吉林省四平市中级人民法院
� � 事 判 决 书
（2017）吉03民终787号
上诉人（原审被告）：沈阳大悦星美企业管理有限公司四平市分公司。
负责人：高鹏，分公司总经理。
委托诉讼代理人：蒲颖，公司法务。
被上诉人（原审原告）：四平市嘉德商场管理股份有限公司。
法定代表人：王博，公司经理。
委托诉讼代理人：潘光，公司法律顾问。
原审被告：沈阳大悦星美企业管理有限公司。
法定代表人：崔晨，公司经理。
上诉人（原审被告）沈阳大悦星美企业管理有限公司四平市分公司（以下简称星美四平分公司）因与被上诉人（原审原告）四平市嘉德商场管理股份有限公司（以下简称四平嘉德公司）、原审被告沈阳大悦星美企业管理有限公司（以下简称星美公司）租赁合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2017）吉0302民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人星美四平分公司的负责人高鹏、委托诉讼代理人蒲颖、被上诉人四平嘉德公司的法定代表人王博、委托诉讼代理人潘光到庭参加诉讼。原审被告星美公司经本院开庭传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
星美四平分公司上诉请求：一、撤销四平市铁西区人民法院（2017）吉0302民初745号民事判决书；二、改判确认被上诉人与上诉人签订承继的房屋租赁合同继续有效；三、判令被上诉人继续履行与上诉人承继的租赁合同；四、改判驳回被上诉人请求�令上诉人迁出租赁房屋的诉讼请求；五、改判驳回被上诉人请求判令上诉人给付房屋租赁费（2017年1月）141666元的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定上诉人未按合同约定期限向被上诉人交纳租金错误。根据双方签订承继的租赁合同及租赁合同附件的约定，被上诉人需先履行包括但不限于取得房屋权属证明并提供给上诉人、办理消防手续及证照、协助上诉人完成政府行政审批报批手续……等合同先履行义务，上诉人才向被上诉人交纳租金。上诉人在前述情形下不予支付租金是行使合同法规定的先履行抗辩权，而不属于未按合同约定期限向被上诉人交纳租金。二、一审判决认定上诉人没有提供证明被上诉人收到工作联系函的相关证据错误，认定上诉人于2016年12月19日通过银行向被上诉人转账的1673317.67元没说明转账科目及名称错误，进而错误地不予支持上诉人要�被上诉人提供发票的先履行抗辩权主张。上诉人提供的工作联系函有被上诉人工作人员的签字确认，完全可以证明被上诉人收到了工作联系函；上诉人于2016年12月19日通过银行向被上诉人转账的1673317.67元，明显有注明为房租，截止2016年12月19日，上诉人已支付结清2016年所有房屋租金，被上诉人在一审中亦已认可，而被上诉人未向上诉人提供2016年已支付房租费用的发票，按合同约定，上诉人有权暂缓向被上诉人支付下一期房屋租金，上诉人行使合同法规定的先履行抗辩权成立，上诉人不予付款有合同依据和法律依据，一审判决认定事实错误。三、一审判决认定上诉人收到协助执行通知书后未按协助执行通知书履行仍属于违约行为错误。上诉人应行使前述的先履行抗辩权，有权拒绝被上诉人支付下一期房租费用，故亦有权不按协助执行通知书支付房租费用，上诉人不�协助执行通知书履行有法律依据，不属于违约行为。四、一审判决认定直至2017年3月上诉人仍欠原告三个月租金，并超过15天，被上诉人诉请解除双方租赁合同，由上诉人从租赁房屋中迁出，并给付2017年1月房屋租金141666元的诉讼请求符合法律规定错误。上诉人因行使先履行抗辩权，暂缓向被上诉人支付房屋租金，合理合法，故不属于上诉人欠租，被上诉人没有请求解除房屋租赁合同及要求上诉人迁出房屋的权利，上诉人不存在违约行为，被上诉人的合同解除权不能成就。五、被上诉人滥用合同解除权，多次随便以主张解除租赁合同要挟上诉人，有损双方利益及公共利益，且不利于民商事活动的稳定。在租赁合同履行期间，被上诉人在2016年期间封锁上诉人的租赁房屋，造成上诉人停业，给上诉人、上诉人上下游相关商务合同合作商及上诉人雇员、商业体其他商户造�了包括但不限于上诉人票房及商品销售收入的损失以及其他损失。上诉人在租赁房屋中已投入大量资金，进行装修及安装设施设备，随意解除房租租赁合同将造成前述的不可估量的损失及损害其他民商事主体的利益、社会公共利益。
