山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）即民初字第6865号
原告刘清华。
原告黄聿修，系原告刘清华之夫。
两原告委托代理人王海青，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
被告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司，住所地即墨市龙泉镇71972部队。
法定代表人宋金泉，总经理。
委托代理人王艺辉，男，1961年11月27出生，汉族，住青岛市市北区延安路**号*单元***户。
委托代理人赵秀珍，山东江河海律师事务所律师。
原告刘清华、黄聿修为与被告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司土地房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月10日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘清华、黄聿修及二原告委托代理人王海青，被告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司委托代理人王艺辉、赵秀珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘清华、黄聿修诉称，原被告于2006年9月4日签订《土地房屋租赁购买协议》，协议约定，被告租赁原告的土地及房屋；期限10年；租金开始每年200000元，于每年8月31日之前一次性付清，租赁费从第三年起，每年递增5%，同时约定了违约责任及房屋维修等事项。协议签订后，原告按约履行但被告又无故违约。至今未缴纳2013年9月1日之后的租赁费。要求被告支付2013年9月1日至2015年8月31日之间的租赁费549438.54元及利息1000元（自2013年9月1日至判决生效之日按日万分之一计算）并承担诉讼费。
被告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司辩称，按照原告的民事诉状，被告2013年9月以后未缴纳租赁费，无故违约，我不认可，与事实不符，被告未缴纳2013年9月1日以后的租赁费主要原因是因为即墨市北安街道办事处2013年8月在被告训练场地张贴布告，停止被告对该宗土地的使用，并且多次到现场进行清理。在我方作为原告起诉本案原告的案件中已经提交了相关的音频视频等证据，且该案现已上诉，中级人民法院并未作出裁决，因该两案具有关联性，请求法院对此案中止审理。这也是因为原告方存在违约行为导致该宗土地无法使用，我方不再缴纳租赁费的根本原因，因此请求驳回原告的诉讼请。
经审理查明，两原告系夫妻关系。1999年，原告黄聿修在即墨市龙泉镇杨家演泉村烟青路东建成建筑面积951.80平方米的三层房屋，并于2001年11月6日取得了即房私字第03××82号房屋所有权证。
2003年7月，原告刘清华与即墨市龙泉镇人民政府签订用地协议书，龙泉镇政府同意将位于龙泉镇烟青路以东，青岛石油机械设备厂以北，青岛鑫海源包装有限公司以西，玉泉路南侧，龙泉镇杨家演泉村土地26亩（以实际测量为准）出让给刘清华，每亩26000元。约定自协议签订之日，刘清华先交定金670000元，余款在接到土地证之日交清。刘清华按约缴纳部分定金并接受土地。但龙泉镇政府至今未办理该地的土地使用权证。另该土地与黄聿修所建房屋相连接。
2006年9月4日，原告刘清华、黄聿修作为甲方与被告即乙方签订土地、房屋租赁、购买协议。约定：1、甲、乙方同意将甲方与即墨市龙泉镇人民政府签署的用地协议书中所表明的位于龙泉镇烟青路以东，青岛石油机修设备厂以北，青岛鑫海源包装有限公司以西，玉泉路南侧，龙泉镇杨家演泉村土地26亩地，以及房屋产权人为黄聿修。（房地产权证号为03××82）位于即墨市龙泉镇杨家演泉村一级路东，原菊香大酒店楼房一栋，承租给乙方。2、甲方将该房屋的内外装修及用于该房屋经营酒楼时的附属设备、设施等一切物品承租给乙方。物品名称详见清单。在租赁期间，乙方应负责设施、设备的正确使用和完好（自然损坏除外）。3、上述土地和房屋租赁期限为十年，自2006年9月1日起到2016年9月1日止。4、上述土地和房屋租金为每年二十万元人民币，于每年8月31日之前一次性付清。租赁费从第三年起，每年递增5%。无正当理由逾期付款按照每日万分之一承担违约金。逾期付款超过三个月，甲方有权解除合同（解除合同违约金另加第九条标准）。5、乙方在承租期间用水、电、电话等费用，由乙方按实际用量根据国家统一价格标准自行负担。6、合同期满，如乙方继续承租土地、房屋，应在合同到期前一个月内，与甲方另行签订书面合同。7、租赁期内，乙方未经甲方书面同意，不得转租；否则按终止合同处理，转租合同无效。8、承租房屋维修时由甲方负责并承担费用，未经甲方书面同意，乙方不得改变用途，不得对房屋进行改建。（乙方已确定将三楼388与318、301与302开通和一楼南端开门除外）乙方如果改建等原因造成损坏，应予修复并承担全部赔偿责任。在租赁期间，乙方根据自己需求，需要投资建设的项目，应征得甲方的许可，原则上乙方投资的基础设施建设，在解除租赁合同后，由乙方购回。具体细节由双方另签协议进行约定。
9、合同期内，任何一方不得擅自终止合同，否则过错方须赔偿对方违约金二十万元。同时，为避免甲方开店所造成的损失，乙方再付甲方五万元作为保证金，如一年无变更，五万元自动转入第二年房租款。否则，五万元不予退回。10、甲方应对乙方在租赁上述土地、房屋用于汽车驾驶员培训工作予以协调。
11、特别约定。上述正在办理土地证的26亩场地，如果合同签订后两年内办妥土地使用手续，甲方同意将该土地使用权转让给乙方，转让费每亩人民币五万元，并申请将土地使用权证直接转让给乙方；上述房屋（含酒店设施、设备）按转让费二百万元人民币转让给乙方。12、上述土地、房屋的租赁合过户手续费用及税金，均由双方共同负担。（所得税除外）。13、由于甲、乙方办理相关手续所需要的时间目前难以确定，双方均承诺两年内不因房屋或土地的市场价格发生变化而擅自变更上述条款所确定的土地、房屋转让价款。
