贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔06民终1204号
上诉人（一审原告）：田友文，男，1981年6月28日出生，土家族，贵州省铜仁市水利电力勘测设计院职工，住铜仁市。
上诉人（一审原告）：禹菲，女，1981年1月14日出生，苗族，无固定职业，住铜仁市。
委托诉讼代理人：田友文，禹菲之夫。
被上诉人（一审被告）：铜仁佳诚置业有限公司，住所地铜仁市东太大道清水花园1栋。
法定代表人：谢国庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冉军伟，贵州乾锦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘用兵，贵州乾锦律师事务所实习律师。
上诉人田友文、禹菲因与被上诉人铜仁佳诚置业有限公司（以下简称佳诚公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初1429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
田友文、禹菲上诉请求：1、撤销原判；2、改判支持田友文、禹菲一审诉讼请求；3、诉讼费由佳诚公司负担。事实及理由：1、一审法院对佳诚公司于2016年1月7日和1月15日作出的两份承诺书，以及佳诚公司已部分履行两份承诺书中相关退款义务的事实未予认定，仅以双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议中关于面积误差的处理方式为由，驳回田友文、禹菲的诉讼请求错误；2、根据双方《商品房买卖合同》第二章第一条“出卖人以出让方式取得位于铜仁灯塔工业园区总土地面积为38262平方业，编号为02
--15地块的建设用地使用权……”的内容，田友文、禹菲系02--
15建材家居市场的业主，佳诚公司承诺的对象应当包含田友文、禹菲，一审认定佳诚公司承诺对象不特定错误。
佳诚公司答辩称：佳诚公司与田友文、禹菲签订的《商品房买卖合同》及补充协议，约定商品房按套内面积计价销售，房屋产权部门测绘的公共部位和公用的房屋分摊建筑面积有误差的，买卖双方均不作任何补偿。佳诚公司交付给田友文、禹菲的房屋面积符合合同约定。佳诚公司所作承诺属实，但承诺的对象是房屋面积减少的买受人，而田友文、禹菲所购房屋面积并没有减少，田友文、禹菲不属于承诺的对象。田友文、禹菲领取的7000多元属不当得利，佳诚公司保留相应诉权。一审判决正确，请求二审维持原判。
田友文、禹菲向一审法院起诉请求：1、判决佳诚公司立即支付田友文、禹菲房屋面积减少部分的购房款55211.3元及利息、逾期罚息、多交的税费等费用（利息和逾期罚息计算至2016年6月25日）；2、判决佳诚公司向田友文、禹菲支付逾期罚息（按日利率0.051%计算，从2016年6月26日起至款项付清之日止）；3、诉讼费由佳诚公司承担。
一审法院认定事实：田友文、禹菲系夫妻关系。2013年6月6日，田友文、禹菲与佳诚公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013004617），合同约定：田友文、禹菲购买佳诚公司开发的位于铜仁灯塔工业园区的笑哈哈中国中西部国际商贸物流城C幢1层1-47号商业用房，该商品房建筑面积67.12平方米，套内建筑面积35.28平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米7750.91元，总价款273452元；面积差异处理为双方自行约定，以最终实际测量的套内建筑面积为准，差异面积按合同约定的单价多退少补，互不计息。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第二条2.2款约定：“该商品房是按套内建筑面积计价销售，合同约定的和房屋产权部门测绘的公共部位和公用的房屋分摊的建筑面积有误差，买卖双方均不作任何补偿。”田友文、禹菲于2013年1月14日交付了首付款138452元，2013年9月15日办理银行按揭付清尾款135000元，2014年10月8日提前结清银行贷款本息，2014年8月2日支付交房费用5007元。2015年6月25日，经铜仁房地产交易中心测绘，田友文、禹菲所购买的房屋建筑面积为54.49平方米，其中套内面积为35.28平方米，分摊面积为19.21平方米。田友文、禹菲于2015年11月16日按54.49平方米的房屋面积缴纳契税8203元、印花税137元和公共维修基金2725元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。”