彭水苗族土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）彭法民初字第00051号
原告赵川红，女，1975年3月5日出生，苗族，重庆市彭水苗族土家族自治县人，居民。
原告卢必英，女，1967年7月27日出生，汉族，重庆市彭水苗族土家族自治县人，居民。
上列二原告的委托代理人熊广成，重庆渝东律师事务所律师（特别授权代理）。
被告王德容，女，1975年8月4日出生，苗族，重庆市彭水苗族土家族自治县人，居民。
被告张晴霞，女，1974年12月4日出生，苗族，重庆市彭水苗族土家族自治县人，居民。
被告周志菊，女，1963年2月19日出生，苗族，重庆市彭水苗族土家族自治县人，居民。
原告赵川红、卢必英诉被告王德容、张晴霞、周志菊租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，依法由审判员龙小平担任审判长、与代理审判员唐力、人民陪审员严昌旭组成合议庭共同负责对案件的审判，适用普通程序于2014年1月17日公开开庭进行了审理。原告赵川红、卢必英及其委托代理人熊广成，被告王德容、张晴霞、周志菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵川红、卢必英诉称：2013年3月26日，三被告将正在经营的“金顺公寓”转租给二原告经营。转租协议约定：三被告自愿将金山广场B栋17A-1公寓租给二原告经营，转租期限从2013年3月26日至2017年10月13日，共计4年6个月17天，公寓转租金额20万元；房屋租金则按三被告与房东签订的租房合同约定支付，即第一、二年各2万元，第三、四年各2.5万元。合同还约定：若因政策性原因公寓不能正常经营，由三被告退还余下时间段公寓和房屋租金。二原告于签订合同时支付公寓租金20万元，2013年7月16日支付房屋租金2万元。经营期间，工商管理部门到公寓查验营业执照，二原告方知公寓没有办理营业执照，几经询问，被告答复正在办理中。2013年9月10日，彭水县工商局下发责令整改通知书，限二原告于2013年9月17前改正或停止无照经营行为，否则将予以行政处罚，二原告及时与被告联系，被告明确表态暂时无法办理营业执照。为避免造成更大损失，二原告只好于9月16日停业，实际经营5个月20天。2013年9月28日，二原告与三被告经协商同意终止《公寓转租协议》，三被告于当日将原告持有的公寓钥匙和设施设备收回，但三被告却借故不退还二原告剩余租期的公寓、房屋租金。为此，请求人民法院依法判决三被告退还原告的公寓转租金和房屋租金194368元。
被告王德容辩称：谁经营谁办理工商营业执照，故没有营业执照与三被告无关。政策性原因应当是政府文件规定，二原告要求退还余下租金，就应当拿出政府文件。
被告张晴霞辩称：根据转租协议的约定，若因政策性原因无法经营，才退还剩余时间段的租金。二原告承租时，被告就没有工商营业执照，因此，没有工商营业执照被责令停业不属于合同中“因政策性原因无法经营”的约定情形。由于被告不懂法，当初才同意终止《转租公寓协议》，并协商退还余下租金的。
被告周志菊辩称：同意被告王德容和张晴霞的答辩意见。
经审理查明：2013年3月26日，二原告与三被告签订公寓转租协议，被告将其正在经营的金顺公寓转租给原告经营。转租协议约定：租期自2013年3月26日至2017年10月13日，转租金额20万元。合同第四项约定，转租期间的房租费按房租合同所定金额由乙方（原告）每年按时支付，第八项约定，转租期内若因政策性原因公寓不能正常经营，由甲方（被告）退还剩余时间段公寓租金和房屋租金。前述租房合同指被告于2009年8月13日与房东姚长安签订的租房协议，金顺公寓系被告租赁姚长安在彭水县城金山广场B栋17A-1住房经改建而成。按该协议约定，原告承租公寓除支付转租金20万元后，还应逐年支付房屋租金，前二年每年2万元，后二年每年2.5万元。原告在签订转租协议时支付公寓租金20万元，2013年7月16日向被告支付房屋租金2万元。
二原告在经营公寓期间，按特种行业管理要求，安装监控设备支出4000元，建立社会信息采集平台支出860元。已交纳2013年9月份物业管理费用168元。
2013年9月10日，彭水县工商局以金顺公寓无工商营业执照为由下发《责令改正通知书》，限原告于2013年9月17前改正或停止无照经营行为，否则将予以行政处罚，原告经联系被告得知无法办理工商营业执照后，于9月16日停业，实际经营5个月20天。2013年9月28日，原、被告经协商，双方同意终止《公寓转租协议》，三被告曾同意各自退还租金6万元，但在履行期限上最终未能达成一致意见。
原告主张退还公寓转租和房屋租金共194368元，其计算方法为：约定租期1657天，该时段原告应付公寓和房屋租金290000元，290000元÷1657天=175元／天。二原告实际经营170天，其租金为175元／天×170天=29750元。监控设备按租期折扣，4000元÷1657天×170天≈411元，信息采集平台费按1年折算，二原告使用半年为890元÷2=445元，物管费168元，二原告占去半月时间，应扣除84元。即220000元＋4000元＋890元＋168元-29750元-411元-445元-84元=194368元。其中，信息采集平台费发票记载实为860元。
本院认为，《公寓转租协议》清楚地表明租赁标的物系公寓的经营权，而不应简单地理解租赁房屋。公寓经营当然地要求取得工商营业执照，否则构成违法经营，三被告将其无照经营的公寓转租给二原告，因其违反法律、行政法规的强制性规定而不具合法经营权导致转租协议不具法律效力。因此，原、被告于2013年9月28日协商达成终止《公寓转租协议》，既是双方的真实意思表示，也符合法律的规定，本院据此确认双方已终止转租公寓协议。至于转租协议约定因政策性原因导致不能经营才可退还租金，应当理解为有效合同的解除条件，本案因合同无效无需考虑该设定条件，故被告的辩解理由不成立。无效合同导致的结果是双方返还财产，有过错一方还应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二原告已经将金顺公寓交还给三被告，三被告则依法应当返还二原告所付租金220000元（公寓转租金200000元，房屋租金20000元）。原告实际经营公寓170天，其自愿按此时间段计算扣除公寓租金和房屋租金29750元，请求范围缩小至让三被告返还租金190250元，已是法外让利，本院尊其意愿。原、被告明知公寓经营未取得工商营业执照而签订转租协议租赁经营，双方均有过错且责任相当，故原告租赁期间安装监控设备、建立信息采集平台所支付的费用，由双方平均分担。物管费不在租赁合同范围，本院不支持原告的分担主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项，第五十八条之规定，判决如下：
一、由被告王德容、张晴霞、周志菊返还原告赵川红、卢必英公寓和房屋租金共计190250元，赔偿安装监控设备及建立信息采集平台费用损失2430元，合计192680元。限于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告赵川红、卢必英的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4187元（原告赵川红、卢必英已预交4187元），由被告王德容、张晴霞、周志菊负担2512元，由原告赵川红、卢必英负担1675元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向重庆市第四中级人民法院或本院预交上诉费4187元。递交上诉状后期满七日内仍没有预交上诉费，又不提出缓交申请或提出申请未被批准同意的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的义务，不自觉履行的，当事人可以申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从分期履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 龙小平
代理审判员 唐 力
人民陪审员 严昌旭
二〇一四年三月十二日
书 记 员 黄亚琴