北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0116民初6290号
原告（反诉被告）：王亚群，女，1982年12月12日出生，蒙古族，居民，住北京市怀柔区。
原告（反诉被告）兼王亚群的委托诉讼代理人：郭朝阳（系王亚群之夫），男，1982年10月9日出生，汉族，交科院公路工程科技北京有限公司员工，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：王云德（与郭朝阳系同事关系），男，1966年8月14日出生，汉族，交科院公路工程科技北京有限公司员工，住北京市朝阳区。
被告（反诉原告）：陈颖，女，1971年12月5日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：苏岚峰（系陈颖之夫），男，1965年4月4日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘娜，北京市盈科律师事务所律师。
原告（反诉被告）王亚群、郭朝阳与被告（反诉原告）陈颖房屋买卖合同纠纷一案，本院发回重审后，依法由审判员王燕军担任审判长，人民陪审员刘晓凤、刘长权另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兼原告王亚群的委托诉讼代理人郭朝阳及其委托诉讼代理人王云德，陈颖的委托诉讼代理人苏岚峰、刘娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王亚群、郭朝阳向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行双方于2016年7月2日签订的《房屋买卖合同》，配合原告办理过户手续；2．判令被告给付原告违约金66000元、佣金30000元；3．诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年7月2日，原被告双方通过和谐置家公司签订了《房屋买卖合同》，约定房屋价款为180万元，并按约定支付给被告33万元购房款，办理了资金监管和网签手续。2016年12月6日，原告获批银行贷款，但被告却拒不履行过户义务。为维护原告合法权益，故诉至法院，请依法判决。
陈颖答辩并反诉称，原告所述与事实不符，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，双方约定的诉争房屋总价款应为185万元，并非网签合同价款218万元。原告无付款能力，至今仅支付被告定金3万元，未按约定支付购房款30万元，反而要求被告为其垫资36万元作为监管资金，且原告至今未偿还。第二，原告多次违约在先，且已构成根本违约。网签时，郭朝阳私自变更合同主体，将其妻王亚群作为买受人之一。据了解，王亚群提供了虚假的暂住证信息，其不具有在京购房资格，导致无法办理过户。原告此行为违反了《房屋买卖居间合同》第二部分第五条第二项的约定，应承担相应的违约责任。2016年10月9日过户当天，被告要求查验原告的暂住证时遭到拒绝，原告对此应承担违约责任。2016年10月18日，被告再次配合原告过户时，但原告的银行贷款已经过期，无法办理过户。第三，从网签合同约定的房屋价款高于买卖合同价款，足以表明原告欠缺支付能力，企图通过抬高网签价格骗取银行贷款。原告的行为严重侵害了国家金融秩序，侵害了被告的合法权益，如果继续履行合同，被告难以取得卖房款，双方可能会产生新的纠纷。现原告的贷款审批函已被银行撤销，而原告无能力履行付款义务，合同已经失去了继续履行的基础。总之，原告上述行为构成了根本违约，应当向被告支付违约金，并赔偿损失。因此，被告提出反诉，请求如下：1．解除双方于2016年7月2日签订的《房屋买卖合居间合同》以及《交易资金监管协议》，并撤销双方于2016年8月23日签订的《存量房屋买卖合同》；2．判令原告偿还被告为其垫付的监管资金36万元及相应利息17100元（按照中国人民银行同期贷款利率4.75计算，自2016年11月18日至实际付清之日止）；3．判令原告支付被告2016年度采暖费3350元，赔偿房屋租金44000元、律师费90000元、其他直接损失4400元（因办理房屋买卖、过户及参加诉讼往返的交通费、误工费）以及可得利益损失80万元；4．判令原告支付被告违约金185000元；5．本案诉讼费由原告承担。
