内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内2921民1530号
原告:段红梅,女,1987年10月30日出生,汉族,系阿拉善盟科兴煤炭有限责任公司员工,住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人:刘金刚,内蒙古北杰律师事务所律师。
被告:阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司。
法定代表人:白汉中,系该公司经理。
委托诉讼代理人:刘惠香,系该公司会计。
被告:崔丽娟,女,1959年12月24日出生,汉族,职业不详住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人:朱文元,内蒙古睿华律师事务所律师。
原告段红梅诉被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司（以下简称昭泰公司）、崔丽娟房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年5月25日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告段红梅及其委托诉讼代理人刘金刚、被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘惠香、被告崔丽娟的委托诉讼代理人朱文元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告段红梅向本院提出诉讼请求:1、判令原告与第一被告签订的《【文华尚景三期】房屋认购书》合法有效,原告享有涉案房屋所有权;2、二被告之间签订的《商品房买卖合同》无效;3、判令第一被告为原告办理房管局备案的《商品房买卖合同》;4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2014年10月19日原告经过与第一被告协商并签订《【文华尚景三期】房屋认购书》,约定:原告购买第一被告开发建设的阿左旗”文华尚景”小区三期5号楼4单元401室房屋,建筑面积为98.15平方米;单价3056元;房产总价30万元。原告先后两次向第一被告交纳购房款95000元,下剩房款约定由第一被告为原告办理银行按揭贷款。2016年10月第一被告通知原告办理房屋入住手续,原告于当月17日向第一被告交纳房屋装修押金、物业费等相关费用后领取涉案房屋钥匙。之后原告对房屋进行装修,并居住至今。2017年5月20日,本案第二被告带领社会人员来到原告家中,对原告说涉案房屋已经网签到其名下,要求原告限期搬离。至此原告才得知因第一被告开发过程中资金链断裂从第二被告处融资,并将房产以网签合同的形式抵押给第二被告。综上,原告为维护合法权益不受侵害,起诉至法院.
被告昭泰公司辩称,原告方基本符合事实，我们房子一开始是抵押给崔丽娟，后来打算一边给崔丽娟还钱一边给段红梅办理银行按揭，结果段红梅的户口不在本地，银行按揭就没有办下来，我们就和段红梅协商进行分期付款，所以就把钥匙给了他们，现在房屋已装修好入住，最后就只能给崔丽娟退借款，房子给段红梅。
被告崔丽娟辩称，1、2015年2月10日，答辩人与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司就巴彦浩特镇文华尚景住宅小区5-4-401室及5-车库-15号车库签订《商品房买卖合同》，答辩人以每平米3180元，总价款为312117元的价格购买巴彦浩特镇文华尚景住宅小区5-4-401室，以每平米2806元总价77883元购买该小区5-车库-15号车库。之后，答辩人向被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司支付了全部购房款，双方办理了房屋销售预告登记手续。依照我国法律规定，答辩人认为商品房预售实行登记备案制度，商品房预售登记后，产生对抗包括出卖人及其他买受人，以及其他物权的效力。具有物权效力即具有排他效力，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗第三人，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。对涉案房屋，答辩人与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，并且在房管部门办理了预购商品房预告登记。因此，答辩人与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司签订的合同合法有效，而原告与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司签订的合同为无效合同。原告与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司处分涉案商品房的任何行为，不发生物权效力。因此答辩人请求人民法院依法确认原告与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司之间签订的认购协议书无效，确认答辩人与被告签订的商品房买卖合同合法有效，并依法驳回原告的诉讼请求。2、答辩人与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司于2015年2月10日签订《商品房买卖合同》之后，在2016年2月份时，答辩人发现自己购买的房屋原告在进行装修，答辩人于是上前去阻止，当时原告拿出自己与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司签订的房屋认购协议书，而当时原告拿出的该”房屋认购协议书”的认购时间为2015年7月份，而且原告自己当时也承认上述协议的签订时间，且原告将购房款95000元交于实际的施工单位而非本案被告。但是，原告现在本案所持有的”房屋认购协议书”是2014年10月19日签订的。答辩人认为，原告与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司有恶意串通私自篡改”房屋认购协议”的行为。同时被答辩人与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司在2014年10月19日签订《房屋认购书》时，该涉案房屋还在建设当中，属于在建工程，也就是说，当时被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司根本不具备售楼条件，故原告与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司之间签订的”房屋认购协议”是虚假的，存在欺骗行为。答辩人与白汉中个人之间存在借贷关系，与被告昭泰公司并不存在借贷关系。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:2014年10月19日原告与被告昭泰公司签订《【文华尚景三期】房屋认购书》，约定原告购买被告昭泰公司开发建设的文华尚景三期5号楼4单元401室住宅房屋，建筑面积98.15平方米，单价3056元/平米，总房款30000元。2014年9月5日、2014年10月19日原告分两次向被告昭泰公司支付了购房首付款95000元，被告昭泰公司出具收据并加盖公司印章。2015年2月12日白汉中和崔丽娟签订借款协议，协议约定甲方（即白汉中）向乙方（即崔丽娟）借款250000元，借款期限5个月自2015年2月10日至2015年7月15日。抵押物为文华尚景三期5号楼4单元401号99平米、5号楼15号车库27.75平米。2015年2月10日二被告签订两份《商品房买卖合同》。原告于2017年5月25日向本院提起诉讼。
另查明，白汉中系阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司的法定代表人。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，原告与被告昭泰公司于2014年10月19日签订《【文华尚景三期】房屋认购书》，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，被告已经收取了原告交纳的房款且向原告交付房屋钥匙，故可以认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。所谓诚实信用原则要求人们在市场活动中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。本案中通过双方当事人的陈述可以证实被告昭泰公司与被告崔丽娟签订《商品房买卖合同》及办理预告登记只是为被告昭泰公司向被告崔丽娟借款设立担保，双方并无买卖涉诉房屋的真实意思，故二被告签订的《商品房买卖合同》的民事行为是无效的民事行为。被告崔丽娟辩称，其与白汉中个人之间发生借贷关系，而不是被告昭泰公司，故与被告昭泰公司之间不存在借贷关系。根据被告昭泰公司的陈述可以确认白汉中系昭泰公司的法定代表人，其所借款项也是用于文华尚景小区的开发建设，其行为属于公司行为，被告昭泰公司与被告崔丽娟签订《商品房买卖合同》是为借款进行担保。故对被告崔丽娟的该抗辩理由，本院依法不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告段红梅与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司于2014年10月19日签订的《【文华尚景三期】房屋认购书》合法有效；
二、确认被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司与被告崔丽娟于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》无效；
三、由被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内为原告段红梅办理文华尚景三期5号楼4单元401房屋备案的《房屋买卖合同》。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 丁晓峰
二〇一七年八月二十一日
书记员 薛 峰