淮安市洪泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0829民初1193号
原告：洪泽县泓顺农村小额贷款有限公司，住所地江苏省洪泽县东三北街天由商都113号。
法定代表人：孙政，该公司董事长。
委托诉讼代理人：束文波，该公司会计。
被告：杨守宝（系洪泽县华宝钢管厂投资人），男，汉族，1973年6月12日生，住江苏省南京市玄武区。
被告：陈静，女，汉族，1980年6月25日生，住江苏省南京市玄武区。
原告洪泽县泓顺农村小额贷款有限公司与被告洪泽县华宝制管厂、杨守宝、陈静民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月16日立案。依法组成合议庭进行审理。在审理过程中，原告申请变更诉讼请求，要求由洪泽县华宝钢管厂的投资人杨守宝承担偿还责任。于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告洪泽县泓顺农村小额贷款有限公司的委托诉讼代理人束文波到庭参加诉讼。被告杨守宝、陈静经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪泽县泓顺农村小额贷款有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告偿还原告本金300万元及利息、罚息（从借款之日到实际还款之日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。2、本案的一切费用由被告承担。后原告变更诉讼请求：1、要求被告杨守宝、陈静共同偿还借款本金300万元及利息、罚息（从借款之日到实际还款之日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。2、对抵押房产享有优先受偿权.3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与洪泽县华宝钢管厂于2011年5月9日签订最高额借款合同，原告同年5月9日借款人民币300万元给洪泽县华宝钢管厂，由洪泽县华宝钢管厂所有的房屋作为抵押。洪泽县华宝钢管厂于2011年11月15日还款，并按月支付借款期间每月借款总额的15‰利息。逾期还款按每月利息双倍承担违约责任。同年5月9日被告杨守宝、陈静出具承诺书一份，承诺对上述款项承担共同还款责任。合同签订后，原告按约履行了自己的义务。但洪泽县华宝钢管厂未能按约履行自己的偿还义务。现洪泽县华宝钢管厂已注销。投资人为被告杨守宝。故向法院提起诉讼。
被告杨守宝、陈静未作答辩。
经审理查明：2011年5月9日，洪泽县华宝钢管厂（借款人）与原告签订《借款合同》，合同约定：借款种类为流动资金贷款。借款用途：资金周转。借款金额：人民币300万元.2011年5月9日借款，金额300万元。2011年11月15日还款，金额300万元。本合同项下借款月利率15‰。本合同项下借款按月结息，结息日为每月的第20日。如借款人不按期归还贷款本金又未获展期，从逾期之日起按合同约定利率加付100%的利息。同日，洪泽县华宝钢管厂（债务人、抵押人），抵押权人为原告，签订《最高额抵押合同》，合同约定：抵押人自愿为债务人自2011年5月9日起至2012年5月8日止，在抵押权人处办理约定的贷款业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币300万元提供担保。抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用。抵押人同意以下列财产（抵押物清单：座落于洪泽县朱坝镇工业集中区、328省道南侧的房屋，权证编号：房权证洪房字第××号）作为抵押物，上述抵押物清单为本合同组成部分。上述抵押物暂作价人民币403万元，其最终价值以抵押权实现时实际处置抵押物的净收入为准。抵押权的实现：任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。2011年5月2日办理抵押权登记，他项权证号为洪房房他字第111289号。权利价值为300万元。同日，被告杨守宝、陈静向原告出具承诺书，承诺作为债务加入放自愿履行洪泽县华宝钢管厂的债务，同时本承诺并不免除债务人或担保人履行从债务的责任。2011年5月12日原告向被告杨守宝交付了借款300万元，2011年11月15日到期，按月付息，到期还本。但洪泽县华宝钢管厂未能按月付息，且到期后未能偿还本金及利息。原告向其发出了逾期贷款催收通知书，但亦未能偿还。
另查明，洪泽县华宝钢管厂于2011年2月16日由投资人杨守宝申请注销。
上述事实，由原告的当庭陈述及其提供的借款申请、借款借据、被告的身份证、借款合同、最高额抵押合同、房屋产权证、他项权证、抵押物清单、逾期贷款催收通知书及本院调取的洪泽县华宝钢管厂的工商登记（注销）资料加以证实，经庭审质证，能够证明案件事实，本院予以确认。
本院认为，原告和洪泽县华宝钢管厂签订的借款合同、最高额抵押合同，均是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告已履行出借款项的义务。洪泽县华宝钢管厂未能按照约定偿还借款本金及利息，应负偿还责任。由于洪泽县华宝钢管厂已由投资人即被告杨守宝注销，故被告杨守宝应承担偿还责任。被告杨守宝、陈静出具承诺书，承诺作为债务加入方自愿履行洪泽县华宝钢管厂的债务，故应共同承担偿还责任。因借款时，由洪泽县华宝钢管厂的房屋作为抵押，且办理了抵押登记，故原告要求对抵押物拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。由于双方约定的利息和罚息超过了法律的规定，被告承担利息、罚息总额不得超过同期银行贷款利率的四倍，但应以年利率24%为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告杨守宝、陈静应于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告洪泽县泓顺农村小额贷款有限公司借款本金300万元及利息、罚息[从2011年5月12日以300万元为基数以月利率15‰计算利息至2011年6月11日、从2011年6月11日起以300万元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息、罚息至实际还款之日(如利息、罚息的总数超过年利率24%，则以年利率24%为限）]。
二、原告洪泽县泓顺农村小额贷款有限公司对座落于洪泽县朱坝镇工业集中区、328省道南侧的洪泽县华宝钢管厂的所有房产（房产证号为洪房字第××号、他项权证号为洪房房他字第111289号）折价或者拍卖、变卖的价款在300万元的范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费51700元，公告费600元，合计52300元，由被告杨守宝、陈静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：淮安市农业银行城中支行，开户名：淮安市财政局，账号:34×××54）预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘林厚
人民陪审员 田桂兰
人民陪审员 楚叶波
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 陈 禹
附相关法律条文：
《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》
第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
《中华人民共和国担保法》
第十六条保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。