北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02257号
上诉人（原审原告）北京银达物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东中街9号首层。
法定代表人薛福志，董事长。
委托代理人杨占林，男，1974年6月3日出生，北京银达物业管理有限责任公司职员。
委托代理人祁建军，男，1982年5月28日出生，北京银达物业管理有限责任公司职员。
上诉人（原审被告）徐冬冬，男，1959年5月14日出生。
委托代理人陈燕殊，北京市东易律师事务所律师。
上诉人北京银达物业管理有限责任公司（以下简称银达公司）因与上诉人徐冬冬物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第07170号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成由法官杨路担任审判长，法官巴晶焱、法官杜丽霞参加的合议庭，于2015年3月6日公开开庭进行了审理。银达公司的委托代理人杨占林、祁建军，徐冬冬的委托代理人陈燕殊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
银达公司在一审中起诉称：2003年3月徐冬冬从原业主处购买了涉诉房屋。2005年3月31日，银达公司与北京龙苑别墅业主委员会签订了《北京龙苑别墅物业服务合同》，银达公司为龙苑别墅的物业服务提供者。该合同第9条约定：物业费标准为每月每平方米建筑面积4.98元。该栋别墅建筑面积为500.54平方米。2007年3月31日，银达公司与北京龙苑别墅业主委员会续签了《北京龙苑别墅物业服务合同》，银达公司为龙苑别墅的物业服务提供者。根据《北京龙苑别墅物业服务合同》第11条，徐冬冬应及时、足额交纳欠费。截至目前，徐冬冬仍拖欠2004年1月1日至2009年12月31日期间的物业服务费113371.73元及其滞纳金56407.31元、2009年12月21日至2011年12月31日期间的部分水费、电费、2009年12月1日至2011年10月31日期间的电话费、2010年3月21日至2010年5月20日期间的工程费、2010年5月21日至2010年6月20日期间的绿化费等能源费4259.38元，共计欠费174038.4元。虽经银达公司多次催要，但是徐冬冬仍未交纳。故请求判令：1.徐冬冬支付拖欠银达公司的龙苑别墅36栋2004年1月至2011年12月31日期间的物业服务费113371.73元；2.徐冬冬支付银达公司物业服务费滞纳金人民币56407.31元（计算到2012年3月31日）；3.徐冬冬支付拖欠银达公司的龙苑别墅36栋2009年12月21日至2010年1月20日期间的水费11.4元，2010年3月21日至2010年6月20日期间的水费548元，2010年7月21日至2010年11月20日期间的水费200元，2011年3月21日至2011年4月20日期间的水费28元，2011年5月21日至2011年6月20日期间的水费84元，2011年7月21日至2011年8月20日期间的水费56元，2011年9月21日至2011年10月20日期间的水费168元，2011年10月21日至2011年12月31日期间的水费188元，共计1283.4元；4.判令徐冬冬支付拖欠银达公司的龙苑别墅36栋2009年12月21日至2010年1月20日期间的电费131.84元，2010年3月21日至2010年6月20日期间的电费65.92元，2010年7月21日至2010年11月20日期间的电费175.78元，2011年3月21日至2011年10月20日期间的电费131.83元，2011年10月21日至2011年12月31日期间的电费7.32元，共计512.69元；5.判令徐冬冬支付拖欠银达公司的龙苑别墅36栋2009年12月1日至2011年9月30日期间的电话费674.77元，2011年10月1日至2011年10月31日期间的电话费29.5元，共计704.27元；6.判令徐冬冬支付拖欠银达公司的龙苑别墅36栋2010年3月21日至2010年5月20日期间的工程服务费1709元；7.判令徐冬冬支付拖欠银达公司的龙苑别墅36栋2010年5月21日至2010年6月20日期间的绿化费50元，以上共计174038.4元。
