甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庆中民终字第226号
上诉人（原审原告、反诉被告）庆阳大世界商贸有限公司。
法定代表人杨发名。
委托代理人高西鹏。
委托代理人刘福东，甘肃泰丰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）庆阳宏旭商贸有限公司。
法定代表人ＸＸＸ。
委托代理人任率前，甘肃至行律师事务所律师。
原审第三人甘肃隆源房地产开发有限公司。
法定代表人高世海。
委托代理人王耀东。
上诉人庆阳大世界商贸有限公司（以下简称大世界公司）与上诉人庆阳宏旭商贸有限公司（以下简称宏旭公司）及原审第三人甘肃隆源房地产开发有限公司（以下简称隆源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2012）庆西民初字第1229号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人大世界公司的委托代理人高西鹏、刘福东与上诉人宏旭公司法定代表人ＸＸＸ及其委托代理人任率前、原审第三人隆源公司的委托代理人王耀东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2009年8月12日，宏旭公司与隆源公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：“2.1宏旭公司承租陇源公司开发的国芳百城大世界商业广场七至九楼房屋。2.2该店铺的类型为：配套项目店铺，结构为框架及部分钢结构，建筑面积2600平方米。七层平台部分甲方（隆源公司）可根据乙方（宏旭公司）经营需要提供相应面积建成基础设施，交付乙方使用。3.1租赁期限为8年。3.2甲方同意乙方将该店铺用于开设商业广场配套项目，经营电影院、KTV、西餐厅、茶屋、高档会所、宾馆、电子游艺等相关项目。4.1乙方承租该店铺的租金为：2009年11月1日至2011年10月30日首两个租赁年度的年租金为90万元（其中含物业管理费、空调费、电梯电费等相关费用）。2011年11月1日至2013年10月30日即年租金为100万元（其中含物业管理费、空调费、电梯电费等相关费用）。2013年11月1日至2015年10月30日即年租金为110万元（其中含物业管理费、空调费、电梯电费等相关费用）。2015年11月1日至2017年10月30日即年租金为120万元（其中含物业管理费、空调费、电梯电费等相关费用）。八年共计租金840万元（其中含物业管理费、空调费、电梯电费等相关费用）。4.2该店铺应先付租金后使用，租金支付方式如下：乙方交纳的首笔租金及物业管理费应当于本合同起租半年后次日内付清，该商铺前三年采用乙方使用半年后向甲方支付一次租金，后五年采用乙方先向甲方支付半年租金再使用的支付方式，每笔租金应当在下一结算起算前15天一次付清。4.3七楼平台电影院面积租金自甲方基础设施建成交付乙方，并给予乙方2个月的装修期之后开始起租，物业水暖消防设施与七至九层同等。5.1甲方在2009年9月1日前将店铺交付给乙方，甲方必需保证设施齐手续完善，7层电影院钢结构视具体设计及相关单位报批时间另定。违约责任：12.1由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急乙方组织维修的，甲方应支付乙方相应费用或折抵租金，但乙方应提供经甲方书面确认的付费凭证。12.2乙方逾期交纳租金的，每逾期一日，应向甲方按本期应交租金的3‰交纳违约金。”合同签订后，由于原来估算的租赁面积2600平方米不准确，经双方重新核定，实际租赁面积为2381.52平方米，所以前两年的年租金由原来的90万元减为82.4482万元。