辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终13525号
上诉人（原审被告）：何慧婷，女，1986年4月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：李淑芬（何慧婷母亲），女，1963年9月28日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：华润置地（沈阳）物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区青年大街286号8层。
法定代表人：李欣，公司总经理。
委托诉讼代理人：杨雪，女，1985年12月2日生，汉族，公司工作人员。
委托诉讼代理人：屈彬斌，男，1980年10月16日生，汉族，公司工作人员。
上诉人何慧婷因与被上诉人华润置地（沈阳）物业服务有限公司（以下简称“华润置地物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初12311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
何慧婷上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.诉讼费由华润置地物业公司承担。事实和理由：华润置地物业公司的物业服务未达到合同约定标准，且在2016年1月1日至收到判决前，我方未收到催费通知。华润置地物业公司对侵占绿地的其他邻居不进行管理，不履行物业公司职责，另物业公司对我家数十次提出的维修申请不予回复，导致我家四壁长黑毛，家人患鼻窦炎，无奈搬家另寻住处，现房屋无人居住。华润置地物业公司具有综合物业管理及服务职责，但对物业服务具体措施却不按合同标准履行，导致我方家中楼梯上方往下漏水严重，2017年7月18日因楼梯上方漏水，下面只由华润置地物业公司放置空桶接水，我母亲绕道而行时，在楼梯上滑到，导致肋骨摔折一根，花去医药费1万多元。我因此事多次找到华润置地物业公司，华润置地物业公司不理睬。华润置地物业公司一审主张物业费至2017年12月31日还未到。我家电闸坏了，华润置地物业公司上门收100元服务费。华润置地物业公司提供的服务与收费不是一个标准。要求二审法院考虑我家实际情况，对物业费缴付金额重新确认。
华润置地物业公司辩称，维持原判。
物业公司向一审法院起诉请求：1.何慧婷给付拖欠的物业费6504元及滞纳金；2.何慧婷承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：何慧婷系位于沈阳市于洪路白山路188号161室的业主。华润置地物业公司为园区提供物业服务，物业费按照每月每平方米2.80元收取。何慧婷自2016年1月1日起未缴纳物业费，华润置地物业公司诉至法院。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案华润置地物业公司与华润置地（沈阳）开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司华润置地物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主何慧婷享受了华润置地物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。故对于华润置地物业公司的请求，予以支持。关于何慧婷提出物业服务质量存在的问题，因何慧婷提供的证据不足以证明其主张，故对何慧婷的该项主张不予支持。关于何慧婷提出的房屋质量的情况，因与本案不属同一法律关系，故对何慧婷的该项主张不予支持。判决：一、何慧婷自判决发生法律效力之日起十日内向华润置地物业公司支付自2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费6504元；二、驳回华润置地物业公司其他诉讼请求。如果何慧婷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由何慧婷承担。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：何慧婷提交照片，主张证明其上诉状事实和理由部分的内容属实。华润置地物业公司提交照片，主张证明物业公司已经履行了合同约定义务，对违建业主上报行政执法部门。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院二审查明，涉案房屋建筑面积应为93.53平方米。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，华润置地物业公司依据其与建设单位签订的前期物业服务合同为涉案园区提供物业服务，园区现有物业收费标准是否与华润置地物业公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。华润置地物业公司作为物业服务企业，也需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。据此，在华润置地物业公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，何慧婷作为园区业主应当及时向华润置地物业公司支付物业费。
对于何慧婷提出其房屋漏水的问题，根据其提交的照片情况属实。因房屋买卖合同和物业服务合同是不同法律关系，物业服务企业对园区共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对于业主房屋专有部分的房屋质量问题并不承担物业维修义务。如果房屋存在质量问题，购房人应当向开发商主张权利。如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意，亦应及时通过诉讼等方式要求开发商承担责任，而不应以不支付物业费的方式解决房屋质量问题。同理，何慧婷提出其家中电闸维修华润置地物业公司收费的问题，因电闸属于房屋专有部分，如已经超过质量保修期，应由业主另行支付维修费用，不属于物业费支出的范围。因此，何慧婷提出的主张不能成为其不支付物业费的理由，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。
对于何慧婷提出园区违建华润置地物业公司未尽到管理义务的问题。虽然物业服务合同约定华润置地物业公司负有对公共秩序的维护义务，但法律并未赋予物业服务企业采取强制手段制止或者处罚的执法权利。如果何慧婷认为园区存在违建，除向华润置地物业公司反映情况要求协调处理外，也可以积极主动的向行政执法部门反映情况要求处理，如果认为上述违建行为已经侵害了其合法权益，亦可依据相邻关系以及其他相应的法律关系，向行为人主张相关权利。另，何慧婷提出其母亲滑倒受伤，并未提供证据证明，且已经构成独立的诉请，应另行通过协商或者诉讼予以解决，在尚无明确责任认定前，不能据此减免支付物业费。
另，何慧婷提出开发商为其找还房屋建筑面积差价款，并对华润置地（沈阳）物业服务有限公司提出房屋建筑面积96.84平方米提出异议，后经华润置地（沈阳）物业服务有限公司核实涉案房屋建筑面积应为93.53平方米，本院据此对一审判决物业费数额予以调整，何慧婷应当向华润置地物业公司支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业费6285元（93.53平方米×24个月×2.80元每月每平方米）。
综上所述，何慧婷的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初12311号民事判决第二项；
二、变更沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初12311号民事判决第一项为何慧婷自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向华润置地（沈阳）物业服务有限公司支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业费6285元；
三、驳回华润置地（沈阳）物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元（华润置地（沈阳）物业服务有限公司预交），由何慧婷负担。
二审案件受理费50元（何慧婷预交），由何慧婷负担。
本判决为终审判决。
审判长 周濛
审判员 王虹
审判员 单立
二〇一八年一月十五日
书记员 许璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；