河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终476号
上诉人（原审被告）：林州市农村信用合作联社汇丰信用社。住所地：林州市桂园区龙安路北段。
负责人：李广义，该信用社主任。
委托代理人：王永彬，河南上合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭希兰，女，汉族，1964年9月25日出生，住河南省鹤壁市淇滨区。
原审第三人：李东顺，男，汉族，1968年10月30日出生，住河南省鹤壁市淇滨区。
委托代理人：于万亮，河南豫龙律师事务所律师。
原审第三人：程江龙，男，汉族，1970年4月4日出生，住河南省林州市。
上诉人林州市农村信用合作联社汇丰信用社（以下简称汇丰信用社）与被上诉人郭希兰、原审第三人李东顺、程江龙执行异议之诉纠纷一案，郭希兰于2015年4月23日向河南省安阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：一、立即停止对鹤壁市淇滨区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南第6户门面房，房权证号为：09××91的强制执行，并解除查封；二、汇丰信用社承担本案诉讼费用。原审法院于2015年9月9日作出（2015）安中民一初字第49号民事判决。汇丰信用社不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月6日，因汇丰信用社申请执行程江龙、鹤壁市华业经贸有限公司借款合同纠纷一案，原审法院依据已经发生法律效力的（2010）安民二初字第12号民事判决，作出（2011）安法执字第38-3号执行裁定，查封了位于鹤壁市××××区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南数第6户房屋，产权证号为鹤房权证市字第××号，房屋所有权证登记的房屋所有人为李东顺。郭希兰针对查封，提出了异议，原审法院于2015年3月24日作出（2015）安中执异字第5号执行裁定，驳回郭希兰提出的异议。
2011年4月7日，郭希兰与李东顺、董雪香签订房屋买卖协议，李东顺、董雪香将位于鹤壁市××××区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南数第6户房屋卖给郭希兰，价格为60万元，同日，郭希兰支付了房款，李东顺出具了收到60万元房款收据。
李东顺提供了2009年1月16日，程江龙与李东顺、鹤壁市四季青农产品批发市场签订的协议，该协议载明，程江龙同意将位于鹤壁市××××区黎阳路北侧、金山路东侧的十间门面房的房产证登记于李东顺名下，房屋的真实所有权人为程江龙，房产证是程江龙所有并由程江龙保管，该协议第三条约定，程江龙在办理房产证时，李东顺先借给程江龙办房产证所需现金，程江龙按银行同期借款利息付给李东顺，李东顺经程江龙书面授权同意，将房屋全部或部分出售后，可从售房款中将前款所述借款本息扣除，但必须在房屋售出之日起三日内将剩余款项一次性交付给程江龙。协议第七条约定，鹤壁市四季青农产品批发市场自愿为李东顺严格履行该协议的各项约定提供保证担保。
原审法院认为：本案争议的焦点是程江龙对涉案房屋是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋登记在李东顺名下，房屋所有权证载明房屋所有权人为李东顺，2013年5月6日法院查封时，该房屋仍登记在李东顺名下，因此，依据上述法律规定，涉案房屋的物权不属于程江龙。关于程江龙是否系该房屋的实际所有人。该房屋购买时，为程江龙出资，登记在李东顺名下，但房屋被人民法院查封前，李东顺已按程江龙要求将房屋卖给郭希兰，故程江龙不是本案所涉房屋的实际所有人。关于本案郭希兰与李东顺、董雪香签订的房屋买卖协议的效力问题。涉案房屋登记在李东顺名下，郭希兰从房屋登记的所有人处购买房屋，足额支付了购房款，不违反法律规定，双方签订的房屋买卖协议应为有效协议。汇丰信用社申请对房屋买卖协议、房款收据上签字字迹书写及所按手印的实际形成时间进行司法鉴定，因郭希兰提交的公证书可以与房屋买卖协议相印证，故汇丰信用社申请鉴定的事项没有鉴定必要，不予准许。汇丰信用社主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（一）的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案件人是否是权利人，而对于已登记的不动产，人民法院应当审查案外人是否是权利人，而对于已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断，涉案房屋登记在李东顺名下，郭希兰不是权利人，不具有提出排除执行异议的资格。因该规定适用于人民法院在执行程序中办理执行异议和复议案件，故对汇丰信用社的主张，不予支持。关于郭希兰与李东顺、董雪香之间的房屋未及时过户问题，属另一法律关系，不影响涉案房屋不属于程江龙的认定。故郭希兰请求判令停止对位于鹤壁市××××区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南数第6户房屋的强制执行，予以支持。郭希兰请求立即解除查封，属判决生效后的程序，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条?之规定，判决：一、汇丰信用社申请执行程江龙、鹤壁市华业经贸有限公司借款合同纠纷一案，不得执行李东顺名下位鹤壁市××××区黎阳路路合友商贸城6#楼1-3层南数第6户，房权证号鹤房权证市字第××号号的房产；二、驳回郭希兰的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由汇丰信用社负担。
