山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第560号
上诉人（原审原告）山东美嘉园物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人吴发明，董事长。
委托代理人李文深，山东彰理律师事务所律师。
委托代理人廖伏雨，山东彰理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）荆云海，男，1966年2月10日出生，汉族，住济南市。
委托代理人李德健，山东全诚律师事务所律师。
上诉人山东美嘉园物业服务有限公司（以下简称美嘉园物业）因与被上诉人荆云海物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第2509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年8月19日公开开庭进行了审理，上诉人美嘉园物业委托代理人李文深、廖伏雨，被上诉人荆云海委托代理人李德健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2000年12月28日，济南三庆房地产综合开发有限公司（甲方）与荆云海签订了商品房购销合同一份，约定由荆云海购买甲方开发的燕庆园3-1-501号房产；甲方指定济南三庆物业管理有限公司（以下简称三庆物业）为物业管理机构。
2006年8月1日，济南三庆置业有限公司（以下简称三庆置业公司）与美嘉园物业签订了前期物业管理委托合同一份，约定由美嘉园物业对燕柳园小区实行前期物业管理；委托期限自2006年8月1日至2016年8月1日；具体物业服务费标准为小高层住宅1.15元／月／平方米。
2005年4月22日，济南市物价局济价房字（2005）49号文件载明，三庆物业在燕柳园收取的物业费用标准为0.4元／月／平方米。
美嘉园物业起诉要求荆云海支付2013年12月31日之前的物业费19783.2元，2003年采暖费2584.5元。荆云海主张美嘉园物业要求支付2012年之前的债权已过诉讼时效，开发商与美嘉园物业签订的物业委托管理合同无效。
原审法院认为：2000年12月28日，业主荆云海与济南三庆房地产综合开发有限公司签订的商品房购销合同中，明确约定了三庆物业为开发商指定物业管理机构。而2006年8月1日，三庆置业公司作为开发商与美嘉园物业签订的前期物业管理委托合同，系在涉案小区已经有物业公司的情况下所签订，开发商此时更换物业公司的行为并没有另行经过业主的同意，因此该更换行为属于无效行为。
另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。因此，在业主与三庆置业公司签有物业服务合同的情况下，开发商三庆置业公司无权将全部物业服务业务委托给他人，因此三庆物业与美嘉园物业签订的前期物业管理委托合同属于无效合同。美嘉园物业依据该无效合同向业主主张权利，没有法律依据，原审法院对此不予支持。原审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告济南美嘉园物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费360元，由原告济南美嘉园物业管理有限公司承担。
上诉人美嘉园物业不服原审判决上诉称：1、原审判决以开发商更换物业公司没有经过业主同意为由，认定上诉人签订的前期物业管理委托合同无效，没有法律依据。2、荆云海是燕庆园业主，上诉人与三庆置业公司于2006年9月1日签订前期物业委托管理合同，原审判决认定事实错误。3、上诉人为燕庆园小区提供了物业管理服务，荆云海应交纳物业费。
被上诉人荆云海辩称：荆云海与济南三庆房地产综合开发有限公司签订的商品房买卖合同约定的物业服务单位是三庆物业，上诉人于2004年3月进驻燕庆园小区，其主张2003年的物业费、电梯运营费和2003年的采暖费，没有依据。上诉人也没有证据证明荆云海欠2003年度的采暖费，没有证据证明三庆置业公司与济南三庆房地产综合开发有限公司是同一主体。燕庆园小区房屋出售给业主后，开发商三庆置业公司不再是该小区的所有权人，其无权就小区物业与物业服务企业签订物业服务合同。上诉人提交的2003年12月9日签订的物业服务合同不真实。物业费已包括共用设备的日常运行、维护费，业主不应另行交纳电梯运行费。上诉人已经放弃了滞纳金的主张。请求二审法院维持原判。
经审理本院认定，原审判决认定2000年12月28日，济南三庆房地产综合开发有限公司与荆云海签订了商品房购销合同并指定物业管理机构的事实、2006年开发商与美嘉园物业签订前期物业管理委托合同的事实属实。但三庆置业公司与美嘉园物业签订前期物业管理委托合同的时间是2006年9月1日。荆云海购买的房屋实际位于燕庆园3号楼1单元501室，套内面积132.54平方米，建筑面积148.3平方米。
