安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终589号上诉人（原审被告）：张国炳。委托代理人：张琼，女，1974年12月30日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：安徽新鑫物业管理有限公司。法定代表人：杨维，总经理。委托代理人：沈余，安徽原声律师事务所律师。委托代理人：胡康宁，安徽原声律师事务所律师。上诉人张国炳与被上诉人安徽新鑫物业管理有限公司（以下简称新鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民二初字第02176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭分别于2016年3月9日、2016年3月28日公开开庭审理了本案，上诉人张国炳的委托代理人张琼，被上诉人新鑫物业公司委托代理人沈余、胡康宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明：张国炳购买了合肥市瑶海区古井丰水源小区15幢404室房屋（建筑面积131.04平方米）后，于2005年2月27日与新鑫物业公司签订了《物业管理服务协议》，在协议中双方对服务内容、收费标准及违约责任等均作了约定。签订协议时张国炳交纳了物业费，之后续交至2008年12月底。之后未再交纳。新鑫物业公司曾于2015年向张国炳发函对欠费进行催缴，但张国炳没有交纳物业服务费。2015年7月28日，新鑫物业公司诉至原审法院，要求判令：1、张国炳向新鑫物业公司立即支付拖欠的逾期物业费5745元；2、本案诉讼费由张国炳承担。另查明：新鑫物业公司系开发商委托进行古井丰水源小区前期物业服务的。张国炳的房屋属于多层。2005年元月古井丰水源小区业主委员会成立。2007年12月8日，新鑫物业公司与车站街道办事处建设社居委和业主委员会代表签订一份会议纪要，2005年物业费多层0.58元／平方米／月，小高层0.98元／平方米／月，满一年减免4个月，不满一年按照三分之一收取。2006年物业费多层0.4元／平方米／月，小高层0.65元／平方米／月。2007年物业费多层0.45元／平方米／月，小高层0.75元／平方米／月。该会议纪要提出对2008年的物业费标准尽快约定，但没有落实。2009年新鑫物业公司领取收费许可证，期限2009年9月至2011年9月，物业费多层0.7元／平方米／月，小高层1.2元／平方米／月；2012年原告领取收费许可证，期限2012年9月至2015年8月，物业服务费多层0.54元／平方米／月。新鑫物业公司在物业服务过程中，部分业主认为新鑫物业公司服务不到位，拒绝支付物业费。原审法院认为：新鑫物业公司与张国炳签订的《物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。根据上述协议，张国炳应向新鑫物业公司支付物业费，至于张国炳辩称新鑫物业公司未尽到相应物业管理责任和义务，物业管理混乱，卫生不到位，保安不尽职等，但未根本性的违反物业管理合同约定，张国炳因此拒付物业管理服务费亦不当，故张国炳未缴纳物业管理服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。新鑫物业公司提供的物业服务存在瑕疵，酌定张国炳按照80%支付。会议纪要是物业服务企业与业主委员会和合肥市车站街道办事处建设社居委共同签订的收费标准，对业主具有约束力。张国炳的房屋属于高层，依照会议纪要，2007年物业费多层0.45元／平方米／月，张国炳的房屋属于多层，2007年物业费多层0.45元／平方米／月，会议纪要提出对2008年的物业费标准尽快约定，但没有落实，参照2007年的标准计算较为合理，计算至2009年收费许可证颁发前。2009年9月至2011年8月，多层0.7元／平方米／月；2011年9月至2015年6月按0.54元平方米／月计算，新鑫物业公司主张的数额没有超出上述标准计算出的数额，予以准许。张国炳按照80%应支付物业服务费4596元。