江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）苏审二民申字第555号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：江苏华夏轻纺实业有限公司。住所地：江苏省南京市中山北路209-3号
法定代表人：郑杨，该公司董事长。
委托代理人：刘海燕，江苏维世德律师事务所律师。
委托代理人：罗宁，江苏维世德律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：苏宁云商集团股份有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区山西路*号金山大厦***层。
法定代表人：张近东，该公司董事长。
委托代理人：蔡安明，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人：张丽，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
再审申请人江苏华夏轻纺实业有限公司（以下简称华夏公司）因与被申请人苏宁云商集团股份有限公司（原苏宁电器股份有限公司，2013年工商登记变更为现名称，以下简称苏宁公司）场地租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2011）宁民终字第721号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
华夏公司申请再审称：（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审判决认定苏宁公司租金损失228.7485万元没有事实依据。双方签订的《场地租赁合同》中约定华夏公司装修期间免交租金，没有约定此条款属于优惠条款，也没有约定只有在华夏公司全面履行合同时方可免交装修期间租金。苏宁公司在一、二审中从未提出此条款属于优惠条款的主张。二审判决主观臆断，违反了合同当事人意思自治原则。（二）二审判决适用法律错误，偏袒苏宁公司。1.二审判决认定华夏公司对于合同的解除也有过错属责任认定错误。苏宁公司隐瞒龙吟大厦1－5楼中庭天井产权系全体业主共有的事实，造成合同无法履行而解除，应承担全部责任。2.二审判决既然认定双方都有过错，却没有按过错原则判决双方按比例承担认定的苏宁公司租金损失228.7485万元，而是判决华夏公司全部承担，适用法律错误。3.一审判决因华夏公司起诉没有提出利息损失的请求而未予处理，二审判决认为华夏公司未在法定期间主张，一审不予处理并无不当，但苏宁公司也未在法定期间主张装修期间的租金损失，二审判决却处理了，显失公平公正。（三）二审判决超出诉讼请求。苏宁公司一审反诉请求是要求支付2008年7月1日至7月20日期间的租金83.33万元，上诉请求也是支持一审反诉请求，二审却判决华夏公司支付2008年4月至6月装修期间租金损失228.7485万元，超出了当事人的诉讼请求。华夏公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项之规定申请对本案再审。
苏宁公司提交意见称：（一）二审判决认定苏宁公司租金损失228.7485万元具有事实依据。1.苏宁公司房屋被占用三个月零二十天，产生的租金损失为458.33万元，远高于一、二审判决结果，且还有重新招租的轮空期损失。虽然合同没有约定华夏公司提前解除合同即不享有装修期免交租金的待遇，但合同权利与义务相伴产生，二审判决认定装修期免交租金为华夏公司全面履行合同而享有的优惠条款、在合同未履行的情况下，华夏公司占有房屋期间属于苏宁公司的损失范围并无不当。2.根据二审判决，苏宁公司实得租金仅为185.128万元，占实际租金损失的40.39%，二审判决是酌定对苏宁公司租金损失的部分支持，并非是在苏宁公司没有损失情况下的主观臆断。（二）一、二审判决认定双方存在改造中庭天井的“口头协议”系认定事实错误。从租赁合同本身及约定的租赁面积可以得出租赁场地不包含中庭天井的结论。