江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第242号
上诉人（原审原告）谢万宁。
委托代理人曾德旭，赣州市章江法律服务所法律工作者，一般代理。
被上诉人（原审被告）谢万容。
被上诉人（原审第三人）罗开材。
上诉人谢万宁与被上诉人谢万容、被上诉人罗开材合同纠纷一案，不服崇义县人民法院（2010）崇民一初字第259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，谢万容系谢子英之子，赖桂凤之继子，谢万宁系谢万容堂兄。2003年6月18日，赖桂风与罗开材签订一份《土地使用权转让协议书》（谢万容及当时南街组的组长刘伟生在场），约定，赖桂风将其房屋门口的一旱地（东以邹裕荣屋檐沟赖桂风土埂为界，西以赖桂风门口余坪为界，南以赖桂风厕所为界，北以温至发责任田的田埂及南街组的公益田的田埂为界），面积为260m²，单价为30元／m²，以7800元价转让给罗开材；罗开材动用该地块的一切法定手续及相关费用由罗开材自理。同年7月13日，赖桂凤在其亲属赖炳阳、赖允华、赖松林及在场人张学鸳到前的情况下与罗开材订立了《用土地使用权换养老费协议书》。该协议书约定，赖桂风因年事已高生活困难将其责任田、房屋周边余坪的使用权转让给罗开材以换养老费；责任田面积281.74m²（东以赖桂风余坪为界，南以赖桂风余坪为界，西以温至发责任田为界，北以田堪为界）；房屋周边余坪面积为206.68m²，东以路为界，南以赖桂风的屋檐沟及赖庆绍的北围墙为界，西以堪头及赖桂风责任田为界，北以赖桂风的责任田为界（屋东西两小块余坪与赖桂风檐阶相连者皆以赖桂风的檐阶为界）；转让费按13000元／亩计算，赖桂风可得责任田转让费5499元，房屋周边余坪转让费4030元；罗开材用现金付清款给赖桂风后，罗开材对该地具永久使用权；本协议签订后赖桂风的土地使用证应同步交与罗开材执管；罗开材动用上述土地的法定规费由罗开材自理。后罗开材分别以其妻刘连娣（农业家庭户口）、侄儿媳黄瑞梅（农业家庭户口）名义申请个人建房，黄瑞梅城乡个人建房用地申请表记载的房屋四址：东以邹裕荣屋背檐沟赖桂风土埂为界，南以赖桂凤厕所为界，西以赖桂凤门口余坪（道路）为界，北以刘连娣住宅地为界；刘连娣城乡个人建房用地申请表记载的房屋四址：东以邹裕荣屋背余坪赖桂凤土埂为界，南以黄瑞梅住宅地为界，西以赖桂凤门口余坪为界，北温至发责任田田埂为界。同年8月23日，罗开材及赖桂风方，对前两个协议书所确定的土地进行实地丈量后，罗开材与赖桂凤、赖万容及钟世春在场的情况下，签订了《房屋及周边余坪、责任田转让协议书》（含附图）。主要约定，赖桂风崇城字第400号土木结构房屋、厕所各1栋及房屋周边余坪4块、责任田2块。房屋及厕所、周边余坪、责任田共作价56800元，在本协议订立后，预付20000元，不存争议后余款由罗开材现金付给；房屋及厕所面积250.02m²，地处横水村南街组打板坑口，四址东以赖桂风责任田及蔡和平自留地为界，南以赖庆绍檐沟为界，西以黄上荣厕所及赖桂风责任田为界，北以赖桂风的责任田为界；责任田的四址，东以邹裕荣屋背檐沟赖桂风田埂为界，南以赖桂风厕所为界，西以赖桂风门口余坪及组公益田为界，北以温至发责任田的田埂及周定章屋背檐沟为界。协议签订后，赖桂风的房产证、土地使用证及有关手续应一并交罗开材，房屋内水、电亦同步转移交罗开材使用；罗开材允许赖桂风在该房内继续居住至其百年归寿为止。该协议签订后，赖桂凤将其土地承包经营权证交给罗开材并收罗开材5200元的责任田款，次日谢万容收罗开材20000元购房款。同年8月26日，赖桂凤收罗开材36800元转让款（由李治金代立收据，赖桂凤加盖印章）。随后黄瑞梅、刘连娣的建房用地申请得到了当地组、村、镇的同意，黄瑞梅、刘连娣分别交纳了其建房的相关规费，其用地申请于同年11月11日得到崇义县人民政府的批准。同年10月间，罗开材出资在所购得赖桂凤房前的西、东界边，砌起了高1-2m，长近50m的石坎。