沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民三初字第00718号
原告：中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行。
负责人：王宝林，系该行行长。
委托代理人：张威，男，汉族，系该行职员。
被告：耿袆晨，女，汉族。
被告：耿忠源，男，汉族。
被告：张冬梅，女，汉族。
被告：沈阳中海新海汇置业有限公司。
法定代表人：张贵清，系董事长。
委托代理人：金兆成，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行为与被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅、沈阳中海新海汇置业有限公司金融借款合同纠纷一案，于2015年4月8日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员蔡婷担任审判长，与审判员邹利利、人民陪审员张玉杰共同组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告及被告沈阳中海新海汇置业有限公司委托代理人、被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议现已审理终结。
原告诉称：2013年9月16日，我行与被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅签订了［和个］字［工］行和平支行（2013）年（2315）号《个人购房借款／担保合同》，合同约定被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅向我行借款209万元，期限25年，自2013年9月23日起至2038年9月23日止，用于购买辽宁省沈阳市于洪区松山西路XX号4门住宅，抵押面积为244.65平方米，并以该房产作为贷款抵押物，并在沈阳市房地产大厦办理了预抵押登记，抵押登记号：沈房预中心字第0213164744号。该笔贷款年利率为5.5675%，采取按月等额本息还款法。合同签订后，我行如约放款，截止2014年11月21日，被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅尚欠我行本金2，019，231.22元，利息37，677.88元，违约4期，累计违约期数5期，虽经我行多次催告，被告迟迟未能履行还款责任。诉讼请求：1、请求法院依法宣布提前解除编号为：［和个］字［工］行和平支行业（2013）年（2315）号的个人购房借款／担保合同；2、判令被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅立即偿还我行逾期个人住房贷款本息合计2，056，909元（截止2014年11月21日，以实际发生数为准）；3、判令沈阳中海新海汇置业有限公司承担连带保证责任；4、判令我行对被告的抵押房产行使优先受偿权；5、判令四被告承担本案全部诉讼费用。
被告耿袆晨辩称：借款属实，由于我父母离婚，现在经济困难暂时无力还款。
被告耿忠源辩称：我要求把房屋产权确定之后，房子属于谁谁来还款。
被告张冬梅辩称：我与被告没有离婚时，我们有一个工厂，有经济能力想改善生活，但是现在离婚了，工厂判给我前夫了，我现在没有能力还款。
被告沈阳中海新海汇置业有限公司辩称：因为该房产已经办理抵押登记，要求原告优先行使抵押权，在抵押物变卖之后不足以偿还原告债权的情况下，才能对被告行使担保权。
经审理查明：2010年8月12日，被告沈阳中海新海汇置业有限公司与原告签订按揭贷款业务合作协议，约定在房屋他项权证未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在原告指定账户存入相当于全部按揭贷款余额0%的款项，作为履约保证金，未经原告同意，被告沈阳中海新海汇置业有限公司不得动用该款项，如借款人在沈阳中海新海汇置业有限公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，沈阳中海新海汇置业有限公司保证在接到原告书面催款通知后3日内履行还款义务。如沈阳中海新海汇置业有限公司未主动履行上述还款义务，即表示沈阳中海新海汇置业有限公司授权原告从其开立的账户中扣收。
被告耿忠源、张冬梅原系夫妻关系，被告耿袆晨系耿忠源、张冬梅的女儿，2014年8月被告耿忠源、张冬梅经沈阳市于洪区人民法院判决离婚。原告与借款人耿袆晨、耿忠源、张冬梅于2013年9月16日签订个人购房借款／担保合同，合同约定：借款人耿袆晨、耿忠源、张冬梅向原告借款209万元用于购买位于沈阳市于洪区松山西路XX号4门、建筑面积244.65平方米房产，贷款期限为300个月，即自2013年9月23日起至2038年9月23日止。本笔贷款的担保方式为抵押。被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅同意以贷款所购的该房产作为抵押物向原告承担抵押担保责任，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第20.2条约定：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。2013年9月23日，该房产在沈阳市房产局办理了预购商品房抵押权预告登记。违约责任约定为：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。2013年9月1日，借款申请人耿袆晨与共同还款人、耿忠源、张冬梅向原告出具共同还款承诺书，内容为“借款申请人耿袆晨、共同申请人耿忠源、张冬梅，向贵行申请个人住房贷款，贷款金额209万元，用于个人住房。本人与借款申请人系父女、母女关系，此贷款系我与借款申请人的共同债务，今后此债务由我和借款申请人共同承担还款，并承担连带偿还责任，绝无异议。”合同签订后，原告依约向被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅发放了个人住房贷款人民币209万元，被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅却未能按期归还贷款，至2014年11月21日止已拖欠本金2，019，231.22元、利息37，677.88元。故原告诉讼来院。
以上事实，有当事人陈述笔录、按揭贷款业务合作协议、个人购房借款／担保合同、个人贷款借据余额信息、个人贷款借据基本信息、共同还款承诺书、借款凭证、商品房买卖合同、共同财产同意抵押承诺书、身份证、预购商品房抵押权预告登记在卷佐证，并经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原告与借款人耿袆晨、耿忠源、张冬梅、保证人沈阳中海新海汇置业有限公司签订的个人购房借款／担保合同、按揭贷款业务合作协议合法有效，具有法律约束力，本院予以确认。合同签订后，原告按约定履行了发放贷款义务，被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅未能按借款合同约定及时履行偿还借款义务属违约，应承担违约责任。原告有权按合同约定解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物。原告与被告沈阳中海新海汇置业有限公司签订的按揭贷款业务合作协议已明确约定如借款人在沈阳中海新海汇置业有限公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，沈阳中海新海汇置业有限公司保证在接到原告书面催款通知后3日内履行还款义务。按照上述约定，在借款人违约时，原告可直接要求被告沈阳中海新海汇置业有限公司承担保证责任，而并不是被告所主张的在抵押物变卖之后不足以偿还原告债权的情况下才能要求被告沈阳中海新海汇置业有限公司承担连带保证责任，被告沈阳中海新海汇置业有限公司的抗辩理由缺乏事实依据，本院不予支持。由于被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅是共同借款人及共同抵押人，因此应承担共同还款责任。被告耿忠源提出房屋产权确定之后，房子属于谁谁来还款的主张依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行与被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅于2013年9月16日签订的编号为［和个］字［工］行和平支行（2013）年（2315）号个人购房借款／担保合同；
二、被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅于本判决生效后10日内一次性偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行剩余贷款本金2，019，231.22元、利息37，677.88元（截止至2014年11月21日），并自2014年11月22日起按借款合同约定的计息办法支付上述借款利息至实际给付之日止；
三、被告沈阳中海新海汇置业有限公司在被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅所提供的抵押房产办理他项权证前对被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅所欠原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行的上述款项承担连带偿还责任；
四、上述款项到期未受清偿时，原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行可依法对被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅提供的抵押房产（位于沈阳市于洪区松山西路XX号（4门）、建筑面积244.65平方米房产）行使抵押权，在上述债权范围内享有优先受偿的权利。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23，356元、诉讼保全费5，000元，均由被告耿袆晨、耿忠源、张冬梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 蔡 婷
审 判 员 邹利利
人民陪审员 张玉杰
二〇一五年五月十八日
书 记 员 王 瑶
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第五十三条规定：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者以拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保债权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。