浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0282民初10016号原告：胡立强，男，1970年5月20日出生。委托代理人：沈国辉，浙江万豪律师事务所律师。被告：浙江杭州湾汽配机电市场经营服务有限公司，。法定代表人：胡可仁，该公司董事长。委托代理人：陈迪、蒋天童，浙江煜华律师事务所律师。原告胡立强诉被告浙江杭州湾汽配机电市场经营服务有限公司（以下简称汽配公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法由代理审判员马溢霞适用简易程序于2016年11月1日公开开庭进行审理。因案情复杂，本院于2017年1月5日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年5月19日、6月16日对本案公开开庭进行审理。原告胡立强及其委托代理人沈国辉到庭参加三次庭审，被告汽配公司委托代理人蒋天童、陈迪分别到庭参加第一及第二、三次庭审。原告胡立强起诉称：2011年原告向被告购买逍林镇新园村杭州湾汽配机电市场（以下简称机电市场）1号楼C区1-6、1-7、1-59、1-60号四处房地产，后因被告逾期办理房产过户，应承担相应违约金537390元，故原告未支付购房余款，双方发生纠纷。2013年12月20日，原、被告签订协议书一份，被告作出三点承诺：将座落在机电市场内的E21、E22、E04三套房屋交由原告免费经营、管理、使用，时间为2014年4月1日至2019年12月30日；并对该三套房屋无条件供水供电，水电费由原告自负；如以上三点承诺无法使原告正常使用，被告应补偿原告损失30万元；原告同意一次性付给被告40万元。2015年10月，被告汽配公司对原告胡立强提起诉讼，要求胡立强立即腾空并搬离E21、E22两套房屋，后汽配公司撤诉。2016年1月，案外人王乃平以其系E04房屋合法所有人为由，起诉胡立强要求腾空并搬离E04房屋、恢复原状并赔偿损失，案号为（2016）浙0282民初865号，后慈溪市人民法院判决胡立强搬离该房屋并恢复原状、赔偿王乃平损失66400元，并赔偿自2016年5月27日始至实际腾空搬离日止按日租金77.84348元计算的损失，案件受理费1000元由胡立强承担。胡立强不服提出上诉，后撤回上诉。2016年8月1日，原告无奈将E04房屋交付给王乃平。原告认为，由于（2016）浙0282民初865号判决，原告无法继续使用被告承诺的E04房屋，被告应承担违约责任，故诉请：1.确认2013年12月20日签订的协议书有效；2.判令被告补偿原告损失30万元；3.要求被告承担损失66400元及诉讼费1500元，并支付自2016年5月27日始至2016年8月1日止、按日租金77.84348元计算的损失；4.本案诉讼费由被告承担。被告汽配公司答辩称：一、涉案协议书属无效合同。理由如下：其一，因为该协议书中被告公章与被告实际持有印章不一致，该协议书存在伪造印章的违法行为，协议书的内容也未征得被告认可。其二，案外人郑文岳不构成表见代理。被告仅授权郑文岳向原告催收购房款，并未授权其处置E21、E22、E04三套房屋，且E04房屋被告并不享有所有权及使用权。被告收取原告的40万元并非来源于涉案协议书，而是根据被告与原告之间的房地产转让合同及后续的补充协议。其三，原告在签订涉案协议书时，未尽到审查核实涉案E04房屋权属的义务，存在重大过错，并非适格的善意第三人。被告向原告收取水电费，系被告对机电市场内各业主统一代收代缴行为，且在代收代缴水电费时并不知晓涉案协议书的存在，该协议书被告系在2015年双方纠纷扩大并报警后，原告才予以出示。二、原告诉请补偿其损失30万元及承担王乃平一案的损失，无事实和法律依据，理由是涉案协议书系无效合同，该协议书项下的补偿条款也属无效，原告取得免费使用E21、E22、E04三套房屋未支付对价，原告不存在任何损失，其主张的30万元明显过高且无根据，原告基于一份无效的合同侵占案外人房屋而非法获益，并造成相关权利人损失，法院判令其腾空房屋并赔偿损失并无不当，被告对此并无过错，原告无权向被告追偿。