清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法审监民再字第15号再审申请人（原审被告）：清远市中裕置业有限公司。住所地：清远市。法定代表人：郑金树，该公司经理。委托代理人：陈福，广东正肯律师事务所律师。委托代理人：刘庆斌，广东正肯律师事务所律师。被申请人（原审原告）：潘桂泉，男，汉族，住清远市。委托代理人：梁杰飞，广东定海针（清远）律师事务所律师。再审申请人清远市中裕置业有限公司因与被申请人潘桂泉房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）清城法民一初字第244号民事判决，向广东省清远市中级人法院申请再审。广东省清远市中级人民法院于2015年9月25日作出（2015）清中法立民申字第4号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人清远市中裕置业有限公司的委托代理人陈福、被申请人潘桂泉的委托代理人梁杰飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年4月14日，原审原告潘桂泉起诉至本院称，2012年2月15日，被告与原告签订了《中裕·金鑫花园》地下车位认购书，购买被告开发建设的清远市新城北江三路一号“中裕·金鑫花园”地下车库负一层A132号车位，车位价格为168000元。签订合同后，原告已将购车位款全额交付给被告，被告于2013年1月1日将上述车位交付给原告使用。地下车位认购书第四条约定的因“多期开发”暂不能办理权属证的理由现已终结，被告应积极履行办理权属证义务，及时将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告不履行该法定义务，严重损害原告的合法权益。特诉至法院，请求判令：1、被告立即向产权登记机关提交办理车位产权证书的必要资料，办妥产权证交给原告；2、被告从起诉之日起至办理产权证之日止以车位购买款金额为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准向原告支付违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。原审被告清远市中裕置业有限公司没有提出答辩意见及证据。本院原审查明，2012年2月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《中裕·金鑫花园》地下车位认购书，约定原告认购被告位于清远市新城北江三路一号“中裕·金鑫花园”地下车库负一层A132号车位，总价款为168000元；甲方已明确告知中裕·金鑫花园分为多期开发，地下车库仅为第一期，由于整体未能验收，目前暂不能办理权属证，乙方对以上情况已了解，均无异议。当日，原告向被告支付了定金20000元。2012年3月22日，原告向被告支付了车位款168000元。2013年1月1日，被告向原告交付了涉案车位。2014年4月6日，原告向被告发出一份《履行办理权属权证书义务告知书》，催促被告自通知发出之日起30日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。根据原告提供的邮件查询回执显示，该邮件于2014年4月8日妥投。诉讼中，被告以本院此前（2014）清城法民一初字第22-25号同类型案件一审判决后处于上诉审理之中为由申请中止本案审理。另查明，原告及阮瑞连于2012年2月16日与被告还签订了《商品房买卖合同》，购买被告位于清远市新城北江三路一号金鑫花园4号楼11层01号房屋，该合同第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前将具备该商品房经建设局工程竣工验收合格的商品房交付给买受人；合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另据清远市住房和城乡建设局于2013年12月19日出具的证明显示：涉案金鑫花园工程1号、2号、3号楼于2013年3月21日办理建设工程竣工验收备案，4号、5号楼未办理建设工程竣工验收备案。另据原告庭后提供的清远市城乡规划局于2014年6月9日出具给广东定海针（清远）律师事务所的《关于金鑫花园规划报建及验收情况的复函》显示：“位于清远市新城北江三路一号，由清远市中裕置业有限公司开发建设的金鑫花园1、2、3号楼，金鑫花园4、5#商住楼，金鑫花园地下停车场已经该局核发《建设工程规划许可证》，其中金鑫花园1、2、3号楼，金鑫花园地下停车场，金鑫花园1-3#楼（负二层地下室）已通过建设工程规划验收。金鑫花园4、5#商住楼由于在建工程规划验收时发现建筑面积与规划许可不符，超出合理误差范围，涉及增加容积率，需缴交土地出让金差价及补办相关报建手续后方可办理建设工程规划验收。但由于上述手续尚未办理完毕。因此，金鑫花园4、5#商住楼未通过建设工程规划验收。”以上事实，有原告提供的《中裕·金鑫花园》地下车位认购书、收据、停车位服务协议书、证明、履行办理权属证书义务告知书、交寄邮件收据、邮件查询回执、《关于金鑫花园规划报建及验收情况的复函》，以及本院庭审笔录予以证实。本院原审认为，原、被告双方所签订的《中裕·金鑫花园》地下车位认购书是双方真实意思表示，内容合法，为有效合约。认购书签订后，原告已支付了全部的车位价款，被告亦出具了收据并交付了车位，因此双方已构成房屋买卖合同关系。被告以本院此前（2014）清城法民一初字第22-25号同类型案件一审判决后处于上诉审理之中为由申请中止本案审理，因上述案件虽与本案为同一类型案件，但在案件处理上并没有必然的联系，不存在以上述案件审理终结为依据，故对被告要求中止本案审理的申请，本院不予采纳。本案中，原告向被告购买涉案车位，其合同目的是取得该车位的完整物权，被告应将办理车位权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告取得车位产权证书。虽然《中裕·金鑫花园》地下车位认购书上就何时办理产权证书的时间没有进行明确的约定，但从原告认购涉案车位的时间即2012年2月15日计起，至今已长达2年多时间，从交付时间2013年1月1日起算，至今也长达1年多时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告已构成违约，应承担违约责任。另从同时期原告向被告购买金鑫花园4号楼11层01号房屋的商品房买卖合同内容看，原、被告双方签订该合同时所约定的收楼时间为2012年12月31日前，购买人取得房屋产权的合理预期为房屋交付使用后90日内。可见被告至今未协助原告办理涉案车位产权证书，所逾期时间已超出双方订立合同时的合理预期。此外，从清远市住房和城乡建设局出具的证明及清远市城乡规划局出具的复函内容看，原告未能取得涉案车位的产权证书是由于被告一直未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案造成的。