广东省潮州市枫溪人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5191民初398号
原告（反诉被告）：李丹虹，女，1966年6月14日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区，
委托代理人：施小鑫、谢佳静（实习），均系广东建升律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄樾，女，1988年08月26日出生，汉族，住潮州市湘桥区，
委托代理人：陈燕丹、许湘辉，均系广东创兴律师事务所律师。
原告（反诉被告）李丹虹诉被告（反诉原告）黄樾租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托代理人施小鑫及被告（反诉原告）的委托代理人陈燕丹、许湘辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李丹虹诉称：2015年7月15日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同书》，原告是出租方（合同甲方），被告是承租方（合同乙方），合同约定的主要内容如下：1、租赁范围：甲方将座落于潮州市××××房，建筑面积约150平方米出租给乙方；2、租赁期限：自2015年7月15日起至2018年7月15日止，共3年；3、租赁金额：每月租金为人民币1800元；4、付款方式：每年7月15日付清租金，抵押2000元；5、违约责任：甲乙双方应严格履行合同条款，做到重合同守信用，如甲方违约，应赔偿乙方因此造成损失，如乙方违约，甲方有权解除合同，收回出租房产。合同签订后，原告依约将场地交付被告租赁使用，被告依约缴纳了第1个租赁年度的租金共人民币21600元，但拒不缴纳第2个租赁年度的租金人民币21600元。原告多次催讨，均未果。为此，请求法院判令：被告支付第二年度租金人民币21600元给原告，并赔偿该款自2016年7月15日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。
原告(反诉被告)李丹虹对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
一、原告的身份证复印件一份一页。
二、户籍证明身份证复印件一份一页。
三、房产租赁合同书复印件一份二页。
四、房产证复印件一份二页。
五、房产证复印件一份二页。
六、结婚证复印件一份一页。
被告（反诉原告）黄樾辩称：一、被答辩人称答辩人拒不缴纳租金的说法不符合事实，其诉讼请求无事实与法律依据。被答辩人称答辩人违反租赁合同约定，拒不缴纳第2个租赁年度的租金人民币21600元的说法不符合事实。事实是被答辩人先向答辩人提出解除租赁合同并要求答辩人搬出租赁房屋，答辩人在依被答辩人要求搬出租赁房屋后便不再需要履行缴纳第2个租赁年度租金的义务，而不是拒不缴纳租金。答辩人自2015年7月5日使用位于潮州市××××房（即租赁房屋），该房屋一房因质量问题导致部分木地板塌陷无法使用（签订合同时被答辩人并无说明）：2016年1月24日因天花漏水导致天花掉落。答辩人因房屋质量问题而不能正常使用该房屋，因此向被答辩人反映情况并要求其维修房屋。但被答辩人对答辩人的合理要求置之不理。第1个租赁年度到期后，被答辩人直接向答辩人要求解除该租赁合同，并要求答辩人在极短时间内搬出租赁房屋。被答辩人甚至还用自留的钥匙将租赁房屋的门锁上，给答辩人带来极大不便，答辩人迫于无奈搬出租赁房屋。答辩人在搬出租赁房屋后就不再使用过该房屋。因被答辩人先要求解除租赁合同，且答辩人也没再继续使用该房屋，便不需要再履行缴纳租金的义务。在答辩人搬离租赁房屋后，被答辩人已更换租赁房屋门锁。因此，被答辩人称答辩人拒不缴纳租金的说法不符合事实，其要求答辩人缴纳租金的诉讼请求无事实与法律依据。二、被答辩人违反租赁合同约定，应履行合同约定的义务并承担违约责任。