四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民一终字第91号
上诉人（原审原告）田明友。
被上诉人（原审被告）谢纪华。
上诉人田明友因与被上诉人谢纪华房屋租赁合同纠纷一案，不服旌阳区人民法院作出的（2014）旌民初字第2803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明：2011年7月1日，原告田明友（甲方）与被告谢纪华（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定有：1.1甲方将位于旌阳区扬嘉镇正街私产平房（原扬嘉供销社糖果厂车间及平房）出租给乙方；2.1乙方租用甲方房屋场地的期限为3年，从2011年7月1日起至2014年6月30日止；2.2租赁期限满本协议终止，届时乙方须将本合同项下房屋返还给甲方；2.3租赁期满，乙方若需继续租赁，则应当于租赁期限届满前3个月向甲方提出书面申请续租，甲方在租赁期满前2个月向乙方作出书面答复，期限届满未答复视为甲方不与乙方继续签订租赁合同；4.1双方商定租金费用第一年为11800元，第二年在第一年11800元的基础上递增百分之十（即12980元），第三年在第二年12980元的基础上递增百分之十（即14278元）；4.2第一年租金在合同签订之日起乙方先向甲方付半年租金，3月后全部付清。如未付清甲方按每逾期一天加收乙方当年租金总额的千分之二作为滞纳金，两月未付清租金，甲方有权解除合同；4.3第二年租金支付时间为：上年租金期届满前30天支付下一年租金，第三年也一样，乙方逾期支付租金，甲方按每逾期一天加收乙方当年租金总额的千分之二作为滞纳金，逾期两个月未付租金，甲方有权解除合同；12.1本合同经甲乙双方盖章签字生效。合同还就出租场地、租赁期限、租赁用途、出租场地的搭棚装修、房屋使用和维修、合同的解除、退还房屋场地、补充协议、适用法律及争议解决、声明保证及承诺等事项作了其他约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告前两年均按期支付了租金，但第三年被告并未按约定的期限支付租金，后经双方多次协商，被告仍未支付第三年的租金，亦未腾还租赁房屋，原告遂诉至原审法院。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁协议、房权证等证据在卷予以佐证。
原判认为：原告田明友与被告谢纪华签订的《房屋租赁协议》，是双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合同依法成立并生效。按合同约定交纳租金，是承租人的主要合同义务。该合同4.3条明确约定“第二年租金支付时间为：上年租金期届满前30天支付下一年租金，第三年也一样”，故被告谢纪华应在2013年6月30日前三十日内支付第三年租金，否则应当承担违约责任。本案争议的焦点是合同约定的滞纳金是否过高并应予调减的问题。原告认为合同约定的滞纳金并非违约金，而是为了保证合同的履行，由当事人双方自愿约定的带有惩罚性质的条款，故当被告未按时支付租金时，应当按照欠付租金总额每日千分之二计付滞纳金；被告认为该约定实质上就是违约金，且约定过高，请求依法予以调减。对此原判认为，滞纳金在我国现行法律规定中主要见于行政领域的法律法规及规章等，民事领域内如供用水、电、气及电信行业中规定了有滞纳金，但这些规定系从计划经济时代承袭而来，带有明显的行政管理的强制性特征，与民事领域当事人法律地位相互平等形成冲突，故滞纳金有法定性、强制性等本质特征，而本案合同中双方约定的滞纳金，其实质是迟延履行给付租金义务时承租人应当向出租人支付违约金的违约责任，并不能因其名称不同而有所不同。违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告未能按时收到租金，应有未收款部分的资金占用损失，关于原告声称的其他损失，因其并未举证加以证明，原判不予支持。合同约定逾期给付租金应按每逾期一天加收当年租金总额的千分之二作为滞纳金，已超出中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，对于超出部分原判依法不予支持；被告在庭审中表示愿意以欠付租金总额为基数，按年利率20%向原告支付违约金，原判认为，结合本案合同的履行情况及当事人的过错程度，兼顾公平原则，以欠付租金总额14278元为基数，按年利率20%计付违约金应属合理，且于法不悖，原判予以确认，原告的过高要求，原判不予支持。依照《房屋租赁协议》2.1、2.3条约定，合同于2014年6月30日期限届满且未发生续租的约定情形，故该合同于2014年6月30日即行终止，原告请求终止双方的协议已无实际意义，原判亦不予支持。合同约定期限届满后，被告既未按时给付租金，亦未腾空租赁房屋返还原告，因此产生的房屋占有使用费，原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告谢纪华于本判决生效之日起十日内向原告田明友支付房屋租赁费人民币14278元及违约金（从2013年7月1日起至本判决确定的给付之日止以14278元为基数按年利率20%计算）；二、驳回原告田明友的其他诉讼请求。
本案征收案件受理费230元，由被告谢纪华负担（此费用原告已先行垫付，执行中一并执行）。
宣判后，上诉人田明友不服，向本院上诉称：1.被上诉人应当以合同中约定的滞纳金来支付违约金，一是合同是双方当事人真实意思表示，二是双方约定租金过低，被上诉人恶意拖延交付租金，应当依约支付滞纳金；2.被上诉人应当为上诉人修房，根据《房屋租赁协议》6.2条规定，乙方（被上诉人）在出租使用房屋过程中，有责任对其使用的房屋进行维护和保养，且被上诉人在租用房屋期间，一直在房屋内堆放湿性石英砂，严重腐蚀房屋内的木柱子，造成安全隐患，应当维修。综上，上诉人请求二审法院：请求重新审判，撤销一审判决，另行公正判决。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于以下几点：
（一）被上诉人是否应当按照合同约定交付滞纳金。上诉人主张合同是双方当事人真实意思表示，双方约定租金过低，被上诉人恶意拖延交付租金，应当依约支付滞纳金。本院认为，双方约定的“滞纳金”其实质应当是违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院认为，上诉人因被上诉人欠付租金的损失，一般应认为系租金的利息损失，故《房屋租赁协议》中约定的日千分之二滞纳金明显超过实际损失的百分之三十，属过高，被上诉人可依法请求予以调减。由于被上诉人自愿按照20%的年利率支付滞纳金，该利率虽超过了利息损失的百分之三十，但被上诉人自愿承担该给付义务，并违反法律法规的规定，故原判依年利率20%计算滞纳金并无不当，本院对上诉人该主张不予支持。
（二）被上诉人是否应当为上诉人维修房屋。本院认为，该请求上诉人在一审中并未提出，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”由于在二审中上诉人拒绝调解，被上诉人亦不同意由二审法院直接审理，故上诉人的该主张不属本案二审的审理范围。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费230元，由被上诉人谢纪华负担；二审案件受理费446元，由上诉人田明友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓宇
代理审判员 陈叶兰
代理审判员 杨 轩
二〇一五年三月三日
书 记 员 唐欧晨