原告胡立强为支持其诉称成立，向本院提供如下证据：A1.房地产转让合同（2011年4月9日）、补充协议书（2011年6月30日）、房地产转让合同（2013年2月7日）各一份，房产证、土地证各四份，证明原告曾向被告购买位于机电市场1号楼C区1-6、1-7、1-59、1-60号房屋以及被告迟延于2013年5月21日、6月3日办妥相应房产证、土地证的事实。A2.协议书（2013年12月20日）一份、收据（2013年12月21日）一份、承兑汇票（复印件）四份，证明2013年12月20日原、被告签订协议书，约定E21、E22、E04三套房屋免费由原告使用管理、以及随后原告按该协议书约定向被告支付40万元款项的事实。A3.电费、水费通知单、收款收据及现金缴款单若干份，证明涉案协议书签订后，原告按约一直使用E21、E22、E04三套房屋的事实。A4.（2016）浙0282民初865号王乃平诉胡立强物权保护纠纷案民事判决书一份，证明被告违约，应承担违约责任的事实。A5.慈溪市公安局逍林派出所对胡立强（2015年2月13日）、郑文岳（2015年3月13日）制作的询问笔录各一份，证明原、被告签订涉案协议书的事实及经过。其中，胡立强陈述：其之前向汽配公司购买四套房屋，因汽配公司迟延办理房产证，应赔偿其违约金，估计有40多万元，故其拒付40万元购房余款，双方发生纠纷。汽配公司法定代表人胡可仁及郑文岳找其商谈，并表示以后郑文岳全权代表该公司与其协商。后双方到逍林镇司法所协商，郑文岳拿了汽配公司的全权委托书过来，但没有谈成功。后郑文岳与其协商，于2013年12月20日签订了涉案协议书，该协议书签订后过了些日子，郑文岳把E21、E22、E04三套房屋的钥匙交给其，其后就开始使用这三套房屋了。郑文岳陈述：其系受汽配公司法定代表人胡可仁委托，处理与胡立强房产纠纷一事，汽配公司出具过委托书，去逍林镇司法所调解时，委托书交给了司法所工作人员。后其私底下与胡立强签订了一份协议书，主要内容是汽配公司的E21、E22、E04三套房屋由胡立强免费经营、管理、使用，也可转租，时间至2019年12月30日止。协议签订地点是在机电市场胡立强店里。协议签订时其未向胡可仁汇报。协议书上汽配公司的印章不知道是谁盖的，其没有在协议书上盖过汽配公司的印章。被告对原告提供的证据质证认为：对证据A1无异议，但不能证明系被告的原因导致迟延办证的事实。对证据A2中协议书的真实性无异议，对合法性及关联性有异议，协议书上的公章经公安机关鉴定，存在伪造情况，且被告并未持有该协议书，也未与原告协商三处房产的租赁事宜，对协议签订的过程不知情。对证据A2中收据的真实性无异议，但只能证明原告给付被告40万元购房款的事实，不能证明被告允许原告免费使用的事实。对证据A3的真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明被告认可原告免费租用涉案房屋的事实。对证据A4的真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明原告实际产生损失66400元及相关诉讼费用损失的事实，原告损失应以实际履行为准。对证据A5的真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明被告同意原告免费使用三处房屋的事实。被告汽配公司为支持其辩称成立，向本院提供如下证据：B1.慈溪市公安局鉴定意见通知书（复印件）一份，证明原告提供的涉案协议书中汽配公司的公章与被告提供的样章不一致、该协议书上的印章系伪造的事实。B2.慈溪市房屋所有权转移登记申请书及契证存根四份，证明原、被告已于2013年3月6日在房管部门办妥了原告所购四处房屋的所有权转移登记申请手续，后续只存在胡立强缴纳契税的问题，而胡立强迟延于2013年5月3日缴纳契税，因胡立强迟延缴纳契税致其于2013年6月3日才取得房屋相关产权证书，因此，原告所购房屋产权证迟延取得系原告方的过错，被告无过错。B3.机电市场电费明细表二份、房产证五份、水电费收款收据八份，均为复印件，证明机电市场内的经营户（包括房屋业主）的水电费全部由被告代收代缴。