湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0405民初373号
原告中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行，住所地湖南省衡阳市珠晖区东风北路38号。
负责人段炼，支行长。
委托代理人王知生，男，1967年8月16日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区东风南路344号1单元502户，系中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行员工。
委托代理人朱亚民，男，1969年12月24日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区船山西路5号4单元702室，系中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行员工。
被告李菲，女，1984年3月15日出生，汉族，住湖南省衡阳县库宗乡加隆村。
被告共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区打线坪世纪名城G栋1207、1307室。
法定代表人杨文杰，经理。
委托代理人王仟，女，1991年4月17日出生，汉族，住湖南省汉寿县蒋家嘴镇紫阳冲村土棚组，系共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行（以下简称农行衡阳江东支行）诉被告李菲、共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称共创衡阳碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理，并依法组成合议庭。2016年8月25日，本案第一次公开开庭进行了审理，原告农行衡阳江东支行的委托代理人朱亚民、被告共创衡阳碧桂园公司的委托代理人王仟到庭参加诉讼，2017年2月21日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王知生、被告的委托代理人王仟到庭参加诉讼，2017年4月7日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王知生、被告的委托代理人王仟到庭参加诉讼，被告李菲经本院传票传唤均未到庭。本案现已审理终结。
原告农行衡阳江东支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李菲偿还住房按揭贷款本金264123.51元、利息2191.13元（计算至2016年4月20日）以及2016年4月20日至实际结清日所产生的利息；2、支持原告行使抵押权，依法处置抵押物；3、判令共创衡阳碧桂园公司承担连带担保责任，代被告李菲偿还所欠贷款本金及利息；4、判令被告承担诉讼费用。原告在第二次开庭时将第1项诉讼请求变更为：判令被告李菲偿还原告住房贷款本金345008.66元、利息19369.16元（计算至2017年2月21日）以及2017年2月21日至实际结清日所产生的利息。事实和理由：李菲在2014年2月24日因在衡阳碧桂园购买住房向原告申请个人一手房贷款360000元，期限240个月，以其在共创衡阳碧桂园公司所购买的住房一套作抵押，共创衡阳碧桂园公司为本笔贷款提供连带责任担保，目前住房已交付。自2015年8月30日起李菲就未及时偿还按揭本息，截止到2016年4月20日，借款人住房按揭已逾期8期。从逾期之日起，原告多次催收借款人和担保人，均收效甚微，故诉至法院。
为支持其诉讼请求，原告农行衡阳江东支行向本院提交了以下证据：
一、《衡阳市商品房买卖合同》，拟证明被告李菲购买住房的事实；
二、个人信贷业务申请表，拟证明李菲向原告提交按揭业务申请；
三、借款凭证，拟证明原告向李菲发放了贷款；
四、承诺函，拟证明李菲作出承诺的事实；
五、同意抵押承诺书，拟证明李菲同意抵押的事实；
六、《个人购房担保借款合同》，拟证明双方签订了担保借款合同；
七、协助催收函、债务逾期催收通知及邮单，拟证明原告向被告催收欠款的事实。
八、预购商品房抵押预告登记，拟证明借款担保已办理抵押预告登记；
九、收据及pos刷卡清单，拟证明李菲购买的住房支付了首付款。
被告李菲未到庭，未答辩，亦未向本院提交证据。
被告共创衡阳碧桂园公司辩称：一、阶段性担保期限已过，共创衡阳碧桂园公司的担保责任已免除；二、农行衡阳江东支行担保权利的实现应先处置李菲购买的房产，不足部分再由共创衡阳碧桂园公司承担补充责任。二、原告未按合同约定履行告知义务，共创衡阳碧桂园公司应免除相应的连带责任。
为支持其抗辩主张，被告共创衡阳碧桂园公司向本院提交了以下证据：
一、《按揭业务担保合作协议》，拟证明共创衡阳碧桂园公司承担担保责任的内容、范围等；
二、预购商品房抵押预告登记，拟证明李菲的房屋已办理了抵押登记。
经庭审质证，对于原告提供的证据一、二、三、四、五、六、八、九，被告共创衡阳碧桂园公司不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据七，共创衡阳碧桂园公司对催收通知书和8、9、10月份的协助催收函的真实性有异议，本院认为因催收通知书有共创衡阳碧桂园公司无异议的邮单予以佐证，本院对该证据予以采信，而8、9、10月份的协助催收函上均由共创衡阳碧桂园公司的盖章予以确认，本院对这些协助催收函予以认可，故本院对原告提供的证据七予以确认。