广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初6452号
原告：江门市森科物业管理有限公司，住所地江门市发展大道。
法定代表人：黄广源，该公司总经理。
委托代理人：杨健强，广东中权律师事务所律师。
被告：谭景锐，男，现住江门市蓬江区。
被告：谭锋，男，现住江门市蓬江区。
两被告的共同委托代理人：王鸿杰，广东焯群律师事务所律师。
原告江门市森科物业管理有限公司（以下简称森科公司）诉被告谭景锐、谭锋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告森科公司的委托代理人杨健强，被告谭景锐以及被告谭景锐、谭锋的委托代理人王鸿杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告森科公司诉称：原告于2015年9月30日与江门市蓬江区城市花园业主委员会（以下简称业委会）签订了《城市花园物业服务合同》，约定由原告向江门市蓬江区城市花园提供物业管理服务，业主根据物业服务合同向原告按月缴纳物业服务费。但是，两被告作为小区业主，自2016年5月开始，就没有向原告缴交物业管理费，暂计至2016年9月，被告累计拖欠物业管理费1309元。经原告多次电话、短信及上门贴发通知催缴，被告仍未支付该费用。
另外，原告于2016年3月4日将企业名称由江门市森科环卫绿化工程有限公司变更为江门市森科物业管理有限公司。据此，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告立即支付拖欠的物业服务费1309元（暂计算至2016年9月）并支付相应滞纳金（按每日千分之二计算至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告森科公司在举证期限内提供的证据有：
证据1.营业执照及核准变更登记通知书，证明原告的主体资格。
证据2.《城市花园物业服务合同》1份，证明原告为被告的房屋提供物业管理服务，并就物业收费及违约责任等进行了约定。
证据3.资质证书，证明原告具备物业服务资质。
证据4.图片4张，证明原告为小区提供了卫生、绿化、保安、小区文化活动、电梯维护、更换门禁、监控、车辆管理等物业服务的事实。
证据5.催收证明3份，证明原告已向两被告催收。
证据6.不动产登记信息证明1份，证明涉案房屋的权属情况，两被告为涉案房屋的业主。
证据7.《江门市城市花园小区物业服务招聘》1份、证据8.《关于城市花园小区成立物业服务企业选聘工作小组暨自荐工作小组业主成员的公告》1份、证据9.《关于江门市蓬江区城市花园小区选聘物业服务企业工作程序的公示》1份、证据10.《关于江门市蓬江区城市花园小区选聘物业服务企业竞聘结果及待决事项的公示》1份、证据11.《通知》1份、证据12.《关于江门市蓬江区城市花园小区选聘物业服务企业结果及签订服务合同等相关事项的公告》1份、证据13.《业主选票》193份、证据14.《情况说明》1份，以上证据7—14证明城市花园小区业主委员会选聘原告作为物业管理公司的过程，不存在被告所称的恶意串通的情形，双方签订的合同合法有效。
证据15.《统计表》1份，证明在选聘物业管理公司过程中，经小区业主表决，点算选票结果为140户同意，该140户业主物业建筑面积共35322.69平方米，符合“专用部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意”的规定。
被告谭景锐、谭锋辩称：一、原告与业委会于2015年9月30日签订的《城市花园物业服务合同》中有关提高物业服务费的条款是无效条款，该合同条款对我没有约束力。城市花园原来的物业服务公司是江门市嘉和物业管理有限公司，2015年9月，业委会在只是公示选聘物业服务公司但没有通过合法程序取得业主大会表决同意的情况下，私自将物业服务公司更换为原告。如果原告还是按照原来的物业服务费收费标准收费，且物业服务水平提高，业委会更换物业服务公司的行为倒是无可厚非，但业委会在没有经过公示，没有经过业主大会表决通过的情况下，借更换物业服务公司的机会，私自在原来收费标准基础上提高40%的物业服务费，其提高幅度之大，远远超出合理范围，因此，业委会与原告之间提高物业服务费的合同条款是双方恶意串通，严重损害城市花园全体业主权益，该条款是无效条款，并且，从选票制作格式可以看出，业主只是对更换物业服务公司作出决定，并没有显示收费提价的事宜，有误导业主的情形，进一步说明提价部分没有经过多数业主同意。另外，业委会选聘物业服务公司时的计票程序缺失，当中没有政府主管部门及当地居民委员会人员监督，其选聘原告作为物业服务公司的结果值得怀疑。
二、我同意按照原来收费标准交纳物业服务费，只是不愿意交没有经过合法程序增加的物业服务费，原告看到我只按原来收费标准交费，干脆不收。因此，原告要求我支付滞纳金没有事实和法律依据。
三、部分选票的签名真实性存疑。
