广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0232民初607号原告盘付有，男，瑶族，1975年7月6日出生，住广东省佛山市顺德区。原告林丽娟，女，汉族，1984年7月10日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人盘付有，系原告林丽娟的丈夫，本案的原告之一。代理权限：特别授权。被告乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司，地址乳源瑶族自治县解放北路三号百货公司办公楼802室。法定代表人张伟洪，职务总经理。委托代理人张亮，系公司员工。代理权限：一般代理。委托代理人骆晶晶，系公司员工。代理权限：一般代理。原告盘付有、林丽娟诉被告乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司（以下简称“乳源房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后，于2017年8月31日依法由审判员王平生适用简易程序公开开庭进行了审理，法官助理林智芬全程协助办案，书记员赵杰担任记录。原告盘付有（原告林丽娟的委托代理人）、被告乳源房地产公司的委托代理人张亮、骆晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盘付有、林丽娟提出诉讼请求：判令1、被告支付逾期交楼违约金按购房款总额438540元的万分之五每天自2016年7月1日起计付至交付赠送面积之日止，逾期办证违约金5000元（暂计）。2、被告交付赠送面积13.85m2或者按购房单价4003元/m2赔偿13.85m2的价值55441.55元，交付房屋测绘报告。3、被告明确交楼标准，明确分摊共用部位的名称、面积和所在位置，明确配套设施和公共服务。4、撤销《商品房买卖合同》有关必须与其物业公司签订物业合同的不公平条款。5、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：两原告是夫妻关系，约2014年底被告向原告提出《置业计划》约定：原告选购源水居B栋403房，建筑面积136.58m2，套内面积109.56m2，赠送面积13.85m2，建筑单价3211元/m2，总价438540元，首付三成132540元。原告在2014年12月向被告支付了20000元定金，在2015年2月5日通过银行转账支付了112540元，合计支付了132540元首付款。原告按约定支付了购房首付款后，2015年5月4日被告要求原告在其格式合同文本上签名，并当天办理了备案和银行贷款合同后才将合同交原告。但《商品房买卖合同》并没有全面约定卖方义务，没有约定交房标准、公共配套设施和分摊共用部位。并存在要求原告必须与其物业公司签订物业管理合同，接受高价物业费的强迫性条款。原告已付清所有购房款，但被告逾期交楼，且交楼时未交付赠送面积，截至目前为止被告仍未办妥房产证，交楼不符合国家强制标准，窗台没有设置防护栏，所有房间不平整等。被告及其物业公司拒不明确源水居的分摊共用部位的名称、面积和所在位置、配套设施和公共服务等。被告行为已严重侵害原告合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告乳源房地产公司辩称，一、被告无需支付两原告逾期交楼违约金和逾期办证违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“预售合同”）中第十三条约定，商品房套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。根据乳源瑶族自治县房地产管理所出具的源水居《房屋测绘成果报告书》，B栋403号房实测套内面积为109.72m2，误差比绝对值为0.15%，根据预售合同约定，原告应支付被告购房面积差额款640.44元。原告于2016年6月23日交付交楼手续相关费用时，被告已告知原告需补交购房面积差额款，原告在约定交楼日前拒绝支付购房面积差额款，根据预售合同第十一条约定，交楼日期应该延期至原告付清全部房款后。原被告于2016年8月10日达成补交购房面积差额款的协议，并支付购房面积差额款后，完成交楼手续，被告无需支付原告逾期交楼违约金。根据《乳源瑶族自治县人民政府办公室关于同意开展住宅专项维修资金收缴管理工作的批复》（乳府办函【2017】21号）第四条第三款规定，未足额缴存住宅专项维修资金的，不能办理房屋交易手续。根据原被告预售合同补充协议约定，因乳源瑶族自治县于原被告签订预售合同时尚未制定收取房屋专项维修资金标准，故双方同意按20元/m2收取，即2746.2元，并根据政府制定标准后多退少补。