山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）鲁民提字第73-1号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李仕珍。委托代理人：胡斌云，北京汇鹏律师事务所律师。委托代理人：陈冉，北京汇鹏律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：烟台海基置业有限公司。住所地：山东省。法定代表人：孟祥照，该公司董事长。委托代理人:曲永海，山东崇真律师事务所律师。再审申请人李仕珍因与被申请人烟台海基置业有限公司（以下简称海基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市中级人民法院（2013）烟民一终字第520号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年3月31日作出（2015）鲁民提字第73号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李仕珍的委托代理人胡斌云、陈冉，被申请人海基公司的委托代理人曲永海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年7月27日，李仕珍起诉至山东省龙口市人民法院称，2011年6月29日，李仕珍和海基公司委托代理机构龙口市汽车站有限公司签订一份《商品房预（销）售合同》，合同约定该商品房建筑面积51.13平米，单价为每平米4587.99元人民币。房屋总价款为234584元，房屋位于龙口市东海黄金海岸高尔夫滨海华庭小区29号楼2单元202室。依约海基公司应予2011年6月30日前将符合国家和地方政府有关规定验收合格的房屋交付李仕珍使用。签订合同后李仕珍分别于2011年7月2日支付房款140000元，2011年7月16日支付房款94584元，将购房款全部支付给海基公司。海基公司未按约定交付房屋，请求判令解除商品房买卖合同、赔偿利息及违约金。海基公司辩称，海基公司不退还购房款及利息，因为6月23日李仕珍在滨海华庭购买该房时，海基公司明确告诉李仕珍是现房，并且可以交房，竣工验收报告正在办理当中。李仕珍看过29号楼2单元202室，购买后可以装修，李仕珍购房订单式一次性付款，认购方应于2011年6月30号交齐房款，含定金共计234584元。李仕珍分两次将房款汇到海基公司账号，6月26日汇款14万，7月16号汇款94584元，根据购房订单李仕珍已逾期违约。第二，竣工验收报告已发放。第三，合同第八条签订时间是2011年6月30日。海基公司不同意解除合同，不同意支付违约金。山东省龙口市人民法院一审查明，2011年6月23日，李仕珍与海基公司的委托代理机构龙口市汽车站有限公司签订了《购房订单》一份。2011年6月29日，李仕珍与海基公司及其委托代理机构龙口市汽车站有限公司三方依据《购房订单》签订了《商品房预（销）售合同》一份。合同约定该商品房建筑面积51.13平米，单价为每平米4587.99元人民币，房屋总价款为234584元，房屋位于龙口市东海黄金海岸高尔夫滨海华庭小区29号楼2单元202室。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式成立：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超90日……。（2）逾期超过90日……。2、根据本条规定，买受人在行驶解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。合同签订时李仕珍所购房屋为现房，但尚未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》。合同签订后，因该合同需到龙口市房管据办理备案手续，李仕珍并未立即取得所签订合同文本原件。2011年7月2日，李仕珍向海基公司交付房款140000元，海基公司向李仕珍出具了收款收据。2011年7月16日李仕珍向海基公司交付房款94584元，海基公司向李仕珍出具了收款收据。海基公司于2011年初，陆续向购房者交付房屋。2012年1月13日诉争房屋所属的开发建设楼盘取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》。2012年李仕珍曾乘坐海基公司在北京市销售部门的看房大巴车来接收过房屋。山东省龙口市人民法院一审认为，本案争议焦点一、双方签订的《商品房预（销)售合同》是否是双方真实意思表示。