广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初10378号
原告（反诉被告）：中山市雷成物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇镇和兴路3号电信新业务大楼5楼1卡，组织机构代码081093535。
法定代表人：王波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张翠安，广东邦杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗琳，广东邦杰律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）:彭郁辉，男，1965年8月11日出生，汉族，住湖南省隆回县。
委托诉讼代理人：陈柏泉，广东品信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭奋梨，广东品信律师事务所实习律师。
原告中山市雷成物业管理有限公司（以下简称雷成公司）与被告彭郁辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序。彭郁辉提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告雷成公司的委托诉讼代理人张翠安，被告彭郁辉及其委托诉讼代理人陈柏泉、彭奋梨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷成公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告雷成公司与被告彭郁辉签订的物业租赁合同已于2015年8月21日解除；2.被告彭郁辉支付原告雷成公司自2014年11月1日起至合同解除之日止的租金，暂计至2015年7月31日共计9个月143820元，并以欠付租金金额为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍从2014年12月1日起至清偿之日止计付滞纳金，暂计至2015年7月31日为20670.93元；3.被告彭郁辉支付原告雷成公司水电费2374元、公摊费15232元、物业管理费5304元，并按中国人民银行同期贷款利率从2014年8月1日起至清偿之日止计付违约金，暂计至2015年7月31日为1286.75元；4.被告彭郁辉支付原告雷成公司歇业违约金8000元。诉讼中，原告雷成公司变更第2项诉讼请求中的租金只要求计至2015年7月31日止，非合同解除之日。事实和理由：原、被告于2014年5月14日签订物业租赁合同，约定被告承租原告位于中山市××电信××办公大楼物业××层××卡，租赁面积68㎡，租期为三年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止，年租金191760元，均分四期，每期应提前交三个月租金47940元，合同签订时交纳2014年8月1日至同年10月31日的首期租金，合同生效后即交纳47940元保证金；逾期交租按日3%计滞纳金，歇业每日按月租金5%计违约金，超过正式交租日10天或拖欠管理费15天以上的，原告有权停电或收回卡位并终止合同、没收保证金。合同签订后，原告依约将上述租赁物交付被告使用，被告仅支付保证金和首期租金后便以各种借口拖延交付租金，且拒不交纳相应水电费、公摊费及管理费，并自2015年3月1日后无故歇业至今。其中电费是根据被告（每月实际使用度数相加）实际使用度数1483度乘以每度1.25元计算；水费、公摊费和物管费都是从2014年7月1日起至2015年7月31日止，共13个月，水费是固定收费，每月40元；公摊费其中2014年7月份按每平方20元，之后按每平方17元，乘以68平方，收费标准按整个商城的总电费（除卡位电表以外）乘以租赁面积除以10000平方米计算；物管费每平方6元乘以68平方米乘以13个月。对此，原告多次要求被告尽快交纳各种应缴费用并开门营业，但被告至今未履行合同约定的义务。原告不得已于2015年8月1日控制上述租赁物，之后对外出租，并于同年8月21日向被告发出解除合同通知书，但被退件。
