山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第1116号
上诉人（原审原告）马会民，农民。
委托代理人杨春恒，山东衡明律师事务所律师。
委托代理人田鲁剑，山东衡明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）安丘新建业置业发展有限公司，住所地：安丘市商场路南侧。
法定代表人孙淑芬，该公司董事长。
委托代理人冯东，山东鸢都英合律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张信德，农民。
委托代理人李万清，山东文信律师事务所律师。
上诉人马会民因与被上诉人安丘新建业置业发展有限公司（下称新建业公司）、张信德房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2014）安民重初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，涉案原建筑物位于安丘市商场路（东西方向）中段南侧，为二层沿街楼房十户、单层共32间房屋。马会民在该路段原有沿街楼房二处，其中一处：房产证号潍安房权证安丘私字第××号，房屋坐落安丘市商场路366号，北立面东西长度28.25米，层数二层，每层7间，建筑面积466.67平方米，设计用途营业，楼头为三层1间，共15间；国有土地使用证号安国用（1999）字第00333号，使用权类型转让，用途建门市，使用权面积295.16平方米；另一处：房产证号潍安房权证安丘私字第××号，房屋坐落安丘市商场路366号，北立面东西长度8米，层数二层，每层2间，共4间，建筑面积132.62平方米，设计用途商住；国有土地使用证号安国用（2004）字第0447号，使用权类型转让，用途商业，使用权面积84.0平方米。该两处沿街楼房基本位于十户房屋的东西两端，北立面东西长度共计36.25米。第三人张信德在该路段原有沿街楼房一处，自东向西数约为第六户，单层为第17、18间。另李希平等业主在该路段亦有楼房。
新建业公司欲在该路段开发建设“阳光大厦”，后与张信德签订打印的《拆迁房屋实物补偿协议》，内容为：“拆迁人（以下简称甲方）：（空白）被拆迁人（以下简称乙方）：张信德委托拆迁人：安丘市房屋拆迁服务公司地址：安丘市北区建设局五楼因城市建设需要，甲方需要拆除乙方房屋，根据房屋拆迁法规、政策规定，甲乙双方及委托拆迁人就房屋拆迁补偿达成如下协议：第一条被拆迁房屋现状：被拆迁房屋坐落于商场路中段阳光花园小区西北角。第二条补偿方式及数额：甲方对乙方被拆除房屋的面积（空白）平方米，实行“拆一还一”；后盖附属设施实行作价补偿，共计（空白）元（详见《拆除房屋及附属设施堪估表》）。第三条乙方在年月日前将原房屋腾空，完好无损地交委托拆迁人拆除，并将拆除房屋的证件交甲方，由甲方代乙方办理房屋注销登记手续及新房产证。乙方未按时腾空移交原房屋，或将房屋破坏，委托拆迁人从乙方应得款项中扣减相应费用。第四条新建沿街房在被拆迁人原有面积的基础上多出或被拆迁人少要的部分以2200元/㎡计算互相找差。第五条甲方在拆迁结束后一年内对被拆迁人进行安置，根据国家有关政策最长可延长6个月，逾期造成的损失（以相邻沿街房的租金为准）由甲方承担。第六条新建的沿街房标准执行市里的规划标准，但不低于东侧的沿街房标准。第七条拆迁人按照自西向东的顺序优先选择沿街房。第八条一方当事人反悔或者不履行本协议，拆迁当事人可以向房屋拆迁主管部门申请裁决或直接向人民法院起诉，但不停止拆迁的执行。第九条双方约定的其他事项：1、水电暖齐全2、变压器补偿二万元3、地面处理：贴地面砖4、门：不锈钢玻璃钢门本协议自三方签字或盖章时生效。本协议附《拆除房屋及附属设施堪估表》一式四份，甲乙双方和委托拆迁人各执一份，报房屋拆迁主管部门一份。甲方：安丘新建业置业发展有限公司（印章）法人代表：（空白）乙方：张信德（签名、捺印）委托拆迁人：安丘市房屋拆迁服务公司（印章）法人代表：李金波（签名）2006年11月4日”。新建业公司亦与马会民签订了同上的《拆迁房屋实物补偿协议》，落款日期为2007年9月4日。
