江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1270号
上诉人（原审原告）南京苏宁乐瑰园小区业主委员会，住所地南京市鼓楼区北圩路151号。
负责人倪永，该业委会主任。
委托代理人朱跃东，江苏道多律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京苏宁物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路188号16楼。
法定代表人倪培玲，该公司总经理。
委托代理人钱克智，江苏国泰新华律师事务所律师。
委托代理人许利民，江苏国泰新华律师事务所律师。
上诉人南京苏宁乐瑰园小区业主委员会（以下简称乐瑰园业委会）因与被上诉人南京苏宁物业管理有限公司（以下简称苏宁物业公司）返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月21日公开开庭进行了审理，上诉人的负责人倪永及其委托代理人朱跃东，被上诉人的委托代理人钱克智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乐瑰园业委会原审诉称：苏宁物业公司曾在南京苏宁乐瑰园小区（以下简称乐瑰园小区）从事物业管理服务。该小区内53幢房屋（共二层，以下简称诉争房屋）规划设计为居委会、活动室、卫生站，为全体业主共同所有。苏宁物业公司未经乐瑰园业委会或业主代表同意，擅自将诉争房屋改变用途进行出租甚至非法出售谋取利益。2013年3月，苏宁物业公司撤场，但未向业委会或全体业主移交诉争房屋。为此乐瑰园业委会多次要求苏宁物业公司返还诉争房屋，但苏宁物业公司未予理睬。乐瑰园业委会认为苏宁物业公司擅自占用、处分全体业主共有部分，改变使用功能或者进行经营性活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。故乐瑰园业委会诉至法院，请求判决苏宁物业公司：1、立即腾空并向乐瑰园业委会移交诉争房屋；2、向乐瑰园业委会移交南京苏宁乐瑰园小区竣工总平面图；3、承担本案诉讼费用。
苏宁物业公司原审辩称：1、乐瑰园业委会对诉争房屋没有所有权、使用权，无权主张相应的权利；2、乐瑰园业委会要求苏宁物业公司移交小区竣工总平面图的诉讼请求，未得到业主授权，且苏宁物业公司处无该平面图，苏宁物业公司进驻乐瑰园小区提供物业服务的时间为1999年，而《中华人民共和国物业管理条例》于2003年9月1日起施行。因此乐瑰园业委会的该项诉讼请求没有依据。综上，请求法院驳回乐瑰园业委会的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区北圩151号南京苏宁乐瑰园小区（以下简称乐瑰园小区）系南京苏宁房地产开发有限公司（以下简称苏宁地产）开发建设，于1999年竣工。乐瑰园小区内现有702户业主。诉争房屋位于乐瑰园小区内，建筑面积为765平方米，位于小区规划许可范围内，规划图中该房屋编号为“13”，规划用途为居委会、活动室、卫生站。诉争房屋无房屋所有权证及丘号，现由案外人使用。
苏宁物业公司于1999年起进入乐瑰园小区提供物业服务，系前期物业服务企业。1999年7月，苏宁物业公司与乐瑰园小区每户业主签订了《南京市物业管理服务合约》。2013年3月份，苏宁物业公司终止为乐瑰园小区提供物业服务。2013年5月10日，苏宁物业公司与乐瑰园业委会办理了移交手续，签署了《乐瑰园小区移交清单》，清单上载明交接资料中包含“物业管理用房图纸及说明”。乐瑰园业委会陈述苏宁物业公司并未向其移交该份资料。
2013年11月21日，乐瑰园业委会与苏宁物业公司办理物管用房移交手续，并签署《苏宁乐瑰园小区物管用房移交证明》，内容为：“南京苏宁物业管理有限公司于2013年4月15日退出苏宁乐瑰园小区物业管理服务。根据物业管理相关法律规定，现已将乐瑰园小区物业管理用房（房屋丘号057745-13即53号-4、53号-5、53号-6及建筑（98）字第317号）移交给乐瑰园小区业主委员会，归乐瑰园小区全体业主所有。”该证明所载房屋中不含诉争房屋。
乐瑰园业委会成立于2013年12月27日，在南京市鼓楼区人民政府凤凰办事处办理了备案登记。乐瑰园业委会为证明其是本案适格的诉讼主体，提交了乐瑰园小区400余户业主签名同意由乐瑰园业委会代表全体业主进行本案诉讼的《征求业主同意意见书》以及其中11户业主的房屋所有权证予以证明。对此，苏宁物业公司不予认可，认为两份证据的真实性无法核实。