王亚群、郭朝阳就陈颖的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。理由如下：第一，被告提出解除合同违背了双方签订《房屋买卖合同》的真实意思表示。原告已经承担了2016年11月18日前未能依约过户的违约责任，该合同应继续履行。第二，原告同意返还被告用于监管资金的借款36万元。原告此举旨在促进合同继续履行，当初如果被告能够配合过户的话，在2016年12月15日前包括房款在内的所有款项都能支付被告。此外，双方对该借款并未约定利息，被告主张利息无事实和法律依据。第三，被告未向原告交付房屋，其主张采暖费依据不足。同理，被告主张的律师费、交通费、误工费，原告均不予认可。第四，因原告要求继续履行合同，定金作为房款无需返还。被告诉称原告提供虚假证件并以此主张违约金依据不足，不同意该项请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月2日，郭朝阳（买受人，乙方）与陈颖（出卖人，甲方）在案外人和谐置家（北京）房地产经纪有限公司（丙方，以下称和谐置家公司）的居间下签订《房屋买卖居间合同》。该合同第二部分为房屋买卖有关内容，约定如下：第一条房屋的基本情况，即坐落于北京市怀柔区潘家园×室（以下称诉争房屋）；第二条房屋价格约定：1、甲乙双方约定房屋成交价格为185万元……；第三条房款支付方式：本次房屋买卖交易，双方约定购房定金为30000元。……2、乙方贷款购房且双方一致同意按以下方式划转房款。①本合同签订后，由丙方通知3日内甲方配合乙方向银行申请按揭贷款，且甲乙双方按以下方式划转房款：②乙方于资金监管协议生效后，由丙方支付购房首付款33万元（包含购房定金）；③乙方通过向银行申请152万元的贷款作为购房尾款，银行放款时直接划入甲方账户。……第四条办理产权过户：甲乙双方应当于丙方通知之日起3日内到房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续；第五条甲乙双方的权利义务规定：1、甲方的权利与义务：……②甲方有按合同约定取得购房定金及全部房款的权利；……⑤甲方有如期配合乙方办理银行贷款、产权过户的义务；……⑨甲方应于全款到账15日内向乙方交房：……2、乙方的权利与义务：……③乙方有按合同约定支付购房定金及全部房款的义务；……④乙方有如期配合甲方办理银行贷款、产权过户的义务；⑤乙方有提供真实、完整、有效的身份资料的义务；……第六条违约及违约责任：1、本合同签订后，若甲方反悔，不再继续履行本合同之约定，视为甲方违约。则甲方双倍返还乙方购房定金，如已收房款或已做资金监管，以上述款项的20%支付违约金且甲乙双方应支付给丙方的全部佣金均由甲方承担。2、本合同签订后，若乙方反悔，不再继续履行本合同之约定，视为乙方违约。则甲方不予退还乙方购房定金，并承担为甲方造成的相应损失（最高额不超过总房款的20%）。且甲乙双方应支付给丙方的全部佣金均由乙方承担。3、逾期付款责任：乙方未按本合同约定期限支付房款的（①和②不做累计）①逾期在15日内，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期应付款1‰的违约金。应付款和违约金支付后，合同继续履行。②乙方逾期15日后，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，甲乙双方协商违约赔偿责任；甲方解除合同的，甲方应当自通知乙方解除之日3日内将已付房款扣除购房定金及甲方支付给丙方的佣金后，全款全部退还乙方。4、逾期办理产权过户责任：甲乙双方未按合同约定期限办理房屋产权过户的（①和②不做累计）①逾期15日内，每逾期一日，违约方按日计算应向守约方支付已付房款的1‰的违约金，合同继续履行。②逾期15日后，守约方有权解除合同。守约方不解除合同的，双方协商违约赔偿责任；守约方解除合同的，违约方应当承担违约赔偿责任。若违约方为甲方，甲方应当自乙方解除合同通知送达之日5日内退还乙方全部已付房款，并赔偿乙方相当于购房定金金额的违约金及乙方应付给丙方的佣金；若违约方为乙方，甲方应当自通知乙方解除合同之日起5日内将已付房款扣除购房定金及甲方支付给丙方的佣金后，余款全部退还乙方。……7、违反本合同第二部分第五条权利和义务的，违约方应赔偿守约方所有损失包括不限于公证费、律师费等并支付房屋总价款10%的违约金。该合同第三部分“其他约定”中有关送达约定为：三方均认可，三方之间所签署的所有相关合同及协议，在涉及需要告知其他一方时，须以文字形式、电话、短信、电子邮件、快递、微信等形式送达，以发出日期视为送达。……该合同附件一、二、三、四分别为“随房出售的物品清单”、“甲乙双方所需提供的资料”、“佣金确认书”、“房屋共有权人苏岚峰签订的同意出售证明”。该合同签订当日，郭朝阳给付陈颖购房定金30000元；双方与和谐置家公司签订了《交易资金监管协议》，约定郭朝阳于2016年7月30日将监管资金30万元汇入和谐置家公司账户。2016年7月29日，郭朝阳支付和谐置家公司服务费30000元。
