浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第553号
上诉人（原审被告）：林文忠。
委托代理人：张霞，女，1975年5月28日出生，宁波市鄞州区人民政府投资项目审计中心职员，住宁波市江东区柴家漕121号。系上诉人林文忠妻子。
上诉人（原审被告）：张霞。
被上诉人（原审原告）：宁波布利杰置业发展有限责任公司。
法定代表人：滕伟杰。
委托代理人：龚海峰。
上诉人林文忠、张霞因与被上诉人宁波布利杰置业发展有限责任公司（以下简称布利杰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年7月19日作出的（2013）甬鄞民初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年4月14日，原告布利杰公司与被告张霞、林文忠签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号为200903630194），原告将其开发建设的位于宁波市鄞州区石矸街道塘西村城南公馆小区第5幢405号的预售商品房出售给两被告，该合同主要约定：第三条：买受人所购商品房的基本情况，该商品房合同约定建筑面积共178.94平方米，其中，套内建筑面积159.39平方米，应分摊的共有建筑面积19.55平方米。第五条：计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款（货币单位人民币）：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19840.42元，总价款3550244元；第六条：面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择［建筑面积］作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。2.当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按照下列第①种方式处理：①交付的房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的，总房价款不变。第八条：买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按照合同约定的时间付款，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理：②逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之肆的违约金。第十二条：交接，4.经出卖人书面通知交清余款并办理交房手续后，买受人在通知中明确的集中交付截止日后超过60日未来办理结清余款及交房手续的，甲方有权按第八条逾期付款违约责任处理，与逾期房款一并计算违约金（两项分别计算并累加）。《补充协议》第二条：1.《买卖合同》中所列的层高为设计标准层层高，非楼层净高，其他部位在符合规范前提下，局部可能高于或低于该层高。上述合同及补充协议签订后，两被告按约向原告支付了房屋价款3550244元。
2011年4月27日，宁波市鄞州中升房地产测绘有限公司出具了《房屋面积测绘成果报告书》，载明涉案房屋建筑面积为182.97平方米，套内面积165.67平方米、公摊面积17.30平方米。原告于2011年5月20日对涉案房屋进行了产权登记，房屋产权登记的建筑面积、套内建筑面积及公摊面积与上述《报告书》中载明面积一致。
2011年5月24日，原告向被告张霞邮寄了《收楼通知书》及《城南公馆5#405房屋收楼通知书填写内容》，告知被告于2011年5月25日至29日8：30-17：00（为集中入伙办理时间），到鄞州区石碶街道城南公馆小区办理交付手续，并告知被告购买的涉案房屋实测建筑面积182.97平方米，比预测建筑面积178.94平方米增加4.03平方米，收楼交付时应补房款人民币79956元。被告张霞收到上述书面通知书，但未至原告指定地点办理房屋交付手续。
2011年8月1日，被告张霞委托律师向原告发送了律师函一份，表明于2011年5月26日收到交房通知，于29日准备交付验收时，发现房屋存在多处漏水等问题，无法正常交付使用，要求原告支付逾期交房违约金。并认为被告有权选择按套计算房屋价格，故总房价3550244元不变，且认为原告明知预售面积错误仍予以隐瞒，误导被告购房，侵犯了被告的知情权等。原告方收到了该份函件。
2011年10月25日，本案被告张霞、林文忠以布利杰公司为被告，向原审法院提起诉讼，认为涉案房屋存在多处漏水、钢筋及避雷带外露等问题，要求判令布利杰公司继续履行合同，交付合格的涉案房屋，并支付违约金208754元。后该院于2011年12月27日作出（2011）甬鄞民初字第1742号民事判决书，判决张霞、林文忠与布利杰公司在判决生效后十五日内办理涉案房屋的交付手续，并驳回了张霞、林文忠的其他诉讼请求。张霞、林文忠不服上述判决，向本院提起上诉，本院于2012年3月13日作出（2012）浙甬民二终字第123号民事判决书驳回上诉，维持原判。张霞、林文忠又向浙江省高级人民法院提出再审申请，该院于2012年8月21日作出（2012）浙民申字第705号民事裁定书，裁定驳回张霞、林文忠的再审申请。
