上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1747号
原告（反诉被告）张翠萍，女，1958年4月8日生，汉族，住江苏省南京市。
委托代理人刘岩（系原告之女婿），男，1982年7月17日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。
委托代理人刘海勇，上海慕恩律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨庆湘，男，1983年3月1日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人王国钢，上海徐伟奇律师事务所律师。
原告张翠萍与被告杨庆湘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理，并于2015年7月27日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托代理人刘岩、刘海勇，被告及其委托代理人王国钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年4月11日，被告与原告子女在案外人上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原地产”）居间下，就本市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。双方约定总房价款为165万元（人民币，以下币种同），且本次房屋买受人非为合同乙方，而为乙方父母任意人，该条款作为其他约定之条款，经双方特别签字确认。
2015年4月15日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，双方在限购问题上补充约定：本合同签订后七日内，原告至房地产管理部门查询自身是否具备购房资格，如原告提供真实申报材料，由于政策执行细则变化等因素，确认不具备购
房资格时，双方同意解除合同，互不承担违约责任，被告应于得知原告不具有购房资格之日起七日内返还已付购房款，否则，除应返还外，还应支付未返还款项日万分之五的违约金；如原告提供申报材料不实，最终被房地产管理部门确定不具备购房资格时，双方解除合同，原告需承担违约责任。
嗣后，原告按约如实向房地产交易中心提供申报材料，2015年4月22日（合同签订7天内），房产交易中心审查告知不具备购房资格，原告通过居间方及时将该消息通知被告，并希望双方按最初约定，由其父母其他人（明确为刘岩母亲），重新与被告签订网签合同，以便继续履行本房产交易。但被告要求涨价，将房屋总价增至168万，并将其拟定好的合同发给居间方。原告起初希望双方按原约定履行，但在被告表示拒绝以及居间方协调下，原告答应了被告要求。后被告又改变主意，要求原告按总价10%赔偿违约金。原告在考虑本合同客观上已无法履行，于2015年4月26日通过短信通知被告按前述补充约定归还原告购房款，但被告至今未予归还。2015年5月12日，原告再次以发送律师建议函的方式与被告沟通，希望双方诉前通过友好协商解决争议，但遭被告拒绝。原告无奈，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告2015年4月15日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告归还原告已付购房款31万元；3、被告支付原告逾期退还购房款的违约金（以31万元为基数，按照日万分之五的标准，从2015年4月30日起至判决生效之日止）。
被告辩称：不同意原告诉请。首先，被告已将合同约定当前阶段应履行的所有义务履行完毕。2015年4月11日，原、被告双方在中原地产居间下，就涉案房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，因原告身在南京，因此签约人为原告之女王静娴。鉴于原告及居间方向被告说明，实际购房人为王静娴父母，为避免纠纷，被告提出应在协议中将正式买卖合同的签署人是王静娴父母一事作为特别约定加以明确，对此原告之女王静娴及被告均签字确认。2015年4月15日，原、被告双方签订正式的买卖合同，当天被告备齐所有材料陪同原告办理审税、审限购等手续。
其次，原告自始不具备购房资格，直接构成违约。买卖合同第九条第（三）款第二段约定，按照现有政策，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续。此处前款系指第九条第（三）款第一段约定的乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10%。而原告所称的补充条款适用的前提是原告签约时有购房资格，后政策发生变化导致在审限购时被认定为无购房资格。因此，买卖合同第九条第（三）款与补充条款规定是互不重叠的情形。另，根据原告及居间方向被告口头、短信传达的信息可以看出，原告在签订买卖合同时即无购房资格，属于买卖合同第九条第（三）款约定的情形。
另外，原告提出的换一个人继续购买涉案房屋的要求，并非买卖合同约定的义务。2015年4月11日签订的居间协议及买卖合同中的特别约定系针对签署上述协议及合同与签订正式买卖合同时乙方签署人不一致的情况，并非指签订买卖合同后，乙方可随意更换实际履约人。此外，出现限购问题后，被告针对原告提出的合同以外的要求进行了充分的沟通解释，并提出了相应的解决方案，但因原告缺乏诚信、故意曲解合同，故未能达成一致协议。需要指出的是，被告并无扣留原告已付款项的意图，因双方未达成解约协议，故未能履行后续的解约、退款手续。
