上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第210号
原告上海博联置业有限公司。
法定代表人黄霞。
委托代理人徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。
被告黄霞。
被告黄伟。
委托代理人黄霞。
第三人上海大博联企业（集团）有限公司。
法定代表人张美平。
委托代理人付长吉。
委托代理人胡思奇，北京长安（上海）律师事务所律师。
原告上海博联置业有限公司（以下简称“博联置业公司”）与被告黄霞、黄伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，经原告申请，本院依法追加上海大博联企业（集团）有限公司（以下简称“大博联公司”）作为第三人参加诉讼。本案于2014年2月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐菁，被告黄霞（同时作为被告黄伟的委托代理人），第三人委托代理人付长吉、胡思奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博联置业公司诉称：原、被告于2011年8月8日签订《房屋转让合同》一份，约定被告向原告受让由原告建造的座落于松江区新桥镇金都西路XXX号“上海博联装饰设计展示中心”项目内的部分房屋，原告也依约向被告支付了部分购房款。但现经多份法院判决，确认“上海博联装饰设计展示中心”所占用的土地为集体土地，并确认所有涉及该项目的房屋买卖合同均属无效。
由于本案房屋买卖关系发生后，原告公司被新股东收购，为理顺相关法律关系，原告故诉至我院，请求判令确认原告与被告黄霞、黄伟之间的房屋转让合同无效。
被告黄霞、黄伟辩称：对原告的陈述没有异议，同意原告的诉讼请求。
第三人大博联公司称：原、被告在签订房屋转让合同时，大博联公司是原告的股东，后大博联公司通过股权转让的方式将股权转让给了黄霞、黄伟，目前原告的股东就是两名被告。因此，被告提起本案诉讼属于自己起诉自己，动机不纯。而且该房屋转让合同是否无效与第三人无关。
经审理查明：原告博联置业公司于2004年11月8日注册成立，该公司原先为本案第三人大博联公司全额出资的一人有限公司（法人独资），现股东变更为被告黄霞、黄伟。
2011年8月8日，大博联公司与黄霞、黄伟签订一份《上海博联置业有限公司股权转让合同》。第一条约定，目标公司（即博联置业公司）的土地资产为位于本市松江区新桥镇金都西路XXX号（申光路XXX号）以转让方式取得的52亩集体土地一宗，土地性质为集体工业用地，目前无土地使用证。目标公司在2004年初至2006年底期间，与200多家加盟联建户建造了建筑面积大约56000平方米的房屋，该地块上的房屋由目标公司经营管理，与加盟联建户的收益分配按双方签订的《委托出租合同》执行，该地块所有房屋均无产权证。在上述房屋中，加盟户和目标公司根据协议约定享有相关房屋的产品，其中目标公司享有面积为5115.12平方米的房产，由双方另行签订房屋转让合同。第三条约定，转让价格为1，068.7万元。
同日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订一份《房屋转让合同》，约定甲方将上海市松江区金都西路XXX号（申光路XXX号）部分房屋（即上述股权转让合同中“目标公司享有面积为5115.12平方米的房产”）转让给乙方。合同第一条列明了转让房屋的幢号和具体位置，合计为5123.33平方米，单价为3，680元，总价为18，853，854元。第二条约定，双方同意从2011年8月8日起上述房屋由甲方转让给乙方，房屋所有权由甲方转移给乙方，房屋转让单价为每平方米3，680元，建筑面积为5123.33平方米，转让总价为18，853，854元，折价优惠后转让总价为18，117，800元。第三条约定，该房屋转让款应在签订本转让合同时，两天内付200万元定金，十天内预付50％，在合同签订后20天内办理房屋交接手续时，一次性付清全部尾款（半年期银行承兑汇票）。第四条约定，本合同生效后，乙方不得以合同无效为由向甲方提出退房，乙方如有违约，则承担该转让款30％的违约金。第五条约定，双方确认乙方今后可与起其它加盟户一样享受国家解决产权事宜的政策待遇，但费用由乙方全部承担。第六条约定，该房屋转让合同是由双方自行商定同意后签订的，在首次预付房屋转让款50％时该合同生效。该合同“附件二”为《上海博联自有房屋转让明细表》，表后注明“房屋面积以实测报告为准，多退少补；原2011年8月17日房屋转让移收明细表和2011年8月23日签收的出租情况表作废，以此表为准。”
