广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6049号
上诉人（原审原告、反诉被告）：庾某光，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：梁日强，广东穗南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨某芬，住广东省梅州市梅江区。
委托代理人：朱玉虎，广东谨然律师事务所律师。
委托代理人：刘镇森，住广东省饶平县。
上诉人庾某光因与被上诉人杨某芬租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年10月11日，杨某芬（甲方、出租方）与庾某光（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于奥园（萝岗长平）A02档的场地租赁给乙方作商铺使用，面积48平方米；二、租赁期一年，自2014年12月1日到2015年11月30日止；三、每月租金7000元，每月5日前交清租金和上月使用水电费；四、签约当日乙方需交付21000元给甲方作为保证金、水电周转金5000元，乙方于每月5日前一次性缴交当月租金及水电等费用，不得逾期；七、违约责任：1.乙方不按时交付租金及其他费用，每逾期一天，按应缴费额2%向甲方交付违约金，逾期10天，甲方有权收回商铺及没收全部保证金……手写备注：本合同租期押金从交锁匙之日起计算（送15天装修期）。双方对手写备注部分的约定无异议。
签约当天，庾某光向杨某芬支付保证金21000元和水电周转金5000元。
2015年3月20日，杨某芬办理了涉案房屋的收楼手续。
2015年4月20日，庾某光向杨某芬支付了涉案房屋2015年5月11日至2015年6月10日期间的租金7000元。
杨某芬拟证实涉案房屋的装修时间为2015年3月26日至2015年4月11日，提交了在涉案房屋物业公司留档的《装修委托书》、《装修施工许可证》、《装修效果图》。其中，《装修委托书》上显示涉案房屋业主杨某芬委托广州市敏城建设工程有限公司的邓某为装修代理人，装修委托日期为2015年3月26日。庾某光确认邓某是其委托的装修工人。《装修施工许可证》显示施工时限为2015年3月26日至2015年4月11日，发证日期为2015年3月30日。杨某芬主张从2015年4月11日开始计付租金，庾某光主张应从2015年5月11日开始计付租金，依据是其2015年4月20日向杨某芬支付2015年5月11日至2015年6月10日期间的租金7000元，由此可推断租金从2015年5月11日开始计算。
杨某芬还提交了双方于2015年4月2日、2015年4月18日的微信记录拟证实庾某光以经营困难为由希望解除租赁合同，微信记录显示因涉案房屋物业管理处2015年4月1日才真正批准装修，双方最后协商确定从2015年4月17日开始计算租金。
2015年6月10日，杨某芬向庾某光退回水电周转金5000元。庾某光主张已经于2015年6月10日当天将钥匙退回给杨某芬，但未提交证据证明。杨某芬主张庾某光未退还钥匙，退还水电周转金的原因是之前因为担心庾某光装修会造成其他损失才收取的水电周转金，6月10日因庾某光已装修完毕并正常营业因此退回水电周转金。
庾某光拟证实涉案房屋未取得合法产权并存在质量问题，提交了广州开发区xx区建设和市政园林局于2015年6月5日发布的《关于对“广州奥林匹克房地产开发有限公司”的通报批评的通知》，该通知载明：2014年12月以来，涉案房屋所在项目在未组织工程竣工验收及完成竣工验收备案的情况下，建设单位对区质监站发出的整改通知，未能及时有效组织施工、监理、设计等参建单位进行全面排查，现场整改力量投入不足，整改进展缓慢，同时提前邀请购房业主进行验楼，对购房业主验楼所反映的工程质量、规划等大量的问题不及时整改、有效回应……
庾某光还提交照片若干拟证实其装修的支出以及涉案房屋所在楼盘正处于整改阶段。庾某光还提交公证书一份拟证实杨某芬已收回该房屋，公证书中2015年8月17日拍摄的照片显示涉案房屋玻璃门上张贴着“旺铺出租”的招租广告，屋内目前处于空置状态。
一审庭审中，原审法院向庾某光释明如若法院判令租赁合同有效，其是否愿意继续履行租赁合同。庾某光书面回复原审法院认为合同应该是双方协商合意的民事行为，现双方已对簿公堂，失去合意的基础，但对法院作出的生效判决，其会遵守并履行。
