湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘06民终881号
上诉人（原审原告）：郑波，男，1980年1月21日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
上诉人（原审原告）：关健，男，1980年10月5日出生，汉族，住杭州市江干区。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：李建平，湖南祈安律师事务所律师。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：任磊，湖南祈安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：方海英，女，1968年10月17日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
被上诉人（原审被告）：方星郦，女，1993年1月8日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
原审第三人：福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司，住所地岳阳市岳阳楼区建湘路天伦城郁金香街区2楼205号。
负责人：上官汉尧，该分公司经理。
委托诉讼代理人：刘星星，湖南理威律师事务所律师。
上诉人郑波、关健因与被上诉人方海英、方星郦、原审第三人福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两上诉人的共同委托诉讼代理人任磊、被上诉人方海英、原审第三人福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司的委托诉讼代理人刘星星到庭参加了诉讼，被上诉人方星郦经本院传票传唤，因故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑波、关健上诉请求：1.依法改判租金及违约金支付义务由被上诉人方星郦承担，并在一审认定金额基础上增加租金及违约金共计7520元的支付义务；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、本案租赁合同的相对方是方星郦而不是方海英，本案的租金及违约金支付义务应当由方星郦承担。1.方海英提供的《营销员任命明细》及八字门派出所出具的《证明》未经庭审质证，不能否认方星郦作为合同租赁方的事实。2.虽然本案的租赁合同上方星郦的签名是方海英代签，但是方星郦依法应该是该租赁合同的相对方。首先，方海英是方星郦的母亲，其在合同签订时出具了方星郦的身份证，其以方星郦的名义签署合同的行为构成表见代理，其代理行为有效且应由方星郦来承担合同责任。其次，即使方海英的签约行为是无权代理，但是方星郦对租赁合同签订的事实是明知的且其履行了合同义务，依据合同的相对性，本案的租金及违约金支付义务应当由方星郦承担。二、一审判决认定租金变更为2800元/月没有任何证据证明。即便双方商谈过租金调整，上诉人也仅同意在被上诉人不拖欠租金的前提下调整为10000元/季度，并没有就降租为2800元/月达成过一致意见。因此，本案被上诉人应支付的拖欠租金为27000元（10000元/季度÷90日×243日）、违约金应为20000元（10000元/季度÷3月×6月），一审判决少计算了7520元。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人方海英、方星郦辩称：房屋租赁合同是方海英与上诉人关健签订的，当时被上诉人方星郦还没有毕业。原来的房租为40000元/年，后来租金就调整为2800元/月，租金是由方海英与对方联络结账的。被上诉人已经将租金交纳到了2015年9月8日，上诉人也同意被上诉人在2015年10月8日关门。被上诉人并未违约，不存在支付违约金的问题。
原审第三人未提出陈述意见。
郑波、关健向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的商铺租赁合同，被告将承租的房产交还给原告；2.判令被告向原告支付拖欠租金103972.4元，计算至2016年1月7日；3.判令被告向原告支付违约金40458.6元（182元/M²/月×6个月）；4.判令被告支付自2016年1月8日起至交还房产之日止的占用期间费用，按照交还房产之日对应的租赁年限的租金标准计算；5.由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告关健、郑波是1152号商铺的共有权人。被告方海英和方星郦是母女关系。