安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖08民终1951号
上诉人（原审被告）：周桂初，男，1975年1月11日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。
委托诉讼代理人：祖同银，安徽长江人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安庆市新皖韵食品有限公司，住所地安徽省安庆市开发区天宝新苑9号楼。
法定代表人：程立，总经理。
委托诉讼代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：童飞，安徽引江律师事务所实习律师。
上诉人周桂初因与被上诉人安庆市新皖韵食品有限公司（以下简称新皖韵食品有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2016）皖0811民初1927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周桂初及其委托诉讼代理人祖同银、被上诉人新皖韵食品有限公司的委托诉讼代理人朱小飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周桂初上诉请求：1、撤销原判第一项和第二项，改判驳回新皖韵食品有限公司对周桂初的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、案涉租赁房屋并非新皖韵食品有限公司所有，其与周桂初签订房屋租赁协议属于无权处分行为，应属无效。若新皖韵食品有限公司能举证证明其系通过租赁而获得该房屋的使用权，未经出租人同意，其转租也是法律不允许的。2、房屋租赁协议虽约定租金的支付方式为三个月支付一次，但对支付时间约定不明，在实际履行中，双方口头约定每季度最后一个月支付，周桂初也是按照此时间及新皖韵食品有限公司开具的收据载明的租金金额支付租金到2016年6月19日。诉状所称的2016年6月20日至2016年9月19日的租金，还未到双方约定的付款时间。若新皖韵食品有限公司认为双方没有口头约定付款时间，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，应于租赁期限届满时即2016年12月19日支付。另外，新皖韵食品有限公司所主张的2013年12月20日至2015年3月19日提增租金17774元，因其在2016年4月1日之前一直未向周桂初主张，且超过一年的诉讼时效，应不受法律保护。因此，原审判决周桂初应当支付租金33790元及提增租金17774元，明显错误。3、周桂初向新皖韵食品有限公司缴纳押金2万元，即使认定周桂初欠付租金，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，租金与押金可以抵销，原判对此未予处理，显然不当。4、双方当事人在一审期间均提交了证据，但原审判决书中未作记载，足以影响该案的事实认定及公正判决。5、当庭增加一项理由，原判对2013年12月20日至2015年3月19日提增的租金计算错误。
新皖韵食品有限公司辩称，1、涉案房屋由新皖韵食品有限公司在案外人处承租后转租给周桂初，转租是经过原房屋所有人同意才转租的。另外。周桂初在一审中并未对合同是否有效进行答辩，并当庭承认拖欠新皖韵食品有限公司的租金。2、对于租金的支付方式，根据合同法的规定，有约定的从约定，没有约定的按照法律规定进行支付，本案合同中已经约定租金的支付方式，支付方式是上支下月，三个月支付一次，另外，对于周桂初主张以实际行动或口头约定的形式改变了租金的支付方式，新皖韵食品有限公司认为周桂初应当举证证明，周桂初提交的收据不能反映出租金的支付方式发生变更，只能反映周桂初的诚信出了问题。周桂初的请求存在矛盾，周桂初一方面主张已经变更了支付方式，另一方面又主张按照合同法的规定确定支付方式，二者相互矛盾。3、周桂初上诉称新皖韵食品有限公司所主张的2013年12月20日至2015年3月19日的提增租金超出了诉讼时效，由于双方之间的租赁合同对此有明确约定，而且合同还在履行，在租赁期间内，新皖韵食品有限公司多次催要该租金，况且周桂初在一审中未就诉讼时效问题提出抗辩，应当视为放弃。4、周桂初上诉称有押金20000元在新皖韵食品有限公司处，要求进行抵销，该上诉请求没有事实和法律依据。租赁合同还在履行，押金也不是到期债务，不能抵销，周桂初在一审时也未就押金的处理提出请求。同时，周桂初仍欠新皖韵食品有限公司2016年9月20日到2016年12月20日期间的租金，押金应当另案处理。5、对于周桂初当庭增加的上诉理由，原判对2013年12月20日至2015年3月19日提增的租金计算正确，该租金是第五年租金，每月的平均租金为11755元，而上诉人仅按照9714.8元支付租金。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