徐冬冬在一审中答辩称：银达公司从未向徐冬冬催缴过地下室物业费，从2003年至今，近十年均没有催交过费用，大部分已经超过了诉讼时效。银达公司在为徐冬冬提供物业服务中出现了重大事故，给徐冬冬造成了经济上和精神上的损失。2009年徐冬冬分两次共计10万元购买500棵牡丹花免费提供给银达公司，当时银达公司也表示能种植好牡丹花，但是在2010年4月雕像事件出现以后，银达公司停止了对牡丹花的管理，致使500棵牡丹花死亡。徐冬冬是2003年3月底入住别墅，银达公司接管这个项目，当月徐冬冬就地下室的问题跟银达公司的经理交换了意见，该房子的建筑面积应该是351.2平米，并附有该房总面积不包括地下室，银达公司人员说物业管理费可以按照房产证上的建筑面积收取，徐冬冬当时问是否可以给一个证明，该工作人员说可以，但是要求不要公布于众。2004年12月21日，徐冬冬将入住到该天的物业费交齐，收费标准按照银达公司给徐冬冬的收费明细缴纳单缴纳，交付完毕后，银达公司向徐冬冬出具了一份证明书，告知物业费已全部缴纳齐，并在发票上也注明了。依此类推到2009年，银达公司和徐冬冬一贯都是这样一个做法，所以银达公司离开这个项目以后还重提地下室物业费问题，实属荒唐，既然当时银达公司承诺为什么还要反悔。徐冬冬认为关于地下室面积问题，徐冬冬与银达公司双方有共识，以银达公司开具的发票证明，以及让徐冬冬交钱的明细表可以作为证据。徐冬冬确实没有交纳2010年到2011年的物业费，因为2010年4月15日银达公司在徐冬冬家服务的时候，工作人员将徐冬冬家放置的木雕像打翻在地，造成了木雕像小指断裂等，在没有得到徐冬冬允许的情况下，他们匆匆用乳胶进行了修复，当徐冬冬发现的时候已经晚了，这对雕像是第二次损坏，这个雕像是文物，价值至少在百万之上，残缺后艺术及经济价值下降，事故发生后银达公司不解决事情。
一审法院审理查明：银达公司分别于2005年3月31日、2007年3月31日与北京龙苑别墅业主委员会签订了《北京龙苑别墅物业服务合同》，约定自2005年4月1日至2007年3月31日，2007年4月1日起至2009年3月31日由银达公司为龙苑别墅提供物业管理服务，按建筑面积（包含地上建筑面积和地下室建筑面积）每月每平方米4.98元的标准由银达公司向业主或物业使用人收取物业管理费（按每月、季、半年预收）。同时，合同约定业主或物业使用人欠缴物业管理费时，银达公司从逾期之日起每天按所欠缴费用的0.06%收取滞纳金。2009年9月13日，经北京龙苑别墅业主大会决定，原服务合同自动延期到2009年12月31日。2010年1月5日，银达公司与北京龙苑别墅业主委员会续签了《北京龙苑别墅物业服务合同》，该合同的履行期限为2年，物业费的标准仍按建筑面积（包含地上建筑面积和地下室建筑面积）每月每平方米4.98元计算。物业服务合同到期前，北京龙苑别墅业主委员会、银达公司以及北京国广物业管理有限公司签订《龙苑别墅物业管理服务交接协议书》，其中约定银达公司有权按照其与北京龙苑别墅业主委员会签订的原物业服务合同的标准及政府定价标准收取2011年12月31日之前的未收缴到的物业费、能源费等各项费用，北京龙苑别墅业主委员会及北京国广物业管理有限公司需配合银达公司追缴截止2011年12月31日前的业主各项欠费。2011年12月30日，银达公司、北京龙苑别墅业主委员会以及北京国广物业管理有限公司签订了《北京龙苑别墅项目交接报告》，于当日完成对龙苑别墅物业管理区域物业共用部分的现状交接及物业管理服务相关资料的交接。徐冬冬系龙苑别墅36栋的业主，按照费用划分的相关说明，该栋别墅自2003年4月1日发生的相关费用由徐冬冬交付。
银达公司就其主张提交以下证据：
1.2005年3月31日银达公司与北京龙苑别墅业主委员会签订的《北京龙苑别墅物业服务合同》，证明物业管理费收费标准、滞纳金的收取依据以及收取能源费、特约服务费的合同依据，以及该合同委托银达公司提供物业服务期限自2005年4月1日至2007年3月31日。
