德阳市旌阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旌民初字第1455号
原告马骞。
委托代理人顾伦，四川旭辉律师事务所律师。
被告方昱开。
委托代理人李强，四川维扬律师事务所律师。
原告马骞与被告方昱开房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由代理审判员蔡静用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告马骞的委托代理人顾伦，被告方昱开及委托代理人李强参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马骞诉称，原、被告双方于2012年5月23日签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于德阳市长江东路171号云尚公寓18楼房屋出租给被告使用，租期为三年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止，第一年租金为100000元，全年租金分为四期支付，以三个月为期，每期租金25000元。第二年度室内面积按每平方米18元、室外按每平方米13元计算，每半年支付一次。第三年度按上年度租金增加5%，每半年支付一次。合同签订后履行过程中，2013年1月10日，被告以“捌号酒店装修无法营业和原告不能提供合法产权证明导致未能办理营业所需证照”为由提起诉讼，并拒绝支付租金和交付租赁房屋。因被告本身就严重逾期支付租金，2012年12月3日才支付了该年4月份房屋租金，2012年4月以后的房屋一直未付，为此，原告于2013年1月14日提起反诉，要求被告支付暂计算至起诉之日（2013年1月14日）拖欠的租金55597元，后经德阳市旌阳区人民法院（2013）旌民初字第369号民事判决书，判决被告向原告支付2013年5月1日至2013年1月14日租金55597元，因被告一直未交付房屋，而一审判决未判决租金支付至交付房屋为止，所以原告在上诉后要求被告支付租金至实际交还租赁房屋为止，因双方就此无法达成和解，又系二审新增加诉讼请求，所以二审法院未予处理。为维护原告的合法权益，请求判令：1.被告在品迭（2015）德民一终字第244号民事判决书确定的原告应向被告承担的付款义务（87277元）后，向原告支付租金损失126539.62元，时间计算为2013年1月15日至2015年6月30日（庭审中时间计算变更为2013年1月15日至2015年6月5日，2015年6月6日起直至房屋交付之日的租金损失予以放弃）；2.本案诉讼费由被告承担。
被告方昱开辩称，原告已于2013年12月1日将房屋另行租赁，应认定为已收回房屋，且答辩人已明确撤离；原、被告双方签订的合同已于2014年5月31日截止，对于财物的处理，该合同第八条已明确约定；双方签订的合同已被确认为无效合同，且合同约定的租赁期已届满，故原告的主张为无权主张。
经审理查明：2011年5月23日，原告马骞与被告方昱开签订《房屋租赁合同》，约定马骞将位于四川省德阳市长江东路171号云尚公寓18楼出租给方昱开，租赁期限为三年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止，该租赁物用于方昱开开办餐饮使用。第一年房屋年租金为100000元，以三个月为一期，分四期支付，每期租金25000元，并约定合同签订后，方昱开在收到马骞书面通知5日内向其支付第一年第一期的房屋租金，以后每一次下一期租金在本期届满前15日内支付，若方昱开未按约定时间支付租金，每逾期一日承担违约金1000元人民币。第二年度室内面积按每平米18元，室外按每平米13元计算，第三年度按上年度租金增加5%，每半年支付给甲方一次，保证金30000元。同时约定，租赁期满，方昱开所购置的设备和可移动的财产均由其自行处理（固定不可移动的财产，无偿归马骞所有）。合同终止后10日内方昱开应将可移动的财产清运完毕，未清运的物品，视为其放弃，10日后由马骞处置。2013年12月1日，马骞与代斌签订《房屋租赁协议》，约定：代斌租赁马骞所有的位于四川省德阳市长江东路171号云尚公寓18楼房屋，房屋面积为65平方米，月租金为800元。2014年1月14日，代斌以该房屋（不含屋面）为登记经营场所，办理个体工商户营业执照，载明经营范围为：中餐类制售、全部使用半成品加工。马骞称上述《房屋租赁协议》并未实际履行，仅证明诉争房屋已具备办理餐饮营业执照条件。
2007年12月6日，马骞与德阳市集合房产有限公司签订商品房买卖合同，购买其开发的位于德阳市长江东路北侧云尚公寓1－18－1号商品房，后又签订补充协议约定“出卖人同意屋面由18楼住房业主独立使用（由出卖人与其他业主以补充协议形式告知，其他业主放弃其对屋面享有的权利），18楼住房买受人应承担屋面维护、修理费用并对屋面享有全部权利”。后其他业主均已知情，并签字确认放弃对该层面享有的使用权利。2011年11月7日，上述房屋取得产权登记，载明该房屋为马骞单独所有，房屋面积为65.02ｍ2，规划用途为住宅。
