江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆千民初字第0204号
原告周龙兴。
委托代理人王飞龙，江苏姑苏律师事务所律师。
被告董泽雨。
委托代理人王月林。
原告周龙兴与被告董泽雨物权保护纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李富军独任审判。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告周龙兴及其委托代理人王飞龙、被告董泽雨及其委托代理人王月林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周龙兴诉称：原告于2015年1月26日通过司法拍卖依法取得位于昆山市千灯镇浦园XXX-
X号房屋所有权，原告在取得该房产后，多次要求被告限期搬离腾退该房屋，但时至今日被告仍未履行向原告腾退房屋的义务。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令被告将位于昆山市千灯镇浦园XXX-
X号的房屋内的相关物品迁出后将该房屋归还原告；2、判令被告支付原告房屋占有使用费（按照28000元／年的标准计算，自2015年10月1日起计算至被告实际迁出之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告董泽雨辩称：对原告提供的房产证、现场照片的真实性没有异议；对原告提供的拍卖成交确认书的真实性没有异议，但与本案无关；对案外人朱小须在调查笔录中陈述的真实性没有异议；对法院依职权调取的民事调解书、执行裁定书、通知书、执行和解协议的真实性没有异议；原告应当起诉房屋租赁合同的签订人朱小须，而不应当起诉本案被告，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明：涉案房屋位于昆山市千灯镇浦园XXX-X号，
该房屋原系案外人张君卫及其配偶孟月芽共同共有，房屋所有权登记时间为2009年10月30日，规划用途为商业用房。
2011年12月21日，浙江天汇装饰有限公司（以下简称天汇公司）因经营所需向中国工商银行股份有限公司上虞支行（以下简称上虞支行）借款100万元，上虞支行于2011年12月21日向天汇公司发放贷款100万元。2011年12月16日，上虞支行与张君卫签订《最高额抵押合同》一份，约定以张君卫所有的位于昆山市千灯镇浦园XXX-
X号的房屋为天汇公司所欠债务共计145万元的最高额内承担抵押担保责任，同日上虞支行与张君卫办理了抵押登记手续（登记证号：昆房他证千灯字第XXX**号）。
2012年9月29日，浙ＸＸ升控股有限公司（以下简称华升公司）与上虞支行签订《债权转让合同》，约定上虞支行将其尚未受清偿的全部债权和相关抵押、保证担保权利转让给华升公司，华升公司、上虞支行于2012年12月20日共同向天汇公司、张君卫、周安波、高建芳等人通知债权转让事宜。
2012年12月25日，华升公司向浙江省上虞市人民法院起诉天汇公司、张君卫、周安波、高建芳等人，要求天汇公司归还其借款100万元，并支付相应利息、罚息及实现债权费用；华升公司对张君卫所有的昆山市千灯镇浦园XXX-
X号房屋折价或者拍卖、变卖的价款在上述结欠款项内享有优先受偿权；周安波、高建芳对天汇公司债务承担共同连带保证责任。2013年6月20日，华升公司与天汇公司、张君卫、周安波、高建芳等人达成调解协议，浙江省上虞市人民法院出具（2013）绍虞商初字第22号民事调解书，该调解书第二条载明：“原告（华升公司）对被告张君卫提供的抵押物（坐落于江苏省昆山市千灯镇浦园XXX-
X号的房屋，权证号：昆房他证千灯字第XXX**号）在最高额145万元范围内享有优先受偿权”。因天汇公司、张君卫、周安波、高建芳等人未履行（2013）绍虞商初字第22号民事调解书确定的相关义务，浙江省上虞市人民法院于2013年11月25日查封张君卫所有的位于昆山市千灯镇浦园XXX-
X号的房屋，并于2014年12月8日通过该院淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖。通过公开竞价，原告以最高价竞得涉案房屋，成交价为123万元，浙江省上虞市人民法院与原告于2014年12月10日签订《拍卖成交确认书》予以确认。原告于2015年1月26日取得涉案房屋的所有权登记。
另查明：审理中，被告提供《商铺租赁合同》一份，载明：出租方张君卫（甲方），承租方朱小须（乙方）；乙方自愿租用甲方位于昆山市千灯镇浦园商业街XXX-
X号商铺作为商业用途使用，该租赁房屋仅作为浴室使用；租用期限为三年，租期从2013年9月30日至2018年9月30日止；该商铺的租金额为：第一年租金28000元，第二年租金28000元，第三年租金28000元，第四年租金30800元，第五年租金33880元；合同签订日交纳第一年房租及保证金4000元，以后每年房租需提前一个月支付；租赁期间，乙方不得转租该商铺，如乙方确需转租，须经甲方书面同意；甲方须于2013年9月30日将该商铺交付乙方使用。朱小须在乙方落款处签字，在甲方签字处有“杜文娟代张君卫”字样。
