广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第3877号
原告：长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市南区。
负责人：高玲。
委托代理人：刘方平，公司员工。
委托代理人：张爱文，广东广中律师事务所律师。
被告：黎燕，女，1973年6月21日出生，汉族，住广东省中山市南区。
原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司（以下简称美好愿京物业中山分公司）诉被告黎燕物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告美好愿京物业中山分公司委托代理人刘方平、张爱文，被告黎燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美好愿京物业中山分公司诉称：原告于2008年11月受中山市愿景房地产开发有限公司（以下简称愿景公司）委托，并签订金水湾前期物业服务合同，对金水湾小区物业进行物业管理，合同约定由原告提供物业服务，物业服务费由原告按自交房之日起按物业建筑面积，第一年每月每平方1.6元，第二年每月每平方1.7元，第三年每月每平方1.8元，第四年每月每平方1.9元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费每日千分之一的违约金。被告黎燕为金水湾2幢2单元1001房的业主，其物业建筑面积133.23平方米，该物业已于2009年8月31日交付使用。自2012年12月至今便没有如约支付物业服务费，共计欠费8352.38元，违约金计算至2015年8月为4260.3元。原告经多次催讨未果，现特诉至法院，请求判令：1.被告支付物业服务费8352.38元及违约金4260.3元（物业服务费自2012年12月起每月为253.13元，违约金自2013年1月起每日千分之一暂计至2015年8月，以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.本案诉讼费由被告承担。
诉讼中,原告明确主张的物业服务费期间为2012年12月至2015年8月，明确逾期付款违约金的计算方法为以上述期间每月拖欠的物业服务费为基数,从次月的1日起每日按千分之一计算至清偿之日止；明确诉求2中的诉讼费用胜诉后由两被告迳付原告。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.被告黎燕身份证复印件；2.中山市商品房买卖合同、中山市不动产登记资料证明表、房屋竣工一次验收单；3.金水湾前期物业服务合同；4.广东省经营服务性收费许可证；5.物业管理费催收函、律师函、快递单及回执；6.收款收据。
被告黎燕辩称：1.原告提供的物业服务质量与其收费标准不对应，存在多处物业服务不到位，如小区公告环境卫生差、电梯及楼梯灯经常出现故障未及时修理、公共道路上车辆乱停放、未为业主办理临时停车卡、大堂密码长期未进行更换、小区经常停水、利用小区公共用地进行牟利等问题；2.原告从未向两被告催收物业服务费，故其主张的物业服务费用已超出法律规定的2年诉讼时效；3.对于原告关于物业服务费的计算方法及违约金起算日的主张没有异议，但违约金计算标准过高，应适当予以调整。
被告黎燕就其辩解在举证期限内提交的证据如下：1.前期物业管理服务协议；2.照片；3.视频；4.证人证言。
经审理查明：美好愿京物业中山分公司经营范围包含物业管理，资质等级为二级。黎燕系中山市南区城南一路金域街1号金水湾2幢2单元1001房的业主。
2008年12月20日，美好愿京物业中山分公司受愿景公司委托对其开发的金水湾小区提供前期物业服务，黎燕于2009年8月31日办理收楼手续，并于收楼当天与美好愿京物业中山分公司签订前期物业服务协议，约定住宅按建筑面积1.9元/平方米/月收取物业服务费（实际执行为：自业主收楼之日起，第一年按1.6元/平方米/月的标准收取；第二年按1.7元/平方米/月的标准收取；第三年按1.8元/平方米/月的标准收取；第四年开始按1.9元/平方米/月），如逾期交纳的，按每日1‰收取违约金。协议还约定了其他内容。协议签订后，黎燕预付了三个月的物业服务费，及后的物业服务费以开发商愿景公司代付的方式支付至2012年11月。自2012年12月至2015年8月期间，黎燕欠缴物业服务费，美好愿京物业中山分公司经多次催讨无果，遂于2015年11月4日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2014年10月14日，美好愿京物业中山分公司通过EMS邮政特快专递向黎燕发出律师函，要求黎燕在2014年10月27日前支付2012年12月1日至2014年9月30日期间的物业服务费5568.2元及违约金1921.31元。
又查：涉案房产建筑面积133.23平方米，自2012年9月起每月物业服务费为253.13元（133.23平方米×1.9元/平方米/月=253.13元），黎燕自2012年12月起至2015年8月拖欠的物业服务费为8353.29元（253.13元/月×33个月=8353.29元），美好愿京物业中山分公司于庭审中明确表示上述期间只主张物业服务费8352.38元。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。美好愿京物业中山分公司是具有二级物业服务资质的企业，其与黎燕签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。美好愿京物业中山分公司已根据协议的约定为金水湾小区提供了物业服务，黎燕作为金水湾小区2幢2单元1001房的业主则应按时向美好愿京物业中山分公司交纳协议约定的物业服务费。黎燕自2012年12月起不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。虽然黎燕辩称美好愿京物业中山分公司提供的物业服务不到位，本院认为，一般而言，物业公司面向全体小区业主提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区其他正常交费的业主的利益。故在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒绝交纳物业服务费的正当理由，只有当物业公司提供的物业服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由主张减免物业服务费。具体到本案中，黎燕提供的证据中反映的物业服务不到位问题均属一般瑕疵的范畴，不足以构成拒绝交纳物业服务费的合理抗辩，因此，对黎燕上述辩解意见，本院不予采信，并认定黎燕应向美好愿京物业中山分公司支付2012年12月至2015年8月期间拖欠的物业服务费8352.38元。黎燕表示美好愿京物业中山分公司从未催缴过物业服务费并提出诉讼时效的抗辩，对此美好愿京物业中山分公司已提交有效证据证实其通过邮寄律师函催收物业服务费的方式导致诉讼时效中断，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，美好愿京物业中山分公司的诉求未超出法定诉讼时效，故本院对黎燕上述答辩意见不予采纳。
对于逾期付款违约金，前期物业服务协议约定物业服务费如逾期交纳的，按每日1‰收取违约金。庭审中，黎燕对美好愿京物业中山分公司关于每月拖欠的物业服务费从欠费次月的1日起计算违约金的主张未提出异议，但对违约金的计算标准提出抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将黎燕应承担的违约金调整为：从欠费次月1日起，以每月拖欠的物业服务费为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止。
综上，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一及二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黎燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司支付2012年12月至2015年8月期间的物业服务费8352.38元及逾期付款违约金（以上述期间每月拖欠的物业服务费253.13元为基数，从次月1日起每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止）；
二、驳回原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费116元（原告已预交），由原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司负担16元，被告黎燕负担100元（被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 丁向娜
审 判 员 梁泳诗
人民陪审员 黄丹民
二〇一六年三月三日
书 记 员 谢雅怡
冯冰冰