上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1361号
上诉人（原审被告）邹文奎。
被上诉人（原审原告）上海同泰房地产经纪有限公司国和路分公司。
负责人张明萍。
上诉人邹文奎因居间合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月6日公开开庭进行了审理。上诉人邹文奎，被上诉人上海同泰房地产经纪有限公司国和路分公司（以下简称同泰公司）的负责人张明萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市杨浦区殷行二村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）产权原系案外人卓树荣、卓逸明两人按份共有。上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称殷行路房屋）系邹文奎与案外人邹根兴、王伟华共有。
邹文奎（购买方、乙方）与卓树荣、卓逸明（同为出售方、甲方）经同泰公司（居间方、丙方）居间介绍，就系争房屋的买卖达成合意，三方于2013年11月28日签订《房地产买卖居间协议》，约定：购买总价款人民币（以下币种均为人民币）1，180，000元；2013年11月28日付定金50，000元，签买卖合同付首付款380，000元，组合贷款700，000元，尾款50，000元；甲乙双方签署协议后买卖关系成立，甲乙双方各向丙方支付房屋成交价1%的佣金；如因乙方原因导致买卖合同最终未能签署的，则定金归甲方所有，同时，向丙方支付本次房屋成交总价2%的违约金；如乙方办理组合贷款不能办出，合同将不作违约，此合同无效；协议另行约定了其他权利义务。同日，邹文奎向卓树荣、卓逸明支付定金50，000元。
居间协议签订后，邹文奎到上海市杨浦区房地产交易中心办理变更殷行路房屋产权人的手续，欲将产权人由邹根兴、王伟华、邹文奎三人共有变更为邹根兴、王伟华两人共有，该交易中心告知因该房屋产权取得未满5年，变更产权需支付6.5%的税费约3万余元。2013年12月，同泰公司、邹文奎及卓逸明就签订房屋买卖合同进行了协商。协商中，邹文奎提出殷行路房屋购置未满5年去除其产权人名字需要缴纳的税费太高，待2014年11月满5年其除名后再签订房屋买卖合同。卓逸明提出其急于出售房屋是为了付经济适用房首付款，为达成买卖合同自愿补贴邹文奎殷行路房屋除名的税费10，000元，而邹文奎要求卓逸明补贴20，000元，卓逸明未予同意。同泰公司和卓逸明亦提出邹文奎先付首付款，卓逸明交房，等2014年11月除名后再办理贷款过户手续，未获邹文奎同意，期间邹文奎提出让卓逸明另觅购房人。因买卖双方各执己见，协商未成。2013年12月18日，同泰公司向邹文奎寄送《告知函》，要求其尽快签订买卖合同并支付首付款，否则将按定金罚则作违约处理。2013年12月19日，邹文奎短信回复称同意履行之前签订的居间协议，会在2014年年底办理完产权转让手续后，签署正式买卖合同，并付首付款。
原审中，同泰公司诉称，居间协议签订后同泰公司多次催促邹文奎在约定的期限内签订买卖合同，但邹文奎为了节约税费，坚持要等他名下殷行路产权共有房屋购买满五年，即到2014年11月殷行路房屋产权人除名后再签订买卖合同，同泰公司多次协调未果，遂发函要求邹文奎在指定期限内签订房屋买卖合同，但邹文奎未予理睬，并到原审法院起诉，要求解除居间合同、返还定金50，000元。邹文奎违约事实清楚，故要求邹文奎支付居间费23，600元，居间费按照居间协议违约金计算方式确定。
原审中，邹文奎辩称，居间协议没有约定签订买卖合同的时间，故即使邹文奎没有签订买卖合同，也不构成违约；且同泰公司提供的居间协议是格式合同，违约金条款无效；同泰公司的居间活动没有全部完成，邹文奎不应该支付居间费，故不同意同泰公司诉讼请求，但愿意补偿同泰公司为居间支出的手机费及交通费用。
