江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2496号
上诉人（原审被告、反诉原告）彭艳菇，女，1966年4月15日生，汉族，从事家政中介工作，）仓上13-1号。
委托代理人蔡宏伟，江苏纵联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李耀亚，男，1989年5月7日生，汉族，个体工商户。
原审第三人杨蔚萍，女，1963年6月8日生，汉族，南京公交总公司退休职工。
上诉人彭艳菇与被上诉人李耀亚、原审第三人杨蔚萍房屋租赁合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院于2014年5月14日作出了（2014）鼓民初字第803号民事判决，彭艳菇不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人彭艳菇的委托代理人蔡宏伟，被上诉人李耀亚，原审第三人杨蔚萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李耀亚原审诉称，李耀亚与彭艳菇于2011年6月12日签订关于南京市鼓楼区大桥南路21号某单元102室门面房的租赁合同，约定租赁期限至2017年6月12日止，租金1500元／月，一年一付。直到2014年1月，李耀亚知道该房屋不是彭艳菇所有，而是彭艳菇转租。因房东断水断电导致李耀亚一家无法正常使用，李耀亚多次联系彭艳菇，但彭艳菇拒绝见面，故诉至法院，请求判令：彭艳菇退还房租7500元（2014年1月12日至2014年6月12日）及押金2000元，并承担本案诉讼费用。
彭艳菇原审辩称，李耀亚的诉讼请求没有事实和法律依据，李耀亚和彭艳菇之间有房屋租赁合同，不存在李耀亚所诉的问题，请求法院驳回李耀亚的诉讼请求。
彭艳菇原审反诉称，彭艳菇与李耀亚签订涉诉门面房的租赁合同时，告知该门面房含有转让费25000元，李耀亚同意支付该笔费用，因李耀亚当时无钱支付，彭艳菇同意待其生意好有钱时支付的要求。时至今日，李耀亚仍未支付该笔转让费，以该门面房并非彭艳菇所有而要求退还房租，并故意妨碍彭艳菇正常经营活动，故诉至法院，请求判令：李耀亚支付转让费25000元，赔偿营业损失24000元，并承担本案诉讼费用。
李耀亚原审反诉辩称，李耀亚与彭艳菇之间是租赁关系，不存在转让费，营业损失更不存在，请求法院驳回彭艳菇的反诉诉讼请求。
第三人杨蔚萍述称，杨蔚萍与彭艳菇之间的租赁合同已经到期，彭艳菇想续租，但杨蔚萍并不同意，经派出所调解，彭艳菇仍不搬出，杨蔚萍已将彭艳菇诉至法院。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区大桥南路21号102室房屋登记的所有权人为第三人杨蔚萍。
2011年6月8日，李耀亚向彭艳菇给付租房押金2000元，由李耀亚承租南京市鼓楼区大桥南路21号102室房屋中靠南一间（以下简称“涉诉房屋”）。
2011年6月12日，彭艳菇（甲方）与李耀亚（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方愿将房屋出租给乙方使用，租赁期限自2011年6月12日至2017年6月12日止，租金1500元／月，每年结算一次，合计18000元，每次结算均要在本季度的第一个月前半个月预缴；乙方付甲方所有设施押金2000元，如有损坏按价赔偿。李耀亚已向彭艳菇支付至2014年6月11日租金共54000元。
2014年1月16日，南京市公安局鼓楼分局四所村派出所出警，《接处警工作登记表》载明：李耀亚与二房东彭艳菇因租大桥南路21号门面房发生纠纷，民警上门调解多次，彭艳菇拒绝调解。
2014年1月17日，李耀亚与杨蔚萍签订《租房合同（临时）》，双方就租赁涉诉房屋达成协议，租赁期自2014年1月17日起至2014年4月16日止，租金1500元／月，押金1500元。合同签订后，李耀亚已向杨蔚萍支付租金及押金共计6000元。
另查明，2012年12月8日，杨蔚萍与彭艳菇签订《租赁合同》，约定杨蔚萍将坐落于南京市鼓楼区大桥南路21号102室两间房屋及后面一间平房出租给彭艳菇，租期暂定1年，自2012年12月8日起至2013年12月7日止，两间房屋租金各1300元／月，平房300元／月，付款方式季付，彭艳菇提前1个月支付下季租金；如杨蔚萍不再出租该房给彭艳菇，或者彭艳菇不再续租该房，双方须在本合同到期前一个月通知对方，未经杨蔚萍同意，彭艳菇不得转租；彭艳菇入住前，需缴纳房内设施及水电押金2000元，租期结束，彭艳菇无任何拖欠费用以及房内设施经彭艳菇认可完好无损后，杨蔚萍如数退还押金给彭艳菇。合同到期，杨蔚萍不同意将房屋继续出租给彭艳菇，后因彭艳菇拒不迁出房屋中靠北一间，杨蔚萍诉至原审法院。
审理中，双方一致认可2013年12月底之前由李耀亚承担的水电费已向彭艳菇交纳，彭艳菇将涉诉房屋转租给李耀亚时，除基本水电外，并未向李耀亚提供任何设施。彭艳菇申请证人陈万春、罗鼎立出庭作证，证人陈述彭艳菇将房屋转租给李耀亚时口头约定转让费，李耀亚因困难同意日后支付。
原审法院认为，承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因彭艳菇与杨蔚萍之间的租赁合同已于2013年12月7日到期，双方就签订新的租赁合同无法达成一致，作为次承租人李耀亚与承租人彭艳菇之间签订的合同期限超过彭艳菇剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，彭艳菇基于其与李耀亚之间的租赁合同，收取租金至2014年6月11日，现李耀亚要求彭艳菇返还5个月租金7500元及押金2000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
