辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）葫民终字第01319号
上诉人（原审被告）辽宁维远集团房地产开发有限责任公司。
法定代表人郭维中。
委托代理人王永新。
委托代理人夏立东。
被上诉人（原审原告）王书清。
委托代理人赵博。
原审第三人张秀斌。
上诉人辽宁维远集团房地产开发有限责任公司（以下简称维远房地产公司）与被上诉人王书清及原审第三人张秀斌因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2015）绥民初字第00004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人维远房地产公司的委托代理人王永新、夏立东，被上诉人王书清及其委托代理人赵博参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，王书清与维远房地产公司于2010年12月24日签订了《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，王书清将坐落在绥中县绥中镇西关街绥房字第0468**号，建筑面积82平方米住宅与维远房地产公司正在建设中的“绿野华庭”2号楼6单元2层东户，面积101.47平方米住宅楼房产权调换。协议约定①回迁时间为2012年12月31日；②回迁楼房面积以房产处测绘面积为准，按规定多退少补；③王书清原有仓房，维远房地产公司给付王书清最小面积地下仓房一户。双方协议签订后，王书清按约定将合同约定的原属自己所有的绥房字第0468**号房屋交付给维远房地产公司，而维远房地产公司在“绿野华庭”2号楼建设过程中，将其与王书清签订合同的6单元的东户单元面积改变了原有设计面积，将原设计面积101.47平方米变更为140.10平方米。维远房地产公司改变面积后，并未通知王书清。2013年10月，维远房地产公司将其“绿野华庭”2号楼建设完工后，由于原设计面积与建设完工后的实际面积不符，维远房地产公司要求王书清按建设完工后的实际面积补交房款，双方就补交房款没有达成一致意见。维远房地产公司于2014年3月19日与第三人张秀斌签订了商品房预定协议书，维远房地产公司将应回迁给付王书清的“绿野华庭”2号楼6单元2层东户位置的楼房以每平方米4000元，总价款560040.00元出售给第三人张秀斌。王书清得知情况后，于2014年5月14日以维远房地产公司违约为由诉至法院，要求：①维远房地产公司返还王书清房款602000元；②赔偿王书清602000元；③返还仓房款50000元，赔偿50000元；④支付王书清租赁房屋费用13500元；⑤支付王书清房款利息43193.50元；⑥维远房地产公司承担案件的受理费。原审（2014）绥民二初字第00261号民事判决款项为：一、维远房地产公司于判决生效后十日内给付王书清赔偿金1120080元；二、维远房地产公司于判决生效后十日内给付王书清房屋租赁费用13500元；三、驳回王书清其他诉讼请求。维远房地产公司上诉后，二审法院认为原判决认定基本事实不清，故撤销原判决，发回重审。
原审另查明，王书清期间支付房屋租赁费13500元。
原审法院认为，王书清与维远房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》是双方当事人真实的意思表示，内容合法有效，王书清、维远房地产公司应按签订的合同约定履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”。王书清已经按照合同的约定腾空被拆迁房屋，并将房屋交付维远房地产公司，而维远房地产公司改变设计后，并未书面通知王书清，同时维远房地产公司未按约定交付房屋，且维远房地产公司将王书清应得到的补偿安置房屋另行出卖给第三人张秀斌，导致王书清不能取得拆迁补偿安置房屋，维远房地产公司的行为已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”。王书清、维远房地产公司之间争议房屋系拆迁房屋，王书清未给付购房款，故要求维远房地产公司承担购房款及购房款一倍的赔偿责任系指争议房屋价值及赔偿责任。维远房地产公司虽将王书清补偿安置房屋卖给第三人张秀斌560040元，但卖出价款是按每平方米4000元，面积为140.10平方米计算而来，并非是按王书清、维远房地产公司签订的合同面积计算而得出的结论，故对王书清主张房屋价值按602000元计算不予支持，故对于双方争议的补偿安置房屋价值确定为101.47平方米×4580元=464732.60元。针对维远房地产公司提出补偿安置房屋建设完毕后，维远房地产公司通知王书清交付房屋的主张，由于未能提供相关证据证明，故对维远房地产公司的辩解意见不予采纳，对王书清请求维远房地产公司给付房款及一倍房款赔偿责任予以支持。对王书清请求地下仓库房款事宜，因王书清、维远房地产公司双方对仓房价格认定为20000元，故按20000元计算给付，但对王书清请求仓房按违约责任承担一倍赔偿责任，因仓房只是回迁附属物，故不予支持。