内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内02民终382号
上诉人（一审原告）：霍媛媛，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托代理人：莫日根，内蒙古典源律师事务所律师。
委托代理人：高润平，内蒙古典源律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：中国建设银行股份有限公司包头鹿城支行，住所：内蒙古自治区包头市昆都仑区市府东路香港花园底店12-14。
负责人：段淑梅，该支行行长。
委托代理人：陈志新，中国建设银行股份有限公司包头分行职工。
被上诉人（一审被告）：内蒙古中冶德邦置业有限公司，住所：内蒙古自治区包头市昆都仑区钢铁大街17号街坊54号国贸大厦-3A1。
法定代表人：胡德生，该公司董事长。
委托代理人：孙凤岐，该公司法律顾问。
上诉人霍媛媛、中国建设银行股份有限公司包头鹿城支行（以下简称建行鹿城支行）因房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第4457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人霍媛媛的委托代理人莫日根、高润平，上诉人建行鹿城支行的委托代理人陈志新，被上诉人内蒙古中冶德邦置业有限公司（以下简称德邦公司）的委托代理人孙凤岐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认定：2014年5月3日，德邦公司以包头金融文化广场项目建设指挥部的名义与霍媛媛签订租赁合同一份（以下简称《2014年合同》），约定：德邦公司租赁霍媛媛的位于包头市昆都仑区神华亿佰购物中心东区一层133号商铺（房产证上登记房屋坐落昆区少先路17号街坊神华公寓-133，以下简称133号商铺），建筑面积247.86平方米，租期为2014年5月3日—11月2日，期满合同自行解除；租金22万元、税金43120元，于2014年8月31日前一次性支付；所租房屋只能由中国建设银行包头分行使用。还约定了房屋修缮、费用支付及违约责任等事项。
2015年2月2日，德邦公司与霍媛媛签订上述房屋续租的租赁合同一份（以下简称《2015年合同》），约定租期为2014年11月3日—2015年11月2日，期满合同自行解除；租金44万元、税金87479.3元，于2015年8月31日前一次性支付；所租房屋只能由中国建设银行包头分行使用。还约定了房屋修缮、费用支付及违约责任等事项。
2015年2月2日，德邦公司与霍媛媛签订租赁合同补充协议一份（以下简称《补充协议》），确认：《2014年合同》项下租金及发票费用为263120元及利息7260元（利息从2014年8月31日至2015年8月31日，以房租22万元为本金，按照银行同期一年定期利率3.3%计算），合计271803元[263120元+7260元+1423元（利息7260元开发票费用）]，德邦公司至今未能支付。双方还约定：双方同意在2015年8月31日前一次性向霍媛媛支付上述271803元，及2014—2015年12个月租金，共计799282元整；若德邦公司逾期未付租金，自愿将其开发的位于包头市昆都仑区国际金融文化中心南楼A栋708号、面积为162.39平方米的房屋，以5000元/平方米的价格出售给霍媛媛，并在2015年10月1日前未经霍媛媛同意不得转卖他人；双方如违反上述约定，违约方向守约方支付违约金10万元。
建行鹿城支行负责人段淑梅于2014年5月6日、10月23日、2015年8月31日签收霍媛媛向其发出的催交租金及归还房屋的《告知书》。
德邦公司未依约支付租金，霍媛媛诉至一审法院，请求法院判令：一、德邦公司给付霍媛媛租金66万元、利息7260元及滞纳金共计215160元、税金132022元；二、德邦公司向霍媛媛支付违约金10万元；三、建行鹿城支行腾出133号商铺；四、建行鹿城支行支付到期未腾出房屋的租金及利息，并承担本案诉讼费。
