上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14917号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海茸发实业有限公司，住所地上海市松江区泖港镇叶新公路3500号15幢142室。
法定代表人：陆爱平，董事长。
委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周天明，男，1983年7月9日生，汉族，住上海市崇明区。
委托诉讼代理人：顾建平，上海顾建平律师事务所律师。
上诉人上海茸发实业有限公司因与被上诉人周天明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初9622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海茸发实业有限公司（以下简称茸发公司）上诉请求：撤销原判第二、三、四、五项，改判驳回被上诉人周天明的一审诉请，支持茸发公司的一审反诉诉请，包括：1、判令周天明赔偿茸发公司解除合同违约金人民币（下同）81,000元；2、判令周天明赔偿茸发公司2017年3月29日至2017年5月15日止的装修期内租金21,600元；3、判令周天明已付押金28,884元茸发公司不予返还。事实和理由：一、一审法院认定本案系茸发公司违约并不完全正确。周天明因上海市松江区XX路XX幢XX号XX层房屋（以下简称系争房屋）项下存在公司而无法设立新的公司为由，主张茸发公司违约，要求解除合同，但根据双方签订的《房屋租赁合同》，并不存在周天明就此有权解除合同的条款。系争房屋项下公司工商注册情况系松江区市场监督管理局对外公开的档案信息，周天明对于该情况应当予以谨慎审查。在双方就该问题的协商过程中，茸发公司也曾提出先行安排周天明在隔壁房屋注册公司，以方便其进行前期装修工作，但周天明却迟迟未进行进一步的沟通和装修工作。另外，公司的设立并不影响周天明对系争房屋的装修工作。同时，周天明称无法办理卫生许可证更是不符合客观事实。食品卫生经营许可证的申请办理需在房屋装修结束之后，根本不存在周天明所述无法办理卫生许可证的情形。由此，周天明以无法注册公司为由要求解除涉案租赁合同，缺乏合同依据，茸发公司对此不应承担违约责任。二、一审判决的违约金金额过高，不符合合同约定，且与周天明的损失不符。周天明基于无法在系争房屋设立新公司而要求解除涉案租赁合同，其主张六个月租金标准的违约金没有合同依据。如果周天明主张法定解除权，则其主张的违约金金额应当以其实际损失为限，考虑到周天明并未对系争房屋进行装修，同时一审法院仅判决其支付三个月的租金，故一审判决茸发公司赔偿周天明六个月租金的违约金标准明显过高，不符合合同约定，也不符合客观事实。此外，虽然茸发公司的反诉诉请主张了同样金额的违约金，但茸发公司系根据合同约定主张该款项，故一审法院判令茸发公司赔偿周天明违约金81,000元（六个月租金）没有合同和法律依据，且明显超出了周天明的实际损失范围。三、一审开庭前，系争房屋项下的工商登记已迁出，周天明解除合同的理由实际已不存在。2017年7月5日，茸发公司经与相关部门协调，已将案外人在系争房屋内的工商注册登记迁出，系争房屋已经符合周天明要求的条件，涉案租赁合同无其他履行障碍，但周天明拒绝继续履行，故在周天明单方主张解除合同的情况下，不应由茸发公司承担违约责任。综上所述，请求二审法院依法支持茸发公司的上诉诉请。
被上诉人周天明辩称：周天明在系争租赁合同履行过程中没有任何违约行为，系茸发公司违约导致合同解除。周天明主张的违约金与茸发公司主张的违约金对等故并无不当。不同意茸发公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
周天明向一审法院起诉请求：1、判决确认周天明、茸发公司于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年4月20日解除；2、判令茸发公司退还周天明租金40,500元；3、判令茸发公司退还周天明押金28,884元；4、判令茸发公司支付周天明逾期付款利息（以69,384元为本金，自2017年4月21日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5、判令茸发公司支付周天明违约金81,000元（含装修设计费7,000元）。
