浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2955号
上诉人（原审被告）：赵美和。
委托代理人程翔龙，浙江玉海律师事务所律师。
委托代理人陈善锋，浙江玉海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ。
被上诉人（原审被告）：薛钗花，确认送达地址瑞安市安阳街道仲容路55号。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ琴，确认送达地址瑞安市安阳街道仲容路55号。
上诉人赵美和因确认合同无效纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2015）温瑞民初字第2259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定：座落于瑞安市莘塍街道前埠村康源路八巷15号的房屋原系叶信奶、薛钗花夫妻共同所有，其夫妻育有儿子ＸＸ、女儿ＸＸ琴。2000年3月27日，叶信奶亡故。2001年1月12日，薛钗花申请房屋所有权登记。
2001年3月15日，被告赵美和在《房地产买卖协议书》上乙方即买受方栏签字，被告赵美和指示被告ＸＸ琴在甲方即出卖方栏写下“叶信奶”、“薛钗花”、“ＸＸ琴”三个名字，约定甲方将座落于瑞安市莘塍镇前埠村康源路八巷15号的房屋出卖给乙方，价款12万元，立协议之日支付2万元，2001年3月30日支付10万元。同日，双方另订立《房地产买卖协议书》，甲方即出卖方仍为“叶信奶”、“薛钗花”、“ＸＸ琴”，乙方即买受方为被告赵美和，约定将上述房屋予以出卖，价款5万元，订立合同之日支付2万元，2001年3月30日支付3万元，该协议书交瑞安市房产管理局备案。订立上述两份合同时，被告赵美和已知晓叶信奶已去世，ＸＸ不在本地。
2001年3月30日，赵美和和薛钗花订立房屋租赁合同，约定赵美和将其向薛钗花购买的房屋出租给薛钗花居住，租赁期限从2001年4月1日至2002年4月1日，如双方愿意延长租赁期限，应重新订立合同，租金每年为1000元，租到拆迁之日。随后，薛钗花向赵美和交付两年租金，2003年4月1日以后的租金未付。
2001年4月11日，瑞安市房产管理局向薛钗花颁发瑞房证莘字第8918号房屋所有权证。
2004年4月28日，赵美和起诉要求判令解除赵美和和薛钗花之间的租赁合同、薛钗花搬离诉争房屋并支付租金1000元。ＸＸ作为薛钗花的代理人参加诉讼，在诉讼中，ＸＸ认为其享有继承权，没有在买卖合同上签字，不承认该买卖合同。
2004年7月20日，ＸＸ以瑞安市房产管理局为被告、薛钗花、ＸＸ琴为第三人向原审法院起诉，要求判决撤销瑞安市房产管理局颁发的瑞房证莘字第8189号产权证。原审法院认为薛钗花隐瞒事实真相，将上述房屋申请登记为个人独有，同时因为上述产权证已注销，故判决瑞安市房产管理局向薛钗花颁发的上述第8189号房屋所有权证的行为违法。
2005年3月25日，原审法院认为赵美和与薛钗花订立的房屋租赁合同有效，薛钗花代理人ＸＸ关于房屋买卖合同无效的主张，不宜在该案中予以解决，（2004）瑞莘民初字第202号民事判决书判决解除赵美和和薛钗花之间的房屋租赁关系、薛钗花搬离上述房屋。该判决已生效。
原判认为：被告赵美和、薛钗花、ＸＸ琴在2001年3月15日订立《房地产买卖协议》时，房屋所有权证尚未颁发，不能确定房屋所有权归属情况，三被告知道叶信奶已死亡，均应当知道原告享有继承权，对诉争的房屋享有部分权利，但三被告仍然订立合同将诉争房屋予以买卖，损害了原告的合法权益，故《房地产买卖协议》无效，原告的诉讼请求合法，予以支持。被告赵美和辩称本案的房屋买卖合同，已经生效的本院（2004）瑞莘民初字第202号民事判决书进行司法确认，但该判决书没有判决确认买卖合同有效，并已告知房屋买卖合同的效力不宜直接在该案中解决；被告赵美和辩称原告起诉已经超过诉讼时效期限，但合同确认无效不适用诉讼时效制度；被告赵美和辩称其系有偿购买房屋，由于其应当知道原告享有房屋的部分权利，即使被告赵美和有偿取得，也不属善意取得，故被告赵美和的辩称理由均没有事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，原审判决：确认被告赵美和、薛钗花、ＸＸ琴订立的《房地产买卖协议书》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告赵美和、薛钗花、ＸＸ琴各负担13元
