四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2015）西昌民初字第322号原告蒋熙，女，汉族，四川省西昌市人，居民。委托代理人马金芳，系四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人许丹，系四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告西昌融盛实业有限公司。住所地：四川省西昌市三岔口东路。法定代表人邹东明，系该公司董事长。委托代理人曾六兵，系四川徐绍刚律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告蒋熙诉被告西昌融盛实业有限公司（以下简称：西昌融盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法由审判员马英适用简易程序于2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告蒋熙及其委托代理人马金芳、许丹，被告西昌融盛公司的法定代表人邹东明及其委托代理人曾六兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋熙诉称：2013年6月11日，原告购买了被告开发的位于西昌市海河南岸（四袁公路旁）“海河一号”3幢2单元2层2-201号商品房一套，并签订了被告提供的《商品房买卖合同》。合同签订后，原告按照合同约定于当天支付了购房款人民币1090523.00元（以下币种均为：人民币），加上6月7日支付的定金50000.00元，共计支付了购房全款1140523.00元。2013年12月30日我们去收房的时候被告手续不齐全，最关键的竣工备案表没有，合格证也没有，所以业主都未收房。根据合同约定，被告应当在2013年12月30日前向原告交付该商品房，逾期交房的，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。2013年11月初，被告通知原告收房，原告满怀希望地去收房，却发现自己所购该套商品房渗水情况相当严重，完全不具备收房条件，遂与被告交涉，要求被告对房屋进行修缮后再进行交付。不料这一“维修”耗时近一年，至今渗水问题都没有解决，导致原告仍旧无法收房进行装修。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：1、被告立即对原告的房屋进行整改修复，将达到使用条件的房屋交付给原告，并赔偿原告损失30000.00元及1140523.00元购房款的资金占用利息（利息按银行同期贷款利率从2013年12月31日计算至交房之日）；2、被告按合同约定支付逾期交房的违约金（自2013年12月31日起至交房之日止，每日违约金为人民币570.00元）；3、诉讼费由被告承担。被告西昌融盛公司辩称：一、被�交付的商品房已经按照合同约定满足了全部交付条件，被告交付的商品房在2013年12月30日前已经取得了规划验收批准文件，于2013年12月31日前通过了竣工验收备案，并且在2013年5月20日由攀枝花市精图测绘有限责任公司进行了房屋面积测绘，并出具了房屋质量保证书和房屋使用说明书；二、被告已按双方签订的商品房买卖合同补充协议第五条第三款的方式通过报纸公告通知原告于2013年10月31日起验收接房，原告在其诉状中也自认了该事实；三、原告拒绝接收被告交付的房屋，其所诉称的理由是该房渗水严重不具备收房条件，按照原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第五条第八款的约定，买受人如果认为出卖人交付的商品房有影响安全使用的质量问题应当以书面形式提出，原告未向被告就房屋渗水的质量问题提出过任何书面异议；四、被告不承担合同约定交房�限届满后的责任，根据商品房买卖补充协议第五条第四款的约定，如果买受人在合同约定交房日期届满当日仍未办理房屋接收手续视为出卖人已按约定条件交付房屋，房屋风险责任自合同约定之日起转移至买受人，因此房屋约定的交房日期是2013年12月31日，原告没有提出任何书面异议，在房屋交房期限届满后被告不承担任何责任；五、被告交付的商品房3号楼防水层分项工程、防水工程抗渗漏试验、厨卫屋面的卷材涂料抹防水层工程以及原告所购房屋的住宅质量分户验收均为合格，不存在原告主张的渗水事实以及交房期限届满后被告的行为导致原告不能接收房屋的情况；六、原被告双方已约定原告所购的商品房前期物业是由四川省金钟物业有限公司管理的，关于房屋交付后物业管理产生的问题与被告没有任何事实及法律关联。本案在审理过程中，原告蒋熙为支持自己的诉讼请求提交了以下证据：1、原、被告于2013年6月11签订的合同编号为020249的《商品房买卖合同》，以证明原、被告双方买卖商品房的交易事实和基本情况，原告的第一、二项诉讼请求均依据该合同产生；2、被告公司分别于2013年6月7日、2013年6月11日出具的“收据”2份，以证明原告依《商品房买卖合同》约定履行付款义务，一次性支付购房款1140523.00元的事实；3、《关于2013年12月30日“海河一号”开发商不能如期交房给业主的协谈纪要》、《关于海河一号部分业主就商品房买卖及交付相关问题的答复》、《融盛公司针对2014.1.8“海河一号客户回复纪要”具体答复》、《说明》、《关于西昌市海河一号住宅检测清单》、《关于对海河一号工程质量重新检测说明》、《凉山城市新报》关于海河一号交房情况的实地采访报答3份，以证明被告不具备�房条件及原告一直积极主张其权利；4、房屋漏水照片8张、通话录音，以证明原告购买的房屋漏水情况严重，且一直未得到修缮，无法入住不能收房的客观事实。