浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2569号
上诉人（原审被告）：浙江圣豪房地产开发有限公司。
法定代表人：蒋勤。
委托代理人：毛利忠、柳斌，浙江泽厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：帅绍武。
被上诉人（原审原告）：王淑萍。
二被上诉人共同委托代理人：钱向灵，浙江满江红律师事务所律师。
上诉人浙江圣豪房地产开发有限公司（以下简称圣豪公司）因与被上诉人帅绍武、王淑萍商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省临安市人民法院（2015）杭临民初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年4月11日，圣豪公司取得临安市锦北街道伊顿庄园3（3幢-101-301）房即案涉房屋的预售证。2013年4月20日，双方签订《伊顿庄园认购协议》一份，约定帅绍武、王淑萍认购圣豪公司的伊顿庄园第3幢101-301号房，当日帅绍武、王淑萍支付圣豪公司购房款10万元。2013年5月23日，帅绍武、王淑萍作为买受人、圣豪公司作为出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预0001910）以及《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定圣豪公司将案涉房屋作价3243259元出卖给帅绍武、王淑萍，圣豪公司应当在2014年6月30日前将案涉房屋交付帅绍武、王淑萍，合同第四条载明：“建筑区划内相关物业归属的约定……其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。……”合同还约定了双方其他权利义务。签订合同当日，帅绍武、王淑萍支付圣豪公司购房款2443259元。另70万元购房款，由帅绍武、王淑萍向杭州住房公积金管理中心临安分中心申请按揭贷款（委贷银行为中国工商银行股份有限公司临安支行），利率为年利率4.5%，采用等本递减还款法，该70万元于2013年6月25日汇入圣豪公司账户，截止2015年3月26日，帅绍武、王淑萍累计归还本金122499.93元、利息50187.85元。2014年4月15日，帅绍武、王淑萍向临安市消费者保护委员会投诉圣豪公司出售的案涉房屋的现状与楼盘沙盘存在不一致的情况，该委组织双方协调后，因双方分歧较大，于2014年5月7日决定终止调解。2014年7月22日，帅绍武、王淑萍向该院起诉，请求解除双方间的房屋买卖合同，并要求圣豪公司退还购房款、赔偿损失并承担违约金。2014年11月13日，帅绍武、王淑萍以补充证据为由向该院申请撤回起诉，该院予以准许。
原审法院另查明，截止2013年4月13日，案涉房屋主体已经结顶，案涉楼盘尚有部分脚手架没有拆除。2013年5月23日前，圣豪公司售楼处楼盘沙盘模型中案涉房屋的模型东南角未标示人行出入口标志，双方发生争议后，圣豪公司在沙盘模型上加装了人行出入口标志。帅绍武、王淑萍在签订合同前，由圣豪公司销售人员带领到过楼盘现场考察过案涉房屋。审理中，该院到案涉楼盘现场查勘，案涉房屋东南角建造有20平方米左右的地下车库人行出入口。案涉楼盘每户房屋的宅旁绿地均用围栏圈入房屋之内，形成独立的使用空间。现帅绍武、王淑萍向原审法院提起诉讼，请求：1、撤销双方签订的合同编号为2013预0001910号商品房买卖合同。2、圣豪公司立即归还帅绍武、王淑萍已经支付购房款3243259元，并按照月利率1%从购房款实际支付日计算至实际归还日止的利息损失，暂计利息损失为：649651.8元，本息合计：3892910.8元。3、圣豪公司立即赔偿帅绍武、王淑萍其他损失共计10万元。4、本案诉讼费用由圣豪公司承担。
原审法院认为，该案的争议焦点之一是案涉房屋的宅旁绿地即花园是否属于双方房屋交易的一部分。圣豪公司主张根据双方合同约定，花园系业主共有，而非双方交易所包含的特定对象，但根据楼盘沙盘模型以及案涉楼盘的现状，每户房屋的花园均用围栏圈入房屋之内，形成独立的使用空间，故该院认为尽管案涉房屋的花园产权属业主共有，但对案涉房屋而言具有独立的使用价值，应当视作双方房屋交易的一部分。
