甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0102民初1556号
原告李向东，男，1977年7月12日出生，汉族，甘肃省靖远县人，陕西中医学院附属医院职工，住陕西省西安市。
委托代理人李俊霞(原告姐姐)，女，1966年9月7日出生，汉族，甘肃省靖远县人，住兰州市城关区。
委托代理人王金省，甘肃得舍律师事务所律师。
被告马桂玲，女，1978年4月12日出生，汉族，甘肃省靖远县人，住甘肃省兰州市七里河区晏家坪五村**号***室。
委托代理人许勤、杨东廷，甘肃久铭律师事务所律师。
被告王跃平，男，1965年10月22日出生，汉族，甘肃省榆中县人，无固定职业，住甘肃省兰州市城关区榆中街**号***号。
原告李向东诉被告马桂玲、王跃平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，依法由审判员柴宗海适用简易程序于2016年5月19日公开开庭进行了审理，原告李向东的委托代理人李俊霞、王金省，被告马桂玲的委托代理人杨东廷及被告王跃平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李向东诉称，2015年2月1日，经被告王跃平介绍并担保，被告马桂玲承租了原告位于兰州市城关区南滨河东路86号楼1单元102室房屋，双方签订“房屋租赁协议”，被告王跃平经办的兰州万业信息服务所作为履行该协议的担保人也在协议上签字加盖了公章。协议约定，被告马桂玲自愿承租原告以上的房屋，自2015年2月1日至2016年7月31日，期限18个月，月租金3500元，押金5000元。被告马桂玲退房提前30日通知原告，否则按退房日期顺延30日，被告马桂玲结清各项费用后，待原告收到房屋及设施完整无缺10日内退还押金。双方都不能在协议期间内解除协议，否则，提出解除协议方赔付对方违约金，按未履行协议天数的20%计。协议签订后，原告让原承租方陈坤将房屋直接交付被告马桂玲使用，被告马桂玲向原告给付一年租金42000元。直至2016年1月底，原告向被告马桂玲催要2016年2月1日至7月31日期间的租金21000元及暖气费3000元，被告马桂玲非但不支付，还将原告房屋内的附属设施拆除并损坏（详见财产清单）。自2月1日起至今，原告无数次要求被告王跃平督促并保证被告马桂玲尽快将损坏的租赁房屋附属设施修复并恢复原状后退还原告，但二被告置之不理。现请求：1、请求判决解除原、被告双方签订的房屋租赁协议；2、由被告马桂玲承担未履行6个月的租金违约金4200元；3、由被告马桂玲承担拆除及损坏租赁房屋的维修费用2704.30元；4、被告马桂玲支付租赁房屋2016年2月1日至3月31日租金7000元；5、由被告马桂玲承担涉案房屋再次出租的中介费1800元；6、请求依法判令被告马桂玲向原告支付2015年11月1日至2016年3月31日的暖气费2935.25元，支付租赁期间电费113元，物业费94.40元，支付原告补办被告丢失的天然气卡费20元；7、被告退还拆走的租赁房屋财产窗帘2个，退还拿去的租赁房屋内高低床一对；8、请求依法判决由被告王跃平对被告马桂玲以上的赔偿及支付的款项和退还的财产承担连带责任。
被告马桂玲辩称，1、原告所诉的事实与本案的事实不符，原、被告之间的房屋租赁协议2016年3月1日已经解除，原告在履约的过程中存在瑕疵，原告主张的违约金偏高应当降低。2、原告主张的损害赔偿及中介费没有事实和法律依据应当驳回原告的诉讼请求。3、拿走原告高低床的事实属实被告答应返还。
被告王跃平辩称，其是原、被告双方租房时的中介人，也曾多次调解双方纠纷，要其承担连带责任缺乏法律依据。
经审理查明，2015年2月1日，经被告王跃平介绍，原告李向东与被告马桂玲签订了一份房屋租赁协议，原告李向东作为甲方将其位于兰州市城关区渭源路街道南滨河东路86号4单元1层102室房屋租给乙方（被告马桂玲），双方约定租赁期限为18个月，即自2015年2月1日至2016年7月31日，月租金为3500元。付款方式为年付。住房保证金为5000元，并约定合同期内乙方提出提前退房，甲方不予退还押金。协议第六条约定甲乙双方都不能在协议期内解除协议，否则，提出解除协议方应赔付对方违约金，按未履行协议的天数的租金20%计。协议第七条约定，…乙方应爱护房屋设施及家具，损坏丢失赔偿…。协议补充条款里另约定:若在合同期内甲方违约双倍返还押金，乙方违约押金扣除，若合同期满，甲方终止协议应在三个月内通知乙方，经甲方同意，厨房及卫生间略作改动。合同签订后，被告马桂玲给付原告李向东一年的房屋租金42000元和保证金5000元共计47000元。原告将房屋交付被告李向东使用。2016年1月10日，被告马桂玲分别向原告及被告王跃平打电话，表示不再租赁涉案房屋，并腾退了涉案房屋，同时将房屋钥匙放至门卫处，2016年2月25日原告姐姐李俊霞在门卫处将涉案房屋钥匙拿走。2016年3月12日，原告和被告王跃平一同到涉案房屋处查看，发现房屋中的高低床1个、方泰牌煤气灶和抽油烟机各1个、浴霸1个、毛巾架子1个、客厅及厕所灯罩等物品丢失，同时损坏的室内财产有：厨房洗菜盆大理石1块、热水器管道、洗衣机所用的上下水管道、厨房阳台玻璃两块、客厅窗户玻璃1块、饭厅门1扇、暖气片罩子1个、窗帘2个，另，厕所坐便拆走并改成水池。随后原告李向东将拆走的财产和损坏的财产记载形成财产清单1份，原告李向东和被告王跃平在该清单上签字。
另查明，涉案房屋2015年至2016年度的暖气费用为2935.3元。2016年2月份产生电费112.20元。2016年1至2月份物业及垃圾费用94.40元。原告对上述房屋中毁损物品重置花费2704.30元，补天然气卡费用20元。
