浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7889号
上诉人（原审原告）：滕智慧，男，1968年4月3日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：潘求满，浙江湘湖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杭州亿茂龙城物业服务有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区绿都世贸广场*****号。
法定代表人：施黎明，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：鲍芳、顾杰峰，浙江峰翔律师事务所律师。
上诉人滕智慧、杭州亿茂龙城物业服务有限公司（以下简称龙城物业公司）委托合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初8508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：滕智慧系位于杭州市萧山区建筑面积为88.08㎡的商铺的业主。滕智慧曾与龙城物业公司签订委托租赁协议一份，约定滕智慧将其所有的商铺的租赁经营管理等相关事务全权委托给龙城物业公司，期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止。龙城物业公司承诺每半年支付一次租金给滕智慧，先付后用；为体现龙城物业公司的合作诚意，业主在经营面积累计签约达总面的95%后，龙城物业公司在5个工作日内将第一个六个月的保底租金汇入滕智慧账户（六个月保底租金：1楼业主面积2858.83平方*1.50元*0.90*180天=69.47万元；2楼业主面积3719.90平方*1元*0.90*180天=60.26万元；3楼业主面积1754.80平方*0.80元*0.90*180天=22.74万元）。滕智慧收到保底租金后该协议正式生效。滕智慧委托龙城物业公司出租价格（最低起租价）：一楼为1.5元/平方米/天，二楼为1元/平方米/天、三楼为0.8元/平方米/天。滕智慧承诺在合同前3年内委托出租价格（最低起租价）不变，三年以后出租价格（最低起租价）每年递增4%，滕智慧委托龙城物业公司代收商铺租金。滕智慧按以上出租价格（最低起租价）的10%支付龙城物业公司最低委托租赁费。按以上出租价格（最低起租价）出租而产生的税费由双方各自按政府规定承担。高于以上约定的出租价格（最低起租价）的部分所得租金扣除10%作为龙城物业公司经营管理和业主代表和财务监督人员等费用后，滕智慧、龙城物业公司双方各得50%。滕智慧所需缴纳的物业管理费全部由龙城物业公司承担，龙城物业公司经营过程中物业管理费收入全部归龙城物业公司所有。在委托租赁管理期间，一切经营活动均由龙城物业公司以自己的名义代表滕智慧进行，滕智慧不得干涉龙城物业公司所有的经营活动。滕智慧同意委托商场业主李灿为业主代表并常驻龙城物业公司处。滕智慧因该协议的相关事宜或涉及商铺的其他事宜，应先与业主代表进行沟通，并由业主代表出面与龙城物业公司进行日常沟通及协商处理。在协议履行期间，双方均应按协议完全履行义务，否则应当承担违约赔偿责任，违约方应向守约方支付相当于整个商场三个月租金（按当月整个商场对外出租租金标准）作为违约金，当违约金不足以补偿守约方的损失时，不足部分违约方还应向守约方赔偿。开发商绿都控股集团有限公司（以下简称绿都控股公司）所持有的1-3楼的1600多平米商铺，由滕智慧、龙城物业公司共同与绿都控股公司协商前三年给予商场的支持；龙城物业公司有权对其进行出租，租金收入全部由龙城物业公司支配，用以填补未出租部分租金。后滕智慧收到了按照委托租赁协议的约定计算的截至2015年10月31日的最低起租价部分的租金收益。2014年6月1日至2015年10月31日期间高于最低起租价部分所得的分红龙城物业公司至今未付。2011年3月31日，龙城物业公司与浙江国美电器有限公司（以下简称国美电器公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定国美电器公司承租杭州市萧山区绿都世贸广场市心中路819号一层3660平方米、二层3940平方米的房屋。租赁费用包括房屋租金、物业管理费、设备使用费、广告位使用费。租赁费用第一年（2011年6月1日至2012年5月31日）为570万元；第二年（2012年6月1日至2013年5月31日）为570万元；第三年（2013年6月1日至2014年5月31日）为620万元；第四年（2014年6月1日至2015年5月31日）为620万元；第五年（2015年6月1日至2016年5月31日）为670万元。后龙城物业公司与国美电器公司签订《退租协议书》一份，约定国美电器公司退还龙城物业公司一楼部分的租赁房屋，退租后的租赁费用第一年（2011年6月1日至2012年5月31日）为516万元；第二年（2012年6月1日至2013年5月31日）为516万元；第三年（2013年6月1日至2014年5月31日）为564万元；第四年（2014年6月1日至2015年5月31日）为564万元；第五年（2015年6月1日至2016年5月31日）为610万元。2011年10月15日，龙城物业公司与杭州祐驿站便利连锁发展有限公司（以下简称祐驿站公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定祐驿站公司承租杭州市萧山区市心中路819号1楼B铺位的房屋，共计99平方米。第一年（2011年11月14日至2012年11月13日）租金252945元；第二年（2012年11月14日至2013年11月13日）租金252945元；第三年（2013年11月14日至2014年11月13日）租金265593元；第四年（2014年11月14日至2015年11月13日）租金265593元；第五年（2015年11月14日至2016年5月31日）租金152807元。