广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终972号
上诉人（原审原告）：龙广莲，女，1952年2月14日出生，汉族，住所地广西北海市海城区。
委托诉讼代理人：陈泽君，广西盛力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘家宏，女，1979年3月14日出生，汉族，住所地广西北海市海城区。
委托诉讼代理人：唐程，广西唐程律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。
上诉人龙广莲因与被上诉人潘家宏合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人龙广莲及其委托诉讼代理人陈泽君、被上诉人潘家宏及其委托诉讼代理人唐程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙广莲上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋抵押贷款书》第四条约定的内容违反法律禁止性规定，《中华人民共和国物权法》第三十九条和《城市房地产抵押管理办法》第三十六条明确规定，该《房屋抵押贷款书》第四条约定的内容实际是抵押权人享有抵押物的所有权，该条款约定无效，一审判决认定该《房屋抵押贷款书》合法有效错误。二、本案用于抵押的北海市南万路12号房地产是上诉人与其儿女共有，根据《城市房地产抵押管理办法》第十九条“以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意”的规定，《房屋抵押贷款书》不是上诉人的真实意思表示，应属无效。三、上诉人与被上诉人签订的《房屋抵押贷款书》未到房产和土地部门办理抵押登记手续，未有办理他项权利证书，该抵押贷款书未依法成立，不受法律保护。四、一审判决适用《合同法》第八条，属适用法律不当，实体判决侵害了上诉人的合法权益，应适用合同法中关于合同无效的规定。
被上诉人潘家宏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
龙广莲向一审法院起诉请求：1.潘家宏返还龙广莲（2002）字第00××01号房产证和（2001）字第7028**号土地证；2.潘家宏立即停止侵害，排除妨碍，将侵占龙广莲的位于北海市海城区南万路12号的房屋腾空后交于龙广莲；3.潘家宏赔偿龙广莲因侵占房屋造成的损失162000元（自2013年11月1日至2014年6月30日，按每月租金损失6600元计算；自2014年7月1日暂计至2015年8月31日，按每月租金损失7800元计算；至潘家宏实际腾空房屋交予龙广莲为止另计）；4.潘家宏承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年1月23日，龙广莲与潘家宏签订《房屋抵押贷款书》一份，约定龙广莲将位于北海市南万路12号房屋抵押给潘家宏，用于担保贷款的清偿，潘家宏同意向龙广莲提供贷款，贷款总额为100万元，抵押期限为一个月，从2012年12月23日起至2013年1月23日止，付款方式为转账。该合同第四条还约定，抵押人不依约履行房屋抵押贷款书任何条款，抵押权人采取以下处置方式：依照法律追回欠款，在欠款尚未追回情况下，抵押权人有权占管，享用抵押房屋，或将房屋出租，收取租金或将房屋公开拍卖，以追回欠款，占管，出售，拍卖应交纳的税费由抵押人承担。合同签订后，双方未就上述抵押物进行抵押登记。因上述用于抵押的房屋被潘家宏占有使用拒不退还，龙广莲以潘家宏未实际借钱给龙广莲为由提起本案诉讼。
另查明：在龙广莲与潘家宏签订《房屋抵押贷款书》之前，龙广莲已于2011年9月23日将涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证交给潘家宏。
再查明：潘家宏于2014年1月22日向该院提起（2014）海民一初字第209号潘家宏诉龙广莲、第三人林炳芳民间借贷纠纷一案，龙广莲在该案件中提起反诉，后于2015年12月18日申请撤诉，该院于2015年12月18日作出（2014）海民一初字第209号民事裁定书，准予其撤诉。该院于2015年12月21日作出（2014）海民一初字第209号民事判决书认为龙广莲与潘家宏之间的民间借贷关系不成立，驳回潘家宏的诉讼请求。潘家宏不服判决向本院提起上诉，本院于2016年7月18日作出（2016）桂05民终138号民事判决书，确认潘家宏与龙广莲存在合法有效的民间借贷关系，撤销（2014）海民一初字第209号民事判决，龙广莲归还借款99万元并支付利息给潘家宏。
