广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终658号
上诉人（原审原告）：周翠芳。
委托诉讼代理人：梁智峰，广东瑞轩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：信宜市亘德房地产开发有限公司。
法定代表人：陈先所，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师。
上诉人周翠芳因与被上诉人信宜市亘德房地产开发有限公司（以下简称亘德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2016）粤0983民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审查明，亘德公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；房地租赁咨询服务、林业种植开发，其在开发建设住宅小区。周翠芳作为买受人，亘德公司作为出卖人，双方于2013年1月10日签订《广东省商品房买卖合同》一份，该商品房买卖合同由合同主文、附件一、附件二、附件三、附件四组成。该合同主文部分共约定有二十七条条款，其中第一条项目建设依据。出卖人取得地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为19234㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2009年10月19日至2079年9月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市住房和城乡建设局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准，本合同的房屋平面图与《房地产权证》的平面图有差异的，以《房地产权证》平面图为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3.1米。该商品房非封闭式的阳台3个。该商品房合同约定建筑面积共153.36平方米，其中套内建筑面积137.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.3平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1、该商品房属预售，按套出售。双方约定如下：A：按销售面积计价，即投影面积+分摊面积计算销售总价，销售面积172.3㎡，单价3600元/㎡，平台花园/㎡（平台花园的面积只有使用权，不计入产权登记），单价/元/㎡，总金额（￥620280元）大写：陆拾贰万零仟贰佰捌拾零元整。B：按销售面积计价的总金额折入建筑面积153.36㎡（即产权登记面积）。单价4044.6元/㎡，平台花园/㎡（平台花园的面积只有使用权，不计入产权登记），单价/元/㎡，总金额（￥620280元）大写：陆拾贰万零仟贰佰捌拾零元整。（产权登记面积以房产局测量建筑面积为准）……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、银行按揭。交定金伍万元，签订《购房协议书》，并按《购房协议书》所规定的付款时间到售楼部缴交首期购房款不少于30%（含定金）并签署《商品房买卖合同》。待该幢房屋封顶后十五天内到指定银行办理按揭贷款；若楼房已封顶的，于签署《商品房买卖合同》后十五天内到指定银行办理按揭贷款（属购买第二套房者，按银行规定办理）。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（3）逾期超过90日后，则作自动放弃购买权，出卖人有权对买受人定购的商品房另行处理，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，买受人已支付的定金不予退还。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2013年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，买受人接到出卖人交楼通知15天内未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在15日之内，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。（2）逾期超过30日后，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，双方的验收交接视为通过。……。第二十条本合同效力及于合同主文与附件一、附件二、附件三、附件四。对于其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共21页，一式陆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人肆份，买受人壹份，当地房地产交易登记机关壹份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效等内容。作为该合同组成部分的附件一是涉案房屋平面图，附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三是装饰、设备标准、收楼标准，附件四是合同补充协议。该合同补充协议的主要内容是：二、对《商品房买卖合同》第六条的补充。（一）买受人应以本《商品房买卖合同》约定之时间按时缴付房价款，出卖人不需要再以任何方式通知买受人按时缴付房价款。（二）按揭贷款方式付款。