上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终931号
上诉人（原审原告、反诉被告）：升逸豪住宅工业（上海）有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇贵泾路28号3幢。
法定代表人:赵振中，总经理。
委托诉讼代理人:吕晋，上海光明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海春晓置业有限公司，住所地浦东新区创新中路269号2层201室。
法定代表人:王淑娟，总经理。
委托诉讼代理人:毛石兰，上海高宏律师事务所律师。
上诉人升逸豪住宅工业（上海）有限公司因与被上诉人上海春晓置业有限公司租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三(民)初字第3398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人升逸豪住宅工业（上海）有限公司的委托诉讼代理人吕晋，被上诉人上海春晓置业有限公司的委托诉讼代理人毛石兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
升逸豪住宅工业（上海）有限公司（以下简称“升逸公司”）上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五、六、七、九项，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人除要求变更水电户名之外的一审其他反诉请求。事实和理由：1、上诉人不但具有合同约定的解除权，还具有法定解除权。首先，无论是根据上诉人提交的律师函、照片、维修门卫登记单等证据，还是根据一审法院的现场勘验情况，本案租赁房屋均属于不能正常使用的房屋，且被上诉人怠于履行对厂房的维修义务；其次，2015年下半年双方沟通的焦点是围绕着付租金和解决问题谁先谁后的问题，被上诉人要求先付租金后解决问题，并不是说没有问题；再者，被上诉人违法圈占公用绿化带出租给上诉人，被上诉人的圈地行为导致上诉人在该区域搭建的样板房面临被拆除的后果，其行为已经导致上诉人合同目的无法实现；最后，被上诉人将房屋权证中原本包含的厂房空地又二次出租给上诉人，违背诚信原则，合同订立时即显失公平。2、一审法院对于租赁合同的解除时间认定有误，被上诉人并不具有合同解除权，不应以其提出反诉时间为合同解除时间，而是应以上诉人解除合同的时间为准。退一步说，2015年10月16日被上诉人即已封厂，上诉人对该节事实亦提供了报警单作为依据，从合同实际履行来说，该日为上诉人占有租赁物的截止时间，以该日作为合同解除日更为合理。3、一审法院认定的违约金起算时点存在错误，双方均确认租金自2015年3月1日开始延付，一审法院却将违约金起算时间认定为2015年2月8日。4、一审法院认定上诉人应当支付水电费并无计算依据。5、上诉人的扩建是征得被上诉人同意的，扩建时被上诉人的负责人亦在现场，并参与了现场指挥，故上诉人的扩建损失系被上诉人的行为导致的，其应当承担赔偿责任。6、一审法院存在超审限、未履行释明职责及不当查封等程序违法行为。
上海春晓置业有限公司（以下简称“春晓公司”）辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
升逸公司向一审法院起诉请求：1、解除升逸公司、春晓公司的厂房租赁合同；2、春晓公司返回升逸公司租赁保证金200,000元（人民币，下同）；3、春晓公司返回升逸公司支付厂区空地租金65,766.82元；4、春晓公司返回升逸公司已付厂房租金的58.1%，即505,954元；5、春晓公司向升逸公司支付厂房维修费用、拆建费用65,886.66元；6、春晓公司赔偿升逸公司剩余租赁期内装修（铺设水泥路面、绿化等）残值损失103,298.75元；7、春晓公司赔偿升逸公司剩余租赁期内新建（办公楼、宿舍）损失437,597.07元；8、春晓公司返还升逸公司被非法扣押的生产物资；9、春晓公司赔偿升逸公司剩余租赁期内搭建储藏室及大棚的残值损失102,044.98元；10、春晓公司赔偿升逸公司剩余租赁期限内搭建门卫室的新建造价费损失16,548.47元；11、春晓公司赔偿升逸公司被非法扣押生产物资期间的损失37,142元；12、春晓公司支付审价费30,000元，测绘费4,083元。庭审中，升逸公司变更第一项诉请为：确认升逸公司、春晓公司之间的合同于2015年10月16日解除。
