南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺庆民初字第3878号
原告蒋伟。
委托代理人（特别授权）李雄伟，南充市顺庆区致远法律服务所法律工作者。
被告南充佳丽房地产开发有限公司。
委托代理人（特别授权）冯玉梅，系公司员工。
委托代理人刘暾，四川兴恒平律师事务所律师。
本院立案受理了原告蒋伟诉被告南充佳丽房地产开发有限公司（简称佳丽房产公司）商品房预售合同纠纷一案，依法由审判员赵霁担任审判长，与审判员文君、代理审判员唐峻组成合议庭于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告蒋伟及其委托代理人李雄伟、被告佳丽房产公司的委托代理人冯玉梅、刘暾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋伟诉称：原、被告双方于2011年4月10日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于南充市顺庆区马市铺路320号城北公寓的商品房。合同签订后，原告根据合同约定以一次性（或按揭）方式支付了全部购房款，从2012年6月30日起，被告在隐瞒未验收的情况下陆续交付商品房，且被告至今未向原告办理房屋权属证书，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第二十条初始登记约定“出卖人应当在2012年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列方式处理“买受人不退房的，出卖人按已付款的0.5%赔偿损失”，同时转移登记约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起150日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付款的0.5%赔偿损失。”原告认为：被告迟延办理房产证的行为违反了该合同的约定，应当承担迟延办证所产生的违约金，为维护当事人的合法权益，特依据《民事诉讼法》、《合同法》、《物权法》等相关法律的规定，向人民法院提起诉讼，请求依法判令被告立即为原告提供办理权属登记的相关资料，并协助原告办理权属登记证书，承担迟延办理的违约金及持续违约损失4158.49元。
原告为支持自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、原告身份证及户口本复印件，该证据旨在证明原告主体适格；
2、被告公司信息登记表，该证据旨在证明被告主体适格；
3、《商品房买卖合同》复印件一份，该证据旨在证明双方约定的权利和义务；
4、购房款发票，该证据旨在证明原告按约定交纳了购房款，被告未按约定办理产权登记，应当支付违约金；
5、《承诺书》一份，该证据旨在证明被告存在违约的行为。
被告佳丽房产公司辩称：我们请求法院核实原告身份，以确定起诉行为是否合法。被告对原告陈述的未办理初始登记、转移登记的事实不持异议，但未办理登记是因为不可预料的情况出现，是设计及相关政府部门未能履行相关义务，初始登记的违约约定是一个无效的协议，因初始登记是一个行政行为，与本案原告无关，不应当承担违约责任。
被告为支持自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地所有权证及商品房预售许可证；
2、（2012）11号文件，该证据旨在证明初始登记未办理下来的原因；
3、被告公司相关文件及相关部门的回函，该组证据旨在证明初始登记未办理下来被告公司立即向相关部门上报，积极处理该事件；
4、测绘报告，该证据旨在证明案涉房屋经过了城乡管理部门的认可；
5、国土资源局的文件，该证据旨在证明国土局拒绝办理初始登记的相关情况；
6、办公室文件的处理报告。
经审理查明，2011年4月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于南充市马市铺路320号城北公寓2幢2单元302号，房屋总价款为415849元，根据约定，被告应当在2012年6月30日前向原告交付该商品房。双方在合同第二十条对于产权登记进行了约定：“（一）预告登记。1、办理预告登记期限。双方约定该商品房买卖应于商品房买卖合同签订之日起30日内办结预售商品房预告登记。2、申请预告登记的方式。双方同意按下列方式申请预告登记：双方共同向房屋登记机关申请办理预购商品房预告登记。如因出卖人未按约定与买受人（或买受人的委托人）申请预购商品房预告登记，买受人可以单方申请预购商品房预告登记。3、如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办结预购商品房预告登记的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房。（二）初始登记。出卖人应当在2012-12-30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付款的0.5%赔偿损失。（三）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起150日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付款的0.5%赔偿损失。3、属多个买受人的，所有权登记时该商品房的所有权登记为［按份］共有形式，其中属按份共有形式的，其各自所占份额的比例分别为--、--、--、--。”2011年5月18日原告支付购房款285849元，2013年12月3日支付了余款130000元，被告也按照合同约定如期交付了房屋，但一直未办理产权登记。为此，原告遂起诉来院，请求依法判令被告为原告提供办理权属登记的相关资料，并协助原告办理权属登记证书；承担迟延办理的违约金及持续违约损失4158.49元。
同时查明，2008年5月9日，被告取得位于南充市顺庆区北干道56号宗地的土地使用权；后被告对该宗土地进行开发，项目命名为“城北佳园”。2009年10月2日被告取得建设用地规划许可证，证号为地字第南规地（2009）073号；2009年10月23日，南充市城乡规划局向被告出具《建设项目规划条件通知书》，确定该项目容积率为≤3.0；2010年1月20日取得建设工程规划许可证，规划许可证上注明“已审批建筑施工图”；2010年8月3日取得建筑工程施工许可证，该项目正式动工。2011年3月1日，被告取得商品房预售许可证，随后对所建住房进行了出售，并对出售的住房办理了预售登记。