又由于商业楼竣工延期，双方又约定租赁期从2010年4月1日开始计算，截止2012年3月31日，现租赁期限已满2年，应付房屋租赁费164.8964万元，截止开庭当日（2012年11月9日）租赁期限达到2年半的时间，又增加半年房租费45.7985万元，宏旭公司共计应付房租210.6949万元，但宏旭公司实际通过抵顶工程款、转帐、付现金等方式共计付款120.9683万元，下欠房租费89.7266万元。在合同履行期间，隆源公司将被告租赁的所有房屋出售给原告大世界公司，根据“买卖不破租赁”的原则，原告大世界公司承认隆源公司与被告宏旭公司签订的合同内容，无条件继受该合同中的权利义务，并将财产转让一事告知被告宏旭公司，要求被告宏旭公司将房租费交纳给原告大世界公司，所以上述交纳的120.9683万元房租费中，其中有35万元是被告宏旭公司向原告大世界公司交纳的。被告宏旭公司拖欠房租费，经原告多次催收，被告以未建电影院、物业服务不达标等各种理由推脱，关于修建电影院的问题，房屋租赁合同虽然有约定，但是意向性的，隆源公司曾多次上报有关单位，但至今未批准，也未建成。因宏旭公司不交纳房租费，大世界公司向法院起诉。本案在审理中被告宏旭公司提出反诉，请求：1、驳回大世界公司要求支付房租费的请求；2、判令大世界公司、隆源公司继续履行房屋租赁合同，立即修建电影院，确保空调系统供热及制冷达到国家规定标准，及时履行电梯维护义务，保证电梯正常运行。3、判决大世界公司及隆源公司连带赔偿其违约给被告造成的经济损失100万元。
原审法院审理认为，一、关于本案程序问题。本案宏旭公司在审理中申请追加隆源公司作为被告参加诉讼，并对隆源公司提出反诉，请求隆源公司赔偿未修建电影院给其造成的损失。法院经审查认为本案处理结果与隆源公司有法律上的利害关系，隆源公司对本案的诉讼标的具有独立的请求权，该公司不是本案的被告，况且从法理上讲被告也不能反诉被告，故应将隆源公司列为本案的第三人参与诉讼。
二、关于本案诉讼请求与反诉请求的问题。隆源公司与宏旭公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。依法成立的合同受法律保护，双方均应依合同履行各自的义务，隆源公司已按合同履行了将房屋交付宏旭公司使用的义务，宏旭公司也应按合同履行交纳房租费的义务。隆源公司将宏旭公司承租的房屋卖给大世界公司，也是双方真实意思表示，不违反法律规定，也系有效合同，且宏旭公司租赁的房屋产权已过户到大世界公司名下，宏旭公司已知其租赁的房屋已卖给大世界公司，并实际向大世界公司交纳了部分租金，根据“买卖不破租赁”的原则，大世界公司已承继了隆源公司对宏旭公司的权利、义务，自买卖关系成立起，宏旭公司应向大世界公司交纳房屋租赁费。宏旭公司称其与隆源公司签订的房屋租赁合同中约定隆源公司修建电影院的内容因隆源公司未按合同履行修建电影院的义务，导致其公司利润下降，经营亏损，反诉隆源公司及大世界公司连带赔偿其经济损失100万元。从隆源公司与宏旭公司签订的《房屋租赁合同》看，修建电影院只是一个意向性的意见，合同中没有规定修建电影院具体的开工时间，也没有规定具体的竣工时间及交付电影院的时间，修建电影院的规划需要经有关部门批准，未得到批准，隆源公司不能擅自修建，况且宏旭公司现应交纳的租赁费中并没有包括电影院的租金。宏旭公司不能以未修建电影院为由抗辩不交纳房屋租赁费。故宏旭公司的该项反诉请求不能成立，不予支持；宏旭公司反诉因大世界公司物业管理不达标，造成该公司BOOS商务会所空调夏天不制冷、冬天不制热、电梯运行不畅、八、九楼卫生间漏水，导致该会所营业额下降，并提供证据证实，大世界公司的确存在物业服务不达标的情况，对宏旭公司的该项反诉请求本院予以支持；关于大世界公司物业不达标给宏旭公司造成损失的赔偿的数额，宏旭公司BOOS商务会所在刚开业时，隆源公司也存在过上述物业服务不达标的情形且情况与本案相似，双方曾于2010年12月27日签订了《隆源公司与宏旭公司就第一年度租金双方协商纪要》，在该纪要中隆源公司因物业不达标给宏旭公司赔偿了55805元，并一次性从租金中减除。本案大世界公司支付给宏旭公司的赔偿数额应参照以上的赔偿数额，大世界公司因物业不达标赔偿宏旭公司人民币55805元；宏旭公司称在开业前，隆源公司存在恶意磋商行为，使其在高出其它公司报价的情况下被迫中标，造成宏旭公司现经营亏损达300万元，请求隆源公司赔偿。