福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终1941号
上诉人（原审原告）：杨宏明，男，1974年6月30日出生，汉族，住福建省长泰县。
委托诉讼代理人：张雄飞，福建厦祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈磊，福建厦祥律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：胡恒青，男，1972年5月29日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
被上诉人（原审被告）：叶雪君，女，1979年9月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：胡恒青，系叶雪君配偶。
被上诉人（原审被告）：郑连辉，男，1982年5月5日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。
委托诉讼代理人：刘娴，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。
上诉人杨宏明因与被上诉人胡恒青、叶雪君、郑连辉房屋买卖合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨宏明的委托诉讼代理人张雄飞、陈磊，被上诉人胡恒青（并作为被上诉人叶雪君的委托诉讼代理人），被上诉人郑连辉的委托诉讼代理人刘娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨宏明上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认胡恒青、叶雪君与郑连辉2013年10月16日签订的《存量房买卖合同》无效。事实和理由：一、原判程序违法。一审中，胡恒青、叶雪君虽未到庭参加庭审，但庭后向一审法院邮寄了《情况说明》一份，明确向一审法院说明了其与郑连辉签订的《存量房买卖合同》不是其真实的意思表示，并请求一审法院再次开庭审理本案，但一审法院忽略该重要证据，在未依法对胡恒青、叶雪君提交的《情况说明》及调查笔录进行质证的情况下，违背事实地认定胡恒青、叶雪君“未作书面答辩”，严重违反法定程序。二、胡恒青、叶雪君与郑连辉签订的《存量房买卖合同》存在恶意串通的情形，应为无效合同。首先，郑连辉提交的《房地产买卖协议书》及《银行汇款凭证》均为复印件，不能作为定案依据。其次，郑连辉提交的《房地产买卖协议书》、《公证书》、《银行汇款凭证》等证据的内容前后矛盾，其中体现的委托权限、付款金额与公证事项均存在严重的证据瑕疵，据此可证明胡恒青、叶雪君与郑连辉存在恶意串通的情形。再次，本案《委托书》及《转委托书》中均明确载明行使委托权时必须同时出示讼争房屋的产权证原件方为有效，而何文伟与陈忠华在讼争房屋产权证尚未办理的情况下，就违反委托书中的约定，以胡恒青、叶雪君的名义将讼争房屋出售给郑连辉，郑连辉更是全程参与到讼争《房地产买卖协议书》及《存量房买卖合同》的签订过程中，足以认定双方存在恶意串通的情形。
胡恒青、叶雪君辩称：我方与何文伟存在借贷关系，应何文伟的要求与其就讼争房屋办理了公证委托手续，但我方本意不是要出售讼争房屋，所以在委托书中增加了关于行使委托事项需要出示产权证原件的条款。讼争房屋的产权证书尚未办理，何文伟擅自利用委托权限将讼争房屋出卖给郑连辉。后来我方因资金需要，自愿将讼争房屋出售给杨宏明，并将讼争房屋的产权登记证明原件交给杨宏明。一审认定我方未提交答辩意见不属实，我方已经向一审法院邮寄了书面《情况说明》，一审法院也向我方作过询问笔录。综上，请求支持上诉人杨宏明的上诉请求。
郑连辉辩称：一、原判程序合法。胡恒青、叶雪君经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应视为放弃答辩的诉讼权利，其庭后向一审法院提交的书面说明仅是其个人意见，仅供法庭参考，不属于证据。杨宏明所主张的情形均不属于民诉法所规定的严重违反法定程序的情形；二、杨宏明主张我方与胡恒青签订《存量房买卖合同》并办理产权变更手续属于恶意串通不能成立。我方提交的关键证据《房地产买卖协议书》已经一审法院核对原件，真实性应予确认。我方与胡恒青、叶雪君签订房屋买卖合同的事实发生在杨宏明向胡恒青购买房屋之前，我方不可能知晓杨宏明与胡恒青、叶雪君之间的房屋交易，更不可能存在恶意串通的情形。我方与何文伟、陈忠华签订的《房地产买卖协议书》及《存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，且我方已经支付了全部购房款，委托书所约定的出示产权证书原件等条款并不影响合同的成立并生效。综上，请求驳回杨宏明的上诉，维持原判。
杨宏明向一审法院起诉请求：确认胡恒青、叶雪君与郑连辉2013年10月16日签订的《存量房买卖合同》无效。
