陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0802民初3949号原告：何林廷委托诉讼代理人：何子彪，系原告何林廷父亲被告：榆林市锦润房地产开发有限公司法定代表人：贺开山，系该公司总经理。委托诉讼代理人：秦峰，系该公司法律顾问。原告何林廷诉被告榆林市锦润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法由代理审判员马绥绥适用简易程序于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告何林廷的委托诉讼代理人何子彪、被告榆林市锦润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人秦峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何林廷向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的商品房预售合同有效，并判令被告继续履行该合同；2、依法判令被告承担逾期交房的违约金，从2015年3月26日起至2015年5月25日止按照每日万分之1承担违约金，从2015年5月26日起至房屋实际交付之日按照每日万分之1.5承担违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月2日，原告何林廷与被告榆林市锦润房地产开发有限公司签订商品房预售合同（合同编号：YS0018304），合同中约定：1、原告向被告购买位于榆阳区驼峰路东、白龙路南锦润小区2幢1单元0102室房产一处（房屋代码：99254），该商品房预测建筑面积共123.08平方米，单价每平方米6712.2元，总金额826137元整；2、付款方式：个人住房按揭贷款；3、交房期限：被告应当在2015年3月25日前将经验收合格的商品房交付原告；4、逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金；5、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还必须向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还约定其他事项。合同签订后，原告于2013年11月29日向被告榆林市锦润房地产开发有限公司交付所购房屋首付款256137元，并在中国工商银行办理个人住房按揭贷款手续，将购房款826137元全部交付于被告。截至合同约定交房日期，即2015年3月25日，被告榆林市锦润房地产开发有限公司未向原告交付房屋，亦未通知原告何时交付房屋。原告多次要求被告继续履行合同并承担违约责任，但被告拒不履行，故原告诉至法院，提出上述诉请。被告榆林市锦润房地产开发有限公司辩称，1、被告同意继续履行合同；2、原告称2015年3月25日系双方合同约定的交房日期，若按该时间计算，原告于2017年4月提起诉讼，已过诉讼时效；3、被告确系在2015年3月25日未向原告交房，该行为系政策性原因导致，属于不可抗力，应该予以免责；4、2015年3月25日以后，被告与锦润小区购房者协商一致将交房日期推迟至2015年9月份，并在该小区内张贴通知，2015年9月，被告将房屋交付购房者，被告不存在延迟交房，故被告不承担从2015年9月以后的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告向本院提交商品房预售合同，用于证明双方合同约定交房日期为2015年3月25日以及违约责任的事实，被告对该证据的证明目的持有异议，认为2015年3月25日以后，被告与锦润小区购房者协商一致将交房日期推迟至2015年9月份，并在该小区内张贴通知，2015年9月，被告将房屋交付购房者，被告不存在延迟交房，并提供通知一份、照片两张予以佐证其主张，原告陈述其对被告所提交的通知及照片并不知情，其从未收到关于推迟交房以及何时交房的任何通知，经审查，原告提交商品房合同系双方真实意思表达，内容客观真实，可以证明原告之证明目的，本院予以采信，被告所提交的通知一份、照片两张，原告不认可，经审查，系单一证据，再无其他证据予以佐证，不足以证明2015年9月交房的事实，其证明目的，本院依法不予采信；2、被告向本院提交验收审批表一份，用以证明原告购买房屋所在楼盘主体于2014年6月13日验收合格，符合居住条件的事实，原告对该证据持有异议，认为验收落款处无公司盖章，且原告从被告公司工作人员处得知，2016年该房屋主体仍无验收手续，经审查，该证据仅可以证明分部（子分部）工程通过验收，但不足以证明整体工程通过验收合格，且被告未提交其他证据予以佐证，本院依法对该证据的证明目的不予采信。本院认为，本案焦点为：1、关于原、被告双方签订合同是否有效。经审查，原告何林廷与被告榆林市锦润房地产开发有限公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现原告要求继续履行合同，且被告亦同意继续履行，故原告诉请确认该合同有效，并继续履行合同，本院依法予以支持。2、关于被告公司是否向原告履行交房义务及如何计算逾期交房的违约金，被告抗辩其与锦润小区购房者协商一致将交房日期推迟至2015年9月份，并在该小区内张贴通知，并于2015年9月将房屋交付购房者，被告不存在延迟交房的事实，但其提交的证据不足以佐证，故其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告陈述其于2016年10月接收到微信，内容为：“谁想住房，就到我这领钥匙”。经审查，原告不认可该行为系被告履行了通知交房义务，且被告再未向原告履行其他通知交房手续，从微信内容上看，并不足以证明被告依约履行了通知交房义务，故逾期交房违约金的计算截止时间应为被告依约向原告作出通知交房之日止，故原告关于违约金的诉请，应依照合同约定从2015年3月26日起至2015年5月25日止以按照每日万分之1承担违约金及从2015年5月26日起至通知交房之日止按照每日万分之1.5承担违约金。3、关于逾期交房免责事由，被告抗辩其未按合同约定期限交房系政策性原因导致，属于不可抗力，应予以免责，但其未提交相关证据予以证明，对其抗辩，本院不予采纳。4、关于原告提起诉讼是否超过诉讼时效，经审查，在被告未按合同约定期限向原告交付房屋后，原告陈述其于2015年、2016年多次与被告公司工作人员联系解决交房问题，且被告公司工作人员于2016年10月与原告联系协商解决该问题，故原告于2017年4月提起诉讼未超过诉讼时效。综上所述，原告合理之诉请，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告何林廷与被告榆林市锦润房地产开发有限公司签订的商品房预售合同（合同编号：YS0018304）有效，被告榆林市锦润房地产开发有限公司继续履行合同。二、本判决生效后五日内，被告榆林市锦润房地产开发有限公司向原告赔付购房款826137元从2015年3月26日起至2015年5月25日止以按照每日万分之1计算的违约金及从2015年5月26日起至通知交房之日止按照每日万分之1.5计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由被告榆林市锦润房地产开发有限公司负担。不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。代理审判员  马绥绥二〇一七年七月二十五日书 记 员  白存海