河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终14508号
上诉人(原审被告)：许志刚，男。
被上诉人(原审原告)：马楠，女。
委托诉讼代理人：孙建，男。
委托诉讼代理人：周浩，河南聚尚律师事务所律师。
上诉人许志刚因与被上诉人马楠租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2017）豫0106民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，依法进行了审理。上诉人许志刚，被上诉人马楠的委托诉讼代理人孙建、周浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许志刚上诉请求：1、依法撤销原审判决第一条，改判徐志刚在本判决生效之日起十日内向马楠退还租金3333元及转让费14000元。事实和理由：2013年7月23日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》，同日，双方签订《转让费协议》一份（即协议二），其中协议二的第四条有约定使用期间的退换转让费，根据本案2017年7月25日，被上诉人提起上诉人之间的租金合同纠纷，自2013年7月23日签订合同之时到2017年7月25日，双方已履行合同满4年、不足5年，符合协议二第5条，上诉人应退还被上诉人14000元。
马楠辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。原审判决应当依法予以维持。理由如下：第一双方租赁关系截止至2017年6月30日并未满四年。按照双方转让协议第四条约定，上诉人应当退还被上诉人28000元，原审法院判决正确。第二由于上诉人未按照合同约定协调房东与租客之间的关系致使被上诉人不但多交纳10000元钱的房租费并且也丧失了被上诉人在租赁期间内另行转租而获得的转租费用。该部分损失上诉人为避免纷争并没有向法庭提出相关损失请求。因此，请求法院依法维持原审判决。
马楠向一审法院起诉请求：1、请求判令许志刚立即返还马楠房屋租金3333元及房屋转让费用7万元，以上共计73333元；2、本案的诉讼费用由许志刚承担。
一审法院认定事实：2013年7月23日，以许志刚为甲方、以孙建为甲方签订《房屋租赁协议》（下称“协议一”）一份，主要约定：甲方将座落于亚星新村楼下商铺租赁给乙方经营使用；租金为四万一年，半年一付；此协议期限2年，自2013年8月1日至2015年8月1日；甲方同意乙方经营期间自行转让商铺。同日，以许志刚为甲方、以马楠为乙方签订《转让费协议》（下称“协议二”）一份，载明：“甲乙双方在自愿平等的基础上达成如下协议。一、甲方收到乙方转让费7万元整（柒万元）；二、商铺使用五年之内含5年期满后转让费自行解除，不存在纠纷；三、使用到3年期间，若房东收回商铺退转让费42000元；（肆万贰仟元整）四、使用到4年期间，若房东收回商铺退转让费28000元（贰万捌仟元整）；五、适用5年期间若房东收回商铺退转让费14000元（壹万肆仟元整）……”。许志刚和马楠均提交有以许志刚为甲方（出租方）、以马楠为承租方（乙方）签订的《房屋租赁协议》（下称“协议三”），主要约定：甲方将座落于亚星新村楼下商铺租赁给乙方经营使用，此商铺北邻生辉喷绘，南邻红亮文具；租金为四万一年，半年一付；此协议期限2年，自2015年8月1日至2017年8月1日；甲方同意乙方经营期间自行转让商铺。许志刚所提交的该份协议下方落款日期将“2013年7月23日”划去改为“2015年5月19日”，马楠所提交的该份协议下方落款日期仍为“2013年7月23日”。马楠还提交有许志刚于2017年1月23日出具的《证明》一份，约定“今收到文子面2017年2月1号-7月30号房租贰万元整”；提交有《租赁房屋收回通知》一份，载明：“位于上街区登封路亚星新村X幢XX号的房屋于2017年6月30日租用时间到期，现定于2017年6月30日收回。特此通知。房屋持有人：秦国庆日期：2017年4月5日”；提交有2017年7月8日签订的《房屋租赁合同》一份，主要载明：出租方（甲方）秦国庆，承租方（乙方）孙建，甲方将坐落于上街亚星新村北X栋XX南一间出租给乙方使用，租期5年，自2017年7月1日至2022年6月30日，第一年租金为50000元，此租赁物不允许乙方转租。拟证明因房东秦国庆在2017年6月30日收回房屋致使马楠不能继续使用房屋，也不能行使商铺额转租权，且马楠为继续承租商铺不得已与秦国庆签订房屋租赁合同，造成马楠多支付1万元租金。庭审过程中，许志刚陈述：涉案房屋其大概于2013年7月份协议签订前交给了马楠；“协议三”落款日期的涂改系因其当时写错了；其对“协议二”的真实性无异议，约定的转让费本没有退还的惯例，签订该协议是为了让马楠放心；涉案房屋系房主秦国庆所有，房屋转租事宜其告知过秦国庆，其与秦国庆的租赁合同于2017年6月30日到期，到期后没有再续签。马楠陈述签订协议当天许志刚将涉案房屋交付给其，交付时房屋系空房；“协议三”中落款日期的不同系因第一个两年期到期后直接在协议上更改了时间，上面内容改了，但下面的日期其未涂改，仅许志刚涂改了；约定的转让费是要保证房屋使用期不少于5年，其在5年内可以把房屋转让给他人，在2017年6月21日房东就让其关门4天，期间其与许志刚联系不上；其与“协议一”中乙方孙建系夫妻关系，共同经营文子面馆，孙建作为其代表与被告签有线管手续，协议指向的商铺是同一商铺。
一审法院认为，合同应当全面履行，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，马楠主张许志刚退还其房屋租金3333元及房屋转让费70000元。许志刚对退还房屋租金3333元无异议，但对退还转让费70000元以转让费系马楠自愿、2013年到2017年已跨越5年、房东没有收回房屋马楠仍在继续使用为由提出抗辩，认为其不应退还房屋转让费。依马楠的诉讼请求及许志刚的抗辩事由，结合庭审查明事实，本院对马楠的诉请作如下认定：1、关于退还房屋租金3333元。许志刚对返还房屋租金3333元无异议。依“协议三”及2017年1月23日的《证明》载明之内容，马楠的该项诉请于法有据，应予支持；2、关于退还房屋转让费70000元。许志刚对“协议二”的真实性无异议，但其以转让费系马楠自愿、2013年到2017年已跨越5年、房东没有收回房屋马楠仍在继续使用为由提出抗辩，认为其不应退还房屋转让费。“协议二”系双方当事人自愿订立，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方当事人应按照协议约定全面履行其义务。依“协议二”载明“四、使用到4年期间，若房东收回商铺退转让费28000元（贰万捌仟元整）”之内容，庭审中许志刚陈述其于2013年7月份将涉案房屋交付马楠使用、其与秦国庆的租赁合同于2017年6月30日到期后没有再续签之情形及《租赁房屋收回通知》载明之内容，许志刚的抗辩理由于法无据，该院不予采信，许志刚应向马楠退还的转让费该院确认为28000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、许志刚在本判决生效之日起十日内向马楠退还租金3333元及转让费28000元；二、驳回马楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816元由马楠负担466元，由许志刚负担350元。
二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，双方在“协议二”约定使用到4年期间，若房东收回商铺退转让费28000元，双方租赁关系截止至2017年6月30日并未满四年，许志刚应向马楠退还的转让费28000元。许志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由许志刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 马清来
审判员 陈启辉
审判员 曾小潭
二〇一七年十一月二十日
书记员 朱琳欣