宣判后，赵美和不服，向本院提起上诉称：本案涉及的座落于瑞安市莘塍街道前埠村康源路八巷15号的房屋原系叶信奶、薛钗花夫妻共同所有，其夫妻育有儿子ＸＸ、女儿ＸＸ琴。2000年3月27日，叶信奶亡故。2001年1月12日，被上诉人薛钗花以其他继承人自愿放弃继承权，以新继承人申请房屋所有权登记并取得房屋管理部门的收件收据。2001年3月15日，上诉人赵美和与被上诉人薛钗花、ＸＸ琴自愿签订该房屋买卖协议书，上诉人按约定支付定金和购房款，并且被上诉人薛钗花和上诉人一起前往瑞安市房产管理局办理了变更登记的备案手续，2001年4月11日瑞安市房产管理局颁发被上诉人薛钗花产权证，之后基于双方的变更登记的备案手续，上诉人也依法取得产权证。针对上述事实可以证明，在上诉人与被上诉人签订买卖协议书之时，上诉人只知道该房屋属于被上诉人薛钗花个人所有，其他继承人已经自愿放弃继承权。根本不可能知道被上诉人ＸＸ签署的放弃继承权的声明书系他人伪造，也不可能知道该房屋还有其他权利人。而且事实表明在2001年4月11日，瑞安市房产管理局基于被上诉人薛钗花以其他继承人自愿放弃继承权，并以新权利人申请该涉案房屋的所有权登记，向被上诉人薛钗花制发了产权证。当时瑞安市房产管理局也不知道被上诉人ＸＸ签署的放弃继承权的声明书系他人伪造，更不要说上诉人不知道了。
2004年4月28日，上诉人以解除双方租赁合同关系、要求被上诉人薛钗花排除妨碍、搬离诉争房屋并支付拖欠租金提出诉讼，瑞安市人民法院作出支持上诉人诉请的（2004）瑞莘民初字第202号民事判决书，该判决已经生效。由此可见，就算有人伪造了被上诉人ＸＸ签署的放弃继承权的声明书。但是，由于上诉人是在不明知又不知情的前提下与当时权利人被上诉人薛钗花建立房屋买卖关系，且也属于等价有偿，应完全符合善意第三人的法律特征，故本案中根本不存在无效之情形，且由于被上诉人ＸＸ也明显超过诉讼时效期限依法应予以驳回起诉。
本案在审理过程中存在程序违法，应予以发回重审。在审理过程中，被上诉人ＸＸ陈述到2014年12月已经发现上诉人将该房屋出卖案外人，且该房屋买受人蔡月萍、施书钱于2008年向瑞安市人民法院起诉要求解除房屋买卖合同，本案审判结果与蔡月萍、施书钱明显存在利害关系，应依法追加蔡月萍、施书钱为第三人，请求二审法院撤销原判，依法将本案发回重审或直接改判。
被上诉人ＸＸ、ＸＸ琴、薛钗花二审中均未作答辩。
二审中双方当事人未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。瑞安市人民法院（2008）瑞民初字第4297号民事判决、温州市中级人民法院（2009）浙温民终字第199号民事判决认定：赵美和、李启宽、王献金三人以赵美和的名义向薛钗花购买了座落于瑞安市莘塍镇前埠村8巷15号的二层楼房一间，并于2001年办理了集体土地使用权证【瑞集用（2001）字第1000563号】、2002年办理房屋所有权证【瑞安市房权证莘塍镇字第××号】，均登记于赵美和名下；2007年6月5日赵美和等将该房出卖给蔡月萍、施书钱。瑞安市人民法院（2014）温瑞民初字第4103号民事调解书确认：原座落于瑞安市莘塍镇前埠村8巷15号的一间二层房屋（房产证号00××38、土地证号瑞集用（2001）字第10005**号）的拆迁补偿安置的相关权利义务等归属于蔡月萍、施书钱。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意；虽系无处分权人将不动产转让给受让人，但转让的不动产依照法律规定已经登记的，受让人取得该不动产的所有权。同时，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案房屋原系叶信奶和薛钗花夫妻共有，2000年3月27日叶信奶死亡后其子女ＸＸ、ＸＸ琴和薛钗花均享有继承权，2001年1月12日薛钗花申请房屋所有权登记并于同年4月11日取得房屋所有权证，事实清楚。2001年3月15日本案《房地产买卖协议书》签订时，出卖人薛钗花、ＸＸ琴对本案所涉房屋拥有大部分共有份额，且出卖人在协议签订后已取得所有权证书，应认定赵美和在签订合同时有理由相信出卖人已经取得处分权；此后，该房屋所有权和土地使用权登记均已转移至赵美和名下。虽然瑞安市人民法院（2004）瑞行初字第62号行政判决确认瑞安市房产管理局向薛钗花颁发瑞安市房权证莘塍镇字第××号房屋所有权证的行为违法，但并未确认存在其他违法行为或无效情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，原判认为本案中赵美和与薛钗花、ＸＸ琴于2001年3月15日所签订的《房地产买卖协议书》无效，属适用法律错误，本院予以纠正。赵美和上诉要求撤销原判、依法改判，应予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销瑞安市人民法院（2015）温瑞民初字第2259号民事判决；
二、驳回ＸＸ的诉讼请求；
三、本案一、二审受理费80元均由被上诉人ＸＸ承担；
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 陈肖俭
审 判 员 蔡蓓蓓
二〇一六年一月二十五日
代书记员 李博武