同时，被告反诉称：2015年4月11日，原告之女王静娴与被告在中原地产居间下就涉案房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。双方约定：房屋买卖总价为165万元，房屋买受人非王静娴本人，最终签订正式买卖合同的系王静娴父母亲任意人。2015年4月15日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：涉案房屋转让价款为136万元，房屋附属设施、设备转让款为29万元，总价款为165万元，原告应于松江区房地产交易中心出具购房资格后3日内支付51万元，同年5月5日前支付40万元，若原告未按合同约定付款的，应按照日万分之五支付违约金，若因原告不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，应按照房屋总价款的10%承担违约责任。合同签订后被告已按照合同约定履行自身义务，但是原告违反合同约定，一直拒绝支付后续房款。另，在得知原告不具备购房资格后，被告一直与其积极协商，但原告无视被告的要求，曲解合同，恶意修改合同，导致合同无法继续履行。故请求法院判令：1、解除原、被告2015年4月15日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、原告承担违约金16.5万元。
针对被告的反诉，原告辩称：由于合同客观履行不能，原告同意解除房屋买卖合同。对于违约责任的承担，原告既没有违约的故意，客观上也没有违约行为。买卖合同第十一条约定，合同补充条款与主文条款不一致的，以补充条款为准，如果原告提供了不真实的申报材料下才需要承担违约责任。现该条件并不具备，故不同意被告的诉请。
经审理查明：2015年4月11日，原告之女王静娴（乙方）与被告（甲方）在案外人中原地产居间下，就涉案房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。该协议及合同约定：房屋坐落于本市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室，总房价款为165万元。另在《房地产买卖居间协议》第十条“其他约定”部分，双方以手写字体约定，如出卖方甲方有故意隐瞒该房屋重大安全隐患或者售出的该房屋非吉宅，则买受方乙方可单方解除合同，且无违约责任并保留起诉出卖方甲方的权利，买受方乙方为其父母亲，购买该房屋，故最后签订正式的上海市买卖合同时为其父母亲任意人。上述协议及合同另就房屋基本状况、转让价款及付款方式、期限等事项进行了约定。
庭审中，原、被告双方提交的上述协议及合同存在不同之处，即两者相比，原告提交的上述协议及合同中多出了“刘岩”的签名或“刘”字简称。对此，原告解释称，因中介电话称需要添加刘岩的签名，故其委托中介代签；而被告则认为签约的主体只有原告女儿王静娴一人，因此买受人实为王静娴父母，而“刘岩”的签名系事后添加，被告并不知情。
又查明：2015年4月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），合同第一条约定：房屋坐落于本市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为88.79平方米；第二条约定：房屋转让价款为136万元；第六条约定：甲、乙双方确认，在2015年5月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条第（三）款约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款日止，逾期超过三十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付三十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿部分的，乙方应在接到书面通知书之日起三日内向甲方支付；另，该款还约定按照现有政策，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续。
上述合同补充条款（一）第八条约定：合同签订后七日内，乙方依据上海市限售政策至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。在乙方提供的申报材料真实的情况下，由于政策执行细则的变化等因素，导致房地产管理部门确认乙方不具有购房资格，则甲、乙双方同意解除合同，互不承担违约责任。甲方应于得知乙方不具有购房资格之日起七日内返还乙方已支付给甲方的所有购房款项，否则除应还给乙方的款项外，还应支付乙方未返还款项日万分之五的违约金。如乙方提供的申报材料不实，最终房地产管理部门依据乙方真实情况确认其不具有购房资格，则双方可解除合同，但乙方须依合同约定向甲方承担违约责任。
同日，原告（乙方）与被告（甲方）另签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，协议约定：甲、乙双方确认买卖合同约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格；甲、乙双方协商一致并同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为29万元，待甲、乙双方签订买卖合同当日乙方直接支付给甲方，甲方收到该转让价款后应向乙方出具书面收款收据凭证，乙方放弃索取该转让价发票的权利。
