北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终285号
上诉人（原审原告）杨雪连，女，1980年5月14日出生。
委托代理人夏广域，北京英淇律师事务所律师。
委托代理人林焜，北京英淇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈滨涛，男，1975年1月11日出生。
被上诉人（原审被告）北京天鸿鸿程房地产有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙博苑二区3号楼1层4单元102。
法定代表人刘利生，董事长。
委托代理人李铁林，男，1958年3月8日出生，该公司部门经理。
委托代理人马梅丽，男，1965年9月28日出生，该公司职员。
上诉人杨雪连因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第07436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨雪连在原审法院起诉称：2011年9月5日，杨雪连与陈滨涛签订《房屋租赁合同》，约定陈滨涛将门面房两间出租给杨雪连，租赁期限从2011年9月5日至2017年9月5日。杨雪连将每季度租金5万元按时支付给陈滨涛指定的收款人，即北京天鸿鸿程房地产有限公司（以下简称天鸿公司）。2015年3月5日，天鸿公司无故拒收杨雪连支付的租金。直至2015年4月13日，杨雪连收到街道办事处社会管理和城市建设部出具的《限期搬离通知书》，通知杨雪连于2015年4月16日12时之前搬出，杨雪连才得知承租的门面房将面临限期拆除。杨雪连自签订房屋租赁合同以来，对饭店投入了大笔的装修费用、人力及精力。从2011年至2014年，饭店实现了较大盈利，现因门面房面临限期拆除，杨雪连不得已于2015年4月停产停业，此时距杨雪连与陈滨涛的租赁合同期满尚有两年，杨雪连因此造成的预期利益损失是巨大的。杨雪连多次找陈滨涛、天鸿公司商谈赔偿事宜，但陈滨涛、天鸿公司至今未予答复。陈滨涛、天鸿公司的行为已严重侵犯了杨雪连的合法权益，为维护自己正当的合法权益，现杨雪连依据《房屋租赁合同》第8条第2款约定及《合同法》的相关规定诉至法院，诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付杨雪连门店装修损失529667.54元；三、判令被告支付杨雪连餐桌餐椅损失56784元；四、判令被告支付杨雪连寻找替代房屋周转期间的租金损失15万元；五、判令被告支付杨雪连信赖利益损失15万元；六、诉讼费及评估费由被告承担。
陈滨涛、天鸿公司在原审法院答辩称：一、这次的拆违活动，是政府依法进行的拆除违章建筑的行为。被告没有获得任何经济补偿，给被告造成了很大的经济损失。二、原、被告签订的合同期限为7年，自2011年至2017年。被告对评估公司出具的《北京市昌平区人民法院工作联系函》中所评估物品折旧年限按10年考虑提出异议，被告认为：1、依据双方签订的合同，租赁期限为7年，所以折旧率应按7年考虑为准。2、依据评估公司计算装修工程现值比例应为53.6%。3、对于评估范围内的可移动物品，被告与政府执行机构联系证实杨雪连已自行转移。对本部分的物品评估价，被告不予认可。4、在租赁合同中，双方只对使用的房屋约定租赁关系。对租赁范围外产生的评估价，被告不予认可。另外，杨雪连申请补充鉴定的玻璃和门窗框的现值已经包含在鉴定报告中，补充鉴定属于重复计算。综上，请求法院依法判决。
原审法院审理查明：2011年7月5日，陈滨涛（甲方）与杨雪连（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将门面房两间出租给乙方，该房屋面积约260平方米；租赁期限为2011年9月5日起至2017年9月5日止，共计6年，甲方负责给乙方两个月的装修时间；该房屋每年租金为20万元，租金每年分季付，每季度5万元；如合同未期满，政府拆迁，造成乙方不能经营，按照政府给乙方的经济补偿，归乙方所有，政府给甲方的经济补偿归甲方所有，乙方并且每年拿出5%经济补偿给予甲方。本案庭审中，陈滨涛称其系受天鸿公司的委托与杨雪连签订上述合同，天鸿公司及杨雪连对该陈述予以认可。
合同签订后，天鸿公司将上述房屋交付给杨雪连。交付时该房屋为毛坯房，后杨雪连对房屋进行装修，并加建了卫生间、库房、锅炉房、燃气房等。现杨雪连已向天鸿公司支付租金至2015年2月6日。
2015年2月12日，北京市规划委员会向北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局致函，称上述房屋未依法取得建设工程规划许可证。2015年4月13日，街道办事处社会管理和城市建设部作出《限期搬离通知书》，以上述房屋未取得任何建设合法手续，属于违章违法建筑为由，要求杨雪连在2015年4月16日12时之前搬出并腾空房屋。后杨雪连申请行政复议，北京市昌平区人民政府于2015年5月18日作出行政复议决定书，决定撤销上述《限期搬离通知书》。2015年6月11日，上述房屋被拆除。
在本案审理过程中，经杨雪连申请，法院委托北京建基业工程管理有限公司对上述房屋的装修价值工程造价进行了鉴定。2015年6月30日，鉴定机构出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结果为：鉴定造价总计为499303.38元，其中争议项金额（包括室外工程、加建房屋、现场厨房设备及电器、已拆走点餐及监控系统费用）为268884.51元。杨雪连为此支出鉴定费18000元。经法院致函鉴定机构，鉴定机构回复上述鉴定金额为涉案工程装修时的工程造价，装修工程现值比例为67.5%，装修现值为337029.78元。后经杨雪连申请，法院委托北京建基业工程管理有限公司对上述房屋的玻璃及门窗框的现值进行了补充鉴定，结论为30364.16元。杨雪连为此支出鉴定费3500元。
