浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终2227号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州静娴美容用品有限公司。住所地：杭州市下城区东新路江南巷**号***室。
法定代表人：楼利庆，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨建超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗婷婷，浙江泰易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市宁玮世纪尚都大酒店有限公司。住所地：宁波市海曙区蓝天路***号。
法定代表人：陈锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐建君，浙江联吉律师事务所律师。
被上诉人（原审有独立请求权第三人）：蔡丽娟，女，1970年8月4日出生，汉族，住宁波市海曙区新芝路**号。
被上诉人（原审无独立请求权第三人）：张云峰，男，1969年11月22日出生，汉族，住宁波市鄞州区姜山镇井亭村***号。
上诉人杭州静娴美容用品有限公司（以下简称静娴公司）因与被上诉人宁波市宁玮世纪尚都大酒店有限公司（以下简称宁玮公司）、原审第三人蔡丽娟、张云峰房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院于2017年5月26日作出的（2016）浙0203民初4493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
静娴公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、上诉人已于2016年9月15日搬离租赁房屋。在一审诉讼过程中，上诉人于2017年3月1日提出反诉，明确提出解除《租赁合同》的请求，应视为各被上诉人接到单方解除的通知。一审判定《租赁合同》于2017年4月28日解除，有失公允。二、上诉人无需向各被上诉人支付2017年3月1日之后的租金及占有使用费。2017年4月28日上诉人将租赁房屋钥匙交还被上诉人，上诉人就失去了对租赁房屋的实际控制权，而被上诉人也将租赁房屋挂牌另行出租。三、上诉人无需向被上诉人宁玮公司、蔡丽娟支付逾期违约金20291元、14271元。涉案租赁房屋产权关系复杂，租赁期间被分割出售，多次流转。在房屋转让过程中，各被上诉人也未依照法定程序通知上诉人，租赁期间内，多人声称自己系房东，上诉人无法确定向谁支付租金，以及各支付多少租金。四、上诉人解除合同符合法定解除的事由，无需支付提前解除合同违约金。涉案租赁房屋多人持有，且各产权人分别主张权利，严重影响对租赁房屋的使用，上诉人迫于无奈才解除合同。
宁玮公司辩称，一、上诉人单方解除合同无任何事实和法律依据。二、腾空房屋并不等于交付，涉案房屋由180、186号组成，上诉人将相互独立的两套房屋打通墙壁，融为一体，上诉人还需按承诺对房屋实施分割。一审法院根据被上诉人要求将房屋占有使用费计算到生效判决之日认定涉案180号房屋实际返还日即2017年5月26日，现因上诉人提起上诉，故房屋实际返还之日应为二审判决之日。三、按照合同约定，上诉人应当于2016年6月1日前付清自2016年6月10日至2016年12月9日发生的租金，应当于2016年12月1日前付清自2016年12月10日至2017年6月9日发生的租金，现上诉人至今未支付任何租金已经构成违约，应当承担违约责任。另外，关于涉案房屋186号，案外人周超在转让房屋前已经书面通知上诉人有优先购买权。四、《租赁合同》租赁期限为10年，房屋所有权变动不影响合同效力，不存在因所有权人变动无法实现合同目的的现象。
蔡丽娟、张云峰未作陈述。