对于被告共创衡阳碧桂园公司提供的证据一、二，原告没有异议，本院对这两份证据予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李菲为购买衡阳市雁峰区蒸湘南路128号雁峰商业城6栋3205室的房产向原告农行衡阳江东支行申请贷款，并在2014年5月5日与原告、被告共创衡阳碧桂园公司签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：农行衡阳江东支行借给李菲360000元，借款期限为240个月，李菲按月分期偿还本息；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；李菲以衡阳市雁峰区蒸湘南路128号雁峰商业城6栋3205室的房产为借款提供抵押担保；共创衡阳碧桂园公司为借款提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确认由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、诉讼费、律师费等。合同签订后，农行衡阳江东支行依约向李菲发放了贷款，并办理了合同约定的抵押物的预购商品房抵押预告登记。但李菲并未按期归还贷款。农行衡阳江东支行遂向李菲催收借款，并在2015年12月28日向共创衡阳碧桂园公司发出贷款已逾期四期的《协助催收函》。至今李菲仍欠付借款本金345008.66元及相应利息。
此外，农行衡阳江东支行（甲方）与共创衡阳碧桂园公司（乙方）曾在2013年11月6日签订了《按揭业务担保合作协议》，协议就共创衡阳碧桂园公司提供的保证责任约定：购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证，乙方应在收到甲方的书面通知之日起的五个工作日内以书面方式通知甲方采取以下第1种方式解决，甲方愿意按乙方书面通知的内容履行，若乙方未在收到甲方书面通知之日起的五个工作日内书面通知甲方的，则甲方可自行选择以下第2、3种方式中的任一种解决……2、由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方应在向乙方发出购房者连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起的三十五天内向有管辖权的人民法院提起诉讼，若甲方未在上述期限内起诉的，则乙方对上述期限届满之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息、罚息、复利并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任；在本协议生效之后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。
本院认为：原告农行衡阳江东支行与被告李菲、共创衡阳碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思的表示，依法成立并生效。农行衡阳江东支行根据合同的约定向李菲足额发放了贷款，而被告李菲未按期还款付息的行为已构成了违约，根据合同和相关法律的规定，原告有权要求被告李菲归还借款本金及至还款之日的利息、复利、罚息。原、被告虽然在《个人担保借款合同》中约定了以衡阳市雁峰区蒸湘南路128号雁峰商业城6栋3205室的房产为借款提供抵押担保，但当事人就抵押房产仅办理了预告登记手续，原告、被告共创衡阳碧桂园公司并未证明已经办理了正式的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，该抵押权尚未设立，故原告基于抵押权要求以该房产受偿贷款本息的诉请，本院不予支持。此外，共创衡阳碧桂园公司为李菲的借款提供阶段性保证责任担保，根据《个人担保借款合同》的约定，其应对李菲的欠款本息承担连带清偿责任。但共创衡阳碧桂园公司和农行衡阳江东支行在《按揭业务担保合作协议》中约定了“……由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方应在向乙方发出购房者连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起的三十五天内向有管辖权的人民法院提起诉讼，若甲方未在上述期限内起诉的，则乙方对上述期限届满之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证……”,并约定了该协议中的条款适用的优先性，因农行衡阳江东支行在2015年12月28日向共创衡阳碧桂园公司发出贷款逾期四期的《协助催收函》后的35日内未提起诉讼，故对于李菲欠付原告的2016年1月31日之后贷款相应利息，被告共创衡阳碧桂园公司不承担连带清偿责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李菲在本判决生效之日起三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行的借款本金345008.66元及至还款之日《个人购房担保借款合同》中约定的利息、罚息、复利；
二、被告共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司对第一判项中被告李菲欠付的借款本金及2016年1月31日以前的利息、罚息、复利承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7547元，由被告李菲、共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 周志波
审 判 员 陈金龙
人民陪审员 李 勇
二〇一六年六月九日
书 记 员 杨丽萍
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》：
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》：
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。