田友文、禹菲与佳诚公司在签订的《商品房买卖合同》中已对面积差异的处理有明确约定，故应按约定处理。双方在合同中约定，面积差异处理以最终实际测量的套内建筑面积为准，差异面积按合同约定的单价多退少补，互不计息，合同约定的和房屋产权部门测绘的公共部位和公用房屋分摊的建筑面积有误差时，买卖双方均不作任何补偿。经铜仁房地产交易中心测绘，田友文、禹菲所购房屋套内建筑面积并未减少，只是分摊的建筑面积有所减少，根据双方约定，对分摊的建筑面积有误差的，买卖双方均不作任何补偿，田友文、禹菲的诉请不符合上述法律规定和双方的合同约定，对其诉讼请求不予支持。关于佳诚公司的两份承诺书，第3点载明：“关于02-15建材家居市场业主如果房屋面积减少部分需要退钱的，佳诚公司承诺分别于2016年3月、4月、5月、6月，按每月25日前退还应退总款的25%。”该承诺针对的是如果房屋面积减少部分需要退钱的业主，对象是不特定的，不能据此推定该承诺即是对田友文、禹菲的有效承诺。判决：驳回原告田友文、禹菲的诉讼请求。案件受理费1180元，减半收取计人民币590元，由田友文、禹菲负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审除对一审查明的事实予以确认外，另查明：佳诚公司分别于2016年1月7日和1月15日，向02--
15建材家居市场业主作出两份内容基本一致的承诺书，对返还02--15建材家居市场业主租金以及房屋面积减少费用的时间进行了明确。两份承诺书的第3点为“关于02
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15建材家居市场业主如果房屋面积减少部分需要退钱的，佳诚公司承诺分别于2016年3月、4月、5月、6月，按每月25日前退还应退还总款的百分之25%。”2016年1月7日承诺书中第7点为“铜仁佳诚置业有限公司和业主应于2016年1月14日把相关资料递交给经开区予以核对。”
本院认为，本案二审争议焦点是佳诚公司作出的承诺书，是否有效，田友文、禹菲要求佳诚公司履行承诺的诉请应否得到支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，佳诚公司经与02
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15建材家居市场业主协商后，作出的承诺书，系佳诚公司的真实意思表示，内容不违返法律法规的强制性规定，为有效承诺，且作出即生效，佳诚公司应当履行承诺内容。该承诺内容为“关于02
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15建材家居市场业主如果房屋面积减少部分需要退钱的，佳诚公司承诺分别于2016年3月、4月、5月、6月，按每月25日前退还应退还总款的百分之25%。”因此，作为02
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15建材家居市场的业主田友文、禹菲，在证明自己系房屋面积减少需要退钱的业主后，可以依据该承诺要求佳诚公司履行退还房款的义务。2016年1月7日承诺书内容第7点“铜仁佳诚置业有限公司和业主应于2016年1月14日把相关资料递交给经开区予以核对”约定，反映了对承诺退款对象进行确认的要求。经查，田友文、禹菲所举的《商品房买卖合同》和铜仁房地产交易中心测绘报告，证明双方买卖的商品房建筑面积67.12平方米，套内建筑面积35.28平方米，房屋按套内建筑面积计价销售；房屋产权部门测绘的公共部位和公用的房屋分摊的建筑面积有误差的，买卖双方均不作任何补偿。经产权部门测绘，田友文、禹菲所购房屋套内建筑面积为35.28平方米，建筑面积符合双方合同的约定。即田友文、禹菲不属房屋面积减少需要退钱的业主。因此，田友文、禹菲要求佳诚公司履行承诺无事实及法律依据，一审法院不予支持正确。关于佳诚公司已按承诺对田友文、禹菲实际部分履行行为的效力问题。如前所述，佳诚公司的承诺作出即生效，但由于承诺的对象是明确的，佳诚公司向田友文、禹菲履行承诺的行为，并不能证明田友文、禹菲所购房屋面积减少，因此，田友文、禹菲以佳诚公司已实际部分履行为由，要求确认其属于承诺对象的理由不能成立，依法不予支持。
综上，田友文、禹菲的上诉理由不能成立，应予驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1180元，由田友文、禹菲负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳文辉
审判员 田 芳
审判员 熊亚飞
二〇一七年二月三日
书记员 石 黎