阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初4406号
原告：曾传泳，男，1959年5月5日出生，汉族，住阳江市江城区。
原告：洪雪珍，女，1963年11月1日出生，汉族，住阳江市江城区。
两原告的委托诉讼代理人：谢姗谕，广东拓进律师事务所律师。
被告：阳江市中天科达房地产有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路***号新乐苑*幢04商铺*楼。
法定代表人：陈积强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。
原告曾传泳、洪雪珍诉被告阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾传泳、洪雪珍的委托诉讼代理人谢姗谕、被告中天科达公司的委托诉讼代理人许祺祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾传泳、洪雪珍向本院提出诉讼请求：1、被告向两原告支付自2014年7月1日起至2016年11月1日止的逾期交房违约金58395.92元（455860元×每日万分之壹点伍×854天=58395.92元），2016年11月2日起继续按每日万分之壹点伍的标准向两原告支付逾期交房违约金，直计至被告履行房屋交付义务完毕时止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告与被告于2013年9月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013090140），该合同约定：由被告将其开发经营的位于阳江市江城区马曹路83号京源华盛1幢2单元1105号商品房出卖给两原告，该房屋用途为住宅，建筑面枳98.54平方米，套内面积82.39平方米；购房价格按套内面积计算，单价为5532.95元/平方米，总房价款共455860元；付款方式为买受人在签订合同时交付首期款136860元，余款319000元以办理银行按揭形式支付；交房期限约定为出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，如出卖人逾期交付房屋，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金。合同签订后，原告己经按合同约定，以支付首期款和银行按揭的方式向被告付清了全部购房款468230元及办证费33100元(有被告开具的发票和收据为证)，但被告没有按《商品房买卖合同》第八条的约定履行交房义务，主要表面在两个方面：第一是被告没有在2014年6月30日前交付房屋，属于逾期交房；第二是被告在2014年8月份通知原告收楼，但原告收房后才发现该商品房根本未经验收合格，被告所交房屋不符合合同约定的交付标准，同时也违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，据此，被告没有完成交房义务，构成违约。被告的违约行为已严重损害原告的合法权益,应按合同法的有关规定和《商品房买卖合同》第九条约定的每日万分之壹点伍的标准支付违约金给原告，直至被告实际完成交房义务时止。
中天科达公司辩称：一、被告已将具备合同约定的交付条件的涉案房屋交付给原告，原告亦收楼并实际占有使用，被告不存在违约行为。(一）涉案房屋己具备合同约定的商品房交付条件。被告与原告于2013年9月3日签订《广东省商品房买卖合同》，该合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格。”即双方当事人约定的商品房交付条件为“商品房经验收合格”，该款约定的“商品房经验收合格”是指经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格。涉案房屋工程地基与基础、主体结构己经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目亦经过相关部门验收合格，所以涉案房屋的质量和安全是合格的。同时，京源华盛小区内的供水、供电、天然气、公共通道、内墙地面、前期物业管理、地下停车位使用、电梯、消防设施、区内道路建设、园林绿化、电话网络线路、电视线路、对讲视频等居住配套设施均已完善并开通使用，完全满足日常居住条件。因此，涉案房屋已完全具备本案合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。(二）被告已将涉案房屋交付给原告使用，原告亦收楼并实际占有使用。涉案房屋己于2014年9月11日由双方进行验收交接手续，原告己实际占有使用该房屋。原告购买涉案房屋的主要目的是居住，原告己经实际居住使用了涉案房屋，原告事实上己获得相应的用益，其合同目的己实现，原告没有遭受实际利益的损失。况且涉案房屋进行交接时，原告若认为涉案房屋未具备交付条件有权拒绝或要求进行补充约定，但原告并未提出，而且对涉案房屋按已建成的现状验收进行签名确认。原告己实际收楼并实际使用至今，属于对其自己权利的处分，现又以不具备交付条件为由，要求被告承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则。同时，双方当事人于2014年9月11日就商品房进行了交接，原告己实际占有涉案房屋并使用，应视为其同意变更约定的交付期限，即双方达成延期交付房屋的合意并已履行，原告不能再主张逾期交房违约金。二、退一步说，如果法院认定被告违约并应支付违约金，那么违约金计算的截止日期应为实际交付之日即2014年9月11日止。原告实际入住并使用房屋的行为，证明该房屋已完成交付。商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用房屋，以实现居住目的，但并不代表所有权的转移。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”规定，本案涉案房屋已于2014年9月11日进行实际交付使用，房屋己由原告占有使2年多，《商品房买卖合同》中对于房屋的交付，并无除外情形的约定。《商品房买卖合同》第八条中规定了出卖人交付的房屋经验收合格及符合本合同的约定的交付条件，但商品房经验收合格系工程质量方面的要求。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。开发商违反规定的，应承担相应的行政及民事责任。法律法规仅仅规定未经验收合格的商品房不得交付使用，但并非代表购房人实际占有使用未经验收合格的商品房的行为不能被认定为开发商己履行交付义务。因此，原告收楼并入住的占有使用行为应视为房屋的交付使用，交付日期为购房人占有使用之日。如购房人占有使用之日商品房尚未验收合格，购房人只能在房屋出现质量问题时以质量违约为由要求开发商承担相应责任，而不能以未经验收合格为由主张房屋未交付。但原告从入住以来，从未因涉案房屋问题影响到其对涉案房屋的居住和使用，其自交付使用涉案房屋之日起的权益未受到实际损害和存在实际损失。根据《广东省商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付巳交付价款万分之1.5的违约金。如果法院认定被告逾期交房违约，并应支付违约金，那么违约金的计算也应按约定计算，即自2014年7月1日起计至原告收楼之日即2014年9月11日止。