为查明本案事实，本院对案外人朱小须进行调查。据朱小须陈述：“董泽雨系我的姐夫，我受董泽雨委托与杜文娟签了租赁合同；租金都是董泽雨支付的，涉案房屋由董泽雨实际占有使用；签约当日我将董泽雨交给我的租金28000元及押金4000元给了杜文娟，杜文娟将涉案房屋钥匙交给我，之后租金都是直接交给杜文娟的；我与董泽雨之间是委托代理关系”。原告表示其对朱小须上述陈述的真实性无法确认。被告对朱小须以上陈述的真实性表示认可，并陈述其租金支付到2015年9月30日，之后的租金其未支付。
再查明：被告利用涉案房屋经营浴室。庭审中，原被告双方一致确认涉案房屋内有以下物品：淋浴喷头22个、浴霸22个、大型锅炉1台、玻璃柜台1个、塑料凳子22个、水泵3个、塑料拖鞋50双、挂墙衣柜23个、吹风机2个。
以上事实，有原告提供的房产证、拍卖成交确认书、现场照片、被告提供的租赁合同、本院依职权调取的民事调解书、执行裁定书、通知书、执行和解协议、本院依职权制作的调查笔录及庭审中双方当事人陈述等证据所证实。
本院认为，杜文娟代表张君卫与朱小须签订房屋租赁合同，其将涉案房屋钥匙交付朱小须并收取租金，而涉案房屋原系张君卫所有，故由此可以推定张君卫与杜文娟之间的委托代理关系。朱小须受被告委托与张君卫签订房屋租赁合同，朱小须与被告形成委托代理关系，相关的民事责任应当由被代理人即本案被告承担。根据朱小须在调查笔录中的陈述、被告的陈述及被告提供的其与张君卫签订的房屋租赁合同，可以确定被告于2013年9月30日通过签订房屋租赁合同取得涉案房屋的租赁权。根据（2013）绍虞商初字第22号民事调解书，可以确定张君卫于2011年12月16日以其所有的涉案房屋为天汇公司所欠上虞支行的债务145万元设立抵押担保登记。根据原告提供的拍卖成交确认书、房产证，可以确定原告通过司法拍卖途径获得涉案房屋所有权的事实。由于涉案房屋的抵押权设立在先，被告对涉案房屋的租赁在后，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，被告与张君卫签订的房屋租赁合同对原告不具有约束力。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”的规定，被告也不得以房屋租赁合同未到期为由要求原告继续履行原房屋租赁合同。综上，被告与张君卫签订的房屋租赁合同对原告无约束力，且被告亦不得要求原告继续履行原房屋租赁合同，其继续占有使用涉案房屋已无法律依据，故本院对原告要求被告将涉案房屋腾空后返还涉案房屋的诉讼请求予以支持。原告于2015年1月26日取得涉案房屋的所有权登记，自该日起原告依法享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利，现原告自愿要求被告参照原房屋租赁合同前三年的租金标准（28000元／年）支付自2015年10月1日起至被告实际迁出并将涉案房屋交付原告之日止的房屋占有使用费，其主张不违反法律规定，且考虑到一般房屋租赁市场租金上涨因素，该主张对被告并无不利，故本院对原告该项请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告董泽雨于本判决生效之日起三十日内将位于昆山市千灯镇浦园XXX-
X号房屋内的淋浴喷头22个、浴霸22个、大型锅炉1台、玻璃柜台1个、塑料凳子22个、水泵3个、塑料拖鞋50双、挂墙衣柜23个、吹风机2个腾空迁出后向原告周龙兴交付上述房屋。
二、被告董泽雨于本判决生效之日起三十日内支付原告周龙兴房屋占有使用费（按照28000元／年的标准，自2015年10月1日起计算至被告迁出并向原告交付上述房屋之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费580元，财产保全费320元，合计900元，由被告董泽雨负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起三十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）
审 判 长 李富军
人民陪审员 屠 杰
人民陪审员 俞 绮
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 黄维珺
附判决引用相关法条：
1、《中华人民共和国物权法》第三十四条
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条
租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
一、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
二、房屋在出租前已被人民法院查封的。