广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终5232号
上诉人（原审原告）：李国荣，住广州市荔湾区。
上诉人（原审被告）：广州雅馨置业有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：马秀英，职务：总经理
委托代理人：孔源，杨建军，广东同益律师事务所律师。
上诉人李国荣与上诉人广州雅馨置业有限公司（以下简称雅馨公司）租赁合同纠纷一案,均不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：荔湾区荔湾路54号自编4号新建临时用房地上一层1档原由雅馨公司使用经营广州市荔湾区麦德林咖啡饮品店，经营者登记为雅馨公司员工陈某。2014年3月3日，李国荣与雅馨公司员工曾伟业签订书面协议，内容如下：现蓝樽咖啡（荔湾路54号自编4号一楼1,2号铺，2楼1-6号铺顶手费为138000元；1楼2楼所有水吧用品、装修、家具（1台咖啡机、4台空调、冰箱2个，急冻柜2台、电脑、监控、咖啡用具、3台电视），广州市荔湾区麦德林咖啡饮品店餐饮服务许可证，酒牌等牌照都会转给乙方……
同年3月5日，李国荣（乙方）与雅馨公司（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》（下称：案涉租赁合同）约定：甲方将坐落在荔湾区荔湾路54号自编4号西侧临街临建物业首层编号为1、2号月租金16000元；二层120平方米，月租金12000元（下称：案涉物业）出租给乙方，租期从2014年4月11日至2017年7月31日。合同第四条约定：乙方在签订合同后向甲方交纳56000元保证金……第七条约定：乙方应按确定的经营范围负责内部装修和水电安装，确保消防验收合格，装修方案须经甲方同意并交甲方备案……
同年3月18日，李国荣（乙方）与雅馨公司（甲方）签订《仓库使用协议》，约定仓库的性质属体育馆临租给商户使用，面积为32平方米，先租仓库的一半面积16平方米给乙方使用，月租金1500元，甲方从2014年3月20日开始租给乙方使用，使用前要缴交月租金1500元和押金3000元，押金将在乙方交回仓库后无息退还……
上述合同签订后，李国荣向某公司支付了顶手费138000元及案涉物业押金56000元。自2014年3月20日李国荣开始接收案涉物业进行装修等，之后于案涉物业经营馥园咖啡店，并从2014年4月11日起按每月28000元的标准交租给雅馨公司至2014年11月30日。后李国荣认为案涉物业的租赁存在诸多问题影响到其营业收入，于2015年3月31日将案涉物业交还雅馨公司，并制作清单，将空调等28项物品退还雅馨公司，雅馨公司工作人员毛某于该清单上作为“出租方确认人”签名。
在本案的审理过程中，原审法院发函至广州市规划局查询案涉物业的性质。该局荔湾分局函复原审法院：荔湾路54号自编4号房屋是广州市荔湾区体育馆于2010年6月经原广州市规划局荔湾分局以“穗规建证（2010）1755号”《建设工程规划许可证》批准新建的一幢地上2层临时体育场馆配套管理用房，使用期为两年；该建设工程于2011年2月核发“穗验证字（2011）252号《建设工程规划验收合格证》同意规划验收；综上，上述房屋属于临时建筑，使用期限为两年，及使用期止于2012年6月13日，经核上址房屋在我局无申请延期使用的审批记录；根据有关规定，临时建筑物超过批准期限不拆除的构成违法建设，上述房屋已涉嫌违法建设。另，据李国荣所述，李国荣、雅馨公司签订《仓库使用协议》中仓库与案涉物业是各自独立的建筑物，该仓库亦有独立产权证。经原审法院告知，《仓库使用协议》与案涉租赁合同是两个独立的租赁合同，关于《仓库使用协议》纠纷李国荣可另案起诉，本案不作处理，李国荣对此表示同意。
经李国荣申请，原审法院摇珠委托广州市华盟价格事务所有限公司对案涉物业地上一层1档房屋装修现值进行评估。该司以2015年9月25日为评估基准日，于2015年11月19日作出穗华价估（2015）0209号评估结论书，得出结论案涉物业地上一层1档房屋装修现值为40832元。
