南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄锁民初字第183号
原告陈树军，男，1963年5月7日生，汉族。
委托代理人丁艾（系原告之妻），女，1963年6月20日生，汉族。
委托代理人蒋旭，江苏博事达律师事务所律师。
被告戴飞，男，1978年8月24日生，汉族。
被告衡秀兰，女，1955年2月27日生，汉族。
委托代理人熊建军，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
原告陈树军与被告衡秀兰、戴飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月16日受理后，依法由审判员李伟独任审判，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。原告陈树军及其委托代理人丁艾，被告戴飞、衡秀兰的共同委托代理人熊建军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈树军诉称，原告与被告双方于2009年11月30日签订了借款协议书，借款协议的主要内容是双方就坐落于南京市玄武区xx花园x幢3单元206室房屋（以下简称206室房屋）所达成的买卖协议，由于该房屋属于经济适用房，当时未满5年，无法办理过户手续，因此双方协商在该房屋可以交易之日，被告积极配合原告办理过户手续。由于该房屋现在可以上市交易，故被告应积极配合原告办理相关过户手续，而被告却违反合同约定，拒不配合原告办理过户手续。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告继续履行购房协议，协助原告办理涉案房屋所有权及土地使用权变更登记手续，并向原告归还暂借的地下室。
被告戴飞、衡秀兰辩称，原告与被告签订的是借款协议，被告将涉案房屋借给原告使用，目的是为了为债务的履行提供担保，因此，双方之间只有借贷的合意，而无房屋买卖的合意，双方之间是民间借贷的法律关系，而非房屋买卖合同关系。虽然被告将涉案房屋借给原告使用具有抵押担保的性质，但根据法律规定，抵押担保不得设置流质条款，即使被告无力归还借款，原告也无法取得涉案房屋的所有权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理，查明以下事实：
一、2009年11月30日，衡秀兰、戴飞（甲方）与陈树军、丁艾（乙方）签订《借款协议书》1份，双方约定：甲方向乙方借款485000元，借款期限自2009年11月30日至涉案房屋（即206室房屋）能够合法进行市场交易并过户至乙方之日止；甲方所借款项的年利率为20%；甲方在签订本协议之日，将涉案房屋交付给乙方，在借款期间，乙方免费使用该房屋，并可进行装潢；涉案房屋按国家规定能够进行合法交易之日，甲方同意将涉案房屋过户给乙方，价款为485000元，甲乙双方同意以乙方出借的款项冲抵房款，同时免除甲方应支付的利息，房屋过户的相关税费由乙方承担；甲方在收到乙方支付的485000元后，即将涉案房屋的钥匙交给乙方，并将该房屋现有的有关证明文件一并交给乙方；甲方配合乙方完成涉案房屋的过户手续后，乙方于当日付清甲方尾款2万元；如果甲方故意拖延或不配合乙方过户，甲方闹家庭纠纷导致涉案房屋不能过户，甲方在借款期限内隐瞒乙方将户口迁入涉案房屋，甲方提前还本金等情形构成违约。在该份协议书，案外人南京好邻居房地产销售有限公司、王良喜以见证人身份盖章、签字。
二、2009年12月2日，戴飞、陈树军签订《协议书》1份，约定：戴飞于2009年12月15日前将涉案房屋腾空交付给陈树军，戴飞于2010年7月底之前将此房屋所有户口迁出，陈树军在戴飞迁出户口后将保证金10000元退还给戴飞。
三、2009年11月30日，戴飞向陈树军出具收条1份，言明收到陈树军房款25万元。
2009年12月20日，戴飞向陈树军出具收条1份，言明收到陈树军购房款46万元。
2009年12月31日，案外人王良喜向陈树军出具收条1份，言明收到陈树军房产中介费3000元，余款2800元待过户完结清。
2010年8月3日，戴飞向陈树军出具收条1份，言明收到陈树军户口迁出余款1万元。