答辩人与被答辩人签订的《房产租赁合同书》中第四条约定：“乙方并付水电费、及配套家俱、电器押金人民币2000.00，期满或终止合同，乙方理清水、电费及配套家俱、电器无损缺，同时甲方将押金退回给乙方……”；第十五条约定：“……甲方如在期限内中止合同，需付乙方叁个月租金。”答辩人在搬出租赁房屋后已理清水、电费，配套家俱及电器均无损缺，按照合同约定，被答辩人应退回押金人民币2000元给答辩人。因是被答辩人在租期期限内提出解除合同，其应按合同约定支付答辩人三个月的租金，即人民币5400元。但被答辩人并没有将押金及三个月租金交付给答辩人，其行为已违反了合同的约定，依法应履行合同约定的义务并承担违约责任。综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求贵院在查明事实的基础上，支持答辩人的答辩理由，判决驳回被答辩人的诉讼请求。
被告（反诉原告）黄樾反诉称：反诉人与被反诉人于2015年7月15日签订了《房产租赁合同书》一份，合同约定被反诉人将位于潮州市枫溪区安东路15号201-202号房出租给反诉人，租赁期限为3年，即自2015年7月15日起至2018年7月15日止。该商铺租金为每年人民币21600元整（大写：贰万壹仟陆佰元整），租金按每年为一期交付一次的方式支付人民币21600元整。反诉人在签订合同之日就支付给被反诉人第1年的租金人民币21600元及押金人民币2000元。反诉人在使用租赁房屋后，于2016年1月至7月期间，该房屋因质量问题导致部分地板塌陷及天花板掉落。反诉人因房屋质量问题而不能正常使用该房屋，因此向被反诉人反映情况并要求其维修房屋使反诉人得以正常使用该房屋，但被反诉人对反诉人的合理要求置之不理。第1个租赁年度到期后，被反诉人直接向反诉人要求解除该租赁合同，并要求反诉人在极短时间内搬出租赁房屋。反诉人提出延期一个月做好交接工作，并愿意用在被反诉人的押金2000元支付一个月房租及交清水电费的要求，被反诉人在索要增加1000元押金未果时甚至两次使用自留的钥匙将租赁房屋的门锁上，给反诉人带来极大不便。反诉人迫于无奈搬出租赁房屋，且搬出后就不再使用过该房屋。因被反诉人要求解除租赁合同，并在反诉人搬离后更换内外门锁，且反诉人也没再继续使用该房屋，便不需要再履行缴纳租金的义务。反诉人与被反诉人签订的《房产租赁合同书》中第四条约定：“乙方并付水电费、及配套家俱、电器押金人民币2000.00，期满或终止合同，乙方理清水、电费及配套家俱、电器无损缺，同时甲方将押金退回给乙方……”；第十五条约定：“……甲方如在期限内中止合同，需付乙方叁个月租金。”反诉人在搬出租赁房屋后已理清水、电费，配套家俱及电器均无损缺，按照合同约定，被反诉人应退回反诉人押金人民币2000元。因是被反诉人在租期期限内提出解除合同，应按合同约定支付反诉人三个月的租金，即人民币5400元。但被反诉人并没有将押金及三个月租金交付给反诉人，其行为已违反了合同的约定。因被反诉人没有履行合同约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，反诉人有权解除该《房产租赁合同书》。综上所述，反诉人与被反诉人签订了《房产租赁合同书》，反诉人已履行了缴纳租金的义务，而被反诉人却没有依合同约定履行付还押金及支付三个月租金的义务，致使原告合同目的无法实现。被反诉人的行为显然严重损害了反诉人的合法权益。为了维护反诉人的合法权益，反诉人只好诉至法院，请人民法院根据本案客观事实，依法支持反诉人的反诉请求。为此，请求法院判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的《房产租赁合同书》；2、被反诉人返还反诉人因租赁房屋质量问题导致无法正常使用的租金人民币6300元；3、被反诉人按照合同约定向反诉人返还押金人民币2000元及支付三个月的租金人民币5400元，合计7400元。4、本案诉讼费用依法由被反诉人承担。
被告（反诉原告）黄樾对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
一、租赁房屋天花掉落照片复印件一份一页。
二、微信聊天记录截图、录音光盘、微信聊天记录复印件三份十四页。
