四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1617号
上诉人（原审被告）：成都森宇实业集团有限公司。住所地：四川省双流县东升街道棠湖西路一段*号。
法定代表人：万忠宇，董事长。
委托代理人：王靖财，四川顺泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张秀华，女。
被上诉人（原审原告）：唐松林，男。
委托代理人：尹文兵，四川法典律师事务所律师。
上诉人成都森宇实业集团有限公司（以下简称森宇公司）与被上诉人张秀华、唐松林商品房预售合同纠纷一案，因森宇公司不服四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第4709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人森宇公司的委托代理人王靖财，被上诉人张秀华、唐松林的委托代理人尹文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：张秀华、唐松林与森宇公司于2009年6月10日签订《商品房买卖合同》。依照合同约定，张秀华、唐松林购买森宇公司开发位于华阳街道南湖西路175号7栋1单元2803号，建筑面积78.53㎡，房屋总价款40.8万元的商品房一套，该房应于2011年10月29日前向张秀华、唐松林交付。同时合同第十九条关于产权登记约定：（一）初始登记，出卖人应在2012年10月29日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；（二）转移登记，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：终止合同，出卖人按总房款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，张秀华、唐松林向森宇公司支付了购房款（其中首付12.3万元、按揭支付28.5万元）。2012年1月1日，张秀华、唐松林、森宇公司完成交、接房手续。2012年7月6日森宇公司取得商品房所在楼栋的初始登记，2013年6月20日取得该房屋转移登记（办理了分户产权证）。
张秀华、唐松林于2013年10月11日起诉至原审法院，请求判令森宇公司支付未按约定办理房屋产权证书的违约金8160元。
以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、房屋所有权证、房屋初始登记表等证据及原、森宇公司双方的一致陈述在卷佐证。
原审法院认为，张秀华、唐松林与森宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的，合同内容是双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，该合同合法有效，张秀华、唐松林、森宇公司应当按照约定履行自己的合同义务。关于本案争议的主要焦点：1.森宇公司是否承担逾期办理房屋分户产权证的违约责任，因合同约定森宇公司接受张秀华、唐松林的委托在交房后365日，即2013年1月1日前取得房屋分户产权证，而森宇公司实际取得房屋分户产权证的时间为2013年6月20日，森宇公司逾期办理房屋分户产权证。对此原审法院认为，因森宇公司并非房屋产权登记部门，森宇公司在买卖合同中对房屋分户产权证办理只具有协助义务，而张秀华、唐松林委托森宇公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，森宇公司在2012年7月6日取得商品房所在楼栋初始登记后，应及时将代收办理房产转移登记的相关资料向房屋登记部门提交，并在约定期限内取得房屋分户产权证。由于森宇公司在庭审中未充分举证证明其向房屋产权登记部门提交办证所需资料的时间，因此森宇公司不能证明其按时履行了自己的协助义务，导致逾期取得房屋分户产权证的责任不在森宇公司，故森宇公司应当承担违约责任。2.关于违约金的数额，双方约定迟延取得房产证的违约责任为终止合同，并由森宇公司按照购房款总金额2%的支付违约金。但从实际情况来看，现张秀华、唐松林、森宇公司已履行了合同的主要义务，且森宇公司已为张秀华、唐松林办理了房产证，双方选择继续履行合同，张秀华、唐松林现诉请违约金按照终止合同的约定支付购房款2%的违约金，森宇公司抗辩违约金过高，要求调整。张秀华、唐松林在庭审中也未举证证明其因森宇公司逾期办证产生的实际损失，因此原审法院认为张秀华、唐松林请求按购房款的2%支付违约金明显过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对张秀华、唐松林主张因森宇公司逾期办证违约应向张秀华、唐松林支付违约金酌情调整为2448元（408000元×2%×30%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决：一、森宇公司在判决生效后三日内将房屋所有权证书原件交付张秀华、唐松林；二、森宇公司在判决生效后五日内支付张秀华、唐松林逾期办证违约金2448元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费25元，由森宇公司负担。
宣判后，森宇公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，其主要理由是：1.上诉人受被上诉人的委托，在取得商品房初始登记后已着手办理房屋分户产权登记工作，同时向相关部门申报。未在约定时限内办理分户产权证的原因是登记部门的问题，责任不在上诉人。2.上诉人为被上诉人办理案涉房屋产权系无偿委托，也不存在故意或重大过失，根据合同法第四百零六条之规定，上诉人不应就迟延为被上诉人办理分户产权证承担违约责任。3.即使上诉人需对被上诉人迟延取得房屋产权证承担违约责任，因被上诉人并未因该迟延取得房屋产权证遭受任何损失，故上诉人无需向被上诉人进行任何赔偿。
被上诉人张秀华、唐松林答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为森宇公司是否应承担迟延办理房屋产权证的违约责任，现评判如下：
一、案涉房屋未能按合同约定时间办理房屋所有权证是否森宇公司的责任。本案中，根据双方合同约定，如因森宇公司原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，森宇公司应当承担违约责任。案涉房屋的交付时间为2012年1月1日，2013年6月20日买受人取得房屋所有权证书，已超过合同约定期限。森宇公司主张办证迟延系政府职能部门所致，森宇公司应当对其主张提供相应的证据予以证明，但一二审诉讼中，森宇公司均未提供充分证据予以证明，故本院对森宇公司的该主张不予支持。
二、森宇公司办理房产证是否基于委托合同关系。森宇公司认为其为被上诉人办理案涉房屋产权，双方系无偿委托关系，根据合同法第四百零六条，因其不存在故意或重大过失，故不应承担违约责任。本院认为，森宇公司作为案涉房屋的出卖人，根据合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”之规定，其义务不仅有交付案涉房屋，还包括转移房屋的所有权。森宇公司办理产权转移登记的义务属于买卖合同的义务，并非与买受人产生了新的委托合同关系，故不适用委托合同的规定。
三、违约金与损失的关系。森宇公司认为即使其逾期办证，但因被上诉人不存在任何损失，故森宇公司也无需支付违约金。本院认为，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上述规定表明违约方违约就应当承担违约责任，违约责任兼具补偿性和惩罚性，法院在对违约金进行调整时，只是以损失为基础，但还应综合其他因素考虑，故没有损失并非违约方不承担违约责任的理由。
综上，森宇公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费50元，由成都森宇实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐云国
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一四年四月三日
书 记 员 龙春光