浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终227号
上诉人（原审原告）：杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第一届业主委员会，住所地：杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区浩泽园5-104。
法定代表人：王臣，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：宋桂明，浙江三道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周恒满，男，1977年11月15日出生，土家族，住杭州市江干区。
上诉人杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第一届业主委员会（以下简称伊萨卡业委会）因与被上诉人周恒满房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2015年4月22日，伊萨卡业委会、周恒满和杭州绿洲物业有限公司签订《伊萨卡国际城小区租赁正式合同》，约定杭州绿洲物业有限公司出租给周恒满伊萨卡国际城小区浩泽园5-109、5-110，建筑面积为624平方米。租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日。租金价格第一年即2015年1月1日至2015年12月31日，租金为0.8元/平方米/天，共计179712元，第二年即2016年1月1日至2016年12月31日，租金为0.84元/平方米/天，共计188698元。租金一年一付，先付后用。周恒满须在合同签订之日起七日内支付第一年全年租金179712元和房屋风险保证金20000元，以后每年提前一个月支付全年租金。如承租人不能按约支付租金及保证金，杭州绿洲物业有限公司保留终止合同另行出租的权利。在合同有效期内，承租方未支付租金、水电费超过两个月以上的，出租方可解除合同。迟延交付租金，每日按迟延交付租金的万分之二点一计算违约金。如因迟延交付租金等违约行为发生纠纷导致诉讼，由此产生的律师代理费、调查费由承租方承担。上述合同签订后，周恒满依约支付了保证金20000元，付清了2015年的房屋租金。2016年，周恒满已支付房屋租金109913.50元，尚余78784.50元未支付。原审法院另查明，自2013年开始，上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司（甲方）与杭州海满云贸易有限公司就案涉房屋以及浩泽园5-112号签订过《房屋租赁合同》。上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司系案涉房屋的前期物业服务公司，周恒满系杭州海满云贸易有限公司的法定代表人和股东。2014年11月12日，上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司（甲方）与杭州海满云贸易有限公司（乙方）、伊萨卡业委会（丙方）签订《关于物业用房租金交纳问题的协议》，就案涉房屋2014年9月1日至2015年2月28日共计六个月租金的交纳问题，约定如下：一、乙方应该交纳甲方六个月的租金共计147100.93元。二、在物业用房装修过程中因消防系统质量问题给乙方造成损失108839.65元由甲方承担50000元，乙方承担58839.65元。三、乙方应交纳租金147100.93元，扣除50000元后，余款97100.93元于2014年11月6日先行交纳20000元用于维修小区电梯，余款在乙方接到业委会通知后交纳到甲方指定账户。四、本次会议决议为最终处理结论，之后乙方不再追究甲方因装修造成损失的其他责任，甲方或业委会也不得就2014年9月1日至2015年2月28日期间的租金向乙方追索。上述协议签订后，乙方支付给甲方电梯工程款28784.50元，支付2014年9月1日至2015年2月28日的房屋租金140810.25元，房屋租金差额6290.68元由乙方先行垫付的款项予以抵扣。上述事实由伊萨卡业委会提供的伊萨卡国际城小区租赁正式合同、催告函、解除合同通知、EMS详情单、邮件查询信息，周恒满提交的租金缴纳问题的协议、情况说明、电梯工程款发票、收据、房屋租赁合同、排污管道疏通费收据以及伊萨卡业委会、周恒满的当庭陈述加以证实。此外，伊萨卡业委会提交的委托服务合同、律师费发票与本案无直接关联，不予认定。周恒满提交的关于房租收缴事宜函的答复、情况说明，无其他证据相印证，不予认定；情况说明，与本案无直接关联，不予认定。2016年5月23日，伊萨卡业委会起诉至原审法院，请求：1.确认伊萨卡业委会、周恒满之间签订的《伊萨卡国际城小区租赁正式合同》已于2016年5月19日解除，并判令周恒满立即腾退位于杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区浩泽园5-109、5-110的房屋。2.判令周恒满支付伊萨卡业委会违约金人民币2300元（以迟延交付租金人民币78784.5元为基数，按日0.21‰计算，自2016年1月1日暂算至2016年5月19日，之后按此标准计算至周恒满实际履行之日止），赔偿伊萨卡业委会因此所造成的损失人民币47175元（按《伊萨卡国际城小区租赁正式合同》第三条租金标准暂计算三个月，之后按此标准计算至案涉房屋再次租赁之日止），并由周恒满承担伊萨卡业委会因此支出的律师费15000元。3.本案诉讼费用由周恒满承担。