关于诉争房屋的用途。乐瑰园业委会陈述苏宁物业公司在乐瑰园小区提供物业服务期间，诉争房屋先是用于活动室，2002年时由苏宁物业公司出租给南京审计学院作为宿舍，南京审计学院退租后，苏宁物业公司将诉争房屋用作自己职工宿舍，部分房屋出租或出售给案外人，至今未予返还。苏宁物业公司对此予以否认。案件审理中，原审法院前往诉争房屋现场，调查诉争房屋现使用状况。两名现居住在诉争房屋的人员陈述其均为苏宁物业公司的职工，诉争房屋两层现均用作苏宁物业公司的员工宿舍。
关于小区竣工总平面图。乐瑰园业委会认为根据《中华人民共和国物业管理条例》第29条之规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，……。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。乐瑰园业委会据此推定乐瑰园小区竣工总平面图现由苏宁物业公司保管。但乐瑰园业委会未提交相关证据予以证明。苏宁物业公司对此予以否认。
关于诉争房屋的性质。乐瑰园业委会认为系小区公共用房，应当归全体业主共同所有，对此提交规划图等证据予以证明。苏宁物业公司辩称诉争房屋并非小区公共用房。原审法院从乐瑰园业委会所在的南京市鼓楼区教工新村社区书记刘龙发处了解到：社区、居委会、派出所等部门均曾有利用诉争房屋的设想，但均未能实现。
2014年12月26日，乐瑰园业委会另案诉至原审法院，请求判令苏宁物业公司立即停止占用诉争房屋，恢复原状，并移交乐瑰园业委会。原审法院立案审理，案号为（2015）鼓民初字第266号。该案在审理过程中，苏宁物业公司的委托代理人张铁燕陈述诉争房屋二层现由苏宁物业公司公司员工居住。2015年2月6日，原审法院作出（2015）鼓民初字第266号民事裁定书，以乐瑰园业委会未经过符合法律规定人数的业主授权为由，认定乐瑰园业委会不具有诉讼主体资格，并裁定驳回乐瑰园业委会的起诉。乐瑰园业委会对此不服上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院于2015年5月6日作出（2015）宁民终字第2358号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
2015年7月14日，乐瑰园业委会再次诉至原审法院，要求判如所请。审理中，原审法院从苏宁地产处了解到：1999年，乐瑰园小区竣工交付时，并无相关法律法规要求开发商向物业公司移交小区竣工平面图。且因年代久远，移交档案资料已无法查找。物权法实施后，苏宁地产按照法律规定向规划部门提交了规划平面图。关于诉争房屋的性质及用途已在规划图中标注明确。
因双方分歧较大，致本案原审调解不成。
以上事实，有当事人陈述、《南京市物业管理服务合约》、《乐瑰园小区移交清单》、诉争房屋照片、律师函、《业主委员会备案表》、《征求业主同意意见书》、11名业主的房屋所有权证、小区规划图、《苏宁乐瑰园小区物管用房移交证明》、（2015）鼓民初字第266号民事裁定书、南京市中级人民法院（2015）宁民终字第2358号民事裁定书、原审法院调查视频等证据以及原审法院庭审笔录予以证明。
原审法院认为，乐瑰园业委会提交的证据能够证明其要求苏宁物业公司腾空移交诉争房屋的诉讼请求已得到专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主的授权，且《中华人民共和国物业管理条例》第二十九条明确规定竣工总平面由物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。因此，乐瑰园业委会可以行使相应的诉讼权利，是本案的适格主体。
关于诉争房屋的权属问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。本案中的诉争房屋具有构造、物理上的独立性和利用、功能上的独立性，虽然诉争房屋尚未进行产权登记但能够单独作为所有权的登记标的，符合建筑区划内专有部分的构成要件。且诉争房屋作为公共服务配套建筑，依照规划审批的使用功能，为居委会办公用房、卫生站、活动室，并非属于物管用房。在诉争房屋权属存在争议的情况下，乐瑰园业委会未能提交充分证据证明诉争房屋为全体小区业主共有，现乐瑰园业委会以诉争房屋为全体小区业主共有为由要求苏宁物业公司腾空返还的诉讼请求，不符合法律依据规定，原审法院不予支持。
