甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民三终字第126号
上诉人（原审被告、反诉原告）谢转弟，男，生于1957年10月14日，汉族，甘肃省甘谷县人，甘谷县信用联社职工。
委托代理人严珍珍，甘肃鑫盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）安保文，男，生于1977年11月28日，汉族，甘肃省甘谷县人，农民。
委托代理人王小平，陕西丰东律师事务所律师。
委托代理人王旭东，陕西检学法律事务所法律工作者。
上诉人谢转弟与被上诉人安保文房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省甘谷县人民法院（2015）谷民初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢转弟及其委托代理人严珍珍，被上诉人安保文的委托代理人王小平、王旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年6月11日，安保文、巩慧玲（协议中另一售房者）与谢转弟在中间人王顺民的参与下签订了房屋出售协议。安保文与巩慧玲作为甲方，将位于甘谷县大像山镇康庄东路南侧恒盛辣椒厂以东的四层楼中由西向东第二、三间临街铺面（面积共65.97平方米）及该楼中第四层楼住宅一套（面积为106.79平方米）出售给谢转弟。协议中甲方的签名处由原告巩慧玲之子刘康签写了其与其母亲的名字及安保文的签名；乙方签名处由谢转弟签名；中介人签名处由王顺民签名；三方人员均加盖了指印。协议约定，临街铺面3400元／m2，四楼住宅700元／m2，以上两项共计人民币299052元。谢转弟于2004年6月4日向巩慧玲及安保文支付定金10000元，由巩慧玲父亲巩兴文、安保文父亲安效增共同出具收条1份。协议签订当日谢转弟支付巩慧玲及安保文199000元，由巩慧玲儿子刘康及父亲巩兴文出具收条，谢转弟先后支付巩慧玲及安保文房款209000元，剩余的90052元至今未支付。协议签订后巩慧玲将协议中约定的铺面及住房交付谢转弟，此后一直由谢转弟管理和使用，但未履行协议第四项即所出售铺面及住宅的产权证由甲方负责办理的义务。巩慧玲、安保文与谢转弟在协议签订后多次因履行问题产生纠纷，致使协议至今未完全履行。现安保文认为，由于谢转弟违约，不遵守诚实信用原则，致使签订的房屋出售协议无法履行，使合同目的无法实现，要求解除双方签订的售房协议。而谢转弟认为自己已经履行协议的大部分义务，安保文应当按照合同约定履行自己的义务，反诉要求巩慧玲按照双方签订的房屋出售协议办理房屋过户手续。
另查明，2014年3月22日巩慧玲与安保文用邮政特快专递向谢转弟发去告知函一份，告知谢转弟因其十年之久未付清房款，导致房屋出售协议无法履行，现解除房屋出售协议；2014年3月24日巩慧玲与安保文再次用邮政特快专递向谢转弟发去告知函一份，告知谢转弟归还巩慧玲、安保文房屋。
原审法院认为，原、被告签订的房屋出售协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应视为有效协议，原审法院予以确认，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告以谢转弟迟延履行合同义务，售房协议无法继续履行，签订协议的目的无法实现为由，要求解除该协议。经庭审，本案双方当事人都未举出充分的证据证明是应当先履行过户义务，还是应当先付清房款，原审法院也无法查实协议的当事人是否对合同的履行期限及履行顺序达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行。本案中，原告在交付被告房屋后，没有按照协议约定负责办理出售房屋的产权证，被告在支付原告209000元后，剩余的90052元也没有支付原告，双方当事人均未按照协议完全履行各自的义务，在这种情况下，原告要求解除该协议，不符合法律规定。由于原、被告订立的协议内容不完善，在协议签订后也未达成补充协议，故在合同的履行过程中存在争议，造成合同至今未完全履行，双方当事人均存在过错。故对原告的诉请，原审法院不予支持。