山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2015)龙新民初字第634号原告：崔英瑞，男，1960年4月23日出生，朝鲜族，居民，住北京市朝阳区。被告：山东南山建设发展股份有限公司。法定代表人：曹玉彬，公司董事长。原告崔英瑞与被告山东南山建设发展股份有限公司（下称南山建设公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔英瑞、被告南山建设公司的委托诉讼代理人曲春道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔英瑞向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期办理产权证的违约责任，支付违约金76181元（房屋价款399696元*953天从2011年8月10日至2015年3月19日共计1316天减去360天*万分之二）；2、判令被告修复因屋顶漏雨造成的顶棚、墙面的污损（共五块）、两个立柜的脱漆；另外，如果涉诉房屋屋顶继续漏雨，被告应承诺给予及时修复，如被告不能及时修复，原告自行找人修复，但相关费用由被告承担，或通过物业费抵扣；3、要求被告供暖，如被告觉得供暖有问题，可以采取措施，用壁挂炉和暖气片进行供暖，上述费用由被告承担；4、判令返还以办证为名，强行要走的购房合同原本；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年8月，原、被告就被告开发的龙口黄金海岸海润豪景xx号楼x单元xxxx室签订《商品房预售合同》及协议书。协议第4条约定，出卖人按相关规定在商品房交付后360日内，完成办理权属登记，将房产证交给买受人。如发生例外情形，双方同意可以适当延期，但延期不得超过6个月。如延期后仍未完成办理权属登记，视同出卖人违约，按房价款的日万分之二向买受人支付违约金，被告违约时间长达953天。房屋装修后，房顶一直漏雨，造成多处损坏。前几次原告自行修缮，再漏之后通过物业进行反映，但被告一直不予理会。该涉诉房产带有地暖设施，但被告始终不开，冬季前后近半年的时间无法入住。原告购置了壁挂炉试图解决供暖，可水压经常不足，达不到启动壁挂炉采暖的要求，无法采暖。被告南山建设公司辩称，1、原告的违约金计算被告不认可，被告认为原告的违约金主张应从立案之日2015年9月7日起往前倒推两年开始计算，也就是说从2013年9月7日至实际房产证办理完毕之日2015年3月19日止，这其中被告的义务是房产大证的办理，被告房产大证办理完毕之后，被告的所有义务均履行完毕，所以违约金计算的截止时间应计算到涉诉房屋的房产大证办理完毕之日；2、涉诉房屋如存在漏雨，给原告造成墙面及家具污损的，被告愿意协调施工单位给予修复，日后如果还存在漏雨情况，被告也同意及时予以修复；3、涉诉房屋是否供暖，是供热部门以及涉诉房屋所在的物业公司进行管理，被告作为出卖人，铺设地暖管的义务已履行完毕，原告这一主张面向的主体有误；4、原告的购房合同确实因办理房产证而交到房管局，被告也不可能将此原件要回，如原告确有需要，被告同意按原合同样式及条款补签一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的协议书及照片，被告无异议；对被告提交的合同原本，原告无异议，上述证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交山东怡力电业有限公司出具的证明，载明：“兹证明龙口市黄金海岸海润豪景小区由我公司进行集体供暖，该小区已经具备供暖条件，供暖管网均到位；但因该小区冬季入住率太低，按照供暖规定，不予供暖”。原告对其真实性无异议，但对证明的内容不予认可，主张入住率的高低不是是否供暖的必备条件；涉诉楼房的供暖是开发商的责任，与供暖公司无关。本院对该证明的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月10日、原告与被告签订协议书，购买被告开发的龙口黄金海岸海润豪景xx号楼x单元xxxx室。协议书第3条规定：买受人交款后，出卖人2日内给予办理入住手续，完成交房。交房后买受人可以立即进行装修、购买家具电器等相关工作；第4条约定：出卖人应按相关规定在商品房交付后360日内，完成办理权属登记，将房产证交给买受人。如发生例外情形，双方同意可以适当延期，但延期不得超过6个月。如延期后仍未完成办理权属登记，将房产证交给买受人，则视同出卖人违约，双方同意按下列第（1）（2）（3）项处理：（1）……；（2）、买受人不退房，出卖人自承诺产权证办完毕之日起到实际办理完毕之日止，按已付房价款的日万分之二向买受人支付违约金，合同继续履行；（3）、买受人应在2日内，将办理权属登记需买受人出具的资料提供给出卖人。如因买受人提供的资料（身份证、收据、合同、发票等）等买受人自身造成的问题，出卖人不负责任何责任。2011年8月11日，双方签订《商品房预售合同》，约定房屋总价款为399696元。合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：供暖事项由暖气供应部门依据供暖规定提供；合同附件三关于“装饰、设备标准”第10项约定，其他：地暖供应、纯净水天然气管道入户。