四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第2596号
上诉人（原审原告）周娟，女，汉族，1988年2月3日出生，住四川省古蔺县。
委托代理人秦蓉清，四川典章律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姚鑫，女，汉族，1989年7月18日出生，住四川省南部县。
委托代理人蒲高飞，男，汉族，1985年7月4日出生，住四川省南部县。
被上诉人（原审被告）蒲高飞，男，汉族，1985年7月4日出生，住四川省南部县。
被上诉人（原审被告）赵立强，男，汉族，1976年8月4日出生，住成都市温江区。
原审第三人林克彬，男，汉族，1979年8月24日出生，住四川省内江市东兴区。
上诉人周娟因与被上诉人姚鑫、蒲高飞、赵立强，原审第三人林克彬房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第3407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月5日受理后，依法组成合议庭于2015年3月17日开庭进行了审理。上诉人周娟委托代理人秦蓉清，被上诉人姚鑫委托代理人蒲高飞、被上诉人蒲高飞、被上诉人赵立强、原审第三人林克彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年12月14日，周娟与张健签订《成都市新都区存量房买卖合同》，约定张健将其所有的位于新都区三河紫桐路255号8栋2单元6层12号房屋（建筑面积136.41平方米）出售给周娟，房屋成交价为61万元，双方最后实际结算的价款是70万元。2012年12月17日周娟取得了上述房屋的房屋产权证（新房权证监证字第07024**号）。2012年12月18日，周娟以上述房屋作为抵押向魏东借款60万元，赵立强作为借款的担保人，承担连带责任，抵押房产在房管部门办理了抵押登记手续。
2012年12月17日，周娟（委托人）向赵立强（受托人）出具了一份委托书，该委托书载明：“位于新都区三河紫桐路255号8栋2单元6层12号（权0281500）房屋系我委托人单独所有，无其他共有人。现我准备出售上述房屋，因我委托人事务繁忙，特委托受托人办理如下事项：一、查询上述房屋的相关档案。二、代为出售上述房屋，与买方签订上述房屋的买卖合同并代收房价款或按揭款，协助买方办理银行贷款手续。三、协助买方到房屋管理部门办理上述房屋的产权和维修资金的过户转移登记手续，领取新的产权证。四、协助买方办理并领取国土证；协助买方办理国有土地使用权的转移登记手续。五、代为缴纳个人所得税、营业税或申请办理减免个人所得税、营业税的相关手续。六、代为回答登记机关的询问，并在笔录上签名。受托人在办理委托事务时所实施的法律行为委托人均予以承认。受托人有转委托权。委托期限：自本委托书签署之日起至上述委托事宜办结为止。”该委托并于2012年12月21日办理了公证。
2013年4月28日，周娟向林克彬借款60万元用于归还魏东的借款，此次借款周娟也是以位于新都区三河紫桐路255号8栋2单元6层12号房屋作为担保。向林克彬借款的同日，周娟委托杨付平办理向张健借款时以案涉房屋作为抵押的抵押登记注销手续，抵押登记手续注销后，2013年5月23日该抵押房产在成都市新都区房产管理局办理了房屋他项权利人为林克彬的抵押登记手续。
2014年4月24日，赵立强作为周娟的代理人与姚鑫、蒲高飞签订了合同一份，约定周娟将其单独所有的新都区三河紫桐路255号8栋2单元6层12号房屋出售给姚鑫、蒲高飞二人，房屋成交价格为54万元。在签订上述合同之前，2014年4月22日，赵立强作为周娟的代理人与蒲高飞、姚鑫、林克彬三方共同签订了一份《证明》，证明内容为：“2014年4月22日，周娟（甲方，代理人：赵立强）蒲高飞、姚鑫（乙方）将前往房管局办理保利玫瑰郡8栋2单元6层12号房屋过户到姚鑫、蒲高飞夫妇名下（房屋过户时经林克彬【丙方】同意解除抵押权）有关手续。各方确认，蒲高飞、姚鑫购买上述房屋的购房款为人民币68万元（大写：陆拾捌万元整）。