广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第1102号
原告（反诉被告）：张树立，男，汉族，1958年7月23日出生，住广东省潮州市湘桥区，
委托代理人：李颖婵，广东国政律师事务所律师。
被告（反诉原告）：洪炜荣，男，汉族，1982年8月25日出生，住福建省安溪县，
委托代理人：李炽灯，湖南星河律师事务所律师。
原告张树立诉被告洪炜荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日受理后，被告洪炜荣提起反诉，本院对其反诉予以受理。本案依法由审判员卢秀文适用简易程序独任审判，后转为普通程序，由审判长卢秀文、审判员罗练珍和人民陪审员何耀军组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭进行审理。后本案变更合议庭组成人员为审判长卢秀文、审判员罗练珍和人民陪审员孙淑君，并于2016年1月29日再次公开开庭进行审理。原告张树立及其委托代理人李颖婵，被告洪炜荣及其委托代理人李炽灯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张树立诉称：原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市长安镇厦边社区沙边村七龙路的厂房第三层及宿舍出租给被告使用，租赁期限从2011年7月1日起至2014年6月30日止，厂房租金每月10000元，宿舍租金每月3000元，卫生管理费每月2000元，被告须支付保证金30000元，同时，被告须保持厂房宿舍的建筑原貌，不得擅自更改或扩张房屋的主体结构，如需改动或装修，须经原告书面同意，并提供施工图纸。合同签订后，被告向原告支付保证金并按约交租。但租赁期间，被告没有经原告书面同意，对厂房和宿舍加以装修、砌墙、重新间隔等，改变了主体结构。原告发现后，被告承诺在退租时恢复原状，但2014年6月30日合同到期时，被告继续承租原告的厂房和宿舍，直至2015年7月底才提出解除合同，但没有与原告办理交接手续即突然搬离，也没有对厂房和宿舍恢复原状，且破坏了厂房和宿舍的水电设备，导致原告无法正常出租。故原告提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告签订的《厂房租赁合同》已解除；2.原告没收被告的保证金30000元；3.被告立即将厂房和宿舍恢复原状；4.被告赔偿原告租金损失，按照每月14000元，从2015年8月1日起计至厂房和宿舍恢复原状并交付原告之日止；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告称因原、被告于2015年11月22日就部分争议问题达成和解协议，被告承诺2015年11月30日前完成修复工作，否则每日支付1000元的违约金，但被告至2015年12月3日止仍未按要求完成修复工作，故原告申请增加诉讼请求，请求判令被告按照每日1000元，从2015年12月1日起至修复完毕之日止，向原告支付违约金。本院对原告增加诉讼请求的申请予以准许。
被告洪炜荣答辩及反诉称：第一，确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2015年7月31日解除。被告已结清至合同解除时的租金和各项费用。第二，被告在租赁期间对厂房和宿舍的装修，已经过原告口头同意，且没有破坏厂房和宿舍的主体结构，该事实装修承包人郭爱华可以作证。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、第二百三十五条的规定，被告按照合同约定及租赁物的使用性质使用租赁物至合同解除时，对租赁物出现的损耗，无需恢复原状及承担损害赔偿的责任。根据《厂房租赁合同》第六条的约定，合同期满后，被告在原告厂房的非生产性固定设施也不能拆除，故被告退出租赁物时对装修物不予破坏，符合法律的规定和合同的约定。第三，基于以上事实，被告不存在违约行为，原告应向被告退还保证金。故被告提起反诉，请求判令：1.确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2015年7月31日终止；2.原告退还被告保证金30000元；3.本案诉讼费由原告承担。诉讼中，被告称因双方就部分争议问题达成和解，被告同意对租赁物恢复原状，但原告在被告施工过程中多次无理阻挠，导致被告逾期完工，故被告申请增加反诉请求，请求判令原告向被告返还2015年11月的租金16000元。本院对被告增加反诉请求的申请予以准许。
原告张树立针对被告洪炜荣的反诉答辩称：根据《厂房租赁合同》第六条和第十二条约定，原告有权没收保证金。且根据双方诉讼期间达成的和解协议约定，2015年11月的租金是被告自愿支付给原告，故被告的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
