黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香民二民初字第137号
原告东北农业大学，住所地哈尔滨市香坊区公滨路木材街**号。
法定代表人包军，该学校校长。
委托代理人李俊刚，黑龙江三维律师事务所律师。
委托代理人陈敏，哈尔滨理工大学社区法律诊所志愿工作者。
被告哈尔滨顺时针软件开发职业技能培训学校，住所地哈尔滨市南岗区隆顺街9号。
代表人马宏伟，男，该学校校长。
委托代理人张雪松，男，1978年11月26日出生，汉族，该学校主任，住哈尔滨市南岗区马家街102号。
原告东北农业大学诉被告哈尔滨顺时针软件开发职业技能培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月9日、2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告东北农业大学的委托代理人李俊刚、陈敏，被告哈尔滨顺时针软件开发职业技能培训学校的代表人马宏伟、张雪松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2009年9月1日签订了《办学场地租赁合同》，合同约定，将原告所有的位于农科街16号实验实习基地内的综合楼部分房间出租给被告，租期为4年，第一年租金为21万元，第二年租金为22万元，第三年租金为24万元，第四年租金为26万元。合同中还约定每年的租金分两次给付，分别于每年的二个学期开学时给付，电费由被告自理。2010年7月16日，原、被告又签订了《办学场地租赁合同补充协议》，协议中约定原告将其所有的综合楼的另外10间教室出租给被告，每年租金为10万元，租期为2010年9月1日至2013年8月31日，租金的交纳方式与原合同一致。其后应被告要求，原告又将两间客房出租给被告，租金为1.5万元。被告在合同期限内交纳了部分的租金和电费，截至2013年8月31日合同期限届满时，被告尚欠原告租金32万元，电费4.7万元。上述款项经原告多次催缴，被告均以各种理由拒绝给付。为此，原告为维护自身合法权益，起诉至人民法院，诉请：1、判令被告给付原告房屋租金32元；2、判令被告给付原告电费4.7元；3、判令被告按中国人民银行一年期贷款利率给付原告2013年9月1日至2014年9月1日期间的延迟给付租金利息1.7元；4、判令被告将其物品从出租房屋内迁出；5、案件受理费由被告承担。
被告辩称：被告自2012年6月开始拖欠原告房租。拖欠的原因在于原告冬季供暖不达标，被告为此多次与原告单位负责人进行沟通协调，被告单位负责人的态度是允许被告延迟交纳房屋租金，不按拖欠处理。经被告与原告单位负责人协商，同意对供暖不达标的问题进行补偿，经协商原告单位负责人同意通过降低租金的方式进行补偿。当时原、被告协商的结果是被告一次性向原告交纳18万元房租，就在被告打算搬家的时候，租赁房屋发生漏水，给被告的财物造成损失，导致被告无法继续经营。关于电费的问题，因在原、被告签订的租赁协议中有原告应当每年为被告粉刷租赁教室的约定，因原告没有履行合同义务，经协商，原告同意以电费折抵房屋粉刷的费用。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提供证据如下：
证据一、《办学场地租赁合同》一份。证明原告将所有的房屋出租给被告办学使用的事实，以及双方约定的租金金额。
证据二、《办学场地租赁合同补充协议》一份。证明原告将综合楼另外10个教室出租给被告，每年租金为10万元，租期自2010年9月1日至2013年8月31日，以及租赁范围内的电费单独计算，每度电价为0.80元。
证据三、票据九张。证明被告共交纳租金745000元的事实。
证据四、照片十一张。证明被告自2011年4月18日至2013年8月31日期间共使用电字为69072.70元。
证据五、电费票据一份及电费统计表两张。证明被告自2011年4月18日至2013年8月31日期间共使用电字为69072.70元。
证据六、照片十四张。证明被告至今占用原告多个教室未腾出以及被告在未经原告许可的情况下在租赁教室内以哈尔滨盛亿技工学校名义办学的事实。
证据七、情况说明一份。证明哈尔滨盛亿技工学校是被告的全资子公司。
证据八、催告通知一份以及电子邮件页面一份。证明在租赁合同期满后，原告单位负责人多次通过电子邮件的方式告知被告搬出租赁房屋。
经庭审质证，对原告提供的证据一、证据二、证据三，被告均无异议。对原告提供的证据四，被告认为照片没有时间，无法确认真实性。对原告提供的证据五，被告认为电费无法确认。对原告提供的证据六，被告认为其与盛亿学校属于联合办学的关系。对原告提供的证据七，被告认为其与盛亿技工学校于2012年分家，分家的时候盛亿技工学校的办学资质尚未审批下来。对原告提供的证据八，被告认为该电子邮件没有起到通知的作用，被告没有看到该通知，被告实际上是八月份才知道此事的。
