广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第399号
原告何汉昭，男，汉族，住佛山市禅城区，公民身份号码×××0614。
原告黄小华，女，汉族，住佛山市禅城区，公民身份号码×××0628。
委托代理人李昕，广东华安联合律师事务所律师。
被告佛山市弘力房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人黄伦炎。
委托代理人杨炽华、罗洁莹，、实习律师。
原告何汉昭、黄小华诉被告佛山市弘力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理。本案依法适用简易程序，由本院审判员陈超独任审判。被告于答辩期间向本院提出管辖异议，本院依法裁定予以驳回，后被告上诉至佛山市中级人民法院（下称佛山中院），佛山中院作出（2015）佛中法立民终字第435号民事裁定书，驳回被告上诉。本案于2015年6月12日开庭审理，原告委托代理人李昕、被告委托代理人杨炽华、罗洁莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2009年11月1日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定向被告购买佛山市禅城区普澜路7号三座1205房（下称涉案房产）；建筑面积83.48平方米，其中套内建筑面积60.26平方米，共有建筑面积23.22平方米；总价款693340元，原告以一次性付款方式支付，余款须于2010年11月1日前付清。原告按合同约定向被告足额支付了购房款等费用，被告亦将涉案房产交付给原告使用。后佛山市住房和城乡建设管理局核发了涉案房产的房地产权证，证载建筑面积为76.66平方米，与合同约定的建筑面积误差比为8.17%。依据合同约定及相关法律规定，被告应向原告支付房屋面积差价款。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付房屋面积差价款92486.31元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定了面积差异的处理方式。根据合同的第四条第一款以及第五条之约定，房款的退补仅限于计价面积（即套内面积）发生差异，公摊面积发生差异的，双方互不作任何补偿，故原告要求返还部分房款是违反合同约定，不应得到法律上的支持。涉案楼盘（即“逸彩美寓”楼盘）部分商品房在建筑面积上发生差异，大多是由于公摊面积存在差异，究其原因是佛山市禅城区房地产交易中心出具的《房屋测绘报告》中共有面积的公摊计算方法错误所致，是“算少了”，而非“建少了”。被告在开发涉案楼盘时，严格按照规划进行建设，总建筑面积并未减少，不存在任何偷工减料、少建、漏建的情况，并无利用共有面积进行牟利恶意，不存在过错，因此也不应承担任何责任。本案涉及面广，社会影响大，如原告的诉请得到支持的话，势必造成整个“逸彩美寓”卷入多起诉讼，这既不符合合同约定，也不利于佛山市房地产市场的××发展和社会和谐。最后，原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求驳回原告诉讼请求。
诉讼中，原告提供如下证据：
1、原告身份证及被告工商公示信息。拟证明原、被告主体资格。
2、《广东省商品房买卖合同》及附件。拟证明合同约定涉案房产的建筑面积。
3、《契税纳税申报表》、《契税完税证》、发票。拟证明原告已按合同约定的总建筑面积缴纳相应契税并已足额支付购房款。
4、《房地产权证》。拟证明涉案房产的实际建筑面积较合同约定建筑面积存在较大差异，被告应向原告支付差价款。
诉讼中，被告无证据提交。
诉讼中，本院依职权出示《佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书（普澜路7号测绘报告）》［佛禅房测（2012）054号］、（2014）佛城法民一初字第220号民事判决书、（2014）佛中法民一终字第3028号民事判决书。
本院认证如下：对原告提供的证据，因均有原件核对，被告对证据真实性均无异议，且证据与本案存在关联，故本院对原告提供的证据均予采信。对本院依职权调取并出示的证据，因证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。
案经庭审，本院确认如下案件事实：
2009年11月1日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买佛山市禅城区普澜路7号三座1205房；建筑面积83.48平方米，其中套内建筑面积60.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.22平方米。合同第四条约定涉案房产按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米11505.81元，总金额693340元。合同第五条约定：“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%……”。合同附件四《合同补充协议》第一条约定：“因计价面积误差而导致房价退补的，按如下方式累加计算：1、误差比绝对值在±0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿。2、误差比绝对值0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税。3、实测计价面积少于合同约定计价面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）时，买受人不退房，面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。4、实测计价面积大于合同约定计价面积且面积误差比绝对值增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，面积误差比绝对值超过3%（不含本数）部分的房价款按半价由买受人承担。5、合同第五条与本条款有冲突的，双方同意以本条款的约定为准。”
