陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0881民初2865号
原告：中国农业银行股份有限公司神木市支行，住所地：神木市神木镇东兴街中段。
法定代表人：王峰，系该支行行长。
委托诉讼代理人：毛璟文，系陕西至正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张腾，系陕西至正律师事务所实习律师。
被告：汪志强。
被告：汪文光。
被告：张二利。
被告：神木市华夏亿源房地产开发有限公司，住所地：神木市东兴街北段江泰公司三楼。
法定代表人：刘文林，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：贺春旺，陕西神东律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司神木市支行与被告汪志强、汪文光、李二利、神木市华夏亿源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司神木市支行委托诉讼代理人张腾，被告汪文光、被告神木市华夏亿源房地产开发有限公司委托诉讼代理人贺春旺到庭参加了诉讼。被告汪志强、李二利经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司神木市支行向本院提出诉讼请求：1、由被告汪志强、汪文光、李二利偿还原告全部借款本息，其中包括本金853854.63元及截止2018年1月28日前的利息129510.5元、罚息7490.64元、逾期复利14496.16元以及2018年1月29日之后产生的利息（利息从2018年1月29日起至借款本金偿还完毕之日止，年利率按逾期利率10.8075%计算）、罚息、逾期复利；2、确认原告享有对被告汪志强提供抵押的位于神木市神木镇西沙小区2区北临西沙路考神龙3路华夏首府小区10幢1单元1201室房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿权；3、判令被告神木市华夏亿源房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月12日，被告汪志强与原告签订了《个人购房担保借款合同》，向原告借款88万元用于购买位于神木市神木镇西沙小区2区华夏首府小区10幢1单元1201号房屋。合同约定借款期限240个月，还款方式为等额本息还款法，利率按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，采用浮动利率方式计收（借款发放日贷款利率为年利率7.205%）。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付的利息计收复利，借款期内产生应付未付利息按合同约定的借款执行利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。借款合同采用阶段性保证担保和抵押的方式提供担保。由被告汪志强提供上述购买房屋抵押担保，并于2013年12月12日办理了预购商品房抵押权预告登记。由被告神木市华夏亿源房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起至办理抵押登记生效期内承担连带保证责任，保证范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等。原告发放贷款后，被告未按约偿还，根据原、被告借款合同的约定，借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告汪志强未按照合同约定清偿本息，故原告诉至本院。
被告汪文光辩称：被告与神木市华夏亿源房地产开发有限公司买房并全额支付首付款，神木市华夏亿源房地产开发有限公司承诺2014年6月28日交房，但直至现在还没有交房。被告支付了7个月的按揭贷款，因不交房，就没有再还钱，如果房地产公司现在能交房。被告立刻还钱。
被告神木市华夏亿源房地产开发有限公司辩称：有房产作为抵押，本被告不承担保证责任。
被告汪志强、张二利未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对原告提供的证据，来源合法、内容真实，与本案有关联性，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2013年12月12日，被告汪志强与原告签订了《个人购房担保借款合同》，向原告借款88万元用于购买位于神木市神木镇西沙小区2区北临西沙路靠神龙3路华夏首府小区10幢1单元1201号房屋。合同约定借款期限240个月，还款方式为等额本息还款法，利率按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，采用浮动利率方式计收（借款发放日贷款利率为年利率7.205%）。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付的利息计收复利，借款期内产生应付未付利息按合同约定的借款执行利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。被告汪志强于2013年12月12日办理了预购商品房抵押权预告登记。由被告神木市华夏亿源房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起至办理抵押登记生效期内承担连带保证责任，保证范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等。
原告在庭审过程中变更第一项诉讼请求1005351.93元为255760.26元，截止至2018年5月27日，被告汪志强累计欠款为255760.26元，其中逾期本金86203.11元，逾期复利17113.81元，逾期正常利息143418.72元，逾期罚息9024.62元。
另查明，被告汪文光、张二利系被告汪志强父母，其二人在借款时承诺为汪志强共同偿还88万元借款。
本院认为，原、被告在自愿、平等的基础上签订《个人购房担保借款合同》，原告已按照合同的约定履行了出借义务，借款合同合法、有效，应受法律保护。至2018年5月27日借款人未如约偿还借款本金86203.11元，原告所主张罚息、复利系双方《个人购房担保借款合同》约定，且不违反国家有关限制借款利率的规定，故被告汪志强应偿还2018年5月27日前所欠逾期本息合计255760.26元。
被告汪文光、张二利在借款时承诺愿为汪志强个人住房贷款88万元，承担共同偿还故被告汪文光、张二利仅对到期借款本金86203.11元承担还款责任。
被告神木市华夏亿源房地产开发有限公司为阶段性保证担保，保证期间为自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续前，保证方式为连带责任保证，故原告在保证期间内要求被告神木市华夏亿源房地产开发有限公司承担连带偿还责任的请求应予支持;对被告汪志强购买的房屋，原、被告办理的仅为预购商品房抵押权预告登记，因预告登记不同于物权的抵押登记，是在未办理房屋抵押权登记前，以排斥第三人对房产行使权利为目的，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所登记房屋享有抵押权。故原告主张对抵押房产拍卖、变卖所得价款有优先受偿权的请求本院不予支持。对被告神木市华夏亿源房地产开发有限公司要求以抵押物受偿的答辩理由，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《诉讼费缴纳办法》第二十一条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告汪志强于判决生效之日起十五日内偿还所欠原告中国农业银行股份有限公司神木市支行2018年5月27日前借款本息255760.26元（其中包括逾期本金82603.11元，逾期复利17113.81元，逾期正常利息143418.72元，逾期罚息9024.62元）。由被告汪文光、张二利对借款本金82603.11承担共同还款责任。
二、被告神木市华夏亿源房地产开发有限公司对上述借款承担连带偿还责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司神木市支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2570元，由被告汪志强负担，被告神木市华夏亿源房地产开发有限公司承担连带还款责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向榆林市中级人民法院上诉。
审判员 乔广艳
二〇一八年五月三十一日
书记员 姜 帆