广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0705民初2127号
原告江门市温莎堡物业服务有限公司，住所地：广东省江门市新会区。
法定代表人刘润婵，职务董事长。
委托代理人赵静，职务客务副经理。
被告邓国荣，男，汉族，1970年6月20日出生，住广东省江门市新会区。
被告王江新，男，汉族，1977年9月23日出生，户籍地浙江省东阳市。
第三人江门市骏凯豪庭开发建设有限公司，住所地：广东省江门市新会区。
法定代表人莫冠良。
原告江门市温莎堡物业服务有限公司（下称原告）诉被告邓国荣、第三人江门市骏凯豪庭开发建设有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月27日受理立案后，依法由代理审判员温艳清适用简易程序于同年7月20日第一次公开开庭进行审理。原告的委托代理人赵静以及被告邓国荣到庭参加诉讼，第三人江门市骏凯豪庭开发建设有限公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。原告于第一次庭审后向本院提交申请，请求追加王江新作为本案的被告。经审查，本院予以批准并依法追加王江新为本案被告。因案情复杂，本案依法转换为适用普通程序进行审理。本院于同年12月12日依法组成合议庭第二次公开开庭审理本案。原告的委托代理人赵静以及被告邓国荣到庭参加诉讼，被告王江新以及第三人江门市骏凯豪庭开发建设有限公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告邓国荣于2009年10月15日购买了江门市新会区同庆路18号骏凯豪庭威尼斯大道十一街30座101号房屋，并与第三人江门市骏凯豪庭开发建设有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：交楼日期为2010年6月30日；由原告对住宅所在小区进行物业管理；被告已知悉、理解并愿意遵守《业主临时管理规约》；物业管理费自合同约定交楼日期开始计算；延期收楼期间的物业管理费由被告邓国荣负担等。2013年4月12日，被告邓国荣与原告签订了《临时管理规约》以及《前期物业管理服务协议》，约定：物业费按月交纳，上月月底前交纳下月费用；未按时足额交纳物业管理费等费用的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一支付违约金。原告依约向被告邓国荣提供了物业服务，被告邓国荣不仅无故延期收楼，在入住后也一直拖欠物业管理费，虽经原告多次催讨，被告邓国荣一直置若罔闻。截至2016年4月30日，被告邓国荣共拖欠物业管理费13644.86元。
被告邓国荣于2013年6月7日把江门市新会区同庆路18号骏凯豪庭威尼斯大道十一街30座101号房屋过户到被告王江新名下，但被告邓国荣、王江新均未通知原告有关涉案房产的过户事宜，也没有到原告处办理相应的变更手续。被告王江新理应对被告邓国荣的债务承担连带清偿责任。
综上，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告邓国荣向原告支付物业管理费13644.86元（2014年11月20日至2016年4月30日）；2.被告邓国荣向原告支付违约金（该违约金以欠交的物业管理费为本金，按1‰/日计算，从2014年11月20日起计算至实际付清之日止，暂计至2016年3月31日为3384.57元）；3.被告王江新对被告邓国荣的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由两被告负担。
原告为证明其主张向本院提供如下证据：
证据1.被告身份证复印件1份，证明被告主体资格。
证据2.欠费明细表1份，证明欠费的起始时间及违约金的计算方式。
证据3.催缴物业管理费通知书1份，证明原告有向被告寄送过物业管理费催缴函。
证据4.EMS快递详情单（催缴物业管理费通知书）1份，证明内容与证据3一致，并且被告邓国荣已经署名签收。
证据5.物业移交清单1份，证明原告已把该物业移交给业主。
证据6.前期物业管理服务协议1份。
证据7.临时管理规约1份。
证据6、7证明原、被告对于物业管理约定的权利义务。
证据8.商品房买卖合同1份，证明合同约定的交楼日期。
证据9.前期物业服务合同1份，证明第三人江门市骏凯豪庭开发建设有限公司委托原告管理该小区。
证据10.关于敦促办理逾期收楼手续的函1份。
证据11.EMS快递邮件详情单（关于敦促办理逾期收楼手续的函）1份，证据10、11证明原告催促业主过来办理收楼手续。
证据12.房地产权档案查阅答复书1份，证明被告邓国荣在2013年6月7日把江门市新会区同庆路18号骏凯豪庭威尼斯大道十一街30座101号房屋过户给被告王江新。
