中华人民共和国
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终2215号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张力学（ZHANGLIXUE），男，1969年9月4日出生。
委托诉讼代理人：侯玉澄，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘桂香，女，1960年5月25日出生。
委托诉讼代理人：周砳，北京市逢时律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闪晖，北京市逢时律师事务所律师。
原审第三人：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东三环中路9号4层0501。
负责人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：许梅霞，女，1990年12月20日出生。
上诉人张力学（ZHANG
LIXUE）因与被上诉人刘桂香、原审第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初11154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张力学（ZHANGLIXUE）及其委托诉讼代理人侯玉澄、被上诉人刘桂香及其委托诉讼代理人周砳、闪晖、原审第三人满懿公司的委托诉讼代理人许梅霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张力学（ZHANG
LIXUE）上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判支持张力学（ZHANGLIXUE）的全部原审反诉请求。2.本案一、二审诉讼费用由刘桂香承担。事实与理由：1.一审法院判决认定事实错误。一审法院判决认定明显错误，同时忽略了本案关键证据。根据刘桂香一审期间提交的证据四，证明资金存管业务是银行对个人二手房交易全过程的资金监管，存管账户开立后无需卖房人再签署任何文件，银行就能实现监管，买房人按期汇入购房款即可，卖房人无法提取，刘桂香第二次和第三次付款到该存管账户也能说明这一事实。2.一审法院存在适用程序违法问题。我们认为刘桂香已经构成根本违约，逾期付款超过15天，张力学（ZHANGLIXUE）有权行使解除权，并由刘桂香承担违约责任。一审法院认为监管账户应当由双方签订三份资金监管协议，开立三个资金监管账号，才能履行完整个合同的付款义务。这与双方、中介公司、光大银行签订的相关申请、协议书的内容是明显相悖的。协议书中已经明确四方的交易内容、房屋信息、买卖双方的个人信息，以及本次交易总价为421万元，这都是很明确的。并且也明确了监管账户的解冻条件，按照合同约定如果刘桂香已经按照合同约定支付了所有房款，那么中介公司将会出具一份盖有其合同专用章的通知书到银行解冻账户，资金才能自由划转。一审法院认为我们签订的协议和申请书只是针对第一次206万元的付款，剩余两次资金还要重新签订协议书、重新开立账户才能行使。并且，一审法院为此问题专门去光大银行做了调查，我们认为法院调查违反了最高人民法院关于人民法院取证的相关规定，不属于法院依职权调取的证据。另外，法院取的证据没有必要，存管协议是四方签署的，光大银行只是其中一方，并没有高于其他签约方的解释权。所谓银行的专业人士在此并不可能作出比法院更权威的解释，法院只要根据协议确定监管协议的性质、流程就可以了。因此，法院取得的证据是法院定案的唯一依据。而且这份工作记录上，所询问的调查对象，光大银行的工作人员并没有签字，不敢以官方的身份对其解释的内容进行确认。工作记录中表达的内容是截然相反的两种意思，是矛盾的。但是一审法院只用了上部分作为定案依据，认为应当签署三次合同，由此认为张力学（ZHANGLIXUE）作为卖房人有明显的违约行为，与事实不符，也缺乏法律依据。张力学（ZHANG
LIXUE）认为刘桂香无论出于何种原因，未在合同规定期限内履行付款义务，都是根本违约行为，应承担相应的违约责任，张力学（ZHANGLIXUE）有权选择解除合同并要求刘桂香支付违约金。一审法院判决认定事实毫无根据，具有明显的倾向性，应当依法予以撤销。
