浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭建民初字第1150号
原告（反诉被告）谢冬根。
委托代理人（特别授权）王永昌，浙江春秋联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘长水。
委托代理人（特别授权）张生裕，浙江光彩律师事务所律师。
原告谢冬根与被告刘长水农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理。审理中，被告刘长水提起反诉，本院受理后决定合并审理。本案依法由代理审判员方雪莲适用简易程序，于2015年3月4日公开开庭进行了审理。因案情复杂，将本案转为适用普通程序，于2015年6月12日再次公开开庭进行了审理。原告谢冬根（反诉被告,以下简称原告谢冬根）的委托代理人王永昌，被告刘长水（反诉原告，以下简称被告刘长水）及其委托代理人张生裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢冬根诉称：原告为农民，被告为居民，被告是原告配偶的哥哥。原、被告双方在（2014）杭建民初字第274号案中因位于建德市新安江街道黄泥墩村西圩垅的一处房地产进行诉讼，该案中认定双方是宅基地使用权转让行为，且是无效的，但双方纠纷没有解决，故原告再次提起本案诉讼。原告认为，根据274号案确认的事实，案涉房屋系农村集体土地上的房屋，根据房随地的原则，以及被告作为居民的身份障碍，该房屋应归原告所有。故诉至法院，请求判令：一、原、被告之间位于建德市新安江街道黄泥墩村西圩垅的宅基地使用权转让合同无效；二、无效合同中建德市新安江街道黄泥墩村西圩垅宅基地上的房屋归原告所有；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告刘长水辩称及反诉诉称：原告谢冬根系被告的妹夫，是建德市新安江街道黄泥墩村农民，被告是新安江街道城镇居民。2005年，原告因房屋拆迁分得位于新安江街道黄泥墩村西圩垅宅基地两块。2009年，经双方协商，原告将其中一块宅基地（面积125平方米）以210000元的价格转让给被告。被告于2010年3月开始建房（四层楼），于2010年年底建成，此房屋一直由被告实际占有使用并收益。2014年3月，原告以合伙建房为由，向建德市人民法院提起诉讼［案号为（2014）杭建民初字第274号］，要求将案涉四层农建房屋的一、二层确认为原告所有，并腾空交付给原告。该案经法院审理查明，认为双方之间并非合伙建房，而是宅基地使用权的转让，原、被告并非同一集体经济组织成员，转让行为违反行政法规规定，认定该转让行为无效。274号案判决驳回了原告的诉讼请求，现原告再次起诉要求确认合同无效，并判令案涉房屋归原告所有。被告认为，双方宅基地使用权转让合同是双方真实意思的表示，原告共有两处宅基地，转让一处没有损害国家利益，应为合法有效。原告将涉案房屋的使用权通过协议的方式转让给被告，原告的使用权已经丧失。根据现有法规应该是地随房走，不是房随地走。涉案房屋由被告出资建造，房屋应归被告所有，原告无权要求归原告所有。原告的行为违反基本诚信，利用目前宅基地政策限制，牟取非法利益，其诉讼请求缺乏正当性，故要求驳回原告诉讼请求。但如果确认转让合同无效，合同当事人双方返还各自财产，案涉房屋系由被告出资建造并实际使用，房屋的相应价款应归被告，故被告提起反诉，要求判令：一、原告谢冬根返还宅基地转让款210000元并赔偿损失756000元（房屋估价）、购买宅基地和建房支出款项的利息损失342900元（总价96.6万元×年利率7.1%×5年）、其他间接损失（丧失购买其他商品房机会的升值损失）800000元，合计人民币2100000元；二、评估费用2608元由原告承担；三、反诉诉讼费用由被告承担。
原告谢冬根辩称：被告支付了转让款210000元属实，宅基地转让协议无效，认可退还被告转让款210000元，但其他反诉请求不符合法律规定。案涉房屋大部分是原告经手建造的，包括采购原料、工人工资都是原告经手支付的，当时的实际造价在410000元至420000元之间，故房屋折价款认可756000元，但应减去192000元，鉴定机构已经充分考虑了房子的升值，评估的是现在的市场价格，所以被告主张利息损失没有依据。间接损失也没有法律依据，机会是有不确定性的，如果原告不是购买商品房而是购买了股票，现在情况完全不一样。
原告谢冬根为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、关于对谢冬根宅基地征用补偿的协议一份（复印件），用以证明2005年5月17日原告谢冬根与建德市人民政府新安江街道、黄泥墩村达成宅基地征用补偿协议，案涉宅基地使用权属于原告的事实。