关于彭艳菇要求李耀亚支付转让费及赔偿营业损失的问题。因双方在租赁合同中并无转让费的相关约定，彭艳菇除证人证言外并无其他证据能够证明双方就转让费达成口头约定，且两个证人均与彭艳菇有利害关系，故彭艳菇要求李耀亚支付转让费的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。彭艳菇要求李耀亚赔偿营业损失的诉讼请求，因彭艳菇无证据证明损失多少，亦无证据予以证明该损失系由李耀亚造成，故该项诉讼请求，亦不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第（二）项之规定，判决：一、彭艳菇于判决生效之日起十日内返还李耀亚租金7500元、押金2000元，共计9500元；二、驳回彭艳菇的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费50元，反诉案件受理费513元，合计563元，由彭艳菇负担。
彭艳菇不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，审理程序违法。一、上诉人彭艳菇与被上诉人李耀亚签订的房屋租赁协议合情合法，至今未解除。房主与上诉人签署租赁协议时，是一年一签的，上诉人已证明此交易行为的存在，并变成交易习惯。上诉人有理由相信只要按时交纳房租，一年一签的行为可以继续维持下去，直到上诉人不想再继续承租为止。原审法院认定上诉人与第三人杨蔚萍签署租房协议暂定一年，无事实及法律依据。二、被上诉人应当支付转让费。上诉人在接手该门面房时是支付转让费的，这是门面房转让中的一种交易习惯，是我国司法实践中得到明确肯定的行为，被我国法律所认可和保护。上诉人是商人，要从门面房中获取利益，因此在将一间门面房租赁给被上诉人时要求其支付转让费是合情合理合法的。被上诉人口头承诺同意支付转让费有证人证明，原审法院认定证人与上诉人存在利害关系，但并无事实能够认定证人证言是虚假的，因此原审法院不采信证人证言无事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的租赁协议系因上诉人儿子要就近入学才补签的，当然不涉及转让费的问题。否则合同签订时间与被上诉人交纳租赁费的时间应当一致。双方之间的房屋租赁协议一开始就是口头的，并无书面协议。三、本案中被上诉人未主张与上诉人解除合同或者合同无效，原审法院认定上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议无效超出审理范围，属程序违法。四、上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议，不管协议期限多长，均是基于上诉人与第三人之间每年一次的房屋续租的期待利益，上诉人与被上诉人签订协议时是出于善意的意思表示，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条针对的是承租人的恶意行为，对上诉人并不适用，原审依据该条规定认定双方的租赁协议无效，属于机械理解该司法解释。五、原审法院认定合同无效后，应当向当事人释明，由李耀亚变更诉讼请求，李耀亚拒绝变更的，应当驳回其起诉。综上，请求二审法院依法撤销原判，发回重审或者改判驳回李耀亚的原审诉讼请求，判令李耀亚支付转让费25000元，本案一、二审案件受理费由李耀亚承担。
被上诉人李耀亚述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人杨蔚萍述称，其同意原审判决意见。
二审中，上诉人彭艳菇提交其于2011年与杨蔚萍签订的租赁合同，证明在2012年之前其与杨蔚萍有合同关系，双方租赁合同系一年一签。原审第三人杨蔚萍对该合同真实性无异议，但认为该合同已经过期与本案无关，认可其与彭艳菇的租赁合同系一年一签，但从哪一年开始签的，记不清楚。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人彭艳菇承租第三人杨蔚萍房屋后，又将部分房屋转租给被上诉人李耀亚，彭艳菇转租房屋虽未征得杨蔚萍同意，但杨蔚萍并未提出异议，应当视为杨蔚萍对转租行为的默认，故彭艳菇与李耀亚之间的转租合同并不因此无效。但彭艳菇与杨蔚萍的租赁合同于2013年12月7日到期，合同到期后双方并未续约，而李耀亚向彭艳菇交纳的租金已到2014年6月12日，故不论李耀亚与彭艳菇于2011年6月12日签订的《房屋租赁协议书》是否系为真实意思表示，彭艳菇与李耀亚之间的转租合同关系客观存在，转租合同中期限超出2013年12月7日的部分应属无效。彭艳菇认为其与杨蔚萍之间的租赁合同存在一年一签的期待利益，其与李耀亚签订转租合同时出于善意，故不管期限多长，均不应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定认定合同无效的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。因合同效力属于人民法院主动审查的事项，故彭艳菇认为原审法院认定合同部分无效系超出审理范围，缺乏法律依据，本院不予采纳。因李耀亚原审主张彭艳菇退还2014年1月12日至6月12日的房租及押金，原审法院在已认定该部分合同无效的情况下，判决支持其该项诉讼请求符合法律规定，并无不当。
关于上诉人彭艳菇主张的转让费25000元，除证人证言外，上诉人并未提供其他证据予以佐证，其所提供的证据不足以证明李耀亚尚欠其转让费25000元，故上诉人此项主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人彭艳菇的上诉请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费475元，由上诉人彭艳菇承担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 曹 艳
审判员 夏海南
二〇一四年七月二十三日
书记员 罗程允