广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初1373号原告：广西金凯利置业有限公司，住所:广西南宁市江南区白沙大道109号。统一社会信用代码：9145010076580780XH。法定代表人：王泽权，该公司董事长。委托诉讼代理人：林章涛，该公司员工。被告：李振凯，男，1980年6月1日出生，汉族，户籍所在地：天津市。被告：柳州市御禾品诚房地产经纪有限公司，住所：柳州市柳石路171号宝莲新都8栋4单元5-2号。统一社会信用代码：450208000102057。法定代表人：李振凯。被告：防城港市海之星度假房产中介服务有限公司，住所：防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日一组团1号楼3单元1832号。统一社会信用代码：91450602327362994X。法定代表人：李振凯。原告广西金凯利置业有限公司（以下简称金凯利公司）与被告李振凯、柳州市御禾品诚房地产经纪有限公司（以下简称御禾品诚公司）、防城港市海之星度假房产中介服务有限公司（以下简称海之星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金凯利公司的委托诉讼代理人林章涛到庭参加诉讼，被告李振凯、御禾品诚公司、海之星公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金凯利公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告李振凯所签订的位于防城港市西湾广场北侧阳光海岸项目三期一号楼共86套公寓的《房屋租赁合同》，被告立即向原告返还所租赁的房屋；2.被告李振凯向原告支付租金共计1263619元（暂计至2017年2月28日）；3.被告李振凯向原告支付迟延履行合同义务的违约金共计409960元（暂计至2017年2月28日）；4.本案的诉讼费用、解除备案登记、抵押登记所产生的费用及其他费用（包括但不限于保全费、公告费）由被告李振凯承担；5.被告御禾品诚公司、海之星公司在上述所欠债务范围内承担连带清偿责任。事实和理由：2014年3月14日原告与被告李振凯签订了关于阳光海岸项目三期1号楼11至14层公寓的《房屋租赁合同》，租赁公寓86套，合同约定租赁期限为2014年9月1日至2025年1月31日，免租期为5个月。在租赁过程中，被告李振凯以被告御禾品诚向原告递交《关于退出部分公寓的函》，但未获得原告同意。后原告多次向被告催缴租赁费，但被告一直未履行租赁合同义务。被告的行为已构成违约。被告御禾品诚公司、海之星公司均为被告李振凯的控股公司，被告海之星公司系涉案标的的实际使用人，故被告御禾品诚公司、海之星公司应对被告李振凯的上述债务承担连带清偿责任。被告李振凯、御禾品诚公司、海之星公司未作答辩。原告金凯利公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查对《李振凯身份证复印件》、《御禾品诚公司企业信息公示报告》、《海之星公司企业信息公示报告》、《房屋租赁合同》、《关于退出部分公寓的函》、《关于催缴租金的函》及邮寄单、《租金计算表》、《租金及违约金统计表》、《商品房买卖合同》、入住文件及水电缴费清单、《沟通会会议纪要》予以确认并认定事实如下：2014年8月20日，原告为甲方与被告李振凯为乙方签订《房屋租赁合同》，约定原告出租位于防城港市港口区龙光·阳光海岸项目三期1#楼共86套公寓，租赁期限自2014年9月1日起至2025年1月31日共计10年5个月，免租金装修期及办理相关经营许可证件期为自2014年9月1日至2015年1月31日共计5个月；关于租金的约定为2014年9月1日起，第1-2个租赁年度租金为800元/月，第3个租赁年度租金为900元/月，第四个租赁年度租金为1000元/月，第5个租赁年度开始租金在第5个租赁年租金的基础上增长3%。房屋租金按月度支付，乙方应于每个月底前向甲方支付本月度租金；对违约责任约定为合同条款自双方签字后即时生效，如在合同签字后，双方任何一方违约，应向另一方支付所剩租赁年限的房屋的贰倍作为违约金进行赔偿；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付违约金。2015年8月31日，被告御禾品诚公司向原告出具《关于退出部分公寓的函》，告知从2015年9月1日起，1#楼11层中的13套公寓、14层中的28套公寓，合计41套公寓交由甲方（原告）处置，并表示不再对退出公寓做经营管理，不再支付该批公寓的租金。2016年11月11日，原告向被告李振凯出具《关于催缴租金的函》，表示自2014年9月1日至2016年10月31日（租用26个月，免租期5个月，其余21个月按每月800元的标准计算租金为1255840元，扣除3100张酒店代金券（按每张108元计算）折合为334800元及52天入住权（按每天108元计算）折合为5616元，尚欠租金926656元，要求被告李振凯于收到函件7日内缴纳所欠付的租金。2017年1月16日，原告与被告对海之星酒店相关问题进行沟通、协商，但未形成一致意见。另查明，被告李振凯系被告御禾品诚公司、海之星公司的法定代表人。