天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0110民初4917号
原告（反诉被告）：纪洪汉，男，1972年7月4日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：陈凤莉，天津秉钧律师事务所律师。
被告（反诉原告）：韩贵华，男，1965年11月30日出生，汉族，个体工商户，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：王德君，天津永真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张居卿，天津永真律师事务所律师。
原告（反诉被告）纪洪汉与被告（反诉原告）韩贵华租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日受理后，由代理审判员侯静适用简易程序于2016年8月3日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，韩贵华提起反诉，本院裁定转为普通程序，合并进行审理。纪洪汉的委托诉讼代理人陈凤莉，韩贵华的委托诉讼代理人张居卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
纪洪汉向本院提出诉讼请求：1、依法终止与韩贵华之间的房屋租赁合同关系；2、韩贵华给付2016年3月14日至2016年8月14日期间的租金50000元；3、韩贵华赔偿其他经济损失3000元；4、韩贵华立即腾空东丽区华明街李明庄工业园区（计租面积2048.16平方米）的房屋及院落并交还给纪洪汉；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：纪洪汉将东丽区华明街李明庄工业园区（计租面积2048.16平方米）的房屋及院落出租给韩贵华使用，双方形成租赁合同关系。租赁期限自2011年3月15日至2016年3月14日止。双方的权利、义务在合同中做了明确约定。租赁合同期满后，纪洪汉要求韩贵华腾空并返还房屋及院落，韩贵华拒绝并至今仍占用。故起诉。
韩贵华辩称，请求驳回纪洪汉的全部诉讼请求，诉讼费用由纪洪汉自行承担。理由如下：首先，纪洪汉违约在先，给其造成30余万元损失。2011年2月18日，双方签订租赁合同，合同中约定标的物是2048.16平方米院落，纪洪汉未经同意在该院落上层搭建二楼厂房并出租给他人使用，构成违约。依据租赁合同中另注之约定，纪洪汉应在2011年3月15日前建盖厕所，但之后拒绝建盖，构成违约，造成使用不便，其自行修建两间厕所。2014年雨季，租赁院落东面一层仓库出现漏雨情况，韩贵华多次找到纪洪汉要求维修，至今未予修缮，影响了对东面一层厂房的使用，同时纪洪汉私自搭建院落东面二层厂房时不正当施工，将一层厂房的房顶砸漏，造成漏雨，将韩贵华存放在该厂房内30万元的服装浸泡、毁损，造成实际损失30余万元；第二，租赁期限届满3个月前韩贵华向纪洪汉提出续租，纪洪汉以该院落纳入了拆迁范围拒绝续租。如果确有拆迁事宜，纪洪汉应当举证证明，如果没有拆迁事宜，则韩贵华具有优先承租权，不负有腾空院落的义务；第三，韩贵华在承租期间为了方便经营，在承租院落出资建盖厂房（约400平方米）及厕所两间，为承租院落形成添附，纪洪汉应予作价补偿。其提出反诉，要求：1、纪洪汉对韩贵华自行搭建的400平方米厂房、厕所两间作价补偿（具体金额按鉴定结论计算）；2、纪洪汉向韩贵华支付违约金240000元；3、纪洪汉向韩贵华支付损害赔偿款30000元；4、本案反诉费用由纪洪汉承担。
纪洪汉针对韩贵华的反诉请求辩称，不同意韩贵华的反诉请求。根据双方租赁合同约定，韩贵华自建厂房与纪洪汉无关，韩贵华投入多少，纪洪汉不清楚。合同到期后，韩贵华应无条件返还院落并将其自建部分拆走，不同意折价赔偿；双方合同履行期间，韩贵华均按时按数额向纪洪汉缴纳租金，韩贵华从没有因漏雨问题主张过减免租金或赔偿损失，其要求纪洪汉给付违约金及赔偿损失没有依据，且已经超过了诉讼时效。综上，请求驳回韩贵华的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。纪洪汉提供通知以及录像，以证明合同到期后通过寄发快递及在租赁地点门口张贴通知的形式告知韩贵华限期搬离，韩贵华对证据的真实性提出异议，经审查，纪洪汉提供的上述证据真实、客观且能相互印证，本院依法予以采信。韩贵华对纪洪汉提供的其他证据真实性均无异议，本院予以确认并记录在卷佐证。韩贵华提供的纪洪汉在租赁期间搭建东、南、西三面二层厂房照片，纪洪汉对此事实不持异议，本院予以采信。韩贵华提供租赁房屋照片以证明东面厂房自2014年雨季至今漏雨无法正常使用，因该照片拍摄时间为2016年7月21日，无法证明其主张事实，本院不予采信。韩贵华提供服装受损照片、购销合同、退货协议书、收条及证人杜某证言以证明其损失情况，纪洪汉对其真实性、关联性及证明目的均不予认可，因照片未显示拍摄时间，且未提供其他证据证明系因房屋漏雨导致物品受损，上述证据无法证明所待证的事实，故本院对上述证据的证明力不予确认。韩贵华提供的证人胡某、姜某的证言，二证人系韩贵华开办制衣厂的员工，因该证言无其他证据佐证，且与原告有利害关系，本院不予采信。韩贵华提供的证人杨某证言及其提供的租赁协议，与本案不具有关联性，其所述拆迁补偿事宜，本案不予涉及。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年2月18日，纪洪汉（出租方、甲方）与韩贵华（承租方、乙方）签订《房屋使用权租赁合同》，约定纪洪汉将坐落于东丽区华明街李明庄工业园区2048.16平方米的院落及房屋租赁给韩贵华，经营服装厂。租赁期限五年，自2011年3月15日至2016年3月14日。关于租金及支付方式约定，甲方出租给乙方的房屋不收取租金，院落租金按年支付，每年12万元。租赁期间租赁房屋的管理维护一项约定，乙方在租赁甲方房屋期间自费投入资本如房屋、装修、绿化等一切用于乙方使用，由乙方承担，与甲方无关。