李国荣为证明其存在经济损失40000元，提供了以下证据：1、馥园咖啡店（甲方）与案外人广州市君迅货运服务有限公司（乙方）签订的《合作协议》，约定甲方提供指定场地给乙方作为招聘和培训使用场地及乙方产品展示区域，甲方收取乙方保证金40000元，乙方违约保证金不退回，甲方违约需向乙方退还保证金并付违约金40000元；2、广州市君迅货运服务有限公司的《营业执照》；3、广州市君迅货运服务有限公司向李国荣发出的《通知书》一份，通知内容为在签订《合作协议》后该司向李国荣交纳保证金40000元，因李国荣未开具正式发票导致该项支出无法报账，若李国荣仍不能开具正式发票，该司将解除上述协议并追究李国荣违约责任；4、广州市君迅货运服务有限公司开具的收款收据两张，记载馥园咖啡店退回按金40000元及违约金40000�。李国荣对上述证据不予认可，认为李国荣支付违约金的理由是没有开具发票，属于扩大损失。
李国荣为证明其装修经得雅馨公司同意，提供了案外人曾伟业与李国荣签订的书面协议，约定曾伟业代表雅馨公司将案涉物业出租给李国荣，免租期20日……李国荣认为上述免租期就是装修期，故雅馨公司对此知情；雅馨公司则认为该协议没有原件，亦没有雅馨公司盖章，对此证据不予认可。
李国荣原审诉称：2014年3月初，李国荣发现广州市荔湾区荔湾路54号自编4号地上一层1档的广州市荔湾区麦德林咖啡饮品店（下称麦德林咖啡店）有意转租，便与联系人协商转租事宜。2014年3月3日，联系人曾伟业与李国荣签订协议两份，一份约定曾伟业代表雅馨公司向李国荣出租荔湾区荔湾路54号自编4号地上一号、二号铺（40平方）、二楼1-6号铺（120平方）及仓库（�20平方）；另一份约定曾伟业向李国荣顶手转让荔湾路54号自编4号地上一号、二号铺及二楼1-6号铺经营咖啡店的器具及牌照等，李国荣则需支付顶手费共计138000元。
2014年3月5日，雅馨公司指派其工作人员毛洪景与李国荣签订《广州市房屋租赁合同》，其中合同的第六条第2点还约定，雅馨公司负责为李国荣提供相关有效证件给李国荣申请办理工商营业执照。2014年3月18日，雅馨公司指派其工作人员毛某与李国荣签订《仓库使用协议》，约定仓库16平方归李国荣使用。
签订上述协议及合同后，曾伟业于2014年3月19日代表雅馨公司向李国荣收取了顶手费138000元，2014年3月20日李国荣又向某公司交纳了物业保证金56000元、仓库押金3000元及首月租金，雅馨公司亦向李国荣交付了场地及经营器具等。李国荣接手场地后，便对物业组织了装修，共投入106890元。2014�3月24日，李国荣向广州市工商局荔湾分局申请个体户名称预先核准，欲为承租的物业办理工商营业执照。
2014年4月1日，陈某在明知顶手转让协议约定将牌照一并转让个李国荣使用却没有通知李国荣的前提下，注销了麦德林咖啡店个体户营业执照。此后，雅馨公司一直拒绝提供相关有效证件给李国荣办理工商营业执照，导致李国荣无法完成工商登记手续，无法正常经营。
2014年12月，李国荣除对雅馨公司提出严正交涉外。还到广州市规划局查询物业的性质及使用期限，发现该物业经广州市规划局穗规建证[2010]1755号《建筑工程规划许可证》批准建设，批准使用功能限于体育馆配套管理用房，使用期限为两年，期满后未被批准续期。事后，李国荣多次向某公司提出解决，但雅馨公司均不予理会。由于雅馨公司拒绝解决，李国荣于2014年12月开始停止交纳租金及水电费，并于2015年2月2日停止经营。雅馨公司也于2015年3月31日接受李国荣交还场地及顶手的经营器具。
雅馨公司隐瞒临时建筑已超过使用年限的事实，并与李国荣签订租赁合同，李国荣认为，雅馨公司与李国荣于2014年3月5日签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同，应按照无效合同的法律规定处理。因雅馨公司与李国荣签订的租赁合同无效且存在全部过错，特此李国荣起诉请求判令：1、确认李国荣与雅馨公司签订的《广州市房屋租赁合同》无效；2、雅馨公司向李国荣返还保证金59000元、租金234500元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日计算至还清款项之日止）；3、雅馨公司向李国荣赔偿装修费106890元、经济损失40000元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日计算至还清款项之日止）；4、雅馨公司�李国荣返还顶手费138000元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日计算至还清款项之日止）；5、本案诉讼费用由雅馨公司承担。