根据乳府办函【2017】21号批复第一条第二款规定，住宅专项维修资金按52元/m2缴存，所以两原告应补交专项维修资金4393.92元。经被告于2016年5月26日催告后，原告至今未补交住宅专项维修资金，逾期办理房产证是由原告造成的。且根据预售合同第二十条，原被告并未约定逾期办理房产证的违约金，故被告无需支付原告逾期办证违约金。二、被告已向原告交付赠送面积。根据置业计划中的B栋各单元标准层平面图，3号房在图中所标注的阳台与入户花园均属于赠送面积。原告提供的证据并不能证明被告交付房屋没有标准层平面图中所标注的部分。三、被告无需向原告交付房屋测绘报告。根据预售合同第九、第十一条约定，在交付房屋时，被告需向原告出示房屋测绘报告，但没有交付的义务。四、交楼标准、配套设施和公共服务已在预售合同约定，分摊共用部分的名称、面积已告知原告。五、预售合同中有关签订物业合同的条款符合《广东省物业管理条例》规定，条款合法不可撤销。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告盘付有、林丽娟提供的证据有：1、原告身份证复印件、被告企业机读档案登记资料，证明原被告主体资格；2、置业计划，证明被告向原告发出要约邀请，约定了房价首期款以及赠送面积，该置业计划中约定的赠送面积对商品房的价格构成重要的影响因素。3、收款收据、银行流水明细，证明原告向被告支付了132540元首付款。4、购房发票，证明原告已向被告付清了全部购房款。5、商品房买卖合同，证明原被告间的买卖关系及被告违约行为，合同并没有对赠送面积的约定进行修改，没有约定交楼的标准及正常使用商品房的条件，合同补充协议的第十二条第二款约定买受人应与出卖人指定的物业公司签订相关的管理协议，违背了广东省物业管理条例有关住宅小区的物业公司应当通过社会招标来决定，被告不仅自行成立物业管理公司，还强制业主接受该物业公司的管理，属于不公平的条款，应当予以废除。6、收楼通知书，证明被告向原告发出收楼通知书时并没有按照补充协议第一条约定向原告发出退补款通知书，要求原告在收楼时交齐面积差异的款项。对上述证据，被告乳源房地产公司的质证意见为：对证据1、2、3、4没有异议。对证据5，认为商品房买卖合同是先前履行置业计划的变更，房屋的房款并不是按照置业计划上面的房款约定的，根据商品房买卖合同补充协议第一条，实际应付的房款应当是根据实测的房屋面积计算。交楼标准跟业主使用房屋的标准在商品房买卖合同第四章中有约定。被告所选定的物业公司已经通过了相关行政机关的备案，并不是违法选定的物业公司。对证据6，认为收楼通知书上的面积与商品房买卖合同上的面积相差0.16平方米，被告在原告来拿收楼通知书的时候已经口头告知原告需要补交楼款。被告乳源房地产公司提供的证据有：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋测绘成果报告书，证明源水居已符合交付条件。2、收据，证明原告交付交楼手续相关费用。3、协议、发票、源水居交楼验收表、室内装饰装修申请表，证明原告交付房屋面积差额款后，被告即完成了交楼手续，于2016年8月10日完成交楼。4、乳源瑶族自治县人民政府办公室关于同意开展住宅专项维修资金收缴管理工作的批复，证明房屋需要足额缴存住宅专项维修资金才可以办理房屋交易手续。5、微信记录，证明被告告知原告需要补交住宅专项维修资金。6、广东省物业管理条例、乳源瑶族自治县物业服务合同备案回执、乳源瑶族自治县物业管理区域备案回执，韶关住建物业服务有限公司收费备案表、证明被告选定的物业服务公司符合法律规定，预售合同有关签订物业公司条款是合法有效的。7、源水居B栋居住楼三层～二十八层平面图、关于源水居B栋403房赠送面积的说明。对上述证据，原告盘付有、林丽娟的质证意见为：证据1对该证据真实性、合法性、关联性没有异议，但认为该证据并不足以证明被告交付的商品房符合商品房买卖合同第九条约定，缺少商品房的房屋测绘报告。证据2有异议，认为该证据证明被告拒不交楼，原告在2016年6月23日交付装修押金以及专项维修基金等等费用时，被告口头提出要求原告多交付600多元的面积差款。证据3的真实性、合法性、关联性没有异议。证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，但是该证据与原告的主张、被告的抗辩没有任何关系。对证据5真实性、合法性、关联性没有异议，但没有规定不交齐专项房屋维修资金就不给办理房产证。证据6没有异议，但对证明的内容有异议，物业公司是被告指定的，并不是通过招标去选聘的。其次，物业公司的股东就是被告。另外，被告以及物业公司应当达到附表条件才可以收取买方1.4元每平方米的管理费，但是被告和物业公司拒不公布附表条件的内容。对证据7平面图的真实性、合法性、关联性不予认可，首先，面积赠送是附条件的，并且以房屋的购买单价作为条件的赠送。赠送人应当依法享有占有或使用权利。被告不能够将依法不计算的房屋面积起赠送给购房人。