新皖韵食品有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告周桂初支付2016年6月20日至2016年9月19日房租38790元及延期支付的利息（自2016年6月20日起计算至实际支付时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判决被告周桂初支付2013年12月20日至2015年3月19日的提增租金17774元以及延期支付的利息（自2013年12月20日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2010年12月20日，新皖韵食品有限公司与周桂初签订租赁协议，协议约定新皖韵食品有限公司将位于大桥开发区元山路南侧金桂丽园17号楼消防通道向东1-2号沿街门面出租给周桂初经营消防器材，租赁期限为六年，自2010年12月20日至2016年12月19日，租金前三年为116577.6元，平均每月租金为9714.8元，自第四年起每年租金上调10%，即第四年租金为128235.4元，平均每月租金为10686元，第五年租金为141059年，平均每月租金为11755元，第六年租金为155165元，平均每月租金为12930元。租金支付方式为上支下月支付，每三个月支付一次。协议履行过程中，新皖韵食品有限公司从第四年即2013年12月21日至2014年12月20日、第五年第一季度即2014年12月21日至2015年3月20日均按前三年标准每季度收取租金29145元。协议履行至2016年8月，周桂初支付了2016年6月21日至2016年9月20日租金5000元。一审法院认为：周桂初使用新皖韵食品有限公司出租的房屋，应按约定向新皖韵食品有限公司支付租金，支付租金是承租人的法定义务，承租人有义务按合同约定的时间及金额足额支付租金。双方约定自第四年开始提增租金，是由双方协议约定，并不需要新皖韵食品有限公司书面告知。拖欠租金的举证责任应由承租人举证证明足额支付了租金，而非由出租人举证证明承租人拖欠租金，因此，周桂初是否足额交纳租金的举证责任应由周桂初承担。根据周桂初提供的证据，自2013年12月21日至2015年3月20日，周桂初支付的租金为每季度29145元，拖欠2013年12月21日至2014年12月20日的租金11655.4元，拖欠2014年12月21日至2015年3月20日的租金6120元，共计17775.4元，但新皖韵食品有限公司只诉求17774元，予以支持；2016年6月21日至2016年9月20日租金，周桂初已支付5000元，尚欠33790元。根据双方协议约定，周桂初应于2016年6月20日前支付2016年6月21日至2016年9月20日租金，周桂初认为双方达成口头协议对支付租金时间已变更履行，没有证据证明，不予采信，虽然周桂初实际支付租金的时间与协议约定不一致，但并不表示双方对协议进行了变更，因此，新皖韵食品有限公司要求周桂初支付租金的诉讼请求，予以支持。根据法律规定，承租人迟延支付租金的，出租人可以催告承租人在合理期限内支付，新皖韵食品有限公司未举证证明其履行了催告义务，故要求周桂初支付利息，不予支持。周桂初迟延支付2013年12月21日至2015年3月20日提增的租金，新皖韵食品有限公司亦未举证证明其履行了催告义务，故新皖韵食品有限公司要求该部分租金的利息，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：（一）被告周桂初于本判决生效后十日内向原告安庆市新皖韵食品有限公司支付2016年6月21日至2016年9月20日租金33790元；（二）被告周桂初于本判决生效后十日内向原告安庆市新皖韵食品有限公司支付2013年12月21日至2015年3月20日提增租金17774元；（三）驳回原告安庆市新皖韵食品有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取607元，由被告周桂初负担。
周桂初在二审期间提交缴纳租金收据共十八份，以证明双方当事人实际缴纳租金的时间是每季度末，而且可以表明是先开收据后交租金。新皖韵食品有限公司质证认为，对于收据的真实性出持异议，但不能达到其证明目的，只能反映新皖韵食品有限公司收到租金的时间。新皖韵食品有限公司因在二审庭审中提交的房屋租赁合同及房产证错误，庭后补充提交房屋租赁协议、案涉房屋产权证以及江敬桃出具的证明，以证明案涉房屋系经房屋所有权人江敬桃同意后转租给周桂初。周桂初质证认为，上述证据系庭后提交，且不属于新证据，不予质证。
合议庭经评议认为，对于周桂初提交的收据，因新皖韵食品有限公司对其真实性不持异议，予以采信。对于新皖韵食品有限公司因重大过失逾期提供的证据，因与案件基本事实有关，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第一款之规定，予以采纳。其中，提交的房屋租赁协议，因系原件，予以采信；案涉房屋产权证因系复印件，不予采信；江敬桃出具的证明，经与江敬桃本人核实，予以采信。
双方当事人在二审期间均未提交新证据对原审证据亦不申请复核。
二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。
