广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）深中法房终字第994号
上诉人（原审被告）：吴振波，住所地：深圳市南山区。
委托诉讼代理人：林佳鹏，广东淳锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市宝安观澜粮食有限公司，住所地：深圳市宝安区观澜圩东大门48号。
法定代表人：陈斌。
委托诉讼代理人：刘海，广东深宝律师事务所律师。
原审被告：深圳市学明投资咨询有限公司，住所地：深圳市福田区梅华路梅林多丽工业区厂房1栋8楼1816房。
法定代表人：温演绿。
委托诉讼代理人：林佳鹏，广东淳锋律师事务所律师。
原审第三人：陈观荣，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：谢进福，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：张容娇，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：陈艳梅，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：黄彩香，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：邓继光，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：陈连欢，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：陈文，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：刘伟云，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：翁观强，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：黄新光，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：李伟光，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：陈纪森，男，汉族，1949年11月1日出生，住所地：深圳市龙华新区观澜仲光园巷**号，身份证号码：4403211949********。
原审第三人：房秋仙，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：何文，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：谢伟平，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：莫桂根，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：陈官琪，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：陈瑞琼，住所地：深圳市龙华新区。
委托代理人：陈官琪。
原审第三人：任满堂，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：陈东华，住所地：深圳市龙华新区。
原审第三人：刘学强，住所地：深圳市龙华新区。
原审�三人：张邦，住所地：深圳市宝安区。
原审第三人：赵天生，住所地：深圳市宝安区。
原审第三人：陈夏威，住所地：深圳市宝安区。
原审第三人：刘天英，住所地：深圳市罗湖区。
原审第三人：莫玲，住所地：深圳市宝安区。
上诉人吴振波因与被上诉人深圳市宝安观澜粮食有限公司（以下简称粮食公司）、原审被告深圳市学明投资咨询有限公司（以下简称学明公司）、原审第三人陈观荣、谢进福、张容娇、陈艳梅、黄彩香、邓继光、陈连欢、陈文、刘伟云、翁观强、黄新光、李伟光、陈纪森、房秋仙、何文、谢伟平、莫桂根、陈官琪、陈瑞琼、任满堂、陈东华、刘学强、张邦、赵天生、陈夏威、刘天英、莫玲物权保护纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三重字第12号民事判决，向本院提起上�。本院于2015年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴振波上诉请求：一、二审人民法院撤销一审判决，依法改判，驳回粮食公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费均由粮食公司承担。事实及理由：
