云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）云0181民初11号原告帅志云，女，汉族，云南省安宁市人，现住四川省都江堰市。委托代理人王宏杰，云南格元律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司，组织机构代码证号：71945885-6。法定代表人：郑宣明。住所地：云南省昆明经济技术开发区南口。委托代理人张德刚，云南天外律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明财兴盛房地产开发有限公司，组织机构代码证号：74828599-0。法定代表人：郑宣明。住所地：昆明市滇缅大道财兴盛大厦*幢**楼。委托代理人张德刚，云南天外律师事务所律师，特别授权代理。原告帅志云诉被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2016年5月12日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王宏杰，被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司及被告昆明财兴盛房地产开发有限公司的共同委托代理人张德钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告帅志云诉称：2010年5月18日，原告与被告一、被告二签订《协议》，约定由原告将其购买的位于安宁市连然镇大菜园的安宁财兴盛商业广场某商铺，委托被告一统一经营，委托经营期限为15年，被告二对被告一在本协议中的所有债务提供连带责任保证。但是，被告一、被告二并未按约定时间向原告支付租金，且原告多次催被告后仍不予支付。基于被告三年未支付租金的恶意违约行为已严重损害了原告的利益，原告已丧失对被告的信任，双方已没有继续合作的可能性，为此，原告于2015年11月14日依法解除了与被告一、被告二于2010年5月18日签订的《协议》。同时，被告理应向原告支付拖欠的租金，返还原告所有的商铺，并承担相关违约责任。为维护自身合法权益，故请求判令：1、判令被告支付原告306472元（其中委托收益252033元，逾期付款违约金54439元）2、判令被告立即返回业主商铺及其附属设施，并支付自2015年11月14日起至返还业主商铺之日止的逾期腾房占有使用费。3、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，通过法庭的明示，原告将其主张的房屋租赁合同纠纷变更为委托合同纠纷。被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司辩称：我方认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭依法驳回。理由如下：1、原告诉求中的委托收益依据是第一第二被告签订的协议的第一条第一款关于房屋转让的约定，所谓的委托收益实为房屋转让价款。2、原、被告之间已经解除了该协议，双方房屋转让行为终止，双方转让行为终止则原告就不能依据该协议确认的房屋转让条款来要求被告支付其房屋转让的价款。3、该协议第一条第二款约定（具体内容见协议），根据该约定被告没有向原告继续支付房款的义务。4、根据该协议第二条第二款的约定（具体内容见协议），在此期间原告没有权力主张委托收益，委托收益要从2015年12月1日至2025年11月30日才享有。5、第二条第三款约定（具体内容见协议），根据该条款的约定被告在此期间应当从去年12月1日向原告支付收益，但原被告双方已经解除了协议，被告不应该再向原告支付违约金。另外原告帅志云从2015年11月14日解除协议后原告本来是可以接房的，但是她一直没来接房，后来的损失应当由她自己承担。综上所述原告委托收益是没有事实和法律依据的，逾期违约金也没有事实和法律依据，请求法院除返还房屋外，请求驳回其他诉讼请求。原告帅志云提交了以下证据证明其主张：1、《身份证复印件》一份，欲证明原告是适格的诉讼主体。2、两被告《工商登记信息》，欲证明两被告是适格的诉讼主体。3、《房屋所有权证书》一份，欲证明原告为商铺的合法所有权人。4、《协议》一份。欲证明原告与被告一、被告二签订的协议中约定原告所有商铺由被告统一经营管理，被告向原告按期支付委托租金收益。5、《解除协议书》一份，欲证明原告于2015年11月14日依法解除了与被告一、被告二于2010年5月18日签订的《协议》。6、《承诺书》一份。欲证明被告于2013年6月24日承诺将于2013年9月30日前支付拖欠委托收益及违约金。被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司发表质证意见如下：对第一组证据的三性均认可，无异议；对第二组证据三性均认可，无异议；对第三组证据三性均认可，无异议；对第四组证据三性均认可，但不认可证明内容，根据协议的第一条第一款，第二条第三款等约定，我方认为委托收益款不应该支付。