山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋08民终196号
上诉人（原审原告）王建军，男，1965年8月6日出生，汉族，现住山西省万荣县，居民。
委托诉讼代理人续海，山西谋略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姚存旺，男，1962年5月8日出生，汉族，住山西省万荣县，居民。
委托诉讼代理人任会飞，山西旭辰律师事务所律师。
上诉人王建军因与被上诉人姚存旺买卖合同纠纷一案，不服万荣县人民法院（2016）晋0822民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人王建军及诉讼委托代理人续海、被上诉人姚存旺及诉讼委托代理人任会飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王建军上诉请求：1、请求依法撤销万荣县人民法院（2016）晋民初1027号民事判决书，依法改判“1、判决解除双方于2015年3月9日订立的售房协议，被上诉人返还上诉人8万元房款及利息；2、改判驳回被上诉人的反诉请求”；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理程序违法；1.依据我国《民事诉讼法》第一百五十七条的规定，简易程序适用于事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的民事案件，本案不属于事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的民事案件，而且还涉及到反诉，一审法院按照简易程序审理本案，程序违法；2.一审法院审理该案，采取纠问式审理，从被告答辩完毕后，审判长就开始发问，从头发问到庭审辩论，就连举证程序也由审判长进行，明显违背民事诉讼法的诉讼程序。二、上诉人认为一审认定事实不清，认定事实错误，导致判决错误，理由如下：1、一审法院认定被上诉人对诉争的房屋具有所有权，认定事实错误。被上诉人在一审庭审中，出示的一份2012年2月25日的协议书，以证明其对该房屋具有所有权，上诉人质证认为该证据，证人未出庭，协议的真实性无法确认，且没有所有权登记证书，所有权无法确定。在此情况下，一审仍然认定被上诉人对讼争房屋具有所有权，认定事实错误。2、本案争议的焦点问题是被上诉人出售的房屋与他人发生纠纷，面积也有争议，上诉人要求其出示房产手续，办理所有权过户手续，但被上诉人不能给办理，因而产生争议。一审法院回避了本案的焦点问题，只是针对房屋面积及售房协议第三条进行说理，但却对上诉人提出的要求解除合同的理由不加以说明，回避了本案的关键问题和争议问题，导致判决错误。3、根据我国《合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受入交付标的物或交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。结合本案，售房协议第三条约定的交房义务，不仅是指实际交付房屋，还包括办理房屋所有权转移的义务。被上诉人对出售房屋不具有所有权，完全不能给上诉人办理所有权转移义务，当上诉人发现讼争房屋于他人存在争议时就要求被上诉人出示房产、土地手续，并办理过户手续，但被上诉人不能出示，也无法办理过户手续，在此情况下，上诉人的购房目的无法实现，依法起诉要求解除与被上诉人订立的售房协议，办理房屋所有权过户手续是出售方的法定义务，出售方不能给上诉人办理房屋过户手续，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律闸题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受入要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，应予以解除双方订立的售房协议。但一审法院无视上述法律规定，导致判决错误。三、一审判决支持被上诉人的反诉请求，判决错误。根据双方于2015年3月15日订立的《售房协议》第三条的约定，本协议签订之日乙方向甲方交付80000元现金，本年度8月20日以前交付房子，交房之日乙方再向甲方交付剩余63000元。至今被上诉人不能履行交房义务，没有土地证，没有房产证，且房屋有纠纷，被上诉人的行为严重违约。