北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5471号
上诉人（原审被告）：李新新，女，1977年3月17日出生。
委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李岱鑫，男，1977年8月6日出生。
委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:薛彬，男，1986年3月14日出生。
委托诉讼代理人：黄平，北京市赛思博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柴峥，北京市赛思博律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：朱慧楠，女，1989年2月19日出生。
原审第三人：中信银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市西城区金融大街甲27号。
负责人：朱加麟，总经理。
委托诉讼代理人：白雪梅，北京闻道律师事务所律师。
上诉人李新新、李岱鑫因与被上诉人薛彬、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、原审第三人中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初55638号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李岱鑫，上诉人李新新和李岱鑫之委托诉讼代理人仇臻，被上诉人薛彬及其委托诉讼代理人黄平、柴峥，原审第三人链家公司之委托诉讼代理人朱慧楠，原审第三人中信银行之委托诉讼代理人白雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李新新、李岱鑫上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回薛彬的诉讼请求。事实和理由：一、薛彬是本案违约方，链家公司办理网签后的第二天，薛彬未向我方支付首付款123万元，该违约行为已持续15天以上，我方依约可行使合同解除权，且该解除权的行使不受我方内部意见分歧的影响。二、《自行支付购房款用于赎楼协议》未明确约定自行支付的时间及数额，不能作为对房屋买卖合同支付首付款条款的变更，该协议未履行，不能作为薛彬未按照原合同约定在合理期限内支付首付款的理由。链家公司所述我方不配合履行合同没有事实依据，理房通的操作无需我方配合。三、合同变更申请单不能作为合约的变更，一审对我方支付给薛彬违约金的计算方式缺乏事实及法律依据，且我方从未表示因房价上涨而不再履行合同。
薛彬辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。网签后，链家公司工作人员告知我李新新、李岱鑫未签署理房通资金托管协议，致使我无法依约支付首付款。后双方签订《自行支付购房款用于赎楼协议》，变更了双方房屋买卖合同中相关款项的支付时间和方式，李新新、李岱鑫上诉主张解除房屋买卖合同没有依据，其主张该协议不能作为我未按照原合同约定在合理期限内支付首付款的理由，没有事实根据。我并非不履行支付款项义务，而是李新新、李岱鑫未按照赎楼协议的约定履行，拒绝提供证件、资料、还款账号等，造成我支付不能，且李新新、李岱鑫未依约交付涉案房屋，已构成违约。一审判决李新新、李岱鑫应支付的违约金合法有据。
链家公司述称：同意一审判决，不同意李新新、李岱鑫的上诉请求。网签后，薛彬确曾前往我公司店面付款，但因李新新、李岱鑫没有到场，无法签订相关协议，导致薛彬无法支付。李新新、李岱鑫确曾提出用薛彬的首付款还款解抵押，双方签署了《自行支付购房款用于赎楼协议》。但李新新、李岱鑫提供的证件不齐，故未能以这种方式支付首付款。我方认为2016年8月4日李岱鑫代李新新与薛彬签订合同变更申请单构成对合同的变更。
中信银行述称：同意一审判决。
薛彬向一审法院起诉请求：1.要求李新新和李岱鑫继续履行合同（包括李新新和李岱鑫用薛彬支付的购房款向中信银行清偿按揭贷款，以解除房屋抵押登记手续，协助薛彬办理房屋过户手续并交付房屋）；2.要求李新新和李岱鑫以345万元为基数，按照每日万分之五的标准支付自2016年7月22日至交付房屋并办理过户手续之日止的违约金；3.要求中信银行协助办理解除房屋抵押登记手续；4.诉讼费用由李新新和李岱鑫承担。
一审法院认定事实：2003年，李岱鑫向北京华汇房地产开发中心购买了涉案房屋（以下简称涉案房屋），并于2007年10月15日办理了涉案房屋所有权转移登记。2011年7月22日，涉案房屋所有权由李岱鑫转移登记到李新新名下。