原审法院认为，本案的争议焦点为2014年11月12日签订的《关于物业用房租金交纳问题的协议》中所涉的款项能否在2016年的案涉房屋租金中抵扣。2013年至2014年，案涉房屋由杭州海满云贸易有限公司承租。自2015年1月1日开始，案涉房屋由周恒满承租。周恒满系杭州海满云贸易有限公司的法定代表人和股东。《关于物业用房租金交纳问题的协议》系由案涉房屋的前期物业服务公司即上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司与杭州海满云贸易有限公司、伊萨卡业委会于2014年11月12日所签订。协议中明确房屋装修过程中因消防系统质量问题给承租方造成的损失50000元，在案涉房屋2014年9月1日至2015年2月28日共计六个月租金中进行抵扣，房屋租金余款由承租方先行交纳20000元用于维修小区电梯。该协议签订后，杭州海满云贸易有限公司垫付电梯维修款28784.50元，且全额交纳了2014年9月1日至2015年2月28日的房屋租金。杭州海满云贸易有限公司同意将上述两笔款项共计78784.50元转让给周恒满，由其抵扣房屋租金。2016年，周恒满应当交纳房屋租金188698元，已支付房屋租金109913.50元，剩余78784.50元用上述两笔款项加以抵扣。伊萨卡业委会不同意抵扣上述款项，认为周恒满违约，未足额支付房屋租金，要求解除合同并支付剩余房屋租金。原审法院认为，周恒满在2016年的房屋租金中抵扣《关于物业用房租金交纳问题的协议》中所涉的款项78784.50元不属于违约行为。伊萨卡业委会的诉请无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，于2016年12月7日判决：驳回杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第一届业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费1412元，由杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第一届业主委员会负担。
宣判后，伊萨卡业委会不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审判决认定周恒满缴清涉案租金的事实错误。第一，收款人未收到涉案租金，相关收据系伪造。首先，伊萨卡业委会在庭审后向收款人上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司（以下简称“上海复瑞物业公司”）核实了该笔租金的收款情况，收款人明确回复未收到该笔租金。其次，周恒满在庭审后出具了盖有上海复瑞物业公司发票专用章的收据试图证明其之前已向上海复瑞物业公司缴清了房屋租金，但事实上依据周恒满于本案开庭时提交的房屋租赁合同中约定，上海复瑞物业公司在收到租金后必须向杭州海满云贸易有限公司（以下简称“海满云贸易”）出具正规的税务发票，而非收据，且该收据仅加盖上海复瑞物业公司的发票专用章而非上海复瑞物业公司的财务章，因此该收据应系伪造。再次，伊萨卡国际城浩泽园的多间商铺在2015年以前皆由海满云贸易所承租，而周恒满所提供的收据仅写明了“商铺租金（部分）”以及“商铺租金半年（2014.9.1-2015.2.28）”，无法证明该些租金用于缴纳本案争讼租赁物浩泽园5-109及5-110的租金。第二，收据上的金额以及缴纳房租的时间与事实不相符。首先，周恒满提出抵扣的水电费和排污管道疏通费6290．68元很明显是为了故意凑足147100．93元的租金数量，依据周恒满提交的房屋租赁合同约定，缴纳水电费用本为承租人的责任，不可能也无法在其应交租金中进行抵扣，周恒满也未提交证据证明水电费用的缴纳情况，而该管道疏通的事实发生于海满云贸易所承租的5-112商铺，周恒满将该笔疏通费在涉案租赁物的租金中进行抵扣有违事实。其次，根据周恒满所述其在2014年底已按约定向上海复瑞物业公司将房租缴至2015年2月28日，其后来又向伊萨卡业委会缴纳了2015年一整年的房租并且未对其中重复缴纳的2个月的租金提出异议，有违常理。再次，另据周恒满一审开庭时提交的《关于物业用房租金交纳问题的协议》第三条约定海满云贸易于2014年11月6日先缴20000元用于维修电梯，余款在接到伊萨卡业委会通知后交纳到上海复瑞物业公司指定账户，而周恒满所提交的收据开具时间为2014年8月20日，租金交纳时间及方式与此前约定不符，而周恒满对此也没有合理的解释。