福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0521民初6222号原告（反诉被告）：泉州市长冠物业管理有限公司，住所地泉州市刺桐路东侧国际星城12幢D802，统一社会信用代码91350500717388049J。法定代表人：庄能辉，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ波，福建兴惠律师事务所律师。被告（反诉原告）：程琴珠，女，1970年6月20日出生，汉族，现住惠安县。委托诉讼代理人：程志坚(程琴珠丈夫)，男，1971年10月14日出生，汉族，现住惠安县。原告（反诉被告）泉州市长冠物业管理有限公司（简称长冠物业公司）与被告（反诉原告）程琴珠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人ＸＸ波、被告（反诉原告）程琴珠的委托诉讼代理人程志坚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长冠物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告自2016年2月1日起至2017年5月31日止的物业管理服务费1696元、水费105元、水电公摊费607元，并支付自2016年3月1日起至还款之日止的逾期缴纳违约金（物业费及水电公摊按日万分之五标准计算、水费按日千分之五计算）。诉讼中，原告减少诉讼请求为：判令被告支付原告自2016年2月1日起至2017年5月31日止的物业管理服务费1695元，并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付自2017年6月1日起至还款之日止的违约金。事实和理由：2011年10月30日原告与泉州兴隆房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告作为惠安县科山欧景帝苑商住区的物业管理公司，向业主收缴物业管理费，其中带电梯高层住宅物业管理费按每月每平方米1元计算，业主未能按时足额交纳物业管理费的，应按日万分之五支付违约金。被告系科山欧景帝苑商住区B9c#楼1701室业主，该住宅面积105.95平方米，月应缴纳物业服务费106元。自2016年2月1日起，被告一直拖延未交物业服务费，至2017年5月31日止合计应交物业管理费1695元，经原告多次催讨未果。被告程琴珠辩称，因原告管理不到位，存在脏、乱、差，公共位置出租未公示。原告是与A区住户签订《前期物业服务合同》，被告是B区的业主。开发商承诺免收三个月物业费用。反诉原告程琴珠向本院提出诉讼请求：一、判决反诉被告立即退还反诉原告装修保证金2000元。二、判决反诉被告立即退还反诉原告多收的土渣清理费105.95元。事实和理由：反诉原告购买欧景帝苑商品房B91701号房，面积105.95平方米。反诉原告于2015年9月30日交纳装修保证金2000元，土渣清理费424元(按106平方米×4元/平方米)，4个月物业费424元。2016年1月9日，反诉被告出具《关于欧景二期B9楼业主意见书的回复》，第4条明确土渣清理费按3元/平方米，物业已收取的业主予以退还。约定上述事项在三个月完成，期间物业管理费免予收取。反诉原告早已装修入住，反诉被告不退回装修保证金及土渣清理费，反而起诉物业服务合同，故提出本案的反诉。反诉被告长冠物业公司辩称，反诉原告未向反诉被告提出退还装修保证金，直接起诉，缺乏依据。《关于欧景二期B9楼业主意见书的回复》是开发商作出的承诺，开发商与长冠物业公司是不同的法人主体，反诉原告要求退还土渣清理费缺乏依据。开发商承诺免三个月物业服务费并未得到长冠物业公司的追认。经审理查明，原告与泉州兴隆房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告作为科山欧景帝苑A区的物业管理公司，向业主收缴物业管理费，其中带电梯高层住宅物业管理费为每月每平方米1元；若业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应缴金额日千分之五的标准支付违约金。科山欧景帝苑小区至今尚未成立业主委员会，除原告外，无其他物业管理公司进驻参与管理。2015年9月30日被告与原告签订费用确认书并办理交房，确认书约定带电梯住宅物业管理费为每月每平方米1元，装修保证金每套2000元，土渣清理费每平方米4元。同日被告缴纳装修保证金2000元，土渣清理费424元，2015年10月1日-2016年1月31日物业费424元。原、被告签订的装修协议书约定，装修完工并使用三个月后，经物业验收未对其它房屋或公共设施设备、环境造成损害的，退还装修保证金。2016年1月9日泉州兴隆房地产开发有限公司作出“关于欧景帝苑二期B9号楼业主意见书的回复”：3、……土渣清理费同欧景A区一样按3元每平方米收取，物业已收取的业主予以退还或在今后的物业管理费中抵扣。……上述事项在三个月风完成，期间物业管理费免予收取。被告系科山欧景帝苑住宅区B9c#楼1701室业主，于2017年1月入住，其住房建筑面积105.95平方米，自2016年2月1日起至2017年5月31日，被告共拖欠物业服务费16个月。每月应缴物业服务费105.95元，共应缴纳1695.2元。被告至今仍未缴纳。综上事实，本院认为，原告与泉州兴隆房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、被告与泉州兴隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合同合法有效。被告与原告签订费用确认书，并缴交装修保证、物业管理费、土渣清理费，因此，《前期物业服务合同》对被告具有约束力。被告未能按约定支付物业管理费1695.2元，已构成违约，应承担相应民事责任。原告请求被告按1695元支付拖欠的物业服务费、并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付自2017年6月1日起的违约金，依据和理由充分，应予支持。被告以原告管理不到位，存在脏、乱、差，公共位置出租未公示为由拒付自2016年2月份开始的物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。反诉原告请求退还装修保证金2000元，理由充分，应予支持。泉州兴隆房地产开发有限公司的回复对原告没有约束力，被告请求免三个月物业费及反诉原告请求退还土渣清理费105.95元，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下；一、被告程琴珠应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市长冠物业管理有限公司物业服务费1695元，并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付自2017年6月1日起至还款之日止的逾期缴费违约金。二、反诉被告泉州市长冠物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告程琴珠装修保证金2000元。三、驳回反诉原告程琴珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告程琴珠负担。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告泉州市长冠物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  杨冬青二〇一七年九月一日书记员  郑惠玲速录员  王文鹏附本案引用的主要法律条文及申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。