四川省开江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1723民初625号
原告孙福新。
委托代理人张明亮，开江县甘棠法律服务所法律工作者。
被告张立茂。
被告张高军。
第三人张高峰。
委托代理人张立春。
原告孙福新与被告张立茂、第三人张高峰（原告在诉讼中撤回对张高军的起诉）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙福新及其委托代理人张明亮，被告张立茂及其委托代理人罗宏辉，第三人张高峰委托代理人张立春。本案现已审理终结。
原告孙福新诉称，2015年11月30日原告与被告张立茂委托人张高军协议将被告张立茂位于开江县讲治镇街道136号的门市出租给原告用于经营服装生意，租期从2015年12月31日至2021年12月30日止，每年租金12000元按年支付。同日，原告向被告委托人交付2015年12月31日止2016年12月30日租金12000元。2015年12月1日至19日装修该门市，21日开业，期间第三人的委托人张立春的哥哥张立树告知原告该门市房屋存在纠纷。2015年12月24日第三人的委托人张立春用一辆小轿车堵住门市，致其无法正常营业。现原告以被告明知其门市房屋存在纠纷，出租房屋给原告时没有告知其有关情况，致使原告装修门市后无法正常营业，该合同无法继续履行下去，要求法院判决解除租赁合同退还租金和押金14000元并由被告及第三人赔偿原告门市转让费2600元、门市装修费58017元和从2015年12月起按日600元计算营业损失至其给付之日。
被告张立茂辩称：1、同意解除合同，但应扣除原告实际使用期间的租金；2、因被告装修等没有按合同第八条约定取得被告书面同意，其装修房屋所开支的费用由原告自行承担，且原告没有提供充分证据证实其装修损失是58000元，如约定不明市可按交易习惯等来确定；3、因原告没有提供充分证据证实其每日600元营业损失，如有证据证明应由实际侵权人承担。
第三人辩称：1、张立春系第三人张高峰的姑妈，受张
高峰的委托对其位于开江县讲治镇的房屋有关权利进行维权等；2、因根据（1998）开民初字第191号民事判决书判决第二条内容，张高峰享有80公分通道的通行权，被告将门市出租予原告影响其通行权的行使，将车辆停靠处系张高峰房屋旁，并将其房屋有关纠纷告知予原告知晓。
原告孙福新为证明其主张向本院提交了如下证据材料：
1、原告与刘加芬转让合同一份；
2、房屋租赁合同一份；
3、收条一份（租金及押金计14000元）与中国邮政储蓄银行自动柜员机客户凭单一份；
4、宋县锋出具的拆除、除渣等费用的收据一份（800元），水泥、沙、瓷砖等销货清单一份（3520元），试衣间装修材料的销货清单一份（226元），董彬出具的刮灰、喷漆费用的收条一份（800元），生态板等销货清单一份（350元），开关等销货清单一份（1087元），面漆等销货清单一份（550元），灯具发货单（2300元），周良伟出具的吊顶及安装费用收据一份（15480元），都市恋人坊的衣柜、收银台等出库单二份（28950元）及托运单一份（1378元）合计。
被告张立茂为证明其主张向本院提交了如下证据材料：
1、房屋租赁合同一份。
第三人张高峰向本院提交了如下证据材料：
1、四川省开江县人民法院（1998）开民初字第191号
民事判决书；
2、四川省达川地区中级人民法院(199)达中民再字第55号民事判决书；
经审理查明，2015年11月30日，原告孙福新与被告张
立茂委托人张高军协商欲将被告张立茂位于开江县讲治镇街道136号门市房屋出租给原告，同日，双方签订房屋租赁合同一份约定：…房屋年租金12000元，租期从2015年12月31日至2021年12月30日止…。2015年11月30日被告张立茂委托人张高军向原告出具收条一份载明：今收到孙福新20**年12月31日至2016年12月30日房屋租金及押金共计人民币壹万肆仟元。2015年12月1日原告孙福新开始装修门市至19日完工，期间第三人张高峰委托人张立春的哥哥张立树向原告孙福新告知其门市房存在的纠纷。2015年12月24日第三人张高峰委托人张立春驱车到原告所承租的门市房与其交涉有关房屋纠纷情况。
