福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终865号上诉人（原审被告、原审反诉原告）首开中庚（福州）房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新路中段江盛大楼1#楼3层。法定代表人苏新，董事长。委托代理人刘善理、朱亚辉，福建建达律师事务所律师。上诉人（原审原告、原审反诉被告）叶铂晖，男，1989年3月10日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托代理人何开颐（系上诉人叶铂辉外公），男，1941年12月14日出生，汉族，住福建省南平市延平区。上诉人首开中庚（福州）房地产开发有限公司、叶铂辉因商品房预售合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第3351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2013年4月12日，原告叶铂晖与被告首开中庚（福州）房地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于晋安区岳峰镇化工路南侧与后浦路东侧交叉处香开新城第27#楼11层1003单元房屋，建筑面积共99.25平方米，总价款为1584158元等。其中合同第八条约定出卖人应当在2015年3月20日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。其中第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出买人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金。第十一条约定，……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……由于买受人原因，未能按期交付的，每延期一日应缴纳商品房保管金人民币叁拾元整。买受人无合理理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付。附件六、《合同补充协议》第三条第10款约定，……买受人均应自《商品房买卖合同》备案之日起30日内将《商品房买卖合同》中所约定之住房商业性贷款手续办妥，并将商业贷款款项全额汇入出卖人指定账户，否则每逾期一天，将按其申请贷款总额的万分一之向出卖人支付违约金……。被告提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告验收结论为27#楼等工程按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格、内业资料齐全、有效，同意验收、交付使用。2015年3月15日，经福州市公安消防支队综合评定27#楼等工程消防验收合格。被告提交了《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》用以说明本案讼争房屋符合合同约定的交付条件。2015年3月20日，被告向原告发出办理房屋交接手续的通知，原告验收房屋时以入户门无法正常使用为由拒收房屋。之后，原、被告双方对入户门无法使用的问题进行协商，2015年3月31日，被告作出《声明》：“入户门是根据设计图纸进行施工，符合规范要求和合同约定，若业主确实存在使用不方便，……愿意斥资做力所能及的改造”；2015年6月10日，被告继续作出《关于香开新城入户门改造方案公示》，对入户门问题提出两种详细的处理方案及办理流程，主要为方案1：由原告申请，被告免费改为内开门，并按原告提出申请时间的先后，给予不等的物业补偿，方案2：原告在2015年6月30日前申请自行改门，被告给予18个月物业费的补偿。但本案原、被告双方仍未达成一致意见，至今仍未办理房屋交接手续。原审认为，本案讼争房屋已通过竣工验收及消防验收合格，符合交付使用的条件，被告首开中庚（福州）房地产开发有限公司已在合同约定交房期限内通知原告办理房屋交接手续，未构成违约，原告主张被告赔偿逾期交房违约金，无事实依据，原审法院不予支持。虽然被告通知交房时，房屋符合交付条件，但原告验收时已对入户门的使用提出异议，原告以拒收房屋的方式要求被告对入户门进行改造，并非双方合同约定的买受人无合理理由逾期接楼或拒不接楼的情形，反诉原告首开中庚（福州）房地产开发有限公司请求反诉被告叶铂晖支付商品房保管金，没有依据，原审法院不予支持。被告交付的商品房应当保证购买人方便使用，本案讼争房屋入户门开启后妨碍使用的状况应当由被告予以修缮、排除；为避免损失，被告在修缮后应及时再行通知收房，原告亦应即时接收。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告首开中庚（福州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内对原告叶铂晖购买的位于晋安区岳峰镇化工路南侧与后浦路东侧交叉处香开新城第27#楼11层1003单元房屋的入户门进行修缮（开启后不妨碍入户、公共通道通行）。二、驳回原告叶铂晖的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告首开中庚（福州）房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原、被告各负担25元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告首开中庚（福州）房地产开发有限公司负担。