苏宁公司之所以向相关部门出具改造中庭天井的报告，是应华夏公司的要求，协助华夏公司履行合同的行为，双方并不存在中庭天井改造的“口头协议”。（三）二审判决适用法律错误。在合同解除的原因及解除责任的认定上对苏宁公司不公，偏袒华夏公司。1.本案是华夏公司违约，应承担违约责任。即使双方存在改造中庭天井的合意，也因中庭天井空间属于全体业主所有，合意违反法律规定而无效，但关于封闭中庭天井的合意无效并不导致《场地租赁合同》无法履行而必须解除。华夏公司不履行合同义务，不仅应当赔偿苏宁公司全额的租金损失458.33万元，还应当没收其履约保证金50万元，并支付六个月的违约金750万元。2.一、二审判决认定华夏公司的装修损失为79.31万元证据不足，相关证据不能证明上述损失真实可信。3.一、二审判决对苏宁公司要求华夏公司承担实际发生的水电费和物业管理费没有支持不当。（四）二审判决华夏公司给付苏宁公司租金损失228.7485万元并未超出苏宁公司诉讼请求。因为华夏公司一审诉讼请求包括要求苏宁公司返还预付租金375万及保证金50万元等，苏宁公司要求驳回华夏公司诉讼请求并提起反诉，反诉请求中包括华夏公司承担违约金750万元，并支付免交租金期间之外的华夏公司实际占用的二十天租金83.33万元，一审判决苏宁公司返还华夏公司233.75万元，即驳回了华夏公司191.25万元的返还请求，加上仅按45%比例判决的华夏公司应付给苏宁公司的二十天租金37.4985万元，两项合计为228.7485万元作为苏宁公司的租金损失赔付，二审判决结合双方诉讼请求，将一审判决进行了同类合并，判决华夏公司赔偿苏宁公司租金损失228.7485万元并未超出苏宁公司的诉讼请求。（五）华夏公司所述利息损失，因华夏公司未在法定期间主张损失，一、二审未予处理并无不当。综上，华夏公司的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
本院审查查明：苏宁公司系坐落于南京市中山北路217号龙吟大厦1－5层的房屋所有权人。2008年3月18日苏宁公司与华夏公司签订《场地租赁合同》，约定：“苏宁公司将龙吟大厦1－5层房屋出租给华夏公司，建筑面积约为12020平方米。如有误差，以平面分界图所示区域为准，租金不变；本合同租赁场地及外立面店招位详见租赁场地平面分界图及外立面分界图，该租赁场地平面分界图及外立面分界图由双方盖章后作为本合同附件；租赁期限自2008年4月1日起至2018年6月30日止，共计10年零3个月，装修期自2008年4月1日起至2008年6月30日，装修期内，华夏公司除不承担租赁费用外，需承担水电、物业管理等其它费用；场地租金为1500万元／年，从第四个租赁年度起，租金标准按4%的比例在上年租金标准的基础上逐年递增；租金采取先付后租的方式按三个月支付，在合同签订的3个工作日内，华夏公司向苏宁公司支付50万元作为合同定金，本合同生效后苏宁公司按约定合格移交租赁物，定金自动转为合同保证金，2008年3月24日前华夏公司向苏宁公司支付200万元租金，2008年4月10日前华夏公司向苏宁公司支付175万元租金；本合同签订的同时，华夏公司一次性向苏宁公司缴纳保证金50万元，作为华夏公司履行本合同的保证；租赁场地的交付时间为2008年4月1日；合同期间，华夏公司在不改变租赁场地所属房屋内部主要结构和功能的前提下，可根据实际经营需要，对租赁区域的内部和外立面进行装修与改造，费用由华夏公司承担，但在装修和改造前须将方案及装修设计图报苏宁公司，取得苏宁公司的书面同意；华夏公司对场地、外立面的装修、改造以及特种设备的安装，不得破坏房屋原有的设备或影响该设备的运作状态，应符合国家相关质量标准和消防管理规定，取得相关部门的审批手续和验收合格手续；苏宁公司应配合华夏公司向其提供所租赁场地的完整设计平面图等资料；华夏公司违反本合同或由于华夏公司原因解除合同时，华夏公司应向苏宁公司支付相当于六个月租赁费用的违约金”等。
2008年3月21日华夏公司向苏宁公司交纳保证金50万元。2008年3月28日华夏公司向苏宁公司预交了2008年7月1日至9月30日三个月的租金375万元。租赁合同签订后，华夏公司对租赁场地进行了装修。
