湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终893号
上诉人（原审被告）陈建州。
委托代理人冯小苏。特别授权代理。
被上诉人宜昌市粤华物业有限责任公司。住所地宜昌市西陵二路********号。
法定代表人陶勇，该公司总经理。
委托代理人徐成芬，该公司员工。特别授权代理。
委托代理人李林修，该公司员工。特别授权代理。
上诉人陈建州为与被上诉人宜昌市粤华物业有限责任公司（以下简称粤华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜都市人民法院（2015）鄂宜都民初字第01906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日受理后，依法组成由审判员邓宜华担任审判长，审判员易正鑫、代理审判员张端参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈建州系宜都市陆城官桥丽苑小区3-1202号房屋业主，于2011年入住小区，其房屋建筑面积108.4㎡。官桥丽苑小区业主委员会于2013年9月成立。2013年，粤华物业公司（乙方）与宜都市官桥丽苑业主委员会（甲方）签订《官桥丽苑物业委托服务合同》，约定甲方将官桥丽苑小区委托给乙方实施物业管理。委托管理期限为两年，自2013年10月1日起至2015年10月1日止。合同约定由业主或者物业使用人按物业拥有的建筑面积缴纳物业服务费，住宅物业服务费标准为每月每平方米0.9元（含电梯费），物业服务费由乙方直接向业主收取，业主逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的违约金。该合同还对物业服务内容、物业服务质量标准、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。2015年，粤华物业公司再次与宜都市官桥丽苑业主委员会签订《官桥丽苑物业委托服务合同》，约定物业服务期限为一年，自2015年10月1日至2016年10月1日，关于物业服务费的约定同原合同，同时约定交纳费用时间为每年年初定期交纳。粤华物业公司向陈建州催缴2014年、2015年的物业服务费未果。
原审法院同时查明：陈建州曾因房屋漏水问题向粤华物业公司反映，粤华物业公司认为系开发商处理范围，已经向开发商反映并要求予以解决。
粤华物业公司的一审诉讼请求：1、要求陈建州支付物业服务费2212元（108.4㎡×0.8元／㎡／月×12月＋108.4㎡×0.9元／㎡／月×12月）、违约金1139元（867元×3‰×365天），合计2818元；2、诉讼费由陈建州承担。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法于物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”官桥丽苑小区业主委员会与粤华物业公司签订的两份《官桥丽苑物业委托服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主均由约束力。粤华物业公司按照物业服务合同履行义务，为小区提供各项物业服务，陈建州作为业主接受服务，双方已形成事实上的服务关系，且2015年的物业服务合同明确约定每年年初定期交纳物业服务费，现粤华物业公司要求陈建州支付2014年、2015年两年的物业服务费，予以支持。对于陈建州抗辩对业主委员会与物业公司签订的物业服务合同不知情，业主委员会未告知的理由，不予认可。对于陈建州主张的房屋漏水问题，不能证明系粤华物业公司原因造成，故陈建州不能以此为由拒绝缴纳物业服务费。物业房屋具有长期性、持久性的特点，服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，粤华物业公司作为物业服务企业，在催要物业服务费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业服务费，致使物业服务企业经费不足，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业服务费的业主来说，显然不公平。2013年、2015年签订的两份《官桥丽苑物业委托服务合同》均约定物业服务费按照0.9元／㎡／月收取，故对粤华物业公司主张的2014年、2015年的物业服务费标准予以支持，对陈建州关于物业服务费未经业主同意涨价的抗辩理由不予认可，陈建州应缴纳的物业服务费为2211.36元（108.4㎡×0.8元／㎡／月×12月＋108.4㎡×0.9元／㎡／月×12月）。客观上讲，粤华物业公司的物业服务工作还存在需要改进之处，故对粤华物业公司要求陈建州承担违约金的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务交付案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、陈建州与判决生效之日起三日内向宜昌市粤华物业有限责任公司支付自2014年1月1日至2015年12月31日止的物业服务费2211.36元；二、驳回宜昌市粤华物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由陈建州负担。
