广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民四终字第45号
上诉人（原审原告）：梁某某，女。
委托代理人：张某某，广东××律师事务所律师。
委托代理人：罗某某，女。
被上诉人（原审被告）：李某，女。
委托代理人：冯某，男。
被上诉人（原审被告）：港××（深圳）有限公司。
法定代表人：李某某，该公司董事长
委托代理人：周某某，该公司法律顾问。
上诉人梁某某因与被上诉人李某、港××（深圳）有限公司（以下简称港××地产）房屋买卖及居间合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民二初字第3253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
梁某某向原审法院起诉称：李某、港××地产恶意串通，在明知香港居民不能在大陆购买办公楼的情况下，故意骗取梁某某于2009年5月3日签订了编号为001××××的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，并收取梁某某定金人民币20000元。此后李某以出差为由，完全不配合梁某某到银行办理贷款审批手续。李某、港××地产的行为已构成违约，梁某某依法诉至法院，请求判令：1、确认梁某某、李某、港××地产签订的编号为001××××的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》无效；2、李某、港××地产双倍返还定金计人民币40000元给梁某某；3、诉讼费由李某、港××地产承担。
原审法院查明：2009年5月3日，梁某某与李某、港××地产三方签订了编号为001××××的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，合同约定李某将其所有的深圳市罗湖区新安路××大厦××园××出售给梁某某，该房产房地产权证号为2000××××××，用途为办公，售价为人民币360000元整。梁某某在签订合同时向李某交付定金人民币20000元，用按揭方式支付剩余房款，梁某某须于2009年5月15日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，梁某某逾期付款，李某有权要求梁某某以未付款项为基数，按日万分之一支付违约金。在合同备注条款中约定，双方同意过户时写黄绮妮的名字。该合同签订后，梁某某向李某交付了定金人民币20000元，李某将其中的人民币5000元交付给港××地产作为交楼押金。2009年5月11日，梁某某、李某、港××地产三方约定在交通银行深圳金叶支行办理贷款手续，李某、港××地产到达，梁某某未到，李某办理了开通交通银行太平洋卡业务，用于收取房款。后因未收到剩余房款，李某于2009年5月14日向港××地产发出一份函件，载明：因您公司工作人员业务不精，工作粗心大意，而造成深圳市罗湖区新安路××大厦××园××物业实在无法正常进行下去。业主李某2009年5月13日之前未收到买方支付定金除外的剩余首期款。业主李某特此通知港××地产公司，2009年5月15日后，此合同自动作废。按合同规定，定金不返还。后三方发生争议，梁某某向原审法院提起诉讼。
原审法院认为：本案为居间合同纠纷。梁某某以自己为香港人，在内地购买办公用房产违反了深国房（2007）254号文件的规定为由，要求确认本案所涉《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定：合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，由于深国房（2007）254号文件并非效力性强制性规定，即便如梁某某所称，根据该文件的规定，梁某某无法在内地购买办公用房产，也不能因此而认定该合同无效。而且在合同中，也明确指明该房产用途为”办公”，梁某某也指定了将房产登记到他人名下。故梁某某要求原审法院确认该合同无效的诉讼请求，没有法律和事实依据，原审法院不予支持。梁某某、李某、港××地产三方之间所签订的合同是三方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。各方均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，梁某某称李某违约不配合梁某某办理按揭手续，原审法院认为，梁某某对自己的主张未能提交任何证据，根据李某提交的证据，李某已按约定于2009年5月11日下午在交通银行办理开通了太平洋卡用于收取房款，而梁某某却未能前往该银行办理相应的贷款手续。因此，梁某某的主张，没有证据证明，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：驳回原告的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币800元，减半收取为人民币400元，由原告负担。