该案的另一争议焦点是圣豪公司销售房屋时是否披露了案涉房屋东南角存在20平方米的人行出入口的事实。首先，案涉房屋销售时系期房，在2013年4月13日，案涉房屋虽然主体已经结顶，但根据该案证据，整个楼盘尚有部分脚手架未拆除，双方又均无充分的证据证明案涉房屋的脚手架是否已经拆除，故该院认定圣豪公司销售房屋时以沙盘模型推荐为主，现场看房为辅。其次，圣豪公司认为同在售楼处的排屋特写沙盘模型已经明确披露了这一事实，但该排屋特写沙盘模型并未特指为第3号楼，圣豪公司也未举证证明其销售人员根据该沙盘向帅绍武、王淑萍披露了该事实，故该院对圣豪公司的这一主张不予采信。第三，在该案审理过程中，圣豪公司一直否认对案涉房屋的沙盘模型中的人行出入口进行过修改，但根据该案证据足以认定在双方发生争议后，圣豪公司才添加了该人行出入口，故圣豪公司的销售人员根据沙盘推荐房屋的时候也不可能披露该事实，而圣豪公司的销售人员带领帅绍武、王淑萍到现场看过案涉房屋，若双方在看房现场发现了该问题，圣豪公司的销售人员更应对此实景与沙盘存在重大出入的情况予以特别说明，而圣豪公司未予说明，由此可推知即使是圣豪公司的销售人员，也没有发现现状与沙盘不一致的事实。综上，该院认定圣豪公司在销售房屋时并未向帅绍武、王淑萍披露案涉房屋东南角存在20平方米人行出入口的事实，双方在现场看房过程中及签订合同时均未发现房屋现状与沙盘模型不一致的事实。
该案的第三个争议焦点在于前述未披露的事实是否构成撤销合同的条件。案涉楼盘系中高端楼盘，案涉房屋的总价亦在300余万元，帅绍武、王淑萍作为消费者，对房屋品质必然要求较高，而门前独立使用的花园大小以及形状足以影响消费者的购房决定。该案中，人行出入口的面积足有20平方米，不仅使案涉房屋的花园分成了东西两块，且形状也变成了不规则，故该院认定案涉房屋东南角是否存在20平方米的人行出入口会对帅绍武、王淑萍的购房决定产生重要影响。
综合上述分析，该院认为，因双方签订合同时均未注意到花园一角与沙盘模型不同的情况，且该情形足以影响消费者的购房决定，帅绍武、王淑萍系产生了重大误解而订立了房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款的规定，对帅绍武、王淑萍要求撤销其与圣豪公司签订的房屋买卖合同的诉讼请求，依法应予支持。
合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该案中，双方之间的房屋买卖合同被撤销，圣豪公司应返还帅绍武、王淑萍已支付的购房款3243259元。对帅绍武、王淑萍的损失，该院认定如下：其中70万元的贷款，利息损失为50187.85元（计算至2015年3月26日，其后至判决确定支付之日止的利息损失按照中国工商银行股份有限公司临安支行出具的借据明细台帐为准），其余2543259元购房款的利息损失可按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算（其中10万元从2013年4月20日计算至判决确定支付之日，另2443259元从2013年5月23日计算至判决确定支付之日），帅绍武、王淑萍主张的其余损失，因证据不足，该院不予认定。因圣豪公司未披露重要事实而使帅绍武、王淑萍产生重大误解，而帅绍武、王淑萍在购房过程中尤其是已经可以现场看房的情况下未尽审慎审查义务，对合同的撤销双方均有一定的过错，由此产生的损失应当各自承担相应的责任，但圣豪公司作为经营者，责任应当大于消费者，故该院根据案件实际情况酌情认定为圣豪公司应赔偿帅绍武、王淑萍的上述损失中的70%。圣豪公司因此而产生的损失，可另案主张。
依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、撤销帅绍武、王淑萍与圣豪公司于2013年5月23日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预0001910）；二、圣豪公司于判决生效之日起十日内退还帅绍武、王淑萍购房款3243259元并赔偿损失［损失的计算方式为：其中70万元贷款的利息损失为50187.85元（计算至2015年3月26日，其后至判决确定支付之日的利息损失按照中国工商银行股份有限公司临安支行出具的借据明细台帐为准），其余2543259元购房款的利息损失按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算（其中10万元从2013年4月20日计算至判决确定支付之日，另2443259元从2013年5月23日计算至判决确定支付之日），前述所有损失相加后乘以70%］；三、驳回帅绍武、王淑萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38743元，由帅绍武、王淑萍负担2743元，由圣豪公司负担36000元，限判决生效之日起三日内交纳。
