安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌民一初字第00206号
原告：蚌埠海通置业发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区。
法定代表人：朱勇，该公司董事长。
委托代理人：储德军，安徽奥成律师事务所律师。
委托代理人：吴峰，安徽奥成律师事务所律师。
被告：安徽贝峰电子科技有限公司，住所地安徽省蚌埠市延安路17号区。
法定代表人：赵令明，该公司董事长。
委托代理人：甘浩冉，安徽径桥律师事务所律师。
第三人：陈义，男，1973年4月26日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。
委托代理人：王培君，安徽百济律师事务所律师。
原告蚌埠海通置业发展有限公司（以下简称海通公司）因与被告安徽贝峰电子科技有限公司（以下简称贝峰公司）屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。案件审理过程中，陈义申请以第三人身份参加诉讼，本院依法准许后，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告海通公司的委托代理人储德军、吴峰，被告贝峰公司的委托代理人甘怡然，第三人陈义的委托代理人王文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月22日，原被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告以按揭方式购买原告开发的位于蚌埠市淮上区双墩路与高治线路交叉口蚌埠海通医药物流园第14幢1层101室房屋，房屋总价3349878元，首付款1679878元，余款1670000元办理按揭贷款。合同签订之后，原告依约办理了网上销售备案，并将房屋交付被告使用。徽商银行蚌埠淮上支行向被告发放了住房按揭贷款。后因被告无力偿还按揭贷款，2014年8月10日，双方又签订了一份《商品房买卖合同解除协议》，约定《商品房买卖合同》自解除协议签订之日解除，房屋归原告所有，由原告偿还被告尚欠的银行贷款，被告已支付的房款抵消其欠原告等额的借款。解除协议另约定被告应积极协助原告到房产部门办理备案注销手续，如被告未按约定履行义务，原告有权提起诉讼。截止到2015年4月15日，原告已经偿还了银行贷款38383.69元。但被告至今未返还诉争房屋，原告起诉要求：1、确认原被告之间签订的《商品房买卖合同》于2014年8月10日解除；2、被告返还蚌埠市淮上区双墩路与高治线路交叉口蚌埠海通医药物流园第14幢1层101室房屋；3、被告协助原告办理《商品房买卖合同》的销售备案注销登记手续；4、被告承担本案诉讼费。
陈义申请并针对原告的起诉答辩称：2014年9月24日，安徽省蚌埠市中级人民法院已经作出（2014）蚌民一初字第00155号民事调解书，确认被告应当于2014年12月30日前偿还陈义欠款共计292.16万元。因被告拒不履行该生效民事调解书，陈义已向安徽省蚌埠市中级人民法院申请执行，请求依法拍卖案涉房屋（已保全），因此陈义对案涉房屋享有优先受偿权。被告在与原告签订《商品房买卖合同》后，已经取得了案涉房屋的所有权，故，2014年7月23日，陈义与被告就案涉房屋签订的《房屋抵账协议》合法有效，原被告双方于2014年8月10日签订的《商品房买卖合同解除协议》侵犯了陈义的合法权益，应属无效。综上，请求：1、判决原被告双方签订的《商品房买卖合同解除协议》无效，驳回原告的诉讼请求；2、判决以案涉房屋拍卖价款（偿还银行贷款后）优先偿还被告拖欠陈义的借款292.16万元及相应的利息（从2014年7月8日起按年息24%计至借款全部还清时止）；3、原被告承担诉讼费。
被告针对原告的诉请及第三人的申请答辩称：原告及第三人陈述的内容均属实。按照签订协议的先后顺序，第三人对于案涉房屋应当享有独立的请求权；被告对原告已偿还银行贷款的数额不清楚，故不同意原告的第2、3项诉讼请求。
原告针对第三人的申请答辩称：陈义并非本案适格的第三人，陈义对于诉讼标的不享有请求权；诉争房屋的所有权仍然登记在原告的名下，被告无权就该房屋的所有权进行处分，其与陈义签署的《房屋抵账协议》应属无效；陈义与被告之间的借贷案件涉嫌虚假诉讼，陈义与被告之间的所谓以房抵债协议没有事实和法律依据，所谓的抵账协议根本无法履行，其要求以诉争房屋的拍卖价款优先受偿缺少法律依据。综上，应当驳回陈义的诉讼请求。
原告在举证期限内向本院提供下列证据：
1、原被告双方签订的《商品房买卖合同》。证明双方约定被告采取按揭方式购买原告开发的位于蚌埠市淮上区双墩路与高治线路交叉口“蚌埠海通医药物流园第14幢1层101室房屋”，房屋总价为3349878元，被告首付房款1679878元，剩余房款1670000元办理按揭贷款。原告已依约办理了网上认购备案手续。
被告及第三人对该证据均无异议，本院予以采信。
原被告双方签订的《商品房买卖合同解除协议书》一份。证明原被告双方约定《商品房买卖合同》自解除协议书签订之日解除，案涉房屋归原告所有，由原告偿还被告尚欠的银行按揭贷款，被告已支付的房款则抵销其欠原告等额的借款，原告无需再向被告返还任何购房款；被告应积极协助原告到房产部门办理买卖合同备案注销手续。
