辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0281民初4657号原告：田志。委托诉讼代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。委托诉讼代理人：马荟华，辽宁得一律师事务所律师。被告：大连益凯房地产开发有限公司。法定代表人：葛树凯，该公司经理。委托诉讼代理人：张明日，辽宁昌信律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司大连金州支行。负责人：杨帅，该行行长。委托诉讼代理人：陈祺。委托诉讼代理人：刘坤。原告田志与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯房地产公司）、第三人交通银行股份有限公司大连金州支行（以下简称交通银行金州支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月29日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告田志的委托诉讼代理人王伟、被告益凯房地产公司委托诉讼代理人张明日、第三人交通银行金州支行委托诉讼代理人陈祺、刘坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田志向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已支付的购房首付款142518元；3.判令被告返还原告已向第三人偿还的贷款本息100000元；4.判令被告向原告给付自2012年10月1日起至判决确定给付之日止，按照全部购房款的日万分之二的违约金和损失；5.判令解除原告与第三人之间的贷款合同；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛路96号3单元5层1号房屋，总房价款442518元，并对房屋交付时间和违约责任进行明确约定。合同签订后，原告依约交付了全部房款（包括首付款和在第三人的贷款），但被告未能按照约定在2012年9月30日前将房屋交付给原告，且至今仍以种种理由一拖再拖，一直告诉原告继续等待。现原告既得不到房屋还要偿还巨额贷款，已经给原告造成重大经济和精神损失，原告无法继续空等下去。现原告要求按照《商品房买卖合同》第九条约定和相关法律规定，解除该合同，由被告退还已经支付的购房款，并支付违约金及赔偿给原告造成的其他损失。按照法律规定，因《商品房买卖合同》的解除，请求解除原告与第三人签订的贷款合同，并要求被告向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息。综上，原告为维护合法权益诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告益凯房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原、被告双方都有利，原告请求的违约金过高，请求按照法律规定调整。第三人交通银行金州支行陈述称,不同意原告的诉讼请求，首先不存在解除贷款合同法定情形及规定情形，房屋买卖合同与贷款合同系独立的法律关系，房屋买卖合同的解除不能导致贷款合同解除。其次，第三人与原告之间是合法债权债务关系，且第三人已经依约履行放款义务，即便假设贷款合同解除，将导致第三人合法权益受到损害，则需要由原告或被告偿还在第三人处未还的贷款本金及欠息（包括利息、罚息、复利），以维护第三人的合法权益。第三人在借款合同履行过程中并无过错，充分履行了合同义务。案涉房屋不能办理产权及正式抵押登记，系由被告原因造成的，不能归结于第三人。根据立法宗旨预抵押登记的初衷系为借款人在案涉房屋处于预售阶段等不能办理正式产权情形下为贷款提供担保，综上，不同意原告的意见，第三人应当对案涉房屋享有优先受偿权。另外第三人同意在本案中一并审理原告要求解除贷款合同的诉讼经审理查明：2012年3月27日，原告田志与被告益凯房地产公司签订合同编号为WHT201200411号的商品房买卖合同，由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛路96号3单元5层1号房屋，建筑面积84.45平方米，房屋总价款442518元。首付款142518元于合同签订当日支付，贷款300000元。出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、监工、建设单位出具验收报告并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同的出卖人处加盖被告公司合同专用章及“李辉”小印章，买受人处由原告田志签名。原告田志按照合同约定向被告支付首付款142518元。该商品房买卖合同已在房产部门备案。另查，2012年6月12日，原告田志（借款人、抵押人）与第三人交通银行金州支行（贷款人、抵押权人）签订合同编号为2012212150001100107号的个人房产抵押贷款合同，约定贷款金额为300000元，贷款期限300月，后第三人履行了发放贷款的义务。原告与第三人签订了扣款委托书、个人贷款家庭承诺书，另外案涉房屋已办理预购商品房抵押登记，抵押权人是第三人交通银行金州支行，并在大连长兴岛经济区房地产交易中心登记备案。截至2016年11月22日，原告已向第三人交通银行金州支行偿还贷款本金25864.39元，利息67332.09元，本息合计93196.48元。现原告田志尚欠贷款本金274135.61元。再查，2013年5月10日，原告田志（乙方）与被告益凯房地产公司（甲方）签订补充协议，约定：1.交付房屋时间在2013年6月30日前交付《商品房买卖合同》中约定的房屋。2.逾期交房违约金标准：2012年10、11、12月三个月，每日按总房款万分之二支付违约金；2013年1月之后，每日按总房款日万分之三支付违约金，计算至交房之日为止。3.支付违约金的时间：交房当日支付全部违约金。4.本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等效力，其他条款仍按照《商品房买卖合同》执行。5.本补充协议自双方签字盖章之日起生效。