苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相黄民初字第00531号
原告苏州市相城区黄埭镇青龙村经济合作社，住所地苏州市相城区黄埭镇青龙村。
负责人邹建斌，社长。
委托代理人曹火根，苏州市相城区黄埭法律服务所法律工作者。
委托代理人蔡方，苏州市相城区黄埭法律服务所法律工作者。
被告苏州市相城区新益化工厂，住所地苏州市相城区黄埭镇倪新村。
投资人岳小弟，厂长。
委托代理人钱锦英，系苏州市相城区新益化工厂员工。
委托代理人黄中华，江苏诚茂律师事务所律师。
原告苏州市相城区黄埭镇青龙村经济合作社与被告苏州市相城区新益化工厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，由代理审判员黄伟适用简易程序，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹火根，被告的委托代理人钱锦英、黄中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市相城区黄埭镇青龙村经济合作社诉称，原告与被告于2009年1月1日签订土地、厂房租赁合同一份。被告于2013年2月4日最后一次缴纳租赁费，金额为47000元。原告因出租的厂房及土地涉及拆迁，通知被告解除租赁合同，返还租赁物，同时也不再收取租赁费，但被告找种种理由未返还租赁物，原告向被告发出律师函，要求被告解除租赁关系，返还租赁物。被告复函提出种种理由，至今未予返还租赁物。请求法院判令：1、原、被告解除2009年1月1日签订的土地、厂房租赁合同，返还租赁物；2、被告支付2013年1月1日至2014年12月30日二年的租赁费人民币94000元；3、诉讼费被告承担。
审理中，原告明确第二项诉讼请求为：被告支付2013年1月1日至2014年12月31日二年的租赁费人民币94000元。
被告苏州市相城区新益化工厂辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、2009年1月1日至2010年12月31日的合同已经履行结束，不能作为本案审理依据；2、要求先补偿后搬迁；3、原告诉状中称不再收取租赁费，并且被告开出支票，用于支付租赁费，原告拒绝收取，所以请求驳回第二项诉讼请求。
经审理查明，原、被告之间于1990年代末期发生土地及厂房租赁关系，随着时间推移双方签订多份租赁合同，最后一份书面合同签订于2009年1月1日。该份合同的主要内容为：原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）；甲方将座落在青龙村朱家里的土地1.05亩、厂房510.02平方米租赁给乙方使用；租赁期限自2009年1月1日起到2010年12月31日止，合同期满，在同等条件下，乙方享有续租的优先权；在租赁期间，乙方有擅自转租、转让和转借租赁物给第三人，在租赁范围内进行非法经营或损害社会公益事业，违反约定拖欠租赁费6个月以上的行为之一的，甲方有权终止合同并收回租赁物（不承担任何损失费的赔偿），并且限期乙方在十日内搬走，如不搬走视为自动放弃，也可以向法院诉讼；每年乙方应向甲方交纳租赁费及规费等上交款人民币49600元，该款乙方应在每季度末付人民币12400元，一年分四期全部付清；乙方在取得租赁物后自行装饰，并每年要进行修缮一次，以保持租赁物的原状和安全正常的使用，装饰费、修理费用由乙方承担（租赁期满，装饰由乙方自行拆除，损失由乙方自负）；租赁期内，甲、乙双方如要将租赁物收还或转让给第三方的，必须提前三个月通知对方（以书面为准）；违约责任包括1、自签订本合同之日起，甲方必须按本合同第一条的规定将租赁物提供给乙方使用，否则视为违约，2、乙方在租赁期内必须按照本合同的第四条规定对租赁物的装饰、修缮和安全政策使用，否则视为违约，3、违反本合同约定的违约金按照全年租赁费及规费等上交款的10%计算，并可终止本合同；本合同履行期满，乙方必须在十日内全部搬出，否则视为放弃，归甲方所有；在租赁期间如遇不可抗力的自然灾害或涉及政府规划征用，双方必须服从，不作违约，也不承担赔偿责任；为保证本合同的履行，乙方投资人、股东必须承担清偿的连带责任；本合同一式三份，甲乙双方各执一份，见证单位一份，经双方签字后生效。该合同底部有原告及邹春荣盖章，被告盖章及岳小弟签字。双方确认：本租赁合同一年的实际租金为47000元；被告于2013年2月4日支付原告47000元，作为2012年1月1日至2012年12月31日的租金。