2012年3月29日，原告向两被告邮寄了《催告函》，要求两被告补足房款并办理交付手续。2012年4月1日，两被告向原告发送了《回函》一份，认为已经全额付清了涉案房屋的价款，无需补交房屋面积差价款，并说明拒绝被告方办理交付手续所造成的后果和责任由原告方负担。后原告向两被告交付了涉案房屋的钥匙。
2012年11月13日，涉案项目房屋面积预测绘单位宁波市开源房地产咨询测绘有限公司做出“关于城南公馆面积计算情况说明”，主要载明：“我公司于2009年9月对城南公馆项目进行预测绘，其中有复式类型的房屋（4层、5层加出屋面楼梯），当时考虑到该出屋面楼梯用于上屋面维护，且是唯一出屋面的通道，于是在计算过程中把该楼梯作为幢分摊，特此说明。”
2013年1月9日，宁波市鄞州区住房和城乡建设局就被告张霞信访事项“布利杰公司欺诈售房，鄞州区住建局隐瞒包庇”作出鄞建信（2013）3号意见书，认为涉案房屋竣工实测单位为宁波市鄞州中升房地产测绘有限公司，时间是2011年4月份，实测与预测面积差异的主要原因（图纸没有变更）是对套内出屋面楼梯面积的认定，预测公司按幢共有面积认定进行分摊至每套，实测公司按套内面积认定计算至该户套内面积，最终认定涉案房屋实测面积符合规定。被告张霞不服，向宁波市住房和城乡建设委员会提出复查申请，2013年2月22日，宁波市住房和城乡建设委员会作出甬建信查（2013）1号信访事项复查意见书，维持了宁波市鄞州区住房和城乡建设局的上述意见书。2013年5月8日，宁波市鄞州区住房和城乡建设局就被告张霞的询问函进行了回复，主要载明：该商品房套内出屋顶的楼梯间按住建部和省住建厅有关规定，要计算建筑面积；甬房权证鄞州区字第××号记载的产权登记面积是正确的。2013年5月13日，宁波市规划局鄞州分局就被告张霞的询问函回复，主要载明：根据设计图纸，该房屋屋顶层的用途为住宅楼梯间。
原审原告布利杰公司于2013年1月31日诉至原审法院，请求：两原审被告立即向原审原告支付所欠购房款79956.80元，并向原审原告支付逾期付款违约金至法院判决之日（自2011年5月30日起算，按照本金79956.80元的日万分之四的双倍为计算标准，暂算至2013年1月16日为37228.40元）。审理中，原审原告变更违约金为单倍标准计算（暂计至2013年1月16日为19125.66元，79956.80元×0.0004×598天）。
原审法院审理认为：原、被告双方签订的涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》，符合原、被告双方的真实意思表示，不存在违反法律和行政法规强制性规定的情形，应为合法有效，双方均应按约履行。本案的主要争议焦点在于涉案房屋的建筑面积及房屋价款的计算方式。
关于涉案房屋的建筑面积，被告认为涉案房屋的建筑面积实为176.76平方米，并非原告所称的182.97平方米，合同明确约定屋顶层系原告赠送给被告使用，故原告无权要求被告支付该部分房屋面积的款项。根据行政部门回复，该住宅楼梯间应计入产权面积，且在房屋产权所有证中亦包括了该部分面积，对于被告所称的该住宅楼梯间层高低于约定的2.90米的意见，根据双方《补充协议》第二条的约定，低于设计层高2.90米并不属于违约。涉案房屋的面积经过相关机构的检测测量，并得到行政部门的行政确认，被告认为该房屋建筑面积为176.76平方米的意见没有事实及法律依据，涉案房屋建筑面积应为182.97平方米。
关于房屋价款的计算方式，涉案房屋的实测建筑面积与预测面积发生差异，至于该差异如何解决，应根据双方的《商品房买卖合同》来确定。该合同第六条即是对面积差异处理的约定，但该条无法独立存在，而必须以买卖双方选择的计价方式为前提，即选择按建筑面积计算的，则适用该第六条中的第1项处理；选择按套计价的，则按照该条第2项处理。对于涉案房屋的计价方式，在该合同第五条有明确约定，即按房屋建筑面积计算，该条写明了房屋单价及总价款，两被告也是按照该价款向原告支付了房屋价款，而该第五条第3项关于按套计算的，并没有写明房屋总价款，且该项中的“×”明确表明对“按套计算”方式做作废处理。故当合同约定面积与产权面积有差异的，原、被告双方应当按照《商品房买卖合同》第六条第1项即“当事人选择建筑面积作为计价方式”的约定处理房屋差价款。涉案房屋合同约定面积178.94平方米，产权登记面积182.97平方米，增加了4.03平方米，误差比小于3%，故应当据实结算房价款，两被告应当向原告支付房屋差价款79956.80元（19840.42元／平方米×4.03平方米）。两被告对上述购房款项拖欠不付，理应承担违约责任。原告要求两被告按照合同约定支付拖欠购房款79956.80元的每日0.4‰、自2011年5月30日起至该院判决之日的违约金，即25010.48元（79956.80元×0.4‰×782天，2011年5月30日至2013年7月19日共782天），不违反双方合同约定，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，作出如下判决：一、被告林文忠、张霞支付原告宁波布利杰置业发展有限责任公司房屋价款79956.80元；二、被告林文忠、张霞支付原告宁波布利杰置业发展有限责任公司违约金25010.48元。上述一、二项合计104967.28元，限被告林文忠、张霞于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告林文忠、张霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2399元，由被告林文忠、张霞负担。