被告西昌融盛公司对原告蒋熙提交的上述证据提出以下质证意见：对证据1、2无异议；对证据3中《关于2013年12月30日“海河一号”开发商不能如期交房给业主的协谈纪要》无异议，对《关于海河一号部分业主就商品房买卖及交付相关问题的答复》真实性有异议，因该答复是被告销售部加盖的销售部的印章，销售部是被告内设机构不能代表被告对外作出真实意思表示，《融盛公司针对2014.1.8“海河一号客户回复纪要”具体答复》上所记载内容和原告所诉称的渗水没有关系，《说明》的真实性和关联性均有异议，该说明也是被告销售部加盖的公章，真实性无法核实，内容也和原告所主张事实没有关联，《关于西昌市海河一号住宅检测清单》为复印件，不予认可，《关于对海河一号工程质量重新检测说明》中主体为被告公司，但加盖的公章与主体不一致，该说明是复印后加盖的销售部章，对其真实性无法判断，《凉山城市新报》关于海河一号交房情况的实地采访报道与本案原告主张的事实没有任何关联；对证据4的照片真实性及关联性均不予认可，照片看不出拍摄时间、地点，对通话记录关联性不予认可，因该证据证明不了原告主张的渗水事实，或者该渗水是由开发商造成的，录音听不清楚对话双方当事人及讨论的问题。被告西昌融盛为支持自己的反驳主张提交以下证据：1、原、被告于2013年6月11签订的《商品房买卖合同》（合同编号：020249）、《海河一号合同附件及补充协议》，以证明原、被告权利义务关系，《商品房买卖合同》中约定了房屋交付时间及交付条件，《商品房买卖合同附件及补充协议》中约定了通知交付的方式、房屋风险责任的承担、逾期交房后果以及对房屋质量问题提出的方式；2、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、四川省房屋建筑和市政基础设施施工竣工验收备案书、四川融盛实业有限公司融盛海河一号（3#住宅楼）房屋面积测绘报告、住宅质量保证书、住宅适用说明书、2013年10月26日凉山日报（通知交房），以证明“海河一号”已竣工验收合格，被告在2013年12月30日前就取得了《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》等交房手续，符合交房条件，被告于2013年10月26日在凉山日报上公告通知住房业主于2013年10月31日开始针对“海河一号”3、4号楼进行交房验收；3、卷材防水层分项工程质量验收记录（海河一号3#楼）、屋面卷材、涂膜防水层工程检验批质量验收记录（海河�号3#楼三层厨卫）、一层防水工程抗渗漏试验记录（海河一号3#楼）、二层防水工程抗渗漏试验记录（海河一号3#楼）、住宅工程质量分户验收结果表（3#楼2-201）、住宅工程质量分户验收记录表（2）、住宅工程质量分户验收记录表（4），以证明原告所购买的房屋质量、防水等经测试均合格；4、《收据》二张，以证明蒋熙购房款为1140523.00元。原告蒋熙对被告西昌融盛提交的上述证据提出以下质证意见：对证据1真实性没有异议，但对证明目的有异议，《商品房买卖合同》明确约定被告在交房的时候必须取得房屋合格的所有证明，但被告在2013年12月31日交房时通知了原告去却未提供如《竣工备案表》等合格证明，原告未进行验房，被告不能证明其交房是符合约定的交房条件，且《补充协议》为格式条款是无效的；对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，被告�纸刊登通知原告去验收房屋的时间是2013年10月26日，但被告取得《竣工验收备案书》的时间是2013年12月31日，被告交房时不具备交房条件，原告前去验房时也提出了意见等待被告整改；对证据3真实性及关联性均有异议，原告在验房时就发现了渗水问题，且被告证据不能证明原告房屋现在是没有问题的；对证据4无异议。本案在审理过程中，原告还申请证人刘荣出庭作证，刘荣在庭审中的证词为：我和原告都是海河一号的业主，被告于2013年12月31日通知我去验房，但并未提供符合验房条件的证明材料，业主反映的问题被告方未进行处理，造成业主延期收房，原告的房屋因漏水问题反复整改很多次都没有解决好，被告大概2013年12月29日电话通知我们去验房，之后就没有联系过我们。原告对证人刘荣的证词无异议。被告对证人刘荣的证词有异议，认为证人证明的内容和�案原告的主张没有关联，证人证言不真实相互矛盾，请求法院不予采信。根据双方当事人的上述举证、质证意见本院对原、被告双方提交的证据材料及出庭证人的证言认证如下：原告蒋熙提供的证据1、2，被告对其均无异议，本院对该两组证据真实性及证明力予以确认；对证据3中的《关于2013年12月30日“海河一号”开发商不能如期交房给业主的协谈纪要》，因被告无异议，本院对该证据真实性及证明力予以确认；证据3中的《关于海河一号部分业主就商品房买卖及交付相关问题的答复》、《融盛公司针对2014.1.8“海河一号客户回复纪要”具体答复》、《说明》、《关于西昌市海河一号住宅检测清单》，被告虽然以上述证据系被告销售部加盖的公章不具有对外效力为由不予认可，但结合本案庭审、与其他证据相互印证的情况，以上证据均能反映“海河�号”包含原告在内的部分业主与被告就“海河一号”部分房屋交付期间出现问题的交涉情况，故本院对该组证据真实性予以认可，但从该组证据的内容上无法达到原告欲证明其房屋在交房时就有渗水情况的证明目的，本院对该组证据关联性不予认可；证据3中的《关于对海河一号工程质量重新检测说明》，因该证据系复印件，且没有加盖有出具单位公章，本院对其真实性无法核实，因此对该证据本院不予认可；证据3中的《凉山城市新报》关于海河一号交房情况的实地采访报道，因《凉山城市新报》系公开发行报纸，本院对其真实性予以认可，但该内容无法达到对原告欲证明目的的证明作用，故本院对其证明目的不予认可；对证据4的照片及通话录音，因无法确认其真实性及和本案的关联性，本院对其真实性、关联性均不予认可。