江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4190号
上诉人（原审被告、反诉原告）南京无为酒店管理有限公司，组织机构代码69040799-0，住所地南京市沿江工业开发区凤南街29号。
法定代表人庄少清，该公司总经理。
委托代理人周六八、许威，江苏袁胜寒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南京赏悦投资顾问有限责任公司，组织机构代码69040574-1�住所地南京市沿江工业开发区新华东路北汊桥。
法定代表人成乐琴，该公司总经理。
委托代理人沙梦晨，江苏苏尊容大律师事务所律师。
委托代理人马艳梅，江苏苏尊律师事务所律师。
上诉人南京无为酒店管理有限公司（以下简称无为酒店公司）因与被上诉人南京赏悦投资顾问有限责任公司（以下简称赏悦投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市（2014）六沿民初字第530号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人无为酒店公司的委托代理人周六八、被上诉人赏悦投资公司的委托代理人马艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赏悦投资公司原审诉称，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定无为酒店公司承租赏悦投资公司位于南京化工职业技术学校外教单身公寓综合�，先支付房租后使用，无为酒店公司应提前三个月支付下一年度房租，且一次性现金支付，否则赏悦投资公司有权解除租赁关系，并追究无为酒店公司违约责任。合同签订后，无为酒店公司支付了第一年租金，但至今未付第二年租金。现赏悦投资公司已发函通知无为酒店公司解除合同，故诉至法院请求判令：一、确认双方之间《房屋租赁合同》已解除；二、无为酒店公司支付违约金105120元；三、支付2014年4月1日至4月9日租金12960元，及自2014年4月10日起无为酒店公司占用房屋期间的占有使用费（赏悦投资公司已出租的一间除外），直至无为酒店公司交付房屋时止。
无为酒店公司原审辩称，双方约定由无为酒店公司承租赏悦投资公司九间门面房，但赏悦投资公司只向无为酒店公司交付三间，剩余六间门面房至今未交付，且赏悦投资公司自行将未交付六间中的一间门面房出租给他人。另，对于已交付的三间门面房，赏悦投资公司未按照合同约定在交付前将租赁房屋的水电附件落实入户，标注单间门牌号码，并免费提供水、电表安装。故无为酒店公司只愿意支付赏悦投资公司已交付并由无为酒店公司实际使用的三间门面房的租金，赏悦投资公司应退还未交付的六间门面房的租金。综上，请求驳回赏悦投资公司诉讼请求，另反诉请求判令赏悦投资公司退还无为酒店公司已支付六间门面房的租金400117.5元及相应利息。
原审法院经审理查明，位于南京市葛关路625号的南京化工职业技术学院外教公寓综合楼系南京化工职业技术学院所有。2012年6月12日，南京化学职业技术学院与赏悦投资公司签订一份《外教公寓综合楼项目投资建设与经营管理合作协议》，约定合作期限为28年，该公寓楼一至二层、综合楼一至四层在合作年限内全部归赏悦投资公司使用，赏悦投资公司可自己经营或以赏悦投资公司名义直接对外出租经营。
2013年3月26日，赏悦投资公司与无为酒店公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：赏悦投资公司将该公寓楼一层、综合楼一层共九间门面房出租给无为酒店公司，总建筑面积为584㎡；租期8年，自2013年4月1日起至2021年3月31日止；前六年按75元／㎡，租金为525600元，后两年按85元／㎡，租金为595680元，先付房租后使用，无为酒店公司应提前三个月支付下一年度房租，且一次性现金付清，否则赏悦投资公司有权解除租赁关系，并追究违约责任；水电费遵循先购买后使用的原则，无为酒店公司必须从赏悦投资公司处购买IC卡，安装完毕经赏悦投资公司验收合格后方可使用；无为酒店公司有权将房屋以任何形式自主经营、与第三方联合经营、转租、转让等行为给他人使用的，由此产生的一切环境�相邻权利问题由无为酒店公司自行解决；赏悦投资公司交房前负责将该房屋的水电附件落实入户，并且标注单间门牌号码，管线无为酒店公司自行安装，赏悦投资公司负责免费提供和安装水、电表；租赁期间，无为酒店公司有拖欠房租累计1个月以上等行为的，赏悦投资公司有权收回该房屋，无为酒店公司应按合同总租金的20%向赏悦投资公司支付违约金，如支付的违约金不足以弥补赏悦投资公司损失的，无为酒店公司还应负责赔偿赏悦投资公司的损失。当日，无为酒店公司支付了第一年租金525600元。