经审理查明：原告是位于东莞市长安镇厦边社区沙边村七龙路的一幢厂房和宿舍楼的所有权人，该房屋的《房地产权证》编号为粤房地证字第2900436号和2900437号。2011年6月3日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将上述厂房的第三层和宿舍楼的10间房间出租给被告使用，租赁期限从2011年7月1日起至2014年6月30日止，厂房租金每月10000元，宿舍租金每月3000元，卫生管理费每月2000元，合同签订之日，被告须支付原告保证金30000元。同时，合同第六条和第十二条约定，被告须保持厂房宿舍的建筑原貌，不得擅自更改或扩张房屋的主体结构，如需改动或装修，须经原告书面同意，并提供施工图纸，因改动或装修的责任由被告负责。合同期满后，被告应将房屋完好无损交还原告，被告在厂房内的非生产性的固定设施不能破坏拆除，水、电及办公场地不得破坏拆除，否则押金不退，并由被告按照原价加倍赔偿。
合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告亦支付了保证金和租金。期间，被告对厂房和宿舍进行了装修，包括拆除原来的隔墙、另行安装隔墙、在办公室铺设地毯、将宿舍第四层的四间房间改造为两间房间等。原告认为被告的装修行为未经原告同意，且改变了厂房和宿舍的原貌，原告要求被告在合同到期时将厂房和宿舍恢复原状。但合同到期后，被告继续使用房屋，原告没有提出异议，双方还将厂房租金调整为每月11000元。至2015年7月31日，被告提出解除合同，原告予以同意，被告遂在结清相关租金和费用后即日搬离，但没有对厂房和宿舍恢复原状。原告称被告还破坏了厂房的电线、电源和墙壁等，并遗留了大量垃圾，故原告拒绝向被告退还保证金，双方发生纠纷。原、被告先后向本院提起诉讼和反诉，请求判如所请。
诉讼中，原告于2015年10月15日申请本院对恢复原状的工程量和工程费用进行评估鉴定。本院于2015年10月28日组织双方现场勘查及于2015年11月2日组织双方调解，原、被告就原告提出的恢复原状的诉讼请求达成和解。本院制作（2015）东二法民一初字第1102号民事调解书，确认以下协议内容：一、被告需在确定的期限内将案涉厂房及宿舍楼第四层恢复原状，费用由被告承担。具体项目包括：1．除图示走道位置西边的实体墙之外，拆除由被告加建的其他实体墙，并在图示7号和9号区域内的虚线位置加建两面约2.9米高的防火板，在图示a、b两处位置安装门，在c处位置安装玻璃窗；2.恢复厂房内原有电路，保证厂房内的正常照明（是否装主线，待双方另行协商确定）；3.修补图示10号区域的墙面缺口及缺口上方的窗户，并修复缺口处墙面及图示7号区域西边墙面剥落的坯灰；4．拆除图示7号区域和5号区域之间（即广告牌后面）的墙体；5．恢复图示1号和2号区域的地面为绿色环氧树脂地胶，如进行第1项修复工作时，发现拆掉的墙体底部地面环氧树脂地胶有破损的，也一并修复；6．撤除图示3、4、5、6号区域内的地毯；7．将宿舍楼第四层右边的两间房间恢复为原来的四间房间，包括恢复开通靠走道的两张门和填补屋内开通的两道门。二、修复时间从2015年11月3日至2015年11月20日。三、修复期间，被告须保证施工安全并保证不影响其他租户的正常经营活动，原告提供必要的协助。该民事调解书于2015年11月2日生效。
同年11月22日，原、被告又自行达成以下协议：1.被告支付原告2015年11月的租金16000元，则修复时间顺延至2015年11月30日止；2.被告所有施工方案必须按照法院调解书及施工图操作，不能影响其他人员作业，不可破坏地胶，原告同意配合被告完成恢复厂房原貌；3.被告如逾期完工，每日支付1000元的违约金。
协议达成后，被告向原告支付了2015年11月的租金16000元，但截至2015年11月30日止，原告称被告仍未完成修复工程。2015年12月3日，经本院再次组织双方现场勘查，发现：除了调解书约定的c处位置未安装玻璃窗、厂房电路和照明没有恢复、地面还有部分破损及宿舍房间的几处墙面没有修复平整之外，其余部分已基本修复完毕。但原告仍然提出，调解书约定的实体墙顶部位置个别地方没有批灰，宿舍楼的垃圾没有清理及被告使用的地胶并非环氧树脂地胶。针对以上问题，被告在2016年1月29日的庭审中称，玻璃窗、电路、照明等工程已于2015年12月6日安装和恢复完毕；地面的破损属于原告房屋原有的瑕疵，并非被告在使用过程中或修复过程中造成，被告不同意继续修复；原告提出的厂房实体墙抹灰及宿舍墙面的问题，均不属于调解书约定的修复范围，被告不同意处理；地胶问题，被告提供了《南亚电子材料（昆山）有限公司·环氧树脂品质检验报告表》和《国家化学建筑材料测试中心（建工测试部）检验报告》，拟证明案涉被告使用的地胶属于环氧树脂地胶；被告还在其《民事代理词》中提出，案涉房屋修复费共28000元，应由原告承担。原告确认调解书约定的玻璃窗已经安装，但不确认电路、照明等恢复工程已经完成，也不确认被告提供的检验报告的证明效力。
