北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第11073号
上诉人（原审原告）北京伟业科豪商贸有限公司，住所地北京市房山区阎村镇炒米店村北。
法定代表人童国金，经理。
委托代理人孟令欣，北京市法大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谢纯衡，男，1964年11月7日出生。
被上诉人（原审被告）邹以学，男，1964年2月4日出生。
被上诉人（原审被告）杨振生，男，1957年5月2日出生。
上列三被上诉人之委托代理人刘少莹，北京市众鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京良工房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇葫芦垡村西万兴路86号B-1-8。
法定代表人赵卫民，董事长。
委托代理人陈文芳，女，1989年9月6日出生，北京良工房地产开发有限公司职员。
上诉人北京伟业科豪商贸有限公司（以下简称伟业科豪公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2012）房民初字第01091号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，北京良工房地产开发有限公司（以下简称良工公司）经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
2011年11月，伟业科豪公司起诉至原审法院称：2002年6月14日，北京市房山区胶布雨衣厂与北京市米兰商贸有限公司分公司签订《房屋租赁协议》，约定米兰商贸有限公司分公司承租良乡××大街51号三层楼房的第一层整层，合同面积为270平方米。2002年6月，我公司经北京市房山区胶布雨衣厂同意，与北京市米兰商贸有限公司签订《场地使用权转让协议》，取得了租赁标的物的承租权。
2004年12月2日，良工公司购买包括租赁标的物在内的良乡××大街51号所有房产，2006年1月17日，良工公司取得房屋所有权证，编号为京房权证房股字第×××××××号。良工公司取得该房屋所有权后，继续履行与我公司之间的租赁协议。2007年5月6日，良工公司擅自与没有租赁关系的谢纯衡、邹以学、杨振生（以下简称谢纯衡等）签订《土地房产出让合同》，将包括租赁标的物（旧三层楼房）在内的第×××××××号房产出售给谢纯衡等。
良工公司与谢纯衡等之间的行为，严重侵害了我公司作为承租人的优先购买权，为维护我公司的合法权益，故诉至法院，请求判令良工公司与谢纯衡等于2007年5月6日签订的关于良乡××大街51号《土地房产出让合同》无效；判令良工公司以445万元的价格将京房权证房股字第×××××××号产权证登记的房屋及附属土地出售给我公司。
良工公司辩称：我公司并没有擅自与谢纯衡等签订合同，2005年8月6日签订的房屋买卖合同被法院判决无效后，伟业科豪公司与良工公司以及谢纯衡等三方达成了谅解，将楼一分为二分别卖给了伟业科豪公司和谢纯衡等，因此不同意伟业科豪公司的三项诉讼请求，我们认为合同是有效的。
谢纯衡等辩称：1、我们与良工公司于2007年5月6日签订的《土地房产出让合同》合法有效，根据一事不再理，这个合同已经被一中院（2007）一中民初字第15085号判决书确定为有效合同。2、我们坚持2005年8月6日的合同合法有效，一旦合同有效其将承担赔偿责任。2007年5月合同只是2005年8月6日合同中没有争议的那部分。3、伟业科豪公司对本案争议房屋并无优先购买权。4、伟业科豪公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。无论伟业科豪公司是否具有优先购买权都无权主张2007年5月6日的《土地房产出让合同》无效，依据是最高人民法院2009年7月31日公布，自2009年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条。另，良工公司是以905万元出售给我们的房产，伟业科豪公司要求以445万元的价格取得，没有道理。综上，请求驳回伟业科豪公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：法院生效判决（2010）高民再终字第1101号民事判决书查明如下事实：1999年4月28日，北京市房山区胶布雨衣总厂（以下简称雨衣总厂）与北京市米兰商贸有限责任公司（以下简称米兰公司）签订房屋租赁合同，约定，由米兰公司承租雨衣总厂所有的位于良乡××大街49号（后变更为51号）的楼房，期限10年，自1999年6月6日至2009年6月5日止。2003年4月18日，雨衣总厂与伟业科豪公司达成场地使用权转让认定协议，雨衣总厂同意米兰公司将房屋租赁合同转让给伟业科豪公司，并将租期延长5年，合计租期15年，北京市房山区房山雨衣厂（简称房山雨衣厂）也在协议上盖章。2004年1月6日，伟业科豪公司与米兰公司签订场地使用权转让协议，约定，米兰公司将其位于良乡××大街49号（后变为51号）米兰大厦场地使用权转让给伟业科豪公司。2002年6月14日，雨衣总厂与米兰公司签订房屋租赁协议，约定，米兰公司承租良乡××大街51号三层楼房的第一层，面积270平方米，期限3年，自2002年6月1日至2005年5月31日止。2002年6月26日，雨衣总厂与伟业科豪公司签订场地使用权变更协议，雨衣总厂同意与米兰公司签订的米兰大厦房屋租赁合同转让给伟业科豪公司，并将租赁期延长5年。2004年8月，雨衣总厂办理了工商注销登记。2004年12月2日，良工公司通过拍卖的方式购买了房山雨衣厂的全部财产，财产中包括良乡××大街51号的全部房产。2006年1月17日，北京市建设委员会向良工公司核发了房屋所有权证书。
