重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝一中法民终字第05266号
上诉人（原审被告）：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道777号。
法定代表人：梁中基，总经理。
委托代理人：薛松，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：耿耀明，住重庆市合川区。
委托代理人：张林。
上诉人重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）与被上诉人耿耀明商品房销售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年9月25日作出（2012）渝北法民初字第09223号民事判决，鲁能公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年11月20日、2012年12月7日、2012年12月18日进行了询问及公开开庭审理，上诉人鲁能公司的委托代理人薛松，被上诉人耿耀明的委托代理人张林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年8月22日，耿耀明为买受人（乙方）、鲁能公司为出卖人（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定的主要内容是：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市渝北区渝鲁大道737号鲁能星城三街区SP-4-1-14非住宅房屋一套，总成交金额1282951元，建筑面积单价6186.18元／平方米，套内建筑面积单价6930元／平方米。该合同第六条面积确认及面积差异处理载明：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理，1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补；2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房；乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方；面积误差比＝（产权登记套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）／合同约定套内建筑面积×100%。
该合同文本连同附件一至附件五共二十页，一式陆份，由甲方、乙方、房地产登记机构、财政局、银行各持一份。该合同签订后，由鲁能公司提交房地产登记机构进行登记备案。诉讼中查明，耿耀明持有的合同与鲁能公司举示的在房地产登记机构备案的合同有以下三处不同：1、第三条（四）项内容，耿耀明持有合同载明，本商品房建筑面积207、39平方米，其中，套内建筑面积185.13平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.26平方米；登记备案合同载明，本商品房建筑面积夹层32.33、1层175.06平方米，其中，套内建筑面积夹层28.86、1层156.27平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积夹层3.47、1层18.79平方米。2、第四条（一）项内容，耿耀明持有合同载明，本商品房为清水房，总成交金额为1282951元整；登记备案合同载明，本商品房为清水房，总成交金额为1282951元＜夹层2000001层1082951。3、耿耀明持有的合同无夹层平面图，登记备案合同有夹层平面图。经在房地产登记部门查阅登记备案的合同原件，并对比耿耀明持有的合同原件，耿耀明持有的合同无改动、添加；登记备案合同在建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积三处系将原写内容刮除后重新填写，总成交金额后的“＜夹层2000001层1082951”系添加。诉讼中，鲁能公司未举示双方同时签订的由鲁能公司持有及存于银行、财政局的合同，证明该三份合同与登记备案合同是否一致；对于登记备案的合同中的添加、涂改内容为什么没有耿耀明签名确认的问题，鲁能公司陈述耿耀明知道这个情况，电话通知过耿耀明，但是耿耀明人在外地，而耿耀明陈述对这个情况不知道，鲁能公司亦未对此举证证明。