一、一审判决认定位于深圳市宝安区观澜街道翠澜社区XL大街87号房屋（房产证号为：粤房字第××号）的权利人为粮食公司，是对房屋真实权利人认定的错误。涉案房屋的权利人为原参与集资建房的宝安县粮食局观澜LS管理所(下称观澜LS)27名职工，观澜LS仅为名义上的权利人。新兰大街87号综合楼，是原观澜LS于1987年兴建。1991年，原观澜LS兴建园湖工业区，由于缺少资金，将该幢综合楼转让给陈观荣、陈东华、赵天生、谢进福等27名员工。原粮所集资员工为了证明从粮所受让该综合楼的事实，在将该综合楼转让给吴振波时，�吴振波提供了他们对该综合楼拥有所有权的相关证明，这些证明资料有：观粮集资股份会《会员证》，证明原粮所职工从单位受让该综合楼，是大家以股份形式进行集资；《收款收据》，职工交付集资款后，由原观澜LS向职工所出具，该收款收据仅有一部分保留至今。职工以公司工会名义、集资职工代表陈观荣个人名义将该房屋出租的《房屋租赁合同》、收取租金的发票等。这些证明材料均证实，转让给吴振波的该综合楼，是由职工集资从原观澜LS受让的，该房屋的所有权人是全体集资职工，而不是粮食公司。由于受政策因素限制，粮食公司将该房屋转让给原参与集资的观澜LS职工以后，房产证没有办理变更登记，仍是登记于观澜LS名下，但实际的房屋所有权人是参与集资的原观澜LS27名职工，观澜LS仅为登记名义上的权利人。
二、一审判决认定吴振波占有�案房屋，是对粮食公司房屋所有权的侵害，是完全偏离了本案的事实。吴振波从观澜LS27名集资职工手中购买涉案房屋，并没有侵害粮食公司的房屋所有权。2009年12月12日，在粮食公司公司会议室，吴振波与原观澜LS原集资职工陈观荣、陈东华、赵天生、谢进福等27名员工签订《综合楼转让协议》一份。原观澜LS全体集资职工将其集资从单位受让的综合楼（即本案涉案房屋）转让给吴振波，转让价格为人民币360万元。协议签订当天，吴振波就向观澜LS原集资的全体职工支付房屋转让款人民币360万元。参与集资的全体职工向吴振波出具了收到转让房屋款的收据，也向吴振波提供了全体集资职工按集资份额分配转让款的清单。在吴振波与全体集资职工的转让协议中，除明确转让房产、转让款等事项外，同时明确：全体集资员工对该物业享有完全的处分权，因房屋转让时仍在�租，从2010年1月1日起，房屋租金由吴振波收取等内容。依一审判决认定，第三人无权将涉案房产转让给吴振波，吴振波占有、使用该涉案房产缺乏合法依据，理由是该房产登记于粮食公司的名下。那么，侵权人是谁？应当是第三人，是本案第三人将涉案房产转让给吴振波。一审判决并没有认定本案第三人将涉案房产转让给吴振波的行为侵犯粮食公司的房产所有权，擅自出卖他人房产的人尚且不构成侵权的情形之下，涉案房产的买受人却构成侵权，法理何在？如果本案第三人的行为并不侵犯粮食公司房产所有权，吴振波受让该房产自然不构成侵权。吴振波以合法的方式占有涉案房产，尽管由于历史遗留问题没有作出处理，但物权法同样对合法占有的行为给予保护。吴振波受让房产后，深圳市宝安区房屋租赁管理办公室作为政府机关，同样对吴振波的权利行使给予认�，对吴振波与房屋承租人之间的纠纷进行调解，确认吴振波作为合法的房屋出租人办理房屋租赁备案登记。
三、一审判决吴振波向粮食公司支付涉案房屋使用费636000元以及直至交付房屋之日止的房屋使用费，完全是漠视本案的事实，严重损害吴振波的合法权益。吴振波占有该房屋，是从原观澜LS集资职工手中转让所得，也向集资职工支付了对价。吴振波合理使用自己所有的房屋，还须向粮食公司支付使用费，法理何在？粮食公司仅仅是一名义上的房屋所有人，仅仅是由于历史原因，产权登记于粮食公司的名下。依深圳市现行的有关处理历史遗留问题规划、国土的政策规定，涉案房屋补交地价即土地出让金，完成之后，可进行交易，也就是我们通常所说的绿本转红本。至今为止，除了房屋产权证还是登记于粮食公司名下之外，粮食公司并没有其他任何证据�明，粮食公司是房屋的真实权利人，也没有任何证据，否认向原观澜原粮所职工转让涉案房产的事实。一审判决吴振波向粮食公司支付房屋使用费，是完全偏离本案事实，严重损害吴振波的合法权益。