张国炳提出的诉讼时效问题，因合同一直在履行，故张国炳辩称新鑫物业公司主张超过诉讼时效不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告张国炳于本判决生效之日起十日内给付原告安徽新鑫物业管理有限公司物业管理服务费4596元；二、驳回原告安徽新鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张国炳负担。张国炳上诉称：一、一审法院适用法律错误。被上诉人起诉上诉人要求支付物业服务费用，其中有四年半的费用超过了诉讼时效，被上诉人早已失去胜诉权。合肥古井丰水源业主委员会与新鑫物业公司之间签订的《物业服务合同书》第十条明确规定了物业管理费实行包干制按半年进行交纳，业主应在接到乙方通知期限内履行交纳义务。2015年7月27日，被上诉人起诉上诉人要求交纳从2009年1月至2015年6月30日的物业费，时间长达6年多。虽然被上诉人在一审时提交了律师函及快递单作为催要物业费的证据，但是上诉人并没有实际收到该份律师函，也没有在快递单上签字确认。同时该份快递单号并不能在百世汇通的官方网站查询到快递的实际状态是否为签收状态，且被上诉人没有任何证据证明其上门催缴过。所以在本次诉讼外被上诉人从未向上诉人催交过物业费。被上诉人对上诉人主张的物业费为普通债权，其诉讼时效为两年，被上诉人在一定的期间内不行使请求人民法院保护其民事权利的权利，即丧失该权利。所以被上诉人已无权再向上诉入主张前4年半的物业费。上诉人在一审庭审中己明确提出诉讼时效抗辩，一审法院却视而不见，在未进行任何解释和说明的情况下驳回上诉人的该项异议，己严重违反了我国民事法律对于诉讼时效的规定。二、一审法院认定事实错误。一审法院判决书上已明确查明：2007年12月8日，被上诉人与车站街道办事处建设委员会和业主委员会代表三方共同签订一份会议纪要，2007年物业费多层0.45元／平方／月，2008年的物业费标准另行合同约定。2008年1月至2012年8月5日被上述人与小区业主委员会及本人无任何《物业管理服务合同》，被上诉人并未提供任何证据反驳，一审法院视而不见，却判定购房时上诉人被强行签订2014年当年《物业管理服务协议》就独断判定为此协议代表上诉人的真实意愿，判决法律依据不充分，判决偏向被上诉人有失公平。2009年收费许可证颁发前的物业费收费标准没有约定及落实，被上诉人要求上诉人缴纳此期间的物业服务费无事实依据。另外在2009年9月24日，合肥市物价局颁发给被上诉人的收费许可证中多层住宅综合服务费双方约定收费标准为0.6元／平方米／月，然而一审法院却直接认定物业费多层0.7元／平方米／月。因此，一审法院认定2009年9月至2011年8月的物业费以多层0.7元／平方米／月标准进行计算与事实不符。2012年9月至2015年8月，物业费多层0.54元／平方／月。一审法院判决的核算标准统一都按2012年以后的标准物业费多层0.54元／平方／月执行一审中被上述入主张的2009年元月一2015年6月30日的物管服务5745元，其计算的物业单价0.54元的收费依据不足。其中在2008年1月一2012年7月期间无合同的物业费单价标准只能参考2007年三方协议中的物业单价0.45元计算，不能按后来2012年的合同物业单价0.54元计算。三、一审法院判定80%支付依据不足。1、被上诉人未能按照《古今丰水源小区物业服务委托合同》尽到管理责任和义务，物业管理混乱，15幢2单元的防盗门损坏的报修电话后不管不问，至今仍有故障，造成两位年近古稀70多岁、腿脚不便的空巢老人在亲人看望来访时，要上下四层楼去开门，给答辩人生活和身体造成不便奇伤害；2、物业公司将上述人所在单元地下室出租，却没有尽到物业安全监管责任，放任租房户便于搬运货物将白天晚上长期开放防盗门，使该单元所有住户皆处于潜在的危险之中，造成老人长期安全焦虑夜晚失眠，给老人身体造成严重伤害；3、上述人的北阳台下水管长期渗漏不维修，北阳台顶部属于公用下水管漏水、渗水，物业有义务进行维修。上述人多次向物业反映，请物业给予协调处理维修，被上述人至今没给于解答。