新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）兵08民终282号
上诉人（原审被告）：石河子市建业房地产开发有限责任公司。住所地：石河子市北子午路22小区**号*楼。
主要负责人：盖利纳，清算组组长。
委托诉讼代理人：邹文丽，新疆双信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：欧阳四新，女，1966年8月18日出生，住石河子市。
被上诉人（原审原告)：黄振辉(欧阳四新之母)，女，1938年11月20日出生，住石河子市。
被上诉人（原审原告)：欧阳本廉(欧阳四新之父)，男，1939年11月4日出生，住石河子市。
委托诉讼代理人：杨云峰，新疆双信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张春梅，新疆双信律师事务所律师。
上诉人石河子市建业房地产开发有限责任公司（以下简称建业公司）因与被上诉人欧阳四新、黄振辉、欧阳本廉房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2016）兵9001民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建业公司的委托诉讼代理人邹文丽、被上诉人欧阳四新、黄振辉、欧阳本廉的委托诉讼代理人杨云峰、张春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
建业公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实理由：一、被上诉人的诉讼请求已经超过法律予以保护的诉讼时效。法律规定的诉讼时效期间是两年，被上诉人购买房屋至今已经十四年之久，早已超过法律予以保护的诉讼时效期间。原审法院在判决中认定的事实是，被上诉人在这数年间找相关部门解决的是房屋属性问题，而不是要求退房款，故原审法院查明的事实与其判决相悖。二、原审法院以政府下发的暂定价来确定上诉人多收取了房款是错误的。石政发[2001]8号《关于加强经济适用住房建设管理有关问题的通知》规定的是暂定价而不是房屋最终的销售价，最终销售价应该由物价部门核定，原判决将暂定价认定为政府指导价是错误的。原审中，上诉人提供证据证明房屋施工成本是1357.42元/平方米，而该成本只是构成销售价中的一部分，仅房屋的施工成本就大于980元/平方米。再则，同时间同地段的多栋小高层楼房的销售价在1200元/平方米-1400元/平方米，原审法院不顾客观事实认定本案的房屋销售价为980元/平方米，让上诉人无法接受。三、即便上诉人应承担利息损失，也应该自被上诉人起诉之日计息，而不应该从被上诉人缴纳房款之日计息。四、石河子市机关事务管理局作为本案当事人应该参加诉讼。涉案房屋是石河子市机关事务管理局作为集资建房的建设单位从政府划拨取得的土地，前期的集资购房协议也是由石河子市机关事务管理局与被上诉人等购房户签订的，故石河子市机关事务管理局掌握了该房屋建设的第一手资料，也是真正的合同相对方。
欧阳四新、黄振辉、欧阳本廉辩称：一、被上诉人提起的诉讼未过诉讼时效。本案是基于合同履行而引发的纠纷，《合同法》第七章违约责任的规定，上诉人就商品房买卖合同应当承担的违约责任包括：采取补救措施和弥补损失等。被上诉人数年来的信访内容，包括了要求上诉人采取补救措施的请求，在诉求无法得到满足的情况下，提出弥补损失的诉讼,完全符合法律规定。二、原审法院以政府定价作为判决依据，符合法律规定。本案的发生，主要原因是因为上诉人在开发该工程项目时，采取了虚构事实、隐瞒真相的方式，以商品房为名对外宣传，开出当时石河子市最高房价，使得被上诉人误以为是商品房而前往购买。但是，该开发项目的房产证书购房户是在项目完成后的5-7年才取得。此时，因办证原因而导致被上诉人完全丧失了法律赋予的合同撤销权。在这种情况下，被上诉人通过信访、上访途径和诉讼程序来解决争议，主张赔偿损失，需要有损失的参考依据，所以，经济适用房由谁定价、定价公示程序均应当具有法律依据。另，经济适用房的定价与房屋施工成本无关，这是经济适用房的特点。《经济适用房管理办法》第二十条的规定，经济适用房的定价权由价格主管部门确定，并向社会公布。此条规定确定了石河子政府享有经济适用房的定价权，并且以文件形式向社会予以公开公布，该文件的出台具有法律的授权，应当具备应有的法律效力。三、原判决认定利息损失的起算点正确。上诉人从售房开始就存在明显过错，一审法院按照交款时间计算利息损失起算点并无不当。四、石河子市机关事务管理局不应成为本案的当事人。根据合同相对性原则，《商品房买卖合同》中出卖方是上诉人，石河子市机关事务管理局不是合同相对方。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
欧阳四新、黄振辉、欧阳本廉向一审法院起诉请求：一、被告返还多收取的房款54978元，赔偿利息损失22694.92元；二、案件受理费及送达费由被告承担。
一审法院认定事实：2001年8月30日，原、被告签订一份商品房买卖合同。合同约定：被告以划拨方式取得位于石河子市1小区、编号为石土建字（2000)082号地块的土地使用权，经批准在该地块上建设市机关1小区高层住宅(编号为41栋)；原告购买石河子市1小区41栋87号房屋，房屋建筑面积为91.63平方米,单价为1580元/平方米,总价款为144775元；该商品房的性质为经济适用房。双方还对其他事项作出约定。合同签订后，原告按约付清了房款。2009年1月4日，被告为原告办理了经济适用房产权证书。其后，原告及石河子市1小区41栋的其他住户认为自己按照商品房的价格交纳了房款，坚持要求被告按照合同约定为其办理商品房产权证书未果。原告等住户遂多次向石河子市信访局等单位反映情况，但至今没有结果。原告认为，当初购房单价1580元/平方米系商品房的销售单价，超过了石河子市政府规定的经济适用房980元/平方米的定价。既然被告无力变更房屋属性，就应当按照经济适用房的单价收取购房户的房款。
另查明：一、1999年4月1日，被告注册成立。2011年11月30日，因被告未参加企业年检，被工商部门吊销营业执照。目前，被告已成立清算组正在开展清算业务。