合同签订后，耿耀明按约定履行了付款义务，鲁能公司将房屋交付耿耀明使用。2009年12月22日，耿耀明向渝北区财政局申报纳税，契税完税证上载明的房地产位置为：渝北区龙塔街道渝鲁大道737号鲁能星城三街区4幢1-14，纳税面积为207.39平方米。2009年12月5日，涉案房屋取得房地产权证，证号为：201房地证2009字第85245号，载明的房屋坐落为渝北区龙塔街道渝鲁大道737号鲁能星城三街区4幢1-14，建筑面积为175.06平方米，套内建筑面积为156.27平方米。因双方就面积误差协商未果，耿耀明遂向一审法院提起诉讼，要求鲁能公司返还多收的房款305175元，因计算错误，第一次开庭审理后申请将诉讼请求金额变更为361511.1元。庭审中，耿耀明代理人陈述，耿耀明现使用的房屋有夹层8号属实，但该夹层没有作为买卖面积来记载，所以在合同和房产证上都没有。
另查明，根据鲁能公司举示的2006年9月29日重庆市房屋勘测院渝北区房产测量所作出的《重庆市房产面积测算成果备案申请书》中的《房屋面积分户汇总表》及平面图显示，鲁能星城第三期第4幢第1层有商铺14个，车位8个，第1（夹）8个，其中，第14号商铺套内面积为156.27平方米，分摊面积为18.79平方米，产权面积为175.06平方米；夹8号套内建筑面积28.86平方米，分摊面积3.47平方米，产权面积32.33平方米；耿耀明所购14号商铺位于该幢建筑最右端，夹8号亦位于该幢建筑最右端。
2012年6月18日，鲁能公司出具情况说明一份，内容为：业主耿耀明购买坐落于渝北区龙塔街道渝鲁大道737号鲁能星城三街区4幢1-14号商铺一套，该套商铺涉及一个平层和一个夹层，其办理房屋权属登记时，联机备案房屋代码为201185540和201185557两个，签约合同面积也是以上两个房屋代码所涉及的房屋总面积，所有的税费及大修基金申报均按两个房屋代码所涉及合同金额和面积进行申报，但在权属登记受理过程中漏录入201185557房屋代码所涉及的夹层代码及面积，可予以更正。同日，重庆市渝北区土地房屋权属登记中心黄雪梅签署“情况属实，应补缴转让手续费”的意见，并加盖公章。
耿耀明一审诉称：2009年8月22日，耿耀明与鲁能公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买鲁能公司开发的渝北区龙塔街道渝鲁大道737号鲁能星城三街区4幢1-14门面房一套，总成交金额1282951元，套内建筑面积单价为6930元／平方米，套内建筑面积185.13平方米。后耿耀明按约支付了房款，鲁能公司为耿耀明办理了201房地证2009字第85245号房屋所有权证，该证载明套内建筑面积156.27平方米，面积误差28.86平方米，按照合同约定鲁能公司应返还耿耀明相应房价款及利息。耿耀明多次找鲁能公司协商未果，故提起诉讼，要求判令：1、鲁能公司立即返还耿耀明房价款361511.1元，并从2009年8月23日起按银行同期贷款利率计付利息至付清时止。本案诉讼费用由鲁能公司承担。
鲁能公司一审答辩称：耿耀明要求返还房款无事实理由，要求驳回耿耀明的诉讼请求。
一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，耿耀明持有的合同与鲁能公司举示的在房地产登记机关登记备案的合同标的物、面积、价款的表述上不一致，究竟哪一份合同才是当事人的真实意思表示，可以从以下方面来进行分析：
一、耿耀明持有的合同原件内容客观真实，无涂改、添加。二、登记备案的合同存在多处改动及添加痕迹，并增加了夹层平面图，但多处改动及添加均无耿耀明确认。三、双方同时签订的合同一式六分，鲁能公司及其他相关部门均持有该合同，诉讼中鲁能公司并未举示其他几份合同予以佐证，故同时签订的其他几份合同与登记备案的合同是否一致无从查明。四、从双方签订合同前即形成的《房屋面积分户汇总表》显示，14号商铺与夹层8号系两个独立的房屋，房号及面积均各自独立，鲁能公司对此是明知的。若双方同时就14号商铺及夹层8号房屋达成买卖合意，应当在合同中同时表述。双方签订的买卖合同中明确载明房号是14号商铺，纳税、申办房地产权证指向的标的物亦明确是14号商铺，均无夹层8号，故不能认定双方就夹层8号面积28.86平方米达成买卖合意。五、鲁能公司举示的情况说明系鲁能公司单方制作后由房地产交易管理部门人员签名并盖章，该情况说明不能否定耿耀明持有的合同原件。
