黑龙江省巴彦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴民一初字第1216号
原告夏希民，男，1966年10月1日出生，汉族，无业。
委托代理人麻志刚，男，黑龙江达升律师事务所律师。
委托代理人谭会军，女，黑龙江达升律师事务所律师。
被告宁立国，男，1974年8月15日出生，汉族，个体户。（未出庭）
委托代理人宁树山，男，1941年出生，汉族，退休干部。（系被告宁立国的父亲）
第三人李群山，男，1976年4月20日出生，汉族，私营业主。
委托代理人李岩，男，黑龙江至公律师事务所律师。
原告夏希民与被告宁立国、第三人李群山确认物权纠纷一案。原告于2014年4月3日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员王彦双担任审判长，审判员何玉凤主审本案，审判员王永生参加评议，于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告夏希民及其委托代理人麻志刚、谭会军，被告宁立国的委托代理人宁树山，第三人李群山及其委托代理人李岩到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告夏希民诉称，自2010年始，被告宁立国先后在原告人手中借款4，500，000.00元，为了还债，被告宁立国自愿将在第三人李群山手中购买的原兴隆果品站的土地使用权转让给原告，用于偿还原告债务，双方签订了土地转让协议。2012年8月，原告向土地局提出登记申请，由于具体办案人员患病而被耽搁。2012年末，第三人李群山以被告宁立国拖欠其借款向法院申请保全，巴彦法院依法将该地块查封。原告认为，自己已经向被告宁立国支付了全部价款，有双方签订的转让协议为证，土地权属证书之所以没有颁发，是由于土地部门的原因而被耽搁下来的，因以物抵债是双方的合意也属于买卖关系，原告已经是该地块的实际权利人。故诉至法院要求依法确认原告为该地块的实际权利人。
原告夏希民为证明其所主张的事实是依法成立的，在本院开庭审理时出示了以下证据：
第一组证据：1、2010年8月13日夏希民与宁立国签订的《房屋买卖协议书》，2、2010年8月13日宁立国签订的以房和土地抵债的协议书，3、2013年8月13日宁立国与夏希民签订的1，000，000.00元的合同及土地抵押收据，4、土地地籍档案原件。意在证明：1、夏希民与宁立国之间签订的是一份附条件的土地买卖合同，如果宁立国不能履行还款义务，双方可以协议用该土地偿还借款，也就是老百姓所说的“顶账”，并且双方以买卖合同形式事先协议约定好了土地的价格。2、证明宁立国是该土地的实际权利人。3、宁立国将上述地籍档案交付给原告夏希民，是履行土地买卖合同的行为。
被告的质证意见是：无异议。
第三人的质证意见是：1，000，000.00的协议书及收据已经过了举证期限，未于交换证据之日交给我们。原、被告双方虽然签订的买卖土地协议，但原、被告均诉称是因欠款抵押的土地，与证据矛盾，原、被告双方只发生了一笔1，000，000.00元的借款，双方在借款当初就签定土地转让协议，与事实不符，因此对该土地转让协议的真实性有异议。
本院的认证意见是：对于被告自认的土地买卖合同，和借款全部付清的事实，依法可免除原告的举证责任，因此原告与被告签订买卖土地合同属实，第三人认为合同和收据不具有真实性，但其提出对真实性的鉴定申请又撤回，因此应依法认定该证据具有真实性、关联性、合法性，视为有效证据。
第二组证据：2010年8月13日至2011年5月7日，夏希民与宁立国签订7份借款合同和7份收据，共计借款额4，500，000.00元。意在证明，宁立国向夏希民借款4，500，000.00元，并同时注明是土地款。夏希民已经给付了事先约定的土地价格的全部款项，宁立国没有按期偿还，双方以土地抵偿借款的条件以成就。
被告的质证意见是：无异议。
第三人的质证意见是：这7份证据是在交换证据之后提供的，在举证期限内我方没有收到，因此不予质证，不能认定双方具有债权债务关系，即使双方存在借款行为，也超过了诉讼时效，丧失了法律的保护。
