江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第882号
上诉人（原审原告）杨明珠。
上诉人（原审原告）黄建国，系杨明珠丈夫。
两上诉人共同委托代理人刘开荣。
被上诉人（原审被告）周秋云。
委托代理人吴跃明，江苏大唐人律师事务所律师。
上诉人杨明珠、黄建国因与被上诉人周秋云租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2013）润民初字第1462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨明珠、黄建国的委托代理人刘开荣、被上诉人周秋云的委托代理人吴跃明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：杨明珠、黄建国系夫妻关系。杨明珠与周秋云于2012年9月28日签订租房协议，杨明珠、黄建国将其夫妻共有的位于本市中山西路89号凯旋广场1幢第1层A104室房屋租赁给周秋云经营，开办浴室。双方约定：1、租期5年自2012年9月28日至2017年9月27日；2、租金为3.3万元／年，先付租金后使用（半年支付一次），第三年起每两年递增5%。协议签订后，周秋云依约支付杨明珠方第一年租金。2013年9月28日下午5时许，杨明珠到其出租房内找周秋云催要半年房租，经电话联系周秋云的丈夫杨兵荣，因杨兵荣在外地未及时赶回，且杨明珠认为浴室的实际经营者不是杨明珠本人，感到恼火，当日晚8时30分左右离开浴室，此后杨兵荣继续与其商谈租金交付事宜。杨明珠、黄建国诉至原审法院，以周秋云未及时支付房租、租赁期内未经杨明珠、黄建国同意将该房屋转租为由，要求解除租赁合同。
另查明，杨明珠、黄建国于2008年10月购得本市中山西路89号凯旋广场1幢第1层A104室房屋。周秋云于2008年8月购得本市中山西路89号凯旋广场1幢第1层A105室房屋。2008年10月8日，周秋云的合伙人吴林森与杨明珠订立租赁合同，租赁杨明珠的房屋经营浴室，租期八年。此后，周秋云、吴林森将上述两处房屋改建为两层并进行了装修，经营浴室。2009年9月11日，该浴室取得营业执照，名称为镇江市润州区凯旋浴室，经营者为周秋云。2012年8月，吴林森退出合伙，同年9月28日，周秋云以其自己名义与杨明珠重新订立租赁合同，合同签订时，杨明珠在其自己所执的合同上注明“如转给别人经营，须甲方（杨明珠）认可”，该内容被杨兵荣划去，对此，杨明珠解释为，当时周秋云、杨兵荣夫妇一再保证该浴室是其本人经营，所以才同意划去该内容；周秋云解释为该浴室一直都是转给他人经营，杨明珠、黄建国对此也知晓，如加上该部分内容，周秋云就不会再租赁该房屋。
还查明，2009年8月以来，周秋云与其合伙人吴林森将该浴室转由他人承包经营。庭审中，杨明珠向法庭陈述其知道周秋云将该浴室转给他人承包的时间不一致，一次表述为2013年春天，第二次表述为2013年9月28日。
上述事实，有租房合同、房产证、结婚证、转租合同及收取租金收条、通话记录、镇江市润州区凯旋浴室的营业执照、2008年10月吴林森与杨明珠签订的租房合同、2009年8月周秋云与其合伙人吴林森将该浴室转由他人承包的承包合同以及当事人当庭陈述等证据予以证实。
原审法院认为：杨明珠、黄建国与周秋云之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。现杨明珠、黄建国以周秋云未及时支付房租、租赁期内未经杨明珠、黄建国同意将该房屋转租为由，要求解除租赁合同。一、关于周秋云是否存在未及时支付房租的问题。2013年9月28日晚5时许，杨明珠到其出租房内找周秋云催要半年房租，因杨兵荣在外地未及时赶回，杨明珠于当日晚8时30分左右离开浴室，此后杨兵荣多次打电话联系交付租金，杨明珠及其丈夫黄建国表示拒绝，造成该半年房租至今未交付。依照法律规定，承租人无理由未支付房租或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故在2013年9月28日，即应当支付房租之日，杨明珠、黄建国因故拒绝接受房租、不再和周秋云协商也没有给其一定的合理期限而径行起诉要求解除合同，该解除理由不符合法律规定，不予采信。二、关于周秋云是否存在在租赁期内未经杨明珠、黄建国同意将该房屋转租的问题。1、周秋云在租赁原告房屋期间虽将该浴室转给他人承包，但浴室的营业执照登记的经营者仍为周秋云，即仍由周秋云对外承担责任，该浴室是否由周秋云实际经营，对杨明珠、黄建国的实体权利并无影响。2、对于杨明珠、黄建国所持有的协议中“如转给别人经营，须甲方（杨明珠）认可”相关内容的理解，按照常理，双方所持有的协议内容应当一致，而周秋云所持有的协议无此内容。双方对该部分内容应当取得一致意见，否则无法形成合约。因该内容对于周秋云而言较为重要，且该内容被杨兵荣当场划去，故周秋云的解释较为合理，即2012年9月双方签订租房协议时，杨明珠、黄建国已经知道周秋云与他人之间存在承包行为。3、即使杨明珠、黄建国在2012年9月签订租房协议时不知道周秋云将该浴室承包他人的事实并在协议中享有合同的解除权，庭审中，杨明珠、黄建国自认关于知道周秋云将该浴室转给他人承包的时间的两次表述不一致，一次表述为2013年春天，知道后想收回房屋，但又认为只要拿到房租就行了，所以2013年3月份仍然收取房租，但到了9月份，周秋云迟迟未支付房租，所以才起诉要求解除合同；第二次表述为2013年9月28日上门收取房租时才发现转租的事情。结合双方合同履行状况及庭审实际状况，认为第一次表述较为客观真实，即杨明珠、黄建国于2013年春天即已知道转租事实，此后仍然收取房租，以其行为放弃行使合同解除权。综上，杨明珠、黄建国行使合同解除权的条件未成就，不予支持，双方应继续履行合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回杨明珠、黄建国的诉讼请求。
原审法院判决后，杨明珠、黄建国不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判为支持其一审诉讼请求。主要理由为：1、周秋云未按照租赁合同约定的时间交付租金，违约在先。2、杨明珠、黄建国是在2013年9月28日催要房租时才知道周秋云转租的事实，且其未征得杨明珠、黄建国同意即擅自转租该房屋。
被上诉人周秋云答辩称：周秋云没有拒绝支付房租，杨明珠、黄建国在2013年3月即知晓且默认了转租的事实。请求驳回杨明珠、黄建国的上诉请求，维持原判。
本院认为，杨明珠、黄建国与周秋云签订的租赁合同合同有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。
关于杨明珠、黄建国认为周秋云不交租金违约在先，应解除合同的理由。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。具体到本案的租赁合同，该合同租赁的标的物为经营用房，经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人可以解除合同。周秋云交付租金的时间为2013年9月28日，杨明珠、黄建国向原审法院起诉要求解除合同的时间为2013年11月，且无证据证明在2013年9月28日之后其对周秋云进行过催告。故对该理由不予采纳。
关于杨明珠、黄建国认为周秋云是未经其同意转租，可以解除合同的理由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。一审庭审中，杨明珠、黄建国陈述，在2013年春天知道房租转租给别人，但又认为只要拿到房租就行了。根据该陈述，杨明珠、黄建国在知道房屋转租给别人后，到2013年11月才起诉解除合同，超过了合理的异议期间。故对该理由不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并不无当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杨明珠、黄建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
审 判 员 陈开亮
代理审判员 孙 毅
二〇一四年九月十三日
书 记 员 王思倩