浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终929号上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州市萧山区总工会，住所地杭州市萧山区新塘街道通惠中路128号。统一社会信用代码：133301095021058737。负责人：王斌。委托诉讼代理人：邵蕙菁、司学军，浙江劳动律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州萧山新塘金牛堂商务酒店，住所地杭州市萧山区新塘街道通惠中路***号。统一社会信用代码：92330109MA28L2C20U。经营者：何燕华，女，1976年8月4日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人：华国虎，男，1974年1月14日出生，汉族，住杭州市萧山区。系该酒店工作人员。委托诉讼代理人：张晓莹，浙江昂迈律师事务所律师。上诉人杭州市萧山区总工会（以下简称萧山总工会）因与被上诉人杭州萧山新塘金牛堂商务酒店（以下简称金牛堂酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初16015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年3月19日，金牛堂酒店通过竞拍取得位于萧山区房屋为期10年的租赁使用权及价值2130784.8元的装饰设备。《拍卖注意事项》第八条第8款约定：“金牛堂酒店承租后，经营的所有项目须办理好相关经营证照，包括工商、税务、卫生、环保治安、消防、城建等一切许可手续，并有买受人自行办理，费用自负，委托人予以配合。”同日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：“金牛堂酒店承租萧山总工会位于萧山区房屋用于开设商务型酒店，包括餐饮、住宿、足浴、棋牌等服务业；标的具体为：共4层，总面积约4730平方米，其中一楼456平方米，主楼(朝南)2-3层2033平方米，副楼(面向通惠路)2.4层2241平方米。租赁期限10年，自2015年6月20日起至2025年6月19日止。前五年租金为每年1055000元，后五年租金为每年1086650元。萧山总工会交付标的超出双方约定的延迟交付期限，每日应向金牛堂酒店支付按第一年应付租金的千分之一的违约金。”后萧山总工会交付案涉房屋钥匙，然案涉房屋长期贴有封条，消防设施不齐全且无法办理营业手续，金牛堂酒店始终未实际入住并占有使用案涉房屋。同年5月9日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，对租金及装饰设备费的支付时间、合同租赁期限等进行了重新约定，并约定：“按要求如需新增消防设施，萧山总工会同意增设，具体位置视情况协商决定。”房屋租赁合同签订后，金牛堂酒店向有关部门申请办理酒店营业相关手续，经有关部门告知后，金牛堂酒店向萧山总工会出具申报手续所需材料清单，要求萧山总工会提供建设工程规划许可证明文件复印件、所在建筑的建筑合法性文件复印件、原工程平面图复印件、符合房屋建筑验收合格证明文件等证明材料，而萧山总工会仅能提供房产证、土地使用证等材料，其余材料不能提供。后金牛堂酒店向杭州警诚消防检测有限公司申请就案涉房屋进行消防设施年度检测，同年9月18日，该公司出具《检测报告》，上述报告认定：“案涉房屋主控项目共18项，其中合格10项，不合格8项，一般项目共14项，其中合格9项，不合格5项。”双方房屋租赁合同存续期间，金牛堂酒店多次通过口头及书面形式要求萧山总工会交付通过消防、排污验收符合双方合同约定用途的房屋，并提供相应的房屋用途证明文件。萧山总工会对消防设施进行了部分整改，然并未整改完毕，也始终未提供办理手续所需的相关书面证明材料。原审另查明，金牛堂酒店分别于2015年3月18日支付萧山总工会租金1000000元（保证金转租金），同年4月20日支付萧山总工会租金55000元及拍卖佣金52750元，2016年1月18日支付萧山总工会装饰设备费1000000元，同年6月29日支付保证金200000元，同年7月1日支付萧山总工会装饰设备费700000元，同年7月27日向萧山总工会支付了装饰设备费430784.8元。