柳州市中级人民法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终528号
上诉人（一审被告）：唐春华，女，汉族，无业。
委托代理人：江庆，广西君行律师事务所律师。
委托代理人：刘晓宇，广西君行律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：柳州居家美市场开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市东环路282号。
法定代表人：吴锦康，该公司总经理。
委托代理人：ＸＸ，广西众维律师事务所律师。
委托代理人：钟静娴，广西众维律师事务所律师助理。
上诉人唐春华因与被上诉人柳州居家美市场开发有限责任公司（以下简称居家美公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人唐春华的委托代理人江庆、刘晓宇，被上诉人居家美公司的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：居家美公司与唐春华于2013年11月1日签订协议，约定唐春华承租居家美公司经营管理的位于柳州市东环路282号南侧（东环·居家美家居建材购物广场）内商铺编号为8215的展厅，租赁期为：2013年11月1日至2015年10月31日，24个月。商铺租金、综合维护费、市场管理费共计10714元／月，按季度支付。居家美公司免除唐春华前三个月（即2013年11月至2014年1月）的租金，实际支付租金期从2014年2月1日起算。唐春华2014年2月28日支付了2014年2月至4月的租金，缴纳履约保证金20000元。协议第二条第四款约定协议履行期内唐春华须于已缴费用截止日前20个工作日一次性向居家美公司足额缴清，先缴费后使用场地。逾期未缴，居家美公司将每日加收所欠金额1%的违约金，直至缴清所欠费用。第三条履约保证金第一款、第二款约定，唐春华如果违反本协议的相关约定须承担违约责任，向居家美公司支付违约金20000元，唐春华应支付的违约金居家美公司可直接从履约保证金内扣除。协议有效期唐春华未经居家美公司书面同意提前终止协议或唐春华经营行为违反国家法律法规须承担违约责任直至居家美公司提前解除协议，履约保证金不予退还。协议第五条第四款中列明：唐春华须按本协议约定及时缴纳场地使用费及其他费用，如不按时缴纳，居家美公司书面通知唐春华3个工作日后有权直接从唐春华统一收银的货款中扣缴和单方解除本协议，同时居家美公司有权对唐春华使用场地内的物品、设施等进行折价处理，所得款项冲抵唐春华所欠费用，如处理唐春华物品的收入低于唐春华拖欠的费用，居家美公司有权另行向唐春华主张，同时，唐春华应承担违约责任，向居家美公司支付违约金20000元。
一审另查明，居家美公司依照合同约定向唐春华交付租赁场地，至开庭审理，唐春华未交还租赁场地给居家美公司。
以上事实，有协议、收款收据、庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。
一审法院审理认为：双方于2013年11月1日签订的协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同一经签订，对合同双方均有约束力。双方在协议中就租期、租金金额以及支付方式、违约责任都做出了明确约定，双方应按照约定履行义务。居家美公司依据协议第五条第四款因唐春华未缴纳2014年5月以后的租金，要求解除双方之间的合同关系。唐春华认可从2014年5月开始未向居家美公司缴纳租金，唐春华迟延履行主要债务的行为导致双方签订协议的目的无法实现，根据双方签订的协议及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，居家美公司要求解除双方签订协议的主张有事实法律依据，该院予以支持。
关于租金的问题。居家美公司从2014年5月开始至开庭审理时未向居家美公司支付商位租金，居家美公司诉请唐春华支付2014年5月至2015年3月的租金合计117854元。唐春华提出是由于居家美公司扣押唐春华的商品，影响正常营业导致唐春华于2014年10月3日宣布停业，因此租金应当计算至2014年10月止。但是根据唐春华提交的录音光盘及通知无法证明居家美公司存在扣押唐春华货物导致唐春华无法正常营业的事实，也无法证明唐春华向居家美公司提出单方解除租赁合同的事实，因此该院对唐春华的辩称不予采纳，唐春华应当向居家美公司支付2014年5月至2015年3月的商位租金，依据协议第三条第二款，每月租金及市场、综合管理费合计10714元，10714元／月×11个月（2014年5月至2015年3月）＝117854元，故对于居家美公司此项诉请该院予以支持。
