江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2706号
上诉人（原审被告）:江苏同丰置业有限公司。
法定代表人：郭振南，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：仲娟。
委托诉讼代理人：廖化凡，沭阳县城南法律服务所法律工作者。
上诉人江苏同丰置业有限公司（以下简称同丰公司）因与被上诉人仲娟商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
同丰公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回仲娟的一审诉讼请求。理由如下：1.涉案合同首页第2条约定系依本地行政机关强迫所写，不具有法律效力。2.合同首页第2条约定的交付条件与合同第八条约定交付条件不同，如两个条款均有法律效力，必然存在争议，一审法院对此未作分析说明。3.四方验收和综合验收不可能同步进行，二者必然存在较长时间出入。业主一方面要求房屋于2016年9月30日交付，另一方面又要求按照综合验收交付，二者相互矛盾。商品房交付日期是根据商品房交付标准确定的，本案合同关于商品房交付标准作出了变更，交房时间也应作出变更。
仲娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。双方在合同首页明确约定房屋要经过综合验收才能交房，同丰公司应按照综合验收交房条件履行合同。
仲娟向一审法院起诉请求：判令同丰公司向仲娟支付逾期交房违约金（以629000元为基数，自2016年10月1日起至涉案房屋验收合格并交付仲娟之日止，按日万分之一的标准计算）。
一审法院认定事实：2016年8月19日，仲娟（××）与同丰公司（××）签订商品房买卖合同，约定仲娟购买同丰公司开发的位于沭阳县北京南路东侧、学院路南侧的中央花园小区5幢1单元2302号房屋，房屋建筑面积为150.12平方米，其中套内面积118.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.69平方米，单价为每平方米4189.98元，总价款为629000元。同日，仲娟（××）与同丰公司（××）签订关于上述合同的补充协议。
合同首页第2条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
合同第八条约定：××应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、××付清所有房款和各种税费。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、遭遇××意志无法控制的政府政策、方案调整，政府行为或社会行为。
合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金。
合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。
合同补充协议第三条约定：××确认《合同》第一页中所填的××通讯地址、电话均为正确、有效的。在本《合同》有效期内，如××的通讯地址、电话发生变更的，××有义务在变更后立即以书面方式通知××，否则引发《合同》内容项下的通知无法及时送达，责任均归××承担，只要××按《合同》中所填的××通讯地址寄出通知的，就视为××收到并知晓内容。第四条约定：××同意在交房前，与××选聘的物业管理单位签订前期物业管理合同。第五条约定：在房屋交付前，××应交清房款及政府规定标准的房屋维修基金，采用按揭贷款方式的××在房屋交付前还须交清承担的契税、产权证费等费用；如××不交清上述税、费等费用，××有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。仲娟、同丰公司均在该合同及合同补充协议上签名、捺印。
仲娟于2016年8月13日向同丰公司缴纳首付款126000元，余款503000元办理了公积金贷款并于2016年10月11日发放到位。同丰公司于2016年9月29日向仲娟邮寄书面交房通知，仲娟知晓通知内容但并未到同丰公司办理交房手续。
一审法院另查明：中央花园小区5号楼单位（子单位）工程质量竣工于2016年9月26日经验收合格，但尚未通过综合验收。
本案一审的争议焦点为：1.同丰公司以仲娟未交纳契税、维修基金等税费而拒绝交付房屋有无事实和法律依据；2.同丰公司是否存在逾期交房行为，若存在，其应否承担相应的违约责任。
关于第一个争议焦点。一审法院认为，格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，仲娟已履行该房屋买卖合同的付款义务，交纳契税、维修基金等税费与涉案房屋买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系，同丰公司以仲娟不交纳契税、维修基金为由拒绝交付房屋，并不承担违约责任，对××而言显失公平。双方当事人在合同中对该房屋交付条件的约定系格式条款，明显加重了××的责任，该条款应认定为无效条款。
关于第二个争议焦点。一审法院认为，仲娟、同丰公司之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示、合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据该合同首页第2条约定和合同第八条约定，同丰公司应于2016年9月30日前将经综合验收合格的商品房交付仲娟使用。虽然中央花园小区5号楼于2016年9月26日通过四方主体验收合格，但尚未通过综合验收，不符合合同首页第2条约定的交房条件。同丰公司辩称合同首页第2条约定系依本地行政机关强迫所写，不具有法律效力，对此同丰公司未提供证据证明，故对同丰公司的该辩称不予采信。虽然同丰公司于2016年9月29日向仲娟邮寄书面交房通知，邮局将通知内容通过电话联系方式告知仲娟，但因涉案房屋不符合交付条件，故仲娟有权拒绝接收房屋。截至本案起诉之日，同丰公司也未交付符合条件的房屋，应认定同丰公司逾期交房，依法应承担逾期交房的违约责任。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：同丰公司于判决发生法律效力之日起10日内给付仲娟逾期交房违约金（以629000元为基数，自2016年10月1日起至涉案房屋通过综合验收并由被告向原告发出书面交房通知之日止，按照日万分之一的标准计算）。案件受理费50元，减半收取25元，由同丰公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，同丰公司、仲娟签订的商品房买卖合同首页第2条约定“商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用”，合同第八条约定“××应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。”关于合同该两条内容的形成时间，同丰公司、仲娟一致认可合同第八条内容形成时间在前，首页第2条内容形成时间在后，因该两条约定中关于房屋交付标准约定不一致，故同丰公司、仲娟之间关于房屋交付标准的内容作出了变更，变更为合同首页第2条约定的内容，即商品房通过综合验收，取得工程竣工验收备案表。因合同首页第2条未对交房时间作出约定，故双方关于交房时间的约定并未变更，仍为合同第八条约定，即2016年9月30日前。因同丰公司至今未通过综合验收，未取得竣工验收备案表，仲娟有权拒绝接收房屋，同丰公司应该根据合同约定向仲娟承担逾期交房违约责任。一审判决同丰公司支付逾期交房违约金并无不当。同丰公司主张合同首页第2条约定是当地行政机关强迫所写，不是其真实意思表示，但其并未提供任何证据证明，本院对该主张不予支持。同丰公司主张因双方对于房屋交付标准作出了变更，故交付时间也应作出变更，但同丰公司、仲娟之间并未形成变更房屋交付时间的约定，同丰公司也未举证证明，故对该主张不予支持。
综上所述，同丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人江苏同丰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一七年九月二十日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
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