江西省南昌高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0191民初1322号
原告：南昌市瑶湖实业发展有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术开发区昌东镇长胜工贸大楼四楼，统一社会信用代码：91360106799481318G。
法定代理人：胡良，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡波，江西洪城律师事务所律师。
被告：衷建华，男，1979年9月6日生，汉族，住江西省景德镇市昌江区。
原告南昌市瑶湖实业发展有限公司（下文简称瑶湖实业）诉被告衷建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告瑶湖实业的委托诉讼代理人胡波到庭参加诉讼。被告衷建华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告瑶湖实业向本院提出诉讼请求：1、判决终止原、被告之间的房屋出租合同；2、判决被告向原告支付尚欠的房租12995元（此为用押金冲抵后尚欠的）；3、判决被告向原告支付2016年10月9日至2017年1月8日期间的物业费3248.84元；4、判决被告向原告支付违约金19492.8元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年7月2日签订了一份《房屋出租合同》，该合同中规定，被告租赁原告的位于南昌市高新开发区紫阳明珠酒店第18层01房进行办公使用，租赁期自2016年7月9日至2017年7月8日。该房面积为309.41平方米，每平方米房屋租金为42元，每平方米物业费为3.5元。签合同时被告应向原告支付2个月租金25990元作为押金，同时交3个月房租及物业费42234元。以后每3个月一次付租金给原告，并且是先付后用。合同签订时，被告虽交了25990元押金及2016年7月9日至2016年10月8日3个月的房租及物业费，但对于2016年10月9日至2017年1月8日这3个月的房租及物业费，虽经原告多次向被告催讨，至今仍未支付给原告，此3个月房租为38985.66元，用被告已交的押金25990元冲抵后，尚欠此3个月房租为12995元，同时，被告还尚欠此3个月物业费3248.84元，所以提出了第2项及第3项诉讼请求。合同中还规定，拖欠租金30天，原告可终止合同，而被告在2016年10月9日应交而未交2016年10月9日至2017年1月8日3个月租金，至今已拖欠时间远远超过30天，故该合同应当解除。对于违约金，合同中规定按未履行房屋租金的50%计算，而2016年10月9日至2017年1月8日3个月租金是他未履行的，故提出了第4项诉讼。由于以上情况，原告向法院起诉，请依法判决。
被告衷建华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为
其放弃相关答辩权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告瑶湖实业为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一：原告营业执照及被告身份证复印件，证明原告的主体资格及被告的身份信息。
证据二：房屋所有权证，证明出租给被告办公使用的紫阳明珠酒店第18层01房的所有权人是原告。
证据三：房屋出租合同，证明被告衷建华租赁房屋的面积、租期、租金单价、押金交付、物业费支付、付款与使用方式、合同解除条件及违约金等事宜。
证据四：租金缴纳通知单复印件，证明被告拖欠了2016年10月9日至2017年1月8日的3个月租金42234元（其中3个月房租38985.66元，3个月物业费3248.84元），被告已向被告发了租金和物业费的催缴单。
被告衷建华未提供证据。
本院经审核原告瑶湖实业的证据，认定如下：
对证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性，在无相反证据予以驳斥的情况下，予以采信。
对本案争议的事实，本院认定如下：
