湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湘高法民二初字第35号
原告华融湘江银行股份有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路一段828号杰座大厦。
法定代表人刘永生，该公司董事长。
委托代理人胡红梅。
被告河北联邦伟业房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区裕华西路232号。
法定代表人李生，该公司董事长。
被告李生。
被告尹文佳，系李生之妻。
原告华融湘江银行股份有限公司（以下简称湘江银行）诉被告河北联邦伟业房地产开发集团有限公司（由石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司于2014年2月20日更名而来，以下均简称联邦伟业房地产公司）、李生、尹文佳金融借款合同纠纷一案，于2014年10月16日向本院提起诉讼。本院于2014年10月17日受理后，依法组成合议庭，并于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告湘江银行的委托代理人胡红梅到庭参加了诉讼，被告联邦伟业房地产公司、李生、尹文佳经依法传唤，无正当理由没有到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告湘江银行诉称：2013年10月31日，中粮信托有限责任公司（以下简称中粮信托公司）与联邦伟业房地产公司签订一份《借款合同》，约定联邦伟业房地产公司向中粮信托公司借款开发建设祥云国际第一期第二阶段住宅和公寓项目，并用自有的国有建设用地使用权及在建工程作抵押，李生和尹文佳承诺对联邦伟业房地产公司的该借款的本息承担连带保证责任。合同签订后，中粮信托公司于2013年12月5日向联邦伟业房地产公司发放了项目贷款3亿元。但联邦伟业房地产公司于2014年8月即违反《借款合同》的约定，未经债权人同意擅自销售抵押物。
2014年10月15日，中粮信托公司与湘江银行签订《债权转让合同》，约定中粮信托公司将其与联邦伟业房地产公司签订的上述《借款合同》项下的所有权利和义务，包括但不限于抵押权等相关的所有从权利，转让给湘江银行。
湘江银行认为，其与中粮信托公司签订的《债权转让合同》及中粮信托公司与联邦伟业房地产公司、李生、尹文佳签订的《借款合同》、《抵押合同》及《保证协议》等合法有效。湘江银行和中粮信托公司已依约履行了合同义务，而联邦伟业房地产公司、李生、尹文佳没有依约履行相关义务并出现严重的违约行为。为维护债权人合法权益，保障信贷资产的安全，根据合同法及相关法律、法规之规定，特提起本案诉讼。请求判令：1、解除中粮信托公司与联邦伟业房地产公司所签《借款合同》；2、联邦伟业房地产公司归还湘江银行借款本金3亿元，利息150万元（该利息截至2014年10月15日，此后至还清之日止的利息和罚息等按《借款合同》的约定另行计算）；3、李生和尹文佳对以上借款本息承担连带保证责任；4、湘江银行享有借款抵押物的优先受偿权；5、联邦伟业房地产公司、李生和尹文佳承担本案的诉讼费用和其他实现债权的费用。
被告联邦伟业房地产公司、李生和尹文佳均未进行答辩。
原告湘江银行为了支持其诉讼请求，向本院提交了下列五组证据：
1、中粮信托公司与联邦伟业房地产公司于2013年10月31日签订的2013中粮单字第105号－3《借款合同》及借款凭证，拟证明中粮信托公司与联邦伟业房地产公司之间存在借款关系，且中粮信托公司按照约定向联邦伟业房地产公司发放了3亿元贷款；
2、中粮信托公司与联邦伟业房地产公司于2013年10月31日签订的2013中粮单字第105号－4（1）及2013中粮单字第105号－4（2）－1、2、3、4、5、6、7、8共九份《单一资金信托抵押合同》，石家庄市国土资源局于2013年11月12日填发的石市他项（2013）第309号、第310号他项权利证明书，以及石家庄房屋登记交易中心于2013年11月6日填发的石房预告他字第ZJ009005389、ZJ009005390、ZJ009005391、ZJ009005392、ZJ009005393、ZJ009005394、ZJ009005395、ZJ009005397号他项权利证明书，拟证明联邦伟业房地产公司用其名下的国有建设用地使用权和在建工程为本案债务提供抵押担保，并办理了相关他项权利登记手续；