2.2007年3月31日银达公司与北京龙苑别墅业主委员会签订的《北京龙苑别墅物业服务合同》，证明物业管理费收费标准、滞纳金的收取依据以及收取能源费、特约服务费的合同依据，以及该合同委托银达公司提供物业服务期限自2005年4月1日至2009年3月31日。
3.2009年10月10日北京龙苑别墅业主委员会会议公告，证明2009年9月13日，北京龙苑别墅业主大会决定继续聘任银达公司为园区提供物业管理服务2年，其原服务合同自动延期至2011年12月31日。
4．2010年1月5日银达公司与北京龙苑别墅业主委员会签订的《北京龙苑别墅物业服务合同》，证明物业管理费收费标准、滞纳金的收取依据以及收取能源费、特约服务费的合同依据。
5.龙苑别墅36栋房屋费用划分说明，证明36栋别墅为徐冬冬所有，自2003年4月1日起发生的费用由徐冬冬支付。
6.徐冬冬身份证复印件，证明徐冬冬的身份信息。
7.欠费金额计算明细表，证明徐冬冬欠费明细。
8.发票记账联复印件，证明徐冬冬曾经向银达公司交纳过2009年7月1日至2009年12月31日期间的物业费10493.88元。
9.水费、电费、电话费单据，证明徐冬冬欠缴水费、电费以及电话费的明细。
10.服务通知单，证明徐冬冬欠缴工程费、绿化费的明细。
11．（2008）顺民初字第7285号民事判决书、（2009）二中民终字第03802号民事判决书，证明银达公司曾经因为龙苑别墅其他业主拖欠地下室建筑面积物业管理费及滞纳金提起诉讼并胜诉。
12.龙苑别墅物业管理服务交接协议书，证明银达公司有权按照物业服务合同的标准及政府定价标准收取2011年12月31日之前未收缴的物业费、能源费等各项费用。
13.龙苑别墅项目交接报告，证明银达公司与龙苑别墅业主委员会、北京国广物业管理有限公司完成了龙苑别墅物业管理区域内共用部分、物业管理服务相关资料的交接。
14.龙苑别墅业主委员会2012年2月6日发的函，证明业主委员会呼吁未及时交纳欠费的业主，尽快交费。
15.地下室面积物业费收取事宜的函及其发文登记表，证明银达公司曾向徐冬冬催缴过物业费。
16.银达公司和龙苑别墅业主委员会联合发的关于地下室面积物业费收取事宜的函以及发文登记表，证明银达公司曾经向徐冬冬催费，并且徐冬冬签收。
17．缴费提示及发文登记表，证明银达公司向徐冬冬催要过物业管理费。
18.关于敦促徐冬冬支付拖欠费用的律师函，证明银达公司曾经向徐冬冬催缴过物业费。
19.龙苑别墅分户能源表确认明细表，证明徐冬冬水费、电费表的底数。
徐冬冬对银达公司提交的证据1、2、4的真实性没有异议，对证明内容不予认同。对证据3的真实性不认可。对证据5的真实性认可。对证据7徐冬冬称是复印件不发表质证意见。对证据8真实性认可，证明目的也认可。对证据9其中水费和电费的真实性不认可，对电话费单据认可。对证据10中编号为5-L21的单据认可，其余单据不认可。对证据11的真实性认可，但对证明内容不认可，徐冬冬称另案与本案有本质上的区别。对证据12、13的真实性认可。对证据14的真实性不认可。对证据15徐冬冬称没有其本人签字，故对真实性不认可。对证据16的真实性不认可。对证据17徐冬冬称其没有收到过。对证据18徐冬冬称没有发函日期，邮件回复写的电话不对，家中无人退回了，故对该证据不认可。对证据19的真实性不认可。
徐冬冬就其主张提交以下证据：
1．房地产卖契；2.北京市城镇土地使用权登记表；3.房屋所有权证；4.契税完税证，徐冬冬提交以上四份证据证明徐冬冬房屋的建筑面积是351.2平方米。
5.2004年12月21日的付费明细单，证明银达公司出具的诉争房产2004年1月1日至11月21日物业费为20987.76元。
6.2004年12月21日的证明一份，内容为：“龙苑别墅36栋业主徐东东先生已于2004年12月21日按照房产证之规定，将本年度及以前的物业管理费全部交纳完毕。”以此证明就2004年度涉诉房屋的物业费徐冬冬全部缴纳完毕。
7.2005年12月31日的付费明细单，证明银达公司出具的诉争房产2005年1月1日至11月21日物业费为20987.76元。
