浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2005）绍中民二终字第228号
上诉人（原审被告）叶洪齐。
委托代理人：严兰英。
被上诉人（原审原告）严建尧。
委托代理人：施涌涌。
上诉人叶洪齐为与被上诉人严建尧买卖、租赁合同纠纷一案，不服上虞市人民法院（2005）虞民二初字第459号民事判决，向本院提出上诉。本院于2005年5月18日受理后，依法组成由审判员史和新担任审判长，审判员袁小梁、代理审判员杨子超参加评议的合议庭，于2005年6月9日公开开庭进行审理。上诉人叶洪齐及其委托代理人严兰英，被上诉人严建尧及其委托代理人施涌涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年11月19日，上虞市丰惠镇谢桥严氏豆制品厂与上虞市食品有限公司签订房地产买卖契约一份，约定由上虞市丰惠镇谢桥严氏豆制品厂购买上虞市食品有限公司坐落于丰惠镇谢家桥村原谢桥食品站的房地产（包括房屋建筑面积398.50平方米，土地648.90平方米）价款60000元，在签订协议时一次性付清。由于该房产中朝西三间房屋由叶洪齐承租，做轧米使用（期限为2004年9月1日至2005年8月30日，年租金为2000元），为此上虞市丰惠镇谢桥严氏豆制品厂与叶洪齐于2004年11月30日在丰惠镇谢家桥村委的协调下达成房屋米机搬迁协议，由叶洪齐将米机转让给上虞市丰惠镇谢桥严氏豆制品厂，并腾空、搬出所租房屋（即终止房屋租赁协议），上虞市丰惠镇谢桥严氏豆制品厂支付米机及相关设备转让款和米机安装、租金、钢棚等相关费用合计人民币42000元，该款于双方签字时支付12000元，余款搬迁时一次性支付，叶洪齐于12月2日将所养鸡全部迁移，于农历12月20日将米机停止，仓库有余粮一天停止；另约定如一方违约，则需支付5000元违约金。协议签订后，上虞市丰惠镇谢桥严氏豆制品厂于当日交付叶洪齐12000元，于2005年1月30日交付30000元，但叶洪齐未按约交付米机，并认为原房屋租赁关系继续有效而拒绝腾空、搬出原租赁的房屋。
严建尧于2005年2月21日向原审法院起诉，要求叶洪齐按约履行义务，即交付米机、搬出腾空房屋；按协议承担违约金5000元；本案诉讼费由叶洪齐负担。上诉人叶洪齐在一审中辩称：双方签订的协议只是米机买卖协议，现在是严建尧未搬出米机，叶洪齐没有任何违约行为；叶洪齐与上虞市食品有限公司签订的租赁合同是有效的，严建尧没有任何理由要求腾空房子。严建尧与上虞市食品有限公司签订的房屋买卖合同是无效的，上虞市食品有限公司作为出租人未履行通知义务，损害了享有的优先购买权。要求驳回严建尧的诉讼请求。
原审法院审理认为：上虞市丰惠镇谢桥严氏豆制品厂与上虞市食品有限公司签订房地产买卖契约并付款后即取得相应的权利、义务，虽然叶洪齐承租部分房屋在前，在同等条件下享有优先购买权，但叶洪齐当时未提出异议，且已与上虞市丰惠镇谢桥严氏豆制品厂于2004年11月30日签订房屋米机搬迁协议，对米机转让及房屋租赁关系达成协议。上虞市丰惠镇谢桥严氏豆制品厂与叶洪齐所签订的房屋米机搬迁协议系当事人真实意思表示，且协议内容未违背禁止性法律规定，应认定为合法有效。该协议即应视为叶洪齐已对上虞市丰惠镇谢桥严氏豆制品厂与上虞市食品有限公司签订房地产买卖契约予以认可，其已放弃了抗辩权。严建尧在房屋米机搬迁协议签订后按约履行了付款义务，叶洪齐理应按约交付米机并腾空、搬出所租赁的房屋，但到期后未按约履行其相关义务，显属违约，故严建尧要求叶洪齐交付米机，腾空、搬出房屋的诉讼请求，该院予以支持。协议中约定如一方违约则应支付违约金5000元，为此严建尧要求叶洪齐支付违约金5000元的诉讼请求，并无不当，该院亦予以支持。叶洪齐辩称双方签订的协议实质是米机买卖协议，未包含房屋租赁关系之意见，已为严建尧提供的房屋米机搬迁协议及证人证言等所否定，且其辩解有悖于一般常理，故对其辩解意见，不予采信；叶洪齐另辩称其与上虞市食品有限公司的房屋租赁协议仍有效，且出租方上虞市食品有限公司未履行通知义务，其与严建尧签订的房地产买卖契约无效，叶洪齐有优先购买权之意见，因叶洪齐在上虞市丰惠镇谢桥严氏豆制品厂与上虞市食品有限公司签订房地产买卖契约后，已与该厂签订房屋米机搬迁协议，从该民事行为来看，叶洪齐已认可了上虞市食品有限公司与上虞市丰惠镇谢桥严氏豆制品厂之间的房地产转让行为，并终止了原租赁关系，叶洪齐之行为应视为对其优先购买权的放弃，故叶洪齐的辩称意见该院不予采纳。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十五条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、叶洪齐应交付严建尧米机；并腾空、搬出所租赁的房屋（位于上虞市丰惠镇谢家桥村原谢桥食品站朝西三间房屋）。二、叶洪齐应支付严建尧违约金5000元。上述两项履行义务，限叶洪齐于本判决生效之日起十日内履行完毕。本案受理费210元，其他诉讼费50元，由叶洪齐负担。