关于违约金的问题。根据双方签订协议第三条第一款、第五条第四款的约定，唐春华未按协议约定缴纳场地使用费及其他费用的应当承担违约责任，向居家美公司支付违约金20000元人民币。居家美公司依据协议主张唐春华支付逾期支付场地费用的违约金人民币25657元，该违约金由两部分组成，一部分是唐春华逾期缴纳租金的租金损失，依据协议中第二条第四项的约定每日加收所欠金额1%的违约金，唐春华自愿下调至按照年贷款利率百分之九计算，另一部分是依据协议第三条第一款唐春华违约需要支付违约金20000元，两部分合计25657元。一审法院认为，根据违约责任的补偿性，唐春华所承担的赔偿责任应相当于居家美公司受到的损失，居家美公司在解除合同后需要一定时间将商位重新租出去，这一期间居家美公司所遭受租金和管理费损失，但唐春华支付约定的20000元违约金足以弥补居家美公司该项损失，双方之间约定两种计算违约金的方式应择其一适用，两者并用就存在重复计算违约金使得违约金过高的情形，故该院对居家美公司主张双重计算违约金诉请不予支持，唐春华按照双方签订协议书的第三条第一款向居家美公司支付违约金人民币20000元。另外，由于唐春华已经向居家美公司支付了履约保证金20000元，根据协议书第三条第一款约定，唐春华的违约金可以在履约保证金内予以扣除，虽然居家美公司主张根据协议书第三条第一款、第七条第二款的约定唐春华存在违约情形的保证金不予退还，但是居家美公司因为唐春华的违约行为要求唐春华支付违约金又没收唐春华缴纳的履约保证金也存在重复计算违约金的情形，与保证金立法原则相悖，也产生了双倍违约金，对唐春华造成不公，故唐春华需要支付的违约金20000元直接从唐春华缴纳的履约保证金扣除，唐春华无需另行支付。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：一、解除居家美公司与唐春华签订的《商位租赁管理协议书》；二、唐春华向居家美公司支付2014年5月至2015年3月的租金及市场管理费共计117854元；三、驳回居家美公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3170元（居家美公司已预交），由居家美公司负担670元，由唐春华负担2500元。
上诉人唐春华不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定“至开庭审理，被告未交还租赁场地给原告”“根据被告提交的录音光盘及通知无法证明原告存在扣押被告货物导致被告无法正常营业的事实，也无法证明被告向原告提出单方解除租赁合同的事实”，这一认定与现有证据自相矛盾。
对于唐春华提交的录音光盘，一审庭审已经查明，双方均无异议的事实是：录音光盘中对话的双方是为唐春华管理门面的经理汪会平和为居家美公司管理商场的总经理李海钜。据此，二人的对话当然是双方真实的意思表示。而录音光盘的内容可以证实以下事实：1、李海钜违反双方签订的《商位租赁管理协议书》，强制唐春华缴纳宣传活动费；2、李海钜以唐春华不交宣传活动费为由扣押唐春华的货款并禁止唐春华出货；3、唐春华于2014年10月3日按李海钜的要求向其书面送达了解除合同通知书。李海钜的行为不仅违反了《商位租赁管理协议书》第五条第9项规定，也违反了协议书第五条第19项规定。
双方签订的《商位租赁管理协议书》已于2014年10月3日依法解除，这不仅得到了双方的一致同意，而且本案还符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的单方当事人行使合同法定解除权的情形。因此，一审判决再让唐春华承担2014年10月至2015年3月的租金及市场管理费是错误的、违反法律规定的。2014年10月3日唐春华已以书面形式通知居家美公司总经理李海钜和老总樊文景，但他们拒不签收，录音光盘也证明当时樊文景在总经理李海钜办公室还拿着唐春华的书面通知一字一句的念出了唐春华停止营业的原因及请求，况且唐春华也确实从2014年10月3日开始再也没有经营，所有员工也全部撤出了居家美公司，是居家美公司一方扣押唐春华的货物至今，故居家美公司扣押唐春华的货物还要租金的说法有失法律准则。
二、一审判决认定：“原告依据协议主张被告支付逾期支付场地费用的违约金25657元……由于被告已经向原告支付了履约保证金20000元，根据协议书第三条第一款约定，被告的违约金可以在履约保证金内予以扣除”，这一认定，属于适用法律错误。
本案中，一审判决在计算违约金时没有考虑居家美公司违约的事实是错误的，违反《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定。
