重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0108民初字第12813号
原告雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸坪经开区美堤雅城A区12栋8、9号商铺，组织机构代码68147507-8。
负责人夏俊全，总经理。
委托代理人陈果，重庆鼎之律师事务所律师。
委托代理人吴磊，重庆鼎之律师事务所律师。
被告肖菊，女，1971年12月生，汉族，住重庆市渝中区。
被告杨静，女，1963年9月生，汉族，住重庆市南岸区（未到庭）
原告雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司（以下简称雅居乐重庆分司）诉被告肖菊、杨静物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法由代理审判员张敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雅居乐重庆分司的委托代理人吴磊、被告肖菊到庭参加了诉讼。被告杨静经本院传唤期限届满未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告雅居乐重庆分司诉称：二被告系重庆雅居乐国际花园X幢X单元X号房屋的业主，该房屋建筑面积144.97平方米。根据《前期物业管理服务协议》的规定，被告每月应按房屋建筑面积3元/平方米的标准于当月26日前向原告支付物业管理费和代收水电公摊费，如逾期支付，应从逾期之日起，按逾期金额每日千分之三的标准支付违约金。被告从2013年9月1日起拖欠物业管理费至今。经原告催收后，被告仍不清偿所欠物业管理费，被告的行为已经构成严重违约，给原告造成重大的经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2013年9月1日起至2016年7月31日期间的物业管理费8678.04元；2、被告向原告支付2013年9月1日至2016年7月31日期间的公摊水电费985.80元；3、被告按每日千分之三的标准向原告支付2013年9月1日起差欠费用的逾期付款违约金至款项付清止；4、被告向原告支付律师费2000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告肖菊辩称：二被告系雅居乐国际花园X幢X单元X号房屋业主，该房屋买卖合同上约定的交房时间在2013年8月30日前，但被告在此期间并未接到接房通知。后因为被告发现该房屋存在质量问题，一直要求物业公司和开发商进行整改，直到2015年12月原告说整改好了被告才接房。接房后被告装修过程中发现房屋漏水严重，被迫停工至今，给被告造成巨大损失。因此，被告认为在2015年12月前被告尚未接房，不应向原告支付物业管理费，接房后因房屋存在质量问题至今未整改，原告未尽到合同义务，被告也不应向其支付物业管理费，更不应承担违约金及律师费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年4月7日，原告雅居乐重庆分司（乙方）与建设单位上海静安城投重庆市置业有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》一份，就原告为重庆市经开区南区汇龙路口重庆雅居乐花园一期提供物业服务的相关事宜进行了约定，内容包括“物业服务费收费标准按建筑面积计算，花园洋房2.8元/月/平方米（含电梯费，不含水电公摊费）；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主应于接房之次日或视为接房之次日起全额缴纳物业服务费用或物业服务资金；业主应在每季第一个月的15日前或每月10日前履行交纳义务；因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；业主未能按时足额交纳物业服务费，应从拖欠之日起，按每日千分之三的标准支付滞纳金”等。此后，双方又签订《补充协议》一份，约定原告提供前期物业管理服务的范围从原告合同约定的重庆雅居乐花园一期扩展到二期、三期，前期合同中的其他条款不变。合同签订后，原告为雅居乐花园小区提供物业服务至今。
二被告系该小区X幢X单元X号房屋业主，该房屋建筑面积144.97平方米。2014年2月至2015年12月10日期间，二被告在接房前发现该房屋多处渗水、墙面反碱等问题后，曾多次向原告反映要求整改。庭审中，原告陈述期间已对该房屋进行多次整改并在2015年12月完成整改。2015年12月16日，被告肖菊到原告处办理了接房手续和装修申请手续。接房后，被告开始对房屋进行装修。期间，从2016年1月5日起，被告又多次向原告反映房屋仍存在渗水问题。
另查明，2012年7月6日，被告肖菊、杨静（乙方）与上海静安城投重庆市置业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，就被告购买涉案房屋相关事宜进行了约定，内容包括“甲方应在2013年8月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交房手续的准备；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担”等。该合同附件五“合同补充协议”中载明“乙方可拒绝办理交房手续之正当理由是指：（1）不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；（2）该商品房不符合本合同第七条第（二）款约定的交付条件；（3）甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，或出示不齐全的。除前述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按期履行接房义务的，自甲方书面交房通知确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。自甲方书面交房通知确定的交付期限届满之日起视为已交付，乙方应从翌日起，承担与该商品房有关的财产风险及费用（包括不限于物业服务费用以及任何其他杂费等）”。同日，二被告（乙方）与原告（甲方）签订《雅居乐国际花园前期物业管理服务协议》一份，约定“乙方首次交纳物业服务费的时间以交房通知书约定的时间执行，以后交纳费用的时间为每季度的26日前；物业管理费按建筑面积收取，花园洋房住宅每月每平方米2.8元；本小区业主入住率达到50%前，每户每月（按建筑面积）分摊公共水、电费按0.2元/平方米收取；乙方不按协议约定交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴金额每天加收3‰的违约金，并由乙方承担为追讨该款项而产生的行政法律费用（包括因此而产生的仲裁费、律师费、诉讼费等一切相关费用）”。
