山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰民一初字第74号
原告昆山御风行房产咨询有限公司。
法定代表人张珂，董事长。
委托代理人江航标，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
委托代理人范爱云，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。
被告巨野海洋置业有限公司。
法定代表人李建平，总经理。
委托代理人李宗福，山东天地方圆律师事务所律师。
原告昆山御风行房产咨询有限公司与被告巨野海洋置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昆山御风行房产咨询有限公司的委托代理人江航标，被告巨野海洋置业有限公司的委托代理人李宗福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山御风行房产咨询有限公司诉称，2011年1月6日，原、被告就位于山东省东平县清河公园附近的“滨河鑫都”（暂定名，正式名为公园首府）项目，签订了一份《销售代理合同》，合同对双方的权利义务均做出了详尽的约定。原告在支付履约保证金20万元、项目前期广告投放、售楼处装修、印刷品制作、人员配备等方面，均能恰当履行合同，但被告一直未能开盘销售，且一再拖延支付每月30000元的前期费用。经原告多次书面、电话催告履行合同，被告均未予理睬，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《销售代理合同》，判令被告向原告支付因履行合同投入款项1274737元、可得利益300000元、违约金500000元，以上合计2074737元，被告负担本案诉讼费用。
被告巨野海洋置业有限公司答辩称，原告对我公司的起诉没有事实和法律依据，我公司未在东平开发任何项目，也没有承揽过任何工程，更没有与原告签订过委托销售代理合同，从没有收过任何公司的履约保证金，原告属于错告，请求驳回原告对我公司的起诉。
经审理查明，2011年1月6日，原告昆山御风行房产咨询有限公司作为乙方、代理商，与被告巨野海洋置业有限公司作为甲方、开发商，签订销售代理合同一份，对“滨河•鑫都”项目的销售概况、总代理内容、双方责任范围、代理费用、费用承担及违约责任等方面进行了约定。合同约定该项目位于山东省东平县清河公园邻，总计可售面积约21万平方米。原告的代理费用由代理佣金和溢价组成，代理佣金为根据原告售出商品房的底价总金额的2.2%计算代理佣金，实际签约成交价高于确认底价部分视为溢价，溢价部分被告得70%，原告得30%，代理合同签订后被告按每月30000元支付给原告前期策划费，直至项目开盘之日止。在代理销售过程中的广告费用由原告出资，广告费用范围包括销售过程中模型、广告画面透视图、灯箱、围板、展板、看板制作及发布、平面媒体、杂志稿、迎导旗、横幅、销平销海、DM、楼书、座机市内电话费、ADSL费、传真机、复印机、电脑2台、合同打印机、普通打印机所有广告费用。现场售楼处及装修、市区接待中心租金、样板房装修及看房车由被告出资，但不包含在广告费用范围内。代理期以双方确认签署代理合同日为准，结案时间以房屋销售率达85%时止，营销总代理合同自签订日即生效。违约责任为：如甲方在委托期内不按本合同约定的内容执行并导致本合同终止，则甲方应在3日内结清并支付乙方所有佣金及溢价分成，并支付乙方违约金人民币伍拾万元整。合同尾部甲方处有被告巨野海洋置业有限公司的公章及公司当时的法定代表人李延春的个人印章，并有史文忠的签名；乙方处有原告昆山御风行房产咨询有限公司的公章及法定代表人张珂的个人印章。合同签订日期“2010年1月6日”系笔误，应为2011年1月6日。
被告巨野海洋置业有限公司申请对合同中的公章进行鉴定，经本院依法委托天津市天鼎物证司法鉴定所鉴定，合同中的被告公章与被告提供的样本公章为同一印章盖印形成。被告收到该鉴定结论后申请重新鉴定，因该鉴定结论系本院依被告申请，依法委托具备相应资质的鉴定机构做出的，对其重新鉴定的申请本院未予准许。
合同签订后，原告于2011年1月21日向被告支付20万元履约保证金，被告为原告出具收据一份。原告为履行合同进行了部分广告设计及宣传工作，但被告未依约向原告提交土地证、开工许可证、规划许可证等文件。对于涉案房地产项目的进展情况，经本院向东平县发改局、国土资源局和房管局调查了解，合同涉及的项目并未在东平县立项，被告未实际进行开发建设。本院对涉案房地产项目进行现场勘查，原告指认的项目地址现已种植了农作物，无原、被告工作人员在场，无与该项目有关的标志或建筑。2011年7月份，原告曾为设置户外广告向东平县工商局提出申请，申请过程中向东平县工商局提交了被告的营业执照和资质证书。
另查明，本案销售代理合同签订时，被告巨野海洋置业有限公司的法定代表人为李延春，在本案审理过程中，被告的法定代表人变更为李建平。被告巨野海洋置业有限公司申请追加泰安圣城房地产开发有限公司和史文忠为本案被告，本院对该申请予以驳回，并口头裁定告知被告。
