甘肃省靖远县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0421民初1291号
原告:余某。
委托诉讼代理人：师某，甘肃正平律师事务所律师。
被告:甘肃九洋房地产开发有限公司（原白银西区房地产开发公司）。
法定代表人：梁某，该公司经理。
委托诉讼代理人：关某，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：陈某，甘肃铜城律师事务所律师。
被告:杨某。
原告余某诉被告甘肃九洋房地产开发有限公司（简称九洋公司）、杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余某及其委托诉讼代理人师某、被告九洋公司法定代表人梁某及其委托诉讼代理人关某、陈某到庭参加了诉讼，被告杨某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余某向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告交付房屋，办理房屋产权证书，并按合同约定承担逾期交付房屋的违约金10000元；若二被告不能交付房屋，则返还原告购房款230000元，并以房屋同等面积按市场价给原告予以补偿；2、由二被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年九洋公司（原白银西区房地产开发公司）在××县住宅楼。2012年1月13日，该公司收取原告房款120000元现金。同日，该公司与原告签订《商品房认购协议》，该协议约定：经双方协商，乙方（原告）自愿向甲方认购甲方（九洋公司）在××县第1栋1单元502号房屋，建筑面积约117平方米（最终以房管局勘丈为准），单价为1900元/平方米，总价款263150元，具体事宜以双方签订的《商品房销售合同为准》。付款方式：1、乙方在认购时，交付认购款100000元，该款在乙方与甲方签订正式《商品房销售合同》后转为房款;2、在签订本认购协议后剩余房款，在乙方与甲方签订正式《商品房销售合同》后按《商品房销售合同》上的付款方式付款。违约责任：1、乙方在付了认购款后互相商定的房价甲乙双方不得随意变动，也不能根据市场的变化而变动;2、甲方给乙方的交房时间为2012年12月底前交付乙方使用，如甲方违约应付违约金壹万元。3、如甲方通知乙方签订《商品房销售合同》，如乙方不按期签订《商品房销售合同》，甲方不再为乙方保留认购的商品房，并对该商品房另行出售，同时甲方扣除乙方交纳认购款壹万元作为违约金。4、如因乙方原因在签订正式《商品房销售合同》前提前退房，甲方将扣除乙方交纳认购款壹万元作为违约金。5、甲方不得随意改变乙方订的楼层，如经双方协商同意也可变动。6、甲、乙双方要确保通讯方式畅通，若通讯联系无果，甲方将该房源另行出售，并扣除认购金壹万元作为违约金。本认购协议甲乙双方自愿签字、盖章之日起生效。在协议上九洋公司的代表杨某签了名。协议签订后，原告多次联系杨某，要求签订《商品房销售合同》，交清尾款，但杨某以种种借口推诿不办。2014年1月28日，杨某以其公司需要购房款收取原告现金100000元，2014年10月10日，杨某委托其女儿杨希玲收取原告购房款10000元，2015年6月28日，杨某在原告经营的骏驰租赁公司租赁车辆，租赁费4000元，并此款用于顶交后续购房款，但仍不与原告签订正式《商品房销售合同》，同时杨某及九洋公司也未能依约于2012年12月底前向原告交付房屋。现房屋已建成，实际购房面积为136.87平方米，房屋计价应为260050元，因二被告违约，未按期交付房屋，造成原告剩余房款未交付。被告九洋公司是2016年由原白银西区房地产开发公司依法变更而来，故原白银西区房地产开发公司民事权利义务应由九洋公司承担。
