成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0106民初5166号原告：刘世成，男，汉族，1936年8月1日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：黄文英，北京安博（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦海军，北京安博（成都）律师事务所律师。原告：刘文锋，男，汉族，1967年12月16日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：黄文英，北京安博（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦海军，北京安博（成都）律师事务所律师。原告：刘志敏，女，汉族，1969年3月20日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：黄文英，北京安博（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦海军，北京安博（成都）律师事务所律师。原告：叶素清，女，汉族，1942年4月23日出生�住成都市金牛区。委托诉讼代理人：黄文英，北京安博（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦海军，北京安博（成都）律师事务所律师。被告：黄兴群，女，汉族，1943年8月14日出生，住成都市金牛区。第三人：唐远秀，女，汉族，1949年4月4日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：蒋春光，四川法典律师事务所律师。第三人：唐敬如，女，汉族，1949年7月5日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：蒋春光，四川法典律师事务所律师。第三人：唐敬鲜，女，汉族，1950年10月7日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：蒋春光，四川法典律师事务所律师。原告刘世成与被告黄兴群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月10日作出（2015）金牛民初字第3666号民事判决，刘世成不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2015年12月31日作出（2015）成民终字第9221号裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，并依法追加刘文锋、刘志敏、叶素清作为共同原告，追加唐远秀、唐敬如、唐敬鲜作为第三人参加诉讼，于2016年8月26日和2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告刘世成、刘文锋、刘志敏、叶素清（以下简称刘世成等4人）的共同委托诉讼代理人黄文英、韦海军，第三人唐远秀、唐敬如、唐敬鲜的共同委托诉讼代理人蒋春光到庭参加了诉讼。被告黄兴群经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本院依法进行缺席审理，现已审理终结。原告刘世成等4人向本院提出诉讼请求：1.确认刘世成与黄兴群签订的协议书、补充协议无效；2.确认登记在刘世成名下的成都市金牛区营门口乡抚琴村六组私有房屋（现为抚琴街×号×栋×号房屋）所有权属于刘世成等4人所有；3.若上述房屋已拆迁，则搬迁补偿款属于刘世成等4人共同所有。事实和理由：刘世成与黄兴群于1992年6月19日签订协议书，约定刘世成将成都市金牛区私有房一楼一底八间，共计137.47平方米住房转让给黄兴群，并对转让房屋价款、过户税费承担等进行了约定。同日，双方签订补充协议，对转让房屋的价款进行了更正说明。黄兴群与刘世成签订协议书和补充协议时，黄兴群不属于成都市金牛区营门口乡抚琴村六组集体组织成员，刘世成所售房屋系农村集体土地上所建的房屋，不能向黄兴群出售，双方签订的协议书、补充协议违反了有关法律的强制性规定。同时，案涉房屋系刘世成、刘文锋、刘志敏、叶素清共有，刘世成未经其他共有人的同意擅自出售案涉房屋，侵犯他人权益，因此该2份合同均属无效合同。其次，刘世成与黄兴群口头约定由黄兴群负责办理案涉房屋过户手续，若不能办理，房屋返还给刘世成，但黄兴群既未办理房屋过户手续也未将房屋返还给刘世成，刘世成于2014年才知道黄兴群已将房屋出售给他人。成都市金牛区棚户区危旧房改造中心、成都市鑫地建设投资有限责任公司、成都市金牛区人民政府抚琴街道办事处在2014年10月30日已发出《成都市金牛区抚琴街×号棚户区附条件协议搬迁改造项目搬迁公告》，案涉房屋面临拆迁，为了自身原告的合法权益，特提起诉讼。