上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2340号
原告（反诉被告）上海裕寿源服装有限公司。
法定代表人郑某某，总经理。
委托代理人贾某某，男，该公司员工。
被告（反诉原告）廖小连。
委托代理人许谦，北京市京大律师事务所上海分所律师。
原告上海裕寿源服装有限公司（以下简称“裕寿源公司”）与被告廖小连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月15日立案受理。被告以原告擅自提前解除租赁合同已构成严重违约为由要求原告向其支付解约违约金等向本院提起反诉，本院依法由审判员陈春芳适用简易程序并案处理，于同年12月23日公开开庭进行了审理。裕寿源公司的法定代表人郑某某及其委托代理人贾某某，廖小连的委托代理人许谦到庭参加了诉讼。诉讼中，双方一致同意本案适用简易程序延长至四个月内结案。本案现已审理终结。
裕寿源公司诉称，其与廖小连于2013年4月16日签订租赁协议书，该协议书第十八条18.5项约定：本协议经双方签字盖章，并在廖小连收到裕寿源公司支付的租赁保证金和第一期租金后，且取得产权人同意廖小连转租的书面材料时生效。依此条款的约定，裕寿源公司于协议签订的当天即将租赁保证金及第一期厂房租金、物业费等共计82，000元（人民币，下同）转入廖小连的帐户。同样，廖小连应在合理的期限内向裕寿源公司交付产权人同意廖小连转租的书面材料。由于裕寿源公司一直未收到产权人同意廖小连转租的书面材料。双方的租赁协议书一直也未生效。且租赁协议书第五条5.2.1项约定：2013年4月16日起至2013年5月25日止为免租期，从2013年5月26日起开始计算租金。由于裕寿源公司占用免租期16天，且一直未收到产权人同意廖小连转租的书面材料，严重影响装修进驻进度及订单生产安排。裕寿源公司为保障其自身合法权益，于2013年5月2日书面通知廖小连解除租赁协议书，并要求廖小连返还租赁保证金、第一期租金及物业费等共计82，000元，但未果。其遂诉诸法院要求判令：（一）廖小连返还租金、租赁保证金及物业费等共计82，000元；（二）廖小连支付自2013年5月8日起，以82，000为本金计算至本判决生效之日止的逾期付款利息。
廖小连辩称，其在租赁合同签订、履行过程中无任何违约行为，属于守约方。合同在履行过程中，系因裕寿源公司自身原因另租其他厂房而单方提出提前要求解除合同等诉请，已构成严重违约，根据合同约定裕寿源公司应向其支付解约违约金，故不同意裕寿源公司的全部诉讼请求。同时反诉要求判令：（一）裕寿源公司支付解约违约金58，400元；（二）裕寿源公司支付电梯养护费及物业费共计3，600元；（三）裕寿源公司赔偿经济损失19，000元。
针对廖小连的反诉，裕寿源公司辩称，其没有违约，故不应承担违约责任。另外其一天也没有使用过系争租赁厂房，故不应支付电梯维护费和物业费。对于赔偿经济损失其也不同意。综上，不同意廖小连的全部反诉请求。
经审理查明，2013年4月16日，郑某某（裕寿源公司的法定代表人，作为承租方，签约乙方）与廖小连（作为出租方，签约甲方）签订《租赁协议书》1份，约定由甲方将位于××区××路××弄××号内的1#厂房第五层，租赁面积为1，600平方米的生产及辅助用房租赁给乙方用于服装生产经营，租赁期限5年（从2013年4月16日起至2018年4月15日止）。2013年4月16日起至2013年5月25日止为免租期，从2013年5月26日起开始计算租金。从2013年5月26日起至2014年3月9日止，此租期内房屋租金按房屋计租建筑面积每天每平方米0.4元计算支付（1，600平方米＊0.4元），从2014年3月10日起至2015年3月9日止，此租期内房屋租金按房屋计租建筑面积每天每平方米0.45元计算支付（1，600平方米＊0.45元），从2015年3月10日起至2017年3月9日止，此租期内房屋租金按房屋计租建筑面积每天每平方米0.5元计算支付（1，600平方米＊0.5元），从2017年3月10日起至2018年3月9日止，此租期内房屋租金按房屋计租建筑面积每天每平方米0.55元计算支付（1，600平方米＊0.55元）。