后双方签订《房屋租赁补充合同》一份，变更租金为第一年（2011年12月6日至2012年12月5日）252945元；第二年（2012年12月6日至2013年12月5日）252945元；第三年（2013年12月6日至2014年12月5日）265593元；第四年（2014年12月6日至2015年12月5日）265593元；第五年（2015年12月6日至2016年5月31日）137561元。2012年6月5日，龙城物业公司与杭州萧山北干阿里芭芭娱乐城（以下简称阿里芭芭娱乐城）签订《房屋租赁合同》一份，约定阿里芭芭娱乐城承租杭州市萧山区市心中路819号3楼的房屋，共计约2426.80平方米。第一年（2012年6月1日至2013年5月31日）租金为927523元；第二年（2013年6月1日至2014年5月31日）租金为1240095元；第三年（2014年6月1日至2015年5月31日）租金为1240095元；第四年（2015年6月1日至2016年5月31日）租金为1277298元。2012年3月6日，绿都控股公司与龙城物业公司签订《商铺租赁合同》一份，约定龙城物业公司向绿都控股公司承租位于杭州市萧山区商铺，面积合计939.15平方米。第一年租金422305元，前三年租金不变，从第四年开始每年递增4%。后双方再次签订《商铺租赁合同》一份，约定龙城物业公司向绿都控股公司承租位于杭州市萧山区商铺，面积合计671.28平方米。第一年租金202125元，第二年租金269500元，第三年租金269500元，从第四年开始每年递增4%。2013年7月15日，业主代表李灿、业主方财务监督刘忠颖与龙城物业公司达成2012年6月1日至2013年5月31日的分配方案，其中该年度收入为国美电器公司486万元，祐驿站公司25.2945万元，酒吧49.60万元，阿里芭芭娱乐城48.66万元。同时注明“与龙城一起多次协商，合同期内除保底多余部分给业主……体现在分配计算时直接把绿都控股公司面积除去”。2014年5月30日，业主代表李灿、业主方财务监督杜凤姣与龙城物业公司达成2013年6月1日至2014年5月31日的分配方案，其中该年度收入为国美电器公司496万元，祐驿站公司25.8742万元，阿里芭芭娱乐城64.8898万元。该年度分配方案同时备注“由于一楼酒吧纠纷问题，国美电器公司未支付涨幅部分，业主代表及龙城物业公司已向国美电器公司发函告知追回，事件结果会及时告知业主并纳入下次分配；酒吧由于拖欠租金一年，已通过法院提前中止合同并诉求追回租金，具体事项由法院定夺”。前述两年度的分配方案均确认绿都控股公司一楼所涉面积为435.70平方米，二楼所涉面积为503.45平方米，三楼所涉面积为671.28平方米。2015年10月，龙城物业公司曾向业主代表李灿及其余业主发送告知函，告知因国美电器公司拖欠租金不付，将终止与一、二楼业主的代理租赁管理。李灿以业主代表身份回复表示理解与接受。2015年11月15日，李灿与龙城物业公司签订《解约协议》一份，确认李灿作为业主代表与龙城物业公司协商同意解除原委托租赁协议，并就相关事宜达成如下协议：1、双方同意于2015年10月31日解除原协议；2、龙城物业公司已付滕智慧租金到2015年11月31日（实际应为2015年11月30日），其中11月份的租金双方同意作为补偿金无需退还龙城物业公司；3、水电费龙城物业公司已结清，商铺和设备设施在11月14日已通过验收交给滕智慧代表李灿。2015年11月25日，李灿以业主代表名义、杭州璨璨物业服务有限公司（以下简称璨璨物业公司）以委托公司名义共同向龙城物业公司发送告之函，声明业主最后一年半的分红未完成，要求龙城物业公司移交国美电器公司所欠的租金递增部分、龙城物业公司提前终止合同而须承担的违约金、税务凭据或税金及物业代交款。龙城物业公司曾于2015年11月20日出具2014年6月1日至2015年11月30日的分配方案，但业主方未予认可。璨璨物业公司于2015年10月28日成立，系李灿个人投资的一人有限责任公司。2012年至2015年，李灿曾从龙城物业公司处收取租金、酬劳款等共计537064元。2015年11月25日，龙城物业公司收到国美电器公司的房屋租赁费142万元。另查明，龙城物业公司于2012年5月9日变更企业名称为杭州亿茂龙城物业服务有限公司。
原审法院审理认为，案涉委托租赁协议系双方真实意思表示，双方均应按约履行。龙城物业公司变更企业名称后，相应的权利义务应由本案龙城物业公司继受。本案争议焦点主要有：一、分红款的计算。根据双方协议约定，分配总数应为（总收入-
最低起租价-
最低起租价×10%）×（1-10%）×（1-政府税率）÷2。对此，双方又有如下争议：1、总收入。总收入主要包括国美电器公司、祐驿站公司、阿里芭芭娱乐城的收入。酒吧未收回部分案款，双方均认可不计入分配。涉及祐驿站公司的租金，双方对于按合同价格计算均无异议。涉及国美电器公司的租金，滕智慧认为应该按合同价格加2013年6月1日至2014年5月31日国美电器公司未支付的涨价部分计算，而龙城物业公司辩称国美电器公司的租金包括房屋租金、物业管理费、设备使用费、广告位使用费，且签订《解约协议》时，国美电器公司的租金尚未收取到位。对此，原审法院认为，从龙城物业公司与国美电器公司签订的《房屋租赁合同》及《退租协议书》可以看出，国美电器公司的租赁费用系按2.05元/天/平米计算，两年涨价一次。现龙城物业公司未提供证据证明各项费用的具体组成情况，亦未提供证据证明其从国美电器公司收到的租赁费用低于合同约定的费用，而滕智慧提供的证据证明龙城物业公司于2015年11月25日曾收到国美电器公司支付的款项142万元，故原审法院认为涉及国美电器公司的租金收入应按龙城物业公司与国美电器公司之间的相关合同约定来确定。至于滕智慧主张的国美电器公司涨价部分，鉴于2013年6月1日至2014年5月31日的分配方案中双方确认将国美电器公司未支付的涨幅部分计入下次分配，而从合同看，该年度相比上年度，国美电器公司的租赁费用一共上涨48万元，故原审法院确认需计入本次分配的国美电器公司涨价部分为48万元。