被告向原告收取水电费的行为并不表示被告知晓并认可原告使用涉案房屋。原告对被告提供的证据质证认为：对证据B1的真实性、合法性及关联性有异议，认为鉴定意见是汽配公司的公章与被告提供的样章不一致，并未认定协议书上的公章系伪造，且该鉴定系被告单方鉴定，不能排除被告有多个公章的情况，即使该公章并非真实，但案外人郑文岳确系受被告委托与原告协商并在协议书上签字确认，因此该协议书亦对被告有约束力。对证据B2的真实性无异议，认为与本案无关联性，且对被告的待证事实有异议。该证据只能证明被告于2013年5月3日通知原告缴纳契税的事实，不能证明是原告迟延交付契税的原因造成房产证延迟办出。根据原、被告双方2013年2月7日达成的房地产转让合同中的第十条第三项，被告保证在2013年3月31日前办好房产证到原告名下，在房管部门办理所有权转移登记申请手续后，被告方存在缴纳相关税费的问题，但其并未及时缴纳相关税费，而原告是按照被告会计孙颖的通知于2013年5月3日缴纳契税的。因此，该证据反而能证明被告有违约的事实。对证据B3认为如果系真实的，也与本案无关联，该组证据恰能证明被告是允许这些房东或经营户使用这些房屋的。为查明本案事实，本院依职权调取如下证据：C1.慈溪市公安局逍林派出所对胡立强（2016年10月29日）、郑文岳（2016年11月15日）制作的询问笔录各一份。其中，胡立强陈述：其因涉案协议书占有使用E21、E22、E04房屋，但E04房屋系案外人王乃平所有，王乃平向慈溪市人民法院起诉要求其搬离E04房屋并赔偿损失，其认为郑文岳通过签订该协议书骗取其房款、损害其权利，故向慈溪市公安局报案。郑文岳陈述：胡立强以汽配公司未按约过户房地产为由，拒绝支付汽配公司购房款约40万元，其受汽配公司董事长胡可仁委托，催讨和协调胡立强欠款纠纷，后经协商，胡立强同意支付40万元房款并免费使用E21、E22、E04三套房屋（其中E21、E22房屋在签订协议时已使用二年），其与胡立强签订协议书，但协议书上汽配公司公章并非其所盖，其亦未向汽配公司汇报，嗣后，胡立强按约支付给汽配公司40万元房款，并自行更换涉案房屋的钥匙。C2.本院在(2016)浙0282民初865号案件审理过程中对案外人郑文岳制作的谈话笔录（2016年7月6日）一份。郑文岳陈述，汽配公司委托其向胡立强收房款，其带着胡立强妻子去见了汽配公司法定代表人胡总（胡可仁），告诉胡总，有些空着的房子就给胡立强他们用好了，胡总也表示能给他们方便就给方便。于是胡立强妻子回去后起草了协议书，协议书上的章怎么盖上去的其不清楚，协议书是其给胡立强的。协议书签订好其没有向公司汇报。因为E21、E22、E04三套房屋离胡立强所购房屋近，且协议签订前胡立强就开始使用了，所以未经汽配公司同意，就确定了这三套房屋由胡立强免费使用。至于水电费由胡立强支付，而汽配公司却不知道胡立强在使用涉案房屋的问题，其解释是因为汽配公司的会计不想做难人（不想得罪人），所以没有向老板汇报。C3.本院对被告员工孙颖（2017年3月15日）以及对本市逍林镇司法所调解员罗新国（2017年3月17日）所作的调查笔录各一份。孙颖陈述，其曾系汽配公司员工，担任会计职务，因胡立强拒绝支付汽配公司剩余房款，汽配公司法定代表人胡可仁曾要求其向案外人郑文岳出具委托授权书，授权书内容为委托郑文岳处理收取胡立强房款的事情，该委托书由郑文岳交到逍林司法所，其在收水电费时才知道胡立强占有使用涉案三套房屋的事情，并与胡立强进行了交涉。罗新国陈述，胡立强、汽配公司因胡立强拒绝支付汽配公司房款问题，双方要求司法所进行调解，其作为司法调解员组织双方调解，并要求汽配公司法定代表人亲自到场，汽配公司法定代表人到场后向其表示，将授权郑文岳协商该纠纷，并向郑文岳出具了授权委托书，授权内容已记不清楚了，后其组织郑文岳及胡立强进行调解，但未成功，授权委托书现已遗失。C4.证人郑文岳在（2016）浙0282民初9763号案件庭审中的证言一份，郑文岳在该案庭审中当庭陈述：在签订协议书前一个月左右，其与胡立强妻子前往汽配公司法定代表人胡可仁处，胡可仁表示，如果胡立强能支付剩余房款，在合情合理的情况下，能提供方便的就给其提供方便。