广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终605号
上诉人（原审原告）：罗广，住广州市天河区。
委托代理人：吴凯、黄梦华，均系广东宏力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：文华，住湖南省衡山县。
被上诉人（原审第三人）：珠海市斗门黄发达实业有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：黄世宪，职务总经理。
委托代理人：陈美生，湖南金州律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：广州捷荣房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：周建中。
被上诉人（原审第三人）：广东煤炭房地产开发公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：陈超勇。
被上诉人（原审第三人）：广州嘉儒华房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：吴永发，职务总经理。
委托代理人：陆建国，该公司职员，联系地址。
上诉人罗广与被上诉人文华、珠海市斗门黄发达实业有限公司（以下简称黄发达公司）、广州捷荣房地产开发有限公司（以下简称捷荣公司）、广东煤炭房地产开发公司（以下简称煤炭公司）、广州嘉儒华房地产开发有限公司（以下简称嘉儒华公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1994年2月8日，广州市芳村区食品公司和煤炭公司签订《合作开发芳村区食品公司屠宰场及冷库地段协议书》，约定广州市芳村区食品公司提供芳村区芳信路秀水地段土地，煤炭公司负责工程全部建设费用等，双方合作兴建冷库、商品楼项目。1994年10月13日，捷荣公司和煤炭公司签订《房地产预售契约》，约定煤炭公司将原芳村大道芳信路文安花苑A、B两幢三至九层建筑面积11000平方米的房屋以每平方米3400元的单价出售给捷荣公司。1997年1月13日，广州市芳村区食品公司、煤炭公司共同与广州市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，后又以双方名义领取芳村区芳信路秀水地段土地文安花苑商住综合楼A、B幢《建设工程施工许可证》。1997年4月30日，广州市国土房管局就文安花苑A、B两幢九层楼宇向粤煤公司核发了穗房预字第970090《商品房预售许可证》。1999年4月21日，煤炭公司和黄发达公司签订《关于合作开发芳村芳信路文安花苑项目协议书》，约定黄发达公司同意挂靠煤炭公司开发上述项目，该项目的开发和销售等具体工作由黄发达公司负责，并按每平方米50元向煤炭公司缴纳开发管理费，建筑施工管理费由施工队按2%上交煤炭公司。1999年7月7日，煤炭公司、嘉儒华公司和捷荣公司签订《补充协议书》，约定双方于1994年签订的预售契约继续有效，但双方同意对交房时间、付款方式等问题进行修改。
2000年12月6日，捷荣公司向煤炭公司、黄发达公司发出《关于文安花苑部分未安置房产处理的函》，内容为：将文安花苑A、B栋中的A栋东2梯902房面积71.9356平方米、B栋北梯902房面积43.12平方米、B栋北梯903房面积40.5888平方米等九套房屋退还给煤炭公司、黄发达公司。
2001年4月28日，广州市黄埔区振华建材经营部（以下简称振华经营部）和黄发达公司签订《钢材购销合同》约定：黄发达公司为望岗综合市场工程所需钢材全部由振华经营部供给，振材经营部规定财务人员罗某乙收款等。2001年11月5日，振华经营部和黄发达公司签订《协议书》约定：黄发达公司欠振华经营部材料款181651元。现经双方协商：黄世宪同意将捷荣公司退还煤炭公司文安花苑A栋东2梯902、B栋北梯902、B栋北梯903作抵押。自签订协议之日起A栋东2梯902、B栋北梯902、B栋北梯903使用权属于振华经营部。限定在2002年2月30日前付清181651及按合同应收取滞纳金。逾期未付清，振华经营部有权将文安花苑A栋东2梯902、B栋北梯902、B栋北梯903房房产处理。
2005年4月9日，罗广（由法定代理人罗某乙代签）、文华签订《房屋买卖协议》约定：文安花苑B栋北梯902（43.12平方米）、903（40.5888平方米）二套是文华通过以物抵押取得，罗广向某购买该房产。一、房屋价格14万元；二、文华负责为罗广办理房产证；三、文华应将以物抵债全部手续交给罗广；四、办理房产证需要的费用由罗广承担；五、本协议签订时罗广已经支付10万元，剩余4万元在房产证办妥时支付。文华已经将房屋钥匙交给罗广。
