广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第473号
上诉人（原审原告）：杨海航。
上诉人（原审原告）：李秀香。
两上诉人的共同委托代理人：龚雪莹。
上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司。
法定代表人：罗永强。
委托代理人：程祥煌、麦嘉文。
上诉人杨海航、李秀香、广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东x号xx花园x栋x房。
2009年8月31日，杨海航、李秀香（乙方）与广州市致岭房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定杨海航、李秀香向致岭公司购买涉案房屋，购房总价款为634601元，乙方以按揭贷款方式付款，甲方应当在2010年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。
合同附件七为本合同补充协议，协议第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。
合同签订后，杨海航、李秀香按约定向致岭公司支付首期购房款，并以按揭方式支付剩余购房款。致岭公司亦于2010年12月30日将涉案房屋交付给杨海航、李秀香使用。
2013年8月10日，杨海航、李秀香向致岭公司提交办证所需的契税完税证等相关资料。2014年2月17日，涉案房屋所在项目办理了大确权登记手续，所有权人为致岭公司。2014年3月14日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请。2014年6月3日，涉案房屋登记至杨海航、李秀香名下。2014年6月26日，杨海航、李秀香领取涉案房屋的《房地产权证》。
杨海航、李秀香于2014年8月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、致岭公司支付逾期办理及交付房产证的违约金308098.79元（违约金自2011年10月29日起计至2014年6月26日止）；2、致岭公司承担诉讼费。致岭公司原审答辩称：1、致岭公司在本案中无过错，无责任，且杨海航、李秀香的诉讼请求证据不足。本案逾期办证的原因是由于承建商广西建工集团第三建筑工程有限公司为索要高价，以拒绝竣工验收为手段要挟致岭公司。由于该公司拒不履行竣工验收义务，最终导致涉案楼盘不能按时办理大确权手续，进而影响涉案房屋的办证进程，并非致岭公司原因造成逾期办证。因此，致岭公司在礼仪上对造成逾期办证后果向业主表示歉意，但依照相关法律规定，致岭公司不应承担逾期办证的违约责任。2、杨海航、李秀香存在逾期提交办证资料的情形，致岭公司有权顺延办证时间。3、致岭公司受杨海航、李秀香委托办理房地产权证，该委托是无偿的，且致岭公司在履行合同过程中无重大过错，根据法律规定，致岭公司无须承担责任。4、杨海航、李秀香关于违约金的主张已超过诉讼时效的规定，依法不应得到支持。
原审法院认为：杨海航、李秀香与致岭公司签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，杨海航、李秀香已按约定履行支付购房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同约定致岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为杨海航、李秀香办妥产权登记，并将以杨海航、李秀香为产权人的房地产权证交付杨海航、李秀香。涉案房屋已经交付杨海航、李秀香使用，但致岭公司未在约定期限内为杨海航、李秀香办妥产权登记，构成违约，应自逾期之日的次日起每天按房价款0.05%的标准向杨海航、李秀香支付逾期办证违约金。
经计算，自房屋交付之日（2010年12月30日）起第210个工作日为2011年11月4日，故逾期办证违约金应从2011年11月5日起计算。但2011年11月5日距杨海航、李秀香提起本案诉讼之日（2014年8月25日）已超过两年的诉讼时效期间，而杨海航、李秀香所提交的证据又无法证明存在时效中断或中止情形，故违约金起算日应为杨海航、李秀香提起本案诉讼之日向前倒推两年，即2012年8月26日。对致岭公司关于诉讼时效抗辩的有理部分，予以采纳。
涉案房屋已于2014年6月3日登记至杨海航、李秀香名下，出证后杨海航、李秀香即可领取，因此对违约金的计算截止时间，原审法院酌情调整为出证后第七天，即2014年6月10日。经计算，致岭公司应向杨海航、李秀香支付从2012年8月26日起至2014年6月10日止的逾期办证违约金为207514.53元（634601元×0.05%×654天）。对杨海航、李秀香主张未超出207514.53元的部分，予以支持，对超出部分，不予支持。
