文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第05827号原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪街道南坪北路8号，组织机构代码74534612-9。法定代表人张国东，董事长。委托代理人崔婧，重庆能海律师事务所律师。（特别授权）委托代理人陶瑞，重庆能海律师事务所律师。（特别授权）被告周长英，女，1980年5月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人赵亮，重庆公鸣律师事务所律师。（特别授权）委托代理人简娇娇，重庆公鸣律师事务所律师。（特别授权）原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司（以下简称“帝景摩尔公司”）诉被告周长英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员詹勃长适用简易程序公开开庭进行了审理。原告帝景摩尔公司的委托代理人崔婧、被告周长英的委托代理人赵亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝景公司诉称：2012年11月9日，原告重庆帝景摩尔房地产开发有限公司（后变更为重庆帝景摩尔商业管理有限公司）与被告签署商业铺位《租赁合同书》一份，约定被告承租原告提供的位于南岸区南坪北路8号盛汇广场店L3层建筑面积为76㎡的L330B号场地为被告用作商业经营。合同约定租赁期限自2012年11月23日起至2015年11月22日止为期3年；同时合同还对租金、合同保证金及物管费等其他费用的结算及交纳、双方的权利及义务、合同解除、违约责任和诉讼管辖均作出了约定。合同生效后，原告于2012年12月19日向被告交付租赁场地，被告即在租赁场地开展品牌为“黄包车、利昂多”袜子、内衣的销售经营服务。2013年11月14日起被告开始未按合同约定擅自停止营业，同时无故拖欠租金、物管费、水电费等费用，原告多次向被告催收缴清相关费用未果，于2014年6月12日向被告函告要求解除合同及交还租赁场地，该通知显示2014年6月13日安排投递，依照合同有关约定，邮寄第二日即2014年6月14日即视为送达，截自此日，被告欠缴原告物业管理费、水电费为16101.3元。故原告起诉来院，请求判令被告：1.支付原告自2014年6月15日起至2015年1月20日期间场地占用损失按照合同约定计算标准为221000元；2.支付拖欠原告自2013年10月1日起至2015年1月20日期间的物业管理费29830元；3.支付拖欠原告的水电费14.30元；4.支付自2015年1月21日起以其欠缴的物业管理费、水电费共计16101.3元为基数按照日千分之一的标准计算逾期滞纳金至付清为止，暂算至2015年7月13日为2801元；5.支付自2013年11月14日起至2014年6月14日期间共计213天按照合同约定标准计付的停业违约金213000元；6.没收被告保证金人民币10000元归原告所有；7.承担原告支出的律师费23832元以及本案诉讼费。被告周长英辩称：一、被告并非故意或因自身原因导致经营不善而违反约定擅自停止营业，而是因为原告发布不实的招商信息，虚假宣传，商场定位和布局错误，配套设施不齐全，未达到经营条件，被告不得已才选择暂停营业的方式来减少损失。被告与原告所约定的停业违约金为零，故被告不应向原告支付停业违约金；二、被告不应向原告支付物管费。三、被告无任何物品占用原告的租赁场地，且被告与原告所约定的场地占用损失为零，被告不应向原告支付场地占用损失。四、原告要求支付的水电费14.3元，被告予以认可，但是对逾期支付水电费的滞纳金计算标准不认可。五、原告要求没收被告合同保证金人民币10000元无法律依据，不应当得到支持。六、致使合同无法继续履行的原因，在于原告，且原告违反约定向被告追偿费用，已经严重违背了《中华人民共和国民法通则》的诚实信用原则。根据公平原则，被告不需要承担原告所支付的律师费及诉讼费。综上，请求法院依法驳回原告除第三项外的所有诉讼请求。经审理查明，2012年11月9日，原告重庆帝景摩尔房地产开发有限公司（后变更为重庆帝景摩尔商业管理有限公司）作为甲方与被告周长英（乙方）签订商业铺位《租赁合同书》一份，约定被告承租原告提供的位于重庆市南岸区南坪北路8号盛汇广场L3层L330B号商业铺位用作商业经营，该铺位建筑面积为76㎡，合同约定租赁期限自2012年11月23日起至2015年11月22日止，共计3年。合同第四条中对于租金的约定为：“乙方每月按含税销售额的20%，并随租赁年限的增加相应递增的方式向甲方支付租金，具体为第二年21%，第三年22%，······双方约定自2012年11月23日起开始计算租金······则乙方应按月支付租金，具体时间为：次月的10日前向甲方（或甲方委托的单位和个人）按约定的比例直接从含税销售额中直接扣除上月的租金。”第四条中对保证金的约定：“合同保证金是乙方为了保证按本合同的约定履行其义务而向甲方缴纳的保证款项。若乙方违约履行本合同任何条款或违约提前解除合同和其他违约情形，则合同保证金为合同违约金的一部分，甲方除可以直接予以没收保证金外还可以根据合同约定要求乙方承担违约责任。