重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02000号
上诉人（原审被告）：别学力。
上诉人（原审被告）：何春燕。
委托代理人：别学力。
上诉人（原审被告）：别彦霖。
法定代理人：别学力。
被上诉人（原审原告）：重庆中讯物业发展有限公司。
法定代表人：蒋思海，董事长。
委托代理人：何家胜，重庆万忠律师事务所律师。
上诉人别学力、何春燕、别彦霖与被上诉人重庆中讯物业发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年11月14日作出（2013）江法民初字第8971号民事判决，别学力、何春燕、别彦霖对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月19日对本案进行了询问。上诉人别学力（同时也为上诉人何春燕的委托代理人、上诉人别彦霖的法定代理人），被上诉人重庆中讯物业发展有限公司的委托代理人何家胜参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年4月18日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（含附件补充协议），由原告将其开发的重庆市江北区海尔路x号x幢x单元x号预售商品房以1062575元的价格卖予被告。合同有如下约定：1、被告在合同签订时支付322572元，余下74万元以向银行申请按揭贷款的方式支付。2、被告将所需资料交付原告，由原告代为办理银行按揭贷款事宜。3、若因被告原因致使按揭贷款未能实现的，被告应在银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，逾期则需按日支付违约金。4、被告提供的按揭资料不符合银行要求或有不良征信记录等致使按揭不能实现的，属于被告责任；原告有权要求被告支付全部房款，被告应在收到原告通知后15日之内付清，否则需按日支付违约金。
合同签订当日，被告按约支付了首付款322572元，并将办理银行按揭贷款的资料交与原告，原告也如约向银行提交了申请。2013年6月和7月，原告向被告邮寄《关于要求以现金的方式支付房价款的通知》，告知银行未能批准按揭贷款，要求被告限期支付剩余款74万元。原告邮寄的收件人为被告，地址为重庆市江北区五红路x号x号，但均无收件人签收记录。2013年11月11日和12日，被告分别向原告支付了涉案房屋购房款20万元、14万元。
重庆中讯物业发展有限公司一审起诉称：2013年4月18日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（含附件补充协议），由原告将其开发的重庆市江北区海尔路x号x幢x单元x号预售商品房以1062575元的价格卖予被告。约定被告在合同签订时支付322572元，余下74万元以向银行申请按揭贷款的方式支付。因被告原因导致按揭贷款不能实现的，被告应限期以现金方式给付。现被告未按约提交办理按揭的相关资料，且存在不良征信记录，致使按揭贷款未获银行批准。经原告告知并多次催收后，被告仅给付了其中的34万元，至今仍欠原告购房款40万元。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判决被告支付购房款40万元以及违约金64750元，并承担本案诉讼费用。
别学力、何春燕、别彦霖一审辩称：尚欠40万元购房款属实，愿意支付。合同约定原告代为办理按揭贷款，被告已按合同约定提交了所需的全部资料。被告一直以为按揭贷款尚在审批之中，直至原告起诉，被告才得知按揭贷款申请未获批准。因此，并非原告所述因被告提交资料不全导致按揭贷款未获批准。同时，按照合同约定，因被告原因致使按揭贷款不能实现的，被告也是在收到银行书面通知之日起15日内支付房款。现被告从未收到银行的书面通知，也未在原告起诉前收到过原告任何形式的通知或催告。因此，被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金。另外，收到原告诉状后，被告找到原告工作人员，才得知按揭贷款未能获批的原因是被告别学力有不良征信记录。对此，被告与原告协商，原告表示可以通过在按揭贷款申请中去除别学力的方式加以解决，即仅以被告何春燕的名义申请贷款40万元以支付原告。原告提出前述方案后，被告遂在2013年11月11日和12日分别支付了被告20万元、14万元，这才使得所欠款项74万元变为了40万元，现何春燕的按揭也在办理之中。被告认为，双方已达成了新的协议，尚欠的40万元应以何春燕按揭贷款的方式支付。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应该按照合同约定行使权利，如实、全面履行义务。本案中，原、被告就银行按揭贷款进行了约定。按照约定，若被告原因致使按揭贷款不能实现时，被告需在收到银行书面通知或者原告的通知后限期支付剩余购房款。现被告因征信记录的自身原因致使按揭贷款未获批准属客观事实，且被告至少在原告起诉后已经知晓，故原告请求其支付剩余房款40万元以实现双方合同的主要目的的诉讼请求，于法有据，该院依法予以支持。但对原告主张曾告知并催收的事实，因其举示的证据不能证明被告确实收到过相关通知，故该院难以采信。同时，原告也未举证证明被告曾收到银行书面通知。因此，对于原告以被告经告知和催收后仍未履行给付购房款系违反约定，需支付违约金的诉讼请求，因证据不足，该院依法不予支持。至于被告所述双方已经达成另由何春燕按揭贷款的途径解决的意见，因原告不予认可，被告也未能举证证明双方已达成了新协议，故该院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条之规定，判决如下：一、别学力、何春燕、别彦霖于本判决生效后十日内给付重庆中讯物业发展有限公司购房款400000元。二、驳回重庆中讯物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5923元，由别学力、何春燕、别彦霖负担3201元，重庆中讯物业发展有限公司负担2722元。别学力、何春燕、别彦霖负担的受理费已由重庆中讯物业发展有限公司向本院交纳，别学力、何春燕、别彦霖在履行前述义务时一并给付重庆中讯物业发展有限公司。
