广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初1884号原告招顺根，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××3816。原告梁家展，男，汉族，住广东省罗定市，公民身份号码×××0052。上述两原告共同委托代理人陈世广，系广东金石行律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人陈葆盈。被告黄佳丽，女，汉族，住广西贵港市贾塘区，公民身份号码×××3120。委托代理人ＸＸ，系广东都汇律师事务所律师。原告招顺根、梁家展诉被告黄佳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由审判员林波适用简易程序，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告招顺根与被告于2014年12月15日签订《租赁合同》，合同编号68A2，随后签订补充协议《劳务合同》。租赁合同约定，原告招顺根将位于佛山市禅城区张槎存院路3号的厂房租赁给被告做纺织品生产用途，租赁期从2015年1月1日起至2017年12月29日，每月租金14960元，每三个月为一期，如被告不依时交清租金，则按所欠金额每日计算百分之一的违约金给原告招顺根。合同签订之日原告招顺根收取被告83028元保证金，双方约定如被告有一期逾期缴纳租金超过20天的，原告招顺根有权以书面形式通知被告解除合同，被告无权要求原告招顺根退还保证金。租赁合同第九条约定，租赁期间如被告有违约的，被告要赔偿不少于六个月的租金给原告招顺根。《劳务合同》约定被告因租赁厂房而需向原告招顺根缴付的劳务费、治安费及卫生费，该合同约定逾期未付清的，原告招顺根按照被告所欠金额以每日1%计收违约金。直至起诉之日，被告仍拖欠原告招顺根2016年1月份至3月份租金及劳务费、治安费、卫生费未付。原告梁家展为上述租赁物的按份共有人，为维护其合法权益，遂与原告招顺根共同提起诉讼，请求判令：一、解除原告招顺根与被告所签订的《租赁合同》及补充协议《劳务合同》，并判令被告立即返还租赁合同项下的租赁物于原告；二、被告立即向原告招顺根支付拖欠的2016年1月份至3月份租金人民币44880元、2016年1月份至3月份劳务费、治安费、卫生费共人民币38148元及违约金3929.99元（以83028为本金从2016年1月1日起按年利率24%暂计至2016年3月11日，实际应计算至清偿完毕之日止），共计人民币86957.99元；三、租赁合同保证金人民币83028元归原告招顺根所有；四、被告立即向原告招顺根支付赔偿金人民币166056元（六个月的租金及劳务费、治安费、卫生费）；五、被告按每月27676元从2016年4月1日起至实际返还厂房之日止向原告招顺根支付租金、劳务费、治安费、卫生费及相应违约金；六、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、被告同意解除《租赁合同》及《劳务合同》，并返还位于禅城区张槎街存院路3号三座A2楼东厂房给原告。二、原告应当退还被告多交的2015年度的租金152592元。根据双方签订的《租赁合同》约定，每月的租金是每平米10元，而实际上被告支付的租金是每平米18.5元，每平米多交了8.5元，共1496平米，2015年一共多交了8.5×1496×12=152592元，该多交部分的租金应当退还被告。三、原告要求支付《劳务合同》项下的2016年1月至3月的劳务费、治安费、卫生费没有事实依据和法律依据，应不予支持。根据法律规定，劳务合同是指以劳动形式提供给社会的服务民事合同，是当事人各方在平等协商的情况下达成的，就某一项劳务以及劳务成果所达成的协议。最显著的特征就是一方提供劳动，另一方支付劳动报酬即劳务费。但在本案中，原被告仅仅是租赁退还合同关系，原告出租厂房，被告承租厂房支付租金，并不存在劳务关系，原告从来也没有向被告提供任何形式的劳动，因此原告要求被告支付劳务费没有任何事实依据。关于治安费，没有任何一条法律规定出租方可以向承租方收取，即原告要求被告支付治安费没有法律依据，并且现行法律法规中也没有关于收取治安费的规定，即治安费的存在本身就不合法。关于卫生费，其实该费用包括在物业管理费之内，该费用应当由物业管理部门收取，即便原告代收代缴，但也从来没有向被告出示物业管理部门收取卫生费的发票，完全有理由怀疑原告收取被告的卫生费多于物业管理部门收取的了，其多余部分应该归还被告。四、租赁合同项下的保证金83028元和水电费保证金2万元应当归还被告。首先，《合同法》中没有规定出租方可以向承租方收取租赁合同的保证金，即原告收取保证金没有法律依据。其次，原告已向被告要求支付违约金（特别说明：原告的违约金要求数额过高），已经足够弥补原告的损失，没道理再没收被告的保证金。第三，被告尚未支付的三个月的租金应该从保证金中抵扣，也体现了保证金的特征和作用。最后，关于2万元水电费保证金。