四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）攀民终字第231号
上诉人（原审被告）攀枝花金海置业有限公司
法定代表人胡继林。
委托代理人郭亚星，四川佳兴律师事务所律师。
委托代理人刘仕荣，男，汉族。
被上诉人（原审原告）敬小梅，女，汉族。
委托代理人张进，四川三才律师事务所律师。
上诉人攀枝花金海置业有限公司（以下简称金海公司）因与被上诉人敬小梅商品房预售合同纠纷一案，不服攀枝花市东区人民法院（2011）攀东民初字第2262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2014年3月29日公开开庭进行了审理，上诉人金海公司及委托代理人郭亚星、被上诉人敬小梅及委托代理人张进到庭参加，本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年3月14日，敬小梅与富麒公司签订了《商品房买卖合同》，约定：敬小梅购买富麒公司开发建设的预售商品房；敬小梅购买的房屋为瑞景花园（加州国际）1幢第15层1单元4号，房屋性质为住宅；单价为4020.43元／平方米，总价款374929元；开工日期为2008年3月5日，竣工日期为2009年8月31日；2009年12月31日交付房屋，逾期交房按双方约定交房之次日起至实际交房之日止已付房款每日万分之三支付违约金，合同还约定了其他事项。2009年6月22日，富麒公司、敬小梅、金海公司三方签订了补充协议，三方约定：自本协议签订后，金海公司享有富麒公司的全部权利义务，金海公司依据买卖合同实施的行为导致的任何纠纷和后果，自行承担责任，若金海公司因富麒公司的行为实际承担了任何的法律责任，金海公司有权向富麒公司追偿损失。补充协议签订后，金海公司接管了富麒公司修建的买卖房屋，敬小梅亦按约定交纳了房款374929元。但房屋直至2011年2月16日才交付敬小梅使用，敬小梅接收房屋后，遂诉至法院，要求金海公司承担违约责任。诉讼中，金海公司于2011年7月29日，以案件涉及的事实与已作出判决的另两件案件的事实相符，现金海公司已经提出上诉，终审结果的案件事实将影响案件的认定和处理为由，要求中止案件的审理，法院准予。为化解双方矛盾，平息纷争，法院多次给双方当事人诠释法律，做调解工作，均因双方意见分歧较大致调解不成。
同时查明，2008年11月10日，富麒公司致函攀枝花市规划和建设局、国土局称：公司自2008年5月6日取得商品房预售许可证后，于同年5月10日正式开盘对外销售，建设中由于资金链出现问题，只能选择停工，可能引发社会不稳定因素，盼望得到政府及职能部门的鼎力支持，共同把项目建成，给业主及政府交一份合格的答卷。2008年11月24日，攀枝花市政府召开了相关部门参加的“研究富麒公司开发项目遗留问题的会议”，并形成了《会议纪要》，决定对加州国际项目问题可采取入股、转让等方式变更建设主体的方式解决，市级相关单位要积极配合和指导，尽快促成该项目变更开发主体。随后金海公司与富麒公司签订了《加州国际房地产项目名称变更协议》。2008年12月11日，攀枝花市规划和建设局召集相关部门及金海公司召开会议，形成了《关于加州国际项目变更开发建设主体相关事宜协调会纪要》；2009年2月19日，金海公司获得了《建筑工程施工许可证》，开工日期为2008年8月5日，合同竣工日期为2009年9月30日。2009年12月1日起，金海公司在工程施工中，由于建设小区周边的70余户安置住户对现住房施工质量、产权证办理问题有意见阻挠金海公司施工，导致环形通道无法形成，水、电、气等管网无法安装，无法进行项目竣工综合验收，金海公司即向市、区、街道政府和相关部门反映，要求进行协调，政府和相关部门也进行了多次协调工作，在2010年3月3日形成了《研究加州国际房地产项目有关问题的会议纪要》，工期断断续续，直至2010年6月才开始正常施工，同年9月28日基本完工，10月11日取得消防验收手续。
被上诉人敬小梅在一审中提交的证据：1、2009年3月14日敬小梅与富麒公司签订的《商品房买卖合同》；2、2009年3月14日敬小梅与富麒公司签订的《加州国际商品房买卖合同补充协议》；3、2009年6月22日，敬小梅、富麒公司、金海公司三方签订的《补充协议》。
上列证据经金海公司质证后无异议。