庭审中，原告举示加盖有上海静安城投房地产开发有限公司印章的《催收楼通知书》及快递单三份，时间分别为2014年6月11日、2015年4月23日、2015年11月14日，其中2015年11月14日的为原件，其余为复印件。原告主张建设单位根据房屋买卖合同约定的日期在2013年8月30日已通知被告接房，后又多次要求被告接房，因应视为被告在2013年8月30日已结房，并应从2013年9月1日开始交纳物业管理费、水电公摊费。被告陈述2013年8月30日未收到开发商的书面接房通知，2014年2月经原告通知接房后因房屋存在质量问题一直在整改，故未能接房。
上述事实，有《前期物业管理服务合同》、《雅居乐国际花园前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，《催收楼通知书》、快递单、接房记录表、维修单、现场照片等证据及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。
本院认为：原告与建设单位上海静安城投重庆市置业有限公司2010年4月7日签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，协议内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效，其内容对涉案小区业主均具有法律约束力。该合同中约定“业主应于接房之次日或视为接房之次日起全额缴纳物业服务费用或物业服务资金”。同时，原、被告在2012年7月6日签订《雅居乐国际花园前期物业管理服务协议》中约定“乙方首次交纳物业服务费的时间以交房通知书约定的时间执行”。庭审中，原告主张交房通知书约定的时间即被告与建设单位在涉案房屋买卖合同中约定的交房日期2013年8月30日，故被告应从2013年9月1日起向原告交纳物业管理费及水电公摊费。本案中，被告与建设单位买卖合同中约定交房期限在2013年8月30日前，同时约定建设单位应书面通知业主办理接房事宜。庭审中，原告并未举示建设单位曾书面通知二被告在2013年8月30日接房的相关证据；其次，二被告虽认可2014年2月后曾接到原告通知接房，但原告亦认可此后至2015年12月期间涉案房屋因存在漏水问题经过多次维修，可见二被告并非无故不接房。此期间涉案房屋是否达到交房条件涉及二被告与建设单位买卖合同相关条款的认定问题，与本案不是同一法律关系，原告不能据此证明被告在2013年8月30日已视为接房。根据现查明的事实，二被告在原告处办理接房手续的时间为2015年12月16日，此时涉案房屋才交付被告使用，被告应从接房次日即2015年12月17日起向原告交纳相应的物业管理费、水电公摊费。关于被告辩称接房后房屋仍然存在质量问题亦系被告与建设单位之间的纠纷，被告并未举证证明其房屋漏水问题与原告物业管理行为之间存在法律关系，不足以成为被告不交物业管理费的合法理由。据此，根据前期服务合同中约定的物业服务费及水电公摊费标准，原告要求二被告支付从2015年12月17日至2016年7月31日期间物业管理费3044.40元（144.97平方米×2.8元/平方米×7.5个月）、公摊费217.50元（144.97平方米×0.2元/平方米×7.5个月）符合法律规定，本院予以支持；对原告要求被告支付2013年9月1日至2015年12月16日期间的物业管理费、水电公摊费的诉讼请求无充分证据证明，本院不予支持。
关于违约金，《前期物业管理服务合同》约定“业主未能按时足额交纳物业服务费，应从拖欠之日起，按每日千分之三的标准支付滞纳金”。二被告接房后应当按照合同约定支付相应的物业管理费，现二被告未按照合同约定支付相应的物业管理费，应当承担相应的违约责任。原合同约定的违约金标准过高，本院酌情将违约金计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以差欠的费用为本金，从2015年12月27日其计算至款项付清止。
关于律师费，《前期物业管理服务合同》中未对业主违约下是否承担律师费进行约定，而原告举示的业主在购房时签订的《雅居乐国际花园前期物业管理服务协议》系原告单方出具的格式合同，其内容在未对业主明示前不得超出《前期物业管理服务合同》范畴而加重业主义务。同时，律师费系原告接受法律服务产生的，原告并无证据证明该笔费用与被告违约行为之间存在直接且必要的关联性，据此，本院对原告主张被告应支付其律师费2000元不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告肖菊、杨静于本判决生效后十日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司交纳2015年12月17日至2016年7月31日期间差欠的物业管理费3044.40元、水电公摊费217.50元，合计3261.90元；并从2015年12月26日起以差欠的费用为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金至款项付清止；
二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费275元，减半收取138元，该款由原告雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司负担100元，由被告肖菊、杨静负担38元（该款原告已预交，二被告应负担部分连同上述款项直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 张敏
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 刘春