重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终4413号
上诉人（一审被告）：田小琼，女，1982年4月2日出生，汉族，住重庆市丰都县。
委托诉讼代理人：付涛，重庆丽达律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李云全，男，1975年4月1日出生，汉族，住重庆市涪陵区。
被上诉人（一审被告）：何国丰，男，1980年5月12日出生，汉族，住重庆市丰都县。
原审第三人：重庆龙天置业顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥志龙石坪苑负三层（原益宁大厦），统一社会信用代码91500107671046632X。
法定代表人：郭迎春，重庆龙天置业顾问有限公司经理。
上诉人田小琼因与被上诉人李云全、何国丰、原审第三人重庆龙天置业顾问有限公司（以下简称龙天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2017)渝0106民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人田小琼的委托诉讼代理人付涛，被上诉人李云全、何国丰，原审第三人龙天公司法定代表人郭迎春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
田小琼上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李云全对田小琼的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实和理由：1、一审判决认定事实有误，田小芳并未委托何国丰签订《房屋买卖合同》，也不追认何国丰的代理行为；田小芳也未委托田小琼签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》不成立；2、田小琼不是合同相对人，也不是代理人，承担违约责任没有法律依据。
李云全二审答辩：请求驳回上诉，维持原判。
何国丰二审答辩：同意田小琼的上诉请求，本案应当改判。
原审第三人龙天公司二审陈述：一审判决符合事实，应当维持。
李云全向一审法院请求：1、解除原告与被告何国丰于2016年9月12日签订的《房屋买卖合同》2、被告返还原告购买房屋定金50000元。
一审法院认定事实：被告田小琼与案外人田小芳系姐妹。被告何国丰与田小琼、田小芳系亲戚。田小芳委托田小琼出租并管理其所有的位于沙坪坝区荔枝桥××7-1房屋。2016年8月左右，田小琼要求何国丰帮忙出售该房屋。何国丰即在龙天公司登记房屋出售信息。天龙公司与田小琼通过电话谈定了房屋出售的价格，定金数额。
2016年9月12日，龙天公司通知李云全、何国丰到龙天公司签订房屋买卖合同。何国丰与田小琼进行电话联系，田小琼告诉何国丰需在龙天公司将房屋买卖合同传给田小琼看后方可签订房屋买卖合同。
同日，李云全通过POS机将定金50000元及中介费5000元支付龙天公司，龙天公司将其中49999.99汇入田小琼银行账户。随后，李云全与何国丰、龙天公司签订《房屋买卖合同》。合同约定，原告以250000元购买甲方（何国丰、田小芳）所有的位于沙坪坝区荔枝桥××7-1房屋；在签订本合同当日内，乙方（李云全）向甲方支付定金50000元；若乙方全款购房的，乙方应于2016年10月31日前，在甲方房地产权过完户的同时做完全权售房委托公证同时，乙方向甲方支付购房款200000元；甲乙双方在办理完结以上第2.1项手续（支付定金50000元），当日内，甲方向乙方移交房屋；备注3：何国丰申明与田小芳系亲戚关系，代表田小芳所签的一切相关该房售房文件田小芳均认可，并承担法律责任。何国丰在甲方处签名并签上田小芳名字。合同签订后，何国丰出具收到李云全购买案涉房屋定金50000元收条，收款人处签田小琼及其本人姓名。何国丰将田小琼转交其的房产证及案涉房屋钥匙交给李云全。李云全即对房屋进行装修，并购买家具电器。
何国丰签订合同后即电话告知田小琼。田小琼收到定金后，未将此款支付给田小芳。
2016年10月25日，田小芳更换案涉房屋房门钥匙。田小琼将50000元汇入龙天公司法定代表人郭迎春账户，后龙天公司将该款支付给李云全。
2016年10月27日，田小芳委托重庆国彦律师事务所律师孟显荣向李云全、何国丰、龙天公司发出律师函，其内容为：“经查，2016年9月12日，何国丰以田小芳女士的名义在中介公司重庆龙天置业顾问有限公司西城丽景分公司与李云全就沙坪坝区荔枝桥××7-1房屋签订了《房屋买卖合同》。但该合同的签订事先并没有经过田小芳女士的书面或口头委托，事后田小芳女士对合同的签订一事也未予以追认。基于以上事实，根据《合同法》第51条之规定，现本律师代表田小芳女士表态如下：“2016年9月12日何国丰以田小芳女士的名义签订的《房屋买卖合同》为无权处分行为，田小芳女士对该处分行为不予认可”。
2016年，李云全以田小芳、何国丰为被告向重庆市沙坪坝区人民法院提起诉讼。该案审理中，田小芳否认委托田小琼、何国丰出售房屋。后李云全撤回起诉。
何国丰、田小琼承认田小芳未委托其出售房屋。
何国丰承认田小琼要求在龙天公司将房屋买卖合同传给田小琼看后再签订房屋买卖合同，并承认签订该合同时未向田小琼核实。