被告黄兴群未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。第三人�远秀、唐敬如、唐敬鲜述称，刘世成、刘文锋、刘志敏、叶素清提起本案诉讼已经超过诉讼时效；第三人作为同一集体组织成员，与刘世成等4人之间存在事实上的房屋买卖合同关系；房屋产权已被注销且房屋已被拆除，故刘世成等4人关于房屋确权的诉讼请求应该予以驳回；补偿款的归属应尊重拆迁协议的约定，且不属于本案审理的范围。各方当事人围绕其诉讼请求依法提交了户口薄、亲属关系证明、宅基地使用证复印件、买卖协议及补充协议、房屋转让协议书、《成都市金牛区抚琴街×号棚户区附条件协议搬迁改造项目补偿安置合同》、收条、照片等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘世成等4人与刘国金（已死亡）、万会清（已死亡）原系成都市金牛区营门口乡抚琴村×组村民，在该村修建有农房，并持有农村宅基地使用证，宅基地使用权证载明“户主：刘世成，家庭人口6人……”。刘世成系刘国金、万会清之子，刘世成与叶素清系夫妻关系，刘文锋、刘志敏系刘世成、叶素清之子、女。刘国金于1988年去世，万会清于1987年去世，二人只生育刘世成一人。黄兴群不是成都市金牛区营门口乡抚琴村六组村民，1992年6月19日，刘世成（卖方）与黄兴群（买方）签订一份协议书，约定“刘世成自愿将成都市金牛区营门口乡抚琴村六组私有房一楼一底共八间，面积137.47平方米住房转让给黄兴群，转让房价12万元，协议签订后买方先预付1万元，待房屋产权证过户手续办完后余款11万元一次性付给卖方，房屋产权证过户办理中涉及应交的一切税金和费用等由买方承担，协议签订后卖方协助办理产权过户手续……”。同日，双方又签订一份补�协议，约定“上述房屋出售房价为17万元，为了便于办理房屋产权过户手续，协议定房价为12万元，余下5万元待过户手续办理完后与协议上所订房价11万元一并由黄兴群付给刘世成（过户完后一次性买方付给卖方16万元正）”。以上2份协议签订后，黄兴群向刘世成支付了全部购房款，刘世成将房屋交付给黄兴群使用，宅基地使用权证也交由黄兴群掌管，但宅基地使用权证记载信息未变更。1999年12月1日，黄兴群与唐远秀签订房屋转让协议书，约定“黄兴群将1992年6月19日刘世成卖给黄兴群（的）成都市金牛区营门口乡抚琴村六组私有房一楼一底共八间137.47平方米住房转让给唐远秀，转让价款15.5万元。黄兴群在收到唐远秀全部转让费时将刘世成同黄兴群所签的卖房协议书、宅基地、公证书和刘世成所开的17万元收条一并交给唐远秀。今后若需办�该房的一切手续由买方直接与刘世成发生关系与黄兴群无关。在此以前所发生的水、电、气费由卖方黄兴群负责……”。协议签订后，唐远秀向黄兴群支付了全部购房款15.5万元。唐远秀在庭审中认可该房屋转让协议书的买方实际为唐远秀、唐敬如、唐敬鲜，只是以唐远秀一个人名义签订合同。签订该协议时，唐远秀、唐敬如、唐敬鲜均系成都市金牛区营门口乡抚琴村×组村民。之后，黄兴群将案涉房屋交给唐远秀、唐敬如、唐敬鲜使用，并将与刘世成所签的卖房协议书、刘世成出具的17万元收条、案涉房屋的宅基地使用权证等资料一并交给唐远秀、唐敬如、唐敬鲜保管。之后，唐远秀、唐敬如、唐敬鲜自凑资金对案涉房屋进行了面积增修。案涉房屋的地址登记为成都市金牛区营门口乡抚琴村×组抚琴街道×号×栋×号。另查明，2014年10月30日�成都市金牛区棚户区危旧房改造中心、成都市鑫地建设投资有限责任公司（以下简称鑫地公司）、成都市金牛区人民政府抚琴街道办事处（以下简称抚琴街道办事处）联合发出《成都市金牛区抚琴街×号棚户区附条件协议搬迁改造项目搬迁公告》，将对抚琴街×号等街道范围内的所有建（构）筑物进行搬迁，案涉房屋在此次搬迁范围内。2014年11月1日，鑫地公司作为项目业主（甲方）、抚琴街道办事处作为实施单位与唐远秀、唐敬如、唐敬鲜作为被拆迁人（乙方）签订《成都市金牛区抚琴街3号棚户区附条件协议搬迁改造项目补偿安置合同》（以下简称补偿安置合同），约定“第二条:乙方产权所有的拟被搬迁房屋位于营门口乡抚琴村×组抚琴街道×号×栋×号，证载面积137.47平方米，实测建筑面积340.01平方米，核定建筑面积：6人×51㎡=306平方米，……该房屋现由乙方使用；第三条：……乙方自愿放弃被搬迁房屋产权和房屋安置，实行货币补偿的，由甲方付给乙方住宅终结价款：306平方米×9020元/平方米=2760120元；第五条：政策性补偿费用：包括被搬迁人安装电话……的补偿费用5260元；第六条：政策性补助费用：……甲方付给乙方一次性临时安置补助费：306平方米×22元×6个月=40392元、搬家费1200元；第七条：政策性补贴费用：……甲方应当支付给乙方购房补贴：306平方米×9020元/平方米×30%=828036元、物管费补贴306平方米×1.8元/平方米/月×60个月=33048元；第八条：提前签约搬迁奖励费用：被搬迁人提前签订补偿安置合同并按时交付被搬迁房屋的，甲方给予乙方60000元奖励，另给予面积奖：306平方米×500元/平方米=153000元；第九条：楼栋腾退奖励20000元；第十条：其他补偿85162元，第十一条：总价款结算及付款期限：……实行货币补偿的，�方向乙方支付总价款为3815894元……”。