黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终716号
上诉人（原审原告）：李淑兰，女，1954年3月17日出生，汉族，住所地黑龙江省绥芬河市，户籍地黑龙江省鸡西市。
委托诉讼代理人：温丽华，女，1959年11月13日出生，汉族，住所地黑龙江省绥芬河市。
委托诉讼代理人：李增秀，男，1953年10月1日出生，满族，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。
被上诉人（原审被告）:杨明，女，1982年2月28日出生，汉族，住所地黑龙江省绥芬河市。
被上诉人（原审被告）:绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司。住所地黑龙江省绥芬河市。
法定代表人薛传祥，男，总经理。
委托诉讼代理人：武利飞，黑龙江博学律师事务所律师。
上诉人李淑兰因与被上诉人杨明、绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司（以下简称澳普尔房产公司）申请执行人申请异议纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院（2016）黑1081民初29号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月6日公开开庭审理了本案，上诉人李淑兰的委托诉讼代理人温丽华、李增秀，被上诉人杨明，被上诉人澳普尔房产公司的委托诉讼代理人武利飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李淑兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判恢复（2013）绥执字第77号执行裁定书的执行。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。1.上诉人申请执行的房屋不是被上诉人杨明合同中记载的房屋幢号。2.上诉人申请执行的房屋的预售许可证号为2009绥房预售证第044号，被上诉人杨明持有的合同记载的商品房预售许可证号为084号。3.上诉人申请执行的房屋的建设规划许可证号为建字第200801号，施工许可证号为231020200906180101，被上诉人杨明持有的合同记载的建设工程规划许可证号为建字第200807号，施工许可证号为2310202009061801号，两者不是同一房屋。被上诉人杨明持有的商品房买卖合同不能在房产部门备案，原因就是其持有的商品房买卖合同记载的事项不真实。4.被上诉人杨明持有的商品房买卖合同的合同编号是Ｂ20110624010462，该合同不是在2008年5月17日签订的，但杨明在执行听证会、原一审庭审调查、原二审调查时，始终坚持称是2008年5月17日签订的，该案重审时杨明称是2011年补签的。5.杨明证明付款的证据是韩学奇2008年9月29日购房款10万元的收据，该收据交款人不是杨明，没有记载所购房屋的幢号、单元、层号、室号和面积，无法认定与本案诉争的房屋有关。6.被上诉人澳普尔房产公司是独立经营的公司，杨明自称是澳普尔国际大酒店有限责任公司的职工，没有证据证实。杨明自称优惠条件10万元购买102.75平方米的房屋，没有证据证实。该房屋当时每平方米2800元，澳普尔公司以每平方米973.23元卖给杨明，是恶意处分公司资产，损害债权人的合法权益，依法也不应受到保护。7.杨明的两个证人，自称是杨明在澳普尔国际大酒店有限公司的同事，没有证据证明。8.被上诉人澳普尔房产公司的财务账不能证明杨明是上诉人申请执行的房屋的购买人。综上，澳普尔房产公司在2008年11月5日才取得绥芬河市重点项目拆迁安置房工程的建设工程规划许可证，在此之前的2008年5月17日即与杨明确定了房屋的买卖不客观、不真实。且杨明持有的合同中体现的房屋是1幢602室，上诉人申请执行的是2幢602室，杨明没有权利对上诉人申请执行的房屋提出异议，杨明的证据不足以排除对绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2幢602室房屋的强制执行。因此，一审判决认定事实错误，适用法律错误。
被上诉人杨明辩称，与一审答辩意见一致，涉诉房子我在2008年以10万元购买，不存在虚假购买，请求法院维持原判。
被上诉人澳普尔房产公司辩称，1.澳普尔房产公司出售给杨明的房屋与上诉人主张的房屋是同一房屋；2.关于与杨明签订的房屋买卖合同内容中预售许可证编号及规划许可证编号所出现的问题是由于公司失误造成的；3.一审判决正确，请求驳回上诉。
上诉人李淑兰向一审法院起诉请求：要求判决恢复对绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼602室房屋的执行。
