广东省乳源瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶乳法民一初字第16号
原告张细娇，女，汉族，1956年8月13日出生。
委托代理人胡熙武，系广东湘客律师事务所律师。
被告黄灵茂，男，汉族，1963年5月24日出生。
被告刘清玉（系被告黄灵茂的妻子），女，汉族，1963年8月30日出生。
原告张细娇诉被告黄灵茂、刘清玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由审判员谢永雄适用简易程序于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告张细娇及其委托代理人胡熙武、被告黄灵茂到庭参加了诉讼；被告刘清玉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张细娇诉称，2013年1月6日，我与两被告签订了一份《房屋买卖合同书》，约定两被告将位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭×××号房及首层一杂物房卖断给我永久所有。我于签约当日一次性付清购房款共计169590元给了被告黄灵茂，被告黄灵茂向我出具了一份收款收据。然而时至今日，两被告不但不依约协助我办理房地产权证，而且还于2014年9月间将上述买卖合同项下×××号房屋抵押给金融机构办理贷款事宜，其行为使我的签约目的无法实现即无法依约取得上述×××号房的所有权。鉴于两被告的上述行为已构成根本违约，我于2014年12月4日向两被告发出解约通知，要求其立即退还购房款及支付利息未果。为维护我的合法权益，特具状法院，请求：1、判决解除我与两被告于2013年1月6日签订的《房屋买卖合同书》；2、判令两被告连带退还我购房款本金169590元，支付利息20859元（自2013年1月7日起计至2015年1月6日止共2年），合计190449元；3、判令两被告赔偿我经济损失20000元；4、判令两被告承担我预交的财产保全费及案件受理费。
被告黄灵茂、刘清玉共同辩称，黄灵茂曾于2010年7月16日起开始向原告张细娇及案外人邝正妹借款，约定月息按2分计算，这有原告张细娇及案外人邝正妹书写给我的付息收款收据为证。2012年1月16日，因黄灵茂正在建楼，无钱周转及支付利息，故与原告张细娇及案外人邝正妹商量再次借款，至此共向原告张细娇借款156000元（月息按2分计）。2013年1月6日，原告张细娇及案外人邝正妹提出以借款顶房款购买我们建好的房子，故与原告张细娇及案外人邝正妹签订了《房屋买卖合同书》，用欠原告张细娇借款本息共计193590元顶购房款169590元，余下的24000元由黄灵茂写欠条给原告张细娇，此后黄灵茂已将该24000元偿清，双方债权债务已了结。我们与原告张细娇签订《房屋买卖合同书》当日已将房屋钥匙及房屋交付给了原告张细娇，且该合同书约定原告张细娇永久性买断×××号房，且未约定购房款要计付利息，其不能反悔，随意要求退房，除非征得我们同意，原告张细娇更不能无理提出退钱、支付利息及赔偿经济损失。原告张细娇之所以起诉我们是因其急于将房屋变现，强求我们将其买断的房屋收购或将房屋钥匙交付给我们代为出售，但经双方协商未果。原告张细娇诉称其无法实现依约取得×××号房屋所有权，我们拿房屋到银行抵押贷款的行为构成根本违约，但我们认为原告负主要责任，因为双方之间是永久性买断房屋，我们是依约协助原告办理房地产权证，办证费用由原告负责，但到现在为止原告张细娇从未向我们提过要求将×××号房屋的房地产权证办理登记在其名下；现该房屋的房地产权证登记在黄灵茂名下，黄灵茂用登记在其名下的×××号房屋去银行办理抵押贷款，从法理上讲并不违法，且原告张细娇是知晓此事的，我们并未给原告造成任何经济损失，合同也未约定违约赔偿责任，故原告诉请要求经济赔偿于法无据，应不予支持。至于32万元贷款是用×××号和202号两套房抵押的，而非仅用×××号房抵押。另外，我们虽已接到邮政局工作人员电话，但因工作繁忙，忘记去邮政局领取原告邮寄的“解除合同通知书”快递，法院可去查证。综上所述，原告所诉隐瞒事实，没有事实和法律依据，为维护我们的合法权益，请求法院查明事实，依法公正审理，驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告黄灵茂和刘清玉系夫妻关系；两被告出资建造了位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭的楼房（已取得国有土地使用权证）。2013年1月6日，被告黄灵茂（甲方）与原告张细娇（乙方）签订了《房屋买卖合同书》，内容为：“甲方今有位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭八层住宅楼，现已建成。