湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂伍家岗民初字第00600号
原告刘春洪，女，1966年5月19日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。
委托代理人胡彪，湖北新世界律师事务所律师。特别授权代理。
被告宜昌市泰江物业管理有限公司，住所地宜昌市沿江大道198号。组织机构代码76743221-2。
法定代表人柯战，该公司董事长。
被告宜昌市泰江置业有限公司，住所地宜昌市沿江大道198号-98栋。组织机构代码75701910-9。
法定代表人鲍金林，该公司董事长。
以上二被告共同的委托代理人陈超，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
以上二被告共同的委托代理人王霄凌，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
原告刘春洪诉被告宜昌市泰江物业管理有限公司、宜昌市泰江置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法审判员金素芳于2015年6月5日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘春洪的委托代理人胡彪，被告宜昌市泰江物业管理有限公司、宜昌市泰江置业有限公司共同的委托代理人陈超到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。
原告刘春洪诉称，原告由于第一被告管理的房屋漏水，原告三楼、二楼及地下室木地板、墙面涂料和部分家具遭受侵泡损坏，曾多次向第一被告反映情况，第一被告始终没有履行物业管理企业职责予以解决，故原告自2010年7月起停交物业管理费。现第一被告因原告未交物业管理费将原告诉至法院。原告认为，两被告对原告房屋均具有维修义务，两被告不能履行法定义务在先，故原告停交物业管理费实属无奈之举。原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令两被告限期维修原告外墙面防水层，以及原告被浸泡的三楼、二楼及地下室的木地板、墙面涂料和部分家具。
被告宜昌市泰江物业管理有限公司辩称，1、被告宜昌市泰江物业管理有限公司与原告于2015年3月16日签订了《江山风华前期物业管理服务协议》，作为原告的物业服务公司，在提供物业服务期间，履行物业服务合同约定的共用部位的维护和管理以及房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，而原告起诉的外墙面防水层，以及原告被浸泡的三楼、二楼及地下室的木地板、墙面涂料和部分家具都属于原告房屋的专用部分和内部设施，不属于房屋的共用部位和共用设施设备，对理应负责的管理范围被告已经履行了应尽的义务，而原告主张维修的范围都属于原告房屋的专用部分和内部设施，不适于房屋的公用部分和公用设施设备，被告宜昌市泰江物业管理有限公司无需承担维护责任。2、原告是2007年11月2日收房并入住涉案小区的，原告所购买的房屋取得了工程竣工验收合格证，原告收房时验收是合格的，房屋不存在质量问题。3、原告于2008年3月份开始装修房屋，在装修时是做过房屋内部卫生间闭水实验的，其房屋内部供水系统没有渗漏现象。但是原告在装修的过程中，改变了房屋交房时的原状，原告在装修时在屋顶开了一个天窗，改变了外部的防水工程，因此，该房屋漏水可以推定是原告使用房屋不当所造成。
被告宜昌市泰江置业有限公司辩称，本案案由为物业服务合同纠纷，原告的诉讼请求是基于原告与被告宜昌市泰江置业有限公司签订的《江山风华前期物业管理服务协议》，而被告宜昌市泰江置业有限公司不是《江山风华前期物业管理服务协议》合同的相对人，进而不是本案适格的被告，被告宜昌市泰江置业有限公司不应承担物业管理协议约定的任何义务。
经审理查明，2005年3月16日，原告刘春洪与被告宜昌市泰江置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告刘春洪购买被告宜昌市泰江置业有限公司所有的位于宜昌市伍家岗区沿江大道198-3-10号江山风华塞纳香榭第十幢的房屋；房屋建筑层数为地上三层，地下一层；阳台是非封毕式；私家花园面积共110平方米；保修责任为出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。同日，原告刘春洪与被告宜昌市泰江置业有限公司聘请的物业管理企业被告宜昌市泰江物业管理有限公司签订《江山风华前期物业管理服务协议》，约定被告宜昌市泰江物业管理有限公司为原告刘春洪所在的小区提供物业管理服务；对物业共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全防范和交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；建立共用部位公共设施设备的维修基金，维修基金的使用按照政府有关规定执行。