北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民（商）初字第7923号
原告华夏银行股份有限公司北京和平门支行，营业场所北京市西城区前门西大街14号。
负责人张宇，行长。
委托代理人吕悦，北京市京都律师事务所律师。
委托代理人张双，北京市京都律师事务所律师。
被告郭学成，男，1962年3月12日出生。
被告王秀华，女，1965年5月11日出生。
原告华夏银行股份有限公司北京和平门支行（以下简称和平门支行）与被告郭学成、被告王秀华金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月13日受理后，依法组成由法官徐楠担任审判长，人民陪审员李海黎、果振敏参加的合议庭，并于2014年8月6日公开开庭进行了审理。和平门支行的委托代理人吕悦到庭参加了诉讼。被告郭学成、被告王秀华经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。
原告和平门支行起诉称：2010年4月17日，郭学成、王秀华与案外人李初雨签订了《存量房屋买卖合同》，购买位于XXX的房屋（以下简称为涉诉房屋）。为支付涉诉房屋购房款，郭学成、王秀华向和平门支行申请个人房屋按揭贷款。2010年6月9日，和平门支行与郭学成、王秀华签订了《个人房屋抵押借款合同》（以下简称借款合同）。该合同约定，借款合同项下贷款金额为人民币165万元，贷款期限为20年，贷款年利率为4.158%，还款方式为等额本息；郭学成、王秀华自愿以涉诉房屋向原告提供抵押担保。此外，借款合同第十二条第五款约定：郭学成、王秀华未能按合同约定还本付息的，和平门支行有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产。借款合同签订后，和平门支行全面履行了合同约定的义务。涉诉房屋也办理了抵押登记手续。2010年7月22日，和平门支行取得了北京市通州区住房和城乡建设委员会出具的《房屋他项权利证》（他项权利证编号为X京房他证通字XXX号）。但郭学成、王秀华并未按照合同约定还本付息，并自2012年6月20日起，发生连续的未按期还款行为。截止到2013年12月31日为止，郭学成、王秀华已经连续18个月、累计20个月未能按合同约定还本付息。现和平门支行诉至法院，诉讼请求为：1、判令郭学成、王秀华偿还剩余贷款本金1543231.98元及至实际清偿之日止的利息（包括利息、罚息、复利，暂计至2014年1月16日，利息、罚息、复利共计122174.54元）；2、判令由和平门支行依法行使抵押权，并就抵押房屋的拍卖、变卖折价款优先受偿；3、判令郭学成、王秀华承担本案的诉讼费用及保全费用。
原告和平门支行向本院提交了以下证据予以证明：
1、《华夏银行北京分行个人借款申请书》、《个人房屋抵押借款合同》、郭学成与王秀华的身份证、结婚证、户口簿。和平门支行据此证明其与郭学成、王秀华之间形成借款合同关系；
2、《存量房屋买卖合同》。和平门支行据此证明郭学成、王秀华从案外人李初雨处购买了本案所涉及的房屋；
3、《华夏银行个人住房贷款借款凭证》。和平门支行据此证明其已履行了放款义务；
4、贷款发放委托书。和平门支行据此证明郭学成、王秀华委托其按照指定的账户划款；
5、扣款委托书。和平门支行据此证明郭学成、王秀华委托其按月从郭学成、王秀华开立的账户中扣划贷款本金及利息；
6、房屋他项权证。和平门支行据此证明郭学成、王秀华已经购买取得涉诉房屋所有权，并于2010年4月21日办理完毕涉诉房屋抵押登记手续，抵押权人为和平门支行；
7、还款明细。和平门支行据此证明郭学成、王秀华归还贷款及欠款的情况；
8、信用报告及还款明细。和平门支行据此证明郭学成、王秀华逾期还款的期数。
被告郭学成、被告王秀华既未做出答辩，亦未参加本院庭审。
被告郭学成、被告王秀华未向法院提交证据。
经本院庭审质证，原告和平门支行提交的证据材料符合有效证据形式要求，已形成完整证据链，故本院对原告和平门支行提交的证据的真实性、关联性、合法性均予以确认。
通过当事人的举证、质证，结合当事人的庭审陈述，本院确认以下事实：
2010年4月17日，郭学成、王秀华与案外人李初雨签订了编号为第XXX号《存量房屋买卖合同》，购买位于XXX的房屋（即XXX房屋）。为支付此房屋购房款，郭学成、王秀华共同填写借款申请书，向和平门支行申请个人房屋按揭贷款。
2010年6月9日，和平门支行与郭学成、王秀华、北京中大恒基房地产经纪有限公司、华融通宝投资担保有限责任公司签订了编号为XXX的《个人房屋抵押借款合同》。该合同约定：和平门支行为乙方，郭学成、王秀华为甲方，北京中大恒基房地产经纪有限公司、华融通宝投资担保有限责任公司为丙方；本合同项下贷款，郭学成、王秀华只能用于按照郭学成、王秀华与售房人李初雨于2010年4月17日签订的第XXX号《存量房屋买卖合同》购买坐落于XXX；本合同项下贷款金额为165万元，即郭学成、王秀华所购房屋总计款的79.90%；本合同项下贷款期限为20年，自2010年6月9日始至2030年6月9日止，实际贷款期限以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下贷款利率为4.158%，利息自贷款发放之日起计算；若本合同签订日至贷款发放日期间，遇人民银行调整贷款基准利率，本合同利率按调整后的同档次基准利率下浮30%确定；贷款发放后遇人民银行调整相应的贷款基准利率，本合同利率按年调整，调整后的利率自次年的第一个付款日或还款日起开始适用；郭学成、王秀华在此不可撤销地授权和平门支行将全部贷款一次性划入郭学成、王秀华指定的如下账户（户名郭学成，开户行和平门支行，账号为XXX）；本合同项下贷款本息的归还方式为等额本息还款法，按