上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第23658号
原告（反诉被告）上海三林投资发展有限公司。
法定代表人周先浩。
委托代理人张雄，北京市君泽君律师事务所上海分所律师。
委托代理人张帆，北京市君泽君律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）上海歌城餐饮娱乐有限公司。
法定代表人顾建国。
委托代理人方芬，上海市恒泰律师事务所律师。
被告上海热客电子商务有限公司。
法定代表人李建根。
原告上海三林投资发展有限公司（以下简称三林公司）诉被告上海歌城餐饮娱乐有限公司（以下简称歌城公司）、上海热客电子商务有限公司（以下简称热客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，歌城公司在答辩期间提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2014年11月6日、2015年1月19日公开开庭进行了审理。三林公司的委托代理人张雄、歌城公司的委托代理人方芬到庭参加了诉讼。热客公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告三林公司诉称，2012年1月10日，原、被告签订《“丰华园”办公楼租赁合同》，约定原告向被告出租位于上海市浦东新区东方路XXX号XXX号楼XXX室房屋（以下简称系争房屋），租赁期限自2012年2月16日起至2015年2月15日止。原告按约交付了房屋，但被告经常拖欠租金、物业管理费及水电费等费用，2014年5月至6月拖欠的租金至今未付。原告于2014年6月17日向被告送达《关于解除“丰华园”办公楼租赁合同的通知函》。根据合同约定，因被告原因或过错实际租赁不满约定期限的，被告需支付免租期租金；被告逾期支付租金，每逾期一天按照逾期部分金额的千分之五标准支付滞纳金；被告在合同提前终止后仍逾期不交换房屋的，应按日租金的1.5倍支付房屋使用费；违约方应承担房屋年租金25%的违约金；被告应承担水电费及物业管理费。现向法院起诉要求：一、确认原、被告之间签订的《“丰华园”办公楼租赁合同》于2014年6月18日解除；二、判令两被告支付免租期租金人民币（以下币种同）26，201元；三、判令两被告支付自2014年5月16日起至2014年6月18日止的租金66，088元；四、判令两被告支付以66，088元为本金，自2014年5月5日起按照日千分之一的标准计算至判决生效之日止的滞纳金；五、判令两被告支付自2014年6月19日起至2014年8月15日止按照1.3倍日租金标准计算的房屋使用费149，119元；六、判令两被告支付解约违约金180，466元；七、判令两被告支付2014年6月的电费6，188元；八、判令两被告支付自2014年6月1日起至8月15日止物业管理费12，275.45元（按照每月4，910.18元标准计算2.5个月）；九、诉讼费由两被告负担。
被告歌城公司辩称，同意解除原、被告之间签订的《“丰华园”办公楼租赁合同》。被告已于2014年6月19日将系争房屋钥匙邮寄给原告。歌城公司在使用系争房屋过程中，原告多次发函要求歌城公司搬离系争房屋。因原告违约行为致使双方租赁合同关系解除，被告不同意支付租金等相关费用。请求驳回原告的诉讼请求。
被告热客公司未到庭应诉。
反诉原告歌城公司反诉称，2012年1月10日，反诉原、被告签订《“丰华园”办公楼租赁合同》一份，约定反诉被告向歌城公司和热客公司出租位于上海市浦东新区东方路XXX号XXX号楼XXX室房屋，租赁期限自2012年2月16日起至2015年2月15日止。2013年9月22日，反诉被告向歌城公司发送《关于要求尽快搬离租赁房屋的通知函》。2013年9月27日，反诉被告向歌城公司发送《通知函》，要求歌城公司搬离系争房屋，否则停电。歌城公司与反诉被告协商未果。2014年6月10日，歌城公司从系争房屋中迁出，同年6月19日将系争房屋钥匙邮寄给反诉被告。现向法院起诉要求：一、判令反诉被告返还租赁保证金180，466.31元；二、判令反诉被告支付违约金360，932.62元（两倍的租赁保证金）；三、反诉费由反诉被告负担。
