天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第313号
上诉人（原审被告）孙玉涛。
委托代理人卢永亮，天津永亮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津农村商业银行股份有限公司，住所地天津市河西区马场道59号国际经济贸易中心A座413室。
法定代表人李宗唐，董事长。
委托代理人刘××，该公司职员。
委托代理人刘剑，天津光明律师事务所律师。
第三人王树江。
上诉人孙玉涛因租赁合同纠纷一案，不服天津市蓟县人民法院（2013）蓟民初字第4393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙玉涛的委托代理人卢永亮，被上诉人天津农村商业银行股份有限公司（以下简称天津农商银行）的委托代理人刘××、刘剑到庭参加诉讼。第三人王树江经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原审法院经审理查明，蓟县商贸街北、渔阳南路东的房屋（房地产权属证号为250027750）原系第三人王树江的产权。2008年3月6日，天津市蓟县农村信用合作联社与王树江签订了抵押担保借款合同，第三人王树江作为抵押人以该房屋及土地使用权提供了抵押担保。双方对上述抵押物分别办理了“房津他字第125040800200号”、“蓟押他项（2008）第029号”他项权证。2009年12月3日，被告在已知道诉争房屋已抵押的情况下与第三人王树江签订了《房屋租赁协议》，第三人将蓟县商贸街北、渔阳南路东的房屋租给被告使用，租期为15年。另查，原天津市蓟县农村信用合作联社经中国银行业监督管理委员会批准，自行终止，其债权债务转为新开业的天津农村商业银行股份有限公司的债权债务。2011年，因第三人未能偿还借款，原告向天津市第一中级人民法院提起诉讼，要求第三人归还贷款并承担抵押担保责任。天津市第一中级人民法院于2011年3月22日作出了（2011）一中民初字第4号民事判决：一、王树江于本判决生效之日起十日内给付原告天津农商银行借款本金1080万元及截止2010年12月21日的利息3298575元，及自2010年12月22日至上述价款本金还清之日止的相应利息；二、王树江以“房津他字第125040800200号”、“蓟押他项（2008）第029号”他项权证记载的房屋、土地对上述给付事项承担抵押担保责任。此判决生效后，第三人未履行生效法律文书确定的义务，原告申请强制执行。天津市第一中级人民法院于2012年12月6日作出（2011）一中民执字第96-2号执行裁定：一、将被执行人王树江所有的坐落于蓟县商贸街北、渔阳南路东（房地产权属证号为250027750）房地产作价1672.65万元，交付申请执行人天津农商银行抵债，抵债金额为1672.65万元，财产权自本裁定送达之日起转移；二、申请执行人天津农商银行可持本裁定到房地产管理机关办理过户登记手续。
原审法院认为，本案讼争的坐落于蓟县商贸街北、渔阳南路东（房地产权属证号为250027750）房产已由原告天津农商银行取得所有权，原告天津农商银行对此房屋享有占有、使用、收益和处分的财产权利。被告孙玉涛在原告天津农商银行取得所有权前已承租使用以上房屋，被告在原告取得所有权后是否享有继续承租该房屋的权利，是本案争议的焦点。对此原审法院认为，讼争标的物于2008年4月已办理了抵押登记，被告租赁该房屋是2009年12月，讼争房屋的状况属于先抵押后出租。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。此规定表明，在已登记的抵押财产出租的情形下，不适用“买卖不破租赁”之规则，抵押权优于租赁权。同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。依此规定，被告与原产权人第三人王树江签订的《租房协议》内容对原告天津农商银行没有约束力，故原告天津农商银行要求被告孙玉涛返还讼争房屋的诉讼主张，符合法律规定，原审法院予以支持。被告孙玉涛要求继续使用的辩解理由不成立，原审法院不予采信。原审法院缺席判决：被告孙玉涛于本判决生效之日起二十日内将坐落于蓟县商贸街北、渔阳南路东（房地产权属证号为250027750）房产返还给原告天津农村商业银行股份有限公司。案件受理费80元，由被告孙玉涛负担。
上诉人孙玉涛不服原审判决，向本院提出上诉，其上诉请求为，1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、两审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1、上诉人与第三人存在合法的租赁关系，并且实际履行，上诉人一次性交纳了巨额租金。在租赁合同履行期间，被上诉人无权单方收回租赁房屋。即使被上诉人依据担保法的解释第六十六条的规定主张权利，也应先起诉解除租赁合同。2、上诉人与第三人签订租赁合同时，第三人是合法的所有权人，双方签订的租赁合同合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或解除。”解除租赁合同是返还房产的前提和基础。3、上诉人租赁房屋后，投入上千万元进行装修，涉案房产在评估拍卖时未考虑装修添附的价值，被上诉人若收回房产，应先解决装修添附财产的补偿问题。4、担保法解释第六十六条不适用于本案。根据《中华人民共和国担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”抵押权的实现或者是协议以抵押物折价，或者是以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。而本案是通过法院执行程序，在三次流拍后通过执行以物抵债，而不是法律规定的抵押权的实现，故本案适用法律错误。5、本案先后两次开庭审理，而第二次开庭是对上诉人与第三人租赁合同这一关键证据进行质证，原审法院居然没有通知第三人就开庭质证，上诉人当庭提出异议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，应发回重审。
被上诉人天津农商银行答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要理由：1、被上诉人系讼争房屋的抵押权人，根据《中华人民共和国担保法》的规定，出租合同对被上诉人不具有约束力，被上诉人无须要求解除合同。2、租赁合同中明确约定了抵押的实现，上诉人明知房屋是抵押资产，应自行承担后果。3、上诉人单从字面意思理解“实现抵押权”，被上诉人是通过诉讼实现抵押权，符合抵押权实现的法律规定。被上诉人在原审已提交上诉人与第三人在工商部门备案的合同，无须质证。
经审理查明，原审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。
本院认为，第三人与天津市蓟县农村信用合作联社（经中国银行业监督管理委员会批准，自行终止，其债权债务转为新开业的天津农村商业银行股份有限公司的债权债务）即被上诉人，于2008年3月6日签订抵押担保借款合同，第三人以讼争房屋及土地使用权提供担保，向被上诉人借款1080万元，期限至2009年3月5日。因第三人到期未归还借款，被上诉人为此提起诉讼，本院作出（2011）一中民二初字第4号民事判决，由于第三人未履行已经发生法律效力民事判决确定的义务，现被上诉人依据生效的民事判决，主张由上诉人返还其租赁房屋，根据上诉人与第三人签订的《天津市房屋租赁合同》载明的内容，上诉人对其租赁房屋“已抵押”的情况是明知的，据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的相关规定，判决由上诉人返还讼争房屋，事实和法律根据充分，本院应予以维持。上诉人提出的应继续履行租赁合同的上诉理由因没有法律根据，本院不予支持。如上诉人认为第三人存在违约情形，造成其损失，可另行主张权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人孙玉涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 王鸿云
审判员 陈鸿儒
审判员 王宗新
二０一四年五月十二日
书记员 仇 维
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决；
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：
第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。