河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第8491号
原告秦皇岛天赏餐饮管理有限公司，住所地秦皇岛市海港区先锋路32号，组织机构代码：33615525-X。
法定代表人刘德强，公司经理。
委托代理人董泉，天津桐江律师事务所律师。
委托代理人程贺，男，1979年9月25日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
被告周凤勇，男，1948年9月29日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人周洪波，男，1975年1月4日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，系被告之子。
委托代理人杨景明，河北君德风律师事务所律师。
原告秦皇岛天赏餐饮管理有限公司与被告周凤勇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛天赏餐饮管理有限公司的委托代理人董泉、程贺，被告周凤勇的委托代理人杨景明、周洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月30日原告通过法院裁定购买坐落于秦皇岛市海港区A号圣维斯烤肉火锅自助餐厅的固定资产。并与原告经营的公司秦皇岛吾易餐饮管理有限公司（以下简称吾易公司）签订转让协议，获得了坐落于秦皇岛市海港区A号的圣维斯烤肉火锅自助餐厅的经营权。2015年5月15日原告开始经营该餐厅。根据原经营公司的租赁合同，原告应在7月1日支付给被告房屋租金，但2015年6月20日案外人魏宝江持房屋的网签合同找到原告，声明餐厅经营所占用的房屋属于他所有，要求原告停止向被告支付租金。原租赁合同作为最重要的第一条，明确的就是甲方保证其产权有绝对的合法性。被告在权属原则性问题上隐瞒事实首先违约的情况下，原告仍本着友好合作的态度，寻求合理合法的解决方案。为此原告就此事找到被告，特告知被告该房屋有第三人主张权利。原告要求被告提供有效的产权证明，如不能够提供有效的产权证明，原告要求被告签订补充协议，约定因产权问题导致原告经营受到损失，由被告补偿。被告既不能提供有效的房屋产权证明，也拒绝与原告签订补充协议。2015年8月17日餐厅属地消防部门向原告下达消防限期整改通知书，指出原告餐厅经营所用房屋不具备消防资质及要求。原告向被告索要房屋消防手续，被告也不能提供房屋消防的相关手续。综上原因，原告暂时终止了房租的支付。2015年10月2日被告强行阻挠原告的经营。2015年10月3日原告与被告协商，被告打开锁，原告继续经营。但2015年10月6日被告再次锁门至今，导致原告至今无法正常经营。原告期间与被告多次协商，让被告允许原告继续经营，但均未果。原告无奈向贵院提起诉讼，恳请贵院依法核查事实，公正判决，停止被告的侵权行为，排除被告锁门的妨害行为，以保障当事人的合法权益。请求人民法院依法判令：1、被告立即停止侵权行为，排除妨碍。2、诉讼费被告承担。
被告周凤勇辩称，就目前来讲，租赁房屋上一共5把锁，原告上了一把锁，被告上了两把锁，剩余的两把锁不知道谁上的。被告上锁的原因是承租人程贺一再承诺支付租金，但屡次不信守承诺，被告于2015年10月2日前去租赁房屋索要租金，承租人程贺的妻子自行清场。10月3日，承租人程贺再次做出承诺，保证10月8日前支付房租，到了10月6日，租赁房屋附近的人员发现，租赁房屋里有人拉设备的行为，就立刻通知了被告，被告赶到现场进行阻止，经过被告与程贺等人协商达成一致，将本店出兑，出兑事宜由程贺负责谈，于是双方就共同贴了出兑广告，很快就来了一个青龙的租房户，和程贺谈出兑事宜，在承兑人的要求下，被告和程贺母亲共同上锁，一共三把。