水电费的多少应当以是否实际发生为准，从来没有提前预交之说，并且被告的电费是直接交到供电部门，原告也没有代缴。因此，原告收取保证金83028元和水电费保证金2万元没有任何事实和法律依据，应当退还被告或折抵租金。五、原告要求被告支付六个月租金的赔偿金166056元，更是无稽之谈，属重复要求赔偿，应不予支持。首先，通观整个《租赁合同》，原被告双方的权利义务完全不对等，通篇几乎只是被告的义务，没有任何权利，原告好像就是坐等收取租金，其他什么都不用做了，也不用担心承担任何违约责任。该《租赁合同》明显违反了公平的法律原则，被告认为应予以撤销，现要求法院撤销该《租赁合同》。其次，原告已经要求被告支付违约金，并还要求没收保证金，现在居然又要求赔偿六个月的租金，是在重复要求赔偿，其诉求的金额远远大于原告实际上的损失，该项诉求法院应直接驳回。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法查明真相作出判决，驳回原告的诉讼请求。被告明确其答辩中要求原告退回多交的租金及相应的保证金、撤销租赁合同，是作为答辩意见提出。诉讼中，原告举证情况如下：1、原被告身份证复印件。证明：原被告主体资格。2、租赁合同。证明：原告招顺根与被告黄佳丽于2014年12月15日签订租赁合同，双方约定租赁期限、租金、保证金以及违约责任等事项的事实。3、劳务合同。证明：原告招顺根与被告黄佳丽签订劳务合同，约定因被告租赁厂房而需缴付的费用，包括劳务费、治安费、卫生费，以及约定违约责任等事项的事实。4、房地产权证2本。证明：原告招顺根与原告梁家展为案涉租赁物的按份共有人，原告招顺根与原告梁家展为合法出租人，案涉租赁物已办理相关产权证。5、通知。证明：被告在2016年2月25日提出解除租赁合同。被告举证情况如下：收据3张、中国银行网上银行电子回单1张。证明：被告在2015年度实际每月每平米按18.5元缴纳租金，每平米多交了8.5元，2015年度共计多交了152592元的事实。本院认证，对于原告、被告提交的证据，经审查，来源合法，真实可信，故本院对上述证据的真实性予以确认。经审理查明：位于佛山市禅城区存院路3号三座的房屋的房地产权属人是原告招顺根与梁家展，各占1/2，规划用途是厂房，层数四层，土地用途是工业，登记时间是2011年3月7日。原告招顺根、梁家展（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）于2014年12月15日签订《租赁合同》，合同编号68A2，同日签订《劳务合同》。《租赁合同》主要约定：甲方将位于佛山市禅城区张槎街道存院路3号三座A二楼东共计1496平方米（包含分摊面积）租赁给乙方作纺织品生产用途，乙方使用该三座A二楼东，租赁期为三年，从2015年1月1日起至2017年12月29日止。二、乙方愿意接受甲方用以下方式计算和收缴使用上述三座A二楼东租金。1、租金按建筑面积计算，每月每平方米10元，每月合计租金14960元，每期三个月租金共计44880元（以上租金不含税金）。乙方必须按照税务机关的规定开具租金发票，由此产生的所有税费由乙方承担；否则按乙方违约处理。2、租金收缴方式：每年收缴租金分四期（每期为三个月），每期的前一个月的20号至30号前交清下一期的租金。如乙方不依时交清租金，则按所欠金额每日计算百分之一的违约金给甲方。租金逾期超过20天的甲方有权终止合同或采取相应措施，乙方无权阻止并自愿接受甲方所采取的相应措施。三、合同签订之日，乙方须交纳83028元作为履约保证金，保证金不能作为租金冲减，合同期满后经甲方检查一切无异并在乙方无违约情形下，于10个工作日任保证金收据退还乙方。如乙方有一期逾期缴纳租金超过20天的，甲方有权以书面形式通知乙方解除合同，乙方无权要求甲方退还保证金。水电费保证金20000元。合同期满或中途终止合同，水电费保证金经结算后的余额无息退回。租赁期间如乙方有违约的，乙方要赔偿不少于六个月的租金给甲方，以补偿甲方损失。《劳务合同》主要约定，一、乙方愿意接受甲方用以下计算的收缴下属厂房代收代缴费。1、甲方将佛山市禅城区城西工业园和盛工业园存院路3号三座A2层东共计1496平方米租赁给乙方使用，在租赁期内，每月每平方劳务费为7.5元，合计11220元，三个月共计33660元，每月每平方米的治安费为0.5元，合计748元，三个月共计2244元（甲方只负责本园区大门口出入管理，厂房、铺位或宿舍的所有物品、车辆等，均不负任何保管责任）;每月每平方米的卫生费为0.5元，合计748元，三个月共计2244元，包含公共设施费用（包括保安、卫生）；如每日垃圾多出半桶，必须每月多交320元。（以上单价不含税）。乙方保证上述费用按照《租赁合同》第二条规定的期限与租金一起缴付给甲方。逾期未付清的，甲方按照乙方所欠金额以每日1%计收违约金，并承担同《租赁合同》的责任，按《租赁合同》处理。补充协议是《租赁合同》的组成部分，协议期从2015年1月1日至2017年12月29日，与《租赁合同》具有同等法律效力。签订上述合同后，被告向两原告交纳83028元作为履约保证金。