辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2186号
上诉人（原审被告）：杨帆，男，1982年10月14日出生，回族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：霍妍，辽宁紫泰律师事务所律师。
委托代理人：乔世凯，辽宁紫泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：付婷，女，1983年6月3日出生，满族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：霍妍，辽宁紫泰律师事务所律师。
委托代理人：乔世凯，辽宁紫泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沙玉春，男，1957年12月24日出生，汉族，无职业，住址辽宁省兴城市沙后所镇。
委托代理人：刘文舸，辽宁同方律师事务所律师。
原审第三人：钟子�，男，1965年4月3日出生，汉族，现羁押于沈阳市造化监狱。
上诉人杨帆、付婷与被上诉人沙玉春及原审第三人钟子江租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1506号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年9月10日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，诉争房屋位于沈阳市沈河区万柳塘路105号甲，房屋所有权人为第三人人钟子江。2010年6月，被告杨帆、付婷在此经营杨帆祥和旅社。2011年2月27日，被告付婷作为甲方与原告沙玉春作为乙方签订杨帆祥和旅社转让合同，合同约定，丙方（房主钟子江，未签字）同意甲方将自己位于沈阳市沈河区万柳塘路105号的店铺转让给乙方使用，建筑面积为550平方米�并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，房租二十万元每年，三年内不能涨价。每年提前一个月支付全年房租。二、该店铺的房屋产权人为丙。丙方与甲方签订了租房合同，租期到2011年6月20日止，年租为二十万元人民币。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行该租赁合同，每年交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用。三、店铺现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，乙方并且拥有永久使用权及转让权。四、乙方在2011年2月25日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计人民币三十万元，上述费用已包括第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用。另外六万六千元剩余四个月房租。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。甲方剩余的房屋使用权归乙方所有。五、该店铺的营业执照、卫生许可证已由甲方办理，经营范围为旅店，租期内乙方继续以甲方名义办理营业执照、卫生许可证等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。合同生效后甲方、乙方可自由决定时间去更换执照。有权要求甲方注销营业执照和相关工商税务登记手续，并重新以乙方名义办理相关工商税务登记手续……同日，原告沙玉春向被告付婷交付兑店款，被告付婷向原告出具收条，记载：今日收到沙玉春兑祥和旅社费用三十六万元整，即日起祥和旅社由沙玉春负责。
合同签订后，原告开始经营诉争旅社。2011年5月20日，被告付婷作为甲方，原告作为乙方签订房屋租赁协议书，约定原告承租诉争房屋，租期为2011年6月20日至2013年6月20日，租金每年二十二�元整，租金为上打租，每年提前一个月交付，如乙方没按期交付房租，甲方有权立即收回房屋，乙方无条件退出……原告向被告付婷交付租金2011年6月20日至2012年6月20日租金22万元。
因诉争房屋存在盗用煤气问题，原告沙玉春、被告杨帆及第三人人钟子江被判处刑罚。2012年3月5日，原告被刑事拘留，同年3月28日被依法逮捕。原告妻子岳国兰及岳国兰弟媳温玉兰在诉争旅店经营，2012年6月20日，诉争房屋被第三人钟子江家属收回，原告妻子岳国兰及岳国兰弟媳温玉兰退出诉争旅店经营。
原审原告沙玉春诉讼请求为，请求人民法院依法裁判解除原告与被告签订的《扬帆祥和旅社转让合同》；要求二被告返还原告扬帆祥和旅社永久性转让费人民币三十万元；由二被告承担诉讼及相关费用。
原审被告杨帆、付婷辩称，原告无权解除合同，我们将店铺的经营权转让给原告，是经过房主钟子江同意的，原告自己犯罪被关押，造成无法经营，不能要求我方承担责任。
原审第三人钟子江辩称，原、被告的租房合同并未通过我，我不知道有沙玉春这个人，也不知道付婷转租的事。我与杨帆的合同中明确约定不允许出租出兑，如出租出兑我有权立即收回房屋，我现在也不认可付婷的转租行为，我是被抓进来之后才知道付婷转租的，因此要收回店铺。