涉及阿里芭芭娱乐城的租金，双方争议实质是对三楼业主面积的争议。滕智慧主张按1754.80平方米计算，而龙城物业公司则辩称三楼涉及面积为1269.86平方米。从委托租赁协议看，三楼业主面积应为1754.80平方米；从龙城物业公司与阿里芭芭娱乐城的《房屋租赁合同》看，阿里芭芭娱乐城租用的建筑面积为三楼的2426.80平方米。现龙城物业公司未提供证据证明三楼所涉面积为1269.86平方米，故原审法院以合同确认的1754.80平方米确定三楼业主面积。龙城物业公司辩称应按照年租金×52.23%来计算阿里芭芭娱乐城的租金收入，缺乏事实依据，原审法院不予采信。2、税率问题。虽然2012年6月1日至2014年5月31日两年度的分配方案均确认税率为9%，但结合《浙江省个人出租房产税收征收管理办法》关于个人非住房出租用于经营的，不上起征点需缴纳12%的房产税、0.1%的印花税及按各地确定缴纳个人所得税的规定及龙城物业公司提供的税收缴款书可以认定案涉房产出租的税收税率为12.6%。鉴于委托租赁协议约定因出租产生的税费由双方各自按政府规定承担，故原审法院认定本案适用的税率为12.6%。3、最低起租价。滕智慧主张按业主面积计算最低起租价，龙城物业公司主张按所有面积计算。根据委托租赁协议第八条第2款，开发商绿都控股公司所持有的1-3楼的1600多平米商铺，由双方共同与绿都控股公司协商前三年给予商场的支持；龙城物业公司有权对其进行出租，租金收入全部由龙城物业公司支配，结合绿都控股公司与龙城物业公司之间的《商铺租赁合同》可以认定绿都控股公司所持有的1600多平米的商铺实际系由龙城物业公司对外转租，转租收益应归龙城物业公司所有。若仅以业主面积计算最低起租价，实质是将本应由龙城物业公司享有的绿都控股公司持有的面积部分收益转移给业主，不符合合同约定，故原审法院认为最低起租价应以所有面积为基数计算为宜。双方在2012年6月1日至2013年5月31日的分配方案中已明确“与龙城一起多次协商，合同期内除保底多余部分给业主……体现在分配计算时直接把绿都面积除去”，该约定应视为双方对委托租赁协议中分红分配方式的变更，故在计算分配金额基数时应将绿都控股公司的面积除去。分配金额基数=分配总数÷【一楼面积（除绿都控股公司面积）×系数×天+二楼面积（除绿都控股公司面积）×系数×天+三楼面积（除绿都控股公司面积）×系数×天】。其中系数双方均无异议，一楼为1.19，二楼为1，三楼为0.909，最终分配金额基数：一楼为分配金额基数×1.19，二楼为分配金额基数，三楼为分配金额基数×0.909。龙城物业公司辩称在计算分配总额时应扣除历年多分配部分，鉴于2012年6月1日至2014年5月31日的分配方案系经双方盖章确认，应视为双方就分配方案已达成一致意见，现龙城物业公司要推翻前述分配方案，缺乏法律依据，原审法院不予采信。龙城物业公司辩称李灿多分部分款项应退还龙城物业公司，与本案无关，原审法院不予处理。现滕智慧主张龙城物业公司支付2014年6月1日至2015年10月31日期间的分红及违约金等，故原审法院认定总收入为5640000+6100000÷12×5+480000+265593÷12×17+1240095+1277298÷12×5=10810225.91667元；一楼最低起租价部分为：3294.53×1.5×365×1.04+3294.53×1.5×153×1.04×1.04=2693697.33921元；二楼最低起租价为：4223.35×1×365×1.04+4223.35×1×153×1.04×1.04=2302083.89008元；三楼最低起租价部分为：2426.08×0.8×365×1.04+2426.08×0.8×153×1.04×1.04=1057935.46526元。分配总数为：[10810225.91667元-（1+10%）×（2693697.33921元+2302083.89008元+1057935.46526元）]×（1-10%）×（1-12.6%）÷2=1632642.39947元。分配金额基数为1632642.39947÷[2858.83×1.19×518+3719.90×1×518+1754.80×0.909×518]=0.36157069486，最终一楼分配基数为0.43026912688元/平方米/天，二楼分配基数为0.36157069486元/平方米/天，三楼分配基数为0.32866776162元/平方米/天。本案滕智慧所有的商铺位于二楼，面积为102.43平方米，其所得分红款为0.36157069486×102.43×518=19184.49元。二、违约金问题。2015年11月15日，李灿作为业主代表与龙城物业公司签订《解约协议》。关于该协议的效力问题，原审法院认为，委托租赁协议第六条第1款已经明确滕智慧委托李灿作为业主代表，由业主代表出面与龙城物业公司进行委托租赁协议相关事宜或涉及商铺的其他事宜的日常沟通及协商处理。李灿作为业主代表在《解约协议》上签字，其效力理应及于滕智慧。虽李灿表示其当时并未有各业主的授权，授权书系其自行拼凑而成，但原审法院认为，授权书只是对李灿代表权的再次明确，即使没有授权书，委托租赁协议第六条第1款的规定也足以使李灿的签字行为效力及于滕智慧。且在庭审中，滕智慧亦认可李灿在《解约协议》上签字的行为，故原审法院认为上述《解约协议》合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约履行。《解约协议》明确双方同意于2015年10月31日解除原委托租赁协议，2015年11月份的租金双方同意作为补偿金，无需退还龙城物业公司。由此，应视为双方已对协议解除及违约金的支付问题达成一致。虽然李灿作为业主代表与璨璨物业公司于2015年11月25日向龙城物业公司发送告之函，要求其支付提前终止合同而须承担的违约金（已付一个月），但龙城物业公司并未承诺支付。前述告之函仅是滕智慧的单方意思表示，不足以推翻前述《解约协议》确定的内容。