辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终8456号
上诉人(原审原告)：范德亮。
上诉人(原审原告)：朱红梅。
二上诉人共同委托诉讼代理人：吴彦彬，系辽宁群宣律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：那瀛瀛，系辽宁群宣律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：阴桂兰。
委托诉讼代理人：石巍巍，系辽宁海星律师事务所律师。
上诉人范德亮、朱红梅因与被上诉人阴桂兰土地租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2017）辽0212民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱红梅及二上诉人的共同委托诉讼代理人吴彦彬、那瀛瀛，被上诉人阴桂兰的委托诉讼代理人石巍巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范德亮、朱红梅上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判上诉人与被上诉人解除《转租合同》，被上诉人立即腾退案涉土地，判令被上诉人支付逾期付款违约金19882.35元，判令被上诉人按600元/亩、年支付占用费至实际腾退之日。事实和理由：一审法院认定事实错误，2017年3月25日朱红梅已通知被上诉人7日内支付租金，否则解除合同，可是被上诉人并未支付租金。一审法院适用法律错误，应适用《合同法》第226条、第101条的规定。1、一审法院认定”案涉土地虽系朱红梅与范德亮夫妻关系存续期间转租，但系范德亮同被上诉人所签订合同，至开庭前，范德亮从未向被上诉人主张过租金，亦未通知过被上诉人将土地租赁之事交由朱红梅处理”是错误的。首先，虽然转租合同是范德亮与被上诉人所签，但范德亮代表的是范德亮与朱红梅两个人，所谓的合同主体，不是在合同上签字的那个人是合同主体，而是合同权利义务的承担者是合同主体，本案中范德亮是在与朱红梅的婚姻关系存续期间与被上诉人签订的转租合同，其代表的是夫妻双方。夫妻双方对外的权利、义务都是共同的，朱红梅有权以自己的名义主张权利，一审法院以合同是范德亮签的，其没主张过租金，也没通知被上诉人将土地租赁之事交由朱红梅处理，而不支持上诉人要求解除合同的诉求是错误的。2、一审法院认定”2016年9月1日范德亮出具的承诺书是对朱红梅的授权，委托朱红梅全权处理土地租赁事宜，但本案诉讼前从未告知被上诉人，故对被上诉人不产生效力”的认定是错误的。承诺书的内容是：案涉农田的租金及相关的权益全部归朱红梅所有。这是对夫妻共同财产的分割，并不是给朱红梅的授权，对夫妻共同财产分割无需告知阴桂兰，因为夫妻对共同财产对外享有共同的权利，承担共同的义务，这不以夫妻关系是否存续为条件，一审法院把朱红梅和范德亮离婚后的财产分割认定是范德亮对朱红梅的授权，是错误的。3、一审法院认定”《转租合同》无交付租金时间的约定，被上诉人阴桂兰当庭表示愿意交纳69000元租金，故不构成根本违约”是错误的。《转租合同》虽然没有交纳租金时间的约定，但《合同法》第262条规定：租赁期间一年以上的，应在每届满一年时支付租金。被上诉人从2008年租赁至今长达八年多就没交过租金，属于根本违约。4、一审法院认定”范德亮与朱红梅要求解除同阴桂兰签订的《租赁合同》的理由不成立”是错误的。根据《合同法》第227条的规定：承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，上诉人已给被上诉人发了《催款通知书》和《解除合同通知书》，给了其合理交纳租金的期限，可其仍不交纳租金，根据法律规定，上诉人解除合同的理由成立，有权要求解除合同。5、一审法院认定”《租赁合同》无支付租金的具体时间的约定，上诉人要求阴桂兰支付违约金的诉求无事实和法律依据”是错误的。根据《合同法》第262条的规定，被上诉人应在每届满一年时支付租金。根据《合同法》第107条、113条的规定，不履行合同义务应承担赔偿损失等的违约责任。被上诉人长达8年没有交纳过租金，所以上诉人按照法律规定要求被上诉人给付违约金有法律依据，一审法院未予支持是错误的。6、一审法院认为范德亮与阴桂兰签订的《租赁合同》中已对地上物的状况有所说明，故对范德亮与傅志权签订的建大棚协议不予采纳是错误的。首先，范德亮与阴桂兰签订的是《转租合同》，没签过《租赁合同》。其次，《转租合同》只对现有的大棚1个，住房1套有所说明，并未有新建大棚的约定，所以一审法院基于什么认为上诉人与被上诉人已对地上物的状况有所说明，进而对上诉人提交的新建大棚的证据不予采纳不清楚。