江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6513号
上诉人（原审被告）杨晓辉，男，1967年7月6日生，汉族。
委托代理人李百炼，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京顺驰不动产网络有限公司，住所地南京市白下区洪武路23号隆盛大厦605、606室。
法定代表人兰蓉，该公司总经理。
委托代理人马玉婷，女，1985年6月30日生，汉族，南京顺驰不动产网络有限公司员工。
被上诉人（原审原告）陈争光，男，1988年3月26日生，汉族。
上诉人杨晓辉、南京顺驰不动产网络有限公司（以下简称南京顺驰公司）因与被上诉人陈争光房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄孝民初字第604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈争光原审诉称，2014年5月13日，原被告签订了一份《南京市存量房交易合同》，约定由被告杨晓辉将位于南京市玄武区罗汉巷某幢608室出售给原告，房屋价款94万元，房屋定金1万元，被告南京顺驰公司作为中介方提供相应的居间服务，收取相应的佣金，合同签订后，原告向被告杨晓辉支付了1万元的定金，向被告南京顺驰公司支付了17000元的中介费用，但两被告在收取费用后，拒绝继续履行合同，故请求法院判决被告杨晓辉返还定金1万元并支付违约金1万元，被告南京顺驰公司退还收取的中介费17000元，诉讼费由两被告承担。
杨晓辉原审辩称，因原告看到房屋价格下降而不愿意购买房屋，应由原告自担损失。
南京顺驰公司原审辩称，其已经履行了自己的义务，被告杨晓辉明知房屋是其前妻的个人财产，隐瞒事实，导致原告贷款无法办理，应由被告杨晓辉承担相应的违约责任。
原审法院经审理查明，2014年5月13日，原被告签订了一份《南京市存量房交易合同》，约定由被告杨晓辉将位于南京市玄武区罗汉巷某幢608室出售给原告，房屋价款94万元，房屋定金1万元，同时约定被告南京顺驰公司的义务为“如实地提醒甲乙双方注意房屋状况说明书涉及的该房屋权利瑕疵、质量瑕疵和其它影响交易的重大事项；”原告的违约责任为“支付违约金1万元”，合同签订后，原告向被告杨晓辉支付了1万元的定金，向被告南京顺驰公司支付了17000元的中介费用。
另查明，被告南京顺驰公司的居间服务内容包括了贷款事项，原被告曾共同办理房屋贷款，但贷款未能审核通过，案涉房屋所有权登记簿上登记的所有权人为被告杨晓辉，被告杨晓辉于2004年与段小趁离婚，离婚协议书上约定案涉房屋归段小趁和女儿所有，被告杨晓辉在与段小趁离婚后仍然同居生活，被告杨晓辉并未在委托被告南京顺驰公司时出示离婚协议书，被告南京顺驰公司也未进行主动的审核查验。
还查明，被告杨晓辉的妻子段小趁和女儿曾经配合被告南京顺驰公司办理银行贷款，并在相关文件上签字，但贷款未能审核通过。
上述事实由原被告提供的证据、证人证言及当事人的陈述所证实。
原审法院认为，原被告及第三人签订的《南京市存量房交易合同》合法有效，各方均应诚实守信的履行，原被告均同意解除《南京市存量房交易合同》，原审法院对此予以确认，原告方认为系被告方违约导致了合同无法履行，主要违约事实是被告隐瞒了房屋的归属，导致贷款无法办理，被告方认为系原告违约导致合同解除，因原告认为房价下跌，导致其不愿再购买案涉房屋，从原审法院查明的事实看，被告杨晓辉在委托被告南京顺驰公司时隐瞒了离婚协议书所约定的房屋归属事实，被告南京顺驰公司也没有在接受委托时审核房屋的权利状况，上述违约事实导致了原告在申请银行贷款时未能审核通过，因此原审法院对两被告的抗辩不予采信，综上，原告要求被告杨晓辉返还定金1万元并主张违约金1万元的诉讼请求，符合合同的约定，原审法院予以支持，被告南京顺驰公司作为专业的房产中介机构并负责贷款事项的前提下，没有对房产的真实情况进行相应的核实，具有过错，应将收取原告的中介费17000元予以退还，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、被告杨晓辉应于判决生效之日起十日内返还原告陈争光定金1万元并支付违约金1万元；二、被告南京顺驰不动产网络有限公司应于判决生效之日起十日内退还原告陈争光交纳的中介费1.7万元。