北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01598号
上诉人（原审被告）杨燕，女，1966年10月28日出生。
被上诉人（原审原告）江鸣，男，1952年10月7日出生。
原审第三人北京恒洋我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园406号楼D号。
法定代表人焦石，总经理。
委托代理人温杰，男，1958年3月11日出生，北京恒洋我家房地产经纪有限公司部门经理。
委托代理人李华南，男，1992年1月20日出生，北京恒洋我家房地产经纪有限公司部门经理。
上诉人杨燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
江鸣在原审法院诉称：2011年12月24日，我通过第三人与杨燕签订《房屋买卖合同》（以下简称《合同》）、《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定杨燕以69万元的价格购买我名下的位于北京市朝阳区×号院×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）。《补充协议》第2条约定了付款方式及物业交割，杨燕最迟应于2012年1月20日支付剩余房款，并与我办理房屋所有权转移登记手续。我曾多次催促杨燕尽快办理过户手续，但杨燕以种种理由拖延至今。之后，我通过中介了解到，杨燕不办理房屋所有权转移登记手续的原因是其没有在北京购买房屋的资格。因杨燕在京无购房资格，我卖房的目的无法实现，《合同》无法继续履行，为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.解除我与杨燕于2011年12月24日签订的《合同》；2.解除我、杨燕、第三人签订《补充协议》；3.杨燕将涉案房屋腾空交付给我；4.杨燕赔偿我租金及利息损失99811.25元。
杨燕在原审法院辩称：不同意江鸣的诉讼请求。《合同》、《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是我签订的，我已经支付了全部购房款69万元，我不同意解除《合同》及《补充协议》，我没房屋居住。我是在2011年12月20日左右，平安夜之前搬到涉案房屋中居住的，正式入住是在2012年4月1日。在签订《合同》时，我知道北京市有限购政策，需要连续缴纳五年的社保才能在京购房。我不是北京户口，购买涉案房屋主要是为了给孩子住，但是《合同》签订后，孩子出国了。签订合同时，我和江鸣说好了，把五年社保补齐了就办理过户，过到我和孩子名下都行。我现在社保才缴纳了二年，我孩子的社保缴纳了一年多还不连续，房屋现在一直没有过户双方都有原因。如果让我腾房的话，我要求江鸣在同一小区给我买同样的房子。我已经交纳全部购房款，故不同意江鸣要求我交纳房租和利息的请求。另外，我亲戚有北京户口，可以先过户到他们名下，然后再转给我。
北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下简称恒洋公司）在原审法院述称：不同意江鸣的全部诉讼请求。《合同》是有效的，是江鸣、杨燕双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定。我国的不动产是以登记为准，现在合同的主要条款都已经履行完毕，房屋已经交付给了杨燕，杨燕已经支付了全部购房款，不进行转移登记仅仅违反了国家的行政规定，没有违反国家法律法规和强制性规定，故我方认为合同是有效的。根据合同法第八条的规定，依法成立的合同应当受到法律的保护，否则对于杨燕有失公平。签订《合同》当日，关于购房资质我公司已经提示了江鸣、杨燕，杨燕购房时不具备购房资质，他们在知晓购房资质的情况下达成了一致意见。《补充协议》第2条付款方式及物业交割约定，2012年1月20日前办理过户手续，如果逾期未达成，江鸣配合杨燕办理购买公证手续。但是，对于杨燕没有资质无法办理过户没有约定违约条款，江鸣在卖房时完全知道杨燕没有购房资质，故我公司已经尽到了告知和提示的义务，而且资质并不影响合同的效力。江鸣要求杨燕腾房没有根据，因为《合同》与《补充协议》是有效的。杨燕买房是为了给女儿解决居住问题，并不是以倒房子为目的。现在是江鸣没有履行自身的义务，应当承担违约责任。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，导致江鸣、杨燕所签订的《合同》及《补充协议》无法办理所有权转移登记手续的主要原因是杨燕不具备在京购房的资格，而杨燕在明知自己不具备在京购房资格的情况下，还与江鸣签订《合同》及《补充协议》，其应当承担导致合同无法继续履行的主要责任，故江鸣要求解除《合同》及《补充协议》的请求有事实、法律依据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同》及《补充协议》解除后，杨燕应当将涉案房屋腾空并返还给江鸣。对于杨燕已经支付的购房款，江鸣表示同意在合同解除后，在本案中一并将购房款全部退还杨燕，故法院对此不持异议。另外，根据现有证据及庭审情况，江鸣在未对杨燕的购房资格进行详尽的审查的情况下就与杨燕签订《合同》及《补充协议》并收取全部购房款，其对合同无法继续履行亦存在一定过错，故对于其要求杨燕赔偿租金及利息损失的请求没有依据，法院不予支持。据此，原审法院判决：一、解除江鸣与杨燕于二〇一一年十二月二十四日签订的《房屋买卖合同》；二、解除江鸣、杨燕、第三人北京恒洋我家房地产经纪有限公司于二〇一一年十二月二十四日签订的《补充协议》；三、江鸣于判决生效之日起三十日内退还杨燕购房款六十九万元；四、杨燕于判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区×号院×号楼×单元×号房屋腾空并交付江鸣；五、驳回江鸣的其他诉讼请求。
