天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民一终字第1316号
上诉人（原审被告）日高（天津）餐饮有限公司，住所地天津市和平区贵州路4号1层101。
法定代表人左纯玮，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）天津市和平区经济技术协作服务公司，住所地天津市和平区贵州路4号13层1306室。
法定代表人张仲智，该公司总经理。
委托代理人牛大仪，国浩律师（天津）事务所律师。
原审被告高潮。
上诉人日高（天津）餐饮有限公司因租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人日高（天津）餐饮有限公司（以下简称日高公司）的法定代表人左纯玮，被上诉人天津市和平区经济技术协作服务公司的委托代理人牛大仪到庭参加诉讼。原审被告高潮经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，坐落于天津市和平区贵州路4号龙通大厦的所有权人为天津市建筑材料集团（控股）有限公司，该公司将上述龙通大厦租赁给天津市和平区人民政府国有资产监督管理委员会，天津市和平区人民政府国有资产监督管理委员会将承租的龙通大厦的房屋及其场地设施和设备委托给原告继续对外出租经营。2012年8月21日，原告与被告高潮签订了《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于天津市和平区贵州路4号1层的107写字间（单元），计租面积20平方米出租给被告高潮作为办公用房使用，租赁期限五年，自2012年8月21日至2017年8月20日，租金为每天每平方米1.5元，物业管理费为每天每平方米1.5元，其中包括水费（生活用水）及冷暖费用，冷暖空调正常供应时间为早7：30分-晚5：30分，电费单独按照独立电表计量收费（电费价格按国家现行商业用电计算），合约期内上述费用不再变动，第四、五年每年租金递增10%。被告高潮须于每季度交付租金及各项费用（不含电费）为5400元，第四年每季度交付租金及各项费用（不含电费）为5940元，第五年每季度交付租金及各项费用（不含电费）为6534元。被告高潮须于每季度计租日的前5天交付下季度的租金及各项费用。被告高潮须于签署本合约的同时，向原告交付相当于二个月的租金金额3600元作为履行金和遵守本合约的保证金，本合约生效后，如因被告高潮原因提前终止或者解除本合约，原告有权扣除相当于一个月租金（含各项费用）的保证金作为违约金；如因原告原因提前终止或者解除本合约，原告除退还保证金之外，还应支付被告高潮相当于一个月的房租作为违约金。合同中原告的责任主要为提供水、冷、暖等能源和资源并保证供给。被告高潮的责任主要为须按时足额支付房屋租金及各项费用不得拖欠，如不按期向原告支付租金及各项费用，每逾期一天，乙方按拖欠租金总额的千分之五向原告支付滞纳金，任何情况下，如被告高潮拖欠房租超过两个月，则本合约将自行解除和终止。
合同签订后，原告将租赁场地交予被告高潮。期间，被告日高公司在2012年12月取得《企业法人营业执照》后，又与原告签订了《房屋租赁合同》，合同内容与原告和被告高潮签订的《房屋租赁合同》内容完全一致。2013年8月15日，原告与被告日高公司签订《补充协议》一份，约定将租金及各项费用（不含电费）由每季度支付变更为每月计租日前5天支付。此后，被告日高公司自2013年12月份开始拖欠物业管理费，并于2013年12月17日给原告函件，内容为要求原告提供10个24小时无偿车位，供热时间延长至晚22：00时，加强卫生清洁工作，对店内维护工作及时到位、不推诿，无偿提供洗手间的使用，要求原告在30日内给予答复，在没有得到解决之前将拒交物业管理费，且将不承担一切法律相关事宜。2013年12月23日，原告给被告日高公司《通知书》，认为被告日高公司的要求与《房屋租赁合同》、《补充协议》所约定的内容相悖，无事实和法律依据，对被告日高公司的要求均不予认可。同时通知被告日高公司准时交付租金及各项费用。否则原告有权采取包括诉讼在内的法律手段以维护自身的合法权益。但此后被告日高公司仍拖欠物业管理费至今未付。此后，被告日高公司又自2014年9月开始拖欠租金至今未付。故原告起诉请求判令：1、解除原告与二被告签订的《房屋租赁合同》；2、二被告支付拖欠原告自2013年12月至2014年9月共十个月的物业费9000元；3、二被告支付原告2014年9月房租900元；4、二被告支付拖欠原告截止2014年6月20日的电费176元；5、二被告支付原告逾期交付物业费、房租及水、电费的违约金7732.29元；6、诉讼费用由二被告承担。