其经与胡立强协商，最终确定由胡立强再支付汽配公司40万元房款，但胡立强坚持要免费使用E21、E22、E04房屋，为了收取房款，其在明知自己没有授权且未向汽配公司汇报的情况下，便与胡立强签订了协议书，签字时，协议书上是否有汽配公司公章已记不清了。C5.慈溪市公安局逍林派出所对郑文岳（2017年6月8日）制作的询问笔录一份。郑文岳陈述：胡立强购买汽配公司四套店面房，因汽配公司未按合同约定把店面房过户到胡立强名下，胡立强不肯结清余款，强调要扣下47万元。其受汽配公司股东吴可峰委托去协调胡立强店面房余款事情。后其与胡立强夫妻协商，达成了2013年12月20日的协议的相关内容，胡立强要求其想办法把协议上的公司章盖好。其在没有向汽配公司法定代表人胡可仁及股东吴可峰汇报的情况下，通过路边小广告刻了汽配公司的公章，其把公章按到协议草稿上后，也没有拿那个公章，付了100元给刻章的人。然后在第三天也就是2013年12月20日早上，其与胡立强签订了该协议。其没有跟胡立强直接讲伪造公章的事情，但估计胡立强应该知道其去仿造公章的事情。其伪造公章、签订协议是想替公司把40万元欠款拿回来，后来吴可峰给了其10万元的好处，胡立强送了其两年海鲜票，每张800元左右。其把机电市场内E21、E22、E04店面免费租给胡立强没有得到汽配公司的授权，当时也不知道E04房屋被卖掉的事情。对上述本院依职权调取的证据，原告质证认为，对证据C1中胡立强本人的询问笔录无异议，对案外人郑文岳陈述胡立强于2013年12月20日前使用涉案房屋有异议，同时，涉案协议书系由郑文岳起草及盖汽配公司公章后，交由原告签字确认，涉案房屋的钥匙亦由郑文岳提供。对证据C2，质证认为：协议虽然由胡立强妻子起草了一些要求，但最终定稿打印都是郑文岳办理，公章也是由郑文岳盖具；协议书的内容是得到汽配公司同意的，不然郑文岳不会签字盖章，汽配公司法定代表人已委托郑文岳全权处理；胡立强在涉案协议书签订前没有使用涉案房屋；汽配公司对收取胡立强水电费是明知的。对证据C3中孙颖关于其在发现胡立强使用涉案房屋就与胡立强进行了交涉的陈述有异议，认为孙颖自始至终都未与胡立强交涉过。对罗新国的笔录无异议。对证据C4，认为郑文岳未如实陈述涉案协议书的签订过程，但对其提到曾与胡立强妻子前往汽配公司法定代表人胡可仁处协商纠纷、胡表示能给胡立强方便就给方便这一事实予以认可。对证据C5中郑文岳陈述的几个事实有异议：一是E21、E22房屋是胡立强和汽配公司签订合同后使用的，原先没有占用。二是胡立强没有讲“你自己想办法把协议书上的公司章盖好”这句话。三是胡立强根本不知道郑文岳去伪造公章的事情，如果胡立强明知公章是伪造的，其肯定不会签协议并付钱的。四是郑文岳通过小广告私刻汽配公司的公章，只是其单方陈述，并未查实，也没有相应证据证明，且其陈述的伪造公章及签订协议的理由是不成立的。五是胡立强与郑文岳关系并不好，而是对立面，胡立强没有送两年海鲜票给郑文岳，胡立强是在协议签订好、事情妥善处理后，送给郑文岳一张价值大概300-400元的海鲜票。六是郑文岳有汽配公司的授权，且知道E04房屋已卖给他人，但是还是允许胡立强使用，不然汽配公司不会收取胡立强的水电费。被告质证认为：对证据C1、C3、C4的形式真实性无异议，但对胡立强在逍林派出所的两次笔录中陈述到郑文岳系汽配公司的全权代表以及涉案协议书系由郑文岳盖章等情形，被告有异议。结合郑文岳在逍林派出所的两次笔录及在（2016）浙0282民初9763号案件中的庭审证言，涉案协议书是由胡立强的配偶起草，郑文岳对盖章不知情，其仅仅在该协议书上进行了签字。故被告有理由怀疑是原告方私刻了被告公章、伪造了该份协议书。罗新国作的笔录虽陈述到当初汽配公司向郑文岳出具了相应授权委托书，但是他记不清楚该委托书的具体内容，而该委托书的详细内容通过郑文岳及被告员工孙颖的陈述，已经明确表明被告方当初委托郑文岳仅仅是催讨原、被告双方房屋买卖合同项下的购房余款，而且授权委托书上也没有全权委托的相应字眼。故原告关于郑文岳系被告全权代表的主张没有事实和法律依据。