四、一审判决以物权公示原则为由，机械适用法律，是导致本案错判的根本原因，严重损害吴振波的合法权益。《物权法》第九条的规定，仅仅是物权法定的一般原则，房屋作为不动产，房屋产权的登记具有公示和公信效力。但该公示公信的效力，是从维护交易的稳定角度出发，是为了保护与交易有关的善意第三人。本案的涉案房屋，是由原观澜LS转让给参与集资的职工，谁出资谁拥有产权，这是一个永恒不变的产权确定原则。深圳经济特区在改革开放之初，相关政策配套不到位，才会产生历史的遗留问题，也才会有深圳市后来有关解决历史遗留问题的若干政策规定。深圳市人大、市政府出台了大量的地方性法律、法规，“全面摸底、区别情况、尊重历史、实事求是、甄别主体、宽严相济、依法处理、逐步解决”是一系列地方性法律、法规处理这一历史遗留问题的基本原则。物权法的规定没有否定历史，同样是要尊重事实。涉案房屋的真正权利人是原观澜LS参与集资的职工，参与集资职工作为本案的第三人，已向法庭作出如实的陈述，吴振波也向法庭提交了受让涉案房屋时，第三人向吴振波提供的证明房屋为职工集资受让房屋的相关证据。物权法定仅仅是法律上的推定，不能当然推定登记权利人为实际权利人，而应当根据涉案房屋的真实权利状况确定实际权利人。一审判决机械的理解法律，是导致本案发生错误判决的根本原因。综上所述，吴振波认为，涉案房屋为原观澜LS参与集资的职工所有，吴振波从参与集资的职工受让涉案房屋，并不侵犯被吴振波的房屋所有权。粮食公司以涉案房屋登记于其名下，主张吴振波侵犯其房屋所有权，没有事实依据。一审判决判令吴振波返还涉案房屋给粮食公司，并判令吴振波向粮食公司支付涉案房屋使用费，是错误的判决，诚请二审法院依据本案事实，依法纠正一审错误判决，以维护吴振波的合法权益，维护社会的公平和正义。
被上诉人粮食公司辩称：一、涉案房产的房产证上明确登记记载的权利人是粮食公司，并且粮食公司也向法庭提交了深圳市房地产产权登记中心出具的产权登记结果表，上面记载的权利人也是粮食公司，根据我国物权法第十七条的规定，充分证明涉案房产属于粮食公司合法所有，这是无可争议的事实。
二、吴振波所主张涉案房产属于员工集资的，这个主张完全与事实不符，没有法律依据。粮食公司在一审中向法庭提交的证据已经充分证明了涉案房产属于粮食公司合法所有。粮食公司在一审提交了涉案房产的地皮发票1张，证明粮食公司在1984年12月支付了上述涉案房产的地皮款，提交了设计费、报建费、工程款发票9张，证明上述房产系粮食公司建造，由粮食公司支付了涉案设计费、工程款。粮食公司还提交了建筑用地许可证、规划许可证、竣工验收证书以及政府证明一系列证据，证明涉案房产从地皮款、报建、建造的全部资金都是粮食公司支付的，政府的批文中涉案房产的建造人、权利人均系粮食公司，上述证据与涉案房产的房产证是相印证的，完全可以证明涉案房产属于粮食公司于1984年购买地皮，1986年建造，1990年6月15日粮食公司取得房产证，房产完全属于粮食公司合法所有。本案的第三人在一审中是当庭承认涉案房产是由粮食公司所建造的，但主张粮食�司建好并办好房产证后再转让给原审第三人的，事实上涉案房产是由粮食公司所建造，这是无争议的事实，但粮食公司建好并办好房产证后，根本没有将涉案房产转让给原审第三人。假如涉案房产转让给原审第三人，依法应当要到国土部门办理产权变更登记，但涉案房产建好至今都在粮食公司名下。退一步而言，如果没有办理产权变更登记手续，至少要有转让协议，但吴振波和原审第三人无法提供，因为事实上根本不存在粮食公司将涉案房产转让给原审第三人的行为。其次，1989年国有资产管理局在国有资产产权变动时必须进行资产评估的规定中明确规定为了防止国有资产在流动中受到损失，必须在产权变动时正确反映国有资产的价值，进行评估，并以此作为有偿转让的依据，因此在国有资产发生产权变动时必须进行资产评估，根据当时的上述规定，如果国有资产�进行转让必须进行评估，吴振波和原审第三人不仅无法提供转让协议也无法提供评估报告，证明涉案房产根本没有也不可能转让给原审第三人，涉案房产属于粮食公司合法所有的。
三、吴振波在一审中向法庭提交的会员证是不真实的。退一步而言，如果员工存在集资，这种集资也只是参与分红的债权，而不是物权，不影响物权，因为吴振波提交的会员证上记载了以下内容“本证只作会员的股金分红登记之用，本征限会员本人使用不得转让转借他人，不得买卖抵偿债务，退回时缴回注销”，上述记载内容充分说明员工如果真的有集资，集资也是一种分红权，最多只是一种债权。
