南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺庆民初字793号原告姜海军。委托代理人强春艳，四川锐思邦律师事务所律师。委托代理人张秀梅，四川锐思邦律师事务所律师。被告四川中虹房地产开发有限公司。法定代表人蒋志祥，董事长。委托代理人张勇，四川英特信律师事务所律师。原告姜海军诉被告四川中虹房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月23日立案受理后，依法由审判员王立明适用简易程序，于2014年4月1日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张秀梅和被告的委托代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年4月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的南充市顺庆区滨江中路一段14号“滨江首座”小区房屋一套，套内面积40.41平方米，总价款175，420.00元。合同约定被告应当在2012年1月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，同时约定在交付房屋之日起180日内取得房屋所有权证，逾期每日按已付房款的万分之五支付违约金。合同签订后，原告按约支付了全部房款，被告将房屋交付给原告后，原告对房屋装修后入住。后因房屋设计与燃气安全规范不符，被相关部门责令停用燃气，原告要求被告进行处理，被告让原告自己聘请了燃气改装公司对燃气管道进行了改装，被告报销了费用，但改装后被南充市城市建设管理支队出具《通知》称仍然无法达到燃气安全规范标准。被告又逾期办理房屋初始登记和房屋所有权证。原告认为，原告所购买的房屋无法使用天然气，房屋的使用价值明显降低，直接违背了原告订立合同的目的。请求判令被告：1、对所交付的房屋不具有使用天然气功能的设计缺陷承担质量不合格的赔偿责任，每平方米按价差500.00元计算，为20，205.00元；2、被告向原告赔偿逾期初始登记的违约金12，717元；3、被告向原告赔偿逾期转移登记（计算至2012年6月26日）的违约金4，911.00元；3、本案的诉讼费由被告负担。为支持原告的主张，原告提供了如下证据：1、原告的身份证；2、《商品房买卖合同》；3、《房屋登记簿》；4、南土资函（2013）94号文件、5、川中虹（2013）16号文件、6、《土地登记簿》、7《土地登记申请书》、8、二号楼标准平面图、9、滨江首座销售宣传图、10、南充市城建管理支队通知书。证明：1、原告按约交付了房款，合同约定了违约条款；2、被告存在逾期办理初始登记等违约行为；3、被告交付的房屋存在设计缺陷，在房屋销售时存在误导行为。被告辩称，1、天然气不存在设计缺陷，符合燃气安全规范的；2、房屋在2011年已经交付，原告并未提出异议，故原告的诉讼请求已过诉讼时效；3初始登记是行政机关的行政管理行为，不是约束买卖合同双方的，是房屋管理部门拖延了初始登记的时间，不应由被告承担责任；6、初始登记完成后，已经通知原告自己办理转移登记，即便存在违约，也没有给原告造成任何损失，请求法院对违约金进行大幅度减低。综上，请求法院驳回原告不当的诉讼请求。举证期限内，被告提供了如下证据：第一组证据：证明被告的主体资格。1、法人营业执照副本、组织机构代码证副本复印件各一份，共2页；2、法定代表人身份证明原件一份，共1页。第二组证据：证明原告姜海军购买了被告开发的“滨江首座”有关房屋，签订了《商品房买卖合同》，被告依约交付了房屋；由于该《商品房买卖合同》系南充市房管部门审定的网签格式合同，并不是当时双方的真实意思表示。1、《商品房买卖合同》部分内容、原告接房等情况表；2、被告于2011年10月21日在南充晚报登载的交房通知复印件一份；第三组证据：证明被告在初始登记及转移登记一事上不存在任何过错和责任，没有违约行为。1、川中房（2012）3号文“关于请求办理滨江首座项目房屋产权初始登记的请示”复印件一份；2、“南房初登（2012）18号文”和“南房中心初登（2012）18号文”复印件各一份；3、被告将南房中心初登（2012）18号文张贴在滨江首座小区有关位置的照片复印件一份；4、被告在2012年1月9日向南充市房管部门己经提交的初始登记资料一份：有“滨江首座”项目的土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、滨江首座顼目的竣工验收报告、建设工程项目施工安全评价书、南充市建设工程规划验收合格证、南充市工程质量监督报告、滨江首座水、电、气竣工验收资料、建设顼目竣工环境保护验收申请书、建设工程消防验收意见书、南充市房地产测绘所的测绘资料；5、初始登记申请表复印件一份。第四组证据：证明被告是完全能够在约定交房后90日内，即2012年1月30日前办妥初始登记，本案造成各原告未在约定的时间内取得所购房屋权属证，不是被告的原因或责任或过错造成。1、关于在南充市房产公司按照南充市规定办理初始登记提交资料所需时间将达到753天的有关材料复印件一套；2、2013年6月25、27日中央电视台新闻联播报道光盘一张及有关电视截图复印件一份。第五组证据：证明本案并未造成各原告任何损失，其仍要求按购房总款的万分之五每日支付违约金明显不当。法律依据：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释复印件一份。