沁阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沁民一初字第00147号
原告李团体，男，1975年9月13日出生，汉族，住沁阳市。委托代理人吕军，沁阳市怀府法律服务所法律工作者。
被告史长乐，男，1970年12月16日出生，汉族，住沁阳市。
被告谢干琴，女，1970年12月6日出生，汉族，住址同上。
二被告代理人程圈，河南太华律师事务所律师。
原告李团体与被告史长乐、谢干琴为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李团体的委托代理人吕军，被告史长乐、谢干琴及其委托代理人程圈到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李团体诉称，2013年7月份，原告和二被告经过友好协商，达成一份租赁协议，二被告将自家的厂房租赁给原告使用，从2013年9月开始算起，租金为每年20000元。原告交付20000元租金后，便开始对被告的场地路面进行硬化。当原告准备投入使用时，发现二被告让原告使用的变压器不能使用，变压器户口早被电业部门注销，重新申请需要10万元才能开通，原告找二被告理论，当时签订合同时二被告声称变压器有电，原告才租赁被告厂房。2014年2月26日被告给原告写了一份供电承诺，如同年3月12日还供不上电，二被告退还租赁费、押金等费用。原告就等了一个月后，又多次找二被告，二被告一直相互推诿，直到现在变压器尚不能使用。原告认为二被告故意隐瞒真相，骗取原告签订合同，造成原告合同无法实际履行，应认定该厂房租赁协议无效，故原告诉至法院，要求依法解除原、被告签订的厂房租赁协议，并要求二被告立即连带退还原告租赁费20000元、电费押金10000元。要求二被告连带支付原告场地路面硬化费用7000元。
被告史长乐、谢干琴辩称，被告史长乐与原告签订了《厂房租赁协议》，被告谢干琴虽是史长乐的妻子，但并非合同当事人，应判决驳回原告对谢干琴的诉讼请求。原告与被告史长乐2013年7月15日签订的《厂房租赁协议》既没有违背法律、行政法规的强制性规定，史长乐也没有欺骗原告，是双方当事人的真实意思表示，该协议依法成立，合法有效，原告认为该协议无效无事实根据和法律依据。原告在诉状中称该协议无效，但在诉讼请求中却要求解除协议，二者不能混同。原告要求解除合同，不符合约定和法定解除条件。原被告双方既没有约定一方解除合同的条件，原告又没有和被告史长乐协商解除合同，史长乐更没有违约或根本违约，且早已履行了合同义务。原告要求解除合同，不符合《合同法》规定的解除条件。原告要求解除合同的理由只有一个，认为变压器不能使用，造成合同无法实际履行，并称变压器需要10万元才能开通。实际上《厂地租赁协议》能够履行，并且已经履行了很长时间。史长乐既履行了合同约定的交付义务，又在合同义务之外积极帮助原告解决问题。因为变压器不是租赁物，原告是否使用由其决定，史长乐只是同意原告使用。《厂地租赁协议》中的租赁物是指厂房厂地，该协议第五条约定的原告使用史长乐的铁床、气泵和变压器，是因为史长乐有这些设备，原告在租赁厂地时，让史长乐提供些方便，史长乐考虑到前几年原告就租赁过史长乐的厂房设备，双方早已认识，关系不错，就同意让原告使用变压器等设备。如果变压器等设备属租赁物范围，史长乐会像以往签订租赁协议一样明确将设备约定为租赁范围，而不是约定让原告使用。并且变压器不是原告从事经营活动的唯一用电载体，原告两次租赁史长乐的厂地厂房从事经营活动，是通过长期使用东兰户村史庄台区的变压器来用电，偶尔也使用史长乐的变压器。原告使用哪一个由原告决定，史长乐不能干涉原告的正常经营活动。因此原告即使不使用该变压器，也能履行原被告签订的租赁合同。史长乐的变压器原本就能使用，只是原告没有依照申报程序使用，致使电管部门发现后欲高额处罚原告30000元，是史长乐积极帮助原告将问题解决了，既没有让原告受到处罚，原告又能继续用电，但原告竞自行停止经营，突然起诉解除合同。