上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2064号
原告（反诉被告）高飞。
委托代理人黄超，上海四维乐马律师事务所律师。
委托代理人李宏伟，上海四维乐马律师事务所律师。
被告（反诉原告）易居臣信房地产经纪（上海）有限公司。
法定代表人周某。
委托代理人郑某。
原告高飞与被告易居臣信房地产经纪（上海）有限公司（以下简称易居臣信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。本案审理过程中，易居臣信公司向本院提出反诉，本院予以合并审理。高飞的委托代理人黄超、李宏伟，易居臣信公司的委托代理人郑某到庭参加诉讼。
高飞诉称，2011年9月27日，高飞与易居臣信公司签订《房屋租赁合同》，约定由易居臣信公司将其承租的位于上海市闵行区古美路XX号房屋（以下简称涉案房屋）转租给高飞作为商铺使用，租赁期限自2011年10月1日起至2012年8月31日止，每月租金为人民币（币种下同）15，000元，每两个月支付一次租金，租赁保证金为30，000元，于办理房屋交接手续当日支付。合同签订后，高飞向易居臣信公司支付了第一期房屋租金（2011年10月、11月）30，000元、保证金30，000元、转让费20，000元、发票税金6，600元。2011年10月11日，高飞对涉案房屋进行装修时，房屋所有权人以其未收到房屋租金及涉案房屋转租未经其同意等理由切断涉案房屋的电源，造成高飞无法继续施工，高飞为此立即通知易居臣信公司，要求易居臣信公司予以解决，但易居臣信公司认为属于他人侵犯原告权益，与其无关。此后，高飞多次试图恢复装修施工，但每次都被所有权人切断电源，由此造成高飞装修施工无法进行。同时，高飞因办理营业执照需要，多次向易居臣信公司发函要求提供“住所使用证明”，但易居臣信公司仅提供房屋产权证复印件，无法提供房屋产权人同意转租的书面证明文件，直接造成高飞无法办理营业执照。根据合同约定“若高飞在涉案房屋上不能成功办理营业执照的，双方同意，高飞可解除合同，易居臣信公司在合同解约之日返还高飞保证金，除此以外，双方互不承认任何违约责任”，故高飞于2011年12月31日发函要求解除合同。但双方对于合同解除后的相关费用的返还无法达成一致。另外，因高飞在租赁期内委托了装修公司进行装修，之后因易居臣信公司的原因，导致装修未能继续，高飞为此实际已支出了10，000元，但尚未和施工方作最后结算，故暂时主张20，000元的损失。综上，高飞为维护自身权益诉至本院，要求判令：1、高飞与易居臣信公司签订《房屋租赁合同》于2012年1月1日解除；2、易居臣信公司返还高飞租金30，000元；3、易居臣信公司返还高飞保证金30，000元；4、易居臣信公司返还高飞转让费20，000元；5、易居臣信公司返还高飞发票税金6，600元；6、易居臣信公司向高飞赔偿装修损失20，000元。
易居臣信公司辩称，其收到高飞寄送的解除函，其确认涉案合同于2012年1月1日由高飞擅自解除。同意返还税金6，600元。不同意高飞的其余诉讼请求。首先，涉案房屋的产权人严某某将涉案房屋出租给案外人占某某并出具同意转租书给占某某，后占某某将涉案房屋转租给易居臣信公司，占某某和易居臣信公司签订的租赁合同明确易居臣信公司有转租权。后易居臣信公司因经营调整，将涉案房屋转租给高飞，在与高飞签约时，易居臣信公司已告知高飞有关涉案房屋的产权和权利状况，也向高飞出示了产权人同意转租等一系列合同、文件，高飞当时无任何异议。其次，易居臣信公司无义务必须为高飞办理营业执照等手续，易居臣信公司仅有协助高飞办理的责任，且当时易居臣信公司也出具了一系列权属证明材料，高飞无证据证明其已经去办理过营业执照，也无证据证明未办出营业执照系易居臣信公司未提供产权人转租同意书所致，故不能仅凭高飞单方函件来判定易居臣信公司的过错及所需承担的责任。再次，易居臣信公司确实收到高飞缴纳的86，600元，除了税金6，600元愿意返还外，因高飞已实际使用涉案房屋，故高飞缴纳的租金不应退还，同时由于高飞擅自解约，易居臣信公司有权没收保证金。对于转让费，根据商铺转租交易习惯，商铺转租时会一次性收取一笔转让费，且原先易居臣信公司对涉案房屋也进行过一定装修，该转让费实际也就类似对易居臣信公司投入的装修的转让，当时高飞和易居臣信公司口头协定，该转让费不退还，故对高飞的该项诉讼请求，易居臣信公司不予认可。对于高飞主张的装修损失，根据租赁合同约定若高飞对涉案房屋进行装修，应提供书面方案并且需经易居臣信公司书面同意，但易居臣信公司未见装修图纸，且高飞仅提供了装修收据，而非发票，故不予认可。