房屋租金按先付后用的原则，乙方应于本协议签订之内付清第一期共三个月的房屋租金，以后房屋租金每三个月一付，前一期支付的房屋租金到期前的10天前必须交清下一期的房屋租金。乙方如逾期支付房屋租金，则须向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金额每天按拖欠当期应交房屋租金总额的千分之三计算支付。在租赁期内，若乙方欠交房屋租金或其他费用超过10日，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起5个工作日内，乙方仍未支付有关款项的，甲方有权终止提供租赁物及其设施运行的必要条件，由此造成的一切损失（包括乙方及受转租户的损失）均由乙方全部承担。乙方负责支付由乙方使用租赁物所产生相关的所有水费、电费、电话费、物业管理费，电梯相关费用等及上述各类费用。甲方按先付后用的原则向乙方收取电梯养护费和物业费合计3，600元。乙方应于本协议签订当日，即向甲方支付租赁保证金2万元整。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的房屋租金、水电费及因本租赁行为所产生的各项约定费用，并按本协议规定承担向甲方交还全部的租赁物及本协议所约定的责任后，5个工作日内，甲方当日将乙方的租赁保证金无息退还。甲乙双方一般不得提前解除本协议，如乙方确需提前解除本协议，乙方须提前三个月书面通知甲方，如乙方未提前三个月书面通知对方，则乙方必须向甲方支付按照当月房屋租金的3倍金额（三个月的租金）作为解除合同的违约金。在租赁期内，甲方如有下列条款所述行为之一的，乙方有权提前解除本协议，在乙方书面通知甲方之日起，本协议自动终止，甲方须退还乙方剩余租赁期间的租金、租赁保证金，必须向乙方支付按照当月房屋租金的3倍金额（三个月的租金）作为合同解除的违约金，并按照法律规定赔偿包括但不限于乙方的装修费用（以甲乙书面备案的为准）、搬迁费用、乙方因停工产生的损失等相关费用：由于甲方或产权人的原因导致乙方的生产经营活动无法正常进行的或合同无法履行的，经乙方书面通知甲方10个工作日内，甲方仍无法使乙方正常经营的；乙方根据生产经营需要，确需对房屋进行装修及改进的，在不影响房屋整体结构的情况下，甲方无故不同意的，经乙方书面通知甲方10个工作日内，甲方仍不同意的。该协议书尾部载明：本协议经甲、乙双方签字盖章，并在甲方收到乙方支付的租赁保证金和第一期租金后，且乙方取得产权人同意甲方将租赁物转租给乙方的书面材料时生效，本协议租赁期满或提前终止后在乙方付清全部应付的房屋租金、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用后即失效。
同日，裕寿源公司的法定代表人郑某某向廖小连出具《保密协议》1份，载明：房东廖小连女士将原始厂房租赁合同复印件提供给裕寿源公司，裕寿源公司承诺对原始租赁合同复印件的所有内容保密，不得向除产权人外的任何第三方泄密。如有此行为，裕寿源公司愿承担因此造成的损失及不良影响，以及影响廖小连女士在此园区经营的，廖小连女士有权终止合同。
签约当日，裕寿源公司通过网上银行转帐的方式向廖小连支付了租赁保证金及第一期厂房租金、物业费等共计82，000元，并准备入场办理装修事宜。
2013年5月2日，裕寿源公司的法定代表人郑某某向廖小连发送信函，称：我司与贵方已签订厂房租赁协议，本来按协议的规定现今已到协议全面履行期。但根据租赁协议书第18.5条款的规定，协议在贵方收到我司支付的租赁保证金和第一期租金后，且我司取得产权人同意贵方将租赁物转租给我司的书面材料时生效。现我司已将厂房租赁保证金、租金以及物业费等共计82，000元费用转入贵方帐户，而产权人同意贵方将租赁物转租给我司的书面材料我司至今未收到。鉴于上述情况，我司已无耐心再等待下去，故特致函贵方解除租赁协议。望贵方在收到我司函件的5个工作日内将82，000元的费用退还我司。否则我司将诉诸法院，并保留追究贵方缔约过失责任的权利。请商榷！
现裕寿源公司认为，由于其在与廖小连签订租赁协议后一直未收到产权人同意廖小连转租的书面材料，严重影响其装修进驻进度及订单生产安排。其于2013年5月2日已书面通知廖小连解除租赁协议书，并要求廖小连返还租赁保证金、第一期租金及物业费等共计82，000元未果，遂成讼。
