四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）翠屏民初字第2334号
原告：袁光远，男，四川省宜宾市翠屏区人。
委托代理人：刘崇刚，四川酒都律师事务所律师，一般授权。
被告：四川省花园实业股份有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区安阜月耳池街50号。
法定代表人：吴利财，该公司董事长。
委托代理人：岳意钧，该公司职工，系特别授权。
原告袁光远诉被告四川省花园实业股份有限公司（以下简称花园实业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月16日立案受理后，依法由审判员张涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁光远的委托代理人刘崇刚，被告花园实业的委托代理人岳意钧均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告袁光远诉称：原告于1999年1月18日与被告签订《商品房购销合同》，原告购买被告出售的位于宜宾市安阜的住房。原告在1999年1月18日支付了首付款后，被告于1999年9月份将住房交付原告使用。原告于2000年5月8日向被告交付了第二批款（经被告方同意，将原购房人郑兵的购房合同转给原告。并以原告的名义与被告签订有《商品房购销合同》。原告履行合同后，多次要求被告履行“办证”的义务，但被告却迟迟不履行。后经“宜宾市翠屏区保护消费者权益委员会”主持下，双方于2003年6月5日达成书面调解协议，由被告于2004年6月底将产权证、国土证办好后将原告，如果不能办好，则按购房总款的2%支付违约赔偿金。违约金按月计算。但被告对此调解协议也不履行。综上所述，原告特提起诉讼，请求：1、请求判决被告履行合同为原告办理商品房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；二、请求判令被告支付原告违约金158630.4元；三、请求判令承担本案诉讼费用。
被告花园实业辩称：我司不是本案适格的主体，原告并不是涉案房屋的原始占有人。房屋是郑彬买的，后来才转让给原告，原告要求单独签订合同且签订的时间提前，而实际的转让时间是2004年。产权证一直在办理中，但未办理完善产权证的责任不在我司。我司没有违约行为，消协主持的调解，对本案无约束力，因为我司既然不是办证的责任人，所作出的办证承诺是当然无效的。
经审理查明：1993年11月5日，宜宾市计划委员会以市计固（93）291号文件，同意宜宾市安阜街道办事处国土管理办公室（以下简称安阜国土办）修建综合用房项目。1996年3月5日，安阜国土办以报建单位名义向宜宾市翠屏区建设委员会进行建设项目报建登记。1996年6月14日，宜宾市建设委员会以市建委发（1996）规定58号文件作出批复，同意安阜国土办在安阜旧戎村冲头社修建综合楼定点的申请。1996年12月31日，宜宾市人民政府以宜市府函（96）325号批复，同意安阜街道办事处征用土地的请求。1996年12月31日，宜宾市国土局发给宜宾市安阜街道办事处宜宾市（1996）宜市国土字第083号建设用土批准书。1997年4月18日，安阜国土办由于资金和技术方面存在困难，便与宜宾花园建筑安装工程有限公司（即本案被告花园实业的前身）（以下简称花园建司）签订《安阜国土综合楼筑安装工程联建协议书》，约定和花园建司出资联建，并约定：房屋竣工验收后，安阜国土办拥有地形图东面一楼一底的房屋，建筑面积648平方米，其余建筑面积归花园建司所有（联建协议书第五条），东面底楼门面部份按投资额分配（联建协议书第七条）。
1999年1月18日，郑彬与花园建司签订《商品房购销合同》，购买宜宾市安阜月耳池街国土办综合楼商品房6楼1／C-F-
④号三室二厅壹套，建筑面积108.021平方米（合同第一条）；合同约定：商品房售价金额为每平方米680元，合计人民币73440元，预交人民币壹万元（合同第二条）；买房办理房屋产权证，按国家有关规定应收费规定，由花园建司代办，办证费由购房者支付，每户收工本费，代办费200元（合同第三条）。该购房屋合同签订后，郑彬于2000年5月8日又向花园建司交付购房款5万元，尚欠房款13440元。2004年2月2日，郑彬与原告袁光远签订《住房转让协议》，将上述房屋以109500元的价格转让给原告袁光远，郑彬尚欠的房款13440元由原告支付给花园建司。并约定所有手续由花园建司与袁光远办理。但原告袁光远与花园建司只是在郑彬与花园建司签订的《商品房购销合同》上，将郑彬的名字修改为袁光远。之后，花园建司在原告袁光远的要求下，重新与原告签订了一份《商品房购销合同》，约定由原告购买被告销售的位于宜宾市安阜月耳池街国土办综合楼商品房六楼28号三室二厅壹套，建筑面积108.021平方米（合同第一条）；商品房售价金额为每平方米680元，合计人民币73440元，预交人民币6万元（合同第二条）；买方办理产权证，按国家有关收费规定，由宜宾花园建筑集团有限公司代办，办证税费由购房户支付。每户收工本费，代办费200元整（合同第三条），并双方口头约定，原告尚欠的购房款和相关费用在办证的时候交。