2007年5月，经三方协商，良工公司分别与谢纯衡等和伟业科豪公司签订土地房产出让合同，将××大街51号的土地房产出让给邹以学等三人和伟业科豪公司。
另查明，××大街51号房产共登记为两座房产，其中京房权证房股字第06000**号产权证登记的房屋为20号楼，房屋总层数为4层，建筑面积合计2295.10平方米；京房权证房股字第×××××××号产权证登记的房屋状况为包括10号楼三层及地下一层、21号楼两层，建筑面积合计2541.18平方米。2007年5月6日，良工公司与谢纯衡等签订《土地房产出让合同》，约定良工公司将良乡××大街51号宗地及地上物出售给谢纯衡等三人。该合同约定的土地面积为2273.13平方米，地上建筑物面积为2541.18平方米，出让金为905万元，雨衣总厂与米兰公司签订的房屋租赁协议中约定的××大街51号三层楼房的第一层270平方米包含在该合同约定的出让土地及房产范围内。现伟业科豪以良工公司侵犯其优先购买权为由诉至法院，要求确认良工公司与谢纯衡等签订的合同无效，并要求良工公司以445万元的价格将房产卖给伟业科豪公司。2012年2月20日，法院作出（2012）房民初字第1091号民事裁定书，裁定本案中止诉讼，2014年9月11日本案恢复审理。
上述事实，有《土地房产出让合同》、京房权证房股字第06000**号产权证、京房权证房股字第×××××××号产权证、（2010）高民再终字第1101号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及法院审查核实，可以作为认定事实的依据。
原审法院经审理认为：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据查明的事实，在良工公司与谢纯衡等签订《土地房产出让合同》时，伟业科豪公司对该合同约定的出让房产中包含的××茶庄楼一层（即10号楼一层）具有合法的承租权，但其承租的房屋面积仅在合同约定的全部房屋面积中占有较小比例，其主张对合同约定的全部房屋行使优先购买权实属不妥。且经审查良工公司与谢纯衡等签订的《土地房产出让合同》并不存在法律规定的合同无效情形，故伟业科豪公司要求确认《土地房产出让合同》无效的诉讼请求于法无据，不予支持。同理，伟业科豪公司要求良工公司以445万元的价格将京房权证房股字第×××××××号产权证登记的房屋及附属土地出售给伟业科豪公司，理由欠缺，故亦不予支持。
据此，原审法院于2015年8月判决：驳回北京伟业科豪商贸有限公司的全部诉讼请求。
判决后，伟业科豪公司不服，持原诉意见和理由上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判支持其诉讼请求。良工公司、谢纯衡等同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院予以确认。
另查明，2008年，伟业科豪公司作为原告起诉谢纯衡等租赁合同纠纷一案，该案案号为（2008）房民初字第5895号。该民事判决书中伟业科豪公司诉称部分载明：“2007年5月，原告、被告、良工公司三方友好协商，良工公司分别与原告、被告签订《土地房产出让合同》。”
本院审理中，良工公司经合法传唤未到庭应诉。
上述事实，有（2008）房民初字第5895号民事判决书、询问笔录及良工公司的书面答辩意见在案佐证。
本院认为：承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求不予支持。根据查明的事实，良工公司出让给谢纯衡等的京房权证房股字第×××××××号房屋的面积达2541.18平方米，虽伟业科豪公司承租该产权证下的部分房屋，但承租面积不足谢纯衡等受让面积的50％，在此情况下，伟业科豪公司主张优先购买权依据不足。且伟业科豪公司在（2008）房民初字第5895号案件审理中自认良工公司系经过与伟业科豪公司及谢纯衡等协商分别签订出让合同。故伟业科豪公司的上诉缺乏事实及法律依据，对其上诉请求不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各42400元，均由北京伟业科豪商贸有限公司负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 马兴芳
代理审判员 高 磊
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 徐方烁