江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03577号
上诉人（原审被告）李敏。
委托代理人马国兴，江苏九胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州东方水城资产管理有限公司，住所地苏州市姑苏区书院巷111号。
法定代表人潘恒亚，该公司总经理。
委托代理人张晶，江苏狮山律师事务所律师。
委托代理人陈晔，江苏狮山律师事务所实习律师。
上诉人李敏因与被上诉人苏州东方水城资产管理有限公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00182号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：坐落于苏州市方基上的白居易纪念馆系国有资产。2008年1月24日，苏州市人民政府国有资产监督管理委员会发文，将包含上述房屋在内的资产划入苏州东方水城旅游发展有限公司（以下简称东方旅发公司）。
2013年12月，苏州东方水城物业管理有限公司（后更名为苏州东方水城资产管理有限公司，甲方）与李敏（乙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方向甲方承租方基上35号房屋，建筑面积110.48平方米，经营茶楼；租期1年，自2013年12月15日至2014年12月14日止；年租赁使用费72920元，其中租金51044元、管理费21876元。合同还约定：租期期满或合同提前解除的，乙方应于租赁期满或合同提前解除之日起10天内无条件将承租房屋返还甲方；逾期未返还房屋的，每逾期一天，支付相当于3倍的日租金作为违约金；逾期达到30天的，除正常租金外，乙方还应支付相当于一倍的年租金作为违约金。此外，违约方应承担守约方为纠正违约行为而支付的律师费等费用。合同签订后，李敏向东方公司支付了全部租金及管理费，并使用房屋经营至今。
2014年12月12日，东方公司向李敏发函，称如李敏有意继续承租房屋，请于收函起两个工作日内前来办理续租手续；逾期则视为不再续租，东方公司将依约收回房屋。次日，李敏签收该函件。
2015年2月12日，李敏向东方公司提交情况反映，称因经济困难，要求东方公司在租期期满后延长半年免租期至2015年6月14日，免租期满后将无条件退出。
原审另查明：本案所涉方基上35号房屋规划设计图中载明的一层面积为81平方米左右，房屋内另有夹层26.4平方米，有一楼梯与一楼相通。2010年12月李敏第一次承租涉案房屋时，房屋即存在上述隔层。后李敏将房屋用于经营茶楼，隔层亦作为经营面积使用。
原审再查明：东方公司聘请江苏狮山律师事务所指派律师代理本案诉讼，支出律师费6297元。
原审审理中，东方公司提供东方旅发公司出具的情况说明一份，载明：2013年4月28日，东方旅发公司设立全资子公司即东方公司负责对涉案房屋进行经营管理。
以上事实，由东方公司提供的市国资委文件、房屋租赁合同、告知函、情况说明、房屋设计蓝图、东方旅发公司出具的情况说明、律师代理合同及发票，李敏提供的规划许可证、设计图纸及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。
原审原告东方公司的诉讼请求为：1、判令李敏将苏州市方基上35号房屋交还东方公司；2、李敏支付房屋使用费36460元（暂自2014年12月15日计算至2015年6月14日，主张至实际交还房屋之日止）；3、李敏支付违约金72920元；4、李敏承担本案诉讼费用。
原审法院认为，东方公司与李敏签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。涉案房屋租赁合同于2014年12月14日到期届满，且东方公司已于租赁合同到期前通知李敏可办理续租手续，然李敏未前往办理，故应视为双方就续租事宜未能达成一致。在房屋租赁合同到期终止且双方未达成续租意向的情况下，李敏作为承租人，应按约将涉案房屋交还东方公司。李敏抗辩称东方公司并非苏州市人民政府国有资产监督管理委员会授权的管理涉案房屋主体，无权要求返还房屋。然因李敏在合同履行过程中亦向东方公司支付租金及管理费，认可东方公司作为房屋出租人，且东方旅发公司亦出具情况说明认可东方公司对涉案房屋进行经营管理。东方公司作为出租人，有权依据合同约定要求李敏返还涉案房屋。故原审法院支持东方公司要求李敏返还涉案房屋的诉讼请求，对李敏提出的前述抗辩意见不予采纳。
关于东方公司主张的房屋使用费。因李敏在合同到期终止后仍继续占用房屋，影响东方公司收益租金及管理费。故东方公司有权参照合同约定的租金及管理费标准，向李敏主张合同到期后至实际交还房屋期间的房屋使用费。原审法院对东方公司主张按72920元／年标准要求李敏支付2014年12月15日至实际交还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，予以支持。李敏抗辩合同约定租金为51044元、东方公司按租金及管理费合计标准主张房屋使用费缺乏依据的观点，因李敏在占用房屋经营期间亦享受东方公司对于方基上白居易纪念馆大环境内提供的相应管理及服务，故东方公司按合同约定的租金及管理费合计标准向李敏主张房屋使用费并无不当，原审法院对李敏该项抗辩意见亦不予采纳。
