广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0705民初1298号
原告张辉德，男，1949年9月17日出生，汉族，住江门市新会区。
委托代理人江建强，广东巨信律师事务所律师。
委托代理人钟北钊，广东巨信律师事务所律师。
被告张子超，男，1948年5月15日出生，汉族，住江门市新会区。
被告谭眉，女，1950年3月20日出生，汉族，住江门市新会区。
被告张某1，女，2009年4月12日出生，汉族，住江门市新会区。
法定监护人张冠婷（系张某1的母亲），女，1985年5月25日出生，汉族，住江门市新会区。
第三人江门市新会区双水镇上凌时年小学。住所地江门市新会区双水镇上凌村。统一社会信用代码124407057361964130。
法定代表人梁荣照，该学校校长。
委托代理人谭锡兴，该学校教师。
委托代理人梁炳锋，该学校教师。
第三人张冠婷，女，1985年5月25日出生，汉族，住江门市新会区。
原告张辉德诉被告张子超、谭眉、张某1及第三人江门市新会区双水镇上凌时年小学、张冠婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人江建强、钟北钊，被告张子超、谭眉、被告张某1的法定监护人张冠婷，第三人江门市新会区双水镇上凌时年小学（以下称时年小学）的委托代理人谭锡兴、梁炳锋，第三人张冠婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张辉德诉称：原告与张宣谋均是江门市××区双水镇东凌村民，2013年张宣谋曾多次提出将其长期居住的江门市××区双水镇天亭市场旁边教师住宅楼XX单元（连同附属车房××转让给原告。原告要求张宣谋出示其是上述房屋产权人的证明后才同意受让。2013年10月底张宣谋向原告提供第三人时年小学出具的张宣谋是上述房屋购买者的《证明》。2014年2月13日原告与张宣谋签订了一份《房屋转让合同》，双方约定，张宣谋将位于江门市××区双水镇天亭市场旁教师住宅楼XX单元（连同附属车房××一并转让给原告，转让价格为人民币13.8万元，原告支付全部转让费用后，原告拥有该房屋的一切权利，在双方签订合同时，张宣谋一并将第三人开出的证明交给原告，以作为原告拥有该房屋的唯一依据，上述《房屋转让合同》签订后，原告分两次以现金方式将房屋转让费用13.8万元支付给了张宣谋，张宣谋同时向原告出具了《房屋转让费用收据》。因2010年张宣谋与其前妻张冠婷已经办理离婚手续。上述交易完成后，鉴于张宣谋尚未找到新的住处，原告同意其继续居住在上述房屋。2016年8月16日张宣谋去世后，原告立即接收了上述房屋。被告张子超、谭眉是张宣谋的父母，被告张某1（未成年××是张宣谋的婚生女儿，他们都是张宣谋的法定继承人。上述房屋转让给原告后，由于张宣谋的原因一直未办理产权变更登记，仍登记在第三人名下。在张宣谋去世后其法定继承人以及上述房屋登记的名义产权人第三人时年小学，均应当按照上述《房屋转让合同》的约定将上述房屋权属登记变更登记至原告名下。据此，请求法院依法判决：确认原告是江门市××区双水镇天亭市场旁边教师住宅楼XX单元（连同附属车房××的买受人；被告、第三人将江门市××区双水镇天亭市场旁边教师住宅楼XX单元（连同附属车房××权属登记变更为原告。三被告共同承担本案全部诉讼费用。
原告为其陈述在举证期限内提供的证据有：
1、常住人口登记卡及张宣谋身份证复印件各一份。证明各被告的诉讼主体资格。
2、证明一份。证明2013年10月17日江门市××区双水镇中心小学证实张宣谋于2001年9月购买了本案争议房屋。
3、房屋转让合同一份。证明2014年2月13日原告已向张宣谋购买本案争议房屋。
4、房屋转让费用收据一份。证明2014年2月13日原告已按照《房屋转让合同》约定向张宣谋支付购买本案争议房屋的所有款项。
5、新会农村商业银行凭证二份、扣划款业务委托书一份。证明原告于2017年3月10日补缴涉案房屋拖欠的水费，并办理水费用户的变更。
6、客户用电受理回执一份。证明原告于2017年3月13日变更涉案房屋电费用户的变更。
7、报警回执一份。证明第三人张冠婷于2017年3月7日强行侵入原告已实际占有的涉案房屋，原告为此报警求助。
8、张宣谋收费历史档案（水费××、电费记录各一份。证明涉案房屋自2014年至2017年2月基本无人居住。
被告张子超答辩称：据我所知，张宣谋与张冠婷离婚后，涉案房屋约定归张冠婷所有，其他的均不知情。
被告张子超没有提供证据。
被告谭眉答辩称：据我所知，张宣谋与张冠婷离婚后，涉案房屋约定归张冠婷所有，其他的均不知情。
被告谭眉没有提供证据。
被告张某1答辩称：张宣谋于2001年9月在现单位双水镇中心小学购买新会区双水镇东凌村天亭市场内教室楼XX号单位。此单位已经于2010年5月25日在新会区民政局离婚时归张冠婷所有。同时，张宣谋从2010年5月25日完全搬离此住宅，与此住宅一切无关，此住宅于2010年5月25日起都是张冠婷居住及使用，住宅产权都是张冠婷所有。现原告要求将上述房屋转让，完全无任何法律和事实依据，请法院依法驳回原告的诉请。
被告张某1没有提供证据。
第三人时年小学陈述称：1、天亭教师住宅楼用地是我方在1996年1月8日向双水镇东凌管理区以人民币43898.4元购买的。该土地至今没有办理土地使用权证。2、张宣谋于2003年11月5日以4.8万元购买了天亭教师住宅楼的XX房屋（XX为自编门牌，××房屋实属同一房屋。因为房屋出售是从西向东自编门牌，后住户入住后，住户从东向西自编门牌××。
第三人时年小学在举证期限内提供的证据如下：