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日；郭学成、王秀华保证在每月还款日之前向其在和平门支行开立的账户（XXX）中存入当月足额还本付息的款项，同时授权和平门支行于当月还款日从该账户中划转还款本息；郭学成、王秀华自愿以本合同所列之房产向和平门支行提供抵押，作为本合同项下贷款的担保；郭学成、王秀华如不按本合同约定偿还贷款和支付应付的认可款项或不遵守本合同的任何条款或发生认可违约事件时，和平门支行有权通知郭学成、王秀华并行使抵押权，包括但不限于：与郭学成、王秀华协商以抵押房产折价或者拍卖、变卖抵押房产，并以所得价款受偿，请求人民法院对抵押财产进行拍卖、变卖，以所得价款优先受偿，和平门支行处分该抵押房产所得的款项，依照下列次序清偿：实现债权和担保权利的费用、损害赔偿金、违约金、复利、逾期利息和罚息、利息、本金。北京中大恒基房地产经纪有限公司、华融通宝投资担保有限责任公司自愿且不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及郭学成、王秀华应付的其他款项承担连带保证责任；本合同项下保证为阶段性担保，即北京中大恒基房地产经纪有限公司、华融通宝投资担保有限责任公司对本合同约定的郭学成、王秀华应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有郭学成、王秀华应付款项承担连带保证责任；本合同生效后，三方当事人均应履行本合同项下的义务，任何和平门支行不履行或不完全履行本合同的，构成对本合同的违约，并应承担违约责任；郭学成、王秀华不按本合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息；对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；本合同项下贷款发生逾期的，按月计收逾期利息和复利；本合同项下贷款发生郭学成、王秀华未按本合同约定还本付息，和平门支行有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产；郭学成、王秀华如不按照本合同约定偿还贷款与支付应付的任何款项或不遵守本合同的任何条款或发生任何违约事件时，和平门支行有权通知郭学成、王秀华并行使抵押权，包括但不限于请求人民法院对抵押财产进行拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。
2010年6月12日，和平门支行向郭学成名下账号为XXX的账户发放贷款165万元。2010年7月22日，郭学成将其名下的位于XXX的房产办理了抵押登记手续，抵押权人为和平门支行，债权数额为1650000元。北京市通州区住房和城乡建设委员会出具了X京房他证通字第X**号他项权利证书，他项权利证附记记载：共有人王秀华，所有权证号为X京房他证通字第X**号，共有份额50%。
郭学成、王秀华自2012年6月20日起未按照借款合同约定时间还款，连续多期发生逾期未还贷款的情形。截止至2014年1月16日，郭学成、王秀华尚欠和平门支行剩余贷款本金
1543231.98元，利息及罚息122174.54元。
上述事实，有当事人提交的证据材料及其庭审陈述在案佐证。
本院认为：和平门支行与郭学成、王秀华、北京中大恒基房地产经纪有限公司、华融通宝投资担保有限责任公司签订的《个人房屋抵押借款合同》，属于各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效民事合同。和平门支行与郭学成、王秀华均应自觉履行相应的合同义务。根据上述合同约定，如郭学成、王秀华未按约定还本付息，和平门支行有权宣布已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产。现郭学成、王秀华自2012年6月20日起连续多期发生逾期还款的情形，和平门支行有权要求郭学成、王秀华提前偿还贷款，故和平门支行要求郭学成、王秀华提前偿还剩余贷款本金并支付相关利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。上述合同约定的抵押房产已办理抵押登记手续，抵押权人为和平门支行。郭学成、王秀华逾期还款的违约行为，已满足和平门支行行使抵押权的条件，故和平门支行要求对抵押人郭学成名下位于XXX号的抵押房产行使抵押权的诉讼请求，符合合同约定和相关法律规定，本院亦予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郭学成、被告王秀华于本判决生效后十日内偿还原告华夏银行股份有限公司北京和平门支行剩余借款本金一百五十四万三千二百三十一元九角八分并清偿相应利息、罚息（截至二○一四年一月十六日的利息、罚息、复利为十二万二千一百七十四元五角四分；自二○一四年一月十七日起至实际付清欠款之日止的利息、罚息、复利按上述《个人房屋抵押借款合同》的有关约定计算）；
二、如被告郭学成、被告王秀华未按照本判决第一项确认的内容履行给付金钱义务，则原告华夏银行股份有限公司北京和平门支行有权以被告郭学成名下的坐落于XXX号房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
如果被告郭学成、被告王秀华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万九千七百八十八元，由被告郭学成、被告王秀华共同负担。（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 徐 楠
人民陪审员 李海黎
人民陪审员 果振敏
二〇一四年八月十二日
书 记 员 赵 月