山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民初字第4414号
原告刘迎才。
委托代理人翟崇虎，山东柏海律师事务所律师。
被告青岛华泰房地产开发有限公司分公司。
负责人栾同意。
被告青岛华泰置业集团有限公司。
法定代表人栾同意。
二被告共同委托代理人矫爱庆，山东畅海律师事务所律师。
原告刘迎才与被告青岛华泰房地产开发有限公司分公司、青岛华泰置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘迎才的委托代理人翟崇虎，被告青岛华泰房地产开发有限公司分公司、被告青岛华泰置业集团有限公司的共同委托代理人矫爱庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2012年3月17日签订了《青岛市商品房预售合同》，原告购买了由被告开发的位于黑龙江中路22号山水嘉园四期房产一处，根据合同约定，被告应在合同约定的交付日期后360日内办理完该房屋的房地产权属登记证明，若被告未按期办理，被告应向原告承担违约责任，支付违约金，经原、被告多次协商无果，故请求判令：1、被告向原告支付违约金24131元。2、诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告向法庭提供下列证据：
1、二被告工商登记信息各2份，证明被告青岛华泰房地产开发有限公司分公司是青岛华泰房地产开发有限公司下设的分公司；青岛华泰房地产开发有限公司2005年8月9日名称变更为青岛浩泰置业有限公司；青岛浩泰置业有限公司2005年11月4日名称变更为青岛华泰置业集团有限公司。被告对此无异议。
2、《青岛市商品房预售合同》及发票1份，证明原告与被告华泰分公司签订《青岛市商品房预售合同》，其购买被告华泰分公司位于青岛市城阳区308国道22号山水嘉园项目四期的房屋及房屋总价款；被告华泰分公司应于合同第十一条约定的时间将房屋交付给原告；被告华泰分公司应按照合同补充条款第十条约定办理完该房屋的房地产权属登记证明，如未办理完毕应按日向原告支付违约金，同时补充条款第十一条约定，补充条款与合同正文具有同等法律效力，合同正文与补充条款发生冲突的，以本补充条款为准。被告对该证据的真实性无异议，但是认为两被告未及时办理权属登记并非两被告原因造成，该合同约定的违约金过高。
3、被告办理涉案房屋房地产权属登记证查询信息1份，证明被告办理房屋房地产权属登记证的日期为2014年6月26日。被告均无异议。
4、青岛城阳政务网区长信箱中的关于涉案房屋相关问题的回复打印件1份，证明被告逾期办理涉案房屋房地产权属登记证的原因是被告自身原因造成的，与其他因素无关。被告对该证据有异议，认为该证据的真实性无法确认，不予认可。
被告辩称，被告迟延办理房地产权属登记证明并非被告原因造成，被告无任何过错，且原告也无证据证明被告为其造成了损失及损失数额，对此应当承担举证不能的法律后果，依据合同法有关规定，违约金是救济性责任，以补偿损失为主要目的，本案中应以原告的实际损失为基础，充分考虑被告无任何过错的情况，根据公平原则而确定，而在原告无证据证明其实际损失的情况下，原告所主张的违约金请求明显过高，且无事实及法律依据，被告不应承担任何法律责任。
为证明其抗辩理由，被告向本院提交下列证据：
1、2014年6月26日城阳区房地产管理处出具的房屋权属登记1份，证明涉案房屋已经于2014年6月26日办理完毕权属登记。原告对此无异议。
2、城阳区人民政府会议纪要2014第3次复印件1份，证明涉案房屋权属登记未及时办理，是因为夏庄街道违约导致两被告须补交地下空间土地出让金相关土地手续造成，该责任不在于两被告，两被告无过错。原告对复印件真实性不予认可，其认为根据该文件内容，被告取得地块约定的开工时间是2004年12月31日，竣工时间是2005年12月31日，该时间段与原告与被告签订合同购买房屋的时间、交房时间并无直接的联系；案外人与两被告履行合同的违约行为并不能成为被告在本案中对原告免责的理由。
经审理查明，青岛华泰房地产开发有限公司于2005年8月9日变更为青岛浩泰置业有限公司，青岛浩泰置业有限公司于2005年11月4日变更为青岛华泰置业集团有限公司，系有限责任公司，经营范围系房地产开发、经营；被告青岛华泰房地产开发有限公司分公司系企业非法人，系被告青岛华泰置业集团有限公司下设的分支机构。
2012年3月17日，原告刘迎才与被告青岛华泰房地产开发有限公司分公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方（原告）向甲方（被告）购买城阳区308国道22号华泰·山水嘉园3号楼1单元401户房屋，政府批准的规划用途为住宅。甲方定于2012年8月31日前将该房屋交付给乙方。在甲方取得了房地产权属登记证明后360日内，由甲、乙双方签订本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。同时，合同补充条款第十一条第10项约定：甲方在该房屋合同约定的交付日期后360日内办理完该房屋的房地产权属登记证明，若甲方未按约定的时间内办理完毕，甲方按日向乙方支付总房款万分之日的违约金。后原告依约支付了房款，被告按照合同约定时间交付了涉案房屋。
