江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终4228号
上诉人（原审被告）：朱开如，男，1962年9月7日生，汉族，住如东县。
委托诉讼代理人：陆祎，江苏祎华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：如东县马塘振兴食品站，住所地如东县。
执行事务合伙人：傅林泉，站长。
委托诉讼代理人：吉海军，男，1958年3月16日生，汉族，住如东县，系被上诉人职工。
上诉人朱开如因与被上诉人如东县马塘振兴食品站（以下简称振兴食品站）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省如东县人民法院（2017）苏0623民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朱开如上诉请求：撤销原判，依法裁定将本案发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院对因合同无效造成上诉人损失既未进行任何处理，也未依法释明，程序存在重大瑕疵。既然认定合同无效，就应当根据合同法第五十八条规定进行相应处理。一审法院仅判令上诉人返还案涉房屋，但对于上诉人租赁案涉房屋而进行的投入却视而不见。导致合同无效的原因系被上诉人违规拆改案涉房屋，一审法院应根据过错情况判决上诉人因合同无效所遭受的有关损失。即使上诉人在一审中未�此提起反诉，法院也应进行权利释明，原审未就此向上诉人释明有关权利，程序存在重大瑕疵。2．一审法院一方面认定案涉房屋系违规建筑物，进而认定案涉房屋租赁合同无效，另一方面又判决上诉人返还房屋，通过法律文书的形式确认了违规建筑物的合法存在，显然自相矛盾。3．合同被确认无效的，其效力应当自始无效。一审判决房屋租赁合同终止履行，等同于赋予了房屋租赁合同的法律效力，与合同法关于无效合同的规定相违背，属于法律适用错误。4．一审关于案涉租赁房屋属于违规违章建筑的认定事实不清，实际上案涉房屋的大部分是属于有证的合法建筑，一审法院没有通过相关行政专业或是主管部门认定，即武断将所有租赁房屋列为违规违章建筑，属于对行政权的干涉和滥用司法权。
振兴食品站辩称，1．一审法院对于被上诉人的诉讼请求虽然没有完全支持，但是总体来说认定事实清楚，说理到位，适用法律正确。2．上诉人所讲的一审法院程序方面存在重大瑕疵，违反了公平正义原则，是因为他认为自己吃亏了，其实被上诉人同样也吃亏了，违约金与后期的使用费均没有得到法院认可，但这两者是订立合同之初双方当事人对法律错误认识所致。3．上诉人主张的损失不属于本案审理范围，其并未在一审中提出抗辩或是反诉，也没有另行起诉，该理由不能作为上诉的理由，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。4．一审法院认定案涉房屋系违章建筑，应当是行政部门处理的事情，不属于法院的处理范围。综上，应当服从一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
振兴食品站向一审法院起诉请求：1．终止其与朱开如之间的房屋承租合同；2．朱开如支付违约金55000元；3．朱开如承担诉讼费用。庭审中，振兴食品站增加要求朱开如返还租赁房屋的诉讼请求。
一审法院认定事实：如东县马塘振兴食品站系普通合伙企业，于2006年2月28日取得马塘镇建设路26号房屋的房屋所有权证书，东房权证马塘字第××号证书中记载的房屋状况为：房号为2的房屋（总层数1层）建筑面积87.5平方米、房号为3的房屋（总层数1层）建筑面积166.8平方米、房号为4的房屋（总层数1层）建筑面积65.5平方米、房号为1-1的房屋（总层数3层、所在层数1层）建筑面积247.5平方米、房号为1-2的房屋（总层数3层、所在层数2-3层）建筑面积537平方米。2015年4月6日，朱开如（承租方、乙方）与案外人陈某（出租方、甲方）签订房屋承租合同，约定：一、甲方房屋位于马塘镇建设路26号好润多广场东西各一幢（其中西边一幢楼上下约60㎡，东边一幢下层约60㎡），出租给乙方作为经营用房。租赁期限五年，�2015年5月1日至2020年4月30日止）。二、租赁期自甲方交付房屋15日起计算租金。西边一幢楼上下年租金15000元，东边一幢下层年租金40000元。同时免费提供20㎡的场地便于乙方用于冷库设施建设。三、租金每年共计伍万伍仟元整。根据马塘镇区内先付租金后用房的原则，房屋租金必须在合同签订时缴付全年租金。