新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2017）新40民终1628号上诉人（原审被告）：张换华，男，1967年3月1日出生，汉族，新疆伊犁钢铁有限公司职工，住新源县。被上诉人（原审原告）：王德中，男，1974年1月29日出生，汉族，个体工商户，住新源县。上诉人张换华因与被上诉人王德忠房屋租赁合同纠纷一案，不服新源县人民法院于2017年4月21日作出的（2017）新4025民初972号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张换华上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判其不向王德忠支付租金；3、一、二审诉讼费用由王德忠承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。其与王德忠签订的《房屋租赁合同》实际履行至2016年11月7日，因双方发生争议后，在新源县派出所调解达成口头协商，王德忠同意解除了《房屋租赁合同》。合同约定的租赁期限为无期限，一审判决不应主观认定合同期限。现本人也找到了2016年6月14日给王德忠支付房屋租金1万元的收条。一审判决未查清事实。二、一审判决适用法律错误。双方当事人已经解除合同，一审判决再次解除合同并要求其支付没有使用房屋期间的租赁费，属于适用法律错误。王德忠未提交书面答辩意见。王德忠向一审法院起诉请求：1、解除《房屋租赁合同》并交付房屋；2、判令张换华支付房租费13480元，诉讼请求变更为要求张换华支付租金11000元和门窗费2000元（4000元门窗费各承担一半）；3、要求张换华承担合同违约金15000元（30000元×50%）；4、要求张换华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王德中将位于新源县恰普河北路46号房屋出租给张换华，并于2016年5月1日签订了《房屋租赁合同》。合同第二条约定，本房屋租金为30000元，以后每年递增2000元，第一年租金30000元，第二年租金为32000元，第三年34000元，以此类推。合同第四条约定合同签订之日一次性交纳定金9000元，5月5日前交付租金10000元，其余租金于5月底付清。以后每年续租房屋，需在5月1日前一次性付清。合同签订后，张换华两次支付了房屋租金19000元。该房屋租赁合同租期自合同签订之日起一年。在合同履行期间，王德中应张换华要求为本案出租房屋安装了防盗门窗，并支付了安装费用。后因双方之间发生纠纷，张换华于2016年11月7日搬离了该租赁房屋。王德中向张换华索要剩余租金未果，故诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，且对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案王德忠与张换华就房屋租赁事宜达成协议，并签订了《房屋租赁合同》，该合同内容合法有效，双方应当信守履约。该合同约定本案房屋租金30000元，一年的房屋租金标准为30000元，因此该合同系一年期租赁合同。本案争议焦点：该房屋租赁合同是否在2016年11月7日解除。王德忠诉称该房屋租赁合同并未解除，双方在履行租赁合同过程中发生纠纷后，只是对张换华损坏物品损失费用和其安装防盗门窗费用及所欠其借款进行了处理，协商张换华偿还其借款480元即可，且张换华后来也未履行支付480元借款义务，并未涉及合同解除和剩余租金支付问题。张换华辩称认为双方发生纠纷后公安派出所出警，双方达成一致意见由张换华支付王德忠借款480元，双方其他费用算清。王德忠不认可张换华关于已解除房屋租赁合同的辩称意见，张换华也未能提供相应证据证实双方已协议解除了租赁合同，因此对张换华辩称房屋租赁合同已解除的意见不予采信。该房屋租赁合同为一年租期的合同，该合同履行期限至今并未届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。本案张换华在合同未解除的情况下未按房屋租赁合同约定支付余下租金，经王德忠催要也一直未予支付，王德中作为房屋出租人其依法有权解除合同，因此对王德中要求解除与张换华签订的《房屋租赁合同》并交还房屋的诉讼予以支持。王德忠要求张换华支付租金计算至法院裁判之日，将房屋租金计算至2017年4月18日开庭之日，其租金应为29014（30000元÷365天×353天），扣减张换华已付租金19000元，张换华尚应支付王德中租金10014元（29014元-19000元）。