原审法院另查明，杨某芬（乙方）与广州奥林匹克房地产开发有限公司（甲方）于2014年5月27日签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买奥园春晓花园第GJ-1幢1层102号房，房屋地址为xx区长岭路30号（GJ-1）102房，甲方应当在2015年3月31日前将涉案房屋交付乙方使用，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。该《商品房预售合同》办理了网上备案。涉案房屋所在楼宇于2013年取得了建设工程规划许可证，于2014年11月25日通过了人防工程竣工验收备案，于2014年11月26日取得建筑工程竣工验收报告，于2015年1月30日通过了建设工程消防验收，于2015年3月5日通过了环保验收，于2015年3月31日取得了建设工程规划验收合格证，但尚未办妥房地产权证。
庾某光于2015年6月24日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认商铺租赁合同无效，并要求杨某芬返还保证金21000元及租金7000元，赔偿装修费用10000元，合计38000元整；2.本案的诉讼费由杨某芬承担。
杨某芬反诉请求判令：1.庾某光继续履行租赁合同；2.庾某光立即向我方支付租金25666.67元（租金按月支付至2015年8月止）和违约金13253.34元（对2015年6月之前的租金要求从2015年6月11日开始计算违约金，2015年7、8月应该分别从2015年7月6日、2015年8月6日开始计算违约金，按照租赁合同第7条第1款约定每日按每月应付租金的百分之二计算至实际付清之日，暂计至2015年7月23日的违约金为13253.34元）合计38920.01元；3.本案反诉及本诉的全部诉讼费用均由庾某光承担。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一是《租赁合同》的效力；二是违约责任的承担。
争议焦点一：关于《租赁合同》的效力。首先，杨某芬与房地产开发公司签订了《商品房预售合同》并办理了网上登记备案手续，涉案房屋取得了建设工程规划许可证；其次，涉案房屋已于2015年3月31日前取得了建筑工程竣工验收报告并完成了包括规划、消防、环保、人防等在内的所有验收手续，即使涉案房屋尚未办妥房地产权证，杨某芬对涉案房屋仍享有使用、收益的权利当然也包括出租的权利；再次，根据双方提交的证据，庾某光主张从2015年5月11日开始计算房屋租金没有证据支持，杨某芬提交的微信记录显示双方协商确定的时间为从2015年4月17日开始计算租金，原审法院认为，该证据构成杨某芬的自认行为，因此，涉案房屋装修期应为2015年4月2日至2015年4月16日。本案中，庾某光实际装修房屋时涉案房屋已通过所有验收手续，《租赁合同》签订时涉案房屋未通过规划验收并不影响承租方的实际使用；第四，庾某光主张涉案房屋有质量问题，根据其目前提交的证据并不能证明涉案房屋有质量问题且质量问题严重到影响其实际使用。综上，《租赁合同》是本案双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。庾某光主张合同无效无理据，原审法院不予支持。
争议焦点二：关于违约责任的承担。庾某光在合同期内未按约定支付涉案房屋租金，属违约，应承担相应的违约责任。涉案房屋的租金应从2015年4月17日开始计算。由于2015年5月11日至2015年6月10日期间的租金7000元已经支付完毕，庾某光欠付的租金包括从2015年4月17日至2015年4月30日期间的租金3266.67元（7000元÷30天×14天）、2015年5月1日至2015年5月10日期间的租金2258.06元（7000元÷31天×10天）、2015年6月11日至2015年6月30日期间的租金4666.67元（7000元÷30天×20天）、2015年7月1日至2015年8月31日期间的租金14000元（7000元×2），共计24191.4元。庾某光主张已经于2015年6月10日当天将钥匙退回给杨某芬，但未提供杨某芬签收的任何书面证据证明，且杨某芬对此不确认，原审法院认为仅凭杨某芬于2015年6月10日退回水电保证金的行为并不能认定庾某光已退还房屋。关于违约金的计算标准。根据双方在《租赁合同》中的约定，每月5日前一次性缴交当月租金7000元，每逾期一天，按应缴费额2%交付违约金。庾某光主张违约金计算标准过高请求法院予以调整，由于杨某芬并未提交证据证明其实际损失，原审法院酌情将违约金调整为按照每日万分之五计算。杨某芬主张对于2015年6月之前（包括6月）的租金10191.4元（3266.67元＋2258.06元＋4666.67元）从2015年6月11日开始计算违约金至实际付清之日止，是对自身权利的处分，原审法院予以支持。对于2015年7月、8月的租金，分别以租金7000元为本金从2015年7月6日、2015年8月6日开始计算违约金至实际付清之日止，符合双方合同约定，原审法院予以支持。超出部分无理据，原审法院不予支持。