上诉人金海公司在一审中提交的证据：1、2011年2月16日，敬小梅向金海公司交纳税费和补差房款14087元后，金海公司出具的收据；2、2008年11月19日，加州国际房产项目停工报告，名称变更报告；3、攀府阅（2008）137号会议纪要、攀枝花市规划和建设局2008年12月11日《会议纪要》、2009年2月17日因无法及时取得“施工许可证”，导致停工的报告；4、加州国际项目规划红线图、消防通道设计图及审核意见书、消防通道竣工图；5、2009年12月1日、8日因施工受阻，金海公司向攀枝花市规划和建设局、国土局的报告材料、情况说明、情况反映；6、2009年12月26日至2010年2月3日，为处理停工问题，在攀枝花市规划和建设局主持下形成的《议事纪要》及2010年3月12日攀府阅（2010）15号《会议纪要》、攀东府阅（2010）8号和22号研究加州国际问题的《会议纪要》；7、2010年7月28日，金海公司请求攀枝花市规划和建设局综合验收的报告及工程延期的原因说明、2010年10月11日消防验收合格意见书、2010年12月24日报请备案。
上列证据经敬小梅质证后提出：金海公司提交的证据与其诉请的商品房预售合同纠纷逾期交房无关，其提交的证据只能证实逾期交房并非己方原因所致，是己方以外的第三方造成，而第三方的行为造成逾期交房不属于不可抗力，不能免除其违约责任。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2008年3月14日，敬小梅与富麒公司签订的商品房买卖协议和2009年6月22日，富麒公司、金海公司、敬小梅签订的补充协议是当事人的真实意思表示，协议签订后，敬小梅按约定交纳了房款，金海公司亦将买卖标的物房屋交付敬小梅使用，双方客观上已经履行了合同主要义务，依法应予保护。在履约中，金海公司未按约定交付房屋，客观上已经违约，依法应当承担违约责任。敬小梅要求金海公司支付逾期交房的违约金46228.7（逾期交房411天×374929元×每日万分之三）元的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，敬小梅的诉请应予支持。金海公司延期交房原因符合《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，金海公司可向造成其延误工期的第三人另行主张权利。对金海公司提出在项目施工过程中，由于受到项目开发现场邻居的阻挠，导致项目无法按期实施综合验收，属于社会异常事件或意外事件；依据法律规定，对双方在履行合同过程中出现不可抗力或情势变更的实际情况，双方对合同约定的交房期限应予变更，即允许予以迟延履行，敬小梅按合同约定要求给付违约金的诉请，显失公平，合同依法应当变更或解除，其诉请不应得到支持的辩解意见，由于显失公平是指双方当事人的权利明显违背了公平原则的规定，而双方签订的合同是格式合同，条款是金海公司拟定后，敬小梅审核同意而签订，不存在显失公平的情况；而不可抗力是指当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并不能克服的客观情况，通常指自然灾害或战争发生，而本案延期交房属于双方当事人以外的第三人的行为引起，不属于不可抗力，其辩解意见与法律相悖，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二条，第六十条，第八十八条，第八十九条，第一百零七条，第一百一十四条，第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：攀枝花金海置业有限公司于本判决生效后十日内给付敬小梅违约金46228.7元。
原审宣判后，金海公司不服，向本院提起上诉称：1、一审期间，上诉人明确针对被上诉人的诉讼请求，承认上诉人在2009年12月31日所交付的房屋是不符合合同约定条件的房屋，系事出有因，其原因应当归结为社会异常事件，依法属于不可抗力。据此，上诉人具备法定免责条件。2、上诉人针对被上诉人的诉讼请求，明确提出答辩，因事出有因，请求一审法院就上诉人与被上诉人之间《商品房买卖合同》中关于房屋交付时间的条款给予变更、允许迟延，免除上诉人的违约责任。3、一审法庭辩论时，上诉人进一步说明是事出有因。如果不能认定社会异常事件，也属于意外事件，该意外事件不可归责于涉案当事人双方，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）中第二十六条规定，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定就商品房买卖合同的违约条款给予变更，即通过变更违约责任条款免除金海公司的责任。但是，一审法院无视上诉人全部主张，仍然以不属于不可抗力为由，判决上诉人承担违约责任，判决违反法律的公平、公正原则。综上，请求二审法院依法改判或发回原审法院重审。
