北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初66844号原告：北京国泰洛克珠宝商城有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠里103楼2006室。法定代表人：向玲，执行董事。委托代理人：陈梦伶，北京市天元律师事务所律师。委托代理人：屠谦，北京市天元律师事务所律师。被告：北京安居乐购物商城有限责任公司，住所地北京市朝阳区西坝河北里16号楼4层414室。法定代表人：白奎东，总经理。委托代理人：高X，男，19XX年X月X日出生，住北京市崇文区。原告北京国泰洛克珠宝商城有限公司（以下简称原告）与被告北京安居乐购物商城有限责任公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈梦伶、屠谦，被告委托代理人高X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告双方就北京市朝阳区慧忠里103号楼洛克时代中心地下一层X房屋（以下简称涉案房屋）签订的《租赁合同》于2016年10月14日解除（依据合同第八条第3.2款的规定，被告延迟支付的是2016年10月20日至2017年10月19日的租金，按照合同约定应该在2016年9月20日前支付，实际被告一直未支付，原告是在2016年8月25日、9月22日、10月9日、10月12日均向被告发出了催缴该期租金的通知，2016年10月13日发出律师函是向被告要求解除的，但是被退回了，退回时间是10月14日，原告是按照合同中约定的有效联系地址邮寄的；原告又于2016年10月14日张贴了解除通知，张贴在涉案房屋处）；2、请求法院依法判令被告将涉案房屋及配套设施腾空并交付给原告（依据合同第十条第1款，至今实际被告仍未交还房屋，被告至今仍在经营）；3、请求法院判令被告支付原告2016年10月20日至2016年10月24日期间的房屋使用费42831.36元（原告主张合同实际于2016年10月14日解除，但实际被告的租金已经支付至2016年10月19日，原告现主张2016年10月20日之后的房屋使用费，依据合同第四条第1.1款，3126689元/365天*5天）；4、请求法院判令被告支付原告房屋使用费（按每月521114元的标准，自2016年10月25日计算至被告实际返还租赁场地之日，依据合同第十条第1、2款，原告主张合同实际于2016年10月14日解除，被告应在10天内交还房屋，3126689元/365天*2倍*实际天数）；5、请求法院判令被告支付原告截至2016年10月19日的水费53152.50元（依据合同第五条第2.1款，是由原告代为缴纳的，该费用已经代为缴纳了，有发票）。事实和理由：被告辩称，原告主张的应该交付租金的金额和时间均属实，但因为原告属于第二手租赁方，北京昊瑞恒光实业有限公司（以下简称昊瑞恒光公司）是产权方。合同第六条第1.1条规定，在合同履行期间不应该有第三方向被告主张权利，但实际上昊瑞恒光公司在合同履行期间向被告主张权利，要求收取房租（具体的时间代理人没有核实出来）。所以不是被告不交房租，是不知道该交给谁。原告主张的向被告发函的时间和函件内容均属实，被告在收到函件后于2016年9月20日向原告回函，说明因为收到了昊瑞恒光公司的函件，要求被告向其交纳租金。因得知他们双方有纠纷，将影响被告的正常运营，故暂缓交纳租金，待纠纷解决后再交纳，此期间不承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查，包括涉案房屋在内的北京洛克时代中心地下一层及地下二层的房屋系由昊瑞恒光公司（甲方、出租方）出租给北京美加兴业物业管理有限公司（乙方、承租方，以下简称美加兴业公司），美加兴业公司将包括涉案房屋在内的上述房屋地下一层出租权委托原告全权代理。2013年9月29日，原告（出租方，公司注册地址：北京市朝阳区慧忠里103楼2006室）与被告（承租方，公司注册地址：北京市朝阳区慧忠里103楼地下一层）签订租赁合同，约定，原告将涉案房屋出租给被告，作为商业经营项目场地使用，租赁期限为2013年10月20日至2030年4月19日，起租日为2013年10月20日。