上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初2676号
原告上海璟麒实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：阮曼，总经理。委托代理人：潘亮，上海磊天律师事务所律师。委托代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。被告：上海松江乐购生活购物有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：曾召顺，总经理。委托代理人：施莉珏，上海市华诚律师事务所律师。委托代理人：陈淑英，上海市华诚律师事务所律师。原告上海璟麒实业有限公司(以下简称“璟麒公司”)诉被告上海松江乐购生活购物有限公司(以下简称“乐购公司”)排除妨害纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法适用简易程序于2016年3月4日公开开庭进行审理。因该案的审理结果需以(2015)松民三(民)初字第2940号案件审理为依据，故本院于2016年4月7日裁定中止本案审理。上述案件审理终结后，本院恢复对本案的审理。经双方当事人同意，本案简易程序延长3个月。原告的委托代理人李莉、被告的委托代理人施莉钰到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告璟麒公司诉称：被告与案外人上海松江晟阳房地产项目开发有限公司(以下简称“晟阳公司”)于2008年5月28日签订了《房屋租赁合同》，晟阳公司将上海市松江区新松江路XXX号XXX室、XXX层、XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告。2012年7月26日，原告向晟阳公司购买系争房屋。2012年8月16日，晟阳公司书面通知被告终止租赁合同，被告收到通知后未提异议。2012年10月16日，被告将《房屋租赁合同》提供给原告，仅要求同原告商谈租赁事宜。之后双方协商和诉讼中，被告均主张重新签订租赁合同，至今双方未就租赁房屋达成一致意见。原告认为，原告为房屋产权人，被告擅自使用房屋严重侵害原告物权,据此原告诉至本院，请求判令：被告搬离并返还系屋。被告璟麒公司辩称，被告从原产权人晟阳公司处合法占有系争房屋，原告购买系争房屋后，不影响原告租赁合同的效力，因此不同意原告诉请。经审理查明：2008年5月8日，案外人晟阳公司(作为甲方、出租方)、被告乐购公司(作为乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份。该合同第1条第1.1款载明租用房屋：甲方依法拥有位于上海市松江区新松江路XXX号建筑的房屋所有权和所在土地的使用权。甲方和乙方同意按照本合同列明的条款和条件，出租和承租本合同附件一所示位于建筑物地上一至三层和地下一层的部分商业用房。房屋总的计租面积为20,898.07平方米+1,100平方米。其中地上一层计租面积为8,205.6平方米，地上二层计租面积为6,377.2平方米，地上三层计租面积为6,314.85平方米。并甲方提供地下一层计租面积为1,100平方米的空间，作为乙方独立使用的设备用房。第1.2款约定，上述计租面积包含了乙方独立使用的自动扶梯、楼梯、空调机房、货梯、设备用房、洗手间的面积及按规定分摊的公共面积。合同第2条约定，租赁期限为20年，从2005年12月15日起至2025年12月14日止。合同第3条约定，租金约定2005年12月15日为租金的正式起算之日。(1)地上一层至三层商业用房：第一个租约年至第三个租约年的租金不变，为每平方米每天0.82元；第四个租约年至第20个租约年的租金起租价为每平方米每天人民币0.86元；第四个租约年至第二十个租约年期间，每两个租约年在前一个租约年基础上递增3%(具体租金按本合同约定的计算面积计。租金细目详尽附件四租金明细表)。(2)地下一层供乙方独立使用的设备用房在本合同的租赁期限内租金不变，为每平方米每天人民币0.50元。第3.2条租金支付日期约定，乙方应于每个租约季度首月10日前向甲方支付当季租金，甲方于每个月租约季度首月5日前向乙方提供合法的税务部门认可的商业发票，以便乙方按时凭证付款。