四、在粮食公司毫不知情的情况下，吴振波与原审第三人签订了房屋转让协议是违法无效的，根据我国物权法第九条、第一百零七条的规定，粮食公司有权追回粮食公司的�产，在没有粮食公司的授权情况下任何人无权处分。五、粮食公司是国有企业，吴振波擅自占有了粮食公司合法享有的房产并谋利，吴振波侵害了粮食公司的权利，吴振波要向粮食公司支付占用、使用涉案房产的使用费。
原审被告学明公司与吴振波的意见相同。
原审第三人张邦述称：粮食公司称我们侵占国家财产，当年的建设太多，政府没有给资金，都是粮管所自筹资金建设，所以没有钱的时候根据深圳市文件搞股份制，我承认综合楼是粮管所建好的，由于当时粮管所没有资金投资园湖工业区，园互工业区建筑过程中缺乏资金，就响应深圳市政策搞股份制，员工要求把综合楼改为股份，后来员工每个人出资1万元，当时全体职工不够30人，有几个是股份多一点，其他职工是出资1万元，粮管所对综合楼就没有股份，综合楼归全体职工所有。综合楼�为股份制后还是由粮管所统一出租，租金分出为股份分红。到了2010年初，领导认为粮管所对综合楼没有股份，就放弃管理，由持有股份的员工选出人员管理，管理人员陈观荣、陈东华、房秋仙，综合楼所有权归我们27名员工。
其他26名原审第三人未参与二审庭审，亦未提交书面意见。
粮食公司向一审法院起诉请求：一、吴振波、学明公司向粮食公司返还观澜街道翠澜社区XL大街87号房产(房产证号码为粤房字第××号)；二、吴振波、学明公司向粮食公司支付房产使用费828,000元(暂自2011年12月1日计至2012年11月30日止)及至吴振波、学明公司实际返还房产之日止的房产使用费；三、吴振波、学明公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：
1990年6月15日，宝安县建设委员会颁发了粤房字第××号房屋所有权证，所有权人为宝安县观澜LS，房�地址宝安县观澜镇大街18号，房屋用途为非住宅，基底面积800平方米，建筑面积1,500平方米，房产性质属单位自建房，建设于1986年。在申办上述房屋所有权证时，第三人陈官琪以粮食公司的单位负责人的名义在申请书上签名。
2012年10月30日，深圳市公安局观澜派出所出具地址证明，证明位于宝安县观澜镇大街18号，房屋产权人为深圳市宝安观澜粮食有限公司，因农村城市化的原因，现地址更改为深圳市宝安区观澜街道翠澜社区XL大街87号。
本案27名第三人系粮食公司于1991年的全部员工。第三人陈官琪、张邦、莫玲提供了《观粮集资股份会会员证》，填发单位为粮食公司，日期为1991年8月1日，该证上手写“投资项目，观澜镇新兰大街18号房产”，同时该证上会员守则约定：1、本证只作会员的股金分红登记之用；2、本证限会员本人使用、不得转借或转让他人，不得买卖或抵偿债务，退会时缴回注销；3、年终凭此证分红。
2009年12月12日，27名第三人作为甲方、吴振波作为乙方签订了一份《综合楼转让协议》，约定交易房产为甲方拥有的位于深圳市宝安区观澜街道新兰大街87号一栋三层综合楼，占地面积800平方米，建筑面积为1,500平方米，甲方将该物业转让给乙方；成交价格为人民币360万元，乙方在签署本协议前向甲方一次性支付，甲方在收取款项后签订协议；该物业转让后，原租赁合同在有效期内对乙方仍然有效，乙方承接甲方原出租合同的权益和责任，2010年1月1日该物业租金收取归乙方所有。
上述协议签订后，吴振波占有使用涉案房产，现吴振波将涉案房产出租给学明公司使用。
原审庭审中，第三人陈观荣、陈官琪、陈瑞琼、张邦、陈夏威称1991年粮食公司按照成本价将涉案房产以集资的形式转让给全体职工，即本案27名第三人，此后涉案房产的租金由粮食公司收取后转给27名第三人，2006年后第三人陈观荣直接出租涉案房产，所得收益由27名第三人分配；粮食公司主张1992年之后的租金一直由粮食公司收取，2006年之后第三人陈观荣擅自将房屋出租。
另查明，深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息显示，粮食公司的股东为深圳市宝安粮食有限公司和深圳市宝安西乡粮食有限公司，法定代表人为陈斌。1993年4月21日，宝安县粮油公司观澜LS变更为深圳市宝安区观澜粮食公司。1993年7月9日，法定代表人由陈官琪变更为陈东华。1994年2月4日，法定代表人由陈东华变更为任满堂。2002年8月26日，深圳市宝安区观澜粮食公司名称变更为深圳市宝安观澜粮食有限公司，高管人员为莫映琴、任满堂、邱文。2008年3月14日，法定代表人由任满堂变更为陈斌，高管人员变更为陈斌、邱文、莫映琴。