8.2005年12月31日的证明一份，内容为：“龙苑别墅36栋业主徐冬冬先生已于2005年12月31日按照房产证的规定，将2005年1月1日至2005年12月31日的物业费和2005年05月21日至2005年12月20日的水费和2005年05月21日至2005年11月20日电费和2005年05月21日至2005年11月30日电话费全部交纳完毕。”以此证明就2005年度涉诉房屋的物业费徐冬冬全部缴纳完毕。
9.2006年12月22日的付费明细单，证明银达公司出具的诉争房产2006年1月1日至11月21日物业费为20987.76元。
10.2006年12月22日的证明一份，内容为：“龙苑别墅36栋业主徐冬冬已于2006年12月22日按照房产证所标注的建筑面积351.20平方米（即不包括地下室面积），将2006年1月1日至2006年12月31日的物业费交纳完毕。”以此证明就2006年度涉诉房屋的物业费徐冬冬全部缴纳完毕。
11.2007年12月的付费明细单，证明银达公司出具的诉争房产2007年1月1日至11月21日物业费为20987.76元。
12.2007年12月14日的证明一份，内容为：“龙苑别墅36栋业主徐冬冬已于2007年12月14日按照房产证所标注的建筑面积351.20平方米（即不包括地下室面积），将2007年1月1日至2007年12月31日的物业费交纳完毕。”以此证明就2007年度涉诉房屋的物业费徐冬冬全部缴纳完毕。
13.2008年12月9日的证明一份，内容为：“龙苑别墅36栋业主徐冬冬已于2008年12月19日按照房产证所标注的建筑面积351.2平方米（即不包括地下室面积），将2008年1月1日至2008年12月31日的物业费20987.76元交纳完毕。”以此证明就2008年度涉诉房屋的物业费徐冬冬全部缴纳完毕。
14.2003年12月13日的发票一张；15.2005年12月31日的发票一张；16.2007年12月14日的发票一张；17.2008年12月8日的发票一张；徐冬冬提交以上四份证据均要证明的是诉争房屋当年度的物业费其已全部交清。
18.2011年8月30日的致歉函一份，证明银达公司于2010年4月15日在为徐冬冬服务时发生重大事故，未达成协议。
19.关于西花园牡丹园建设的备忘，证明银达公司在提供物业服务时发生重大事故。
20.照片一张，证明银达公司在为徐冬冬提供服务时发生重大事故。
银达公司对徐冬冬提交的证据1和2的真实性无异议，但不认可证明目的，称该证据只是表示了地上建筑面积但不是涉诉房屋的总建筑面积。对证据3的真实性认可，证明目的不认可，银达公司称该表中明确记载了涉诉房屋的地下室建筑面积为149.34平方米，这与其主张的地下室面积吻合。对证据4的真实性认可，证明目的不认可，称与本案无关。对证据5和7的真实性认可，证明目的不认可，称证明写的是徐冬冬只是按照房产证规定的面积交纳了物业费，对银达公司所主张的地下室面积对应的物业费不一样，此外银达公司也没有同意可以不交纳地下室部分的物业费。对证据6的真实性不认可。对证据8银达公司称上面写明了不包括地下室面积。对证据9的真实性不认可。对证据11的真实性认可，但对证明目的不认可，银达公司称徐冬冬只是交纳了地上面积对应的物业费，但就地下室面积对应的物业费徐冬冬未交纳。对证据12的真实性不认可。对证据10和证据13的真实性认可，银达公司称徐冬冬只是交纳了地上面积对应的物业费，而不是地下面积对应的物业费。对证据14的真实性认可，证明目的不认可，称该证据与本案没有关系。对证据15、16、17的真实性认可，对证明目的不认可，称徐冬冬只是交纳了地上面积对应的物业费，与地下室没有关系。对证据18，对2005年12月31日致歉函的真实性认可，但对证明目的不认可，银达公司称这个说的是2003年的事情，与本案银达公司的主张没有关系，此外其也没有同意免除徐冬冬地下室面积对应的物业费，只是对物业服务中的不恰当之处表示歉意；对2005年致歉函的真实性无法确定；对2011年8月30日的致歉函的真实性认可，银达公司称入室服务是特殊服务，其所主张的物业费是公共服务部分的，入室服务不属于物业服务的范畴，徐冬冬以木雕被损为由拒交物业费不能成立。对证据19的真实性认可但对证明目的不认可，银达公司称牡丹园不属于园区公共用地，银达公司种植牡丹只是根据徐冬冬的意愿为其提供帮助，此外牡丹花的死亡与银达公司无关，是自然死亡。对证据20的真实性无法确认，银达公司称确实有木雕被损一事，但是在为徐冬冬提供特约服务过程中产生的，与本案无关。