双方当事人未就房屋安装防盗门窗费用达成一致意见，王德忠也已自行支付了安装费用，对王德忠要求张换华承担一半该安装费并无相关法律依据，对该诉求，不予支持。双方在房屋租赁合同中并未明确约定张换华方违约时应承担何种违约责任，王德忠要求张换华承担违约金15000元的诉求并无事实和法律依据，不予支持。张换华辩称王德忠应对其因马桶漏水造成的损失承担责任，张换华并未提出反诉，且一审法院依法向张换华释明其就自己合法权益受到损害可以另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除王德中与被告张换华签订的《房屋租赁合同》，张换华于判决生效之日起十日内向王德中交还租赁房屋。二、张换华于判决生效之日起十日内支付王德中租金10014元。三、驳回王德中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取256元。由王德中承担165元，由张换华承担91元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的除”该房屋租赁合同租期自合同签订之日起一年”以外的事实予以确认。本院另查明，《房屋租赁合同》还约定房屋租赁无期限。在一审庭审中，张换华与王德忠均认可双方曾就更换门窗的费用、赔偿问题、归还借款问题在当地派出所进行过调解，协商达成由张换华偿还王德忠借款480元的口头协议，张换华认为其已将租赁房屋墙上的针眼磨平，其不再向王德忠归还借款480元，王德忠对此不予认可。2017年4月18日一审庭审中，张换华自认其尚未给王德忠退还租赁房屋的钥匙。王德忠在一审庭审中希望终止诉争的《房屋租赁合同》。本院认为，本案争议焦点是：本案的《房屋租赁合同》是否为不定期租赁合同；双方是否已于2016年11月7日解除合同，一审判决张换华支付2017年4月18日之前的剩余租金10014元有无依据；《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：”当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，《房屋租赁合同》约定房屋租金为30000元，以后每年递增2000元，第一年租金30000元，第二年租金为32000元，第三年34000元，以此类推。房屋租赁无期限。合同签订之日一次性交纳定金9000元，5月5日前交付租金10000元，其余租金于5月底付清。以后每年续租房屋，需在5月1日前一次性付清。由此可见，该房屋租赁合同对租赁期限并没有约定，根据上述法律规定，本案的《房屋租赁合同》应认定为不定期租赁合同。张换华对该《房屋租赁合同》的性质的认识正确，本院予以确认。一审判决认定本案《房屋租赁合同》为一年期租赁合同有误，应予纠正。本案为不定期的租赁合同，根据上述法律规定，当事人可以随时解除合同，张换华虽然于2016年11月7日自行搬离了租赁房屋，双方也认可二人曾在当地派出所就更换门窗的费用、赔偿问题、归还借款问题进行过调解，并达成了由张换华偿还王德忠借款480元的口头协议，双方就该不该偿还480元借款目前仍存有争议，没有证据证实双方已协议解除合同，王德忠也不认可双方已于2016年11月7日解除合同，直至2017年4月18日在一审开庭时，张换华仍未将租赁房屋的钥匙退还给王德忠，应视为张换华仍然占有诉争房屋，因此，张换华提出双方已于2016年11月7日解除合同的上诉请求，因缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。张换华在合同未解除的情况下未按房屋租赁合同的约定支付剩余租金，王德中作为出租人有权向承租方主张，王德忠在一审庭审中希望终止《房屋租赁合同》，一审判决双方解除合同，并将张换华所欠房屋租金计算至2017年4月18日一审开庭之日，扣除双方均认可的张换华已支付的租金19000元租金，判令由张换华向王德忠支付租金10014元并无不当。张换华提出其不应向王德忠支付租金的上诉请求，不能成立，本院不予支持。综上，张换华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚虽有不当之处，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512元，由张换华负担。本判决为终审判决。审判长 杜 平审判员 彭红梅审判员 芦海龙二〇一七年九月十一日书记员 邝孝坤