河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀05民终870号
上诉人（原审被告）河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼六楼。组织机构代码证号：77773726-3。
法定代表人武经毅，该公司经理。
委托代理人赵建廷，河北万峰房地产开发有限公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）原胜海，男，1968年7月29日出生，汉族，工人，现住邢台市桥东区。
委托代理人原永立，女，1981年7月15日出生，汉族，现住南京市建邺区，系被上诉人妹妹，。
上诉人河北万峰房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北�邢台市桥西人民法院（2015）西民初字第2557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河北万峰房地产开发有限公司委托代理人赵建廷，被上诉人原胜海及其委托代理人原永立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2011年6月28日，原胜海与万峰房地产签订了合同编号：YS2011008869，房屋代码：224146，224060的商品房预售合同，购买被告出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府楼盘12号楼1802号（房屋代码：224146，建筑面积为104.15平方米）和12号楼地225号（房屋代码：224060，建筑面积为10.28平方米）的房产。合同总价款为：489328元，付款方式为银行按揭，首付款249328元，贷款金额为240000元。该合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，�具备下列第2种（该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交�房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同第十五条规定，当事人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约�，由于办证主管部门或买受人原因未能及时取得房权证，出卖人不承担任何责任。原、被告于合同签订当日同时签订了合同补充协议。该补该补充协议第八条约定：《商品房买卖合同》及本补充协议约定的由甲方履行的通知方式为电话通知或登报通知，即通过买受人预留的电话方式及报纸通知乙方。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知乙方。被告向本院提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目12#楼的建设工程竣工验收报告中建设施工单位（河北万峰房地产开发有限公司）勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）设计单位（邢台市建筑设计研究院）施工图审查机构（邢台月昌工程设计咨询有限责任公司）监理单位（河北鑫德顺工程项目管理有限公司）施工单位（北京城建七建设工程有�公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，且注明日期均为2014年10月14日。
另万峰房地产认为与原胜海签订《商品房买卖合同》中约定违约金过高，在审理中向法庭出示了邢台市桥西区人民法院委托邢台卓勤立源房地产估价有限公司对案外人孟文静从被告处购买位于桥西区金域首府13号楼3单元702号商品房在2012、2013年度平均年租金市场价值进行评估，该商品房建筑面积为97.45平方米。2014年7月6日该公司作出的卓勤司鉴（2014）字第07003号房地产司法鉴定估价报告书，评估结果为：综合确认估价对象在2012年6月30日的平均年租金市场价值为人民币7870元、在2013年6月30日的平均年租金市场价值为人民币10887元。原胜海以该评估报告与本案无关为由不予质证。
原审认为，关于原、被告争议的违约天数问题。被告主张金域首府12号楼已于2014年10月14日验收合格，同时2014年10月15日向原告书面邮寄送达了交房通知书，但被告拒绝签收交房快递通知，故被告的违约期限是2013年1月1日至2014年10月14日。而原告称从未收到交房通知，也从未知道已达到交房条件，原告未提交12号楼已经综合验收的相关证据，诉争房产尚未达到合同约定的交付条件。结合庭审认定的事实，被告没有按照《商品房预售合同》第十一条约定书面通知原告办理交付手续，且该房产至原告起诉之日（2015年6月15日）仍未办理房屋交接手续，故被告的违约时间不明，交房计算违约的起止期间暂计为2013年1月1日至2015年6月15日，共计违约895日。关于违约金是否过高的问题，被告认为违约金过高应予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中双方对违约金的计算有约定，但其按约定计算出的违约金数额是否应当依法进行调整，再据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，虽然本案中原、被告对违约金的支付约�了计算方法，但该约定是否违背公平原则过分高于造成的损失，应通过相关的鉴定评估比对进行确定。结合本案，被告向本院提交的邢台卓勤立源房地产估价有限公司作出的卓勤司鉴定（2014）字第07003号房地产司法鉴定估价报告书，对本案争议所在地其他房产在2012年、2013年的平均年租金市场价值进行了评估鉴定，因原告所购房产与孟文静所购房产相当，故该鉴定意见可以参照为被告对原告造成的实际损失。根据鉴定结果计算逾期交房期间每日的实际损失相当于购房款的万分之零点八，在另案中本院采信了该鉴定结论，并依据鉴定结论进行了判决，目前该判决已发生法律效力，故本院参照评估报告确定原告在逾期交房期间每日实际损失为已付房款的万分之零点八。因被告至原告起诉之日止（2015年6月15日）逾期交房895天，故被告万峰房地产营房给付原告逾期违约金489328元×0.00008×895天=35035.89元。
《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。因被告原因只是不能在合同约定的期限内办理房产证书，被告应当依照约定承担违约责任，应当向原告偿付违约金489328元×0.5%=2446.64元。综上，被告万峰房地产应当支付原告原胜海35035.89元＋2446.64元=37482.53元。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，原审判决：一、被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给�原告原胜海37482.53元。二、驳回原告原胜海的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取475元，由河北万峰房地产开发有限公司承担。
