广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民终字第206号
上诉人（一审原告）凌华克，农民。
上诉人（一审原告）凌彩荣，农民。
上述两名上诉人的共同委托代理人苏尚遥，广西帮达律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）凌华聪，农民。
被上诉人（一审被告）阮小和，农民。
被上诉人（一审被告）凌美和，农民。
被上诉人（一审被告）凌春霞，农民。
被上诉人（一审被告）周春琴，农民。
上述五名被上诉人的共同委托代理人凌梁珠，广西龙津律师事务所律师。
上述五被上诉人的共同委托代理人孔德驰，广西龙津律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）黄培明，农民。
一审第三人凌子同，农民。
上诉人凌华克、凌彩荣因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙州县人民法院（2013）龙民初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日受理后，依法组成合议庭，由审判员林文标担任审判长，审判员梁飞、代理审判员郑贤文参加的合议庭，于2015年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人凌华克及其与上诉人凌彩荣的共同委托代理人苏尚遥，被上诉人凌华聪及其与阮小和、凌美和、凌春霞、周春琴的共同委托代理人凌梁珠、孔德驰到庭参加诉讼，上诉人凌彩荣，被上诉人阮小和、凌美和、凌春霞、周春琴，被上诉人黄培明、一审第三人凌子同未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，本案讼争的原龙州县上降乡上降村那布屯×号泥砖瓦房（以下简称×号房）系黄培明与凌彩荣夫妇二人于上世纪六十年代所建。上世纪八十年代末，黄培明到越南谅山做生意，凌彩荣到凭祥与其次子凌华克共同生活。1994年，黄培明和凌彩荣夫妇二人将O02号房以5000元的价格卖给了凌子成、凌美和夫妇，凌子成、凌美和夫妇买下该房后交由次子凌华聪、阮小和夫妇居住使用。凌华秀、周春琴夫妇居住在相邻的××号房。2004年凌子成去世。2010年凌子成的长子凌华秀去世。2013年初，凌华聪、阮小和与居住在××号旧宅的大嫂周春琴一起推倒××号和×号房，并按“长兄在左、弟弟在右”的当地居住风俗互换宅基地建房，周春琴在原×号房的宅基地上建成了二层砖混结构的楼房。2013年2月28日，凌华克、凌彩荣向一审法院起诉，要求判令凌华聪与黄培明约定的房屋买卖合同无效，凌华聪、阮小和赔偿经济损失5万元，并由凌华聪、阮小和、黄培明承担诉讼费用。一审法院依法追加凌美和及凌子成的其他法定继承人凌春霞、周春琴为本案共同被告参加诉讼，追加凌子同为本案第三人参加诉讼。在本案审理过程中，双方向一审法院申请4个月的和解期间，但未能达成一致意见。
一审法院审理认为，本案各方当事人争议的焦点是：1、房屋买卖合同的双方当事人是谁；2、凌华克是否具有本案原告主体资格；3、该房屋买卖合同是否合法有效、争议房屋被拆除是否对凌华克、凌彩荣构成侵权。根据本案各方当事人的诉辩主张和存在的争议焦点，结合本案的相关事实和证据，一审法院评判如下：1、关于房屋买卖合同的双方当事人是谁的问题。凌华克、凌彩荣主张该房屋合同双方当事人是凌华聪、阮小和夫妇与黄培明，黄培明主张合同双方当事人是其与第三人凌子同，凌华聪、阮小和、凌美和、凌春霞、周春琴主张合同双方当事人是黄培明、凌彩荣夫妇和凌子成、凌美和夫妇。一审法院认为，在1994年该房屋买卖合同关系成立后，凌子成、凌美和夫妇一家就一直占有、使用该房屋，可以认定凌子成、凌美和是房屋的买受人。