承租方在下年度如需继续租用房屋，应在每一租赁年度开始10日内缴付全年租金，以此类推……八、承租方有下列情形之一，出租方有权终止合同，收回出租房屋：1．未经出租方书面同意转租、转让承租房屋的；2．利用承租房屋进行非法活动；3．故意损坏承租房屋及设施的；4．拖欠租金超过一个月的。九、违约责任：双方应履行合同，如一方违约，承租房屋一年租金作为违约金……十二、本合同一式二份，双方各执一份，经双方签字盖章后生效。庭审中，双�均提供了各自所持有的合同。振兴食品站提供的合同下方承租方处有朱开如签字，出租方处有陈某签字，并加盖食品站公章。朱开如提供的合同中，承租方处有朱开如、朱力（朱开如之子）签字，出租方处有陈某签字。朱开如陈述，合同系在陈某家中签订，并未加盖食品站印章，承租方处朱力的姓名系签订合同后为方便朱力变更营业执照中的经营场所而添加。房屋承租合同签订后，朱开如缴纳了前两年的租金，2017年5月1日至2018年4月30日的租金未交纳。朱开如陈述第一年房租系签订合同时交纳，第二年房租是陈某上门收取，2017年5月1日至2018年4月30日租金未交纳的原因是因为其无法联系陈某，同时提供2017年7月1日短信记录一份，证明其曾短信联系陈某，要求交纳租金。振兴食品站陈述以往租金有朱开如去其处交纳的，也有部分是在食品站工作人员上门催收时直接交纳�。对于2017年5月1日至2018年4月30日的租金，食品站曾在起诉前通过短信及张贴通知的方式催交，但朱开如一直未交纳。对租赁房屋的权属状况，振兴食品站陈述，房屋所有权证书中证载的房号为1-1、1-2的房屋实际为一幢共三层，后拆除该幢房屋的中间部分新建了现在的好润多广场，留下房屋东西两端各三间（底层一间共三层三间），后又拆除第三层。同时在此基础上又将东端剩余房屋第一层后墙拆除，向后延伸一段距离（即现在的黄色墙体部分）。西端剩余房屋后墙拆除，向后延伸2米，并加盖第三层，用彩钢做屋顶。租赁给朱开如的即为上述东端第一层及西端共三层的房屋。新建房屋后并未重新领取产权证。庭审中，振兴食品站提供住所（经营场所）权属证明、如东县马塘镇人民政府证明各一份，证明案涉房屋系合法建筑。一审另查明，案外人陈某曾于2011年向振�食品站购买位于马塘镇建设路26号的房屋及正常营业全套设施，购买后作为其儿子陈炜的股本投入食品站，后陈炜成为食品站合伙人之一，故案涉房屋所有权仍属于食品站，陈某仅作为食品站工作人员代为与朱开如签订租赁合同。一审法院认为，虽然双方提供的房屋承租合同的下方签字、盖章处存在不一致之处，但房屋所有权证书证载权利人为振兴食品站，且食品站与陈某均一致陈述陈某签订房屋承租合同的行为系履行职务的行为，故双方存在房屋租赁关系。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条之规定，案涉房屋系拆除了房屋所有权证书中证载房屋中间一部分后，剩余的东西各一部分，未经批准拆除后墙向后延伸，且就变更后的房产未领取房屋所有权证书，违反了法律规定，故案涉房屋承租合同依法无效。尽管振兴食品站提供了权属证明、如东县马塘镇人民政府证明各一份，但因缺乏关联性而不予采信。由于案涉房屋承租合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故案涉房屋承租合同终止履行，朱开如应向振兴食品站返还租赁房屋。对于朱开如因使用房屋已支付的资产使用费，因其实际占有使用了振兴食品站资产，振兴食品站无需返还。关于2017年5月1日以后的使用费，因振兴食品站在庭审中明确不作为诉讼请求，故不予理涉。关于违约金问题，因案涉租赁合同无效，对该诉讼请求不予支持。判决：一、如东县马塘振兴食品站与朱开如于2015年4月6日签订的房屋承租合同终止履行。二、朱开如于本判决生效后十日内向如东县马塘振兴食品站返还位于如东县马塘镇建设路26号的租赁房屋。三、驳回如东县马塘振兴食品站的其他诉讼请求。案件受理费588元，由双方各半负担。
二审中，朱开如提供了对案涉房屋的装修及设施设备投入清单，以证明其遭受的损失。具体包括：1．应当返还的资产，如开门、楼梯、护栏、隔断、防水雨棚、台阶平台、展示墙等。2．还有些附属于房屋的设施因无法拆除，所支出的费用均属于其受到的损失。对此，法院应当进行调查和作出处理。振兴食品站质证认为，清单目录不具有真实性、合法性，与本案没有任何关联。本院审查认为，该清单目录仅能证明朱开如基于自身经营需要，对案涉房屋进行的装饰装修以及设施设备配置情况，与本案所审理的房屋租赁合同相关事项缺乏关联性，故不予认可。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
