南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄商初字第937号
原告中国银行股份有限公司南京玄武支行。
负责人谢嘉新，该支行行长。
委托代理人李毅，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人孙侨，江苏致邦律师事务所律师。
被告袁登银，男，汉族，1985年1月24日生。
被告袁良虎，男，汉族，1961年5月12日生。
被告李绪兰，女，汉族，1963年10月14日生。
委托代理人袁良虎，男，汉族，1961年5月12日生。
被告南京市房屋置业担保有限公司。
法定代表人张卫东，该公司董事长。
委托代理人朱军，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人金磊，江苏三法律师事务所律师。
被告南京金东房地产开发有限公司。
法定代表人郭金林，该公司董事长。
原告中国银行股份有限公司南京玄武支行（以下简称中行玄武支行）与被告袁登银、袁良虎、李绪兰、南京市房屋置业担保有限公司（以下简称置业担保公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并作出（2013）玄商初字第859号民事判决。后原告中行玄武支行、被告置业担保公司不服本院（2013）玄商初字第859号民事判决，向南京市中级人民法院提起上诉，该院作出（2014）宁商终字第246号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，追加南京金东房地产开发有限公司（以下简称金东房地产公司）为被告，公开开庭进行了审理。原告中行玄武支行的委托代理人孙侨，被告李绪兰的委托代理人即被告袁良虎，被告置业担保公司的委托代理人朱军到庭参加诉讼；被告袁登银、金东房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告中行玄武支行诉称：2007年11月18日，中行玄武支行和袁登银、置业担保公司签订一份楼宇按揭借款合同，约定袁登银向中行玄武支行申请借款15万元，期限为10年，因借款人违约行为导致贷款人聘请律师的费用均由借款人承担，袁登银以其向金东房地产公司所购南京市浦口区xxx城x幢3单元606室房产提供抵押，置业担保公司为袁登银的债务提供连带责任担保。袁良虎、李绪兰自愿为袁登银的债务承担连带还款责任。合同签订后，中行玄武支行依约向袁登银发放借款15万元。袁登银自2013年3月起未能及时偿还借款本息。现中行玄武支行诉至法院，请求判令袁登银、袁良虎、李绪兰共同偿还借款本金82816.26元、利息5613.77元、罚息2072.78元（计算至2015年1月5日）和律师费4430元，并支付自2015年1月6日起至实际给付之日止的利息、罚息；判令置业担保公司对袁登银的还款义务承担连带还款责任；判令中行玄武支行在袁登银的应付款项范围内对金东房地产公司名下坐落于南京市浦口区xxx城x幢3单元606室之房产享有优先受偿权。
被告袁登银未应诉。
被告袁良虎、李绪兰辩称：对中行玄武支行的诉请没有意见。
被告置业担保公司辩称：1.其同意中行玄武支行对案涉房产主张优先受偿权；2.其对于袁登银的还款应在物的担保以外承担补充担保责任。
被告金东房地产公司辩称：其不是本案适格的被告。
经审理查明：2007年11月18日，贷款人中行玄武支行和借款人袁登银、担保人置业担保公司签订楼宇按揭（抵押）借款合同，约定：袁登银向中行玄武支行申请楼宇按揭借款总计15万元，借款用途是购买南京市浦口区xxx城x幢3单元606室房产，借款期限为10年，自2008年1月4日起至2018年1月4日止，实际借款日期以借款借据为准；采浮动利率，借款利率以贷款发放日当天人民银行公布的法定10年期基准利率为基础下浮15%确定，逾期罚息利率为借款利率水平上加收40%，对逾期利息按罚息利率计收复利；袁登银授权中行玄武支行将借款直接转入袁登银指定账户（开户行：农天支，户名：南京金东房地产开发有限公司，账号：03×××59）采等额本息还款法；置业担保公司自愿为袁登银所欠中行玄武支行的全部债务提供连带保证担保，保证范围包括但不限于该合同项下的贷款本金及利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费等，保证期间从该合同生效之日起至该合同项下的债务全部到期之日后两年，如置业担保公司协助中行玄武支行取得所购房屋的所有权证、国有土地使用权证、办理完正式抵押登记手续且将房屋他项权证交中行玄武支行执管，置业担保公司的保证责任解除；置业担保公司承诺如袁登银在该合同项下的债权有物的担保，在中行玄武支行要求置业担保公司承担保证责任时，置业担保公司自愿放弃要求中行玄武支行先行使担保物权的抗辩；合同有效期内，袁登银未按时足额偿还任何一期借款本息的，中行玄武支行有权宣布借款合同项下借款全部提前到期，与该合同有关的一切费用（包括实现债权的费用、因被告违约导致中行玄武支行聘请律师的费用）均由袁登银承担等。袁良虎和李绪兰共同向中行玄武支行出具一份共有人承诺函，载明：因袁登银向中行玄武支行申请借款15万元，两人自愿作为共同还款人对袁登银在上述合同项下债务承担连带还款责任。