一审庭审中，银达公司将其主张的物业费数额变更为113371.68元，将其主张的工程服务费变更为960元。
一审法院判决认定：银达公司与徐冬冬所在龙苑别墅的业主委员会签订了物业服务合同，银达公司的职责是按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务，并根据合同约定收取物业管理费、代收代缴能源费、特约服务费等费用。银达公司主张的物业管理费系其提供物业服务期间的费用，且银达公司与龙苑别墅业主委员会、北京国广物业管理有限公司交接时，已明确银达公司有权收取2011年12月31日之前未收缴到的物业费、能源费等各项费用。由于物业服务具有公共服务性和强制履行的特点，即使徐冬冬欠费，银达公司亦未中断服务，且银达公司以发送缴费提示的方式追索其物业管理费，其行为并未明显怠于行使追索物业管理费的权利，该院对徐冬冬关于银达公司已过诉讼时效的意见不予采纳。物业管理收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照有关主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。龙苑别墅小区成立业主委员会后，业主委员会有权代表龙苑别墅的业主与物业公司签订物业服务合同。业主委员会的决定对业主具有约束力。本案中，徐冬冬所居住小区的业主委员会与银达公司签订了《物业服务合同》，约定龙苑别墅的物业管理费按建筑面积（包含地上建筑面积和地下室建筑面积）每月每平方米4.98元的标准，由银达公司向业主或物业使用人收取物业管理费，该约定并未违反法律、法规的强制性规定，亦未违反有关部门制定的物业服务收费办法，因此该合同内容对徐冬冬具有约束力。徐冬冬仍应当按照龙苑别墅业主委员会与银达公司签订的《物业服务合同》中的约定交纳物业管理费。因徐冬冬所有的涉诉房屋存在地下室，且其提交的《北京市房屋登记表》上明确了该栋别墅的地下室建筑面积为149.34平方米，故徐冬冬应当根据《物业服务合同》的物业管理费收费标准和地下室建筑面积，交纳相应的物业费。徐冬冬提交2004年12月21日的银达公司出具的证明以及2005年12月31日银达公司出具的证明已经写明2004年度和2005年度的物业费其已全部交清。该院对徐冬冬的该主张予以采信。但就2006、2007、2008年度的物业费，徐冬冬同样提交银达公司出具的证明以证明其已交清当年的物业费。但该证明上写明是按照房产证所标注建筑面积351.2平方米（即不包括地下室面积）的物业费已交清，故此就2006年1月1日至2009年12月31日期间地下室建筑面积部分的物业管理费以及2010年1月1日至2011年12月31日期间地上建筑面积以及地下室建筑面积部分的物业管理费，徐冬冬应当向银达公司交纳。该院对银达公司要求徐冬冬交纳上述期间的物业管理费95522.64元的诉讼请求予以支持。对银达公司要求徐冬冬交纳2004年1月1日至2005年12月31日期间地下室建筑面积部分的物业管理费的请求不予支持。银达公司主张的水费、电费、电话费、绿化费以及工程服务费系其提供物业服务期间的相关费用，根据合同约定银达公司有权代收代缴能源费、特约服务费等费用。就银达公司主张的电话费，银达公司主张徐冬冬曾经预交过500元的话费，此费用可以冲抵徐冬冬所欠的电话费，故对银达公司主张徐冬冬应当交纳的电话费该院确定为204.27元。对银达公司主张的要求徐冬冬支付其欠缴的水费1283.4元、电费512.69元、电话费204.27元、绿化费50元以及工程服务费960元的诉讼请求予以支持。就银达公司所主张的滞纳金因徐冬冬自入住龙苑别墅即对收取地下室建筑面积部分的物业管理费存在异议，其已交纳了地上建筑面积部分的物业管理费，故其一直未交纳地下室建筑面积部分的物业管理费非属恶意拖欠行为，该院对银达公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。