吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉04民终390号上诉人（原审被告）：吉林省裕川肥业科技有限责任公司，住所地吉林省东辽县渭津镇福民村二组。法定代表人：吴琼，该公司经理。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处，住所地吉林省长春市朝阳区长庆街2899号。法定代表人：张建龙，该处处长。委托诉讼代理人：王长生，该处法律办主任。委托诉讼代理人：由龙运，该处法律办工作人员。上诉人吉林省裕川肥业科技有限责任公司（以下简称裕川公司）因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处（以下简称长春房管处）租赁合同纠纷一案，不服吉林省东辽县人民法院（2018）吉0422民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。裕川公司上诉请求：1.撤销东辽县人民法院作出（2018）吉0422民初434号民事判决，依法改判驳回长春房管处的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由长春房管处承担。事实和理由：1.长春房管处不具备本案诉讼主体资格。通过长春房管处所提交的《国有土地使用证》可以看出在该证书上体现的土地使用权人为长春房地产管理局并非是本案的长春房管处，显然长春房管处不具备本案的诉讼主体资格。没有有效证据证明二者为同一主体，假使二者为同一单位，在沈阳军区的关于使用分局公章的几点要求中也明确提及在对外处理工作、公务中使用分局公章，本案显然并非是长春房管处所在单位的内部行为，应当以分局的名义起诉，但长春房管处却以自己名义起诉，违背相关规定。在长春房管处主体资格不适格的情况下，原审判决支持其诉讼请求于法无据。2.原审判决认定双方所签订的合同合法有效于法无据。按照双方合同约定，长春房管处应履行此合同的报批及办理审核工作，第十二条约定本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖审核专用章后生效。此为附生效条件的合同条款。通过长春房管处提供的《军队房地产租赁合同》及《附加协议》可以看出长春房管处实际交付裕川公司使用的土地面积为49370平方米。虽然在《附加协议》中约定长春房管处将43370平方米交由裕川公司无偿使用，由此可见裕川公司使用的土地面积共计为49370平方米，按照《军队空余房地产租赁管理规定》第十一条规定：出租场地面积30000平方米以上的，应报总后勤部审批。在本案中虽然长春房管处通过拆分面积的方式达到了将审批权落到沈阳军区房地产管理局，但这明显是以合法形式掩盖非法目的。这一事实通过东辽县法院作出的民事判决及相应的执行法律文书和长春房管处提交法院的执行申请书就可清晰证明。试想租赁这一有偿的处分方式尚须获得审批，而无偿出借的情况却无需履行审批程序，显然违背上述规定关于审批的立法本意。因双方所签订的合同不具备第十二条约定的生效条件，故此合同并未生效，长春房管处依此合同主张权利于法无据。3.假使双方所签订的合同合法有效，长春房管处也不能基于此合同而主张建筑物的所有权。虽然土地的使用权人为长春房管处，但并不意味着此土地范围内的建筑物就必然为其所有。按照《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见合同效力与物权的取得采取分离原则，合同是否有效，都不能成为长春房管处确认所有权的依据和理由。合同只能是将来取得所有权的原因行为，长春房管处并不能基于合同直接取得所有权，长春房管处的主张于法无据。如果按照长春房管处的逻辑，将导致出现以下荒唐的示范效应：在土地闲置无法取得批建手续的情况下，采取租赁的方式，然后约定承租方兴建的建筑物在合同解除或到期后归出租方所有，出租方再通过法院判决的方式确认没有任何审批手续的建筑物归其所有，从而使不合法的建筑物合法化，并可就此办理房屋的产权登记。这显然违背了立法的本意，这将导致十分消极的指引作用。假使是长春房管处兴建的房屋在没有批建手续的情况下，都不能达到确认所有权归长春房管处所有的结果，何况是裕川公司出资兴建的建筑物。假使双方所签订的合同有效，也应当看到此合同为统一的格式文本，系因长春房管处反复使用而预先拟定的合同条款，签订合同时并未与裕川公司协商的条款，按照合同法的规定，在格式条款中免除、减轻提供格式条款一方责任，限制对方权利的条款无效，通过审查双方合同中所约定的关于解除及终止合同时关于承租方兴建建筑物的处理的条款就可看出，在此合同中出现了不平等条款，因此这些条款应为无效。无效的条款自然不能对双方产生约束力。长春房管处虽然在庭审中提出其诉讼请求中所主张的建筑物归其所有，指的是占有、使用、处分的权利，众所周知，所有权包括的就是占有、使用、收益和处分权，长春房管处主张的就是对物的所有权，无论其作出何种解释都无法改变其主张所有权的本质内容。4.裕川公司提供的曹延庆等人与朱克武所签订的合同对长春房管处具有约束力。