浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）绍中民一终字第86号
上诉人（原审被告、反诉原告）绍兴市天力服装有限公司。
法定代表人莫阿茶。。
委托代理人（特别授权代理）何建新。。
被上诉人（原审原告、反诉被告）绍兴放心一百餐饮有限公司。
法定代表人王志淼。。
委托代理人（特别授权代理）冯坚。。
委托代理人（特别授权代理）李锋。。
上诉人绍兴市天力服装有限公司因租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第2280号民事判决，上诉于本院。本院于2007年12月25日接收原审法院移送的上诉状及全部案卷材料，同日受理本案并依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明：2003年6月9日，被告与绍兴市越城区稽山街道江沿金村经济合作社签订1份房屋租赁合同，约定江沿金村合作社将座落于绍兴经济开发区高新技术服务中心内标准厂房6号楼出租给被告使用，租赁期限为2003年7月1日起至2008年6月30日止；被告按每年191000元租金，分两次付清，第一次在每年6月20日前付清（下半年），第二次在前年十二月二十日前付清（上半年），江沿金村合作社出具税务部门确认的收据，逾期不交，按第八条违约责任处理。江沿金村合作社提供被告80KV的用电，水电费按月由被告交清。房屋租赁期间，被告需对房屋结构进行调整时，应征得江沿金村合作社书面同意方可进行，费用由被告自理，期满后由被告自行拆除恢复原状（包括临时棚）。合同第八条违约责任，任何方未能履行本合同的条款，另一方有权提前解除合同，违约方必须向另一方支付违约金，违约金为全年租金的15％。2006年2月8日，原、被告签订1份厂房转租合同，约定被告将其从江沿金村合作社租得的厂房底层靠西8间转租给原告开办企业使用，租金为每年87709元，租赁期限从2006年2月10日起至2008年6月30日止；租金每半年度由原告向被告于本《转租合同》签订时一次交清，被告负责为原告向江沿金合作社取得租房发票；水费电费装表计费，由原告向被告按月缴纳，被告按政策规定给原告开具发票；《江沿金合同》复印件经原、被告双方签字确认，作为《转租合同》的组成部分。并约定凡本《转租合同》未及事项均按《江沿金合同》的约定处理。后江沿金村合作社在该转租合同上盖章确认。原告租入房屋后进行改造、装修，并于2006年4月28日与江沿金村合作社签订关于标准厂房结构改造的押金协议，并向江沿金合作社交纳了3万元改造押金。2006年7月至2007年6月的租金，原告均直接向江沿金合作社交纳，并由该合作社直接出具租金发票给原告。2007年6月底，被告与江沿金村合作社终止了2003年6月9日签订的房屋租赁合同，并交纳租金至当月，又将其所承租且实际使用的房屋返还给江沿金村合作社。该合作社于2007年7月16日通知原告，载明因被告提前终止合同，要求原告腾退承租的房屋。原告已交纳2007年6月6日止的电费。2007年6月7日至7月16日（通知腾房时）的电费尚未向被告交纳，而被告已向电力局交纳承租房屋（包括原告承租部分）电费至2007年7月止。
经绍兴市百兴价格事务有限公司评估，原告在承租房屋内改造装修重置成本价格为256108元，残值率为10％，设计使用时间2006年5月1日至2008年6月30日共计26个月，每月使用价值为8865元，该改造装修从2007年8月1日至2008年6月30日止（10个月）的使用价值为88650元，其中办公区域内男女卫生间水卫设施等（原告改造前已存在）重置成本价格为2516元。