上诉人河北万峰房地产开发有限公司上诉称，1、诉争房屋已经达到法定交付条件，原审法院认为诉争房产尚未达到合同约定的交付条件是错误的。上诉人已在2014年10月15日向被上诉人邮寄书面交房通知，但被上诉人拒收该交房通知书且至今未到上诉人处办理交房手续，上诉人已履行了书面通知交房义务，2014年10月15日之后上诉人不应当再承担延迟交房责任。
合同中虽约定了综合验收条款，但由于行政法规的变更已属无效条款《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定�（国发（2004）16号）文附件1：国务院决定取消的行政审批项目目录（385项）第83项列明取消：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，实践中也无行政机关组织的综合验收程序，根据市建质（2015）5号《关于实施建设工程竣工验收监督程序明白告知书的通知》规定，建设工程质量监督机构仅负责对验收的组织形式、程序等是否合法进行实施监督，未经监督机构监督的竣工验收无效。在合同约定条款无效的情况下，应当按照法定交付条件。被上诉人依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第16条及建质（2013）171号《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第七条的规定，金域首府12号楼2014年10月14日竣工验收合格，达到法定交付条件，上诉人已在2014年10月14日电话通知被上诉人交房，并已在2014年10月15日向被上诉人邮寄书面交房通知，因此，2014年10月15日之后上诉人不应当再承担任何延迟交房责任。我国现在实行的是先竣工验收后备案的制度，法律依据为《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑和市政基础设施施工工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条，均规定竣工验收合格后进行竣工验收备案。竣工验收备案既不是合同约定也不是法定的强制性的房屋交付条件。
2、上诉人不应承担购房合同第十五条约定的违约责任。
购房合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本案中被上诉人至今未到上诉人处办理交房。该房屋至今未交付使用，没有达到第十五条约定的上诉人承担违约责任的条件，上诉人不应�担该项违约责任。且上诉人认为不能办理权属登记证书的原因符合该十五条第三项的规定，上诉人不应承担违约责任。
被上诉人原胜海答辩主要称，上诉人的请求无事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。1、2014年10月15日之后上诉人应当承担延迟交房责任。首先，上诉人违约是无可争辩的事实。根据合同约定，上诉人应当在2012年12月31日前将验收合格的商品房交付给被上诉人，但直至目前，仍未向我交付房屋，我和其他众多业主多次到上诉人公司要求交房，要求将房屋钥匙交付给我，但上诉人却无理要求业主交纳各种明显不合理、不合法的费用，当遭到业主拒绝后，上的人也拒绝向我交付房屋钥匙，因此，目前我仍未拿到我所购买的房屋的钥匙。其次，上诉人所开发的金域首府12号楼乃至整个小区均未达到其与业主在房屋买卖合同中约定的交房条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自受到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。上诉人所谓的“2014年10月14日竣工验收合格”仅是其自行组织勘察、设计、施工、监理单位进行的内部验收，并非合同约定的综合验收，且该内部验收也没有经建设工程质量监督机构进行监督，市建质（2015）5号文件《关于实施建设工程竣工验收监督程序明白告知书的通知》规定，未经监督机构监督的竣工验收无效。到目前为止，万峰仍未取得规划、供热、供水、绿化、物业管理主管部门以及质量监督管理站等政府主管部门出具的验收合格证明书，因此，上诉人开发的房屋根本不符合交房条件，依法不能向业主交付，其应按合同约定承担合同约定的违约责任，直到房屋达到交付条件并将房屋交付给我为止。我从来没有收到上诉人寄送的交房通知，包括书面和电话均为收到。
2、上诉人第二项上诉主张没有事实和法律依据，不能成立。并非被上诉人不去办理交房，上诉人以及其他业主多次去要求交房，被上诉人一直在无理的要求业主交纳各项不合理不合法的费用，业主们不交万峰就不给房屋钥匙，致使到目前为止也没有将房屋交付给我。到目前为止，所有业主的权属证书都因为被上诉人的手续不全而导致房产部门不给办理，被上诉人应承担合同约定的违约责任。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方当事人应全面履行合同约定的义务，被上诉人原胜海已经依合同约定交付购房款489328元，上诉人应当于2012年12月31日前向被上诉人交付房屋。双方在合同中明确约定该商品房经综合验收合格交付被上诉人，上诉人一审虽提交了河北省建设工程竣工验收报告，但不足以证明诉争的房屋已经综合验收合格，故无论上诉人是否于2014年10月15日向被上诉人邮寄送达交房手续，均不能认定是因被上诉人的原因未办理房屋交付手续。上诉人至今未向被上诉人交付房屋，上诉人应当自2013年1月1日起至交付之日止向被上诉人支付逾期交房的违约金。因被上诉人起诉要求至起诉之日2015年6月15日，故交房计算违约的起止期间暂计为2013年1月1日至2015年6月15日，共计违�895日，上诉人应给付被上诉人逾期违约金489328元×0.00008×895天=35035.89元。对于上诉人主张不应承担迟延办理权属证书违约金问题，因购房合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，该违约责任应以交付房屋为前提，本案双方当事人至今未办理交房手续，故上诉人目前尚不构成违约，一审法院判决上诉人应当向被上诉人偿付违约金489328元×0.5%=2446.64元不妥，应予撤销。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第2557号民事判决第二项，即：“驳回原胜海的其他诉讼请求”。
二、变更河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第2557�民事判决第一项，即：“被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告原胜海37482.53元”为“河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原胜海逾期交房违约金35035.89元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费475元，二审案件受理费950元均由河北万峰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毕建军
审 判 员 信深谦
代理审判员 张志春
二０一六年四月二十日
书 记 员 高蔚龙