被告邓国荣辩称：涉案的房屋已于2013年6月4日已经过户，原告所起诉的管理费是2014年11月份以后的管理费，这与我方无关，因涉案房屋已经不是我本人的，原告应该向新业主主张管理费。
被告邓国荣为证明其主张向本院提供如下证据：
证据1.发票2份、税收转账专用完税证3份，证明涉案的新会区会城同庆路18号骏凯豪庭威尼斯大道十一街30座101房屋已于2013年6月过户给被告王江新。
证据2.被告王江新身份证复印件1份，证明被告王江新的身份信息。
证据3.房屋卖卖合同1份，证明被告邓国荣在2013年6月4日将新会区会城同庆路18号骏凯豪庭威尼斯大道十一街30座101房屋出售给被告王江新，并约定物业管理费由被告王江新负担。
案经审理查明：2009年10月21日，被告邓国荣在第三人江门市骏凯豪庭开发建设有限公司处购得江门市新会区会城同庆路18号骏凯豪庭威尼斯大道十一街30座101号住宅，双方约定2010年6月30日为交楼日期。后被告邓国荣获赠4年的物业管理费以及1288元的物业管理费。2013年4月12日，原告（乙方）与被告邓国荣（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：乙方为甲方的上述房产提供物业管理服务，甲方应自合同约定的收楼之日起按物业类型以及建筑面积、花园面积向乙方交纳物业管理费，如由于甲方原因，导致物业未能按期交付的，则甲方应自购房合同或《入伙通知书》约定的房屋交付期限届满之日起交纳物业管理费；物业管理费参照当地政府部门指导价及本物业区域的情况计取，其中别墅（房屋，含附属的车库）为1.5元/月平方米，别墅（花园）为0.4元/月平方米；甲方业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让合同或者出租合同向乙方备案，并按乙方规定办理相关变更手续；甲方业主或者物业使用人未按时足额交纳物业管理费等费用的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一向乙方支付违约金。
另查明，江门市新会区会城同庆路18号骏凯豪庭威尼斯大道十一街30座101号住宅为别墅，被告邓国荣确认该房产（含附属车库）的建筑面积为401.56平方米，花园面积为313.63平方米。其中住宅以及车库的物业管理费为1.5元/月平方米，花园面积的物业管理费为0.4元/月平方米。被告邓国荣已支付了三个月的物业管理费，在扣除获赠的物业管理费后，被告邓国荣于2014年11月20日起欠缴物业管理费。2016年3月30日，原告向被告邓国荣寄出《催缴物业管理费通知书》，被告邓国荣已签收。
又查明，被告邓国荣于2013年6月向被告王江新转让涉案房产，双方签订了《房产买卖合同书》，约定被告邓国荣负责物业管理费到2013年6月止，其余一切费用由被告王江新负担。两被告于2013年6月7日办理过户手续。涉案房产现登记于被告王江新名下。
原告认为两被告至今没有付清物业管理费，遂于2016年5月27日向本院提起诉讼，请求判令：1.被告邓国荣向原告支付物业管理费13644.86元（2014年11月20日至2016年4月30日）；2.被告邓国荣向原告支付违约金（该违约金以欠交的物业管理费为本金，按1‰/日计算，从2014年11月20日起计算至实际付清之日止，暂计至2016年3月31日为3384.57元）；3.被告王江新对被告邓国荣的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由两被告负担。原告明确在本案中，物业管理费仅主张至2016年4月30日。庭审中，原告确认，被告邓国荣于2013年6月到原告处，口头告知其涉案房产已转让给王江新的事实。但原告以及被告邓国荣均表示，被告邓国荣并未带同被告王江新到场办理物业管理费的变更手续，被告邓国荣亦未向原告提交转让房产的书面材料。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。
原告依据核准的经营范围向被告邓国荣提供物业服务，双方于2013年4月12日签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，依法成立并具有法律效力。
关于原告主张被告邓国荣支付物业管理费的问题。被告邓国荣称其在2013年6月7日将涉案房产转让给被告王江新，并办理了过户手续，故此后的物业管理费不应由其负担。对此，本院认为，《前期物业管理服务协议》中的“甲方业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让合同或者出租合同向乙方备案，并按乙方规定办理相关变更手续”的约定，实际为原、被告对业主解除合同的条件的约定，即业主转让物业并将物业转让合同交予原告以及办理相关手续后，业主与原告签订的《前期物业管理服务协议》解除，支付物业管理费的义务由新的业主承担。