春晓公司则提起反诉请求：1、立即终止升逸公司、春晓公司于2013年5月23日签订的厂房租赁合同；2、升逸公司立即向春晓公司支付租金561,964元（暂算至2016年2月28日，月租金为66,660元，按年租金800,000元算至升逸公司迁出之日止）；3、升逸公司向春晓公司支付违约金999,990元（2015年2月1日至2015年11月30日，请求计算至付清租金之日止，按月租金66,660元的每日百分之五计算）；4、升逸公司立即迁出上海市金山区XX镇XX路XX号；5、判令升逸公司恢复原状，按交接日原样；6、升逸公司向春晓公司支付垫付的电费118,271.98元，及水费13,920.50元，合计132,192.48元，算至2016年7月31日，要求算至迁出之日止，并且要求升逸公司将水电户名变更至春晓公司名下；7、本案反诉诉讼费及保全费用由升逸公司承担。
一审法院认定事实：2013年5月23日，升逸公司、春晓公司签订《厂房租赁合同》，约定：升逸公司承租春晓公司坐落于上海市金山区XX镇XX路XX号厂房，厂房建筑面积3,392.14平方米（按产证面积为准），春晓公司须安排升逸公司对厂房进行查验，移交，交房日期移交日为起始日。交房前升逸公司必须交纳第一周期租金后才交房。租赁期限为2013年9月1日至2018年8月31日止。免租期三个月（2013年6月1日-2013年8月31日）期间升逸公司只需承担水、电、煤气、物业管理费、通讯费、保险费、卫生费等费用，无需承担房屋租金。合同的租赁保证金为200,000元，厂房租金为每年550,000元，厂区空地面积为250,000元（后大写人民币二十五万元）。该厂房租金2年内不变，第三年起，每2年上浮5%。租金实行先付后使用方式，升逸公司应在本合同签订日，向春晓公司一次性支付六个月厂房租赁费275,000元和六个月的厂区空地租赁费125,000元及保证金200,000元，合计600,000元。租赁关系终止时，春晓公司收取的厂房租赁保证金除用于抵充合同约定的由升逸公司承担的费用外，剩余部分无息归还升逸公司。升逸公司应承担租赁期内发生的水、电、煤气、物业管理费、通讯费、保险费、卫生费等费用，并按单据如期缴纳，在缴款三天内将交款发票复印件传真给春晓公司。租金六个月一付，在每个周期提前一个月的前七天内向春晓公司一次性支付一个周期的租金。逾期支付的每逾期一日则升逸公司需按月租金的5%支付违约金。逾期一个月，本合同自行终止。春晓公司收回厂房，升逸公司无条件搬离，所发生的一切损失由升逸公司承担全部责任。租赁期间，春晓公司应做好厂房自然损坏的维修，因升逸公司管理使用不善造成厂房损坏则由升逸公司承担责任并负责维修赔偿。升逸公司不得随意破坏厂房，如需改变厂房的内部结构或设置对厂房结构影响的设备，需征得春晓公司书面同意后，方能进行。原则上不许增建建筑物。如在承租期内升逸公司自行出资增建办公用房，必须征得春晓公司书面同意。合同期限届满或者合同履行期内提前解除，升逸公司在租赁期间的装潢、出资添置的设施、增建的建筑物等处理，由升逸公司在不损坏厂房结构的前提下自行拆除、搬迁；不能拆除、搬迁的，春晓公司同意不拆迁搬迁的，无偿归春晓公司所有、处置；升逸公司的拆迁、搬迁必须恢复双方交接日原样。升逸公司有下列情形之一的，春晓公司可以提前解除合同并收回厂房，因此造成春晓公司的损失，由升逸公司负责赔偿：1、未按时交纳厂房租金超过十五天的。春晓公司有下列情形之一的，升逸公司可提前解除合同并由春晓公司全额退回保证金：春晓公司提供的房屋不能正常使用的。租赁期间，除本合同第八条约定情形外，任何一方提出解除合同，需提前90天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。同日，双方签订补充协议，约定春晓公司因故欲单方面终止双方租赁合同时，春晓公司须支付升逸公司6个月租金作为经济损失赔偿金；春晓公司移交给升逸公司的厂房，升逸公司验收项目中不含隐蔽工程（如水电管、排污管等）在内，升逸公司在正常使用过程中，如隐蔽工程发生故障，春晓公司须在接到升逸公司通知后，2个工作日内派人修复该隐蔽工程，否则造成的损失由春晓公司承担。
