上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初66740号原告：唐桂芳，女，1948年12月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：吴一鸣，男，1973年11月10日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：吴瑛，女，1976年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。上述三原告的共同委托诉讼代理人：郁少波，上海博济律师事务所律师。被告：龚卫平，男，1962年9月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王聪，上海市为平律师事务所律师。被告：朱彩平，女，1965年7月3日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：龚良，男，1988年6月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告唐桂芳、吴一鸣、吴瑛与被告龚卫平、朱彩平、龚良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月6日公开开庭进行了审理。原告唐桂芳、吴一鸣、吴瑛的共同委托诉讼代理人郁少波及被告龚卫平和其委托诉讼代理人王聪到庭参加诉讼。被告朱彩平、龚良经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告唐桂芳、吴一鸣、吴瑛提出如下诉讼请求：1、确认原、被告双方就上海市浦东新区惠南镇听悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房地产买卖居间协议》有效；2、判令三被告将系争房屋的产权过户至原告唐桂芳的名下；3、判令三被告自2016年8月26日起按照每日人民币(以下币种相同)5,000元计算向原告偿付逾期过户违约金至实际过户日止；4、案件受理费由三被告承担。事实和理由：原告唐桂芳与吴新龙系夫妻关系，共生育原告吴一鸣和吴瑛两个子女。吴新龙于2015年8月26日死亡。2013年9月7日，原告唐桂芳和吴新龙通过上海旺欣房地产经纪事务所(以下简称中介公司)居间介绍向三被告购买系争房屋，房屋面积107.01平方米，总价为115万元，合同约定原告于2013年9月9日前支付15万元作为购房定金，12月10日前支付90万元，剩余10万元在过户时付清，利息从2016年9月9日起到产证过户按年利息3.5%计算。到2015年4月1日由中介公司协助，双方在7天内办理过户手续，不到场一方视为违约，即从2015年4月8日起收取违约金，每天违约金5,000元，违约金一直到房产证过户完成结束。合同签订后，唐桂芳于2013年9月8日支付被告15万元，被告将系争房屋钥匙交付给唐桂芳，2013年11月13日支付被告90万元。由于系争房屋系动迁安置房，被告当时向中介公司提供了签订日期为2012年3月30日的《动迁协议》，故双方约定到2015年4月1日协议满三年后办理过户。然而，待到2015年4月1日，原告要求中介公司联系被告进行过户，被告称《动迁协议》已经改至2013年8月18日，导致系争房屋不能满足过户时间要求，故当时未能办理过户手续。2016年8月14日，中介公司联系被告要求被告于2016年8月19日协助唐桂芳办理过户手续，但被告拒绝过户。2016年8月19日，唐桂芳至中介公司处，但被告没来，中介公司再次联系被告，被告称没时间。2016年8月27日，中介公司再次联系被告，被告称房价上涨，协助过户是有代价的，要求原告补偿其40万元，否则拒绝过户。2016年8月29日、8月31日，中介公司多次联系被告，其均不愿配合过户。故原告提出如上诉讼请求。被告龚卫平辩称：系争房屋系被告拆迁安置所得，龚卫平仅此一套房屋，签订时未满三年，协议无效，并要求原告返还相应的系争房屋，被告返还原告已经支付的房款。龚卫平患有XXX疾病，经过了两次手术，没有收入来源，如果系争房屋出售给原告会造成龚卫平生活严重困难，不同意过户至原告名下。龚卫平认为当初未约定相应的逾期违约金，且该房屋房地产买卖居间协议无效，不存在违约金。诉讼费由法院酌定。本院庭审中，原告对《证明》、《户口登记表》、《结婚证》复印件、《房地产买卖居间协议》、《收条》、《上海农商银行SRCB客户回单》、《中国建设银行转账凭条》、沪房地浦字(2013)第232920号《上海市房地产权证》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿土地状况信息》、《上海市房地产登记信息》、《上海市集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用同等价值产权房调换)》、《房屋拆迁、安置、补偿结算单》、《通知》、《电话录音记录》、录音光盘、《中国电信股份有限公司上海分公司客户登记单》、《律师函》及快递凭证等证据进行举证，并由本院对原告及被告龚卫平的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后认定事实如下：原告唐桂芳与吴新龙系夫妻关系，共生育原告吴一鸣和吴瑛两个子女。吴新龙于2015年8月26日死亡。吴新龙的父母均早于吴新龙去世。