阳台、飘窗的面积计算，规范已经规定了只计算百分之五十的面积，该权益是购房者依法享有的固有权益，不属于被告赠送。涉及赠送的具体面积被告也没有在签订购房合同前后进行过任何的说明。本院依职权调取了以下证据：1、乳发改联（2014）71号关于“源水居”小区前期物业收费问题的通知。2、房产分户图。3、源水居住宅小区B栋403房屋产权证办理情况的说明。对上述证据，原告盘付有、林丽娟的质证意见为：证据1的真实性没有异议，但是该文件说明物业收费的具体标准应当由物业公司与业主根据服务要求协商确定，但是物业公司以及被告都没有对收费标准与原告进行过任何的协商。证据2真实性没有异议，但是数据应该是有错误的，分户图不符合测量的规范标准，证明了被告没有向原告交付赠送面积。被告赠送给原告的应当是产权面积之外的，具有使用功能的，并且能够独立管理的空间。证据3的真实性、合法性、关联性没有异议。被告乳源房地产公司的质证意见为：证据1说明源水居的物业收费标准是符合法律规定的。证据2分户图上所标记的是产权面积，赠送的面积由于没有产权所以在分户图上没有显示。但是交付的房屋原告实际占领的面积是包含了飘窗在内，即被告已经履行了赠送面积的义务。证据3真实性、合法性、关联性没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告乳源房地产公司提交的证据7源水居B栋居住楼三层～二十八层平面图，该平面图经韶关市山河建筑工程施工图设计文件审查有限公司审查，加盖广东省建设工程施工图设计文件审查专用章，故本院对该平面图的真实性予以确认，对该证据予以采纳。2、本院依职权调取的证据2房产分户图，该房产分户图是乳源瑶族自治县房地产管理所按照相应的房产测量规范进行测量的图示，原告盘付有、林丽娟认为该房产分户图数据错误，但未提供相应证据证明，故本院对证据2房产分户图真实性予以确认，并对该证据予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告乳源房地产公司于2012年12月25日成立，注册资本65000000元，经营范围为房地产开发。位于乳源瑶族自治县乳城镇鹰峰西路的“源水居”住宅小区是被告乳源房地产公司开发的商品房项目。约在2014年底，被告乳源房地产公司向原告盘付有、林丽娟发出《置业计划》，载明：“选购物业情况选购物业：B栋403房；建筑面积：136.58m2套内面积：-m2总房价：480898元建筑单价：3521元/m2”。该《置业计划》附有B栋各单元标准层平面图，并附表B栋3房型建筑面积136.58m2，套内面积：109.56m2，赠送面积：13.85m2，户型四房两厅，朝向南北。《置业计划》上注明：“本宣传品为要约邀请，有关内容及图片仅供参考，最终以政府有关部门批准及双方签约之购房合同为准。”2015年2月5日，原告盘付有、林丽娟向被告乳源房地产公司支付了首期房款132540元。2015年5月4日，原告盘付有、林丽娟（买受人）与被告乳源房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买被告乳源房地产公司预售的位于乳××县××城镇鹰峰××房，该《商品房买卖合同（预售）》约定：“第二章商品房基本情况第三条4.该商品房的房产测绘机构为乳源瑶族自治县房地产交易所，其预测建筑面积共136.58平方米，其中套内建筑面积109.56平方米，分摊共有建筑面积27.02平方米。第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民（币种）4003元，总价款为人民（币种）438540元。第四章商品房交付条件与交付手续第十一条（一）出卖人应当在2016年-06-30前交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第四条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人为收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。双方约定：在约定的交房日前，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款尚未发放及贷款不足应付房款的）则交房日期延迟至买受人付清全部房款后。且出卖人有权追究买受人违约责任。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加））（1）逾期在三十日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金的比率应当不低于第八条第（1）项中的比率）。