四平嘉德公司辩称：上诉人没有按照约定履行给付租金义务，每次我们索要都是通过诉讼解决，按照合同法第79条，承租方没有履行主要义务，相对方可以解除合同，被上诉人请求解除合同符合法律规定。被上诉人多次索要，告知对方解除合同未果的情况下，才诉讼请求解除合同。请求依法驳回上诉，维持原判。
沈阳星美公司未到庭亦未提交答辩意见。
四平嘉德公司向原审法院起诉请求：一、判令原被告解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，并依据合同第11条�2款之约定迁出租赁房屋；二、判令被告给付房屋租金（2017年1月）141666元；三、诉讼费等相关费用由被告承担。
原审法院审理查明：2011年6月12日，甲方（原告四平嘉德公司）与星美国际影院有限公司签订房屋租赁合同，合同约定：甲方依据乙方设计方案、设计建议书和施工图的要求完成影院施工建设。甲方将四平市铁西区百兴商场第7层使用面积为3000平方米的房屋租赁给乙方使用，2012年12月1日至2013年5月31日乙方享有六个月免租期，租赁期即2013年6月1日起至2028年5月31日止，租赁期限15年，年保底租金（含物业管理费）第1年至第5年170万元/年，年保底租金数额每月按比例支付；甲方应当收到乙方支付的租金或费用开具正式发票，如甲方不能提供正式发票，乙方暂缓下一期付款时间；乙方应按月及时支付租金、物业管理费或其他费用，如乙方�期支付10天以内的，乙方无须支付滞纳金。经甲方催交后仍未能及时交纳逾期超过十天的，每逾期一天，乙方需按逾期支付欠缴总额的日0.01%向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；乙方不支付租金以及其他应由乙方支付的费用超过15天的，或乙方未能按期开业，甲方有权选择提前解除租赁合同，乙方应于合同解除之日起60日内向甲方支付所有应缴纳的费用，乙方应于合同解除之日起60日内按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付8个月租金的违约金，并赔偿甲方因此而遭受的损失。《房屋租赁合同》签订后，甲方（原告四平嘉德公司）按约定完成影院施工建设并交付房屋。2015年9月11日，甲方、乙方与丙方（被告大悦星美四平分公司）签订补充协议，协议约定：三方同意自本协议签署之日起，上述房屋租赁合同项下乙方所拥有的全部权利义务概�的、无条件的、不可撤销地一次性转移给丙方，由甲方和丙方继续履行，现房屋实际使用人为丙方。乙方同意就丙方履行上述房屋租赁合同，向甲方承担连带保证责任。此后，被告星美四平分公司在实际租赁使用房屋，自2015年10月份开始拖欠租金，原告多次催要，曾先后于2015年10月份、2016年1月5日、2016年5月23日向被告星美四平分公司送达催缴租金函，被告星美四平分公司法定代表人高鹏代表公司于2015年12月26日、2016年4月22日、2016年4月29日向原告回函承诺在一定时间内分期给付原告租金，但仍继续拖欠原告租金，原告于2016年8月25日、2016年9月19日向被告星美四平分公司送达解除合同告知函，并于2016年8月8日向四平市铁西区人民法院提起诉讼，后因被告承诺给付租金撤诉。被告星美四平分公司曾于2016年12月19日通过银行向原告转款1673317.67元，但没有说明转款科目及名称，现被告星美四平分公司直至2017年3月份仍欠原告三个月的租金（每月141666元），至今没有给付。
原审法院认为，原告四平嘉德公司、星美国际影院有限公司与被告星美四平分公司所签订房屋租赁合同合法有效，并已实际履行，原告四平嘉德公司与被告星美四平分公司均应按照约定履行合同义务。被告星美四平分公司在履行合同过程中未按租赁合同约定按期按月向原告缴纳租金，多次违约拖欠租金，经原告多次催要并诉至法院，被告星美四平分公司虽多次承诺给付租金，但仍然再次拖欠2017年1月份租金141666元，至今没有给付。按照合同约定，被告星美四平分公司不支付租金超过15天，原告有权选择提前解除租赁合同。被告星美四平分公司提出原告未按约定交付租赁标的建筑位置红线图、权属证书及建筑工程相关文件的诉讼主张，鉴于原告已将租赁标的物实际交付被告星美四平分公司使用经营，在实际使用经营期间，被告星美四平分公司并未向原告提出异议，故原审法院对被告该项诉讼主张，不予支持。被告星美四平分公司提出2016年12月19日已通过银行转款的形式向原告支付了2016年12月份以前的租金和逾期违约金，并于2017年3月2日向原告公司发出工作联系函，要求原告提供正式的发票，因原告没有提供发票才没有给付2017年1月份租金的诉讼主张。但被告星美四平分公司没有提供证明原告收到该工作联系函的相关证据，没有向原告说明转款科目及名称，原告无法出具发票，故对被告星美四平分公司的该项诉讼主张，原审法院不予支持。