江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2718号
上诉人（原审原告）：张德新，男，1969年1月12日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：沈晖，北京君泽君（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：庆光辉，男，1965年1月22日生，汉族，住南京市秦淮区。
被上诉人（原审被告）：江红，女，1969年12月20日生，汉族，住址同上。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈育峰，江苏佳民律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陆宗伟，江苏佳民律师事务所律师。
原审第三人：江苏新航程房产开发有限公司，住所地南京市八宝东街1号。
法定代表人：徐青葵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢健，男，汉族，1972年2月18日生，该公司总经理，住南京市白下区。
委托诉讼代理人：沈晖，北京君泽君（南京）律师事务所律师。
上诉人张德新因与被上诉人庆光辉、江红及原审第三人江苏新航程房产开发有限公司（以下简称新航程公司）用益物权确认纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初8514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张德新上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持张德新的一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费由庆光辉、江红承担。事实与理由：一、涉案车位系新航程公司投资建设，建成于2008年，《中华人民共和国人民防空法》第五条第2款规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，该条款规定的仅系人防工程的使用管理权与收益权，并未就所有权作出明确规定，因此，涉案车位的所有权应依《中华人民共和国物权法》的规定予以确定。根据《中华人民共和国物权法》以及新航程公司和庆光辉、江红签订的《商品房预售合同》，全部车位所有权均应由新航程公司所有。地下机动车位15%的建设成本分摊进了商品房成本，其余85%自留的地下机动车库的建设成本未分摊进商品房成本。以上地下车位共计11个，故85%计9个车位应由新航程公司使用管理、收益。新航程公司已明确保留了4号、6号两个车位（超过全部车位的15%）待将来涉案小区业主委员会成立后移交给其支配。二、新航程公司未将车库移交给涉案小区的物业公司，一审判决认为“地下车库停车位已作为配套基础设施交付全体业主使用”，没有任何证据证实。且公共配套设施的交付使用并不意味着该设施的权利即归业主所有，包括人防车位在内的人防工程系整体工程，对其管理系管理者的责任与义务，且人防车位的租金收入亦系对人防工程设施进行维护管理的重要经费来源，对人防车位的管理义务主体非经主管部门同意不得分割与变更，否则将危害国防安全，一审判决实际上将涉案人防车位的部分管理职能转移给了物业公司，违法法律规定，损害了国防安全与社会公共利益。2016年6月18日南京市秦淮区人民防空办公室发给新航程公司的《函告》中明确指出，“你公司在与第三方签订人防车位的租赁协议时，应当严格遵守相关法律法规……”可见，新航程公司作为涉案车库权利人，有权对外出租车位。三、涉案小区的物业公司无权对外出租涉案车位。且张德新起诉时，物业公司与庆光辉、江红签订的《租用地下车库车位协议》早已终止，该协议亦明确载明“地下车库产权属开发商所有”，新航程公司在一审庭审中明确告知庆光辉、江红涉案车位的权属情况并授权张德新通过诉讼方式要求庆光辉、江红迁让。庆光辉、江红在一审庭审后通过欺骗手段续交车位管理费无任何法律效力，庆光辉、江红无权使用涉案车位。四、合同本为当事人意思自治的体现，一审判决对张德新与新航程公司均认可的《东城雅筑车位租赁协议》及交纳停车费的真实性不予确认，令人费解与无任何依据。该合同期限三年，且《江苏省物业管理条例》关于人民防空工程平时用作停车位的出租期限不得超过三年的规定并非法律、行政法规的效力性强制性规定，不影响合同效力。新航程公司已在该协议中授权张德新行使所有权人的一切权利，该条款具有独立性，张德新有权要求庆光辉、江红迁让涉案车位。五、本案与在南京市引起广泛舆情关注的星汉大厦人防车库案基本类似，也与获得最高人民法院认可的“江西帝景置业有限公司与赣州市章贡区帝景豪园小区业主委员会商品房销售合同纠纷案”中管理配套设施的内容基本一致，一审判决与以上判决相悖，且与一审法院与本案相关的其他案件的调解文书相悖。六、一审判决所援引的《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定与本案无关，所援引的《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定应为支持张德新一审诉讼请求的规定，一审判决未能援引任何能说明驳回张德新一审诉讼请求的法律依据，适用法律错误。