刘桂香辩称：同意一审法院判决，不同意张力学（ZHANGLIXUE）的上诉请求及事实、理由。双方签署的补充协议约定房价款的支付是分三笔，采用资金监管的方式支付。双方和光大银行签署的申请书，明确记载申请存款的资金总计206万元，而且在申请书的申请人声明一栏中双方签字表示保证上述各项内容填写真实、完整，所以可以认为双方仅是对206万元进行了资金监管的申请。双方均认可申请书和协议书的真实有效。协议书中明确约定双方足额将存款资金存入后才生效，既然生效了，足额指的就是206万元。张力学（ZHANGLIXUE）在一审中一直强调账户显示的是只收不付冻结状态，按照协议书的约定，账户开立以后自然属于冻结状态，但是只冻结206万元，超出部分不属于监管的范围。法院调查核实的结果，与满懿公司的陈述都证明了上述后两笔款项均需要办理新的监管手续。刘桂香没有按照时间支付房屋交易款项是因为张力学（ZHANGLIXUE）不在国内，没有办理后两笔资金监管手续的责任不在刘桂香。结合房价现在持续上涨的形式，我们有理由相信张力学（ZHANGLIXUE）的行为是在故意拖延造成刘桂香不能如约付款的局面，以谋取更高的利益。刘桂香已经支付了除5万元物业交割保证金之外的全部房款和税费，合同网签也已经完成，完全具备继续履行合同的基础条件。所以，请求二审法院详查事实，维持一审法院判决。
满懿公司述称：同意一审法院判决，不同意张力学（ZHANGLIXUE）的上诉请求及理由。张力学（ZHANGLIXUE）与刘桂香约定购房款分三笔支付，均是资金监管方式。光大银行的要求是每一次资金监管需要双方签署监管协议，光大银行才能对资金进行监管。
刘桂香向一审法院起诉请求：1.继续履行2015年12月18日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及同日签订的补充协议，张力学（ZHANGLIXUE）协助我办理诉争房屋产权变更登记手续并将该房屋交付我，同时张力学（ZHANG
LIXUE）收取物业交割保证金5万元。2.张力学（ZHANGLIXUE）支付我违约金，计算方式为以房屋总价款421万元为基数，按照每日万分之五的标准从2016年2月29日起计算至完成诉争房屋产权变更登记之日。
张力学（ZHANG
LIXUE）辩称并反诉称：不同意刘桂香的诉讼请求。根据《补充协议》约定，刘桂香应于2016年2月5日前支付购房款150万元，根据《补充协议》关于违约责任的约定，逾期付款超过15日的，我有权解除合同，并要求购买人支付未付款项的20%作为违约金。刘桂香没有按照约定支付150万元，且逾期超过15天，故我依照合同享有约定解除权。在合同履行过程中我根本不存在违约行为，如果法院认定我承担违约责任，我认为刘桂香主张的违约金明显过高，请依法调整。现我提出反诉，反诉请求如下：1.要求解除2015年12月18日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及我与刘桂香、满懿公司在同日签订的《补充协议》。2.刘桂香支付我违约金41万元。
刘桂香针对张力学（ZHANG
LIXUE）的反诉辩称：不同意张力学的反诉请求。其要求解除合同没有法律依据，也没有约定的基础，是一种违约行为。我在合同履行过程中没有违约行为，故不同意支付违约金。如果法院认定我承担违约责任，我认为张力学（ZHANGLIXUE）主张的违约金明显过高，请依法调整。
满懿公司辩称：刘桂香的诉讼请求、张力学（ZHANGLIXUE）的反诉请求均与我公司无关，请依法裁判。
一审法院认定事实：2015年12月18日，刘桂香与张力学（ZHANG
LIXUE）在满懿公司居间下，签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定刘桂香购买张力学（ZHANG
LIXUE）名下的诉争房屋，该房屋已设定抵押，抵押登记日期为2010年8月5日，出卖人应于2016年1月15日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为421万元。买受人应于合同签订当日支付定金10万元。双方一致同意采取自有资金交易，买卖双方按本合同约定办理权属转移登记手续之前，买受人应付清全部购房款，如按照银行资金监管或托管形式支付购房款，则依据双方签署的银行资金监管或托管协议约定进行房款交付，具体付款方式及期限见补充协议。出卖人与买受人应于2016年2月29日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。办理完所有权转移登记手续后，出卖人应当在3个工作日内将房屋交付买受人。除不可抗力外，出卖人未按合同约定条件、期限将房屋交付买受人的，按照逾期时间分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已收取房款的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日，买受人有权退房，如退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收房款，并按照买受人已付款的20%支付违约金。买受人未按约定付款的按照逾期时间分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之日之次日至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际应付款之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款20%向出卖人支付违约金，出卖人退还买受人全部已付款。