被告承租房屋的起租租金单价为2.288元/天/平方米（含物业费、空调费，下同）。租金每三年环比递增4%，第一、第二、第三年每月租金为250536元，年度租金为3006432元；第四、第五、第六年租金递增4%，每月租金260557元，年度租金为3126689元。租金支付为年付上付制，即签订正式房屋租赁合同之日付齐一年租金。第一年（2013年10月20日至2014年10月19日）房租被告已支付给原告。第一个合同年度届满之日前一个月内付第二个合同年度的租金，以下各年依此类推。被告需原告或管理人员提供的费用账目支付和清缴所有与涉案房屋有关的电费、水费、电话初装费、网费、电话费及其他有关的费用。原告依本合同约定按房屋现状提供被告所承租的房屋。原告保证协议期内被告正常使用房屋，如出现第三人主张权利，由原告全部负责。被告未按本合同规定交纳租金、合同保证金、杂费且收到原告书面通知后未支付上述任何费用达14日的，原告有权单方面终止或解除本合同，而无须向被告做出任何赔偿，原告的书面终止通知自发出后立即生效。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，被告应于租赁期满或合同终止后十日内将涉案房屋及原告提供的配套设施以良好、适租的状态交还原告。被告的租金、水电费及其他有关费用计算至被告按合同规定的条件将经原告验收的涉案房屋归还原告之日。未经原告同意逾期返还涉案房屋的，每逾期一日，被告应按本合同约定的租金标准的两倍向原告支付涉案房屋占用期间的使用费。同时，原告有权采取必要措施收回房屋，由此造成的损失由被告承担。本协议约定的书面通知方式包括但不限于：专人传送、邮资已付邮寄方式、电子邮件、传真等。双方在本合同中披露的联系地址或联系方式均视为有效书面通知渠道，凡根据合同约定的联系地址或联系方式所发出的书面通知，均视为有效送达。任何一方如变更联系地址或联系方式，应立即通知对方，否则按原联系地址或联系方式所发出的书面通知仍视为有效送达。合同签订后，原、被告开始依约履行。2016年8月25日，原告向被告发出《缴费通知》，催促被告于2016年9月20日前支付2016年10月20日至2017年10月19日期间租金3126689元。2016年9月18日，昊瑞恒光公司向美加兴业公司和被告发出《告知函》称，由于美加兴业公司未支付房租，其决定终止与美加兴业公司的租赁合同，现责令美加兴业公司和被告在15日内腾退房屋，并承担未交还房屋期间的房租及其他费用，赔偿其损失。2016年9月20日，被告向昊瑞恒光公司、美加兴业公司发出《通知》称，根据其与美加兴业公司的协议，应于近期支付房租，鉴于之前收到昊瑞恒光公司的告知函，得知昊瑞恒光公司与美加兴业公司存在纠纷，将会影响被告正常运营，故暂缓交纳房租，在确保被告可以正常运营后，即时缴纳。暂缓期间，不承担违约金及滞纳金等费用。另，由于被告与物业公司存在租赁协议，其没有义务向昊瑞恒光公司腾退租赁面积。2016年9月22日，原告向被告发出《租金催缴通知》称，要求被告于2016年9月26日前向原告支付下期租金3126689元。其上显示被告职员签收时间为2016年9月23日。2016年10月9日，原告再次向被告发出《租金催缴通知》称，要求被告尽快向原告支付下期租金3126689元。2016年10月10日，被告向原告发出《回函》称，由于原告与昊瑞恒光公司之间存在纠纷，无法保证被告继续经营的权益，故提出暂缓缴纳房租，在确保被告可以正常运营后，即时缴纳。暂缓期间，不承担违约金及滞纳金等费用。被告承诺：如原告与昊瑞恒光公司能够达成一致，并向被告提供双方共同出具的确认书，被告将在收到确认书后七个工作日之内向原告缴纳租金。2016年10月12日，原告向被告发出《关于促请北京安居乐购物商城有限责任公司缴纳租金的函》称，鉴于收到被告10月10日的回函，原告正式函告被告：涉案房屋现仍由被告正常使用，被告的经营也未受到任何影响，被告不交纳租金的理由无任何依据。同时，据原告了解，被告的经营权似乎已由昊瑞恒光公司实际控制，被告在此背景下不交纳租金也显示被告已不再有继续履行合同的诚意。