唐春华已以居家美公司违约造成唐春华损失为由在一审法院提起诉讼，案号为（2015）城中民一初字第804号，并提交了诸多由于居家美公司违约造成唐春华损失的证据，一审法院既没有将两案合并审理，在计算本案违约金时没有考虑这一情况也是不妥的。
综上，请求二审法院撤销一审判决第一、二项，改判驳回居家美公司要求解除合同的诉讼请求，并改判唐春华只需向居家美公司支付2014年5月至2014年9月的租金及市场管理费共计53570元。
被上诉人居家美公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，唐春华上诉请求没有事实及法律依据，请驳回唐春华上诉，维持原判。唐春华从2014年5月起未能按照协议书的约定向居家美公司支付租金，唐春华在一审时亦予以认可，其行为已经构成了根本违约。此外，直至二审开庭前，唐春华一直未归还涉案租赁门面。据此，请求二审法院驳回唐春华的上诉请求。
二审期间，上诉人唐春华对一审查明的事实提出如下异议：1、对“实际支付租金期从2014年2月1日起算”有异议，认为租金应从2014年5月1日开始计算，理由是居家美公司开始营业的时间为2013年11月9日，之后不仅未通知唐春华对租赁场地装修，而且其经营管理不当影响到了装修进度，唐春华实际装修门面的时间从2013年12月至2014年5月1日，故本案的租期应从2015年5月1日开始计算。2、上诉人唐春华认为一审法院遗漏查明如下事实：（1）2014年10月2日唐春华按照居家美公司员工李海钜的要求将租赁场地交还给居家美公司，租赁场地之所以还存有唐春华的物品是由于居家美公司的阻挠行为致使唐春华无法搬离门面；（2）居家美公司存在强制唐春华缴纳宣传活动费的行为。
为证明上述事实，上诉人唐春华向本院提交了如下新的证据：
1、拍摄时间为2014年10月2日照片打印件三张，拟证明唐春华按照居家美公司经理李海钜的要求于2014年10月2日向居家美公司送达了解除合同的通知；
2、2013年11月15日《柳州晚报》一份（网页打印件）拟证明居家美公司的开业时间为2013年11月9日上午9时；
3、2014年7月居家美业主写给居家美公司的申请报告复印件一份，拟证明直到2014年7月为止，居家美公司的整体招商和一楼的装修进度缓慢，造成各业主经营的亏损，其行为属于违约行为。
被上诉人居家美公司对一审查明的事实没有提出异议，亦未提交新的证据。对上诉人唐春华在二审中提交的新的证据的质证意见为：1、唐春华提交的该份证据不是一审庭审之后形成的新证据，不具备法律规定属于新证据的情形，不能作为新证据使用。同时，照片并不能反映出形成的时间及送达的对象，对该份证据的证明目的不予认可；2、对证据2的真实性予以认可，居家美公司确实是在2013年11月9日开始营业，但居家美公司的开业行为并不影响双方之间合同的履行，同时居家美公司亦不存在阻止唐春华装修或者禁止其出货的情形；3、证据3没有提供原件，对其真实性不予以认可，同时申请报告上载明的捺印人员为何人、是否真实存在居家美公司均无法确认。
经质证，本院认为：上诉人唐春华二审中提交的证据1为原件，本院对该份证据的真实性予以认可，但这些照片所展示的内容并不能反映出拍摄的地点为居家美公司的办公室以及唐春华将通知送达给居家美公司的工作人员，故对该份证据的证明目的本院不予采信；证据2来源真实、合法，故本院对该份证据的真实性予以确认，该份证据可以反映出居家美公司开业的时间为2013年11月9日，但并不能证实唐春华所称与本案租赁合同的履行中的装修运货受阻的事实；证据3唐春华并没有提交证据的原件，居家美公司对该份证据的真实性亦不予认可，故本院对该份证据不予采信。
针对上诉人唐春华提出的事实异议，本院认为：1、唐春华主张应从2014年5月1日实际经营时间开始起算租金，但在双方签订的租赁合同中并没有免租期方面的约定，唐春华也未能提供其他相应的证据证实居家美公司除了认可给予3个月的免租期外还有其他关于免租方面的约定，故本院对唐春华对该部分提出的事实异议不予采信；2、唐春华主张2014年10月2日已通过李海钜将租赁场地返还给居家美公司，是由于居家美公司进行了阻挠未能实际搬离，但就本案的目前证据并不能反映该主张，故对该事实主张没有事实依据本院不予采信；3、唐春华未能提供收据等其他证明居家美公司收取宣传活动费，居家美公司对此亦不予以认可，故对该遗漏事实本院不予采信。
据此，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，根据一审2015年4月16日庭审笔录第3页记载，居家美公司对于唐春华提供的录音光盘的真实性不予认可，认为该录音光盘中没有表明和体现说话人的身份，不能证明一个说话的人是其工作人员李海钜，另一被告注明汪会平的人是什么人以及与唐春华的关系没有任何证据证实，因此该录音光盘里对话的人不是本案当事人，不能证明唐春华的证明目的。
