新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1200号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周芳。
委托代理人：安芳，新疆鸿华律师事务所律师。
委托代理人：王菁，新疆鸿华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司，住所地乌鲁木齐市钱塘江路508号德汇国际广场7楼701室。
法定代表人：陈永东，该公司总经理。
委托代理人：高江龙。
上诉人周芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人周芳的委托代理人王菁，被上诉人乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司（以下简称十鼎房产经纪公司）的委托代理人高江龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月15日，十鼎房产经纪公司与周芳签订《房屋租赁合同》一份，约定十鼎房产经纪公司将乌鲁木齐市钱塘江路508号德汇广场3B30号建筑面积112.43平方米的商铺租赁给周芳，租赁期限从2011年8月19日至2014年11月18日；租金按建筑面积为90元／月／平方米，按半年或全年支付租金，承租人在签订合同前需将第一年租金一次性付清，下年度租金需在上年度租金到期之日提前壹个月支付，半年租金为60714元，第一年给予三个月免租政策；承租人在签约时交合同履约保证金10000元；承租人不交付或不按约交付租金、欠付各项费用的，出租人有权解除本合同；承租人、出租人因某种原因终止合同，承租人的装修费用出租方不予承担等等。合同签订当日，周芳向十鼎房产经纪公司交纳履约保证金10000元、半年租金60714元，十鼎房产经纪公司亦按约将房屋交付给周芳。合同实际履行中，十鼎房产经纪公司给周芳免租至2012年9月，从2012年10月开始计收租金。2013年8月，十鼎房产经纪公司以周芳欠付租金及商场三层需转型经营为由要求周芳搬离，同年8月14日，周芳搬离租赁商铺。截止2013年8月14日，周芳尚欠十鼎房产经纪公司房屋租金45196.86元（2013年4月1日至2013年8月14日租金）。
本案审理中，周芳与十鼎房产经纪公司认可2013年8月14日终止房屋租赁的事实，十鼎房产经纪公司当庭放弃要求解除双方房屋租赁合同的诉讼请求。周芳当庭提交其与案外人新疆广德源贸易有限公司签订的展柜定做协议书一份、装修费收据二份，用以证实其租赁商铺后产生装修费71300元，按月折旧后产生装修损失36800元。另周芳还当庭提交德汇广场其他商户与十鼎房产经纪公司签订的《房屋租赁合同补充协议》复印件四份及乌鲁木齐英特来商业管理有限公司通知复印件一份，用于证实十鼎房产经纪公司承诺德汇广场整体出租率达到80%后开始计收租金。
原审法院认为，关于本案本诉部分，十鼎房产经纪公司与周芳签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。2013年8月14日，十鼎房产经纪公司要求周芳搬离租赁商铺，周芳同意并实际搬离，视为双方协商一致终止了《房屋租赁合同》。鉴于双方已实际解除房屋租赁合同，十鼎房产经纪公司当庭放弃要求解除双方租赁合同的诉讼请求，原审法院予以确认，对此不再处理。在房屋租赁合同履行中，周芳作为承租方负有交纳租金的义务，双方虽在合同中约定第一年免租三个月，但在实际履行中，十鼎房产经纪公司实际自2011年8月19日至2012年9月30日给周芳免租一年有余，周芳应从2012年10月以后交纳房屋租金，截止2013年8月14日周芳搬离商铺，周芳欠付十鼎房产经纪公司租金45196.86元（2013年4月1日至2013年8月14日租金）属实，十鼎房产经纪公司在本案中主张欠付租金数额中扣减周芳已交纳的履约保证金10000元，对所欠剩余租金35196.86元，周芳应当支付，十鼎房产经纪公司仅主张租金35038.80元，原审法院予以支持。
关于反诉部分，周芳以商场整体出租率未达到80%，十鼎房产经纪公司无权收取房屋租金并要求退还已交租金60714元的反诉请求，因双方签订的房屋租赁合同中无此约定。周芳提供商场其他商户与十鼎房产经纪公司签订的《房屋租赁合同补充协议》系复印件，且与本案无关联性，其提供证人刘志斌、彭艳萍的证言及乌鲁木齐英特来商业管理有限公司通知复印件，亦不能有效证实周芳与十鼎房产经纪公司之间存在商场整体出租率达到80%后开始计收租金的约定，故周芳以商场整体出租率未达到80%，十鼎房产经纪公司无权收取租金而要求退还租金的反诉请求，不予支持。关于周芳要求十鼎房产经纪公司退还履约保证金10000元的反诉请求，对此周芳虽依合同交纳了履约保证金10000元，但在合同履行中周芳欠付十鼎房产经纪公司房屋租金，在双方合同终止的情况下十鼎房产经纪公司有权以该保证金抵交其所欠租金，对该10000元履约保证金，十鼎房产经纪公司不应再退还。对周芳要求十鼎房产经纪公司赔偿装修损失36800元的反诉请求，因周芳提供其与案外人新疆广德源贸易有限公司签订的展柜定做协议书、收据真实性不能认定，且双方房屋租赁合同中约定：“承租人、出租人因某种原因终止合同，承租人的装修费用出租方不予承担”，现双方协商终止房屋租赁合同，周芳要求十鼎房产经纪公司赔偿装修损失36800元不符合该约定，故对该反诉请求，亦不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、周芳给付乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司租金35038.80元；二、驳回周芳要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还租金60714元的反诉请求；三、驳回周芳要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还保证金10000元的反诉请求；四、驳回周芳要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司赔偿装修损失36800元的反诉请求。
宣判后，上诉人周芳不服一审判决向本院上诉称：一、原审法院认定双方协商一致解除《房屋租赁合同》错误，我搬离商铺是因为十鼎房产经纪公司将经营范围由原来的服装改成鞋子，逼迫经营服装的我搬离商场，双方间的合同实际是十鼎房产经纪公司单方解除。二、原审法院判决我向十鼎房产经纪公司支付租金35038.8元无依据。十鼎房产经纪公司曾向包括我在内的所有商户承诺自租赁合同签订之日起至德汇广场整体出租率达80%之日给予全体商户免租优惠。十鼎房产经纪公司起诉时，其整体出租率还未达80%，收取租金的条件还未成就，十鼎房产经纪公司无权向商户收取租金。一审法院以双方之间不存在免租约定为由判决我向十鼎房产经纪公司支付租金错误。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，改判驳回十鼎房产经纪公司要求我支付租金的诉讼请求。
被上诉人十鼎房产经纪公司答辩称：周芳的上诉理由与事实不符。我公司与周芳之间不存在出租率不达到80%免租的约定，且我公司在一审中已提供证据证实，商场的出租率已达到80%，我公司有权收取租金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
本院认为：关于双方间是否存在德汇广场整体出租率未达到80%不收取租金的约定。周芳提供了十鼎房产经纪公司与其他商户签订的补充协议复印件及乌鲁木齐英特来商业管理有限公司通知复印件，用以证实十鼎房产经纪公司与其他商户有上述免租约定及十鼎房产经纪公司对全体商户均作出在上述期间内免租的承诺。本院认为，上述证据均系复印件，十鼎房产经纪公司对该证据的真实性不予认可。根据法律规定，无法与原件核对的复印件不能作为认定案件事实的依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因周芳未提供有效证据证实其与十鼎房产经纪公司之间存在德汇广场整体出租率未达到80%不收取租金的约定，对其该项上诉理由，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675.97元，由上诉人周芳负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建国
代理审判员 马小梅
代理审判员 曾 敏
二〇一四年十二月一日
书 记 员 谢 静