一审法院认为：霍媛媛与德邦公司签订的两份租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。两份租赁合同所约定的租期均已届满，合同解除，故德邦公司应向霍媛媛支付所欠租金66万元（22万元+44万元）及税金130599.3元（43120元+87479.3元）。按照《补充协议》，德邦公司未按照约定的2015年8月31日前履行支付租金的义务，构成违约，但霍媛媛主张的迟延支付租金的利息、滞纳金和违约金，均是对德邦公司逾期未支付租金而给其造成损失的赔偿，结合霍媛媛在庭审过程中自认双方的租赁关系始于2009年11月2日，只是2014年5月3日之后的租金一直未付，综合以上因素，一审法院对霍媛媛主张的迟延支付租金的利息、滞纳金和违约金酌情予以支持，故德邦公司应向霍媛媛支付10万元。按照《2015年合同》，现租期已满，故建行鹿城支行应腾出所使用的133号商铺，且应向霍媛媛支付租期届满后至实际腾房之日占有、使用房屋给霍媛媛造成的经济损失（按照《租赁合同》约定年租金44万元计算，日租金为1205元）。建行鹿城支行未到庭，应承担举证不能的法律后果。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告内蒙古中冶德邦置业有限公司于本判决生效后30日内给付原告霍媛媛租金66万元及税金130599.3元；二、被告内蒙古中冶德邦置业有限公司于本判决生效后30日内给付原告霍媛媛10万元；三、被告中国建设银行股份有限公司包头鹿城支行于本判决生效后30日内腾出位于包头市昆都仑区神华亿佰购物中心东区一层133号商铺（房产证房屋坐落昆区少先路17号街坊神华公寓-133）；四、被告中国建设银行股份有限公司包头鹿城支行于本判决生效后30日内给付原告霍媛媛自2015年11月3日起至实际腾房之日止的房屋租金（按照《租赁合同》约定年租金44万元计算，日租金为1205元）；五、驳回原告霍媛媛的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7382元，由被告内蒙古中冶德邦置业有限公司、中国建设银行股份有限公司包头鹿城支行负担。
宣判后，霍媛媛、建行鹿城支行均不服提起上诉。
霍媛媛上诉请求：一、改判一审判决的第四项为建行鹿城支行在判决生效后30日内给付霍媛媛自2015年11月3日起至实际腾房之日止的损失，（按照《租赁合同》约定年租金44万元、税金87479.3元，合计527479元计算，日租金为1445元）；二、改判一审判决的第五项为德邦公司向霍媛媛支付利息7260元、开发票费用1423元、滞纳金207900元，合计216583元。其上诉理由是：一、一审法院认定建行鹿城支行应支付霍媛媛租金，按照《租赁合同》约定年租金44万元、税金87479.3元，合计527479元计算，日租金为1445元。二、一审法院将租金的利息、滞纳金和违约金混淆，酌情认定德邦公司支付霍媛媛10万元显失公平，且依据不足。霍媛媛与德邦公司签订的2014年和2015年租赁合同中，均在第十条约定了逾期支付租金应缴纳滞纳金，这是双方的真实意思表示，德邦公司应该履行。双方在租赁合同和补充协议中，对利息的支付也是认可的。
德邦公司答辩称：签订房屋租赁合同和欠付租金是事实，是由于房地产市场低迷所致，并非恶意拖欠。德邦公司已承担10万元违约金，对于利息和其他损失是否应不再承担。
建行鹿城支行陈述称：霍媛媛与德邦公司的合同于2015年11月2日到期，建行鹿城支行多次催促德邦公司向霍媛媛支付租金，德邦公司一直未付，建行鹿城支行只能迁址，因为银行是特殊机构需要时间来处理，造成占用霍媛媛房屋3个月，这个租金应该由德邦公司承担。