合同签订后，无为酒店公司以南京雄润投资管理有限公司名义对外招租。2013年6月20日，无为酒店公司以黎家道的名义将租赁房屋中一间建筑面积为110㎡的门面房转租给南京筑梦装饰工程有限公司。同年6月26日，无为酒店公司将其中一间建筑面积为41㎡的门面房转租给洪瑞。同年9月18日，无为酒店公司将其中一间建筑面积为50㎡的门面房转租给陈某。
2014年3月26日，赏悦投资公司委托苏尊律师事务所处理与无为酒店公司房屋租赁事宜，苏尊律师事务所向无为酒店公司发出《通知函》、《催告函》，催告无为酒店公司支付下一年度租金。同年4月4日，无为酒店公司委托江苏袁胜寒律师事务所回函称：赏悦投资公司未将水电附件落实入户、未交付租赁房屋中六间门面房，要求退还相应租金。2014年4月9日，苏尊律师事务所向无为酒店公司发出《合同解除通知函》，通知无为酒店公司解除租赁合同。同日，该解除通知到达无为酒店公司。2014年4月10日，赏悦投资公司将无为酒店公司未出租六间门面房中的一间建筑面积50㎡的门面房出租给案外人孙廷廷。
原审法院另查明，赏悦投资公司出租给无为酒店公司的九间门面房，其中三间位于综合楼一�，另外六间位于公寓楼一层，各房间相邻且相互间没有隔墙，系通间。诉讼中，原审法院组织双方对租赁房屋进行现场勘验，确认：位于公寓楼未出租的三间门面房房内可见上水管一根，每间房间可见有水表及下水管预留口；位于综合楼未出租的两间门面房内未见有上下水管，通间内有一个供电箱；未出租出去的五间门面房门上均张贴赏悦投资公司发布的招租广告。双方一致认可合同中约定的“水电附件”是指上下水管线。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、合作协议、房屋租赁合同、个人业务凭证、通知函、催告函、合同解除通知函、律师函、照片、证人证言、勘验笔录等证据予以证明。庭审中，南京筑梦装饰工程有限公司的法定代表人王某到庭作证称：其根据租赁门面房张贴的招租广告，在2013年6月与庄少清联系看房，当时有两排约十余间门面房�供选择，其承租后自行设置了隔墙。陈某到庭作证称：其于2013年9月根据租赁门面房上留的联系方式，跟庄少清租的房屋，当时约有十间门面房是空的，最终选择面积较小的一间，自己安装了水电，并设置了隔墙和进行装修。
原审法院认为，双方签订的房屋租赁合同，合法有效，双方均应遵守。关于租赁房屋是否全部交付，根据证人王某和陈某的证言，表明次承租人南京筑梦装饰工程有限公司和陈某在与无为酒店公司洽谈租赁房屋时，无为酒店公司提供了两排约十间门面房可供选择，且门面房系通间，各次承租人可以自行设置隔墙。这表明无为酒店公司已经能够控制诉争的全部九间门面房，其主张另六间门面房至今未交付，与事实不符，原审法院不予采信。故对于其反诉要求赏悦投资公司退还租金400117.5元及相应利息，原审法院不予支持。根据双方合同约定，无�酒店公司应提前三个月支付下一年度房租，否则赏悦投资公司有权解除租赁关系，并追究违约责任。故此，无为酒店公司于2013年12月31日前应向赏悦投资公司交纳下一年度租金，但无为酒店公司经赏悦投资公司催告仍要求赏悦投资公司退还六间门面房的租金，其意已经表明不再交纳下一年度租金，故赏悦投资公司据此通知无为酒店公司解除合同，并要求支付拖欠的租金和违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。赏悦投资公司解除租赁合同的通知于2014年4月9日到达无为酒店公司，故双方的房屋租赁合同于2014年4月9日解除。无为酒店公司应支付2014年4月1日至2014年4月9日的租金，计12960元。赏悦投资公司于合同解除后次日即2014年4月10日将其中一间门面房自行出租，后又在剩余五间门面房张贴招租广告，表明其事实上已经收回六间门面房，故对于仍由无为酒店公司出租�三间门面房（面积为201㎡），赏悦投资公司可要求参照原合同约定的租金标准，支付占有使用费。