商洛市商州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商州民初字第01202号
原告陕西鑫锐房地产开发有限公司。住所地西安市未央区政法巷*号。
法定代表人薛全成，系公司董事长。
委托代理人王列毅，男，生于1971年8月13日，汉族，陕西鑫锐房地产开发有限公司职工。
被告杨保国，男，生于1970年10月28日，汉族，农民。
原告陕西鑫锐房地产开发有限公司与被告杨保国合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西鑫锐房地产开发有限公司法定代表人薛全成、被告杨保国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年2月15日，原被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告建设的位于商州区中心街富华大厦北单元18层B户住房一套，房屋建筑面积135.47平方米，总价款393325元，被告向原告首付房款143325元后，向商洛市农行营业部申请按揭贷款。被告为了预先将房屋装修入住，于2011年9月7日与原告签订房屋租赁《协议》，约定在农行按揭贷款未发放之前，原告同意被告按房屋租赁关系预先将房屋装修入住，所欠房款25万元按农行按揭贷款利率5.5‰计算月租金额，租金每三个月支付一次共4125元，2012年12月7日之前的已支付。因被告向银行提供的工资收入证明虚假，银行将其资料退回，贷款未果。至此，被告既不向原告支付剩余房款，也不支付2012年12月7日之后的租金。根据合同及协议约定，被告应支付原告违约金并自2012年12月8日支付房屋租金至腾房之日。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请依法判令：1、被告向原告支付购房违约金12500元，解除双方《商品房买卖合同》。2、被告从房屋搬出，并向原告支付2012年12月8日至2015年8月7日的房屋租金44000元，解除双方房屋租赁《协议》。3、诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张，提交下列证据：企业法人营业执照、组织机构代码证，证明原告法人身份。商品房买卖合同，证明双方确立买卖关系，被告向原告支付143325元后未按合同约定履行，应按所欠房款的5%向原告支付违约金。协议，证明被告按揭贷款未办成，双方协商原告将房屋先租给被告，租赁费按银行的利息计算，协议签订后，被告支付了两个季度的利息8250元。交费明细表，证明交费项目。
被告辩称，被告买原告房属实，原告明知被告夫妇无正式工作，承诺给被告办房屋按揭贷款，贷款未办成，是原告违约，被告未违约，故不承担违约责任。原告自2015年8月12日停被告家水电，致被告家庭不能正常生活，应赔偿被告精神损失费5万元。租赁协议是在原告胁迫的情况下签订的，且一直未执行，应属无效。被告同意解除合同及协议，原告应退还被告购房款20万元并支付装修费14.8万元及利息。
被告为支持其主张，提供下列证据：商品房买卖合同，证明被告向原告买房的事实。租房协议，证明房屋按揭贷款未办理下来，原告以不给被告房屋钥匙，收取被告3000元保证金，被告在协议上签字，但原告未给被告说租金的事。收款收据，证明被告向原告交款金额。
经质证，被告对原告证据的质证意见是：对企业法人营业执照、组织机构代码证、商品房买卖合同、交费明细表无异议。原告提供的协议上的签名不是被告签的，协议是假的，被告与原告签过协议，协议上没有金额。原告对被告证据的质证意见是：对商品房买卖合同、收款收据及协议的真实性均无异议，协议是房屋按揭贷款未办下来的时候被告要装修房子双方签订的。原告提供的协议上被告的签名是被告叫他人代签的，被告本人是知情的，收款收据印证了被告履行买房合同及租房协议的过程。
经庭审质证和本院审查，本院对原被告提供的证据做以下认定：原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、商品房买卖合同、交费明细表，被告无异议，予以认定。被告提供的商品房买卖合同、收款收据、协议，原告无异议，予以认定，作为认定案件事实的依据。
根据以上认定的证据，结合原被告陈述，本院确认以下事实。2011年2月15日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告建设的位于商州区中心街与东背街十字口东侧富华大厦北单元18层B户建筑面积132.88平方米住宅一套，总价款393325元。合同第六条、第七条约定：“签订合同时买受人付清该商品房总价款的30%即143325元，余款由买受人提供手续配合银行办好住房按揭贷款。若因手续问题银行不予贷款时买受人补交房款。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行”。合同签订后，被告于2011年5月12日向原告交首付房款143325元，并支付原告大修基金11799.75元、办理房产证的测绘费176.11元、登记费80元、工本费10元、交易过户费812.82元、按揭贷款他项权证费用2382.74元、契税5899.88元、天然气入户初装费及壁挂锅炉费用5920元、数字电视初装费280元、补交房款7666.40元。2011年9月7日双方签订协议，载明“乙方购甲方富华大厦住宅一套，因按揭贷款未到位需提早装修入住，与甲方达成如下协议:乙方同意将每月应交银行的利息付给甲方视作租金，即贷款数X5.5‰，计人民币：元；租金按季预付，贷款到位后多退少补，甲方预先将房交予乙方装修；在此期间，乙方不得撤销贷款（向甲方另交房款除外），否则，甲方不给乙方办理房产证；协议一式两份，双方各执一份，签字生效”。协议签订后原告向被告交房,被告将房屋装修入住，并按协议约定自2011年9月7日按每季度4125元向原告缴纳租金至2012年12月7日共计20625元，后因被告提供的收入证明虚假，申请房屋按揭贷款未果，被告不再向原告付房款，也不付租金，原告向被告催要未果，向本院提起诉讼。审理中，被告同意解除商品房买卖合同及协议，愿意向原告腾房，要求原告退还房款20万元及房屋装修费用14.8万元。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同及协议系双方真实意思表示，合同及协议合法有效，现原告要求解除合同及协议，被告同意，应予支持。被告缴纳的购房款，原告应予退还，因房屋未办理产权证书亦未大修，故大修基金及办理房屋产权证书的相关费用原告亦应退还。商品房买卖合同未明确约定房屋余款支付时间，故对原告要求支付违约金的主张，本院不予支持。双方签订协议后，被告装修入住房屋，且已按协议部分履行，租赁关系成立，故原告要求支付租金，应予支持。被告不向原告支付租金，存有违约，故对其主张的装修费损失，本院不予支持。被告称协议是在受到原告胁迫的情况下签订的，主张协议无效，被告未提供证据证实其主张，故对其观点，本院不予采纳。因该案并非人格权侵害案件，故对被告要求原告赔偿精神损害的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项之规定，判决如下：
一、解除原告陕西鑫锐房地产开发有限公司与被告杨保国签订的富华大厦（2010）第097号商品房买卖合同。
二、解除原告陕西鑫锐房地产开发有限公司与被告杨保国签订的协议。
三、原告退还被告购房款150991.4元、大修基金11799.75元、天然气入户初装费及壁挂锅炉费用5920元、数字电视初装费280元、办理房产证的测绘费176.11元、登记费80元、工本费10元、交易过户费812.82元、按揭贷款他项权证费用2382.74元、契税5899.88元，共计178352.7元。
四、被告向原告腾交房屋并支付租金，租金从2012年12月8日起按每月1375元计算至腾房之日止。
五、驳回原被告的其他诉讼请求。
三、四两项限判决生效后三十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1200元由原被告各负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 丁 鹏
人民陪审员 李淑珍
人民陪审员 李高岐
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 杨娟娟