7、一审法院程序违法。《民诉法》第147条规定：法庭笔录应当当庭宣读，也可以告知当事人和其他诉讼参与人当庭或者在五日内阅读。当事人和其他诉讼参与人认为对自己的陈述记录有遗漏或者差错的，有权申请补正。如果不予补正，应当将申请记录在案。法庭笔录由当事人和其他诉讼参与人签名或者盖章。拒绝签名盖章的，记明情况附卷。也就是说只有经过当事人本人确认无误后签字的法庭笔录才能真实的反应出当事人本人的意思，才能作为定案的依据，我国没有哪部法律规定通过打电话的方式形成的材料可以作为定案的依据，而且在一审法院打电话的过程中，上诉人多次指出一审法院断章取义的记录范德亮的说话内容，上诉人要求一审法院更正，但一审法院未予理会，所以一审法院用没有经过当事人签字确认的法庭笔录作为定案的依据违反法定程序。
阴桂兰辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、上诉人朱红梅不是租赁合同的相对人，其无权解除合同，经一审法院在开庭时核实，至开庭前上诉人范德亮从未向被上诉人主张过租金的请求，被上诉人只能将租金支付给合同相对人范德亮，而不是案外人朱红梅。2、转租合同中并没有约定租金的支付期限，被上诉人也从未说过不履行租金的义务，也是直到一审法院开庭时被上诉人才知道范德亮在外地换了新的手机号，在2012年上诉人朱红梅已与范德亮办理了离婚手续，被上诉人更没有理由和义务将租金支付给朱红梅，基于朱红梅不是合同相对人，所以被上诉人没有义务将租金支付给朱红梅，被上诉人一方只是一个种植樱桃树的农民，上诉人要求其将租金提存，对被上诉人来说过于严苛，被上诉人不构成根本违约，因此本案不属于合同法第96条规定的法定解除条件，因此不同意解除合同。关于上诉人提到的一审程序问题，在开庭时一审法院法官是当着全部当事人的面利用免提的方式和范德亮沟通，所说的事情的经过是反复的向上诉人一方说明的，范德亮在庭审当中电话表述的内容是其真实意思表示，不存在上诉人说的断章取义问题。3、上诉人一方混淆了合同相对性和夫妻间内部处理财产分割问题，不能将夫妻内部的财产分割与合同的解除一并处理。
范德亮、朱红梅向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签订的《转租合同》，被告立即腾退案涉土地。2、请求判令被告支付租金69000元（2012年1月1日至2016年12月31日）及逾期付款违约金19882.35元【按同期贷款利率的1.5倍计算】；3、请求判令被告按600元/亩、年，支付占用费至实际腾退之日。4、请求判令被告支付诉讼费。
一审法院认定事实：原告范德亮与被告阴桂兰签订转租合同一份，该合同载明：甲方（本案原告范德亮），乙方（本案被告阴桂兰）；甲、乙双方经友好协商，达成如下协议：1、甲方将现有承包地23亩转租给乙方使用（种樱桃树），转租期为肆拾玖年（2008年12月28日至2058年12月31日止）。合同期内甲方不参与乙方的管理与生产；2、甲方现有樱桃树450颗挖走，换种新品种樱桃，由乙方栽种并管理，树归甲方所有，种植产生的费用及收成归乙方。乙方在转租的空地上栽种樱桃树，并负责管理，树上所得由乙方所有。3、甲方在现有土地上建大棚1个，住房1套，土地围栏并接好生活用电，上述财产归甲方所有，由乙方免费使用，并负责看管......6、甲乙双方商定，前三年（至2011年12月31日前），甲方不收租金，以后每年每亩地收陆佰元（600元）......。
原告朱红梅、范德亮原系夫妻关系，双方于2006年1月12日登记结婚，2012年5月24日离婚。2016年9月1日原告范德亮为原告朱红梅出具承诺书，载明：2007年12月28日，本人范德亮和旅顺口区三涧堡街道韩家村民委员会签署了《承包合同》，承租了xxx村xxx后23亩的农田，租期50年，已支付全部租金，2008年本人范德亮将上述农田转租给阴桂兰，但阴桂兰至今未支付任何租金；2012年5月24日，本人范德亮和朱红梅离婚，离婚时双方没有分割上述农田的相关权益，本人范德亮今日承诺：上述农田的租金及相关的权益全部归朱红梅所有，并积极配合朱红梅行使相关权利。2017年3月25日和同年4月13日，原告朱红梅在被告阴桂兰所租赁的土地上张贴催款通知书和解除合同通知书，要求被告阴桂兰向其支付租金，否则将解除双方之间的转租合同。庭审前，在原告朱红梅及委托诉讼代理人和被告阴桂兰委托诉讼代理人在场的情况下，法庭电话与原告范德亮沟通，其称在本案诉讼前从未向被告阴桂兰主张土地租金，亦未通知过被告阴桂兰整件事全部授权朱红梅处理。
