北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第03899号
原告北京图澜物业管理有限公司，住所地北京市西城区白纸坊西街17号院9号楼1层。
法定代表人张静宁，经理。
委托代理人高华东，男，1980年11月9日出生。
委托代理人张红玉，北京市义博律师事务所律师。
被告北京市天工房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区莲花河胡同2号院1号楼1层108。
法定代表人盛红立，总经理。
委托代理人张猛，北京恒标律师事务所律师。
委托代理人付少松，男，1973年1月24日出生。
原告北京图澜物业管理有限公司（以下简称图澜物业公司）与被告北京市天工房地产开发有限责任公司（以下简称天工房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告图澜物业公司的委托代理人高华东、张红玉、被告天工房地产公司的委托代理人张猛、付少松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告图澜物业公司诉称，原告为本区白纸坊西街恬心家园小区的物业服务公司，被告为该小区的开发公司。原告为被告位于白纸坊西街×号院×号楼地下×层（1437.92平方米）的房屋提供物业服务，物业管理费按每平方米每月3.52元收取。原告提供物业服务后，被告未按时交纳物业费。经原告多次催要，被告以各种理由推脱。现原告起诉，请求法院判令被告支付本区白纸坊西街恬心家园小区×号楼地下×层自2010年1月至2013年12月止的物业费242950.96元；诉讼费由被告负担。
被告天工房地产公司辩称，原、被告不存在物业服务合同关系。被告未将地下室交给原告，原告没有提供物业服务，也没有履行所谓的物业管理服务合同。原告主张被告交纳物业费没有依据。关于诉讼时效，即使给付，也只能计算自2014年原告起诉前两年，之前已超过诉讼时效。现不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2001年6月10日，天工房地产公司（甲方）与图澜物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：项目名称：北京市宣武区菜园街危改小区（恬心家园），地址：北京市宣武区白纸坊西街；委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、甲方自用自留用房及销售尾房、临建房等；委托管理期限：自菜园街危改小区建设开发起始之日至小区建设完工，小区物业管理委员会与乙方重新签订物业管理委托合同之日止等内容。天工房地产公司对上述图澜物业公司提交的合同真实性有异议，经过核实合同原件，认为合同原件多次拆开更换过，且对合同中部分手写内容不能确认。在《菜园街危改小区普通住宅房屋使用、管理、维修公约》中记载：目前的物业管理企业名称：图澜物业公司；在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾售出的房屋和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费。图澜物业公司与天工房地产公司曾因物业费、供暖费的给付问题发生争议，导致诉讼。在（2009）宣民初字第8067号案件的卷宗中，存档有双方当事人于2008年7月17日签订的《付款协议》，其中关于涉案房屋物业费的标准，双方约定为：1、天工房地产公司位于白纸坊西街×号院×号楼二层办公用房519.94平方米，原物业管理费3.20元／平方米／月，图澜物业公司让利后为1.68元／平方米／月。天工房地产公司欠交自2006年、2007年、2008年三年物业管理费，同时应交2009年物业管理费：519.94平方米＊1.68元／平方米／月＊12个月＊4年，合计41927.96元；2、天工房地产公司位于白纸坊西街17号院10号楼自有产权空置房屋地上1-3层，地下1-2层，依据天工房地产公司提供的测绘依据：地上1-3层2815.84平方米，地下1-2层1437.92平方米，原物业费为商业用房收费3.52元／平方米／月，现图澜物业公司让利按经济适用房收费标准1元／平方米／月。此价格只限于天工房地产公司空置期内，如天工房地产公司正常使用，则按办公用房，本协议第1项收取。图澜物业公司让利后该房屋自2004年至2009年空置房物业管理费为：4253.76平方米＊1元／平方米／月＊12个月＊6年，合计306270.72元；双方最终商定本协议总款402792.38元，定为38万元整等内容。据此，双方在（2009）宣民初字第8067号民事调解书中，达成协议：一、天工房地产公司于2009年10月1日前给付图澜物业公司物业管理费、供暖费等共计38万元；二、若天工房地产公司未能按照上述约定的期限给付全部欠款，则天工房地产公司应于逾期之日另行向图澜物业公司赔偿利息损失11770.5元。现图澜物业公司以天工房地产公司未交纳本区白纸坊西街恬心家园小区10号楼地下1-2层自2010年1月至2013年12月止的物业费为由主张权利，天工房地产公司持辩称理由予以抗辩。案件审理中，图澜物业公司表示天工房地产公司已交纳2009年之前的物业费，而本案的诉讼请求在2013年中期曾经起诉过，但后来撤诉；天工房地产公司则表示确实未交纳2009年之后的物业费，而2009年之前的物业费，财务账上没有显示。
