重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第04094号
原告：重庆北龙湖置地发展有限公司，住所地重庆市江北区洋河路4号北岸星座7层，组织机构代码76265029-6。
法定代表人：崔恒忠，董事长。
委托代理人：刘洪波，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人：李卫，重庆百君律师事务所律师。
被告：胡荣琳，女，1956年10月18日生，汉族，住重庆市南岸区。
原告重庆北龙湖置地发展有限公司（以下简称北龙湖公司）与被告胡荣琳商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡潇予担任审判长，与代理审判员顾鲁晓、人民陪审员郭敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北龙湖公司的委托代理人李卫到庭参加诉讼，被告胡荣琳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告北龙湖公司诉称：北龙湖公司与胡荣琳于2012年9月30日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定北龙湖公司将重庆市江北区龙湖春森彼岸某号某幢某号商品房出售给胡荣琳，房屋总价款527205元，付款方式为按揭付款，具体付款期限是：胡荣琳应于2012年9月30日前付清扣除按揭贷款数额以外的所有房款，即158205元，并付清政府规定的相关规费、税费、贷款产生的各项费用，并于签约当天办理完毕按揭贷款手续，按照银行要求提供办理按揭所需的全部资料。如果逾期付款或未按期签订按揭合同、未按期提供按揭所需资料，逾期超过30日的，北龙湖公司有权解除合同，胡荣琳应按总房款的20%向北龙湖公司支付违约金。合同签订后，胡荣琳除支付了158205元房款外，未再支付任何房款，也未按照银行要求提供按揭资料，导致银行无法审查其是否具备贷款条件，也无法为其提供贷款。虽经北龙湖公司多次催促，但时至今日胡荣琳仍然未能向银行提供任何按揭资料。北龙湖公司于2013年8月6日向胡荣琳发函解除了双方签订的商品房买卖合同，并要求胡荣琳配合办理合同解除后的相关手续和事宜，但胡荣琳至今不配合办理。北龙湖公司认为，胡荣琳拖欠房款的违约行为已严重损害了北龙湖公司的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规，北龙湖公司特提起诉讼，请求法院依照事实和法律判决：一、依法确认北龙湖公司解除与胡荣琳签订的商品房买卖合同的行为合法有效，依法确认该合同已解除；二、如第一项诉讼请求不能成立，则请求判令立即解除北龙湖公司与胡荣琳签订的商品房买卖合同；三、判令胡荣琳立即配合北龙湖公司到重庆市房地产交易登记机构办理商品房买卖合同解除后的合同注销手续（包括撤销网签、注销重庆市预购商品房买卖合同登记备案）；四、判令胡荣琳向北龙湖公司支付违约金105441元；五、本案诉讼费由胡荣琳承担。
被告胡荣琳未出庭答辩。
经审理查明：2012年9月30日，北龙湖公司与胡荣琳双方签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，甲方（卖方）北龙湖公司，注册地址：重庆市江北区洋河路4号北岸星座。乙方（买方）胡荣琳，地址：重庆市渝北区兴盛大道某号上品十六某号。北龙湖公司将位于重庆市江北区春森彼岸小区某号某幢某号商品房出售给胡荣琳。房屋建筑面积79.02平方米，套内建筑面积58.50平方米，房屋总价款527205元，建筑面积单价为6671.79元／平方米，套内建筑面积单价为9012.05元／平方米。付款方式为按揭付款：详见本合同附件五。合同第五条中（三）关于办理按揭贷款违约责任约定，1、因北龙湖公司的原因，导致胡荣琳未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，胡荣琳愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；胡荣琳也可单方解除本合同，北龙湖公司应于胡荣琳解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给胡荣琳，并按照胡荣琳已付房价款20％赔偿胡荣琳。2、因胡荣琳原因，导致胡荣琳未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，胡荣琳应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如胡荣琳未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于双方的事由导致胡荣琳未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。北龙湖公司或胡荣琳也可单方解除本合同，北龙湖公司应于胡荣琳解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给胡荣琳。