现滕智慧以龙城物业公司在无合同解除权的情况下解除合同为由要求龙城物业公司按原委托租赁协议约定支付剩余两个月的违约金，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。相应地，滕智慧主张龙城物业公司支付违约金的利息损失，缺乏法律依据，原审法院亦不予支持。三、利息损失问题。原委托租赁协议已于2015年10月31日解除，龙城物业公司至今未支付2014年6月1日至2015年10月31日的分红款，应承担相应的民事责任。滕智慧主张自起诉之日起计算利息损失，于法有据，原审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第四百零四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、龙城物业公司于判决生效之日起十日内支付滕智慧分红款10794.83元，并赔偿该款自2016年6月3日起至实际付清日止按年利率4.75%计算的利息损失；二、驳回滕智慧的其余诉讼请求。如龙城物业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148元，减半收取74元，由滕智慧负担36元，由龙城物业公司负担38元。
宣判后，滕智慧、龙城物业公司均不服原审法院上述判决，向本院提起上诉。
滕智慧向本院提起上诉称:一审认定事实不清，适用法律错误。一、关于分红款的计算。1、一审法院认为，分配总数应为（总收入－最低起租价－最低起租价×10%）×（1－10%）×（1－政府税率）÷2，此计算公式存在错误，根据协议及实际正确的分配总数计算公式为（总收入－最低起租价）×（1－10%）×（1－9%）÷2，原因是滕智慧此前实际收到的最低起租价时龙城物业公司已经扣除了10%，故不需要再次扣除10%，双方的税负一直是按9%予以计算操作的，并不适用政府规定的12.6%的税率。2、一审法院认为，分配金额基数为1632642.39947÷［2858.83×1.19×518＋3719.9×1×518＋1754.80×0.909×518］，暂对1632642.39947的分配总数不讨论，此公式在计算分配金额基数时三楼按1754.80㎡计算与前几次分红实际操作三楼按598.58㎡计算存在巨大差距，此公式在计算时三楼应按598.58㎡计。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持滕智慧的一审全部诉讼请求，一、二审案件诉讼费用由龙城物业公司负担。
龙城物业公司答辩称：一、关于违约金。涉案的委托商铺委托代理租赁的管理协议，其实是在滕智慧与龙城物业公司双方协商一致的情况下解除的，不存在违约终止的情况。是因为当时受电商冲击，经济不景气等大环境的影响，第二层的主要承租人国美电器公司经营亏损，龙城物业公司多次和国美电器公司协商，最后双方已经达成了国美电器公司退还部分面积减租后继续承租的初步方案，但是滕智慧的业主代表李灿多次到龙城物业公司处表示，不同意退还部分面积、减租的方案，逼迫龙城物业公司与国美电器公司解除合同，事后龙城物业公司才得知，李灿早已经着手建立璨璨物业公司，并在此之前已经与第三方国美电器公司的竞争对手苏宁电器在商谈租赁事宜，滕智慧急于要和龙城物业公司解除委托合同，以便能尽快和苏宁电器签订租赁合同，这样璨璨物业公司才可以正常运营，滕智慧就可以另行获利，在这样的背景下，滕智慧的业主代表李灿多次和龙城物业公司协商，最后双方达成了解约协议，这个解约协议上载明“现双方协商同意，解除原租赁协议”，白纸黑字写的清清楚楚，是双方协商一致。二、2015年11月15日，双方签订的解约协议中已经明确约定了补偿金，而且龙城物业公司已经实际支付了，双方对于协议的解除以及违约金的支付问题达成一致，现在连解约协议都已经履行完毕了，房屋设施设备全部都已经交还并且滕智慧都已经另行出租了，根本不存在龙城物业公司还需要再支付违约金一说。原审法院对这一部分的认定是正确的。三、关于李灿的代理权限问题，这不仅仅有双方委托协议的约定，而且滕智慧在原审中当庭追认了李灿的代理行为，有庭审笔录为证，现在又予以否认。关于分红款的计算，滕智慧认为在此前实际收到的最低起租价时龙城物业公司已经扣除了10%是不对的。龙城物业公司扣除的不是10%，是8%，这个是一个税点。是业主应当承担的缴税义务，不是委托租赁费。二、根据有关税收征管的规定，税点应该是12.6%，业主还需要承担一个补缴义务。其他的关于分配基数等的意见，在龙城物业公司的上诉状中已经陈述。
龙城物业公司提起上诉称：一、一审判决认为“一、分红款的计算。根据双方协议约定，分配总数应为（总收入-最低起租价-
最低起租价×10%）×（1-10%）×(1-政府税率)÷2”，计算方式错误，双方协议中并没有如此约定。双方《商铺委托代理租赁管理协议》第2页第四条关于“委托租金价格及委托费的计算”是这样约定的：第4条第1款约定：“甲方委托乙方出租价格（最低起租价）：一楼为1.5元/平方米/天、二楼为1元/平方米/天、三楼为0.8/平方米/天。甲方承诺在合同前3年内委托出租价格（最低起租价）不变，三年以后出租价格（最低起租价）每年递增4%，甲方委托乙方代收商铺租金。”第4条第2款：“甲方按以上出租价格（最低起租价）的10%支付乙方最低委托租赁费。按以上出租价格（最低起租价）出租而产生的税费由甲乙双方各自按政府规定承担。”第4条第4款：“为了商场的稳定及更好发展，乙方可按商铺具体位置调整出租价格。高于以上约定的出租价格（最低起租价）的部分所得租金扣除10%作为乙方经营管理和业主代表和财务监督人员等费用后，甲乙双方各得50%。”龙城物业公司收取两笔费用，一笔是委托租赁费，另一笔是经营管理费用和业主代表和财务监督人员费用。一审法院认定了这两笔费用，但是委托租赁费的计算方式是错误的。委托租赁费的计算方式是总收入（出租价格）的10%计收，而不是一审法院认定的最低起租价×10%。而且该条款还规定“按以上出租价格（最低起租价）出租而产生的税费由甲乙双方各自按政府规定承担”按照一审法院的理解，岂不是滕智慧只要缴纳最低起租价产生的税费？而且该部分费用在历年的分配方案中都有扣除，计算方法均为总收入×10%，一审法院变成了最低起租价×10%是错误的。根据双方协议约定，分配总数应为：分配总数={【总收入-