3、中粮信托公司与李生、尹文佳于2013年10月31日签订的2013中粮单字第105号－5《保证协议》，拟证明李生和尹文�夫妻两人自愿为联邦伟业房地产公司的本案债务提供连带保证责任；
4、中粮信托公司与湘江银行于2014年10月15日签订的HRZL－2014－LBWY号《债权转让合同》，中粮信托公司向联邦伟业房地产公司、李生和尹文佳出具的《债权转让通知书》，以及联邦伟业房地产公司于2014年10月20日签收《债权转让通知书》的回执，拟证明中粮信托公司将涉案债权已经转让给了湘江银行，并通知了联邦伟业房地产公司、李生和尹文佳，湘江银行依法获得了涉案主债权及其从权利；
5、联邦伟业房地产公司与郝景亮于2014年8月14日签订的《商品房买卖合同》，拟证明联邦伟业房地产公司未经中粮信托公司同意，违反合同约定，擅自出售涉案债权的抵押财产。
被告联邦伟业房地产公司、李生和尹文佳未向本院提交证据。
本案开庭审理时，被告联邦伟业房地产公司、李生和尹文佳均没有到庭参加诉讼，亦未对湘江银行提交的五组证据发表质证意见。经法庭逐一核对，湘江银行提交的证据1、2、3、4均与原件一致；证据5只有拍照后的彩色打印件，没有原件。
本院的认证意见为：关于证据1、2、3、4，虽然联邦伟业房地产公司、李生和尹文佳自动放弃自己的法定诉讼权利，均未对湘江银行提交的该四组证据进行质证，但经法庭逐一核对，其均与原件一致，其真实性可以确定；同时，该四组证据符合民事诉讼证据的相关规定，均具有民事诉讼证据法上的合法性；此外，湘江银行提交的该四组证据均与本案的事实具有相应的关联性。据此，对湘江银行提交的该四组证据，均依法予以采信。关于证据5，虽然湘江银行既没有提交该《商品房买卖合同》的原件，也没有得到郝景亮本人的认可，但该合同系拍照件，其上面所加盖的联邦伟业房地产公司的合同专用章清�可见，联邦伟业房地产公司的法定代表人李生的私章亦清晰可见，且与涉案借款合同、抵押合同上的印章一致；同时联邦伟业房地产公司于2014年10月21日收到该买卖合同的复印件后，至今亦未对此提出异议，因此，可以认定其真实性；此外因其具有民事诉讼证据法上的合法性，并与本案事实存在一定的关联性，故依法予以采信。
本院经审理查明，2013年10月31日，中粮信托公司与联邦伟业房地产公司签订编号为2013中粮单字第105号－3的《借款合同》，约定：1、借款金额及用途。联邦伟业房地产公司向中粮信托公司借款3亿元，用于祥云国际项目一期住宅第二阶段住宅和公寓的后续开发建设；2、借款期限。共24个月，自2013年10月31日至2015年10月31日；3、贷款利率。固定年利率13%，日利率以年利率按每年360日进行折算；4、利息的支付和结算方式。贷款发放后3个工作日内支付利息1650万元（3亿元×5.5%），贷款期满12个月后3个工作日内支付利息1072.5万元（2.1亿元×5.5%÷2＋1.8亿元×5.5%÷2），其余利息按季收，结息日为每自然季度末月的20日，该其余利息的利率标准为年7.5%，逾期还款的按约定利率上浮50%的标准收取罚息，逾期还息（含罚息）的按罚息利率标准及约定的结息方式收取复利，本合同签订后第一笔贷款发放之前，遇中国人民银行调整利率的，继续执行本合同约定利率；5、发放贷款的条件。中粮信托公司收到了湘江银行株洲分行的《信托划款指令》，联邦伟业房地产公司已按照有关法律规定，办妥与本合同项下贷款有关的批准、登记、交付及其他法定手续等；6、还本方式。自贷款发放之日起满12个月之日，还初始贷款本金的30%，满18个月之日，再还初始贷款本金的10%，贷款到期日还初始贷款本金剩余的60%；7、担保方式。本借款以联邦伟业房地产公司所有两宗土地使用权及在建工程作为抵押，具体以九份《单一资金信托抵押合同》约定为准，以及自然人李生和尹文佳提供连带责任保证担保，具体以《保证协议》约定为准；8违约责任。联邦伟业房地产公司如违反本合同及《单一资金信托抵押合同》项下的任一条款约定等，中粮信托公司有权单方面宣布本合同项下借款立即提前到期，并有权要求联邦伟业房地产公司立即偿还所有已支付贷款、应付利息及其他有关费用。