另，合同约定的保证金6000元，被告高潮及被告日高公司均未能提供已交付的相关证据。
本案审理期间，原审法院与被告日高公司对诉争房屋进行现场勘查并拍摄了照片，经勘查被告日高公司租赁107写字间用作放置物品的仓库使用。原告对勘验的107写字间的现状予以认可。
原审法院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告高潮及原告与被告日高公司签订的《房屋租赁合同》，内容完全一致，两份合同均系当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
依照原告与被告日高公司的合同约定，任何情况下被告日高公司拖欠房租超过两个月，合同将自行解除和终止。现被告日高公司拖欠房租已远超两个月构成违约，原告要求依约解除与被告日高公司签订《房屋租赁合同》的诉讼请求符合合同约定，予以支持。原告与被告高潮及被告日高公司先后各自签订的《房屋租赁合同》，两份合同内容完全一致，而实际履行的是后签订的原告与被告日高公司的《房屋租赁合同》，且原告出具的房屋租金和物业管理费发票均是给被告日高公司开据。故此，原告与被告高潮签订的《房屋租赁合同》，应自原告与被告日高公司签订《房屋租赁合同》后不再履行且应自行终止，故原告要求解除与被告高潮签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。
依照合同约定，被告日高公司应按时向原告支付物业管理费，故原告要求被告日高公司支付物业管理费的诉讼请求，予以支持。原告要求被告高潮共同支付物业管理费的诉讼请求，不予支持。
依照法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。现被告日高公司拖欠原告租金未支付，原告要求被告支付租金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。原告要求被告高潮共同支付租金的诉讼请求，亦不予支持。
依照合同约定，除生活用水及冷暖空调费用外，被告日高公司应向原告支付水电费，故原告要求被告日高公司支付水电费的诉讼请求，予以支持。原告要求被告高潮共同支付水电的诉讼请求，不予支持。
依照合同约定，被告日高公司应向原告交纳逾期支付租金及各项费用的违约金，现被告日高公司存在逾期支付租金及各项费用的行为，原告要求被告日高公司支付逾期交纳物业管理费、租金、水电费所产生的违约金的诉讼请求，予以支持。被告日高公司主张约定的违约金过高请求减少。按照法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当认定为过分高于造成的损失。现原告未能提供其损失的相关证据，原审法院以原告主张被告日高公司拖欠的物业管理费及租金数额为基数，按照银行同期贷款利率为标准计算利息损失，自被告日高公司欠费之日计算至原告主张的原审法院开庭之日止，物业管理费的违约金计算期间为2013年12月1日至2014年12月29日，租金的违约金计算期间为2014年9月1日至2014年12月29日，水电费的违约金计算期间为2014年6月24日至2014年12月29日，原告计算的物业管理费利息损失为420.15元，租金的利息损失为17.6元，水电费损失为5.44元，合计443.19元，经审查原告计算无误，予以照准。
针对被告日高公司的多项抗辩原审法院认为，合同中并未约定原告为被告日高公司提供车位，且原告对外承包车位与被告日高公司无关联。原告提供冷暖空调的供暖时间系合同约定。合同中并未约定原告为被告提供洗手间且洗手间使用费并非原告收取。物业管理费及电费的收取系双方合同约定，且合同约定了电费按照独立电表计量收费（电费价格按国家现行商业用电计算）。大厦业主施工影响被告日高公司经营已另行解决。被告要求原告提供的大厦消防合格证明和消防许可证合同中亦未约定，如被告需要应与原告协商解决。原告提供的冷暖空调进风口封堵的状况，被告日高公司虽抗辩是原告封堵，但未能提供相关证据予以证实，而被告日高公司投入冷暖空调系为其经营需要。综上，被告日高公司以此作为原告违约的抗辩理由不能成立，不予采信。