1、“出卖人代理买受人办理按揭手续”是指出卖人推荐银行予买受人，由买受人自行与银行协商，办理按揭贷款手续。买受人在签订本《商品房买卖合同》的同时，应按银行要求将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付银行或银行指定的第三人。2、若买受人怠于办理按揭贷款手续（包括提供资料、交齐费用及签署所有文件等）的，视作买受人违约，出卖人有权要求买受人自逾期之日起每日按未支付房价款0.05%的标准支付逾期利息；如经出卖人催告，买受人在催告期限届满10日后仍未履行义务的，出卖人有权解除合同、要求买受人依约支付逾期利息并按该商品房总价款的10%支付违约金。三、对《商品房买卖合同》第七条的补充。（三）买受人同意，若买受人发生逾期付款的违约事实，出卖人无论是否催告，均有权在买受人逾期付款的违约事实发生之日起两年内随时行使单方解除合同的权利。（四）买受人逾期付款，如出卖人不解除合同，愿意继续履行的，出卖人除有权收取逾期利息、违约金、赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若《商品房买卖合同》约定的交房日期到达，但买受人仍未交清应付购房款的，出卖人有权拒绝交付该商品房；若该商品房已经交付但尚未过户的，出卖人有权拒绝办理过户手续或提供办理过户手续的相关资料并无须承担任何责任。四、对《商品房买卖合同》第八条的补充。（三）在出卖人按本《商品房买卖合同》规定将商品房交付买受人使用前十五天内，买受人必须付清全部房价款及违约金（如有）、协助办妥《商品房买卖合同》备案手续、预购商品房预购登记手续、银行按揭贷款申请银行批准并放款，且付清全部入住费用（包括但不限于预付3个月管理费、专项维修资金），否则，视作买受人违约，出卖人有权顺延合同约定的交付条件完成期限及交房期限，直至买受人交清全部款项和费用之日起十五天内，才将商品房交付买受人使用，但该商品房的风险责任按《商品房买卖合同》第八条约定时间转移给买受人，自风险责任转移给买受人之日起，由买受人承担该商品房的物业服务费、税费及其他因延期收楼引起的相关费用与责任。（四）如因买受人原因导致延期交房的，出卖人无须以书面通知买受人。十一、本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的部分。本补充协议与《商品房买卖合同》内容不一致的，以本补充协议为准。十三、双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了遵守这些条款的后果等内容。2012年9月16日，周翠芳支付涉案房的购房款50000元给亘德公司。2013年1月9日，周翠芳再支付涉案房的购房款330280元给亘德公司。2013年3月18日，中国农村信用社信宜市农村信用合作联社城区信用社作为贷款人与周翠芳作为借款人及抵押人，双方签订一份《个人购房按揭贷款合同》，约定周翠芳以上述房抵押、向信宜市农村信用合作联社城区信用社借款240000元。2013年3月29日，信宜市农村信用合作联社城区信用社根据周翠芳授权，将上述借款240000元直接划入亘德公司的帐户。此外，本案涉案楼房于2012年12月29日取得建设工程规划管理验收合格证，双方当事人于2013年1月10日签订上述《广东省商品房买卖合同》时，上述涉案商品房已建成封顶并经验收合格。周翠芳作为乙方与亘德公司作为甲方，双方于2012年12月16日签订有《购房协议书》一份，该协议书中写明周翠芳的联系地址，并且该协议中也约定双方签署本协议时所填写的通信地址及联系电话号码必须是对方发信、致电等方式可联系到的，一旦发生变更，须及时以书面方式通知对方。否则地址填写不详细或变更而未及时通知对方，所引起的后果由过错方承担，且只要甲方按照乙方提供的地址寄出有关信件，以邮局在信封面盖收邮戳之日为发出日，自发出日起三个工作日后视为送达或乙方收到。2014年1月9日，信宜市亘德育龙湾物业中心通过EMS快递向周翠芳寄送材料一份，但据亘德公司提供的该EMS快递单并没有显示所邮寄的材料名称及内容，而亘德公司在庭审中主张所邮寄的是交楼通知书，但周翠芳在庭审中则主张亘德公司没有邮寄过交楼通知书，且周翠芳也没有收到亘德公司所邮寄的任何材料。由于涉案房尚未交付给周翠芳，周翠芳便于2016年3月11日起诉至一审法院，请求：一、被告信宜市亘德房地产开发有限公司立即支付违约金人民币203761.98元（该违约金从合同约定交付期限最后一天即2013年3月1日起计至2016年2月29日止，从2016年3月1日起至实际交付涉案商品房之日止的违约金另计）给原告周翠芳。二、案件受理费由被告承担。
另查明，周翠芳与亘德公司在庭审中确认至一审庭审结束时止，周翠芳尚未按涉案合同附件四中的约定，在商品房交付买受人使用前十五天内，付清违约金（如有）及付清全部入住费用（包括但不限于预付3个月管理费、专项维修资金）给亘德公司，而涉案的1603号房也尚未交付给周翠芳。此外，周翠芳在庭审中提出其曾于2016年春节期间去了解是否可以收楼，并且当时如果周翠芳可以收楼，周翠芳是准备向亘德公司交纳相关入住费用的，但由于亘德公司还要求周翠芳签订不平等协议书，所以导致周翠芳才没有交纳相关的入住费用。
一审认为，周翠芳与亘德公司签订的《广东省商品房买卖合同》（含合同主文及附件一、二、三、四）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格依约履行。本案中双方争议的焦点有：一、亘德公司对逾期交房是否应承担违约责任。二、周翠芳要求亘德公司支付逾期交房的违约金203761.98元能否获得法院支持。