本案中，被告邓国荣虽于2013年6月7日将涉案房产转让给被告王江新，但其并未能提供证据证明其已将物业转让合同交予原告，以证实房产转让的事实，更未在合理期间内带同被告王江新至原告处办理相关变更手续，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院认为，双方约定的解除条件并未成就，被告邓国荣主张其无须支付2013年6月7日后的物业管理费，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告邓国荣在第一次庭审当日，即2016年7月20日，才将房产转让的相关资料交予原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十四条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，原告与被告邓国荣签订的《前期物业管理服务协议》于2016年7月20日解除。综上，被告邓国荣应承担在合同解除前向原告支付物业管理费的责任。
关于原告主张被告王江新承担连带责任的问题。本院认为，被告王江新既是涉案房产的新业主，也是该房产的实际使用人，并且两被告已约定：被告邓国荣负责物业管理费到2013年6月止，其余一切费用由被告王江新负担，故依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，被告王江新承担向原告支付物业管理费的责任，被告邓国荣对此承担连带清偿责任。
关于原告主张两被告支付物业管理费13644.86元的问题。涉案房产的建筑面积（含附属车库）为401.56平方米，花园面积为313.63平方米；建筑面积（含车库）按1.5元/平方米及花园面积按0.4元/平方米计付物业费，因此涉案房产每月的物业管理费为727.79元【401.56平方米×1.5元/平方米+313.63平方米×0.4元/平方米】。原告主张每月的物业管理费超出本院依法核定数额的部分，本院不予确认。
依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，原告请求两被告支付从2014年11月20日起至2016年4月30日的物业管理费，符合法律规定，本院予以支持。因合同约定的交楼日期为2010年6月30日，被告邓国荣已交付了三个月的物业管理费，并获赠四年的物业管理费以及1288元的物业管理费，故两被告在2014年11月20日至11月30日期间的欠费为167.58元【727.79元-（1288元-727.79元）】，2014年12月1日至2016年4月30日的欠费为12372.43元（727.79元/月×17个月）。综上，两被告应向原告清偿物业管理费12540.01元（167.58元＋12372.43元）。
关于原告主张两被告支付违约金的问题。两被告未按照约定支付物业服务费，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定以及《前期物业管理服务协议》的约定，两被告应向原告支付逾期付款的违约金。原告主张按1‰/日计算违约金，本院认为，被告迟延交付物业服务费主要造成原告利息的损失，原告主张的逾期付款违约金计算标准明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定以及违约金以补偿为主惩罚为辅的适用原则，本院酌定违约金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，对原告主张超出的部分，本院不予支持。因双方并未对物业管理费的缴纳日期作出约定，依照一般交易规则，本院酌定每月物业管理费的违约金自应缴费当月的下月1日起计算（例：2014年12月的物业管理费的违约金，从2015年1月1日起计算）。
被告王江新经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王江新应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市温莎堡物业服务有限公司支付物业管理费12540.01元以及逾期付款违约金（该违约金以相应每月所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从每期违约金起算日起计至物业费实际清偿之日止）。
二、被告邓国荣对被告王江新的上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告江门市温莎堡物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费225.74元，由被告邓国荣、王江新共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 吴子媚
代理审判员 温艳清
代理审判员 陈仲庆
二〇一六年十二月二十五日
书 记 员 钟文浩