2016年4月1日，原告的姐姐李俊霞将涉案房屋以自己的名义通过兰州盛信房地产代理有限公司出租，支出中介费用1800元。
上述事实，有原、被告的陈述记录及原告提交的房屋所有权证、房屋租赁协议、财产损失清单、收条单据、物业费和电费票据、暖气催缴通知书、补办天然气卡发票、光盘、盛信房产租赁合同及收据等证据在卷佐证，这些证据材料已经庭审质证并经本院审查，予以采信。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议（以下简称协议）系双方真实意思表示，不违背法律、法规强制性规定，为有效合同。双方应按合同全面履行义务。在合同履行中，本案被告将涉案房屋的钥匙交至门卫处再由原告在门卫处拿走钥匙并将房屋另租于他人的行为看，双方已实际解除了合同，本院再无必要判决解除，故对原告要求解除原、被告双方签订的协议的诉讼请求不再做出处理。被告马桂玲在合同期内解除合同，属于违约行为，应当向原告承担相应的违约责任。在订立的协议中第六条约定：甲乙双方都不能在协议期内解除协议，否则，提出解除协议方应赔付对方违约金，按未履行协议的天数的租金20%计，该条约定了违约金及计算方法。协议补充条款又约定若在合同期内甲方违约双倍返还押金，乙方违约押金扣除，该条款实为约定的定金罚则。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十六条规定，当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告的第2项诉讼请求为由原告马桂玲承担未履行6个月的租金违约金4200元，即从内容和数额上原告选择适用了违约金条款，保证金5000元应当退还被告。关于原告要求被告马桂玲支付租赁房屋2016年2月1日至3月31日租金7000元的诉讼请求，被告退出涉案房屋时应当向原告移交涉案房屋，原告于2016年2月25日自行接受房屋后至2016年3月31日的期间系原告为防止损失扩大而进行的涉案房屋内毁损物品及设施的维修和更换期间及再次出租房屋的合理期间，被告马桂玲应当向原告支付擅自退出涉案房屋后至房屋再次出租期间的租金，故对原告的该项诉讼请求予以支持。被告提出违约金约定过高的理由，违约金实际是补偿对方的损失，即补偿未履行合同期间的租金损失，故被告马桂玲不再承担2016年2、3月期间的违约金，被告马桂玲应当承担2016年4月1日至2016年7月31日未履行期间的违约金，根据双方约定的违约金计算方法，核实违约金为：3500元×4个月×20%计2800元。关于原告要求由被告马桂玲承担拆除及损坏租赁房屋的维修费用2704.30元的诉讼请求，被告腾退原告房屋时应当有义务向原告履行交房手续，但被告径自将房屋钥匙交至门卫处的行为显属失当，故原告提交的财产损失清单虽未有被告到场签字，但被告王跃平作为居间人签字证明了相关问题，故对该份证据予以采信，根据设施损坏及更换及维修情况，原告主张的维修费用2704.30元在合理的价位区间，合同法第一百二十二条规定因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任，本案被告马桂玲损坏和丢失原告的财产侵犯了原告的财产权益，依据双方约定被告马桂玲应当予以赔偿，对原告的该主张予以支持。关于原告要求由被告马桂玲承担涉案房屋再次出租的中介费1800元的问题，合同法第一百一十九条第二款规定，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担，故原告违约后，被告为防止损失而对外出租产生的中介费用应当由被告承担。关于原告请求判令被告马桂玲向原告支付2015年11月1日至2016年3月31日的暖气费2935.25元，支付租赁期间电费113元，物业费94.40元，支付原告补办被告丢失的天然气卡费20元等的诉讼请求，因这些费用系被告马桂玲在使用房屋期间和原告接受房屋前产生的相关费用，应当由被告马桂玲承担。关于原告要求被告退还拆走的租赁房屋财产窗帘2个，退还拿去的租赁房屋内高低床1对的诉讼请求，因高低床1个被告承认拿去，窗帘2个由王跃平签字的财产清单中列明，故被告向原告应当退还。关于原告要求由被告王跃平对被告马桂玲以上的赔偿及支付的款项和退还的财产承担连带责任的诉讼请求，合同法居间条款中未有居间人承担连带责任规定，故对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条、第一百二十二条的规定,判决如下：
一、被告马桂玲向原告李向东承担未履行4个月的租金违约金2800元；
二、被告马桂玲向原告李向东赔偿毁损租赁房屋物品及重置费用2704.30元；
三、被告马桂玲向原告李向东支付自2016年2月1日至2016年3月31日期间的房屋租金7000元。
四、被告马桂玲向原告李向东承担涉案房屋再次出租的中介费1800元；
五、被告马桂玲向原告李向东支付2015年至2016年度的暖气费2935.25元，支付租赁期间电费113元，物业费94.40元，支付原告补办被告丢失的天然气卡费20元。合计3162.65元；
六、原告李向东向被告马桂玲退还房屋保证金5000元。
上述款项相抵后被告马桂玲再向原告李向东支付12466.95元，判决生效后10日内付清。
七、被告马桂玲退还原告李向东拆走的租赁房屋内的窗帘2个，退还租赁房屋内高低床1个，判决生效后10日内履行。
八、驳回原告李向东的其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取25元，原告李向东承担10元，被告马桂玲承担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审判员 柴宗海
二〇一六年六月四日
书记员 施璞琰