江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初3140号
原告：胡存芳，女，1992年11月16日出生，汉族，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：胡明勇（系胡存芳父亲），男，1970年2月18日出生，汉族，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：单体飞，江苏吴鼎律师事务所律师。
被告：苗玉忠，男，1973年12月13日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
被告：王红珠，女，1982年5月2日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
原告胡存芳与被告苗玉忠、王红珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用简易程序于2016年7月6日公开开庭进行了审理。因案情复杂，裁定转为普通程序，于2016年12月16日再次公开开庭审理了本案。原告胡存芳及其委托诉讼代理人胡明勇、单体飞、被告苗玉忠、王红珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡存芳向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行与原告签订的关于苏州市姑苏区金阊新城中海御景湾24幢1602室房屋买卖合同，向原告交付该房屋，注销该房屋的抵押权并将该房屋过户给原告；二、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告将上述全部诉讼请求变更为：一、判令解除原告和两被告之间签订的房屋买卖（居间）合同；二、判令两被告返还原告定金15万元并支付利息（按照年利率6%的标准，自2016年7月6日起计算至实际归还定金之日止）；三、判令两被告支付原告违约金27.5万元；四、判令两被告赔偿原告超出违约金的损失12.71万元（包括涉案房屋的装修款10万元）；五、本案的案件受理费和鉴定费由两被告承担。事实和理由：原告与两被告于2016年2月21日签订了关于苏州市姑苏区中海御景湾24幢1602室房屋买卖（居间）合同，苏州云锦房产经纪有限公司南山分公司作为中介方在合同上盖章。该协议约定房屋价款为110万元，原告支付了定金15万元，但因该房屋涨价，被告拒绝继续履行合同，原告故诉至法院。
被告苗玉忠辩称：一、我愿意过户给原告，不同意解除合同。二、如果原告单方面解除合同，我不退还定金15万元，也不同意支付定金的利息，不承担解除合同的违约责任。
被告王红珠辩称：一、苗玉忠出售房屋没有经过我的同意，也没有获得我的授权。二、我没有在合同上签字，我不承担任何责任。
本院经审理认定事实如下：2009年6月1日，苗玉忠与王红珠登记结婚。
2016年2月21日，胡存芳（乙方）与苗玉忠（甲方）在苏州云锦房产经纪有限公司南山分公司（丙方，以下简称为苏州云锦房产）居间介绍下签订房屋买卖（居间）合同一份，约定甲方自愿将坐落在苏州市姑苏区金阊新城中海御景湾24幢1602室房屋（以下简称为系争房屋）出售给乙方，房屋成交价格为110万元，乙方于2016年2月21日交付定金5万元，于同年2月22日追加定金10万元，剩余款项通过贷款支付，甲乙双方全权委托丙方办理过户流程，甲方承诺款清腾空该房屋并交付乙方。关于违约责任，三方约定，甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的25%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同还对其他事项作了约定。在上述合同落款甲方处苗玉忠签名同时代签了王红珠的姓名，乙方处胡存芳签字，丙方处由苏州云锦房产盖章确认。合同签订同日，胡存芳通过转账方式支付苗玉忠购买系争房屋定金15万元，苗玉忠向胡存芳出具了收据。
2016年4月13日，苏州市虎殿路1999号玉景湾花园24幢1602室不动产权利登记在苗玉忠与王红珠名下，共有状况为共同共有。
2016年4月19日，胡存芳的父亲胡明勇通电话联系王红珠买卖房屋事宜，在该通话中王红珠表示与苗玉忠的关系不好，分居两三年了，对于苗玉忠出售房屋的事不参与、不管。
2016年4月22日，胡存芳委托律师向王红珠发律师函，要求王红珠在收函之日起三日内配合胡存芳办理系争房屋过户的相关手续。王红珠确认收到该函，但并未理会胡存芳。
2016年4月29日，苏州云锦房产工作人员与王红珠通过电话沟通房屋买卖过户等事宜，王红珠主要表示让苏州云锦房产跟苗玉忠去谈。
2016年5月3日，苏州云锦房产工作人员与苗玉忠通过电话询问苗玉忠到底是否还出售房屋，苗玉忠主要表示要跟胡存芳直接来谈。
2016年5月4日，胡存芳及其父亲胡明勇与苗玉忠通过电话沟通房屋买卖事宜，苗玉忠主要表示无法继续履行合同。
