广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2966号
上诉人（原审被告）：徐建，男，汉族，1959年12月18日出生。
委托代理人：佟恺祥，广东立国律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨兰，女，汉族，1974年3月19日出生。
委托代理人：何伟森，广东伟森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘惠琴，女，汉族，1959年1月26日出生。
委托代理人：陈燕，广东国晖律师事务所律师。
上诉人徐建、杨兰因与被上诉人刘惠琴确认合同效力纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第614号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：刘惠琴与徐建系夫妻关系，于1989年10月28日结婚。2010年，徐建起诉要求与刘惠琴离婚，山东省青岛市李沧区人民法院作出（2010）李民初字第1306号民事判决，判决不准离婚。徐建于2011年3月再次起诉要求离婚，案号为（2012）深南法民一初字第267号，该案现已中止审理。位于深圳市南山区后海路的xx名苑居（北座）xx房，建筑面积为33.36平方米，登记价为125133元，于2006年12月29日从案外人李春芬名下转移登记至徐建名下，并于2009年3月31日转移登记至杨兰名下。
关于徐建购买涉案房产的情况，庭审中，刘惠琴陈述徐建2006至2007年先后购买了四套房产［其余三套房产为（2011）深南法民三初字第612、613、615案的涉案房产］，购房的目的是为了炒房，购房资金来源是借钱买一套，其余的贷款购买，涉案房产在产权属于徐建期间是用于出租，不清楚是否用于家庭生活。
对此，徐建陈述涉案房产是由徐建和妹妹胡永萍合伙购买，购房的目的是炒房，购买的总价为30万元，首付款10万元，向银行贷款20万元；10万元首期款中，徐建支付了6万元，妹妹支付了4万元，按揭贷款由两人共同支付，胡永萍定期给徐建月供款；涉案房产在产权人为徐建期间用于出租，租金由徐建收取。为证明其主张，徐建提交了《个人住房借款合同》作为证据，该合同载明，2006年12月20日，徐建以涉案房产为抵押，贷款20万元并将该款项发放至案外人李春芬账户。刘惠琴对徐建提交的《个人住房借款合同》的真实性予以认可，但认为该合同只能证明涉案房产由徐建一人购买，而非与胡永萍合买。杨兰对上述证据予以认可。
关于涉案房产过户给杨兰的情况。徐建陈述2009年初，其跟刘惠琴说拟卖房供孩子上学，徐建、杨兰系同事，在征得胡永萍同意后，徐建将涉案房产以32万元的价格卖给杨兰，杨兰于2009年3月支付了10多万元现金给徐建，19万多元按揭余款是由杨兰通过银行贷款21万元偿还赎楼，徐建收到杨兰支付的购房款后，通过邮局邮给胡永萍款项49000元。杨兰认可徐建的陈述，并表示其将涉案房产用于出租，租金打至其卡中。刘惠琴表示不清楚涉案房产出售的情况，也不清楚徐建是否给胡永萍49000元，并认为没有证据证明杨兰支付了首期款10多万元。
刘惠琴提交了网上打印的2007年上半年及2009年深圳各行政区二手房住宅挂牌均价图，以证明徐建、杨兰之间转让涉案房产价格过低，刘惠琴提交了《深圳市二手房买卖合同》，证明徐建、杨兰于2009年3月27日以8万元的价格转让涉案房产，徐建、杨兰对二手房住宅挂牌均价图的真实性不予认可，并认为《深圳市二手房买卖合同》仅用于办理递件过户手续，并非双方真实意思。徐建提交了《个人购房借款／担保合同》、个人住房贷款凭证，杨兰提交了历史明细清单、完税凭证、行政事业性收费票据、发票等证明涉案房产由杨兰贷款21万元购买，并支付了对价和过户税费等。其中，《个人购房借款／担保合同》载明杨兰以涉案房产为抵押，贷款21万元，贷款用途为购买涉案房产，放款账户未列明。个人住房贷款凭证载明2009年4月20日，中国工商银行根据借款人杨兰的要求，将21万元购房贷款转入深圳盛泽担保有限公司账户。刘惠琴认可上述证据的真实性，但认为《个人购房借款／担保合同》、个人住房贷款凭证、历史明细清单等只能证明杨兰用涉案房产贷款21万元，并不能证明其将21万元的款项支付给了徐建或胡永萍；刘惠琴认为杨兰提交的完税凭证、行政事业性收费票据、发票等已过举证期，且只能证明涉案房产成交价为8万元。徐建、杨兰对上述证据均予认可。