本补充协议一式二份，双方各持一份。后被告向原告出具一份承诺书，载明：从2013年11月起每月20日给客户2000元/月作为部分违约金赔偿，直至还清客户违约金为止。违约金总数标准以《商品房买卖合同》、《补充协议》为准。又查，被告未向原告支付过违约金，且至今未交付案涉房屋。本院所确认的上述事实，有原告田志提供的商品房买卖合同、发票、个人房产抵押贷款合同、还本付息计划表、承诺书、补充协议，第三人交通银行金州支行提供的个人房产抵押贷款合同、放款凭证、欠款基本信息及明细、扣款委托书、个人贷款家庭承诺书、抵押登记证明以及原、被告、第三人当庭陈述在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。本院认为，原告田志与被告益凯房地产公司签订的商品房买卖合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，符合法律规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等义务，被告理应按照约定交付房屋。关于是否应当解除案涉商品房买卖合同以及是否应返还首付款。鉴于案涉房屋至今未完工，原告已无法实现合同目的，被告逾期交付房屋的行为构成根本违约，故原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于原告要求被告返还购房首付款142518元的诉讼请求，符合事实和法律依据，本院亦予以支持。关于被告应支付原告逾期交房违约金的计算方式。本案中，原、被告于2013年5月10日签订的《补充协议》系对《商品房买卖合同》第八条、第九条的变更，约定了新的交房日期为2013年6月30日前，逾期交房违约金的计算标准为：2012年10月1日至12月30日的计算标准为日万分之二，2013年1月1日之后的计算标准为日万分之三。现原告要求被告按已付购房款的日万分之二支付2012年10月1日至2012年12月31日的违约金的诉讼请求，本院予以支持。又因双方约定的2013年1月1日之后的违约金（日万分之三）过高，且被告亦提出按照法律规定进行调整的抗辩，故对于该部分违约金，本院酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算。另外，对于损失部分，庭审中原告明确表示对于损失即利息部分不主张了，只要求被告支付违约金，这是原告在法律允许的范围内，对自己所享有的诉讼权利的处分，故本院予以认可。关于是否解除原告与第三人签订的个人房产抵押贷款合同。因第三人同意在本案中一并审理原告要求解除个人房产抵押贷款合同的诉讼，本院予以合并审理。本案中，原告为购买案涉房屋与第三人签订个人房产抵押贷款合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的规定，该合同合法有效，本院予以确认。现案涉商品房买卖合同解除后，该个人房产抵押贷款合同订立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的个人房产抵押贷款合同所未履行部分的本金、利息、罚息、复利返还给第三人交通银行金州支行。且因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的个人房产抵押贷款合同未履行部分的本金、利息、罚息、复利全部返还给第三人之前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和个人房产抵押贷款合同解除及返还义务全部履行后，原、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原告、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告田志与被告大连益凯房地产开发有限公司于2012年3月27日签订的合同编号为WHT201200411号的商品房买卖合同；二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告田志购房首付款142518元；三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告田志自2012年10月1日起至2012年12月31日止的逾期交房违约金，按房款442518元的日万分之二计算；四、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告田志自2013年1月1日起至本判决确定的给付之日止的逾期交房违约金，按房款442518元的中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算；五、解除原告田志与第三人交通银行股份有限公司大连金州支行于2012年6月12日签订的合同编号为2012212150001100107号的个人房产抵押贷款合同；六、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告田志截至2016年11月22日已向第三人交通银行股份有限公司大连金州支行偿还的贷款本金及利息93196.48元；七、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人交通银行股份有限公司大连金州支行返还原告田志贷款本金274135.61元，并按照原告田志与第三人交通银行股份有限公司大连金州支行签订的个人房产抵押贷款合同约定的标准承担利息、罚息、复利；八、第三人交通银行股份有限公司大连金州支行对案涉房屋享有优先受偿权；九、待第三人交通银行股份有限公司大连金州支行全部债权受偿后，原告田志、被告大连益凯房地产开发有限公司及第三人交通银行股份有限公司大连金州支行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有；十、驳回原告田志的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4938元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李佩昕审 判 员  李 蓓代理审判员  宫元达二〇一六年十二月七日书 记 员  化凌弘