浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0327民初1377号
原告陈彦俊，男，1990年7月15日出生，汉族，住苍南县。
委托代理人黄万钞，苍南县国泰法律服务所法律工作者。
被告温州峰邦建设开发有限公司。住所地温州市雁荡西路350号开发区大厦10楼1007-1012室，统一社会信用代码913303032544950313。
法定代表人杨和平，董事长。
委托代理人秦旭芳，北京德恒（温州）律师事务所律师。
原告陈彦俊为与被告温州峰邦建设开发有限公司（以下简称峰邦公司）商品房预售合同纠纷一案，于2017年2月16日向本院提起诉讼，本院于同日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月26日、8月3日两次公开开庭进行了审理。原告陈彦俊及其委托代理人黄万钞、被告委托代理人秦旭芳等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈彦俊诉称，2012年5月21日，原、被告签订关于“苍南县龙港镇江滨豪庭第B幢2103号房”的商品房买卖合同。其中合同第三条约定涉案商品房建筑面积203.6平方米，套内建筑面积165.14平方米，应分摊的共有建筑面积38.46平方米；合同第五条约定该商品房单价为每平方米8000元，总价款1628800元；合同第七条约定签订本合同时买受人支付房款100万元；合同第九条约定应在2014年12月31日前交房；合同第十条约定出卖人逾期交房的应自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日万分之十五计算支付违约金。合同签订后，原告于2012年5月21日交入被告公司购房款100万元，此有被告公司出具的收款凭证及中国农业银行进账单予以证实。但原告要求被告交付房屋时，被告却没有交付。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，被告应全面履行合同。由于被告违约不予交付涉案商品房，现原告无奈提起诉讼，请求判令：一、原、被告于2012年5月21日签订的关于“苍南县龙港镇江滨豪庭第B幢2103号房”的商品房买卖合同有效；二、被告协助原告将上述房产在苍南县不动产登记中心办理网签备案登记手续；三、本案受理费由被告负担。
在举证期限内，原告向本院提供了下列证据材料：
1、身份证，证明原告诉讼主体的事实；2、企业信息，证明被告诉讼主体的事实；3、商品房买卖合同文本，证明原、被告签订购买协议书的事实；4、购房付款凭证，证明原告已向被告支付购房款100万元的事实。
被告峰邦公司辩称，陈彦俊等四原告所涉案的四份买卖合同均为无效合同，这些合同都不是原告和峰邦公司直接签订，同时四份买卖合同所涉及的付款都没有直接付款给峰邦公司，而是通过银行资金走账的方式，是一个虚假的付款。实际上陈彦俊等四原告都是案外人陈加正的亲属，陈伟、邱小琴、陈彦俊的转账方式是陈加正的银行账户转入峰邦公司的，徐盛浩的转账方式是徐秋艳（系陈加正妻子）转入的。故上述合同存在虚假性，应当属于无效合同。另外，峰邦公司与温州市景瑞投资有限公司（以下简称景瑞公司）存在借贷关系，2012年5月份，该公司向峰邦公司催讨，峰邦公司将30份空白的、加盖公章以及法人签名的合同存放在景瑞公司汤银库手上。当时口头协商是抵押，因为预售房没有办法办理抵押，峰邦公司因此把30份商品房买卖合同交由汤银库进行保管，借款付清后，这些买卖合同是要返还给峰邦公司的。之后因为双方的债务纠纷没有解决清楚，景瑞公司的股东，在2012年5月份的时候决定每股分4套房子，每套首付100万，陈加正也是4套。这些买卖合同是在2014年下半年，汤银库才把合同分给股东，这些房款的支付，比如说陈如伦的4套，是林体袍先将购房款首付100万打入峰邦公司，又从峰邦公司将购房款打入陈如伦，如果买四套就这样转四次，算是完成了付款，并没有真实的付款行为，同时这么多的买卖合同的付款转账时间，均为2012年5月17日至2012年5月22日之间。涉案首付款也都是100万，陈加正是景瑞公司的股东，付款时间是在2012年5月21日至2012年5月22日之间。
在举证期限内，被告向本院提供了下列证据材料：