为查明案件事实，原审法院要求杨兰提交证据证明支付首期款的款项来源、杨兰替徐建赎楼的相关证据和出租涉案房产及收益的相关证据。杨兰作出如下说明：11万元首期款其分两次以现金方式支付给徐建，但因时间较久，无法查到对应的取款记录；为徐建赎楼的是深圳市盛泽按揭担保有限公司，但该公司未保留书面材料，在其电脑中只能查到曾为徐建赎楼支付款项189203.12元；杨兰一直将涉案房产用于出租，租客李霞将租金打至其工商银行账户。杨兰提交了其与案外人李霞于2010年12月签订的房屋租赁合同，该合同约定出租房屋为涉案房产，租期为一年，租金为每月5日支付给杨兰，租金为每月1900元。杨兰提交了其工商银行历史明细，显示2010年5月至2011年7月期间存入1900元的共九笔，其中付款时间在当月10日之前的四笔，当月10日至20日期间的四笔，当月25日的一笔。
刘惠琴对房屋租赁合同的真实性不予认可，并认为杨兰未提交涉案房产过户到其名下至2010年12月期间的租赁收益证明；杨兰工商银行历史明细的真实性不能确定，关联性不予认可，刘惠琴认为杨兰无法证明存款金额为1900元的款项系租金，存款人为李霞，且上述9笔款项的存入时间不固定，不符合合同的约定。徐建对杨兰提交的上述证据的真实性予以认可。
刘惠琴在原审中的诉讼请求是：1、认定徐建与杨兰之间于2009年3月31日就后海名苑居（北座）2D602房的转让行为和转让合同无效，同时判决将该房屋产权恢复至徐建名下，刘惠琴为该房产的共同所有人；2、徐建、张梦华承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案的争议焦点有二：1、涉案房产是否系徐建与胡永萍共同购买；2、徐建、杨兰之间转让涉案房产的转让行为和转让合同是否无效。
关于涉案房产是否系徐建与胡永萍共同购买，徐建陈述涉案房产是由其与胡永萍共同出资购买，但徐建并未举证证明其与胡永萍有共同购买涉案房产的意思表示，也未举证证明胡永萍曾支付首期款、按揭款以及收取租金和转让价款。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原审法院认为，涉案房产于2006年12月29日登记至徐建名下，徐建未提交证据证明涉案房产实际系其与胡永萍共同购买，故原审法院对徐建的该抗辩不予采纳。
因涉案房产系于2006年12月29日登记在徐建名下，刘惠琴和徐建也未举证证明对涉案房产的权属有其它约定，故涉案房产应为刘惠琴与徐建婚姻关系存续期间购买的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。因涉案房产系刘惠琴与徐建婚内购买的夫妻共同财产，故徐建对涉案房产的处分应征得刘惠琴的同意。本案中，并无证据证明徐建、杨兰之间转让涉案房产的行为征得了刘惠琴同意，故徐建无权利处分涉案房产。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”本案中，如果徐建、杨兰的转让涉案房产的行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于所有权取得的特别规定，即使在徐建无处分权的情况下，杨兰也应取得涉案房产的所有权。根据本案查明的事实，原审法院认为徐建、杨兰关于涉案房产的交易不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，对此，原审法院作如下分析：
第一，徐建在未征得刘惠琴同意的情况下，将涉案房产转让给杨兰，造成共同财产的减少，其主观上存在恶意。徐建、杨兰系同事，杨兰也清楚徐建已婚，对涉案房产的产权状况亦可能知情。
第二，徐建、杨兰陈述涉案房产的实际成交价为32万元，但徐建、杨兰仅签订了备案登记的《深圳市二手房买卖合同》，并未提交记载有实际成交价的购房合同予以佐证，对此，原审法院认为，涉案房产的买卖涉及的金额较大，且房屋买卖流程复杂，应通过购房合同对交易的流程以及买卖双方的权利义务进行约定，徐建、杨兰之间在未签订购房合同的情况下转让涉案两房，不符合交易习惯。
第三，关于杨兰购买涉案房产是否支付了合理对价。
徐建、杨兰之间仅签订了购房款为8万元的《深圳市二手房买卖合同》，该价款低于涉案房产2006年的登记价，明显低于2009年深圳房地产市场价。虽然徐建、杨兰称实际成交价为32万元，但杨兰并未提交其向徐建支付首期款11万元的证据，徐建也未举证证明其收取11万元后的资金去向。杨兰提交的《个人购房借款／担保合同》系涉案房产过户登记至其名下以后签订，合同中未列明放款账户，从个人住房贷款凭证的记载中可知21万元购房贷款应转入了深圳盛泽担保有限公司账户，但杨兰并未举证证明该笔款项系该公司用于为徐建赎出涉案房产，且21万元的金额与杨兰陈述的该公司曾为徐建赎楼支付款项189203.12元的金额也不能对应。综上，原审法院认为，徐建、杨兰提交的证据并不足以证明杨兰购买涉案房产实际支付了合理对价。