赏悦投资公司未能按照合同约定在交付前将位于综合楼的三间门面房的水电附件落实入户、免费提供水电表安装，有一定过错，故对于其主张的违约金，原审法院依法予以调整，酌情支持78840元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零一十四条、第二百一十二条的规定，原审法院判决：一、南京赏悦投资顾问有限公司与南京无为酒店管理有限公司签订的关于南京化工职业技术学院外教单身公寓综合楼的《房屋租赁合同》于2014年4月9日解除。二、南京无为酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向南京赏悦投资顾问有限公司支付违约金78840元。三、南京无为酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向南京赏悦投资顾问有限公司支付2014年4月1日至2014年4月9日的租金12960元，并自2014年4月10日至实际交付房屋之日止，按月租金75元／㎡、面积201㎡计算，支付占有使用费。四、驳回南京无为酒店管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2606元、反诉案件受理费3665元，合计6271元，由南京无为酒店管理有限公司负担。
上诉人无为酒店公司不服原审判决，提起上诉称，一、原审法院对于本案关键事实“涉案9间房屋是否完成交付”未进行合理审查，片面采信了王某、陈某的证言，而对依上诉人申请出庭作证的证人黎某、朱某的证言却避而不谈，原审法院偏听偏信从而作出错误的事实认定，严重侵害了上诉人的权益。二、涉案房屋相互之间没有隔墙、系通间，上诉人虽然具备实际控制部分涉案房屋的条件，但不能因此推定被上诉人完成了将租赁房屋全部交付的义务。三、原审法院组织现�勘验的时间为2014年7月24日，而被上诉人起诉的时间为2014年4月10日，被上诉人完全有条件利用这三个多月的时间对租赁房屋附属设施进行相应改造。因此在未确认现场相关附属设施的真实建造时间的前提下，现场勘验记录不应作为裁判依据。四、原审判决书中，对上诉人的反诉请求没有陈述、没有分析反诉的事实和理由，对于驳回上诉人的反诉请求的事实、理由和适用的法律未提及，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定。综上，上诉人请求：一、依法撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求并改判由被上诉人退还上诉人租金362871元并支付相应利息（按同期银行贷款利率计算，自2013年3月26日起计算至法院判决确定的付款之日止）。二、判令被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人赏悦投资公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回�诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相同。二审中双方当事人未提交新的证据。
本院认为，上诉人无为酒店公司与被上诉人赏悦投资公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定为有效，当事人均应严格按照合同约定履行自己的义务。关于上诉人主张涉案的九间门面房中有六间未交付的问题，本院认为，在原审庭审中，依上诉人申请出庭作证的证人黎某称，去年五月初的样子，去的时候那里的门都是开着的。证人朱某到庭作证称，一边六间一边三间随便租，都是大通铺。根据上述两位证人的陈述，结合原审庭审中证人王某、陈某的证言，可以认定被上诉人已经实际交付了涉案的全部九间门面房，故对上诉人该项上诉主张本院不予支持。另上诉人主张被上诉人可能是在法院组织现场勘验前才�涉案房屋的附属设施进行改造的，但未提供相应的证据予以证明，故对其该上诉主张，本院亦不予支持。
综上，上诉人上诉主张不应支付租金并要求被上诉人退还租金的上诉请求，没有事实和法律依据，故原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2606元，由上诉人南京无为酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 刘小琴
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 金丽丽