广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17757号
上诉人（原审被告）：深圳市蓝恒信纸品有限公司，住所地深圳市宝安区SG街道塘下C社区第二工业区144号，组织机构代码726179919。
法定代表人：蓝文彬，总经理。
委托诉讼代理人：陈应祥，男，汉族，1947年8月22日出生，住所地湖北省襄樊市樊城区，系公司员工。
上诉人（原审第三人）：深圳市粤蓝鹏纸品有限公司，住所地深圳市宝安区SG街道塘下C社区第二工业区144号厂房2栋二楼。
法定代表人：林木龙。
委托诉讼代理人：吴梅，女，汉族，1976年10月1日出生，住所地广东省深圳市宝安区，系公司员工。
委托诉讼代理人：刘邦惠，广东合众拓展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市信通泰投资有限公司，住所地广东省深圳市南山区海德三道15号海岸大厦东座A—702，组织机构代码060278530。
法定代表人：刘智贤，总经理。
委托诉讼代理人：陈少杰，广东新本律师事务所律师。
上诉人深圳市蓝恒信纸品有限公司（以下简称蓝恒信公司）、深圳市粤蓝鹏纸品有限公司（以下简称粤蓝鹏公司）因与被上诉人深圳市信通泰投资有限公司（以下简称信通泰公司）排除妨害纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法松民初字第874号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人蓝恒信公司上诉请求：一、撤销(2015)深宝法松民初字第874号民事判决；二、驳回信通泰公司的全部诉讼请求；三、确认蓝恒信公司与粤蓝鹏公司签订的《承租协议书》所约定的租赁场地使用权是粤蓝鹏公司所有；四、由信通泰公司承担本案的诉讼费用。
事实和理由：一、原审法院认定事实不清。第一，原属蓝恒信公司所有的涉案房产，蓝恒信公司只是提供担保而被法院强制拍卖，为此蓝恒信公司已付出了惨重的代价。涉案房产是由蓝恒信公司于2009年7月15日与粤蓝鹏公司协商后签订了《承租协议书》，约定由粤蓝鹏公司预付租金完成建设，粤蓝鹏公司投资预付租金3000万元。建成后，用预付租金抵租金，由蓝恒信公司租给粤蓝鹏公司不少于20000平方米的场地归粤蓝鹏公司使用15年，并答应粤蓝鹏公司除自己使用外，部分场地可由粤蓝鹏公司自行处置（包括自己出租或委托他人出租）。协议签订后，粤蓝鹏公司陆续向蓝恒信公司支付有关款项，至2010年5月8日，蓝恒信公司确认收至有关预付租金1663万元；至2011年1月又支付2100万元。同时，蓝恒信公司同意将租期延期至20年，并同意于租期届满物业产权归粤蓝鹏公司所有。原审法院既然认定蓝恒信公司与粤蓝鹏公司签订《承租协议书》是合法有效的，且《承租协议书》是在涉案房产的抵押权设定前，那么根据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。最高人民法院司法解释《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“房屋买卖不破租赁”。因此，《承租协议书》及《租赁合同》和补充合同对信通泰公司即买受人就应该具有法律约束力。虽在拍卖涉案房产时由于蓝恒信公司人员不懂相关事宜的流程而未向相关法院提出执行异议，是蓝恒信公司的疏忽，但并不影响蓝恒信公司与粤蓝鹏公司签订的《租赁协议书》《租赁合同》和补充合同的法律有效性，也没有违反相关法律的强制性规定。蓝恒信公司与粤蓝鹏公司所签订的《租赁协议书》、《租赁合同》及《补充合同》并不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。蓝恒信公司与信通泰公司签订的《承租协议书》所约定的租赁场地使用权依法应归粤蓝鹏公司所有，而蓝恒信公司所使用的场地也是由粤蓝鹏公司同意。因此，如蓝恒信公司需支付场地使用费，应向粤蓝鹏公司支付，而不是向信通泰公司支付场地使用费。