浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终6267号
上诉人（原审被告、反诉原告）：姜伟财,男,1989年2月15日出生,汉族,住杭州市余杭区。
委托诉讼代理人：李坚，浙江绍明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州良渚文化村开发有限公司，住所地：杭州市余杭区良渚街道（人民政府内）。统一社会信用代码：9133011072525442XN。
法定代表人：朱向华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
上诉人姜伟财因与被上诉人杭州良渚文化村开发有限公司（以下简称良渚文化村公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初8502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：2015年8月11日，良渚文化村公司与姜伟财签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）一份，合同约定：良渚文化村公司将坐落于杭州市余杭区××文化村白鹭郡南××室（××春漫里××号铺位）的房屋出租给姜伟财，房屋建筑面积152.08平方米；合同第四条约定：房屋租赁期限自2015年9月1日起至2019年5月31日止，免租期30天，自2015年8月1日至2015年8月30日。租金按房屋建筑面积计算，逐年递增，其中2015年9月1日至2016年8月31日的租金按2.2元/平方米/天计算，于2015年8月15日支付60892.83元、2016年2月15日支付61561.98元；2016年9月1日至2017年8月31日租金按2.27元/平方米/天计算，于2016年8月15日支付62375元、2017年2月15日支付63408.84元；2017年9月1日至2018年8月31日租金按2.38元/平方米/天计算，于2017年8月15日支付65493.75元、2018年2月15日支付66597.29元；2018年9月1日至2019年5月31日租金按2.57元/平方米/天计算，于2018年8月15日支付70733.25元、2019年2月15日支付35952.81元。
合同第4.3条约定：姜伟财须按本合同规定的方式和时间如期缴纳租金。逾期缴纳租金的，每逾期一日，按逾期缴纳租金的万分之八支付违约金。合同第九条第9.1项约定：姜伟财应在租赁届满或租赁合同提前终止后3日内，在良好××、××和××使用状态下（××）向××文化村公司返还该房屋，与良渚文化村公司共同办理验收交接手续。未经良渚文化村公司同意逾期返还房屋的，每逾期一天应向良渚文化村公司支付合同终止前一年月租金折合成每日日租金3倍的违约金，违约金不足以弥补良渚文化村公司损失的（包括但不限于房屋空置损失或延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费等），良渚文化村公司有权追偿。
合同签订后，姜伟财于同日向良渚文化村公司支付保证金8000元，支付2015年9月1日至2015年11月30日的租金30446.4元。良渚文化村公司于2015年8月11日将房屋交付姜伟财。现姜伟财已将案涉房屋腾空并加锁，但未将房屋钥匙交付良渚文化村公司。姜伟财在庭审中表示双方的合同并未解除，也同意解除合同，但在漏水问题未解除之前不同意办理交接手续。良渚文化村公司请求判令：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、姜伟财于合同解除后3日内腾空租赁物业并交还给良渚文化村公司，逾期腾退的，按日租金3倍标准支付逾期腾空物业房屋占有使用费（违约金）；三、姜伟财支付良渚文化村公司租金92008.4元（暂计算至2016年9月1日），从2016年9月2日起至合同解除之日止的租金另行计付；四、姜伟财支付良渚文化村公司按第一年月租金3倍标准支付违约金计30613.7元；五、本案诉讼费用由姜伟财承担。庭审后，良渚文化村公司变更第二项诉讼请求为：姜伟财于合同解除后3日内腾空租赁物业并交还给良渚文化村公司，逾期腾退的，按日租金标准支付房屋占有使用费。姜伟财向一审法院提起反诉，请求判令：一、确认双方于2016年4月10日解除《房屋租赁合同》；二、良渚文化村公司退还保证金8000元；三、良渚文化村公司赔偿货物损失32852元、装修损失75000元；四、良渚文化村公司支付违约金30613.7元（月租金3倍）；五、诉讼费由良渚文化村公司承担。
