湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终3419号
上诉人（原审原告）：�沙纵一物业管理有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇板仓路以西、开元路以南（楚天二期）5-2-2305。
法定代表人：李正意。
委托代理人：刘援，湖南一星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张继，男，1984年1月1日出生，土家族，住湖南省长沙市芙蓉区。
上诉人长沙纵一物业管理有限公司（以下简称纵一公司）因与被上诉人张继物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2017）湘0121民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人纵一公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令张继向纵一公司支付物业费2239元，违约金3076元，合计人民币5315元；3、判令张继承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：一、根据长沙市仲裁委的裁决书查明，本案涉案房屋于2012年11月4日达到交房条件，而张继至2014年10月才办理收房手续，因此物业费应从2012年11月4日开始计算。二、张继欠交物业费的时间为15个月（从2015年10月起至2016年12月止），而非11个月，因为张继所持的2016年1月24日的发票是以其2015年4月4日的收据换取的，仅在原收据基础上增加了一项水费收入。三、张继尚欠物业费，故其应当交纳物业费和违约金。
被上诉人张继辩称，一、张继到2014年10月才交房是因为本案涉案房屋有质量问题，开发商拒绝整改，因此延期收房所产生的物业费应该由开发商承担。二、纵一公司的物业服务有瑕疵。三、纵一公司多收的2014年11月的物业费应予以退还。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
纵一公司向一审法院起诉请求：1、张继立即支付长沙县银盘鑫城小区4-705房物业管理费2239元，�约金3076元；2、张继承担本案所有诉讼费用。
原审法院经审理查明，1、2012年，纵一公司与张继签订《前期物业管理服务协议》，约定纵一公司为张继购买的长沙县银盘鑫城小区4栋2单元705号房（面积119.41平方米）提供物业管理服务，按1.25元/平方米/月的标准缴纳物业服务费，每月物业服务管理费149.2元。2、长沙县银盘鑫城小区开发商长沙宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司）因延迟交房，宏大公司向张继支付违约金3224元，后宏大公司将该笔违约金支付至纵一公司账户，纵一公司直接将该款项作为张继2012年11月至2014年10月物业费予以扣缴。因房屋存在质量问题，张继于2014年10月办理收房手续。
原审法院认为，1、张继拖欠物业服务管理费的数额。纵一公司认为张继拖欠物业服务管理费2239元，张继认为仅拖欠物业服务管理费1194元。原审法院认为，从纵一公司提交的记账联来看，记录张继缴纳物业费的顺序明细为2014年11月至12月，交费269元；2015年1月至4月，交费537元；2012年11月到2014年10月（2015年6月6日出具收据），扣缴赔偿款3224元；2015年5月至9月，交费746元，共计交费至2015年9月。张继提交了纵一公司出具的发票，记录2016年1月24日张继缴纳物业费537元，张继称缴纳的是2016年1月至4月的物业费，纵一公司称缴纳的是2015年1月至4月的物业费。综合双方提供的票据情况，张继持的2016年1月24日票据系纵一公司开具的正式发票，纵一公司并未在票据上注明“物业费537元”系缴纳何时段的物业费，但在2015年4月4日开具的收据中，已明确记载2015年1月至4月的物业费537元，因此从常理分析纵一公司不可能在未收取物业费的情形下而向张继出具票据，故原审法院采信张继所主张的2016年1月24日缴纳的537元系2016年1月至4�的物业费。另张继称2015年10月至12月的物业费已缴纳，但不能提供相应的票据予以证明，原审法院不予认定。综上，张继尚欠的物业费为2015年10月至12月、2016年5月至2016年12月，共计11个月1641.2元。2、张继是否还应当缴纳物业服务管理费。纵一公司认为张继应当按照《前期物业管理服务协议》的约定缴纳物业管理费，且纵一公司已给张继出具收据，应视为张继同意从开发商支付的赔偿中直接扣除物业费。张继认为因房屋存在质量问题在其收房之前的物业费应由开发商承担，纵一公司的物业服务不到位，纵一公司不应直接扣缴2012年11月至2014年10月物业费3224元，该款项应予抵扣张继尚欠的物业管理服务费。原审法院认为，参照《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调[2017]4号）第十七条规定：“前期物业服务合同签订之日至房屋交付期间届满之日的当月物业服务费�由建设单位交纳”。本案中，张继的房屋有质量问题，张继至2014年10月才办理收房手续，纵一公司对此亦予以认可，故至2014年10月之前的物业费应由开发商承担，纵一公司应向宏大公司主张收取物业费的权利，无权直接从张继应得的赔偿款中扣除。至于纵一公司向张继出具收据的行为，可视为纵一公司利用宏大公司将对张继的赔偿款支付至纵一公司账户的便利，自行将物业费从赔偿款中扣除的单方行为，而不能视为纵一公司与张继达成从赔偿款中扣除物业费的一致认可。为有利于解决纠纷、减少诉累，此款可抵扣张继后续应承担的物业费1641.2元，因应扣除的赔偿款数额已超过张继尚欠的后续物业费，故在本案中张继不需再支付物业费，继而亦不需要再承担逾期缴纳的违约金。原审法院认为，纵一公司与张继签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，符合我国有关物业管理的法律法规的规定，合法有效。张继尚欠纵一公司11个月物业管理费1641.2元，事实清楚、证据确凿，但纵一公司直接从开发商宏大公司付给张继的赔偿款项中抵扣了不应由张继承担的物业费，于法无据，于理不合，现纵一公司应付给张继的款项超出了其应支付的物业管理费数额，故张继无需再行支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：驳回纵一公司诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由纵一公司承担。
二审中，纵一公司提交了三份证据：一、长沙晚报的复印件一份；二、长沙县商品房买卖合同一份；三、长沙仲裁委员会裁决书一份，拟共同证明本案涉案房屋的交房时间为2012年11月4日。
张继对纵一公司提交的证据发表如下质证意见：对第一份证据的真实性不予认可，对第二份�第三份证据的真实性予以认可，但是不认可其所证明的交房时间。
本院对纵一公司提交的证据审核如下：纵一公司未提交第一份证据的原件，故本院对该份证据的真实性不予认可，因张继对第二份、第三份证据的真实性不持异议，本院对该两份证据的真实性予以认可，但是纵一公司提交的三份证据所要证明的事实与本案查明的事实相矛盾，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，一、关于交房时间的问题，虽然张继与宏大公司约定的交房时间为2012年6月30日，但是其实际达到交房条件的时间为2012年11月4日，但纵一公司并无证据证明宏大公司以合同约定的书面通知方式通知张继收房，且本案涉案房屋确实存在质量问题，致使张继直至2014年10月才办理收房手续，故纵一公司应向宏大公司主张2014年10月之�的物业费，而非向张继主张。二、关于2016年1月24日的发票中的物业费所指向的时间段问题，该张发票上并未注明交纳的是何时间段的物业费，纵一公司认为是2015年1月到4月的物业费，但纵一公司亦自述该张发票与2015年4月4日的收据内容不一样，增加了水费项目，本院认为，两张单据的内容不一致，且纵一公司的主张不符合常理，故本院对其该项上诉主张不予支持。综上，因张继欠付的物业费少于纵一公司扣除的应由宏大公司支付给张继的赔偿款，故一审判决驳回纵一公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由长沙纵一物业管理有限�司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年六月十五日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违�法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。