江西省新余市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）赣05民终288号
上诉人（原审原告）：孔目江1号小区业主委员会。住所地：新余市高新技术产业开发区新欣南大道孔目江1号小区。
主要负责人：朱家勇，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：刘永龙，男，住江西省新余市渝水区，系孔目江1号小区业主委员会推荐。
委托诉讼代理人：何诚，新余市钢城法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：新余市新王龙房地产开发有限公司。住所地：新余市经济开发区。
法定代理人：王某，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：新余高新区喻氏租赁管理中心，住所地新余市高新技术产业开发区新欣南大道孔目江1号小区***号**室。
主要负责人：付文君，女，住新余市渝水区，系该管理中心经营者。
以上二位被上诉人委托诉讼代理人：廖志飞、王文滔，江西三江合律师事务所律师。
上诉人孔目江1号小区业主委员会因与被上诉人新余市新王龙房地产开发有限公司（下称新王龙公司）、新余高新区喻氏租赁管理中心（下称喻氏租赁中心）确认合同无效纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2016）赣0502民初3455号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孔目江1号小区业主委员会（下称孔目江业委会）的委托诉讼代理人刘永龙、何诚及被上诉人新余市新王龙房地产开发有限公司（下称新王龙公司）与新余高新区喻氏租赁管理中心（下称喻氏租赁中心）的共同委托诉讼代理人廖志飞、王文滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孔目江业委会上诉请求：1.依法撤销（2016）赣0502民初3455号民事判决书；2.依法改判支持上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由新王龙公司、喻氏租赁中心承担。事实与理由：一审认定事实错误、适用法律不当、判决错误。一、一审超过诉请范围对地下车库、车位权属进行确权违反了法律规定。小区地下车库、车位权属存在争议，且新王龙公司至今未提供地下车库、车位的权属登记证书，一审认定地下车库、车位归新王龙公司所有不妥。二、住宅小区停车位是小区公共设施，该使用专用权归小区全体业主所有，新王龙公司对小区业主之外的人出售停车位应征得业主大会的同意。三、一审认定停车位满足业主的需要有误。停车位产权不明，小区业主有权选择是否购买、什么时间购买；该小区2886户，车位1500个，出售、出租给喻氏租赁中停车位1220个；2011年开发商以每个车位9至12万元价格出售给业主，却以每个4.2万元出售给喻氏租赁中心，开发商损害业主利益；2016年新王龙公司与喻氏租赁中心出售停车位未告知业主，侵害了小区业主的知情权、优先购买权。四、人防工程停车位出租协议无效。人防工程车位产权归国家所有，出售、出租人防工程要依法取得产权管理单位许可同意；新余市人防办对新王龙公司违规出售、出租人防工程进行了行政处罚并行文要求新王龙公司与小区业主协商决定；根据《江西省人民防空工程管理办法》第27条规定，新王龙公司未提供人防工程使用权证，故所签《地下车位使用租用协议》（下称租用协议）无效。五、一审认定喻氏租赁中心在购买及租赁车位后对享有收益权有误。新王龙公司没有地下车库、车位的所有权及人防工程使用权证书，其与喻氏租赁中心与签订的《地下车位使用权转让协议》（下称转让协议）、租用协议无效，喻氏租赁中心不享有收益权。且喻氏租赁中心没有物业管理、租赁的经营资质，未与孔目江业委会签订《物业服务合同》，不能在小区开展物业管理、租赁业务，而小区只能有一个物业单位，因此，即便喻氏租赁购买了该停车位，也应交由孔目江业委会选聘的物业公司进行管理或租赁。
新王龙公司答辩称，一、根据法律规定，涉及全体业主利益必须经业主大会同意后方能提起诉讼，孔目江业委会未通过业主大会同意提起，孔目江业委会诉讼主体不适格。二、一审认定新王龙公司对诉争地下车库、车位享有所有权合法有据。诉争地下车位是新王龙公司单独报建、单独审批、单独核算、单独缴纳规费，享有该车位的所有权和使用权；本小区地下车库、车位权属问题系解决合同有效与否的前提，具有直接因果关系，因此一审法院依法认定该车位、车库的权属不存在超诉请问题；法律明确规定了地下车位、车库权属，涉案车位、车库属开发商所有；新余市房地产交易中心阐明了新王龙可以办理诉争地下车位产权登记，孔目江业委会把未办理登记等同没有确权属偷换概念。三、没有法律规定停车位属于整个建筑物的公共使用部分。本案中地下车位未纳入公摊面积，没有占用业主共有道路，不属于业主共有。且无法律规定新王龙公司对外出售停车位需要征得业主大会同意。四、本案停车位、车库已首先满足了业主的需要。小区车位自2011年销售，且多次推广宣传小区车位，于2014年4月，该小区项目销售超过85%，答辩人申请向税务部门进行税务清算，在清算阶段经过宣传、促销后才将剩余车位转让、出租给喻氏租赁。五、根据“谁投资谁受益”原则，答辩人作为投资者，有权将人防工程作为停车位出租给喻氏租赁中心。
喻氏租赁中心答辩称，一、同意新王龙公司的答辩意见。二、喻氏租赁中心系个人工商户，经营范围为停车场管理、物业管理、场地租赁管理，答辩人具有经营资质，且答辩人与新王龙公司签订了地下车位转让、租用协议，答辩人对该车位出租、转让是合法，涉案地下车位非小区公共物业，不属于业主共有，答辩人无须将物业交由上诉人选聘的物业公司管理和租赁，综上答辩人不构成违法、违规经营。答辩人亦为小区业主，有权购买该小区停车位。