2012年6月27日以关健为甲方、方海英以方星郦的名义为乙方、嘉伯富邦分公司为丙方签订了一份《天伦金三角购物公园商铺租赁合同》，约定由乙方租赁甲方所有、建筑面积为37.05㎡的1152号商铺从事经营；租赁期限自2012年9月8日至2017年9月7日；租金第一年为136元/M²/月、第二年为150元/M²/月、第三年为165元/M²/月、第四年为182元/M²/月、第五年为200元/M²/月；租金按3个月为一期缴纳，首期租金在签约时交纳，此后应于每期最后一个月15日前一次性交纳下期租金；乙方应当按时足额交纳租金，逾期不交，每日按所拖欠金额的1%支付逾期违约金；1152号商铺的交付时间暂定为2012年7月1日；签订本合同时，乙方向丙方交纳1152号商铺两个月租金作经营保证金，合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方或丙方从经营保证金中抵扣任何应缴款项；合同到期之前，甲乙双方不得随意提出解除合同，如一方要求解除合同的，应提前60天通知对方并及时告知丙方，得到对方书面同意后才可单方提前解除合同（不含乙方违反合同约定及管理规范的情形），否则提出解除合同的一方须向另一方支付6个月租金作为违约金，并且不免除另一方因其单方面解除合同造成损失的追偿权；乙方逾期不交纳租金，甲方有权解除合同，乙方还应另行支付甲方6个月的租金作为赔偿金；在租赁期内，乙方确认其1152号商铺是乙方的有效送达地址，甲方有权选择将通知张贴于该商铺的门窗或墙面上，即视为已向乙方送达，乙方于通知张贴当日知悉通知内容；双方还对商铺装修及开业使用、商铺综合管理、各方权利义务、不可抗力等其他内容进行了约定。诉讼中，方海英主张该合同是其本人以方星郦的名义签订，方星郦未参与该合同的签订，原告及嘉伯富邦分公司对方海英的该主张予以认可。嘉伯富邦分公司认可已收取1152号商铺的经营保证金10078元。关健按约定向方海英交付了1152号商铺。在合同履行过程中，因经营状况不佳，关健和方海英曾数次协商调整租金价格，其中自2012年12月8日起调整为10000元/季、自2015年6月7日起调整为8400元/季（即2800元/月）。方海英已交纳截至2015年9月7日的租金。2015年10月8日1152号商铺关门歇业。2015年12月10日，原告在1152号商铺的门上张贴《催款通知书》，要求承租户在2015年12月13日前交清所欠租金。2016年5月11日方海英将1152号商铺交还关健，并约定租金及合同履行的其他问题双方另行协商或通过诉讼解决。
对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1.1152号商铺承租人的问题。原告主张1152号商铺租赁合同虽不是方星郦亲自签订，但其是1152号商铺的实际使用人，应认定其为1152号商铺的实际承租人。原告提供了“岳阳市岳阳楼区星星小站食品店”工商登记信息，载明经营人为方星郦、经营场所为1152号商铺，原告还提供了第三人出具的证明两被告曾同时经营该食品店的《证明》。方海英主张1152号商铺的租赁、经营都只是借用方星郦的名义，方星郦当时在念大学、打工，期间仅偶尔来1152号商铺吃饭。方海英提供了方星郦于2013年12月1日至2014年12月1日在中国人寿湖南分公司（岳阳）工作的《营销员任命明细》及岳阳市公安局白石岭分局八字门派出所出具的方星郦于2014年12月至2015年11月在该所内勤室工作的《证明》。一审法院认为，即便方星郦本人办理营业执照在1152号商铺内从业或明知方海英借用其名义办理营业执照在1152号商铺内从业，也仅仅独自承担或者与方海英连带承担经营方面的法律责任。1152号商铺租赁合同是关健和方海英签订的，方星郦未参与该合同的签订，根据合同的相对性，应认定方海英是1152号商铺的承租人，方星郦不是该商铺的承租人。
2.租赁合同是否协商解除的问题。方海英主张在2015年11月和关健协商达成了解除1152号商铺租赁合同的口头协议，仅有部分设备的折旧价格需要继续协商。原告主张双方确实就解除租赁合同的问题进行过协商，但最终协商无果。一审法院认为，方海英和原告虽曾就解除1152号商铺租赁合同的相关事项进行过协商，但双方最终并未达成一致意见，原告更未向方海英出具同意解除租赁合同的书面意见，故不能认定1152号商铺租赁合同已通过协商的方式在2015年11月解除。
一审法院认为，原告关健、方海英、第三人嘉伯富邦分公司签订的《天伦金三角购物公园商铺租赁合同》主体适格、意思表示真实、不违反法律强制性规定，合法有效，对缔结各方均具有约束力。原告郑波是租赁物1152号商铺的共有权人，享有和关健相同的权利义务，关健在本案中的法律行为的后果及于其。方海英未按租赁合同约定支付租金，解除合同及向原告承担违约责任的条件已成就，对原告要求解除1152号商铺租赁合同、由方海英支付拖欠租金、承担违约责任的诉讼请求，一审法院予以支持。原告和方海英在1152号商铺租赁合同履行过程中，通过协商已于2015年6月8日将租金变更为2800元/月，故租金及违约金应按此标准计算，对原告要求按182元/M²/月标准计算的诉讼请求，一审法院不予支持。方海英在2016年5月11日向原告交还了1152号商铺，租金应计算至该日，故方海英应向原告支付2015年9月8日至2016年5月11日的租金22680元（2800元/月×8个月+2800元/月÷30日/月×3日）。