被告质证：对真实性无异议。
陈义质证：对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，从内容和条款看，该合同实质是原告为了保护自己的债权，与被告签定的以房抵债协议；原被告签订《房屋买卖合同》后，被告已经全额支付了购房款，原告也已将房屋交付被告使用，故双方的合同已经实际履行完毕，不存在解除之说。
本院对该证据的真实性予以确认。
3、记账凭证6张。证明原告按解除协议的约定替被告偿还了银行按揭贷款238383.69元的事实。
被告及陈义质证：对真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明原告付款是为了代被告偿还按银行按揭。
本院对真实性予以确认。
4、借据、转账凭证各一份。证明被告拖欠原告借款300万元（借据载明借款金额为300万元，其中292万元系转账支付，8万元系现金支付），及被告同意用其已支付的房款抵销该借款的事实。
被告及陈义质证：对真实性没有异议，但借款金额实际为292万元，被告没有收到原告的8万元现金。
本院认证：对真实性予以确认。
5、付款申请表、被告企业信息查询单各一份。证明郭震系被告的财务总监，赵令明是被告的实际控制人，其与被告的原法定代表人李琼系姻亲关系，2014年10月27日被告的法定代表人变更为赵令明。
被告质证：对付款申请表的真实性无法判断，原告只提交了付款申请表，并未提交相应的付款依据予以佐证；对企业信息登记表无异议，但是达不到原告的证明目的，双方签订合同时，赵令明既不是被告的股东也不是被告的法定代表人，所以对于原告提出赵令明是被告的实际控制人，不予认可，该组证据达不到原告的证明目的。
陈义质证：对付款申请表的真实性及证明目的均有异议，郭震不是被告的财务总监，原告的证据达不其证明目的。
本院认证：对被告及陈义的质证意见予以确认，对该组证据不予采信。
6、民事起诉状、借条、转账记录一组。证明陈义与被告之间的债务是虚假的，借条中的资金往来是被告财务总监郭震与李琼之间关于公司管理运营、工资发放等方面的资金往来，债权转让协议签订于2014年7月19日，房屋抵债协议签订于2014年7月23日，陈义起诉被告时间为2014年9月8日。
被告质证：对真实性无异议，对证明目的有异议。该证据只能证明被告与陈义之间存在债权债务关系，双方的转账协议和抵账协议均符合法律规定，真实有效。
陈义质证：对真实性、合法性及关联性均无异议，对证明目的有异议，郭震是陈义债权的出让人，陈义与被告之间的债务纠纷已经法院生效民事调解书所确认，该债权已具有了法律上的既判力。
本院对该组证据的真实性予以确认。
第三人在举证期限内向本院提供下列证据：
1、陈义的身份证一份。证明陈义的诉讼主体适格。
原告质证：对真实性无异议，但对关联性有异议，陈义不是本案适格的第三人。
被告质证：无异议。
本院对该证据的真实性予以确认。
2、《房屋抵账协议》、《商品房买卖合同》各一份。证明2014年7月23日被告与第三人签订《房屋抵账协议》，约定被告用案涉房屋作价抵偿拖欠陈义的借款292.16万元及利息，该协议签订的时间早于原被告签订《房屋买卖合同解除协议》的时间，因此《房屋买卖合同解除协议》侵害了陈义的合法权益，该解除协议书不能对抗陈义；陈义对案涉房屋在292.16万元借款本息范围内享有优先的、独立的请求权；抵账协议约定如被告违约，陈义有权申请人民法院保全案涉房屋、提起诉讼并依法申请拍卖该房屋。
原告质证：对《房屋抵账协议》的三性均有异议，协议落款日期是打印的，陈义的签名不真实，陈义起诉被告的时候并没有提交该该协议，对协议上被告的章印和签名真实性有异议（但不申请鉴定）；对买卖合同的真实性无异议，对证明目的有异议，该解除协议合法有效，并未侵害陈义的合法权益。陈义申请保全和提起诉讼，是在行使其诉权，保护生效调解书中的财产，并非履行《房屋抵账协议》。
被告质证：无异议。
本院认证：原告虽对《房屋抵账协议》的真实性提出异议，但其并未提供相反证据，亦未申请对协议上的签名及章印进行鉴定，故本院对该组证据的真实性予以确认。
3、民事裁定书、民事调解书、执行通知书各一份。证明2014年9月10日，陈义对被告提起诉讼并申请诉讼保全，法院查封了案涉房屋；2014年9月24日，蚌埠市中级人民法院作出（2014）蚌民一初字第00155号民事调解书，该案现处于执行程序中，陈义已经申请人民法院用该房屋拍卖价款清偿借款。
原告质证：对真实性无异议，但原告已经提出执行异议，被告并非案涉房屋的所有权人，陈义无权要求拍卖。
本院认证：对该证据的真实性予以确认。
被告未向本院提供证据。
经审理查明：2012年11月22日，原被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告采取按揭的方式购买原告开发的位于蚌埠市淮上区双墩路与高治线路交叉口蚌埠海通医药物流园第14幢1层101室房屋，房屋总价款为3349878元；被告首付房款1679878元,余款1670000元办理按揭贷款。合同签订之后，原告依约办理了网上销售备案，并将该房交予被告使用。后因被告无力偿还贷款，2014年8月10日，原被告双方又签订了一份《商品房买卖合同解除协议》，约定《商品房买卖合同》自解除协议签订之日解除，案涉房屋归原告所有，由原告偿还被告尚欠的银行贷款，被告已支付的房款则抵消其欠原告等额的借款，原告无需再向被告返还任何购房款；被告应积极协助原告到房产部门办理备案注销手续，如被告未按约定履行义务，原告有权提起诉讼。《商品房买卖合同解除协议》签订后，被告至今未将案涉房屋返还原告。