最低起租价-
总收入×10%】×（1-10%）÷2}×（1-政府税率）。二、一审法院关于总收入的计算错误。1、关于国美电器公司的收入计算错误。最后法院核算的国美电器公司的总收入为：564万+610万÷12×5+48万，上述统计是错误的。（1）最终的收入是要以龙城物业公司实际收到的租金为准，分红的基础是龙城物业公司收取了高于最低起租价的租金，如果龙城物业公司没有收到钱，又哪里来的钱支付分红款，国美电器公司经营困难，这个滕智慧也是知情的，滕智慧自己提交的2014年5月30日的分配方案中也已经明确了国美电器公司的租金是496万元一年，国美电器公司并没有支付给龙城物业公司上涨的租金，不能以564万元/年、610万元/年的总的租赁费用收入作为核算。（2）即便是按照一审法院的计算方式，直接按照合同约定的金额核算总收入，国美电器公司的《租赁合同》第八条明确规定：租赁费用中包含了房屋租金、物业管理费、设备使用费、广告位使用费。而这些费用中只有房屋租金可以用于滕智慧的分红，其他费用是不能计入分红款的。即便是滕智慧自己提交的分配方案中，国美电器公司的总收入中也是扣减物管费48.33万元的，而一审法院却没有将这部分费用予以扣减，与事实不符。按照双方《商铺委托代理租赁管理协议》第5条也有明确约定：“甲方所需缴纳的物业管理费全部由乙方承担，乙方经营过程中的物业管理费收入全部归乙方所有”，国美电器公司缴纳的物业管理费48.33万元收入应当全部归龙城物业公司所有，而不是纳入总收入进行分红分配。且除了物业管理费48.33万元，国美电器公司合同约定的564万元/年，610万元/年的租赁费用中还包含有设备使用费及广告位使用费，上述费用均需要扣减，最终还是应当按照双方已经确定的年租金496万元/年核算。（3）国美电器公司的收入应当为：496万+496万÷12×5=7026667元。2、阿里芭芭娱乐城的收入计算错误。一审法院认为“滕智慧主张按照1754.8平方米计算，而龙城物业公司则辩称三楼涉及面积为1269.86平方米。从委托租赁协议看，三楼业主面积应为1754.8平方米；从龙城物业公司与阿里芭芭娱乐城的《房屋租赁合同》看，阿里芭芭娱乐城租用的建筑面积为三楼的2426.8平方米，故本院以合同确认的1754.8平方米确定三楼业主面积。龙城物业公司辩称应按照年租金×52.23%来计算阿里芭芭娱乐城的租金收入，缺乏事实依据，本院不予采信。”认定是错误的。（1）既然一审法院认为“以合同确认的1754.8平方米确定三楼业主面积”，为何最后又是按照2426.8平方米算收入，这不是自相矛盾吗？（2）龙城物业公司出租给阿里芭芭娱乐城总面积是2426.8平方米，2014年6月1日至2015年10月31日的总收入为1772302.5元。但是在这1772302.5元收入中，部分是要分配给涉案业主的（涉案业主合同是按照涉案的《商铺委托代理租赁管理协议》格式签署的，要计算保底租金和分红款的），部分是分配给其他业主（合同是计算固定租金），也就是说1772302.5元的收入中有部分收入是来源于其他业主的租赁收入，不能将1772302.5元全部分配给本案中的业主。阿里芭芭娱乐城租用的总面积是2426.8方，三楼面积计1269.86平方米（而且这个面积在滕智慧自己提供的分配方案中也是明确的，应当属于双方确定的面积，无需龙城物业公司再提供证据予以证明），阿里芭芭娱乐城的收入应当按照1772302.5×52.32%（即1269.86÷2426.8）=927269元计算。（4）龙城物业公司与滕智慧双方之前确认的2012年6月1日至2013年5月31日的分配方案及2013年6月1日至2014年5月31日的分配方案中，阿里芭芭娱乐城的租金收入分别为48.66万和64.8898万，而阿里芭芭娱乐城的2012.6.1——2013.5.31的年租金分别为927523元，2014.6.1——2015.5.31的年租金为1240095元，上述租金就是按照总租金×52.32%核算而得（927523×52.32%=486600，1240095×52.32%=648898）。三、关于绿都控股公司持有的面积部分的收益归属，法院的认定本身就是自相矛盾的，该部分收益的归属应当属于龙城物业公司所有，体现在计算业主分配金额基数的时候将绿都的面积计入总数。1、一审法院已经认定“根据委托租赁协议第八条第2款，开发商绿都控股公司所持有的1-3楼的1600多平方米商铺，由滕智慧和龙城物业公司共同与绿都控股公司协商前三年给予商场的支持；龙城物业公司有权对其进行出租，租金收入全部由龙城物业公司支配，结合绿都控股公司与龙城物业公司之间的《商铺租赁合同》可以认定绿都控股公司所持有的1600多平米的商铺实际系由龙城物业公司对外转租，转租收益应归龙城物业公司所有。”。2、既然一审法院已经确认了“绿都控股公司所持有的1600多平米的商铺的转租收益应当归龙城物业公司所有”，并认为“若仅以业主面积计算最低起租价，实质是将本应由龙城物业公司享有的绿都控股公司持有的面积部分收益转移给业主，不符合合同约定，故本院认为最低起租价应以所有面积为基数计算为宜。”之后却认定“双方在2012年6月1日至2013年5月31日的分配方案中已明确“与龙城物业公司一起多次协商，合同期内除保底多余部分分给业主……体现在分配计算时直接把绿都面积除去”该约定视为双方对委托租赁协议中分红分配方式的变更，故在计算分配金额基数时应将绿都控股公司的面积除去。”是错误的。（1）既然法院认定绿都控股公司所持有的1600多平米的商铺的转租收益应当归龙城物业公司所有，那么相应的在计算分配金额基数中就不能除去绿都控股公司的面积。（2）退一万步说，即便在2012.6.1——2013.5.31的《分配方案》中计算分配金额基数时除去绿都面积，并不代表在之后计算分配金额基数中必须都要除去绿都面积。