广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终368号
上诉人（原审被告）：清远城建房地产有限公司。
法定代表人：陈伟锋。
委托代理人：林明凤，广东大观律师事务所律师。
委托代理人：林玮，广东大观律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：刘海祥，男，汉族，住广东省清远市清新区。
委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。
委托代理人：郑志文，广东平信律师事务所实习律师。
上诉人清远城建房地产有限公司因与被上诉人刘海祥商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年4月29日，刘海祥与清远城建房地产有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》购买位于清远市清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾×座×房；房屋总金额790517元。第八条约定：出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，刘海祥向清远城建房地产有限公司支付了购房款790517元。截至2015年9月1日，城建世纪湾尚未办理消防验收、规划验收和竣工验收备案手续。
原审法院审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘海祥与清远城建房地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行合同义务。关于合同的解除问题，《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”刘海祥已按照合同约定支付了购房款，清远城建房地产有限公司理应在2015年4月30日前交付房屋，刘海祥已按合同约定缴纳相关房款。清远城建房地产有限公司未于2015年4月30日交楼给刘海祥，截至庭审日已逾期超过60日，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，双方约定的解除合同条件成就，刘海祥有权依约解除与清远城建房地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》。清远城建房地产有限公司辩称该房已经通过承包单位、勘察单位、设计单位、监理单位的验收，具备了交付使用的条件。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”因此，规划验收明确为竣工验收的前置程序，且作出了强制性规定，又由于竣工验收合格是商品房交付的必要条件，清远城建房地产有限公司尚未对房屋进行规划验收及竣工验收备案，刘海祥拒绝接收房屋理由成立，故刘海祥诉请解除《商品房买卖合同》，予以支持。关于购房款的退还问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，本案中，在商品房买卖合同予以解除后，清远城建房地产有限公司作为出卖人，应退还刘海祥已付房款790517元。关于违约责任问题，由于刘海祥与清远城建房地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》的解除系由清远城建房地产有限公司逾期交房的违约行为所导致，清远城建房地产有限公司应承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房不超过60日的，清远城建房地产有限公司应按日向刘海祥支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还约定，逾期交房超过60日的，清远城建房地产有限公司应退回全部已付房款，并按已付购房款的10%支付违约金。故根据合同约定，刘海祥支付购房款790517元，违约金应为已付购房款的10%即79051元。关于办证综合费、契税、住宅专项维修资金问题，上述款项并非清远城建房地产有限公司收取，只是代缴性质，该款不是清远城建房地产有限公司收取的房屋对价，清远城建房地产有限公司已完成代缴的义务，实际上也没有占有该款项，该诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。刘海祥应按规定向相关部门申请退还，清远城建房地产有限公司负有协助的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出如下判决：一、解除刘海祥与清远城建房地产有限公司于2014年4月29日签订的《商品房买卖合同》。二、清远城建房地产有限公司应于判决生效之日起十日内退还刘海祥购房款790517元。三、清远城建房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付违约金79051元给刘海祥。四、驳回刘海祥其它诉讼请求。案件受理费12826元，由清远城建房地产有限公司负担。
原审宣判后，清远城建房地产有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回刘海祥的诉讼请求，案件受理费由刘海祥负担。主要事实和理由是：根据相关法规的规定，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中“该商品房经验收合格”的记载应理解为商品房只要经过质检机构确认的四方竣工验收合格，即建设单位、设计单位、施工单位及监理单位出具的竣工验收合格意见或结论，即为验收合格。涉案商品房已于2015年3月9日符合《广东省商品房买卖合同》约定的交付使用条件，上诉人不存在逾期交楼的情形。上诉人又于2015年7月1日以邮寄特快专递的方式向刘海祥送达了《收楼通知书》，已经履行了通知收楼义务。被上诉人刘海祥在本案中行使不安抗辩权解除合同是缺乏事实和法律依据的，原审判决认定事实及适用法律均有不当。
被上诉人刘海祥答辩认为原审查明的事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为刘海祥请求解除涉案《广东省商品房买卖合同》并由清远城建房地产有限公司承担违约责任的依据是否充分。
关于刘海祥请求解除涉案《广东省商品房买卖合同》并由清远城建房地产有限公司承担违约责任的依据是否充分的问题。刘海祥在案中以清远城建房地产有限公司未能依约交付符合条件的商品房为由请求解除涉案《广东省商品房买卖合同》。在商品房买卖合同的履行过程中，商品房交付使用是买受人交易的根本目的之一，是出卖人的重要义务。因此，清远城建房地产有限公司是否有依约向刘海祥交付符合约定条件的商品房是本案的关键。清远城建房地产有限公司上诉提出双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中“该商品房经验收合格”应理解为建设单位、设计单位、施工单位及监理单位的四方验收。对此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房竣工经验收合格后方可交付使用。这是我国法律对商品房交付使用的强制性规定。另外，广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确，商品房经验收合格是指该商品房已办理工程竣工验收备案手续。据此，本案双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中关于“该商品房经验收合格”的约定依法应理解为涉案商品房应在竣工验收合格的基础上，经建设行政主管部门审核备案，经备案合格，由建设行政主管部门核发《商品房竣工验收备案表》。原审判决对双方争议问题适用法律分析认定准确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。清远城建房地产有限公司上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12826元，由上诉人清远城建房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
代理审判员 郑家驹
代理审判员 何 燕
二〇一六年四月二十日
书 记 员 汤有金