黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终5318号
上诉人（原审被告）：林立成，男，1971年10月8日出生，汉族，五常市山河镇鸿运配货站业主，住五常市。
委托诉讼代理人：郑玉，男，1966年12月3日出生，汉族，五常市山河镇人大副主席，住五常市。
上诉人（原审被告）：五常市山河镇中心学校，住所地：五常市山河镇北二道街。
法定代表人：王成忠，校长。
委托诉讼代理人：宋友，男，1959年11月2日出生，汉族，五常市山河镇中心学校二小分校教师，住五常市。
被上诉人（原审原告）：王铁民，男，1950年6月20日出生，汉族，退休工人，住五常市。
上诉人林立成、五常市山河镇中心学校（以下简称山河中心校）因与被上诉人王铁民排除妨害纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2016）黑0184民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林立成及其委托诉讼代理人郑玉，上诉人山河中心校的委托诉讼代理人宋友，到庭参加诉讼。被上诉人王铁民经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
林立成上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王铁民的诉讼请求或发回重审；2.由王铁民承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1.原审法院认定事实不清，林立成于2008年与山河二小综合楼实际开发商王晓华达成房屋买卖协议，并在山河二小见证下签订《商品房买卖合同》，约定山河二小将开发综合楼临街一层商服用房自南向北第4至第10七处商服楼房售卖给林立成，林立成已取得了争议商服房屋的所有权。林立成已提起诉讼，五常法院主持调解将七处房屋所有权归属林立成。2.原审法院认定事实错误、采信证据有误。王铁民提供的各项证据均不具有真实性、合法性和关联性，无证据能够证明王铁民拥有争议房屋的合法物权，黑龙江省富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）与五常市山河镇第二小学校（以下简称山河二小）的协议已经五常市人民法院和哈尔滨市中级人民法院两级法院判决依法解除，因此，富强公司已经对争议房屋不再具有任何权利，其出售行为也是不合法的，但原审法院没有认定这些事实，实属错误。3.原审法院适用法律不当，不应对王铁民与与富强公司订立的《商品房买卖合同》予以支持。4.原审法院审理程序违法。原审法院在2016年4月20日立案，2017年6月29日宣判，严重超出审理期限。请二审支持上诉人的上诉请求。
山河中心校辩称：同意林立成的上诉请求，在林立成买卖房屋的时候，学校是见证人，参与了双方的买卖，买卖是自愿合法的，应受到法律保护。
山河中心校上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回王铁民的诉讼请求；3.由王铁民承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审判决认定的事实错误。富强公司与山河二小的协议已经哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民初2118号民事判决予以解除。富强公司与王铁民签订的房屋买卖协议应为无效。二、王铁民没有取得房屋产权证书，不具有物权，无权提出排除妨害的诉讼请求。
林立成辩称：同意山河中心校的上诉请求。
王铁民经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼进行答辩，亦未提交书面答辩状。
王铁民向一审法院起诉请求：请求山河中心校和林立成停止侵权，腾退山河二小学综合楼第4号房屋。
一审法院认定事实：2007年5月王晓华与山河二小原负责人宋友协商承建山河二小综合楼，签订了《山河镇二小学房屋建筑承包合同》，约定：“甲方山河二小学，乙方王晓华。甲方山河二小临街建房屋一栋，建筑面积3454平方米，一层为商服，二层为教室。一、承包方式：采用乙方独立开发方式承包，甲方提供建房所需土地，乙方负责建房费用，房屋完工后，上述教室（1755平方米）所有权归山河二小学所有，其余房屋归乙方所有。二、资金来源及还款方式：如乙方建房所需资金不足，可协商甲方帮乙方借款。房屋建成后由甲方售房，所有售房资金由甲方收取，当房屋验收后偿还借款，剩余资金归乙方。三、用款原则：乙方所借资金需经甲方批准方可使用，所借资金由甲方管理。