关于反诉原告谢转弟要求反诉被告巩惠玲按照双方签订的房屋出售协议办理房屋过户手续的诉请，由于该协议双方当事人没有约定履行的先后顺序，在这种情况下，双方应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行。关于被告于2005年1月27日支付给安保文父亲安效增的20000元，被告认为应属房款，而原告认为应属被告付给安效增的房屋租金，双方对此存在争议。被告除收条以外其并未提交其它证据佐证，而该收条对该款为租金还是房款并未作任何记载，故对该20000元原审法院不予确认为本案房款。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第六十六条之规定，判决如下：一、驳回原告安保文的诉讼请求；二、驳回反诉原告谢转弟的反诉请求。案件受理费100元，由原告巩慧玲与被告谢转弟各负担50元。反诉案件受理费100元，由反诉原告谢转弟与反诉被告巩慧玲各负担50元。
原审法院判决后，原审被告、反诉原告谢转弟不服原审判决，上诉认为：1、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的房屋出售协议有效，并且认为上诉人已履行了合同的主要义务，而且驳回了被上诉人要求解除合同的请求，那么就应当按照合同的约定支持上诉人要求被上诉人一方履行房屋产权过户手续合同义务的反诉请求。2、一审法院判决引用了同时履行抗辩权的法律规定，那么应当按照同时履行抗辩权的法律规定，上诉人与被上诉人应按照该法律规定同时履行抗辩权，即由上诉人一方支付余款的同时，由被上诉人一方办理房屋产权过户手续，但一审法院未按照该规定判决上诉人与被上诉人同时履行合同义务，双方纠纷依旧存在。3、双方在签订房屋出售协议之后，上诉人之所以拖欠少部分房款，正是给予双方对房屋过户义务的履行保证的考虑，避免上诉人在支付巨额房款后，房屋过户不到上诉人手上或者出现一房二卖的情况而损害上诉人的利益，被上诉人不办理过户手续是由于房价上涨导致的，应当判决由被上诉人一方履行合同义务。故请求：1、依法撤销甘谷县人民法院作出的（2015）谷民初字第250号民事判决第二项，直接改判支持上诉人要求被上诉人履行办理房屋产权过户手续的反诉请求；2、由被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。
被上诉人安保文答辩认为：1、双方于2004年6月11日签订的房屋出售协议中虽约定所出售铺面即住宅的产权证由答辩人负责办理，但未约定办理的具体时间和顺序。协议签订后，答辩人立即交付了所出售的房屋，但被答辩人仅支付了20.9万元后便不再支付剩余房款，在其后的十年内，答辩人多次和中介人一起上门要求被答辩人支付剩余房款，但被答辩人拒不支付。被答辩人在答辩人交付房屋后十余年内对该房屋占有、使用、出租、受益获得巨大经济利益，有能力而且应当履行支付房款义务，却经答辩人多次催要不予履行。故被答辩人要求答辩人办理房屋过户手续无事实和法律依据，依法应予驳回。2、双方诉争的房产土地使用权属于商业用地，不属于住宅用地，故争议房屋从整体上无法进行分户。故请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与一审基本一致。另查明，被上诉人安保文、另案当事人巩慧玲出售给上诉人谢转弟的房产中，巩慧玲占一楼铺面49.26m2，安保文占一楼铺面16.71m2，四楼房屋一套属于巩慧玲所有。上诉人谢转弟欠巩慧玲购房款33238元，欠安保文购房款56814元。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋出售协议、谷房权证字第083**号房屋所有权证、巩慧玲与安保文于2014年3月22日、2014年3月24日邮寄给谢转弟要求解除售房协议的告知函2份、2004年6月4日安效增、巩兴文收取10000元的收条1份、2004年6月11日刘康、巩兴文收取199000元的收条1份予以佐证，依法应予确认。
二审中上诉人谢转弟提交了两份新证据，即其子谢小军书写的证言一份，录音光盘一份，证明上诉人委托谢小军向被上诉人支付剩余购房款的情况。被上诉人质证认为对真实性不予认可，因谢小军系谢转弟之子，与上诉人之间存在利害关系，对证明目的不予认可。本院认为，上述两份证据因谢小军与谢转弟之间存在利害关系，且无其他证据予以佐证，证明力较弱。