原告于2015年8月10日向被告发出律师函一份，被告于同日收到，该律师函的内容为：被告最后一笔租金于2013年2月4日支付；因上级通知，被告租赁的厂房地块涉及规划所需要拆迁，并且原告多次通知被告解除租赁合同、返还租赁物，被告一直未作配合，至今还占用租赁物；请被告接函后10日内迁移并交还租赁物。被告当日就该律师函回复原告，内容主要为：我厂于2009年3月到如今租用青龙村经济合作社的厂房；现该合作社接上级通知，我租赁厂房地块涉及规划所需要拆迁，根据法律规定，承租户在拆迁中享有合法的被补偿权益，有权要求获得相关的资产损失、停产停业损失补偿（包括实际损失补偿，即原材料、半成品等物品损失补偿；也包括开发产品预期利润损失补偿，以及订单违约损失补偿等）。根据以上计算，我厂估算现值总资产约人民币700多万元；希望合作社领导认真考虑我厂实际情况，能够得到合情、合理、合法处理。
以上事实由原告提供的土地、厂房租赁及规费上交合同，进账单，律师函，被告提供的工商登记资料，回函，黄埭镇倪新村企业经济上交合同书以及原、被告当庭陈述予以证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告之间的租赁合同为双方当事人真实意思的表示，应为有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。该合同的租赁期限为2009年1月1日至2010年12月31日，租赁期限届满后，双方未就续租签订新的书面合同，但被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。现原告要求解除该租赁合同，符合法律规定，可予准许；双方明确被告于2015年8月10日收到解除合同的律师函，故认定合同解除的时间为2015年8月10日；被告应当向原告返还租赁物。被告认为其享有优先承租权，也没有违反租赁合同第二条的约定，原告要求其搬迁的原因是拆迁，租赁合同已经自动终止，不能作为本案审理依据，并且其在租赁的土地及厂房上自行建造或安装了不可移动的建筑物、构筑物或者机器设备，原告应当对其先进行补偿，才能要求其搬离。本院认为本案系租赁合同纠纷，原告提供的2009年1月1日签订的租赁合同系本案的审理依据。另外，租赁合同第四条明确约定乙方对租赁物自行进行装饰，装饰费、修理费用由乙方承担，租赁期满，装饰由乙方自行拆除，损失由乙方自负；第九条约定在租赁期间如涉及政府规划征用，双方必须服从，不作违约，也不承担赔偿责任；故本院对被告的辩解不予采信。被告认为，其分别于2013年底和2015年2月13日主动向原告支付2013年和2014年的租金，但被告未收取，并表示不再收取被告的租金，故被告对于2013年及之后的租金无需支付。原告表示，双方租赁合同于2010年12月31日之后转为不定期租赁合同，原告因租赁物地块涉及拆迁，故从2013年开始多次通知被告解除合同，不再收取租金，其意思是解除合同，不是免除被告租金缴纳义务。本院认为，占有使用租赁物应当支付租金，被告虽辩解原告免除其2013年及之后的租金，但提供的证据不足以证明其主张，原告也不认可，故被告应支付2013年1月1日至2014年12月31日的租金94000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、原告苏州市相城区黄埭镇青龙村经济合作社与被告苏州市相城区新益化工厂于2009年1月1日签订的土地、厂房租赁及规费上交合同于2015年8月10日解除；
二、被告苏州市相城区新益化工厂应于本判决生效之日起十日内自苏州市相城区黄埭镇青龙村朱家里的1.05亩土地、510.02平方米厂房迁出并交付原告苏州市相城区黄埭镇青龙村经济合作社；
三、被告苏州市相城区新益化工厂应于本判决生效之日起二十日内支付原告苏州市相城区黄埭镇青龙村经济合作社2013年1月1日至2014年12月31日的房屋租金94000元（如采用转帐方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币1075元，由被告苏州市相城区新益化工厂负担（该款原告已预交，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费的数额由本院在收到上诉状之日起3日内，在区分财产类和非财产类案件并结合当事人上诉请求数额计算出应预交的上诉费用，并向上诉人催交）。开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院。
代理审判员 黄 伟
二〇一五年十月十七日
书 记 员 李方园