如有厂房漏雨等厂外维修由甲方负责。如遇不可抗力，乙方所盖一切建筑物无偿归还甲方。关于甲乙双方的权利义务约定，租赁期届满时，乙方无条件返还房屋。合同期满后，乙方若继续承租房屋须提前三个月提出书面文件，在同等条件下有优先承租权。关于违约责任约定，甲乙双方如无故违反本合同约定的任何条款即视为违约，守约方有权随时解除合同；如乙方违约，甲方所收取租金不予退还，并按当年房屋租金的一倍支付违约金，并赔偿因此所造成的损失；如甲方违约，除退还当年租金的一倍给予违约金，并赔偿因此所造成的损失。双方在合同尾部另注，甲方为乙方在3月15日前盖好厕所，修理房屋门窗以及更换门口大门。合同签订后，韩贵华遂进场经营，并按约向纪洪汉交纳了租金，租金交纳至2016年3月14日。合同履行期间，纪洪汉未为韩贵华建盖厕所，韩贵华自行在租赁院落内投资建盖了厂房、厕所。2013年纪洪汉在韩贵华承租房屋上方东、南、西三面加盖了二层厂房。合同到期后，纪洪汉曾多次通知韩贵华终止合同，要求限期搬离。韩贵华继续使用租赁院落及房屋至今。故成讼。
本院认为，纪洪汉与韩贵华签订的《房屋使用权租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦符合法律相关规定，为有效合同，应共同遵守合同约定。双方约定的租赁期限为五年，即自2011年3月15日至2016年3月14日止。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现原、被告之间的租赁合同已经期满,纪洪汉要求韩贵华腾空并返还房屋及院落,符合法律规定，本院予以支持。考虑到被告的实际情况,可给予适当的腾退时间。韩贵华自2016年3月15日起未履行支付租金义务，而继续使用该房屋及院落，应比照租金的标准支付占有使用费。纪洪汉要求韩贵华给付2016年3月14日至2016年8月14日期间的占有使用费50000元，本院予以支持。纪洪汉要求韩贵华赔偿经济损失3000元一项，纪洪汉未能提供证据证明韩贵华在履行合同期间给其造成了损失以及损失金额，故应承担举证不能的责任，对该项诉请，本院不予支持。
关于韩贵华反诉要求纪洪汉对其自行搭建厂房及两间厕所进行折价补偿一节，韩贵华承租后在院落内自行搭建的厂房，系为经营所需而进行的投入，未取得合法建设手续，无合法产权证书，根据合同约定，承租人进行的装修、设施等投资与出租人无关，现韩贵华的租赁使用期限已届满，韩贵华自己添附的厂房可以自行拆除，因此，韩贵华的该项主张不能成立，本院不予支持。纪洪汉未按合同约定为承租人搭盖厕所，韩贵华自行建盖厕所的费用应由纪洪汉承担。经征求双方的意见，本院酌情确定纪洪汉补偿韩贵华建盖厕所费用15000元。关于韩贵华所述厂房拆迁补偿问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予涉及。
关于韩贵华反诉要求纪洪汉支付240000元违约金以及30000元损害赔偿款一节，韩贵华称纪洪汉在其承租房屋上方私搭二层厂房影响其使用及房屋漏雨给其造成了损失，但韩贵华在使用期间按期缴纳了租金，并未就涉诉房屋存在瑕疵足以影响其实际使用提出过异议。且韩贵华亦未举证证明其自2014年房屋漏雨之日起至今曾就涉诉房屋的漏雨及给其造成损失问题与纪洪汉进行协商或者主张相应权利，其要求赔偿损失确已超过诉讼时效。故韩贵华要求纪洪汉支付违约金及损害赔偿款，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉?的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）韩贵华于本判决生效之日起三十日内将坐落于天津市东丽区华明街李明庄工业园区内的院落及房屋腾空并返还原告（反诉被告）纪洪汉；
二、被告（反诉原告）韩贵华于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）纪洪汉2016年3月15日至2016年8月14日期间的占有使用费50000元；
三、原告（反诉被告）纪洪汉于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）韩贵华建盖厕所费用15000元；
上述二、三项的执行办法：二、三项折抵后，被告（反诉原告）韩贵华于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）纪洪汉35000元；
四、驳回原告（反诉被告）纪洪汉的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）韩贵华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1124元，原告（反诉被告）纪洪汉负担64元，被告（反诉原告）韩贵华负担1060元；反诉案件受理费2675元，由原告（反诉被告）纪洪汉负担149元，被告（反诉原告）韩贵华负担2526元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 王 俊
代理审判员 侯 静
人民陪审员 陈桂芬
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 张晓晨
本判决所依据的相关法律、法规
一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
三、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
四、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
五、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉?的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。