广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3431号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市黄村实业有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：黄锦彬，董事长。
委托代理人：吴春婉，广东粤广律师事务所律师。
委托代理人：赵莉莉，广东粤广律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周燕平，住广东省广州市天河区。
委托代理人：杨扬，广东名道律师事务所律师。
委托代理人：樊艳，广东名道律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：黎绍森，住址同上。
被上诉人（原审被告）：黎德全，住址同上。
上诉人广州市黄村实业有限公司（以下简称黄村公司）、周燕平因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：广州市天河区东圃兴发水泥构件门市部为1998年2月23日成立的个体工商户，经营者为周燕平，该门市部已于2002年2月5日注销。黎绍森为周燕平的儿子，黎德全为黎绍森的儿子。黄村公司及周燕平、黎绍森、黎德全均确认周燕平、黎绍森、黎德全不是黄村村民。
1997年10月24日，广州市天河区东圃镇黄村经济发展公司（甲方，简称黄村经济发展公司）与“天河东圃兴发水泥构件场”（乙方）签订《承包合同》（乙方落款处加盖“天河东圃兴发水泥构件场”印章，黎绍森作为乙方代表签字；简称1997年10月24日《承包合同》），约定：甲方向乙方出租面积为15亩的钟岭山旁边场地作构件厂使用，承包期自1998年1月1日至2012年12月31日止。乙方负责在场地清理、投资自建和一切流动资金投入。乙方在签订本合同10天内交30000元给甲方作押金，合同期满甲方一次性无息退回给乙方。1998年1月1日至2000年12月31日的承包款为37500元／年，2001年1月1日至2003年12月31日的承包款为41250元／年，2003年1月1日至2006年12月31日的承包款为45375元／年，2007年1月1日至2010年12月31日的承包款为49913元／年，2010年1月1日至2012年12月31日的承包款为54903元／年；上述承包款每年缴纳两次，第一年承包款在1997年底一次性缴纳完毕，以后每年承包款在每年4月30日前交清当年上半年承包款，10月30日前交清下半年承包款，不得逾期，否则作违约处理。乙方承包的场地，只有使用权，没有任何处置权，如出租、转让、抵押等及其它违法经营，否则作乙方单方违约，乙方除赔偿甲方损失外，并由乙方承担一切责任。合同期满本合同自然作废。如乙方继续承包应提前30天向甲方提出书面申请，甲方同意，另定合同；在同等条件下优先乙方承包使用；如乙方不继续承包，必须在合同期满30天内搬迁完毕，清理干净交还场地给甲方，否则由甲方处理，费用由乙方负责。
2005年5月24日，黄村经济发展公司（甲方）、天河东圃兴发水泥构件场（乙方）、黄村公司（丙方）三方签订《补充协议》（简称2005年5月24日补充协议），协议载明：甲乙双方于1997年10月24日签订《承包合同》，合同约定乙方租用甲方钟岭山场地15亩（10000平方米）作构件厂用地。现经双方核定，乙方实际使用了14744平方米（简称涉案场地），比原合同约定面积多出4744平方米，现就乙方多占用4744平方米面积的问题达成如下协议：一、乙方自1998年1月1日至2005年6月30日按原合同承包款计算金额补交给甲方，共计144344元，具体交付时间如下：1.本补充协议签订之日交50000元；2.2006年4月30日前交50000元；3.2006年10月30日前交44344元。二、自2005年7月1日起，乙方多占用的4744平方米面积按每月每平方米1.3元计算承包款，递增年限、递增幅度、缴交时间与原合同一致，具体如下：1.2005年7月1日至2006年12月31日，每半年交37003元；2.2007年1月1日至2009年12月31日，每半年交40703元；2010年1月1日至2012年12月31日，每半年交44773元。三、乙方多占用的4744平方米，使用至2012年12月31日止。四、如乙方不按时缴交承包款，甲方有权单方终止原合同及协议，并收回场地，对乙方不作任何赔偿、补偿，乙方不得异议。五、因撤村改制等因素，甲方与乙方签订的原合同及本补充协议，自本补充协议签订之日起由丙方承担甲方的权利和义务。六、本补充协议与原合同条款有抵触的，以本补充协议为准，其余未列条款按原合同执行。