凌彩荣与黄培明系夫妻关系，黄培明虽然到越南做生意，但过年过节均回家探亲，且户口也同在一起，黄培明出卖的房屋是夫妻双方共同财产，凌彩荣主张对房屋买卖不知情不符合客观事实，也没有提供任何证据予以证实，故可认定出卖房屋的一方是黄培明、凌彩荣夫妇，而不只是黄培明个人。2、关于凌华克是否具有原告主体资格的问题。本案讼争的房屋没有办理房屋权属登记，也没有办理其它的登记备案手续，在房屋建成时，凌华克还是幼儿，房屋应认定为黄培明、凌彩荣夫妇的夫妻共同财产而不是家庭共有财产，因此，凌华克对本案讼争的房屋没有请求权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，凌华克不具有本案原告的主体资格，应予驳回其起诉。3、关于房屋买卖合同是否有效、争议房屋被拆除是否对凌华克、凌彩荣构成侵权的问题。合同效力的认定应以《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”为依据，本案中黄培明、凌彩荣夫妇将夫妻共同财产出卖给凌子成、凌美和夫妇是双方真实意思表示，因此，凌华克、凌彩荣以黄培明未经共有人同意擅自处分共有财产，买卖合同无效的主张不成立。该房屋买卖合同是否违反法律、行政法规的强制性规定，是判定其是否有效的关键，我国目前尚未制定专门的法律、行政法规对农村房屋买卖行为进行规范，相关法律和司法解释主要有《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办［2O11］442号）第15条：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”最高人民法院印发《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知（法发（2008）36号）：“宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。要着眼于宅基地制度的严格管理和完善，着眼于农户宅基地用益物权的维护与保障，做好相关案件的审判和执行工作。”从本案的实际情况来看，房屋卖方黄培明、凌彩荣与买方凌子成、凌美和都是同一集体经济组织的成员，不属于农村房屋出卖给本集体经济组织的成员以外的人而应认定合同无效的情形，出卖房屋后，黄培明在越南生活，凌彩荣在凭祥随次予凌华克生活，都不再从事农业生产来维持生活，黄培明、凌彩荣的两个儿子在凭祥市做生意均另建房子居住，其出卖农村房屋后不能再申请宅基地对其生活也未造成重大影响和损害，因此，该合同没有违反《中华人民共和国土地管理法》规定的一户一宅原则。凌子成、凌美和夫妇买下争议房屋后，对该房屋具有所有权，现凌子成的继承人和凌美和同意将该房屋拆除重建是行使物权的行为，不对凌华克、凌彩荣构成侵权。综上，该房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不损害社会公共利益，是合法有效的合同。凌华克、凌彩荣主张合同无效并要求凌华聪、阮小和赔偿损失5万元的理由不成立，一审法院依法不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：驳回凌彩荣的诉讼请求。本案受理费1050元，由凌华克、凌彩荣负担。
上诉人凌华克、凌彩荣不服一审判决，上诉称，1、一审法院认定事实错误。争议房屋的买卖合同双方当事人应为黄培明与凌子同。黄培明与凌彩荣因家庭矛盾长期不往来，黄培明常住越南，凌彩荣常住凭祥市。×号房长期空闲，凌美和等一家人便向黄培明提出借住，两上诉人当时考虑到房屋长期无人居住容易破败而未表示异议。两上诉人对黄培明何时将房屋卖给什么人都不知情。黄培明在一审答辩称，其与家人关系不和，在没有同家人商量的情况下擅自将房屋卖给凌子同，价款为6000元。黄培明收到价款后还写一张字据给凌子同，约定房屋不得转让给第三人。凌子同在一审庭审却狡辩称房款是代凌子成、凌美和夫妇交付。