湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初335号原告：陈怡然，男，1982年6月1日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，。委托诉讼代理人：孙永飞，湖南云天律师事务所律师。被告：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇。法定代表人：邓新强，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾，女，住长沙市望城区，系湖南裕田奥特莱斯置业有限公司职工。原告陈怡然诉被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称“奥莱置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈怡然的委托诉讼代理人孙永飞、被告奥莱置业公司的委托诉讼代理人侯蕾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈怡然向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金257310元（自2014年7月1日起至2017年2月8日止按照合同约定以交付房价款每日万分之二计算），之后违约金计算至修复合格完成交付之日止；2、判令本案诉讼费用及其他与诉讼相关的费用由被告负担。事实与理由：2013年12月13日，原、被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号20110301103），约定由原告购买被告建设的裕田奥莱小镇第P096幢103号房屋，建筑面积225.24平方米，房屋总价款135万元，原告应于合同签订之日支付首期购房款54万元，剩余房款81万元向银行申请贷款，被告应于2014年6月30日前将具备建筑工程已经竣工验收备案并满足合同第九条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到条件的房屋交付原告使用。合同签订后，原告按期向被告支付了购房款，但被告却没有按照合同约定履行相应的义务。根据约定，被告应当在2014年6月30日前向原告交付房屋，同时还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，然而被告却没能按合同约定通知原告验房，提供符合合同约定条件的房屋给原告使用。2015年7月11日，原告自行前去验房，发现多处质量问题，要求找专业的验房机构验房，同时要求被告整改，但时至今日被告也没有整改完成，再次通知原告验房。根据合同第十条约定，出卖人因房屋质量问题影响买受人正常使用的，出卖人应当负责修复，因此产生的逾期交房责任由出卖人承担。基于此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。被告奥莱置业公司辩称，奥莱置业公司认可存在逾期交房的行为，但是对违约金的计算时间有疑义，应该计算至符合交付条件的时候为止。根据双方签订的购房合同，案涉房屋已经达到了合同第八条、第九条约定的条件，原告计算违约金至2017年2月8日是不合理的。庭审结束后，奥莱置业公司向本院补充提交了一份书面答辩状，称原告提交了两张销售不动产统一发票共计54万元，仅能看出原告支付了部分款项，不能达到其证明目的，而房屋验收交接表仅能证明原告对房屋质量存在一些意见，不能证明房屋达不到交付条件，反而证明奥莱置业公司一直在积极配合原告。原告陈怡然围绕诉讼请求依法提交了长沙市望城区商品房买卖合同、湖南省物业专项维修资金专用收据、税收缴款书、完税证明、借款合同、销售不动产统一发票、房屋验收交接表、验房报告等证据予以佐证，被告奥莱置业公司当庭表示对上述证据均无异议，本院经审核后认为上述证据能够证明本案的基本事实，均予以采信。庭审结束后，原告根据庭审过程中的释明及要求，向本院补充提交了一份中国建设银行个人活期账户交易明细及附件作为借款合同的补充说明，用以证明其已经办理银行按揭贷款且相应贷款已经发放，原告也一直依照借款合同约定偿还贷款的基本事实，本院经审核后认为，该组补充文件能够与借款合同相互印证，证明原告已经通过支付首付房款及银行按揭贷款的方式支付了全部购房款项，故予以采信。根据上述有效证据及原、被告的当庭陈述，本院查明的事实如下：2013年12月13日，原告陈怡然与被告奥莱置业公司签订了一份合同编号为20110301103号的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定由陈怡然购买奥莱置业公司开发的位于长沙市望城区高塘岭镇裕田·奥莱小镇第P096幢103号房屋，总价款为135万元，建筑面积225.24平方米。