宁玮公司一审本诉请求：1.判令本诉被告静娴公司立即支付本诉原告房屋租金289000元，违约金16858元（578000÷12×0.35%），以上合计305858元（其中100000元以静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）；2.本案诉讼费由本诉被告承担。审理中本诉原告变更诉讼请求为：1.判令本诉被告向本诉原告支付自2016年6月10日起至2017年4月9日的租金392599元，自2017年4月10日起至法院判决确定的解除日，继续按《租赁合同》第四条第1款的计算方式计算租金，但应扣除按《房屋买卖合同补充协议》第三条约定的计算方式计算的租金；2.判令本诉被告向本诉原告支付违约金200000元（包括按《租金合同》约定计算的第六年下半年和第七年上半年延期支付租金违约金及提前解除合同违约金，扣除第三人蔡丽娟可主张的部分）；3.本案诉讼费用由本诉被告承担。庭审中本诉原告明确变更后的诉讼请求中租金及违约金计算方式为：本诉原告按40%的比例主张本诉被告根据《租赁合同》约定应支付的租金及违约金，主张的租金中包含了法院判决的《租赁合同》解除后至涉案房屋实际返还本诉原告之日的占有使用费；其中第三人蔡丽娟可主张的租金及逾期支付租金违约金起算时间为2016年10月5日。
静娴公司一审反诉请求：解除反诉原告静娴公司与反诉被告宁玮公司之间2010年10月签订的《租赁合同》及《补充协议》。
一审法院认定事实：本诉原告宁玮公司与本诉被告静娴公司2010年10月签订《租赁合同》一份，约定本诉原告将坐落在宁玮公司一楼西侧（门牌号为××、190号）出租给本诉被告，该房屋建筑面积和自有面积在合同附件中涂以红线加以识别，其中含原酒店二楼部分客房。本诉被告租赁期限为10年，自2010年10月5日至2020年12月10日，其中2010年10月5日至2010年12月9日为免租期，用于装修。租金自2010年12月10日起算。租赁期内第一年至第三年每年租金为500000元，第四年租金为525000元，第五年租金为551000元，第六年租金为578000元，第七年租金607000元，第八年租金为638000元，第九年租金为670000元，第十年租金为703000元。上述租金由现金和消费卡两部分组成。其中每年固定200000元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付，其余部分以现金方式支付给本诉原告，从中产生的租赁税等费用由本诉被告自行承担。租金支付采用先付后租方式，每半年为一期，第一期应当于合同签订当日付清，自第二期起每期提前10天付清。合同签订当日，本诉被告向本诉原告缴纳100000元作为履约保证金。租赁期内，本诉原告如将出租的房屋出售或者转让，应提前90天通知本诉被告，在同等条件下本诉被告有优先购买权。若本诉原告将房屋转让给第三方，本合同的效力不变，本诉被告有权继续履行本合同。本诉被告单方解除租赁合同或未经本诉原告书面同意擅自转租、分租或转借该房屋的，本诉被告在向本诉原告支付500000元违约金后，双方解除合同。未经本诉原告书面同意拖欠租金及相关费用，7天内每逾期一天，本诉被告应当向本诉原告支付月租5%的违约金；逾期10天以上，本诉原告有权解除本合同并收回租赁场所，保证金不退。另查明，本诉原、被告签订的《租赁合同》实际租赁房屋为：案涉180号部分房屋、186号部分房屋。本诉原、被告签订涉案《租赁合同》时，180号房屋、186号房屋原所有权人为汪静安，由汪静安将上述房屋交付本诉原告使用，并授权本诉原告出租，以本诉原告名义签订涉案《租赁合同》。租赁期内，2014年8月9日，汪静安与周超签订房屋买卖合同，将186号房屋转让给周超，2014年8月27日办理了产权登记，汪静安与周超于2014年8月19日签订《房屋买卖合同补充协议》，约定汪静安与本诉被告静娴公司关于上述房屋的租赁合同由周超继续履行；周超委托汪静安代为收取租金，并在收取后二日转付周超。因本诉被告静娴公司租赁的房屋不止民丰街186号房屋一间，周超和汪静安协商后约定周超购买的186号房屋年租金为260000元，年租每年递增5%；汪静安和本诉被告静娴公司租赁合同中约定的房租抵用券归汪静安；房屋押金100000元全部划入汪静安指定账户后计算房租费。后案外人周超将186号房屋出让给第三人蔡丽娟。2014年10月13日，汪静安与第三人张云峰签订房屋买卖合同，将180号房屋转让给第三人张云峰，2014年11月13日办理了产权登记，汪静安与第三人张云峰于2014年10月14日签订《补充协议》，约定汪静安与本诉被告静娴公司关于上述房屋的租赁合同由第三人张云峰继续履行，第三人张云峰同意汪静安将本层转租，双方协商2014年12月10日至2020年12月9日6年租金共计2000000元（为180号房屋的全部租金），汪静安转付给第三人张云峰的房租为现金。