二审庭审中被上诉人安保文认为本案争议房屋无法办理过户手续，但上诉人谢转弟认为争议房屋可以办理过户手续。庭审后，合议庭于2015年11月24日到甘谷县房产交易中心了解争议房产能否办理过户的情况，甘谷县房产交易中心出具证明一份，载明：“甘谷县和平中药材加工厂（安保文）（谷房权证字第083**号）和甘谷县城关镇中心电脑服务部（巩慧玲）（谷房权证字第083**号）名下房产可以办理过户手续”，该证据经双方当事人质证均认可真实性，但被上诉人提出可以办理过户手续并不意味可以分户办理过户，合议庭又于2015年12月1日到甘谷县房产交易中心再次询问能否分户的问题，并通知安保文、巩慧玲到场，但巩慧玲电话始终未能接通，经甘谷县房产交易中心的工作人员现场给安保文答复，本案争议房产可以分户办理过户手续。
本院认为，上诉人谢转弟与被上诉人安保文及另案当事人巩慧玲签订的房屋出售协议系三方的真实意思表示。该份协议第一条约定了出售房屋的总价款为299052元，第四条约定了“所出售铺面即住宅的产权证由甲方负责办理”，但对于上诉人谢转弟何时付清全部购房款及甲方办理房屋产权证的时间均未作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，本案中，上诉人谢转弟已支付了全部购房款的70%左右，履行了大部分义务，被上诉人安保文和另案当事人巩慧玲在协议签订后也履行了交付房屋的义务。对于剩余的购房款上诉人谢转弟在长达十年的时间内一直未支付，上诉人认为是由于被上诉人迟迟未给其办理产权过户手续的原因导致的；被上诉人安保文则认为未办理产权过户手续是由于上诉人谢转弟未付清全部房款导致，双方对此各持一词。本院认为，在房屋买卖合同履行过程中，交付房屋和支付购房款是房屋买卖合同双方的主要义务，办理产权过户手续引起了房屋物权的变动。一审法院判决驳回了被上诉人安保文要求解除房屋出售协议的诉讼请求后，被上诉人安保文未上诉，视为其对一审判决结果的认可，双方签订的房屋出售协议应当继续履行。本案中被上诉人安保文已将房屋交付给上诉人谢转弟占有、使用、收益长达十年之久，上诉人谢转弟应当将剩余购房款及时付清后，再由被上诉人安保文办理产权过户手续更加符合通常的交易习惯。此外，虽然被上诉人安保文称上诉人谢转弟未给其支付购房款，但从上诉人谢转弟提交的2004年6月4日的收条载明，被上诉人安保文父亲安效增和巩慧玲父亲巩兴文一起收取了订金10000元，并且被上诉人安保文一楼铺面16.71m2与巩慧玲一楼铺面是一同出售的，二人是共同出卖人，协议中对购房款应给哪方支付未作出约定，上诉人谢转弟可以向任意一方支付，故被上诉人安保文主张上诉人未给其支付购房款的理由于法无据，不能成立。一审法院依据同时履行抗辩权的法律规定，驳回了上诉人谢转弟一审时的反诉请求，导致了双方的矛盾纠纷长期处于未结状态不当。
虽然被上诉人安保文在一审和二审中均称本案争议房屋无法办理过户手续，经合议庭庭审后到甘谷县房产交易中心了解，该中心工作人员经查阅双方的房产证登记资料，认为谷房权证字第083**号房产可以办理过户手续。故在双方签订的房屋出售协议继续履行的前提下，应当判决由上诉人谢转弟将剩余房款56814元支付给被上诉人安保文，被上诉人按协议约定给上诉人谢转弟办理出售房产的过户手续，对于办理过户手续中产生的费用因双方在协议中未约定，故应当按照房管部门的有关规定由出卖人和买受人各自承担。此外，如被上诉人安保文认为上诉人谢转弟不支付剩余房款给其造成了损失，可以另行主张。
综上，原审法院判决认定部分事实不清，判决结果不妥。上诉人谢转弟的上诉请求成立，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持甘肃省甘谷县人民法院（2015）谷民初字第249号民事判决第一项；
二、撤销甘肃省甘谷县人民法院（2015）谷民初字第249号民事判决第二项；
三、上诉人谢转弟于本判决生效之日起十日内给付被上诉人安保文购房款56814元；
四、被上诉人安保文在判决生效之日起十日内给上诉人谢转弟办理争议房屋的房产过户手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费100元，由被上诉人安保文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 岚
审 判 员 周俊英
代理审判员 张小莉
二〇一五年十二月八日
书 记 员 高 敏
1（）