庆光辉、江红辩称，一、根据《江苏省物业管理条例》第六十六条规定，物业管理区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将车位出售附赠。庆光辉、江红对于新航程公司就涉案车位拥有出租、收益的权利并无争议，但新航程公司应按法律规定享受权益。涉案小区交付至今已有多年，但新航程公司并未与小区物业或业主进行过协商，对其权利的行使有懈怠，其应承担相应是责任。张德新与新航程公司均主张张德新是本案一审的适格原告，其权利来源于租赁合同，但根据南京市物价部门的相关规定，车位租赁，车位管理费一般为不得高于227元，而新航程公司与张德新约定的车位租赁价格却为三年10万元，名为租赁实为买卖。而根据法律规定，人防工程不得买卖，亦不得以租赁名义买卖。故张德新就涉案车位主张实体权利是否有合法依据还有待法院查明认定，新航程公司是否能就本案提起上诉，亦请法院认定。二、物业公司向庆光辉、江红陈述其照常收取租车费用，向新航程公司陈述车位所有权属于新航程公司，此纠纷应由新航程公司与物业公司协商处理或者诉讼解决。如双方对车位的租赁收益权和管理权有明确约定或规定，庆光辉、江红愿意按照相关的规定来处理，但是权利未明确之前，庆光辉、江红已实际缴纳了租赁费用，应当享有涉案车位的使用权。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
新航程公司在一审判决后提交了上诉状，请求撤销一审判决，依法改判支持张德新的一审全部诉讼请求。但本案中，一审法院并未判令新航程公司承担民事责任，故新航程公司就本案提起上诉并无法律依据，本院依法不接受其上诉。新航程公司在二审中的述称意见同张德新上诉的事实和理由。
张德新向一审法院起诉请求：一、庆光辉、江红立即停止占用东城雅筑小区人防车库1号车位（即涉案车位）的行为，并将该车位交付给张德新使用；二、庆光辉、江红自2016年6月15日起，赔偿因非法占用车位给张德新造成的损失，按照33333元/年的标准计算至庆光辉、江红停止占用时止；三、本案诉讼费由庆光辉、江红承担。
一审法院认定的事实：张德新与庆光辉、江红均系东城雅筑小区（即涉案小区）业主，新航程公司系涉案小区的建设单位。2008年8月4日，庆光辉、江红与新航程公司签订《东城雅筑商品房预售合同》，向新航程公司购买东城雅筑803室房屋。该合同附件六“配套基础设施及其它设施”载明：地下负一层共用停车场共计自走式公共停车位11个，2008年12月31日前达到交付程度。2011年6月1日，庆光辉（乙方）与南京吉瑞物业管理有限公司（甲方，即物业公司）签订《租用地下车库车位协议》，约定：甲方拥有东城雅筑小区所有地下车库车位的出租权和停车秩序的管理权。甲方将涉案车位出租给乙方使用，乙方按每半年一次交纳租用停车位费1800元。协议有效期一年，自2011年6月1日起至2012年5月31日止。该协议期限届满后，双方未续签协议，庆光辉、江红继续使用涉案车位，并按期向物业公司缴纳停车费。至张德新起诉时，庆光辉、江红已缴清2016年上半年停车费。
2016年6月15日，张德新（乙方）与新航程公司（甲方）签订《东城雅筑车位租赁协议》，该协议第二条约定，“甲方将位于东城雅筑地下机动车位自走1号、3号停车位使用权租赁给乙方，租赁期限为叁年，租赁价格为每车位人民币壹拾万元整，共计人民币贰拾万元整。乙方须于签约之日一次性支付上述款项。”第三条约定，“甲乙双方同意待乙方付清租金后，甲方将该车位使用权交付给乙方，乙方拥有该车位的使用权。对他人实施占用该车位或其它妨碍乙方对车位使用权的行为，乙方有权以自己名义提起诉讼，主张占用人迁让、排除妨碍、赔偿损失，并有权行使车位所有权人在此种情况下有权行使的一切权利。”第四条约定，“甲方承诺本合同租赁期满后，甲方将该停车位免费提供给乙方使用，免费使用期限为自本合同期限届满次日起至东城雅筑土地使用权证到期日止，乙方免费使用期间甲方就该停车位对乙方不承担任何义务或责任”。庆光辉、江红认为，该协议的约定实为变相出售车位。就此，张德新与新航程公司均表示，双方商谈时已确定将第四条删除，合同上仍有该条约定是打印错误，庭后将重新拟定一份协议。一审庭审结束后，张德新向一审法院提交了一份落款日期仍为2016年6月15日的《东城雅筑车位租赁协议》，该协议除删除了原庭审中提交的协议的第四条外，其余内容并无不同。
2016年6月15日，新航程公司向张德新出具收据一份，载明收到张德新交纳的涉案车位及3号车位停车费20万元。张德新当庭陈述该款系现金给付，新航程公司未提交该款项的入账凭证。
张德新与新航程公司签订《东城雅筑车位租赁协议》后，即要求庆光辉、江红停止占用涉案车位，庆光辉、江红不予认可，双方发生纠纷，张德新遂提起本案诉讼。
