浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终1352号
上诉人（原审被告）：周珠芬，女，1968年5月15日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人：熊志德，男，系上诉人丈夫。
委托诉讼代理人：甘在华，四川协泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：绍兴元大毛地毯有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区滨海工业区，组织机构代码67164017-2。
法定代表人：李成有，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：钟华，北京中银（杭州）律师事务所律师。
上诉人周珠芬因与被上诉人绍兴元大毛地毯有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院(2017)浙0603民初1975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，因工作需要，由原审判员赵启龙、梅云、李丹丹组成合议庭变更为由审判员赵启龙、姚瑶、李丹丹组成合议庭。本案现已审理终结。
周珠芬上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。1.一审法院认定“绍兴柯桥德峰纺织喷金有限公司受断电处罚是基于其生产设备未经环保部门审批，并非因排污权使用”有误。上诉人依法享有自主经营权，有权自主决定购买所需生产设备而无需环保部门审批，而且环保部门亦无权审批上诉人所需生产设备。上诉人之所以被断电、查封、关停，是因为被上诉人没有提供排污使用权。一审法院用“绍兴柯桥德峰纺织喷金有限公司受断电处罚是基于其生产设备未经环保部门审批，并非因排污使用权”来转移视线，为被上诉人开脱违约责任。2.被上诉人违约在先，其根本违约行为与上诉人未付清租金有直接的因果关系。《厂房租赁合同》第七条约定，甲方（被上诉人）提供给乙方（上诉人）50吨排污使用权，排污费用由乙方承担。被上诉人本应据此约定，向上诉人提供排污使用权，然而被上诉人置该条约定于不顾，出尔反尔，不讲诚信，至今未向上诉人提供约定的排污权，由此导致上诉人被断电，设备被查封，企业被关停，可见上诉人没有付清租金，与被上诉人的先行违约行为有直接的因果关系。3.一审判决未予扣除上诉人已支付的租金49万元。一审法院判决认定上诉人已向被上诉人支付了49万元租金，而该笔租金本应在698301.37元中予以扣除而未扣除。4.一审判决对2016年1-2月份诉讼时效认定有误。一审法院在判决书中称被上诉人是2017年3月3日提起诉讼。据此判决可以看出，被上诉人2016年1-2月份的租金已超过诉讼时效期限，不应受到保护，因此，一审法院认定该诉讼时效有误。5.一审法院判决上诉人支付给被上诉人租金698301.37元并支付2017年4月2日起到腾退之日止的每天有偿使用费1479.45元有误。上诉人因被上诉人没有提供50吨排污权，由此导致上诉人的企业被断电、查封、关停，没有经济收入，没有能力支付被上诉人的租金。一审法院不顾这一客观事实，而执意判令上诉人支付前述费用显然有误。6.一审法院判决上诉人支付19000元诉讼费用有误。判决上诉人承担诉讼费用的前提是上诉人有过错，而本案中上诉人没有过错，不应当承担19000元的诉讼费用。7.一审法院判决解除厂房租赁合同有误，上诉人没有付清租金是被上诉人的先行违约行为造成，上诉人没有过错，不应当解除厂房租赁合同。一审法院判决从2017年4月1日起解除租赁合同侵害了上诉人的合法权益，该判决显然是一个错误的判决。二、一审法院判决适用法律不当。一审法院判决本应适用相关法律规定，驳回被上诉人的诉讼请求，然而该法院却错误地适用了《中华人民共和国民法通则》以及《中华人民共和国合同法》的相关规定。
绍兴元大毛地毯有限公司辩称，一、一审法院认定“绍兴柯桥德峰纺织喷金有限公司受断电处罚是基于其生产设备未经环保部门审批，并非因排污权的使用”事实清楚。第一，涉案厂房租赁合同系被上诉人与上诉人之间签订，被上诉人与绍兴柯桥德峰纺织喷金有限公司之间不存在租赁合同关系;第二，绍兴柯桥德峰纺织喷金有限公司的营业执照经营范围为“生产、加工、经销:针纺织品、布匹喷金;经销:轻纺原料”，企业经营范围并无排污权需求;第三，本案一审审理过程中，审判人员已到柯桥滨海新区实地走访并查明案情，主管部门明确绍兴柯桥德峰纺织喷金有限公司断电是基于其生产设备未经环保部门审批，并非因排污权原因所致。此外，就本案厂房租赁合同约定90万元/年租金，一审判决已结合上诉人实际占有使用的现状酌情确定按照年租金的60%予以支付。二、一审判决解除涉案《厂房租赁合同》正确。《厂房租赁合同》第四条约定租金一年一付，如承租人逾期未付租金的，出租方有权解除合同。一审查明合同约定租金90万元/年，上诉人自2014年12月16日起仅支付租金49万元，并持续实际占有厂房至今。合同约定的解除条件已成就，被上诉人有权行使解除权。一审判决根据被上诉人一审诉讼请求，在查明事实的基础上解除涉案厂房租赁合同正确。三、一审法院判决上诉人向被上诉人支付自2015年12月16日至2017年4月1日租金以及2017年4月1日之后的房屋占有使用费，事实清楚、依据充分。一审已经查明租金应一年一付，上诉人支付的49万元系支付2014年12月16日至2015年12月15日期间的租金。2015年12月16日至2016年12月15日的租金上诉人最晚应于2016年12月15日进行支付，对于该期间内的租金，被上诉人于2017年3月份提起诉讼并未超过诉讼时效。上诉人目前仍然实际占有使用租赁厂房，一审判决上诉人向被上诉人支付自2015年12月16日至2017年4月1日租金，并向被上诉人支付至其实际腾退之日止的房屋占用使用费，既符合涉案厂房租赁合同约定也符合合同法相关规定。
