江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第5592号
上诉人（原审被告）朱忠元。
委托代理人戴任全，江苏金朝阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州大舜房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区夹河街36号舜禾公寓院内办公楼。
法定代表人闫长印，该公司总经理。
委托代理人刘东，该公司职员。
委托代理人李敬从，江苏红杉树律师事务所律师。
上诉人朱忠元因与被上诉人徐州大舜房地产开发有限公司（以下简称大舜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第2080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱忠元及其委托代理人戴任全，被上诉人大舜公司的委托代理人刘东、李敬从到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，朱忠元系徐州市泉山区舜禾浴池的业主。朱忠元（乙方、承租方）与大舜公司（甲方、出租方）签订房屋租赁合同一份，主要条款内容为：甲方自愿将坐落在徐州市泉山区夹河街36号舜禾宫寓（地下室）一间，建筑面积840平方米，给乙方做为大众洗浴使用；租赁期共壹年，甲方从2011年9月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2012年8月31日收回，本合同到期后，在同等条件下乙方可优先延续租赁，租金另行商议；甲、乙双方议定的该房屋单价16元／平方米，月租金为人民币13440元，每年租金为人民币161280元；租赁合同期满，乙方不得进行破坏性拆除，不可拆除物、装饰以及移动后价值剧降的物品应当无偿移交给甲方，如确需拆除，应将房屋恢复原状，如未恢复则押金扣除；乙方有下列情形之一的，甲方可以单方终止协议，收回房屋，并可索赔损失：……2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损坏公共利益的，或者违反甲方管理规定且不愿改正的；3、乙方拖欠租金累计达两个月的；……6、乙方合同到期后不续签合同的。如因上述原因之一，甲方可将该房屋另租他人，因此造成的乙方的损失由乙方自行承担，乙方还应赔偿甲方因此遭受的一切经济损失；协议到期或因乙方违约导致提前解除协议，甲方对乙方的装修添附不予赔偿。在该合同的尾部，有大舜公司加盖的公章及朱忠元的签名。2013年8月19日，负责舜禾公寓物业管理的徐州市舜禾物业管理有限公司向朱忠元经营的舜禾浴池发出通知，以浴池经营严重影响电梯安全为由，要求朱忠元停止营业、尽快撤出。2013年8月20日，朱忠元向徐州市舜禾物业管理有限公司及大舜公司一并回函，否认公寓电梯安全隐患系由其造成，并要求双方共同研讨可行性解决方案。上述合同中记载的徐州市泉山区夹河街36号舜禾宫寓地下室系大舜公司所有，在房产部门登记的房屋坐落为徐州市夹河街舜禾公寓综合楼-01号，登记的建筑面积为1009.36平方米，其中，朱忠元租赁使用840平方米。
原审法院另查明，2011年9月至2012年5月间，涉案房屋的租金原、朱忠元已经结清，2012年6月至8月间的租金40320元，朱忠元未予支付。租赁期限届满后，双方未再续签房屋租赁合同，涉案房屋由朱忠元使用至今，朱忠元亦未支付租金。大舜公司遂起诉至一审法院，请求法院判令：1、排除妨害，朱忠元返还大舜公司位于徐州市泉山区夹河街36号舜禾公寓地下室房屋的使用权；2、朱忠元支付所欠大舜公司的房屋租金40320元；3、朱忠元赔偿大舜公司的场地占用损失费（以每月13440元为标准，自2012年6月起计算至实际返还房屋时止）；本案的诉讼费用由朱忠元承担。
原审法院经审理认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。大舜公司与朱忠元之间的房屋租赁合同租期为一年，在租赁期限届满后，双方既未续签合同，亦无证据证明双方就续租涉案房屋一事达成其他协议，故双方签订的房屋租赁合同已终止。大舜公司主张的房屋租金40320元，有房屋租赁合同的约定，且朱忠元对此亦无异议，一审法院予以支持。大舜公司主张的场地占用损失费（以每月13440元为标准，自2012年6月起计算至实际返还房屋时止），因朱忠元在房屋租赁合同终止后继续使用涉案房屋至今，且双方未就续签合同、交接租金等达成合意，参照双方合同终止前对租赁期及租金的约定，一审法院对场地占用损失费按照每月13440元为计算标准予以确认，对计算期间调整为自2012年9月1日起计算至实际返还房屋时止。