重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔法民初字第04369号
原告：重庆隆鑫物业管理有限公司。
法定代表人：高仲，该公司董事长。
委托代理人：张予，该公司职工，特别代理。
被告：王丽，女，生于1986年，汉族，住重庆市黔江区。
原告重庆隆鑫物业管理有限公司（以下简称“隆鑫物业公司”）诉被告王丽物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，依法由代理审判员张桂华适用简易程序独任审判，于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告隆鑫物业公司的委托代理人张予，被告王丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告隆鑫物业公司诉称：2009年8月25日，原告与重庆隆鑫地产（集团）景泓置业有限公司签订了《物业管理前期服务合同》，合同约定由原告向其开发的隆鑫玫瑰湾小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积按月向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起缴纳违约金（滞纳金）。被告系上述物业的业主，物业面积118.8平方米，按约定应向原告缴纳从2012年7月1日至2014年8月31日的物业管理费用人民币2542.32元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金（滞纳金）人民币762.7元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，而被告拒绝缴费，原告多次催收未果，故诉至法院，请求判令：1.被告立即支付原告物业管理费2542.32元；2.被告立即支付原告逾期支付物业管理费违约金（滞纳金）762.7元；3.被告承担本案诉讼费用。
原告隆鑫物业公司为支持其诉讼请求，向本院出示以下证据：1.前期物业服务合同；2.业主资料登记表；3.前期物业服务协议；4.隆鑫玫瑰湾临时管理规约及承诺书；5.收楼书；6.物品领用清单；7.装修申请表；8.装修验收表；9.工作协调单；10.关于请勿高空抛物的倡议书及相关活动的通知；11.公共绿地代管协议；12.玫瑰湾7-1-2报事保修明细表及可视分机问题汇总表；13.缴费清单；14.欠费统计表、说明及明细；15.律师函及送达说明等；16.服务照片；17.社区交流和文化活动图片；18.2014年第二季度品质督查、五月份奖惩通报。
被告王丽辩称：1.物管公司没有尽到职责和义务，我住进去的时候门有问题，至起诉时都没有解决；2.对于高空抛物，原告只是作了记录，没有进行实质处理；3.对于天井卫生问题，原告只是作了记录，没有进行实质处理，原告虽张贴灭鼠信息后，但是没有处理，造成原告家里损失，保洁员也去看了的，我向原告要求解决。只要原告把我反映的问题解决好，我承认缴纳物管费，也是基于上述原因我没有缴纳物管费。原告主张的欠物管费金额属实。
被告王丽未向本院提交证据。
经审理查明，2009年8月25日，重庆隆鑫地产集团景泓置业有限公司作为甲方与原告隆鑫物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定由原告隆鑫物业公司为隆鑫玫瑰湾小区提供前期物业管理服务。该合同对物业管理服务的管理区域、合同期限、服务事项、服务质量、服务费用、权利义务及违约责任均作出了相关约定。2010年10月28日，原告隆鑫物业公司与被告签订《物业服务协议》，该协议第五条关于收费标准约定：高层住宅物业服务费为1.3元／平方米·月；从合同交房之日起至2013年12月31日止优惠期内按照0.9元／平方米·月收取，从2014年1月1日起恢复原价1.3元／平方米·月。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前交纳当月物业服务费。协议第六条约定服务期限：自合同签订之日起至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与新选聘（或续聘）的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。协议第七条约定：本协议对双方权利、义务有约定的适用本协议，本协议无约定的，适用国家相关法律法规及隆鑫玫瑰湾《临时管理规约》、隆鑫玫瑰湾《业主手册》。《隆鑫玫瑰湾临时管理规约合同》第四十五条约定：业主、使用人违反本规约或前期物业服务协议的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，按应交纳费用千分之三的标准按日加收违约金，拖欠物业服务费用三个月以上的，物业服务企业可依据本规约的授权，向违约业主提起诉讼追缴欠费。2010年10月28日，原告签署承诺书，承诺同意履行、遵守临时规约中规定的业主的所有责任和义务，并同意承担违反临时规约的法律责任。《前期物业服务合同》合同签订后，原告隆鑫物业公司为隆鑫玫瑰湾小区提供了物业服务。
另查明，被告王丽系隆鑫玫瑰湾小区的业主，其接房时间为2011年1月20日，房屋建筑面积为118.8平方米。被告王丽已缴纳了2011年1月20日至2012年6月30日的物业管理费用；从2012年7月1日至2014年8月31日的物业管理费用共计2542.32元未予缴纳。
上述事实，有原告提交的证据及原、被告当庭陈述在案佐证，足以认定。
本院认为，原告与重庆隆鑫地产集团景泓置业有限公司签订的《隆鑫玫瑰湾前期物业服务合同》对该小区全体业主具有法律效力，且在此之后原告与被告签订了关于前期物业服务的相关协议，原告已按照该合同约定对该小区提供了物业服务，被告也享受了原告提供的相关物业服务，故被告作为该小区业主应当按照合同规定的相关标准缴纳相应的物业管理费。原告要求被告交纳2012年5月1日至2014年8月31日期间物业管理费2542.32元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告未按期交纳物业管理费，应按照原、被告签订的《物业服务协议》及《隆鑫玫瑰湾临时管理规约》约定的每日千分之三的标准支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，因该合同约定的违约金过高，应予以调整。故原告主张按照被告欠交费用的30%计算违约金的请求，即762.70元（2542.32元×30%），本院予以确认。被告辩称的原告履行合同不符合合同约定，未按约定打扫天井卫生，被告庭审中只出示了手机照片，且被告未在本院规定的期限内将符合证据形式的手机照片以载体形式提交法庭，致使本院无法对该事实进行认定，被告应承担举证不力的法律后果。被告辩称的原告在物业服务过程中存在的其它问题缺乏证据证明，原告亦予以否认，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告王丽于本判决生效后十日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付物业管理费2542.32元及违约金762.70元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告王丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用（金额与一审同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决确定的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行的最后一日起计算。
代理审判员 张桂华
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 张云江