以上事实有销售代理合同、鉴定报告、户外广告申请材料、现场照片、银行转账记录、收据及原、被告陈述等证据证实。因双方意见分歧较大，调解未果。
本院认为，原告昆山御风行房产咨询有限公司与被告巨野海洋置业有限公司签订的销售代理合同性质为委托合同，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。被告巨野海洋置业有限公司主张其未与原告签订过销售代理合同，但经本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所鉴定，涉案销售代理合同中被告的公章系真实公章，故对被告该项答辩理由不予支持。因被告并未对涉案合同约定的房地产项目进行开发建设，涉案销售代理合同无法实际履行，而无法履行合同的责任完全由被告违约导致，故对原告关于解除合同的诉讼请求予以支持，对于因解除合同给原告造成的合理损失，被告应当予以赔偿。
对于原告要求被告返还实际投入款项1274737元，其中包含履约保证金200000元、前期广告投放费用110680元、售楼处费用263153元、印刷品制作费用42350元、工资及差旅费用223910元、策划差旅费用64644元和月服务费370000元以及可得利益损失300000元，根据原告提交的证据及被告的质证意见，本院分析认定如下：
1、原告主张的履约保证金200000元，有原告提交的银行转账记录和收据予以证实，被告巨野海洋置业有限公司在庭审中认可收到过该200000元，但认为该笔款项是史文忠借用其公司账户收到的，被告对其该项主张未能提交证据证实，本院对此不予采信，该笔履约保证金系原告依据双方合同第十一条第九项的约定支付给被告的，现合同目的无法实现，合同解除后应由被告予以返还。
2、对于原告主张的月服务费370000元，原告认为该费用系根据合同第四条第五项的约定，被告应每月支付给原告前期策划费30000元至开盘之日，原告主张自2011年1月签订合同起计算至2012年3月其撤出该项目之日止共计420000元，被告已支付了50000元，故被告还应支付370000元，被告对该计算方式未提出异议，对此本院认为，该部分费用根据双方合同的约定，是规定在合同第四条代理费用之内的，系原告因代理销售该房地产项目而在开盘之前应得的收益，该费用与开盘后原告按照销售金额比例提取的佣金共同构成了原告在本案中的代理费用，因此该费用与原告主张的可得利益300000元属同一性质的损失，均属可得利益的范畴，系解除合同给原告造成的间接损失，且合同有明确约定对原告主张的该可得利益部分依法应予赔偿。但原告主张的佣金部分可得利益300000元系其自行计算得出，对房产价格和销售情况均未能提交证据证实，且该委托代理销售合同中的具体销售房屋行为并未实际进行，故对该300000元佣金部分的可得利益不予支持。原告虽然仅主张了佣金部分的300000元可得利益损失，但本院认定的370000元可得利益损失是原告在实际损失中提出的，数额上亦未超过原告的诉讼请求，因此本院支持该370000元可得利益并未超出原告的诉讼请求。
3、原告主张的其他实际损失，包括前期广告投放费用110680元、售楼处费用263153元、印刷品制作费用42350元、工资及差旅费用223910元、策划差旅费用64644元等共计704737元。但原告主张的工资及差旅费用223910元、策划差旅费用64644元之中，工资部分原告提交的工资表系单方制作，且未提交实际支出工资的证据，本院对此不予支持；对于两部分差旅费支出，原告提交的证据为相关发票和其自行制作的费用报销单，均无法证实该部分花费与本案的直接关联性，本院对此亦不予支持。对于前期广告投放费用110680元，原告亦未提交充分证据证实。扣除该三部分损失后，原告主张的实际损失数额已不足500000元，而原告在本案中还主张违约金500000元，对此本院认为本案涉及的合同无法履行完全是由被告违约导致的，且该违约金在双方合同第九条中有明确约定，依法应予支持，该违约金数额已足够弥补原告的各项实际损失，无须再增加违约金，本院对原告主张的实际损失不予支持，对违约金500000元予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告昆山御风行房产咨询有限公司与被告巨野海洋置业有限公司于2011年1月6日签订的销售代理合同；
二、被告巨野海洋置业有限公司返还原告昆山御风行房产咨询有限公司履约保证金200000元；
三、被告巨野海洋置业有限公司赔偿原告昆山御风行房产咨询有限公司前期策划费370000元；
四、被告巨野海洋置业有限公司支付给原告昆山御风行房产咨询有限公司违约金500000元；
五、上述二至四项共计1070000元，限被告巨野海洋置业有限公司自本判决生效之日起十日内付清；
六、驳回原告昆山御风行房产咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23398元，由原告昆山御风行房产咨询有限公司负担11331元，由被告巨野海洋置业有限公司负担12067元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 王 蕾
审 判 员 李 健
代理审判员 王 玥
二〇一五年五月七日
书 记 员 张泽宇