河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终1183号
上诉人（原审原告）张新民，男，1979年8月5日生，汉族，住盐山县。
委托代理人王伟，河北东方伟业（孟村）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵书建，男，1987年7月27日生，汉族，农民，住盐山县。
被上诉人（原审被告）徐华博，男，1982年1月10日生，汉族，盐山县乐家房产中介所业主，住盐山县。
委托代理人赵建昌，河北海之光律师事务所律师。
上诉人张新民因与被上诉人赵书建、徐华博房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省盐山县人民法院（2015）盐民初字第713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告张新民诉称，2014年12月19日，经被告徐华博撮合，原告张新民与被告赵书建订立房屋交易合同，约定将原告所有的位于盐山县武港路北菜市场东侧凤凰花园小区22-3-402的房屋（房权证号盐权字第××号），以395000元的价格售予被告赵书建。同时约定；（1）原告与被告赵书建各付房产价格1%的钱款作为居间费用给被告徐华博；（2）被告赵书建预付定金10000元，如未按合同约定履行义务，无权要求返还定金；（3）一方逾期15日履约，守约方有权要求违约方支付该房地产成交价的10%作为违约金，且即日起原告有权将该房地产另行转让。合同签订后，原告积极履约，但被告赵书建在给付了10000元定金后，却因资金紧张为由毁约。故提起诉讼，要求被告赵书建给付原告居间合同费3950元、违约金39500元，合计43450元。被告徐华博返还定金10000元，诉讼费由被告承担。
原审被告赵书健辩称，因银行不放贷款无法办理房贷，导致被告赵书建无法购买原告的房子，故被告不存在违约行为。并要求原告返还被告预交的定金10000元。
原审被告徐华博在法定答辩期内无答辩，放弃质辩权。
原审原告张新民为证明自己的主张向原审法院提供如下证据：
一、房产交易合同一份，证明原被告签订了房屋买卖合同。
二、收条一张，证明被告赵书建将一万元定金交予被告徐华博。
三、盐山县乐家房屋中介所书面证明一份，证明被告赵书建不按合同履行构成违约。
原审被告赵书建为证明自己的主张向原审法院提供了被告盐山县乐家房屋中介所赵书健书面证明一份，证明被告赵书建不存在违约行为。
原审被告赵书建对原告张新民所提供的证据一、二的真实性没有异议，原审法院应予以采信。原告张新民提供的证据三，被告赵书建不认可，且向原审法院提供了被告盐山县乐家房屋中介所赵书建提供的证据证实被告赵书建曾在2015年1月30日要求解除合同，原告张新民不同意解除合同的证明。原告张新民对被告赵书健提供的证据虽提出异议，但未提供相关证据证实，故原审法院对被告赵书建提供证据予以采信。
综上所述，原审法院确认如下事实：2014年12月19日原告张新民与被告赵书建通过被告盐山县乐家房产中介所徐华博介绍签订了房屋交易合同，约定将原告张新民所有的位于盐山县武港路北菜市场东侧凤凰花园小区22-3-402的房屋（房权证号盐权字第××号）以395000元的价格售予被告赵书建。约定原告张新民与被告赵书建于2015年1月30日前将所有房屋手续办理完毕。同时约定除定金外的剩余房款被告赵书建须于2015年1月30日前以办理贷款的方式支付。被告赵书建于2014年12月19日支付10000元定金交予被告盐山县乐家房产中介所徐华博。合同签订后，2015年1月22日原被告三方到银行办理相关手续，但由于银行停止房贷。2015年1月30日被告赵书建提出解除合同要求，被告张新民不同意解除合同要求继续履行合同。
原审法院认为，原被告双方签订的《房屋交易合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，该合同合法有效。原告张新民主张被告赵书建未按约定履行合同已构成违约，被告赵书建应当支付居间费、违约金及被告徐华博返还原告张新民定金10000元，被告赵书建不认可。同时合同约定于2015年1月30日前房屋交易手续履行完毕以及被告赵书建以银行贷款的方式支付除定金外的房款。但由于银行停止房贷导致被告赵书建无法办理贷款，致该合同无法继续履行。被告赵书建不存在主观违约行为，且被告赵书建于2015年1月30日提出解除合同要求，故原审法院对原告张新民的主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告张新民的诉讼请求。案件受理费1136元，由原告张新民负担。
一审判决后，原审原告张新民不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由是：一、原审法院驳回上诉人诉讼请求所依据的事实错误并且证据不足。首先，《合同法》第117条所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中上诉人与被上诉人所签订的《房产交易合同》所确定的付款方式为银行贷款，双方并未将建设银行房贷作为唯一的银行贷款方式，如果被上诉人赵书建不能在建设银行办理房贷的话，可以到其他银行办理房贷也就是说被上诉人赵书建没有及时办理贷款的原因完全是由于其消极履行合同义务，故被上诉人赵书建不存在合同法第117条中涉及的不能避免并不能客服的客观情况。综上可知，原审法院单凭被上诉人赵书建的片面之词认定被上诉人与上诉人无法履行合同的原因系因不可抗力所致，属认定事实不清。其次，原审中上诉人与被上诉人赵书建为证实自已的主张，均向原审法院提交了盐山县乐家房屋中介所出具的证明，如果原审法院需要上诉人对其所提供的证明加以证明，那么被上诉人赵书建也应对其所提供的证明加以证明，但原审法院却以上诉人未能提供证据为由，单独采信被上诉人提交的盐山县乐家房屋中介所出具的证明，原审法院的作法，明显偏袒被上诉人赵书建。