2012年8月26日，黄村公司向天河东圃兴发水泥构件场发出《合同续签复函》（该函由黎德全签收），函称：你场于2012年8月17日提出续签黄村“钟岭山”旁边场地，经我司研究不予续签，希你场做好合同到期的搬迁工作，并按合同交回场地给我司；另，2012年的场地租金请尽快到我司办理缴款手续。
2012年8月29日，兴发水泥构件场支付2012年1月至6月的租金72224元，黄村公司开具发票。2012年11月12日，兴发水泥构件场支付2012年1月至6月的租金72224元，黄村公司开具发票。2013年1月23日，黄村公司向天河东圃兴发水泥构件场发出《通知》（该通知由黎德全签收），通知称：你场于1997年12月24日与我司签订的承包合同于2012年12月30日合同期满，请你场尽快做好搬迁工作，并于2013年1月31日将场地交回我司使用。
2013年9月18日，黄村公司以黎绍森为被告，向原审法院提起诉讼［案号（2013）穗天法民四初字第1293号］，起诉要求黎绍森交回上述承租场地。2014年2月25日，原审法院作出（2013）穗天法民四初字第1293号民事裁定书（该裁定一审生效），裁定认为：广州市工商行政管理局天河分局出具的穗工商天分信函（2014）第1号《关于（2013）穗天法民四初字第1923号协助查询通知书的复函》显示“天河东圃兴发水泥构件场”的登记注册业户名称为“广州市天河东圃兴发水泥构件门市部”，企业类型为个体工商户，经营者为周燕平，成立时间为1998年2月23日，于2002年2月5日注销；其主体资格消亡后有无其他主体承担相应权利义务的情况未在该局登记备案。而黄村公司提起本案诉请所依据的《承包合同》中乙方署名处加盖了“天河东圃兴发水泥构件场”公章，黎绍森是在乙方代表一栏署名，且黎绍森亦陈述其作为“天河东圃兴发水泥构件场”的代理人而签订上述《承包合同》。至于《补充协议》，虽然广州市天河东圃兴发水泥构件门市部在《补充协议》签订前已经注销登记，但并无证据显示黎绍森为广州市天河东圃兴发水泥构件门市部的经营者或其继受了广州市天河东圃兴发水泥构件门市部的相应权利义务，而该协议首部的乙方仍然显示为“天河东圃兴发水泥构件场”，且从上述《承包合同》履行情况来看，黄村公司发出的《合同续签复函》、三份《通知》的抬头均为“天河东圃兴发水泥构件场”，而黄村公司并未提供证据证明其将案涉场地交付黎绍森个人使用或向黎绍森个人收取租金。以上证据均未显示《承包合同》的承租方为黎绍森，法院对黎绍森关于其并非《承包合同》中的租赁方，并非适格被告的抗辩意见予以采纳。黄村公司作为合同一方当事人，以并非合同相对方的黎绍森作为被告要求其返还案涉场地及支付场地占用费应属不当。黄村公司的起诉不符合法律有关受理民事诉讼案件的相关规定，故裁定驳回其起诉。
2014年3月17日，黄村公司提起本案诉讼。
原审中周燕平对其反诉的涉案场地内的建筑物及物资损失提供如下证据证实：1.《地块上建筑物》清单，载明总金额4678240元，包括水泥结构房屋569平方米，单价900元，金额512100元；锌瓦面结构房屋7758平方米，单价350元，金额2715300元；石棉瓦结构房屋448平方米，单价160元，金额71680元；水泥路面1164平方米，单价110元，金额128040元；80千瓦变压器，金额560000元；水井若干，果树多棵等。2.2003年10月20日广州市昭隆装饰工程有限公司出具的配电安装工程发票两份（载明金额分别为50000元、50000元）及广州市长河水电安装工程有限公司出具的收据一份（载明安装高压线架设变压器80K工程，金额100000元）。3.《场地内物资清单》，载明物资包括：1930脚手架16000个，单价70元，金额1120000元；914脚手架16000个，单价45元，金额720000元；钢管300吨，单价4800元，金额1440000元等。4.照片8张（自编号1-8，周燕平称拍摄时间为2014年10月17日；显示场地内堆积木头、铁架等，并搭建了铁架、简易棚屋等）。经质证，黄村公司认为：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认；关于证据4，只能确认自编号为1的照片的真实性，对其余照片不予确认。