涉案阳光大厦沿街房建设完毕并具备分房条件后，新建业公司于2012年3月2日向马会民、张信德等业主发放《阳光大厦沿街房分房初步意见（讨论稿）》，内容为：根据业户的强烈要求，我们准备组织已完成拆迁的业户讨论分房方案，具体设想如下：一、情况说明：1、由于大厦管理人员的更换，目前建成的沿街房是第三方案，因为考虑与住宅结构的衔接，可能梁柱较多面积大小差别很大。2、本次拆房的顺序如下,高美德、孙建华、吕凯、宋延龄、张信德、马会民、李希平。二、我们的意见：1、首先组织讨论选房规则，提出自己的修改建议；2、依据原有旧沿街房从西向东的顺序，原则上在什么位置选什么位置的房子。3、根据原有旧房子的大小，结合新沿街房的大小，制定选房标准，这样选哪套房对原有位置微调是不可避免的。三、选房规则：根据阳光大厦沿街房现状，对已完成拆迁的住户，按照自西向东的顺序，结合拆迁的早晚、面积的大小、制定如下选房规则：1、根据业户拆房的早晚顺序；2、根据业户原有沿街房的顺序；3、根据已建成的沿街房的现状，面积差别较大，进一步细化选房标准：1、北立面东西长度12米以上的只有原房4间以上的业户才有选房资格；2、北立面东西长度11米以上的只有原房3间以上业户才有选房资格；3、北立面东西长度8米以上的只有原房2间以上业户才有选房资格。
2012年3月4日上午，新建业公司邀请安丘市房屋拆迁管理办公室到场见证，组织马会民、张信德等业主进行分房。张信德选择了2号房，并在《阳光大厦新建沿街楼选房记录表》（平面图）2号房处签名。当日中午，新建业公司将分房见证人员某，该期间张信德通过电话对选择2号房表示反悔。2012年4月6日李希平向原审法院起诉，要求新建业公司交付9号房（自东向西数，建筑面积315.3平方米，价值约200万元）。后双方达成协议：安丘新建业置业发展有限公司将13号（自东向西数，面积约230平方米）作为拆迁还建房补偿给李希平；安丘新建业置业发展有限公司补偿李希平现金18万元，原审法院于2013年2月4日印发（2013）安民初字第1580号民事调解书予以确认。
《阳光大厦新建沿街楼选房记录表》（平面图）显示：1号、3号、12号、13号房处有马会民签名（1号、12号并有捺印），13号房处的“马会民”被划去，更替为李希平签名；3号房处亦有张信德签名及捺印；2号房至今无签名。
2013年5月27日，马会民持2号、3号房电能卡，以新建业公司为被告起诉，诉称：补偿方式及数额为“拆一间还一间”；其于2012年3月4日下午在3号房处签名，当时该处无人签名；后新建业公司协调将13号房调给李希平，将2号房分给马会民；新建业公司已为其办理了2号及3号房的电能卡，要求新建业公司：一、给1号、2号、3号房供电供水；二、赔偿房租损失1663200元；三、办理1号、2号、3号、12号房的房产证和土地证；三、给付实物拆迁补偿200000元；五、诉讼费由新建业公司负担。原审法院以（2013）安民初字第1580号立案。新建业公司辩称：同意将1号、12号房分给马会民；补偿方式及数额为“拆一平方米还一平方米，未将2号房分给马会民，3号房系马会民在张信德签名后又强行签名；2号及3号房的电能卡系马会民找物业公司办理的，其与物业公司是两个独立的法人单位，已通知物业公司作废。
新建沿街房1号、2号、3号、12号单层共计9间，北立面东西长度共计36.9米；1号房建筑面积259.68平方米，2号房219.98平方米，3号房259.51平方米，12号房415.14平方米，共计1154.31平方米。经当事人申请，原审法院委托，潍坊富润土地房地产资产评估有限公司以2007年9月4日（签订《拆迁房屋实物补偿协议》之日）为基准日进行评估，马会民所属原拆迁房的附属设施价值为77805元；潍坊国正价格评估事务所于2013年9月4日作出潍国价字[2013]第038号价格评估报告：根据委托方提供的委托书及相关资料并经进一步勘验调查，该标的为阳光大厦沿街1号、2号、3号、12号房2009年3月3日至2012年4月30日的租金。1号房建筑面积259.68平方米，2号房建筑面积219.98平方米，3号房建筑面积259.51平方米，12号房建筑面积415.14平方米，共计1154.31平方米。根据该价格评估标的实际情况，结合市场行情确定标的在基准日的评估价格1号、2号、3号、12号房自2009年3月4日至2012年4月30日租金价格为800910元。期间，新建业公司恢复为1号、2号、3号房供电供水；后新建业公司将2号、3号房断电断水。