此外，高飞自2011年9月28日起实际使用涉案房屋，虽然其于2011年12月31日发函解除合同，但系高飞擅自解约，且至合同期满，高飞从未将涉案房屋返还给易居臣信公司，故该期间的租赁费，高飞应当支付，同时易居臣信公司有权追究高飞的违约责任。为此，易居臣信公司向本院提起反诉，要求判令：1、高飞向易居臣信公司支付违约金30，000元；2、高飞向易居臣信公司支付2011年12月1日起至2012年8月31日止的租金135，000元。
针对易居臣信公司的反诉，高飞辩称，首先，签约时，易居臣信公司从未出具涉案房屋产权人同意转租的证明文件，若当时有提供，应作为租赁合同附件，且易居臣信公司作为中介公司，若提供该些文件也会让高飞签收，现无合同附件，也无签收文件，故可以证明不存在易居臣信公司所述的其已提供相关转租文件的事实。其次，易居臣信公司所发的邮件中并无转租同意书，故高飞在收到函件后，立即回函表示未收到转租同意书，并希望易居臣信公司补齐，但易居臣信公司无回音。再次，根据合同约定，易居臣信公司有义务协助原告办理营业执照并提供产权人同意转租的证明文件，据工商部门要求，因易居臣信公司并非涉案房屋产权人，故高飞办理营业执照时必须提供产权人直接同意易居臣信公司转租给高飞的授权文件或者提供连续授权的文件，但是易居臣信公司仅提供了涉案房屋的产权证，其他材料均未向高飞提供。最后，高飞发解除函时明确要求易居臣信公司于2012年1月5日上午10点前来办理房屋交接，但交接当天，易居臣信公司未到，之后高飞与易居臣信公司的周某某联系，周某某要求高飞将钥匙交给易居臣信公司XX路门店的员工，故高飞已将涉案房屋返还，并不存在合同到期未返还的事实。综上，高飞不同意易居臣信公司的反诉请求，本案系易居臣信公司违约所致，高飞有权解除合同，且既然易居臣信公司已主张了租期内的全部租金，易居臣信公司无权再主张违约金。
经审理查明，2011年9月27日，高飞（承租方，签约乙方）与易居臣信公司（出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，产权人严某某；甲方作为涉案房屋的法律规定的其他权利人与乙方建立租赁关系，签订合同时，甲方已经告知乙方涉案房屋的权利状况；涉案商铺作为商铺使用，乙方须严格遵守国家及上海市有关房屋使用、物业管理的法律法规、政策；在租赁期限内，若乙方需在涉案房屋的地址上注册营业执照的，甲方可在能力范围内协助乙方办理注册手续；租赁期限自2011年10月1日起至2012年8月31日止；甲乙双方约定，甲方于2011年9月28日前向乙方交付涉案房屋，乙方的免租期自2011年9月28日起至2011年9月30日止；月租金为15，000元；乙方应以两个月作为一个租赁期支付租金给甲方，如乙方逾期支付当期租金的，每逾期一日，乙方需按应付日租金的5%支付滞纳金；乙方向甲方支付的租赁保证金为30，000元，该保证金乙方应于甲乙双方办理涉案房屋交接手续当日支付甲方，甲方保证金后应向乙方开具收款凭证，甲方应于合同租赁关系终止时归还乙方保证金（保证金不附带利息）；因租金发票产生的税费，由乙方承担，在租赁期间内，乙方自行承担在租赁场所内经营所产生的税费；在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建或增建、增设的，须向甲方提交装修、改建、增建、增设的设计方案及装修期限、进程安排，并经甲方书面同意后，才可进行；除甲乙双方就涉案房屋的续租事宜达成一致外，合同被提前终止或承租期满时，乙方须将涉案房屋恢复至交付使用时的原样，于合同被提前终止或承租期满之日起1日内返还甲方，甲方验收后双方签署书面确认书，签署的书面确认书作为乙方返还涉案房屋的标志。