山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第1010号
上诉人（原审被告）：姜文科。
委托代理人：王晓峰，山东前卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处姜家庄村民委员会。住所地：烟台市牟平区宁海街道办事处姜家庄村。
法定代表人：于广发，村委会主任。
委托代理人：陈阳波，山东宁海律师事务所律师。
委托代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。
上诉人姜文科因与被上诉人烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处姜家庄村民委员会（以下简称“姜家庄村委会”）租赁合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2014）牟民一初字第578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年8月，姜家庄村委会（甲方）与姜文科（乙方）协商签订合作协议（以下简称“合作协议”），协议约定：甲方将原村委办公楼二、三、四楼及原一楼东北高老大饭店、筛网大全原占用的房屋与姜文科合作开发为金地商务酒店。协议第一条：本酒店地址坐落在烟台市牟平区西关路463号（原村委办公楼），甲方将原村委办公楼二、三、四楼及原一楼高老大饭店、筛网大全原占用的房屋面积约为1800平方米经营场所交付乙方做经营场所，由乙方注册成立金地商务酒店。酒店的设计、装修及物资等由乙方负责。房屋的建筑面积约为1800平方米、使用面积约为1500平方米。楼梯及门前停车位归乙方无偿使用。第二条：双方的权利义务。乙方姜文科为酒店的出资人为该酒店的经理及法人代表（甲方不支出乙方工资等费用）。全权负责该酒店的前期装修及后期酒店管理。甲方不参入日常管理，盈亏均由乙方承担。合作期间内产生的水、电和一切税金等费用由乙方自行缴纳，甲方应协助乙方对酒店门前停车位进行管理。因乙方资金投入及酒店装修，自2011年8月30日至2011年12月31日甲方不收取承包费。2012年1月1日前，乙方向甲方缴纳自2012年1月1日至2012年6月31日承包费60000元，2012年12月31日前缴纳余下款额60000元，每年以此类推（即利润每年分二次上交），2013年1月1日起利润均在上年的基础上递增5%。第三条：合作期限及动迁。合作期限为2012年1月1日始至2018年12月31日止，合作期限届满前二十天，如乙方需要继续合作，需要向甲方提供书面申请，由甲方决定是否继续签合同。合作期间内，若甲方如因确需改造拆迁，应向乙方提供完整合法的拆迁改造手续，于三十日内通知乙方，否则不得以任何理由责令乙方动迁。乙方在接到合法的拆迁改造手续后应于十五天内迁出，不得以任何理由拖延。合作期满或因拆迁改造，酒店内的动产由乙方所有。第四条：甲方应保证房屋于2011年8月31日前将房屋交付给乙方，由甲方负责屋面及外墙的防水处理。合作期间内甲方保证正常的水电供应，如出现水、电无法正常供应等对乙方正常营业造成影响的情形，甲方应在接到乙方通知的一天之内予以解决，否则乙方有权要求甲方支付相应的损失，乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构，如需改变须经甲方的同意，营业过程中的维修及费用由乙方负责。第五条：违约责任。合作期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任。1、擅自将房屋转租、转让、转借的，在经营期间乙方以大楼进行抵押贷款。2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。3、逾期交纳承包费。第六条：优先承租权。合作期间届满后，如甲方继续出租房屋，则乙方在同等条件下享有优先承租权。如合作期间届满后，乙方确实无法找到房屋妥善处理酒店物资，甲方应给予一个月的宽限期。第七条：免责条件。因不可抗力导致合同无法履行时，双方互不承担责任。实际缴纳利润按入住天数，多退少补。第八条：争议解决的方式。合同在履行过程中如发生争议，应由双方先行友好协商，如协商不成时，可以向酒店所在地法院提起诉讼。第九条：本合同一式三份，双方各执一份，报有关部门备案一份。姜家庄村委会法定代表人于广发和姜文科分别在协议上签名。
2011年9月14日，姜家庄村委会与姜文科签订了一份补充协议，内容：通过甲乙双方协商，甲方现在办公楼未搬迁之前，乙方不得进行改造和施工，之后不影响与村委原签署的合同协议所有条款内容，仍按原签署合同协议执行，如有未尽事宜，仍继续协商，以达互惠互利为目的，平等相处。本协议一式两份，送达乙方一份备忘。自签字盖章日生效。具有法律效力。姜家庄村委会法定代表人于广发和姜文科分别在补充协议上签名。
