广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第69号
上诉人（原审原告）：黄英科。
委托代理人：刘铭仪，广东良匠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区大立摩托车销售有限公司。
法定代表人：莫立朝，该公司总经理。
委托代理人：梁珍屏，广东华南律师事务所律师。
上诉人黄英科因与被上诉人江门市蓬江区大立摩托车销售有限公司（以下简称大立摩托车公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事�原审的意见
黄英科向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、大立摩托车公司向黄英科支付租金17420元及违约金9591.4元（从违约之日起暂计至2013年2月27日，之后的计算至清偿之日止）；2、大立摩托车公司向黄英科支付土地使用税6224.4元；3、本案诉讼费用由大立摩托车公司承担。在本案审理过程中，黄英科增加诉讼请求：1、判令黄英科、大立摩托车公司签订的《租赁合同》于2013年3月27日解除；2、判令大立摩托车公司向黄英科支付租金及违约金至租赁合同解除之日止。主要事实和理由是：大立摩托车公司承租黄英科位于江门市蓬江区酒家其中约190平方米的铺位，双方于2011年7月22日签订《租赁合同》，对租赁期限、租金计算、支付方式及违约责任等方面进行了约定。《租赁合同》第三条第1项约定：“月租金为5200元，租金第二年起按5%上浮，……大立摩托车公司按租�面积、应按每年地税局收费标准收款，负责缴纳土地、房屋使用税，不得扣减租金。”因此，自2012年8月起大立摩托车公司每月应付租金为5460元。然而，大立摩托车公司从2012年8月起并未按调整后的5460元／月缴交租金，并且从2012年12月起拖欠租金和2012年全年土地使用税。另根据《租赁合同》第三条第2项约定：“大立摩托车公司每月30日前将下月应交租金，经银行转账支付给黄英科，超过10天未结清该期应交租金，由第11天起，按应交总额每日百分之一计算支付违约金”，大立摩托车公司不按约定支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，大立摩托车公司还应向黄英科支付拖欠租金的违约金。综上，大立摩托车公司应向黄英科支付以下款项：1、2012年8月至11月的上浮租金1040元（5200元×5%×4个月）；2、2012年12月至2013年2月的租金16380元（4260元×3个月）；3、暂�至2013年2月27日的违约金9591.4元；4、2012年土地使用税6224.4元（518.7元×12个月），以上合计33235.8元。
大立摩托车公司辩称：第一，关于租赁物。黄英科没有提供符合法律规定及能实现合同目的的租赁物给大立摩托车公司使用。大立摩托车公司与黄英科于2011年7月22日签订租赁合同，2011年8月份，大立摩托车公司进场经营。同年9月份一场大雨后，大立摩托车公司就发现房屋有漏水现象。此后，只要下雨，房屋就会漏水，还造成漏电或烧坏电脑等现象。后来房屋化粪池也出现了爆裂的现象，黄英科亦不进行维修。黄英科提供有瑕疵的租赁物，使大立摩托车公司无法实现租赁合同的目的，黄英科属先期违约，应承担相应的先期违约责任；第二，关于租赁合同。黄英科的租赁物没有房产证，不具备出租的资质，不符合法律规定，该租赁合同无效；第三，关于租金缴纳的情况�合同有租金上浮的约定，但由于黄英科没有对房屋进行维修，对于上浮的租金，大立摩托车公司已用自己的维修费来抵扣上浮租金；第四，关于违约金。由于租赁合同无效，黄英科无权要求大立摩托车公司支付违约金；第五，关于土地使用税。大立摩托车公司希望黄英科提出具体的计算方法。黄英科提供的证据并非租赁物应缴纳的土地使用税单据；第六，关于租赁合同的解除时间。大立摩托车公司于2012年12月21日向黄英科发出律师函，要求协商解决房屋漏水问题。2013年1月，大立摩托车公司已将租赁物的钥匙通过邮寄的方式邮寄给黄英科，但黄英科没有签收。2012年2月6日大立摩托车公司又向黄英科发出解除租赁合同通知书。租赁合同应从2013年1月起解除。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：黄英科与大立摩托车公司于2011年7月22日签订《租赁合同》，约定黄英科将自有的位于江门市蓬江区酒家其中面积约为190平方米的房屋租给大立摩托车公司生产经营使用；租赁时间为四年（从2011年8月1日起至2015年7月30日止）；第一年的租金，每月为5200元，从第二年起，租金按5%上浮，须在每月30日前通过银行转账的方式支付下月应付的租金，超过10日未支付该期应交的租金，由第11日起，大立摩托车公司应按总额每日百分之一支付违约金给黄英科，逾期30日仍不交该期租金，按大立摩托车公司违约责任处理，黄英科有权解除合同，并向大立摩托车公司追偿经济损失；大立摩托车公司在本合同签订即日，一次性向黄英科缴交定金人民币10400元整（两个月的租金额），当租赁到期时，结清一切账务及费用解除合同后，才退回定金；大立摩托车公司按租用面积及地税局每年收费标准，缴纳土地、房屋使用税，不得扣减租金；在租赁期内，大�摩托车公司须定期对该商铺及其附属设施进行维护、维修、管理，其费用由大立摩托车公司负责（屋面漏水除外）等。合同签订后，双方按约履行。黄英科将租赁房屋交付给了大立摩托车公司，大立摩托车公司支付了10400元定金给黄英科，并对租赁房屋进行装修后进场经营。
