天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0101民初4856号原告（反诉被告，以下直称原告）：天津星华投资有限公司，住所地天津市西青经济技术开发区业盛道6号。法定代表人：王兴光，总经理。委托诉讼代理人：张小蕾，国浩律师集团（天津）事务所律师。被告（反诉原告，以下直称被告）：顾永琦，男，1970年11月30日出生，住天津市河西区。委托诉讼代理人：薛江，天津术奇律师事务所律师。第三人：天津市和平区小白楼房管站，住所地天津市和平区成都道**号。法定代表人：王鹏，站长。委托诉讼代理人：赵琳，女，该站干部。原告天津星华投资有限公司与被告顾永琦、第三人天津市和平区小白楼房管站房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津星华投资有限公司的委托诉讼代理人张小蕾、被告顾永琦及其委托诉讼代理人薛江、第三人天津市和平区小白楼房管站的委托诉讼代理人赵琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津星华投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方的《租赁合同》解除；2.原告扣除被告缴纳的保证金70000元整，被告向原告支付合同违约金680940元整，将保证金冲抵部分违约金后，被告最终应向原告支付610940元整；3.被告向原告支付标的房屋的使用费，房屋使用费标准为986元／日，给付期间为2017年8月1日起至被告完全履行腾房和交付义务之日止；4.被告将标的房屋腾空后交付原告；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2016年5月3日签订了编号为XBL01的《租赁合同》，约定将位于天津市小白楼1902欧陆风情街的开封道44-54号101、102、103、104、105间号的商铺物业（以下称“标的房屋”）租赁给被告，用于“老友记”港式茶餐厅、甜品店的经营，租赁期限自2016年6月1日至2022年7月31日，其中租金起算日为2016年8月1日。合同第四条约定，“第二租赁年度（即2017年8月1日至2018年7月31日）的租金总价款（不含税）为人民币360000元”，“乙方须在每个半年第六个月的前10日内向甲方缴纳下一半年租金（含物业管理费）”，即被告应在2017年7月10日之前缴纳下一半年的房屋租金，但被告并未在约定时间缴纳下一租赁期间的房屋租金。合同第七条规定，“乙方若未按时足额缴纳租金，每逾期一日，需按应付款额5%支付违约金”。由于被告未按照合同约定日期准时缴纳房屋租金，原告于2017年7月10日向被告方寄送了《租金催缴函》，其中要求被告于2017年7月20日前向原告一次性付清如下款项：1、尚未支付的房屋租金共计人民币180000元；2、逾期付款的违约金，按照人民币9000元/日计算，自2017年7月11日起算。被告在收到《租金催缴函》后仍拒不缴纳房屋租金，依据合同第七条规定，“乙方若未按时足额缴纳租金”，“逾期超过十日的，甲方有权终止本合同并向乙方收取租赁总额30%违约金”，原告于2017年7月20日向被告寄送了《租赁合同解除函》，其中通知被告：1、自本函发出之日解除《租赁合同》，原、被告双方的合同关系不再存续；2、被告自收到本函或视为收到本函之日起3日内，一次性向原告方结清全部应交未交款项（包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、采暖费、网络使用费、违约金、赔偿款等），并腾空租赁物业，与原告办理交接手续。但被告在收到《租赁合同解除函》后仍拒绝履行相关给付义务。综上，根据《合同法》的规定和《租赁合同》的约定，被告的行为已构成根本违约，并对原告的合法权益造成了严重损害，原告提出民事诉讼。顾永琦辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告提供的房屋有严重缺陷，漏水、冒水，致使被告无法达到合同目的，漏水严重影响了被告的经营，且被告多次与原告沟通要求解决漏水和冒水的问题，但原告一直没有答复。合同没有具体的缴纳租金时间的约定，按照以往惯例，上次交租金也错后了，合同是原告提供的版本，是格式版本，如果对交租时间有异议，应以被告观点为准。被告至今都没有违约行为。另，合同约定的违约金过高，请求予以减少。天津市和平区小白楼房管站述称，原、被告的租赁我站并不知情，对于原告的诉讼请求，我站服从法院判决。