另查明：2014年7月23日，陈义（甲方）与被告及案外人赵令明（乙方）签订了一份《房屋抵账协议》，约定甲乙双方就乙方用房屋抵偿甲方借款事宜，经协商一致，达成如下协议。一、甲、乙双方一致确认，截止到2014年7月23日，乙方共拖欠甲房借款292.16万元；二、鉴于乙方无力偿还此债务，甲方同意乙方用自有的位于蚌埠海通医药物流园第14栋0单元1层101室的房屋抵偿甲方借款；三、鉴于乙方房屋的实际价值高于甲方的借款，甲乙双方同意在2014年8月1日前，乙方协助甲方将此房屋的备案号变更为甲方，由甲方将此房出卖，期间产生的费用由甲方垫付（尚欠银行的贷款也由甲方先垫付偿还银行）；四、为保护乙方权益，甲方出卖房屋所得的房款，偿还甲方垫付的银行贷款和费用后，再偿还甲方的借款292.16万元，剩余部分返还给乙方；五、乙方同意，如乙方不能在约定时间内将房屋备案变更在甲方名下，甲方有权申请法院保全房屋并提起诉讼，用拍卖价款偿还借款及利息……七、本协议生效后，被告与任何第三方签订的抵债协议如与本协议不符且侵害甲方权益均无效，不能对抗甲方，甲方有用房屋出卖价款优先受偿的权力。2014年9月24日，第三人起诉被告及赵明令偿还借款，安徽省蚌埠市中级人民法院作出（2014）蚌民一初字第00155号民事调解书，确认被告及赵明令应当于2014年12月30日前偿还陈义欠款共计292.16万元。后因被告未按期履行还款义务，陈义向安徽省蚌埠市中级人民法院申请强制执行，请求依法拍卖案涉房屋。
本院认为：2012年11月22日，原被告双方经协商签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，因原被告双方一直未办理房屋过户手续，案涉房屋的所有权至今仍然登记在原告的名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故原告仍然享有诉争房屋的所有权。根据《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物……”。本案中，2014年7月23日，被告在尚未取得案涉房屋所有权的情况下与陈义签订了一份《房屋抵账协议》，约定被告用案涉房屋抵偿拖欠陈义的借款292.16万元，该《房屋抵账协议》并未经过房屋所有权人即原告的认可，应属无效。故陈义要求依据该《房屋抵账协议》对案涉房屋的拍卖价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。而原被告签订《商品房买卖合同》后，因被告无力偿还银行贷款，双方又于2014年8月10日签订了一份《商品房买卖合同解除协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，原被告双方均应依约履行。根据原被告双方在《商品房买卖合同解除协议》中的约定，自解除协议签订之日，坐落于蚌埠市淮上区双墩路与高之路交叉口蚌埠海通物流园第14幢101室的房屋归原告所有……被告应积极协助原告到房产部门办理买卖合同备案注销手续，故原告据此起诉要求确认原被告双方签订了《商品房买卖合同》已于2014年8月10日解除，并要求被告返还案涉房屋、协助办理销售备案注销登记手续，符合双方的约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十四条之规定，判决如下：
一、原告蚌埠海通置业发展有限公司与被告安徽贝峰电子科技有限公司就“蚌埠市淮上区双墩路与高之路交叉口蚌埠海通物流园第14幢1层101室房屋”签订的《商品房买卖合同》于2014年8月10日解除；
二、被告安徽贝峰电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蚌埠海通置业发展有限公司坐落于蚌埠市淮上区双墩路与高之路交叉口蚌埠海通物流园第14幢1层101室的房屋；
三、被告安徽贝峰电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告蚌埠海通置业发展有限公司办理上述《商品房买卖合同》的销售备案注销登记手续（备案单号171【2012】500125BB0001）；
四、驳回第三人陈义的诉讼请求。
案件受理费48685元，由被告安徽贝峰电子科技有限公司负担33599元（于本判决生效后七日内日缴纳），陈义负担15086元（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 许家才
审 判 员 杜玲玲
代理审判员 陈二伟
二〇一五年八月七日
书 记 员 刘津津
附：相关法律、法规条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国担保法》
第三十四条
下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物……