本院的认证意见是：原告与被告均认可双方存在借款关系，而签订土地买卖合同属于法律上的以物抵债行为，该7份借款合同和7份收据虽未在交换证据之日提供，但可与买卖协议等其他相关证据结合作为认定案件事实的依据。
第三组证据：巴彦县人民法院（2012）巴民保字第41号《民事裁定书》、巴彦县人民法院的《中止执行裁定书》。
意在证明，1、巴彦县人民法院承认宁立国与李群山的买卖合同合法有效，虽然双方没有进行土地登记变更，但该土地的使用权归宁立国所有，这在民事裁定书中已经明确认定。2、李群山申请执行该土地的行为，也说明他承认这块土地实际属于宁立国。3、结合第一组证据和第二组证据，宁立国与夏希民签订了土地买卖协议，夏希民也支付了全款，宁立国也把全部地籍档案原件交付给夏希民。至此，该土地实际已属夏希民，即夏希民用宁立国同样的方式取得了土地使用权。
被告的质证意见是：无异议。就是事实，我们买了土地，然后卖给了夏希民。
第三人的质证意见是：对这组证据的真实性无异议，对证明的事实有异议，该组证据不足以证明原告的待证事实。
本院的认证意见是：生效的裁判文书属于国家公文书应视为有效证据。
第四组证据：2012年8月20日《土地登记申请书》、巴彦国土资源局兴隆国土资源管理所2013年12月10日出具的《关于夏希民申请土地变更登记情况说明》、2013年7月9日巴彦县人民法院执行局制作的《宁立国询问笔录》。意在证明夏希民在积极行使自己的权利，及时提出了土地变更登记的申请，并且巴彦县国土资源管理局已经受理了，夏希民对该土地的权利已进入登记程序。只是由于其他原因，原告尚未拿到权利证书。但是申请登记行为本身具有不动产物权的公示效果，这比“实际占用”更具物权权利属性。同时，证明宁立国在借款到期后也认可以土地偿债。
被告的质证意见是：因为被告宁立国欠了别人不少钱，别人威胁说要杀要砍的，因此宁立国为了躲避逃往外地，致使被告宁立国无法分身回来配合原告办理土地使用权证的更名手续。
第三人的质证意见是：对真实性和证明的问题均有异议，土地登记表没有土地工作人员签字，即使变更登记也应该由第三人李群山申请，2014年5月15日该土地所已经出具了证明，证实未派员至该宗地调查，且原告申请变更土地使用权不符合法定的变更要件。且宁立国将土地私自抵押给夏希民，未办理抵押登记，无法对抗法院的查封。
本院的认证意见是：这组证据符合证据的真实性，可以作为认定案件事实的依据。
被告宁立国未向法庭递交书面答辩状，亦未出示反驳或抗辩的证据。庭审时辩称，我方在兴隆镇开发阳光名苑二期工程时，使用的是从李群山手中购买到的原兴隆食品站的土地使用权，面积9千多平方米，总价款5，730，000.00元，资金全部付清，第三人李群山将食品站的地籍档案原件也交给了我方，我方开发时由于资金不足，先后从原告夏希民手中借款4，500，000.00元，并以该食品站的土地使用权作为抵押，后因房屋销售不好，无力偿还原告的借款，就与原告签订了买卖协议，将该抵押的土地转让给原告夏希民顶账。现在这块地就在那扔着呢。
第三人李群山辩称，不同意原告的诉讼请求，因该地块的使用权人是被告，而非原告，被告欠我们钱，法院依我方申请查封该地块程序合法，应维护第三人的合法权益，且原告在证据交换时没有提交关于抵押的收据和二份收款单这些证据。
第三人李群山为证明其所主张的事实成立，庭审时向法庭出示如下证据：
证据一：证人王某甲的书面证言。意在证明被告宁立国始终实际占有使用该宗土地，并开发建设，而原告未占有该宗地。
原告的质证意见：交换证据时没看到这个证据，过了举证期限，证人未出庭不符合法律规定。
被告的质证意见：土地由宁立国卖给夏希民这件事情证人并某某。
本院的认证意见是：证人无某某出庭作证，其仅出具书面证言不符合法律规定，不能作为证据使用。
证据二：证人王某乙的证言。意在证明其本人在阳光名苑及被告处购买商品房一套。
原告的质证意见：无异议，但认为与本案无关。
被告的质证意见：无异议。
本院的认证意见是：对三方均不持异议的证据，应认定为有效证据。
证据三：证人王某丙证言。意在证明其本人在阳光名苑及被告处购买商品房一套。
原告的质证意见：对证人在阳光名苑买房子的事无异议，但证明不了第三人主张的事实。