孔目江业委会向一审法院起诉请求：1.判令新王龙公司、喻氏租赁中心签订的地下车位使用权转让协议、地下车库使用租用协议无效；2.喻氏租赁中心立即停止转让、出租孔目江1号小区地下车位公共物业等非法经营活动。
一审法院认定事实：新王龙公司系孔目江1号小区开发商。孔目江1号小区建有地下车库、车位及人防工程。2011年新王龙公司开始对该地下车库、车位进行公开销售，对人防工程规划车位用于出租，其中有263户小区业主购买了地下车库、车位，98户业主承租了车位。2014年4月30日新余市宏鑫合伙税务师事务所对该小区项目进行了财务清算。截止2016年该小区仍有车库、车位未能出售、出租。付文君系被告喻氏租赁中心的经营者，亦系孔目江1号小区业主，该租赁中心经营范围为停车场管理、物业管理、场地租赁管理。2016年2月26日，新王龙公司与喻氏租赁中心签订《地下车位使用权转让协议》，约定新王龙公司将该小区剩余948个车位（含20个车库）以4.2万元/个出售给喻氏租赁中心。同日，二被告签订《地下车位使用租用协议》，约定新王龙公司将该小区防空地下室272个车位以每月300元/个租赁给喻氏租赁中心，租期5年。后喻氏租赁中心将其购买的车库、车位对小区业主公开出售或出租，将防空地下室车位公开出租。
一审法院认为，本案属确认合同无效纠纷。争议焦点为：1.孔目江业委会诉讼主体是否适格；2.新王龙公司将地下车位使用权转让、租用给喻氏租赁中心是否合法有效，孔目江业委会的诉请应否支持。关于孔目江业委会诉讼主体是否适格问题，孔目江业委会依法成立，诉讼主体地位属于我国民事诉讼法规定的其他组织，孔目江业委会主体适格。法律并未规定必须召开业主大会讨论决定后孔目江业委会才能提起诉讼，故对新王龙公司、喻氏租赁中心的抗辩意见不予采纳。关于第二个争议焦点问题，本案地下车位分为二部分，一部分是建筑物地下车位，另一部分是防空地下室车位。依照《中华人民共和国》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”对本案中建筑物地下车位，未纳入公摊面积，不属于占用业主共有的道路或者其他场地，该区域车位不属于业主共有，且新余市房产交易中心在对孔目江业委会《关于孔目江1号小区地下非人防停车位权属问题的回复》中也阐明新王龙公司可以对该停车位办理权属登记，故该地下车位权属归新王龙公司所有。对车位应当首先满足业主需要的问题，从2011年开始，新王龙公司就将车位面向小区业主公开认购出售，满足了业主的购买需要，亦有部分业主购买了车位，直至2016年新王龙公司才将涉案剩余车位出售给被告喻氏租赁中心，双方签订的转让协议，未违反上述规定，合法有效，故孔目江业委会主张新王龙公司、喻氏租赁中心签订使用权转让协议无效的意见，于法无据，一审法院不予支持。对孔目江业委会主张新王龙公司、喻氏租赁中心签订使用权租用协议无效的问题，根据人防工程遵循平战结合的原则，战时作为防空避难场所，平时可作为停车场使用，且根据“谁投资、谁受益”的原则，新王龙公司作为投资者，其有权将该人防工程作为停车场向喻氏租赁中心出租，双方签订的租用协议未违反法律规定，合法有效。喻氏租赁中心在购买及租赁上述车位，其对车位就拥有收益权，即可以对外出售（除人防地下室）或出租，故对孔目江业委会主张新王龙公司、喻氏租赁中心签订的使用权租用协议无效及喻氏租赁中心停止转让、出租的意见不予支持。关于喻氏租赁中心是否构成非法经营，属行政部门主管，孔目江业委会可向工商行政管理部门反映。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十四条至规定，判决：驳回孔目江1号小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费200元，由孔目江业委会承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经审理查明，2016年4月10日，孔目江1号小区34位楼长代表同意授权孔目江1号业主委员会代表孔目江1号小区业主，就小区房屋质量及车位纠纷等一切侵害业主合法权益现象，依法行使诉讼及其他依法维护业主合法权益的权利。二审查明的其他事实和一审查明事实一致。
本院认为，本案属确认合同无效纠纷。新王龙公司、喻氏租赁中心辩称，孔目江业委会未经业主大会同意，擅自提起诉讼，不是本案适格主体。本院认为，业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，属《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。本案中，孔目江业委会就新王龙公司与喻氏租赁中心签订的地下车库、车位转让及出租相关协议请求法院确认无效一事，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项中的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应当召开小区业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。虽然孔目江业委会提交了孔目江1号小区34位楼长代表就此事项的授权书，但没有相关证据证实上述34位楼长代表就本案特定事项获得了相关业主的授权，故无法证明就本案提起诉讼，孔目江业委会获得了业主大会的授权，因而孔目江业委会并不具备提起本案诉讼的诉讼主体资格。综上，依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2016）赣0502民初3455号民事判决；
二、驳回孔目江1号小区业主委员会的起诉。
一审案件受理费200元，二审上诉费200元，退还孔目江1号小区业主委员会。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 甘致易
审 判 员 艾力钊
审 判 员 赵卫珍
二〇一七年九月四日
法官助理 邹 铖
书 记 员 周美娟