河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民终701号
上诉人（原审被告）石家庄普斯盛地房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区友谊南大街86号,组织机构代码67600592-8。
法定代表人张铭盛，该公司董事长。
委托代理人常志朝，该公司经理。
委托代理人曹蓓，河北江源方舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）穆晗煦，女，1988年10月16日生，汉族，住辛集市。
原审原告：梁策，男，1987年1月26日生，汉族，住辛集市。
上诉人石家庄普斯盛地房地产开发有限公司与被上诉人穆晗煦房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院作出的（2015）辛民二初字第00168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告穆晗煦、梁策诉称，2013年5月25日，原告向被告交纳购房款共计495000元，由原告购买被告开发的位于辛集市市府大街与东华路交叉口的佰盛·国际D座2单元802室房屋一套，双方约定房屋竣工时间为2014年10月。交款后原、被告于2015年2月8日签订《佰盛·国际住宅认购协议》，约定2015年6月1日交房，但被告至今未按约履行交房义务，时至今日该工程仍未完工且已处于完全停工状态，经了解被告所售房屋未办理任何建设手续。原告认为，被告在没有办理建设手续的情况下即开始施工并预售房屋，其行为违反了国家法律规定，给原告造成了重大经济损失。请求判令：1、确认原、被告之间的商品房认购协议无效；2.被告返还原告购房款495000元并按银行同期贷款利率支付利息（自交款之日分笔计算至被告付清之日止）；3.被告因故意隐瞒没有取得相关手续的事实，而向原告赔偿购房款一倍的损失495000元；4.诉讼等全部费用由被告承担。被告盛地公司辩称，被告没有取得房屋预售许可证，由于一定的客观原因现在正在积极筹措办理中，希望原告能履行认购协议，或在一期房屋中进行位置调换，对延期交房损失由公司和各原告进行协商。如果各原告执意要求认定房屋买卖协议无效，那么被告公司并不存在故意隐瞒没有取得相关手续的情况，也不存在恶意欺诈，被告方不同意向原告赔偿购房款一倍的损失。在本地商品房买卖已经形成一种市场惯例，所以说造成房屋认购协议无效在事前被告并没有隐瞒，从法律上讲原、被告双方均有过错，在考虑已交款利息计算时对利息损失应考虑过错程度由双方分担。经审理查明，双方当事人对以下事实无争议，予以认定：盛地公司是从事房地产开发与经营的企业。2015年2月8日，盛地公司与穆晗煦、梁策签订了佰盛·国际公寓认购协议,约定穆晗煦、梁策购买盛地公司开发的位于辛集市市府大街与东华路交叉口佰盛·国际D座2单元802室的房产一处,总价款495000元。付款方式一次性付全款，房屋交付日期2015年6月1日。购房付款情况：2013年5月24日穆晗煦付款116000元，2013年5月25日付款69000元、30000元，2013年5月25日梁策之母邓敬妙交款270000元、同日交现金10000元，合计付款495000元。至庭审之日2015年8月11日，盛地公司未取得建设房屋的商品房预售许可证明。庭审中被告盛地公司提出建议，希望与原告继续履行购房协议，与一期房屋位置调换。延期交房损失与原告协商解决。双方当事人争议的问题是：商品房认购协议无效后的法律后果：1、购房款利息损失是否适用过错分担的原则；2、盛地公司是否承担一倍购房款的损失，双方当事人各自表达了自己的观点，并提供了相应证购房据证实：一、原告观点和证据：被告是依法成立的房地产开发有限公司，其应当知道在没有商品房预售许可证的情况下是不允许向社会公开出售房产的。原告认为被告是依法成立的房地产开发有限公司，有理由相信被告具备出售房产的资质，因此原告不存在过错，不适用过错分担原则，另外按最高院关于商品房买卖合同的司法解释，也不存在购方分担利息损失的法律规定。被告在对外公开销售商品房时，没有向原告具体公示和说明没有商品房预售许可证明的事实，属故意隐瞒，应按商品房买卖解释第9条第1款的规定，赔偿购房款一倍损失。原告证据：1、穆晗煦、梁策佰盛·国际公寓认购协议、收据。2、张铭盛（盛地公司法定代表人）向各位业主的公开信。主要内容是：张铭盛向全体业主解释佰盛国际公寓延期交付的真正原因和解决这一问题的建议。信中并未说明该公寓没有商品房预售许可证。3、杜彦卿的佰盛·国际住宅认购协议。多人购买了被告的房产，先是签了一个住宅认购协议，后又与原告补签了公寓认购协议，把住宅楼变相成公寓楼进行出售。被告质证意见：对证据1、2、3没有异议。公开信的目的是表明对业主履行合同诚意和对谣言的辟谣，不能证明盛地公司存在欺诈行为，对关联性有异议。因为中间土地变性过程，所以改成了后来的公寓认购协议，这是没有取得房屋预售证的具体原因，因为在土地规划上遇到了一些问题。二、被告观点和证据：原告在签订认购协议前明知房屋没有预售许可证明，根据合同法第58条规定，造成合同无效双方均有过错的对于损失按过错程度分担。虽然最高院商品房司法解释有关于合同无效后利息返还规定，但是根据立法法的规定下位法服从上位法，应以合同法第58条规定为准。本案中被告不存在民事欺诈行为，不适用一倍赔偿。被告证据：1、从辛集市房产管理稽查处调取的稽查日志，主要内容：稽查时间：2015年1月23日，落款时间是2015年8月10日，佰盛国际购房户到信访局上访，诉求业主有40多户，原来销售项目C、D座为大产权70年住宅项目，C、D座无房管局核发的预售许可证。被告用以证实在签订认购协议之前各位业主已知道争议楼盘没有房屋预售许可证事实。2、证人田某出庭证言，证人是被告处员工，曾在2013年7月底去销售部，2014年4月底又回办公室担任文员。