河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫16民终3072号
上诉人（原审原告）：卢建军，男，1971年11月22日出生，汉族，住郸城县。
委托诉讼代理人：理琛，河南沐天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘扶，女，1947年10月8日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：张忠治，系刘扶丈夫。
被上诉人（原审被告）：展留伟，男，1982年9月6日出生，汉族，住郸城县。
被上诉人（原审被告）：展可祥，男，1970年4月12日出生，汉族，住郸城县。
被上诉人（原审第三人）：曹玉山，男，1976年8月6日出生，汉族，住郸城县。
被上诉人（原审第三人）：赵静，女，1977年1月5日出生，汉族，住郸城县。
卢建军因与刘扶、展留伟、展可祥、曹玉山、赵静案外人执行异议之诉纠纷一案，郸城县人民法院于2017年1月16日作出（2016）豫1625民初3178号民事判决书。后刘扶、展留伟、展可祥不服，上诉至本院，本院于2017年4月13日作出（2017）豫16民终1303号民事裁定书，以事实不清发回重审。郸城县人民法院于2017年6月13日作出（2017）豫1625民初1708号民事判决书。上诉人卢建军不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卢建军上诉请求:依法撤销河南省郸城县人民法院作出的(2017)豫1625民初1708号民事判决，并依法改判，判决确认位于郸城县××小区××楼××单元××号房屋归上诉人所有，撤销法院对本案所涉房屋的查封，终结对该房屋的强制执行措施。事实及理由：一、重审判决认定事实有误。重审认为:卢建军在本案中，没有提供证据证明符合《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条第(二)项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”和第(四)项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形是错误的。1、上诉人对涉案房屋拥有合法的所有权，上诉人在重审中所举证据确实、充分。首先,上诉人有证据证明该房屋上诉人已经合法占有。通过多次的庭审调查、第三人的陈述，可以确认上诉人与第三人曹玉山签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，为有效合同，且双方已经按照合同约定履行了各自义务，上诉人已经支付了全部购房款，第三人曹玉山也已经将房屋交付给了上诉人。以上事实有第三人的当庭确认、《房屋买卖协议》、收到条、郸城县志诚物业管理有限公司《证明》、郸城县法院执行裁定书等证据，相互印证，组成了一个完整的证据链条，足以证明上诉人的主张。其次，被上诉人提供的三组证据均证明不了该房屋已经抵押给被上诉人刘扶的事实。根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，房产抵押必须签订书面抵押合同，并应到相关部门办理抵押登记，抵押权才能设立。本案中，被上诉人仅仅持有第三人的房产证。再次，上诉人同第三人没有办理房产过户手续，过错并不在上诉人。第三人为了躲避债务常年不在家，根本无法联系上。加之第三人已经实际将该房屋交付给上诉人，并由上诉人一直实际占有，上诉人有充足的理由认为该房屋就是自己的了，并且上诉人是支付了该房屋的对价!所以，在本案中，上诉人没有进行房产过户无任何过错可言。根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定，上诉人同第三人虽未办理过户手续，但并不影响合同的效力。根据有关法律规定,本案中上诉人与第三人签订有合法有效的书面合同，在法院查封之前已经实际占有了涉案房屋，并支付了全部购房款，且在未办理过户方面没有任何过错。所以，重审认定事实有误!二、重审判决错误，严重侵犯了上诉人的合法权益。重审判决在认定事实错误的基础作出的判决，使得上诉人支付巨款(肆拾万元)购买的房屋化为乌有，严重侵犯了上诉人的合法权益!综上事实和理由，恳请上级法院查明事实，撤销重审判决，支持上诉人的请求!
