河南省嵩县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0325民初1995号
原告：陈治国，男，汉族，1996年3月10日出生，住河南省嵩县。
委托代理人：任宏坤，河南凯光律师事务所律师，特别授权代理。
被告：河南天泰富地置业有限公司，住所地：嵩县县城建设路1号金鑫印刷厂院内，统一社会信用代码：91410325675373358D。
法定代表人：张跃红，董事长。
委托代理人：李川，河南凯光律师事务所律师，特别授权代理。
原告陈治国诉被告河南天泰富地置业有限公司商品房预售合同、不当得利纠纷案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈治国及其委托代理人任宏坤、被告河南天泰富地置业有限公司委托代理人李川均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈治国向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付截止2017年8月21日的逾期交房违约金8373.35元；2、判决被告从2017年8月22日起，按每日房款343311元的万分之零点三支付逾期违约金至被告交付经验收合格的房屋之日；3、判决被告向原告退回预收的契税及相关费用11505.2元；4、判决由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订有《商品房预售合同》，合同约定：1、被告将自己开发建设的位于嵩县汽车站的‘鸿运大厦’房屋一套出售给原告2、被告按合同约定时间将经验收合格的房屋交付给原告，逾期交房应按已付房款日万分之零点三支付违约金。原告按合同支付了全部房款，而被告却未按约定交付房屋，因此被告应向原告支付逾期违约金。同时，被告预收原告2.3万元用于缴纳房屋维修基金、契税及办理房屋所有权证费用，但被告只缴纳了房屋维修基金，由于无法办理房屋所有权证，其他费用没有交纳，原告要求被告退回，待办理房屋所有权证时自己交纳。
被告河南天泰富地置业有限公司辩称：1.鸿运大厦项目是由胡东海实际投资经营，只是借用被告的名义被告对该项目没有实际控制的权力，该项目是独立经营，自负盈亏，与被告没有任何关系。2、原告所诉的房屋均已交付原告使用，原告起诉的逾期交房违约金没有依据。3、鸿运大厦项目的房产证现正在房产部门办理当中，原告交付的契税等相关费用不应当予以退回。综上，请求驳回原告对被告的起诉。
审理查明：2015年3月12日，原、被告签《商品房预售合同》（合同编号：YS0016211），双方约定：原告（××）购买被告（××）所开发的嵩县汽车站“天泰、鸿运大厦”第01幢2单元2801室号房，房屋代码为151777。预测建筑面积共127.72平方米（包括套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。房价按建筑面积计算，每平方米2688元，总金额343311元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”第一项约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以〔建筑面积〕（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。”第三项约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”第四项约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）依据房管部门实测面积为准，最终房价款多退少补。……”合同第六条“付款方式及期限”约定：××按下列第3种方式按期付款：3、其他方式按揭方式付款，首付金额以抵押合同为准。合同第八条“交付期限”约定：“××应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、由于相关政策、法律、法规、等原因影响交房的；3、由于天气或政府规划等，不可抗力因素影响交房的。合同第九条约定“××逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期超过90日后，××有权解除合同。……××要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。⑵……”。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：××按电话方式通知××办理交接手续，逾期60日内未办理交接手续的，视为该房屋已交付使用，并按物业管理公司符合政策规定缴纳相应管理费。合同第十五条“产权登记”约定：“××应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、××不退房，××按已付房价款的0.1‰向××支付违约金”。同时，合同对项目建设依据、销售依据、保修责任等均做了约定。2015年4月9日原告签署、办理了个人购房借款和房地产抵押合同。
另查明，原告陈治国2015年5月31日前已通过自付或贷款将房款总数343311元支付给被告。原告向被告缴纳房屋维修基金、契税及办理房屋所有权证费用2.3万元，其中维修基金11494.8元，被告已缴纳。原告自认在2017年正月（阳历2017年2月）开始使用房屋。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方所签订的《商品房预售合同》，是双方自愿签订，内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。原告已按约定支付了房价款的义务，被告没有按合同约定的时间向原告交付房屋，且无证据证明有合同约定的延期交房的事由发生，故被告应按《商品房预售合同》第九条的约定承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，原告自认已于2017年2月开始使用房屋，应视为原告已接收房屋，在对具体日期举证不能的情况下，2017年2月1日宜确定为实际接受日。被告应自合同约定交付期限届满后的第二日至原告实际接受之日即2015年6月1日至2017年2月1日，按照已交房价款的日万分之０.３向原告支付违约金。被告收取原告23000元的房屋维修基金以及契税和相关办理房产证的费用，除了房屋维修基金原告认可外，其余费用因并未实际发生，且收取没有合法根据，属于不当利益，原告请求被告返还，本院予以支持。被告无论作为合同的相对方，还是作为分公司的设立者，均应依法承担民事责任，因此对被告“鸿运大厦项目是由胡东海实际投资经营，只是借用被告的名义，被告对该项目没有实际控制的权力，该项目是独立经营，自负盈亏，与被告没有任何关系”的辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一被告河南天泰富地置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告陈治国支付逾期交房违约金（按原告已交付房价款343311元的日万分之0.3的标准，从2015年6月1日计算至2017年2月1日）；
二、被告河南天泰富地置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告陈治国返还不当收取款项11505.2元；
三、驳回原告陈治国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取148元，由被告河南天泰富地置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审判员 李平献
二〇一七年十一月二日
书记员 马智遥