江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终651号
上诉人（原审原告）黄某甲。
委托代理人林纪芳，江苏信义诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张永忠。
被上诉人（原审第三人）张红明。
委托代理人孙洪，江苏百川通律师事务所律师。
上诉人黄某甲与被上诉人张永忠、张红明排除妨害纠纷一案，江苏省靖江市人民法院于2016年1月18日作出（2015）泰靖桥民初字第420号民事判决，上诉人黄某甲不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年11月，黄某甲通过拆迁安置方式取得了靖江市斜桥镇＊区＊排＊号（原＊区＊排＊号）两间宅基地。2008年3月15日，张红明与张满华签订建房协议书一份，约定张满华在该宅基地上承建二间三层楼房一幢（即本案诉争房屋），施工现场由张红明长期负责监督施工，总承包费14万余元亦由张红明支付给张满华，该房屋建成并装修完毕后，黄某甲与张红明均未居住使用。2009年2月8日，黄某甲与张永忠以传真方式签订房屋转让协议书一份（黄某甲于2009年2月16日签字后回传给张永忠），约定黄某甲将讼争房屋作价68万元出售给张永忠，时张永忠叔父张锦林、张金华作为见证人在该协议上签名。房屋转让协议书签订后，张永忠至相关部门办理了水电更名手续并入住诉争房屋至今。2013年下半年，张永忠按本地风俗举行了上宅仪式，张某甲到场随礼以示道贺。
原审另查明，黄某甲与张某甲原系夫妻关系，双方于1997年12月登记结婚、2006年8月协议离婚，2008年7月登记复婚、2014年元月再次协议离婚。黄某甲现居住的靖江市斜桥镇＊区＊排＊号房屋，距离本案诉争房屋约500米。讼争房屋建造时，未办理相关审批手续，至今未取得所有权证书。
2014年7月4日，黄某甲以诉争房屋系集体土地房屋，不得出售为由诉至原审法院，要求确认其与张永忠于2009年2月8日签订的房屋转让协议书无效，原审法院经审理于2015年4月3日判决确认该协议无效。2015年5月19日，黄某甲以张永忠无权占有讼争房屋为由向原审法院起诉，请求判令张永忠立即从讼争房屋内迁出。
张永忠原审辩称：黄某甲诉请无事实和法律依据。黄某甲因其老家房屋拆迁于2006年11月取得案涉两间宅基地后，于2007年以13万元的价格转让给了张红明。2008年3月，张红明在该宅基地上建造讼争房屋并装修。2009年2月，张红明将该房屋及宅基地作价68万元转让给张永忠，因该房屋的宅基地系拆迁安置给黄某甲的，为方便将来办理房产证、土地证，双方商定以黄某甲名义与张永忠签订房屋转让协议书，时黄某甲出差在外，张红明便将协议书传真给黄某甲，黄某甲在传真件上签名后再传真回来。协议签订后，张永忠已足额支付给张红明68万元购房款，并于2009年4月左右入住该房屋，于2013年下半年按本地习俗举行了上宅仪式，时黄某甲之妻张某甲也出了份子钱，且黄某甲本人也在新纪元新区居住，两处相隔仅几百米，其不可能不知晓张永忠已入住该房屋，然黄某甲在长达五年时间内从未向张永忠索要购房款或对该房屋主张权利，充分说明黄某甲并非该房屋的真实所有人。综上，请求依法驳回黄某甲的诉讼请求。
张红明原审述称：讼争房屋的两间宅基地系张红明于2007年以13万元的价格向黄某甲购得，其中3万元以张红明认购金泰大厦1单元902室的3万元定金转让，另10万元是张红明分两次支付给黄某甲及其妻张某甲的。2008年3月，张红明与张满华签订建房协议，由张满为张红明在该宅基地上建造讼争房屋，后张红明又进行了简单装潢，建房及装潢共花费40余万元，均由张红明支付。因张红明在别处有住宅，房屋建成后并未入住。2009年2月，经张金平、张锦林介绍，张红明将该房屋作价68万元转让给张永忠，因宅基地原来是安置给黄某甲的，故三方协商确定由黄某甲与张永忠直接签订房屋转让协议书。协议签订后，张永忠支付了全部购房款，张红明亦向张永忠交付了房屋。因该房屋系张红明向黄某甲购买宅基地后出资建造的，黄某甲并非该房屋的真实所有人，其对该房屋不享有财产权利，故请求判决驳回黄某甲的诉讼请求。
