河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终2819号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李金茹，女，1988年3月15日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冉华维，上海镇平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：高江涛，男，1990年10月5日出生，汉族，现住河北省三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：翟来彬，河北弘诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：三河市兴越房产经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区京哈路北侧、交通燕郊中队西侧。
法定代表人：赵玉亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁旭钊，男，1994年1月12日出生，汉族，住河北省霸州市。
上诉人李金茹因与被上诉人高江涛、三河市兴越房产经纪有限公司（以下简称兴越公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初8559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李金茹上诉请求：一、撤销河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初8559号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审第二项、第四项诉讼请求，支持反诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；二、本案本诉及反诉的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清。（一）一审法院对涉案合同无法继续履行的根本原因认定不清。1.高江涛不愿继续购买涉案房屋的根本原因在于房价大幅下跌。虽然涉案存量房买卖合同及补充协议的买受人签订主体为高江涛，但涉案合同付款义务由高江涛的姐姐高红（高红有购房资格）履行，且平时与李金茹沟通协商的也均为高江涛的姐姐高红。2.在限贷新政和限购新政出台后，高江涛一直在积极履行合同。高江涛在一审中自认其在2017年6月限购新政出台后即知晓了新政的内容，但之后的4个月高江涛仍然持续履行合同义务，每月仍在定期向李金茹支付月供，高江涛的持续履行行为也用以证明2017年11月其仅仅是由于主观不愿再按原合同约定价款履行合同,最终选择通过诉讼解除房屋买卖合同及补充协议。3.高江涛的行为明显违背了诚实信用原则。高江涛在一审中一边自认其在2017年6月即知晓了限购新政内容且向李金茹告知其不具备购房资格，一边又称其在2017年10月向房管部门咨询才获知其无购房资格。高江涛作为买受人每月支付月供均有拖延，支付时间均违反合同约定，在李金茹爱人每月催告后高江涛的姐姐才支付月供。高江涛之所以在2017年6月获知限购新政出台后仍未提出解除合同选择继续履行合同的根本原因在于涉案房屋价格在2017年6月仍处于上行趋势。（二）一审法院对由于高江涛的原因导致李金茹损失扩大的事实认定不清。1.高江涛作为买受人，在获知限购新政后怠于履行合同义务即进行购房资格审查。高江涛自认其在限购新政出台后即获知了限购新政内容，那么对于其是否符合购房条件应该有基本判断，即便其无法判断自己是否受新政影响，高江涛作为买受人，在获知限购新政后有义务及时进行购房资格审查来确保双方后续合同义务可以顺利履行。2.高江涛作为买受人在限购新政后未及时告知李金茹其没有购房资格，在李金茹催促的前提下仍未及时办理购房资格审查，李金茹的爱人2017年8月14日明确提醒高江涛的姐姐高红提前准备购房资格审查等材料，高江涛的姐姐也表示配合，但其未告知李金茹其不具备购房资格，亦未及时办理购房资格审查。3.限购新政出台后涉案房屋价格开始大幅下行，从2017年6月至2017年11月涉案房屋降价94.5万元后，高江涛才通过诉讼方式欲解除涉案合同。退-步讲，即便由于限购新政出台的客观原因导致双方合同履行受到影响。那么高江涛在限购新政出台后怠于进行购房资格审查，直至2017年11月房屋价格大幅下跌后仍作出愿意继续购买涉案房屋的意思表示直接导致李金茹损失的进一步扩大。即便涉案合同最终无法继续履行导致合同解除，那么对于合同解除后双方利益的分配也应保护当事人基于合同产生的合理信赖利益，应当综合考虑房屋升值降价利益。如果高江涛及时告知李金茹其不具备购房资格，李金茹在限购新政出台后有机会及时解除与高江涛的合同另行与他人进行交易以减少因房屋价格下跌所造成的损失，实际上李金茹是以放弃将房屋出卖其他人的交易机会为成本与高江涛继续履行涉案合同，由于高江涛怠于进行购房资格审查后明确表示不再购买涉案房屋导致房屋出现降价的损失，法院应当予以保护善意出卖人李金茹的利益。