广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法寮民一初字第580号
原告东莞市裕和房地产开发有限公司，住所地：东莞某。
法定代表人张穗文。
委托代理人徐朝灿，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX，系原告公司员工。
被告李伟萍，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人陈志勇，男，1975年9月14日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX，与被告系夫妻关系。
原告东莞市裕和房地产开发有限公司（以下简称“裕和公司”）诉被告李伟萍商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄思亮适用简易程序公开开庭进行审判。原告的委托代理人徐朝灿，被告李伟萍及其委托代理人陈志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裕和公司诉称，2013年7月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的位于东莞市寮步镇香市路鼎峰领御豪园3幢2单元2302号房。合同第六条约定：“付款方式为：签署本合同时，支付前期款人民币259698元，剩余房价款人民币580000元，通过银行按揭的方式付款，该部分款项须于前述本合同后的一个月内付清。”另合同附件五第2.2条规定：如买受人不符合贷款银行规定的按揭条件，不能办理按揭的，出卖人有权要求买受人按本合同第六条第一种方式立即一次性支付全部房款，否则，买受人应按合同第七条约定承担违约责任。合同第七条约定：逾期超过120日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之贰的违约金。合同签订后，由于被告不符合贷款银行规定的按揭条件，其贷款未被审批，原告也没有按时收到被告的剩余房价款，原告经多次催收未果。综上，原告为维护自身的合法权益，诉诸法院，请求判令：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，一次性支付剩余房价款580000元；2、被告向原告支付违约金28536元人民币，并请顺延计至款项付清之日止3、本案诉讼费由被告承担。
被告李伟萍辩称，被告于2013年9月27日向开发商提交了退房申请表，因为房贷八五折批不下来。被告已经支付了定金和首期款，但在贷款审批过程之后没有和业主联系，被告一直电话联系销售代表，后来因为利率涨了，利率批不下来，当时发展商答应补半年的管理费。特殊申请表对被告和开发商来说已经是双方协商退房的协议，所以开发商到现在一直再叫被告去重新签另一份购房合同。当时房贷没批下来，并不是开发商通知被告，而是被告介绍朋友去买房时顺便问销售人员时，销售人员才说的，之前销售人员一直跟我说没问题，可以办下来。上述有微信记录。与银行签贷款是由开发商统一的律师去办的，被告也和开发商说过，如果被告因为流水比较小或其他原因无法办到八五折，可以通知被告，由被告自己去银行办理，但开发商一直没有通知被告。现在银行的利率都上浮10%。
经审理查明，裕和公司作为开发商开发了鼎峰领御豪园商品房项目。2013年7月5日，裕和公司作为出卖方与李伟萍签订了一份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：裕和公司将位于东莞市寮步镇香市路鼎峰领御豪园3幢2单元2302号房出卖给李伟萍；该房建筑面积为118.93平方米，套内建筑面积97.49平方米，每平方米8613.17元，总价为839698元；合同第六条约定，付款方式及期限，李伟萍签署本合同时，支付首期款人民币259698元，剩余房价款人民币580000元，通过银行按揭的方式付款，该部分款项须于签署本合同后的一个月内付清。合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列方式处理。按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在120日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件五：其他补充约定，2、如买受人选择按揭方式付款的：2.1买受人须于签订本合同后三天内交齐贷款银行所要求之申请按揭贷款的相关资料以办理相关银行按揭申请审批手续。否则如导致买受人未能按本合同第六条选定的付款方式及期限付齐房款的，出卖人有权将买受人需申请的按揭贷款金额视为买受人逾期付款金额，由买受人按本合同第七条约定承担违约责任。2.2如买受人不符合贷款银行规定的按揭条件，不能办理按揭的，出卖人有权要求买受人按照本合同第六条第一种付款方式立即一次性支付全部房款，否则，买受人应按本合同第七条约定承担违约责任。裕和公司主张合同签订后，因李伟萍不符合贷款银行规定的按揭条件，其贷款未被审批，裕和公司也没有按时收到李伟萍的剩余房价款，裕和公司经多次催收未果，故诉至法院请求解决。