宏旭公司作为一家正规的商业公司，具有完全的权利能力和行为能力，在作出任何投资之前都应该有自已的意见，不能因为听取了别人的意见，造成投资后经营结果不满意而抱怨，且经审理查明宏旭公司没有证据证明其受到隆源公司的胁迫、欺诈，也没有证据证明隆源公司存在恶意磋商行为，故宏旭公司应对自已的投资行为负责；宏旭公司称因康盛公司施工，造减宏旭公司的BOOS商务会所道路不畅，客流量下降，造成巨额营业损失，要求大世界公司予以赔偿。因某某公司进行施工建设，造成宏旭公司BOOS商务会所道路不畅，施工期间某某公司已为BOOS商务会所修建了临时通道，并给宏旭公司造成的损失给予了赔偿，造成宏旭公司BOOS商务会所道路不畅的原因不是隆源公司或大世界公司，故对宏旭公司的该项抗辩理由法院不予采信；大世界公司请求宏旭公司应支付其房租费89.7666万元，并支付逾期给付违约金（截止开庭当日累计为334884.03元）。宏旭公司在使用了房屋后未按合同约定支付大世界公司房租费，而且以各种理由抗辩，违反法律及合同约定。庭审中双方对宏旭公司欠大世界公司的租赁费数额没有异议，均承认为89.7666万元。故对大世界公司支付房租费的请求法院应予支持。关于大世界公司请求宏旭公司支付逾期付款违约金的请求，因大世界公司存在一定物业不达标的情况，给宏旭公司的BOOS商务会所经营造成一定损失，宏旭公司未支付租金，确系大世界公司存在合同履行不完全的情况，故对大世界公司的该项请求法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十七条，判决：一、庆阳宏旭商贸有限公司支付庆阳大世界商贸有限公司房租费89.7666万元。二、庆阳大世界商贸有限公司赔偿因物业不达标给庆阳宏旭商贸有限公司造成的经济损失55805元。三、驳回庆阳大世界商贸有限公司的其它诉讼请求。四、驳回庆阳宏旭商贸有限公司的其它反诉请求。上述一、二项在判决生效后15日内履行完毕。案件受理费9193元，庆阳大世界商贸有限公司负担2193元，庆阳宏旭商贸有限公司负担7000元。反诉案件受理费6900元，庆阳大世界商贸有限公司负担20O0元，庆阳宏旭商贸有限公司负担4900元。
庆阳大世界商贸有限公司不服庆阳市西峰区人民法院上述判决上诉称：1、一审法院判决上诉人向被上诉人赔偿因物业不达标给其造成的经济损失55805元，没有事实依据。上诉人承认，上诉人的物业服务在楼房建成之初确有不到位的地方，但绝不是被上诉人所称的一无是处，最主要的是通过后来的检查维修，管道漏水、电梯停运、暖气不热等问题都一一得到处理，并对被上诉人进行了一次性的经济补偿。由于被上诉人经营管理不善，造成其BOOS商务会所经营业绩下滑，长期拖欠上诉人的房屋租赁费和物业管理费，上诉人多次口头、电话、甚至书面督促，也无济于事，被上诉人为了达到拖延交付的目的，仿效上诉人，也采用书面发函形式，故意称上诉人物业服务存在问题，借故拒交房租费。一审法院判决由上诉人向被上诉人承担经济损失的赔偿责任是错误的，参照曾经赔偿过的数据作为判决赔偿的依据也是毫无道理的。2、一审法院未支持上诉人要求被上诉人承担延期交付房租费违约金的诉讼请求是错误的。被上诉人未能按照合同约定交付房屋租赁费，对于出租方来说，是最严重的违约行为，理应按照合同约定承担违约责任。至于违约金约定过高，人民法院可以依职权给予调整，但是全部不予支持，显然纵容了恶意违约行为，不利于保护合同的严肃性和市场经济秩序的稳定性，破坏了诚实守信的交易原则。3、增加诉讼请求房租费457985元，违约金824538.47元。因上诉期间宏旭公司占有使用该租赁房屋，产生了新的房屋租赁费和违约金，应由宏旭公司给付。请求二审人民法院判决维持一审判决中第一、四项判决内容，撤销第二、三项判决内容，改判由被上诉人向上诉人按合同约定每日3‰支付逾期缴纳房屋租赁费的违约金至实际交清之日止。并增加二审期间房租费457985元，违约金824538.47元。