金牛堂酒店诉至原审法院，请求判令：1.依法解除房屋租赁合同；2.萧山总工会返还前期投入的装饰设备费2130784元，拍卖佣金52750元及上述款项自金牛堂酒店支付之日起至萧山总工会实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；3.萧山总工会返还第一年租金1055000元，退还履约保证金200000元及上述款项自金牛堂酒店支付之日起至萧山总工会实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；4.萧山总工会补偿酒店员工工资517709元(截止至2017年8月31日止)，员工养老保险费另算；5.萧山总工会赔偿门庭装修费109000元；6.萧山总工会支付自2015年10月1日起至实际付清之日止按每日违约金1050元计算的违约金；7.萧山总工会赔偿房顶面美化费15600元及搬迁费15000元；8.萧山总工会承担本案诉讼费、律师费、评估费、鉴定费等与诉讼相关费用。萧山总工会提起反诉，请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.金牛堂酒店支付萧山总工会第二年房屋租金1055000元及至实际腾退之日止的房屋租金；3.金牛堂酒店支付萧山总工会违约金1226965元（违约金暂计算至2017年9月30日，2017年10月1日之后的违约金另行计算）；4.金牛堂酒店腾退涉案房屋。原审法院认为：金牛堂酒店与萧山总工会之间的房屋租赁合同依法成立并有效，双方均应按约履行合同。本案的争议焦点为案涉房屋消防设备的整改义务及提供办理相关营业手续所需证明文件的提供义务是否为萧山总工会。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，双方于房屋租赁合同中明确约定案涉房屋的用途为商务类酒店，金牛堂酒店亦为购买案涉酒店的设施设备支付了装饰设备费2130784元，基于合同目的及金牛堂酒店已支付萧山总工会装饰设备对价等事实，金牛堂酒店有理由相信并要求萧山总工会提供的房屋符合消防安全标准、消防设施齐备，且双方于2015年5月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》第5条约定：“按要求如需新增消防设施，萧山总工会同意增设，具体位置视情况决定。”按照上述约定，案涉房屋新增消防设施义务应由萧山总工会承担，而萧山总工会未向金牛堂酒店提供符合消防安全标准的房屋，事后也未完成整改消防设施的合同义务，萧山总工会的行为违反了双方合同约定。关于办理手续所需证明文件，案涉房屋的《拍卖注意事项》第八条第8款规定：“金牛堂酒店承租后，经营的所有项目须办理好相关经营证照，包括工商、税务、卫生、环保治安、消防、城建等一切许可手续，并有买受人自行办理，费用自负，委托人予以配合。”萧山总工会作为房屋出租人无论基于合同约定、交易习惯以及文件保管的客观事实，均应履行配合金牛堂酒店办理相关许可手续的合同义务。现经查，金牛堂酒店在双方房屋租赁合同签订后即向有关部门申请办理相关手续，并告知萧山总工会需向金牛堂酒店提供建设工程规划许可证明文件复印件、所在建筑的建筑合法性文件复印件、原工程平面图复印件、符合房屋建筑验收合格证明文件等证明材料，而萧山总工会仅能提供房产证、土地使用证等材料，其余材料未予提交。萧山总工会的上述行为已构成违约，也导致案涉房屋不能办理消防验收等手续，进而无法实现合同目的。萧山总工会辩称案涉房屋于2006年通过了消防验收手续，然不同年份的消防验收手续所需证明文件并不相同亦属正常，上述事实不能证明案涉房屋现在即可以办理相关手续，也不能免除其配合办理相关手续的义务。综上，案涉房屋无法办理相关手续的原因在于萧山总工会不能提供相应证明文件，故萧山总工会的答辩意见不予采纳。综上，金牛堂酒店承租案涉房屋不能达到经营商务酒店的目的，故金牛堂酒店有权与萧山总工会解除房屋租赁合同。双方合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失赔偿。因金牛堂酒店并未实际经营案涉房屋，并未实现也无法实现合同目的，故金牛堂酒店有权要求萧山总工会返还装饰设备费2130784元、第一年租金1055000元、保证金200000元。拍卖佣金52750元系金牛堂酒店合理损失，萧山总工会应当向金牛堂酒店支付。