被告的质证意见：对买房子无异议，但2012年宁立国走后，物业管理已经委托给黄凤生了。
本院的认证意见是：对三方均不持异议的证据，应认定为有效证据。
证据四：王平证言。意在证明其作为土地所勘测人员，没有勘测过该宗地。
原告的质证意见：我方有异议，我们申请过勘测，证明不了第三人的观点。
被告的质证意见：无异议。
本院的认证意见是：该证人身某某，并出庭作证，其证言可认定为有效证据。
证据五：证人孙某某证言。意在证明其作为土地所勘测人员，没有勘测过该宗地。
原告的质证意见：是否勘验过现场，只是颁证的一个环节，不影响原告申请颁证这一事实。
被告的质证意见：无异议。
本院的认证意见是：该证人身某某，并出庭作证，原告虽持异议，但未举出相反证据予以反驳，其证言可认定为有效证据。
证据六：民事调解书一份。意在证明第三人李群山与被告宁立国债权债务关系明确。
原告的质证意见：对真实性无异议，但认为第三人李群山和被告宁立国的债务开始时是1，000，000.00元，但到诉讼调解时就变成了3，000，000.00元，有恶意串通之嫌或者属于不受法律保护的高利贷，因此对合法性有异议。
被告的质证意见：我方欠李群山1，000，000.00元是事实，后来在哈尔滨开庭时，李群山带领一群人在宾馆找到我们，说以前的1，000，000.00元的欠条作废，逼迫宁立国给李群山写下一个3，000，000.00元的欠条，我们在被胁迫的情形下写的这个3，000，000.00元的欠条。回家后我一看账面实际上欠李群山也就2，200，000.00元。
本院的认证意见是：民事调解书属于国家公文书，现已发生法律效力，应视为有效证据。
证据七：民事裁定书一份，意在证明法院应李群山的申请已将该争议地块查封。
原告的质证意见：对真实性无异议，但认为这个证据恰恰证实了宁立国是该地块的使用权人。
被告的质证意见：无异议。
本院的认证意见是：民事裁定书是国家公文书，可以作为认定相关事实的依据。
证据八：国土资源局证明一份。意在证明该土地管理所未派员到现场勘查。
原告的质证意见：这份证明恰恰证实了原告到土地局提出申请变更登记的事实。
被告的质证意见：无异议。
本院的认证意见是：该证据符合证据的真实性、关联性。合法性，可以作为认定案件相关事实的依据
证据九：照片16张。意在证明该宗土地由被告宁立国实际占有并使用，原告夏希民未实际占有使用。
原告的质证意见：被告用该土地的一部分建楼是事实，但不影响我们双方对土地使用权的转让。被告到期不还款，我们可以要这块土地。
被告的质证意见：无异议。
本院的认证意见是：该证据属于书证，符合证据的真实性、关联性。合法性，可以作为认定案件相关事实的依据
证据十：执行询问笔录一份。意在证明被告对法院执行这块土地无异议，因此原、被告没有进行土地买卖。
原告的质证意见：真实性无异议，宁树山在询问笔录中也称是听说的，因此宁树山不了解情况，其不能对抗宁立国本人的自认。
被告的质证意见：当时询问我时，我说土地抵押给夏希民了，给不上人家钱，就得给人家地。
本院的认证意见是：该询问笔录符合证据的相关性，合法性，可以作为认定相关事实的依据。
证据十一：欠条一份。证明被告与第三人具有债权债务关系这一事实。
原告的质证意见：刚才第三人已经当庭陈述欠条是在被逼迫的情形下写的，因此不合法。
被告的质证意见：当时宁立国欠李群山钱的时候，李群山说不要钱，就要地，但宁立国说这块地已经卖给夏希民了，李群山说这你就不要管了。
本院的认证意见是：该欠条对方虽持异议，但未对欠条的真伪提出司法鉴定，或提供相反的证据予以证实。应依法确认为有效证据。