一审法院认为，关于本诉部分，双方争议的焦点是合同是否解除。姜伟财认为其于2016年4月10日搬出，就应认定为合同已解除，但双方并未办理房屋的交接手续，姜伟财又加了一把锁，且未将钥匙交付良渚文化村公司，故租赁房屋的控制权仍在姜伟国手中，双方的租赁关系并未解除。由于姜伟财未按约定支付租金，根据法律规定，良渚文化村公司有权解除合同，并要求姜伟财支付相关的租金。合同解除后，根据合同约定，姜伟财应在3日内交房屋交付良渚文化村公司。关于良渚文化村公司主张违约金，符合合同第11.2条、第11.2.6条的约定，予以支持。
关于反诉部分，合同是否解除的问题已在本诉部分进行了阐述，故对姜伟财要求确认双方的合同于2016年4月10日解除的请求不予支持。关于姜伟财主张的退还保证金请求，根据合同第5.2条的约定，即使姜伟财应当承担违约责任，保证金也应在其承担违约责任后十个工作日内退还，故良渚文化村公司主张不予退还缺乏依据。关于姜伟财主张的货物及装修损失，根据合同第12.1条的约定，租赁期间，姜伟财发现该房屋建筑结构有损坏、故障时，应及时通知良渚文化村公司修复。良渚文化村公司应在接到姜伟财通知后的3个工作日内开始维修；逾期不维修的，姜伟财可代为维修，维修费用由良渚文化村公司承担。故即使存在漏水现象，姜伟财也可以先行予以修复。且姜伟财提供的照片也并不能证明因房屋漏水的原因导致了损失，其提供的购货清单也不足以证明其损失的金额。综上，姜伟财提供的证据并不足以证明良渚文化村公司存在违约行为，对其主张良渚文化村公司应承担违约责任的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六第、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、良渚文化村公司与姜伟财于2015年8月11日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、姜伟财于《房屋租赁合同》解除之日起三日内将所租赁的杭州市余杭区良渚街道良渚文化村白鹭郡南56幢56-21、56-22室返还给良渚文化村公司；三、姜伟财支付良渚文化村公司租金92008.4元（计算至2016年9月1日，此后至租赁房屋返还之日止的租金及房屋占有使用费按合同约定的租金标准另行计付），于判决生效之日起十日内付清；四、姜伟财支付良渚文化村公司违约金30613.7元，于判决生效之日起十日内付清；五、良渚文化村公司返还姜伟财保证金8000元，于判决生效后十日内付清；六、驳回姜伟财的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1376元，反诉案件受理费1614.5元，由良渚文化村公司负担25元，姜伟财负担2965.5元。
宣判后，姜伟财不服，向本院提起上诉称：一审判决存在事实认定错误，怠于审查相关证据且违法不予认定的情形，严重损害了姜伟财合法权益。一、一审判决关于违约事实的认定存在错误。l.本案中，一审法院根据“姜伟财未交付租赁房屋钥匙的行为”认为双方租赁关系并未解除，没有事实根据，亦不符合合同约定。2.一审法院怠于审查本案违约行为的始作俑者，而根据表面现象据此认定姜伟财违约，属于严重的事实认定错误。二、本案中，一审法院怠于审查相关证据和事实，存在不公平情形，损害了姜伟财的合法权益。1.本案所涉合同系良渚文化村提供的格式文本，其中不乏免除已方责任、加重对方责任的条款：加之，姜伟财与良渚文化村存在较大的实力悬殊，对姜伟财来说已处于一种劣势，一审法院怠于平衡双方力量对比，未公平公正审查相关证据和事实。2.一审法院对于“维修义务”的认定，亦反映了袒护良渚文化村的事实。综上，请求判令：l.撤销一审判决第一、二、三、四、六项；2.良渚文化村承担违约责任并赔偿姜伟财的各项损失，即违约金30613.7元、装修损失37673元、货物损失32852元、店面转让费损失33000元、营业损失73171.48元等，共计：207310.18元；3.良渚文化村承担一审、二审全部诉讼费等相关费用。
良渚文化村公司答辩称：一、一审法院认为姜伟财未将钥匙交付良渚文化村公司，故租赁房屋的控制权仍在姜伟财手中，双方的租赁关系并未解除，认定正确，姜伟财主张一审法院认定错误缺乏依据。根据双方合同第12.1条的约定，租赁期间，即使姜伟财发现该房屋建筑结构有损坏、故障的，也应及时通知良渚文化村公司修复，良渚文化村公司接到通知后逾期不维修的，姜伟财可代为维修，维修费用由良渚文化村公司承担；《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”亦做同样规定。本案中，即使如姜伟财主张案涉房屋存在漏水情形，姜伟财亦无权单方解除合同，更何况姜伟财并未提供相应证据予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果。现姜伟财未经得良渚文化村公司同意单方自行腾空房屋并加锁，不将案涉房屋交还良渚文化村公司，由此造成的损失和责任依法应由其自行承担。故一审法院认定双方的租赁关系并未解除，认定正确。