广州雅馨置业有限公司原审辩称：不同意李国荣的诉讼请求。雅馨公司无须向李国荣退还已收取的234500元及利息，并且有权收取李国荣直至2015年3月31日得房屋占有使用费。雅馨公司无须向李国荣赔偿其装修损失。李国荣所主张的40000元经济损失，不应当由雅馨公司承担。李国荣要求雅馨公司返还其138000元“顶手费”的诉讼请求没有任何依据。李国荣提起本案诉讼的目的是由于其经营不善而想从雅馨公司处弥补其经营损失，而并非由于雅馨公司的原因影响其正常经营。
原审法院认为：从规划部门的复函可知，案涉物业属于临时建筑，使用期止于2012年6月13日，建设单位无申请延期。雅馨公司于2014年3月将临时建筑出租与李国荣，约定的租赁期限明显超过租赁物使用期限，根据相关法律规定，与李国荣签订的租赁合同因此无效。雅馨公司作为出租方理应清楚物业性质，却擅自将已超过使用期的临时建筑对外出租；李国荣作为承租方在签订合同前亦没有对租赁物的合法性尽到合理审查义务，故导致租赁合同无效的过错，雅馨公司应负主要责任，李国荣应负次要责任，李国荣、雅馨公司承担责任的比例定为三七分成为宜。
由于合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，雅馨公司因该无效合同收取的保证金56000元及顶手费138000元已丧失合法依据，应全额返还李国荣。至于上述费用的利息是合同无效给李国荣造成的直接损失，应由雅馨公司负担七成，利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从李国荣起诉之日起算至雅馨公司实际返还之日止。关于李国荣不能开具发票而因此向案外人支付的违约金40000元，即使李国荣实际存在该损失，由于该损失并非李国荣、雅馨公司租赁关系导致的必然损失，故李国荣要求雅馨公司承担该笔费用依据不足，原审法院不予支持。
上述合同虽然无效，但由于李国荣实际于2014年4月至2014年11月使用了案涉物业，雅馨公司仍可按照租金标准收取使用费，故李国荣要求雅馨公司返还已支付的上述期间的租金224000元及利息的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
关于装修费，依据合同约定装修方案须经雅馨公司同意并交雅馨公司备案，李国荣认为其在案涉物业进行装修是经雅馨公司同意，但提交的证据不足以证明，现雅馨公司对此事实亦予以否认，故�审法院对李国荣主张的上述事实不予采信。由于李国荣在案涉物业进行装修并未经得雅馨公司的同意，李国荣因此支出的费用，应由李国荣自行承担，故李国荣要求雅馨公司赔偿其装修费及其利息的诉讼请求，亦因依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、原告李国荣与被告广州雅馨置业有限公司签订《广州市房屋租赁合同》无效。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州雅馨置业有限公司向原告李国荣返还保证金56000元与顶手费138000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州雅�置业有限公司向原告李国荣支付自2015年6月4日起至被告广州雅馨置业有限公司返还保证金之日止的保证金利息（利息以保证金56000元为本金，按中国人民银行规定的人民币同期同类贷款利率七成计算）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州雅馨置业有限公司向原告李国荣支付自2015年6月4日起至被告广州雅馨置业有限公司返还顶手费之日止的顶手费利息（利息以顶手费138000元为本金，按中国人民银行规定的人民币同期同类贷款利率七成计算）。五、驳回原告李国荣其他诉讼请求。本案受理费4792元，由原告李国荣负担2677元，被告广州雅馨置业有限公司负担2115元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2016年6月21日，原审法院作出民事裁定：对于判决书中的“本案受理费4792元，由原告李国荣负担2677元，被告广州雅馨置业有限公司负担2115元。”补正为：“本案受理费4792元，由原告李国荣负担2677元，被告广州雅馨置业有限公司负担2115元，本案评估费5000元，由原告李国荣负担5000元。”
