浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第750号
上诉人（原审原告）朱征飞。
委托代理人余友飞。
被上诉人（原审被告）杭州泰地置业有限公司。
法定代表人虞锦贵，董事长。
委托代理人葛金杰，浙江西湖律师事务所律师。
上诉人朱征飞因与被上诉人杭州泰地置业有限公司（以下简称泰地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院查明：2010年10月10日，朱征飞与泰地公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定泰地公司将坐落杭州市下城区北上新城1幢1号门1319室房屋出售给朱征飞，房屋设计用途为办公楼，建筑面积37.31平方米，总价449079元。买受人应于签订合同当日付清全部房款。出卖人应在2013年5月31日前将符合下列条件的房屋交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。出卖人逾期交房不超过90日的，自合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。双方对该商品房的装饰、设备标准约定于合同附件四，如为精装修房，应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。合同所附的附件四明确了房屋外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、卫生间等的装饰标准和所用材料。2012年11月至2013年4月，案涉房屋所在小区陆续取得工程竣工验收合格和消防、卫生、环保、排水等项目验收合格。泰地公司遂通知朱征飞于2013年5月24日办理交房手续。2013年5月24日，双方办理了结清款项、收取维修基金等手续，泰地公司还向朱征飞开具收取购房款447875元的发票。因在验房过程中发现案涉房屋存在墙体霉变情况，双方未办理后续钥匙移交等手续。同日，泰地公司向朱征飞出具一份承诺书，内容为：“经一幢一单元一三一九号业主现北面墙体霉变，如再遇上述情况我公司无条件修复。”
2013年10月25日，朱征飞向泰地公司发送《关于迟延交付房屋问题的函》，称朱征飞2013年5月24日实地看房时发现房屋北面墙体有多处霉变，影响房屋正常使用。泰地公司工程部也于同日出具《承诺书》，承诺无条件修复。泰地公司直到2013年8月30日才发短信通知，9月份进行墙面维修。之后一直未告知朱征飞何时可以交付房屋。直至2013年10月21日朱征飞主动打电话向泰地公司物业询问，才告知可以交付房屋。泰地公司应按照合同约定向朱征飞支付违约金17467.1元。2013年11月5日，泰地公司向朱征飞回函称，北上新城项目在交房前已取得消防、环保、规划等政府职能部门验收，符合交房条件，泰地公司也在交房截止日前通知朱征飞收房。朱征飞在收房过程中向泰地公司反映，房屋北面墙纸部分霉变，以此为理由拒绝收房。泰地公司对因房屋墙体部分霉变给朱征飞带来的不便深表歉意，得知此情况后，已及时修复霉变墙纸，并承诺在装修保修期内，任何符合保修条件的质量问题泰地公司将责成施工单位及时修复。关于朱征飞至今仍拒绝办理收房手续，因房屋墙体霉变并不符合法定或双方约定的拒绝收房条件，故在2013年5月24日，朱征飞前来验房之日应视为房屋实际交付之日，房屋风险责任转由朱征飞承担。为维护朱征飞的合法权益，泰地公司再次请朱征飞在收到该回函后十日内前往泰地公司处领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、钥匙等相关物品，以避免对朱征飞产生不必要的损失。庭审中，朱征飞认为案涉房屋如用于出租，月租金约为1500元，泰地公司认为月租金约为1000元至1200元。
原审法院认为：朱征飞与泰地公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。双方对案涉房屋已经过竣工验收合格和消防、环保等项目验收合格、泰地公司已通知朱征飞于2013年5月24日办理房屋交接手续并无异议。本案的争议在于，在北面墙体发生霉变的情况下，案涉房屋是否符合交付条件，泰地公司是否应当承担延期交房的违约责任。一、案涉房屋虽已经过竣工验收合格和消防、环保等项目验收合格，具备合同约定的交付条件。但是，案涉房屋系全装修房屋，房屋交付时应当符合全装修房屋的使用条件。现该房屋在交付时明显存在墙体霉变的情形，朱征飞有权拒绝接收并要求泰地公司进行修复，对此泰地公司也书面承诺进行修复。因此，朱征飞有权在泰地公司将房屋墙体霉变修复后再予接收。至于泰地公司陈述的系在2013年5月24日前发现案涉房屋存在墙体霉变且交付时已经修复，其在交付当日出具的承诺书系对将来再次出现问题的承诺。因无相应证据证明，且与泰地公司出具的承诺书和回函相矛盾，原审法院不予采信。二、案涉房屋因墙体霉变而需要修复，修复期间房屋不能交付朱征飞使用，泰地公司应承担违约责任。朱征飞主张每日按其已交付房价款万分之三的标准支付违约金，但该约定系针对房屋不具备竣工验收合格等交房条件的情形。本案中，案涉房屋已经符合合同约定的竣工验收合格等交付条件，而仅是房屋墙体发生霉变，朱征飞要求按照该标准由泰地公司支付违约金缺乏依据。合同中对因装修部分不合格进行返修导致房屋推迟交付如何承担责任并未约定，朱征飞在泰地公司修复墙体期间的主要损失就是不能使用房屋的损失，故原审法院确定由泰地公司按同地段同类房屋租金标准承担违约金。根据庭审中双方的陈述，原审法院酌情确定按每月1300元的标准计算。案涉房屋因墙体霉变而未能交付，泰地公司承诺修复，其在修复后应当再次履行通知义务，通知朱征飞接收房屋。现泰地公司未能提交证据证明其在修复后已通知朱征飞接收房屋，仅能证明朱征飞向其发函后，其于2013年11月5日回函要求朱征飞在10日内接收房屋。因此，在其回函明确通知朱征飞再次接收房屋之前的相应损失均应由泰地公司承担。故原审法院按照上述标准自2013年6月1日计算至2013年11月15日，合计为7150元，其余部分不予支持。朱征飞要求泰地公司赔偿的物业费、能耗费990元，因该费用并未实际产生，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州泰地置业有限公司于判决生效之日起十日内支付朱征飞违约金7150元；二、驳回朱征飞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，因适用简易程序审理，减半交纳265元，由朱征飞负担200元（已预交530元，剩余部分于判决生效之日起十五日内退还），杭州泰地置业有限公司负担65元（于判决生效之日起十五日内向原审法院交纳）。