2013年10月31日，中粮信托公司与联邦伟业房地产公司签订九份编号分别为2013中粮单字第105号－4（1）及2013中粮单字第105号－4（2）－1、2、3、4、5、6、7、8的《单一资金信托抵押合同》，约定：1、联邦伟业房地产公司分别用其名下的桥东国用（2010）第00146号（使用权面积75070.3平方米，抵押面积40878.73平方米）、桥东国用（2010）第00147号（使用权面积80065.3平方米，抵押面积53535.64平方米）权证项下相应面积的国有建设用地使用权，以及石预告西字第ZJ490001186号（登记面积90253.78平方米）、石预告西字第ZJ490001187号（登记面积77965.9平方米）、石预告西字第ZJ490001185号（登记面积34007.24平方米）、石预告西字第ZJ490001184号（登记面积30538.49平方米）、石预告西字第ZJ490001183号（登记面积5730.72平方米）、石预告西字第ZJ490001182号（登记面积2725.69平方米）、石预告西字第ZJ490001181号（登记面积3815.27平方米）、石预告西字第ZJ490001180号（登记面积2290.22平方米）权证项下的相应在建工程，为中粮信托公司享有的2013中粮单字第105号－3《借款合同》项下的债权提供抵押担保，该抵押物坐落于河北省石家庄市桥西区中华南大街516号祥云国际商住区；2、在中粮信托公司的债权实现前，抵押物上新增建筑物的，联邦伟业房地产公司同意将该新增建筑物增加为担保主债权的抵押物；3、抵押财产所担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和损害赔偿金及实现主债权和抵押权的费用；4、抵押期间为抵押合同生效之日起，至主合同项下全部义务完全履行完毕之日止；5、抵押权存续期间，未经中粮信托公司书面同意，联邦伟业房地产公司不得以出租、出售（预售）、交换、赠与、再抵押等方式擅自转让、处置抵押财产或在抵押财产上设置任何第三方权利限制，否则，视为联邦伟业房地产公司违约。此后，中粮信托公司取得了上述九份《单一资金信托抵押合同》项下的抵押物的抵押登记权利证书，即石家庄房屋登记交易中心于2013年11月6日填发的石房预告他字第ZJ009005389号、石房预告他字第ZJ009005390号、石房预告他字第ZJ009005391号、石房预告他字第ZJ009005392号、石房预告他字第ZJ009005393号、石房预告他字第ZJ009005394号、石房预告他字第ZJ009005395号、石房预告他字第ZJ009005397号，以及石家庄市国土资源局于2013年11月12日填发的石市他项（2013）第309号、石市他项（2013）第310号共十份他项权利证明书。
2013年10月31日，中粮信托公司与李生、尹文佳签订编号为2013中粮单字第105号－5的《保证协议》，约定：1、李生和尹文佳自愿为中粮信托公司享有的2013中粮单字第105号－3《借款合同》项下的债权及其实现该债权的费用，提供连带责任保证；2、保证期间为主债务履行期限届满之日起两年；3、当联邦伟业房地产公司未按《借款合同》约定履行债务时，无论中粮信托公司对该《借款合同》项下的债权是否拥有其他担保，中粮信托公司均有权同时直接要求李生和尹文佳共同或单独在其保证范围内承担保证责任。
上述合同签订后，中粮信托公司于2013年12月5日向联邦伟业房地产公司发放贷款3亿元。联邦伟业房地产公司按照双方约定已于2013年12月9日向中粮信托公司支付了第一笔利息1650万元；此外，还按双方约定向中粮信托公司支付了自2013年12月5日起至2014年9月20日止的利息。
2014年8月14日，联邦伟业房地产公司与郝景亮签订一份《商品房买卖合同》，约定：1、联邦伟业房地产公司将其位于河北省石家庄市桥西区中华南大街516号祥云国际商住区的一套建筑面积为91.75平方米的写字楼出售给郝景亮；2、每平方米单价为9620元，总金额为882635元；3、郝景亮于2014年8月14日支付首付款442635元，按揭贷款44万元；4、联邦伟业房地产公司于2014年10月30日前将经验收合格的房屋交付郝景亮使用。