二、姜伟财未按约定支付租金，构成违约，一审法院认定良渚文化村公司享有解除权并判决姜伟财承担相应的违约责任于法有据，认定正确。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。双方合同第11.2.6条约定：乙方欠缴费用（包括租金、违约罚金、商业管理费、物业服务费、设施使用费、能源使用费和公共事业收费等）超过7天的，甲方有权解除本合同。本案中，姜伟财应付第一期（支付日期2015年8月15日）、第二期（支付日期2016年2月15日）租金计122454.8元，但其仅支付了30446.4元，欠付租金92008.4元，且截止起诉之日逾期已近一年，经良渚文化村公司律师函催缴后，姜伟财仍拒绝支付，已构成违约，良渚文化村公司依法、依约享有解除合同的权利，而双方合同将逾期支付租金作为解除合同的约定条件既符合合同法的规定，亦不存在加重姜伟财一方责任的情形，合法有效。故一审法院认定良渚文化村公司享有解除权，进而根据合同约定判决其承担相应的违约责任于法有据，认定正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审期间，被上诉人良渚文化村公司未向本院提交证据，姜伟财向本院提交了下列证据：证据1.物业费发票、支付凭证及证明，欲证明姜伟财因良渚文化村公司的违约行为无奈搬离他处的事，时间为2016年4月10日；证据2.广告制作清单及收款收据，欲证明姜伟财因经营店铺时制作广告宣传的支出；证据3.水电安装材料清单及水电安装工资单，欲证明姜伟财进行水电装修费用的事实；证据4.地面装修清单，欲证明姜伟财经营时对地面进行装修费用的事实；证据5.铁艺费用清单，欲证明姜伟财经营时对铁艺进行装修费用的事实；证据6.产品图片，欲证明姜伟财所经营的是食品行业的事实。
对上诉人姜伟财提交的证据材料，被上诉人良渚文化村公司认为姜伟财提交的证据均不属于二审新证据，对证据1的关联性有异议，无法证明姜伟财的待证事实。对证据2的形式真实性没有异议，但是对于关联性有异议，有费用支付但是无法证明需要进行赔偿；针对证据3、证据4、证据5的形式真实性有异议，清单是手写的，没有收款单位的盖章。并且对于关联性有异议，有产生水电费用，但是无法与损失相等同；对证据6真实性有异议，对关联性有异议，从照片无法看出产品有损失的事实，无法达到证明目的。本院认为，证据1不能证明姜伟财系因良渚文化村公司的违约而搬离他处；证据2系广告制作清单及收款收据，与本案争议无关联性；证据3、证据4、证据5不能证明存在装修损失的数额；证据6与本案无关联性；故本院对上述证据均不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：关于合同解除问题。姜伟财与良渚文化村公司签订案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同签订后，良渚文化村公司依约向姜伟财交付了案涉房屋，姜伟财已经实际占有使用案涉房屋。后姜伟财虽已经腾空案涉房屋，但当时并未向良渚文化村公司提出解除房屋租赁合同，姜伟财还将案涉房屋加锁，未向良渚文化村公司移交返还案涉房屋，故一审法院认为案涉房屋未因此解除并无不当。姜伟财请求确认案涉房屋租赁合同于2016年4月10日解除的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。姜伟财与良渚文化村对一审判决认定的姜伟财已经支付的租金数额以及租金计算标准均无异议，姜伟财并未按照案涉房屋租赁合同约定，按期足额支付租金，依据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，良渚文化村公司有权解除案涉房屋租赁合同。
关于货物及装修损失的问题。姜伟财一审期间提交的进货单及地板销货清单和二审期间提交的水电安装材料清单、水电安装工资单、地面装修清单等均不能证实姜伟财的货物及装修损失数额，故一审法院对姜伟财的相关请求未予支持并无不当，本院予以确认，
关于违约金的问题。因案涉合同系姜伟财未依约支付租金而解除，故姜伟财应依据合同约定支付违约金。而姜伟财未提交有效证据证实良渚文化村公司存在违约行为，故姜伟财主张违约金的请求，本院难以支持。
关于姜伟财二审主张良渚文化村公司赔偿其转让费损失和营业损失的问题。因姜伟财就此并未在一审期间反诉时主张，故不属于本案二审审理范围，本院不予处理。综上所述，姜伟财的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5981元，由姜伟财负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一七年四月十七日
书记员 赖雪珂