2008年4月14日华夏公司发函给苏宁公司称：“兹因双方在龙吟广场租赁协议拟定过程中，贵公司房租偏高，实际使用面积较小，故贵公司承诺可对商场天井部分进行改造，现须办理国家规定的有关手续，望贵公司予以配合解决。”
2008年4月18日南京市规划局向苏宁公司发出停工通知单称：“中山北路217号龙吟广场1至5层加建封闭因未取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条，属违法建设，上述工程必须立即停止建设。”
2008年4月18日苏宁公司向南京市民用建筑设计研究院有限责任公司出具委托书称：“委托贵院对我司的南京市中山北路217号龙吟广场1至5层承租方（江苏华夏轻纺实业有限公司）提供的中庭天井加层施工设计方案、图纸、加固措施进行审核，并对该方案的安全性进行复核。”
2008年4月21日苏宁公司向华夏公司发函称：“贵司于4月14日提出在中山北路217号龙吟广场1至5层天井增加夹层的申请已收悉，现答复如下：我司原则上同意贵司的改造方案，请严格按照租赁合同中第七条中的7.2条、7.3条和第八条约定，不得破坏原有设备设施、房屋结构；办理好相关审批手续和验收合格后方可使用，并将取得的相关批准文件、合格证书复印件加盖公章后留我司备查。”
2008年4月22日苏宁公司向南京市规划局出具违法行为检查书称：“我司与华夏公司开始时认为该项装修是属于商场内部装修，所以未向有关部门报批，我司积极与华夏公司协商解决此事，华夏公司已停止施工，今后我司将积极协助、配合贵局处理此事，并及时补办相关手续”等。
2008年4月28日苏宁公司向南京市规划局出具《关于消除龙吟广场商场内中庭安全隐患申请楼层封闭的报告》称：“中山北路217号龙吟广场1至5层商场产权系我公司所有，商场内中央部分有一20余米高的中庭，该中庭在实际使用中存在以下的安全隐患……。基于上述原因，我公司已请原设计单位重新设计，对商场的中庭进行封闭，现设计方案已完成，请市规划局批准。”
2008年5月15日华夏公司向苏宁公司发《关于依约对租赁场地平面分界图和外立面分界图盖章及交付场地租赁合同附件的催告函》，要求苏宁公司提供租赁房屋平面分界图。并于2008年5月16日向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼。要求苏宁公司立即按合同约定交付符合要求的租赁场地“平面分界图”及“外立面分界图”、将租赁合同原约定的三个月装修期另作相应顺延、办理中庭天井装修的合法手续等。该案审理期间，苏宁公司向华夏公司出示了2008年6月12日南京市规划局监督处向苏宁公司出具的《关于中山北路217号龙吟大厦改建工程的告知函》，《告知函》称：“鉴于该大厦已建成交付使用多年，其内部改造工程会影响大厦内其它业主利益，因此该加层改建工程将无法获得规划认可，请你单位处理好与该大厦其它业主的相邻关系。”2008年6月24日、6月29日华夏公司向苏宁公司发函称：要求解除双方签订的场地租赁合同、并进行退场交接。2008年7月1日、7月7日苏宁公司对此回复华夏公司称：华夏公司单方解除租赁合同需按规定交纳相关水电费、物业管理费，将租赁房屋恢复原状，并支付6个月房租的违约金。另租赁场地中现仍有大量施工设备材料，且华夏公司破坏的部分亦未恢复原状，无法接受租赁场地。华夏公司于2008年7月1日申请对该案撤诉获准。
2008年7月2日，华夏公司提起本案诉讼，请求撤销华夏公司与苏宁公司签订的《场地租赁合同》；苏宁公司返还已预交房屋租金375万元及合同保证金50万元；赔偿华夏公司先期装修停工的经济损失79.31万元。苏宁公司答辩请求驳回华夏公司的诉讼请求，并提起反诉，要求解除与华夏公司签订的《场地租赁合同》，判令华夏公司支付违约金750万元；支付2008年7月1日至7月20日期间的租金83.33万元；支付（自2008年3月21日至7月20日）物业管理费110183.67元；水、电费6941.66元。
2008年7月16日华夏公司委托江苏省南京市钟山公证处对龙吟大厦1－5层“中庭部分”的现状拍照、录像进行证据保全。2008年7月20日华夏公司、苏宁公司对租赁场地进行交接。双方并对水电表费用进行了确认：水费为1391.63元，电费为5550.03元。