2014年1月6日张信德向原审法院起诉，要求新建业公司交付房屋拆迁安置的阳光大厦103号（3号房)沿街房（价值约160万元）。同年12月15日撤回起诉，同时申请以第三人身份参加本案重审，请求支持其诉求。本案重审中，张信德述称：其于2012年3月6日在3号房处签名，当时该处无人签名，马会民系在其签名后过了约一个星期在3号房处又签的名。
马会民为证明新建业公司已将2号、3号房分配与其的主张，提供了以下证据：1）“阳光大厦沿街房分房参加人员”情况表：阳光大厦沿街房分房参加人员（标题）2012年3月4日拆迁人：孙希臣刘洪文韩法波被拆迁人：高美德孙建华宋艳玲张信德马会民李希平委托拆迁人刘文义（安丘市房屋拆迁管理办公室）在现场按先后顺序选房，签字按手印定下房号的是：高美德签字的是：11号房孙建华签字的是：10号房宋艳玲当时未签房张信德签字的是：2号房马会民签字的是：1号、3号、12号、13号房当时在场能证明被拆迁人以上选房定好情况属实的证人有：11号房高美德（签名、捺印）宋艳玲（签名、捺印）以上情况属实孙建华（签名、捺印）以上情况属实以上情况属实李希平（签名、捺印）以上情况属实马会民（签名、捺印）以上情况属实（捺印无签名）安丘市房屋拆迁管理办公室刘文义（签名、捺印）时间：2012年3月4日地点：阳光大厦物业管理办公室。2）安丘市房屋拆迁管理办公室出具的证明：我单位应新建业公司的邀请，安排刘文义同志作为见证人参与了于2012年3月4日他们组织的阳光大厦沿街房拆迁户现场分房工作。安丘市房屋拆迁管理办公室（加盖公章）2013年7月23日。3）“刘文义”出具的证明：兹证明在2012年3月4日新建业公司组织的阳光大厦沿街房拆迁户现场分房过程中，我作为见证人参与了此次分房工作，分房地点在阳光大厦物业管理办公室，组织者为孙希臣、韩法波、刘洪文。参与分房拆迁户有高美德、孙建华、张信德、马会民、李希平、宋艳玲等。根据双方签订的协议自西向东对应置换选房，在现场根据房屋间数按先后顺序进行了合理调配选号分房，拆迁户马会民现场签字选房的房号为1号、3号、12号、13号，以上情况属实。刘文义（签名、捺印）2013年7月23日。4）“李希平”出具的证明：我是阳光大厦沿街房的房主和阳光大厦沿街房分房参加人员，我证明阳光大厦沿街房房主马会民旧房被拆后，集体分房时分给马会民的是1、3、12、13号房。后在2013年初，新建业公司物业公司管理人员刘洪文经理找到马会民将2号房给马会民，13号房给了我，两间房进行了调换。李希平（签名、捺印）2013年5月21日。5）1号、2号、3号、12号房电能卡（2号、3号为原一审中提供，1号、12号为本案重审中提供）。5）“张瑞明”出具的承诺书及通话录音。
张信德及新建业公司为证明3号房已分配给张信德、马会民系张信德在3号房处签名后强行签名，提供了以下证据：1）《拆迁房屋实物补偿协议》，落款日期2006年11月4日；2）张可江出庭证言：3月4日分房，张信德是3月6日去签的3号房，当时3号房处是空白的，2013年9月12日张信德让张可江陪同去拿的钥匙；3）新建业公司与张信德签署的阳光大厦拆迁还建沿街楼结算明细表，且第11条载明：“张信德预交10万元，等房产证办理完毕后，以房管局确权面积为准计算差额，多退少补”、3号房补差收款收据、张信德出具的收到3号房钥匙一把的收到条（落款日期2013年3月10日）。
经质证，张信德及新建业公司、马会民对对方提供的证据互不认可，且新建业公司当庭明确表示3号房已分给了第三人张信德。
以上事实有（2013）安民初第1580号案件、本案重审中三方当事人提供的证据材料等证据及各方当事人陈述在案为凭。
原审法院认为，根据马会民、张信德分别对新建业公司提出的诉讼请求，其中均要求新建业公司继续履行合同义务，系合同之诉，故本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的拆迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。房屋拆迁安置补偿合同纠纷是指拆迁人与被拆迁人之间发生的纠纷。
