江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1282号
上诉人（原审被告）南京嘉泰德实业有限公司，组织机构代码60896765-8，住所地南京市六合区长冲街59号。
法定代表人尤德如，该公司执行董事。
委托代理人毛凌霄、孙娟，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市大厂土特产品公司，组织机构代码13541164-0，住所地南京市六合区新华路520号。
法定代表人黄金凤，该公司总经理。
委托代理人常福民，江苏金协和律师事务所律师。
委托代理人胡成进，男，1969年11月12日生，汉族，该公司职工。
上诉人南京嘉泰德实业有限公司（以下简称嘉泰德公司）与被上诉人南京市大厂土特产品公司（以下简称土特产品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2013）六沿民初字第818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日立案受理，依法组成合议庭并公开开庭审理了本案。嘉泰德公司的法定代表人尤德如及其委托代理人毛凌霄、孙娟，被上诉人土特产品公司的委托代理人常福民、胡成进到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会研究现已审理终结。
土特产品公司原审诉称，1998年9月18日，双方签订土地使用权转让合同一份，土特产品公司将约定地块的使用权转让给嘉泰德公司，同时双方还约定，土特产品公司自1999年1月1日起将春秋商场分部一、二楼全部租赁给嘉泰德公司使用，期限50年。土特产品公司认为该合同关于租赁期限的约定，违反了现行合同法的规定，也不符合当事人双方合同第16条约定；另因情势变更，现房屋租金已显失公平，违背了当年双方约定的初衷，严重损害了土特产品公司的利益，故诉至法院请求：（1）判令双方的房屋租赁合同自合同法实施之日起超过20年期限的约定无效；（2）诉讼费由嘉泰德公司承担。
嘉泰德公司原审辩称，一、春秋分部的50年使用权是双方关于土地使用权转让合同的配套条款。土特产品公司将春秋分部后面的荒地出售给嘉泰德公司开发建设商场，春秋分部作为新建成的商场门脸和通道，嘉泰德公司必须要使用的，故本案的诉争法律关系并非房屋租赁法律关系，而是以房产使用权作为开发条件的对价使用关系。二、双方的协议成立于1998年，而合同法颁布于1999年，根据合同法司法解释（一）第一条和第三条的规定，应当适用旧法。故50年的期限约定并不违反法律规定，法不禁止即为合法。三、本案租金属于正常的市场涨跌，且是土特产品公司签订期限条款时能够预见的，不适用情势变更原则。综上，请求驳回土特产品公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，1998年9月18日，土特产品公司与嘉泰德公司签订一份土地使用权转让合同，约定将位于六合区长冲街以北、春秋商场分部营业楼后面的一块土地使用权转让给嘉泰德公司，转让费为242万元。该合同第七条约定：为了方便乙方（即嘉泰德公司）对转让后的土地的使用，甲方（即土特产品公司）同意自一九九九年一月一日起，将现春秋分部一、二楼（一楼门牌号位于长冲街49号至73号）全部承包给乙方使用，承包期伍拾年，承包费第一个拾年，每年35.5万元；第二个拾年，每年38万元；第三个拾年，每年42万元；第四个拾年，每年42万元；第五个拾年，每年42万元，每年分一月、七月两次各付50%，承包费全部用于发放春秋分部及批发部下岗、待岗人员工资……在乙方承包甲方春秋分部的承包期内甲方与现有承包者的承包关系全部转户给乙方，所有现有承包者发生的一切事宜，由乙方自行处理，与甲方无涉。合同第十六条第1项约定：合同签订后，如中央或地方政府对现行法规进行有关变动，甲、乙双方应针对现行新法规进行修订本合同，以便和国家政策保持一致，若新法规导致一方利益受影响，双方在服从国家新法规的前提下订立补充协议。此后，嘉泰德公司在受让的土地上建设了六层楼房即嘉泰商厦，土地管理部门核发的土地使用权期限为40年，于2039年3月23日终止。前述六层楼房与春秋分部一、二楼相邻为一体，其中二楼与春秋分部二楼墙体相隔（见补充合同﹤一﹥第二条之背景），一楼与春秋分部一楼设有进入嘉泰商厦的三个出入口，每个出入口为一间门面（宽3.6米、进深8.4米）。同年10月6日，双方根据土地使用权转让合同第一、四、五、七条签订一份补充合同﹤一﹥，约定：一、为了方便乙方对转让后的土地的使用，甲方同意自1999年1月1日起，将现春秋分部一、二楼全部承包给乙方使用，承包期50年，即乙方拥有春秋分部一、二楼50年使用权。50年承包期满后，以甲、乙双方协商在原合同的基础上续签合同，继续将春秋分部承包给乙方使用，在适当时期，经双方商定同意，甲方可将春秋分部的房产土地权一次性卖给乙方。二、甲方同意将春秋分部后檐墙全部拆除打通，与乙方在转让土地上的新建筑连通，使新老建筑连成一体，构成一个框架式整体建筑，以方便乙方使用。三、甲方同意乙方新建建筑的东面墙体，以转让土地的东面红线为基准。其新建筑的预留通道在转让土地红线以外属甲方的土地上预留。
