吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终2166号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱敏，男，1981年2月8日出生，汉族，住长春高新区。
委托诉讼代理人：李昕喆，吉林上维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐莉，女，1963年11月30日出生，汉族，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：邓广辉，吉林新锐律师事务所律师。
上诉人朱敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
徐莉原审诉称：原、被告在2014年8月签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于长春市同志街2592号第六层面积为553.15平方米的写字楼出租给被告使用，租赁期限自2014年8月1日起至2020年4月30日止，租金为每年250,000元，第一期（2014年8月1日到2016年8月1日）500,000元在签订本合同后3个月内交清，以后在每年8月1日前交付下一年租金。合同签订后，原告即交付了房屋，但被告至起诉之日还拖欠房屋租金50,000元，此款虽经原告多次催要，但被告以各种理由拒绝支付，故诉至法院，请求：1.被告给付房屋租金50,000元；2.被告支付违约金100,000元。
朱敏原审辩称：1.我方在使用承租房屋过程中，因房屋属于公众聚集场所，经消防部门检查不符合消防安全要求，此楼没有消防基础设施，因此该房屋无法正常使用，合同目的无法实现；2.徐莉至今未向我方提供房屋产权等相关房屋证明材料，导致我方无法正常办学营业；3.房屋的供水系统存在问题，我方所在楼层厕所及日常用水无法保证，所有因此产生的费用都是我方承担，严重影响我方正常营业；4.根据合同约定，我方有权使用的广告位，因徐莉原因导致与李艳梅艺校发生纠纷，实际已无法使用；5.徐莉拖欠我方在火炬大厦4楼的租房赔偿金及违约金。
朱敏原审反诉称：因徐莉存在多种违约行为,应按合同约定向我方支付违约金100,000元。另外，合同签订后，我方对房屋进行了装修，花费装修费用250,000元，现因徐莉的违约行为导致我方无法继续使用房屋，考虑到房屋已实际使用了两年，所以我方要求:1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告徐莉支付违约金100,000元，并赔偿损失60,000元。
徐莉原审辩称：1.我方不同意解除房屋租赁合同；2.合同签订后，我方按约定交付了房屋，且朱敏使用至今，我方不存在违约行为，另外，在签订租赁合同时朱敏已明确知晓房屋状况。朱敏的反诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。
原审法院审理查明：2014年8月1日，徐莉与朱敏分别作为甲、乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、租赁对象及期限：甲方将位于长春市同志街2592号第六层（自有产权）面积为553.15平方米的写字楼整体出租给乙方使用，自2014年8月1日起至2020年4月30日止。二、租金及交付方式：租金为每年25万，房租每年一交。第一年房租3个月之内交清（2014年8月1号—2016年8月1号）共计50万。缴费时间双方可以根据情况再协商。每年8月1号之前交付下一年房租。…五、违约责任：1.合同期双方不得擅自终止合同，人力不可抗拒的因素除外。2.甲乙任何一方要求提前终止合同，应提前一年通知另一方，则不再承担违约责任。3.如果甲方违约赔偿给乙方壹拾万元人民币，乙方违约赔偿给甲方壹拾万元人民币。…”合同签订后，徐莉即将房屋交付朱敏使用。朱敏自2014年8月至2016年1月，陆续向徐莉交付2014年8月1日至2016年8月1日期间的房屋租金450,000元。因朱敏尚有50,000元租金未支付给徐莉，徐莉遂起诉来院。另查明，2016年5月16日，长春市公安局朝阳分局消防科对上述租赁房屋进行消防监督检查，指出房屋存在消防外挂楼梯不符合消防规范、楼梯间未做封闭、消防疏散指示标志损坏、无消防审核手续问题，并责令限期整改。
原审法院认为：朱敏与徐莉签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人均应本着诚实信用的原则按照法律规定及合同约定履行义务。对于朱敏提出解除《房屋租赁合同》的主张，徐莉在庭审中表示同意于2016年8月1日解除合同，因此《房屋租赁合同》应予解除。关于租金问题，因朱敏系在徐莉起诉后，于2016年6月4日以发送短信形式向徐莉提出解除合同，但根据法律规定及合同约定，朱敏有提前通知徐莉终止履行合同的义务，因此朱敏应给付徐莉2016年8月1日前的房屋租金50,000元。关于徐莉主张朱敏给付违约金100,000元的问题，合同虽约定“第一年房租3个月之内交清”,但同时又约定“缴费时间双方可以根据情况再协商”，且朱敏已向徐莉交纳的450,000元租金，也是自2014年8月开始陆续交纳至2016年1月，徐莉对此并未提出异议，因此对徐莉的该项请求，不予支持。关于朱敏主张的违约金及损失问题，因依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐莉与被告（反诉原告）朱敏于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）朱敏于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）徐莉房屋租金50,000元；三、驳回原告（反诉被告）徐莉其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朱敏其他诉讼请求。案件受理费3300元，反诉费1750元，由原告（反诉被告）徐莉负担2250元，由被告（反诉原告）朱敏负担2800元。
宣判后，朱敏不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：原审判令朱敏支付5万元租金错误。朱敏租赁案涉房屋用于开办教育培训学校，但使用过程中存在以下问题：（1）长春市消防队对房屋消防检查时通知朱敏，因房屋属于公众聚集场所，经消防部门检查房屋基础设施不完善不符合消防安全要求，因此该房屋无法正常使用，我方合同目的无法实现。（2）房屋供水存在严重问题，常年停水，导致厕所无法使用，从而严重影响生产经营活动，造成损失。（3）徐莉迟迟未交付房屋产权证明，导致我方无法正常办学经营。（4）《房屋租赁合同》明确约定广告位的使用，也因被上诉人与李艳梅艺校产生纠纷而无法实际使用。基于以上原因，朱敏于2016年6月4日以短信方式和电话通知并书面张贴通知，通知徐莉解除合同。依据法律规定，合同应自通知到达对方时解除，故2016年6月4日合同解除后我方不应再支付5万元租金。2.原审以我方证据不足驳回诉讼请求是错误的。我方已举证证明了对方消防设施不合格的违约行为，因此根据合同约定，对方应支付10万元违约金。在合同签订后，我方进行装修花费25万元，因对方原因无法继续使用房屋，我方要求赔偿6万元装修损失。综上，请求二审法院撤销原审判决第二、第四项，发回重审或依法改判，上诉费由徐莉负担。
徐莉二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：朱敏与徐莉签订《房屋租赁合同》后接收房屋并实际投入使用，应按合同约定履行给付租金的义务。虽房屋在使用过程中存在偶尔停水并在2016年5月16日的消防检查中发现存在消防隐患被责令限期整改，但房屋供水由公共服务系统负责，朱敏并无证据证明停水系因徐莉的过错造成，且并未造成房屋无法使用的后果，而消防检查只责令限期整改，并未禁止房屋的使用，故朱敏以房屋停水、消防检查不合格为由拒付剩余租金并以此要求解除合同、徐莉支付违约金，本院不予支持。朱敏上诉另主张由于约定的广告牌因案外人原因无法正常使用，但并未提供充分证据证明，该主张证据不足，本院不予支持。朱敏虽于2016年6月4日向徐莉送达解除合同的通知，但因上述解除合同的理由不成立，朱敏并无法定的合同解除权，且徐莉当时并不同意解除合同亦未接收房屋，此时并不产生合同解除的后果，故2016年8月1日双方协议解除合同前的租金朱敏应予给付。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人徐莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 王心钰