浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异70号
异议人（案外人）陈建文，身份证住址浙江省绍兴市柯桥区钱清镇。
委托代理人（特别授权代理）吴东权。
申请执行人绍兴县汇金小额贷款股份有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区。
法定代表人王松海，该××董事长。
委托代理人（特别授权代理）朱文君，该××员工。
被执行人王金龙。
本院在执行申请执行人绍兴县汇金小额贷款股份有限公司（以下简称汇金小贷公司）与被执行人王金龙实现担保物权纠纷一案中，案外人陈建文向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人陈建文异议称：2014年6月27日，异议人就王金龙名下的位于绍兴市越城区东南景园15幢1单元101室的房产已向你院提起诉讼，你院作出（2014）绍越民初字第2390号民事判决，确认王金龙、裘菊香与异议人之间签订的房地产买卖契约合法有效。而王金龙在二年多后再将涉案房产抵押给本案申请执行人，应属无效。且本案申请执行人从未到现场看过上述房产，同时该房产系夫妻共同财产，但抵押合同中只有王金龙一人签字，无共有人裘菊香的签字。而本案申请执行人就上述房产于2014年在绍兴市柯桥区人民法院提起诉讼，已被依法驳回。故要求法院对上述房产确认归异议人所有，解除本案的查封，并终止执行措施。
申请执行人汇金小贷公司辩称：我公司确在2014年向绍兴市柯桥区人民法院就王金龙的借款提起过诉讼，其后之所以另行向你院起诉，主要目的是为了加快抵押物的处置，案由是实现担保物权。异议人与王金龙夫妇签订的买卖契约，虽经你院判决该合同有效，但该合同客观上已无法履行，故你院判决驳回了陈建文的其他诉讼请求，也就是对房产的过户请求。所以我公司认为异议人只能通过解除合同，并且向王金龙主张返还购房款来保护其权利。而在涉案房产抵押时，我公司有二名客户经理上门查看过。关于抵押合同，邱新的借款相应的抵押合同虽然只有王金龙一人签字，但作为该抵押物的共有人，裘菊香也向我公司出具了抵押物共有人承诺书，同意该抵押物向我公司提供抵押担保。绍兴市柯桥区人民法院驳回我公司原先的起诉是由于我公司代理人没有到庭应诉，并不存在虚假的诉讼。故要求法院驳回异议人的异议请求。
被执行人王金龙未作答辩，也未向本院提供证据。
异议人陈建文向本院提供以下证据：1、房地产买卖契约、定金收条、购房款收条、中介费收条、取款凭证、汇款凭证、补充协议复印件各一份；2、（2014）绍越民初字第2390号民事判决书、（2014）绍柯商初字第688号民事裁定书、（2015）绍越商特字第5号民事裁定书复印件各一份；3、证明书一份、证人证言一份。
申请执行人汇金小贷公司向本院提供以下证据：抵押物共有人承诺书一份。
经审查：申请人汇金小贷公司与被申请人王金龙实现担保物权纠纷一案，本院于2015年1月22日作出（2015）绍越商特字第5号民事裁定，裁定对登记在被申请人王金龙名下的绍房他证绍市字第K0000771**号他项权证项下的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人汇金小贷公司对变价后所得款项在债权数额195万元范围内优先受偿。申请人据此裁定向本院申请执行，本院予以立案执行，执行案号为（2015）绍越执民字第1368号。
另查，绍房他证绍市字第K0000771**号他项权证项下的抵押物为坐落于东南景园15幢101室的房产及15幢04号的自行车库，房屋所有权人为王金龙，房屋他项权利人为汇金小贷公司，抵押登记日期为2013年3月8日。上述房产于2012年10月25日登记于王金龙名下，并附记系城中村改造房，二年后可上市交易。2013年6月19日，本院依据（2013）绍越商初字第1413号民事裁定书，首先查封了上述房产（含自行车库）。
本案异议人为与裘菊香、王金龙房屋买卖合同纠纷一案，于2014年6月27日向本院提起诉讼，并提交了房地产买卖契约及水、电、气、有线电视开户凭证等相关证据，本院于2014年11月25日作出（2014）绍越民初字第2390号民事判决，确认异议人与裘菊香于2010年9月10日签订的关于绍兴市越城区东南景园15幢101室的房屋买卖合同有效，并认定合同签订后，异议人依约向裘菊香支付了房款180万元，裘菊香也将上述房屋交付给乙方使用，异议人已于2010年10月对上述房屋进行装修并入住，同时以异议人的名义办理了水、电、燃气、有线电视等的开户手续，并实际缴纳水电费、物业费等相关费用。裘菊香、王金龙原系夫妻，经本院（1996）越民初字第693号案件调解，双方离婚，座落于绍兴市区驸马池四号（中都二图2446-4）楼屋二间归裘菊香所有，平屋二间半归王金龙所有。2010年6月，裘菊香、王金龙拆迁户因塔山城中村（旧城）改造安置得座落于绍兴市越城区东南景园15幢101室和6幢402室的房屋，其中位于绍兴市越城区东南景园15幢101室的房屋于2012年10月25日登记在王金龙名下。另根据上述判决对房地产买卖契约、补充协议及至陈建文的请求信反映，异议房产的合同约定价款为190万元，异议人除支付了180万元外，又支付了3万元，作为裘菊香、王金龙协助办理房产过户的保证。王金龙同时在至陈建文的请求信中确认，其与裘菊香商量将异议房产出售，于2010年9月上旬通过越城区爱佳房屋信息有限公司和越城区阿花房屋信息有限公司二家中介机构以190万元的价格出售给异议人。
根据异议人提供的证人证言反映，证人作为异议房产买卖的中介经营者，异议人在与裘菊香签订买卖契约后，在了解异议房产可办理产权证后，异议人多次与证人通过电话联系、上门找寻等方式要求裘菊香、王金龙协助办理过户事宜，但裘菊香以房产已不属于其所有，并已与王金龙离婚为由要求异议人与王金龙联系，而王金龙却联系不上，人也未找到。
本院认为：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记的，其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，异议房产虽系本案抵押物，但在抵押登记及法院查封前已由被执行人王金龙之妻出售给异议人，王金龙亦在事后进行了追认，异议人并已实际占有使用。同时异议人已按约支付了部分价款，且同意依照本院要求缴纳剩余价款。另异议房产系城中村改造房，依照交易年限的限制，异议人需在2014年10月25日后方可办理过户登记手续，而过户登记需产权人协助，在此期间异议人亦多次要求王金龙及其妻子协助过户，故未能过户并非异议人的自身原因导致。综上，异议人关于确认权属、终止执行的异议请求于法有据，本院予以支持。关于解除查封的异议请求，因异议房产在本案审理及执行过程中均未查封，故本院不予支持。对于剩余价款，系涉案房产的变现余款，因涉案房产已由王金龙抵押给本案申请执行人，故本案申请执行人对该剩余价款在195万元范围内享有优先受偿权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
一、异议人陈建文应在本裁定生效之日起七日内向本院缴纳位于绍兴市越城区东南景园15幢101室房产（含自行车库）的买卖余款70000元；
二、在异议人陈建文缴纳70000元款项后，位于绍兴市越城区东南景园15幢101室的房产（含自行车库）归异议人陈建文所有，本院终止对该房产的执行；
三、驳回异议人陈建文的其他异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 颜 丰
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一六年九月十日
书 记 员 茹琳霞
本案援引法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。