反诉被告三林公司反诉辩称，租赁保证金是热客公司支付的，该笔保证金系在上海市浦东新区人民法院审理的（2013）浦民一（民）初字第41037号案件中被采取的财产保全措施。根据租赁合同约定，合同项下的任何一项权利，歌城公司和热客公司均不得单独行使，须由歌城公司和热客公司形成书面合意后方可行使，故反诉原告不能单独行使要求返还租赁保证金的权利。本案因反诉原告拖欠租金致使双方租赁合同解除，过错在于反诉原告，故造成的损失应由反诉原告自行承担，不同意支付违约金。请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，系争房屋产权登记在上海丰华（集团）股份有限公司名下。2010年9月15日，根据浦东新区人民政府沪浦府土（2009）74号文，该地块由上海市浦东新区土地资源储备中心收购储备。上海市浦东新区土地资源储备中心委托浦东新区世博核心区配套工作指挥部对该地块进行日常管理。浦东新区世博核心区配套工作指挥部委托三林公司对该地块及其上的建筑物等附属设施进行日常管理。
2012年1月10日，三林公司（甲方）与歌城公司、热客公司（乙方）签订《“丰华园”办公楼租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于上海市浦东新区东方路XXX号XXX号楼XXX室房屋，建筑面积为681.97平方米。合同第3.6条约定，房屋租赁期限自2012年2月16日起至2015年2月15日止。4.1条约定，房屋每日每平方米建筑面积租金为2.90元，该房屋租金3年内不变，自第4年起，双方可协商对租金进行调整。4.2条约定，在乙方租满根据上述3.6条规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起2个月的免租装修期（自2012年2月16日起至2012年4月15日止）。4.3条约定，若乙方因自身原因或过错实际租赁不满上述3.6条规定的租赁期，乙方需向甲方补充支付免租期内所免去的按合同未履行期间占合同全部租赁期比例对应的部分租金。4.4条约定，该房屋以每1个月作为一个租金结算期，乙方应当先付租金后使用。乙方应于该房屋交付日之前，向甲方预付该房屋1个月的首期租金，其后各期应付的1个月租金，应由乙方于当期预付租金对应期间的首日提前10个工作日向甲方一次性提前付清。如因本合同无效、租赁期满或租赁合同发生提前终止时，预付的租金天数与实际租赁天数不符的，则该房屋的租金应根据上述4.1条规定的日租金标准按照实际租赁天数计算。5.1条约定，租赁期内，该房屋目前的物业管理费按照租用建筑面积每平方米每月5.80元计算，即该房屋每月的物业管理费为3，955.43元。5.2条约定，乙方应于该房屋交付日之前，向甲方或管理公司支付该房屋3个月的物业管理费，其后各期3个月的物业管理费（以后各期预付物业管理费的期间为3个月），应由乙方于应预付物业管理费的当期所对应期间的首日提前10个工作日向甲方或管理公司一次性提前付清。6.1条约定，乙方应于本合同签署后7天内向甲方支付履约保证金，履约保证金为三个月的租金，即180，466.31元。6.5条约定，租赁期（包括免租期）内有关该房屋的水费、电费、通讯费、设备等费用和本合同附件二所列设备和设备的开通、使用费用以及安装费、工程费、使用费等其他各项有关费用均应由乙方承担，支付方式和时间应以甲方或管理公司的书面通知为准。9.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应最迟于因本合同被确定无效、租赁期满或发生提前终止之日17时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的书面协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按日租金的1.5倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费，还应承担该房屋在占用期间内的物业管理费和第6.5条所规定的一切其它费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失，乙方还应承担赔偿责任。