江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣03民终195号上诉人（原审被告）：胡田福，男，1950年3月18日出生，汉族，住江西省。被上诉人（原审原告）：龚新秀，女，1963年1月2日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：ＸＸ进，萍乡市楚萍法律服务所法律工作者。上诉人胡田福因与被上诉人龚新秀房屋买卖合同纠纷一案，不服安源区人民法院（2016）竷0302民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡田福、被上诉人龚新秀的委托诉讼代理人ＸＸ进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡田福上诉请求：撤销安源区人民法院（2016）赣0302民初2094号民事判决，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人龚新秀购买上诉人房屋一套，房款当时双方确认总房款计人民币拾陆万元，现上诉人已预收定金陆万元，被上诉人还需支付拾万元给上诉人，请求法院按法律程序维护上诉人的合法权益。被上诉人龚新秀辩称，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。首先，上诉人所要出售的房屋是江西青峰水泥有限公司国有工矿棚户区改造项目所建的经济适用房。上诉人第一次收到被上诉人2万元购房款时，上诉人所售房屋还在建设之中，之后上诉人又向被上诉人催要房款，被上诉人便委托亲友张桂明代交了4万元购房款，至此，被上诉人都不知道上诉人所出售的房屋是城南花园小区几栋几楼几号，上诉人在原审中并未提供证据证明其所出售的房屋是几栋几楼几号，双方买卖的合同标的并不具体明确。被上诉人在分房经办单位萍乡浮法玻璃厂了解到，分给上诉人的是经济适用房，要等有关部门摇号后才能分配，且该房屋上诉人不能出售。原审判决认定双方之间的房屋买卖合同因不能确定合同标的而不成立是正确的，因合同不成立，故不存在履行合同的问题，上诉人收取被上诉人6万元购房款应予返还。其次，上诉人在售房过程中存在欺诈行为。上诉人作为经济适用住房的购买者，应当知道经济适用房出售的条件（在取得完全产权前，经济适用住房购买人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途），上诉人的售房行为违反了法律、法规的强制性规定，也违反了国家的相关政策。当被上诉人知道上诉人的房屋不能出售后，被上诉人要求退还购房款，上诉人当时口头答应三天之内返还购房款，但之后上诉人便躲着不见人，现上诉人要求被上诉人支付10万元购房款无任何依据，不应得到支持。龚新秀向一审法院起诉请求：判令胡田福返还购房款6万元并赔偿损失，本案诉讼费由胡田福承担。一审法院认定事实：2016年6月份，龚新秀经张桂明介绍得知，胡田福在城南花园小区有房屋出售，龚新秀遂与胡田福共同至城南花园小区实地察看。胡田福告知龚新秀房屋尚在建设中，因未抽签，故尚不能确定具体栋数、楼层。龚新秀认为胡田福应能抽到第一层房屋。双方当时约定购房价格为160000元。龚新秀于2016年6月30日向胡田福支付购房款20000元，于2016年7月11日通过张桂明向胡田福支付购房款40000元，两次共计向胡田福支付购房款60000元，胡田福均出具收条予以确认。2016年8月5日，胡田福经抽签抽到城南小区1栋6楼房屋一套。后龚新秀以胡田福无权处置该房屋为由，要求确认双方达成的房屋买卖合同无效，胡田福返还购房款60000元，胡田福不同意，龚新秀遂诉至法院。另查明，城南花园小区1栋系江西青峰水泥有限公司国有工矿棚户区改造项目所建的经济适用房。一审法院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，具有约束力。本案双方在磋商立约时，胡田福尚未抽签到城南花园小区1栋六楼房屋，双方当时仅约定龚新秀出资160000元购买位于城南花园小区的房屋一套。因城南花园小区计有上百套房屋，仅该小区1栋楼亦有十余套房屋，故双方对双方买卖的合同标的并未具体明确。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第一条之规定，能够确定当事人名称、合同标的及具体数量的，一般应认定合同成立。