连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第3075号
原告（反诉被告）周芹，；。
委托代理人虞树海（系原告丈夫），男，1970年6月21日生，；汉族。
委托代理人朱健，江苏苍梧律师事务所律师。
被告（反诉原告）程晓红，；。
委托代理人梅鸿，江苏维尔利律师事务所律师。
原告周芹与被告程晓红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月25日受理后，被告程晓红于2013年7月19日提出反诉，本院依法合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周芹的委托代理人虞树海、朱健，被告（反诉原告）程晓红及其委托代理人梅鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周芹诉称，2011年6月19日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将市区通灌路140号新国旅大酒店一楼三间门面和二楼整层（约1300平方米，不含后面电梯间）出租给被告使用，租期自2011年6月30日至2017年1月31日。被告如约支付了2011年6月30日至2013年6月30日两年的租金，依合同第三年租金193.60万元应当在2013年5月30日之前支付，但被告以各种理由拖延并拒绝。故诉至法院，请求判令被告支付租金193.60万元及利息，并承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）程晓红答辩并反诉称，双方之间确实存在租赁合同，被告租赁该房屋用于销售经营劲霸男装。但自租赁开始被告就为该处办理房屋建设工程消防设计备案问题困扰，由于原告一直未能提供办理该消防设计备案所需的必备文件，致使被告面对消防管理部门每年多次检查惴惴不安，无法安心正常经营。2012年6月应消防部门要求在1、2层之间安装了2个防火卷帘，按其要求，必须保证该防火卷帘关闭，致使1、2层之间无法通连，被告租赁该房屋的目的无法实现。2013年年后，被告多次找原告协商终止租赁协议无果，于2013年6月30日（第三年缴纳房屋租金前）将房屋出空并欲将钥匙交予原告，但原告一直拒绝接收。由于原告的原因导致被告无法正常使用房屋，同时被告对该房屋投入巨额装璜资金，损失惨重。现反诉要求判令：1、解除双方2011年6月19日所签订的房屋租赁协议；2、反诉被告赔偿反诉原告损失65万元；3、反诉被告承担诉讼费用。
原告（反诉被告）周芹针对反诉辩称，1、反诉被告认为反诉原告所提出的要求解除双方2011年6月19日所订立的房屋租赁合同没有事实和法律依据。该请求不具有合同约定的以及法律规定的解除合同的条件，反诉原告以消防没有正常通过为由要求解除合同，结合双方所订立的房屋租赁协议第七条的第三点、八点条款的约定，涉及到改造的1、2楼至3楼的消防通道以及相关其开业前的消防手续均应当由反诉原告承担的义务，并非是反诉被告应当承担的义务。因此，其反诉的理由不能成立；2、反诉原告要求反诉被告承担损失65万元不具有事实和法律依据。根据反诉内容以及相关损失的构成，可以看出反诉原告所谓65万元的损失是其为了履行双方所订立合同至2017年1月31日这个期间所作的经营前期的成本投入，并非是反诉被告违约给其造成的相关损失。因此，该主张同样不能成立；3、反诉被告与反诉原告订立合同时已将涉案的相关房屋以及经营酒店的相关消防手续予以办理，并且由消防部们出具相关同意开业的相关证明，反诉原告以消防没有通过为由要求解除合同理由不能成立。综上，被告的反诉请求不能成立，请求法院依法驳回被告反诉请求。鉴于被告方已经将涉案房屋关闭，并且将房屋里的物品进行了清场，钥匙没有向原告交付，双方之间对房屋的使用存在重大的分歧，被告不愿意继续租赁该房屋，房屋租赁关系继续履行已难以实现，为发挥租赁物本身的使用价值，防止因纠纷可能产生的扩大损失，从实际出发变更诉讼请求如下：1、解除原、被告双方于2011年6月19日所订立的房租租赁协议；2、被告于2013年11月31日前向原告交还涉案的租赁物；3、被告向原告支付租金及相关损失共计192.63万元（构成：①从2013年7月1日起到2013年11月31日止按第三年的租金标准，即年租金193.60万元计算，被告应支付的租金为80.3万元，12月1日后的如发生另案主张；②大堂拆除的装璜损失50万元；③违约金按照6年半租期平均租金额为基数计算，20%的违约金为42万元；④租前1个月赠送装修期对应租金损失15万元；⑤被告延期交款按照同期银行贷款利率计算利息5万元）4、承担本案诉讼费用。
