北京市平谷区人民法院
民 事 裁 定 书
2015年平民初字第07220号
原告：殷长富，男，1958年10月10日出生。
委托代理人：崔春辉，北京市方桥律师事务所律师。
委托代理人：崔艳霞，北京市方桥律师事务所律师。
被告：北京市平谷区供销合作联合社，住所地北京市平谷区平谷镇航宇街*号。
法定代表人姚保军，主任。
委托代理人：王振三，北京市时雨律师事务所律师。
委托代理人：徐长文，男，1965年8月26日出生，北京市平谷区供销合作联合社科长。
被告：贾×，男，1967年10月20日出生，汉族，北京市平谷区人。
委托代理人：王心波，北京市怡丰律师事务所律师。
委托代理人：崔雪丽，北京市怡丰律师事务所律师。
被告：北京华诚兴业房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇马天路南。
法定代表人：刘国才，执行董事。
委托代理人：谢振，北京市荣德律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司北京昌平支行，住所地北京市昌平区超前路9号。
法定代表人：王智先，行长。
委托代理人：李民峰，男，1979年4月20日出生，中国工商银行股份有限公司北京昌平支行职员。
委托代理人：司玉松，男，1983年10月14日出生，中国工商银行股份有限公司北京昌平支行职员。
原告殷长富与被告北京市平谷区供销合作联合社（以下简称平谷区供销联社）、贾×、北京华诚兴业房地产开发有限公司（以下简称华诚兴业公司）、第三人中国工商银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称昌平工商行）确认合同效力纠纷一案，本院于2015年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷长富及其委托代理人崔春辉、崔艳霞，平谷区供销联社的委托代理人王振三、徐长文，贾×的委托代理人王心波、崔雪丽，华诚兴业公司的委托代理人谢振，昌平工商行的委托代理人李民峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告平谷区供销联社与贾×于2002年8月10日签订的《住宅楼购销合同》无效。2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告平谷区供销联社于2005年3月4日签订《住宅楼购销合同》，约定将区联社开发的×小区×号楼×单元×号房屋出售给原告，房屋总价款178115万元。原告于2005年3月4日支付了购房款，区联社为原告开具了收款凭证，并交付了房屋，原告居住至今。原告购房后，被告迟迟不能为原告办理房屋产权证。对此区联社告知原告其仅出具房屋买卖手续，不负责办理房屋产权登记。因此，原告到区政府信访，到区建委等部分反映情况，后得知在原告购买涉诉房屋前，被告平谷区联社与被告贾×于2002年8月10日签订了一份住宅楼购销合同，被告贾×于2003年12月23日办理了房屋产权登记，领取了房屋所有权证，导致原告至今不能办理房屋产权登记。经了解，2001年3月21日，区联社与华诚兴业公司签订协议书，由华诚兴业公司负责区联社住宅楼的开发和销售工作。2001年4月华诚兴业公司将住宅楼交由北京新世纪建筑工程有限公司进行施工，贾×是华诚兴业公司和新世纪建筑公司的实际控制人。住宅楼竣工后，贾×利用掌控区联社公章、财务章的便利，以购房人的身份与区联社的代表人刘×（当时其二人为夫妻关系，现已离婚）签订了住宅楼购销合同，在未支付购房款的情况下开具了房款收据，将×小区×号楼包括原告购买的房屋在内的20余套房屋登记在贾×名下。此后，贾×在明知房屋已登记在自己名下的情况下，又将房屋出售给原告，收取了原告的购房款。区联社与贾×签订的住宅楼购销合同是夫妻之间进行的，对此区联社并不知情也不认可。贾×夫妇恶意串通签订合同，以合法形式掩盖非法占有的目的，导致原告不能办理房屋产权登记，严重侵害了原告的合法权益，根据合同法第52条之规定，其合同是无效的。原告购买房屋后居住十多年的时间，被告贾×从未主张房屋所有权，亦未交付分文购房款，事实上也认可了原告是真正的房屋所有权人。综上，为维护合法权益，起诉至法院。
