广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2045号
上诉人（一审原告）：韩顼，女，XX年XX月XX日出生，回族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区，
委托诉讼代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁利丹，广东广和（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：陈世妹，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，
委托诉讼代理人：韩力均，广东仁基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔建国，广东仁基律师事务所律师。
上诉人韩顼因与被上诉人陈世妹房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初5763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩顼的上诉请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初5763号民事判决书。2、依法改判：（1）韩顼与陈世妹于2016年2月21日签订的《转租合同》无效。（2）陈世妹返还韩顼转租费人民币100800元。（3）陈世妹赔偿韩顼装修费人民币65935元、设备费153647.5元。3、陈世妹承担一审、二审诉讼费。
事实和理由如下：一、一审法院忽视了陈世妹故意隐瞒与订立《转租合同》有关的重要事实即涉案商铺无法办理营业执照，导致判决错误。所谓商铺，是指专门用于商业经营活动的房地产。既然是商业经营，那必然要求能够办理经营执照。本案中，陈世妹在合同订立过程中恰恰隐瞒了商铺无法办理营业执照这一重要事实，诱使韩顼与其订立《转租合同》。韩顼为此支付了高额转租费，并在承租该商铺后为经营的目的对该商铺进行了装修，并购买了经营设备。韩顼虽花费大量人力物力，但该商铺至今仍无法办理营业执照，导致韩顼承租并合法经营的合同目的无法实现，同时造成韩顼转租费、装修费、设备费等经济损失。因此，韩顼有权要求陈世妹赔偿损失。
二、陈世妹以欺诈手段订立《转租合同》，且该合同陈兵至今未追认，属于无效合同。1、所谓欺诈，即行为人虚构事实或隐瞒真相,使他人陷入错误的认识，从而作出错误的意思表示。本案中，陈世妹虚构了其有权转租的事实，并隐瞒了该商铺无法办理营业执照的事实，导致韩顼陷入错误的认识，从而承租了该商铺。但是合同订立后，韩顼向陈世妹支付了转租费，陈世妹将其与陈兵的《租赁合同书》原件交付韩顼，韩顼此时才得知陈世妹根本无权转租。涉案商铺至今仍无法办理营业执照。陈世妹的行为已经构成了欺诈，依据《合同法》第五十二条之规定，《转租合同》无效。2、《合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”。本案中，陈世妹未经陈兵同意私自转租涉案商铺，且陈兵至今未对其转租行为进行追认，应当视为其拒绝追认，《转租合同》无效。3、既然《转租合同》无效，且陈世妹存在过错，依据《合同法》第五十八条之规定，陈世妹依据该合同取得的转租费，应当予以返还，并赔偿韩顼因此受到的损失，包括装修费、设备费等。
三、一审法院以《转租合同》未明确约定陈世妹负有协助办理营业执照的义务、韩顼经营期间并未受行政处罚、韩顼实际占有使用商铺超过六个月为由作出判决，判决理由显然太过牵强。1、《转租合同》虽未明确约定陈世妹负有协助办理营业执照的义务，但按照交易习惯，协助办理营业执照应当是商铺出租方的附随义务。2、韩顼承租涉案商铺后实际用于经营，期间已经被工商部门口头警告要求办理营业执照，否则将面临责令停业等行政处罚。目前暂未受到工商部门处罚也不能反推出陈世妹不存在欺诈行为。3、韩顼至今仍占有使用涉案商铺，只是为了减少损失，并不能以相关权利人未提出异议就直接反推《转租合同》有效。