为证明粮食公司的资产情况，原审法院要求粮食公司提交其成立至今的会计报表及改制时的审计报告，粮食公司向原审法院提交了粮食公司1990年至1993年的《会计报表》和2008年至2012年的《审计报告》。1990年《会计报表》的《固定资产明细表》项目下的业务（生产）用固定资产载明，仓库容量0.34万吨，原值10.3万元，房屋（包括厂房设备）3,044平方米，原值42.8万元，汽车一辆，原值4.5万元，粮油加工设备10台，原值6.6万元，饲料生产设备2台，原值0.3万元；非业务（生产）用固定资产载明非业务（生产）用房屋418平方米，原值3.7万元，其中职工宿舍456平方米，原值1.8万元，固定资产合计原值70.9万元。1991年《会计报表》的《固定资产明细表》项目下的业务（生产）用固定资产载明，仓库容量3,500吨，原值91,335元，房屋（包括厂房设备）4,111平方米，原值543,610.20元，汽车2台，原值174,336元，粮油加工设备20台，原值141,940元；非业务（生产）用固定资产载明非业务（生产）用房屋386平方米，原值25,845元，其中职工宿舍386平方米，原值25,845元，固定资产合计原值977,066.20。1992年《会计报表》的《固定资产明细表》项目下的业务（生产）用固定资产载明，仓库容量3,500吨，原值89,869元，房屋（包括厂房设备）4,111平方米，原值612,544.6元，汽车2台，原值168,000元，粮油加工设备20台，原值120,441.40元；非业务（生产）用固定资产载明非业务（生产）用房屋386平方米，原值26,922元，其中职工宿舍386平方米，原值26,922元，固定资产合计原值1,017,777元。1993年《会计报表》中没有《固定资产明细表》，该《会计报表》中的《资产负债表》固定资产项目载明固定资产原值为101.78万元。
粮食公司请求吴振波、学明公司支付房产使用费828,000元(暂自2011年12月1日计至2012年11月30日止)及至吴振波、学明公司实际返还房产之日止的房产使用费，粮食公司主张涉案房产的总面积1,500平方米，其中第一层面积为600平方米，第二层面积为900平方米，第一层为商铺，按100元/平方米/月计算，第二层按10元/平方米/月计算，从2011年12月1日起暂计至2012年11月30日止为828,000元，要求此后按照每年828,000元的标准实际计算至房屋返还之日止。吴振波、学明公司对粮食公司陈述的房屋面积予以认可，但对粮食公司主张的租金标准不予认可，吴振波、学明公司主张实际的租金标准比较低。同时粮食公司与吴振波、学明公司双方认可涉案房产位于深圳市宝安区观澜街道翠澜社区XL大道至观澜酒店两边，2011年政府指导租金标准为商业1楼40元/平方米/月，2楼以上是20元/平方米/月。2012年政府�导租金标准为商业1楼45元/平方米/月，2楼以上是30元/平方米/月。2013年政府指导租金标准为商业1楼45元/平方米/月，2楼以上是25元/平方米/月。
关于吴振波、学明公司之间的关系，吴振波、学明公司承认吴振波将涉案房产转租给学明公司，学明公司再出租给他人使用。
一审法院认为，粮食公司主张深圳市宝安区观澜街道翠澜社区XL大街87号房屋由吴振波违法侵占并出租给学明公司牟取非法利益，因此诉请吴振波、学明公司返还上述房产并支付房屋占有使用费；吴振波主张涉案房产的真实权利人为陈观荣等27名第三人，27名第三人将涉案房产转让给吴振波；第三人陈观荣等主张27名第三人均系粮食公司的职工，粮食公司已经通过集资的方式将涉案房产转让给27名第三人。对此，房屋所有权证上显示位于深圳市宝安区观澜街道翠澜社区XL大街87号房屋登记的所有权人为粮食公司，粮食公司依法拥有房屋的占有、使用、收益和处分等权利，虽然27名第三人提供的部分《观粮集资股份会会员证》显示粮食公司于1991年8月1日，将涉案房产作为投资项目，由员工集资，但粮食公司并未将涉案房产转移登记至27名第三人名下，《观粮集资股份会会员证》不能改变粮食公司系涉案房产权利人的性质，而且《观粮集资股份会会员证》也注明该证只作会员的股金分红登记之用，因此第三人无权将涉案房产转让给吴振波，相应的吴振波占有、使用涉案房产缺乏合法依据，粮食公司作为涉案房产的权利人，有权请求吴振波返还涉案房产，由于吴振波将涉案房产出租给学明公司使用，学明公司作为实际使用人应当协助吴振波将涉案房产返还给粮食公司。粮食公司的第一项诉讼请求原审法院予以支持。