（2）逾期超过三十日（该期限应当与本条第（1）向中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金的比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）。第五章面积差异处理方式第十三条面积差异处理该商品房交付时，出面人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，按照第×种方式处理。1、（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价款；2（2）建筑面积、套内面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实测建筑面积结算房价款。第八章合同备案与房屋登记第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买卖双方协商处理。第九章前期物业管理第二十一条（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。）”2015年4月30日，原告盘付有、林丽娟（买受人）与被告乳源房地产公司（出卖人）签订了《补充协议》，约定：“一、该商品房的实测套内面积与本合同约定套内建筑面积发生差异，买受人应于出卖人发出的“退（补）款通知书”中指定的期限内办理房款的退（补）手续；逾期补款的，视为买受人违约，出卖人有权按合同约定追究买受人违约责任；买受人逾期办理退款手续的，出卖人只负责退回房款本金，不承担违约责任。九、鉴于乳源瑶族自治县尚未统一制定收取物业专项维修基金的标准，双方同意物业专项维修基金暂按每平方米建筑面积20元收取，并根据政府统一制定的物业专项维修基金的标准对退少补。十二、其他约定：2、关于物业管理费的约定：在交楼时，已成立业主大会的，买受人则与业主大会选定的物业管理公司签署《物业管理服务协议》和《临时管理规约》；为成立业主大会前，买受人应与出卖人指定的物业管理公司—韶关市住建物业服务有限公司签署《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。如买受人拒签《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，出卖人有权解除合同，并要求买受人承担违约责任。6、出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。十三、本补充协议的内容与商品房买卖合同的内容不一致的，以本补充协议为准。”2015年6月5日，原告盘付有、林丽娟通过按揭贷款方式向被告乳源房地产公司付清了《商品房买卖合同（预售）》中约定的购房款438540元。2016年5月20日，被告乳源房地产公司通过微信通知原告盘付有补交物业专项维修基金。2016年5月30日，被告乳源房地产公司向原告盘付有发出《源水居收楼通知书》，告知原告盘付有其购买的源水居B幢403房已符合交楼条件，于2016年5月1日-2016年6月15日办理收楼手续，同时补交物业专项维修资金137.31m2×20元/m2=2746.2元、垃圾清运费3.5元/m2×137.31m2=480.6元。原告盘付有于2016年6月23日向被告乳源房地产公司交纳了上述物业专项维修金2746.2元和垃圾清运费480.6元。原告盘付有在庭审中确认其于2016年6月23日准备履行收楼权利时，被告乳源房地产公司口头通知其需要补交600多元的面积差额款。2016年8月10日，乳源房地产公司（甲方）与盘付有（乙方）签订了一份《协议》，内容为：“乙方于2015年5月4日向甲方购买了乳源县源水居B栋403号房，预售商品房买卖合同套内面积为：109.56m2，套内单价为：4003元/平方，实测套内面积为：109.72m2，预售面积和实测面积相差0.16m2，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：1、甲方在15日内向乙方收取购房面积差额款640.44元。”2016年10月26日，原告盘付有、林丽娟向被告乳源房地产公司补交了购房面积差额款640.44元。2016年11月15日，被告乳源房地产公司向乳源瑶族自治县不动产登记中心提交了涉案房屋源水居住宅小区B栋403房的房屋所有权转移登记材料，申请办理房屋所有权转移登记。因原告盘付有、林丽娟认为被告乳源房地产公司未按《置业计划》交付相应的赠送面积、逾期交楼、未明确交楼标准、强迫与其指定的物业公司签订物业合同不公平条款等，双方多次协商未果，故起诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，乳源瑶族自治县发展改革和物价局、乳源瑶族自治县建设局2014年7月18日向韶关住建物业服务有限公司（被告乳源房地产公司指定源水居小区的物业服务公司，以下简称“韶关物业公司”）发出乳发改联【2014】71号《关于“源水居”小区前期物业服务收费问题的通知》，通知韶关物业公司进行前期物业服务时，达到附表规定的服务要求后，可收取住宅（含自有产权车位、车库）前期物业服务费1.40元/月/平方米，并于2014年9月11日对韶关物业公司的收费进行了备案。