上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第164号
上诉人（原审原告）上海国际设计交流中心企业管理有限公司。
法定代表人陈绪国。
委托代理人吴辰，上海小城律师事务所律师。
委托代理人季思闻，上海小城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姚良。
委托代理人刘川。
原审第三人上海针织厂。
法定代表人邢志刚。
委托代理人陈海平，上海市新华律师事务所律师。
上诉人上海国际设计交流中心企业管理有限公司（以下简称国际设计交流公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第2290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人国际设计交流公司的委托代理人季思闻，被上诉人姚良的委托代理人刘川，原审第三人上海针织厂的委托代理人陈海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市长阳路XXX号房屋产权人为上海针织厂。国际设计交流公司与上海针织厂同属上海纺织控股（集团）有限公司。
姚良原为上海针织厂职工。2006年，上海针织厂转制，买断姚良、案外人蒯本荣等数十位工人工龄，并将上海市江浦路XXX号房屋无偿提供给姚良、蒯本荣等共同使用，双方未约定使用期限。2007年9月，上海市江浦路XXX号房屋遇动迁。2008年6月，上海针织厂起诉至原审法院，要求姚良搬离上海市江浦路XXX号房屋【案号为（2009）杨民四（民）初字第475号】。2008年10月25日，上海针织厂与蒯本荣、案外人上海申达越众物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定上海针织厂将自己所有的位于上海市长阳路XXX号18号楼二层11-12室出租给蒯本荣，租赁期自2008年10月26日至2010年11月14日，租金为每日每平方米人民币（以下币种均为人民币）0.5元。并约定由上海申达越众物业管理有限公司提供物业服务，物业管理费0元。2009年1月10日，上海针织厂与姚良、上海申达越众物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定上海针织厂将自己所有的位于上海市长阳路XXX号18号楼三层11-12室（以下简称系争房屋）出租给姚良，租赁期自2009年1月15日至2011年1月14日，租金为每日每平方米0.5元。并约定由上海申达越众物业管理有限公司提供物业服务，物业管理费0元。2009年2月，上海针织厂向原审法院提交上述两份《房屋租赁合同》，并以上海针织厂与姚良纠纷已解决为由向法院申请撤诉，法院裁定予以准许。
2010年12月31日，上海针织厂（出租方、甲方）、上海越众汇星创意设计开发有限公司（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定乙方对甲方所有的上海市长阳路XXX号、齐齐哈尔路XXX号全部房地产资源（共占地面积14289.2平方米、建筑面积37878.62平方米）按现状全部承租（含系争房屋）。年租金为509.8万元。租赁期限为58个月，自2011年1月1日至2015年10月31日。乙方承租上述标的物后，有权向其他第三方进行转租（除业内自用房产部分）。已经出租给其他第三方的标的物，自本协议生效后，甲方应协助乙方以书面方式通知承租人，并在原租赁合同中加盖乙方合同章。原租赁合同内容不变，但租金及其他费用（包含但不限于押金、物业费、水电费、停车费等）自2011年1月1日起由乙方收取。
2012年6月21日，上海越众汇星创意设计开发有限公司经上海市工商行政管理局杨浦分局核准，企业名称变更为上海国际设计交流中心企业管理有限公司。