经甲乙双方友好协商，甲方将本住宅楼×××号房（包含首层里面算出第三间杂物房），卖断给乙方永久所有，特签订如下购房合同条款：一、×××号房及首层一间杂物房（包括防盗网、入户房门和8楼楼梯间公共防盗门）作价购房总款为壹拾陆万玖仟伍佰玖拾元整（￥169590元）。付款方式按本协议第二条款给付。二、付款方式：在本合同签字之日，乙方一次性付壹拾陆万玖仟伍佰玖拾元整（￥169590元）给甲方。本合同签字后，甲方将房屋锁匙移交给乙方。甲方必须协助乙方办理房地产权证，办理房地产权证的正常费用由乙方负责，但建房涉及的报建、补交费用、罚款等一切费用由甲方承担。三、本合同签字生效后，乙方有权装修和使用房屋，室内装修费用乙方自己负责；室外水电安装，楼梯间公共防盗门安装费用，由甲方自己负责。四、甲方保证出让的房屋及其建房用地权属明确，无纠纷。如有纠纷由甲方负责解决，如给乙方造成损失由甲方负责赔偿。五、乙方交清所有购房款后，×××号房属乙方永久所有，乙方有权出租或转让，甲方无权干涉。六、楼梯间通道及本楼前后行人道为本楼公共场所，任何一户房主不得堆放杂物和私自以各种形式占为己用。七、801房地面面积以上的楼顶天面面积同时归×××号房永久所有和使用。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效，且具有同等法律效力。”另被告刘清玉在该合同甲方签字落款处签名（由黄佳玲代签）。同日，被告黄灵茂向原告张细娇出具《收据》一张，并将×××号房的钥匙交付给了原告张细娇；该《收据》内容为：“今收到张细娇交来购买本人位于乳源县源泉路温泉村源茂豪庭×××号房及首层一间杂物房购买款人民币壹拾陆万玖仟伍佰玖拾元整（￥169590元）。”
另查明，2014年5月15日，被告黄灵茂就位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭×××号房办理并领取了房地产权证书（证号：粤房地权证乳字第010××××××7号；房地产权属人：黄灵茂；房屋所有权取得方式：2014新建）。尔后，被告黄灵茂、刘清玉委托韶关中一房地产与土地估价有限公司对位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭202房、×××房共计二项住宅房地产抵押价值进行估价，该公司于2014年7月28日作出韶中一房地产抵字（2014）第320号《房地产抵押估价报告》，估价结果为：基于价值时点（2014年6月13日），202号房市场价值与抵押价值均为348000元，×××号房市场价值与抵押价值均为197000元，房地产抵押价值合计545000元。2014年9月间，被告黄灵茂用位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭202房、801房在乳源瑶族自治县农村信用合作联社大桥信用社办理了抵押贷款（贷款金额为32万元整，抵押期限从2014年9月10日至2019年9月10日），并于当月11日办理了房地产按揭（抵押）登记证明书。
又查明，2014年12月4日，原告张细娇认为被告黄灵茂、刘清玉不但不履行《房屋买卖合同书》中约定的协助办理房地产权证的义务，而且用位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭801房办理抵押贷款，已构成根本违约，使其无法依约取得该房产的所有权，签约目的无法实现，故作出《解除合同通知书》，要求解除合同、退还169590元购房款及支付利息损失20000元。原告张细娇于当日以特快专递方式将此《解除合同通知书》邮寄给被告黄灵茂。2014年12月24日，原告张细娇因发出《解除合同通知书》处理未果，遂向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。
上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状、《房屋买卖合同书》、《收据》、房地产权证书、《房地产抵押估价报告》、《乳源县房地产按揭（抵押）登记证明书》、《解除合同通知书》、广东省内特快专递邮件详情单及开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。根据原告张细娇的起诉及被告黄灵茂、刘清玉的答辩，结合原、被告双方陈述及庭审举证质证情况，本案的争议焦点是：一、《房屋买卖合同书》是否予以准许解除；二、两被告是否应向原告张细娇返还购房款及支付利息；三、两被告是否应向原告张细娇赔偿经济损失。对此，本院分析认定如下：