合同签订后，被告宜昌市泰江物业管理有限公司为江山风华小区提供物业管理服务至今。2006年5月19日，被告宜昌市泰江置业有限公司开发建设的江山风华小区竣工验收备案。被告宜昌市泰江置业有限公司出具《宜昌市商品房住宅质量保证书》，约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年。原告刘春洪于2007年11月收房。2008年2月24日，原告刘春洪所有的房屋卫生间经被告宜昌市泰江物业管理有限公司24小时闭水实验，无渗漏现象。2008年3月2日，原告刘春洪申请房屋装修。2008年4月16日，原告刘春洪出具《承诺书》，载明：“因本人开三楼天窗而产生天窗周围漏水的，由我承担责任，与物业公司和开发商无关。”2008年4月17日，原告刘春洪交纳了住宅小区物业维修金。
另查明，被告宜昌市泰江置业有限公司开发建设的江山风华小区未成立业主委员会。审理中，经本院现场查看，确认涉案房屋三楼天窗周围无渗水现象，同时确认涉案房屋渗水位置共七处，分别为：地下室西侧与后花园阶梯相邻的墙面、地下室南侧窗下部、地下室北侧及楼梯下墙角、二楼卧室北侧窗台下方及窗台左侧空调右侧的墙面、二楼至三楼的楼梯窗台下方、三楼北侧阳台墙面、三楼南侧墙面。原告认为涉案房屋渗水是房屋外墙渗水造成的。被告认为涉案房屋漏水是由于原告在装修时防水措施处理不当、开天窗造成的。
还查明，宜昌市泰江物业管理有限公司于2014年12月29日诉刘春洪物业服务合同纠纷一案，宜昌市泰江物业管理有限公司向刘春洪主张物业管理费和违约金共计32727.24元。本院作出（2015）鄂伍家岗民初字第00065号民事判决，判决刘春洪十日内支付宜昌市泰江物业管理有限公司2012年11月1日至2014年10月31日物业管理服务费及滞纳金共计6187.76元。刘春洪不服，向湖北省宜昌市中级人民法院提出上诉。湖北省宜昌市中级人民法院于2015年12月21日主持双方调解，作出了（2015）鄂宜昌中民二终字第00539号民事调解书，调解协议内容为：“双方当事人一致同意由刘春洪于2015年12月31日前按照243.24元／月的标准一次性向宜昌市泰江物业管理有限公司付清自刘春洪入住江山风华小区至2015年12月31日期间实际欠交的物业管理费。”
上述事实，有当事人的陈述，房屋所有权证、湖北省行政事业单位收款收据、照片、《商品房买卖合同》、《江山风华前期物业管理服务协议》、《宜昌市商品房住宅质量保证书》、《承诺书》、（2015）鄂伍家岗民初字第00065号民事判决书、（2015）鄂宜昌中民二终字第00539号民事调解书，以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，被告宜昌市泰江物业管理有限公司接受被告宜昌市泰江置业有限公司的聘请对涉案房屋所在的江山风华小区提供物业管理服务，并向原告刘春洪收取物业管理费用，应依约履行其应尽的管理义务。根据《江山风华前期物业管理服务协议》的约定，被告宜昌市泰江物业管理有限公司负有对共用部分进行维修和养护的义务。根据本院现场查验及原告刘春洪与被告被告宜昌市泰江物业管理有限公司的陈述，涉案房屋外墙渗水属实。但被告宜昌市泰江物业管理有限公司至今未对外墙渗水所需要的修复工作采取积极措施，亦未有对产生外墙渗水的原因作出查找说明，无法证实其已切实履行了《江山风华前期物业管理服务协议》约定的应尽义务。故原告刘春洪要求被告宜昌市泰江物业管理有限公司维修涉案房屋的渗水部位，未违反法律规定和合同约定，本院予以支持。庭审时，被告宜昌市泰江物业管理有限公司辩称涉案房屋渗水部分不是共有部分，涉案房屋在装修时对卫生间已进行了闭水实验，无渗漏现象，现外墙渗水是由于原告在装修时防水措施处理不当、开天窗造成的，被告宜昌市泰江物业管理有限公司不应承担维修责任。但被告宜昌市泰江物业管理有限公司未提供充分证据予以证明，亦未申请鉴定，故本院对被告宜昌市泰江物业管理有限公司的抗辩不予采信。关于被告宜昌市泰江置业有限公司是否应承担维修义务的问题。本案中，原告刘春洪未提供证据证明涉案房屋何时渗水，而被告宜昌市泰江置业有限公司出具的《宜昌市商品房住宅质量保证书》约定外墙面的防渗漏保修期为5年，现原告刘春洪要求被告宜昌市泰江置业有限公司承担维修义务超过了保证书约定的保修期限，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告宜昌市泰江物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内维修原告刘春洪所有的位于宜昌市伍家岗区沿江大道198-3-10号江山风华塞纳香榭第十幢房屋的下列渗水部位：地下室西侧与后花园阶梯相邻的墙面、地下室南侧窗下部、地下室北侧及楼梯下墙角、二楼卧室北侧窗台下方及窗台左侧空调右侧的墙面、二楼至三楼的楼梯窗台下方、三楼北侧阳台墙面、三楼南侧墙面。
二、驳回原告刘春洪的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告宜昌市泰江物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 金素芳
二〇一六年三月四日
书记员 伍倩昀