诉讼中，被告没有提供相应证据证明其有积极履行商品房工程竣工验收手续。故本院认定原告未能取得涉案车位权属证书是由于被告怠于履行其应尽义务所造成的，被告的行为已构成违约，应承担继续履行的责任，对原告要求被告提供资料报产权登记机关备案协助原告办理涉案车位产权登记的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方就违约责任并没有明确的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告的损失可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，原告要求被告从起诉之日起至办理产权证之日止以车位购买款金额为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准支付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持，但违约金可以车位总价款168000元为基数从原告起诉之日即2014年4月14日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算，至被告将办理涉案车位产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告清远市中裕置业有限公司于本判决生效之日起30日内将位于清远市新城北江三路一号“中裕·金鑫花园”地下车库负一层A132号车位办理产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告潘桂泉办理该车位产权至原告名下的登记手续；二、限被告清远市中裕置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告潘桂泉支付违约金（该违约金从2014年4月14日以总价款168000元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算，至被告将位于清远市新城北江三路一号“中裕·金鑫花园”地下车库负一层A132号车位办理产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回原告潘桂泉的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告清远市中裕置业有限公司负担。清远市中裕置业有限公司申请再审称，一、认购书对权属证的办理是有明确约定，被申请人对不能办理权属证书的原因亦明确知悉，至今未办理权属证书并非申请人违约；二、申请人在被申请人购买车位后将车位实际交付给被申请人一直使用，产权的权属不影响其对该车位的使用；三、关于认购书对办理权属证书的时间没有明确约定，也就是到目前为止没有办到权属证书，不存在申请人是否违约的问题；四、原审判决按银行贷款利率的130%计算违约金适用法律错误，根据最高院关于审理商品房买卖合同若干解释是针对房屋的标的物，但本案标的是车位，与房屋是两个概念，不适用该司法解释；五、对于办理车位的相关权属手续，申请人一直与相关部门沟通，争取尽快帮助被申请人办理好该车位的权属证书。请求：一、撤销（2014）清城法民一初字第244号民事判决书，依法改判为“驳回被申请人的全部诉讼请求”；二、本案一审和再审全部费用由被申请人承担。被申请人潘桂泉未提交书面答辩，再审庭中答辩认为，申请人的申请是没有事实及法律依据。根据证据反映，涉案停车场已经有规划许可证，已通过建设工程规划验收，于2013年1月1日交付给被申请人使用，不能办理权属证书的理由已终结，申请人应及时将所需资料向产权机关备案。原审法院从判决生效后责令申请人为被申请人办理权属证书及支付违约金，并无不当，有事实及法律依据。请求维持原审判决。本院再审查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另再审查明，本院职权于2016年5月11日向清远市房产信息中心调查上述涉案车位的情况，该中心出具《房产信息查询证明》显示，清远市新城北江三路金鑫花园一、二、三号楼及中央花园-1、-2层车库，开发商为清远市中裕置业有限公司，预售许可证号为清建预售许可字第2010090号，电脑显示车库状态为不可预售。为此，清远市房产交易中心出具《关于金鑫花园一、二、三号楼及中央花园-1、-2层车位不可预售的情况说明》说明：因该幢建筑现时尚未办理竣工验收手续，所以该幢建筑所属的地下车位现时尚未具备销售条件，暂不可销售。本院再审认为，再审申请人清远市中裕置业有限公司与被申请人潘桂泉签订的《中裕·金鑫花园》地下车位认购书是双方当事人真实意思表示，合同成立，对双方均有约束力，双方当事人应当按约定履行自己的权利义务。双方争议的焦点是涉案车位是否具备办证条件及再审申请人是否存在违约责任。根据双方签订的认购书，其中明确约定，甲方（即再审申请人）已明确告知中裕·金鑫花园分为多期开发，地下车库仅为第一期，由于整体未能验收，目前暂不能办理权属证，乙方（即被申请人）对以上情况已了解，均无异议。虽然本案查明金鑫花园地下停车场已经核发《建设工程规划许可证》，其中金鑫花园1、2、3号楼，金鑫花园地下停车场，金鑫花园1-3#楼（负二层地下室）已通过建设工程规划验收，但是，根据清远市房产信息中心、清远市房产交易中心出具的查询证明及情况说明，涉案车位所属建筑现时尚未办理竣工验收手续。鉴于涉案车位目前因所属建筑尚未办理工程验收手续，尚不具备办证条件，而且，双方签订的认购书已明确暂不能办理权属证，同时没有明确约定办理车位权属证的具体期限及违约责任，对此，再审申请人并不存在违约行为，被申请人请求再审申请人立即向产权登记机关提交办理车位产权证书的必要资料及从起诉之日起至办证之日止以车位购买款金额为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准支付违约金，事实依据不充分，本院不予支持。原审认定再审申请人违约而判决再审申请人在期限内将涉案车位办理产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助被申请人办理该车位产权至其名下的登记手续及由再审申请人承担违约责任，属适用法律不当，本院应予纠正。被申请人可待以后涉案车位具备办证条件后，再另行向再审申请人主张权利。综上所述，原审判决适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条的规定，经本院审判委员会讨论决定,判决如下：一、撤销本院（2014）清城法民一初字第244号民事判决；二、驳回被申请人（原审原告）潘桂泉的诉讼请求。原审案件受理费50元，由原审原告潘桂泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  张伟坚审判员  曾韶清审判员  麦焕琼二〇一六年六月二日书记员  罗艳丹附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。