第四，关于涉案房产的实际交付、使用、收益。杨兰陈述其接受涉案房产后用于出租收益，涉案房产于2009年3月31日转移登记至杨兰名下，但杨兰仅提交了2010年12月签订的房屋租赁合同一份，对2009年4月至2010年11月的收益情况未作说明。且杨兰提交的房屋租赁合同约定，房屋租金1900元应于每月5日支付给杨兰，杨兰提交的工商银行历史明细虽显示2010年5月至2011年7月期间存入1900元的共九笔，但该九笔款项的存款时间并不固定，与租赁合同约定的租金交纳时间不符，无法证明其属于依约支付的租金。故原审法院认为，杨兰提交的证据不足以证明其实际出租涉案房产并收益。
综上，徐建、杨兰之间的房产转让存在诸多疑点以及不合交易习惯、生活常理之处，徐建、杨兰之间未签订购房合同，杨兰提交的证据不足以证明支付了合理对价和实际出租涉案房产收益，据此，原审法院认为，徐建、杨兰关于涉案房产的交易行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于所有权取得的特别规定，杨兰不应依法取得涉案房产的所有权。
徐建私自转让共有的涉案房产，存在恶意，杨兰明知徐建已婚，在未取得刘惠琴同意的情况下购买涉案房产，徐建、杨兰转让涉案房产的行为实际损害了刘惠琴作为涉案房产共有人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”故徐建、杨兰关于转让涉案房产的《深圳市二手房买卖合同》应为无效。对于刘惠琴要求确认徐建、杨兰之间的房产买卖合同无效的诉讼请求，原审法院予以支持。因涉案房产在转移至杨兰名下之前系登记在徐建名下，徐建、杨兰应协助刘惠琴将涉案房产恢复转移登记至徐建名下。至于刘惠琴与徐建关于涉案房产作为夫妻共同财产在离婚中的分割和处分，应由二人另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、徐建与杨兰签订的《深圳市二手房买卖合同》无效；二、徐建和杨兰应于本判决生效后十日内将后海名苑居（北座）2D602房转移登记至徐建名下；三、驳回刘惠琴其它诉讼请求。案件受理费1800元，由徐建、杨兰负担。
上诉人徐建不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回刘惠琴的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由刘惠琴承担。事实和理由：一、本案的涉案房产由徐建和其妹妹合资购买，只是挂徐建名字。1、徐建和刘惠琴的月收入只有5、6千元，除了供房和生活已所剩无几，根本无力独自购房。2、涉案房产首付10万，向银行贷款20万。卖房时杨兰也是向银行贷款，并通过担保公司赎楼。二、徐建已将房产卖给杨兰并已实际交付房产。1、徐建卖房给杨兰时，双方商谈好价钱，因徐建与杨兰是多年的同事关系所以就没有签订书面合同，包括后来用现金支付房款都是这个原因。2、一审法院认为杨兰贷款21万，而为徐建赎楼款为189203.12元，两者金额不能对应，所以认定杨兰没有支付对价。该认定存在逻辑混乱。3、杨兰已将涉案房产出租两年多了，因租约时断时续，对已经履行完的合同是不可能全部保留的。杨兰提交了2010年12月至2011年11月的租赁合同和收取租金的九笔银行记录。由于租客有时迟交租金的原因，银行记录和租赁合同有些许差距是正常的。一审法院依次将整个租赁合同都否定明显是错误的。三、一审法院的判决如果成立的话将引发严重的系列的社会问题。1、以房产登记价过户从而达到避税的目的是目前二手房市场的普遍做法，如果以此理由可以推翻原来的交易，必将导致房地产市场的混乱和大量的诉讼出现。2、房产过户完成后，大部分个人均没有保留交易证据的习惯，时间久了也会忘记当初交易的细节，这是正常普遍的现象。如果保留证据的一方向另一方起诉，对方大多会陷入无法举证的境地。很多已完成的交易都可能被推翻，势必导致社会秩序大乱。3、一审法院的判决对徐建本身没有造成损失，如果徐建怀有贪心反而可以从此判决中受益。徐建之所以提起上诉是因为此判决损害了杨兰的利益，让无辜的人受损有违公平正义的原则，而且此判决确实与真正的事实背道而驰。
