广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4376号
上诉人（原审原告）：柳敏，住广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：广州市万怡房地产有限公司，住所地广州市萝岗区。
法定代表人：唐激扬，该公司董事长。
委托代理人：洪绮媚，广东卓信律师事务所律师。
上诉人柳敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2015）穗萝法民三初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年12月8日，柳敏（乙方）与广州市万怡房地产有限公司（甲方、以下简称万某甲公司）签订《广州万某乙荟花园-
广州东荟城四期认购书》（以下简称“认购书”），约定：乙方向甲方认购广州万科东荟花园-
广州东荟城四期东荟一街5号（自编A14栋）1804房（以下简称“案涉房屋”），认购价为909825元。在认购书右上角处有手写标注，内容为“2014年12月15日前来交首期，最终价格为900727”，并有万某甲公司销售代表签名。柳敏当天向万某甲公司交付定金20000元。
认购书第2.1条约定，“乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金人民币20000元，作为签订《商品房买卖合同》……的担保”。第3.2.1条约定，“首期房款……279825元（含已付定金）须于2014年12月15日前付清，并于当日到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，提交相关资料向贷款银行办理……按揭手续”。第4.4条约定，“……若乙方未按期支付应付房款，甲方有权要求乙方每延期一日按应付房款的万分之五支付延期付款的违约金；若乙方逾期付款超过三天的，甲方有权解除认购书，并可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金”。第4.5条约定，“……若乙方未按期与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权要求乙方每延期一日按总价的万分之五支付延期付款的违约金；若乙方逾期超过三天仍未与甲方签订《商品房买卖合同》的，则视为乙方弃权，甲方有权解除认购书，并可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金”。第4.7条约定，“在甲乙双方签订《商品房买卖合同》前，如甲方无合理理由单方面解除本认购书，应以书面形式通知乙方，同时向乙方双倍返还定金作为违约赔偿，并退还已付房款本金”。
由于要准备相关资料，柳敏于认购书签订当天，向万某甲公司申请延期签订《商品房买卖合同》，并与万某甲公司的销售代表签订《销售事务申请记录表》，该表载明：“本人于2014年12月8日购买万某乙荟城A14-1804房，由于办理集体户口资料原因，特申请延期10天至2014年12月18日再签订《商品房买卖合同》，否则本人同意贵司可作挞定处理……特别说明：于2014年12月15日前先交三成首期款，2014年12月18日再签署合同”。
2014年12月20日，万某甲公司签约中心人员致电柳敏，告知其：由于未能在2014年12月15日付三成首期及未能在2014年12月18日签订正式的买卖合同，系统自动走挞定流程，20000元定金不予退还。柳敏在通话中表示已和销售人员沟通推迟几天办理，并对挞定流程的所指提出疑问。万某甲公司签约中心人员表示没有收到任何邮件或书面的延期通知，并告知柳敏联系销售人员解释其疑问。
柳敏提交签名日期为2015年1月2日的《情况说明》上载明：“本人柳敏……约定在2014年12月18日前支付首期付款，则有9.9折优惠。在2014年12月18日，本人出差在外，就和销售蓝先生联系，解释……不能在18号前去签约，请多延长几天……最迟在2014年12月29日签合同付首款。蓝先生和黄先生也同意最后期限在2014年12月29日……因此，鉴于以上事实，本人要求：1.更换类似户型或2.退还20000元、赔偿20000元……”。该说明“卖方代表”处有手写“18号至28号一直与客户协商签合同的问题”，并由万某甲公司销售人员签名。
柳敏提交的短信内容上显示：1.2014年12月26日，万某甲公司销售人员询问柳敏12月27日是否会来东荟城，柳敏回复称其会去东荟城；2.2014年12月27日，万某甲公司销售代表询问柳敏是否不来东荟城，柳敏回复称其“已在广州，办的事，明天下午过”，万某甲公司销售代表回复称“你明天直接找开发商商谈吧，今天过来我还能帮下忙的”。
2014年12月29日，柳敏前往万某甲公司指定的地点，欲办理交首期款及签订《商品房买卖合同》的相关手续，但案涉房屋已另售他人，柳敏、万某甲公司交易因此未能继续完成。
柳敏于2015年1月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.万某甲公司退还柳敏人民币20000元；2.万某甲公司赔偿柳敏人民币20000元；3、诉讼费由万某甲公司承担。柳敏进一步明确：第一项诉讼请求是要求万某甲公司退还柳敏实际已经交付的定金；第二个诉讼请求是根据认购书第4.7条的约定，万某甲公司应双倍返还定金。
原审诉讼中，柳敏称其由于在外地出差及办理相关材料需要时间等原因，未能在2014年12月18日前往万某甲公司指定的地点签订合同。
柳敏在原审庭审中主张：一、要求延期签合同及交付首期除了在外地出差和准备材料之外没有其他原因，首期款也已经准备好。二、与销售代表联系时，曾要求柳敏将款项打入其个人账号，因担心交易安全问题，柳敏拒绝了，因此要求延期付款。
柳敏庭后提交的个人账户交易明细清单显示其个人账户于2014年12月24日发生支付宝转账转入312148元，至2014年12月27日，其账户余额均在297817.29元以上，该金额高于首付款金额。