经审理查明，2011年6月19日原告周芹（甲方）与被告程晓红（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定甲方将其从房屋所有人郭仙芬、王玉处租赁的房屋中的部分（市区通灌路140号新国旅大酒店一楼三间门面和二楼整层，约1300平方米，不含后面电梯间）转租给乙方使用。并约定：“二、租期自2011年6月30日至2017年1月31日止，租金每年结算一次，第一年租金在签订合同之日起三日内付清，第二年租金在下年承租日期之前一个月将租金交清。付款方式：现金或转账。三、甲方出租房屋的各种税费（如房产税、营业税、房屋租赁费等）均由乙方负责。第一年租期自2011年6月30日至2012年6月30日，年租金为160万元人民币，实收145万元（减免1个月装修时间，实收11个月）；第二年起在上一年基础上租金每年递增10%，第二年租期自2012年6月30日至2013年6月30日，年租金为176万元人民币；第三年租期自2013年6月30日至2014年6月30日，年租金193.60万元人民币；第四年租期自2014年6月30日至2015年6月30日，年租金为212.96万元人民币；第六年租期自2016年6月30日至2017年1月31日，年租金为257.6816万元，实收150.3142万元（实收7个月）。四、甲方2011年6月30日至2011年7月31日赠送给乙方作为装修时间，装修时间内甲方不收取乙方租金。因装修所发生的水电及其他费用均有乙方承担。七、房屋租赁期间乙方保证并承担下列责任：3、改造后一、二楼至三楼的消防通道要符合消防要求，并保证其畅通；8、乙方负责租赁房屋的经营手续办理（如开业前的消防手续等），并承担因经营产生的所有相关费用（含行政收费）。九、违约责任：1、任何一方不得无故单方终止合同，甲乙双方任何一方违约并由此造成合同终止的，必须赔偿对方因此造成的损失，并另支付当年租金总额的20%。如乙方单方终止合同，还应再补偿甲方原宾馆大堂拆除所造成的损失费50万元人民币，同时将甲方赠送给乙方装修时间的对应租金一并赔偿给甲方；2、乙方必须按时交纳租金，如未按约定时间交纳，甲方有权终止合同，并追讨由此造成的损失。”合同还就其他事项作了约定。
协议签订后，原告依约交付了房屋，被告装修后经营劲霸男装，并交纳了前两年的房租。协议履行至2013年2月，被告多次找原告及其丈夫虞树海要求降低租金或终止协议。2013年5月6日，原告曾发给被告一条短信，内容为：“176万现金加20万面值劲霸卡，后面可不递增，适当再优惠点，要不然一百万交来她撤出这是虞树海发给我的”。被告回复：“周总，烦恼（应为麻烦）您和虞总再说”。2013年6月3日，被告发短信给原告丈夫虞树海：“虞总，您好。打扰了，从英国回来了？明天约个时间好吗？关于这个店的事大家再协商一下可以吗？”因双方未能就相关事项达成一致意见，原告于2013年6月25日诉至本院，向被告讨要第三年租金。
2013年6月28日，被告店铺开始搬出，并于当日发短信通知原告，内容为：“虞总：抱歉中午打扰您。今天下午店铺开始陆续搬出来，今年的租期为本月30日，我们前阵子为了这个店也进行了数次商谈，您能理解同意我对外转租而且后几年租金也做（应为作）了一小步调整我非常感谢，但是现在的周边行情目前只能租到120万／年和您的限定金额176万相差太大，所以迟迟没有转租成功，而我经营压力一直太大再也无力继续承租，老同学，店铺30号准时退回给您，恳请多多体谅。”直至2013年7月1日、2013年7月4日，被告多次短信通知原告要求交钥匙，原告一直未予回复。
上述事实有原、被告当庭陈述及原告举证的其与郭仙芬、王玉及被告签订的房屋租赁协议各一份、王玉关于同意房屋转租的答复一份、被告提供的与原告及其丈夫的信息及通讯记录、对被告与原告及其丈夫互发的部分短信内容进行证据保全的（2013）连云证民内字第3835号公证书一份在案为证。