被告为证明其反驳主张的事实成立，在举证期限届满前提供证据如下：
证据一、照片三十六张。证明租赁物因冬季供暖不达标造成学生退学，给被告造成极大的经济损失，以及租赁物发生漏水，造成被告的财物损失。
证据二、证人付某某证言一份。证明租赁物由于冬季供暖不达标，使得许多学生中途退学或退寝。
证据三、财务系统支出票据若干张。证明因供暖不达标学生退学的情况。
证据四、录像一份。证明租赁物因漏水造成被告的书籍和设备均被水浸的事实。
经庭审质证，对被告提供的证据一，原告认为仅从照片上无法显示学生流失以及流失的原因系由于供暖不达标，照片中被水浸泡的书籍无法显示财物所有者。对被告提供的证据二，原告认为关于退寝的问题，证人的表述并不清楚。对被告提供的证据三，原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据并不能显示退寝系由于供暖不达标造成的，且根据被告提供的照片显示，被告2013年的办学规模也在100人以上，并不能说明受到了影响。对被告提供的证据四，原告认为该证据与本案无关，本案是租赁纠纷，财物损失发生在租期届满之后，被告并没有提出反诉，应当另诉处理，且仅凭该证据无法显示录制时间，以及财物损失的金额。
本院对原、被告提交的证据，经审查后认为：对原告提供的证据一、证据二、证据三，因被告对上述证据均无异议，故本院对上述证据予以采信。对原告提供的证据四，因上述照片没有摄制时间，仅从该照片并不能反映出被告使用电费的情况，故本院对该证据不予采信。对原告提供的证据五，因该证据中的电费票据无法显示系租赁物的电费单据，其中的统计表系原告单位自行制作，不具有证明效力，故本院对该证据不予采信。对原告提供的证据六，虽然被告对其与盛亿技工学校的关系有不同表述，但其承认仍然占用部分租赁房屋的事实，故本院对该证据予以采信。对原告提供的证据七，因该证据系被告出具，且根据庭审陈述可知被告与盛亿技工学校之间确实存在联合办学的关系，故本院对该证据予以采信。对原告提供的证据八，因原告并无其他佐证证明该通知已经送达被告的事实，故本院对该证据不予采信。
对被告提供的证据一，因仅凭该证据无法显示供暖不达标的问题，故本院对该证据不予采信。对被告提供的证据二，虽然证人陈述称冬季学校寝室供暖较差的事实，但对于因供暖不足导致学生退学的问题，证人的表述较为模糊，不具有证明效力，故本院对该证据不予采信。对被告提供的证据三，因仅凭该证据并不能显示学生退学或退寝的原因，故本院对该证据不予采信。对被告提供的证据四，虽然漏水的事实存在，但仅凭该证据并不能显示被告的损失情况，故本院对该证据不予采信。
经审理查明：原、被告于2009年9月1日签订了一份《办学场地租赁合同》，合同中约定原告将其所有的东北农业大学实验实习基地综合楼内200人寝室、及综合楼内313、315、317、321、322、323、324、411、413、415、417、418、420、421、422、423共计16个教室出租给被告，其中501教室为原、被告共用教室。租赁期限为2009年9月1日至2013年8月31日，第一年租金为21万元、第二年租金为22万元、第三年租金为24万元、第四年租金为26万元。合同中还约定每年租金分二次交纳，每学期交纳当年年租金的50%，开学10日内结算。2010年7月16日原、被告又签订了一份《办学场地租赁合同补充协议》，该补充协议中约定，原告将其所有的东北农业大学实验实习基地综合楼201（202）、204、205、206、207、208、211（212）、213（214）、215（216）、221共计10个教师出租给被告，租赁期限为2010年9月1日至2013年8月31日，年租金为10万元。该补充协议中还约定，从2010年9月1日起，被告租赁范围内用电单独计数、由原告负责安装电度表，原告每月无常提供给被告30个学生寝室用电450度，被告其余用电费用按照原告核定的电价每度0.80元核算，每月5日前缴纳给原告，双方同意电价随市场价格浮动。在庭审中原、被告均承认，补充协议中涉及到的10个教室，实际租期为二年零三个月时间，其后双方经协商一致均同意解除该补充租赁协议。庭审中，原、被告均承认原告还另外出租给被告两间客房，但在庭审中原、被告对该两间客房的租金存在争议，原告认为租金为1.5万元，被告认为1.5万元租金系按年计算，经原告单位负责人许可，同意被告仅给付1万元租赁费。被告在承租期间陆续向原告交纳租金共计74.5万元。2013年5月份原、被告租赁期限届满前，原告告知被告因国家政策改变，不允许将办学场地对外出租，故在租赁期限届满后，租赁场地将不再出租给被告，被告对此表示同意，双方达成一致意见不再续租。原、被告达成不再续租的一致意见后，双方就供暖不达标问题进行协商解决，但最终未能达成一致意见。2013年10月15日被告承租的教室发生暖气爆裂，使得被告放置在教室内的书籍等财物被水浸泡。另查明，在租赁期限内，原告同意为被告减免租金10.5万元。本案在审理过程中，经核实，原告学校负责人曾经向被告单位负责人作出同意将每年的房屋粉刷费用折抵电费的意思表示。
