浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终1458号
上诉人（原审被告）：江波，男，1972年6月6日出生，汉族，住上海市闸北区。
上诉人（原审被告）：陈平，女，1974年5月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。
共同委托代理人：吴光东、何远，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江欧意名品服饰有限公司，住所地：浙江省义乌市大陈镇工业区。
法定代表人：陈溪东，执行董事。
委托代理人：李青伟，浙江宁邦律师事务所律师。
上诉人江波、陈平因与被上诉人浙江欧意名品服饰有限公司（以下简称欧意公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年12月10日，江波、陈平与浙江一统实业有限公司（以下简称一统公司）签订了12份《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定江波、陈平向一统公司购买位于杭州市××区钱××航空大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室××套商品房。《合同》约定单价均为每平方米16000元。《合同》签署后的当日，江波、陈平与一统公司又签订了一份《协议书》。协议中约定，原来12份《合同》成交单价由原16000元／平方米变更至22000元／平方米，并列明上述12套房屋的成交总价为33927520元。协议中对原《合同》中约定的支付方式、交付、产权登记办理、逾期付款违约责任等事项作了变更。其中约定，乙方（江波、陈平）在获得银行贷款后三日内付清剩余款项，未获得银行贷款的，则可以其他方式筹措，房款最迟应于2014年2月20日前付清（此为最后付款日）；乙方未能在最后付款日前付清房款的，则每逾期1日按未付款按同期银行贷款利率四倍向甲方（一统公司）支付违约金等。根据《合同》、协议约定，江波、陈平在2013年11月15日支付了500万元、2014年5月12日支付了400万元、2014年6月11日支付300万元。2014年1月16日，江波、陈平取得了上述12套房屋的产权登记，一统公司也将上述12套房屋交付给了江波、陈平。2015年12月31日，一统公司与欧意公司签订了《债权转让协议》，一统公司将江波、陈平就案涉12套商品房须向一统公司支付33927520元的购房款，截止协议签订之日尚欠购房款本金23850909元及按《合同》及补充协议约定的违约金的债权转让给欧意公司。一统公司于2016年1月15日将债权转让通知根据协议约定的送达地址邮寄给江波、陈平，次日，该邮件由他人签收。
现欧意公司诉至原审法院，请求依法判令：1、江波、陈平共同支付欧意公司购房款本金23850909元；2、江波、陈平共同支付欧意公司自2014年2月21日至2015年12月31日期间的违约金（违约利息）8328607元；3、江波、陈平共同支付欧意公司自2016年1月1日起至实际履行之日止以本金23850909元按同期银行贷款利率四倍计算的违约金。
原审法院认为，该院根据本案欧意公司与江波、陈平双方争议的焦点，分别做以下论证。一、江波、陈平与一统公司签订的《合同》及《协议书》的效力问题。根据现有的证据，《合同》、《协议书》应是双方自愿签订的，也无证据表明不是双方当事人的真实意思表示。《协议书》签署在《合同》之后，对《合同》中的部分权利义务内容作了明确变更，双方当事人应当按照《协议书》中约定的义务履行，未作变更或变更不明的部分，依照《合同》约定履行。至于上述合同、协议是否违反法律、行政法规强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定合同无效情形之一是违反法律、行政法规强制性规定，该强制性规定是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。一统公司在向房管部门备案的合同中，销售价格不真实，违反该法律强制性规定，但该强制性规定属于管理性强制性规定，故上述合同、协议应当属于有效合同。二、关于案涉商品房的真实交易价格认定。江波、陈平提交相关市场行情来佐证上述商品房的真实交易价格。