原审认为，被告从江沿金村合作社承租房屋后，又与原告签订转租合同，江沿金村合作社也在该转租合同盖章，并明确约定被告与江沿金村合作社的房屋租赁合同系转租合同组成部分，故原、被告之间纠纷的处理，可参照上述两份合同。因被告与江沿金村合作社提前终止合同，江沿金村合作社通知原告腾退房屋，原告认为转租合同已无法继续履行，在无奈解除转租合同的情况下，请求被告支付违约金并赔偿损失，符合合同约定及法律规定。原告请求赔偿的损失为原告装修改造工程从2007年8月1日至2008年6月30日止的使用价值除去违约金数额，即与违约金总计为87781.85元。由于原、被告的转租行为已经江沿金村合作社确认，而被告无法直接为原告开具租金发票，2006年7月至2007年6月的租金实际均由原告直接支付给江沿金村合作社，被告也从未提出异议，故现被告称原告因此违约，不能成立。原告对承租房屋改造装修已经江沿金村合作社同意，并签订了相应的协议，符合其与被告的合同约定，且事实上也可推定被告知晓原告装修一事，故被告由此称原告违约，不能成立。而被告与江沿金村合作社已提前终止租赁合同，原告与江沿金村合作社均表示此后原告对承租房屋使用的费用，应在两者之间结算，符合法律规定，也符合原告交付租金的实际方式。被告反诉请求原告支付2007年7月至其实际腾房时的租金，不能成立，本院不予支持。被告反诉请求解除双方合同，而原告本诉要求被告赔偿损失，也是基于解除双方合同，故对此可予准许。原告确未交纳2007年6月7日止2007年7月16日（原告被通知腾房日）的电费，根据被告已向电力局交纳电费的实际情况，可参照被告的主张，支持被告反诉原告交纳的这部分电费，即2187.13元。因原告未交纳这部分电费属于违约，被告反诉原告参照其与江沿金村合作社的房屋租赁合同支付违约金符合双方转租合同约定，但考虑到原告逾期支付的电费数额较小，原告认为约定的违约金过高，本院可予调整，确定为2187.13元。因原、被告转租合同约定水费电费装表计算，被告反诉请求原告支付“贴度”的电费，不符合合同约定，本院不予支持。被告反诉请求原告支付双方另于2006年6月以口头协议形式转租的食堂的电费，因系另一个租赁合同，且未提供充分的证据，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条之规定，判决：一、被告绍兴市天力服装有限公司支付给原告绍兴放心一百餐饮有限公司违约金并赔偿经济损失共计87781.85元；二、反诉被告绍兴放心一百餐饮有限公司支付给反诉原告绍兴市天力服装有限公司拖欠的电费2187.13元，并同时支付相应的违约金2187.13元；上述第一、第二项抵销，被告绍兴市天力服装有限公司尚应支付给原告绍兴放心一百餐饮有限公司83407.59元，此款于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、反诉原告绍兴市天力服装有限公司与反诉被告绍兴放心一百餐饮有限公司于2006年2月8日签订的厂房转租合同解除；四、驳回原告绍兴放心一百餐饮有限公司其他的诉讼请求；五、驳回反诉原告绍兴市天力服装有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2563元，减半收取1281.5元，由原告负担284.5元，被告负担997元。反诉案件受理费271元，减半收取135.5元，由反诉原告负担110.5元，反诉被告负担25元。
绍兴市天力服装有限公司不服原判，提起上诉称：一审法院在原判决中认为：绍兴市越城区稽山街道江沿金村经济合作社通知被上诉人腾退房屋是因为上诉人与江沿金村提前终止合同。上诉人认为，这一认定明显错误，且事实不清。其主要理由如下：一、被上诉人按约应该交纳房租的日期是2007年6月20日。这一天，被上诉人没有得到江沿金村或上诉人要求其限期腾退房屋的通知，但是被上诉人没有交纳房租。此后，2007年6月30日上诉人向江沿金村退租上诉人企业实际使用部分的厂房（即不包括被上诉人租用部分）。2007年7月16日江沿金村通知被上诉人限期腾退房屋。这一系列事实发生的时间先后顺序清楚表明：被上诉人违约未交房租在先，被通知要求腾退房屋在后。二、被上诉人提供给一审法院的证据2007年7月16日江沿金村的通知写着“我单位也没有收到厂房租赁费”，这就很明确地指出因为被上诉人没有按约交纳房租而被要求腾退房屋。