四、206室房屋系拆迁安置的经济适用房，土地使用权类型为划拨，戴飞、衡秀兰于2008年7月8日取得了该房屋的销售不动产统一发票，于2009年11月3日取得了206室房屋的所有权，其中衡秀兰占1%，戴飞占99%。除206室房屋外，衡秀兰名下无其它房屋，戴飞名下还有坐落于南京市栖霞区仙境路29号05幢二单元103室的房屋一套。原告名下现无房产。
审理中，原告认为双方之间名为借贷关系，实为关于涉案房屋的买卖合同关系。合同约定的总房款是485000元，双方另口头约定三台空调的折旧费是5000元，合计49000元，原告已支付了470000元，故还欠被告20000元尾款。涉案房屋还有一间配套的地下室也是转让的标的物，但被告表示没有地方放物品，就借用该地下室摆放物品，现要求被告将该地下室腾空返还给原告。被告认为双方之间是借款关系，双方是通过案外人王来喜而相识，被告急需用钱就向原告借款485000元，根据原告的要求，被告用涉案房屋为该笔借款提供担保。对原告主张的地下室，被告认为地下室是不依附于206室房屋而独立存在的物，被告并未将地下室作为向原告借款的担保，双方之间没有关于地下室的任何约定，故对原告要求返还地下室的主张不予认可。
由于双方意见分歧较大，致本案无法调解。
上述事实，由双方当事人的陈述、《借款协议书》、《协议书》、收条、销售不动产统一发票、房屋登记薄、房屋所有权证、国有土地使用权证及本院庭审笔录、谈话笔录等所证实。
本院认为，对合同性质的认定应根据合同所约定的双方权利义务内容，而不以合同名称为判断标准。本案中，虽然原告与被告签订的协议名称是借款协议，但从协议所体现的双方的权利义务来看，双方之间系关于涉案房屋的买卖合同关系，理由如下：被告向原告借款485000元，借款金额与涉案房屋的转让金额相一致；借款期限为合同签订之日至涉案房屋依法可以上市交易之日，借款期限届满之日与合同转让之日吻合；上述协议签订之后，被告即将涉案房屋交付给原告居住使用，并将与该房屋相关的资料一并交付给原告，符合经济适用房买卖的通常做法；双方约定被告在“借款期限”内不得将户口迁入涉案房屋，符合房屋买卖合同的一般要求，而与被告所称的抵押担保不符；被告出具的收条言明收到购房款，而非借款；被告未举证证明其在“借款”后按约向原告支付“利息”，而原告也未要求其支付“利息”；原告除向被告支付合同约定的款项外，还支付了部分房屋中介费，而借贷关系不会产生此项费用。综上，双方之间名为借贷关系，实为关于涉案房屋的买卖合同关系。
根据南京市的相关规定，经济适用住房从取得购房发票之日起5年后可以上市交易。本案中，原告已按约支付了大部分购房款，被告戴飞、衡秀兰取得涉案房屋的销售不动产统一发票已满5年，涉案经济适用住房符合政府规定的允许上市交易的条件，故原告要求被告戴飞、衡秀兰继续履行双方签订的协议，两被告协助原告办理涉案房屋所有权及土地使用权变更登记手续，于法有据，本院予以支持。根据《借款协议书》，因办理变更登记而产生的相关税费由原告承担，且原告应在上述变更登记手续完成后，向被告戴飞、衡秀兰付清购房余款。虽然合同约定的房款是485000元，但原告自认双方还口头约定了空调折价款是5000元，房屋转让款合计为490000元，本院对此予以确认。原告提供的证据只能证明原告支付了470000元，故原告还应向被告支付购房尾款20000元。
关于原告主张的206室房屋附属的地下室，因原告未举证证明双方关于该地下室存在买卖合同关系，且被告也不认可，故原告要求被告返还地下室，依据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告戴飞、衡秀兰于本判决生效之日起十五日内协助原告陈树军办理将坐落于南京市玄武区xx花园x幢3单元206室房屋的所有权及土地使用权由权利人衡秀兰、戴飞变更为权利人陈树军的变更登记手续（因办理上述变更登记手续所产生的相关税费由原告陈树军承担，陈树军在上述变更登记手续完成后向戴飞、衡秀兰支付购房尾款20000元）。
二、驳回原告陈树军的其它诉讼请求。
本案案件受理费13008元，减半收取6504元，本案保全费5000元，合计11504元，由被告戴飞、衡秀兰负担（此款原告已预交，原告可以应支付给被告的购房尾款中扣除该款）；原告预交案件受理费的余款6504元，由本院退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费13008元（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；账号：10×××76）。
审 判 员 李 伟
二〇一四年七月一日
见习书记员 鲁天琳