关于东方公司主张的违约金。东方公司认为李敏在合同到期后未按约交还房屋，构成违约，依约向其主张相当于年租金一倍的违约金。李敏则提出合同到期后不愿交还房屋系因房屋建筑面积与合同约定不符，不构成违约，且违约金过高。原审法院认为，根据规划图纸，涉案房屋一层面积在81平方米左右，房内有隔层面积26平方米左右，李敏亦认可一层及隔层均用于经营。涉案房屋在租赁合同中虽约定建筑面积为110平方米，但合同并未约定租金计算系按套还是按建筑面积计算。且根据双方自2010年起即就涉案房屋建立租赁关系来看，李敏对于涉案房屋内实际可利用面积在2013年12月签订涉案房屋租赁合同时应当明确知晓，当时李敏并未就房屋建筑面积或租金标准提出异议。故原审法院对李敏在合同履行完毕后再以面积短少为由对租金提出异议的抗辩意见不予采纳，李敏在合同到期后未依约交还房屋构成违约。鉴于违约金兼具惩戒违约行为及弥补守约方损失的双重功能，在原审法院已支持东方公司房屋使用费诉请对其租金损失进行弥补的情形下，东方公司再行就李敏未及时搬离房屋主张违约金，除律师费外未能提供证据证明其他直接损失存在。故原审法院对东方公司主张的违约金酌情调整，违约金按6300元计算。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、李敏于判决生效之日起15日内将苏州市方基上35号房屋交还苏州东方水城资产管理有限公司。二、李敏于判决生效之日起15日内支付苏州东方水城资产管理有限公司房屋使用费（自2014年12月15日起至实际交还房屋之日止，按72920元／年标准计算）。三、李敏于判决生效之日起15日内支付苏州东方水城资产管理有限公司违约金6300元。案件受理费2488元，减半收取为1244元，由苏州东方水城资产管理有限公司负担374元，李敏负担870元。
上诉人李敏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋系国有资产，2008年1月苏州市国资委将该资产划入东方旅发公司代管。事后东方旅发公司未经苏州市国资委同意又将该房产转托给东方公司出租经营，其行为无效。原审法院以上诉人向东方公司支付租金、东方旅发公司出具的证明来认可东方公司有权收回涉案房屋、有权收取租金显属不当。二、2013年12月双方商谈房屋租赁合同时，商定租金按每月每平方米55元结算。涉案房屋租赁合同中明确约定涉案房屋建筑面积为110.48平方米，年租赁费72920元，完全可推断出涉案房屋租金是按房屋建筑面积计算的，且该租金标准符合市场行情。但涉案房屋规划设计图载明房屋建筑面积仅为81平方米，其房内夹层只起隔热作用，且层高在2.2米以下，不应计算建筑面积。东方公司将层高不足2.2米的夹层全部作为建筑面积向上诉人收取房租，明显不合常理。原审法院不顾事实，仍按房屋建筑面积110.48平方米、年租赁费72920元，判令上诉人向东方公司支付房屋使用费显属不当。三、上诉人从2010年12月起就按建筑面积110.48平方米向东方旅发公司、山塘旅游公司及东方公司交纳涉案房屋租金及物业管理费。东方旅发公司、东方公司超面积收取的四年房租合计66120元，理应返还上诉人。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人特提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判；本案一、二审诉讼费用由东方公司承担。
被上诉人东方公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，2008年1月24日，苏州市人民政府国有资产监督管理委员会发文，将涉案房屋资产划入东方旅发公司代行管理。依据上述发文，东方旅发公司有权对涉案房屋的使用、收益等权利进行处分。本案一审期间，东方旅发公司明确涉案房屋由东方公司负责经营管理，2013年12月13日苏州东方水城物业管理有限公司（后更名为苏州东方水城资产管理有限公司）与李敏签订的涉案《房屋租赁合同》系在东方旅发公司授权范围内进行的经营管理活动。故东方公司在取得合法授权的情况下，有权以自身名义与李敏签订涉案《房屋租赁合同》。且上述合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，李敏也按约向东方公司交付房屋租金及管理费。涉案《房屋租赁合同》于2014年12月14日到期届满后，李敏经东方公司通知亦未办理房屋续租事宜。故在合同到期且双方未达成续租意向的情况下，李敏应按约将涉案房屋返还东方公司。李敏在合同到期后未能按约返还涉案房屋，构成违约。东方公司据此要求李敏返还涉案房屋、支付2014年12月15日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，于法有据，应予支持。
本案一审期间，东方公司与李敏均确认自2010年起李敏开始承租涉案房屋，该房屋一层约81平方米，夹层约26.4平方米，夹层也由李敏用于经营茶楼。另根据涉案《房屋租赁合同》约定，涉案房屋建筑面积为110.48平方米；房屋属现状交付，李敏对涉案房屋实际面积及附属设施的现状已作充分的了解。据此，李敏认为涉案房屋实际建筑面积应为81平方米、东方公司诉请的房屋占有使用费应按房屋实际建筑面积计算的上诉主张，与涉案房屋实际使用情况不符，本院不予采信。且在承租涉案房屋期间，李敏作为承租人也享受了东方公司对于白居易纪念馆整体环境所提供的管理及服务。故原审法院认定东方公司诉请的房屋占有使用费应参照合同约定、以72920元／年即租金（51044元）与管理费（21876元）合计标准计算并无不当，本院予以确认。
本案二审期间，李敏上诉要求东方公司返还其多收取的房屋租金66120元，但李敏并未就其上述主张提起反诉。根据民事案件不告不理的原则，就李敏的前述主张，本院在审理本案纠纷时不予理涉。
综上所述，上诉人李敏的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2488元，由上诉人李敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一六年一月十二日
书 记 员 闻 艺