湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民一终字第258号
上诉人（原审原告）张务桥，男，1974年1月5日出生，土家族，小学文化，农民。
委托代理人李建华，湖南澧滨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李兴云，男，1966年5月13日出生，土家族，小学文化，农民。
委托代理人刘经学，湖南源阳律师事务所律师。
上诉人张务桥因与被上诉人李兴云、蔡国云物权保护纠纷一�，不服湖南省桑植县人民法院于二○一四年十月三十一日作出的（2013）桑法民一初字第559号民事判决，向本院提起上诉。因蔡国云在本案上诉期限内死亡，其继承人放弃诉讼权利，且本案不涉及蔡国云义务的承担，故本院不将蔡国云及其继承人列为本案的二审当事人。本院于2014年12月1日受理本案后，依法组成由审判员唐亚萍担任审判长，审判员田洪山、尹立参加的合议庭，于2015年2月9日公开开庭对本案进行了审理。上诉人张务桥及其委托代理人李建华，被上诉人李兴云的委托代理人刘经学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：原告张务桥、被告李兴云同系桑植县沙塔坪乡麻田坪村屈家沟组村民。原告有胞兄弟四人，长兄张水林、二兄张富林、三兄张太林，现均居住在常德市武陵区；原告父亲张朝学于1991年病故，母亲陈金年现随张水林居住。1975年原告�在桑植县沙塔坪乡麻田坪村屈家沟组修建木房三间，猪舍二间；1986年原告家在该组另修木房三间，猪舍二间。1992年，原告全家外出务工，长年未回家居住，原告家第一栋房屋委托其堂姐夫李兴丕以5000元价格出卖。1997年5月30日，原告舅父陈昌华（1998年9月病故）以5500元价格将第二栋房屋卖给时任村主任的被告蔡国云；1998年5月4日，蔡国云将该房屋以6000元价格转卖给李兴云。1998年原告回家，发现被告李兴云居住了房屋，双方因此发生打架，原告被行政拘留5天。之后，原告在其舅父陈昌华病危及每年祭祖时节常回家。被告李兴云购房后对房屋进行了修缮、改造和配置。2013年8月，原告之兄张水林、张富林、张太林及母亲陈金年表示对被告李兴云所购房屋放弃相关权利。同年11月，原告以被告蔡国云无权处分、被告李兴云无权占有该房屋而诉至法院。
另查明，被告李�云在住所地只有一处宅基地。
原判认为：本案诉争房屋系原告家于1986年修建，各方予以认可，张务桥作为其家庭成员具有原告主体资格；原告请求的法律关系性质属于物权，物权请求权不适用诉讼时效的规定，故两被告称原告不具有主体资格及本案已超过诉讼时效的意见，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。原告全家在离开原住所地后长年未回家居住的情况下，委托其亲属将第一栋房屋出卖，继而原告舅父陈昌华将第二栋房屋卖给被告蔡国云，1998年原告发现李兴云占有房屋时陈昌华并未去世，原告一家此后亦未主张返还房屋的权利，被告蔡国云有理由相信陈昌华是原告家的委托代理人，陈昌华的行为对被告蔡�云构成表见代理。被告蔡国云将该房屋转卖给被告李兴云，李兴云与原告系同一集体经济组织成员，李兴云购房后仍只拥有一处宅基地，两被告所签契约不违反相关法律规定。原告诉请判令两被告于1998年5月4日签订的《购买房屋契约》无效，没有事实和法律依据，故不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，判决：驳回原告张务桥的诉讼请求。案件受理费500元，由原告张务桥负担。
