广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6342号
上诉人（原审被告）：云锦荣，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：云惟权，广东仁言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁美兰，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：潘家源，广东大良律师事务所律师。
原审被告：梁某鸿，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原审第三人：梁少华，男，汉族，住广东省顺德区。
原审第三人：梁玉兰，女，汉族，住广东省广州市海珠区。
原审第三人：梁国强，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原审第三人：梁佩仪，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人云锦荣因与被上诉人梁美兰、原审被告梁某鸿、原审第三人梁少华、梁玉兰、梁国强、梁佩仪排除妨害纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法陈民初字第921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
云锦荣上诉请求：撤销一审判决，驳回梁美兰的所有诉讼请求。事实和理由：（一）云锦荣没有对梁美兰的房屋行使任何妨害行为。云锦荣搭建的车库对梁美兰使用房屋没有任何影响。（二）云锦荣在涉案房屋东面搭建车库，使用房屋东面土地有《让地协议》为依据。梁美兰作为继承人于2015年10月经过公证继承房屋，其应当遵守房屋继承人之一梁某鸿与云锦荣签订的《让地协议》。（三）梁某鸿是陈某琼去世后唯一在世的儿子，是民间承认的继承人，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，梁某鸿与云锦荣签订《让地协议》的行为构成表见代理，梁某鸿的该行为有效，对梁美兰等人发生法律效力。并且，梁美兰等人也以其实际行为表明其认可《让地协议》。涉案房屋实际上一直是由梁某鸿管理使用。云锦荣在与梁某鸿签订《让地协议》后搭建了车库，至本案之时近7年的时间里，梁美兰等人完全可以看到云锦荣搭建车库进行使用的事实，但梁美兰等人从来没有提出过异议，表明其认可云锦荣搭建、使用车库的事实。（四）梁美兰与梁某鸿等人恶意串通以达到违反合同、损害梁美兰利益的非法目的。（五）云锦荣搭建车库的地方当时是一块“吉地”，云锦荣出于尊重邻居的原因才与梁某鸿协商，支付了款项给梁某鸿，以确认云锦荣有权永久使用该土地，契约精神应得到维护。（六）涉案车库用地有一部分是另一邻居区森的用地。（七）如果因云锦荣搭建的车库贴近涉案房屋围墙而影响办证，云锦荣同意移开车库贴墙部分，但双方应遵守协议约定。（八）一审判决对涉案房屋用地面积认定错误，陈某琼对房屋东面的土地可能并不具有使用权。（九）一审判决没有对云锦荣搭建车库等建筑物情况进行认定，但判决却要求云锦荣拆除并清空车库等建筑物。（十）一审判决适用法律错误。1.一审判决引用“无权处分”的法律规定不当，本案中应当适用《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，确认梁某鸿的行为有效。2.一审判决认定“该种转让未进行产权登记”不当。梁某鸿与云锦荣签订的《让地协议》并不涉及物权转移，不需要办理转让手续和产权登记。（十一）梁美兰没有证据证明云锦荣妨害其继承房产。梁美兰继承的是房产，云锦荣与梁某鸿之间签订的协议是土地使用协议，而非土地使用权转让协议，不存在产权转让登记问题，也不妨碍梁美兰继承房产，梁美兰亦没有向法院提交任何证据证明云锦荣妨害其继承房产。（十二）云锦荣与梁某鸿签订的《让地协议》在前，梁美兰继承房产在后，依法应继续履行《让地协议》。
梁美兰辩称，（一）云锦荣上诉称其搭建的车库没有妨害梁美兰对房屋的使用没有事实根据。本案中云锦荣侵占的土地属于涉案房屋的天井部分，佛山市顺德区档案馆房地产档案室出具的《房地产产权情况表》载明的涉案房屋所占的土地面积、建筑占地面积与梁美兰提交的涉案房屋所有权证载明的建筑面积以及平面图一致。可见，云锦荣用作车库的天井部分属于涉案房屋不可分割的一部分。云锦荣在一审中也确认其车库的一部分就是涉案房屋所有权证中的天井部分。因此，云锦荣侵占梁美兰土地的事实清楚，证据确实充分。（二）梁美兰在陈某琼19**年10月去世后就已经取得涉案房屋的所有权。云锦荣上诉认为梁美兰于2015年才继承涉案房屋，应遵守云锦荣与梁某鸿于2009年1月8日签订的《让地协议》没有事实和法律依据。（三）云锦荣认为本案应适用表见代理的规定之理由不成立。1.一审中，云锦荣从来没有提出过表见代理的抗辩意见。云锦荣对梁美兰提供的房屋所有权证和集体土地使用权证的真实性是不予确认的，说明云锦荣在与梁某鸿签订《让地协议》时根本就不清楚涉案房产的权属情况，其并不清楚涉案房屋是陈某琼的遗产。2.云锦荣上诉所述的关于表见代理的意见没有法律依据。《中华人民共和国继承法》规定继承权男女平等，云锦荣所谓的“民间一般都不认为女儿是继承人”只是其个人的说法。（四）不管《让地协议》是否有效，涉案房屋的所有权都不发生转移。云锦荣所占用的土地至今未办理任何登记手续，依法不发生物权转移的效力。