针对张永忠辩称及张红明述称，黄某甲补充陈述：黄某甲并未向张红明出售宅基地。张红明将其认购的＊单元＊室房屋转给黄某甲是事实，但双方并未有3万元购房定金转让，首付款20余万元系黄某甲支付。张红明所述该房屋由张满华承包施工属实，但所有资金均由黄某甲支付，因黄某甲从事长途货运工作，经常在外，一两个月才回来一次，黄某甲便委托张红明建房和装潢，张红明遂将工程发包给张满华，黄某甲前后共支付给张红明建房款18万余元，张红明至今未与黄某甲结算。房屋建成并装潢完毕后，以黄某甲名义办理了水费及电费卡，但黄某甲并未入住，直至2014年5月，黄某甲才发现张永忠已将水费、电费卡变更至其名下。讼争房屋转让协议是黄某甲与张永忠签订的，该协议并未约定张永忠可将购房款直接支付给张红明，现张红明未按约支付给黄某甲68万元购房款，其应将该房屋返还给黄某甲。
本案一审争议焦点：本案诉争房屋的权利主体如何认定。
原审法院认为：首先，从房屋建造及建房款支付方面来看。本案诉争房屋是在黄某甲拆迁取得的两间宅基地上建造的，但该房屋由何人出资建造，黄某甲与张红明各执一词，均主张系其出资所建，对此应根据各自提供的证据综合评判。第一，针对房屋建造环节，黄某甲仅提交了部分建材商出具的书面证明，该证明在证据类型上属于证人证言，因证人未到庭接受双方质询，真实性无法进行认定，相反，张红明就此提交了建房协议书并申请实际施工人张满华到庭作证，张红明所举证据的证明效力明显高于黄某甲所举证据。第二，黄某甲主张案涉房屋系其委托张红明负责建造，但庭审中其对建房时间的陈述前后不一；黄某甲称其建房期间共交付张红明建房款18万元左右，但未提供证据证实，且该数额与诉争房屋的建设及装潢成本明显不一致。第三，众所周知，建房系家庭重大事务，如系黄某甲委托张红明建房，根据常理，其在工作之余也应当会经常察看施工现场，监督工程进度、施工质量等，然其对整个建房过程并不知晓，明显与常理不符；且根据黄某甲陈述，其至今未与张红明结算工程款，该行为亦有违常理。综上，根据黄某甲及张红明举证，结合日常生活经验法则判断，可认定诉争房屋系张红明出资建造。
其次，从诉争房屋建成并装潢完毕后的处理情况来看。工程结束后，黄某甲并未实际占有、控制诉争房屋，相反，房屋钥匙一直在张红明处，直至2009年2月黄某甲与张永忠签订房屋转让协议书，房屋转让的洽谈协商亦直接在张红明和张永忠之间进行，客观上分析，张红明更符合房屋所有者的外部特征；房屋转让协议签订后，黄某甲在长时间未取得购房款的情况下，既未要求张永忠支付购房款，亦未请求解除转让协议，其上述种种行为，不符合一个售房者的正常表现，足以对其房屋权利人的身份产生合理怀疑，难以认定其系诉争房屋的实际出售者。
最后，从诉争房屋的居住使用状况来看。根据张永忠提交的水费缴费卡及用水情况查询单，结合黄某甲及张红明均陈述其未实际入住诉争房屋，可以认定张永忠最迟已于2010年4月迁入诉争房屋，而黄某甲在同一小区的房屋内长期居住，且两房相隔仅几百米，黄某甲不可能不知晓张永忠早已入住诉争房屋之事实，然其在此后几年间并未向张永忠主张权利，直至2014年7月方起诉请求确认房屋转让协议书无效，此亦不符合常理；再者，张永忠在2013年下半年按习俗举行上宅仪式时，张某甲亦到场随礼道贺，而其时黄某甲与张某甲处于第二段婚姻关系存续期间，更加印证了讼争房屋系黄某甲出资建造后转让给张永忠的事实。
综上，原审法院认定讼争房屋由张红明出资建造并出售之事实，黄某甲并非该房屋的权利主体。黄某甲的诉讼请求缺乏事实根据，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回黄某甲要求张永忠从靖江市斜桥镇新纪元新区D区2排2号房屋内迁出的诉讼请求。本案受理费80元，由黄某甲负担。
上诉人黄某甲不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院对黄某甲提供的部分建材商的书面证词未予认可，认为证人应当到庭作证，但一审庭审中未就此释明，被上诉人亦未对证词的真实性提出异议，故属于认定事实错误。2、一审法院对本案当事人之间的亲属关系未予查明，导致认定事实不公。3、张红明主张其以13万元的价格购买上诉人宅基地，但未提供任何证据。4、讼争房屋系黄某甲委托张红明建造，但一审认定系张红明出资建造且实际出售，与事实相悖。5、苏玉才（张红明之舅子）的证词证明其在房屋装潢中负责油漆工作，工资系黄某甲支付；苏玉兰（张红明之前妻）的证词证明张红明未购买宅基地，也未出资建房，故一审认定张红明对讼争房屋享有产权是错误的。房屋转让协议是黄某甲签名，实际售房者也应当是黄某甲，根据合同相对性原则，张永忠应当将购房款交付给黄某甲，但张永忠从未交付过一分钱给黄某甲，且协议已被确认无效，故黄某甲要求张永忠排除妨碍、返还房屋符合情理。6、黄某甲常年在外搞运输，为小孩读书一直租住在靖江市区，平时一般不回家，一审认定黄某甲在同一小区长期居住与事实不符。7、关于张永忠举行上宅仪式时，张某甲（黄某甲之前妻）到场道贺一节，按本地风俗张永忠应当通知户主，而不是通知张某甲。综上，请求二审撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人张永忠未答辩。