刘扶辩称，坚持一审答辩意见。1、上诉人无依据告我们还他涉案房屋。涉案房子已经抵押给刘扶等人。现在抵押的房产证在我们这，经过公证处公证并有登记。2、上诉人和我们没有任何经济来往。3、上诉人违法强占涉案房屋，法院已经查封，上诉人私自撕掉封条，强占房屋。要求上诉人一周内搬出房屋。
展留伟辩称，支持一审判决。
展可祥辩称，支持一审判决。当时房地产价格低迷的情况下，上诉人不可能拿出40万元的现金购买曹玉山的房子。还没有转账凭条，支付现金也无第三人在场。出具的手续是白条一张。法院查封涉案房屋时多次敲门，里面没有人居住，而且张贴上封条，上诉人视法律不顾，私自撕毁封条，占用房屋至今。曹玉山和上诉人相互勾结，企图赖账。上诉人起诉我们是没有道理的，我们要求执行的是曹玉山的房子，和上诉人没有直接关联。
曹玉山辩称，将房屋卖给上诉人是事实，交付使用也是事实。是现金交付的方式。中间上诉人要求过办理过户手续，因为我不在家，拖延了此事。
赵静未答辩。
卢建军向一审法院起诉请求：1、判令确认位于郸城县××小区××楼××单元××号房屋归其所有；2、判令确认其对涉案房屋享有排除法院强制执行的权利，依法撤销对涉案房屋的查封，终结对涉案房屋的强制执行的措施；3、判令本案诉讼费用由刘扶、展留伟、展可祥承担。
一审法院认定事实:2014年6月16日，甲方（××）刘扶与乙方（借款人）曹玉山、赵静签订了《借款合同补充协议》。主要内容：借款金额壹拾万元；借款期限6个月，自2014年6月16日至2014年12月15日止；借款人向××提供抵押担保，抵押物状况：房屋坐落于郸城县××北侧××中央公馆小区××楼××单元××号（房屋所有权证号：郸城房权证字2014第60301**号），房屋所有权人：曹玉山，此次抵押房屋建筑面积129.53平方米。协议签订后，曹玉山将上述房屋所有权证交付刘扶保存，但是双方并没有进行抵押登记。房屋所有权证的主要内容为：郸城房权证字2014字第××号；房屋所有权人：曹玉山；房屋坐落：郸城县××北侧××中央公馆小区××楼××单元××号；登记时间：2014-05-29；房屋状况：总层数11、建筑面积129.53㎡、混合。2014年8月22日，曹玉山以上述房屋所有权证遗失为由，在郸城县房地产产权产籍监理所补办编号为6030267的房屋所有权证。郸城房权证字2014字第××号已声明作废。此后，刘扶、展留伟、展可祥向法院申请执行曹玉山和赵静，执行根据为（2015）郸民初字第798号民事调解书、（2015）郑黄证字第60号公证书及（2015）郸民初字第720号民事调解书。法院在执行过程中，裁定查封了曹玉山名下的房产一套，该房产位于郸城县××北侧××中央公馆小区××楼××单元××号。卢建军主张曹玉山将诉争房屋出让给了自己，且已将房款付清。双方签订了《房屋买卖协议》。主要内容：出售方（甲方）曹玉山，买受方（乙方）卢建军；甲方自愿一次性出让房屋使用权长期；甲方房屋坐落在天筑中央公馆13B1103，建筑面积128.9平方米；付款方式：一次性付清全款；房屋转让价格为400000.00元整；甲方（签字）：曹玉山、赵静，乙方（签字）：卢建军，见证人：侯某；2014年12月20日。曹玉山为卢建军出具了收到条。主要内容：今收到卢建军交来购买天筑中央公馆13B1103房（建筑面积128.9平方米）房款四十万元整（￥400000.00元）；收款人：曹玉山；2014年12月20日。一审法院认为，关于卢建军提出异议主张的事实存在如下不清的情形：首先，协议签订过程的事实不清。本案所涉及的房屋房屋所有权证记载房屋的面积为129.53㎡，而卢建军与曹玉山签订的《房屋买卖协议》以及曹玉山为卢建军出具的收条上记载的房屋面积却为128.9平方米。作为数额400000元的不动产买卖，交易双方应当对合同标的房屋进行详细认真地检查确认，特别是对产权的确认需要验证房屋所有权证。上述证据不能证明，协议双方是充分协商的基础上签订的。第二，房屋交付的事实不清。《房屋买卖协议》上的买受方是卢建军，但卢建军却主张房屋是由刘得印、卢灵芝占有使用。卢建军所举证据不能证明其是曹玉山房屋交付的对象。刘得印、卢灵芝没有出庭参与诉讼，现有证据不能证明刘得印、卢灵芝与本案争议房屋的关系。