别学力、何春燕、别彦霖（以下简称上诉人）不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回重庆中讯物业发展有限公司（以下简称被上诉人）的诉讼请求，本案一二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人制作的视听资料可以证明，上诉人在收到一审法院送达的起诉状副本后，已经主动与被上诉人就房款的支付问题口头达成了新的付款协议，即剩余74万元房款先由上诉人支付被上诉人34万元，其余40万元由何春燕通过申请住房公积金贷款的方式支付，并且上诉人已经按照该新的约定于一审开庭前履行了付款34万元的义务。因此，一审判决上诉人支付被上诉人购房款40万元，违背了双方之间达成的新的付款协议，属于认定事实不清。
被上诉人重庆中讯物业发展有限公司辩称：因别学力的银行征信问题导致不能办理按揭贷款，一审法院根据合同的约定判决上诉人一次性支付购房款正确。上诉人提出双方已经达成新的付款协议的事实不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人举示了其自行制作的视听资料DVD一份，拟证明别学力在收到一审起诉状副本后以及一审判决作出后，曾经主动联系被上诉人签约中心负责办理按揭贷款的工作人员赵莉、销售部工作人员罗呈协商处理剩余房款的支付问题，由于别学力的银行征信问题不能办理按揭贷款，被上诉人的工作人员建议别学力补交首付款34万元，剩余40万元采用以别学力妻子何春燕的名义办理公积金贷款的方式支付。上诉人认为视听资料足以证明其与被上诉人之间已经就购房款的支付问题达成了新的协议，并且上诉人也履行了补交首付款34万元的义务。被上诉人对视听资料质证后认为，对该证据的真实性无异议，双方的买卖合同明确约定被上诉人的工作人员无权擅自代表公司变更书面合同，即使别学力与被上诉人的工作人员谈过如何处理欠款问题，但并未与被上诉人最终达成变更付款方式的书面协议。如果采用另行办理贷款的方式，贷款能否成功以及贷款多少等问题，均取决于银行的态度。因此，视听资料不能达到上诉人的证明目的。本院对上诉人提交的视听资料的真实性予以确认，对其关联性的分析将在本判决书的说理部分予以评判。
本院二审审理查明：上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）在双方签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第一条关于按揭付款的特别约定中第3条约定：乙方提供的按揭资料不符合银行要求或有不良征信记录或每月收入额不能满足申请的贷款额要求或提供的资料不真实或按揭资料审批已获通过而乙方不履行相关签字手续或因乙方其他原因等，导致乙方不能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，则属于乙方责任，甲方有权要求乙方支付全部房屋价款，乙方应在接到甲方通知后15日内付清，乙方如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金…。第十五条关于口头承诺、宣传资料、样板房的特别约定中第1条约定：买卖双方均同意以合同及本补充协议及其附件做约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据；甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，请乙方在签订合同时特别注意。
别学力在一审法院受理本案后曾经主动联系被上诉人的工作人员协商处理本案房款的支付事宜，被上诉人的工作人员建议，由于别学力的银行征信问题不能办理按揭贷款，可采取先由别学力补交首付房款34万元，剩余40万元以别学力妻子何春燕的名义办理公积金贷款的方式支付。之后，上诉人在一审审理期间向被上诉人支付了购房款34万元，被上诉人将其一审起诉的购房款金额由74万元变更为40万元，但双方至今未达成变更付款方式的书面协议。
本院查明的其余事实与一审相同。
本院认为，上诉人与被上诉人之间是否达成变更付款方式的协议是本案二审争议的焦点。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张其与被上诉人之间已经达成了变更付款方式的协议并且已经实际履行，上诉人应当对此承担举证责任。上诉人在二审中举示的视听资料证明，别学力于一审法院受理本案后以及一审判决作出后曾经主动联系被上诉人的工作人员协商处理购房款的支付事宜，其补交首付房款34万元的事实亦与视听资料内容相互印证。但是，双方在《补充协议》第十五条关于口头承诺、宣传资料、样板房的特别约定中第1条约定，甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力。据此，别学力与被上诉人的工作人员商谈变更付款方式的内容并不必然发生约束被上诉人的法律效力，有待被上诉人对此作出确认的意思表示。直至本案二审，被上诉人仍表示不确认其工作人员与别学力商谈的内容，双方至今也无书面确认。故上诉人认为其已经与被上诉人达成变更付款方式的协议的上诉理由不能成立。
上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是合法、有效的合同，双方均应当遵照执行。由于别学力存在银行不良征信记录的原因，致使上诉人与被上诉人合同约定的通过按揭贷款方式支付购房余款不能实现，一审法院判决由上诉人一次性支付被上诉人剩余房款40万元，符合双方《补充协议》第一条关于按揭付款的特别约定中第3条的约定。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7300元，由上诉人别学力、何春燕、别彦霖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖鸣晓
代理审判员 朱华惠
代理审判员 张 薇
二〇一四年四月十七日
书 记 员 左 琴