后原告依据合同的约定向被告支付了购房款，并按合同约定涉案房产的建筑面积缴纳了涉案房产的契税。2013年3月14日，被告向原告开具发票，载明建筑面积为76.66平方米，合同总价为693340元。2013年4月2日，行政部门核发了涉案房产的《房地产权证》，上载涉案房产产权面积76.66平方米，其中套内建筑面积59.96平方米，共有分摊面积16.70平方米。现原告以涉案房产建筑面积少于合同约定建筑面积，被告应退还相应房款为由提起诉讼。
另查明，本院在审理（2014）佛城法民一初字第220号过程中，查明如下事实：2012年3月29日，佛山市禅城区房地产交易中心出具《佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书（普澜路7号测绘报告）》［佛禅房测（2012）054号］，上载：“……五、测量结果：普澜路7号商住楼地下室是停车场，首、二层是商场，三层以上是住宅，总建筑面积为24589.01平方米。其中：……3、普澜路7号三至五层住宅建筑面积6258.46平方米，其中套内建筑面积3657.52平方米，共有建筑面积2600.94平方米，共有建筑面积分摊系数0.711121；……4、普澜路7号一幢是钢混十七层的住宅，建筑面积3159.09平方米，其中套内建筑面积2370.66平方米，共有建筑面积788.43平方米，共有建筑面积分摊系数0.332578；一幢共有住宅36个单元。5、普澜路7号二幢是钢混十五层的住宅，建筑面积3802.37平方米，其中套内建筑面积2828.07平方米，共有建筑面积974.30平方米，共有建筑面积分摊系数0.344511；二幢共有住宅50个单元。6、普澜路7号三幢是钢混十六层的住宅，建筑面积5390.05平方米，其中套内建筑面积4216.07平方米，共有建筑面积1173.98平方米，共有建筑面积分摊系数0.278454；三幢共有住宅64个单元。……”。佛山市禅城区房产测绘和交易中心于2014年2月11日向本院出具《关于对（2013）佛城法民一初字第1257号调查函的复函》，认为涉案逸彩美寓项目系根据被告提供的佛山市禅城区发展规划和统计局建（构）筑物工程规划条件核实意见（案卷编号：F110902A01）和经佛山市规划部门审批的建筑图纸等材料，经该中心现场测量，依据《房产测量规划》（GB／T17986-2000）和《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房（2002）74号）的有关规定，绘制房屋分层平面图和计算建筑面积，并经被告确认后于2012年3月29日出具了《房屋测绘报告书》（佛禅房测（2012）054号）。该测绘报告书经重新复核后，房屋分层平面图绘制、共有建筑面积的分摊认定和面积计算都符合《房屋测量规范》的要求。后佛山市中级人民法院出具（2014）佛中法民一终字第3028号民事判决书，确认（2014）佛城法民一初字第220号民事判决认定的事实，并维持该案判决。
诉讼中，原告确认在取得房产证时才知道涉案房产总体建筑面积少于合同约定，具体时间以房地产权证核发时间为准。原、被告共同确认双方未就涉案房产建筑面积差异所产生的退补款项支付时间存在约定。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件均系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原告及被告均应依约履行各自的合同义务。
关于原告主张被告支付涉案房产面积差价款的诉请。根据本院查明的事实，涉案房产经佛山市禅城区房地产交易中心测绘，其实测总体建筑面积少于合同约定的建筑面积。因涉案《商品房买卖合同》及相关附件仅约定以套内建筑面积作为计价面积及套内建筑面积存在差异的处理方式，并未对涉案房产总体建筑面积存在差异如何处理进行约定，且双方对此并未达成补充协议，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定原告有权就总体建筑面积减少部分依法向被告主张权利。经计算，涉案房产实测总体建筑面积76.66平方米较合同约定的83.48平方米减少6.82平方米，误差比为8.17%，则被告应就涉案房产总体建筑面积减少部分退付价款为693340元÷83.48㎡×［83.48㎡×3%＋（83.48㎡-76.66㎡-83.48㎡×3%）×2］=92486.28元。原告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。
被告关于合同已约定公摊面积发生差异时双方互不作任何补偿的抗辩，缺乏事实依据，本院不予支持。另对被告提出原告请求已超诉讼时效的抗辩。本院认为，依据《民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条之规定，原告请求权的诉讼时效为二年，从其知道或应当知道权利被侵害时起算。案中，涉案房产实测建筑面积应以产权证记载为准，据原告确认其取得涉案房产产权证之日起计至其提起本案诉讼之日，未超二年，故本院对被告关于原告诉请已超诉讼时效的抗辩不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告佛山市弘力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何汉昭、黄小华支付佛山市禅城区普澜路7号三幢1205房总体建筑面积减少部分价款92486.28元；
二、驳回原告何汉昭、黄小华其他诉讼请求。
如果被告佛山市弘力房地产开发有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1056元（因适用简易程序已减半收取），由被告佛山市弘力房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈超
二〇一五年六月十二日
书记员 林立
附引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。