广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终3463号
上诉人（原审被告、反诉原告）：段冬云，男，汉族，住清远市清新区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李锦嫦，女，汉族，住清远市清新区。
委托代理人：刘光华，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：黄丽平，广东广信君达律师事务所律师。
原审第三人：江志宁，男，汉族，住清远市清新区。
上诉人段冬云因与被上诉人李锦嫦、原审第三人江志宁房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
段冬云上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求并支持上诉人的反诉请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、涉案合同是双方在平等自愿的基础上签订的，是合法有效的合同。上诉人在签订合同时已明确告知被上诉人涉案商铺的情况，被上诉人对商铺的产权等情况是清楚的，不存在欺诈、胁迫情形，也不存在恶意串通损害国家、集体、第三人利益的情形，所以是合法有效的合同。而且，涉案房屋在九十年代已经报建建设，因当时行政机关管理不完善导致无法办证，但一直允许经营管理，故认定涉案房屋是违章建筑属事实认定错误。二、被上诉人在十月份实际占用了涉案房屋，故应当支付十月份的租金，同时没收押金。根据涉案合同，被上诉人中途退租的，押金不退还。被上诉人占用涉案房屋至10月18日之后，被上诉人将钥匙退还给江志宁不能免除其违约责任，上诉人与被上诉人是合同相对方，故不能以被上诉人将钥匙退还给江志宁免除其责任，被上诉人应当支付10月份租金。三、上诉人不同意支付装修费用。一审判决认定被上诉人对涉案房屋进行了简单装修，但其并未提供证据证明装修产生的费用，且该房屋并未由上诉人继续使用，装修添附的价值也应归房屋所有人所有，故一审判决上诉人支付装修费用没有依据。
李锦嫦答辩称：涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审判决认定合同无效并判决上诉人退还押金、赔偿装修损失于法有据，请二审法院维持原判。
江志宁未作答辩。
李锦嫦向一审法院起诉请求：1.判令解除《商铺出租合同》；2.判令段冬云向李锦嫦赔偿装修费损失9052.5元，返还押金10000元和租金8000元，合计27052.5元；3.诉讼费用由段冬云承担。诉讼过程中李锦嫦变更第一项诉讼请求为“判令《商铺出租合同》无效”。
段冬云向一审法院反诉请求：1.判令解除段冬云与李锦嫦在2015年8月3日签订的《商铺出租合同》并收回所出租给李锦嫦的铺面；2.判令李锦嫦支付其所拖欠段冬云1个月租金4000元；3.诉讼费用由李锦嫦承担。
一审法院认定事实：2014年9月23日，江志宁与段冬云签订《商铺转租合同》，约定江志宁将坐落于清新公园南门其中一个门面即新起点（约30平方米）出租给段冬云，1.租赁期从2014年10月1日至2018年3月1日；2.每月租金2000元，于当月20日前支付（如超出三十天未交租金，有权收回铺面）；3.如因段冬云无法经营，段冬云有权将商铺转让或转借他人使用，并且不得经营饮食、发廊；4.在租赁期限内所产生的水电费、税收等由段冬云自行解决。合同签订后，江志宁收取了段冬云250**元进场费，段冬云进场经营。2015年8月3日，段冬云将该商铺以4000元每月的租金转租给李锦嫦，并签订《商铺出租合同》，约定1.租赁期间从2015年8月11日到2016年8月11日；2.每月租金4000元，于当月15日前支付（如超出十天未交租金，有权收回铺面）；3.在租期内李锦嫦中途退场，押金不退还，若政府拆迁或征收，段冬云如数退还给李锦嫦，不作任何赔偿；4.如因李锦嫦无法经营，李锦嫦有权将商铺转让或转借他人使用，并且不得经营饮食、发廊；5.在租赁期限内所产生的水电费、税收等由李锦嫦自行解决。李锦嫦支付10000元押金给段冬云，并约定该押金在合同期满最后一个月的租金中扣除，剩余退还给李锦嫦。合同签订后，李锦嫦支付了10000元押金给段冬云并进场经营。段冬云收取了2015年8、9两个月的租金共8000元。2015年10月12日，李锦嫦即向一审法院提起本案诉讼，2015年10月18日，李锦嫦将商铺钥匙交回江志宁，该商铺由段冬云继续经营。另查明，涉案商铺由江志宁建设，但没有相应的规划报建手续。李锦嫦对商铺进行了简单的装修，商铺后来由段冬云接手，段冬云确认装修费用为3000元左右。
