造、不可抗力致使本协议无法履行时，本协议提前终止，双方互不承担违约赔偿责任。15、在本协议签订生效后，乙方的受托责任完成，甲方的本协议授权委托事务由小河沿业委会接受处理。本协议经乙、丙、小河沿业委会三方签字盖章后生效。
2014年3月14日，小河沿业委会向常州市天宁区人民政府发送《关于小河沿市场改造中的几点紧急报告》。该报告反映的主要内容是由于路桥市场在改造过程中擅自封堵了小河沿市场一楼至二楼的楼梯通道，葡京“369”擅自封堵了负一层至二楼的消防疏散通道，从而导致小河沿市场承租方施工受阻，严重影响到市场的正常改造和招商。为此，小河沿业委会应全体业主的要求向政府提出强烈要求，希望天宁区政府和有关部门尽快协调解决楼梯通道、消防通道封堵等问题。2014年3月19日，小河沿业委会和小河沿公司联合署名向天宁区政府发送《小河沿市场改造目前遇到的问题》，主要反映在小河沿市场改造过程中遇到的自身无法解决的难题，请求天宁区政府及有关部门出面协调解决。具体问题包括：葡京3**占用公用面积违章在建的观光电梯、化粪池封堵了小河沿市场的疏散通道；葡京3**大厅后面的楼梯及东面公共通道之间的疏散通道必须开通，否则小河沿市场的消防无法验收合格；路桥市场封堵的一楼至二楼的原有楼梯通道必须环通；路桥市场在装修改造时封堵了两个新风通风口，必须开通，否则消防验收无法通过；改造过程中遇到的天然气管道、自来水管道阻挡需要政府协调改道。
2014年3月25日，小河沿公司向小河沿业委会、天新公司发送《律师函》，要求解除三方之间签订的《常州市小河沿8号一层、负一层商铺受托出租协议》、退还500万元租赁保证金等。小河沿业委会、天新公司于2014年3月26日收到该《律师函》。
各商铺业主和天新公司签订的《小河沿商铺授权委托协议书》约定的主要内容为：天新公司有权将各业主拥有的商铺纳入小河沿8号一层、负一层的整体对外招商出租，各业主不得中途反悔及单方退出；在整体对外出租成功后，各业主应无条件将其商铺交由承租经营方统一布局和进行整体装饰装修；本协议规定的天新公司对外招商出租工作完成后（指天新公司对外就小河沿8号商铺一层、负一层整体出租协议已签订生效），本协议即行终止；各业主给予天新公司整体招商出租的承租期限不得低于十五年；客商第一至第五这五个租赁年度所支付的年租金总额应达到小河沿8号一层、负一层商铺全体购铺业主购铺总价款的7%，其后每五年增长一个百分点，直至租赁期结束；支付租金的时间为先付后用，每三个月支付一次租金；从本协议生效之日起至本协议终止或提前终止之日止，这一期间各商铺租金由天新公司承担支付，应付年租金总额按购铺价款的5%计付，不满一年的，按实际时间结算；各商铺业主承诺遵守本协议及之后天新公司受托与客商签订的整体租赁协议，在本协议期内及客商的承租期内不得提前收回本协议商铺，如业主违约，将赔偿天新公司所有的经济损失；在本协议期内，天新公司如不能按时支付各业主租金超过三个月，各业主有权收回商铺，并有权要求天新公司赔偿各业主所有经济损失；本协议经双方签章且登记在册的全体业主中的566个以上商铺铺位的业主与天新公司签毕《小河沿商铺授权委托协议书》后生效。后各业主签订了一份《确认书》，确认《小河沿商铺授权委托协议书》经双方签章后生效，同时对租金补贴标准进行了确认，并对小河沿业委会所进行的整体招商出租工作和最终选定的承租方予以认可，同意天新公司以受托出租方的名义，代表商铺业主与选定的承租方签订受托出租协议。天新公司提交的《小河沿市场资料交接清单》表明，已经和天新公司签约并领取过渡费的业主有519个，另有3个未领取过渡费但签订了协议。
案件审理过程中，本院对解除合同、解除合同可能产生的法律后果、返还500万元保证金需具备的条件等向本案当事人进行了释明。针对小河沿业委会提出的支付租金的抗辩意见，本院告知在租金数额、计算方式未明确的情况下，按照法律规定可以另行提起诉讼。小河沿业委会对此表示同意。