绍兴元大毛地毯有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告立即腾空并返还涉案厂房给原告；3.判令被告支付欠缴租金人民币1550000元（欠缴租金暂时计算至2017年2月15日，此后厂房占用使用费仍然按照厂房租赁合同约定计收，至被告实际腾空返还之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年12月3日，原告元大公司（出租方，甲方）与被告周珠芬（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将绍兴市柯桥区滨海工业园区北五支路厂房租赁给乙方使用，租赁期限为10年，自2014年12月16日至2024年12月15日止，厂房面积9400平方米，每平方租金100元，厂房年租金经优惠后为90万元，每三年按照市场价格而定，乙方应每年支付一次租金。逾期未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其它合法的追缴权力，因此造成的经济损失由乙方自行负责；甲方提供给乙方50吨排污使用权，排污费用由乙方承担；乙方如遇到政府机关查办，甲方应当帮助乙方处理解决问题，若政府机关要求乙方停止生产，甲方退还剩余租金；合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，因此造成的经济损失由违约方负责赔偿；甲方承担租赁期内的发票费用。双方另约定了其他权利义务。被告已支付原告租赁费用490000元。现因原告要求解除租赁合同，并要求被告支付租费，遂成讼。同时查明，本案讼争厂房的不动产产权登记于元大公司。
一审法院认为，公民的合法权利受法律保护。元大公司与周珠芬签订的厂房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。现结合原告诉请，就本案争议焦点，该院分述如下：争议焦点一、被告应当支付的年租金。根据原、被告签订的厂房租赁合同约定，租金每年90万元，被告辩称合同约定租金为87万元每年，但因“共计87万.每年”并无双方的盖章确认，且原告不予认可，故对被告的辩称该院不予采信，确认合同约定的年租金为90万元。鉴于原告元大公司在租赁期间名下并无排污指标可以使用，其虽提供浙江科瑞新材料有限公司的证明同意其使用70吨/日的排污指标，但排污权并不允许私下交易转让，而被告周珠芬租赁厂房用以绍兴柯桥德峰纺织喷金有限公司的经营，现原告未能提供合同约定的排污权，对于原、被告双方签订的厂房租赁合同之履行存在违约情形。但绍兴柯桥德峰纺织喷金有限公司受断电处罚是基于其生产设备未经环保部门审批，并非因排污权的使用，现结合被告实际占有使用租赁房屋的现状，该院酌情确定被告应当按照年租金的60%予以支付，即年租金540000元（900000元×60%）。争议焦点二、元大公司是否可以行使解除权，解除与周珠芬签订的厂房租赁合同。原告主张该租赁合同因被告逾期未付租金而行使解除权，被告不予认可，并辩称由于原告未能提供排污使用权，所以才没有支付租金。该院认为合同解除是合同终止的一种形式，合同解除分约定解除与法定解除，两者相较，实行约定解除优先。约定解除是指合同约定的解除条件成就时，由解除权人解除合同。现从原告诉称的内容分析，其主张租赁合同约定的合同解除条件成就为事由而行使合同解除权，故属于约定解除。根据《厂房租赁合同》中“逾期未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其它合法的追缴权力”的约定，表明租赁合同双方当事人明确约定出租人一方可以解除合同的条件。结合查明的事实，双方在厂房租赁合同中仅约定租金一年一付，未明确约定租金的支付时间，但是最迟应当于租赁房屋使用的当年度付清，即2014年12月16日起的租金应当于2015年12月15日前付清；2015年12月16日起的租金应当于2016年12月15日前付清，截至原告起诉之日仅支付490000元，未支付完全，显属违约。据此，原告提出解除租赁合同，符合该合同中有关原告单方行使合同约定解除权的情形，该院依法予以支持。因解除的通知应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，原告元大公司以诉讼的形式通知被告解除合同，被告周珠芬于2017年4月1日收到起诉状副本之日，故该院确认原、被告签订的厂房租赁合同于2017年4月1日起解除。