委托收益要从2015年12月1日至2025年11月30日才享有，原告是无权主张的；对第五组证据三性均认可，不认可证明内容，根据协议的第一条第一款，第二条第三款等约定，我方认为委托收益款不应该支付。委托收益要从2015年12月1日至2025年11月30日才享有，原告是无权主张的；对第六组证据三性均认可，但其证明目的不认可，承诺书有效的前提条件是在协议有效的前提下，但是协议已经解除，承诺书无效。被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司未提交证据。经审查，本院对原告提交的全部证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，依法予以采信。本案经过审理，确认以下案件事实：2010年5月18日，原告帅志云与被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司及被告昆明财兴盛房地产开发有限公司签订《协议》，约定由原告将其购买的位于安宁市连然镇大菜园的安宁财兴盛商业广场某商铺，委托被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司统一经营，委托经营期限为15年，被告昆明财兴盛房地产开发有限公司对被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司在本协议中的所有债务提供连带责任保证。后原告帅志云与被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司及昆明财兴盛房地产开发有限公司于2015年11月14日签订《解除书》依法解除了《协议》。另查，原告与被告一、被告二签订《协议》后，被告一、二并未按协议约定支付原告相应款项。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告与被告一、被告二签订了《协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，也未违反法律的禁止性规定，协议双方应当按照协议的约定全面履行自己的义务，但庭审中查明被告一、二未按协议约定支付原告2012年、2013年及2014年的款项，通过原告提交的证据显示，三年的费用共计252033元。庭审中，被告提出原、被告已经解除了《协议》，因此不应当按照协议的约定支付给原告任何的费用，但庭审中经询问被告表示原告购买财兴盛商业广场2幢1层B-232号商铺已全额支付了购房款，而原、被告签订《协议》中包含的内容为房屋转让及委托经营，双方又于2015年11月14日解除了该协议，按照《解除书》的约定被告一、二应当于2015年11月24日归还房屋，因此对于原告主张要求被告一、被告二归还财兴盛商业广场2幢1层B-232号商铺的请求本院予以支持。对于原告主张要求被告支付自2015年11月14日起至返还业主商铺之日止的逾期腾房使用费，本院认为根据原告提交的《解除书》中的约定，被告应当自协议解除后10日内归还原告房屋，庭审中确认本案所涉商铺从未出租出去，至今仍空置，且被告当庭陈述随时都可以将商铺交给原告，本院认为结合原、被告签订《解除书》的时间为2015年11月14日，至此《协议》的履行已告终结，本案原告作为商铺的所有权人，应当主动积极的将归自己所有的商铺收回来进行经营，而不是任由商铺闲置至今，因此本案中原、被告双方均无法提供有效证据证明商铺闲置是谁的过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人一方因另一方违反合同受到的损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”的规定，故本院认为自2015年11月24日至今商铺闲置所造成的损失不仅仅是被告方的过错，原告自身也存在过错，双方应当各自承担相应的损失，按照原告主张的每年84011元的委托收益计算至2016年7月1日共计220天，即84011元÷365天220天=14472元，应当由原、被告各自承担一半，即7236元。自2016年7月1日后至实际返还商铺为止被告应当按每年84011元向原告支付商铺占用费。对于原告主张要求被告一、二支付委托收益252033元及逾期付款违约金54439元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，本案中原告与被告一、二签订的《协议》虽然已经在2015年11月14日解除，但作为购房者的原告，购买被告所开发的商铺目的就是为了从商铺中获得利益，因此在原告主张解除权之前被告一、二应当支付的相应款项属于原告应当获得的利益，而被告没有支付是给原告造成了损失。庭审中，被告辩称因为协议已经解除，且原告主张的是委托收益款，按照协议的约定，原告主张的252033元应当为房屋转让款而并不是委托收益，按照协议约定委托收益应当自2015年12月1日之后才由原告享有，因此不应支付上述款项。