2014年5月29日，小河沿业委会召开业委会会议，就返还500万元租赁保证金等问题进行讨论和表决。考虑到小河沿公司对市场改造所作的投入（400万元左右）、市场本身存在的不利因素、钉子户问题、小河沿公司已支付4个月的过渡费（127万元）等情况，业委会与会成员表示如果蒋建清在同意下列条件的情况下，同意不追究其赔偿责任，返还500万元保证金：1、原告前期所有投入资金、装修物等均归全体业主所有；2、本案诉讼费用由原告承担；3、在本案判决后，10日内注销小河沿公司营业执照，并撤出小河沿市场，将所租赁物（场地）交还给业委会；4、在本案判决后，10日内全部清退所有收取已定摊位经营户的定金、押金及租金，否则，由此产生的法律责任自负；5、在本案判决后，业委会将重新组织招商，在招商过程中蒋建清不得以任何理由和借口找下一个承租客商的任何麻烦；6、原告作为市场的业主之一，必须积极配合业委会工作，不得做钉子户。蒋建明、邵建平、彭忠、肖建华、徐建英、霍梅云、堵豪荣、姜静萍、周凤娣、杨雪芬、姜敏、王国文、张国健等11位业委会成员签字同意退还500万元保证金，姜敏、张国健2位成员弃权。小河沿公司股东蒋建清、苏彩秀在会议决议上签字，完全同意业委会提出的上述6项要求。
另查明，小河沿业委会与2013年9月成立，蒋建明、邵建平、彭忠、肖建华、徐建英、霍梅云、堵豪荣、姜静萍、周凤娣、杨雪芬、姜敏、王国文、张国健、姜敏、张国健等13人为业委会成员，蒋建明为业委会主任。
上述事实，有《常州市小河沿8号一层、负一层商铺受托出租协议》、《小河沿商铺授权委托协议书》、《确认书》、《小河沿市场资料交接清单》、《关于小河沿市场改造中的几点紧急报告》、《律师函》、《小河沿市场业委会2014年度第二次业委会会议》、当事人庭审陈述等证据证实。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，小河沿公司与天新公司、小河沿业委会签订的《常州市小河沿8号一层、负一层商铺受托出租协议》系各方真实意思的表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。涉案租赁标的物权属清楚，具体明确，承租人小河沿公司亦对受托出租物的情况完全清楚。小河沿公司虽然陈述在市场改造过程中发现了诸多问题，无法办理到规划许可证、建设许可证、施工许可证以及消防许可证等，但该问题是在合同生效后如何履行合同或履行合同能与不能的问题，属于实施市场改造过程中遇到的问题，而并非影响协议生效的充分必要条件，故三方签订的受托出租协议合法有效。虽然《常州市小河沿8号一层、负一层商铺受托出租协议》约定“在本协议签订生效后，天新公司的受托责任完成，各商铺业主的本协议授权委托事务由小河沿业委会接受处理。”，同时，《小河沿商铺授权委托协议书》也约定“小河沿8号商铺一层、负一层整体出租协议已签订生效，本协议即行终止”，即按上述协议约定，对外整体出租协议签订后，天新公司的受托责任完成，但天新公司是出租协议签字的当事人，是协议的权利义务主体，因此，小河沿公司在要求解除合同的情况下，将天新公司作为被告并无不妥。
关于合同解除。本案中，小河沿公司言明市场改造中存在的问题，以自己的行为、发送律师函的方式以及诉讼的方式明确表示不履行协议约定的主要义务，单方提出要求解除合同。该行为类似于在履行期限届满之前，小河沿公司明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，且解除合同函件已送达给天新公司和小河沿业委会。在此情况下，依照法律的规定和为避免损失的进一步扩大，该协议予以解除。
关于租赁保证金的返还。出租协议明确约定，本协议期满或提前终止时，在小河沿公司已向业主交付了全部的应付租金等应付费用，并按约支付了违约金和赔偿损失后，该租赁保证金由小河沿公司收回。根据协议的约定，返还租赁保证金的条件是支付租金、违约金及赔偿损失等，目前该条件并不成就。但小河沿业委会于2014年5月29日召开业主委员会会议，表决通过了如果蒋建清同意他们提出的6个条件，则同意不追究其赔偿责任，返还500万元保证金。对于小河沿业委会提出的上述条件，蒋建清、苏彩秀签字明确同意。双方形成的上述协议真实有效，小河沿业委会应该按照表决的结果、协议的内容返还小河沿公司500万元保证金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除常州市小河沿日用品商城有限公司与常州天新资产管理有限公司、常州市小河沿市场业主管理委员会签订的《常州市小河沿8号一层、负一层商铺受托出租协议》。
二、常州市小河沿市场业主管理委员会按照2014年5月29日形成的决议及达成的协议，将500万元保证金返还给常州市小河沿日用品商城有限公司。
案件受理费46800元，按规定减半收取23400元，由常州市小河沿日用品商城有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 吴光前
二〇一四年六月三日
书记员 凌琎琎