被告满心欢喜的以为事情已经解决，但谁知10月8日晚接到程贺电话，收到了一顿斥责，说是青龙人不租房了，是由于被告挑拨的。被告立即赶到现场发现门上多了锁，并且里面有“股东存在纠纷，尚未解决”的纸张。这就是10月6日上锁的过程。被告将涉案房屋租赁给了程贺和吾易公司，形成了合法的租赁关系，吾易公司和程贺，并在未经被告同意的情况下私自将租赁权转给原告，这是2015年4月30日的事情，但租赁房屋营业的管理人员没有变化，直到2015年10月2日，因涉及房屋的房租未按“租赁协议”支付，被告到涉案租赁房屋找程贺和其妻子，其两人表现非常强横，并自行清除客人。2015年10月3日，程贺又找到被告，拿出了吾易公司与原告的转让协议，才说明资产已经转给原告，租赁权也转移给原告。本着息事宁人的态度，被告再次作出让步，与程贺签订了协议书，协议书约定“程贺在2015年10月8日前支付拖欠租金并保证今后不拖欠；程贺如未能履行房内财产冲抵租金和违约金，提供天赏公司与吾易公司的权属关系，程贺为以上公司与周凤勇租赁关系负责任”。在10月6日共同上锁后，程贺至今也并没有履行承诺，吾易公司和原告也没有支付租金，被告不开锁是依法根据2015年10月3日协议书，实施的保障自身合法权益的行为。原告与吾易公司虽属两个法人主体，但实际控制人均为程贺，是其一直在实际经营管理，锁门的人是程贺及母亲，根据合同法的规定，程贺与吾易公司公司是涉案房屋的承租人，原告是次承租人，如果程贺和母亲是原告的实际控制人或雇佣员工，那么他们的上锁行为就与被告无关；如果程贺和母亲不是原告的实际控制人或雇佣员工，那么原告应当起诉的是程贺及母亲，或者说应当起诉承租人吾易公司。被告开锁只能在程贺、吾易公司和原告履行租金的支付义务后。
经审理查明，位于秦皇岛市海港区先锋路32号、34号商业门市房系被告周凤勇拆迁安置房屋。2014年3月7日，被告周凤勇及秦皇岛市大中房地产开发有限公司（以下简称大中地产）与程贺签订《门市房租赁合同》，合同约定，原告将先锋路32号、34号，大中地产将先锋路30号门市房出租给被告程贺，租赁期限为5年，自2014年7月1日至2019年7月1日，年租金50万元（大中地产的年租金10万元一次性支付），每年分二次付清，1月30日支付20万元，6月30日支付20万元。合同签订后，被告及大中地产将房屋交付程贺使用，程贺用该房屋开办吾易公司“圣维斯饭店”，后吾易公司在该合同上加盖公章。2015年4月30日，吾易公司与天赏公司签订《转让协议》，将承租房屋所开办的圣维斯饭店的固定资产、经营权、相关债务等全部转让给天赏公司，天赏公司聘用被告程贺为经理，管理圣维斯自助餐厅。2015年5月30日，被告收取天赏公司代吾易公司交纳首年度拖欠租金尾款17万元。
2015年6月30日前，原告及程贺、吾易公司均未向被告支付第二年度租金。天赏公司称，2015年6月20日，案外人魏宝江持《秦皇岛市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同备案证明》向圣维斯饭店发出通知，以其先锋路32、34号房屋归其所有为由，要求停止向他人支付房租。被告称，此时原告方并未向被告提出。关于魏宝江就租赁房屋提出权利问题，在程贺租赁该房屋开办圣维斯饭店开业时，魏宝江到饭店找过，魏宝江与被告发生纠纷；被告周凤勇就魏宝江与大中地产所签订的商品房买卖合同与2015年3月20日向本院起诉，要求确认魏宝江与大中地产签订的商品房买卖合同无效，本院于2015年9月28日作出（2015）海民初字第1782号民事判决，确认魏宝江与大中地产就先锋路32号及34号签订的商品房买卖合同无效。2015年8月17日，海港区公安消防大队以装饰装修材料及设施设置不符合标准等为由向吾易公司下发责令整改通知书，责令在2015年8月27日前整改。