合同第12.2条约定(6)甲方应当根据租赁房屋经营大型超市的需要，积极配合和协助乙方办理各项报批、验收手续；申领卫生、治安、消防等与经营相关的许可证照。费用由乙方承担。合同第13.1条乙方转租约定，乙方有权将房屋30%以内部分转租给其他第三方使用，而无须另行征得甲方同意，转租者不得再转租，由此行为造成甲方损失，由乙方负责赔偿。乙方如需将超出30%部分用于转租的，需事先取得甲方的书面许可。第13.2条甲方转让中约定，甲方有权无须征得乙方同意，随时将本合同转让给任何第三方，但必须事先书面通知乙方，并保证受让方应无条件承担甲方再本合同项下的一切权利义务作为转让的前提条件。该合同还对提前终止、通知等内容进行了约定。2012年7月26日，原告璟麒公司同案外人晟阳公司签订《上海市商品房出售合同》，载明原告向晟阳公司购买松江区新松江路XXX号3层房屋。2012年8月13日，原告璟麒公司取得上述房屋的产权证，建筑面积为6,314.85平方米。2012年8月16日，案外人晟阳公司向被告乐购公司发函称，其已将新松江路XXX号XXX、2-3层出售给被告璟麒公司，请乐购公司接到函件后3个工作日内办理租赁合同变更的相关手续，即终止与晟阳公司签订的租赁合同，同时与原告璟麒公司签订租赁合同。被告于当日收到该函件。2012年9月11日，被告和案外人晟阳公司签署《公函》一份，载明被告正就解除原租赁协议及就签署新租赁协议分别与晟阳公司和原告进行磋商，在此期间根据原告和晟阳公司的要求，被告暂停支付2012年9月15日至12月14日的租金。原告和晟阳公司同意，直至原租赁协议解除且新租赁协议签署，以及被告取得原告就有关租金提供的发票之时，被告才继续履行其支付有关租金的义务。2013年6月28日，原告向被告发出解除通知，载明被告占用被告房屋进行经营行为未获得原告认可，且被告在使用中存在多处严重违反合同的约定，符合解约条件，据此通知被告解除合同。2013年9月16日，被告起诉原告提出确认被告解约行为无效、承担律师费、公证费等诉请。原告也提出反诉，要求确认双方合同已经于2013年6月28日解除，并要求被告返还房屋支付相关费用的反诉请求。该案中原告提出了被告拖欠租金、擅自改变租赁用途和超约定转租、违法装修三个解约理由。后双方均撤回该案中的本、反诉讼。2015年8月12日，我院受理乐购公司诉璟麒公司房屋租赁合同纠纷案，案号为(2015)松民三(民)初字第2940号。该案中乐购公司提出了要求确认其与晟阳公司于2008年5月28日签署的《房屋租赁合同》在璟麒公司和乐购公司之间继续有效等诉讼请求。本院于2016年4月18日就该案作出判决，确认乐购公司与晟阳公司于2008年5月28日签署的《房屋租赁合同》在乐购公司和璟麒公司之间继续有效。后璟麒公司就该案提起上诉。上海市第一中级人民法院于2016年6月30日就该案作出驳回上诉、维持原判的二审判决。以上事实，有房屋租赁合同、《上海市商品房出售合同》、解除通知、公函、民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告乐购公司同第三人晟阳公司于2008年已经签订系争房屋的租赁合同，并一直用于大型超市经营。而原告璟麒公司2012年从晟阳公司处受让系争房屋并未改变原租赁合同的法律效力。就原告关于2012年8月16日晟阳公司发送的函件已经表明被告同第三人已经终止租赁合同的辩称意见，本院认为，该函件表述内容为函告被告系争房屋产权人已经发生变更，请被告乐购公司及时同原告璟麒公司联系以避免产权人变更进行的合同主体变更及相关协议交接等事宜，无法认定被告乐购公司同第三人之间的租赁合同据此终止履行。因此，被告乐购公司与晟阳公司于2008年5月28日签署的《房屋租赁合同》未终止，该合同在乐购公司和璟麒公司之间继续有效。原告璟麒公司搬离并返还系争房屋的主张，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，判决如下：驳回原告上海璟麒实业有限公司诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由原告上海璟麒实业有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一六年九月二日
书 记 员 何诘弥
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。