河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冀民一终字第547号
上诉人（原审原告）：任丘市中华路街道办事处东凉村村民委员会。
法定代表人：刘建立，该村民委员会主任。
委托代理人：刘国华，该村村民代表。
委托代理人：曹晓静，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河北弘德房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥东区元北路102号3-2-601。
法定代表人：刘敏江，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：河北宏座房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区和平东路19号荣景园3-3-802室。
法定代表人：吴达发，该公司董事长。
委托代理人：孙照宁，河北东方光明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河北万洲房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区民族路69号女人世界601号。
法定代表人：包哲水，该公司总经理。
委托代理人：郝玉尊，河北金胜律师事务所律师。
委托代理人：梁子敬，河北百盛律师事务所律师。
上诉人任丘市中华路街道办事处东凉村村民委员会（以下简称东凉村委会）为与被上诉人河北弘德房地产开发有限公司（以下简称弘德公司）、河北宏座房地产开发有限公司（以下简称宏座公司）、河北万洲房地产开发有限公司（以下简称万洲公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服沧州市中级人民法院（2014）沧民初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人东凉村委会委托代理人刘国华、曹晓静，被上诉人宏座公司委托代理人孙煦宁，被上诉人万洲公司委托代理人郝玉尊、梁子敬到庭参加诉讼。被上诉人弘德公司无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审查明：2009年5月16日原告东凉村委会与被告弘德公司签订《东凉旧城改造合作协议书》一份（其中东凉村委会为甲方、弘德公司为乙方），协议约定双方合作开发“东凉旧城改造（尚城一期、二期）”项目，项目地点为河北省任丘市燕山道，具体位置：北至五街村地块儿、南至津保路南侧郭中会、宗会来平房，东至东凉学校、西至梅园小区。双方协议约定，“一期项目占地（规划红线内）8.90亩，合计5934平方米……”，“该项目一期初步设计为高层住宅三栋，沿街一、二层为商业。具体策划设计方案，由甲、乙双方共同策划审定，经政府主管部门批准由乙方具体负责实施”。项目分配办法为一期项目“根据政府主管部门批准规划设计方案，座落在该项目建筑物一、二层商业门店，建筑面积3509平方米（最终以审批方案为准），以产权置换方式归甲方所有”，并在乙方权利中约定“乙方在足额支付本合同规定的甲方分配商业建筑面积：3509m2后，乙方完全拥有所有利益支配权”。同日双方签订补充协议一份，约定弘德公司向东凉村委会交纳200万元的保证金。协议签订后，弘德公司进行了项目的前期准备工作，但未取得该项目土地使用权，后退出该项目。
2009年11月10日被告弘德公司与被告宏座公司签订协议书一份，协议约定：经双方协商，弘德公司同意退出东凉项目，宏座公司直接与东凉村签订开发协议；原弘德公司东凉（尚城）项目所签署的合同，须经宏座公司书面确认，转到宏座公司继续履行。该协议签订后，宏座公司未实际履行，未取得该项目土地使用权，亦未完成该项目改造。
2010年8月1日东凉村委会（甲方）与万洲公司（乙方）签订一份《东凉旧城改造合作协议书》，项目名称“万洲国际商住楼项目建设（旧城改造）”，项目地点：河北省任丘市燕山道，具体位置：北至五街村地块、南至津保路南侧郭中会、宗会来平房，东至东凉学校、西至梅园小区。该项目用地与东凉村委会、弘德公司签订的协议所涉土地为同一地块。双方合作方式、项目分配方法与东凉村委会、弘德公司签订的协议内容一致。但在乙方权利中约定“乙�在足额支付本合同规定的甲方分配商业建筑面积：3509m2（以审批方案为准）后，乙方完全拥有所有利益支配权”。