原告称变压器到现在尚不能使用不符合事实，该变压器是能够正常使用的，原告还称需要100000元才能开通，那么现在变压器能够正常使用是史长乐帮助解决的，原告就应当将史长乐为其垫付的100000元支付给史长乐。原告自行停止经营，离开租赁厂地，没有给史长乐提前通知，且原告经营的两个月电费近千元未交，是史长乐儿子替原告垫付的，原告至今未归还。史长乐不同意解除合同，同意继续履行租赁合同。原告按照合同约定支付租金是其应尽的义务，不应当返还。原告为了自身利益经营便利而硬化路面，不是史长乐要求原告做的，所以史长乐不应当赔偿原告硬化路面的费用。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告诉辨意见，本院归纳本案的庭审争议焦点为：1、原被告的租赁合同是否有效？2、合同履行过程中，原被告是否存在违约行为，被告的违约行为是否造成合同目的的不能实现？是否符合合同解除条件，原告是否通知被告解除合同？原被告的租赁合同是否应当解除？3、如果双方解除合同，被告是否应当返还原告租金并赔偿原告的损失？原告的损失有哪些，原告是否应当支付其经营期间的电费，电费的数额是多少？4、原告的各项诉讼请求是否合理合法？
围绕庭审争议焦点，原告向本院提交的证据有：
1、原告的身份证，证明原告的主体资格；
2、租赁协议一份，证明被告将场地租赁给原告的事实，以及双方约定的内容，协议第5条约定原告必须使用变压器，原告投产使用时，发现变压器被电力部门注销导致原告无法正常生产，使租赁协议无法履行；
3、被告谢干琴书写史长乐名字的收到原告租赁费收据一张，证明原告支付场地租赁费的实际费用；
4、被告给原告出具的收到电费押金收据，证明被告收到原告电费押金的具体数额；
5、被告给原告出具的供电协议一份，证明因被告原因造成原告租赁场地无法正常生产，被告承诺3月12日前供电，不供电便退租赁费和电费押金的事实，谢干琴书写史长乐的名字；
6、张其林证明一份，证明原告租赁场地后，在租赁场地硬化地面以及修炉支付费用7000元的事实，原告已经将机器安装完毕，必须有变压器才能使用，原告使用一天后，被崇义电力部门发现后对原告巨额罚款，原告才知道该变压器已被注销，需要重新入户，入户费10万元，原告找到被告出面解决，3月12日到期后原告一直要求解决，史长乐一直在郑州不回来，原告又找了几次谢干琴，谢干琴说等史长乐回来解决，3月18日仍没解决，原告才将机械设备拆卸，场地租赁协议因变压器无法使用造成原告无法生产，合同无法履行，原告要求解除合同。
围绕庭审争议焦点，被告向本院提交的证据有：
1、被告史长乐、谢干琴的身份证复印件各一份，证明二被告的基本情况及诉讼主体资格；
2、原告与被告史长乐签订的租赁协议两份，一份是2009年签订，一份是本案涉及的租赁协议，证明2009年双方签订的租赁协议，明确将铁床、气泵等设备约定为租赁物，而本案所涉的2013年签订的租赁协议，没有将铁床、气泵、变压器这些设备写进租赁物范围，如果变压器等设备属租赁物范围，根据交易习惯，史长乐会像以往签订租赁协议一样明确将这些设备约定为租赁物范围，而不是仅约定让原告用，史长乐同意原告使用，是否使用变压器等设备由原告自行决定，从2009年签订的租赁协议内容看，没有约定使用被告的变压器（被告的变压器是从2005年起就架设使用的），这进一步证实，原告不使用被告的变压器，原告仍能从事经营活动，双方签订的租赁合同完全能够履行；合同实际履行中，原告两次租赁史长乐的厂地厂房从事经营活动，就是长期使用东兰户村的变压器的。原告代理人说4月2日被告将变压器的事情处理好，被告帮忙解决了此事，原告已经了解，原告在4月10日起诉，原告具有主观恶意，原告主观认为的障碍已经消除，明显原告在违约，拒不履行合同；
