浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第1027号
上诉人（原审被告）：汪国军。
委托代理人：杜崇省。
被上诉人（原审原告）：临海市新兴物业管理有限公司，住所地：临海市白云崇和华城4号楼203室。
法定代表人：杨顺华，该公司董事长。
委托代理人：杨威宇，
上诉人汪国军为物业服务合同纠纷一案，不服临海市人民法院（2015）台临民初字第2979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人汪国军及其委托代理人杜崇省、被上诉人临海市新兴物业管理有限公司的委托代理人杨威宇等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，原告系依法成立的物业服务企业。被告系临海市冠春园路89号名都花园6号楼2单元901室的业主，该房屋面积104.53平方米，地下096号停车位。2010年11月1日，原告与名都花园的开发商临海市星鑫置业有限公司签订前期物业服务合同，约定：由原告对名都花园进行物业管理；物业管理费不含房屋共用部位、共用设施设备中修及中修以上维修、更新、改造费用及建筑垃圾清运费用，电梯、水泵、水系部分的水电费等公共能耗费须由全体业主、使用人按实分摊；物业管理服务费按建筑面积计算，各项费用标准分别为：小高层物业管理服务费每月每平方米1.30元，多层物业管理服务费每月每平方米0.8元，地下停车位管理费每月每车位35元，自行车棚物业管理费每月每只5元；对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可在逾期之日起按应缴费用每日收取千分之二的滞纳金；首次物业管理服务费用在交房时由原告向业主预收一年，之后每年预收一次。合同还对公共能耗费用的分摊办法作了具体约定。被告2013年7月1日至2014年6月30日的物业费1630.67元，车位费420元，公共能耗费452元；2014年7月1日至2015年6月30日的物业费1630.67元，车位费420元，公共能耗费439元；合计4992.34元，被告未支付。原告在名都花园从事的物业服务管理，存在一定瑕疵。
原审法院审理认为，作为名都花园建设单位的临海市星鑫置业有限公司与原告签订的前期物业服务合同对作为业主的被告具有法律约束力。被告应当按照合同约定的标准向原告支付相应物业管理费用。故对原告要求被告支付2013年7月1日至2014年6月30日的物业费1630.67元，车位费420元，公共能耗费452元；2014年7月1日至2015年6月30日的物业费1630.67元，车位费420元，公共能耗费439元；合计4992.34元的诉讼请求，该院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据合同约定，物业管理费应当由原告主动向被告收取，在本案中，原告未能举证证明其有向被告催讨物业管理费的行为和时间，其主张逾期之日无法计算，且原告的管理存在一定瑕疵，故对原告有关违约金的诉讼请求，该院不予支持。被告有关原告物业服务不到位的抗辩，综合本案被告提交的证据，原告的物业服务管理存在一定瑕疵，但该瑕疵还不足以构成被告拒付物业费的理由，故对该抗辩，该院不予采纳。在物业服务管理关系中，物业公司既是服务者，又是管理者；业主既是享受服务者，又是被管理者。双方的身份均具有矛盾性，故在处理相互关系时，应当相互尊重，相互配合，才能把小区的环境、安全等搞好。一方面物业公司应当着手提升自己的服务意识、管理水平；另一方面业主应当配合物业公司进行小区管理，如不在绿化地种菜，不建造违章建筑，平时不乱扔垃圾等等。综上，原告合理的诉讼请求，该院予以支持。原告主张被告2014年7月1日至2015年6月30日的公共能耗费为452元，但根据原告提供的证据，被告该年度的公共能耗费应为439元，故对其多主张的13元，该院不予支持；对于原告主张的物业费1638元，根据被告的建筑面积104.53平方米，按每月每平方米1.30元计算，每年的物业费应为1630.67元，故对于多主张的部分该院不予支持。对于原告主张的水费545元，因缺乏证据证明，该院不予支持。依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告汪国军于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告临海市新兴物业管理有限公司自2013年7月1日至2015年6月30日的物业费、车位费、公共能耗费等共计人民币4992.34元。
二、驳回原告临海市新兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告汪国军负担。
宣判后，汪国军不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人临海市新兴物业管理有限公司以其与临海市星鑫置业有限公司签订的前期物业服务合同向上诉人起诉主张物业费，违背合同相对性，不符合诉讼主体资格。二、被上诉人临海市新兴物业管理有限公司未按约履行其合同义务，违反了国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定，损害了上诉人的合法权益。其中包括名都花园小区内的2300平方绿地以及12个违规改建的车位本属全体业主共有，却被开发商擅自出卖给部分业主私用，但该部分的服务费用却需要均摊到每户业主头上。另外电子对讲系统、共用绿地、花木、单元门等在《前期物业服务合同》均有载明，迄今连设施也未安装到位。既无服务，何来收费？且被上诉人也自认其物业服务存在瑕疵，上诉人有权拒付服务管理费。三、被上诉人小高层业主与多层业主分别按照1.3元／㎡与0.8元／㎡进行收费，上诉人认为这种差别收费主要体现在电梯使用频率，也就是说电梯的能耗实际已计算在这项收费之中，现被上诉人另行收取能耗费属于重复收费，缺乏相应收费许可证、资质以及标准等依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
临海市新兴物业管理有限公司答辩称：一、临海市星鑫置业有限公司是名都花园小区的建设单位，其与被上诉人所签订的前期物业服务合同符合相关法律规定，对上诉人具有约束力。因此，被上诉人主体适格。二、上诉人所罗列的关于被上诉人损害上诉人合法权益的理由中大部分系建设单位的行为，与答辩人无关。至于服务瑕疵问题，原审法院认定被上诉人在提供物业服务时确实存在一定瑕疵，但认为不足以构成上诉人拒付物业费的理由，被上诉人对此也是认同的。且被上诉人认为自己的履约行为系尽心尽责的，上诉人理应缴纳物业费。三、临海市新兴物业服务管理有限公司系依法成立的企业，具有物业管理三级服务资质，而名都花园物业服务收费标准经临海市发展和改革局备案确认，被上诉人在一审中已经提交收费标准备案书、资质证书，因此被上诉人的收费合法有据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，讼争的前期物业服务合同系名都花园住宅小区建设单位临海市星鑫置业有限公司在该小区业主委员会成立前与被上诉人临海市新兴物业管理有限公司所签订，意思表示真实，内容合法，效力及于全体业主，故被上诉人临海市新兴物业管理有限公司据此向上诉人主张物业费，主体适格。上诉人朱崇丹针对被上诉人临海市新兴物业管理有限公司的物业费主张提出的抗辩理由主要系认为被上诉人未按合同约定提供物业服务，损害了上诉人的合法权益。根据已查明的事实，被上诉人临海市新兴物业管理有限公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，双方当事人对此均无异议。但物业服务合同目的系物业服务的提供与物业费的支付，在物业服务企业已经提供了相应服务的情况下，业主仅以其物业服务存在一定瑕疵为由拒付物业费，该抗辩主张不能成立。至于上诉人认为开发商擅自处分小区的共用部分，被上诉人在接管小区物业时未予拒绝，损害了上诉人的合法权益。本院认为，该主张的事由主要涉及上诉人与开发商之间的商品房买卖合同法律关系，上诉人主张被上诉人就此承担违约责任，缺乏相应依据。另外上诉人认为前期物业服务合同中的物业管理服务费与公共能耗费用存在重复收费，但其并未提供充分有效的证据支持该主张，应当就此承担不利的诉讼后果。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人汪国军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 黄 磊
二〇一五年十二月二十一日
代书 记员 陈雅婷