2013年7月2日，国际设计交流公司向姚良发出《律师函》，称在姚良所签订的《房屋租赁合同》到期后，国际设计交流公司多次告知租赁单价和其它费用已作调整，其中租赁单价调整为1元／平方米／天，物业费调整为0.2元／平方米／天，并要求姚良及时与国际设计交流公司签订新的租赁合同，但姚良拒绝签订新的《房屋租赁合同》，仍然占用承租场地，侵害了国际设计交流公司的合法权益。故现函告：自收到函之日起，国际设计交流公司与姚良之间的不定期租赁关系解除，截止2013年7月15日，姚良尽快清空承租场地，归还房屋并支付拖欠的租金、物业费。
姚良与上海针织厂所签订的《房屋租赁合同》到期后，姚良既未与上海针织厂续签租赁合同，也未与国际设计交流公司签订租赁合同，但仍继续使用系争房屋，并按原租金标准向国际设计交流公司支付租金至2012年12月31日。
嗣后，国际设计交流公司起诉至原审法院，请求判令：1、解除国际设计交流公司与姚良之间的不定期租赁关系；2、姚良按每日每平方米1元的标准支付自2013年1月1日起至实际归还房屋之日止的租金，并按每日每平方米0.2元的标准支付自2013年1月1日起至实际归还房屋之日止的物业管理费；3、姚良按日租金的0.5%的标准支付自2013年1月1日起至实际付清日止的滞纳金。
2013年8月18日，上海申达越众物业管理有限公司出具《情况说明》，陈述自2010年11月1日起，上海市长阳路XXX号地块物业管理权归国际设计交流公司，国际设计交流公司提供物业服务，收取物业服务费。
原审审理中，姚良向原审法院缴纳2013年1月1日至2014年1月31日的租金11，921元。
本案在原审审理过程中，法院多次组织调解，各方各执已见，致调解未成。国际设计交流公司的调解方案为：姚良按原租金标准付清所欠租金、由蒯本荣退还同楼二层11-12室中40平方米房屋、其余面积按每日每平方米0.6元标准支付、租赁合同再签一年。姚良的调解方案：同意按原租金标准付清所欠租金、同意由蒯本荣退还同楼二层11-12室中40平方米房屋、剩余房屋仍按原租金标准计算，租赁期签至退休。上海针织厂认为姚良现已非上海针织厂职工，不同意对姚良进行补偿。
原审法院认为，姚良原为上海针织厂职工，在企业改制后无偿使用上海市江浦路XXX号房屋，且未约定使用期限。后该房屋拆迁，在上海针织厂向姚良提供系争房屋后，姚良才从上海市江浦路XXX号房屋内搬出并搬入系争房屋，说明上海针织厂提供系争房屋给姚良使用，隐含职工安置的历史原因，并非简单的房屋租赁关系。上海针织厂与国际设计交流公司同属上海纺织控股（集团）有限公司，双方签订的《房屋租赁合同》约定按房屋现状承租，上海针织厂也陈述已将姚良情况告知国际设计交流公司，故国际设计交流公司在承租系争房屋时，应当知道姚良与上海针织厂之间的历史渊源、上海针织厂将系争房屋租赁给姚良的原因等相关情况，因此，姚良对上海针织厂的抗辩理由，可以对抗国际设计交流公司。国际设计交流公司要求解除租赁关系，于法无据，法院难以支持。国际设计交流公司诉请要求姚良按每日每平方米1元的标准支付欠付租金，鉴于国际设计交流公司所主张的租金标准，无合同依据，且在审理中，姚良已按原租赁合同约定的标准向法院缴纳了2013年1月1日至2014年1月31日的租金，故此项诉请，法院不予支持。原租赁合同约定的物业管理费为0元，国际设计交流公司现要求姚良按每日每平方米0.2元的标准支付，于法无据，法院难以支持。鉴于姚良逾期支付租金，是因双方为是否继续租赁系争房屋、租金标准等发生争议所致，事出有因，故对国际设计交流公司要求姚良支付逾期支付租金的滞纳金的请求，法院难以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：一、上海国际设计交流中心企业管理有限公司要求解除上海国际设计交流中心企业管理有限公司与姚良之间的不定期租赁关系的请求，不予支持；二、上海国际设计交流中心企业管理有限公司要求姚良按每日每平方米1元的标准支付自2013年1月1日起至实际归还房屋之日止的租金，并按每日每平方米0.2元的标准支付自2013年1月1日起至实际归还房屋之日止的物业管理费的请求，不予支持；三、上海国际设计交流中心企业管理有限公司要求姚良按日租金的0.5%的标准支付自2013年1月1日起至实际付清日止的滞纳金的请求，不予支持。本案案件受理费127元，由上海国际设计交流中心企业管理有限公司负担。