2013年9月7日，原告唐桂芳和吴新龙与三被告通过中介公司居间介绍签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《协议》)。《协议》约定：唐桂芳、吴新龙向三被告购买系争房屋，房屋建筑面积107.01平方米，总价为115万元；唐桂芳、吴新龙于2013年9月9日前支付15万元作为购房定金，12月10日前支付90万元，剩余10万元在过户时付清，利息从2016年9月9日起到产证过户按年利息3.5%计算；根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费由唐桂芳、吴新龙承担；三被告自己办理产证的费用由三被告自己承担；到2015年4月1日由中介公司协助双方在7天内办理系争房屋的产权过户手续，一方不到场的属违约，即从2015年4月8日起收取违约金，每天违约金为5,000元，违约金一直计算至办理完毕系争房屋的产权过户手续之日止；……。2013年9月8日，唐桂芳通过银行转账支付三被告购房定金15万元，并由三被告共同向唐桂芳及吴新龙出具相应的《收条》，三被告将系争房屋交付给唐桂芳、吴新龙使用。2013年10月30日，系争房屋的产权登记于龚卫平的名下。2013年11月13日，唐桂芳通过银行转账支付三被告购房款90万元，并由龚卫平出具相应的《收条》。2016年8月14日，中介公司联系被告要求被告于2016年8月19日协助唐桂芳办理过户手续，但被告拒绝过户。2016年8月19日，唐桂芳至中介公司处，但被告没来，中介公司再次联系被告，被告称没时间。2016年8月27日，中介公司再次联系被告，被告称房价上涨，协助过户是有代价的，要求原告补偿其40万元，否则拒绝过户。2016年8月29日、8月31日，中介公司多次联系被告，其均不愿配合过户。系争房屋的初始产权于2011年1月28日经核准登记于案外人上海彩虹房地产有限公司的名下，三被告于2013年8月18日动迁分得系争房屋，系争房屋的产权于2013年10月30日经核准登记于龚卫平的名下。本院认为，《协议》系唐桂芳、吴新龙与三被告关于系争房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效。原告要求确认《协议》有效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。吴新龙在《协议》履行过程中去世，《协议》应由其继承人唐桂芳、吴一鸣、吴瑛继续履行。三被告已经收到房款105万元，唐桂芳也已经入住系争房屋，双方已经实际履行了《协议》的主要权利义务，仅因政策限制未能办理系争房屋的产权过户手续。系争房屋现已符合产权过户条件，三原告一致同意将系争房屋的产权过户至唐桂芳一人名下，于法不悖，故原告要求三被告协助将系争房屋的产权过户至唐桂芳名下的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。办理产权过户手续中产生的税费等按约由吴新龙。唐桂芳承担，因吴新龙已去世，系争房屋的产权由三原告确定过户至唐桂芳一人名下，故办理系争房屋产权过户手续中产生的税费等宜由唐桂芳一人承担为妥。双方在《协议》中约定，到2015年4月1日由中介公司协助双方在7天内办理系争房屋的产权过户手续，一方不到场的属违约，即从2015年4月8日起收取违约金，每天违约金为5,000元，违约金一直计算至办理完毕系争房屋的产权过户手续之日止。三被告于2013年8月18日动迁分得系争房屋，至2016年8月18日系争房屋已经符合产权过户的条件，但经原告催讨被告未配合原告办理系争房屋的产权过户手续，被告已经构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于原告并未举证因未及时办理产权过户造成原告的实际经济损失，被告龚卫平又不同意支付违约金，故由本院酌定由被告支付原告违约金5万元。原告同意支付被告剩余房款10万元，于法不悖，予以准许。被告朱彩平、龚良经本院依法传唤，未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认吴新龙、原告唐桂芳与被告龚卫平、朱彩平、龚良2013年9月7日签订的关于上海市浦东新区惠南镇听悦路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》有效；二、被告龚卫平、朱彩平、龚良于本判决生效之日起十日内协助原告唐桂芳办理上海市浦东新区惠南镇听悦路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由龚卫平变更为唐桂芳，办理产权过户手续中产生的税费等由原告唐桂芳承担；三、被告龚卫平、朱彩平、龚良于本判决生效之日起十日内支付原告唐桂芳、吴一鸣、吴瑛违约金5万元；四、原告唐桂芳、吴一鸣、吴瑛于本判决生效之日起十日内支付被告龚卫平、朱彩平、龚良剩余房款10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,150元，财产保全费5,000元，均由被告龚卫平、朱彩平、龚良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  曹 璐人民陪审员  田有娣二〇一七年五月二十四日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。