上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第2565号
原告（反诉被告）袁媛。
委托代理人居长骏，上海市英恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）瀚逸酒店管理（上海）有限公司。
法定代表人吴跃春。
委托代理人宋媛媛。
委托代理人沈华连，上海普世律师事务所律师。
原告袁媛（以下简称原告）诉被告瀚逸酒店管理（上海）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷以及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人居长骏，被告的委托代理人宋媛媛、沈华连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年4月15日签订《房屋租赁（外租）合同》，约定，被告将坐落于上海市安远路XXX号一楼房屋（以下简称系争房屋）出租给原告。原告于签约当日支付被告三个月租金及两个月押金，共计人民币（以下币种均为人民币）260，000元。因原告租赁房屋的用途是用于餐饮经营，故被告及中介公司对此均清楚，并于合同中载明。但原告在签约后，经向环保部门了解，租赁房屋不符合开设餐饮的条件，且该场地已被其他公司注册，致原告无法办理营业执照，租赁房屋不能投入使用，要求被告返还已支付的款项260，000元。此外，原告为获得租赁房屋的信息，支付中介公司中介费26，000元；委托设计单位对租赁房屋进行装饰设计，原告又支付了80，000元的设计费用；委托办证公司办理经营证照预付了代理服务费4，000元。原告认为，租赁房屋的目的不能实现，责任在被告，被告应承担原告为此遭受的损失110，000元。为此，原告诉至法院，要求判令：1、原、被告签订的《房屋租赁（外租）合同》于2014年6月12日终止；2、被告归还已支付的款项260，000元；3、被告赔偿原告经济损失110，000元（包括中介费26，000元、设计费80，000元、代理服务费4，000元）。
被告辩称及反诉称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的合同有效，原告要求终止合同缺乏依据，不同意合同于2014年6月12日终止。原告在合同履行过程中擅自解除合同、中途退租，构成违约，故反诉要求法院判令：1、双方签订的《房屋租赁（外租）合同》于2014年10月1日起解除，原告于2014年9月30日前将租赁房屋返还被告，逾期返还的，按照日租金标准的3倍支付房屋占用费；2、原告自2014年4月15日起至2014年7月1日止按照租金标准赔偿被告免租期的经济损失130，000元；3、原告赔偿被告中介费20，000元；4、原告支付被告违约金500，000元。
审理中，被告撤回第一、四项反诉请求。
原告针对被告的反诉辩称，租赁合同因被告的违约，导致租赁合同目的不能实现，违约责任在被告，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，系争房屋权利人为案外人金某某。2013年12月，金某某出具一份证明，同意被告将系争房屋转租。
经上海泰峰房地产经纪有限公司居间介绍，原、被告于2014年4月15日签订了《房屋租赁（外租）合同》，约定，被告将坐落于上海市安远路XXX号一楼房屋（建筑面积约370平方米）出租给原告，房屋用途为办公；原告所租上述标的用于开办餐饮，并在工商行政管理部门核准的经营范围内合法经营，原告在签约前已充分了解承租房屋的权属、使用性质、水电气等市政配套设施的容量及供应状况，确认房屋的使用现状能够满足原告的经营需要；经双方充分协商，一致同意租赁期限为5年，自2014年4月15日起至2019年4月14日止，免租期为2014年4月15日起至2014年7月1日；第一年和第二年租金624，000元，之后三年租金660，000元，租金先付后用，每三个月支付一次，每期租金在该租期开始前提前15日打款至被告指定账户；原告应支付被告两个月租金作为履约保证金，在承租期满办理移交手续后，原告无任何违约行为，履约保证金将一次性退还原告，不计利息；本合同期限届满或提前解除而终止的，原告应在合同终止之日起5日内腾空所租赁的房屋归还被告，原告逾期腾空归还房屋的，除每逾期一天应按本合同约定的日租金标准的3倍支付被告占用费外，并且视为原告放弃所承租房屋内的一切物品所有权，归被告处置及所有；被告将租赁房屋内的设施、设备等移交给原告时，应签署书面房屋交接单，由双方盖章或签字确认。合同签订后，原告于2014年4月16日支付被告三个月租金156，000元及两个月履约保证金104，000元，共计260，000元。被告也于2014年5月19日将房屋交付给了原告。在办理餐饮证照过程中，因租赁房屋不具备开办餐饮业的条件，无法办理经营证照。原告于2014年6月12日通过电子邮件的方式向被告提出退租申请，被告同意原告提前退租，但不同意全额退还原告租金及保证金。由于双方对退租后的处理后果未能达成一致，原告委托律师于2014年6月16日向被告发出律师函，告知被告租赁合同终止、要求被告归还已支付的款项260，000元及赔偿损失88，000元。因被告不同意原告的要求，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。
另查，原、被告通过上海泰峰房地产经纪有限公司居间签订了房屋租赁合同，原告支付上海泰峰房地产经纪有限公司中介费26，000元，被告支付上海泰峰房地产经纪有限公司中介费20，000元。
