辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终199号
上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁九豪科技股份有限公司，住所地沈阳市新民市沈阳胡台新城振兴七街18号。
法定代表人：任晓俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周佳兵，男，1986年12月22日出生，该公司职工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳海格门窗制造有限公司，住所地沈阳胡台新城振兴七街18号。
法定代表人：袭龙宇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭华，辽宁誉硕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新民市兴隆镇塑料容器厂，住所地新民市兴隆镇社区。
经营业主：李凤霞。
上诉人辽宁九豪科技股份有限公司（以下简称“九豪科技公司”）因与被上诉人沈阳海格门窗制造有限公司（以下简称“海格门窗公司”）、新民市兴隆镇塑料容器厂（以下简称“兴隆塑料厂”）租赁合同纠纷一案，不服辽宁省新民市人民法院（2016）辽0181民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
九豪科技公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判为于2016年3月29日起解除九豪科技公司与海格门窗公司签订的工业厂房租赁合同书；2.判令撤销一审判决第二项，改判为于2016年3月29日起解除九豪科技公司与海格门窗公司及兴隆塑料厂签订的租赁合同补充协议；3.判令撤销一审判决第五项，改判为海格门窗公司支付九豪科技公司违约金142,500元；4.判令�销一审判决第六项，改判为海格门窗公司原物返还其工厂内的上诉人在沈阳方宣电器制造有限公司购买的产品型号为ST3-M-400710的变压器组及附属设施；5.判令撤销一审判决第七项判决，改判为海格门窗公司退还上诉人预交的房租84,444元，并支付九豪科技公司一审起诉日起到实际清偿日止按银行基准利率计算的利息损失，驳回海格门窗公司的其他诉讼请求；6、本案一审二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、工业厂房租赁合同书及租赁合同补充协议的解除合同日应认定为2016年3月29日;二、上诉人有权取得违约金142,500元;三、被上诉人无权取得违约金142,500元；四、上诉人有权退回预交的2016年3月30日到2016年4月30日的32天租金84,444元；五、上诉人有权撤销工业厂房租赁合同中约定的在租赁合同履行完毕后无偿赠送给海格门窗公司的800kva变电设备并要求返还。�、海格门窗公司有多项违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性条件的情况。
海格门窗公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一审判决中认定上诉人在2016年3月25日有预存电费99,494.23元，该数据属实，但是法官查询时也是这个数。因为上诉人在经营期间有电费没有全部支付，2016年4月25日一次性扣除了上诉人在经营期间的电费90,532.51元。上诉人还有我方在交付房屋留有的电费52323.19元，这两项费用我方准备另行诉讼。
兴隆塑料厂未答辩，亦未提交书面答辩意见。
九豪科技公司向一审法院起诉请求：1.判令自2016年3月29日起解除九豪科技公司与海格门窗公司签订的工业厂房租赁合同，判令解除九豪科技公司与海格门窗公司、兴隆塑料厂签订的租赁合同补充协议；2.判令海格门窗公司退还九豪科技公司预交的房租84,444元，并支付从起诉之日至实际给付之日的利息（按银行基准利率计算）；3.判令海格门窗公司支付九豪科技公司违约金142,500元；4.判令海格门窗公司返还存放在其处的800KV变压器电权用户名称变更保证金支票（金额100,000元）；5.判令海格门窗公司返还扣押在其工厂内变压器及附属设施（变压器具体型号为：沈阳方宣电器制造有限公司生产的ST3-M-400710）；6.判令海格门窗公司、兴隆塑料厂返还在其电费账户上预存的电费51,669元，并支付从起诉之日至实际给付之日的利息（按银行基准利率计算）；7.诉讼费由海格门窗公司、兴隆塑料厂承担。