被上诉人不履行在先交房义务，依据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行偾务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，上诉人有权行使履行抗辩权，有权拒绝被上诉人付清剩余房款的请求。但一审判决在被上诉人不能交付房屋的情况下，仍然支持其反诉请求，判决上诉人支付被上诉人63000元房款，导致判决错误。综上，上诉人认为一审判决程序错误，认定事实不清，认定事实错误，导致判决错误，请求二审法院依法撤销万荣县人民法院（2016）晋民初1027号民事判决书，依法改判“1、判决解除双方于2015年3月9日订立的售房协议，被上诉人返还上诉人8万元房款及利息；2、改判驳回被上诉人的反诉请求。”本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
姚存旺辩称，一、原判审理程序正确无误。上诉人认为原判在原审中适用简易程序违法，这一认识是错误的。《最高院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条第（五）项规定“人民法院认为不宜适用简易简易程序进行审理的”不应当适用简易程序，反言之，人民法院认为可以适用简易简易程序进行审理的，应当适用简易程序。这就是说，原审是否可以适用简易程序是由人民法院决定的，而不是由上诉人决定的。该规定第三条规定“当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序”。这就说明上诉人在原审中认为原审不应适用简易程序，应当在原审中提出异议，而不是对此提出上诉，换句话说，上诉人对人民法院是否可以适用简易程序审理案件没有上诉权。二、原判认定事实清楚，判决正确。1、上诉人与被上诉人在2015年3月9日签订的《售房协议》中的各项条款不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同无效的其他情形。2、被上诉人在履行合同过程中，已经全面适当地履行了自己的合同义务，向上诉人交付了房屋，该房屋至今仍为上诉人实际管领控制。因此上诉人不存在法定解除合同的情形，同时根据双方签订的《售房协议》，上诉人也不存在约定解除合同的情形。3、在上诉人与被上诉人签订《售房协议》过程中，被上诉人是有权处分而非无权处分，上诉人依据《买卖合同司法解释》第三条认为被上诉人因无权处分而不能向其交付房屋相关产权证明，应承担违约责任，属运用法律错误。被上诉人房屋系从案外人高勤荣处合法购得，高勤荣房屋系合法继承其父母遗产所得，高之父母的房屋系其合法自建，土地使用权从老干局处取得，老干局对该地块并未有独立分割的使用权证书。上诉人在原审中也当庭认可其在购买该房屋时对该房屋不具有相关产权证书是一清二楚的，对房屋现状也是一清二楚的，现上诉人以此为由要求解除合同，没有任何事实依据及法律依据。4、被上诉人违反《售房协议》第三条约定，拒付剩余房款63000元，明显属于违约行为。双方当事人在《售房协议》第三条中明确约定“本协议签订之日乙方（即上诉人）向甲方（即被上诉人）交付80000元现金，本年度（即2015年）8月20日以前交付房子，交房之日乙方再向甲方交付剩余63000元。”然而事实是，2015年8月20日之前被上诉人以向上诉人交付了房屋，但上诉人却至今未向被上诉人清偿余款63000元，这明显是上诉人违约。5、本案中，被上诉人并无合同义务向上诉人交付房产权属证书。三、原判支持被上诉人的反诉请求第一、二项是正确的。1、本案中，根据《售房协议》第三条可知，上诉人向被上诉人交付房屋与被上诉人向上诉人支付剩余63000元房款应当是同时履行的，上诉人在履行该义务中并不具有合同法上的先履行抗辩权。2、本案中，无论是从《售房协议》的约定上来看，还是从被上诉人拥有所售房屋的事实上来看，还是从法律上来看，被上诉人对所售房屋拥有完整的所有权，对所售房屋具有相应的处分权能，因此被上诉人在反诉中要求上诉人继续履行合同是合法合理的。综上所述，原判在审理程序正确，认定事实清楚，判决结果正当。
王建军向一审法院起诉请求：2015年3月份，被告称自己在县果业局有一2.5分大的小院想出售，价格143000元。同年3月9日订立售房协议，协议约定，本协议签字之日乙方向甲方交付80000元现金，本年度8月20日以前交付房子，交房之日乙方再向甲方交付剩余63000元。到8月21日交房时，原告发现小院只有1分大，遂向被告索要房产手续，并提出面积相差太大，但被告一直推托，至今不能向原告提供房屋权属手续，原告才知被骗。请求依法确认2015年3月9日原、被告双方签订的售房协议无效；判令被告返还收取原告的80000元房款和高息10000元。起诉后，原告王建军将第1项诉讼请求变更为：“依法解除原告和被告于2015年3月9日订立的售房协议。”同时，认为被告姚存旺的反诉，严重违约，不履行交房义务，严重违反协议，其行使合同履行抗辩权，拒绝付清剩余房款，合理合法，应驳回反诉原告的诉讼请求。
