海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海南二中民一终字第1259号
上诉人（原审原告）耿显伟，男，汉族。
委托代理人黎玉石，儋州市和盛法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）儋州海岸置业有限公司。
法定代表人卞晋，该公司董事长。
委托代理人王铭涛，海南威盾律师事务所律师。
上诉人耿显伟因与被上诉人儋州海岸置业有限公司（以下简称“海岸公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2015）儋民初字第1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月16日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月1日公开开庭审理了本案。耿显伟及其委托代理人黎玉石，海岸公司的委托代理人王铭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2014年10月8日，耿显伟与海岸公司签订了《海岸漫谷认购书》，约定耿显伟购买海岸公司开发的海岸漫谷X幢XX单元的商品房，该商品房建筑面积共60.25平方米，总金额为人民币250148元。认购书约定付款方式为按揭付款，耿显伟须于2014年10月22日前支付首期房款50148元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款110000万元由银行提供按揭贷款。耿显伟需在2014年10月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则逾期不足10天的，耿显伟每天按贷款额的万分之一向海岸公司支付违约金；逾期10天以上不足20天的，耿显伟每天按贷款额的万分之二向海岸公司支付违约金；逾期20天以上，视作耿显伟单方解除本认购书及《商品房买卖合同》，所付款项不予退还。海岸公司无须通知耿显伟，可另行销售该房屋。对上述认购书中的条款双方予以确认。该认购书签订后，耿显伟于2014年10月7日、8日各缴纳购房定金10000元和20000元，于2014年11月6日交缴购房契税7504元和房屋专项维修基金3615元，但并未交付首付款50148元。耿显伟自认存在违约的事实，并愿意承担逾期滞纳金。2014年11月6日，双方签订《儋州市商品房买卖合同》一份，该合同对前述认购书的购买房号、面积、付款方式、违约处罚和耿显伟应于2014年10月25日前办妥银行按揭贷款手续等予以重新确认。后因耿显伟未能在规定时间办理上述商品房的银行按揭贷款手续，海岸公司遂于2015年3月3日向耿显伟邮寄《催告函》，该函部分内容为“如您在2015年3月7日之前按银行要求提交按揭所需的全部资料，并办理完毕按揭贷款申请手续，则视为您未违约。如您在2015年3月7日之前未按银行要求提交按揭所需的全部资料并办理完毕按揭贷款申请手续，则视为您已自愿放弃购买上述商品房，并同意我公司按认购书约定不予退还您已缴纳的30000元定金，并可将您所认购的上述商品房转卖他人。届时，一切不利法律后果将由您自行承担。”耿显伟于2015年3月11日收到该《催告函》。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案耿显伟与海岸公司所签订的《海岸漫谷认购书》和《儋州市商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，为双方当事人的真实意思表示，合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，对耿显伟与海岸公司所签订的《海岸漫谷认购书》和《儋州市商品房买卖合同》应确认为合法有效。本案的争议的焦点是：耿显伟延迟交付购房款的起算时间如何确定及耿显伟延迟办理银行按揭贷款手续以支付购房款能否导致《儋州市商品房买卖合同》的解除？首先，虽然《海岸漫谷认购书》和《儋州市商品房买卖合同》均约定“耿显伟须于2014年10月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则逾期不足10天的，耿显伟每天按贷款额的万分之一向海岸公司支付违约金；逾期10天以上不足20天的，耿显伟每天按贷款额的万分之二向海岸公司支付违约金；逾期20天以上，视作耿显伟单方解除本认购书及《商品房买卖合同》，所付款项不予退还，海岸公司无须通知耿显伟，可另行销售该房屋”，但因《儋州市商品房买卖合同》的签订时间为2014年11月6日，而该合同仍然约定耿显伟须在2014年10月25日前办理好按揭贷款手续，显然已属不可能。故对此合同条款应认定为无效，该条款的期限已因双方逾期签订《儋州市商品房买卖合同》而依法变更。又因双方没有进一步的书面约定，可视为双方对买受人何时办妥银行按揭贷款手续未作约定或约定不明确。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，海岸公司向耿显伟发送的《催告函》中给予耿显伟四天的办理按揭手续的时间和海岸公司提交的答辩状中表示，同意耿显伟在收到《催告函》后尽快过来办理按揭手续，依此可以认定本案的迟延支付购房款的期限应自耿显伟收到海岸公司发送的《催告函》的当日即2015年3月11日起的次日起计算。
其次，虽然海岸公司于2015年3月3日向耿显伟发出《催告函》，但耿显伟自收到《催告函》即2015年3月11日之日起至起诉当日2015年6月18日，已逾期三个月仍然未办理银行按揭贷款手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。……”的规定，而耿显伟也未能提供证据证明海岸公司在这合理期限内未给予其办理银行房贷按揭手续的事实，故现海岸公司主张解除双方所签订的《儋州市商品房买卖合同》，合法有理，予以采纳。耿显伟主张继续履行合同，于法无据，一审法院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回耿显伟的诉讼请求。案件受理费2526元，由耿显伟负担。