同年10月30日，罗开材与罗可庄签订房屋周边余坪转让协议书，约定，罗开材将其购得赖桂风崇城字第400号土木结构房屋、厕所各1栋及周边余坪4块转让给罗可庄；罗开材房屋、厕所及余坪面积共400m²，东以刘连娣、黄瑞梅住宅地为界，南以赖庆绍檐沟为界，西以黄上荣厕所为界，北以刘连娣住宅地为界，总价58000元，协议签订生效后，罗可庄一次性用现金付清给甲方，因罗开材与房主赖桂风签约在先，同意赖桂风在该房居住直至百年归寿后房产等证一同交回罗开材，待后交回罗可庄，为此罗可庄必须按此条款履行，罗可庄动用该地块的一切法定手续及相关费用由乙方自理。同年12月30日，黄瑞梅、刘连娣的用地均取得了赣州地区村镇建设用地规划许可证。
1983年1月2日，谢万宁之父谢月瑶与谢子英、赖桂凤订立了过房字据，将谢万宁过继给谢子英、赖桂凤为继子。但谢万宁19**年前一直随其亲生父母在上犹县生活。1987年11月21日，谢万宁以谢子英继子的身份顶替因病去世的谢子英招工补员到崇义县矿产品工业公司当工人。2008年冬，赖桂凤因病去世，后罗开材要求谢万容履行与赖桂凤签订协议的内容，谢万宁遂以其系赖桂凤继子，房地转让协议未经其同意为由，拒绝履行与赖桂凤签订协议。在本案审理过程中，原告申请对赖桂凤8月26日的36800元的收据进行笔迹及手印的司法鉴定，由于原告未能提供进行鉴定比对材料而无法进行。
原审法院认为，本案是确认房屋及周边余坪、责任田转让协议无效纠纷。一是关于赖桂凤的田地、房屋及余坪的转让，原、被告是否具有处分权的问题。赖桂凤转让给第三人的田地、房屋及余坪，赖桂凤对转让物中的田（地）具有经营权，对房屋及余坪分别具有所有权、使用权。虽然被告系赖桂凤继子，原告也与赖桂凤签订了过房字据，但由于原、被告系城镇户口而非农村集体经济组织成员，故这些田地、房屋及余坪的经营权、所有权、使用权为赖桂凤个人享有。只有赖桂凤本人或者其授权的人才有权处分。二是被告是否瞒着赖桂凤及原告私签《房屋及周边余坪、责任田转让协议书》问题。第三人与赖桂凤方共签订了三份转让协议。签订第一份关于旱地（责任田）的转让协议时，有赖桂凤的继子即被告谢万容在场；签订第二份关于责任田、房屋周边余坪的转让协议时，是在赖桂凤的弟弟等直属亲属在场的情况下签订；签订第三份关于房屋及周边余坪、责任田的转让协议，赖桂凤的继子即被告谢万容在场的情况下签订，且第三份转让协议是第一、二份转让协议的补充及完善。事后赖桂凤收取了第三人的部分转让款，而且第三人在其房屋前修建石坎，赖桂凤也未提出异议，之后长达五年的时间里赖桂凤也一直未表示不同意转让房、地，该协议加盖了赖桂凤私人印章，被告也未对此作出合理解释，应认定赖桂凤知晓并同意该房、地的转让行为。三是是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形。农村村民对其宅基地上的房屋享有所有权，对于农村村民出卖、出租住房并没有禁止性规定，我国只是禁止城镇居民在农村购置宅基地，对本集体经济组织内成员的宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。对于通过家庭承包取得的土地承包经营权，根据《农村土地承包法》第三十二的规定：“可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。《合同法》第52条规定了5种合同无效的情形，其中“违反法律、行政法规的强制性规定”属于情形之一。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”该条明确了违反法律、行政法规的强制性规定归于无效，是指违反“效力性”强制性规定，而不是指违反“管理性”强制性规定。对于一般性的强制性规范，违反这类规范，一般不会对合同效力产生影响。本案第三人本人虽为非农业户口，但其妻为农业户口，且与赖桂凤为同一村的成员，其有权代表其家庭与他人签订相关合同。