关于涉案场地的现状，黄村公司提供照片多张（显示场地堆放了木头、铁架等物品，并搭建了铁架、简易棚屋等）。周燕平确认涉案场地内的建筑物均无报建手续。
在原审法院2015年5月12日的庭询笔录中，黄村公司及周燕平双方均确认合同约定的合同期限最后一年的租金为12037.33元／月（72224元÷6个月）。
原审法院认为：1997年10月24日《承包合同》名为承包，实为租赁，原审为租赁合同纠纷。根据原审法院已发生法律效力的（2013）穗天法民四初字第1293号民事裁定书的认定，黎绍森并非涉案场地的承租人，不是原审适格主体。另，黎德全并未在1997年10月24日《承包合同》、2005年5月24日补充协议上签字盖章，其并非合同当事人。原审租赁合同的当事人为黄村公司、周燕平。
1997年10月24日《承包合同》约定租赁期限自1998年1月1日至2012年12月31日止，另约定“合同期满本合同自然作废。如乙方继续承包应提前30天向甲方提出书面申请，甲方同意，另定合同；在同等条件下优先乙方承包使用；如乙方不继续承包，必须在合同期满30天内搬迁完毕，清理干净交还场地给甲方，否则由甲方处理，费用由乙方负责”。本案中，合同2012年12月31日到期前后黄村公司均发函表示不同意续租，故周燕平继续使用涉案场地没有合法依据。现黄村公司起诉要求周燕平交还涉案场地，合法有理，原审法院予以支持。
周燕平占用涉案场地，应参照合同约定合同期限最后一年2012年的租金标准12037.33元／月支付场地占用费。按此，2013年1月1日至原审判决当月2015年4月30日期间的占用费合计337045.24元（12037.33元／月×28个月）。自原审判决次月2015年5月1日起至周燕平实际交还场地之日止的占用费，由周燕平按照12037.33元／月的标准按月在次月1日前支付给黄村公司。
如上所述，因黎绍森、黎德全并非租赁合同的承租方，故本案中黄村公司要求黎绍森、黎德全承责，于法无据，原审法院不予支持。
关于周燕平要求黄村公司赔偿涉案场地内建筑物及物资损失的反诉请求。首先，如上所述，周燕平在合同期满后黄村公司明确表示不同意续租的情况下继续占有涉案场地，无合法依据。双方提供的照片显示涉案场地内搭建物为铁架、简易棚屋等。周燕平自身确认涉案场地内的建筑物没有合法报建手续。其次，合同约定合同期满后“如乙方不继续承包，必须在合同期满30天内搬迁完毕，清理干净交还场地给甲方，否则由甲方处理，费用由乙方负责”，即合同期满后涉案场地内的建筑物及物品依约应由周燕平自行清理，合同并无约定黄村公司须对周燕平在场地内搭建的建筑物及堆放物品进行补偿。另外，周燕平所举证据也不足以证实黄村公司非法围蔽场地，阻止其搬离场内物资。因此，周燕平上述反诉请求缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院于2015年5月12日依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起30日内，周燕平将位于广州市天河区钟岭山场地面积14744平方米的场地腾空交还给黄村公司。二、自判决发生法律效力之日起15日内，周燕平支付黄村公司关于上述场地2013年1月1日至2015年4月30日期间的占用费合计337045.24元。自2015年5月1日起至周燕平实际交还场地之日止的占用费，由周燕平按12037.33元／月的标准按月在次月1日前支付给黄村公司。三、驳回黄村公司的其它本诉请求。四、驳回周燕平的反诉请求。一审案件受理费23410元，由黄村公司负担16950元，周燕平负担6460元；反诉受理费22165元，由周燕平负担。