被告彭郁辉辩称，1.案涉物业租赁合同应属无效，不存在解除合同问题。因为案涉租赁物所在的古镇商照城存在违法建设商铺的事实，且没有通过消防验收，存在巨大安全隐患，损害公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定；2.原告雷成公司请求的租金及违约金与事实不符，依法无据。因案涉合同无效，且雷成公司在招租宣传期间，虚假夸大宣传，合同目的不能实现，根据合同法有关规定，彭郁辉可解除合同，且彭郁辉已于2014年12月15日经雷成公司同意后搬离案涉租赁物，不存在拖欠租金的问题，因此彭郁辉仅须按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，即2014年8月10月的使用费（已付清）和相应的水电费、公摊费、物业管理费（交到2014年8月）；3.雷成公司请求的歇业违约金无事实证据支持，因为案涉合同无效，自始不发生法律效力；4.雷成公司的请求已过一年诉讼时效，因案涉合同中约定的首期租金为2014年8月10月，合同签订至今已超过两年。综上，案涉租赁合同无效，彭郁辉实际占有使用期间仅为2014年8月10月，雷成公司有权收取的只有房屋占有使用费、水电费，对于公摊费、物业管理费、违约金、歇业违约金、租金滞纳金都无权收取。雷成公司的诉求与案件事实不符，于法无据，请求驳回。
彭郁辉向本院提出反诉请求：1.确认雷成公司与彭郁辉签订的物业租赁合同无效；2.雷成公司向彭郁辉返还押金47940元；3.雷成公司赔偿彭郁辉装修费用50000元。事实和理由：雷成公司在招租宣传期间对外宣称案涉商城将有众多大品牌企业进驻，且商场周边道路将会设置明显路标、路牌以吸引消费人流，彭郁辉鉴于此优势便利条件，与雷成公司签订案涉租赁合同，并交纳三个月租金47940元作为押金，且进场装修，共花费50000元。可自商场开业至今，雷成公司未能兑现承诺，商照城人流稀少，租户惨淡经营，且案涉租赁物属于违章建筑，合同目的早已不能实现，彭郁辉已于2014年12月撤离，但在撤场时没有与雷成公司签订书面协议，雷成公司才以彭郁辉无故歇业拖欠租金为由提起本案本诉。
针对彭郁辉的反诉，雷成公司辩称，1.彭郁辉的反诉请求于法无据，双方签订的租赁合同合法有效；2.雷成公司有权根据合同没收押金；3.彭郁辉没有证据证实其装修费用，且其违约在先，雷成公司不应赔偿。
雷成公司就本诉与反诉一并举证：1.物业租赁合同；2.催款通知单；3.租金通知单；4.每月费用清单收据；5.解除合同通知书；6.EMS快递单及退件；7.建设工程规划许可证、施工许可证；8.（2015）中二法古民一初字第904号受理通知书；9.一层平面布置图；10.电费发票。
彭郁辉就本诉与反诉一并举证：1.押金收据；2.租金收据；3.古镇执法分局关于“古镇镇电信商照城违法建设”信访件的回复；4.招租现场照片；5.商照城平面图；6.民事判决书；7.民事裁定书；8.装修费用收据；9.水泥沙款收据。
本院经审理认定事实如下：2014年5月14日，雷成公司（甲方）与彭郁辉（乙方）签订物业租赁合同，约定乙方租赁甲方位于中山市××电信××办公大楼物业××层××卡位，面积约68㎡（含公摊面积），月租金按235元/㎡计15980元，物业管理费按6元/㎡计408元；租期自2014年8月1日起至2017年7月31日，年租金191760元，均分四期交付，先交租后使用，逾期按日租金3%计收滞纳金，超过每月正式交租日10天的，甲方有权停电或收回卡位并终止合同；计租日为2014年8月1日，之前时间作为免租期（装修期），乙方需在签订合同当日交纳2014年8月、9月、10月的租金；乙方在签订合同时一次性交纳三个月租金47940元作为押金，租赁期满时甲方验收物业合格后退回；甲方负责水、电的安装，电路安装到每个卡位门口（包括电表）；全中央空调出风口到每个卡位，本物业正式使用后空调费用按合同计租面积与总面积（10000平方米）的比例平摊，每月收取一次；乙方每日须正常开门营业，歇业则每日按月租金5%收取违约金；甲方违约须退还双倍押金及已交但未使用的租金，乙方违约须即刻搬离物业，不得追讨剩余租金和押金；如乙方未能依约如期如数交纳水电费用，则应向甲方支付违约金（按供水供电事业公司规定处理）；乙方拖欠租金或管理费15天以上的，甲方有权单方面终止合同，没收保证金，收回物业重新招租而无需对乙方做出任何补偿；合同涉及的有关通知以邮件方式发出的，信件发出五天内视为送达，彭郁辉接收通知的地址为**灯配城**栋**号，电话180××××1966等内容。