山东省邹平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1626民初3969号
原告：中国农业银行股份有限公司邹平县支行。住所地邹平县城黛溪三路***号。统一社会信用代码91371626867192367U。
负责人：郭志伟，该支行行长。
委托诉讼代理人：吕东美，山东天健律师事务所律师。
被告：姜成新，男，1965年1月7日出生，汉族，居民，住邹平县。
被告：周学军，女，1972年6月27日出生，汉族，居民，住邹平县。
原告中国农业银行股份有限公司邹平县支行（以下简称邹平农行）与被告姜成新、周学军金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告邹平农行委托诉讼代理人吕东美到庭参加诉讼，被告姜成新、周学军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹平农行向本院提出诉讼请求：1.被告姜成新、周学军偿还原告借款本金204181.79元及相应利息（自2015年10月3日至实际偿还之日）；2.原告依法对被告姜成新、周学军抵押的房产之价款享有优先受偿权；3.诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：1.被告姜成新、周学军共同偿还原告借款本金204181.79元及逾期利息（以借款本金204181.79元为基数，按照年利率8.91%，自2015年10月3日计算至本判决确定的履行期限届满之日）；2.原告对被告姜成新、周学军抵押的位于邹平城南新区黛溪花园8号楼1单元401号房屋及土地使用权【房屋所有权证号：CQSH01638，建设用地使用权证号为（2009）第7438号】在上述借款本息范围内折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年7月2日，被告姜成新、周学军因购买二手房需要与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告借款280000元，借款期限自2010年7月2日起至2025年7月1日止，借款期限180个月。还款日为每月20日。该笔借款由被告姜成新、周学军以所购二手房提供抵押担保。合同签订后原告按约定向被告发放了借款，但被告从2015年10月2日未按照约定履行还款义务。综上所述，由于被告的违约行为给原告造成了巨大损失，为了维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。
被告姜成新、周学军均未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。
原告围绕诉讼请求依法提交了三组证据：证据1.《中国农业银行个人房地产贷款申请书》、《个人购房担保借款合同》、借款凭证各一份；证据2.房权证、房地产抵押契约、房地产抵押清单、他项权利证书、土地使用权证、结婚证复印件各一份；证据3.还款明细一份。被告姜成新、周学军未到庭举证、质证，视为其对举证、质证权利的放弃。原告提交的三组证据客观真实、来源合法，与本案待证事实有关联性，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告姜成新与被告周学军系夫妻关系。2010年6月24日，被告姜成新与被告周学军共同向原告申请借款，用于购买位于邹平城南新区黛溪花园8号楼1单元401号房屋。2010年6月30日，原告与被告姜成新、周学军签订《房地产抵押契约》，约定被告姜成新、周学军以位于邹平县黛溪花园的房屋向原告抵押贷款280000元。2010年7月2日，原告与被告姜成新签订《个人购房担保借款合同》，约定被告姜成新从原告处借款280000元，用于购买位于邹平县黛溪花园的房屋，借款期限自2010年7月2日起至2025年7月1日止，借款期限180个月。借款利率在中国人民银行同期同档基准贷款利率5.94%基础上下浮25%，执行年利率4.45%。直至借款到期日。还款方式为分期还款，借款人以每月为一个还款周期，共180期，自借款发放后，每期末月的对应日（20日/借款对应日）为还款日。没有对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日，还款方式为等额本息还款法。合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：……（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；……。被告姜成新、周学军同意以位于城南新区黛溪花园8号楼1单元401号房屋及土地使用权【房屋所有权证号：CQSH01638，建设用地使用权证号为（2009）第7438号】设定抵押，抵押物暂作价567060元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准。逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。被告姜成新在借款人处签名、按手印，被告姜成新、周学军在抵押人处签名、按手印。同日，原告与被告姜成新、周学军在邹平县房产管理局办理了抵押登记手续。
合同签订同日，原告将借款280000元交付被告姜成新。截至2015年10月2日，被告偿还原告借款本金75818.21元及期限内利息，尚欠原告借款本金204181.79元及之后利息。被告未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，致原告诉至本院，要求：一、被告姜成新、周学军共同偿还原告借款本金204181.79元及逾期利息（以借款本金204181.79元为基数，按照年利率8.91%，自2015年10月3日计算至本判决确定的履行期限届满之日）；二、原告对被告姜成新、周学军抵押的位于邹平城南新区黛溪花园8号楼1单元401号房屋及土地使用权【房屋所有权证号：CQSH01638，建设用地使用权证号为（2009）第7438号】在上述借款本息范围内折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；三、诉讼费用由被告承担。
本院认为，原告邹平农行与被告姜成新、周学军签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押契约》及被告姜成新、周学军向原告提交的《中国农业银行个人房地产贷款申请书》均是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效，各方应自觉履行。合同签订后，原告依约将借款交付借款人，履行了出借人义务，被告姜成新作为借款人，应按合同约定及时偿还原告借款本息。被告姜成新未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，原告有权提前终止该借款合同。因此，原告要求被告姜成新偿还剩余借款本金及逾期利息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告姜成新与被告周学军系夫妻关系，且该借款发生在夫妻关系存续期间，被告周学军与被告姜成新共同申请向原告借款用于购买位于邹平城南新区黛溪花园8号楼1单元401号房屋，因此，原告要求被告周学军偿还剩余借款本金及逾期利息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同约定借款期限内执行年利率4.45%，逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，因此逾期利率为6.675%，原告主张逾期利率为8.91%，超过上述标准的部分，本院不予支持。
被告姜成新、周学军同意以位于城南新区黛溪花园8号楼1单元401号房屋及土地使用权【房屋所有权证号：CQSH01638，建设用地使用权证号为（2009）第7438号】对涉案借款本息提供抵押担保并办理了抵押登记，故原告要求对上述抵押财产在剩余借款本金及相应利息范围内享有优先受偿权，符合合同约定及法律规定，但不得优先于登记在先的抵押权。
综上所述，原告邹平农行要求被告姜成新、周学军偿还剩余借款本金及逾期利息，要求对被告姜成新、周学军抵押的位于城南新区黛溪花园8号楼1单元401号房屋及土地使用权【房屋所有权证号：CQSH01638，建设用地使用权证号为（2009）第7438号】在剩余借款本金及相应利息范围内享有优先受偿权，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张逾期利率超过6.675%标准的部分，本院不予支持。被告姜成新、周学军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应权利，不影响本案正常审理和裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姜成新、周学军于本判决生效之日起五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司邹平县支行借款本金204181.79元及逾期利息（以借款本金204181.79元为基数，按照年利率6.675%，自2015年10月3日计算至本判决确定的履行期限届满之日）；
二、原告中国农业银行股份有限公司邹平县支行对被告姜成新、周学军抵押的位于城南新区黛溪花园8号楼1单元401号房屋及土地使用权【房屋所有权证号：CQSH01638，建设用地使用权证号为（2009）第7438号】在上述款项范围内折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但不得优先于登记在先的抵押权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司邹平县支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4363元，减半收取2182元，保全费1541元，合计3723元，由被告姜成新、周学军负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
代理审判员 管延忠
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 王小艳