通过裕川公司申请法院调取的长春房管处刊登在辽源日报上的公告可以证明朱克武有权转租长春房管处的房地产，否则在该公告中无从谈起解除朱克武权利的内容。在曹延庆等人与朱克武所签订的合同尚未到期的情况下，长春房管处提出此次诉讼为时尚早，于法无据。因双方所签订的合同无效，根据合同法关于无效合同的处理原则，应由长春房管处对裕川公司的损失依法赔偿，唯有如此才能体现公平。长春房管处的诉讼请求没有事实和法律依据，请二审法院查明事实后依法改判。长春房管处辩称，长春房管处具备主体资格，合同是以长春房管处名义和裕川公司签订的，而且全省三级法院涉及我处停偿工作的纠纷都是以我处名义起诉的。合同是有效的。双方签订的合同明确约定地上物等的归属。本案纠纷与朱克武无关。原审法院认定事实清楚，裕川公司的四条上诉理由均不成立，驳回裕川公司的上诉请求，维持原判。根据中央军委要求，停偿工作接近尾声，我们要求抓紧时间快速审理，不能影响停止有偿服务工作。长春房管处向一审法院起诉请求：1.确认裕川公司承租长春房管处管理的位于东辽县渭津镇福民村的沈吉字第1143号坐落上新建和添建的建筑物、构筑物及附属设施设备归长春房管处所有，具体为砖房一栋面积235平方米、库房两栋面积分别为1036平方米和1059平方米、门卫室一处面积为69平方米、设备间两处面积均为58平方米，钢结构立柱80根及覆盖的硬化地面和地基、变压器一台（315KVA）、地埋式电子秤一台、搅拌机两台、卷扬机五台；2.本案案件受理费由裕川公司承担。第一次庭审后，长春房管处变更了原诉讼请求中第一项为：1.判令确认裕川公司承租的长春房管处管理的位于东辽县渭津镇福民村沈吉字第1143号坐落上新建和添建的建筑物、构筑物及附属设施设备归长春房管处所有，具体为砖房一栋面积为235平方米、库房（作为生产车间使用）两栋面积分别为1036平方米和1059平方米、门卫室一处面积为69平方米、设备间两处面积均为58平方米、钢结构立柱80根及覆盖的硬化地面和地基、全部围墙、围网和大门、变压器两台（315KVA）；2.判令裕川公司立即将租赁房屋、库房内添置的所有生产设备、设施及以双方确认数字为准的设施设备（地埋式电子秤、搅拌机、卷扬机）全部拆除并搬出。一审法院认定事实：本案诉争的建筑物、构筑物及附属设施设备位于东辽县渭津镇福民村，场地面积共49370平方米，土地使用者中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理分局（与中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处为同一单位）。2013年1月1日，长春房管处为甲方与裕川公司为乙方签订了《军队房地产租赁合同》，合同编号沈吉［2013］033012号，合同约定：甲方自愿将位于吉林省东辽县渭津镇福民村（坐落号：沈吉字第1143号）的房屋建筑面积1000平方米，场地面积5000平方米，出租给乙方办厂使用。租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期内，乙方应当履行下列义务：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须经得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除租赁合同时，必须完好地无偿移交给甲方。第十五条双方承认的附加条款第8项约定本合同期满时，如乙方未续签合同，缴纳租金，视为自动放弃续租相关权利，甲方有权收回出租房地产和乙方所建房屋及附属设施设备。同日，长春房管处与裕川公司签订了《军队房地产租赁合同》附加协议，协议约定：本协议为甲、乙双方签订的编号为沈吉［2013］033012号《军队房地产租赁合同》的补充协议，此协议随《军队房地产租赁合同》生效或终止；甲方委托乙方看管使用位于吉林省东辽县渭津镇福民村，沈吉字第1143号坐落内场地面积43370平方米；未经甲方允许，乙方不得私自转租第三方；不得添建永久性建筑物和构筑物，如有违反，甲方有权终止甲乙双方已签订的所有书面文件。2016年3月16日长春房管处以裕川公司占用租赁期届满的军队房地产不还为由对裕川公司提起诉讼，本院依法审理并作出（2016）吉0422民初380号民事判决书，裕川公司不服判决，向辽源市中级人民法院提出上诉，后于2016年9月28日撤回上诉，该判决已发生法律效力，长春房管处亦依法申请执行，双方已达成执行和解协议，裕川公司将租赁的房地产及场地交还给长春房管处。另查明，2009年7月吉林鼎丰麦饭石肥业有限公司在本案涉及的长春房管处管理的场地内奠基，后裕川公司陆续开始建筑厂房，购买生产设备等，截止目前共新建和添建了掺混肥生产车间面积1036平方米及一套生产设备、复合肥生产车间面积1059平方米及一套生产设备、有机肥生产车间面积235平方米及一套生产设备、门卫室面积69平方米、变压器两台（315KVA）、地埋式电子秤一台、卷扬机一台、用钢丝等将场地围筑起来，并安装了大门；裕川公司又在场地南侧建筑钢结构立柱80根及覆盖的硬化地面、地基，建筑了两栋设备间面积均为58平方米；另场地西侧放置一台废弃的搅拌机，在部队营房南侧放置一台搅拌机，另有一台卷扬机放置在掺混肥生产车间内。