吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉05民终1277号上诉人（原审被告）：张树森，住柳河县。委托诉讼代理人：刘忠生，吉林法公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朴龙洙，现住柳河县。被上诉人（原审原告）：朴哲洙，现住柳河县。以上二被上诉人委托诉讼代理人：秦英杰，吉林秦英杰律师事务所律师。上诉人张树森因与被上诉人朴龙洙、朴哲洙租赁合同纠纷一案，不服吉林省柳河县人民法院（2017）吉0524民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张树森及其委托代理人刘忠生，被上诉人朴龙洙及其委托代理人秦英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张树森上诉请求：一、依法撤销（2017）吉0524民初355号民事判决，改判上诉人不承担30万元的违约金。二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、双方当事人签订的合同第三条“协议期满后，所建房屋归甲方所有”与第六条“若乙方不继续承租，乙方必须将房屋恢复原貌，交给甲方”的约定本身就是矛盾的，因上诉人所建的添附物并不是房屋，仅是临时大棚，且没有经过审批，属非法建筑。根据《合同法》第52条第5款规定，应属“违反法律、行政法规的强制性规定的条款”，所以双方签订的合同的第三条依法应当确认为无效条款。二、从上诉人一审提供的柳河县城市管理综合行政执法局的五份证据来看，上诉人后建筑的大棚是违法的，被执法部门责令拆除，被上诉人对这一处罚结果也是接受的。三、因合同第七条规定的是“租赁期间双方不能违反协议，如有一方违反协议，需赔偿对方三十万元人民币的损失”，因该条约定租期内违约的前提条件并未发生，适用该条要求上诉人支付30万元违约金理由不能成立。四、一审法院引用《合同法》中的8项条款属于适用法律错误。五、一审法院以上诉人拆除违法建筑的行为作为上诉人违约的理由不能成立。上诉人拆除违法建筑的行为是合法的。被上诉人朴龙洙、朴哲洙辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当依法予以维持。二、上诉人在合同签订后及十年的合同履行期上诉人从未提出对合同的第3、6条有争议。三、上诉人认为在租赁期内对租赁物添置的是大棚违反城乡规范法的规定是错误的。上诉人租赁被上诉人的两套住宅的目的是经营浴池，因经营浴池的需要就两套住宅进行了添附物和构筑物以及装潢改建，作为经营浴池的场所和上诉人所说的大棚是本质的区别。合同到期双方就租赁房屋未达成新的租赁协议，上诉人在该租赁物的北侧又租了两套住宅重新装修经营浴池，为了防止被上诉人就原租赁房屋经营浴池，上诉人将搭建和改建的设施强行拆除，造成被租赁房屋千疮百孔，这一行为严重损害了被上诉人的合法权利，这一行为应视为上诉人的违约，上诉人应当承担违约责任。四、合同到期后，上诉人为了阻止被上诉人接手房屋，用木材将大门堵死，经过上诉人的拆改使房屋没有门窗，无法使用。朴龙洙、朴哲洙向一审法院提出诉讼请求：要求张树森立即搬出租赁朴龙洙、朴哲洙的房屋并将房屋恢复原状；给付房屋租赁费至张树森搬出房屋时止；要求张树森赔偿因私拆朴龙洙、朴哲洙房屋造成的经济损失（约24万元），并承担违约金30万元。事实和理由：2006年3月28日，2007年9月21日，朴龙洙、朴哲洙与张树森签订书面合同，朴龙洙、朴哲洙将自有的两处位于柳河县胜利街十四区，面积分别为155平方米、252平方米的房屋租赁给张树森经营浴池。