上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第6049号
原告王逾峰。
委托代理人吕一强，上海市协力律师事务所律师。
委托代理人全丽，上海市协力律师事务所律师。
被告陆武彬。
委托代理人杨沛，上海海若律师事务所律师。
原告王逾峰与被告陆武彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月19日、2015年4月9日、2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人吕一强、被告及其委托代理人杨沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王逾峰诉称，1995年元月，原告父亲王XX（2014年2月22日死亡）与被告签订《房屋转让协议》一份，协议约定被告将坐落于上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）转让给王XX。1995年，王XX与被告履行了除房屋过户之外的其他全部合同义务。原告及家人自1995年始在系争房屋居住至今，王XX生前曾多次向被告主张过户，但被告一直拖延。现王XX去世，故原告作为其财产合法继承人诉至法院，要求被告协助办理系争房屋的过户手续。庭审中，因原告查实系争房屋已被被告抵押，无法过户，故原告变更诉请要求解除王XX与被告之间的《房屋转让协议》，被告赔偿原告人民币（以下币种相同）172万元（其中房款返还8万元，赔偿房屋差价164万元）。庭审中，原告陈述，如合同解除，同意将系争房屋返还给被告。
被告陆武彬辩称，其与王XX之间的房屋买卖合同无效，双方之间并非房屋买卖而系房屋租赁，王XX未支付一分钱而占有房屋20年，20年的房屋租金约204，000元，王XX系获益方无损失，故不同意原告诉请。
经审理查明，被告陆武彬与原告父亲王XX系朋友关系。1995年元月，被告与王XX就系争房屋签订《房屋转让协议》一份，内容为：“现由陆武彬、王XX为XX路XXX弄XXX号XXX室房屋转让达成如下协议：1、陆武彬原有XX路XXX弄XXX号XXX室房转让于王XX，转让最终价为人民币捌万元整；2、自协议签订日起，601室的产权归王XX所有，室内的水、电、煤及室内的装修费用均由王XX承担；3、转让的最终价人民币8万元于95年6月底前付清；4、房屋在肆年内由陆武彬办好过户的一切手续，由此而引起的一切费用由陆武彬承担（过户费除外）；5、若王XX要转让此房，则先考虑原主陆武彬。”被告已于1994年底将系争房屋交付给王XX，由王XX装修后使用房屋至今。2007年3月30日，系争房屋经核准登记于陆武彬名下。2014年2月22日，王XX过世。2014年4月4日，被告在系争房屋上设定抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司XX支行、最高债权限额为167万元，债权发生期间自2014年3月25日至2019年3月25日的借款抵押。2015年1月8日，案外人凌某某拨打被告电话，通话中，凌某某提到房子问题解决掉，并询问被告“给我们多少”；被告回答：“上次开口了，80万元”；凌某某要求再加一点，房价在涨；被告不同意。
2015年2月，原告与被告女儿手机短信往来，被告女儿提到因其老公做生意，把房子抵押，希望能得到原告谅解等；原告提到，94年的8万元与现在8万元不能相比，当时其8万元也能购其他房屋，关于产权问题，因被告父亲一直坚持要只卖给他，所以不肯产权过户等；被告女儿又提到，房价上涨其认可，只能卖给被告是双方口头达成一致的，明面上被告出80万，剩下部分由其来补贴；原告提出，房屋所有权由其继承，要经其同意才给拿去抵押等；被告女儿又提到，80万的基础上再加原来的8万；原告不同意88万，提出按市场价接受，要167万；被告女儿提出93万，原告不同意。
另查明，王XX父母先于其死亡。案外人凌某某与王XX原系夫妻关系，原告王逾峰系两人女儿。2002年11月，凌某某与王XX协议离婚。本案审理过程中，凌某某向法院表示，其在系争房屋中享有的权利赠与给王逾峰。
庭审中，根据原告申请对系争房屋2015年4月9日的房地产市场价值进行评估，经上海市高级人民法院委托，上海大雄房地产估价有限公司于2015年5月4日出具估价报告，认定系争房屋市场价值为172万元（该估价结果已考虑房屋内部固定装修对房地产价值的影响）。原告对该估价报告并无异议，被告则认为估价结论过高。
庭审中，凌某某到庭向法庭陈述：我与王XX原系夫妻，于2002年离婚，系争房屋是我与王XX的夫妻共同财产，其现已放弃产权给女儿王逾峰；房款于1995年1月签订好协议支付了5万元，1995年5月付了3万元，朋友之间没有打收据；2003年、2004年时，王逾峰要买房子，和被告谈把房屋卖给被告，因为房屋原本是被告的，双方当时约定卖房子也要优先卖给被告，当时我们开价30万元，被告出价25万元，没谈成；2011年时，我们孙子要用钱，与被告谈卖房，我们要75万元，被告只愿意出65万元，也没谈成；2013年王XX生病，我们开价90万元，被告只肯出80万元，还是没谈成；2015年1月8日，我用手机给被告打电话，要求解决房屋，被告只愿意出80万元。
以上事实，有经庭审质证的《房屋转让协议》、户籍证明、离婚证、居民死亡推断书、凌某某证明及证言、房地产登记簿信息、通话录音、手机短信往来、估价报告等证据及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。被告与王XX就系争房屋签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告辩称其与王XX系租赁合同关系，与事实不符，本院不予采信。现王XX过世后，原告作为其法定继承人继受王XX就系争房屋的买卖合同权利义务，于法有据。关于王XX是否支付房款8万元的问题，虽被告予以否认，但根据双方合同约定，付款期限为95年6月底，至今已近二十年，被告与王XX之间并无相应房款纠纷，更何况被告与凌某某的通话记录、原告与被告女儿的往来短信中均未提到房款未付问题，反而多次协商房屋回购价格，考虑到被告与王XX之间系朋友关系，双方未出具房款收付凭证具有合理性，本院采纳原告已支付8万元房款的陈述。现被告在取得系争房屋房地产权证后，未经原告同意，擅自在系争房屋上设定借款抵押，制造过户障碍，且庭审中明确表示不同意过户，显属违约，原告据此提出解除合同，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除系被告违约造成，原告要求被告返还房款、赔偿房屋差价，于法有据，同时，原告亦应将系争房屋返还给被告。鉴于房屋至今未予过户亦与王XX怠于行使合同权利、致使损失扩大等原因亦存在一定关联，故由本院综合考虑估价报告、合同履行情况、双方过错程度等因素酌情确定赔偿额为114.80万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告王XX与被告陆武彬就上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋转让协议》；
二、被告陆武彬于本判决生效之日起十五日内返还原告王逾峰房款8万元；
三、被告陆武彬于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王逾峰损失114.80万元；
四、原告王逾峰于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给被告陆武彬。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20，280元，减半收取计10，140元，由原告王逾峰负担1，132元，被告陆武彬负担9，008元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周箐
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 秦叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。