2002年12月28日，由于当地政府对长冲街进行步行街改造，双方又签订一份补充协议，约定：拆除乙方租赁甲方的房屋50平方米面积，致使租赁费用下降，对原部分房租金按原合同价格进行调整为：一、第一个拾年（1999年－2008年）每年租金为35.5万元、2002年上半年租金已付17.75万元、下半年为17.25万元、2003年至2008年每年租金为32.5万元，第二个拾年（2009年－2018年）每年租金为348400元，第三个拾年（2019年－2028年）每年租金为366600元，第四、第五个拾年（2029年－2048年）每年租金为38.5万元，每年支付租金的时间为元月、七月各付50%，先付后用。二、根据甲方房产证确认面积，原面积为760.9平方米，拆房后的面积为710.9平方米，今后如遇拆房，租金以710.9平方米测算……
2004年10月12日，土特产品公司向嘉泰德公司出具声明一份，内容为：原春秋分部一、二楼，即现临长冲街从“快可立”至“天天音像”的十二间门面房（一楼门牌为长冲街49号至73号，详见房产证图示）的房产权和土地使用权属我公司所有。即凡属我公司上述房产从四周柱子外口的范围均属我公司产权。根据我公司与嘉泰德公司于1998年9月18日签订的协议：自1999年1月1日起，我公司将上述原春秋分部一、二楼710.9平方米全部承包给嘉泰德公司使用，承包期50年，在承包期内嘉泰德公司享有该房产使用权、转租权、收益权。
原审诉讼中，原审法院组织双方进行了现场勘查，确认春秋分部总面积为712.96平方米，由嘉泰德公司出租给百姓药店等商户使用，其中一楼面积为323.68平方米，合计11间半，二楼面积为389.28平方米，嘉泰商厦西侧已改造预留有巷道，即该地块不再处于封闭隔离状态。
以上事实，有双方当事人陈述、土地使用权转让合同、土地使用权转让合同补充合同（一）、补充协议、声明、国有土地使用权证书等证据予以证明。
原审法院认为，土特产品公司与嘉泰德公司之间系房屋租赁关系。虽然双方在合同中使用“承包”一词，但因无春秋分部经营权的让渡，故双方间的约定仅囿于对物的利用，符合租赁法律关系的特征。嘉泰德公司主张双方系土地交易的对价使用关系，因无对应法律制度，故无法确认其法律性质。本案的争议焦点在于是否适用现行合同法有关租赁期限的规定，进言之，本案涉及新旧法如何适用问题。关于新法的溯及力，法不溯及既往原则是相对的，租赁行为具有持续性，本案合同的履行期限跨越了新旧合同法交替的界点，且绝大部分履行期限在合同法实施之后，应当适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二条因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章合同履行的有关规定，该规定本身表明合同法具有溯及力。当时法律对租赁期限未作规定，属于法律规范上的空白，合同法对此有了规定，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条后段之规定，即当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。加之，双方在签订合同之初非但未排斥新法的适用，而是积极响应，选择适用现行新法（本案合同第十六条第1项）。综上，合同法对本案具有溯及力，土特产品公司与嘉泰德公司的合同第七条关于租赁期限的约定，自合同法实施后超过二十年期限的部分无效。依照《中华人民共和国立法法》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第四百二十八条的规定，原审法院判决：南京市大厂土特产品公司与南京嘉泰德实业有限公司关于春秋分部一、二楼租赁期限的约定，自1999年10月1日起计算，超过二十年的期限部分无效。一审案件受理费4900元，由南京市大厂土特产品公司和南京嘉泰德实业有限公司各半负担。
