四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民终826号
上诉人（原审被告）高荣，男，1983年7月28日出生，汉族，农民，住四川省西昌市川兴镇合兴村*组**号。
委托代理人张乃博，四川蜀鼎律师事务所律师。
委托代理人张晓远，四川蜀鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）西昌市国有资产经营管理有限责任公司，住所地：四川省西昌市大水井1号。
法定代表人贾星，董事长。
委托代理人邓启荣，四川十君律师事务所律师。
上诉人高荣因与被上诉人西昌市国有资产经营管理有限责任公司（以下简称西昌国资管理公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2015）川凉中民初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日受理后，依法组成合议庭，分别于2016年9月28日、2016年11月16日公开开庭进行了审理。西昌国资管理公司的委托代理人邓启荣，高荣的委托代理人张乃博、张晓远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高荣上诉请求：撤销原判，改判驳回西昌国资管理公司的诉讼请求。二审庭审中，其上诉请求变更为撤销原判，改判驳回西昌国资管理公司的诉讼请求，并判决西昌国资管理公司退还其已经支付的购房款1167万元。其变更上诉请求后的事实和理由为：一、西昌国资管理公司在转让案涉房地产时不具备《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、行政法规规定的出让或转让条件，转让行为违反相关法律、行政法规的强制性规定，转让合同无效。二、双方签订的《经营性用房出让合同》系西昌国资管理公司提供，属于格式合同。合同对双方违约责任的约定明显加重了高荣的责任，导致双方权利义务严重失衡。依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定该违约责任条款无效。三、即使双方签订的《经营性用房出让合同》有效，但西昌国资管理公司在履行合同中亦存在违约行为，双方的违约责任应相互抵消，且合同约定的违约金过高，应予调整。四、无论认定合同无效还是解除合同，应当判决返还已经支付的购房款。
西昌国资管理公司辩称：一、案涉房屋权利人为西昌市人民政府，西昌国资管理公司作为西昌市属国有独资公司，根据西昌市人民政府批复文件授权委托拍卖，并非无权处分，且案涉房屋作为政府享有的国有资产，不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》调整范围。因此，双方签订的《经营性用房出让合同》系通过公开拍卖方式订立，当事人意思表示真实，合同内容不违反法律规定，应为有效。二、案涉房屋属于政府统一授权西昌国资管理公司出让的部分房屋，所有同批出让合同一致，也纳入了面向社会的拍卖文件，不属于格式合同。三、西昌国资管理公司没有违约。四、高荣未在法定上诉期限内上诉要求返还支付的购房款，不应纳入二审审理范围。请求驳回上诉，维持原判。
西昌国资管理公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《经营性用房出让合同》；2.高荣将上述合同项下的房屋退还给西昌国资管理公司；3.高荣承担对上述合同项下房屋再次拍卖的费用，同时再次拍卖的价款若低于高荣原中拍价款的差额部分，由高荣补足；4.高荣交纳的保证金500万元不予返还；5.本案的诉讼费由高荣承担。
