新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院
行 政 判 决 书
（2014）阿市行初字第15号
原告杨芬。
委托代理人蔡阳全。
委托代理人徐玉清，阿克苏市新城法律服务所法律工作者。
被告阿克苏市人民政府。
地址：阿克苏市南大街3号。
法定代表人居来提·卡斯木，阿克苏市市长。
委托代理人刘建中，阿克苏市新城街道办事处拆迁办主任。
委托代理人俞建文，阿克苏市新城街道办事处拆迁办中原路搬迁负责人。
原告杨芬诉被告阿克苏市人民政府不服其他行政行为一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨芬的委托代理人蔡阳全、徐玉清，被告委托代理人刘建中、俞建文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杨芬诉称：1995年原告新建三层楼房时，办理的规划手续为综合楼。从2000年3月起，原告家人在负一层经营商店，办理了营业执照。2011年12月起原告将负一层租赁给他人经营商店，承租人也办理了营业执照。2012年4月15日被告发布《关于对新城街道中原路棚户区实施征迁改造的公告》，原告的房屋在此征迁范围，原告也愿意按照被告的公告要求积极配合。2012年9月3日被告委托的相关人员对原告房屋进行现场勘察并进行了评估，勘察记录表和评估报告均认可原告综合楼的地下负一层为商铺。新城街道办事处教育社区拆迁办与原告协商时，原告要求将综合楼地下负一层按照商铺进行置换，被告不认可地下负一层为商铺，不同意按照商铺进行置换。另外，评估公司进行评估时，将综合楼地下负一层的卫生间4.8平方米、地上一层门厅3.81平方米、四层12.9平方米未计算面积。原告针对上述情况和被告协商时，被告根本不听取原告的诉请，导致双方未能达成拆迁补偿协议。被告作出的（2013）078号《房屋征收补偿决定书》中认定原告在法定期间内未对房屋的估价报告提出书面异议，抬高补偿安置标准，也未在规定的签约期限内与房屋征收部门达成补偿协议的与事实不符。现要求依法撤销被告2013年10月8日作出的（2013）078号《房屋征收补偿决定书》。
被告阿克苏市人民政府辩称：被告在征收补偿方案的制定中严格遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》的程序规定，成立了新城街道教育社区（中原路）棚户区改造征收工程领导小组，对征收方案进行社会稳定风险评估，在征收区域广泛宣传，召开征收区域居民代表大会，征求并取得征收区域公众一致同意征收的意见，又广泛征求专家、群众各方意见，方案经过多次修改、审定之后慎重确定，于2012年4月20日公布了第2012（04）号《房屋征收决定》。2011年11月29日，新城街道教育社区组织召开听证会议，经与参会居民代表协商，一致同意选择阿克苏宏福房地产评估咨询有限责任公司为中原路征收中的评估机构。原告提出房屋置换负一楼房屋性质认定问题，根据国家法律法规规定，不动产的性质以房屋权属登记及权属档案记载为准，该房屋房产证、土地证登记中用途明确标注为住宅，并非商业用地和商业用房，是原告对外出租收取租金，根据实际情况应当确认为住宅。关于原告提出1号楼4层12.69平方米未计算，该项房屋评估机构认为未达到国家规定的房屋建造标准，不能按正规房屋进行评估，故计入附属设施项目进行计算。原告提出负一楼4.8平方米，地上一层门厅面积3.81平方米未计算，我们是根据评估机构实地查看测量结果进行补偿。综上，被告向原告出具的《房屋征收补偿决定》正确、合法，请人民法院予以维持。
经审理查明：2000年2月25日原告取得《房屋所有权证》，房产证登记内容：房屋产权人杨芬。房屋坐落阿克苏市新城区教育路，砖混结构，3层，建筑面积464.4平方米。设计用途住宅。原告在2003月至2004年3月及2011年12月起将负一层对外出租，承租人经营商店，办理了营业执照。2012年被告决定对阿克苏市新城街道中原路棚户区实施征迁改造。被告进行社会稳定风险评估后，于2012年4月15日作出阿市政办（2012）119号《新城街道旧城区改造征收补偿与安置办法》，对征收范围、时间、征收补偿与安置、结算办法、搬迁费补助标准等均进行了明确。其中商铺置换标准写明：门面房商铺必须具备以下三个条件：1、位于拆迁区临街独立的营业性房屋；2、独立门面的房间，是房屋的一部分（与生活居住区完全分隔的部分）；3、门面房商铺必须是办理工商营业执照、税务登记证（饮食服务业必须有卫生许可证），而且各类证件必须在近6个月内保持正常营业。2012年4月20日被告作出《房屋征收决定》，并将该决定与《新城街道旧城区改造征收补偿与安置办法》在拆迁区域张贴，原告未提起行政复议或者行政诉讼。2012年4月阿克苏市新城街道办事处委托阿克苏宏福房地产评估咨询有限责任公司（以下简称宏福公司）对原告房屋价值进行评估。2013年5月28日宏福公司出具阿福征评字（2013）0504号《房地产评估报告》，写明估价对象在估价时点2013年9月3日的评估价格为1549679元，其中房地产评估价格为1351124.34元，附属物评估价格为198554.90元。估价结果报告书中估价对象写明：1#砖混结构小二楼总建筑面积510.93平方米，其中负一层为临街商业用房（住改非），建筑面积158.76平方米，层高2.6米；地上一层为对外租赁的社区门诊（商业住改非），建筑面积158.76平方米，层高3.6米；第二层为2套住宅及室内楼梯间，建筑面积193.41平方米，层高3米。原告对此提出异议，向评估机构申请复核评估。2013年6月27日宏福公司向阿克苏市新城街道办事处出具《对被征收人杨芬评估报告异议的答复》，主要内容为：一、杨芬对其房屋性质“综合楼”（商业用途）要求的答复。根据国家法律法规规定，不动产的性质和面积以房屋权属登记及权属档案记载为准，杨芬房产证、土地证登记中用途明确标注为住宅，并非商业用地和商业用房。