辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽07民终1163号
上诉人（原审被告）：李志平，男，1962年5月8日出生，汉族，工人，住锦州市松山新区。
委托诉讼代理人：张建光，辽宁吉伟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邸超，辽宁名崛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高岩，男，1967年10月4日出生，汉族，职员，住锦州市太和区。
被上诉人（原审被告）：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地锦州市松山新区。
负责人：周鹏文，该清算组组长。
委托诉讼代理人：魏保证，该清算组工作人员。
委托诉讼代理人：马书航，辽宁永字律师事务所律师。
上诉人李志平因与被上诉人高岩、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人所有权确认纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2016）辽0791民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李志平及其委托诉讼代理人张建光、邸超，被上诉人高岩，被上诉人辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人的委托诉讼代理人魏保证、马书航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李志平上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求依法改判上诉人李志平坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区3—6号房屋抵押权成立，并具优先受偿权；三、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决理由错误。原审认定原告高岩取得锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区3—6号房屋所有权优于被告李志平的抵押权错误。虽然高岩与被告辽宁恒缘房地产开发有限公司签订了团购期房协议合法有效并支付了全部价款，可以取得房屋所有权。但是并没有进行物权登记。被告李志平的抵押权设立合法有效，抵押权是他项物权，是法定的权利，是在特定的物上设定的对世权，具有排他性，抵押权设立后标的物无论辗转流入何人之手，除法律另有规定外，抵押权可以追及标的物之所在，向占有人辗转抵押权的效力。如果原告辗转涉案房屋的物权，就要承担抵押权人优先实现涉案房屋抵押权的后果。二、原审适用法律不当。原审判决中适用《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款不当。《中华人民共和国物权法》第四条是物权法的基本原则，在法律适用上只有穷尽法律规则才能适用法律原则，而本案应当适用《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，不动产物权的设立、变更经依法登记且记载于不动产登记簿时发生效力，未经登记的不发生效力。同时应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失。并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。上诉人认为，抵押权设立合法有效，即使物的所有人发生变化，抵押权存在依旧有效，否则违背物权法的规定。请求法院依法裁判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人高岩答辩称，一审判决适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，请求二审法院依法判决。
原审原告向一审法院起诉请求：1、要求确认原告对其在恒缘公司购买的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区3—6号房屋享有所有权；2、确认原告购买该房屋的权利优于被告李志平对于该房屋所设定的抵押权；3、被告恒缘公司管理人应配合原告办理房屋产权登记。
一审法院认定事实：恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。2010年1月21日，案外人屈影购买恒缘公司开发的逸海蓝湾房屋一户，签订团购期房协议，并对房屋户型、面积、单价、工程质量、工期及双方权利义务做了约定。确定房号为3—6号。案外人屈影分别于2010年1月21日交付房款10万元，2010年9月5日交付房款97786元，合计197786元。原告高岩从案外人屈影处购买该房，并在恒缘公司办理了变更手续。原告高岩又于2016年9月4日补交房款2316元。另查明，李志平与恒缘公司于2012年2月20日签订了借款协议书，恒缘公司从李志平处借款300万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的逸海蓝湾小区28户房屋作抵押，并在锦州市房屋产权监理处办理了在建工程抵押权登记。再查明，申请人刘武向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘武提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。现被告李志平已经向管理人提出了债权登记申请。
一审法院认为，案外人与恒缘公司签订的团购期房协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议书合法有效。案外人依合同约定支付了房款，原告又从案外人处购买该房屋并在恒缘公司办理了更名手续，即应取得该房屋所有权，故原告主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。被告李志平关于该房屋属于恒缘公司破产财产的抗辩意见，本院不予采纳。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得李志平借款，但原告与恒缘公司签订了房屋买卖合同，原告依合同约定已支付了全部房款，并且房屋买卖合同先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于李志平抵押权，应予以支持。关于原告要求被告协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查问题，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告恒缘公司管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告恒缘公司管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：一、坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区3—6号房屋归原告高岩所有。二、原告高岩购买坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区3—6号房屋的权利优先于被告李志平在该房屋设定的抵押权。三、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告高岩办理坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区3—6号房屋所有权登记手续。案件受理费100元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。
二审中，当事人没有提交新证据。原审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，案外人屈影与恒缘公司签订的团购期房协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议书合法有效，原审法院认定该协议书合法有效是正确的。案外人依合同约定支付了房款后，被上诉人高岩又从案外人处购买该房屋并在恒缘公司办理了更名手续，将团购方变更为被上诉人高岩，高岩与恒缘公司成立房屋买卖合同关系。而上诉人李志平与恒缘公司签订的借款协议书，也无违反法律规定之处，亦为有效协议。本案的焦点问题在于房屋买受人的权利与抵押权人的权利之间，哪种权利应得到优先保护。本案中，恒缘公司与高岩形成房屋买卖合同关系后，又以争议房屋做抵押向李志平借款，而高岩已经支付了全部房款，并实际占有了争议房屋。在此情况下，基于生存权而形成的房屋买受人与抵押权人利益出现冲突时，确应优先保护房屋买受人的利益。一审法院认定被上诉人高岩作为房屋买受人的权利优先于抵押权人的权利是正确的，对上诉人要求对争议房屋享有优先受偿权的上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李志平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于宏伟
审 判 员 张昱凯
代理审判员 王 雪
二〇一七年六月十五日
书 记 员 李丹妮