福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终1421号
上诉人（原审原告）：林炜，男，1983年9月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：郑志伟，福建三和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：庄汉龙，男，1965年9月6日出生，汉族，住福建省南靖县。
被上诉人（原审被告）:庄爱燕，女，1968年8月5日出生，汉族，住福建省南靖县。
被上诉人（原审被告）：蔡捷，男，1990年12月2日出生，汉族，住福建省龙海市。
原审第三人：兴业银行股份有限公司漳州龙文支行，住所地福建省漳州市龙文区迎宾大道10号锦绣一方小商场D107-108、205-206店面。
负责人：林朝晖，行长。
委托诉讼代理人：高海鹏，男，兴业银行股份有限公司漳州龙文支行职员，住芗城区。
委托诉讼代理人：黄弘，男，兴业银行股份有限公司漳州龙文支行职员，住芗城区。
上诉人林炜因与被上诉人庄汉龙、庄爱燕、蔡捷、原审第三人兴业银行股份有限公司漳州龙文支行（以下简称“兴业龙文支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第8862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林炜及其委托代理人郑志伟，原审第三人兴业龙文支行的委托代理人高海鹏、黄弘到庭参加诉讼。被上诉人庄汉龙、庄爱燕、蔡捷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原判查明，2011年10月10日庄汉龙、庄爱燕以其所有的漳州市芗城区南昌中路21号九龙城X幢X号的房屋为抵押物，向第三人兴业龙文支行贷款400000元，现仍欠贷款本金339483.53元及利息。2015年5月11日庄汉龙、庄爱燕委托蔡捷转让讼争房屋，蔡捷先行支付250000元给庄汉龙、庄爱燕。庄汉龙、庄爱燕的儿子庄杰彬欠林炜190000元，双方协商庄汉龙、庄爱燕将址在漳州市芗城区南昌中路21号九龙城X幢X号房屋转让给林炜。庄汉龙、庄爱燕与林炜于2015年7月2日签订《二手房买卖合同》，合同约定：庄汉龙、庄爱燕将位于漳州市芗城区南昌中路21号九龙城X幢X号房屋按每平方米7200元计价，总售价为人民币898056元卖给林炜。合同签订后，林炜依《二手房买卖合同》和《付款协议》先后付给庄汉龙、庄爱燕的代理人蔡捷首期购房款人民币287419元，抵扣庄杰彬欠款人民币190000元，再支付给庄汉龙、庄爱燕的儿子庄杰彬人民币8137元、54500元、8000元，上述合计林炜已支付购房款548056元，双方约定余款主要用于偿还兴业龙文支行的贷款。经芗城区法院向漳州市房地产交易与权属登记发证中心查询，讼争房屋的权利已被司法机关限定中。
原判认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，本案庄汉龙、庄爱燕向林炜转让已设定抵押权的房屋，未经抵押权人兴业龙文支行同意，转让无效。林炜主张代庄汉龙、庄爱燕偿还贷款，债权人不同意债务转移，林炜的主张不予支持。讼争房屋已设立抵押权，且该房屋的权利已被司法机关限定，林炜主张办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续，于法不符，不予支持。林炜明知受让房屋已设立抵押权，未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同无效，其主张庄汉龙、庄爱燕支付违约金，于法无据，不予支持。本案主要审理房屋买卖合同，兴业龙文支行请求判决庄汉龙、庄爱燕偿还贷款及利息是另一法律关系，其主张应另案处理。庄汉龙、庄爱燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八十四条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告林炜的诉讼请求。案件受理费280元，减半收取140元，由林炜负担。
原审宣判后，林炜不服，向本院提起上诉。
林炜上诉称：原判认定本案《二手房买卖合同》无效没有事实和法律根据。本案《二手房买卖合同》系庄汉龙、庄爱燕与我方的真实意思表示，没有违反法律规定，是真实有效的合同。且讼涉房屋已经于2015年7月18日实际交付我方使用，合同已经实际履行。经过与第三人兴业龙文支行的协商，其也同意我方代庄汉龙、庄爱燕偿还剩余贷款，并同意在贷款还清后解除讼涉房屋的抵押登记手续。综上，请求撤销原判，依法改判。
