天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨汉民初字第8866号
原告天津市滨海新福物业有限公司。
法定代表人刘洪玉，职务：总经理。
被告戈军。
原告天津市滨海新福物业有限公司与被告戈军物业管理服务欠费纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法由审判员魏惜和独任审判，适用简易程序于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告天津市滨�新福物业有限公司法定代表人刘洪玉，被告戈军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津市滨海新福物业有限公司诉称，原天津市汉沽区物业管理办公室及汉沽街道办事处于2011年4月8日在汉沽世纪花园以公告的方式，批准由原告依法接管汉沽世纪花园小区的物业管理服务工作。原告于2011年4月8日进驻该小区实施物业管理服务，收费标准按照原物业收费标准每平方米0.5元／月，按年季度收费，服务等级为四级，逾期应当支付违约金。原告按原物业合同对被告居住的汉沽世纪花园小区及住宅公共设施设备、共用部位及公共秩序进行了规范化管理和服务。被告享受了物业服务后，没有按照合同约定的交费期限及时交纳物业管理服务费。后经催要未果。要求判令：
1.被告给付原告2011年4月至2013年6月27个月的物业管理服务费1336.36元；
2.被告�付原告违约金184.40元；
3.诉讼费用由被告负担。
原告提交如下证据材料：
1.业主档案、确认书复印件各1份。证明被告作为该小区业主已经全文阅读《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》及《业主公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守上述合同条款约定内容的事实。
2.公告复印件1份。证明原告经原天津市汉沽区物业管理办公室及汉沽街道办事处批准，于2011年4月8日依法接管汉沽世纪花园小区并实施物业管理服务的事实。
被告戈军辩称，被告在汉沽世纪花园小区居住期间，为小区服务的物业公司更换了几次，物业公司在管理服务上存在诸多问题。原告之前的物业公司在服务期间，被告的电动车被盗了，被告抓到小偷后交给门岗警卫，但警卫不管，后被告找到该公司负责人，负责人承诺免�三年物业费以折抵被告财产损失，并告知被告由原告负责。原告在小区服务期间，被告居住的房屋墙体渗水，告知原告后，原告至今未予修复，且原告提取小区维修资金后并没有为被告房屋渗水进行修复。现原告要求被告支付物业服务费及违约金没有道理。不同意原告的诉讼请求。
被告除庭审陈述外未递交相关证据材料。
经审理查明，原天津市汉沽区物业管理办公室及汉沽街道办事处以公告形式通知汉沽世纪花园全体业主：自2011年4月8日起，天津隽丰物业管理有限公司退出该小区，由天津市滨海新福物业有限公司进入接管，并行使物业管理经营权，望广大业主支持该公司的物业管理服务工作。原告接管汉沽世纪花园小区的物业管理服务后，于2011年4月8日进入该小区实施物业管理服务，收费标准按照原物业收费标准每平方米0.5元／月，交费期限�年季度收费，服务等级为四级。原物业管理服务内容有：对小区房屋共用部位、设施设备的维修、养护和管理；共有区域内环境卫生清扫和绿地树木的养护管理；车辆行驶和停放秩序的管理服务；物业管理区域内公共秩序的管理服务等。原告进入小区后，总体上对小区实施了物业管理服务，但对楼房内及小区共用部位、设施的保洁、绿化管理未完全按照四级服务标准管理服务，部分设施管理和服务质量存在瑕疵，对小区部分业主私搭乱建、种菜现象未能有效制止。2013年5月20日，汉沽世纪花园成立了业主委员会，原告与该业主会未订立物业管理服务合同，后双方因该小区的管理服务产生分歧，原告于2013年6月30日停止了该小区物业管理服务，并退出该小区。被告为该小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，被告所有的汉沽世纪花园××号楼×门×××号房屋建筑面积99.08平方米，应交管理服务费用时间段为2011年4月至2013年6月，合计27个月，即99.08平方米×0.5元×27个月，合计1337元。后经原告催要，被告以辩称为由至今未予交纳。另查，被告主张原物业公司负责人承诺免交三年物业费以折抵被告财产损失，并告知被告由原告负责；原告在小区服务期间，被告居住的房屋墙体渗水，告知原告后，原告至今未予修复。原告对被告的上述主张予以否认，被告未列举证据证实其主张的事实。关于被告主张的原告提取小区维修资金后没有为被告房屋渗水进行修复的问题，因涉及刑事犯罪，已经另案处理。
上述事实，有原告在庭审中的陈述以及提交的证据材料业主档案、确认书、公告予以佐证。
本院认为，原告与汉沽世纪花园业主委员会虽未订立书面物业管理服务合同，但在该小区业主委员会成立之前，经相关物业主管部�同意承继接管先前物业公司并对小区实施了物业管理服务，原告与被告形成了事实上的物业管理服务权利义务关系，亦不违反法律规定，应当认定有效，其效力及于小区包括被告在内的全体业主。鉴于原告提供的物业服务具有识别困难的特点，从而导致被告举证困难，由此造成难以确定和客观判断服务品质；且由于原告提供的物业服务确实不同程度存在各种瑕疵，也是一种违约行为，故原告主张的物业服务费应当予以酌减，具体数额由本院根据上述查明的事实以及其物业服务状况予以酌减15%，即99.08平方米×0.50元月／平方米×27个月＝1337元，酌减15%后，被告应当交纳1136元。原告要求被告支付违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于被告主张的由原告负责折抵被告三年物业费用以及对被告房屋渗水未予修复一节，因未举证证明其主张的事实，且缺乏法律依据，不予认定和支持。原告作为物业服务企业，在进行物业管理服务过程中，不仅需要加强自身管理水平，还应需要依靠小区全体业主树立正确的消费理念、提高自身素质，共同营造小区良好的生活环境。同时，原告应不断克服和解决服务中存在的各种瑕疵，虚心听取业主提出的合理意见，制定切实可行的管理措施，不断提高服务标准和质量，让小区业主满意，并在双方共同努力下，使该小区成为文明、整洁、和谐、井然有序的小区。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告戈军于本判决生效后五日内给付原告天津市滨海新福物业有限公司2011年4月至2013年6月（27个月）期间的物业管理服务费人民币1136元。
二、驳回原告天津市滨海新福物业有限公司要求被告戈军支付违约金184.40元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25元（原告已经预交本院），由原告负担5元，被告担负20元，并于本判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 魏惜和
二〇一六年一月四日
书记员 吴 超
附：法律释明：
1.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
2.《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应�各自承担相应的责任。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
4.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
温馨提示
天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。