随后，刘桂香作为乙方，张力学（ZHANGLIXUE）作为甲方与丙方满懿公司又签订了一份《补充协议》，主要内容为乙方应于2015年12月18日向甲方支付定金10万元。甲方应于2016年1月20日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。定金以外的购房款的支付，甲乙双方同意按照下列方式履行：乙方于2016年1月26日前将第一笔购房款206万元以资金托管或监管的方式支付甲方；2016年2月5日前，乙方将购房款150万元以资金托管或监管的方式支付甲方；乙方应于2016年2月29日前将第三笔购房款50万元资金托管或监管的方式支付甲方。甲乙双方应于2016年2月29日前共同前往房屋登记机构办理所有权转移登记手续。甲乙双方同意双方应在2016年2月29日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。乙方在约定购房款中留存5万元作为物业交割保证金，在办理完毕房屋交付及物业交割当日由乙方自行支付甲方。本次房屋交易涉及的税费由乙方负担。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。乙方逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任。乙方出现根本违约的，应当在根本违约情形发生之日起十五日内按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金。如本协议与买卖合同、居间服务合同等相关法律文件约定不一致的，以本协议为准。
刘桂香（乙方）、张力学（ZHANG
LIXUE）（甲方）、满懿公司（丙方）还在同日签订《居间服务合同》一份，约定甲乙双方在丙方居间服务下就购买诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。居间服务的内容包括提供与房屋买卖相关的政策和市场行情资讯，对房屋进行行销推介，引领乙方实地看房，促成双方签署合法有效的买卖合同，协助双方协商合同条款。甲乙双方签订买卖合同时，居间行为完成。居间服务费五万元，由乙方负担。附送免费服务：接受委托，代为保管交易相关材料，协助办理房屋评估手续、缴税手续、权属转移登记手续，督促双方按约定履行合同及补充协议。协助双方协调和处理履行合同中的争议、纠纷。
2015年12月18日，刘桂香支付张力学（ZHANG
LIXUE）定金10万元。2016年1月14日，刘桂香、张力学（ZHANGLIXUE）、满懿公司与中国光大银行北京京广桥支行签订了《个人二手房交易资金存管服务协议书》。约定申请存管资金206万元，存管账户为张力学（ZHANGLIXUE）名下账户，各方还约定了资金解冻条件和解冻程序。同日，刘桂香通过银行转账，向资金存管账户内汇款206万元。2016年1月25日，刘桂香交纳了购房契税2.17万元，并代张力学（ZHANGLIXUE）交纳了个人所得税219346.62元。2016年2月21日，刘桂香向张力学（ZHANGLIXUE）资金存管账户转账150万元。2016年2月25日，张力学委托律师向刘桂香发送解约函，主要内容为：合同约定应在2016年2月5日前将第二笔购房款打入资金托管账户，至2月21日，张力学资金托管账户内仍未查到第二笔购房款，刘桂香作为买方逾期履行补充协议约定的义务超过15日，已构成根本违约，现致函解除北京市存量房屋买卖合同及补充协议。2016年3月1日，刘桂香收到该解约函。2016年3月2日，刘桂香向张力学（ZHANG
LIXUE）资金存管账户内转账50万元。
另查，张力学（ZHANG
LIXUE）在约定的日期前解除了诉争房屋的抵押，现该房屋不存在他项权利，仍由张力学（ZHANGLIXUE）实际控制。刘桂香、张力学（ZHANGLIXUE）已经完成诉争房屋的网签。