兴业龙文支行答辩称：根据物权法的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得出让抵押物。林炜与庄汉龙、庄爱燕签订本案《二手房买卖合同》，事先未经过我方同意。如果林炜代为清偿讼涉房屋的按揭贷款，消灭抵押权，我方也没有异议。综上，本案由法院依法裁决。
庄汉龙、庄爱燕、蔡捷未向本院提交答辩意见。
本院查明，除兴业龙文支行表示对庄汉龙、庄爱燕与林炜之间买卖讼涉房屋的过程以及讼涉房屋被司法机关限定权利的事实不清楚外，林炜及兴业龙文支行对原判查明认定的事实无争议，本院对无争议的事实予以确认。
另查明，本案《二手房买卖合同》签订后，案外人庄杰彬已于2015年7月18日将讼涉房屋交付林炜使用。讼涉房屋于2015年8月14日被福建省南靖县人民法院实施查封。
本院认为,关于本案《二手房买卖合同》的效力问题。虽然庄汉龙、庄爱燕与林炜签订本案《二手房买卖合同》时，讼涉房屋已经设定了抵押权，抵押权人为兴业龙文支行。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此，本案《二手房买卖合同》系庄汉龙、庄爱燕与林炜的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。
针对林炜一审提出的请求判令庄汉龙、庄爱燕、蔡捷配合办理提前还贷、配合办理产权变更登记手续及支付违约金的诉讼请求，分析认定如下：林炜请求判令庄汉龙、庄爱燕、蔡捷配合其向兴业龙文支行申请办理提前偿还贷款，解除房屋抵押登记的相关手续。根据本案《二手房买卖合同》第五条的约定，房屋交付后，庄汉龙、庄爱燕须配合向兴业龙文支行申请办理提前偿还借款、解除房屋抵押登记的相关手续。又根据庄汉龙、庄爱燕与蔡捷于2015年5月11日签订的《委托合同》第一条的约定，庄汉龙、庄爱燕委托蔡捷代为向兴业龙文支行还清抵押借款的余款及利息，并办理注销抵押登记手续。因此，蔡捷亦应履行相应的配合协助义务。故林炜的该诉讼请求与合同约定相符，应予支持；林炜请求判令庄汉龙、庄爱燕、蔡捷配合办理将讼涉房屋的房屋所有权和土地使用权过户到林炜名下的变更登记手续。虽然本案《二手房买卖合同》第五条约定，解除抵押手续办理完毕后庄汉龙、庄爱燕应在三日内配合办理将讼涉房屋的房屋所有权和土地使用权过户到林炜名下的变更登记手续，但由于讼涉房屋已经于2015年8月14日被福建省南靖县人民法院实施查封，讼涉房屋的权利已被司法机关限定，上述约定实际上已无法履行，因此，林炜的该诉讼请求不予支持，可由林炜另行向庄汉龙、庄爱燕主张相应的违约责任；林炜请求判令庄汉龙、庄爱燕、蔡捷支付违约金19181元（548056元×0.5‰×70日），因本案《二手房买卖合同》所约定的已付款日万分之五的违约金系逾期交付房屋的违约金，根据本案《二手房买卖合同》及庄汉龙、庄爱燕、案外人庄杰彬与林炜2015年7月2日签订的《付款协议》的约定，讼涉房屋最迟应于《付款协议》签订后三个月内，即2015年10月3日前交付林炜使用，而讼涉房屋已经于2015年7月18日如期交付林炜，庄汉龙、庄爱燕不存在逾期交付房屋的违约行为，故林炜的该诉讼请求没有事实根据，不予支持。
综上，原判对本案《二手房买卖合同》的效力认定不当，应予纠正。林炜的上诉主张部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第8862号民事判决；
二、被上诉人庄汉龙、庄爱燕、蔡捷应于本判决发生法律效力后十日内配合上诉人林炜向原审第三人兴业银行股份有限公司漳州龙文支行申请办理提前偿还借款、解除房屋抵押登记的相关手续。
三、驳回上诉人林炜的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费140元，由上诉人林炜负担40元，由被上诉人庄汉龙、庄爱燕、蔡捷负担100元；二审案件受理费280元，由上诉人林炜负担80元，由被上诉人庄汉龙、庄爱燕、蔡捷负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 黄 兴
二〇一六年九月十三日
书 记 员 黄倩茹
附本判决适用的主要法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。