湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘法终509号
上诉人（原审原告）：胡立军。
委托诉讼代理人：黄辉，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李翠英。
被上诉人（原审被告）：徐猷美（系李翠英之夫）。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘兴河，湖南弘一律师事务所律师。
原审第三人：湖南阿里贸易有限公司。
诉讼代表人：孙创前，该公司破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：蒋林志，该公司破产管理人工作人员。
委托诉讼代理人：梁思梦，该公司破产管理人工作人员。
上诉人胡立军因与被上诉人李翠英、徐猷美、第三人湖南阿里贸易有限公司（以下简称阿里公司）合同纠纷一案，不服湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民二初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡立军的委托诉讼代理人黄辉，被上诉人李翠英、徐猷美的共同委托诉讼代理人刘兴河，原审第三人阿里公司的委托诉讼代理人蒋林志、梁思梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡立军上诉请求：一、撤销（2015）株中法民二初字第47号民事判决书第一项；二、判决李翠英继续履行《房产转让合同》，并协助胡立军办理房产过户手续和缴纳转让过程中产生的税费及相关费用；三、李翠英承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.原审判决对关键事实没有采纳。胡立军与李翠英在庭审中均陈述和认可了签订《房屋转让合同》的倒签时间为借款后的三个月即2013年的7月份左右，而原审回避这一关键事实，认定《房屋转让合同》于2014年1月28日后签订。此外，胡立军并未就“300万”债权向破产管理人申报债权。2.胡立军与李翠英签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，并没有违反法律强制性规定，其权益应受到法律的保护。3.原审法院因受破产案件的影响，明显偏袒被上诉人。4.原审判决适用法律错误。原审认定300万债权未消灭，否定《房屋转让合同》的有效性，强加胡立军保留债权错误。双方的民事行为属于合同法调整的范畴，而李翠英也在庭审中明确表示愿意继续履行合同的相关义务。
李翠英、徐猷美答辩称，同意胡立军第一项请求；同意履行转让合同并配合过户，但关于税费应由胡立军、李翠英分别承担。本案的诉讼费用应由胡立军承担。
阿里公司述称，胡立军在2013年就涉案债权向阿里公司申报债权，表明涉案款项实际为借款而非购房款。涉案房屋已被人民法院查封，实际履行不能。胡立军对查封有异议，可以在其他诉讼中提起执行异议。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
胡立军向一审法院起诉请求：一、李翠英继续履行《房产转让合同》；二、李翠英协助胡立军办理房产过户手续并缴纳转让过程中产生的税费及相关费用；三、本案诉讼费用由李翠英、徐猷美负担。
第三人阿里公司请求：一、确认胡立军与李翠英之间的《房屋买卖合同》无效；二、确认阿里公司为涉案房屋产权人。
一审法院认定事实：湖南阿里实业公司成立于1994年3月，企业性质为集体所有制，法定代表人为李翠英，注册资本188万元。2011年3月，企业名称变更为湖南阿里贸易有限公司，企业性质变更为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为李翠英，股东李翠英。后公司股东几经变更，2014年7月，公司注册资本变更为1000万元，法定代表人为李翠英，股东为李翠英、徐猷美。2012年3月13日，李翠英、徐猷美与湖南惠天然投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李翠英购买惠天然●城市公园英伦世家双拼11号房屋，建筑面积348平方米，总价款2049200元，出卖人应当在2012年12月31日前将房屋验收合格交付买受人使用。李翠英在2012年10月16日以前分三次交齐了购房款。2013年3月22日，胡立军与李翠英签订《借款合同》，合同约定：出借人胡立军借款300万元整给借款人李翠英用于新商场装修，借款期限自2013年3月22日起至2013年9月21日止，逾期还款按每天５‰收取滞纳金，借款利息为月利率５%，借款人自愿用自购已全额付款尚未办房产证的惠天然●城市公园英伦世家双拼11号房产做抵押，并将该房产预交款收据交出借人收存保管，到期不能归还出借人的借款，出借人有权处理抵押品,等等。同日，胡立军通过中国建设银行和中国民生银行分别转帐200万元和100万元至李翠英账户。因李翠英到期不能归还借款，2013年10月22日，李翠英出具借据，借据注明“借胡立军人民币叁佰万元整，2014年1月22日归还，实际为2013年3月22日的300万，是后来补办的手续，担保人湖南阿里公司”。因到期未归还借款，2014年1月28日，李翠英出具承诺书“我夫妻二人承诺愿以株洲市城市公园的双拼别墅一套抵胡立军的债务，以该别墅的已办购房手续作为暂时的抵押作为保证，到适当的时候即时办理转户手续。”并与胡立军签订了房产转让合同，约定：李翠英将涉案房屋以300万元的价款转让给胡立军，房产转让过程中产生的税费及相关费用由李翠英缴纳，李翠英须在2014年10月15日前将房屋交付，并在交付壹年内将房屋的产权证及土地证办理至胡立军名下等等，双方将签订合同的时间倒签为2013年3月20日。2014年10月10日，房产开发商湖南惠天然投资发展有限公司交付房屋给业主，胡立军代表李翠英签订了房屋交接书，缴纳了物业管理费。