一审法院认定事实：2013年1月4日，胡恒青、叶雪君夫妻出具委托书，就其夫妻所有的座落于漳州市新浦东路北侧漳州市浦东副食品综合批发市场x幢x号房屋授权案外人何文伟办理相关事项，载明受托人有权在讼争房屋所在按揭银行打印还款清单、偿还银行借款、办理手续、领取商品房买卖合同及相关资料、办理并领取一手产权证书（包括土地证及房产证）；有权出售上述房产，与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款项（含买方以银行贷款方式支付的房款），代为办理房地产权属过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文书，代为缴交相应税费，代为与购房人办理房屋交接事宜及办理水电煤气等的过户手续，受托人在办理委托事项时所有的相关行为，视同委托人本人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予承认以及受托人有转委托权等内容，并限定委托期限自即日起至办完上述委托事项时止。该委托书于2013年1月6日经厦门市公证处公证证明。2013年2月7日，在漳州市龙文区荣昌花园厚泽苑x幢x号，以胡恒青作为甲方、案外人陈忠华作为乙方、郑连辉作为乙方全权代理人、漳州市龙文区君宏苑房屋产中介店作为丙方签订《房地产买卖协议书》一份，载明胡恒青自愿将座落在漳州市新浦东路浦东副食品综合批发市场x幢x号房屋出售给陈忠华，约定总成交价为人民币1250000元以及付款方式、相关手续的办理、交房期限、产权交易过户的办理和税费的负担和违约责任等内容，甲方由胡恒青签名捺印，何文伟在全权代理人（公证委托人）处签名捺印，同时加注见证人字样，乙方由陈忠华签名，郑连辉在全权代理人处签名捺印，丙方由黄玉芳签名，加盖中介店印章。次日，何文伟在厦门市公证处证明下签署《转委托书》一份，将胡恒青、叶雪君的委托权限转委托给陈忠华行使，同时限定受委托人陈忠华无转委托权等内容。同时，郑连辉通过银行转账支付给胡恒青指定的收款人何文伟购房款计1000000元整，胡恒青出具了收条，何文伟在收条上签名确认，余款250000元胡恒青指定由郑连辉和陈忠华出具欠条给何文伟，并注明需转入何文伟指定账号。同日，郑连辉和陈忠华向胡恒青（何文伟代）出具收条，载明收到上述房屋的产权登记证明书一份、合同编号商品房买卖合同一份、何文伟的身份证复印件、胡恒青、叶雪君的身份证、户口本、结婚证复印件各一份、（2013）厦证经字第2036号三本、（2013）厦证经字第2545号五本等内容。2013年3月15日，郑连辉通过银行向何文伟转账100000元，同日，胡恒青出具《交房协议书》一份，载明其确定于2013年3月15日收到郑连辉（陈忠华）支付的购房款计1150000元，余款100000元于胡恒青在2013年6月10日迁出该房屋时转入其指定的何文伟的账户，并承诺交房时该房屋内的家具、电器配送保持原样、完整，否则郑连辉交房后有权拒绝付款等内容。2013年7月10日，胡恒青与郑连辉、龙文区君宏苑房产中介店三方签订《漳州市房屋租赁协议》，约定胡恒青向郑连辉租赁转让房屋，时间从2013年6月11日至8月31日。2013年10月16日，何文伟作为胡恒青、叶雪君的代理人、陈忠华作为转委托人以胡恒青、叶雪君的名义与郑连辉签订《存量房买卖合同》一份，载明胡恒青将上述房屋以958300元卖给郑连辉等内容，作为办理房屋产权过户手续的材料提交给房屋产权登记发证部门。同日，何文伟在厦门市公证处证明下签署《终止委托声明书》，声明撤销其于2013年2月8日在厦门市公证处所做的《转委托书》上的所有委托事项，从即日起，何文伟不再转委托受托人陈忠华办理相关事宜。同年11月15日、19日，郑连辉作为上述房屋的土地使用权人和房屋所有权人先后取得了《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。2013年4月1日，以胡恒青、叶雪君作为甲方（卖方），杨宏明作为乙方（买方）签订《房地产买卖协议书》，载明胡恒青、叶雪君自愿将上述房屋以人民币100万元出售给杨宏明，杨宏明于当日一次性付清所有购房款，同时约定胡恒青、叶雪君必须提供上述房地产可办理房产证的合法手续，在补充条款栏有胡恒青、叶雪君填写“已收到杨宏明一次性付清的购房款人民币壹佰万元正（小写1000000元）收款人胡恒青、叶雪君”，协议书甲方处有胡恒青、叶雪君签名捺印，杨宏明处无签名捺印。2015年9月16日，杨宏明以其与胡恒青、叶雪君签订的《房地产买卖协议书》合法有效，应继续履行，郑连辉与胡恒青、叶雪君没有转让房产的真实意思表示，还与其他人恶意串通私下办理过户转让手续，依法属于无效合同为由请求确认胡恒青、叶雪君与郑连辉签订的新浦东路北侧漳州市浦东副食品综合批发市场x幢x号房屋《存量房买卖合同》无效。