合同同时约定，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除合同，违反合同一方，应向另一方按保证金金额支付违约金，即30，000元，给另一方造成损失的，支付违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：甲方未按时交付房屋，经乙方书面催告后5日内仍未交付的；乙方未征得甲方同意改变房屋结构，致使房屋损坏的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方擅自转租房屋，转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；乙方在租赁期内未征得甲方书面同意或按规定须经有关部门审批而未核准前，擅自改变房屋使用用途的；乙方逾期不支付租金累计超过10天的。租赁期间，非合同规定的情况乙方擅自解除合同的，除按合同约定返还房屋之外，还应支付甲方相当于保证金金额30，000元的违约金，如支付的违约金不足抵付甲方损失，还需赔偿造成甲方的损失；租赁期间，非合同规定的情况甲方擅自解除合同的，提前收回房屋的，甲方按保证金金额30，000元的违约金向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失，甲方还应负责赔偿。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求对涉案房屋进行增建、增设、改建或装修的，甲方有权要求乙方将涉案房屋恢复原状，并赔偿甲方因此遭受的损失。若乙方在涉案房屋上不能成功办理营业执照的，甲乙双方同意，乙方可解除合同，甲方在合同解约之日返还乙方保证金除此以外，甲乙双方互不承认任何违约责任。
上述合同签订后，易居臣信公司按约向高飞交付涉案房屋，高飞亦按约向易居臣信公司支付了2011年10月1日至2011年11月30日止的租金30，000元、租赁保证金30，000元、转让费20，000元、税金66，000元。
2011年10月27日，高飞向易居臣信公司寄送《通知函》一份，表示2011年10月11日，高飞安排装修公司开始进场装修，然到了中午时间，物业管理公司按照涉案房屋产权人的指示切断了房屋电源，并截至该通知发出之日尚未恢复通电，在此期间，高飞曾与产权人协商，希望产权人告知物业管理公司恢复承租房屋的供电，但产权人以以下理由拒绝供电：1、二房东（即与易居臣信公司签订租赁合同的李某）拖欠房屋租金已达两个月时间，未履行房屋租赁合同的主要义务；2、易居臣信公司将涉案房屋转租予高飞并未得到产权人的同意，现在产权人明确表示反对易居臣信公司的转租行为，因此以切断涉案房屋电源的方式阻止易居臣信公司的转租行为。为此，高飞曾多次与易居臣信公司协商，要求解决断电之事宜，以便高飞能够正常使用涉案房屋，但截至该通知发出之日，易居臣信公司仍未解决断电之事宜，导致高飞承租房屋用于正常经营的合同目的无法实现。高飞认为，易居臣信公司作为出租方，应保证高飞作为承租方的承租权利，为高飞实现宠物用品经营的主要合同目的提供必要条件，但截至该合同发出之日，易居臣信公司并未履行合同义务。高飞希望易居臣信公司在收到该通知之日起3日内，要求产权人恢复涉案房屋的供电，向高飞提供产权人同意易居臣信公司转租的书面凭证，通过催告二房东或者直接代付的形式保证产权人收到所有房租，以保证高飞承租权利的实现，否则高飞将依法解除合同，追究易居臣信公司的责任。
2011年11月3日，易居臣信公司回函表示，首先，当其知晓上海某某物业管理有限公司在2011年10月11日擅自中断对涉案房屋的供电后，已第一时间向其提出投诉，并通过电话、面议以及发函的方式积极与物业公司及和其直接建立租赁关系的二房东（占某某）沟通以解决断电的问题，后经其努力争取下，物业公司于2011年10月15日已将涉案房屋的电力恢复，涉案房屋已完全具备正常经营的功能。其次，二房东与其签订的租赁合同中，已明确二房东是具有转租权利的，并出示了产权人的转租同意书，同时租赁合同中约定其可以全部或部分转租涉案房屋，因此其将涉案房屋转租给高飞的行为应属合法、有效，双方应按照租赁合同的约定继续履行下去，若产权人认为二房东不具有转租权而擅自将涉案房屋转租给高飞的，产权人应根据合同相对性原则直接向二房东追究责任，若产权人采取非合法方式来维护自身权益，从而损害其或高飞的权益的，高飞有权根据侵权向其追究责任。既然电力已经恢复，产权人也无需再出具同意转租的书面凭证，且二房东已经履行支付租金的义务，那么涉案房屋已能够正常使用，完全符合正常经营的合同目的。
