福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0206民初2156号
原告厦门三乐钢琴有限公司，住所地厦门市后埔工业区。
法定代表人黄三元。
委托代理人黄乐，该公司员工。
被告林夏纯，男，1988年6月15日出生，汉族，住厦门市同安区西柯镇。
委托代理人谭志弘，福建德和联盟律师事务所律师。
原告厦门三乐钢琴有限公司（以下简称三乐钢琴公司）与被告林夏纯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序于2016年5月20日公开开庭进行了审理，原告三乐钢琴公司的委托代理人黄乐，被告林夏纯的委托代理人谭志宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告三乐钢琴公司诉称，三乐钢琴公司、林夏纯于2013年1月8日签订了一份“闽南茶韵尊所租赁协议”，约定三乐钢琴公司将厦门五缘湾钢琴艺术馆内一、二楼南侧面积1120平方米的场所出租给林夏纯使用，林夏纯需每月向三乐钢琴公司支付每平方17元的租金，另林夏纯还需自行承担五缘湾营运中心收取的租金、物业费、水电费等。协议签订后，三乐钢琴公司依约履行协议义务，将上述场所交付给林夏纯使用，然林夏纯在需支付2015年1月8日至2015年7月7日的租金时，却无端拒绝支付。之后继续持续拒绝支付各期租金及各类费用。对此，三乐钢琴公司曾于2015年7月13日委托律师事务所以公证的形式向林夏纯发出一份律师函，律师函载明由于林夏纯自2015年1月8日起就一直持续不缴交租金、物业费、水费、电费等费用，要求林夏纯在收到律师函后七日内与三乐钢琴公司协商处理事宜，否则三乐钢琴公司将采取相应的法律手段就林夏纯的严重违约行为依法追究法律责任，按照合同约定与林夏纯解除合同，收回场所，同时追究林夏纯的违约责任，并就三乐钢琴公司因此所遭受的全部经济损失向林夏纯进行索赔。然律师函发出之后，林夏纯仍然无动于衷，拒绝与三乐钢琴公司协商处理，继续占用三乐钢琴公司的场所，时至今日。为维护自身合法权益，三乐钢琴公司请求法院判令：1、确认三乐钢琴公司于2015年7月20日解除与林夏纯之间签订的“闽南茶韵尊所租赁协议”合法有效，林夏纯将租赁场地归还三乐钢琴公司；2、林夏纯向三乐钢琴公司支付五缘湾应收房租83181元、物业费4277元、公摊费用3213元、电费42965元、电费公摊16496元、水费3558元、三乐应收房租费221850元，共计375490元；及违约金7509.8元（欠款金额375490元的2%计算）、逾期付款损失暂计27035.29元（以欠款金额375490元为基数按银行贷款年利率7.2%计算，实际应计至林夏纯付款之日止）；3、本案诉讼费用由林夏纯承担。本案审理过程中，三乐钢琴公司撤回厦门路桥五缘湾运营中心有限公司应收房租、三乐钢琴应收房租部分中2015年10月30日之后的部分诉讼请求。同时撤回了关于水电费及相关公摊费用的诉讼请求。
被告林夏纯辩称，一、在2015年7月20日林夏纯并未收到通知，因此不能确认三乐钢琴公司诉求第一项的解除协议的依据。三乐钢琴公司目前和五缘湾运营中心有一个解除合同的诉讼在贵院，根据三乐钢琴公司和五缘湾运营中心所签订的合同，三乐钢琴公司无权将场地租赁给他人使用，无权出租或另作他用。即使林夏纯要归还场地，也应该归还给五缘湾运营中心，而不是给三乐钢琴公司。二、根据三乐钢琴公司和五缘湾运营中心的合同，三乐钢琴公司无权收取租金。因此三乐钢琴公司在诉状中所列的林夏纯所欠的租金及其他费用，林夏纯愿意直接支付给五缘湾运营中心；双方签订的租赁协议中，三乐钢琴公司代收的费用，林夏纯也愿意直接支付给五缘湾运营中心。诉求中所欠缴三十多万的计算时间是从2015年1月到7月份还是到开庭之日。这个时间总共欠租金的期间是不明确的。三乐钢琴公司的诉求基于与五缘湾运营中心签订的租赁合同，三乐钢琴公司没有这方面授权，无论是缴纳租金还是其他费用都是向五缘湾运营中心缴纳，三乐钢琴公司是否继续和五缘湾运营中心签订合同，与本案无关。