但是一审法院在认定时，却模糊了重要事实发生的时间及其先后顺序，隐去了江沿金村通知中明确指出的“我单位也没有收到厂房租赁费”的重要事实；反而竟认为该证据不能证明原告逾期交纳房租的事实。这明显违背事实，明显违背起码的语言逻辑，可见是明显的偏袒。三、江沿金村明确知道被上诉人租用房屋的全部内容，从被上诉人应该交纳房租的2007年6月20日起，到2007年6月30日收回上诉人企业实际使用部分厂房时，江沿金村并未通知被上诉人退房，从而事实上同意了被上诉人继续租赁房屋。所以直至2007年7月16日被上诉人一直未交房租才通知被上诉人腾退房屋。四、上诉人没有通知过被上诉人退房。江沿金村并没有在被上诉人应该交纳房租的日期之前剥夺过上诉人的房屋租赁权，上诉人并没有使被上诉人丧失房屋租赁权。事实充分证明是被上诉人违约。一审法院竟然以江沿金村的“通知”判定上诉人违约显失公平，且缺乏相应证据。五、被上诉人无法举证证明自己的主张。法院向江沿金村作了询问笔录。上诉人认为，2007年7月16日江沿金村给被上诉人的通知可信度优于法院向江沿金村作的询问笔录。所以不能抛开“通知”，而从随后的“笔录”中抉取片言只语来当作支持被上诉人主张的证据，而且结合事实分析，“笔录”实际上也不能支持被上诉人的主张。六、上诉人作为经原出租人同意的转租人，对被上诉人而言，享有出租人的相应权力。但是被上诉人擅自破坏性装修并未依约征得上诉人的同意，显然所谓装修损失也不应该由上诉人承担。七、退一万步看，上诉人在转租中并没有赚取分毫利润，但却承担了为被上诉人垫交电费的义务，被上诉人处理、装修和使用租房等事项均有意地绕开上诉人，将上诉人视同租房的中间介绍人，未能享有相应的权利与权益。根据权利与义务的一致性来看，上诉人也无须承担责任。综上，上诉人认为，一审法院一味偏听偏信庇护被上诉人，致使该判决事实不清，适用法律错误。请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审。二、如改判的，请求驳回被上诉人的诉讼请求。三、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人绍兴放心一百餐饮有限公司答辩称：1、要正确认定上诉人与被上诉人之间的法律关系以及如何看待一审法院的判决，首先要理清上诉人与被上诉人以及江沿金村合作社的法律关系。上诉人与被上诉人之间是一个转租合同关系，也就是说本案的上诉人是承租人，本案的被上诉人是次承租人，双方之间有有效的租赁合同，只不过标的物由上诉人从江沿金村合作社承租之后转租给被上诉人，不管该合同对上诉人是否获取了相应的差价，也并不影响双方之间法律关系的认定，这是双方在承租时对权利的处分。上诉人对于多承租的房屋，如果不转租给被上诉人，意味着其要平白无故地要多支出相应的费用，现将这部分富余的厂房出租给被上诉人，可以分担相应的费用。上诉人以从未获取差价的理由来认定合同有失权利义务一致性这个角度来得出上诉人无须承担相应的责任是不成立的。2、根据城市房屋租赁管理办法第31条规定，转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。也就是说上诉人与江沿金村合作社之间的合同终止的话，当然导致上诉人与被上诉人之间的合同终止。上诉人与江沿金村合作社之间在终止合同的时候，作为转租合同一方的当事人，上诉人竟然未通知被上诉人，没有给被上诉人另行选择的权利，这就是上诉人违约的根本所在。即使在上诉人与江沿金村合作社解除合同之后，合作社同意与被上诉人建立租赁关系，那也是另外一个法律关系。因为上诉人与被上诉人之间租赁关系的终止是随着上诉人与江沿金村合作社之间的租赁合同的解除而终止，即使合作社收取了被上诉人缴纳的租金，那么这也是一个新的租赁关系，这种新的租赁关系的建立可能是会有书面合同，可能是没有书面合同。