就徐冬冬所主张的其雕像被损坏以及牡丹死亡一节，因不属于涉诉合同所约定的物业服务的范畴，属于特约服务，对徐冬冬该项损失，徐冬冬可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、徐冬冬于判决生效之日起7日内支付银达公司2006年1月1日至2009年12月31日期间地下室建筑面积部分的物业管理费35698.08元，2010年1月1日至2011年12月31日期间地上建筑面积以及地下室建筑面积部分的物业管理费59824.56元，2009年12月21日至2011年12月31日期间的水费1283.4元，2009年12月21日至2011年12月31日期间的电费512.69元，2009年12月21日至2011年12月31日期间的电话费204.27元，工程服务费960元，绿化费50元，以上共计98533元；二、驳回银达公司的其他诉讼请求。
银达公司和徐冬冬均不服一审法院上述民事判决，均向本院提起上诉。
银达公司的主要上诉理由是：一、徐冬冬并未交纳2004、2005年度地下室建筑面积的物业费。根据徐冬冬提供的北京市房屋登记表，地上建筑面积为351.2平方米、地下建筑面积为149.34平方米，总建筑面积应为500.54平方米。根据徐冬冬提供的证据5、6、7、8和银达公司于2004年12月23日、2005年12月31日给徐冬冬开具的发票记账联，可以计算出徐冬冬交纳的2004、2005年的物业费只是地上建筑面积，而不包括地下建筑面积。银达公司于2004年12月31日和2005年12月31日为徐冬冬出具的证明中，关于徐冬冬是按照房产证之规定缴纳物业费的表述，仅是指被房产证正页所记载的建筑面积351.2平方米，其中并不包含房产证附表所记载的地下建筑面积149.34平方米，此证明与银达公司所主张的地下室建筑面积物业费并不矛盾。二、《北京龙苑别墅物业服务合同》的约定合法有效。根据合同第5章第9条：物业管理费，由银达公司按建筑面积每月每平方米4.98元向业主或物业使用人收取，建筑面积包含地面建筑面积和地下室建筑面积之约定，其并未违反法律、法规的强制性规定，对徐冬冬具有约束力。三、关于滞纳金，根据《北京龙苑别墅物业服务合同》第5章第11条第3款：业主或物业使用人欠缴物业管理费及其他费用超过3个月的，银达公司可以从逾期之日起每天按所欠付缴纳费用的0.06%收取滞纳金之约定，徐冬冬未及时、足额交纳欠费，在银达公司以及龙苑别墅业主委员会多次阐明原由并催缴的情况下，仍拒绝缴纳就是恶意欠费，应当交纳滞纳金。综上，银达公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持银达公司的原审全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费全部由徐冬冬承担。
徐冬冬针对银达公司的上诉理由答辩称：不同意物业公司的上诉请求和事实理由。徐冬冬和银达公司达成了特别协议，徐冬冬不存在欠缴地下物业费的情形。2010年和2011年期间，徐冬冬暂缓交纳的物业费是事出有因，银达公司提供服务时给徐冬冬造成了特大损失，双方在协商赔偿问题，所以徐冬冬才暂缓交纳物业费。关于滞纳金，暂缓交纳物业费是事出有因，所以不应交纳滞纳金。
徐东东的主要上诉理由是：一、徐冬冬与银达公司达成特别协议，书面确认徐冬冬按照房产证面积交纳物业费，徐冬冬不存在欠缴地下室面积物业费的情形。本案中，银达公司已经通过书面方式与徐冬冬变更了《北京龙苑别墅物业服务合同》的条款，承诺徐冬冬只需按照建筑面积351.2平方米交纳物业费即可。变更的原因是由于银达公司物业服务收费标准违法，且感谢徐冬冬对其在小区开展工作的帮助和支持，为避免其他业主效仿，银达公司明确表示不再与徐冬冬签订新的变更协议，而是通过开具书面交费证明的方式予以确认。徐冬冬在一审中提交的证据5-13已经充分证明双方变更业主委员会签订的格式物业服务合同的意思表示和变更的事实。银达公司出具的致歉函也明确表示2003年将徐冬冬列为欠费业主不对，因为双方正在协商徐冬冬按房产证登记的建筑面积交费的事宜，同日银达物业公司给徐冬冬出具了徐冬冬按照房产证面积将2005年物业费全部缴纳完毕的证明。