浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙台民再终字第3号
上诉人（原审被告）：邵东方。
委托代理人：赵玉湘。（特别授权）
被上诉人（原审原告）：鲍青林。
原审被告邵东方因与原审原告鲍青林房屋租赁合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2012）台温民再字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人邵东方及其委托代理人赵玉湘，被上诉人鲍青林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告鲍青林于2012年5月15日向原审法院起诉称，2011年10月5日，被告邵东方租用原告四间三层楼房用于生产水泵，在支付了上半年租金62800元并将房内结构进行改造用于安装机器设备后，拒付已到期的下半年租金60000元。为此，起诉要求被告立即支付所欠的房租60000元，并按月支付5%的滞纳金；解除合同，被告腾房并将承租房屋恢复原状。
被告邵东方辩称，原告鲍青林没有提供足够电量，违约在先。只要原告提供30-50千瓦电量，被告愿意支付房租。
在原审法院审理过程中，当事人达成如下协议：一、原告鲍青林与被告邵东方自愿继续履行房屋租赁合同。二、被告邵东方自愿在2012年7月12日前支付给原告鲍青林60000元。三、原告鲍青林自愿提供给被告邵东方30千瓦的电量，需达到50千瓦电量双方自行协商。四、原告鲍青林自愿放弃其他诉讼请求。
调解书下发后，鲍青林于2012年9月10日提出再审申请。
原审法院再审认定事实如下：原审原告鲍青林在温岭市大溪镇良山村原有四间老屋，2009年析产给长子鲍小明、次子鲍亨军各二间，事后鲍小明、鲍亨军各自办理了土地使用权证。2011年上半年，鲍青林父子将四间老屋拆除，未经审批，也未取得准建证，在老屋原址上建造了四间三层楼房，至今未取得房屋所有权证和土地使用权证。2011年10月5日，原审被告邵东方在未审查房屋权属情况下，向鲍青林承租该楼房生产水泵，双方签订了房屋租赁合同。对于鲍青林将房屋出租给邵东方，鲍小明、鲍亨军一直未提出异议，本案再审期间，则明确表示同意父亲将房屋租给邵东方，租金也归父亲所有。合同签订后，邵东方按约支付了上半年房租62800元，交押金款10000元，并开始安装机器设备。后邵东方以鲍青林未能提供足够电量导致无法生产为由，拒付合同约定到期的下半年房租60000元，于是，鲍青林向本院起诉。经本院调解，双方达成了协议，但电量问题实际无法解决。因而邵东方未将机器设备全部安装，也未开工生产，合同实际上已无法履行。
原审法院再审认为：邵东方承租房屋生产水泵所需电量，属于增加用电容量，依法应当申请，依照规定的程序办理手续。本院原审调解协议约定由当事人提供所需电量错误，原审调解书应当撤销。鲍青林出租房屋，虽然事后经原土地使用权人的追认同意，但房屋系未经审批无准建手续所建造，且至今未能取得房屋所有权证和土地使用权证，因此，出租该房屋所签订的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力。鲍青林应将收取的房租62800元和押金10000元，如数返还给邵东方，邵东方也应予腾房。鲍青林出租无准建手续又无权属的房屋，邵东方承租房屋不审查房屋权属情况，签订无效合同均有过错，应相互赔偿对方因无效合同所造成的损失。邵东方的损失为装运、安装机器设备的费用。该损失虽无证据证实，但实际发生，客观存在，本院酌情确定为10000元。鲍青林的损失为房屋修缮费和房屋占有使用费。鉴于合同约定押金款主要是保证房屋修缮之用，以及邵东方占有使用房屋的具体情况，本院确定修缮费为10000元，房屋占有使用费为106800元。据此判决：一、撤销该院（2012）台温民初字第663号民事调解书。二、鲍青林与邵东方签订的房屋租赁合同无效。三、鲍青林返还邵东方房租62800元、押金10000元。四、鲍青林赔偿邵东方经济损失10000元。邵东方赔偿鲍青林房屋修缮费10000元，房屋占有使用费106800元。以上三、四项相抵后，邵东方实际赔偿鲍青林34000元，于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性付清。五、邵东方于本判决发生法律效力之日起十五日内腾房。
一审判决后，原审被告邵东方不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，首先，一审法院对案外人的土地使用证复印件的认定，庭审笔录与判决书相互矛盾，其次，一审法院认定房屋是被上诉人析产给二个儿子缺乏依据；二、一审法院判决上诉人邵东方赔偿鲍青林房屋修缮费10000元，房屋占有使用费106800元，明显证据不足，首先，上诉人没有过错而过错在被上诉人方，其次，被上诉人在起诉及三次庭审中均未提及赔偿修缮费及房屋占有使用费，而一审法院直接判决不合理也不合法，第三，上诉人没有占有使用房屋；三、一审法院判决适用法律有误。