第二，原审法院在计算使用面积方面也出现错误。蓝恒信公司实际使用面积为一层1410.54平方米，二层2253.49平方米，三层为742.05平方米，共计4406.08平方米。第三，原审法院在计算租金价格方面也出现错误。蓝恒信公司使用房产时市场指导价应按《宝安区2010年房屋租赁指导租金表》的标准计付，而非按《宝安区2015年下半年房屋指导租金表》的标准计付。因此，原审法院对上述事实的认定不清，且适用法律错误，请求贵院予以纠正，并驳回信通泰公司的全部诉讼请求。二、原审法院适用法律错误。鉴于以上事实，本案判决应适用《中华人民共和国合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及《民通意见》119条规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”以及《中华人民共和国物权法》第一百九十条等的规定，认定“房屋买卖不破租赁”。而不是适用《中华人民共和国侵权行为法》和《物权法》第三十五条、第三十九条的规定。综上所述，原审法院的判决出现事实认定不清，且适用法律错误。
深圳市粤蓝鹏纸品有限公司上诉请求：一、撤销(2015)深宝法松民初字第874号民事判决；二、驳回信通泰公司的全部诉讼请求；三、确认蓝恒信公司与粤蓝鹏公司签订的《承租协议书》所约定的租赁场地使用权是由粤蓝鹏公司所有；四、判决由信通泰公司承担本案的诉讼费用。
事实和理由：一、粤蓝鹏公司与蓝恒信公司所签订的《租赁协议书》、《租赁合同》及《补充合同》并不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。并且合同已经实际履行，粤蓝鹏公司支付了相应的兑价，蓝恒信公司也将约定的场地交付给粤蓝鹏公司使用。事实如下：第一，蓝恒信公司名下的财产位于深圳市宝安区SG街道塘下C第二工业区144号：宿舍1栋、厂房2栋、厂房3栋、门卫室4栋、厕所、5栋、机房6栋（深房地字第××号，建筑面积合计20364.64平方米，办公楼1栋（面积12018平方米）的物业，是由粤蓝鹏公司于2009年7月15日与蓝恒信公司协商后签订了协议书，约定由粤蓝鹏公司预付租金完成建设，粤蓝鹏公司投资预付租金3000万元。建成后，用预付租金抵租金，由蓝恒信公司租给粤蓝鹏公司不少于20000平方米的场地归粤蓝鹏公司使用15年（原规划建设预计建筑面积达50000平方米，见规划图纸），并答应粤蓝鹏公司除自己使用外，部分场地可由粤蓝鹏公司自行处置（包括自己出租或委托他人出租）。协议签订后，粤蓝鹏公司陆续向蓝恒信公司支付有关款项，至2010年5月8日，蓝恒信公司确认收至有关预付租金1663万元；至2011年1月又支付2100万元。同时，蓝恒信公司同意将租期延期至20年，并同意于租期届满物业产权归粤蓝鹏公司所有。第二，为了分步落实2009年7月《承租协议书》的切实履行，并遵守深圳市有关租赁条例的规定，粤蓝鹏公司与蓝恒信公司于2010年2月23日签订的《深圳市房屋租赁合同书》（备案合同）及于2011年7月和2013年2月签订的两份补充合同，备案合同中的租金支付实际履行已在2009年7月签订的《承租协议书》中预付的租金抵扣；两份补充合同中没有约定租金支付方式也是基于租金已抵扣。第三，粤蓝鹏公司于2010年8月搬入涉案场地后，一直使用该场地，并用“粤蓝鹏商贸城”名义对外招商，并且也出资购买了相关的生产设备及配套办公设施，投资进行生产。粤蓝鹏公司于2010年8月用“粤蓝鹏商贸城”名义对外招商是众所周知的，更是对粤蓝鹏公司与蓝恒信公司于2009年7月签订的《租赁协议书》具体履行的重要举措和充分体现。双方履行《租赁协议书》过程中由于种种原因，蓝恒信公司给粤蓝鹏公司造成的巨大损失，蓝恒信公司是认同的。综上，粤蓝鹏公司与蓝恒信公司所签订的《租赁协议书》、《租赁合同》及《补充合同》并不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。原审法院的判决也认定上述协议和合同是合法有效的。二、原审法院判决适用法律错误。