安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0102民初23号
原告：胡毅，男，1980年10月3日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，居住地安徽省合肥市滨湖新区。
被告：梁庆，男，汉族，1972年9月24日出生，汉族，户籍地舒城县，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：林晓静，安徽卓泰律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司合肥庐东支行，住所地安徽省合肥市长江东路553号，统一社会信用代码9134010071175911XF。
负责人：刘明云，该支行行长。
委托诉讼代理人：李强，该行个贷部副主任。
委托诉讼代理人：吴贤德，安徽远致律师事务所律师。
原告胡毅与被告梁庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案，案经审理后，于2017年7月26日作出（2016）皖0102民初6953号民事判决书，被告梁庆不服判决，提出上诉，案经合肥市中级人民法院审理，于2017年11月15日作出（2017）皖01民终5986号民事裁定书，以原判决事实不清，证据不足为由，裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院于2018年1月2日立案后，依法另行组成合议庭，追加中国工商银行股份有限公司合肥庐东支行（以下简称“工行庐东支行”）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告胡毅、被告梁庆及其委托诉讼代理人林晓静、第三人工行庐东支行的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡毅向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行与原告2016年7月20日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，并且被告应配合原告办理以上内约定的房屋所有权、土地使用权变更登记手续。事实与理由：2016年7月20日，原、被告双方通过房产中介公司安徽中皖辉达信息服务股份有限公司介绍、促成下，双方签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》各一份，就原告购买被告房屋一事达成一致协议。
据被告签订的《存量房买卖合同》第一、二、五条约定：被告将位于合肥市瑶海区当涂路325号东城时代广场5幢401室房屋（毛坯，无人居住）出售给原告，该该房屋建筑面积125.13平方，房地产权证号为合瑶字第××号，总计价款160万元，并且约定在2016年9月29日前，原、被告双方共同向房产局申请存量房屋转移登记手续，另外根据双方签订的《补充协议》第1、2、4条约定：“原告支付定金2万元，原告付款帮助被告偿还银行所欠的贷款等等”。原告在2016年7月20日就支付了2万元的定金，原告已准备好了相应的手续及充足的购房款，并且请求被告尽快办理相关的手续。但是，鉴于购买的房屋价格最近一直不断大幅上涨，被告以各种借口拖延履行，在2016年8月23日被告明确表示不会去办理余下的手续，该房屋不会售给原告，后又将原告电话拉黑，拒绝再与原告沟通。由于被告拒绝办理过户手续，现协商不成，特诉讼至法院。
梁庆辩称，是原告先违约，当时约定原告购房需将房屋贷款还清，但原告迟迟不还，仅支付2万元定金，我找原告要钱，原告说没有钱。当时卖房子是因为我急需用钱，所以约定的价格比较低。案涉房产系被告夫妻共同财产，出卖没有经过被告妻子单琼的认可和签字，合同并未发生法律效力。原告提起诉讼时，合同的履行期限未届满，原告即提起诉讼，并进行诉讼保全，导致合同无法履行。案涉房产在出卖前已设定抵押，涉及第三人抵押的行使，属于不宜继续履行合同情形。综合，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
工行庐东支行述称，梁庆于2013年4月19日与工行庐东支行签订了《个人购房借款担保合同》，2013年4月19日发放贷款58万元，期限是二十年。2015年1月7日办理了抵押权登记。2018年1月1日，贷款余额还剩495285.50元。原告起诉被告房屋买卖，工行庐东支行没有异议，但应当归还工行庐东支行的贷款，然后才能买卖，工行庐东支行享有此房的抵押权，请求法院保护工行庐东支行的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：