一审宣判后，原审被告（原审反诉原告）首开中庚（福州）房地产开发有限公司、原审原告（原审反诉被告）叶铂辉均不服，向原审法院提起上诉。上诉人首开中庚（福州）房地产开发有限公司上诉称：一、诉争房屋完全符合设计、施工、验收要求，符合合同约定的交付条件，一审法院对此也予以认可，却又以诉争房屋的入户门不便使用为由判决上诉人进行修缮，一审判决逻辑前后混乱，与事实、证据相悖。二、一审判决上诉人对诉争房屋的入户门进行修缮，即等同于判令上诉人擅自变更规划、设计，将导致上诉人承担行政处罚等一系列法律责任，且对入户门的改造活动也会使得诉争房屋的消防问题凸显，存在严重安全隐患。三、一审法院错误认可被上诉人对入户门使用不便的异议，故而认为上诉人依《合同》第十一条提出的保管金诉请没有依据，该认定无事实和法律依据。《合同》约定了交付条件和期限，被上诉人的拒绝收房理由不属于合同约定的“可以逾期接楼或拒不收楼的合理理由”，上诉人依据合同第十一条追究被上诉人逾期收房的违约责任应予以支持。综上，请求撤销一审判决，依法改判；判令被上诉人承担本案全部诉讼费用叶铂辉答辩称：一、商品房通过竣工验收并取得交付使用的批准文件是商品房得以交付使用的前置性条件，而讼争房产虽然经过军工股验收，但其验收结论是经审查该工程已按设计图纸及合同约定的内容施工完成，内页资料齐全有效，但没有对该设计是否符合住宅设计规范进行评判，而且首开中庚（福州）房地产开发有限公司至今未提供《竣工验收备案证明》，不具备商品房交付使用的形式要件。二、首开中庚（福州）房地产开发有限公司将公共建筑面积设计为入户花园，实际上是一种侵权行为。三、当相邻两户的入户门向外开启时，公共通道的最大距离只有0.32M，影响交通，且存在消防安全隐患，首开中庚（福州）房地产开发有限公司曾张贴公告承认二期、三期方案02、03单元存在大件物品不易入户的情况，并作出承诺，而对同一设计方案、同一布局的一期方案不予理睬明显不合理。上诉人叶铂辉上诉称：一、首开中庚（福州）房地产开发有限公司将公共通道出让给他人，却将该部分面积分摊给其他业主，损害了叶铂辉的合法权益。二、当相邻两户的入户门向外开启时，公共通道的最大距离只有0.32M，不仅影响相邻两户的正常通行和公共交通，而且存在严重消防安全隐患，首开中庚（福州）房地产开发有限公司违反相关规定产生的设计缺陷应对讼争房进行“改造”而非一审法院判决的“修缮”。三、讼争房虽然经过竣工验收和消防验收，但存在严重的设计缺陷，存在瑕疵交付的情绪，首开中庚（福州）房地产开发有限公司应按照《合同》第9条第1款第2项之约定支付违约金20198元。综上请求：1、改判原判第一项为“……香开新城第27#楼11层1003号单元房屋的入户门进行改造（即改变入户门开启形式，开启后不得妨碍入户、公共通道通行）”；2、撤销原判第二项，并改判首开中庚（福州）房地产开发有限公司赔偿叶铂辉子购房合同约定的最后交房期限（2015年3月20日）的次日起至被上诉人排除妨碍，可以实际交付使用讼争房止的违约金（暂至上诉日止约为2万元）；三、本案一、二审的诉讼费均由被上诉人承担。首开中庚（福州）房地产开发有限公司答辩称：一、答辩人的房屋已经符合交付条件，叶铂辉无理由不得拒绝接受房屋。二、叶铂辉陈述答辩人交付房屋设计存在缺陷，答辩人认为该上诉理由不成立，答辩人开发的房产符合国家相关验收规范并以通过验收，不存在房屋设计缺陷问题。三、叶铂辉无理由接受房屋应当依据合同约定承担违约责任按照日万分之三支付违约金。经审理查明,当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人首开中庚（福州）房地产开发有限公司已提供证据证明其施工符合设计要求，且讼争房已经竣工验收合格，上诉人叶铂辉认为首开中庚（福州）房地产开发有限公司违法出卖该栋商品房的公共通道的一部分作为入户花园，但其提供的证据不足以证明其该项主张成立，故本院对此不予支持。本案讼争房已达到双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，上诉人叶铂辉要求首开中庚（福州）房地产开发有限公司按照《商品房买卖合同》第九条的约定支付违约金没有依据，本院不予支持。诉争房屋虽已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，但叶铂辉在验收房屋时发现诉争房屋存在入户门无法正常使用等问题，并当即向首开中庚（福州）房地产开发有限公司提出异议，此后双方亦就入户门无法正常使用的问题进行协商，但未达成一致意见。叶铂辉以拒收房屋的方式要求首开中庚（福州）房地产开发有限公司对入户门无法正常使用等问题进行整改，不属于无合理理由逾期收房或拒不收房。上诉人首开中庚（福州）房地产开发有限公司作为出卖人，应确保其交付使用的商品房能够满足正常居住使用的要求，讼争房屋入户门开启后妨碍其入户及公共通道的使用，故原审法院认定上诉人应对此予以修缮，消除妨碍正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人首开中庚（福州）房地产开发有限公司负担50元，上诉人叶铂辉负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  吴一萍代理审判员  黄 锋代理审判员  吴筱洲二〇一六年五月二十五日书 记 员  卢灵真