2014年10月15日，湘江银行与中粮信托公司签订的编号为HRZL－2014－LBWY的《债权转让合同》约定，自2014年10月15日起，中粮信托公司将其对联邦�业房地产公司享有的2013中粮单字第105号－3《借款合同》项下的尚未实现的全部信托贷款债权及一切担保从权利转让给湘江银行。2014年10月20日，中粮信托公司分别致联邦伟业房地产公司及李生和尹文佳的《债权转让通知书》称，中粮信托公司已将2013中粮单字第105号－3《借款合同》项下对联邦伟业房地产公司的尚未实现的债权及其担保权自2014年10月15日转让给湘江银行，湘江银行自该转让日起有权向联邦伟业房地产公司、李生、尹文佳主张该合同项下尚未实现的债权和担保权。联邦伟业房地产公司资金运营部的专员王俊燕，于当天签收了该两份通知书。
自2014年9月21日起至2014年12月21日止，联邦伟业房地产公司未再向中粮信托公司或湘江银行支付过涉案债务的本金和利息。
本院受理本案后，已于2014年10月21日向联邦伟业房地产公司、李生、尹文佳送达了湘江银行提�的起诉状副本及《借款合同》、《借据》、《单一资金信托抵押合同》、《保证协议》、《债权转让合同》、《商品房买卖合同》等证据的复印件。
本院认为，中粮信托公司分别与联邦伟业房地产公司、李生、尹文佳签订的《借款合同》、《单一资金信托抵押合同》及《保证协议》，以及湘江银行与中粮信托公司签订的《债权转让合同》，均系相关当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。中粮信托公司于2014年10月20日将涉案债权及其担保权转让情况通知联邦伟业房地产公司、李生、尹文佳后，湘江银行即自2014年10月15日起取得涉案债权及其担保权等相关权利，联邦伟业房地产公司、李生、尹文佳应当按照原与中粮信托公司的约定，向湘江银行履行尚未履行完毕的义务。
中粮信托公司按照《借款合同》的约定，于2013年12月5日向联邦伟业房地产公司发放3亿元贷款后，联邦伟业房地产公司理应按该合同及《单一资金信托抵押合同》的约定履行如下义务：1、未经中粮信托公司的同意，不得处置涉案抵押物；2、于2014年12月4日偿还借款本金的30%即9000万元；3、于2014年12月9日支付约定贷款余额的利息1072.5万元；4、于2014年12月20日向湘江银行支付2014年度第四自然季度的利息568.75万元（3亿元×7.5%÷360天×91天）。由于联邦伟业房地产公司在未得到中粮信托公司同意的情况下，已于2014年8月14日将涉案抵押物的一部分出售给郝景亮，而且在2014年9月20日后既未还本也未付息，联邦伟业房地产公司的该行为已经构成违约，按照《借款合同》的约定，湘江银行作为涉案债权的受让人根据该合同的约定有权解除《借款合同》，并要求联邦伟业房地产公司提前偿还贷款本金并支付相应的利息。鉴于联邦伟业房地产公司支付的第一笔利息1650万元的期间届满日为2014年12月4日，故以该日期为涉案《借款合同》的解除日期。据此，联邦伟业房地产公司应于2014年12月5日偿还湘江银行借款本金3亿元，并支付自2014年9月21日起至2014年12月4日止的利息468.75万元（3亿元×7.5%÷360天×75天）。因联邦伟业房地产公司未在2014年12月5日偿还3亿元借款本金及支付468.75万元利息，联邦伟业房地产公司应当按照约定的年利率13%上浮50%即年利率19.5%的标准自2014年12月5日起对尚未偿还的3亿元借款本金支付罚息，并按该标准对尚未支付的468.75万元利息支付复利，直至该本金及利息付清之日止。在此期间，不再对罚息按季度结算后，再计算复利；同时，《借款合同》原约定的联邦伟业房地产公司应于涉案贷款期满12个月即2014年12月4日后3个工作日内预先支付的1072.5万元�息亦不再支付。对湘江银行请求解除涉案《借款合同》的诉讼请求，依法予以支持；对其请求联邦伟业房地产公司归还借款本金3亿元的诉讼请求，依法予以支持；对其请求联邦伟业房地产公司支付利息、罚息和复利的诉讼请求，在前述标准范围之内的，依法予以支持，超出部分，依法不予支持。
