天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第465号
上诉人（原审被告）朱华军。
委托代理人倪志荣（上诉人之妻）。
委托代理人王凤军，天津捍正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏敏。
法定代理人褚世珍（被上诉人之母）。
委托代理人张锡明（被上诉人之姐夫）。
委托代理人蔡玉香，天津蓝天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）薛四喜。
上诉人朱华军因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2013）南民一初字第2501号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月18日公开开庭审理了本案。上诉人朱华军及委托代理人倪志荣、王凤军，被上诉人魏敏的委托代理人张锡明、蔡玉香，被上诉人薛四喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民查明，2013年7月22日，原告魏敏的母亲褚世珍以原告的名义与被告朱华军签订房屋买卖合同，被告朱华军将坐落于天津市津南区小站镇荷月阁10-4-402的房屋一套以260000元的价格卖给原告。当时原告不在场，在场人有原告的母亲褚世珍、舅舅褚宝江、姐夫张锡明，被告朱华军及其妻子倪志荣、倪志荣的弟弟倪志刚，原告姐夫张锡明作为证明人在合同上签字。签完合同后，当天被告朱华军就将朱华军与案外人张怀英、焦春刚、李玉静三人就诉争房屋签订的房屋买卖合同复印件1份、张怀英、焦春刚、李玉静三人的身份证复印件、房屋原房款收据原件1张、房屋供热合同原件1份、天然气卡1张、天然气初装费收据原件1张、电卡2张、购电证1张、数字电视卡1张及房屋钥匙一套交付原告方；原告方给付被告朱华军房款260000元。被告朱华军与妻子倪志荣为原告方出具收条1张。被告朱华军将房屋内的部分家具电器一并交付原告方。
2013年7月25日，原告方发现房屋门锁被人更换，被告薛四喜来到诉争房屋主张�购买了诉争房屋，原告方与被告薛四喜就房屋权属发生争议，双方报警。2013年7月26日，小站派出所对原告与二被告三方的多人做询问笔录。当天，原、被告经过协商，被告朱华军将260000元给付被告薛四喜，被告薛四喜在原告与被告朱华军签订的房屋买卖合同的甲方处签字并摁手印，被告朱华军的妻子倪志荣在合同上添加备注“无条件协助过户，7月21日以后所有纠纷债权债务与买方魏敏无关”，当时被告朱华军也在场。被告薛四喜将其与张怀英、焦春刚、李玉静签订的房屋买卖协议原件及房款收条原件交付被告朱华军，另外也将其持有的天津市津南区小站镇二道沟村村民委员会出具的证明原件交付被告朱华军，被告朱华军又将该证明交付给原告方。另外，被告朱华军亦交付原告方业主公约的原件1份和房屋拆迁协议复印件1张。2013年7月29日，原告方发现房屋被案外人�宝洪更换门锁并占据，张宝洪就房屋主张权利，与原告方发生争议，原告方报警。在小站派出所的询问笔录中，张宝洪称其购买诉争房屋。2013年8月24日，张锡明发现房屋门锁被人更换，向小站派出所报警，小站派出所予以立案。原告丧失对诉争房屋的占有，房屋内的家具电器等物品原告没有搬出。现原告以诉争房屋存在权属争议，导致原告无法实际占有使用该房屋，无法实现合同目的为由起诉，请求人民法院依法判令解除原告与被告朱华军之间于2013年7月22日签订的房屋买卖合同；判令被告朱华军返还原告购房款260000元；诉讼费用由被告朱华军负担。庭审中，原告坚持诉讼请求。被告朱华军认为张怀英等三人涉嫌利用该房屋诈骗，已向公安机关报案，现公安机关正在处理过程中。本着先刑后民的原则，本案应当先中止审理，等待刑事案件的处理结果。2013年7月26日，被告薛四喜在原告与被告朱华军签订的房屋买卖合同的卖方处签字，被告朱华军将房款260000元给付被告薛四喜。故房屋买卖合同应为原告与二被告签订，此合同是三方真实意思表示，应为合法有效，原告要求解除合同没有事实依据，被告不同意解除合同。若人民法院认定应解除合同，返还房款的义务也应由被告薛四喜承担。故被告朱华军请求人民法院依法驳回原告对被告朱华军的全部诉讼请求。