四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初2261号原告：宜宾市名园物业服务有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸吉祥名都小区25幢负一层物管部，统一社会信用代码511500000024693。法定代表人：李刚。委托诉讼代理人：戴辉龙，男，汉族，四川省合江县人，该公司员工。委托诉讼代理人：李艳萍，女，汉族，四川省宜宾市翠屏区人，该公司员工。被告：黄志萍，女，1970年6月5日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。原告宜宾市名园物业服务有限公司(以下简称名园物业公司)诉被告黄志萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名园物业公司的委托诉讼代理人戴辉龙、李艳萍，被告黄志萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业服务费3402元；2、被告按每日1‰支付逾期违约金直至结清全部物业服务费，截止至2016年12月31日应付违约金2264元，以上两项共计5666元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：我司与被告购买的“吉祥名都”小区住宅房的业委会签订《物业服务委托合同》，我司向该小区提供物业服务后，被告从2011年12月31日起至2016年12月止，未向我司交纳物业服务费为3402元，截止至2016年12月31日的违约金2264元，两项费用共计5666元，经催收仍不交纳而发生纠纷。根据《物业管理条例》第七条之规定，在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用是业主的义务，被告在事实上享受物业服务的同时迟迟不予交纳物业服务费，其行为已构成严重违约。物业管理服务费是小区维系正常运转的经济支柱，被告拖欠物管费的行为，影响公司对小区管理，侵害了物业公司的合法权益。综上所述，被告的行为侵害了我司的合法权益，我司特诉至法院，请求人民法院根据《合同法》、《物业管理条例》等规定公正判决。被告黄志萍辩称：1.被告与原告从未签订《物业服务委托合同》，不存在向其交纳物业服务费。被告所住小区从未成立和召开过业主大会，也没有选举成立业主委员会。2015年4月前成立的所谓“业委会”只是少数几个人私自成立，没有经过小区三分之二以上的业主投票选举，不合法，无权代表全体业主行使选聘物业服务企业签订物业服务合同的权利和职责。2.所谓的业委会擅自同意物业公司提高物业费，因业委会的主体是违法的，其同意涨价的行为也是违法的。3.原告不作为，服务质量差，未尽到管理和服务职责，多数业主很不满意：卫生经常无人打扫，路灯、监控损坏未及时更换维护，车辆乱停乱放，绿化管理差，墙壁上广告乱贴，小区多次被水淹，物管从未系统清理维护过给排水系统，导致下水道被堵塞，小区靠近南丝绸路一面的围墙一直没有修，人员可随便出入，晚上无保安巡逻，业主人身财产安全得不到保障,小区乱搭乱盖违章建筑多等诸多问题。请求驳回原告的诉讼请求，恢复被物管公司毁坏的草坪撤除养鸡场等违规建筑，赔偿内涝灾害给被告造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：被告黄志萍系宜宾市翠屏区建筑面积为104.61平方米房屋（系多层住宅）的房主。2006年12月25日，四川省宜宾市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房地产公司）与四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司（系原告名园物业公司更名前的名称）签订《“吉祥名都”小区前期物业管理委托协议》，约定由原告管理“吉祥名都”小区的前期物业管理工作，收费标准为多层住宅0.48元/平方米，电梯公寓0.80元/平方米，委托管理时限自2006年12月1日起至小区业主成立委员会，另行选聘物业管理公司止。2011年3月1日，宜宾市翠屏区吉祥名都小区业主委员会（以下简称吉祥名都业委会）与原告名园物业公司签订《物业服务委托合同》，约定由原告对吉祥名都小区进行物业服务：1.负责安排安防人员设立门岗，2.负责维护小区内照明、电梯、供排水系统，非原告原因而出现运行中段，原告应尽力恢复，3.负责小区公共部位、公共设施的清洁卫生和绿化管理，4.对小区内装修进行监督指导，对不符合装修规定、破坏房屋主体建筑结构、损害房屋外观的装修行为进行制止，以确保房屋的建筑安全和使用安全，5.协调业主之间发生的纠纷，等等。委托期限为1年，自2011年1月1日至2011年12月31日止。综合服务费为：“按建筑面积计算，电梯住宅：0.8元/月/㎡、多层住宅0.5元/月/㎡。物业服务费应当月内完清，若业主未能按时足额交纳物业服务费，应按应收费的1‰/天的标准支付违约金，拖欠费用三个月以上的，物业服务企业可依据本合同的授权，向违约业主提起诉讼。此后，双方分别于2012年1月1日、2013年11月2日签订了《物业服务委托合同》，约定服务期限分别从2012年1月1日至2013年12月31日止（综合服务费为“电梯住宅：0.8元/月/㎡、多层住宅0.5元/月/㎡），2014年1月1日至2016年12月31日止（综合服务费为“电梯住宅：0.9元/月/㎡、多层住宅0.6元/月/㎡），服务内容、违约金计算标准等约定与2011年3月1日签订的《物业服务委托合同》一致。被告从2012年1月1日起至2016年12月31日止未交纳物业服务费。原告向本院主张权利前，曾通过粘贴催收单向被告催收物业管理费，但被告以物业服务委托合同不合法及原告的物业服务不到位为由，至今未交纳物业服务费。另查明：2009年5月7日，四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司经宜宾市工商行政管理局准许，更名为宜宾市名园物业服务有限公司。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告辩称与原告签订合同的业委会未经小区三分之二以上业主投票选举，系非法成立的，但被告未提交证据予以证明，对被告该辩驳理由本院不予采信。因此，吉祥房地产公司与原告签订的《“吉祥名都”小区前期物业管理委托协议》、吉祥名都业委会与原告签订的三份《物业服务委托合同》对被告具有约束力。被告还辩称原告物业服务不到位，小区的物业管理存在诸多问题，甚至导致被告家中被盗，故拒绝交纳物业服务费。但被告未提交证据证明原告对被告家中被盗存在过错。故被告认为其家中被盗与原告物业管理不到位有直接因果关系，无事实依据，本院不予采信。虽然原告在物业管理方面确实存在一定问题，管理有不到位之处，但未根本性违反《物业服务委托合同》约定，被告因此拒付物业费既无合同约定，又无法律依据，对该辩驳理由本院不予采纳。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业服务公司沟通、协商解决存在的问题，也可向业主委员会反映，由业主委员会出面沟通加以解决，业主委员会还可依法解聘物业服务公司，因此，业主不能以不交纳物业服务费来进行对抗。如果物业服务公司未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，或者给业主造成了损害，业主可以要求物业服务公司承担违约责任或赔偿责任，但均不能以此为由拒缴物业服务费。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告提出因原告物业服务不到位造成吉祥名都小区内诸如车辆乱停乱放、小区卫生差、小区多次被水淹后排水不及时等等问题，原告对以上问题虽不予认可，但未举证证明其完全按照《物业服务委托合同》履行了物业管理职责，因此应承担举证不能的后果，故原告诉请被告支付2012年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费3402元，本院酌情支持2722元（3402×80%）。关于原告主张违约金的诉请，因原告在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄志萍于本判决生效之日起5日内向原告宜宾市名园物业服务有限公司支付2012年1月1日至2016年12月31日期间物业服务费2722元。二、驳回原告宜宾市名园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宜宾市名园物业服务有限公司负担13元，被告黄志萍负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 刘 琳二〇一七年五月二十六日书记员 岳冬熠