又查明，涉案厂房有两张上海市房地产权证，共计建筑面积3,392.14平方米，土地面积14,986平方米。占地面积14.76平方米的八角亭和49.98平方米的公厕已经拆除另建，拆除费用升逸公司已经支付。2013年5月27日，升逸公司支付租金600,000元（包括保证金200,000元），2014年2月11日，升逸公司支付租金371,370元，2014年9月24日，升逸公司支付租金400,000元，2015年6月10日，升逸公司支付租金66,666元，共计1,438,036元。双方对于已支付的款项均予以确认，但升逸公司认为代付的电缆测试费15,000元、房租税金12,000元、高压房玻璃维修费1,630元也应算入支付的房租。春晓公司对此不予认可，但为减少讼累，同意在租金中予以抵扣。
另查明，2015年12月1日，上海市金山区亭林镇人民政府出具《责令限期拆除违法建筑事先告知书》，内容为春晓公司在XX镇XX路XX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《上海市城乡规划条例》第三十四条第一款第一项的规定，依据《上海市城市管理行政执法条例》第十一条第一款第八项和《上海市城乡规划条例》第五十八条的规定，本机关拟作出限期拆除的违法建筑决定，如春晓公司对上述内容有异议，可以于2015年12月4日16时前到金山区XX镇XX路XX号进行陈述或申辩。现该决定书已经生效。
2015年12月10日，一审法院赴涉案厂房制作勘验笔录，宗地号为89/1(3)厂房目前空置，升逸公司、春晓公司均认可厂房移交时地面平整，现状是有部分塌陷。89/1(6)存有升逸公司的生产物资，生产成品、半成品，目前该厂房未上锁。89/1(1)、(2)目前空置。89/1(4)现场未看到，升逸公司称该部位原为厕所，后被春晓公司拆除。89/1(5)原为六角亭门卫，后春晓公司同意拆除重建，升逸公司认为期满后归春晓公司，春晓公司认为拆除重建后归春晓公司。升逸公司表示在宗地号89/1中现有的宿舍、办公楼、仓库、厕所为其建造，春晓公司表示对现状认可，也非春晓公司建造，如果是升逸公司建造的，要求恢复原状。当日，升逸公司要求搬走厂区内所有物品，春晓公司申请财产保全，故未搬走。
审理中，升逸公司申请证人董某、杨某出庭作证，用以证明136号厂区内彩钢房是升逸公司拆除重建的，当时春晓公司的陆总也在场，升逸公司对该证据真实性认可；春晓公司认为发票是假的，情况说明做好后由两证人签字，真实性不认可。
审理中，升逸公司提供2013年10月9日的律师函，内容为入住后发现厂房车间出现地面塌陷，车间大门无法关闭，车间墙体和窗玻璃有破损，要求春晓公司派专人负责履行对厂房车间地面塌陷的维修整治义务，应彻底解决塌陷问题至能达到正常使用的目的，整修后应经委托人验收，如七日内未维修，将自行维修，维修所有费用由贵司承担。2015年8月24日，升逸公司发函春晓公司，要求春晓公司明确空地面积，在未得到数据前将暂停支付租金。2015年8月5日，春晓公司发函升逸公司，要求升逸公司将合同期内租金全部付清后，可对场地租金进行协商，但升逸公司回电称场地的事情不谈好，租金不付。2015年9月10日，春晓公司发终止协议给升逸公司，内容为因升逸公司严重违反厂房租赁第五条付款时间、方式，第4条、第4点逾期一个月（30天内不支付租金的）本合同自行终止，春晓公司收回厂房，升逸公司无条件搬离，所发生的一切损失由升逸公司承担全部责任。终止厂房租赁合同，全部撤离限期一个月，并必须全额付清房租欠款及升逸公司在生产过程中所发生的一切费用。升逸公司对于春晓公司的发函均已收到，春晓公司对于升逸公司的函件表示未收到，且没有邮寄回执。2015年10月20日，上海市公安局出具接报回执单，内容为涉案厂房被锁住，请民警过来处理。春晓公司表示无法证明升逸公司证明目的。
审理中，升逸公司委托上海市XX事务中心出具建设工程测量报告书，测量区域为金山区亭林镇亭枫公路以南、丰盛路以东（即围墙范围内）用地面积为17,123.3平方米（房地产证面积为14,986平方米）。