合同第十条胡荣琳逾期付款的违约责任约定，胡荣琳如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，胡荣琳按日向北龙湖公司支付逾期应付款万分之4【该比率不大于第九条第1款（1）项中的比率】的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向北龙湖公司支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与前条约定的日期相同）后，北龙湖公司有权解除合同。北龙湖公司解除合同的，胡荣琳应按应付款的百分之20向北龙湖公司支付违约金，北龙湖公司退还胡荣琳全部已付房价款。北龙湖公司不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，胡荣琳按日向北龙湖公司支付逾期应付款万分之4【该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率】的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向北龙湖公司支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
合同附件五首先约定，北龙湖公司与胡荣琳协商一致，就《重庆市商品房买卖合同》内的一些未尽事宜，订立如下补充协议，本补充协议的约定与主合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。
合同附件五第五条对付款方式的补充约定中第3款按揭贷款付款方式约定，（1）胡荣琳拟向北龙湖公司指定的贷款银行申请36.9万元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至北龙湖银行账户，作为胡荣琳应支付房款的一部分。（2）胡荣琳应于主合同签订之日2012年9月30日或之前向北龙湖公司支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即158205元（胡荣琳已付定金转为本期购房款）。（3）胡荣琳应在签约当天办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行／公积金代办机构要求的办理按揭贷款时需要胡荣琳提供的全部申请资料，向按揭贷款银行／公积金代办机构提出正式的按揭贷款申请，单方签署按揭贷款银行／公积金代办机构提供的按揭合同及相应的放款文件。若银行在审批过程中，发现需要胡荣琳增补资料的情况，胡荣琳应在银行或北龙湖公司通知后七日内将资料提供给银行。胡荣琳未按期单方签署按揭合同或未按期提供按揭贷款所需的资料的，则每逾期一天，胡荣琳应按上述拟贷款金额的万分之四向北龙湖公司支付违约金，逾期达30日以上，北龙湖公司有权解除合同，胡荣琳因此承担总房款百分之二十的违约金，北龙湖公司有权从胡荣琳已支付首付款中直接扣除胡荣琳应支付的违约金及北龙湖公司损失，不足扣除的，由胡荣琳在5个工作日内补足，有剩余的，留存在北龙湖公司处，由胡荣琳自行到北龙湖公司领取。北龙湖公司在胡荣琳办理贷款手续时应给予胡荣琳必要的配合，但北龙湖公司不负有任何义务确保按揭贷款银行／公积金代办机构批准胡荣琳的按揭贷款申请。（4）主合同第五条第（三）款第1项中“北龙湖公司原因”是指在双方签署主合同前或签署主合同时，胡荣琳所购房屋的项目（楼盘）无任何银行表示愿意向任何购房者提供购房贷款。（5）主合同第五条第（三）款第2向中“胡荣琳原因”是指胡荣琳不符合贷款银行所要求的贷款条件，胡荣琳因贷款利率调整不愿意接受贷款、胡荣琳因贷款额度未能全部批准而不愿意接受贷款，因国家贷款政策的调整导致胡荣琳不符合贷款条件以及其他由胡荣琳导致的按揭未能成功的情形。（6）胡荣琳在签订合同前已对房贷政策作了充分了解，并结合自身实际情况和银行贷款条件要求与北龙湖公司协商确定了合同约定的申请按揭贷款数额，但银行可能会因政策调整或贷款要求提高造成降低胡荣琳贷款额度或拒绝贷款，胡荣琳已知悉此可能性。胡荣琳承诺如因任何非北龙湖公司原因导致银行批准的按揭贷款金额少于胡荣琳申请的金额或银行拒绝贷款给胡荣琳，胡荣琳应在银行或北龙湖公司通知之日起7日内付清全部房款，否则胡荣琳按合同第五条以及第十条的规定承担逾期付款的违约责任。双方均同意，因国家政策变化导致银行降低贷款额度或拒绝贷款，不属于合同第五条第（三）款第3项“不可归责于双方的事由”。（7）若非因北龙湖公司原因、非因不可归责与双方的事由，胡荣琳未按期办理完毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对胡荣琳的贷款申请未予批准或未足额批准以及其他原因等导致按揭贷款的房价款未能在主合同签订后的150日全部到达北龙湖公司账户的，胡荣琳应于收到北龙湖公司通知后7日内付清全部购房款。在此期间内，不承担主合同第十条约定的违约责任。如胡荣琳未能在7日内付清全部购房款，胡荣琳应承担主合同第十条的逾期付款违约责任。
合同附件五的第二十条对通知的补充约定，1、胡荣琳的有效送达地址以主合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址）；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；胡荣琳变更有效送的地址，未按照本条款约定通知北龙湖公司的，北龙湖公司按照原地址送达的视为向胡荣琳送达了相关文件，由此给北龙湖公司造成损失的，胡荣琳负责赔偿。2、胡荣琳补留或变更其通讯地址的，应当向北龙湖公司出具其亲笔签名的书面文件，该书面文件经北龙湖公司签收确认后方为有效。3、胡荣琳向北龙湖公司预留或补留通讯地址和／或代收人、或预留的通讯地址有误的、或在邮寄途中发生延误或丢失的，北龙湖公司不承担任何延误或胡荣琳未收到通知的责任。4、双方确认，所有通知均应采取书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。书面文件以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日；以手递方式送达的，以手递日为送达日。
