连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初1841号
原告:连云港市体育馆，住所地连云港市海州区菜市街海丰巷*号。
法定代表人：张惠明，主任。
委托诉讼代理人：孙加庆、刘柱文，江苏成器律师事务所律师。
被告：桑彩云，女，1948年5月14日生，汉族，住连云港市海州区。
原告连云港市体育馆（以下简称体育馆）与被告桑彩云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告体育馆的委托诉讼代理人孙加庆、被告桑彩云到庭加诉讼。本案现已审理终结。
原告体育馆向本院提出诉讼请求：1.请求解除《房屋租赁协议》，判令被告腾退并返还位于海州区海昌北路南广场看台西起第28、29间房屋；2.依法判令被告支付至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（其中暂截止2017年1月14日应支付数额为2700元，之后至实际返还房屋之日止按每月900元标准计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：根据签订的《房地产租赁契约》及2016年4月13日签订的《房屋租赁协议》，被告承租位于海州区海昌北路南广场看台西起第28、29间房屋，租金按月计算，租金标准为每月900元，如政府要求拆迁时，必须无条件配合拆迁，并按实际使用时间交纳租金，且原告不赔偿任何费用和经济损失。现政府按规划要求已要求拆迁，原告通知被告要求返还房屋并交清所有费用，但被告一直拒不履行。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请依法裁判。
被告桑彩云辩称，我租体育馆的房屋十几年了，属于老租户，从来不欠房租。这个房屋一开始是100元每月，因为这不是正经房屋，就是看台下面的，在上面加层水泥板，而且是一层比一层矮，所以我们用的时候吊顶是吊两层，夏暖冬冷，后来一年一年涨下来。现在拆迁，原告要房子我没有意见，但是我对体育馆的做法是有意见的，我的房租是2015年4月15日到期的，签了一年合同，到2016年4月15日到期，到期以后原告明知要拆迁，但是不告知就是让我们按月支付房租。我房租交到2016年10月15日，之后无人让我交房租，到2016年11月29日我接到通知要拆迁，给我们20天时间，2016年12月20日必须把房屋腾出来。当时已到年底，我们订了很多货，现在找房子搬时间也不够，到2016年12月20日原告断水断电，形成进来的货无法出售，两大节的销售全部耽误。我们的损失有两块，一块是转让费、装修费，由于原告拆迁，导致我们无法收取转让费，一块是原告断水断电导致货甩不出去。我对退房没有异议，但我认为原告应该对我们的损失给付补偿。我现在要求公平，在12月20日去体育局才知道有的商户一年半、两年都没交房租，当时领导说只要把房屋退出来，房租不交就不用交了，这对我按时交房租的人是不公平的，要把多收的房租退给我，我交的电费也应该退给我。
当事人围绕诉讼请求依法提交了连云港市体育局文件、房屋租赁协议、通知等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：原告于十几年前就将位于海州区海昌北路南广场看台西起第28、29间房屋出租给被告与案外人王家祥使用。2016年4月13日，连云港市体育场（甲方）与案外人王家祥（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：根据政府关于南广场整体改造的总体布置，2016年上半年体育场、馆及其所属建筑开始拆除。为了维护双方利益，避免纠纷，特此签订协议如下：1、凡合同到期的商户不再续签合同。需继续租用的商户在签订本协议后可延续租用，至甲方拆迁为止。租期按月延续，租金按原年租金标准核算到月，每月收缴。2、乙方须于每月14日前将房租900元交给甲方。并按期缴纳水电费，逾期者甲方有权收回。3、如甲方按政府要求拆迁时，乙方必须按实际使用时间交纳租金，并无条件配合甲方拆迁。甲方不赔偿乙方任何费用和因此造成的经济损失。诉讼中，本案被告桑彩云自认其与王家祥为合伙关系，王家祥早已退出合伙，其愿意承受王家祥与原告体育馆之间房屋租赁协议项下的所有权利义务。
被告承租房屋后，占有使用房屋至今，并交纳租金至2016年10月14日。2016年11月29日，原告体育馆张贴公告，通知各商户因南广场改造工程要求，即将对租用的房屋进行拆除，通知商户要求于2016年12月20日前将房屋清空、交还钥匙，并付清水电费、房屋租金。
另查明，2016年12月27日，连云港市体育局下发连体（2016）49号文件，决定将连云港市体育场职能划归连云港市体育馆。
涉案的租赁商铺为利用南广场体育场看台下面空间建设，该建设未取得相关部门规划手续。
本院认为，原告出租的房屋系利用体育场看台下面空间建设，该建设未取得规划许可证，原、被告之间签订的房屋租赁契约为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故《房屋租赁协议》无需解除，对原告体育馆要求解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，但出租人有权要求房屋使用人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故原告要求被告返还租赁房屋，并支付自2016年10月15日至实际返还房屋之日止的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。对于被告辩称的要求退还租金、水电费的观点，无法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告桑彩云于本判决发生法律效力后十日内腾空并返还原告连云港市体育馆位于海州区海昌北路南广场看台西起第28、29间房屋；
二、被告桑彩云于本判决发生法律效力后十日内给付原告连云港市体育馆房屋占有使用费（自2016年10月15日至实际返还房屋之日止，按每月900元计算）；
三、驳回原告连云港市体育馆的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费用50元（原告已预交），由被告桑彩云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
代理审判员 钱永
二〇一七年五月十八日
书 记 员 张冉
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（二）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
44×××94094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行