福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5334号
上诉人（原审被告）：詹育萍，女，1983年9月14日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：蒋喜聪，福建世礼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈诗静，福建世礼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王伟立，男，1995年4月29日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：周丽华，福建九信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴昀静，福建九信律师事务所律师。
原审被告：吴珍煌，女，1981年2月9日出生，汉族，住厦门市思明区。
原审被告：厦门海希房地产营销策划有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路25号新景中心C座1202单元。
法定代表人：陈大淦。
上诉人詹育萍因与被上诉人王伟立、原审被告吴珍煌及厦门海希房地产营销策划有限公司（以下简称海希公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
詹育萍上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或�判驳回王伟立一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决存在错误。(一)一审已查清并予以认定、无异议的事实：1.王伟立同意延期讼争房屋过户时间至2017年3月底。2.王伟立提出因为延期过户造成损失，要求詹育萍提前交房，詹育萍根据王伟立要求于2017年3月24日将讼争房屋交付给王伟立使用。3.在2017年3月25日前，詹育萍和王伟立均表示继续履行合同。(二)一审判决中存在的错误。1.詹育萍虽然存在延期过户的行为，但双方经协商同意延期过户，一审判决也认为詹育萍逾期过户不构成讼争合同约定的“悔约”，这表明詹育萍的延期过户行为已经取得王伟立谅解，也就是说詹育萍不存在悔约导致无法过户的问题，不能适用讼争合同关于悔约违约责任的约定，但一审判决又按讼争合同关于“悔约”的违约责任进行判决�明显存在事实认定与判决结论相互矛盾。2.王伟立提出因为延期过户造成损失，要求詹育萍提前交房，詹育萍根据王伟立的要求提前进行交房的行为表明讼争双方就延期过户问题所引起的争议已经解决完毕，双方均同意继续履行合同，詹育萍不存在不履行合同的故意，不构成讼争合同约定的“悔约”，因此并非是詹育萍原先延期过户的行为导致讼争合同无法继续履行的结果。一审没有查明延期过户与讼争合同无法继续履行这两个事实的前因后果，属事实认定不清。3.王伟立、詹育萍、海希公司三方均为讼争合同的当事人，讼争合同为买卖合同，在法律上属于买卖合同关系，海希公司按讼争合同约定代为收取保管定金，是海希公司行使其基于买卖合同项下一方当事人的合同权利义务，并非王伟立、詹育萍与海希公司之间又另外形成保管合同关�，一审对本案法律关系的判断有误。
二、一审判决詹育萍返还王伟立定金40万元是错误的。(一)一审认为，王伟立、詹育萍与海希公司之间就定金40万元成立保管合同关系，该保管合同关系不在本案审理范围，詹育萍、王伟立可依据双方与海希公司之间的保管合同关系就40万元定金另行主张权利。按照一审的认定，一审原本不能就该40万元作出判决，但却判决詹育萍返还王伟立定金40万元，显然是自相矛盾的、错误的判决，应予以纠正。(二)事实上，詹育萍、王伟立、海西公司均确认詹育萍没有实际拿到40万元定金，该40万元定金是由王伟立直接交到海希公司代为收取保管。一审庭审中，詹育萍、王伟立、海西公司均同意由海希公司将定金40万元退还王伟立。一审判决詹育萍返还王伟立定金40万元，是错误的。(三)王伟立、詹育萍、海�公司三方均为讼争合同的当事人，讼争合同为买卖合同，本案的主法律关系是买卖合同关系，海希公司按讼争合同约定代为收取保管定金，是海希公司基于买卖合同项下行使一方当事人的合同权利义务，并非一审认定三方之间又另外构成保管合同关系。现双方均确认合同解除，且詹育萍、王伟立均同意由海希公司将定金40万元退还王伟立，而海希公司亦未提出反对意见，那么从公平和诉讼便利原则出发，理应判决由海希公司将定金返还给王伟立才符合事实和法律规定，因此一审判决由詹育萍返还定金40万元有误，应予以纠正。