庭审中，新航程公司陈述，物业公司已向其口头承诺不再将涉案车位对外出租。一审庭审结束后，庆光辉、江红于2016年11月1日向物业公司缴纳了2016年下半年的停车费。就此，张德新提供物业公司2016年11月13日出具的情况说明一份，证明物业公司在本案诉讼前已知其无权对外出租涉案车位，并向新航程公司承诺改正之前错误行为并不再收取涉案车位2016年下半年的停车费。后因庆光辉、江红称其已在本案诉讼中获得胜诉，其有权继续使用涉案车位，故收取了下半年的停车费。现物业公司将通知庆光辉、江红退还停车费。庆光辉、江红质证认为，在其缴纳停车费时，物业公司并未告知其物业公司无权收取停车费的情况。
原南京市白下区物价局2007年12月20日出具的宁白价字（2007）39号关于东城雅筑商品住房价格的批复载明，东城雅筑小区地下机动车停车库面积为839.39平方米，其中，作为附属公共配套的标准配建总量15%的室内机动车位面积为126平方米，其建设费用分摊进商品房成本。原南京市白下区物价局价格认证中心2007年11月14日出具的宁白价房认字（2007）年（002）号价格认证书载明，东城雅筑小区可销售商品住宅房总面积8620.38平方米（63套），含营业用房1044.11平方米及85%自留的地下车库713.39平方米。就前述事实，一审法院询问新航程公司有无与东城雅筑小区业主就各自使用的车位进行具体分割。新航程公司表示业主委员会尚未成立，其与东城雅筑小区业主未就各自使用的车位进行分割，但其保留4号、6号车位给全体业主使用，随时向全体业主移交。
南京市秦淮区人民防空办公室于2016年6月18日向新航程公司发出《函告》，内容为：“近期我办接到南京市大光路16号东城雅筑小区业主投诉，反映你公司将该小区人防车库1号和3号车位以20万的价格租给1107业主，合同租赁期为20年。根据2013年5月1日颁布实施的《江苏省物业管理条例》第六十六条规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将车位出售、附赠。……你公司在与第三方签订人防地下车位的租赁协议时，应当严格遵守相关法律规定，不得违法出售，不得以延长租赁期限形式搞变相出售。……”
一审法院认为，依据《中华人民共和国人民防空法》的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。东城雅筑小区地下负一层停车场系新航程公司投资配建。该小区商品房出售时，地下停车位15%的面积，即126平方米的建设费用分摊进商品房成本，那么该126平方米地下车库的投资人实为东城雅筑小区业主。依据张德新与新航程公司签订的《东城雅筑商品房预售合同》，地下车库11个自走式停车位应作为配套基础设施交付全体业主使用。现新航程公司亦确认其与东城雅筑小区业主并未就各自使用的地下车位具体位置进行明确，其认为其对涉案车位享有使用和收益的权利证据不足，一审法院无法采信。
如上所述，地下车库停车位既已作为配套基础设施交付全体业主使用，物业公司作为该小区物业服务企业，对车位当然享有管理权。其在与庆光辉签订的《租用地下车库车位协议》中亦确认其对车位享有出租权和管理权。庆光辉通过与物业公司签订租赁协议，取得涉案车位的使用权并无过错。
依据《江苏省物业管理条例》的相关规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将车位出售、附赠。张德新在一审中当庭提交的《东城雅筑车位租赁协议》约定其承租涉案车位及3号车位的前三年租金为20万元，租期届满后至东城雅筑土地使用权证到期之日则可免费使用。该约定租期显然超出三年，且有变相出售之嫌。张德新之后重新提交的协议虽然删除了关于免费使用停车位的相关约定，但两个停车位三年租金高达20万元，令人难以置信。关于停车费缴纳的事实，张德新虽提交了新航程公司出具的收据，但陈述20万元系现金缴纳，新航程公司亦未提交入账凭证，显然有违常理。故一审法院对张德新与新航程公司签订的《东城雅筑车位租赁协议》及缴纳停车费的真实性亦无法确认。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决驳回张德新的诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取150元，由张德新负担。
张德新对一审判决中“两被告认为，该协议的约定实为变相出售车位。就此，原告与第三人均表示双方商谈时已确定将第四条删除，合同上人有该条约定是打印错误，庭后将重新拟定一份协议”的事实认定有异议，认为其与新航程公司并非重新拟定协议。就此，本院查阅一审卷宗，查明一审法院2016年10月28日的庭审笔录中记载，张德新提交了2016年6月15日其与新航程公司签订的车位租赁协议，庆光辉、江红质证认为该协议是以租赁形式变相买卖，新航程公司对该协议没有异议，并陈述，庭后可提交张德新与新航程公司删除后的合同。法庭询问新航程公司为何不在庭前提交相应合同，新航程公司陈述，“庭后重新拟一份，昨天才发现这条的问题，与双方也沟通过了”。该庭审笔录另载明，一审法院询问新航程公司，涉案小区交付时配套设施有无统一交付，新航程公司陈述，应该交付了。因此，一审法院认定的相应事实有证据证实，张德新提出的异议不能成立。新航程公司与庆光辉、江红对一审法院查明的事实均无异议。本院依法对一审法院查明的事实予以确认。