双方约定，每处房屋年租金分别为1.2万元、1.3万元，两处房屋共计2.5万元，租期为十年。张树森将租用的两处房屋合并改造成浴池，并约定在租期内，张树森因经营浴池后建房屋归朴龙洙、朴哲洙所有。现该房屋已过租赁期限，张树森将后建房屋私自扒倒并拒绝搬出两处租赁房屋。故朴龙洙、朴哲洙诉至人民法院，提出上述请求。一审法院认定事实：2006年3月28日，朴龙洙、朴哲洙与张树森签订房屋租赁合同，约定甲方（朴龙洙、朴哲洙）将位于柳河体育馆北面，面积为155平方米房屋（产权证号：柳房字第XX**号，登记产权人为：朴哲洙）出租给乙方（张树森），合同主要条款为：“一、租期为10年，从2006年5月1日起至2016年5月1日止。二、房屋出租费为每年1.2万元，乙方必须在每年5月1日前将房屋租金以上打租形式交给甲方，逾期不交视为违约，甲方可随时解除协议转租他人或收回己用。三、乙方在租用房屋期间，如需用甲方房屋前后空地建房屋，乙方承担一切建筑费用，后建房屋如在协议期间内规划拆迁，补偿费由甲、乙双方共同享有，各占50%，协议期满后，后建房屋归甲方所有。四、承租房屋在租期内被拆迁，室内装修、装潢、改建的补偿费由乙方享有，没有承租月份的租金由甲方按每月1000元，退还乙方。五、乙方在租用甲方房屋期内，装修费用由乙方承担。六、协议期满后，如果没有开发占用，乙方可以继续承租，房租费随行就市，若乙方不继续承租乙方必须将房屋恢复原貌，交给甲方，不得将房屋毁坏。七、租期内双方不能违反协议，如果一方违反协议需赔偿对方三十万元人民币损失。”2007年9月21日，朴龙洙又以其与朴明洙为甲方，与张树森（乙方）签订房屋租赁合同，约定将与上述出租房屋相邻的一处房屋（产权证号：柳房字第XX**号，登记产权人为：朴明洙，建筑面积为252平方米）出租给张树森，合同约定条款除租期（为2007年9月1日起至2016年5月1日和租金（为1.3万元）外，其他条款与前一份合同基本一致。合同签订后，张树森依约接收两处房产，并在2006年和2007年对两处房产进行整体装修，并在原房屋基础上进行改建或搭建了部分建筑，用于经营浴池（世纪花园浴池）生意。合同履行期间，双方并无争议。张树森如约向朴龙洙支付了租期内的全部租金。合同期满后，双方因租金标准问题，未达成续租协议。2016年5月19日，经徐某调解，朴龙洙（甲方）与张树森（乙方）就原租赁合同到期后相关事宜达成协议，约定：“因柳河体育馆北面、小地河北侧现世纪花园浴池房屋于2016年5月1日到期，现双方达成协议如下：1.2016年8月20日前乙方搬走，不再承租其房屋；2.如果乙方违约到期2016年8月20日前没有搬走，必须承担其法律责任和一切损失赔偿。”之后，张树森陆续将租赁房屋中的设备搬迁，期间，张树森将租期内搭建和添附的建筑和设施拆除。朴龙洙进行阻止，双方产生争执，故朴龙洙、朴哲洙提出本案诉讼。一审法院认为，朴龙洙、朴哲洙基于与张树森间存在房屋租赁合同关系，提出违约损害赔偿和支付违约金的诉讼请求，本案应为房屋租赁合同纠纷。涉案的两份租赁合同，名义上的出租方为朴龙洙和朴哲洙、朴明洙，但本案审理过程中，朴明洙和朴哲洙均口头或出具证明表示朴龙洙为两处房产的实际所有人，二人只是名义上的登记所有权人。合同履行过程中，朴龙洙亦是实际的合同执行人，张树森作为合同相对方，实际经营承租房屋，履行承租方的义务，故认定涉案房屋租赁合同的主体为朴龙洙（出租方）和张树森（承租方）。因本案涉及的两份租赁合同约定的权利义务内容基本一致，所涉两处房产相邻，合同双方亦有将两者整体出租、利用的目的，即以发挥两处房屋最大的使用价值。加之两份合同涉及主体一致，故本院将两份合同整体予以评价和认定。