另，因原告未支付租金，被告催要租金时，程贺于2015年9月10日出具“下周一9.15号支付5万元的房租租金”。2015年10月3日，被告周凤勇与程贺签订《协议书》，内容为“一、程贺保证在2015年10月8日前支付拖欠房主房屋租金，并保证今后不得再有拖欠房租之行为。二、程贺如按期不能履行合同约定义务，将屋内资产冲抵房租欠款及合同之违约责任。三、提供天赏公司与吾易餐饮责任有限公司权属关系，程贺为以上公司与周凤勇房租赁关系负责任。”程贺称，协议书是被告10月2号强行关门后，3号上午写的，但协议书是在不平等的条件下逼着我写的，是被告儿子起草的，程贺抄的，并从协议书上可以看到，有被告的手印，但没有程贺的手印，当时本着要营业的情况，被逼无奈抄写的。天赏公司对协议书的三性认可，有关程贺签字的行为，是程贺的职务行为，应由天赏公司来承担，该协议书除被告的证明目的外，在2015年10月4日，被告单方面将门市房上锁，是天赏公司无法经营的事实结合，足以证明被告并没有按协议的约定履行，因此，我方有权利按照合同法有关义务履行的先后顺序的抗辩理由认为，我方给付租金的义务并没有到期。
天赏公司提交录像，证明在2015年10月2日，被告及其家人到圣维斯餐厅，双方发生争执，后在晚间，被告家人将餐厅门上锁；在10月3日，双方到餐厅谈给付租金问题，并达成协议，另双方达成将该餐厅出兑；10月4日，双方与承兑人达成意向，双方协商双方将餐厅上锁；但在2015年10月6日，承兑人不再承兑餐厅，未交纳承兑的款项，双方发生纠纷，该门锁告方未打开，后因吾易公司的股东之间存在纠纷，吾易公司的股东亦将该餐厅的门上锁，现该餐厅仍处于停业状态。天赏公司表示，鉴于餐厅情况，现已无法经营，要求被告开锁后整体出兑，吾易公司认可整体出兑，但被告表示不认可整体出兑。本院释明双方，为避免损失扩大，双方是否同意交接房屋，被告方同意交接房屋，但吾易公司表示，存在过错赔偿问题，现不适合房屋交接，如交接，可能会造成损失无法计算。
被告称，程贺在2014年3月5日从被告处拿走先锋路32号、34号的相关手续用于注册营业手续，程贺为被告出具收条，证明被告程贺明知被告对房屋享有权利。程贺对给被告出具的收条没有异议。
另，周凤勇另案起诉程贺和吾易公司、天赏公司，请求解除周凤勇与程贺、秦皇岛吾易餐饮管理有限公司订立的《门市房租赁合同》；判令1、三被告于《门市房租赁合同》解除后立即腾空房屋、恢复原状，移交租赁房屋及相应设施；2、程贺、吾易公司、天赏公司连带支付2015年7月1日至合同解除之日止的租金及自合同解除之日起至实际返还租赁房屋之日止的使用费；3、判令程贺和吾易公司支付第一年度支付租金的逾期违约金10000元；被告承担诉讼费。
以上事实，有原、被告陈述，及相关证据在卷佐证。
本院认为，程贺、吾易公司、大中房地产三方于2014年3月7日签订的《门市房租赁合同》不违反法律及行政法规，合法有效，当事人各方应依约履行。在租赁合同履行过程中原告天赏公司代原吾易公司交纳了首年度租金170000元，被告亦收取了该租金，且未对该事实提出异议，说明被告对吾易公司转租天赏公司的行为予以认可，故天赏公司作为原告起诉并无不妥。虽被告提出是在双方均同意出兑的情况下对房屋上锁，但在出兑未成功的情况下，原告不应再锁住该餐厅。故原告请求被告排除妨害于法有据。被告辩解是双方同意共同上锁理据不足，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条之规定判决如下：
被告周凤勇于本判决生效之日起3日内打开其锁在原告秦皇岛市天赏餐饮管理有限公司承租的坐落于秦皇岛市海港区先锋路30号圣维斯烤肉火锅自助餐厅的门锁。
案件受理费80元，由被告周凤勇负担，于本判决生效之日起5日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 莫 军
审 判 员 王辉久
人民陪审员 吕凤玲
二〇一六年五月七日
代理书记员 杜佳兴