庭审中，双方争议主要集中在刘桂香是否存在违约上。张力学（ZHANGLIXUE）认为，按照补充协议的约定，刘桂香应分三次将购房款打入监管账户，但刘桂香只支付了第一次的购房款，之后的款项均没有如约打入监管账户，且逾期已经超过15天，构成了补充协议中约定的根本违约，自己因此获得了约定的解除权。刘桂香表示，1月25日，我交纳了该房屋的全部契税，当时满懿公司和我约定2月5日办理第二笔资金监管150万元，2月5日中午1点，我同满懿公司联系，满懿公司在与张力学（ZHANGLIXUE）联系后表示，张力学（ZHANGLIXUE）本人在国外，嫌麻烦不愿办理第二笔资金监管，满懿公司就和我商量说，将第二笔和第三笔资金一并办理资金监管，按照合同约定，都在2月29日完成，我们同意这个方案，但后来一直没有得到满懿公司的答复，我也没有张力学（ZHANGLIXUE）直接的联系方式。2月21日，满懿公司反馈称张力学表示一直没有在监管账户中看到我方的150万元，我认为张力学（ZHANGLIXUE）不想进行资金监管了。但我还是愿意履行合同，所以自行将150万元在没有监管的情况下打入了监管账户。2016年2月23日，满懿公司通知我张力学（ZHANGLIXUE）之前没有出面做监管是身体原因，现在希望继续履行合同，但到了2月26日，满懿公司又告知我称张力学（ZHANGLIXUE）已委托律师，不再直接处理此事。如果我当时直接将剩余2笔款项打入第一次付款的监管账户，钱款也是冻结的状态，但并不属于资金监管，银行不承担责任，这与合同约定的付款方式不一致。满懿公司称2016年1月14日双方办理了第一笔款项的资金监管后，张力学（ZHANGLIXUE）于2016年2月5日前出国了，我公司人员无法联系到他，而刘桂香联系到公司人员表示直接向监管账户打款没有依据，也不确定银行是否能继续发挥监管作用，要求我公司继续联系张力学（ZHANGLIXUE），进行沟通。公司人员一直联系不到张力学（ZHANGLIXUE），直到约定支付第二笔款项的日期超过15天，张力学（ZHANGLIXUE）才询问我公司业务人员第二笔款项为何没有打入账户，业务人员马上转告刘桂香，刘桂香即将150元打入第一笔款项的账户，我方再联系张力学时（ZHANGLIXUE），他表示不再直接处理此事。
案件审理过程中，法院赴中国光大银行北京京广桥支行进行调查核实，该行在审阅了《个人二手房交易资金存管服务协议书》后确认系其签订，真实性无异议，同时表示买卖双方约定存管资金是206万元，买房人可以向约定的存管账户中打入超过206万元的款项，但银行仅对206万元进行存管，一旦达成约定的解冻条件，银行会对该账户解冻，超出约定存管数额部分的款项银行不承担责任。如果买卖双方要对超出206万元的部分进行存管服务，需要重新就此签订书面协议，并从新开立存管账户。刘桂香对该调查结果没有异议。满懿公司亦无异议，并表示本案中银行监管的资金数额严格依照双方的约定，如果超出了约定的数额必须双方另行签订协议，并办理新的监管手续。张力学（ZHANGLIXUE）不认可调查结果的真实性。
一审法院认为：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。故本案应适用中华人民共和国法律。
刘桂香与张力学（ZHANG
LIXUE）签订的《北京市存量房屋买卖合同》、以及刘桂香、张力学（ZHANGLIXUE）、满懿公司三方签订的《补充协议》均是各方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同全面履行自己的义务。现张力学（ZHANGLIXUE）认为刘桂香存在违约行为，其迟延交付第二笔购房款已经超过15日，自己享有约定的解除权，法院对此不予采信，原因在于：第一、在《补充协议》中明确约定所有三笔购房款均应采用资金监管或托管的方式，而依照银行专业人士的陈述，资金监管或托管方式的完成有赖于交易各方的配合，现各方仅就第一笔购房款进行了资金托管，后续各笔款项的托管或监管需要张力学（ZHANGLIXUE）签订相关文件等行为方可完成。这与张力学（ZHANGLIXUE）在庭审中的陈述大相径庭。第二、后两笔购房款未能如约支付直接原因在于张力学（ZHANGLIXUE）长期无法联系到，未能配合刘桂香进行资金托管或监管的工作，刘桂香、满懿公司在相当长的时间内无法联系到张力学（ZHANGLIXUE），刘桂香出于对大额购房款交易安全的考虑未能按期支付购房款亦不违反常理。第三、如张力学（ZHANGLIXUE）认为后两笔款项无需自己出面进行资金监管，尽可以发现款项没有到账后及时通知中介方或刘桂香，要求付款，但其直到逾期十五天后才同中介、买方联系，结合房价持续上涨的市场背景，法院有理由相信张力学（ZHANGLIXUE）具备违约动机。双方发生争议后刘桂香及时将剩余款项打入张力学（ZHANG
