浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台临商初字第2855号
原告：浙江临海农村商业银行股份有限公司，住所地：临海市古城街道巾山中路2号。
法定代表人：张宇，董事长。
委托代理人：金从烘、张军杰，该公司职工。
被告：台州益泰工艺品有限公司，住所地：临海市大洋街道洛河村。
法定代表人：卢益群。
被告：卢益群。
被告：王光标。
原告浙江临海农村商业银行股份有限公司为与被告台州益泰工艺品有限公司（以下简称益泰公司）、卢益群、王光标金融借款合同纠纷一案，于2014年11月26日向本院起诉，本院于同日受理，依法适用简易程序，于2014年12月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人金从烘、张军杰到庭参加诉讼，被告益泰公司法定代表人及被告卢益群、王光标经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江临海农村商业银行股份有限公司诉称：2011年11月16日，被告益泰公司与临海市农村信用合作联社签订最高额抵押借款合同，约定：原告自2011年11月16日至2013年11月14日期间内向被告益泰公司发放贷款，最高贷款限额为200万元，借款种类、用途、利率、期限以借款借据为准；被告益泰公司以其所有的座落于临海市大洋街道洛河村的房产（房屋所有权证号：临海市房权证大洋第1347**号，国有土地使用权证号：临城国用（2005）第3473号）为其的上述借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续（抵押物登记证号：临工商字第110468号）。2013年11月4日，被告卢益群、王光标签署保证函，同意为被告益泰公司在2013年11月4日至2016年11月3日期间内最高融资限额2300万元的所有融资提供最高额连带责任保证。2013年11月12日，原告向被告益泰公司发放贷款200万元，月利率5.555‰，2014年11月10日到期。2012年12月31日，临海市农村信用合作联社经台州市工商行政管理局核准，变更名称为浙江临海农村商业银行股份有限公司。借款到期后，被告益泰公司未归还借款本息，截止2014年11月25日，被告益泰公司尚欠原告借款本金200万元及利息22382.94元。请求法院判令：一、被告益泰公司立即偿还原告借款本金200万元及利息（至2014年11月25日的利息计22382.94元，剩余利息从2014年11月26日起按中国人民银行有关规定算至履行完毕之日止）；二、原告对被告益泰公司所有的座落于于临海市大洋街道洛河村的房产（房屋所有权证号：临海市房权证大洋第1347**号，国有土地使用权证号：临城国用（2005）第3473号）拍卖、变卖后的价款在上述请求范围内享有优先受偿权；三、被告卢益群、王光标对上述借款本息负连带保证责任。诉讼过程中，被告益泰公司于2014年11月28日归还本金43600元，原告变更上述第一项诉讼请求为要求被告被告益泰公司立即偿还原告借款本金1956400元及利息（至2014年11月25日的利息计22382.94元，剩余利息从2014年11月26日起按中国人民银行有关规定算至履行完毕之日止）。
被告益泰公司、卢益群、王光标未作答辩。
经审理，本院认定事实与原告诉称的事实一致。另查明，最高额抵押借款合同约定，被告借款后还款方式为按季结息、到期还本，借款人未按期归还贷款本金，从逾期之日起按约定利率加收30％的罚息利率计收罚息，未按期偿付贷款利息的，按罚息利率计收复息；抵押担保的范围为本金、利息（包括罚息、复利等）、违约金、损害赔偿金和实现债权费用等。被告卢益群、王光标出具保证函，承诺的保证期间为债务清偿期限届满之日起二年，保证范围包括但不限于融资债权、利息、费用、违约金、损害赔偿金和实现债权费用。2014年12月1日，原告向本院申请财产保全并预交了诉讼保全费5000元，同日，本院作出（2014）台临诉保字第444号民事裁定书，裁定查封被告益泰公司所有的位于临海市大洋街道洛河村的房产。
本院认定的事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、变更登记情况、被告益泰公司营业执照、组织机构代码证复印件、工商登记基本情况、被告卢益群、王光标身份证复印件、最高额抵押借款合同、抵押物登记证、借款借据、保证函、利息结算单、（2014）台临诉保字第444号民事裁定书、诉讼费预收发票、原告的陈述等证据证实。
本院认为：临海市农村信用合作联社和被告益泰公司之间的最高额抵押借款关系事实清楚，双方签订的最高额抵押借款合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认有效，双方当事人均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。临海市农村信用合作联社现变更名称为浙江临海农村商业银行股份有限公司，其权利义务应由原告浙江临海农村商业银行股份有限公司享有和承担。原告和被告益泰公司之间的最高额抵押借款关系事实清楚。被告益泰公司借款后，应当按照约定的期限返还借款并支付利息，其逾期未归还借款本息，显属违约。当事人违约的，应当承担继续履行、按照约定或者国家有关规定支付逾期利息等违约责任。被告益泰公司以其所有的房产为其向原告的借款提供最高额抵押，并进行了登记，抵押权自登记时设立。现被告益泰公司的借款发生在合同约定的期间和最高限额内，被告益泰公司未按约履行还款义务，原告要求对抵押房产拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权，符合法律规定。被告卢益群、王光标向原告出具保证函，承诺对被告益泰公司向原告的借款提供最高额连带责任保证，现被告益泰公司未按约偿还借款本息，被告卢益群、王光标应按约承担保证责任，但被告益泰公司以其所有的房产为其借款提供了物的担保，被告卢益群、王光标和原告没有约定实现债权的顺位等情况，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”的规定，原告应先就被告益泰公司提供的抵押财产实现债权，原告在被告益泰公司物的担保中因债权总额超出抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款而未能受偿部分，被告卢益群、王光标应承担连带偿还责任。原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告台州益泰工艺品有限公司于判决发生法律效力后十日内归还原告浙江临海农村商业银行股份有限公司借款本金1956400元，并支付利息（利息算至2014年11月25日计22832.94元，2014年11月26日起继续按中国人民银行有关规定计收利息至判决确定的履行之日）。
二、确认原告浙江临海农村商业银行股份有限公司对被告台州益泰工艺品有限公司所有的座落于临海市大洋街道洛河村的房产（房屋所有权证号：临海市房权证大洋第1347**号，国有土地使用权证号：临城国用（2005）第3473号）折价或拍卖、变卖后所得价款在上述第一项判决确定的债权以及诉讼费范围内享有优先受偿权。
三、原告浙江临海农村商业银行股份有限公司在上述第一项判决确定的债权超出第二项判决确定的抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款而未能受偿的，被告卢益群、王光标承担连带清偿责任。
四、驳回原告浙江临海农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22983元，减半收取11491.5元，诉讼保全费5000元，合计人民币61491.5元，由被告台州益泰工艺品有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费22893元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），收款单位：浙江省台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。
审 判 员 周巧玲
二〇一四年十二月三十日
代书记员 李爱琴