广东省深圳市罗湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）深罗法执外异字第15号
案外异议人黄周瑜，男，汉族，××年××月××日出生。
委托代理人赵立华，北京大成（广州）律师事务所。
申请执行人徐洪燕，男，汉族，××年××月××日出生。
委托代理人李亚光，广东万诺律师事务所律师。
被执行人太阳世纪地产集团有限公司。
法定代表人张宁宁。
委托代理人饶健，广东安华理达律师事务所律师。
委托代理人卢蔚偲，广东安华理达律师事务所实习律师。
本院在执行已发生法律效力的（2013）深中法民终字第3002号民事判决书过程中，拟拍卖担保人深圳市紫瑞房地产开发有限公司名下位于深圳市龙岗区布吉紫瑞花园8栋201、202、204、206、301、302、304、306、401、402、404、406、501、502、504、506、601、602、604、606、701等二十一套房产，案外人黄周瑜提出异议，认为上述8栋B座第3、4层01、02、04、06号房屋归其所有，请求解除查封。本院受理该申请，并组成合议庭进行公开听证。案外人黄周瑜的委托代理人赵立华、申请执行人徐洪燕的委托代理人李亚光、被执行人太阳世纪地产集团有限公司的委托代理人饶健、卢蔚偲均到庭参加了听证。本案现已审查终结。
案外异议人黄周瑜，异议人是深圳市龙岗区布吉街道紫瑞花园8栋B座第3、4层01、02、04、06号房屋的买受人，近日通过公告了解到深圳市紫瑞房地产开发有限公司（下称“紫瑞公司”）涉及太阳世纪地产集团有限公司民间借贷纠纷事宜，房屋已被本院查封、评估并将于近期被拍卖执行，因此提出异议，具体理由如下：一、房屋权属存在争议，本院不应强制执行。异议人与紫瑞公司签订《深圳市房地产买卖合同》（下称“《买卖合同》”，向其购买紫瑞花园8栋B座第3、4层01、02、04、06号房屋，并已于合同签订前向紫瑞公司支付了购房定金人民币150万元。根据《买卖合同》的约定，紫瑞公司应于2014年12月1日前向申请人交付房屋，在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成紫瑞花园8栋的房地产初始登记手续，并根据异议人的指示，将房屋的《房地产证》办理至买受人指示的个人或公司名下。而作为对价，异议人将分别在房屋交付、办理房产证后分两笔支付剩余购房款。然而，在等待紫瑞公司向异议人交付房屋的合同履行期间，异议人获悉紫瑞公司因涉及其它诉讼纠纷，包括异议人所购房屋之内的房产已被本院依法查封，并将被拍卖执行。异议人认为，根据《合同法》规定及合同约定，《买卖合同》是双方真实意思表示，经双方签字盖章业已生效，对双方均具有法律约束力，房屋在交付及办理产权过户手续期间被贵院查封并被拍卖，严重损害了异议人作为房屋买受人的合法权益，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》（下称“《执行解释》”）第16条、《民事诉讼法》第256条第2款的规定停止处分房屋、中止执行。二、本院应对房屋依法撤回拍卖委托、解除查封。异议人了解到，本院拟对异议人已购买的房屋进行拍卖，异议人作为房屋的买受人，有权主张房屋的所有权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第20条的规定，在拍卖开始前，若案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的，人民法院应当撤回拍卖委托。因此异议人恳请本院依法撤回对房屋的委托拍卖、解除查封，要求紫瑞公司继续履行《买卖合同》，并将房屋交付、过户至异议人名下。综上，异议人认为本院在房屋权属存在争议的情况下对房屋进行委托拍卖的，存在明显错误，根据《执行解释》第15条、第16条的规定，向本院主张对房屋的所有权并提出案外人执行异议，恳请本院在审查期间停止处分房屋，裁定中止执行并撤回拍卖委托。另，异议人是作为案外人提出本执行异议，根据《最高人民法院印发﹤关于人民法院执行公开的若干规定﹥和﹤关于人民法院办理执行案件中若干期限的规定﹥的通知》第12条的规定，请本院以公开听证方式审查本申请。