四、承建项目：乙方按照设计图纸或甲方要求承建。七、工期要求：乙方必须在2008年7月15日前完工并交付使用。”合同签订后，王晓华组织人员进行施工，宋友帮助联系借款，2008年7月18日，由山河二小担保向林立成借款，王晓华和宋友给林立成出具欠70万元的欠据一份，约定三个月内偿还，用商服楼7处抵押。王晓华找常龙公司对山河二小综合楼项目进行开发，但未能按约定于2008年7月15日前完成山河二小综合楼项目工程。王晓华承建山河二小综合楼建筑至一楼半后停工。2008年10月16日王晓华与林立成、王丰、刘波、刁敬彩、宋友、王雨签订协议，约定：“山河二小临街综合楼后期工程协议。经投资者与开发商双方研究协商：1、到2008年9月30日此综合楼未交付使用（达到出售的程度）；2、后期工程由王晓华自行负责；3、从现在（2008年10月16日）开始由投资者监督，如王晓华在10月30日之内无工程进度，没有效果，王晓华愿无条件退出，并把工程建设手续转让给投资者（工程整体转让）。”协议后，王晓华未能在约定期限内完成山河二小综合楼工程施工。2009年春王晓华找来杜学刚、张志杰继续承建山河二小综合楼项目，经山河二小同意，更改综合楼工程设计，将原二楼改建为三楼，一层和二层为商服、三层为学校教室。2009年杜学刚、张志杰在承建山河二小综合楼过程中，未能全部完成施工。2009年10月29日，常龙公司与富强公司签订项目工程转让协议，约定“常龙公司同意将山河二小学综合楼项目转让给富强公司开发。一、常龙公司不负责山河二小综合楼基本建没中的一切债权、债务，一切债权、债务均由富强公司承担。二、常龙公司不得参与富强公司开发山河二小综合楼的一切事情”。协议签订后，富强公司于2010年4月办理了《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，并在五常市山河房地产管理处办理了山河二小商服楼（建筑面积3445平方米）《商品房屋预售许可证》。2010年5月14日，山河二小及前期工程投资人宋友、王丰、刘波、林立成、王雨与富强公司签订协议，约定“甲方山河二小，乙方富强公司，双方就山河二小已建工程收尾事宜达成如下条款，工程名称：教学及商服楼，工程地址：山河二小院内，工程结构：砖混，建筑面积：3500平方米，开竣工日期：2010年5月15日至2010年6月15日，一、楼房概况：此楼2007年开工建设，原设计二层、一层为商服，二层为教室，由于甲方现已改为一、二层为商服，增加三层为教室。二、剩余的工程项目：一、二层采暖、地面、楼梯、给排水、电照、粉刷等项目，三层外楼梯、地热、地面、天棚吊顶、给排水、电照、粉刷等项目；三、双方商定乙方出资530万元全部收购此工程做为此楼前期施工所有费用。此款为封顶款，不作为任何调整，剩余工程由乙方完善。乙方于2010年10月15日一次性付给甲方作为甲方负责处理前期施工中的所有债权、债务费用。四、乙方接收后全面组织施工，甲方要在开工前三日提供施工图及各种上述资料。乙方严格按图施工，甲方如有变更要提前下通知单，乙方按通知单进行施工。并从出资款中扣除所发生的费用。对于前期施工中出现的质量问题，由甲方负责找原施工方解决，并承担费用和责任。五、乙方负责商服的销售，由甲、乙双方收款，资金由乙方全权支配。六、此协议签字后三日内乙方全面进行施工，并首先对教室的施工。七、甲方必须解除与施工方的合同及补充条款并由镇政府签署，使之达到正常施工。八、在施工中如前期工程质量出现问题，甲方要出面解决，协调好各方关系。九、交工验收由原施工单位和收尾施工方负责共同办理竣工手续。办理完竣工后由开发公司接收。”合同签订后，富强公司对山河二小综合楼进行了建设施工，2010年8月末，山河二小接收山河二小综合楼三层教室（水电未能接通）。2010年8月，富强公司准备对外销售商服房屋时，山河二小综合楼项目投资人以没有解决债务问题为由，强行将山河二小综合楼26套商服房门锁上，阻止富强公司对外销售房屋，山河二小与富强公司支付530万元前期建设费用的协议未能履行。经五常市人民政府和山河镇人民政府多次协调债权人与开发商未果，山河二小综合楼一、二层商服房屋自2010年8月末至今停工待建。2012年林立成起诉山河二小（无法人资格），宋友代表学校与林立成达成协议：“山河二小于调解书生效之日起将林立成所购其房屋七处（自南向北数第4、第5、第6、第7、第8、第9、第10共计七处455平方米）交付给林立成，其产权归林立成所有。”五常市法院制作（2012）五民一初字第699号民事调解书予以确认。2014年2月27日，林立成起诉山河中心校，要求赔偿损失，一审法院于2014年6月17日作出（2014）五民初字第561号民事判决，判决：“山河中心学赔付林立成经济损失70万元。”