广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1802民初65号
原告：杨小莹，女，1979年2月26日出生，汉族，住四川省达县，
委托代理人：陈萍，广东优晟律师事务所律师。
被告：叶春海，男，1979年4月8日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，
被告：王楚明，女，1981年8月27日出生，汉族，住广东省清远市清城区，
原告杨小莹诉被告叶春海、王楚明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨小莹及其委托代理人陈萍到庭参加诉讼；被告叶春海、王楚明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨小莹向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方签订《房屋买卖合同》；二、被告返还原告定金及购房款230000元，并赔偿原告损失114800元（违约金76800元、银行按揭费5000元、中介费23000元、律师费10000元），共计344800元；三、本案的诉讼费由被告承担。其事实和理由如下：原告于2017年10月14日在清远市清城区石角镇世居房地产中介服务部的推荐下与被告叶春海达成《房地产买卖合同》，约定被告将其座落在清远市清城区石角镇美林湖国际社区美湖花园六号楼××号房，面积为94.1平方米的房屋以768000元价出售给原告，并约定合同签订之日买方应向卖方支付定金30000元，合同备注注明，原告愿意帮被告叶春海提前还贷赎证出来，《房地产买卖合同》第六条规定，如卖方不能按《房屋买卖合同》约定将该房售予买方,或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，并退回买方已付的所有费用。合同签订后当天，原告依约向被告支付定金30000元，并支付银行按揭手续费5000元。2017年11月15日原告转账200000元给被告提前还贷赎证，后原告多次催促被告配合银行办理抵押注销手续，被告一直推托不来办理，2017年12月底，被告告知原告其房屋被法院查封了，办理不了过户手续，原告这才知道上当受骗，无奈只得诉讼法院。原告认为，被告叶春海及被告王楚明系夫妻关系，被告叶春海与原告达成的《房屋买卖合同》合法有效，原告已按合同约定支付定金及部分购房款，由于被告叶春海违约导致原、被告签订的《房地产买卖合同》无法继续交易，被告叶春海及被告王楚明应共同按合同约定承担违约责任及赔偿原告损失，故此，原告为维护自身合法权益，只得诉请法院，诉求如前，请依法裁决。
被告叶春海提供书面答辩意见辩称：一、首先对于本案纠纷之产生，答辩人对此深表歉意。对于涉案房产未能最终顺利完成房屋过户，答辩人亦属无奈。答辩人确有出售涉案房产给被答辩人之诚意，但终因答辩人自身债务问题，导致涉案房产被查封，交易失败，对此如有给被答辩人带来任何不便，再次歉意；二、答辩人未有任何欺骗被答辩人之行为及意思表示。答辩人至今也未使用过被答辩人支付的任何一分钱购房款。因涉案房屋在交易之时，处于按揭状态，加之二手房买卖如有按揭情形的，需清偿银行贷款后方可办理过户手续。为此原答辩人双方亦在合同最后一条中做了特别约定：“经甲乙双方商议，乙方愿意出资帮甲方赎契……”。答辩人根据合同之约定，在被答辩人支付的首期购房款后，已足额存入银行，偿还按揭之债务，积极办理赎契手续，但恰巧答辩人将被答辩人所付之购房款汇入银行后，答辩人的其他债务人将涉案房屋进行了查封，导致无法办理过户手续，日前涉案房屋己处于无抵押状态，银行贷款己全部清偿完毕。答辩人对此承诺，绝对没有任何挪用、使用、擅自占有被答辩人所付购房款之任何行为，答辩人也未曾因此获得任何额外之利益。涉案房屋被查封之时，答辩人也积极告知被答辩人，建议被答辩人旱日启动法律程序，以尽早查封涉案房产，并积极参与分配涉案房产所拍卖之款项，以减少被答辩人之损失。三、对于被答辩人所支付的首期购房款答辩人对此无任何异议，对于被答辩人所主张之违约金，答辩人认为过高，恳请法庭依法予以调整。四、被告王楚明对于本次交易完全不知情。本人与王楚明之婚姻关系早己名存实亡，双方长期存在争吵，分居多年。本案交易之时，被告王楚明完全不知情，被告王楚明更未因此交易而获得任何额外之利益，且日前答辩人与被告王楚明己脱离了婚姻关系，双方已不再是夫妻关系，此时如仍要求被告王楚明承担清偿责任确实不公。综上，恳请法庭能从客观事实之角度综合权衡考量，在维护原告之利益时，亦能兼顾被告王楚明之公平，依法判决驳回原告要求被告王楚明承担责任的诉求。