2016年7月2日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定原告瑶湖实业将其名下的、坐落于高新开发区紫阳大道2999号紫阳明珠一期酒店的第18层01房租赁给被告衷建华办公使用。双方约定：租期自2016年7月9日至2017年7月8日，每月租金按42元/平方米计算，租赁面积309.41平方米，租金计算为12995元/月。物业费每月暂定为3.5元/平方米，按面积计算为1082.95元，根据物业管理实际收费缴纳。被告衷建华应在签订合同时支付2个月租金25990元作为押金，交房时支付3个月房租（含物业费）42234元，以后每3个月支付租金，先付后用。关于违约责任，双方约定：若租赁期间内提前终止合同，双方须在三个月前书面通知对方，并需承担违约责任，违约金按照未履行房屋租金的50%计算。双方另约定：若被告衷建华逾期超过10天未交付租金，除应补交欠租金外，还应按租金的10%以天数计算违约金支付给甲方。庭审中，原告瑶湖实业选择按照前款约定主张被告衷建华的违约责任。
合同签订后，被告衷建华支付了2016年7月9日至2016年10月9日的租金及物业费42234元给原告瑶湖实业，并向其支付了两个月押金25990元。原告瑶湖实业将房屋交付给被告衷建华使用。被告衷建华自2016年10月9日起未支付房租及物业费，为此原告瑶湖实业以“紫阳明珠物业处”的名义，向被告衷建华发送《租金缴纳通知单》，要求其缴纳2016年10月9日至2017年1月8日的租金38985.66元及物业费3248.84元，共计42234元。
另查明，“紫阳明珠物业处”没有独立法人资格。
本院认为，原、被告签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。承租人应按约定的期限和标准向出租人支付租金。本案中，被告衷建华在签订合同后仅支付了三个月租金和物业费，再未履行过其他合同义务，经原告瑶湖实业催告后仍拒不履行，则原告瑶湖实业有权解除《房屋出租合同》，合同的权利义务予以终止。故原告瑶湖实业第一项诉讼请求合理有据，应予支持。
关于租金。原、被告通过《房屋出租合同》确认：被告衷建华在合同签订时缴纳了三个月房租和物业费，则在无相反证据的情况下，被告衷建华应自2016年10月9日起按约继续向原告瑶湖实业支付租金。因双方约定租金每三个月一付，在被告衷建华未支付租金情况下，原告瑶湖实业选择用押金抵扣两个月房租后，主张被告衷建华应再行支付一个月租金12995元，合理有据，应予支持。
关于物业费。原告瑶湖实业主张被告衷建华应支付欠缴的三个月的物业费用。经核，被告衷建华第一次支付的租金已包含物业费用，证明其认可需向原告瑶湖实业缴纳的租金中应包含物业费。根据双方合同约定，物业管理费每月为1082.95元，3个月共计3248.85元。在被告衷建华未提供相反证据情况下，原告瑶湖实业主张其支付2016年10月9日至2017年1月8日期间物业费，有事实依据，应予支持。
关于违约金。被告衷建华逾期支付租金，应按合同约定支付违约金。经查，双方合同中既约定了关于提前终止合同违约方的违约责任，也约定了逾期缴纳租金违约方的违约责任。原告瑶湖实业在诉讼中按前者主张违约金，该主张与原告诉请的解约理由不符，不应予以适用。但原告瑶湖实业可根据后项约定主张违约金。现原告瑶湖实业诉请被告支付违约金19492.8元，本院综合考虑被告衷建华违约情形、合同履行后原告瑶湖实业的可得利益，酌定违约金计算方式为：本金按照被告衷建华应补交的租金和物业费共计16243.85元（12995元+3248.85元），利率按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2016年10月9日起计算至被告衷建华付清上述款项之日止。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告南昌市瑶湖实业发展有限公司与被告衷建华于2016年7月2日签订的《房屋出租合同》，并终止该合同项下的所有合同权利和义务。
二、被告衷建华于本判决生效之日起十日内向原告南昌市瑶湖实业发展有限公司支付押金抵扣后尚拖欠房租12995元。
三、被告衷建华于本判决生效之日起十日内向原告南昌市瑶湖实业发展有限公司自2016年10月9日至2017年1月8日期间物业费3248.85元。
四、被告衷建华于本判决生效之日起十日内向原告南昌市瑶湖实业发展有限公司支付违约金，按照本金16243.85元、利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2016年10月9日起计算至被告衷建华付清上述款项之日止。
五、驳回原告南昌市瑶湖实业发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4069元，由被告衷建华负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 杨柳桃
人民陪审员 万科斌
人民陪审员 何 波
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 万细珍