······本合同签订后三日内，乙方向甲方支付合同保证金10000元······。”合同第四条对于其他费用的约定：物业管理费为25元/平米/月，按建筑面积计算，合计为1900元/月，空调、水电、燃气费及其他费用按实际使用情况计算收费，每月10日前缴纳。合同第十条对于乙方权利义务的约定：“5、乙方应保持连续经营，全年不间断。乙方根据经营情况需要延长、缩短营业时间或暂停营业的，必须提前向甲方说明，并征得甲方同意。”合同第十条（一）对于甲方违约行为及责任的约定：“3、甲方其他行为为唯一因素并直接导致乙方经营停业······甲方违反上述第3条的约定，乙方有权要求甲方免除对应停业期间的租金。”合同第十条（二）对于乙方违约行为及责任的约定：“3、乙方迟延支付租金和其他费用的，应当自逾期之日起按照应付未付额日千分之一的标准向甲方支付逾期付款滞纳金；逾期支付超过十日，乙方除应承担继续支付租金、其他费用、滞纳金等责任外，甲方直接没收乙方所支付的合同保证金，同时甲方还有权选择解除合同；若甲方没有解除合同，乙方应当按照本合同约定的时间和金额补足保证金······12、乙方中途停业或没有按照甲方规定的时间营业的（包括但不限于延长、缩短营业时间或暂停营业等）且未向甲方说明并获得同意，由乙方按照每天1000元的标准向甲方支付违约金，一个月内累计停业、不按规定时间营业三天或一年内累计停业五天（含五天）以上的，甲方有权单方面终止合同。”合同第十条（四）对于其他违约责任的约定：“甲方或乙方行为构成合同违约的除按照本合同约定或法律规定承担对应的违约责任外，还应当承担对方行使赔偿权利所支付的诉讼费、执行费、律师代理费、评估鉴定费、差旅费、交通费等全部费用。”合同第十三条（三）约定：“乙方没有在合同解除或终止后清理、结算并向甲方交还租赁物的，甲方有权自行处理该场地的所有物品，且该等物品不计价值全部归甲方所有，同时乙方还应当承担租赁场地占用期间甲方的租金损失。合同第十四条第5项约定：“甲方向乙方的通知送达方式可以为邮寄、店面直送、场内公开公告等方式，甲方采取上述店面直送、场内公开公告的送达方式自甲方或其工作人员送达、张贴后即发生效力，不因乙方是否签收而导致效力丧失。甲方采取邮寄送达方式的，若邮寄对象为重庆市（含区县）的，邮寄的第二日即视为送达，若邮寄的对象为重庆市外的，邮寄的第三日即视为送达。”2013年11月14日起，被告所经营的“黄包车、利昂多”品牌停止营业。2014年6月12日，原告向被告发出通知函，要求解除双方签订的《租赁合同书》及被告交还场地。解除合同及交还场地通知函中记载：“鉴于以上情况，特通知贵方：2、请贵方于2014年6月22日前至我司办理撤场手续，并根据双方合同的约定，在2014年6月22日前将租赁场地腾空、拆除贵方品牌店招后交还我司。3、若贵方能如期办理撤场手续，并将场地交还我司，我司将对贵方应支付我司的费用予以部分减免。4、若贵方不能如期办理撤场手续，并将场地交还我司，我司将根据合同的约定，自贵方撤场时间届满后自行收回场地，并对场地内相关物品进行处置，由此产生的一切后果和费用将由贵方承担。”该函于2014年6月12日邮寄，于2014年6月13日因未妥投被退回。关于原告请求的场地占用损失221000元，被告的欠费期间从2014年6月15日（合同解除的第二日）算至2015年1月20日，共计221日，根据合同约定为1000元/天标准计算，即1000元×221天＝221000元。关于原告请求的物业管理费29830元，被告的欠费期间从2013年10月1日至2015年1月20日，物业管理费为25元/平米·月，按建筑面积计算。关于原告请求的水、电费14.3元，被告予以认可。关于原告请求的滞纳金2801元，以被告所欠的物业管理费、水电费为基数，从2015年1月21日算至2015年7月13日，按日千分之一标准计算。关于原告请求的停业违约金213000元，从2013年11月14日算至2014年6月14日，按照合同约定的标准计算。关于原告请求的没收被告的保证金10000元，原告依据《租赁合同书》第四条的约定认为被告违约未履行合同义务，原告有权没收保证金。被告认为保证金应当退还。关于原告请求的律师费23832元，按照案件标的的5%收取，依据《租赁合同书》第十条，应由违约方承担。被告认为律师费过高，且不应由被告承担。在庭审中，被告对于拖欠原告的水电费14.30元无异议，但对逾期支付水电费的滞纳金计算标准不认可，对场地占用损失、物业管理费、停业违约金等亦不予认可。另被告提交视听资料辩称原告公司的经理施伟斌在与商户协调时承诺免交物管费等费用。同时，被告认为原告没收保证金无法律依据，应当退还。致使合同无法继续履行的原因在于原告，故律师费及诉讼费亦不应由被告承担。上述事实，有原告提交的《租赁合同书》、房屋交接确认书、《解除合同及交还场地通知函》及邮寄凭证、委托代理合同等，被告提交的多篇报道、视听资料等证据以及当事人当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。原告帝景摩尔公司与被告周长英签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。