原审法院既然认定粤蓝鹏公司与第三人签订《承租协议书》是合法有效的，且《承租协议书》是在涉案房产的抵押权设定前。那么，根据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。还有，《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定。因此，《承租协议书》对信通泰公司即买受人就应该具有法律约束力。虽在拍卖涉案房产时由于粤蓝鹏公司人员不懂相关事宜的流程而未向相关法院提出执行异议，是粤蓝鹏公司的疏忽，但并不影响粤蓝鹏公司与蓝恒信公司签订的《租赁协议书》的法律有效性，也没有违反相关法律的强制性规定。原审法院应适用《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及《民通意见》119条规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效！以及《中华人民共和国物权法》第一百九十条等的规定”认定“房屋买卖不破租赁”。而不是适用《中华人民共和国侵权行为法》和《物权法》第三十五条、第三十九条的规定。因此原审法院对上述事实的认定不清，且适用法律错误。三、依上述有关事实以及相关法律的规定，涉案场地的使用权应是由粤蓝鹏公司所有，请法院依法予以确认。四、粤蓝鹏公司与蓝恒信公司所签订的《租赁协议书》、《租赁合同》及《补充合同》并不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。粤蓝鹏公司与蓝恒信公司签订的《承租协议书》所约定的租赁场地使用权依法应归粤蓝鹏公司所有，而蓝恒信公司所使用的场地也是由粤蓝鹏公司同意。因此，蓝恒信公司应向粤蓝鹏公司支付场地使用费，而不是向信通泰公司支付场地使用费。粤蓝鹏公司保留向信通泰公司追讨场地使用费的权利。
被上诉人信通泰公司辩称：一、涉案房产原登记在蓝恒信公司的名下，因蓝恒信公司未履行生效法律文书确定了还款义务，法院委托相关机构拍卖处理，后来信通泰公司竞得涉案房产成为新的产权人。信通泰公司取得产权之后多次与蓝恒信公司沟通要求其限期办理或签订租赁协议，但蓝恒信公司均予以拒绝。本案侵权事实明确，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、粤蓝鹏公司因一审的判决并未处分其实体的权利，其在一审的地位是不具有独立请求权的第三人，所以信通泰公司认为深圳市粤蓝鹏纸品有限公司不具有上诉的权利，请求二审法院驳回其全部诉讼请求。
信通泰公司向一审法院起诉请求：1、蓝恒信公司立即搬出信通泰公司所有的深圳市宝安区SG街道塘下C社区厂房2栋1-3层房屋；2、蓝恒信公司支付占用房屋期间的使用费223096.17元(按照政府部门公布的房屋租赁指导租金标准，从2015年5月22日暂计至2015年8月19日，应计至蓝恒信公司实际搬出之日止)；3、蓝恒信公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：蓝恒信公司于2009年8月17日将其名下位于深圳市宝安区SG街道塘下C社区宿舍1栋、厂房2栋、厂房3栋、门卫室3栋、门卫室4栋、厕所5栋、机房6栋、办公楼1栋抵押给华夏银行股份有限公司广州越秀支行，后因蓝恒信公司未履行生效法律文书确定的还款义务，法院委托深圳市土地房产交易中心对其名下位于深圳市宝安区SG街道塘下C社区宿舍1栋、厂房2栋、厂房3栋、门卫室4栋、厕所5栋、机房6栋、办公楼1栋的房产进行公开拍卖。2015年5月21日，信通泰公司竞拍得上述涉案房产。2015年5月28日，法院裁定上述房产归信通泰公司所有，后信通泰公司于2015年7月20日依法取得深房地字第××号房地产权证。