茸发公司向一审法院提起反诉请求：1、判令周天明赔偿茸发公司解除合同违约金81,000元；2、判令周天明支付茸发公司2017年3月29日至2017年5月15日止的装修期内租金21,600元；3、判令周天明已付押金28,884元茸发公司不予返还；4、判令周天明支付茸发公司2017年3月29日起至2017年8月14日止按照每平方米3.5元每月计算的系争房屋物业管理费2,866元。
一审法院认定事实如下：系争房屋权利人为茸发公司，建筑面积156.97平方米，房屋类型为工厂，用途为厂房。
2017年3月28日，周天明（承租方、乙方）与茸发公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为179.36平方米。合同第1-2条约定，鉴于乙方承租本合同后将成立新的公司使用该房屋，则新公司成立后即自动成为本合同的承租方，享有和承担本合同的权利和义务，受本合同的约束，与原承租方共同成为本合同的承租方，共同承担连带责任。乙方需在新公司成立后五日，将新公司的营业执照复印件交给甲方。合同第3-1条约定，甲方同意乙方租赁该房屋用于经营餐饮使用。乙方向甲方承诺，遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定。营业执照以及规划、环保、消防、卫生许可证等行政审批手续由乙方负责办理，甲方协助并提供乙方办理营业手续的相关资料，乙方承担所有费用。乙方未办妥营业执照、消防许可证、餐饮服务许可证等相关证件前不得非法经营，否则所引起的一切后果（包括造成甲方的损失、罚款）均由乙方承担。合同第4-1条约定，甲方在2017年3月29日向乙方现状交房……。合同第4-2条约定，该房屋租赁期为叁年，自2017年3月29日至2020年3月28日止。合同第4-3条约定，甲方同意2017年3月29日至2017年5月15日作为乙方的装修期，装修期结束甲方即开始收取租金。合同第5-1条约定，该房屋前二年租金（物业管理费另计）162,000元/年……。合同第5-2条约定，乙方应于合同签订当日向甲方支付金额为28,884元（相当于二个月租金及三个月物业管理费作为履约保证金）。租约期满，双方签署租赁终止协议后十五日内，由甲方扣除乙方应承担的费用后，一次性无息将履约保证金退还乙方。甲方逾期一日，需按逾期退还履约保证金的3‰向乙方支付滞纳金。租约未满或乙方因自身致合同未履行完毕的，乙方的保证金除不予返还外并不得抵减任何费用。合同第5-3条约定，乙方应于合同签订当日向甲方支付首期叁个月租金40,500元。合同第6-5条约定，该房屋在交房前需签署物业管理协议，物业管理费（收费标准暂定为3.5元/平方米/月由经营管理公司-
上海A有限公司收取，甲方在必要时有权代收）由乙方承担。合同第12-1条约定，租赁期限内，非本合同规定的情形，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，或者因甲方违约转让该房屋致使本合同无法继续履行的，甲方应按月租金的六倍向乙方支付违约金，另按乙方对承租房屋的总装修费及设施设备的剩余价值（以双方指定的或司法机关委托的有资质的评估单位评估报告为准）进行赔偿，赔偿后装修残值及设施设备归甲方所有。合同第12-3条约定，租赁期限内，非本合同规定的情形，乙方中途擅自退租或搬离或因乙方原因导致合同解除的，乙方应按月租金的六倍向甲方支付违约金，并另行补交装修期的全部租金。乙方可搬走可移动物，装修残值归甲方所有，乙方不予搬走的物品视为废弃物，由甲方自行处置，处置费由乙方承担……。合同第13-7条约定，本合同到期或解除后，乙方应在15日内向工商局申请注销或变更以此地址作为工商登记的工商营业执照的住所，逾期不办理的，乙方应按日按当期日租金的两倍承担滞纳金。合同另对其他有关事项进行了相应约定。
同日，茸发公司出具收据一张，载明收到周天明支付的履约保证金28,884元。
同日，茸发公司出具收据一张，载明收到周天明支付的押金40,500元。