一审法院经审理查明：2013年1月29日，西昌市人民政府向西昌国资管理公司下发关于“海河天街”B区营业用房拍卖出让方案的批复（西府发（2013）24号文），主要内容为：同意西昌国资管理公司委托拍卖公司依法公开拍卖出让“海河天街”B区以下五宗国有房地资产，即B1-1号、B1-2号、B1-3号、B1-4号、B1-5号经营用房；同意将上述经营用房的原国有划拨用地调整为商服类出让用地，并按房地产现状分宗进行拍卖出让，土地出让年限设定为40年。拍卖价款为分宗出让的房地产的总价款（含土地出让收益），不包括买受人应交纳的相关税费。拍卖成交后，其土地收益全额缴入西昌市财政土地收益专户，并由西昌国资管理公司与市国土资源局签订《国有土地使用权合同》后，由西昌市国土资源局、西昌市房地产管理局及时为买受人办理国有土地使用证和房屋所有权证。之后，西昌国资管理公司委托四川盈信天地拍卖有限公司对西昌市海河天街B区5栋商业房进行公开拍卖。2013年2月4日，四川盈信天地拍卖有限公司在华西都市报刊登西昌市海河天街B区商业用房拍卖公告。高荣在报名并领取了拍卖文件后，按规定缴纳了参加竞拍保证金500万元。2013年2月26日的《拍卖成交确认书》中主要载明：拍卖人四川盈信天地拍卖有限责任公司在西昌市海滨中路115号邛海宾馆国际会议中心对西昌市海河天街B区五栋商业房产进行公开拍卖，高荣以3890万元价格竞得西昌市海河天街B区1-3号商业房产。2013年3月5日，高荣（乙方）就竞拍取得的西昌市海河天街B区1-3号商业房产与西昌国资管理公司（甲方）签订《经营性用房出让合同》，该合同主要内容为：乙方高荣参加竞拍成为了西昌市海河天街B区B1-3号楼的买受人，根据《中华人民共和国拍卖法》等相关法律规定和《成交确认书》，特订立本合同；乙方高荣竞买中拍得的标的物座落于四川省西昌市海河东路，建筑面积为977.46平方米，占地面积为1213.24平方米，建筑层数为2层，用途为商业；乙方高荣以人民币3890万元整竞买中标上述标的；甲方西昌国资管理公司承诺乙方高荣在履行完毕《竞买须知》和本合同约定的付款等相关义务后，在六个月内协助乙方办理好相关权属证明；付款方式：拍卖成交价款为乙方竞得标的的总价款，不包括乙方应当交纳的拍卖佣金和过户税费，乙方须在拍卖成交之日起的五个工作日内支付拍卖成交价款的30%，剩余成交价款须在2013年8月26日前全部付清；乙方交纳的竞买保证金，直接用于抵扣部分成交价款；标的物的移交：乙方付清拍卖佣金和拍卖成交价款的30%后，甲方于2013年3月18日将标的物移交给乙方；违约责任：合同生效后，若甲方未按约定移交标的物，应向乙方支付违约金100万元整，若乙方的经济损失超过违约金的，甲方还应赔偿超出部分的经济损失。若乙方未按约定及时支付相关款项，则无权要求甲方返还所交保证金，甲方根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，依法对房屋再次进行拍卖，拍卖的费用由乙方承担，再次拍卖的价款若低于原拍卖价款，乙方应当补足差额。合同签订后，高荣按照合同约定支付了30%的价款1167万元，其中包含了在参与拍卖时的500万元保证金。2013年9月13日，高荣签收了国资公司向其发出《房屋交付确认书》、《交款通知》，其中交款通知中载明：“你作为竞买人中拍成为西昌市海河天街B区B1－3号楼的买受人，双方于2013年3月5日依法签订《经营性用房出让合同》，合同签订后，我方现履行了房屋移交义务，你方已履行了首付拍卖成交价款30%，对于剩余的70%成交房价款，依据合同第五条第2项约定，你方应于2013年8月26日前全部付清，现经双方协商，书面通知你于2013年12月26日前全额支付尾款2723万元。否则，我司将视为你方根本性违约，将依据合同第十条第2项，追究你方的违约责任”。2015年1月，西昌国资管理公司因多次向高荣催收剩余的房款未果，向一审法院提起本案诉讼。
一审法院另查明，西昌国资管理公司系国有独资公司，其经营范围为国有资产的经营、管理和投资；市级范围国有土地整理；城市基础设施建设改造投资；旧城改造投资；经销钢材、水泥、沥青。
一审法院认为：案涉争议的房屋系西昌市人民政府授权西昌国资管理公司管理的国有资产。2013年1月29日，西昌市人民政府以西府发（2013）24号文件，同意西昌国资管理公司委托拍卖公司对案涉争议房屋进行拍卖，西昌国资管理公司据此取得了处分该房产的权利。高荣认为西昌国资管理公司无权处置该房屋，双方签订的合同系无效合同的抗辩理由不能成立。高荣在签订《经营性用房出让合同》之前通过《拍卖须知》等拍卖文件已经详尽了解本案争议的房屋，之后通过公开竞买成为买受人，并现场签订了《拍卖成交确认书》，其与西昌国资管理公司所签订的《经营性用房出让合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行合同义务。
