安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0111民初789号 原告：卢丹，女，汉族，1982年07月14日生，户籍地安徽省合肥市包河区，住安徽省合肥市包河区。 委托代理人：李建中，系原告卢丹丈夫。 原告：李建中，男，汉族，户籍地上海市浦东新区，住安徽省合肥市包河区。 被告：合肥万科皓智地产有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区西藏路与林芝路交口滨湖社区服务中心**，统一社会信用代码91340100586124501A（1-1）。 法定代表人：王昂，该公司负责人。 委托代理人：阮庆华，该公司法务专员。 委托代理人：陈小伟，该公司法务专员。 原告卢丹、李建中诉被告合肥万科皓智地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员周文生担任审判长，与人民陪审员汪毅、人民陪审员胡庆年组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建中，原告卢丹委托代理人李建中，被告合肥万科皓智地产有限公司的委托代理人阮庆华、陈小伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢丹、李建中诉称：一、被告违反了合同约定与诚实信用原则，构成违约。2014年4月7日，原告与被告签订了编号为ＨＦ-1401387的《认购书》，预定被告开发的位于合肥市滨湖区房，交付了20000元作为定金。《认购书》约定：“3.2本认购书签订前，甲方已向乙方出示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本（含附件及补充协议）、及甲方出具的购房须知。乙方已仔细阅读并理解上述文本和须知，现确认没有异议，同意届时按照上述文本签订《商品房买卖合同》等相关文件”。原告于双方约定日期至被告营业地址办理签订合同事宜，被告向原告出示了签订《认购书》之前未披露的《前期物业管理服务协议》，并说明正式物业协议包括但不限于《前期物业管理协议》的全部内容，依据《认购书》第3.2条规定，被告未在认购书签订之前向原告出示相关附件与补充协议，违反了合同约定与诚实信用原则，构成违约。二、因被告原因导致双方未签订《商品房买卖合同》，被告构成违约。原告因对《前期物业管理服务协议》中部分霸王条款不认可，拒绝签订该协原告因对《前期物业管理服务协议》中部分霸王条款不认可，拒绝签订该协议，但当场表明同意签订《商品房买卖合同》。但被告表示两个协议必须同时签订，同意原告暂时不签订任何合同，一定时间内会给予原告针对物业协议的律师答复，因此造成的延误不造成双方的违约。然而到目前为止原告未收到任何针对物业协议的答复，仅在2014年5月9日收到被告的催告函，要求原告规定时间内签署《商品房买卖合同》，否则将“单方面解除认购书、不经催告直接将已订购房屋另行出售”《认购书》第3.6条约定：“若乙方已按时交付首期款、办理按揭手续并按本认购书约定时间至甲方地址签订商品房买卖合同，甲方拒绝签订的，乙方有权解除本认购书，甲方应双倍返还定金”。原告按照约定日期至被告地址欲签订房屋买卖合同，因被告原因未签订成功，乙方有权解除合同，并要求被告赔偿双倍定金。物业服务协议作为典型的格式条款，依据《合同法》的规定：“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”，不应当加重对方义务或设置明显不合理的内容。当事人有质疑或异议时，应当进行说明解释或修改至双方达成合意。被告虽不是物业服务的提供方，但要求《商品房买卖合同》与《前期物业服务协议》同时签订；同时作为开发商，有义务与物业公司沟通协调。被告在未处理完毕的前提下，未经原告同意将房屋另行出售，构成违约，应当赔偿原告双倍定金。现原告提起诉讼，请求法院依法判令：被告返还违约的双倍定金40000元及上述款项自2014年5月1日以来利息；被告承担本案的全部诉讼费。 被告合肥万科皓智地产有限公司辩称：一、因原告未按约履行支付首付款及签订《商品房买卖合同》义务，被告依约追究原告违约责任，符合合同约定和法律规定；原告要求被告双倍返还定金没有事实和法律依据，详见认购书的2.2.1条款；二、原告所述双方没有签订商品房买卖合同是被告的责任不符合事实，原告单方面要求更改前期物业协议没有事实和法律依据；三、原告的起诉行为已经超过诉讼时效。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2014年4月7日，两原告与被告签订编号为ＨＦ-1401387的《认购书》一份，约定两原告预订被告开发的位于合肥市滨湖区房屋，房屋总价款856980元；两原告应在签订本认购书同时向被告交纳定金20000元；付款方式为银行按揭付款方式，原告须于签订本认购书后3天内，即2014年4月10日前支付首付款，并与被告签订《商品房买卖合同》。同时原告须在签订本认购书后7日内即2014年4月14日前提供齐全按揭常规资料。该《认购书》3.2条约定：本认购书签订前，甲方已向乙方出示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本（含附件及补充协议）、及甲方出具的购房须知。乙方已仔细阅读并理解上述文本和须知，现确认没有异议，同意届时按照上述文本签订《商品房买卖合同》等相关文件。3.4条约定：乙方有下列情形之一的，甲方均有权单方面解除本认购书、不经向乙方催告直接将乙方已订购房屋另行出售，且乙方已付的定金不予退还：（1）未按本认购书约定期限支付首期款的；（2）未按本认购书约定期限提供齐全相关按揭及购房资格查询资料的；（3）未按本认购书约定期限签订《商品房买卖合同》的。