海格门窗公司向一审法院反诉请求：1.判令九豪科技公司赔偿违约金142,500元；2.判令九豪科技公司因改变承租厂房设施及不当使用造成的损失；3.判令九豪科技公司返还800KV变压器组及附属设施（变压器具体型号为：沈阳方宣电器制造有限公司生产的ST3-M-400710）;4.由九豪科技公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年4月29日，九豪科技公司与海格门窗公司签订了《工业厂房租赁合同书》，约定：九豪科技公司承租海格门窗公司所有的位于沈阳市胡台新城振兴七街18号院内的办公楼和1号工业厂房、2号工业厂房，办公楼建筑面积1405.25平方米、1号厂房建筑面积2490.83平方米、2号厂房建筑面积2442.35平方米，租赁期共5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，年租金为950,000元；第二年起租金于当年4月1日前一次性结清，如九豪科技公司未按时支付租金，逾期一天须向海格门窗公司支付惩罚金，按每天1000元计算，直至交足当年租金为止。如九豪科技公司逾期15日未支付当年租金款项，即视为本合同终止，九豪科技公司先期支付款项作为违约金不予退还；海格门窗公司出租的房屋取�了房屋产权证、建设工程竣工验收消防备案凭证；海格门窗公司提供5T吊车一台、轨道102米；九豪科技公司自行增容800KW变压器一台，合同履行完毕后无偿赠送给海格门窗公司；违约责任为违约方需赔偿对方合同总价款3%的违约金等事项。
2015年8月20日，九豪科技公司、海格门窗公司与兴隆塑料厂签订了《租赁合同补充协议》，约定：由九豪科技公司将海格门窗公司在租赁时提供的、登记在兴隆塑料厂名下的250KW变压器增容至800KW，涉及的费用由九豪科技公司承担；兴隆塑料厂配合九豪科技公司将变压器登记名称改为九豪科技公司，九豪科技公司在租房合同期满前40天再将变压器名称改回兴隆塑料厂或海格门窗公司指定的主体名下，租赁合同履行完毕后变压器产权归海格门窗公司所有；在登记名变更为九豪科技公司名下期间，变压器产权及电权仍归兴隆塑�厂及海格门窗公司所有，九豪科技公司提供面值100,000元的支票一张作为担保。
《工业厂房租赁合同书》签订后，九豪科技公司支付了第一年的租赁费950,000元，进驻出租房屋进行生产经营，并依《租赁合同补充协议》的约定对变压器进行了增容，增设了2台沈阳方宣电器制造有限公司生产的400KW变压器（型号为ST3-M-400710），并向海格门窗公司提交了面值为100,000元的支票作为担保，但变压器登记名称一致未变更。新增容的2台400**变压器目前1台在出租房屋处，另一台在九豪科技公司处；九豪科技公司在租赁期间共预交电费130,000元，2016年3月25日电费通知单显示电费余额为99,494.23元；2016年3月19日海格门窗公司法定代表人的父亲到出租房屋处索要下一年租金，与九豪科技公司发生争执；2016年3月29日，九豪科技公司搬离出租房屋，并通知海格门窗公司接收房屋。
一审法院认为，本案的争议焦点为：各方签订的工业厂房租赁合同及租赁合同补充协议是否需要解除；如合同解除，违约责任如何认定；合同解除后相关问题如何处理。
对于第一个争议焦点，即各方签订的工业厂房租赁合同及租赁合同补充协议是否需要解除问题。
九豪科技公司、海格门窗公司、兴隆塑料厂均是具有民事主体资格的企业，所签订的工业厂房租赁合同及租赁合同补充协议不存在《合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定的合同无效情形，系各方当事人平等协商自愿达成的协议，是各方真实意思表示，并已实际履行近一年，各方当事人均未提出合同无效的主张和意见，故一审法院对于各方当事人签订的工业厂房租赁合同及租赁合同补充协议的效力予以确�。
对于合同是否需要解除，除依据《合同法》第九十二条及第九十四条规定及各方签订的合同外，还需结合案件的实际情况，从合同能否继续履行、合同继续履行能否达到签订合同时的目的及社会资产能否发挥最大使用价值等几个方面考量。九豪科技公司与海格门窗公司签订的《工业厂房租赁合同书》约定：第二年起租金于当年4月1日前一次性结清，如九豪科技公司逾期15日未支付当年租金款项，即视为本合同终止。九豪科技公司至今未支付第二年租金，已经达到了合同约定的解除条件；合同中房屋的承租方是九豪科技公司，租赁房屋的目的是从事相关产品的生产及经营，目前九豪科技公司在2016年3月29日已经撤离了租赁的房屋并通知了海格门窗公司，停止了产品在该承租房屋所在地的生产及经营活动，并一直未向海格门窗公司缴纳下一年度的房屋租金，�行为表明了不能继续履行合同的意愿并向法院提起了要求解除房屋租赁合同的诉讼。海格门窗公司虽然在答辩中不同意解除合同，要求九豪科技公司继续履行，但在其接收房屋后，也曾在互联网上刊登招租启事。如不判令解除各方当事人签订的合同，则九豪科技公司依目前的情况不具有在租赁房屋继续生产经营的可能，无法实现租赁房屋的合同目的，而海格门窗公司出租的房屋将得不到充分利用，不利于社会资产作用的充分发挥。故对于各方当事人签订的工业厂房租赁合同及租赁合同补充协议，根据《合同法》第九十四条规定、《工业厂房租赁合同书》约定及本案的实际情况应予解除。
