河北省辛集市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辛民二初字第00308号
原告：裴会，男，汉族，1961年9月6日出生，住辛集市。。
委托代理人：冯青涛，河北沧澜律师事务所律师。
被告：河北新东方房地产开发有限公司。住所地：石家庄珠峰大街湘江道交叉口。组织机构代码：74544818—4。
法定代表人：孙明，男，汉族，该公司董事长。。
委托代理人：韩拥政，河北合融兴律师事务所律师。
原告裴会与被告河北新东方房地产开发有限公司（以下简称新东方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
裴会向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告延期交房损失90053元；2、被告房屋认定协议交房2012年12月31日经过180工作日办理房产证延期，2013年6月30日至2015年9月10日共802天未办理房产证79××80元的违约金，之后的违约金按照一天990元计算，直至将房屋权属证据办理完毕；3、被告为原告房产接通三相电；4、恢复1号商铺2米的地下室采光窗口；5、本案诉讼费、保全费、鉴定费等由被告承担。事实和理由：原告购买被告开发建设的位于辛集市市府大街东段南侧尚都·东明城市花园小区三期1号和2号商铺，合计价款1980000元。根据双方签订的房屋认购协议，认购房屋的交房时间应为2012年12月31日，房屋交付使用后180个工作日内办理合法产权手续。但实际交房时间为2014年1月23日，晚于约定388天，至今尚无办理房屋所有权证书。2014年1月23日，被告代表人该项目经理田双喜承诺“尚都三期商业门店于2014年4月30日完善好各种竣工手续，并于2014年8月30日完善好房产证。如果未办妥，每拖延一天付房款1%作为违约金”，有书面承诺书为证。另房屋没有接通三相电，影响了房屋作为门店的使用。建筑违背双方约定，建筑违规占据1号商铺北侧2米通道及地下室采光窗口，按照约定恢复建筑。
新东方公司辩称：1、关于逾期交房损失，原告的鉴定不符合相关的法律规定；2、关于原告要求逾期办证的违约金，没有合同依据及法律依据，应予驳回；3、原告其他诉讼请求没有合同依据及法律依据，请求法院予以驳回。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、房屋认购协议二份；2、房屋交房款收据4张，分别为10万元、90万元、218929元和761071元，共计198万元；3、鉴定费票据一张，鉴定费用共计2000元；4、资产评估报告书。冀大众评报字【2016】第007号资产评估报告书的内容为，2012年12月31日至2014年1月23日期间裴会的房屋租赁价格在评估基准日的评估值为90053元；5、被告的项目负责人田双喜承诺书，内容为，尚都三期商业门店于2014年4月30日完善好各种竣工手续，并于2014年8月30日完善好房产证，如果未办妥，每拖延一天付房款1%作为违约金。
被告提交的证据为：1、房管局网签的商品房买卖合同，用以证明原告所出售的商品房已经五证齐全，由于原告拒不签署这个合同，不结算房款，导致后续工作无法进行。2、房管局测绘平面图。3、国有土地使用证、建设工程规划使用证、商品房预收许可证、建筑工程施工许可证、河北省固定资产投资项目核准证的复印件。
被告对原告购房协议、收据真实性没有异议，评估费票据由法庭审查。
根据双方无异议的证据，本院对以下事实予以认定：
新东方公司是从事房地产开发与经营的企业。2011年8月10日，新东方公司与裴会签订了两份房屋认购协议,约定裴会认购新东方开发的位于辛集市市府大街东××南侧尚都·东××花园小区××、××号商铺，总价人民币1980000元。协议约定面积为图纸面积，最终以房管局确权面积为准，多退少补据实结算。协议签订之日起5日内一次性交纳全部房款。认购房屋交付时间为2012年12月31日。房屋交付使用180个工作日办理合法产权手续。
2012年7月19日，裴会交付房款10万元；2011年7月25日，交付房款90万元；2011年8月10日，交付房款218929元；2011年8月10日，交付房款761071元；以上共计198万元。认购房屋实际交房时间为2014年1月23日。
各方当事人的观点、证据和对方当事人的质证意见如下：
关于延期交房的损失问题
原告的观点：协议交房日期2012年12月31日，实际交房日期是2014年1月23日，经过评估该期间内的租赁损失鉴定为90053元。
被告的质证意见为：对评估报告有异议。出具评估报告的机构均不具备房地产评估资质，没有注册房地产估价师；评估报告法律依据是错误的，它的依据是国有资产评估管理规定、企业国有资产评估管理暂行办法、国有资产评估管理办法事实细则，但是评估标准不属于国有资产；评估基准日选取错误，根据鉴定申请人的申请其所评估的租金为2013年的租金，基准日选取2015年12月没有法律依据；评估规范是错误的，应当适用房地产估价规范即GB/T50291—1999。
庭审中，评估师董沛携带河北大众资产评估有限责任公司营业执照、资产评估资格证书、个人的资格证书复印件到庭接受了双方当事人的质询。认为该公司是石家庄中级人民法院和河北省高级人民法院入围的评估机构，评估范围包括房产、土地、机器设备及各类资产评估，所出具的报告具有法律效力。关于评估2013年租金的评估基准日为2015年12月10日的原因，评估基准日是法定资产评估机构接受客户的委托评估任务后，确定委托评估对象在评估当日的公允价值。
二、关于逾期办证违约金问题