被告王楚明答辩称：一、答辩人对于本次交易流程并不知情。二、答辩人与被告叶春海已办理了离婚关系。因双方感情早已破裂，加之双方交流沟通甚少，答辩人认为维系这夫妻关系已失去意义，遂决定与被告叶春海离了婚。考量到被告长期在外漂泊，不忍心小孩与被告叶春海受苦，加之被告叶春海债务缠身，小孩由被告抚养无论是对于被告叶春海还是小孩而言都更加艰辛。故，在答辩人的强烈要求下，两小孩由本人抚养。三、根据《婚姻法》、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》及其相关规定，对于答辩人所不知情的债务关系，法庭不应当判决答辩人在本案中承担责任，且答辩人仍有两个小孩需要抚养，对于一名已离婚的且仍需抚养两个小孩的妇女，又无经济来源的情况下，答辩人已无任何其他多余的资产。倘若法庭判决由答辩人在本案中承担清偿责任，将会让本已破碎的家庭雪上加霜，如此势必造成答辩人寻求生机的机遇受阻，也将直接影响到两个小孩的抚养成长。为此，恳请法官能看在本人仍需抚养两个小孩的份上，能根据《婚姻法》、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》及其相关规定，判决驳回原告在本案中要求答辩人承担责任的诉请。
本院经审理查明：2017年10月14日，原告杨小莹（买方、乙方）与被告叶春海（卖方、甲方）、案外人清远市清城区石角镇世居房地产中介服务部（丙方、经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区石角镇美林湖国际社区美湖花园六号楼××号房屋，转让价格为768000元，其中第三条，甲方合法持有《房地产证》，双方已核对原件，乙方已了解上述相关产权证明上所记载的所有信息且并无异议。同时甲方保证对上述该物业享有完整合法所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假资料等违反诚实信用行为的，因甲方其它原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，甲方应赔偿由此而给乙方及丙方造成的全部损失。第六条，因乙方或甲方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：1、逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1%向守约方支付违约金；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或支付等额总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。3、若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价格1%支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或丙方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；第七条，丙方已促成甲乙双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），甲乙各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，甲乙双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行，否则，丙方有权暂停协助甲乙双方办理交易过户手续。甲乙双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。甲乙任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%(即23004元)向丙方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方己支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，丙方不另作收退。甲乙双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向丙方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。最后，双方特别在备注栏约定如下内容：经甲乙双方商议，乙方愿意出资帮甲方赎契，甲方必须在合同签订后15天内向抵押银行申请提前还贷，待银行发出还贷通知之日起7天内乙方将赎契款项付至甲方还贷账户内，到账即视为甲方已收取该部分楼款。在合同的附件部分，双方约定如下：一、物业无抵押登记情况适用，（二）按揭贷款，1、定金三万元乙方须在2017年10月14日支付给甲方；……3、首期楼款（不含定金）238000元乙方须在递件当天前直接支付甲方或存进甲方账号。签订合同当天，原告的丈夫胡云勇支付了3万元的购房定金，其中15000元支付至被告王楚明的银行账户，另外的15000元支付给被告叶春海。2017年11月15日，原告的丈夫胡云勇向被告叶春海的银行账户支付了20万元的购房首期款。为证明已支付中介服务费23000元，原告提供了一份由经纪方于2017年11月15日出具并盖章的《收款收据》佐证；为证明已支付按揭费5000元，原告提供了一份由大根按揭公司于2017年10月14日出具并盖章的《收款收据》佐证。
另查明：2018年1月3日，原告与广东优晟律师事务所签订《委托代理合同》，约定由该律师事务所指派律师为诉讼代理人，代理费10000元。2018年1月3日，原告依约支付10000元律师费给广东优晟律师事务所，该所亦出具收款发票予以证实。