2011年11月25日，高飞回函表示，易居臣信公司于2011年11月3日回函中称“二房东与易居臣信公司就涉案房屋签订的租赁合同中，已明确二房东是具有转租权利的，并出示了产权人的转租同意书，同时租赁合同中约定易居臣信公司可以全部或部分转租涉案房屋”，对此，因高飞现正在办理营业执照等相关证件，根据规定需提供“住所使用证明”，因此要求易居臣信公司在2011年11月28日前提供相关文件，包括房屋产权证复印件、房屋产权人同意易居臣信公司将涉案房屋转租给高飞的同意转租证明等书面材料。同时因产权人在高飞装修期间中断对涉案房屋的供电，迫使高飞装修停工，由此造成高飞各项经济损失达20，000元，易居臣信公司作为出租人有义务承担赔偿责任，故高飞现要求易居臣信公司对此损失予以承担。若易居臣信公司未履行该函内容，高飞将暂缓支付下期租金，并保留要求退还租金、解除合同、追究责任的权利。
2011年12月5日，易居臣信公司向高飞寄送《租金催讨函》一份，表示高飞应于2011年11月28日前支付2个月的租金，但截至2011年12月5日，高飞尚未支付，故发函通知高飞，望高飞能及时、足额将2011年12月、2012年1月共计2个月的租金支付至易居臣信公司。否则，易居臣信公司有权按照合同约定，要求高飞支付逾期的滞纳金，若高飞逾期不支付租金累计超过10天的，易居臣信公司将按合同的约定直接解除与高飞的合同，并有权要求高飞承担违约责任并赔偿相应损失。
2011年12月9日，高飞回函表示，其已于2011年11月25日向易居臣信公司发函告知因其办理营业执照需要，要求易居臣信公司在2011年11月28日前向其提供房屋产权证复印件、房屋产权人转租同意书等书面材料，但易居臣信公司至今未向其提供，也无任何解释。现因易居臣信公司未按期提供“住所使用证明”，造成高飞办理营业执照的流程停滞不前，故请易居臣信公司在收到该函3日内提供房屋产权证复印件、房屋产权人转租同意书等书面材料，否则高飞将解除合同，追究易居臣信公司的违约责任。
2011年12月16日，易居臣信公司向高飞寄送了一份EMS，该EMS的邮寄凭证上记载的内件品名为“房屋产权证复印件、房屋产权人转租同意书”，单号为EPXXXXXXXXXCS。
2011年12月20日，高飞向易居臣信公司寄送《通知函》一份，表示现收到易居臣信公司通过邮政快递寄送的快递件，快递单号为EPXXXXXXXXXCS，但高飞拆件后内件只有沪房地闵字第（2001）第XXXXXX号房地产权证复印件共7页，并无产权人出具的转租同意书。易居臣信公司一再拖延已造成高飞办理营业执照严重迟延，对此，高飞保留追究易居臣信公司的违约责任的权利。现高飞再次请易居臣信公司在收到该函3日内提供房屋产权人同意易居臣信公司转租给高飞的书面证明材料，否则高飞将解除合同，追究易居臣信公司的违约责任。
2011年12月31日，高飞向易居臣信公司寄送《解除合同通知书》一份，表示其已多次与易居臣信公司进行口头和书面沟通，并多次要求提供产权人签署的同意转租证明，以便其办理营业执照之用，但易居臣信公司至今仍不予提供，直接造成其无法办理营业执照，无法合法使用涉案房屋。鉴于此，现高飞依法通知易居臣信公司解除双方于2011年9月27日签订的《房屋租赁合同》，该通知书送达之日为合同解除之日，请易居臣信公司在收到该通知后返还高飞交付的保证金等各项费用，并于2012年1月5日上午10点至涉案房屋所在地办理交房手续。因易居臣信公司的违约行为已造成高飞经济损失，高飞保留向易居臣信公司主张违约责任的权利。
另查明，涉案房屋的产权人为案外人严某某。
2009年，严某某将涉案房屋出租给占某某，双方签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2009年6月1日起至2012年8月31日止，占某某在租赁期内，需事先征得严某某的书面同意，方可将涉案房屋部分或全部转租给他人。