此外，庾某光要求杨某芬退还保证金21000元及租金7000元、赔偿装修费用10000元，由于是庾某光违约，其主张的诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。杨某芬还请求判令庾某光继续履行《租赁合同》，原审法院认为，对于是否继续履行《租赁合同》承租方有自行选择的权利，原审法院不宜强制要求其履行，若承租方未按约定履行，出租方可另行向承租方主张违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年9月28日作出判决：一、庾某光于本判决生效之日起十日内向杨某芬支付房屋租金24191.4元及违约金（分别以租金10191.4元为本金，按照每日万分之五计算，从2015年6月11日起计至实际付清之日止，以不超过本金10191.4元为限；以租金7000元为本金，按照每日万分之五计算，从2015年7月6日起计至实际付清之日止，以不超过本金7000元为限；以租金7000元为本金，按照每日万分之五计算，从2015年8月6日起计至实际付清之日止，以不超过本金7000元为限）；二、驳回庾某光的全部诉讼请求；三、驳回杨某芬的其他反诉请求。本诉案件受理费750元，由庾某光负担；反诉案件受理费773元，由杨某芬承担286元，由庾某光承担487元。
判后，庾某光不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定与客观事实有多处严重不符。首先，涉案房屋不可能在现时取得建设工程竣工验收报告，更不可能如原审法院所认定已于2015年3月31日前取得包括规划、消防、环保、人防等在内的所有验收手续。因为我方是基于存在严重质量隐患而请求确认租赁合同无效，所以我方先前提交了xx区建设和市政园林局于2015年6月5日发布的《关于对“广州奥林匹克房地产开发有限公司”的通报批评的通知》。该通知载明：涉案房屋整个项目目前由于严重的工程质量问题被通知整改，按照《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》第十三条的规定，目前整个楼盘是封闭整改阶段，只有整改完成才能按法定程序申报该项目竣工验收，最终应由xx区建设和市政园林局核发商品住宅建设项目综合验收合格证，才能交付使用。杨某芬提供的内部验收报告及其他消防、环保、人防部门验收备案手续恰恰只能证实还没有真正取得综合验收合格，我方也提供了相关法律法规予以参考。其次，我方主张涉案房屋有质量问题严重影响装修进度，导致装修一直延期，而并不是原审判决所认定的我方因质量问题影响实际使用而诉请解约。还有，从杨某芬提供的微信可以看出，我方从来没有与对方协商确定从2015年4月17日开始计算租金。微信中我方只是提醒对方合同内有十五天免费装修期，到期计算租金，但对方回复没有表示确认。实际上由于楼盘严重质量问题，双方一直处于装修和协商免租的阶段，所以顺延到2015年5月11日才正式开始交第一个月租金，距合同签订之日已有8个多月之久。这8个多月里，大部分时间都没有争议，是因为双方默认房屋手续未完善先中止履行合同。事实上，杨某芬提交的《建设工程规划验收合格证》、消防验收备案和环保验收备案手续的取得时间都是发生在签订租赁合同后。最后，原审判决认为杨某芬于2015年6月IO日退回水电保证金的行为并不能认定我方已退还房屋，刻意将我方提出的一系列证据之间的关系割断。我方提出的水电周转金，顾名思义是平时杨某芬代缴水电费的周转金，合同到期或终止才能退回。我方提交的《证据保全公证书》证实了杨某芬房屋正在招租，即自己使用的状况，以上证据联系说明双方已经终止合同。何况，我方申请保全公证时间为2015年8月份，正处于原审判决认定我方违约的时间段内，对如此重要的一份证据，原审判决却忽略不计。庾某光据此请求：撤销原审判决，改判支持我方一审诉讼请求，返还我方保证金21000元以及装修费1万元，驳回对方的反诉请求。