三、一审判决詹育萍赔偿王伟立违约金30.8万元是错误的。(一)一审判决违约金30.8万元是根据讼争合同第十二条关于中途悔约的违约金数额约定进行认定的。但一审已经认定詹育萍不存在悔约，也不存在其他违�导致讼争合同无法继续履行，因此不能适用讼争合同第十二条的约定。一审在这种认定下，却又判决詹育萍承担讼争合同第十二条约定的违约责任，于法无据，其认定与判决存在相互矛盾。(二)根据查明事实，造成讼争合同无法履行的原因很明显是由于不可归责于当事人双方的政策原因引起的，是不可抗力，一直以来詹育萍都坚持继续履行合同且有继续履行的能力，詹育萍没有违约的故意和过错，因此不应当承担违约责任。(三)如前所述，詹育萍原先的延期过户问题所引起的争议已经解决完毕，双方也同意继续履行合同，后来合同无法继续履行是因为突发性的3.25厦门市房产限购限售政策出台导致，并非是詹育萍延期过户的行为引起。一审认定詹育萍延期过户对于讼争合同无法继续履行存在一定因果关系，是错误的。(四)一审认为“结合王伟立已经支付购房款的情况、双方在合同履行过程中的过错程度、双方对于造成合同无法履行的原因力程度以及王伟立的损失情况，酌定违约金按30.8万元计算”，这种认定缺乏事实和法律依据，酌定的违约金数额明显过高、显失公平。1.詹育萍没有收到任何购房款，王伟立支付的定金40万元尚在海希公司代为保管之下，且合同当事人明确同意退还，对于购房款，王伟立没有任何付出，也就没有损失。2.本案讼争合同履行过程中，詹育萍没有过错或违约的故意，原先的延期已经解决完毕，詹育萍不存在悔约行为，不应承担悔约的违约责任。3.讼争合同无法履行不是詹育萍的原因，而是政策原因。4.因3.25厦门市房产限购限售政策出台后，厦门房价普遍下跌，王伟立不会因讼争合同无法继续履行产生损失，相反会因此而获利，且其也没有举证证明其存在损失。因此，根据上�情形，在一方当事人没有根本违约且无法确定另一方当事人实际损失的情况下，一审判决詹育萍承担根本违约的违约金责任没有事实和法律依据。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第二十一条关于逾期办证违约金过高的判断标准中规定：“出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整”，显然一审酌定的违约金亦明显过高，显失公平。
王伟立辩称，一、一审认定事实清楚，判决詹育萍返还40万定金判决合法合理。(一)詹育萍没有证据可以证明王伟立明确表示同意延期讼争房屋的过户时间至2017年3月底，也没有提交任何能够证明其主张的证据，一审也未对詹育萍诉称的这一事实予以确认。实际上，王伟立至始至终都没有同意延期过户的要求。从王伟立一审提交的证据，尤其是王伟立的母亲阮某与詹育萍、海希中介店长林某等的微信往来记录都可以看出，王伟立为了在3月15日能够按期履约，在中介方介绍的银行贷款无法于7日内放款的情况下，采取向案外人王某借款150万、月息2%的方式，于双方约定的过户之日3月10日前就凑齐了第二次购房款，但是詹育萍却无法按时过户。王伟立直至3月25日限购政策出来前不断的督促詹育萍办理过户，但是詹育萍不仅隐瞒了其是二房东“炒房子”的事实，也谎称产权人吴珍煌要出国无法办理过户，可以说詹育萍的态度是消极的。詹育萍把钥匙交给王伟立不是积极履约的表现，交付钥匙不等于过�，交付并不是按约履行合同义务的表现。(二)一审提交的证据情况来看，王伟立提交了《房产买卖居间协议》，《补充协议》，《购房定金专用收款收据》，关于定金约定是双方合意的结果，詹育萍对此均无异议并签字确认。根据合同法意思自治的原则，即使定金是支付至海希房产的账户，因为詹育萍同意，因此定金条款也对詹育萍发生法律效力。王伟立在一审起诉的案由是房产买卖合同纠纷，由于王伟立与海希公司属于居间法律关系，不可一并审理，王伟立在一审庭审中当庭撤回了对海希公司的起诉，一审审理依照詹育萍与王伟立之间房产买卖关系进行审理并无不妥，至于詹育萍自愿将王伟立支付的定金由海希公司保管，不影响詹育萍返还定金的义务。