2016年1月20日，本诉原告曾就涉案《租赁合同》中约定的第六年上半年即自2015年12月10日至2016年6月9日的租金中本诉被告拖欠部分向一审法院起诉，一审法院作出（2016）浙0203民初266号民事判决，支持了本诉原告宁玮公司的诉请。现第三人蔡丽娟作为186号房屋所有权人表示不授权汪静安代收案涉租金，继受《租赁合同》中相关权利义务，作为有独立请求权第三人参加诉讼，要求本诉被告向第三人蔡丽娟支付自2016年6月10日起的租金及相应的违约金。第三人张云峰审理中表示认可涉案《租赁合同》主体为本诉原、被告，关于本诉被告承租的180号房屋的租金收取及租赁合同是否解除等问题认可本诉原告作为租赁关系主体处理。本诉原告与第三人蔡丽娟审理中就案涉《租赁合同》中本诉被告实际租赁房屋中180号房屋和186号房屋所占比例进行了划分，即本诉被告租赁房屋中40%的部分属于180号房屋，60%的部分属于186号房屋。本诉原告及第三人蔡丽娟均同意《租赁合同》中所涉的租金及违约金按上述比例划分，并各自向本诉被告主张。目前本诉被告未支付2016年6月10日起的租金；另按合同约定，本诉被告应于2016年6月1日前及2016年12月1日前分别支付第六年下半年及第七年上半年的租金，现本诉被告未按约支付上述两期租金，按合同约定计算的逾期支付租金违约金分别为16858元、17704元。第三人蔡丽娟认可本诉原告已向案外人周超支付了至2016年10月4日的186号房屋的租金，购买186号房屋时知悉本诉原告与案外人周超签订的补充协议。《租赁合同》所涉100000元保证金，本诉原告与第三人蔡丽娟均认可该笔保证金即为2014年8月19日签订的《房屋买卖合同补充协议》中约定的押金，现在第三人蔡丽娟处，第三人蔡丽娟、本诉被告主张在本诉被告应支付给第三人蔡丽娟的租金中予以折抵。另查明，本诉被告已自行搬离案涉租赁房屋，并将案涉租赁房屋腾空，2017年4月28日将租赁房屋钥匙交与第三人蔡丽娟，第三人蔡丽娟接收了租赁房屋钥匙并自行张贴了招租广告。本诉被告未与本诉原告或第三人张云峰办理180号租赁房屋的交接手续，2017年5月26日的庭审中明确本诉原告即日起可自行处置租赁房屋。
一审法院认为，本案的争议焦点为，一、本诉原告宁玮公司诉讼主体是否适格，能否作为本诉原告向本诉被告主张案涉《租赁合同》的相关权利；二、案涉《租赁合同》能否解除；三、本诉被告应向本诉原告及第三人蔡丽娟支付的租金、违约金数额如何认定。关于争议焦点一，原涉案房屋所有权人汪静安授权本诉原告以本诉原告名义与本诉被告签订《租赁合同》将涉案房屋出租，本诉原、被告之间签订的《租赁合同》合法有效。涉案租赁房屋租赁期间，原所有权人汪静安将180号房屋转让给张云峰、186号房屋转让给周超，后周超又将186号房屋转让给第三人蔡丽娟，并办理了产权登记。审理中第三人张云峰认可涉案《租赁合同》主体为本诉原、被告，关于本诉被告承租的180号房屋的租金收取及《租赁合同》是否解除等问题认可本诉原告作为租赁关系主体处理。故本诉原告作为诉讼主体向本诉被告主张案涉《租赁合同》中涉及180号房屋租赁部分的租金及违约金，其诉讼主体适格。关于争议焦点二，本诉被告自行搬离案涉租赁房屋并将涉案租赁房屋腾空，在本案反诉请求中主张解除案涉《租赁合同》，作为186号房屋所有权人的第三人蔡丽娟于2017年4月28日接收了本诉被告交付的租赁房屋钥匙并自行张贴了招租广告，表明本诉被告与第三人蔡丽娟已就《租赁合同》中涉及的186号房屋的租赁合同关系的解除达成合意，故《租赁合同》中涉及186号房屋的租赁合同关系于2017年4月28日解除。因《租赁合同》所涉房屋系作为整体出租给本诉被告，现其中60%租赁部分的租赁合同关系已解除，整个《租赁合同》目的无法实现，故本诉原、被告2010年10月签订的《租赁合同》于2017年4月28日整体解除。另关于反诉原告静娴公司主张的解除反诉原、被告签订的《补充协议》部分，因本诉未涉及该《补充协议》部分，故针对该《补充协议》的反诉不属于本案审理范围，一审法院不予处理。关于争议焦点三，一是租金支付问题。