上诉人陈建州不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：原审对上诉人提出的小区物业管理存在问题没有异议，说明这些问题是真实存在的.小区物业工作，无外乎保洁／门卫、水电管理、停车管理以及其他协调工作。被上诉人的工作现在明显没有到位，甚至可以说没有做：门卫形同虚设，经常无人管；停车乱停乱放，甚至强行收取不合规定的费用，损害业主权益；至于协调，上诉人的房屋漏水4年，反复找了不下十几趟，耗费聚到经理和时间，被上诉人的工作做到了吗。被上诉人在原审当庭表示上述问题已经整改，但并未拿出整改方案，之前的物业服务工作已经对上诉人造成了不良的影响和困扰，上述问题根本没有任何改观，也没有见到被上诉人采取任何处理措施，既然被上诉人确实没有尽到或者全部尽到物业管理应尽的责任，则上诉人有权要求少交或者不交物业费。被上诉人在原审主张的2015年物业费在起诉时并未到期，且我们2015年的物业服务合同上没有签字，是无效或是有瑕疵的。综上，请求二审撤销原判，依法改判或者发回重审，由被上诉人粤华物业公司承担诉讼费用。
上诉人陈建州未向本院提交新证据。
被上诉人粤华物业公司辩称：1、门卫问题。被上诉人在小区的门卫二十四小时值班，原有保安出现疏忽的现象已进行训诫处理，小区属于半封闭管理，很难做到登记出入。2、停车问题。小区内汽车、摩托车停放有序，上诉人将汽车阻塞小区大门，妨碍交通、损害大多数人利益。小区内将摩托车不按规定停放在绿化草坪中、造成文明宣传牌的损害的人必定只是极少数。小区车辆停放收费既有业委会成员全体签名和东风社区签署的意见，又有宜都市物价局下发的文件，并不是不按规定收费。3、房屋漏水问题。房屋质量问题是购房业主与开发商的合同内容，物业公司的协调需要开发商的大力配合才能产生效应。开发商每次来修理都是物业公司出面找来的，怎么没有做协调工作。至于修理的程度不是物业公司能左右的，造成上诉人耗费大量时间和精力的责任应当由开发商来承担。今年元月份，开发商的精到亲自到物业公司进行了房屋维修的协商，二月份到小区查看了质量问题现场，准备四月份动工，且物业负责人也到开发商那儿进行了催促。4、关于小区物业问题没有改观、被上诉人未采取任何处理措施的问题。被上诉人认为官桥小区自2011年以来，连续六年在宜都市房地产协会组织检查评比中被评为优秀小区，业委会也被评为优秀单位，如果存在上诉人所称上述问题都没有解决俄，被上诉人怎么会获得上述荣誉。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人粤华物业公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：张贴的公示照片打印件4张，证明小区物业费标准的调整是公示告知全体业主了的，不存在被上诉人随意涨价。
经庭审质证，上诉人陈建州对被上诉人粤华物业公司提供的证据真实性有异议，认为上诉人在原审多次质疑上诉人就物业费开支和调整从未公示告知，被上诉人在原审一直没有提供任何证据，现在二审突然提交明显是原审庭审后补贴的，上诉人不予认可。本院认为，被上诉人粤华物业公司提供的证据系照片打印件，无法证实证据来源和形成时间，不符合证据形式要件，本院依法不予采信。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案双方当事人争议焦点是物业服务合同是否有效以及上诉人陈建州是否应当交纳物业服务费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于物业服务合同效力的规定，本案所涉粤华物业公司与宜都市官桥丽苑业主委员会签订的两份物业服务合同真实有效，对业主陈建州具有约束力，则粤华物业公司与陈建州应当享有相应权利和履行各自义务。根据该合同第二十条第二点的约定，粤华物业公司有权向陈建州收取物业服务费；同时根据该合同第十九条第6点的约定，陈建州作为业主有义务协助粤华物业公司做好物业区域内的物业服务工作。本院认为，在粤华物业公司依约提供物业服务的情况下，陈建州作为业主应当依约履行交纳物业服务费的义务。上诉人陈建州关于房屋漏水、合同无效据此拒交物业费的理由没有事实和法律依据，对该项上诉请求，依法不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈建州负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓宜华
审 判 员 易正鑫
代理审判员 张 端
二〇一六年六月六日
书 记 员 刘周宜