一审法院另查，2009年7月15日，蓝恒信公司与粤蓝鹏公司签订《承租协议书》租赁合同，约定由粤蓝鹏公司预付租金3000万元完成位于SG街道塘下C第二工业区144号厂房建设，建成后，用预付租金抵租金，蓝恒信公司租给粤蓝鹏公司不少于2万平方米的场地归粤蓝鹏公司使用15年。协议签订后，粤蓝鹏公司陆续向蓝恒信公司支付有关款项。2010年2月24日，双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》，约定由蓝恒信公司将深圳市宝安区SG街道塘下C社区厂房2栋二楼出租给粤蓝鹏公司。2011年7月30日，双方签订了补充协议，约定将租赁面积由原来的二层增加至一层、二层、三层共4473.01㎡，月计租8元/㎡，合计月租金35784.08元。粤蓝鹏公司自2010年8月搬入涉案场地后，以“粤蓝鹏商贸城”名义对外招商及生产经营。再查明，粤蓝鹏公司于一审庭审中确认知悉涉案房产被执行拍卖，且在涉案房产拍卖过程中，未曾对法院拍卖行为提出执行异议。
一审法院认为，本案系占有排除妨害纠纷。妨害物权的，当事人有权请求排除妨害。位于深圳市宝安区SG街道塘下C社区厂房2栋1-3层房屋由信通泰公司经合法拍卖竞得，且于2015年5月28日由一审法院裁定归信通泰公司所有。因此案涉房产产权明晰，信通泰公司现为该房产合法所有权人。合法的民事权益受法律保护，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。一、粤蓝鹏公司和蓝恒信公司之间签订的《承租协议书》等租赁合同对信通泰公司的约束力问题。虽然《承租协议书》等租赁合同未违反法律法规的强制性规定，其合法性应可认定，且《承租协议书》的签订日期更是在涉案房产的抵押权设定前，但由于作为原业主的蓝恒信公司和作为涉案房产的实际使用人粤蓝鹏公司均知悉涉案房产的拍卖行为而未在执行过程中向法院提出任何执行异议，且现该拍卖行为已由法院裁定确认成交，因此可视为粤蓝鹏公司和蓝恒信公司均对上述拍卖行为无异议。因此，《承租协议书》对信通泰公司不具有约束力。二、对涉案房产应承担支付占有使用费的责任主体问题。虽然蓝恒信公司已将涉案房产出租给粤蓝鹏公司使用，但由于蓝恒信公司也确认并允许粤蓝鹏公司以其蓝恒信公司名义对外经营，且粤蓝鹏公司在庭审中也确认其对外开票是以蓝恒信公司名义，因此，信通泰公司要求蓝恒信公司承担支付占有使用费责任有理，原审法院予以支持。三、具体占有使用费金额问题。关于占有使用费的计付期间的问题。涉案房屋系信通泰公司经司法拍卖所得，其行使所有权权利的时间应自法院裁定确认买受之日，即2015年5月28日起计。蓝恒信公司未按信通泰公司的要求“腾空并返还上述物业”，应承担信通泰公司相应的租金损失，即从2015年5月29日起计至搬离腾空涉案房屋止。对计付占有使用费的面积问题，双方存在争议。信通泰公司主张按房产证登记面积11267.48㎡计付占有使用费。蓝恒信公司抗辩称其实际占有使用面积为：一层1410.54㎡，二层2253.49㎡，三层为742.05㎡，宿舍702㎡，共计5109.08㎡。理由如下：对第一层只占用了1410.54㎡，即占第一层总面积的三分之二，余下的三分之一面积已由信通泰公司租给案外人深圳市汉海达管理有限公司使用，且该司已向信通泰公司交付租金；第三层蓝恒信公司只占用其中的743㎡作办公室用途，剩余面积亦已由信通泰公司出租给他人使用。蓝恒信公司对此提供了营业执照一份证明其主张。由于该营业执照系复印件，且信通泰公司不予认可，故一审法院不予采纳。一审法院认为，蓝恒信公司未能对其上述抗辩举证证实，其依法应对此承担举证不能的不利后果，一审法院不予采纳。从一审庭审查明可知，涉案房产一至三层已由蓝恒信公司出租给粤蓝鹏公司使用，至于具体面积从涉案房产产权证上可看出，该房产每层建筑面积为2253.49㎡，三层共计6760.47㎡。因此，一审法院确认占有使用费的计付面积为6760.47㎡（不含宿舍部分的面积，因信通泰公司未主张）。至于信通泰公司所主张的面积11267.45㎡，系按整栋楼共五层计算，明显有误，一审法院不予采纳。至于占有使用费计付标准，信通泰公司认为按原租赁合同交纳的占有使用费过低，提出按照《宝安区2015年下半年房屋租赁指导租金表》的标准计付，是信通泰公司对其享有的产权自行处分，并没有违反法律的相关规定，一审法院予以采纳。