1、企业信用信息，2、聘书，3、温峰开政（2011）14号文件，4、农行交易记录，证据1至证据4证明汤银库、陈加正、林体袍是景瑞公司的股东，及汤银库是峰邦公司龙港江滨豪庭项目部经理、掌控相关的公章、账户、合同的事实情况和原告所称的房款入账存在虚假性，事实上原告本人根本没有支付过所谓的购房款，原告明知违法，仍然与他人合意，损害被告利益的事实情况；5、江滨豪庭商品房预售方案，6、商品房预售证，7、销售不动产统一发票，8、收据联，9、商品房买卖合同，证据5至证据9证明峰邦公司按照规定就江滨豪庭商品房预售方案已经在苍南住建局备案并进行网上公示公告，且在2012年4月9日已经取得商品房预售证，说明江滨豪庭商品房预售房屋的具体报价及价格浮动标准，及正常买卖合同的签订及收款所涉及的峰邦公司出具的收据联及统一发票的开具样本，结合上述内容说明原告明知其签订的合同行为存在违法性、虚假性，仍然与他人恶意操作，损害被告的利益，进行虚假诉讼的事实情况；10、相关案件公安卷的材料，证明商品房买卖是虚假的，并不是双方真实意思的表示，其中涉及到景瑞公司与峰邦公司之间的债权债务纠纷以及以房抵债的情况，同时能够充分证实相应的购房款是通过走账的形式完成，峰邦公司均未收到所谓四套房屋的购房款。
在举证期限内，被告向本院提交调取证据申请书，其申请调取的证据及待证事实为：1、江滨豪庭A幢2006室、A幢2001室、B幢2013室、B幢2017室共四套房产的备案登记情况，证明峰邦公司并没有与涉案四位买受人签订商品房买卖合同，四位买受人所称的A幢、B幢根本不存在的事实；2、峰邦公司在2012年5月20日至2012年5月30日期间19×××56账户的银行流水单，证明峰邦公司并没有收到涉案的四套房屋购房款，四位买受人所称的购房款系通过汇进汇出的方式（俗称走账的形式）完成，存在违法性的事实；3、相关人员陈加正关于涉案四套商品房来源的具体情况，证明四位买受人与陈加正之间的利害关系，及涉案购房款确实是以走账形式掩饰非法目的的事实。针对被告的申请，本院依法分别向苍南县不动产登记中心和中国农业银行苍南县支行调取了相关证据材料，向陈加正核实了有关情况，并向陈加正提取了有关的银行交易明细。
原告、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告质证意见如下：对证据1、2，无异议。对证据3有异议，形式上非常粗糙，除了出卖人有签字，买受人只在结尾有加盖个人私章，没有其他签字签章，且也没有加盖骑缝章，该合同也不是在峰邦公司进行签订的，合同签订的时间是2012年5月21日，而峰邦公司在2012年4月9号就已取得商品房预售许可证，按照商品房买卖合同的相关规定，在取得商品房预售许可证后，在商品房销售期间，应该有一个明码标价，但是现在的买卖合同都是只有暂定多少价款与一个首付款，实质上，首付款是没有真实到账的。对证据4，付款凭证上有一个峰邦公司的财务专用章，在上一次相关案件中，根据杨和平的陈诉，这个公章是假的，因此对这份收款凭证有异议；转账记录是复印件，对其真实性有异议，进账单显示的出票人是陈加正，陈加正是景瑞公司的股东，这张进账单的进账是虚假的，虽然有形式上的证据材料，但是没有真实付款。对被告提供的证据，原告质证认为：对证据1的真实性，没有异议；对证据2、3，原告不清楚具体情况；证据4可以证明原告支付购房款，且被告已经收到的事实。上述证据不能证明被告的待证事实。对证据6至证据9，原告并不知情。对证据10，仅涉及到除本案原告之外其他人员的谈话笔录，且公安局并没有对案件作出定论，故该证据不能作为本案的定案依据。对被告申请本院调取的证据，原告质证认为，对不动产登记中心出具的证明的真实性没有异议，由于不动产登记中心对此没有明确说明，这几套房子没有登记房产就是我们原告诉讼的目的；对银行流水单的真实性没有异议；对陈加正提供的银行交易明细的真实性没有异议，对陈加正的谈话笔录，只是原告系通过陈加正购买房屋。
本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1、2，系双方当事人身份情况方面的证据材料，本院予以确认；原告提供的证据3、4，本院在下文结合本案事实综合予以评述。至于被告提供的证据，其中证据1至证据9，来源合法，与本案也有关联性，符合证据的基本特征，本院对其证明力予以确认；证据10与被告申请本院调取的证据，其内容能够相互印证，形成一个完整的证据链，可以作为本案的定案依据使用，本院依法予以认定。