梁某鸿、梁少华、梁玉兰、梁国强、梁佩仪在二审期间没有进行答辩。
梁美兰向一审法院起诉请求：1.判令云锦荣立即停止侵害梁美兰位于佛山市顺德区陈村镇弼教管理区四村队房屋（房屋所有权证：粤房字第××号）所有权；2.判令云锦荣拆除建造在上述房屋的建筑物，并将所占用的房屋土地返还给梁美兰。
一审法院认定事实：陈某琼生前拥有一间座落于产权证书载明地址为“顺德县陈村镇弼教管理区四村队”的房屋，房屋产权证书为粤房字第××号，该房屋房地产产权载明用地面积为72.04平方米，套内建筑面积为46.92平方米。二人共生育四个子女：梁某峰、梁某鸿、梁玉兰、梁美兰，陈某琼的父母均先于其死亡，梁仲明于1981年12月20日死亡，梁某峰于1995年死亡，梁某峰共生育三个子女：梁国强、梁少华、梁佩仪。陈某琼于1997年10月死亡。2009年1月8日，云锦荣、梁某鸿签订协议，将房屋旁的土地转让给云锦荣使用，转让金额为1500元。2015年10月28日，梁某鸿、梁玉兰、梁国强、梁少华、梁佩仪放弃继承房屋，顺德区公证处作出（2015）粤佛顺德第45240号公证书，证明涉案遗产由梁美兰继承。
一审法院认为，本案争议的焦点是云锦荣、梁某鸿之间的协议效力和梁美兰所享有的权利性质。在共有财产的处分层面，处分共有不动产应当经所占份额三分之二的按份共有人或全体共同共有人同意，未经其他共有人同意擅自出卖共有物的单个共有人属于无权处分，关于无权处分，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定“当事人一方出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，对无权处分的效力不直接认定为无效，但出卖物的所有权并不因此发生转移，梁国强、梁少华、梁佩仪未对此予以追认，该种转让也未进行产权登记，因此本案所涉及的土地的所有权并未发生转移。梁美兰基于继承取得房屋的物权，根据房屋产权记载（房地产权登记分开和合并后均相同记载），土地面积确实包含本案争议的地块，现因云锦荣车库建立妨害梁美兰物权行使，因此其请求排除妨害应予准许；一审法院认为梁美兰的第一、二项诉讼请求实际存在重叠，判令云锦荣拆除房屋的建筑物并将土地交还后，并不存在立即停止侵害的必要性和合理性，因此对梁美兰的第一项请求不予支持。云锦荣、梁某鸿之间的合同关系可另行主张，不能以此对抗梁美兰物权权利的行使。梁某鸿经一审法院传唤，未到庭参加诉讼，是其对诉讼权利的放弃，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、云锦荣应于判决生效之日起十五日内拆除并清空建在现登记所有权人为陈某琼、登记地址为顺德县陈村镇弼教管理区四村队（产权证号为粤房字第××号）房屋东面的车库等建筑物，将所使用的土地交还给梁美兰；二、驳回梁美兰的其他诉讼请求。一审案件受理费100元（梁美兰已预交），由云锦荣负担。
本院二审期间，云锦荣提交车库投影照片两张，拟证明涉案车库由两个地块组成，另一地块的使用权人遵守约定让云锦云使用土地。梁美兰、梁某鸿、梁少华、梁玉兰、梁国强、梁佩仪均没有向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，因云锦云提交的证据与本案的处理没有关联，本院对该证据不予确认。
本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：2009年1月8日，云锦荣与梁某鸿签订《让地协议》，约定：“本人梁金洪同意转让本宅旁土地给云锦荣作车库永久使用，转让金额为1500元当日付清。”上述合同签订后，云锦荣在涉案房屋的东面搭建了车库等建筑物。
本院认为，本案二审的争议焦点在于云锦荣应否拆除并清空建在涉案房屋东面的车库等建筑物，并将所使用的土地交还给梁美兰。
本案中，云锦荣基于其与梁某鸿于2009年1月8日签订的《让地协议》而占有使用登记权属人为陈某琼（现由梁美兰享有土地使用权）的土地，并在该土地上搭建了车库。因《让地协议》约定梁某鸿将涉案房屋旁的土地转让给云锦荣作车库永久使用，而梁某鸿在签订《让地协议》之时只是涉案房屋的共有人，云锦荣在本案中并未提供证据证明梁某鸿向云锦荣转让土地经过了其他共有人的同意，故梁某鸿的行为属于无权处分。又因梁某鸿并未与云锦荣办理相关的物权转移登记手续，故云锦荣不能基于善意取得而取得涉案车库占用的登记权属人为陈某琼的土地的土地使用权。因此，一审判决云锦荣拆除并清空建在涉案房屋东面的车库等建筑物，并将所使用的土地交还给梁美兰，并无不当，本院予以维持。云锦荣的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，云锦荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人云锦荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 覃心怡