广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1972民初2323号
原告：罗嗣泉。
委托诉讼代理人：魏彦海，广东厚法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王之民，广东厚法律师事务所律师。
被告：熊伟。
被告：梁立星。
原告罗嗣泉与被告熊伟、梁立星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗嗣泉及其委托诉讼代理人王之民、被告熊伟到庭参加了诉讼，被告梁立星经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告罗嗣泉向本院提出诉讼请求：1.确认商铺转租合同于2017年11月6日解除；2.被告返还原告押金7000元、转让费78000元，赔偿原告装修损失13200元、营业损失15000元；3.本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中申请变更第一项诉讼请求为确认案涉租赁合同无效。事实和理由：2017年3月1日，原、被告签订商铺转租合同，被告将位于长安镇一龙路宜安美食城景观路51号商铺租赁给原告经营音响导航使用，租期三年，自2017年3月1日起至2020年3月1日止，每月租金7000元。原告按照约定向被告缴纳了押金7000元及转让费78000元，将商铺装修后经营汽车用品。2017年11月6日，案涉商铺突然被人停水停电，无法继续营业，造成案涉合同事实上被解除，且给原告造成严重的经济损失。
被告熊伟辩称，同意退还原告的押金，但不同意支付装修费和营业损失。因原告存在偷电行为，且自2017年10月开始没有缴纳租金，故双方的租赁合同在当月已经解除。另外，被告是将店铺内物品转让给原告，因此不需要退还转让费。
被告梁立星未作答辩，亦未提交任何证据和质证意见。
本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，熊伟作为甲方、罗嗣泉作为乙方签订《商铺转租合同》，约定甲方将其租赁的位于东莞市长安镇一龙路宜安美食城景观路51号商铺转租给乙方经营音响导航使用，租赁期为三年，每月租金7000元。合同约定，该商铺转让费为88000元，乙方付款后拥有商铺转让权和使用权，甲方应在2017年3月1日将商铺里全部东西交给乙方所有。梁立星在该合同下方签名捺印。
罗嗣泉于2017年2月25日向熊伟支付部分转让费58000元。合同签订当日，罗嗣泉向熊伟支付押金7000元，并出具了剩余30000元转让费的欠条，约定3月至5月、6月至8月、9月至11月分别支付10000元，如有拖欠则熊伟有权收回店铺。2017年6月1日和9月1日，罗嗣泉分别向熊伟支付转让费10000元，以上共计支付转让费78000元。关于该转让费的性质，熊伟主张为商铺内剩余货品价值约60000元至70000元，以及原有装修价值；罗嗣泉则认为剩余货品价值约10000余元，带有装修。罗嗣泉提供了熊伟开具的各月租金和水电费等收据，主张案涉商铺至2017年10月的租金已经付清，熊伟则称其中2017年10月的租金并未支付，该月收据是提前交给罗嗣泉的。
2017年11月6日，案涉商铺被停水停电，承租其他商铺的案外人李某于2017年11月8日报警。罗嗣泉主张停水停电是因熊伟未能从锦厦村委会获得承租权，案涉商铺由村委会重新招租后于2018年1月8日恢复水电。罗嗣泉还提交了2017年10月“泉顺汽车影音”部分销售单据，拟证明因停水停电所导致的损失。熊伟则主张停水停电是因为罗嗣泉欠缴2017年10月的租金导致其无法向上一手房东足额交租，且停水停电期间案涉商铺仍在正常经营，不存在营业损失。
熊伟称曾向原告邮寄《解除租赁合同通知书》，罗嗣泉确认收到该通知，但不确认是否为熊伟发出。该通知称因罗嗣泉欠缴2017年10、11、12月租金及相关费用，构成违约，故双方租赁关系已经于2017年12月30日正式解除，要求其在收到通知之日起5日内搬出租赁物。通知落款人和落款时间分别为“东莞市湘香餐饮服务有限公司”、2018年1月23日。罗嗣泉在庭审中确认其所租赁店铺仍在营业，自2018年1月开始按照原来的租金标准向新的房东缴纳租金。
案涉商铺面积约为130平方米。罗嗣泉在庭审中明确其不要求对案涉商铺的装修价值申请评估，请求法院予以酌定。2018年4月26日，本院工作人员前往案涉商铺进行现场调查后核实，罗嗣泉的装修项目包括玻璃墙、木地板、墙纸、广告牌、空调、拆装展示柜等，罗嗣泉和熊伟确认空调和展示柜可以拆除。至本院调查之日，罗嗣泉仍在案涉商铺经营，但罗嗣泉主张新房东已经通知要求原告限期搬离。为证明装修损失，罗嗣泉还提交了送货单和收款收据，内容为格力空调一台18**元，定做玻璃门2800元，墙纸、木地板、电工包材料款3500元，LED发光字和高空挂饰款4100元，展柜、挂钩1000元。