2012年12月21日，大立摩托车公司委托广东华南律师事务所致函黄英科，要求黄英科在收到律师函5日内与大立摩托车公司联系并协商解决租赁房屋出现的门面漏水和墙身渗水的问题，否则通过法律途径解决。黄英科当天签收了该律师函，但并未予以回复。2013年1月31日，大立摩托车公司将房屋的钥匙邮寄给黄英科，但黄英科拒绝签收而退件。2013年2月6日，大立摩托车公司向黄英科邮寄《解除租赁合同通知书》，内容为：由于贵方对我方于2012年12月21日委托广东华南律师事务所发出的解决与租赁合同�关问题的律师函不予回复，又不肯解决有关问题。无奈，我方只有向贵方提出解除租赁合同，我方已正式搬离贵方的租赁物，贵方随时可以收回租赁物。黄英科确认已经收到上述通知书。
大立摩托车公司自2012年8月起以房屋漏水为由未按约支付上浮部分的租金，但仍按第一年的租金额5200元支付租金至2012年11月。从2012年12月起大立摩托车公司未再按约支付租金给黄英科。大立摩托车公司支付了2011年8月1日至同年12月31日期间的房产税及土地使用税2457元，但尚未支付2012年之后的房产税和土地使用税。
另查，发证日期为1989年7月1日的粤房字《房屋所有权证》显示，位于新会县的房屋属于新会县杜阮供销社（杜阮茶楼）所有。2009年3月18日，江门市蓬江区杜阮供销综合公司与黄英科签订《物业转让协议书》，约定：黄英科将位于路段的商品住宅用地及地上建筑物转让给大�摩托车公司，所转让物业的名称和面积分别以国有土地使用证和房屋所有权证登记为准。2010年6月21日，江门市蓬江区供销合作社出具《证明》一份，载明：兹位于江门市蓬江区房屋产权原属于杜阮供销合作社所有，现已转让给黄英科。
黄英科庭审中承认确实存在大立摩托车公司所说的租赁房屋漏水问题，但其已对该房屋进行了维修，维修的项目主要是清理下水道的淤泥及更换管道。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，黄英科、大立摩托车公司是租赁关系，黄英科出租的房屋是通过转让合法取得所有权的，虽然未办理产权过户手续，但不影响黄英科行使房屋的出租权利。经审查，黄英科、大立摩托车公司订立的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。双方应严格履行各自的义务。大立摩托车公司提出黄�科的房屋不具备出租资质导致租赁合同无效的抗辩，理据不充分，原审法院不予采纳。本案争议的焦点是：大立摩托车公司是否有权提前解除《租赁合同》的问题。
根据《租赁合同》第七条第3项：“在租赁期内，大立摩托车公司须定期对该商铺及其附属设施进行维护、维修、保养、管理，其费用由大立摩托车公司负责。（屋面漏水除外）”的规定，出租房屋的屋面漏水维修责任由黄英科承担。大立摩托车公司举证证明屋面漏水并通知黄英科未获维修处理，继而书面通知黄英科解除合同，其行为符合法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规�主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，大立摩托车公司有权解除合同，大立摩托车公司在2013年2月6日向黄英科发送《解除租赁合同通知书》并已实际搬离租赁房屋，黄英科亦承认收到该通知书，故认定租赁合同从2013年2月6日起解除。
关于租赁合同解除后的处理问题。由于导致合同解除的主要原因在黄英科，故黄英科应返还已收取大立摩托车公司的10400元定金。而大立摩托车公司应支付2012年8月至11月上浮部分的租金1040元以及2012年12月至2013年2月6日的租金12012元（5460元×2个月＋5460元／月÷30天×6天），合计13052元。另外，大立摩托车公司应参照上一年度的缴纳标准支付2012年的土地使用税6224.4元。
据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一�、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条和第九十七条之规定，于2013年8月28日作出（2013）江蓬法民一初字第604号民事判决：一、确认黄英科与大立摩托车公司签订的《租赁合同》于2013年2月6日解除；二、黄英科应于本判决生效之日起十日内返还大立摩托车公司定金10400元；三、大立摩托车公司于本判决生效之日起十日内支付黄英科租金13052元；四、大立摩托车公司于本判决生效之日起十日内支付黄英科土地使用税6224.4元；五、驳回黄英科的其他诉讼请求。上述比对，大立摩托车公司实际应支付人民币8876.4元给黄英科。如大立摩托车公司不按本判决指定期限向黄英科支付上述款项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给黄英科。案件受理费336元，由大立摩托车公司负担236元，由黄英科负担100元。
当事人二审的意见