另查明，2008年元月25日、7月9日苏宁公司向南京快乐世家物业管理有限公司交纳（2008年1月26日至7月25日）的物业管理费共计18.031万元。
2008年8月26日一审庭审中，双方当事人均表示诉讼请求没有变更或补充，以诉状、反诉状为准。2009年5月31日，华夏公司提交《增加诉讼请求申请书》，并在2009年12月1日的第二次庭审中明确：增加的诉讼请求为苏宁公司返还其预付租金及保证金425万元的利息，按同期银行借款利率计算，苏宁公司当庭以华夏公司增加诉讼请求已超过法定期限为由表示不认可。
南京市鼓楼区人民法院认为：双方当事人在签订《场地租赁合同》时，对租赁场地内中庭天井改造已达成口头协议，该口头协议合法、有效。对口头协议无法继续履行原因在于中庭天井改造方案“会影响大厦内其它业主利益”而未获得南京市规划局的审批。苏宁公司作为诉争房屋的产权人，对中庭天井改造首先应向相关部门履行报批手续，经审批后才能向华夏公司作出同意改造的允诺。华夏公司在中庭天井改造方案获得审批后方可组织施工，而不是先施工后报批，导致损失的发生。对该后果的发生，双方当事人均有责任。
华夏公司认为苏宁公司故意隐瞒中庭天井不能取得产权的事实，欺诈华夏公司，导致华夏公司在违背真实意思的情况下，与其签订《场地租赁合同》。该主张无证据证明，故对于华夏公司要求苏宁公司全额返还已预交房屋租金375万元及合同保证金50万元之主张，不予支持。因双方签订的《场地租赁合同》已实际解除，故双方应按各自过错的程度对中庭天井改造承担相关责任。苏宁公司在此场地租赁中存在一定过错，综合其过错程度，确认其应返还华夏公司上述费用的233.75万元。
华夏公司要求苏宁公司赔偿先期装修停工的经济损失79.31万元，并提供工程款发票、设计费发票等，因华夏公司与苏宁电器在签订《场地租赁合同》后确实对租赁场地进行了装修，故予以采信。对此损失，苏宁公司应按其过错程度承担43.6205万元。
苏宁公司反诉要求华夏公司支付违约金750万元（6个月租金），因本案双方均存在过错，不存在华夏公司违约，故对该反诉请求不予支持。
苏宁公司要求华夏公司支付自2008年7月1日至7月20日期间的租金83.33万元，因华夏公司于2008年7月1日至7月20日占有该房屋，双方对未能及时交接均存在责任，故此期间的租金83.33万元，应按各自过错的程度承担，华夏公司支付苏宁公司37.4985万元。
对于苏宁公司要求华夏公司支付物业管理费、水、电费的问题，因华夏公司、苏宁公司在《场地租赁合同》中明确约定物业管理费和水、电费应由华夏公司直接向物业公司交纳，故对此反诉请求不予支持。
南京市鼓楼区人民法院于2010年12月14日作出（2008）鼓民一初字第1441号民事判决：一、解除华夏公司与苏宁公司签订的《场地租赁合同》；二、苏宁公司于判决生效之日起十日内返还华夏公司已预交的房屋租金、合同保证金共计233.75万元；三、苏宁公司于判决生效之日起十日内给付华夏公司先期装修经济损失43.6205万元；四、驳回华夏公司其它诉讼请求；五、华夏公司于判决生效之日起十日内给付苏宁公司租金37.4985万元；六、驳回苏宁公司其它反诉请求。
华夏公司、苏宁公司均不服，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。该院认为：双方当事人签订的《场地租赁合同》中虽然没有关于中庭天井改造的内容，但根据双方之间来往的函件，可以认定双方之间在签订合同时已经达成了对中庭天井进行改造的口头协议，之后因中庭天井改造未获得南京市规划局的审批而导致《场地租赁合同》未履行完毕，对此双方均存在过错，现双方已就房屋的返还办理了交接手续，因此，一审法院判决解除双方签订的《场地租赁合同》，有事实与法律依据。关于华夏公司预付给苏宁公司的房屋租金375万元及合同保证金50万元的问题，苏宁公司应当全额返还给华夏公司。华夏公司在涉案房屋内实际进行了装修，其主张的79.33万元的装修损失有相关证据予以证实，应予认定，一审法院综合苏宁公司的过错程度判决其赔偿华夏公司装修损失43.6205万元，于法有据。