关于乐瑰园业委会要求苏宁物业公司移交小区竣工总平面图的问题。苏宁物业公司系小区前期物业服务企业，乐瑰园业委会未提交证据证明竣工总平面图已由开发商移交并保存在苏宁物业公司处，仅凭相关法律规定推定竣工总平面图在苏宁物业公司处并要求予以返还的诉讼请求，缺乏事实依据，原审法院对此不予支持。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十六条第一款第（七）项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回南京苏宁乐瑰园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，由南京苏宁乐瑰园小区业主委员会负担（此款乐瑰园业委会已预交）。
上诉人乐瑰园业委会不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定涉案房屋符合建筑区划内专有部分的构成要件，属于适用法律错误。涉案房屋应属共有部分，理由在于：1、涉案房屋的设计功能为居委会、活动室、卫生站等公共用途；2、本案诉讼主体非专有部分权利人；3、上诉人成员曾多次向南京市房产等部门咨询，均答复该房产设计用途为公共用途，无法办理产权登记；4、涉案房屋完全符合《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第三条规定的认定共有部分的因素。二、上诉人诉请“要求被告立即腾空并向原告移交诉争房屋”的主张理应得到支持。首先，上诉人的诉请符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，且由于涉案房屋建设时间较早，当时对物业服务用房和相关设施的配套建设并无具体明确的规定，故本案中“物业服务用房和相关设施”应作广义理解而非狭义理解；其次，被上诉人未能提供除物业服务合同以外的其他能够证明其合法使用涉案房屋的证据材料，故无论涉案房屋的权属问题如何，被上诉人均应因取得涉案房屋使用权的基础——物业服务合同已终止而依据合同的相对性返还涉案房屋，且涉案房屋的权属问题并不是本案的重点。故一审法院以涉案房屋存在权属争议为由，驳回上诉人的诉请，系适用法律错误。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，并判令被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人苏宁物业公司辩称：一、1、原审法院适用法律正确，我方认为居委会活动室、卫生站等具有公共用途的房屋不当然属于业委会所有，也不当然属于全体业主共有；2、关于诉讼主体问题，上诉人将诉权与胜诉权混淆；3、涉案房屋虽然不能办理产权证，但物权法及最高院的相关司法解释不适用本案，物权法在2007年颁布，本案确实发生在1997年，故我方认为本案不适用物权法；4、即使按照上诉人的观点，本案也不属于物权法规定的情形。二、1、物业管理条例是在2000年后颁布的，不适用于本案；2、关于举证责任分配问题，上诉人主张我方无权占有涉案房屋，不应由我方举证证明，因为我方是消极举证，根据举证规则的规定，理应由上诉人就自己的主张举证。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审相同。二审中，上诉人提供一份由苏宁地产公司加盖公章的示意图及车库买卖合同复印件，以证明涉案房屋的具体面积为765.08平方米，被上诉人质证认为真实性无法确认，但认可对方陈述诉争房屋面积为765.08平方米、共24间。
本院认为，业主委员会应当依法履行职责，正确行使权利。依据《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。因此在物业合同终止时，上诉人苏宁物业公司应当将物业管理用房及相关资料移交被上诉人乐瑰园业委会，上诉人已经办理物业管理用房的移交手续，现被上诉人要求上诉人另行移交诉争房屋，而诉争房屋并非物业管理用房，其请求并无法律依据。上诉人认为诉争房屋系全体业主共有，但该房屋在构造和功能上具有独立性，符合建筑区划内专有部分的构成要件，上诉人并无充分证据证明诉争房屋归属于全体业主共有，其要求被上诉人返还诉争房屋，没有事实和法律依据。上诉人上诉主张被上诉人交付小区竣工总平面图，上诉人未能提供证据证明开发商已移交并由被上诉人持有小区竣工总平面图，上诉人依据现有法律规定推定被上诉人持有竣工总平面图，并无事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人乐瑰园业委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年四月八日
书 记 员 汪海燕