二、一审法院认定事实清楚，判决詹育萍承担30.8万的责任适用法律正确。詹育萍基于《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发（2014）489号）认为一审主张违约金过高，适用法律错误依据的理由完全不能够成立。(一)《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发（2014）489号）是下位法，是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》基础上做的解释，根据上位法优于下位法的原则，在最高院有规定的情况下，詹育萍要求按照此纪要来确定违约金标准是不符合法律规定的。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，由出卖人承担违约责任……合同没有约定违约�或者损失数额难以确定的，可以按照已支付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”也就是说对于违约金,当事人有约定从约定，没有约定或约定不明的才参照逾期贷款利息计算。结合双方提交的证据来看，双方在《房产买卖居间协议》、《补充协议》，均对一方不按约履行合同约定了违约责任，即：1.因一方毁约造成房屋买卖目的不能实现，则毁约方应向守约方承担总房款百分之二十的违约金。2.产权人吴珍煌未到场签约，由代理人詹育萍签约，詹育萍承担合同所有履约责任。詹育萍既未征得产权人吴珍煌的同意又代表其与王伟立签约，在明知其与产权人吴珍煌签订合同约定的过户期是4月15日，却仍然与王伟立约定过户期为3月15日。签约后，又见到讼争房屋上涨，谎称吴珍煌出国，想借故拖延过户时间达到毁约�目的。等3月25日限购政策执行以后，王伟立丧失购房资格，此时詹育萍又想借“不可抗力”的理由来解除双方的房屋买卖合同并且无需支付任何违约金。本案中，3月25日厦门市发布的限购政策的确是导致王伟立丧失购房资格的一个外在因素，但是根本原因是詹育萍炒房定约后又对成交价反悔，因此，限购政策不应当成为詹育萍减轻或免除自身应当承担违约责任的理由。本案中，王伟立作为守约方已经按照双方的约定全面履行合同义务。第一，王伟立为了购买讼争房屋于2017年3月2日就将其名下的房产出售，所得的首期购房款用于在3月5日当日作为定金支付给了詹育萍。第二，王伟立积极按照詹育萍的要求到指定的银行去办理房产抵押的手续。后因银行按揭无法在7日内放款，王伟立又通过向案外人王某借款150万、并按月息2%支付利息，为的就是3月15日能够按期履约，过户并且按时支付购房款给詹育萍。但是由于詹育萍的违约行为导致王伟立合同目的无法实现，詹育萍应当按约赔偿王伟立的损失。根据合同意思自治原则，一审法院按照双方合同约定的违约责任，由于卖方詹育萍作为违约方和过错方导致詹育萍因无法按期过户，丧失购房资格，一审判决詹育萍承担30.8万元违约金是符合法律规定的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
吴珍煌述称，其对一审判决没有什么意见。
海希公司未到庭亦未提交书面意见。
王伟立向一审法院起诉请求：1.解除王伟立与詹育萍于2017年3月5日签订的《房产居间买卖协议书》中双方的房产买卖合同关系；2.詹育萍及海希公司返还王伟立定金40万元；3.詹育萍赔偿王伟立总房款20%的违约金77万元。
