江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0902民初4844号原告中国人民武装警察部队盐城市消防支队，住所地盐城市经济技术开发区岷江路60号。负责人俞翔，支队长。委托代理人蒋磊，该单位工作人员。委托代理人王红超，江苏法典律师事务所律师。被告盐城市海盐之家酒店管理有限公司，住所地盐城市工农路21号旭日家园4幢303室。法定代表人张菊，公司执行董事。委托代理人蔡军，该公司员工。原告中国人民武装警察部队盐城市消防支队与被告盐城市海盐之家酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日受理后，依法组成合议庭于2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告中国人民武装警察部队盐城市消防支队的委托代理人王红超、被告盐城市海盐之家酒店管理有限公司的委托代理人蔡军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民武装警察部队盐城市消防支队诉称，原、被告于2014年3月29日签订了《武警部队房地产租赁合同》，合同约定原告将位于亭湖区毓龙路*号房屋（面积1428平方米）出租给被告使用，被告按约支付租金，先付租金后使用，租赁期限8年（2014年8月19日—2022年8月18日），前五年租赁费用为43万元/年，从第六年起以前一年标准的5%幅度递增租金，并约定了合同解除、违约等相关内容，合同签订后原告按约履行了义务，但被告第二年的租金一直拖延未付，为此，原告多次电话或书面催缴，但被告仍未支付。2016年6月20日，原告按约向被告发出解除租赁合同的通知并给了合理的让房期限，但被告至今没有让出房屋，现请求法院判决：1、确认原、被告在2014年3月29日签订的房地产租赁合同于2016年6月20日解除，被告立即向原告腾空并返还房屋；2、被告支付拖欠的租金358330元（租金的时间：2015年8月19日至2016年6月20日，计算方式：10个月*35833元（43万÷12个月））；3、被告向原告支付占有使用费（从2016年7月1日起至迁让房屋之日止，参照合同约定的租金标准计算）；4、被告支付违约金328950元（从2015年8月19日至2016年6月20日，计算方式：306天*1075元（358330*3‰））；5、本案诉讼费由被告负担。被告盐城市海盐之家酒店管理有限公司辩称，2014年之前蔡军是酒店的承包人，2014年签订合同之后原、被告一直合作的非常好，从未拖欠过房租，我公司现在经济困难，从2015年8月19日开始未交房租，希望原告能够理解我们的难处，在2015年5月份我公司听说房屋不再出租要收回，2016年4月份原告单位的后勤处姚处长给我看了三个文件，告知国家规定房屋不能再租赁，要与我终止租赁合同，并让我不要再装修了。我公司现在欠原告的房租属实，请求与原告协商解决，希望原告考虑适当补偿我们的装潢损失。经审理查明，2014年3月29日，原告中国人民武装警察部队盐城市消防支队（甲方）与被告盐城市海盐之家酒店管理有限公司（乙方）签订了一份《武警部队房地产租赁合同》，约定：“1、甲方自愿将坐落在江苏省盐城市亭湖区毓龙东路*号的房屋建筑面积1428平方米出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；2、租赁用途为餐饮和宾馆；3、租赁期限为自2014年8月19日起至2022年8月18日止；4、房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币（大写）肆拾叁万元，租金按年结算，乙方于每年期满的前十日内交付甲方，付款方式为现金或转帐；5、租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，其费用按月结算，乙方于每月的前十日内向甲方或者相关单位缴纳；6、自本合同签订后十日内，向甲方支付房地产租赁保证金人民币陆万元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还房地产租赁保证金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金并加付银行同期存款利息；7、租赁期内，甲方应履行下列义务……；8、租赁期内，乙方应履行下列义务……；9、合同的解除与终止（一）……（二）甲方非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；（三）乙方确因需要提前终止合同，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，并补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；……;10、甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时，甲方应当向乙方支付人民币壹万元作为违约金：11、乙方的违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币陆万元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产没收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足；……”。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告从2015年8月19日起不再支付房屋租金。2016年4月19日，原告向被告送达了催缴函一份，载明：“贵司在2014年3月29日与我单位签订了房屋租赁合同，合同约定了租金支付方式及期限等相关内容，截止目前为止，2015年8月18日至今2016年4月14日，房屋租金43万元至今未付，我公司多次向贵司催缴当贵司至今拖欠未付。为维护我单位合法权益，现再次通知贵司，收到本函后3日内立即支付租金，逾期不付的应承担一切法律不利后果”，被告收到催缴函后仍未支付租金。2016年6月20日，原告又向被告送达了租赁合同解除通知一份，载明：“盐城市海盐之家酒店管理有限公司，因你方一直拖欠租金不付，我单位在向你方多次发出催缴通知后，你方仍然未付租金，按合同约定你方已严重违约，据此我单位依据法律规定及合同约定，通知你方即日起与你方解除房屋租赁关系，请你方在收到本通知之日起10日内按原合同约定迁让房屋并结付拖欠的租金”，被告当日收到解除通知但未支付租金，也未让出房屋，原告遂于2016年8月23日诉至本院。本院认为，原、被告之间的租赁关系合法、有效，受到国家法律的保护。（一）关于本案租赁合同的解除问题。原、被告在租赁合同中约定了交纳租金的时间及逾期60日不交原告有权解除合同，因被告未能按照合同约定交纳租金，经原告催要后仍未交纳，根据合同约定，原告有权解除合同，原告于2016年6月20日向被告送达了解除通知，解除条件已成就，本院依法确认双方的租赁合同于2016年6月20日解除，被告应当让出案涉房屋并交付原告。（二）关于本案的租金及房屋占有使用费的问题。关于租金，被告租赁案涉房屋及合同解除后未能及时让出案涉房屋，应按约支付租金及房屋占用使用费。现被告未能及时支付，应承担相应的民事责任。现原告要求被告支付从2015年8月19日至2016年6月20日止所欠租金358330元及2016年7月1日至迁让房屋之日止的参照租金标准（43万/年）支付占有使用费的诉请，本院依法予以支持。（三）关于本案的违约金问题。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未能及时缴纳房屋租金已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定了逾期缴纳租金的违约责任，即“每天按所欠租金额的千分之三，按逾期天数，向甲方支付违约金”，该约定标准较高，本院依照实际损失为基础，兼顾合同履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院予以调整为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告中国人民武装警察部队盐城市消防支队与被告盐城市海盐之家酒店管理有限公司于2014年3月29日签订的房屋租赁合同已解除。二、被告盐城市海盐之家酒店管理有限公司应于本判决生效后十五日内迁让出位于盐城市亭湖区毓龙东路*号房屋并交付给原告中国人民武装警察部队盐城市消防支队。三、被告盐城市海盐之家酒店管理有限公司应于本判决生效后十五日内向原告中国人民武装警察部队盐城市消防支队支付2015年8月19日至2016年6月20日止所欠租金358330元及自2016年7月1日起至迁让房屋之日止的占有使用费（按43万每年计算）及违约金20000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10670元，由被告盐城市海盐之家酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈永胜代理审判员  陈艳红人民陪审员  张福桂二〇一七年二月十四日书 记 员  刁文娟附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。