2010年3月25日，严某某出具《转租同意书》，表示其同意占某某在剩余租赁期内（2010年4月1日起至2012年8月31日止）转租涉案房屋。
2010年3月30日，占某某又将涉案房屋转租给易居臣信公司使用，双方签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2010年4月1日起至2012年8月31日止，占某某同意易居臣信公司在租赁期间根据经营状况，将涉案房屋部分或者全部转租给他人，发生转租的，易居臣信公司需书面通知占某某。
以上事实，由高飞提供的高飞与易居臣信公司签订的《房屋租赁合同》、高飞的电子对账单、信用卡历史交易明细、双方往来函件及快递凭证、《解除合同通知书》及快递凭证，易居臣信公司提供的涉案房屋的上海市房地产权证、严某某与占某某签订的《上海市房屋租赁合同》、严某某出具的《转租同意书》、占某某与易居臣信公司签订的《上海市房屋租赁合同》、单号为EPXXXXXXXXXCS的快递凭证等证据及当事人的庭审陈述所证实。
本院认为，高飞与易居臣信公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应严格按约履行合同内容。
现高飞与易居臣信公司均确认双方签订的《房屋租赁合同》于2012年1月1日解除，但对于导致合同解除的责任归属，双方存有争议。高飞认为系易居臣信公司未向其提供产权人直接同意易居臣信公司转租给高飞的授权文件或者提供连续授权的文件，导致高飞无法办理营业执照，故高飞行使合同解除权，发函解除了涉案合同，因此，导致合同解除的责任在于易居臣信公司；而易居臣信公司认为，其已向高飞提供了办理营业执照所需的材料，高飞并无证据证明其已经去办理过营业执照，高飞也无证据证明未办出营业执照系易居臣信公司未提供产权人转租同意书所致，易居臣信公司也无义务必须为高飞办理营业执照等手续，故涉案合同的解除系高飞擅自解约所致。本院认为，根据涉案合同约定，高飞承租涉案房屋用于商铺使用，若高飞需在涉案房屋的地址上注册营业执照的，易居臣信公司可在能力范围内协助高飞办理注册手续。现高飞在租赁初期反复通过函件方式表示其要办理营业执照，并要求易居臣信公司提供产权人直接同意易居臣信公司转租给高飞的授权文件，故易居臣信公司作为租赁合同的出租方应当配合高飞办理经营所需的相关材料，向高飞提供产权人直接同意易居臣信公司转租给高飞的授权文件或者连续授权的文件。虽然易居臣信公司表示其已在签订涉案合同时就已向高飞出具过该些授权材料，但易居臣信公司并无高飞签收该些材料的文件资料；虽然易居臣信公司已将高飞所需的材料通过邮寄方式交付给了高飞，邮寄凭证上记载的内件品名为“房屋产权证复印件、房屋产权人转租同意书”，但高飞在收到该邮件后立即回函表示并未收到房屋产权人转租同意书，易居臣信公司在收此函后也未作任何表示，且即使高飞当时收到房屋产权人转租同意书，但根据庭审举证，易居臣信公司当时寄出的同意书也仅是房屋产权人同意二房东占某某转租的同意书，并非产权人直接同意易居臣信公司转租给高飞的授权文件，也未随同该邮件邮寄占某某和易居臣信公司签订的租赁合同。故现无充分有效的证据证明高飞已经收到产权人直接同意易居臣信公司转租给高飞的授权文件或者连续授权的文件。因此，因易居臣信公司未向高飞提供营业执照所需材料，故给高飞办理营业执照带来阻碍，致使高飞因无营业执照而不能开展合法的经营活动，高飞据此根据涉案合同约定的“若高飞在涉案房屋上不能成功办理营业执照的，双方同意，高飞可解除合同”内容，向易居臣信公司发函要求解除涉案合同，符合双方约定，并不构成违约。
现鉴于高飞于2011年12月31日向易居臣信公司发函解除合同，高飞与易居臣信公司亦确认双方签订的《房屋租赁合同》于2012年1月1日解除，故本院认定该合同于2012年1月1日解除。对于合同解除前的租金及合同解除后的使用费，本院认为，首先，因易居臣信公司的原因，导致高飞无营业执照而不能开展合法的经营活动；其次，高飞在无法办理营业执照，无法从事合法经营活动的情况下，应当及时向易居臣信公司返还房屋，虽然高飞表示其已将涉案房屋的钥匙根据易居臣信公司工作人员的指示返还给易居臣信公司，但高飞并未向本院提供双方办理涉案房屋交接手续的书面材料，且易居臣信公司对高飞的主张也不予认可，故并无相关证据证明高飞已将涉案房屋返还给易居臣信公司；再次，本院注意到，高飞已通过函件形式要求易居臣信公司于2012年1月5日上午10点至涉案房屋办理交接手续，但根据易居臣信公司庭审陈述，其收函后因高飞当日未与易居臣信公司联系，故易居臣信公司当日并未派人过去，且当时公司内部人员有很大变动，故没有其他工作人员跟进，故本院认为，易居臣信公司在收函后怠于接收涉案房屋，对涉案房屋未能及时交接负有一定责任。