上诉人叶洪齐不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1、2004年11月30日签订的协议就其实质内容来看是米机的转让协议，没有任何的言词表明双方已就房屋租赁关系达成了协议；从被上诉人提供的收条来看，已印证了4.2万元仅仅是米机转让款。2、一审判决上诉人承担5000元的违约金没有法律依据。2004年11月30日的协议中双方并没有约定米机的交付方式。上诉人并没有任何违约行为。3、被上诉人与上虞市食品有限公司签订房屋买卖协议，上诉人的优先购买权并没有因此丧失，房屋买卖协议无效。一审判决混淆了上诉人、被上诉人及上虞市食品有限公司三者的法律关系。把双方签订协议的行为视为上诉人放弃优先购买权的行为，实在难以让人信服。上诉请求：依法撤销（2005）虞民二初字第459号民事判决，发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人严建尧在二审庭审中答辩称：上诉人和被上诉人签订的房屋米机搬迁协议，是双方真实意思的表示，应认定有效。上诉人已放弃了优先购买权，被上诉人已经履行协议约定的付款义务，上诉人应当将房屋交付给被上诉人。一审认定事实清楚，请求予以维持。
在二审庭审中，被上诉人向本院提供集体土地使用证一份，该证据经上诉人质证没有异议。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，各方当事人亦无异议。另查明：上虞市食品有限公司卖给严建尧的房屋，已领取上虞集用（2001）字第26-1号集体土地使用证，该房屋坐落在谢桥镇谢家桥村。
本院认为：上虞市食品有限公司将坐落在谢桥镇谢家桥村的房屋卖给被上诉人严建尧，应予准许。上虞市食品有限公司卖给严建尧的房屋由上诉人叶洪齐租赁的事实，各方当事人均无异议，应予确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”之规定，上虞市食品有限公司在将房屋出卖前应通知上诉人叶洪齐。在本案中，虽然没有证据能证明上虞市食品有限公司在与严建尧签订房地产买卖契约前已将房屋出卖事宜告知上诉人叶洪齐，但叶洪齐在诉讼中仅以上虞市食品有限公司在将房屋出卖前未告知为由进行抗辩，未提出愿以严建尧与上虞市食品有限公司之间约定的价格承买该房屋的请求，因此，该房地产买卖契约应受法律保护。上诉人叶洪齐在答辩中称行使优先购买权不符合法律的规定，上诉人认为其享有优先购买权，上虞市食品有限公司与严建尧之间的房地产买卖契约无效的上诉理由不能成立，本院不予以采纳。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁，但法律并未禁止买受人与承租人之间就租赁期间等相关问题进行协商。上诉人叶洪齐与被上诉人严建尧于2004年11月30日签订的房屋米机搬迁协议，未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，应认定有效。该协议除约定上诉人叶洪齐将米机卖给被上诉人严建尧外，还有上诉人叶洪齐及时腾空房屋的意思表示。上诉人叶洪齐作为出卖人将米机交付给被上诉人严建尧，是上诉人叶洪齐的法定义务。根据双方协议的约定，米机货款被上诉人严建尧已于2005年1月30日付给上诉人叶洪齐，此时上诉人叶洪齐应将米机交付给被上诉人严建尧。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，上诉人叶洪齐应举证证明已将米机交付给被上诉人严建尧，或者被上诉人严建尧无正当理由拒绝受领米机的证据，但上诉人叶洪齐不能举证，应承担举证不能的法律后果。因上诉人叶洪齐未将米机交付给被上诉人已构成违约，原审法院根据双方的约定判决上诉人承担违约金并无不当。上诉人认为一审判决上诉人承担5000元的违约金没有法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费260元，由上诉人叶洪齐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史和新
审 判 员 袁小梁
代理审判员 杨子超
二〇〇五年六月二十三日
代理书记员 许 枫