根据《宝安区2015年下半年房屋租赁指导租金表》涉案房产对应的SG街道四类路段号塘下C区域一楼厂房的租赁指导租金标准为11元／月·㎡，蓝恒信公司每月应向信通泰公司支付占有房屋期间的使用费为74365.17元。从2015年5月29日计至2015年8月19日期间，共应支付52055.61元。信通泰公司要求蓝恒信公司支付223096.17元的金额过高，一审法院支持合理部分。至于粤蓝鹏公司的租金损失，可另循法律途径解决，一审法院在此不予处理。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中国人民共和国侵权行为法》第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条之规定，一审判决：一、蓝恒信公司于本判决生效之日起十五日内搬出信通泰公司所有的位于深圳市宝安区SG街道塘下C社区厂房2栋1-3层房屋；二、蓝恒信公司于本判决生效之日起十日内向信通泰公司支付占用房屋期间的使用费203264.80元（按照政府部门公布的房屋租赁指导租金标准，从2015年5月29日计至蓝恒信公司实际搬出之日止，暂计至2015年8月19日）；三、驳回信通泰公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2323元，由信通泰公司承担149元，蓝恒信公司承担2174元。保全费1635元，由信通泰公司承担147元，蓝恒信公司承担1488元。上述费用信通泰公司已预交，蓝恒信公司向信通泰公司支付上述款项时迳付信通泰公司。
本院经审理查明，一、关于涉案厂房2栋1-3层的使用现状。1、一审法院于2015年10月19日在涉案厂房向蓝恒信公司留置送达起诉状副本、开庭传票，送达现场拍摄的照片与信通泰公司于原审提交的涉案厂房使用情况的照片基本一致，均显示涉案厂房内有“深圳市蓝恒信纸品有限公司”的标识。2、蓝恒信公司于原审答辩称其在涉案厂房生产经营良好，且其设备安装和搬迁很麻烦不适宜搬迁，故其不愿意搬迁。3、蓝恒信公司于上诉状中陈述其使用涉案厂房系经粤蓝鹏公司同意，如需支付使用费亦应向粤蓝鹏公司支付。4、本院以EMS特快专递（单号为EY294397249CN）向蓝恒信公司送达本案二审传票，送达地址为涉案厂房2栋1-3层，该邮件于2016年10月22日被签收，签收人为陈应祥，陈应祥系本案中蓝恒信公司的代理人，亦系蓝恒信公司的员工。5、本案二审期间，蓝恒信公司向本院补充提交书面材料自认其使用涉案厂房2栋1-3层的实际面积为：第1层使用1410.54平方米，并称另842.95平方米已由深圳市汉海达投资发展有限公司移交信通泰公司；第2层2253.49平方米全部由自己使用；第3层使用702.02平方米，并称另1511.44平方米已由其移交信通泰公司。6、在（2015）深宝法松民初第915号案件中，信通泰公司以深圳市汉海达投资发展有限公司、深圳市汉海达物业管理有限公司为被告诉求其搬离涉案厂房2栋门面楼；该案查明深圳市汉海达投资发展有限公司承租使用包括厂房2栋门面房在内的SG街道塘下C第二工业大道144号房屋共计26758平方米，该案判决深圳市汉海达投资发展有限公司、深圳市汉海达物业管理有限公司搬离涉案厂房2栋门面楼；该案经二审，本院以（2016）粤03民终8727号民事判决维持原判，该判决现已生效。7、粤蓝鹏公司于原审提交“粤蓝鹏商贸城”的招商广告打印件及其与案外人就“粤蓝鹏商贸城”部分商铺签订的租赁经营合同复印件，拟证明其自2010年8月即开始使用涉案厂房2栋1-3层。前述招商广告及合同为打印件和复印件，且其内容未能显示该“粤蓝鹏商贸城”的具体位置即为涉案厂房2栋1-3层。原审据此查明粤蓝鹏公司自2010年8月即开始使用涉案房产欠妥，本院予以纠正。