本案合同因不能确定合同标的，故应认定为不成立。因双方的合同不成立，故不存在履行合同的责任，胡田福收取龚新秀60000元购房款缺乏法律依据，应予返还。龚新秀诉请确认本案合同无效缺乏法律依据，一审法院不予支持。龚新秀诉请要求胡田福赔偿损失，但未明确数额，经一审法院在庭审过程中释明后，龚新秀明确表示损失只作为辩论理由并不提出具体诉讼主张，故龚新秀要求胡田福赔偿损失之诉讼请求本案不予处理。胡田福的抗辩意见一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第一条之规定，判决如下：一、胡田福应在本判决书生效后十日内向龚新秀返还购房款60000元；二、驳回龚新秀的其他诉讼请求。本案受理费1300元，由龚新秀承担300元，胡田福承担1000元。在二审指定的举证期限内，上诉人胡田福向法庭提交安源玻璃有限公司浮法玻璃厂总务科出具的萍乡市国有工矿棚户区房屋购置缴款通知单一份及收款人为李书生的收条一份，用以证明案涉房屋是可以买卖的，且上诉人已经摇号确定被安置在Ａ6-2-502号房。经当庭质证，被上诉人对上诉人提供的上述证据的三性均不予认可，认为浮法玻璃厂总务科无权出具通知单所涉内容，收条与本案没有关联性。本院经审查认为，上诉人提交的通知单有浮法玻璃厂总务科加盖的公章，结合上诉人已经预交购房款12万元的事实，对该通知单本院予以采信；收款人为李书生的收条真实性无法确认，且该收条不能达到上诉人关于房屋可以买卖的证明目的，故对该收条本院不予采信。本院以经原审及二审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。二审经审理补充查明：2016年8月5日，经抽签确定胡田福在安源玻璃有限公司浮法玻璃厂Ａ6-2-602号房安置。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，并经当事人确认，本案争议的焦点是：双方之间的房屋买卖合同是否成立、是否有效的问题。关于合同是否成立的问题。根据一、二审查明的事实，上诉人胡田福与被上诉人龚新秀就本案房屋买卖事宜并未签订书面的合同，双方仅是口头约定被上诉人龚新秀以16万元的价格购买胡田福位于城南花园小区的房屋一套，并以被上诉人龚新秀向上诉人胡田福预付2万元购房款的形式进行确认。虽然双方在约定购房时上诉人胡田福尚未经摇号确定其最终所享有房屋的具体楼号及层数，但被上诉人龚新秀对此是知情的，且被上诉人龚新秀仍愿意购买并支付预付款，双方之间就被上诉人龚新秀以16万元购买上诉人胡田福位于城南花园小区的房屋一套的意思表示非常清楚，买卖合同标的为城南花园小区房屋、买卖数量为一套，被上诉人龚新秀亦以支付预付款的方式开始履行合同，被上诉人龚新秀支付预付款的行为应当认定为承诺，双方之间的合同自被上诉人龚新秀支付预付款时成立。原审关于本案合同双方因不能确定合同标的，进而双方之间的合同不成立的认定错误，应予纠正。关于合同效力问题。本案被上诉人龚新秀向上诉人胡田福所购买的房屋系江西青峰水泥有限公司国有工矿棚户区改造项目所建的经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》的规定“经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得上市交易”。上诉人胡田福购买的本案讼争经济适用房未满5年，且上诉人胡田福亦未取得讼争房屋的土地证和房产证，故该房屋不能进行交易，上诉人胡田福与被上诉人龚新秀针对该房屋达成的房屋买卖合同违反了上述行政法规的强制性规定，应属无效。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故上诉人胡田福应当向被上诉人龚新秀返还其所收取的购房款6万元，上诉人胡田福要求被上诉人龚新秀继续履行合同并支付剩余购房款的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人胡田福的上诉请求不能成立，应予驳回；虽然一审判决适用法律有误，但认定事实清楚，处理结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人胡田福负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 艳审 判 员  周丽娜代理审判员  黄 毅二〇一七年三月三十日书 记 员  胡 青