2014年6月26日，被告青岛华泰房地产开发有限公司分公司依法办理了涉案房屋的初始登记。
2014年1月15日，青岛市城阳区人民政府下发《青岛华泰房地产开发有限公司分公司补缴地下空间土地出让金有关问题会议纪要》［（2014）第3次］，载明：华泰房地产于2003年10月竞得位于城阳区夏庄街道罗圈涧村总面积为191020平方米的住宅用地，《国有土地使用权出让合同》编号为青城土合字（2003）167号，并于2004年7月16日取得《国有土地使用证》（证号：城国用2004字第157号）。合同约定开工时间为2004年12月31日，竣工时间为2005年12月31日。根据夏庄街道办事处出具的情况说明，华泰房地产项目用地范围内已按照《国有土地使用权出让合同》约定时间开工的土地面积为136752平方米，未能按时开工建设的土地面积为54268平方米，其原因为8户居民对拆迁补偿政策存在异议，未在约定时间内腾出土地、拆除房屋。经夏庄街道办事处和罗圈涧社区多方努力，其中4户居民自行拆除房屋，剩余4处房屋一直没有拆除。经华泰房地产起诉……目前，剩余4处房屋已于2013年11月13日拆除，华泰房地产已办理完成项目相关建设手续并已开工建设。会议确定：鉴于夏庄街道办事处未按时拆除地上房屋，致使华泰房地产开发有限公司分公司未按《国有土地使用权出让合同》约定时间开工，违约责任不在企业。本着解决历史遗留问题、维护购房者权益的原则，区政府同意由城阳国土资源分局按照现行政策规定为其办理补缴地下空间土地出让金等相关土地手续。
以上事实，有原、被告双方提供的证据、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：由于出卖人的原因，买受人在法定或约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。因此根据该规定，开发商构成违约承担责任的前提是由于出卖人的原因。本案中，原、被告签订了合法有效的商品房预售合同，根据合同约定，被告应在房屋交付后360日内即2013年8月26日前办理涉案房屋的初始登记，否则应承担相应的违约责任，但根据2014年1月15日青岛市城阳区人民政府下发的《青岛华泰房地产开发有限公司分公司补缴地下空间土地出让金有关问题会议纪要》［（2014）第3次］显示：因夏庄街道办事处未按时拆除地上房屋，致使被告未按《国有土地使用权出让合同》约定时间开工，违约责任不在企业，并同意由城阳国土资源分局按照现行政策规定为被告办理补缴地下空间土地出让金等相关土地手续。后被告完成了涉案土地的相关手续，并于2014年7月18日办理了涉案房屋的初始登记。因此，本院认为，被告无法办理房屋初始登记的原因是因土地使用权出让方未及时拆除地上房屋，导致被告未能及时开工，并因此造成被告无法办理补缴地下空间土地出让金等相关土地手续，故被告逾期办理房屋初始登记并非其自身原因造成，被告不应承担逾期办证的违约责任，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的主张本院不予支持。原告主张被告逾期办理涉案房屋房地产权属登记证的原因是被告自身原因造成的，与其他因素无关，并提交青岛城阳政务网区长信箱中的关于涉案房屋相关问题的回复予以证实，但根据该回复显示是“因工程方面原因，暂不具备办理综合验收条件”，并未明确显示是因被告自身原因导致，故对原告该意见本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：
驳回原告刘迎才要求被告青岛华泰房地产开发有限公司分公司、被告青岛华泰置业集团有限公司支付违约金24131元的诉讼请求。
案件受理费403元，由原告刘迎才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 秦忠基
审判员 顾 伟
审判员 赵丕杰
二〇一四年十二月十二日
书记员 胡绪云
附：相关法律条文。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。
商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。
商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日其90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。