辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民三终字第00551号
上诉人（原审被告）：辽宁万利商品混凝土有限公司，住所地：沈阳市于洪区。
法定代表人：隋翰麟。
委托代理人：于晓彬，辽宁卓砾律师事务所律师。
委托代理人：高岩，男，汉族，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审原告）：刘丹，男，汉族，住沈阳市铁西区。
委托代理人：王兵，辽宁迅驰律师事务所律师。
上诉人辽宁万利商品混凝土有限公司因与被上诉人刘丹买卖纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民三初字第01409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员曹岩担任审判长，与审判员张维佳、代理审判员李晓颖参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘丹在原审法院诉称，2005年3月，原、被告签订“协议书”，被告将位于沈阳市和平区太原南街236号A座21-1号，面积188.44平方米的抹帐商品房作价74万元，抵顶偿还砂石货款，原告收到房屋钥匙后装修入住。2014年原告准备落户需办理房屋产权证，才得知房屋所有权人为王兆林，房屋为抵押贷款购买，抵押期间为2003年9月至2023年9月。原告因无法取得房屋产权，于2014年5月22日要求被告退还货款、赔偿损失，被告以需找到原房主为由，拒绝还款赔偿，原告已向被告送达解除顶账“协议书”通知，故原告来院诉讼，请求法院判令被告给付砂石款本金740，000元，赔偿利息损失652，445.54元（以本金740，000元为基数，从2005年1月1日起至2014年7月4日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，并在上述本金及利息的基础之上加付40%），赔偿房屋升值差损失200，000元，赔偿房屋装修56，399元，本案诉讼费、鉴定费由被告承担。
辽宁万利商品混凝土有限公司在原审法院辩称，1、原告单方面解除合同不符合我国合同法的规定；2、原告所诉的赔偿损失，因为不是被告的违约行为造成的，所以不应由被告承担，是由其自己的过错行为造成的损失。
原审法院经审理查明，2005年1月25日，被告万利公司（乙方与案外人辽宁兴业房地产开发集团有限公司（甲方）签订《协议书》一份，约定：乙方为甲方开发的翔云花园军区转业干部住宅楼工程供应商品混凝土，甲方于2002年11月分别开具了1，300，000元及300，000元支票各一张，总计金额1，600，000元，以支付混凝土款，但上述2张支票甲方一直未通知乙方存储，故双方达成如下协议：1、甲方将商品房二套抵给乙方，地址为沈阳市太原南街236号A座20-1号，面积为188.44m²，金额为750，000元；沈阳市太原南街236号A座21-1号，面积为188.44m²，金额为750，000元。总房款合计1，500，000元；2、甲方负责协助办理上述房屋的产权等相关手续，并保证其真实有效；3、乙方以上述房款1，500，000元冲减甲方未划得1，600，000元转账支票款，冲减后甲方尚欠乙方的100，000元由甲方在签订本协议的同时开具100，000元支票一次性付清。
另查明，2005年3月，原告刘丹（乙方）与被告万利公司（甲方）签订《协议书》约定：乙方为甲方供应砂石，就砂石货款的给付事宜双方达成如下协议：1、甲方将其抹帐商品房一套，地址为沈阳市太原南街236号A座21-1号，面积为188.44m²，金额为740，000元，转让给乙方；2、按上述房产转让金额740，000元支付甲方由乙方处所购砂石款项；3、该房产转让后，产权过户等一切相关手续由乙方负责办理，所发生费用及事宜与甲方无关。后原告对房屋进行装修并入住该房屋，但并未办理房屋产权过户手续。
再查明，根据原审法院于庭审前调取的沈阳市房产局涉案房屋信息，该房屋于2003年8月20日登记备案的案外人王肇林名下，且至今没有办理房屋所有权证，该房屋由于贷款设定了抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司沈阳和平支行，抵押期限为2003年9月12日至2023年9月12日。
又查明，2008年12月11月，沈阳市和平区人民法院作出（2008）沈和民三初字第1591号民事判决书，载明：“原告中国银行股份有限公司沈阳和平支行于2003年9月11日与被告王肇林签订《购房（抵押）借款合同》，按合同约定，王肇林向中国银行股份有限公司沈阳和平支行借款530，000元，用于购买位于沈阳市太原南街236号（1-21-1）、建筑面积188.44平方米的房产，借款期限自2003年9月12日至2023年9月12日……但王肇林此后多次拖欠还款。判决如下：一、被告王肇林、姜爱东于本判决生效后30日内偿还原告中国银行股份有限公司沈阳和平支行借款本金450，640.10元，利息7，914.64元，罚息115元（截止2008年10月22日），共计458，671.74元；并自2008年10月23日起按借款合同约定支付原告上述借款逾期利息至判决确定给付之日止，于偿还借款时一并付清。二、上述款项到期未受清偿时，原告中国银行股份有限公司沈阳和平支行对被告王肇林、姜爱东提供的抵押物，即位于沈阳市太原南街236号（1-21-1）、建筑面积188.44平方米的房产，行使抵押权优先受偿。三、被告王兆环、辽宁兴业房地产开发集团有限公司在被告王肇林、姜爱东所提供抵押清偿不足部分范围内对原告承担连带偿还责任。”该份判决已生效。
