广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初529号原告：黎超煦，男，1972年12月5日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。委托诉讼代理人：赖雪何、韦雪菲，系广东纬国律师事务所律师。被告：周丹虹，女，1989年8月20日出生，汉族，身份证住址：广东省普宁市。委托诉讼代理人：刘海静、谢朝政，系广东满祥律师事务所律师。第三人：广州市远见房地产代理有限公司如意路分公司，地址：广州市番禺区。负责人：范镜天。委托诉讼代理人：林繁祺、康中明，系广东百健律师事务所律师。原告黎超煦与被告周丹虹、第三人广州市远见房地产代理有限公司如意路分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎超煦及其委托诉讼代理人赖雪何，被告周丹虹的委托诉讼代理人刘海静、谢朝政，第三人广州市远见房地产代理有限公司如意路分公司的委托诉讼代理人林繁祺、康中明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎超煦向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还定金30000元；3.被告赔偿原告违约金145000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.被告继续履行《房屋买卖合同》；2.被告协助原告办理广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路29号18栋1701房屋过户登记手续；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。后原告再次变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还定金30000元；3.被告赔偿原告房屋涨价差价1200000元；4.被告赔偿原告中介费损失29000元；5.被告赔偿原告按揭服务费损失8000元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年9月，原告欲在番禺区洛溪购置一套商品房用于家庭居住，于是通过第三人介绍，于2015年10月15日与被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告位于广州市番禺区锦绣半岛银湾东区18座1701房的房屋，合同约定房屋总价1450000元，定金30000元，首付420000元，银行按揭贷款1000000元。被告需于收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助原告申请银行按揭，在收到定金后15日内向抵押银行申请办理提前还贷手续。合同签订后，原告严格履行合同义务，于2015年10月15日支付了定金30000元给被告，并向广州住房公基金管理中心申请了1000000元的贷款，但被告以回乡下考车牌、带小孩等理由迟迟不协助原告提交办理按揭贷款所需要的资料，经中介方多次催促，被告才于2016年4月提供了办理按揭贷款的资料给公积金管理中心，原告成功办理了按揭手续。2016年7月，广州住房公积金管理中心通知原告贷款已获批准，可以放款。原告及中介遂多次通知被告继续办理房屋交易手续，但此时涉诉房屋已涨价，被告以各种理由推托、拒绝继续交易。2016年11月，被告直接回复原告不愿意继续出售房屋，并愿意赔偿原告及中介的损失67000元，原告坚决不同意解除合同。鉴于被告明确表示拒绝履行合同，《房屋买卖合同》无法继续履行，原告再购买同地段同面积的房屋至少需要多支付1200000元，被告单方毁约行为，造成原告巨大经济损失。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，原告特依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告周丹虹辩称：一、本案中被告与原告签订的《房屋买卖合同》已解除，不存在继续履行的情形。1、被告在2016年10月16日通过短信方式向原告表示“不卖了”，应视为解除合同通知。根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，双方签订的《房屋买卖合同》已解除。在双方履约过程中，因中介沟通不当即原告未能及时垫资代被告向银行办理提前还贷手续的情况下，合同无法继续履行，被告于是在2016年10月16日通过短信向原告表示“不卖了”。可见被告已向原告表示解除合同，并以书面方式通知了原告。原告在收到上述解除合同的意思表示后，并未表示反对，同时其也同意双方解除合同。对此，从被告与原告及中介的聊天记录均可以证实，双方已协商解除合同。此外，原告在2017年1月16日向广州市番禺区人民法院递交的起诉状也清楚显示，原告要求法院判决解除原被告签订的《房屋买卖合同》。由此也恰恰正是，原告也确认在其起诉前，双方已实际解除了《房屋买卖合同》。