温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）温鹿商初字第2010号
原告：中国建设银行股份有限公司××行，住所地：温
州市××车站大道××号。
负责人：诸葛××。
委托代理人：叶××、金××。
被告：林××。
原告中国建设银行股份有限公司××行（以下简称建行
××行）为与被告林××金融借款合同纠纷一案，于2012年7
月5日向本院起诉，本院同日受理后，依法适用普通程序，于2
012年11月2日公开开庭进行了审理。原告建行××行的委托代
理人叶××到庭参加诉讼，被告林××经本院合法传唤，无正
当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告建行××行诉称：2011年2月11日，被告因生产经营
需要贷款，与原告签订《个人额度借款合同》。合同主要内容
约定：借款额度（循环使用）为255万元，期间自2011年2月11
日至2013年2月11日；违约救济措施为若被告出现不按合同约
定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等任一违约情形时，
贷款人有权行使宣布贷款立即到期、要求被告立即清偿借款本
息及相关费用，解除合同，行使担保权利等权利；对于被告未
按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布某某
或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的逾期罚息利率和本合
同约定的结息方式计收罚息和复利；借款担保方式为最高额抵
押；争议解决方式为向贷款人住所地人民法院起诉等。
同日，原、被告签订《个人额度借款最高额抵押合同》
。合同主要内容约定：将其所有的坐落于温州市鹿城区行前街
行前大厦××室房屋［温房权证鹿城区字第××号，建筑面
积为130.03平方米］抵押给原告作为借款担保；担保范围为主
合同项下全部债务；担保责任的最高限额为365万元；原告处
分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优
先用于清偿抵押财产担保的债务等。被告签署承诺书承诺如被
告无法按时偿还债务，无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、
出租等方式处置抵押房产。原告与被告办理了抵押房屋抵押登
记。
2011年3月4日，被告依约向原告提交《个人额度借款分
账户支用单》。主要内容约定：申请支用借款金额255万元，
借款用途为购买不锈钢弯头，借款期限为12个月，即2011年3
月4日至2012年3月4日，约定的借款期限起始日与贷款人首次
将款项划入账户之日即起息日不一致的，借款期限起始日以起
息日为准，到期日相应顺延；借款划入夏某琴建行账号；借款
利率为固定利率，即月利率为起息日基准利率5.05‰，在借款
期限内，该利率保持不变；贷款逾期罚息利率为支用单所确定
的贷款利率的水平上上浮50%，借款人还款法为按期还息、任
意还本还款法。同日，原告依约发放贷款255万元。借款合同
期限届满，截止2012年5月28日止被告欠原告借款本金255万元及利息99523.01元（包括罚息）合计2649523.01元。原告经多
次催讨均未果。请求：1、判决被告偿还原告所欠的借款本金2
55万元及利息［利息算至被告实际偿还之日，暂算至2012年5
月28日止利息为99523.01元，从2012年5月29日起所欠的借款
本金255万元整及利息99523.01元按月利率7.575‰计收罚息和
复利］。2、判决原告有权就被告所抵押的坐落于温州市鹿城
区行前街行前大厦××室房屋［温房权证鹿城区字第××号
，建筑面积为130.03平方米］折价或拍卖、变卖后所得价款优
先受偿。3、本案诉讼费用由被告承担。
为证明上述事实，原告建行××行在举证期限内向本院
提供如下证据（以下均为复印件，提供原件核对）：
1．原告建行××行营业执照、单位负责人身份证明书、
被告林××身份证、无婚姻登记记录证明、常住人口登记卡，
证明原告建行××行及被告林××的诉讼主体资格。
2．《个人额度借款合同》（合同编号：33××××366
），证明原告建行××行与被告林××签订借款合同的事实。
3．《个人额度借款最高抵押合同》（合同编号：33××
××366），证明原告建行××行与被告林××签订最高额抵
押合同的事实。
4．房屋所有权证、他项权利证书，证明被告林××将其
所有的坐落于温州市鹿城区行前街行前大厦××室房屋抵押给
原告建行××行作为借款担保及原告建行××行对该抵押物享
有优先受偿权的事实。
5．承诺书，证明被告林××承诺如无法按时偿还债务，无条件配合原告建行××行采取拍卖、出售、出租等方式处置
