江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1448号上诉人（原审被告）马超。委托代理人殷世江,溧阳市经济开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）溧阳月星家居生活广场有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵东路2号。法定代表人丁佐勇，该公司执行董事。委托代理人王晓峰，江苏天目湖律师事务所律师。上诉人马超因与被上诉人溧阳月星家居生活广场有限公司（以下简称月星家居）租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2014）溧民初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审情况：月星家居诉称，2011年3月14日，双方签订合同，约定：马超承租其受托管理的位于溧阳市溧城镇昆仑南路15号溧阳月星家居生活广场B8-003、005、006展位用于“玛綕”产品展出和销售，期限为2011年5月1日至2012年6月30日；马超每月应当承担综合费用（租金、商场运营管理费）5765元，6个月一结算，先付后用，逾期付款，应当承担每日千分之三的违约金；月星家居作为商场管理人承担管理职责，并有权收取合同项下所有费用。合同签订后，马超使用租赁展位从事经营活动至2013年5月31日，无故拖欠综合费用83594元，经月星家居催要无果，为此，月星家居诉至法院，要求马超支付拖欠的综合费用83594元并承担本案诉讼费。马超辩称，双方所签订的展位租赁合同无效，即使有效也是月星家居违约在先，其不但不需要承担月星家居所说的费用，因月星家居过错给其造成的展位装修损失月星家居应予以赔偿。一审查明，2011年7月29日，溧阳合创置业有限公司、月星家居、马超三方签订《展位租赁合同（建材）》一份，溧阳合创置业有限公司为出租人，月星家居为管理人，马超为承租人，三方合同约定马超承租溧阳合创置业有限公司位于溧阳市溧城镇昆仑南路15号编号为B8-003、005、006展位用于“玛綕建材高分子线条”的展示和销售，展位租赁期限为2011年5月1日至2012年6月30日止，展位计费面积为174.69平方米，马超应当承担综合费用（租金、物业管理费、商场运营管理费）5765元／月，六个月为一结算期，先付后用，承租人应当于本合同签订之日起三日内支付首期综合费用，以后每期综合费用于下一个结算期开始前15日一次性支付，做满一年的展位可以享受两个月的免租期；另约定，出租人委托管理人收取合同约定的相关费用，并对商场进行经营管理，管理人有权向承租人收取合同约定的所有费用等。同时该合同载明，出租人于2011年3月14日向承租人交付展位编号为B8-003、005、006展位，承租人已完全清楚租赁展位现状并同意以该现状接收展位。另查明，2011年6月20日，溧阳合创置业有限公司登记更名为溧阳合创商业发展有限公司。马超于2011年3月20日向月星家居支付质保金10000元，半年租金34589元。2012年6月30日后，马超继续使用租赁展位。庭审中，月星家居明确诉讼请求为，由于月星家居是2011年7月16日开业，租赁期限从2011年7月16日计算至2013年5月31日，计算22.5个月，合同中约定做满一年的展位可以享受两个月的免租期，所以实际计算20.5个月，每月按照合同约定的综合费用5765元，共计118183元，扣除马超已支付的质保金和半年租金计44589元，马超尚需支付月星家居租金73594元。马超认为签订的合同无效，即使有效月星家居也违约在先，原因是月星家居没有通过消防验收就对外出租违反合同禁止性条款及消防法第十五条的规定，且月星家居对外承诺入租率达到90%以上才收费。为此，马超提供常州市公安消防支队出具的常公消验［2011］第0228号建设工程消防验收意见书，落款时间为2011年8月19日及案外人冯巍江与月星家居签订的展位租赁合同，合同第二页上方标有“以商场实际开业为准，钱军，2011.6.7”字样还有部分建材馆展位业主书写的合同一份。月星家居认为通过消防验收时间与合同有效与否无关，并且月星家居没有承诺过马超入租率达到90%以上才收费，书写证明的业主均与月星家居有利害关系，且部分已经成为月星家居起诉的对象，所以该份证明不具有证明力。关于租赁期限，月星家居以商场实际开业的2011年7月16日为起算点，计算至月星家居组织巡场时发现马超停止经营就把展位接收过来的日期，即2013年5月31日。