2012年6月4日，南充市城乡规划局以南规审（2012）47号文件向被告发放《规划审查意见通知书》称：你单位报来的马市铺路城北佳园的资料收悉。经研究，提出以下意见：根据规划设计条件通知书要求，业主须在国土部门完善相关手续，请提供手续完善的依据。2012年6月11日，南充市城乡规划局向南充市国土局发函称：根据《南充市房地产测绘所规划验收房屋建筑测绘报告》【南房测验字（2012）018号】，佳丽房产城北家园项目房产测绘总面积为11770.91平方米，含车库512.83平方米。房产测绘报告面积为我局办理规划竣工验收面积之惯例依据。因被告改变土地使用条件而无法办理相关手续，南充市国土资源局南土资（2013）16号文件中的建议意见认为：由于该宗土地所在区域原控制性详细规划未出台，按照原市政府南府函（2007）157号文相关规定，协议出让未设定土地容积率的按1.8设定，2009年10月23日，市规划办以南市规字（2009）第073号给该公司出具了建设用地规划设计条件通知书及用地红线图，明确该宗地现控规为容积率≤3.0，而该公司未向我局申报改变土地使用条件用地手续，补交出让金，就进行了商品房开发和销售，为了妥善解决这一问题，建议市政府领导召集相关部门研究，确定处置方案后再依法完善手续。随后被告多次向南充市国土资源局及南充市政府书面报告，请求交纳土地出让金，因土地出让金怎样交纳未予确定。为此，无法完成初始登记，导致案涉房屋至今不具备办理转移登记的条件，致使原告至今无法办理案涉房屋的权属证书。
本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当切实、诚信履行合同义务。本案的争议焦点为：一是初始登记的性质问题，二是被告是否构成违约的问题，三是本案的处理办法。
一、关于初始登记的性质问题。
在商品房买卖合同中，真正影响原告权益的，一是迟延交房，二是延迟办理房屋权属证书，一旦侵害购房人的以上两项权利，则应当承担相应的民事责任。初始登记则与此不同，初始登记是指新建房屋人或原有但未进行过户登记的房屋所有者原始取得所有权而进行的登记。对于商品房买卖合同而言，初始登记行为发生在商品房开发者与有关行政管理部门，特别是房地产管理职能部门之间，初始登记的后果往往影响房屋权属证书的办理，房屋权属证书的延迟办理必然损害房屋买受人的合法权益。为此，对于延期办证，商品房出售者则应当依照约定或者依照有关法律规定承担相应的责任。所以，初始登记并不直接影响房屋买受人的合法权益，故在已经约定了延期办理权属证书违约责任的情况下，本案《商品房买卖合同》又约定了初始登记的违约责任，对于本案合同确定双方违约责任而言，没有实际意义。
本案中，被告未及时完成办理房屋的初始登记，既在于被告在规划容积率发生变化后，没有及时办理土地出让金的补交，也在于国土部门没有及时核定应当补交的土地出让金，以致被告没有完成办理房屋的初始登记，这实际属于行政管理中出现的问题。故房屋买受人权属证书至今没有办理的原因，不应当完全归属于商品房出卖人。虽然如此，就本案《商品房买卖合同》而言，其最后导致房屋买受人权属证书至今没有办理的后果归属于出卖人。
二、关于被告是否构成违约的问题。
依照原、被告之间的《商品房买卖合同》，原告依约履行了付款义务，被告除了按时将房屋交付于原告之外，还应该及时履行协助办证的义务，否则承担违约责任。即“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起150日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付款的0.5%赔偿损失。”被告在2012年12月30日将案涉房屋交付于原告，应该在2013年11月30日协助原告办理诉争房屋的所有权证书，由于未完成案涉房屋的初始登记，导致原告无法完成办理所购房屋的权属证书。虽然导致至今不能完成办理初始登记不全是被告方的原因，且被告也在积极成就转移登记的条件，但是引起目前这一状况的初始原因毕竟不在原告，且原、被告双方在《商品房买卖合同》中也对办理房屋权属证书的时间进行了约定，故被告应当承担这一合同后果。为此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋权属登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告的行为已构成违约，应当依照合同的约定承担违约责任，即按照约定赔偿损失。据上，根据原告共向被告支付购房款415849元的事实，确定被告应当向原告赔偿损失的具体金额为2079.25元（415849×0.5%】。
（三）本案的处理办法。
1、结合上述两个方面，对原告提出的要求被告赔偿延迟办证的违约责任之请求，本院予以支持。在判决被告向原告承担延期办证的违约责任的情况下，对于原告提出的要求被告承担未完成办理初始登记的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
2、关于完成办理转移登记条件的问题。由于导致房屋买受人权属证书而今没有办理的原因，不应完全归结于本案被告，现被告也在为完成办证条件积极努力，被告完成初始登记还有相当的工作要做，包括继续申请和等待相关行政管理部门的核定和许可，尚需一定的时间条件，由于判决被告承担了逾期办证的违约责任，故根据本案实际情况，确定被告协助办证时间可适当延长，确定为判决生效后90日内为宜。
3、关于原告提出的持续违约损失的问题。由于双方在合同中选择了一次性赔偿损失的办法，这一合同约定对双方均具有约束力；原告积极行使权利，其损失能够得到及时的救济。同时，在本判决生效后，如果被告没有在判决确定的时间内履行协助办证的义务，则应当承担延期履行的法律后果。故此，原告持续违约损失能够依法得到救济。
综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，以及依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告南充佳丽房地产开发有限公司赔偿原告蒋伟损失2079.25元；
二、被告南充佳丽房地产开发有限公司本判决生效之日起九十日内提供办证条件，协助原告蒋伟办理南充市顺庆区马市铺路320号城北公寓2幢2单元302号房屋的权属证书；
三、驳回原告蒋伟的其它诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行给付义务，被告南充佳丽房地产开发有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，支付迟延履行金。
案件受理费50元，由被告南充佳丽房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 赵霁
审 判 员 文君
代理审判员 唐峻
二〇一四年十一月六日
书 记 员 任跃