乳源瑶族自治县房地产管理所2017年9月6日出具的《房产分户图》显示，乳源县城鹰峰西路源水居B单元403房的专有建筑面积为109.72m2，分摊建筑面积为27.59m2，建筑面积为137.31m2。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告乳源房地产公司是否应当向原告交付房屋赠送面积，赠送面积的具体内容是什么；二、被告乳源房地产公司是否迟延交楼，是否需要承担迟延交楼的违约责任；三、被告乳源房地产公司是否迟延办理房产转移登记手续，是否应当承担违约责任；四、被告乳源房地产公司是否有交付房屋测绘报告的义务，是否已明确交楼标准、分摊共用部位的名称、面积和所在位置，明确配套设施和公共服务；五、被告乳源房地产公司是否强迫原告盘付有、林丽娟签订物业合同不公平条款，该不公平条款是否可撤销。被告乳源房地产公司是否应当向原告交付房屋赠送面积，赠送面积的具体内容。被告乳源房地产公司在《置业计划》的附表中列明了源水居B栋3号房型的赠送面积为13.85m2,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。第一，宣传内容视为要约的前提条件之一是宣传内容的说明和允诺必须明确具体，但原被告在《置业计划》中仅描述为赠送面积13.85m2,双方未就赠送面积的具体内容，赠送面积在房屋中的具体位置等进行确定，故《置业计划》中赠送面积的描述属于要约邀请，不构成要约，不能视为合同的内容。第二，《置业计划》附有B栋各单元标准层平面图、并附表注明了3号房的建筑面积136.58m2,套内面积109.56m2，一般而言，商品房楼层平面图的建筑面积、套内面积、户型和结构等在预售前时就已经相关部门审查确定，实际上不存在赠送规划范围外其他符合房产测量规范且能登记入不动产权证的房屋面积，被告乳源房地产公司能够赠送的面积只能是不计入不动产登记范围内的其他可利用空间。原告盘付有、林丽娟作为理性人，在看到《置业计划》中B栋各单元标准层平面图和面积附表时就应当清楚上述事实。第三，《置业计划》中注明了“本宣传品为要约邀请，有关内容及图片仅供参考，最终以政府有关部门批准及双方签约之购房合同为准。”原被告签订的《商品房买卖合同》第十二条、其他约定中已明确：“6、出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”且原告盘付有、林丽娟在庭审举证过程中提交《置业计划》证据时，证明内容明确为被告乳源房地产公司向原告发出要约邀请，故该《置业计划》中关于赠送面积的内容属于要约邀请，不视为合同的内容。第四、原被告双方在签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》时，明确约定了房屋的建筑面积、套内面积和分摊共有建筑面积，并无有关赠送面积的约定，原告盘付有、林丽娟主张被告乳源房地产公司交付赠送面积没有法律及合同依据。另外，被告乳源房地产公司认为其已经履行了赠送面积，即赠送入户花园、阳台、飘窗可利用空间的义务，赠送的入户花园、阳台、飘窗面积折半计算合计为13.65m2，与《置业计划》中承诺赠送的13.85m2相差0.2m2，面积误差比在1.4%，属于合理范围的解释。本院认为被告乳源房地产公司以此作为赠送面积的表述方式来扩大宣传效果，确实有夸大宣传招徕顾客之意，显有不妥。原告盘付有、林丽娟可另行向相关行政部门寻求解决。被告乳源房地产公司是否迟延交楼，是否需要承担迟延交楼的违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应在2016年6月30日前向买受人交付商品房。（二）……在约定的交房日前，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款尚未发放及贷款不足应付房款的）则交房日期延迟至买受人付清全部房款后。”2016年5月30日，被告乳源房地产公司向原告盘付有发出《源水居收楼通知书》，告知原告盘付有其购买的源水居B幢403房已符合交楼条件，于2016年5月1日-2016年6月15日办理收楼手续，同时补交物业专项维修资金137.31m2×20元/m2=2746.2元、垃圾清运费3.5元/m2×137.31m2=480.6元。原告盘付有于2016年6月23日向被告乳源房地产公司交纳了上述物业专项维修金和垃圾清运费。原告盘付有在收到《源水居收楼通知书》和交纳费用时就已经知道涉案房屋的实测面积大于预售合同中约定的房屋面积，根据《协议》第一条，原告盘付有需要补交相应的面积差额款。