庭审中，裕寿源公司认可其于2013年6月已在他处另行租赁了新厂房。另对廖小连提出的中介费损失同意自愿补偿3，000元。
另查明，涉案房屋产权人为案外人上海××工贸有限公司（以下简称“××公司”）。2010年10月10日，廖小连（作为承租方，签约乙方）与××公司（作为出租方，签约甲方）签订《租赁协议书》，约定由甲方将位于××区××路××弄××号内的1#厂房租赁给乙方使用，租赁物的建筑面积为7，886.4平方米，另乙方须分摊园区公用变电房、泵房等的建筑面积为52.93平方米，合计乙方每日计租总建筑面积为7，939.33平方米。本租赁物采取包租方式，由乙方自行管理。本协议租赁期限从2010年10月10日起至2021年3月9日止。一般情况下租赁物不允许整体转租，乙方可将租赁物分割转租，转租后管理工作由乙方全面负责，包括向转租户收取租金、处理一切纠纷、以及承担因转租而产生的税、费等。本协议规定的甲、乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变，转租内容必须在原有甲、乙双方租赁协议的基础上约定执行。乙方将租赁物分割转租后，必须遵守下列条款：转租期限不得超过甲方对乙方租赁期限；转租租赁物的用途不得超出本协议规定的用途；乙方必须在转租租约中列明，如本协议提前终止或解除时，乙方与转租户的转租租约即同时终止或解除，转租户必须无条件迁离租赁物。因终止或解除转租租约造成的一切责任和损失均由乙方承担。
2013年4月15日，××公司出具《情况说明》，载明：一、上海市××区××路××弄××号厂区内的1#厂房，共5层，总建筑面积约8，000平方米，因承租人廖小连女士使用需要，本公司已将该厂区的1#厂房租赁给廖小连女士经营使用。二、1#厂房用途性质为生产辅助用房，本公司与廖小连女士之间租赁协议的租赁期限从2010年10月10日起至2021年3月9日止（租赁协议提前终止或解除时除外）。三、1#厂房不允许整体转租，若廖小连女士将厂房分割转租，但转租协议的内容均必须在本公司与廖小连之间房屋租赁协议各项条款的框架内拟制，若转租协议的条款内容超出本公司与廖小连之间房屋租赁协议约定的条款内容，则超出部分无视作为无效。
以上事实，由裕寿源公司提供的双方签订的《租赁协议书》，裕寿源公司向廖小连支付82，000元的银行明细对账单，裕寿源公司于2013年5月2日向廖小连发送的信函及邮寄凭证，装修图纸及廖小连同意装修证明（以此证明因消防不通过，大房东当时不同意装修）；廖小连为证实其反诉请求，向本院提供的涉案房屋产权人登记信息，廖小连与产权人签订的租赁合同（以此证明该租赁合同约定廖小连可以转租系争租赁物），产权人出具的情况说明（以此证明产权人已明确表示同意廖小连分割转租），双方签订的《租赁协议书》（以此证明廖小连反诉诉请的合同依据，同时证明廖小连已履行了作为出租方的全部合同义务，无任何违约行为），裕寿源公司的法定代表人郑某某出具的《保密协议》（以此证明在签订涉案租赁协议书的当天裕寿源公司已取得了廖小连与产权人之间的租赁协议书复印件，从而证明裕寿源公司已经取得了产权人同意廖小连转租的书面材料），中介费收条及情况说明（以此证明廖小连就本案租赁协议书的签订支付了中介费，产生了一定的经济损失）以及双方当事人的当庭陈述等为证。
经庭审质证，廖小连对裕寿源公司提供证据的真实性均表示无异议，但认为其未收到过裕寿源公司向其发送信函，故对于该信函的签收记录及函件内容均不予认可。另对裕寿源公司提供的装修图纸及廖小连同意装修证明的证明目的不予认可，认为该证据反而能够证明其是同意裕寿源公司装修的。
裕寿源公司对廖小连提供的中介费收条及说明的真实性表示有异议，认为其一天也没有使用过系争租赁厂房，也没有违约，故该中介费用与其没有关系，对其余证据的真实性均表示无异议。
本院认为，从裕寿源公司提供的装修图纸及廖小连同意装修证明来看均无法证明产权人不同意裕寿源公司装修的事实，故本院对裕寿源公司对此所作的证明目的不予认可。另从廖小连提供的由案外人张某某出具的收取中介费收条及案外人吴某某出具的情况说明，而无法提供相关居间协议、具体中介公司的名称及由中介公司盖章确认收取19，000元中介费的发票，且该19，000元的中介费金额与物价部门制定的中介服务收费标准亦不相符合，故本院难以认定廖小连已向相关中介机构支付过19，000元中介费之事实。