3、沁阳市电业局崇义供电所出具的电费收据一张，证明被告史长乐10年前就经营铸造厂，2005年5月份起，经当时的电业部门批准，就已架设了变压器，在电业部门登记备案，被告史长乐向电业部门预先支付了一万元电费，变压器原本就能使用，结合原告从2009年起就租用被告史长乐的厂房设备，生产经营长达两、三年，变压器却没有任何问题的事实看，变压器是能正常使用的，原告说变压器至今不能正常使用是不对的；
4、沁阳市电业综合公司出具的被告史长乐支付变压器耗损电费的发票一张，证明被告的变压器能够正常使用，原告讲变压器直到现在尚不能使用，明显与事实不符，因为原告没有依照申报程序用电，致使电管部门以原告私自用电进行查处，是被告史长乐费尽周折，努力帮助原告把问题解决的，原告代理人当庭认可是被告帮忙解决变压器的问题，使原告既没有被处罚，又能继续用电经营；
综上所述，被告史长乐作为租赁合同的出租人，按照合同约定履行了相应义务，没有违约行为。反而是作为承租人的原告，在合同履行已经很长时间了，被告帮忙解决问题后突然单方终止合同，原告没有给被告打招呼，这是一种违约行为。
经庭审质证，被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，为一式二份，原告和史长乐是合同的当事人，协商一致后，谢干琴代他们二人书写，原告是承租人，被告史长乐是出租人，被告谢干琴不是合同当事人，原告将谢干琴列为共同被告起诉，诉讼主体不适格，依法应判决驳回原告对谢干琴的诉讼请求；从租赁协议内容看，协议没有违背法律、行政法规的强制性规定，被告没有欺骗原告，协议系当事人双方在平等自愿基础上，经过充分协商达成的，完全出自双方的真实意思表示，该租赁协议自签订之日起依法成立，是真实合法有效的，具有法律约束力；双方应遵守协议约定认真履行，原告对合同的真实性、关联性、合法性均无异议，原告诉状说合同无效，双方没有约定解除合同的条件，从2013年协议的标题上看，从协议内容看，都能确定本案协议中的租赁物是指厂房厂地，即协议第一条明确约定的租赁厂地，变压器不是租赁物，至于协议第五条约定的原告使用史长乐的铁床、气泵和变压器，这是因为史长乐有这些设备，原告在租赁厂地时，让史长乐提供些方便，史长乐考虑到前几年原告就租赁过自己的厂房设备，双方早已认识，关系不错，就同意让原告使用变压器等设备，但这只是在租赁物范围外允许原告使用而已，是否使用由原告自行决定，史长乐不予干涉，租赁期限约定5年，原告自2013年7月15日起，提前2个月使用被告的厂房厂地，至今已长达近一年时间，还把被告的厂地硬化一部分，垒起了半米多高的平台，给今后史长乐生产经营增设了障碍，在合同尚未到期正在履行中，原告就单方终止合同，还要求全额退回租金，这是原告在违约；对证据3、4真实性无异议，原告按照合同约定应当履行的义务；对证据5不是史长乐写的，是原告骗取谢干琴写的，史长乐不在场也不知道协议内容，原告起诉后史长乐才知道是谢干琴未经史长乐同意私自写的，对史长乐不具有约束力，今年2月，原告未申报私自用电被电业部门查处，原告让史长乐帮忙把处罚和用电事宜处理好，原告于2014年2月26日到太行新城北边的奶茶店找史长乐，当时史长乐不在店里，谢干琴在店里，原告让谢干琴催促史长乐尽快帮忙解决问题，让谢干琴写手续，说是尽快用电，写个手续没啥，只要帮忙解决问题就行了，谢干琴考虑到双方感情较好，既然原告这样说了，就按照原告的意思出具了供电协议，事后谢干琴没多想，只是催促史长乐去电业部门疏通关系尽快解决问题，但是没讲供电协议的事，2014年3、4月史长乐经过努力帮原告解决好了，让原告没有受到处罚，原告可以正常用电；对证据6证明人基本情况不详，证人应出庭，不能认定，且证明内容与原告个人无关，是证人证言，不是正式票据不具有合法性，不认定。