而且银达公司出具的付费明细单自2005年起即列明徐冬冬物业金额为20987.76元，并且明确表示物业费不包含地下室面积，同时银达公司还持续给徐冬冬出具了物业费缴纳完毕的证明。而且银达公司在物业服务期间，从未向徐冬冬主张过地下室面积的物业费，进一步证明双方变更物业服务合同的事实，徐冬冬已经结清所有物业费，不存在欠费情形。如果徐冬冬欠缴地下室面积的物业费，银达公司应该在证明中说明徐冬冬欠地下室面积费用，而非写明“物业费交纳完毕”。因此双方变更格式物业服务合同，约定徐冬冬按房产证记录的建筑面积交纳物业费的意思表示是真实的，符合逻辑。银达公司在承诺徐冬冬无需交纳地下面积物业费后，又在退出园区、不再提供服务后反悔要求徐冬冬支付该部分费用，不符合诚实信用、维护交易安全的基本原则，于法于理均不应得到支持。此外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项规定，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算，徐冬冬所有的龙苑别墅36栋房屋登记建筑面积为351.2平方米，房地产卖契、购房契税、完税证明及房产证均有明确记载。而物业服务费以登记之建筑面积缴纳亦为行业惯例，龙苑别墅区房屋登记本身即存在差异，如果地下室面积登记在建筑面积之内则按登记的地上、地下全部面积缴纳，而未经登记在建筑面积之内的地下室面积，依法即不应缴纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条（二）项规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款无效。第五条规定，物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，银达公司擅自扩大收费范围，将法定的建筑面积扩大为非法定建筑面积的地下室部分，徐冬冬提出不交纳地下室面积物业费的抗辩，理应得到法庭的支持。该解释第六条还规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，服务期内银达公司从未向徐冬冬催交过地下室部分物业费，进一步证明双方变更原合同收费标准的意思表示真实，徐冬冬只需按照登记的建筑面积交费。银达公司关于地下室面积物业费的诉讼请求不应支持。二、2010、2011年之物业费因在双方争议期间，徐冬冬暂缓交纳事出有因，无需交纳滞纳金。2010年4月，银达公司在向徐冬冬提供特约服务的过程中，造成徐冬冬重大财产损失，双方一直在协商赔偿事宜，因此徐冬冬希望待该赔偿事宜达成一致意见后再支付2010.2011年之物业费，并在一审中提出了赔偿请求，最终该请求未能得到一审法院支持，现徐冬冬己经就该赔偿事宜向银达公司提起诉讼。另外，银达公司提供的服务存在瑕疵，2009年徐冬冬个人出资10万元购买洛阳来北京巡展的牡丹种植于小区公共区域用于美化小区环境，银达公司承诺按照物业合同要求尽心养护，最终却因其疏于管理致使所有牡丹全部死亡。因此徐冬冬暂缓交纳2010年、2011年物业费用事出有因，不应交纳滞纳金。三、水费、电费、工程服务费、绿化费未经徐冬冬签字认可，不能证明费用存在，银达公司收取上述费用没有事实与法律依据，应予驳回。四、一审判决事实不清，程序违法，请求依法改判或发回重审。一审开庭时，徐冬冬就银达公司提交的证据15“发文登记表”中的徐冬冬签名申请进行笔迹鉴定，一审法院受理申请相当长时间后，告知徐冬冬无法鉴定出真伪，并同意银达公司撤回该证据。银达公司申请撤回的证据明显涉嫌伪造，且系证明银达公司曾经向徐冬冬主张地下室面积物业费的关键证据，己经妨碍人民法院审理案件，一审法院本不应准许撤回，而应查证属实后按照《民事诉讼法》的有关规定对其进行处理。而一审法院不但准许其撤回，而且还在判决书第11页第三段第四行引用“发文登记表”作为认定案件事实的证据，因此一审判决违反法定程序，应依法改判或发回重审。另外，一审判决引用民法通则第108条及合同法第8条、第60条作为判决依据，未依据合同相对性原则确认徐冬冬与银达公司之间达成的变更格式条款的新协议，属于认定事实不清，请求二审法院确认双方变更物业费交纳依据的事实存在，并依法改判，驳回银达公司关于徐冬冬应交纳地下室面积物业费的诉讼请求。综上，徐冬冬上诉请求：1.改判徐冬冬与银达公司达成特别协议，无需交纳2006年1月1日至2011年12月31日地下室面积物业费；2.改判徐冬冬无需缴纳2009年12月21日至2011年12月31日水费、电费及工程服务费、绿化费。
