北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第07453号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京艺术传媒职业学院，住所地北京市海淀区聂各庄东路**号。
法定代表人杨波，院长。
委托代理人刘卓，女，1979年6月30日。
委托代理人邬宏威，北京市海铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京西农投资有限责任公司，住所地北京市海淀区聂各庄路34号。
法定代表人王振和，董事长。
委托代理人王秀珍，女，1968年6月22日出生。
委托代理人张玉科，男，1953年12月4日出生。
上诉人北京艺术传媒职业学院（以下简称艺术学院）因与被上诉人北京西农投资有限责任公司（以下简称西农公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第10166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
西农公司在原审法院诉称，我们双方2009年11月签订了土地租赁合同，艺术学院承租我方原奶牛场用于教学办公住宿，该林地占地面积约100亩，租赁期限15年4个月，从2010年4月30日起到2025年8月31日止，租金以年为单位给付，且每年每亩租金每五年递增10%，从2010年4月30日到2010年8月31日食甲方给予乙方的四个月免租装修期。从2010年9月1日其第一个五年每年租金100万元，第二个五年每年租金110万元，第三个五年期间每年租金121万元。年租金支付时间为每年10月1日前，按照上述合同约定，截至2014年12月3日，艺术学院欠我公司租金257534.25元，违约金81123.29元，经多次催要，艺术学院始终不理不睬，根据双方约定“乙方不按约定时间交付租金30日，甲方有权解除合同”，为维护我方权益，故诉至法院请求：1、判令解除双方于2009年11月签订的《房屋场地租赁合同书》；2、判令北京艺术传媒职业学院支付拖欠租金410958.91元（自2014年9月1日至2015年1月28日共计150天）、违约金153232.88元（逾期119天），两项合计564191.79元；3、诉讼费由北京艺术传媒职业学院承担。
艺术学院在原审法院辩称，一、我院分别于2009年9月25日承租原北京市西山孵化设备厂北院、2009年11月30日承租原北京市西山奶牛场院落、2009年11月30日承租北京市西农投资林地、2010年7月28日承租原北京市西山孵化设备厂东院。为了将四块地利用起来，我院曾向西农投资去函，申请将上述土地的其中两块（原北京市西山孵化设备厂北院、原北京市西山孵化设备厂东院）危旧房拆除并翻建装修。为我院的下一步申办本科学院创造条件。二、西农投资为了达到增加本场资产和增收建筑收入的目的，在未经我院同意前提下，擅自并强行翻建了近2.1万平方米房屋。西农投资强行翻建扩建涉案房屋，影响我院对承租土地的综合利用。西农投资要与学院签订《建筑工程承包合同》并且进行了盖章确认，考虑到翻建扩建房屋需要取得相关部门的批准，学院向西农投资去函，希望得到相关单位的审批文件，西农投资不予理睬，然而，在未经学校同意下，却对原北京市西山孵化设备厂北院、东院房屋进行了翻建扩建。西农投资在未有任何上级主管单位的批复翻建函及未与我院签订相关协议的前提下，上述房屋却先后在2012.2013年完成了翻建扩建。同时，西农投资还将原北京市西山奶牛场院落翻建了部分房屋用于职工办公、生活等。西农投资未经学院同意、强制翻建扩建房屋，我院担心西农投资未经学院同意强行扩建房屋而发生的一切费用也要由我院承担。三、西农投资同意案外人翻建涉案房屋，影响我院对承租土地的综合利用，我院依法履行不安抗辩权。西农投资未经我院同意、强行翻建扩建房屋，影响了我院对上述土地的综合利用。2013年10月，西农投资向我院提出缴纳房租，我院按照合同约定支付了相应的地租，但相应的权益却一直未能实现。2014年10月24日，我院收到西农投资的催款函。2014年10月31日我院向西农投资致函，询问翻建扩建的批复及相关情况，并承诺我们一定在平等条件下承担相应的责任，但未得到相应回复。