广东省中山市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）中一法民二担字第55号
申请人：中山小榄村镇银行股份有限公司沙溪支行，住所地中山市沙溪镇奕豪园A17、A18、A19卡，组织机构代码568268304。
负责人：麦永锋，该支行行长。
委托代理人：林泽、吴小嘉，广东洋三律师事务所律师。
被申请人：杨锦荣，男，1964年4月4日出生，汉族，住中山市。
被申请人：胡美仙，女，1973年10月17日出生，汉族，住中山市。
申请人中山小榄村镇银行股份有限公司沙溪支行（以下简称小榄村镇银行沙溪支行）申请对被申请人杨锦荣、胡美仙抵押的房产实现担保物权一案，本院于2015年10月27日受理后，依法适用特别程序公开听证进行了审查。申请人小榄村镇银行沙溪支行的委托代理人林泽及被申请人杨锦荣、胡美仙到庭参加听证。现已审查终结。
申请人小榄村镇银行沙溪支行诉称:2013年10月31日，杨锦荣、胡美仙因果场经营需要向小榄村镇银行沙溪支行申请贷款，双方签订编号为gd201310313182的《个人借款合同》，约定借款金额为2100万元，借款到期日为2014年10月20日。杨锦荣自愿以其所有的位于中山市沙溪镇新濠路88号华发生态庄园翠溪一径××号的房地产、杨锦荣、胡美仙自愿以其共有的位于中山市东区××小区××北路××房的房地产为上述债务提供抵押担保，并签订编号为7670320130909011的《最高额抵押合同》。小榄村镇银行沙溪支行与杨锦荣、胡美仙已就抵押物到中山市国土资源局办理了抵押登记。前述合同签订后，小榄村镇银行沙溪支行依约向杨锦荣、胡美仙发放了贷款，但是杨锦荣、胡美仙在还款期间多次发生逾期还款的情况，借款到期后又无力偿还拖欠的借款本息，经小榄村镇银行沙溪支行同意，该笔借款展期一个月并签订《借款展期协议》（编号：gd201310313182），到期日为2014年11月20日，借款到期后杨锦荣、胡美仙仍无力偿还到期借款本息。申请人小榄村镇银行沙溪支行为实现担保物权，依据民事诉讼法及物权法相关规定，特向法院依法申请裁定：拍卖、变卖被申请人杨锦荣抵押给小榄村镇银行沙溪支行的位于中山市沙溪镇新濠路88号华发生态庄园翠溪一径××号的房地产、杨锦荣、胡美仙抵押给小榄村镇银行沙溪支行的位于中山市东区××小区××北路××房的共有房地产，申请人对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
在审查过程中，小榄村镇银行沙溪支行增加一项请求：杨锦荣、胡美仙承担本案诉讼费。同时，小榄村镇银行沙溪支行明确截止至2015年11月25日，杨锦荣、胡美仙尚欠借款本金2100万元、利息（含罚息、复利）2065435.12元，合计23065435.12元，之后的利息、罚息按照《个人借款合同》、《最高额抵押合同》约定计算至清偿之日止。
申请人小榄村镇银行沙溪支行提交的证据有：1.《个人借款合同》；2.《最高额抵押合同》；3.抵押声明2份；4.抵押物权属证明；5.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；6.支付借款凭证；7.土地他项权证；（2015）中一法沙民二初字第325号民事调解书、调解笔录、民事起诉状。
被申请人杨锦荣、胡美仙共同述称：杨锦荣、胡美仙对欠款金额确认，因资金周转不灵确有拖欠还款的情况，但对申请人小榄村镇银行沙溪支行拍卖被申请人杨锦荣、胡美仙用以作抵押的土地的请求有异议。
被申请人杨锦荣、胡美仙均没有提供证据。
经审查查明：2013年10月29日，杨锦荣、胡美仙作为抵押人与小榄村镇银行沙溪支行作为抵押权人，签订《最高额抵押合同》（合同编号：7670320130909011），该合同约定：杨锦荣、胡美仙自愿为债务人杨锦荣自2013年10月29日起至2023年10月29日在小榄村镇银行沙溪支行处办理约定的各类业务，本合同项下的抵押最高本金限额为人民币壹仟伍佰伍拾柒万柒仟叁佰元正。本合同项下抵押物担保的债权的发生日除本合同另有约定外必须在抵押额度有效期内，债权到期日可以超过抵押额度有效期的到期日，即不论单笔债权的到期日是否超过抵押额度有效期的到期日，抵押人承诺本合同项下的抵押物对抵押最高本金限额项下的所有债权承担担保责任。本合同所担保的债权为小榄村镇银行沙溪支行依据主合同发放的各项借款、融资或任何形式的信贷而对小榄村镇银行沙溪纸张形成的全部债权，包括但不限于主债权、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金和小榄村镇银行沙溪支行实现债权的费用。杨锦荣、胡美仙自愿提供本身拥有所有权或处分权的房地产为主合同项下发生的所有债权提供抵押担保，详见“抵押物清单”。杨锦荣、胡美仙无论何种原因未按时清偿到期应付债务的，其均不可撤销地授权小榄村镇银行沙溪支行依照相关法律规定的方式和程序直接处分抵押物，并以所得款项偿还杨锦荣、胡美仙所欠小榄村镇银行沙溪支行的债务。无论主合同项下还存在其他多项担保（包括抵押、质押、保证担保），抵押人均以本合同约定的全部抵押物连带抵押担保主合同的全部债权。合同还约定了其他事项。合同后附的清单载明的抵押物有两宗，一是位于中山市沙溪镇新濠路88号华发生态庄园翠溪一径××号的房地产；二是位于中山市东区××小区××北路××房的共有房地产。两宗房地产在签署合同时的抵押权利价值合计为1557.73万元。