再查明：涉案房屋权属人为被告叶春海，房屋座落于清远市清城区石角镇美林湖国际社区美湖花园六号楼××号，房产登记时间为2015年10月19日，证号为粤房地权证清字第××号，抵押权人为中国建设银行股份有限公司广东省分行，抵押期限2012年6月14日至2032年6月14日。查封情况：2017年10月24日被东莞市第二人民法院查封，案号为（2017）粤1972民初9883号。
诉讼中，根据原告所提供的两被告的《结婚证》复印件显示，被告叶春海与被告王楚明是夫妻关系，双方于2010年2月3日登记结婚。同时，根据两被告所提供的《离婚证》、《离婚协议书》复印件显示，两被告于2010年2月3日登记结婚，2018年1月25日登记离婚，其中涉案房屋双方协议归被告叶春海所有。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方的意见，原、被告争议的焦点问题主要是：1、被告王楚明应否承担违约责任；2、本案的违约责任具体应如何承担。
第一、原告杨小莹（买方）与被告叶春海（卖方）、案外人清远市清城区石角镇世居房地产中介服务部（经纪方）三方签订的《房地产买卖合同》及附件（合同编号：0000123），是当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力，当事人应按合同约定履行合同。现时，涉案的房屋在交易过程中已经被其他法院查封，导致无法继续交易，被告叶春海在合同履行过程中存在过错，已构成违约，应按合同承担相应的违约责任，原告起诉要求解除所签订的《房地产买卖合同》及附件，被告叶春海对此并无异议，因此，对原告的该请求，本院予以支持。对于被告王楚明应否承担违约责任的问题，根据双方当事人提供的证据显示，两被告双方于2010年2月3日登记结婚，涉案房屋为婚后所购买，属于婚姻关系存续期间所得的财产，虽然登记在夫妻双方一方名下，但依据目前的证据材料，涉案房屋应认定属于夫妻共同财产；该房屋交易发生在夫妻关系存续期间，虽然被告王楚明并无在交易合同上签名，但原告一方在签订合同当天即向被告王楚明支付了部分定金，鉴于此情况，应推定被告王楚明知悉并同意涉案房屋的买卖交易，现时涉案房屋因查封而不能继续交易，对因此给原告造成的损失，被告王楚明应与被告叶春海共同承担相应的违约责任，因此，对被告王楚明抗辩称因对交易不知情而不应承担相应责任的主张，因依据不足，本院不予采信。
第二、对于本案违约责任的具体承担问题。现时，涉案房屋因被查封而不能继续交易，双方所签订的《房地产买卖合同》及附件理应解除，对于原告已经支付的购房定金3万元及首期购房款20万元，被告叶春海、王楚明理应尽快退还；对于违约金的问题，根据双方所签订的《房地产买卖合同》第六条第2点约定：“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或支付等额总楼价10%的违约金”，原告在合同履行过程中除了支付定金3万元外，还支付了20万元的购房款，较充分的履行了合同的付款义务，现时被告的行为已构成严重违约，作为守约方的原告可先行选择适用违约金的相关条款，现时原告诉请要求两被告按楼价的10%即76800元支付违约金，结合考虑当事人的过错程度及现时房地产市场经济环境下的原告预期利益损失，双方当事人所约定的违约金，并不属于过高而需要进行调整，对被告要求下调违约金的主张，本院不予采纳，因此，对原告诉请要求被告叶春海、王楚明支付违约金76800元的请求，合理有据，本院予以支持；对于中介服务费的问题，经纪方作为一方合同主体促成了双方签订涉案房屋的买卖交易合同，并在合同中约定中介服务费数额、负担问题，提供了相应服务，原告作为买家也已经支付了中介服务费23000元，中介方也出具相应的《收款收据》，现时双方当事人交易未能成功，且两被告存在过错，理应承担原告因此造成的中介服务费损失，因此，对于原告诉请被告叶春海、王楚明支付中介服务费损失23000元的请求，合法有据，本院予以支持；对于银行按揭费、律师费的问题，双方当事人并无就该两项费用的支出、负担问题进行约定，而且该两项费用也并非买卖交易或诉讼纠纷中的必然支出，现时，原告诉请要求两被告承担该两项费用的损失，因缺乏相应的依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告杨小莹与被告叶春海于2017年10月14日签订的《房地产买卖合同》及附件；
二、被告叶春海、王楚明于本判决生效之日起10日内向原告杨小莹退还已交付房款（含定金）23万元、支付违约金76800元、支付中介服务费损失23000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费3236元，财产保全费2244元，合计5480元，由被告叶春海、王楚明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 钟展强
二〇一八年四月三日
书记员 李志远
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。