江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第1081号
上诉人（原审原告）王宏生，男，1959年7月18日生，汉族，个体经营户。
委托代理人孙万祥，江苏珠溪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）盐城市亭湖区便仓镇便仓居民委员会。
法定代表人韦玉和，该居委会主任。
委托代理人李晨红、秦岭，江苏好道律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王正龙，男，1962年10月12日生，汉族，居民。
上诉人王宏生因与被上诉人盐城市亭湖区便仓镇便仓居民委员会（以下简称便仓居委会）、王正龙房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭伍民初字第0149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2001年3月4日，原告王宏生（乙方）与原盐都县便仓镇富仓居委会（甲方）（以下简称富仓居委会）签订了一份“房产转让及土地有偿使用合同书”，该合同约定：“为了使闲置资产发挥其应有的效能，振兴地方经济，甲、乙双方经过充分协商，就甲方所属的原羊毛衫厂的厂房折价转让和土地租赁使用订立协议如下：一、将现已停产的原羊毛衫厂的厂房15间及附属用房7间及四周围墙的所有权全部转让给乙方。二、围墙内的所有土地南北44.6米，东西48.5米，计2163.1平方米及四周围墙外两米的土地，合计2353.3平方米，租赁给乙方使用。租赁使用期限为50年。期满后如乙方需继续使用，可续订合同。三、房屋转让价及50年的土地使用费两项合计为人民币柒万柒千元整。四、产权转让手续由甲方负责办理给乙方，费用由甲方承担，土地使用权以本协议为依据，不再办理其它手续。五、土地使用期内，乙方改建，扩建房屋，甲方不得干涉。六、本协议经签字后生效，任何一方不得违约，如单方违约，需承担对方违约金贰万元整。七、本协议正本一式三份，甲、乙、公证方各执一份”。合同签订后，原告王宏生于2001年3月15日向富仓居委会交纳了39000元，于同年4月28日向富仓居委会交纳了38000元。富仓居委会亦协助原告将羊毛衫厂的厂房15间及附属用房7间的产权变更登记到原告王宏生名下。但合同约定的租赁土地中东南角一块200余平方米的土地被第三人王正龙占有，富仓居委会一直没有向原告交付。现原告要求被告履行合同约定，将第三人王正龙占有的土地交付给原告使用并赔偿违约金，经多次协商未果，遂于2013年7月22日诉至一审法院。
一审另查明，2001年上半年便仓镇便仓居委会和富仓居委会合并为便仓居委会，2003年便仓镇又划归亭湖区所辖。1991年3月16日第三人王正龙向原盐城市郊区便仓乡富仓村七组申请了编号为19-1X-07-17的宅基地并获批准。2001年1月5日，盐都县国土局又向第三人王正龙颁发《盐都县宅基用地许可证》，允许王正龙使用便仓镇富仓一组土地即案涉土地。该许可证并注明：“施工结束验收合格后，换发土地使用证书，本证有效期一年。”王正龙领取宅基用地临时许可证后一直没有在该宅基地上建筑房屋，该许可证已失效。2013年盐城市国土资源局亭湖分局便仓国土所向一审法院出具证明，证实案涉259.29㎡土地目前系便仓居委会建设用地。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（一）关于本案合同的效力。本案原被告签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律规定，系有效合同，但租赁期限50年不符合《中华人民共和国合同法》第214条“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，为无效条款，�该合同关于租赁期限的约定无效。被告便仓居委会辩称及第三人王正龙述称该协议系伪造等辩解意见，因没有相关证据佐证，不足以推翻由原告王宏生提供的原、被告双方于2001年3月4日签订并由便仓镇法律服务所、便仓镇人民政府集体资产管理办公室见证的合同书，故对此辩解理由不予支持。（二）关于原告主张被告将第三人王正龙占有的259.29平方米的土地交付给原告使用的问题。由于案涉土地涉及到第三人王正龙权益，且第三人系依据2001年盐都国土局颁发的《盐都县宅基用地许可证》合法占有，故原告要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。（三）关于原告主张的违约金2万元。原被告签订协议后，被告一直未能将合同约定租赁的土地全部交付给原告，构成违约，应当承担违约责任，现原被告在合同中约定了违约金为2万元，故对原告的诉讼请求予以�持。据此，一审法院判决：一、被告盐城市亭湖区便仓镇便仓居民委员会于判决生效后十日内向原告王宏生支付2万元违约金。二、驳回原告王宏生的其他诉讼请求。案件受理费2260元，由原告王宏生负担1960元，被告盐城市亭湖区便仓镇便仓居民委员会负担300元。
上诉人王宏生不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决对被上诉人王正龙占用案涉土地是否合法混淆不清，既认定合同有效却又不判决便仓居委会继续履行，既查明王正龙占用土地非法却又在“本院认为”部分认定其合法占有，故一审法院应当对王正龙占用案涉土地行为的是与非作出判决。请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人便仓居委会继续履行合同，被上诉人王正龙立即将案涉土地交付给上诉人。
被上诉人便仓居委会答辩称：1、上诉人与被上诉人便仓居委会签订合同时王正龙�宅基用地许可证已领取，故便仓居委会不可能将该地块租给上诉人，该合同因侵犯了第三人利益而无效；2、案涉合同签订时正是原富仓居委会和便仓居委会合并之时，案涉土地的租赁未经原富仓居委会居民的讨论决定且价格偏低，被上诉人便仓居委会将以适当方式追究上诉人的责任；3、即使合同系真实意思表示，但在王正龙土地使用证和宅基地许可证被撤销之前，该地块仍属王正龙使用或便仓居委会使用，而不必然归上诉人使用。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
被上诉人王正龙答辩称：一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同，对一审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉259.29㎡土地及房屋客观上由被上诉人王正龙占有使用，被上诉人便仓居委会亦明确表示无法按约履行合同义务，其不能履行合同义务已构成违约，依法应承担违约责任。上诉人与原富仓居委会签订《房产转让及土地有偿使用合同书》时已知晓案涉259.29㎡土地及房屋被村民占有使用，双方对违约责任予以了约定，即如单方违约需承担违约金贰万元。违约金本质上属于损害额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代，故上诉人在与原富仓居委会进行违约责任约定时便对不能履行合同可能造成的损失范围予以了预定。原富仓居委会与上诉人签订案涉合同书是为了使闲置资产发挥其应有效能，2353.3㎡土地的50年租金加上22间房产的转让费用合计仅7.7万元，而违约金约定数额已达2万元，�上诉人也已实际使用土地及房产十余年，2万元违约金足以弥补上诉人的损失。因此，一审判决被上诉人便仓居委会承担违约责任并无不当。上诉人要求被上诉人便仓居委会继续履行合同以及要求被上诉人王正龙交付案涉土地的上诉理由，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1630元，由上诉人王宏生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 臧 峰
代理审判员 樊丽萍
二〇一四年七月二日
书 记 员 甫 明