金牛堂酒店要求萧山总工会支付上述款项的利息损失，该利息损失应属于违约金性质，将其利息损失纳入违约金一并审查。金牛堂酒店要求萧山总工会补偿酒店员工工资517709元，因金牛堂酒店未举证证明该款项的真实性及必要性，故不予支持。金牛堂酒店要求萧山总工会赔偿门庭装修费109000元、房顶美化费15600元、搬迁费15000元，因金牛堂酒店上述费用的产生主要基于G20城市形象美化的公共需要及酒店改造的自身目的，系金牛堂酒店自主施工，且金牛堂酒店未提供相关装修合同及发票，故不予支持。金牛堂酒店主张萧山总工会支付自2015年10月1日起至实际付清之日止按每日违约金1050元计算的违约金，关于金牛堂酒店的违约金主张，虽双方房屋租赁合同第十三条第13．2款约定：“萧山总工会交付标的超出双方约定的延迟交付期限，每日应向金牛堂酒店支付按第一年应付租金的千分之一的违约金。”然双方情形并不完全适用于上述约定，因案涉房屋系交付瑕疵，且金牛堂酒店在房屋租赁合同存续期间内，未及时与萧山总工会解除房屋租赁合同，故金牛堂酒店诉请的违约金存在扩大损失部分。综上，依据当事人过错程度及合同履行的情况，考虑到金牛堂酒店的实际损失，酌情认定违约金为年租金1055000元的20%，即211000元。金牛堂酒店诉请的利息损失亦属于违约金，包含于上述款项范围内，不予另行支持。金牛堂酒店要求萧山总工会支付律师费，依据不足，不予支持。萧山总工会反诉要求解除房屋租赁合同并由金牛堂酒店支付违约金，因萧山总工会系违约方，故无权要求解除合同并支付违约金。萧山总工会反诉要求金牛堂酒店支付第二年租金及至实际腾退之日止的租金，因萧山总工会违约在先，且案涉房屋长期贴有封条，导致案涉房屋并未由金牛堂酒店实际占有使用，金牛堂酒店未取得承租利益，故无需支付租金。萧山总工会反诉要求金牛堂酒店腾退房屋，因案涉房屋装饰设备费应由萧山总工会返还金牛堂酒店，房屋设施设备也即归属萧山总工会所有，金牛堂酒店并未实际占有使用案涉房屋，故金牛堂酒店不存在腾退义务。综上，金牛堂酒店合理部分的诉讼请求，予以支持。萧山总工会的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2017年12月15日判决：一、金牛堂酒店与萧山总工会签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于判决生效之日解除；二、萧山总工会在判决生效之日起十日内返还金牛堂酒店装饰设备费2130784元、租金1055000元、保证金200000元，支付拍卖佣金52750元，以上合计3438534元；三、萧山总工会在判决生效之日起十日内支付金牛堂酒店违约金211000元；四、驳回金牛堂酒店的其余诉讼请求；五、驳回萧山总工会的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45446元，减半收取22723元；反诉案件受理费25056元，减半收取12528元，以上合计35251元，由金牛堂酒店负担4725元，由萧山总工会负担30526元。宣判后，萧山总工会不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，适用法律不当。一、原审法院认为“案涉房屋长期贴有封条，消防设施不齐全且无法办理营业手续，金牛堂酒店始终未实际入住并占有使用案涉房屋”，是对事实的错误认定。双方签订《房屋租赁合同》后，萧山总工会便将案涉房屋的所有钥匙交给金牛堂酒店，金牛堂酒店可以自由进出并占有使用所有案涉房屋。金牛堂酒店是否入住并占有使用案涉房屋系金牛堂酒店权利的自主行使，与萧山总工会无关。本案中，金牛堂酒店曾单方向杭州警诚消防检测有限公司申请就案涉房屋进行消防设施年度检测。如果案涉房屋贴有封条，金牛堂酒店没有实际占有案涉房屋，杭州警诚消防检测有限公司是无法进入案涉房屋进行相关检测的，这也可证明金牛堂酒店可以自主占有使用案涉房屋。二、案涉房屋消防、证照办理等责任应由金牛堂酒店负责，非萧山总工会的义务。1.《房屋租赁合同》虽然对租赁用途约定为商务类酒店，但并不能认为萧山总工会应提供完全具备酒店开业相关条件的房屋。萧山总工会只需提供合同约定的符合建筑质量标准的房屋即可。商务酒店经营需要的消防、装修以及相关证照的办理等，应由金牛堂酒店根据实际经营情况自主进行。《房屋租赁合同》第九条特别约定，“乙方在租赁经营期间对食品卫生、治安、消防、劳动安全等承担全部法律责任”。