对于合同解除的时间，《工业厂房租赁合同书》约定：第二年起租金于当年4月1日前一次性结清，如九豪科技公司逾期15日未支付当年租金款项，即视为本合同终止。九豪科技公司向法院提交了其工作人员与海格门窗公司法定代表人的通话录音，录音材料显示2016年3月29日九豪科技公司撤离出租房屋时，九豪科技公司工作人员通知海格门窗公司法定代表人在当日下午5点派人接收房屋，并未明确通知与海格门窗公司解除合同，海格门窗公司法定代表人亦未提出解除合同的意愿。九豪科技公司4月7日起诉时虽然要求确认合同解除时间为3月29日，但3月29日通话中九豪科技公司未明确表示解除合同，而合同约定未缴纳房租时合同的终止期限为4月15日，故应以合同约定的未履行给付租金的合同终止的时间点即2016年4月16日为合同解除的时间。
对于本案争议的第二个焦点，即如合同解除，违约责任如何认定问题。
合法有效的合同，合同的各方当事人均应遵循诚实信用原则予以履行。本案系房屋租赁合同，出租方海格门窗公司、兴�塑料厂负有交付符合国家规定、符合约定要求的房屋及其附属设施的义务，承租方九豪科技公司负有合理使用租赁房屋及其附属设施、按约定支付租赁费用的义务。本案中各方当事人未协商一致解除合同、也未达到合同履行的期限，因此合同解除必然存在违约行为，而违约行为的判断应以各方当事人是否违反其法定及合同义务为标准。
关于出租的房屋。海格门窗公司向法院提交了房屋产权证、建设工程竣工验收消防备案凭证，可以证明该房屋是合法建筑并通过了消防部门的验收，是符合法律规定的适格的出租标的物。海格门窗公司已经按照合同的约定，将标的物房屋交付给九豪科技公司使用，九豪科技公司已经在租赁房屋生产经营一年，未对标的物出租房屋的适格问题提出异议，故海格门窗公司已经到作为出租方应负有的交付符合国家规定、符合约定要求房屋的义务，不存在违约问题。
关于租赁合同中约定的附属物。根据合同约定海格门窗公司应提供5T吊车一台、轨道102米，虽然海格门窗公司提供的吊车无特种设备使用登记证明、检验合格证、及完整的安全技术档案，但九豪科技公司亦负有检验租赁物合乎要求的义务。《合同法》第一百五十七条规定：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”、第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。”该二条法律虽然规定在买卖合同章节内，但其法律原理同样适用于租赁合同中对于租赁物瑕疵的认定。九豪科技公司在房屋租赁合同履行时已经接收了该设备并使用了近一年并未提出异议，应认定九豪科技公司明知该设备的情况并予以了认可，现又以该标的物无相关手续为由，主张海格门窗公司违约，一审法院无法据此认定。
关于九豪科技公司提出的海格门窗公司其他违约依据。海格门窗公司不按合同约定交纳房产税、土地使用税，与租赁合同能否履行不存在直接的因果关系；九豪科技公司提出海格门窗公司不履行修缮房屋的义务，但其未向法庭提交证据证明其通知了海格门窗公司，亦未提交证据证明因房屋未等到及时修缮而影响其生产经营的证据；海格门窗公司提供的租赁房屋使用自行开采的地下水，亦应是九豪科技公司承租时就应考察了解的事项，在合同履行近一年时无法以此为由认定海格门窗公司存在违约行为。同时九豪科技公司亦未提供证据证明水质达不到标准，影响员工的身体健康及生产经营的正常进行的�据；海格门窗公司已向一审法院提交了出租的房屋建设工程竣工验收消防备案凭证，可以证明其主要租赁物已经过消防验收。厂区内存在的违章建筑，如系九豪科技公司租赁前就存在，则九豪科技公司对此现状已经予以认可。如系九豪科技公司承租后自行建造，则与海格门窗公司无关；合同约定从第二年开始房屋租金在当年4月1日前付清，海格门窗公司法定代表人的父亲在3月份索要租金系一种催告行为，不存在违约。而威胁要用铲车封闭公司大门，实际并未实施，不存在影响九豪科技公司正常经营的后果；按照合同约定海格门窗公司已提供330KW(80kW+250KW)两套供电设备，增容的800KW变压设备系九豪科技公司自行安装；防雷装置的竣工验收证明及年检证明并不是影响房屋租赁合同效力及违约的依据；未开通集中供暖情况九豪科技公司租赁前就应已经知晓，且九豪科技公司未提交供暖设施不合格、致使我公司无法正常办公，影响日常生产经营的证据；海格门窗公司出租给九豪科技公司厂房的地址上，经工商查询仍然有另一家公司在正常经营，海格门窗公司涉嫌一房多租无关本租赁合同的履行。
