浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江笕民初字第322号
原告沈吉祥。
委托代理人赖其良，浙江民禾律师事务所律师。
委托代理人徐岚，浙江民禾律师事务所律师。
被告陈秀花。
委托代理人朱平，浙江方策律师事务所律师。
原告沈吉祥为与被告陈秀花租赁合同纠纷一案，于2013年7月17日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2013年8月26日、9月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2013年11月4日公开开庭进行了审理。原告沈吉祥委托代理人赖其良、被告陈秀花委托代理人朱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈吉祥诉称：2009年1月6日，原被告签订商铺租赁合同，约定：原告向被告出租座落于杭州市江干区天城路213号、211号1层楼的商铺，租期自2009年3月19日至2019年3月19日，年租金人民币38万元，自第三年起按上一年基数的5%递增；租金按季提前一个月支付；被告无故拖欠租金的，原告有权要求其按实欠租金2%支付滞纳金，拖欠租金10天以上的，原告有权收回商铺并不退回押金。合同签订后，双方均适当的履行了合同的义务，但在第五年租期后，被告未依约在2013年6月19日前支付第五年第一季度的租金，原告多次催讨均未果。另原告经现场察看，发现商铺店面牌子由被告原先经营的标地美容美发店更换成苑苑美容美发店，且被告多次要求原告向杭州苑苑美容美发有限公司法定代表人催要租金，而被告并非杭州苑苑美容美发有限公司的股东。现请求判令：1、被告向原告支付2013年3月19日至2013年6月19日的租金109974.38元以及滞纳金2199.49元；2、解除原告与被告签订的商铺租赁合同，被告支付违约金30000元，用押金30000元抵扣。庭审中，原告变更第一项租金请求的标的为9974.38元。
被告陈秀花辩称：1、原告诉讼主体不当。原告虽是租赁合同一方当事人，但商铺系原告妻子周坚英所有，租费也支付至周坚英账户，原告仅系委托代理人，应由周坚英为原告参加诉讼；2、被告拖欠租金事出有因。被告承租商铺四年多来均未拖欠过房租，现因有他人于2013年6月3日在被告承租店面上喷漆，内容为沈吉祥欠债还钱，影响被告正常营业；被告一方面已向公安机关报案，另一方面积极与原告沟通，要求原告处理事件保证租赁合同正常履行，并请求在事件处理完毕之前暂缓付款；同年7月18日，被告向原告表明付款意向并要求原告指定付款账户，原告直到7月22日才将账户告知被告，被告在7月23日根据原告指定账户支付了10万元租金；3、被告不存在店面转租的事实。被告因开办美容美发店生意不好，于2010年和苑苑美容合作经营，但营业执照和内容都没改变。综上，请求驳回原告诉讼请求。
原告沈吉祥为支持其诉称，向本院递交的证据有：
1.商铺租赁协议1份，以证明被告与原告存有商铺租赁关系以及双方的权利义务。该证据被告对真实性、合法性无异议，但认为原告在签订协议时提供过周坚英的产权证及身份证，也被告知原告与周坚英系夫妻关系，但诉讼时原告应向法庭证明原告有权签订租赁合同；协议约定原告负有保证被告正常经营不受干扰的义务，但被告在2013年6月份因原告的原因受到了干扰，被告行使抗辩权要求原告处理好纠纷后支付租金。经查，该协议系确定原被告权利义务的依据，予以确认。
2.百度许可证号查询网页1份、杭州苑苑美容美发有限公司基本信息1份，以证明苑苑美容有限公司的工商注册地址为原告租赁给被告的商铺地址，被告存在转租违约行为。该证据被告对真实性无异议，但认为只能证明企业的基本信息，不能证明由谁在实际经营。经查，网页信息显示被告陈秀花开办的飚地理发店经营地为其向原告承租的商铺地点、企业基本信息显示的苑苑美容美发的注册地，并不能证明苑苑美容美发工商注册地系被告承租的商铺所在地，故本院对原告的证明对象不予采信。