同日，周天明、茸发公司签署交房清单一份，载明现状交房。
2017年4月12日，周天明根据双方合同中载明的联系地址向茸发公司寄送《通知书》一份，载明因系争房屋内尚有案外人上海B有限公司（以下简称B公司）的工商登记未迁出，导致周天明无法注册公司，此系茸发公司违约行为导致双方所签合同无法继续履行，故要求解除合同，茸发公司还其已付三个月租金40,500元、保证金及物业管理费28,884元。上述通知书于2017年4月20日签收。
另查明，2017年7月5日，系争房屋内案外人B公司的工商注册登记迁出。
庭审中，双方当事人一致确认，周天明支付的40,500元虽在收据中写为“押金”，但实际为租金。
周天明另提供了以下证据：1、企业名称预先核准书、申请表，以证明周天明为办理营业执照提交了相关材料。茸发公司对上述证据不予认可，认为其上无工商登记部门盖章。2、2017年4月7日与案外人九鼎建筑装饰工程有限公司上海松江分公司签订的《九鼎装饰委托设计协议》一份、收据一张、银行转账凭证一份，以证明其就系争房屋向上述案外人支付了设计费7,000元。茸发公司认为对上述证据的真实性无法确认，但可以印证其已经交付了房屋。3、周天明于2017年4月12日、4月17日、5月4日、6月7日查询的案外人B公司工商登记信息，以证明上述时间系争房屋内尚有案外人B公司的工商登记未迁出，故周天明无法再注册公司。茸发公司对上述证据真实性予以确认，但认为此系前承租人退租后未能及时注销工商登记所致。4、周天明于2017年8月14日出具的《交房情况说明》一份，其上写有周天明曾多次与茸发公司联系退租，且于2017年6月10日左右将系争房屋钥匙交换给了茸发公司经办人刘某，系争房屋内未放置过周天明的任何物品等内容。茸发公司对上述说明内容不予认可，但承认双方曾就系争房屋内的工商登记进行过协商，茸发公司曾提出，可以提供隔壁房屋进行注册，或者系争房屋无法使用茸发公司也会另行寻找适租房屋。5、2017年7月10日周天明与茸发公司工作人员的短信往来记录，以证明周天明曾向上述人员表示钥匙在6月初就已经交还，且发过两份通知，系争房屋已经退租。茸发公司认为，上述证据中其工作人员回复内容为未收到周天明的退房申请，周天明也未将房屋钥匙返还，故应以此说法为准。
茸发公司另提供了其于2017年6月26日向周天明寄出的《告知函》，证明在收到本案诉状后，其曾积极与周天明沟通，并告知周天明如不愿继续承租，应尽快完成房屋交接。周天明表示未收到上述函件，且不认可上述函件中的内容，茸发公司工作人员曾表示房屋不收，钱款也不退。
一审法院认为，周天明、茸发公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。现周天明、茸发公司对解除合同均无异议，一审法院予以确认。但对于合同解除的违约责任以及解除时间，双方存在争议，对此，一审法院作如下评判：首先，双方于合同中载明周天明承租系争房屋的合同目的在于开设餐饮店铺，故茸发公司提供的系争房屋需能够办出相应证照，且茸发公司对此有协助义务。其次，合同履行过程中，结合周天明发出的通知书以及茸发公司所述的本案诉讼前双方曾就案外人工商登记迁出问题进行磋商，足见案外人B公司工商登记的存在，由此导致周天明合同目的实现存在障碍。再次，根据查明的事实，虽然周天明曾于2017年4月20日发出过解除通知，但其后双方就案外人工商登记迁出问题仍进行过数次协商，然自2017年3月28日签订合同后，至周天明提起本案诉讼时，案外人B公司的工商登记始终未迁出系争房屋，在近三个月的时间内，茸发公司仍未能使系争房屋符合合同目的，此情况下，周天明以诉讼方式主张解除合同并无不当，故一审法院依法认定合同解除时间为本案诉状副本送达之日，即2017年6月29日。最后，虽然茸发公司碍于案外人B公司证照未迁出而违约，但案外人的行为并不能免除茸发公司违约责任。故此，一审法院依法认定导致周天明、茸发公司间租赁合同解除的过错责任在于茸发公司，茸发公司除应将周天明已付履约保证金28,884元返还周天明外，还应按合同约定支付周天明违约金81,000元。