如果是有书面合同的，那么也就是说随着上诉人与江沿金村合作社之间合同的解除，使得被上诉人的这种合法权利得到了保护。本案中上诉人与江沿金村合作社解除合同后没有照顾到被上诉人一方的租赁权利，因此，本案没有书面合同。即使江沿金村合作社收取了被上诉人的租赁费用，那么双方也是确立一种不定期的事实租赁关系，而不定期的租赁关系意味着双方可以随时解除租赁关系。况且在被上诉人向江沿金村合作社提出要求就原向上诉人承租厂房与江沿金村合作社直接建立租赁关系的时候，江沿金村合作社直接回绝了，它不同意单独就厂房与被上诉人建立租赁关系，除了被上诉人自己使用的部分外，其他都是剩余的，也就是标的要大于被上诉人使用的厂房，它不同意分割使用，这就是本案上诉人违约之所在。上诉人没有将上诉人与被上诉人之间法律关系的终止同上诉人与江沿金村合作社的终止划上等号，我们认为这是本案的关键之关键。从这个角度去推断的话，上诉人违约导致了被上诉人不能够继续使用租赁厂房，那么就要承担违约责任。一审法院都作了符合法律规定的判决，我们认为一审法院判决是正确的，应当予以维持。至于其提到的6月20日也好，首先我们不去论6月20日其是否真正有权解除合同，是意味着上诉人有这种选择的权利，但是它没有通知过被上诉人要求解除合同，从一审的答辩过程中，它也仅仅认为我们逾期缴纳租金，并且破坏了主体结构，认为我们有违约行为在先，它从来没有要求主张过这个权利。因此，我们认为上诉人在未通知被上诉人的情况下，与江沿金村合作社直接解除了租赁合同导致了转租合同的自然终止，其理所当然要承担违约的责任。请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审期间，上诉人绍兴市天力服装有限公司提供来源于绍兴网-
天天商报06-1207：12题为“‘放心一百’要换老板了？新‘掌门人’证实，他正在收购‘放心一百’”的材料一份，以印证上诉人在一审时已经提交给法院的所谓放心一百的原董事长已经转让给新董事长，企业已经转卖，而新董事长明确意味着要放弃继续租赁的事实。被上诉人绍兴放心一百餐饮有限公司认为：首先这不属于新的证据。二、1、从形式上来讲，不能够证明证据来源。2、从内容来看，与本案缺乏关联性。本案的关联问题是上诉人是否存在违约。至于被上诉人的股权转让和公司经营调整并不是属于上诉人可以单方解约的事由，这与上诉人单方解除合同没有关联性。上诉人答辩认为：对该份证据，应与上诉人提交给一审法院的公司变更申请登记书、放心一百股东会决议书、股权转让协议书这一系列证据结合起来看。很显然，原放心一百的老板与新老板在6月20日作了一个完整的交接，也就是说原来的放心一百已经不存在了，而王志淼在对记者的采访中已经明确说到放心一百的所有机器设备都要搬运到在平水的公司里，这在主观上可以判断原有的房屋租赁实际已经放弃，事实上在6月20日这一天，也就是放心一百应该缴纳房租的最后期限内，放心一百并没有缴纳房租，这就是上诉人认为不存在违约的一个相反的有力证明。被上诉人进一步认为：1、是否来自商报看不出来，本身证据来源得不到印证。2、到底是06年12月还是6月12日值得商榷。3、记者采访的有关事项并没有得到双方当事人的认可。4、股权是否转让、经营是否调整，均属于放心一百公司或者股东的内部事项，并不能够成为转租人作为提前解除合同的事由，这与双方合同是否存续下去没有任何关联性。上诉人进一步答辩提出：请求二审法院对被上诉人的主体资格进行重新审查。本代理人在一审时明确向主审法官提出绍兴市放心一百餐饮有限公司与绍兴放心一百餐饮有限公司，第一是名称不符；二是住所地不同，原诉状中原告住所地是绍兴经济开发区曹江路4号，而被告住所地是绍兴经济开发区曹江路2号，本代理人提出原告住所地应该是绍兴市中兴花园15幢301室，而被告住所地是绍兴经济开发区工业城二期；三是法定代表人不同，原诉状中是陈明珠，本代理人认为应该是王志淼。当时本代理人已经提出原告因为主体资格不符，请求法院驳回起诉，但是一审法院在本代理人具有相应的证据且明确提出异议的情况下，仍然执意开庭审理。