被上诉人敬小梅在二审中辩称：上诉人金海公司提出其逾期交房是事出有因，归结为社会异常事件，属于不可抗力，应该免除其违约责任的理由不成立。金海公司逾期交房是因为相邻居民阻扰其施工，是由于第三人的原因导致其延误工期，并造成逾期交房，这不属于不可抗力的范围。根据合同法第一百二十一条“由于第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，本案上诉人承担违约责任后，可以向阻扰其施工的70余户居民主张权利。故本案事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉人的上诉请求。
原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，金海公司2010年12月24日向攀枝花市规划和建设局就本案所涉房产报请备案，2011年1月28日金海公司取得竣工验收合格备案书。
本院认为：敬小梅与富麒公司签订的《商品房买卖合同》、《加州国际商品房买卖合同补充协议》，以及敬小梅、富麒公司、金海公司签订的《补充协议》不违反法律规定，系双方当事人的真实意思表示，应合法有效，合同双方均应诚信履行。金海公司作为富麒公司的承继者，应当承担继续履行合同的权利和义务，金海公司未按照合同约定的交房时间和交房条件向敬小梅交付商品住房，应当依法承担违约责任。敬小梅要求金海公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求符合法律的规定和合同的约定，应当依法予以支持。
上诉人金海公司提出的逾期交房是由于相邻居民阻扰施工，是社会异常事件，属于不可抗力，应当依法予以免责的上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，不可抗力的具体范围包括（1）自然灾害；（2）政府行为；（3）社会异常事件，包括罢工、骚乱等。本案导致金海公司延误工期逾期交房的原因是相邻居民阻扰施工造成的，不属于这三个范围内，不能构成法律意义上的不可抗力，故上诉人提出的相邻居民阻扰施工属于不可抗力，应当免除其违约责任的上诉理由不成立。且2010年2月3日攀枝花市规划和建设局第7期议事纪要记载：“开发商和购房业主应本着依法依规、互谅互谅、求同存异的原则积极协商妥善解决相关问题……未达到交房条件的违约赔偿事宜，请开发商与业主按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定执行，双方友好协商解决，在协商无法达成一致意见的情况下，可申请行政调解，若行政调解不成可通过司法途径解决”。该议事纪要没有由于相邻居民阻扰施工，是否延期交房、是否延期办理房产证等相关情况的记载，而是载明在协商不一致的情况下，合同双方仍按签订的《商品房买卖合同》的约定执行。
综上所述，上诉人金海公司上诉称逾期交房是社会异常事件，属于不可抗力，应当免除其违约责任的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。但原审法院对违约天数的计算有误，由于敬小梅提出违约金计算的截止时间缺乏依据，本院确定应当按照2011年1月28日工程竣工验收合格备案具备交房条件的时间计算违约天数393天较为合理。因原审法院计算违约天数有误，故二审对此应予以变更，违约金应变更为44204.1元（393天×374929元×每日万分之三＝44204.1元）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更四川省攀枝花市东区人民法院（2011）攀东民初字第2262号民事判决“攀枝花金海置业有限公司于本判决生效后十日内给付敬小梅违约金46228.7元”为“攀枝花金海置业有限公司于本判决生效后十日内给付敬小梅违约金44204.1元”。
一审案件受理费956元，由攀枝花金海置业有限公司负担905元，敬小梅负担51元。二审案件受理费956元，由攀枝花金海置业有限公司负担905元，敬小梅负担51元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 玉
代理审判员 李淑群
代理审判员 王 前
二〇一四年六月三十日
书 记 员 张玉梅