山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终5095号
上诉人（原审被告）：烟台金益德投资置业有限公司。住所地：烟台市莱山区迎春大街***号。
法定代表人：王荣钢，副总经理。
委托诉讼代理人：成晓明，山东乾元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：时晓旸，山东乾元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐明，女，1964年3月13日出生，汉族，住山东省邹城市。
委托诉讼代理人：王德欣，山东鑫希望律师事务所律师。
上诉人烟台金益德投资置业有限公司（以下简称金益德公司）因与被上诉人徐明商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人金益德公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人并未逾期交房，一审判决认定事实错误。（一）2011年8月28日双方签订的《内部团购协议书》效力已经终止。（二）双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议中关于交付时间的约定应视为上诉人工作人员的笔误。（三）上诉人享有先履行抗辩权，而不构成逾期交房。依照《商品房买卖合同》附件七的补充协议第五条第6项，买方在办理交房手续前，应付清包括差价款等应付款项，否则卖方有权拒绝交付而无需承担责任。而被上诉人迟至2016年4月8日才交清差价款，由于上诉人享有先履行抗辩权，而不构成违约。二、一审判决认定上诉人不具备免责事由，属于曲解合同条款。上诉人与被上诉人在签订的《商品房买卖合同》附件7补充协议第5项中明确约定：遇不可抗力或者遇到卖方无法控制和预见的客观原因，包括但不限于：为配合政府有关部门执行相关法规及政策的停工、政府指令停工、根据城市建设需要进行的规划变更、××、市政停水停电，交通管制、施工现场发生殴斗事件、拆迁户阻挠导致无法正常施工（此事件的认定以地方政府或村委出具的书面材料为准）等原因而造成的停工延误，房屋交付时间顺延。根据上述约定，上诉人对无法控制或预见的客观原因不承担违约责任。（一）上诉人已经举证证明了约定免责事由的存在。一审中，上诉人提交的施工单位和监理单位的证明，以及烟台市莱山区人民政府发给莱山区供电局的公函，烟台市莱山区人民政府办公室2014年第21号会议纪要，相互印证，证明在消防环网、给排水管道铺设和供电外网线路建设过程中，受到项目所在地村民的无理阻挠，并证明因政府原因冻结了土地使用权抵押登记手续，影响施工合同履行的事实。上述事实符合合同约定的免责事由。（二）一审判决曲解了合同条款。合同在约定免责事由时，采用了“概括加列举”的表述方式，上诉人在消防环网、给排水管道铺设和供电外网线路建设过程中遭到驻地村民的阻挠，完全属于概括性条款规定的事项，一审判决认定上述事项不属于合同约定的“拆迁户阻挠导致无法正常施工”等情形，曲解了合同本意，属于法律适用错误。
被上诉人徐明辩称，上诉人没有合同约定的免责事由，即没有出现因拆迁户阻挠施工的情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人徐明一审诉讼请求：1、金益德公司支付徐明2013年7月1日至2016年4月7日期间逾期交房违约金40539元；2、本案诉讼费用由金益德公司负担。
一审法院认定事实：2011年8月28日，徐明（乙方、认购方）与金益德公司（甲方、出卖方）签订《商品房内部团购协议书》（编号：0589），协议书载明：一、房屋基本情况（一）甲方通过土地使用权转让方式取得本地块土地使用权，经相关部门批准在该地块上投资建造《烟台新天地都市广场》商品房，乙方团购的商品房位于莱山区迎春大街中段烟台新天地都市广场，具体楼座为F号楼，主体建筑物为框架结构……。二、价款、定金（一）按照建筑面积计价，具体价格详见附件二。（二）团购该套认购金为柒拾捌万肆仟伍佰伍拾叁元整，乙方在2011年8月28日前交付全部认购金，乙方逾期未交付认购金，甲方有权解除本团购协议，乙方已交付的认购金不予退回。在双方签署《预售商品房买卖合同》时此认购金转为购房款。如因乙方购房人的原因不购买此房屋，认购金不退还；如因甲方毁约不出售该房屋，甲方在毁约之日起7天内将认购金返还给乙方购房人。四、其他（二）本协议经双方签字盖章后生效，双方签署的《商品房买卖合同》生效后本协议自行终止。本协议终止后，认购金抵作商品房价款。该协议书附件载明：该商品房为F栋公寓楼，11层1102号房，建筑面积共102.75平方米。当日，徐明与金益德公司签订《烟台新天地商品房内部团购补充协议书》，约定徐明同意于签订本补充协议之当时，交齐全款。2011年8月28日金益德公司给徐明出具收据三张，分别为载明团购金380000元、320000元、84553元，以上合计784553元。因国家政策对公寓面积有要求，金益德公司将认购书中房屋分成6号楼第11层1102号（以下简称61102）及6号楼第11层1102附1号房（以下简称61102附1）与徐明签订合同，两套面积分别为50.58平方米、52.46平方米。