粮食公司诉请吴振波、学明公�支付房产使用费828,000元(暂自2011年12月1日计至2012年11月30日止)及至吴振波、学明公司实际返还房产之日止的房产使用费。原审法院认为，由于吴振波占有、使用涉案房产缺乏合法依据，故吴振波应向涉案房产的权利人即粮食公司支付其占有、使用涉案房产期间的房屋占有使用费，关于房屋占有使用费的标准，粮食公司主张按每年人民币828,000元的标准计算2011年12月1日计至实际返还房产之日止的房屋占有使用费，吴振波对此不予认可，由于本案系侵权纠纷，在当事人对房屋占有使用费的标准存在争议的情况下，原审法院参照行政机关颁发的房屋指导租金标准向粮食公司支付房屋使用费确定吴振波应当向粮食公司支付的房屋使用费，现双方已经认可涉案房产所在地2011年政府指导租金标准为商业1楼40元/平方米/月，2楼以上是20元/平方米/月。2012年政府指导租金标准为商业1楼45元/平方米/月，2楼以上是30元/平方米/月。2013年政府指导租金标准为商业1楼45元/平方米/月，2楼以上是25元/平方米/月。本案中，涉案房产的总面积1,500平方米，其中第一层面积为600平方米，第二层面积为900平方米，因此吴振波应向粮食公司支付的2011年12月1日至2012年11月30日的房屋使用费为人民币636,000元，此后的房屋占有使用费根据房屋租赁指导租金标准计算至本判决确定的房屋交还之日止。
粮食公司诉请学明公司支付房屋占有使用费，但学明公司系根据其与吴振波之间的租赁合同关系占有涉案房产，在吴振波、学明公司均认可学明公司已经按时向吴振波支付了租金的情况下，粮食公司要求学明公司承担房屋占有使用费没有法律依据，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、吴振波、深圳市学明投资咨询有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市宝安区观澜街道翠澜社区XL大街87号房屋返还给深圳市宝安观澜粮食有限公司；二、吴振波在本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市宝安观澜粮食有限公司支付2011年12月1日至2012年11月30日的房屋使用费为人民币636,000元（2012年12月份之后的房屋占有使用费按照涉案房产一楼面积600平方米，二楼面积900平方米，根据房屋指导租金标准计算至本判决确定的房屋交还之日止）；三、驳回深圳市宝安观澜粮食有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费人民币37,424元，由粮食公司和吴振波各负担人民币18,712元，受理费粮食公司已预交。
本院经审理查明，一审所查事实无误，本院予以确认。
本院另认定以下事实：
（一）宝安县建设委员会于1990年6月15日就涉案房产填发房产证，登记字号为公9-000014，核准日期为1990年6月15日，记载涉案房产的地址为宝安县观澜镇大街18号，所有权来源为新建1986，基底面积为800平方米，建筑面积为1500平方米，建筑结构及层数为钢筋混凝土四层。
（二）涉案房产的产权资料电脑查询结果表显示：涉案房产的核准日期为1990年6月15日，权利人为观澜LS，房屋性质为自建-
单位建房，房屋用途为非住宅，楼名称及栋号为宝安县观澜镇大街18号，基底面积为800平方米，建筑面积为1500平方米，层数为4。
（三）深圳市公安局观澜派出所于2012年10月30日出具《地址证明》一份，证明因农村城市化的历史原因，原“宝安县观澜镇大街18号”地址变更为“宝安区观澜街道翠澜社区XL大街87号”。