二审另查明，（一）从周桂初提交的收据来看，每季度的租金有在该季度初期缴纳，也有在该季度中、末期缴纳。其中，编号为00006446号收据注明，2016年3月20日至2016年6月19日应收租金38790元，实收10000元，下欠28790元及2013年12月20日至2015年3月19日上涨部分17774元。（二）2010年9月30日，新皖韵食品有限公司与江敬桃签订《租赁协议》，约定由新皖韵食品有限公司承租位于大桥开发区元山路南侧金桂丽园17号楼1至11号沿街门面房，租赁期限自2010年9月30日起至2022年9月30日止。（三）江敬桃出具证明，内容如下：新皖韵食品有限公司将承租的17号楼1-2号门面房于2010年12月转租给他人作为经营消防器材使用，当时已经江敬桃口头同意其转租。经核实，上述证明系江敬桃本人真实意思表示。
本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点：1、房屋租赁协议是否有效；2、原判对新皖韵食品有限公司主张的2016年6月20日至2016年9月19日的租金及2013年12月20日至2015年3月19日增加的租金予以支持，处理是否适当；3、周桂初上诉主张以交付的押金与欠付的租金抵销，该上诉请求能否成立。
围绕二审争议焦点，第一，关于租赁合同的效力问题。新皖韵食品有限公司经出租人同意，将其承租的房屋转租给周桂初，该租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按约定履行自己的义务。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。第二，关于租金。新皖韵食品有限公司所主张租金包括两个部分，即2013年12月20日至2015年3月19日应当增加的而未支付的租金，以及2016年6月20日至2016年9月19日欠付的租金。对于第一部分租金，租赁协议第三条明确约定，从第四年起，每年上调10%，但周桂初仍按前三年的租金标准支付，因此，新皖韵食品有限公司要求周桂初按照合同约定支付欠付的租金。对此，周桂初在一审期间未提出诉讼时效抗辩，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。况且房屋租赁合同系继续性合同，出租人没有及时追索承租人没有履行的一期或多期债务，是出租人基于维护双方业已存在的承租关系及对承租人的信任和谅解，并不能据此认定为怠于行使权利。依据上述解释第五条之规定，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，新皖韵食品有限公司于合同履行期限内提起诉讼，并未超出诉讼时效。因此，上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。对于第二部分租金，由于租赁协议第五条明确约定，采取上支下月方式支付租金，三个月付一次租金。因此，周桂初应于2016年6月20日之前支付2016年6月20日至2016年9月19日的租金，新皖韵食品有限公司于2016年8月1日提起诉讼主张该季度租金，符合合同约定。周桂初抗辩称双方以口头协议的方式变更支付期限的约定，但未能提供充分证据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，周桂初作为举证责任人，应承担不利后果。况且，二审审理期间，租赁期限已经届满，周桂初应当支付约定的租金。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。至于提增的租金数额，依据合同约定，从2013年12月21日起，周桂初应按第四年的租金标准即10686元∕月支付租金，却仍按9714.8元∕月的标准支付，从2014年12年21日起，周桂初应按第五年的租金标准即11755元∕月支付租金，却仍按9714.8元∕月的标准支付，因此，欠付2013年12月20日至2015年3月19日期间提增租金（10686-9714.8）×12+（11755-9714.8）×3=17775元，原判依据新皖韵食品有限公司的主张，判决周桂初支付2013年12月20日至2015年3月19日期间提增租金17774元，计算并无不当。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。第三，能否以交付的押金与欠付的租金抵销。租赁协议第四条约定，合同到期后，周桂初结清水电费、物业费等相关费用并恢复房屋原状交新皖韵食品有限公司验收合格，新皖韵食品有限公司一次性退还押金。由于周桂初在一、二审期间均未提交证据证明其已按合同约定履行了承租人的义务，即恢复原状后将房屋返还新皖韵食品有限公司，并结清租金、水电费等相关费用，因此，不符合《中华人民共和国合同法》第九十九条所规定的可以主张法定抵销权的情形。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，周桂初的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1089元，由上诉人周桂初负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周大庆
审 判 员 马 骥
代理审判员 潘 红
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 张明奇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；