被告作为具有完全民事行为能力的经营者，应当知晓投资经营可能存在的潜在商业风险，要对于商场的招商引资条件进行评估，并对商业风险进行预估和防范，即便被告所租赁场地所在商场商业氛围不好，经营条件欠缺，并不能成为其不按《租赁合同书》约定履行义务的抗辩理由。关于合同的解除。《租赁合同书》第十三条约定，一方基于合同约定或法律规定行使合同解除权可以解除合同。在本案中，被告周长英从2013年11月14日起擅自停止营业，且未缴纳相关费用，违反了合同的约定，原告享有对《租赁合同书》的单方解除权。《租赁合同书》第十四条约定，出租方采取邮寄送达方式的，若邮寄对象为重庆市（含区县）的，邮寄的第二日即视为送达。原告于2014年6月12日向被告邮寄《解除合同及交还场地通知函》，根据合同约定，2014年6月14日即视为该函已经送达，原告行使了合同的解除权，被告对此亦无异议，故本院对原、被告签订的《租赁合同书》于2014年6月14日解除予以确认。对于被告提供的据称为原告公司的总经理施伟斌答应商户免除租金及相关费用的视听资料，本院认为并不能达到被告的证明目的，且视频中相关人员所表述内容为商户提交书面撤场申请后，经原告公司同意，方可免交相关费用并退还保证金，即为合同双方共同协议解除合同。被告在停止经营后并未向原告提出书面撤场申请，故对于被告的辩解本院不予采信。针对本案争议焦点，本院具体评述如下：一、对于原告主张自2014年6月15日起至2015年1月20日期间的场地占用费221000元。原、被告签订的《租赁合同书》于2014年6月14日解除，双方均无异议，合同中第十三条约定，在合同解除后3日内被告应向原告交还租赁物，逾期原告有权自行处置被告遗留在租赁场地的所有物品，且被告还应当承担占用期间的租金损失，具体以日租金的3倍计算。在《解除合同及交还场地通知函》中，原告告知被告于2014年6月22日前交还租赁场地并完善手续，逾期原告将自行收回场地。故原告最迟在2014年6月22日就有权自行收回租赁场地，在被告2013年11月14日就已停业未交租金的情况下，原告更应尽快收回租赁场地，但原告并未及时行使该权利，造成了场地占用损失的扩大，故本院认为场地占用费从2014年6月18日计算至2014年6月22日，按日租金3倍计算，本院酌定确认为5000元。二、对于物业管理费。原告并未举证证明其与被告之间存在物业服务关系，也未举证证明其为被告代交了相关物业费用，且被告停止营业后至合同解除前并未实际使用租赁房屋，故对此项费用本院不予认可。三、对于原告主张水、电费14.3元，被告对此项费用予以认可，本院予以确认。四、对于原告主张按照被告所欠物业管理费、水电费为基数，按照日千分之一的标准计算滞纳金至付清为止。本院认为，原告主张的物业管理费没有事实依据，本院既不予支持，其请求滞纳金亦没有依据，本院不予支持。另原告要求的违约金计算标准偏高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准计算，故以被告欠交的水电费14.3元为基数，从2014年6月15日计算至2015年7月13日。五、对于原告主张自2013年11月14日起至2014年6月14日期间按照合同约定的停业违约金213000元。本院认为，根据合同约定，被告中途停业或没有按照原告规定的时间营业的（包括但不限于延长、缩短营业时间或暂停营业等）且未向原告说明并获得同意的，应按照每天1000元的标准向原告支付违约金。2013年11月14日，被告已经停业，且其未向本院提交任何原告同意其停业的证据，故应认定其为擅自停业，已构成违约，应当向原告支付违约金，本院对此项费用予以支持。六、对于保证金。根据合同第四条的约定，被告未在约定期限内履行终止协议约定的义务，故原告有权按照原合同追究被告的违约责任。被告在没有与原告达成一致意见的情况下，擅自停业并拖欠原告租金等相关费用已构成违约，故原告有权不退还被告的保证金，对原告请求的此项费用本院予以确认。七、对于律师费。根据合同第十条违约责任的约定，违约方在承担违约责任的同时也应承担对方行使赔偿权利所支付的律师代理费。对于原告诉请的律师费本院予以确认，但原告请求的律师费过高，本院酌情调整为10901元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定之规定，判决如下：一、被告周长英于本判决生效之日起十日内支付原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司场地占用费5000元、水、电费14.3元、停业违约金213000元、律师费10901元，共计228915.30元；二、从2014年6月15日起，被告周长英以所欠的水、电费14.3元为本金，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为计算标准向原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司支付滞纳金，滞纳金计付至算至2015年7月13日；三、被告周长英所交纳的保证金10000元不予退还；四、驳回原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4403元，由被告周长英承担（原告已缴纳，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  詹勃长二〇一六年八月二十五日书 记 员  詹睛宇