广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第2479号
原告：林雅珠（反诉被告），女，1947年6月1日出生，汉族，身份证住址上海市普陀区，现住广东省中山市。
委托代理人：马一辉，系原告丈夫。
被告：余若渊（反诉原告），男，1984年1月9日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市广丰县，现住广东省中山市。
原告林雅珠（反诉被告）诉被告余若渊（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理后，在诉讼中被告余若渊提起反诉，本院依法合并审理，由审判员龚竹梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告林雅珠及其委托代理人马一辉，被告余若渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林雅珠诉称：原、被告于2014年5月9日在开顺房地产代理有限公司（以下简称开顺房产代理公司）签署房屋租赁合同。合同约定租赁期限一年，自2014年5月11日起至2015年5月10日止。合同约定如被告拖欠租金超过7天即视为违约。合同签订后，被告未依约按时支付租金，分别在2014年6月30日、同年7月27日各支付过一次租金，而水、电、煤气费至今未付。2014年8月的租金，当原告向被告催讨时，被告不仅不付，反在同年8月17日提出提前退租，并要求最迟租住至同年8月31日止。原、被告在交付房屋时约定，交还房屋时需做好卫生工作，达到接收房屋时的标准。而被告退租后，留下满屋垃圾，厨房到处都是油污，原告不得不雇请人员打扫卫生。另，双方在签订合同时，被告本应支付押金2600元，但被告以未带足钱为由只支付了2500元，尚欠100元至今未付。而原告向被告交付的两套（四把）钥匙，被告退房时也仅交还原告一把，导致原告必须更换新锁，换锁费用理应由被告承担。现原告特诉至法院，请求判令：1.被告支付拖欠款项共计1738.3元（其中8月份房租880.6元、水费46.5元、煤气46.2元、电费315元、押金100元、清洁费150元、换锁费用200元）；2.被告就其不讲诚信的行为向原告道歉；3.被告承担本案诉讼费用。
原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期间内提交证据如下：1.房产证复印件；2.中国南方电网客户电子账单1张、电费通知单2张；3.房屋租赁合同1份；4.收款收据1张；5.情况说明；6.水、电、煤气抄表清单1张。
被告余若渊答辩并反诉称：一、原告向被告交付的房屋，空调及洗手间花洒无法正常使用，直至被告于2014年8月17日提出解约，原告仍未修理上述设施。双方就提前解除房屋租赁合同事宜，已签订补充协议，被告并非擅自解约。二、被告在签订补充协议时，已现金交付原告400元，用于支付租赁期间产生的水、电、煤气费，并口头约定多退少补，而租赁期间实际产生的水、电、煤气费共407.7元。由于双方经协商一致，合同终止日期为2014年8月31日，但原告在没有通知被告的情况下即擅自于同年8月30日进入房屋打扫卫生并带人看房，致使被告的电子产品等贵重物品处于不安全状态，因此被告不同意支付尚欠的7.7元。三、涉案房屋因拖欠物业服务费，与物业服务公司之间存在纠纷，导致被告在租赁期间无法享受到物业服务。故请求驳回原告的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1.反诉被告退还2014年5月11日至同年8月10日的租金3900元；2.反诉被告退还押金2500元；3.反诉被告支付误工费及精神损失费共计2000元。
被告就其辩解及反诉请求在举证期限内提交的主要证据有：1.补充协议1份；2.物业服务费收费通知单及照片。
反诉被告林雅珠辩称：反诉被告是涉案房屋的产权人，对涉案房屋享有出租、收益的权利，且反诉原告在居住期间正常享受物业公司提供的物业服务，因此请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：林雅珠作为出租方（甲方），余若渊作为承租方（乙方），开顺房产代理公司作为经纪方，于2014年5月9日签订房屋租赁合同1份，约定：一、甲方同意将座落于中山市东区凯茵豪园水凝街5幢505房及设备在良好的状态下租给乙方作住宅使用；二、租赁期限一年，从2014年5月11日起至2015年5月10日止；三、每月租金1300元，由乙方于每月11日前转入甲方指定银行账户。该物业租赁期间产生的费用全部由乙方承担，物业服务费由甲方承担；四、签订本合同时，乙方应向甲方支付押金2600元；五、甲方确保对出租物业享有充分的所有权和处置权，不存在任何形式上的债务纠纷，由此产生的相关责任损失由甲方全权承担，与乙方无关。租赁期内因甲方产权转移或其他原因造成乙方不能租用，除退回押金外，另向乙方支付2600元作为违约金；若乙方在租赁期限内需提前退租时，除应向甲方付清相关费用外，所付押金作为违约金，甲方不予退回。在租赁期内，双方任何一方提出退租，需提前一个月通知对方。……九、附：水表：720方，电表：4421.44度，煤气：467方；……十一、钥匙交收：两套钥匙，共四把；……合同还就其他事项进行了约定。余若渊于合同签订当日向林雅珠交付押金2500元，林雅珠并开具收款收据交由余若渊收执。余若渊承租期间，向林雅珠支付了2014年5月11日至同年8月10日期间的租金3900元。2014年8月17日，双方签订补充协议，约定：1.余若渊租住至2014年8月31日止；2.期满后，原租户押金2500元不予退还。8月份租金不得另向租户收取，即租金包括在押金内；3.2014年8月17日至同年8月31日的水、电、煤气等费用到期给业主。签订补充协议当天，余若渊向林雅珠交付现金400元，用于支付租赁期间产生的水、电、煤气费，余若渊并确认双方口头约定水、电、煤气费在租赁期限届满后按实结算，以400元为基数多退少补。2014年8月30日，余若渊陆续将涉案房屋内自有物品搬走，林雅珠亦于同日下午前往涉案房屋，在余若渊搬空其自有物品后，雇请人员进行房屋清洁，林雅珠称支出清洁费150元。同年9月1日，余若渊通过开顺房产代理公司向林雅珠交付钥匙1把，并称另外3把钥匙留存于涉案房屋内，林雅珠对此不予确认，并主张因余若渊未将钥匙如数交还，出于安全考虑，林雅珠将涉案房屋门锁更换，支出换锁费用200元。