综上所述，海格门窗公司、兴隆塑料厂在本案房屋租赁合同中已按约履行了合同义务，不存在违约行为。九豪科技公司未与海格门窗公司、兴隆塑料厂协商一致，于2016年3月29日自行撤离租赁房屋，拒绝交纳下一年的租金至今，违反了房屋租赁合同中关于租金给付的约定，九豪科技公司存在违约。
对于本案争议的第三个焦点，即合同解除后相关问题如何处理问题。
对于九豪科技公司提出的诉讼请求：1.合同解除问题一审法院已经论述；2.合同解除日期经一审法院认定为2016年4月16日，故九豪科技公司无权向海格门�公司要求退还其预交的房租（3月30日、3月31日）3.因九豪科技公司违约，其无权向海格门窗公司要求支付违约金；4.因各方签订的合同已经解除，故海格门窗公司应还存放在其处的800KV变压器电权用户名称变更保证金支票（金额100,000元）；5.虽然由九豪科技公司出资安装两台变压器（每台400**，共计800KW），但合同约定合同到期后该两台变压器归海格门窗公司所有，现九豪科技公司违约提前解除合同，其无权要求海格公司返还该台变压器；6.租赁期间，九豪科技公司在租赁期间共预交电费130,000元，3月25日电费通知单显示电费余额为99,494.23元，九豪科技公司认为海格门窗公司在交付租赁物时也存在预存的电费，海格门窗公司未提交证据证明其在交付租赁物时预存电费的数额，故应按照九豪科技公司的主张，认定九豪科技公司目前在海格门窗公司处遗有预存电费51,669元，�费用海格门窗公司应予返还，但该费用既非借贷又非海格门窗公司主动占用，无法支持利息请求。
对于海格门窗公司的诉讼请求。1.因九豪科技公司存在违约，故九豪科技公司应按合同约定支付海格门窗公司违约金142,500元；2.海格门窗公司要求九豪科技公司因改变承租厂房设施及不当使用造成的损失，但海格公司未提交租赁房屋交付时情况证据，九豪科技公司又主张房屋存在破损要求海格公司修缮，一审法院无法判定房屋破损发生的时间及原因。海格门窗公司主张九豪科技公司在租赁房屋挖掘了蓄水池，对租赁房屋造成了破坏，但挖掘蓄水池系九豪科技公司生产经营需要进行的必要改动，在九豪科技公司生产经营的近一年时间内，海格门窗公司应当知道九豪科技公司该行为，但一直未予提出及制止，应视为其认同了九豪科技公司的该行为。海格门窗公司�一审法院提出对损坏房屋的损失进行鉴定，但该鉴定对于损坏的发生时间及原因无帮助，也对责任的承担认定无作用，故一审法院未予进行；3.九豪科技公司出资安装两台变压器（每台400**，共计800KW），合同约定合同到期后该两台变压器归海格门窗公司所有，现九豪科技公司违约提前解除合同，亦应视为合同约定的条件已经成就，故九豪科技公司应将保存在其处的另一台变压器给付海格门窗公司。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、辽宁九豪科技股份有限公司、沈阳海格门窗制造有限公司签订的工业厂房租赁合同书于2016年4月16日解除；二、辽宁九豪科技股份有限公司、沈阳海格门窗制造有限公司、新民市兴隆镇塑料容器厂签订的租赁合同补充协议于2016年4月16日解除；三、沈阳海格�窗制造有限公司于本判决生效后15日内返还辽宁九豪科技股份有限公司预存电费51,669元；四、沈阳海格门窗制造有限公司于本判决生效后15日内返还辽宁九豪科技股份有限公司变压器电权用户名称变更保证金支票（金额100,000元）；五、辽宁九豪科技股份有限公司于本判决生效后15日内给付沈阳海格门窗制造有限公司违约金142,500元；六、辽宁九豪科技股份有限公司于本判决生效后15日内给付沈阳海格门窗制造有限公司400KW变压器（沈阳方宣电器制造有限公司生产，型号为ST3-M-400710）；七、驳回辽宁九豪科技股份有限公司、沈阳海格门窗制造有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审本诉案件受理费6979元、反诉案件受理费3150元，共计10,129元，由辽宁九豪科技股份有限公司负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人海格门窗公司提交来源于新民供电公司的《客户交付结算明细》。欲证明其交付房屋时有电费余额52,323.19元。2016年4月25日扣除上诉人在经营期间的电费90,532.51元，这部分电费其打算另案处理。