北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初19234号
原告：史茸，女，1972年11月25日生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：李疆涛，北京大成律师事务所律师。
被告：徐增敏，男，1957年8月8日生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：曾建辉，北京市安理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张帆，北京市安理律师事务所律师。
第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：廖寿建，总经理。
委托诉讼代理人：靳泽宇，女，1995年5月4日生，北京麦田房产经纪有限公司职员。
原告史茸（以下简称原告）与被告徐增敏（以下简称被告）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李疆涛、被告的委托诉讼代理人曾建辉、第三人的委托诉讼代理人靳泽宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2017年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二、《定金保管协议》均于2017年7月27日解除；二、判令被告支付违约金336万元。事实和理由：2017年3月9日，经居间方北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称“麦田公司”）介绍，原、被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》（含附件一、附件二）（以下简称《买卖合同》），约定：原告购买被告名下位于北京市朝阳区朝阳公园南路202房屋。房屋成交价为人民币1680万元。原告于签约当日应支付定金50万元。抵押权人为朝阳法院，抵押数额为500万元，该笔借款由被告自行清偿，被告应于2017年3月19日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。双方应于网签核验通过后网签上后10个工作日办理申请贷款手续，拟贷款数额320万元。同日，原、被告双方签署了《定金保管协议》，约定：买卖双方委托居间方麦田公司代为保管原告应向被告交付的购房定金50万元，麦田公司收到该笔定金视为被告收到，买卖双方的履约行为受定金罚则的约束。买卖双方约定在网签当日，居间方将该笔定金转付给出卖人。合同签订后，原告依约履行合同义务，支付了定金50万元，但被告未依约解除诉争房屋抵押，此外，被告提出该房屋存在法院查封，因此无法继续办理网签并完成交易。原告于2017年7月26日向被告发出《解除合同通知书》，依法通知被告解除《买卖合同》。被告于2017年7月27日签收《解除合同通知书》，但拒绝承担违约责任。且，原告将合同解除的情况告知麦田公司后，麦田公司并未将代收的定金返还给原告。原告认为，被告行为已构成根本违约，原告单方行使合同解除权并要求被告承担赔偿责任，于法有据，请法院依法查明事实，判如所请。
被告辩称，被答辩人要求答辩人支付人民币336万元违约金的诉讼请求没有任何事实和法律依据，其请求不应得到法院支持。一、涉案房屋在被朝阳法院查封及公安部门查封之后所签订的《买卖合同》无效，答辩人同意承担相应的缔约过失责任，但不应承担《买卖合同》项下的违约责任。二、因北京市房地产政策的影响，涉案房屋的房价处于持续的下跌过程中，被答辩人不仅未遭受任何经济损失，相反还因此避免了高额的经济损失，其再要求答辩人向其支付336万元的违约金没有事实依据。三、答辩人在获悉涉案房屋因公安查封导致无法履行《买卖合同》后，已经多次通知被答辩人解除《买卖合同》并由第三人向其退还全部的购房定金，已经尽量避免了被答辩人的损失扩大，但被答辩人仍要求答辩人向其支付高达336万的违约金没有事实和法律依据。
第三人称，原告的50万元定金我方已于2018年2月26日返还。
本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2017年3月9日，原被告在第三人的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》（下称《买卖合同》）及附件一、附件二、《定金保管协议》。《买卖合同》约定原告购买被告名下位于北京市朝阳区朝阳公园南路某房屋（下称诉争房屋）。房屋成交价为人民币1680万元。《买卖合同》附件一约定：原告于签约当日以银行资金监管（麦田代收）方式支付定金50万元。抵押权人为朝阳法院，抵押数额为500万元。被告承诺除上述抵押外，该房屋不存在其他抵押或担保。与该房屋有关的借款由被告自行清偿，被告应于2017年3月19日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。双方应于房屋核验通过后网签上后10个工作日办理申请贷款手续，拟贷款数额320万元。《买卖合同》附件二第八条第二款约定：2、出卖人根本违约。