且原告盘付有在庭审中亦确认其于2016年6月23日准备履行收楼权利时，被告乳源房地产公司已口头通知其需要补交600多元的面积差额款。2016年8月10日，乳源房地产公司与盘付有签订《协议》，约定由乳源房地产公司在15日内向盘付有收取购房面积差额款640.44元。2016年10月26日，原告盘付有、林丽娟向被告乳源房地产公司补交了购房面积差额款640.44元，交房日期应延期至2016年10月26日。被告乳源房地产公司已在合同约定的时间通知原告盘付有、林丽娟办理相应的交楼手续，并补交相应的房屋面积差额款。故被告乳源房地产公司未迟延交楼，没有违约，不承担违约责任。被告乳源房地产公司是否迟延办理房产转移登记手续，是否应当承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买卖双方协商处理。”《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”因原告盘付有、林丽娟至2016年10月26日才向被告乳源房地产公司补交了购房面积差额款640.44元，原被告才完成交房手续。2016年11月15日，被告乳源房地产公司向乳源瑶族自治县不动产登记中心提交了涉案房屋源水居住宅小区B栋403房的房屋所有权转移登记材料，申请办理房屋所有权转移登记。原告盘付有、林丽娟未取得涉案房屋不动产权证书的原因不在被告乳源房地产公司，故被告乳源房地产公司不承担责任。被告乳源房地产公司是否有交付房屋测绘报告的义务，是否已明确交楼标准、分摊共用部位的名称、面积和所在位置，明确配套设施和公共服务。原被告在《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二款约定：“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”被告乳源房地产公司对商品房的房屋测绘报告有向原告盘付有、林丽娟出示的义务，但无交付义务。且被告在庭前已提交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋测绘成果报告书》证据材料，原告盘付有、林丽娟也已收到上述证据材料并于庭审中核对原件，故被告乳源房地产公司无需再交付房屋测绘报告。关于交楼标准，原被告在《商品房买卖合同（预售）》中第四条商品房相关设施设备交付条件已有约定，并在《房屋测绘成果报告书》中明确。关于分摊共用部位的名称、面积和所在位置、配套设施和公共服务，被告乳源房地产公司已在提交的《房屋测绘成果报告书》、《源水居B栋居住楼三层～二十八层平面图》中明确。五、被告乳源房地产公司是否强迫原告盘付有、林丽娟签订物业合同不公平条款，该不公平条款是否可撤销。《商品房销售管理办法》第七条第七项规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（七）物业管理方案已经落实。”被告乳源房地产公司在销售房屋前必须依照规定落实物业管理方案，并非强迫原告盘付有、林丽娟签订前期物业管理条款。原告盘付有、林丽娟未提供被告乳源房地产公司强迫其签订《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》的证据，双方均是自愿签订上述合同。原被告在《补充协议》第十二条2关于物业管理费的约定：“在交楼时，已成立业主大会的，买受人则与业主大会选定的物业管理公司签署《物业管理服务协议》和《临时管理规约》；为成立业主大会前，买受人应与出卖人制定的物业管理公司—韶关市住建物业服务有限公司签署《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。如买受人拒签《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，出卖人有权解除合同，并要求买受人承担违约责任。”庭审中，原被告均确认源水居住宅小区至今未成立业主大会，且源水居小区的物业服务公司韶关物业公司已向乳源瑶族自治县发展改革和物价局申请备案，并于2014年9月11日完成了物业服务费的备案。原告盘付有、林丽娟对前期物业管理服务有异议的，可在成立业主大会后另行提出。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《商品房销售管理办法》第七条第七项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告盘付有、林丽娟的全部诉讼请求。本案件受理费1440元，适用简易程序减半收取720元，由原告盘付有、林丽娟负担360元，由被告乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 王平生二〇一七年十月十九日法官助理 林智芬书 记 员 赵 杰