依据双方签订的《经营性用房出让合同》约定，在拍卖成交之日起的五个工作日内支付拍卖成交价款的30%，剩余成交价款须在2013年8月26日前全部付清。但高荣支付拍卖成交价款的30%后，并未按照合同约定支付剩余成交价款，严重违反合同约定，构成根本违约。高荣虽主张西昌国资管理公司承诺提供车位但合同签订后未履行该合同义务及西昌国资管理公司出让的房屋存在质量问题，西昌国资管理公司构成违约，但未举出充足有效的证据予以证明。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，高荣应当承担举证不力的不利法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，西昌国资管理公司要求解除合同的请求有充分的事实和法律依据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，西昌国资管理公司要求高荣将上述合同项下的房屋退还给西昌国资管理公司的诉讼请求成立，予以支持。
因高荣未按合同约定履行付款义务，构成根本性违约，导致双方签订的合同解除。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，结合双方合同中“若乙方未按约定及时支付相关款项，则无权要求甲方返还所交保证金”的约定，在高荣违反合同约定即不履行合同主要义务最终导致合同解除的情况下，西昌国资管理公司有权要求高荣承担违约责任，即不予返还保证金。
根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额”之规定，在高荣不支付价款构成违约的情况下，应当承担违约责任或者再次拍卖产生的相关费用及损失。虽然西昌国资管理公司、高荣在合同违约责任条款中既约定了高荣违约时无权要求西昌国资管理公司返还所交保证金的违约责任，又约定了要承担房屋再次进行拍卖的费用，以及再次拍卖价款若低于原拍卖价款，还应当补足差额的责任，但该约定不符合《中华人民共和国拍卖法》第三十九条的规定。因此，在高荣承担违约责任之后，原则上不应再承担赔偿损失责任。况且，西昌国资管理公司并未举证证明500万元保证金不足以弥补其实际损失，对西昌国资管理公司要求高荣承担案涉房屋再次拍卖的费用，同时再次拍卖的价款若低于高荣中拍价款的差额部分由高荣补足的诉讼请求不予支持。
综上，因本案纠纷的引起系高荣不守诚实信用、违反合同约定导致，高荣理应承担全部的过错责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除西昌国资管理公司与高荣于2013年3月5日签订的《经营性用房出让合同》，并由高荣于本判决生效之日起十日内将上述合同项下的房屋退还给西昌国资管理公司；二、西昌国资管理公司不予退还高荣已交纳的500万元保证金；三、驳回西昌国资管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费261300元，由西昌国资管理公司负担6800元，由高荣负担254500元。
经本院二审审理查明，双方当事人对原判查明事实均无异议。本院对原判查明事实予以确认。
二审审理中，高荣向本院提交了以下三组证据：1.西昌国资管理公司于2013年7月5日向西昌市人民政府要求将案涉项目用地供给西昌国资管理公司的《关于申请办理“海河天街”用地手续的报告》以及西昌市人民政府于同年9月23日关于同意将案涉项目用地划拨给西昌国资管理公司的《关于西昌市国有资产经营管理有限责任公司用地的批复》，拟证明西昌国资管理公司在拍卖案涉房屋及土地时尚未取得土地使用权，且土地性质为划拨。2.案涉房屋拍卖公司出具的《海河天街B区5栋商业用房拍卖文件》中的《经营性用房出让合同》，以及高荣与西昌国资管理公司签订的案涉《经营性用房出让合同》、案涉海河天街B区商业用房其他受让人与西昌国资管理公司签订的《经营性用房出让合同》，拟证明案涉合同为格式合同，相关违约条款加重了高荣的责任。3.本案一审《民事判决书》，拟证明西昌国资管理公司未按约定时间交付房屋，且原判漏判退还高荣已付房款。
