广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第460号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市杰鹏物业有限公司
被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市大世界实业发展有限公司
上诉人深圳市杰鹏物业有限公（以下简称杰鹏物业公司）与被上诉人深圳市大世界实业发展有限公司（以下简称大世界公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第566号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，大世界公司就承租深圳市宝安区福永街道凤凰社区168杰鹏商业广场与杰鹏物业公司进行磋商，2011年7月14日，大世界公司以支票形式向杰鹏物业公司交付订金1，000，000元，杰鹏物业公司向大世界公司出具了收据。大世界公司主张支付订金后了解到杰鹏物业公司提供的涉案房屋没有取得房地产权证、建设工程规划许可证等手续，导致双方无法签订租赁合同，从而要求杰鹏物业公司退还订金，并提供深圳市某股份合作公司于2011年9月8日出具的《证明》一份予以证明。杰鹏物业公司对该证据的真实性予以认可，亦自认涉案房屋没有取得房地产权证、建设工程规划许可证等手续，但认为在大世界公司交付订金前就已经告知涉案房屋的产权情况，而大世界公司仍同意承租，因此支付了订金，杰鹏物业公司未能举证证明大世界公司在支付订金前知晓涉案物业的产权情况。杰鹏物业公司提供租赁合同书及收据、收款收据等证据，主张杰鹏物业公司因解除已签订的租赁合同赔偿93，970.56元以及因涉案物业空置了4个多月时间所造成的租金收益损失375，882.24元，共计469，852.8元。杰鹏物业公司对该组证据的真实性表示无法确认，对与本案的关联性不予认可。
另查，原审法院根据大世界公司提出的财产保全申请，作出（2012）深宝法民三初字第566-1号民事裁定书，依法查封了杰鹏物业公司价值1，100，000元的财产。
再查，杰鹏物业公司于2012年4月12日向原审法院提交管辖权异议申请，认为原审法院对本案无管辖权，要求将本案移送至深圳市福田区人民法院审理。原审法院作出（2012）深宝法民三初字第566-2号民事裁定书，依法驳回杰鹏物业公司的管辖权异议，深圳市中级人民法院作出（2012）深中法立民终字第1722号民事裁定书，维持原审法院对管辖权异议作出的裁定。
大世界公司的诉讼请求为：1、判令杰鹏物业公司向大世界公司返还合同预交款项人民币1，000，000元及计至清偿之日的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年7月14日起暂计至2012年3月5日的利息为人民币42，235.62元）；2、杰鹏物业公司承担本案的全部诉讼费用。
杰鹏物业公司的反诉请求为：依法判决大世界公司赔偿杰鹏物业公司损失469，852.8元，并由大世界公司承担本案的反诉费用。
原审法院认为，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，依法出租房屋的，应当提供建设工程规划许可证或者房产证等相应证明。本案中，杰鹏物业公司就未取得建设工程规划许可证、房地产证的房屋与大世界公司进行租赁合同磋商，具有主要过错，依法应当承担租赁合同不能订立的主要责任，大世界公司以涉案房屋未取得建设工程规划许可证、房地产证等为由拒绝与杰鹏物业公司签订租赁合同，并无不妥。据此，大世界公司请求杰鹏物业公司返还订金1，000，000元，有事实依据，原审法院予以支持。大世界公司请求杰鹏物业公司自2011年7月14日起支付逾期返还订金的利息，缺乏事实依据，原审法院酌定杰鹏物业公司应当按照中国人民银行公布的同期基准贷款利率、自起诉之日即2012年3月16日向大世界公司支付逾期返还订金的利息。杰鹏物业公司请求大世界公司赔偿因双方合同不能订立对杰鹏物业公司造成的损失，并提供租赁合同及收据等予以证明。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”之规定，杰鹏物业公司应当承担本案租赁合同不能订立的主要原因，杰鹏物业公司要求大世界公司承担缔约过失责任，缺乏事实依据，原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：一、杰鹏物业公司应当于本判决生效起三日内向大世界公司返还订金1，000，000元及利息（本金1，000，000元，按照中国人民银行公布的同期基准贷款利率计算，自2012年3月16日起计至本判决指定支付之日止）；二、驳回大世界公司的其他诉讼请求；三、驳回杰鹏物业公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉案件受理费14，180元，由大世界公司承担575元，杰鹏物业公司承担13，605元。财产保全费5，000元，由大世界公司承担203元，杰鹏物业公司承担4，797元。反诉案件受理费4，173.9元，由杰鹏物业公司承担。
杰鹏物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第三项，改判大世界公司赔偿杰鹏物业公司损失人民币469852．8元；2、请求二审法院依法判决由大世界公司承担一审反诉及二审诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：一、一审判决没有查明杰鹏物业公司的损失是否系大世界公司过错造成，判决驳回杰鹏物业公司的全部反诉请求错误。大世界公司在杰鹏物业公司明确告知其承租的房屋没有办理产权登记的情况下仍然同意承租并支付了订金，还要求杰鹏物业公司将其他租户清场并不再对外招租。杰鹏物业公司已经尽到了告知义务，大世界公司同意承租并支付订金以及告知杰鹏物业公司不再对外招租的行为让杰鹏物业公司有理由相信大世界公司是愿意签订房屋租赁合同的，杰鹏物业公司随后才解除了与其他租户的租赁合同也不再对外招租。因此，杰鹏物业公司因解除与其他租户租赁合同的赔偿损失和该承租物业租金收益损失完全是大世界公司的原因造成的，应该由大世界公司依法赔偿。一审法院应当查明杰鹏物业公司造成损失的原因，而不是采纳大世界公司单方意见。二、杰鹏物业公司反诉的损失赔偿也是有事实和法律依据的，一审判决认定事实错误。杰鹏物业公司基于对大世界公司的信任解除与其他租户的租赁合同并不再对外招租。大世界公司后来的反悔行为已经违背诚实信用原则，导致了杰鹏物业公司的损失。大世界公司对双方租赁合同未能订立也是具有过错的，应当承担租赁合同不能订立的相应责任，而且造成了杰鹏物业公司的损失，依法应该承担缔约过失责任。因此，杰鹏物业公司主张的损失469852．8元所依据的事实和法律依据是充分的。一审法院对该事实认定明显有误。综上所述，一审判决对杰鹏物业公司的反诉请求事实认定错误，请二审法院依法查明事实改判支持杰鹏物业公司的反诉请求。
大世界公司口头答辩称：我方意见与一审对于杰鹏物业公司反诉的答辩意见一致。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，杰鹏物业公司作为涉案房产的出租人，应当保证涉案房产具有适租性，亦应如实向承租人告知涉案房产的基本状况。由于涉案房产没有取得房地产权证，亦无建设工程规划许可证，大世界公司以此为由拒绝与杰鹏物业公司签订租赁合同，并无不当。杰鹏物业公司虽主张其在磋商时曾口头告知大世界公司涉案房产没有房地产证及建设工程规划许可证的事实，但大世界公司不予认可，杰鹏物业公司亦未提交证据加以证明，应当承担举证不能的后果。
综上，上诉人杰鹏物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8347.79元，由上诉人深圳市杰鹏物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一三年五月二十九日
书记员（兼） 刘司元