江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏民再251号
抗诉机关：江苏省人民检察院。
申诉人（一审第三人、二审上诉人）：程文魁，男，1948年12月20日出生，汉族，住江苏省南京市。
委托诉讼代理人：徐金波，江苏维世德律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：南京市白下区城镇建设综合开发总公司，住所地江苏省南京市洪武路135号。
法定代表人：史燕生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李晨，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙凯，江苏法德永衡律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：南京四方建设实业有限公司，住所地江苏省南京市健康路1号。
法定代表人：丁宏伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田思源，江苏明弘律师事务所律师。
二审上诉人（一审原告）：南京百春蜂产品有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区白下路111号。
法定代表人：程文魁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐金波，江苏维世德律师事务所律师。
申诉人程文魁因与被申诉人南京市白下区城镇建设综合开发总公司（以下简称白下开发公司）、南京四方建设实业有限公司（以下简称四方公司）及二审上诉人、一审原告南京百春蜂产品有限公司（以下简称百春蜂公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第1584号民事判决，向检察机关提出监督申请。江苏省人民检察院于2015年10月21日作出苏检民(行)监[2015]32000000167号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年11月19日作出（2015）苏审三民抗字第00010号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。江苏省人民检察院指派检察员杨海东、代理检察员刘丹出庭。申诉人程文魁及其委托诉讼代理人徐金波、被申诉人白下开发公司的委托诉讼代理人李晨、被申诉人四方公司的委托诉讼代理人田思源、二审上诉人、一审原告百春蜂公司及其委托诉讼代理人徐金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江苏省人民检察院抗诉认为，1998年4月22日，白下开发公司向百春蜂公司发函承诺在其开发的王府园三期工程中，给予百春蜂公司以优惠价格购买商业用房建筑面积81平方米，该承诺应视为对1998年4月12日双方签订的拆迁补偿协议的补充，白下开发公司应当按约履行。白下开发公司与四方公司于2002年9月签订王府园三期项目建设用地转让协议时，尚未完成对程文魁的拆迁补偿安置，项目转让后一直未履行上述承诺，有违诚实信用原则。因同地段商业用房的价格上涨幅度大，白下开发公司给予程文魁的补偿应综合考虑购房条件成就时的市场价格与现在市场价格的差价、同地段商业用房的价格等因素酌情认定。二审法院以300元／平方米标准予以补偿，没有更多考虑合同履行后程文魁在王府园三期工程优惠购买营业用房后可以获得的利益，显失公平。
程文魁称，1.一、二审法院按300元／平方米标准补偿程文魁81平方米购房优惠损失显失公平。2.关于134.9平方米房屋的补偿问题，该房屋的营业用房性质一直是双方明确认可的，所谓营业房、办公室只是对当时公司房屋的概括性描述，并不是对产权性质的认定，房屋为商业性质也是可以作为办公室使用的，这并不能改变房屋本身的商业性质，一、二审法院按一层为营业用房，二层为办公房的标准进行补偿是错误的。3.四方公司与白下开发公司签订项目转让协议后，四方公司应当履行白下开发公司对被拆迁人尚未履行的义务，其应与白下开发公司承担连带责任。综上，请求再审法院依法改判。
