辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1852号
上诉人（原审原告）：沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司，住所地：沈阳市大东区滂江街22号。
法定代表人：童锦泉，职务：董事长。
委托代理人：谭伟英，系辽宁通政律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州圣巴里皮具有限公司，住所地：广州市白云区嘉禾尹边工业区A幢1号一楼。
法定代表人：王妙华，职务：经理。
委托代理人：耿宝航，系辽宁普维律师事务所律师。
上诉人沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司（以下简称鹏瑞利公司）与上诉人广州圣巴里皮具有限公司（以下简称圣巴里公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1007号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员那卓担任审判长，代理审判员史舒畅主审、审判员周海鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告鹏瑞利公司诉称，原、被告于2011年6月签订《房屋租赁合同》合同约定原告将座落在沈阳龙之梦购物中心面积为150平方米的房屋租赁给被告，租期为二年。即2011年6月30日至2013年6月30日。租金收取方式；4.5元／平方米／天，物业管理费1.5元／平方米／天，即每月6750元。原告按合同履行了义务，被告拖欠租金221319元，物业费78525元，电费等费用23434.46元至今未付。依据合同12.2（4）约定，“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。”故被告应支付违约金162000元。上述费用原告多次催缴未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，1、依法判令被告立即给付租金221319元（从2011年8月13日至2011年8月31日、2011年10月1日至2012年7月31日）；2、依法判令被告立即给付物业费78525元（从2011年8月13日至2012年7月31日）；3、依法判令被告立即给付电费等费用23434.46元（其中电费20190.52元、POS机使用费3190元、提成促销费即宣传推广费11.44元、POP费用26.5元、条码标签6元、印刷品10元（从2011年8月13日至2012年7月31日）；4、依法判令被告给付违约金162000元；5、诉讼费由被告承担。
原审被告圣巴里公司辩称：原告不是适格的主体，我单位与沈阳龙之梦购物中心签订的合同，与原告无关，现原告未提供任何证据证明其与沈阳龙之梦购物中心之间有授权。如果原告是适格的主体，原告应当提供证据证明自己已经履行了合同义务，如果原告证明已经履行义务，本案系房屋租赁合同纠纷，那么租赁合同纠纷法律规定时效期间为一年，现原告起诉已经超过了诉讼时效。
原审法院经审理查明，沈阳龙之梦购物中心有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落在沈阳龙之梦购物中心二层F2F-35，面积为150平方米的房屋租赁给被告，租期二年，从2011年6月30日至2013年6月30日；租金收取方式为4.5元／平方米／天，物业管理费按建筑面积1.5元／平方米／天，即每月6750元；POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币300元／台；甲方目前对该房屋宣传推广费按照乙方每个日历月营业收入的1%计算；乙方逾期支付租金或本合同约定租赁保证金、物业管理费、宣传推广费和其他费用的，每逾期一日，则应按逾期款项的0.2%向甲方支付违约金，逾期支付上述款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，如逾期超过一个月的，甲方可书面通知解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。合同签订后，沈阳龙之梦购物中心有限公司于2011年8月13日将本案诉争房屋交给被告使用，被告承租使用至2012年7月31日，但被告只交纳了2011年9月1日至2011年9月30日期间的租金14256元，交纳了POS机使用费300元，尚欠原告房屋租金221319元，物业费78525元；垫付的电费19796.92元，POS机使用费3190元，宣传推广费11.44元。
另查明，2011年6月9日，沈阳龙之梦购物中心有限公司将与被告签订的房屋租赁合同的所有权利和义务转移给原告。
原审法院认为，沈阳龙之梦购物中心有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落在沈阳龙之梦购物中心二层F2F-35，面积为150平方米的房屋租赁给被告，租期二年，从2011年6月30日至2013年6月30日；租金收取方式为4.5元／平方米／天，物业管理费按建筑面积1.5元／平方米／天，即每月6750元；POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币300元／台；甲方目前对该房屋宣传推广费按照乙方每个日历月营业收入的1%计算；乙方逾期支付租金或本合同约定租赁保证金、物业管理费、宣传推广费和其他费用的，每逾期一日，则应按逾期款项的0.2%向甲方支付违约金，逾期支付上述款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，如逾期超过一个月的，甲方可书面通知解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。合同签订后，沈阳龙之梦购物中心有限公司于2011年8月13日将本案诉争房屋交给被告使用，被告承租使用至2012年7月31日，但被告只交纳了2011年9月1日至2011年9月30日期间的租金14256元，交纳了POS机使用费300元，尚欠原告房屋租金221319元，物业费78525元；垫付的电费19796.92元，POS机使用费3190元，宣传推广费11.44元。
另查明，2011年6月9日，沈阳龙之梦购物中心有限公司将与被告签订的房屋租赁合同的所有权利和义务转移给原告。
