北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初7106号
原告（反诉被告）吴仲锋，男，1955年5月24日出生，汉族，户籍地北京市东城区，现住北京市朝阳区。
委托代理人唐士军，河北昌宁律师事务所律师。
被告（反诉原告）梅静，女，1952年3月26日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，现住北京市昌平区。
委托代理人张卓锐（梅静之女），女，1979年12月30日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，现住北京市昌平区。
委托代理人李耀轩（梅静之妹夫），男，1954年2月10日出生，汉族，户籍地辽宁省本溪市。
原告（反诉被告）吴仲锋与被告（反诉原告）梅静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，梅静提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）吴仲锋及其委托代理人唐士军，被告（反诉原告）梅静及其委托代理人张卓锐、李耀轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴仲锋诉称：2016年1月16日，原、被告经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告以总价2660000元的价格购买被告位于北京市昌平区天通苑北苑一区13号楼1单元802室产权房。为确保合同履行，双方约定违约方应承担合同总价款20%的违约金。合同签订次日，原告按约支付被告5万元。合同约定双方应配合原告在2016年4月15日前办理完毕房屋过户事宜。但被告在毫无理由的情况下，口头明确表示拒绝履行合同，无理拒不提供任何手续办理网签和后续过户。中介公司为维护原告利益，已经电话录音并保存。期间，原告曾多次委托房屋中介与被告协商继续履行合同，但被告坚决表示不予履行。原告经中介于2016年3月16日通过快递向被告发出催告函，催促办理房屋过户手续。同时原告也向中介公司出具了可以按合同约定付清全部购房款的财力证明。经过多次短信和发函催促，被告仍不理会。2016年4月14日和4月15日被告都未在指定地点出面配合办理过户。2016年被告以自己的行为表示不将个人房屋过户给原告，原告经中介在2016年4月15日短信告知对方违约并确认相关事实。被告收取定金首付款后不将房屋过户给原告，已严重违反合同，其拖延过户，视为违约，应按日计算向原告支付房屋总价款万分之五的违约金。故向法院起诉，请求依法判令：1.被告按照合同约定继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，协助原告办理昌平区天通苑北苑一区13号楼1单元802室的产权过户手续，将诉争房屋产权变更登记至原告名下；2.被告从判决日起十日内协助原告办理网签并配合去相关部门办理交税和过户手续；3.被告于过户后三日内腾空并搬离诉争房屋；4.判决被告从2016年4月16日起按日计算向原告支付房屋总价款万分之五的违约金直到过户日止；5.被告承担本案诉讼费、保全费和其他相关费用。
被告梅静辩称：一、原告所述不真实、不完整，我方不存在任何违约行为。2016年1月16日双方《补充协议》约定房屋成交价为266万元，此价款为卖方净得价，交易涉及的所有税费均有买方承担。而《买卖合同》中人为将房屋价款拆分为房屋价格100万元，家具、家电、装饰装修和配套设施作价166万元，明显与事实不符。原告虚构家店装修款项，故意做低房屋价格，是为了规避国家税收监管，达到少交税的不正当目的。这样会给我方带来税收风险，因为我是该笔交易的法定纳税义务人，一旦出现问题，税务机关会直接向我方追缴，我方要承担违法责任。同时原告若主张建委备案的合同效力较高，只按照100万付给我房款，会给我方带来重大经济损失。避税条款给我方带来重大风险和潜在损失，是显失公平的。我方认为应按房屋的真实成交价格全面履行合同义务。该条款涉嫌恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，严重损害国家利益，应视为无效条款。基于以上原因，我方在合同期内多次通过中介与原告沟通，希望按照真实成交价格履行纳税义务，但均遭到拒绝。我方也明确表示已准备好所有资料，也请原告积极配合，因此我方不存在任何违约行为。二、原告所称过户后三日内腾房不正确，双方约定为过户后30日内腾房。三、原告称5万元首付款项有误，5万元合同明确约定为定金。四、原告违背诚信原则。隐瞒了影响合同签订的重要信息，进行了虚假的口头承诺，在多方面对我进行了误导。