江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第02328号
上诉人（原审被告）连云港山水房地产开发有限公司，住所地连云港市连云区墟沟中华西路栖南巷2号。
法定代表人张春国，董事长。
委托代理人李乃久，江苏苍梧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）惠永祥，无固定职业。
被上诉人（原审原告）惠腾，连云港高公岛街道办事处员工。
以上两被上诉人共同委托代理人曹亮，江苏瑞杰律师事务所律师。
上诉人连云港山水房地产开发有限公司（以下简称山水房地产公司）因与被上诉人惠永祥、惠腾商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第982号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月25日进行公开开庭审理，上诉人山水房地产公司委托代理人李乃久，被上诉人惠永祥、惠腾共同委托代理人曹亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
惠永祥、惠腾在原审中诉称：2013年5月23日，惠永祥、惠腾与山水房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定山水房地产公司将其开发的位于连云区栖霞路、西园路交叉口山水华府1号楼313、314室分别以220000元的价格出售给惠永祥、惠腾。签订合同当日，惠永祥、惠腾向山水房地产公司缴纳了440000元购房款。根据合同第八条的约定，山水房地产公司应于2014年5月31日前将验收合格的商品房给付惠永祥、惠腾。但直至惠永祥、惠腾起诉之日，山水房地产公司也没有交付符合合同约定的合格建筑物。由于山水房地产公司逾期交房，根据合同第九条第一项（2）的约定，逾期超过90日后，惠永祥、惠腾有权解除合同。山水房地产公司应当自惠永祥、惠腾解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按惠永祥、惠腾累计已付款的1%支付违约金。惠永祥、惠腾诉至法院，请求判令：1、解除惠永祥、惠腾与山水房地产公司于2013年5月23日签订的两份商品房买卖合同（合同编号分别为LYGSPF2013317653，LYGSPF2013317662）。2、山水房地产公司返还惠永祥、惠腾购房款440000元及按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息至实际给付日止。3、山水房地产公司向惠永祥、惠腾支付违约金4400元并赔偿损失。4、本案诉讼费由山水房地产公司承担。
山水房地产公司在原审中辩称：惠永祥、惠腾要求解除合同没有事实和法律依据，双方之间的合同合法有效。山水房地产公司的房屋已经达到交房的条件，不存在违约情形，请求法院驳回惠永祥、惠腾的诉求。
原审法院经审理查明：惠永祥、惠腾系父子关系。2013年5月23日，惠永祥、惠腾与山水房地产公司签订合同编号为LYGSPF2013317653、LYGSPF2013317662的商品房买卖合同。合同约定惠永祥、惠腾购买山水房地产公司坐落于商业酒店1号楼313客房、314客房。两客房的建筑面积均为31.91㎡，套内建筑面积为22.4㎡。商品房的单价为每平方米6894.39元，每间房屋的价格为220000元，两间房屋的价款440000元。付款方式为一次性付款，买受人于签订合同当日一次性支付房款人民币440000元整。该合同的第八条交付期限约定：出卖人应在2014年5月31日前，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇到特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、工程变更、停水、停电、及主管部门验收工作的推迟，可顺延交房日期；3、因受政府政策影响或社会因素致使工程受影响时，可顺延交房日期。除上述约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同该规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过30日，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该合同另约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用）后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致本条约的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该合同的补充协议2第六条约定：对合同第八条关于房屋交付的补充约定：买受人持《商品房交付使用通知书》办理商品房交付手续，签署《房屋交接书》，并交接商品房钥匙后，商品房即交付于买受人。出卖人的交付通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付，并对买受人采取100元／天的罚款。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房，且无任何合理理由，则视为出卖人已将商品房交付买受人。2013年5月23日，惠永祥、惠腾将购房款440000元给付山水房地产公司。后山水房地产公司未能如期交房，惠永祥、惠腾要求解除双方签订的商品房买卖合同。