关于被告日高公司申请对其租赁的107室房屋为多少平方米进行司法鉴定的问题，依照合同约定，107室的租金及物业管理费为每天每平方米1.5元，但因107室所在的房屋所有权证上只载明有整体的建筑面积，无107室的具体面积，故此合同约定的107室的计租面积20平方米，应是为计算107室的租金及物业管理费数额所用，而并非是约定107室的具体面积，被告日高公司租赁就应是107室写字间，故无需对107室房屋面积为多少平方米进行司法鉴定。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定判决：一、原告与被告日高公司签订的《房屋租赁合同》（合同号jxfw2012-0045）于判决生效之日起予以解除；二、判决生效后十五日内，被告日高公司支付原告自2013年12月至2014年9月的物业管理费9000元；三、判决生效后十五日内，被告日高公司支付原告2014年9月房屋租金900元；四、判决生效后十五日内，被告日高公司支付原告水电费176元；五、判决生效后十五日内，被告日高公司支付原告逾期交纳物业管理费、租金、水电费所产生的违约金443.19元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费52元，由被告日高公司负担（于本判决生效后十五日内直接给付原告）；公告费300元，由原告自行负担。
判决后上诉人日高（天津）餐饮有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法判令继续履行双方之间签订的租赁合同，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、双方合同明确约定被上诉人的责任主要为提供水、冷、暖等能源和资源并保证供给，然而被上诉人在合同履行期间一直无法履行；2、被上诉人向上诉人收取水电费属于代收代缴性质，原审判决未查明收取水电费的计算方式，侵害了上诉人的知情权；3、被上诉人没有物业经营资质和物业收费许可，却向上诉人收取物业费；4、对107室房屋面积进行司法鉴定对于查明案件事实至关重要；5、原审判决片面强调合同约定，却不对大厦消防合格证明和消防许可进行查证是否属实，属于调查事实不清；6、上诉人已经提供充分证据证明了冷暖空调进风口是由被上诉人封堵的。
被上诉人天津市和平区经济技术协作服务公司答辩称不同意上诉人的上诉请求，其上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
另查明，根据原审中被上诉人向法院提交的证据，上诉人日高公司于2014年8月25日向被上诉人天津市和平区经济技术协作服务公司缴纳了2014年8月1日至31日的房屋租赁费，被上诉人于2014年9月1日向原审法院提交民事起诉状并于当日交纳了诉讼费，原审法院于当日受理，于9月3日立案。
案经本院调解，各方当事人不能达成一致意见。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，上诉人与被上诉人双方均应按照合同之约定行使权利、履行义务。涉案租赁合同是双方在平等协商的基础上签订，系当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立、有效，本院予以确认。合同成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人在租赁合同中对房租、物业费、水电费均作出了相应的约定，现上诉人拖欠被上诉人上述费用的行为已经违反合同约定，原审法院据此判决上诉人支付被上诉人相关费用正确、适当，本院予以确认。上诉人上诉称被上诉人不能全面保证能源和资源供给，该理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于上诉人主张的水电费计算方式和被上诉人物业经营资质问题，与本案争议事实无关联性，本院不予置评。关于上诉人主张的消防合格证明和冷暖空调进风口封堵问题，本院认为上述情形并不能构成其不履行双方租赁合同的理由，故对此不予认定。关于上诉人申请对107室房屋具体面积进行鉴定的问题，本院认为涉案合同对107室的计租面积已经进行了明确约定，107室的具体面积并不影响房租及物业管理费的计算，故该申请依法不予准许。依照双方之间合同约定，任何情况下日高公司拖欠房租超过两个月，合同将自行解除和终止，本案中日高公司未缴纳9月份房屋租赁费，虽至被上诉人于2014年9月1日提起诉讼时止，不符合双方合同约定的拖欠房租超过两个月之条件，但直至2015年11月16日，经法院询问，上诉人仍不愿缴纳原审判决中认定的相关费用，故该合同应予以解除。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费52元，由上诉人日高公司负担（于本判决生效后十五日内直接给付原告）；公告费300元，由被上诉人自行负担。二审案件受理费80元，由上诉人日高公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
审 判 员 王宗新
代理审判员 张贝贝
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 刘振铭
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……