河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民四终字第2296号
上诉人（原审原告）魏巍。
委托代理人王宏立，河南悦盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）金喆。
委托代理人宋振强、张婵娟，河南振山律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张全义。
上诉人魏巍、金喆因与被上诉人张全义房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。魏巍的委托代理人王宏立，金喆的委托代理人宋振强，到庭参加诉讼。张全义经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏巍诉称：2013年3月4日，魏巍租赁金喆位于郑州市惠济区南阳路东丰乐路西2号商业网点1-2层104号门面房，并签订《门面房租赁协议》一份，租赁期限自2013年4月5日至2018年4月4日，共计五年，租金为每月24000元。因房屋存在漏水问题，装修前魏巍要求金喆进行维修，之后魏巍投入60万元进行了装修和配套。当年6月份，魏巍开始美容、保健经营活动，2013年8月份，漏水更加严重致魏巍新装修铺面毁损无法正常营业。作为房屋出租人，金喆有义务保证房屋具备正常使用功能。金喆以同意转租、补交房租解决漏水问题利诱魏巍又签订《补充协议》一份，约定魏巍支付所欠租金后金喆同意其将该房屋进行转租。后因房屋漏水无法成功转租，魏巍、金喆双方多次就此问题交涉无果，且因租金问题被金喆诉至法院，而自己的房屋押金、装修损失及营业损失一直未得到赔偿。现魏巍诉至法院，请求法院判令金喆退还房屋押金3万元及租金168000元，并赔偿魏巍配套设施损失45万元。在案件审理过程中，魏巍于2015年8月10日依据司法鉴定意见变更诉讼请求，将赔偿魏巍配套设施损失45万元变更为246552.26元，同时申请追加张全义为第三人并承担相应的赔偿责任。
金喆辩称：魏巍、金喆签订租赁合同等属实，但金喆不应承担赔偿责任。一、关于房屋漏水的处理双方达成了一致意见，由于房屋漏水将魏巍装修部分损坏，而魏巍、金喆修理标准不好掌握，魏巍、金喆就商定由魏巍自行维修房屋，在此基础上，魏巍、金喆签订书面补充协议，约金喆定同意魏巍将门面房在剩余租赁期内转租。二、魏巍房屋装修损失的扩大部分应当自行承担。根据合同法第221条的规定，即便金喆未对房屋及时修缮，魏巍也应当自行维修，以免漏水造成更大损失。漏水不能必然导致正常经营，魏巍在发现房屋漏水后并未采取合理方式修缮房屋，而是放任房屋漏水损毁房屋装修，就房屋装修损失扩大部分应由魏巍自己承担。三、物业公司就涉案房屋漏水问题多次组织魏巍和张全义进行协商，但一直未果，张全义作为金喆相邻房屋所有权人，应就其租户违规装修承担赔偿责任。魏巍的房屋漏水是因为张全义的租户装修造成，魏巍的损失应该由张全义承担。
张全义辩称：一、房屋漏水原因一般是房屋质量问题或者房屋装修原因，张全义租房户装修房子如果有问题漏水只会漏在自己的房子里，不会漏在金喆房子里。二、张全义的租赁户在租房期间未通知房屋有漏水现象，证明张全义房屋是完好的，就是漏水也是轻微的，不影响经营。三、2014年6月，张全义房屋租赁给新的租户，发现有漏水现象后，金喆与张全义及相邻商铺三家共同在8月份进行了维修，因此金喆房屋漏水造成损失与张全义没有任何关系。
原审法院经审理查明：2013年3月4日，魏巍（甲方）与金喆委托代理人焦建军（乙方）签订门面房租赁协议一份，约定魏巍租赁金喆所有的位于郑州市惠济区南阳路东丰乐路西2号商业网点1-2层104号门面房，建筑面积3000.36平方米，租赁期限自2013年4月5日至2018年4月4日，共计五年。租金为每月24000元，第二年至第五年租金在上一年度基础上每年递增8%，每三个月交付一次，先付后用。魏巍在不影响房屋承重结构的前提下，可以对承租房屋进行装修，出租方保证租赁房屋及附属设施处于正常使用状态等。违约责任部分约定，甲乙双方必须严格遵守本租赁合同，如有一方违约，违约方必须支付对方违约金十万元；租赁期内，租赁房未经出租方同意，不得转租等。合同签订后同日，魏巍向金喆交付房屋押金3万元和2013年4月至7月三个月房租72000元，租金自合同签订后交至2014年2月。