另查明，惠永祥、惠腾因购买涉案房屋向税务部门需缴纳契税共计13200元，经税务机关审核，对上述应征税额予以免除。
原审法院认为：依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应当全面履行自己的义务。惠永祥、惠腾与山水房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，依法成立，对双方均有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案惠永祥、惠腾向山水房地产公司缴纳了涉案房屋的购房款440000元，履行了买卖合同约定的付款义务，山水房地产公司也应按照合同约定向惠永祥、惠腾交付房屋并提供应由其提供的办理房屋所权证的相关手续。惠永祥、惠腾与山水房地产公司之间的买卖合同约定：山水房地产公司应在2014年5月31日前，将经验收合格，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。山水房地产公司称争议的商品房已验收合格，其提供的工程竣工报告系2014年4月15日，由施工单位江苏茂盛建设有限公司出具，该份报告系申请验收，不能证明该工程已经验收合格，且山水房地产公司未提供其他证据证明争议商品房已验收合格，故对山水房地产公司的该项辩解，依法不予采纳。山水房地产公司又称，争议的商品房系酒店式公寓式的房屋，要求惠永祥、惠腾签订电器损坏由惠永祥、惠腾承担的协议，惠永祥、惠腾不签，山水房地产公司通知惠永祥、惠腾来收房，但惠永祥、惠腾不来，所以至今未交房。根据合同约定，山水房地产公司应当在2014年5月31日前交房，且山水房地产公司应当书面通知惠永祥、惠腾办理交接手续，山水房地产公司未提供证据证明其已经书面通知惠永祥、惠腾办理交接手续，其不能证明已经履行了《商品房买卖合同》上约定的交接手续。且山水房地产公司的上述辩解不属于合同约定的其可以迟延交房的情形。山水房地产公司未能在合同约定的期限内向惠永祥、惠腾交付房屋，且逾期交房时间超过90日，符合惠永祥、惠腾与山水房地产公司双方约定的解除合同的条件，惠永祥、惠腾有权解除合同，故对惠永祥、惠腾的第一项诉讼请求依法予以支持。
山水房地产公司已逾期交房超过90日，应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向惠永祥、惠腾支付违约金。惠永祥、惠腾已实际付款440000元，故山水房地产公司应当按照合同约定支付惠永祥、惠腾违约金4400元。
关于惠永祥、惠腾要求山水房地产公司按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息至实际给付之日的诉讼请求，惠永祥、惠腾的依据为合同的第十二条。第十二条的内容为“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人退还买受人已付房款，并按同期银行活期存款利率支付买受人已付房款利息，除此之外不再承担任何责任。”原审法院认为，该条规定的是如商品房有产权纠纷或债权纠纷，因出卖人的原因造成商品房不能办理债权登记或发生债权纠纷时，出卖人所应当承担的赔偿义务。本案惠永祥、惠腾主张的是争议房屋逾期交房所造成的损失，该项损失已经由合同的第九条所规定，山水房地产公司应当按照第九条的约定给付惠永祥、惠腾违约金，故对惠永祥、惠腾的该项诉求依法不予支持。
关于惠永祥、惠腾要求山水房地产公司赔偿契税损失的这一诉讼请求，原审法院认为，惠永祥、惠腾购买争议的两套房屋，税务局已经将契税免除，惠永祥、惠腾并未产生因缴纳契税而产生实际损失，故对惠永祥、惠腾的该项诉讼请求依法不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除惠永祥、惠腾与山水房地产公司于2013年5月23日签订的编号为LYGSPF2013317653、LYGSPF2013317662的商品房买卖合同。二、山水房地产公司于判决生效之日起十日内返还惠永祥、惠腾购房款440000元及违约金4400元。三、驳回惠永祥、惠腾的其他诉讼请求。如山水房地产公司未按判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7965元，由山水房地产公司承担。