又查明，经原告申请，原审法院委托辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司对涉案房屋室内装修现值进行评估，2015年1月5日，辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司作出《资产评估报告书》评估结论为：本次委托评估的刘丹家室内装修现值在评估基准日2014年12月9日所表现的市场价值为人民币56，399元（取整）。原告垫付评估费2，500元。后被告对《资产评估报告书》提出异议，2015年2月6日，辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司作出答复：1、异议人提出“没有计算入住十年的折旧率”，截止评估基准日被评估装饰装修仍在正常使用，具有使用价值，本次评估成新率是采用观察法确定的，已经考虑了装饰装修使用的折旧率；2、异议人提出“应将灯具和后添加的工艺暖气拆除卸掉”，资产评估报告书中已经列示“本评估结论是评估人员的专业判断，仅供委托方参考，其结果不应被认为是对评估对象可实现其评估目的的保证。”本案中是否含该两项的装修现值，应由委托方根据当事人双方提供的证据确定；3、异议称异议人是否承担全部装修损失责任，该项异议不属于评估技术范畴，与本机构出具的评估报告无关。
上述事实，有当事人的当庭陈述、协议书、沈阳市和平区人民法院（2008）沈和民三初字第1591号民事判决书、资产评估报告书、评估费发票等为凭，经庭审质证并经原审法院审核，予以采信。
原审法院认为：公民的合法权益受法律保护。根据相关法律规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告与被告签订以房抵账协议的目的是通过取得涉案房屋抵顶欠付的砂石货款，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，故该协议得以履行的前提是原告能够取得涉案房屋的所有权，被告也有义务为原告办理涉案房屋的所有权证。现涉案房屋再原、被告签订协议前已登记备案在案外人王肇林名下，由于贷款设定了抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司沈阳和平支行，抵押期限为2003年9月12日至2023年9月12日，且因王肇林欠付银行贷款被诉至法院，并经生效民事判决书判决中国银行股份有限公司沈阳和平支行对涉案房屋有权行使抵押权优先受偿。可见，该房屋在原、被告签订《协议书》前就已设定抵押权，被告并非涉案房屋的所有权人，且无法履行为原告办理房屋所有权证得义务，致使原告不能实现合同目的，故可以解除合同。
关于合同解除的法律后果，根据相关法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，原告应将因合同而缺的的涉案房屋返还给被告，被告应将欠付砂石款740，000元给付原告，应原告对涉案房屋进行装修，被告应根据《资产评估报告书》将室内装修现值及鉴定费给付原告。
关于被告称原告应将房屋内的灯具及暖气等拆除，原审法院认为，因该房屋装修现值已经评估，《资产评估报告书》明确载明涉案房屋室内装修现值为56，399元，且被告未提供证据证明房屋内的灯具及暖气等必须拆除，故被告的主张原审法院不予支持，应按《资产评估报告书》中载明的评估价值给付原告。
关于原告主张的利息损失及赔偿房屋升值差损失，原审法院认为，关于房屋升值差损失，因为案原、被告系买卖合同关系，房屋是否升值与本案不具有关联系，故原告的该项主张原审法院不予以支持。关于利息损失，因被告欠付的砂石款应予2005年3月即协议签订之日给付原告，故被告应给付原告相应的逾期付款损失。根据相关法律规定，逾期付款损失，为中国人民银行同期同类人民币贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第3条规定，对于2004年1月1日以后新发放的贷款，逾期贷款罚息利率由原来按照日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。结合本案案情，计算标准为：按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍计算［基准利率×（1＋30%）×（1＋30%）］。
关于案外人辽宁兴业房地产开发集团有限公司与本案的关系及是否应追加为本案第三人，原审法院认为，根据原、被告签订的《协议书》，辽宁兴业房地产开发集团有限公司并非合同主体，基于合同的相对性原则，本案买卖合同的解除与否与案外人辽宁兴业房地产开发集团有限公司无关，不应追加为本案第三人。
