安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第03018号
原告：邹俊，男，汉族，1987年6月11日出生，户籍地湖南省醴陵市，现住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：蔡如堂，安徽大森律师事务所律师。
委托代理人：邢淼，安徽大森律师事务所实习律师。
被告：李芸菲，男，汉族，1980年2月13日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：张亮，安徽承义律师事务所律师。
原告邹俊与被告李芸菲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告邹俊及其委托代理人蔡如堂、邢淼，被告李芸菲及其委托代理人张亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邹俊诉称：原被告于2014年6月29日签订了《房屋租赁协议书》，约定原告将位于合肥市天鹅湖万达广场6-228店铺中一部分出租给被告使用，租赁期限为2014年7月1日起至2016年7月1日止，租金为每月人民币3400元，付款方式为押一付三，并约定如未能按时缴纳租金时，在接到原告通知后应补足租金，逾期未补足的，每逾期一日，应向原告支付拖欠金额的3%作为延迟履行违约金等内容。协议书签订后，被告仅支付了二个月的房租和一个月的押金，共计10200元，仍拖欠原告3400元。后原告多次口头催缴未果后，于2014年8月12日以邮寄方式向原告发出租金催缴通知函，要求原告于2014年8月17日之前按照协议约定补缴拖欠的租金，但被告至今仍未支付。原告于2014年9月9日向被告发出解除合同的告知函，但被告置之不理，仍非法占用该房屋。为维护自身合法权益，原告特具状贵院，请求判令：1、确认原被告之间的《房屋租赁协议书》于2014年9月9日已解除；2、被告向原告一次性支付拖欠的一个月房屋租金3400元及自2014年8月17日起按照拖欠房租总额的3%标准支付延迟履行违约金，暂计至2014年9月9日为2346元，以后顺延计算至款清之日止；3、被告向原告支付违约金10200元；4、被告向原告支付房屋的实际使用费用，按113.3元／天的标准自2014年9月10日暂计算至起诉之日止，暂计为339.9元，以后顺延至腾房结束之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告李芸菲辩称：1、原告并非房屋所有权人，双方签订的协议书系无效合同；2、双方并未在合同中明确约定租金的支付时间，同时双方口头约定将被告所购买的空调折抵一个月的租金。因此，被告不存在违约行为且协议中约定的违约金过高；3、因原告妨碍被告正常经营，被告已于2014年8月底搬离租赁房屋。原告给被告造成的损失，被告将另行主张。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明：2014年6月28日，原告邹俊（出租方、甲方）与被告李芸菲（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定：此店铺（天鹅湖万达广场6-228）是甲方承租并在使用的店铺，并非房屋产权人，已明确告知乙方。甲方同意乙方在店内设立操作台经营麻辣烫类小吃，并将门头改成丸美酸辣粉字样；租赁期限为2年，自2014年7月1日起至2016年7月1日止；租金自2014年7月1日至2016年7月1日止，月租金为3400元（包括店面租金、物业管理费、水费和公摊水费、公摊电费）；乙方应在本合同签订同时向甲方一次性缴纳一个月的租金作为保证金即3400元。待合同期满时，乙方付清本应缴纳的所有费用后，甲方将保证金全额退还给乙方（保证金不计利息）；如乙方未能如约缴纳租金，或违反本合同项下承租人承诺、造成损失，甲方有权从租金保证金中直接扣除欠租或损失赔偿金。乙方在接到甲方通知后的7日内补足租金保证金，逾期未补足的，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额3%的延迟履行违约金；乙方须以每3个月为一个交付期，将租金按时交予甲方，在未经得甲方同意时，不得拖延，否则甲方可以立即终止合同；因乙方违约导致合同解除的，甲方需返还乙方未使用租金及相关费用，并要求乙方支付相当于届时三个月租金的违约金等内容。当日，被告李芸菲支付了2014年7月1日至8月31日的租金6800元及保证金3400元。
2014年7月1日，被告李芸菲开始在合肥市天鹅湖万达广场6-228商铺经营酸辣粉，原告邹俊一同在该商铺经营奶茶。同年8月5日，原告邹俊停止经营。9月上旬，原告邹俊前往承租商铺时发现被告李芸菲已停止经营，且将经营所用的包括空调在内的部分设备自承租商铺搬离，尚有吧台、灯箱、垃圾桶等未搬出。