姜文科对合作协议的内容无异议，但主张合作协议已经自动解除，应当以双方后来签订的承包合同为准，为此提交了一份承包合同，该承包合同与合作协议的内容有以下不同：1、合作协议中合作期限至2018年，承包合同中的合作期限为2024年。2、合作协议中的违约责任条款有“逾期交纳承包费”的约定，承包合同中的违约责任没有“逾期交纳承包费”的约定。3、承包合同中没有“第八条：争议解决的方式”字样，4、承包合同第三页有姜家庄村委会印章及金地商务酒店的印章，合作协议上没有印章。5、承包合同第三页有落款时间，合作协议没有落款时间。除了上述内容不一致外，其余的内容完全一致。
姜家庄村委会称没有与姜文科另行签订承包合同，该承包合同系姜文科变造而成，姜家庄村委会申请对姜文科提交的承包合同进行司法鉴定。2015年4月3日，烟台富运司法鉴定中心作出了烟富司鉴（2015）文检字第14号司法鉴定意见书，鉴定认为：承包合同第三页纸张的规格、白度值与前两页差异明显，第三页打印字迹系喷墨打印机打印形成，前两页的打印字迹系激光打印机打印形成，第三页与前两页打印字迹的荧光反映差异明显，鉴定意见：1、送检的标称日期“2011.12.30”承包合同第三页与前两页不是同一台打印机打印形成的，2、送检的标称“2011.12.30”承包合同是变造而成的。姜家庄村委会支出司法鉴定费6800元。姜文科对司法鉴定意见书中第一条鉴定意见没有异议，对第二条鉴定意见不予认可，认为承包合同第三页与前二页不是一台打印机打印的不能证实承包合同就是假的，原合作协议被姜家庄村委会收回后，双方又重新签订了承包合同，该合同的原本是姜家庄村委会提供的。姜家庄村委会认为，姜文科提交的承包合同的第三页是用原来的合作协议的第三页与其自行打印的前两页组合而成，为此申请对合作协议的第三页与承包合同的第三页是否是同时形成的进行司法鉴定，后又撤回申请。
另查明，2011年姜文科承租姜家庄村委会五间门市房（包括仓库），后姜文科将仓库改为10个房间，当年租金35000元，之后每年租金为75000元，双方未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限。
2011年12月17日，姜文科与姜家庄村委会签订了租金缓交协议，内容为：姜文科因为投资金地商务酒店，造成资金紧张，无法按时交纳姜家庄村委2011年租金共计35000元，特申请缓交转账处理，到明年5月30日前缴纳。
2011年12月23日，姜文科与姜家庄村委会就欠交2012年租金达成如下协议：姜文科本应于2011年12月30日以前交纳2012年租金195000元，特申请缓交先转账处理，到2012年5月30日以前交纳。逾期不交，需交滞纳金按千分之一交纳。
2012年12月23日，姜文科与姜家庄村委会就2013年金地商务酒店上交利润达成协议：姜文科因资金紧张，将所欠2013年共计上交利润211000申请缓交，为了明确帐目先做转账处理，2013年6月前交清。
2013年12月23日，姜文科与姜家庄村委会就2014年金地商务酒店上交利润达成如下协议，姜文科因资金紧张，将所欠2014年门市房租金75000元，金地商务酒店租金132300元，共计上交利润207300元申请缓交，为了明确帐目先做转账处理，2014年6月前交清。
姜文科经营截至2014年12月30日，实际缴费情况为：2012年7月7日，交给姜家庄村委会2012年酒店租金60000元。2012年12月30日，姜家庄村委会在姜文科处消费40680元，双方同意抵顶租金。2013年10月7日，姜文科交付姜家庄村委会租金5000元。2013年12月20日交付给姜家庄村委会酒店租金56700元。2014年3月5日，姜文科支付楼房防水费21300元，双方同意抵顶租金。2014年5月31日，姜文科交付姜家庄村委会酒店租金80000元。2014年8月6日，姜文科交付姜家庄村委会租金32374元。截至经营至2014年12月31日，按照双方协议的约定，姜文科共应交纳楼房租赁费378300元，应交纳门市房（含仓库）租金260000元，共计租金638300元，实际已交296054元（含屋面防水处理费及村委招待费转账）。
因姜文科未按约定交纳租赁费，姜家庄村委会提起诉讼，要求依法解除双方签订的合作协议，姜文科支付欠交的房屋租赁费342246元，返还租赁的楼房；2011年起，姜文科承租姜家庄村委会五间门市房（包括仓库11间），双方没有签订租赁合同，没有约定承租期限，要求解除租赁关系，返还姜家庄村委会所有的五间门市房及仓库。
