广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终8687号上诉人（原审被告）：吴江钟，男，汉族，住福建省泉州市晋江市，委托诉讼代理人：李志，广东华法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林超，男，汉族，住福建省闽清县，委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖富昌，广东树本律师事务所律师。上诉人吴江钟为与被上诉人林超租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初字第1028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2014年9月19日，林超（乙方）与吴江钟（甲方）双方签订《租赁合同》，约定：吴江钟将位于禅城区南庄文宗工业区处的3650平方米仓库转租给林超作陶瓷仓库使用。合同明确载明，该租赁物无土地使用证无房屋产权证，无取得规划许可证，林超在签署本合同时，完全了解租赁物的产权及规划情况。租赁期限为五年，自2014年9月21日至2019年7月10日，租赁期间第一年至第二年即2014年9月21日至2016年9月20日每月每平方米租金为20元。双方签订合同后，乙方向甲方交纳押金219000元，此押金在合同期满后，不计利息甲方一次退给乙方，如乙方中途退出，甲方没收乙方所交押金并收回仓库。如战争、龙卷风、地震或不可抗拒的自然灾害双方不承担责任。合同签订后，于2014年9月19日，林超向吴江钟交纳了押金219000元及2014年9月21日至10月20日租金73000元。之后，吴江钟将涉案仓库交付给林超使用。林超于2015年9月21日向吴江钟交纳了2015年9月21日至2015年11月10日的租金103416元。2015年10月5日，因佛山地区狂风暴雨，导致林超租赁仓库进水，林超认为其仓储陶瓷产品遭受损失，遂于2015年11月5日发函至吴江钟要求解除合同，退回押金。2015年11月11日，林超向原审法院提起诉讼。请求判令：1、解除林超、吴江钟于2014年9月19日签订的《租赁合同》。2、吴江钟返还林超租赁押金219000元。3、吴江钟赔偿林超的财产损失35882.4元。4、吴江钟承担本案诉讼费用。林超所主张损失未经评估，系单方统计。本案诉状及证据副本于2015年11月15日送达至吴江钟。吴江钟于2015年11月30日向原审法院院提起管辖权异议。诉讼中，林超称，其已于2015年11月10全部腾退租赁物并现场交接，但双方未签署书面交接凭证。吴江钟称，林超一直未将仓库腾退交付给吴江钟，吴江钟直至2016年2月3日才收回租赁物。原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议焦点是：1、双方于2014年9月19日签订的《租赁合同》是否合法有效；2、吴江钟应否向林超返还租赁押金219000元；3、林超主张的财产损失有无事实依据；4、吴江钟抗辩主张是否成立。首先，关于涉案仓库租赁合同的效力问题。据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，2014年9月19日，林超、吴江钟签订《租赁合同》所涉及仓库，至本案判决前，双方未能提供建设工程规划许可证，而且合同亦明确载明该租赁物无土地使用证无房屋产权证，无取得规划许可证。故该《租赁合同》依法应认定为无效合同。合同无效，自始没有法律效力，不存在解除问题。其次，关于吴江钟应否向林超返还租赁押金219000元的问题。据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因涉案《租赁合同》无效，故吴江钟收取林超的租赁押金219000元，应当予以返还。关于林超主张的财产损失问题。根据民事诉讼法规定，当事人对自己的诉讼主张应提供证据予以证明，不能提供证据或所举证不足以证明其诉讼主张成立的，应承担不利法律后果。本案林超主张损失71764.8元，应由吴江钟承担50%即35882.4元，未提供损失评估报告，仅以照片及单方统计表不足以证明其损失。对此，应不予支持。关于吴江钟的抗辩主张问题。吴江钟抗辩认为林超一直未向其交还租赁仓库，直至2016年2月3日才发现并收回涉案租赁仓库，故要求抵扣三个月租金219000元。经查，林超称于2015年11月5日向吴江钟发出了解除合同、返还押金的律师函，吴江钟辩称不清楚是否收到。结合本案事实，虽然无书面交接手续，但林超于2015年11月11日已向法院起诉，原审法院于2015年11月15日将诉状及证据副本送达给了吴江钟，且吴江钟收到后并提起了管辖异议，其辩称林超一直未通知其交接事宜，直至2016年2月3日收回仓库显然不符合常理，且其并未提供相反证据推翻林超主张。