被告平谷区供销联社辩称，我单位不同意原告的诉讼请求，本案的真正售楼主体是华诚兴业公司。具体事实及理由如下:一、住宅楼的筹建及销售过程。2001年我单位拟利用下属企业益康盐业经销中心北院场地（约12.6亩国有建设用地）筹建本系统职工住宅楼×、×、×号楼（现编号为×、×、×号楼），并由华诚兴业公司负责申办手续、筹资建设、对外销售等。2002年9月7日，我单位与华诚兴业公司签订补充协议，约定我将上述职工住宅楼项目及项目所占12.6亩土地转让给华诚兴业公司。2002年11月15日，双方再次签订补充协议，约定为满足购房业主办证需求，我单位允许华诚兴业公司继续使用我单位名义进行住宅楼销售，并为华诚兴业公司提供印章及票据。涉及到我单位的相关责任，全部由华诚兴业公司承担。本案涉及19户业主，未办理房产证，引发多人次的上访、诉讼。我单位应平谷区政府信访办要求，多次参与接访。经了解，19套楼房已经先行售予贾×，并办理产权登记，且已经抵押给昌平区某银行。之后，华诚兴业公司又将售给贾×的19套房屋再次出售给包括殷长富在内的19名业主。此后19名业主一直在该房屋居住。因19套楼房已办理过产权证，殷长富等19名业主无法办理产权证，从而引发纠纷。二、对本案的处理意见。第一，如果依据物权法第九条规定，贾×购房签约在前且已办理产权登记，应当确认销售给贾×的合同有效。但华诚兴业公司将已出售给贾×的19套楼房再次出售给19户业主并收取购房款的行为我单位无法理解，华诚兴业公司就同一楼房先后签订两份销售合同的目的、动机直接决定售房行为的性质及合同效力，应当由实际销售楼房行为人华诚兴业公司作出解释。第二，依据我单位与华诚兴业公司所签补充协议，华诚兴业公司负责楼房多外销售并收取购房款，我单位负责提供印章票据，涉及到的经济责任及法律责任由华诚兴业公司承担。具体到销售楼房过程，完全由华诚兴业公司操作并确定销售对象、销售价格，售房款由华诚兴业公司收取，我单位仅依据协议约定提供印章。因此，本案的相关责任应当由华诚兴业公司承担。第三，鉴于涉案房屋先行销售给贾×，办理了房产证，并抵押给银行，如果认定涉案合同无效，经损害抵押权人的利益，故应追加抵押权人为第三人。综上，我单位不同意原告的诉讼请求。后在庭审中变更答辩意见为：平谷区联社与贾×之间的合同无效，贾×利用手中掌握的平谷区联社空白合同和自己签订了共19套房屋的买卖合同，贾×买房后办理贷款，并将房屋出售给包括原告在内的19户业主，其购买房屋的本意并非居住，目的是为了办理贷款，其与平谷区联社签订合同是为了掩盖套取贷款的目的，应认定合同无效。
被告贾×辩称，第一，我与平谷区供销联社签订的《住宅楼购销合同》真实有效。双方于2002年在平等协商的基础上签订合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规，该合同已履行完毕，交付了房款，办理了房产证。第二，原告无权提出我与平谷区供销联社签订合同无效。原告与平谷区联社签订合同的时间为2004年，当时平谷区供销联社并不是房屋所有权人，无权签订合同，且侵犯我的合法权益。故原告与平谷区供销联社签订的合同应属无效。第三，原告诉称平谷区供销联社与新世纪公司、华诚兴业公司的关系，我与刘×夫妻勾结等问题均为原告自行了解，不是客观事实。华诚兴业公司又将涉案房屋卖给原告的原因我不清楚，需向华诚兴业公司了解。涉案房屋已经办理抵押，且法院已经做出判决，故将我列为被告不符合事实及法律规定。因我的合同签订在前且已办理房屋产权证，原告购买房屋不能办证的责任不应由我承担。综上，我不同意原告的诉讼请求。
被告华城兴业公司辩称，第一，我公司于2000年6月26日成立，股东分别为刘国才、贾增安、王连辉、王连发、徐捷。刘国才占50%股份，并任执行董事及法定代表人。贾×当时为刘国才之大女婿，在公司成立后参与公司经营并担任公司管理职务。2001年2月，贾×利用其与刘国才之间亲属关系并在公司从事管理的便利条件，冒用刘国才签名签订股权转让协议，将刘国才名下50%股份变更至其名下并办理工商变更登记手续，成为公司控股股东和法定代表人并实际控制公司。后经法院判决认定贾×冒用刘国才签名签订股权转让协议无效，并判决恢复刘国才在我公司的股东地位及股权份额。2006年4月11日，刘国才经工商行政部门协助执行变更恢复了我公司的股东地位及50%股权份额。后我公司不再实际经营，2007年12月我公司营业执照被吊销。第二，2001年2月至2006年4月期间贾×实际控制我公司。2001年3年21日，我公司及法定代表人贾×与平谷区供销联社签订了协议书，约定由我公司负责平谷区供销联社住宅楼的开发和销售工作，我公司向平谷区供销联社支付240万元。协议签订后，我公司陆续支付了协议款项，并自行开发和销售房屋，收取房款，由平谷区供销联社协助我公司办理签合同及房产证等手续。