以上协议签订后，至庭审辩论终结时，唐远秀、唐敬如、唐敬鲜尚未取得以上货币补偿价款，但已将案涉房屋的宅基地使用权证交给抚琴街道办事处，案涉房屋已被拆除。本院认为，关于刘世成等4人要求确认刘世成与黄兴群签订的协议书、补充协议无效的请求，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。农村宅基地具有人身属性，由农村集体组织无偿分配给本集体内部经济组织成员使用，取得主体应当为本村集体经济组织内部成员，其流转也应在本集体组织成员之间�行。非本集体经济组织的人员购买本集体经济组织成员在宅基地上修建的房屋的行为系无效。案涉房屋系农村集体经济组织土地上的房屋，黄兴群不是成都市金牛区营门口乡抚琴村六组的集体组织成员，不具备宅基地使用权转让的条件，刘世成将案涉房屋出售给不属于同一集体经济组织以外的人员，刘世成与黄兴群签订的买卖案涉房屋的协议书、补充协议违反法律法规强制性规定，属无效合同。关于刘世成等4人要求确认案涉房屋的所有权属于刘世成等4人共同所有的请求，庭审查明案涉房屋已被拆迁，房屋已不复存在，宅基地使用权证已交由抚琴街道办事处掌控，故刘世成等4人的该项诉讼请求缺乏事实基础，本院不予支持。关于刘世成等4人要求确认案涉房屋的搬迁补偿款应属于刘世成等4人共同所有的请求，本院�为：1.刘文锋、刘志敏、叶素清虽未在房屋转让协议书上签字，但其作为同一宅基地的使用权人，若对刘世成出售案涉房屋的行为不知情，不可能在之后长达23内未向案涉房屋行使或主张过任何权利。因此，刘文锋、刘志敏、叶素清对刘世成出售案涉房屋的行为是应当知道并以实际行动予以默认。刘世成作为户主出售案涉房屋，案涉房屋的买受人有理由相信其出售案涉房屋的行为经过案涉房屋共有成员同意，故刘世成以个人名义出售案涉房屋的行为对外已构成表见代理，出售案涉房屋行为所产生的法律后果对刘世成等4人均具有法律上的约束力；2.刘世成等4人未举证证明刘世成与黄兴群之间有“由黄兴群负责办理案涉房屋过户手续，若不能办理，房屋返还给刘世成”的约定，刘世成等4人该项理由，因缺乏证据支持，本院不予认可；3.我国实施“房地相随，不可分割”�原则，转让宅基地上修建的房屋亦遵守该项原则，刘世成等4人作为案涉房屋的宅基地使用权人，出售房屋的行为含有放弃宅基地使用权的意思表示。我国现行法律法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，弃权行为系单方法律行为，随着案涉房屋交付给买受人后，弃权行为已生效，而放弃宅基地使用权的弃权行为，意味着连同宅基地使用权及附着房屋附随的占有、使用、收益权利一并放弃，包括将因拆迁等所获得的补偿安置利益一并放弃。《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，刘世成等4人在案涉房屋出售23年后起诉要求撤销其弃权行为，从而实现其获得拆迁安置补偿待遇的目的违反民事活动诚实信用原则；4.本案中，黄兴群与刘世成签订房屋买卖协议及补充协议虽因违反法律强制性规定无效，�案涉房屋经过二次交易已于1999年12月1日被黄兴群出售给第三人并实际被第三人占有使用，第三人唐远秀、唐敬如、唐敬鲜作为同一集体组织的成员，购买案涉房屋不违反法律强制性规定，已成为事实上的买受人。2014年11月1日，案外人鑫地公司、抚琴街道办事处与第三人就案涉房屋的搬迁一事已签订补偿安置合同，该补偿安置合同确定的被搬迁人及搬迁补偿款获得者为第三人唐远秀、唐敬如、唐敬鲜而非刘世成等4人。该补偿安置合同在未被依法撤销之前，应尊重其合同效力。综上，刘世成等4人的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项，《中华人�共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘世成与黄兴群于1992年6月19日签订的关于买卖位于成都市金牛区营门口乡抚琴村×组房屋（即成都市金牛区营门口乡六组抚琴街道×号×栋×号房屋）的协议书及补充协议系无效合同；二、驳回刘世成、刘文锋、刘志敏、叶素清的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费5000元，由刘世成、刘文锋、刘志敏、叶素清负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  施建华人民陪审员  王 丽人民陪审员  胡孝君二〇一六年十一月八日书 记 员  杨 雪