关于2号房，马会民提供了李希平书面证言及电能卡等证据证明其主张，经质证新建业公司均不认可，并明确表示从未同意将2号房分给马会民。合同的补充或确认图表等表现形式亦是合同的重要组成部分。因此，《阳光大厦新建沿街楼选房记录表》（平面图）系房屋拆迁安置补偿合同不可或缺的组成部分，系马会民要求新建业公司继续履行合同义务至为充分有效的证据。而《阳光大厦新建沿街楼选房记录表》（平面图）上并无马会民签名。故，对马会民关于2号房的诉讼请求不予支持。
关于3号房，房屋拆迁安置补偿协议对具体的安置地点和位置，新建沿街楼房个别房内规划设计有电梯、楼梯、立柱等重要事项根本无约定。房屋拆迁安置补偿合同第二条载明：“补偿方式及数额：对被拆迁房屋的面积（空白）平方米，实行‘拆一还一”；第四条载明：“新建沿街房在被拆迁人原有面积的基础上多出或被拆迁人少要的部分以2200元/㎡计算互相找差”。2012年3月4日下午分房见证人并未在场，马会民对张可江的证言亦不认可。3号房处马会民、第三人张信德两人的签名相冲突。三方当事人均不能提供充分有效证据证明马会民还是张信德先在3号处签名，对3号房安置补偿给谁产生重大分歧。而3号房安置补偿给谁属于新建业公司的工作范围。新建业公司当庭明确表示3号房已分给了张信德。故新建业公司对3号房应向张信德承担继续履行的合同义务。张信德要求新建业公司支付奖金10000元、变压器补偿款2000元，共计12000元，新建业公司无异议，予以支持。关于张信德要求新建业公司将阳光大厦103号沿街房有效交付，该行为现能否实现，由多种因素所决定；所诉超交款10534元，退款条件未成就，故均不予支持。
新建业公司要求马会民腾出2号、3号房并赔偿损失，与本案合同之诉不是同一法律关系，应另行处理。
关于马会民对1号、12号房向新建业公司提出的诉讼请求，新建业公司对1号、12号房已安置补偿给马会民无异议。因此，马会民关于1号、12号相应的诉讼请求，予以支持。马会民要求新建业公司赔偿房租损失1663200元，根据上述事实及评估报告依据1号、2号、3号、12号房面积作出的房租损失价值，1号、12号房的房租损失即逾期安置损失为468219.18元[800910元÷1154.31平方米×（1号房259.68平方米+12号房415.14平方米）]。关于拆迁实物补偿款200000元，鉴定机构依据法定程序，经市场调查和征询，评估价值为77805元，予以采信及支持。马会民认为评估价值过低，没有事实和法律依据，不予采信。新建业公司应按照合同约定支付马会民拆除房屋及附属设施补偿77805元；关于变压器补偿款20000元，双方有明确约定，予以认定及支持。另新建业公司在为其他业主办理房地产产权登记证书时，应为马会民办理1号、12号房房地产产权登记证书。评估费用属于诉讼费，负担情况由法院依法决定。
综上，为依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、安丘新建业置业发展有限公司支付马会民拆除房屋及附属设施补偿款77805元、变压器补偿款20000元，共计97805元，于判决生效之日起十日内付清；二、安丘新建业置业发展有限公司赔偿马会民逾期安置损失468219.18元，于判决生效之日起十日内付清；三、安丘新建业置业发展有限公司为阳光大厦其他业主办理房地产产权登记证书的同时，为马会民办理阳光大厦1号、12号沿街房的产权登记证书；四、驳回马会民的其他诉讼请求；五、安丘新建业置业发展有限公司支付第三人张信德奖金10000元、变压器补偿款2000元，共计12000元，于判决生效之日起十日内付清；六、安丘新建业置业发展有限公司为阳光大厦其他业主办理房地产产权登记证书的同时，为第三人张信德办理阳光大厦3号（103号）沿街房的产权登记证书；七、驳回张信德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。马会民案件受理费21769元（马会民已预交21569元）、评估费用8720元，由马会民负担21187元，安丘新建业置业发展有限公司负担9302元；财产保全费5000元，由马会民、安丘新建业置业发展有限公司各负担2500元。第三人张信德案件受理费，减半收取282元（未预交），由张信德负担137元，安丘新建业置业发展有限公司负担145元。