关于亘德公司对逾期交房是否应承担违约责任的问题。周翠芳主张亘德公司没有按照合同约定的时间交付涉案房，构成违约，应承担支付违约金的民事责任。就该主张一审法院作如下评述：涉案的《商品房买卖合同》中约定了信宜市亘德房地产开发有限公司应当在2013年3月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给周翠芳。同时涉案的附件四合同补充协议第四条约定：“对《商品房买卖合同》第八条的补充……（三）在出卖人按本《商品房买卖合同》规定将商品房交付买受人使用前十五天内，买受人必须付清全部房价款及违约金（如有）、协助办妥《商品房买卖合同》备案手续、预购商品房预购登记手续、银行按揭贷款申请银行批准并放款，且付清全部入住费用（包括但不限于预付3个月管理费、专项维修资金），否则，视作买受人违约，出卖人有权顺延合同约定的交付条件完成期限及交房期限，直至买受人交清全部款项和费用之日起十五天内，才将商品房交付买受人使用，但该商品房的风险责任按《商品房买卖合同》第八条约定时间转移给买受人，自风险责任转移给买受人之日起，由买受人承担该商品房的物业服务费、税费及其他因延期收楼引起的相关费用与责任。（四）如因买受人原因导致延期交房的，出卖人无须以书面通知买受人。”因此，根据双方的上述约定，亘德公司应当在2013年3月1日前将涉案商品房交付周翠芳使用，但前提是周翠芳应当在亘德公司将涉案商品房交付给其使用前的十五天内付清全部购房款及住宅专项维修资金等款项，否则亘德公司有权顺延合同约定的交付条件完成期限及交房期限，并且无须书面通知买受人。而根据《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限……3、银行按揭……若楼房已封顶的，于签署《商品房买卖合同》后十五天内到指定银行办理按揭贷款（属购买第二套房者，按银行规定办理）”的约定，因双方在签订《商品房买卖合同》时涉案商品房已建成封顶，故周翠芳应在《商品房买卖合同》签订日2013年1月10日之后十五天内即2013年1月25日前到指定的银行办理按揭贷款，但据周翠芳自行提供的证据显示其是于2013年3月29日才通过银行按揭贷款方式支付余下的购房款240000元，因此其行为明显违反双方的约定，亘德公司依约可顺延交付条件完成期限及交房期限。另外，周翠芳未在涉案商品房交付给其使用前的十五天内交存住宅专项维修资金，亘德公司依约也可延期交房给周翠芳。参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”和第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”的规定，基于周翠芳至一审庭审结束时止都未交存住宅专项维修资金，亘德公司可按上述管理办法的规定，拒绝将涉案商品房交付给周翠芳。综上所述，亘德公司至今没有交房给周翠芳使用符合合同约定和相关法规的规定，不构成违约。
关于周翠芳要求亘德公司支付逾期交房的违约金203761.98元能否获得法院支持的问题。如前所述亘德公司至今没有交房给周翠芳使用符合合同约定和相关法规的规定，不构成违约。因此，周翠芳要求亘德公司支付逾期交房的违约金203761.98元缺乏事实依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：驳回原告周翠芳的诉讼请求。案件受理费4356元（原告周翠芳已预交），由原告周翠芳负担。
一审宣判后，上诉人周翠芳不服一审判决，向本院上诉称：一、周翠芳与亘德公司签订《广东省商品房买卖合同》时，亘德公司未将该合同项下的附件一、二、三、四的内容告知周翠芳，也没有与周翠芳协商过，周翠芳更没有在合同附件上签名。因此一审法院认定《广东省商品房买卖合同》（含附件一、二、三、四）是双方当事人的真实意思表示是完全错误的。因此附件四中第四条关于周翠芳应付清全部入住费用，亘德公司才交付房屋的约定，属于亘德公司为重复使用而事先拟制且未与周翠芳协商的格式条款，应属无效。二、亘德公司一直没有书面通知上诉人缴纳公共维修资金，至于周翠芳延期付款的违约问题，这属于另一法律关系。三、《城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让房地产的七种情形，而未交纳住宅专项维修资金并未包括在该法第三十八条规定的情形中，《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定的“未按本办法交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。”违反了上位法《城市房地产管理法》的规定，一审法院参照《住宅专项维修资金管理办法》作出判决错误。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交楼违约金人民币203761.98元。2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人亘德公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无理，请求驳回上诉，维持原判。1.本案是上诉人违反《广东省商品房买卖合同》第八条补充第三项的约定，没有在约定的商品房交付后15天内交付约定的款项，一直到本案诉讼之前都没有交付维修资金等，是上诉人违约在先。根据合同约定，如果是买受人的原因，出卖人不需要以书面的形式通知买受人，一直到诉讼，上诉人都没有履行合同义务，导致房屋无法交付，责任在于上诉人。2.根据《住宅专项维修资金管理办法》，未按该办法规定交付专项维修资金，开发单位不得把房屋交付给购买人，因此被上诉人不交付房屋有法律依据。3.上诉人提到上位法的问题，《住宅专项维修资金管理办法》是不同的情形，不存在与《城市房地产管理法》存在冲突，上诉人的观点错误。一审判决有事实和法律依据，请二审法院予以维持。