经审理查明：被告中天科达公司是经批准经营房地产开发的企业法人，位于阳江市江城区马曹路83号的京源华盛小区是被告中天科达公司所开发的商品房楼盘。2014年9月，原告与被告中天科达公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013090142），约定：原告向被告购买阳江市江城区马曹路83号京源华盛1幢2单元1005房，建筑面积98.54平方米，套内面积82.39平方米；购房价格按套内面积计算，单价为5566.95元/平方米，总房价款共458661元；付款方式：签订合同时支付首期房款158661元，余款300000元由银行提供按揭；第八条约定房屋交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金；第十一条约定房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买卖人有权拒绝，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；等等。签订合同后，原告已支付了全部购房款455860元给被告。然而，本案涉讼商品房所属大楼工程至今仍未经验收合格，建设行政主管部门仍未核发竣工验收合格证书给被告中天科达公司，涉讼商品房权属也未登记至原告名下。原告认为，被告至今仍未完成交房及办理房地产权属登记义务，已构成违约，遂向本院起诉，请求如诉称。
诉讼中，被告向本院提交地基与基础分部工程验收记录、主体结构分部分验收记录、建设项目竣工环境保护验收调查表首页及调查结论与建议、建设工程消防验收意见书、防雷装置验收意见书、阳江市民用建筑节能验收备案登记表、关于京源华盛按建成现状验收的申请书，拟证明讼争商品房工程地基与基础、主体结构已经建设、勘查、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目亦经过相关部门验收合格，涉案房屋的质量和安全是合格的，具备本案合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。同时原告对讼争商品房所在楼盘按建成现状进行规划验收签名确认，说明原告对讼争商品房的交付条件也是认可的；向本院提交情况说明、图片、《关于江城区京源华盛商住小区项目竣工验收情况调查的复函》，拟证明是由于业主的拆掉间墙行为才造成验收未能通过，其不应承担违约责任；向本院提供京源华盛收楼流程、房屋验收交接表、阳江市住宅质量保证书及住宅使用说明书、收款收据及收费通知单，拟证明涉案房屋已于2014年9月11日由双方进行交接手续，原告已实际占有该房屋。原告对被告上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为部工程验收记录没有经过建设主管部门备案，系被告自行所作的验收，并不是整体验收合格，另原告签名的交接表只是原告为了装修所签名的，不是原告认同被告所交付的房屋已达到验收合格的条件。
本院认为，原告与被告中天科达公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。
本案的争议焦点是被告中天科达公司是否存在逾期交房违约行为的问题。本案中，双方合同约定，出卖人应当在2014年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，被告中天科达公司作为出卖人，应在上述约定日期前履行完毕交付商品房义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由于本案涉讼商品房所在工程至今仍未经验收合格，建设行政主管部门仍未核发竣工验收合格证书给被告中天科达公司，涉讼商品房现并不具备法律规定的交付条件。“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”是法律对交付商品房的强制性规定，被告应将涉讼商品房报建设主管部门验收，并取得验收合格的义务，即涉讼商品房未经建筑工程竣工验收合格，被告就未完成《商品房买卖合同》中约定的向原告交付房屋的义务。诉讼中，被告向本院提交地基与基础分部工程验收记录、主体结构分部分验收记录、《情况说明》等一系列证据，拟证明涉案房屋的质量和安全是合格的，具备本案合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，且由于业主的拆掉间墙行为才造成验收未能通过，其不应承担违约责任，理据不足，本院不予采纳。
综上，被告存在逾期交房的违约行为。原告已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告亦应按合同约定履行交房的义务。故原告请求被告继续履行合同约定的交房义务，本院依法予以支持。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天（从2014年7月1日计至2016年11月21日），原告要求继续履行的，合同继续履行，被告每日应按原告已付房价款455860元的日利率万分之一点五的标准支付违约金给原告，自双方约定的最后交付期限届满之日起的第二天（即2014年7月1日）计至被告将涉讼商品房经建筑主管部门确认建筑工程竣工验收合格之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
限被告阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（按本金455860元、日利率万分之一点五计算，从2014年7月1日起计至被告将涉讼商品房经建筑主管部门确认建筑工程竣工验收合格之日止）给原告曾传泳、洪雪珍。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费787元，由被告阳江市中天科达房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 陈剑华
二〇一七年二月九日
书记员 敖嘉豪