被上诉人张红明答辩称：1、上诉人提供的苏玉兰、苏玉才的证言不真实，且与一审查明的事实相矛盾，张红明与苏玉兰在本案一审立案前就已离婚，两位证人与张红明存在法律上的利害关系，其证言不能作为定案依据。2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求二审驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人黄某甲提交房屋出租人所写的书面证明一份，用以证明黄某甲长期在靖江市区租房居住。张红明质证认为：对该证据的真实性不予确认，即使是真实的，也不能证明黄某甲的主张，因为小孩在外上学与房屋建设无关。
被上诉人张红明提交建房时其请人选吉日的红纸，系张红明在整理家务时发现的，红纸上记载了房主是张红明、张红明前妻及小孩的生辰以及建房的开工和上梁日期，用以证明房屋的建设主体是张红明而非黄某甲，也不存在黄某甲委托张红明建房之事。黄某甲对该证据的真实性、关联性均不予认可。
二审查明的事实与一审查明的事实无异，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：物权是民事主体在法律规定的范围内，直接支配特定的物而享受其利益，并得排除他人干涉的权利，包括所有权和他物权。关于不动产物权主体的认定，我国《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。本案中，诉争房屋因系集体土地上建设，建房时未至相关部门办理建房审批手续，建成后至今未办理房屋产权证，无法凭权属证书来确认房屋的物权主体，应当根据当事人所举证据，结合房屋的建造、出资、占有、处分及实际使用等情况综合分析，以确定讼争房屋的物权主体归属。
首先，关于讼争房屋的建造及出资，黄某甲与张红明均主张系其出资所建。1、黄某甲就此提交了部分建材商书面证言及苏玉兰、苏玉才当庭所作证言，因书面证言中的证人未到庭作证，不符合证据规则的要求，该证言不能作为本案的定案证据，苏玉兰、苏玉才与张红明具有法律上的利害关系，其证言效力偏低，不能单独作为证据使用；而张永忠、张红明就此提交了其与实际施工人张满华签订的建房协议书、张满华当庭所作证言等证据，其证明力明显大于黄某甲所举证据。2、黄某甲主张系其委托张红明建房及装潢，但其对建房过程不知晓，对建房时间的陈述前后不一；黄某甲称其共给付张红明18万元左右，但无证据证明，且该数额明显低于建房及装潢成本；房屋建成不足一年即已协议转让，然黄某甲称建房至今一直未与张红明结算工程款；上述种种情形明显有违常理。3、2014年1月黄某甲与张某甲协议离婚时，离婚协议书中对其余两处房产均进行了分割，但并未涉及讼争房屋或68万元债权，而该房产或巨额债权显然不能归入“个人物品”之中，此节与黄某甲主张的该房系其出资所建明显存在矛盾。综上，根据现有证据并结合日常生活经验法则分析，应当认定诉争房屋系张红明出资建造。其次，从诉争房屋的占有、处分来看，房屋建成直至转让交付，钥匙一直由张红明掌控，房屋转让的洽谈协商亦直接在张红明和购房人张永忠之间进行；房屋转让协议签订直至2014年7月黄某甲第一次诉讼，其间张永忠早已入住该房，但黄某甲既未向张永忠主张购房款，亦未对协议提出异议；上述事实佐证了黄某甲仅仅是名义上的房屋出售人，并非真正的房屋权利人。再次，从诉争房屋的实际使用来看，根据张永忠提交的水费缴费卡、用水情况查询单及新纪元社区居委会证明，结合黄某甲及张红明均自认未入住该房，可以认定张永忠在2010年4月前即已入住该房，而黄某甲在同一小区相隔不远即有一处住所，然其在张永忠入住讼争房屋数年之久却不向张永忠主张权利，直至2014年7月方提起确认协议无效之诉，明显不合情理。综合上述分析，张永忠、张红明所举证据的证明力明显大于黄某甲所举证据，根据优势证据原则应当认定讼争房屋系张红明出资建造并出售给张永忠。因现有证据不能证明讼争房屋系黄某甲出资建造，故对黄某甲要求张永忠让出讼争房屋的诉讼请求依法不应支持。
综上，上诉人黄某甲的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黄某甲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 云
审 判 员 刘春生
代理审判员 郑本香
二〇一六年六月二日
书 记 员 张 建