新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第465号
上诉人（原审被告，反诉原告）：新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园
负责人：关峙，该单位总经理。
委托代理人：吴乃新，该单位员工。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：周鑫
上诉人新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园（以下简称广汇美居物流园）因商品房销售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人广汇美居物流园的委托代理人吴乃新，被上诉人周鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2004年6月5日，周鑫与广汇美居物流园签订商品房买卖合同，广汇美居物流园将位于本市天津南路广汇美居物流园D座一层1-0279-0282号商铺出卖给周鑫，该合同约定房屋建筑面积为47.715平方米、总价款504824.70元，周鑫应于同年6月9日前向广汇美居物流园支付房款202824.70元、余款30.2万元向银行申请10年期贷款一次性支付给广汇美居物流园，房屋于同年6月5日前交付；还约定买受人应在五日内付清首付款，并在五日内办理完银行按揭手续，否则视为买受人违约，出售人可将此房另售。同年6月5日和6月8日，广汇美居物流园向周鑫出具一份房款5万元和一份首付款83693.90元的收据两份。同年6月15日，广汇美居物流园向周鑫开具房款202824.70元发票一份。广汇美居物流园还向周鑫代收评估费2019.30元、担保服务费906元，周鑫另交纳了该房屋抵押贷款保险费以及契税。2012年8月10日，工商银行乌鲁木齐经二路支行向本市房屋产权交易管理中心出具一份周鑫2004年6月23日贷款30.2万元本息已全部结清的解押通知书。
本案审理中，广汇美居物流园提交一份2004年12月2日周鑫交纳首付款69130.80元的收据存根，以证明周鑫未依约在五日内付清首付款，应解除合同。周鑫称其实际支付广汇美居物流园的首付款为133693.90元，即2004年6月5日和6月8日二份收据的合计金额，剩余首付款69130.80元折抵广汇美居物流园代租商铺应付给其的租金。周鑫为此提交一份《广汇美居物流园商铺销售计划书》原件和一份2004年6月5日双方签订的《补充协议》复印件，计划书中记载了总房款、首付款、按揭款及其他费用的金额和69130.80元的计算方式，补充协议的主要内容为买受人所购商铺由出卖方代为出租，代租期为2004年1月1日至2007年8月30日，广汇美居物流园对于该两份证据的真实性、关联性和有效性均不予认可。周鑫另称2007年9月1日后商铺由其对外出租，广汇美居物流园未代租。
原审法院认为，周鑫与广汇美居物流园签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定或者损害社会公共利益，合法有效，双方应按约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。在买卖合同关系中，出卖人最主要的义务是转移标的物的所有权于买受人，买受人最主要的义务是支付价款。周鑫与广汇美居物流园在合同中约定商铺首付款202824.70元在2004年6月9日前支付，余款30.2万元由银行按揭贷款支付，同时还约定未按期付清首付款以及办完银行按揭手续为合同解除的条件。合同约定的解除权应当在合理期限内行使，周鑫与广汇美居物流园订立合同至今已近十年，广汇美居物流园认可周鑫已付清全部房款，其现以周鑫未按期支付首付款为由主张解除合同显属不当，也无证据证明存在法定解除合同的情形。广汇美居物流园的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。周鑫已履行完毕支付房款的合同义务，而广汇美居物流园并未将商铺的所有权转移至周鑫名下，故广汇美居物流园应当向周鑫承担违约责任。周鑫要求广汇美居物流园履行办理商铺产权过户的合同义务有相应证据证明，符合法律规定，应予以支持。原审法院判决如下：一、新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园于本判决生效后十日内协助周鑫办理位于本市天津南路广汇美居物流园D座一层1-0279-0282号建筑面积47.715平方米商铺的产权过户登记手续；二、驳回新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园的反诉请求。
上诉人广汇美居物流园不服原审判决上诉称，根据我们双方签订合同第六条约定，首付款应该在合同签订日起5日内付清，但周鑫首付款中的最后一笔是在合同签订几个月之后才支付的，根据合同第七条约定，周鑫逾期付款视为违约，已付房款不退，我方可将涉案商铺另售。据此我方提出解除合同的请求合法有据，一审判决我方给周鑫办理涉案商铺的产权过户登记手续错误，请求二审法院依法改判支持我方的上诉请求。
被上诉人周鑫答辩称，我按照合同约定履行了我的义务，广汇美居物流园所称我最后一笔首付款是合同签订后几个月交纳的与事实不符，这笔钱我没有实际交纳，是后来补领的收据，最后一笔钱折抵了广汇美居物流园反租我购买商铺的租金。且广汇美居物流园在2004年6月15日向我出具了发票一张，载明我已将购房首付款交清。我方一直占有使用该商铺将近七年的时间，广汇美居物流园现在要求与我解除合同没有依据，其应该给我办理房产证。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明事实与原审判决认定事实相一致。
以上事实有商品房买卖合同、收据、发票、契税完税证、解押通知书及一、二审庭审笔录存卷为证。
本院认为，周鑫与广汇美居物流园签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定内容享有权利并履行各自义务。双方在合同中约定周鑫应当在2004年6月9日前支付首付款202824.70元，余款30.2万元由银行按揭贷款支付，并约定若周鑫逾期交纳房款视为其违约，已付房款不退，广汇美居物流园有权将房屋另售他人。现广汇美居物流园以周鑫首付款中最后一笔款项交纳的时间为2004年12月2日为由，认为周鑫逾期交纳房款，要求根据合同约定解除与周鑫签订的商品房买卖合同，对此，本院认为，首先，2004年6月15日，广汇美居物流园向周鑫出具发票一张，载明周鑫已交纳房款202824.70元，表明周鑫已在2004年6月15日之前将首付款交清，广汇美居物流园上诉称周鑫首付款中最后一笔款项交纳的时间为2004年12月2日，明显与事实不符，本院不予采信。其次，虽然双方合同约定了解除合同的条件，周鑫也确实未在2004年6月9日之前交清首付款，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。因此，即使广汇美居物流园根据合同约定享有合同解除权，也应该在解除权发生之日起一年内行使，否则，解除权消灭。双方的商品房买卖合同签订已有十年时间，广汇美居物流园现在提出解除合同的请求无法律依据。第三，2012年8月10日，涉案商铺已经解押，周鑫已经将涉案商铺的全部款项交纳清楚，也认可其一直实际占有使用该商铺，该商品房买卖合同的主要义务实际已经履行完毕，广汇美居物流园也未能提交相关证据证实双方合同履行过程中存在合同解除的法定事由。综上，广汇美居物流园要求解除其与周鑫签订的商品房买卖合同的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。广汇美居物流园应当履行协助周鑫办理涉案商铺产权证书的合同义务，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元（上诉人广汇美居物流园已预交），由上诉人广汇美居物流园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 慧
代理审判员 黄淑梅
代理审判员 卫 杨
二〇一四年六月三十日
书 记 员 张文婧