西昌国资管理公司在二审中提交了以下三组证据：1.西昌市发展和改革局对西昌市水务局《关于西昌市海河天街项目建议书批复》，拟证明案涉项目为公益性项目配套设施，权利人为西昌市人民政府。2.案涉项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，拟证明案涉房屋为合法建筑。3.案涉项目《竣工验收报告》，拟证明案涉房屋没有质量问题。
西昌国资管理公司对高荣提交的第1.2组证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关，且不能证明高荣的证明目的；对第3组证据认为该判决书尚未生效，不具有证据效力，且高荣上诉要求撤销该判决，却又将其作为本案证据使用，严重自相矛盾，不应采信。高荣对西昌国资管理公司提交的第1.2组证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关，且不能证明西昌国资管理公司的证明目的。对第3组证据因系复印件，真实性不予认可。本院认为：西昌国资管理公司、高荣对对方提交的第1.2组证据的真实性、合法性没有异议，相关证据与案涉房屋及当事人争议问题相关联，应予采信。至于能否证明其各自证明目的，在其后结合本案的其他事实和证据予以审查判断。高荣提交的本案一审《民事判决书》尚未发生法律效力，不能作为认定事实的依据，本案不予采信。西昌国资管理公司提交的《竣工验收报告》系复印件，且未证明其合法来源及与原件是否一致，不予采信。
本院认为，本案双方当事人争议的主要问题是案涉《经营性用房出让合同》及其相关违约责任条款是否有效，如果有效，应否解除并怎样清结合同。
关于合同效力。双方当事人对案涉房屋系西昌国资管理公司管理的国有资产没有争议。依据西昌市人民政府2013年1月29日《关于“海河天街”B区营业用房拍卖出让方案的批复》载明内容，西昌市人民政府作为代为管理案涉国有房屋的权利人，已经批复同意西昌国资管理公司公开拍卖案涉房屋，并同意将该拍卖房屋所占用土地性质由原国有划拨土地调整为“商服类出让土地”，相关土地收益（含土地出让金）全额缴入西昌市政府财政土地收益专户，西昌市国土资源局、西昌市房屋管理局在西昌国资管理公司与西昌市国土资源局签订土地出让合同后为房屋买受人办理土地使用权证和房屋所有权证。高荣与西昌国资管理公司签订的《经营性用房出让合同》所约定的房屋占用土地用途、出让年限也与西昌市人民政府前述批复文件相关内容一致。高荣二审中提交的第1组证据虽证明了西昌国资管理公司在委托拍卖案涉房屋时未取得土地所有权，土地性质为划拨，但也证明了西昌国资管理公司在拍卖成交后积极按西昌市人民政府批复文件要求履行案涉房屋占用土地的用地手续。高荣并未主张或证明西昌市人民政府或西昌国资管理公司不能按照合同约定时间协助其办理好相关权属证明，其因此不能按约定取得房屋权属，也不能证明案涉国有资产对外出售违反出让条件的法律法规的具体强制性规定。综前理由，高荣所持西昌国资管理公司对案涉房屋没有处分权，转让行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地使用权出让和转让暂行条例》强制性规定，主张合同无效的理由不能成立。
关于合同违约责任条款的效力。高荣提交的第2组证据证明了案涉《经营性用房出让合同》系西昌国资管理公司提供的格式合同，合同关于违约责任条款的约定虽对双方在各自违约情形下承担的违约金金额不一致，但违反约定承担违约责任是双方依法应当承担的法律责任，且合同约定的双方应承担的违约金金额均未超过合同总价款的20%，高荣主张该违约责任条款加重了其责任的理由不能采纳，所持该违约责任条款无效的意见不予支持。
综前所述，双方签订的案涉《经营性用房出让合同》系其双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按约履行。