合同签订后，雷成公司依约将上述租赁物交付彭郁辉使用，彭郁辉对上述商铺进行了装修后对外营业，并向雷成公司支付了押金47940元、2014年8月10月的租金47940元、水泥沙款3060元。2015年8月22日，雷成公司按合同约定地址、电话等通过EMS邮政专递向彭郁辉邮寄解除合同通知书，通知彭郁辉自发函之日起双方解除租赁合同关系，彭郁辉应于接函之日起三日内前往雷成公司办理书面解除合同手续，并补缴所欠各项费用，清理承租场地内物品，完好交还租赁物。上述邮件于同日被彭郁辉拒收后退回雷成公司。同年9月10日，雷成公司向本院提起与彭郁辉房屋租赁合同纠纷一案[案号：（2015）中二法古民一初字第904号]，并于同年10月21日申请撤诉，本院依法予以准许。雷成公司以彭郁辉欠租等为由，于2016年9月1日向本院提起本案诉讼。彭郁辉则以上述租赁合同无效等为由，提出以上反诉请求。
又查明：经彭郁辉的申请，本院准许证人李某出庭作证，李某证明彭郁辉于2014年12月下旬经雷成公司口头同意后搬离上述租赁物。彭郁辉述称电信商照城原规划建设五层，实际建设七层，且利用空地违章搭建三层的钢结构裙楼，上述租赁物在裙楼一楼，雷成公司提供的一层平面布置图上半部分是七层的主楼，下半部分是三层的违建裙楼，上述租赁物在下半部分。雷成公司述称只是在原规划的五层建筑上加盖六、七层，上述租赁物在原规划范围内的第一层，一层平面布置图就是七层建筑的平面图，之后又改称该平面图并不全是七层建筑的平面图，但上述租赁物不在加建范围内。雷成公司提供的每月费用清单收据显示2014年7月至同年12月期间，上述租赁物产生用电量1483度，并自2015年1月起没有产生用电量。
另查明：2012年5月31日，中山市城乡规划局向中国电信股份有限公司中山分公司就上述中山市古镇电信新办公大楼颁发建设工程规划许可证，载明该工程1幢5层，基底面积954.13㎡，总建筑面积4740㎡，框架结构。同年11月23日，中山市住房和城乡建设局颁发建设工程施工许可证。上述办公大楼已建成并投入使用，每月产生空调等公共电费，其中2014年8月84621.52元、9月90093.34元、10月97971.96元、11月50277.79元、12月60445.35元。
再查明：案外人尹宜春等人向中山市城市管理行政执法局古镇分局（以下简称古镇执法分局）投诉古镇镇电信商照城违法建设。古镇执法分局于2015年10月20日回复称：“经古镇规划部门调查后答复，投诉情况基本属实，我分局将按照规划答复意见进行查验，并按立案程序进行依法处理。”本院依法向古镇执法分局调取上述回复中提及的古镇规划部门的答复，即中山市城乡规划局古镇分局（以下简称古镇规划分局）于2015年10月13日出具的《关于对古镇镇六坊村沎仔北围电信商照城进行界定的复函》，该复函称：“古镇镇电信商照城已完成规划报建，是1幢五层的办公楼，于2013年10月9日通过规划验收。该建筑验收后首层加建夹层，顶层加建铁棚，现状为七层建筑。相邻的三层建筑没有办理报建手续。”
本院认为，本案争议的焦点是案涉物业租赁合同是否有效。古镇规划分局已确认案涉租赁物所在的电信商照城存在超规划许可违法建设的情况，且原规划建筑相邻的三层建筑并没有办理报建手续。雷成公司关于只是在原规划的五层建筑上加盖第六、七层的陈述显然与古镇规划分局核实的情况不一致，其关于一层平面布置图范围的陈述也前后矛盾，有违诚信原则，且案涉租赁合同所涉总面积也远远超过其建设工程规划许可证中载明的建筑面积，一层平面布置图的占地面积也远远超过建设工程规划许可证中载明的基底面积，而雷成公司对此并没有作出任何解释或提供其他充分证据证明案涉租赁物在规划建设范围内，故其陈述的证明效力不足以当然采信，雷成公司应当承担举证不能的不利后果。