综上，本院兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定，高飞应当向易居臣信公司支付自2011年10月1日至2012年8月31日的房屋租金和房屋使用费合计49，500元，扣除高飞已支付的30，000元，高飞还应向易居臣信公司支付自2011年10月1日至2012年8月31日的房屋租金和房屋使用费合计19，500元。
对于高飞已支付的保证金30，000元，因双方签订的租赁合同已解除，故根据《中华人民共和国合同法》规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，易居臣信公司应当向高飞返还保证金30，000元。对于高飞已支付的转让费20，000元，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度，本院酌定易居臣信公司向高飞返还转让费14，000元。对于高飞主张的发票税金6，600元，易居臣信公司表示同意返还，故对此诉讼请求，本院予以支持。对于高飞主张的经济损失20，000元，虽然高飞向本院提交了装修合同及其支付装修费10，000元的收据，但是高飞并未向本院提交相关材料予以佐证其装修的实际内容，且高飞在庭审中亦表示其尚未和施工方作最后结算，对该金额尚不确定，故对高飞的该项诉请不予支持，高飞可在其进一步收集相关证据、明确该金额后再行主张权利。对于易居臣信公司主张的违约金，因导致租赁合同解除的责任并非在于高飞，故易居臣信公司主张的该项诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）高飞与被告（反诉原告）易居臣信房地产经纪（上海）有限公司就上海市闵行区古美路XX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2012年1月1日解除；
二、原告（反诉被告）高飞于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）易居臣信房地产经纪（上海）有限公司支付2011年10月1日至2012年8月31日止的房屋租金和房屋使用费合计19，500元；
三、被告（反诉原告）易居臣信房地产经纪（上海）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）高飞返还保证金30，000元；
四、被告（反诉原告）易居臣信房地产经纪（上海）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）高飞返还转让费14，000元；
五、被告（反诉原告）易居臣信房地产经纪（上海）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）高飞返还发票税金6，600元；
六、驳回原告（反诉被告）高飞的其他本诉诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）易居臣信房地产经纪（上海）有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计1，216元，由原告（反诉被告）高飞负担399.25元，被告（反诉原告）易居臣信房地产经纪（上海）有限公司负担816.75元。反诉案件受理费减半收取计1，500元，由原告（反诉被告）高飞负担450元，被告（反诉原告）易居臣信房地产经纪（上海）有限公司负担1，050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 林舒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。