一审法院认定事实：被告杨明原系澳普尔酒店公司餐厅经理。2008年，被告澳普尔房产公司开发建设绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房（对外也称澳普尔回迁楼），公司规定，对澳普尔酒店公司有一定贡献的职工，可以以内部价购买房屋。2008年9月29日，被告杨明的爱人韩学旗（当时二人系恋爱关系）缴纳了10万元购房款。2011年，被告杨明与被告澳普尔房产公司补签了商品房买卖合同（合同落款日期为2008年5月17日），合同约定杨明以每平方米0.1万元的价格购买了绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼602室（建筑面积102.75平方米）住宅，合同总价款为10.275万元。被告杨明交纳10万元购房款后，其余购房款，公司同意予以免除。2009年8月，房屋交付使用。之后该房屋一直由被告杨明使用并承担各种费用至今。因澳普尔房产公司原因，该房屋至今未能办理房屋产权登记。另查明：2010年4月2日，被告澳普尔房产公司分别向原告李淑兰、温丽华、韩冰借款12.4万元、18万元、16.1万元。为保证履行还款义务，澳普尔房产公司分别与温丽华、原告签订了商品房买卖合同。澳普尔房产公司与温丽华买卖合同的标的物为绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼602室住宅。该合同书盖有“绥芬河市房产局商品房合同备案专用章”。澳普尔房产公司为温丽华出具了一份收到28.77万元“温丽华购房款”收据一张。因澳普尔房产公司未按期偿还借款，2012年，原告向本院提起诉讼（温丽华、韩冰向原告出具了委托书），本院于2012年10月16日作出（2012）绥民初字第297号民事调解书。调解内容为：“绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司于2013年1月3日前偿还李淑兰借款本金465000元、利息278800元，合计743800元”。2014年8月20日，本院在执行李淑兰与澳普尔房产公司民间借贷纠纷一案中，应李淑兰的申请，本院以（2013）绥执字第77号执行裁定，预查封了澳普尔房产公司所有，现登记备案在温丽华名下的绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼1单元602室住宅。2015年1月18日，杨明作为案外人提出执行异议。2015年5月6日，本院作出（2013）绥执异字第77－1号执行裁定，认为杨明的异议理由成立，裁定中止对澳普尔房产公司所有，登记备案在温丽华名下的绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼602室住宅的预查封执行。李淑兰不服，向本院提起申请执行人执行异议诉讼。再查明：证人杨慧、梁鹤生原均系澳普尔酒店公司的员工，2008年均以10万元的价格购买了被告澳普尔房产公司建设的绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房，杨慧称其于2013年与被告补签了商品房买卖合同，梁鹤生称其于2010或2011年与被告补签的商品房买卖合同。被告澳普尔房产公司与被告杨明及二证人签订的合同编号均为B20110624010462。被告澳普尔房产公司解释称，因为当初房屋办理不了房照，合同属于重新补签的，就用现有文本合同更改的，所以是一个合同编号。合同备案号为B20110624010462的房屋在房产管理部门登记的申请人为于光颖，房屋面积为91.5平方米。一审法院认为，被告杨明向被告澳普尔房产公司支付了全部购房款（少部分经澳普尔房产公司免除）并实际占有、使用房屋至今，虽然被告杨明与被告澳普尔房产公司购买诉争房屋商品房买卖合同是后补签的，合同编号也是虚假的，但不影响合同内容的真实性，因此被告杨明与澳普尔房产公司之间商品房买卖合同关系成立，杨明作为消费者享有所购房屋的物权期待权。原告虽主张二被告间签订的商品房买卖合同是虚假的，但未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。诉争房屋未办理产权登记，系澳普尔房产公司造成的，而非房屋买受人杨明自身的原因所致。原告李淑兰出借款项给被告澳普尔房产公司，其权利经本院以（2012）绥民初字第297号民事调解书确认，李淑兰对澳普尔房产公司享有的系金钱债权。原告与被告澳普尔房产公司之间的商品房买卖合同虽到房地产管理部门办理了预售登记，但双方并非真实的商品房买卖合同关系，双方的真实意思是以涉案房屋作为被告澳普尔房产公司履行偿还借款义务的保证，即原告李淑兰与被告澳普尔房产公司之间明为买卖，实为借贷。双方以涉案房屋“抵押”的行为未办理抵押登记，故原告对涉案房屋不享有担保物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被告的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。因此，被告杨明对本案诉争的绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼1单元602室住宅享有足以排除强制执行的物权期待权。原告虽怀疑被告杨明提交的商品房买卖合同及购房收据系虚假的，二被告恶意串通伪造虚假的商品房买卖合同及购房收据，侵害了原告的合法权益，但是，原告对其主张未能提供相应的证据加以证实，对此，原告应承担因举证不能而带来的不利后果。故原告诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李淑兰的诉讼请求。