案件审理过程中，应原告申请，本院依法对被告程晓红所有的位于连云港市连云区墟沟镇栖霞路南水电巷西栖霞苑营业房二层59号房产及苏G×××××小型轿车一辆予以查封，并对原告提供的担保物同时予以查封。
诉讼过程中，本院曾主持调解，希望双方先行就房屋进行交接，因意见分歧较大，未能达成一致意见。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告关于因原告一直未能提供办理该房屋消防设计备案所需的必备文件，致使被告面对消防管理部门每年多次检查，无法安心正常经营，以及应消防部门要求在1、2层之间安装了2个防火卷帘，致使1、2层之间无法通连，被告租赁该房屋的目的无法实现的辩解，与合同中关于消防通道改造及消防手续办理的相关约定不符，无事实及法律依据，该理由本院不予采纳，其据此反诉要求原告（反诉被告）赔偿损失65万元的反诉请求不能成立。但其关于要求解除租赁协议的反诉请求，因原告已变更诉讼请求为解除租赁合同，故双方就此已无争议，本院予以支持。被告在合同履行过程中，以房屋租金过高难以承受为由向原告提出要求变更或解除协议，虽经多次协商，但双方未能就此达成一致意见，故该协议仍具有法律效力。被告现明确表示不再履行合同，系单方违约，应承担违约责任。原告关于要求被告按约定的第三年租金标准（年租金193.60万元）给付从2013年7月1日起相应租金及大堂装璜损失50万元、赠送装修期对应租金损失15万元的诉讼请求本院予以支持，但租金应计算至本判决确定的交还房屋之日，因原告主张至2013年11月31日，故最多不超过该日；关于原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，合法有据，但其主张按总合同期内年平均租金为基数进行计算不当，按合同约定，应按当年租金总额即第三年租金193.60万元为计算基数，共计38.72万元（193.60万元×20%）；关于逾期交纳租金的利息应从2013年7月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）周芹与被告（反诉原告）程晓红于2011年6月19日签订的《房屋租赁协议》。
二、被告（反诉原告）程晓红于本判决生效之日起十日内将位于连云港市新浦区通灌路140号新国旅大酒店一楼三间门面和二楼整层（约1300平方米，不含后面电梯间）房屋交还原告（反诉被告）周芹。
三、被告（反诉原告）程晓红于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）周芹房屋租金（从2013年7月1日起至本判决生效之日止，按年租金193.60万元计算，最多计至2013年11月31日）及相应利息（从2013年7月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，最多计至2013年11月31日）。
四、被告（反诉原告）程晓红于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）周芹大堂装璜损失50万元、赠送
装修期对应租金损失15万元，共计65万元。
五、被告（反诉原告）程晓红于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）周芹违约金38.72万元。
六、驳回原告（反诉被告）周芹的其他诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）程晓红的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22220元、保全费5000元，合计27220元（原告已预交），反诉费5150元（被告已预交），由被告程晓红负担，原告已预交部分于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费27370元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。
依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 卜玉霞
人民陪审员 王永红
人民陪审员 唐步萍
二〇一三年十一月七日
书 记 员 韦 玲
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。