重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初7319号
原告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦10-4，统一社会信用代码91500106622021228J。
法定代表人：胡世光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：钟宁红，女，该公司工作人员。
被告：蔡竞之，男，1965年5月24日出生，汉族，住重庆市北碚区。
原告重庆福光物业管理有限公司（以下简称福光公司）与被告蔡竞之物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告福光公司的委托诉讼代理人钟宁红、被告蔡竞之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福光公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决蔡竞之支付从2015年2月13日至2017年8月的物业服务费1351.15元；请求判决蔡竞之支付违约金418.64元。事实和理由：2015年3月13日，福光公司与重庆××××小区业主委员会签订《物业服务合同》后，福光公司严格按照合同约定的管理事项提供规范的物管服务，完全履行自己的合同义务。蔡竞之未支付福光公司从2015年2月13日至2017年8月的物业服务费1351.15元（0.65元/平方米.月×68.14平方米×30.5个月）。福光公司多次以多种方式向蔡竞之催收物业服务费，但蔡竞之一直拒绝交纳。福光公司为了维护自身合法权利，特向法院提起诉讼，请求依法判决。
被告蔡竞之辩称，不交物业服务费的理由为：1、蔡竞之房屋屋顶漏水，蔡竞之请福光公司为其申请大修基金维修，福光公司拒绝为蔡竞之服务。2、蔡竞之的邻居王祖发在小区门岗前摔倒，请福光公司保安帮忙搀扶一下，门岗保安拒绝帮忙。王祖发爱人来把他搀扶起来后请保安拿凳子让他休息一下，保安不同意并且驱赶。3、合同上载明门岗需24小时值守、登记，晚上根本无人。小区后门无人值守，小区有个缺口未封闭。4、小区内绿化没有浇水，其所住楼栋外树木叶子基本落完，下雨后才长出来。5、联通网络升级，福光公司拒绝联通进入小区施工。6、小区楼道无消防设施，小区内没有消防管道。7、福光公司不准快递进小区，给蔡竞之增加困难。小区要封闭管理，要有固定的物业管理服务用房，还有固定活动场所100平方米以上，消防器材可以随时启用，物业服务人员应该达到8人以上，这些福光公司都没有做到。从福光公司入驻案涉小区提供物业服务至今蔡竞之没有交纳过物业服务费。0.65元/平方米.月过高，福光公司的服务没有达到这个收费标准的价值。希望福光公司帮蔡竞之申请大修基金，解决房屋漏水问题。蔡竞之不同意交纳物业服务费和违约金。
经审理查明，蔡竞之为坐落于重庆市北碚区×××街道×××××××号×-×的住宅的产权人，于1996年入住。该房屋建筑面积为68.14平方米。
2015年3月13日，福光公司（乙方）与重庆××××小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，合同约定由福光公司为××××小区提供物业管理服务。合同第七条约定：物业管理服务费用及相关费用按以下方式和标准收取：……二、物业管理服务费收费标准。按照建筑面积计算，住宅0.65元/平方米.月。第十条约定：业主和物业使用人每月15日至23日到乙方物管部缴清水、电、气和物管服务费、路灯费等费用。第十一条约定：业主入住后，在质保期外共用部位、共用设施和设备的维修，一次或累计维修费在300元以上的，由乙方根据需求提出计划、预算，经甲方批准从维修基金中支取……300元以下的零星维修从物管服务费及其他收入中支付。第十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之一的标准向乙方支付违约金。第二十五约定：合同期限为叁年，自2015年3月1日起至2018年3月30日。合同期满后，甲乙双方终止或续签合同均需要提前20天书面通知对方，在正式终止或续签之前本合同继续有效。福光公司从2015年2月13日起至今为××××小区提供物业管理服务。
福光公司入驻××××小区后，蔡竞之的妻子于2015年在福光公司催交物业服务费时告知福光公司其房屋屋顶漏水。同年，福光公司与房管局的工作人员去蔡竞之家查看时因其家中无人未能查看，之后福光公司的工作人员未再去蔡竞之家查看。在蔡竞之拍摄视频时××小区后门处门禁损坏。
审理中，蔡竞之陈述视频拍摄于2017年10月9日，福光公司表示对蔡竞之的陈述不清楚，福光公司正在联系人修理门禁。福光公司要求蔡竞之每月支付物业服务费44.29元/月（0.65元/平方米.月×68.14平方米），要求蔡竞之支付从2015年2月16日至2017年8月的物业服务费44.29元/月×30.46月=1349.07元，放弃要求蔡竞之支付其余物业服务费，放弃要求蔡竞之支付违约金418.64元的诉讼请求。