2、建房定位协议与图纸各一份（复印件），用以证明案涉宅基地使用权属于原告谢冬根的事实。
3、建房合同一份（复印件），用以证明案涉房屋由原告谢冬根与案外人黄世洪签订建房合同，原告参与房屋的全部建造过程，清楚该房屋的造价。
4、建德市新安江街道黄泥墩村村民委员会发送的通知一份（复印件，提供原件核对），用以证明案涉房屋建造四层，第四层是违章建筑的事实。
5、（2014）杭建民初字第274号民事判决书一份（复印件），用以证明以上证据1、2、3在该案中得到认可，原、被告之间宅基地使用权转让行为确认无效的事实。
6、通知书一份（复印件），用以证明2012年3月10日原告向被告发出书面通知要求收回宅基地，要求被告承担发出通知后的扩大损失。
被告刘长水为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、借款合同两份（复印件，提供原件核对），用以证明原告向银行贷款、贷款用以购买地基及建房。
2、农业银行账户交易明细一份（原件），用以证明被告向银行交利息的事实。
3、收条三份（复印件，提供原件核对），用以证明原告于2009年9月至2010年5月期间分三次收到被告的购买地基款。
4、证人吕某、朱某当庭作证证言一份，用以证明除了银行贷款，被告为了建房向其他亲友借款并且支付相应利息的事实（2011年9月22日向吕某借款100000元，支付利息三年共12000元，2012年向朱某借款100000元，支付两年利息共8000元）。
5、评估费发票一张（原件），用以证明被告花费房屋评估费2608元的事实。
审理中，被告刘长水申请对案涉房屋价值进行鉴定，本院依法委托浙江国仲盈信房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估，其出具建筑物价值评估报告一份，确定案涉建筑物时点价值为756000元（其中第4层建筑物价值为192000元），估价有效期为2015年1月8月至2016年1月7日。被告刘长水支出评估费2608元。
上述原告谢冬根与被告刘长水提供的证据，经庭审质证，本院分析认证如下：
原告谢冬根提供的证据1、2，被告刘长水没有异议，本院经审查认为，以上证据符合证据要件，予以认定。
原告谢冬根提供的证据3，被告刘长水对真实性、合法性没有异议，认可原告对外签订合同参与建房的事实，案涉房屋是被告委托原告管理建造的，但均是被告出资的。关于造价，被告认为应是100多万元（包含装修款），而不是原告所说40多万元。本院对该证据真实合法性予以确认，关于双方争议，本院认为被告对房屋建造过程的参与并不能直接证明房屋的造价，本院结合鉴定意见确认房屋价值。
原告谢冬根提供的证据4，被告刘长水对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能确定系对本案房屋的通知，还是原告自己建造的相邻四层房屋的通知。本院认为，该证据同系274号案中的证据，被告刘长水在该案中对该证据并没有异议，原告谢冬根以该通知主要证明案涉房屋第四层系未经审批建造，被告在庭审中虽对此有异议，但未能提供案涉房屋合法审批建造的材料，故本院对该未经审批建造事实予以确认。
原告谢冬根提供的证据5，被告刘长水没有异议，但认为随着法律规定的变化，宅基地转让合同效力是可以得到认可的，本院认为该份证据系生效裁判文书，与本案直接相关，符合证据要件，予以认定。关于宅基地转让合同的效力，本院在说理部分综合分析。
原告谢冬根提供的证据6，被告刘长水确认收到，但并不认可其内容，认为原告不存在损失150000元，被告在收到该通知书时房子已经装修完毕，不存在扩大损失。本院认为，该证据只能证明原告谢冬根曾向被告刘长水发送该通知，但不能证明其内容，与本案处理也没有直接必然关系，本院不予认定。
被告刘长水提供的证据1、2，原告谢冬根对真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为贷款用途、贷款金额均不能证明其贷款与本案有关。被告刘长水提供的证据4，原告谢冬根认为证人对借款具体细节陈述矛盾怀疑其真实性，且借款与本案无关。本院认为，即使原、被告之间转让宅基地行为无效而由被告返还宅基地及地上房屋，则被告可以主张按房屋现有价值赔偿损失，现经过鉴定，房屋现有价值为756000元，被告也予以认可并据此主张返还赔偿房屋价值损失756000元，则被告再主张房屋建造投入资金以及资金所产生的利息系重复主张，上述借贷与本案并无直接关联，故本院对以上被告所提供的证据不予认定。
被告刘长水提供的证据3、5，原告谢冬根无异议，本院予以确认。
