北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第21516号
原告吴铁良，男。
委托代理人姜淑凤（吴铁良之妻）。
被告王小梅，女。
委托代理人李健（王小梅之夫）。
原告吴铁良与被告王小梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴铁良的委托代理人姜淑凤，被告王小梅的委托代理人李健，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴铁良诉称，自2012年3月以来，王小梅住在北京市海淀区温泉镇白家疃秀山小区1号楼7单元XX室，与我履行房屋租赁合同。2014年4月8日夜间，由于王小梅疏忽大意，未及时发现所租住房卫生间的水管爆裂，发现后又未及时处置，导致上述房屋所有房间被水淹达两个多小时。由于时间长、水量大，水从上述房屋的地板缝灌到楼下邻居XXX室和XXXX室，导致这两户邻居的家具和生活用品遭到不同程度的损坏，最严重的是XXX室，室内大衣柜全部进水，衣柜里的所有被子都被泡湿、无法使用，床也被泡透，地上的生活用品全部浸泡均无法使用。由于当夜XXX室的业主不在家，水从XXX室地板缝流入XXXX室，造成XXXX室墙面大面积损毁。事发后，我的妻子姜淑凤及时赶到现场，查看了水管爆裂情况，发现爆裂原因是王小梅在租住期间从未注意水管生锈和老化情况，且未向我通报。更令我不能原谅的是，当水管爆裂时，王小梅原本听到流水声但未立即采取任何措施，理由是还没有到他们起床的时间。事发后，XXX室和XXXX室的业主找王小梅要求赔偿，但王小梅予以拒绝，声称其对诉争XX室及XXX室、XXXX室的损失不承担任何责任且态度极其恶劣。我的妻子姜淑凤请居委会和派出所出面协商未果。基于王小梅此种缺乏最基本的教养和不负责任的态度以及不道德的行为，同时为防止再度发生此类恶性事件而殃及其他住户并造成更大损失，我拟收回房屋，终止与王小梅的租赁合同。我已将此决定书面通知王小梅并报秀山居委会和当地派出所。综上，我诉至法院，要求与王小梅解除租赁合同，要求王小梅腾退上述XX室房屋并就该房屋中我家的地板、衣柜、床向我赔偿直接损失12000元并赔偿我已赔付邻居的家具损失费5500元。本案的诉讼费由王小梅负担。
被告王小梅辩称，我不同意解除诉争房屋租赁合同，吴铁良应继续履行该合同。我国合同法第216条规定，出租人应在租赁期间按约定交付租赁物，并在租赁期间内保持租赁物符合约定用途；第218条规定，承租人按照约定用途和租赁物性质使用租赁物致使租赁物损失的，承租人不承担责任；第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外，而我和吴铁良之间没有另外的约定。商品房屋租赁管理办法第9条规定，出租人应当按照合同约定履行维修义务，并确保出租房屋内的设施安全，未及时修复损坏的房屋影响承租人使用的，应当按照约定承担赔偿责任或减少租金。据此，我对诉争XX室的水管爆裂不负有责任，不同意解除合同、腾退房屋，也不同意赔偿吴铁良主张的损失。在此情况下，如果吴铁良坚持解除合同，强行要求我们腾退诉争房屋，其行为属于明确表示不履行合同，构成违约，我有权要求吴铁良承担违约责任。根据我国合同法第111条、第113条、第115条的规定，违约方的违约行为致使我受损的，我还可以要求其赔偿损失。综上，我不同意吴铁良的全部诉讼请求，请求法院依法予以驳回。
经审理查明，吴铁良（乙方）与北京市西郊农场通达房地产开发公司西郊分公司（甲方）签订《购房合同书》，购买了位于北京市海淀区温泉镇白家疃秀山小区1号楼7单元3层XX室的房屋一套，为二室一厅，有卫生间和厨房，建筑面积67平方米；于1999年5月开工，于1999年11月竣工；乙方购房后有永久居住权。