《房屋租赁消防安全协议》第一条也约定，租赁范围内的消防安全管理责任由乙方承担；第二条乙方义务第七项约定，乙方应“按消防主管部门规定和要求，自费配置相应、适用的各种消防器材、器具。”另外，《拍卖注意事项》第八条第八项规定“买受人承租后，经营的所有项目须办理好相关经营证照，包括工商、税务、卫生、环保、治安、消防、城建等一切许可手续，并由买受人自行办理。费用自负，委托人配合”。从上述约定及规定可看出消防等责任应由金牛堂酒店自行负责，萧山总工会不承担相关责任。2.原审法院认为，金牛堂酒店经有关部门告知后，要求萧山总工会提供建设工程规划许可证明文件复印件、所在建筑的建筑合法性文件复印件、原工程平面图复印件等材料，而萧山总工会除房产证、土地使用证等材料外未向金牛堂酒店提供其余材料，这完全不符合客观事实。事实上，金牛堂酒店从未要求萧山总工会提供建设工程规划许可证明、所在建筑的建筑合法性文件复印件、原工程平面图复印件等材料，这可从金牛堂酒店向萧山总工会发出的函件得到印证。如果萧山总工会拒绝提供相关材料，金牛堂酒店一般会在相关函件中提出要求，但相关函件中从未提及。不可否认，双方对增设改造消防设施及消防责任等方面存在重大争议，也就此争议进行过多次沟通，但从来不存在金牛堂酒店要求萧山总工会提供建设工程规划许可证明、所在建筑的建筑合法性文件复印件、原工程平面图复印件等材料，而萧山总工会拒绝提供的情况。三、原审法院对《房屋租赁合同补充协议》第5条的认定不符合客观事实。原审法院认为，按照双方于2015年5月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》第5条约定：“按要求如需新增消防设施，甲方同意增设。具体位置视情况协商决定。”案涉房屋新增消防设施义务应由萧山总工会承担。原审法院根据上述约定认为案涉房屋新增消防设施义务应由萧山总工会承担，不符合客观事实。该约定仅仅表明消防设施新增应经萧山总工会同意，与房屋装修应由萧山总工会同意为同一概念。双方签订的《房屋租赁合同》第八条约定，乙方对标的的装修方案，事先应经甲方书面同意后才能施工。因此，萧山总工会同意新增消防设施后，应由金牛堂酒店根据具体情况施工并承担相应费用。事实上，双方对《房屋租赁合同补充协议》第5条的约定，主要是针对增设楼梯而不是所有的消防设施，否则也不会出现“具体位置视情况协商确定”的表述。如果该补充协议是对整个案涉房屋消防的约定，从本案来讲，应该是在2015年9月18日《建筑消防设施年度检测报告》之后，为解决相关报告中消防问题而进行的约定，但《房屋租赁合同补充协议》是在2015年5月9日即《建筑消防设施年度检测报告》之前签订的。因此，《房屋租赁合同补充协议》第5条约定主要是针对增设楼梯的情况是符合客观事实的。综上，并不能因为《房屋租赁合同补充协议》第5条的约定便认为增设消防设施的义务由萧山总工会承担。四、金牛堂酒店承租并在案涉房屋中合法经营近十年，案涉房屋从未存在不符合开办商务酒店消防及其他条件的情形。金牛堂酒店自2006年起就与萧山总工会形成案涉房屋的租赁关系，2006年12月成立起便在案涉房屋内经营商务酒店。金牛堂酒店成立时，经金牛堂酒店申请，消防部门实地检验，案涉房屋通过了经营商务酒店的消防验收。金牛堂酒店领取商务酒店的营业执照后，便在案涉房屋内进行经营。金牛堂酒店近十年的合法经营，足以证明案涉房屋符合包括消防条件在内所有商务酒店需要的相关条件，且经营所需消防设施等均是金牛堂酒店自行安装。案涉房屋于2014年进行拍租，是因为金牛堂酒店未交纳房屋租金，导致提前解除租赁关系。但在案涉房屋进行公开拍租时又由金牛堂酒店取得了租赁权。如果案涉房屋真如原审法院认定的不具备开设酒店所需条件，那么比萧山总工会更清楚房屋情况和开设酒店所需条件的金牛堂酒店又怎么可能来参加公开拍租？可见，金牛堂酒店参加拍租的行为足以说明金牛堂酒店对装修的案涉房屋能通过消防验收是无异议的，所以才会接受《拍卖注意事项》第八条第八项“买受人承租后，经营的所有项目须办理好相关经营证照，包括工商、税务、卫生、环保、治安、消防、城建等一切许可手续，并由买受人自行办理。费用自负，委托人配合”的规定来参加拍租。案涉房屋从2006年交付金牛堂酒店起，就由金牛堂酒店为开设酒店进行装修和使用，进行拍租时也从未进行过改变(包括消防设施等)。