浙江国仲盈信房地产土地资产评估咨询有限公司出具的建筑物价值评估报告，被告刘长水认为价格基本合理，但是仍然偏低，原告谢冬根对报告无异议，但提出建筑物第四层是违规建造，应该参照其他证据综合认定案涉房屋的价值。本院认为，本院委托有资质的鉴定机构对案涉房屋进行价值评估，现双方对评估报告也均无异议，该评估报告符合证据要件，本院予以确认。被告刘长水认为价值偏低，没有提供依据，本院对其意见不予采信。原告谢冬根对四层建筑物价值是否应包含在建筑物价值之内提出异议，本院认为该异议并非对评估报告的异议，是否对本案处理产生影响，本院在说理部分综合分析。
结合上述有效证据及当事人陈述，本院认定本案如下事实：
原告谢冬根与被告刘长水系姻亲，原告谢冬根系被告刘长水的妹夫。原告谢冬根系建德市新安江街道黄泥墩村居民，被告刘长水系新安江街道城镇居民。2005年，原告谢冬根因房屋拆迁分得位于新安江街道黄泥墩村西圩垅宅基地一块。经原、被告协商，原告谢冬根以210000元的价格将该宅基地“转让”给被告刘长水，于2009年9月25日支付100000元，2009年11月28日支付70000元，2010年5月20日支付40000元。“转让”后，被告刘长水在该宅基地上建造了四层楼房一幢，并占有使用至今。2014年3月，原告谢冬根以合伙建房为由诉至本院，要求确认上述四层楼房第一、二层为其所有。本院经审查查明确认双方系宅基地转让行为，而非合伙建房，故判决驳回了其诉讼请求。该判决已生效。现原告谢冬根以该转让宅基地行为无效为由，向本院再次提起诉讼，要求确认双方之间该宅基地转让合同无效，并要求该宅基地上房屋归其所有。审理中，被告刘长水提起反诉，要求原告谢冬根赔偿损失。经本院委托鉴定，案涉房屋（不包含宅基地使用权）现有价值为756000元（其中第四层价值192000元）。被告刘长水支出评估费2608元。
本院认为，农村宅基地属于集体所有，宅基地使用权允许在同一集体经济组织成员之间流转，不得在集体经济组织成员之外转让。原、被告非系同一集体经济组织成员，且被告刘长水系城镇居民，故原告将宅基地使用权“转让”给被告，违反法律、行政法规强制性规定，应认定无效。被告刘长水辩称，宅基地使用权转让合同是双方真实意思表示，没有损害国家利益，虽不符合现行法律但适应法律的发展趋势，应认定为合法有效。本院认为，违反法律规定向集体经济组织之外人员转让宅基地使用权，如予以支持会危害农村宅基地管理秩序，继而损害国家社会公共利益，根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，“农村的住宅不得向城市居民出售”，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，故在现行法律框架下，该行为应认定无效，对被告刘长水的抗辩意见，本院不予采纳。原告谢冬根进而要求无效合同中案涉宅基地上的房屋归原告所有，本院认为，房屋应该合法审批方能开工建设，并在竣工后办理登记手续。审理中，原、被告均未向本院提交建设该房屋的合法审批资料，也未提交房屋产权凭证，故原告主张确认其所有权，没有法律依据，本院不予支持。继而，被告刘长水主张原告赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。因引起本案纠纷原、被告均有过错，故对为确定房屋价值而产生的评估费2608元，本院根据案件实际情况，酌情确定由原、被告各半负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）谢冬根与被告（反诉原告）刘长水之间关于建德市新安江街道黄泥墩村西圩垅的宅基地使用权转让合同无效。
二、驳回原告（反诉被告）谢冬根其他诉讼请求。
三、原告（反诉被告）谢冬根于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）刘长水评估费人民币1304元。
四、驳回被告（反诉原告）刘长水其他反诉请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币13460元，由原告（反诉被告）谢冬根负担；本案反诉案件受理费人民币11810元，由被告（反诉原告）刘长水负担。当事人于本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
本判决生效后，被告未按期履行的，原告应在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请执行；申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 方雪莲
人民陪审员 余 丽
人民陪审员 刘谨彤
二〇一五年七月一日
书 记 员 王雅琪