白下开发公司辩称，1.2008年白下开发公司就已按合同约定向程文魁提供了安置房，但其一直拒不接受导致未被安置，由此导致的损失不应由白下开发公司承担。2.134.9平方米的房屋本不属于沿街用房，只是在第一次拆除了81平方米房屋后使得原本在后的房屋变成了所谓的沿街门面房，该房屋当时的用途是商住混用，故一、二审法院对房屋性质的认定是正确的。综上，请求驳回程文魁的再审请求。
四方公司辩称，四方公司与白下开发公司签订的项目转让协议中明确约定是净地转让，价款包括了拆迁补偿款等，而程文魁与白下开发公司签订的拆迁补偿协议是在项目转让协议三年前，四方公司与程文魁没有合同关系，不应对程文魁与白下开发公司之间的拆迁协议承担连带责任。请求驳回程文魁对四方公司的再审请求。
百春蜂公司同意程文魁的再审意见。
百春蜂公司向一审法院起诉请求：1.白下开发公司支付尚欠的过渡费及超期过渡费（其中1999年按150000元/年计算，2000年1月1日起按300000元/年计算至白下开发公司实际安置房屋或给付赔偿款时止）；2.四方公司承担连带给付义务。程文魁向一审法院起诉请求：1.白下开发公司在南京市中华路以东、建康路以北即现在的水游城位置安置204.9平方米（建筑面积）的营业用房给程文魁，若不能安置，则按评估报告确定的标准（即一层按102.45平方米、73685元/平方米，二层按102.45平方米、51580元/平方米计算）给付货币补偿款；2.四方公司承担连带补偿安置责任。一审法院认定事实：南京市中华路143号房屋（以下简称143号房屋）,建筑面积204.9平方米，产权登记在本案第三人程文魁名下,1995年12月20日,程文魁以143号房屋作为其向百春蜂公司的入股资本，并以此房作为公司的住所地。后百春蜂公司登记营业执照的住所地即为中华路143号，但房屋至今未办理权属变更登记。1998年2月25日，白下开发公司领取拆迁字（98）第13号房屋拆迁许可证，因道路拓宽项目建设，经批准对1998年2月25日《南京日报》宁拆通字（98）3号所登门牌××—109号，锦绣坊20号—24号房屋实施拆迁，宁拆通字（98）第3号拆迁范围包括中华路143-191（单号）。1998年4月12日，百春蜂公司（乙方）与白下开发公司（甲方）签订《拓路拆迁补偿协议书》（以下简称《拓路协议书》），约定：“一、乙方表示支持市政道路建设，于4月15日前将应拆除的房屋交甲方拆除，不再安置。二、甲方按规定对乙方作如下补偿：1、拆除的自有房产建筑面积81平方米，重置价414元/平方米，计33534元。2、人员工资平均500元×49人×12个月=294000元。3、搬迁费2000元。4、房屋装潢补偿费及其他补偿费21000元。合计补偿350534元。……”协议签订后，白下开发公司拆除了143号房屋中81平方米房屋，给付百春蜂公司各项补偿款350534元。同年4月22日，白下开发公司向百春蜂公司出具书面材料，载明：“百春蜂产品公司：在此次中华路拓宽工程中，贵公司在中华路143号被拆除私房，建筑面积81平方米，在王府园三期工程中我公司以优惠价格给予购买商业用房建筑面积81平方米。”1998年8月20日，白下区人民政府经市拆迁机关核准，决定对中华路、三山街地区实施景观改造，公告对中华路180号，中华路186-188号、141号-181号，升州路6-12号（双号），承恩里63-71号（单号），裱画廊17-18号由白下开发公司负责实施拆迁，拆迁安置地点为白下区石门坎联合村。同日，白下开发公司在对拆迁居民“致中华路景观改造拆迁居民的公开信”中，明确拆迁范围同上，安置地点同上。1999年1月14日，白下开发公司作为甲方与百春蜂公司（乙方）签订《协议书》，内容如下：“根据市、区政府批示，市拆迁办公室批准宁拆通字（98）38号通告，中华路、三山街口两侧进行景观改造。乙方在中华路143号的房屋在此拆迁范围内应拆除，经双方协商达成如下协议：一、乙方在中华路143号的企业房建筑面积204.9平方米,拓路时拆除70平方米,剩余134.9平方米需拆除,由甲方在中华路东侧复建安置,原产权不变。二、归还乙方的营业房、办公室面积在中华路东侧一、二层垂直安置。三、甲方在拆迁期间，按统一政策500元/人/月，25人12个月15万元给予补偿，过渡期暂定一年。