经庭审质证，原告对被告提交证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，2009年的租赁协议真实性无异议，对证明对象有异议，仅证明2009年原告曾经租赁被告的铸件厂，两次租赁原告生产的产品不一样，2013年的租赁协议将变压器单独列为条款说明原告的生产需要使用该变压器；对证据3真实性不发表意见，与本案无关；对证据4真实性无异议。
经庭审质证，本院认证如下：对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性被告无异议，对上述证据真实性本院均予以采信；但对证据5被告认为不是史长乐写的，是原告骗取谢干琴写的，史长乐不在场也不知道协议内容，原告起诉后史长乐才知道是谢干琴未经史长乐同意私自写的，对史长乐不具有约束力，对此异议因为谢干琴在原、被告签订合同时，就是原告和史长乐协商好后，谢干琴代史长乐签订的租赁协议，史长乐认可谢干琴的签字。故对谢干琴给原告出具供电协议的行为可以视为表见代理行为，该协议应当对史长乐直接产生约束力，被告的异议不能成立；对原告提交的证据6被告提出异议，原告申请对硬化路面、修炉台的价格申请评估后又申请撤回鉴定，对此证据本院不予采信。对被告提交的证据1、2、4的真实性原告均无异议，对上述证据的真实性本院均予以采信；对被告提交的证据3原告未发表意见，认为与本案不具有关联性，该证据上显示2005年5月11日沁阳市电业局崇义供电所于收到长乐金属铸造厂支付临时性电览费用的情况，不能证明与本案所争执的变压器具有关联性，故对此证据的真实性本院予以采信，但对与本案的关联性本院不予采信。
经审理查明：2009年8月17日原告李团体（乙方）与沁阳市崇义镇长乐铸造厂史长乐（甲方）签订租赁协议，乙方租赁场地（西小车间，北平房四间、南平房贰间）及设备（250KG电炉1套、小抬包2个，气泵1台、铁床8张、桌4张、腾椅2个），租金每年20000元，租赁期为2009年10月1日至2012年10月1日。该协议双方已履行完毕。2013年7月15日原告李团体（乙方）与史长乐（甲方）签订厂地租赁协议，载明：“第一条、租赁厂地范围、面积为大车间北方20米、北平方四间、南平方贰间、伙房壹间。第二条租金及支付方式：2013年9月1日至2014年9月1日租金贰万元整，第二年提前3个月交付租金。第三条、租赁期限自2013年9月1日至2018年9月1日止。第四条、如东西有损，照价赔偿或完好无损。第五条、乙方用甲方4张铁床、汽泵1个、变压器。甲方是史长乐的妻子谢干琴代史长乐签字，乙方李团体签字。”2013年7月15日史长乐收取原告李团体2013年租金20000元及电费压金10000元。租赁协议签订后原告即将自己的生产设备运至该厂地开始经营，开始使用该厂的变压器，因该变压器已被注销原、被告均不知情，后被电业部门通知停用并予以罚款，原告遂电话通知被告史长乐、谢干琴，要求解决变压器的问题，但是被告史长乐、谢干琴与电业部门沟通后未能及时解决，2014年2月26日原告找到被告谢干琴再次要求解决问题，谢干琴给原告出具了供电协议，内容为：“于3月12日供上用电，如有误退租厂所剩费用、电费压金。史长乐2014年2月26日。”史长乐的名字系谢干琴代签。但截止2014年3月12日变压器的问题仍未解决，原告遂将自己的设备拆除另行租赁厂地经营，现被告史长乐已将变压器的问题解决，要求继续履行租赁合同，但原告明确表示要求解除合同，并要求二被告立即连带退还原告租赁费20000元、电费押金10000元、支付原告场地路面硬化费用7000元。2014年5月14日被告史长乐支付沁阳市崇义镇长乐铸造厂电费523.2元。此为本案事实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中被告谢干琴在原、被告签订合同时，就是原告和史长乐协商好后，谢干琴代史长乐签订的租赁协议，史长乐认可谢干琴的签字。并于合同签订的当天收取了原告李团体2013年租金20000元及电费压金10000元，原告与被告史长乐所签订的租赁合同成立并生效。