李仕珍诉称《商品房预(销)售合同》签订后海基公司并未将合同交付，海基公司在李仕珍报警后才交给合同文本，李仕珍不清楚合同内容，合同文本加盖蓝色字体内容为海基公司单方添加。对李仕珍诉称，海基公司不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律保护依法成立合同，维护和保障市场交易稳定性。即便海基公司未能及时将该合同文本给付李仕珍，该《商品房预(销)售合同》亦自双方签字后即成立并生效，延期给付合同文本并不影响合同的法律效力。购买房屋是每个家庭生活中的大事，李仕珍作为完全民事行为能力人，在签订合同时应审慎阅读理解合同内容，应在明确双方权利义务基础上订立合同。海基公司提供的合同文本是龙口市房地产管理局监制的通用格式合同文本，合同中加盖蓝色字体内容亦是双方协商取舍的结果。因此，对李仕珍诉称不清楚合同内容，合同文本加盖蓝色字体内容为海基公司单方添加的主张，不予采信。签订《商品房预(销)售合同》的行为应视为双方当事人的真实意思表示。二、海基公司未按期交房，应否解除双方签订的《商品房预(销)售合同》。李仕珍购买商品房签订合同的时间是2011年6月29日，合同约定房屋交付时间是2011年6月30日。按合同约定合同签订后即应交付房屋，如逾期交付房屋，该《商品房预(销)售合同》第九条第一项第二款约定“根据本条规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。”该条款权利义务约定明确，赋予了买受人的合同解除权，但李仕珍并未行使该权利。2011年7月李仕珍又分两次将购房款付清，应视为对该合同现实履行情况的认知。同时，结合李仕珍2012年曾乘坐海基公司在北京市销售部门的看房大巴车来接收过房屋的事实，认定李仕珍认可逾期交房的现状。另李仕珍起诉时，诉争房屋早于半年前已经符合合同约定交付条件.李仕珍依此诉请解除双方签订的《商品房预(销)售合同》，法院不予支持。三、海基公司是否具备开发销售资质。李仕珍诉称海基公司无营业执照，没有土地使用权证，没有建设用地规划许可证等建设部关于城市商品房预售管理办法中的五证二书，海基公司是非法开发，非法售房，请求法院判令李仕珍与海基公司签订的商品房预售合同无效。庭审中核对当事人身份时，海基公司代理人出具了海基公司的营业执照及机构代码。李仕珍主张海基公司没有“五证”，海基公司称其“五证”在售楼处公开张贴。庭审后海基公司依法庭要求将“五证”原件及复印件提交法庭确认，经法庭核对无误，李仕珍主张海基公司非法开发、售房，不予采信。李仕珍关于其与海基公司签订的商品房预售合同无效的主张，不予支持。关于海基公司逾期交房的违约赔偿责任，李仕珍在本案中未予主张，可以另案诉讼。山东省龙口市人民法院于2012年1月20日作出（2012）龙新民初字第267号民事判决：驳回李仕珍的诉讼请求。案件受理费5120元，由李仕珍承担。李仕珍不服一审判决，上诉称，海基公司的销售人员称海基公司开发销售的楼房各证齐全，还称签完合同就给楼房钥匙。李仕珍被花言巧语所蒙蔽，与海基公司签订了合同，交齐了购房款。合同签订后，海基公司没有将合同交给李仕珍，而是在2012年4月方才邮寄给李仕珍。李仕珍多次要求海基公司交付房屋，海基公司总是推拖，其推拖交房实际是房屋没有通过验收合格，无法交付。海基公司将没有通过验收合格的房屋卖给李仕珍，存在欺诈行为，合同应视为无效合同。一审法院开庭审理时，海基公司没有提交有关资质证书(五书二证)，一审法院也没有进行质证。李仕珍认为一审法院在审理本案时程序违法，判决错误。请求撤销一审判决，依法改判支持李仕珍的诉讼请求。海基公司答辩称，合同是双方的真实意思表示，根据合同第九条约定，李仕珍已经放弃了合同解除权利。李仕珍分两次将购房款付清，说明其愿意继续履行合同。在李仕珍提起诉讼时，海基公司已经取得《建设工程规划验收合格证》，海基公司也曾向李仕珍交房但李仕珍拒绝接收，李仕珍的上诉理由不够充分，请求驳回上诉，维持一审判决。烟台市中级人民法院二审查明，海基公司为销售其开发的房屋，在北京发放宣传资料，李仕珍通过宣传资料了解到海基公司房屋销售信息。2011年6月23日，李仕珍乘坐海基公司提供的看房大巴到山东省龙口市实地查看楼盘情况，李仕珍签订了《购房订单》认购了涉案房屋，约定于2011年6月30日前交付房款234584元，由于李仕珍持有的储蓄卡不支持异地取款等原因，李仕珍未能如期交付房款。2011年7月2日，李仕珍连同购房定金20000元，支付给海基公司购房款140000元。同年7月16日，李仕珍又将剩余款项94584元付清。关于涉案《商品房预(销)售合同》的签订时间，双方各持主张，但能够确定在李仕珍付清全部款项时，合同已经订立，并且海基公司没有在签订合同的同时将合同文本交予李仕珍收执。