2015年11月8日，李新新作为出卖人与买受人薛彬、居间人链家公司签订《居间服务合同》（以下简称居间合同），约定由链家公司为买卖双方提供居间服务，薛彬向链家公司支付居间代理费75900元。当日，李新新与薛彬、链家公司签订《买卖定金协议书》（以下简称定金协议书），同时李新新与薛彬签署《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）。定金协议书主要内容是，涉案房屋所有权证号X京房权证朝字第XX**号，产权人李新新。薛彬经现场勘验涉案房屋后，对涉案房屋的状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币345万元的总价购买。房屋买卖涉及的税费由薛彬承担。薛彬于本协议签署时向李新新支付定金20万元，支付购房款的方式为贷款。房屋买卖合同主要内容是，李新新出售的涉案房屋已于2011年10月3日抵押给中信银行，李新新应于2016年7月21日前办理抵押注销手续。涉案房屋成交价款286万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价59万元；薛彬向李新新支付定金20万元，拟贷款200万元。李新新应当在办理完毕涉案房屋所有权转移登记手续后三个工作日内将涉案房屋交付薛彬。李新新未按照约定的期限和条件将涉案房屋交付薛彬，逾期在15日之内，自涉案房屋交付之日起至实际交付之日止按日向薛彬支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，薛彬有权退房，李新新应当自退房之日起15日内退还全部已付款，并按照薛彬全部已付款的20%向薛彬支付违约金。薛彬逾期未按约定时间付款，逾期超过15日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止按日计算向李新新支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过15日，李新新有权解除合同，薛彬应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计逾期应付款的20%向李新新支付违约金，并由李新新退还薛彬全部已付款。双方同意自本合同签订之日起300日内共同向该房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2015年11月8日，李新新与薛彬、链家公司还签署补充协议。主要内容是，买卖双方同意交易房屋价款及家具家电、装修和配套设施作价总计人民币345万元，此价格为李新新净得价，不含税。薛彬于2015年11月8日将第一笔定金2万元支付李新新，于2015年11月30日前将第二笔定金18万元以理房通托管方式支付李新新。李新新应于2016年7月21日前向涉案房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，且最迟应于2016年7月22日前办理完毕解除抵押登记手续。薛彬于网签后一个工作日内将第一笔首付款123万元以理房通托管方式支付李新新；双方应于网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在所贷款银行批贷后十个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，并于过户三个工作日内自行办理物业交接手续。交易涉及的税费全部由薛彬承担。任何一方逾期履行本协议约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。双方签字确认的随房屋一并交付的装饰装修包括卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁及门窗，且均未载明设备设施品牌型号。另外，没有随房屋移交的家具和家电。
房屋买卖合同及补充协议签订后，薛彬依约将20万元定金支付李新新。
2016年8月4日，李岱鑫代李新新与薛彬签署合同变更申请单，变更内容是将原约定的过户后3个工作日内办理物业交割手续，变更为2016年8月15日交付涉案房屋。
案件在庭审前，法院询问双方可否和解。李新新和李岱鑫代理人表示，李新新和李岱鑫夫妻在出售房屋时未就房屋价格商量好就与薛彬签署了房屋买卖合同，李岱鑫想继续履行房屋买卖合同，但李新新认为房屋出售价格低，在房价不断上涨的情况下，希望与薛彬协商解决。薛彬同意和解。但是，在随后庭审中，李新新和李岱鑫明确表示不同意薛彬的诉讼请求，并提出要求解除房屋买卖合同的反诉请求，将收取的定金退还薛彬。薛彬不同意李新新和李岱鑫反诉请求，坚持要求继续履行房屋买卖合同，并表示能够一次性向李新新支付全额购房款。庭审结束后，李新新和李岱鑫又向法院递交书面撤销反诉申请书，撤回了反诉申请。