庆阳宏旭商贸有限公司上诉称：原判决认定事实错误。1、上诉人与第三人隆源公司缔约，确系隆源公司将其国芳百盛楼盘七、八、九楼统一招租招标时，因投标单位只有三家，隆源公司竭力主张上诉人陪标，并主张按其要求报价，上诉人遂应其要求所为，后以每平方米高于其他三家投标单位最高报价10元、以每平方米38元的单价被迫中标。但原判决却以上诉人具有完全权利能力和行为能力、无证据证明隆源公司存在恶意磋商行为为由，对该事实没有考虑。2、上诉人承租隆源公司房屋的用途基于三方面的考虑，一是为了开办电影院，二是为了开办电玩城，三是为了开办KTV、西餐厅、茶屋、宾馆、高档会所，最终谋取更大的收益。现在，电玩城因国家政策禁止开办而停业，上诉人无法追究隆源公司及大世界公司的违约责任，但建设电影院一事在合同中却有明确约定，且上诉人与隆源公司、大世界公司等有关方面多次进行过磋商，设计图纸都已形成，而且上诉人为此预定了相应设施设备并支付了部分定金，但隆源公司、大世界公司拒不开工建设，由此给上诉人造成巨大损失，因而上诉人提出了反诉请求，但原判决置合同约定及多方当事人开展的后续工作于不顾，以建设电影院属于意向性意思表示为由，驳回了上诉人的诉求不当。3、合同履行过程中，隆源公司、大世界公司不能全面履行应尽之义务是多方面的，停车通道堵塞、空调系统夏季制冷不足冬季制热不良、电梯故障频发客人多次被困、八九楼电梯间卫生间漏水难以正常使用、出入一楼电梯通道因案外人某某公司施工开挖严重影响客人正常往来，造成上诉人客流量严重下降，营业收入直线下滑。为此，上诉人提出反诉，但原判未予重视，只参照2010年12月27日上诉人与隆源公司达成的隆源公司与宏旭公司就第一年度租金双方协商纪要中隆源公司因物业不达标而给宏旭公司赔偿了55805元的标准，判决对方赔偿因上述问题而给上诉人造成的经济损失55805元。但这55805元的损失属于短期的，且造成损失的事由属于单一性质的，和2011年元月1日至判决之日造成上诉人损失时间相对要长、造成损失事由具有多样性根本无法相提并论。请求：撤销原判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判为1、驳回大世界公司关于支付房屋租金之诉讼请求；2、判令大世界公司全面履行房屋租赁合同，立即建设电影院，并保证空调系统供热、制冷达到国家规定标准，且及时履行电梯维护义务，确保电梯正常运行；3、由大世界公司及本案第三人隆源公司连带赔偿因其违约而给上诉人造成的经济损失100万元；4、本案诉讼费用由大世界公司承担。
经审理查明并综合全案证据，本院二审查明的事实与一审判决认定一致。
上述事实，有一、二审法院庭审质证、认证的下列证据证实：
1、宏旭公司与隆源公司2009年8月12日签订的房屋租赁合同。
2、2010年2月27日双方协商纪要一份。
3、大世界公司购买隆源公司出租给被告宏旭公司房产后所办理的房屋所有权证。
4、大世界公司与隆源公司多次督促宏旭公司缴纳房租费的通知7份。
5、隆源公司关于修建钢结构放映厅（电影院）的申请及西峰区政府有关领导的批示一份。
6、商务会所开业时制作的宣传广告牌。
7、公文处理单及设计图。
8、庆BOOS商务会所采暖通风及空调设计要求。
9、宏旭公司先后督促隆源公司筹建电影院的五份函件。
10、统领BOOS商务会所开业时内部装修实物效果图。
11、2011年11月29日宏旭公司与隆源公司签订的就房租核算、电影院设计的补充协议。
12、大世界七楼平台目前现状照片两张。
13、大世界一楼通道被堵塞照片27张。
14、八、九楼卫生间漏水毁损照片两张。
15、交涉函件19份。
16、宏旭公司已支付的租金凭证。
二审中，宏旭公司提交照片、光盘1张，用以证明停车通道堵塞、空调系统夏季制冷不足冬季制热不良、八九楼电梯间卫生间漏水、出入一楼电梯通道因案外人某某公司施工开挖严重影响客人正常往来的情况。大世界公司和隆源公司对某某公司施工开挖严重影响客人正常往来的情况无异议，予以认定。