银达公司针对徐冬冬的上诉理由答辩称：不同意徐冬冬的上诉请求和事实理由。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人提交的证据以及当事人一审、二审陈述意见等在案佐证。
本院认为：本案二审的争议焦点为：一、徐冬冬是否应交纳2004年1月1日至2011年12月31日的地下室面积物业费；二、徐冬冬是否应交纳本案所涉水费、电费、工程服务费、绿化费；三、徐冬冬是否应支付物业服务费滞纳金。
关于焦点一，本案中，徐冬冬所居住小区的业主委员会与银达公司签订了物业服务合同，约定龙苑别墅的物业管理费按建筑面积（包含地上建筑面积和地下室建筑面积）每月每平方米4.98元的标准，由银达公司向业主或物业使用人收取物业管理费，该约定并未违反法律、法规的强制性规定，亦未违反有关部门制定的物业服务收费办法，因此该合同内容对徐冬冬具有约束力。徐冬冬仍应当按照龙苑别墅业主委员会与银达公司签订的物业服务合同的约定交纳物业管理费。因徐冬冬所有的涉诉房屋存在地下室，且其房屋登记表上明确了该栋别墅的地下室建筑面积为149.34平方米，故徐冬冬应当根据物业服务合同中物业管理费的收费标准和地下室建筑面积，交纳相应的物业费。因银达公司2004年12月21日出具的证明以及2005年12月31日出具的证明已经写明徐冬冬2004年度和2005年度的物业费已全部交清，故银达公司主张徐冬冬应交纳2004年、2005年地下室面积的物业费，缺乏事实依据，本院不予支持。至于2006年至2011年地下室面积的物业费，银达公司2006年、2007年、2008年出具的证明中明确载明徐冬冬交纳的物业费不包括地下室面积，致歉函中银达公司亦未表明同意减免徐冬冬房屋地下室面积物业费，故徐冬冬以此为由主张双方书面变更了物业服务合同，徐冬冬无需交纳2006年至2011年地下室面积物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，徐冬冬应向银达公司交纳2006年1月1日至2011年12月31日地下室建筑面积的物业费。
关于焦点二，银达公司主张的水费、电费、绿化费以及工程服务费系其提供物业服务期间的相关费用，根据合同约定银达公司有权代收代缴能源费、特约服务费等费用。银达公司已提供了水费、电费、工程服务费、绿化费的相关票据，徐冬冬以未经其签字为由不予认可，但其未能提供相反证据予以证明，故一审法院判决徐冬冬给付银达公司水费1283.4元、电费512.69元、工程服务费960元、绿化费50元，并无不当，本院予以确认。另，徐冬冬主张银达公司提交的发文登记表涉嫌伪造，但未能提供证据予以证明，故一审法院准许银达公司撤回发文登记表，并未违反法定程序。
关于焦点三，因徐冬冬自入住龙苑别墅即对收取地下室建筑面积的物业管理费存在异议，且其已交纳了地上建筑面积的部分物业管理费，故徐冬冬并非恶意拖欠地下室建筑面积的物业管理费，故一审法院未予支持银达公司关于滞纳金的主张，亦无不当，本院予以确认。
综上，银达公司和徐冬冬的上诉主张，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。一审法院判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3782元，由北京银达物业管理有限责任公司负担1519元（已交纳），由徐冬冬负担2263元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费2728元，由北京银达物业管理有限责任公司负担1519元（已交纳），由徐冬冬负担1209元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
代理审判员 巴 晶 焱
代理审判员 杜 丽 霞
二〇一五年三月二十日
书 记 员 任轩毓书记员耿梦琪