嗣后，原告向房地产管理部门提交了税单等申报材料，但未审核通过。
审理中，原告称于2015年4月22日知道限购，但对限购的具体原因并不清楚，后分别于2015年4月26日及5月12日通过发送短信、律师建议函等形式与被告沟通，并提供了短信记录、律师建议函、短信截图等证据，证明原告方在考虑到合同履行不能的情况下，要求被告按照补充条款第八条的约定返还已支付的购房款31万元，并希望协商解决，但被告提出了跳价的条件，对此，原告方没有同意，后虽同意但合同仍未能履行。被告则认为，对短信记录及律师建议函真实性无异议，但认为被告是在得知原告不具有购房资格且要求撤销合同后，要求签订补充协议，但因协商未果，后编辑草稿短信发送给居间方；而关于短信内容，被告称其并未跳价，短信内容中所列价款因笔误错写为139万元，实际总房价款仍为165万元，且原告要求退款在前；另，对短信截图的真实性、合法性、关联性均有异议，该截图与短信记录虽内容基本一致，但时间并不相同。
审理中，原告还提交了税单、银行流水、付款及转账凭证、录音光盘及录音笔录、委托书、结婚证、刘岩出具的情况说明及追认书，上海沐丰贸易有限公司（以下简称“沐丰公司”）出具的证明、陈某某出具的情况说明及原告工资单，证明购房目的系解决王静娴、刘岩双方父母住房问题，且购房款亦来自双方父母，2万元的定金系刘岩支付，而居间协议上代签的签字系经过刘岩授权并同意的，被告最初也承认刘岩父母可以继续房屋交易，但是要求跳价；另，原告提交的申报材料是真实的，因公司疏忽导致原告审税未通过。对此，被告认为，对于税单、银行流水、付款及转账凭证真实性无异议，但对关联性有异议，根据税单原告存在补交税的情况，且原告限购原因发生在2014年4月至11月期间，与被告签约前即存在限购原因，且原告是否提交了真实的申报材料与本案无关，原告的行为违反了主合同第九条第（三）款的规定，其限购原因并非政策变化所致，因此应承担违约责任，而汇款人及汇款用途为何均与案件无关，购房款来源与合同的实际履行是两个概念；对于录音，被告认为无法证明原告提交的材料是真实的，且可看出被告明确换人重新签合同是有前提条件的；对于委托书等相关证据的真实性有异议，即使存在委托关系，那么签订合同的主体应为刘岩，而非王静娴，且2万元定金是中介取款后给被告的，是谁支付的被告并不知情；对于沐丰公司证明等证据，真实性、合法性均有异议，沐丰公司是王静娴公公开设，而陈某某的情况说明亦不符合证据形式，另原告限购原因一直存在。
审理中，原告另提交了微信截图、通话记录，证明在签订《房地产买卖居间协议》时原告方已经向被告言明出现限购互不承担责任，被告知情且未提出异议，居间方中原地产的员工吴某当时也提到要将该内容写入正式的房屋买卖合同。对此，被告对于上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为上述证据不符合证据形式，且是原告与案外人吴某之间形成的，被告并未参与，不能以此约束被告；另，原、被告已经在《房地产买卖居间协议》中明确了签约主体，且该组证据中并没有任何关于政策原因导致购房合同作废的文字。
审理中，被告提交了电话录音、看房确认书、看房单、百度地图截屏、房价走势图，证明被告出售房屋系为了购买学区房，因原告违约导致被告无法及时购买所需房屋，损失巨大。对此，原告认为，电话录音摘录并不完整，曲解对话，真实性有异议，且原告是有买房诚意的，且录音笔录中可看出被告将刘岩父母与原告父母等同，与《房地产买卖居间协议》中的父母任意人一致，而无法购房的原因系被告提出10%的违约金所致；对看房确认书、看房单、百度地图截屏的真实性、关联性有异议，可能是事后补的，且时间上与原告购房无关，亦无法证明被告确实看房了；对房价走势图的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明原告耽误被告购房。
审理中，为证明自己的主张，原告申请证人支某某、吴某、陈某某出庭作证。证人支某某称，其是居间方中原公司的员工，2015年4月11日签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及2015年签订《上海市房地产买卖合同》时其均在场，看房时王静娴、刘岩均在场，而签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》时刘岩并不在场，亦未看到刘岩委托王静娴签字之类的书面文件，当时并无刘岩的签字，事后刘岩是否签字亦并不知情；签订《上海市房地产买卖合同》时刘岩在场。对于原告可能存在限购问题，其事先向被告解释过，2015年4月22日，其告知被告因原告存在限购问题，建议由王静娴婆婆购买，被告表示若换人签订合同，需补足首付款80万元，被告当时未要求涨价，但在此后的磋商过程中曾提出过涨价的方案。