对证据C2的形式真实性无异议，但对郑文岳的部分陈述有异议，汽配公司法定代表人并未授权郑文岳将机电市场的房屋免费租赁给原告使用，也没有作过“有些空的房子就给胡立强他们用好了”的表态，E04房屋并非汽配公司名下，汽配公司无权处分该房屋。汽配公司向胡立强收取水电费的行为与本案无关联性，汽配公司当时对该协议书并不知情。对证据C5的真实性、合法性及关联性无异议，郑文岳私刻汽配公司公章的行为与之前公安部门就涉案协议书上公章与汽配公司备案的公章进行比对鉴定的鉴定结论是一致的，汽配公司对郑文岳私刻公章及与胡立强签订涉案协议书是不知情的，汽配公司并没有授权郑文岳把涉案房屋免费租赁给胡立强，故该份协议应该确认为无效。对原、被告提供的证据及本院调取的证据，本院综合认证如下：原告证据A1，被告对其真实性无异议，本院予以认定，该证据能证明原告曾向被告购买位于机电市场1号楼C区1-6、1-7、1-59、1-60四处房地产的事实，而且能证明双方约定的房地产证办妥时间为2013年3月31日前，而实际上房产证、土地证办妥时间分别为2013年5月21日及6月3日。证据A2中的协议书，案外人郑文岳认可其上的签字系其所签，其上内容系与原告协商确定，故对该协议书的真实性及与本案的关联性本院予以认定，其内容的合法性本院在后文中将作阐述。证据A2中的收据及承兑汇票，被告无异议，本院予以认定。证据A3，被告对其真实性无异议，本院予以认定。证据A4，系本院依法作出的、业已生效的裁判文书，且与本案具有关联性，本院予以认定。被告证据B1，虽然原告有异议，但该鉴定意见通知书系由慈溪市公安局出具，具有合法性，且原告未能提供证据予以反驳，故本院予以认定，其证明力将在后文阐述。证据B2具有真实性、合法性，但不能证明被告的待证事实。证据B3与本案无关联性，本院不予认定。原告证据A5及本院调取的证据C1、C2、C3、C4、C5中，各被谈话人、证人及当事人之间能相互印证、前后陈述一致的部分，即关于原告与被告之间纠纷发生起因、协商处理经过以及结果，本院予以认定，证据C5中郑文岳关于私刻汽配公司公章这一细节的陈述，因与之前在法院及公安机关的多次陈述不一致以及存在矛盾和反复，且无其他证据印证，故本院不予认定。综上，根据本院认定的证据以及当事人庭审陈述，本院认定本案事实如下：2011年4月9日，原告胡立强向被告汽配公司购买位于机电市场1号楼C区1-6、1-7、1-59、1-60号四处房屋。2013年，因上述房屋房产证、土地证的迟延办理及购房尾款的给付问题，原、被告双方发生纠纷，被告委托案外人郑文岳向原告催讨和协调购房尾款事宜。在处理该纠纷的过程中，被告向郑文岳出具授权委托书一份，郑文岳持该委托书与原告在本市逍林镇司法所调解，但调解未果。2013年12月20日，郑文岳以被告名义与原告签订协议书一份，载明：“为了妥善解决胡立强与汽配公司房屋买卖纠纷，经协商，汽配公司承诺：一、机电市场内E21、E22、E04三套房子由胡立强免费经营、管理、使用，也可转租，时间为2014年4月1日至2019年12月30日止，汽配公司无条件供应水、电，水电费由胡立强自负；……四、胡立强同意一次性支付给汽配公司肆拾万元人民币；五、如以上三点承诺无法使胡立强正常使用，汽配公司应补偿胡立强损失叁拾万元。”协议书上盖有被告公章，郑文岳及原告亦在协议书上签名。2013年12月21日，原告依据上述协议书向郑文岳汇付7万元，向被告直接支付承兑汇票33万元，被告向原告出具收款收据一份，确认收到40万元房款。嗣后，原告使用E21、E22、E04三套房屋，被告向原告收取了E21、E22两处房产2014年2月20日至2015年9月30日的水电费（有据可查的收款收据显示的收款时间为：2014年2月20日、3月25口、8月15日、9月20日、10月20日，2015年1月28日、3月31日、4月30日、6月25日、7月2日、7月30日、9月30日），收取了E04房屋截止2015年7月的水电费（有据可查的收款收据显示的收款时间为：2015年3月31日、4月30日、6月25日、7月2日）。另查明，2015年3月，被告就原告占有使用E21、E22房屋向慈溪市公安局报案，该局委托相关人员对2013年12月20日的协议书上的公章的真伪进行鉴定，并于2015年3月30日向被告法定代表人胡可仁出具《鉴定意见通知书》，鉴定意见为“郑文岳与胡立强所签订协议书上的公章与汽配公司提供的样章不一致”。