广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1504号
上诉人（原审第三人）：雷善群，男，1966年5月10日出生，汉族，住南宁市。
委托代理人：胡新毅，广西东方意远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方桂明（曾用名：方秀娟），女，1970年5月5日出生，壮族，无固定职业，住南宁市。
委托代理人：何耀雄，广西广合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广西澳宇房地产有限公司。住所地：南宁市兴宁区望州路*****号*楼***号。
法定代表人：SHENGGUIWEI，该公司董事长。
上诉人雷善群因与被上诉人方桂明、广西澳宇房地产有限公司（以下简称“澳宇公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2014）兴民一初字第1596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2015年9月23日组织当事人进行调查、询问、调解。上诉人雷善群及其委托代理人胡新毅和被上诉人方桂明及其委托代理人何耀雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人雷善群不服一审判决，上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误，应予撤销或改判。一、被上诉人方桂明不是本案适格原告，应驳回其起诉。方桂明不是原南宁市客车厂职工，不具有被拆迁人的主体资格，不是本案《房屋拆迁补偿安置协议书》的一方当事人，其无权提起本案诉讼。二、一审判决认定上诉人向方桂明出具委托书委托其领取补偿款的依据不足，属认定事实错误。上诉人从未向方桂明出具委托书委托其代签《房屋拆迁补偿安置协议书》、领取补偿款等事项，方桂明无权领取补偿款，澳宇公司未经上诉人同意向方桂明付款的行为无效，不能免除澳宇公司支付补偿款的义务。三、一审判决依据《离婚协议书》中的“优惠平分”认定上诉人部分转让《房屋拆迁补偿安置协议书》的权利义务给方桂明，于法无据，与事实不符。四、一审判决确认方桂明享有《房屋拆迁补偿安置协议书》第四条约定的政策性回迁安置方式50%的面积优惠政策向澳宇公司购房的权利，没有事实和法律依据。该政策性回迁安置的待遇专属作为原南宁市客车厂职工的上诉人，方桂明无权享有该待遇。一审扩大《离婚协议书》关于“优惠平分”约定的适用范围错误。五、方桂明起诉澳宇公司履行合同，该诉请并不必然以牺牲上诉人的利益为前提，但一审判决方桂明享有《房屋拆迁补偿安置协议书》第四条约定的政策性回迁安置方式50%的面积优惠政策向澳宇公司购买商品房，超出方桂明的诉讼请求，损害上诉人的合法权益。六、一审确定本案名为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，实为审理方桂明与上诉人离婚后财产纠纷，既然如此，一审就应当审理明显属于本案一部分的安置补偿款纠纷，但一审要求上诉人另行起诉不利于纠纷的解决，对上诉人明显不公。七、方桂明一审诉请澳宇公司承担本案诉讼费，但一审判决案件受理费全部由上诉人负担，没有事实和法律依据，违反“不告不理”原则。综上，请求撤销一审判决，改判驳回方桂明的起诉。被上诉人方桂明答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判决是基于本案中上诉人与被上诉人方桂明离婚协议中就拆迁补偿问题达成的一致意见，并且澳宇公司也认可在拆迁安置补偿过程中所签订的合同以及相关协议，且在一审庭审过程中也认可双方均享有拆迁补偿安置权利的情况。综上，请求二审维持原判。
被上诉人澳宇公司未提交答辩意见。
被上诉人方桂明向一审法院起诉请求：判决澳宇公司按照《房屋拆迁补偿安置认购协议书》的约定给予方桂明优惠以233793.5元购买时代茗城小区×3号楼一单元×1703号房。