可见第三人代表其家庭与赖桂凤签订房屋及周边余坪转让协议，不适用《合同法》第51条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。事实上，第三人在转让的土地上以其农业户口的妻子及其侄儿媳的名义申请建房，已得到了当地组、村、镇的同意，得到崇义县人民政府的批准，取得了赣州地区村镇建设用地规划许可证。综上所述，赖桂凤与罗开材签订的《土地使用权转让协议书》、《用土地使用权换养老费协议书》、《房屋及周边余坪、责任田转让协议书》均系双方自愿基础上签订，内容属双方意思真实表示，并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，第三人已按协议履行了相关义务，该合同所约定的部分转让物已经已崇义县人民政府批准给第三人建房。在此情况下，原告谢万宁要求确认赖桂凤与罗开材签订的《房屋及周边余坪、责任田转让协议书》无效的请求，理由不充分，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告谢万宁的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谢万宁承担。
上诉人谢万宁上诉称，一、赖桂凤、谢万容对本案诉争房屋没有绝对处分权。该房屋系赖桂凤与丈夫谢子英（亡故）共同兴建，系夫妻共同财产，故谢子英享有1／2产权。谢子英遗产部分依法应当由赖桂凤、谢万容、谢万宁三人共同继承，故谢万宁享有部分继承产权。为此，谢万容与罗开材签订的房屋转让协议无效。二、一审判决认定赖桂凤享有对其房屋及周边余坪、责任田的处分权，罗开材、谢万容签订的房屋及周边余坪和责任田协议有效，明显偏袒罗开材，适用法律错误。一审判决认定罗开材妻子刘连娣系农业户口，与赖桂凤为同一村的成员，缺乏证据证明。罗开材夫妇均为非农业户口，仅在横水镇居住而已，据此，罗开材作为城镇居民依法不得购买农村村民房屋和责任田。农村集体所有土地的宅基地、责任田使用权受法律保护，禁止城镇居民在农村购买宅基地、责任田。本案中，诉争房屋及周边余坪和责任田所有权均属农村集体所有，赖桂凤或谢万容转让房屋建于宅基地之上，根据我国现行“房地一体”规定，土地上相应权利应随房屋所有权的转移而转移。因此，罗开材与谢万容、赖桂凤签订房屋及周边余坪、责任田转让协议实质上是城镇居民变相购买农村宅基地和责任田，系违反了我国法律禁止性规定，属无效合同。请求撤销一审判决，改判确认谢万容与罗开材2003年8月23日签订的《房屋及周边余坪、责任田转让协议书》无效，本案一、二审诉讼费由谢万容、罗开材承担。
被上诉人谢万容辩称，对谢万宁的上诉理由没有意见，应当支持谢万宁的上诉请求。
被上诉人罗开材辩称，罗开材的妻子刘连娣和侄儿媳妇黄瑞梅因无房居住，在租房和房租费急增的情况下，听说居住在横水镇西大街的赖桂凤想把房产及地皮出卖换取生活费，经交涉，双方达成购买协议，同年6月18日罗开材受妻子刘连娣及侄儿媳妇黄瑞梅的委托，与赖桂凤及谢万容和村民小组长刘伟生在场的情况下，签订了《土地使用权转让协议书》。2003年7月13日，赖桂凤考虑到年事已高，生活困难，将其余坪、责任田使用权换养老费，在其亲属赖炳阳、赖允华、赖松林以及张学鸳在场情况下订立了《用地使用权换养老费协议书》。同年8月23日，双方对上述两个协议书的内容进行了实地丈量后就有关事宜，在赖桂凤、谢万容及钟世春在场的情况下，达成了《房屋及余坪、责任田转让协议书》并附图一份。赖桂凤将其土地承包经营权证交给罗开材，赖桂英当日收取5200元责任田款，次日谢万容收取2万元购房款。后赖桂凤委托在其租房的李洽金、罗香禄代其收取罗开材的房款36800元，并表明赖桂凤虽将房屋卖给罗开材，但她仍要居住其百年归寿，在她百年归寿后罗开材凭收据收回该房屋的房产证和土地使用权证等有关手续，其他人不得争议。以上事实可以看出，上述转让的土地使用权及房屋所有权均属赖桂凤，并非属于他人。