2016年8月13日，郭朝阳及其妻王亚群作为共同买受人与陈颖就诉争房屋签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1333133），约定（摘要）“房屋成交价格为218万元，其中自有交易结算资金为66万元，买受人应将该款存入北京市怀柔区住房和城乡建设委员会的存量房自有交易资金监管账户，剩余房款向商业银行申办抵押贷款，贷款金额为152万元”。当日，双方到有关部门办理了备案登记（网签）。2016年10月9日，双方依约办理房屋过户手续时，因郭朝阳一方暂住证问题而未办理成功。2016年10月10日，郭朝阳向和谐置家公司交纳用于资金监管的部分房款30万元。
2016年11月18日，郭朝阳与陈颖就之前过户手续办理延迟的违约责任签订了《补充协议》，约定如下：1、因政策调整，致使过户时间延迟，郭朝阳支付陈颖（逾期）14天的违约金30520元。该款由郭朝阳在办理资金监管时随首付款33万元（含定金3万元）一次性给付陈颖。陈颖能继续办理过户手续。房款也随之从185万元调整为1880520元（含违约金）。同时郭朝阳承担本房的2016-2017年度供暖费；2、“过户不再需要暂住证”只是中介和谐置家公司的口头通知，而目前相关部门没有正式文件，因此郭朝阳和中介承诺：如果因郭朝阳缺少暂住证造成过户出现问题，则由郭朝阳负责；3、原合同没有明确银行放款期限，现双方将此期限设定为从房本过户之日起算，最长不超过30天。如非政策原因，过户后30天陈颖仍收不到尾款，郭朝阳必须在3日内将原陈颖房产过回陈颖名下，因此产生的一切费用由郭朝阳承担；4、自中介通知过户之日（2016年10月9日）至今一月有余，过户手续尚未办理成功，郭朝阳已经将房屋租期后延，因此交房期限更改为“陈颖收到尾款后一个半月”。如果陈颖能够于2016年12月5日前收到尾款152万元，则其承诺将于2017年1月25日交房。该协议签订当日，郭朝阳向陈颖支付违约金30520元，双方即办理资金监管手续。因郭朝阳资金不足，双方协商后约定由郭朝阳向陈颖借款36万元用于资金监管。同日，陈颖给付郭朝阳36万元，而后郭朝阳将该款转入资金监管账户。资金监管手续于当日办理后，和谐置家公司告知双方鉴于郭朝阳所申请的银行贷款将于2016年11月23日到期，在剩余有效期内不足以办理房产抵押登记查询，可能导致过户后的房产无法办理贷款。双方因此未办理房屋过户手续，由和谐置家公司对郭朝阳的贷款审批进行再次申请。2016年12月6日，和谐置家公司通知双方贷款审批已通过，可以办理过户。此时，陈颖提出要求郭朝阳就其再次过户延迟行为支付违约金。双方最终未达成一致，过户手续未再办理。2017年2月20日，陈颖以微信方式通知和谐置家公司要求解除《房屋买卖合同》，并追究有关责任。
另查，中国建设银行股份有限公司北京怀柔支行于2016年12月6日向郭朝阳出具的“贷款情况说明”中载明：本说明有效期至2017年3月6日。本说明在出现以下任一情况时自动失效：借款人书面放弃贷款申请；借款人购房交易被确认无效或被撤销、被解除；约定的放款条件变更；本说明有效期届满或建设银行放款义务履行完毕。
再查，经本院多次释明，在一审法庭辩论终结前，郭朝阳、王亚群未提交其现具有在京购房资格的证明材料，且明确表示在房屋过户前无能力一次性付清剩余购房款152万元。经询，郭朝阳、王亚群表示如陈颖协助配合过户，过户后银行放贷用于支付剩余房款，而陈颖对此予以拒绝。
本院认为，本案的争议焦点一为《房屋买卖合同》主体认定，即王亚群是否为合同当事人之一；焦点二为违约责任认定，即陈颖是否存在逾期办理产权过户的违约行为，郭朝阳是否存在违约行为；焦点三为如存在违约，能否成为合同继续履行的障碍。
关于焦点一，2016年7月2日，郭朝阳与陈颖就诉争房屋签订《房屋买卖合同》。2016年8月13日，郭朝阳及其妻王亚群作为共同买受人与陈颖签订《存量房屋买卖合同》并办理了网签手续。考虑到本市以家庭为单位的购房政策，据此可以认定，陈颖同意王亚群作为房屋共同买受人，王亚群享有该合同项下买受人的权利、承担买受人的义务。因此，陈颖与郭朝阳、王亚群之间形成房屋买卖合同关系。涉案《房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应本着诚实信用的原则积极履行合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于焦点二，本院论述如下：在办理资金监管手续时，因郭朝阳资金不足，陈颖为促成交易而同意出借郭朝阳36万元，该出借金额超出了监管资金总额的一半，足以表明陈颖具有强于一般卖房人的履约意愿。