江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初2173号原告:渠某某,男,1985年12月6日出生,汉族，贾汪永晟钢结构重型有限公司职工，住本市经济开发区。原告:周某某（系渠某某之妻）,女,1983年1月1日出生,汉族，教师，住本市经济开发区。两原告共同委托诉讼代理人：韦某某，江苏金铎律师事务所律师。被告:徐某某,男,1995年1月2日出生，汉族,农民，住本市沛县。委托诉讼代理人：徐某某（徐某某父亲），男,1974年11月21日出生，汉族，农民，住本市沛县。委托诉讼代理�：王某某，徐州市铜山区茅村法律服务所法律工作者。第三人：徐州市徐房房屋置换经纪有限公司，住所地徐州市鼓楼区环城路弘辉大厦111门面。法定代表人：李某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙某，女，1976年10月1日出生，汉族，该公司经理，住鼓楼区。原告渠某某、周某某诉与被告徐某某、第三人徐州市徐房房屋置换经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理，依法适用普通程序并依法组成合议庭，分别于2017年8月7日、2017年10月31日公开开庭进行了审理。原告渠某某及原告渠某某、周某某的委托诉讼代理人韦某某，被告徐某某及其委托诉讼代理人徐某某、王某某，第三人徐州市徐房房屋�换经纪有限公司的委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告渠某某、周某某诉称，2017年2月24日，原告渠某某、周某某与被告徐某某签订房地产买卖协议，约定原告将其所有的鼓楼区徐矿城小区某房屋出售给被告徐某某，同时约定乙方于2017年4月30日前支付40万元购房款，以贷款方式存入徐州市房屋置换中心指定的资金监管账户。并约定了解除协议的条款。双方于2017年3月7日签订商品房买卖合同。协议合同签订后，被告徐某某未按照约定履行付款义务，其行为违约。为维护原告的合法权益，现诉至本院，请求判令：1、解除原被告于2017年2月24日签订的房地产买卖协议和2017年3月7日签订的商品房买卖合同；2、诉讼费判令由被告负担。被告徐某某辩称，原、被告于2017年2月24日签订�房地产买卖协议以及2017年3月7日签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，双方均同意涉案房屋房款为50万元，首付款10万元，其余的40万元给付的方式为贷款支付，被告于2017年3月7日向中国农业银行申请贷款，同时委托了本案的第三方中介机构办理按揭贷款手续，因政策的问题，涉案贷款迟迟没有审批下来，被告三番五次到农业银行交涉，最终于2017年7月3日贷款到位，汇入指定的资金监管账户。虽然逾期支付房款，但该行为被告无能力改变，致房款逾期2个月的时间，属于轻微违约，并不是重大违约、根本违约，不符合解除的情形，被告不同意与原告解除涉案房屋的买卖合同，请求法院查明事实驳回原告的诉讼请求。第三人徐州市徐房房屋置换经纪有限公司述称，2017年2月24日签订的三方协议，当时是同意以贷款的形式支付40�元房款，3月7日到产权处签订的合同，接着办理首付、贷款手续，我们3月7日到农业银行泉山支行帮助被告办理贷款，因为银行贷款始终没有批款，所以一直未付，一直到2017年5月9日贷款才批下来。贷款批下来后被告徐某某签订贷款合同，因为房屋产权证在原告手里，原告不给被告，导致现在没法办理抵押手续，不能过户。然后给原告打电话，原告一直不同意过户。经审理查明，2017年2月24日，原告渠某某、周某某（甲方）与被告徐某某（乙方）、第三人徐州市徐房房屋置换经纪有限公司（居间方）签订了房地产买卖协议，协议约定原告将位于鼓楼区徐矿城小区4号楼1单元1203室以500000元的价款出售给被告。乙方应于2017年3月31日前交纳首付款100000元（存入徐州市房屋置换中心指定的资金监管账户），于2017年4月30日前交纳400000元贷款�付（存入徐州市房屋置换中心指定的资金监管账户）。协议还约定，在签订协议之日，乙方交付购房款（定金）20000元，由中介方保管，在购房时该定金即抵购房款。甲方将房屋所有权证、国有土地使用证交由中介方保管。甲、乙双方于2017年3月31日前办理存量房买卖合同的签约。甲方逾期交付房屋超过十天的，乙方有权解除本协议。乙方逾期支付房款超过十天，且所欠应付到期房款超过壹万元的，甲方有权解除本协议。