一审法院认为，原告范德亮与被告阴桂兰签订的《转租合同》系双方当事人真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于两原告要求解除同被告之间签署的《转租合同》一节，一审法院认为该合同租赁期限为49年（2008年12月28日至2058年12月31日止），案涉土地虽系两原告夫妻关系存续期间转租，但系原告范德亮同被告所签订合同，至开庭前，原告范德亮从未向被告主张过租金，亦未通知过被告将土地租赁之事交由原告朱红梅处理。由于原告范德亮与被告阴桂兰签订的《转租合同》中无交付租金时间的约定，而被告阴桂兰当庭亦表示愿意交纳合同约定69000元的租金，故被告不构成根本违约，二原告要求解除同被告之间签订的《租赁合同》的理由不能成立，一审法院不予支持。
关于两原告要求支付违约金的诉求，因《租赁合同》无相关约定，亦无支付租金的具体时间的约定，故其要求被告支付违约金的诉求无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于两原告要求被告支付占用费的诉求，因原、被告签订的《租赁合同》没有法定的解除条件，故两原告要求支付解除合同之后的占用费诉求无事实依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院判决：一、被告阴桂兰于判决生效后十日内支付原告朱红梅、范德亮租金69000元（自2012年1月1日至2016年12月31日止）；二、驳回原告朱红梅、范德亮的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2194元，由被告阴桂兰负担（此款二原告已预交，被告阴桂兰待执行时一并给付）。
本院二审期间，上诉人提交旅顺口区三涧堡街道韩家村民委员会与范德亮之间2007年12月28日签订的关于案涉土地的承包合同，被上诉人对承包合同的真实性无异议，但认为承包合同的承包人仅为范德亮。本院对一审判决认定的事实予以确认，本院补充查明上诉人范德亮与朱红梅均不是旅顺口区三涧堡街道韩家村村民，并非该集体经济组织成员。
本院认为，上诉人以被上诉人不支付租金构成根本违约为由主张解除双方之间的《转租合同》，并由被上诉人承担解除合同后的违约责任。对此，案涉《转租合同》系由上诉人范德亮作为出租方与被上诉人阴桂兰签订，该合同中虽然约定租期前三年（至2011年12月31日前），出租方不收租金，以后每年每亩地收陆佰元（600元）......但双方并未明确约定租金给付时间，且在一审法院向范德亮调查案件事实过程中，范德亮自认本次起诉前从未向阴桂兰主张过租金，亦未通知过阴桂兰将土地租赁之事交由朱红梅处理等相关事宜。关于上诉人主张范德亮是在与朱红梅的婚姻关系存续期间与阴桂兰签订的转租合同，故范德亮签订合同代表的是范德亮与朱红梅二人的上诉理由，根据已查明事实，范德亮与朱红梅二人均非旅顺口区三涧堡街道韩家村村民，并非该集体经济组织成员，虽然旅顺口区三涧堡街道韩家村民委员会与范德亮之间就案涉土地签订了承包合同，但该土地承包并非农村家庭联产承包，不能当然得出朱红梅系该承包合同承包人的结论，范德亮基于该承包合同与阴桂兰签订转租合同，根据合同相对性，阴桂兰有理由相信出租方即为承包合同及转租合同的签订人范德亮，至于朱红梅享有因范德亮的承包合同及转租合同产生的相关权益，亦系基于双方之间的婚姻关系，二上诉人有权根据《婚姻法》的规定对夫妻财产进行约定，由于朱红梅并未在转租合同中签字，即使其按照《婚姻法》的规定或其与范德亮的夫妻约定享有合同权益，对于阴桂兰而言，朱红梅亦不能当然成为案涉转租合同的相对人。作为合同相对方的范德亮自称本次起诉前从未向阴桂兰主张过租金，双方在合同中亦未约定租金给付时间，范德亮与朱红梅作为原告本次起诉索要租金，阴桂兰承诺给付，则阴桂兰的行为不符合《合同法》第九十四条规定的合同法定解除情形，因此上诉人关于解除合同的诉请，本院不予支持。范德亮与阴桂兰的转租合同中无支付租金的具体时间的约定，亦未约定违约金，上诉人本次起诉索要租金，被上诉人承诺给付，则上诉人主张支付违约金的诉求无据，一审法院不予支持正确。由于案涉转租合同未达到法定解除条件，上诉人要求支付解除合同之后的占用费无依据，本院不予支持。
关于上诉人提出一审程序违法一节，当事人有义务如实陈述案件事实，在委托诉讼代理人无法代当事人全面客观陈述事实的情形下，当事人本人应到庭陈述。范德亮作为原告，本人不能到庭，一审法院因起诉状、授权委托书中范德亮的本人签名与本案主要证据中范德亮的签名字体差异明显，在其他当事人在场的情况下电话向范德亮核实是否系其真实意思表示，并向其调查案件相关事实程序并无不当，上诉人的此节上诉理由于法无据，本院不予采纳。
综上所述，范德亮、朱红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费297元，由范德亮、朱红梅负担。
本判决为终审判决。
审判长丁大勇
审判员杨威
审判员王亮
二〇一七年十一月二十一日
书记员任建芳