顾永琦向本院提起反诉请求：1.判令反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》继续履行；2.判令被反诉人赔偿反诉人经济损失109500元；3.判令被反诉人向反诉人开具2016年8月至2017年7月租金的发票；4.判令被反诉人对租赁房屋进行维修；5.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：签订租赁协议后，涉案房屋一致冒水漏雨，严重影响经营，但被反诉人不予处理。被反诉人只收取租金不承担合同义务，属于违约行为。天津星华投资有限公司对顾永琦反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。1.涉案房屋漏雨或冒水的情况，是房屋的固有情况造成的，对于该情况在签订租赁合同前原告已经进行了充分的说明，主要是被告的防水义务，被告对于房屋逢雨季可能漏水的情况是知晓的，相关约定在合同第一条，据原告认为被告知晓了房屋现状，在这种情况下，被告主张的房屋存在严重影响经营的状况是与合同相违背的；2.对于维修义务的承担，对于房屋漏水冒水的情况，被告多次找到原告要求解决，合同第八条第二款，已清晰的约定了涉案房屋的维修义务，由房管站维修或自行承担，在合同租赁期内，原告对涉案房屋不负任何维修义务；3.对于赔偿损失的诉请，合同第八条第五款约定了被告的投保义务；4.原、被告签订合同后，原告曾经履行合同外义务，为被告无偿进行了铺油毡的防水行为，对于房屋可能漏雨情况进行了预防工作，对于后续漏水的情况是因为被告擅自改变房屋结构有关，原告委托物业管理单位于近期对房屋进行了检查，发现屋顶不存在漏雨现象，对踢脚板进行检查发现有水渍，原告认为不是冒水造成的，是房屋潮湿造成的，涉案房屋内气味较重，原告推测被告对涉案房屋的保养和防潮工作是不到位的；5.对于开具发票的诉请，合同第四条约定所有价格是不含税的，原告可以承担开具发票的义务，但要被告先交纳相应的税金；6.被告质疑反诉与本诉的关联性，被告反诉中陈述的事实理由不能说明其不构成根本违约；7.对于格式条款的问题，原告的所有合同都是格式范本，但所有的细节问题都是经过双方友好协商达成的合议，对于租金的缴纳时间及期限都是双方协商的结果，被告提出的一直没有按照约定期限缴纳租金是被告存在违约的行为。天津市和平区小白楼房管站对顾永琦的反诉述称，不发表意见，服从法院判决。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于天津市和平区开封道44-54号101-105房屋及封闭的过道间，101-105房屋系原告承租的第三人管理的公有非住宅房屋。2016年5月3日，被告与原告签署《租赁合同》，被告承租涉案房屋，租赁期限自2016年6月1日至2022年7月31日止。租金标准为2016年8月1日至2018年7月31日期间，每年租金为36万元，后有递增。被告已向原告缴纳保证金7万元及2016年8月至2017年7月租金36万元，后未再缴纳租金。涉案房屋101-105号存在雨天冒水的情形，第三人作为涉案房屋的管理部门表示系房屋自身状况所致，因涉案房屋房龄已超过百年，属固有状态，无法修复。过道间亦存在漏水和冒水的情形。经本院与原、被告进行现场勘验，涉案房屋由过道间（过道间后方为厨房）和两个房间（101-105房屋改造后形成）组成，经第三人现场查看核实，过道并不包含在原告与第三人签署的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》范围内。本院认为，原告与被告签署的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，合法有效。虽原、被告均认可租赁标的物包含过道间，但过道间系原告自行搭建的临时建筑，原告未能提供过道间已经主管部门批准建设的相关证据，故过道间不具有合法性，对过道间的租赁为无效租赁，不具有法律约束力，原、被告双方均无权要求对方按照合同约定的条款对该部分承担相应的法律责任，但并不影响合同对于涉案的101-105号房屋的相关约定效力，被告仍应按照合同约定履行支付租金的义务。现被告未依约向原告支付房屋租金，本院向被告释明涉案的101-105号房屋冒水问题系房屋固有问题而无法维修，且过道间不在原告与第三人签署的公有住房租赁合同范围内的情形下，被告反诉要求继续履行合同，是否能够支付租金，被告仍坚持要求原告在维修房屋后再履行交付租金的义务，而依照合同约定，房屋的最后维修义务为被告，故应视为被告明确表示拒绝履行交付租金的合同主要义务，依照法律规定和合同约定，原告可以要求解除合同，故原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，而被告要求继续履行《租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。