一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《房屋租赁合同司法解释》”）第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案房屋无相应的规划报建手续，属于“未取得建设工程规划许可证的房屋”，因此江志宁与段冬云签订的《商铺转租合同》以及段冬云与李锦嫦签订的《商铺出租合同》均为无效合同。一、关于押金的退还。段冬云与李锦嫦签订的《商铺出租合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，段冬云收取的10000元押金应当退还李锦嫦。二、关于租金的支付。根据《房屋租赁合同司法解释》第五条第一款，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。李锦嫦使用了房屋，并已支付了两个月租金，该租金作为房屋占有使用费，无需退还。且由于租赁期从2015年8月11日起算，李锦嫦在两个月后即2015年10月12日即提起了诉讼，并已于2015年10月18日将房屋钥匙交还江志宁，因此段冬云反诉要求李锦嫦支付10月份的租金于法无据，一审法院不予支持。三、关于装修费。根据《房屋租赁合同司法解释》第九条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，装修装修物可折价归出租人所有。李锦嫦对房屋进行了简单装修，该房屋由段冬云继续使用，段冬云确认装修费用为3000元左右，该费用较为合理，因此段冬云应支付装修费3000元给李锦嫦。判决：一、确认李锦嫦与段冬云于2015年8月3日签订的《商铺出租合同》无效；二、段冬云应于判决生效之日起十日内返还押金10000元及支付装修费3000元给李锦嫦；三、驳回李锦嫦的其他诉讼请求；四、驳回段冬云的全部反诉请求。本诉受理费476元，反诉受理费50元，共计526元，由段冬云负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案合同的效力如何认定。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，在租赁房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，租赁合同无效。本案中，李锦嫦是承租人，段冬云是出租人，涉案房屋是否取得建设工程规划许可证应当由出租人负责举证。本案审理过程中，经法院多次释明，段冬云均未提交相应的证据。且在本院（2016）粤18民终2499号案的二审诉讼中，经本院书面询问房主江志宁，其表示涉案房屋并无相应的规划报建手续，故一审判决据此认定涉案合同无效并无不妥。无效合同自始无效，段冬云以李锦嫦提前解除合同为由要求没收押金，理由不成立。此外，按照一审判决查明的事实，李锦嫦在2015年10月12日已经提起诉讼，同年10月18日停止经营并将钥匙交回给房主江志宁，并未继续占用涉案房屋，故段冬云要求李锦嫦支付其后的租金理由不成立。对于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，李锦嫦停止经营后，涉案房屋由段冬云继续使用而未对装修部分提出异议，视为其同意利用装修物。且涉案合同无效主要是因为租赁房屋未取得建设工程规划许可证，李锦嫦对此并无过错，相应的损失不应由其承担。鉴于此，一审判决装修损失由段冬云承担并无不妥。对于损失数额，一审判决根据双方的陈述酌情支持3000元较为合理，本院予以支持。段冬云以其并非屋主为由拒绝承担该笔费用理由不成立，其与江志宁的纠纷并非本案审查的范围，如其认为权利受损，可另行主张。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费526元，由上诉人段冬云负担。
本判决为终审判决。
审判长 李慧玲
审判员 肖惠文
审判员 何 燕
二〇一八年一月二十六日
书记员 钟婉超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。