宣判后，马会民不服，提起上诉称：按照双方协议约定的拆一间门面房换一间门面房，上诉人已经在选房平面图的1、3、12、13号房处签名，后新建业公司与上诉人协商将13号房调给李希平，2号房调给上诉人，现新建业公司不认可将2号房调给上诉人不合常理；且新建业公司已为上诉人办理了1号、2号、3号、12号沿街房屋的电能卡，故上诉人应分得涉案阳光大厦1号、2号、3号、12号沿街房屋，原审法院仅确认1号、12号房归上诉人，未确认2号、3号房归上诉人错误。张信德在庭审中承认其是在3月6号在新房分配表上签字，而上诉人在3月4号就选取了3号房并签字，因此上诉人应分得3号房，原审法院将3号房分给张信德错误。由于新建业公司未按时将涉案房屋交付给上诉人，新建业公司还应赔偿1号房自2012年5月1日至2013年7月13日止的房租损失；2号、3号房自2012年5月1日至送上水电为止的房租损失。新建业公司总经理张德明承诺的有关新房面积差额及应减去公摊面积、房屋柱子等占用的面积并未兑现，还有应赔偿房屋的一楼暖气配套设施和二楼铺设地面补偿。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人新建业公司辩称：原审判决1号、12号房补给马会民，3号房补给张信德正确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人张信德辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院认为，关于马会民应否分得涉案阳光大厦1号、2号、3号、12号沿街房屋问题。新建业公司、马会民、安丘市房屋拆迁服务公司三方签订的《拆迁房屋实物补偿协议》中约定，新建业公司对马会民被拆除房屋的面积（空白）平方米，实行“拆一还一”；后盖附属设施实行作价补偿，共计（空白）元（详见《拆除房屋及附属设施堪估表》）。马会民两处房屋面积共计599.29平方米，按照被拆除房屋的面积平方米，实行“拆一还一”的约定，马会民选中的涉案阳光大厦1号房建筑面积259.51平方米、12号建筑面积415.14平方米，合计674.65平方米，新建业公司亦认可，马会民所补偿的新房面积已符合合同约定。故原审法院判决新建业公司为马会民办理涉案阳光大厦1号、12号沿街房的产权登记证书并无不当。马会民主张的拆一间门面房换一间门面房，因各方签订的《拆迁房屋实物补偿协议》中并未约定，故该主张证据不足，本院不予支持。
关于涉案阳光大厦3号房的分配问题。张信德、马会民在该路段各有原沿街楼房。张信德、马会民分别与新建业公司、安丘市房屋拆迁服务公司签订了内容基本相同的《拆迁房屋实物补偿协议》。张信德主张其先在涉案的3号房处签名，其姓名签在分房表3号房的中间位置，其应分得涉案的3号房；马会民主张其在3月4号就选取了3号房并签字，张信德签名在其后，其应分得涉案3号房。在双方提供的证据尚不足以证明各自应分到涉案3号房的情况下，因新建业公司明确表示已经将3号房分给张信德，张信德依据其与新建业公司签订的拆迁房屋实物补偿协议，亦应得到相应的安置，故原审法院认为涉案3号房应分给张信德应属适当。
关于马会民要求新建业公司赔偿涉案房屋自2012年5月1日至2013年7月13日止的房租损失，因原审中委托评估时已明确房租损失至2012年4月30日，2012年5月1日后的损失马会民可另行解决。2号、3号房因依据各方签订的《拆迁房屋实物补偿协议》，并未确认补偿给马会民，故马会民要求赔偿2号、3号房房租损失，本院不予支持。马会民主张新建业公司总经理张德明承诺的有关新房面积差额及应减去公摊面积、房屋柱子等占用的面积未兑现，还有应赔偿房屋的一楼暖气配套设施和二楼铺设地面补偿，属新增加的诉讼请求，本院调解未果，马会民可另行解决。
综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7894元，由马会民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 宫 磊
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 王新艳