双方约定：1、关于付款方式及期限，买受人以银行按揭贷款方式付款，在2013年12月13日支付首期房款（含定金）54万元，剩余房款81万元向中国工商银行望城支行申请贷款支付；2、关于交付时间及条件，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付已经竣工验收备案且项目内相关设施、设备均已达到条件的房屋，该商品房为住宅的，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；3、关于交接手续，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的七日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人应当在收到书面通知后七日内办理该商品房的交接手续，查验该商品房时，买受人对除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷（包括渗漏、脱落、空鼓开裂、起砂等）提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿；4、关于逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过150日的，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过150日的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，双方还就买受人逾期付款违约责任、规划设计变更、房屋质量保修等内容进行了详细约定。合同签订后，陈怡然即向奥莱置业公司支付了首期购房款54万元，并于2014年9月29日与中国建设银行湖南省分行签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款81万元用以支付剩余购房款，奥莱置业公司分别于2013年12月13日、2014年9月26日向陈怡然开具一份销售不动产统一发票，确认收到陈怡然支付的首期购房款共计54万元。2015年7月11日，陈怡然前去验房，发现所购买的商品房存在多处质量瑕疵，并与长沙裕田奥莱物业管理有限公司签订一份房屋验收交接表，载明其发现的问题并要求整改。2017年1月8日，陈怡然再次前去验房，发现所购买的商品房仍存在质量瑕疵。2017年2月9日，陈怡然委托长沙市芙蓉区小李飞刀工程项目管理有限公司出具一份书面《验房报告》，对案涉房屋进行检测，发现墙地面、门窗、给排水等均存在不同程度的质量瑕疵，达不到合同约定的交房条件。之后，该商品房因质量瑕疵一直未能解决尚未交付，陈怡然经与奥莱置业公司协商未果，故而成诉。本院认为，原告陈怡然与被告奥莱置业公司签订的书面《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方经过充分协商后达成，是真实意思表示，合法有效，双方均应当严格依照合同约定履行各自的义务。商品房买卖合同签订后，陈怡然已经按照合同约定支付全部购房款，但奥莱置业公司并未能在合同约定的期限届满前交付符合条件的房屋，其逾期交房行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。双方约定的交付时间为2014年6月30日，截至陈怡然向本院提起诉讼之日（2017年2月21日），奥莱置业公司仍未能向陈怡然交付房屋，逾期时间长达两年多，则根据合同约定，奥莱置业公司应当承担自逾期交付之日起至实际交付之日止按照万分之二的标准计算的逾期交房违约金。自2014年7月1日起，以陈怡然已经实际交付的房款135万元为基数，按照每日万分之二的标准计算至2017年2月8日止的违约金为257580元（135万元×0.2‰/天×954天），陈怡然主张257310元，视为对自身权益的处置，本院予以认可；2017年2月9日至实际交付之日的违约金仍按照上述标准计算。奥莱置业公司称案涉房屋早已竣工验收，足以证明案涉房屋已达到合同约定的交付条件，根据本院查明的事实，陈怡然两次前往验房时均发现案涉房屋存在质量瑕疵，物业管理公司也予以确认，之后也委托验房机构进行了检测，确定案涉房屋无法交付，因此奥莱置业公司的该项主张与本案已查明事实不符，且并无相关证据加以佐证，本院不予采纳。奥莱置业公司称陈怡然提交两张销售不动产统一发票共计54万元，仅能看出陈怡然支付了部分款项，不能达到其证明目的，本院认为，陈怡然向本院提交了按揭贷款合同，且经庭审释明于庭后提交了房贷偿还记录，能够证实其已经根据合同约定支付了房款，而开具发票的义务在于奥莱置业公司，其未能及时向买受人开具发票，不能直接推定为买受人未全额支付房款，故该项意见本院不予采纳。综上所述，原告陈怡然要求被告奥莱置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求成立，本院予以支持；要求奥莱置业公司承担其他与诉讼相关费用的诉讼请求，但并未提交相应证据证实何种费用以及费用的具体数额，其主张并不明确，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈怡然截至2017年2月8日止的逾期交房违约金257310元，2017年2月9日至实际交付之日的逾期交房违约金仍按照双方合同约定的标准计付；二、驳回原告陈怡然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5160元，因适用简易程序审理减半收取计2580元，由被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  殷兵兵二〇一七年三月三十日代理书记员  肖 娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。