湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初66号
原告杨美玉，女，1982年2月14日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
委托代理人江鹏，湖南畅元律师事务所律师。
被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市经济技术开发区德山街道办事处乾明寺居委会乾明路56号，统一社会信用代码：91430700730525044M。
法定代表人聂伟，董事长。
委托代理人谢欣，湖南湘晟律师事务所律师。
原告杨美玉诉被告富玺登湖南海林房地产开发有限公司（以下简称“海林房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人江鹏，被告海林房地产公司的委托代理人谢欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨美玉向本院提出诉讼请求：1、判决被告完成验收备案后立即交付房屋给原告；2、判令被告赔偿逾期交房违约金69598元（暂计算至2016年5月31日，违约金以房屋总价款519385元为基数，按照日万分之四的标准从2015年7月1日起至符合法定交房条件之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月16日，原、被告双方签订了一份合同编号为XXxxxxxxx的《长沙市商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发建设的位于岳麓区××海××馨香××商品房××套，商品房总价款519385元。被告应当在2015年6月30日将商品房验收合格并符合合同约定的装饰、设备标准交付给买受人。逾期交房超过90日的，出卖人按日支付买受人已付房款万分之四的违约金。同时，合同还对房屋面积、基础设施、公共配套设施等进行约定。合同签订后，原告按照合同约定付清了全部购房款项，而被告却并未依约于2015年6月30日前交付房屋，直到2016年5月31日才通知交房，但至今该房屋仍未通过验收，不符合交付条件。原告多次要求被告立即办理房屋竣工验收并达到合同约定的交付条件，被告均以各种理由推诿。为保障原告的合法权益，原告特依据相关法律法规向法院提起诉讼，望判如所请。
被告海林房地产公司答辩要点：—、被告所出售的涉案房屋前置手续齐全，且被告在签订《长沙市商品房买卖合同》后，一直积极善意的履行合同，没有损害原告合法权益的主观恶意或利用涉案房屋非法牟利的行为。二、依据原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十一条“房屋交接及违约金”的约定，原告因自身原因未及时收房导致，损失扩大的部分应当由其自行承担。三、原告在2016年5月31日已经办理了房屋入伙手续，并交纳了物业管理费用，可以视为原告以实际行为认可了被告交付的房屋质量及房屋装饰、设备。原、被告双方在房屋买卖合同中约定的违约金标准明显高于原告的实际损失，请求法院酌情予以调低。
经审理查明：2014年7月16日，原、被告双方签订了一份合同编号为XXxxxxxxx的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议。该合同约定：原告购买被告开发建设的位于岳麓区××海××馨香××商品房××套，建筑面积83.07平方米，商品房总价款519385元。原告应在合同签订日支付房款260385元给被告，剩余房款259000元由原告以银行按揭方式支付。第十条约定：被告应在2015年6月30日前将商品房经验收合格后交付原告。第十一条约定：由于出卖人的原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。第二十三条约定：本合同所称“已付款”，包括买受人的自付款、贷款银行的按揭款。附件四补充协议第二条第3点约定：合同第十条约定的“商品房经验收合格”的房屋交付条件是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理分别签署的质量合格文件；其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。第6点约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。
2014年11月27日，原告依约向被告支付了购房款，并按约办理了银行贷款。至此，原告已全面、适当地履行了合同约定的全部义务。被告于2014年9月11日、2014年10月29日、2015年8月28日分别向其出具了229385元、31000元、259000元不动产统一销售发票。
2015年6月30日，被告理应按双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条约定，将验收合格的商品房交付原告使用。但被告没有如期将验收合格后的商品房交付给原告。
2016年5月13日，被告向馨香雅苑8幢准业主发出《通知》，内容为“该栋工程的水、电、气、电梯、消防等项目均已完工，现已进入综合竣工验收阶段。我司与承建商的工程款结算也已协调处理好，原定2016年5月15日交房入住，因综合竣工验收延至2016年5月31日交房。”但原告至今仍未办理入伙交房手续。
另查明：被告正在积极为涉案房屋所在的海林馨香雅苑8幢办理竣工验收手续，但至辩论终结时尚未取得验收合格手续。
上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、不动产统一销售发票、《通知》，被告提交并经庭审质证的《入伙会签单》等证据佐证。上述证据经审查，本院予以确认。
本院认为，原告杨美玉与被告海林房地产公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告已经按照合同约定全面履行了交付房款的义务，而被告却未能按照合同规定在2015年6月30日将经验收合格的商品房交付给原告，且逾期交房期限已经远远超过合同约定的90日，其行为已经构成违约，应当向原告承担继续履行合同以及支付违约金的违约责任。对原告要求被告交付房屋的主张，本院认为，商品房交付应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，也不能违反法律法规对商品房交付的强制性规定。根据双方买卖合同第十条约定，被告应将商品房经验收合格后交付原告，涉案房屋所在的海林馨香雅苑8幢至今尚未办理竣工验收手续，暂不具有交付的条件，本案原告经本院释明后，坚持不变更诉讼请求，要求被告交付房屋，故本院确定被告在原告所购房屋经验收合格、并符合合同约定的交房标准后十日内交付给原告。
根据合同第十一约定，如因被告的原因未能在自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。根据原、被告在附件四补充协议第二条第6点约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。本案原告虽然未能在合同约定的2015年8月30日（从2015年6月30日起经过60日）前以书面形式通知被告，但该书面通知被告支付违约金应只局限于在2015年8月30日前已经产生的违约金，而对于2015年8月30日之后产生的违约金，双方并没有明确约定必须以发送书面通知为前提。同时考虑到本案涉案房屋至今仍未验收合格到达合同约定的交付条件，被告据上述约定请求全部免除其逾期交房违约金的责任，与合同约定不符，更与公平原则不符。因此，本院根据本案的实际情况，酌定被告应从2015年8月31日起向原告承担逾期交房的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供证据证实因被告逾期交房所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房价款万分之四的标准支付违约金，被告提出该违约金过高，请求法院予以核减，本院综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按已付房价款每日万分之零点五的标准向原告支付从2015年8月31日起至2016年5月31日止（即原告诉请之日）的逾期交房违约金7116元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。对2016年6月1日起至实际交房之日止的违约金按已付房价款（519385元）日万分之零点五的标准计算。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、限被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司将长沙市岳麓区咸嘉湖西路148号海林馨香雅苑8幢7层707号房在验收合格、并符合合同约定的交房标准后十日内交付给原告杨美玉；
二、被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告杨美玉支付违约金7116元，对2016年6月1日起至实际交房之日止的违约金按已付房价款（519385元）每日万分之零点五的标准计算；
三、驳回原告杨美玉的其他诉讼请求。
如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1540元（原告已预付），由被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖和平
人民陪审员 侯 艳
人民陪审员 肖红丽
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 戴林玉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。