第三、曹玉山作废未遗失的房屋所有权证的原因不明。曹玉山取得房屋所有权证的时间为2014年5月29日，交付刘扶的时间为2014年6月16日，声明遗失另行登记的时间为2016年8月22日。在较短的时间内，完成了登记、借款和申换新证。其中原因事实不清，与本案相关交易的联系事实不清。第四、卢建军在未办理房屋过户手续方面有无过错事实不清。卢建军与曹玉山之间的《房屋买卖协议》和曹玉山为卢建军出具的收条上所署时间均为2014年12月20日，原告的《执行异议申请书》所署时间为2016年4月6日。在此之间一年多的时间内，没有对涉案房屋进行过户登记。卢建军所举证据没有关于其对此无过错的内容。综上所述，卢建军在本案中，没有提供证据证明符合《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条第㈡项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”和第㈣项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。其诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第㈡项、《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条第㈡项、第㈣项的规定，判决：驳回卢建军的诉讼请求。案件受理费100元由卢建军负担。
本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。上诉人在二审提交证据：证据1.河南农村信用社账户历史交易明细清单，中国工商银行账户历史明细清单，证明目的是在2014年12月15日支取现金22.4万元，支付涉案房屋的购房款。证据2.物业管理费收据，证明房屋已经交付上诉人占有使用。物业费收取管理人员段秋梅的证明，证明2015年至2016年的物业费是其收取的，由于物业公司注销，无法加盖公章，只能出具证明。物业管理费交纳人员的名字是刘成行，系上诉人的姐夫。证据3.家庭关系证明一份，证明上诉人和芦灵芝是姐弟关系。证据4.芦灵芝的户口本一份，证明刘成行和芦灵芝是夫妻关系。证据5.是村委会的证明一份，证明刘成行是刘得印的曾用名。申请证人侯某、芦灵芝、于某、刘某出庭作证，证明合同的真实性，和实际占有的客观存在。被上诉人刘扶、展留伟、展可祥质证称：证据1和购房没有直接关系，在郸城两次开庭，曹玉山和上诉人多次说是通过现金支付的，根本没有说转账凭条一说。也说无第三人在场，与本案无关。上次开庭也没有提出这些证据。证据2物业收据不能作为房子的归属证明，物业收取物业费并不计较是租房还是房主。不能证明涉案房屋是上诉人的，且证明没有加盖公章，属于无效的。证据3证明不了涉案房屋的归属问题，村委会出具的证明不能证明曾用名，派出所不会出此证明，涉嫌造假。证据4、5证明不了涉案房屋是上诉人的。家庭关系的证明真实性有异议，与本案没有关联性。对证人证言，证人证明的只是邻居，没有证明房屋的归属。芦灵芝和卢建军姓字不一样，无法证明是姐弟俩。侯某和卢建军是一个公司的，而且是卢建军的下属，应当回避，不能作为证人，其签订的购房合同缺乏真实性，涉案房屋的房产证原件一直在刘扶处，曹玉山声称出差忙，没有办理房产证是没有依据的。不认可涉案房屋的买卖。上诉人提交的证据和证人证言都是虚假的，不予认可。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人在提供的证据被上诉人对与本案的关联性不予认可,但未提供相反证据予以反驳。该证据属二审新证据，对认定本案事实具有一定的参考作用，本院予以采纳。本院除对一审查明的事实予以确认外。另查明，2014年12月20日曹玉山作为出售方（甲方）、卢建军作为买受方（乙方）签订了房屋买卖协议一份，约定：甲方将座落在天筑中央公馆小区13B号楼2单元1103号房屋出让给卢建军，转让价格为40万元，卢建军付清房款后产权归卢建军所有，曹玉山、赵静在甲方栏签字并按指印，卢建军在乙方签字栏签字并按指印，侯某在见证人栏签字并按指印。同日，卢建军支付了全部购房款，曹玉山为卢建军出具收到条一份，内容为：今收到卢建军交来购买天筑中央公馆13B1103房（建筑面积128.9平方米）房款四十万元整（￥400000.00元）。双方对房屋进行交付后，该房屋由卢建军的姐姐芦灵芝自2014年12月一直借住使用。