综上所述，依照《中华人名共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、解除原告刘丹与被告辽宁万利商品混凝土有限公司签订的《协议书》；二、原告刘丹自本判决发生法律效力之日起20日内将位于沈阳市太原南街236号1-21-1、建筑面积188.44平方米的房屋返还给原告辽宁万利商品混凝土有限公司；三、被告辽宁万利商品混凝土有限公司自本判决书发生法律效力之日起10日内给付原告刘丹货款本金740，000元；四、被告辽宁万利商品混凝土有限公司自本判决发生法律效力之日起10内给付原告刘丹货款本金740，000元的损失款，从2005年3月起至判决确定的给付之日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率的1.69倍计算。五、被告辽宁万利商品混凝土有限公司自本判决发生法律效力之日起10内给付原告刘丹房屋装修现值（房屋位于沈阳市太原南街236号1-21-1、建筑面积188.44平方米）56，399元及鉴定费2，500元。六、驳回原告其他诉讼请求。如果被告辽宁万利商品混凝土有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14，160元，11，789元由被告辽宁万利商品混凝土有限公司承担，2，371元由原告刘丹承担；保全费5，000元，由被告辽宁万利商品混凝土有限公司承担。
宣判后，辽宁万利商品混凝土有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：本案不符合合同解除的条件，因案涉合同是无效合同。因为所转让的房屋是登记在案外人王肇林的名下，且我公司是与辽宁兴业房地产开发集团有限公司抵帐得来的，所以我方只有暂时的使用权，没有所有权，所以该合同是无效合同，不符合解除的条件。原审判决认定的装修损失，是单方的违约行为造成的，因为房屋过户是被上诉人负责的，不是我方负责的。被上诉人是在明知没有过户的情况下办理入住。至今房屋还在被上诉人使用中，在签订房屋抵帐协议时交付房屋即视为支付货款。故不应当承担支付逾期利息的违约责任。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘丹辩称：1、我方主张抵帐协议合法有效，上诉人权利存在瑕疵的房屋抵帐给被上诉人是一种合同法的违约行为。无效合同应当由房屋权利人来主张。2、要求上诉人承担的赔偿损失，我方的损失事实是当时抵帐时房屋的价格和现在解除合同时房屋的价格差价，超过一审法院按照买卖合同逾期付款计算的损失，我方没有上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实相一致。
本院认为，上诉人辽宁万利商品混凝土有限公司与被上诉人刘丹于2005年3月签订的《协议书》合法有效。上诉人主张该《协议书》无效，并未举证证明存在法律规定的无效情形，故对其该上诉主张，本院不予支持。《协议书》约定上诉人以一套商品房转让给被上诉人用于支付740，000元砂石款。被上诉人主张案涉商品房因存在贷款抵押无法办理更名过户，要求上诉人支付砂石款本金740，000元，赔偿利息损失、房屋升值差损失、房屋装修损失。经查，案涉商品房登记在王肇林名下，已于2003年办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司沈阳和平支行，被上诉人未能办理更名过户手续，砂石款并未支付，上诉人负有支付砂石款的义务，故对被上诉人主张上诉人应支付740，000元砂石款的诉讼请求，本院予以支持。上诉人交付的商品房不能办理产权登记，属违约行为，应承担不能按时给付货款的违约责任，上诉人应支付被上诉人逾期付款利息。
关于被上诉人提出上诉人赔偿其房屋装修现值的诉讼请求，案涉《协议书》第三约定：该房产转让后，产权过户等一切相关手续由乙方（即被上诉人）负责办理，所发生费用及事宜与甲方（即上诉人）无关。可以看出被上诉人负有办理变更登记手续等事宜，被上诉人在未办理变更登记手续的情况下即进行装修，并长期居住，结合案涉房屋未返还的事实，对被上诉人主张的装修损失，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，但存在超诉讼请求判决及适用法律错误的问题。本院依据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市于洪区人民法院（2014）于民三初字第01409号民事判决第三项；
二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2014）于民三初字第01409号民事判决第一、二、五、六项；
三、变更沈阳市于洪区人民法院（2014）于民三初字第01409号民事判决第四项为辽宁万利商品混凝土有限公司于本判决生效之日起10日内支付刘丹逾期付款利息（以740，000元为基数，自2005年3月31日起至2014年7月4日止按中国人民银行同期贷款基准利率的1.69倍计付，利息总额以不超过652，445.74元为限）；
四、驳回被上诉人刘丹其他诉讼请求；
五、驳回上诉人辽宁万利商品混凝土有限公司其他上诉请求。
一审案件受理费14，160元，由辽宁万利商品混凝土有限公司负担11，200元，刘丹负担2960元；保全费5000元，由辽宁万利商品混凝土有限公司负担；鉴定费2500元，由刘丹负担。二审案件受理费14，160元，由辽宁万利商品混凝土有限公司负担11，200元，刘丹负担2960元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 岩
审 判 员 张维佳
代理审判员 李晓颖
二〇一五年六月十五日
书 记 员 张 冲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定：买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。