内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内25民终67号
上诉人（一审原告）宋润江，男，1956年6月6日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
委托代理人好斯，广东德纳律师事务所律师。
上诉人（一审被告）锡林浩特市胜达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
法定代表人余海耀，该公司董事长。
委托代理人姚素清，内蒙古合志律师事务所律师。
一审第三人孟立世，男，1971年10月14日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区兰察布市集宁区运输巷*单元**号*户。
上诉人宋润江因与上诉人锡林浩特市胜达房地产开发有限公司（以下简称胜达公司）、一审第三人孟立世房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2014）锡民二初字第631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人宋润江及其委托代理人好斯，上诉人胜达公司的委托代理人姚素清到庭参加诉讼，一审第三人孟立世经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告宋润江与被告胜达公司于2009年4月20日，签订了“房屋产权置换协议书”，该协议书中明确约定，被拆迁人宋润江的房屋位于锡市杭盖办事处呼格吉勒社区4组54号经营性用房，以自愿房屋产权调换方式获得137.5平方米补偿安置房屋，并经双方协商后，拆迁人同意被拆迁人调换增加12.5平方米商业用房，共计150平方米，增加的12.5平方米商业用房按5000元每平方米补偿给拆迁人，共计62500元。此款在交付房屋时，由被拆迁人一次交付。同时，在房屋产权调换协议中注明“被告拆迁人房屋位置在酒店（宾馆）右侧第一或第二间，面积不符可以调换”。协议签订后，由于被告胜达公司开发建设的怡和家园小区未能在2010年10月20日如期竣工，2011年1月25日，由被告胜达公司经与原告宋润江协商后，双方达成补偿协议，由被告胜达公司自2010年10月20日至2011年12月31日前，一次性补偿给原告宋润江营业损失费80000元。同时，对置换的商业房屋约定以实际测绘面积为准，如小于150平方米，按1800元／平方米退给原告宋润江，如大于150平方米，按1800／平方米，由原告宋润江补给被告胜达公司。在2013年8月8日，被告胜达公司将位于怡和家园小区39号-1-212号临街商铺西数第一户，面积为157.84平方米的商业用房一套，以9153元／平方米，总价款1444710.00元出售给第三人孟立世，双方签订了“商品房买卖合同”，合同编号为20123-0014789号，收款票据当中注明为“购房人孟立世所交购房款为39#-20号商铺”，并由第三人孟立世先后分八次向被告胜达公司缴纳购房款共计1473450元。同年9月25日，被告胜达公司与第三人孟立世签订“房屋交付确认书”，由第三人孟立世将怡和家园小区39号楼20号商铺一套接收，随后，第三人孟立世在2014年3月15日将购买的房屋与案外人段玉河签订了“房屋租赁合同”，租期为一年，年租金60000元。原告宋润江在发现被告胜达公司应当按照双方签订的“房屋拆迁补偿安置协议”中明确约定，以该酒店（宾馆）右侧第一间位置，同时，双方在补偿协议当中明确约定，以实际测绘面积为准，被告胜达公司现在另行将应当回迁给原告宋润江的商业用房擅自出卖给第三人孟立世，后经与被告胜达公司交涉，被告胜达公司同意用位于怡和家园小区39号楼21号商铺作为原告拆迁置换房屋，但由于该21号商铺所处地理位置明显处在非商业繁华地段，故原告宋润江认为被告胜达公司将本属于自己的商业用房出卖给了第三人孟立世，明显存在违约行为，并且被告为换取更大的经济利益，而损害到原告的合法权益。因此，要求被告应当按照双方签订的房屋调换产权协议书所确定的补偿安置房位置的房屋给予交付。现被告开发的怡和家园商住楼酒店名称为“雅居商务宾馆”，转角右侧第一间面积与原告宋润江签订协议中的面积相符，双方在协议中明确约定按实际测绘面积为准，该约定是对双方所签订的“房屋产权调换协议书”的补充和完善。故能够确定该房屋为原告宋润江优先置换的房屋。现由于涉及到该地段的房屋已由被告胜达房地产公司另行出卖给第三人孟立世，原告宋润江在得知已无法取得该地段安置商业用房的情况下，为此要求被告胜达公司按照出售给第三人孟立世购房价款的双倍进行赔偿。在此期间，双方又进行了协商，对另行置换房屋的位置如何进行差价补偿无法达成一致，最终双方未能通过协商解决纠纷。