二、一审判决混淆了合同主体，有违合同相对性原则。周恒满所提供的全部收据及情况说明主体皆为海满云贸易，非周恒满；依据合同的相对性，之前海满云贸易同上海复瑞物业公司之间的关于租金的抵偿问题并不能及于伊萨卡业委会与周恒满之间的房屋租赁合同，但原审法院在判决书中认为，周恒满系杭州海满云贸易有限公司的法定代表人和股东，杭州海满云贸易同意将抵扣款转让给周恒满用于租金抵扣，这显然是不合法也不合理的。请求：撤销杭州经济技术开发区人民法院所作出的（2016）浙0191民初1444号民事判决书第一项，改判确认双方之间签订的《伊萨卡国际城小区租赁正式合同》已于2016年5月19日解除，并判令周恒满立即腾退位于杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区浩泽园5-109，5-110的房屋；改判周恒满支付伊萨卡业委会违约金2300元（以迟延交付租金人民币78784．5元为基数，按日O．21‰计算，自2016年1月1日暂算至2016年5月19日，之后按此标准计算至被告实际履行之日止），实际损失47175元（按《伊萨卡国际城小区租赁正式合同》第三条年租金标准188698元暂算三个月，之后按照此标准计算至案涉房屋再次租赁之日止），律师费15000元；请求撤销判决书第二项，改判第一、二审程序诉讼费用由周恒满承担。
被上诉人周恒满在二审中答辩称：一审中判决认定周恒满缴清涉案租金的事实很清楚。第一、关于三张收据的说明：其中一张20000元和一张8784．5元的收据为业委会刚刚成立时没有资金，为了维修已经停止运转的电梯问周恒满个人的借款，由周恒满代替业委会支付的电梯维修款，业委会承诺在周恒满后续的房屋租金中抵扣，该张收据由上海复瑞物业公司开具（见《关于物业用房租金交纳问题的协议》）。另一张金额为140810．25元的收据，系上海复瑞物业公司杭州分公司应周恒满要求开具，开具收据时未实际向上海复瑞物业公司支付钱款，而是用上海复瑞物业公司陈欠周恒满的房屋租赁押金、房屋装修押金、赔偿因房屋质量问题导致周恒满在装修期间造成的十几万元损失、周恒满垫付的下水道疏通费以及欠商铺的几万块水电费等款项中抵扣（相关的发票和收据已交还给上海复瑞物业公司杭州分公司）。第二、伊萨卡业委会所谓的为了凑足147100．93元的租金数量，其实上海复瑞物业公司杭州分公司当时欠周恒满的各项欠款及押金加起来远远超过了147100．93元，是当时在多次向上海复瑞物业公司索赔无果，周恒满的权利难以实现的情况下的无奈之举。至于重复交纳的2个月租金问题，在签订新的租房合同时周恒满就向绿州物业和业委会反映了这个问题，要求扣除已经交纳过的2个月租金，但是对方很强硬，说如果不按照出租方的要求签订合同就会把房子出租给别人，无奈之下才被迫签订了合同，之后周恒满也多次向业委会和社区反映此事，但一直没有得到解决，而非伊萨卡业委会所谓的“未对其中重复缴纳的2个月租金提出异议”。根据原租房合同的约定，周恒满应该在2014年8月20日交纳租金，于是，业委会于2014年7月份成立之后口头通知周恒满不要把租金交给上海复瑞物业公司，周恒满说那我把租金交给业委会吧，业委会又说自己暂时不能收，这一拖就到了11月份，眼看上海复瑞物业公司12月底可能就要撤出伊萨卡小区的管理，而上海复瑞物业公司应该赔给周恒满的和退还给周恒满的钱却又拿不到，周恒满才要求抵扣租金，为了不让交纳租金的时间问题造成合同违约，在周恒满的要求下，把开具收据的时间写成2014年8月20日。二、周恒满是杭州海满云贸易有限公司的法人代表，该公司是周恒满个人全额出资注册的公司，实际上该公司为周恒满一个人所有，该公司的注册地址与本案合同房屋的租赁地址为同一地址。在与业委会签订新的租房合同时，周恒满认为应该以海满云贸易的名义签订，因为这本来就是上一个合同的延续，但是业委会说他们只能跟个人签订租房合同，所以就用周恒满个人的名字签订了租房合同。事实上不管用公司名义或个人名义签订租房合同，合同承租方应该履行的所有义务都是周恒满个人在履行。伊萨卡业委会主任系因与周恒满个人之间发生过冲突而公报私仇，在未经业委会及全体业主授权的前提下滥用全体业主的钱来跟周恒满这个业主打官司，本案标的几万元的案子可以用5000元请律师的却花1.5万元高价请律师。一审之前，伊萨卡社区和白杨街道曾多次组织调解而均被业委会拒绝参加。伊萨卡业委会现在已经被开发区政府和全体业主勒令停止开展任何动用经费的工作，本届业委会本来到2017年6月份任期到期，伊萨卡小区在政府的指导下已于2017年1月初提前开展下一届业委会的选举工作。伊萨卡业委会作为房屋的出租方，既然要求与周恒满终止合同，让周恒满腾空房屋，却又在2016年12月中旬几次向周恒满催缴2017年的房租，周恒满已按照合同约定和业委会的要求在2016年12月22日将2017年全年的房租以银行转账的方式打入伊萨卡业委会的账户，伊萨卡业委会也未对此事提出任何异议，由此证明本案租房合同从2017年1月1日开始正在照常履行。现在伊萨卡业委会还要用法律手段要求与周恒满终止合同，自相矛盾。周恒满是伊萨卡小区的业主，同时也是伊萨卡小区物业用房的开荒者，当时物业用房由于位置偏僻在荒废多年无人承租的情况下，周恒满个人借款几百万元在此投资开办了幼儿园和培训学校，现在学校正在正常经营，口碑得到大家的一致认可。当时小区在选拔业委会的过程中全程都有周恒满的协助和资助，周恒满对小区的贡献有目共睹。后期因为周恒满的性格耿直，指责了业委会在小区管理上存在的问题而遭到业委会主任的打击报复。综上所述，周恒满完全履行了合同约定的各项义务，不存在违约，请求二审法院维持原判，驳回伊萨卡业委会的上诉请求。