2015年8月18日，王铁民与富强公司签订商品房买卖合同一份，约定“买受人王铁民购买的商品房位于山河二小综合楼商服门市房4号房，该商品房用途为商服，属一带二结构，该商品房建筑面积126平方米，商品房单价每平方米3,400.00元，总金额428,400.00元。”2014年8月14日，山河中心校起诉富强公司，要求解除2010年5月14日山河二小与富强公司签订的协议。2015年8月21日，五常市法院作出（2014）五民初字第1700号民事判决，判决：“解除五常市山河镇中心学校所属五常市山河镇第二小学校于2010年5月14日与富强公司签订的协议”。判决后，富强公司不服提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）黑01民终2118号民事判决，判决驳回富强公司的上诉。
一审法院认为:王铁民与富强公司签订商品房屋买卖合同，富强公司已取得山河二小综合楼开发手续，并办理了商品房预售许可证，双方签订的房屋买卖合同有效。山河二小综合楼项目原系常龙公司开发建设，王晓华仅是工程项目承建人，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”《商品房销售管理办法》第七条：“商品房销售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证的施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”不具有法人资格的山河二小和王晓华不是山河二小综合楼项目的房地产开发公司，不具有销售商品房屋的资质，王晓华和山河二小与林立成关于商品房销售的约定无效，山河二小用富强公司开发的房屋抵债行为，对王铁民不具有约定力。王晓华所出具商品房买卖合同，王晓华表示不是本人真实意思表示。林立成用无效的商品房买卖合同和协议强占王铁民购买的房屋，应承担侵权民事责任。常龙公司在转让山河二小综合楼开发项目时，富强公司已经明确承担山河二小综合楼前期债务，故林立成在山河二小综合楼项目投入款，应向富强公司主张权利。故判决:林立成、山河中心校停止侵害，自一审判决生效之日起五日内腾退山河二小综合楼自南向北第4号门市房屋126平方米。案件受理费100元由林立成负担，于一审判决生效后交纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明：2014年8月14日，山河中心校以富强公司为被告向五常市法院提起诉讼，请求解除山河二小与富强公司于2010年5月14日签订的协议书。五常市法院于2015年8月21日作出解除协议的判决，本院二审维持原判。在该案诉讼期间，富强公司于2015年5月2日委托郑光明处理山河二小综合楼工程。2015年8月18日，郑光明代表富强公司与王铁民等人签订房屋买卖合同，合同签订时王铁民未缴纳购房款，本案诉讼中称因富强公司欠其款项而以房抵债。现案涉房屋被林立成占有并实际使用。
此外，本院对一审判决认定的事实，除“2010年8月富强公司准备对外销售商服房屋时，山河二小综合楼项目投资人以没有解决债务问题为由，强行将山河二小综合楼26套商服房门锁上，阻止富强公司对外销售房屋，山河二小与富强公司支付530万元前期建设费用的协议未能履行”因无证据证明不予认定之外，对其他事实予以确认。
本院认为：王铁民的诉讼请求是停止侵害、腾退房屋，该请求权属于物权请求权。王铁民应当举证证明其对争议房屋享有物权。其举示的核心证据即其与富强公司签订的商品房买卖合同，富强公司没有履行合同交付房屋，亦没有为王铁民办理物权登记，这是其因合同对富强公司产生的债权，尚未转化为物权。在王铁民未取得房屋所有权的情况下，仅能说明其与富强公司之间存在债权债务关系。林立成在诉讼中举示了林立成诉山河二小民事调解书，证明案涉房屋已于2012年5月21日经五常法院调解，产权归林立成所有。该证据能够证明林立成对案涉房屋享有物权，故王铁民请求林立成腾退房屋缺乏物权基础，其诉讼请求不予支持。
综上所述，林立成与山河中心校的上诉请求有理,应予支持；一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
撤销黑龙江省五常市人民法院（2016）黑0184民初1528号民事判决；
驳回王铁民的诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由王铁民负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯芳芳
审判员 杨凯声
审判员 丁剑峰
二〇一七年十月二十六日
书记员 那 爽