被告也提出修复期间原告多次阻挠施工，包括不允许被告使用厂房内的货梯运输施工材料和废料，关闭案涉厂房其中一边的出入口，及要求被告拆墙时只能逐块砖拆等，从而增加了被告的施工难度，导致工期延长。被告提供录音和证人陈某的证言为证。其中，录音反映：2015年11月23日，原告称因接到其他租户对被告施工行为的投诉，要求被告改善施工方式和施工废料清理方式，被告认为原告在故意刁难被告；2015年11月25日，被告称案涉厂房的出入口关闭，经联系原告，原告同意放行，该日，被告还与其他租户协商，其他租户出具了《同意书》，同意被告使用吊车作业。证人陈某则称被告曾让其承揽拆墙工程，但因原告提出拆墙时要逐块砖拆，其认为不好操作，故没有承接该工程。原告称其不允许被告使用货梯及要求被告拆墙时逐块砖拆，是出于安全考虑，因相关货梯经常故障，且被告承租的厂房楼下有其他租户在使用。另，2016年3月11日，原告向本院提供《情况说明》，称截至该日止，被告仍无法完成厂房的电线安装和墙面批灰等工程，原告选择自行修复，故要求违约金计算至2016年3月10日止，共102000元。被告认为原告的主张没有依据。
以上事实，有《房地产权证》、《厂房租赁合同》、保证金收据、租金缴纳明细通知单、照片、协议书、《南亚电子材料（昆山）有限公司·环氧树脂品质检验报告表》、《国家化学建筑材料测试中心（建工测试部）检验报告》、证明、录音、钟贞义和陈某的证言、《同意书》、《情况说明》及本院现场勘验笔录、庭前证据交换笔录、庭审笔录、民事调解书等附卷为证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。该合同于2014年6月30日到期，被告在此之后继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，该合同继续有效，但租赁期限为不定期。并且，原、被告确认于2015年7月31日解除合同，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、原告诉请的恢复原状、租金损失及违约金是否具有事实和法律依据；二、被告反诉请求原告返还保证金及2015年11月的租金是否成立。
对焦点一，《厂房租赁合同》第六条和第十二条约定，被告对租赁房屋进行装修和改动，须经原告书面同意并提供施工图纸，不得改变房屋的主体结构。但从本院现场勘查的结果看，被告没有遵守以上约定，其不但改变了房屋的主体结构，而且未能提供证据证明装修、改动行为经过了原告的书面同意，原告据此主张被告违约，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，上述情形，原告有权要求被告恢复原状、赔偿损失。
针对恢复原状的诉讼请求，原、被告已达成调解协议，由本院制作民事调解书确认：被告同意对租赁房屋恢复原状并承担恢复原状的费用。该民事调解书于2015年11月2日生效，原、被告均应遵照民事调解书的内容全面履行义务。被告在民事调解书生效后，提出依据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条和第二百三十五条的规定，其无需承担恢复原状的责任，本院不予采纳。一是发生法律效力的调解书，当事人必须履行；二是被告未经原告同意对租赁房屋进行装修后，租赁房屋已与双方约定或按照租赁房屋的性质使用后的状态不一致，故本案情形不具有适用《中华人民共和国合同法》第二百一十八条和第二百三十五条规定的前提。被告应于调解书确定的修复期间届满之日完成修复工程。原、被告于2015年11月22日自行达成协议，同意将调解书确定的修复期间顺延至2015年11月30日止，该约定是原、被告的真实意思表示，对原、被告具有约束力。但截至2015年12月3日止，经本院现场勘查，被告尚未完成调解书约定的c处安装玻璃窗、恢复厂房电路和照明、修复地面破损及修复宿舍房间的墙面等工程。被告于2016年1月29日庭审时称，玻璃窗、电路、照明工程已于2015年12月6日完工，原告只确认玻璃窗工程完工，不确认电路、照明工程、地面破损修复工程及宿舍房间墙面修复工程完工，被告应对其工程完成的情况负证明责任。但被告未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。对于原告提出的实体墙顶部位置个别地方没有批灰、宿舍房间的垃圾没有清理等问题，因不属于生效民事调解书中明确须由被告进行修复或处理的范围，双方对此也没有另行进行约定，且该问题本身不会对原告使用案涉房屋产生较大影响，故原告要求被告承担责任，依据不足，本院不予支持。对原告提出的被告使用的地胶并非环氧树脂地胶的问题，根据现场勘查的结果显示，修复过程中被告使用的地胶与原告原来使用的地胶，表面上并无明显差别，被告亦提供了《南亚电子材料（昆山）有限公司·环氧树脂品质检验报告表》和《国家化学建筑材料测试中心（建工测试部）检验报告》证明其使用的地胶的性质和品质，原告没有提供证据予以反驳，本院对原告针对地胶提出的异议不予采纳。