原告提交的证据：1、商品房认购协议1份；2、房款收据三张；3、2009年4月20日被告与乌兰镇西关村委会签订的土地转让协议1份；4、合作协议1份，证明白银西区房地产开发公司与杨某在该协议的第四大项中明确约定，被告白银西区房地产开发公司对被告杨某的营销进行指导，建议、配合，杨某可在现场设立营销部、聘用销售人员销售并负责办理产权证等相关手续；5、白银西区房地产开发公司白西房发（2011）4号文件申请备案的报告，靖远县发改委出具的靖发改发（2011）202号文件，及后面所附的预售许可证存根一份，备案登记表1份，证明白银西区房地产开发公司靖远西关小区住宅楼建设项目已经登记备案并取得销售许可证，其中备案登记表中显示杨某为该项目负责人；6、白银西区房地产公司出具给靖远县房管局的白西房发（2012）6号文件申请预售的报告；7、光盘1张，为谈话录音，其中显示原告等购房者与被告杨某再次确认认购的是该栋楼的东侧单元，即现在更改单元号后的二单元251室房屋；8、靖远县西关小区住宅楼海报1份，证明原告购买的是A户型房屋也是该区最大的一套，进一步证明原告认购的是东侧2单元251室房屋；9、摸底登记表1份，证明原告购买的房屋东侧2单元251室无其他人认购，符合交付条件；10、证明文件1份，证明白银西区房地产开发公司更名为甘肃九洋房地产开发有限公司，由变更后的公司承担相应的权利义务。
对原告提交的证据，被告经质证对证据3、4、5、9、10真实性没有异议，但不能证明被告杨某是九洋公司的代理人；对证据6、7、8有异议；对证据1、2认为真实性无法确认。
被告九洋公司辩称，一、关于本案的基本事实。涉案房产靖远县乌兰镇西关小区是本案被告杨某和案外人王某以挂靠九洋公司的方式，即借用九洋公司的资质开发建设的房产项目，九洋公司收取一定的管理费，但是很少。根据2009年4月2日，九洋公司与杨某和案外人王某签订的《合作协议》，在挂靠期间，九洋公司有权对该项目的财务和销售实施全程监管，即该项目房产必须由九洋公司负责对外销售，对外签订合同，收取售房款项。挂靠人杨某如不服从监管，视为违约，九洋公司有权解除此挂靠协议。该协议履行初期，挂靠人杨某还能信守协议约定，以九洋公司名义对外签订售房合同，由九洋公司财务部门统一收取售房款项。但时间不长，挂靠人杨某为了骗取资金，在九洋公司毫不知情的情况下，私自以项目部的名义对外签订售房合同，并以个人打白条的方式私自收取售房款项，多次出现一房多卖、低于成本价销售房屋的欺诈行为，到2014年6月，又伪造九洋公司及法定代表人印章私自对外签订售房合同，收取售房资金，2014年8月，九洋公司发现前述问题后，于2014年9月15日与杨某解除了挂靠协议，并登报公示。为了清理双方挂靠期间的相关问题，九洋公司于2017年2月26日向西关小区全体业主发出《通知》，告知全体业主九洋公司与杨某已经解除挂靠协议，购房人应尽快与九洋公司联系，将认购书及交款凭据报九洋公司处登记，将剩余房款打入九洋公司账户，便于九洋公司监督杨某履行相关义务。2017年6月1日，九洋公司再次向西关小区全体业主发出《通知》，要求凡与杨某个人签订协议的购房人，必须重新与九洋公司签订认购协议，房款必须打入九洋公司账户，执行九洋公司制定的销售价格。
二、关于余某与被告杨某签订的《商品房认购协议》。根据九洋公司了解的情况，原告余某于2012年元月13日与被告杨某签订了《商品房认购协议》，该协议加盖了靖远西关小区项目部印章。对于该认购协议，九洋公司是从不认可其效力的。理由是：其一，该认购协议没有加盖九洋公司公章或合同专用章，在九洋公司处没有登记备案；其二，九洋公司没有授权也不允许杨某个人以项目部名义对外签订售房协议；其三，该项目部是九洋公司对靖远西关小区项目进行施工管理的临设机构，没有营业执照，没有自己的财产，也没有固定的住所地，它不属于民法上的”其他组织”范畴，不具有民事法律行为能力。在没有九洋公司明确授权的情形下，不能以自己的名义从事材料采购、签订合同等民事法律行为；其四，被告杨某私下与原告签订《商品房认购协议》，将该认购协议约定出售的房屋，已于2013年12月由杨某出售给了刘克翠，2014年3月又出售给了张丽萍并办理了预售合同登记备案。一套房屋被杨某三次先后对外销售骗取资金，显然，被告杨某只是想通过签订该售房协议来骗取原告等人的资金，并没有打算将此房出卖给原告的真实意思；其五，该认购协议约定出售房屋的价格为每平方米1900元，远低于该房屋的实际成本价，也远低于其他房屋的实际交易价格，被告杨某明显有合同诈骗或偷避税款的违法犯罪嫌疑，根据我国《合同法》第五十二条（一）、（二）、（三）项之规定，应依法确认为无效合同，自始没有法律约束力。