2017年3月7日，原告渠某某（出卖方）与被告徐某某（买受方）签订了备案号201703070090号存量房买卖合同，合同约定出卖方渠某某、周某某将坐落于鼓楼区徐矿城4号楼1-1203的房屋出售给买受方，建筑面积为92.69平方米，用途为住宅。该房屋的成交单价为5394.33元/平方米，总价款为500000元，合同约定，房屋价款具体支付方式约定为贷款付款，买受方于2017年3月7日前支付人民币100000元，于2017年4月25日前办理完相关银行贷款批准手续人民币400000元。出卖方应当在2017年4月25日前，将房产交付给买受方。合同还约定，若出卖方不能按照合同规定期限交付房产或买受方不能按照合同规定期限支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付100000元违约金。买卖双方签订合同后，若买方悔约，应书面告知出卖方，出卖方应在7日内将买受方的已付房款（不计利息）返还给买受方，但买受方应同时支付违约金100000元给出卖方。若出卖方悔约，应书面告知买受方，并在7日内将已付购房款返还给买受方，同时支付违约金100000元给买受方。2017年6月24日，原告将涉案房屋的产权证书从第三人徐州市徐房房屋置换经纪有限公司手中取走。为查明案件事实，本院于2017年10月12日前往农业银行泉山支行进行调查，并形成询问笔录，该银行贷款经办人董坤陈述：徐某某最早于2017年3月17日来我行递交申请，但当时资料不齐全，后补齐资料于2017年4月21日贷款审批下来，徐某某的个人征信没有问题。贷款于2017年7月3日发放到资金监管账户。贷款发放时间过长的原因是由于政策调控，限制银行投放贷款增量，今年贷款额度大幅缩减。一般从审批到发放大概需要4个月左右，因为受政策影响，放款周期长与往年。在申请贷款后徐某某催过好几次贷款。借款合同和抵押合同是在2017年5月9日签订的。另查明，原、被告双方对原告已将100000元首付款存入资金监管账户内没有异议。再查明，2017年5月9日，被�徐某某签订了涉案房屋的不动产抵押合同以及个人房产抵押贷款合同。涉案房屋未交付，也未办理涉案房屋权属变更登记。以上事实有2017年2月24日签订的房地产买卖协议一份、备案号为201703070090的存量房买卖合同一份、苏20**徐州市不动产权第8209号不动产权证书一份、个人信贷业务申请表复印件两页、徐州市徐房房屋置换经纪有限公司收款收据各一页、徐州市不动产抵押登记申请书一份，徐州市不动产抵押合同一份，个人购房担保借款合同一份，中国农业银行出具的借款凭证、业务凭证各一份以及当事人的称述当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，关于原告要求解除双方签订的房地产买卖协议和房屋买卖合同的诉请，根据相关法律规定，合同解除权是合同当事人依照约定或者法律规定的解除合同的权利，法定解除的情形有：1、因不可抗力不能实现合同目的；2、因拒绝履行主要债务不能实现合同目的；3、因延迟履行主要债务致使不能实现合同主要目的的；4、因延迟履行或者有其他违约情形不能实现实现合同目的的；5、法律规定的其他情形。在本案中，双方签订的协议约定了双方的解除权，在庭审中原、被告达成一致意见，以后签订的备案合同为准。备案合同中则约定若悔约，应书面通知对方。而原告并未提供证据证明已经向被告书面通知了解除合同。故本院认为，原告不享有约定解除权。此外，本案也不符合法定解除权的五种情形，首先，被告多次到银行催款的行为表明被告并没有怠于行使履行债务的故意，银行贷款审批、发放延迟由于银行贷款政策变化、银行额度不够造成的，并非被告的过错，延迟付款的原因不可归责于被告。其次，2017年7月3日中国农业银行已经发放了剩余400000元商业住房贷款，综合上述情况考量，无法认定双方签订合同的目的已经无法实现，也无法认定双方之间的存量房买卖合同确已失去继续履行之基础可以予以解除。因此，原告要求解除合同的理由不符合法定解除条件。故原告要求解除双方签订的房地产买卖协议和房屋买卖合同无事实和法律依据，本院不予支持。综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告渠某某、周某某的诉讼请求。案件受理费8800元（原告预交），由原告渠某某、周某某负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ元人民陪审员  张克俭人民陪审员  范庆成二〇一七年十一月十六日书 记 员  袁墨林