LIXUE）账户，足可证明其具备履行合同的意愿和支付能力，网签也已完成，房屋买卖合同完全具备继续履行的基础。因此，法院对于刘桂香继续履行合同，由张力学（ZHANGLIXUE）配合办理过户、交付房屋，并收取物业交割保证金的主张予以支持。关于刘桂香主张的违约金，违约金系当事人对违约损失的预先约定，其作用在于填补守约方因违约方造成的损失，而非使守约方通过违约行为大幅获利。张力学（ZHANGLIXUE）在本案中的违约行为明显，应当承担违约责任，但其明确提出刘桂香主张的违约金数额过高，法院结合双方的履行情节，参考房地产市场行情，对刘桂香主张的违约金数额做一调整。最终确定由张力学（ZHANGLIXUE）支付违约金的数额以416万元为基数，按照日万分之二的标准自2016年3月3日计算至完成诉争房屋转移过户之日止。张力学（ZHANGLIXUE）的反诉请求依据上述分析，均没有事实和法律依据，法院全部予以驳回。一审法院于2017年10月判决：一、张力学（ZHANG
LIXUE）于本判决生效之日起十日内继续履行二〇一五年十二月十八日其与刘桂香签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助刘桂香办理北京市××1804号房屋的产权变更登记手续，将该房屋过户至刘桂香名下，并于当日将该房屋交付刘桂香，同时刘桂香向张力学（ZHANGLIXUE）支付物业交割保证金五万元。二、张力学（ZHANGLIXUE）于本判决生效之日起十日内支付刘桂香违约金（以四百一十六万元为基数，按照日万分之二的标准，自二〇一六年三月三日计算至完成北京市××1804号房屋产权变更登记手续之日止）。三、驳回刘桂香的其他诉讼请求。四、驳回张力学（ZHANG
LIXUE）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理中，张力学（ZHANG
LIXUE）光大银行账户交易明细，显示张力学（ZHANGLIXUE）账户当前余额4070894.23元，只收不付冻结状态。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《个人二手房交易资金存管服务协议书》、转账汇款凭证、光大银行账户交易明细及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张力学与刘桂香签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与满懿公司签订的《补充协议》均为合法有效。根据查明的事实，张力学与刘桂香约定，对于第二笔购房款，刘桂香应于2016年2月5日之前，将第二笔房款以资金监管的方式支付给张力学，该款系2016年2月21日存入张力学的资金托管账户，但非经由资金监管方式完成。张力学（ZHANGLIXUE）认为刘桂香迟延交付第二笔购房款已经超过15日构成根本违约。但从本案事实来看，张力学（ZHANGLIXUE）没有与刘桂香再次签订资金监管协议，客观上致使第二笔购房款刘桂香未能如约定期限、方式完成交付，但之后刘桂香已经实际向张力学（ZHANGLIXUE）支付了第二笔购房款150万元及第三笔购房款50万元，刘桂香实际的付款行为延迟事出有因，并不构成继续履行的巨大障碍，亦未实质性影响双方的合同目的。从鼓励交易的基本原则出发，刘桂香与张力学（ZHANGLIXUE）继续履行合同已经修正迟延履行部分义务带来的不利影响，体现了合同的严肃性。张力学（ZHANGLIXUE）主张刘桂香构成根本违约，要求解除合同、支付违约金，本院不予支持。张力学（ZHANGLIXUE）未能按照双方约定完成诉争房屋转移过户是因为其认为刘桂香存在根本违约，而刘桂香是否存在根本违约需本案诉讼中法院确定。现本院认为刘桂香不存在根本违约，双方继续履行合同。根据公平原则和诚实信用原则，结合本市房价大幅度上涨的事实，张力学（ZHANGLIXUE）不必再向刘桂香支付违约金。
综上，张力学（ZHANG
LIXUE）上诉请求的合理部分，本院予以支持。一审判处违约金已无必要，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初11154号民事判决第一、四项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初11154号民事判决第二、三项；
三、驳回刘桂香的其他诉讼请求。
一审案件受理费20240元，由刘桂香负担2900元（已交纳），由张力学（ZHANGLIXUE）负担17340元（于本判决生效之日起7日内至原审法院）；反诉案件受理费20240元，由张力学（ZHANGLIXUE）负担（已交纳）。二审案件受理费40480元，由张力学（ZHANGLIXUE）负担34680元（已交纳），由刘桂香负担5800元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
审 判 员 孙 妍
代理审判员
陈亢睿
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 王 雨
书 记 员 李月明