争议焦点三、原告主张租金有无超过诉讼时效。被告辩称原告主张租金已经超过一年的诉讼时效，该院认为2014年12年16日至2015年12月15日的租金，被告应当于2015年12月15日前付清，现原告于2017年3月3日提起诉讼，且未有证据证明存在诉讼时效中断、中止之情形，诉讼时效期间确已届满，故原告主张该部分租金该院不予支持，被告的辩称该院予以采信。但2015年12月16日至2016年12月15日的租金及之后的租金，原告于2017年3月3日提起诉讼，并未超过诉讼时效，被告应当予以支付。争议焦点四、被告欠付的金额。原、被告签订的厂房租赁合同于2017年4月1日起解除，故被告应当支付2015年12月16日至2017年4月1日止的租金698301.37元（540000元+540000元/年÷365天/年×107天）。同时根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，在合同解除以后，原告要求被告腾退租赁房屋并支付至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费，符合上述法律规定，该院予以支持。具体金额，该院参照该院确定的租金标准计付，即每天1479.45元（54万元/年÷365天/年）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、原告绍兴元大毛地毯有限公司与被告周珠芬在2014年12月3日签订的《厂房租赁合同》自2017年4月1日起解除；二、被告周珠芬应于判决生效后十日内向原告绍兴元大毛地毯有限公司腾退其向原告绍兴元大毛地毯有限公司租赁的房屋；三、被告周珠芬应于判决生效后十日内向原告绍兴元大毛地毯有限公司支付租金698301.37元，并支付自2017年4月2日起至腾退之日止的占有使用费（按每天1479.45元计算）；四、驳回原告绍兴元大毛地毯有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18750元，财产保全费5000元，合计23750元，由原告绍兴元大毛地毯有限公司负担4750元，被告周珠芬负担19000元，被告负担的款项限于判决生效之日起七日内向该院缴纳。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否需向被上诉人支付租金。虽上诉人主张系被上诉人未按合同约定提供50吨的排污使用权，才致使上诉人开办的绍兴柯桥德峰纺织喷金有限公司被环保部门断电、查封、关停，致使上诉人合同目的不能实现，故系被上诉人违约在先，上诉人无需支付剩余租金，但据一审法官向绍兴市柯桥区环境保护局相关人员了解，上诉人经营的绍兴柯桥德峰纺织喷金有限公司被环保部门处罚是基于其生产设备未经环保部门审批，并非排污权的使用，故本院对上诉人的该主张不予采信。考虑到被上诉人未能提供合同约定的排污权，亦存在违约之情形，结合上诉人实际占有使用租赁厂房至今的现状，一审法院酌情确定上诉人按照年租金的60%，即54万元作为年租金予以支付并无不当。根据《厂房租赁合同》约定，租金应一年一付，逾期未付租金，被上诉人有权终止合同，虽合同未明确约定租金的支付时间，但是最迟应当于租赁房屋使用的当年度付清，合同签订后上诉人仅支付租金49万元，剩余租金均未支付，显属违约，故被上诉人据此提出解除租赁合同，符合双方合同中约定解除之情形，因被上诉人以诉讼形式通知上诉人解除合同，故一审法院以2017年4月1日上诉人收到起诉状副本之日确定双方租赁合同解除符合法律规定。上诉人主张其没有过错，不应解除租赁合同于法无据，本院不予采信。上诉人在二审庭审中自认至二审庭审时，上诉人的机器设备仍存放于租赁厂房内，上诉人并未将租赁厂房予以腾退，故一审法院判决上诉人支付2015年12月16日至2017年4月1日的租金698301.37元并支付自2017年4月2日起至腾退之日止的占有使用费（按每天1479.45元计算）并无不当。关于租金49万元，根据上诉人提交的收条，上诉人支付49万元租金系2014年年底，可见该租金系支付2014年12年16日至2015年12月15日的租金，至于2015年12月16日至2017年4月1日的租金，上诉人并未支付，一审法院判决被上诉人支付的租金698301.37元系2015年12月16日至2017年4月1日的租金，上诉人主张应在该笔租金中抵扣其已支付的49万元租金无法律依据，本院不予采信。关于2016年1月至2月租金的诉讼时效，双方虽约定租金应一年一付，但未明确约定租金的支付时间，故一年的租金最迟应当于租赁房屋使用的当年度付清，2016年1月至2月的租金上诉人最迟应在2016年12月15日前支付，上诉人未支付租金，应从2016年12月16日起计算诉讼时效，被上诉人于2017年3月3日提起诉讼未超过诉讼时效。
综上所述，周珠芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10783.01元，由周珠芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵启龙
审判员 姚 瑶
审判员 李丹丹
二〇一八年五月十四日
书记员 陶钿钿