根据本案案件事实及二审诉辩意见，双方当事人的争议焦点为：1．案涉房屋租赁合同是否无效？2．朱开如如有损失，应否在本案中处理？3．原审判决终止履行和返还房屋是否有事实依据和法律依据？
本院认为，鼓励和保护市场交易是合同法的主要宗旨之一，对合同无效的认定，应严格、谨慎地按照合同法第五十二条的规定予以审查判断。一审法院以案涉房屋违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条规定，改建扩建后未领取房屋所有权证书为由，认定房屋租赁合同无效，属于法律适用错误，应予纠正。首先，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条所规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，特指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第六十条、第六十一条关于房屋所有权登记发证的规定均为管理性强制性规定，违反上述规定，并不必然导致房屋租赁合同无效。其次，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同�纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，振兴食品站于2006年2月28日即取得马塘镇建设路26号临街1-1、1-2、2、3、4号房屋的所有权证书，该批房屋均系取得规划许可证的合法建筑。尽管后来振兴食品站对其中部分房屋进行了改建扩建，但从一审中振兴食品站提供的如东县马塘镇政府于2014年5月6日向如东县公安消防大队出具的证明所载内容来看，振兴食品站对临街房屋的改建扩建既有历史遗留原因，也有镇区建设的现实需要，虽然未经报建程序，但事后经过如东县涉及建房的相关管理部门通过协调会方式予以认可。因此，对该改建扩建行为的性质不宜作机械认定，更不能简单以改建扩建后的房屋未重新领取产权证为由否认房屋租赁合同效力。再次，案涉房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且不存在合同法第五十二条所规定的导致合同无效的情形，应为有效合同，当事人双方均需按照合同约定忠实履行各自义务。因案涉房屋租赁合同合法有效，故对于朱开如基于合同无效而提出的赔偿损失请求，本院不予支持。
在房屋租赁合同合法有效的情况下，对于振兴食品站终止合同、返还出租房屋的诉讼请求，应根据合同的约定予以审查判断。双方签订的《房屋承租合同》第八条约定，承租方拖欠租金超过一个月的，出租方有权终止合同，收回出租房屋。双方约定的租金给付方式和时间为：合同签订时即缴纳全年租金，下年度如需继续租用房屋，应在每一租赁年度开始10日内交付该年度全年租金。本案中，双方租赁合同签订于2015年4月6日，朱开如已按约定缴纳前两年的租金，如需继续承租该房屋，其应于2017年5月10日前缴付2017年5月1日-2018年4月30日期间的租金，如果在2017年6月10日前未予缴纳的，即构成违约。2017年度租期开始之前的2017年4月30日，振兴食品站即在案涉房屋外张贴通知，提醒朱开如按约定缴纳该年度租金，并提供3个可打款账号，后多次通过电话、手机短信等方式催要租金，但朱开如一直未履行租金给付义务。朱开如称租金未缴纳的原因是其无法联系到陈某，对此本院认为，陈某作为振兴食品站工作人员代为与朱开如签订案涉租赁合同的事实，一审法院已经查清，双方当事人在二审中亦未提出异议，故案涉房屋租赁合同实为振兴食品站与朱开如所签，朱开如应向振兴食品站履行合同义务。朱开如对合同的约定以及逾期不给付租金的后果是明知的，即便真如其所讲无法联系到陈某，在振兴食品站张贴提醒通知、多次主动联系并提供包括食品站银行账号、陈某个人银行账号等给付租金方式的情况下，朱开如应积极采取适当方式按期履行租金给付义务，否则，便需承担违约责任。因此，根据双方合同约定和朱开如未依约如期给付租金的事实，振兴食品站终止合同、返还房屋的诉讼请求具有事实依据和法律依据，一审法院关于终止合同履行、返还案涉房屋的判决结果正确。对于违约金问题，因振兴食品站对此未提起上诉，本院不予理涉。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，虽然适用法律错误，但判决结果正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1176元，由朱开如负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 杨
审判员 符东杰
审判员 陆炜炜
二〇一八年二月六日
书记员 徐红燕