山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第885号
上诉人（原审被告）：李会芳，无业。
上诉人（原审被告）：董士武，无业。系上诉人李会芳之夫。
二上诉人共同委托代理人：陈树法，山东言博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵凤玲，农民。
委托代理人：刘宁，山东明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：淄川区钟楼街道办事处店子社区居民委员会。住所地：淄博市淄川区钟楼街道办事处店子社区。
法定代表人：高勇，主任。
上诉人李会芳、董士武因房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2015）川民初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李会芳、董士武的委托代理人陈树法，被上诉人赵凤玲的委托代理人刘宁到庭参加诉讼。被上诉人淄川区钟楼街道办事处店子社区居民委员会经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年7月5日，原告赵凤玲与被告淄川区钟楼街道办事处店子社区居民委员会（原名称为：淄川经济开发区店子社区居民委员会）签订淄川沿河小区购房合同一份，合同约定原告赵凤玲购买被告位于大钟街以西的沿河小区22号楼中单元302室，建筑面积93.7平方米，单价2780.00元／平方米，总金额260486.00元，储藏室、车库面积25.2平方米，单价1500.00元／平方米，总金额37800.00元，合计房款298286.00元。2011年7月5日，原告交纳购房款260486.00元。2013年12月22日，原告分别交纳车库款、闭路电视开户费18000.00元、500.00元。2014年3月30日，原告交纳配套费、垃圾费338.00元。2014年7月3日，被告向原告交付房屋，原告为装修房屋花费31655.5元。原告入住后，因被告淄川区钟楼街道办事处店子社区居民委员会又将该房屋出售给案外人贾先锋，导致原告无法正常居住并于2014年8月搬离房屋。
另查明，原告购买的淄川经济开发区沿河小区住宅楼系由被告淄川区钟楼街道办事处店子社区居民委员会与被告董士武在农村集体土地上合作开发的房屋，两被告未办理审批手续。被告董士武与被告李会芳系夫妻关系。
原审法院认为，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。被告淄川区钟楼街道办事处店子社区居民委员会与被告董士武在未办理相关审批手续的情况下共同开发的房屋属于小产权房，不受法律保护，其与原告签订的购房合同因违反法律的强制性规定而无效。合同无效后，当事人因合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告要求被告返还购房款、车库款278486.00元的诉讼请求于法有据，予以支持。关于装修费，由于被告董士武认可装修单据的真实性，且原告因为被告的原因不能正常居住，因此原告要求被告返还装修费31655.50元的诉讼请求，予以支持。被告淄川区钟楼街道办事处店子社区居民委员会与被告董士武系共同开发、共同受益关系，应当共同承担还款责任。被告李会芳与被告董士武系夫妻关系，应当对夫妻共同债务承担偿还责任，因此原告要求三被告共同返还购房款、车库款、装修费310141.50元的诉讼请求，予以支持。关于闭路电视开户费、配套费、垃圾费838元，由于原告购房后已经实际入住一段时间，原告要求被告返还上述费用于法无据，不予支持。关于利息损失，以购房款260486.00元为基数，按同期贷款年利率6.1%计算自2011年7月7日至2014年11月，数额为52965.49元，以车库款18000.00元为基数，按同期贷款年利率6.1%计算自2013年12月22日至2014年11月6日，数额为960.75元，利息共计53926.24元，原告只主张50013.30元，视为对自身权利的放弃，予以支持。被告董士武辩称房子已经交付，不同意退房，也不同意返还购房款的意见，于法无据，不予采纳。被告淄川区钟楼街道办事处店子社区居民委员会与被告李会芳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对答辩权和质证权的放弃，并承担由此造成的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第四十四条第一款、第四十五条第二款、第三款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告李会芳、董士武、淄川区钟楼街道办事处店子社区居民委员会返还原告赵凤玲购房款、车库款、装修费310141.50元；二、被告李会芳、董士武、淄川区钟楼街道办事处店子社区居民委员会支付原告赵凤玲利息50013.30元并支付原告赵凤玲自2014年11月6日起，以购房款、车库款278486.00元为基数，按银行同期贷款利率计算至本判决确定履行期满之前的实际清偿之日的利息；上述一、二项共计360154.80元及应付利息，被告李会芳、董士武、淄川区钟楼街道办事处店子社区居民委员会于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告赵凤玲的其他诉讼请求。案件受理费6709.00元，财产保全费2334.00元，共计9043.00元，由被告李会芳、董士武、淄川区钟楼街道办事处店子社区居民委员会负担。
李会芳、董士武不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，原审诉讼主体不适格。本案案由为房屋买卖合同纠纷，就应当适用合同关系确定双方当事人主体。该案房屋买卖双方的主体是被上诉人赵凤玲与店子社区，李会芳在合同上签字只是作为经办人员，并加盖了店子村公章，根据合同相对性，两上诉人不应作为本案被告。其次，被上诉人赵凤玲在交付相应款项后，已经对房屋进行了装修并交纳物业管理费用，被上诉人赵凤玲已经取得了房屋的相关权利，案外人贾先锋强行占有房屋，属于第三人侵权，被上诉人可以自行依据相关法律规定维护自己的合法权益，与两上诉人无关。最后，被上诉人赵凤玲在购买涉案房产时，对房产的性质是明知的，双方的买卖只是使用权和居住权的交易，不能适用关于商品房买卖合同相关解释中的规定。上诉人董士武与被上诉人店子村社区合作开发的事实，只是内部约定，对外无约束力，对外销售房屋的是店子社区，与两上诉人无关。原审法院将被上诉人赵凤玲与店子社区之间的合同之债扩展为董士武与李会芳的夫妻共同债务，属理解和适用法律的错误。综上，请求二审法院依法查清事实，予以改判。
被上诉人赵凤玲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序及主体均合法，是公正合理判决，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回，维持原判。
被上诉人店子社区经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼亦未作答辩。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
上述事实，有购房合同、收据、订货合同、发货单及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。
本院认为，关于被上诉人赵凤玲应提起合同之诉还是侵权之诉的问题。涉案房产虽已交付被上诉人，但纠纷乃是被上诉人店子社区将房产一房二卖导致，被上诉人赵凤玲作为房产购买方和被侵权方，有权选择行使合同解除权或是侵权之债请求权。
关于本案责任承担主体的问题。在一审庭审中上诉人董士武本人陈述其与被上诉人店子社区系共同开发的关系，且涉案楼盘是由其个人开发、个人卖，最后由其与被上诉人店子社区再行结算，因此，因两上诉人未提供充分有效证据予以证明，对其代理人二审变更其仅为建设方，与房产买卖无关的主张不予认定。加之李会芳在购房合同甲方处签字确认，房款亦是由两上诉人直接收取，原审法院基于两上诉人与被上诉人店子社区共同开发收益关系判决其承担共同返还房款并支付相关费用的责任并无不当，本院依法予以维持，两上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6637.00元，由上诉人李会芳、董士武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴永成
审 判 员 徐连宏
代理审判员 姜修娟
二〇一六年三月四日
书 记 员 周京京