杨某芬答辩称：不同意庾某光的上诉请求，我方认为原审法院对于本案事实查明清楚，适用法律正确，庾某光提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，庾某光申请下列证人出庭作证。1.证人邓某称：庾某光是其老板，其是装修工人。涉案房屋是2015年4月10日简单装修完。由于涉案房屋质量问题，影响了装修，所以与杨某芬协商2015年5月10日开始交租。在2015年6月10日将档口交还业主，其有去现场。庾某光托姓姚的人交钥匙给杨某芬，姓姚的是负责楼盘销售的。2.证人刘某称：其是涉案楼盘电工。2015年6月10日其到2号铺抄电表，庾某光要将房屋交还给业主。没有见到庾某光与业主办理交接手续，也没有见到业主一方的人，当时只有邓某在场。在6月10日看到涉案档口有贴招租告示，但是谁贴的就不知道。在抄完水电表之后看到招租告示，通过打开的玻璃门可以看到里面没有物品，只有垃圾。去抄水电表时没有上锁。3.证人姚某称：其原是奥园春晓的销售人员，2015年6月份将2号铺的钥匙交给业主，其之前见过业主。由于当时管理处的人忙不过来，所以就让其将钥匙交给业主。其把钥匙交给对方之后要对方查看，对方拿到钥匙在玻璃门外看了一眼，就走了。在交钥匙第二天才发现有招租告示。4.证人曹某称：其是奥园春晓38号铺的个体经营户，在2015年5、6月份时见到2号铺处于空置状态，也贴了招租告示。大概是在5、6月份庾某光拆电线、窗帘以及衣柜，并且在拆了之后暂时放在其档口，没有立即拿走。
二审庭询中，关于水电周转金的性质，杨某芬称是因为对方要装修，担心在装修中产生问题，在装修结束后就将周转金返还给庾某光；庾某光则称是确保其在合同期内交纳水电费，在合同期满后退还，与保证金性质一致。
本院认为，关于《租赁合同》的效力。涉案房屋已取得建设工程规划许可证，庾某光以涉案房屋存在严重质量问题为由主张《租赁合同》无效，并无法律依据。原审法院认定《租赁合同》合法有效，本院予以维持。
关于案涉房屋有无交还。杨某芬于2014年6月10日退还水电周转金，其主张水电周转金是装修保证金，显然与该款项名称不符，亦无合同依据，且其退还该款项的时间与装修结束时间相去甚远，故杨某芬主张水电周转金是装修保证金，不能成立。本院对于庾某光关于水电周转金即水电费保证金的主张予以采信。合同并无约定水电周转金的退还，而根据水电费保证金的性质和交易习惯，应是租赁标的物交还之后退还。因此，庾某光主张涉案房屋已于2014年6月10日交还杨某芬，本院予以支持。杨某芬在本案中反诉主张2014年6月10日之后的租金，本院不予支持。
关于租金起算时间，原审法院依据双方均已确认的微信内容认定双方同意自2015年4月17日起算租金，并无不当，庾某光所举证据不足以推翻上述证据。由于双方均确认庾某光已向杨某芬支付2015年5月11日至2015年6月10日的租金，故庾某光仍然欠付2015年4月17日至2015年5月10日租金共计5524.73元，应承担相应违约责任。原审法院依庾某光的请求，酌情将欠付租金的违约金调整为按照每日万分之五的标准，并无不当，本院予以维持。
关于押金和装修费。由于庾某光欠付租金已构成违约，故庾某光主张退还押金和赔偿装修费，不予支持。
综上所述，原审判决认定部分事实有误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下
一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第289号民事判决第二、三项；
二、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第289号民事判决第一项为，庾某光于本判决发生法律效力之日起十日内向杨某芬支付租金5524.73元及违约金（以租金5524.73元为本金，按照每日万分之五计算，从2015年6月11日起计至实际付清之日止，以不超过本金为限）。
款书》，其中院是否欠交金，将无偿归甲方所有，并赔偿双倍年________________________________________________________________________________________________如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费750元，由庾某光负担；反诉受理费386.5元，由庾某光负担55元，杨某芬负担336.5元。二审案件受理费952元，由庾某光负担796元，由杨某芬负担156元
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年三月十一日
书 记 员 李宪琼
黄妙丽