甲方交付房屋的时间为2014年5月23日，蒲高飞、姚鑫接收房屋后十五日内一次性支付房款。鉴于林克彬同意解除抵押权，房屋买卖方得以顺利进行。因此周娟（甲方，代理人：赵立强）同意蒲高飞、姚鑫将房款直接支付给林克彬以代为清偿债务。蒲高飞、姚鑫知晓林克彬确有抵押权有关情况，林克彬亦提交了周娟向林克彬出具的《借条》及他项权证，因此蒲高飞、姚鑫亦愿意届时将房款直接支付给林克彬以代为周娟清偿债务。”在上述合同及三方《证明》达成后，案涉房屋的抵押登记手续也予以解除之后，2014年4月30日，案涉房屋过户登记至蒲高飞、姚鑫名下。赵立强作为周娟的代理人将案涉房屋出售给姚鑫、蒲高飞后，周娟认为，赵立强超越了代理权限，其与姚鑫、蒲高飞签订的房屋买卖合同无效，要求将案涉房屋恢复登记至周娟名下，故诉至原审法院，请求依法解决。在案件审理过程中，周娟确认在向张健购买案涉房屋后，未对该房屋进行装修。
原审法院另查明，赵立强代表周娟与姚鑫、蒲高飞签订房屋买卖合同后，姚鑫、蒲高飞办理了案涉房屋的过户手续并缴纳了相关税费，但该房屋未交付姚鑫、蒲高飞实际占有使用，合同约定的购房款也未支付。
周娟原审中的诉讼请求为，请求判令：1、姚鑫、蒲高飞与赵立强于2014年4月24日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、姚鑫、蒲高飞、赵立强协助周娟办理房屋的产权变更登记手续，将房屋的产权恢复至周娟名下，并承担将房屋返还周娟产生的所有费用。
原审法院认定以上事实，采信了如下证据：《房屋买卖协议书》、税收缴款书、公证书（2012年12月17日）、房产证、姚鑫、蒲高飞的结婚证、身份证复印件、完税票据、2012年12月21日的公证书、借条和房屋他项权证书、证明、存量房屋买卖合同、他项权证书、担保协议、证人李新的证人证言、借条（2013年4月28日）、通话记录及当事人的陈述。
原审法院认为，本案争议的焦点是赵立强代表周娟与姚鑫、蒲高飞签订的房屋买卖合同的行为是否超越代理权；姚鑫、蒲高飞、赵立强是否系恶意串通损害周娟利益从而导致合同无效。针对争议焦点，论述如下：一、本案查明的事实是，周娟委托赵立强代为出售案涉房屋，经公证的《委托书》载明的委托办理的事项虽具体罗列了六项，但在第六项之后又载明：“受托人在办理委托事务时所实施的法律行为委托人均予以承认。”《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”根据该规定，周娟委托赵立强代为出售上述房屋，既有“一”至“六”项的特别授权委托，也有受托人在办理上述事项时所实施的法律行为委托人均予以承认的概括委托，故赵立强与姚鑫、蒲高飞签订房屋买卖合同的行为，未超越代理权，其代理行为有效；二、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。根据该规定，周娟应举证证明其代理人即赵立强在上述房屋的买卖过程中与姚鑫、蒲高飞有恶意串通行为，损害了其利益，从而导致合同无效。本案中，周娟所举证据不足以证明姚鑫、蒲高飞、赵立强系恶意串通，损害了周娟的利益，并且赵立强代表周娟将案涉房屋出售给姚鑫、蒲高飞，合同虽约定房屋成交价是54万元，但姚鑫、蒲高飞最后实际应支付的购房款为68万元，该价款与周娟向张健购买的房屋实际成交价70万元相比，二者之间的差距仅为2万元。同时，周娟购买案涉房屋后并未对房屋进行装修，其诉状中所诉的入住时花费15万余元对案涉房屋进行了装修与本案查明的事实不符，故案涉房屋现交易价格68万元非原告周娟所认为的严重背离正常的市场价格，因此周娟认为姚鑫、蒲高飞、赵立强之间系恶意串通，损害了自己利益的主张，依据不足，对此主张原审法院不予采纳；三、周娟认为姚鑫、蒲高飞未支付购房款，故双方之间的房屋交易行为还没有完成。根据2014年4月22日的《证明》，姚鑫、蒲高飞支付房款的时间是在接收房屋后十五日内，即二人支付房款的前提条件是周娟须向二人交付房屋，经审理查明，本案案涉房屋周娟至今未交付姚鑫、蒲高飞二人，故二人支付房款的前提条件未成就，因此周娟的该项主张亦不能成立。