付款时间我方要求10-15天付款过户，并为此降价2万元，原告及中介当时均口头表示可以提前办理，但事实上原告当时根本不具备购房资格，因此一直拖延至合同最后一天才通知我去办理网签。付款形式上，我要求现款并先给一部分首付，但原告和中介偷换概念，表示一次性付款都是这样，到最后一次付清，不存在首付款一说。我方以为他们说的都是真的，才签了字。原告及中介利用我年纪较大，思维不清晰，缺乏相关经验，对我进行欺骗和诱导，使我对付款日期产生重大误解。我不能及时取得房款，按原计划购买房屋，给我方带来重大损失。五、原告称催告函我未回复，事实是我从未收到该文件。根据文件内容，原告3月发件通知我在合同到期的最后一天去网签，恰恰表明原告由于某种原因无法在4月14日前履行合同。根据合同约定，4月14日是产权转移手续的最后一天，而办理网签、资金托管、交税、预约过户等手续，至少需要一个月的时间。原告的一再拖延导致双方无法在合同期内履行约定，已构成事实上的违约。六、在合同期内及4月14日收到通知后，我方多次表示已经准备好所有材料，原告以语言和行动表明全额交税就不买了，这才是导致合同无法履行的真正原因。七、原告无视合同和《补充协议》约定，拒绝按照266万元的价格履行应尽义务，已构成根本违约。我针对原告行为提起反诉，请求依法追究其违约责任。
反诉原告梅静诉称：2016年1月16日，原、被告经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定反诉人以266万元的价格向被反诉人出售位于北京市昌平区天通苑北苑一区13号楼1单元802号房屋，并约定266万元为净得价款，交易涉及的水费全部由被反诉人承担，双方应于2016年4月15日前完成房屋所有权变更手续。合同还约定被反诉人不按法律、法规规定缴纳相关税费导致合同不能继续履行的，应向反诉人支付相当于房款20%的违约金。反诉人通过电话和短信催促被反诉人按照266万元的价格进行网签、付款及过户，但被反诉人由于自身原因一再拖延，至合同约定最后一天才通知我办理网签。根据当时二手房交易情况，要完成办理网签、资金托管、交税、预约过户等手续，至少需要一个月的时间，被反诉人在履行时间上已构成违约。同时被反诉人无视合同约定，一再无理要求我方配合其按照做低的价格进行网签和过户，我方反复告知其此种做法违反法律规定，同时督促其按照真实交易价格办理网签和过户，均遭到被反诉人的拒绝。根据合同约定，反诉人有权解除合同并追究被反诉人的违约责任。故向贵院提起反诉，请求依法判令：1.解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.被反诉人从2016年4月16日起按日计算向反诉人支付房屋总价款万分之五的违约金至本案宣判；3.被反诉人赔偿反诉人违约金532000元；4.被反诉人承担反诉诉讼费及其他相关费用。
反诉被告吴仲锋辩称：反诉原告所述不是事实。避税是合法的，逃税、偷税是违法的。合同也约定了，我们没有违法。反诉原告自己不想履行合同，以此将违约责任推到我方。我们买房是真实意思表示，有买房资质，我们没有违约。
经审理查明：坐落于北京市昌平区东小口镇天通北苑一区13号楼8层1单元802房屋登记所有权人为梅静，房屋性质为商品房。2016年1月16日，吴仲锋（买受人）与梅静（出卖人）经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋坐落为北京市昌平区东小口镇天通北苑一区13号楼8层1单元802，房屋成交价格为1000000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价1660000元；买受人向出卖人支付定金50000元；双方自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还对违约责任进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，约定2660000元为净得价，双方应在2016年4月15日前办理房屋所有权转移登记手续；首付款260万元（不含前期支付的全部定金）应于过户当日支付；双方应于过户后15日内办理物业交割手续，买受人从购房款中留存的1万元物业交割保证金于办理物业交割当日支付给出卖人。2016年1月30日双方将过户后15日腾房变更为过户后30日腾房。2016年1月17日吴仲锋支付了定金50000元。
