吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第933号
上诉人（原审被告）：闫雪梅，女，1970年11月16日生，汉族，辽宁省抚顺市望花区居民，住吉林市。
委托代理人：赵海军，吉林市昌邑区法衡法律服务所法律工作者。
委托代理人：王国涛，蛟河市黄松甸镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：吉林伟基商贸有限公司，住所蛟河市。
�定代表人：陶文祥，董事长。
委托代理人：关卫东，吉林赵守华律师事务所律师。
上诉人闫雪梅因租赁合同纠纷一案，不服蛟河市人民法院（2014）蛟民一初字第299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫雪梅的委托代理人赵海军、王国涛，被上诉人吉林伟基商贸有限公司的委托代理人关卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉林伟基商贸有限公司在原审时诉称：2011年1月11日，我单位与被告闫雪梅签订协议书一份，约定我单位将位于蛟河市迎宾大道58号伟基国贸中心二层1001至1028号共计28间商铺租赁给被告，租赁期限自2011年1月8日起至2013年7月17日止。被告应于2012年4月30日前向我单位交付2012年7月18日至2013年7月17日期间的租赁费272450.00元，否则协议自行废止。被告承租的28间商铺面积累计为1287平方米，被告应依据协�约定给付我单位2012年7月18日起至2013年1月28日止的物业费50890.00元，给付2012年10月25日至2013年1月28日期间供热费20592.00元。被告没有依据约定交付以上费用，虽经我单位多次催缴，被告仍未交付。2013年1月24日，我单位通知被告解除双方签订的租赁协议。现我单位提起诉讼，请求人民法院依法判令解除双方签订的租赁协议，请求被告给付拖欠的以上三项费用合计221767.00元，承担本案诉讼费。
闫雪梅在原审时辩称：我不同意原告的诉讼请求。协议签订前，原告在招商过程中蒙骗我，谎称原告是蛟河市最大的南方小商品城和东北土特产商店，在商户入驻率没有达到开业条件的前提下匆忙举行了开业庆典。协议签订后，原告没有依据协议约定保障消防、卫生、电力等设施的正常使用。因原告严重违约和经营不景气，我于2012年3月提出解除合同，并向原告交付退铺申请，原告�示同意，并指派十余名员工帮助我将所有货物打包。双方协议已经于2012年3月解除，原告无权要求我交付租金、物业费和供热费。另外，因原告虚假宣传和严重违约行为给我造成了巨额损失，原告应予赔偿。
原判决认定：2009年12月27日，原告吉林伟基商贸有限公司与被告委托人李长山签订协议书一份，约定被告承租原告商铺123间，被告应于2010年3月18日前给付定金60000.00元，并于2010年9月28日前给付2010年4月28日起至2011年9月27日止的租金272450.00元。如被告未能依据协议约定给付租金，本协议自行废止。2011年1月11日，双方再次签订协议书一份，约定被告承租原告28间商铺，被告应于2010年3月18日前向原告交付定金60000.00元，合同履行期为自2011年1月18日起至2013年7月17日止，其间原告免收被告2011年1月18日起至2012年7月17日止的租金，2012年7月18日起至2013年7月17日合同期满的租金为272450.00元，不包含物业费和供热费，被告应于2012年4月30日前给付租金272450.00元，如被告未能依据约定交付租金，该协议自行废止，原告有权将被告承租铺位另行出租。双方约定此协议签订生效后，双方于2009年12月27日签订的协议自动废止。协议履行过程中，被告自2009年12月27日至2012年3月18日期间经营承租的商铺，并未依据协议约定于2012年4月30日前给付租金。庭审中被告自认于2013年1月29日将其货物打包整理完毕。
原判决认为：一、原、被告之间的协议已经解除，解除时间为2012年4月30日。双方在2011年1月11日签订的协议书，并未违反法律及行政法规中效力性强制性规范的规定，且已经部分履行，属有效协议。双方在该份协议中明确约定了协议解除条件，即被告应于2012年4月30日前给付2012年7月18日起至合同期满的租金272450.00元，否则该协议自行废止。而被告闫雪梅�未依据协议约定及时履行租金给付义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，双方以上关于协议解除的约定符合法律规定，在被告未依据协议约定履行租金给付义务前提下，解除条件成就，协议自行解除。故双方之间的协议已解除，解除时间为2012年4月30日。二、被告应支付2012年7月18日起至2013年1月28日止的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告在2012年4月30日后仍然使用商铺，于2013年1月29日将货物打包完毕，原告在此期间未提出异议，故原告要求被告给付至2013年1月28日的租金的请求合理，应予支持。租金数额应为137344.96元（272450.00元÷365天×184天）。因被告曾向原告交纳抵押金60000.00元，故被告尚应给付原告租金77344.96元（137344.96元-60000.00元），原告请求超出部分不予支持。关于原告要求被告支付物业费的主张，因原告无收缴物业费的资质，又无证据证明原告已垫付，故对原告的该项请求本院不予支持。关于原告要求被告交纳供热费的请求，因原、被告租赁合同中未约定交纳供热费的方式及数额，而被告在租赁合同履行期间未交纳2011年度至2012年度的供热费，原告未提出异议，且原告未提供证据证明已支付供热费用，故本院对原告要求被告交纳2012年10月25日至2013年1月28日期间的供热费的请求不予支持。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十三条第一款、第二百三十六条的规定，作出判决。