方海英在解除租赁合同前已向原告交还了1152号商铺，因此不存在再向原告支付租赁合同解除后的占用费的问题。方海英和原告有逾期交纳租金按6个月租金标准支付违约金的约定，故方海英应向原告支付违约金16800元（2800元/月×6个月）。被告方星郦不是1152号商铺的承租人，故不应对本案承担民事责任。第三人在合同履行过程中没有过错，也不应对本案承担民事责任。方星郦不到庭应诉，是对自己诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告关健、郑波和被告方海英、第三人福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司之间的《天伦金三角购物公园商铺租赁合同》；二、被告方海英向原告关健、郑波交还承租的天伦金三角购物公园1152号商铺（已交还）；三、被告方海英支付原告关健、郑波2015年9月8日至2016年5月11日的租金22680元；四、被告方海英支付原告关健、郑波违约金16800元；五、驳回原告关健、郑波的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人未提供新的证据。经审理查明，一审法院确认自2015年6月7日起租金调整为8400元/季（即2800元/月），无证据证明，且两上诉人不予认可，故本院不予确认。
一审法院认定的其他双方无争议的事实以及租赁合同未协商解除的事实属实，本院予以确认。对于一审法院确认的1152号商铺承租人为方海英的问题，本院不予确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、《天伦金三角购物公园商铺租赁合同》的承租人如何确定？二、租金和违约金的支付标准如何确定？
关于焦点一，《天伦金三角购物公园商铺租赁合同》虽然是被上诉人方海英以方星郦的名义与上诉人关健签订，但是鉴于方海英是方星郦母亲，且其在签订合同时出具了方星郦的身份证，上诉人关健有理由相信方海英有代理权，方海英的行为构成表见代理，其行为后果应当由方星郦承担。同时，即使方海英的行为为无权代理，由于“岳阳市岳阳楼区星星小站食品店”工商登记信息载明经营人为方星郦、经营场所为1152号商铺，第三人福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司证明两被上诉人曾同时经营上述食品店，由此，方星郦应当知道方海英以其名义签订合同的事实，但是其一直未作否认的意思表示，应当视为对合同的追认。因此，《天伦金三角购物公园商铺租赁合同》的承租人应为方星郦，因上述租赁合同产生的责任亦应当由方星郦承担。
关于焦点二，《天伦金三角购物公园商铺租赁合同》对租金的计付标准和违约金的支付有明确约定，在上诉人无其他证据证明上诉人与被上诉人之间就租金调整达成合意的情况下，租金的支付应当按照双方的合同约定履行或者按照上诉人的自认确定。被上诉人在合同到期之前解除租赁合同，属于违约方，应当向守约方承担违约责任。根据双方的合同约定，“合同到期之前，甲乙双方不得随意提出解除合同，如一方要求解除合同的，应提前60天通知对方并及时告知丙方，得到对方书面同意后才可单方提前解除合同（不含乙方违反合同约定及管理规范的情形），否则提出解除合同的一方须向另一方支付6个月租金作为违约金，并且不免除另一方因其单方面解除合同造成损失的追偿权。”上诉人认可租金调整为10000元/季度，故被上诉人应当支付上诉人解除合同的违约金10000元/季度÷3个月×6个月=20000元。被上诉人方海英在2016年5月11日向上诉人交还了1152号商铺，租金应计算至该日，故被上诉人应向上诉人支付自2015年9月8日至2016年5月11日的租金27000元（10000元/季度÷90天×243天=27000元）。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第七十七条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初589号民事判决第一、二、五项；
二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初589号民事判决第三、四项；
三、被上诉人方星郦于本判决生效之日起十日内支付上诉人郑波、关健租金27000元、违约金20000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由被上诉人方星郦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖细元
代理审判员 张 兰
代理审判员 宋红燕
二〇一七年七月二十二日
书 记 员 陈 锦
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合
按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决或者裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
…………