李云全在朋友圈时常发布房屋出售信息。
一审法院认为，何国丰是基于什么身份与李云全、龙天公司签订《房屋买卖合同》是本案首先要解决的问题。田小琼只承认委托何国丰将案涉房屋挂在中介公司出售，并要求何国丰需在龙天公司将拟定的房屋买卖合同传给其看后方可签订该合同，认为何国丰在其未看到龙天公司传来房屋买卖合同即擅自签订房屋买卖合同的行为属超越代理权的行为。由此可见，田小琼是认可何国丰有代理权，只是超越了代理权，结合田小琼将房地产权证交给何国丰的事实，故一审法院确认田小琼委托何国丰出售案涉房屋的事实成立，因此，何国丰是以田小琼的委托代理人的身份并以自己的名义签订的房屋买卖合同。
田小芳否认委托何国丰出售房屋，何国丰亦承认田小芳未委托其出售房屋。何国丰在签订房屋买卖合同时，书面申明其与田小芳系亲戚关系，代表田小芳所签的一切相关该房售房文件田小芳均认可，并承担法律责任，且在合同上签田小芳姓名。由此可见，何国丰又以田小芳的委托代理人的身份并以田小芳的名义签订的房屋买卖合同。
其次，关于何国丰的代理行为的效力问题。
田小琼要求何国丰在龙天公司将房屋买卖合同传给其看后，何国丰方可签订房屋买卖合同，但何国丰在未向田小琼核实的情况下签订房屋买卖合同，属超越代理权的行为。因何国丰持有田小琼所交的案涉房屋的房地产权证原件，也持有案涉房屋钥匙，且龙天公司与田小琼就房屋出售事宜多次洽商，何国丰当着李云全的面与田小琼就房屋出售事宜通电话，故买受人李云全有理由相信何国丰具有代理权，何国丰的行为构成表见代理，其代理行为有效，行为后果及于委托人田小琼。
田小芳未委托何国丰出售房屋，何国丰以田小芳名义签订房屋买卖合同属无权代理。李云全在微信朋友圈时常发布房屋出售信息，说明其对房屋出售的程序有足够经验，在其未看到田小芳的授权委托书，也从未与田小芳沟通联系，房屋出售的价款、定金数额等细节均是与田小琼商量，且定金也按田小琼的要求支付至田小琼而非田小芳银行账户的情况下，对何国丰是否有权代理未尽到合理注意义务，故何国丰以田小芳的名义签订房屋买卖合同不构成表见代理。田小芳已明确表示对何国丰的行为不予追认，故何国丰签订的房屋买卖合同对田小芳不发生效力，应由行为人何国丰承担责任。
第三，房屋买卖合同的效力，李云全是否有权要求解除合同。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，何国丰与李云全签订的房屋买卖合同，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。何国丰作为田小琼的委托代理人与李云全签订的房屋买卖合同对田小琼、李云全具有法律约束力。何国丰未经田小芳授权与李云全签订的房屋买卖合同对田小芳不发生法律效力，应由何国丰自行承担责任。因田小芳作为房屋所有权人已取回房屋，致使李云全不能实现合同目的，故李云全有权要求解除合同，并要求适用定金罚则。因定金是田小琼而非何国丰收取，故应当由田小琼承担双倍返还定金的责任。田小琼已返还定金50000元，还应向原告返还定金49999.98元。
对被告抗辩李云全与龙天公司恶意串通的主张，被告仅凭其主观猜测，未提供相应证据予以证明，一审法院对此不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第四十九条、第六十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告李云全与被告何国丰于2016年9月12日签订的《房屋买卖合同》于本判决发生法律效力后立即解除。二、被告田小琼于本判决发生法律效力后立即返还原告李云全定金49999.98元。三、驳回原告李云全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半交纳1150元，由被告田小琼负担。”
二审中，双方均无新证据提交。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据田小琼的上诉请求，本案二审争议焦点为：1、《房屋买卖合同》是否成立；2、田小琼是否应向李云全返还定金。本院评判如下：
1、2016年9月12日，李云全、何国丰、龙天公司签订了《房屋买卖合同》，约定田小芳将涉案房屋以25万元的价格出卖给李云全。该合同各方当事人意思表示一致并经各方签字，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，《房屋买卖合同》于2016年9月12日成立。
2、田小琼委托何国丰出卖涉案房屋，并将房屋钥匙、房地产权证交由何国丰，并由何国丰在签订合同后交付李云全，且李云全向田小琼转账支付定金等事实，均能证明何国丰是代理田小琼出卖涉案房屋，田小琼是委托人的身份。因李云全的合同目的不能实现，李云全依法请求田小琼双倍返还定金，依法应当支持。
一审法院其他评判，本院予以确认。综上所述，田小琼上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人田小琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康 炜
审 判 员 刘家秀
代理审判员 吴学文
二〇一七年七月三日
书 记 员 杨 柳