本诉被告未支付自2016年6月10日起至《租赁合同》解除之日的租金，按《租赁合同》约定计算为：2016年6月10日至2016年12月9日即第六年下半年租金为289000元（其中100000元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）；2016年12月10日至2017年4月28日的租金为233930元（其中77077元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）。本诉原告及第三人蔡丽娟均同意《租赁合同》中所涉的租金及违约金按本诉原告占40%、第三人蔡丽娟占60%的比例划分。审理中查明第六年下半年租金中第三人蔡丽娟有权向本诉被告主张2016年10月5日至2016年12月9日涉及186号房屋的租金为62551元（其中21644元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）；本诉被告应支付给本诉原告的第六年下半年的租金为226449元（其中78356元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）；2016年12月10日至2017年4月28日的租金中第三人蔡丽娟有权主张的租金为140358元（其中46246元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）；本诉被告应支付本诉原告的2016年12月10日至2017年4月28日期间的租金为93572元（其中30831元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）；本诉被告另应支付本诉原告租赁合同关系解除后至涉案180号房屋实际返还日即2017年5月26日的占有使用费为18626元。二是关于违约金问题。一审法院认为本诉被告未按约支付第六年下半年及第七年上半年两期的租金已构成违约，按合同约定计算逾期支付租金违约金分别为16858元、17704元，该逾期支付租金违约金系《租赁合同》明确约定，且计算金额低于按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算的从本诉被告逾期付款日至判决日的金额，本诉被告应按约向本诉原告及第三人蔡丽娟支付该部分逾期支付租金违约金。本诉被告主张的不应承担逾期支付租金违约金的抗辩意见一审法院不予采纳。根据本诉原告与第三人蔡丽娟确定的划分比例，经计算，本诉被告应向第三人蔡丽娟支付的逾期支付租金违约金为14271元，应向本诉原告支付的逾期支付租金违约金为20291元。涉案的《租赁合同》系因本诉被告静娴公司提前退租而解除，本诉被告静娴公司应承担相应的违约责任，本诉被告主张《租赁合同》约定的违约金过高请求法院予以调整，考虑到因本诉被告静娴公司提前退租造成案涉租赁房屋闲置及合理寻租期间，一审法院酌情确定由本诉被告静娴公司支付第七年三个月的租金作为提前解除合同的违约金，即151750元。根据本诉原告及第三人蔡丽娟确定的上述比例，本诉被告需向本诉原告支付提前解除合同违约金60700元；本诉被告需向第三人蔡丽娟支付提前解除合同违约金91050元。关于第三人蔡丽娟主张的自2016年6月10日至2016年10月4日期间的租金及逾期支付租金违约金，一审法院认为第三人蔡丽娟认可本诉原告已向案外人周超支付涉案186号房屋租金至2016年10月4日，故第三人蔡丽娟在本案中主张该期间的租金及逾期支付租金违约金于法无据，一审法院不予支持。关于《租赁合同》中保证金100000元如何抵扣问题，因本诉原告、本诉被告、第三人蔡丽娟均认可该笔保证金现在第三人蔡丽娟处，且本诉被告及第三人蔡丽娟均同意在第三人蔡丽娟应得租金中予以折抵，故对本诉原告要求按比例折抵该保证金的主张，一审法院不予支持。关于本诉原告及第三人蔡丽娟主张的以消费卡形式支付的租金部分应以现金方式支付，一审法院认为本诉被告虽搬离了案涉租赁房屋，但静博士美容美体连锁机构消费卡仍可使用，故对本诉原告及第三人蔡丽娟的该部分诉请，一审法院不予支持。