对此，马超陈述其一直没有停止经营，只是因为店里客源较少，没有人气，店里偶尔没有人看店，展位是被月星家居强制接收的。后庭审中马超认可租金从2011年7月16日支付至2012年6月30日。以上事实，由月星家居提供的展位租赁合同、（2012）溧民初字第1755号民事判决书，马超提供的杨旭强的收据、冯巍江的展位租赁合同、证明、消防验收意见书、马超的收据及庭审笔录随卷佐证。一审认为，月星家居与马超和出租人溧阳合创置业有限公司签订的租赁合同系三方真实意思的表示，该租赁合同合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。依照合同约定，月星家居作为该展位的管理人受出租人的委托有权收取马超应当缴纳的相关费用。月星家居按照合同的约定将有关展位交付给马超并实际经营，马超理应按照合同的约定及时缴纳合同约定的综合费用。马超称月星家居未经过消防验收即将展位进行出租，存在欺诈，且在合同签订时，月星家居称商户达到90%以上时进行收费，但马超未提供充分有效的证据且马超认可租金应从2011年7月16日支付至2012年6月30日，故法院对马超上述辩解意见无法采信。马超于2011年3月14日签订合同当天接收展位，合同约定的租赁期限届满后继续使用展位，对此月星家居也未提出异议，因此原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期租赁，双方可以随时解除合同，月星家居陈述其巡场时发现马超没有经营就将展位接收回来，但马超陈述其一直使用展位用于经营活动，直至2013年5月31日被月星家居强制接收，但未提供相应证据证明，故法院认定马超承租月星家居展位至2013年5月31日，马超应支付相应综合费用。按照合同约定，做满一年的展位可以享受两个月的免租期，故2011年7月16日至2013年5月31日，马超应向月星家居支付综合费用118182.5元，应扣除马超已向月星家居支付的订金及综合费用44589元，故马超尚应支付月星家居综合费用73593.5元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条及相关民事法律之规定，作出如下判决：一、马超于本判决生效之日起十日内支付溧阳月星家居生活广场有限公司综合费用73593.5元。二、驳回溧阳月星家居生活广场有限公司的其他诉讼请求。三、案件受理费945元（已减半收取），由溧阳月星家居生活广场有限公司负担113元，马超负担832元。上诉人马超不服上述判决，向本院提起上诉称：一、涉案合同签订并非上诉人马超真实意思表示，月星家居属虚假宣传，存在欺骗行为。二、依约月星家居出租率达不到90%，不应收取租金，实际月星家居出租率未达90%，因此，月星家居不应收取租金。三、实际情形该合同未履行，因此，月星家居不应收取租金。被上诉人月星家居在法定期限内未作书面答辩，二审中，月星家居表示对一审判决无异议。二审中，对一审查明的事实双方无异议部分本院予以确认。本院另查明，涉案合同第五条第二款约定：涉案租金及各类费用均由马超向月星家居支付。本院认为，一、关于上诉人马超上诉认为涉案合同签订并非上诉人马超真实意思表示，月星家居属虚假宣传，存在欺骗行为的问题。涉案合同于2011年7月29日签订，马超对合同约定事项予以认可，合同约定履行期限为2011年5月1日至2012年6月30日，合同到期后马超继续使用涉案房屋至2013年6月30日，该期间双方并未续订合同，后月星家居收回了出租房屋。上述事实证明双方不仅签订了租赁合同，并在合同履行期间届满后，上诉人马超仍继续使用涉案房屋。因此，上诉人马超所述涉案合同存在欺骗行为并无相应事实予以证实。上诉人马超该上诉理由，本院不予采信。二、关于上诉人马超上诉认为因双方存在若月星家居出租率不达90%，则不应收取租金，现出租率未达90%，依约月星家居不能收取租金的问题。一审中，上诉人马超确认该约定系口头约定，月星家居对该约定予以否认，之后，上诉人马超对该主张未进一步进行举证。上诉人马超该上诉理由，本院不予采信。三、关于上诉人马超上诉认为双方对该合同并未实际履行，因此，月星家居不应收取租金的问题。该上诉理由与客观事实不符，上诉人马超实际使用了涉案房屋。上诉人马超该上诉理由本院不予采信。综上，上诉人马超的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1890元，由上诉人马超负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 卫审 判 员  邵泽宇代理审判员  顾 佳二〇一四年十月二十七日书 记 员  房 敏