被告西昌融盛公司提供的证据1、2、4，因原告的对其真实性无异议，本院对其真实性及证明力予以确认；证据3，虽然原告对其真实性及关联性不予认可，但该组证据系有相关资质的单位、部门对案涉房屋的测评、测试，本院对其真实性及证明力予以确认。证人刘荣所作的证言，其证言与本案其他书证能相互印证，本院对其真实性及证明力予以确认。根据双方当事人的举证、质证、本院认证及双方当事人在庭审中的陈述，本院查明以下事实：2013年6月11日，原告蒋熙与被告西昌融盛公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买了被告开发的位于西昌市海河南岸“海河一号”3幢2单元2层2-201号建筑面积为144.10㎡的住宅，原告向被告付清了购房款1140523.00元，被告分别于2013年6月7日、2013年6月11日向原告出具了两张《收据》（2013年6月7日为定金50000.00元的收据，2013年6月11日为房款1090523.00元的收据）。原告与被告签定的《商品房买卖合同》中载明：“……第十一条：交付条件（一）出卖人（被告）应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……。第十三条：逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万�之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第十五条：交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定的方式处理：视为买受人已收房，并承担相关责任和费用……第十六条：商品房质量、装饰、设备标准的约定（二）1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房……3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的美双方同意按照第（2）种方式处理：由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起30日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任……”。《商品房买卖合同补充协议》约定：“……第五条，对《商品房买卖合同》第十四条（交接手续）的补充：3、在商品房达到交付使用条件后，除合同及本协议另有约定外，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，出卖人按照本合同所载明的地址为送达地址，寄出、公告三日（本省）或七日后（外省）视为送达。不论买受人是否接到书面通知，买受人都应当按照合同约定的交付时间主动前来办理房屋交付手续……8、买受人如果认为出卖人交付的商品房有影响安全使用的质量问题，应以书面形式提出。对买受人提出的质量问题，由提出方垫付鉴定费用，委托有专业资质的单位依法进行鉴定……”。被告开发的“海河一号”项目于2011年5月22日取得《建设用地规划许可证》（编号：西规建（2011）15号）、2011年12月12日取得《建设工程施工许可证》（编号：5134012011121214401）、2013年12月31日取得《竣工验收备案书》（备案编号：备（2013-46］号），经攀枝花市精图测绘有限责任公司于2013年5月20日对融盛.海河一号（3#住宅楼）进行测绘后出具了《融盛.海河一号（3#住宅楼）房屋面积测绘报告》（攀精测［西昌公司13-27］）、攀枝花钢城集团建筑安装有限公司于2013年4月30日出具了《四川省房屋建筑和市政基础设施工程质量保修书》及《房屋质量保证使用说明书》。案涉房屋卷材防水层分项工程质量、住宅工程质量分户（门窗安装、防水工程等质量、安装工程质量）、防水工程抗渗漏试验均于2013年4月20日前经验收合格。2013年10月26日被告在《凉山日报》广告版刊登了内容为：“西昌融盛实业有限公司下属项目‘海河一号’将于2013年10月31日开始针对3、4号楼住房业主进行交房验收”的《启事》。另查明，“海河一号”业主就户型更改、小区绿化、外墙、层高、天然气入户等问题与被告公司多次进行交涉，被告公司也就业主提出的问题进行了答复及整改。上述事实有本院予以确认的证据和当事人的陈述在卷佐证。本院认为：本案争议的焦点有二：1、案涉房屋是否具备《商品房买卖合同》约定的交付条件；2、原告所购房屋渗水问题能否归责于被告。本院认为，原告蒋熙与被告西昌融盛公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告蒋熙按合同约定履行了向被告西昌�盛公司给付购房价款的义务，而原告蒋熙却未能在《商品房买卖合同》第十一条约定的期限接收案涉房屋。