二、关于粤蓝鹏公司与蓝恒信公司之间《承租协议书》签订及履行的情况。1、粤蓝鹏公司于原审提交的其与蓝恒信公司于2009年7月15日签订的《承租协议书》为复印件。2、粤蓝鹏公司于原审提交《确认函》拟证明其向蓝恒信公司预付租金的情况。其中，粤蓝鹏公司于2010年5月8日向蓝恒信公司出具的《确认函》载明截至当日其已支付资金1663万元人民币，该确认函上有手写体书写“确认无误”，上无加盖蓝恒信公司印章；粤蓝鹏公司于2011年1月26日向蓝恒信公司出具的《确认函》载明截至当日其已支付租金3763万元人民币，该确认函上有手写体书写“确认无误”，上无加盖蓝恒信公司印章。3、粤蓝鹏公司于原审提交付款凭证拟证明其向蓝恒信公司预付租金的情况，其提交的付款凭证为2009年至2012年间其与蓝恒信公司往来的发票、汇票、支票、进账单、存款回单，付款凭证均为复印件，且依其载明的金额总计不足300万元。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案系排除妨害纠纷。信通泰公司经合法拍卖竞得涉案厂房2栋，一审法院于2015年5月28日裁定涉案产房产归信通泰公司所有，故信通泰公司依法对涉案厂房享有占有、使用、收益、处分的权利；现信通泰公司诉求蓝恒信公司搬离涉案厂房2栋1-3层（以下简称涉案房产）并支付相应占有使用费，故本案的争议焦点应为：一、蓝恒信公司是否有占有使用涉案房产；二、蓝恒信公司占有使用涉案房产是否具正当理由、其行为是否已妨害信通泰公司关于涉案房产的物权。对此，本院逐一进行分析。
关于焦点一。首先，占有使用涉案房产的主体。依前述查明事实，蓝恒信公司于原审答辩称其在涉案房产内生产经营良好，于上诉状中又陈述其经粤蓝鹏公司的同意使用涉案房产；结合本案一审、二审期间文书送达的情况，可见涉案房产内有蓝恒信公司的标识、蓝恒信公司的员工于涉案房产处签收文书，故本院认为，上述情形足以认定涉案房产的实际使用人为蓝恒信公司。原审认定涉案房产的实际使用人为粤蓝鹏公司有误，本院予以纠正。其次，占有使用涉案房产的面积。依前述蓝恒信公司向本院提交的书面材料，关于涉案厂房2栋第1层，其自认使用面积为1410.54平方米、另842.95平方米已由深圳市汉海达投资发展有限公司移交信通泰公司，结合信通泰公司另案诉求深圳市汉海达投资发展有限公司搬离涉案厂房2栋门面楼的情况，本院对蓝恒信公司的陈述予以采信，并据此确认蓝恒信公司占用涉案厂房2栋第1层的面积为1410.54平方米；关于涉案厂房2栋第2层，蓝恒信公司自认由其全部使用且面积为2253.49平方米，本院予以确认；关于涉案厂房2栋第3层，蓝恒信公司自认其使用面积为702.02平方米、另有1511.44平方米已由其移交信通泰公司，蓝恒信公司未能提供有效证据证明该移交事实，故本院对此不予采纳。依涉案房产证登记面积，本院确认蓝恒信公司占用涉案厂房2栋第3层的面积为2253.49平方米。综上，本院确认蓝恒信公司占有使用涉案房产的面积为5917.52平方米（1410.54+2253.49+2253.49=5917.52平方米）。
关于焦点二。涉案房产系蓝恒信公司于2009年8月17日抵押给华夏银行股份有限公司广州越秀支行的抵押物，后因蓝恒信公司未履行生效法律文书确定的还款义务，经原执行法院委托拍卖，由信通泰公司竞得涉案房产；现蓝恒信公司、粤蓝鹏公司均上诉主张买卖不破租赁、粤蓝鹏公司对涉案房产具租赁使用权，蓝恒信公司亦称其经粤蓝鹏公司的同意有权使用涉案房产，对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、第六十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条均规定了买卖不破租赁的例外情形，即抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。据此，蓝恒信公司、粤蓝鹏公司的上诉主张能否成立，应予考量涉案房产抵押与出租的先后顺序。
