河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0102民初4463号
原告(反诉被告)：ＸＸ，男，1976年5月19日出生，汉族，住郑州市高新技术区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，河南北政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：浮称意，河南北政律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王延龄，男，1963年3月24日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：胡兴成，河南文丰律师事务所律师。
第三人：郑州爱恋房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区郑花路76号3号楼8层804号。
法定代表人：郭猛猛。
委托诉讼代理人：吴萌，该公司员工。
原告ＸＸ与被告王延龄、第三人郑州爱恋房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托诉讼代理人ＸＸ、浮称意，被告王延龄及其委托诉讼代理人胡兴成、第三人郑州爱恋房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人吴萌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ向本院提出诉讼请求并辩称：1.判令王延龄继续履行《房屋买卖合同》，协助ＸＸ办理权证过户手续;2.判令王延龄支付自2016年7月22日起至实际办理房产过户手续之日止产生的违约金（违约金计算标准为每日2160元）;3.判令王延龄承担本案诉讼费。事实和理由：2015年12月26日，ＸＸ、王延龄和郑州爱恋房地产营销策划有限公司签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，ＸＸ依约交付了定金、佣金、代办费及房屋首付款共计271800元。依据合同约定，王延龄应当在合同签订后120个工作日内，协助ＸＸ将位于中原区桐柏北路101号开元银田花园XXXXXXX的房产（房屋所有权证书号为XXXXXXX）办理过户手续，每逾期一日，王延龄应该向ＸＸ支付合同约定总房款的2‰的违约金。在ＸＸ办理了契税、个人所得税、维修基金交纳及委托交易结算资金监管等事项后，王延龄以各种理由拒绝配合ＸＸ办理过户手续，其行为已经构成违约，并辩称ＸＸ不存在违约的情形，并且已经排除了无法继续履行的障碍，从保护交易秩序，亦不应解除合同，请求驳回王延龄的反诉请求。
王延龄向本院提出反诉请求并辩称：1.请求法院解除王延龄与ＸＸ的房屋买卖合同，判令ＸＸ退回房屋；2.请求法院判令ＸＸ向王延龄支付违约金191280元；3.判令ＸＸ承担本案的诉讼费用。该房屋买卖合同中约定的房屋不能进行办理过户手续，是因为ＸＸ存有经济适用房，该事实造成房屋管理机关对办理过户手续有限制。ＸＸ在签订三方合同时隐瞒了该事实，其导致按照交易习惯在正常的时间内不能过户，对王延龄造成了相应的损失，请求驳回ＸＸ的诉讼请求，支持王延龄的反诉请求。
郑州爱恋房地产营销策划有限公司述称，因负责案涉房屋买卖合同事宜的员工现已离职，且无法联系，对本案所涉履行情况不清楚。
经审理查明，ＸＸ（乙方）、王延龄（甲方）及第三人（丙方）于2015年12月26日签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0001102），合同主要约定：甲方自愿将其个人名下所有的位于郑州市中原区××田花园××楼××单元××西户房屋（房屋所有权证书号：XXXXXXX）出售给乙方，房屋总面积为127.45平方米，总价款为108万元；乙方于本合同签订时支付定金和佣金及代办费2万元，包括佣金10800元、代办费1000元、定金8200元，佣金及代办费均由乙方负担，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管；乙方应在立契当日付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准；双方同意在签订本合同后的120个工作日内，持该合同和相关证件到房屋管理部门办理房产及相关手续或到相关部门办理相关手续，过户税费由乙方负担；甲乙双方约定甲方及其家庭以及抚养的所有人员户口于2016年6月1日前从该房屋迁出；甲乙双方同意在甲方收到除物业交割保证金外的房款之次日对房屋及相关设施及相关费用进行交付、结清；无论何种原因致使合同解除或终止，均不影响丙方收取佣金，若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需单就佣金一项承担双倍的支付义务；甲方若未在签订本合同后的120个工作日内，持该合同和相关证件到房屋管理部门办理房产及相关手续或到相关部门办理相关手续，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方支付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权取回，丙方有权将定金给付乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议执行）；乙方若未在签订本合同后的120个工作日内，持该合同和相关证件到房屋管理部门办理房产及相关手续或到相关部门办理相关手续，视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能达成新的协议，按新协议执行）；若甲、乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款2‰违约金；丙方保证2016年5月1日之前甲方收到全部房款，否则支付给甲方自2016年5月1日之后违约金5000元/月；本合同在履行过程中发生争议，由丙方进行调解，调解不成的，双方同意依法向人民法院提起诉讼。