故林超的陈述更合常理，应确认其主张，对吴江钟该项抗辩不予采信，对其抗辩主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、吴江钟于判决发生法律效力之日起十日内向林超返还租赁押金219000元。二、驳回林超其余诉讼请求。案件适用简易程序审理，受理费减半收取2562元，由林超负担362元，吴江钟负担2200元。上诉人吴江钟不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对涉案租赁物何时交还给吴江钟这一关键事实认定不清。林超作为承租人，在租赁合同终止或解除时，应当向吴江钟交还阻赁物，即交还租赁物是林超的法定义务。本案中，林超从未向吴江钟交付租赁物，直到2016年2月3日，吴江钟见租赁物空置及林超未交租超过二个月的情况下，为避免损失扩大，才收回了该租赁物。林超一直主张于2015年11月10日向吴江钟交还租赁物，依据“谁主张、谁举证”的原则，其应当承担2015年11月10日交还租赁物的举证责任。但林超在一审中对该主张不能提供任何证据，故应当承担举证不能的不利后果。一审判决采信林超一面之词而认定其已于是2015年11月10日交还租赁物错误。二、一审判决以林超于2015年11月10日向法院起诉吴江钟于2015年11月15日收到诉状及证据为由，采信林超已于2015年11月10日交还租赁物错误。林超何时交还租赁物与何时提起诉讼，两者无任何法律关联，一审判决以林超提起诉讼，即代表其已交还租赁物的认定牵强。林超提起诉讼及吴江钟收到诉状等行为，仅代表林超单方请求解除租赁合同的请求，吴江钟知晓林超的单方请求这一事实，而吴江钟一直不认可或接受林超提前解除租赁合同的请求。故在法院的终审判决生效前，双方的租赁合同关系是否解除仍处于未定状态，吴江钟无须依据林超的诉讼请求而提前收回租赁物，林超提起诉讼不代表其已交还租赁物的事实。三、林超不但未交还租赁物，而且从未告知吴江钟租赁物已清空，通知吴江钟接受租赁物。林超在单方提前解除租赁关系时，应当通知吴江钟并要求吴江钟接受租赁物。本案中，林超既没有通知单方提前解除租赁关系，更未通知吴江钟接受租赁物。虽然林超主张于2015年11月5日向吴江钟发送了律师函，但吴江钟并未收到律师函，林超也未提供该律师函的邮寄送达凭证，且该律师函内容也仅是要求吴江钟与林超沟通取系解决租赁合同事宜，并未通知吴江钟接受租赁物。综上所述，林超虽于2015年11月5日起诉要求解除双方的租赁合同关系，但其并未交还租赁物，直到2016年2月3日吴江钟收回租赁物，故林超应当承担该期间的租金或使用费，应在吴江钟返还的押金中扣减。上诉请求：1、撤销一审判决，驳回林超的全部诉讼请求：2、林超承担本案全部诉讼费。上诉人吴江钟于二审期间未向本院提交新证据。被上诉人林超答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人林超于二审期间未向本院提交新证据。经审查，本院对原审法院认定的案件事实予以确认。本院认为：由于案涉租赁物建设未取得建设工程规划许可证，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，确认案涉《租赁合同》无效，并据此判决吴江钟应向林超返还租赁押金219000元妥当，本院对此予以维持。吴江钟辩称其于2016年2月3日才收回案涉租赁物，林超主张的其于2015年11月10日腾退租赁物给吴江钟不可采信，故在吴江钟返还林超的押金款中应扣减2015年11月10日后至2016年2月3日前的案涉租赁物占有使用费。对此，林超、吴江钟对案涉租赁物何时交还予吴江钟虽主张相异，但原审法院根据林超交纳案涉租赁物“租金”至2015年11月10日，林超于2015年11月11日即提起诉请解除本案租赁合同之诉讼，以及林超诉称其于2015年11月5日尚向吴江钟发出解除合同、返还押金的律师函，而吴江钟一审时却辩称不清楚是否收到该律师函的案件事实，认为林超诉称其于2015年11月10日已腾退案涉租赁物具有可信性，再结合吴江钟对此虽予否认，但却未提交任何证据予以反驳的诉讼情形，从而采信林超关于案涉租赁物腾退的陈述主张，而对吴江钟的上述抗辩主张不予采信并无不当，本院对吴江钟的上述抗辩主张亦不予采信。吴江钟上诉称一审法院对林超交还案涉租赁物予吴江钟的时间认定有误，应在吴江钟返还林超的押金款中扣减案涉租赁物相应占有使用费的主张欠缺事实依据，理由不充分，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。吴江钟的上诉主张依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5124元，由上诉人吴江钟负担。本判决为终审判决。审 判 长  安建须审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年三月十六日书 记 员  黄结仪