具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》。出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失：（5）房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续。2017年3月9日，原告向第三人支付定金50万元。2017年7月26日原告向被告发送解除合同通知书，通知被告，由于被告违反《买卖合同》附件二第八条第2款的规定构成根本违约，故原告根据合同约定解除双方于2017年3月9日签署的《买卖合同》，《买卖合同》于本通知送达被告之日解除。2、请被告根据合同约定承担相应违约责任。2017年7月27日，被告签收上述解除合同通知书。2018年2月26日，第三人向原告返还定金50万元。
原告主张，其由于被告的违约行为造成两项损失：一是“三一七”新政实施后导致的原告另行购买房屋时不能按照之前的贷款政策申请贷款，且首付比例增加；二是购房差价，即合同解除后相同地段相同类型房价上涨了，给原告再次购房带来差价损失。原告提交麦田在线2018年2月28日棕榈泉国际公寓成交记录，证明棕榈泉小区销售价格每平方米已超过10万元。同时，原告主张因本案产生的律师费用为其合理维权费用，应该属于原告损失，并提交律师费发票佐证。就原告主张的第一项损失，被告主张，“三一七”新政适用于2017年3月17日之前办理完网签的房屋买卖合同，本案中约定的网签时间在2017年3月19日之后，本来就不适用“三一七”新政。就原告主张的第二项损失，被告主张合同解除后，诉争房屋房价较合同中约定的购房价格实际上是下跌的，故原告没有房屋差价损失。被告提交链家公司网站2017年7月28日棕榈泉国际公寓1室1厅123.53平米房屋、2017年11月20日棕榈泉国际公寓3室1厅219.91平米房屋成交记录，证明与诉争房屋类似的户型成交价格下跌至每平米8.5万元左右。原告认可上述证据的真实性，但主张链家公司的成交记录不能证明实际成交价。就律师费用，被告认可律师费发票的真实性，但主张原告的律师费不应该由其承担。
庭审中，经本院释明，各方当事人均同意按照法院最终确定合同效力认定本案，若法院认定诉争合同无效，原告同意本案中按照合同无效的情况直接处理其因本案产生的损失。
另，诉争房屋于2015年12月16日被北京市朝阳区人民法院限制权利，于2017年2月22日被安徽省蚌埠市公安局限制权利。本案法庭辩论终结之日为2018年3月1日，截止该日，诉争房屋上仍存在上述查封。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二、定金保管协议、签购单、代付定金收据、解除合同通知书、快递单、EMS网站信息、当事人当庭陈述佐证。
本院认为，《《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他形式限制房地产权利的”。中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，诉争房屋于2015年12月16日被北京市朝阳区人民法院限制权利，于2017年2月22日被安徽省蚌埠市公安局限制权利，2017年3月9日原被告签订《买卖合同》。故签订合同时诉争房屋处于不得转让的权利状态下，且本案法庭辩论终结前，针对诉争房屋的强制措施仍未解除，故《买卖合同》无效。被告作为房屋的所有权人在处分该房屋前应该了解房屋的权利状态并如实告知原告，由于被告未履行告知义务导致《买卖合同》无效，被告作为过错方应当赔偿原告因此所受到的损失。
就原告主张的第一项损失，《买卖合同》中约定的网签日期晚于2017年3月17日，即无论《买卖合同》是否有效，诉争房屋的买卖均不适用北京“三一七”新政，故原告主张的第一项损失不成立。就房屋差价损失部分，双方均未就此申请鉴定。且2017年下半年北京市房价呈下行趋势，结合双方提交中介机构成交记录，可见诉争房屋房价没有出现大幅上涨，故本院对原告主张的房屋差价损失不予认可。但被告的过错确实给原告造成了时间、购房成本、维权成本等方面的损失，本院结合被告的过错程度、被告的过错给原告造成的损失情况对违约金数额予以酌定。
就原告要求解除《定金保管协议》的诉讼请求，原被告双方的《定金保管协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效。且合同已经实际履行，不存在法律规定或当事人约定的可以解除合同的情形。故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，判决如下：
一、原告史茸与被告徐增敏于二〇一七年三月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二无效；
二、被告徐增敏于本判决生效之日起七日内赔偿原告史茸各项损失共计三十万元；
三、驳回原告史茸的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33680元，减半收取计16840元，由原告史茸负担2000元（已交纳），由被告徐增敏负担14840元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 孙铭溪
二〇一八年四月十五日
书记员 韩 迪