本院认为，根据诉辩双方意见，确定本案焦点问题如下：一、涉案房屋买卖协议是否有效。二、卢建军是否具有排除执行的法定事由。针对上述焦点问题，评判如下：
一、关于涉案房屋买卖协议是否有效问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本院发回重审理由之一即为是否存在真实有效的交易，涉案房屋房产证建筑面积与协议建筑面积不符，未约定办理过户登记的时间等原因。本次诉讼中，卢建军进行了合理解释，其为证明与曹玉山存在真实的房屋买卖法律行为，提供了房屋买卖协议、银行取款凭证、收到条、房屋买卖协议的见证人当庭作证、曹玉山陈述等一系列证据相互勾连印证形成一证据链条，应当认定卢建军和曹玉山签订了涉案房屋买卖协议。刘扶、展留伟、展可祥对该协议的真实性虽有异议，但未提供相反证据予以反驳，且未能提供卢建军和曹玉山有相互勾结，侵害他人权利的充分证据，其辩称涉案房屋买卖协议虚假的的请求不能成立，本院不予采纳。刘扶虽持有涉案房屋所有权证，但并没有进行抵押登记，抵押权并未成立，不能对抗第三人。郸城县人民法院2015年12月16日查封该不动产，查封时间在卢建军和曹玉山签订房屋买卖协议之后。卢建军和曹玉山2014年12月20日签订房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，本院予以确认。
二、关于卢建军是否具有排除执行的法定事由问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，本院已经确认卢建军和曹玉山签订房屋买卖协议系有效协议。其次，关于是否合法占有该不动产问题，卢建军提供了2014年至2016年交纳物业管理费的收据以及小区邻居并当庭作证，证明该房屋由卢建军的姐姐芦灵芝家自2014年12月一直借住使用。刘扶、展留伟、展可祥对此不予认可，但未提供证据加以证明。本院认定卢建军自2014年12月合法占有该不动产。郸城县人民法院2015年12月16日查封该不动产，时间在后。第三，关于购房款支付问题，卢建军提供了河南农村信用社账户历史交易明细清单，中国工商银行账户历史明细清单，芦灵芝证人证言，证明已现金支付全部房款。曹玉山自认收到该款。刘扶、展留伟、展可祥有异议，但不能举证证明，本院不予采信。第四，关于房屋末办理过户登记的过错问题。卢建军称，曹玉山向其交付涉案房屋后，即向曹玉山要求过办理过户手续，因曹玉山经常不在家，拖延了此事。曹玉山庭审中自认情况属实。刘扶、展留伟、展可祥也未提供反驳证据。因此卢建军对房屋未办理过户没有过错。
在刘扶、展留伟、展可祥与曹玉山借款合同纠纷案件中，判决或者执行曹玉山的是金钱类债权，本案诉争的房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，依照法律规定，本案人民法院只能执行曹玉山的责任财产，涉案房屋已经买卖出让给卢建军，虽登记为曹玉山，但已不属于曹玉山的财产，卢建军在涉案房屋上拥有足以排除执行的实体权益，故人民法院应当停止对该财产的执行。刘扶、展留伟、展可祥应继续申请人民法院执行曹玉山的其他财产。
综上所述，卢建军的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销郸城县人民法院(2017)豫1625民初1708号民事判决；
二、确认位于郸城县中央公馆小区13B号楼2单元1103号房屋归卢建军所有；
三、停止对郸城县中央公馆小区13B号楼2单元1103号房屋的强制执行，并解除查封；
四、驳回卢建军的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元;二审案件受理费100元，均由曹玉山负担。
审判长 智卫东
审判员 曹春萍
审判员 何琼琼
二〇一七年八月四日
书记员 王永波