湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第01220号
上诉人（原审被告）张应康，退休工人。
委托代理人（特别授权）张恒，
委托代理人（特别授权）童军，湖北施南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许代华，退休工人。
被上诉人（原审原告）陈晓萍，系许代华之妻。
二被上诉人共同委托代理人（特别授权）杨杰，湖北新理念律师事务所律师。
二�上诉人共同委托代理人（特别授权）刘臻，湖北新理念律师事务所律师。
上诉人张应康因与被上诉人许代华、陈晓萍农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第02007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成由审判员李丽担任审判长，审判员李志华、杨芳参加的合议庭。于2015年11月30日公开开庭审理了本案。上诉人张应康及其委托代理人张恒、童军，被上诉人许代华、陈晓萍的委托代理人杨杰、刘臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许代华、陈晓萍在一审中诉称，2003年8月4日，许代华与张应康协商，将许代华、陈晓萍家庭共有位于恩施市红庙经济开发区三孔桥村七组漆树湾的混凝土平房（两层四间、外附厨房一小间）一栋作价3万元卖给张应康，双方同日签订了《房屋买卖协�书》。该房屋土地性质为集体土地，房屋所有权证编号为恩市红私字第0334号。后经核实，张应康的户口性质为城镇居民。根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条和《合同法》第五十二条第五款的规定，双方之间签订的合同因张应康主体身份不适格而归于无效。后双方多次因合同效力问题协商未果，为维护许代华、陈晓萍的合法权益，故诉至法院，请求确认双方于2003年8月4日签订的《房屋买卖协议书》无效。
张应康在一审中辩称：一、双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效。理由为：1、根据国土资源部、中央农村领导小组办公室、财政部、农业部2011年联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土发（2011）178号文件）第六条规定：非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有发生变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏标注“该权利人为非本农村集体成员”。本案协议签订于2003年8月4日，张应康在规定之前就已经通过协议取得涉案的宅基地及房屋，只是未按程序办理相应手续。舞阳办事处与张应康签订的《房屋征收安置补偿协议书》也证明当地农民集体亦认可该事实，故张应康可以取得该土地使用权；2、张应康于2003年购买许代华、陈晓萍的房屋后实际使用、管理至今已达十一年，并已得到当地村委会认可；3、该房屋出售前，登记的所有权人为许代华，许代华亦是城镇居民。张应康虽系城镇居民，但其他家庭成员均系农村人口，本案所涉房屋实际是从一个城镇居民家庭转让给另一个城镇居民家庭；4、双方交易的是房屋而非宅基地，案涉房屋已由政府征收并已签订安置补偿协议，被征收人为张应康。许代华、陈晓萍在看到涉案房屋被征收，有补偿利益的情况下提起诉讼，其行为违背诚实信用原则。二、许代华、陈晓萍起诉程序不当。张应康与舞阳办事处已于2014年1月2日签订了《房屋征收安置补偿协议书》，并已实际履行，涉案宅基地使用权和房屋所有权在许代华、陈晓萍起诉时已不归张应康享有，故许代华、张应康应先对该补偿协议书是否有效提起确认之诉。综上，请求法院驳回许代华、张应康的诉讼请求。
原审查明，许代华系恩施市华泰建设有限公司工人，其妻陈晓萍系原恩施市红庙开发区金子乡三孔桥村（现恩施市舞阳坝街道办事处三孔桥村）村民。张应康系原恩施市土桥搬运站退休工人，其妻曾召玉、子张恒系恩施市芭蕉侗族乡芭蕉社区塘湾组村民，曾召玉现已病故。
2003年8月4日，许代华、陈晓萍与张应康签订《房屋买卖协议书》，将其家庭共有的位于恩施市红庙经济开发区三孔桥村七组漆树湾的混凝土平房（两层四间、外附厨房一小间）一栋作价3万元卖给张应康。该房屋登记在许代华名下，土地性质为集体土地，房屋所有权证编号为恩市红私字第0334号。合同签订后，张应康支付了购房款3万元，许代华将房产证交付给张应康，张应康接收房屋后居住、管理至今。2014年1月2日，恩施市舞阳坝街道办事处与张应康及其女张发平签订《房屋征收安置补偿协议书》，对涉案房屋予以征收。在一审庭审中，双方均认可《房屋征收安置补偿协议书》中所确认的房屋地址、面积与《房屋买卖协议书》一致。