本院二审期间，上诉人李淑兰为支持其主张，出示证据及复述原审证据如下：
证据一，建字号2008001号建设工程规划许可证。证明：2008年11月5日澳普尔房产公司取得了工程规划许可证，项目是位于绥芬河市兴隆路东A-1，建筑面积5625.16平方米，兴隆路西是A-2，建筑面积是8723.2平方米，而不是被告杨明持有的《商品房买卖合同》所记载的第一条：“位于兴隆路两侧，原六连区域,规划许可证号为建字号200807”。杨明向一审法院提交证据一，主张2008年5月17日签订合同，2008年9月29日交10万元购房款，事实是2008年11月5日澳普尔房产公司才取得诉争房屋建设工程规划许可证，没有许可证不能确定工程建设规模，岂能售房，所以杨明持有的合同是虚假的。
被上诉人杨明质证称，上面写的是新丰路两侧，我所居住的房屋就位于此位置，且酒店购房时所看的地址就是现在我居住的地址，上诉人证据证明不了所说房屋事实。
被上诉人澳普尔房产公司质证称，对证据形式要件没有异议，但此证据并非新证据，也证明不了上诉人说明的问题。此证据第二页上半部分明确写着位于兴隆路两侧原六联区域，与公司出售给杨明的房屋属于同一房屋，合同内容存在小瑕疵，但并不影响合同真实性和合法性。
本院认为，该证据可证实被上诉人澳普尔房产公司于2008年11月5日取得绥芬河市重点项目拆迁安置房工程，证号为2008001号建设工程规划许可证的事实，对该事实予以确认。
证据二，房屋测绘成果认签表2份。证明：被上诉人澳普尔房产公司建设的安置房为2幢，即1号楼和2号楼，其中温丽华签订合同第三条记载的是第2幢602室，被告杨明持有的合同第三条记载的是“第一幢602室，所以上诉人主张执行房屋与杨明所谓购买的房屋不是同一幢房屋。
被上诉人杨明质证称，写的是兴隆路西2号楼26幢，我认为证据与本案无关，证明不了其要说明的问题。
被上诉人澳普尔房产公司质证称，形式要件没有异议，证明问题有异议。根据此证据所记载的兴隆路西2号楼，建筑面积5536.29平方米与证据一中记载的A-1栋房屋是一栋楼，兴隆路东1号楼建筑面积8799.91平方米，与证据一中A-2是同一栋楼，所以恰好证明上诉人申请执行的房屋与公司出售给杨明的房屋是同一栋房屋。
本院认为，该证据无法证实上诉人意在证明的问题，不予确认。
证据三，澳普尔国际大酒店章程。证明：澳普尔国际大酒店与澳普尔开发有限公司是独立法人，相互之间没有关系，所以杨明享有澳普尔开发公司优惠政策没有依据。
被上诉人杨明质证称，此份证据不是新证据，以前每次庭审都提交过，证明不了我实际居住等问题。
被上诉人澳普尔房产公司质证称，形式要件没有异议。不属于新证据，与本案无关，证明不了上诉人所要证明的问题。
本院认为，该证据与本案无关，不予确认。
复述原审证据四，（绥）房预售证第2009-044号《商品房预售许可证》。补充证明：温丽华合同第2条记载“商品房预售许可证号为2009绥房预售证044号”。被上诉人杨明的为084号，温丽华合同第一条第三款建设工程规划许可证号为建字第200801号，施工许可证为231020200906180101，而被上诉人杨明的合同第一条第三款建设规划许可证是200807，施工许可证号为2310202009061801。所以双方当事人持有的合同记载的项目建设依据是不一致的，是两个建筑。温丽华合同标的物位置在兴隆路西，与合同房屋坐落地点相一致，被上诉人杨明合同房屋位置在兴隆路两侧，与商品房预售许可证房屋坐落的位置不一致。
被上诉人杨明质证称，证明不了实际房屋的房号，证明不了要证明的问题。
被上诉人澳普尔房产公司质证称，两份合同中关于许可证号不一致问题，是由于公司失误造成的，并不影响合同法律效力，且澳普尔公司在绥芬河只开发建设了A-1和A-2两栋房屋，涉案房屋与杨明购买房屋是同一房屋，所以证明不了上诉人所要证明问题。
本院认为，该证据可证实上诉人李淑兰申请执行的房屋所在的建设项目的预售许可证号是第2009-044号的事实，予以确认。
本院二审期间，被上诉人杨明和被上诉人澳普尔房产公司均未向本院出示证据，亦未复述原审证据。
根据当事人当庭陈述、举证、质证、法庭调查、辩论及查阅一审卷宗，本院二审确认一审查明的除“2011年，被告杨明与被告澳普尔房产公司补签了商品房买卖合同（合同落款日期为2008年5月17日），合同编号为B20110624010462，合同约定杨明以每平方米0.1万元的价格购买了绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼602室（建筑面积102.75平方米）住宅，合同总价款为10.275万元。被告杨明交纳10万元购房款后，其余购房款，公司同意予以免除。2009年8月，房屋交付使用。之后该房屋一直由被告杨明使用并承担各种费用至今。因澳普尔房产公司原因，该房屋至今未能办理房屋产权登记”以外的事实。