国际设计交流公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上海针织厂转制时，蒯本荣和姚良即无理由占用上海市江浦路XXX号房屋，没有支付费用，不存在上海针织厂将上海市江浦路XXX号房屋免费提供给蒯本荣、姚良使用的事实，为此上海针织厂曾起诉要求姚良搬离上海市江浦路XXX号房屋；在姚良、蒯本荣分别与上海针织厂签订租赁协议，明确约定租金及租赁期限后，姚良等搬出了上海市浦江路XXX号房屋，故姚良签订租赁合同租赁系争房屋与占用上海市江浦路XXX号房屋没有关联，姚良搬入系争房屋是与上海针织厂协商的结果，不可能存在将国有资产房屋安置员工的情况，姚良没有证据证明上海市江浦路XXX号房屋系职工安置原因由其无限期使用，原审法院认定本案租赁关系隐含职工安置缺乏依据，国际设计交流公司与姚良间是房屋租赁法律关系，应根据房屋租赁的相关法律法规进行处理，原审判决认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，剥夺了国际设计交流公司合理的解除租赁关系的权利，严重损害了国际设计交流公司的合法权益，请求撤销原审判决，依法改判支持国际设计交流公司原审中的全部诉讼请求。
被上诉人姚良辩称，不同意国际设计交流公司的上诉请求，本案是因2006年纺织行业体制改制所致，当时姚良等十几位员工应上海针织厂要求买断工龄，由单位提供房屋给员工无偿使用，双方之间不是简单的租赁关系，系争房屋给姚良使用是单位对员工的补偿，原审判决正确，请求维持原判。
原审第三人上海针织厂述称，上海针织厂与姚良间实际是租赁关系，同意国际设计交流公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，2006年，上海针织厂转制期间买断姚良等职工工龄，并提供上海市江浦路XXX号房屋无偿给姚良等使用，且未约定期限。后因上海市江浦路XXX号房屋遇动迁，上海针织厂又提供了其享有产权的系争房屋给姚良租赁使用，原审法院据此认定上海针织厂提供系争房屋隐含对职工安置的历史原因，并非简单房屋租赁关系，具有合理性，本院予以认同。国际设计交流公司承租包括系争房屋在内的房屋时，签订的租赁合同约定按现状承租，且上海针织厂表示签订租赁合同时已将相关情况告知国际设计交流公司，在上海针织厂与国际设计交流公司同属上海纺织控股（集团）有限公司的情况下，原审法院认定国际设计交流公司承租房屋时应当知道上海针织厂将系争房屋出租给姚良的原因及相关历史渊源，并无不妥。基于上述情况，原审法院对国际设计交流公司要求解除租赁关系的诉讼请求不予支持，并无不当。国际设计交流公司上诉要求解除与姚良之间的租赁关系，理由不能成立，本院不予支持。鉴于原审中姚良已经按原合同约定标准向法院缴纳了至2014年1月31日的租金，而国际设计交流公司要求姚良按每日每平方米1元的标准支付租金，又缺乏合同依据，故原审法院对国际设计交流公司的上述诉讼请求不予支持，本院予以认同。国际设计交流公司要求姚良支付物业管理费，缺乏依据，本院亦不予支持。由于姚良与国际设计交流公司因是否继续租赁系争房屋、支付租金标准等发生争议，致姚良未按时支付租金，原审法院据此对国际设计交流公司要求姚良支付逾期付租滞纳金的诉讼请求亦不予支持，本院予以认同。国际设计交流公司上诉对原审判决所提异议均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币127元，由上诉人上海国际设计交流中心企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
代理审判员 刘 郡
代理审判员 高 胤
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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