另查明，涉案房屋于2012年3月28日在株洲县房产局作商品房预售合同登记备案。2013年11月7日，被湖南省湘潭市中级人民法院查封，查封期间自2013年11月7日至2015年11月6日。2014年10月14日，原审法院裁定受理第三人阿里公司破产清算。2015年2月12日，胡立军向阿里公司破产管理人申报债权1050万元，其中包括2013年3月22日的300万元借款。
一审法院认为，本案系债务清偿期届满之后因以物抵债协议而形成的合同纠纷。根据当事人的起诉、答辩意见，本案的争议焦点为：1.本案以物抵债协议的效力应当如何认定，胡立军是否有权要求继续履行抵债协议并办理房屋过户；2.第三人阿里公司要求确认其为涉案房屋的所有权人，是否应予支持。
1.以物抵债协议并未生效，胡立军无权要求继续履行抵债协议。本案中，双方当事人之间存在借贷合同关系，双方签订《房屋转让合同》的目的是为了消灭该借贷债务。只有物权转移给债权人，债务方消灭。仅有合意而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现。故以物抵债协议系实践性合同，涉案房屋的物权未转移前，该以物抵债协议未生效。胡立军已经针对案涉借款300万元在内的债权已经进行了申报，也印证双方之间的案涉借款并未消灭，以物抵债协议未生效。由于该协议未生效，不能达到消灭债务的目的，双方之间的借贷债务仍然存在，胡立军无权依据该协议要求对方继续履行抵债协议。另外，即使该抵债合同生效，李翠英在诉讼中也同意将房屋过户给胡立军，但由于涉案房屋之前已被人民法院查封，胡立军也不能善意取得该房屋的所有权，更不宜判决继续履行该协议，将该房屋过户归胡立军所有，否则不但可能给李翠英的其他债权人造成损害，而且将妨碍民事诉讼的正常进行。
2.第三人阿里公司要求确认其为涉案房屋的所有权人缺乏事实依据。第三人阿里公司主张李翠英作为公司法定代表人，其以个人名义购买该房屋的价款系用公司资金支付，故房屋应归公司所有。第三人阿里公司的主张缺乏证据证实，房屋系以李翠英个人名义购买，价款也系李翠英支付，该房屋不能认定为公司财产。如果李翠英确有损害公司利益的违法行为，第三人阿里公司应当另行主张权利。
综上所述，胡立军与李翠英为消灭相互之间的借款债务而达成以物抵债协议并未生效。胡立军要求对方继续履行协议的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。第三人阿里公司主张房屋的所有权，亦缺乏事实根据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：一、驳回胡立军的诉讼请求；二、驳回阿里公司的诉讼请求。案件受理费30900元、保全费5000元，合计35900元，由胡立军负担35800元，由阿里公司负担100元。
本院二审期间，上诉人胡立军围绕上诉请求依法提交了涉案房产物业管理费、水电费、燃气费、装修管理费、装修资料费收据，拟证明胡立军已经实际入住涉案房屋。本院组织当事人进行了质证。对该证据李翠英并无异议，阿里公司对其真实性亦无异议。本院认为，当事人对该系列证据的真实性并无异议，该证据反映了胡立军已入住涉案房屋的客观关情况，故予以采信。
二审查明：涉案房屋被湖南省湘潭市中级人民法院于2013年11月查封，查封期限为两年。查封期限届满前，该院于2015年10月28日再次作出查封裁定，对该涉案房屋予以续查封，续查封期限为三年（自2015年11月7日至2018年11月6日止）。胡立军已入住涉案房屋。
另查明，阿里公司在二审中确认，阿里公司的破产债权确认程序已经完成，本案所涉胡立军借给李翠英的300万元借款没有被确认为阿立公司的破产债权。
对一审查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题如下：
一、关于《房屋转让合同》的效力问题。从查明的事实来看，涉案的惠天然●城市公园英伦世家双拼11号房屋，系李翠英购买，属于其私人财产。现李翠英自愿以该房屋抵偿所欠胡立军的债务，并签订《房屋转让合同》，是对其民事权利的处分。胡立军与李翠英在一、二审均认可签订《房屋转让合同》系双方真实的意思表示。虽然双方均认可在合同签订时间上有倒签，但对合同的内容不产生实质影响，且合同内容并未违反法律的禁止性规定。双方自愿签订的《房屋转让合同》一经签订，房屋买卖合同就成立并且成效，未进行产权过户登记不发生物权转移的效果，并不影响房屋转让合同的成立与生效。一审法院认为以物抵债协议系实践性合同，涉案房屋的物权未转移前，该以物抵债协议未生效的认定不当，本院依法予以纠正。
二、李翠英应否继续履行协议并办理房屋过户手续。根据合同法的规定，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。涉案《房屋转让合同》一经签订，即发生效力，双方均有履行合同的义务。胡立军有权要求李翠英继续履行，李翠英有义务继续履行。但由于涉案房屋已经被人民法院查封，在房屋被查封期间不得办理房屋过户手续，这是人民法院查封的职权行为所产生的后果。在查封存续期间，即使李翠英主观上愿意继续履行协议，客观上也不能实现，胡立军请求办理房屋过户手续的请求在涉案房屋解封前不能得到支持。在办理房屋过户手续的障碍消除以后，胡立军仍然有权主张权利，李翠英应配合办理房屋过户手续。
综上，一审法院认为涉案房屋的物权未转移前，以物抵债协议未生效不当，应予纠正。胡立军的部分上诉理由成立，应予采纳。但涉案房屋已经被人民法院查封，在查封存续期间，胡立军要求继续履行并办理房屋过户手续的请求不能支持。故一审法院驳回胡立军诉讼请求的判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30900元，由胡立军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱湘归
代理审判员 覃开艳
代理审判员 程似锦
二〇一六年九月十九日
书 记 员 谢昊皓