经审理查明，该争议地块属于国有划拨土地，于1991年登记在兴隆食品站名下，2005年第三人李群山通过拍卖形式合法取得该地块的使用权，但未办理了土地使用权的变更登记，2010年第三人李群山又与被告宁立国签订买卖合同将该地块转让给被告宁立国用于房地产开发，并将土地使用权地籍档案原件交给宁立国，双方亦未依法办理土地使用权的变更登记，因被告宁立国在开发房地产时资金短缺，便以该地块作抵押，从原告夏希民处先后共借款4，500，000.00元，后因被告宁立国无力偿还该笔借款，在未依法取得土地使用权证书的情况下，于2013年与原告夏希民签订买卖协议，将该地块使用权转让给原告夏希民用以抵债，并将登记在李群山名下的地籍档案原件交给夏希民，2012年8月20日原告夏希民向巴彦县国土资源局提交了《土地登记申请书》，要求将争议地块登记在自己名下，但土地局至今亦未对双方办理土地使用权的变更登记。2012年12月3日，第三人李群山以被告宁立国拖欠其借款为由向法院申请财产保全，巴彦法院依法将该争议地块（不包含兴隆食品站内的宁立国以巴彦县天林公司名义开发二期工程占用的场地）5，000.00平米土地使用权予以查封。第三人李群山于2014年6月4日书面向法院提出对原告夏希民出示的抵押协议签订的时间及是否为宁立国本人书写这一证据进行鉴定，后又于2014年7月7日撤回该鉴定申请。本案现已审理完毕。
上述事实有原告的陈述、所举证据、法庭审理笔录在卷佐证。
根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：原告夏希民与被告宁立国之间的土地转让合同是否具有合法性。被告宁立国是否享有该宗地的使用权。本院认为，原、被告双方签订的土地买卖合同是双方真实意思的表示，但国有土地作为不动产，其转让行为要严格依照法律的强制性规定进行，被告在尚未取得土地使用权证书的情形下将土地转让给原告，违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，因此转让合同无效。
本院认为，该争议地块属于国家依法划拨给兴隆食品站的国有土地，后经拍卖由本案第三人李群山购得，土地局的地籍档案登记的姓名是李群山、赵晓光，在李群山申请土地登记证书的审批意见栏的审批意见是“补交土地出让金，契税票据”，因此第三人李群山是在未依法办理土地使用权证书的情况下将土地转让给本案被告宁立国用于房地产开发，被告宁立国在开发过程中，由于资金短缺，又在未取得土地使用权登记证书的情况下将该地块以以物抵债的方式转让给本案原告夏希民，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前出让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应认定合同有效。本案两次土地转让行为（李群山将土地转让给宁立国、宁立国又将土地转让给夏希民）中的转让方均是在未取得出让土地使用权证书的情形下与受让方订立的土地出让合同，且起诉前出让方仍未取得出让土地使用权证书，亦未获得有批准权的人民政府同意转让的证明文件，违反了法律关于不动产转让的规定，属于无效合同；另依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条：“土地使用权和地上建筑物所有权分割转让的，应当经市、县土地主管部门批准，并依照规定办理过户登记”的规定，本案原、被告虽然签订了土地转让合同，但该地块的一半土地已经被被告宁立国进行了房地产开发并分别转卖给了不同的购房者，因此被告宁立国将同一地块的土地使用权转让给夏希民，又将地上建筑物转让给购房者，这种分割转让行为未经市、县土地主管部门批准亦违反法律的规定；又因为以物抵债协议属于实践合同，即除双方当事人的意思表示一致以外，尚须交付标的物或完成其他给付才能成立的合同。综上，原告夏希民不能提供证据证明本案被告宁立国作为土地转让合同的转让方事先已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的证明文件，亦不能提供证据证明其作为该不动产的买受人在支付价款之后，实际占有并使用该地块的充分证据；因此，双方转让合同无效，原告要求确认物权的证据不足。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件使用法律问题的解释》第九条、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原被告夏希民的诉讼请求。。
案件受理费人民币100.00元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判员 何玉凤
二〇一四年八月八日
书记员 赵 鹏