经查，2002年10月30日，粤煤公司、黄发达公司与案外人李某签订《房地产预售契约》，约定李某预购文安花苑B栋49号B梯九楼902房，建筑面积45.7636平方米。2014年李某向原审法院提起诉讼，要求嘉儒华公司、黄发达公司、煤炭公司为其办理广州市荔湾区芳村大道芳信路49号B栋B梯902房的产权证。原审法院于2014年8月8日作出（2014）穗荔法民三初字第438号民事判决书，认为现场勘验只找到芳信路49号B栋A梯，房管部门亦明确芳信路49号B栋没有B梯，且李某未能提供902房的购房发票、收楼手续、管理费单据等证据为由，驳回李某的诉讼请求。
庭审中，罗广陈述，罗广的父亲罗某乙原是振华经营部的财务人员，也是文华的合作伙伴，黄发达公司的法定代表人黄世宪于2011年11月5日将案涉房屋锁匙交付给罗某乙；2005年4月，罗某乙、文华对振华经营部的资产进行清算，文华尚欠罗某乙款项，因此同意将案涉房屋出售给罗某乙的儿子即罗广，签订合同后文华将案涉房屋的锁匙交付给罗某乙，但没有书面依据。罗广、文华均没有向黄发达公司主张过办理房产证。黄发达公司称，《协议书》只是约定将上述三套房屋抵押给振华经营部，由经营部收取租金抵偿欠款，并不是将房屋给振华经营部。案涉房屋一直由黄发达公司实际控制，并于2002年将902房屋出售给案外人李某，但没有实际交付房屋给李某，而是以代租的方式，向李某支付租金。
罗广为证明其从2008年6月起一直实际控制案涉房屋并出租收益的事实，提供了租赁合同、税收缴款书、协议书、盖有黄发达公司财务专用章的水电费收款收据、有线电视维护费发票、广州农商银行的客户通知单及收据。黄发达公司认为水电费是其公司向住户收取的，罗广不是住户，不能证明罗广实际占用案涉房屋，对其余证据不予确认。嘉儒华公司对上述证据均不予确认。另据罗广提供的“个体工商户注销基本资料”显示：广州市黄埔区振华建材经营部于2001年3月1日登记开业，经营者为文华，于2001年11月19日办理注销。
经查，1997年7月16日，广州粤煤房地产开发有限公司经核准名称变更为广州嘉儒华房地产开发有限公司。
本案审理过程中向罗广释明，罗广主张的合同效力与原审法院作出的认定不一致的，罗广是否变更诉讼请求，罗广表示坚持对合同效力的认定，不变更诉讼请求。
因本案纠纷，罗广于2015年3月19日向原审法院起诉，请求判令：文华及第三人共同为罗广办理芳村区文安花苑B栋北梯902房、903房（广州市荔湾区芳信路49号902、903房）的产权登记手续。
原审法院认为：罗广依据2005年4月9日与文华签订的《房屋买卖协议》要求文华及第三人承担办证义务，因此本案审查的焦点在于上述《房屋买卖协议》的效力问题。首先，文华明知其未取得房屋产权仍然向罗广出售案涉房屋存在过错，其次，罗广的父亲罗某乙作为振华经营部的财务人员，亲身参与了振华经营部和黄发达公司之间关于《钢材购销合同》及《协议书》的履行过程，清楚知道案涉房屋的产权归属及振华经营部、文华不享有房屋产权的事实，但仍然以法定代理人的身份代理罗广和文华签订《房屋买卖协议》，因此罗广、罗某乙亦不是合同的善意相对人。第三，审查该《房屋买卖协议》，约定的交易价格为14万元，罗广在签订协议时支付10万元，余款4万元在办妥房产证时支付。本案中罗广并未能提供该10万元的支付凭证，以及文华向罗广实际交付房屋的依据。从以上事实可认定罗广、文华签订合同的行为具有恶意性和串通性。最后，罗广、文华在未经黄发达公司和煤炭公司同意的情况下，擅自签订合同买卖其所开发的房屋，显然损害了黄发达公司和煤炭公司的利益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款的规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”，原审法院认定罗广、文华签订的《房屋买卖协议》为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。经原审法院释明罗广表示坚持诉讼请求。因此，罗广依据该《房屋买卖协议》要求文华及第三人共同办理芳村区文安花苑B栋北梯902房、903房产权证的诉讼请求缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。
文华、捷荣公司、煤炭公司经原审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2015年8月作出如下判决：驳回罗广的诉讼请求。本案受理费100元，由罗广负担。