2010年11月12日被告河北万洲房地产开发有限公司通过参与土地使用权的挂牌出让，与任丘市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，取得本案所涉总用地面积5934平方米（合8.9亩）土地的使用权，该土地宗地编号为2009G045，宗地规划设计条件中要求“商业用地应不大于总用地面积的15%”。2011年6月20日，河北万洲房地产开发有限公司取得该块土地上万洲国际住宅小区项目（旧城改造）的建设工程规划许可证（任建字第130982201110029545号），其附图为规划方案图11-070，该规划方案图写明该项目总用地面积5934平方米，地上建筑面积20675.77平方米，其中住宅建筑面积19465.19平方米、商业建筑面积1210.58平方米。该项目拟建规模为商住1栋16层，住宅2�16层。在实际施工过程中，万洲公司存在超建情况，任丘市住房和城乡建设局出具任住建罚决字（2014）第6-2-03号行政处罚决定书，在该决定书中认定：“……万洲国际住宅小区，未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设：1#、2#、3#楼原批准面积为20674.77平方米，实际建筑面积21550.04平方米，超建面积875.27平方米。该小区1#楼与2#楼之间、2#楼与3#楼之间增建二层商业楼二处，增建面积1233.12平方米。超建面积共计2108.39平方米，超建面积工程造价394.26893万元。”对此，任丘市住房和城乡建设局对万洲公司进行了罚款处理。2014年12月11日，东凉村委会提起诉讼，请求法院：1、依法判令被告河北万洲房地产开发有限公司依法交付原告建筑面积2398.83平方米的商业门店并配合办理相应的产权登记手续；2、依法判令三被告连带赔付原告1110.17平方米的商业门店的补偿款，依照1.5万元／平方米计算为人民币16652550元；3、本案全部诉讼费用由被告依法承担。
原审法院认为，就涉案旧城改造项目，弘德公司与东凉村委会、弘德公司与宏座公司虽签订了相关协议，但弘德公司、宏座公司均未完成项目改造，后东凉村委会又与万洲公司签订协议，并由万洲公司实际完成了涉案旧城改造项目，故本案中责任主体应为万洲公司，弘德公司、宏座公司不承担交付东凉村委会合同标的物的义务。
万洲公司与东凉村委会之间签订了《东凉旧城改造合作协议书》，万洲公司实际取得相关土地使用权进行开发建设，完成了约定的项目改造，双方的合作协议已实际履行，故本案争议的旧城改造项目的合作双方应认定为原告东凉村委会与被告万洲公司。双方之间的合作协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应按该协议的约定享有合同权利、履行各自的义务。房地产开发项目必须接受政府主管部门的建设工程规划管理，项目的实施必须以规划许可的内容为准。万洲公司在取得争议地块的使用权后，进行了规划审批，按规划设计其应建的商业建筑面积1210.58平方米已经建设完毕。根据万洲公司与东凉村委会双方协议的约定，一期项目“根据政府主管部门批准规划设计方案，座落在该项目建筑物一、二层商业门店，建筑面积3509平方米（最终以审批方案为准），以产权置换方式归甲方所有”，该项目经规划部门最终审批方案确定的一、二层商业门店面积为1210.58平方米，该部分商业门店已建造完毕，应由被告万洲公司交付原告东凉村委会。被告万洲公司在涉案项目中增建的商业建筑面积1233.12平方米未获得规划局审批批准，未取得合法手续，且已被任丘市住房和城乡建设局行政处罚，现尚未有最终的处理结果，故对超建部分的商业建筑本案不予处理。
虽然任丘市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告和《竞标须知》中有“竞得人必须保证安置建筑面积3509平方米”的内容，但该出让公告和《竞标须知》既不是万洲公司与东凉村委会双方协议，也不能对抗任丘市住房和城乡建设局颁发建设工程规划许可证（任建字第130982201110029545号）。根据万洲公司与东凉村委会双方协议的约定，被告万洲公司交付原告东凉村委会1210.58平方米的商业门店后即履行了协议约定的标的物交付义务，无需再赔偿原告东凉村委会相关损失。