另吉林鼎丰麦饭石肥业有限公司于2009年12月3日更名为吉林省裕川肥业有限公司，于2013年7月12日更名为吉林省裕川肥业科技有限责任公司。一审法院认为，长春房管处、裕川公司于2013年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》已经本院（2016）吉0422民初380号民事判决确认为合法有效。2013年1月1日双方签订的《军队房地产租赁合同》附加协议，是双方对签订的《军队房地产租赁合同》的补充协议，是双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方应按约定履行各自的权利义务。现长春房管处、裕川公司签订的租赁合同已到期，双方未续签租赁合同，双方签订的附加协议亦终止。长春房管处根据双方签订的《军队房地产租赁合同》的约定，主张裕川公司在承租长春房管处管理的位于东辽县渭津镇福民村的沈吉字第1143号坐落上新建和添建的建筑物、构筑物及附属设施设备即掺混肥生产车间面积1036平方米、复合肥生产车间面积为1059平方米、有机肥生产车间面积为235平方米、设备间两栋面积均为58平方米、门卫室一处面积69平方米，钢结构立柱80根及覆盖的硬化地面、地基，全部围墙、围网和大门，变压器两台（315KVA）等归其所有，因该新建和添建的建筑物、构筑物及附属设施均未依法取得相关部门规划审批手续，未取得产权执照，不具有法律意义上的所有权，但鉴于上述建筑物和构筑物未经行政机关认定为违法建筑并予以拆除，尚有一定的使用价值，长春房管处请求归其占有、使用和处分应予支持。因现行政策不允许军队提供有偿服务，故对其请求上述建筑物和构筑物收益权不予支持。长春房管处请求裕川公司将购置的掺混肥生产车间内的一套生产设备、复合肥生产车间内的一套生产设备、有机肥生产车间内的一套生产设备、地埋式电子秤一台、搅拌机两台、卷扬机一台拆除并搬出，因上述三套生产设备及地埋式电子秤均为裕川公司购买，裕川公司亦主张对上述物品享有所有权，双方签订的租赁协议及补充协议均已到期，故对长春房管处的该项请求予以支持。裕川公司虽在答辩中提出投入损失应由长春房管处依法赔偿，但在本案中未就赔偿事宜提出反诉请求，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条规定，判决：一、被告吉林省裕川肥业科技有限责任公司在租赁和受委托看管的原告中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处管理的位于吉林省东辽县渭津镇福民村场地上新建、添建的掺混肥生产车间面积1036平方米，复合肥生产车间面积1059平方米，有机肥生产车间面积235平方米，门卫室一处面积69平方米，设备间两栋面积均为58平方米，钢结构立柱80根及覆盖的硬化地面、地基，地上围墙、围网和大门，变压器两台（315KVA）等于本判决生效之日即由原告中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处占有、使用和处分；二、被告吉林省裕川肥业科技有限责任公司于本判决生效后立即将在掺混肥生产车间内的生产设备一套、复合肥生产车间内的生产设备一套、有机肥生产车间内的生产设备一套、地埋式电子秤一台、放置在原告场地内的卷扬机一台、搅拌机两台及其他动产从原告场地内拆除并搬出；三、驳回原告的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，1.鉴于长春房管处与中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理分局是同一个单位且案涉合同是以长春房管处的名义与裕川公司签订的，故长春房管处具备本案原告主体资格。2.关于案涉合同的效力问题，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，本案中，已经发生法律效力的（2016）吉0422民初380号民事判决已认定案涉合同有效，且裕川公司所提供的证据不足以推翻该生效判决的认定，故裕川公司的该上诉理由不成立。3.关于案涉地上物等归属的问题，由于案涉地上物尚未取得相关部门规划审批手续及产权执照，故一审法院根据双方合同、房地一体原则及本案实际情况所作的判决并无不当。4.由于吴琼等人与朱克武签订合同之后朱克武因犯合同诈骗罪受到刑罚处罚，因而裕川公司与长春房管处重新签订了案涉合同，本案长春房管处的请求是基于合同被依法解除、土地被长春房管处收回后地上物的处理问题，与吴琼等人与朱克武之间签订的合同没有直接关联性。本院对吴琼等人与朱克武之间签订的合同不予审理和评判。裕川公司如基于该合同行使违约或赔偿请求权，一审法院已释明其享有另行起诉权利。综上所述，裕川公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吉林省裕川肥业科技有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王诣渊审 判 员  王 涛代理审判员  路美慧二〇一八年六月十四日书 记 员  毕哲慧