2013年10月16日，魏巍、金喆双方又签订补充协议一份，约定鉴于魏巍经营困难，金喆同意魏巍支付所欠租金后魏巍可将该房屋进行转租。补充协议签订后同日，魏巍向金喆交租金6万元，2013年11月16日，交租金36000元，2014年1月5日与2014年2月11日，又分别向金喆交房租24000元，以上共计144000元。
2014年3月24日，金喆把魏巍诉至法院，请求判令解除双方租赁合同，魏巍支付金喆自2014年3月至实际搬离之日的房屋租金，并支付违约金10万元。
在案件审理过程中，依据魏巍申请，原审法院委托河南岳华工程造价咨询有限公司对涉案租赁房屋的目前价值装修（不考虑水害损失）工程造价进行了司法鉴定，2015年7月，该鉴定机构出具的司法鉴定意见认为魏巍美容养生会所装修造价工程总造价为246552.26元。
原审法院另查明：在案件审理过程中，2015年2月16日，魏巍把租赁房屋钥匙交付给金喆，魏巍搬离金喆房屋，双方认可房屋完成交接。
原审法院认为：合同各方均应按照约定全面履行各自义务。魏巍、金喆签订的门面房租赁合同及补充协议系合同双方真实意思表示，符合有关法律规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，作为房屋出租人的金喆有保证房屋正常使用、进行维修的义务，而作为租赁方的魏巍，有及时支付租金和防止损失扩大的义务。关于魏巍要求金喆退还2013年8月份至2014年2月份房屋租金168000元的诉讼请求，原审法院认为，在上述期间魏巍一直在使用金喆房屋进行经营活动，且双方在此期间又签订了书面补充协议，金喆同意魏巍转租，魏巍自愿支付了租金，现要求返还已经交付的房屋租金无事实和法律依据，原审法院不予支持；关于魏巍要求金喆返还房屋押金3万元的诉请，因双方已经实际解除合同，进行了房屋交接，金喆对此应当予以返还。关于魏巍要求金喆赔偿配套设施（房屋装修价值）损失246552.26元的诉请，因魏巍、金喆未到合同期限因房屋维修、租金等问题而解除合同，系双方各自违约行为引起，各自应承担相应的违约责任，根据魏巍、金喆违约程度、损害大小等因素，金喆应负主要赔偿责任（60%），魏巍应付次要赔偿责任（40%）。关于魏巍要求张全义承担赔偿责任的诉讼请求，因魏巍与张全义不存在合同关系，也未提供证据证明张全义应承担赔偿责任，故原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”第一百二十一条“当事人一方因张全义的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，原审法院判决：一、金喆于本判决生效后十日内返还魏巍房屋押金3万元；二、金喆于本判决生效后十日内赔偿魏巍装修设施损失147931.36元；三、驳回魏巍的其他诉讼请求。案件受理费10280元退回魏巍4352元，其余5928元，鉴定费15000元，共计20928元，魏巍承担10928元，金喆承担10000元。
魏巍不服原审判决向本院上诉称：一、魏巍对漏水没有任何过错，却损失惨重，投入60万元置办的美容养生会所，装修完就漏水，试营业两个月已经漏水严重。漏水问题没有解决，业主还要求交纳房租。不能正常营业，仍会产生房屋租金、员工工资、物业费用、水电费用等每月3万多元。为了早日解决纠纷，魏巍对很多损失没有主张。同时鉴定报告显失公平，魏巍投入40万精装修却用普通大宗工程的定额，建材价格偏低，人工费尚不足用工的一半等。金喆花费上百万元购买的商铺不能正常营业，也存在损失，但按国家规定屋面防水的保质期不得少于五年，直到目前仍在保质期内。金喆应当找开发商予以解决，而不应当找租户。金喆的不应诉、提出管辖权异议、申请追加第三人的行为系拖延诉讼。二、一审判决适用法律错误。1、金喆的长期怠于履行房屋维修义务致使合同无法履行而解除，构成根本违约，应承担全部违约责任。涉案房屋漏水且始终未能解决是本案全部矛盾的关键。2、魏巍不存在过错。魏巍作为房屋漏水的直接受害人，已经为减少损失尽了最大的努力，包括及时通知金喆维修、用工具接水等，以停交房租的方式进行维权。最后采取了转租的折中方案。一审法院对魏巍的种种努力视而不见。3、金喆应当返还房屋无法正常营业使用期间的租金168000元。