被上诉人鲍青林辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律准确。一审法院认定被上诉人二个儿子原是四间老屋使用人而出租房是在四间老屋原址上所建造，二个儿子对出租房屋给上诉人的事予以追认，准确合理。二、一审对确认合同无效后，对无效合同造成各方损失，根据双方各自过错分配责任，依法作出相互赔偿的判决是正确的。请二审法院驳回上诉，维持一审判决。
本院经审理查明，一审认定讼争房屋原系被上诉人所有，析产给鲍小明、鲍亨军的依据不足，不予认定。其余事实与一审认定一致。
本院认为，讼争房屋未经审批建造，至今未取得房屋所有权证和土地使用证，一审认定双方签订的房屋租赁合同无效得当。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同被确认无效后，出租人要求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持，故上诉人在实际占有、使用房屋期间，应按照租金标准支付房屋占有使用费。对扩大的损失，双方应当根据过错责任大小，各自承担相应责任。2011年10月12日至2012年6月12日间，上诉人实际占有、使用房屋，进行生产经营活动期间，应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，计81867元。在（2012）台温民初字第663号民事调解过程中，被上诉人承诺提供30千瓦的用电量，但因被上诉人的房屋未办理合法的审批手续，致无法申请、报批增加用电容量，保障生产水泵用电，过错责任在被上诉人，故自2012年6月12日后的房租损失，应由被上诉人自行承担。上诉人上诉有理部分，本院予以支持。从被上诉人提供的证据看，被上诉人主张讼争房屋系其所有的老屋，后析分给二个儿子，仅提供了二个儿子房屋拆建前的土地使用权证复印件，既未提供分家析产协议，也未提供原登记在被上诉人名下的相关依据，一审直接认定该事实不妥，上诉人主张一审法院认定讼争房屋系被上诉人所有的老屋，后析分给二个儿子依据不足的上诉理由成立，本院予以纠正。但是，被上诉人出租讼争房屋，二个儿子均没有反对，在一审法院对其儿子所做的笔录中，其儿子认可被上诉人的行为，故被上诉人出租房屋的行为不影响租房合同的履行，也不是合同无效的原因。上诉人以被上诉人无权租房为由，主张损失全部由被上诉人承担，理由不足，本院不予支持。上诉人承租后，对房屋进行了损坏式装修，修缮费客观存在，一审酌情认定10000元，由上诉人赔偿，基本合理。被上诉人在原审的诉讼请求是基于房屋租赁合同有效，一审法院认定租赁合同无效后，未按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，向当事人释明，以便当事人确定是否变更诉讼请求，在程序上虽有所不当，但如仅以此为由发回重审，不仅增加当事人讼累，扩大当事人的损失，也不利于纠纷的解决。被上诉人在一审中已提出赔偿损失的诉讼请求，合同约定押金款有保证房屋修缮之用的属性，故上诉人以被上诉人在一审中未明确提及赔偿修缮费及房屋占有使用费为由，主张不予赔偿，理由不足，本院不予支持。2012年3－5月份租赁期间，上诉人发放的工资是从事生产经营所需，不属损失范围。上诉人主张损失工人工资96600元，理由不足，本院不予采纳。温岭市盛唐广告传媒有限公司的领条被上诉人不认可，且不是正式发票，无其它证据相佐证，上诉人主张损失装修费用11360元，设备装运费9700元，自动浸漆机安装费8600元，依据不足，本院不予采纳，但考虑到上诉人安装机器等生产设备确存在一定的费用，一审酌情认定10000元，由被上诉人赔偿，基本合理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、维持温岭市人民法院（2013）台温民再字第3号民事判决主文第一、二、三、五项；
二、变更温岭市人民法院（2013）台温民再字第3号民事判决主文第四项为鲍青林在接到本判决之日起十五日内赔偿邵东方经济损失10000元。邵东方赔偿鲍青林房屋修缮费10000元，房屋占有使用费81867元。上述具有给付内容的款项相抵后，限邵东方于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿给鲍青林人民币19067元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各1375元，共计2750元，由双方各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 李宏亮
审判员 陈永领
审判员 王安安
二〇一三年十一月七日
书记员 庞昭君