根据双方《商铺委托代理租赁管理协议》第八条第2款约定，“开发商绿都控股公司所持有的1-3楼的1600多平方米商铺……乙方有权对其进行出租，租金收入全部由乙方支配”，也就是说这个租金收入的支配权在于龙城物业公司，龙城物业公司有权决定将租金收入分配给业主，或者不分配给业主。龙城物业公司有权决定把2012.6.1——2013.5.31绿都的租金收入分配给业主，也可以决定2014.6.1——2015.10.31的绿都租金收入不分配给业主。且龙城物业公司与滕智慧之间从未就此条款达成新的协议或者变更。而一审法院断章取义、随意解释，将某一年的分配方案中龙城物业公司行使自己的支配权“视为双方对委托租赁协议中分红分配方式的变更”，没有事实与法律依据。（3）分配金额基数=分配总数÷【一楼面积×系数×天+二楼面积×系数×天+三楼面积×系数×天】。即分配金额基数=3294.53×1.19×518+4223.35×1×518+1269.86×0.909×518=2030814+2187695.3+597928.82=4816438元。四、关于最低起租费的计算，龙城物业公司与滕智慧双方基本已经达成一致，无非是关于计算天数（龙城物业公司认为是按照365天/年核算，滕智慧按照360天/年核算）上有出入，但是法院又核算了一个新的计算方式，不符合事实与法律。关于最低起租价应当按照如下计算：1、一楼：2337457元；A:2858.83×1.5×365×1.04=1627817.8元。B:2858.83×1.5×153×1.04×1.04=709639.37元。2、二楼：2027660.9元；A:3719.9×1×365×1.04=1412074元；B:3719.9×1×153×1.04×1.04=615586.9元。3、三楼：A+B=765211.9元。A:1754.8×0.8×365×1.04=532897.7元；B:1754.8×0.8×153×1.04×1.04=232314.2元。4、绿都租金（龙城与绿都的租赁合同，即滕智慧提交的证据21）支付租金合计1015800.4元（见滕智慧一审提交的分配方案）。上述1+2+3+4=6146130.2元。五、历年多计算给业主的分红部分应当在本次分红中扣减，而一审法院没有予以扣减。之前的分配方案中，第一部分是经营管理费用和业主代表和财务监督人员的费用没有向业主收取；第二部分是绿都的转租收益利润分配给了滕智慧，该部分费用属于不当得利，滕智慧应当返还。龙城物业公司要求滕智慧返还这两大块费用，经核算共计456354.6元（计算方式详见计算清单），应当在分红款总额中扣除。六、三楼的业主的核算方式与一、二楼是一致的，而不是按照一审法院要分开核算，只是在计算天数的时候根据三楼业主的诉请，计算2014年6月1日至2015年5月31日这个期间的金额。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一项判决内容，龙城物业公司支付滕智慧的分红款为482.24元，本案的全部诉讼费用由滕智慧承担。
滕智慧答辩称：一、龙城物业公司认为一审判决的分配总数应为（总收入－最低起租价－最低起租价×10%）×（1－10%）×（1－政府税率）÷2的计算方式错误，声称根据《商铺委托代理租赁管理协议》的第4条第1、2、4款的规定，龙城物业公司应收取两笔费用，一是10%最低委托租赁费，二是10%经营管理费和业主代表和财务监督人员费用，并连续用3个反问句进行质问，从而主张分配总数＝{【总收入－最低起租价－总收入×10%】×（1－10%）÷2}×（1－政府税率），龙城物业公司主张的分配总数的计算方式不符合约定和实际客观情况，具体如下：1、关于10%经营管理费和业主代表和财务监督人员费用扣除问题。根据《商铺委托代理租赁管理协议》的第4条第4款“高于以上约定的出租价格（最低起租价）的部分所得租金扣除10%作为乙方经营管理和业主代表和财务监督人员等费用后，甲乙双方各得50%”之文字表述分配总数应为（总收入－最低起租价）×（1－10%）÷2，而龙城物业公司主张分配总数＝【总收入－最低起租价－总收入×10%】×（1－10%）÷2并不符合此条文意思，第4条第4款非常明确，即对外出租的租金高于最低起租价的部分所得租金才可以扣除10%作为经营管理和业主代表和财务监督人员费用，最低起租价部分是并不需要扣10%经营管理费和业主代表和财务监督人员费的，可龙城物业公司认为总收入应扣10%经营管理费和业主代表和财务监督人员费用，对业主来说，总收入由最低起租价和高于最低起租价的部分两块构成的，总收入扣10%经营管理费和业主代表和财务监督人员费用意味着最低起租价部分在扣除10%的最低委托租赁费后业主还应交龙城物业公司10%经营管理费和业主代表和财务监督人员费用，此做法违背了约定，按第4条第2款最低起租价只负担交10%的最低委托租赁费即可。简言之，【总收入－最低起租价】后的部分可以扣10%经营管理费和业主代表和财务监督人员费用，并不是全部总收入需要扣10%经营管理费和业主代表和财务监督人员费用。2、关于10%的最低委托租赁费问题。根据《商铺委托代理租赁管理协议》第3条第1款“乙方在5个工作日内将第一个保底租金汇入甲方账户，（六个月的保底租金：1楼业主面积2858.83平米*1.5元*0.9*180天＝69.47万元；2楼业主面积3719.9平米*1元*0.9*180天＝60.26万元；3楼业主面积1754.8平米*0.8元*0.9*180天＝22.74万元；）”之表述，保底租金是龙城物业公司实际支付给业主的金额，两者的关系为：保底租金＝最低起租价×0.9，最低起租价＝保底租金＋10%的最低委托租赁费（暂不讨论扣税），即保底租金是最低起租价扣除第4条第2款10%的最低委托租赁费后的部分，特别强调的是，业主实际得到是保底租金而不是最低起租价；按此条对龙城物业公司计算公式进行分析下，从龙城物业公司的分配总数＝{【总收入－最低起租价－总收入×10%】×（1－10%）÷2}×（1－政府税率）可见，其在计算时总收入减最低起租价再减10%的总收入后又扣10%，此公式表面上似乎只出现了两次扣10%，但仔细分析，此公式还暗扣了个10%，前面谈到的最低起租价＝保底租金＋10%的最低委托租赁费，将公式中的最低起租价用（保底租金＋10%的最低委托租赁费）替换可得：分配总数＝{【总收入－保底租金－10%的最低委托租赁费－总收入×10%】×（1－10%）÷2}×（1－政府税率），替换后公式很明显出现了三次扣10%，这完全不符合事实，是严重的错误，龙城物业公司的计算公式为什么会出现三次扣10%？