2014年11月16日，我院再次收到西农投资的催款函，2014年11月17日我院向西农投资致函，就翻建扩建的批复及相关情况进行沟通，并再次承诺“针对出现的新问题希望能得到贵场的积极相应。若上述问题的答复对贵我双方都合适，我院将会执行与贵厂签订的有关协议义务”。西农投资未回应。2014年12月1日我院又一次收到西农投资的催款函。2014年12月1日我院向该场致函，将上述问题又一次重申，并郑重承诺对我院所提问题的答复双方都合适，我们将回到双方签订的合同，履行双方的权利义务。但是，至今，我院未得到西农投资的任何正面回应，这个我院综合使用租赁地块，造成很大影响。依据《合同法》第六十八条规定，我院行使了不安抗辩权，暂停支付租金，待西农投资将上述问题解决后，我院将继续履行合同，这是对我院合法权利的保护。综上，西农投资在未经上级单位同意前提下强行在涉案土地翻建房屋，严重影响我院对承租土地的综合利用，我院依法履行不安抗辩权。故请求依法驳回西农投资诉讼请求。另我方提出反诉，诉讼请求：1、依法判令北京西农投资有限责任公司与北京艺术传媒职业学院继续履行合同；2、依法判令北京西农投资有限责任公司赔偿给北京艺术传媒职业学院造成的损失（奶牛场）225万元；3、依法判令北京西农投资有限责任公司将合同期限延长两年零三个月。
针对反诉西农公司在原审法院辩称，两份合同签订之后，到2014年10月，艺术学院没有交纳租金，之后我方反复催缴，过了一个月也没有交纳，为了继续履行我们开始书面催款，我们认为其履约没有诚意，且校长明确表达过有钱不交。故我们要求解除合同。
原审法院经审理查明，2009年11月，西农公司（甲方，当时名为北京市西山农场）与艺术学院（乙方，当时名称为北京新圆明园职业学院）签订《土地租赁合同》，该合同约定：标的物名称为北京市西山奶牛场院落，占地约100亩，租赁用途为教学、办公、住宿。年期限十五年零四个月，自2010年4月30日起至2025年8月31日止。租金：2010年9月1日起至2015年8月31日止，每年租金100万元；2015年9月1日起至2020年8月31日止，每年租金110万元，2020年9月1日起至2025年8月31日止每年租金121万元。租金本着先付费后使用的原则支付。乙方在本合同签订当日向甲方支付定金50万元。乙方于2010年10月1日前一次性付清2010年4月30日至2011年8月31日期间的租金。自2011年起，每年10月1日前付清下一年度租金，以此类推。双方就双方权利义务关系进行了约定。
双方约定违约责任：乙方如不按时交纳租金属违约行为。甲方除要求乙方应交纳租金外，还将要求乙方支付违约金，违约数额以乙方应交租金为基数按日千分之五比例计算。
关于合同解除的条件双方约定，乙方不按约定时间交付租金达30日，未经乙方同意，乙方在承租期间将承租标的物进行抵押、转借、转让或转租他人的，甲方有权解除本合同，无偿收回出租的标的物，已交租金不予退还等等。
2014年11月27日西农公司向艺术学院发函，要求其于2014年12月2日前一次性付清拖欠的2014年9月1日至2015年8月31日期间租金100万元。否则按照合同第九条解除合同执行。该函件邮寄送达艺术学院。
庭审中，艺术学院认可收到该函，对该函中所述的未交纳租金的事实与数额亦认可。艺术学院认为其承租了四块土地，其他地块的使用过程中西农与他人合作建房，因四块土地综合利用，故未付租金。
艺术学院就其主张提交提交至北京市西山农场的函三份，该函中艺术学院对于本案争议地块外的两外两处地块中房屋翻建、扩建提出异议并要求提供工程详细内容。
艺术学院还提交建筑物拆除协议复印件一份，欲证实北京市长建西山建筑公司与杨振签署合同，拆除本案合同外其他地块的建筑物。同时提交企业简介一份欲证实长建公司时西农公司的直属单位，拆除行为是西农公司而为。
庭审中，艺术学院表示本案争议奶牛场地块中原存建筑由他人装修后居住使用，对于上述事实的原因，艺术学院表示只要不影响其使用即可，而他人如何进驻装修并不知情。
诉讼中法院工作人员赴现场勘查，争议地块艺术学院并未新建建筑进行利用，法院对争议地块情况拍照附卷。
原审法院查明的上述事实，有土地租赁合同、催款函、快递单、照片、回函等证据及当事人陈述与法院开庭笔录在案佐证。