李金茹主张的2017年6月-2017年11月的房屋降价损失应判令由高江涛承担。（三）一审法院对于居间人的失职事实认定不清。1.居间人未依约向双方进行政策解读。合同三方2017年1月8日签订的《居间服务合同》第三条明确约定：“丙方应遵守相关法律规定提供居间服务；在甲方或乙方的要求下，丙方（居间人）可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。”第四条（三）约定丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。在限购新政2017年6月出台后，居间人作为专业房产经纪公司按照《居间服务合同》其对于双方的交易是否受限购新政影响有义务进行相应的政策解读，但居间人未采取任何行动，对限购新政置若罔闻。2.居间人居间服务严重失职。本案中，出卖人取得房产证后告知居间人，居间人并未及时告知买受人高江涛办理购房资格审查，亦未通知双方办理网签，而是直接约双方办理银行贷款手续。居间人对交易流程的不熟悉及对双方交易的居间失职行为直接导致李金茹损失的进-
步扩大。二、一审法院错列上诉人诉讼请求金额，并遗漏诉讼请求内容。李金茹在一审中，反诉请求3为“请求被反诉人高江涛赔偿反诉人房屋差价损失94.5万元，被反诉人三河市兴越房产经纪有限公司承担连带责任。”但一审法院在一审判决中列明的房屋差价损失为67.5万元，更为严重的是漏列赔偿责任主体即三河市兴越房产经纪有限公司承担连带责任。三、一审法院判决明显有失公允，实难让人信服。涉案合同解除后确实导致出卖人与买受人间利益严重失衡。由于买受人高江涛限购新政出台后怠于办理购房资格审查，且在2017年11月仍表示愿意购买涉案房屋后才提起诉讼，高江涛未及时与李金茹协商解除合同导致李金茹在限购新政出台后房屋差价损失高达94.5万元，而买受人却没有任何损失，故，恳请贵院本着公平公正的司法审判原则，判令高江涛补偿李金茹所受的合理损失。
高江涛答辩称，本案的涉案房屋当事人是高江涛与李金茹，并不是高江涛的姐姐高红。所以高红不能代表高江涛的意愿。本案的涉案房屋李金茹于2017年9月27日才取得房屋不动产证书，廊坊市人民政府出台限购政策是2017年6月2日，三河市人民政府出台限购是2017年6月6日，在2017年9月27日之前该房屋是不能办理过户手续的。上诉人一再强调让被上诉人赔偿该房屋价格下跌的相关损失不能成立。如果双方在签订买卖合同时该房屋可以办理过户手续，也不至于高江涛到现在没有在三河市购买房屋的权利。该协议的签订也剥夺了高江涛购买房屋的权利。所以在此次买卖合同中高江涛没有任何过错，不应承担赔偿损失。对上诉人提到原审法院遗漏上诉人的上诉请求我们不认可，我方认为原审法院在原审判决中并没有遗漏上诉人的任何请求。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。
兴越公司答辩称，一审法院对于居间服务合同、过户按揭代理合同的事实认定清楚，适用法律正确。我公司已完整履行了居间服务合同的义务，居间服务合同已经履行完毕，故不应退还居间服务费用。上诉人强行扩大了我公司提供居间服务的范围，无任何事实和法律依据。上诉人要求我公司承担连带责任没有任何事实和法律依据。请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
高江涛向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原告与被告李金茹于2017年1月8日所签订的存量房买卖合同及补充协议及原告与被告三河市兴越房产经纪有限公司于2017年1月8日所签订的居间服务合同、过户按揭代理合同。2、请求法院依法判令被告李金茹返还原告已支付的购房首付款1000000元（含购房定金200000元）及自合同签订之日起原告为被告担负的按揭贷款19200元（由16800元变更为19200元）、原告代为支付的物业费1135元及2017年度取暖费1900元，合计1022235元。3、请求法院依法判令被告三河市兴越房产经纪有限公司返还原告居间服务费、贷款服务费、过户服务费、代收评估费合计49435元。4、诉讼费用由被告负担。
李金茹向一审法院反诉请求：1、请求依法解除反诉人与被反诉人高江涛签署的《存量房买卖合同》及《补充协议》及反诉人与被反诉人三河市兴越房产经纪有限公司签署的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》；2、请求被反诉人高江涛支付违约金51.l万元（依据补充协议第四条第3款）；3、请求被反诉人高江涛赔偿反诉人房屋差价损失67.5万元；4、请求被反诉人高江涛支付本案判决生效之日止的月供，暂计月供9600元（每月2400元，暂计期限：2017年10月至2017年1月)；5、请求被反诉人腾空并交付三河市燕郊开发区南纵二路西侧、南横二路南侧天洋城4代神州小镇15号楼15-2-803号房屋；6.