另查，李新新以涉案房屋为抵押物与中信银行于2015年2月28日签订房屋最高额抵押贷款合同，约定最高债权额170万元，债权确定期间自2015年2月28日至2025年2月28日，贷款利率按照双方签订的借款合同约定的利率执行。截止到2016年12月14日，李新新尚欠中信银行贷款本金136万元。
一审法院认为：李新新与薛彬签署的房屋买卖合同、合同变更申请单以及李新新与薛彬、链家公司签署的居间合同、定金协议书、补充协议，系各方当事人的真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。薛彬依约将定金支付给李新新，履行了相应的义务。根据补充协议约定，李新新最迟于2016年7月22日前办理完毕解除房屋抵押登记手续，而薛彬则应于网签后一个工作日内将第一笔首付款123万元通过理房通托管方式支付李新新。事实上，李新新并未在约定的期限内办理解除房屋抵押登记手续。双方虽然约定薛彬应于网签后一个工作日内向李新新支付首付款123万元，但是，双方明确约定支付方式为理房通托管方式，既然双方约定了理房通托管方式，李新新即应按照理房通资金监管操作流程，配合办理相关手续。根据居间人链家公司陈述事实，李新新并未配合办理相关手续。另外，根据李新新和李岱鑫陈述的夫妻双方未就房屋出售价格商量一致便与薛彬签署房屋买卖合同的事实，法院确信房屋买卖合同未能继续履行，是因李新新拒绝履行造成的，并非是薛彬拒绝向李新新支付首付款造成的。李新新拒绝履行房屋买卖合同的行为构成违约，应向薛彬承担违约责任。薛彬要求继续履行房屋买卖合同，并要求李新新协助办理房屋过户手续、交付房屋之诉讼请求，符合双方约定及法律规定，法院予以支持。根据双方约定，办理涉案房屋过户登记手续相关税费，由薛彬承担。关于薛彬主张的违约金，因李新新违约，其应向薛彬支付违约金。但是，根据合同变更申请单，双方已将房屋交付期限延至2016年8月15日，薛彬要求自2016年7月22日开始计算违约金，不符合双方约定，法院确定自2016年8月15日开始计算薛彬主张的违约金。薛彬表示能够一次性向李新新支付全额购房款，法院就此一并予以处理。薛彬已支付李新新定金20万元，尚欠李新新购房款325万元，该笔购房款应首先直接清偿中信银行贷款本息，剩余部分支付李新新。中信银行在收回全部贷款本息后，应配合办理解除对涉案房屋的抵押登记。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院于2017年2月判决：一、李新新与薛彬签署的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行，李新新和李岱鑫配合薛彬办理涉案房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权转移登记到薛彬名下，同时将房屋交付薛彬。二、李新新和李岱鑫自二〇一六年八月十五日开始以三百四十五万元为基数、按照每日万分之五的标准向薛彬支付违约金，直至将房屋过户至薛彬名下并将房屋交付薛彬之日止。三、薛彬承担办理涉案房屋所有权转移登记手续所需税费。四、薛彬欠付李新新三百二十五万元购房款，首先直接清偿中信银行股份有限公司总行营业部贷款本息，剩余部分支付李新新。五、中信银行股份有限公司总行营业部于收到全部贷款本息后即刻解除对涉案房屋的抵押登记。上述履行期限均为三十日内。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李新新、李岱鑫提交了一组证据，链家公司提交了一份证据，薛彬和中信银行没有提交新证据。李新新、李岱鑫提交的证据为：李岱鑫与薛彬及链家公司业务员雷莹联系的微信和短信记录，李新新、李岱鑫称该记录显示链家公司在办理完网签后的2016年4月、5月均未与李新新、李岱鑫联系，其与薛彬是在当年8月添加微信好友后才开始联系，2016年8月10日雷莹将网签合同发给李岱鑫后，李新新、李岱鑫才得知网签情况。证明目的为：薛彬未支付首笔房款123万元，链家公司对其在办理网签后未通知李新新、李岱鑫负有责任。薛彬的质证意见为：李岱鑫与雷莹联系记录部分的真实性无法核实，与薛彬联系记录部分的真实性认可，对证明目的不认可；薛斌与李岱鑫没有互加微信不代表不能通过其他方式联系，从短信记录中可以看出2016年5月15日雷莹给李岱鑫打过电话，证明雷莹和薛彬都在积极催促李新新、李岱鑫履行合同，李岱鑫一直都以不方便接电话等理由拖延履行。雷莹于2016年8月发给李岱鑫网签合同不代表李新新、李岱鑫是第一次知道网签。链家公司的质证意见为：对于雷莹与李岱鑫的微信和短信记录的真实性没有异议，证明目的不认可。网签是李新新、李岱鑫亲自做的，不可能2016年8月才知道，网签前后链家公司通过电话通知过李新新、李岱鑫，链家公司已经明确告知李新新、李岱鑫网签时间，并说了提供材料是做网签使用的。中信银行的质证意见为：同薛彬意见一致。本院经审查认为：薛彬、链家公司对上述证据中各自与李岱鑫联系部分的真实性予以认可，本院对该微信和短信记录的真实性予以确认。本院将综合微信、短信记录与本案其他证据对相关事实予以认定。