判后，上诉人周燕平不服，提出上诉称：1.双方曾就延期问题磋商并达成合意，并拟写了初步的《续期合同》，黄村公司围敝涉案场地是因为得知该场地即将拆迁。2.由于黄村公司的上述行为，导致其无法搬离涉案场地，故造成的损失应由黄村公司承担，其仅需支付2013年1月1日至2013年5月4日的占用费49754.32元。原判对黄村公司围蔽场地的事实未予确认属认定事实不清。据此请求：1.撤销原判第二项，改判其支付2013年1月1日至5月4日期间的场地占用费合计49754.32元（12037.33元／月×4个月＋12037.33元／月÷30天×4天=49754.32元）。2.一、二审诉讼费由黄村公司承担。被上诉人黄村公司答辩称不同意周燕平的上诉请求，理由为：其在合同期满前后多次要求对方归还场地，而且是否已经交场的举证责任在于对方，对方未能证明这一事实。
上诉人黄村公司不服，提出上诉称：1.原租赁合同期满终止后条款不应继续沿用，双方也并未签订《续期合同》，其并未围敝涉案场地，而是周燕平超出合同期违法占地，故场地费与此前的租金标准等同计算是错误的，应当按照5元／㎡的标准收取。2.黎绍森是周燕平之子，《承包合同》与《补充协议》的乙方签名均为黎绍森，其与周燕平的关系不是简单的雇佣关系，在明知天河东圃兴发水泥构件场已经注销的情况下仍以该场名义对外签订合同且在实际使用场地，应承担相应责任。3.黎德全在要求其搬迁的函件中签字，且在合同期满后与周燕平、黎绍森共同实际使用涉案场地，应当承担支付场地占用费的责任。据此请求：1.撤销原判第二项，改判周燕平、黎绍森、黎德全向其支付自2013年1月1日起至实际返还钟岭山旁边场地之日场地占用费（按每月5元／㎡计算，暂计至2015年5月12日，为2076250元）。2.一、二审诉讼费由周燕平、黎绍森、黎德全承担。被上诉人周燕平答辩称不同意黄村公司的上诉请求，理由为：按照5元／㎡的标准计算租金没有依据，涉案场地只是一般作为仓库使用，达不到官方指导价所指导的涉案场地所在位置其他租赁物能够达到的商业价值。
被上诉人黎绍森、黎德全无答辩。
二审查明事实与原审查明事实基本一致，本院予以确认。
本院认为：原审法院作出的（2013）穗天法民四初字第1923号之一民事裁定已确认黎绍森并非涉案《承包合同》的合同相对方，该裁定业已生效，具有拘束效力。现黄村公司未能提供充分的证据证实黎绍森确系涉案场地的承租人，原审认定黎绍森并非本案的适格主体具有事实和法律依据，本院予以支持。黎德全虽在相关函件中签字，但黄村公司的举证亦不足以证实其实际使用涉案场地。本院对黄村公司上诉所提要求黎绍森、黎德全承担相应责任的主张均不予采纳。
本案中，各方当事人对于《承包合同》及《补充协议》的效力均无异议，对于合同期满后双方未予续约的事实亦无异议，故周燕平在合同期满后占用和使用涉案场地缺乏依据，理应返还场地并支付场地占用费。至于该场地占用费的支付标准和支付期间问题，经查，虽然广州市国土资源和房屋管理局曾就涉案场地所在位置的月租金标准发布过租金指导价格，但该价格并非政府强制定价，仅为租赁双方协商实际租金的参考，实际租赁价格的确定仍需由合同当事人依照具体情况商议确定。黄村公司主张按照5元／㎡的标准支付涉案场地的租金，但未能就该标准的确定提供充分的依据，亦未能提供证据证实涉案场地所在位置其他租赁场地的市场价格，原审参照合同约定期限最后一年的租金标准计算场地占用费用较为合理，本院予以维持。周燕平虽主张涉案场地被黄村公司非法围蔽，致其无法搬离场内物资，但未能提供充分的证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果，原判认定涉案场地的使用费应自合同期满的次日（即2013年1月1日）起，计算至周燕平实际交还场地之日止亦无不当，本院亦予维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人广州市黄村实业有限公司、周燕平的主张均理据不足，本院不予支持。被上诉人黎绍森、黎德全经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法做缺席判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23306元，由上诉人广州市黄村实业有限公司负担16950元，由周燕平负担6356元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 杨 晶
赵琳