彭郁辉与雷成公司签订的案涉租赁合同应认定为无效。雷成公司关于案涉租赁合同合法有效的抗辩，本院不予采纳。雷成公司要求解除案涉物业租赁合同的诉请，本院不予支持。雷成公司应当向彭郁辉返还押金47940元。雷成公司关于其有权没收押金的抗辩，本院不予采纳。虽然彭郁辉未提供充分证据证明其对案涉租赁物的装修费用及现值损失，但考虑到雷成公司导致合同无效的过错、彭郁辉装修案涉租赁物后又声称经雷成公司同意并放弃装修价值后自行搬离的事实及案涉租赁物的现状等因素，本院酌定雷成公司赔偿彭郁辉装修损失5000元。虽然案涉租赁合同无效，但因彭郁辉实际占有使用案涉租赁物，故应按合同约定的租金标准支付占用期间的房屋占有使用费，并交纳实际产生水电费、公摊费、物业管理费。彭郁辉关于雷成公司的诉求已超过一年诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。彭郁辉主张其于2014年12月搬离，并交还案涉租赁物，雷成公司不予确认，彭郁辉也没有提供其他充分证据予以证实，但彭郁辉提供的证人证言证明其于2014年12月下旬撤离案涉租赁物，考虑到雷成公司提供的每月费用清单收据中显示案涉租赁物从2015年1月起没有产生用电量、雷成公司主张其于2015年8月1日才收回案涉租赁物也没有提供任何证据予以证实等因素，故本院酌定彭郁辉占用案涉租赁物至2015年1月31日止。扣除已支付的占用费，彭郁辉应按每月15980元的标准向雷成公司支付自2014年11月1日起至2015年1月31日止的房屋占有使用费47940元，交纳自2014年7月1日起至2015年1月31日止的水费280元（40×7）、卡位电费1853.75元（1.25×1483）、物业管理费2856元（7×6×68）和公摊电费。关于公摊电费，因双方并没有约定计费标准，而根据雷成公司提供的2014年8月至同年12月的电费发票，其平均每月产生空调等公共电费约为76682元，按合同约定的计算方式，公摊电费平均每月每平方米约为7.67元，雷成公司对其主张的计费标准又没有提供其他证据予以佐证，故本院酌定彭郁辉按每月每平方米8元的标准支付自2014年7月1日起至2015年1月31日止的公摊电费3808元。彭郁辉辩称水电费、物管费、公摊费等交到2014年8月，但没有提供任何证据予以证实，故本院不予采纳。因案涉租赁合同无效，故本院对雷成公司主张的租金滞纳金、上述各项费用的违约金、歇业违约金等不予支持，但彭郁辉应以上述各种欠费金额为基数按中国人民银行同期贷款利率从雷成公司起诉之日即2016年9月1日起至清偿之日止计付利息。彭郁辉的有理抗辩，本院予以采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：
一、确认中山市雷成物业管理有限公司与彭郁辉于2014年5月14日签订的物业租赁合同无效；
二、彭郁辉于判决发生法律效力之日起七日内向中山市雷成物业管理有限公司支付房屋占有使用费47940元、水费280元、卡位电费1853.75元、物业管理费2856元、公摊电费3808元，并按中国人民银行同期贷款利率从2016年9月1日起至清偿之日止计付利息；
三、中山市雷成物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向彭郁辉返还押金47940元；
四、中山市雷成物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向彭郁辉赔偿装修损失5000元；
五、驳回中山市雷成物业管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回彭郁辉其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4234元，减半收取计2117元（原告已预交），由原告中山市雷成物业管理有限公司负担。反诉案件受理费1124元（反诉原告已预交），由反诉原告彭郁辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈玉珍
二〇一六年十一月二十八日
书记员 黄贤珠
彭诚杰