2016年4月8日，徐明与金益德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：莱预字第160408130037号）及《商品房买卖合同补充协议》，合同中载明了土地使用权证号、建设工程规划许可证号、施工许可证号及商品房预售许可证号。合同及补充协议约定，徐明以400585元的价格购买金益德公司建设的位于烟台新天地都市广场6号楼第11层1102附1号房，建筑面积52.46平方米；金益德公司应当在2013年6月30日前，将经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格的房屋交付徐明使用；遇不可抗力或者遇到金益德公司无法控制和预见的客观原因，包括但不限于：为配合政府有关部门执行相关法规及政策停工、政府指令停工、根据城市建设需要进行的规划变更、××、市政停水停电、交通管制、施工现场发生殴斗事件，拆迁户阻挠导致无法正常施工（此事件的认定以地方政府或村委出具的书面材料为准）等原因而造成的停工延误，房屋交付时间顺延；如金益德公司未按合同规定期限交付房屋，逾期不超过180日，金益德公司应当自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向徐明支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，徐明有权解除合同，徐明要求继续履行合同的，合同继续履行，金益德公司应当自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向徐明支付已交付房价款万分之一的违约金。合同及补充协议另约定了双方其他权利义务。当日徐明补交了公寓61102、61102附1号房屋差价款2261元，金益德公司给徐明出具收据（手写）一张，收据载明公寓61102、61102附1；另出据了收款收据（机打）载明金益德公司收到徐明涉案房屋房款400585元。
2015年8月21日，涉案房屋所在工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，取得工程竣工验收报告。2016年4月8日，金益德公司向徐明交付涉案房屋。
徐明诉讼请求的计算方式为：逾期交房违约金以房款总额400585元为基数，2013年7月1日至2016年4月7日期间共1012天，每日按房屋总价款的0.01%计算，共计40539元。
庭审中，金益德公司对其主张的免责事由提供以下证据证明：1、烟台市工程建设第一监理有限公司出具的证明及烟台隆泰工程有限公司出具的证明各一份，证明项目施工期间消防和给排水管线的铺设过程中受到了项目所在地曹家庄村村民的阻挠，延误工期12个月，金益德公司享有约定的免责抗辩权；2、烟台市莱山区人民政府2014年5月15日发给烟台供电公司的公函复印件一份，该份公函是从烟台供电公司复印，以及烟台东源送变电工程有限公司出具的证明一份、证明项目施工期间供电外网线路施工过程中受到了周边村民阻挠，延误工期121天；3、金益德公司与烟台东源送变电工程有限公司莱山分公司的施工合同一份，证明供电外网线路施工的事实，与证据2相互印证；4、烟台市莱山区人民政府办公室2014年8月16日第21次会议纪要，证明政府变更规划，提高容积率，要求金益德公司缴纳巨额滞纳金并采取行政措施，影响了工程进度，后政府认定此种行政措施错误，要求整改；同时证明项目的正式供电方案由于外网路径限制施工受阻，区政府相关部门多次召开现场调度会，要求解决该问题，与证据2相互印证。
徐明对金益德公司提供的证据有异议，对证据1的证明内容有异议，认为监理公司及工程公司作为与金益德公司有利害关系的单位其出具的有利于金益德公司的证言不应该被采信，且不符合合同约定，拆迁户阻挠施工应该有政府或者村委出具相关证明；对证据2公函请求法院认定，但是徐明认为为商品房供电是作为开发企业必须的义务之一，不能作为可以顺延工期的任何理由，对东源送变电公司出具的证明质证意见同证据1质证意见；对证据3的质证意见同证据2质证意见；对证据4真实性请求法院认定，对证明内容不认可，假设该会议纪要属实，作为金益德公司只存在前期多交滞纳金的问题，而且前期的多交会随着政府的纠正而予以退还，不会影响到金益德公司施工的正常进行，不符合合同约定的工期顺延的情形，且金益德公司应举证证明市政府62号文何时告知金益德公司，金益德公司何时提出异议等；供电的外网路径限制施工受阻，属于作为开发企业理应解决的基本供电问题之一。
一审法院认为，徐明、金益德公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2016年4月8日徐明与金益德公司签订的《商品房买卖合同》约定，金益德公司应于2013年6月30日前将符合合同约定的房屋交付徐明，金益德公司提出“合同约定交房时间为2013年6月30日远超于合同签订之日，明显违背生活常理，合同载明交房时间系笔误，交房时间应为2016年4月8日”的抗辩主张未提供证据证实，一审法院不予采信。金益德公司提出认购协议签订后，徐明不与金益德公司签订正式商品房合同，金益德公司无法通知收房，无法履行交房义务的抗辩主张没有证据予以证明，一审法院不予采信。
