甘肃省景泰县人民法院执 行 裁 定 书（2018）甘0423执异19号案外人（异议人）：罗维梅，女，1981年10月5日出生，汉族，甘肃省景泰县居民。案外人（异议人）：杨佑军，男，1974年10月1日出生，汉族，甘肃省景泰县村民。案外人（异议人）：段吉俊，男，1981年11月29日出生，汉族，甘肃省景泰县居民。案外人（异议人）：杨天舜，男，1976年11月13日出生，汉族，甘肃省景泰县居民。申请人：王锡洋，女，1973年3月29日出生，汉族，甘肃省景泰县村民。被申请人：景泰县天祥房地产开发有限责任公司。住所地景泰县一条山镇长城路。法定代表人：刘军政，该公司经理。在本院执行保全申请人王锡洋与被申请人景泰县天祥房地产开发有限责任公司（以下简称天祥公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，案外人罗维梅、杨佑军、段吉俊、杨天舜于2017年9月21日分别对执行查封的位于一条山镇条山南路南街金星x区临街东西向一楼大门右侧第一、二、四间商铺、四号楼由西向东第四单元xxx住宅一套提出书面异议，并作为利害关系人对执行查封行为不服，亦提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭合并进行审查，现已审查终结。案外人罗维梅、杨佑军、段吉俊、杨天舜分别称，法院查封的位于一条山镇条山南路南街金星X区临街东西向一楼右侧第一、二、四间、四号楼由西向东第四单元xxx住宅所有权属于案外人。2015年12月3日、2016年2月19日、5月23日、9月14日案外人罗维梅、杨佑军、段吉俊、杨天舜分别与被申请人天祥公司签订商铺预订合同书、订房合同，约定被申请人将位于大门边右侧第二、一、四间，面积约为50平方米的商铺出售给案外人；四号楼由西向东第四单元xxx室面积为127平方米住宅出售给案外人，现案外人均已经交清房款，商铺及住宅所有权已经转移给案外人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”依据上述规定，法院于2017年2月8日作出的（2017）甘0423民初18号民事裁定书，迟于案外人购房时间，侵害了案外人的合法财产权。另，（2017）甘0423民初18号民事裁定书涉及的房产与申请人王锡洋和景泰县天祥建筑有限责任公司签订的房屋拆迁开发补偿合同书中涉及的房产位置不符。房屋拆迁开发补偿合同书主要内容为：（1）甲方（天祥公司）给乙方（王锡洋）兑换的住宅楼为南北向5号楼（由最西面向东第四单元）六楼（大套）120平方米以上一套；（2）甲方给乙方兑换的商铺为甲方开发的东西向楼房一楼铺面（临街）从北至南不低于共计十米宽的门面房（长度测量为中至中，共计三个门面房，每间宽度为3.9米），该商铺深度应当与其他出售的商铺深度相同，且深度不低于12米，置换给乙方商铺后面的通道（与1号楼之间的通道）必须归乙方所有。上述合同签订后，申请人王锡洋并未按合同要求提供相关材料，被申请人天祥公司本着遵纪守法的原则并未拆除掉申请人王锡洋的房产，致使相邻的地块无法开工建设，给被申请人造成巨大经济损失。按上述合同，1号楼的通道位于大门的北面，而案外人与被申请人所成交的房产位于大门南面。法院未经现场勘察，将案外人的房产查封导致矛盾纠纷发生。综上，案外人认为法院对上述房产的查封存在错误，损害了案外人合法权益，为避免损失的进一步扩大，特提出异议，请求法院解除对上述房产的查封。本院查明，2015年6月22日，申请人王锡洋（乙方）与甘肃省景泰县天祥建筑有限责任公司（甲方）签订房屋拆迁开发补偿合同，约定甲方因开发建设需要，对乙方的房屋进行拆迁。