山东省济宁市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济中区民初字第906号
原告济宁大千置业有限公司。
法定代表人孟凡龙，总经理。
委托代理人葛恩平。
委托代理人孟来生。
被告济宁圣华房地产开发集团有限公司。
法定代表人程福元，董事长。
委托代理人盛泉新。
委托代理人王庆雨。
原告济宁大千置业有限公司与被告济宁圣华房地产开发集团有限公司房屋销售合同纠纷一案，原告于2013年3月15日提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2013年5月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人葛恩平，被告委托代理人盛泉新、王庆雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济宁大千置业有限公司诉称，2006年6月至2007年期间，原告承包建设了被告开发的坐落在原济宁市市中区南苑街道办事处三里屯社区（村）的工程项目即“济宁圣华宁苑花园小区21#、22#、33#、34#”楼的建筑工程（详见上述四栋楼房的销售分配协议书、承包合同书、承包合同补充协议书、补充协议、协议书以及接访纪要等）。按照合同约定、以上4栋楼的规划建筑面积为10355㎡，每平方米交给被告综合业务费（承包金）1100元，超规划建设的面积，被告不再收取综合业务（承包金）。在与被告的联合销售中，被告应收综合业务（承包金）为1139.05万元（1100＊10355），而事实上被告却收取了原告综合业务（承包金）1399.9664万元。被告实际超收原告综合业务（承包金）260.9164万元。原告向被告催要，被告提出有关费用的承担问题，被告既不与原告协商解决问题的办法，也不返还多收的原告款项，拖延至今。请求法院判令被告返还多收的原告售房款260.9164万元。
被告济宁圣华房地产开发集团有限公司辩称，原告诉被告多交承包金一案，被告认为原告完全是置事实于不顾，颠倒黑白。具体理由：1、该工程为宁苑小区21#、22#、33#、34#号楼，合同约定面积17000㎡，规划许可证和施工证批准面积为10355㎡，实际竣工面积163676.25㎡。大合同签订后，双方在具体实施中，被告又与牛士营签定补充协议，牛士营又与原告签订协议。2007年8月31日，原、被告和牛士营三方签订补充协议，所有协议均约定，凡违规超建部分，应依照原合同约定向被告缴纳承包金（1100元／㎡），所以该工程结算应按事实竣工面积核算，其承包金为1800.4525万元（1100元／㎡＊16367.75㎡），原告称已交付被告1399.9664万元。根据双方的合同、协议约定，原告还欠被告400余万元的承包金。2、2006年6月26日的合同书第八条规定：原告应承担该项目违约金184.0452万元。3、2007年8月31日，原、被告双方的协议第一条规定：原告应付被告25万元。原告应立即偿还该欠款及利息127.6458万元（年息10%、答辩状数额）。综上，恳请法院判处原告向被告偿还欠款、利息和违约金合计708万余元，原告并承担该工程的所有税款、罚款及补办手续需缴纳的一切费用。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理本院认定，当事人以下对事实无争议：
2003年9月起，被告开发建设原济宁市市中区南苑街道办事处三里屯村、牛屯村旧村改造项目，定名为“济宁圣华宁苑花园小区”。2006年6月26日，被告（甲方）与牛士营（乙方、牛屯村负责人）签定《宁苑花园小区项目承包合同》1份，被告将所属项目的20#、21#、22#、33#、34#号楼建筑工程承包给牛士营施工，牛士营又将其中的21#、22#、33#、34#楼4栋楼房建筑工程转包与原告施工。被告与牛士营约定：乙方承担自方所承包工程的一切费用投资，包括应交税费等，自负承包工程施工现场的环境打造与管理，严格按照建筑管理条例要求标准执行……。同日，双方又签订承包合同书补充协议：乙方超出规划、设计图纸另行变更增加的建筑面积，甲方不再收取乙方承包金，但应向各主管部门缴纳按平方米计算的增容、配套相关费用及办理确权的各种费款……。同日，被告（甲方）与牛士营（乙方）还签订补充协议，双方约定：由于大千置业擅自更改宁苑花园小区规划，目前施工已至正、负零位置，双方本着互惠互利的原则，签订如下协议：一、因承包单位变更规划引起的一切责任和费用由乙方自负。二、21号楼乙方必须由5层变更为4层，否则自负。……三、凡比规划位置向西移动的尺寸影响西边道路楼盘规划的按实际数量，向甲方缴纳承包金，若因此受到相关部门处罚的一切责任和经济损失均有乙方承担……。2007年2月27日，双方又签订规费分担补充协议：就甲、乙方分别承担的配套设施管理费、综合开发管理费、招投标费和工人工资保证金等费用进行了约定。2007年4月3日，原、被告就涉案的宁苑小区21#、22#、33#、34#楼房销售分配达成协议……。