另查明，涉及到被告胜达公司所开发建设的怡和家园小区商业用房，现均已出售完毕。
一审法院认为，原告宋润江与被告胜达公司签订的“房屋产权调换协议书”合法有效，双方均应当遵守并履行该协议所确定的权利和义务，并且在该协议书当中明确约定了回迁房屋的位置及面积，可以确定为经营性商业用房的右侧第一间。在开发建设当中，该商业用房因存在经营者不确定性，故在双方所签订的协议当中，只约定酒店右侧第一间或第二间，但第二间房屋面积不足60平方米，因此，涉及到第一间的房屋现实际面积为157.84平方米，按照原、被告双方在2011年2月25日达成的“补充协议”当中明确约定该房屋以最终实际测绘面积为准，如大于150平方米，或小于150平方米，双方进行价格互补，按照1800元／平方米执行。由上可以看出，双方在置换房屋过程中，均对经营性商业用房右侧第一间房屋的位置及用途作为补充说明，同时，被告胜达公司对此也无异议。现由于该经营性用房所开办的是“雅居商务宾馆”，而非酒店。故无论是宾馆或酒店，均不能改变该房屋的实际位置及性质。因此，被告胜达公司的上述答辩理由均不能成立。对涉及到实际购买人本案第三人孟立世，既然与被告胜达公司签订了“商品房买卖合同”，并且第三人孟立世已经足额缴纳了全部购房款，并办理了网签备案合同，同时也取得了该房屋的实际使用权。因此，作为具有独立请求权的第三人孟立世，其购买行为符合“善意取得”的构成要件。为避免产生新的房屋产权纠纷，对第三人孟立世合法取得的怡和家园小区39号-1-212号临街商铺西数第一户商业用房的所有权及使用权，该院给予确认。对原告宋润江所诉称的被告胜达公司与第三人孟立世是否存在恶意串通，损害原告宋润江合法权益的诉求，因无相关证据证明，故原告宋润江的该项诉求不能成立。鉴于被告胜达公司未按照原、被告双方明确约定的置换房屋如期交付给原告宋润江，并且另行出售给第三人孟立世，上述行为已构成明显违约，并导致原告宋润江与被告胜达公司签订的“房屋拆迁补偿协议书”无法履行。在该协议无法继续履行的情况下，由被告胜达公司承担因擅自将应当优先置换给原告宋润江的房屋，另行出卖给第三人孟立世的违约行为，原告宋润江现已无法取得应当优先获得拆迁置换的房屋。因此，应当由出卖人被告胜达公司承担赔偿责任。对原告宋润江要求被告胜达公司承担将涉案房屋出卖给第三人孟立世的购房合同价款一倍进行赔偿的诉求，该院不予支持。双方应当按照在“房屋拆迁补偿协议书”当中约定的每平方米补房屋差价按5000元／平方米执行，符合当时市场行情，并且是双方的真实意思表示。故被告胜达公司应当承担双方约定的5000元／平方米一倍的赔偿责任。并且应当按照原告宋润江实际置换面积137.5平方米计算，双方虽然在协议当中约定增加12.5平方米，因被告胜达公司未能将房屋交付给原告，同时原告宋润江也未向被告胜达公司缴纳12.5平方米的差价款，因此，应当按137.5平方米计算为宜。对原告宋润江要求确认被告胜达公司与第三人孟立世签订的“商品房买卖合同”无效的诉求，该院也不予支持。对被告胜达公司所辩称的意见因与该院查明的事实不符，故也不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，判决：一、由被告锡林浩特市胜达房地产开发有限公司给付原告宋润江房屋折价款687500元，并赔偿房屋折价款一倍损失687500元，两项共计1375000元，于本判决生效后10日内付清。二、位于锡林浩特市怡和家园小区39号楼临街商铺西数第一户为第三人孟立世所有。
宣判后，一审原告宋润江、一审被告胜达公司均不服，向本院提出上诉，宋润江的上诉主要理由是：上诉人胜达公司应按照出卖给第三人孟立世的房款价格9153元／平方米，房屋面积150平米，双倍赔偿宋润江无法取得该房屋的全部损失。
胜达公司答辩称：一审按照5000元／平方米计算价格赔偿宋润江的损失，较为合理。
