广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2012）深中法执外异字第99号
案外异议人：中国储备粮管理总公司山西分公司，住所地xx省xx市xx路xx号xx中心xx层。
法定代表人：谢xx。
委托代理人：王xx，北京市xx律师事务所律师。
委托代理人：张x，该司职员。
申请执行人：林乐洪，x，19xx年x月x日出生，住所地xx省xx市xx区xx大厦xx，身份证号码xxx。
委托代理人：庄xx、李x，均为xx（深圳）律师事务所律师。
被执行人：ＸＸ，x，19xx年x月xx日出生，住所地xx省xx市xx区xx村x街**号，身份证号码xxx。
被执行人：山西鑫茂实业发展有限公司，住所地xx省xx市xx路xx号，组织机构代码xxx。
法定代表人：陈x。
委托代理人：田xx，该司职员。
被执行人：山西世贸中心（有限公司），住所地xx省xx市xx路xx号x层，组织机构代码xxx。
法定代表人：陈xx。
委托代理人：田xx，该司职员。
被执行人：陈建国，x，19xx年xx月xx日出生，住所地x省xx市xx区xx街**号*户，身份证号码xxx。
申请执行人林乐洪与被执行人ＸＸ、山西鑫茂实业发展有限公司（以下简称鑫茂公司）、山西世贸中心（有限公司）（以下简称世贸中心公司）、陈建国借款合同纠纷一案，本院（2011）深中法民二初字第14号民事调解书已经发生法律效力。由于被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2011）深中法执字第1287号。在执行过程中，本院于2011年12月1日查封了被执行人鑫茂公司名下位于xx省xx市xx路xx号xx中心x幢x座xx、xx、xx、xx、xx、xx号共六套房产。案外异议人中国储备粮管理总公司山西分公司（以下简称中储粮山西公司）不服上述查封措施，向本院提出异议，本院已立案受理，并另行组成合议庭进行了公开听证。案外异议人中储粮山西公司的委托代理人王xx，申请执行人林乐洪的委托代理人庄xx及被执行人鑫茂公司、世贸中心公司的委托代理人王xx到庭参加听证，被执行人ＸＸ、陈建国经本院依法送达听证传票无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查完毕。
案外异议人中储粮山西公司提出异议称：该司于2006年向鑫茂公司购买位于xx省xx市xx路xx号xx中心xx、xx两层共16套房产，其中即包括涉案的6套房产，并已付清房款且实际使用至今，涉案房产实际归该司所有。然鑫茂公司一直拖延未给该司办理房产过户登记手续，该司对此并无过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求中止对涉案房产的执行，并解除对涉案房产的查封，以维护该司的合法权益。
案外异议人中储粮山西公司提交了下列证据材料：一、商品房买卖合同原件两份，证明该司于2006年5月22日与鑫茂公司签订合同，购买xx中心x幢x座xx、xx两层房产，其中即包括涉案的6套房产在内；二、鑫茂公司出具的购房款发票原件四张，证明该司已付清全部购房款人民币22655390元；三、银行转账支票存单原件两张及银行存款明细账一张，证明该司分两次先后通过银行转账方式共支付购房款人民币19310351.4元；四、补充协议原件两张，证明就剩余购房款双方约定以楼层公共面积装修费用及逾期办理房产证违约金相抵扣；五、入住手续书、入住通知、钥匙领取通知单及物业费发票若干，证明该司已实际入驻使用涉案房产；六、鑫茂公司出具的购房证明原件一份，确认该司已将涉案房产出售给中储粮山西公司，但由于该司的原因，未能给中储粮山西公司办妥房产证。
申请执行人林乐洪答辩称对购房合同、购房款发票、银行转账支票存单及物业费发票的真实性无异议，对其余证据不予认可。其认为：一、涉案房产登记在鑫茂公司名下，法院查封涉案房产符合法律规定。根据物权法的规定，案外异议人对涉案房产不享有所有权，其如果与鑫茂公司存在房产买卖关系，应另行向鑫茂公司主张债权，而无权主张物权。《物权法》第九条的规定应优先于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定适用于本案；二、涉案房产的买卖合同未盖有在国土部门的备案登记章，不符合我国城市房地产管理相关法律、法规关于房屋预售买卖合同必须在房地产主管部门进行备案登记的规定；三、根据最高人民法院的相关规定，购房人必须实际支付全部购房款，而不能以公共部分装修费、违约金等其他债权相抵，案外异议人未付清全部购房款；四、案外异议人不能证明其对涉案房产未能办理登记手续不存在过错。综上，本案不构成最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封之情形，请求驳回案外异议人中储粮山西公司的异议请求。