原审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、银行汇款收据、北京市规划委员会函件、《限期搬离通知书》、行政复议决定书、《工程造价鉴定意见书》、补充鉴定说明、鉴定费发票及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈滨涛代理天鸿公司与杨雪连签订《房屋租赁合同》，其代理行为的法律后果应由天鸿公司承担。因涉案租赁房屋的建设并未取得建设工程规划许可证等合法建设手续，故上述《房屋租赁合同》依法应属无效。
根据上述司法解释第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，杨雪连与天鸿公司对于导致《房屋租赁合同》无效的后果均负有过错，均应承担相应的责任。因杨雪连对涉案房屋进行装饰装修系经天鸿公司同意，且涉案房屋已被拆除，故在合同无效后的处理上，天鸿公司应按其过错程度赔偿杨雪连装饰装修的现值损失，具体金额由法院根据鉴定结论及补充鉴定结论予以确定。其中对争议项中的室外工程，杨雪连在租赁房屋入口修建避风阁，并对外墙墙裙进行装修，系属符合经营用途并与租赁房屋形成附合的装饰装修，对该部分装修的现值损失，天鸿公司理应予以赔偿。杨雪连在租赁房屋外安装广告牌字，未与租赁房屋形成附合，故杨雪连主张该部分损失，法院不予支持。杨雪连在租赁房屋外硬化地面，未与租赁房屋形成附合且杨雪连未举证证明符合经营用途，故对杨雪连的该项损失主张，法院亦不予支持。杨雪连要求天鸿公司赔偿厨房设备及电器、已拆走点餐及监控系统、餐桌餐椅损失，法律依据不足，法院不予支持。天鸿公司辩称房屋玻璃及门窗框的现值已包含于鉴定结论中，事实依据不足，法院不予采信。
根据上述司法解释第十四条之规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，杨雪连在租赁房屋外加建卫生间、库房、锅炉房及燃气房，天鸿公司应当知道加建事实，但在合理期限内并未提出异议，视为天鸿公司同意杨雪连加建。对该部分加建建筑的造价费用，法院按照鉴定结论确定的价值判由双方分担。
因杨雪连对《房屋租赁合同》无效的后果亦负有过错，故其要求天鸿公司赔偿信赖利益损失及寻找替代房屋周转期间的租金损失的诉讼请求，法律依据不足，法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条之规定，判决：一、原告杨雪连与被告北京天鸿鸿程房地产有限公司于二〇一一年七月五日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告北京天鸿鸿程房地产有限公司赔偿原告杨雪连装修损失人民币十二万五千零六十九元九角七分，于本判决生效后十日内执行；三、驳回原告杨雪连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨雪连不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第二项，天鸿公司赔偿杨雪连装修损失367393.94元；撤销原审法院判决第三项，依法支持杨雪连的其他诉讼请求；一、二审诉讼费用由天鸿公司、陈滨涛承担。上诉理由是：原审判决认定事实不清，适用法律错误，对过错责任的分担错误，杨雪连并无过错，导致房屋租赁合同无效的过错在于天鸿公司，天鸿公司理应对杨雪连的所有损失承担全部过错责任。原审法院审理此案程序有误。
天鸿公司答辩称：服从原审法院判决，不同意杨雪连的上诉请求和理由。
陈滨涛答辩称：服从原审法院判决，不同意杨雪连的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈滨涛代理天鸿公司与杨雪连签订《房屋租赁合同》，其代理行为的法律后果应由天鸿公司承担。因涉案租赁房屋的建设并未取得建设工程规划许可证等合法建设手续，故上述《房屋租赁合同》依法应属无效。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，杨雪连与天鸿公司就未取得建设工程规划许可证等合法建设手续的涉案房屋签订《房屋租赁合同》，导致《房屋租赁合同》无效的后果，对此双方均负有过错，应各自承担相应的责任。因杨雪连经天鸿公司同意对涉案房屋进行装饰装修，且涉案房屋已被拆除，故合同无效后，天鸿公司应按其过错程度赔偿杨雪连装饰装修的现值损失，原审法院根据鉴定结论及补充鉴定结论，并考虑杨雪连在租赁房屋外安装广告牌字及在租赁房屋外硬化地面未与租赁房屋形成附合，故对杨雪连主张的该部分损失不予支持是正确的。杨雪连要求天鸿公司赔偿厨房设备及电器、已拆走点餐及监控系统、餐桌餐椅损失，缺乏依据，原审判决不予支持并无不当。
因杨雪连对《房屋租赁合同》无效的后果亦有过错，故其要求天鸿公司赔偿信赖利益损失及寻找替代房屋周转期间的租金损失，依据不足，原审判决不予支持亦无不当。
杨雪连上诉关于原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序有误，其并无过错，导致房屋租赁合同无效的全部过错责任在于天鸿公司，天鸿公司应赔偿其所有损失的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费二万一千五百元，由杨雪连负担一万零七百五十元（已交纳）；由北京天鸿鸿程房地产有限公司负担一万零七百五十元（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费一万二千六百六十五元，由杨雪连负担九千八百六十四元（已交纳六千九百元，余款二千九百六十四元于本判决生效后七日内交纳）；由北京天鸿鸿程房地产有限公司负担二千八百零一元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万一千零四十二元，由杨雪连负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年一月十九日
书记员 赵梦芸