西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初10158号
原告:刘有琦，男，1956年4月2日出生，汉族，住西安市雁塔区。
委托代理人：党小伟，陕西维恩律师事务所律师。
被告：李向周，男，1975年4月26日出生，汉族，籍住河南省林州市城关镇振林南路振林胡同**号*号楼*单元***号。现住西安市碑林区。
委托代理人：薛少峰，陕西法智律师事务所律师。
被告：胡梅英，女，1950年6月4日出生，汉族，住河南省林州市。
被告：李泰洲，男，1970年2月4日出生，汉族，住河南省林州市。
被告：李爱芹，女，1966年11月10日出生，汉族，住河南省林州市。
被告：李先风，女，1973年5月26日出生，汉族，住河南省林州市。
被告：李晓丽，女，1979年4月13日出生，汉族，住西安市未央区。
被告：李凤超，女，1988年5月16日出生，汉族，住西安市未央区。
被告：李向鹏，男，1989年8月3日出生，汉族，住西安市未央区。
共同委托代理人：李向周，男，1975年4月26日出生，汉族，籍住河南省林州市城关镇振林南路振林胡同**号*号楼*单元***号。现住西安市碑林区。
原告刘有琦诉被告李向周、胡梅英、李泰洲、李爱芹、李先风、李晓丽、李凤超、李向鹏（以下简称李向周等八名被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘有琦的委托代理人党小伟，被告李向周及其委托代理人薛少峰，被告胡梅英、李泰洲、李爱芹、李先风、李晓丽、李凤超、李向鹏的委托代理人李向周到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，因被告的被继承人李来江（已去世）曾在中国建筑技术集团有限公司西安分公司（以下简称“中技西安分公司”）长安粮食小区项目中施工，2009年11月16日，原被告双方及中技西安分公司、陕西恒兴房地产开发有限责任公司（以下简称“恒兴公司”）共同签署《和解协议书》，确认中计西安分公司欠李向周等八名被告3153164元，同时约定了分期付款，原告承担保证责任。协议签订后中技西安分公司支付给李向周等八名被告1000000元。2010年1月14日，原告与被告李向周为履行上述和解协议书而签订《商品房转让协议书》，约定原告将西北新闻大厦A座19B、19C两套住房（建筑面积共313平方米）转让给被告李向周，并约定于2011年5月1日前将两套房屋的产权证办理到被告李向周名下，否则被告李向周有索要1500000元现金的权利。该协议签订后，原告向被告李向周交付了房屋，但被告李向周一直未提供其余七名李来江继承人的书面授权，同时，案外人董振峰主张其为长安粮食小区项目的实际施工人，提起多起诉讼并取得生效判决认定其为长安粮食小区项目实际施工人，鉴于上述各种原因，未给被告李向周办理产权过户手续。后李向周等八名被告将中国建筑技术集团有限公司（以下简称中技公司）、中技西安分公司诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院以（2015）西中民四初字第00026号民事判决书查明，因和解协议只有被告李向周签字，其余七名继承人未签字，直至该案审理中才经另外七名继承人追认，而房屋未过户到被告名下，故判令中技公司、中技西安分公司支付给八名被告2153164元。但截至今日，被告并未返还房屋，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告返还房屋；2、被告支付原告房屋占用费按照65元/月/平方米计算至生效判决确定支付日止，截止起诉日为1688635元；3、请求被告赔偿原告损失313000元。
李向周等八名被告共同辩称，被告在债权实现前拒绝返还房屋是有法律依据的正当行为，且被告目前并没有实际占有使用房屋，所以原告诉讼请求没有合同依据，与当事人的真实意思不相符合，也没有法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，因李来江（已故，系李向周等八名被告的被继承人）曾在中技西安分公司长安粮食小区项目中施工，2008年7月30日，李来江将西安市长安区粮食工业有限公司（以下简称粮食公司）、中技公司、中技西安分公司为被告，向西安市中级人民法院提起诉讼，主张拖欠的工程款14207945.87元，因李来江在诉讼过程中病逝，李向周等八名被告根据法律规定作为继承人参与诉讼，后于2009年11月申请撤诉。2009年11月16日，甲方中技西安分公司，乙方李向周，丙方担保方恒兴公司，丁方中技西安分公司负责人刘有琦（本案原告）共同签署《和解协议书》，该协议书约定，中技西安分公司、李向周双方对长安项目部完成的施工任务经协商确认该项目部完成的工程量折算工程价款为29500000元，该款项扣除项目部负责人李来江已经从甲方领取的工程款13162349元、房屋折价款8490000元、从粮食公司借款89037元、甲方代李来江支付给案外人董振峰的1800000元及相应税金1035450元、以及扣除项目管理费1770000元以及为实现该工程价款而支出的费用等之外，剩余3153146元归乙方所有。协议还约定上述协议签订两日内，甲方向乙方支付1000000元。协议同时约定了剩余款项分次履行并设定了担保、质押，同时约定了乙方的义务：在协议签订十日内向甲方移交项目施工全部资料并随时配合甲方对他方的诉求应诉及解释等工作、在协议签订十日内乙方向甲方交付占用的长安粮食住宅小区6套房屋。