审理中，升逸公司申请造价费用评估，上海XX有限公司出具司法鉴定意见书，结论为办公楼造价514,533.94元；宿舍246,504.44元；仓库177,469.53元；门卫28,779.95元；合计967,287.86元。
一审法院认为，升逸公司、春晓公司双方签订的厂房租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。本案的争议焦点是合同的解除时间及合同解除后的后果处理。
关于合同解除时间，一审法院认为，按照合同约定，升逸公司可以解除合同的前提为春晓公司提供的房屋不能正常使用，在未经鉴定的情况下，仅凭肉眼无法进行辨认，升逸公司没有约定解除权且不存在法定解除的情形，故升逸公司均不具有解除权；升逸公司于2015年3月起迟付租金，按照合同约定，升逸公司迟延支付租金15日以上的，春晓公司可以解除合同，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。春晓公司于2015年11月24日提起反诉要求终止合同，升逸公司于当日收到，一审法院以此时间认定为解除合同日期。
关于合同解除的后果处理：1、租赁保证金，租赁保证金是为了保证租赁合同的正常履行，租赁合同解除后，应归还升逸公司。2、装饰装修及扩建发生的费用，关于装饰装修费用，现解除合同的原因在于升逸公司违约，在出租人不同意利用的情况下，承租人要求赔偿，一审法院不予支持。关于扩建费用，现升逸公司未提供证据证明春晓公司同意，未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人自行负担。3、租金，租赁合同对于租赁的面积明确以房产证为准，空地面积未作约定，现升逸公司诉请要求返还空地面积及已支付的租金于法无据，一审法院不予支持，现升逸公司、春晓公司双方均确认租金支付至2015年2月28日，在2015年3月1日至合同解除日止的租金应按照年租金800,000元支付，在此期间，升逸公司支付的66,666元应予以扣减。经计算，升逸公司应支付租金522,923.04元，合同解除后，升逸公司继续占有涉案厂房的，应当按照租金标准支付占有使用费。2015年12月10日，一审法院赴涉案厂房制作勘验笔录时，升逸公司已准备搬走厂房内生产物资，春晓公司提出对该些物资财产保全，故未搬走非升逸公司的主观意愿，占有使用费计算至该日为宜。经计算，升逸公司应支付占有使用费35,068.49元。4、违约金，合同约定违约金为每逾期一日按月租金的5%支付，经计算，该违约金金额超过年租金，且升逸公司主张违约金过高要求调整，故一审法院酌定违约金为年利率24%。5、水电费，升逸公司违约后，春晓公司应当采取适当措施防止损失的扩大，现春晓公司未通知升逸公司办理户名变更，对于合同解除后的水电费由春晓公司自行承担。故升逸公司应承担水费2,233.6元、电费28,007.36元。现升逸公司同意将户名变更至春晓公司名下，一审法院予以准许。6、恢复原状，基于亭林镇人民政府已经对办公楼、宿舍、仓库定性为违章建筑，故本案中不作处理。关于门卫和厕所，考虑到经济及实际功能，一审法院认为无需恢复原状，因承租时也存在，春晓公司也无需给予补偿。关于春晓公司庭审后提到的产证上115平方米序号为办公楼的恢复原状问题，在2015年12月10日现场勘验时及多次庭审中，春晓公司均未提供证据证明原始状态，一审法院难以支持。7、搬离。合同解除后，升逸公司应搬离并将涉案厂房归还春晓公司。
关于升逸公司诉请的厂房维修费用，如租赁物需要维修的，承租人即升逸公司可以要求春晓公司在合理期限内进行维修，如果春晓公司不予修理，可自行维修，现升逸公司未通知春晓公司即自行维修且维修费用依据不足，故一审法院不予支持。关于升逸公司诉请的返还被非法扣押的生产物资，及赔偿损失，现该些物资处于财产保全状态下，无需返还，赔偿损失于法无据，一审法院不予支持。关于审价费，由升逸公司先行垫付，根据责任承担，关于测绘费，由升逸公司自行委托，由升逸公司承担。