被告李振凯在2016年11月30日前陆续退出租赁房屋73套，尚余13套未退租（位于阳光海岸三期1#楼12层，具体房号为：1-2-1217、1-2-1218、1-3-1216、1-3-1217、1-3-1218、1-3-1219、1-3-1221、1-3-1222、1-3-1223、1-3-1225、1-3-1226、1-3-1227、1-3-1228）。截止至2017年2月28日，被告李振凯尚欠原告租金1263619元。在原告于2016年11月11日向被告李振凯发送的《关于催缴租金的函》中所得出的尚欠租金数额926656元应属计算错误，应为915424元。本院认为，关于原告主张解除《房屋租赁合同》并返还所租赁房屋的问题。原告与被告李振凯签订《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。原告已按合同约定将房屋租赁给被告李振凯使用，现被告李振凯未按约定的时间支付租金，经原告催告后仍未支付，被告李振凯拖欠租金的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告据此要求解除合同并要求被告李振凯返还剩余尚租赁使用的13套房屋，本院予以支持。关于原告要求被告李振凯支付租金1263619元并支付违约金409960元以及其他费用的问题。被告李振凯租赁原告出租的房屋，应对其占有、使用的行为支付相应的对价。原告主张被告李振凯支付自2015年2月1日至2017年2月28日的租金为1263619元并在其提交的证据中列清租金计算表，被告李振凯对此未作答辩。在此情况下，结合《房屋租赁合同》、《关于催缴租金的函》、沟通会议纪要的内容，应予以扣除3100张酒店代金券（按每张108元计算）折合为334800元及52天入住权（按每天108元计算）折合为5616元，被告李振凯尚欠租金为923203元（1263619元-334800元-5616元）。关于迟延履行合同义务的违约金，《房屋租赁合同》中对违约责任进行约定为“逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付违约金”，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，由于本案中原告主张的每期拖欠租金总数及起算点不明确，本院酌情认定违约金按照每日万分之五（0.05%）的标准自原告提交的《关于催缴租金的函》的日期为起算点及当时拖欠租金数额915424元为基数计算，截止至2017年2月28日为49890元（915424元×0.0005×109天）。关于原告主张除案件受理费以外的其他费用，由于原告未提交相关证据案涉相关费用的实际发生，故本院不予支持。关于原告要求被告御禾品诚公司、海之星公司对被告李振凯的上述债务承担连带清偿责任问题。原告主张被告李振凯与被告御禾品诚公司、海之星公司构成人格混同，依据《中华人民共和国公司法》第二十条“……公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，“公司人格混同制度”所指向的为公司债务，保护的为公司债权人的合法利益。而在本案中，被告李振凯系租赁合同的相对人，在没有其他证据证明被告李振凯系代表被告御禾品诚公司、海之星公司签订该《房屋租赁合同》的情况下，应遵循合同相对性原则，由被告李振凯承担违反合同约定所产生的民事责任。因此，被告御禾品诚公司、海之星公司不应对被告李振凯的上述债务连带承担清偿责任，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告广西金凯利置业有限公司与被告李振凯签订的《房屋租赁合同》；二、被告李振凯在本判决生效之日起十日内将位于阳光海岸三期1#楼12层的13套房屋返还给原告广西金凯利置业有限公司（具体房号为：1-2-1217、1-2-1218、1-3-1216、1-3-1217、1-3-1218、1-3-1219、1-3-1221、1-3-1222、1-3-1223、1-3-1225、1-3-1226、1-3-1227、1-3-1228）；三、被告李振凯在本判决生效之日起十日内支付原告广西金凯利置业有限公司截止至2017年2月28日的租金923203元及违约金49890元（2017年3月1日之后的租金按照800元/月/间的标准，违约金以923203元为基数按每日万分之五据实计算至实际付清之日止）；四、驳回原告广西金凯利置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费29189.26元（原告广西金凯利置业有限公司已预交），由原告广西金凯利置业有限公司承担19039.26元，被告李振凯负担10150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费29189.26元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。审 判 长  李明娟人民陪审员  潘泽耀人民陪审员  刘敬佳二〇一七年十一月十五日书 记 员  李佳芮附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。