一审法院经审理查明：2010年11月3日，南宁市国土资源局（××）与澳宇公司（××）签订《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：4501002010B05689），其中补充条款第一条约定：“××于2010年10月28日在南宁市2010年第二十三期国有建设用地使用权公开出让活动中，通过竞价取得了南宁市客车厂宿舍片区危旧房改造项目用地（该项目由0401733、0303960、0303961三宗地组成，分别位于望州南路、华东路67-1号、华东路104号）××须按以下项目改造建设条件进行配建：（一）××对项目范围内产权住宅须按产权人的意愿进行回迁安置。（二）××另需在新建住宅中留足561套、不少于2.8万平方米住宅，专项用于安置本项目范围内符合购买房改房条件并按现行政策规定补交房改房款项的原南宁市客车厂公房租房职工资格的认定由南宁市兴宁区政府和南宁市房改部门负责依照相关规定实施，并由南宁市房改部门出具证明。”
2011年1月12日，澳宇公司因南宁市客车厂宿舍片区危旧房改造拆迁项目（望州南路宿舍区）建设，经南宁市城乡建设委员会批准取得拆许字（2011）第15号《房屋拆迁许可证》，准许对望州南路90号（原望州南路2号）进行拆迁。
2011年8月，澳宇公司向南宁市客车厂宿舍片区危旧房改造项目望州南路90号宿舍区公房租户制发《拆迁补偿安置方案及优惠办法宣传手册》（以下简称“《手册》”），《手册》第一部分“拆迁补偿安置方案”第一点“本方案适用范围及对象”载明：（一）本拆迁补偿安置方案适用于南建房拆字（2011）第15号房屋拆迁公告拆迁范围内的望州南路90公房租户（以下简称公租户）。（二）公房租户应是原市客车厂职工（含家属成员），具体核实工作由兴宁区人民政府和南宁市房改部门依照相关规定实施。第三点“公租房面积认定”载明：（一）公租户是指由望州南路90号原南宁市客车厂建设并分配给职工居住、未参加房改的住宅房屋。《手册》的“南宁市客车厂宿舍片区危旧房改造项目望州南路90号宿舍区公租房住户拆迁补偿安置政策及优惠宣传问答”第十五问的回答中载明：此政策性优惠回迁安置是针对现居住在改造片区内的原客车厂职工，两项条件缺一不可。
2012年6月1日，雷善群向方桂明出具委托书，载明：“位于南宁市望州南路×90号×24栋×7号房属于南宁市客车厂宿舍片区危旧房改造项目被拆迁房屋，现该房屋户主雷善群全权委托方桂明与拆迁人（澳宇公司）协谈关于该房屋的拆迁补偿安置协议签订、领取补偿款等相关事宜。如因本委托引起的一起责任，本人愿意承担，与拆迁人（澳宇公司）无关。”
2012年6月6日，澳宇公司（甲方、拆迁人）与雷善群（乙方、公房租户）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》（协议编号：客公拆回字（2012）378号），该协议书记载：一、甲方同意乙方实行政策性回迁安置补偿方式。三、乙方租用的房屋座落于南宁市望州南路×90号×24栋×7号房四、政策性回迁安置方式乙方经兴宁区旧改办核实的、市房改办审定符合房改政策并按规定缴纳房改款项的公房面积（含配套用房）为42.13㎡，双方约定，乙方以上述面积1：1的比例即42.13㎡回迁到甲方指定的新建楼房中，此回迁面积双方不需结算差价。乙方承诺按本协议规定搬迁时间即2012年7月15日之前交房给甲方，甲方同意给予乙方按以下规定给予优惠购买：（1）互不结算差价面积至50㎡部分面积为7.87㎡，按每平方米2500元的价格计交房款；（2）50㎡至60㎡按特别优惠价格增加购买，以2408元／㎡的标准向甲方交纳房款；（3）60㎡至70㎡按6200元／㎡的9折即5580元／㎡价格优惠购买。（4）70㎡以上部分，按6200元／㎡的标准向甲方交纳房款。（5）上述第（3）、（4）款有关6200元／㎡的价格，如本项目开盘时经南宁市住房保障和房产管理局审批的商品房均价高于或等于6200元／㎡的，按6200元／㎡交纳房款；若均价低于6200元／㎡的，按实际均价缴纳房款。八、过渡期限及费用支付（三）住宅房屋临时过渡租金以方桂明的名义存入柳州银行南宁分行，并将银行开具的活期存折或银行卡交付给乙方。十四、双方签订本协议后，如第三人对该房屋提出权利主张或者产生纠纷，与甲方无关，由乙方负全部责任。双方还就其他事项进行了约定。方桂明作为雷善群的委托代理人在该合同上签字捺印。2012年12月5日，方桂明代雷善群与澳宇公司签署《南宁市客车厂危旧房改造项目拆迁户回迁安置面积确认书》，其中户主方的意见为：“现根据本人家庭实际情况，确定回迁安置面积约为61㎡（该套房按选房顺序号选定）、61㎡（该套房屋在所有回迁户选定回迁新房后再选）的户型，本次确认为最终确认，不得变更。”澳宇公司的回复意见为：“同意该户的回迁安置面积确认，按约61㎡（该套房屋按选房顺序号选定）、61㎡（该套房屋在所有回迁户选定回迁新房后在选定）的户型给予安置。”