中粮信托公司在向联邦伟业房地产公司发放涉案贷款前，已与联邦伟业房地产公司签订了九份《单一资金信托抵押合同》，并据此向有关国家机关申请获得十份他项权利证明书，故其在涉案债权的限度内依法获得了对该十份他项权利证明书项下的抵押物的抵押权。现因联邦伟业房地产公司不能如期清偿债务，湘江银行请求解除《借款合同》并要求联邦伟业房地产公司偿还本金并支付利息、罚息后，依法对该十份他项权利证明书项下的抵押物，在所请求的债权本金及上述本院所支持的利息、罚息、复利限度内，享有优先受偿权。湘江银行提出的其对涉案抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。
因李生、尹文佳与中粮信托公司签订了《保证协议》，愿意对联邦伟业房地产公司的本案债务承担不受其他担保而影响其顺序的连带保证责任，故李生、尹文佳应当按照约定对联邦伟业房地产公司的本案债务承担连带保证责任。李生、尹文佳在实际承担保证责任后，有权向联邦伟业房地产公司追偿。湘江银行要求李生、尹文佳对联邦伟业房地产公司的本案债务承担连带保证责任的请求成立，依法应予支持。
综上所述，湘江银行的诉讼请求部分成立，对其成立部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、解除华融湘江银行股份有限公司已享有出借人全部权益的中粮信托有限责任公司与河北联邦伟业房地产开发集团有限公司于2013年10月31日签订的编号为2013中粮单字第105号－3的《借款合同》；
二、河北联邦伟业房地产开发集团有限公司在本判决生效后十五日内向华融湘江银行股份有限公司偿还借款本金3亿元、截止2014年12月4日止的利息468.75万元，两项合计30468.75万元，以及该借款本金及利息的罚息和复利（该借款本金及利息的罚息和复利金额为：以30468.75万元为基数，自2014年12月5日起至该款项全部付清之日止，按年利�19.5%的标准计算确定）；
三、华融湘江银行股份有限公司在本判决主文第二项所确认的债权范围内对石房预告他字第ZJ009005389号、石房预告他字第ZJ009005390号、石房预告他字第ZJ009005391号、石房预告他字第ZJ009005392号、石房预告他字第ZJ009005393号、石房预告他字第ZJ009005394号、石房预告他字第ZJ009005395号、石房预告他字第ZJ009005397号，以及石市他项（2013）第309号、石市他项（2013）第310号共十份他项权利证明书项下的抵押物享有优先受偿权；
四、李生、尹文佳对本判决主文第二项所确认的华融湘江银行股份有限公司的债权承担连带清偿责任。李生、尹文佳在实际承担连带清偿责任后，有权向河北联邦伟业房地产开发集团有限公司追偿；
五、驳回华融湘江银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1549300元，财产保全费5000元，合计1554300元，由河北联邦伟业房地产开发集团有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 付海燕
代理审判员 朱湘归
代理审判员 贾小弟
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 罗 荇
附：相关法律规定
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当�知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有�定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十六条保证的方式有：
（一）一般保证；
（二）连带责任保证。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义�的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。