首先，依前述查明的粤蓝鹏公司与蓝恒信公司之间《承租协议书》签订及履行的情况，粤蓝鹏公司提交的该2009年7月15日签订的《承租协议书》系复印件。其次，从粤蓝鹏公司提交的《确认函》和相关付款凭证看，付款凭证显示的金额总计不足300万元，远低于前述《承租协议书》约定的粤蓝鹏公司应预付租金3000万元；付款凭证显示的付款时间（2009年至2012年）及其金额亦与《确认函》载明的付款时间及金额无法相互印证，故前述《确认函》和相关付款凭证无法证明粤蓝鹏公司有依约向蓝恒信公司预付租金3000万元。再次，从另案诉讼的情况看，（2015）深宝法松民初第915号民事判决查明深圳市汉海达投资发展有限公司承租使用SG街道塘下C第二工业大道144号房屋共计26758平方米，该租赁使用的情况与前述《承租协议书》中的相关约定不符，现无证据显示蓝恒信公司有依约将SG街道塘下C第二工业大道144号厂房不少于2万平方米的场地出租予粤蓝鹏公司。最后，涉案房产系经法院强制执行并由信通泰公司竞拍取得，粤蓝鹏公司在知悉拍卖涉案房产的情形下未于执行程序中主张其权利，其行为亦有悖常理。基于上述情形，粤蓝鹏公司、蓝恒信公司并未能提供充分有效的证据证明前述《承租协议书》签订及其有实际履行的情况，故本院对该《承租协议书》不予采信。原审就该《承租协议书》认定出租先于抵押有误，本院予以纠正。据此，前述蓝恒信公司、粤蓝鹏公司关于买卖不破租赁、粤蓝鹏公司对涉案房产具租赁使用权的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；蓝恒信公司主张其经粤蓝鹏公司的同意有权使用涉案房产亦于法无据，本院不予支持。
蓝恒信公司占有使用涉案房产已构成妨害物权，信通泰公司据此主张其搬离涉案房产并支付相应的占有使用费理据充分，应予支持。原审以涉案房产2015年下半年指导租金标准计付占有使用费并无不妥，本院予以维持，故蓝恒信公司应向信通泰公司支付涉案房产占有使用费的标准为65092.72元/月（11元/月·平方米×5917.52平方米）。
综上，蓝恒信公司、粤蓝鹏公司的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审认定部分事实有误，处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法松民初字第874号民事判决第三项；
二、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法松民初字第874号民事判决第一项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法松民初字第874号民事判决第二项为：深圳市蓝恒信纸品有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市信通泰投资有限公司支付占用房屋期间的使用费177703.13元（自2015年5月29日暂计至2015年8月19日，此后按65092.72元/月的标准计至本判决确定的搬离之日止）；
四、驳回深圳市信通泰投资有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2323元（深圳市信通泰投资有限公司已预交），由深圳市信通泰投资有限公司负担465元，由深圳市蓝恒信纸品有限公司负担1858元；本案一审案件保全费1635元，由深圳市信通泰投资有限公司负担327元，由深圳市蓝恒信纸品有限公司负担1308元。本案二审受理费4646元（深圳市蓝恒信纸品有限公司、深圳市粤蓝鹏纸品有限公司已分别预交2323元），由深圳市蓝恒信纸品有限公司负担1858元，由深圳市粤蓝鹏纸品有限公司负担1858元，由深圳市信通泰投资有限公司负担930元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许莹姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 戴 斌
附录相关法律条文：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《中华人民共和国物权法》第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。