经审理查明，2010年10月26日，三乐钢琴公司与厦门市路桥五缘湾运营有限公司（以下简称路桥公司）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：三乐钢琴公司向路桥公司承租位于厦门市湖里区五缘湾特色商业街二期项目B区的B7、B10两栋建筑，建筑面积5005.67平方米；租期自2010年10月26日起至2030年8月31日止，免租期三年，自2010年9与1日至2013年8月31日止；自2013年9月1日起至2014年8月31日止的租金标准为10元每平方米，自2014年9与1日起至合同期满，每一合同年度均按上一年租金标准递增3%；自2010年10月26日起，合同期内，承租方按6.20元每平方米每月的标准缴纳物业综合管理费，水、电费及公摊费用依据当期实际发生量和政府规定单价进行收取；承租方不得整体或分割转租或以其他方式允许第三人使用租赁房屋。此外双方在租赁合同中就履约保证金、房屋交付、改造修缮、合同终止及解除、违约责任等其他有关合同权利义务作出了相关约定。
2013年1月8日，三乐钢琴公司作为甲方（出租方），林夏纯作为乙方（承租方），双方签订了一份《闽南茶韵尊所租赁协议》，双方约定：1、三乐钢琴公司将位于厦门市湖里区五缘湾钢琴艺术馆一楼、二楼南侧总面积1120平方米的场所租赁给林夏纯使用；2、租赁期限自2013年1月8日至2030年8月31日止，甲乙双方每3年签订补充协议一次；3、物业管理费乙方承担1120平方米，甲方向乙方收取17元每平方米的租金，实际租赁面积为870平方米；甲方代五缘湾营运中心向乙方收取租金、物业管理费、水电费等，五缘湾营运中心收取的费用乙方不得向甲方提出任何异议，租赁期间产生的水电费、物业管理费、公维费及工商税务费用由乙方自行承担或由甲方代缴；4、甲方向乙方收取的租金每六个月支付一次，付款日期为该月份的10号，如乙方逾期未支付租金及物业管理费的，甲方有权要求乙方支付违约金，违约金为应付租金的2%，逾期超过六个月不付或累计有六个月租金本金不支付的，甲方有权解除单方解除本租赁协议并不承担任何违约或赔偿责任；5、协议解除后，乙方应当在协议解除之后7日内将其存放于租赁房屋之内的物品撤出。超出7日，则甲方有权自行处置乙方存放于租赁房屋之内的物品，乙方不得提出异议；6、因合同发生的纠纷，双方同意提交租赁物所在地有管辖权的法院管辖。此外，双方就房屋租赁用途、租赁押金、合同协议解除、文书送达等相关合同事项作出约定。
合同履行过程中，因林夏纯未依约缴纳租金，2015年7月13日，三乐钢琴公司通过公证的方式向林夏纯邮寄一份《律师函》，要求林夏纯在收到函件后七日内与三乐钢琴公司协商处理事宜，否则三乐钢琴公司将按照合同约定解除合同，收回场所。林夏纯确认于2015年7月21日收到了上述律师函。2016年3月16日三乐钢琴公司又以公证形式向林夏纯发出《律师函》，律师函载明因林夏纯既不缴交租金、物业费等费用，也没有按照三乐钢琴公司的通知将租赁场所清退，故通知林夏纯应于2016年3月21日之前将租赁场所清退给三乐钢琴公司，否则三乐钢琴公司将对租赁场所进行清场。
另查明，三乐钢琴公司向路桥公司缴纳了2015年1月份至2016年2月份的物业费，每月数额为31035.15元。2015年9月29日，三乐钢琴公司向路桥公司交纳了2015年9月份至2016年2月份的房租，每月房租的数额为53105.15元。
庭审过程中，三乐钢琴明确第2项诉讼请求中逾期付款损失375490元从起诉之日起算，房屋租金、物业费用的起算期间为2015年1月，物业费计算到2015年6月份已经欠4277元，公摊费用即为水电公摊费用。三乐公司、林夏纯均确认租金按870平方米的标准计算，物业费1120平方米的标准计算。
诉讼过程中，林夏纯提交路桥公司起诉三乐钢琴公司房屋租赁合同纠纷的起诉状复印件，欲证明路桥公司已经在2016年1月15日向法院提起诉讼，要求三乐钢琴公司归还所租赁的房屋并赔偿转租造成的损失；三乐钢琴公司对林夏纯提交的上述证据真实性均予以认可。林夏纯提交的起诉状事实与理由部分显示路桥公司曾于2015年10月30日以快递方式向三乐钢琴公司发出解除合同通知书。三乐钢琴公司提交的解除房屋租赁通知书亦显示通知书的的制作时间为2015年10月30日。