2012年12月26日，方桂明与雷善群因感情破裂，双方签署《自愿离婚协议书》，其中双方在共同财产分割一项中约定：“老家下雷村楼房肆层半，女儿雷林源享有一层楼房的居住权，一直到百年后，百年后这一层楼房归雷善群的世代子孙。南宁市望州南路×90号×24栋×7号房回迁安置房每人分得各一套面积大约61平方米，各付各的房款。各种优惠平分，方桂明先选房。”同日，方桂明与雷善群在南宁市兴宁区民政局办理了离婚登记。
2014年3月26日，方桂明与澳宇公司签订《房屋拆迁补偿安置认购协议书》（0000573），其中第一条“关于回迁认购房屋面积”约定：根据《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，乙方选择安置的房屋坐落为：时代茗城小区×3号楼×17层×1703号房，图测建筑面积为64.68㎡与《房屋拆迁补偿安置协议书》中双方约定的安置房面积相比差额是22.55㎡。第二条“付款方式及期限”约定购房定金：乙方在签订本《房屋拆迁补偿安置认购协议书》之时，就回迁房屋订购一事向澳宇公司交纳购房定金人民币壹万元整。该协议签订后，方桂明向澳宇公司交纳了上述定金1万元。
2014年4月18日，雷善群亦与澳宇公司签订《房屋拆迁补偿安置认购协议书》（0001141），其中第一条“关于回迁认购房屋面积”约定：根据《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，乙方选择安置的房屋坐落为：时代茗城小区×5号楼×2层×203号房，图测建筑面积为70.52㎡与《房屋拆迁补偿安置协议书》中双方约定的安置房面积相比差额是28.39㎡。第二条“付款方式及期限”约定购房定金：乙方在签订本《房屋拆迁补偿安置认购协议书》之时，就回迁房屋订购一事向澳宇公司交纳购房定金人民币壹万元整。该协议签订后，雷善群向澳宇公司交纳了上述定金1万元。
2014年4月18日，雷善群向澳宇公司支付了21779元购房款和5430元维修资金。
2014年8月8日，雷善群向澳宇公司支付了71000元购房款。
因雷善群对方桂明享受本案所涉南宁市望州南路×90号×24栋×7号房屋的拆迁回迁安置补偿优惠向澳宇公司提出异议，澳宇公司即以方桂明与雷善群之间就该房屋拆迁回迁安置补偿权利存在纠纷为由暂停与方桂明、雷善群签订购房合同，方桂明遂向一审法院提起本案诉讼。
一审另查明，南宁市望州南路×90号×24栋×7号房住户已于2012年5月26日与作为项目拆迁人的澳宇公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，原房屋已实施拆除。
一审还查明，方桂明与雷善群于1995年6月28日登记结婚，婚后生育女儿雷林源。
一审法院审理认为：一、关于本案的法律适用问题。虽然国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》自2001年11月1日起施行后，国务院原《城市房屋拆迁管理条例》即行失效，但本案所涉拆迁项目于2011年1月12日取得《房屋拆迁许可证》，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，本案仍应适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。