原审法院撇开上述事实，孤立地来审理萧山总工会与金牛堂酒店之间的后一个租赁关系，显然不能客观地了解事实，从而导致了认定案件事实错误。五、原审法院判决萧山总工会返还金牛堂酒店装饰设备费没有事实依据，且缺乏合理性，并有违公平原则。本案所涉的213万余元的装饰设备费，原本系金牛堂酒店自2006年起为经营商务酒店在案涉房屋进行的相关装饰设备投入，该部分装饰设备的所有权一直为金牛堂酒店所拥有，只是为了拍租规程而在程序上进行了相关处理。因此，对于装饰设备费萧山总工会不存在返还的问题，而应由金牛堂酒店在租赁合同解除后及时拆除，这不仅体现公平原则更符合本案的真实情况。房屋租赁合同因金牛堂酒店拖欠房屋租金的违约行为而解除，其对自身的损失应自行承担，不存在萧山总工会返还装饰设备费的问题。对于相关装修装饰，金牛堂酒店可在不损坏房屋的前提下自行拆除。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律不当。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回金牛堂酒店的一审诉讼请求，支持萧山总工会的一审反诉请求；2.诉讼费用由金牛堂酒店承担。针对萧山总工会的上诉，金牛堂酒店答辩称：一审法院认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确。萧山总工会的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、原审法院认定“案涉房屋长期贴有封条，消防设施不齐全且无法办理营业手续，金牛堂酒店始终未实际入住并占有使用案涉房屋”，认定事实正确。萧山总工会自与金牛堂酒店签订房屋租赁合同以来一直对案涉房屋进行整改，从未向金牛堂酒店交付符合消防安全标准及合同约定用途的房屋。萧山总工会一直对房屋进行消防整改，并贴有其封条，其自行查封并实际占有案涉房屋，从金牛堂酒店提交的案涉房屋现场照片可以看出。萧山总工会只是向金牛堂酒店交付了部分房间钥匙，金牛堂酒店不能自行出入案涉房屋，包括萧山总工会在上诉状中提到的“杭州警诚消防检测有限公司进入案涉房屋进行相关检测”也都是金牛堂酒店在征得萧山总工会同意下，才进入检测的。萧山总工会自始至终都未向金牛堂酒店交付房屋，金牛堂酒店也未签订交房确认单。萧山总工会单纯交付部分钥匙的行为不能认定为实质交付房屋，交付租赁物应是指转移标的物的占有归承租人，房屋是不动产，不动产交付首要要件是转移不动产的占有。本案中，萧山总工会一直对租赁物进行整改，并在案涉房屋贴上萧山总工会自行制作的封条，防止他人进入、占用。金牛堂酒店也须征得萧山总工会同意方可进入该案涉房屋，如果案涉房屋已经交付给金牛堂酒店，那金牛堂酒店就无须征得萧山总工会的同意进入案涉房屋，萧山总工会也没有权利对已经转移占用的案涉房屋进行查封、整改。因此，案涉房屋一直处于萧山总工会的实际占有中，萧山总工会未向金牛堂酒店履行交付案涉房屋的义务。二、根据双方合同约定向金牛堂酒店交付符合消防安全标准、符合合同约定用途的房屋是萧山总工会的义务，故案涉房屋消防设备的整改及提供相关办理营业手续所需证明文件也是萧山总工会的义务。（一）本案中，双方在房屋租赁合同中明确约定案涉房屋的用途为商务类酒店，金牛堂酒店也为购买案涉酒店的设施设备支付了装饰设备费等，基于合同目的及金牛堂酒店已向萧山总工会支付装饰设备对价等事实，金牛堂酒店有理由相信并要求萧山总工会提供的房屋符合消防安全标准、消防设施齐备，符合商务酒店用途。萧山总工会交付的房屋必须符合国家规定的包括消防、环保等安全标准，并经过验收合格，但萧山总工会对案涉房屋一直在整改中，未能通过消防等验收，萧山总工会的租赁房屋不符合要求。根据租赁合同的性质，租赁合同的核心是转让财产使用权，承租人所取得的是租赁物的使用权，合同法第216条也明确规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。双方签订的房屋租赁合同中，明确约定租赁用途是：限于商务类酒店，开设餐饮、住宿、足浴、棋牌等服务业，案涉房屋一直处于整改中，消防、环保等均未验收合格。商业性房屋必须通过消防验收合格才能投入使用，否则要受到行政处罚、停产停业，因此在萧山总工会的租赁房屋未通过消防验收，不符合安全标准的情况下，金牛堂酒店即使取得该租赁房屋也无法达到合同约定的用于商务类酒店用途经营的使用目的。