因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告谭景锐、谭锋为其答辩提供以下证据：
证据1.公摊电费收据1份，证明2016年11月7日，被告交纳2016年3至—10月公摊电费共270.40元，被告去缴纳物业服务费，只是原告不肯收取有关费用。
证据2.2016年7月、2016年9月城市花园收入费用明细（照片）打印件2份，证明原告提价40%后，很多业主都拒绝缴纳物业服务费，这些交费的业主也不全是主动交费，其中有很多业主是被动扣费。
根据案件审理的需要，本院依职权向江门市蓬江区住房和城乡建设局（以下简称蓬江住建局）调取谭景锐信访投诉事项调查回复情况，蓬江住建局向本院提供信访回复材料一份，该份材料显示对于投诉人谭景锐反映物管公司擅自调升物管费的问题回复意见有：经调查了解，城市花园物管公司调升物管费是依据其与小区业委会签订的物业服务合同实施的，召开业主大会表决小区管理事项是小区业委会的职责，经向小区业委会了解，其表示：（一）目前小区物管公司是2016年经召开业主大会选聘的，选聘方式是通过自行组织招投标择优后召开业主大会征求业主意见确定的，（二）物管收费标准（含升价）已在投标文件中约定。我局曾召集信访人及业委会计划召开专题会议调处纠纷，但因信访人表示不会参加双方碰头的会议而取消。经多次协调业委会提供有关材料及了解情况后，我局认为业委会提供的上述两点情况基本属实，但因业委会未能提供完整的材料，我局无法判断事项表决过程是否完全合法合规。
经审理查明：原告森科公司原名称为江门市森科环卫绿化工程有限公司，于2001年8月14日登记成立，为有限责任公司，经营范围为：物业管理，体育场出租，绿化工程设计等，2016年3月4日更名为江门市森科物业管理有限公司，具有物业服务企业三级资质。
2015年3月31日，业委会作出《江门市蓬江区城市花园小区公开招聘物业服务公告》，该公告称：城市花园小区现有住户258户，为提升本小区物业管理素质，向社会公开招聘物业管理公司。此后，业委会根据选聘物业公司的需要陆续进行了以下工作：成立选聘工作小组、评定中选单位、拟定物业服务合同草稿、向业主发出表决票、收集表决票统计、公告统计结果等事项。业委会发出的表决票基本内容有三项：1、对前期物业公司江门市嘉和物业管理有限公司服务是否满意；2、是否同意解聘前期物业公司；3、是否同意森科公司为本小区物业服务管理企业（物业服务企业选聘方案及评定的结果详见小区公示栏或者向业委会索取）。2015年9月，经业委会回收选票，统计选票结果：发出258份选票，收回190份，同意选聘森科公司为139票，反对9票，弃权42票。2016年12月26日，业委会作出《统计表》对上述统计结果进行了更正，总面积61669.21平方米，同意选聘森科公司为140票，同意户数面积35322.69平方米，不选5票，弃权38票，反对10票，没回收65票，业委会认为上述投票符合专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数业主同意。
2015年9月30日，业委会（甲方）根据上述投票结果，与原告森科公司（乙方）签订《城市花园物业服务合同》，合同约定的内容包括：一、业委会选聘森科公司为城市花园小区提供物业服务，类型：住宅，建筑面积：63211.19平方米；二、服务质量：住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（三级）》中规定的相应要求；三、服务期限为5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止；四、物业服务费标准：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：1、2015年10月1日至2016年3月31日按现有标准交纳，别墅1.6元/月/平方米，多层住宅1.05元/月/平方米（不含电梯维护费、楼梯用电分摊），会所2元/月/平方米；2、2016年4月1日起在原收费基础调升40%物业管理费，别墅2.24元/月/平方米，多层住宅1.47元/月/平方米（不含电梯维护费、楼梯用电分摊），会所2.8元/月/平方米；业主应当按月交纳物业服务费，每次交纳的具体时间为当月10日前；五、违约责任：业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之二的标准向乙方缴交相应的滞纳金，逾期缴交三个月以上的，森科公司可以向违约业主提起诉讼。该协议书还约定了双方的其他权利义务。上述协议签订后，森科公司依约为城市花园小区提供物业管理服务。
