广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第1984号
上诉人（原审被告）：廖粤海，男，1967年5月出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：官大绍，男，1975年10月出生，汉族。
委托代理人：黄德生，东莞市凤岗镇法律服务所法律工作者。
上诉人廖粤海因与被上诉人官大绍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第3996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月18日，官大绍向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、官大绍、廖粤海之间的房地产转让协议无效；2、廖粤海退还官大绍订金60000元。
原审法院经审理查明：廖粤海系位于东莞市塘厦镇石潭埔社区元岭二街28号房屋的权属人，该房屋所占宅基地的土地性质为集体所有，由东莞市塘厦镇石潭埔社区划拨给廖粤海使用。官大绍非东莞市塘厦镇石潭埔社区的集体成员。
2013年6月20日，廖粤海出具一份《订金》收据给官大绍，该收据内容为“现收官大绍.广东普宁.购买塘厦石潭布元岭二街28号楼房订金60000元陆万元正（总价146万元），过户时间1个月内交清尾数140万元，截到期不交尾数，整幢楼（6层半）押金不退回。所有费用由官大绍负责，到期2013年7月20日止”，该收据上有官大绍与廖粤海两人的签名，廖粤海确认已收到官大绍交付的购房订金60000元。官大绍、廖粤海确认双方未签订书面的房屋转让协议，只是进行了口头约定。
此外，廖粤海主张官大绍实际从事房屋中介及官大绍并非实际的购房人、只是代他人办理购买手续。对此主张，廖粤海举证了一份印有官大绍名字的中介公司名片为证；官大绍对此名片不予认可，主张系廖粤海单方制作，并认为官大绍所从事的行业与官大绍购房之间并无关联性。
原审法院认定上述事实的证据有：《订金》收据、房地产权证、名片等以及一审庭审笔录。
原审法院认为：农村房屋作为私有财产可由权属人进行自由处分，但是根据“地随房走”的原则，转让房屋的同时必然涉及宅基地的转让，而农村宅基地的所有权属于集体经济组织，鉴于农村宅基地的身份属性、福利性，也涉及到农村社会公共利益等特殊性，国家严格限制农村宅基地的用地及转让，宅基地使用权与使用者必须为本集体经济组织成员的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。
本案中，廖粤海主张官大绍非实际购房人，但对此主张，廖粤海仅举证了一份名片。即使官大绍如名片所述从事房屋中介，也不能证明官大绍并非涉案房屋的实际购房人，两者之间并无必然关系。而从廖粤海出具的《订金》收据所反映的内容来看，官大绍为涉案房屋的购房人。综上，原审法院认定官大绍系涉案房屋的购房人，官大绍、廖粤海之间存在转让涉案房屋的口头协议。
官大绍、廖粤海口头协议转让的涉案房屋，其占有土地为东莞市塘厦镇石潭埔社区的集体土地。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”、第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”等规定，官大绍不属于东莞市塘厦镇石潭埔社区的集体成员，不具备获得涉案房屋所占集体土地使用权的主体资格，故原审法院认定官大绍、廖粤海之间达成的转让涉案房屋的口头协议依法无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，故廖粤海应返还官大绍已支付的购房款60000元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2013年8月22日判决：一、确认官大绍与廖粤海就位于东莞市塘厦镇石潭埔社区元岭二街28号的房屋达成的口头转让协议依法无效。二、廖粤海应于判决发生法律效力之日起三日内返还官大绍已支付的购房款60000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费650元，由官大绍和廖粤海各负担325元。
廖粤海不服原审判决，向本院提起上诉称：2013年6月20日，官大绍代其表姐支付购房订金60000元。官大绍的表姐是东莞市黄江镇人，东莞户口可以过户案涉房地产的房产权证、土地使用权证。官大绍表示其表姐15天后回来办理过户手续。官大绍表姐的购房价格是1550000元，实际支付给廖粤海的购房价是1460000元，其中90000元差价是归官大绍所有。2013年6月30日，东莞塘厦镇居委会王先生出同等价钱1460000元人民币要求购买廖粤海的房屋，当时廖粤海打电话给官大绍，说廖粤海急用钱，要求退60000元订金给官大绍，然后把房屋转卖给王先生，官大绍不同意，要待其表姐回来购买，过户后付款。官大绍对廖粤海说如果将房屋转卖他人，违反合约，廖粤海要赔偿双倍订金给官大绍，即12万元，否则向法院告廖粤海。廖粤海只好不转卖房屋给王先生，王先生之后去买了塘厦碧桂园房产。2013年7月2日，官大绍打电话要求廖粤海到尚融律师事务所找刘有辉律师写房屋买卖合约（律师见证书），防止廖粤海将房屋转卖给他人，并在7月2日下午4点27分发信息给廖粤海。官大绍要求廖粤海找刘有辉律师打印好房屋买卖合约，律师费3000元由官大绍负担。7月5日，买卖双方去尚融律师事务所签合约，官大绍老婆赖秋梅看了合约后，对官大绍说：“如果表姐万一不买屋，怎么办，签约后我俩夫妻真的要买廖粤海的房屋，不要签约为好。”然后官大绍、赖秋梅没有签名就离开了，也没付律师费。7月6日，官大绍打电话告知廖粤海其表姐不买廖粤海的房屋，并要求廖粤海退回订金60000元。由于官大绍的无理做法，导致廖粤海无法将房屋售出并收到现金1460000元，用于还款还息和生意资金周转，廖粤海要求官大绍赔偿因房屋不能如期卖出造成的经济损失60000元。据此，廖粤海请求本院：1、官大绍赔偿廖粤海经济损失60000元人民币。2、官大绍支付尚融律师事务所办理房屋买卖合约律师费用3000元。
被上诉人官大绍口头答辩称：廖粤海要求官大绍赔偿经济损失60000元、支付律师费3000元，但没有在一审中提出反诉，不应当支持。
经本院审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审中，廖粤海不同意向官大绍退回60000元订金，并增加一项上诉请求，不同意原审判决，请求判令不向官大绍退回60000元订金。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。廖粤海上诉请求判令官大绍赔偿廖粤海经济损失60000元、支付律师费3000元，但廖粤海未在一审中就此提起反诉，该请求未经一审审理，不属于二审审理范围，本院对廖粤海的该诉请不予审查。围绕廖粤海的上诉，本院分析如下：
廖粤海主张不应向官大绍退回60000元订金，主要理由是案涉房屋的购房人并非官大绍，而是官大绍的表姐。但廖粤海未提供有效证据证明其主张，原审根据《订金》收据认定购房人是官大绍并无不当，本院予以维持。因案涉房屋所在土地属于农村宅基地，而购房人并非该宅基地所在集体经济组织成员，故廖粤海与官大绍之间的口头房屋买卖协议因违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定而无效，廖粤海应向官大绍返还因该协议而取得的订金60000元。原审对此作出了详细的论述，本院不再赘述，并对原审处理的结果予以维持。
综上所述，廖粤海的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1375元，由廖粤海负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 刘海燕
代理审判员 徐华毅
二〇一三年十二月六日
书 记 员 李淑仪
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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