双方应当按照约定全面履行自己的义务，被告史长乐应当给原告李团体提供能够使用的变压器，但在原告开始生产后，因变压器已被注销被电业部门通知停用并予以罚款时，原告遂电话通知被告史长乐、谢干琴，要求解决变压器的问题，但是被告史长乐、谢干琴与电业部门沟通后未能及时解决，2014年2月26日原告找到被告谢干琴再次要求解决问题，谢干琴以被告史长乐的名义给原告出具了供电协议，保证3月12日供上电，如有误退租厂所剩费用、电费压金。虽然史长乐的名字系谢干琴代签，但是由于谢干琴在原告李团体与被告史长乐签订租赁协议时就是谢干琴代史长乐签的名，故原告有理由相信谢干琴是可以代表史长乐的，所以谢干琴给原告出具供电协议的行为可以视为表见代理行为，该协议应当对史长乐直接产生约束力，但截止2014年3月12日变压器的问题仍未解决，原告遂将自己的设备拆除另行租赁厂地经营。所以被告史长乐迟延履行合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告现在要求解除原、被告签订的厂房租赁协议，本院予以支持。被告史长乐辩称现在变压器已经能够使用，要求继续履行合同，因原告李团体已将设备拆走并另行租赁厂地经营，故被告的主张本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中原告李团体与被告史长乐约定的合同期限是从2013年9月1日开始，原告知道变压器不能使用后通知被告史长乐予以解决，但是并没有表示要解除合同，被告史长乐也为继续履行合同积极与电业部门进行沟通协调，因此视为原告仍在使用被告的场地，原告李团体从被告史长乐的厂地撤走时未通知被告史长乐，原告庭审时主张是从2014年3月18日将设备拆除的，但无证据证明，故应当将原告李团体向法院起诉之日2014年4月30日视为其向被告史长乐通知解除合同的时间，截止2014年4月30日，原告共使用被告厂地8个月，原、被告双方约定年租金为20000元，8个月租金应当为20000元／全年÷12个月／全年×8个月=13333元，原告未使用的期限为4个月，租金为6667元，被告史长乐应当予以返还。原告李团体另外还向被告史长乐交纳电费押金10000元，原告李团体称自己使用期间的电费已交纳，但未向本院提交证据，2014年5月14日被告史长乐支付沁阳市崇义镇长乐铸造厂电费523.2元，应当从原告所交的电费押金中扣除，剩余9476.8元被告史长乐应当返还给原告李团体。原告李团体要求被告赔偿场地路面硬化费用7000元，因其现有证据不能证明其主张，亦不在租赁合同约定范围之内，本院不予支持。原告李团体要求被告谢干琴承担连带返还和支付义务，因为本案系合同纠纷，合同当事人分别为原告李团体和被告史长乐，被告谢干琴并非合同当事人，但是被告史长乐与被告谢干琴系夫妻关系，本案纠纷发生在二人的夫妻关系存续期间，故被告史长乐与被告谢干琴应当承担共同返还原告租赁费6667元和电费押金9476.8元的义务。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
解除原告李团体与被告史长乐于2013年7月15日签订的《厂地租赁协议》。
被告史长乐、谢干琴应当共同返还原告租赁费6667元和电费押金9476.8元，于本判决生效后十日内履行。
驳回原告李团体的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费725元，原告李团体负担400元，被告史长乐、谢干琴负担325元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 张爱君
代理审判员 李海珍
人民陪审员 王东杰
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 黄艳萍