判后，上诉人罗广不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认为罗广与文华签订的《房屋买卖协议》无效，该认定适用法律错误。首先，文华没有取得房屋产权不代表其没有权利出售案涉房屋，事实上文华拥有案涉房屋的处理权。一审法院规避审核文华与黄发达公司之间签订《协议书》的效力，而文华恰恰是基于该《协议书》取得案涉房屋的处理权，才发生了本案关于房屋买卖的纠纷。罗广认为，《协议书》系文华因黄发达公司欠材料款而订立，黄发达公司在债务到期后，通过“以权抵债”的方式来代替原定给付而消灭原有债务的行为，将案涉房屋的处理权让渡给文华，双方对于“限定在2002年2月30目前付清……”的约定，是文华对其债权给予黄发达公司的宽限期。上述约定是商事主体在市场活动中对已方权利的处分，亦是双方当事人自愿协商的结果，不为法律所禁止，属合法有效。粤煤公司（后更名为：广州嘉儒华房地产开发有限公司）才是预售许可证上的预售单位，但是粤煤公司在庭审过程中明确承认案涉房屋的销售事宜与其无关，而根据（2014）穗荔法民三初字第438号民事判决中，已经确认捷荣公司将案涉房屋退还给煤炭公司、黄发达公司，而煤炭公司与黄发达也以此获得了案涉房屋的处理权。上述三方通过协议的方式来让渡对案涉房屋的处理权，那么同理，黄发达公司将案涉房屋的处理权以《协议书》的方式再次让渡给文华，其行为合法有效，依法亦应当得到保护。因此，在文华对案涉房屋拥有处理权的前提下，其当然有权处置案涉房屋，将其出售给罗广。其次，恰恰是由于罗某乙作为振华经营部的财务人员，亲身参与了振华经营部与黄发达公司之间关于《钢材购销合同》及《协议书》的履行过程，清楚地知悉文华有处理案涉房屋的权利，才代理罗广签订了该《房屋买卖协议》。最后，罗广与文华签订该《房屋买卖协议》并没有损害黄发达公司和煤炭公司的利益。根据一审法院查明：1999年4月21日，煤炭公司与黄发达公司签订《关于合作开发芳村芳信路文安花苑项目协议书》，约定黄发达公司同意挂靠煤炭公司开发上述项目，该项目的开发和销售等具体工作由黄发达公司负责，并按每平方米5O元向煤炭公司缴纳开发管理费。即案涉房屋的相关销售工作与煤炭公司无关，罗广与文华签订的《房屋买卖协议》不可能损害到煤炭公司的利益。反而在（2014）穗荔法民三初字第438号民事判决书中，黄发达公司与粤煤公司联手意图将案涉房屋卖予案外人李某，其行为涉及“一房二卖”，在黄发达公司将案涉房屋通过以物抵债的方式交由文华处理后，仍然再次将案涉房屋卖予案外人，其行为明显损害了罗广与文华的利益。另外，罗广已经提交《租赁合同》、税收缴款书、水电费单据、银行账户清单等证据，证明罗广实际占有案涉房屋的情况，一审法院仍认为罗广无法证明文华向罗广实际交付房屋，该认定显然与事实不符。综上所述，该《房屋买卖协议》是罗广与文华基于自身的真实意思表示而签订，且不违反法律规定或损害社会公共利益，亦不可能损害任何第三人的权益，该协议真实、合法有效，罗广基于与文华签订的《房屋买卖协议》而实际占有案涉房屋长达十多年之久，罗广要求办理产权登记手续合情、合法、合理。综上，罗广上诉请求法院判令撤销原审判决，改判文华及各原审第三人共同为罗广办理芳村区文安花苑B栋北梯902房、903房产权登记手续；一、二审诉讼费由文华承担。
被上诉人文华未答辩。
原审第三人黄发达公司答辩称同意一审法院判决，其与罗广之间并没有房屋买卖关系。
原审第三人嘉儒华公司请求驳回上诉，维持一审判决。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，原审第三人黄发达公司陈述称案涉房屋所在的大厦尚未大确权，部分回迁户通过诉讼等方式办理了所在大厦物业的产权证。罗广则称罗某乙与文华曾一起催促黄发达公司履行合同，但无法联系上其法定代表人黄世宪。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本案争议的焦点为罗广现依据其与文华签订的《房屋买卖协议》主张文华与各原审第三人协助其办理案涉房屋的过户手续是否成立？评析如下。
首先，文华与罗广签订《房屋买卖协议》时其并未取得案涉房屋的所有权，即便该《房屋买卖协议》是双方真实的意思表示，在文华至今仍未取得案涉房屋产权的情况下，文华现亦不能实际履行该协议。
其次，罗广可依据《房屋买卖协议》向某主张合同债权，在实现该合同债权之前罗广并不享有对案涉房屋的所有权。在罗广并未与各原审第三人之间建立房屋买卖合同关系的情况下，其要求各原审第三人协助文华办理将案涉房屋过户至其名下没有理据，原审法院未予支持其诉讼请求并无不当。
综上所述，上诉人罗广的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人罗广负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年四月十一日
书 记 员 张 辉