致岭公司辩称造成逾期办证的责任在于施工方广西建工集团第三建筑工程有限公司。原审法院认为，本案所审理的是杨海航、李秀香与致岭公司之间的房屋买卖合同关系，致岭公司与施工方之间属于另一法律关系。根据合同相对性原则，杨海航、李秀香有权根据《商品房预售合同》的约定向致岭公司主张权利。至于致岭公司与施工方之间的纠纷，应另行通过合法途径解决，不属于本案审理范围。其次，即使杨海航、李秀香于2013年8月10日才向致岭公司提交办证所需资料，但涉案房屋所在楼盘于2014年2月17日才确权登记至致岭公司名下，已超出双方约定的办证时间；杨海航、李秀香提交办证资料时，涉案房屋尚不具备办证条件。因此，本案杨海航、李秀香提交办证资料的时间并不对办证期限造成影响。且杨海航、李秀香所选择的付款方式为按揭付款，而《商品房预售合同》附件七第19条关于致岭公司有权顺延办证时间的约定并不包括按揭付款的业主在内，致岭公司亦不能以此作为顺延办证期限的理由。另外，根据《商品房预售合同》约定，致岭公司迟延办证的，应向杨海航、李秀香支付逾期办证违约金，致岭公司以其为杨海航、李秀香办证属无偿委托合同关系，且致岭公司没有过错为由抗辩无须承担逾期办证违约责任无理，亦不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，于2014年11月20日作出判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起15日内，向杨海航、李秀香支付迟延办证违约金207514.53元；二、驳回杨海航、李秀香的其他诉讼请求。案件受理费2961元，由杨海航、李秀香负担967元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担1994元。
判后，上诉人杨海航、李秀香不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决免除致岭公司2011年11月4日至2012年8月25日期间的逾期办证违约金错误，违约金应按照632000×0.05%×963天（2011年11月5日-2014年6月26日）计算得304308元。一、根据广东省高级人民法院关于逾期交房违约金诉讼时效问题的批复，逾期交房违约金应自合同约定的最后交付期限次日起计算至实际交付之日止，并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定，从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债权，但该债权最迟应当在实际交房或解除合同之日起主张；购房人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。本案中，虽然杨海航、李秀香主张的是逾期办证违约金而不是逾期交楼违约金，但交楼与办证是商品房买卖合同中出卖人最重要的义务，逾期办证的违约行为具有持续性的特征，与逾期交楼违约行为的特征是相同的，仍应适用该批复作为法律依据。原审判决对杨海航、李秀香起诉之日向前倒推超过2年部分的违约金主张不予支持错误，这相当于按照违约的天数具体分割若干分别计算诉讼时效的独立债权，而迟延办证的违约金是根据违约行为持续发生而累加计算的，是一个整体的合同权利，应只有一个整体的起算点，并无一日一结的意思，否则等同于要求买受人每过一天就分别对违约金债权提起诉讼，显然不合理。二、由于致岭公司一直未取得大确权，各业主纷纷向致岭公司投诉。致岭公司作为办证义务人，负有通知买受人交材料的义务，致岭公司未举证证明，具有过错及责任。杨海航、李秀香因为信赖致岭公司可以办证的承诺，就迟延办证问题与致岭公司一直在沟通，从未间断。请求：1、撤销原审判决，改判致岭公司支付迟延办证违约金304308元；2、一、二审诉讼费由致岭公司承担。
致岭公司答辩称：广东省高级人民法院的批复是针对逾期交房的，逾期交房对业主有损失，逾期办证对业主无损失，因为房价是上涨的，所以该批复不适用于本案；即使适用，也过了诉讼时效，诉讼时效应从交房时起算。
上诉人致岭公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合民事判决书的制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致对事实认定出现偏差。二、原审判决根据偏差的事实判决致岭公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。三、致岭公司原审陈述了五条答辩意见，原审判决没有全部罗列，没有阐述不予采纳的法律依据，损害致岭公司权益。四、原审法院在买受人未交齐房款、税费、住房维修基金的前提下判决致岭公司支付逾期办证违约金错误。买受人交清购房发票、完税发票、住房维修基金发票的前提下才能办理房产证，买受人迟延提交资料的，致岭公司应予免责。五、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，致岭公司在合理期限内将办证资料交到房管部门，就不再承担逾期办证的违约责任。六、本案合同约定的0.05%的违约金标准过高，杨海航、李秀香无证据证明其损失，致岭公司即使承担违约金也只能按0.01%计算。请求判令：1、改判驳回杨海航、李秀香的诉讼请求；2、依法认定双方过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。
