广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5762号
上诉人（原审被告）：张美群，住广州市增城区。
委托代理人：常峰、湛少桥，广东增泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：萧艳娟，住广州市增城区。
委托代理人：关靖灏，广东百越律师事务所律师。
原审被告：广州市中营房地产代理有限公司，住所地广州市增城区。
法定代表人：张雪霞。
上诉人张美群因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年2月2日，张美群（卖方）与萧艳娟（买方）、广州市中营房地产代理有限公司（以下简称中营公司、见证方）签订《房地产买卖合同》，载明“……第四条转让房产状况1、房地产名称及位置，买卖双方经协商，由卖方转让位于广东省增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣二街1号X房给买方。2、产权状况建筑面积115.52平方米，他项权利设置抵押，抵押给广发银行，并已办理抵押登记。……3、卖方应在过户前将房产解除、注销抵押登记的《房地产权证》原件交至见证方处……第五条转让房产价款和支付方式一、转让房产总价款卖方以人民币壹佰零贰万零仟零佰零拾零元整（￥1020000元）的价格将该房产转让给买方。并约定以如下第2种方式支付，……2、以按揭付款方式支付，转让房价款由定金、首期房款和按揭贷款三部分组成。二、购房定金支付时限买卖双方约定，买方于签署本合同时给卖方支付人民币壹拾万零仟零佰零拾零元整（￥100000元）作为购房定金……三、付款方式及期限……按揭付款具体支付方式1、买方于2013年3月15日前将首期购房款（含定金）伍拾伍万元正支付给卖方。2、购房余款人民币肆拾柒万元为按揭付款，由买方以向银行申请公积金贷款支付给卖方。……3、经买卖双方协议，买方同意将首期款人民币伍拾伍万元于2013年3月15日前给卖方作为还清该房产银行贷款使用……第十条违约责任一、承担违约责任的形式1、本合同签署后，任何一方均应善意、全面、诚实信用的履行本合同，否则，违约方即应承担违约责任2、违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约方损失。……（二）卖方的违约责任……2、卖方提供虚假产权证明或隐瞒产权导致本合同无法继续履行或转让房产在转移登记过程中因卖方的原因被司法机关查封或以其他形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履行时，买方有权单方面解除本合同，卖方应双倍返还定金给买方，并按约定成交价30%向买方支付违约金。”。同日，张美群收取萧艳娟支付的100000元定金。
2013年2月2日，萧艳娟支付中营公司中介费8000元。
2013年3月8日，张美群收取萧艳娟支付的购房款500000元。
2013年12月9日，萧艳娟向广州市公安局增城区分局西园派出所报警。之后，张美群返还购房款374500元给萧艳娟。
2015年7月30日，增城市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产产权情况表》，载明“房屋坐落增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣二街1号X房，产权人苏某、郭某，登记日期2014年11月19日。”。
2015年6月19日，萧艳娟向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除萧艳娟与张美群之间的房屋买卖关系；2、张美群返还购房款225000元，定金100000元，并赔偿306000元违约金，合计631500元；3、中营公司返还中介费8000元；4、中营公司与张美群承担连带责任；5、本案诉讼费由张美群、中营公司负担。
另查明，一、原审法院到增城区国土资源和房屋管理局查询涉案房屋出售情况，张美群于2013年11月7日与案外人苏某、郭某签订《广州市存量房买卖合同》，将涉案房屋以600000元价格出售给苏某、郭某。二、经原审法院到广州市公安局增城区分局西园派出所调查取证，广州市公安局增城区分局西园派出所对张美群所做的《询问笔录》，张美群陈述“……我收到钱后，我将买方的钱用于还我的债务，过了约半年时间，我又以价格125万元人民币将位于增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣二街1号X房卖给姓郭的男子……我想着房子没有过户，该房子都是我的，我就可以重新卖……。”。三、增城市人民检察院作出的穗增检侦监不捕补（2014）182号《不批准逮捕案件补充侦查提纲》，载明“……事后嫌疑人张美群没有按照约定办理过户手续和还清银行贷款，后于2013年9月10日，私自将该房产以133.8万元出售给郭某。……”。四、萧艳娟向原审法院主张适用违约金条款。
审理中，一、张美群陈述其收到萧艳娟的房款后没有对涉案房屋予以涂销抵押，因为房屋买卖的流程是，萧艳娟、张美群、中营公司三方先签订协议，然后办网签，网签后由萧艳娟向银行申请按揭，银行在出具同贷书之后，由银行将上述贷款支付给张美群账号，涂销抵押贷款。对此，中营公司予以否认，其陈述如果张美群不先将涉案房屋的贷款涂销，则萧艳娟无法申请贷款。二、张美群陈述是萧艳娟违约在先，提出不想购买涉案房屋。对此，萧艳娟予以否认。三、张美群陈述其在出售涉案房屋给案外人之前，已经通知萧艳娟，但并无书面证据予以证实，对此，萧艳娟予以否认。四、萧艳娟没有证据证明中营公司与张美群存在恶意串通的情形，萧艳娟亦认为中营公司没有存在故意隐瞒事实的行为。
原审法院认为：萧艳娟、张美群及中营公司签订的《房地产买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。