被告姚存旺反诉请求：确认双方之间售房协议有效；判决王建军支付姚存旺剩余房款63000元；判决王建军赔偿违法占房给姚存旺造成的损失，按年租金5000元从2015年8月20日计至交清房款时止。
一审法院认定事实：2015年3月9日，原告王建军（乙方）与被告姚存旺（甲方），经中间人李智刚说合，签订《售房协议》一份。约定被告姚存旺自愿将自己位于老干部局（现果业局）办公楼后第一排东起第一家小院售给原告王建军，内有北房两间、西方一间；价格143000元；协议签订之日，乙方向甲方交付80000元现金，本年度8月20日以前交付房子，交房之日乙方再向甲方交付剩余63000元；宅院四至：东至乡镇局隔墙、南至路、西至郝建玉宅、北至路。协议签订前，原告王建军去被告姚存旺出售的房院查看过，协议签订后，2015年3月15日，原告王建军付被告姚存旺房款80000元，被告姚存旺给原告出具收据一份。上述事实，原、被告均无异议。同时查明，原告王建军陈述宅院面积2.5分和交房时给房屋手续，被告否认，原告未能举证。被告姚存旺于2012年2月25日经中间人黄慎修（已故），从原房主高勤荣手购得该房屋，购价56800元。原告质证认为该售房协议，出售人未出庭，真实性无法确定。另查明，原告认为应先交房，后付款。被告认为房屋已腾出，应一手交钱一手交房。双方均认可，至今尚未交房。2015年3月底，原告陈述准备拉砖垒院墙，在挖地基时遭到邻居和县土地局阻挡，让其在四堵墙之内施工。2015年8月10日，原告王建军给讼争房屋院门加锁至今。期间，原告王建军还曾准备将房屋给枫苑小区一个压面的人租住，并将房屋钥匙交给他人。
一审法院认为，原、被告所签《售房协议》，系双方真实意思的表示，该协议合法有效。原告在协议签订前，已实地查看过房屋及宅院，后以宅院面积不符，拒付剩余房款，且其所说实际面积，协议中并未约定2.5分，原告陈述宅院面积2.5分的约定，无证据证明，对原告该主张，本院不予采信。讼争房屋在未到交付时间，原告即给院门加锁并进入房屋，已实际占有该房屋，但又拒绝支付剩余房款，其陈述的交房再付款，涉及对《售房协议》第三条的理解产生歧义，但从原告实际占有的事实上，其拒交房款，现据不足，其抗辩意见，本院不予采纳。原告主张房款应按信用社月息1.01分返还高息，但未提供其贷款的相应证据，其主张，本院不予支持。被告主张原告按年租金5000元支付房租，未能提供原告出租及租金价格的相应证据，其主张，本院亦不予支持。被告从他人手购得讼争房屋及宅院，虽未办理过户手续和房屋产权证，但其对该房屋拥有合法的所有权，原告购买该房屋时，并未在协议中约定办理房屋产权证过户，应认定原告知晓该房屋的产权现状，原告主张解除售房协议，无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：一、反诉被告王建军在本判决生效后十日内，交付反诉原告姚存旺售房余款63000元整。二、驳回原告王建军的诉讼请求。三、驳回反诉原告姚存旺的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于一审法院审理程序问题，原审是否可以适用简易程序是由人民法院决定的，当事人认为原审不应适用简易程序的，应当在原审中提出异议，而本案上诉人并没有在原审中提出异议，原审法院按照简易程序审理本案，并无不妥；关于诉争的房屋所有权问题，被上诉人姚存旺按照合同约定履行了义务，并向上诉人交付了房屋，该房屋已由上诉人实际管理控制，所有权已经发生转移，至于产权使用证问题，被上诉人从他人手购得讼争房屋及宅院，虽未办理过户手续和房屋产权证，但其对该房屋拥有合法的所有权，上诉人购买该房屋时，并未在协议中约定办理房屋产权证过户，应认定原告知晓该房屋的产权现状。
本院认为，上诉人与被上诉人所签《售房协议》，系双方真实意思的表示，现上诉人已实际占有该房产取得所有权，其要求解除合同返还房款，并拒绝支付剩余款项的请求，与法无据，不应支持。王建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3160元，由王建军负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓明
审判员 高军武
审判员 王玉林
二〇一七年二月二十一日
书记员 乔 娟