舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟定民初字第421号
原告刘亚芬。
委托代理人陈波。
委托代理人郑凯艇。
被告郑知林。
委托代理人周世忠。
委托代理人沈佳敏。
原告刘亚芬诉被告郑知林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理。依法由代理审判员马钧钧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈波、被告的委托代理人周世忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘亚芬诉称：2013年7月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.原告将其坐落于舟山市定海区人民北路84号三楼的房屋出租给被告使用；2.租赁期间自2013年7月15日至2018年9月14日；3.租金每年50万元，两年后每年递增6%，保证金10万元；4.合同期内任何一方不得单方面终止合同，如中途违约，必须支付违约金100万元给对方。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告按约将房屋交付给了被告，被告支付了第一年的租金50万元和保证金10万元，并已占有使用房屋。2013年8月30日，被告以文化管理部门不批准其在租赁房屋开办网吧为由要求撤销合同，原告未同意。2013年9月12日，被告诉至法院，要求撤销合同，后其诉请被驳回。2014年1月2日，被告再次诉至法院，要求解除双方之间的租赁合同，案经一、二审，法院判决双方之间的租赁合同于2013年8月31日解除，原告返还被告租金437500元、保证金10万元。同时判决书中还表明就合同解除给原告造成的损失，可另行主张。原告认为，在履行合同过程中，被告已违约，应当承担违约责任，故诉至法院，要求：被告赔偿原告房屋租金损失437500元，并支付违约金1000000元，以上合计1437500元。
审理过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告赔偿原告房屋租金损失349500元（自2013年8月31日至2014年5月9日，按合同约定的租金标准计算），并支付违约金1000000元，以上合计1349500元。
被告郑知林辩称：被告出于对原告关于涉案房屋可以开办网吧表述的信赖，与原告签订了房屋租赁合同，但由于事实上该房屋不能开办网吧，致使被告的合同目的落空。签约过程中，过错方为原告，被告不存在过错，亦无需承担责任。同时，合同履行过程中，被告也无违约行为，原告主张赔偿损失及支付违约金缺乏依据，应予驳回。对原告主张的项目：1.违约金过高，有失公允，应予调整；2.租金损失的计算不合理，（1）应扣除2个月的免租期（2）被告已尽止损义务（3）原告在放任损失扩大（4）客观上涉案房屋难以出租，故被告无需赔偿。
经审理查明：2013年7月15日，原告刘亚芬（甲方）与被告郑知林（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.租赁标的为坐落于人民北路84号三楼房屋，总面积827.16平方米。2.租赁年限为五年，即从2013年7月15日起至2018年9月14日止。3.租金每年50万元，一次性支付，先付后租。其中第一年甲方同意给予乙方二个月的免租期，租金按一年计算为50万元；两年后每年按6%递增。4.乙方在2013年7月9日向甲方缴纳保证金10万元，甲方出具收据，合同期间水电由乙方自负，合同到期，结清水电费用后，乙方凭甲方出给乙方的原收据退还保证金（不计利息）。5.在合同期间内任何一方不得用任何理由单方终止合同，如中途违约，甲方必须要付违约金100万元给乙方；乙方在合同期间内中途退租，找种种借口终止合同，乙方必须要付违约金100万元给甲方。合同还约定了其他事项。合同签订前，被告已向原告支付了10万元水电保证金，合同签订当日，被告向原告支付了50万元租金，原告向被告交付了房屋。由于在承租房屋开办网吧未获审批，2013年8月30日，被告向原告致函，要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》，随函寄送房屋钥匙。次日，原告收到该函。2013年9月12日，被告诉至本院，以签订合同中过程中存在重大误解为由要求撤销合同并返还已付的租金50万元、保证金10万元。2013年11月25日，本院作出（2013）舟定民初字第869号民事判决，以合同签订过程中不存在重大误解为由，驳回了其诉请，现该判决已生效。2014年1月2日，被告再次诉至本院，要求解除双方之间的租赁合同。同年3月28日，本院作出（2014）舟定民初字第47号民事判决，认为“虽然合同无法履行之情形系郑知林自身原因造成，但若不解除涉案合同将造成社会资源浪费，不利于物的效用最大化”，判决双方的租赁合同于2013年8月31日解除，原告返还被告租金437500元（已扣除免租期租金）、保证金10万元，同时判决书中载明“因合同解除造成的损失，刘亚芬未在本案中提出反诉，可另行主张”。原告对此判决不服向舟山市中级人民法院上诉，该院于2014年5月9日作出（2014）浙舟民终字第111号民事判决，驳回原告上诉，维持原判。
上述事实，由原告举证的房屋租赁合同、（2013）舟定民初字第869号民事判决书、（2014）舟定民初字第47号民事判决书、（2014）浙舟民终字第111号民事判决书及原、被告陈述等证据予以证实。被告还举证了：录音摘要一份，拟证明被告受原告误导而签订合同的事实。本院认为：相关录音已在（2013）舟定民初字第869号案件中质证，被告是否受原告误导而签订合同一节，已在该案中审理，且该案生效判决已确认合同签订过程中不存在重大误解，故对被告该份证据本案中不再认证。
本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同已由生效的法律文书判决解除，但这并非是因为被告享有并行使约定或法定的合同解除权的后果。被告明确表示并以自己的行为表明不履行房屋租赁合同，该合同客观上又不适于强制履行，为此，法院出于“物的效用最大化”考虑，判决解除了房屋租赁合同。被告在无合同依据和法律依据的情况下，单方向原告作出终止合同的意思表示和行为，其性质属违约行为，由于该违约行为导致合同解除，被告应承担违约责任。
双方租赁合同中对违约金有约定，故原告主张被告向其支付违约金于法有据，本院予以支持。关于违约金的数额，约定中虽有“必须支付违约金100万元”之表述，但就违约金申请法院调整是当事人依合同法所享有的权利，不因当事人之间的约定而丧失，故被告要求调整于法有据，本院予以支持。至于调整后的数额，应根据原告由此遭受的合理损失而定。因合同解除是依法院判决而定，在法院关于合同解除的判决生效之前，租赁房屋客观上无法对外出租，原告自合同解除日至判决生效日的租金损失客观存在，属合理损失，不存在被告止损或原告放任损失扩大对此的影响。被告在答辩中就止损、放任损失扩大对此阶段租金损失会造成影响的主张，本院不予支持。判决生效后，原告将涉案房屋另行出租需合理期限，被告在答辩中亦称涉案房屋难以出租，故判决生效后一定期限内原告房屋闲置的租金损失亦属合理。免租期租金在原、被告关于合同解除纠纷的案件中已作出处理，被告在答辩中关于计算损失时应扣除免租期租金的主张，本院不予支持。综上考虑，本院酌情认定调整后的违约金为500000元。
上述认定的违约金足以填补被告违约行为对原告造成的损失，故原告在违约金外另行主张违约损害赔偿，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决如下：
一、被告郑知林于本判决生效之日起十日内向原告刘亚芬支付违约金500000元；
二、驳回原告刘亚芬的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17738元，减半收取8869元，由原告刘亚芬负担5583元。被告郑知林负担3286元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
代理审判员 马钧钧
二〇一四年八月十四日
书 记 员 陈 洁