该《商品房预售合同》一式三份，原、被告各持有一份，交由房管部门备案一份。合同签订当日，原告交齐全部房款，双方办理了房屋交接手续。原告将其手中持有的《商品房预售合同》及其它相关资料交与被告，用于办理涉诉房产的产权证书。2014年2月18日被告取得涉诉房产的产权大证，2015年3月19日原告取得涉诉房产的产权证书。因涉诉房产屋顶漏雨，造成房屋的顶棚、墙面污损（共五块）、两个立柜脱漆。原告要求被告给予修复。经双方协商一致，同意在本判决生效后1个月内被告派工人进行维修。原告另要求涉诉房屋屋顶如继续漏雨，被告应给予及时修复，如被告不能及时修复，原告自行找人修复，但相关费用由被告承担，或通过物业费抵扣；对该请求，被告只认可在国家规定的保修期内承担漏雨修复的责任，原告不同意，要求被告永久性承担保修责任。关于原告提出的要求被告返还购房合同原本的请求，在审理中经双方协商一致已和解解决，原告申请撤回该项诉请。本院认为，原告崔英瑞与被告南山建设公司签订的《商品房预售合同》及协议书系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，故该合同及协议书合法有效，双方均应守约履行。合同签订后，原告按约履行了交付房款的主要义务，但被告未履行在约定期限内为原告办理房屋产权证书的义务，应承担逾期办理产权证的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，“当事人可以约定违约时应当根据违约情况对对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。原告依约主张被告给付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。按照协议书约定，被告应于房屋交付之日后360日内前将房产证交给原告，否则应向原告支付已付房价款的日万分之二的违约金。被告辩称，原告的主张已超诉讼时效，原告于2015年9月7日起诉至龙口市人民法院向被告主张违约责任，故本案的诉讼时效仅应追溯到2013年9月7日。本院认为，原告主张违约金属于债权请求权，故应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条有关诉讼时效的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。本案双方在合同中约定以“日”为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的推移不断发生变化，故对该违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，即只保护权利人自起诉之日倒推两年的诉讼权利。本案原告起诉之日为2015年9月7日，故被告辩称诉讼时效仅能追溯至2013年9月7日，于法有据，本院予以采信。双方均认可涉诉房屋产权证书办理之日为2015年3月19日，故违约金的起算时间只能自2013年9月7日至2015年3月19日共计558天。计算方式为：399696元*0.0002*558天共计44606元。关于因涉诉房产屋顶漏雨造成的房屋顶棚、墙面污损（共五块）、两个立柜脱漆的维修事宜，经双方协商一致，同意在本判决生效后1个月内由被告派工人进行维修。此系双方当事人的合意，本院予以确认。关于原告主张被告还应承担以后房屋漏雨的维修责任，因法院处理的仅为已经发生的事实和纠纷，该项请求在本案中不予处理，原告可待该事实实际发生后再行主张权利。原告申请撤回主张被告返还购房合同原本的请求，系当事人对自身权利的处分，本院予以照准。关于原告主张的供暖问题，本院认为，被告开发的房地产工程已经竣工验收备案，被告已向原告履行了交付房屋、办理产权登记的义务，原告也全额支付了房款，商品房买卖合同已经全面履行完毕。建设工程竣工验收包括地基基础、主体结构、装修和水、电、暖、设备安装等施工各阶段的质量验收，工程竣工备案意味着以上项目均已验收合格。涉案工程已竣工验收备案，说明包括供暖工程在内的施工项目均已验收合格，即被告已将合同中约定的由其施工完成的供暖工程义务履行完毕。原、被告双方在合同中亦约定“供暖事项由暖气供应部门依据供暖规定提供”，涉案小区由山东怡力电业有限公司负责供暖且供暖设施均已到位，能否供暖并非被告的义务，故原告主张被告为其解决供暖问题，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告山东南山建设发展股份有限公司于本判决生效后十日内给付原告崔英瑞逾期办理产权证书违约金44606元。二、被告山东南山建设发展股份有限公司于本判决生效后三十日内为原告崔英瑞维修因漏雨造成的房屋顶棚、墙面污损（共五块）、两个立柜脱漆事宜。三、驳回原告崔英瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2005元，由被告山东南山建设发展股份有限公司承担1174元，由原告崔英瑞承担831元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 杰人民陪审员  郑桂珍人民陪审员  唐万程二〇一六年九月二十日书 记 员  邹向东