本院认为，原、被告签订的《办学场地租赁合同》及《办学场地租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，且已经实际履行，故原、被告之间的租赁关系依法成立。其中《办学场地租赁合同补充协议》实际履行期限为二年零三个月，且经原、被告协商一致已经依法解除，故被告可按照实际的租赁期限给付租金。该补充协议约定的年租金为10万元，故二年零三个月租期的租金可按22.5万元计算为宜。按照原、被告签订的《办学场地租赁合同》的约定，原告将其所有的16间教室出租给被告，租期为四年，总计租金为93万元。综上被告应当给付原告租金共计115.5万元。扣除被告给付的74.5万及原告同意减免的10.5万元租赁费，故被告还应当给付原告租金为30.5万元。关于两间客房的租赁费问题，因原、被告均承认按年计算该两间客房的租赁费为1.5万元，故本院认为两间客房被告仍应给付原告租赁费1.5万元。关于被告辩称原告单位负责人同意按照1万元的标准收取房租的问题，因被告未能提供证据予以证明，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。综上，被告应当给付原告租金32万元。关于被告辩称因供暖不达标以及租赁物水浸遭受损失的问题，因被告并不能提供充分有效的证据证明租赁物供暖不达标给其造成的损失金额，亦不能举证证明因水浸而造成的财物损失金额，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持，被告可另行主张权利。关于被告辩称原告单位负责人同意将租金按照18万元计算的问题，因原、被告在庭审中均承认，系调解意见最终未能达成一致，故本院对被告的该项抗辩主张亦不予支持。关于原告诉请的电费4.7万元的问题，因本案在审理过程中，经核实，原告学校负责人曾经向被告单位负责人作出同意将每年的房屋粉刷费用折抵电费的意思表示，且在庭审中，原告亦承认没有按照合同约定每年粉刷租赁房屋的事实，故本院认为关于电费的问题，原、被告已经达成一致意见，同意以电费折抵房屋粉刷费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告诉请的要求被告按照中国人民银行一年期贷款利率给付2013年9月1日至2014年9月1日期间延迟给付租赁费的利息问题，因根据原、被告签订《办学场地租赁合同》及《办学场地租赁合同补充协议》的约定，被告应当分别于每学期开学10日内交纳当年的租赁费50%，现被告未能及时交纳租赁费用，已经构成违约，故本院认为原告的该项诉讼请求符合法律规定亦符合原、被告的约定，应当予以支持。关于原告诉请要求被告从租赁房屋中迁出的诉讼请求，因原、被告的租赁合同期限已经届满，且被告也不再向原告交纳租赁费用，故本院认为被告无权继续占有使用租赁房屋，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、第六十六条第一款第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六、第二百二十七、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告哈尔滨顺时针软件开发职业技能培训学校于本判决生效后十五日内给付原告东北农业大学租赁费32万元；
二、被告哈尔滨顺时针软件开发职业技能培训学校于本判决生效后十五日内按照中国人民银行一年期贷款利率给付原告东北农业大学2013年9月1日至2014年9月1日期间的租赁费利息（按照本金32万元计算）；
三、被告哈尔滨顺时针软件开发职业技能培训学校于本判决生效后十五日内从租赁房屋内迁出；
四、驳回原告东北农业大学的其他诉讼请求
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7080元（原告已预交7080元），其中案件受理费由原告东北农业大学负担975元，由被告哈尔滨顺时针软件开发职业技能培训学校负担6105元；由被告哈尔滨顺时针软件开发职业技能培训学校负担的案件受理费于本判决生效后十五日内给付原告东北农业大学。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 谢明慧
人民陪审员 熊依丽
人民陪审员 王春艳
二〇一四年十二月十日
书 记 员 李 朦