一、关于《房屋买卖合同书》是否予以准许解除的问题。两被告出资合法建造了位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭的楼房，依照《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，自该楼房建造完毕止其即取得了房屋所有权。2013年1月6日，两被告与原告张细娇签订了《房屋买卖合同书》，约定将乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭×××号房及首层一间杂物房以总价款169590元转让给原告张细娇，并协助办理房地产权证；该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；原、被告应依照该合同的约定全面履行自己的权利义务。在本案中，原、被告双方签订《房屋买卖合同书》的目的明确，即两被告欲转让涉案×××号房的房屋所有权给原告张细娇，而原告张细娇欲取得涉案×××号房的房屋所有权；但依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原、被告双方欲发生涉案×××号房物权变动的法律效果目的的实现，必须遵循法定的方式，即除了签订书面合同外，必须办理物权变动登记，未依法登记的，不能发生物权变动的法律效果。在本案中，被告黄灵茂于2014年5月间就涉案×××号房办理了房地产权证，并登记在自己的名下，原、被告双方并未就涉案×××号房的房屋所有权办理变更登记手续，即使两被告已将涉案×××号房交付给了原告张细娇，原告张细娇也未实际取得×××号房的房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定可知，所有权包括占有、使用、收益和处分的权利，失去其中一个，所有权即无法圆满实现；现被告黄灵茂已用该房在乳源瑶族自治县农村信用合作联社大桥信用社办理了抵押贷款（抵押期限从2014年9月10日至2019年9月10日），该行为属于行使涉案×××号房所有权中处分权能的行为，另其于2014年9月11日办理了房地产按揭（抵押）登记证明书，即已设定了抵押权，故涉案×××号房的所有权不处于圆满状态。原告张细娇不可能根据其与两被告签订的《房屋买卖合同书》主张取得涉案×××号房圆满状态下的所有权，即其签订该合同的目的无法实现，故两被告就涉案×××号房办理抵押贷款的行为已构成根本违约；现原告张细娇要求解除其与两被告签订的《房屋买卖合同书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，即符合法定解除合同条件的规定，本院予以支持。
二、关于两被告是否应向原告张细娇返还购房款及利息的问题。原告张细娇已于《房屋买卖合同》签订当日即2013年1月6日向两被告交纳了购房款169590元，该合同未约定未能取得房地产权证的违约责任，因其与两被告签订的该合同被依法解除，现其要求两被告返还购房款169590元及自2013年1月7日起计至2015年1月6日止共2年的利息，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，本院予以支持，但利息应自2013年1月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2015年1月6日止。
三、关于两被告是否应向原告张细娇赔偿经济损失的问题。因原告张细娇与两被告签订的《房屋买卖合同书》被依法解除，其要求两被告赔偿经济损失虽符合《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定；因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性损害赔偿是辅助性的，并非必须适用，在本案中，原告张细娇作为买受人，其选择请求解除合同并要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，但其并未向本院举证证明其遭受了损失、已经发生的损失是多少及其该损失是因两被告的根本违约行为所导致的，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告张细娇应承担举证不能的法律后果；对其要求两被告赔偿经济损失20000元的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告张细娇与被告黄灵茂、刘清玉于2013年1月6日签订的《房屋买卖合同书》。
二、限被告黄灵茂、刘清玉于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告张细娇购房款169590元及利息（利息自2013年1月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2015年1月6日止）。
三、驳回原告张细娇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费4456元，适用简易程序审理减半收取即2228元，诉前财产保全费2520元，合计4748元，由被告黄灵茂、刘清玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 谢永雄
二〇一五年三月十日
书记员 李雄财