诉讼中，姜文科称双方签订的合同中，姜文科应使用的房屋范围包括四楼的全部，姜家庄村委会承诺于2011年12月底之前搬走，但是姜家庄村委会占用了四楼的一半面积一直未交付，影响了姜文科的使用，应该按照房屋的建筑面积扣除租金91575元。姜家庄村委会对此予以否认，称从未答应在2011年12月底前搬走，开始承租时就不包括姜家庄村委会占用的部分，补充协议可以看出，姜家庄村委会搬迁之前姜文科不得对姜家庄村委会使用的房屋进行改造装修，从姜家庄村委会与姜文科就缓交租金达成协议看，姜文科对其应缴租金没有任何异议，这期间姜家庄村委会一直使用四楼的办公室，所以姜文科主张扣减该部分租金是错误的。
姜文科称合同签订时，一楼的南边消防通道处有一房屋，姜家庄村委会已经租赁给张思松经营，租金由姜家庄村委会收取，按照合同的约定，租赁物包括楼体，姜家庄村委会没有将通道的房屋全部交付给我，另外，消防部门因为该消防通道被阻塞，下达了消防安全整改通知，发送到姜文科处，姜文科认为，消防通道属于租赁房屋的整体范围内。姜家庄村委会称双方签订合同的时候，通道的房屋已经租赁给张思松经营，姜文科承租的房屋不包括张思松已经租赁的房屋。
原审法院依据姜家庄村委会提交的合作协议、姜文科提交的承包合同、司法鉴定意见书、承包费收据、费用支出单据及双方当事人的陈述笔录认定上述事实。
原审法院认为，姜家庄村委会提交的合作协议有效还是姜文科提交的承包合同有效是本案双方争执的焦点。姜家庄村委会、姜文科对合作协议均无异议，表明合作协议的签订是双方当事人真实意思的表示。姜文科称双方签订了承包合同之后，合作协议已被自动解除，应当以承包合同为准。姜家庄村委会称根本没有与姜文科重新签订承包合同。姜文科应当对自己所主张的事实承担举证责任，但姜文科除了提交一份承包合同的文本并称文本系姜家庄村委会提供的外，再未提交其他任何证据证实。经司法鉴定，姜文科提交的承包合同前两页与第三页不是同一台打印机打印的，承包合同系变造而成。姜文科认可前两页与第三页不是同一台打印机打印的，但否认系变造而成，称接到姜家庄村委会提交的合同文本就是这样的，对此也未提交证据证实。承包合同缺少“第八条争议解决的方式”字样，由“第七条”直接到了“第九条”，表明承包合同的内容不具有完整性。签订承包合同，将逾期交纳承包费作为违约条款是通用的做法，尤其在本案所涉合作协议中已经存在逾期交纳承包费违约条款的情况下，承包合同却没有这一条款，不符合常规做法。虽然承包合同第三页有双方的印章，但仍无法掩盖承包合同存在的缺陷和瑕疵，姜文科也无证据证实承包合同具有真实性，故对承包合同不予认定，双方的权利义务关系应当以合作协议为准。从合作协议的内容看，双方实际建立的是租赁关系，协议中约定的承包利润或承包费系租赁费性质。姜文科在承租楼房之前，姜家庄村委会已经将位于楼房南通道处房屋租给了案外人经营，并且至今仍向姜家庄村委会交纳租金，因此，姜文科承租的楼房不应包括通道处的房屋。根据合作协议的约定，姜文科承租的楼房包含了第四层的全部，即姜文科对四楼具有全部的使用权，虽然根据补充协议的约定，在村委会未搬离前，姜文科不得对该部分进行装修，但村委办公室至今未搬走，姜文科一直不能使用该部分房屋，根据公平原则，应按照经营面积的比例对承包费酌减47287.50元。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，姜家庄村委会与姜文科签订的合作协议中关于违约责任的约定，符合上述法律规定，因此，姜文科未按协议的约定缴纳楼房“承包费”，在“承包费”缓交期限届满时仍未按时交纳“承包费”，姜家庄村委会有权依协议约定解除合同。姜文科承租姜家庄村委会五间门市房及仓库，没有与姜家庄村委会签订书面租赁合同，承租期限也没有约定，应认定为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在内合理期限之前通知承租人”之规定，姜家庄村委会有权随时解除合同。综上，姜家庄村委会要求解除与姜文科签订的合作协议、姜文科租赁门市房及仓库的协议，理由正当，予以支持。扣减租赁费47287.50元后，姜文科共应付给姜家庄村委会租赁费294958.50元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条和第二百三十二条之规定，判决：一、解除烟台市牟平区宁海街道办事处姜家庄村民委员会与姜文科签订的合作协议以及双方口头签订的门市房及仓库的租赁协议。二、姜文科将依照合作协议取得的房屋以及口头协议取得的五间门市房及10间仓库返还给烟台市牟平区宁海街道办事处姜家庄村民委员会，于判决生效之日起30日内履行。三、姜文科付给烟台市牟平区宁海街道办事处姜家庄村民委员会租赁费294958.50元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6093元，司法鉴定费6800元，烟台市牟平区宁海街道办事处姜家庄村民委会交纳1800元，姜文科交纳11093元。