宣判后，上诉人圣豪公司不服，向本院提起上诉称：一审法院以“重大误解”撤销《商品房买卖合同》，事实认定偏差，法律适用错误，实体处理不当。具体如下：一、本案不构成因重大误解可撤销合同的条件。所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。根据我国的司法实践，重大误解包括：对合同的性质发生误解；对对方当事人发生的误解；对标的物种类的误解；对标的物质量的误解；误解直接涉及到当事人订约的目的或者重大利益，足以对当事人的利益造成重大损害。本案情况，明显不构成因重大误解可撤销合同的条件。1.帅绍武、王淑萍声称的误解，并非对合同的内容构成重大的误解，不会对其利益造成重大损害。即便帅绍武、王淑萍就“人行出入口”问题存在误解，也并非是对房屋这一标的物的本质或性质的误解，也没有在房屋面积大小、交付等方面产生足以损害被上诉人重大利益的情形。“人行出入口”系根据消防要求规范设计的重要公建设施，对于340余方面积的案涉房屋以及房屋使用而言，其“地位”可以说“微不足道”，该问题客观上对于整个房屋买卖而言并非重大，不影响房屋的使用功能，更不涉及购房目的。2.帅绍武、王淑萍客观上应不存在误解。在订立合同前，帅绍武、王淑萍不仅看沙盘，更是多次现场看房。看房时案涉房屋已结顶，尽管有少许脚手架，但客观上并不影响帅绍武、王淑萍对案涉房屋的全面踏勘、观察。“人行出入口”约20平方，位置凸显，在现场显而易见。圣豪公司并未隐瞒，也不可能隐瞒事实。同时，圣豪公司沙盘展示明确标明了“本模型仅供参考”、“模型因制作比例和材质所限，与实景存在一定的差异，敬请留意”等提示文字。即便帅绍武、王淑萍存在误解，亦是其自身的重大过失。根据最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第33条确立的“买者自慎”的原则，亦应由其自身承担责任，而不应据此主张撤销合同，甚至取消购房交易。3.帅绍武、王淑萍声称“若知道有人行出人口便不会购买案涉房屋”，是在合同签订且款项分三次付清后才提出的，仅是事后的一个说法而已，缺乏事实依据，无法客观证明“人行出入口”对合同订立和合同条件的影响。二、一审法院撤销本案商品房买卖合同，适用法律错误。如前所述，本案并不构成合同撤销的条件。同时，本案系典型的商品房买卖合同纠纷，本应根据商品房买卖合同相关法律处理。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条、第12条、第13条，对商品房买卖合同的解除或撤销或无效，均有明确列明，只有存在“一房二卖、主体结构质量不合格、严重影响生活使用”等情形下，才予以支持。本案中，圣豪公司出售的房屋完全符合设计及质量规范，不会影响帅绍武、王淑萍的主要使用功能，即便存在“人行出入口”这一公建设施，也不可能达到解除或撤销合同的标准。况且，合同中明确约定“宅旁绿地未计入房款，绿地属于业主共有”。“人行出入口”的有无不应作为帅绍武、王淑萍解除或撤销合同的权利依据。三、一审法院实体处理显属不当。1.一审法院判决撤销本案商品房买卖合同，不符合合同法之立法目的。合同法的立法目在于促进交易、维护经济秩序稳定。合同法对合同的解除或撤销设置了比较高的条件，一般不能轻易以解除或撤销解决合同纠纷。本案中，即便双方均未注意到“人行出入口”的存在，也完全应当通过合同变更方式，如调整房价或换房处理。事实上，圣豪公司曾多次提出换房或调价等方案，积极与被上诉人协商，始终表明了妥善解决问题的态度。一审法院判决撤销合同，不仅直接消灭了交易，而且造成交易费用、利息及房价等的损失需要由本案当事人承担的后果，实体处理欠妥。2.一审法院对撤销合同后的处理亦是错误的。因重大误解而撤销合同，系因误解人自身的重大过失造成，理应由误解人承担合同撤销后的损失。一审法院确定的责任分担和损失赔偿的处理亦不符合法律规定。一审法院的部分认定较为主观，缺乏事实依据。如对“被告销售房屋时以沙盘模型推荐为主、现场看房为辅”、“人行出入口的有无足以影响被上诉人的购房决定”的认定，缺乏事实依据，主观倾向明显。另外，帅绍武、王淑萍的一系列行为反映出其是不谨慎、不负责任的。综上，请求：1、依法撤销临安市人民法院（2015）杭临民初字第97号判决，改判驳回帅绍武、王淑萍的一审诉讼请求；2、依法判令由帅绍武、王淑萍承担本案一审、二审诉讼费用。