汇丰信用社上诉称：一、李东顺与程江龙2009年1月16日签订的协议系双方真实意思表示，合法有效。根据该协议内容，涉案房屋的实际所有人为程江龙，李东顺只是受程江龙委托代为持有该房屋所有权证并处理房屋出售事宜，郭希兰对于李东顺与程江龙之间的委托关系也是明知的，因此李东顺因委托代理关系所取得的权利与义务均应由程江龙承担。二、郭希兰与程江龙协商的房屋买卖事宜，房款也直接支付给了程江龙，李东顺并未收到任何款项，郭希兰对于向李东顺支付款项的过程、数额及方式均未能作出明确的陈述，李东顺签订协议和出具收据均是按照程江龙指示而补的手续，而且李东顺与郭希兰签订的房屋买卖协议价格明显低于市场价格。因此，涉案房屋买卖虚假，是程江龙为逃避债务，而与郭希兰、李东顺恶意串通的行为。三、郭希兰对于涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。本案适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，郭希兰并非涉案房屋的权利人，其无权提起执行异议。另外，该房屋的实际所有人是程江龙，李东顺对此也予以确认，原审法院的执行措施符合法律规定。郭希兰与李东顺共同委托郭新平办理房屋过户手续，但由于郭希兰的原因未办理过户，从而导致房屋被查封，过错完全在于郭希兰，因此郭希兰的权利不符合法律规定的优先保护的条件，不具有排除强制执行的民事权益。综上，原审认定事实不清，适用法律和实体处理错误，请求二审撤销原审判决第一项，改判驳回郭希兰的诉讼请求；一、二审诉讼费用由郭希兰负担。
郭希兰答辩称：一、涉案房屋登记的所有人为李东顺，虽然李东顺与程江龙之间约定程江龙为所有人，但所有人的认定应当以登记薄记载内容为依据。李东顺与郭希兰签订房屋买卖协议，郭希兰亦支付了相应房款，房屋所有权已经转移，郭希兰对涉案房屋享有实际物权。而汇丰信用社对程江龙享有的是普通债权，且郭希兰享有实际物权的时间早于汇丰信用社申请对该房屋进行查封的时间。二、李东顺对委托过户进行了公证，公证内容与房屋买卖有关，该公证内容可以证明李东顺与郭希兰房屋买卖的真实性与交易时间，对房屋买卖协议的形成时间不需要进行司法鉴定。当时市场并不繁荣，房屋交易价格并非偏低，属于正常范围。房屋交易真实，不存在郭希兰、程江龙与李东顺恶意串通的情形。三、涉案房屋没有登记在被执行人程江龙名下，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条不适用于本案。另外，郭希兰购买涉案房屋后，未办理过户是由于李东顺办理的委托失效了，后来又多次找李东顺均未找到，郭希兰对于未办理房屋过户手续不存在过错，原审认定郭希兰对涉案房屋享有排除强制执行的权益正确。请求二审驳回汇丰信用社的上诉，维持原审判决。
李东顺述称：由于程江龙向李东顺借款，程江龙与李东顺签订协议，将涉案房屋登记在李东顺名下，待程江龙偿还借款后，再过户给程江龙。后程江龙将涉案房屋出售给郭希兰，三方均同意以李东顺的名义与郭希兰签订房屋买卖协议，程江龙收取房款，由李东顺向郭希兰出具收据。房屋的出卖人系程江龙，李东顺只是配合程江龙办理手续，由此产生的责任应由程江龙承担。程江龙与郭希兰的房屋买卖协议真实，郭希兰也支付了房款，不存在程江龙、郭希兰、李东顺恶意串通的情形。原审认定郭希兰对涉案房屋享有排除强制执行的权益正确。
根据各方当事人的上诉、答辩及陈述内容，并征询当事人意见，本院归纳本案二审焦点如下：郭希兰对涉案房屋是否享有排除强制执行的权益。
二审经审理，对原审查明事实予以确认。另查明：2011年4月8日李东顺、董雪香与郭清波签订委托书，主要内容为：李东顺、董雪香转让涉案房屋，委托郭清波代理办理转让过户等手续。当日，河南省鹤壁市鹤城公证处对该委托书的真实性进行了公证。2011年1月15日程江龙向李东顺出具情况说明，载明：“为了把李东顺名下房产证过户办手续，李东顺所打房款收据为空头收据”。2011年4月7日程江龙向李东顺出具承诺书，载明：“由于合友商贸城房产办理当中，与李东顺有关的文书签字仅限于办手续使用，我承担法律责任。如有纠纷及法律责任均由程江龙承担”。在二审审理过程中，郭希兰、李东顺均认可，在签订房屋买卖合同时，郭希兰、李东顺、程江龙均在场，郭希兰知道程江龙系房屋的实际出卖人。
本院认为：一、根据李东顺与程江龙、鹤壁市四季青农产品批发市场于2009年1月16日签订的协议、程江龙于2011年1月15日向李东顺出具的情况说明、2011年4月7日向李东顺出具的承诺书，以及李东顺、郭希兰的陈述等内容，可以认定涉案房屋虽登记在李东顺名下，但实际所有权人为程江龙，亦是程江龙将涉案房屋出卖给郭希兰。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，郭希兰在尚未办理涉案房屋过户登记手续的情形下，必须满足对未办理过户登记手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，郭希兰与李东顺、董雪香于2011年4月7日签订房屋买卖协议，次日李东顺亦为其出具了委托办理过户手续的委托书，但郭希兰一直未办理过户登记手续，郭希兰未办理过户登记手续并非基于自身以外的原因，其怠于办理过户登记手续存在过错。故，郭希兰关于对涉案房屋停止执行措施的请求，未达到法律规定的排除执行的条件，其请求缺乏相应的法律依据，本院不予支持。
综上，汇丰信用社的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的的规定，判决如下：
一、撤销河南省安阳市中级人民法院（2015）安中民一初字第49号民事判决；
二、驳回郭希兰的诉讼请求。
一审、二审受理费各100元，均由郭希兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 刚
审 判 员 李红芬
代理审判员 陈红云
二〇一六年六月三十日
书 记 员 马亚亚