胜达公司的上诉理由是：在胜达公司与宋润江签订的房屋拆迁补偿安置协议中明确约定面积不符可以调换，宋润江主张的一号商铺与约定面积不符，现给上诉人宋润江预留了面积相符的7号房屋，故不应返还房款并赔偿损失。
宋润江答辩称，房屋拆迁补偿安置协议中约定的在酒店右侧第一间和第二间之间面积不符，可以调换。现不同意上诉人胜达公司提出的调换房屋的意见。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同，本院应予确认。
本院认为，上诉人宋润江与上诉人胜达公司签订的“房屋产权调换协议书”及“补充协议”系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。在房屋产权调换协议中的“被拆迁人宋润江以自愿房屋产权调换方式获得137.5平方米补偿安置房屋，并经双方协商后，拆迁人同意被拆迁人调换增加12.5平方米商业用房，共计150平方米”及“拆迁人房屋位置在酒店（宾馆）右侧第一或第二间，面积不符可以调换”的约定，因酒店（宾馆）右侧第一间实际面积为157.84平方米，第二间面积为60余平方米，并结合双方当事人签订的“补充协议”，可以确定该第一间157.84平方米的房屋为置换给上诉人宋润江的房屋。该房屋在竣工后，胜达公司未按照协议约定置换给上诉人宋润江，上诉人宋润江也未按“房屋产权调换协议书”的约定缴纳房屋面积差价款。现该房已被上诉人胜达公司出售给足额缴纳房款并办理了网签备案合同，且取得该房实际使用权的一审第三人孟立世，后经宋润江与胜达公司多次协商，未就调换房屋达成一致意见，上诉人胜达公司的该行为导致“房屋产权调换协议书”及“补充协议”无法继续履行，已构成严重违约，理应承担相应的违约责任。对于上诉人胜达公司上诉主张的，与宋润江签订的房屋拆迁补偿安置协议中明确约定面积不符可以调换，宋润江主张的一号商铺与约定面积不符，现给上诉人宋润江预留了面积相符的7号房屋，故不应返还房款并赔偿损失的上诉理由本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”的规定及该解释第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，上述条款是对“一房二卖”行为的惩罚性条款，而一审按照“房屋产权调换协议书”约定的补差价款5000元／平方米计算，胜达公司共赔偿宋润江1375000元，但出售给第三人孟立世得款1444710.00元，非但未起到惩罚性作用，反而作为违约方的胜达公司还有盈余，故一审计算标准不当，本院对此予以纠正，胜达公司是按照9153元／平方米，总价款1444710.00元的总价出售给一审第三人孟立世，故给上诉人宋润江的房屋折价款应参照9153元／平方米给付，又因上诉人宋润江未按协议书约定支付房屋面积差价款，房屋面积应按照137.5平米的拆迁补偿面积计算，即胜达公司应赔偿137.5平方米9153元／平方米2=2517075元。上诉人宋润江上诉主张的，上诉人胜达公司应按照出卖给第三人孟立世的房款价格9153元／平方米，房屋面积150平方米，双倍赔偿宋润江无法取得该房屋的全部损失的上诉理由，本院予以部分支持。综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2014）锡民二初字第631号民事判决第二项；
二、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2014）锡民二初字第631号民事判决第一项为由上诉人锡林浩特市胜达房地产开发有限公司给付上诉人宋润江房屋折价款1258537.5元，并赔偿房屋折价款一倍损失1258537.5元，两项共计2517075.00元，于本判决生效后15日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27037元，减半收取13518.5元，由上诉人锡林浩特市胜达房地产开发有限公司负担。二审案件受理费宋润江缴纳27037元，减半收取13518.5元，上诉人锡林浩特市胜达房地产开发有限公司缴纳27037，减半收取13518.5元，合计27037元，均由上诉人锡林浩特市胜达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 建 强
审判员 胡 雅 格
审判员 锡林塔娜
二〇一六年三月二十一日
书记员 张 雅 洁