原判决主文：一、被告�雪梅于本判决生效时立即支付原告吉林伟基商贸有限公司租金77344.96元。二、驳回原告吉林伟基商贸有限公司的其他请求。
原审判决后，上诉人闫雪梅不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1.被上诉人的告诉缺少事实依据。2012年1月27日被上诉人就对上诉人的货物及租赁房屋进行了扣押和查封，货物至今仍在扣押，故被上诉人索要租赁费没有事实依据，对于非法扣押货物损失，上诉人将另案告诉。2.原审法院程序违法，第一次开庭上诉人未到庭。
被上诉人吉林伟基商贸有限公司答辩认为：关于事实部分，上诉人写的2012年元月27日原告将被告的货进行查封和扣押，这是错误的，事实是2013年1月28日，经上诉人与被上诉人协商同意，被上诉人协助上诉人将上诉人的货物存放于�上诉人的商场内，一是时间错误，上诉人的补充意见中说是2012年元月27日，这是不正确的，第二是性质上的错误，在一审中，被上诉人提供的光盘可以证明，也就是一审中原告提交的证据4；关于一审的程序问题，第一次开庭原告没有出庭是原告的个人问题，原告的委托代理人已经出庭，不影响依法审理，第二次开庭也是依法进行的，不存在程序错误。
在二审审理过程中，上诉人向本院提交照片3张，用以证明在2012年元月27日被上诉人就对上诉人的商铺进行了查封，使上诉人不能正常营业。被上诉人质证认为，该证据不能反映与上诉人商铺的关系，我们对其他商铺也贴封条了，时间是在2013年的1月末，不认可在2012年元月给上诉人贴封条，这是一个笔误，封条应该是2013年元月贴的。本院认为，经本院查阅原审法院第二次庭审笔录，上诉人自认于2013年1月29日将其货物打包整理完毕，故上诉人仅凭照片不能推翻原审庭审中自认的事实。
在二审审理过程中，本院要求伟基商贸提供商场的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，上诉人质证认为，该合格证的签发日期是2014年2月21日，也就是说2014年2月以后商场才允许投入使用、营业、运营。根据《中华人民共和国消防法》第15条第2款的规定以及第58条第5项的规定，本案中被上诉人出租的房屋是不符合法律规定的，那么合同也是无效合同。被上诉人质证认为，被上诉人从营业开始即向当地消防管理部门呈报了相关的手续，并于2014年2月发放了合格证，没有影响上诉人的商品销售，根据相关司法解释，需要审批批准的相关行政管理，在庭审过程中已经取得批准，视为合同有效。本院认为，双方当事人对伟基商贸商场的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的真实性、合法性以及与本案的关联性无异议，本院对该份证据予以采信，该证据可以证明伟基商贸商场的消防验收合格时间。
在本院审理过程中，向双方当事人出示了原审卷宗里河北派出所的询问笔录（发生于2013年2月2日到2月21日），对此，上诉人质证认为，2012年元月27日，吉林伟基对上诉人店铺进行了强行查封，并且将货物扣留在商场内，2013年我们要求打包并将货物拿走，但是商场不让我们拿，因此与商场发生了争执。被上诉人质证认为，这几份笔录中的证人证言都反映了伟基商贸是2013年1月份对商场进行了清理，双方之间解除合同以及被上诉人收存上诉人的货物的时间应该是在2013年1月份。本院认为，河北派出所的询问笔录可以间接证明上诉人在2013年1月29日打包整理货物的事实。
根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：一、�于双方当事人所签租赁协议的效力问题。双方当事人于2011年1月11日签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规中效力性强制性规范的规定，且已经部分履行，属合法有效协议。上诉人认为该协议违反《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定，出租商场未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定该协议应属无效协议。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故上诉人主张协议无效无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于租赁房屋的使用时间问题。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本案中，上诉人自认于2013年1月29日将其货物打包整理完毕，故二审中用照片证明2012年1月被查封租赁房屋及扣押货物无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人主张扣押货物损失，与本案不是同一法律关系，因一审中其表示另行告诉，二审不予审理，上诉人应另行起诉。三、关于程序违法问题。经查阅原审法院庭审笔录，第一次开庭时上诉人的代理人出庭，故原审法院程序合法。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原判决认定事�清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1734元，由上诉人闫雪梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
审 判 员 付 广
代理审判员 陈 卓
二〇一五年三月九日
代理书记员 赵春燕