涉案的租赁合同系双方真实意思表示，约定的内容不违反法律强制性规定，同时出租方朴龙洙出租行为已获得房屋登记所有权人许可，合同依法成立并生效。合同履行期间，双方未发生争议。期满后，因双方未达成续租协议，就合同终止后的相关事宜，双方产生争执，一审法院针对双方争议焦点问题，结合查明的事实，评判如下：一、租赁合同终止后，承租方张树森是否延迟交付租赁房屋？合同期满后，在双方未达成续租协议的情况下，经他人调解，双方达成补充协议，约定张树森于2016年8月20前腾出租赁房屋。在腾房过程中，因张树森同时拆除了租赁期间搭建的附属建筑，朴龙洙予以制止，双方于2016年8月份前后多次发生争执和冲突。之后张树森在其设备和添附设施基本搬出的情况下对房屋放弃管理，因双方争议未解决，朴龙洙亦未接管涉案房屋。双方虽未正式办理房屋交接手续，但在此情况下，朴龙洙作为出租方应及时接管涉案房屋，就争议事项自有合理合法的救济途径和解决方式。在本案审理过程中，一审法院已多次向朴龙洙释名此事，但截至本案法庭辩论终结前，朴龙洙仍未接管房屋，故此，朴龙洙主张张树森延迟交付房屋的事实不予认定，关于租金的诉请不予支持；二、张树森拆除租期内的添附建筑物是否构成违约，应否继续承担对租赁房屋恢复原状的责任？首先，双方签订的租赁合同已经明确约定，租赁期间承租人可以在租赁房屋空地上搭建建筑物，并明确了合同终止后该建筑物所有权归属于出租方。后建的建筑物从承租人建设目的和建筑物本身的使用功能看，应视为涉案租赁房屋的添附物。在涉案合同对该添附物归属有明确约定的情况下，承租人张树森在腾房时予以拆除的行为，构成违约，损害了出租人财产权益。张树森提出的抗辩意见认为，其在承租期间搭建的临时建筑未经规划审批，属于违章建筑，其在合同终止后自行拆除，属合法的自省行为，不应认定违约。根据当地政府制定的政策规定，在2008年1月1日前建设的建筑物、构筑物，在不影响城市规划、道路交通和市容环境卫生的情况下，暂时予以保留，并在征地拆迁时按规定给予补偿。上述涉案的添附建筑承租人张树森于2007年已经建造并使用，且该建筑物是在原有建筑用地范围内添附、搭建的，以此达到增加原告有建筑使用价值效果，并未对第三方和公共利益造成恶劣影响，在长达十年间相关执法部分并未对此建筑行为的违法性作出认定并责令拆除，故本院在此不能认定该添附物为违章建筑。退一步讲，即使涉案添附建筑为违章建筑，在该建筑本身具有财产价值和使用价值，权利已明确归属于出租人的情况下，承租人张树森应依约及时交付给出租人。至于该建筑物的违法性问题应由相关的行政执法机构依法定程序予以认定和作出相应的处罚措施。出租方在接收该建筑物后亦可能通过完善相关审批手续等合理合法的措施处置相关事宜，而不应由张树森强行拆除。故此，张树森的抗辩理由不成立，本院不予支持。其次，在张树森承租期间，对承租房屋具有改建和装修的行为。对此双方在租赁合同中约定，合同终止后，承租方应对租赁房屋恢复原貌。但就恢复的程度和标准合同并未约定，双方对此亦有争议，本院认为应恢复到房屋原有正常的使用功能即可。张树森对此抗辩称，原告朴龙洙要求其保留添附建筑与主张恢复原貌自相矛盾。本院认为两项主张实质上并不矛盾，因承租方对承租房屋同时有添附建造、改变房屋内部结构的改建和装修行为，恢复原貌的工作应本着经济合理的原则，应尽可能保留现存具有可利用价值的设施和建筑，将房屋恢复到正常的使用功能为宜，不能苛求恢复到合同履行前的原始状态（事实上也不可能）。因此，原告朴龙洙要求承租人保留具有利用价值的添附建筑物，并要求将原房屋改建部分恢复原使用功能是符合合同约定，不存在矛盾之处。在出租人朴龙洙阻止张树森拆除添附建筑物时，曾表示欲将涉案房屋在原承租人装修、改建、添附的基础上改造后，重新经营洗浴宾馆，可以放弃要求张树森对房屋恢复原貌的权利，并已将部分装修材料运至施工现场。