因此，案涉房屋不符合租赁标准及双方约定的租赁用途，萧山总工会的根本违约行为致使不能实现合同目的。（二）对于萧山总工会在上诉状中提到的《房屋租赁合同》第九条的特别约定“乙方在租赁经营期间对食品卫生、治安、消防、劳动责任等承担全部法律责任”，该条是对萧山总工会在交付符合消防安全标准、符合合同约定用途的案涉房屋后，对金牛堂酒店在租赁经营期间消防责任的约定，并不是交付房屋时消防安全由金牛堂酒店自行承担。萧山总工会提到的《房屋租赁消防安全协议》第一条“租赁范围内的消防安全管理责任由乙方承担”，第二条乙方义务第七项，乙方应“按照消防主管部门规定和要求，自费配置相应、适用的各种消防器材、器具”，该两条是对交付案涉房屋后消防安全管理责任的约定，并不是本案中萧山总工会是否应该向金牛堂酒店交付符合消防安全标准的房屋的问题。萧山总工会尚未向金牛堂酒店交付符合安全标准的房屋，合同尚未履行，不存在这两条约定的适用问题。对于萧山总工会提到的《拍卖注意事项》第八条第八款的规定，首先，拍卖注意事项不是双方签订的合同的组成部分，不具有实质法律效力；其次，该注意事项的前提是在萧山总工会提供符合消防安全、符合合同约定用途的房屋后，对办理相关营业手续的约定，萧山总工会办理经营手续的前提是萧山总工会提供相关证明文件。萧山总工会作为房屋出租人无论基于合同约定、交易习惯以及文件保管的客观事实，均应履行配合金牛堂酒店提供办理相关许可手续的合同义务。（三）房屋租赁合同签订后，金牛堂酒店即向萧山总工会要求交付符合消防安全标准、符合合同约定用途的案涉房屋，并向有关部门申请办理相关手续，也按照有关部门要求，要求萧山总工会提供房产证、土地使用证、建设工程规划许可证明文件复印件、所在建筑的建设合法性文件复印件、原工程平面图复印件、符合房屋建筑验收合格证明文件等证明材料。由于萧山总工会一直在消防整改，案涉房屋不符合用于租赁使用的安全消防标准，萧山总工会一直未能提供相关材料。三、原审法院对《房屋租赁合同补充协议》第5条的认定是符合客观事实的，是正确的。原审法院认定案涉房屋新增消防设施义务应由萧山总工会承担是正确的。首先，萧山总工会须向金牛堂酒店交付符合消防安全标准、消防设备齐备的房屋符合事实。其次，直至原审庭审，案涉房屋也一直处于萧山总工会的消防整改施工中，包括增设消防设备。再者，根据2015年9月18日《建筑消防设施年度检测报告》，存在不合格项中也明确包括消防楼梯的不符合消防安全标准。最后，根据《房屋租赁合同》第一条租赁标的约定该租赁标的已装修，第八条第三款“乙方不得擅自改变房屋结构和布局”也可以明确看出，增设消防设施的义务应由萧山总工会承担。四、金牛堂酒店与萧山总工会此前形成的房屋租赁关系已依法解除，双方之间已结清债权债务，本案涉及的租赁合同关系和上一租赁合同关系无涉，属于不同的法律关系。双方也明确在新的租赁合同中约定案涉房屋的用途为商务类酒店，基于合同的目的，金牛堂酒店有理由相信萧山总工会就该份合同能提供符合消防安全标准、消防设施齐备，符合商务类酒店用途的房屋。由于年份不同，消防安全的标准不一样，萧山总工会不能因上一租赁合同中房屋是符合消防安全标准而免除交付符合现合同约定的消防安全标准的房屋的义务。五、原审法院判决萧山总工会返还装饰设备费符合法律规定，也合情合理。萧山总工会至今未能交付金牛堂酒店符合合同约定的房屋，合同目的不能实现，萧山总工会已根本违约，金牛堂酒店有权与萧山总工会解除房屋租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，金牛堂酒店要求萧山总工会返还金牛堂酒店为履行合同支付的2130784元装饰设备费符合法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，萧山总工会上诉请求与理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，萧山总工会向本院提交以下证据材料：1.房屋租赁合同1份，用以证明金牛堂酒店自2007年1月1日起即正式在案涉房屋经营商务酒店。2.关于合作经营开设足浴的申请1份，用以证明金牛堂酒店未经营系其自身原因。3.照片5份，用以证明案涉房屋封条系杭州G20峰会所张贴，金牛堂酒店因自身原因对案涉房屋未进行任何装修改造，无经营的意愿。4.房屋所有权证、土地使用权证各1份，用以证明案涉房屋的所有权情况。二审期间，金牛堂酒店未向本院提交证据材料。