重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰法民初字第03342号
原告周鸽，女，1985年4月22日出生。
原告朱惠中，女，1958年7月9日出生。
二原告委托代理人周小江（朱惠中之夫、周鸽之父），1959年10月5日出生。
被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地丰都县三合镇党政大楼106室。
法定代表人廖克难，该公司总经理。
委托代理人罗杨，重庆创辉律师事务所律师。
原告朱惠中、周鸽诉被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（以下简称澜天湖地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱惠中、周鸽及其委托代理人周小江、被告澜天湖地产公司的委托代理人罗杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱惠中、周鸽诉称，2013年8月12日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的商品房，面积53.93平方米总成交价额326277元，原告已交付全部房款并履行了其他义务，但被告迟迟不能办理竣工验收备案登记证，不按时交房，在签订合同前，被告作虚假宣传，诱导原告签订购房合同，该虚假宣传属于合同的组成部分。合同约定交房期限为2014年9月30日前，如被告逾期交房超过90天，原告可解除合同。另合同第12条约定，被告应当按照合同约定的时间办理商品房预售合同登记备案手续，逾期90日原告可以解除合同，但被告一直未办理该合同的备案登记手续。请求依法判决：1.解除原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、被告退还原告已支付的购房款税费及利息并按已付房款的1%向原告支付违约金，合计金额336000.00元；2、被告按房价总额的30%向原告支付损害赔偿金9788元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告澜天湖地产公司辩称，原、被告签订合同、原告交付了房款、被告未按期交房属实，但被告已于2015年6月全面通知接房。被告未按期交房的原因有二：一是不可抗力因素，原告所购房屋项目所处的澜天湖湖水一夜之间全部消失，丰都县旅游开发建设管理委员会通知被告公司称澜天湖所在区域发生局部地质灾害，要求被告公司对该项目停止施工并对澜天湖及周边地区进行地质灾害评估，被告公司于2015年3月20日才完成评估；二是原告所购房屋项目所在的景区由于污水处理及市政设施建设原因导致延误交房。根据双方补充合同约定，上述两点均是合同约定的免除被告逾期交房违约责任，该房屋已办理竣工备案登记。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月12日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告朱惠中、周鸽（乙方）购买澜天湖地产公司（甲方）开发的澜天湖彩虹湾度假小镇一期房屋，具体坐落：丰都县。建筑面积52.93㎡，房屋总价款326277.00元。合同签订后，原告缴纳购房款326277.00元和代收费（印花税和契税）。该合同约定交房期限及交付条件为：“……第七条属预售商品房的，甲方应在2014年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金……第十二条关于办理合同登记备案的约定……3如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机关提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期代理利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。”同时，双方达成上述合同的补充协议，该补充协议第五条关于商品房的交付：“……1、如遇下列特殊原因，甲方交房时间可以予以延期，甲方不承担逾期交付责任：A、遭遇不可抗力，甲方在不可抗力发生后30日内告知乙方的；如不可抗力持续发生的，甲方在不可抗力结束后30日内告知乙方的。B、因国家法律法规及政策变更、遭遇重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因而导致延误的……补充协议第六条1对合同登记的补充说明……（3）乙方所购物业未处于抵押状态，甲方承诺乙方签订合同且完清全部款项后180日内向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房的申请，提交土地房屋登记机构的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记的义务。”
另查明，2014年5月17日，丰都县旅游开发建设管理委员会向澜天湖地产公司发出关于澜天湖项目暂停施工的通知（丰旅管委发（2014）45号文件），该通知载明：因澜天湖发生突然泄漏，引起局部地质灾害，按丰都县防汛抗旱指挥部召开的紧急会议的要求，通知澜天湖地产公司开发的隆鑫澜天湖国家度假公园的彩虹湾、苏格兰小镇、达沃斯国际酒店等项目暂停施工，由澜天湖地产公司重新委托相关单位作地质灾害评估，待评估结果出来后，若确认对项目建设无安全影响，方可恢复施工。后被告对澜天湖漏水进行了相应整治。
2015年2月9日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司作为业主对丰都县乡镇污水处理厂建设运营一体化项目进行公开招标，项目包括澜天湖地产公司开发的“隆鑫澜天湖彩虹湾度假小镇”所在的仙女湖（景区）污水处理厂（函管网）。同年7月29日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司证明仙女湖（景区）污水处理厂及市政污水管网工程项目正在实施过程中，项目工期为一年。
上述事实，有原、被告的陈述、重庆市商品房买卖合同及补充协议、收款收据、丰旅管委发（2014）45号文件、招标公告、证明等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间所签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应该严格按照合同约定内容全面履行。原告认为补充合同附件五第五条属于免除被告义务的格式条款，且原告并未签名，应属无效条款。本院认为，该补充条款在主合同中已明确告知原告，其内容仅系对不可抗力违约责任免除和市政设施建设导致逾期交房责任的免除，并未免除被告应当履行的主要义务而排除原告的权利，不违反法律法规的强制性规定，应属有效条款，对双方当事人具有约束力，故被告认为补充合同属无效条款的理由，本院不予采纳。本案讼争房屋属于景区房屋，该景区主要依托澜天湖，然该湖的湖水一夜之间突然泄漏，属于地质灾害，是双方在签订合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，当属不可抗力因素所致，势必影响被告施工进度，包括市政设施建设。原、被告双方虽然约定逾期交房超过90日，原告可以解除合同，但双方在该合同附件五对逾期交房进行了特别约定，根据该约定，被告因不可抗力和市政设施建设导致逾期交房不承担违约责任；关于原告认为，被告未按照合同约定办理购房合同的备案登记超过90日，原告有权解除合同的理由。本院认为，购房合同是否备案并不是该合同生效的前置程序，合同是否备案并不影响该合同的成立和生效。原、被告之间所签订的主合同，系重庆市国土资源和房屋管理局同一印制的格式合同，合同备案主要是为了保护购房者的权利，以避免开发商一房多卖导致购房者的目的落空。本案中，被告虽未将合同备案，但并未影响原告的权利，根据双方关于办理合同备案的补充合同约定，原告明知所购房屋未处于抵押状态，且明确约定待原告交清房款后180日内向房屋所在地房屋登记机构提出办理申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但原告在房市利好期间并未以此主张解除合同，明显因目前房市行情下滑以此为由解除合同，鉴于被告为履行合同，讼争房屋已实际竣工验收备案登记，同时被告也对地质灾害进行了相应的处置，并不会因此而导致双方合同目的落空，为维护市场交易的稳定，本院对原告的该项主张不予支持；关于原告认为，被告在销售讼争房屋时，虚假宣传，诱导原告签订购房合同，宣传资料应属合同的内容，但实际上与宣传的不一致，应当承担违约责任。本院认为，原告并未举证被告在宣传中对其相关设施进行了说明和允诺，被告为了销售房屋，所做的的广告宣传属于要约邀请，不属于合同的内容，原告以此主张被告承担违约责任的请求，不予支持。
综上，被告逾期交房系受到不可抗力以及市政设施建设的影响导致，根据补充协议约定，应当免除其逾期交房的违约责任，原告请求解除购房合同的理由与本案查明的事实不符，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之精神、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
驳回原告朱惠中、周鸽的诉讼请求。
案件受理费7800元，由原告朱惠中、周鸽负担（朱惠中、周鸽已预交3900元，限于本判决发生法律效力后7日内到本院缴纳尚欠3900元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
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审 判 长 秦大江
人民陪审员 熊 艳
人民陪审员 陈艳娟
二〇一五年十一月二日
书 记 员 谭秋红