江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0830民初3134号
原告：江苏盱眙农村商业银行股份有限公司，住盱眙县盱城镇金鹏大道2号。
法定代表人：陈雷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁宏彩，该公司员工。
被告：何志国，男，39岁，汉族，住盱眙县。
被告：张新春，女，46岁，汉族，住盱眙县。
被告：江苏腾宇置业有限公司，住盱眙县东城明都售楼部。
法定代表人：李家平。
原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称盱眙农商行）与被告何志国、张新春、江苏腾宇置业有限公司（以下至判决主文前简称腾宇置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盱眙农商行委托诉讼代理人袁宏彩、被告何志国到庭参加诉讼，被告张新春、腾宇置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告何志国偿还原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司借款本息302431.82（其中本金294092.89元，利息计算至2017年5月5为8338.93元）及2017年5月5日起至贷款本息偿清之日止利息、罚息、复利；2.被告腾宇置业公司对上述债务承担连带保证责任；3、请求法院确认原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司对被告何志国提供的抵押物优先受偿；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月6日，被告何志国、腾宇置业公司与原告签订《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》，约定被告何志国用位于盱眙县龙泉路1号5号楼601室的住宅房为被告何志国在原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司申请的29.8万元借款提供抵押担保。腾宇置业公司对上述债务承担阶段性连带保证责任。2016年7月7日，原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司向被告何志国发放贷款29.8万元，还款到期日为2036年7月5日，分240期归还，年利率为4.41%，按月结息，结息日为每月20日。自2017年1月起，被告何志国、张新春就逾期不还，被告何志国、张新春已构成违约，原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司有权宣布贷款提前到期，并行使担保权。
被告何志国辩称，原告所诉属实。
被告腾宇置业公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2015年10月20日，原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司与被告何志国、腾宇置业公司签订《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》，合同约定：被告何志国用位于盱眙县北苑新城A07号楼2单元604房屋进行抵押，向原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司贷款29.8万元，借款期限为2016年7月6日至2036年7月5日，分240期归还，借款年利率为4.41%，借款利息按月计付，结息日为每月第20日；还款办法为等额本息；每期还款日前，被告何志国应向还款帐户内存入不低于当期应还借款本息的资金，被告何志国同时授权原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司于每期还款日直接从该存款帐户中扣收与本合同项借款的有关款项，如果存款不足扣收的，则该期应还贷款本息全部作逾期处理；被告何志国在合同期内未按月偿还借款本息，原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司按中国人民银行规定对逾期本息计收逾期利息和复利；贷款逾期超过三个月，原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司有权终止合同，向被告何志国收取全部贷款本息、逾期罚息及复利；被告何志国连续三个月未偿还借款本息和相关费用的，原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司有权依法处分抵押物并优先受偿；保证方式为在保证期间，被告腾宇置业公司对被告何志国的债务承担连带保证，保证期间从合同签订之日起抵押的房产权取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司代为保管之日止。被告张新春在盱眙农商行个人按揭贷款申请审查审批意见表中的申请人签字确认（共同还款人）栏签字捺印，也在《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》第八页借款人（××）处签字捺印。
2016年7月7日，原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司向被告何志国发放贷款29.8万元。借款发生后，被告何志国至2016年12月6日偿还本金3907.11元、利息5990.69元，之后至2017年7月4日，被告腾宇置业公司偿还本金5591.76元、利息7656.9元，三被告逾期不还已连续超过三个月。截止2017年9月10日，被告何志国尚欠借款本金288501.13元，利息1813.88元。被告何志国用于抵押的房屋至今尚未办理抵押登记，未取得房屋他项权证。因被告何志国已连续超过三个月未按期还款，原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司就未到期剩余本金一并主张要求被告何志国、腾宇置业公司提前偿还并实现抵押权。
原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司围绕诉讼请求提交的《个人楼宇（按揭）借款合同》复印件、借款借据复印件、被告何志国与腾宇置业公司签订的商品房买卖合同复印件、淮安商品房买卖合同备案证明复印件、被告何志国本金、利息还款明细单各1份等证据予以证实。上述证据能够相互印证，与本案有关联性，本院予以认定。
本院认为，原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司与被告何志国、张新春、腾宇置业公司签订的《个人楼宇（按揭）借款合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，因而合法有效，各方当事人均应按照合同约定遵照履行。被告何志国收到贷款29.8万元后，应当按照合同约定的期限及金额及时履行还款义务，现被告何志国、腾宇置业公司已连续超过三个月未能按期足额履行还款义务，已经构成违约，原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司要求被告何志国、腾宇置业公司履行全部还款义务符合合同约定，且不违反法律规定，故本院予以支持。关于原告主张的利息、罚息、复利，因双方在《个人楼宇（按揭）借款合同》约定原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司有权按照约定计收利息、罚息、复利等，故原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司主张按照合同约定的利率标准计算利息、罚息、复利，本院予以支持。原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司主张要求对被告何志国提供的抵押物享有优先受偿权，虽双方在合同中对抵押物作了明确约定，但因尚未办理抵押权登记，故抵押权尚未设立，原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司要求对被告何志国提供的抵押物享有优先受偿权本院不予支持。在房屋登记抵押未办理前被告腾宇置业公司应对被告何志国的债务承担阶段性连带保证责任，原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司要求被告腾宇置业公司承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何志国、张新春于本判决生效后十日内偿还原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司借款本金288501.13元及其截止2017年9月10日的利息1813.88元，合计本息290315.01元；自2017年9月11日起的利息、罚息、复利按合同约定的利息、罚息、复利结算办法计算至实际还清之日止。
二、被告腾宇置业公司在被告何志国用于抵押的房屋未办理抵押登记手续前对上述款项承担连带清偿责任。
三、驳回原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5836元，公告费600元，合计6436元，由被告何志国、张新春腾宇置业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 王德宝
代理审判员 赵学雷
人民陪审员 范立春
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 唐 婕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。