萧山总工会提交的证据，经金牛堂酒店质证：证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该租赁合同是双方之间的上一份合同，已提前终止，与本案无关。证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议，双方在案涉合同中明确约定案涉房屋用于开设商务酒店，包括开设足浴，金牛堂酒店提供该份申请是基于萧山总工会的要求，也印证了金牛堂酒店有理由相信萧山总工会提供的案涉房屋符合合同用途。证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，贴有封条的照片刚好证明了萧山总工会实际占有案涉房屋，其才有权利贴封条；因为萧山总工会没有交付房屋，所以案涉房屋一直处于上一个合同结束后的状态。证据4，真实性、合法性均认可，关联性不予认可，根据载明的用途均不符合经营酒店用途的标准。本院经审查后认为，上述证据与在案其他有效证据及双方当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：2007年5月10日，萧山总工会与金牛堂酒店签订《房屋租赁合同》一份，由金牛堂酒店向萧山总工会承租位于萧山区房屋，面积约4730平方米，租赁期限自2007年1月1日至2014年12月30日止。该合同还对双方之间的其他相关权利义务进行了约定。萧山总工会与金牛堂酒店于2015年5月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》约定，因屋顶维修等原因推迟至6月1日起交房，装修期4个月，时间为6月1日—9月30日，装修期间租金减免。租期从2015年10月1日到2025年9月30日止。该补充协议还对其他相关事项进行了约定。2016年9月11日，金牛堂酒店向萧山总工会出具《关于合作经营开设足浴的申请》。该申请载明，金牛堂酒店拍租了萧山总工会位于萧山区房屋（共四层，总面积4730平方米），现大楼消防各项改造工程已全面启动。为减轻承租压力，计划将临街面1-3层部分约2000平方米与案外人合作经营开设足浴项目，合作期限不超过承租合同期限，恳请萧山总工会同意。本院认为：涉案《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述合同及协议对各方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：双方当事人违约责任的判定。（一）关于涉案租赁房屋的交付。萧山总工会认为，在签订租赁合同后，即将所有钥匙交给了金牛堂酒店，而客房是用卡的，均由金牛堂酒店保管。对此，金牛堂酒店认可大概在2015年7月的时候收到了一袋钥匙，但认为只是收到了部分钥匙。本院经审查后认为，双方对已交付钥匙的事实并无异议，金牛堂酒店虽主张只是收到部分钥匙，但未有证据证明其就此向萧山总工会提出过异议，故金牛堂酒店关于其仅收到部分钥匙的主张依据不足，不应予以采信。同时，双方当事人均认可，涉案租赁房屋自2007年开始即由金牛堂酒店承租并开设商务酒店；在经过拍卖程序重新签订涉案相关租赁协议前后，双方当事人之间并未就涉案房屋进行过实质性的腾退与返还，该项事实与本案案件事实也不应割裂开来。从租金支付来看，在签订涉案相关租赁协议前后至2016年7月份，金牛堂酒店多次向萧山总工会支付租金及装饰设备费。若金牛堂酒店关于涉案房屋并未交付的主张成立，而金牛堂酒店又持续支付租金等相关费用，却未对房屋交付事宜提出异议，显然有违常理。从金牛堂酒店于2016年9月11日向萧山总工会出具的《关于合作经营开设足浴的申请》的字里行间，亦可见双方之间的租赁合同已经在实际履行过程中，金牛堂酒店也未对房屋交付事宜提出异议。另外，金牛堂酒店申请杭州警诚消防检测有限公司对涉案房屋进行所谓检测的事实，也可印证金牛堂酒店可自主进出涉案房屋。综合案件事实及双方当事人的相关陈述，萧山总工会关于涉案房屋业已交付的主张更具有合理性，也更符合逻辑性，应予以采纳。至于房屋交付后，金牛堂酒店是否实际经营，则是其对自身权益的处置，与本案争议无关。（二）关于涉案租赁房屋是否符合合同约定。首先，《拍卖注意事项》第四条规定，竞买人有权了解拍卖标的物情况，到实地对标的物进行勘察，并确知标的现状。其次，金牛堂酒店自2007年开始即承租涉案房屋进行商务酒店的经营，其理应知悉房屋的相应状况。