2007年12月28日，抵押人袁登银、李绪兰与抵押权人中行玄武支行、担保人置业担保公司签订南京市商品房抵押合同，约定：抵押人已与金东房地产公司签订商品房买卖契约，购买坐落于南京市浦口区xxx城x幢3单元606室房产，抵押人以其所购该房产向抵押权人提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金及实现抵押权的费用；担保人愿为抵押人以上借款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金、利息、违约金及实现抵押权的费用，担保期间自该合同生效之日起至抵押权人领取上述抵押人所购商品房他项权证书之日止；抵押人连续3个月或累计6个月未能按约归还借款的，抵押权人有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿以上借款；在申请抵押人所购商品房抵押预告登记同时，抵押人、抵押权人同意向抵押登记机关提前申请办理抵押人该商品房抵押登记。该合同由南京市浦口区房地产交易登记中心核准登记。
2008年1月8日，中行玄武支行向袁登银提供了借款15万元，且依约将借款直接划至金东房地产公司账户中。袁登银自2008年2月起按照等额本息方式偿还，借款月利率是5.54625‰。后袁登银依约按时偿还到期的借款本息，自2013年3月起出现逾期，截至2013年9月已累计7期未依约还款，截至2015年1月5日应偿还本金82816.26元、利息5613.77元、罚息2072.78元。
另查明：1.金东房地产公司与袁登银于2007年11月3日签订案涉房产预售合同，并于2007年12月5日备案，但袁登银尚未办理案涉房产的所有权证及土地使用权证。2.中行玄武支行因本案纠纷委托江苏致邦律师事务所诉至法院，并支付律师费为4430元。
上述事实有借款合同、抵押合同、结婚证复印件、共有人承诺函、借款借据、个人贷款结算清单、委托代理合同、律师费发票及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为：中行玄武支行与袁登银、置业担保公司签订的借款合同、抵押合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，均依法成立并有效，各方当事人均应依照约定履行各自的义务。中行玄武支行依约提供借款后，袁登银未按时足额偿还借款本息，构成违约，中行玄武支行有权宣布借款提前到期，并要求袁登银提前清偿全部借款本金及利息。对于中行玄武支行要求袁登银赔偿律师费的诉请，借款合同明确约定因袁登银违约而产生的律师费应由违约方承担，且中行玄武支行已提交律师费发票以证明律师费实际产生，中行玄武支行主张的律师费金额未超出合理范围，故本院对于中行玄武支行的该项诉请予以支持。
袁良虎、李绪兰出具共有人承诺函，自愿就袁登银的上述债务承担共同还款责任，现袁登银未按约履行还款义务，中行玄武支行有权要求袁良虎、李绪兰承担共同还款责任。
袁登银已就其向金东房地产公司所购房产向中行玄武支行提供抵押事宜在房产管理部门进行了预告登记，现袁登银未按约履行还款义务，中行玄武支行要求就抵押房产折价，或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，金东房地产公司对此未提出异议，故本院对中行玄武支行要求享有优先受偿权的诉请予以支持。
借款合同及抵押合同均约定，置业担保公司自愿对袁登银的还款义务承担连带担保责任，担保期间是自借款合同生效之日起至债务全部到期之日后两年，如果中行玄武支行取得袁登银所购房屋的他项权证书，则置业担保公司的保证责任也随之解除。由于袁登银尚未办理其所购房屋的所有权证和土地使用权证，而中行玄武支行也未取得抵押房屋的他项权证书，故置业担保公司的担保责任尚未解除，又因置业担保公司在借款合同中明确放弃了物的担保优先的抗辩，故在袁登银不履行还款责任时，中行玄武支行有权要求置业担保公司承担连带担保责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告袁登银、袁良虎、李绪兰于判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司南京玄武支行偿还借款本金82816.26元及相应利息、罚息（暂计算至2015年1月5日的利息为5613.77元、罚息为2072.78元，自2015年1月6日起至实际给付之日止按6.7235%的标准计算罚息），并赔偿律师费4430元；
二、原告中国银行股份有限公司南京玄武支行可以以被告袁登银向被告南京金东房地产开发有限公司所购坐落于南京市浦口区xxx城x幢3单元606室之房产折价，或者以变卖、拍卖该房产所得价款优先受偿；
三、被告南京市房屋置业担保有限公司对被告袁登银的上述债务承担连带还款责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费1992元、保全费1215元、公告费600元，以上合计3807元由被告袁登银、袁良虎、李绪兰、南京市房屋置业担保有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××76。
审 判 长 史丽萍
人民陪审员 周琪宝
人民陪审员 陶 萍
二〇一五年七月十日
书 记 员 陈 佳