被告星美四平分公司以收到（2016）吉0302执151号之二执行通知书为由拒绝给付原告租金的诉讼主张，被告星美四平分公司在收到该协助通知书后既未按照协助执行通知书履行�亦未给付原告租金，仍属违约行为，故对被告星美四平分公司的该项诉讼主张，原审法院不予支持。本案被告星美四平分公司在履行租赁合同过程中长期多次拖欠租金，多次违约，原告为此向法院提起诉讼后，被告才给原告转款，但没有说明转款科目及名称，现被告星美四平分公司再次违约，直至2017年3月份仍欠原告三个月的租金，并超过15天，原告诉请解除双方租赁合同，被告星美四平分公司从租赁房屋中迁出，并给付2017年1月份房屋租金141666元的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十四条第三款、第四款、第九十七条、二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除原告四平市嘉德商场管理股份有限公司与被告沈阳大悦星美企业管理有限公司四平市分公司签订的房屋租赁合同（2011年6月12日�告四平嘉德公司与星美国际影院有限公司的房屋租赁合同、2015年9月11日原告四平嘉德公司、星美国际影院有限公司与被告大悦星美四平分公司的补充协议）。二、被告沈阳大悦星美企业管理有限公司四平市分公司于本判决生效后三十日内迁出租赁房屋。三、被告沈阳大悦星美企业管理有限公司四平市分公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告四平市嘉德商场管理股份有限公司租金人民币141666元；案件受理费3134元，减半收取1567元，由被告沈阳大悦星美企业管理有限公司四平分公司负担。
本院二审中，上诉人提交4份《收据》，证明支付租金后，对方没有开具发票，存在违约行为，故向被上诉人发了工作联系函。
被上诉人质证称，收据中电费被上诉人没有收到过，不能证明是给我公司。王海泉从2016年2月份就不在我公司，该组证据与本案没有关联性。
被上诉人提交证据施工场地移交单，证明被上诉人按照约定完成了相关协助义务；发票记账联，证明给对方开具发票的时候对方也没有履行交付租金义务；现场租赁场地照片，证明给对方提供售票处场地和停车位；行政许可证，证明是在被上诉人协助之下，对方才取得经营手续。
上诉人质证称，对移交单真实性无异议，但与本案无关；发票真实性无异议，但与本案无关；照片真实性关联性均有异议，停车位对方没有提供；许可证真实性无异议，但是我们自己办的，与对方无关。
本院二审查明的事实和原审查明的事实一致。
本院认为，原告四平嘉德公司、星美国际影院有限公司与被告星美四平分公司所签订房屋租赁合同合法有效，并已实际履行，原告四平嘉德公司与被告星美四平分公司均应按照约定履行合同的义务。被告星美四平分公司在在履行合同过程中未按租赁合同约定按期按月向原告缴纳租金，多次违约拖欠租金，按照合同约定，被告星美四平分公司不支付租金超过15天，被上诉人有权选择提前解除租赁合同，且已经通知上诉人予以解除。现上诉人继续拖欠租金，致使被上诉人已经无法实现租赁合同目的，合同应予解除。关于上诉人提出的被上诉人需先履行取得房屋权属证明并提供给上诉人、办理消防手续及证照、协助上诉人完成政府行政审批报批手续、免费提供售票处位置、地面卫星接收系统安装位置、5个办公停车位及免费提车服务等合同先履行义务，上诉人才能支付租金的主张，鉴于原告已将租赁标的物实际交付被告星美四平分公司使用经营，在实际使用经营期间，被告星美�平分公司并未向原告提出异议，且双方并未约定被上诉人未履行上述义务时，上诉人可以拒付租金，故对上诉人的该上诉请求本院不予支持。因上诉人在2016年12月一次性支付的租金和违约金数额双方未予区分并明确，被上诉人无法开具发票，故上诉人提出的被上诉人需提供上诉人已支付的租金费用正式发票等的合同先履行义务的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出的损失问题，因其在原审并未提出反诉，本院二审不予审理，上诉人可以另行主张权利。
综上所述，沈阳大悦星美企业管理有限公司四平市分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3134元，由上诉人沈阳大悦星美企业管理有限公司四平市分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王月光
审判员 刘士木
审判员 田 峰
二〇一七年八月七日
书记员 贾红玲