针对焦点1，根据原告与被告签定的《商品房买卖合同》第十一条关于交付条件的约定，被告应当在2013年12月30日前向买受人交付案涉商品房，并且在交付时被告应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、规划验收批准文件、《建筑工程竣工验收备案表》及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。被告公司虽然按照《商品房买卖合同》约定的通知方式于2013年10月26日在《凉山日报》刊登了《启事》通知原告于2013年12月31日开始验房，但在原、被告约定的交房时间（2013年12月30日前）时，被告并未取得“海河一号”项目的《竣工验收备案表》（该备案表于2013年12月31日取得），因此本院认为，在被告按照合同约定时间交房时是不具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，原告有权拒绝接收房屋。2013年12月30日“海河一号”业主委员会向被告提交的《关于2013年12月30日“海河一号”开发商不能如期交房给业主的协谈纪要》中明确提到：“2013年12月30日，根据商品房买卖合同的约定，海河一号业主到售楼部收房，但开发商未能提供竣工备案表、验收合格证书等资料……”，之后被告销售部多次就“海河一号”业主反映的户型更改、小区绿化、外墙、层高、天然气入户等问题进行了书面答复及整改，但均未提及其已于2013年12月31日取得《竣工验收备案表》一事，被告也未提交其在《商品房买卖合同》约定交房时间之后取得了《竣工验收备案表》，案涉商品房已经符合交房条件一事向原告进行过任何告知的证据，因此，本院认为被告在2013年12月31日取得《竣工验收备案表》后，未按照《商品房买卖合同补充协议》第五条对《商品房买卖合同》第十四条（交接手续）的补充约定的通知方式告知原告案涉房屋已经具备交房条件之事实，。被告西昌融盛公司在交房时不具备约定的交付条件，并且在达到约定的交付条件后未履行向原告的告知义务的情况下理应承担延迟交房的违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款关于逾期交房责任的约定“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受�支付违约金”，因案涉房屋约定交房时间至本案开庭时（2015年2月3日）已超90日，本院对原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求予以支持，但本案于2015年2月3日开庭审理，在庭审举证中被告提交了《竣工验收备案表》，因此本院认定被告于2015年2月3日向原告告知了案涉房屋符合约定的交付条件，因此本院认为逾期交房的违约金计算期限应自2013年12月31日起计算至2015年2月3日止（按日计算全部已付款万分之五）。针对焦点2，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条第3款：“交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程建立等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的双方同意按照第（2）种方式处理：由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起30日内负责修复，并承�修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任……”、《商品房买卖合同补充协议》第五条第8款：“买受人如果认为出卖人交付的商品房有影响安全使用的质量问题，应以书面形式提出。对买受人提出的质量问题，由提出方垫付鉴定费用，委托有专业资质的单位依法进行鉴定……”之约定，原告未提交证明其在验收房屋的时候即发现房屋有渗水问题或向被告书面提出过该问题，且在“海河一号”业主向被告提出书面意见的材料中，原告也作为业主在其上签字，但上述材料中原告亦未提及案涉房屋渗水问题，因此本院认为，原告未提交证据证明原告在验房时案涉房屋存在渗水的房屋质量问题。因此本院对原告要求被告立即对原告的房屋进行整改修复，将达到使用条件的房屋交付给原告，并赔偿原告损失30000.00元及1140523.00元购�款的资金占用利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西昌融盛实业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告蒋熙逾期交付“海河一号”3幢2单元2层2-201号房屋违约金227534.34元（自2013年12月31日起至2015年2月3日共399天×1140523.00元×0.0005）。二、驳回原告蒋熙的其他诉讼请求。案件受理费4300.00元，由被告西昌融盛实业有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行以上义务时径直给付原告）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可�判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 马 英二0一五月七月十四日书记员 余元正附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。