故此，原告请被告于2016年10月13日15:00之前向原告交纳2016年10月20日至2017年10月19日的租金3126689元。如被告仍不交纳租金，原告将解除租金合同。2016年10月13日，原告委托北京市天元律师事务所向被告发出《律师函》称，被告持续占有涉案房屋从事经营活动，且经原告多次催缴仍拒不交纳租金的行为已构成根本违约。为此，原告郑重告知被告：被告与原告就涉案房屋签订的租赁合同自被告收到该函之日起解除；被告在收到该函之日起十日内将涉案房屋及配套设施以良好、适租的状态交还原告，并结清未付租金及租赁房屋的其他相关费用；依据租赁合同的约定，被告交纳的20万元保证金原告无需退还，原告保留向被告主张房屋使用费、延期付款利息、违约金等相关损失的一切权利。2016年10月14日，原告向被告发出《关于解除的函》称，被告与原告就涉案房屋租赁事宜签署的《租赁合同》自被告收到本函之日起解除；请被告在收到该函之日起十日内将涉案房屋及配套设施以良好、适租的状态交还原告，并结清未付租金及租赁房屋的其他相关费用；依据租赁合同的约定，被告交纳的20万元保证金原告无需退还，原告保留向被告主张房屋使用费、延期付款利息、违约金等相关损失的一切权利。其上显示被告职员于当日签收。就此，被告提交2016年10月14日其向原告发出的《告知函》一份，其内容称，此前被告已多次向原告及美加兴业公司发送通知函，说明了至今没有支付房租的原因，并在最后一次公函中明确指出了被告可以接受的处理方案，对于原告最后下发的催缴及解除合同通知，被告均不予认可。另，被告于2016年10月12日接到法院通知，美加兴业公司将被告牵扯进了其与昊瑞恒光公司合同纠纷一案中，被告的正常经营秩序受到严重威胁，对此，被告再次声明：请各方积极处理你们之间的纠纷，直到被告收到昊瑞恒光公司的正式书面通知，声明可以保证被告的正常经营后，被告会在七个工作日之内足额支付房租。原告不认可证据的真实性，称未收到过。就原告履行合同情况，被告提交工商环保责令停业通知书2份、责令改正通知书1份、询问通知书1份和现场监察记录表1份，欲证明因原告的原因导致被告未取得相应资质证照被查封，责令整改。原告认可证据的真实性，但称责令停业通知书是因为被告招商来的小商户无证无照导致停业，与原、被告之间的合同关系无关；被告现场设施使用不规范导致被告被环保局处理，不是原告作为出租方造成的；责令改正通知书改变登记事项是被告自己的行为，与原告无关；工商局询问通知书与本案无关联。被告提交自行制作的《情况说明》一份，载明：“北京安居乐购物商城有限责任公司，成立于2010年9月，于2013年注册地址变更为西坝河。现经营地址为北京市朝阳区慧忠里103号楼地下起一层，主要经营项目：服装，鞋帽，日用百货。蔬菜，副食。小吃餐饮等。现出租小吃餐饮摊位30户，日用百货及蔬菜副食摊位40户。因地下空间未取得备案，现有的商户、小吃、餐饮30户，日用百货及蔬菜40户，没有取得合法的经营资质。经工商药监部门2016年12月3日检查后，我商城全部停业整改，现积极完善相关手续，等取得合法经营资质后，重新开业。我商城相关违规行为，一定积极配合工商食药等相关部门的查处工作。恳请有关部门领导酌情处理，从轻处罚。”原告不认可证据的真实性，称系被告自己盖章制作。经询，被告称其拒绝向原告继续支付房租并非因自认其已与昊瑞恒光公司形成租赁合同关系，只是“待昊瑞恒光公司与美加兴业公司诉讼结束后根据诉讼结果另行确定之后的合作形式”。另，就被告实际经营在2016年10月14日前受到“影响”或“威胁”，被告未举证。就被告截至2016年10月19日的水费53152.50元，原告未举证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2013年9月29日原、被告就涉案房屋签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方在合同中虽有“原告保证协议期内被告正常使用房屋，如出现第三人主张权利，由原告全部负责”的约定，但被告未能举证证明其在双方合同解除之前确系因第三方向其主张权利，致使其无法正常使用涉案房屋，故而拒绝履行支付租金之义务。