2007年8月31日，原、被告签订补充协议1份，双方约定：甲方（济宁圣华房地产开发集团有限公司），乙方（济宁大千置业有限公司）为确保甲乙双方的权益不受损失，明确双方的责、权、利，特补充如下协议：……乙方在不影响小区的整体规划要求前提下自行向东向南进行的超规划建设工程，由乙方承担相关责任，同时承担该超建的建筑面积所应缴纳的配套费、税金、验收、备案、确权、办证、区内配套建设等费用；乙方自行向北向西进行的超规划建设影响西边道路而产生的超规划房产面积，应依照甲乙双方的合同约定，据实向甲方缴纳应缴款项；乙方超规划建设部分所产生的一切税、费由乙方负责，按照双方原协议由甲方代扣代缴。甲方协助乙方办理必要的手续，费用由乙方承担……。在实际施工中，原告对上述四栋楼房超建自300平方米至3000平方米不等，自2006年6月30日至2010年12月，原告陆续向被告支付房款等1376万余元，其中包括2006年6月30日牛士营向原告借款30万元（支票支付）、2008年2月、4月原告向被告分别支付拨付款利息38.44万余元、16.6万余元。
庭审后，原告多次向本院申请，请求调解处理。原济宁市中区政府领导亦为双方多次协调，原告曾许诺在被告办理完180户群众信访户房屋产权证后，同意对全部超建面积按1100元／㎡向被告缴纳承包金。其中急需办理房屋产权证的群众信访户是29户，经法官多次询问、催促，原、被告均未提交办理完毕上述29户群众房产证的相关手续。经多次与双方沟通协调，双方始终不能达成一致意见。
关于被告是否应返还原告房屋销售款的问题双方存有争议。
原告提供圣华宁苑花园小区项目承包合同书及补充协议、关于宁苑小区21#、22#、33#、34#楼销售分配协议、2007年8月31日补充协议，2007年10月10的协议书和建设工程规划许可证各1份，证实涉案4栋楼房工程竣工、规划验收合格，原、被告之间收入分配比例及相关费用承担情况，被告应向原告支付多给的售房款。被告对上述证据的真实性均无异议，但认为不能证明原告的观点。被告认为牛士营先承包的涉案房屋建筑工程，然后转包给原告的，原告承担承包工程、销售及超建的一切费用。
为证明其观点，被告提供2006年6月26日宁苑花园小区项目承包合同书、2006年6月26日双方签订的补充协议、被告与牛士营签订的补充协议、2006年8月8日销售委托书（被告委托牛士营销售房屋）、2007年2月26日补充协议（牛士营与原告签定）、同年8月31日协议书（原、被告签定）及补充协议各1份，建设工程规划验收合格证、2007年10月10日的协议书、济宁市委群工委接访纪要和原告向原济宁市中区政府作出的证明各1份，证明被告以整体承包的方式将涉案工程的21#、22#、33#、34#楼承包予原告施工，原告承担超建工程承包金以及其他一切费用，包括前期的土地出让金、拆迁补偿、地上附属物、规划、前期图纸等费用；牛士营与原告承担承包销售的一切费用。原告超建6300平方米，已经规划部门验收合格；原告应支付被告25万元的车款。
原告对上述2006年6月26日宁苑花园小区项目承包合同书、2007年年8月31日协议书、2007年10月10日协议书、规划验收合格、接访纪要、向原济宁市中区政府作出的证明和销售委托书的真实性均无异议，但认为均不能证明被告的观点。原告认为2006年6月26日被告与牛士营签订的补充协议是复印件与本案无关，2007年2月26日补充协议系复印件，均不予认可，不能证明被告的观点。
本院认为，原、被告对涉案的宁苑花园小区项目承包合同书及补充协议、2007年8月31日协议书及补充协议、宁苑小区21#、22#、33#、34#楼销售分配协议、2007年10月10的协议书和政府接访纪要均无异议，本院予以确认，但不能证明原告的观点。2006年6月26日被告与牛士营签订的补充协议虽是复印件、庭后被告提交了原件，结合原告无异议的2007年10月10的协议书，本院予以确认该补充协议。2007年2月26日补充协议系复印件，原告持有异议，本院不予采信。
综上所述，被告（甲方）违法将涉案房屋建筑工程承包与案外人牛士营（乙方）施工，后牛士营又将涉案房屋建筑工程转包予原告施工，并由原告承担相应的义务。原、被告双方起初约定：乙方超出规划、设计图纸另行变更增加的建筑面积，甲方不再收取乙方承包金。后又变更约定为：乙方自行向北向西进行的超规划建设影响西边道路的超规划房产面积，应依照甲乙双方的合同约定，据实向甲方缴纳应缴款项；乙方超规划建设部分所产生的一切税、费由乙方负责，按照双方原协议由甲方代扣代缴。原、被告均未向法庭提供原告向北向西超规划建设的房屋面积，亦不能计算该部分原告应向被告缴纳的承包金；原告确实向被告支付了大量售房款，根据原告提交的收据（借据），扣除借款和利息，尚有151.91万余元（未扣超规划建设部分应交的承包金）；原告亦确实违规超建了大量房屋面积，原告支付被告的房款有多少是超建部分售房款，双方亦均未向法庭提供。双方虽经算账，但乙方超规划建设部分产生的一切税、费数额，双方亦未向法庭提供；其相应罚款亦不清楚，双方围绕上述问题还需结算，被告主张原告欠其承包金、违约金以及利息等亦属事实不清，可结算后另行主张。故原告要求被告返还多支付的销售房屋款，事实不清，证据不足，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告要求被告返还售房款的诉讼请求。
案件受理费27673元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 路克福
审 判 员 李 明
人民陪审员 郑 凯
二〇一四年三月十六日
书 记 员 张 静