一审法院认为，我国法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。胡恒青、叶雪君自愿委托何文伟代行民事行为，并经公证机关证明，该委托行为合法有效，何文伟根据胡恒青、叶雪君的委托将委托权限转委托给陈忠华行使，并经公证机关证明，转委托行为合法有效；胡恒青、何文伟与陈忠华和郑连辉签订《房地产买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。胡恒青、何文伟与陈忠华和郑连辉在《房地产买卖协议书》签订后，均按照协议约定履行各自全部义务，胡恒青、叶雪君已收取全部购房款并将房屋交付给郑连辉占有、使用、收益，郑连辉也领取房地产交易与房屋产权登记发证部门颁发的《土地使用权证》和《房屋所有权证》，取得该房屋的合法产权。现杨宏明以其与胡恒青、叶雪君签订有《房地产买卖协议书》，郑连辉与他人恶意串通签订《存量房买卖合同》，将讼争房屋私下恶意转移的诉讼主张缺乏事实根据和法律依据，其所提交的证据不足以证明其诉讼主张，请求确认胡恒青、叶雪君与郑连辉签订的房屋买卖合同无效，不予支持。郑连辉认为其与胡恒青、叶雪君签订的《房地产买卖协议书》是当事人的真实意思表示，合法有效等辩解合理合法，本院予以采纳。胡恒青、叶雪君经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第六十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百条、《中华人民共和国公证法》第十一条、第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告杨宏明的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，杨宏明对原判查明认定的“2013年2月7日,以胡恒青作为甲方、陈忠华作为乙方、郑连辉作为乙方全权代理人签订《房地产买卖协议书》一份”的事实有异议，主张一审中郑连辉提供的该《房地产买卖协议书》是复印件，且与二审中提供的原件不一致，该《房地产买卖协议书》不应作为定案依据。杨宏明对原判查明认定的“郑连辉通过银行转账支付给胡恒青指定的收款人何文伟购房款计100万元整，胡恒青出具了收条，何文伟在收条上签名确认”有异议，主张一审中郑连辉提供的《收条》及相关《银行汇款凭证》均只有复印件，无法证明案件事实。除上述异议外，双方当事人对原判查明认定的事实无争议，本院对无争议的事实予以确认。
另查明，一审中，胡恒青分别于2015年9月6日、2015年10月29日向一审法院提交两份书面《情况说明》，一审法院于2016年1月11日对胡恒青就本案情况进行询问并制作《询问笔录》。在上述《情况说明》及《询问笔录》中，胡恒青均表示将讼争房屋出售给郑连辉不是其真实意思表示。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是2013年10月16日以胡恒青、叶雪君为出售人，郑连辉为买受人的《存量房买卖合同》是否有效。虽然杨宏明对郑连辉一审提交的2013年2月7日胡恒青为卖方，陈忠华为买方的《房地产买卖协议书》及2013年2月8日以胡恒青名义出具的《收条》的真实性有异议，但根据胡恒青二审陈述，可以认定上述《房地产买卖协议书》及《收条》确实经过胡恒青本人签字确认，真实性可以确认，应作为本案定案依据。根据一审查明的事实，胡恒青（何文伟作为委托代理人）作为卖方，与买方陈忠华签订上述《房地产买卖协议书》，将讼争房屋出卖给陈忠华，而后何文伟将委托权限转委托给陈忠华，并由陈忠华作为转委托人，以胡恒青、叶雪君的名义与郑连辉签订讼争《存量房买卖合同》，将讼争房屋出售给郑连辉。由于上述《房地产买卖协议书》的买受人为陈忠华而非郑连辉，且根据一审郑连辉提供的《收条》的记载，亦显示讼争房屋的买受人为陈忠华，由郑连辉代陈忠华将购房款项转账至何文伟账户。故本案讼争房屋实际上经过了两次买卖，即胡恒青与陈忠华签订上述《房地产买卖协议书》，将讼争房屋出售给陈忠华，而后陈忠华作为胡恒青的代理人与郑连辉签订讼争《存量房买卖合同》，将讼争房屋转让给郑连辉。陈忠华代理权限的取得，是基于其已经先行向胡恒青购买了讼争房屋，故陈忠华以胡恒青、叶雪君的名义与郑连辉签订《存量房买卖合同》，其代理行为，隐匿了胡恒青、叶雪君与陈忠华之间的交易行为，目的是规避《城市房地产转让管理规定》第七条第(五)项“房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费”的规定，以合法形式掩盖非法目的，违反合同法第五十二条第(三)项的规定，胡恒青、叶雪君与郑连辉签订的《房产买卖协议》无效。
胡恒青于一审庭审前后均向一审法院提交了书面《情况说明》，一审法院亦向胡恒青本人询问了案件的相关事实，原判认定“胡恒青、叶雪君未作书面答辩”不当，但未构成民事诉讼法第一百七十条第一款第（四）项规定的“严重违反法定程序”的情形。杨宏明上诉主张胡恒青、叶雪君与郑连辉恶意串通签订本案《存量房买卖合同》，缺乏证据支持，不予采纳。
综上，原判对讼争《存量房买卖合同》的效力认定有误，应予纠正。杨宏明的上诉请求成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销龙文区人民法院（2015）文民初字第2033号民事判决；
二、被上诉人胡恒青、叶雪君与被上诉人郑连辉于2013年10月16日签订的《存量房买卖合同》无效。
本案一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人胡恒青、叶雪君、郑连辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 黄 兴
二〇一七年二月十七日
书 记 员 詹靓妹