北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00827号
上诉人（原审被告，反诉原告）桂媛媛，女，1984年7月26日生。
被上诉人（原审原告，反诉被告）张龙，男，1987年1月4日生。
委托代理人李慧，女，1989年12月11日生。
上诉人桂媛媛因与被上诉人张龙房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第32225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂媛媛、被上诉人张龙的委托代理人李慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月，张龙向原审法院起诉称：我与桂媛媛于2012年11月10日签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》（以下简称租赁合同），约定由我承租桂媛媛位于北京市朝阳区××乡××路××号房屋（以下简称涉诉房屋），月租金4000元。我已及时履行租金及押金的给付义务。2013年7月，我与桂媛媛协商，由于我个人原因即将于8月离京，希望在一个多月后解除合同，并要求桂媛媛退还已付2013年8月24日起至11月24日止的租金及押金，当时桂媛媛并未表示反对。但是2013年8月10日，当我要求与桂媛媛协商解除合同事宜时，桂媛媛却拒不退款。我通过邮件方式退还了房屋钥匙及水电卡等相关物品。现双方多次沟通未果，故我诉至法院，请求法院判决：1、确认双方于2012年11月10日签订的租赁合同于2013年8月14日解除；2、桂媛媛返还我已付的租金12000元、押金4000元。
桂媛媛答辩并反诉称：张龙提前退租，系违约方。我同意解除合同，同意退还张龙自10月15日后的租金，不同意再退还对方押金。并且我提出反诉，请求：1、解除双方于2012年11月10日签订的租赁合同；2、张龙支付我违约金4800元；3、张龙支付我宽带费825元、卫生费30元；4、张龙腾退涉诉房屋，交还给我。
张龙针对反诉请求答辩称：我同意腾退房屋交还桂媛媛，不同意支付违约金，就宽带费、卫生费，视对方的证据情况发表意见。
原审法院经审理查明：张龙与桂媛媛于2012年11月10日签订租赁合同，约定张龙承租桂媛媛的涉诉房屋，房屋租赁期自2012年11月25日至2013年11月24日，共计1年（12个月），租赁期满或合同解除后，桂媛媛有权收回房屋，张龙应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金标准及支付方式：半年24000元，4000元／月，支付方式押一付六，押金4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由张龙承担的费用、租金，以及张龙应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给张龙；租赁期内的下列费用中，供暖费、物业费由桂媛媛承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由张龙承担；租赁期内，双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，张龙应及时通知桂媛媛修复，桂媛媛应在接到张龙通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，张龙可代为维修，费用由桂媛媛承担，因张龙保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，张龙应负责维修或承担赔偿责任；租赁期内，桂媛媛需提前收回房屋的，或张龙需提前退租的，应提前30日通知对方，桂媛媛应退还相应的租金，逾期不通知应扣除一个月押金；在租赁期内，张龙未经桂媛媛同意，中途擅自退租的，张龙应按合同总租金10%的额度向桂媛媛支付违约金，若支付的违约金不足桂媛媛损失的，张龙还应负责赔偿。
张龙于2012年11月16日向桂媛媛支付2012年11月25日至2013年5月24日房租24000元及押金4000元，后张龙于2013年5月4日向桂媛媛支付至2013年11月24日的房租24000元。桂媛媛认可张龙已付清全部房租。
张龙表示其于2013年8月14日搬出涉诉房屋，但由于桂媛媛拒绝接受钥匙，至今钥匙仍未返还，现同意将钥匙等返还桂媛媛。桂媛媛表示对方是否搬出及搬出时间不清楚，但未收到钥匙。审理中，经双方同意，法院组织双方于2013年10月15日办理房屋交接，张龙于当日将钥匙、水电卡、中水卡等交还桂媛媛，双方当场签写房屋验收单，列明屋内物品损坏十项，就此，桂媛媛表示不同意再退还对方押金，张龙表示同意扣除押金200元，剩余押金仍主张返还。
就合同解除一节，张龙表示其已不在北京工作，因工作原因需回辽宁原籍，因此于7月底、8月初即向桂媛媛表示要提前退租，也与桂媛媛见面谈过，桂媛媛表示等退房的时候再说，双方就此未出具书面材料，后双方于2013年8月10日因退租问题发生争议，桂媛媛表示不同意解除合同，亦拒绝接受钥匙；张龙遂联系物业表示要将钥匙交至物业，但物业不接受，8月14日搬出房屋当天其前往居委会表示要将钥匙交至居委会，但居委会亦不接受，后其于8月16日自辽宁将钥匙寄送桂媛媛的爱人曹×的工作单位，该邮件写明“投后退，收件人拒收要求退回”被退回，张龙已向对方表示要解除合同，并于8月14日实际搬出房屋，因此主张诉争合同于8月14日解除，但仅主张桂媛媛退还8月24日后三个月的租金。就此，桂媛媛表示其于2013年8月10日才接到张龙电话，张龙表示要退租，但拒绝按照合同约定支付违约金，双方未就退租事宜达成一致意见，之前对方从未表示要提前退租，8月12日对方向其表示已将钥匙交至物业，但经与物业联系，物业并未收到钥匙，8月14日对方又表示要搬出诉争房屋，并已将钥匙交至居委会，但经与居委会联系，居委会亦未收到钥匙，8月16日邮件其未曾收到，邮件地址确实是其爱人曹×工作单位的地址，电话也确实是曹×的手机号码，但曹×在单位并不称呼本名，而是单位内部取的花名泊远，名片上印的也是花名，曹×没有接到快递电话，也不曾拒收，对此不知情，桂媛媛本人亦未接到任何电话或通知，张龙系擅自退租，其不认可合同已于8月14日解除，但同意解除合同，张龙应支付违约金4800元。