上诉人山水房地产公司不服原审判决上诉称：一审法院事实认定不清，适用法律不当。上诉人与被上诉人于2013年5月23日签订的《商品房买卖合同》应当继续履行，不应当解除合同，且即使山水房地产公司承担违约责任，其违约金也应当自违约之日起计算。一、上诉人交付的房屋经竣工验收合格，在履行合同过程中上诉人并没有违约。2014年5月31日涉案房屋己竣工验收合格，达到房屋实际交付的标准，因客观原因不能及时提供相应证明，并非上诉人过错。且法院审理期间上诉人补充提供了相应证明，足以证明该涉案房屋的质量符合法律和合同的约定，上诉人并没有违约，一审法院对上诉人提供的上述证明不予认可，属事实认定错误。二、上诉人没有违约行为，不应当解除合同。首先，上诉人在履行合同过程中虽有履行瑕疵，但交付的房屋己经竣工验收合格，不影响被上诉人正常使用，不构成根本违约。其次，上诉人履行行为也不构成迟延履行的情形，合同不应当解除。上诉人由于客观原因而未能及时提供住宅保证书和住宅使用说明书，但仅这一点履行瑕疵并不能使合同目的落空，且即使没有上述证书也不能证明上诉人交付的房屋不合格，由于上诉人交付的房屋实际是经竣工验收合格，不影响被上诉人对房屋的正常使用，当事人双方依旧有继续履行合同的可能性，继续履行更有利于合同目的实现，一审法院判令解除合同，属法律适用错误。三、根据合同法鼓励交易原则，在当事人仅有履行瑕疵的情况下，法院应当保护当事人订立合同时共同意思表示，维护合同效力稳定性。结合本案实际情况，应当维持合同效力，而不应当解除合同。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，法律适用不当，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判上诉人与被上诉人继续履行合同，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人惠永祥、惠腾答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，上诉人认为该房屋已经竣工验收合格，在一审审理过程中上诉人没有提供竣工验收合格的相关证据，到目前为止不知道该房屋是否竣工验收。上诉人认为其没有违约不能解除合同不能成立。按照双方签订的合同来看，上诉人并没有按照合同规定的时间将房产证办在被上诉人名下，已经违反了合同的约定。按照双方合同来看，被上诉人有权解除商品房买卖合同，被上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。
本院经审理查明，一审法院查明事实部分“该合同的补充协议2第六条约定”所涉内容，没有经庭审质证证据印证，一审法院书面说明系笔误，本院对“补充协议2第六条约定”所涉内容不予确认。一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据山水房地产公司与惠永祥、惠腾签订的商品房买卖合同的第八条“出卖人应当在2014-05-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（1、该商品房经验收合格），并符合合同约定的商品房交付买受人使用”，以及第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理……，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，双方就涉案合同约定了买受人解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，约定的合同解除条件成就时，买受人惠永祥、惠腾可以依法行使合同解除权。从山水房地产公司所举证据来看，2014年4月15日由施工单位江苏茂盛建设有限公司出具的工程竣工报告，系为申请办理工程竣工验收手续之用，不能证明该工程已验收合格。北京中元工程设计顾问有限公司2014年4月30日出具的工程设计质量检查报告，仅是同意该工程组织工程竣工验收，江苏省特种设备安全监督检验研究院2014年5月23日出具的电梯监督检验报告也不能单独证明涉案商品房经过竣工验收，而连云港市公安消防支队2014年9月2日出具的消防验收意见书、连云港市连云区环境保护局2014年10月30日出具的竣工环保验收意见，均在逾期交房90日后，上述证据均不能证明涉案商品房在合同约定的最迟逾期交房日之前经过验收合格，惠永祥、惠腾于2015年5月20日向一审法院提出解除涉案商品房买卖合同的诉求，符合双方涉案商品房买卖合同的约定，一审判决支持并无不当，本院予以维持。根据涉案商品房买卖合同第九条关于买受人解除合同的，出卖人应当按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金的约定，一审判决山水房地产公司按照惠永祥、惠腾已付款440000元的1%支付违约金4400元并无不当，本院对山水房地产公司关于其违约金应当自违约之日起计算的上诉理由不予采信。至于山水房地产公司上诉称交付的房屋已经竣工验收合格，不影响被上诉人正常使用，不构成根本违约，应当维持合同效力等上诉理由，既无合同依据，也无法律依据，本院不予采信。
综上所述，一审判决认定的事实除因笔误本院未予确认的部分外，其他事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7965元，由上诉人山水房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李青春
审 判 员 曹守军
代理审判员 黎乃忠
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 张 丹
法律条文附录
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。