建行鹿城支行上诉请求：一、2015年11月3日起至实际腾房之日止的房屋租金由德邦公司承担；二、改判一审判决的第三项；三、由德邦公司承担建行鹿城支行因本次腾房而产生的后续租赁费用（以44万元/年，不含税为准），直至顺利回迁；四、一审、二审诉讼费用依法全部由霍媛媛、德邦公司负担。其上诉理由是：一、2011年1月28日，就金融文化中心开发项目所占用建行土地及建行原有建筑设施的拆迁补偿有关事宜，根据包头市政府市长办公会[2009]33号《关于金融文化广场项目建设的会议纪要》，德邦公司与建行鹿城支行的上级机构中国建设银行股份有限公司包头分行（以下简称建行包头分行）、包头市昆都仑区人民政府签订了《拆迁安置补偿协议》，约定在回迁之前，由德邦公司为建行鹿城支行租赁房屋，供建行鹿城支行经营使用。所以，德邦公司应向霍媛媛支付租金，同时承担本次腾房而产生的后续租赁费用。二、银行更名、迁址等手续须经中国人民银行、银监局等部门批准和许可，故即使判决建行鹿城支行腾房，也应给予相应的宽限期间。
在二审庭审时，建行鹿城支行申请撤销第二项上诉请求，因建行鹿城支行已于2016年2月2日实际腾出房屋。
霍媛媛答辩称：建行鹿城支行的第一、三项上诉主张是与德邦公司的关系，与霍媛媛无关。
德邦公司答辩称：不认可建行鹿城支行提出的一审判决认定事实不清的主张，建行鹿城支行在一审中不到庭，建议维持原判。
二审经审理查明：一审法院对霍媛媛与德邦公司签订房屋租赁合同及合同履行情况的事实认定清楚，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。霍媛媛承认建行鹿城支行已于2016年2月2日实际腾出133号商铺。
又查明：霍媛媛与德邦公司在《2014年合同》、《2015年合同》违约责任条款中均约定“德邦公司未依约支付租金，每逾期一日向霍媛媛偿付应缴租金5‰的滞纳金”。
另查明：2011年1月，德邦公司与建行包头分行、包头市昆都仑区人民政府签订《拆迁安置补偿协议》，约定由德邦公司拆迁建行包头分行在金融大厦的建筑物，并为建行包头分行租赁营业场所作为过渡期的安置补偿。德邦公司在二审庭审时向法庭提交了该协议复印件，德邦公司对此予以认可。
本院认为：德邦公司为建行鹿城支行使用房屋作为营业场所，而与霍媛媛签订的房屋租赁合同及补充协议是有效合同，双方当事人对此均无异议；德邦公司未依约支付房屋租金构成违约，应依法承担违约责任，双方当事人对此亦均无异议，本院予以确认。双方当事人争议的焦点问题有两个，一是德邦公司应支付的违约金数额，二是确认房屋租赁合同期限届满后至建行鹿城支行腾房之日，即2015年11月3日至2016年2月2日期间的房屋租金数额，同时确认承担支付该部分租金的义务主体，即应由德邦公司承担，还是应由建行鹿城支行承担。
一、关于德邦公司应支付违约金数额的问题。首先，需要明确霍媛媛与德邦公司在《2014年合同》、《2015年合同》中约定的逾期支付租金而应承担的滞纳金的法律性质，本院认为，从租赁合同文义及双方约定该条款的合同目的看，该滞纳金属于违约金。其次，应确认双方在《补充协议》中关于违约金的约定，与双方在《2014年合同》、《2015年合同》中关于违约金的约定的关系。双方在《补充协议》中对德邦公司欠付《2014年合同》、《2015年合同》项下租金及各项费用作出结算确认，约定履行期限后，又约定“任何一方违约，应向守约方支付违约金10万元整”，这个约定属于对《2014年合同》、《2015年合同》中关于违约金约定的变更。据此，本院确认德邦公司应承担的违约金数额为10万元。霍媛媛提出德邦公司还应按照租赁合同约定承担滞纳金的上诉主张不能成立。