现双方在本案中争议焦点为在履行《房地产买卖合同》中，哪一方存在违约的行为。分析如下，首先，萧艳娟已于2013年3月8日履行完毕《房地产买卖合同》中约定的前期付款义务。根据双方当事人确认的事实，可知因张美群用涉案房屋向银行抵押贷款，故双方当事人协商由张美群先行还款并涂销抵押，然后才能办理过户手续，因此张美群提前偿还涉案房屋的贷款并涂销抵押登记是双方能否继续履行《房地产买卖合同》之关键。但根据张美群自认及在广州市公安局增城区分局西园派出所的《询问笔录》可知，张美群并未将萧艳娟支付的购房款因本次交易用于办理涉案房屋的提前还贷手续，虽然双方在合同中没有明确约定提前偿还涉案房屋贷款并涂销抵押登记的时间，但张美群在未解除涉案房屋买卖关系的情况下又将涉案房屋出售给案外人郭某、苏某，并办理了过户手续，涉案房屋现已登记在苏某、郭某名下。故张美群的上述行为已经阻却继续履行《房地产买卖合同》的可能，涉案房屋已无法过户给萧艳娟，张美群已经构成根本违约。其次，根据萧艳娟的报警行为，以及张美群在报警后陆续退还374500元购房款给萧艳娟的行为可知，张美群确实存在违约。至于张美群认为是萧艳娟违约在先，是萧艳娟不想购买涉案房屋的抗辩理由，显然无证据予以支持，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；。……”的规定，萧艳娟要求解除双方涉案房屋的买卖关系，并要求张美群承担违约责任的诉讼请求，于法有据，予以支持。
如上所述，因张美群的违约行为导致《房地产买卖合同》被解除，故萧艳娟要求张美群返还225500元购房款于法有据，予以支持。萧艳娟依据《房地产买卖合同》第十条的约定要求张美群支付违约金306000元（总房款1020000元×30%），予以支持，理由上文已述，不再赘述。至于萧艳娟请求张美群返还定金100000元余款，因定金已含在225500元购房款中，故原审法院对萧艳娟的该项请求，不予支持。至于萧艳娟请求中营公司对上述金额承担连带责任，因萧艳娟并无证据证明中营公司存在与张美群恶意串通的行为，故对萧艳娟的上述请求不予支持。
至于萧艳娟要求中营公司返还中介费8000元诉讼请求能否支持的问题，萧艳娟并无证据证明中营公司存在恶意串通或隐瞒事实的行为，故萧艳娟的上述请求，不予支持。因此萧艳娟主张张美群应连带返还8000元中介费的请求，亦不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2015年10月19日作出判决：一、解除萧艳娟与张美群签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、张美群应于判决发生法律效力之日起十日内返还225500元购房款给萧艳娟；三、张美群应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿306000元违约金给萧艳娟；四、驳回萧艳娟的其他诉讼请求。案件受理费5100元，由张美群负担4290元，萧艳娟负担810元。
判后，上诉人张美群不服原审判决，向本院提起上诉称：张美群认为原审法院认定张美群须对萧艳娟支付306000元违约金的认定是没有证据支持的，其作出了错误的判决。张美群与萧艳娟双方约定《房屋买卖合同》中第十条第三款（二）卖方的违约责任第2点卖方提供虚假产权证明或隐瞒产权导致本合同无法继续履行或转让房产在转移登记过程中因卖方的原因被司法机关查封或以其他形式限制房地产转移登记导致本合同无法履行时，买方有权单方面解除本合同，卖方应双倍返还定金给卖方，并按约定成交价30%向买方支付违约金。事实上，2014年11月19目前该房屋属张美群所有，张美群在双方买卖房屋时并没有提供虚假产权证明或隐瞒产权。该事实已由一审法院到增城区国土资源和房屋管理局查询所得的房屋出售情况可以得到证实。而本合同没有履行完毕的原因是萧艳娟因自身原因提前终结了合同，故此双方没有按照房屋买卖合同的流程签订正式的房屋买卖合同，中介方也没有再提供相关的中介服务。请求法院判决：1、撤销原审判决第三项，改判为张美群不需要支付306000元违约金；2、本案一、二审的诉讼费用由萧艳娟承担。
被上诉人萧艳娟答辩称：不同意上诉人张美群的上诉意见。
原审被告中营公司未提交答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：张美群与萧艳娟签有《房地产买卖合同》，双方的房屋买卖合同关系成立有效。对于张美群在履行合同过程中是否构成违约，原审法院已经作了详尽的论述，本院予以认可，不再赘述。本案争议的是合同约定的违约条款可否适用的问题。本院认为，从合同约定的违约条款看，如张美群提供虚假产权证明或隐瞒产权导致合同无法履行或限制房地产转移登记时，张美群应承担违约责任，该条款显然是针对卖方能否履行过户义务而作的约定，其目的在于约束卖方履行其办理过户手续的合同义务。如张美群不是产权人或涉案房屋被查封，该房屋自然无法过户至萧艳娟名下，即合同无法履行。而本案中，张美群在与萧艳娟签订房屋买卖合同并收取萧艳娟部分房款后，又出售给他人并办理了涉案房屋的过户登记手续，其行为导致《房地产买卖合同》无法履行，与上述违约条款所指向无法履行合同的违约情形一致。上述违约条款也约定了“以其他形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履行时”的情形，张美群通过一房两卖，事实上造成其与萧艳娟的买卖合同无法履行。因此，萧艳娟要求适用合同约定的违约条款判决张美群支付违约金306000元具有依据，原审法院予以支持并无不当。至于张美群辩称萧艳娟是因其自身原因提前终止合同没有证据证实，本院不予认定。上诉人张美群的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚、适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5890元，由张美群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年二月四日
书 记 员 徐毅敏