此项主张即可发挥涉案房屋当时最大的利用价值，减少交易成本、节约社会资源，亦可免除承租人履约责任，本可达到双方共赢的状态。然，承租人张树森却仍投入人力、物力擅自将其承租期间原添附、增建的部分拆除，致使原建筑物使用功能降低，重新利用的投资成本增加。张树森的上述行为，即构成违约，同时不能免除其依约恢复承租房屋原貌的责任；三、关于张树森承担违约责任的方式和数额问题，朴龙洙主张张树森支付约定的30万元违约金，同时提出违约损害赔偿，并要求张树森继续承担恢复原貌的责任。一审法院认为，双方在订立合同时已经明确约定了违约金条款，鉴于张树森存在上文阐明的违约行为，原告朴龙洙关于违约金的诉请符合合同约定，本院予以支持。关于恢复原貌的责任，张树森在答辩时已经明确表示不再履行该项义务，加之双方对恢复标准存疑，不宜再要求张树森承担恢复原貌的工作，可以考虑通过支付违约赔偿的方式解决。关于违约损害赔偿金的合理数额原告未举证予以证明，但该部分损失确实实际存在。综合目前房地产市场价格、装修成本、涉案房屋所处周边商业环境等因素，一审法院认为张树森支付的30万元违约金可以弥补出租方的损失，故朴龙洙、朴哲洙关于恢复原貌和违约赔偿金的诉讼请求不再支持。在本案审理中，张树森未明确提出调整违约金的抗辩，为维护张树森合法权益，一审法院经过审慎衡量后认为：违约金是合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约一方支付给对方一定金额的货币。违约金即具有赔偿性，同时兼具惩罚性。本案涉案房屋租赁行为系基于商业经营目的，约定的30万元违约金未超出双方当事人订约时可预见的利益范围，亦未超出承租人张树森违约行为发生时应当预见的不利后果。30万元即可补偿非违约方的经济损失，同时可以体现对违约方不诚信违约行为的惩罚，故没有调整的必要和可能，最终予以认定。因朴哲洙在案件审理过程中放弃涉案合同的相关权利，应视为其对自身诉讼权利和实体权利的处分，其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十一条、第九十一条、第九十二条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张树森于判决生效后立即支付朴龙洙违约金30万元；二、驳回朴龙洙、朴哲洙的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由张树森负担。本院二审期间，张树森围绕上诉请求依法提交了两张照片,拟证明在8月末时已经搬迁完毕，不是被上诉人所说的千疮百孔的样子。被上诉人质证认为，这个院子现在没有东西，上诉人是今年8月才把东西搬走。本院认为，本案被上诉人以房屋租赁合同纠纷起诉到法院。本案的关键在于上诉人张树森对承租房屋的添附物的拆除行为是否构成合同违约。从该案事实看，上诉人拆除添附物的行为是原合同终结之后实施的。双方均认可在合同履行期间，双方都没有违约行为存在，被上诉人以房屋租赁纠纷起诉不符合法律规定，因此，原审认定上诉人构成违约不妥。合同约定履行期满后添附物的所有权归被上诉人所有，如果被上诉人认为上诉人的行为是对被上诉人所有权的侵犯，可以侵权纠纷另行告诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销吉林省柳河县人民法院（2017）吉0524民初355号民事判决；二、驳回被上诉人朴龙洙、朴哲洙的诉讼请求。二审案件受理费5800元由被上诉人朴龙洙、朴哲洙负担。本判决为终审判决。审判长  申洪钟审判员  黄吉国审判员  张 娜二〇一七年九月二十五日书记员  郭 静