2010年1月14日，原告（甲方）与被告李向周（乙方）为履行上述和解协议书而签订了《商品房转让协议书》，约定甲方同意将西安市南二环东段西北新闻大厦A座19B、19C两套商品住宅房屋（建筑面积共计313平方米）以1500000元价格转让给乙方，转让协议签订同时，乙方向甲方出具1500000元收据，原甲、乙双方签订的《和解协议书》中第五款第2、3、4条不再执行，其余条款继续有效，对双方均具有约束力。甲方保证此两套房屋产权明晰，无其他纠纷，并于2011年5月1日前将该两套房屋的产权证办理到乙方名下，否则乙方有索要1500000元现金的权利。双方约定本协议签订同时，甲方将该房屋钥匙交给乙方，乙方向甲方出具相关手续。该协议签订当日，原告向被告交付了房屋钥匙，被告即开始占有使用该两套房屋。但被告一直未向原告出具收据。
后李向周等八名被告将中技公司、中技西安分公司诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2015年9月24日作出（2015）西中民四初字第00026号民事判决书并查明，上述《和解协议书》只有被告李向周签字，其余七名继承人未签字，直至该案审理过程中才经其余七名继承人追认并向法庭出具了有李向周等八名被告认可《和解协议书》效力的情况说明，同时李向周等八名继承人在庭审中亦认可中技西安分公司在《和解协议书》签订后已实际支付1000000元、同时认可将涉案房屋作价1500000元冲抵工程款并于2009年实际交付的事实。但因房屋未过户到李向周等八名被告名下，故李向周等八名被告要求中技公司及中技西安分公司按照《和解协议书》约定支付现金并同意返还已占用房屋。西安市中级人民法院经审理认为，用于抵做工程款的房屋因未实际过户，故房屋所有权并未实际转移至李向周等八名继承人名下，故判令中技公司及中技西安分公司共同向李向周等八名继承人支付剩余工程款2153164元。
宣判后，中技公司、中技西安分公司不服西安市中级人民法院（2015）西中民四初字第00026号民事判决书，上诉至陕西省高级人民法院，经陕西省高级人民法院主持调解，双方达成了调解协议，中技公司、中技西安分公司于2016年5月15日前将坐落于南二环东段新闻大厦A座19层B户型、C户型两套住宅用房过户至李向周名下，用于冲抵所欠工程款。如果中技公司、中技西安分公司未按期履行上述义务，则李向周等八名继承人可按照（2015）西中民四初字第00026号民事判决书内容申请执行。陕西省高级人民法院根据上述调解协议，于2016年3月15日作出（2016）陕民终237号《民事调解书》。履行期限届满后李向周等八名被告已向西安市中级人民法院申请强制执行。
庭审中，原告提交了2014年4月28日张金涛与中技西安分公司签订的《房屋租赁合同》，中技西安分公司承租了位于西安市曲江新区翠华南路0号佳和中心A座10406号房屋一套，面积为313.28平方米，租金每平方米每月66元，用于证明被告占用房屋后，原告租赁了同等面积的房屋一套，其租金标准即为被告占有使用原告同等面积房屋期间占有使用费的计算依据。
另查明，庭审中被告提供了2016年12月1日西安市公安局西影路派出所的一份值班日志以及一份证明，用以证明被告于2016年12月1日搬离本案所涉两套房屋时，遭到该小区物业管理人员阻拦，遂向公安局报警。
以上事实，有和解协议书、商品房转让协议书、值班日志、证明、《房屋租赁合同》、西安市中级人民法院（2015）西中民四初字第00026号民事判决书、陕西省高级人民法院（2016）陕民终237号《民事调解书》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，根据2009年11月16日，甲方中技西安分公司，乙方李向周，丙方担保方恒兴公司，丁方中技西安分公司负责人刘有琦共同签署的《和解协议书》，各方共同确认扣除已付款及各项费用外，剩余3153146元工程款归李向周所有，上述协议签订同时，中技西安分公司支付给李向周等八名被告1000000元。