新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）焉民初字第151号原告木合塔尔·库尔班，男，维吾尔族，1978年2月10日出生于新疆焉耆县，系焉耆县公安局民警。委托代理人马刚永，系新疆天通律师事务所律师。被告库尔勒浩源房地产开发有限责任公司。地址：库尔勒市交通东路环岛北侧*号。法定代表人徐忠卫，系该公司经理。委托代理人席伟涛，系新疆天雪律师事务所律师。第三人巴州荣润房地产开发有限责任公司。地址：库尔勒北山路恒居物流园1栋1层B区****号。法定代表人冷振荣，系该公司执行董事。委托代理人王孟伟，男，汉族，1957年8月6日出生于新疆尉犁县，系巴州荣润房地产开发有限责任公司经理。原告木合塔尔·库尔班诉被告库尔勒浩源房地产开发有限责任公司（以下简称浩源公司）、第三人巴州荣润房地产开发有限责任公司（以下简称荣润公司）定金合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理，依法由审判员马金山适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马刚永、被告浩源公司的委托代理人席伟涛、第三人荣润公司的委托代理人王孟伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告木合塔尔·库尔班诉称，2011年期间，被告浩源公司在焉耆县散发广告，向社会广泛邀约订购其开发的“浩源大厦”（位于焉耆镇和平路）商品房。根据广告的内容，原告订购被告浩源公司开发楼盘的1106号商品房，并向被告支付了预约定金20000元，被告向原告出具定金收据一份。但双方尚未签订《商品房买卖合同》时，被告不但将广告单中宣传的32层浩源大厦擅自变更为16层，还将该楼盘的开发权整体转让给了第三人荣润公司。由于被告变更该楼房主体结构，且被告浩源公司已不具备商品房销售主体资格，导致原、被告双方无法签订《商品房买卖合同》。为此，原告请求法院依法判令被告浩源公司双倍返还定金40000元。被告浩源公司辩称，我公司收取原告的预约定金20000元，并向原告出具收据，且我公司将原浩源大厦的开发权整体转让给第三人荣润公司是事实。但我公司向原告出具的定金收据上书写的“1106号”是双方订立合同的编号，而不是房号。虽然我公司将该楼盘的开发权转让给了荣润公司，但因我公司是将楼盘开发的全部权利和义务一并转让给荣润公司的，且荣润公司也愿意履行我公司与原告的预约，即与原告签订《商品房买卖合同》，且荣润公司向原告出售商品房的价格比我公司预约的还要低。其实我公司仍然可以与原告签订《商品房买卖合同》。因此，原告陈述因设计变更导致双方的《商品房买卖合同》无法签订与事实不符，被告也不存在违约行为。原告请求被告双倍返还定金无事实及法律依据，我公司请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人荣润公司述称，2012年9月，被告浩源公司将其原准备开发的浩源大厦转让给我公司开发，并与我公司签订《转让协议》是事实。在该转让协议中明确约定了双方的权利和义务。该开发楼盘的主体设计规划在我们双方签订转让协议以前已经设计完毕，我公司只是转手过来后按原设计规划开发的。当时转让时，被告浩源公司称焉耆公安局登记购房并已支付定金的干警有70户。2013年12月，我公司在取得《商品房预售许可证》后与焉耆县公安局登记购房的干警进行了沟通协商，其中有35名干警对我公司开发的商品房重新选定了楼层和房号，且在购房价格上我公司也明确表示给予优惠，但实际与我公司签订《商品房买卖合同》的干警只有13人。我公司完全是依据我公司和被告浩源公司所签订的《转让协议》办理相关事项。因此，本案原、被告之间的争议与我公司无关。经审理查明，2010年6月28日，焉耆县公安局与被告浩源公司作为甲、乙双方签订了一份《协议书》，该协议书中主要约定，焉耆县公安局西城派出所办公室及其他地面附着物的拆迁补偿由乙方以货币的形式补偿给甲方，总计人民币壹佰万零陆仟元及被拆迁的12户干警住房进行置换的具体方案等事项。