3.银行对账单1份，证明被告于2013年7月23日支付给原告10万元的租金。该证据被告无异议，予以确认。
4、房屋所有权证2份，以证明房屋权属。该证据被告无异议，但认为本案原告应为沈吉祥与周坚英。经查，该证据与本案事实相关，予以确认；房屋权属与合同主体的确认并无必然联系，原告根据合同相对性向被告主张权利并无不当。
被告陈秀花为支持其辩称，向本院提交的证据有：
1.杭州苑苑美容美发有限公司标地美容美发店投资合作协议及附件1份、免税证明1份，证明在涉案房屋经营的场所由被告经营，与苑苑美容美发合作以来，使用了苑苑的标示。该证据原告对真实性无异议，但认为：协议约定合作的地点系文晖路213号，涉案房屋地址不一致，与本案无关联性；即使协议内容与本案有关，也系被告与苑苑美容美发的内部协议，未在工商登记进行登记、公示，店面更换未经过原告同意，属被告擅自转租行为；原告当时与被告签订租赁协议是因为被告经营飚地理发店才将商铺租给被告，协议约定的不影响被告经营指不影响飚地理发店的经营，苑苑理发店并不在协议的范围。经查：因被告在庭审中陈述投资合作协议载明的文晖路213号实为天城路213号，其在文晖路213号并无店面，系笔误；并经本庭核实无误，故该证据本院予以确认。
2.短信复印件1组、询问笔录1份、银行电子回单1份及照片2张，证明被告正常经营受到干扰，曾向派出所报案并与原告通过短信方式联系要求原告处理，告知原告事情处理之前会暂缓支付租金；7月18日被告要求原告告知汇款账号，原告于7月22日才将账号发给被告；被告于2013年7月23日向原告支付了10万元租金等事实。该证据原告对短信的真实性无异议，但认为被告所发短信系其单方陈述，原告回复内容不清楚；询问笔录的真实性无异议，但认为原告有理由怀疑店面用油漆所写的欠债还钱等内容系被告自己找人写上去的，原告认为并不存在所谓的原告债权人，被告报案后派出所也从未和原告联系过，即便确实有油漆涂画的事实，一次也绝对不会影响到被告正常经营，并非被告拖欠租金的理由；对照片的真实性有异议，认为照片系打印件，且其中一张内容明确欠债人是沈吉祥，并不会影响被告；另张涂写内容虽未明确欠债主体，但可能涂写在原告的店铺上，与被告店面无关；对电子回单无异议。经查，被告提供的短信内容与公安机关出具的询问笔录相印证，能证明被告在商铺经营受到干扰后及时向原告进行告知，且原告对被告所发内容无异议；询问笔录陈述的事实与本院依职权调查的证人朱某陈述相印证，而原告主张系被告自己雇人所为未提供证据证实；照片的内容与询问笔录及朱某陈述相印证；银行电子回单能证明纠纷产生后被告支付租金的时间及金额；故该组证据本院予以确认。
3、个体工商户营业执照1份，证明被告在租赁场地进行经营的事实。该证据原告对真实性无异议，但认为工商登记地址只系工商行政管理行为，是否实际真正租赁应根据实际的租赁行为来证明。经查，该证据表明自被告于2010年5月与他人合资以来，仍以自已名义设立个体工商户并开展经营活动，合资系经营方式而不能据此认定为转租，故原告此节抗辩意见不能成立，该证据本院予以确认。
4、付款凭证6份，以证明被告每季度支付租金整数10万元，在年底支付剩余租金的惯例。该证据原告对真实性无异议，但认为不存在原告所说年底支付剩余租金的惯例，只是表明原告对被告之前存在的违约行为未予以追究，并不表示被告的行为合法或符合合同约定。经查，该证据能证明被告曾有过的未完全依照合同约定的金额支付租金，原告未主张过异议的事实，该组证据予以确认。
5、照片2张、微信记录2份，以证明在诉讼期间，因被告未按案外人要求告知开庭时间，店面分别于2013年8月26日、8月27日两次被喷漆；因原告与案外人间存在债务纠纷，导致被告正常经营受影响的事实。该证据原告表示照片内容无法看出系被告的店面被喷漆，诉讼过程中案外人喷漆不符合常理，原告怀疑系被告在诉讼过程中给原告施加压力而在店面上喷漆；微信记录的真实性有异议，根据内容显示，案外人并非因原告欠钱的唯一原因而喷漆，而是案外人与被告存在其他纠纷。经查，该照片与微信记录经本院向案外人朱某核实，案外人朱某确认系其叫人所为，其与被告间不存在利害关系，故该证据予以确认。