合同签订后，北龙湖公司与胡荣琳办理了本案涉诉房屋的网签手续和商品房买卖合同登记备案。胡荣琳支付了首付款158205元房款。2013年3月10日，北龙湖公司依照合同上胡荣琳所留地址向胡荣琳邮寄了《关于尽快提供按揭资料的督促函》，通知要求胡荣琳在2013年3月17日前向按揭贷款银行提供符合要求的按揭资料并交纳相关费用，逾期则北龙湖公司将按照合同约定的追究违约责任。2013年8月5日，北龙湖公司按同一地址向胡荣琳邮寄了《解约函》，该《解约函》载明：因胡荣琳未能在约定的时间内付清购房合同约定的相关款项，北龙湖公司先根据购房合同的约定解除与您的购房合同，并按购房合同约定扣除您应支付的违约金。请您于2013年8月15日前配合我司办理预售登记注销等相关手续……本案证据显示两份函件均已妥投。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《关于尽快提供按揭资料的督促函》、《解约函》、快递单、邮件全程跟踪查询结果及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。
关于胡荣琳是否支付了除首付款158205元以外的其他房款，及是否按照银行要求提供按揭资料从而获得贷款的事实问题。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，被告作为支付房款和办理按揭贷款手续的义务方，对履行了支付房款或办理完毕按揭贷款手续等义务负有举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告未出庭举示充分证据证明已经支付了除首付款158205元以外的其他房款，亦未能提供证据证明其已经按照银行要求提供按揭资料从而获得贷款的事实。根据优势证据规则，本院认为被告尚未支付前述房款，亦未办理相关按揭贷款手续。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本案合同约定，胡荣琳应在2012年9月30日办理完毕相应的按揭贷款手续，但胡荣琳并未履行前述义务。2013年3月10日，北龙湖公司依照合同上胡荣琳所留地址向胡荣琳邮寄了《关于尽快提供按揭资料的督促函》，根据合同约定，至迟于2013年3月17日视为胡荣琳收到了前述督促函，但胡荣琳仍未在合理期限内提交相关资料，北龙湖公司具有单方解除合同的权利。2013年8月5日，北龙湖公司按合同约定的地址向胡荣琳邮寄了《解约函》。根据双方对邮寄送达的约定和本案北龙湖公司邮寄的事实，本院确认：北龙湖公司与胡荣琳之间的《重庆市商品房买卖合同》及相关附件协议发生解除效力。据此，北龙湖公司要求确认与胡荣琳的《重庆市商品房买卖合同》及相关附件协议的解除发生法律效力的诉讼请求，本院予以支持。因而北龙湖公司要求法院依法解除与胡荣琳的《重庆市商品房买卖合同》及相关附件协议的诉讼请求已无法律意义，故本院不再予以评价。
根据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，合同解除后，胡荣琳应当就本案涉诉房屋与北龙湖就撤销网签手续及备案登记手续提供协助义务，故对北龙湖公司要求胡荣琳立即配合北龙湖公司到重庆市房地产交易登记机构办理合同解除后的合同注销手续（包括撤销网签、注销重庆市预购商品房买卖合同登记备案）的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，北龙湖公司与胡荣琳就合同解除后的结算和清理进行了约定，即胡荣琳支付总房款20％的违约金。所以，北龙湖公司要求胡荣琳支付违约金105441元的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告重庆北龙湖置地发展有限公司与被告胡荣琳签订的《重庆市商品房买卖合同》及相关附件协议已经发生解除的法律效力。
二、本判决生效之日起十日内，被告胡荣琳协助原告重庆北龙湖置地发展有限公司撤销双方于2012年9月30日就重庆市江北区春森彼岸小区某号某幢某号商品房签订的《重庆市商品房买卖合同》的网签和备案登记手续。
三、本判决生效之日起十日内，被告胡荣琳支付原告重庆北龙湖置地发展有限公司违约金105441元。
四、驳回原告重庆北龙湖置地发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2648元由胡荣琳负担。本案案件受理费已经由重庆北龙湖置地发展有限公司预先交纳，胡荣琳在履行上述义务时一并向重庆北龙湖置地发展有限公司支付本案受理费，本院不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 胡潇予
代理审判员 顾鲁晓
人民陪审员 秦 琼
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 杨凌燕