合同签订后，原告将土地房屋交付给被告使用，被告也将2012年8月31日以前的租赁费交清。2012年9月1日至2013年8月31日的租赁费至今未交。为索要该租赁费，二原告曾诉讼来院。经审理，我院作出（2013）即民初字第674号民事判决书，判决：1、被告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司给付原告刘清华、黄聿修2012年9月1日至2013年8月31日间的租赁费255256元。2、被告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司以255256元为基数，按日万分之一的比例支付原告刘清华、黄聿修自2012年9月1日至本判决生效之日的利息。被告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司不服该判决，提起上诉。青岛市中级人民法院于2013年6月3日作出（2013）青民一终字第1098号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2013年8月7日，即墨市北安街道办事处在涉案土地张贴公告一份，内容载明：“刘清华：你使用的位于北安街道办事处烟青路以东、玉泉路以南、青岛鑫海源包装有限公司以西，杨家演泉村的26亩土地，依据2005年即墨市行政区划，现由我办事处管理，该宗土地的债权债务均由我办事处主张。根据你与即墨市龙泉镇人民政府签订的《用地协议书》的约定，你应缴定金67万元整，但至今只缴纳7万元整，你已严重违约，我办事处现停止你对该宗土地的使用，终止即墨市龙泉镇人民政府与你签订的《用地协议书》，并将依法追究你的违约责任。特此通告。”
2013年9月16日，青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司诉讼来院，要求依法解除与刘清华、黄聿修之间的协议，给付违约金20万元，赔偿损失80万元，第三人即墨市北安街道办事处承担连带责任。经审理，我院于2013年12月5日作出（2013）即民初字第6140号民事判决书，判决驳回青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司的诉讼请求。青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司不服该判决，提起上诉。青岛市中级人民法院于2014年12月8日作出（2014）青民一终字第560号民事裁定书，撤销该判决，发回我院重新审理。
审理中，原告刘清华、黄聿修变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、判令被告支付2013年9月1日至2015年8月31日之间的租赁费549438.54元及利息（自2013年9月1日至判决生效之日按日万分之一计算）；2、判令解除原被告之间签订的《土地房屋租赁购买协议》；3、判令被告支付违约金20万元；4、判令被告将土地及房屋恢复原状交付给原告；5、诉讼费由被告承担。
另被告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司称北安街道办事处清场，其于2013年8月27日搬离涉案场地，但未与二原告办理交接手续。
上述事实，有房屋所有权证、用地协议书、土地、房屋租赁、购买协议、当事人陈述等证据在案佐证，足以证实。
本院认为，根据原被告双方签订的土地、房屋租赁、购买协议，双方约定了两方面的内容：一是被告租赁原告的房屋土地进行驾驶员培训；二是如果原告在合同约定的期限内办妥土地使用手续，原告的房屋及土地使用权转让给被告。现因原告至今未依法取得被告租赁土地的土地使用证，故双方签订的房地转让条款条件不成就，根据双方当事人争议的焦点问题，本案审理的是双方的租赁合同纠纷。原告刘清华、黄聿修将取得了房权证的房屋以及通过合同取得的土地租赁给被告，不违反法律规定，该约定合法有效，双方应按照该合同履行。我院作出的（2013）即民初字第674号民事判决已经发生法律效力，该判决认定被告已经违约，现被告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司称因北安街道办事处清场，其于2013年8月27日搬离涉案场地，但未与二原告办理交接手续。在合同未解除、也未与二原告办理交接手续的情况下，被告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司应承担举证不能的不利后果，应当支付二原告自2013年9月1日至2015年8月31日之间的租赁费
549438.54元及利息（自2013年9月1日至判决生效之日按日万分之一计算）；根据双方合同约定，逾期付款超过三个月，甲方有权解除合同，庭审中，原告主张解除原被告双方之间签订的《土地房屋租赁购买协议》，符合合同约定，本院予以支持，被告应予本判决生效后将涉案房屋与场地返还原告。原告主张恢复原状交付，与合同约定不符，本院不予支持；在合同中，原被告双方约定了逾期付款违约金，也约定了擅自终止合同违约金20万元。在原告主张逾期付款违约金的前提下，结合本案双方签订合同的期限、履行情况及实际损失情况，对原告的该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司给付原告刘清华、黄聿修自2013年9月1日至2015年8月31日间的租赁费549438.54元。
二、被告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司以
549438.54元为基数，按日万分之一的比例支付原告刘清华、黄聿修自2013年9月1日至本判决生效之日的利息。
三、自2015年9月1日起，解除原被告双方签订的《土地房屋租赁购买协议》，被告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效后十日内将涉案房屋与土地返还给二原告。
四、驳回原告刘清华、黄聿修的其他诉讼请求。
以上被告应付款项,于判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11304元（原告预交），由原告刘清华、黄聿修负担2000元，被告青岛君威营房机动车驾驶员培训有限公司负担9304元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张先辉
人民陪审员 于紫檬
人民陪审员 王 迪
二〇一五年九月一日
书 记 员 江婷婷
附法律规定：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，格局合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。