二、2001年3月9日，石河子市人民政府下发石政发（2001)8号《关于加强经济适用住房建设管理有关问题的通知》:物价部门要严格核定经济适用住房的销售价格，2001年价格暂按每平方米980元控制，对超价销售的行为要严肃查处……。
一审法院认为，本案的焦点为：一、原告起诉是否超过诉讼时效；二、石河子市机关事务管理局是否应当参加本案诉讼；三、被告是否应当返还多收房款及赔偿利息损失。
关于焦点一，原告曾多次要求被告将该房屋的性质由经济适用房变更为商品房，但被告一直未予解决。并为此上访，直至2015年3月仍无结果。因此，可以视为原告一直在向被告主张权利。原告于2015年11月向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。关于焦点二，因房屋买卖合同的签订、履行者为原告和被告，故原、被告为合同的当事人。石河子市机关事务管理局并非本案必要共同诉讼人。被告认为石河子市机关事务管理局应参加诉讼的理由不符合法律的规定。
关于焦点三，虽然原、被告签订的合同名为商品房买卖合同，但因房屋的性质为经济适用房，故双方签订的合同实际为经济适用房买卖合同。经济适用房系政府针对中低收入的无房户及购房困难户家庭在购房过程中给予的政策性优惠而出售的房屋。《经济适用住房价格管理办法》第五条第一款规定：经济适用住房价格实行政府指导价；第十三条规定：经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。《中华人民共和国价格法》第三十九条规定：经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得……。第四十一条规定：经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。本案中，石河子市人民政府公布的2001年经济适用房的政府指导价为980元/平方米，合同中约定的购房价格为1580元/平方米，该价格显然高于政府指导价，违反了上述法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的无效。因此，本案房屋买卖合同中的价格条款属于无效条款。两原告要求退还多收的房款的诉讼请求应予支持。被告占用原告购房款差额期间的利息损失被告应当给予赔偿。原告在领取房屋产权证书后理应知道所购房屋的性质为经济适用房，其应及时向被告主张退还购房款差价。因原告等购房户一直要求相关部门变更房屋性质，而未向被告主张购房款差价，造成购房款利息损失的扩大，原告对此也具有过错，故原告主张的利息损失由原、被告双方予以合理分担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国价格法》第三十九条、第四十一条、《经济适用住房价格管理办法》第五条第一款、第十三条之规定，判决：
一、被告石河子市建业房地产开发有限责任公司退还原告欧阳四新、黄振辉、欧阳本廉购房款54978元[（1580元/平方米-980元/平方米）×91.63平方米]；
二、被告石河子市建业房地产开发有限责任公司赔偿原告欧阳四新、黄振辉、欧阳本廉利息损失11347.46元(54978元×2.88%÷12个月×172个月÷2，2001年11月20日至2016年3月20日);
上述两项合计66325.46元，被告石河子市建业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告欧阳四新、黄振辉、欧阳本廉。
三、驳回原告欧阳四新、黄振辉、欧阳本廉的其他诉讼请求。
案件受理费1742元，送达费90元，合计1832元（原告已预交），由被告石河子市建业房地产开发有限责任公司负担1500元，与前款一并给付原告欧阳四新、黄振辉、欧阳本廉。原告欧阳四新、黄振辉、欧阳本廉自负332元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，双方当事人亦无异议。
本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人起诉时是否超过诉讼时效；二、本案是否漏列石河子市机关事务管理局；三、被上诉人要求返还多收房款、赔偿利息损失能否支持。
关于焦点一，虽然被上诉人多年来向上诉人及信访部门主张的是房屋产权性质问题，但本案诉讼正是基于房屋产权性质的争议所引发的诉讼，其实际是基于一个事实的两种诉求，故无论被上诉人主张变更房屋性质还是要求退还多收的房屋价款均属于被上诉人提出了要求，因此，上诉人之前主张变更房屋性质的事实应认定为诉讼时效中断，被上诉人起诉时未超过诉讼时效。
关于焦点二，石河子市机关事务管理局不是房屋买卖合同的相对人，就房屋买卖合同其既无权利亦无义务，故不应成为本案的当事人。上诉人主张漏列主体的上诉理由不能成立。
关于焦点三，《经济适用住房价格管理办法》第五条第一款规定：“经济适用住房价格实行政府指导价”；第十三条规定：“经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。”根据上述规定，本案的经济适用房的价格应由石河子市人民政府的价格主管部门确定，上诉人作为房屋销售方应对房屋销售价是经过政府价格主管部门确定审批的事实承担举证责任，一、二审中，上诉人均未能提供证据证明其销售价格经过价格部门批准，故一审法院依据石河子市人民政府公布的当年经济适用房暂定价确定本案房屋价格并无不当。《中华人民共和国价格法》第四十一条规定：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”上诉人理应退还房款差价部分。因差价部分属于上诉人不应收取的部分，故利息损失应从收款时计算。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1458元（上诉人已预交），由上诉人石河子市建业房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙铭徽
审 判 员 杨书钢
代理审判员 赵春华
二〇一七年五月十四日
书 记 员 杨 欢