浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖长民初字第1761号
原告（反诉被告）：陈明。
被告（反诉原告）：长兴银鹰房产开发有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道金陵北路建筑勘察设计院二楼。
法定代表人：王林福，系该公司执行董事。
委托代理人：李星，浙江湖兴律师事务所律师。
委托代理人：王健洪，浙江湖兴律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）陈明与被告（反诉原告，以下简称被告）长兴银鹰房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法由审判员马立平适用简易程序审理，并于2015年12月2日公开开庭进行了审理。在法庭辩论终结前，被告长兴银鹰房产开发有限公司提出反诉，本院受理后，依法合并审理。后因案情复杂，转为普通程序，由审判员马立平担任审判长，会同审判员蒋晓菁，人民陪审员陈小勤组成合议庭，并于2016年5月19日公开开庭审理，原告陈明及被告长兴银鹰房产开发有限公司的委托代理人李星、王健洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈明诉称：2004年4月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于长兴县明珠路银鹰金马公寓（中马小区）18幢4号房屋，建筑面积273.12平方米，总价62万元，付款方式为首付19万元，余款43万元按揭贷款，交付期限为2004年6月30日前。另外，双方还对出卖人逾期交房和逾期配合办证的违约责任约定，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房款万分之五的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记多需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款1%向买受人支付违约金。2004年4月26日，原告依约向被告支付了首付款19万元，之后原告办妥按揭有关手续后又向被告支付贷款43万元，被告于2004年4月26日、2004年6月8日分别向原告出具金额为19万元、43万元的收据。后被告于2007年10月4日向原告交付上述房产，但至今未向有关部门及原告提供与办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续有关的资料，致使原告至今未能取得该房产的土地使用权和房产所有权证书。原告认为，被告上述延期交房和拖延配合办证的行为严重侵害了原告的合法权益，故法向法院提起诉讼，请求判令：1、被告协助配合原告就长兴县明珠路银鹰金马公寓（中马小区）18幢4号商品房办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供全额购房发票（金额62万元）和必要的证明文件；2、被告支付原告逾期交房违约金186000元、逾期配合办证违约金6200元，合计199220元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告长兴银鹰房产开发有限公司答辩并反诉称：原、被告双方于2004年签订买卖合同，原告于2004年4月26日支付的19万元款项中实际还欠被告43000元，原告一直没有支付该43000元，未办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是因原告违约。另外，原告一直使用案涉房屋，被告并未逾期交房，原告主张逾期交房违约金没有事实与法律依据。因原告未付清房款，属违约，故反诉请求如下：1、反诉被告支付反诉原告购房款43000元、逾期利息94170元（按日万分之五从2004年4月26日计算12年）、违约金2150元，合计139320元；2、反诉费由反诉被告承担。
反诉被告陈明辩称：反诉原告诉称的43000元包含在43万元按揭款中，后反诉被告办理了按揭，支付了剩余43万元购房款，已经全部付清，反诉被告未结欠反诉原告购房款。即便反诉被告结欠反诉原告43000元房款，反诉原告诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院驳回反诉原告全部诉讼请求。
原告陈明为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：
1、商品房买卖合同一份，证明原告于2004年4月26日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于长兴县明珠路银鹰金马公寓（中马小区）18幢4号商品房一套，建筑面积273.12平方米，总价为62万元，付款方式及期限为首付19万元，余款43万元按揭贷款，交付期限为2004年6月30日前，双方还对出卖人逾期交房和逾期配合办证的违约责任作出约定。
2、收据两份，证明2004年4月26日原告依约向被告支付了首付款19万元，后原告办妥按揭贷款后又向被告支付房款43万元，合计62万元。
3、商品房买卖合同补充协议、业主告知书、入住公约、物管费发票、物业费收据各一份，证明被告于2007年10月4日向原告交付案涉房产。
4、个人房屋担保借款合同一份，证明涉案房屋价格62万元，其中43万元通过按揭贷款支付，房款已经全部付清。
被告长兴银鹰房产开发有限公司为证明其主张，向本院提交欠条一份，证明原告尚欠被告43000元的购房款。
本院对原、被告提交的证据，经庭审质证，并经审查后，认证如下：（一）原告提交的证据1，被告对真实性没有异议，本院予以认定。原告提交的证据3、4，被告对真实性没有异议，但对证明对象有异议。经审查，该证据符合真实性、关联性及合法性，至于证明对象是否成立，本院将结合证据载明的内容及本案相关事实予以综合认定。（二）原告提交的证据2及被告提交的欠条，原告拟证明案涉房屋购房款62万元已经全部付清，被告拟证明原告尚结欠原告购房款43000元。经审查，原告于2004年4月26日向被告出具欠条，被告于同日出具收据符合常理，被告目前为债权凭证持有人，且原告并未举证证明所欠43000元已经归还，故原告提交的证据2符合证据的真实性、合法性及关联性，但不能证明待证对象，被告提交的欠条符合真实性、合法性及关联性，本院予以认定。