沈阳龙之梦购物中心有限公司将与被告签订的《房屋租赁合同》的所有权利和义务转移给原告，在实际履行过程中也是由原告作为出租方行使合同权利和承担合同义务，故应视为合同概括转让，原告依法享有出租方合同权利，并应承担相应的合同义务。
被告在合同履行过程中拖欠租金等费用构成违约，依法应当承担相应的违约责任。故对原告要求被告给付房屋租金221319元，物业费78525元，电费19796.92元，POS机使用费3190元，宣传推广费11.44元的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于原告主张按照当年六个月的租金和物业管理费的总和支付违约金162000元的诉讼请求，因原告在合同签订后，只经营了不到一年时间，其拖欠租金及物业费等并非其主观原因造成的，有一定的客观因素，故原审法院酌定，被告应按约定违约金的30%向原告支付违约金48600元（162000元×30%）。
对原告要求被告给付POP费用26.5元、条码标签6元、印刷品10元的诉讼请求，因未提供相应证据，原审法院不予支持。
对于被告提出本案原告要求被告给付租金的诉讼请求已过法律规定的一年的诉讼时效期间的抗辩，因原告曾于2012年9月28日向被告发送律师函主张过权利，并于2013年9月向本院递交起诉状，故未过诉讼时效期间，故原审院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决如下：一、被告广州圣巴里皮具有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司租金221319元（从2011年8月13日至2011年8月31日、2011年10月1日至2012年7月31日）；二、被告广州圣巴里皮具有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司物业费78525元（从2011年8月13日至2012年7月31日）；三、被告广州圣巴里皮具有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司垫付的电费19796.92元（从2011年8月13日至2012年7月31日）；四、被告广州圣巴里皮具有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司POS机使用费3190元（从2011年9月13日至2012年7月31日）；五、被告广州圣巴里皮具有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司宣传推广费11.44元；六、被告广州圣巴里皮具有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司违约金48600元；七、驳回原、被告的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8584元，由原告承担2568元，由被告承担6016元。
宣判后，鹏瑞利公司不服原判，向本院提出上诉，请求改判原审判决第六项违约金由48600元变更为162000元；变更原审判决案件受理费8584元，改判由鹏瑞利公司承担50元，圣巴里公司承担8534元，二审诉讼费用由圣巴里公司负担。事实与理由：《房屋租赁合同》合法有效，应当严格按照合同第12.2（4）条约定给付违约金162000元。
圣巴里公司亦不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，驳回鹏瑞利公司的诉讼请求，上诉费用由鹏瑞利公司负担。事实与理由：一、圣巴里公司于2011年6月与沈阳龙之梦购物中心有限公司签订过房屋租赁合同，而非与鹏瑞利公司签订，因此鹏瑞利公司主体不适格；二、鹏瑞利公司没有证据证明双方曾经履行过房屋租赁合同；三、鹏瑞利公司主张租金的期间是2011年8月13日至2012年7月31日，鹏瑞利公司起诉时间为2013年9月，已经超过诉讼时效。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院另查明，鹏瑞利公司曾于2012年8月14日向圣巴里公司邮寄律师函。二审期间，鹏瑞利公司提供了圣巴里公司搬离涉案商铺时遗留的商品明细，并且经现场勘查，鹏瑞利公司库房中留存圣巴里公司的箱包皮具商品若干。
上述事实，有房屋租赁合同、商户用电统计表、销售明细，函告、发票、收款收据、特快专递存根、物品清单等证据及庭审笔录，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，关于时效的问题，鹏瑞利公司曾于2012年8月向圣巴里公司邮寄过律师函主张权利，由此发生诉讼时效中断的情形，后2013年6月12日鹏瑞利公司就租金问题，向法院提起诉讼，故鹏瑞利公司的主张并未超过诉讼时效。
关于主体问题，沈阳龙之梦购物中心有限公司将与圣巴里公司的房屋租赁合同的权利义务转移给鹏瑞利公司，并且鹏瑞利公司已经依照合同履行了合同义务，因此圣巴里公司应当向鹏瑞利公司交付租金。
关于圣巴里公司主张未曾实际履行房屋租赁合同的主张，二审中鹏瑞利公司提供了圣巴里公司撤离租赁房屋时遗留的箱包明细，并且经过本院现场勘查，圣巴里公司确有箱包商品若干留存在鹏瑞利公司；圣巴里公司主张未曾使用过涉案商铺，但并未提供相反证据否定前述事实，因此，圣巴里公司该项上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于圣巴里公司向本院提交的反诉状，因其在二审中提出，且双方均已经明确表示本案不同意调解，故对于圣巴里公司的反诉本院不予受理。
关于鹏瑞利公司主张违约金应当为162000元的问题，原审法院根据本案的相关情况，酌定违约金按30%计算，即48600元，并无不当，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11203元，由广州圣巴里皮具有限公司负担8584元，由沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司负担2619元。
本判决为终审判决。
审 判 长 那 卓
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年九月三十日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；