链家公司提交的证据为：定金托管协议打印件一份。证明目的为：买卖双方约定以理房通方式支付定金，须经双方在该协议上签字认可后，购买方才能通过理房通形式支付定金，不能在没签订该协议的情况下直接支付。李新新与薛彬双方约定以理房通托管方式支付款定金和首付款，李新新、李岱鑫在房屋买卖合同实际履行过程中没有签署首付款托管协议，后双方签订了《自行支付购房款用于赎楼协议》。李新新、李岱鑫的质证意见为：对证据真实性认可，但是证明目的不认可。双方确实签署了定金协议，但是首付款没有相关协议。链家公司前后表述不一致，此次称因李新新、李岱鑫不配合所以无法通过理房通支付，但一审时却称薛彬已支付首付款，李新新、李岱鑫因不配合而领不到这笔钱。理房通形式支付不能的责任不在李新新、李岱鑫，而是因链家公司没有通知。薛彬的质证意见为：认可该证据的真实性和证明目的。中信银行的质证意见为：该证据与中信银行无关，不清楚有关情况，但没有异议。本院经审查认为：李新新、李岱鑫、薛彬均认可上述证据的真实性，本院对该定金托管协议的真实性予以确认。李新新、李岱鑫与薛彬签署了上述协议，关于双方未签署以理房通托管方式支付首付款协议的相关事实，本院将结合本案其他证据予以认定。
另查，李新新（甲方）、薛彬（乙方）及北京中融信担保有限公司（丙方）于2016年6月29日签订《自行支付购房款用于赎楼协议》，约定：“甲乙双方经北京链家房地产经纪有限公司居间，于2015年11月8日就乙方购买甲方位于北京市朝阳区慧忠北里202号楼15层1507的房屋（以下简称‘交易房屋’）相关事宜签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。因甲方以交易房屋作为抵押物进行了借款或为其他借款人提供了担保，为顺利进行交易需先行解除抵押登记，故各方就乙方在交易房屋过户前，自行支付购房款（不含定金）以供甲方解除交易房屋抵押登记事宜及丙方担保事宜达成如下协议：……”
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，李新新与薛彬签署的房屋买卖合同、合同变更申请单，李新新与薛彬、链家公司签署的居间合同、定金协议、补充协议，以及李新新、薛彬及北京中融信担保有限公司签署的《自行支付购房款用于赎楼协议》，均系签约各方真实意思表示，且内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应依照合同约定行使各自权利，履行己方义务。根据查明的事实，薛彬将定金支付给李新新，履行了合同义务。李新新、李岱鑫在履行合同过程中，未依约与薛彬按照理房通资金监管操作流程签署相关托管协议，办理相应手续。2016年6月29日，李新新、薛彬及北京中融信担保有限公司签署了《自行支付购房款用于赎楼协议》，根据该协议内容，为解除抵押登记以顺利进行交易，各方对原房屋买卖合同及补充协议中约定的购房款支付方式做出变更。同年8月4日，李岱鑫代李新新与薛彬签订合同变更申请单，约定2016年8月15日交付涉案房屋。当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李新新、李岱鑫虽主张合同变更申请单及《自行支付购房款用于赎楼协议》不能作为对双方房屋交易有关约定做出的变更，但并未提交充分有效证据予以证明，本院不予采信。李新新、李岱鑫以薛彬未按房屋买卖合同约定时间或合理期限内支付购房款为由主张薛彬构成违约，并主张其有权解除与薛彬的房屋买卖合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。李新新、李岱鑫未按《自行支付购房款用于赎楼协议》约定提供完备手续。根据合同变更申请单约定，李新新、李岱鑫应于2016年8月15日向薛彬交付涉案房屋，其逾期未交房的行为构成违约，应承担相应违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。李新新、李岱鑫与薛彬在房屋买卖合同中约定了逾期交房的违约责任。李新新、李岱鑫未依双方约定履行己方义务，一审法院根据李新新和李岱鑫的违约情形并结合房屋买卖合同约定，判决李新新、李岱鑫向薛彬支付违约金的标准及计算期间，具有事实和法律依据。
综上所述，李新新、李岱鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34400元，由李新新、李岱鑫负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 何灵灵
代理审判员 申峻屹
二〇一七年五月二十二日
法官 助理 张 立
书 记 员 田亚男