对于金益德公司提出的其具有免责事由，交房期限应顺延，不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张，一审法院认为金益德公司提供的证明拆迁户阻挠施工的证据，徐明不认可，且不符合合同约定的“拆迁户阻挠导致无法正常施工（此事件的认定以地方政府或村委出具的书面材料为准）”，金益德公司亦不能提供符合合同约定的地方政府或村委出具的证明拆迁户阻挠导致无法正常施工的书面材料；金益德公司提供的因烟台市政府变更规划调增容积率导致工期延误的证据，徐明不认可，亦不符合合同约定的“为配合政府有关部门执行相关法规及政策停工、政府指令停工、根据城市建设需要进行的规划变更”等情形，故金益德公司的该抗辩主张，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予采信。
金益德公司逾期交房的事实清楚，故徐明要求金益德公司承担违约责任，支付2013年7月1日至2016年4月7日逾期交房违约金，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。徐明于2011年8月28日通过团购方式向金益德公司支付团购金总计784553元购买F栋公寓楼，11层1102号房，建筑面积共102.75平方米。后因政策原因分成61102号、61102附1号房，并于2016年4月8日补交房屋差价款2261元。因补交的差价款不能确定交纳的具体是哪一套房屋的房款，徐明要求按照《商品房买卖合同》确定的涉案房屋房款400585元为基数计算逾期交房违约金，一审法院不予支持。金益德公司应以涉案房屋的房款扣除2261元差价款为基数，支付2013年7月1日至2016年4月7日逾期交房违约金40310元。
金益德公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，可缺席判决。
综上，一审法院判决：金益德公司支付徐明2013年7月1日至2016年4月7日期间的逾期交房违约金40310元，于本判决生效之日起十日内履行。如果金益德公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计407元，徐明负担3元，金益德公司404元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金益德公司提交了2016年10月19日，烟台市莱山区初家街道宋家庄村民委员会（以下简称宋家庄村委）和烟台市莱山区初家街道曹家社区居民委员会（以下简称曹家居委会）出具的书面证明各一份，以证明在合同履行过程中出现了《商品房买卖合同》附件七第五条第7项约定的情形。其中，宋家庄村委会在证明中称：2014年6月，由烟台市金益德投资置业有限公司投资兴建的烟台新天地项目因施工需要高压供电，因莱山区供电公司架设高压线路必须经过宋家庄村，我村村民以铺设高压线可能存在危险等为由，自发组织公开阻止网线架设，导致半年多的时间内无法架设，经村委会等各方协调并采取各种措施后，才完成高压线路的架设。曹家居委会在证明中称：2013年4月，在烟台金益德投资置业有限公司烟台新天地项目工程的施工过程中，消防室外环网、给排水管网需要通过曹家社区，在施工过程中，曹家社区村民以影响房屋安全为由自发组织公开阻止管网铺设，历时一年多，经村委会协调后，才解决问题。被上诉人对此质证称，《商品房买卖合同》附件七第五条第7项约定的是拆迁户阻挠导致无法正常施工应顺延房屋交付时间，但该两份证明均未涉及到因拆迁户阻挠施工，也不属于合同约定的其他应顺延房屋交付时间的情形。涉案房地产项目为净地出让，不存在金益德公司进行拆迁安置的问题。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张涉案房地产项目施工过程中，消防环网、给排水管道和供电外网线路等工程因遭受当地村民的阻挠无法正常施工，符合涉案《商品房买卖合同》附件七第五条第7项“拆迁户阻挠导致无法正常施工应顺延房屋交付时间”的约定，被上诉人对此予以否认，上诉人为此提交了宋家庄村委会和曹家居委会的证明佐证，但该两份证明均未涉及居民拆迁安置事宜，且烟台市莱山区人民政府《新天地都市广场项目调度会议纪要》中也对上诉人提出的问题进行了记载，其中仅涉及了土方清理和水电搬迁问题，上诉人并未提出拆迁户阻挠施工。故上诉人认为涉案工程消防环网、给排水管道和供电外网线路的拖延施工系因拆迁户阻挠施工的主张，没有事实依据，本院不予支持。
双方于2011年签订内部认购协议，就签订正式合同达成初步意向，金益德公司也于2011年取得了涉案房屋的预售许可，即在2011年就具备了签订正式商品房预售合同的条件，因此双方在2016年签订正式的购房合同应视为双方前期长时间磋商的结果，合同中约定2013年交付房屋符合常理，金益德公司称系笔误，本院不予采信。
关于金益德公司主张的抗辩权，本院认为，因徐明已经按照双方认购协议的约定足额支付了房款，因不归于双方的原因导致双方未能按照认购协议的约定签订正式的购房合同，徐明在双方2016年签订正式合同前并不知晓需要补缴差价款，金益德公司亦未通知徐明需要补缴差价款，在合同签订的当天徐明即按照合同的约定补齐了差价款，因此徐明对未缴纳差价款并不存在过错，金益德公司不能以此作为其逾期交房的抗辩理由。
综上所述，金益德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费808元，由上诉人烟台金益德投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 慈勤哲
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一七年二月十七日
书记员 姜鲁云