又查，2014年4月17日，原告与上海百室装潢设计有限公司签订了《装饰工程设计合同》，内容为，原告委托上海百室装潢设计有限公司对坐落于上海市安远路XXX号1F的韩国料理店进行门面设计、室内装饰方案设计、施工图设计、施工配合服务、软装饰选配服务，项目设计费为80，000元。2014年5月8日，上海百室装潢设计有限公司完成了设计，原告通过网银支付上海百室装潢设计有限公司设计费70，000元，原告陈述尚余10，000元通过现金支付，提供80，000元收据一张。
再查，原告与上海中正企业登记代理有限公司于2014年5月5日签订了《企业代理合同》，约定，原告委托上海中正企业登记代理有限公司代为办理设立公司的各项登记手续，代理服务费8，000元，在签订合同时支付代理费4，000元，余款4，000元等委托代理登记事项结束后一次付清。同日，原告通过网银预付了办证服务费4，000元。上海中正企业登记代理有限公司于案件审理过程中向本院出具了一份《情况说明》，载明，“……由于开办餐饮行业须至环保部门审批环保许可证，办妥环保许可证后方可办理工商营业执照，我公司遂于2014年5月23日就携带袁媛的设计图纸至静安区环境保护局办理环保许可证，但是当日就被告知：‘因该物业本身性质，排污不符合环保标准，故驳回。’后我公司又多次与相关职能部门多次交涉，但未果。所以导致袁媛委托的安远路XXX号一楼的房屋不得作为餐饮业的经营场所进行经营的。这里是不允许开办餐饮业的。”
审理中，双方于2014年8月29日办理了房屋交接手续，原告将租赁房屋返还给了被告。
以上事实，由原告提供的《房屋租赁（外租）合同》、上海浦东发展银行业务凭证／回单、《装饰工程设计合同》、收据、设计图纸、《企业代理合同》、收据、房屋交接单、工商档案机读材料、情况说明、电子邮件、律师函、房屋交接书，被告提供的上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第1668号民事判决书、产权人同意转租证明以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁（外租）合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。由于租赁房屋不具备开办餐饮条件，合同目的显然不可能实现，该租赁合同已失去继续履行的基础。原告请求法院判令双方之间的《房屋租赁（外租）合同》因合同解除而终止，本院予以准许，租赁合同于原告向被告送达要求退租的电子邮件之日，即2014年6月12日解除。合同解除后，双方已办理了房屋交接手续，本院对此不再予以处理。原告实际占用房屋至2014年8月29日，故自合同起租日2014年7月2日至2014年8月29日期间应视为承租方占据房屋，原告仍应支付房屋使用费。该期间因租赁目的不能实现导致房屋无法产生经济效益，房屋使用费应酌情降低标准，原告以按合同约定租金标准的30%支付该期间的房屋使用费29，960.55元为宜。扣除原告应承担的房屋使用费29，960.55元后，被告还应退还原告保证金及剩余租金230，039.45元。合同既然约定租赁房屋的用途为餐饮，被告作为出租方，应向原告提供具备开办餐饮业的房屋，而原告作为承租房屋的实际经营者，对经营必备的条件应有所了解，其在承租房屋前应对房屋状况做出全面而谨慎的查实工作。对于租赁合同的解除，双方均有责任，故本院对当事人将责任完全归咎于对方而要求对方承担中介费损失的诉请，本院均不予支持。被告作为出租人，对于租赁合同的解除，应承担主要责任，原告应承担次要责任。原告主张的设计费80，000元，其中70，000元通过网银支付，10，000元为现金支付，原告未能提供10，000元现金的支付凭证，本院不予确认。原告实际支付的设计费70，000元、办证费4，000元系因合同不能继续履行造成的损失，按照各自承担的责任，被告应赔偿原告70%的损失51，800元。租赁合同是以使用、收益标的物为目的继续性合同，合同性质决定了合同解除不能溯及既往，原告按合同约定享有免租期，其享用了标的物的利益是不能返还的，且原、被告对合同解除承租人是否赔偿免租期的租金损失没有约定，现被告反诉原告要求赔偿免租期的经济损失130，000元，缺乏依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、原告袁媛与被告瀚逸酒店管理（上海）有限公司之间的《房屋租赁（外租）合同》于2014年6月12日起解除；
二、被告瀚逸酒店管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告袁媛租赁保证金及剩余租金230，039.45元；
三、被告瀚逸酒店管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告袁媛损失51，800元；
四、原告袁媛其余的诉讼请求，本院不予支持；
五、被告瀚逸酒店管理（上海）有限公司的反诉请求，本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6，850元，减半后为3，425元，由原告袁媛承担661元，被告瀚逸酒店管理（上海）有限公司承担2，764元。
反诉案件受理费1，650元，由被告瀚逸酒店管理（上海）有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一四年十一月四日
书记员 王 奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……