宣判后，上诉人姜文科不服提起上诉称，一、原审法院认定事实错误。2011年8月，姜文科与被上诉人姜家庄村委会签订合作协议，约定姜文科租赁姜家庄村委会的楼房进行酒店经营。由于酒店经营需要较大投入，双方在合作协议中约定的期限太短，所以应姜文科的要求，双方于2011年11月30日在原合作协议的基础上，重新签订了一份承包合同，原合作协议由姜家庄村委会收回。因为承包合同只是对合作协议进行微调，所以姜家庄村委会只对调整的部分进行重新打印，没有改动部分仍使用原合作协议的内容，并加盖公章予以确认。所以姜文科提交的承包合同是真实存在的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院关于证据规则的规定，姜文科提交了承包合同的原件，姜家庄村委会否认承包合同的真实性，应承担举证责任。原审法院举证责任倒置，让姜文科承担举证责任，显然是错误的，也是不公正的。姜家庄村委会知道承包合同是真实的，在不能举证的情况下，并不要求进行真实性鉴定，却只要求鉴定承包合同是否是同一打印机打印的。原审法院在没有其他证据的情况下，仅仅依据鉴定结论认定承包合同是假的是错误的。二、原审法院适用法律错误。姜文科与姜家庄村委会签订的承包合同将原合作协议中“逾期交纳承包费，解除合同”这一条款作了删除，是双方当事人真实意思的表示，也是完全符合常理的。因为姜文科从未表明不交纳租赁费，且交纳大部分租赁费，不能及时交纳的，双方又达成了延期交纳协议，在协议中约定了延期交纳，支付滞纳金的规定。姜文科没有及时交纳租金是国为姜家庄村委会违约在先，未及时将全部楼房交付姜文科，导致无法使用五楼。姜文科延期交纳租金不属于根本违约，且姜文科为经营投入较大资金，解除合同将会造成巨大损失。原审法院错误地适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，判决双方解除合同，完全是不公平的，也违背了合同法保护交易安全的原则。请求二审法院查清事实，撤销原审判决，判决承包合同有效，姜文科继续承租诉争楼房。
被上诉人姜家庄村委会答辩称，双方于2011年8月签订了合作协议，协议签订后姜家庄村委会将租赁房屋交给姜文科，姜文科没有按约定支付姜家庄村委会房屋租金，这期间姜文科几次要求缓交，双方就租金也签订了缓交协议，但是姜文科都没有履行，导致姜家庄村委会无法实现房屋租赁的合同目的，姜家庄村委会要求解除双方签订的合作协议是有事实和法律依据的。双方没有签订过姜文科提交的承包合同，从该份承包合同的内容看，合同的最后一页与双方签订的合作协议的最后一页内容一致，并且经过司法鉴定，结论是姜文科提交的承包合同是伪造的，显然姜文科是用了双方之前签订的合作协议的最后一页，嫁接到姜文科自己编造的承包合同上，该承包合同不能作为定案依据。姜文科未按约交付租金，不论是根据合同法的规定，还是依照双方签订的合作协议约定，姜家庄村委会均有权要求解除房屋租赁合同。
本院查明的案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，姜家庄村委会提起诉讼要求解除与姜文科的租赁关系，提交的证据是双方签订的合作协议。姜文科答辩主张合作协议已被承包合同取代，提交一份承包合同。姜家庄村委会否认与姜文科签订过承包合同并申请对承包合同进行司法鉴定，经鉴定，烟台富运司法鉴定中心出具的鉴定意见为承包合同第三页与前两页不是同一台打印机打印形成的，承包合同是变造而成的。经质证，姜文科对承包合同第三页与前两页不是同一台打印机打印形成的鉴定结论没有异议，否认变造承包合同，但未提交证据证明双方的合作协议变更为承包合同的事实，故依法应认定姜家庄村委会提交的合作协议，对姜文科提交的承包合同依法不予认定。依据合作协议第五条违约责任的约定，姜文科逾期交纳承包费违约，且姜文科也未依据租金缓交协议的约定交纳租金，故姜家庄村委会有权解除协议收回房屋，并有权依据协议要求姜文科承担违约责任。姜文科承租姜家庄村委会五间门市房及仓库，双方没有签订书面租赁合同，也没有明确约定承租期限，依法应认定为不定期租赁，姜家庄村委会有权随时解除租赁合同。原审法院判决解除合作协议、姜文科租赁门市房及仓库的合同，姜文科返还租赁房屋并支付租赁费，并无不当，依法应予维持。姜文科的上诉主张，证据不足，于法无据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6093元，由上诉人姜文科负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一五年九月二十三日
书记员 陈蒙蒙