一审法院认为，龙广莲与潘家宏签订的《房屋抵押贷款书》为担保合同，该合同的效力以双方之间的借贷合同关系是否成立为前提，现经北海市中级人民法院终审判决，已确认龙广莲与潘家宏之间存在合法有效的民间借贷关系，龙广莲尚未偿还潘家宏的借款本金为99万元，据此，龙广莲主张因其没有实际借到潘家宏借款，双方之间的借款合同不生效，本案《房屋抵押贷款书》亦没有生效的陈述，该院不予采信。潘家宏与龙广莲签订的《房屋抵押贷款书》是双方真实自愿的意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行各自权利和义务。根据合同约定，在欠款尚未追回情况下，潘家宏有权占管和享用涉案房屋，或将房屋出租，收取租金或将房屋公开拍卖，以追回欠款，潘家宏据此占有、使用涉案房屋，具有合同的依据。龙广莲至今尚未偿还潘家宏借款及利息，故龙广莲请求潘家宏返还（2002）字第00××01号房产证和（2001）字第7028**号土地证、腾退北海市海城区南万路12号的房屋并赔偿租金损失的请求，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：驳回龙广莲全部的诉讼请求。案件受理费3542元由龙广莲负担。本院二审期间，上诉人龙广莲围绕其上诉请求向本院提交了以下证据：1.居民户口簿、身份证、常住人口登记表各一份，拟证实许皓琅和许艺是龙广莲与许家文夫妇的子女，许家文于2002年去世；2.北海市海城区公安分局西街派出所2016年1月29日出具的证明，拟证实涉案房屋的租户曾于2013年4月12日向公安机关报案称涉案该房屋遭人恶意破坏，公安机关已作为行政案件受理；3.参加诉讼申请书一份，拟证实龙广莲的丈夫许家文于2002年去世，涉案的南万路12号房屋没有分家析产，其子女有权申请参加本案诉讼；4.1995年5月宗地图、桂房证字第50××70号《房产所有权证》复印件各一份，拟证实涉案南万路12号房屋在1995年时登记的产权人是龙广莲，当时其丈夫许家文在世，该房地产为龙广莲与许家文夫妻共同购置。5.北国用（2001）字第70255号《国有土地使用证》和北房权证（2002）字第00420**号《房屋所在权证》复印件各一份，拟证实涉案房屋于2001年换发新土地使用证时登记使用者是上诉人，当时许家文健在，是其与许家文夫妻共同使用的土地；2002年换发新的房产证，登记房屋所有权人为上诉人，当时许家文去世，该房屋夫妻共有的房地产，与子女未进行继承析产。被上诉人潘家宏没有提交新证据。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人潘家宏对上诉人龙广莲提供的证据1的常住人口登记表的真实性、合法性和关联性有异议，该证据记载内容不能证实许家文和上诉人关系，且户主姓名有涂改，对该证据的证明内容不予认可；对证据2的真实性有异议，不能证实被上诉人破坏涉案南万路12号房屋的自来水管，该证据证明的内容也与本案无关联。对证据3不能证实上诉人与许浩琅和许艺的关系，涉案房屋的产权证都是登记在上诉人名下，该证据与本案无关。
本院认为，对上诉人提交的证据1、2、3与本案无关联，虽有涂改，但结合本案情况仍可以印证上诉人与许家文及子女的身份关系。证据4、5证实涉案房地产属上诉人，可以作为本案定案依据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。另查明，北海市南万路12号（原海角路海乐苑10号）房地产权属1995年登记在上诉人龙广莲名下（桂房证字第50××70号），2001年换发新证时土地证（北国用（2001）字第70255号）和2002年换发新房产证（北房权证（2002）字第00420**号）均登记在上诉人龙广莲名下。
综合诉辩双方意见，本案二审归纳的争议焦点为：双方签订的《房屋抵押贷款书》是否合法有效？上诉人一审起诉请求有无事实及法律依据？
本院认为，涉案的北海市南万路12号房屋土地使用权人和房产所有权人均为上诉人龙广莲，上诉人龙广莲与被上诉人潘家宏之间签订《房屋抵押贷款书》，约定上诉人以其所有的南万路12号房屋向被上诉人潘家宏抵押贷款，该《抵押贷款书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，均应依约履行。根据《中华人民共和国物权法》第15条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，上诉人与被上诉人签订的抵押合同之后，没有到房地产登记部门办理涉案房屋的抵押登记，只是不发生物权公示的法律效力，并不影响抵押合同的效力，抵押合同仍然有效。上诉人主张双方签订的《房屋抵押贷款书》未到房产和土地部门办理抵押登记手续，该抵押合同未成立的上诉意见，本院不予采纳。上诉人未履行法院生效判决确定的还款义务，被上诉人依约占管和使用涉案房屋符合合同约定。上诉人诉请被上诉人返还涉案房屋土地证、房产证、腾退房屋并赔偿租金损失没有事实和法律依据，一审判决据此驳回上诉人的全部诉讼请求正确，本院应予维持。上诉人主张涉案的南万路12号房屋没有分家析产，向本院申请追加其子女参加本案诉讼的意见，本院认为，1995年该房屋的土地证及房产证均登记办理在龙广莲名下，2001年换发新证时龙广莲的丈夫许家文健在，该房屋没有进行继承析产。2002年3月许家文去世，其子女许浩琅和许艺均知道许家文去世的事实，但并未要求继承析产且土地证及房产证仍然登记在龙广莲个人名下，龙广莲的子女在原审也未申请作为共有人参加本案诉讼，故本院对龙广莲的该项上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人龙广莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用3542元，由上诉人龙广莲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 文 全
审判员 谭雪冰
审判员 周润生
二〇一六年十二月二十一日
书记员 龙财新