并补充陈述：1、物业公司法定代表人承诺将相关遗留问题及时解决，逾期未完成则合同自动解除，物业公司未能兑现承诺，应承担违约责任；2、小区管理混乱。安全隐患严重、景观维护不到位、物业公司侵占小区公共收益等；3、物业公司没有完整的《物业服务合同》，也没有连续的《收费许可证》，因此，物业公司缺乏物业费收费的依据。以上事实客观存在，一审法院没有进行任何庭外调解和协调解决的情况下，直接判决按照被上诉人主张5745元的80%支付，其费用标准的事实依据不足，支付比例判决不公。综上所述，上诉人认为：一审法院认定事实错误，适用法律不当，上诉请求：1、撤销（2015）瑶民二初字第02176号民事判决书第一项并依法改判；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。新鑫物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实依据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。一、诉讼时效问题。上诉人的主张不符合事实情况，合同约定缴纳时间前期是每月十日之前到设在小区内的物业管理处缴纳，也安排了专门人员收缴，并在小区内公开催缴，且物业服务费用属于连续发生的费用，应以最后一期开始计算诉讼时效，通过催缴，我方的诉请并没有超过诉讼时效；二、关于收费合法性。古井丰水源小区建立时就签订了前期物业合同，该合同的失效时间是重新订立物业服务合同，本案中我方的诉请均属于合同有效期内，前期物业合同是双方约定一致，只需要在物价部门备案即可，且只是在业主与物业公司达不成一致的情况下报有关部门审定价格，即使我方没有收费许可证，但是也有权利收费；三、关于张国炳方说的物业服务存在瑕疵，代理人提交一份物业公司的情况说明予以解释。二审期间，张国炳提供以下证据：古井丰水源第一届业委会成员的情况说明以及证明各一份。证明：2008年1月至2012年8月期间业委会未与新鑫物业公司签订任何物业服务合同，2012年8月6日在签订物业服务合同的同时新鑫物业公司的法定代表人杨维也作出相关承诺，但新鑫物业公司并未按承诺内容履行。新鑫物业公司质证认为：对上述证据的三性均有异议，承诺中能够完成的部分已经完成，还有部分正在与新一届委员会沟通。二审期间，新鑫物业公司提供以下证据：催费日记。证明：新鑫物业公司工作人员上门催缴的事实。张国炳质证认为：催费日记是新鑫物业公司单方制作，存在造假嫌疑，且日期也超过诉讼时效。本院经审查认为：张国炳提供的两份证据实质上属于证人证言，相关签字人员并未出庭接受双方质询，真实性无法核实，故本院对该证据不予确认。催缴日记虽是新鑫物业公司的单方记录，但能在一定程度上反映新鑫物业公司催缴物业费的情况。二审查明：2012年8月6日新鑫物业公司与古井·丰水源小区业主委员会签订了3年期物业服务合同，此前为前期物业服务合同。其他查明的事实与原审一致。本院认为：新鑫物业公司与张国炳双方的物业服务合同合法有效。新鑫物业公司于2004年至今在涉案小区提供物业服务没有间断，而物业服务公司以业主交纳物业费维持日常运营，其没有理由怠于收取物业费。新鑫物业公司提供了物业服务，业主应当及时交纳物业服务费，且新鑫物业公司已作出了相应催收记录。新鑫物业公司在该小区连续提供服务是实，故对此连续性债务在诉讼之前一段期间业主未交纳物业服务费用主张进行结算，理应予以支持。新鑫物业公司于2009年9月在物价部门取得经营性服务收费许可证，2012年9月又重新核发了服务价格登记证，虽对收费项目及收费标准作出相应变动，但原审法院对物业费的处理并未超出所核发许可证范围，且根据新鑫物业公司服务质量对物业费的收取折价处理也并无不当。因此，张国炳上诉理由不能成立，对其主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张国炳负担。本判决为终审判决。附本判决引用法律和司法解释原文。审 判 长  钱爱民审 判 员  程亚娟代理审判员  王 倩二〇一六年五月三日书 记 员  朱斌斌附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。