原因是龙城物业公司此前支付的是保底租金并不是最低起租价，减最低起租价本身就包含了龙城物业公司已经扣除了10%的最低委托租赁费，故在计算时不需另行再扣除10%的最低委托租赁费；需指出的是，关于10%的最低委托租赁费扣除问题，一审判决的分配总数为（总收入－最低起租价－最低起租价×10%）×（1－10%）×（1－政府税率）÷2的计算方式也同样存在问题，同理，将一审判决的分配总数计算方式经整理可得为{（总收入－110%×最低起租价）}×（1－10%）×（1－政府税率）÷2，从整理后的公式可见，总收入扣除最低起租价×110%是荒谬的，因为龙城物业公司实际是按保底租金即最低起租价×0.9支付给业主的，龙城物业公司从未按110%×最低起租价给业主。3、龙城物业公司在上诉状中认为最低委托租赁费是总收入的10%的说法并无任何的依据，历年分配方案总收入×10%是因为最低起租价部分需要扣10%最低委托租赁费，高于最低起租价的部分所得租金也需扣除10%作为经营管理和业主代表和财务监督人员费用，而总收入是由最低起租价和高于最低起租价的部分两块构成的，两块均需扣10%就得出总收入×10%的表示方式，但总收入×10%并非是仅指最低委托租赁费，还包括了10%经营管理费和业主代表和财务监督人员费用；龙城物业公司在上诉状的第二个反问，根据《商铺委托代理租赁管理协议》的第五条第3款的规定，还真是业主方只要缴纳最低起租价产生的税费就可以了，无需再另行承担其他税费。另，龙城物业公司在上诉状有这样的一问“该部分费用在历年的分配方案中都有扣除，计算方法均为总收入×10%，为何到了一审法院这里变成了最低起租价×10%？”关于“一审法院这里变成了最低起租价×10%”，一审法院相关认定确实是错的，但龙城物业公司提到的“该部分费用在历年的分配方案中都有扣除，计算方法均为总收入×10%”是正确的。需提醒的是，历年的分配方案中计算方法为总收入×10%之后减的是保底租金并不是最低起租价，关于这点在2012年6月1日至2013年5月31日的分配方案、2013年6月1日至2014年5月31日的分配方案均有体现。二、关于总收入计算问题。1、国美电器公司的收入计算问题。（1）龙城物业公司认为最终的收入要以其实际收到的租金为准，现在的问题是，一审时，龙城物业公司从未提出未实际收到国美电器公司租金，同时，根据龙城物业公司在2011年3月31与国美电器公司签订的《房屋租赁合同》第十一条，国美电器公司的租赁费用采用先付后用的形式按季支付的，故根本不存在龙城物业公司所说的问题。（2）龙城物业公司认为一审法院直接按合同约定的金额核算其国美电器公司的收入，认为国美电器公司的租赁费中包括了租金、物业管理费、设备使用费广告位使用费等，只有租金可计算，关于此问题一审法院有明确的说法，不再阐述，需提醒的是，滕智慧在一审中提交的分配方案中48.33万元物管费并不是针对国美电器公司面积的，也不是从国美电器公司总收入扣减的，同时，一审滕智慧提交的分配方案是全面的但龙城物业公司一直拒绝认可，龙城物业公司现拿自己拒绝认可的方案说事本身毫无意义。2、出租给阿里芭芭娱乐城的租金收入问题。（1）面积问题。《商铺委托代理租赁管理协议》第3条第1款明确三楼业主面积为1754.8平米，加上绿都控股公司的面积671.28平米为2426.8平米，龙城物业公司出租给阿里芭芭娱乐城的面积与2426.8平米相吻合，不存在任何问题。关于1269.86平米问题，一审法院在计算分配基金数时三面积按1754.8平米计，反而比1269,86平米多，此计算也就说多出的484.94平米的分红实际就归属龙城物业公司，对此龙城物业公司却有意见很令人费解。（2）一审法院将三楼按2426.8平米计算收入，但在计算分红分配时，也是以2426.8平米计算最低起租价，并将此2426.8平米最低起租价从三楼收入中予以扣除，前后一致，一审法院并没有将1772302.5元分配给本案的业主。三、关于绿都控股公司持有的面积部分的收益归属，一审法院的认定符合约定和实际情况。（1）根据《商铺委托代理租赁管理协议》第八条第2款，明确是前三年给商场支持，但涉及本案已超出三年外，还需注意的是，本条明确的是给商场支持并不是仅给龙城物业公司支持，另，本条款明确的是租金收益由龙城物业公司支配用以填补未出租部分租金并不是归其所有，希望尊重双方的之间的约定。（2）一审法院在其分配计算方式（总收入－最低起租价－最低起租价×10%）×（1－10%）×（1－政府税率）÷2中，计算最低起租价时是以所有面积计算的，即也包含了绿都控股公司持有的面积最低起租价，此部分最低起租价已经留给龙城物业公司支配了，故也不存在问题。（3）关于计算分配时除去绿都控股公司面积问题。此前双方一直是计算分配时将绿都控股公司面积除去的，此不仅体现在2012年6月1日至2013年5月31日的分配方案，2013年6月1日至2014年5月31日也是按此操作的，并无争议，需指出的是，我国《合同法》第10条规定，合同有书面形式、口头形式和其他形式，其他形式主要是指行为形式，关于计算分配时除去绿都控股公司面积问题就是所谓的其他形式。四、关于最低起租费的计算，龙城物业公司在上诉状中认为法院又核算了一个新的计算方式不符合事实和法律，但又没具体指出哪些不符合法律和事实，相关主张不能成立。五、龙城物业公司主张在本次分红中扣除历年多分部分，认为业主属于不当得利，应当返还，该主张混淆是非，龙城物业公司作为一个专业的物业服务公司，一次又一次多分给单个业主的事情不符合常理，也与事实不符。六、三楼与一、二楼计算方式是一致的，只是一、二楼需计算至2015年10月31日止，因此，在计算总收入、最低起租费的时间长度与三楼不同，而三楼计算至2015年5月31日止。综上，请二审法院依法驳回龙城物业公司的上诉，支持龙城物业公司的上诉请求。