2016年1月9日，ＸＸ（乙方）与王延龄（甲方）签订了《郑州市存量房买卖合同》（合同编号：2016101243号），双方并与郑州住房置业担保有限责任公司签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》（监管协议号：XXXXXXX）一份，ＸＸ此外还与郑州住房置业担保有限责任公司签订《个人购买私有住房贷款担保委托合同》一份。同日，ＸＸ缴纳了案涉房屋转让所得的个人所得税款10091.67元、住房买卖契税40366.68元，当日，ＸＸ向郑州住房置业担保有限责任公司客户交易结算资金监管账户存入420000元。2016年1月16日，ＸＸ向第三人交付2万元，包括佣金10800元、代办费1000元、定金8200元。2016年1月19日，ＸＸ与郑州住房置业担保有限责任公司签订了个人购买私有住房贷款担保委托合同，同日，王延龄收到ＸＸ的首付款251800元，ＸＸ向郑州市物业维修基金管理中心支付维修基金4460元。2016年1月21日，郑州住房公积金管理中心受理了ＸＸ申请的40万元、20年期的住房公积金个人贷款，2016年3月8日，郑州住房公积金管理中心将40万元公积金贷款支付至郑州住房置业担保有限责任公司客户交易结算资金监管账户。2016年4月8日起至今，ＸＸ每月向郑州住房公积金管理中心新模式公积金贷款内部过渡户账户偿还贷款2268.78元。
另查明，ＸＸ此前购有中原区桐柏北路101号院开元银田花园XX号楼XX单元XX层东户房屋一处，该房屋系经济适用房。2016年3月17日，三方约定办理过户手续时，因ＸＸ未将上述经济适用房性质变更为普通商品住房，故无法办理案涉房屋权属变更登记。2016年5月13日，ＸＸ向郑州市住房保障和房地产管理局出具经济适用房补缴差价款承诺书，并补缴该房屋土地价款12149元，2016年6月28日，ＸＸ交纳该房屋住房买卖契税242.98元。ＸＸ将上述经济适用房性质变更为普通商品住房后，经向郑州市住房保障和房地产管理局预约，预约变更登记的时间确定为2016年7月22日。
以上事实有《房屋买卖合同》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》、《郑州市存量房买卖合同》、《房屋首付款证明》、收据、税收缴款凭证、维修基金缴存凭证、非税收入票据、承诺书、银行交易明细及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，ＸＸ、王延龄及第三人签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性效力性规定，应属有效，各方均应依约全面履行己方义务。ＸＸ现已按约履行支付购房款、房屋买卖税费、中介佣金及代办费的合同义务，王延龄亦将房屋交付ＸＸ居住至今，虽在合同的实际履行过程中，由于ＸＸ未及时将个人名下所有的经济适用房性质变更为普通商品住房，致使案涉房屋变更登记手续不能在约定的期限内完成，但ＸＸ在知晓上述情况后已于2016年6月28日将上述障碍排除，房屋买卖合同现已具备继续履行可能，ＸＸ虽存在上述违约情形，但系轻微违约，非属根本违约，不足以导致合同解除，故案涉房屋买卖合同仍存继续履行的法律和事实基础，故ＸＸ要求王延龄继续履行房屋买卖合同，协助ＸＸ办理产权转移登记手续的诉求予以支持，王延龄反诉要求解除房屋买卖合同并退还房屋的诉求不予支持。
关于ＸＸ、王延龄主张对方支付违约金的诉求，本院认为案涉房屋买卖合同系在ＸＸ、王延龄双方在房屋买卖专业机构第三人的居间下达成的，案涉房屋与ＸＸ已有的经济适用房亦系同一住宅小区，ＸＸ在签订合同前理应主动问询全面了解己方名下经济适用房可能带来的交易障碍，因ＸＸ未履行其应负有的上述协力和告知等合同附属性义务，致使案涉房屋买卖合同无法依约按期履行，虽ＸＸ知晓上述情况并排除交易障碍，但ＸＸ上述之违约行为客观上已给被告造成了损失，应承担相应的违约责任。关于ＸＸ应承担的违约金额的确定，据房屋买卖合同第五条约定，双方同意于签订合同后120个工作日内办理过户相关手续，即于2016年6月22日前完成案涉房屋过户手续。ＸＸ虽于2016年6月28日排除过户障碍，但由于ＸＸ先前违约行为直接导致预约办理过户时间推迟到7月22日，故ＸＸ实际违约的期限为从2016年6月22日至2016年7月22日，共计30天。同时按房屋买卖合同中第九条第三款规定，若甲、乙任何一方为按本合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款千分之二违约金，即ＸＸ需向王延龄支付64800元违约金（1080000元×2‰×30天），王延龄主张过高部分没有依据，本院不予支持。ＸＸ主张王延龄自2016年7月22日起支付按照每日2160元的标准支付违约金至实际办理过户手续之日止产生的违约金，本院认为，王延龄已向ＸＸ交付案涉房屋，ＸＸ亦已实际入住，ＸＸ也未提交因王延龄未履行协助办理过户手续给其造成实际损失的证据，兼顾案涉房屋买卖合同的履行时间节点、周期长短、各方实际履行内容、合同履行现状等情况，参考当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合案涉房屋所在区域在上述合同履行期间出现的房屋价格变动情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对ＸＸ该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王延龄于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）ＸＸ办理坐落于郑州市中原区桐柏北路101号开元银田花园XX号楼XX单元XX层西户房屋（产权证号：郑房权证字第××号）的所有权变更登记手续，将房屋的所有权人变更为原告（反诉被告）ＸＸ；
二、原告（反诉被告）ＸＸ于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）王延龄违约金64800元；
三、驳回原告（反诉被告）ＸＸ的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王延龄的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14520元，由被告（反诉原告）王延龄负担；反诉案件受理费4126元，原告（反诉被告）ＸＸ负担1491元，由被告（反诉原告）王延龄负担2635元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 任留柱
人民陪审员 王建新
人民陪审员 王海霞
二〇一七年一月十九日
书 记 员 秦玉洁