判后，上诉人李国荣与上诉人广州雅馨置业有限公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人李国荣上诉称：雅馨公司明知临时建筑物(已超出使用期限)继续出租给李国荣，而且还打着荔湾区体育馆物业，官商勾结，欺诈李国荣，使李国荣损失时间和经济利益。雅馨公司利用违法国有土地的临时建筑物出租(使用期止2012年6月13曰)，而谋求不合法的经济利益，藐视国家的法律法规。一、原审没有认定李国荣无法正常使用涉案建筑物用于经营的事实，导致原审按照合同约定的租金标准要求李国荣承担场地占用�有失公平。李国荣承租雅馨公司出租的涉案建筑物是用于经营活动，雅馨公司按照原合同有义务提供证明材料协助李国荣办理营业执照。根据国务院颁布的《个体工商户条例》第八条规定，“申请登记为个体工商户，应当向经营场所所在地登记机关申请注册登记。申请人应当提交登记申请书、身份证明和经营场所证明”。但是，雅馨公司在李国荣承租的前8个月内无法提供经营场所证明，导致李国荣在承租的前8个月一直处于无证经营的状态，亦即李国荣无法正常使用涉案建筑物。根据《个体工商户条例》第十八条“个体工商户在领取营业执照后，应当依法办理税务登记”及第二十一条“个体工商户可以凭营业执照及税务登记证明，依法在银行或者其他金融机构开立账户，“申请贷款”的规定，李国荣无法办理营业执照，则无法办理税务登记，更无法在银行开立账户�无法申请贷款。于是，李国荣在承租期间，既无法出具发票给客户，又无法申请银行刷卡机提供多种支付渠道给客户消费，更无法在经营需要时申请贷款。前两项导致李国荣的客户严重流失，后一项则导致李国荣无法扩大经营，而上述损失与涉案建筑物属于违法建设而导致雅馨公司无法向李国荣提供经营场所证明有直接关系。根据《个体工商户条例》第二十二条“个体工商户可以根据经营需要招用从业人员。个体工商户应当依法与招用的从业人员订立劳动合同，履行法律、行政法规规定和合同约定的义务，不得侵害从业人员的合法权益”规定，李国荣用工则有义务与员工签订劳动合同并受劳动法律法规的调整。但是，李国荣在承租的前8个月内一直无证经营，一直处于非法用工的状态，员工购买社保的要求一直无法实现，导致李国荣的员工不断流失，最后还在雅馨�司数月来的恶意影响下集体提出辞职。员工的集体辞职，导致李国荣从2015年2月2目开始根本无法营业，该损失亦与涉案建筑物属于违法建设而导致雅馨公司无法向李国荣提供经营场所证明有直接关系。但是，原审对李国荣无法正常经营的事实视而不见，认为李国荣实际使用涉案建筑物则应按照合同约定的租金标准支付场地占用费，此举一来漠视创业者依法办理营业执照的诉求，二来鼓励国有土地违法建设的管理人因为即使合同无效亦能正常获得租金而继续出租违法建设。肆无忌惮继续谋求利益，有见及此，本案违法建设的管理人，属于国家事业单位的荔湾体育馆，至今仍在出租违法建设，或许是因为即使诉讼，无效合同约定的租金亦能得到全额支持的缘故。房管部门对于涉案建筑物所在地段合法建设的租金标准为110元/平方，不能正常经营的违法建设租金却为28000元/月，原审按照合同约定的租金标准要求上诉入承担场地占用费有失公平，故此，李国荣请求二审法院依法依标予以调整。而且违法建筑物理应没有相对价值。二、原审没有认定本案双方存在免租期，更没有认定雅馨公司上门出具收款收据及对涉案建筑物日常管理而对李国荣装修知情的事实，导致不采信李国荣装修已获得雅馨公司同意继而不支持李国荣提出的装修费诉求错误。关于免租期的问题。雅馨公司认为李国荣提供的证据一没有原件，对此证据不予认可，但是证据一有雅馨公司的员工曾伟业的签名，该签名与曾伟业在其他有原件而且有雅馨公司盖章的收款收据中的签名相一致，而且与雅馨公司承认的李国荣提供的证据二中曾伟业的签名相一致。而从有原件而且有雅馨公司盖章的收款收据及有关合同可以显示，雅馨公司从3月20目开始对仓库起租，4月10日才开始对涉案建筑物起租，这是因为仓库无需装修故没有免租期，而涉案建筑物需要装修故约定免租期。关于雅馨公司上门出具收款收据及对涉案建筑物日常管理的问题。首先，李国荣每月交纳租金是通过银行汇款，而不是到雅馨公司的经营场所交纳现金，雅馨公司每月均派出员工负责抄水电表及出具收款收据，对于李国荣装修是由始至终都知情。其次，李国荣多次向某公司反映用电设备有问题，雅馨公司还为此上门提供意见，亦是对李国荣装修知情。再次，根据合同约定，为保障场地安全和方便管理，雅馨公司只允许李国荣首层商铺面向荔湾路开启门面，不得面向足球场开启门面，故此雅馨公司不可能对李国荣装修后不巡视。最后，雅馨公司在租赁期内由始至终没有对李国荣装修提出任何异议，作为出租方、合同制定方、优势地位方的雅馨公司，若不同意李国荣装修，�当在承租首月即提出异议。