我公司此次开发共3栋楼，约160套房屋。2002年房屋基本销售结束时，还剩约60套房屋未售出，每栋楼分别剩约20套房屋。当时公司实际控制人贾×为了获取个人贷款，利用其掌握加盖平谷区供销联社公章的合同及收据，将公司剩余房屋签订买卖合同，过户到贾×及其控制人员的名下，其中×号楼剩余房屋过户到刘×名下，×号楼剩余房屋过户到贾×名下，×号楼剩余房屋过户到刘文丽名下，该三人都未实际支付任何购房款。房屋过户到贾×控制的相关人员名下后，全部办理了抵押贷款手续进行贷款，贷款全部由贾×支配。后贾×对全部剩余房屋继续以平谷区供销联社的名义进行销售。登记在刘×、刘文丽名下的房屋出售后用实际购房者的房款偿还了银行贷款，办理了解除抵押的手续，给实际购房人办理了房产证。登记在贾×名下的房屋出售后，贾×实际收取了购房款，但并未偿还银行贷款，未办理解除抵押手续，未能给实际购房者办理房产证，以致产生纠纷。第三，我公司认为贾×与平谷区供销联社签订的《住宅楼购销合同》应属无效，原告等19名实际购房人与平谷区供销联社或者新世纪建筑公司签订的《住宅楼购销合同》合法有效，理由如下：平谷区供销联社及我公司并未实际收取贾×购房款，贾×利用职务便利，签订购销合同并办理产权证的目的在于获取抵押贷款。贾×获取抵押贷款后又将涉案房屋以本公司名义将房屋出售给包括原告在内的19户业主，收取了购房款，并实际交付了房屋，后19户业主实际居住至今。贾×从未主张过对涉案房屋享受权利。贾×的行为表明其并无购买房屋的意思表示，且其也从未实际占有过涉案房屋。贾×在涉案房屋出售期间，作为我公司的实际控制人，实际持有加盖平谷区供销联社公章的合同及收据，其利用职务之便私自填写了与加盖平谷区供销联社《住宅楼购销合同》的行为，是自己代理行为，我公司对其行为并不认可，且其行为侵害了实际购房人的合法权益，违反了合同的诚实信用原则，应属无效。
第三人昌平工商行辩称，第一，被告贾×与我行签订的借款合同及就涉诉房产所办理的抵押登记合法有效，应受到法律保护。2004年1月2日，我行与贾×签订了六份《个人借款合同》（其中涉及本案借款五笔，共205万元），并约定由贾×以自己所有的房产提供抵押担保。借款合同签订后，我行于2004年1月7日依合同约定向贾×发放了借款，并就借款合同所约定的抵押房产到平谷区国土资源和房屋管理局申请办理抵押登记手续，该局经审核于2004年1月13日为我行办理了房屋他项权证。在此过程中，我行审核了贾×的房屋所有权证、身份证等相关资料，尽到了合理审查义务，不存在任何过错及导致抵押登记无效的情形。同时，根据2010年6月北京市昌平区人民法院所作出的生效的民事判决书，借款合同的效力及我行所享有的抵押权已被生效的判决文书所认可，因此我行就涉诉房产所办理的抵押登记合法有效，应受到法律保护。第二，无论平谷区联社与贾×签订的住宅楼购销合同是否有效，均不影响我行抵押登记的效力。客观上看，平谷区供销联社与贾×签订的住宅楼购销合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规规定，应属有效。贾×依购房合同及付款收据取得了房屋所有权证。据此，平谷区供销联社与华诚兴业公司签订《补充协议》中涉及贾×房产部分应属无效。因此，在未获得贾×同意或追认的情况下，供销联社及北京新世纪建筑工程有限公司与原告签订购房合同，其行为属于无权处分，购房合同应属无效。综上，在平谷区供销联社与贾×签订的购房合同有效的前提下，贾×以合法取得的房产作为抵押，与我行签订借款合同并办理抵押登记，我行抵押权当然合法有效。即便认定平谷区供销联社与贾×签订购房合同无效，根据物权法第106条之规定，我行因善意取得抵押权，抵押登记也应为有效，无论是从维护物权法基于物权公示原则所设立物权登记制度的意义还是从保护善意第三人的角度出发，我行的抵押权均应受到法律保护。第三，从证据可以看出，我行在办理抵押登记时所有权人是贾×，办理抵押登记后才出现二次售房的情况，不管原告是与贾×还是与其他人签订售房合同，在房屋产权情况及抵押情况都可以查询的情况下，主张原购销合同无效都是不能成立的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的购房合同及房款收据、平谷区联社与贾×之间的住宅楼购销合同、与华诚兴业公司之间的协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据可以查明的事实为：2002年8月10日，平谷区供销联社作为甲方与贾×作为乙方签订《平谷县供销联合社职工住宅楼销售合同》，约定贾×购买位于平谷区平谷镇×小区×号楼×单元×、×层（×）、（×）、（×）号房屋，建筑面积274.23㎡，总价款274000元。