三、关于被告杨某个人收取余某的购房款。根据九洋公司从财务部门了解的情况，原告余某自始至终没有向九洋公司交过一分钱购房款，是否向被告杨某交过购房款及交过多少购房款，该购房款杨某收取后用于何处，九洋公司均不得而知。原告余某如果向被告杨某交过购房款，那原告就明知该房产项目是杨某个人挂靠被告开发的事实。否则，原告就没有理由只与杨某个人协商签订协议并只向其个人交款，而不与九洋公司签订合同并付款。如前所述，由于合同无效，被告杨某个人收取余某购房款依法应该由其个人返还，九洋公司不应该承担任何法律责任。
四、关于原告的诉讼请求。被告杨某故意隐瞒事实，私下与原告签订《商品房认购协议》，又将约定交易的房屋，通过伪造九洋公司印章的方式另行签订虚假合同出售他人。据此，被告杨某伪造公司公章、一房多卖，骗取多人购房款项，已经涉嫌多项犯罪。经其他受害人报案，本地公安机关已经对被告杨某立案侦查，依照我国法律先刑后民的司法原则，贵院应该中止本案诉讼，将本案移交公安机关立案侦查，通过追缴被告杨某犯罪所得来返还原告的损失。
被告提交的证据1、九洋公司与杨某、王某《合作协议》1份；2、九洋公司与杨某、王某《合同解除协议书》1份、公告1份；3、2017年2月26日、6月1日通知各1份；4、《商品房认购协议》2份；5、合同备案证明1份；6.收据复印件2份；7、报案材料2份；8、单元编号一份。
原告经质证认为证据1、2、4、5、6、8的真实性无异议；证据3不清楚；证据7的真实性和证明目的均有异议。
被告杨某未作答辩。
双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人双方提交的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2009年4月20日、5月8日，乌兰镇西关村委会与白银西区房地产开发公司签订《土地转让协议》《补充协议》，约定乌兰镇西关村委会同意将位于县城四道南巷北口东侧3.29亩土地转让于白银西区房地产开发公司开发建设。2009年5月12日，白银西区房地产开发公司与杨某、王某签订《合作协议》，由杨某、王某全程联系运作，实行挂靠合作的方式开发建设靖远西关小区住宅楼，即由杨某、王某向白银西区房地产开发公司交纳约定的挂靠管理费，并提供相应的资产担保后，在白银西区房地产开发公司对财务、销售、合同环节的××县实施联合开发，享有开发收益，承担开发过程中的纳税、债务等民事责任。2011年白银西区房地产开发公司成立白银西区房地产开发公司靖远西关小区项目工程部，由被告杨某具体筹集资金进行开发建设。被告杨某以现金方式于2012年1月13日收取原告购房款120000元、于2014年1月28日收取100000元，并出具了收据，收据加盖白银西区房地产开发公司财务专用章；2014年10月10日，被告杨某女儿杨希玲代收10000元，并出具了收条。2012年1月13日，被告杨某以白银西区房地产开发公司靖远西关小区项目工程部的名义（甲方）与原告（乙方）签订《商品房认购协议》，该协议约定：经双方协商，乙方自愿向甲方认购甲方在××县第1栋1单元502号房屋，建筑面积约138.5平方米（最终以房管局勘丈为准），单价为1900元/平方米，总价款263150元，具体事宜以双方签订的《商品房销售合同为准》。付款方式：乙方在认购时，交付认购款120000元，该款在乙方与甲方签订正式《商品房销售合同》后转为房款，剩余房款在签订正式《商品房销售合同》后按《商品房销售合同》上的付款方式付款。违约责任：乙方在付了认购款后互相商定的房价甲乙双方不得随意变动，也不能根据市场的变化而变动；甲方给乙方的交房时间为2012年12月底，如甲方违约应付违约金壹万元。同时约定甲方不得随意改变乙方订的楼层，如经双方协商同意也可变动。本认购协议甲乙双方自愿签字、盖章之日起生效。该协议上被告杨某签了字，并盖有白银西区房地产开发公司靖远西关小区项目工程部印章。但至今双方未签订《商品房销售合同》，被告杨某亦未向原告交付房屋。2013年12月17日，白银西区房地产开发公司变更为九洋公司。2014年9月15日，九洋公司与杨某、王某签订《合作解除协议》，解除了原签订的《合作协议》，并在白银日报予以公告。2017年2月26日，九洋公司发出通知，声明与杨某协商，借支杨某，并监督完成该项目后期工程，督促购房户尽快交清剩余房款，将剩余房款打入九洋公司和指定的账户，由九洋公司监督，由杨某出具收款收据。2017年6月1日，九洋公司再次发出通知，凡与杨某签订认购协议的购房人，经九洋公司认定后重新签订合法认购协议，并重新公布了房屋价格。