判决后，杨燕不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判杨燕与江鸣之间的房屋买卖合同继续履行。杨燕的上诉理由是：在签订房屋买卖合同后，杨燕依约支付了全部购房款，并使用涉诉房屋至今，买卖双方已经完成了大部分的合同义务，只是未办理房屋过户登记。签订合同时候，杨燕不具有北京市购房资格，这一点江鸣是明知的。在合同已经实际履行到了2014年4月8日长达两年半的时间，江鸣起诉要求解除合同已经超过诉讼时效。上诉人在房屋交付后进行了装修装饰，一审并未考虑，给杨燕造成损失，且以杨燕不具备购房资格和存在过错为由作出判决，也不符合法律的公平原则。
江鸣辩称：同意一审判决。
原审第三人恒洋公司述称：不同意一审判决，但是没有提起上诉。
经审理查明：2011年12月24日，江鸣、杨燕在第三人居间下签订《合同》及《补充协议》。《合同》约定由杨燕购买江鸣名下的涉案房屋，建筑面积38.96平方米，房屋成交价格为69万元。杨燕在签订合同的同时向江鸣支付购房定金4万元，付款方式为全款一次性支付，杨燕在签订合同后，2012年1月5日前向江鸣交付部分购房款30万元，剩余房款35万元于涉案房屋办理转移登记手续时交付。江鸣应当在过户当日将涉案房屋交付杨燕。《补充协议》约定杨燕于2011年12月24日向江鸣支付定金4万元，该定金为首付款的一部分。关于房款的支付，杨燕于2012年1月5日前将首付款30万元支付江鸣，剩余房款35万元，杨燕在房屋所有权转移登记手续办理交税完毕后交付给江鸣。江鸣、杨燕双方于2012年1月20日前共同办理房屋所有权转移登记手续。如逾期未达成，则江鸣配合杨燕办理涉案房屋全款购买的公证手续。江鸣、杨燕双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，第三人陪同。
《合同》及《补充协议》签订当日，杨燕给付江鸣购房定金1万元。2011年12月25日，杨燕给付江鸣剩余购房定金3万元。2012年1月4日，杨燕给付江鸣购房款30万元。2012年1月20日，江鸣、杨燕并未按约定办理涉案房屋所有权转移登记手续，江鸣、杨燕亦未办理涉案房屋全款购买的公证手续。2012年2月4日，杨燕给付江鸣购房款35万元。江鸣将涉案房屋交付杨燕，杨燕在涉案房屋中居住至今。
江鸣称其在购房时不知道杨燕不具备在京购房资格，其在无法办理涉案房屋所有权转移登记手续时才知晓杨燕不具备在京购房资格，故其认为合同目的无法实现，遂起诉要求解除《合同》及《补充协议》。杨燕称签订《合同》及《补充协议》时，江鸣和第三人均知晓其在京无购房资格的情况，故不同意解除《合同》及《补充协议》。第三人称在江鸣、杨燕签订《合同》及《补充协议》时，杨燕的确不具备在京购房资格，但其已经将这一情况告知江鸣、杨燕，但未能就此举证证明。另查，截至原审法庭辩论终结前，杨燕尚未取得在京购房资格。
经询，江鸣同意在《合同》及《补充协议》解除后，将全部购房款退还杨燕。杨燕表示不同意。
上述事实，有《合同》、《补充协议》、《房屋买卖居间合同》、房屋所有权证、庭审笔录及各方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：综合当事人的诉辩主张及查明的事实，本案的争议焦点在于江鸣是否有权解除《合同》及补充协议。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，江鸣和杨燕所签订的补充协议中约定了双方“于2012年1月20日前共同办理房屋所有权转移登记手续，如逾期未达成，则甲方配合乙方办理该房屋全款购买的公证手续”。后在约定的期限之内，双方并未完成上述的房屋过户登记手续及其他义务，其主要原因在于杨燕一方在签订合同之时，并不具备在北京市购买涉诉房屋的资格，由此导致合同的最终目的无法实现。故此，江鸣要求解除合同符合法律的相关规定。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，本案涉诉的《合同》及《补充协议》解除之后，江鸣同意将购房款退还给杨燕，杨燕理应将涉诉房屋腾空退还给江鸣。杨燕上诉所称江鸣要求解除合同已经超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由江鸣负担25元（已交纳）；杨燕负担25元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费50元，由杨燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 张 羽
代理审判员 史智军
二〇一五年三月十九日
书 记 员 陈 振