针对柳敏的举证及原审庭审中的主张，万某甲公司提出：一、柳敏可以根据交定金时的转账信息来转账完成付款义务，而不需到现场缴纳。二、《情况说明》是柳敏单方制作。三、没有收到销售代表关于延期付款和签约的申请，按照正常的流程，如购房者确需延期付款或签约可通过销售代表提交的销售事务申请记录表的方式提出，我司会根据情况作出是否同意的决定。四、销售人员于2014年12月20日后与柳敏联系是其个人行为，即使是在挞定流程之后销售人员也可以要柳敏过来重新签订认购书，前提是定金不予返还。
柳敏、万某甲公司双方均确认至今没有向对方发出过解除通知，但万某甲公司认为其于2014年12月20日致电柳敏时已明确其要解除认购书，并发生解除的效力。
原审法院认为：柳敏与万某甲公司签订的认购书及于签订认购书当天签订的销售事务申请记录表，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应恪守履行。双方签订的认购书属于预约合同，是为将来订立《商品房买卖合同》所做的承诺，此时交付的定金性质属于立约定金。乙方当事人违反认购书的约定，导致买卖合同未能订立的，应按定金罚则处理。
本案认购书及销售事务申请记录表约定柳敏应于2014年12月15日前向万某甲公司支付首期款，并于2014年12月18日与万某甲公司签署商品房买卖合同。柳敏无正当理由未在双方约定期限内支付首期及签署商品房买卖合同，已构成违约，依法应承担违约责任。万某甲公司于2014年12月20日通过其签约中心致电告知柳敏“已走挞定流程”、“不予返还违约金”，符合双方认购书第4.4条及第4.5条的约定。虽然其后万某甲公司的销售人员通过短信的方式通知柳敏前往签订买卖合同，但未明确约定没收的定金可继续作为定金并在签订合同后转为购房款或可予以返还，而柳敏亦未在万某甲公司销售人员通过短信确定的2014年12月27日前往签订合同；此外，柳敏在诉讼中提交的情况说明一方面是在争议发生后作出，另一方面该情况说明中关于延期签订合同及付款的内容亦未形成销售事务申请记录表等符合双方交易习惯或法律规定的补充协议。因此，柳敏依据万某甲公司销售人员的短信及情况说明主张万某甲公司双倍返还定金的诉讼请求缺乏事实基础及法律依据，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年7月27日作出判决：驳回柳敏的全部诉讼请求。案件受理费800元，由柳敏负担。管辖权异议费100元，由广州市万怡房地产有限公司负担。
判后，上诉人柳敏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、万某甲公司采取欺骗的手段要求柳敏签订协议。万某甲公司的销售人员不仅没有说明和万某甲公司的关系，更没有说明签订购房协议前应该准备什么文件，需要什么手续，准备这些文件和材料最长的约定的时间，协议条款是否可以协商，协商不成的法律责任等条款，而且万某甲公司的销售冒充和万某甲公司是一家公司。二、万某甲公司的协议格式条款显失公平，通篇都是只强调买方的责任，而根本不涉及卖方的责任，是霸王协议。三、《情况说明》是双方口头协议延长合同签订日期的真实表达。柳敏多次去万某甲公司的售楼处要求继续履行合同，或者换房，或者退还定金并赔偿违约金，但是万某甲公司却一直躲着柳敏。四、万某甲公司的认购协议没有尽到提醒义务，违反了合同法的第39条。五、根据民法法理，购房款利息与购房款是孳息与原物的关系，根据孳息随原物的原则，在双方没有特别约定情况下，而且根据合同法第41条的规定，购房款利息应当与购房款适用同一法律规则。因此，由于万某甲公司违反约定，万某甲公司应该同时返还在此期间占用柳敏款项的利息。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、万某甲公司退还人民币2万给柳敏；3、万某甲公司赔偿人民币2万给柳敏；4、万某甲公司赔偿利息（自2014年12月8日到判决下达日期间）给柳敏；5、诉讼费由万某甲公司承担。
被上诉人万某甲公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回柳敏的上诉请求。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：柳敏、万某甲公司于2014年12月8日签订的认购书系双方自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依据认购书的约定全面切实履行。柳敏作为具有完全民事行为能力的个人，理应在签署认购书前了解清楚具体条款，其认为万某甲公司采取欺骗手段签订认购书，但未举证予以证实，对此本院不予采信。
根据认购书约定，柳敏应于2014年12月15日前向万某甲公司支付首期款，并于同日到万某甲公司指定地点签订《商品房买卖合同》，后双方一致同意将签订《商品房买卖合同》的日期延期到2014年12月18日，但支付首期款的时间仍为2014年12月15日。即按照认购书的约定，万某甲公司在柳敏逾期支付首期款或逾期签订合同的情况下，均可以解除认购书。万某甲公司于2014年12月20日通过其签约中心致电告知柳敏“已走挞定流程”、“不予返还违约金”，符合双方认购书及《销售事务申请记录表》的约定。至于其后万某甲公司的销售人员通过短信的方式与柳敏协商签订买卖合同，但从其内容来看，仅仅是“……找开发商谈……帮忙……”的内容，并未有变更支付首期款时间的承诺。同样，柳敏事后提交的《情况说明》上，万某甲公司的销售人员也仅仅表示“18号至28号一直与客户协商签合同的问题”，故柳敏主张双方对支付首期款和签订《商品房买卖合同》的最后时间已变更为2014年12月29日的主张，本院不予采信。原审法院认为柳敏的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，应按定金罚则处理并无不当，本院予以支持。
综上所述，上诉人柳敏的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费800元，由柳敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 王 健