上述转让合同签订后，两被告共支付购房款1，600万元。2011年10月10日，黄霞、黄伟出具一份《欠款计划书》，称根据房屋转让协议和转让明细表，黄伟、黄霞应付购房总价款19，869，019元，已经支付1，600万元，减去优惠款（即送给黄伟、黄霞房屋共2套）74万元，尚欠购房款3，129，019元，该欠款应在2011年12月31日前付清，如违约，每拖欠一天支付违约金1万元给大博联公司。在该购房款还清之前，由大博联公司继续使用C4幢办公大楼的1楼接待大厅和6楼整层，但应允许购房款黄伟、黄霞使用该楼的第2层到第5层。
2013年11月11日，大博联公司、薛松作为原告诉至我院，要求博联置业公司、黄伟、黄霞支付房屋转让余款3，129，019元等。该案件现已中止审理。
另查明：本院曾受理过多起案外购房人（即前述“股权转让合同”中述及的“加盟联建户”）起诉博联置业公司的房屋买卖合同纠纷案件。如2011年8月10日，“加盟联建户”柴雪梅诉至我院，请求判令确认其与博联置业公司之间签订的《加盟投资合同》无效，要求博联置业公司返还购房款并赔偿相应损失。
我院经审理后认为，柴雪梅与博联置业公司之间签订的《加盟投资合同》实为房屋买卖合同，由于博联置业公司开发的上海博联装饰设计展示中心位于松江区新桥镇春申村，所使用的土地性质为集体土地，该土地至今尚未征用为国有土地，故该《加盟投资合同》无效。
庭审中，原告称，由于涉案房屋目前在原告的实际控制之下，故如法院确认房屋转让合同无效，也不要求被告返还上述房屋。被告称，其当时支付购房款1，600万元时尚不是原告的股东，故该1，600万元是由第三人大博联公司实际获得的。第三人确认该1，600万元由其实际获取。
原、被告还称，如果房屋转让合同经法院确认无效，则由于当时原告与大博联公司之间的股权转让协议中未包含该部分房屋，故可以通过股权转让的方式，让大博联公司获取该部分房屋的对价，具体的转让金额可以通过协商或诉讼确定。
以上事实，由《上海博联置业有限公司股权转让合同》、《房屋转让合同》、收据、购房欠款还款计划书、民事判决书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原、被告之间签订的《房屋转让合同》所涉房屋占用土地性质为集体土地，故该合同违反了法律的强制性规定，应属无效。
合同无效后，被告本应将房屋返还给原告，但鉴于两被告现在就是原告的唯一两位股东，而且原告也明确表示由于房屋在其实际掌控之下，无需返还，故本案中对房屋返还问题不予处理。
合同无效后，被告本应将购房款返还给原告，但由于三方确认已经支付的1，600万元实际由第三人大博联公司获取，且被告也未提出返还购房款的诉请，故本案中对此也不予处理。
此外本院还注意到，《房屋转让合同》确认无效后，涉及的房屋应返还给博联置业公司，但博联置业公司目前为被告黄伟、黄霞的公司，而大博联公司在与黄伟、黄霞签订股权转让协议时并未将该部分房屋包含在内，也即大博联公司获取的股权转让款中未包含该部分房屋的对价。故该部分房屋的价值可通过折抵股权转让款的方式由大博联公司获取。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
确认原告上海博联置业有限公司与被告黄霞、黄伟于2011年8月8日签订的《房屋转让合同》无效。
案件受理费13，800元，由被告黄霞、黄伟负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王燕华
二〇一四年四月八日
书记员 沈 婷
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……