双水镇天亭教师住宅楼用地说明、证明各一份。证明涉案住宅楼没有办理土地使用权证。
第三人张冠婷陈述称：我与张宣谋离婚时，我支付了15万元给张宣谋，双方才约定涉案房屋归我所有。
第三人张冠婷在举证期限内提供的证据如下：
1、离婚协议书一份。证明2010年5月25日，张宣谋与张冠婷离婚时，约定涉案房产归张冠婷所有。
2、报警回执一份。证明2017年2月26日因原告更换了我所有的涉案房产的门锁，为此报警求助。
经开庭质证，被告张子超、谭眉、张某1及第三人时年小学、张冠婷对于原告张辉德提供的证据质证意见如下：证据1、2、3、4、5、6、7、8，真实性、合法性没有异议，只是张某1及张冠婷对证据5、6、7、8，证明内容有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；原告张辉德及被告张子超、谭眉、张某1，第三人张冠婷对于第三人时年小学提供的证据（双水镇天亭教师住宅楼用地的说明、证明××的真实性、合法性，并联性均没有异议，本院予以采纳。原告张辉德对第三人张冠婷提供的证据1、2，的真实性没有异议，只是对证明内容有异议；被告张子超、谭眉、张某1及第三人时年小学对第三人张冠婷提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以确认。
本院查明，张宣谋于2001年9月向时年小学购买了位于江门市××区双水镇天亭市场旁的教师住宅楼XX单元（连同附属的车房××，并一次性支付了购房款50000元。至2014年2月13日，原告为受让方与张宣谋为出让方签订《房屋转让合同》一份，约定由张宣谋将位于江门市××区双水镇天亭市场旁的教师住宅楼XX单元（连同附属的车房××转让给原告，住宅面积为106平方米，转让价格为138000元。合同签订后，原告认为分两笔以现金方式向张宣谋支付了房屋转让款。原告于2017年3月13日将涉案的单元的水费用户及电费用户变更为自己名下。
另查明，张宣谋与张冠婷于2008年8月8日登记结婚，并于2009年4月12日生育女儿张某1；双方于2010年5月25日在江门市新会区民政局办理了离婚手续，并签订了离婚协议书，离婚协议书约定涉案的房产归张冠婷所有。张宣谋于2016年8月16日死亡。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。
关于原告是否为江门市××区双水镇天亭市场旁教师楼XX单元（连同附属的车房××的买受人的问题。合同是在平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同也是一种民事法律行为，是当事人意志的结果，当事人在订立合同时有以下要件合同就成立：1、有当事人，没有当事人就无人作为意思表示；2、有意思表示，没有意思表示不构成民事行为；3、有标的，标的是指行为的内容，即行为人通过其行为所要达到的效果。另外合同是否发生法律效力取决于法律的评价，若法律认可这种合意，合同就生效；可见，合同的订立也不同于合同的生效。具体至本案，张宣谋作为出让方（甲方××与原告张辉德为受让方（乙方××签订一份《房屋转让合同》，双方均是有民事行为能力人，且双方意思表示一致，张宣谋明确将位于江门市××区双水镇天亭市场旁的教师住宅楼XX单元（连同附属车房××转让给原告张辉德，原告与张宣谋签订的《房屋转让合同》完全符合合同订立的要件。根据《中华人民共和国合同法》第二条第一款“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”的规定，在没有证据证实原告与张宣谋签订的《房屋转让合同》缺乏真实性的情况下，原告主张与张宣谋签订的《房屋转让合同》中是江门市××区双水镇天亭市场旁的教师住宅楼XX单元（连同附属车房××的买受人，本院予以支持。
关于江门市××区双水镇天亭市场旁的教师楼XX单元（连同附属车房××权属登记变更的问题。涉案标的属不动产，不动产的权属变更是以依法登记为前提，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，张宣谋向第三人时年小学购房时，只支付了购房款，因历史原因，第三人时年小学建筑时没有办理报建手续，也没有办理相关的土地使用权证，导致涉案房产至今无法进行不动产登记，故张宣谋与第三人时年小学之间的房屋买卖行为不发生效力，即张宣谋没有取得涉案涉产的物权。虽然原告作为买受人与张宣谋签订了《房屋转让合同》，但鉴于上述原因，原告不可能取得合同约定转让的物权。故原告要求被告及第三人时年小学将位于江门市××区双水镇天亭市场旁的教师住宅楼XX单元（连同附属车房××权属登记变更为原告的主张，依法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款和《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告张辉德在与张宣谋签订《房屋转让合同》中是江门市新会区双水镇天亭市场旁的教师住宅楼XX单元（连同附属车房）的买受人。
二、驳回原告张辉德的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由原告张辉德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状的次日起七日内向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁伟雄
审 判 员 苏达昶
人民陪审员 梁瑞琴
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 林娇娣