上诉人耿显伟不服一审判决，向本院提起上诉请求：撤销原审判决，依法支持上诉人的一审诉求。事实与理由是，一审法院认为“海岸公司向耿显伟发送的《催告函》中给予耿显伟四天的办理按揭手续的时间和海岸公司提交的答辩状中表示，同意耿显伟在收到《催告函》后尽快过来办理按揭手续，依此可以认定本案的迟延支付购房款的期限应自耿显伟收到海岸公司发送的《催告函》的当日即2015年3月11日起的次日起计算”是错误的。《催告函》是被上诉人的单方要约行为，不能作为本案支付购房款期限的起算时间。《海岸漫谷认购书》和《儋州市商品房买卖合同》中约定的按揭时间属于无效条款，如何确定，双方应另行约定按揭时间，至今没有达成协议。退一步说，双方应当以2015年3月11日为按揭的初始时间，而非迟延支付购房款的起算期限，根据《儋州市商品房买卖合同》中的第六条第一款第一项，逾期九十天内支付违约金，合同继续履行，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”的规定，根据合同性质和当事人意思表示，双方的履行期限没有约定，《催告函》不是催告，而是履行义务的初始时间。即使是上诉人迟延履行，也没有使合同目的无法实现，被上诉人应向上诉人发出履行催告，给上诉人规定一个期限，如果上诉人在宽限期内仍未履行的，被上诉人才能启动解除合同程序。所以上诉人延迟支付购房款时间应为2015年9月11日，上诉人在本案中没有违约，双方应当继续履行所签订的合同。在一审起诉前后，上诉人一直想继续办理购房的按揭手续，但因被上诉人把材料收走，所以一直办理不了。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的权益，请二审法院支持上诉人的诉求。
被上诉人海岸公司答辩称：双方在2014年11月虽然签订《儋州市商品房买卖合同》，但上诉人仍应就未能在2014年10月25日前办理按揭手续承担违约责任。即使签订了《儋州市商品房买卖合同》也应当在签订合同的当天在工商银行办理好按揭手续。
一审法院认定对此合同条款无效是错误的，应予纠正。退一步讲，即使该条款无效，上诉人也存在严重违约，被上诉人有权解除合同。被上诉人的销售主管于2015年1月12日催促上诉人办理银行按揭贷款手续，但是直至2015年3月3日仍未办理好，后经被上诉人再次催告，还是没有办好，显然上诉人已经严重违约，被上诉人可以解除《儋州市商品房买卖合同》。综上所述，恳请二审法院予以维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审的基本一致。另查明，被上诉人海岸公司2015年3月3日向耿显伟邮寄《催告函》后，因耿显伟没有在催告的时间办好银行按揭贷款手续，海岸公司单方解除了双方签订的《儋州市商品房买卖合同》。
本院认为：本案争议的焦点是海岸公司单方面解除双方签订的《儋州市商品房买卖合同》是否合法，上诉人耿显伟的诉讼请求能否得到支持。根据本案查明事实，双方于2015年11月6日签订《儋州市商品房买卖合同》，约定耿显伟须于2015年10月25日办好银行按揭贷款手续。在签订合同时，双方均明知耿显伟尚未办好银行按揭贷款手续，该条款显为客观履行不能，应为无效，应视为该合同没有对耿显伟办好银行按揭贷款手续的期限有明确约定。故对海岸公司主张该条款有效的答辩意见不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”因合同履行期限不明确，海岸公司可以随时要求耿显伟履行办理银行按揭贷款手续，但应当给耿显伟必要的办理时间，不能一经催告就解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”海岸公司于2015年3月3日向耿显伟发出《催告函》，应当给耿显伟三个月办理银行按揭贷款手续，如果三个月后耿显伟没有办理好，海岸公司方可行使解除权。但海岸公司催告耿显伟办理银行按揭贷款手续同时，只给耿显伟4日履行期限，而且耿显伟收到催告函时已经过了海岸公司要求的履行期。海岸公司之后因耿显伟没有在催告函要求的时间办理好银行按揭贷款手续，便解除商品房买卖合同，显然违反上述法律规定，也不合情理，属于无效的解除合同行为。故对海岸公司关于“耿显伟于2015年3月3日仍未办理好银行按揭贷款手续已经严重违约，海岸公司可以解除合同”的答辩意见，不予支持。耿显伟诉讼请求海岸公司继续履行合同有法律依据和事实根据，对该请求应予以支持。一审法院认定海岸公司解除双方所签订的商品房买卖合同合法有理，属于适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。
综上，一审判决适用法律错误，处理结果不当，应于纠正。上诉人耿显伟的上诉请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销儋州市人民法院（2015）儋民初字第1227号民事判决书；
二、儋州海岸置业有限公司和耿显伟继续履行双方签订的《儋州市商品房买卖合同》，儋州海岸置业有限公司协助耿显伟办理银行按揭贷款手续。
一审案件受理费2526元、二审案件受理费5052元，由被上诉人儋州海岸置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何昌恩
审判员 符嘉华
审判员 康文举
二〇一五年十二月十五日
书记员 陶月月
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件
适用若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月内的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除行使权的合理期限为三个月。对当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的，解除权消灭。