在1994年，5000元现金对一个农村家庭来说是笔不小的数目，按交易习惯来说应该由本人亲自交易，就算委托他人代为交易也不会舍近求远去委托远在其他村屯的人。在没有其他书证佐证的情况下，应按交易习惯认定黄培明将房屋卖给凌子同。而凌子同不是房屋所在村屯的村民，该买卖合同应认定为无效。一审法院仅凭单一证人证言认定凌彩荣、黄培明在1994年卖给凌子成、凌美和夫妇，该认定明显错误。2、一审法院认定凌华克不具备原告主体资格是适用法律错误。凌华克即使对争议房屋没有所有权，但对农村宅基地使用权有共有权，对本案判决结果具有利害关系，依法应为适格原告。请求二审法院撤销一审判决，改判确认房屋买卖合同无效；凌华聪、阮小和、凌美和、周春琴赔偿两上诉人财产损失5万元。
被上诉人凌华聪、阮小和、凌美和、周春琴共同辩称，1、房屋买卖合同双方当事人是黄培明、凌彩荣夫妇（卖方）与凌子成、凌美和夫妇（买方）。l994年买房时，凌子成、凌美和夫妇叫凌子同、凌某两人帮拿5000元钱去凭祥市交付购房款，当时黄培明、凌彩荣夫妇俩均在场，凌彩荣亲手收取房款5000元。自从1994年购房后，凌子成、凌美和夫妇就一直在此房屋居住至今，在长达二十年时间里，没有与任何人发生过争议，历届屯干、村民群众、村委会、乡镇政府等都没有异议，房屋买卖之事在当地也是人所共知。上诉人在一审起诉状里诉称凌华聪与黄培明私下达成房屋买卖协议，在一审庭审过程中，时而称是黄培明与凌子同私下买卖，时而称黄培明何时卖给何人不知情，现在上诉又称是黄培明与凌子同私下买卖，前后陈述不一，显然都是狡辩。2、凌华克不是本案适格的原告诉讼主体。讼争房屋在建时，凌华克还是幼儿，因而房屋是黄培明、凌彩荣夫妇的夫妻共同财产，不是家庭共同财产，凌华克对讼争房屋没有请求权，其不是本案适格的原告。3、房屋买卖合同合法有效。我国没有哪部法律规定农村房屋不得买卖。即使涉及农村宅基地，宅基地也可以转让，只不过法律规定农村村民转让宅基地之后，再申请宅基地的，不予批准。况且本案的房屋买卖，是在本集体经济组织成员之间进行，没有转让给本集体经济组织成员以外的其他单位或个人，没有改变农村宅基地的集体所有性质。而房屋买卖合同是双方的真实意思表示，黄培明与凌彩荣是夫妻关系，两人作为房屋共有人，在房屋买卖之后的二十年时间里，在凌子成、凌美和夫妇居住在该房屋的二十年时间里，凌彩荣称对黄培明私下卖房之事不知情，并以此为由主张合同无效，无论在通常情理上，还是在审判实践上，显然都毫无理由。4、答辩人拆除讼争房屋建新房，没有对上诉人构成侵权。凌子成、凌美和夫妇买下讼争房屋后，对该房屋具有所有权，凌子成去世后，凌子成的继承人和凌美和同意将该房屋拆除重建，是行使物权的行为，不对上诉人构成侵权，因而上诉人要求答辩人赔偿所谓的经济损失5万元，没有事实根据和法律依据。综上，上诉人在一审中提出的诉讼请求，没有事实根据和法律依据。一审判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的。请求二审驳回上诉、维持原判。
被上诉人黄培明没有到庭也没有提供书面意见。
一审第三人凌子同陈述称，黄培明、凌彩荣夫妇己于1994年将房屋卖给凌子成、凌美和夫妇。1994年卖房时，凌子成、凌美和夫妇让凌子同与凌某两人帮拿5000元钱去凭祥市交付购房款，当时黄培明、凌彩荣夫妇俩均在场，凌彩荣亲手收取房款5000元。自从1994年购房后，凌子成、凌美和夫妇就一直在此房屋居住至今，历届屯干、村民群众、村委会、乡镇政府等都没有异议，房屋买卖之事在当地也是人所共知。房屋在建时，凌华克还是幼儿，房屋是黄培明、凌彩荣的夫妻共同财产，不是家庭共同财产，凌华克对讼争房屋没有请求权。黄培明与凌彩荣是夫妻关系，两人作为房屋共有人，在房屋买卖之后的二十年时间里，在凌子成、凌美和夫妇居住在该房屋的二十年时间里，凌彩荣称对黄培明私下卖房之事不知情，并以此为由主张合同无效，毫无理由，纯属无理取闹。应当驳回上诉人的无理上诉，维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：×号房买卖合同的双方当事人是谁。