关于《租赁合同》解除时间一节，原告主张已于2017年7月20日向被告发出了《租赁合同解除函》并主张按照合同第六条的约定，发出之日起第三日即视为送达，但被告否认已收到上述解除函件。同时，原告适用合同第六条的前提是被告已在合同中预留有通信地址，但被告实际并未预留，原告邮寄送达解除函的地址无法确认为被告真实有效的通信地址，故不能认定原告已于2017年7月23日将解除函实际送达被告。原告于2017年7月25日依法向本院提起诉讼，要求解除原告与被告签订的《租赁合同》，本院于2017年7月27日将起诉状副本送达被告，可视为原告的解除租赁合同通知到达被告，合同于2017年7月27日予以解除。被告不履行支付租金的义务构成违约并导致合同解除，应承担相应的违约责任。但原告在将涉案房屋出租给被告之前，就对涉案房屋进行了出租，对过道间为临时建筑及101-105房屋冒水问题无法修复应知晓，故在与被告签订租赁合同时应将上述情况如实告知被告，虽原告表示已告知被告，但未能提供相关证据予以证实。因上述情形均有可能对原、被告订立合同的合意产生根本性的影响，原告未将上述情况告知被告自身存在过错，对导致合同解除亦应承担责任，本院综合考虑对原告要求被告支付违约金，并用保证金冲抵部分违约金的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告在合同解除后应将保证金退还被告。虽然《租赁合同》为部分无效的合同，但对于租金标准双方在合同中已有明确约定，即101-105号房间对应的年租金标准为36万元，折算日租金标准为986元。现被告仍占用涉案房屋，原告主张按照房屋租金标准要求被告支付自2017年8月1日至被告实际腾房之日止房屋使用费的诉讼请求，并无不妥，本院予以支持。合同解除后，被告有义务将涉案房屋腾空交还原告，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告要求原告赔偿损失的反诉请求，因被告未提供相关的证据予以佐证，本院不予支持。根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关负责发票管理工作。因此，发票及税收管理是相关行政机关的行政权范畴，不属于人民法院职权调整范围，故被告要求原告开具发票的反诉请求，本院亦不予支持。对于被告提出的鉴定申请，本院认为申请鉴定的事项与待证事实无关联，对证明待证事实无意义，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、第九十四条第（二）款、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告天津星华投资有限公司与被告顾永琦签署的《租赁合同》于2017年7月27日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告顾永琦将天津市和平区开封道44-45号101-105号房间及过道间腾空交还原告天津星华投资有限公司；三、本判决生效之日起十日内，被告顾永琦支付原告天津星华投资有限公司自2017年8月1日起至实际腾空涉案房屋之日止的房屋使用费；（按照每天986元的标准计算）四、本判决生效之日起十日内，原告天津星华投资有限公司返还被告顾永琦保证金7万元；五、驳回原告天津星华投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告顾永琦的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9909元，减半收取计4954.5元，由原告天津星华投资有限公司负担3000元，被告顾永琦负担1954.5元；反诉费2490元，减半收取计1245元，由被告顾永琦自行负担。（被告顾永琦负担的部分在本判决生效之日起十日内直接给付原告天津星华投资有限公司）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  卞志杰二〇一七年九月二十八日书 记 员  冯 伟本判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。