由上，本院认定至2015年12月6日止，民事调解书中确定的由被告承担的恢复厂房电路和照明、修复地面破损及修复宿舍房间墙面的义务，被告尚未履行完毕。原告于2016年3月11日向本院提供《情况说明》，称截至该日止，被告仍未完成上述工程，原告将自行修复。则针对该生效民事调解书的后续履行问题，原、被告可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第二款、第二百五十二条及第二百五十三条的规定，通过执行程序解决，或者原告可就其自行修复的费用损失部分另行提起民事诉讼。
针对租金损失的诉讼请求，原告主张的租金损失是指因恢复原状导致房屋未能出租的租金损失，属于房屋闲置损失，且是因被告的违约行为所造成，被告应予赔偿。其中，双方确认在形成不定期租赁关系后，厂房租金调整为每月11000元，宿舍10间的租金每月为3000元，本院予以确认。结合原、被告解除合同的时间为2015年7月31日，约定的修复时间至2015年11月30日止，及涉及恢复原状的宿舍房间数为四间，被告已付原告2015年11月的租金损失16000元，则以上租金损失应计算为32800元[（11000元+3000元×40%）×4个月-16000元]。至于原告超出此限的租金损失请求，因被告违约后，原告也负有义务采取适当措施防止损失的扩大，但原告未采取，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，本院对原告该部分租金损失请求不予支持。
针对违约金的诉讼请求，原、被告于2015年11月22日达成协议，约定逾期完工的，被告需支付违约金。该协议是原、被告的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对原、被告具有约束力，原、被告均应遵照履行。而原、被告约定的工程完工时间为2015年11月30日，但截至2015年12月6日止，被告尚未完成厂房电路和照明、地面破损及宿舍房间的墙面等修复工作，期间，被告称原告多次阻挠其施工，导致工期延误，但被告提供的录音和证人证言，并没有反映原告存在故意阻挠被告施工的行为，原告在施工过程中对被告提出的施工注意事项，也没有明显不合理之处，故本院对被告的主张不予采信，认定被告逾期完工是其自身原因造成，依照上述约定，被告应支付逾期完工的违约金。考虑被告恢复原状的程度、违约的情况、双方约定的违约金标准及被告已经承担了赔偿损失等违约责任，本院认为案涉违约金应按照每日1000元，从2015年12月1日起计至2015年12月15日止为宜，共15000元。至于原告超出以上范围的违约金请求，因其过分高于原告的实际损失，本院不予支持。
对焦点二，针对保证金的问题，保证金一般是承租方履约的保证。本案中，虽然被告在解除合同时，未及时对租赁房屋恢复原状，存在违约，但由于双方已就恢复原状的问题在诉讼中达成调解，被告同意恢复原状并承担费用，相当于被告已承担了相应的违约责任。在此情形下，如再没收保证金，则可能构成双重履行，不当加重了被告的负担，有失公平。故被告诉请返还保证金30000元，本院予以支持。针对2015年11月的租金16000元，是被告依据原、被告于2015年11月22日达成的协议自愿支付给原告，该协议对原、被告具有约束力，且被告已经履行，现被告反悔要求原告返还该款，没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告张树立与被告洪炜荣于2011年6月3日签订的《厂房租赁合同》于2015年7月31日解除。
二、限被告洪炜荣于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张树立赔偿损失32800元。
三、限被告洪炜荣于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张树立支付违约金15000元。
四、限原告张树立于本判决发生法律效力之日起三日内向被告洪炜荣返还保证金30000元。
以上第二判项、第三判项与第四判项相抵后，被告洪炜荣实际应付原告张树立17800元。
五、驳回原告张树立的其他诉讼请求。
六、驳回被告洪炜荣的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费625元，由原告张树立承担187元，被告洪炜荣承担438元；反诉受理费375元，由原告张树立承担244元，被告洪炜荣承担131元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 卢秀文
审 判 员 罗练珍
人民陪审员 孙淑君
二〇一六年五月十日
书 记 员 汤 锋
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。