福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第751号
原告骆春玲，女，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人叶道明，福建万和律师事务所律师。
委托代理人李萍，福建万和律师事务所实习律师。
被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区。
法定代表人郑钟，职务总经理。
委托代理人关张泉，系公司职员。
委托代理人郑爱芳，系公司职员。
原告骆春玲诉被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年2月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告骆春玲的委托代理人叶道明、李萍，被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司的委托代理人关张泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告骆春玲诉称：2013年11月23日，原、被告签订了《东二环泰禾广场认购协议书》（下称《认购书》），预购买泰禾广场某号楼某层某三套办公楼。原告于当日交纳了定金90万元。交付定金后在原告一再请求下，被告才提供了《商品房买卖合同》、《补充协议》及《房屋租赁合同》等复印件。原告仔细阅读后发现，合同文本内容与签订《认购书》时被告置业经理告知及承诺有诸多不同，其中涉及的付款方式、回租条款、物业管理条款、违约责任条款等都明显不公平，加重了购房者的责任。原告要求协商修改相应条款，但被告均以《商品房买卖合同》为公司统一格式合同不能修改为由拒绝采纳原告的合理要求。双方多次沟通就《商品房买卖合同》条款始终无法达成一致意见，且被告拒绝与原告进一步商谈条款修改事宜，原告不得不委托律师于2014年1月21日发函给被告，要求解除《认购书》，返还90万元定金，被告已于2014年1月23日签收该《律师函》。被告于2014年2月19日向原告发出《终止定购通知书》，表示不予退还定金。原告与被告签订《认购书》后，积极履行义务，按约交纳了定金。但被告并未如《认购书》所述已公示《买卖合同》（含补充协议）及附件的内容，也不存在原告对上述内容已充分了解并认可的情况。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，《认购书》签订后，因双方就《商品房买卖合同》条款（包括附则等补充条款）未能协商达成一致，导致《商品房买卖合同》无法签订，买受人可以要求出卖人返还定金。被告在收到原告关于要求退还定金的律师函后，在合理期限内拒不退还相应款项，应自期限届满之次日（2014年1月31日）起按银行同期贷款利率支付利息。此外，原告在起诉后还发现房屋至今仍处于抵押状态，并且原、被告在协商签订认购协议书时，被告始终隐瞒该事实。原告请求：1、被告归还定金人民币90万元；2、被告支付逾期返还定金的利息至清偿之日止（自2014年1月31日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司辩称：认购书系双方平等协商签订，应依约履行，原告未按约支付50%的首付款，已构成违约，被告有权解除认购协议，并不退还定金；本案讼争房屋在签订认购协议书时就处于抵押状态，原告应交纳首付款后，被告才做解押手续，然后才通知原告签订买卖合同；本案不存在原告所述的未能达成合同条款的问题，请求驳回原告诉请。
经审理查明：2013年11月23日，原告骆春玲与被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司签订了三份《东二环泰禾广场认购协议书》（下称《认购书》），预约购买泰禾广场某号楼某层某三套房屋。每份《认购书》均载明：原告应于《认购书》签订当日支付定金人民币30万元；原告若选择按揭付款则应于签订协议书之日起7日内支付不少于总房价的50%作为首付款，逾期未支付的则视为原告自动放弃认购，被告有权没收定金。原告于《认购书》签订当日支付定金人民币90万元，并向被告提交《申请书》申请延迟分期缴纳首付款。后被告未通知原告签订商品房买卖合同。2014年1月21日，原告以双方就商品房买卖的具体条款协商不一致为由，向被告发出律师函要求解除《认购书》，并要求被告返还定金。2014年2月9日，被告向原告寄发通知书催缴首付款。2014年2月19日，被告又向原告寄发通知书，表示原告未按《认购书》约定支付首付款，视为原告放弃认购，《认购书》已终止，定金不予返还。
讼争房屋目前均处于抵押状态。
上述事实，有《认购书》、《签购单》、《收款收据》、《律师函》、《申请书》、《催缴首期款通知书》、《终止定购通知书》及双方当事人的一致陈述等证据证实，可以认定。
另查明，原告提供《商品房买卖合同》、《东二环泰禾城市广场﹤商品房买卖合同﹥之补充协议》（下称《补充协议》）及《房屋租赁合同》证明其中存在对其明显不利的条款，被告虽对真实性有异议，但没有提供其公示的合同文本，因此原告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《房屋租赁合同》可以作为本案证据。
本院认为，本案《认购书》是原、被告订立商品房买卖合同之前先行订立的预约合同，其目的是先行约明部分条款，为双方在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，已付定金也应予以返还。本案《商品房买卖合同》、《补充协议》及《房屋租赁合同》在付款、回租及违约责任等方面确实存在对原告不公平的格式条款，原告因此未能与被告达成一致，导致双方不能签订商品房买卖合同，不能订立本约的原因不可归责于双方，故原告关于被告归还定金的诉讼请求可以支持，但原告要求被告支付逾期返还定金的利息没有依据，不予支持。被告并未拒绝原告延迟分期付款的申请，亦未在付款期限届满时向原告催缴，视为其同意原告延迟分期付款，故被告关于原告未按时缴纳首付款已构成违约的辩解不成立，不予采信。原、被告因不可归责于双方的事由未能订立商品房买卖合同，《认购书》的合同目的已无法实现，原告据此向被告发函明确提出解除《认购书》符合法律规定，双方签订的《认购书》已经解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告骆春玲购房定金人民币90万元。
二、驳回原告骆春玲的其他诉讼请求。
逾期履行本判决确定之金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12838元，由被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 烽
代理审判员 李蓓蓓
人民陪审员 薛锡榕
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 徐光智
附相关法律条款内容：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。