原审法院认为，关于原告要求解除与被告签订的《杨帆祥和旅社转让合同》的问题，根据合同法，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告杨帆、付婷从第三人钟子江处承租诉争房屋经营祥和旅社，其后将该旅社转兑给原告，被告杨帆、付婷与原告沙玉春之间形成转租关系。对原告与被告之间的转租事实，第三人钟子江明确表示不知情并不予认可，其家属于2012年6月30日收回房屋，以实际行为解除了第三人与被告之间，被告与原告之间的租赁合同关系。虽然被告提供的2012年3月公安机关对原告沙玉春及其妻子岳国兰的讯问笔录中确实有第三人钟子江教原告及其妻子如何使用煤气的陈述，但不能就此认定第三人知晓或认可原、被告之间的转租的事实，且原、被告对第三人钟子江收回房屋的行为并未提出异议。即原、被告之间的《杨帆祥和旅社转让合同》已于2012年6月20日第三人钟子江的家属收回房屋时实际解除。
关于原告诉请的返还转让费问题，根据原、被告签订的《杨帆祥和旅社转让合同》及2011年5月20日签订的房屋租赁协议书，原、被告约定的经营期限为2011年2月27日至2013年6月20日，即作为转让费30万元的对价，被告杨帆、付婷有�务保证原告能够经营至2013年6月20日。且2011年6月20日之后，租金由每年20万元涨至每年22万元，而第三人钟子江陈述只收到付婷每年20万元租金，由此说明，被告付婷、杨帆并未退出租赁合同，其有义务保证原告在租赁期限内经营的连续性。鉴于被告杨帆、付婷未经过第三人钟子江同意转租，且未能保证原告经营至租赁期限届满，具有过错，应向原告返还转让费。返还的金额以总额30万元作为基数，乘以原告未能继续经营的租赁期占原、被告约定的租赁期限的比例为准。
关于转兑的物品归属问题，目前该物品由第三人钟子江保管，根据合同法规定，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，结合本案合同履行情况，本院认为，物品返还被告所有为宜，由被告到第三人处领取上述物品，第三人须协助配合被告领取。
综上，依照《中华人民共和�合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十八条之规定，原审判决：一、被告杨帆、付婷于本判决生效之日起30日内返还原告沙玉春关于沈阳市沈河区万柳塘路105号甲杨帆祥和旅社的转让款129，586元（30万元×365天／845天）；二、沈阳市沈河区万柳塘路105号甲杨帆祥和旅社内原有物品（物品清单附后）归被告杨帆、付婷所有，被告杨帆、付婷自行领取，第三人钟子江负有协助被告领取的义务。案件受理费人民币5，800元，由原告沙玉春负担3，295，由被告杨帆、付婷负担2，505元。
宣判后，杨帆、付婷不服，上诉至本院，不同意返还转让款。上诉理由：第三人是同意我转租的，这个有刑事诉讼笔录为证，转让款30万元的有效期限是到2011年6月20日的，过了这个期限，涉及30万元转让款的合同就已经履行完毕了，不存在返还情形。
被上诉人沙玉春辩称，不同意上诉�的上诉请求，我起诉的30万元转让费仅指永久性转让合同中的30万元，30万元是获得在钟子江房屋里经营店铺的资格，从2011年2月至2012年6月20日，这期间的租金都已经另外支付了，所以30万元转让费与租赁合同无关。
被上诉人钟子江未答辩。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。另查明，被上诉人沙玉春与二上诉人签订祥和旅社转让合同时除30万元转让费之外又给付二上诉人四个月的租金人民币6.6万元。
上述事实，有当事人陈述、杨帆祥和旅社转让合同、房屋租赁协议书、（2013）沈河刑初字第267号刑事判决书、公安机关讯问笔录、证人证言、物品清单等证据材料经原审法院开庭质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租�之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，二上诉人原系承租第三人钟子江的房屋用于经营旅社，因此二上诉人欲将房屋转租给被上诉人沙玉春经营，须经过钟子江同意，二上诉人为此提供钟子江等所涉刑事案件卷宗笔录来证明，但根据该笔录，钟子江只是表示在庭审阶段对转租一事的真实性无异议，并未涉及是否同意，该笔录也并不能证明钟子江在转租发生时知道该事宜并表示同意，由于二上诉人与被上诉人沙玉春签订的转让协议并无钟子江签字，且二上诉人也没有提供其他证据证明钟子江同意转租，因此二上诉人应当为钟子江因不同意转租而收回房屋，向沙玉春承担违约责任。关于转让款返还问题，双方在旅社转让合同中约定该款为转让费，该款还包括店铺的装饰装修和其他设备使用权，虽然该份转让协议约定了履行期限至2011年6月，但沙玉春另外缴纳这四个月的租金6.6万元，结合双方在2011年6月之后又签订一年的租赁合同等情况，该笔30万元转让款与租金无关，应当是沙玉春由此获得承租钟子江房屋经营店铺的权利，现由于二上诉人并未就转租沙玉春一事征得钟子江同意，因此二上诉人无法保障沙玉春承租权，应当返还该笔转让款，原审判决二上诉人返还其中的129，586元，并无不当。由于转让协议未能继续履行，沙玉春也无权继续占有店铺内属于二上诉人的物品，因此二上诉人有权取走这些物品，原审判决对此的判项并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，800元，由上诉人杨帆、付婷承担。
本判决为终审判决。
审�长刘冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十月十日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；