以上事实，有三乐钢琴公司提交的《闽南茶韵尊所租赁协议》、公证书（二份）、EMS邮寄单及查询情况、发票、房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知书（复印件），林夏纯提交的民事起诉状、房屋租赁合同，当事人的陈述以及法庭审理笔录等加以证实。
本院认为，三乐钢琴公司、林夏纯双方签订的《闽南茶韵尊所租赁协议》系转租协议，虽未明确取得原出租人的同意，但该协议系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，在签订人双方之间仍具有相应的约束力。林夏纯作为租赁协议中的承租方未依约按时交付租金计其他相关费用已经超过六个月，根据双方协议三乐钢琴公司有权解除合同，2016年7月21日林夏纯收到三乐钢琴公司发出的催缴费用及解除合同通知，林夏纯未按照通知在7日内与三乐钢琴公司协商处理欠缴费用问题，双方租赁协议依约于2015年7月28解除。合同解除后，林夏纯已无权占有使用房屋，应依双方约定将租赁物返还给三乐钢琴公司。路桥公司向三乐钢琴公司发出解除房屋租赁合同的函件，此后路桥公司与三乐钢琴公司之间的合同处于不确定状态，林夏纯使用房屋产生的有关使用费及其他费用，三乐钢琴公司可待其与路桥公司之间的租赁关系效力确定后另行主张，但三乐钢琴公司主张2015年10月30日即路桥公司发出解除合同通知之前的有关租金及费用，具有相应的合同依据，本院予以认可。依据双方签订的协议林夏纯应支付2015年1月8日至2015年7月28日的租金为：870平方米×17元／月／平方米×（7个月＋21天÷31天／月）=113549.03元，在三乐钢琴公司于林夏纯合同解除前至2015年10月30日期间，林夏纯应参照租金支付2015年7月29日至2015年10月30日期间的房租占有使用费计：870平方米×17元／月／平方米×（2个月＋2天÷31天／月）=30534.19元。三乐钢琴公司已经向路桥公司缴纳了2015年9月份至2016年2月份的租金，三乐钢琴公司主张其代交的2015年10月30日之前租金，具有相应的合同依据，本院予以支持，该部分租金数额为870平方米×10.609元／月／平方米×（1个月＋30天÷31天／月）=18161.92元。2015年1月至2016年2月三乐钢琴公司代交了讼争房屋的物业管理费，该部分费用根据双方约定为1120平方米×6.20元／月／平方米×14个月=97216元，现三乐钢琴公司主张其代交的截至2015年6月份的物业费4277元，本院予以支持。林夏纯未按合同约定支付租金及物业管理费，应按照未付租金数额113549.03元、未付物业费的数额4277元的2%承担违约金，违约金数额为（113549.03元＋4277元）×2%=2356.52元。三乐钢琴公司主张林夏纯应按照银行贷款利率标准支付逾期付款损失，没有相应的合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告厦门三乐钢琴有限公司与被告林夏纯之间签订的《闽南茶韵尊所租赁协议》于2015年7月28日解除。
二、被告林夏纯应于本判决生效之日起三十日内将位于厦门市湖里区五缘湾钢琴艺术馆一楼南侧、二楼南侧的租赁场地（具体位置以双方签订协议附件一、二平面图划定的面积为准）归还原告厦门三乐钢琴有限公司。
三、被告林夏纯应于本判决生效之日起十日内向原告厦门三乐钢琴有限公司支付租金113549.03元及房屋占有使用费30534.19元。
四、被告林夏纯应于本判决生效之日起十日内向原告厦门三乐钢琴有限公司支付代交的租金18161.92元及物业管理费4277元。
五、被告林夏纯应于本判决生效之日起十日内向原告厦门三乐钢琴有限公司支付未按期支付租金及物业管理费的违约金2356.52元。
六、驳回原告厦门三乐钢琴有限公司的其他诉讼请求。
如果被告林夏纯未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费14454元，由原告厦门三乐钢琴有限公司负担8044元，被告林夏纯负担6410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一六年六月三十日
代书 记员 吴朝旭
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。