同日，平谷区供销联社作为甲方与贾×作为乙方另外签订了四份《销售合同》，约定贾×购买的房屋均位于平谷区平谷镇×小区×号楼，分别为：×单元×、×层（×）、（×）、（×）号，×单元×层（×）、（×）号，×单元×、×、×、×层（×）、（×）、（×）、（×）、（×）号，×单元×、×、×、×层（×）、（×）、（×）、（×）、（×）、（×）、（×）号，总房款分别为321000元、214000元、53500元、750000元。后贾×办理了房屋产权转移登记，取得了其所购房屋的所有权证。2004年1月2日，昌平工商行作为贷款人、贾×作为借款人、案外人北京众实房地产经纪有限公司作为担保人共同签订了五份《中国工商银行北京市分行个人借款合同》，约定借款金额共计206万元，采用抵押方式担保。贾×分别以其所有的位于北京市平谷区平谷镇×小区×号楼（×）-×-×/(×)-×-×/(×)-×-×号房屋（产权证号为：京房权证平移字第XX**号），（×）-×、(×)-×号房屋（产权证号为：京房权证平移字第XX**号），（×）-×-×/(×)-×-×/(×)-×-×号房屋（产权证号为：京房权证平移字第XX**号），（×）-×-×/(×)-×-×/(×)-×-×/(×)-×-×/(×)-×-×号房屋（产权证号为：京房权证平移字第XX**号），（×）-×-×/(×)-×-×/(×)-×-×/(×)-×-×/(×)-×-×/(×)-×-×/(×)-×-×号房屋（产权证号为：京房权证平移字第XX**号），为其贷款事宜提供抵押担保，双方依据合同约定办理了抵押登记手续。昌平工商行于2004年1月13日取得了他项权利证。
2005年3月4日，平谷区供销联社作为甲方与原告作为乙方签订《平谷县供销联合社职工住宅楼销售合同》，约定乙方向甲方购买位于平谷区平谷镇×号楼×单元×层×号房屋，总价款为178115元。合同甲方签章处加盖了平谷区供销联社公章。原告提交的购房款收据显示其于签订合同当日交纳购房款178115元，收据加盖了平谷区供销联社财会科印章。后原告入住该房屋居住至今。
关于原告以合同第三方身份起诉要求确认合同无效是否具有诉讼主体资格，原告主张根据我国民事诉讼法的规定，平谷区供销联社和贾×之间合同的标的物是原告购买的房屋，该合同及抵押登记的存在导致原告不能办理房产证，损害了原告的权利，因此，该合同的存在及是否有效，关系原告的实际利益，原告具有诉讼的主体资格。被告平谷区供销联社主张，原告起诉要求确认其与贾×之间的合同无效欠缺法律依据。被告贾×主张，其与平谷区供销联社签订合同在先，签订合同时并无原告及其购房合同存在，贾×签订购房合同交纳房款、契税，办理了房产证及抵押登记，行为合法有效，平谷区供销联社无权销售贾×所有的房屋，其与原告签订的售房合同侵犯了贾×的利益，原告对于平谷区供销联社与贾×之间的合同无权主张权利，不具有诉讼主体资格。被告华诚兴业公司同意原告方的意见。第三人昌平工商行主张，原告的起诉无法律依据。
本院认为：首先，合同约定的是双方的权利义务，对合同相对方产生法律上的约束力。本案中，原告并非其起诉要求确认无效的合同的相对方，其作为合同第三方起诉要求确认合同无效无法律依据。其次，本案中，平谷区供销联社与贾×签订的涉及诉争房屋的购销合同在先，原告购房并签订合同在后，即平谷区联社与贾×签订购房并交付房屋、办理产权登记及此后的抵押登记时，原告主张的利益并不存在。合同无效系自始无效，即合同签订时就具备了无效情形，如第三方因合同的签订导致利益受损而主张无效，也应具备合同签订时即已侵犯其合法权益的情形，本案当中并不具备该条件。另，从本案的实际情况来看，原告无法办理房屋产权登记，原因并非贾×与平谷区供销联社所签购房合同所致，而是房屋已登记到贾×名下并被抵押的事实所致，如仅是签订了该购房合同，并不必然导致原告购房合同目的不能实现。综上，原告所持主张不能成立，其作为原告提起诉讼不符合法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：
驳回原告殷长富的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李 扬
人民陪审员 张福江
人民陪审员 关来全
二〇一六年十月十三日
书 记 员 陈胜杰