12.3条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可随时提前书面通知违约方解除本合同，且非违约方并不因单方解除合同而承担任何赔偿责任。违反合同的一方，至少应向非违约方支付相当于该房屋年租金25%的损失赔偿违约金……（六）乙方逾期不支付租金或物业管理费累计超过一个月，经书面催告仍不履行的……13.3约定，租赁期间，甲方违反合同约定擅自解除本合同，提前收回该房屋时：如甲方提前六个月通知乙方解除合同的，则甲方应在返还全额履约保证金，额外另向乙方支付相当于全额履约保证金金额的违约金；如甲方未能提前六个月通知乙方解除合同的，则甲方应在返还全额履约保证金后，额外向乙方支付相当于两倍全额履约保证金金额的违约金。14.3条约定，租赁期内，乙方逾期支付租金的，甲方有权要求乙方自该等租金应付之日起每逾期一天按照逾期部分金额的0.5%支付滞纳金。补充条款第4条约定，乙方依照本合同第四条至第六条之约定而应当向甲方支付的任何款项，均由乙方中的“乙方二”即歌城公司一方承担，甲方以及其他收款方依约定向乙方二开具相应的发票。第5条约定，甲方、乙方一、乙方二确认：本合同项下的租赁房屋的实际使用权归乙方一单独享有，乙方二无权向甲方主张关于要求使用该房屋的权利。乙方在行使本合同项下的任何一项权利时，乙方一或乙方二均不得单独行使，须由该两方形成主张该等权利的书面合意后方可行使，否则任何一方擅自主张权利的行为均视为无效。乙方在本合同项下的任何一项义务，由乙方一以及乙方二承担连带责任。
合同签订后，三林公司收到履约保证金180，466.31元。三林公司在2012年2月16日前将房屋交付使用。三林公司于2013年9月22日，向歌城公司发出《关于要求尽快搬离租赁房屋的通知函》称，根据租赁合同补充条款第5条约定，租赁房屋的实际使用权归热客公司单独享有，歌城公司无权主张关于要求使用该房屋的权利，鉴于租赁房屋已被歌城公司实际占用，要求歌城公司于2013年9月24日前尽快搬离租赁房屋。2013年9月27日，三林公司向歌城公司发出《通知函》称，贵司至今仍未自行腾空并返还房屋，故我司将于2013年10月9日上午9时起停止对租赁房的用电供应。
三林公司自2014年5月16日起未收到租金。三林公司先后于2014年5月20日、5月23日数次向歌城公司发出《租金支付催款通知书》、《租金支付通知书》，要求歌城公司按期支付租金，否则将按约收取滞纳金并追究法律责任。2014年5月22日，歌城公司向三林公司发出《函告》称，我司于2013年8月29日发函贵司，强调我司对该租赁房屋拥有合法使用权，贵司回函要求我司尽快搬离租赁房屋，经多次协商未果。我司决定提前退租，于2014年6月30日之前将房屋返还给贵司，并请贵司退还租赁保证金，并保留追究违约责任的权利。2014年6月17日，三林公司向歌城公司和热客公司发出关于解除《“丰华园”办公楼租赁合同》通知函称，承租方2014年5月16日至2014年7月15日的租金至今未付，逾期已超过一个月，我司曾多次催缴，未果。我司将依约提前解除租赁合同，请承租方在收到通知之日起2日内将逾期未付的租金、违约金、物业管理费以及公用事业费等所有费用予以支付，并将租赁房屋返还。同时，原告将该通知函张贴在租赁房屋门上，并向热客公司法定代表人李建根以短信方式发送了上述通知函。邮寄给歌城公司的通知函于2014年6月18日投递并签收，邮寄给热客公司的通知函于2014年6月21日因迁移新址不明被邮局退回。2014年6月19日，歌城公司与热客公司将一组钥匙邮寄给三林公司，快递于2014年6月20日投递并签收。
另查明，2014年6月25日，为系争房屋提供物业管理的上海浦江物业有限公司（以下简称物业公司）出具《情况说明》证实，系争房屋尚欠2014年6月份电费6，188元。系争房屋每月物业管理费为4，910.18元。对于被告拖欠的电费及物业管理费，物业公司同意由三林公司向歌城公司和热客公司收取后再与物业公司按约定进行结算。物业公司受三林公司委托，于2014年6月17日在上海市浦东新区东方路XXX号XXX号楼XXX层的办公场所门口向上海热客电子商务有限公司张贴了关于解除《“丰华园”办公楼租赁合同》通知函，并对张贴后的情况予以了拍照记录。