上诉人梁某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、确认编号为001××××的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》无效；3、判令被上诉人双倍返还定金计人民币40000元给上诉人（其中由李某退还定金人民币20000元、港××地产赔偿人民币20000元给上诉人）；4、本案的诉讼费由被上诉人共同承担。理由如下：一、原审判决认定事实不清，且部分事实认定有错误。1、未查清和认定黄绮妮香港居民的身份。一审开庭时，上诉人当庭陈述了黄绮妮是上诉人梁某某的女儿，因梁某某的年龄偏大，不符合银行贷款要求，故用其女儿的名字办理产权登记。但黄绮妮同样也是香港居民，按规定不能在境内购买办公用途的房产。原审法院却对上诉人的相关陈述在判决书中只字不提。2、合同中根本没有剩余首期款的约定，原审判决作出”业主李某2009年5月13日之前未收到卖方支付的定金除外的剩余首期款”之认定是错误的。3、李某也认为是港××地产的工作人员”业务不精，工作粗心大意，而造成深圳市罗湖区新安路××大厦××园××物业交易实在无法正常进行下去”，原审判决认定该合同为有效合同是错误的。4、上诉人是香港居民，对大陆的法律法规不了解是正常的，但港××地产作为专门为港澳人士购房置业提供服务的公司，为了中介费而故意误导上诉人受骗，必须对上诉人进行赔偿。二、原审判决适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》第五十二条之第（五）项：违反法律、行政法规的强行性规定的合同是无效合同。这种合同属于最典型的无效合同。没有违反法律、行政法规的强行性规定的合同并非一定有效，是否应当宣告这些合同无效应当考虑各种因素，例如，所违反的规定是否符合全国性的法律和法规，是否符合宪法和法律的基本精神等。本案中上诉人所引用的深国房（2007）254号文件，其实就是根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等文件而作出的具体通知，可见，涉案合同违反了国务院的行政规定，当属于无效合同。2、本案应该适用国务院六部委于2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、深国房（2007）254号文件，认定合同为无效合同。
被上诉人李某口头答辩称：一、二手房买卖合同和居间合同是由三方签署的，合法有效。二、上诉人请求我方返还人民币20000元、港置公司赔偿人民币20000元，我方认为不应当返还。
被上诉人港××地产答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法驳回上诉。一、上诉人在上诉中变更了请求，显然不成立。上诉人要求”双倍返还”，与其中由李某”退还”定金人民币20000元，港××地产”赔偿”人民币20000元，显然矛盾；因该定佥是买方直接向卖方交付，居间方并没经手，根据定金罚则，双倍返还对应的返还方应是收取定金的一方即卖方。要求收取定金的卖方返还本金，同时针对没有收取定金的居间方适用定金罚则，显然没有法律依据。且在二审中变更诉讼请求，同样于法无据。二、关于第三人过户问题，因三方在合同中明确约定买方以第三人黄绮妮名义办理过户手续，因该第三人是由买方选定，即使以该第三人名义不能办理过户手续，理应由买方对其自行选定行为负责。上诉人声称不能办理过户手续，上诉人在一审中并没举证，理应承担举证不能的法律后果。三、合同当然有效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》：”合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”上诉人在上诉状中所称深国房（2007）254号文件，制定主体是深圳市国土资源与房地产管理局。该文件的除外条款规定：”法律法规另有规定的除外”。所以深国房（2007）254号文件的规定并不与六部委的《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》相冲突。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求及事实理由均不成立，故请法院依法驳回其上诉。
本院二审审理查明：原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖及居间合同纠纷，双方争议的焦点是合同是否有效以及合同有效时不能履行的原因。首先，关于合同效力，涉案合同并不违反法律、行政法规强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。国务院六部委于2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》以及深国房（2007）254号文件均不是法律和行政法规，深国房（2007）254号文件关于港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房（住宅类）的规定亦不是效力性强制性规定。涉案合同中明确指明该房产用途为”办公”，表明各方在签订合同时明知该房产用途，仍作出了买卖该房产的真实意思表示，至于合同中是否约定过户时写黄绮妮的名字以及约定的原因不影响合同的效力。故梁某某以自己为香港人，在内地购买办公用房产违反了深国房（2007）254号文件的规定为由，要求确认本案所涉《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》无效，理由不能成立。其次，关于合同不能继续履行的原因，梁某某称李某违约不配合梁某某办理按揭手续，但未能提交任何证据，应该承担举证不能的后果。根据李某、港××地产提交的证据，李某已按约定于2009年5月11日下午在交通银行办理开通了太平洋卡用于收取房款，而梁某某却未能办理相应的贷款手续以及按照合同约定支付首期款。因此，对梁某某的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人梁某某的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币800元，由上诉人梁某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 达 人
审 判 员 刘 杰 晖
代理审判员 李 原
二〇一〇年七月十六日
书 记 员 赵雪琳（兼）