被告薛四喜称诉争房屋是其卖给被告朱华军的，其与被告朱华军签订了房屋买卖协议，被告朱华军已将房款260000元给付被告薛四喜。被告薛四喜没有跟原告签订房屋买卖合同，与原告之间不存在买卖合同关系，不同意返还原告房款260000元。另查明，原审法院于2013年8月16日立案受理张宝洪诉张怀英、焦春刚、焦春翠房屋买卖合同纠纷一案，张宝洪主张其于2012年3月30日与张怀英�其丈夫焦文树签订房屋买卖协议，购买二人所有的小站镇荷月阁10-4-402房屋，请求人民法院依法确认张宝洪与张怀英、焦文树签订的房屋买卖协议有效并确认荷月阁10-4-402房屋归张宝洪所有。本院于2013年8月21日立案受理刘庆霞诉张怀英、焦春刚、李玉静房屋买卖合同纠纷一案，刘庆霞主张其于2013年6月18日与张怀英、焦春刚、李玉静签订房屋买卖协议，购买三人所有的小站镇荷月阁10-4-402房屋，请求人民法院依法确认刘庆霞与张怀英、焦春刚、李玉静签订的房屋买卖协议有效并履行协议各项约定。本案在审理中，发现张怀英、焦春刚、李玉静将小站镇荷月阁10-4-402房屋多次出卖，已经涉嫌构成犯罪，决定将刘庆霞诉张怀英、焦春刚、李玉静房屋买卖合同纠纷一案移送公安机关处理，张宝洪诉张怀英、焦春刚、焦春翠房屋买卖合同纠纷一案中止审理。原告在一审的诉讼�求：请求人民法院依法判令解除原告与被告朱华军之间于2013年7月22日签订的房屋买卖合同；判令被告朱华军返还原告购房款260000元；诉讼费用由被告朱华军负担。
原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，诉争房屋权属存在争议，存在多人就该房屋主张权利，且已经发生多次房屋门锁被人更换的情况。原审法院认为，房屋出卖人已经违背了权利瑕疵担保义务，构成了违约。房屋出卖人的违约行为已经导致作为房屋买受人的原告无法正常占有使用该房屋，原告购买该房屋的合同目的无法实现，故原告要求解除房屋买卖合同的主张符合法律规定，原审法院予以支持。房屋买卖合同解除后，房屋出卖人负有返还房款的义务。房屋出卖人作为房屋买卖合同的相对方，是承担合同履行义务、合同违约责任的主体。合同相对人应当根据合同的订立及履行情况确定。
原告与被告朱华军于2013年7月26日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容未违反法律规定、行政法规的强制性规定，应为合法有效。从合同履行情况看，原告已经向被告朱华军履行了给付房款的义务，被告朱华军也已经履行了交付房屋的义务，合同的主给付义务已经履行完毕。被告朱华军应为房屋买卖合同的出卖人。被告薛四喜虽然于2013年7月26日在原告与被告朱华军签订的房屋买卖合同上卖方处签字，但原审法院认为不能仅仅通过签字行为就认定被告薛四喜与原告建立了房屋买卖合同关系。还应探求原告与被告薛四喜之间是否存在房屋买卖的意思表示。被告薛四喜签字时原告与被告朱华军签订的房屋买卖合同的主合同义务已经履行完毕，被告薛四喜签字后的履行行为是针对被告朱华军，其收取的260000元款项也是被告朱华军给付的。故原审法院认为，不能认定被告薛四喜与原告达成了房屋买卖的合意，对被告朱华军辩称被告薛四喜为房屋出卖人，应由被告薛四喜承担返回房款260000元义务的答辩意见不予采纳。综上，被告朱华军应返还原告房款260000元。另外，原告也应将被告朱华军交付给她的朱华军与案外人张怀英、焦春刚、李玉静三人就诉争房屋签订的房屋买卖合同复印件1份、张怀英、焦春刚、李玉静三人的身份证复印件、房屋原房款收据原件1张、房屋供热合同原件1份、天然气卡1张、天然气初装费收据原件1张、电卡2张、购电证1张、数字电视卡1张、天津市津南区小站镇二道沟村村民委员会出具的证明原件1张、业主公约的原件1份、房屋拆迁协议复印件1份返还被告朱华军。由于被告朱华军的违约行为导致原告丧失对诉争房屋的占有控制，原告无法返还诉争房屋及屋内物品，故原审法院认为原告不应承担返还被告朱华军房屋及屋内物品的义务，就诉争房屋及屋内物品的权属问题，被告朱华军可以另案解决。诉争房屋权属存在争议，被告朱华军是否具有房屋的处分权并不影响原告与被告朱华军之间房屋买卖合同纠纷的解决。对于被告朱华军主张本案应当先中止审理，等待刑事案件的处理结果的抗辩意见不予采纳。