该认购书签章处载明特别提示：本认购书系双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，甲方涉及免除或者限制甲方责任的条款，采用黑字体的方式特别提示乙方注意，并按乙方的要求作了说明及解释，乙方表示理解和同意。同时，两原告在被告出具的《滨湖万科城》签约须知及16＃认购须知上签字确认。《认购书》签订当日，两原告向被告交纳了定金20000元。此后，两原告认为被告提供的《前期物业管理协议》在签订《认购书》没有看到以及需要变更《前期物业管理协议》的部分条款，不同意与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，此后双方协商未果。2014年5月9日，被告向两原告邮寄《催告函》一份，载明：因两原告未按照《认购书》约定期限支付首期款、提供齐全按揭相关资料，且未按《认购书》约定期限签订《商品房买卖合同》，被告正式通知两原告：请于2014年5月16日前来原告履行《认购书》约定的所有义务。逾期，被告将单方面解除双方签署的《认购书》，另行出售两原告认购的房屋，且两原告已支付的定金不予退还。同时载明：本函在任何情况下均不能理解为对《认购书》约定的履行期限等内容的任何变更。两被告于2014年5月10日收到该《催告函》，但因两被告仍然对《前期物业管理协议》部分条款不认可，没有与被告签订《商品房买卖合同》。2014年7月25日，被告将涉案房屋以814131元的价格出售给案外人高尹航。 另查明，2012年4月23日，经合肥市政府采购中心公开招标，上海万科物业服务有限公司被确定为中标单位，由合肥市政府采购中心向其出具了《中标通知书》。2012年5月，被告与上海万科物业服务有限公司签订前期物业服务合同后向合肥市房地产管理局办理了备案手续。 再查明，2015年3月24日，两被告就本案商品房预售合同纠纷向本院提起诉讼，要求修改《前期物业管理服务协议》中的不平等条款，被告根据其与原告签订的《认购书》履行完成后续购房手续义务，等等。此后，经本院开庭审理并组织双方调解，原告于2015年7月16日自愿撤回起诉。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述，《认购书》、《滨湖万科城》签约须知、《催告函》、《商品房买卖合同》及补充协议、合肥市商品房网上认购备案确认单、收据、录音资料、合肥市前期物业管理项目中标备案表等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：两原告与被告签订的《认购书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间成立商品房预约合同关系，均应按照合同约定行使权利和履行义务。根据该《认购书》第2.2条约定，两原告应于2014年4月10日前支付首付款，并与被告签订《商品房买卖合同》；根据3.2条约定，本认购书签订前，甲方已向乙方出示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本(含附件及补充协议)、及甲方出具的购房须知。乙方已仔细阅读并理解上述文本和须知，现确认没有异议，同意届时按照上述文本签订《商品房买卖合同》等相关文件；《滨湖万科城》签约须知也载明：出卖人公示的《商品房买卖合同》及补充协议，已提交合肥市房地产交易中心进行备案，两原告在签署本须知前，已确认该合同及其协议的所有内容；此外，两原告提供的其与被告销售顾问王萍萍之间的视频资料，通过该视频资料内容来看，两原告在签订认购书时，被告工作人员向两原告出示了《商品房买卖合同》示范文本（含附件及补充协议），且告知了两原告在被告销售展厅已经公示了《商品房买卖合同》示范文本等材料。现两原告以签订合同时没看到《前期物业管理协议》以及《前期物业管理协议》部分条款不认可为由，不同意按照《认购书》约定与被告签订《商品房买卖合同》并支付首付款，没有合同依据，该理由不能成立；且建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力，本案前期物业服务合同已经合肥市房地产管理局备案，也在《商品房买卖合同》示范文本予以释明，符合合同约定和法律规定，原告在签订《商品房买卖合同》时单方要求予以变更没有法律依据，故两原告以上述理由认为被告违约在先，本院不予支持。两原告未按照《认购书》约定于2014年4月10日前与被告签订《商品房买卖合同》并支付首付款违反《认购书》约定，根据《认购书》第3.4条约定，被告有权单方面解除认购书，不经向两原告催告直接将涉案房屋另行出售，且两原告已付的定金不予退还。综上，两原告要求被告双倍返还定金并支付自2014年5月1日起的利息，本院不予支持。被告辩称两原告诉请已超过诉讼时效，但两原告与2015年3月24日，两被告就本案商品房预售合同纠纷向本院提起诉讼，此后，经本院开庭审理并组织双方调解，原告于2015年7月16日自愿撤回起诉，故两原告于2017年1月18日在本案中再次就本案商品房预售合同纠纷提起诉讼，并未超过诉讼时效，故被告该辩称，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告卢丹、李建中的诉讼请求。 案件受理费800元，由原告卢丹、李建中负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  周文生 人民陪审员  胡庆年 人民陪审员  汪 毅 二〇一七年六月五日 书 记 员  何 盼 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。