本院认为，本案争议焦点为：1、原判由大世界公司赔偿宏旭公司55805元有无事实根据；2、宏旭公司应否承担延期交付房租费的违约金；3、出租方未建成电影院是否违约，应否承担赔偿责任；4、大世界公司在二审中增加的诉讼请求如何处理。
一、关于原判由大世界公司赔偿宏旭公司55805元有无事实根据的问题。经查，大世界公司物业管理确实存在不达标的问题，造成该公司BOOS商务会所空调夏天不制冷、冬天不制热、电梯运行不畅、八、九楼卫生间漏水，导致该会所营业额下降。原判对宏旭公司的该项反诉请求予以支持；关于大世界公司物业不达标给宏旭公司造成损失的赔偿的数额，宏旭公司BOOS商务会所在刚开业时，隆源公司也存在过上述物业服务不达标的情形且情况与本案相似，双方曾于2010年12月27日签订了隆源公司与宏旭公司就第一年度租金双方协商纪要，在该纪要中隆源公司因物业不达标给宏旭公司赔偿了55805元，并一次性从租金中减除。原审参照以上的赔偿数额判处并无不当。故双方对此上诉理由不能成立。
二、关于宏旭公司应否承担延期交付房租费的违约金的问题。关于大世界公司请求宏旭公司支付逾期付款违约金的请求，因大世界公司存在物业不达标的情况，给宏旭公司的BOOS商务会所经营造成一定损失，宏旭公司未支付租金，确系大世界公司存在合同履行不完全的情况，故对大世界公司的该项请求不予支持。
三、关于出租方未建成电影院是否违约，应否承担赔偿责任的问题。宏旭公司称其与隆源公司签订的房屋租赁合同中约定隆源公司修建电影院的内容因隆源公司未按合同履行修建电影院的义务，导致其公司利润下降，经营亏损，反诉隆源公司及大世界公司连带赔偿其经济损失100万元。经查，隆源公司与宏旭公司签订的房屋租赁合同中有六处关于修建电影院的约定，且明确约定“4.3七楼平台电影院面积租金自甲方基础设施建成交付乙方，并给予乙方2个月的装修期之后开始起租，物业水暖消防设施与七至九层同等。”虽未约定修建电影院具体的开工、竣工及交付时间，应视为合同对履行期限约定不明确，原审认为修建电影院只是意向性意见不妥。按照《中华人民共和国合同法》第61条、62条规定，出租方应在合理期限内建成电影院，但出租方至今未修建，未尽到其全面履行合同之义务，有违诚信原则。使承租方因失去商机、预期商业目标不能实现，造成了一定的经济损失。故大世界公司应酌情承担一次性赔偿责任20万元。
四、关于大世界公司在二审中增加诉讼请求的问题。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的解释》184条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”二审中经调解，未能达成协议，故大世界公司可另案处理。
关于所欠房租费数额，截止2012年9月30日租赁2年6个月，原审认定为897266元正确，但在判决论理和主文部分却误写为897666元，多算400元。应在执行中予以核减。原审法院对本诉的诉讼费计算有误，判决支付房租费897266元，诉讼费应为12776元，但一审仅收9193元，少收3583元，应予补收。
综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，但判处不当。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持庆阳市西峰区人民法院（2012）庆西民初字第1229号民事判决；
二、庆阳大世界商贸有限公司一次性赔偿因未修建电影院给庆阳宏旭商贸有限公司造成的经济损失200000元。
上诉案件受理费19676元，由庆阳大世界商贸有限公司负担11838元，庆阳宏旭商贸有限公司负担7838元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李保国
代理审判员 樊 欣
代理审判员 沈晋芳
二〇一三年六月五日
书 记 员 刘 超
附：本判决引用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。