宣判后，朱征飞不服，向本院提起上诉称：一、一审判决计算违约金的标准和期限有误，造成违约金数额偏低，不足以弥补上诉人的实际损失。1、关于租金标准，一审法院根据庭审中双方的陈述，酌情折衷确定每月1300元，涉案房屋系全装修的全新办公房，配备全新的厨具吧台、卫生间、热水器、中央空调等，拎包即可入住，交通便利，同地段同类房屋租金标准为1500元／月左右。2、关于租金期限，一审法院认定被上诉人在房屋修复后未再履行通知义务，但却以2013年11月5日被上诉人回函上的盖章日期作为通知日期。该日期仅仅是被上诉人回函的盖章日期，具体事后有无通知、何时通知不得而知，因此，该日期不能作为被上诉人履行通知义务的日期。上诉人认为，从公平角度而言，违约金总额应为10500元（1500元／月×7个月）；二、由于被上诉人的违约行为而造成房屋的迟延交付，迟延交付期间的物业费、能耗费属于被上诉人因违反合同造成的可预见损失，现已实际产生，应由被上诉人承担。综上，请求二审法院依法改判被上诉人增加支付违约金3350元，物业费、能耗费990元。
被上诉人泰地公司答辩称：一审法院在认定事实中存在与客观实际不符的情形。一、从一审中双方提交的相关证据看，涉案房屋在2013年5月即出具承诺书之日已修复完毕，因此本案中判决被上诉人支付违约金没有事实依据。二、即使该房屋确实存在霉变未修复的情况，霉变是否必然导致房屋无法使用、造成相应的租金损失。从常理看，一面墙的霉变并不影响房屋的正常使用，上诉人据此拒收房屋导致本案的损失扩大，上诉人应当承担相应的法律责任。关于租金标准问题，一审法院确定租金每月1300元，该租金实际已超过了同期、同地段、同类房屋的标准，因该楼盘位于杭州市郊，周边的配套不成熟，空置的房屋相当多，即使上诉人在2013年6月开始接受房屋，也不能及时出租，因此房屋的租金偏高，计算租金期限也偏长。三、关于能耗费与物业费。上诉人提交的收款收据并非合法有效的结算凭证，不能明确指向涉案房屋，同时也不能明确证明该费用为涉案房屋的物业公司出具，因此能耗费、物业费的支付不应予以支持。
上诉人朱征飞在二审期间向法院提交前期物业服务协议两份（原件）及物业费、能耗费收款收据（原件）一份，欲证明物业费、能耗费的收费标准及上诉人已支付物业费、能耗费的事实。经质证，被上诉人对两份证据的三性均有异议，认为收款收据系非正规凭证，不能达到上诉人的证明目的。经审核，本院对该两份证据的真实性予以确认，该两份证据可以证明上诉人在2014年1月27日缴纳了期间的物业费和能耗费共计990元。
被上诉人泰地公司未向本院提供新的证据。
本院经审理查明：2014年1月27日，朱征飞支付了2013年6月1日至2014年5月31日的物业费1160.9元、预收能耗费535.8元、预收水费200元。其余事实与原审法院查明一致。
本院认为：在一审审理过程中，双方对案涉房屋已经过竣工验收、消防、环保等项目验收合格均无异议，且交房过程中发现的墙体霉变问题亦不属于双方签订的商品房买卖合同中约定的交付条件，一审法院认定案涉房屋已经具备合同约定的交付条件，并无不当。但交付的房屋墙体霉变情况确实存在，泰地公司对此质量问题应承担违约责任。本案中，泰地公司采取了修复墙体等补救措施，该修复时间及修复后怠于通知的时间，给朱征飞造成了一定的租金损失，对该损失，泰地公司也应予以赔偿。一审法院酌情确定按每月1300元的标准计算从2013年6月1日至2013年11月15日，合计7150元，合乎情理。朱征飞认为租金损失应计算至2013年12月，该主张与其2013年10月25日对泰地公司的回函内容相矛盾，本院不予支持。朱征飞在一审判决前未交纳能耗费，一审法院不予支持，并无不当。但朱征飞在一审法院判决后支付了2013年6月1日至2014年5月31日全年的物业费、能耗费，本院认为其中2013年6月1日至2013年11月15日期间的能耗费777.65元【（物业费1160.9＋能耗费535.8）÷12月×5.5月】应由泰地公司承担。该事实系新事实，原审判决不属错判，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，判决如下：
一、维持杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第1708号民事判决第一项，即“杭州泰地置业有限公司于判决生效之日起十日内支付朱征飞违约金7150元”。
二、撤销杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第1708号民事判决第二项。
三、杭州泰地置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱征飞物业费、能耗费777.65元。
四、驳回朱征飞的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费530元，减半收取265元，由朱征飞负担200元，杭州泰地置业有限公司负担65元。二审案件受理费50元，由朱征飞负担40元，于本判决书生效之日起十五日内来本院办理退费，杭州泰地置业有限公司负担10元，于本判决书生效之日起十日内来本院办理交费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周志军
代理审判员 戚剑颖
代理审判员 王 超
二〇一四年四月九日
书 记 员 潘晓玲