被告万洲公司、弘德公司、宏座公司均为独立法人，原告东凉村委会主张三被告连带赔付损失，理据不足，不予支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第八十八条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条及《中华人民共和国公司法》第三条之规定，判决如下：一、被告河北万洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，将其开发的万洲国际住宅小区项目下的1210.58平方米商业建筑交付原告任丘市中华路街道办事处东凉村村民委员会，并协助办理过户手续；二、驳回原告任丘市中华路街道办事处东凉村村民委员会要求三被告连带赔付原告16652550元的诉讼请求。案件受理费121715元，由原告任丘市中华路街道办事处东凉村村民委员会负担79724.19元，由被告河北万洲房地产开发有限公司负担41990.81元。
上诉人东凉村委会请求二审法院依法撤销河北省沧州市中级人民法院作出的（2014）沧民初字第208号民事判决书，依法查明案件事实，发回重审或依法改判，本案全部的诉讼费用由被上诉人承担。
主�事实和理由：1、依照沧州市人民政府、任丘市旧改办颁发的相关批文的规定，上诉人与被上诉人签订的《东凉旧城改造合作协议书》的约定及任丘市国土资源局《国有土地使用权挂牌出让公告》、《竞标须知》的要求被上诉人应足额支付上诉人3509平米商铺面积；2、一审法院未查明被上诉人提交的规划申报材料等关键事实，认定事实不清，适用法律错误，且程序严重违法。2010年11月12日万洲公司摘牌取得国有建设用地使用权并签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地使用面积5934平米，土地出让价款为962万元、建筑容积率不高于3.5，建筑密度不高于25%。合同履行过程中，被上诉人利欲熏心，为减少建设商业面积的原材料成本，增加能为其带来高额利润的住宅建筑面积，未依照国土资源局要求的安置面积3509平米进行规划设计，在建设工程规划许可申报阶段少�商业面积，直接导致规划审批的商业建筑面积仅有1210.58平米。后被上诉人为搪塞上诉人又在此基础上违法建设商铺1233.12平米，并且施工过程中被上诉人偷工减料，设计存在严重缺陷，其建造的住宅面积严重超标，并且基本已经销售完毕。2013年7月23日被上诉人万洲公司委托任丘市广厦房地产测绘所进行测量，测得万洲国际项目商铺面积为2398.83平米。比任丘市国土局要求的被上诉人必须保证的3509平米商铺面积相差1110.17平米。被上诉人的行为已经明显构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第107条的相关规定应当承担继续履行及赔偿损失的法律责任。被上诉人在庭审过程中提交了《建设工程规划许可证》（任建自第130982201110029545号）以及2011年6月20日规划方案图、《行政处罚决定书》等证据，企图证明规划部门审批面积仅为1210.58平米，建成的商业门市已经超过了规�许可面积1233.12平米。一审过程中上诉人已经提交调取证据申请书，申请调取被上诉人向规划部门提交的规划申报备案材料，以查明案件事实，然一审法院并未调取上述认定案件事实的关键证据。上诉人认为规划申报材料：比如建设工程规划许可需提交的建设工程规划许可申请、建设工程设计方案、公示资料、施工图、施工总平面图等证据，系认定被上诉人是否存在恶意申报情况的关键证据，在重要证据未调取的情况下，一审法院就作出判决，显然未查明案件事实，有违客观公正，且程序严重违法，应依法予以纠正；3、一审法院程序违法，在仅开一次庭，未查明案件事实的情况下，就仓促宣判直接导致判决结果错误，应依法予以纠正。被上诉人万洲公司提交的《国有建设用地使用权出让合同》与一审法院调取的《国有土地使用权出让合同》明显不一致，法院调取的合同中并不存在附件三，且被上诉人提交的附件三的章是半个章，落款单位及日期也不一致，系伪造证据，但一审法院在上诉人提出质疑的情况下，并没有进行调查核实，就直接作为定案依据，违反了法定程序，应依法予以纠正。
