江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰兴民初字第0626号
原告王元勤（反诉被告）。
原告杨粉英（反诉被告）。
委托代理人潘少军，兴化市楚水法律事务所法律工作者。
被告周健（反诉原告）。
委托代理人朱瑞亮，江苏天庭律师事务所律师。
委托代理人赵亮，江苏天庭律师事务所律师。
第三人兴化市江浙房地产开发有限公司，住所地兴化市兴泰公路江浙商业广场。
法定代表人李宏，执行董事。
委托代理人仇宝年，该公司工作人员。
委托代理人陈志坚，江苏四牌楼律师事务所律师。
原告（反诉被告）王元勤、杨粉英诉被告（反诉原告）周健房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年3月3日受理后依法适用简易程序，因被告提起反诉，本院于2014年6月3日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。因兴化市江浙房地产开发有限公司（以下简称江浙房地产公司）可能与本案存有法律上的利害关系，本院于2014年6月3日通知其作为本案第三人参加诉讼。原告王元勤、杨粉英的委托代理人潘少军，被告周健及其委托代理人赵亮，第三人江浙房地产公司的委托代理人仇宝年、陈志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王元勤、杨粉英诉称，2012年3月26日，被告与江浙房地产公司签订商铺租赁合同，租期至2013年3月5日，承租标的物为江浙商业广场A区F幢045-046号房屋。2013年3月25日，该房屋所有权人谢青将房屋转让给原告，并签订了商铺转让协议。2013年6月21日，兴化市房地产管理处向原告发放了兴房权证兴化字第××号房屋所有权证书，但被告一直占有房屋，拒不让出。现请求被告立即让出江浙商业广场A区F幢045-046号房屋交还给原告，赔偿原告逾期租金及各项损失合计6万元（具体以让出房屋时间为准），并承担本案诉讼费用。
被告周健辩称：1.涉案的房屋并没有由被告占有，涉案房屋只是被告经营使用房屋的一个部分，而原告所购买的房屋被告并没有使用；2.原告在购买该房屋时已经对该房屋使用状况充分了解，在房地产买卖协议中已明确约定；3.原告与谢青达成了两份购房协议，一份是商铺转让协议，一份是房地产买卖协议，这两份协议的签字是同一日，但谢青所签的字不是同一人所签。在房地产买卖协议中，约定2013年3月21日前一次性付清房款，而在商铺转让协议中则是在2013年3月25日才交定金10万元。另外，两份协议达成的购房总价格不相符合，房地产买卖协议中达成的价格为53.8万元，商铺转让协议中约定的是73.5376万元，内容互相矛盾，明显存在恶意串通的行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告周健反诉称，反诉原告与江浙房地产公司签订了商铺租赁合同，虽然反诉被告与谢青签订了房屋转让协议，并已过户，但该买卖行为属于恶意串通，损害了反诉原告的优先购买权。后反诉被告将涉案房屋锁上，导致反诉原告无法正常经营，导致营业损失，且该期间的租金损失也应由反诉被告承担。现请求反诉被告赔偿反诉原告营业损失及房租损失合计7万元，并承担反诉费用。
原告王元勤、杨粉英辩称：1.被告的反诉不符合法律规定，原告提起诉讼的请求是房屋迁让，支付逾期让房的租金及损失，而被告提起的反诉，其诉讼请求是侵权损害赔偿，两案非同一法律关系，也无牵连法律关系，不符合反诉的规定；2.被告反诉不是事实，原告并没有将被告的门面锁起来；3.被告认为原告与谢青恶意串通，损害其优先购买权，但就涉案房屋优先购买权纠纷一案，被告已经另行诉讼，且案件已经审理结束。综上，请求法院驳回被告的反诉。
第三人江浙房地产公司述称，涉案房屋原房主为谢青，其一直委托第三人进行出租，最后一次委托期间为2011年3月6日至2013年3月5日。第三人以自己的名义与被告周健签订了涉案房屋的租赁合同，租期与委托期间完全一致。谢青在出租期满后的2013年3月25日，将涉案房屋出售给了原告。此时，被告周健已经不享有对该房屋的优先购买权，原房主谢青以及第三人均没有告知被告享有优先购买权的义务。出于善意，第三人在租赁期间内曾书面提醒被告周健，谢青将出售涉案房屋。
