南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第2678号
原告南京广电集团文化地产投资有限责任公司，住所地本市秦淮区白下路358号广电大厦1812室。
法定代表人周天江，执行董事。
委托代理人任重，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人彭月辉，江苏圣典律师事务所律师。
被告南京天寿保健用品有限公司，住所地本市秦淮区延龄巷50号。
法定代表人王春鸣，总经理。
原告南京广电集团文化地产投资有限责任公司（以下简称广电集团）与被告南京天寿保健用品有限公司（以下简称天寿保健）房屋租赁合同纠纷一案，原告广电集团于2015年5月18日向本院起诉，本院于同日立案受理。本院依法组成合议庭于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告广电集团的委托代理人任重、彭月辉，被告天寿保健的法定代表人王春鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广电集团诉称，原告于2014年5月19日与被告天寿保健签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于本市秦淮区延龄巷50号内的门面房5和门面房5-1出租给被告天寿保健，租期自2014年3月11日至2014年12月31日，租金3398元／月。租赁期满，被告天寿保健应如期返还房屋，逾期不还的，每逾期一天，被告天寿保健应按向原告交纳月租金10%的违约金。被告天寿保健若转租，需征得原告书面同意，但在租赁期内，被告天寿保健未经原告书面同意，将承租的延龄巷50号内的门面房5转租给被告陈敏杰（原告已另行起诉）。合同到期后，原告曾多次多次通知被告租赁期满不再续租，但两被告无故拒绝迁让。并拒绝交纳2014年10月1日至2014年12月31日的房租，至今被告仍占用原告房屋拒不迁让，为维护原告合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、被告天寿保健立即迁出本市秦淮区延龄巷50号门面5-1房屋；2、被告天寿保健向原告支付2014年10月1日至2014年12月31日的房租10194元；3、判令被告天寿保健向原告支付自2015年1月1日至2015年5月31日的房屋占用费16990元及违约金51309.8元及2015年5月31日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费及违约金；4、被告天寿保健承担本案的诉讼费。
被告天寿保健辩称，被告天寿保健从2001年5月开始承租使用延龄巷50号5-1房屋，延龄巷50号的门面房屋原系电台自行车棚，是违建，并不在原告提供的产权证范围之内，共有10多家租赁户，原来由广电集团下属后勤公司管理，并由后勤公司与承租人签订合同，由于后勤负责人因贪污被查后，延龄巷50号不再由后勤管理，改由原告管理。原告于2014年4月和所有承租人重新签订了合同，被告是2014年5月19日与原告签订了合同，期限只有9个月。同年6月份，被告重新装修，原告当时未告知或提示被告要对房屋改建，9月10日通知被告天寿保健搬迁，实际上就是觉得被告租金太低，要重新招商。2015年1月29日，原告对房屋停水停电，导致被告天寿保健无法经营，被告天寿保健受到巨大损失。原告也从来没有开具正规的租赁发票，存在偷税漏税的问题。3月23日原告对屋顶进行了毁灭性的破坏，被告自此无法经营，对被告的生意和货物带来了极大的损害，原告应当退还14年房租。
经审理查明，本市秦淮区延龄巷50号的产权人系南京广电物业管理有限公司（以下简称广电物业）。2014年，广电物业将延龄巷50号全部房产，其中有房产证的总建筑面积为2745.41平方米，无房产证的临时建筑总建筑面积为1233平方米，委托给原告进行统一策划、装修、管理和运营，委托经营管理合作期限自2014年1月1日至2033年12月31日。2014年5月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将延龄巷50号门面5和5-1出租给乙方，使用面积40.887平方米，房屋用途为商铺；租期自2014年3月11日至2014年12月31日，租金为3398元／月；乙方不得擅自将租赁物全部或部分转租、转借他人或与他人调换使用，乙方若需转租，须事先经甲方书面同意，转租合同的终止日期不得超过本合同终止日期。