故我们认为其要求“综合楼”（商业用途）进行评估补偿不合理更不合法。二、杨芬对房屋面积异议的答复。我们根据阿克苏惜金地产咨询评估有限公司出具的房产面积测绘平面图中载明的面积进行评估。三、杨芬对评估报告结果异议的答复。我公司出具的房地产评估报告符合国家的相关要求。被征收人如有异议，应根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条之规定，在收到本答复意见10日内向上级主管部门提出复核申请。原告对此复核结果没有在法定期限内向上级主管部门提出复核申请。2013年10月8日被告作出（2013）078《房屋征收补偿决定书》，认定：登记在被征收人名下的居民五组居民点2巷9号房屋位于规定的征收范围内，证载土地使用权人杨芬，宗地面积256.2平方米，建筑面积675.80平米，房屋用途为住宅。经宏福房地产评估有限咨询责任公司估价，房地产估价为1549679.00元，（其中房地产评估价格为：1351124.34元，附属物评估价格为198554，90元）。房屋征收部门为被征收人提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式。被征收入在法定期限内，未对房屋估价报告提出异议，也未在规定的签约期限与房屋征收部门达成补偿协议。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款、第二款、第二十一条、第二十六条，阿市政办（2012）119号《新城街道旧城区改造征收补偿与安置办法》规定，作出征收补偿决定如下：一、对被征收人使用权下的座落于教育路居民点2巷9号房屋实施征收，按照《新城街道旧城区改造征收补偿与安置办法》的规定给予货币补偿或产权调换。二、如果被征收人选择货币补偿，根据阿克苏宏福房地产评估咨询有限责任公司对房屋及附属设施的评估和《新城街道旧城区改造征收补偿与安置办法》的规定，被征收人应得的货币补偿数额为：1、房屋及室内配套、装修、附属设施补偿费为人民币l549679.00元。2、搬迁费人民币700元。3、临时安置费人民币8400元。三、如果被征收人选择房屋产权调换，根据《新城街道旧城区改造征收补偿与安置办法》的规定，被征收人亦可选择就地安置，安置房屋价值与被征收房屋价值的差额及征收人应得的室内配套、装修、附属设施补偿费用以及临时搬迁过渡费等按照本征收补偿与安置办法进行结算。四、限征收人杨芬于收到本决定书之日起15日内与阿克苏市新城街道办事处中原路拆迁办公室办理征收补偿安置和移交手续，并将上述房屋腾空。被征收人如不服，决定书送达之日起六十日内向上级人民政府申请行政复议，或者三个月内向阿克苏人民法院提起行政诉讼。原告收到（2013）078《房屋征收补偿决定书》后，向阿克苏地区行署提起行政复议。2014年2月10日复议机关作出阿行行复决字（2014）1号《行政复议决定书》，维持被告作出的（2013）078《房屋征收补偿决定书》。2014年2月23日原告诉至本院。
上述事实有如下证据证实：
1、中原路棚户区改造房屋征收补偿与安置办法。
2、杨芬房地产征收评估报告书、送达回证。
3、对被征收人杨芬评估报告异议的答复、送达回证。
4、阿克苏市人民政府房屋征收补偿决定书、送达回证。
5、杨芬房屋权属证明文件。
6、何芳办理个体工商户营业执照1份，税务登记证1份；阿克苏市努尔瓦尼汗毛拉百货店税务登记证复印件1份、工商户营业执照复印件1份；何芳与努尔瓦尼汗·毛拉签订的负一楼房屋租赁合同复印件1份。
本院认为：被告对原告作出《房屋征收补偿决定书》时，应当严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定履行义务。被告作出房屋征收决定后，向包括原告在内的被征收人进行公告，公告载明了征收补偿方案，对此方案原告未提起行政复议及行政诉讼，被告应当依据该方案进行补偿。2012年4月15日被告公告的阿市政办（2012）119号《新城街道旧城区改造征收补偿与安置办法》中，明确门面房商铺必须具备三个条件为：（1）位于拆迁区临街独立的营业性房屋；（2）独立门面的房间，是房屋的一部分（与生活居住区完全分隔的部分）；（3）门面房商铺必须是办理工商营业执照、税务登记证（饮食服务业必须有卫生许可证），而且各类证件必须在近6个月内保持正常营业。该条件与被告在答辩及庭审中陈述的房屋性质以产权证登记为准的标准不一致。2013年5月28日宏福公司出具阿福征评字（2013）0504号《房地产评估报告》中估价对象写明：1号砖混结构小二楼其中负一层为临街商业用房（住改非），建筑面积158.76平方米，地上一层为对外租赁的社区门诊（商业住改非），建筑面积158.76平方米。该评估报告对负一层的评估是按照临街商业用房（住改非）确定，而并非是按照住宅性质确定价值。该评估报告被告未提出异议且已生效。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。原告要求对其房屋进行产权调换时，因原、被告对房屋性质产生分歧未能达成补偿协议，被告作出《房屋征收补偿决定书》时，对产权调换的房屋性质、安置均未写明，决定书无法实际操作。综上，被告作出的（2013）078《房屋征收补偿决定书》属认定事实不清，明显缺乏法律、法规依据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第一目之规定，判决如下：
撤销被告阿克苏市人民政府2013年10月8日作出的（2013）078《房屋征收补偿决定书》。
案件受理费50元，由被告阿克苏市人民政府负担。
如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。
审 判 长 马 荣
审 判 员 热孜亚
人民陪审员 张淑婷
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 杨 鑫