根据《最高额抵押合同》，杨锦荣提供其所有的位于中山市沙溪镇新濠路88号华发生态庄园翠溪一径××号[土地证号：中府国用（2012）第易24082**号、房产证号：粤房地权证中府字第××号]的房地产作为涉案贷款的抵押物，小榄村镇银行沙溪支行对该宗抵押物办理了抵押登记，房地产他项权证的编号为粤房地他项权证中府字第0113024758号，该抵押登记注明权利种类为抵押，抵押贷款金额1557.73万元，登记时间为2013年10月29日；杨锦荣、胡美仙提供其共有的位于中山市东区××小区××北路××房[土地证号：中府国用（2008）第易2116**号、房产证号：Ｃ6××33\\\C1350199]的房地产作为涉案贷款的抵押物，小榄村镇银行沙溪支行对该宗抵押物办理了抵押登记，房地产他项权证的编号为粤房地他项权证中府字第0113024756号，该抵押登记注明权利种类为抵押，抵押贷款金额1557.73万元，登记时间为2013年10月29日。
2012年2月29日，杨锦荣作为借款人、胡美仙作为共同借款人（两人均为甲方）与小榄村镇银行沙溪支行作为借款人（乙方），签订《个人借款合同》（合同编号：gd201310313182号），该合同约定：乙方同意向甲方提供额度借款，本合同项下最高额度为2100万元，在本合同有效期内任一时点的贷款余额不得超过该借款额度。借款用途为生产经营。额度期限为壹年，即自2013年10月29日至2014年10月29日。本合同借款利率按浮动利率执行，具体每笔贷款发放时，以实际放款日适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%确定借款利率；贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息。本借款采取按月计息的计息方式，每月20日为结息日，甲方应按月向乙方支付借款利息，借款到期日结清剩余利息，最后一期付息日为最后一笔借款的还本日，利随本清。借款逾期的，乙方有权对逾期部分的借款计收罚息，罚息利率为本合同项下借款利率水平上加收50%。乙方对甲方不能按期偿付的利息计收复利。对不能按期偿付的逾期借款的利息按相应的罚息利率计收复利。本合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权、担保权的费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费、申请执行费、律师代理费、公告费、评估费、拍卖费用等），由担保人提供以下担保方式：1.由保证人中山市杨氏房地产有限公司、中山市汇铭房地产有限公司提供连带责任保证，保证合同编号为SX767032013090901101；2.由抵押人杨锦荣、胡美仙以其依法拥有的房地产提供抵押担保，抵押合同编号为7670320130909011。如甲方违约，乙方有权实现其在担保合同项下享有的担保权益。合同还约定了其他事项。
合同签订后，小榄村镇银行沙溪支行于2013年10月31日依约向杨锦荣发放了2100万元的贷款。支付借款凭证载明贷款月利率为5.5‰，借款期限自2013年10月31日至2014年10月20日。后杨锦荣、胡美仙逾期还款，截止2015年11月25日，累计拖欠小榄村镇银行贷款本金2100万元、利息（含罚息、复利）2065435.12元。小榄村镇银行为实现其债权向本院提出前述申请。
再查：小榄村镇银行沙溪支行曾就涉案借款向本院提起诉讼，案号为（2015）中一法沙民二初字第325号，各方当事人经法院主持调解，自愿达成调解协议，杨锦荣、胡美仙、中山市杨氏房地产有限公司（法定代表人：胡美仙）以及中山市铭汇房地产有限公司（法定代表人：杨锦荣）确认涉案债权债务关系，并定于2015年6月20日前连带清偿，但并未对涉案抵押物作处理，并由本院作出（2015）中一法沙民二初字第325号民事调解书予以确认。前述民事调解书生效后，杨锦荣、胡美仙、中山市杨氏房地产有限公司以及中山市铭汇房地产有限公司未依约履行还款义务，小榄村镇银行沙溪支行向本院申请强制执行，目前各被执行人尚无其他财产可供执行。
