湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2014）岳民初字第558号原告俞景章，男，1935年12月23日出生，汉族。被告湘潭市乐家物业有限公司，住所地湘潭市岳塘区建设路街道葩金路4号霞光山庄19栋2号门面。法定代表人陈凯鑫，总经理。被告湘潭市霞光山庄芙蓉苑业主委员会，住所地湘潭市霞光中路芙蓉苑小区。负责人王清泉，主任。上述两被告委托代理人鲍宇辉，湖南闻胜律师事务所律师。原告俞景章与被告湘潭市乐家物业有限公司（以下简称乐家物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理。原告俞景章于2013年8月14日向本院申请追加湘潭市霞光山庄芙蓉苑业主委员会为本案被告，参加本案诉讼活动。本院依法予以准许，于2013年8月18日依法追加湘潭市霞光山庄芙蓉苑业主委员会（以下简称芙蓉苑业委会）为本案被告。本院依法组成由审判员张小岭担任审判长，审判员胡杰、龙思宇参加的合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理，代理书记员李纯担任法庭记录。原告俞景章，被告乐家物业公司、芙蓉苑业委会的委托代理人鲍宇辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞景章诉称：根据被告芙蓉苑业委会2012年4月17日的《霞光山庄芙蓉苑聘请物业服务企业选举报告单》和2012年4月19日的公告，同意选聘原物业即湘潭市霞光物业有限公司，继续在霞光山庄芙蓉苑进行物业管理，没有选聘被告乐家物业公司进行物业管理。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项和《物业管理条例》第十一条、第十二条的强制性规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告乐家物业公司与被告芙蓉苑业委会签订的上述物业服务合同，违反法律的规定，应当确认为无效合同。被告乐家物业公司于2012年4月28日在霞光山庄芙蓉苑小区多处张贴公告，谎称霞光山庄芙蓉苑原物业湘潭市霞光物业有限公司名称已变更为湘潭市乐家物业有限公司，被告芙蓉苑业委会提交的证明也称，今年四月原物业已更名为乐家物业有限公司。被告乐家物业公司为掩盖其欺骗行为，盗用原物业常用的“霞光山庄物管部”的名字进行物业管理，让业主形成错误认识，且被告未向原告出示物业服务委托合同。上述事实均说明，两被告之间恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，违反法律规定，应认定上述物业合同为无效合同，请求人民法院撤销该物业服务合同。原告为了维护自己的合法权益，遂诉讼至法院，提出如下诉讼请求：1、请求确认被告乐家物业公司与被告芙蓉苑业委会于2012年4月22日签订的《霞光山庄芙蓉苑物业服务委托合同》为无效合同，并请求予以撤销；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。被告乐家物业公司、芙蓉苑业委会辩称：根据国务院物业管理条例第八条、第十五条的规定，业主委员会是小区全体业主的代表，其代表小区的业主与物业管理企业签订的物业服务合同，对小区全体业主具有法定约束力，且在合同期限内，不得擅自变更或解除，而且单个业主也无权代表全体业主要求解除物业服务合同，另依据该条例12条的规定，单个业主只有在业主大会或者业委会作出的决定，侵害业主合法权益的才有权要求人民法院予以撤销，答辩人芙蓉苑业委会是经全体业主通过合法程序，经建筑面积在三分之二以上的业主，总人数三分之二的业主共同推选成立的，并且选聘被告乐家物业公司作为该小区的物业管理企业，以上成立业委会和选聘物业管理企业均已通过书面或口头方式告知小区业主，因此两答辩人是合法有效的主体，业委会依法执行了全体业主决定的事项，与被告乐家物业公司签订物业服务合同，被告乐家物业公司也已尽职尽责的为全体业主提供了良好的物业服务，没有损害任何业主合法权利，原告自2006年至今一直未缴物业管理费用，损害了全体业主及物业管理企业的合法权利，因此，答辩人认为原告不具备本案合法诉讼主体资格，请求贵院驳回原告的起诉。