广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终897号
上诉人（一审被告）潘玉兰。
委托代理人莫宝德，广西正宪律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）平乐县民用爆破器材专营有限责任公司。住所地广西壮族自治区平乐县平乐镇新安街。
法人代表沈真贵，公司经理。
委托代理人黄垡鑫，广西诚瑞律师事务所律师。
上诉人潘玉兰因与被上诉人平乐县民用爆破器材专营有限责任公司合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平乐县人民法院（2015）平民初字第l042号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月15日受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长，审判员卢卫民和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了本案。书记员郑欣担任记录。上诉人潘玉兰及其委托代理人莫宝德，被上诉人平乐县民用爆破器材专营有限责任公司的委托代理人黄垡鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：平乐县民用爆破器材专营有限责任公司（甲方）与潘玉兰（乙方）于20l3年元月12日签订《土地及房屋转让合同》，合同约定：“第一条土地及房屋基本情况l、甲方土地及房屋位于平乐镇金山川岩坪，房屋结构为砖混结构，房屋用途为仓储使用；2、土地使用证号平国用（2001）字第0l0078l号，面积贰仟柒佰陆拾点陆贰平方米（2760.62平方米），实际以土地部门测量为准；三、随该土地一并转让的有该土地上的房屋及仓库围墙。第二条土地及房屋价格：该土地及房屋转让价格为人民币叁拾伍万元整（350000.00元），不含任何税费。该土地及房屋转让有关的任何税费均由买方负责，其交税费的票据（证）应提供给甲方入账。第三条付款方式：双方约定自本合同签订之日起3天内，以现金方式支付（人民币）壹拾万元（100000.00元）给卖方作为定金，余下的转让款（人民币）贰拾伍万（250000.00元）待过户手续办好之日起3天内一次付清。第四条违约责任：违约方支付对方违约金（人民币）壹拾万元（100000.00元）并承担对方的一切经济损失（遇不可抗拒的因素除外）……”合同签订后，潘玉兰支付了10万元给平乐县民用爆破器材专营有限责任公司，平乐县民用爆破器材专营有限责任公司配合潘玉兰办理了相关土地及房屋的过户手续，并于2014年8月19日办完了所有产权的过户。办完过户手续后，潘玉兰以陈桂强占用平乐县民用爆破器材专营有限责任公司转让房屋及土地其无法使用为由一直未支付平乐县民用爆破器材专营有限责任公司转让房屋及土地的余款人民币250000元。案件审理过程中，潘玉兰以双方约定违约金过高为由申请法院予以调整。另查明，一直占住上述房屋的陈桂强系陈水福的儿子，陈水福于2007年以前帮平乐县民用爆破器材专营有限责任公司守仓库，陈水福死后，其儿子以平乐县民用爆破器材专营有限责任公司欠陈水福工钱及其在上述地上种有桂花树为由一直拒绝搬走。
一审法院审理认为：平乐县民用爆破器材专营有限责任公司民爆公司与潘玉兰潘玉兰自愿签订的《土地及房屋转让合同》系原、潘玉兰双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。平乐县民用爆破器材专营有限责任公司要求潘玉兰立即支付购买土地及房屋款项人民币25万元及利息，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”本案中平乐县民用爆破器材专营有限责任公司转让给潘玉兰的土地及房屋已经由潘玉兰依法到相关的房屋、土地管理部门进行了过户登记，且双方对上述事实没有异议，因此平乐县民用爆破器材专营有限责任公司按约定履行了上述合同，平乐县民用爆破器材专营有限责任公司要求潘玉兰立即支付购买土地及房屋款项人民币25万元的诉请符合法律规定，该院予以支持，由于双方在合同中并未明确约定利息，故利息部分该院不予支持。