本院认为，唐春华与居家美公司签订的《柳州东环·居家美国际家居建材购物中心商位租赁管理协议书》是双方真实的意思表示，没有违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自义务。综合唐春华与居家美公司的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1、场地租赁合同的哪一方存在违约行为导致合同解除？2、唐春华应向居家美公司支付租金的具体数额为多少？
针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。本案中，居家美公司认可给予唐春华3个月的免租期，故免租期为2013年11月1日至2014年1月31日，唐春华应从2014年2月1日起向居家美公司缴纳租金。唐春华在实际履行中亦于2014年2月28日向居家美公司缴纳了2014年2月1日至2014年4月30日三个月的租金。但之后唐春华一直未缴纳后续租金，其行为构成违约，致使合同目的不能实现，居家美公司诉至法院要求解除双方签订的《商铺租赁管理协议书》符合法律规定，一审法院对该部分判决正确，本院依法予以维持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定：人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。唐春华主张居家美公司违约，主要依据的是其提供的录音光盘，对此居家美公司不予认可，并提出质疑，否认录音光盘中谈话人是李海钜以及另一通话人与唐春华之间的关系。在无法核实通话人的身份情况以及明确通话人是否具有本案当事人的授权委托以及授权范围的情况下，根据上述法律规定，应由唐春华进一步举证证实其主张。而且从上述录音光盘内容来看，也无法证实唐春华已经明确通知居家美公司要求解除租赁合同的内容。
在本案中，唐春华还提供了三张照片，证实其已经于2014年10月2日向居家美公司通知解除租赁合同。从上述照片反映，只看到一份文件放在茶几上，照片上没有任何人物出现，图片上也没有任何能反映居家美公司显著特征的标志。从上述照片也无法证明唐春华已经通知居家美公司解除租赁合同的事实。
因此，唐春华在本案中并没有提供充足证据证实其已经向居家美公司通知解除双方的租赁合同，以及居家美公司阻止其出货、强制其缴纳宣传费用、扣押其货款等事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由唐春华承担举证不能的不利后果，对其关于居家美公司存在违约行为的主张本院不予支持。
针对本案的第二个争议焦点，扣除3个月免租期后，唐春华应从2014年2月1日开始缴纳租金，但唐春华仅支付三个月租金至2014年4月30日，之后的租金至今未付，故唐春华应按双方租赁合同约定及时支付2015年5月1日之后的租金及市场管理费。一审法院判决唐春华支付2014年5月至2015年3月的租金和市场管理费，符合双方租赁合同约定以及本案查明的事实，本院予以维持。
上诉人唐春华主张租金的起算时间应从2014年5月1日开始，理由是居家美公司实际开业营业的时间为2013年11月9日，之后并未通知唐春华进行装修以及由于居家美公司经营管理问题客观上阻碍了唐春华的装修活动，装修完成的时间为2014年5月1日，故免租期应为2013年11月至2014年4月份。但唐春华未能提供相应的证据予以证实居家美公司存在上述行为，除了居家美公司认可的3个月免租期外，双方就租金期限的起算时间之后亦未达成其他补充协议，故本院对唐春华的该上诉主张不予支持。
如前所述，唐春华亦没有证据证实由于居家美公司违约其已于2014年10月2日与居家美公司通过通知的方式解除双方的租赁合同。因此，唐春华仍应按照合同约定支付租赁期间的租金和市场管理费，并承担相应的违约责任。唐春华要求考虑居家美公司违约行为而酌减其违约责任，没有事实和法律依据。
综上所述，上诉人唐春华的上诉，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，审判程序合法，所作出的实体判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3170元（上诉人唐春华已预交），由上诉人唐春华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
代理审判员 彭 霞
代理审判员 廖龙华
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 梁耀尹