一审法院认定事实：2017年3月5日，詹育萍以吴珍煌代理人的身份，以吴珍煌作为出售方（甲方），与王伟立（购买方，乙方）、海希公司（居间方，丙方）订立一份《房产居间买卖协议书》（以下简称讼争合同）。约定：甲方将坐落于厦门市思明区厦禾路947号1607室房产出售给乙方。房屋总价款为385万元，协议签订当日，乙方应支付定金40万元，乙方支付的购房定金先交至丙方保管，待产权人追认签字或产权过户完当日由丙方无息支付给甲方；甲、乙双方确认，定金支付至丙方时，对双方发生定金法律效力。乙方购房款分二次支付，于2017年3月15日前过户当日向甲方支付145万元，向银行申请贷款200万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，银行实际放款金额小于贷款金额，乙方应于放款贰日内将差额部分以现金方式支付给甲方。甲方应于收到首付款并完成过户当日将房产交付给乙方使用。甲、乙双方不得中途悔约。因一方悔约造成房屋买卖目的不能实现，则悔约方应向守约方承担总房款百分之二十的违约金，以及赔偿守约方含中介费用、装修费用、房屋使用费、房屋差价损失、由此引发的诉讼费用和律师费用等实际损失和间接收益损失。同日，詹育萍仍以吴珍煌代理人的身份与王伟立、海希公司签订一份补充协议，约定：产权人吴珍煌未到场签约，由代理人詹育萍签约，代理人承担合同所有履约责任。购房定金由中介方保管至产权人签字或代理人取得授权后由中介方转给出售方。
上述房产买卖协议及补充协议签订当日，王伟立依约将购房定金40万元交由海希公司保管，詹育萍以吴珍煌代理人的身份出具收�一份，确认收到王伟立支付的定金40万元，并明确该40万元授权海希公司保管，以《定金授权保管书》约定为准。
2017年3月15日前，王伟立及其母亲阮某分别与詹育萍发送微信沟通讼争房产的过户事宜。詹育萍表示“因为意外需要晚几天过户”，王伟立的母亲阮某表示“主要我借贷私借提前出钱，每天都有利息”，“你早告诉我，我从兴业随手贷，我才5000利息”，詹育萍表示“我答应你一定会卖你”、“就是手续推迟几天办”、“后续200万，你只要配合我及时去办理手续，来得及的”。阮某回复“我还怕后续200万房屋按揭，能顺利给你”，詹育萍回复“前提你要配合我过户贷款，按我要的银行来贷款”，并一再要求阮某“别闹、我得上班”。
2017年3月24日，詹育萍将讼争房屋交付王伟立使用，王伟立的母亲阮某与詹育萍签订一份《房产交割确认书》。现讼争房屋的钥匙仍由王伟立持有。
2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局等六部门联合发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，要求自2017年3月25日起，在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。王伟立因名下有一套住房成为我市限购对象，讼争房屋现无法过户至王伟立名下。
另查�，讼争房屋原登记于吴珍煌名下。2016年10月22日，吴珍煌与詹育萍订立一份《房产居间买卖协议书》，约定吴珍煌将讼争房屋出售给詹育萍，成交价为305万元。合同签订，詹育萍应支付购房定金50万元，詹育萍应于2017年3月20日前向吴珍煌支付100万元（含定金），于2017年4月15日及做公证当日支付205万元。双方还约定吴珍煌同意詹育萍可以指定任意一人名额办理全权委托公证方式及过户，贷款方式交易本套房屋。詹育萍依据该条款主张其以吴珍煌代理人的身份与王伟立签订的房产买卖协议已经取得吴珍煌的授权，系有权代理，相关合同责任应由吴珍煌承担。詹育萍及吴珍煌已履行完毕该份《房产买卖协议书》，讼争房屋于2017年4月20日登记至詹育萍名下，吴珍煌并未将讼争房屋的相关权利办理全权委托公证给詹育萍或其指定的第三人。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.詹育萍以吴珍煌代理人的身份与王伟立订立讼争合同是否取得吴珍煌的授权或追认，讼争合同的合同责任是否应由詹育萍承担。2.讼争合同是否系因詹育萍的违约行为导致无法履行以及詹育萍的违约责任应当如何承担。一审法院结合当事人的举证质证对上述争议焦点分析认证如下：