审理中，本院根据胡存芳的申请依法委托苏州俊达房地产评估有限公司对系争房屋在2016年7月6日的市场价格（不含装修）进行评估，估价结果为140.27万元。胡存芳为此评估垫付评估费12860元。对于系争房屋何时装修及花费情况，苗玉忠陈述2016年2月份装修完毕，大约花了八、九万元，胡存芳亦认为花费差不多八、九万元。
审理中，苗玉忠陈述，在签订合同前未就出售涉案房屋征得王红珠同意，签约当天根据中介的指示持有王红珠的身份证复印件在合同上代王红珠签名，胡存芳亦确认该事实。对于签订合同时有无了解系争房屋的产权证、苗玉忠的婚姻状况以及是否存在授权委托书的情况，胡存芳陈述都没有去了解。对于胡存芳向王红珠主张权利的依据，胡存芳认为苗玉忠享有家事代理权，有权代理王红珠，胡存芳有权向王红珠主张权利。
上述事实，由胡存芳提交的房屋买卖（居间）合同、收据、录音、律师函及邮寄凭证、情况说明、苏州市不动产权属登记簿、王红珠提交的结婚证、本院委托评估的估价报告书、评估费发票以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，根据胡存芳所举证据，本院难以认定苗玉忠在合同上代王红珠签名获得了王红珠的授权。同时，由于买卖标的物系不动产，虽然两被告系夫妻关系，也不宜认定苗玉忠对不动产的出卖享有家事代理权。故苗玉忠在合同上代王红珠签名的行为，属于无权代理，并且王红珠不予追认，故该合同对王红珠不发生效力。因胡存芳主张王红珠承担责任系依据合同，而该合同又对王红珠不发生效力，故胡存芳对王红珠的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于合同的效力及解除的问题。胡存芳与苗玉忠签订的房屋买卖（居间）合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，依法成立并生效，双方均受该合同之约束。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，系争房屋系两被告共同共有的房屋，苗玉忠未取得王红珠的同意擅自出卖该房屋，导致房屋的所有权因王红珠不同意出卖而无法转移给胡存芳，胡存芳据此获得解除合同的权利，故胡存芳请求判令解除房屋买卖（居间）合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于定金返还及相应利息问题。本院认为，合同解除之后，苗玉忠应当返还胡存芳已支付的定金15万元，胡存芳主张支付定金的利息，缺乏法律依据，故本院对于胡存芳要求苗玉忠返还定金的诉讼请求予以支持，对于支付定金利息的诉讼请求不予支持。
关于违约金及赔偿损失的问题。本案中，胡存芳与苗玉忠确认装修价值约八、九万元，本院酌定按8.5万元计算系争房屋的装修价值，再结合不含装修的房屋评估价值140.27万元，本院认定含装修的房屋最终价值为148.77万元，与合同约定的成交价格110万元相差38.77万元。本院认为，因苗玉忠的无权处分行为导致合同解除，苗玉忠应当承担相应的违约责任，本案中，该责任主要表现为支付相应的房屋差价损失。同时，考虑到胡存芳在未清楚了解苗玉忠是否已婚、是否已有房产证以及苗玉忠是否获得王红珠授权的情况下贸然与苗玉忠一人签订合同，未尽到必要的注意义务，应认定其与有过失，因此可适当减轻苗玉忠的违约责任。综上本院酌定苗玉忠承担70%的违约责任，即应支付胡存芳70%的房屋差价损失即271390元。因违约金与赔偿损失的主要功能均为补偿守约方受到的损失，而胡存芳既主张了约定违约金27.5万元又主张了赔偿损失12.71万元，本院根据苗玉忠应承担责任的金额，选择支持胡存芳主张的违约金中的271390元，其余的违约金部分及赔偿损失的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、原告胡存芳与被告苗玉忠于2016年2月21日签订的关于苏州市虎殿路1999号玉景湾花园24幢1602室房屋买卖（居间）合同于本判决生效之日解除；
二、被告苗玉忠于本判决生效之日起十日内返还原告胡存芳定金15万元；
三、被告苗玉忠于本判决生效之日起十日内支付原告胡存芳违约金271390元；
四、驳回原告胡存芳对被告苗玉忠的其他诉讼请求。
五、驳回原告胡存芳对被告王红珠的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19669元，评估费12860元，合计32529元，由原告胡存芳负担9759元，由被告苗玉忠负担22770元，被告苗玉忠负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告胡存芳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 李 尧
代理审判员 郏献涛
人民陪审员 李 芸
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 邓 琴
书 记 员 邓 琴