上诉人杨兰亦不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回刘惠琴的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由刘惠琴承担。事实和理由：一、徐建告知杨兰涉案房产是徐建与其妹妹合伙，房证只写徐建一人名字。二、徐建已将房产卖给杨兰并已实际交付房产。1、徐建卖房给杨兰时，双方商谈好价钱，因徐建与杨兰是多年的同事关系所以就没有签订书面合同，包括后来用现金支付房款都是这个原因。2、一审法院认为杨兰贷款21万，而为徐建赎楼款为189203.12元，两者金额不能对应，所以认定杨兰没有支付对价。该认定存在逻辑混乱。3、杨兰已将涉案房产出租两年多了，因租约时断时续，对已经履行完的合同是不可能全部保留的。杨兰提交了2010年12月至2011年11月的租赁合同和收取租金的九笔银行记录。由于租客有时迟交租金的原因，银行记录和租赁合同有些许差距是正常的。一审法院依次将整个租赁合同都否定明显是错误的。三、一审法院的判决如果成立的话将引发严重的系列的社会问题。1、以房产登记价过户从而达到避税的目的是目前二手房市场的普遍做法，如果以此理由可以推翻原来的交易，必将导致房地产市场的混乱和大量的诉讼出现。2、房产过户完成后，大部分个人均没有保留交易证据的习惯，时间久了也会忘记当初交易的细节，这是正常普遍的现象。如果保留证据的一方向另一方起诉，对方大多会陷入无法举证的境地。很多已完成的交易都可能被推翻，势必导致社会秩序大乱。3、一审法院的判决严重损害了上诉人杨兰的利益，法院将徐建与刘惠琴之间的家庭纠纷导致的后果让无辜的人受损有违公平正义的原则，而且此判决确实与真正的事实背道而驰。
被上诉人刘惠琴答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。另查明，（一）根据本院向建设银行调取的证据显示，徐建就涉案房产向建设银行申请的按揭贷款，于2009年3月12日提前还清，最后一笔偿还数额为189203.12元，该笔债务为刘海珺所偿还。（二）根据深圳市社会保险基金管理局出具的《员工参加社会保险清单》显示，2007年7月-2008年2月期间刘海珺在深圳盛泽按揭代理有限公司参保，2008年3月-2011年3月期间刘海珺在深圳市世联小额贷款有限公司参保，2011年4月-2013年10月期间刘海珺在深圳市盛泽融资担保有限责任公司参保。（三）根据本院向深圳供电局调取的证据显示，杨兰于2009年4月12日向深圳供电局申请用电过户，并与深圳供电局签署《委托银行代扣电费合同书》。
本院认为，本案为确认合同效力纠纷。根据各方当事人的诉辩主张及庭审陈述，本案二审争议的焦点在于：（一）涉案房产的真实权利人是谁；（二）徐建与杨兰之间的房屋买卖行为是否无效。
关于涉案房产的真实权利人的问题，徐建主张涉案房产是其与其妹妹胡永萍共同购买。首先，本案中除徐建陈述之外，并无其他证据证明二人之间存在明确的“共同买房”或“借名买房”的意思表示。其次，徐建也未举证证明涉案房产的首期款、按揭还款为胡永萍所支付。故徐建提供的证据不足以证明涉案房产为其与胡永萍所共同购买并共有，原审法院对其主张未予支持并无不当，本院予以确认。
关于徐建与杨兰之间的房屋买卖行为是否无效的问题。就杨兰购买涉案房产的行为，首先，杨兰与徐建系多年同事关系，根据杨兰的自认，其与刘惠琴亦相熟识，可以认定杨兰对徐建、刘惠琴之间夫妻关系的存续事实是了解的，在我国法律明确规定夫妻财产以共同共有为基本规则的情况下，杨兰理应知悉涉案房产可能为徐建、刘惠琴的夫妻共有财产。其次，房屋买卖为标的物价值较大的交易，且除本案涉案房产外，杨兰还向徐建购买了另一套房屋，但就如此大额交易的款项支付问题，除赎楼还清贷款外，杨兰和徐建既不能举证证明首期款的实际支付情况及资金去向，也不能就此作出合理解释。第三，杨兰和徐建之间买卖合同约定的出卖价仅为8万元，甚至还低于涉案房产在2006年的登记买受价，与此期间的深圳市房地产市场价格变动情况明显不符，杨兰和徐建虽主张实际交易价为32万元，但除赎楼还清徐建按揭贷款部分外，杨兰并不能提供充分的证据证实其已向徐建实际支付其余购房款。至于杨兰主张涉案房产由其实际收取租金收益，该事实不足以证明其与徐建之间的房屋买卖合同关系是真实有效的。据此，原审判决关于其与徐建构成恶意串通损害房屋其他共有人利益的认定，符合证据认证规则，本院予以确认。杨兰、徐建关于其买卖行为有效且杨兰构成善意取得的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计3600元，由徐建、杨兰按其各自已预缴数额分别承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 吴 思 罕
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 王丹妮（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。