二、关于本案拆迁补偿对象主体资格的问题。依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条及第十三条的规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，拆迁补偿安置协议应由拆迁人与被拆迁人签订；拆迁租赁房屋的，拆迁人还需要与房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。本案中，南宁市望州南路×90号×24栋×7号房属于国有资产，南宁市人民政府为该房屋的所有人，在形式上，南宁市人民政府应为本案房屋拆迁项目的被拆迁人，而南宁市望州南路×90号×24栋×7号房的实际住户，则系被拆迁房屋的承租人。根据澳宇公司与南宁市国土资源局签订的《国有建设用地使用权让出合同》（电子监管号：4501002010B05689）的约定，具备南宁市客车厂职工身份且承租原客车厂宿舍的租户可以通过房改政策作为公有住房的所有人享受拆迁补偿安置待遇，即符合前述条件的望州南路90号的公房租户可以以被拆迁人的身份与作为拆迁人的澳宇公司签订拆迁补偿安置协议并获得相应的拆迁补偿。本案中，雷善群系原南宁市客车厂职工，方桂明与澳宇公司对此亦无异议，对此予以确认。方桂明自认其并非南宁市客车厂职工，对此亦予以确认。在此前提下，雷善群符合上述作为被拆迁人的主体资格，而方桂明虽与雷善群一起作为望州南路90号的公房租户，但由于不具备南宁市客车厂的职工身份，故不应享有被拆迁人的主体资格。
三、关于本案房屋拆迁补偿安置协议效力的问题。澳宇公司及雷善群均认可雷善群委托方桂明与澳宇公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的事实，虽然雷善群主张其并未委托方桂明在协议中约定将补偿款付至方桂明账户，该条款无效，但由于该协议签订时，方桂明与雷善群之间仍系夫妻关系，澳宇公司有理由相信方桂明具有作出该意思表示的代理权限，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，方桂明的代理行为有效，其与澳宇公司关于补偿款给付账户的约定亦属有效。同上所述，雷善群符合享受拆迁补偿安置待遇的条件，方桂明代其与澳宇公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》（协议编号：客公拆回字（2012）378号）为双方真实的意思表示，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该协议合法有效，双方应当恪守履行。
四、关于本案离婚协议效力的问题。方桂明与雷善群于2012年12月26日登记离婚，并约定双方平分南宁市望州南路×90号×24栋×7号房的回迁补偿安置优惠，该约定实际系雷善群对其与澳宇公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》（协议编号：客公拆回字（2012）378号）的合同权利义务的部分转让的处分行为，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，雷善群对该合同权利义务的转让应当取得合同另一方当事人的同意且不存在《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定。本案中，对于房屋的拆迁回迁补偿安置，原则上应遵循“拆一补一”的原则，即拆迁一套房屋，拆迁人应补偿被拆迁人一套等于或大于被拆迁房屋面积的回迁安置房，但由于澳宇公司作为拆迁人，在考虑方桂明实际情况确实困难后，当庭表示同意按照方桂明与雷善群离婚协议的约定平分南宁市望州南路×90号×24栋×7号房的拆迁补偿安置优惠给予方桂明及雷善群分别购买两套回迁安置房，即应视为澳宇公司作为《房屋拆迁补偿安置协议书》的合同当事人同意雷善群对其合同权利义务的部分转让行为。综上，方桂明与雷善群在离婚协议中关于双方平分南宁市望州南路×90号×24栋×7号房的回迁补偿安置优惠的约定是双方当事人平等自愿协商一致的结果，该协议具有民事合同的性质，系双方当事人真实意思的表示，且无证据显示双方在订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等法定可撤销情形，故《自愿离婚协议书》中有关平分回迁补偿安置优惠的约定内容合法有效，双方应恪守履行。