二、关于确认2015年11月3日至2016年2月2日期间的房屋租金数额，同时确认承担支付该部分租金的义务主体的问题。首先，霍媛媛与德邦公司在《2015年合同》中明确约定房屋租金是44万元/年，而税金是国家税务机关依照法律、行政法规的规定征收的税款，即使霍媛媛与德邦公司约定由德邦公司承担因房屋租赁而产生的税金，也不能因此认定该合同所涉税金属于房屋租金。其次，霍媛媛与德邦公司签订的房屋租赁合同属于“为第三人利益订立的合同”，即德邦公司是为建行鹿城支行使用房屋这一利益而订立的合同，霍媛媛与德邦公司均无权对建行鹿城支行设定义务。虽然因为《2015年合同》期限届满后，建行鹿城支行不再享有使用房屋的合同权利，其继续使用房屋应该向霍媛媛支付房屋租金，但是德邦公司自愿承担税金的合同义务不能当然的由建行鹿城支行承担。据此，本院确认建行鹿城支行向霍媛媛支付2015年11月3日至2016年2月2日期间的房屋租金11万元（44万元/年÷12个月×3个月）。霍媛媛就该问题提出的上诉主张不能成立。建行鹿城支行与德邦公司之间有关拆迁安置的问题，与本案不属同一法律关系，建行鹿城支行要求德邦公司支付该部分房屋租金的上诉主张，非本案审理范围，可另行解决。
另外，关于霍媛媛主张的利息7260元、开发票费用1423元问题。首先，霍媛媛在起诉时明确主张了利息7260元，该笔费用是霍媛媛与德邦公司在《补充协议》结算确认的费用，德邦公司应该依约给付。霍媛媛的该点上诉理由成立，一审法院漏判不当，本院予以纠正。其次，霍媛媛对于在起诉时未明确主张开发票费用1423元，在二审中解释称是与约定的两年税金总额130599元加在一起主张的，即132022元。根据《补充协议》中的约定，霍媛媛的该解释与约定内容相符。对此，本院认为，霍媛媛上诉主张的开发票费用1423元不构成在二审中增加的独立的诉讼请求，应予以支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但对霍媛媛的诉讼请求有漏判，本院予以纠正。除此，霍媛媛的其余上诉理由不能成立，相关上诉请求本院不予支持。建行鹿城支行的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。因建行鹿城支行已于2016年2月2日腾出133号商铺，一审判决第四项所涉房屋租金亦可确定，本院对该项予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第4457号民事判决的第一、二、三项及诉讼费负担部分的判决内容，即一、被告内蒙古中冶德邦置业有限公司于本判决生效后30日内给付原告霍媛媛租金66万元及税金130599.3元；二、被告内蒙古中冶德邦置业有限公司于本判决生效后30日内给付原告霍媛媛10万元；三、被告中国建设银行股份有限公司包头鹿城支行于本判决生效后30日内腾出位于包头市昆都仑区神华亿佰购物中心东区一层133号商铺（房产证房屋坐落昆区少先路17号街坊神华公寓-133）；案件受理费7382元，由被告内蒙古中冶德邦置业有限公司、中国建设银行股份有限公司包头鹿城支行负担。
二、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第4457号民事判决的第四、五项，即四、被告中国建设银行股份有限公司包头鹿城支行于本判决生效后30日内给付原告霍媛媛自2015年11月3日起至实际腾房之日止的房屋租金（按照《租赁合同》约定年租金44万元计算，日租金为1205元）；五、驳回原告霍媛媛的其他诉讼请求。
三、上诉人中国建设银行股份有限公司包头鹿城支行于本判决生效后30日内给付上诉人霍媛媛2015年11月3日至2016年2月2日期间的房屋租金11万元。
四、被上诉人内蒙古中冶德邦置业有限公司于本判决生效后30日内给付上诉人霍媛媛利息7260元、开发票费用1423元。
五、驳回上诉人霍媛媛的其他诉讼请求。
二审案件受理费29528元，由上诉人霍媛媛负担2772元、被上诉人内蒙古中冶德邦置业有限公司负担11992元；上诉人中国建设银行股份有限公司包头鹿城支行负担14764元。
本判决为终审判决。
审判长 范丽宏
审判员 蔚 厉
审判员 乔瑞全
二〇一六年五月十九日
书记员 常慧青
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……