一、关于詹育萍是否应当承担讼争合同的合同责任。
詹育萍以吴珍煌代理人的身份与王伟立签订房产买卖协议，应就其已取得吴珍煌的授权承担举证责任。根据上述查明事实，詹育萍与吴珍煌之间实际系买卖合同关系，双方房产买卖协议中虽然约定吴珍煌同意詹育萍可以指定任意一人名额办理全权委托公证方式及过户，但该条款仅是双方对于讼争房屋的相关权利以何种形式转让给詹�萍的约定，吴珍煌并未认可或授权詹育萍可以其名义或作为其代理人与他人订立房产买卖合同。在吴珍煌未实际办理全权委托公证的情况下，詹育萍并未取得吴珍煌关于出售讼争房屋的相关授权。现吴珍煌对于詹育萍以其代理人名义与王伟立订立的合同效力不予追认，该合同依法对吴珍煌不发生效力。詹育萍无权代理，根据其与王伟立补充协议约定的“产权人吴珍煌未到场签约，由代理人詹育萍签约，代理人承担合同所有履约责任”以及法律相关规定，王伟立有权要求詹育萍承担房产买卖协议的合同责任。
二、讼争合同是否系因詹育萍的违约行为导致无法履行以及詹育萍的违约责任应当如何承担。
詹育萍未能依约于2017年3月15日前将讼争房屋过户至王伟立名下，构成违�。詹育萍主张其虽然存在逾期过户的行为，但王伟立并未选择其提供的解除合同的处理方式，其已与王伟立对逾期过户的违约责任的承担达成一致，即双方协商同意过户时间延长到2017年3月底，并由詹育萍提前交付讼争房屋作为违约责任的承担方式。为证明上述主张，除上述查明的詹育萍与王伟立母亲阮某的微信聊天记录外，詹育萍还申请证人陈某出庭。证人陈述其系海希公司工作人员，为王伟立与詹育萍买卖讼争房屋提供居间服务。在双方合同履行过程中，詹育萍提出要求延期过户，王伟立及詹育萍有到海希公司协商，双方协调后同意过户时间延期到3月30日，王伟立因为延期造成损失，要求先将房屋交付其使用，詹育萍表示同意。但是对于王伟立一方是否亲口同意延期的事实记不清楚。王伟立对证人陈述证言的真实性不予确认，主张其并未同意将过户日期延至3月底，也没有同意詹育萍将讼争房屋先行交付作为承担逾期过户违约责任的方式。
一审法院分析认为，詹育萍向王伟立提出延期过户后，不论王伟立是否同意延期，在王伟立不愿意解除合同的情况下，其作为等待詹育萍履行义务的一方，只能等待詹育萍的履行。不能以王伟立未解除合同推定王伟立同意詹育萍将过户时间延期至2017年3月底，亦不能以王伟立同意延期而推定王伟立同意免除其违约责任。根据上述查明的詹育萍与王伟立及其母亲阮某的微信聊天记录可以证明，在詹育萍提出延期过户后，王伟立一方并未明确表示放弃追究詹育萍的违约责任，该微信聊天记录亦未能证明詹育萍与王伟立已经协商一致同意由詹育萍以提前交付讼争房屋的方式来承担违约责任。证人陈某的证言虽陈述王伟立因为延期造成损失，要求先将房屋交�其使用，詹育萍表示同意，但证人未能明确王伟立明确同意延期至2017年3月底，且证人证言无其他证据相佐证，对于该证言内容不予采信。综上，一审法院认定王伟立与詹育萍并未就詹育萍逾期过户的违约责任的承担方式达成一致意见。
一审法院认为，詹育萍虽然存在未依约过户的违约行为，但根据詹育萍与王伟立及其母亲阮某之间的微信往来记录以及詹育萍将讼争房屋交付王伟立使用的事实，可以认定詹育萍并不存在不履行合同的故意，仅是由于其未能处理好其与吴珍煌的房产买卖协议的履行导致未能依约履行其与王伟立订立的讼争合同。讼争房屋最终亦过户至詹育萍名下，表明詹育萍具有履行讼争合同的能力。因此，詹育萍逾期过户的行为并不构成根本违约。王伟立已依约支付购房定金40万元，根据双方房产买卖协议约定，�詹育萍协助办理过户前，王伟立尚无需支付剩余购房款，故王伟立在合同履约过程中并不存在违约行为。詹育萍主张王伟立隐瞒相关情况、缺乏付款条件等理由，既无相关证据证明，亦未在履约过程中依法行使不安抗辩权，其据此主张王伟立存在违约行为不能成立。詹育萍虽主张于2017年4月12日以王伟立违约为由向其发出解除合同通知，但未提供相应证据。现因厦门市限购政策的出台，导致讼争合同无法继续履行，王伟立要求解除双方于2017年3月5日签订的《房产居间买卖协议书》中双方的房产买卖合同关系，予以支持。