故对方桂明享有《房屋拆迁补偿安置协议书》（协议编号：客公拆回字（2012）378号）第四条约定的政策性回迁安置方式50％的面积优惠政策向澳宇公司购买回迁房的权利予以确认，即方桂明可以21.065㎡的面积回迁到其指定的新建楼房中，此回迁面积双方不需结算差价，互不结算差价面积至45㎡部分面积按每平方米2500元的价格计交房款；45㎡至50㎡按特别优惠价格增加购买，以2408元／㎡的标准向澳宇公司交纳房款；50㎡至55㎡按6200元／㎡的9折即5580元／㎡价格优惠购买；55㎡以上部分，按6200元／㎡的标准向澳宇公司交纳房款。有关6200元／㎡的价格，如该项目开盘时经南宁市住房保障和房产管理局审批的商品房均价高于或等于6200元／㎡的，按6200元／㎡交纳房款；若均价低于6200元／㎡的，按实际均价缴纳房款。方桂明可据此优惠条件在本案判决生效之日起三十日内与澳宇公司签订相应的商品房买卖合同，方桂明因自身原因逾期不与澳宇公司签订商品房买卖合同的，则视为其放弃以该优惠条件与澳宇公司签订商品房买卖合同的权利。雷善群亦可在上述期限内按照与方桂明同等的条件与澳宇公司签订相应的商品房买卖合同，如方桂明放弃上述优惠权利后，雷善群尚未与澳宇公司签订商品房买卖合同的，其即可按照《房屋拆迁补偿安置协议书》（协议编号：客公拆回字（2012）378号）约定的全部优惠条件与澳宇公司签订商品房买卖合同。五、关于方桂明与雷善群已经支付给澳宇公司的购房相关款项的问题。方桂明与雷善群另行与澳宇公司签订商品房买卖合同的，其已经支付给澳宇公司的购房定金、购房款及维修资金等款项可以在新合同中进行抵扣，如方桂明与雷善群放弃与澳宇公司签订商品房买卖合同权利的，可以另外起诉要求澳宇公司返还上述款项。
至于雷善群主张方桂明擅自领取本案所涉南宁市望州南路×90号×24栋×7号房的补偿款的问题，由于该款的领取跨越方桂明与雷善群夫妻关系存续期间及夫妻关系解除之后，该款亦属于双方离婚时可以预见的可得收益，系夫妻共同财产，应属另一法律关系调整，雷善群可以就此另行提起离婚后财产分割之诉，在本案中对该款项不予处理，
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第七十九条、第八十八条之规定，判决：方桂明在本判决生效之日起三十日内享有以《房屋拆迁补偿安置协议书》（协议编号：客公拆回字（2012）378号）第四条中约定的政策性回迁安置方式50％的面积优惠政策计算购房款与澳宇公司签订商品房买卖合同的权利（其他合同内容由方桂明与澳宇公司协商议定）。一审案件受理费4808元，由雷善群负担。
当事人二审均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：关于本案的定性，被上诉人方桂明一审依据其与被上诉人澳宇公司签订的《房屋拆迁补偿安置认购协议书》提起本案主张，本案的基础法律关系是方桂明与澳宇公司之间的房屋认购关系，并非房屋拆迁安置补偿合同关系，故本案应为房屋买卖合同纠纷。一审定性房屋拆迁安置补偿合同纠纷有误，本院予以纠正。
方桂明一审诉请澳宇公司按照《房屋拆迁补偿安置认购协议书》的约定给予方桂明优惠以233793.5元购买时代茗城小区×3号楼一单元×1703号房，其中指向的233793.5元优惠实质是要求确认其与上诉人雷善群签订的《自愿离婚协议书》中确定的房屋拆迁补偿安置中取得的优惠购房条件的分割，应直接诉请确认《自愿离婚协议书》及其中约定内容的效力，且购房合同的签订是基于房屋买卖双方的一致意思表示方能达成，方桂明直接诉请判决澳宇公司给予优惠签订购房合同，与合同成立的自愿原则相悖，故方桂明一审诉请没有事实和法律依据，本院予以驳回。一审定性错误，判决缺乏充分的法律依据，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2014）兴民一初字第1596号民事判决；
二、驳回被上诉人方桂明的诉讼请求。
一审案件受理费4808元，由被上诉人方桂明负担；二审案件受理费4808元，由被上诉人方桂明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 杰
审 判 员 包林辉
代理审判员 邓振宇
二〇一六年九月五日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。