潘玉兰辩称陈桂强占用土地及房屋，平乐县民用爆破器材专营有限责任公司转让给潘玉兰的土地及房屋在转让前有相关争议无法解决，致使潘玉兰无法进场，平乐县民用爆破器材专营有限责任公司的行为造成违约。根据审理查明，陈桂强与平乐县民用爆破器材专营有限责任公司之间的争议并非双方签订的《土地及房屋转让合同》中第七条约定的“该土地所有权有关的争议”，而是与房屋、土地权属无关的其他债务纠纷，平乐县民用爆破器材专营有限责任公司已经根据合同的约定与潘玉兰办理了相关土地及房屋的过户手续，且平乐县民用爆破器材专营有限责任公司、潘玉兰在合同中并无清场的相关约定，故平乐县民用爆破器材专营有限责任公司并无违约行为，潘玉兰以平乐县民用爆破器材专营有限责任公司违约致使潘玉兰无法实际使用上述土地、房屋为由拒付余下转让款的行为没有法律和事实依据，潘玉兰上述行为系违约行为，应根据双方签订合同的约定承担违约责任，根据平乐县民用爆破器材专营有限责任公司、潘玉兰签订的合同第四条约定：“违约方支付对方违约金（人民币）壹拾万元（100000.00元）并承担对方的一切经济损失（遇不可抗拒的因素除外）。”案件审理过程中，潘玉兰认为违约金过高申请法庭予以调整，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”潘玉兰的该请求符合法律规定，该院予以支持，结合平乐县民用爆破器材专营有限责任公司的实际损失及预期利益等情况考虑，该院认为违约金应以银行同期同类贷款利率计算从潘玉兰违约之日起（2014年8月23日）至潘玉兰履行完合同之日止较为合适。据此，依法判决：一、潘玉兰于本判决生效后十五日内支付平乐县民用爆破器材专营有限责任公司平乐县民用爆破器材专营有限责任公司房屋及土地转让款人民币250000元及违约金（违约金按银行同期同类贷款利率从2014年8月23日起计算至潘玉兰履行完毕之日止）；二、驳回平乐县民用爆破器材专营有限责任公司其他的诉讼请求。
上诉人潘玉兰不服一审判决，上诉称：平乐县民用爆破器材专营有限责任公司没有将房屋交付给潘玉兰，潘玉兰有权拒绝支付购房余款。请求判决撤销原判，驳回平乐县民用爆破器材专营有限责任公司的诉讼请求。
被上诉人平乐县民用爆破器材专营有限责任公司答辩称：平乐县民用爆破器材专营有限责任公司已经协助潘玉兰办理了房屋产权过户手续，平乐县民用爆破器材专营有限责任公司要求潘玉兰支付购房余款符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：上诉人潘玉兰与被上诉人平乐县民用爆破器材专营有限责任公司于20l3年元月12日签订的《土地及房屋转让合同》第三条约定双方余下的转让款（人民币）贰拾伍万元（250000.00元）待过户手续办好之日起3天内一次付清。平乐县民用爆破器材专营有限责任公司已经协助潘玉兰办理了房屋产权过户手续，潘玉兰至今未支付购房余款给平乐县民用爆破器材专营有限责任公司已构成违约，应依约支付购房余款给平乐县民用爆破器材专营有限责任公司。由于双方签订的《土地及房屋转让合同》没有约定平乐县民用爆破器材专营有限责任公司何时交付房屋给潘玉兰的条款，平乐县民用爆破器材专营有限责任公司没有交房屋给潘玉兰不属违约行为，双方可协商约定平乐县民用爆破器材专营有限责任公司何时交付房屋给潘玉兰的条款，或是由潘玉兰另行主张权利。潘玉兰提出平乐县民用爆破器材专营有限责任公司没有将房屋交付给潘玉兰，潘玉兰有权拒绝支付购房余款的上诉理由，证据不足，依法不能成立。潘玉兰提出判决撤销原判，驳回平乐县民用爆破器材专营有限责任公司的诉讼请求的上诉请求，本院依法不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5050元，由上诉人潘玉兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 卢卫民
代理审判员 蒋子秀
二〇一六年五月十二日
书 记 员 郑 欣