第六组证据：证明即或按人民法院生效判决或调解书所体现出的精神，原告的主张亦不成立，并不应得到支持。1、顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第2199号、2204号民事判决书复印件一份，共8页；2、顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第2283号民事调解书复印件一份，共2页；·3、被告为自动履行所发的通知书及照片一份。经审理查明，2010年4月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定，由原告购买被告开发的南充市顺庆区滨江中路一段14号“滨江首座”小区房屋一套，套内面积40.41平方米，总价款175，420.00元。合同还约定被告应当在2012年1月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金，若被告已办理完毕该商品房所在楼栋的初始登记，因原告的原因未能如期办理产权转移登记的，由原告自行承担责任。合同签订后，原告按约支付了全部房款，被告于2011年11月30日将房屋交付给原告。2012年4月27日，被告向南充市房管部门申请初始登记，南充市房地产交易与权属管理中心于2012年6月26日为被告办理了初始登记。嗣后，原告对房屋装修后入住，因案涉房屋无法在室内使用天然气，原告与被告协商未果，原告遂诉来本院。另查明，姜海军购买房屋为单间，面积41.41平方米，中虹公司对该户型的房屋平面图，厨房设计在室内门口位置。天然气公司将天然气管线安装在阳台上，没有安装在原设计的厨房位置，致姜海军入住后将燃气管道改装穿越过整个房间，安装在原设计的厨房进门一侧。2012年9月24日，南充市城建管理支队认为姜海军等小户型房屋燃气设计仅适用亍临街生活阳台使用燃气，而相当部分住户将室内燃气管道穿越整间房屋，延伸改造至入户门内一侧，一是违反了燃气安全规范，二是入户门内一侧环境极为闭塞，不能达到空气对流，遂书面通知姜海军等用户，恢复管道原状，后南充市天然气公司对姜海军等用户停止供应天然气。审理中，原告未提供其已经向权属登记机关或被告提交办理产权转移登记的文件的证据。该房屋户型室内阳台位置并没有供生活排水的下水管道的设计。本院认为，原告与被告于2010年4月3日签订的《商品房买卖合同》，系双方平等协商自愿达成，且不违反法律禁止性规定，合法有效。根据房屋平面图，厨房原设计在室内，天然气公司将天然气管线安装在阳台上，没有安装在原设计的厨房位置，致姜海军入住后将燃气管道改装穿越过整个房间，安装在原设计的厨房进门一侧，经南充市城市建设管理支队向姜海军等住户发出通知，要求恢复管道原状，并停止供应天然气。因此，原设计的厨房位置不能安装使用天然气管线，中虹公司对该类小户型房屋厨房设计不符合安全要求。中虹公司安装天然气时，虽然将天然气引入管线安装在阳台上，但是，室内阳台位置并没有供生活排水的下水管道，阳台即使恢复天然气，仍无法做厨房使用。因此，姜海军所购买的房屋，客观上存在着使用功能降低的事实。故被告应当对原告给予一定的经济补偿，补偿标准根据本案的实际情况，酌定按照房屋套内面积，以每平方米200.00元进行计算。双方在合同中明确约定，被告应于2012年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明即完成初始登记，而被告于2012年6月26日才办理完初始登记，被告的行为已构成违约，但初始登记是一种行政管理行为，初始登记的目的，是为了保证买受人能即时取得房屋所有权证书，而双方在合同中已经就迟延转移登记约定了违约金，审理中，原告也未提供证据证明初始登记违约给其造成了实际的经济损失，考虑违约金的惩罚性，本院酌定由中虹公司向原告支付违约金500.00元。由于双方在合同中明确约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，被告应当向原告支付转移登记违约金；案涉商品房于2011年11月30日交付，原告应当取得房屋所有权证书的时间为2012年5月30日，而被告于2012年6月26日才办理完初始登记，因此，被告应当承担2012年5月31日至2012年6月26日期间的转移登记违约金；但原告没有提供证据证明转移登记违约给其造成的实际的经济损失，且被告也申请对转移登记违约金予以减低，故本院根据本案的实际情况，将转移登记违约金的赔偿标准调整为每日万分之三。综上，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，判决如下：一、被告四川中虹房地产开发有限公司赔偿给原告姜海军房屋使用功能降低的经济补偿费8，082.00元；二、被告四川中虹房地产开发有限公司支付给原告姜海军转移登记违约金1，368.00元（从2012年5月31日至2012年6月26日，按已付房款每日万分之三计算）；三、四川中虹房地产开发有限公司向姜海军支付逾期办理初始登记违约金500.00元。上述款项在本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费373.00元，由被告四川中虹房地产开发有限公司负担97.00元，原告姜海军负担276.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  王立明二〇一四年七月二十四日书记员  杜晓玲