被告按双方合同约定，将上述涉案房屋交付原告占有使用，但房屋所有权证和国有土地使用证却一直未能办理，以李正毅为代表的包括原告在内的32户购买人集体向宜宾市翠屏区保护消费者权益委员会进行投诉，后在宜宾市翠屏区保护消费者权益委员会的主持下，于2003年6月5日双方代表进行了调解，约定：1、由花园建司在2004年6月底前将产权证、国土证办好交消费者，如不能办好两证，由花园建司按每户购房总额的2%违约金赔偿给消费者，违约金按月计算。2、如消费者愿意退房，请地2004年6月底前到花园建司登记，按购房款原价加银行同期利息退还消费者，退房者不再给付违约金。双方代表和宜宾市翠屏区保护消费者权益委员会的经办人分别在该调解结果上签字确认。
2005年2月1日，宜宾市城市规划局以宜市规函（2005）40号文件对关于宜宾市安阜街道办事处国土管理办公室综合楼项目规划验收有关问题发函致安阜国土办，函告主要内容为因该项目有552平主米（地下室）建筑面积未缴纳城市建设配套费，请安阜国土办到相关部门完清缴纳手续后，再到该局办理规划验收事宜。2007年3月6日，安阜街道办事处以安处发（2007）40号文件向宜宾市规划建设局的提出关于补办安阜综合楼“规划验收许可证”和“竣工验收备案书”的请示。
2007年3月15日，包括原告在内的安阜国土综合楼的全体住户，联名向各级政府和有关部门提出关于及时办理住房产权证和土地使用证的申请。但至今该楼住户的房屋所有权证和国有土地使用证也未办理。
另查明：被告花园实业不具备房地产开发的资质。
上述事实有原、被告陈述，身份证复印件、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明、《商品房购销合同》、收款凭证、翠屏区保护消费者权益委员会文件、公告、原宜宾市计划委员会文件［市计国（93）291号］、原宜宾市建设委员会文件［市建委发（1996）规定58号］、宜宾市人民政府以宜市府函（96）325号批复、《建设项目报建登记表》、《建设用地批准书》、《建设工程许可证申请单》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程档案竣工验收审核意见书》、《中标通知书》、《法人授权委托书》、《安阜国土综合楼建筑安装工程联建协议书》、宜宾市城市规划局以宜市规函（2005）40号文件、安阜街道办事处以安处发（2007）40号文件、说明、《住房转让协议》等过经庭审质证的证据在案为凭，足以认定。
本院认为：原告袁光远向被告购买的房屋属于宜宾市（现宜宾市翠屏区）安阜街道办事处国土管理办公室综合楼的组成部分。宜宾市（现宜宾市翠屏区）安阜街道办事处国土管理办公室因资金不到位，将其修建的该综合楼与被告联建，并依据双方联建协议将该综合楼部分房屋分配给被告。《最高人民法院关于审理房地产管理法实施前开发经营案件若干问题的解答》第21条：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施后，以划拨方式取得国有土地使用权一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人联合建房的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。因被告方至今未办理土地使用权出让手续，已未取得土地使用权证书、和房屋所有权证，故原告与被告之间签订的商品房购销合同是无效合同，原告要求被告办理房屋所有权证和国有土地使用权证，及要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（一）项）、第三十八条、第四十四条第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理房地产管理法实施前开发经营案件若干问题的解答》第21条的《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
驳回原告袁光远的诉讼请求。
案件受理费3672元，减半收取为1836元，由原告袁光远承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 张 涛
二〇一三年十一月八日
书记员 陈顺兰