被拆迁房屋位于一条山镇条山南路xxx号（房产证号：景房字第xx**号），甲方给乙方兑换的住宅楼为南北向5号楼（由最西面向东第四单元）六楼（大套）120平方米以上一套；兑换的商铺为甲方开发的东西向楼房一楼铺面（临街）从北至南不低于共计十米宽的门面房（长度测量为中至中，共计三个门面房，每间宽度为3.9米），该商铺深度应当与其他出售的商铺深度相同，且深度不低于12米，置换给乙方商铺后面的通道（与1号楼之间的通道）必须归乙方所有。2015年12月3日、2016年2月19日、5月23日、9月14日案外人罗维梅、杨佑军、段吉俊、杨天舜分别和刘军政签订商铺预订合同书、订房合同，约定被申请人将位于大门边右侧第一、二、四间，面积约为50平方米的商铺出售给案外人；四号楼由西向东第四单元xxx室面积为127平方米住宅出售给案外人。上述合同签订后，案外人罗维梅于当天付清购房款75万元；案外人杨佑军分7次支付购房款70万元；案外人段吉俊分6次支付购房款51万元；案外人杨天舜支付购房款30.8万元。2017年2月8日，本院作出（2017）甘0423民初18号民事裁定书，裁定查封被申请人天祥公司开发的下列房产：1、五号楼（由最西面向东数第四个单元），六楼住宅楼（120平方米以上）一套；2、商铺三间（东西向一楼铺面从北向南临街门面房）。2017年2月15日，依据上述裁定，本院向景泰县不动产登记事务中心发出协助执行通知书，对被申请人开发的四、五号楼4单元xxx室房产，六号综合楼xxxx、xxxx、xxxx号商铺予以查封。另查明，申请人王锡洋（乙方）与天祥公司（甲方）签订房屋拆迁开发补偿合同约定的置换商铺位置与一号楼相连（置换给乙方商铺后面的通道必须归乙方所有）,一号楼位于被申请人大门北边，且依据（2017）甘0423民初18号民事裁定书，裁定查封的铺面位置为东西向一楼铺面从北向南，亦应在被申请人大门北边。本院查封的六号综合楼xxxx、xxxx、xxxx号商铺位于被申请人大门南边。案外人杨天舜提出异议所称的五号楼（由最西面向东数第四个单元）六楼住宅楼（120平方米以上）一套，即现2单元xxx室房产，本院未予查封。而查封的是四、五号楼4单元xxx室，即由最西面向东数第2个单元xxx室。再查明，被申请人天祥公司开发的金星家园住宅小区4号、5号、6号楼于2017年1月20日取得预售许可证。本院认为，案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别按照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。关于利害关系人异议，本院认为，法院在执行查封过程中，应当严格按照民事裁定书所列查封事项内容执行。（2017）甘0423民初18号民事裁定书，一是裁定查封的住宅为五号楼（由最西面向东数第4个单元）六楼住宅楼（120平方米以上）一套，即2单元xxx室，而实际查封的是五号楼4单元xxx室，即由最西面向东数第2个单元xxx室，查封对象错误，应当解除对4单元xxx室的查封。异议人杨天舜提出异议的2单元xxx室并未查封，其异议无事实根据，应予以驳回。二是裁定查封的铺面位置为东西向一楼铺面从北向南，在被申请人天祥公司大门北边。本院查封的六号综合楼xxxx、xxx、xxxx号商铺位于被申请人大门南边，查封对象错误，应当予以解除查封。异议人罗维梅、杨佑军、段吉俊提出的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二项规定，裁定如下：一、驳回异议人杨天舜的异议请求；二、解除对被申请人景泰县天祥房地产开发有限责任公司开发的金星家园五号楼4单元xxx室房产、六号楼xxxx、xxxx、xxxx号商铺的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向甘肃省白银市中级人民法院申请复议。审 判 长  孙得军审 判 员  ＸＸ吉人民陪审员  薛延金二〇一八年四月九日书 记 员  王海莲