经审理本院认定事实如下：景瑞公司于2011年6月8日注册成立，系私营有限责任公司，由汤银库、林体袍、陈显东、陈如伦、陈加正、冯涛、林玉贺、黄定耙和陈荣旦等九位自然人股东组成，共9.5股，其中陈加正占1股，出资350万元，经营范围为对房地产项目的投资、农林牧业项目的投资。被告峰邦公司是龙港镇江滨豪庭项目的开发商，江滨豪庭项目共2幢（1幢、2幢）。2011年7月12日开始，景瑞公司陆续将资金出借给峰邦公司；2012年5月份，该公司向峰邦公司催讨借款，峰邦公司因无力清偿借款，经双方多次协商，峰邦公司将其开发的江滨豪庭套房以每平方米8000元的价格抵给景瑞公司的股东，占1股的每个股东分到4套，每间套房首付100万元，并口头约定，如果峰邦公司在八个月内还清借款，所涉套房仍然还给峰邦公司。峰邦公司即将空白的、加盖公章以及法定代表人签名的合同交给景瑞公司汤银库手上，由汤银库再交给景瑞公司的其他股东签订所谓的“商品房买卖合同”，每间套房的首付款100万元由林体袍等人转入峰邦公司账号为19×××56的账户，然后又转出来作为还峰邦公司的借款。具体到本案，陈加正在峰邦公司的9.5股中占1股，也分到了4套，并以本案原告陈彦俊（系其儿子）、陈伟（系其妹妹）、邱小琴（系其小舅子徐盛锵的妻子）、徐盛浩（系其大舅子）的名义各购买一套，陈彦俊等四人将其私章、身份证交给陈加正，具体由陈加正办理，其中，本案原告陈彦俊签订商品房买卖合同的时间为2012年5月21日，合同中载明的买卖标的物为第B幢2103号房，在审理过程中，经本院向苍南县不动产登记中心查询，江滨豪庭项目无上述房产信息。陈彦俊等四人涉及的四套房屋的首付款也按照上述方式进行处理。根据陈加正的陈述，峰邦公司在收到陈彦俊等四人的首付款后，遂将款项转出给林体袍等人；2012年5月22日，林体袍又分两次分别转账100万元给陈加正，另因以前陈加正通过景瑞公司向林体袍借款100万元，陈加正为其他公司担保100万元，故在转出首付款时被扣回200万元。
本院认为，峰邦公司在与景瑞公司存在借贷关系、且无力偿还的情况下，之所以又与本案原告签订“商品房买卖合同”，其目的是为了担保景瑞公司借款债权的实现。鉴于本案的具体情况:1.一般买卖合同的双方当事人互负给付义务，当事人双方的权利义务呈现彼此对等的关系，双方权利义务的交换价值具有当事人主观上等价的特点，所以买卖合同是对价合同。然而本案中，峰邦公司将空白的合同交给景瑞公司，由景瑞公司的股东自行选择购房户，并签订所谓的“商品房买卖合同”，价格未经双方充分协商，既没有考虑楼层、朝向等因素，一律定为每平方米8000元，与经物价部门备案的商品房销售价格严重脱节，也违背商品房销售应明码标价及“一房一价”的方式，涉案的商品房买卖合同显然不是等价交换的买卖合同。2.合同中载明的买卖标的物为第B幢2103号房，在审理过程中，经本院向苍南县不动产登记中心查询，江滨豪庭项目无上述房产信息。说明在签订买卖合同时，既没有使用正常买卖合同的签订版本及网签版本，也没有严格对照江滨豪庭可售房源的幢号、单元号及室号，与江滨豪庭项目的实际房源名称不相吻合。对于一般的家庭来讲，购房属于重大支出，如此草率，也说明了签订买卖涉案房屋并非双方的真实目的。3.本案原告没有实际支付首付款。陈加正占有景瑞公司的1股，在该公司无法收回峰邦公司欠款的情况下，协商暂时在八个月内以房抵债，根据陈加正所占的股份，其分到四套，所涉房款的支付没有转入峰邦公司的商品房预售资金专户，而是通过汇进汇出的方式完成，并没有真实的付款行为，故峰邦公司同意将房屋的所有权转移给原告的目的是给景瑞公司的借款提供保障，并非是赚钱，不是标的物的价款。我国《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”这是我国关于流质条款的禁止性规定。流质条款是转移抵押物所有权的预先约定。综上，当事人签订流质抵押条款，目的是债务履行期限届满被告未受清偿时，通过私自转移抵押物的所有权实现债权，该约定违反了《担保法》的禁止性规定，不能有效保护各方当事人的合法利益，该条款无效。可见，原、被告双方签订“商品房买卖合同”的行为应认定为非典型的担保方式。这种名为房屋买卖，实为民间借贷担保，系本案双方当事人和案外人景瑞公司通谋的虚伪意思表示，属于变相的“流质契约”约定，因违反了“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的我国物权法强制性规定而依法应认定无效。综上所述，原告的诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，依法不成立，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，判决如下：
驳回陈彦俊的诉讼请求。
案件受理费80元，由陈彦俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元，逾期不交按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范则共
人民陪审员 吴春燕
人民陪审员 苏婷婷
二〇一七年八月八日
代书 记员 方俏俏
法律法规链接：
《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解