原告俞景章为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，原告房产证复印件，被告乐家物业公司企业法人营业执照、组织机构代码证复印件，被告芙蓉苑业委会的湘潭市业主委员会登记证书复印件，拟证明原告、被告的诉讼主体适格；2、霞光山庄芙蓉苑物业服务委托合同一份、霞光山庄芙蓉苑聘请物业服务企业选举结果报告单一份、芙蓉苑业主委员会2012年4月19日公告一份，拟证明被告乐家物业公司与被告芙蓉苑业委会已经签订物业服务委托合同，有534户业主同意选聘原物业湘潭市霞光物业有限公司继续在霞光山庄芙蓉苑进行物业管理，业主没有选聘被告乐家物业公司进行物业管理，被告乐家物业公司与被告芙蓉苑业委会签订的物业服务委托合同违反法律、法规的强制性规定，上述物业服务委托合同是无效合同；3、被告乐家物业公司2012年4月28日公告一份，被告芙蓉苑业委会2012年8月7日证明一份，湘潭市霞光物业有限公司企业注册登记资料一份、俞景章2012年8月22日第十七次交纳物业服务费一份，缴费通知单共7份，拟证明被告乐家物业公司与被告芙蓉苑业委会恶意串通，共同欺骗业主，两被告所签订的物业服务委托合同是共同以合法形式掩盖其非法目的，侵害了业主的合法权益，是无效合同，请求人民法院予以撤销。被告乐家物业公司、芙蓉苑业委会为证实其辩解意见，向本院提交以下证据：4、被告芙蓉苑业委会于2012年4月17日和4月20日的会议记录，拟证明被告芙蓉苑业委会代表全体业主履行了选聘物业公司的程序；5、2012年4月17日被告芙蓉苑业委会聘请物业企业的选举结果报告单，拟证明同意聘请被告乐家物业公司的选票为534票；6、2012年4月19日被告芙蓉苑业委会发布的公告，拟证明被告芙蓉苑业委会根据物权法、物业管理条例的相关规定，依照法定程序向全体业主告知了选聘物业公司的事项，履行了选聘程序，并将选聘结果向全体业主进行了公告。上述证据经当庭质证，被告乐家物业公司、芙蓉苑业委会对原告提交的证据1的真实性、关联性无异议，但对证明目的有异议，原告不是本案的适格主体；对证据2的真实性、关联性无异议，但对证明目的有异议，不能实现原告的证明目的，本组证据恰恰证明了被告芙蓉苑业委会履行了公告和告知义务，在534户业主一致同意的情况下，与被告乐家物业公司（原霞光物业公司变更登记而来）签订了物业管理合同，该合同应为合法有效；对证据3的真实性、关联性无异议，但对原告于2012年8月22日自行撰写的“第17次缴纳物业服务费”的内容的真实性不予认可，对该组证据的证明目的不予认可，该组证据中的7份缴纳通知证明了原告没有尽到缴纳物业管理费的义务和物业公司已经全面履行了物业管理的义务，维护了全体业主的合法权益和芙蓉苑小区的良好物业秩序和环境。原告俞景章对两被告提交的证据4三性均有异议，选聘物业公司应以选票为准，不以会议记录为准；对证据5有异议，无法达到被告的证明目的；对证据6的真实性、合法性、关联性无异议。本院对原、被告提交的证据认证如下：对证据1、2、3、6双方对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该四组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，可以作为认定案件事实的依据；对证据3中原告俞景章自己所写的“第十七次交纳物业服务费”的文书，系原告自行制作，无其他证据予以佐证，本院对该文书的真实性不予认可；对证据4会议记录，系被告芙蓉苑业委会制作，且有业委会委员的签名，本院对其真实性予以认可；对证据5与原告所提交的证据2中的选举结果报告单一致，本院对该证据的真实性予以认可。根据以上认定的证据及当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实：2012年4月9日至4月17日，芙蓉苑小区就选聘物业服务企业有关事项进行投票。2012年4月17日，被告芙蓉苑业委会公布霞光山庄芙蓉苑聘请物业服务企业选举结果报告，参加投票的业主人数共538人，收到选票538张，弃权票1张，同意聘请原物业服务企业为534票，新聘请物业服务企业3票。2012年4月18日，被告芙蓉苑业委会出具公告，将该选举结果予以公布。2012年4月20日，被告芙蓉苑业委会召开业委会成员和业主代表参加的会议，该会议记录的内容显示为关于续聘物业服务企业的投票选举结果已经公布，同意续聘原物业服务企业进行物业管理，但业委会接到原物业服务企业的通知，原物业服务企业已更名为乐家物业有限公司，其为霞光山庄芙蓉苑服务的物业部仍然为原物业的原班人马。根据全体与会人员的一致同意，与已更名为乐家物业有限公司签订服务合同。