庭审中，桂媛媛还向本院提交了：1、宽带交费情况打印页及上网记录，显示涉案房屋宽带开通日期为2012年9月7日，截止日期为2013年9月6日，定价1100元，1328号房屋最后上网时间为2013年8月14日下午四点多，主张费用计算方式为1100／12×9，亦证明张龙于8月14日仍未搬出诉争房屋；2、代收垃圾清运费发票，显示卫生费30元。张龙表示对证据1的真实性及证明目的不认可，即使是真的，最后上网时间为8月14日也恰能证明其已于当日搬离房屋；对证据2的真实性认可，同意支付。
原审法院认为：本案中，双方于2012年11月10日签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。本案中，张龙因工作原因中途退租，但桂媛媛未予同意。就张龙的第一项诉讼请求，张龙虽表示于7月底、8月初已通知桂媛媛退租，但未就此提交证据，法院不予采信，现双方均认可于8月10日就退租事宜沟通，张龙表示要退租，可认定张龙退租的意思表示已通知桂媛媛，桂媛媛不同意并不影响合同解除的效力，法院就合同解除的时间修正确认为2013年8月10日。就张龙的第二项诉讼请求，返还租金一节，桂媛媛理应返还合同解除后的已付租金，但张龙未依合同约定提前30日通知桂媛媛退租，应扣除一个月租金，另外，张龙虽表示于8月14日已搬出诉争房屋，但钥匙等仍未交还桂媛媛，诉争房屋仍由张龙实际控制，就2013年9月10日至2013年10月15日交接房屋期间的房屋使用费，张龙应予支付，但桂媛媛未接受钥匙的行为亦是其损失扩大的原因之一，应对此承担一定的责任，就此，法院酌定按月2000元标准支付房屋使用费，亦应扣除，剩余租金桂媛媛应予返还。就押金一节，双方已签写房屋验收单，确认物品损坏十项，虽双方对物品损坏原因及责任承担存有争议，且考虑到物品使用中确有一定自然损耗，法院就此酌定物品损失500元，剩余押金3500元桂媛媛应予返还。就桂媛媛的第一项反诉请求，如上所述，法院确认诉争合同已于2013年8月10日解除。就桂媛媛的第二项反诉请求，于法有据，法院予以确认。就桂媛媛的第三项反诉请求，桂媛媛就其宽带费的主张未充分证明，法院不予支持，就卫生费，桂媛媛提交了相关证据，张龙亦表示认可，法院对此不持异议。就桂媛媛的第四项反诉请求，双方现已交接房屋完毕，法院予以确认。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，于2013年11月7日判决：一、张龙与桂媛媛于二〇一二年十一月十日签订的租赁合同已于二〇一三年八月十日解除；二、桂媛媛于判决生效之日起七日内退还张龙已付租金七千六百六十七元、押金三千五百元；三、张龙于判决生效之日起七日内给付桂媛媛违约金四千八百元；四、张龙于判决生效之日起七日内给付桂媛媛卫生费三十元；五、张龙腾退位于北京市朝阳区××乡××路××号房屋，将上述房屋交还桂媛媛（已履行完毕）；六、驳回张龙的其他诉讼请求；七、驳回桂媛媛的其他反诉请求。
判决后，桂媛媛不服原审判决，提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判：1.按照双方交接房屋的时间2013年10月15日确认合同终止，由张龙承担此日期之前的房租共计2667元；2.由张龙承担其使用的相应月份的宽带费825元；3.由于损坏物品十项的认定金额不符合现在的物价，判定不退还张龙押金3500元或者负责修缮、赔偿同等尺寸型号品牌的损坏家电。
张龙同意原审判决。
本院另补充查明，关于宽带费，张龙出示了2012年9月5日的《北京宽带电信技术有限公司收据》原件一份，该收据载明：用户名为杨国政，套餐期限为2012年9月7日至2013年9月6日。张龙主张将租赁期间一年的宽带费交付给了桂媛媛，桂媛媛将该收据原件交给张龙以证明其交纳了该项费用。桂媛媛认可该收据的真实性，但主张是张龙使用期间出现故障要维修，才将收据原件交给张龙，该证据不能证明张龙已经给付了宽带费用。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、房租收条、房屋验收单、宽带费收据等相关证据材料在案佐证。
本院认为，张龙出于个人原因向桂媛媛提出不再履行租赁合同，属于违约行为，桂媛媛亦反诉要求解除合同，但双方的争议焦点是合同解除的时间。由于张龙于8月10日通知桂媛媛解除合同，桂媛媛当时表示不同意解除合同，但双方已无法继续履行租赁合同，故原审法院确认租赁合同已于8月10日解除并无不当。对桂媛媛主张合同的解除时间应为房屋实际交接的10月15日，本院不予采信。原审法院判决张龙以一个月的租金及合同约定的违约金为代价，向桂媛媛承担违约责任足以弥补其因违约所造成的损失，亦无不妥，本院予以维持。关于桂媛媛主张的宽带使用费，双方对此各执一词，张龙持桂媛媛交纳宽带费的收据原件以证明其给付了该项费用，而桂媛媛未就该证据提供相反证据，故对桂媛媛的主张，本院不予采信。桂媛媛关于原审法院酌定的物品损失价值过低的主张，因其未提供证据证明物品的原有状态和价值，原审法院酌情确定的损失数额并无不当，本院予以维持。
综上，桂媛媛的上诉理由不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，由桂媛媛负担79元（于本判决生效之日起七日内给付张龙）；由张龙负担21元（已交纳）；反诉费50元，由张龙负担（于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院）；二审案件受理费50元，由桂媛媛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 胡新华
代理审判员 鲁 南
二〇一四年三月十七日
书 记 员 陈文文