该院认为，商品房销售成交价系买卖双方当事人根据市场行情、结合商品房独有的特性等综合因素，当事人协商一致的结果，即交易价格完全取决于双方当事人自愿达成的协议。江波、陈平具有完全民事行为能力，应当对签订《协议书》所带来的法律后果有正确的判断，在无证据证明不是双方协商一致的结果的情况下，江波、陈平对《协议书》不是其真实意思表示的抗辩无证据证明，该院不予采信。故应当确定案涉房产的真实成交单价为2.2万元／平方米。三、江波、陈平尚欠房款及违约金的确定。欧意公司通过债权转让，有权向江波、陈平主张权利。根据协议书约定，江波、陈平应在2014年2月20日前支付购房款，逾期承担违约责任。江波、陈平共支付1200万元，江波、陈平对其另有支付500万元，该事实的举证责任在于江波、陈平，现未提交证据加以证明，该院对其辩称不予采信。江波、陈平支付的款项中，2014年5月12日支付的400万元、2014年6月11日支付的300万元是在违约（2014年2月20日）之后支付，欧意公司认为应当先冲抵违约金。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，违约金是对违约方的惩罚也是对守约方的补偿，与借贷案件中的借款利息不同，该700万元应当是购房款，故江波、陈平尚应支付欧意公司购房款为21927520元。至于违约金，协议约定按照银行同期贷款利率四倍计算不违反法律规定，该院予以支持。根据江波、陈平支付款项数额、时间，分段按银行同期贷款利率计算，确定2014年2月21日至2015年12月31日止的违约金为9694647.44元，2016年1月1日之后的违约金按本金21927520元按银行同期贷款利率四倍计算至本判决确定给付之日止。四、本案其他争议问题。关于《合同》及《协议书》签订时间，该院认为，欧意公司就时间的解释符合常理，且在《合同》之后签订的《协议书》上，双方确认了《合同》的实际签订时间，故应认定《合同》及《协议书》实际签时间均为2013年12月10日。相关法律规定是为查明相关事实，“可以”通知一统公司作为第三人参加诉讼，根据本案有效证据，能确定相关事实，故江波、陈平申请通知第三人到庭参加诉讼无必要。本案一统公司将债权转让给欧意公司，也是依据协议上约定的通知地址向江波、陈平送达了通知，且有人签收，江波、陈平仅仅以签收人不是公司人员来否认未收到通知，不符合事实；即使该通知视为未送达，欧意公司起诉后，江波、陈平也知晓了转让事实，故债权转让发生了法律效力，且不影响江波、陈平的权利。故本院对江波、陈平相关抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年1月20日判决：一、江波、陈平于判决生效之日起十日内支付浙江欧意名品服饰有限公司购房款21927520元。二、江波、陈平于判决生效之日起十日内支付浙江欧意名品服饰有限公司违约金9694647.44元（计算至2015年12月31日止，2016年1月1日之后违约金以本金21927520元按银行同期贷款利率四倍计算至本判决确定给付之日止）。三、驳回浙江欧意名品服饰有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202698元，保全费5000元，合计207698元由江波、陈平负担。
宣判后，江波、陈平不服，向本院提起上诉称：一、欧意公司与一统公司的债权转让违法。江波、陈平在原审中申请追加一统公司为本案第三人，一为查明债权转让的事实，二为查明债权转让的合法性，但原审法院未予支持，这不但程序上有瑕疵，且导致本案的核心事实不能查清，故请求二审法院发回重审，或在二审中对此展开充分调查以查明事实真相。二、《协议书》中22000元/平方米的成交单价并非江波、陈平的真实意思表示。原审法院无视江波、陈平要求查明订立合同双方真实意思的请求，对本案关键事实草率定性，直接导致江波、陈平承担了其不该承担的赔偿数额，有失公允。本案的争议焦点是案涉12套商品房的成交单价到底是《合同》中的16000元/平方米，还是之后《协议书》中约定的22000元/平方米。以众所周知的商品房销售惯例来看，房价因为有折扣只会比市场价低，不会比市场价高。江波、陈平作为购房人，特别是批量购房人，在购买房屋时所享受的价格只会比市场价格低，不会比市场价格高，因此，确定了市场价就可以分辨两份协议的真伪。