《场地租赁合同》签订后，华夏公司实际占用涉案房屋共计二个多月，合同虽然约定了免租装修期，但该免租装修期应当认定为华夏公司全面地履行了合同义务而享有的优惠条款，在合同未完全履行的情况下，华夏公司占有房屋的期间均应当计算为苏宁公司的损失范围，且华夏公司在返还房屋后，涉案房屋也存在空置期的租金损失，综合双方的过错程度及苏宁公司的实际损失，酌定华夏公司赔偿苏宁公司损失228.7485万元。华夏公司未在法律规定的期间内主张其利息损失，因此一审法院对此未予处理，并无不当。苏宁公司上诉认为一审法院在判决书签发后要求苏宁公司对华夏公司装修损失的证据发表质证意见，该主张无证据证实，不予采信。遂于2011年5月17日作出二审判决：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2008）鼓民一初字第1441号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项；二、变更第二项为：苏宁公司于判决生效之日起十日内返还华夏公司已预交的房屋租金、合同保证金共计425万元；三、变更第五项为：华夏公司于判决生效之日起十日内给付苏宁公司租金损失228.7485万元；四、驳回华夏公司的其他上诉请求；五、驳回苏宁公司的其他上诉请求。
本院认为：（一）华夏公司主张苏宁公司在订立《场地租赁合同》时故意隐瞒苏宁公司对龙吟大厦中庭天井没有产权的事实，致使《场地租赁合同》无法履行而解除，苏宁公司应承担全部责任，该主张无事实与法律依据。根据双方当事人及规划部门的相关函件，应当认定华夏公司与苏宁公司曾就龙吟大厦1－5层中庭天井改造达成了合意，但因涉及其他业主的权益，未获得规划部门的审批导致合同履行不能。因双方当事人已实际解除《场地租赁合同》并进行了交接，一、二审判决确认合同解除的效力，并根据合同解除的原因，认定双方当事人对于合同解除均有过错、苏宁公司过错大于华夏公司，并无不当。（二）租赁合同解除后，苏宁公司收取的华夏公司预付的租金及合同保证金应当返还，二审判决已依法对一审判决作了相应变更。（三）租赁合同解除后，双方当事人因此所造成的损失应当按照过错程度相应承担。1.关于华夏公司的预付租金及合同保证金利息损失部分，因其未在法定期限内提出主张，一、二审判决未予支持符合法律规定。2.关于苏宁公司的损失，该损失应为出租房屋被华夏公司实际占用期间的租金损失，以及因合同解除后重新招租空置期间的合理租金损失。二审判决华夏公司赔偿苏宁公司228.7485万元，并非认定苏宁公司的全部损失为228.7485万元，而是综合双方当事人的过错程度后酌定的赔偿数额，华夏公司认为二审判决认定苏宁公司租金损失为228.7485万元、却没有判决按比例承担，系对二审判决理解有误。3.关于租赁合同约定的装修期间免交租金、二审判决华夏公司支付苏宁公司这一期间的损失是否超出诉讼请求以及与未支持华夏公司前述利息主张是否显失公平、公正问题。本案中，《场地租赁合同》中虽约定2008年4月1日至2008年6月30日的装修期内华夏公司不承担租赁费用，但该条款（第2.1条）前半部分还约定：“租赁期限自2008年4月1日起至2018年6月30日止，共计10年零3个月”，故双方约定的2008年4月1日至2008年6月30日之间的装修期亦在合同约定的租赁期内，各方当事人应准确、完整地理解合同条款，完整解读同一条款的全部约定内容。据此二审判决认定装修期免交租金系出租人苏宁公司对于承租人华夏公司长期租用房屋的优惠条款，在合同未完全履行的情况下，这一期间的损失应当作为苏宁公司损失范围，并无不当。苏宁公司在一审反诉中虽没有提出装修期间（三个月）的租金损失请求，但提出了六个月的违约金主张，二审判决综合双方当事人一审提出的诉讼主张，判令华夏公司赔偿苏宁公司损失228.7485万元并未超出当事人的诉讼请求。且此项判决内容与未支持华夏公司的前述利息主张之间不属于同一性质，不存在显失公平，亦无不公正之处。
综上，华夏公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回江苏华夏轻纺实业有限公司的再审申请。
审 判 长 陈 勤
审 判 员 杨 忠
代理审判员 王玉福
二〇一四年一月七日
书 记 员 徐阳阳