据上述采信的证据，并结合到庭当事人的陈述，本院查明本案事实如下：
2004年4月26日，原告陈明与被告长兴银鹰房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于长兴县明珠路银鹰金马公寓（中马小区）18幢4号商品房一套，建筑面积273.12平方米，总价为62万元，付款方式及期限为首付19万元，余款43万元（半月内）按揭贷款；房屋交付期限为2004年6月30日前，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房款日万分之五的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记多需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款1%向买受人支付违约金；买受人未按合同约定时间付款，逾期付款超过45日的，出卖人有权解除合同，合同解除的，买受人按累计应付款的百分之五向出卖人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际付款之日止，买受人向出卖人支付逾期付款日万分之五的违约金。
同日，原告向被告支付部分首付款，并向被告出具金额为43000元的欠条一份，约定2004年5月底付清，被告向原告出具金额为19万元的收据一份。2004年6月8日，原告办理按揭，支付被告按借款43万元，被告向原告出具金额为43万元的收据一份。2007年10月4日，原告办理收房手续。因原告未支付剩余购房款43000元，被告未将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记的所有资料报产权机关备案，原告未取得案涉房产的土地使用权和房产所有权证书。后双方协商未果，故纠纷成诉。
本院认为，原告陈明与被告长兴银鹰房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。
（一）关于本诉。根据本院查明的事实，原告于2007年10月4日到被告处进行收房，并不能当然证明被告逾期交房，且原告在未付清房款的情况下，其要求被告支付逾期交房违约金186000元无事实与法律依据，本院不予支持。原告于2007年10月4日收房后，被告未在合同约定的360天内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记所需由出卖人提供的资料报登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因原告已经支付577000元购房款，故被告应按已付款项1%支付原告违约金5770元。
（二）关于反诉。根据本院查清的事实，反诉被告于支付首付款的同日向反诉原告出具欠条，载明尚余43000元未付，其未举证该款项已经付清，且根据商品房买卖合同约定逾期付款超过45日，反诉原告可以解除合同，反诉原告继续履行合同的，反诉被告应按未付款项每日万分之五计算违约金至购房款全部付清之日，因反诉被告结欠购房款的情形一直存在，故反诉被告关于反诉原告的诉讼请求超过诉讼时效的辩解本院不予采信。因反诉被告未付清购房款43000元，属违约，故应支付反诉原告购房款43000元。反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金94170元，根据双方过错程度和合同实际履行情况，本院酌情调整为按月息1%计算违约金，即为61920元（从2004年4月26日开始计算12年）。反诉原告要求反诉被告支付违约金2150元，因该违约金属于双方解除合同后的违约金，本案不涉及该情形，故本院对反诉原告的该项诉讼请求本院不予支持。
综上，被告长兴银鹰房产开发有限公司应将办理长兴县明珠路银鹰金马公寓（中马小区）18幢4号商品房权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记的所有资料报产权机关备案，并支付原告违约金5770元。反诉被告陈明支付反诉原告长兴银鹰房产开发有限公司购房款43000元、逾期付款违约金61920元，两者相抵，反诉被告陈明支付反诉原告长兴银鹰房产开发有限公司购房款43000元、逾期付款违约金56150元，合计99150元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：
一、被告长兴银鹰房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理长兴县明珠路银鹰金马公寓（中马小区）18幢4号商品房权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记的所有资料报产权机关备案；
二、反诉被告陈明支付反诉原告长兴银鹰房产开发有限公司购房款43000元、逾期付款违约金56150元，合计99150元，限于本判决生效之日起十日内履行；
三、驳回原告陈明其余的诉讼请求；
四、驳回反诉原告长兴银鹰房产开发有限公司其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4144元，由原告陈明负担2072元，被告长兴银鹰房产开发有限公司负担2072元。反诉案件受理费1543元，由反诉原告长兴银鹰房产开发有限公司负担445元，反诉被告陈明负担1098元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 马立平
审 判 员 蒋晓菁
人民审判员 陈小勤
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 钱 丹