黄英科不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判支持黄英科的诉讼请求或者撤销一审判决，发回重审；二、本案一审、二审的诉讼费用由大立摩托车公司承担。主要事实和理由是：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、黄英科已多次对涉案租赁物进行维修。涉案租赁物在大立摩托车公司搬离时处于安全使用状态。大立摩托车公司未经双方协商于2013年2月6日单方解除《租赁合同》的行为是没有事实与法律依据。一审法院认定大立摩托车公司解除合同符合法律规定错误。涉案《租赁合同》应当在一审开庭审理之日解除，大立摩托车公司应当支付租金、违约金至《租赁合同》解除之日止。涉案租赁物在双方解除租赁关系后已经对外租赁，使用至今并未发生屋面漏水致使租赁物无法使用的情况。二、大立摩托车公司从2012年12月起开始拖欠租金以及2012年的土地使用税，也未按合同约定从2012年8月起按调整后金额缴交租金，大立摩托车公司的行为已构成违约。根据我国《合同法》与《担保法》的相关规定，大立摩托车公司已丧失返还定金的请求权，故一审法院判决黄英科返还其10400元定金错误。三、由于大立摩托车公司已构成违约，大立摩托车公司还应向黄英科支付《租赁合同》所约定的违约金。四、一审判决违反民事诉讼不告不理的原则，超出了黄英科一审的诉讼请求。大立摩托车公司在一审期间并未提出要求黄英科返还定金的反诉请求，而一审法院却判决黄英科返还大立摩托车公司定金10400元。
大立摩托车公司答辩称：答辩意见与一审一致。另一审法院没有违反不告不理的诉讼原则。黄英科与大立摩托车公司同意解除《租赁合同》，根据《租赁合同》的约�，解除合同押金应该退还。既然双方都同意解除合同，且一审判决合同于2013年2月6日解除，黄英科对该判项亦没有提出上诉，对押金、租金等一并处理并不违反法律的规定。
黄英科、大立摩托车公司二审期间均无新证据提交。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。依照最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，对于本案双方当事人没有上诉的部分，本院不予审查。黄英科与大立摩托车公司订立的《租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：涉案《租赁合同》应于何时解除；大立摩托车公司应向黄英科支付多少租金、土地使用税；黄英科返还定金问题应否在本案中一并处理。
关于涉案《租赁合同》应于何时解除的问题。根据涉案《租赁合同》第七条第3项“在租赁期内，大立摩托车公司须定期对该商铺及其附属设施进行维护、维修、保养、管理，其费用由大立摩托车公司负责。（屋面漏水除外）”的约定，出租商铺的屋面漏水维修责任应由黄英科承担。大立摩托车公司提供了照片、律师函等证据证明屋面漏水影响了其正常的生产经营并已通知黄英科的事实。黄英科确认知悉漏水事实并主张其曾进行过维修处理，但大立摩托车公司对黄英科进场维修事实不予以认可，且黄英科提供的证据不足以证明其已及时进场维修且维修结果已达到不至于影响大立摩托�公司生产经营的程度。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，黄英科应承担其未能举证的不利后果。由于黄英科在履行涉案《租赁合同》过程中未能依约维修好商铺的屋面漏水问题，致使大立摩托车公司不能实现合同目的，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，大立摩托车公司有权解除合同。该公司在2013年2月6日向黄英科发出《解除租赁合同通知书》并已实际搬离租赁房屋�黄英科亦承认收到该通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，涉案租赁合同依法应从2013年2月6日起解除。黄英科主张涉案《租赁合同》在2013年3月27日（一审开庭审理之日）解除，缺乏理据，本院不予采纳。
关于大立摩托车公司应向黄英科支付多少租金、土地使用税的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《租赁合同》虽因黄英科违约而依法解除，但大立摩托车公司仍应将合同解除前尚未支付的租金、土地使用税支付给黄英科。原审认定大立摩托车公司尚欠黄英科租金为13052元、土地使用税为6224.4元正确，本院予以维持。黄英科诉请大立摩托车公司支付租金、土地使用税至2013年3月27日，理由不成立，本院不予全部支持。大立摩托车公司出于黄英科违约的原因而未及时支付租金、土地使用税，不构成违约，且黄英科无其他证据足以证明大立摩托车公司存在其他违约行为，故黄英科诉请大立摩托车公司支付违约金，缺乏依据，本院亦不予支持。
关于返还定金问题应否在本案中一并处理的问题。涉案《租赁合同》依法解除后，已交付的定金可以由当事人要求恢复原状。但为减少诉累，原审根据案件的实际情况，直接在本案中一并予以处理，符合诉讼效率原则。黄英科主张原审该处理违反不告不理原则，本院不予采纳。鉴于大立摩托车公司没有�约，原审判令黄英科返还10400元定金给大立摩托车公司，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。黄英科的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费336元，由黄英科负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈 健
代理审判员 赵 斓
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 区健敏
梁闪云