二审中，上诉人伊萨卡业委会提交检举税收违法行为受理回执复印件一份，拟证明杭州市地方税务局稽查局已受理伊萨卡业委会举报的事实。对于伊萨卡业委会提交的证据，周恒满认为，周恒满是接受过调查的，其向上海复瑞物业公司交过三次租金，第一次交租金是开具正规发票的，后面两次是没有开具发票的。140810.25元开收据的时候，该笔款项实际是没有支付的，是用之前的租赁合同押金、装修押金、上海复瑞物业公司承诺支付给周恒满的其自行处理地下管道堵塞花的钱、周恒满垫付的水电费等进行抵扣的。本院认为，该证据系复印件，伊萨卡业委会未能提供原件予以核对，本院对该证据不予确认。
上诉人伊萨卡业委会向本院申请调查杭州市地方税务局稽查局编号为杭地税稽举【2017】1号的检举税收违法行为的调查情况，以证明在稽查局的该次调查中，上海复瑞物业公司表示是没有收到周恒满支付的140810.25元，且3月22日周恒满也接受了调查，目前还没有书面结论，稽查局需要根据对周恒满的调查情况再向上海复瑞物业公司核实。对于伊萨卡业委会提出的调查取证申请，经审查，本院认为，该申请与本案无关联性。故根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条之规定，本院不予准许。
被上诉人周恒满向本院提交个人转账电子凭证一份，拟证明周恒满在2016年12月26日将2017年的租金198132.90元转账给伊萨卡业委会。对于周恒满提交的证据，伊萨卡业委会认为，业委会确已收到该笔款项，但这是周恒满单方面的转账行为，不代表伊萨卡业委会同意与周恒满续签租赁合同，不代表伊萨卡业委会对双方目前的房屋租赁使用关系的认可。本院认为，伊萨卡业委会确认其已收到该笔款项，本院对该证据予以确认。
根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。
本院另查明，伊萨卡业委会于2016年12月26日收到周恒满转账支付的案涉房屋2017年的租金198132.90元。
本院认为：本案的争议焦点在于，周恒满是否欠付伊萨卡业委会案涉房屋租金，进而伊萨卡业委会是否享有合同解除权。依据2014年11月12日上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司（甲方）与杭州海满云贸易有限公司（乙方）、伊萨卡业委会（丙方）签订的《关于物业用房租金交纳问题的协议》，房屋装修过程中因消防系统质量问题给承租方造成的损失50000元，在案涉房屋2014年9月1日至2015年2月28日共计六个月租金中进行抵扣，房屋租金余款由承租方先行交纳20000元用于维修小区电梯。该协议签订后，杭州海满云贸易有限公司垫付电梯维修款28784.50元，上海复瑞物业管理有限公司就该电梯工程款28784.5元出具发票。杭州海满云贸易有限公司同意将上述两笔款项共计78784.50元转让给周恒满，由其抵扣房屋租金。杭州海满云贸易有限公司交纳了2014年9月1日至2015年2月28日的房屋租金140810.25元，上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司就该部分租金出具收据并加盖发票专用章，收据上载明“商铺租金半年（2014.9.1-2015.2.28）”。伊萨卡业委会主张该些收据、发票系不真实的，但未能提供充分有效的证据予以证实，本院不予确认。伊萨卡业委会在二审中确认在业委会成立之后，周恒满向伊萨卡业委会承租的仅为伊萨卡国际城小区浩泽园5-109、5-110两处物业管理用房，故其主张该收据所载的租金不能证明系案涉房屋的租金不能成立。因此，周恒满主张在其应支付的租金中抵扣该78784.50元有事实和法律依据，依据各方于2015年4月22日签订的《伊萨卡国际城小区租赁正式合同》，周恒满应当缴纳的2016年房屋租金为188698元，抵扣78784.5元后剩余的109913.50元周恒满已经缴纳，故伊萨卡业委会主张周恒满欠付租金、合同应予解除不能成立，本院不予支持。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1412元，由杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第一届业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 袁其伟