桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）象民初字第726号原告桂林彰泰物业服务有限公司，住所地：桂林市象山区民族里98号。法定代表人黄海涛，董事长。委托代理人王筱鑫，该公司法务部经理。委托代理人蒙文娟，该公司法务部专员。被告刘浩。原告桂林彰泰物业服务有限公司（以下简称彰泰物业）与被告刘浩物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法由代理审判员蒙晓霞适用简易程序于2015年5月18日公开开庭进行了审理，代书记员覃鑫担任法庭记录。原告彰泰物业诉讼代理人蒙文娟、被告刘浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告彰泰物业诉称，2008年10月15日，被告通过房屋中介向鸣翠新都小区原业主购买了鸣翠新都15-2-10-3号房屋，成为鸣翠新都小区的业主，开始接受原告的物业服务。根据鸣翠新都小区业主委员会与原告于2012年6月18日、2012年9月18日签订的《物业服务合同》，鸣翠新都小区2012年1月1日至2015年12月31日期间物业服务收费标准为：1、2012年1月1日至2012年12月30日：非电梯楼0.71元／月／㎡（建筑面积），电梯楼1.08元／月／㎡（建筑面积），空置房按以上标准的100%收取；2、2013年1月1日至2015年12月31日：非电梯楼0.9元／月／㎡（建筑面积），电梯楼1.4元／月／㎡（建筑面积），空置房按以上标准的100%收取；3、2012年1月1日至2015年12月31日代收代缴费：生活垃圾处理费7元／户.月，楼道电费及相关维保费用60元／户.年，灭火器年检费8月／户.年。合同约定了逾期支付物业服务费则每天按欠费金额千分之三的标准承担违约金。原告依约提供物业服务，被告却未按合同约定按时履行缴费义务。自2012年1月开始，被告一直未足额支付相关物业服务费。虽然被告于2013年12月19日、2014年1月10日、2015年1月19日支付物业费共计3456元，但至今尚拖欠相关物业服务费1983.8元，由此产生的逾期缴费违约金为1749.7元，共计3733.5元。原告多次催促其缴费未果，故诉至法院，请求：一、判令被告支付拖欠的相关物业服务费1983.8元，逾期缴费违约金1749.7元，以上费用共计3733.5元；二、判令被告承担本案诉讼费。被告刘浩辩称，被告一直按时缴纳物业费，不存在拖欠原告物业费的情况。经审理查明，被告系桂林市象山区翠竹路15号（原8号）鸣翠新都15栋2-10-3号房的业主，2009年开始入住，该房屋所属电梯楼，建筑面积载明77.18㎡。2012年6月18日，原告（乙方、受委托方）与鸣翠新都小区业主委员会（甲方、委托方）签订《物业服务合同》一份，约定由乙方为鸣翠新都小区提供物业服务，合同有效期为壹年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止；物业管理服务费收费标准：非电梯楼0.71元／月／㎡（建筑面积），电梯楼1.08元／月／㎡（建筑面积），空置房按以上标准的100%收取，业主（或物业使用人）需提前半年向物业服务中心交付物业服务费（分别为每年1月、7月的5号前）；代收代缴费：生活垃圾处理费7元／户.月，楼道电费及相关维保费用60元／户.年，灭火器年检费8月／户.年；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三收取违约金。2012年9月28日，原告（乙方、受委托方）与鸣翠新都小区业主委员会（甲方、委托方）签订《物业服务合同》一份，上调了物业服务费的收费标准，即非电梯楼0.9元／月／㎡（建筑面积），电梯楼1.4元／月／㎡（建筑面积），合同有效期为叁年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止），业主（或物业使用人）需提前半年向物业服务中心交付物业服务费（分别为每年1月、7月的15号前），其它相关权利义务与前份合同基本一致。合同签订后，原告按照约定为该小区提供了物业服务。被告一直按1.08元／月／㎡的标准交纳物业服务费，其分别于2013年12月19日交纳2012年度的费用1152元，2014年1月10日交纳2013年度的费用1152元、2015年1月19日交纳2014年度的费用1152元。上述1152元包括了1000元的物业服务费、84元的生活垃圾处理费、60元的楼道电费及相关维保费用、8元的灭火器年检费。至今，被告尚拖欠原告2013年物业服务费296.6元、2014年物业服务费296.6元、2015年1月至6月物业服务费648.3元、生活垃圾费42元、楼道电费及相关维保费用60元、灭火器年检费8元未交纳。审理中，原告称因被告的房屋所在楼层系顶楼，除应交纳《物业服务合同》约定的上述费用外，还需交纳15元／月的顶底物管费。双方因顶底物管费及物业费上涨的问题协商未果，原告故诉至本院，提出前之诉请。以上事实，有2012年6月18日《物业服务合同》、2012年9月28日《物业服务合同》、房屋所有权证、交通银行现金解款单（回单）、催缴通知单等证据及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。本案中，原告与鸣翠新都小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告作为业主，该物业服务合同对其具有约束力，被告负有向原告交纳物业管理费的义务。《物业服务合同》约定被告每年应交纳的费用包括物业服务费、代收代缴费（生活垃圾费、楼道电费及维护费、灭火器年检费）。原告主张除上述费用外，被告仍应交纳顶底物管费，被告对此不予认可，原告亦未举证证实该费用的交纳有合同依据，故本院对原告该项主张不予支持。2012年9月28日的《物业服务合同》将2013年至2015年的物业服务费上调至电梯楼1.4元／月／㎡（建筑面积），被告仍按1.08元／月／㎡的标准交纳，不足部分应予补交。经核实，被告共拖欠物业服务费1241.5元、生活垃圾费42元、楼道电费及相关维保费用60元、灭火器年检费8元。至于被告主张业主委员会上涨物业费程序不合法的问题，本院认为，依据《物业管理条例》第十二条第五款之规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，被告的该主张属于另一个法律关系，被告可另寻法律途径主张。关于原告要求被告支付前述各项费用的违约金能否支持的问题。1、关于物业服务费的违约金。《物业服务合同》约定“业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应缴费用千分之三收取违约金。”本案中，原告请求被告支付逾期缴费违约金1749.7元。但在诉讼期间，原告没有举证证明因被告的违约行为导致其造成何种损失，且被告在庭审中提出双方约定的逾期付款违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金以补偿性为主，属于损害赔偿额之预定，用于填补守约方的损失，违约金数额应与违约行为所造成的损失相对称。诉讼中原告没有举证证实其因被告的违约所造成的损失，因此，原告仅存在物业服务费的利息损失，其请求按每日3‰计算逾期付款违约金缺乏事实根据，本院不予支持。故根据被告拖欠的物业服务费数额及逾期交纳的时间，本院酌定该违约金为300元。2、关于生活垃圾费、楼道电费及维护费、灭火器年检费的违约金。因《物业服务合同》并未对上述费用逾期支付的责任方式做出约定，故原告要求被告支付上述费用的违约金的主张依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘浩应支付原告桂林彰泰物业服务有限公司物业服务费1241.5元并支付逾期付款的违约金300元；二、被告刘浩应支付原告桂林彰泰物业服务有限公司生活垃圾费42元、楼道电费及相关维保费用60元、灭火器年检费8元。本案案件受理费148元（原告已预交），适用简易程序退回原告74元，余款74元由原告负担50元，被告刘浩负担24元。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费148元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员蒙晓霞二〇一五年五月二十七日代书记员覃鑫