另查明，靖远西关小区住宅楼，于2012年5月23日取得靖房商预字【售】第20120008号靖远地区商品房预售许可证，有效期为2012年5月23日至2013年5月23日。2013年12月30日，刘克翠与被告杨某签订了《商品房认购协议》，协议书中盖有白银西区房地产开发公司靖远西关小区项目工程部印章，刘克翠以每平方米2000元的价格认购了被告杨某与原告签订的《商品房认购协议》中原告认购的房屋；2014年4月21日，被告杨某又将该房屋出售给张丽萍，并在靖远县房地产管理局办理了商品房预售合同登记备案，备案证明书中写明售房人为白银西区房地产开发公司，购房人为张丽萍。
本院认为，原告余某与被告杨某以白银西区房地产开发公司靖远西关小区项目部名义签订的《商品房认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且实际筹集资金进行开发建设人杨某已经按照约定收受原告购房款，向原告出具了盖有白银西区房地产开发公司财务专用章的收据，根据相关法律规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。由于被告九洋公司于2012年5月23日已取得商品房预售许可证，故该《商品房认购协议》是有效的。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于被告杨某未按照合同的约定履行交付房屋的义务，且将原告认购的房屋又出卖给第三人，构成违约，原告要求被告杨某交付房屋的合同目的已不能实现。被告杨某将诉争房屋出卖给第三人，以其行为实质上解除了与原告签订的协议，被告杨某依法应当承担返还购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因被告杨某系被告九洋公司开发建设的靖远西关小区项目工程部的负责人，且系实际筹集资金进行开发建设并享有具体收益的人，故原告要求被告杨某在不能交付房屋时，返还原告购房款230000元的请求符合法律规定，本院予以支持；由被告杨某按照房屋同等面积市场价计算赔偿已付购房款一倍的损失较为合理；九洋公司抗辩，杨某与其是挂靠关系，杨某收取原告的购房款其并不知情，责任应由杨某自己负责，但对于原告而言，因该西关小区项目由被告杨某具体筹集资金进行建设开发，是实际的开发建设者，故原告有理由相信被告杨某有收取购房款的权利，亦有理由相信杨某的行为代表九洋公司，故原告向被告杨某交纳购房款并无过错，至于杨某是否向九洋公司上交收取的购房款，是二被告之间内部规定，不能对抗原告，故原告要求被告九洋公司连带退付购房款并赔偿损失的请求于法有据；被告九洋公司抗辩因杨某涉嫌伪造印章，已向公安机关报案，请求将本案移交公安机关立案侦查，通过追缴被告杨某犯罪所得来返还原告的损失，就本案而言，根据查明的事实，被告杨某是否构成犯罪，都不影响原告向二被告主张权利，据此被告九洋公司的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告杨某经合法传唤，无正当理由没有到庭，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告杨某向原告余某退付购房款230000元，并按已付购房款的一倍赔偿损失230000元，合计460000元，于本判决生效后三十日内履行完毕；
二、甘肃九洋房地产开发有限公司对上述第一项给付义务承担连带给付义务。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8200元，减半收取4100元，由被告杨某、甘肃九洋房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
代理审判员 李富梅
二〇一七年九月十一日
书 记 员 王会巧