二审中，张德新提交新航程公司和庆光辉、江红签订的《东城雅筑商品房预售合同》的完整版本一份，并陈述，一审中庆光辉、江红提交的该合同只有其中的两页，其此次提交的完整版本第26页明确约定了“乙方所购该房屋的房款中不包含车库的价款。本小区的车库面积未计入公共分摊面积，同时车库工程及设备费用未分摊到房屋成本中，甲方有权转让车库车位及设备的使用权”，因此，涉案小区地下车库11个车位属于新航程公司所有，且新航程公司有权转让。庆光辉、江红质证认为，一审中新航程公司提交的宁白价字（2007）39号文已明确了涉案地下车库的部分建设费用分摊进商品房成本，故该商品房预售合同中的相关约定与事实不符，且该合同系新航程公司单方面提供的格式合同，该条款的效力应为无效。事实上，庆光辉、江红并不否认新航程公司就11个车位中部分车位的享有租赁使用收益权。
张德新另提交一审法院（2016）苏0104民初8513号民事调解书一份，用于证明张德新是涉案车位的合法权利人。庆光辉、江红对此质证认为，该调解书依据张德新与案外人自愿达成的民事调解协议作出，对本案不具有参照意义。
新航程公司与庆光辉、江红在二审期间均未提交新证据。
本院询问新航程公司，包括涉案车位在内的地下车库11个车位是否进行过产权登记，新航程公司陈述，11个地下车位全部都在人防设施范围内，不能进行权属登记，故均未进行过权属登记。
本院询问新航程公司，涉案车位在2016年6月之前的使用情况。新航程公司陈述，2016年6月其与张德新签订租赁协议前，涉案车位由物业公司擅自出租给涉案小区业主使用，其未使用涉案车位也未就涉案车位的租赁收取任何费用。2013年前，新航程公司长期出租了11个地下车位中的2个，另有包括涉案车位在内的9个地下车位因新航程公司内部管理的问题没有被关注过。2013年后，除涉案车位外，新航程公司还长期出租了3个车位，目前剩余5个车位尚未出租。法庭询问新航程公司，一审期间张德新虽持有新航程公司出具的收据，但载明20万元系现金缴纳，新航程公司是否有该20万元钱款的入账凭证。新航程公司陈述，有入账凭证，但其不向法庭提交，其认为这与本案无关。
庆光辉、江红陈述，涉案小区总共有62个业主，只有11个车位，每位业主应该只能租用一个车位。张德新原来使用10号车位，2016年新航程公司将1号、3号车位出租给张德新，11个车位中的3个车位都被出租给了张德新。
新航程公司陈述，涉案小区商品房已全部售出，但因未成立业主委员会，新航程公司至今仍未就11个地下车库车位中15%计入商品房成本的部分与涉案小区业主进行划分。
以上事实，有商品房预售合同、民事调解书以及本院谈话笔录在案为凭。
本院认为，本案中，涉案小区的地下车库11个车位中有15%的建设费用分摊进商品房成本，新航程公司作为涉案小区的开发商，确认该11个地下车位均属于人防设施，故一审法院根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，认定相应15%的面积即126平方米的地下车位系涉案小区全体业主投资，有事实和法律依据。
相应面积的车位应由涉案小区全体业主使用管理，但新航程公司在未与涉案小区全体业主就11个地下车位中各自的管理区域进行划分，明确各自有权行使管理权的具体车位的情况下，直接与张德新签订合同将涉案车位租赁给张德新，一审法院据此认为新航程公司对涉案车位享有使用和收益的权利的证据不足，不支持张德新要求庆光辉、江红交付涉案车位并赔偿损失的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
张德新上诉称，物业公司无权出租涉案车位，庆光辉、江红亦无权依据与物业公司签订的租用车位协议占有使用涉案车位。对此本院认为，虽物业公司在一审期间出具《情况说明》表示涉案车位的投资人与权利人系新航程公司，其无权对外出租涉案车位，但如前所述，11个地下车位尚待新航程公司与涉案小区业主明确划分各自行使权利的区域，涉案车位应由哪一方享有相应管理使用的权利尚不明确，如物业公司无权出租车位或庆光辉、江红无权占有使用涉案车位，可依照无权处分和租赁合同的相关法律规定处理，或应在涉案车位的权属明确后，由权利人决定是否提出相应主张。现张德新要求庆光辉、江红停止占有使用涉案车位，没有依据，本院不予支持。
综上所述，张德新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人张德新负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 龚 震
审判员 郑 慧
二〇一七年六月十四日
书记员 朱亚芳