庭审中，裕和公司明确因李伟萍应该在合同签订之日起一个月内应该付清剩余款，所以从2013年8月6日开始计处违约金，每日万分之二。另，裕和公司提交一份广东众达律师事务所出具的《通知函》和快递回执予以证明其主张，《通知函》内容显示：“通知函（借款未获审批）。致李伟萍阁下：我所特就阁下购买东莞市寮步镇香市路鼎峰领御豪园3幢2单元2302有关物业之申请按揭借款事宜发函致阁下。根据相关资料显示：阁下于2013年7月5日因购买领御豪园3幢2单元2302号物业（下称“该物业”）而与东莞市裕和房地产开发有限公司签署《商品房买卖合同》，并选择以银行按揭的付款方式支付相关房价款。我所已将阁下申请按揭借款之资料交予贷款行，但贷款行对阁下所申请之按揭借款未予审批通过。现通知阁下：请您务必于2014年3月13日前与我所经办人联系了解按揭借款未予审批的原因，并于贷款行要求时间内消除借款审批之障碍原因，或与发展商联系协商变更付款方式。”李伟萍确认有收到上述《通知函》和快递回执，但认为当时已经发生在其退房申请后。李伟萍提交一份《［鼎峰花漫里］特殊事项申请表》予以证明其于2013年9月27日因房贷没有批下来故向裕和公司申请退房，该申请表有裕和公司销售员刘敏强签名确认。裕和公司认为该申请表与本案无关，是李伟萍单方出具。裕和公司庭后补充如下意见：1、刘敏强系第三方销售代理东莞市合富辉煌房地产顾问有限公司（以下简称“合富公司”）的销售人员，现已离职；2、李伟萍提交的特殊事项申请表字迹潦草，其具体内容无法辨认，法庭不应采用。且刘敏强签字仅代表收到该申请表，并不表示认可并同意申请表中内容，更不表示裕和公司解除《商品房买卖合同》。
另，本院向李伟萍释明其对案涉的《商品房买卖合同》中约定的违约金为每日万分之二有否异议。李伟萍表示其已经办理退房手续，不应该承担违约金，该违约金其不接受，且违约金过高。
以上事实，有原告裕和公司提交的《商品房买卖合同》、《通知函》和快递回执，被告李伟萍提交的《［鼎峰花漫里］特殊事项申请表》，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点：李伟萍应否继续履行案涉的《商品房买卖合同》，一次性向裕和公司支付剩余房价款580000元及违约金的问题。本案中，李伟萍抗辩称其于2013年9月27日已与裕和公司达成退房的协议，并提交《［鼎峰花漫里］特殊事项申请表》予以证明其主张，但裕和公司否认与李伟萍达成退房的合意，而该申请表上只有案涉商品房销售人员刘敏强的签名，并不能代表裕和公司表示同意李伟萍的退房申请，而且李伟萍未能提供证据证明其在2013年9月27日之后继续向裕和公司要求退房，亦未能提供证据证明银行不批准其贷款申请的原因是裕和公司造成的，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的证据规则，李伟萍应承担举证不能的法律后果，故本院对李伟萍的抗辩意见不予采纳。根据双方的《商品房买卖合同》的附件五中其他补充约定的2.2：“如买受人不符合贷款银行规定的按揭条件，不能办理按揭的，出卖人有权要求买受人按照本合同第六条第一种付款方式立即一次性支付全部房款，否则，买受人应按本合同第七条约定承担违约责任”。故裕和公司要求李伟萍继续履行案涉的案涉的《商品房买卖合同》，一次性向裕和公司支付剩余房价款580000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于违约金，由于双方对于案涉的合同是否继续履行存在争议，故本院认定以裕和公司起诉到法院为其主张继续履行案涉《商品房买卖合同》，并以李伟萍收到应诉材料的日期即2014年5月28日为起点来计算违约金。虽然李伟萍认为合同约定的违约金过高，但未能提供任何证据证明，且双方约定的违约金为每日万分之二并未超出法律规定的范围，故本院对李伟萍的此抗辩不予采纳。故违约金的计算应以李伟萍未付剩余购房款580000元为本金，从2014年5月28日起按每日万分之二计算至实际清偿之日止。裕和公司超出上述部分违约金的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李伟萍于本判决生效之日起五日内履行案涉的《商品房买卖合同》，一次性向裕和公司支付剩余房价款580000元及违约金（违约金以剩余购房款580000元为本金，从2014年5月28日起按每日万分之二计算至实际清偿之日止）；
二、驳回原告东莞市裕和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告李伟萍未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费减半收取为4943元，原告东莞市裕和房地产开发有限公司已预交，由原告东莞市裕和房地产开发有限公司负担248元，由被告李伟萍负担4695元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审判员 黄思亮
二〇一四年七月二十五日
书记员 邱桂珍
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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