位于中山市沙溪镇新濠路88号华发生态庄园翠溪一径××号涉案抵押房产因涉及其他诉讼于2015年4月10日被本院第一顺序查封，查封依据为（2015）中一法执字第311331151号，申请查封人为蔡煊林等三人；于2015年4月24日被本院第一轮候查封，查封依据为（2015）中一法沙民二初字第3251号裁定书，申请查封人为小榄村镇银行沙溪支行；于2015年4月24日被中山市中级人民法院第二轮候查封，查封依据为（2015）中中法民一初字第21号裁定书，申请查封人为利鸿发制衣（中山）有限公司；于2015年7月17日被本院第三轮候查封，查封依据为（2015）中一法沙民一初字第8781号裁定书，申请查封人为陈洁清；于2015年7月17日被本院第四轮候查封，查封依据为（2015）中一法沙民一初字第8771号裁定书，申请查封人为麦思敏。
位于中山市东区××小区××北路××房的涉案抵押房产因涉及其他诉讼于2015年3月31日被本院第一查封，查封依据为（2015）中一法沙民二初字第3251号裁定书，申请查封人为小榄村镇银行沙溪支行；于2015年4月10日被本院第一轮候查封，查封依据为（2015）中一法执字第311331151号，申请查封人为蔡煊林等三人；于2015年4月24日被中山市中级人民法院第二轮候查封，查封依据为（2015）中中法民一初字第21号裁定书，申请查封人为利鸿发制衣（中山）有限公司；于2015年7月17日被本院第三轮候查封，查封依据为（2015）中一法沙民一初字第8781号裁定书，申请查封人为陈洁清；于2015年7月17日被本院第四轮候查封，查封依据为（2015）中一法沙民一初字第8771号裁定书，申请查封人为麦思敏。
本院认为：杨锦荣、胡美仙多次未按合同约定履行还款义务，小榄村镇银行沙溪支行有权要求奚先强提前清偿全部贷款及相关费用。杨锦荣、胡美仙对拖欠小榄村镇银行沙溪支行借款本金、利息金额均无异议，且经本院生效民事调解书予以确认，小榄村镇银行沙溪支行对杨锦荣、胡美仙享有的债权确定。杨锦荣、胡美仙提供的抵押房产已就涉案债务办理了抵押登记。现杨锦荣、胡美仙不履行生效民事调解书确定的到期债务，合同约定的实现抵押权的条件已成就，故小榄村镇银行沙溪支行有权将抵押房产拍卖、变卖并以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。关于各被申请人对小榄村镇银行沙溪支行拍卖杨锦荣、胡美仙用以作抵押的土地的请求有异议的主张，根据审查情况，各申请人对小榄村镇银行沙溪支行主张拖欠的本息数额无异议，对于小榄村镇银行沙溪支行对抵押物拍卖、变卖的价款有优先受偿的权利亦无异议，其异议并非针对欠款事实、欠款数额、担保权是否存在提出，不影响双方本案中权利义务的非争议性，故本院对各被申请人前述异议不予采纳。此外，关于实现担保物权的数额问题，小榄村镇银行沙溪支行与杨锦荣、胡美仙均确认截止2015年11月25日尚欠的本息总额为23065435.12元，根据前述《最高额抵押合同》，双方约定涉案两宗房产抵押担保的最高本金限额为1557.73万元，但实际办理抵押权登记时，两宗抵押房产的抵押贷款金额均分别登记为1557.73万元，双方亦未对此提出异议，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，故两宗涉案房产的抵押贷款金额应以实际登记的金额为准，因此小榄村镇银行沙溪支行申请对两宗涉案房产实现担保物权，拍卖、变卖等方式依法变价后对所得价款均分别以最高本金限额1557.73万元为限优先受偿。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
准予对被申请人杨锦荣所有的抵押物即位于中山市沙溪镇新濠路88号华发生态庄园翠溪一径××号的房产[土地证号：中府国用（2012）第易24082**号、房产证号：粤房地权证中府字第××号，房地产他项权证号：粤房地他项权证中府字第0113024758号，最高本金限额1557.73万元]、被申请人杨锦荣、胡美仙共有的抵押物即位于中山市东区雍逸廷商住小区雍逸北路2幢1101房的房产[土地证号：中府国用（2008）第易2116**号、房产证号：Ｃ6××33\\\C1350199，房地产他项权证号：粤房地他项权证中府字第0113024756号，最高本金限额1557.73万元]采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中山小榄村镇银行股份有限公司沙溪支行对变价后的所得价款对借款本金、利息及实现债权的费用[截至2015年11月25日，拖欠的贷款本金2100万元、利息（含罚息、复利）2065435.12元，合计23065435.12元，自2015年11月26日起至债务清偿日止利息（含复利、罚息）按合同编号为gd201310313182号的《个人借款合同》约定计付]等在担保范围内优先受偿。
申请费100元，由申请人中山小榄村镇银行股份有限公司沙溪支行负担（已交纳）。
本裁定为终审裁定。
审判员 廖国添
二○二○一五年十一月二十五日
书记员 罗倩婷