四、一审法院混淆了陈兵、陈世妹、韩顼在租赁关系中的地位，错误地适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，作出的判决显然也是错误的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，符合该条规定的情况时，出租人请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
本案中，陈兵、陈世妹、韩顼在租赁关系中的地位分别是出租人、承租人、次承租人。本案诉请认定《转租合同》无效的主体并非出租人陈兵，而是次承租人即韩顼，显然不能适用上述法律规定。一审法院混淆了陈兵、陈世妹、韩顼在租赁关系中的地位，并适用上述法律规定认定韩顼主张合同无效的理据不充分，判决驳回韩顼该项请求，其作出的该项判决显然是错误的。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。韩顼依法向贵院提起上诉，恳请贵院依法查明案件事实，维护韩顼合法权益。
陈世妹答辩称：一、陈世妹从未隐瞒案件事实的情形，韩顼对涉案商铺产权、出租方等情形非常清楚，甚至陈世妹将其于与陈兵签订的出租合同原件都交由韩顼。韩顼到陈世妹店铺理发时也非常清楚当时理发店没有营业执照，作为韩顼来讲，转租商铺不可能不打听能否办理营业执照，事后说不知情是不属实；二、本案案涉转租合同出租方陈兵对韩顼与陈世妹之间转租行为知情并同意，陈兵自己经营的铺位就在涉案商铺旁，从韩顼开始装修就应当知道本案转租的事实，而之后也未提出异议，正常收取租金；三、韩顼承租涉案商铺后一直正常使用，甚至在商铺外公用区域摆设桌椅，在门口台阶上摆卖童鞋，都没有受到出租方或相关部门的处理；四、转租合同期满后，陈世妹积极与陈兵沟通续租事宜，陈兵同意直接与韩顼签订商铺租赁合同，是韩顼自己放弃续签合同。
韩顼向一审法院起诉请求：1、确认韩顼、陈世妹双方2016年2月21日签订的《转租合同》无效；2、陈世妹返还韩顼转租费100800元；3、陈世妹赔偿韩顼装修65935元、设备费153647.5元；4、陈世妹承担本案诉讼费用。
一审法院查明事实：2013年7月29日，案外人陈兵作为甲方，陈世妹作为乙方，双方订立《租赁合同书》，约定：乙方向甲方承租涉案商铺用于经营理发店，租赁期限自2013年8月20日至2017年6月30日，每月租金2800元；乙方于合同订立当日交付履行保证金5600元；乙方未经甲方同意转租的，甲方有权提前终止或解除合同收回商铺；合同期满，在同等条件下，乙方享有租赁优先权。
上述合同订立后，陈世妹在涉案商铺经营理发。2016年2月21日，陈世妹作为甲方、转租方，韩顼作为乙方、承租方，双方订立《转租合同》，约定：甲方将在租的涉案商铺交由乙方使用，乙方交付甲方转租费共计100800元，乙方使用至甲方与铺主合同到期后，再与铺主签署续租合同，并享有优先签署续约权，此过程与甲方再无任何干系，并不再需要给予甲方任何费用，甲方在铺主处的铺租押金5600元归乙方，签约之前乙方已经付甲方5000元订金，乙方再于2016年2月22日转尾款即完成此次协议。
上述合同订立后，陈世妹于2016年2月23日出具收条确认收到韩顼支付的转租费100800元，并将涉案商铺和其与陈兵订立的《租赁合同书》原件交付给韩顼，韩顼之后对涉案商铺进行装修、购买设备用于经营鼎御贡茶店，主张支出装修工程款65935元、设备费153647.5元，为此提供与珠海市致力装饰有限公司订立的《室内装饰工程施工合同》、工程预算表、收据、送货单等材料加以证明。陈世妹对韩顼主张支出的款项不予认可。
韩顼经营鼎御贡茶店期间按月向陈世妹支付商铺租金，再由陈世妹向陈兵支付租金。韩顼称陈世妹口头承诺协助办理营业执照，但陈兵明确表示不同意陈世妹转租，导致营业执照未能办理，而且陈兵亦非涉案商铺产权人。陈世妹则表示产权人和陈兵虽未书面同意转租，但经陈世妹口头告知，对方已默许，陈世妹确实已经采取措施配合韩顼办理营业执照，在韩顼起诉之前已与陈兵协商好准备配合办理营业执照，陈兵在韩顼起诉之后表示要等诉讼结果确定后再考虑办理营业执照事宜。