合同签订后，梅静曾提出合同签得不合理，并在2016年2月26日和链家公司工作人员戈录霞的通话中表示自己要求15天至20天一次性付款，自己是稀里糊涂就签了合同，房子不卖了。2016年3月16日，链家公司向梅静发出催告函，要求其在2016年4月15日前办理交易房屋的过户手续。2016年3月24日，梅静和中介公司工作人员周甘雨的通话中对房屋的交税价格提出异议。2016年4月8日，周甘雨短信告知梅静买方所有房款都已到账了，随时能办理缴税过户了，询问梅静是愿意按照合同缴税过户还是不愿意卖了。梅静回复周甘雨称中介公司未明确告知购房人真实信息（签订合同时没有购房资格），合同在付款日期上存在严重分歧，买方迟迟不能付款造成其无法按原计划购房以及房屋买卖合同中的交易价款与真实交易价款明显不符，存在避税嫌疑等问题。2016年4月12日，链家公司再次致函梅静，内容为“请您于2016年4月14日10时前办理网签，提供您与配偶的身份证复印件、结婚证、户口本。待双方办理网签手续后，将于2015年4月15日由乙方将房款通过理房通的形式支付给您，双方于当日办理过户手续。”此快件被拒收退回。2016年4月13日，链家公司工作人员通过短信的方式再次通知梅静于2016年4月14日配合办理网签过户事宜。梅静回复称“请你们确认买方明天是否愿意按照真实价款缴税，尽快通知我。”2016年4月14日，梅静未到链家公司办理网签手续。当日的短信记录中，梅静称“我已准备好所有资料，只要买方依照法律，按照实际成交价款纳税，我配合过户”。链家公司工作人员再次通知梅静于2015年4月15日办理网签等手续，梅静仍未办理。
另查，吴仲锋在京的购房资格核验结果为初步核验通过。经向周甘雨询问，吴仲锋的购房资格核验最早于2016年3月29日通过。
上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《居间合同》、《房屋交易保障合同》、《补充协议》、2016年1月30日协议、催告函、快递单、查询结果、定金收条、购房资格核验结果单、情况说明、短信记录、通话录音及文字整理材料、快递客服短信记录、证人证言及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，吴仲锋与梅静签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。现梅静在合同履行期内即提出房子不卖了，亦未按照合同预定的期限办理房屋过户手续，其行为已构成违约。关于梅静主张的购房资格、付款时间及交税问题，首先吴仲锋已在合同约定的期限内具备购房资格，履行房屋买卖合同并不存在障碍；其次15日内付款仅为梅静的主张，吴仲锋并未同意该主张，后经协商双方签订合同时一致同意于过户当日（2016年4月15日前）支付首付款260万元；再次交税问题并非合同履行的法律上或事实上之障碍，庭审中吴仲锋亦表示同意按照实际成交价格交税，因此梅静的辩解不能成立，其提出的诉讼请求亦没有事实和法律依据，本院不予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现吴仲锋提出可以将剩余购房款261万元一次性付清，法庭向梅静释明若合同应继续履行其是否同意接收房款，梅静亦表示同意接收，故对吴仲锋要求梅静继续履行合同，办理网签、交税和过户手续及交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本案中，梅静的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但双方约定的违约金标准过高，吴仲锋亦未举证证明其损失，故本院对违约金金额酌情予以调整。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告梅静于本判决生效之日起十五日内协助原告吴仲锋办理北京市昌平区东小口镇天通北苑一区13号楼8层1单元802房屋的网签手续、交税手续及过户手续，将该房屋过户至原告吴仲锋名下，原告吴仲锋于过户当日支付梅静剩余购房款二百六十一万元；
二、被告梅静于本判决生效之日起三十日内将北京市昌平区东小口镇天通北苑一区13号楼8层1单元802房屋腾退给原告吴仲锋；
三、被告梅静于本判决生效之日起十五日内支付原告吴仲锋违约金十万元；
四、驳回原告吴仲锋的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告梅静的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万四千零四十元，由被告梅静负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四千五百六十元，由反诉原告梅静负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 黄 莹
二〇一六年十一月十六日
书记员 赵齐跃