四、乙方需在协议签订后三日内搬迁完毕，交甲方拆除，补偿费从99年1月起按每个季度付款。”协议落款处乙方除盖有百春蜂公司公章外，还有法定代表人程文魁签名，王玉珍在负责人栏内签名。协议签订后，白下开发公司至今共向百春蜂公司支付过渡补偿费1556500元。2008年5月26日，程文魁向省委书记信箱发送电子邮件，反映其中华路143号私有营业用房安置问题，同年6月11日，白下区人民政府向省委书记信箱回复，“经市政府相关部门同意，王府园三期地块转让给南京四方建设有限公司开发水游城项目，由于土地性质发生了变化，百春蜂公司无法在原地进行安置，经过多次与该户协调能否通过买断等形式一次性解决问题，该户均表示不同意。”2008年10月30日，白下开发公司发给第三人程文魁（百春蜂公司）《关于中华路143号拆迁安置方案的通知》，提出以下安置方案供第三人选择：1、拟购中华路东侧“观城”134.9平方米的营业用房；2、如不愿意接受安置房源，可以进行货币补偿，大致在20000-26000元/平方米；3、如对上述方案有异议，15日内书面回复。后双方在购买面积及补偿单价上存有分歧，2008年12月15日，白下开发公司函告程文魁，“现我公司与你对原中华路143号房屋拆迁补偿协议部分条款仍然存在异议,工作组对双方异议纠纷无法作出相关裁决,建议你与我公司通过诉讼方式,主张和维护双方的合法权益。”2009年8月，百春蜂公司起诉至法院。
另查明，2002年9月，白下开发公司与四方公司在白下区人民政府的见证下签订《王府园项目建设用地转让协议书》，约定：白下开发公司以净地转让方式将王府园三期建设用地转让给四方公司；白下开发公司以净地每平方米7000元（含拆迁补偿款、土地出让金、契税、土地及项目转让过户涉及的全部费用）将建设用地使用权、开发权转让给四方公司。
原审中，白下开发公司申请法院对南京市中华路东侧路段一、二层的营业房、办公房混合型房屋的平均价格进行鉴定。一审法院依法委托南京市物价局价格认证中心进行评估，该局认证中心向一审法院作出《关于（2009）白法鉴委字第257号说明》，说明：一般房屋价格的影响因素有个别因素、区域因素和一般因素三个方面。其中个别因素是指房地产本身所具有特点或条件。一般房屋的单价都局限于某房屋房价的基础上相对单价。因此对委托房屋的市场平均单价只能提供一个大致范围，根据对中华路东侧地段的营业房、办公房市场调查，1-2层垂直混合型房屋的市场平均单价在人民币20000元左右（未考虑具体面积、地段、建筑年代、质量等因素）。百春蜂公司及程文魁对此说明不予认可，认为价格过低；白下开发公司认可该价格，但认为当初拆除的是1-3层房屋，按1-2层来补偿，这个价格略高；四方公司认为与己无关，不发表意见。
在案件重审过程中，一审法院依法委托江苏中正房地产评估有限公司对位于南京市中华路以东、建康路以北、旧王府路以西、王府小区以南区域内的营业房、办公房平均单价进行评估。估价结果为：估计时点2012年7月9日，营业房一层单价为73685元/平方米，营业房二层单价为51580元/平方米，办公房二层单价为18193元/平方米；估价时点2002年9月30日，营业房一层单价为20468元/平方米，营业房二层单价为14328元/平方米，办公房二层单价为5926元/平方米。一审法院判决：1.白下开发公司于判决生效之日起十五日内给付第三人程文魁134.9平方米营业房、办公室货币补偿款4856400元。2.白下开发公司于判决生效之日起十五日内给付第三人程文魁81平方米购房优惠损失24300元。3.白下开发公司于判决生效之日起十五日内支付百春蜂公司过渡补偿费（其中1999年按150000元/年的标准计算，2000年1月1日起至2008年10月30日止按300000元/年计算，自2008年11月1日按150000元/年计算至白下开发公司支付货币补偿款之日止，扣除白下开发公司已付的1556500元）。4.驳回百春蜂公司及第三人程文魁的其他诉讼请求。