另查明，被上诉人杨明持有合同编号为Ｂ20110624010462，落款时间为2008年5月17日的商品房买卖合同，该合同第一条记载，项目名称为绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼，建设工程规划许可证号为建字第200807，施工许可证号为2310202009061801；第二条记载，商品房预售许可证号为084号，第三条记载，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第一幢（座）602号房；第四条记载，商品房单价为每平方米1000元。上诉人李淑兰申请执行的房屋在绥芬河市房产局备案登记的商品房买卖合同的编号为Ｂ20100401003061，该合同第一条记载，项目名称为绥芬河市新建市重点项目拆迁，建设工程规划许可证号为建字第200801号，施工许可证号为231020200906180101，第二条记载，商品房预售许可证号为2009绥房预售证第044号，第三条记载，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2幢（座）602号房。被上诉人澳普尔房产公司于2008年11月5日取得绥芬河市重点项目拆迁安置房工程建字第2008001号的建设工程规划许可证，于2009年9月10日取得新建市重点项目拆迁安置房项目绥房预售证第2009－044号商品房预售许可证。合同编号为Ｂ20110624010462商品房买卖合同的出具时间不能早于2011年6月24日。
再查明，杨明提交了交纳澳普尔回迁2#楼602房屋的取暖费、声控灯电费、二次供水加压电费等票据，以及交款时间为2015年12月16日，交款单位1单元韩奇的物业费收据。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，案外人主张停止对诉争标的物的执行，则案外人应举证证实其对诉争标的物具有所有权或者有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，法院在审理此类纠纷时，不仅要对当事人是否对执行标的物享有所有权进行判断，还要对其实体权利能否对抗执行进行判断。关于被上诉人杨明对诉争房屋是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。对于买受被执行的不动产而需要办理登记手续来确认物权效力的案外人而言，即使其没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。至于物权期待保护权的条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，首先，被上诉人杨明提交的合同编号为Ｂ20110624010462的商品房买卖合同体现的签署时间为2008年5月17日，但绥芬河市房产局的工作人员证实该合同的出具时间不可能早于2011年6月24日，杨明起初称该合同是2008年5月17日签订的，后称是2011年后补签的，但杨明无法证实具体的签订时间。其次，上诉人李淑兰申请执行的是绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼602室房屋。被上诉人杨明对该房屋提出执行异议，请求停止执行，杨明提交的商品房买卖合同体现其购买的房屋的项目名称为绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼，建设工程规划许可证号为建字第200807，施工许可证号为2310202009061801，商品房预售许可证号为084号，所购的商品房为上述项目中的：第一幢（座）602号房。上诉人李淑兰申请执行的房屋在绥芬河市房产部门登记备案的合同编号为Ｂ20100401003061，项目名称为绥芬河市新建市重点项目拆迁，建设工程规划许可证号为建字第200801号，施工许可证号为231020200906180101，商品房预售许可证号为2009绥房预售证第044号，具体房屋为第2幢（座）602号房。被上诉人杨明提交的商品房买卖合同体现的房屋信息与上诉人申请执行的房屋信息不一致。综上，杨明无法证实其与被上诉人澳普尔房产公司对于上诉人申请执行的房屋在法院查封前签订了合法有效的买卖合同。故杨明的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项、第二十九条第（一）项的规定，不符合可以阻却法院对绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼602室房屋执行的条件。因此，上诉人李淑兰请求准许对绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼602室房屋执行符合法律规定，应予以支持。
综上所述，上诉人李淑兰的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销绥芬河市人民法院（2016）黑1081民初29号民事判决；
二、准许执行绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房第2幢602室房屋。
一审案件受理费5616元，二审案件受理费5616元，均由被上诉人绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周晓光
代理审判员 李冬梅
代理审判员 李慧宇
二〇一六年九月十九日
书 记 员 文秀成