诉讼中，余若渊申请证人温某某出庭作证。证人系开顺房产代理公司员工，涉案房屋租赁事宜由其负责跟进。温某某陈述：在双方签订补充协议后，余若渊曾电话向其告知会在2014年8月30日搬离，于是在林雅珠于2014年8月30日向证人致电询问余若渊何时搬离时，证人将余若渊会在当日搬离并向其交付钥匙一事告知林雅珠，林雅珠得知后遂前往涉案房屋办理房屋交接事宜。经过质证，林雅珠确认系得到证人通知方提前一日，在2014年8月30日前往涉案房屋办理交接事宜，余若渊不确认证人所述真实性。
另查：双方交接房屋当日，涉案房屋所在小区保安对涉案房屋水表、电表及煤气表相关数据进行抄录，并由证人温某某作为在场见证人。据抄录数据反映：水费：（751-720）×1.5=46.5元，煤气费：（479-467）×3.85=46.2元。林雅珠确认上述为余若渊承租涉案房屋期间累计产生的水费及煤气费。另，据林雅珠提交的广东电网公司电费通知单反映，涉案房屋在余若渊承租期间产生的电费合计720.18元（405.94元＋314.24元）。林雅珠同意将余若渊于2014年8月17日向其支付的现金400元用于抵扣电费，扣减后，自愿同意向余若渊主张电费315元。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议的焦点为：一、余若渊应否补交押金100元、其已交付的押金2500元应否予以退还？二、余若渊应否向林雅珠支付8月份剩余租金880.6元、其已支付的租金3900元应否予以退还；三、林雅珠诉请余若渊支付水费46.5元、煤气费46.2元、电费315元、清洁费150元、换锁费200元并赔礼道歉应否支持？四、余若渊反诉诉请林雅珠赔偿误工费、精神损失费合计2000元应否支持？
关于焦点一。房屋租赁合同虽约定押金2600元，但合同签订后，余若渊于当日向林雅珠交付押金2500元，并由林雅珠出具收款收据，双方并无特别约定余若渊需依合同补足押金余额100元。之后，双方于2014年8月17日签订补充协议，约定押金2500元不予退还余若渊，至此，双方仍未提及补足押金余额的问题。因此，本院认为双方已在合同实际履行过程中就押金数额进行了变更，变更后押金为2500元。故现林雅珠要求余若渊补足押金100元，理据不足，本院不予支持。同理，双方通过签订补充协议，约定押金2500元不予退还，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，现余若渊反诉要求林雅珠退还押金2500元，无事实依据，本院不予支持。
关于焦点二。余若渊承租涉案房屋期间，向林雅珠支付了2014年5月11日至同年8月10日期间的租金3900元，至于2014年8月11日至同年8月31日期间的租金，双方已签订补充协议，约定该部分租金包括在不予退还的2500元押金中，林雅珠不再另行向余若渊收取，故林雅珠在已收取的2500元押金外，现诉请余若渊另行交付2014年8月11日至同年8月31日期间的租金880.6元，有违双方约定，本院不予支持。至于余若渊已支付的租金3900元，系其承租涉案房屋依约应支付的对价，林雅珠作为涉案房屋的业主，享有出租、收益的权利，余若渊以涉案房屋拖欠物业服务费为由，要求林雅珠退还该部分租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点三。余若渊承租涉案房屋期间产生水费46.5元、煤气费46.2元、电费720.18元，有开顺房产代理公司见证下的抄表记录以及电费通知单予以佐证，且起始数据与合同中所附房屋交付时的读表数据吻合，本院予以采信。余若渊在签订补充协议时现金交付林雅珠400元，用于支付水、电、煤气费，并口头约定多退少被，现实际发生水、电、煤气费合计812.88元（46.5元＋46.2元＋720.18元），扣减已支付的400元，林雅珠自愿向其主张407.7元，是其对自身民事权利的自由处分，本院予以确认。涉案房屋在交付时，林雅珠向余若渊交付钥匙两套（四把），退房时，余若渊仅交还其中一把钥匙，余若渊虽辩称另三把钥匙留存于涉案房屋内，但无举证证实，其应对此承担举证不能的不利后果。由于余若渊未如数交还钥匙，林雅珠出于安全考虑更换门锁，因此产生的费用应由余若渊承担。林雅珠主张更换门锁支出200元，费用合理，本院予以确认。至于清洁费150元，双方在合同中并无特别约定解除合同后清洁房屋产生的费用由余若渊负担，故林雅珠要求余若渊承担清洁费150元，本院不予支持。至于林雅珠要求余若渊向其赔礼道歉，因本案系合同纠纷，赔礼道歉不属于合同相关法律法规规定的承担违约责任的方式，故对林雅珠该诉请，本院不予支持。
关于焦点四。余若渊反诉诉请林雅珠赔偿其误工费及精神损失费，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告余若渊于本判决发生法律效力之日起三日内向原告林雅珠支付水、电、煤气费407.7元、换锁费用200元，合计607.7元；
二、驳回原告林雅珠的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告余若渊的反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告余若渊负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费50元，减半收取25元（反诉原告已预交），由反诉原告余若渊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 龚竹梅
二〇一四年十月二十八日
书记员 谢雅怡