故此，法庭应结合本案事实推定雅馨公司已经同意李国荣的装修，而支持李国荣提出的装修费。三、关于签订仓库使用协议另案起诉，不作处理。关于仓库的使用，仓库是用作存放咖啡店内的进货物资和原材料、饮品、商用雪柜等用品。是《广州市房屋租凭合同》延伸出来的附带协议，一审判决李国荣李国荣与雅馨公司广州雅馨置业有限公司签订《广州市房屋租凭合同》无效。不应该另案起诉，无效的合同附带的协议理应在本案审理，附带的协议应该为无效。综上所述，李国荣上诉请求：一、改判原审判决第五项为“判令雅馨公司向李国荣返还租金每月28000元，共计224000元”及“判令雅馨公司向李国荣赔偿装修费106890元”；“判令雅馨公司向李国荣返还仓库按金3000元，租金每月1500元，共计10500元”。二、本案第一、二审诉讼费用及第一�物业装修评估费5000元由雅馨公司承担。
广州雅馨置业有限公司二审答辩称：1、原审法院按照合同约定驳回了李国荣要求退款租金是合理有据的，合同涉案是无效的，根据城镇房屋租赁合同的第五条规定，当事人请求一般予以支持，在无效的合同中出租人乙方有权按照合同约定的租金标准，雅馨公司无须退还李国荣已经缴纳的租金，李国荣说，因为没有及时取得经营场地使用证，在雅馨公司一审提交的证据中显示2014年12月31日取得可以正常经营，能否取得的经营证明并不改变李国荣已经使用案涉房屋已经经营的事实，依据合同来追究违约责任，本案合同是无效，不存在违约责任的问题。2、我方认为一审法院判决驳回了李国荣要求赔偿专装修损失，也有法律依据的。李国荣房屋的装修时没有得到雅馨公司的同意，承租人未经出租人同意装饰装修，其损失不�该赔偿，所以这部分的损失应该由李国荣承担。
上诉人广州雅馨置业有限公司上诉称：无论案涉房屋租赁合同效力如何，都不存在需要雅馨公司退还顶手费及支付利息的情形，一审判决关于退还顶手费及支付利息的部分属于误判。1、雅馨公司与李国荣于2014年3月3日所签订的顶手费协议与2014年3月5日所签订的《广州市房屋租赁合同》是完全不同的两个法律关系。2014年3月3日所签订的顶手费协议的主要内容和目的是雅馨公司向李国荣转让房屋装修及部分家具和用品以及餐饮服务许可证、酒牌。这些内容均独立于房屋租赁，是合法有效的，其效力不受《广州市房屋租赁合同》的影响。因此，即使房屋租赁合同被认定为无效，顶手费协议依然是有效合同，在双方均已履行合同义务的情况下，并存在需要进行返还的情形。2、即使2014年3月3日所签订的顶手费协议因�屋租赁合同的无效而无效。但顶手费的主要是转让房屋装修及部分家具和用品以及餐饮服务许可证、酒牌，其核心和主要内容就是房屋装修。而现房屋装修已经由李国荣拆除并重新装修。如因合同无效需要返还的话，李国荣也应当将装修原状返还给被告，但事实上原装修是无法返还的，因此李国荣支付给雅馨公司的顶手费亦无须由雅馨公司返还给李国荣。3、房屋租赁合同的效力如何并未影响李国荣的经营活动。李国荣仍然可以办理营业执照并正常从事其经营活动，事实上李国荣也是正常经营了近一年时间。李国荣暂停经营的原因是其经营不善而非房屋租赁合同无效。所以说，对于李国荣来说2014年3月3日所签订的顶手费协议的合同目的已经实现。在此情况下，一审法院同意其要求全额返还顶手赞的诉讼请求无疑是鼓励其单方违反顶手费协议，这对于雅馨公司来说是�为不公平的。雅馨公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第四项，改判驳回李国荣要求雅馨公司返还顶手费138000元及支付利息的诉讼请求。2、判令李国荣承担本案的全部诉讼费。
李国荣二审答辩称：我方不同意雅馨公司的上诉请求、事实和理由，顶手费的内容包含的营业执照以及咖啡的家具，还有完整的使用场地，因为对方无法提供完整的手续给我，所以应该退还顶手费给我，顶手费的协议和合同是不可分割的，由于合同无效，所以协议也是无效。
经审查，双方对于原审查明事实均无异议，本院予以确认。
二审期间，李国荣提交一份“个体工商户注销基本资料”，拟证明广州市荔湾区麦德林咖啡饮品店于2014年4月1日注销，证明当时李国荣正在装修，但是对方把营业执照注销了，导致其无法经营。雅馨公司称：该证据不应当作为二�新证据，对证据的真实性予以确认，对关联性有异议，认为与本案对方的诉讼请求无关。
本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、李国荣主张返还租金能否成立？二、李国荣主张装修损失赔偿能否得到支持？三、关于顶手费问题。