2015年10月30日，本院受理汽配公司诉胡立强物权保护纠纷案，案号为（2015）甬慈逍民初字第856号，汽配公司起诉要求胡立强搬离E21、E22两套房屋并赔偿损失，该案于2016年1月12日由汽配公司撤回起诉。2016年2月27日，本院受理王乃平诉胡立强物权保护纠纷案，案号为（2016）浙0282民初865号，王乃平诉请要求胡立强搬离E04房屋并赔偿损失，本院于2016年7月22日以王乃平系E04房屋登记所有人为由，判决胡立强搬离该房屋并恢复原状、赔偿王乃平损失66400元，并赔偿自2016年5月27日始至实际腾空搬离日止按日租金77.84348元计算的损失（损失经资产评估公司评估），负担案件受理费1000元。胡立强对该案判决提出上诉后，撤回上诉，并承担了500元上诉费。后原告交付了E04房屋钥匙，交纳了应负担的损失71615.50元（66400元加上自2016年5月27日始至2016上8月1日止按日租金77.84348元计算之和），并缴纳了该案诉讼费1000元，该判决书已自动履行完毕。2016年10月29日，胡立强向慈溪市公安局逍林派出所报案，称其因2013年12月20日的协议书向汽配公司支付了40万元，但协议书中所涉由汽配公司交由其使用的E04房屋系案外人所有，故其支付的40万元系被诈骗。本院认为，被告向原告催收购房余款、原告以被告迟延办证为由拒付、被告委托案外人郑文岳与原告协商让步达成一致协议、原告向被告支付40万元购房款及占有使用涉案房屋，以及涉案房屋水电费的催、交等一系列事实和行为，具有紧密的前后因果、上下承接关系，与涉案协议书的签订由来、经过以及协议的主要内容、各条款亦能一一对应。上述事实和行为，结合原、被告双方的陈述，以及原告员工孙颖、慈溪市逍林镇司法所罗新国、郑文岳的证言，可以认定被告与郑文岳之间在催收购房款及处理由此产生的纠纷事项上存在委托代理关系。2013年12月20日郑文岳与原告所签协议书系以被告的名义所签，构成了民事代理，该协议对原、被告均具有约束力。虽然涉案协议书上的公章经鉴定与被告样章不一致，但不能据此否定被告与郑文岳之间在催讨购房款及处理相应纠纷上存在委托代理关系的事实。由于涉案协议书中E04房屋系案外人王乃平所有，被告并无处分权，故协议书中涉及E04房屋的约定条款无效。被告将无处分权的房屋交由原告使用，存在明显过错，现因房屋真正权利人主张权利，对原告因此而造成的损失，被告理应赔偿。根据本院业已生效的（2016）浙0282民初865号民事判决书以及胡立强的履行情况，本院依法确定原告损失为71615.50元及一审诉讼费1000元，合计72615.50元，该案上诉费500元不属于原告合理损失，原告诉请被告赔偿无法律依据。合同中部分条款无效，不影响其他条款及违约责任条款的效力，故被告应按约承担相应的违约责任。原告在签订涉案协议书时，未尽谨慎审查涉案房屋权利属性的义务，对该无效条款的签订及占有使用E04房屋亦存在一定过错。综合考虑原、被告双方的过错程度及原告系未支付合理对价而使用E04房屋的事实，本院对违约金作适当调整，被告关于违约金约定过高的辩称，本院依法予以采纳，违约金本院酌情调整为100000元。综上，原告诉请合理部分本院予以支持，被告除违约金约定过高外的其他辩称，无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告浙江杭州湾汽配机电市场经营服务有限公司赔偿原告胡立强损失72615.50元；二、被告浙江杭州湾汽配机电市场经营服务有限公司给付原告胡立强违约补偿金100000元；上述第一、二项款项于本判决生效之日起七日内履行；三、驳回原告胡立强的其余诉讼请求。案件受理费6819元，由被告浙江杭州湾汽配机电经营服务有限公司负担3752元，原告负担3067元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  钟志平人民陪审员  胡卫东人民陪审员  戚佳钰二〇一七年六月十六日代书 记员  宋浏浏????19?