被上诉人帅绍武、王淑萍答辩称：一、本案诉争房屋花园内是否存在“车库人行出入口”构成重大误解，且直接影响帅绍武、王淑萍作出是否购买该房屋的意愿。1、诉争房屋的花园（应视为双方交易的一部分，且系帅绍武、王淑萍作出是否购房的重要原因之一。诉争房屋的花园在双方签订的购房合同中约定为业主共有，非交易的对象，但是从涉案楼盘的沙盘模型以及涉案楼盘的现状来看，双方在实际履行合同过程已经做出了实质性的变更，使原本约定共有的，变成各个业主相互独立享有和使用。基于此，依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，涉案房屋的花园应当作为双方房屋交易的一部分。而事实上，用独立的私家花园正是圣豪公司对涉案楼盘重点宣传的卖点，也正是帅绍武、王淑萍为之倾心的和决定购买的重要原因之一。2、涉案楼盘的客观事实以及圣豪公司的故意隐瞒阻却了帅绍武、王淑萍知晓诉争房屋花园内有“车库人行出入口”的事实。虽然帅绍武、王淑萍在选购房屋时是以“沙盘模型推荐为主，现场看房为辅”，但帅绍武、王淑萍确实也到过诉争房屋现场，帅绍武、王淑萍仅有的几次现场看房都因诉争房屋外围还在施工中，外脚手架尚未拆除，加之销售人员主要是对房屋内部机构、布局进行了介绍和推销，致使帅绍武、王淑萍无从知晓“车库人行出入口”的存在。至于沙盘中表示的“本模型仅供参考”等提示文字，不但标识位置不明显，而且圣豪公司的销售人员没有一次提到过上述标识，帅绍武、王淑萍是在本案发生诉讼后，才知道有这些文字的描述。3、基于涉案楼盘的定位、价值，圣豪公司隐瞒诉争房屋花园内有“车库人行出入口”的事实将直接影响帅绍武、王淑萍的购买意愿。本案诉争的涉案楼盘并非普通中高层住宅，而全部是排屋或四合院户型，系高档楼盘。显然，购买该楼盘房屋的消费者不仅仅是为了解决居住的基本需要，而是要正如上诉人宣传的“英伦风”一样舒适的生活，而作为双方交易内容之一的房屋门前独立使用的花园必然是缺一不可的。“车库人行出入口”的出现，不但使花园面积显著减少，而且非常突兀、刺眼，其方形一角直接对准房屋客厅，最近距离离客厅窗户不足1米，按照当地习俗来说，直接影响该家庭的“风水”和“运势”。4、圣豪公司故意隐瞒诉争房屋内有“车库人行出入口”的事实，阻却了帅绍武、王淑萍选择购买其他房屋的机会。诉争房屋所在楼盘开盘时，在临安市范围内有多个类似的楼盘开盘出售类似的排屋，而帅绍武、王淑萍之所以选在该楼盘并购买诉争房屋，除了一些基本的居住考虑外，很大程度在于该楼盘所宣传的“超大、独立私家花园”。如果圣豪公司在帅绍武、王淑萍选房的时候能够如实披露该诉争房屋花园内有这么一个近20多平方米的“车库人行出入口”建筑的，帅绍武、王淑萍完全可以选在其他的楼盘，甚至选择同一楼盘的不同房屋。二、圣豪公司认为本案应当适用司法解释，而非合同法，属本末倒置。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是对在一定时期内有关房屋买卖过程中出现的特殊问题和事实法律适用作出的特别规定，对司法解释的适用应当以合同法为依据。三、一审判决认定事实清楚，实体处理得当。1、一审判决对事实的认定是综合双方提供的证据以及依据最高院证据规定对举证责任分配后不利后果承担而综合作出的，并非上诉人所称主观臆断。2、合同法的立法目的是鼓励交易，但合同法另有两个立法目的和原则，即公平原则和诚实信用原则，且依据合同法的立法技术，其位于鼓励交易之前。3、在存在重大误解的前提下，依据合同法的规定，选择撤销合同还是变更合同，其主动权在起诉一方，而不是居中裁判的法院，这也是遵循“意思自治”的合同法立法目的。4、对于合同撤销后的责任承担，因为本案中发生重大误解事由的主要原因是圣豪公司未能如实披露诉争房屋花园内有“车库人行出入口”这一重要事实，故一审判决对损失的承担处理适当。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点系案涉合同是否符合撤销的条件。对此，本院认为，首先，虽然圣豪公司主张花园系业主共有，但在实际使用上花园却均用围栏圈入房屋之内，形成独立空间，故其在使用功能上已经属于案涉房屋的一部分；其次，案涉房屋系高档住宅，消费者对房屋品质要求相对较高，现在相对独立的花园中出现人行出入口势必会影响其购房的选择；最后，圣豪公司明确其并未告知帅绍武、王淑萍在花园中存在人行出入口，且无证据证明帅绍武、王淑萍在买房时应当知道上述事实。因此，原审法院以圣豪公司未披露相关事实导致帅绍武、王淑萍产生重大误解签订合同为由撤销双方签订的《浙江省商品房买卖合同》并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现案涉合同既已撤销，故原审法院据此判令圣豪公司返还帅绍武、王淑萍已付的购房款并无不妥。关于损失，原审法院根据双方过错程度酌定损失承担亦无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35011元，由上诉人浙江圣豪房地产开发有限公司负担。（浙江圣豪房地产开发有限公司已经预交二审案件受理费38743元，应退回3732元，于本判决生效后十五日内来本院退费。）
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一五年十月十三日
书 记 员 袁其伟