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条之规定判决�下：一、解除原告魏敏和被告朱华军于2013年7月22日就天津市津南区小站镇荷月阁10-4-402房屋签订的房屋买卖合同；二、被告朱华军于本判决生效后三日内返回原告魏敏购房款260000元；三、原告魏敏于本判决生效后三日内返还被告朱华军与案外人张怀英、焦春刚、李玉静三人就诉争房屋签订的房屋买卖合同复印件1份、张怀英、焦春刚、李玉静三人的身份证复印件、房屋原房款收据原件1张、房屋供热合同原件1份、天然气卡1张、天然气初装费收据原件1张、电卡2张、购电证1张、数字电视卡1张、天津市津南区小站镇二道沟村村民委员会出具的证明原件1张、业主公约的原件1份、房屋拆迁协议复印件1份。被告朱华军如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由被告朱华军承担。此款原告已预交，被告朱华军于本判决生效后三日内将此款给付原告。
原审法院判决后，上诉人朱华军不服向本院提起上诉，请求：撤销原审法院判决，发回原审法院重审或依法改判驳回被上诉人魏敏在原审的诉讼请求。上诉费用由被上诉人魏敏负担。理由：1、一审判决认定事实不清，违背客观事实及证据，上诉人从案外人张怀英、焦春刚、李玉静手里买房时一切正常、手续齐全并实际接收了该房屋。此房屋是上诉人依法取得并且已经实际履行了合同，也尽到了合同审慎义务。至于张怀英、焦春刚、李玉静以非法手段又将该房屋卖给他人借机诈骗，上诉人不能预知、也不能防范、更与上诉人无关，不应将张怀英、焦春刚、李玉静涉嫌诈骗犯罪的后果转嫁成上诉人的违约行为。2、被上诉人魏敏买房后从上诉人手里实际接收了诉争房屋�并且掌握齐全的房屋手续，她完全具备抗辩其他主张房屋权利的人的侵扰，而她却不作为。原审法院却以上诉人违约致使魏敏无法实现合同目的为由判决合同解除是完全错误的。3、原审判决无视2013年7月26日被上诉人薛四喜在房屋买卖合同卖方处签字的客观证据存在，不认定薛四喜也是卖房人，认定薛四喜的签字行为是针对上诉人的，那么有必要在魏敏与朱华军的买卖合同中卖方处签字吗？且薛四喜签字后又将26万元房款收下，又如何解释。4、即使合同解除，卖房款26万元实际由另一卖房人薛四喜收取，该款也应判定由薛四喜直接返还魏敏。5、原审判决适用法律错误，原审判决适用《合同法》第94条的全部条款判定双方买卖合同解除。于法于事实均无据。
被上诉人魏敏答辩，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人薛四喜答辩，请求驳回上诉，维持原判�
经审理查明，本院查明的事实与原审法院查明认定的事实一致。二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，朱华军与魏敏于2013年7月26日签订的房屋买卖合同后，魏敏已经向朱华军履行了给付房款的义务，朱华军也已经履行了交付房屋的义务，合同的给付义务均已经履行完毕，朱华军应为该房屋买卖合同的房屋出卖人。后诉争房屋门锁被人更换，并存在多人就该房屋主张权利的事实，致使魏敏无法正常占有使用该房屋，其购买该房屋的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”朱华军作为房屋出卖人已经违背了权利瑕疵担保义务，构成了违约。现魏敏要求解除房屋买卖合同的主张符合法律规定，本院予以支持。朱华军不同意解除合同的请求，不予支持。关于朱华军主张即使解除合同也应由薛四喜返还260000元问题，薛四喜在魏敏与朱华军签订的买卖合同上签字时，魏敏与朱华军签订的房屋买卖合同的主合同义务已经履行完毕，薛四喜签字后的履行行为是针对朱华军，其收取的260000元款项也是由朱华军给付的，据此，原审法院认定薛四喜并没有与魏敏达成了房屋买卖的合意，认定朱华军为房屋出卖人，并判决由朱华军承担返还房款的义务并无不妥，朱华军主张应由薛四喜返还260000元的请求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。至于朱华军与薛四喜之间是否存在权利义务关系，本案不予涉及。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由上诉人朱华军负担。
本判决为终审判决。
审判�安丽霞
审判员 杨宝华
审判员 王 新
二〇一四年八月二十八日
书记员 唐彬皓
速录员 李 晶