关于合同应否解除和怎样清结。高荣迟延支付到期合同价款70%以上，经西昌国资管理公司多次催告，仍不能支付。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，西昌国资管理公司有权解除合同，要求解除合同的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，西昌国资管理公司要求由高荣退还已经交付的房屋的诉讼请求应予支持，并应退还高荣已经支付的购房价款。同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，因高荣违约导致合同解除，西昌国资管理公司有权要求高荣支付违约金。西昌国资管理公司一审中向一审法院提交的《民事起诉状》载明的第三、四项诉讼请求，即判决高荣承担案涉房屋再次拍卖的费用，同时再次拍卖的价款若低于高荣中拍价款的差额部分由高荣补足，高荣缴纳的500万元保证金不予退还的合同依据为其双方签订的案涉《经营性用房出让合同》违约责任条款，其实质为主张高荣承担的违约责任方式。因双方签订的案涉《经营性用房出让合同》已经约定高荣交付的500万元竞买保证金“直接用于抵扣部分成交价款”，因此，该500万元保证金已经转化为高荣已经支付的合同价款。西昌国资管理公司主张按照合同约定不予退还该500万元保证金的实质为由高荣支付500万元违约金。对此，高荣亦无异议，并因此主张该违约金金额与西昌国资公司应承担的违约金金额失衡，属于加重高荣责任。西昌国资管理公司委托代理人邓启荣虽在二审庭审中表示该诉讼请求不是西昌国资管理公司主张高荣承担违约责任的方式，高荣因此认为西昌国资管理公司未在本案中主张高荣承担支付500万元违约金的违约责任，其相应诉讼请求应予驳回。但据本院审查邓启荣的代理权限，其授权委托书载明的代理权限为“一般代理”，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第二款关于“授权委托书必须记明委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权”的规定，邓启荣没有西昌国资管理公司的特别授权，无权代为承认、放弃、变更诉讼请求。西昌国资管理公司的诉讼请求应以其向一审法院提交的《民事起诉状》载明内容为准。高荣虽主张500万元违约金过高，应予调整，但经本院审查，西昌国资管理公司已经将房屋交付给高荣三年有余，高荣迟延支付2723万元合同价款也已经三年有余，西昌国资管理公司主张高荣承担500万元违约金并不属于明显过高，该诉讼请求应予支持。高荣虽主张西昌国资管理公司亦构成违约，应承担违约责任，但未在一审中提出反诉，本院二审中不予审查。综前所述，西昌国资管理公司应当退还高荣已付合同价款1167万元扣减高荣应当支付的违约金500万元后，西昌国资管理公司应当退还高荣已付合同价款667万元。
综前所述，除高荣主张应一并判决退还其支付的购房价款的上诉理由成立外，其余上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，审判程序合法，但在应否退还高荣已付购房款问题上适用法律错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2015）川凉中民初字第134号民事判决第一项，即“解除西昌市国有资产经营管理有限责任公司与高荣于2013年3月5日签订的《经营性用房出让合同》，并由高荣于本判决生效之日起十日内将上述合同项下的房屋退还给西昌市国有资产经营管理有限责任公司”；
二、撤销四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2015）川凉中民初字第134号民事判决第二、三项，即“二、西昌市国有资产经营管理有限责任公司不予退还高荣已交纳的500万元保证金；三、驳回西昌市国有资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求”；
三、西昌市国有资产经营管理有限责任公司在本判决生效之日起十日内退还高荣已付购房款667万元；
四、驳回西昌市国有资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费261300元，由西昌市国有资产经营管理有限责任公司负担6800元，由高荣负担254500元；二审案件受理费261300元，由高荣负担209040元，由西昌市国有资产经营管理有限责任公司负担52260元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 均
代理审判员 汪秀兰
代理审判员 刘长江
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 王蒂芬