韩顼称因无法办理营业执照导致无法上线美团外卖，而涉案商铺所处位置比较偏僻，基本无门店顾客，工商部门口头警告要求韩顼办理营业执照，否则责令停业，而转租合同因未取得权利人追认，合同无效，陈世妹存在过错，转租费应当退还，韩顼支出的装修工程款、设备款应由陈世妹承担。
至本案一审判决之日，韩顼仍在涉案商铺经营。
一审法院认为，陈世妹将涉案商铺转租给韩顼，韩顼进行装修并用于经营，作为涉案商铺的权利人和陈兵知道或者应当知道陈世妹转租，自陈世妹交付涉案商铺给韩顼直至本案判决之日，韩顼一直占有使用涉案商铺，早已超过六个月，韩顼未举证证明相关权利人在此期间内对此提出异议，其以陈世妹未经同意转租为由主张《转租合同》无效，理据不充分，一审法院不予支持。
《转租合同》并未明确约定陈世妹负有协助办理营业执照的义务，韩顼实际用于经营，期间并未受到工商部门的行政处罚，《转租合同》约定的所谓续约权尚需出租人的同意，陈世妹不存在韩顼主张的欺诈行为，韩顼应当清楚并自行承担合同订立的风险，韩顼诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：驳回韩顼的诉讼请求。一审案件受理费6206元，由韩顼负担。
二审期间，双方均未提交新证据。
本院经审理查明，根据双方短信内容显示，陈世妹陈述帮助韩顼找人办理营业执照事宜。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为《转租合同》的效力问题。本院分析如下：一、韩顼上诉主张缔结《转租合同》时，陈世妹对办理营业执照事项存在隐瞒、欺诈行为，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应为无效。对此本院认为，众所周知，进行经营性行为应当办理营业执照，韩顼与陈世妹签订《转租合同》时均清楚涉案商铺用于经营使用，因此商铺应当办理营业执照事宜大家均清楚知悉，韩顼并未提交证据证实陈世妹隐瞒涉案商铺无法办理营业执照事项。办理营业执照事项并未在合同明确约定情况下，应当由经营者韩顼自身办理，并非转租人陈世妹义务。虽然合同签订后双方短信内容中，陈世妹陈述帮助韩顼找人办理营业执照事宜，此为双方之间沟通协商内容，在合同未明确约定陈世妹办理营业执照情况下，不能以此认定陈世妹负有办理营业执照义务。本案中，《转租合同》并未明确约定陈世妹承担办理涉案商铺营业执照义务，因此营业执照无法办理后果无需陈世妹承担，韩顼亦无权以无法办理营业执照为由主张《转租合同》无效。虽然涉案商铺未办理营业执照，但该商铺一直由韩顼经营使用，并未因工商部门任何行政行为停止营业，韩顼主张因工商部门行政行为导致后期无法经营，但并未提交证据予以证实，本院对此不予采纳。至于韩顼上诉主张商铺经营效益问题，此属于商业风险，不得以此为由主张合同无效。二、韩顼上诉认为《转租合同》未取得陈兵同意，陈世妹无权转租，因此《转租合同》无效。对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，依据该条规定，赋予出租人陈兵主张合同无效权利，但该权利仅为出租人陈兵享有，作为次承租人韩顼无权以此为据主张合同无效。迄今为止，《转租合同》期限届满，虽然陈兵没有明确同意是否转租，但陈兵在韩顼使用涉案商铺过程中并未对此提出异议，应当视为对转租行为确认，况且陈兵是否做出同意转租意思表示并未影响韩顼对涉案商铺实际使用，因此韩顼不得以此为由主张《转租合同》无效，一审法院对此认定正确，本院予以确认。《转租合同》合法有效，韩顼基于《转租合同》提出返还转租费及赔偿装修费、设备费之请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。上诉人韩顼上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币6206元，由上诉人韩顼负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年九月十一日
书记员 李立荣