被上诉人万洲公司答辩认为：1、答辩人万州公司严格履行了与东凉村民委员会签订的《东凉村旧城改造合作协议书》，建设了符合合同约定的且经行政机关批准建设的商业建筑面积，不存在违约行为。2010年8月1日答辩人万州公司与东凉村民委员会经友好协商，共同签订了《东凉村旧城改造合作协议书》，协议书第五条约定，坐落在该项目建筑物一二层商业门店，建筑面积3509平方米（最终以审批方案为准）以产权置换方式归甲方所有。《合作协议书》签订后，答辩人万州公司于2010年11月12日与任丘市国土资源局签订了《国有建设用�使用权出让合同》。2011年6月20日任丘市住房和城乡建设局对该项目审核颁发了《建设工程规划许可证》，批准该项目的商业建筑为2层，面积为1210.58平方米。对于上述行政机关批准手续和批准过程，作为项目合作一方的上诉人东凉村民委员会一直是负责的并始终是知情的，同意、认可的，不存在万州公司恶意申报的情形。另，答辩人万州公司为了充分考虑上诉人利益，搞好和上诉人村民委员会的关系，使得二期项目顺利进行，违规增建了商业用房1233.12平方米，对此，任丘市住房和城乡建设局做出了行政处罚决定书；2、上诉人在上诉状中称答辩人违反了《国有土地使用权挂牌出让公告》、《竞标须知》等，是没有法律依据的。首先，2010年8月1日共同签订的《东凉村旧城改造合作协议书》是双方真实意思表示，是合法有效的，双方权利义务必须接受《合作协议书》的调整和规范。其次，《出让公告》、《竞标须知》从法律性质上按照《合同法》第15条规定，仅属于向不特定的多数人发出的邀约邀请，是没有约束力的。双方权利义务的确定只能依据双方最终签订的《东凉村旧城改造合作协议书》。本案发生争议的背景是因为上诉人东凉村民委员会发生了换届，新任领导班子否定前期工作造成的；3、答辩人万州公司为支持任丘市当地政府的维稳工作，付出了巨额经济损失，承担了社会义务。在万州公司开发项目前，是弘德房地产开发公司负责本项目的开发，当时在项目未取得任何合法手续的情况下，弘德公司和东凉村委会大量违法预售了待建房屋，后由于弘德公司无力继续履行协议导致了项目的停止，引起了众多房屋预购人上访告状索赔，给当地政府带来了不稳定因素。万州公司进驻后，当地政府任丘市住建局和任丘市新华路办�处多次提出要以稳定和谐为大局，支持当地政府维稳工作，最后，万州公司从全部的总计180套商品房中拿出了位置、楼层最好的58套商品房并以当初售房的低价位安抚预购房人，另外还支付了退房人的损失近10万元，有力的支持了当地政府的维稳工作，平息了事件，为此，给万州公司造成了近940万元的损失，造成整个项目严重亏损。因此，希望上诉人充分体谅万州公司的困境和难处，继续合作开发，完成项目的二期建设。综上，答辩人万州公司已经严格履行了与东凉村民委员会签订的《东凉村旧城改造合作协议书》，不存在违约行为。一审判决事实清楚，程序合法。请求二审法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判，保护答辩人的合法权益。
被上诉人宏座公司答辩认为，双方未签订任何合同，我公司与上诉人东凉村委会没有民事法律关系，没有通过任何形式取得过上诉人的土地开发权，没有参与案涉项目的开发，只是与弘德公司签订了一个协议书，属于意向性协议，没有实际履行，故答辩人作为一审被告主体不适格。
本院二审查明的事实除与原审一致外，另查明：2009年3月2日，任丘市旧城改造领导小组下发了《关于同意新华路东凉村旧城改造项目的批复》，同意将东凉村旧城改造项目列为市旧城改造项目，享受的优惠政策按任政字（2008）110号文件执行。根据任政字（2008）110号文件即《任丘市旧城改造项目资金使用及优惠政策实施办法》第四条的规定，土地交易成交价在扣除必须上交的各项税费和政策性资金提取后，全部用于拆迁安置补偿。被拆迁人选择产权置换的，按回迁工程建设进度拨付给开发单位。
2009年5月16日，上诉人东凉村委会与被上诉人弘德公司签订了《东凉旧城改造合作协议书》，弘德公司依照协议交纳了200万元保证金，进行了前期准备工作，后退出该项目。2009年11月10日，被上诉人弘德公司与宏座公司签订协议书，将案涉项目开发权转让给宏座公司。根据上诉人东凉村委会二审提供的新证据，可以证实：2009年12月25日，上诉人东凉村委会与被上诉人宏座公司亦签订了《东凉旧城改造合作协议书》一份，并交纳履约保证金100万元。对此，被上诉人宏座公司经质证表示认可。2010年8月1日东凉村委会（甲方）与万洲公司（乙方）签订了《东凉旧城改造合作协议书》。2010年11月12日，被上诉人万洲公司与任丘市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让价格为962万元。