二审期间，龙城物业公司向本院提交以下证据材料：1、国美电器公司租金收入的计算清单，欲证明国美电器公司的租金费用中是包含了房屋租金、物业管理费、设备使用费和广告位使用费的，租金收入是496万/年，分配给业主的是租金收入，不应当包含其他费用。2、业主在一审中提供的计算表，欲证明业主自认有物业管理费483300元需要扣除，但一审中没有扣除。3、国美电器公司的租赁合同及附件广告位置图，欲证明龙城物业公司和国美电器公司的租赁合同中，是明确约定了广告位置和广告位使用费的科目的。4、房屋交付确认单一份，欲证明龙城物业公司和国美电器公司的租赁合同还明确约定了设备项目和设备使用费的科目，在双方交接单中已经确认的设施设备就有消防设备、空调、扶梯货梯等。另外，业主提交的原审证据计算表，里面有一个物管费，这个物管费就是国美电器公司的物管费48.33万元。国美电器公司的物管合同不是单独签的，租赁费用里的构成是包含了租金、物管费和广告费用的。说明业主自认有物业管理费48.33万元应当扣除，但是原审判决书中是没有扣除的。经质证，滕智慧对龙城物业公司提交的证据1，国美电器公司租金收入计算清单，系龙城物业公司单方制作，不符合证据的形式要件，真实性无法判断，文字内容的真实性也无法判断，不具有证明效力。对证据2，业主在原审中提交的计算表，当时只是作为诉请计算的说明材料，龙城物业公司在原审中就已经拒绝承认了，也谈不上构成自认。其中涉及到的物管费，这是针对整个商场的。对证据3，国美电器公司租金合同及附件广告位，对合同真实性没有异议，但这个广告位应该位于场外，不属于双方协议中第四条第五款约定的归龙城物业公司所有的场内广告，达不到其证明目的。对证据4，房屋交付确认单，对真实性没有异议，关联性有异议。本院认为，龙城物业公司提交的证据1由其单方制作，并无相应证据予以印证，不足以确认龙城物业公司主张的事实。证据2虽系业主在一审中提交，但龙城物业公司在一审中对此予以否认，认为应当按照实际情况予以核算，且其并未提供相应证据予以证明。证据3和证据4中虽然有关于广告位置、广告位使用费、设备项目和设备使用费等项目的约定，但龙城物业公司并未提交证据证明费用的实际发生、具体金额以及应当在本案中扣除。龙城物业公司提交的证据不足以证明其主张的事实。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，原审法院确定分配总数的计算公式为（总收入-最低起租价-
最低起租价×10%）×（1－10%）×（1－政府税率）÷2符合双方协议约定。滕智慧认为总收入中不应再行扣除“最低起租价×10%”以及龙城物业公司认为总收入中扣除的应当是最低起租价和“总收入×10%”不符合协议约定。滕智慧主张公式中的税率标准应按2012年至2014年两年分配方案中确认的9%计算，但原审法院根据协议约定，结合《浙江省个人出租房产税收征收管理办法》关于个人非住房出租用于经营的，不上起征点需缴纳12%的房产税、0.1%的印花税及按各地确定缴纳个人所得税的规定及龙城物业公司提供的税收缴款书确认案涉房产出租的税收税率为12.6%公平合理。滕智慧认为超过8%和9%的部分税负应由龙城物业公司承担不足以采信。滕智慧认为在计算分配金额基数时，三楼面积应按598.58㎡计算，而非按1754.80㎡计算。基于双方协议中明确约定计算保底租金时三楼业主面积按1754.80平方米计算，故原审法院据此计算三楼的分配基数并无不当。滕智慧要求三楼按598.58㎡计算依据不足。关于总收入的计算，主要涉及国美电器公司和阿里芭芭娱乐城收入的计算问题。在没有其他反驳证据予以证明的情况下，原审法院根据国美电器公司和龙城物业公司签订的《房屋租赁合同》以及《退租协议书》的约定确定租金收入正确。龙城物业公司称国美电器公司交付的租金少于合同的约定，故应以国美电器公司实际交付的租金为准。对此，龙城物业公司收取国美电器公司的租金直接影响滕智慧的利益，基于龙城物业公司和滕智慧之间的合同，龙城物业公司有义务根据其和国美电器公司之间的合同约定向国美电器公司积极主张租金。至于龙城物业公司主张的租赁费用应扣除物业管理费、设备使用费、广告位使用费等，虽然龙城物业公司在其和国美电器公司的租赁合同中约定租赁费用包括上述费用，但从条款约定看，双方系对租赁费用进行统一约定，综合确定租赁费用，其他费用不再另行收取，故龙城物业公司在本案中再要求扣除该部分费用依据不足。滕智慧等业主在一审中提交的分配方案，确实有扣减国美电器公司物业管理费48.33万元一项，但龙城物业公司在一审中对该份证据不予认可，且其也没有提供上述各项费用的具体明细，故原审法院结合本案实际，未在总收入中予以扣减并无不当。关于阿里芭芭娱乐城的收入计算，原审法院按1754.8平方米确定三楼业主面积有合同依据，但龙城物业公司在原审中主张三楼业主面积应为1269.86平方米没有相应证据予以证明。原审法院并未按三楼业主的实际面积计算最低起租价而是按实际面积计算最低起租价，系考虑到龙城物业公司享有绿都控股公司所持面积的相关权利，该处理符合合同约定，也有利于龙城物业公司。原审法院虽然在计算总收入时以实际出租面积为基数，但在计算最低起租价时同样按实际出租面积计算，使得分配总数降低，且原审法院在计算分配金额基数时已经扣除了绿都控股公司部分的面积，故原审法院计算的金额，总体上并无明显不当。关于最低起租价以及历年分红扣减问题，原审法院已经有详细阐述，本院不予赘述。综上，滕智慧、龙城物业公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费58元，由上诉人滕智慧和杭州亿茂龙城物业服务有限公司各半负担。滕智慧和杭州亿茂龙城物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄江平
审 判 员 崔 丽
代理审判员 朱晓阳
二〇一七年八月十日
书 记 员 周天阳