案件受理费725元，由两被告各半负担（该款原告已预交，两被告应于判决生效后十日内给付原告）。
上诉人杨晓辉不服原审判决，向本院提起上诉称，1、虽然上诉人在离婚协议书中对涉案房屋的归属做了约定，但该约定因未经依法登记，不发生法律效力。在依法办理登记前，该约定与协议外的第三方无关，不影响上诉人对涉案房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。上诉人可以以自己的名义处分涉案房屋，并可以正常完成交易手续，不受离婚协议书的影响。2、原审判决认定上诉人“隐瞒”离婚协议书所约定的房屋归属错误。上诉人前妻段小趁本人不仅自始至终都是出售涉案房屋的实际操作人，且在银行提出要求后积极配合被上诉人办理了与申请银行贷款的有关全部手续，上诉人不存在“隐瞒”的任何动机和必要。3、原审判决认定因上诉人原因导致被上诉人在申请银行贷款时未能审核通过错误。虽然贷款银行因自身原因要求离婚协议书中约定的权利归属人段小趁办理相应手续，但段小趁和女儿已配合办理了相关手续，并在相关文件上签字。在涉案房屋的合法产权人和离婚协议约定的归属人均确认涉案房屋交易的情况下，银行没有任何理由怀疑涉案房屋交易本身的合法性，上诉人有充分理由认为系因被上诉人自身原因导致银行贷款未能审核通过。在被上诉人未提交银行不予办理贷款的任何证明材料的情况下，原审判决认定因上诉人原因导致贷款未能审核通过没有依据。4、根据合同约定，在未能办理住房贷款的情况下，被上诉人陈争光应当以现金的方式完成交易，银行贷款未能办理并不导致交易无法完成。被上诉人陈争光违反合同约定，应当承担违约责任，上诉人有权以定金充抵违约金。5、原审适用合同法第52条有关合同无效的条款作出判决，系适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈争光辩称，杨晓辉当时的确隐瞒了离婚后房屋归属的事实，导致我方办理贷款没有成功，最终导致了合同的无法履行。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人南京顺驰公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人为陈争光和杨晓辉提供居间服务，在签署定金协议当天已经严格审核杨晓辉的产权情况及婚姻状况，并且已经了解到杨晓辉是离婚状态及离婚协议事宜，但是杨晓辉并未如实告知上诉人离婚协议书关于房屋归属的约定。上诉人审核房产权属的权利有限，无法查询到《离婚协议书》的存在并审核和了解有关房屋的约定。2、上诉人查询了房屋登记的权属状况归杨晓辉所有，上诉人基于房屋所有权证的公信力相信该房屋为杨晓辉个人所有。上诉人已经尽到了房产中介行业应尽的审核事宜，并尽到了合同约定的“如实提醒交易双方注意房屋状况说明书涉及的该房屋权利瑕疵、质量瑕疵和其他影响交易的重大事项”的义务。3、《佣金确认书》中关于居间服务的具体内容中并没有包括承诺办理贷款。上诉人只是协助银行帮助双方递交贷款资料，相关贷款资料的提供和能否审核通过，决定权在银行。4、陈争光和杨晓辉协商解除合同，上诉人并不同意解除合同。综上，请求二审法院撤销原判，并依法改判。