一审法院判决：一、确认升逸豪住宅工业（上海）有限公司与上海春晓置业有限公司签订的《厂房租赁合同》于2015年11月24日解除；二、上海春晓置业有限公司于判决生效之日起十日内返还升逸豪住宅工业（上海）有限公司租赁保证金200,000元；三、升逸豪住宅工业（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海春晓置业有限公司租金522,923.04元；四、升逸豪住宅工业（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海春晓置业有限公司占有使用费35,068.49元；五、升逸豪住宅工业（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海春晓置业有限公司违约金（以336,621.67元为基数，按年利率24%，自2015年2月8日计算至判决生效日止；以186,301.37元为基数，按年利率24%，自2015年8月8日计算至判决生效日止）;六、升逸豪住宅工业（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海春晓置业有限公司水费2,233.6元、电费28,007.36元；七、升逸豪住宅工业（上海）有限公司于判决生效之日起十日内迁出金山区XX路XX号厂房；八、升逸豪住宅工业（上海）有限公司于判决生效之日起十日内协助上海春晓置业有限公司办理金山区XX路XX号厂房的水电户名更名手续；九、驳回升逸豪住宅工业（上海）有限公司、上海春晓置业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费19,604元，财产保全费5,000元，司法审价费30,000元，合计54,604元，由升逸豪住宅工业（上海）有限公司承担47,641元，上海春晓置业有限公司承担6,963元；反诉案件受理费减半收取9,300元，财产保全费5,000元，合计14,300元，由上海春晓置业有限公司承担2,000元，升逸豪住宅工业（上海）有限公司承担12,300元，上海春晓置业有限公司、升逸豪住宅工业（上海）有限公司承担部分于判决生效之日起七日内缴纳一审法院。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就涉案厂房签订的租赁合同，应系双方当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律规定的情形，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于合同的解除问题，根据查明的事实，上诉人违反合同约定拖欠租金，被上诉人依约享有合同解除权，一审法院据此认定双方合同于2015年11月24日解除，于法有据，本院予以认同。上诉人虽辩称因涉案厂房不能正常使用而其享有合同解除权，但其提供的证据尚不足以证明涉案厂房无法正常使用，况且，上诉人于2015年8月发给被上诉人的函中表明暂停支付租金的理由是要求被上诉人明确空地面积，而非厂房无法正常使用，故本院对于上诉人的上述抗辩意见难以采纳。关于空地面积租金的返还问题，一则，双方租赁合同明确约定对于租赁面积以房产证为准，对于空地面积并未作约定；二则，被上诉人已经向上诉人交付了涉案厂房，本案亦无证据表明上诉人厂房交接时对于厂区空地的状况及面积提出过异议。由此，上诉人以被上诉人未交付空地面积为由主张退还部分租金显然难以成立，本院不予支持。关于扩建费用的承担问题，首先，上诉人并未提供证据证明其扩建行为征得了被上诉人的同意；其次，双方合同系因上诉人违约而解除，且按照合同约定，合同解除的情况下上诉人应当拆除增建的建筑物；再者，扩建的建筑物已经被政府部门认定为违法建筑并限期拆除，被上诉人并未因上诉人的扩建行为而获益。由此可见，上诉人要求被上诉人承担扩建损失，缺乏事实及法律依据，本院实难支持。至于本案的其他问题，一审法院已作详细阐述，本院基本予以认同，故不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币38,204元，由上诉人升逸豪住宅工业（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年四月十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……