王伟立已依据与詹育萍及海希公司的约定将支付詹育萍的定金40万元交由海希公司保管，依法视为已向詹育萍支付定金。双方合同解除后，詹育萍应将定金退还王伟立。海希公司与詹育萍、王伟立之间就定金40万元成�保管合同关系，该保管合同关系不在本案审理范围。现詹育萍、王伟立均同意由海希公司将定金40万元退还王伟立。詹育萍、王伟立可依据双方与海希公司之间的保管合同关系就40万元定金另行主张权利。
讼争房产买卖协议最终因厦门市限购政策的出台而无法履行，詹育萍迟延履行协助过户义务对于讼争房产买卖协议无法履行的后果亦存在一定的因果关系，结合王伟立已经支付购房款的情况、双方在合同履行过程中的过错程度、双方对于造成合同无法履行的原因力程度以及王伟立的损失情况，酌定詹育萍对于合同解除承担40%的责任，赔偿王伟立主张的违约金77万元的40%即30.8万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决：一、解除王伟立与詹育萍于2017年3月5日签订的《房产居间买卖协议书》中双方的房产买卖合同关系；二、詹育萍于判决生效之日起十日内返还王伟立定金40万元；三、詹育萍于判决生效之日起十日内赔偿王伟立违约金30.8万元；四、驳回王伟立的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审期间，詹育萍、王伟立、吴珍煌对一审已查明认定的事实没有异议，海希公司未提起上诉，亦未到庭陈述意见视为认可，本院予以确认。另外，詹育萍提出一审遗漏查明以下事实：1.王伟立及其母亲阮某与詹育萍之间部分微信往来记录；2.中介林某与阮某的微信往来记录；3.证人陈某出庭作证的证言；4.没有摘抄《房产居间买卖协议书》第十三条、第十四条内容。针对詹育萍提出一审遗漏事�的主张，王伟立则认为，王伟立提交的微信往来记录是完整的，一审判决有体现证人证言，只是无法证明双方对过户有延期的约定，认可一审遗漏摘抄《房产居间买卖协议书》第十三条、第十四条内容，但是无法证明詹育萍没有违约。
另查明，詹育萍与海希公司于2017年3月5日签订一份《定金授权保管书》，载明：兹有房屋权利人吴珍煌（简称授权方），于2017年3月5日确认收到王伟立购买厦门市思明区厦禾路947号1607室房产的定金人民币四十万元整整。现本人吴珍煌（詹育萍代）在自愿的前提下，愿意将全额定金人民币四十万整授权委托给海希公司暂时保管，待交易过户当日转给授权方冲抵房款；产权人在买卖协议书签字追认授权。若中途因买卖双方任何一方原因导致合同无法履行，被授权方将根据买卖双方协商一致的结果或裁判�门的法律文书进行支付。
海希公司林某与王伟立的母亲阮某于3月16日微信往来记录显示：“昨晚联系詹小姐了？”、“联系了，她说她跟原业主约了29号做公证，顺利的话30号就能跟你去过户”、“真假？”、“她的原话就是这样”、“你就耐心等到月底”。
《房产居间买卖协议书》第十三条载明：“乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日万分之五的违约金。逾期达七日的，另一方有权解除合同并按十二条的约定追究违约方责任”，第十四条“甲、乙双方保证备齐材料于2017年3月15日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日万分之五的违约金。2017年3月15日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，另一方有权解除合同并按第十二条的约定追究违约方责任”。
王伟立于二审中确认，其在一审中仅撤回对吴珍煌的诉求，没有撤回要求海希公司返还定金40万元的诉求。海希公司于2018年2月24日向本院寄送一份《情况说明》，载明：“为避免因被上诉人拒付居间报酬而发生另案诉讼，在本案尚未审结之前，以及上诉人、被上诉人与我公司居间合同纠纷未解决之前，我公司将继续留置相关购房定金，以维护我公司的合法权益”。