被上诉人陈争光辩称，我方已经向南京顺驰公司缴纳了中介费，约定由南京顺驰公司在办理贷款时提供相应的服务，但是南京顺驰公司没有完成相关的服务，所以南京顺驰公司应当返还我1.7万元的中介费并承担诉讼费。
二审中，上诉人杨晓辉认为原审法院没有查明其前妻段小趁一直在处理审案房屋销售事宜，故上诉人杨晓辉没有隐瞒其婚姻状况，并认为其为登记产权人，离婚协议书不影响陈争光购买房屋，故其并非故意隐瞒离婚协议书的情况。上诉人南京顺驰公司对原审判决查明的“被告杨晓辉并未在委托被告南京顺驰公司时出示离婚协议书，被告南京顺驰公司也未进行主动的审核查验”有异议，认为其已经主动审查了杨晓辉的婚姻状态为离异，也询问了杨晓辉离婚协议书的问题，但杨晓辉并未出示离婚协议书。
上诉人南京顺驰公司提交了杨晓辉签字的不动产售房客户告知书一份，证明南京顺驰公司已经核实过杨晓辉的婚姻状况为离异，并要求杨晓辉在办理贷款手续时携带单身证明，已经尽到了相关的审核义务。上诉人杨晓辉对证据真实性无异议，并认可南京顺驰公司审查过其婚姻状况，其已经按照该告知书履行了义务。被上诉人陈争光对该证据无异议。
本院经审理查明，杨晓辉（甲方）、陈争光（乙方）和南京顺驰公司（丙方）签订的《南京市存量房买卖合同》第五条约定“甲方保证所提供的该房屋权属证明和身份资格证明材料真实、合法、有效，未隐瞒房屋的权利瑕疵和影响交易的重大情况；甲方保证对该房屋享有完整的处置权”；第九条约定“甲乙双方需要丙方提供的配套服务事项：……协助办理银行贷款申请、抵押登记手续”。
关于涉案房屋贷款未能办理的原因，被上诉人陈争光和南京顺驰公司均陈述系离婚协议书的内容约定涉案房屋归段小趁和其女儿。虽然段小趁和其女儿已经到银行配合签字，但银行审核后仍然认为不能通过，必须采取重新约定涉案房屋产权归杨晓辉所有或者重新由段小趁和其女儿与陈争光签订房屋买卖合同等方式才能通过贷款。但对上述方案，杨晓辉不同意。杨晓辉认为涉案房屋贷款未能办理的原因是陈争光自身原因。对原审法院查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，杨晓辉、陈争光与南京顺驰公司签订的《南京市存量房交易合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该合同约定，杨晓辉作为卖方应当保证对房屋享有完整的所有权或使用权，未隐瞒房屋的权利瑕疵和影响交易的重大情况。本案中，上诉人杨晓辉明知离婚协议已约定涉案房屋归其前妻段小趁和其女儿所有，其并不具有处分房屋的权利，但并未主动向陈争光告知这一影响房屋交易的重大事实，且因为该离婚协议约定的房屋权属情况与产权登记不一致，导致被上诉人贷款未能办理。因此，上诉人杨晓辉应承担合同无法履行的违约责任。被上诉人陈争光要求上诉人杨晓辉返还定金1万元并赔偿违约金1万元的诉讼请求，本院予以支持。上诉人杨晓辉称其为房屋产权人，离婚协议仅为内部协议，故其无需向陈争光告知离婚协议书情况，该上诉理由与诚信交易的要求相悖，本院不予采信。上诉人杨晓辉称系因被上诉人陈争光自身原因导致贷款未能办理，被上诉人存在违约行为，但未能提供证据加以证明，本院不予支持。
《南京市存量房买卖合同》约定上诉人南京顺驰公司需协助被上诉人陈争光办理银行贷款申请。南京顺驰房产公司虽然审核了涉案房屋的产权证书，也询问了杨晓辉的婚姻状况，但因为杨晓辉离婚协议书的相关约定与产权状况不符，其最终未能完成贷款服务事项，故上诉人南京顺驰公司应当将收取上诉人的中介费予以退还。对于其佣金损失，其可以根据相关合同约定要求违约方承担相应违约责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费525元，由上诉人杨晓辉负担300元，上诉人南京顺驰公司负担225元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 俞梦霏