上诉人九豪科技公司质证意见为真实性没有异议,证明问题有异议，该证据与本案无关。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于九豪科技公司主张的厂房租赁合同和补充协议的解除时间应为2016年3月29日的问题。九豪科技公司虽然于2016年3月29日向海格门窗公司的法定代表人袭龙宇发送短信告知其已经搬离涉案房屋的事实，但九豪科技公司的腾退行为并未征得海格门窗公司的同意，双方亦未进行交接。依据双方租赁合同中关于“第二年其租金于当年4�1日前一次性结清，九豪科技公司逾期15日未支付当年租金款项，即视为本合同终止”的约定，九豪科技公司未按约定支付第二年租金，一审法院依照合同约定的该情形认定双方合同解除的时间为2016年4月15日，并无不当。因双方租赁合同的解除系由于九豪科技公司违约造成的，该合同中同时约定此情形九豪科技公司先期支付的款项作为违约金不予返还，故九豪科技公司要求海格门窗公司返还剩余租金的上诉请求，本院不予支持。
关于九豪科技公司要求海格门窗公司向其支付违约金14.25万元的上诉请求，因九豪科技公司系属违约方，根据双方合同五条约定，违约方赔偿对方合同总价款的3%，即14.25万元，故一审法院对此认定并无不当，上诉人九豪科技公司要求海格门窗公司支付14.25万元没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于九豪科技公司拒绝向海格门窗公司返还400KVA变压器并要求海格门窗公司返还其占有的400KVA变压器的上诉请求。因
双方在租赁合同补充协议中约定合同履行期限届满时两台增容后的400KVA的变压器归海格门窗公司所有，但并未对合同解除时变压器的处分问题予以约定。现合同约定的租赁期限尚未届满，则合同约定的变更变压器权属的期限尚未届至。一审法院基于九豪科技公司违约而判决九豪科技公司投资增容的两台变压器设备归属于海格门窗公司不妥。鉴于双方租赁合同履行将近一年时间系因九豪科技公司违约行为而解除，且九豪科技公司已经从涉案租赁场地搬走一台增容的变压器设备，而租赁场地剩余的一台增容后的变压器设备并不影响涉案厂房的电力供应，故本院认定九豪科技公司无需再向海格门窗公司返还已搬走的变压器设备，但留在租赁场地的变压器设备应归海格门窗公司所有。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持辽宁省新民市人民法院（2016）辽0181民初1513号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项，即：“一、辽宁九豪科技股份有限公司、沈阳海格门窗制造有限公司签订的工业厂房租赁合同书于2016年4月16日解除”、“二、辽宁九豪科技股份有限公司、沈阳海格门窗制造有限公司、新民市兴隆镇塑料容器厂签订的租赁合同补充协议于2016年4月16日解除”、“三、沈阳海格门窗制造有限公司于本判决生效后15日内返还辽宁九豪科技股份有限公司预存电费51,669元”、“四、沈阳海格门窗制造有限公司于本判决生效后15日内返还辽宁九豪科技股份有限公司变压器电权用户名称变更保证金支票（金额100,000元）”、“五、辽宁九豪科技股份有限公司于本判决生效后15日内给付沈阳海格门窗制造有限公司违约金142,500元”；
二、撤销辽宁省新民市人民法院（2016）辽0181民初1513号民事判决第六项、第七项，即“六、辽宁九豪科技股份有限公司于本判决生效后15日内给付沈阳海格门窗制造有限公司400KW变压器（沈阳方宣电器制造有限公司生产，型号为ST3-M-400710）”、“七、驳回辽宁九豪科技股份有限公司、沈阳海格门窗制造有限公司的其他诉讼请求”；
三、驳回辽宁九豪科技股份有限公司、沈阳海格门窗制造有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费6979元、反诉案件受理费3150元，�计10,129元，由辽宁九豪科技股份有限公司负担9150元，由沈阳海格门窗制造有限公司负担979元。二审案件受理费6979元，由上诉人辽宁九豪科技股份有限公司负担6000元，由沈阳海格门窗制造有限公司负担979元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 史舒畅
二〇一七年三月一日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别�理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。