原审时，江波、陈平向原审法院提出了调取一统公司有关销售合同以明确市场销售价的申请，但原审法院未予支持，显然不妥。找出当时的市场价，不但是最简明的确定合同真伪的方法，也是最公平正义的方法。事实上，自2010年2月钱塘航空大厦开盘以来，一统公司就因不能按时交付商品房等问题纠纷不断，一统公司为了能用大厦中的商品房抵偿更多债务，要求与江波、陈平签订后续这份提高单价、与实际交易金额不符的《协议书》。因此，《协议书》中22000元/平方米的成交单价实为江波、陈平与一统公司之间通谋所为的虚伪意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第55条的规定，该条款因缺乏真实意思表示而应认定为无效。三、原审法院判赔的违约金数额过高。即使《协议书》有效，逾期付款的违约金也过高，依法应予调整至银行同期同类贷款利率为妥。以银行四倍利率计付违约金的约定本身也是证明《协议书》非双方真实意思表示的有力证据，因为当时是商品房销售淡季，一统公司不可能提出这么高的违约金。综上，原审法院未能充分查明案件事实，导致本案基本事实认定不清，请求二审法院依法撤销（2016）浙0105民初513号民事判决书，并在查明事实后依法改判。
被上诉人欧意公司答辩称：第一，关于债权转让。本案中的债权转让是一统公司与欧意公司协商的结果，且已经履行了通知义务，故债权转让有效。第二，关于《合同》与《协议书》中成交单价的区别。案涉《协议书》是双方真实签订的，且签署于案涉《合同》之后，故案涉《协议书》是对案涉《合同》的变更，是双方履行的依据。江波、陈平作为经商多年的商人，对于该《协议书》的法律后果应当知晓。故案涉《协议书》所载明的成交单价是双方的真实意思表示。且江波、陈平在本案一审中也没有提交该《协议书》可撤销可变更的证据。第三，关于违约金。因案涉《协议书》有效，故其中关于违约金的约定当然对双方有约束力。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，江波、陈平未向本院提交新的证据。欧意公司提交（2016）浙01民终5511号民事判决书与（2016）浙0105民初511号民事判决书作为新证据，用以证明与本案类似的房屋买卖合同已经经过另案判决，另案与本案交易内容类似，《协议书》亦是同日签订，且另案判决支持了欧意公司的诉讼请求。江波、陈平质证称，对该证据的真实性没有异议，关联性有异议。该另案处理的虽是同一大厦的案件，但每份合同均有其特殊之处，不能以此推断本案的房屋销售价格应当以案涉《协议书》为准。本院经审查后对该证据予以认定。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点是案涉房屋的真实交易价格。江波、陈平主张《协议书》中约定的22000元/平方米的成交单价系其与一统公司之间的通谋虚伪意思表示，并非真实交易价格。但从本案查明的事实来看，首先，江波、陈平并未能提供证据证明其主张，且案涉《合同》、《协议书》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故案涉《合同》、《协议书》当属有效。其次，《协议书》签署于《合同》之后，并对《合同》中的房屋单价、付款时间、违约责任等内容进行了变更，故应当以《协议书》作为相应变更条款的履行依据。最后，商品房的成交价系买卖双方根据市场行情等综合协商的结果，案涉楼盘其他商品房的买卖合同成交价并不能对案涉房屋的实际成交价加以佐证，且尚无法排除其他商品房是否存在单价的协议变更情形，故原审法院不予支持江波、陈平提出的调查取证申请，并无不当。而案涉《协议书》已对违约金有相应约定，且该约定并不违反法律规定，亦不属于数额过高，故原审法院以《协议书》为基础计算所得之欠付款项及违约金，并无不当。此外，原审法院在江波、陈平没有证据证明一统公司与欧意公司之间的债权转让违法，及本案证据能够查明案件事实的基础上，认为通知一统公司作为第三人参与诉讼无必要，亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费199911元，由江波、陈平负担。江波、陈平于本判决生效之日起十日内至本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 盛 峰
代理审判员 毕克来
二〇一七年六月一日
书 记 员 张 琪