杨海航、李秀香针对致岭公司的上诉答辩称：请求驳回致岭公司的全部上诉请求。致岭公司主张的事实和理由与客观事实不符。致岭公司没有证据证明杨海航、李秀香在办证义务问题上存在过错，其要求杨海航、李秀香承担过错责任没有事实和法律依据。致岭公司主张房屋已经交付就无损失是不成立的，杨海航、李秀香购买房屋应享有的是物权，并不单单是使用权，由于致岭公司迟延办证导致杨海航、李秀香的处分权与收益权无法实现。杨海航、李秀香一直都有向致岭公司主张过办证，存在诉讼时效中断的情况，有相关报道，但因时间久远无法提供相关证据。致岭公司无证据证明其通知买受人提交办证资料。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审审理期间，杨海航、李秀香提交2014年2月21日致岭公司向涉案楼盘买受人发出的关于迟延办证及处理的通知、致岭公司在2014年2月21日发出的房产证回执通知（均为复印件、无致岭公司盖章）。致岭公司认为该证据是一审前的证据，应于一审时提交，且无致岭公司签章，对真实性、合法性、关联性均不予确认，即使该证据真实，该通知的时间是2014年2月，在此之前涉案楼盘的其他买受人都是2013年交材料的，2014年致岭公司通知只能证明致岭公司的善意与责任心。致岭公司提交了广东省高级人民法院（2014）粤高法审监民提字第58号民事裁定书复印件，拟证明工程款纠纷责任不在致岭公司。杨海航、李秀香对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。
本院认为：关于致岭公司应否承担逾期办证违约责任的问题。《商品房预售合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给杨海航、李秀香，否则应承担逾期办证的违约责任，致岭公司未依约履行，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。致岭公司关于其无过错、杨海航、李秀香无证据证明存在损失、致岭公司是受杨海航、李秀香委托无偿办证故应予免责的主张，均缺乏合同依据，本院不予采纳。关于致岭公司与施工方之间的纠纷，与本案房屋买卖合同关系属不同法律关系，不能免除致岭公司应向买受人承担的违约责任，原审法院对此认定正确，本院予以认可。
关于诉讼时效以及逾期办证违约金计算起止时间的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条以及第一百三十七条规定，请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《商品房预售合同》及附件明确约定了办证期限，故致岭公司超过办证期限未将房产证办妥并交付给杨海航、李秀香，已构成违约，杨海航、李秀香从办证期限届满之日的次日起应当知道其权利已受到侵害，并应及时主张权利。杨海航、李秀香于2014年8月25日提起诉讼，原审法院认定2012年8月26日为逾期办证违约金的起算日期，对起诉之日前超过2年的违约金不予支持符合法律规定，本院予以认可。致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理大确权之后才能为买受人办理房产证，而杨海航、李秀香于大确权之前向致岭公司提交办证资料，故原审法院认定杨海航、李秀香提交办证资料的时间并不对办证期限造成影响正确，本院予以认可。杨海航、李秀香于2013年8月10日向致岭公司提交完税凭证等资料，如致岭公司认为杨海航、李秀香未交齐办证资料应及时通知杨海航、李秀香补齐相关资料，但致岭公司未举证证明杨海航、李秀香尚欠有关办证资料并通知杨海航、李秀香补交，故致岭公司关于杨海航、李秀香未交齐房款发票等办证资料而无权主张逾期办证违约金的主张缺乏合同依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金的止算日期，原审法院酌情调整为出证后七天并无不当，本院予以维持。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。
合同明确约定逾期办证违约金的标准是0.05%，致岭公司主张该标准过高要求调整至0.01%无充分依据，本院不予支持。
杨海航、李秀香二审期间提交的证据不属于新证据，致岭公司二审期间提交的证据不能证明其上诉主张，本院均不予采纳。
综上所述，杨海航、李秀香、致岭公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5922元，由上诉人杨海航、李秀香负担1934元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担3988元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 谢 淳