吴铁良自2011年起将上述XX室房屋出租给王小梅，由王小梅居住使用至今。双方于2013年3月26日签订《房屋租赁合同》一份，内容为：该房屋为租赁住房，除双方另有约定外，王小梅不得任意改变房屋用途；租赁期限自2013年3月26日至2015年3月26日；年租金为19200元整，王小梅于2013年3月26日付租金9600元；吴铁良保证对租赁的房屋拥有完全所有权；房屋租赁期间的物业管理费由吴铁良支付，水费、电费、燃气费、供暖费由王小梅支付；租赁期满后，本合同即终止，如王小梅要求继承租赁，则须提前一个月向吴铁良提出；租赁期间任何一方提出终止合同，必须提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书；因不可抗力原因导致该房屋损毁或造成损失的，双方互不承担责任；本合同自双方签字起生效。现王小梅已将租金支付至2014年9月25日。
2014年4月8日凌晨，上述XX室房屋卫生间的金属水管因生锈老化而爆裂跑水，导致上述XX室房屋除北侧阳台以外均被水浸泡，且水流渗至楼下同样格局的XXX室和XXXX室，造成楼下XXX室、XXXX室室内积水。王小梅经楼下XXXX室和XXX室住户告知发现上述情况，通知物业并与XXXX室和XXX室住户共同排水。后经王小梅通知，吴铁良的妻子姜淑凤于事发当日上午10时许到达上述XX室，当时室内积水已清理完毕，水管爆裂处经王小梅一方报修并付费已由物业人员更换。事发后，吴铁良向楼下XXX室住户孙静华赔偿5000元、向楼下XXXX室住户周奇志赔偿500元。
庭审中，吴铁良称，诉争XX室房屋系小产权房，该房屋中爆裂的水管系其购房时就存在，其至本案事发时，一直未予更换；自其将上述XX室房屋出租给王小梅后，其曾两次到该房屋处查看，未发现异常，其亦曾向王小梅询问过房屋情况，但王小梅称没什么情况、挺好的；其妻子于事发当日上午到达事发现场时，室内地板一踩仍往外冒水；由于主卧和次卧的地板、主卧内的1个木制衣柜、次卧内的2个木制衣柜和一张木床因浸水受损，故其按照市场价再考虑上搬运费、安装费后，向王小梅主张损失12000元，但其就该主张举证不足。王小梅对于吴铁良的上述主张均不予认可并称，吴铁良在房屋租赁期间除送过一次燃气灶外未来查看过上述XX室的设备和附属设施情况；水管爆裂后，因其清理及时，未给吴铁良主张的地板和家具造成损失。吴铁良称，因王小梅在租赁房屋期间不负责任，对已生锈渗水的水管不进行维修、也未向其报告，导致水管爆裂，给诉争XX室和楼下XXX室、XXXX室造成了损失，且王小梅在卫生间门口私拉电线，构成安全隐患，故其要求解除双方之间的租赁合同并要求王小梅腾退房屋；王小梅不同意解除合同及腾退房屋并称，吴铁良依法负有保证房屋适租并维修房屋的义务，其身为承租人按照约定用途和租赁物性质使用租赁物致使租赁物损耗的，其依法不承担责任，而卫生间门口系有线电视信号线、不构成安全隐患。
上述事实，有双方当事人的陈述，吴铁良提供的购房合同、租赁合同等证据，王小梅提供的照片等证据，本院的现场勘验笔录、照片等证据，本案开庭笔录，在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，房屋权利人吴铁良作为出租人依法负有保证诉争XX室房屋适租的义务和对该房屋进行维修的义务，但其在出租房屋期间未定期查看XX室房屋内附属设施、设备的情况，亦在购房后至今十余年未对诉争XX室卫生间内的金属水管予以维修和更换，进而导致诉争XX室卫生间内金属水管因老化而爆裂跑水，给楼下XXX室、XXXX室造成损失，对此，吴铁良负有责任；加之，吴铁良未举证证明王小梅在租赁期间存在不当使用卫生间金属水管的情形，故吴铁良关于水管爆裂给诉争XX室和楼下XXX室、XXXX室造成损失系因王小梅在租赁房屋期间不负责任、对已生锈渗水的水管不维修、也未向其报告所致的主张，无事实和法律依据；而且，吴铁良就王小梅在卫生间门口私拉电线构成安全隐患的主张未举证证明；综上，吴铁良要求解除双方之间的房屋租赁合同并要求王小梅腾退房屋、赔偿损失，均无事实和法律依据，本院均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
驳回吴铁良的全部诉讼请求。
案件受理费一百一十九元，由吴铁良负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费二百三十八元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 禹霖华
二〇一四年八月五日
书 记 员 陈迎宾