综上，原审法院认为，周娟主张姚鑫、蒲高飞、赵立强之间签订的《房屋买卖协议书》无效，无事实和法律依据，对其诉讼请求原审法院不予支持。周娟要求姚鑫、蒲高飞、赵立强将房屋的产权恢复至自己名下，并承担恢复登记的所有费用，该诉讼请求主张的基础是基于买卖合同无效的情况下，因此，原审法院对该项诉讼请求也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第三百九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回周娟的诉讼请求。案件受理费200元，由周娟负担。
宣判后，原审原告周娟不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判支持周娟原审的诉讼请求，本案全部诉讼费用由姚鑫、蒲高飞、赵立强承担。其主要上诉理由为：一、赵立强与姚鑫、蒲高飞签订的《房屋买卖协议书》无效。周娟虽然签署了《委托书》并办理了公证手续，但《委托书》仅载明赵立强有权代为周娟签订讼争房屋的买卖合同，并未授权赵立强有权决定讼争房屋的出售价款等买卖合同重要事宜，赵立强的行为已超载了代理权，且事后未得到周娟的追认。二、基于房屋买卖合同无效，根据合同法第五十八条的规定，赵立强应协助周娟将讼争房屋的产权恢复登记至周娟名下，且姚鑫、蒲高飞也未将购房款支付给周娟，林克彬与周娟之间的借款纠纷应另行解决，并依法实现抵押权。三、原审中姚鑫、蒲高飞提交的《证明》系虚假证据。四、本案讼争房屋交易价格明显背离市场价格。姚鑫、蒲高飞的行为不符合善意取得。
被上诉人姚鑫、蒲高飞、赵立强共同答辩称，一、周娟委托赵立强代为转让房屋既有特别授权委托，又有概括委托，符合我国合同法第397条的规定，因此，赵立强在其代理权限内与姚鑫、蒲高飞签订的房屋买卖合同合法有效。姚鑫、蒲高飞出具的《证明》合法有效。二、姚鑫、蒲高飞与周娟代理人赵立强签订的《存量房买卖合同》约定房屋成交价格为54万元，该款项系为避税申报的价款。根据姚鑫、蒲高飞与周娟代理人赵立强及林克彬三方签订《证明》明确，诉争房屋实际成交价格为68万元，符合市场行情，没有损害周娟的利益。
原审第三人林克彬答辩称，一、姚鑫、蒲高飞购买周娟房屋办理过户手续前，林克彬对周娟房屋享有抵押权。二、赵立强代表周娟与姚鑫、蒲高飞签署《存量房买卖合同》及赵立强代表周娟与姚鑫、蒲高飞及林克彬签订《证明》行为，均属于周娟的授权委托范围，没有损害周娟利益，均为合法有效。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是赵立强的行为是否超越代理权，案涉房屋买卖合同是否有效。因案涉房屋买卖合同签订之前，周娟向赵立强出具了经公证的《委托书》，从委托书载明的委托事项来看，既包括签订房屋买卖合同、代为出售房及代收房屋价款的具体委托事项，还包括受托人在办理委托事务时所实施的法律行为委托人均予以承认的概括委托事项。因此，本案中赵立强代表周娟与姚鑫、蒲高飞签订案涉房屋买卖合同以及代表周娟与姚鑫、蒲高飞及第三人林克彬签订《证明》，确认讼争房屋购房款的行为均未越超该委托书载明的委托事项，赵立强的代理行为有效。虽然案涉房屋买卖合同约定的讼争房屋成交价是54万元，但根据《证明》的内容，讼争房屋的实际交易价格为68万元，该价款与周娟购买讼争房屋成交价70万元仅差距2万元。因此，讼争房屋交易价格并未明显背离市场价格，姚金、蒲高飞的行为符合善意取得。同时，周娟也未举出赵立强与姚鑫、蒲高飞恶意串通损害其利益的证据。对于周娟关于姚鑫、蒲高飞未支付购房款，双方之间的房屋交易行为未完成的主张。本院认为，根据2014年4月22日的《证明》，姚鑫、蒲高飞支付房款的时间是在接收房屋后十五日内，即二人支付房款的前提条件是周娟须向二人交付房屋，但本案案涉房屋周娟至今未交付姚鑫、蒲高飞，故姚鑫、蒲高飞支付房款的前提条件未成就。综上，周娟的上诉主张不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费400元，由周娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 曾 蜜