上诉人张务桥不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原判决认定事实错误。（1）认定上诉人家第一栋房屋委托李兴丕变卖无证据证明；（2）陈昌华变卖房屋的契约中无上诉人及其兄弟签名，陈昌华系立约主持人，而不是出卖方，该契约无出卖方；（3）蔡国云�李兴云均无支付合同对价的证据，上诉人及其兄弟未收到购房款，不能认定房屋价款已支付，不能确认李兴云拥有房屋所有权；（4）蔡国云在购房时拥有其他房屋，其购买房屋的协议无效，其转卖给李兴云属无权处分；（5）上诉人1998年发现李兴云居住房屋后，双方因此打架，证明了上诉人对李兴云的居住提出了异议；（6）无证据证明被上诉人只有一处宅基地，李兴云与蔡国云之间的契约无效。2、证人应当出庭作证，原判决采信蔡国云提交的三份证人证言错误。3、原判决适用法律错误。（1）认定陈昌华的行为构成表见代理无法律依据；（2）蔡国云、李兴云在签订购房契约时均在本村另有住房，违反《中华人民共和国土地管理法》农村村民在村集体只能有一处宅基地的规定，两次买卖行为均无效。请求二审法院：1、撤销原判，依法改判蔡国云与李兴云于1998年5月4日签订的《购买房屋契约》无效，由李兴云向张务桥返还占用的房屋三间及所属的宅基地使用权和猪舍两间；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李兴云辩称：1、原判认定事实清楚。（1）张务桥在庭审中认可了委托李兴丕变卖房屋的事实；（2）陈昌华以自己的名义代替张水林、张太林出卖房屋并与蔡国云签订契约符合农村交易习惯；（3）蔡国云、李兴云均已支付了房屋价款；（4）蔡国云在购房时是否拥有其他房屋与本案无关联；（5）上诉人与李兴云打架时未提及房屋的事情，上诉人一直未对此主张权利；（6）李兴云只有一处宅基地。2、原判决采信证据正确，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
二审查明：原判认定“被告李兴云在住所地只有一处宅基地”无证据依据，故对该事实不予认定。陈昌华与蔡国云于1997年5月30日订立的《关于购买房屋居住的契约》中，载明陈昌华系主持立约人。
二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。
本院认为：被上诉人李兴云为证实上诉人张务桥家第一栋房屋系委托李兴丕变卖的事实，提交了罗国辉等人的调查笔录，张务桥在对该证据进行质证时明确承认该事实，故原判决对该事实的认定符合法律规定。陈昌华与蔡国云签订协议时，载明陈昌华系立约主持人，该事实能够证实陈昌华当时系代理张务桥家出卖房屋，而非以陈昌华本人的名义出卖房屋。张务桥全家离开原居住地，由其亲属代为处分财产符合当地农村的交易习惯。且张务桥一家在房屋被出卖后，一直未要求蔡国云或李兴云返还房屋，张务桥与李兴云曾发生打架行为，但张务桥一家多年来亦未对陈昌华的出卖行为及房屋买卖协议提出异议，足以认定�国云在购买房屋时有理由相信陈昌华具有代理权。合同当事人应当按照生效合同的约定履行各自的义务，蔡国云、李兴云是否履行了支付相应房屋价款的义务属于合同的履行情况，并不影响合同的效力，张务桥及其家人是否收到房屋价款不属于本案的审查范围。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。但该规定系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。蔡国云、李兴云在购买房屋时是否还有其他宅基地均不影响相关协议的效力。蔡国云在一审中为证实其与陈昌华买卖房屋的事实，提交了李学富等三人的书面证言。根据法律规定，证人应当出庭作证，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。但张务桥在对该证言质证时并未对其真实性提出异议，且该证言可以与《关于购买房屋居住的契约》及当事人的陈述相互印证，能够证明房屋买卖的相关事实，故原审采纳该证言并无不当。原判认定“被告李兴云在住所地只有一处宅基地”无证据依据，本院在事实认定中已予以纠正，但该事实的认定并不影响本案的处理。
综上，原判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人张务桥负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判长 唐亚萍
审判员 田洪山
审判员 尹 立
二〇一五年二月二十八日
书记员 刘晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的�以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。