庭审中，天工房地产公司向本院提交照片若干张，用以证明涉案场所目前为空置，没有实施物业服务，即使其公司委托过图澜物业公司进行物业服务，也可以说明服务不到位，不符合服务标准，故不同意支付物业费。图澜物业公司对该证据真实性以及拍摄时间均无法确认。
天工房地产公司向本院提交（2014）西民初字第2519号民事判决书，用以说明在另案中涉及本区恬心家园×号院×号楼×号楼地下二层的物业服务合同纠纷一案中，本院驳回图澜物业公司要求天工房地产公司支付地下室管理费的诉讼请求。上述判决于2014年12月3日送达，现尚未生效。图澜物业公司认为该判决未生效，且与本案无关。
上述事实，有双方当事人陈述、物业管理委托合同、付款协议、菜园街危改小区普通住宅房屋使用、管理、维修公约、（2009）宣民初字第8067号民事调解书及该案卷宗材料、照片、（2014）西民初字第2519号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，天工房地产公司与图澜物业公司签订《物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合乎法律、行政法规的规定，属于依法成立并有效的合同，双方当事人均应依约履行合同义务。天工房地产公司虽然否认双方存在物业合同关系，且认为图澜物业公司出示的《物业管理委托合同》原件多次拆开、更换过，故不能确认合同真实性，但结合《菜园街危改小区普通住宅房屋使用、管理、维修公约》及民事调解书等证据佐证，均可以表明图澜物业公司确为天工房地产公司提供物业服务，故对于天工房地产公司的陈述理由，本院不予采信，天工房地产公司应当依约向图澜物业公司支付物业费用。天工房地产公司称涉案区域图澜物业公司未实施物业服务，并向本院提交照片若干张，以及（2014）西民初字第2519号民事判决书，但图澜物业公司对照片真实性以及拍摄时间无法确认，且照片也未能明确显示拍摄地点、时间等，故凭借照片不足以证明天工房地产公司的事实主张，而天工房地产公司所提交的（2014）西民初字第2519号民事判决书，其中涉及物业服务的区域与本案不同，且本案判决时，该案判决尚未生效，故不足以证明其自己的事实主张。天工房地产公司称图澜物业公司的部分主张已超过诉讼时效，鉴于物业服务本身具有群体性，不同的业主对服务是否达标的理解也不尽相同，因此需要业主或业主委员会进行监督，及时提出意见和建议，以便对物业服务进行改正，但不能以拒决缴纳物业费的方式解决问题，否则会使物业服务陷入恶性循环，各方利益均会受到严重侵害。故人民法院在处理涉及物业服务案件中，对于诉讼时效的认定不宜过苛，且本案中天工房地产公司亦明确未交纳2009年之后的物业费，据此本院对于天工房地产公司提出图澜物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的答辩理由难以采纳。关于天工房地产公司应支付物业费的标准，在（2009）宣民初字第8067号案件中存档的《付款协议》中已有明确记载：1、天工房地产公司位于白纸坊西街17号院9号楼二层办公用房519.94平方米，原物业管理费3.20元／平方米／月，图澜物业公司让利后为1.68元／平方米／月。天工房地产公司欠交自2006年、2007年、2008年三年物业管理费，同时应交2009年物业管理费：519.94平方米＊1.68元／平方米／月＊12个月＊4年，合计41927.96元；2、天工房地产公司位于白纸坊西街×号院×号楼自有产权空置房屋地上1-3层，地下1-2层，依据天工房地产公司提供的测绘依据：地上1-3层2815.84平方米，地下1-2层1437.92平方米，原物业费为商业用房收费3.52元／平方米／月，现图澜物业公司让利按经济适用房收费标准1元／平方米／月。此价格只限于天工房地产公司空置期内，如天工房地产公司正常使用，则按办公用房，本协议第1项收取等内容。参照该协议第2项中约定，以及天工房地产公司未能充分证明涉案区域现为空置的现状，应当视为“天工房地产公司正常使用，则按天工房地产公司办公用房本协议第1项收取”，即按照让利前的3.20元／平方米／月的标准，结合涉案区域面积1437.92平方米，计算2010年1月至2013年12月天工房地产公司应交纳图澜物业公司的物业费数额。故本院对图澜物业公司诉讼请求中合理的部分予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告北京市天工房地产开发有限责任公司向原告北京图澜物业管理有限公司支付二〇一〇年一月至二〇一三年十二月期间的物业费二十二万零八百六十四元五角一分。
二、驳回原告北京图澜物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告北京市天工房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千九百四十四元，由原告北京图澜物业管理有限公司负担四百五十元（已交纳），由被告北京市天工房地产开发有限责任公司负担四千四百九十四元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 晗
代理审判员 李彦周
人民陪审员 杨 敬
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 甘雯稳