另查明：签订协议时，原告邹俊向被告李芸菲告知：原告邹俊与徐某系夫妻关系，合肥市天鹅湖万达广场6-228商铺系徐某自彭彪处租赁。原告邹俊另向被告李芸菲提供了租赁合同复印件及身份证复印件。
2014年8月11日，原告邹俊通过中通快递向被告李芸菲发出一份《租金催款通知函》，要求其在2014年8月17日之前缴清应付未付的一个月的租金3400元。否则，将有权立即终止合同，并采取法律方式追究因违约造成的损失和赔偿等。
同年9月3日，原告邹俊又通过邮政快递向被告李芸菲发出一份《告知函》，内容为：“自你收到本函之日起，签订的《房屋租赁协议书》立即解除；收函之日起三日内补缴拖欠的房屋租金3400元及迟延履行违约金等”。后该邮件因被告李芸菲拒收被退回。9月9日，原告邹俊通过手机向被告李芸菲发出短信称：“9月初通过EMS将解除合同的告知函件派送给你，因为你拒收，所以今天将告知函贴在玻璃门上，希望你尽快处理此事”等内容。
以上事实，有原告提交的房屋租赁协议、结婚证复印件、租金催款通知函、中通快递详情单及查询单、证明、告知函、邮政快递单及查询单、短信，被告提交的商铺租赁合同复印件、收据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。
原告提交的录音及整理材料，录像，上述证据均无法达到其证明目的，故本院对其证明效力不予确认。
原告提交的证人徐某的证言，对证言中“徐某与原告系夫妻关系，案涉商铺系徐某自彭彪处租赁，并已在签订租赁协议时向被告告知并提供了租赁合同复印件及身份证复印件”的部分，因被告对该事实不持异议，本院予以认定。其他部分的证言，因证人与原告具有利害关系，故本院对其证明效力不予确认。
被告提交的照片，无法达到其证明目的，故本院对其证明效力不予确认。
本院认为：原被告签订的房屋租赁协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对各方均具有约束力。合同签订后，原告已依约将商铺交付被告使用，被告未足额支付租金，显属违约。2014年8月11日，原告已就被告迟延履行租金支付义务向被告催告，被告仍未履行，原告依法有权解除合同。原告解除合同的意思表示已于2014年9月9日到达被告处，被告对此未提出异议。故对双方签订的房屋租赁协议书已于2014年9月9日解除的事实，本院予以确认。合同解除后，原告占用商铺经营期间即2014年9月1日至9月9日的租金1020元（3400元／月÷30天×9天）理应支付，原告已收取的保证金3400元应予返还或依约冲抵各项费用。案涉商铺系原、被告共同使用，双方对该商铺均有控制权、使用权。2014年9月9日，原告主张解除合同后，被告已停止在该商铺经营并搬离主要财产，此后，并不存在被告占有、使用商铺的情况。故原告主张被告支付2014年9月10日起的商铺占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。从庭审中双方对租金支付情况的陈述，并结合被告于签约当日已支付两个月租金、保证金的事实及被告关于双方约定空调款折抵一个月租金的辩称，能够认定合同确定的租金三个月为一个交付期，首付租金时间应为合同签订当日。故被告关于双方未明确约定租金支付时间的辩解意见，与事实不符，本院不予采纳。本案中，被告未依约支付租金系导致双方合同解除的根本原因。原告据此主张被告支付违约金，符合合同约定，应予支持。经综合考虑双方的合同履行状态、被告违约程度等因素，对原告主张的违约金核减为一个月的租金即3400元，较为适宜。原告超出该部分的诉请，本院不予支持。因违约金已足以弥补原告的损失，故原告另要求被告支付迟延履行违约金的诉请，依据不足，本院不予支持。被告关于与原告口头约定将空调价款折抵一个月房屋租金的辩解意见，因原告对此不予认可且被告未提交证据予以证实，故本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
2014年6月28日原告邹俊与被告李芸菲签订的《房屋租赁协议书》于2014年9月9日解除；
原告邹俊向被告李芸菲返还保证金3400元；
被告李芸菲向原告邹俊支付房屋租金1020元、违约金3400元；
上述第二、三项债务经冲抵后，被告李芸菲于本判决生效之日起十日内向原告邹俊支付1020元；
驳回原告邹俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费287元，由原告邹俊负担187元，被告李芸菲负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 汤本刚
审 判 员 李建莉
人民陪审员 徐 勇
二〇一五年一月七日
书 记 员 杨晓悦
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。