综上，本诉被告应向本诉原告支付租金及占有使用费合计338647元（其中109187元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）、逾期支付租金违约金20291元、提前解除合同违约金60700元；扣除第三人蔡丽娟处100000元押金，本诉被告应向第三人蔡丽娟支付租金102909元（其中67890元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）、逾期支付租金违约金14271元、提前解除合同违约金91050元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、原告（反诉被告）宁波市宁玮世纪尚都大酒店有限公司与被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司2010年10月签订的《租赁合同》于2017年4月28日解除；二、被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司于判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）宁波市宁玮世纪尚都大酒店有限公司租金及占有使用费合计338647元[其中109187元以被告（反诉原告）的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付]、逾期支付租金违约金20291元、提前解除合同违约金60700元；三、被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司于判决生效之日起七日内支付第三人蔡丽娟租金102909元[其中67890元以被告（反诉原告）的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付]，逾期支付租金违约金14271元，提前解除合同违约金91050元；四、驳回原告（反诉被告）宁波市宁玮世纪尚都大酒店有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司的其他反诉诉讼请求；六、驳回第三人蔡丽娟的其他诉讼请求。案件受理费9726元，由原告（反诉被告）宁波市宁玮世纪尚都大酒店有限公司负担2131元，被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司负担7595元；本诉财产保全费1702元，由被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司负担；反诉案件受理费减半收取40元，由被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司负担；有独立请求权第三人案件受理费减半收取4211元，由第三人蔡丽娟负担1999元，被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司负担2212元。
二审中，宁玮公司提交快递面单及查询单，证明案外人周超通知静娴公司行使优先权。上诉人质证后认为，该证据非二审新证据，且地址是上诉人的工商登记住所地，根本无法收到。本院认为，该证据非二审新证据，不予认定。
静娴公司、蔡丽娟、张云峰在二审中未提供新证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，当事人之间订立的《租赁合同》合法有效，各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。虽然上诉人已单方搬离租赁房屋，又在起诉状中明确提出解除合同，但各被上诉人并未同意，且也不符合法定解除条件。故，对于上诉人认为解除合同的日期应为2017年3月1日的主张，本院难以支持。一审法院确认双方合同于2017年4月28日解除，合同解除并不等同于涉案房屋的交付，上诉人向蔡丽娟交付钥匙，但并未与宁玮公司或者第三人张云峰办理180号租赁房屋的交接手续，一审法院要求上诉人支付解除合同后的占有使用费并无不当。虽然涉案房屋几易其手，产权划分较为复杂，但这并不能成为上诉人不按约支付租金的理由，也未有证据证明这种状态严重影响了上诉人对租赁房屋的使用，因此，上诉人不予支付违约金的主张，难以成立。
综上所述，静娴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5841元，由上诉人杭州静娴美容用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙长虎
审 判 员 朱亚君
代理审判员 李春燕
二〇一七年八月十四日
书 记 员 陆 琼