上述其余证据均具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，双方签订的《租赁协议书》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应信守并依约履行。现本案的争议焦点是：造成双方签订的租赁协议无法继续履行的原因和责任。本案中，根据廖小连提供的其与产权人签订的租赁协议及产权人出具的厂房情况说明，可以证实廖小连对涉案租赁物享有分割转租的权利。另根据裕寿源公司的法定代表人郑某某出具的《保密协议》，亦可证实裕寿源公司在与廖小连签订涉案租赁协议的当日已取得廖小连与产权人签订的厂房租赁合同复印件，从而证明廖小连已按双方租赁协议的约定向裕寿源公司提交了其已取得产权人同意转租的书面材料，故裕寿源公司以其一直未收到产权人同意廖小连转租的书面材料而导致双方的租赁协议一直未生效之观点，与事实不符，本院不予采纳。此外，根据涉案租赁协议书的约定，如裕寿源公司需对租赁物进行装修须经廖小连书面同意。本案中，裕寿源公司提供的装修图纸及廖小连同意装修证明，可以证实廖小连当时是同意裕寿源公司提出的装修方案，故裕寿源公司提出消防不通过，大房东不同意装修之观点，亦缺乏依据，本院不予采信。
现裕寿源公司在廖小连按约履行租赁协议书的情况下，于2013年5月2日书面通知廖小连解除租赁协议，并于同年6月已在他处另行租赁新厂房之行为，属擅自提前解除合同，已构成根本违约。因此，造成涉案租赁协议书无法继续履行的原因系裕寿源公司违约所致，裕寿源公司为此应承担相应的违约责任。本案中，由于裕寿源公司提前解除租赁协议的行为，对廖小连造成了一定的经济损失，故廖小连反诉要求裕寿源公司支付58，400元（相当于3个月租金金额）解约违约金之请求，尚属合理，本院予以支持。但由于裕寿源公司在双方签订租赁协议后尚未实际进场装修，也未使用过电梯及享受过相关物业服务，故该两笔费用尚未实际发生。因此，对廖小连反诉要求裕寿源公司支付电梯养护费及物业费之请求，本院不予支持，即廖小连应向裕寿源公司返还收取的电梯养护费及物业费。此外，根据廖小连向本院提供的中介费收条及情况说明，难以认定廖小连已向相关中介机构实际支付过19，000元中介费之事实，故对廖小连反诉要求裕寿源公司赔偿19，000元经济损失之请求，缺乏依据，本院亦难以支持。现裕寿源公司自愿补偿廖小连中介费损失3，000元，本院对此予以准许。现裕寿源公司在其自身违约的情况下，要求廖小连返还租金及支付相关利息之诉请，缺乏依据，本院予以驳回。但考虑到裕寿源公司因其违约已承担了相当于3个月租金金额的解约违约金，故廖小连应向裕寿源公司返还收取的租赁保证金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、廖小连返还上海裕寿源服装有限公司租赁保证金20，000元；
二、廖小连返还上海裕寿源服装有限公司电梯养护费及物业费3，600元；
三、上海裕寿源服装有限公司支付廖小连解约违约金58，400元；
四、准许上海裕寿源服装有限公司一次性补偿廖小连经济损失3，000元。
上述条款经相互折抵后，廖小连应返还上海裕寿源服装有限公司20，600元，该款由廖小连于本判决生效之日起十日内支付。
五、驳回上海裕寿源服装有限公司其余本诉诉讼请求；
六、驳回廖小连其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，850元，减半收取计925元，由上海裕寿源服装有限公司负担692.62元，廖小连负担232.38元；反诉案件受理费912.50元（已减半收取），由上海裕寿源服装有限公司负担691.70元，廖小连负担220.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一四年三月二十六日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。