原告向本院提交与被告及中介公司经办人的通话录音，以证明被告实质性拒绝出售房屋的事实；被告质证认为录音是掐头去尾，只是其中的一段内容，其真实性有异议；经审查，被告在前次开庭时明确对该录音没有异议，且未能提供证据证明该录音经过剪辑，该录音中反映的事实，与被告梁庆前次庭审中的陈述能够相互印证，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。
2016年7月20日，原、被告经房产中介公司安徽中皖辉达信息服务股份有限公司介绍，签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》各1份。《存量房买卖合同》第一、二、五条约定：被告将其所有的位于合肥市瑶海区当涂路325号东城时代广场5幢401室房屋（毛坯，房屋建筑面积125.13平方，房地产权证号为合瑶字第××号）出售给原告，存量房转让价款为1600000元，原告于2016年9月29日前将人民币壹佰陆拾万元存入托管账户；并于当日办理存量房屋转移手续；本房屋过户所产生的契税、印花税、营业税及相关费用由原告承担。双方签订的《补充协议》第1、2、4条约定：原告自本协议生效之日向被告支付定金贰万元，该定金在被告履行存量房买卖合同后抵作房价款；如被告不履行该合同，应双倍返还原告定金；如原告不履行该合同被告收取的定金不予退还。购房资金由双方自行交接，过户前梁庆提供不动产发票及相关过户材料，胡毅同意用首付款替被告提前还清银行房贷，提前还贷若产生费用则由梁庆承担，具体的过户时间以梁庆银行结算并注销他项权证后的日期及梁庆产权满两年的时间为准，双方均表示认可”。合同签订后，原告于2016年7月20日支付给被告定金20000元。2016年8月23日，原、被告双方在电话联系时，被告明确表示现不需要用钱，不同意履行上述合同。
2017年7月4日，原告向本院账户转款1580000元，将案涉房屋约定的购房款提存。
另查，2013年4月19日，梁庆与工行庐东支行签订了《个人购房借款担保合同》1份，2013年4月19日发放贷款58万元，期限是二十年。2015年1月7日办理了抵押权登记（房地产他证：合瑶字第8220041775号）。2018年1月1日，贷款余额还剩495285.50元。
本院认为，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。《存量房买卖合同》中就价款的给付约定于2016年9月29日存入托管账户，但《补充协议》又约定双方自行交接，胡毅同意用首付款替被告提前还清按揭贷款，双方就款项的支付应已变更为后者。双方应按约定履行合同义务。本案中被告于2016年8月23日明确表示不履行合同义务，应为违约，现原告请求继续履行合同并办理交付手续，符合法律规定，依法应予支持。合同中约定的交易税费等由原告承担，依约应由原告负担。至于被告抗辩主张房屋共有人单琼未签字和认可问题，因案涉房屋登记载明权利人为被告，且注明为单独所有，办理产权转移时仅需登记权利人签字确认即可，故被告该抗辩主张不能成立，依法不予采信。至于被告抗辩主张的履行期限未届满即提起诉讼、进行诉讼保全查封房屋致无法履行合同和房屋已抵押不宜继续履行合同等，与法律相悖，依法不予采信。鉴于案涉房屋已抵押于第三人工行庐东支行，依法应由原告代为被告清偿债务消灭抵押权。至于具体的清偿数额待清偿时结算，清偿数额如有争议，属被告与第三人的纠纷，不属于本案审理范围。原告已支付定金20000元应抵作购房款，剩余的购房款158万元，原告已向本院提存，原告以提存款代被告梁庆清偿抵押债务后的剩余购房款，被告梁庆可在案涉房屋产权转移登记后至本院领取。
案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
一、被告梁庆继续履行与原告胡毅与于2016年7月20日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；
二、被告梁庆于本判决生效后三十日内协助原告胡毅办理产权转移登记手续；
三、原告胡毅代被告梁庆于本判决生效后十日内向第三人中国工商银行股份有限公司合肥庐东支行清偿合瑶字第8220041775号他项权利证书设定的抵押债务。
案件受理费19020元，保全费申请费5000元，合计24020元，由被告梁庆负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 方业剑
人民陪审员 王庆玲
人民陪审员 龚俊成
二〇一八年七月四日
书 记 员 谢莉雯
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。