2、原告提起诉讼时间为2017年1月16日，已过了我国法律规定的合同解除异议期，因此，被告向原告提出解除合同的通知已发生法律效力，即双方签订的《房屋买卖合同》已解除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下称《解释（二）》）“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”合同解除权是形成权，一旦解除通知到达相对人，合同即行解除，无需征得对方同意。本案中，被告在2016年10月16日通过短信方式向原告表示“不卖了”，即已向原告发出解除合同的通知。如原告不同意解除，其应在三个月内提出仲裁或者诉讼，但原告却并未提出，同时原告在诉讼中提出的请求为“判决解除原被告签订的《房屋买卖合同》”，却并未对解除合同这一事实提出异议，由此可见，被告向原告提出解除合同的通知已发生法律效力，即双方签订的《房屋买卖合同》已解除。3、退一步说，即使是被告与原告之间的合同在诉讼前未解除，原告在2017年1月16日向法院提起诉讼时在诉状中提出“判决解除原被告签订的《房屋买卖合同》”诉求，实质上也是通过诉讼的方式明确表示不再继续履行合同，其该行为应认定为以书面形式向被告表示了解除双方签订的《房屋买卖合同》。根据合同法第九十六条“…。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，法院将起诉状副本送达给被告时，合同即视为解除。不同意原告的诉讼请求，不同意支付房屋的差价。只有在寻求高价恶意毁约的情形下才需要支付房屋的差价，但本案的被告并没有恶意毁约。原告主张的其他损失，并不是被告造成的。第三人广州市远见房地产代理有限公司述称：同意原告的诉讼请求。经审理查明：2015年10月15日，原告作为买方、被告作为卖方签订了《房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买位于广州市番禺区锦绣半岛银湾东区18座1701房，总房价145万元。定金30000元于签订合同当日支付，卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署合同后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年100万元的银行按揭贷款。卖方同意在收取定金后15日内向银行申请办理提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款420000元转入卖方贷款内，银行到账后视为卖方已收取相应楼款。楼价余款1000000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。此外，该合同还就其他事宜进行了约定。同日，原告向被告支付了30000元定金。另查明，原告于2015年9月20日向第三人出具《佣金确认书》，确认经第三人介绍成功购买位于番禺区洛浦街环岛××房的物业，经第三人的中介服务及咨询服务，现本人同意向第三人支付29000元作为第三人的中介代理费及咨询费等。备注载明双方约定签订《房屋买卖合同》当天支付9000元，另一部分20000元在递件过户当天支付。2016年4月24日，原告及余青娜与广州市良策房地产代理有限公司签订《委托确认书》，委托该公司办理番禺区洛浦街南浦环岛西路29号18栋1701房的银行按揭（抵押）贷款，后该公司向原告出具按揭服务费收款收据8000元。2016年7月15日，广州住房公积金管理中心向原告及余青娜出具《住房公积金贷款审批确认书》，同意向原告及余青娜发放贷款1000000元。再查明：诉涉房屋于2016年4月1日设立了价值为1202711元的抵押权，抵押权人为交通银行股份有限公司广州番禺支行，于2017年1月9日又设立了另一抵押权，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司。截止2017年4月14日，上述两抵押仍未涂销。还查明：原告与余青娜是夫妻关系，黎炫彤是原告的女儿，其三人户籍均在广州市，截止至2017年5月4日，原告名下登记有海珠区××房，其妻子及女儿名下无房产。原告及被告丈夫付先生的微信聊天记录如下：2016年9月3日，原告告知付先生：付生，拖不是解决问题的办法，请你俩尽快给个明确答复。中介说们一直不接他电话和拒回短信。2016年10月13日，原告告知付先生：付生，咱们买卖已拖了一年了，请你俩口子统一思想给我个明确答复。你的物业会升值，同样我想置业将增加成本，你是生意人，这道理比我清晰，希望你们能拿出诚意来解决问题。说真的我不想打官司并不代表不能打官司啊！付先生回复：黎老师我也不想，关键我老婆，为了这事我吵了多少次都不知道，不好意，不管怎么样，成与不成明天回复你。原告：等你回复。至少该面对的还是要面对，约个时间好好谈下，把这事了了，好吗？2016年10月16日，付先生告知原告：黎老师不好意思，我老婆说不卖了，真的万分抱歉，看我们哪天有空谈一下解约的事吧！不好意思。原告回复：我下了班都可以，你们定个时间吧。2016年10月26日，原告告知付先生：付生，请你们换位思考下，你们会点做。不必把事情推至极端好吗。2016年11月21日，原告告知付先生：中介跟我表示我跟的关系我们自行了结，只要我按我跟他们的合约支付我跟他们的中介费，我跟你的合约解除是我跟你的事，跟他们无关。要不后天（周三）晚上我们三方见面沟通，如何？2016年12月7日、2016年12月16日、2017年3月9日，第三人与被告丈夫付先生就中介费支付事宜进行了协商，但未果。在庭审过程中，原、被告双方均确认因诉涉房屋于2016年4月18日才出具不动产权证，双方协商同意延迟履行按揭贷款事宜及提前还贷事宜。