本院依职权制作的案外人朱某询问笔录1份，载明朱某任法定代表人的杭州长强钢铁有限公司对周坚英任法定代表人、沈吉祥任总经理的浙江申强建设有限公司享有300多万元债权，因周坚英、沈吉祥躲避公司债务，其委托人先后几次到属于周坚英、沈吉祥所有的商铺和被告经营的理发店喷漆催要债权。该证据原告代理人表示不清楚，认为朱某系委托人而非真正实施人，因朱某与真正实施人均未到庭作证，故有异议；被告对该笔录无异议。经查，被告承租的店面被人喷有向原告沈吉祥追债内容的油漆系客观事实，原告主张系被告自已所为应当提供证据证明，现原告既无法否认客观事实、又不能提供证据证明系被告自己所为，同时对朱某所述债务情况不作直接的否认或提供反证，故本院对该证据予以确认。
根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2009年1月6日，原被告签订商铺租赁合同，约定：原告将座落于杭州市江干区天城路213号、211号一层楼的防火门以外局部出租给被告，租期自2009年3月19日至2019年3月19日；年租金人民币380000元，每季度缴纳一次，提前一个月以现金方式支付；合同签署时被告应当缴纳相当于一个月的租金为押金，若被告提前解除合同视为违约，押金不予退还；被告无故拖欠租金及其他费用的，原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的2%；如拖欠租金10天视为违约，原告有权收回房屋并不退还押金；被告保证承租房屋用于商业用房，合法经营；原告保证被告在合同期内合法经营不受干扰等。合同签订后，原被告双方均依约履行，被告开设了杭州市江干区飚地理发店开展日常经营活动。涉案商铺所有权归原告沈吉祥与妻子周坚英共有。
2010年5月21日，被告与杭州苑苑美容美发有限公司签订合作协议，约定飚地理发店由被告与杭州苑苑美容美发有限公司合作经营，被告投资40万元占49%股份，继续使用原营业执照等合法经营必需证照，经营管理由杭州苑苑美容美发进行；品牌形象按照苑苑VI统一标准执行等。之后，被告经营的场所使用了苑苑标识。
2013年6月3日，案外人朱某以沈吉祥任总经理、其妻子周坚英任法定代表人的公司拖欠其款项为由，找人经向被告多次直接索要租金抵债，不成后在被告所承租店面喷漆涂字：“沈吉祥欠债还钱、给沈吉祥打电话处理等”。当日，被告方即向公安机关报案并于次日将其理发店被搔扰、喷漆的事向原告以短信方式进行了告知，要求原告尽快处理。同月20日，被告向原告提出因理发店经营一直仍受案外人搔扰、影响正常经营，通知停付2013年6月19日至2013年9月18日的租金；原告以案外人的行为与其和被告之间的租赁合同系两个法律关系等为由未予理睬，仍要求被告按合同约定支付租金。同年7月17日，原告以被告未按约于6月19日前支付租金、擅自转租为由诉至本院；被告于2013年7月23日向原告支付了租金人民币100000元。诉讼期间，被告经营的理发店再次被案外人喷漆涂字：“停止付房租给沈吉祥、沈吉祥欠债还钱”。
另查明，被告自承租原告商铺以来，均按年前每季度均支付租金整数10万元，年度最后一季度结清余款的方式支付租金；支付日期基本为当季首月的19号或20号。2013年11月24日，被告支付了本年度前三季度按租金平均额计算的尾款人民币29923.50元。