请求被反诉人被告三河市兴越房产经纪有限公司返还三河市燕郊开发区南纵二路西侧、南横二路南侧天洋城4代神州小镇15号楼15-2-803号房屋购房合同原件、不动产权证原件；7、请求被反诉人承担本诉及反诉诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年1月8日，原告高江涛、被告李金茹在被告三河市兴越房产经纪有限公司居间服务下签订了《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。《存量房买卖合同》及《补充协议》约定主要内容，1、被告李金茹将其购买的位于三河市燕郊开发区南纵二路西侧、南横二路南侧天洋城4代神州小镇15号楼15-2-803号房屋出售给原告高江涛，房屋价款为2555000元，明确该房屋尚未取得产权证书。2、原告给付首付款100万元，剩余房款以银行按揭贷款方式支付，同时约定原告自2017年2月始每月给付被告李金茹房屋贷款2400元。3、双方还约定待产权证办理下发后，再办理银行面签手续，后办理房屋产权过户手续。4、双方约定了违约责任，但未约定因政府政策出台不能办理产权过户情况如何处理的条款。《居间服务合同》约定被告三河市兴越房产经纪有限公司提供居间服务内容为：1、提供房屋信息和签约机会；2、实地看房；3、促成甲乙（买卖）双方签署合法有效的买卖合同。《过户、按揭代理合同》约定由被告三河市兴越房产经纪有限公司为原告高江涛、被告李金茹提供按揭贷款及涉案房屋产权过户服务。
合同签订后，原告高江涛依约支付给被告李金茹房屋首付款100万元（包括定金20万元），支付给被告李金茹8个月涉案房屋贷款19200元。2017年1月15日，被告李金茹将涉案房屋交付给原告高江涛占有和使用，原告高江涛支付给被告李金茹涉案房屋2017年1月至6月1065元的物业费及70元的水费、2017年的1900元取暖费。2017年1月8日，原告高江涛支付给被告三河市兴越房产经纪有限公司居间服务费30660元、贷款服务费3000元、评估费12775元、过户费3000元，共计49435元。
2017年6月2日，廊坊市人民政府出台了《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》；2017年6月6日，三河市人民政府出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。二份实施意见明确：非本地户籍居民家庭能够提供3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品房和二手房。原告高江涛的户籍为非本地户籍，且原、被告均不能提供原告高江涛具有在本地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，故根据实施意见，原告高江涛不具备购房资格。
2017年9月27日，被告李金茹从原开发商处领取涉案房屋不动产权证书，并将该信息告知原告高江涛和被告三河市兴越房产经纪有限公司。2017年10月9日，原、被告三方到银行办理银行按揭贷款面签手续，获知需要审查高江涛的购房资格，之后三方到房管部门咨询得到明确答复原告无购房资格，不能办理涉案房屋的不动产权证书过户手续，三方虽协商解决过户办法，但未达成一致意见，故原告高江涛于2017年11月22日向本院提起诉讼。在诉讼过程中，被告李金茹提起反诉请求，双方均同意解除《存量房买卖合同》及《补充协议》。
在去银行办理面签手续前，原告高江涛和被告三河市兴越房产经纪有限公司均未告知被告李金茹原告高江涛不具有购房资格、被告李金茹也未督促原告高江涛和被告三河市兴越房产经纪有限公司及时审查原告高江涛购房资格，三方均不明确原告高江涛与被告李金茹在政策出台前签订的购房合同是否适用新政策。
一审法院认为，原告高江涛、被告李金茹、被告三河市兴越房产经纪有限公司于2017年1月8日签订了《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，系三方真实意思表示，且不违反相关强制性法律规定，应为合法有效。现原告高江涛、被告李金茹在庭审中均同意解除《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，一审法院予以准许。在签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》时,原、被告均明确涉案房屋尚未取得产权证书，不能按当时的房地产政策完成过户手续，因此双方应当预料到将来可能发生政府出台限购政策，而双方在合同及协议中对此风险未约定，应视为双方各自承担将来发生的风险所产生的后果。涉案房屋的产权证书自然下发在政府出台限购政策之后，原告高江涛与被告李金茹不能办理涉案房屋产权证过户手续系政府出台限购政策造成的，并非双方违约行为导致的不能实现合同目的，因此双方解除房屋买卖合同均无过错，互不承担违约责任。原告高江涛支付的100万元购房款和给付被告李金茹19200元涉案房屋贷款，应由被告李金茹返还，原告高江涛应将涉案房屋交付给被告李金茹。由于原告高江涛占用涉案房屋，因此占用房屋所产生的物业费、水费、取暖费共计3035元应由原告高江涛自行承担。由于政府出台的限购政策是否适用之前签订的合同不明确，导致解读适用范围多样化，原告高江涛由此于2017年10月停止给付涉案房屋贷款也在情理之中，原告高江涛行使了不安抗辩权，其行为不属违约。因此反诉原告李金茹主张的违约金请求，无法律及合同依据，一审法院不予支持。由于房屋的价格是一个变量，也是人们的常识，原告高江涛、被告李金茹在合同及补充协议中未约定房屋价格涨跌处理条款，应视为双方各自承担房价涨跌起伏变化的风险，因此，一审法院对反诉原告李金茹主张房屋差价损失的请求不予支持。