2012年4月22日，被告芙蓉苑业委会与被告乐家物业公司签订了物业服务委托合同。2012年4月28日，乐家有限公司出具公告，内容为：“霞光山庄芙蓉苑原物业‘湘潭市霞光物业有限公司’名称已变更为‘湘潭市乐家物业有限公司’”。霞光山庄芙蓉苑小区的原物业服务企业为湘潭市霞光物业有限公司。湘潭市霞光物业有限公司成立日期为2008年8月29日，公司住所为湘潭市岳塘区葩金路4号霞光山庄19栋6号门面，法定代表人为易琪彬，股东为梅艳、廖敏、易琪彬、王文革，该公司的注销日期为2012年5月24日。被告乐家物业公司的成立日期为2011年5月12日，公司住所为湘潭市岳塘区建设路街道葩金路4号霞光山庄19栋2号门面，法定代表人为陈凯鑫。原告俞景章系湘潭市岳塘区芙蓉苑小区业主。原告俞景章认为被告乐家物业公司与被告芙蓉苑业委会之间所签订的物业服务合同侵害了原告的合法权益，原告遂诉讼至法院，提出如诉称所述之请求。本院认为，本案的争议焦点如下：1、原告俞景章是否是本案的适格主体根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款和国务院《物业管理条例》第十二条第五款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，业主可以请求人民法院予以撤销。原告俞景章系芙蓉苑小区的业主，被告芙蓉苑业委会与被告乐家物业公司之间所签订的物业服务合同是否合法有效，与原告俞景章有直接利害关系，因此原告俞景章具有合法的资格向法院提起诉讼，是本案的适格主体。两被告辩称原告不是本案适格主体的辩解意见，不符合法律规定，本院对两被告该辩解意见不予采信。2、被告乐家物业公司是否系湘潭市霞光物业有限公司变更而来根据被告乐家物业公司、芙蓉苑业委会的陈述，被告乐家物业公司系原湘潭市霞光物业有限公司变更而来，但除两被告的陈述外，未提供任何其他证据予以证实，被告乐家物业公司的工商登记信息未显示与湘潭市霞光物业有限公司有任何关联性，被告乐家物业公司与湘潭市霞光物业有限公司的工商登记信息上也没有接续性关系，因此两被告辩称被告乐家物业公司系原湘潭市霞光物业有限公司名称变更而来的辩解意见，无事实依据，本院对两被告该辩解意见不予采信。3、被告乐家物业公司与被告芙蓉苑业委会之间签订的物业服务合同是否合法有效根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款和国务院《物业管理条例》第十二条第三款的规定，选聘和解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2012年4月9日至4月17日，芙蓉苑小区所进行的关于选聘物业服务企业的投票选举工作合法有效，其投票选举结果为参加投票的业主人数共538人，收到选票538张，弃权票1张，同意聘请原物业服务企业为534票，新聘请物业服务企业3票，根据该投票结果，业主同意选聘的物业服务企业为湘潭市霞光物业有限公司。2012年4月20日，被告芙蓉苑业委会通过内部会议的形式，决定与被告乐家物业公司签订物业服务合同，其理由为被告乐家物业公司系湘潭市霞光物业有限公司名称变更而来，但该理由没有任何证据予以证实，被告芙蓉苑业主委员会该决定，已违反了相关法律规定，其与被告乐家物业公司所签订的物业服务合同因违反法律的强制性规定而无效。原告请求法院确认该合同无效，并依法予以撤销，根据法律规定，合同无效与合同撤销系并列的合同效力状况，且本案中所涉及合同，不存在可撤销的情形，本院对原告要求撤销该合同的诉讼请求不予支持，本院依法确认该合同为无效合同。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，参照国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决如下：一、被告湘潭市乐家物业有限公司与被告湘潭市霞光山庄芙蓉苑业主委员会于2012年4月22日所签订的霞光山庄芙蓉苑物业服务委托合同为无效合同；二、驳回原告俞景章的其他诉讼请求本案案件受理费50元，由被告湘潭市乐家物业有限公司与被告湘潭市霞光山庄芙蓉苑业主委员会共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  张小岭审 判 员  胡 杰审 判 员  龙思宇二〇一四年十月八日代理书记员  李 纯附法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。