后被告浩源公司计划在原焉耆县公安局西城派出所办公及住宅楼拆迁处设计建造一栋“浩源大厦”，并向焉耆县公安局干警提供了设计方案和价格表，浩源大厦的设计方案显示该楼盘为32层，价格表显示住宅四层的最低价格为每平方米2138元。2011年10月10日，原告向被告浩源公司预定购房，并向被告支付定金20000元，当天被告向原告出具收条一份，该份收条的内容为：“今收到木合塔尔·库尔班交来浩源大厦购房定金20000元，1106，收款单位库尔勒浩源房地产开发有限公司夏永超”。后被告浩源公司未能开发上述楼盘。2012年9月13日，被告浩源公司与第三人荣润公司作为甲、乙双方签订了《项目前期投资资产转让协议》一份（以下简称转让协议），该转让协议中双方主要约定：“甲方开发建设的房地产项目由乙方开发建设；转让标的根据甲方与焉耆县公安局签订的《置换协议》，由甲方就公安局西城派出所地块的房地产项目进行开发建设，由于项目前期甲方就项目的开发建设进行了拆迁、过渡安置、方案规划、施工图设计、地勘等相关工作，经甲、乙双方同意该前期投资形成资产转让给乙方，乙方同意一次性向甲方支付柒拾万元，本协议生效后乙方全面接收该项目（相关文件、资料等均由双方办理书面交接），该项目再与甲方无关；本协议签订后乙方开发建设所需的一切手续费均由乙方自行承担；本协议生效后，由乙方将约定款项向甲方一次性支付完毕，由于甲方已经收取焉耆县公安局干警的集资款，届时双方可以协商相互冲抵（届时由乙方与缴款干警办理已收款财务手续），剩余款项甲方在2013年4月支付给乙方；甲方与焉耆县公安局签订的《置换协议》乙方有意承接其中甲方的全部权利和义务”等。上述转让协议签订后，被告浩源公司所设计的“浩源大厦”由第三人荣润公司进行开发，并改名为“警苑世嘉”，该楼盘为16层。2013年11月13日，焉耆县建设局向第三人荣润公司颁发了新建房许字（2013）19号《商品房预售许可证》。因本案与荣润公司有利害关系，为此，本院依法通知荣润公司作为第三人参加了诉讼。庭审中荣润公司明确表示愿意履行原告与被告浩源公司之间的商品房买卖预约，并出示《警苑世嘉综合楼房价格表》一份，证实荣润公司向焉耆县公安局干警出售楼房价格比被告浩源公司向公安局干警提供的价格表上的价格低，其中四层最低价格为2030元。本院认为，民事活动应当遵循公平原则。本案原、被告虽然存在着商品房买卖预约关系，且原告已向被告支付了预约定金20000元是事实，但因原、被告未签订《商品房认购协议书》一类的协议而进一步明确双方的权利和义务，致使双方现未能签订《商品房买卖合同》的过错责任难以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《商品房买卖合同解释》）第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”我国《商品房销售管理办法》第二十二条规定“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”本案原告向被告支付预约定金的最终目的是在被告浩源公司开发的楼盘购买商品房，现虽然被告浩源公司将原准备开发的楼盘整体转让给了第三人荣润公司，但原告现如愿意与第三人荣润公司签订《商品房买卖合同》，原告当初的购房目的仍然可以实现，且荣润公司的销售价格还低于原告与被告预约的价格，原告的利益实质上并无损害。为此，现原告请求被告双倍返还定金40000元，不符合事实及法律规定，本院不予支持。但基于原、被告现不能签订《商品房买卖合同》的事实及公平原则和上述法律规定，被告应当返还所收原告定金20000元。故依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告浩源公司于本判决生效后五日内向原告返还定金20000元。二、驳回原告的其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（原告已预交），减半收取400元，由原告负担200元，被告浩源公司负担200元，并于本判决生效后五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审判员  马金山二〇一四年三月二十七日书记员  孔德林