随后，在2010年1月14日，原告与被告李向周为履行上述和解协议书而签订了《商品房转让协议书》，原告同意将西北新闻大厦A座19B、19C两套商品住宅房屋（建筑面积共计313平方米）以1500000元之价格转让给李向周等八名被告，双方债权债务即履行完毕。后来，在李向周等八位继承人起诉的西安市中级人民法院（2015）西中民四初字第00026号案件审理过程中，上述和解协议才经另外七名继承人追认，同时李向周等八名继承人认可中技西安分公司在和解协议签订后已支付1000000元，并认可房屋作价1500000元冲抵工程款并于2009年实际交付之事实。故本院认定，李向周等八名被告对于《和解协议书》及《商品房转让协议书》的效力均进行了认可。但因房屋未过户到李向周等八名被告名下，西安市中级人民法院认为房屋所有权并未实际转移，故判令中技公司及中技西安分公司共同向李向周等八名继承人支付剩余工程款2153164元。
自2010年1月14日双方签订《商品房转让协议书》并交付房屋后，房屋一直由被告占有使用。关于房屋未过户的问题，本院认为，根据《商品房转让协议书》的约定，涉案的两套房屋用以冲抵1500000元工程款，同时约定原签订的《和解协议书》中第五款第2、3、4条不再执行，即在已经支付1000000元的情况下，再用房产冲抵1500000元工程款后，双方债权债务即结清。根据《商品房转让协议书》的约定，协议书签订同时被告应向原告出具1500000元的收据，但被告一直未出具收据，使原告债务未能冲抵，故被告具有过错；另外，《商品房转让协议书》约定《和解协议书》除了第五款第2、3、4条不再执行外，其余条款继续有效，根据该《和解协议书》，约定被告应在十日内移交项目全部资料并向原告交付占用的6套房屋，被告至今未履行该义务；再次，签订《和解协议书》时被告李向周承诺代表其他7位继承人，但其一直未取得其他继承人书面授权，在2015年李向周等八位继承人起诉的西安市中级人民法院（2015）西中民四初字第00026号案件审理过程中，才经7名继承人追认。故被告的义务并未履行完毕。由上述事实可知，原、被告在签订《商品房转让协议》后，房屋在事实上未过户，那么被告在履行期限届满后，可以选择按照该协议的约定要求（要求的方式有多种，包括诉讼的方式）原告继续履行合同，将房屋过户至其名下，但是被告却以自己的行为，即在2015年向西安市中级人民法院提起诉讼的方式选择继续主张工程款，并经过已生效的西安市中级人民法院（2015）西中民四初字第00026号民事判决书认定中技公司、中技西安分公司共同向李向周等八名被告继续履行金钱给付义务，且该案已进入执行程序，故李向周等八名被告既然选择了以金钱给付方式主张工程款，那么就应该向原告腾交房屋，其继续占有使用本案涉案的两套房屋即没有依据。所以自房屋交付至其搬离之日占用房屋期间的房屋占用费应当由被告承担。故原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告返还房屋的诉讼请求，根据被告提供的证据，被告已于2016年12月1日搬离了本案涉案的两套房屋。关于房屋占用费的计算方式，本案中对于原告来说最直接的损失就是该房屋进入租赁市场可获得的租金收益。由于租金是一个变动而非恒定的价格，故应当参照实际占有房屋的时段内同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定占有使用费能够起到补足原告因被告之行为所造成的损失。本院参考本案涉案两套房屋同类地段同类房屋的市场租赁价格以及庭审中原告提交的中技西安分公司租赁他处房屋的租赁价格，本院将本案涉案两套房屋的租赁价格确定为每月每平方米55元为宜，自《商品房转让协议》签订之日即2010年1月14日计算至2016年12月1日被告搬离之日，共计1420811元。对于原告主张的房屋折旧和装修损失313000元之诉讼请求，因原告未提供证据予以证明，本院不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告李向周、胡梅英、李泰洲、李爱芹、李先风、李晓丽、李凤超、李向鹏于本判决生效后十日内向原告刘有琦支付房屋占有使用费1420811元；
二、驳回原告刘有琦其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费26813元，由原告承担6813元，由被告承担20000元。因原告已预交，被告在履行上述义务时将其应承担数额一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 何 燕
人民陪审员 李勇强
人民陪审员 贺惠玲
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 王小波
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