同时，金牛堂酒店也未有证据证明萧山总工会存在故意隐瞒房屋状况之情形。因此，金牛堂酒店关于租赁房屋不符合合同约定的主张，依据不足，不能成立。（三）关于消防验收等事项的合同义务。《拍卖注意事项》第八条规定，买受人承租后，经营的所有项目须办理好相关经营证照，包括工商、税务、卫生、环保治安、消防、城建等一切许可手续，并由买受人自行办理，费用自负，委托人予以配合。《房屋租赁合同》第九条约定，承租方在租赁经营期间对食品卫生、治安、消防、劳动安全等承担全部法律责任。根据上述拍卖事项规定及租赁合同约定，消防验收等相关事宜应由金牛堂酒店自行办理，萧山总工会仅需配合提供其所拥有的资料，萧山总工会对消防验收等事项是否通过不承担任何合同义务。（四）双方当事人违约责任的认定。综前所述，萧山总工会已将租赁房屋实际交付，且未有证据证明所交付的房屋与合同约定不符；同时，消防验收等事项应由金牛堂酒店自行办理。因此，本案中金牛堂酒店主张萧山总工会构成违约并承担违约责任，无事实与法律依据，不应予以支持。综合本案双方当事人所提供的有效证据及可相互印证的陈述，金牛堂酒店未按合同约定如期支付租金，其行为构成根本性违约，应承担相应法律责任。针对金牛堂酒店迟延支付租金的违约行为，萧山总工会有权请求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。故萧山总工会要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的请求，于法有据，应予以支持。租赁合同及补充协议解除后，作为承租人的金牛堂酒店应当腾空并返还租赁房屋。故萧山总工会要求金牛堂酒店腾退房屋的请求，应予以支持。签订涉案租赁协议至今，金牛堂酒店仅向萧山总工会支付第一年的租金。根据《房屋租赁合同补充协议》关于租赁期限的约定，现第二年租赁期限已届满，金牛堂酒店理应支付第二年的租金1055000元。扣减金牛堂酒店已支付的保证金200000元，金牛堂酒店尚应支付第二年的租金855000元。自第二年租赁期限届满后即2017年10月1日起至本判决生效之日止的租金按年租金1055000元的标准另行计付。关于萧山总工会主张的违约金。本院根据合同关于违约金的约定，综合案件情况，酌情调整违约金为200000元。萧山总工会超出前述数额部分的诉讼请求，不予支持。关于金牛堂酒店主张的装饰装修费。根据双方当事人关于装饰装修费由来的陈述，在金牛堂酒店支付装饰装修费后，金牛堂酒店即取得相应的装饰装修。现因金牛堂酒店违约而导致合同解除，在萧山总工会不同意利用装饰装修的情况下，金牛堂酒店要求返还装饰装修费的请求，于法无据，无法得到支持。同理，因金牛堂酒店违约，其在本案中提出的其余诉讼请求，亦无法得到支持。原审法院适用法律存在错误导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初16015号民事判决第一项；二、撤销杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初16015号民事判决第二、三、四、五项及诉讼费用负担部分；三、杭州萧山新塘金牛堂商务酒店于本判决生效之日起十日内向杭州市萧山区总工会腾退并返还位于杭州市萧山区（面积约4730平方米）的涉案租赁房屋；四、杭州萧山新塘金牛堂商务酒店于本判决生效之日起十日内向杭州市萧山区总工会支付租金855000元，自2017年10月1日起至本判决生效之日止的租金按年租金1055000元的标准另行计付；五、杭州萧山新塘金牛堂商务酒店于本判决生效之日起十日内向杭州市萧山区总工会支付违约金200000元；六、驳回杭州市萧山区总工会的其他反诉请求；七、驳回杭州萧山新塘金牛堂商务酒店的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费64622元，减半收取32311元，由杭州萧山新塘金牛堂商务酒店负担24390元，由杭州市萧山区总工会负担7921元。二审案件受理费46836元，由杭州萧山新塘金牛堂商务酒店负担38915元，由杭州市萧山区总工会负担7921元。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民审 判 员 徐 丹审 判 员 毕克来二〇一八年四月十二日法官助理 秦海龙书 记 员 张 琪