一审审理中，海基公司提交崔梅的证人证言证明李仕珍来龙口接过房而未实际接收，李仕珍对该证人证言没有异议。李仕珍主张海基公司在一审审理中未提交有关资质证书(五书二证)并经质证，海基公司在二审审理中提交了该方面的证据原件，李仕珍以不属于新证据为由拒绝进行质证。李仕珍在上诉中主张涉案合同存在欺诈而无效，其后又提出《商品房预(销)售合同》第二十四条合同生效问题，该合同第二十四条内容为:本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。烟台市中级人民法院二审查明的其他事实同一审查明的事实一致。烟台市中级人民法院二审认为，李仕珍与海基公司签订《商品房预(销)售合同》，李仕珍支付了全部购房款，李仕珍曾从北京乘车来接房而未实际接收，以上事实清楚，李仕珍主张海基公司未按合同交付房屋，没有取得相关资质及开发、销售房屋的行政许可手续，属于非法销售，说明海基公司在签订合同时存在欺诈行为，同时又主张因为双方未按照合同约定办理登记备案，合同未产生效力。海基公司在一审审理中即提交了涉案房屋开发、销售的行政许可手续及相关资质方面的证据材料，证实其在李仕珍诉讼之前已经办理了包括涉案房屋在内的楼盘开发、建设、验收、出售等相关资质、许可，一审法院进行过审核，不能由此确定海基公司举证不能。二审审理中，海基公司按要求提交相关证据，李仕珍以不属于新证据为由拒绝质认，因该部分证据涉及到案件关键事实，如不进行审核将导致案件事实严重背离客观真实，故李仕珍不同意质证不影响法院根据案件具体情况对上述证据予以审查和采信。由海基公司所提交的该组证据可以认定，海基公司具备齐全的开发、销售等资质。虽然李仕珍与海基公司在合同第二十四条作了登记备案生效约定，但合同实际履行情况表明，李仕珍全部交付了购房款，其已经履行了主要义务，符合买卖合同的成就特征，依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第六条第二款“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的规定，应当认定涉案合同有效成立。李仕珍主张解除合同的理由不成立，一审法院未支持其相关诉讼请求并无不当，其上诉主张，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。一审判决正确，应予维持。烟台市中级人民法院于2013年7月29日作出（2013）烟民一终字第520号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5120元，由李仕珍负担。李仕珍不服申请再审称，一、涉案房屋应交房日期为2011年6月30日，《山东省建设工程竣工规划验收合格证》的日期是2012年1月13日，涉案房屋出售时没有经过验收合格。海基公司将没有验收合格的房屋出卖给李仕珍，李仕珍要求解除合同合理合法。二、李仕珍没有接收过房屋。崔梅的证人证言可以证实李仕珍确实到龙口接过房而未实际接受。三、一审中海基公司并没有提供原件进行质证，二审中海基公司提交的“五证”不符合法律关于新证据的规定，二审认定该“五证”作为新证据的效力违背了法律规定。四、涉案合同没有到房产管理部门办理合同登记备案，根据合同第24条的约定合同没有生效，李仕珍要求解除合同合理合法。合同约定为现房，根据法律规定，海基公司没在法定期限内取得房屋权属证书，且已经超过一年，李仕珍有权要求解除合同和赔偿损失。四、原审法院遗漏了李仕珍的诉讼请求错误。综上，请求撤销原审判决，依法改判，一、二审诉讼费由海基公司承担。海基公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回李仕珍的再审请求。本院再审查明的事实同原审查明的事实一致。本院再审认为，李仕珍一审起诉时请求判令海基公司支付违约金，并在起诉状事实与理由部分明确要求海基公司赔偿逾期交房违约金，而一审法院认为“关于海基公司逾期交房的违约赔偿责任，李仕珍在本案中未予主张，可以另案诉讼”，对此诉讼请求未予审理。本院再审认为原审对此诉讼请求未予审理属遗漏诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（四）项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条之规定，裁定如下：一、撤销烟台市中级人民法院（2013）烟民一终字第520号民事判决和山东省龙口市人民法院（2012）龙新民初字第267号民事判决；二、本案发回山东省龙口市人民法院重审。审 判 长  曹林灿代理审判员  苏 瑁代理审判员  司晓伟二〇一五年九月七日书 记 员  刘 莹