上诉人凌华克、凌彩荣对争议事实的意见：因×号房长期空闲，凌美和等一家人向黄培明提出借住，两上诉人当时考虑到房屋长期无人居住容易破败而未表示异议。两上诉人对黄培明何时将房屋卖给什么人都不知情。两上诉人向一审法院起诉后，才从黄培明答辩当中知道，其与家人关系不和，在没有同家人商量的情况下擅自将房屋卖给凌子同，而凌子同辩称是代凌子成、凌美和夫妇交款并不符合交易习惯。
被上诉人凌华聪、阮小和、凌美和、周春琴对争议事实的共同意见：l994年，凌子成、凌美和夫妇叫凌子同、凌某两人帮拿5000元去凭祥市交付购房款，黄培明、凌彩荣夫妇俩均在场，凌彩荣亲手收取房款5000元。自从购房后，凌子成、凌美和夫妇就一直在此房屋居住至今，没有发生过争议。
一审第三人凌子同对争议事实的意见：黄培明、凌彩荣夫妇己于1994年将房屋卖给凌子成、凌美和夫妇，当时，凌子成、凌美和夫妇叫凌子同与凌某两人帮拿5000元去凭祥市交付给黄培明、凌彩荣夫妇，凌彩荣亲手收取房款5000元。
各方当事人在二审审理过程中没有提供新证据。
本院对当事人争议事实的分析和认定：原×号房是黄培明、凌彩荣夫妻共同财产，买卖该房屋，是黄培明、凌彩荣夫妻的重要事项。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”根据凌子同、证人凌某关于其代为交付房款的陈述、证言以及凌子成、凌美和一家长期居住×号房的事实，可确认×号房已经卖给凌子成、凌美和。凌子成、凌美和在购买房屋时也有理由相信，出卖房屋是黄培明、凌彩荣夫妻的共同意思表示。凌彩荣关于黄培明未与家人商量而将房屋卖出的主张，并不能提供证据证实，一审判决对该主张不予认定正确。一审判决确认×号房是由黄培明、凌彩荣卖给凌子成、凌美和是正确的。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、×号房买卖合同是否有效；2、如×号房买卖合同无效，凌华聪等人是否应赔偿凌华克、凌彩荣经济损失；3、凌华克是否具备本案诉讼主体资格。
本院认为，关于×号房买卖合同是否有效的问题。×号房是由黄培明、凌彩荣卖给凌子成、凌美和，是双方的真实意思表示，没有违反有关法律规定。凌华克、凌彩荣主张应按交易习惯认定黄培明将房屋卖给凌子同，据此应认定合同无效的主张，与本院查明的合同当事人不符，本院不予支持。一审判决确认黄培明、凌彩荣将×号房卖给凌子成、凌美和的合同合法有效是正确的。据此，凌华聪等人拆除、新建房屋是其行使房屋所有权的行为，并不存在凌华聪等人是否应赔偿的问题。关于凌华克是否具备本案主体资格的问题。×号房由黄培明、凌彩荣于上世纪六十年代建成，属黄培明、凌彩荣的夫妻共同财产，房屋所有权及宅基地使用权应为黄培明、凌彩荣所有。凌华克出生于1964年1月8日，至上世纪六十年代末还是幼儿，是无民事行为能力人，对房屋所有权及宅基地使用权并没有独立请求权，一审判决认定凌华克不具备诉讼主体资格并驳回其起诉是正确的。一审判决在判决理由部分，引用《2011年全国民事审判工作会议纪要》作为评判的根据，因该文件不是司法解释，不能作为评判的根据，本院对该理由部分予以纠正，但适用法律及判决结果正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人凌华克、凌彩荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林文标
审 判 员 梁 飞
代理审判员 郑贤文
二〇一五年七月七日
书 记 员 罗永秀
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼》
第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。