本院于2016年2月15日依职权到任丘市城乡规划局针对案涉项目规划审批情况进行了调查，该局答复称：“卷宗中的《任丘市万洲国际住宅小区规划方案图》为�终审定的方案，该方案符合规划条件。对于根据该宗土地规划条件是否能够建设3509平方米的商业用房，该局答复称不清楚，如果设计部门按照规划条件能作出方案，报批的话再进行审查。该宗地规划指标中显示的商业用地不超过15%是指商业占地面积比例，不等于商业建筑面积。”另，对于被上诉人万洲公司在规划外增建的1233.12平方米商业用房，被上诉人万洲公司明确表示愿意交付给东凉村委会，东凉村委会表示该部分商业用房已经交过罚款，相关部门并没有勒令拆除，所以可以要。
本院认为，首先，案涉项目为旧城改造项目，上诉人东凉村委会作为原土地所有权人即被拆迁人，选择的安置方式为《任丘市旧城改造项目资金使用及优惠政策实施办法》规定的产权置换。在案涉土地招拍挂之前，上诉人东凉村委会就与被上诉人万洲公司签订了《东凉旧�改造合作协议书》，约定用3509平方米商业用房作为拆迁安置补偿，并特别注明最终面积以规划部门审批方案为准。与此同时，上诉人东凉村委会放弃了其应得的962万元拆迁安置补偿款，被上诉人万洲公司根据旧城改造的相关优惠政策，取得了当地政府返还的土地出让金，故被上诉人万洲公司作为最终开发单位应履行拆迁安置补偿义务。被上诉人弘德公司虽在此之前与上诉人东凉村委会签订过《东凉旧城改造合作协议书》，但已于2009年11月10日将项目开发权转让给被上诉人宏座公司，之后上诉人东凉村委会与宏座公司重新签订了合作协议，故其再主张弘德公司承担责任无事实和法律依据。另，虽然被上诉人宏座公司和万洲公司均不承认双方就案涉项目存在合作开发关系，但被上诉人宏座公司未对案涉项目开发权如何转移至万洲公司、以及为何一直未主张退还100万保证金做出合理解释。同时，根据上诉人东凉村委会提供的证据，被上诉人宏座公司的法定代表人吴达发持有被上诉人万洲公司20%的股份，且万洲公司注册地为吴达发个人房产，故根据现有证据可以推定被上诉人宏座公司和万洲公司就案涉项目存在内部合作关系，被上诉人宏座公司应承担连带责任。
其次，根据已查明的事实，任丘市规划局最终审定的《任丘市万洲国际住宅小区规划方案图》载明的商业用房面积为1210.58平方米，已实际建成并应交付给上诉人东凉村委会，对此各方均无异议。对于超规划增建的1233.12平方米商业用房，因被上诉人万洲公司明确同意移交使用权，上诉人东凉村委会亦表示可以接收，双方可自行移交，本院不予处理。对于剩余的不足安置面积1065.3平方米，因双方签订的《东凉旧城改造合作协议书》四条明确约定由上诉人东凉村委会�责办理项目的批复、报件、审批手续，具体设计方案双方共同策划商定，经政府主管部门批准后由万洲公司具体负责实施。根据双方已提交的证据，不足以证明最终规划部门审定的商业用房面积少于双方协议预估面积的责任在被上诉人万洲公司，故上诉人东凉村委会请求按商业用房市场价值赔偿1665.5255万元损失的理据不足。另，根据双方所签协议的性质和背景，即使最终规划商业面积不足3509平方米不能归责于被上诉人万洲公司，但根据公平原则，被上诉人万洲公司应返还不足安置面积对应的拆迁安置补偿款，计算方法为：9620000÷3509×1065.3=2920543.17元。该补偿金额与被上诉人宏座公司已缴纳的100万元履约保证金抵销后，被上诉人万洲公司和宏座公司应连带给付上诉人东凉村委会经济补偿金1920543.17元。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，上诉�东凉村委会的部分上诉理由成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持沧州市中级人民法院（2014）沧民初字第208号民事判决第一项，撤销第二项；
河北万洲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付任丘市中华路街道办事处东凉村村民委员会补偿款1920543.17元，被上诉人河北宏座房地产开发有限公司承担连带给付责任；
驳回任丘市中华路街道办事处东凉村村民委员会其他诉讼请求。
一审案件受理费的负担维持不变；二审案件受理费121715元，由河北万洲房地产开发有限公司和任丘市中华路街道办事处东凉村村民委员会各自负担一半。
本判决为终审判决。
审 判 长 宣建新
代理审判员 王 芳
代理审判员 郭 涛
二〇一六年五月十六日
书 记 员 张 萌