原审法院另查明，2014年1月，邹文奎以卓树荣、卓逸明及同泰公司为共同被告诉至原审法院，请求判令解除邹文奎与卓树荣、卓逸明于2013年11月28日签订的《房地产买卖居间协议》，卓树荣、卓逸明返还邹文奎定金50，000元，同泰公司承担诉讼费，案号为（2014）杨民四（民）初字第282号，后邹文奎撤诉。2014年5月，邹文奎再次以卓树荣、卓逸明为被告诉至原审法院，要求判令卓树荣、卓逸明双倍返还定金100，000元，案号为（2014）杨民四（民）初字第1311号。
原审法院认为：房屋中介机构的居间义务不仅包括促成买卖双方签订合同，还包括协助双方办理过户、交房、付款等手续。同泰公司是否按照法律规定和行业规范全面履行居间义务，是其是否应获取全额佣金的衡量标准。
经同泰公司的居间介绍，邹文奎与案外人签订了《房地产买卖居间协议》，后因邹文奎自述无法申请到房屋抵押贷款及签订房屋买卖合同的日期要延至2014年11月等原因，邹文奎与案外人未签订房屋买卖合同。同泰公司为达成居间协议进行了相关居间服务，也为促成买卖双方签订房地产买卖合同进行了协调工作，故邹文奎应当向同泰公司支付相应佣金。由于买卖双方未能签订买卖合同，同泰公司并未协助办理房地产过户、房屋交接、支付房款等事项，对同泰公司应当获得的佣金，原审法院将根据同泰公司实际完成的居间服务事项及付出的劳动，酌情确定。
据此，原审法院作出如下判决：邹文奎应于判决生效之日起十日内支付同泰公司佣金4，000元。
原审法院判决后，上诉人邹文奎不服原审判决，向本院上诉称：第一，原审法院查明内容“卓逸明提出其急于出售房屋是为了付经济适用房首付款，为了达成买卖合同自愿补贴邹文奎殷行路房屋的税费10，000元，而邹文奎要求卓逸明补贴20，000元，卓逸明未同意”与事实不符。事实上，上诉人在与房东卓逸明的交涉过程中，并非拒绝签订买卖合同，甚至已经就细节与卓逸明达成合意，准备签约，反而同泰公司张明萍从中阻挠，要求上诉人妥协接受其提出的方案，拒绝起草合同，此后更教使卓逸明违约。第二，原审判决适用法律错误。根据合同法的相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间合同保证的主体是房屋买卖合同的签约，房屋买卖合约未签成，显然居间未成功。而且同泰公司张明萍在居间活动中不但未促成合同，反而利欲熏心，心怀鬼胎，不仅干涉合同的签约，更要求上诉人承担违法的风险，致使纠纷产生，并造成上诉人财产损失。其行为本质上已经与居间人应有的责任义务相悖，上诉人没有理由向同泰公司支付任何费用，反而同泰公司理应赔偿上诉人产生的经济损失。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。
被上诉人同泰公司辩称：上诉人经多次催促未在约定的时间内签订买卖合同，是上诉人构成违约。根据居间协议的约定，上诉人应当支付相应的居间费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：上诉人应否向被上诉人支付佣金，取决于上诉人与被上诉人之间是否曾达成过居间协议，以及被上诉人是否提供了相应的居间服务。本案中，上诉人与案外人经被上诉人居间介绍，就系争房屋的买卖达成合意，并订立了《房地产买卖居间协议》。该居间协议对房屋价款支付及佣金支付等内容作出了相应约定。后上诉人与案外人就某某签订房屋买卖合同产生分歧，被上诉人亦从中协调，付出了劳动。上诉人称被上诉人不但未促成买卖双方签订买卖合同，更有意干扰合同签订，故不应向被上诉人支付任何费用的主张，缺乏充分的依据，本院无法采信。尽管上诉人与案外人最终未能签订房屋买卖合同，但上诉人仍应基于被上诉人已实际提供的居间服务向被上诉人支付相应的佣金。原审法院根据被上诉人实际完成的居间服务事项及付出的劳动，酌情确定上诉人支付被上诉人佣金4，000元，较为合理，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邹文奎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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