综上所述，鲁能公司举示的在房地产登记机关持有的合同虽经登记备案，但由于存在多处改动及添加，鲁能公司无充分证据证明该合同中的改动及添加系双方合意的结果，故该合同中的改动及添加对耿耀明不产生法律上的约束力。耿耀明持有的合同系双方所签订，无改动及添加，应为双方当事人签订合同时的真实意思表示，故一审法院采信耿耀明持有的合同。
根据耿耀明持有的合同，耿耀明购买的14号商铺约定套内建筑面积为185.13平方米，房地产权证上载明的套内建筑面积为156.27平方米，二者相差28.86平方米，误差比绝对值达16%，故按双方对面积确认及面积差异处理的约定，鲁能公司应将多收的房款返还耿耀明，其中，面积误差3%以内部分的价款为5.56平方米×6930元＝38530.80元，3%以上部分的价款为23.30平方米×6930元×2倍＝322938元，共计361468.80元。一审法院对耿耀明的该部分诉讼请求予以支持，耿耀明诉讼请求中超出该金额的部分，一审法院不予支持。
对耿耀明要求鲁能公司支付利息的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中虽约定“产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方”，但并未约定鲁能公司应于何时返还，根据合同法的相关规定，履行期限不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。故耿耀明于2012年5月16日向一审法院起诉，要求鲁能公司履行返还房款义务，故其要求鲁能公司从2009年8月23日起支付利息不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持。
关于耿耀明现使用的房屋内实际包含夹层8号的问题，由于鲁能公司所举证据尚不足以证明耿耀明、鲁能公司在关于14号商铺的买卖合同中就该夹层达成了买卖协议，耿耀明使用该夹层的原因不属于本案审理范围，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、重庆鲁能开发（集团）有限公司于本判决生效后十日内返还耿耀明房款361511.1元；二、驳回耿耀明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7088.40元，由重庆鲁能开发（集团）有限公司承担。
鲁能公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判第一项，驳回耿耀明的全部诉讼请求。主要事实及理由：1、重庆市渝北区财政局的契税完税证认可14号商铺的面积为207.39平方米，重庆市渝北区土地房屋权属登记中心的《情况说明》亦确认案涉房屋包括平层及夹层，合同约定面积是两部分面积的总和即207.39平方米，涉案房屋系现房，涉案房屋产权登记时漏录夹层面积，一审法院认定夹层的28.86平方米不在合同约定面积之内错误。2、因涉案房屋的面积误差是因权属登记部门录入差错所致，房地产权证的登记面积可以更正，并非产权面积减小，不能适用面积误差条款判令鲁能公司承担责任。3、即使耿耀明购买时的真实意思是购买207.39平方米的平层，而不含有夹层，该合同亦为意思表示不真实的合同，其主张权利的方式应为撤销合同或解除合同，而不是按面积误差主张权利。4、如法院认定涉案房屋不含夹层的32.33平方米，则因鲁能公司对合同内容存在重大误解而享有撤销权。
耿耀明答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：1、契税完税证及情况说明系鲁能公司单方证据，备案登记的《重庆市商品房买卖合同》存在改动及添加，与耿耀明持有合同的约定不一致，双方签订的合同，表明夹层不计算面积，予以赠送，该合同对双方当事人具有约束力，不得擅自变更或解除，亦不存在鲁能公司所称的撤销。2、耿耀明持有的合同约定涉案商铺套内面积为185.13平方米，而房地产权按证载明的套内面积为156.27平方米，二者相差28.86平方米，根据合同关于面积确认及面积差异处理的约定，鲁能公司应返还耿耀明购房款361511.1元。
二审诉讼中，鲁能公司申请本院向重庆市渝北区土地房屋权属登记中心核实《情况说明》的真实性，本院向重庆市渝北区土地房屋权属登记中心进行了核实并制作了书面笔录，双方对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采信。