本院针对案涉商铺权属情况向东莞市长安镇锦厦股份经济联合社调查，该联合社称案涉商铺所处长安一龙路宜安美食城A区属于东莞市长安镇锦厦一坊经济合作社（以下简称锦厦一坊合作社）所有，没有产权证明或是建设工程规划许可证。2005年8月16日，锦厦一坊合作社与东莞市义安商业有限公司（以下简称义安公司）签订《租厂合同》，将包括案涉商铺在内的房屋出租给义安公司，其后双方曾续约，最后确定的租期至2017年12月30日。2015年6月18日，熊伟与义安公司签订合同，约定义安公司将宜安美食城A区一至三楼租赁给熊伟，租赁期限为2015年6月18日至2017年12月30日止。罗嗣泉与熊伟均对上述调查结果予以确认，并同意本案按双方租赁合同无效处理。熊伟还主张曾在签订租赁合同前口头告知罗嗣泉其与义安公司的合同期限，但罗嗣泉对此不予确认，称当时看到的合同是到2020年到期。
另查，熊伟向本院提交了熊伟、梁立星、雷贵顺于2017年10月30日签订的《债务合同》，载明三人愿意对因租赁合同超长一事引起的纠纷共同承担责任，熊伟据此申请追加雷贵顺为共同被告，罗嗣泉明确不同意追加，本院经审查后对熊伟的申请未予准许。同时，罗嗣泉要求梁立星与熊伟承担连带责任，熊伟确认其与梁立星为合伙关系，认为梁立星应当与其一起承担责任。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现原、被告双方均未向本院提交案涉租赁物的合法报建手续及建设工程规划许可证，且原告与被告熊伟均同意本案按双方租赁合同无效处理，被告梁立星缺席诉讼，应视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，故本院对《商铺转租合同》无效予以确认。因合同无效，原、被告因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
对原告的各项诉讼请求，本院具体分析如下：1.合同押金7000元。因合同无效，应当予以返还。2.转让费78000元。原告是基于对合同期限为三年的信任才愿意支付该对价，案涉合同自签订之日至被告熊伟与义安公司的合同到期之日仅10个月时间，被告熊伟在其对案涉租赁物并无三年实际转租权的情况下向原告收取该转让费确实有违公平原则，虽然合同无效，但原告的信赖利益仍应得到法律保护。根据案涉合同约定以及双方陈述，该转租费所对应的交易对价包括剩余货值和装修价值、商铺转租权和使用权，原、被告双方均未对各个项目所对应的价值提供证据予以证明，结合双方陈述和已有证据，本院酌定其中剩余货物和可拆除利用的装饰装修物价值为28000元。剩余50000元参照原告实际承租使用租赁物的时间进行折算，被告熊伟应当向原告返还转让费36111.11元[50000元×（36月－10月）÷36月]。3.装修损失13200元。对于案涉租赁合同无效的结果，一方面系由于被告熊伟作为出租人未能提供符合租赁条件的租赁物，另一方面原告在承租时亦未审查该租赁物的合法性，故双方均有过错，根据双方的过错程度，本院酌定被告熊伟应就原告的装修损失承担50%的责任。对于未形成添附的物品，包括柜子、空调等，仍具有重复使用的价值，可由原告拆除，故该部分物品的价值不应计入装修损失。对于其他形成添附的装修，包括玻璃门、墙纸、木地板等，则应按装修损失进行处理。考虑到案涉租赁物的装修价值与鉴定评估费用的比例问题，从诉讼经济的角度出发，本院同意酌情确定该装修价值。根据原告所提交的收据，原告剩余装修支出为10400元，结合案涉商铺所处地段、租金水平、使用时长、现场勘验情况及本案证据，本院酌情确定该商铺已形成附和的装饰装修物现值为4000元，被告熊伟应承担50%即2000元。4.营业损失。原告并未提交证据证明其已实际发生营业损失以及该营业损失的数额，同时原告主张的营业损失是基于2017年11月6日至2018年1月8日期间案涉商铺被停水停电，对原告的正常经营产生影响。对此本院认为，虽然案涉商铺在停水停电期间不能完全满足原告的使用需要，但由于案涉租赁合同被认定为无效，原告可以主张的损失仅限于该期间原告所支付的案涉商铺占有使用费的损失，现原告确认其并未支付该期间案涉商铺的占有使用费，因此原告要求两被告赔偿营业损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告梁立星在案涉租赁合同下方签名，且其与被告熊伟、雷贵顺之间的《债务合同》约定对相关纠纷共同承担责任，故被告梁立星应当与被告熊伟共同向原告返还押金7000元和转让费36111.11元，赔偿装修损失2000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告熊伟、梁立星于本判决发生法律效力之日起三日内向原告罗嗣泉返还押金7000元、转让费36111.11元；
二、限被告熊伟、梁立星于本判决发生法律效力之日起三日内向原告罗嗣泉赔偿装修损失2000元；
三、驳回原告罗嗣泉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1282元，由原告罗嗣泉负担772元，由被告熊伟、梁立星共同负担510元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 邹群英
二〇一八年五月二日
书记员 邓秀琳
附：相关的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。