2014年9月9日，原告通知各承租户，因延龄巷50号房产年久失修，为改造维修，租赁合同到期后，原告不再续租。2014年11月4日、12月18日，原告两次发函要求承租户及时办理退房手续并腾空房屋。被告称未收到上述材料，但知晓相关内容。2015年1月26日，原告通知各商户将于2015年1月29日开展停电检修线路和更换相关器材工作，如因停电造成的经营等一切损失与原告无关。2014年12月12日，原告（甲方）与南京峥嵘岁月餐饮有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将延龄巷50号房屋西楼一层、二层房屋租赁给乙方，甲方拟于2015年1月9日向乙方交付该房屋，租期自2015年4月1日至2020年3月31日，租金为144000元／月；乙方应于2015年4月1日前支付首期租金432000元。2015年3月11日，原告在房屋所在地张贴告示，称定于2015年3月18日开始对沿街门面房实施屋面维修工作，要求承租户迅速办理退房手续并提前搬空各自物品。因被告未腾空并交出诉争房屋，且未缴纳2014年10月1日之后的房屋租金，原告诉至本院要求处理。庭审中，因原告在诉被告的另一个案件中已主张损失，原告表示本案不再重复主张损失。
另查明，被告天寿保健自2001年开始自广电物业处承租使用延龄巷50号门面房屋。2015年1月29日，原告对延龄巷50号门面房5和5-1断水断电。被告称2015年3月原告对上述房屋进行了破坏，房屋已经不能使用，后又于2015年7月29日向本院反映，原告已经找了施工队，在房屋周边搭建了围挡，其无法进入房屋。本院遂于当日至现场进行了查看，诉争房屋为搭建在楼房主体外沿街的简易门面房，整个延龄巷50号门面房屋外围均设置了围挡，无法正常进入上述房屋，施工人员表示系原告要求对房屋进行修缮。从楼上向下查看，屋顶系用简单的石棉瓦遮盖，且部分坍塌有破洞，无法正常使用。现场房屋状况与被告提供的照片及庭审陈述一致。原告未能提供本案涉及的房屋为合法建筑的手续。
以上事实，有《房屋租赁合同》、房屋权属证书、《委托经营管理合作协议书》、《关于再次对延龄巷50号房产整体改造维修的告知函》、《关于第三次对延龄巷50号房产整体改造维修的告知函》紧急通知、租赁合同、照片及当事人陈述等予以证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，原告将延龄巷50号5-1的门面房出租给被告天寿保健，原告提供了延龄巷50号的房屋权属证书，但从现场勘验情况看，门面房5-1搭建于主体楼房的墙体侧面，与正规建设的房屋有明显区别，原告也未提供合法建筑手续，故本院认为原告与被告天寿保健签订的房屋租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，但在本案中，原告于2015年1月29日对房屋断电，之后屋顶破损，房屋已经不具备正常使用条件，经本院现场勘验，围挡施工也导致被告无法进入房屋，房屋已经空置无物，故本院认定被告已经对门面房5-1失去实际控制的权利，门面房5-1实际在原告控制之下，原告要求被告返还房屋无事实依据，本院不予支持。因租赁合同无效，被告应当参照合同约定的标准支付使用诉争房屋的使用费，但原告于2015年1月29日断电后，房屋已无法正常使用，故原告要求判令被告天寿保健向原告支付自2015年1月29日后至房屋实际返还之日止的房屋使用费及违约金，本院不予支持。对原告要求被告支付2014年10月1日至2014年12月31日的房屋使用费10194元及对于原告要求被告支付自2015年1月1日起至2015年1月28日的房屋使用费（3398元÷31天×28天=3069元）的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告于本判决生效之日起十日内给付原告2014年10月1日至2015年1月28日的房屋使用费13263元。
二、驳回原告南京广电集团文化地产投资有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费8545元，由原告南京广电集团文化地产投资有限责任公司负担8415元，被告负担130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76））
审 判 长 周 晓
人民陪审员 戴同秀
人民陪审员 于月华
二〇一五年十月二十八日
见习书记员 王菊欣