被执行人鑫茂公司、世贸中心公司答辩称对案外异议人中储粮山西公司所提交的证据的真实性无异议，对案外异议人的异议请求及理由均表示认可。
就申请执行人的答辩意见，案外异议人中储粮山西公司回复称，民法通则等相关法律所规定的结算方式里，除了金钱支付的手段外，还规定有双方互负债权债务的抵销作为另外的支付手段，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条并未规定以其他款项抵扣的不能算作支付，该司与鑫茂公司就装修款、违约金折抵部分购房款的约定合法有效，请求法院予以确认。
本院查明，2006年5月22日，中储粮山西公司与鑫茂公司签订《商品房买卖合同》两份，约定由中储粮山西公司以人民币22655390元的价格向鑫茂公司购买位于xx省xx市xx路xx号xx中心x幢x座xx、xx两层，其中即包括涉案的6套房产。购房合同中约定中储粮山西公司在合同签订后支付80%的购房款，实际交付房屋后支付10%的购房款，办好房产证后再支付剩余10%的购房款。并约定如鑫茂公司在房产交付使用后180日内未能给中储粮山西公司办理房产证，则鑫茂公司须按中储粮山西公司已付房款每日万分之三计付延期办证违约金。2006年5月24日，中储粮山西公司通过银行转账的方式向鑫茂公司支付了80%的购房款人民币18124312元。2008年3月，中粮储山西公司办理涉案房产的入住手续。2008年8月11日，双方签订补充协议，约定由于xx、xx层的公共部分由中储粮山西公司自行装修，装修费用人民币2158999.2元从购房款中扣除，尚余购房款人民币2372078.8元由中储粮山西公司分两次支付，其中50%的价款人民币1186039.4元在签订该补充协议后支付，另50%的价款人民币1186039.4元在鑫茂公司为中储粮山西公司办理房产证后支付。随后，中储粮山西公司于2008年8月20日通过银行转账的方式向鑫茂公司支付了购房款人民币1186039.4元。2009年9月2日，双方再次签订补充协议，约定鑫茂公司未能按购房合同约定的期限为中储粮山西公司办理房产证，应支付违约金人民币2343104.28元，由于中储粮山西公司尚余购房款人民币1186039.4元未支付，双方违约金与购房款相互抵销，鑫茂公司应争取在一年内办理完毕房产证。中储粮山西公司自2008年3月办理入住手续后一直实际占有使用涉案房产至今。
另查明，本院（2011）深中法民二初字第14号民事调解书载明，本案所涉债务发生于2009年11月；xx省xx市xx路xx号xx中心x幢x座xx、xx、xx、xx、xx、xx号房产登记在被执行人鑫茂公司名下，本院于2011年12月1日查封了上述涉案房产。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，中储粮山西公司与被执行人鑫茂公司签订购房合同，购买包括涉案六套房产在内的xx中心x幢x座xx、xx两层房产，双方在购房合同履行过程中，先后两次达成补充协议，就以公共部分装修费、延期办证违约金抵扣部分房款事项达成合意，该合意是在本案债务发生之前所达成，并无借此逃避债务履行之目的，为双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，应予认可。按照双方达成的购房合同及补充协议的约定，中储粮山西公司已付清购房款，并且实际占有、使用涉案房屋至今。由于鑫茂公司的原因，涉案房产登记在被执行人鑫茂公司名下，尚未过户至中储粮山西公司名下，并非案外异议人中储粮山西公司的过错。案外异议人中储粮山西公司的情形符合上述规定，对其异议主张，本院予以支持。申请执行人关于购房人必须以金钱支付的方式支付全部购房款，而不能以其他债权相抵的答辩意见，无法律依据，本院不予认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，裁定如下：
中止对位于xx省xx市xx路xx号xx中心x幢x座xx、xx、xx、xx、xx、xx号（房产证号：xx、xx、xx、xx、xx、**）房产的执行。
如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 时春蕾
代理审判员 卢艳贝
代理审判员 张文佳
二〇一二年十一月五日
书 记 员 郑爱玲