一审法院关于补交房租是依据补充协议的自愿行为，主张返还无论事实和法律依据的认定，是明显错误的。《补充协议》是对《门面房租赁合同》的补充，原合同中关于金喆应“保证房屋及附属设施、设备具备正常使用功能”的约定是达成补充的前提和条件
--漏水不解决，谁会花费几十万元接收不能正常使用和商铺。
因金喆违反了维护商铺正常使用的约定，魏巍试图转租减少自己的损失却必须向金喆支付168000元，严重不合理等。请求撤销一审判决第二项，将赔偿数额变更为246552.26元；撤销原审判决第三项，判决返还168000元租金。并由金喆承担本案全部诉讼费用。
金喆针对魏巍的上诉答辩称：房屋漏水是事实，漏水后金喆找物业进行维修，后得知是张全义装空调所致。金喆与魏巍签订了补充协议，允许魏巍转租。协议签订后，魏巍找物业要材料称准备起诉张全义，但后来又不起诉了。魏巍开始拒绝交纳租金我，占用房子10个多月，欠租金30多万元。魏巍当时称自己解决此事情，所以有关房屋损害扩大部分的损失，魏巍不能主张，只能主张漏水导致的直接损失。
金喆不服原审判决向本院上诉称：张全义作为涉案房屋的相邻关系人，其租户在装修、改造时，不能对涉案房屋进行损害。房屋漏水是张全义的租户违规装修造成的，金喆不存在过错。魏巍应承担自己装修房屋扩大部分的损失。魏巍发现房屋漏水后负有采取措施防止损失扩大的义务，但魏巍却采取了放任的做法，从而导致房屋装修的严重损失，其损失应自行承担。魏巍的押金额不应当退还。合同解除后，魏巍应当恢复原状，目前魏巍没有恢复原状且存在擅自改变房屋的结构，因此押金额不应当退还。请求撤销原判，改判驳回魏巍的全部诉讼请求。
针对魏巍的上诉金喆答辩称：金喆上诉所称的存在改变房屋结构的行为，魏巍认为房屋是毛坯房，如不进行装修就无法使用。魏巍不存对漏水不采取措施的行为；发现漏水后及时联系了金喆进行维修；漏水严重时用桶接水。所以金喆所称放纵漏水导致损失扩大的情况不存在。合同无法履行的根本原因是漏水问题不能根本解决，房屋无法正常使用。真正的工作间在二楼，漏水十分严重，已经达到了流水的程度。魏巍不存在恶意占用房屋的情况，一审时称只要赔偿房屋漏水装修损失，魏巍马上就将房屋交还。金喆一起拖延诉讼，不应诉、提管辖、上诉等，导致对装修损失无法评估，所以由此而拖延的十个多月所造成的损失应由金喆承担。
张全义未作答辩。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：《门面房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示；在房屋漏水之后，双方就漏水问题以签订《补充协议》允许转租的方式弥补损失。该《补充协议》签订的时间是在2013年10月16日，因此，魏巍要求金喆返还2013年8月至2014年2月的租金，与《补充协议》约定的情况不符，不能成立，本院不予支持。
由于保证房屋正常使用是出租人的义务，金喆有义务保证魏巍正常使用所租赁的房屋，魏巍有义务按时交纳房租。双方在租赁合同未到期的情况下，因漏水的维修及租金等原因而要求解除合同，双方均有责任，但金喆的责任相对来说明应当大一些，在此情况下，一审判决认定金喆承担主要赔偿责任并无不妥。由于双方的房屋已经实际交接，合同已经解除，金喆所收取魏巍押金应当予以退还。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
金喆和魏巍所分别预交的二审案件受理费5928元、2299.31元，均由各自承担.
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一五年十一月三十日
书记员 苏小东