相反，被告在庭审中称在其与原告租赁合同履行过程中，昊瑞恒光公司要求其支付房租；但从被告提交的2016年9月18日昊瑞恒光公司向美加兴业公司和被告发出《告知函》内容看，昊瑞恒光公司要求被告腾退房屋，并非要求被告转而向昊瑞恒光公司支付租金。在此情况下，被告已于2016年9月20日向昊瑞恒光公司发出《通知》，其中已明确表示其并非与昊瑞恒光公司形成租赁合同关系，故没有义务向昊瑞恒光公司腾退房屋。可见，被告对于其与原告之间存在的租赁合同关系明确知晓，且已实际据此保护自己作为承租人的合法权益，在此情况下，被告未能举证证明实际产生了需由原告“负责”的实际损失或确定的可预期利益损失，故被告以此为由拒付租金，于法无据，应认定被告违约。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。现原告主张，按照合同约定，被告应于2016年9月20日前支付2016年10月20日至2017年10月19日的租金，但被告实际一直未支付。就此，原告曾于2016年9月22日向被告发出《租金催缴通知》，要求被告履行付款义务。该函件于次日为被告工作人员所签收，但被告一直未履行。故原告于2016年10月14日向被告发出解除通知要求解除双方租金合同的行为，符合合同约定的“被告未按本合同规定交纳租金、合同保证金、杂费且收到原告书面通知后未支付上述任何费用达14日”，原告有权单方解除合同的条件，故原告要求确认双方于2013年9月29日签订的租赁合同已于2016年10月14日解除，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，被告应于租赁期满或合同终止后十日内将涉案房屋及原告提供的配套设施以良好、适租的状态交还原告。未经原告同意逾期返还涉案房屋的，每逾期一日，被告应按本合同约定的租金标准的两倍向原告支付涉案房屋占用期间的使用费。现原、被告双方租赁合同已于2016年10月14日解除，被告应于2016年10月24日前腾退涉案房屋。现被告未依约腾退涉案房屋，原告主张被告腾退涉案房屋，并自2016年10月25日起按照双方约定租金标准的两倍支付占有使用费，符合合同约定，本院予以支持。但合同中同时也约定，被告有权在合同解除后享有十天时间作为腾退期，故原告主张该期间的租金或占有使用费，本院不予支持。至于截至2016年10月19日的水费，原告虽称已代被告交纳但未能举证，应承担举证不能的不利后果，本院对于该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告北京国泰洛克珠宝商城有限公司与被告北京安居乐购物商城有限责任公司于2013年9月29日签订的租赁合同于2016年10月14日解除。二、被告北京安居乐购物商城有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区慧忠里103号楼洛克时代中心地下一层X房屋腾空，交予原告北京国泰洛克珠宝商城有限公司。三、被告北京安居乐购物商城有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京国泰洛克珠宝商城有限公司房屋占有使用费（自2016年10月25日起计算至实际腾退之日止；计算标准为合同约定租金标准的两倍；其中2016年10月25日至2019年10月19日期间的租金标准为每年三百一十二万六千六百八十九元，自2019年10月20日起租金标准每三年递增百分之四）。四、驳回原告北京国泰洛克珠宝商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14600元，由被告北京安居乐购物商城有限责任公司负担（原告北京国泰洛克珠宝商城有限公司已交纳，被告北京安居乐购物商城有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京国泰洛克珠宝商城有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王阳二〇一七年一月五日书记员  戴玥