证人吴某称，其是中原地产分堂经理，看房是王静娴和刘岩看的，签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》其与王静娴、被告及业务员支某某均在场，签字的是王静娴与被告，当时刘岩并不在场，因是刘岩支付的钱款，为了财务出账需要，在咨询公司法务后，要求刘岩至公司写了书面补充文件并在上述居间协议及买卖合同上添加了刘岩的姓名，其中的“刘、王、杨”等签字应该是公司业务员添加的，具体是谁不清楚，而原、被告双方处留存的上述居间协议及买卖合同均无刘岩签字；另，《上海市房地产买卖合同》是其起草并录入的，但因其无经纪人资格证，因此署名并不是其本人。在签约过程中，只有王静娴的委托书，并无刘岩的委托书，而在居间过程中亦向王静娴及刘岩提过本市限购的问题，因原告方担心自己限购，所以在上述居间协议及买卖合同进行了特别约定，因此约定的“父母任意人”是指夫妻双方父母亲，对此虽未向买卖双方提及，但其认为双方对此应无异议，且在签订《上海市房地产买卖合同》时其向被告说过，被告也未提出异议，而被告亦同意在原告出现限购后由刘岩父母履行买卖合同。另，原、被告双方在居间过程中就原告可能存在的限购问题亦进行商谈过，即若原告提交的材料是真实的，那么根据合同本意，双方互不承担违约责任。其于2015年4月22日得知原告存在限购问题，但不知具体原因，在与被告沟通过程中，被告称若换人签订新合同需先把与原告签订的合同撤销，并补足80万元首付，在原告同意后，被告又提出增加购房款3万元，对此原告仅同意支付八九千，因此双方协商未果。
证人陈某某称，其受托为沐丰公司作账，但并无劳动关系，而原告的税务申报亦是由其办理。
对上述证人证言，原告均予以认可。被告则认为，支某某、吴某的证人证言恰可以证明刘岩的签名系事后添加，其并非本案实际的签约主体；对于陈某某的证人证言真实性不予认可。
还查明：《上海市房地产买卖合同》签订后，原告已向被告支付房款31万元，对此，被告予以确认。
上述事实，有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、证人证言及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：一、关于合同的解除问题。庭审中，原、被告双方均要求解除2015年4月15日签订的《上海市房地产买卖合同》，由此可知双方对合同解除一事并无异议，故本院确认上述合同已解除。
二、关于合同解除后果的处理问题。双方争议的焦点在于应否向对方承担违约责任以及如何承担的问题。
首先，对于原告是否应承担违约责任的问题。本案中，原、被告双方就合同解除的情形作了相应约定，即《上海市房地产买卖合同》第九条第（三）款、《补充条款》（一）第八条。对此，本院认为，结合合同上下文文意，上述条款的约定并不冲突，第九条第（三）款侧重于政策无变化时，若购房一方不具备购房资格导致交易无法正常进行，则解除合同后其需承担违约责任；而《补充条款》（一）第八条则侧重于在购房一方提供的申报材料真实的前提下，由于政策执行细则变化等情形而导致其不具有购房资格时，则合同解除后互不承担违约责任。虽然《补充条款》（一）第八条的部分文字表述为“由于政策执行细则变化等因素”，但“等”字仅是一种习惯性的表述，并非包含罗列其他一切情形，上述表述的侧重在于政策执行细则变化。而本案中，原告并无证据证明合同不能继续履行的原因系因政策执行细则变化，即其缺乏适用《补充条款》（一）第八条进行免责的前提，再结合原告确属限购的事实以及合同第九条第（三）款的约定，本院认为原告需承担相应的违约责任。
其次，对于被告是否应承担违约责任的问题。原告认为根据双方所签《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》的约定，签订《上海市房地产买卖合同》主体可为王静娴、刘岩的父母任意人，在原告限购后被告理应重新与原告签订合同；而被告则认为，在签订上述居间协议及合同时，乙方只有王静娴签字，因此仅为王静娴父母任意人。对此，本院认为，上述约定仅指在签订《上海市房地产买卖合同》时合同相对方具有一定的可选择性，而在签订《上海市房地产买卖合同》后合同相对方即确定。因此，本案中原、被告双方即为最终的缔约主体。原告被确定为限购后，再要求更换合同签订主体，应属合同的更新，被告对其享有不予配合的权利和自由。嗣后双方经多次沟通协商未果最终未能达成新的合意，并不能以此为由要求被告承担违约责任。另根据本案已查明的事实，合同解除的原因在于原告限购，因此，其主张的要求全额返还已支付购房款并支付逾期返还违约金的基础事实并不存在。
至于违约责任的承担问题。本案中，原告在确认购房资格过程中，提交的申报材料真实，而主观上亦为合同的履行采取了积极措施。另，被告亦无确实的证据证明其损失情况。故本院认为，综合考虑合同的履行情况、原告的违约程度，被告的损失等因素，酌定原告向被告支付违约金5万元。被告在扣除原告应承担的违约金5万元后，应将剩余的26万元购房款返还原告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张翠萍与被告（反诉原告）杨庆湘之间于2015年4月15日签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；
二、原告（反诉被告）张翠萍支付被告（反诉原告）杨庆湘解除合同的违约金5万元；
三、被告（反诉原告）杨庆湘返还原告（反诉被告）张翠萍购房款31万元；
上述二、三项相抵，被告（反诉原告）杨庆湘于本判决生效之日起十日内返还原告购房款26万元；
四、驳回原告（反诉被告）张翠萍的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，996.50元，减半收取2，998.25元，反诉案件受理费1，840元，合计诉讼费4，838.25元，由原告（反诉被告）张翠萍负担615.14元（已付），由被告（反诉原告）杨庆湘负担4，223.11元（已付1，840元，余款2，383.11元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 方美玲
二〇一五年九月十四日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……