为支持其主张，异议人黄周瑜提交了下列证据：异议人与紫瑞公司签订的房地产买卖合同，证明房产已经出售给异议人，而且异议人支付了相应的价款。对异议人提交的证据，申请执行人质证后认为，对证据真实性无法确定，该合同有可能是事后签订的，由于异议人对付款凭证没有举证因此认为该合同是虚假伪造的。被执行人质证后认为真实性、关联性均没有意见。
申请执行人徐洪燕称，涉案房产没有取得预售许可证，不可以出售；涉案房产的买卖期间是在紫瑞公司向法院提供担保的期间，因此这个买卖是无效的。
为支持其主张，申请执行人徐洪燕提交了下列证据：证据1，保全物置换申请书，证明2013年2月19日被执行人和紫瑞公司共同向法院以涉案房产提供担保；证据2，本院告知书，告知申请执行人法院已经决定同意异议人和被执行人提出的置换申请；证据3，申请执行人不同意保全置换物的声明；证据4，民事裁定书，证明本院于2013年的4月10日裁定查封了上述房产。
对申请执行人提交的证据，异议人质证后认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性无法确定；异议人的买卖行为发生在房产被查封之前，所以买卖合同有效。被执行人质证后认为，申请执行人在3月5日作出不同意被执行人置换保全物的声明，因法院于4月10日查封涉案房产，当时紫瑞公司内部在销售涉案房产过程中确实出现误差的地方，法院的告知于3月26日作出，但是紫瑞公司并非当天收到。
被执行人太阳世纪地产集团有限公司称，在签订购房合同时候预售许可证已经颁发出来，而且销售行为发生在查封以前。
经审查查明，申请执行人徐洪燕诉被执行人太阳世纪地产集团有限公司借款纠纷一案，申请执行人在诉讼阶段向本院申请诉讼保全，本院冻结被执行人名下的四个银行帐号，并轮候查封其拥有的在深圳市紫瑞房地产开发有限公司90%的股权。在查封过程中，被执行人与深圳市紫瑞房地产开发有限公司于2013年2月19日向本院提出保全物置换申请书，请求担保人深圳市紫瑞房地产开发有限公司以自有的深圳市龙岗区布吉街道紫瑞花园项目8栋B座20套房产为被执行人提供担保，置换解除被执行人在本案冻结、查封的所有银行帐户及其他全部财产。2013年3月5日，徐洪燕向本院出具不同意保全物置换的说明，2013年3月26日，本院作出（2012）深罗法民一初字第2594号告知书，告知徐洪燕本院决定同意被执行人提出的保全物置换申请。2013年4月10日，本院作出（2012）深罗法民一初字第2594-4号民事裁定书，认为除已查封的现金外，被执行人的保全物置换申请符合法律规定，本院准许被执行人提出的保全物置换申请。对于已查封的现金，本院责令被执行人提供其他帐号进行保全，裁定查封担保人深圳市紫瑞房地产开发有限公司提供担保的下列房产（深圳市龙岗区布吉街道紫瑞花园项目8栋B座201、202、204、206、301、302、304、306、401、402、404、406、501、502、504、506、601、602、604、606、701），以上房产的查封期限为两年，自2013年4月18日至2015年4月17日止。
涉案房产至今未有人居住。
异议人至今未能提供其已支付涉案房产的付款凭证。
本院认为，在执行过程中，执行法官处理诉讼阶段查封的担保人提供的担保物符合法律规定。异议人以涉案房产归其所有为由请求解除查封，但其既不能提供证据证明其已付清涉案房产部分或全部价款，也未能提供证据证明其已实际占有使用涉案房产，且涉案房产尚未办理产权过户登记手续，因此，异议人所提异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人黄周瑜所提异议。
如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 邓逸然
代理审判员 陈柯名
代理审判员 王 艳
二〇一四年九月十七日
书 记 员 姜夕月