上述事实由《“丰华园”办公楼租赁合同》、租金支付催款通知书、丰华园电费付款通知书、关于解除《“丰华园”办公楼租赁合同》通知函、函告、关于要求尽快搬离租赁房屋的通知函、移交清单、（2014）沪卢证经字第2379号公证书、装饰工程施工承包合同、收据等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，三林公司与歌城公司、热客公司签订的《“丰华园”办公楼租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。
针对本诉部分诉讼请求，本院分析如下：根据合同附件三第5条约定，本合同项下的租赁房屋的实际使用权归热客公司单独享有，歌城公司无权向三林公司主张关于要求使用该房屋的权利。歌城公司使用系争房屋，且两被告拖欠租金、物业管理费等费用已逾一个月，显属违约，原告据此行使单方解除权具有合同依据和法律依据，本院依法予以支持。原告于2014年6月17日向两被告发出解除函，并于当日将解除函张贴在热客公司办公场所门口，歌城公司于2014年6月18日收到解除函，故本院确认涉案租赁合同于2014年6月18日解除。
根据合同约定，若两被告因自身原因或过错实际租赁不满约定租赁期的，需向原告补充支付免租期内所免去的按合同未履行期间占合同全部租赁期比例对应的部分租金，原告要求两被告支付免租期租金26，201元符合合同约定，歌城公司对免租期租金金额亦无异议，故本院对该项诉请予以支持。
两被告自2014年5月16日起欠付租金，理应按约支付，歌城公司对欠付租金的金额无异议，故对原告要求两被告支付自2014年5月16日起至2014年6月18日止租金66，088元的诉讼请求，本院依法予以支持。
根据合同约定，租赁期内，两被告逾期支付租金的，原告有权要求两被告自租金应付之日起每逾期一天按照逾期部分金额的千分之五支付滞纳金，现原告自愿将租金滞纳金标准调整为按照每日千分之一标准计算，歌城公司认为日千分之一标准过高，要求法院予以调整，本院认为合同约定按照日千分之五标准计算滞纳金，现原告自愿调整为千分之一，并无不当，本院依法不予调整。歌城公司对滞纳金自2014年5月5日起算无异议，本院依法予以准许。
根据合同约定，租赁合同提前终止的，两被告应于终止之日17时之前向原告交还该房屋，逾期不交还该房屋，每逾期一日，两被告应按日租金的1.5倍向原告支付该房屋占用期间的使用费，现原告自愿将房屋使用费标准调整至日租金的1.3倍，亦无不当，本院予以准许。原告主张其于2014年8月15日自行收回房屋，而两被告于2014年6月10日左右将系争房屋内办公设备等搬走，于同年6月19日将钥匙邮寄给原告，原告于2014年6月20日签收，由《公证书》为证。原告抗辩两被告邮寄钥匙的行为不能视为交还房屋，本院认为：首先，原告于2014年6月17日向两被告邮寄并张贴解约函，两被告于两日后将钥匙邮寄给原告。其次，原告于2014年6月20日收到钥匙后从未向两被告就交还房屋的方式等事项提出过异议。再次，原、被告在庭审中自认双方之间无其他租赁合同关系，原告抗辩收到的钥匙不是系争房屋钥匙的理由难以采信。故两被告将系争房屋内办公设备搬离并将钥匙邮寄给原告的行为视为将系争房屋交还给原告，本院据此确认两被告于2014年6月20日将系争房屋交还给原告，两被告理应按约支付2014年6月19日至2014年6月20日期间的房屋使用费5，142元（2.90元／日／平方米×681.97平方米×1.3倍×2天）。
根据合同约定，因一方违反合同导致合同提前解除的，至少应向非违约方支付相当于该房屋年租金25%的损失赔偿违约金，因两被告未按约支付租金致使合同提前解除，理应依约支付违约金，现歌城公司抗辩违约金的标准过高，要求本院予以调整，本院参考剩余租期的租金损失，认为原告主张三个月左右租金的违约金并不过高，故对歌城公司要求调整违约金标准的请求，难以采信。
本案在审理过程中，原、被告一直协商确认2014年6月1日至2014年6月20日期间产生的电费为3，000元，两被告理应按约支付。