被告抗辩其于2016年10月16日向原告发送了“我老婆说不卖了”的微信，其通过通知方式解除了诉涉合同。对此，原告不予认可，其认为其并未同意被告解除诉涉合同，同时，原告确认双方曾就解除合同事宜继续协商，并要求被告赔偿其损失，但双方并未协商一致。被告抗辩原告在第一次提交的民事起诉状中主张解除合同，该民事起诉状在法院送达被告时，已经产生经通知解除合同的效力，故诉涉合同已经解除。原告主张被告拒绝履行合同，构成违约。被告抗辩原告未按照约定履行垫资赎契，未将720000元转入提前还款账户。对此，原告不予认可，认为按照合同约定，垫资赎契款为420000元；其次，其当时具备支付上述款项的能力，并提供了银行流水拟证明其主张，该银行流水载明2016年8月8日至2016年12月21日期间余额为43余万元；再次，被告并无通知其将上述款项转至还款账户。对此，第三人称，原、被告双方及第三人于2016年7月份到贷款银行尝试办理申请提前还贷手续，原告的420000元已经准备好，但由于被告无法承担剩余的300000元的赎契款，需要找垫资公司，因被告未配合提供相关资料，故无法完成上述垫资，故其亦未通知原告转垫资款到被告账户，后被告因垫资成本太高，不想出售房屋。期间，第三人称其曾向被告发送过催促函。为此，第三人提供了2016年7月27日向被告发出的《关于催促履行的函》，催促被告收到函件3日内自行提前清偿贷款及到房管部门办理涂销抵押登记及归档手续，并提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料。第三人于2016年8月3日再次向被告发出了上述催促函。对此，被告不予认可，其认为原告需先把垫资款转至提前还款账户，被告才需要将剩余垫资款存入该账户。原告认为双方签订合同时房价是1450000元，被告因房价上涨拒绝交易，后房屋价值涨价，该利益应归于原告，故主张被告赔偿房屋上涨差额1200000元。对此，被告不予认可，认为双方在签订合同时无法预见该利益。原告确认其尚未支付中介费，但认为若交易成功，需支付中介费29000元，故主张被告支付中介费损失29000元。对此，被告不予认可，其认为原告并未实际支付上述中介费。原告称其因办理按揭贷款支付按揭服务费8000元，故主张被告支付上述款项。对此，被告认为该损失并非其造成。原告申请对诉涉房屋于2017年9月15日时的价值进行评估，广州上德行房地产土地评估有限公司于2017年11月16日作出报告书，评估价值为2679448元。为此，原告支付评估费9199元。同时，原告申请本院对被告财产实施了保全措施，产生保全费1395元。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应依法依约享有权利及履行义务。按照合同约定，原告承担的垫资赎契款为420000元，故剩余的赎契款应由被告自行负担，被告抗辩由原告承担全部垫资赎契款的意见，本院不予采纳。因提前还款款项的扣划必须是账户中存在足额款项才能进行，在被告垫资赎契款迟迟未到位的情况下，原告暂未将上述款项转至被告账户，并无不妥。被告在未继续筹措赎契款的情况下，单方通知原告不再出售房屋，并在诉涉房屋上设立新的抵押权，显属违约。在被告违约且不存在不能继续履行或履行费用过高等其他条件的情况下，其通知原告不再出售房屋并不能达到解除合同的效果。从现有证据看，双方曾就合同解除事宜进行协商，但并无证据明确反映双方曾就合同解除事宜达成了明确的意思表示。因原告第一次提交的起诉状的诉讼请求包含“解除原、被告签订的《房屋买卖合同》”，该起诉状已经送达被告，故原告解除合同的意思表示已经到达被告，产生解除合同的法律效果。鉴于诉涉合同已经解除，原告关于解除诉涉合同的诉请，本院在本案中不再作处理。鉴于被告存在违约行为，原告主张被告返还定金30000元，合法有据，本院予以支持。至于原告主张被告赔偿房屋涨价差额1200000元的问题，综合考虑原告支付定金数额为30000元且已获取贷款确认书、双方在赎契过程中的履行情况及诉涉房屋的升值情况，本院酌定被告赔偿原告经济损失145000元。因原告并未实际支付中介费，故原告主张被告赔偿中介费损失29000元，本院不予支持。原告因本次交易支付按揭服务费8000元，原告主张被告赔偿按揭服务费8000元，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告周丹虹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎超煦返还定金30000元；二、被告周丹虹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎超煦赔偿房屋涨价差额145000元；三、被告周丹虹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎超煦赔偿按揭服务费8000元；四、驳回原告黎超煦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28296元、财产保全费1395元、评估费9199元，合共38890元，由原告黎超煦负担19573元，由被告周丹虹负担19317元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎碧云人民陪审员  黄福泉人民陪审员  巫晓蓉二〇一八年一月四日书 记 员  陈 瀚邬敏秋