本院认为，各方当事人均为完全民事行为能力人,应当承担其自身行为所引致的法律后果。首先，詹育萍以吴珍煌代理人的身份与王伟立签订《房产居间买卖协议书》，因詹育萍无权代理，双方补充协议约定代理人承担合同所有履约责任，故案涉房屋买卖合同对詹育萍具有法律约束力。詹育萍上诉主张双方协商同意房屋过户时间延期至2017年3月底，詹育萍根据王伟立要求于2017年3月24日交付讼争房屋，詹育萍无需承担违约责任。案涉房屋买卖合同约定：甲、乙双方2017年3月15日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《存量房买卖合同》。2017年3月15日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，另一方有权解除合同并按第十二条的约定追究违约方责任。本案中，合同约定房屋过户期限届满之后仍未办理权属转移登记，王伟立可据此主张解除合同，但双方于2017年3月24日交接房屋，故王伟立接收房屋的行为表明其同意继续履行合同，但不能视为王伟立同意免除詹育萍违约责任。从双方及中介人员的微信聊天记录等证据均不足以证明王伟立同意免除詹育萍的违约责任，《房产交割确认书》亦未备注免除违约责任，故詹育萍该项上诉理由证据不足，不予采纳。其次，2017年3月25日起，厦门市施行限购政策，讼争房屋因王伟立属限购对象已无法办理权属转移登记。王伟立无法办理权属转移登记原因系因詹育萍违反合同约定导致，王伟立业已无法实现合同目的，詹育萍理应承担相应的违约责任。双方当事人业已对违约责任如何承担及数额作出明确约定，一审综合本案情况调整违约金为30.8万元，王伟立对此未提出上诉，本院予以照准。詹育萍上诉主张违约金标准应按日万分之三计算缺乏合同依据，对该项上诉理由不予采信。再次，从詹育萍、王伟立及海希公司签订的《房�居间买卖协议书》、《补充协议》、詹育萍与海希公司签订的《定金授权保管书》，并结合海希公司工作人员陈某于一审诉讼中出庭作证事实，可以证实海希公司确有代詹育萍收取定金40万元。从海希公司出具的《定金授权保管书》载明内容分析，海希公司承诺如中途因买卖双方任何一方原因导致合同无法履行，海希公司将根据买卖双方协商一致的结果或裁判部门的法律文书进行支付。王伟立一审诉求詹育萍与海希公司返还定金40万元，詹育萍上诉认为海希公司实际收取定金40万元，应由海希公司返还定金，故詹育萍、王伟立实际上均同意由海希公司退还定金40万元。海希公司系因双方买卖讼争房屋而代收定金，现房屋买卖合同确因无法继续履行而解除，海希公司负有返还王伟立定金40万元的义务，亦可避免当事人讼累及减少各方当事人的损失，本院对詹育萍该项上�理由予以采纳。
综上所述，詹育萍的上诉请求部分成立。海希公司经合法传唤无正当理由拒不参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8048号民事判决第一、三、四项；
二、变更厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8048号民事判决第二项为：厦门海希房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还王伟立定金40万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼�》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费34400元，减半收取计17200元，由王伟立负担4115元，詹育萍负担9435元，厦门海希房地产营销策划有限公司负担3650元。二审案件受理费10880元，由詹育萍负担5920元，厦门海希房地产营销策划有限公司负担4960元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 宁
审判员 刘文珍
审判员 柯艳雪
二〇一八年五月三十日
书记员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再�发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。