经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，《广东省商品房买卖合同》（含附件一、二、三、四）一共为21页。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、签订《广东省商品房买卖合同》时，被上诉人是否把合同的附件一、二、三、四的内容告知上诉人知悉；二、附件四第四条第（三）项是否属于免除被上诉人义务、加重上诉人责任的格式条款；三、被上诉人是否负有通知业主缴纳住宅专项维修资金的义务；四、一审适用《住宅专项维修资金管理办法》处理本案是否正确。
一、关于签订《广东省商品房买卖合同》时，被上诉人是否把合同的附件一、二、三、四的内容告知上诉人知悉。
根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第二十条“本合同效力及于合同主文与附件一、附件二、附件三、附件四。对于其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。”第二十一条“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”及第二十二条“本合同连同附件共21页，一式陆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人肆份，买受人壹份，当地房地产交易登记机关壹份。”可知，周翠芳与亘德公司签订涉案的《广东省商品房买卖合同》中是包含有附件一、二、三、四的，周翠芳主张签订合同时未知悉附件一、二、三、四的内容，没有事实依据，本院不予支持。
二、关于附件四第四条第（三）项是否属于免除被上诉人义务、加重上诉人责任的格式条款。
双方签订的《广东省商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，上述合同文件组成本案完整的商品房买卖合同。附件四第四条第（三）项属于附件四内的合同条款，而附件四即是涉案商品房买卖合同的组成部分，不能断章取义地把合同的一个条款与完整的商品房买卖合同割裂开来单独理解。附件四第四条第（三）项约定了出卖人交付房屋的前提条件是买受人要付清购房款及入住费用。出卖人交付房屋，买受人付清约定的款项是商品房买卖合同双方当事人最基本的权利与义务。双方的约定符合货款两清的买卖合同关系。相对应的《广东省商品房买卖合同》第九条中也约定了亘德公司逾期交房的违约责任，双方在本案中的权利义务是对等的。双方在附件四第四条第（三）项的约定并没有因此免除了亘德公司的责任，而加重了周翠芳的责任。因此，周翠芳主张附件四第四条第（三）项属格式条款而无效，本院不予采纳。
三、关于被上诉人是否负有通知业主缴纳住宅专项维修资金的义务。
根据附件四第四条第（四）项：“如因买受人原因导致延期交房的，出卖人无须以书面通知买受人。”的约定，本案是由于周翠芳的原因违反合同约定而导致交房条件未成就，亘德公司可以依合同的约定，无须承担通知义务。
四，关于一审适用《住宅专项维修资金管理办法》处理本案是否正确。
首先，周翠芳与亘德公司在《商品房买卖合同》附件四第四条第（三）项中明确约定，若买受人未能付清全部入住费用（包括但不限于预付3个月管理费、专项维修资金），则视作买受人违约，出卖人有权顺延合同约定的交付条件完成期限及交房期限，直至买受人交清全部款项和费用之日起十五天内，才将商品房交付买受人使用。因此，亘德公司在周翠芳未交纳住宅专用维修资金前拒绝交付涉案房屋是符合双方合同约定的。其次，双方纠纷的起因就是住宅专用维修资金，该资金是指专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主大会成立前，商品住宅业主缴纳的住宅专用维修资金由物业所在地市人民政府建设（房地产）主管部门代管。根据查明的事实可知，本案双方当事人在签订的商品房买卖合同附件中对于住宅专用维修资金作出约定，该约定并不违反法律规定，本院对于该部分约定的法律效力予以认可。建设部和财政部下发的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定:“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。”第三十六条第一款规定：“开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付给买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。”因此，业主是住宅维修资金的缴纳义务人，在业主未缴纳住宅维修资金前，开发商不能交付房屋，开发商享有先履行抗辩权。亘德公司在周翠芳未交纳住宅专用维修资金前拒绝交付涉案房屋也是符合法律的规定。
最后，《城市房地产管理法》第三十八条规定的是禁止转让房地产的几种情形，而《住宅专项维修资金管理办法》是关于未交纳住宅专用维修资金的房屋不得交付的规定，两者并不矛盾，并且双方当事人在合同中约定了周翠芳交纳住宅专用维修资金的先义务，而亘德公司交付房屋的义务在后，该约定并没有违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。根据私法自治的原则，在周翠芳未依约交纳住宅专用维修资金时，亘德公司当然享有先履行抗辩权，有权拒绝周翠芳相应的履行请求。一审法院适用《住宅专项维修资金管理办法》处理本案并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决确定的承担；二审案件受理费4356元，由上诉人周翠芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞健军
审判员 黎湛红
审判员 曾维海
二〇一七年六月二十三日
书记员 李松霞
书记员 张淑贞