经审理查明，2011年1月17日，谢青委托江浙商业广场发展有限公司（以下简称江浙广场）出租其所有的江浙商业广场A区F幢F045、046号商铺，期间从2011年3月6日至2013年3月5日。2011年3月11日，第三人、江浙广场与被告签订江浙商业广场商铺租赁合同一份，将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限从2011年3月6日至2012年3月5日。租赁期满后，双方于2012年3月26日续签租赁合同一份，约定将涉案房屋继续出租给被告使用，租期从2012年3月6日至2013年3月5日，租金为31208元。租赁期满后，被告应立即搬出全部物件，将所租商铺归还给出租人。合同签订后，被告依约缴纳了房屋租金。2012年11月15日，江浙广场向被告送达了友情提醒，称被告所承租房屋的房主欲转让房屋，提醒被告不要失去最后购买机会，并要求被告与江浙广场联系。合同期满后，双方未就续租达成一致，被告未让出承租房屋，亦未支付房屋使用费。2013年3月25日，涉案房屋的房主与原告签订商铺转让协议一份，约定将涉案房屋以每平方米8200元的价格转让给原告，总价为73.5376万元。2013年5月25日，谢青与原告就涉案房屋再订房地产买卖契约一份，约定将涉案房屋出售给原告，房屋总价为53.8万元。2013年6月21日，原告经过户取得了涉案房屋的所有权。2013年7月24日，被告向兴化市公安局南沧派出所报案称，其经营的店面由他人上锁，后经派出所处理，由江浙广场治安办将门打开。
以上事实有原告提供的房屋所有权证、商铺转让协议复印件、江浙商业广场商铺租赁合同复印件各一份，被告提供的房地产买卖契约复印件、接处警工作登记表各一份、第三人提供的委托书传真件一份、江浙商业广场商铺租赁合同复印件两份、友情提醒存根一份以及当事人的陈述予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告就商铺租赁事宜订立了租赁协议书，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定合同成立并生效，双方根据合同享有权利，履行义务。虽然合同由第三人与被告签订，但原告对此并无异议，应当认定原告对租赁合同的追认。被告在庭审中辩称，原房主谢青将房屋出售给原告，系与原告恶意串通，损害被告优先购买权，但被告并未提供双方恶意串通的证据或者线索，且原告根据合同的约定，支付了对价，并取得了涉案房屋的所有权，本院对被告的该抗辩不予采纳。被告在庭审中提供了谢青与原告签订的另一份房地产买卖契约复印件，该合同出售的房屋与原告提供的合同相同，区别仅在于双方对于合同价款的规定。被告称该合同可以看出合同双方存在恶意串通的故意，但从两份合同的订立时间来看，第二份合同订立于第一份合同之后，房屋过户之前，且使用的是第三方提供的格式合同，合同价款也低于第一份合同，原告称第二份合同的签订是为了避税，将房价的约定低于实际成交价，符合常理，本院予以采纳。即便该条约定是以合法形式掩盖了非法目的，但也不导致整个合同无效，只能认定该避税条款无效，当事人就房屋买卖的约定并不违反法律规定，应为有效。另，谢青出售房屋的时间是租赁期满之后，而第三人亦在合同期内通知了被告涉案房屋打算出售的情形，被告应当知晓该事实，故本院对被告的抗辩不予采纳。根据合同约定，租赁期满后，原、被告未签订新的租赁合同，原告亦不同意将讼争房屋继续出租给被告，根据合同第五条第五款约定，租赁期满后，被告应立即搬出全部物件，将承租商铺返还原告，故原告请求被告搬离承租房屋的诉讼请求，本院予以支持。考虑到被告承租房屋的实际用途，本院酌定被告搬离的时间为15天。合同期满后，被告继续占有、使用承租房屋，但未交纳房屋使用费，故被告应参照原合同约定的租金标准每日85.5元给付租金至被告实际让出房屋之日。原告虽然要求按照租金的市场价每年5万元计算逾期让房使用费，但未提供证据，本院对原告的该请求不予支持。原告还主张被告赔偿因未让房导致的定金损失，考虑到原告与他人签订协议书时，被告并未让出房屋，虽然被告存在违约行为，但原告在被告违约状态尚未消除时，再将房屋出租给他人，导致协议无法履行，自行扩大了损失，对该部分的损失，应当由原告自行承担，本院对原告的该部分诉讼请求，亦不予支持。
至于被告提起的反诉，虽然提供了派出所的接处警登记表，但该登记表并未载明侵权人，被告亦未提供其他证据证明原告系实际侵权人，原告对被告的陈述也不予认可，故本院对被告的反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告周健于本判决生效后十五日内让出兴化市江浙商业广场A区F幢一层045、046号商铺交付原告王元勤、杨粉英，并从2013年3月6日起至实际让出之日按每日85.5元给付原告王元勤、杨粉英房屋使用费。
二、驳回原告王元勤、杨粉英的其他诉讼请求。
三、驳回被告周健的反诉请求。
诉讼费1300元，反诉费775元，由原告负担600元，被告负担1475元。其中诉讼费原告已预付，反诉费被告已预付，被告在履行本判决时给付原告诉讼费700元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时预交案件上诉费1300元（泰州市中级人民法院开户行：泰州市农业银行海陵支行；帐户：泰州市财政局；帐号：20×××88）。
审 判 长 王春华
人民陪审员 邹 惠
人民陪审员 邵翠红
二〇一四年八月十三日
书 记 员 邹小敏
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。