2016年2月25日，被告致函给两原告，称决定于2016年4月底结束工厂营业，搬出涉案物业。所交的物业及电费押金，作为后两个月使用的费用，结算后多还少补。2016年3月17日，被告签收原告的起诉状。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。涉案《租赁合同》及补充协议《劳务合同》是原、被告在平等自愿的基础上签订的，合同内容是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。被告辩称其不应支付劳务费、治安费、卫生费，缺乏充足的依据，本院不予支持。关于原告诉请解除《租赁合同》及《劳务合同》。涉案《租赁合同》明确约定如乙方有一期逾期缴纳租金超过20天的，甲方有权以书面形式通知乙方解除合同，《劳务合同》亦约定相关费用按照《租赁合同》规定的期限与租金一起缴付给甲方。逾期未付清的承担同《租赁合同》的责任，按《租赁合同》处理。鉴于被告未有证据证明其已经按期缴纳2016年1月份至3月份的租金、劳务费、治安费、卫生费或多交租金、劳务费、治安费、卫生费，故原告依约有权解除合同。由于原告未提供有效的证据证明其起诉前已行使解除权并有效送达被告，本院确认原告起诉状送达被告之日为合同解除的时点，即原、被告于2014年12月15日签订的《租赁合同》及《劳务合同》已于2016年3月17日解除。另外，由于上述合同已解除，故被告应将合同项下的物业返还给两原告。关于两原告要求被告支付拖欠的2016年1月份至3月份租金人民币44880元、2016年1月份至3月份劳务费、治安费、卫生费共人民币38148元及违约金。鉴于双方签订的《租赁合同》及《劳务合同》已于2016年3月17日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告于合同解除前按约定仍应缴纳的租金及劳务费、治安费、卫生费为（14960元+12716元）×2个月+（14960元+12716元）×（17天÷31天）=70529.16元。至于违约金，原告诉请有合同依据，但应以70529.16元为本金从2016年1月1日起按年利率24%计至实际清偿之日止。原告上述关于租金、劳务费、治安费、卫生费、违约金的诉请，超出部分缺乏依据，本院不予支持。关于两原告请求租赁合同保证金人民币83028元归原告招顺根所有及向原告招顺根支付赔偿金人民币166056元（六个月的租金及劳务费、治安费、卫生费），由于两原告未有证据证明上述违约金不足以弥补其损失，故两原告关于没收合同保证金及支付赔偿金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于两原告诉请被告按每月27676元从2016年4月1日起至实际返还厂房之日止向原告招顺根支付租金、劳务费、治安费、卫生费及相应违约金。由于双方签订的《租赁合同》及《劳务合同》已于2016年3月17日解除，故自次日即3月18日起，合同终止履行，两原告诉请被告支付劳务费、治安费、卫生费及相应违约金缺乏合同依据，本院不予支持。虽然合同解除，但被告仍占有使用涉案物业，故被告仍应按租金标准即14960元/月支付占有使用费至实际返还之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告招顺根、梁家展与被告黄佳丽于2014年12月15日签订的《租赁合同》及《劳务合同》均于2016年3月17日解除；被告黄佳丽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告招顺根、梁家展返还佛山市禅城区张槎街道存院路3号三座A二楼东厂房共计1496平方米（包含分摊面积）；被告黄佳丽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告招顺根支付2016年1月1日至2016年3月17日的租金、劳务费、治安费、卫生费合计70529.16元及违约金（以70529.16元为本金自2016年1月1日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；被告黄佳丽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告招顺根支付2016年3月18日至2016年4月17日的占有使用费共计14960元，自2016年4月18日起至被告黄佳丽实际返还上述物业之日止的占有使用费由被告黄佳丽按每月14960元的标准向原告招顺根计付；驳回原告招顺根、梁家展的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费2548元，由原告招顺根、梁家展负担1548元，由被告黄佳丽负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一六年四月二十日书记员 陈佳颖《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。