第三，上诉人与被上诉人赵书建所订立的《房产交易合同》系双方的真实意思，双方应严格按照合同约定履行合同义务，被上诉人赵书建未能按照合同约定向上诉人支付购房款，且未经上诉人允许擅自解除合同已构成根本违约。本案中，被上诉人虽然主张无法履行合同的原因系因建行停止房贷，但实际事实是被上诉人赵书建签订合同后又不想购买属上诉人所有的房产，其无法办理银行房贷的主要原因是由于消极履行合同义务。原审法院无视被上诉人赵书建违约的事实，径行认定被上诉人赵书建不存在主观违约行为，属认定事实错误。二、原审法院既然已经认定，上诉人与二被上诉人所签订的《房产交易合同》合法有效，并且被上诉人赵书建于2014年12月19日支付1万元定金交予被上诉人盐山县乐家房产中介所徐华博处。依据《合同法》第94条、107条、114条、115条的规定，被上诉人赵书建应当向上诉人支付违约金39500元以及赔偿上诉人居间费损失3950元，被上诉人徐华博应向上诉人返还定金1万元。综上，请二审法院依法查明事实，撤销原判，改判被上诉人赵书建向上诉人支付违约金39500元、赔偿上诉人居间费损失3950元，被上诉人徐华博向上诉人返还定金10000元。
被上诉人赵书建辩称，其没有违约，不存在违约行为。
被上诉人徐华博辩称，2014年12月19日张新民与赵书建通过盐山县乐家房屋中介所签订了房产交易合同，合同约定将张新民所有的位于盐山县武港路北菜市场东侧凤凰花园小区22-3-402的房屋（房权证号盐权字第××号）以395000元的价格出售给赵书建。其中合同第五条约定：买卖双方应于签订合同之时各向盐山县乐家房屋中介所支付房屋成交价的1%作为居间服务的报酬，即买卖双方应自合同签订之日各向盐山县乐家房屋中介所（以下简称“乐家房屋中介”）支付3950元的居间服务报酬。自合同签订至今，买卖双方尚未向乐家房屋中介支付中介费，乐家房屋中介索要未果。根据签订的房屋交易合同第五条第一款及第六条第七款的约定，买卖双方应自合同签订时起一次性支付给乐家房屋中介居间费用，若未能依照合同第五条约定支付服务费的，视为违约，每逾期一日，违约方应向乐家房屋中介支付应付款项的0.5%作为违约金。买卖双方自2014年12月19日签订合同至今己经过了十四个月，仍未支付服务报酬，故买卖双方应各自向乐家房屋中介支付829.5元的违约金。乐家房屋中介在居间过程中付出了辛勤的劳动，做了大量的工作，不存在过错，没有理由承担也不应该承担一、二审诉讼费。张新民与赵书建接受乐家房屋中介的居间服务并在己经签订的房产交易合同中明确约定了报酬支付的时间和方式，双方签订的房产交易合同系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，该合同合法有效，一审法院在一审判决中对合同的真实性和合法性也给予了认可。对于居间费的支付和逾期产生的违约金数额在合同中都有明确的约定，合同合法有效，买卖双方应该按照合同约定支付居间费以及因逾期履行而产生的违约金。
二审审理中，上诉人提交车库买卖合同一份，以证明在确认被上诉人赵书建购买涉案房屋后，张新民将车库出售，以证实上诉人履行合同的情况。被上诉人赵书建质证后，认为该证据与其无关。被上诉人徐华博质证后对该证据的真实性无异议。
二审经审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致。
本院认为，张新民与赵书建通过盐山县乐家房产中介所徐华博介绍，于2014年12月19日签订了房屋交易合同，约定：将张新民房屋以395000元的价格售予赵书建；张新民与赵书建于2015年1月30日前相关手续办理完毕；约定除定金外的剩余房款，赵书建须于2015年1月30日前以办理贷款的方式支付。该合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，2015年1月22日三方到银行办理相关手续，但银行停止房贷。2015年1月30日赵书建提出解除合同要求，张新民不同意解除合同。鉴于赵书建购房资金系贷款及该合同履行情况，该合同不宜继续履行，本院依法予以解除。赵书建于2014年12月19日支付10000元定金交予徐华博，后因赵书建贷款不能导致合同不能履行，依法应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。在涉案房屋交易中，当事人既约定了定金又约定了违约金；张新民在诉讼中既主张违约金，又主张定金，没有对定金和违约金进行选择，违反法律规定。鉴于上诉人并没有提出其所受具体损失，本院对其主张的定金诉求予以支持，对其主张的违约金不予支持。该房产交易合同系在盐山县乐家房产中介所徐华博介绍下签订，约定的付款方式是除定金外，其他为贷款付款方式，在合同约定的时间节点因国家控制信贷规模，贷款不能。鉴于盐山县乐家房产中介所徐华博应当熟知国家政策，结合该房产交易合同不能实际履行的现状，本案所涉合同不应收取中介费用，本院对张新民主张的中介费用不予支持。
综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决部分事实认定不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销河北省盐山县人民法院（2015）盐民初字第713号民事判决；
二、被上诉人徐华博于本判决生效后十日内将被上诉人赵书建交付的定金10000元给付上诉人张新民；
三、驳回上诉人张新民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1136元，由上诉人张新民负担875元，被上诉人赵书建负担261元；二审案件受理费1136元，由上诉人张新民负担875元，被上诉人赵书建负担261元。
本判决为终审判决。
审判长 王卫东
审判员 郭亚宁
审判员 穆庆伟
二〇一六年四月六日
书记员 张军莉