关于焦点一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”本案双方签订的租赁合同因租赁期限超过租赁物的使用期限而无效，但李国荣实际使用了案涉物业，根据上述法律规定，应按照约定的租金标准支付房屋占有使用费。李国荣以雅馨公司未提供经营的场所证明，导致其无法正常经营为由要求返还其已经缴纳的租金，缺乏法律依据，不能成立。原审对此不予支持，并无不当，本院予以维持。
关于焦点二、经本案查明，李国荣自2014年3月20日接收案涉物业进行装修，直到2015年3月31日将案涉物业交还给雅馨公司。本案李国荣称其装修行为经雅馨公司的同意，虽然雅馨公司予以否认，但本案并无证据显示在上述期间雅馨公司曾经对李国荣的装修行为提出异议，明显不符合常理。故雅馨公司抗辩李国荣的装修行为未经其同意，不符合事实，应不予采信。原审法院根据当事人的申请，委托评估公司对案涉物业装修的评估结论为装修现值40832元。该评估结论经双方质证,可作为本案判决的依据。因双方对合同无效均有过错，现案涉商铺也已经交还给雅馨公司使用，本院酌定雅馨公司应赔偿李国荣装修损失20416元。原审对此处理不当，本院予以纠正。
关于焦点三、双方关�顶手费138000元的书面协议是在租赁合同之前签订的，其目的为了承租案涉物业，与租赁事宜相关，该顶手费协议依附于租赁合同而存在，因此，原审认定因租赁合同无效，雅馨公司收取顶手费失去依据，并无不当。故雅馨公司上诉认为该协议与租赁合同是不同的法律关系，不应受合同效力的影响，缺乏依据，本院不予采纳。从该顶手费协议的内容看，包括了1楼2楼所有水吧用品、装修、家具（1台咖啡机、4台空调、冰箱2个，急冻柜2台、电脑、监控、咖啡用具、3台电视）等物品的转让，而李国荣于2015年3月31日将案涉商铺交还给雅馨公司时，同时将空调、电视、冷冻柜、冰柜、电脑、家具等28项物品退还给雅馨公司，雅馨公司也予以接受。故雅馨公司上诉认为顶手费系转让房屋装修及部分家具、物品，不应退还，也缺乏事实依据，不应采信。但鉴于李国荣实际使用了�述物品，依照公平合理原则，应支付一定的对价。结合双方合同约定的租赁期间以及李国荣实际使用时间，本院酌定雅馨公司应退还95538元给李国荣。原审对此处理不当，本院予以纠正。
至于双方另行签订的《仓库使用协议》，李国荣对原审法院释明应另案起诉、本案不作处理表示同意，其上诉要求依据该合同返还租金和按金，不符合法律规定，本案二审不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，部分适用法律错误，导致部分处理结果不当，应予以改判，其他可予以维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第910号民事判决第一、三、五项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第910号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州雅馨置业有限公司向李国荣返还保证金56000元与顶手费95538元；
三、变更广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第910号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州雅馨置业有限公司向李国荣支付自2015年6月4日起至广州雅馨置业有限公司返还上述判决第二项顶手费之日止的顶手费利息（利息以顶手费95538元为本金，按中国人民银行规定的人民币同期同类贷款利率七成计算）；
四、自本判决送达之日起十日内，广州雅馨置业有限公司向李国荣支付装修损失20416元。
本案一审受理费4792元，由李国荣负担3127元，广州雅馨置业有限公司负担1665元。评估费5000元，由李国荣负担2500元，由广州雅馨置业有限公司负担2500元；本案二审受理费9480元，由李国荣负担8108元，由广州雅馨置业有限公司负担1372元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 黄春成
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年六月三十日
书 记 员 罗 涛