本院二审查明：涉案商铺系现房，14号商铺层高7米多，夹8号层高3米多，存在于14号商铺之内，开口朝向14号商铺，没有单独的进出口，只能通过14号商铺进出夹8号。鲁能公司于签订合同的同日将14号商铺及夹层8号交付耿耀明，耿耀明将14号商铺及夹层8号一并出租他人经营餐饮。合同约定涉案商铺的物理层及名义层均为第一层。
另查明：重庆市渝北区土地房屋权属登记中心证实：《情况说明》真实，14号商铺和夹8号分别经过了规划、竣工及消防验收，并分别进行了面积测绘，该中心进行了现场核实并建立了两个房屋代码，因鲁能公司仅申请对14号商铺办理产权登记，未申请对夹8号办理产权登记，因此，未办理夹8号的产权登记，但夹8号应该确权给耿耀明，可以办理产权登记。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点在于：1、确定双方权利与义务的合同是耿耀明所持有的合同，还是备案登记的合同。2、合同约定的涉案商品房计算面积是否包括夹8号房屋面积。3、鲁能公司是否应当承担支付面积误差款的责任。4、合同约定是否存在重大误解或意思表示不真实的问题。针对以上争议焦点，本院逐一评判如下：
一、关于“确定双方权利与义务的合同是耿耀明所持有的合同，还是备案登记的合同”的问题。协商一致的合同才涉及对双方是否具有约束力的问题。本案中，耿耀明持有的合同原件内容客观真实，无涂改、添加，鲁能公司对此亦无异议。《房屋面积分户汇总表》形成的时间在双方签订合同之前，该汇总表载明，14号商铺与夹层8号的房号及面积均各自独立，鲁能公司对此应当是明知的，但鲁能公司提供的登记备案的合同存在多处改动及添加痕迹，并增加了夹层平面图，鲁能公司无充分证据证明该合同中的改动及添加系双方合意的结果，故该合同中的改动及添加部分对耿耀明不产生法律上的约束力。耿耀明持有的合同系双方所签订，应为双方当事人签订合同时的真实意思表示，对双方具有约束力。
二、关于合同约定的涉案商品房面积计算是否包括夹8号房屋面积的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的合同文本虽载明耿耀明所购房屋为14号商铺，未载明包括夹8号，合同约定的套内建筑面积为185.13平方米，但结合本案的以下事实，应当认定合同约定的涉案商品房面积应当包括夹8号面积。主要事实有：1、房屋面积分户汇总表载明：14号商铺的套内面积为156.27平方米，夹8号套内建筑面积为28.86平方米，共计185.13平方米，与合同约定的套内建筑面积完全一致。2、涉案房屋系现房，夹8号商铺不能独立使用，只能从14号商铺内部进入，且夹8号商铺的开口朝向14号商铺，耿耀明看房时只看14号不看夹8号，不符合常理。3、鲁能公司交房时是将14号商铺及夹8号商铺一并交付给耿耀明，且耿耀明已经实际接受房屋并将14号商铺及夹层8号一并出租使用。4、耿耀明主张夹8号系鲁能公司赠送，但未举示充分的证据予以证明。5、相关主管机关证实夹8号应当独立计算面积，也可以办理产权登记。
三、鲁能公司是否应当承担支付面积误差款的责任。由于涉案的14号商铺及夹8号房屋的套内面积之和与合同约定的买卖房屋面积完全吻合，没有面积误差，鲁能公司实际交付的房屋面积符合合同约定面积。如前所述，鲁能公司尚未全部为耿耀明办理全部房屋的权属登记，但不应当承担返还面积误差款的责任，鲁能公司对此的上诉理由成立，本院予以支持。
四、合同约定是否存在重大误解或意思表示不真实的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，基于双方订立的合同有效，且合同未变更撤销，本院据此评判双方的权利义务。合同当事人如认为合同存在可变更、撤销事由，可另案诉讼解决，不属本案审理范围。
综上所述，根据上诉人鲁能公司举示的新证据，其上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持，对一审判决依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝北区人民法院（2012）渝北法民初字第09223号民事判决；
二、驳回耿耀明的诉讼请求。
一审案件受理费7088.4元，由重庆鲁能开发（集团）有限公司负担；二审案件受理费7088.4元，由耿耀明负担3544.2元，重庆鲁能开发（集团）有限公司负担3544.2元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
二〇一三年一月二十二日
书 记 员 李薇渝