（四）吴振波与陈观荣等27名原审第三人于2009年12月12日就涉案房产签订《综合楼转让协议》一份，吴振波为买方，陈观荣等27名原审第三人为卖方。协议约定：交易房产为深圳市宝安区观澜街道翠澜社区XL大街87号一栋三层综合楼，占地面积800平方米，建筑面积为1500平方米（以现状建筑面积为准）；转让成交价人民币360万元，在签署本协议前一次性支付；该物业未设定抵押亦无查封，陈观荣等27名原审第三人对该物业享有完全处分权；2010年1月1日起该物业租金归吴振波所有，之前的租金归陈观荣等27名原审第三人所有。吴振波与陈观荣等27名原审第三人在该协议下方签字并加盖指印。
（五）深圳市宝安区房屋租赁管理办公室于2012年7月10日就涉案房产出具《房屋租赁凭证》一份，记载房屋坐落地址为深圳市宝安区观澜街道翠澜社区XL大街87号�出租人为吴振波，承租人为学明公司，租赁面积为2300平方米，租赁期限自2012年3月12日至2027年3月12日。
（六）宝安区观澜街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室于2009年12月29日就涉案房产出具《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，内容为：收到吴振波交来位于宝安区观澜街道XL社区XL大街的农村城市化历史遗留违法建筑（编号：508-0304-27044-E、508-0304-27136-E、508-0304-27139-E）的普查申报材料，含申报表、当事人身份证明及转让协议。《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》显示：申报人为吴振波，申报项目所在地为宝安区××街道××社区××大街，建筑物来源为买卖，土地性质为陈观荣等转让的集体土地，用地面积800平方米，建筑面积3200平方米。深圳市观澜街道XL居委经济发展公司、深圳市宝安区观澜街道XL社区�作站及深圳市宝安区观澜街道办事处在该申报表上签字盖章。
（七）粮食公司在一、二审庭审中均确认涉案房产存在加建情形。
本院认为，涉案房产于1990年6月15日获发房产证与《综合楼转让协议》约定的房产基底面积800平方米、建筑面积1500平方米一致，仅建筑层数不同：房产证注明为4层，《综合楼转让协议》显示为3层。深圳市宝安区房屋租赁管理办公室于2012年7月10日就涉案房产出具《房屋租赁凭证》显示租赁面积为2300平方米。宝安区观澜街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室于2009年12月29日就涉案房产出具的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》及相关申报表显示涉案房产用地面积与房产证和《综合楼转让协议》基底面积相同均为800平方米，且均为四层，但建筑面积为3200平方米，建筑面积大幅增加。结�粮食公司和吴振波的相关陈述，本院确认涉案房产在为吴振波实际取得之前即已存在违法加建，与原建设工程规划许可证的规定不符，因此被相关行政主管部门认定为历史遗留违法建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令限期改正；无法采取改正措施的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入。上述不同行政处理后果将影响涉案房产产权的合法性认定。本案为物权保护纠纷，涉案房产具有合法产权是行使请求权的前提，但涉案房产已作为历史遗留违法建筑申报，申报人与原房产证登记所有人亦不相同，涉案房产的产权合法性存疑。在行政主管部门对涉案房产建设合法性作出认定处理前，本案不应作为民事案件�理。当事人应当先行向行政主管部门申请处理非法用地或违法建筑问题。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三重字第12号民事判决；
二、驳回深圳市宝安观澜粮食有限公司的起诉。
一审案件受理费37424元，由一审法院退回深圳市宝安观澜粮食有限公司；吴振波预缴的二审案件受理费37424元，本院予以退回。
本裁定为终审裁定。
审判长 王 作 洲
审判员 柯 云 宗
审判员 吴 春 泷
二〇一六年九月十三日
书记员 廖冉冉（兼）
附法律条文：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十条：人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。