在本案二审期间，美嘉园物业提交济南市历下区人民法院（2007）历民初字第2565号民事判决书，主张2003年12月11日，美嘉园与三庆物业签订债权转让协议，三庆物业从事涉案小区的物业管理至2004年2月底，三庆物业将应收2003年5月1日至2004年2月的物业费及2003年取暖费债权转让给美嘉园物业。
2003年12月9日，三庆置业公司与美嘉园物业签订《前期物业服务合同》，约定由美嘉园物业负责汇文轩、燕柳园、燕庆园、燕舞园、中建苑、枫润山居、新馨家园等七处物业管理，其中并未对物业收费标准进行约定。美嘉园物业实际自2004年3月开始提供物业管理。荆云海交纳了2010年的物业费和电梯运行费。
2014年1月22日，美嘉园物业名称由济南美嘉园物业管理有限公司变更为山东美嘉园物业服务有限公司。
2002年11月11日，济南三庆房地产综合开发有限公司变更为山东三庆置业有限公司。
2002年7月16日济南市物价局济价房字（2002）156号文件规定，燕庆园物业收费标准为按套内建筑面积每月每平方0.5元，另电梯运行费为每平方米0.58元。
2005年4月22日济南市物价局济价房字（2005）49号文件规定，物业服务收费按房屋建筑面积征收，燕庆园物业收费标准为0.45元。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”涉案小区未成立业主大会，根据上述规定，2003年12月9日、2006年9月1日，三庆置业公司与美嘉园物业签订的前期物业委托管理合同，并且美嘉园物业实际进行了物业管理服务，故业主应支付物业服务费。
关于美嘉园物业主张的三庆物业转让的债权，2004年2月以前的物业管理由三庆物业实施，三庆物业自2004年3月1日起即不再实施物业管理，其物业服务合同终止。美嘉园物业于2013年10月31日提起本案诉讼，主张三庆物业转让的物业费和取暖费债权，已超过诉讼时效，因其未提供时效中断的证据，故其请求本院不予支持。
关于美嘉园公司主张的物业服务费，美嘉园物业自2004年3月起提供物业管理服务，荆云海应支付物业费。因2003年12月9日的合同未约定收费标准，物业费的收费应按济南市物价局制定的标准计取。自2004年3月1日至自2005年4月30日按套内面积每平方0.5元计算，荆云海每月应缴物业费为66.27元，共计应交927.78元。自2005年5月1日起至2006年8月31日按建筑面积每平方0.45元计算，荆云海每月应缴物业费为66.735元，共计应交1067.76元。合计1995.54元。
2006年9月1日至2013年12月31日，荆云海交纳了2010年的物业费，按合同约定标准欠物业费7889.56元。
关于美嘉园物业主张的电梯运行费，济南市物价局济价房字（2002）156号文件规定了电梯运行费收费标准。济南市物价局济价房字（2005）49号文件对物业费收费面积和收费标准作了调整，未调整电梯运行费的收费标准，故自2004年3月1日至2006年8月31日，荆云海应交电梯运行费2306.2元。但2006年9月1的物业合同未约定电梯运行费，美嘉园物业要求荆云海支付2006年9月之后的电梯运行费，没有依据，本院不予支持。荆云海已交的2010年的电梯运行费922.48元应从欠费中扣除。
关于美嘉园物业主张权利的诉讼时效，自2004年3月起，美嘉园物业一直为燕庆园小区提供物业服务，所形成的物业费属依据合同定期发生之债，物业服务合同并未终止，故美嘉园物业主张2004年3月1日起至2013年12月31日的物业费不超过诉讼时效。
综上，美嘉园物业上诉要求荆云海支付2004年3月至2006年8月物业服务费、电梯运行费和2006年9月至2013年底的物业服务费，本院予以支持。原审判决认定三庆置业公司与美嘉园物业签订的前期物业管理委托合同无效不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2013）历商初字第2509号民事判决；
二、被上诉人荆云海于本判决生效之日起10日内支付上诉人山东美嘉园物业服务有限公司2004年3月至2006年8月物业服务费1995.54元；
三、被上诉人荆云海于本判决生效之日起10日内支付上诉人山东美嘉园物业服务有限公司2004年3月至2006年8月电梯运行费2306.2元；
四、被上诉人荆云海于本判决生效之日起10日内支付上诉人山东美嘉园物业服务有限公司2006年9月1日至2013年12月31日的物业服务费6967.08元；
五、驳回上诉人山东美嘉园物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各360元，由上诉人山东美嘉园物业服务有限公司各负担170元，被上诉人荆云海各负担190元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
代理审判员 曹 慧
代理审判员 何菊红
二〇一四年十一月十日
书 记 员 孙培培