本院认为，原告沈吉祥与被告陈秀花签订的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，对当事人双方均具有约束力。1、关于租金支付日期事宜：原告主张涉案租金的支付日期应为2013年5月19日、至被告陈述店面受到干扰抗辩事由时的2013年6月3日已超过十天，原告有权依约单方解除合同。经查：双方所签租赁合同约定租金被告先付后用，每季度提前一个月缴纳一次租金，但提前一个月系指季度起始日前一个月对应日即2013年5月19日或指季度首月前一月即指2013年5月等并不明确；且在实际履行中，被告支付租金的时间基本为当季首月起租日前后一二天，原告对此并不持有异议且在庭审中陈述原被告在本纠纷发生之前已适当履行租赁合同五年，根据双方所存在的交易习惯，也可确定被告支付涉案租金的日期系2013年6月19日，故本院对原告据此请求解除租赁合同的意见不予采纳。2、关于被告超期支付租金是否构成违约事宜：原告主张被告陈述其承租店面经营受原告债权人干扰的事实依据不足，即使存在也非为原告私人债务，与原告无关。经查：被告承租店面因案外人主张债权被喷漆干扰的事实有现场照片、报案笔录、案外人询问笔录等证据证实，原告主张异议但未能提供反证予以推翻；虽案外人陈述债务主体非原告个人而系原告任总经理、原告之妻周坚英任法定代表人的公司债务，但确系应由原告沈吉祥夫妻出面处理之债务，现案外人对产权人为原告沈吉祥夫妻的商铺实施喷漆等干扰被告正常经营行为时，也负有依被告要求及时消除干扰之义务；再则，原告依合同约定负有保证被告在合同期内的合法经营不受干扰的义务，被告陈秀花在理发店正常经营受到案外人非其自身原因的干扰时，经向公安机关报案并及时通知要求原告沈吉祥采取措施后，原告沈吉祥仍未采取消除干扰、保证被告合法正常经营的措施，以致诉讼期间仍被干扰，被告陈秀花拒绝支付相应租金事出有因，且本案审理期间被告陈秀花在所受干扰未消除的情况下仍依惯例支付了10万元租金的主要义务，不应认定被告构成违约，故原告沈吉祥以被告陈秀花无故拖欠租金为由要求解除合同之诉请本院不予支持。3、关于租金尾款的问题：原告主张被告在扣除诉讼期间所支付的10万元租金后仍应支付依合同约定的尾款9974.38元；被告主张根据双方交易惯例该部分尾款应在每年年底结算并支付。经查，根据被告提供的租金支付凭证，确实存在每季度支付整数租金，尾款于年底结清的交易惯例，原告主张被告未按季支付尾款部分构成违约的主张本院不予采信。诉讼中，被告已支付了本年度前三季度租金的尾款29923.50元，且表示此后的租金愿意按季平均支付，系被告对履行方式的自愿变更，非为是否构成违约评价标准。4、关于被告是否存在转租事宜。原告主张被告承租的商铺实际由苑苑美容美发店经营，实际已构成转租，被告与苑苑美容美发店签订的投资合作协议是否为事后伪造、是否实际履行均有理由怀疑；被告主张实际仍由被告在经营，其与苑苑美容美发店间系合资关系。经查：被告提供的个体工商户营业执照、税务机关证明、投资合作协议证明涉案商铺的经营业主仍为被告开办的杭州市江干区飚地理发店，被告与苑苑美容美发店间存在的系合作关系，原告对此有异议但未提供反证推翻，故本院对原告主张的实际经营主体系苑苑美容美发的事实不予采信；至于被告与他人合伙投资经营的性质事宜，根据通常的转租定义，转租系指承租人将租赁物之全部或部分复出租于第三人使用、收益，第三人支付租金而承租人保持原租赁关系之行为，承租人与第三人之间存在的主要权利义务为承租人向第三人交付租赁物、第三人向承租人支付租金；涉案被告与第三人苑苑美容美发系合资经营法律关系，双方的主要权利义务为根据投资分配收益，属被告自主经营的模式，在原告未能提供证据证明被告与第三人存在名为投资实为转租的情况下，不宜认定为转租关系，故原告据此要求解除租赁合同的主张本院不予采纳。至于诉讼主体问题，涉案租赁合同系由原被告签订，原告自有权根据合同相对性原则向被告主张权利，涉案商铺系原告沈吉祥夫妻共有财产的事宜可由其内部处理，与本案诉讼主体的确定无关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：
驳回原告沈吉祥诉讼请求。
案件受理费人民币854元，由原告沈吉祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院并预交上诉案件受理费人民币854元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 潘水良
代理审判员 李 敏
人民陪审员 周桂芳
二〇一三年十二月五日
代书 记员 陈丽娜