本案所涉及门市房2015年12月31日前的承租人为刘加芬，原告孙福新于2015年11月30日与刘加芬签订转让合同一份约定：…门市转于孙福新…转让费加1个月房租共计2600元。
被告张立茂与第三人系堂叔侄关系，第三人张高峰所有的房屋在被告张立茂所有的门市房后，被告张立茂在第三人张高峰房屋后又有一幢房屋。前述双人所有的房屋本系祖业房产，在其房屋左侧（朝街方向）原有一通道可供张高峰通行，但被邻居郑运录用砖砌封；1996年4月签订有双方均应保持畅通等内容的协议。1998年7月23日开江县人民法院作出（1998）开民初字第191号民事判决书：…张立茂…留出八十公分通道以利张高峰通行，张高峰…留出八十公分通道以利张立茂通行…；1999年10月12日四川省达川地区中级人民法院作出（1999）达中民再字第55号维持的终审判决。
本院认为，原告孙福新与被告张立茂签订的房屋租赁合同系真实意思表示，合法有效，对方签约双方均有约束力。现因第三人张高峰主张享有该门市房屋80公分的通行权，而给承租人原告孙福新所经营的店面无法正常使用，致其要求解除合同。出租人被告张立茂亦在2016年6月2日的庭审中同意解除合同，故本院对原告孙福新要求解除房屋租赁合同的请求，予以支持。
原告孙福新与被告张立茂争议的焦点在于双方对租赁合同第八条的理解和适用上发生了分歧，综合租赁合同第二条、第十一条以及市场交易习惯来看，该合同第八条所约定的内容应理解为在改变房屋内部结构情况下的装修需征得出租人的同意较为适宜。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的…并有权要求赔偿损失…”。本院确认原告孙福新的合理损失为1、门市房屋转让费2600元因系原告与刘加芬自愿行为且与本案无关联性，本院不予支持；2、门市装修费因向都市恋人坊所购货柜（28950元）、灯具（2370元）等可再次利用的设施不计入损失，原告提供其余的收据或者销货清单均没有正式票据且没有加盖印章但考虑到实际装修所开支的费用，本院酌情考虑装修费损失为20000元；3、营业损失费因原告没有提供充分证据证实，本院不予采信。故原告孙福新因租赁合同解除所造成的合理损失为20000元。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”与第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”及第一百二十条规定“当事人双方都违法合同的，应当各自承担相应的责任”。本案被告张立茂在将房屋出租给原告孙福新时就隐瞒了该房屋涉及与第三人张高峰之间的通行纠纷且没有及时采取有效的措施进行补救，致使原告承租房屋后无法正常使用，没有达成承租房屋进行经营生意的目的，应承担主要责任；另一方面，原告孙福新于2015年12月17日装修期间知悉前述纠纷情况后没有及时通知被告并且继续施工装修，至今仍在经营门市，应承担相应责任。综合庭审中原告与被告陈述及相关证据，本院依法确定被告张立茂承担70％的赔偿责任即赔偿14000元（20000元×70%）。
关于租金及押金，虽然原告孙福新因被告张立茂隐瞒与第三人的通行纠纷致使原告承租房屋后无法正常使用，没有达成承租房屋进行经营生意的目的，但在纠纷发生后也实际使用该房屋进行了经营，故在租赁合同解除后理应支付一定的使用费用，本院认为退还4000元租金为宜，押金2000元也应退回。
关于原告孙福新主张要求第三人与被告承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十八条的规定，判决如下：
一、解除原告孙福新与被告张立茂于2015年11月30日签订的《房屋租赁合同》，原告孙福新在本判决生效之日起15日内搬离该门市房屋且不得拆除或损毁房屋固有设施设备（如地砖、电路等）。
二、被告张立茂在本判决生效之日起15日内退还原告孙福新租金4000元、押金2000元并赔偿装修损失14000元共计20000元。
三、驳回原告孙福新其他诉讼请求。
案件受理费800元（原告已预付），因适用简易程序减半收取400元，由原告孙福新负担120元，由被告张立茂负担280元。
如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 沈扬
二〇一六年七月二十八日书记员吴婷婷