证实作销售这段时间跟业主解释的是当时手续不全，没有说过手续齐全。在销售部工作期间没有签订认购协议，是2015年2月统一签的认购协议。销售期间应公司要求向业主解释清了五证不全情况，公司没有公开张贴过没有商品房预售许可证的说明。没有虚构事实说过五证齐全，也没有伪造预售许可证张贴。原告质证意见：对证据1的真实性无异议，但是对于关联性有异议，稽查日志时间是2015年1月23日，而原告交款时间大部分是2013年度，原告是事后得知被告没有商品房预售许可证。证据2不可采信，证人是被告的员工，有直接利害关系。证人证言没有针对性，证人不能说明向哪个业主说明了情况，证人不知道五证是哪五证。分析审核双方当事人提供的证据，本院对是否采信作出如下处理：被告对原告证据的真实性无异议，本院予以采信。被告证据1原告无异议，本院予以采信。被告的证据2，证人是被告的员工，与被告有一定的利害关系，作证时未说明向哪个业主作过解释，其作销售工作时间早于认购协议签订时间，又无其他形式证据佐证证言真实性，因此该证言不能证明本案争议事实，本院不予采信。
原审认为，被告盛地公司是专门从事房地产开发的企业，将正在建设中的房屋预先出售给原告，由原告支付购房款，属于商品房预售行为。原、被告之间所签订的佰盛·国际公寓认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议为商品房预售合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、建设部《商品房销售管理办法》第六条、《城市商品房预售管理办法》第六条规定，在未取得商品房预售许可证的情况下，不得进行商品房预售。本案中被告在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，本院认定原、被告所签订的佰盛·国际公寓认购协议无效。原告所提供的证据2是盛地公司法定代表人就迟延交房的原因向业主所作的解释和解决争议建议，证据3仅能证实销售合同名称的变更，不能证实在订立商品房买卖合同时，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，也不能证明被告提供了虚假的商品房预售许可证明，原告要求被告承担购房款一倍的赔偿责任，没有事实依据，本院不予支持。合同无效既然不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定处理其法律后果，就应当适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定作出处理。被告提供的证据1未显示40名业主的具体姓名，是否包含本案的原告不得而知，未说明上访的原因，只是对购房过程和C、D座无商品房预售许可证事实的说明。原告交付购房款时间早于稽查时间，不能证实原告事先明知所购房屋没有取得预售许可证的事实。而被告作为专门从事房地产开发的企业，应当明知在未取得商品房预售许可证的情况下，不得向社会公开预售商品房，因此导致认购协议无效的过错方是被告盛地公司，原告方没有任何过错。被告要求在处理认购协议无效法律后果时，适用过错分担的原则不成立，本院不予支持。因此本案认定认购协议无效后，被告应返还原告的购房款，并赔偿购房款的利息损失，因款项分笔交纳，故原告有权要求分笔计算利息损失。被告亦应承担案件受理费等费用损失。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、2015年2月8日石家庄普斯盛地房地产开发有限公司与穆晗煦、梁策签订的佰盛·国际公寓认购协议无效；二、被告石家庄普斯盛地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告穆晗煦、梁策购房款495000元及利息（利息从2013年5月24日起以116000元为基数，从2013年5月25日起以379000元为基数，均计算至付清之日止，按中国人民银行公布的同期商业类基准贷款利率计算）;三、驳回原告燕敬桥的其他诉讼请求。案件受理费14374元，原告穆晗煦、梁策负担6756元，被告石家庄普斯盛地房地产开发有限公司负担7618元。
一审判决后，石家庄普斯盛地房地产开发有限公司不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实理由是：原审法院将案由确定为房屋买卖合同纠纷违法，原审认定事实不清，适用法律错误。被上诉人辩称，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明事实和原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人作为专门从事房地产开发的企业，将建设中的房屋预先出售给被上诉人，而被上诉人已支付购房款，原审据此认定双方所签认购协议为商品房预售合同并将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷，符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，并无不当。上诉人主张原审法院将案由确定为房屋买卖合同纠纷违法，本院不予支持。因上诉人在起诉前未取得商品房预售许可证明，原审认定双方所签协议无效并判令上诉人返还被上诉人已付购房款及利息，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，并无不当。上诉人主张原审认定事实不清、适用法律错误，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7618元，由上诉人石家庄普斯盛地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘立虹
审判员 王淑芳
审判员 岳桂恒
二〇一六年三月二十九日
书记员 唐 园