江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9450号
上诉人（原审被告）：高永华,男,1965年11月1日生，汉族。
委托诉讼代理人：周桂云，江苏天茂律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：郑运娟,女,1985年7月26日生,汉族。
委托诉讼代理人：卞凤华，江苏众贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨斌，江苏众贤律师事务所实习律师。
上诉人高永华因与被上诉人郑运娟房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高永华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：一、抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中由于被上诉人拒绝代为清偿银行贷款，故本案房地产买卖中介合同无法履行。二、由于上诉人经济出现严重困难，多笔债务到期后尚未归还，一旦债权人知道涉案房屋正在出让，将采取法律手段保全上诉人房产、购房款，银行贷款依然无法归还，双方之间的合同实际无法履行。
郑运娟辩称，本案双方签订的合同合法有效，上诉人因自身原因拒绝履行合同已构成严重违约；一审审理过程中因上诉人拒绝履行合同，被上诉人为减少损失同意一次性付款并代为清偿银行抵押债权，故涉案合同并不存在无法履行的情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。
郑运娟向一审法院起诉请求：1、判令高永华继续履行《房地产买卖中介合同》，并将南京市浦口区浦珠中路268号珍珠花苑05幢207室的房屋所有权证及土地使用权证变更登记至郑运娟名下；2、判令高永华赔偿郑运娟已支付的中介费人民币10000元并承担违约金人民币256000元；3、本案诉讼费、保全费由高永华承担。
一审法院认定事实：郑运娟与案外人邬金生系夫妻关系。2015年11月18日，案外人邬金生代郑运娟（合同乙方）在南京鼎点置业顾问有限公司的居间下与高永华（合同甲方）签订《房地产买卖中介合同》。合同约定，由郑运娟购买高永华所有的位于南京市浦口区浦珠中路268号珍珠花苑5幢207室的房屋，房屋总价款为1280000元。第十二条的付款方式及补充协议中约定2015年11月18日，乙方支付甲方定金20000元，2015年11月19日乙方追加支付购房定金30000元，定金待合同履行后直接冲抵房款。2015年12月30日前，甲方自行解决提前结清银行贷款事宜并于办理注销手续当（次）日双方进行过户手续，甲乙双方产权过户当日乙方支付甲方购房款345000元且当日乙方签订商业贷款手续，乙方贷款人民币880000元，由银行直接下达到甲方账户。贷款下达到甲方账户3日内，甲方迁出此房内的所有户口，并结清屋内所有相关费用交房给乙方，乙方支付尾款5000元给甲方。合同第八条违约责任约定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任，1、无正当理由不履行合同的…，约定存在上述违约行为的，按标的额的20%，计人民币256000元支付违约金。2015年11月18日签订合同当日，案外人邬金生向高永华支付20000元购房定金，2015年11月20日又向高永华支付定金30000元。2015年11月30日，郑运娟支付南京鼎点置业顾问有限公司中介费用10000元，并注明剩余中介费和贷款费用过户付清。还注明“今收到郑运娟购买珍珠花苑5幢207室中介费，非买方原因造成交易未完成，则无条件退还已交中介费。”2015年12月23日，郑运娟向南京中轩投资管理有限公司支付贷款服务费5520元。后高永华称其无钱归还银行贷款，房屋不能按时解押，遂要求郑运娟一次性支付购房款，郑运娟则要求按照合同约定继续履行合同，导致双方未能按时过户。
一审法院认为，郑运娟与高永华在第三方中介公司的居间下签订的《房地产买卖中介合同》系三方当事人的真实意思表示，合同当事人均应按照合同的约定履行。本案中，争议的焦点在于：1、郑运娟是否是合同的主体？2、郑运娟给付定金是否存在违约？3、郑运娟要求高永华继续履行合同是否应当支持？一审法院认为，对郑运娟作为合同主体的问题，郑运娟与签合同的邬金生系夫妻关系，邬金生亦认可将房屋过户至郑运娟一人名下。因此，邬金生代郑运娟签订房地产买卖中介合同系家事代理，郑运娟应享有合同的相关权利，承担相应的合同义务。对于郑运娟向高永华支付定金的情况，双方合同中约定2015年11月18日支付定金20000元，2015年11月19日支付定金30000元。第二笔定金30000元郑运娟虽然在2015年11月20日才支付，比约定的支付日期晚了一天，但对于合同的履行并不会造成影响，也没有给高永华造成任何损失，高永华亦在2015年11月20日接受了郑运娟支付的定金。因此，郑运娟迟延1天支付定金的行为仅构成瑕疵履行，而不能构成违约。对于郑运娟要求高永华继续履行合同的主张是否应当支持，一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方之间的房地产买卖合同合法有效，系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行相应的义务。因此，郑运娟要求高永华继续履行房地产买卖中介合同的主张，予以支持。郑运娟已经向高永华支付50000元定金，按照合同约定还应向高永华支付购房款1230000元。庭后郑运娟表示愿意一次性付清剩余房款，系郑运娟对自己的权利作出的让步，应予以采纳。
对于郑运娟主张高永华赔偿郑运娟已支付的中介费人民币10000元并承担违约金人民币256000元的诉讼请求，一审法院认为，双方继续履行合同后，中介费并不属于郑运娟的损失范围，因此，郑运娟要求高永华赔偿中介费的损失无事实和法律依据，不予支持。对郑运娟主张的违约金，双方合同中约定了一方拒不履行合同的按照总价款的20%即256000元承担违约金。造成本案纠纷的原因在于高永华拒绝按照合同的约定及时归还银行贷款进行解押，该行为有违诚信，应当承担合同约定的违约责任。由于高永华不履行合同，郑运娟付出较多的时间和精力与高永华协商，在协商未果后，选择诉讼的方式维护其合法权利，为此增加了履约成本。此外，由于高永华拒绝履行合同，导致合同约定的首付款加贷款的付款方式无法实现，郑运娟为了履行合同只能全额支付房款，付款方式的改变给郑运娟造成了巨大的履约负担。但对于损失的多少无法计算出具体的数额，高永华在庭后也提出郑运娟主张的违约金过高，要求法院予以调整，综合双方的履约情况、郑运娟方的损失等因素，一审法院酌定违约金数额为100000元。
判决：一、郑运娟与高永华继续履行2015年11月18日签订的《房地产买卖中介合同》。郑运娟于判决生效之日起十日内支付高永华房款1230000元，高永华在郑运娟支付上述房款后五日内协助郑运娟办理房产过户及相关手续（包括但不限于解押手续）。二、高永华于判决生效之日起十日内支付郑运娟违约金100000元。三、驳回郑运娟的其它诉讼请求。如果高永华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费18264元、财产保全费5000元合计23264元由高永华承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本案审理过程中，郑运娟将涉案房屋剩余房款123万元付至本院案件往来款账户，并自愿以此款代高永华偿还涉案房屋上所设立的抵押债务（如有）。2016年12月21日郑运娟将户口从重庆市迁至南京市。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的房屋买卖中介合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案双方对支付房款的方式做了明确约定，高永华要求变更房款支付方式，并未与郑运娟达成一致，也未提出其他合理理由，故高永华以此为由拒绝履行合同构成违约，应当承担相应的违约责任。现郑运娟已将涉案房屋剩余房款123万元付至本院案件往来款账户，并自愿以此款代高永华偿还涉案房屋上所设立的抵押债务（如有），故高永华主张涉案房屋买卖中介合同不能履行依据不足，本院对此不予支持。
综上所述，高永华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15960元，由上诉人高永华负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一六年十二月二十三日
书记员 郭旭冬