原审法院经审理认为，艺术学院与西农公司就奶牛场的土地租赁订立合同，双方应当恪守约定，艺术学院应按照合同约定及时足额支付租金，否则依据合同违约责任、艺术学院应当承担支付违约金的责任，现艺术学院拖欠租金已经超过合同约定的30日，西农公司依约享有合同解除的权利，且西农公司在欠付租金后以书面函告的方式催缴，并给予合理的支付期限，现艺术学院仍未履约，西农公司的诉讼请求符合合同内容，应予支持。
艺术学院主张其他地块向西农公司承租，其他合同的履约问题致使其土地无法综合利用，并以此拒付租金，法院以为艺术学院抗辩理由不能成立。原因在于双方订立的合同中并未存在综合利用其他地块的内容，其对于其他合同地块履行的争议问题并不能作为本案合同抗辩的依据。艺术学院提交的建筑物拆除协议并非涉及本案争议地块，其抗辩理由同样不能得到法院采信。
艺术学院主张西农公司对奶牛场地块原存房屋进行装修，而经法院现场勘查核实上述房屋使用未影响艺术学院依约享有的教学、办公、住宿权利，该抗辩理由法院不予采信。
以上分析说明艺术学院据以回函进行抗辩并非有效的拒付租金的理由，该学院其反诉要求履行合同并赔偿损失，既与事实不符、约定不符，其损失也无证据支撑，法院应予驳回。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条，判决：一、解除于2009年11月北京西农投资有限责任公司与北京艺术传媒职业学院就西山农场奶牛场院落签订的《房屋场地租赁合同书》。二、北京艺术传媒职业学院于本判决生效后七日内支付北京西农投资有限责任公司西山农场奶牛场院落租赁的租金人民币（期限为2014年9月1日至2015年1月28日）四十一万零九百五十八元九角一分、违约金十五万三千二百三十二元八角八分，以上共计五十六万四千一百九十一元七角九分。三、驳回北京艺术传媒职业学院全部反诉诉讼请求。
艺术学院不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法改判被上诉人继续履行双方签署的租赁合同；3、依法改判被上诉人将合同期限延长二年零三个月；4、依法判令被上诉人赔偿其造成的租金损失225万元。上诉理由是：1、我院为了发展教育事业，承租了西山农场奶牛场，同时承租了另外三块土地，并按照合同约定履行了相关义务；2、西山农场为了达到增加本场资产和增加建筑收入的目的，在未经上级主管部门和我院同意的前提下，擅自并强行翻建了近2.1万平米房屋。西山农场强行翻扩建涉案房屋，影响了我院对承租土地的综合利用；3、我院多次向西山农场去函，要求西山农场提供翻扩建的批复及相关文件而西山农场不予回复的情况下，房子却在2012年完成了翻扩建；4、西山农场应按合同约定承担给学院造成的经济损失；5、一审法院不顾客观事实的判决，影响了学院的正常办学，也破坏了市政府、区政府的整体规划；6、一审法院审判程序违法，没有查明本案的基本事实。
西农公司同意原审法院判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，且对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，艺术学院与西农公司自愿签订的土地租赁合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应依约定履行各自的义务。现艺术学院拖欠租金已超过合同约定的日期，且西农公司以书面函告的方式进行催缴，并给予了合理支付期限，但艺术学院仍未履行其必尽义务，故西农公司依约主张解除合同并要求艺术学院支付其欠付租金并依约支付违约金，理由正当，本院予以支持。艺术学院上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费三千一百九十元，由北京艺术传媒职业学院负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一万二千四百元，由北京艺术传媒职业学院负担（已交纳）。
二审案件受理费三万一千一百八十元，由北京艺术传媒职业学院负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 徐 冰
代理审判员 夏根辉
二〇一五年九月十七日
书 记 员 叶康喜