但本院认为庭审中原、被告均陈述原告购买商铺已全额支付了款项，那么原告无论是选择房屋转让或者委托经营，目的都是为了从商铺中获得利益，如果按照被告一、二所述因为协议已解除所以无需按协议支付任何款项的话，原告就等于是自己出钱购买商铺免费提供给被告一、二使用，这明显不符合逻辑，也不符合常理，正常逻辑应当是原告购买了商铺委托被告一、二经营管理，被告向原告支付相应的委托收益，因此本院认为原告于2010年5月18日与被告一、二签订了《协议》并按约定将商铺交由被告一、被告二经营管理，后双方又于2015年11月14日解除了该协议，终止了协议中相应的房屋转让及委托经营关系，但实际上被告一、被告二自2010年5月18日至2015年11月14日一直在使用原告所购买的商铺，因此被告一、被告二理应向原告支付使用商铺相应的款项，而在《协议》中双方仅约定了如果进行房屋转让被告应当如何支付原告款项，但并未明确如果如果转让不成被告应当如何支付原告委托经营商铺的收益，但从协议第二条第2项“从2010年11月30日至2015年11月30日期间，因经营管理该物业所产生的收益由乙方享有，作为乙方的委托费用，无收益或收益不足以支付甲方委托费用的，其风险由乙方承担。”的约定来看，原告委托被告一管理经营商铺是要收取委托费用的，这也就是原告购买商铺想要获得的利益，只有这样也才会约定经营管理物业所产生的收益由乙方享有，否则原告将无法从购买的商铺中获得利益，因此被告一应当支付原告相应的委托收益，虽然协议中未明确约定2010年11月30日至2015年11月30日期间的委托收益如何计算，但通过协议第一条的约定，原告认为第一条中约定的款项就应当是被告应当支付给原告的每一年的委托收益，原告要求被告按照每年84011元的费用支付占用使用费，因本案中原、被告双方仅约定了如果被告向原告买回商铺的，自签订协议时即2010年5月18日至2015年11月30日止因被告在占有使用原告的商铺，故被告每年应当向原告支付相应的商铺使用费，若最终确定回购的，被告还应当支付最后的回购尾款735096元。因此本院认为双方约定每年由被告向原告支付的固定费用应当属于被告使用原告商铺而应当支付的占用商铺的费用，故本院认为原告主张协议解除后被告仍占用商铺应当按照每年84011元支付原告商铺占用费是合理的，且每月1000元的租金与涉案商铺同地段的商铺租金基本相当。且本院认为该协议属于被告一普遍使用的格式条款协议，因此对条款解释出现分歧时，应当按照不利于格式条款制作一方的解释进行条款的理解，因此本院对于原告主张要求被告一、二支付委托收益252033元的诉讼主张予以支持。又根据《协议》第五条“乙方延迟支付甲方房款或委托收益，应每日按应付款的万分之二向甲方支付违约金。”的约定，原告主张的违约金应当分段计算如下：应当在2012年11月30日前支付的84011元的违约金计算至2015年11月14日为1079天（84011元万分之二）=18129.5元；应当在2013年11月30日前支付的84011元的违约金计算至2015年11月14日为714天（84011万分之二）=11996.7元；应当在2014年11月30日前支付的84011元的违约金计算至2015年11月14日为349天（84011万分之二）=5863.9元，综上原告主张的违约金应当计算为18129.5元+11996.7元+5863.9元=35990元。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司及被告昆明财兴盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内一次性连带支付原告帅志云委托收益252033元，及逾期付款违约金35990元，两项共计288023元。二、由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司及被告昆明财兴盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将位于安宁市连然镇大菜园的安宁财兴盛商业广场某商铺返还原告帅志云，并支付自2015年11月14日至2016年7月1日的房屋使用费7236元，自2015年11月14日至实际返还房屋时止按照每年84011元支付房屋使用费。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5897元，公告费260元，合计6157元由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司及被告昆明财兴盛房地产开发有限公司承担。（并入第一款一并支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  周玉洁人民陪审员  郑洪仙人民陪审员  孙雅楠二〇一六年六月三十日书 记 员  李梦丹──