上述事实，有《物业服务合同》、××小区收费明细表等书证，以及双方当事人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。
本院认为，福光公司与重庆××××小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”。本案中，蔡竞之是坐落于重庆市北碚区×××街道×××××××号×-×的住宅的产权人，为该房屋的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，《物业服务合同》对福光公司与蔡竞之均有约束力。对蔡竞之辩称不交纳物业服务费的理由，本院分别评析如下：1、蔡竞之辩称福光公司未为其申请大修基金维修其房屋屋顶漏水，本院认为，福光公司工作人员虽曾去蔡竞之家查看房屋情况但最终未能查看，之后福光公司的工作人员未再去蔡竞之家查看，如果蔡竞之房屋漏水且漏水部位属于物业共有部位，并且保修期满，该漏水部位的维修需依法使用物业专项维修资金（即大修基金）进行维修。福光公司虽无权利直接使用物业专项维修资金，需通过业主委员会在依法征求相应业主同意后依法使用，但福光公司应该按《物业服务合同》的约定履行义务。福光公司未提供证据证明其履行了相应义务。福光公司放弃要求蔡竞之支付违约金的诉讼请求，可视为福光公司承担了相应责任。因此，本院对蔡竞之的该辩称意见不予采纳。蔡竞之可找福光公司处理其提出的房屋屋顶漏水的问题，福光公司应及时查看蔡竞之的房屋，根据查看的情况依法依约及时处理。2、蔡竞之辩称其邻居在小区门岗前摔倒，福光公司保安未搀扶，未提供凳子让其邻居休息并驱赶。本院认为，蔡竞之未提供证据证明其主张，本院对其辩称意见不予采纳。3、蔡竞之辩称门岗晚上根本无人，小区后门无人值守，门禁损坏，小区有个缺口未封闭。本院认为，蔡竞之辩称门岗晚上根本无人，后门无人值守，小区有个缺口未封闭，其未提供充分证据证明其主张。在蔡竞之拍摄视频时××小区后门处门禁损坏，蔡竞之陈述视频拍摄于2017年10月9日，福光公司表示正在联系人修理门禁，而修理门禁需要合理的时间，且福光公司主张的物业服务费为2015年2月16日至2017年8月期间的费用。××××小区后门有门禁，小区业主可以刷卡进出后门，正常情况下即使后门无人值守也属于正常现象。综上，本院对蔡竞之的该辩称意见不予采纳。4、关于蔡竞之提出的小区内绿化没有浇水等其他辨别意见，因蔡竞之未提供证据证明其主张，本院对蔡竞之提出的小区内绿化没有浇水等其他辨别意见均不予采纳。
《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，福光公司从2015年2月16日至2015年2月28日已为××××小区提供了物业管理服务，蔡竞之也接受了服务，该期间的物业管理服务费收费标准可参照《物业服务合同》约定的相应标准确定。蔡竞之应当根据《物业服务合同》载明的标准按时支付物业服务费用。《物业服务合同》约定物业管理服务费收费标准按照建筑面积计算，住宅0.65元/平方米.月，蔡竞之的房屋建筑面积为68.14平方米，因此，蔡竞之每月应支付福光公司物业服务费0.65元/平方米.月×68.14平方米=44.29元/月。因此，蔡竞之应支付福光公司从2015年2月16日至2017年8月的物业服务费1349.07元（0.65元/平方米.月×68.14平方米×30.46个月）。福光公司要求蔡竞之支付上述期间的物业服务费1349.07元的诉讼请求，放弃要求蔡竞之支付其余物业服务费，本院予以支持。福光公司放弃要求蔡竞之支付违约金418.64元的诉讼请求，本院予以准许。
物业服务是一种动态服务，小区内服务不到位，有时不可避免。福光公司提供的是小区公共管理服务，物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的物业管理服务，同时，更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业服务费用，才能共同营造整洁有序的生活环境。福光公司应对其物业服务瑕疵积极进行整改。现在福光公司仍在为××××小区提供物业服务，蔡竞之如果对福光公司的物业服务有意见，可及时向福光公司反映，福光公司应按照相应约定和规定及时处理，或向福光公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务企业和业主的共同努力，才能建好和谐、文明、有序的小区。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：
被告蔡竞之在本判决生效之日起五日内支付原告重庆福光物业管理有限公司从2015年2月16日至2017年8月的物业服务费1349.07元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告蔡竞之负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 李军
二〇一七年十一月六日
书记员 包薇