抵押房屋的事实。
6．个人额度借款分账户支用单、个人贷款支付凭证，证
明与原告建行××行与被告林××签订个人额度借款分账户支
用单及原告建行××行已履行发放贷款义务的事实。
7．个人贷款账户基本信息、人民币贷款基准利率调整表
、明细清单，证明被告林××拖欠原告建行××行借款本息的
事实。
被告林××未发表答辩意见，亦未在本院指定的举证期
限内提供证据。
审理中，对原告建行××行提供的证据1-
7，被告林××未到庭，亦未作出答辩，视为放弃举证和质证
权利。本院认为原告建行××行提供的证据1-
6具有真实性、合法性与关联性，依法予以认定；证据7，依法
支持其合法部分。
经审理，本院认定的事实与原告建行××行的起诉状所
述内容一致，依法予以认定。
另查明：原告建行××行与被告林××签订的《个人额
度借款最高额抵押合同》约定：抵押担保范围包括借款本金、
利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款
人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关
费用等。
被告林××向原告建行××行出具《承诺书》的时间为2
011年1月13日。原告建行××行与被告林××于2011年2月14日办理了房
屋抵押登记手续，登记债权数额为365万元。
被告林××向原告建行××行支付利息至2012年1月4日
。截止2012年10月30日，被告林××尚欠借款本金255万元，
利息39056.85元，逾期罚息167977元，合同期内复利2660.33
元。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告建行××
行与被告林××签订的《个人额度借款合同》、《个人额度借
款最高额抵押合同》及被告林××向原告建行××行出具的《
承诺书》，均系双方真实意思表示、内容合法有效，依法成立
。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告
建行××行依约向被告林××指定的收款人发放了贷款255万
元，合同期限届满，被告林××仅偿付部分利息，已构成违约
。现原告建行××行要求被告林××偿付尚未归还的借款本金
255万元及利息、逾期罚息，于法有据，予以支持。复利部分
，借款合同期限之外的逾期罚息及其复利，均系对借款人因违
约造成的惩罚性损失赔偿，两者存在重复约定，已过分高于因
违约造成的实际损失，原告建行××行请求逾期罚息收取复利
的主张，不予支持。
抵押担保方面。被告林××提供其所有的坐落于温州市
鹿城区行前街行前大厦××室房屋作为其与原告建行××行借
款的抵押物且已办理抵押登记手续，原告建行××行依约有权
在登记的最高债权限额365万元范围内就该抵押物优先受偿。
被告林××经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五
条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法
》第一百七十九条、第二百零三条、第二百零七条、《中华人
民共和国担保法》第三十八条、第四十一条、第四十二条、《
中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的
规定，判决如下：
一、被告林××于本判决生效之日起三日内偿付原告中
国建设银行股份有限公司××行借款本金255万元及逾期罚息
（截止2012年10月30日的利息、逾期罚息为209694.18元，之
后的逾期罚息按《个人额度借款分账户支用单》约定计算至本
判决确定的履行之日止，逾期罚息不再计算复利）。
二、如被告林××未按期履行上述第一项债务，则依法
拍卖或者变卖被告林××提供抵押的坐落于温州市鹿城区行前
街行前大厦××室房屋［房屋所有权证：温房权证鹿城区字第
621557号，建筑面积：130.03平方米］，所得价款由原告中国
建设银行股份有限公司××行优先受偿。但原告中国建设银行
股份有限公司××行优先受偿的范围与其合同编号为33×××
×366《个人额度借款最高额抵押合同》项下担保的其他债权
合计不超过365万元。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司××行的其他
诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27996元，由被告林××负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省温州市中级人民法院。
审 判 长 吴春瑜
人民陪审员 陈小萍
人民陪审员 韩小宝
二〇一三年一月十八日
书 记 员 戴敏利