对于周天明所支付的房屋租金，现茸发公司提供的证据足以证明其将系争房屋交付给了周天明，故周天明作为承租人，应对其已履行返还房屋的义务进行举证证明。周天明虽称其将系争房屋钥匙交付给了茸发公司员工，然茸发公司对此不予认可，且周天明提供的短信记录中，茸发公司员工也就此予以否认，故一审法院按照茸发公司自认时间即2017年8月14日作为系争房屋返还时间，周天明已付三个月租金40,500元亦截至2017年8月14日，故茸发公司无需返还租金。鉴于茸发公司违约导致合同解除，周天明亦无需支付茸发公司免租期租金。对于周天明主张的逾期付款利息，鉴于系争租赁合同系在本案诉讼中解除，故亦不予支持。
对于茸发公司主张的物业管理费，鉴于双方合同中约定的物业费收取方为案外人上海A有限公司，且茸发公司在本案中未提供证据其已代为缴纳或已被授权收取，故对于茸发公司的该项诉请，不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二○一七年十一月八日作出判决：一、周天明与上海茸发实业有限公司就坐落于上海市松江区松卫北路3幢804号1-2层房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年6月29日解除；二、上海茸发实业有限公司于判决生效之日起十日内返还周天明履约保证金28,884元；三、上海茸发实业有限公司于判决生效之日起十日内支付周天明违约金81,000元；四、驳回周天明的其余诉讼请求；五、驳回上海茸发实业有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费3,320元，减半收取1,660元，反诉案件受理费1,534元，上述诉讼费用合计3,194元，由周天明负担1,249元，由上海茸发实业有限公司负担1,945元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就茸发公司关于本案系周天明违约单方解除合同，茸发公司不构成违约的上诉主张，根据双方合同中关于周天明租赁系争房屋目的、周天明自行负责办理营业执照及相关行政审批手续、茸发公司协助并提供周天明办理营业手续的相关资料等的约定，茸发公司应向周天明提供能够用于注册周天明因经营所需设立的企业之房屋应为合同应有之意。因茸发公司在系争租赁合同签订后未能及时向周天明提供可以在内注册企业的房屋，经周天明多次催告后仍未能消除系争房屋上存在的相应障碍，由此导致周天明租赁系争房屋开设餐饮店铺的合同目的不能实现，茸发公司的违约事实明确，故周天明起诉要求解除系争租赁合同依法有据。茸发公司称其曾向周天明提出先行安排其在隔壁房屋注册公司，以便其进行前期装修工作，一方面茸发公司对其该主张并未提供证据证明，另一方面此也仅系协商方案而非周天明必须接受的合同事项，故亦不影响周天明就茸发公司的违约事实主张解除合同的权利。由此，对茸发公司该项上诉主张，本院不予采信，就茸发公司基于此所提出的相关反诉诉请，本院均不予支持。就茸发公司关于一审判决违约金金额过高的上诉主张。虽然系争租赁合同约定茸发公司承担六个月租金标准的违约金系针对茸发公司擅自解除合同提前收回房屋或者茸发公司违约转让房屋致使合同无法继续履行的情形，就周天明主张解除合同的事由双方并未明确约定违约金标准，但系争租赁合同解除系因茸发公司根本违约所致，故一审法院参照上述约定判令茸发公司承担六个月租金标准的违约金81,000元，根据租赁合同的实际履行情况等因素并结合权利义务对等原则，本院认为一审法院认定的违约金金额并不过高而尚属合理，故对茸发公司该项上诉主张，本院亦不予采纳。就茸发公司关于其在一审开庭前已经消除系争房屋注册企业的障碍，周天明解除合同的理由实际已不存在的上诉主张，因周天明在提起本案诉讼之前已尽合理催告义务，但茸发公司并未及时履行义务，故茸发公司在周天明提起诉讼之后的补救行为不构成阻却系争租赁合同解除的事由。综上所述，茸发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费人民币4,854元，由上诉人上海茸发实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年一月三十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……