根据合同约定，两被告按约支付给原告交还房屋前的物业管理费，庭审中，原、被告一致确认每日物业管理费为163.67元，本院依法予以确认，故两被告理应支付自2014年6月1日至2014年6月20日期间的物业管理费3，273.40元。
针对反诉部分诉讼请求，本院分析如下：反诉被告抗辩租赁保证金被采取的财产保全措施，且根据合同约定，合同项下的任何一项权利，反诉原告均不得单独行使，须由歌城公司与热客公司形成书面合意后方可行使，本院认为，租赁保证金被采取财产保全措施，不影响反诉原告要求返还的诉请，反诉原告要求返还租赁保证金是解除租赁合同的处理结果，故租赁合同解除后，反诉被告理应将租赁保证金180，466.31元返还给歌城公司和热客公司。
因歌城公司和热客公司拖欠租金、物业管理费等费用致使租赁合同解除，故反诉原告要求反诉被告支付违约金360，932.62元缺乏合同依据和法律依据，本院难以支持。
热客公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利的表现，由此产生的法律后果由其自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海三林投资发展有限公司与被告上海歌城餐饮娱乐有限公司、上海热客电子商务有限公司之间签订的《“丰华园”办公楼租赁合同》于2014年6月18日解除；
二、被告上海歌城餐饮娱乐有限公司、上海热客电子商务有限公司在本判决生效之日起十日内共同支付原告上海三林投资发展有限公司免租期租金人民币26，201元；
三、被告上海歌城餐饮娱乐有限公司、上海热客电子商务有限公司在本判决生效之日起十日内共同支付原告上海三林投资发展有限公司自2014年5月16日起至2014年6月18日止的租金人民币66，088元；
四、被告上海歌城餐饮娱乐有限公司、上海热客电子商务有限公司在本判决生效之日起十日内共同支付原告上海三林投资发展有限公司以人民币66，088元为本金，自2014年5月5日起按照每日千分之一的标准计算至判决生效之日止的逾期支付租金滞纳金；
五、被告上海歌城餐饮娱乐有限公司、上海热客电子商务有限公司在本判决生效之日起十日内共同支付原告上海三林投资发展有限公司自2014年6月19日起至2014年6月20日止的房屋使用费人民币5，142元；
六、被告上海歌城餐饮娱乐有限公司、上海热客电子商务有限公司在本判决生效之日起十日内共同支付原告上海三林投资发展有限公司违约金人民币180，466元；
七、被告上海歌城餐饮娱乐有限公司、上海热客电子商务有限公司在本判决生效之日起十日内共同支付原告上海三林投资发展有限公司自2014年6月1日起至2014年6月20日止的电费人民币3，000元；
八、被告上海歌城餐饮娱乐有限公司、上海热客电子商务有限公司在本判决生效之日起十日内共同支付原告上海三林投资发展有限公司自2014年6月1日至2014年6月20日期间的物业管理费人民币3，273.40元；
九、反诉被告上海三林投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内返还给上海歌城餐饮娱乐有限公司、上海热客电子商务有限公司租赁保证金人民币180，466.31元；
十、驳回反诉原告上海歌城餐饮娱乐有限公司的其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币6，099元、财产保全费人民币2，020元，上述共计人民币8，119元，由原告上海三林投资发展有限公司负担人民币537元，被告上海歌城餐饮娱乐有限公司、上海热客电子商务有限公司共同负担人民币7，582元。反诉案件受理费人民币4，606.50元，由反诉原告上海歌城餐饮娱乐有限公司负担人民币3，909元，反诉被告上海三林投资发展有限公司负担人民币697.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨怡霖
人民陪审员 李加平
人民陪审员 张孝贤
二〇一五年二月十二日
书 记 员 胡贤君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。