原审认为，农村房屋买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的行为。本案系农村房屋买卖合同，所涉土地为农村宅基地，性质为集体土地，�于农民集体所有，因此取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员。根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”以及国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，国家禁止城镇居民在农村购买房屋和宅基地。虽然本案房屋买卖行为已达十余年，张应康一家使用、管理涉案房屋至今，但张应康系城镇居民，其家庭成员也非土地所在集体经济组织成员。故双方签订的农村房屋买卖合同违反了国家法律、行政法规的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款所规定的合同无效的情形。故对于许代华、陈晓萍主张本案所涉《房屋买卖协议书》无效的主张于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国�地管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款之规定，判决：许代华、陈晓萍与张应康于2003年8月4日签订的《房屋买卖协议书》无效。案件受理费100元，减半交纳50元，由张应康负担。
张应康不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。一审法院简单认定本案所涉房屋买卖协议属于张应康个人与许代华签订错误。协议双方不是代表个人签名，均代表各自家庭。张应康的家庭中除张应康外，其他成员均属农村户口，许代华家庭中也仅有陈晓萍属农村户口。且房屋所在地基层政府与张应康就涉案房屋与张应康家庭签订了《房屋征收安置补偿协议书》，该房屋购买的行为已得到其认可；二、一审法院适用法律不当。张应康虽是城镇户口，但其家庭其他成员均属农村人口，《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土�的通知》第二条第二款并未规定不能向非本集体经济组织成员出售农村房屋；《关于深化改革严格土地管理的决定》也仅规定禁止城镇居民在农村购买宅基地，并未限制非本集体经济组织成员的其他农村人口购买宅基地，且该决定颁布于2004年10月，本案协议签订时间为2003年8月，该规定对本案所涉协议不具约束力。上述规定的目的在于保持农村稳定、保护农民利益，杜绝出现“炒地”现象。但本案中，张应康因解决家庭基本居住条件购买了许代华家庭的房屋，且已实际居住使用十多年，其目的是为了生存，不应当仅从其购房的行为是否符合相关规定草率认定购房协议是否有效。综上，张应康代表其家庭购买涉案房屋并已居住十多年，许代华、陈晓萍在此期间并未提出异议，在2014年涉案房屋被征收后许代华、陈晓萍才提出购房协议无效，一审法院简单以相关规定为�据认定协议无效违背了诚实信用及公平原则，故请求二审法院撤销一审判决，改判双方签订的《房屋买卖协议书》有效。
被上诉人许代华，陈晓萍在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，张应康的上诉理由不能成立，应予以驳回。
双方当事人在二审期间均未向本院提交证据。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《房屋买卖协议》系张应康与许代华、陈晓萍的真实意思表示，综合张应康的上诉理由和许代华、陈晓萍的答辩意见，结合案件情况，本案二审的争议焦点归纳为：《房屋买卖协议书》是否有效。对此，本院分析评判如下：
本案所涉房屋使用的土地性质为农村宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条�二款之规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。该法第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。因此宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村宅基地亦不得向城市居民出售。本案所涉《房屋买卖协议书》为张应康签订，张应康系城镇居民，其妻曾召玉、其子张恒虽为农村户口，但二人户口系恩施市芭蕉侗族乡芭蕉居委会塘湾组，均不是三孔桥村集体经济组织成员，故张应康不具备受让农村宅基地的主体资格，虽《房屋买卖协议》系缔约当事人的真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效协议。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《房屋买卖协议书》签订后，张应康已向许代华、陈晓萍支付完约定的价款，许代华、陈晓萍亦将房屋及产权证交付给张应康，张应康家庭基于《房屋买卖协议书》对涉案房屋占用使用十余年，虽不能办理产权证书变更登记，但该房屋现因政府征收，实际使用人张应康、张发平已与恩施市舞阳坝街道办事处签订了《房屋征收安置补偿协议书》，该《房屋征收安置补偿协议书》所载明的房屋补偿等相关权益应由张应康家庭享有。
综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，实体处理恰当，张应康的上诉理由不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人张应康负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 丽
审判员 李志华
审判员 杨 芳
二〇一五年十二月二十五日
书记员 何奕娥