三、房屋租赁合同复印件一份二页。
原告(反诉被告)李丹虹对被告（反诉原告）黄樾的反诉答辩称：一、反诉人违约在先，被反诉人无需承担责任。二、租赁房屋系因反诉人使用不当造成损坏与被反诉人无关，其应当承担相关修复事宜。
经开庭质证，被告（反诉原告）黄樾对原告（反诉被告）李丹虹提供的证据发表以下质证意见：对证据一、二没异议。对证据三真实性没异议，但对要证明内容有异议，在合同书第十五条中有说明原告在未到期终止被告的期限，甲方需支付乙方三个月租金作为违约金。对证据四、五、六没异议。
原告（反诉被告）李丹虹对被告（反诉原告）黄樾提供的证据发表以下质证意见：对证据一我方认为租赁房屋系黄樾使用不当造成的，与房屋质量无关。对证据二我方认为该聊天记录确好能证明黄樾违约，没有在约定时间缴纳租金。对证据三对其真实性没异议，且该份证据有十四条关于违约责任规定，乙方违约，甲方有权收回房产，故即使我方解除合同也是被告违约在先。
本院经审理认定事实如下：2015年7月15日，李丹虹诉被告黄樾签订了一份《房屋租赁合同书》，李丹虹是出租方（合同甲方），黄樾是承租方（合同乙方），合同约定的主要内容如下：1、租赁范围：甲方将座落于潮州市××××房，建筑面积约150平方米出租给乙方；2、租赁期限：自2015年7月15日起至2018年7月15日止，共3年；3、租赁金额：每月租金为人民币1800元；4、付款方式：每年7月15日付清租金，抵押2000元；5、合同还约定违约责任等条款。合同签订后，李丹虹依约将场地交付黄樾租赁使用，黄樾依约缴纳了第1个租赁年度的租金共人民币21600元及押金2000元，黄樾在使用其租赁的房屋过程中，发现房屋天花板漏水，部分房屋不能正常使用，2016年2月左右李丹虹得知房屋天花板漏水，系其房屋上面住户漏水所致，但到2016年7月21日至26日双方在因房屋天花板漏水的问题尚在争执，李丹虹要求黄樾交付租金，否则搬出去，黄樾于2016年8月15日前搬出，双方没有办理交接手续。
本院认为：李丹虹诉被告黄樾签订房屋租赁合同书后，双方因房屋天花板漏水问题发生争执，导致房屋租赁合同没有继续履行，对此双方均应负本案纠纷的责任。由于双方在履行合同过程中因房屋天花板漏水问题发生纠纷，根据双方来往信件记载，双方已协商不再履行合同，黄樾应于2016年8月15日搬出，2016年8月15日黄樾搬出后，双方没有办理房屋交接手续。李丹虹请求黄樾支付第二年度租金21600元，因黄樾使用房屋至2016年8月15日止，故黄樾应支付自2016年7月15日至2016年8月15日止一个月的租金1800元，李丹虹其它损失按纠纷责任自行负担，黄樾请求李丹虹应退还其押金2000元，本院予以支持，黄樾其它损失按纠纷责任自行负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李丹虹与被告（反诉原告）黄樾所签订的房屋租赁合同应于本判决发生法律效力之日起予以解除；
二、被告（反诉原告）黄樾付还原告（反诉被告）李丹虹的租金1800元；
三、原告（反诉被告）李丹虹付还被告（反诉原告）黄樾的押金2000元；
四、上述二、三项相抵后，原告（反诉被告）李丹虹应于本判决发生法律效力之日起十日内付还被告（反诉原告）黄樾200元；
五、驳回原告（反诉被告）李丹虹的其它诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）黄樾的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费340元，反诉受理费72元，合计412元，由原告（反诉被告）李丹虹和被告（反诉原告）黄樾各负担206元，被告（反诉原告）黄樾负担的受理费中134元已由原告（反诉被告）李丹虹自愿代为垫付，被告（反诉原告）黄樾应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告（反诉被告）李丹虹。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 蓝 寻
人民陪审员 黄锐鸿
人民陪审员 陆培文
二〇一七年六月五日
书 记 员 刘 铿