嘉泰德实公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院判决上诉人嘉泰德公司占有、使用被上诉人所有的春秋分部房产为租赁关系认定法律关系错误。《土地使用权转让合同》第七条设定了上诉人与被上诉人之间的地役权法律关系，据此上诉人依法占有、使用被上诉人所有的春秋分部房产，就是为了保证上诉人使用被上诉人转让给上诉人位于春秋分部房产后面土地的效益，完全符合地役权法律关系的特征。春秋分部房产是整个商厦的唯一对外敞口和通道，而且春秋分部两层楼与上诉人建设的六层商业房产已经打通成为一个整体，整个商业物业的通道、门面、店招、宣传等商业核心功能均以该两层楼作为载体，可以看出是否拥有春秋分部房产的使用权是上诉人在转让土地上建设商厦能否获得收益的根本保障，这就是双方在签订《土地使用权转让协议》的同时特别约定给予上诉人春秋分部房产50年使用权的根本原因所在。二、无论是双方最初签订的《土地使用权转让合同》，还是后续签订的《土地使用权转让合同补充合同（一）》及被上诉人单方出具的《声明》，均一再明确春秋分部房产使用50年并确认50年的使用是为了方便上诉人对转让土地的使用。这不仅多次明确双方为地役权法律关系，而且证明被上诉人对这一法律关系的明知和确认，被上诉人现以租赁关系为由提起诉讼，显属故意混淆法律关系以达到逃避继续履行的法律义务。如上诉人失去春秋分部房产的使用权，上诉人所有的商业房产势必无法正常运作，将给上诉人及200多家商户造成无法估量的损失。三、原审法院错误理解和适用《合同法解释（一）》第一条、第二条，却不适用第三条关于合同效力的特别规定，属于适用法律错误。四、本案应遵循合同法的基本原则，维护合同当事人意思自治、在合同法实施前双方约定的50年期限应为有效。综上，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人土特产品公司辩称，一、本案涉及的是房屋租赁合同关系，不是上诉人主张的地役权法律关系。首先，合同约定及履约过程表明双方系房屋租赁关系。其次，房屋租赁关系与地役权关系有着完全不同的法律特征，前者属债权范畴，客体为房屋；后者属用益物权，客体只能是土地，本案是被上诉人将自有房屋租赁给上诉人使用。二、一审认定上诉人租赁房屋超过20年期限部分无效，适用法律正确，于法有据。本案双方当事人在签订合同时，已经达成合意，明确约定在合同履行过程中适用新法条款。三、租赁关系如果维持50年不变，不仅违反法律规定，对于被上诉人明显不公平。房屋租金全部用于发放春秋分部及批发部下岗、待岗人员工资。我司一直以租金支付下岗职工生活费，随着社会的发展，下岗生活费和社保逐年提高，支出的增加使公司早已严重入不敷出，下岗职工为提高生活费多次上访，围堵政府大门，造成严重不良影响。被上诉人出租给上诉人的房屋，目前同地段租金已由1999年的500元∕㎡增至5500元∕㎡。四、租赁关系是否存续，均不排除相邻关系间需要承担的义务，对此被上诉人有明确的认识，并多次表明态度。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。
本院认为，土特产品公司与嘉泰德公司签订的土地使用权转让合同第七条关于春秋分部房屋使用期间的约定应属房屋租赁关系，虽合同中使用“承包”一词但实为“租赁”，且补充协议中也明确房屋使用费用为租金，符合租赁法律关系的特征，故上诉人主张合同第七条设立了双方地役权法律关系的理由不能成立，本院不予采信。本案中，双方签订的合同虽成立于合同法实施之前，当时相关法律没有规定超过20年的期限无效，但双方在合同第十六条第1项明确约定“本合同签订后，如中央或地方政府对现行法规进行有关变动，甲、乙双方应针对现行新法规进行修订本合同，以便和国家政策保持一致，若新法规导致一方利益受影响，双方在服从国家新法规的前提下订立补充协议”。据此，双方在签订合同之初，已对履行合同过程中出现的法律法规有预见且合意适用新法规，现合同法于1999年10月1日起实施，按合同约定，若新法规导致一方利益受损，双方应在服从新法规的前提下订立补充协议，现双方因租金利益严重失衡而引发纠纷并一时协商不成，且依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，房屋租赁不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故被上诉人要求确认关于春秋分部一、二楼租赁期限自1999年10月1日起计算所余期限超过20年的，超过的部分无效，具有事实与法律依据，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费4900元，由上诉人南京嘉泰德实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年十一月四日
书 记 员 林雨虹