2014年9月19日，德阳市旌阳区人民法院作出（2013）旌民初字第369号民事判决书，判决：1.马骞与方昱开于2011年5月23日签订的《房屋租赁合同》无效，方昱开于本判决生效后十日内将位于德阳市区长江东路171号云尚公寓1栋1-18-1号房腾退给马骞；2.马骞向方昱开赔偿装修损失225749元，并返还保证金30000元；3.方昱开向马骞支付2012年5月1日至2013年1月14日期间的租金55597元；4.将上述第2项、第3项所载付款义务品迭后，马骞向方昱开实际支付2000152元，于本判决生效后十日内付清；5.驳回方昱开的其他诉讼请求；6.驳回马骞的其他诉讼请求。原告马骞对该判决不服，向四川省德阳市中级人民法院提起上诉，2015年6月5日，四川省德阳市中级人民法院作出（2015）德民一终字第244号民事判决：1.维持德阳市旌阳区人民法院（2013）旌民初字第369号民事判决第一项、第五项、第六项；2.维持德阳市旌阳区人民法院（2013）旌民初字第369号民事判决第三项，即“方昱开向马骞支付2012年5月1日至2013年1月14日期间的租金55597元”；3.变更德阳市旌阳区人民法院（2013）旌民初字第369号民事判决第二项，即“马骞向方昱开赔偿装修损失225749元，并返还保证金30000元”为“马骞向方昱开赔偿装修损失112874元，并返还保证金30000元”；4.将本判决第二项、第三项付款义务品迭后，马骞向方昱开实际支付87277元，于本判决生效后十日内付清。
二审过程中，原告马骞增加诉讼请求，要求被告方昱开按合同约定金额支付2013年1月15日至实际交还租赁房屋之时止的房屋租金，但四川省德阳市中级人民法院以超出一审诉请，且双方未达成调解协议、也不同意二审法院一并处理为由，判决不予以处理。
被告方昱开2014年1月15日后就未使用涉案租赁房屋，未将其可移动财物从德阳市区长江东路171号云尚公寓1栋1-18-1号房中搬离，也未向原告马骞告知放弃该物品。庭审中，经本院主持调解，原告马骞与被告方昱开一致同意，被告方昱开于2015年9月30日前将其可移动财物从该租赁房屋中搬离，原告马骞于2015年10月1日正式接收该租赁房屋，如逾期，则视为被告方昱开放弃该租赁房屋中的可移动财物。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、德阳市旌阳区人民法院（2013）旌民初字第369号民事判决、四川省德阳市中级人民法院（2015）德民一终字第244号民事判决书等证据予以证实。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案租赁房屋系住宅用房（包括室内及室外楼顶平台），双方签订的租赁合同却明确约定将其用作餐饮使用，也未取得有利害关系的业主同意，原、被告双方签订《房屋租赁合同》违反了法律、法规的强制性规定，经德阳市中级人民法院生效判决书确认为无效合同。
关于原告马骞起诉要求被告方昱开支付2013年1月15日至2015年6月5日的租金损失，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效合同自始无效，有过错方应当承担对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该房屋租赁所产生的诉讼过程中，原告马骞在合同被宣告无效的情况下，其享有合法产权面积住宅仅为65.02平方米，既未催告被告方昱开撤离可移动财产腾退房屋，也未采取其他措施来减少损失，放任因该房屋所产生的损失扩大化，存在过错；而被告方昱开未搬离可移动财产，也未告知原告马骞放弃该财产，也存在过错。结合本案具体案情，且经本院核实，2014年1月15日后被告方昱开就未使用该房屋。故对原告主张的2013年1月15日至2015年6月5日期间所产生的租金损失，本院根据双方的过错程度，并参照本案所涉房屋合法产权面积及合同约定租赁价格，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，酌情认定租金损失为35000元。
庭审中方昱开辩称，合同中关于“租赁期满，方昱开所购置的设备和可移动的财产均由其自行处理（固定不可移动的财产，无偿归马骞所有）。合同终止后10日内方昱开应将可移动的财产清运完毕，未于清运的物品，视为其放弃，10日后由马骞处置”的约定，即表示双方已约定被告方昱开以10日为期搬离，如未搬离则以其默示行为表示交还房屋，不存在腾退房屋的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，无效合同除合同中关于解决争议方法的条款外，其他合同条款的效力均无效，故本院对被告方昱开的辩称理由不予采纳。
关于被告方昱开辩称原告马骞已于2013年12月1日将房屋租赁给案外人代斌，不存在租金损失的问题。本院认为，原告马骞称与代斌的《房屋租赁协议》并未实际履行，仅证明诉争房屋已具备办理餐饮营业执照条件。被告未举证证明该房屋被原告另行使用的事实存在，且在庭审中被告方昱开认可一直未将租赁房屋中的可移动财产搬离，故被告辩称原告另行租赁的理由不符合客观实际情况，故本院不予采信。
关于原告马骞诉请品迭四川省德阳市中级人民法院作出（2015）德民一终字第244号民事判决书第四项的支付义务的问题，本院认为，原告的诉请涉及另一份已生效的法律文书判决内容，不宜在本案中一并处理，故对原告的该诉请不予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告方昱开于本判决生效之日起十日内向原告马骞赔偿2013年1月15日至2015年6月5日的房租损失35000元；
二、驳回原告马骞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半应征收案件受理费1415元，由原告马骞负担715元，由被告方昱开负担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
代理审判员 蔡静
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 许丽