而反观，郭朝阳、王亚群对其贷款审批有效期为三个月的事实应当明知，一方面未举证证明其在贷款审批即将到期前对因此可能造成银行放款延迟的问题与陈颖进行磋商，为促成合同继续履行而作出新的安排；另一方面其贷款审批第二次通过后，因过户和放款再次延迟所产生的责任未与陈颖进行约定，以致双方产生争议。鉴于郭朝阳此前的违约行为以及双方多次沟通不畅导致信任基础已经丧失，陈颖要求郭朝阳承担违约责任后再配合办理网签手续理由正当，不宜认定陈颖构成违约。故郭朝阳、王亚群要求陈颖支付违约金及居间服务费的诉讼请求依据不足，本院不予支持。另需指出，双方于2016年11月18日第二次过户时，郭朝阳的贷款审批函即于2016年11月23日过期，和谐置家公司告知双方剩余期限不足以办理房产抵押登记查询，可能导致过户后的房产无法办理贷款。对于贷款审批函即将过期的责任承担与法律后果，可能涉及居间合同的履行问题，因与本案不属同一法律关系，本案中不予处理，当事人就此可另行解决。
关于焦点三，购房资格是房屋买卖合同履行的必要条件，买房人对其具备政策规定的购房资格负有举证责任。在一审法庭辩论终结前，郭朝阳、王亚群未举证证明其现具有在京购房资格，即使有资格，但鉴于其明确表示在房屋过户前无能力一次性付清剩余购房款，且陈颖表示不再配合办理贷款面签手续，故合同继续履行存在障碍。对于郭朝阳、王亚群要求陈颖协助办理过户的诉讼请求，本院难以支持。
关于反诉部分，本院逐一论述如下：对于《房屋买卖合同》及《交易资金监管协议》解除一节，如焦点三所述，该项请求理由正当，应予支持。根据现有证据，陈颖于2017年2月20日以微信方式通知和谐置家公司主张解除《房屋买卖合同》，但未举证证明该解除通知送达给了郭朝阳、王亚群，且不符合双方对于送达的约定，故陈颖发微信要求解除合同的行为，不能产生解除合同的后果。对于《存量房屋买卖合同》即网签合同撤销一节，在履行房屋买卖合同过程中进行的网签属于应行政机关要求而进行的备案登记手续，网签合同的撤销不属于人民法院民事案件受理范围，故本案不予处理。对于陈颖要求郭朝阳、王亚群返还垫付的监管资金36万元一节，综合全案实际，可以认定双方之间名为借款，实为促成合同履行而进行的垫资，仍属于在履行房屋买卖合同过程中所产生的争议，故本案中一并处理。如前所述，现陈颖主张返还垫资的请求理由正当，应予支持。至于利息一节，因双方对此没有约定，且该款作为监管资金的用途，该项请求依据不足，本院不予支持。对于供暖费主张一节，鉴于双方在《补充协议》明确约定由郭朝阳承担诉争房屋2016-2017年度供暖费，陈颖该项请求于法有据，本院予以支持。对于房屋闲置期间的租金损失一节，因双方对此并无约定，且已超过郭朝阳、王亚群在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故陈颖该项请求于法无据，本院不予支持。对于因办理房屋买卖事宜与参加诉讼而产生的交通费、误工费、律师费以及可得利益损失80万元一节，如前所论，因不属于陈颖在合同履行过程中遭受的直接损失，缺乏事实和法律依据，故本院难以支持。对于陈颖以郭朝阳、王亚群提供虚假证件构成违约为由要求其承担房款总额10%的违约金一节，根据双方《补充协议》，郭朝阳、王亚群虽曾因暂住证的问题造成过户延迟，但因此所产生的违约责任已经解决，不能以此认定二人提供了虚假的身份证件，陈颖对此未提供充分有效的证据加以佐证，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、驳回郭朝阳、王亚群的全部诉讼请求；
二、解除郭朝阳、王亚群与陈颖于二○一六年七月二日签订的《房屋买卖合同》及《交易资金监管协议》；
三、陈颖于本判决生效后七日内返还郭朝阳、王亚群定金3万元；
四、郭朝阳、王亚群于本判决生效后七日内返还陈颖垫付的监管资金36万元；
五、郭朝阳、王亚群于本判决生效后七日内给付陈颖2016-2017年度房屋供暖费3350元；
六、驳回陈颖的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18894元，由郭朝阳、王亚群负担（已交纳9447元，剩余费用免交）；反诉案件受理费11800元，由陈颖负担8850元（已交纳），由郭朝阳、王亚群负担2950元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王燕军
人民陪审员 刘晓凤
人民陪审员 刘长权
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 王亚男