被上诉人对此解释称：1、绍兴市放心一百餐饮有限公司是因打印错误多了一个“市”字，但是名称并没有造成原告主体资格的歧义，这在一审法院时已经查明。2、工商登记地点是中兴花园15幢301室，但实际地点是曹江路4号。3、法定代表人原先的董事长是陈明珠，起诉前进行了变更，但变更的营业执照到起诉时并没有去领取过，现有的提供给代理人的营业执照上法定代表人仍然是陈明珠。上诉人去查的工商资料上登记的是王志淼，这是后来根据实际的情况变更为王志淼的。本院审查认为，上诉人提供的该网上材料，不能证实其证据来源，且内容未经当事人认可，不能予以认定。至于双方因而争议的原告主体资格问题，首先，诉状中原告名称为绍兴市放心一百餐饮有限公司，但加盖的印章为绍兴放心一百餐饮有限公司，且上诉人在一审中也提出了相应的反诉，被上诉人辩称对原告名称打印错误符合情理。其次，诉状中原告住所地为绍兴市经济开发区曹江路4号，但营业执照登记的住所地为绍兴市中兴花园15幢301室，应以该登记为准。三、诉状中原告法定代表人为陈明珠，但上诉人提供2007年6月12日被上诉人的公司基本情况载明法定代表人是王志淼，应以该记载为准，同时法定代表人的变更不影响企业法人的主体资格。原审法院对原告的基本情况作了符合事实的调整，本案原告主体资格已无不当。被上诉人未向本院提出新的证据。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人绍兴市天力服装有限公司与出租人绍兴市越城区稽山街道江沿金村经济合作社签订房屋租赁合同后，经江沿金村同意又就其中部分房屋与被上诉人绍兴放心一百餐饮有限公司签订厂房转租合同，该两份合同应属合法有效，合同相对人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，上诉人与江沿金村于2007年6月底终止房屋租赁合同的履行，江沿金村于2007年7月16日通知被上诉人：“你单位在绍兴市天力服装有限公司转租的厂房，因天力服装有限公司提前终止合同，我单位也没有收到厂房租赁费，故要求你单位请在月底前搬迁，归还我村厂房。”双方当事人由此争议到底系江沿金村与上诉人提前终止合同的原因还是江沿金村没有收到厂房租赁费的原因导致被上诉人的租赁合同被解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。转租是以承租人存有租赁权为基础的，就转租中各方的法律关系看，承租人不退出租赁关系仍享有租赁权，而将租赁物出租给次承租人使用收益；次承租人的新租赁权，以转租人的租赁权为成立的前提。在承租人的租赁权因合同终止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权；如因此导致次承租人不能得到租赁权而受有损害时，次承租人也只能向转租人请求赔偿。上诉人在未协商处理好与被上诉人间的转租关系情况下，与江沿金村终止房屋租赁合同的履行，可导致被上诉人的租赁关系失去依附因而也被终止的法律后果，其行为构成违约，而被上诉人即使按时支付租金，江沿金村仍有权决定是终止合同还是认可新的租赁关系。此外，为保护出租人的利益，承租人经出租人同意转租的，次承租人可以直接向出租人履行承租人应当履行的义务，出租人也可以直接向次承租人行使转租人得行使的权利。江沿金村与被上诉人协商一致对房屋进行改造、装修，被上诉人对此并无过错，现因上诉人提前终止合同之原因致被上诉人遭受损失，上诉人应负赔偿之责。综上，原审认定因上诉人的行为致被上诉人的租赁关系被终止并判令上诉人承担违约责任，符合本案基本事实，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用2834元，由上诉人绍兴市天力服装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏晓法
审 判 员 吕景山
代理审判员 傅海鑫
二〇〇八年三月十一日
书 记 员 黄美娟