对于朱忠元提出的经济补偿要求，应另行寻求救济途径。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、判决生效后三十日内，朱忠元向徐州大舜房地产开发有限公司返还徐州市泉山区夹河街36号舜禾宫寓地下室（即徐州市夹河街舜禾公寓综合楼-01号，被告承租的建筑面积为840平方米）；二、判决生效后十日内，朱忠元向徐州大舜房地产开发有限公司支付拖欠的房屋租金40320元；三、判决生效后十日内，朱忠元向原告徐州大舜房地产开发有限公司支付场地占用损失费（以建筑面积840平方米为基数、以每月每平方米16元为标准，计算自2012年9月1日起至实际返还房屋之日止）。案件受理费8560元，由朱忠元负担。
上诉人朱忠元不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人多次联系被上诉人要求支付房屋租金，但是被上诉人均拒收。双方在2011年8月订立的《房屋租赁合同》中约定租赁目的是开设大众浴室，而且订立合同时上诉人向被上诉人的法定代表人提出订立十年租期合同。因为开设浴室要进行装修、开设专用汽户等，如租用一年，根本不可能收回200万元的投资。对方当时称别的租户都是签一年的合同，要求上诉人也是一年一签，但是承诺上诉人可以租十年，不会收回房屋。为此，上诉人向承租的地下室投资了200余万元，开设大众浴室。浴室建成使用后，被上诉人只收取了部分租金即以各种理由拒收，然后要求上诉人搬走。上诉人认为搬走可以，但是投资损失应当予以赔偿。被上诉人称浴室的水蒸气导致公寓的电梯井内积水、影响电梯正常使用。但电梯井内的积水是因为电梯底坑和雨水井混在一起，致使雨水进入底坑而造成的。而上诉人开设的浴室的废水是由专用的地井排出。江苏省特种设备安装监督检验研究院出具的检验报告也证明了被上诉人的观点不能成立。一审法院依据租赁合同支持了被上诉人原审的诉请，没有听取上诉人的陈述事实和理由。开设浴室不可能一年就能收回投资，上诉人订立合同的目的即开设浴室，合同上已经明确写明。因此一审法院单纯依据双方签订的租赁合同要求上诉人对于经济补偿要求另行寻求救济途径，上诉人对此不服。请求二审法院依法撤销原判，发回重审或者改判。
被上诉人大舜公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法维持原判。1、上诉人和被上诉人之间签订的房屋租赁合同是一年期限，期限届满后被上诉人没有再续租的意思，事实上也没有收取上诉人超过一年期限的租金，且多次向上诉人表示不再续租，要求上诉人搬迁，上诉人依法在租期届满后应当返还租赁物。2、对于上诉人在租赁期间发生的装饰、装修费用，依照双方合同第十条约定，以及最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同的司法解释》第十二条的规定，应当由上诉人自己承担，要求被上诉人承担没有法律依据。综上请求法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中双方当事人都没有提交新证据。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
二审中，双方当事人的争议焦点为：1、上诉人是否应当向被上诉人归还涉案的房屋；2、上诉人是否应向被上诉人支付占地损失费、租金及其数额如何确定。
本院认为，一、关于上诉人是否应当向被上诉人归还涉案的房屋的问题。因双方当事人签订的《房屋租赁合同》中对于租赁期限明确约定为一年，且合同的租赁期限届满后双方并未续签，这表明双方当事人之间并未达成继续租赁涉案房屋的合意，故上诉人应当将涉案房屋归还给被上诉人。虽然上诉人认为双方签订的租赁合同中约定了使用目的是开设浴室，而合同约定一年的租赁期间不可能收回成本，从而可以佐证被上诉人的法定代表人曾许诺其可以使用涉案房屋十年，但本院认为对于租赁期间的确定仍应当按照双方合同的约定来认定，在上诉人未举出充足证据加以证明的情况下，本院对其主张不予采信。由于上诉人一直未向被上诉人返还涉案房屋并开设浴室至今，故一审法院判决上诉人于判决生效后十日内向被上诉人返还房屋亦不构成严重显失公平，本院予以确认。
二、关于上诉人是否应向被上诉人支付占地损失费、租金及其数额如何确定的问题。因上诉人在双方合同终止后一直占有并使用涉案房屋至今，故其应当在租赁合同存续期间内补足租金40320元，并于租赁合同到期终止后参照合同约定的租金价款按月向被上诉人支付占地损失费直至判决生效之日。一审法院判决并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人朱忠元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 陆滢冰