原告认为，根据双方房屋认购协议第五条的规定，房屋交付使用180个工作日办理合法产权手续，根据这个约定应在2014年3月18日之前为原告办理房产证，但是因为被告方竣工验收手续不全，房管局无法为原告办理房产证，至今日办证的情况仍没有明确答复，根据最高院商品房司法解释第18条规定，如果当事人双方对房屋登记时间有约定的按照约定，没有约定违约金或损失数额难以确定的可以按照已付房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，裴会的房款是198万元，2012年12月31日经过180个工作日是2013年9月21日，从2013年9月22日至2015年9月10日这个期间按交房款的日万分之五计算违约金，是每天990元，之后违约金按照每天990元计算至将房产证办理完毕为止。
被告认为，关于逾期办证问题，五个原告要求被告办理房产证没有法律依据，不应支持。被告没有义务为原告办理房屋权属证书，法律规定的义务只是将相关资料备案；被告办理房产证的条件也不具备，没有签订合同，没有缴纳契税维修基金。原告的起算日期错误，即便计算也应自2014年1月23日即实际交房日延后180个工作日开始计算，不能以约定的交房日期开始起算，终止日期只能计算到初始登记；日万分之五的标准没有法律依据。田双喜的承诺书是适用于赵广的案件，在本案中没有提交原件，我方不认可，一份证据适用于所有案件，这个说法没有依据。
原告的质证意见为，商品房买卖合同是被告方单方出具的，也没有向原告进行过出示，不论是真实性合法性关联性都有异议，没有一份有原告当事人的签字。对于房屋分层分户平面图，这是一个复印件，对证据的真实性和关联性有异议。
三、关于被告应否为原告接通三相电的问题
原告认为，因为原告购买的房屋是商业门店，不可避免有大功率的电器，或者要求使用三相电的电器，开发商口头承诺给所有的业主安装三相电，以满足使用需要，但是并没有安装，这个问题在合同没有约定，这个合同没有详细的交房的标准，按照合同法规定如果对一个事项没有约定，约定不明，双方进行协商，协商不成，按照合同目的或者惯例予以确认，被告是否认可口头承诺，但是从商业门店使用要求和必备条件看都应满足水电的要求。
被告认为，原告的这项诉讼请求没有合同依据，也没有法律依据，对其说的口头承诺没有证据，我方不认可。
四、关于恢复1号商铺2米的地下室采光窗口问题
原告认为，原告购买房屋地下室的采光窗口设计图纸在地面上玻璃窗，但是现在被告把玻璃窗去了，上面用水泥板把它封闭；之前是个2米的通道，现在作为其他住户的院落，把业主共有的部分进行出售了，这个行为严重影响了原告的采光权。证据：规划局复印的图纸、现场照片、原告2013年7月29日向规划局递交的开发商侵占公共空间的情况反映，被告擅自变更规划设计，是不能取得房管局的权属登记的原因。该焦点的举证义务在被告。
被告认为，原告提交的证据都是复印件，也没有相关部门的印章，无法证实其真实性和合法性，图纸不认可；照片请法庭核实，只能证明现场的真实情况，合法不合法，违法不违法都不知道；情况反映从证据属性讲属于原告的一个陈述，不应算证据，最后以相关行政部门的认定为准。上述三个证据都不认可。
经过当庭质证，结合庭审中当事人的陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中对证据的审核认定的规定，分析审核原、被告的证据后，对原告提交的房屋认购协议、交房款收据、鉴定费票据、资产评估报告书的真实性和关联予以认定。
本院认为，原、被告之间签订了尚都·东明城市花园认购协议，且原告已经按照约定交付全部房款，该协议真实有效。河北大众资产评估有限责任公司的评估师到庭接受了双方当事人的质询，对该评估机构出具的评估报告的效力要本院予以采信。依据该评估报告，裴会的房屋租赁损失为90053元。
关于逾期办证违约金问题，因裴会已交齐购房款，且田双喜承诺书中承诺于2014年8月30日完善好房产证，如未办妥给付违约金，但关于每拖延一天付房款1%作为违约金的约定过高，依据相关规定，原告的逾期办证损失可以已付房款198万元为基数由被告从2014年8月31日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，至被告完成涉诉房屋的初始登记止。
关于三相电的问题，原告没有证据证实被告曾口头承诺为其安装三相电，被告对原告的主张持有异议，对原告的该项主张本院不予采信。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告河北新东方房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告裴会的房屋租赁损失90053元。
二、被告河北新东方房地产开发有限公司从2014年8月31日起给付原告裴会逾期办证的损失，以已付房款198万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，至被告完成原告涉诉房屋的初始登记止。
三、驳回原告裴会的其他诉讼请求。
如果未按本判决第一、二项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13139元，诉讼保全费5000元，鉴定费2000元，由被告河北新东方房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。提起上诉的应当在提交上诉状时一并交纳上诉费，上诉费可向我院交纳，亦可向石家庄市中级人民法院直接交纳。上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 田 炯
审 判 员 赵彦慈
人民陪审员 齐玉会
二〇一六年十月十六日
书 记 员 张琦云