百春蜂公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销原审判决第三、第四项，依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。程文魁亦不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销（2011）白民初字第2588号判决第一项、第二项、第四项，依法改判。2.诉讼费用由被上诉人承担。二审法院查明的事实与一审认定事实一致。二审另查明：涉案房屋总共面积是204.9平方米，从产权证上看，前面沿街的是三层，共78.9平方米，每层均为26.3平方米；紧接其后为两层，共计面积109.4平方米，每层面积均等；最后面为一层，面积为16.6平方米。1998年4月涉案房屋在中华路拓宽第一次被拆迁时，前面三层被拆除81平方米，其中产权证登记面积为70平方米；1998年4月22日，白下开发公司向百春蜂公司发函承诺百春蜂公司被拆迁的81平方米私房，在其开发的王府园三期工程中，其司以优惠价格给予购买商业用房建筑面积81平方米。1999年1月14日中华路、三山街景观改造时，涉案房屋第二次被拆迁时，剩余产权证登记面积134.9平方米房屋全部被拆除。2014年1月，二审期间白下开发公司支付百春蜂公司过渡费50000元，至此白下开发公司共支付百春蜂公司过渡费1606500元整。二审法院认为，1.关于涉案房屋是在原地复建安置还是货币补偿问题。白下开发公司于2002年将涉案的中华路拓路补偿用地以净地形式转让给四方公司，其承诺的在中华路东侧复建一、二层垂直安置程文魁营业房、办公室的义务，已实际上不可能履行，现白下开发公司申请以货币补偿的形式替代履行，一审法院予以准许，并无不当。2.关于第一次被拆除的81平方米是否应当补偿及应该如何补偿问题。1998年4月12日，百春蜂公司与白下开发公司签订拓路拆迁补偿协议书第一条明确约定，百春蜂公司表示支持市政道路建设，涉案部分房屋（81平方米）交给白下开发公司拆除，不再安置。第二条约定由白下开发公司对百春蜂公司作货币补偿，各种补偿费用共计350534元（含工人工资等）。双方据此已履行完毕。1998年4月22日白下开发公司承诺在王府园三期工程中，给予百春蜂公司以优惠价格购买商业用房建筑面积81平方米，应该视为上述81平方米安置的组成部分。从该承诺的字面意思来理解，并不是给与程文魁81平方米的商业用房用于安置，而是在王府园三期工程的商业用房价格确定之后，由双方协商具体的优惠方案，该份承诺其实质是一个以优惠价格购买的权利，而并非一个具体的金额，至于优惠多少，取决于双方的协商，因王府园三期工程的土地，白下开发公司已转让，其已无法兑现其承诺，对于给程文魁造成经济损失，白下开发公司应给予相应的补偿。对于补偿标准，一审法院考虑因双方未明确优惠的幅度或计算方法，故结合白下开发公司应支付的过渡费及货币补偿数额，综合平衡双方利益，酌情认定以300元/平方米标准予以补偿并无不当。程文魁要求以购买目前房屋的价款与当时（2002年）拆迁优惠价购买房屋的之间的差价来赔偿的理由，因与前述白下开发公司的承诺不符，对此意见，不予采纳。3.关于第二次被拆除的134.9平方米房屋应该如何补偿，2008年11月1日以后过渡费支付标准问题。根据双方《协议书》约定，白下开发公司拆除百春蜂公司的房屋应在中华路东侧复建安置，应归还的营业房、办公房面积在中华路东侧一、二层垂直安置，如前述，目前白下开发公司已不能实际安置房屋的情况下，应由白下开发公司给予货币补偿，补偿的标准应参照安置房屋的市场价进行作价补偿；一审法院根据双方《协议书》约定的安置方式，在双方未明确约定一、二层各自面积的情况下，推定两层面积相等，双方《协议书》虽约定，安置房屋性质为营业房、办公室，但未明确两种性质房屋的各自面积，且对一、二层安置房屋中的营业用房和办公用房没有区分，综合本案拆迁房屋的实际情况，从公平角度出发，一审推定营业房、办公房面积对等，即一层为营业房，二层为办公房，符合本案的实际情况。经评估确定，估价时点2012年7月9日，一层营业房单价为73685元/平方米，二层办公房单价即18193元/平方米，则一、二层平均单价为45939元/平方米。应以此为标准进行计算。一审认为程文魁未及时向法院主张权利，造成房价上涨，对于损失扩大亦负有一定责任的依据不足，依法应予纠正。故白下开发公司应支付程文魁的货币补偿款为6197171.1元（45939×134.9）。程文魁认为其二层应为商业用房，该观点与双方协议约定不符，其所举证据是双方在履行协议中的往来函件，因双方对函件的内容并未实际履行，且双方对相关内容解释不一，未能达成合意。