宣判后，原审被告林文忠、张霞不服，上诉至本院，称：一、一审法院以其对合同第五条、第六条的理解作出的判决错误。该条款属格式条款，应按不利于格式条款提供一方的解释做出判断。二、按照一审判决，上诉人非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权利，还必须向被上诉人补足增加的套内面积的房款，这样的处理结果显失公平。上诉人经实地察看，涉案房屋共三层，面积共179平方米，总价355万元。第三层即屋顶楼梯间在实地及合同附件里均属于套内建筑，被上诉人未告知上诉人屋顶楼梯间为共有建筑，面积计算在共有建筑内。被上诉人应当按照约定向上诉人交付符合合同要求的房屋，其隐瞒房屋的真实信息，使一审法院作出不利于上诉人的判决，显失公平。三、合同条款、附件及售楼宣传均误导上诉人屋顶楼梯间的所有权是赠送的。被上诉人将屋顶楼梯间作为公共建筑出卖，却未放在合同附件二（公共建筑）一栏里表述，而将它放在合同附件一（上诉人的套内建筑）里，上诉人在不知情的情况下，也已经花费5万元买下该屋顶楼梯间的使用权和部分所有权。一审法院未遵循合同双方意思自治原则，且在该屋顶楼梯间是否属违章建筑性质尚不明确的情况下，强迫上诉人买下屋顶楼梯间的全部所有权，侵犯了上诉人的买卖自主权。一审法院在涉案房屋屋顶楼梯间的规划许可等真实信息不明情况下作出的判决存在包庇被上诉人情形。请求二审法院撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人布利杰公司答辩称：第一，针对上诉人提出的关于房屋总价的计价依据。被上诉人认为根据合同第五、六条约定，应当以建筑面积作为合同总价的计价依据。第二，关于房屋差价款是否应当补的问题。合同明确约定面积差异在3%以内的上诉人应当按实结算，本案屋顶楼梯间无论从规划或者建筑的角度、房产登记角度都应当计算建筑面积，买房人应当按照房产证面积补足购房款。第三，关于上诉人提出的违章建筑问题。被上诉人认为房屋屋顶楼梯间是经过规划审批后对外销售的，上诉人认为屋顶楼梯间是违章建筑是没有事实与法律依据的。第四，关于上诉人一直提到规划等项目的相关前置文件，被上诉人认为该相关前置文件与本案争议焦点或者诉讼标的没有关联性。
二审审理期间，上诉人林文忠、张霞向本院提供以下证据：行政起诉状二份及证据清单各一份，证明产权登记证是错误的。
被上诉人布利杰公司经质证，认为：1.从证据收据落款时间看是2013年8月13日，上诉人应该在本次开庭之前向法院提交该份证据；2.法院仅仅是收到起诉状，没有立案；3.即使这两个案件都立案，与本案没有关联性。
被上诉人布利杰公司未向本院提供证据。
本院经审查认为，上诉人提供的证据仅证明其提交诉状及相关证据的事实，但目前尚不能证明其欲证事实。
对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人林文忠、张霞与被上诉人布利杰公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律和行政法规强制性规定，原判认定合法有效，于法有据，双方均应按约履行。根据合同第五条，“出卖人（即被上诉人）与买受人（即上诉人）约定按下述第1种方式计算该商品房价款（货币单位人民币）”，即按建筑面积计算该商品房价款，而“当事人选择［建筑面积］作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房”（合同第六条约定），现涉案房屋产权登记面积为182.97平方米，该面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内，故原判据此支持被上诉人要求上诉人补交房屋差价并承担相应逾期付款违约金的主张，与合同约定相符，并无不当。上诉人上诉称造成面积差异的屋顶楼梯间系赠与，但上诉人未能提供相应证据，因此本院对此难以支持。二审审理中上诉人又称屋顶楼梯间为共有建筑，对此，虽然被上诉人在与上诉人签订涉案合同时以房屋预测面积作为涉案房屋的暂定面积，而该房屋屋顶楼梯间在面积预测时作为共有建筑由幢分摊面积，但合同附件中未明确将该屋顶楼梯间作为应分摊的共有建筑进行说明，而上诉人在上诉状中也明确“第三层即为屋顶楼梯间（实地及合同附件里均属于套内建筑）”，涉案房屋产权登记也明确该屋顶楼梯间为套内面积，且宁波市鄞州区住房和城乡建设局也认定涉案房屋实测面积符合规定，宁波市住房和城乡建设委员会也维持了宁波市鄞州区住房和城乡建设局的认定意见，宁波市鄞州区住房和城乡建设局更明确涉案房屋的产权登记面积是正确的，因此，上诉人要求该屋顶楼梯间按公共建筑进行面积分摊，依据不足，本院也难支持。上诉人上诉又称涉案房屋总价为355万元，系按套计算，对此，按照合同第五条关于“计价方式与价款”的约定，双方当事人明确选择按第1种方式即“按建筑面积计算”涉案商品房价款，上诉人并无证据证明其选择按第2种或第3种即“按套内面积计算”或“按套（单元）计算”涉案商品房的价款，虽然该房屋的单价双方约定为每平方米19840.42元，在情理上不符合常规，但因该条的选择涉及房屋面积确认及面积差异的处理，该选择系当事人签订合同时的意思自治，因此原判未采信上诉人按套计算房价的主张，依据充分，也无不当。至于上诉人提出的该房屋屋顶楼梯间的规划许可等真实信息及涉案屋顶楼梯间是否系违章建筑问题，因该房屋产权登记对此已明确，故原审对此未作详细审查，也符合法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2399元，由上诉人林文忠、张霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一三年九月二十九日
代书记员 陆 琼