由于被告三河市兴越房产经纪有限公司在《居间服务合同》履行过程中没有过错，且该合同已经履行完成，因此原告高江涛、反诉原告李金茹主张解除该合同的请求不予支持。原、被告三方均同意解除《过户、按揭代理合同》，一审法院予以准许。故原告高江涛主张居间服务费30660元的请求，一审法院不予支持；主张贷款服务费3000元、评估费12775元、过户费3000元，共计18775元的请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告高江涛、被告李金茹、被告三河市兴越房产经纪有限公司于2017年1月8日签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》。二、被告李金茹于判决生效后五日内返还给原告高江涛购房款和偿还的按揭贷款共计人民币1019200元；原告高江涛于判决生效后五日内将位于三河市燕郊开发区南纵二路西侧、南横二路南侧天洋城4代神州小镇15号楼15-2-803号房屋返还给被告李金茹。三、被告三河市兴越房产经纪有限公司于判决生效后五日内退还给原告高江涛支付的服务费3000元、评估费12775元、过户费3000元，共计18775元。四、被告三河市兴越房产经纪有限公司于判决生效后五日内将三河市燕郊开发区南纵二路西侧、南横二路南侧天洋城4代神州小镇15号楼15-2-803号房屋购房合同原件、不动产权证原件退还给反诉原告李金茹。五、驳回原告高江涛和反诉原告李金茹的其他诉讼请求。案件受理费5000元，减半收取计2500元，反诉案件受理费14423元，减半收取计7211.5元，由原告高江涛负担321元（已预交），被告三河市兴越房产经纪有限公司负担135元（于判决生效后三日内交纳），由被告李金茹负担9255.5元（于判决生效后三日内交纳）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明事实，本院依法予以确认。
本院认为，房地产调控政策实施前订立的房屋买卖合同确因限购、限售等原因而导致无法继续履行的，属于不可归责于当事人双方的事由，当事人双方均有权请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。本案中，上诉人李金茹与被上诉人高江涛签订《存量房买卖合同》及《补充协议》后，三河市人民政府于2017年6月6日发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，根据该规定，被上诉人高江涛不具备购房资格，双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》无法继续履行。被上诉人高江涛要求解除合同，上诉人李金茹亦同意解除合同，本院应予支持。
关于上诉人李金茹所称涉案合同无法继续履行的原因在于房价大幅下跌，被上诉人高江涛不愿按照原合同约定价款履行合同导致，本院认为，涉案《存量房买卖合同》及《补充协议》签订后，被上诉人高江涛按约支付了定金及首付款，并按合同约定，于上诉人李金茹取得涉案房屋不动产权证书后的2017年10月9日配合上诉人李金茹、被上诉人兴越公司到银行办理按揭贷款面签手续，在办理面签手续过程中，因被上诉人高江涛不具备购房资格导致合同无法继续履行。因此，在合同履行的过程中，被上诉人高江涛并无任何违约行为，上诉人李金茹在其上诉状中亦认可被上诉人高江涛在限购、限贷新政出台后一直在积极履行合同。故，涉案合同无法继续履行的根本原因系因政府限购、限贷政策导致，上诉人李金茹该项上诉主张无事实依据，不能成立。另，上诉人李金茹所称涉案存量房买卖合同的实际履行人为被上诉人高江涛的姐姐高红（高红有购房资格），亦无任何证据证实。
关于上诉人李金茹所称居间人居间服务严重失职的主张，因居间人兴越公司已按居间服务合同的约定履行了提供房屋信息、实地看房、促成买卖合同的签署、在上诉人李金茹取得房产证后即协调上诉人李金茹及被上诉人高江涛到银行办理面签手续等合同义务，故被上诉人兴越公司在《居间服务合同》履行过程中并无过错。
关于上诉人李金茹所称一审判决错列上诉人李金茹诉讼请求及金额一节，经本院核实，上诉人李金茹在一审庭审过程中将反诉请求第三项由“请求被反诉人高江涛赔偿反诉人房屋差价损失67.5万元”变更为“请求被反诉人高江涛赔偿反诉人房屋差价损失94.5万元，并要求兴越公司承担连带责任。”对变更数额和增加的请求本院予以纠正，但该数额的变更和增加的请求并不影响一审的判决结果。
综上所述，李金茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21752元，由上诉人李金茹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘德璋
审 判 员 马 兰
审 判 员 杨立军
二〇一八年六月二十五日
法官助理 盖秀红
书 记 员 王泽旭