赖桂凤处分其财产是法律赋予的权利，不受他人干涉。罗开材在取得上述土地使用权后，按规定以妻子刘连娣、侄儿媳妇黄瑞梅的名义申请了建房用地，并已得到村小组、村委会、镇、县的同意，亦缴纳了各种规费，同年10月30日又把该土地400元／平方米转让给了案外人罗可庄。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审认定的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，罗开材与赖桂凤先后签订三份转让协议书，即：2003年6月18日《土地使用权转让协议书》，7月13日《用土地使用权换养老费协议书》，8月23日《房屋及周边余坪、责任田转让协议书》。2003年8月23日《房屋及周边余坪、责任田转让协议书》记载了前二份协议书的约定内容，增加了由赖桂凤转让崇城字第400号土木结构房屋、厕所的合同条款。随后，罗开材陆续向赖桂凤、谢万容支付转让价款，其中，8月23日支付赖桂凤5200元，8月24日支付谢万容20000元，8月26日支付赖桂凤36800元，小计62000元。2003年10月，罗开材出资在赖桂英房屋前的西、东界边砌起了高1～2m、长近50m的石坎。该石坎外观特征较明显，截至2008年已存在近五年时间，2008年冬赖桂凤因病去世。所以，本案可以推定谢万宁在2008年前就知晓罗开材购买赖桂凤房屋余坪及责任田一事，谢万宁没有提出异议。谢万宁是2010年8月10日提起本案诉讼的。同时，2003年7～10月，罗开材的妻子刘连娣、侄儿媳妇黄瑞梅分别申请在案涉土地上建房，当地村小组、村委会及镇政府均表示同意，后经县人民政府批准，刘连娣、黄瑞梅于2003年12月取得了建设用地规划许可证。谢万宁在1987年以前随生父母在上犹县生活，1987年11月才以谢子英继子的身份顶替谢子英补员到崇义县矿产品工业公司当工人，谢万宁取得了城镇户口，故登记在赖桂凤名下的家庭承包土地与谢万宁没有关系。因此，2003年8月23日《房屋及周边余坪、责任田转让协议书》经过当事人多次协商而签订，系当事人真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定。谢万容以“甲方继承人”名义在2003年8月23日的转让协议上签名，收取了转让款20000元。基于此，罗开材有理由相信赖桂凤有权对外转让案涉房屋，所以，罗开材与赖桂凤签订房屋转让协议的行为是善意的。谢万宁在赖桂英、谢万容与罗开材签订协议数年后认为《房屋及周边余坪、责任田转让协议书》无效，于法无据，本院不予支持。
《中华人民共和国农村土地承包法》第二十六条第一、二款规定：“承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转”。罗开材的妻子刘连娣原居住地是农村，一审判决认定刘连娣是农业户口。谢万宁二审并未提供证据证明刘连娣已改为城镇户口，丧失了村集体经济组织成员资格。只要刘连娣未丧失村集体经济组织成员资格，本案就难以认定刘连娣是以城镇居民身份非法购买农村房屋和责任田的事实。赖桂凤、刘连娣均属当地农业户口，罗开材与赖桂凤签订转让协议时其妻刘连娣系农业户口。况且，罗开材已将案涉的一些土地转让给横水镇横水村的案外人罗可庄。因此，谢万宁上诉认为罗开材夫妇是非农业户口受让了案涉的农村房屋、余坪和责任田，《房屋及周边余坪、责任田转让协议书》无效，缺乏事实和法律依据。
综上，谢万宁的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。据此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人谢万宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一四年十二月十日
书 记 员 王 佳
书 记 员 毛敏晅