换言之，双方协议的内容并未变更，应该以双方协议为准。故该上诉理由不能成立；根据相关拆迁法律规定，过渡期延长的，过渡补偿费应该双倍补偿。从本案查明事实看，双方纠纷产生的原因是因白下开发公司未能及时给予百春蜂公司、程文魁安置所导致，结合（2009）白民四初字第678号案判决后，双方对判决双倍支付过渡费均未提出异议的事实，一审对2008年11月后的过渡费以单倍计算不妥，依法予以纠正。2008年11月以后白下开发公司对百春蜂公司仍然按300000元/年的标准计算支付至白下开发公司给付货币补偿款之日止。4.四方公司是否承担连带责任的问题。从白下开发公司与四方公司之间签订的王府园项目建设用地转让协议的内容来看，转让价格中已包含拆迁补偿款、土地出让金、契税、土地及项目转让过户涉及的全部费用。易言之，双方之间土地转让属于净地转让，故对百春蜂公司及程文魁要求四方公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持，并无不当。二审法院判决：一、维持南京市白下区人民法院（2011）白民初字第2588号民事判决第二项、第四项；二、变更南京市白下区人民法院（2011）白民初字第2588号民事判决第一项为：白下开发公司于判决生效之日起十五日内给付第三人程文魁涉案房屋拆迁货币补偿款6197171.1元。三、变更南京市白下区人民法院（2011）白民初字第2588号民事判决第三项为：白下开发公司于判决生效之日起十五日内支付百春蜂公司过渡补偿费（其中1999年按150000元/年的标准计算，自2000年1月1日起按300000元/年计算至白下开发公司支付货币补偿款之日止，扣除白下开发公司已付的1606500元）。
本院再审查明事实与原一、二审查明的事实一致。
本案再审争议焦点是：（一）81平方米的房屋应如何补偿；（二）原审对134.9平方米房屋补偿款的认定有无依据；（三）四方公司是否应承担连带责任。
本院再审认为，（一）关于81平方米的房屋应如何补偿的问题。1998年4月12日，百春蜂公司与白下开发公司签订拓路拆迁补偿协议书，该协议书约定，百春蜂公司将81平方米的房屋交给白下开发公司拆除，不再安置，白下开发公司对百春蜂公司进行货币补偿，各种补偿费用共计350534元（含工人工资等）。该协议已履行完毕。程文魁认为协议中不再安置仅指过渡期内不再安置与双方约定不符，本院不予支持。1998年4月22日，白下开发公司虽承诺在王府园三期工程中，给予百春蜂公司以优惠价格购买商业用房建筑面积81平方米，但并未明确具体的优惠幅度或金额，原审法院综合平衡双方利益，酌情认定以300元/平方米标准予以补偿并无不当。程文魁认为该补偿标准过低，并要求按目前购买房屋所需价款与当时以拆迁优惠价购买房屋所需价款的之间的差价进行赔偿，实质上是将白下开发公司的承诺理解为另行安置其81平方米商业用房，与白下开发公司的承诺内容不符，故对程文魁的主张，本院不予支持。
（二）关于134.9平方米房屋的补偿问题。程文魁认为该房屋所有权证登记的用途为商业，故对该房屋一、二层均应按营业用房标准进行补偿。对此，本院认为，对该134.9平方米房屋的拆迁安置问题，白下开发公司与百春蜂公司于1999年1月14日签订的协议书约定，白下开发公司归还的营业房、办公室面积在中华路东侧一、二层垂直安置。该协议已明确将一、二层区分为营业房和办公室，且办公室与产权证登记的商业用途并不矛盾，故程文魁主张一、二层均应按营业用房标准进行补偿与上述协议约定不符，本院不予支持。
（三）关于四方公司应否承担连带责任的问题。2002年9月，白下开发公司与四方公司签订《王府园项目建设用地转让协议书》，约定白下开发公司将王府园三期建设用地转让给四方公司，转让价格已包含拆迁补偿款、土地出让金、契税、土地及项目转让过户涉及的全部费用，故程文魁要求四方公司对白下开发公司应承担的拆迁安置补偿义务承担连带责任缺乏法律依据。
综上所述，程文魁的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第1584号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 杭 涛
审判员 张丽华
审判员 陈良俊
二〇一七年十月三十日
书记员 孟 真