浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异299号
案外人诸暨市婷美进出口有限公司，住所地诸暨市陶朱街道金宇·绿岛1幢426室。
法定代表人袁伟燕。
申请执行人中国民生银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区人民中路436号。
负责人王黎红。
委托代理人（特别授权代理）陈磊、陈思，浙江杭天信律师事务所律师。
被执行人朱其霞，女，1978年8月19日出生，汉族，住诸暨市。
被执行人袁天峰，男，1978年11月5日出生，汉族，住诸暨市。
被执行人诸暨欧赛尔袜业有限公司，住所地诸暨市大唐镇雍平社区中兴西路8-12号。
法定代表人朱其霞。
本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司绍兴分行（以下简称民生银行）与被执行人朱其霞、袁天峰、诸暨欧赛尔袜业有限公司（以下简称欧赛尔公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人诸暨市婷美进出口有限公司（以下简称婷美公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人婷美公司称，2014年1月3日，诸暨市陶朱街道金宇·绿岛1幢000426号房产所有权人朱其霞与案外人签订房屋租赁合同一份，约定将上述房产中的部分租赁给案外人做仓储使用（后改为办公用房），租费为每年20000元。合同签订后，案外人即按约支付了全部租费，且对房产进行了必要的装修。2016年9月底，获悉越城区人民法院要将上述房产进行拍卖，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，提出执行异议，请求法院确认案外人在2018年1月24日之前有权继续占有使用争议不动产。
申请执行人民生银行称，第一，朱其霞、袁天峰名下位于诸暨市陶朱街道金宇·绿岛1幢000420-000427号的房产（以下简称涉案房产）已于2013年9月25日办理了抵押登记，抵押权人为申请执行人。申请执行人与抵押人金融借款合同纠纷案件已进入执行程序，执行案号为（2016）浙0602执4044号，申请执行人有权申请就上述抵押物进行拍卖、变卖，归还抵押人所欠款项。第二、申请执行人认为案外人与抵押人之间无合法有效的租赁关系。案外人仅提交了租赁合同1份，但无任何占有房屋的凭证，无任何出租人与承租人签订的租房房屋交接书、承租人在租赁房屋所在地物业办理的装修或者入住手续证明以及承租人依租赁合同缴纳水费、电费、燃气费、通信费等公共事业用费等；此外，案外人也未出具租金支付凭证，无相关承租人向出租人支付租金的转账证明、第三人代为支付租金的证明以及出租人出具的收款证明等。第三、退一步讲，即使涉案租赁关系合法有效，但抵押人已向申请执行人出具《保证书》，承诺涉案抵押物不存在租赁关系，在抵押关系存续期间未经申请执行人同意进行出租的行为，出租人应当自行承担相应的后果和责任。因此，抵押人在违反保证的前提下隐瞒抵押物租赁情况或擅自处分抵押物，已违反相关承诺，案外人应当向抵押人主张相应的违约责任。综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求。
被执行人朱其霞、袁天峰、欧赛尔公司未发表意见。
本院查明：袁天峰、朱其霞名下登记有坐落诸暨市陶朱街道金宇·绿岛1幢000420-000427号的办公用房。根据诸房他证抵字第××号他项权证记载，袁天峰、朱其霞以其所有的上述房屋为朱其霞向民生银行的借款提供最高额抵押担保，担保最高债权数额为350万元，并于2013年9月25日办理了抵押登记。
2015年11月21日，诸暨市人民法院在审理（2015）绍诸商初字第4855号案件中，首轮查封了涉案房产的土地使用权。2016年5月3日，本院在审理（2016）浙0602民初3701号案件中对涉案房产的所有权进行轮候查封。2016年6月27日，本院作出（2016）浙0602民初3701号民事判决书，判决被告朱其霞、袁天峰共同归还原告民生银行借款本金350万元，并支付自2015年6月22日起至款清之日止按合同约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息及复利（需扣除2305.48元），同时支付原告中国民生银行股份有限公司绍兴分行为实现本案债权而支出的律师费15000元，均于判决生效之日起十日内履行；被告欧赛尔公司对上述债务承担连带清偿责任；原告民生银行就其享有的上述债权对诸房他证抵字第××号、第K0000978304号、第K0000978305号他项权证项下抵押物经折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权。
2016年8月19日，本院立案执行（2016）浙0602民初3701号民事判决书。2016年9月6日，本院作出（2016）浙0602执4044号公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年9月30日前向本院申请相关权利或提出执行异议。案外人于2016年10月12日向本院提交执行异议书1份，本院经审查作出（2016）浙0602执4044号之一执行裁定书，认为被执行人朱其霞在将涉案房产抵押给申请执行人之后又将其租赁给案外人，故裁定案外人对涉案房产的租赁权不得对抗本案申请执行人，但案外人对该裁定仍不服，遂致本案争议发生。
另查明，根据案外人婷美公司（承租人）提供的与朱其霞（出租人）签订的落款时间为2014年1月3日的房屋租赁合同记载，租赁房屋坐落诸暨市陶朱街道金宇·绿岛1幢000426，间数1间，作为生产场地及仓库使用，建筑面积250平方米；租赁期限自2014年1月3日至2018年1月2日；租赁费用为20000元每年，承租方在此合同生效后次日起将第一年房租在三个月内付清，后几年逐年付清，出租方应提供合法凭证；协议同时对双方其他权利义务作了约定。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，即使案外人主张的租赁关系真实，因朱其霞名下坐落诸暨市陶朱街道金宇·绿岛1幢000426号的房产在案外人承租前已办理了抵押登记，故案外人所主张的租赁权依法也不得对抗已登记的抵押权。案外人之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人诸暨市婷美进出口有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年一月十四日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。