被告谭景锐、谭锋是城市花园昇晖园5号401房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为183.08平方米，按1.47元/月/平方米的标准，每月应付的物业服务费为269.13元，其没有支付2016年5月至2016年9月共5个月的物业服务费合计1345.6元。本案中，原告森科公司请求按1.43元/月/平方米标准计算物业服务费，5个月费用共为1309元。由于谭景锐等人对业委会选聘森科公司进驻城市花园的合法性及新收费标准提出质疑，谭景锐提出按原收费标准交纳，森科公司不同意，双方对于收费标准存有争议，因此，森科公司仅收取了谭景锐涉案房屋2016年3月至10月的公摊电费，关于物业服务费经森科公司书面催收后，仍未解决，森科公司因此提起本案诉讼。
本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩意见以及本案证据，本案争议焦点在于：1、原告森科公司与业委会签订的《城市花园物业服务合同》是否合法有效，该合同对谭景锐、谭锋是否具有法律约束力；2、原告森科公司主张按照上述物业服务合同的标准收取服务费及滞纳金有无依据。
一、关于原告森科公司与业委会签订的《城市花园物业服务合同》是否合法有效的问题。根据《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，经审查原告森科公司提供的《江门市城市花园小区物业服务招聘》、《关于城市花园小区成立物业服务企业选聘工作小组暨自荐工作小组业主成员的公告》、《关于江门市蓬江区城市花园小区选聘物业服务企业工作程序的公示》、《关于江门市蓬江区城市花园小区选聘物业服务企业竞聘结果及待决事项的公示》、《通知》、《关于江门市蓬江区城市花园小区选聘物业服务企业结果及签订服务合同等相关事项的公告》、《业主选票》、《情况说明》、《统计表》等证据，结合本院向蓬江住建局调查的回复资料，以上一系列证据初步证实了业委会在解聘前手物业服务公司以及选聘现任物业服务公司过程中，将有关情况进行了公示、公告，并通过书面的形式征求大部分业主的意见，对于选聘森科公司作为物业服务公司等事宜取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，原告森科公司与业委会签订的《城市花园物业服务合同》，是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效，该合同对本案被告谭景锐、谭锋也具有法律约束力。被告谭景锐、谭锋抗辩认为业委会与森科公司恶意串通签订物业服务合同，并且违反法定程序，是无效合同的意见，依据不足，本院不予采纳。至于谭景锐、谭锋质疑业委会在选聘物业公司的相关工作程序（例如计票工作、物管费收费方案等）是否存在瑕疵，或者是否因为业主大会、业委会的决定侵害其合法利益的问题，根据上述法规的规定，谭景锐、谭锋有权另行通过合法途径予以救济，本案不予审查处理。
二、关于原告森科公司主张按照上述物业服务合同的标准收取服务费及滞纳金有无依据的问题。
根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”业委会与森科公司签订协议后，依约为该小区提供物业管理服务，被告谭景锐、谭锋作为业主，在获得原告提供的物业管理服务后，应当按照合同的约定向原告森科公司支付物业服务费用。原告森科公司起诉要求被告谭景锐、谭锋支付物业服务费1309元，合法合理，本院予以支持。
至于两被告是否应当按照合同支付滞纳金的问题。《城市花园物业服务合同》约定的滞纳金实质上是逾期付款违约金。虽然被告谭景锐、谭锋在原告森科公司提供物业管理服务期间未能按时支付物业服务费，但是，自森科公司进场管理后，谭景锐、谭锋均愿意按照原来标准支付有关费用，其也支付了有关的公摊电费，双方当事人对于森科公司进场合法性、收费标准等问题一直存有争议而未能实际支付物业服务费，现未有证据证实两人恶意拖欠有关费用；并且，有关物业服务的纠纷，双方当事人应当通过平等、协商、合法的途径予以处理，物业服务公司对于业主提出的意见，如确实存在服务质量不到位的情况，应按合同约定和法律规定加以改进，业主也应当按照约定按时足额支付服务费用，否则，物业公司因收费不足导致服务下降，也必然损害业主自身的利益。基于以上的分析，本院对原告森科公司主张的逾期付款违约金，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告谭景锐、谭锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市森科物业管理有限公司支付2016年5月至2016年9月的物业服务费共1309元。
如果被告谭景锐、谭锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告谭景锐、谭锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院,并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 邱启杰
二〇一七年一月二十二日
书记员 容丽萍