对王书清请求的租赁房屋费用13500元，该款项系王书清实际租赁房屋所产生，由于维远房地产公司违约，未交付房屋造成王书清租赁他人房屋产生的合理费用，对王书清的该项请求予以支持。对于王书清请求购房款利息，因双方争议的系拆迁房屋，王书清未给付购房款，也未产生利息，故对王书清的该项请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经审判委员会研究决定，判决：一、王书清与维远房地产公司双方于2010年12月24日签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》予以解除；二、维远房地产公司于判决生效后十日内给付王书清房屋折价款464732.60元；三、维远房地产公司于判决生效后十日内给付王书清赔偿金464732.60元；四、维远房地产公司给付王书清地下仓房款20000元；五、维远房地产公司于判决生效后十日内给付王书清租赁房屋费用13500元；六、驳回王书清其他诉讼请求；七、第三人张秀斌不承担责任。案件受理费16150元，邮寄送达费120元，由维远房地产公司承担13520元，王书清承担2750元。
上诉人维远房地产公司不服原审判决，上诉称：一、本案上诉人与被上诉人之间不存在拆迁与被拆迁关系，一审法院按照房屋拆迁的事实和法律审理此案错误。首先，被上诉人所有房屋并不在上诉人拆迁范围之内，被上诉人房屋现在也没有拆除，被上诉人为了换房与上诉人协商后，借用了房屋拆迁补偿协议的格式样本写换房协议。如果被上诉人与上诉人存在真实的房屋拆迁关系，那么双方应当对被拆迁人的房屋及附属物等都要有详细的评估作价。由于本案不是房屋拆迁关系，不应适用房屋拆迁的法律和司法解释，应当适用合同法。二、本案审判程序违法。被上诉人起诉时并未提出解除合同的诉讼请求，而一审法院居然超越当事人请求莫名其妙的判决解除合同，这种行为明显违法。三、本案是被上诉人违约造成的。上诉人将与被上诉人达成协议互换的那户楼建成后，多次通知被上诉人补交合同约定超出面积的差价款，但被上诉人就是不交差价款，也不领取钥匙，上诉人半年后不得已才将房屋卖出。再有上诉人对承诺换给被上诉人的那户房子对外报价是4580元每平方米，但这个价是要约邀请的价，真正成交是4000元每平方米。综上所述，请二审法院撤销一审判决，对本案作出公正裁决。
被上诉人王书清辩称：原审法院判决认定事实正确，适用法律准确，上诉人上诉请求于法无据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院审理查明的事实与原审认定的事实相同。
本院认为，2010年12月24日，上诉人维远房地产公司与被上诉人王书清签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，是当事人真实的意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照协议约定内容自觉履行。协议履行过程中，因设计变更，原协议中约定的产权调换楼房面积增加，根据双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》的约定，回迁楼房面积以房产处测绘面积为准，按规定多退少补。王书清对该款项的约定能够明知，王书清对补交房款持有异议并拒交差价款，违反协议约定。维远房地产公司变更房屋设计，也负有向王书清通知、协商的义务。协议中虽约定回迁楼房面积以房产处测绘面积为准，按规定多退少补，但增加的房屋面积超大，维远房地产公司在履行协议过程中也存在过错。因维远房地产公司已将产权调换房屋出售，双方签订协议的目的已不能实现，故应解除双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》。王书清已按照协议约定，将产权调换房屋交付，根据王书清诉请，维远房地产公司应按照协议约定将应调换的房屋按照当时售价给付王书清。双方在履行协议过程中均存在过错，故双方对各自的违约行为应承担各自责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”。本案中，原判决已经按照双方协议判决维远房地产公司应按照协议约定将应调换的房屋按照当时售价给付王书清，应视为王书清已取得协议中的产权调换房屋的等量价值，再根据上述法则由维远房地产公司给付王书清已付房款一倍的赔偿责任有失公允。合同解除后，维远房地产公司应履行给付款义务，坐落在绥中县绥中镇西关街绥房字第0468**号楼房的所有权应归辽宁维远集团房地产开发有限责任公司所有。综上，上诉人的上诉理由部分成立，依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持绥中县人民法院（2015）绥民初字第00004号民事判决第一、二、四、五、六、七项；
二、撤销绥中县人民法院（2015）绥民初字第00004号民事判决第三项。
一、二审案件受理费各16150.00元，由上诉人辽宁维远集团房地产开发有限责任公司与被上诉人王书清均担。
本判决为终审判决。
审判长 张国军
审判员 李春学
审判员 唐金荣
二〇一五年十二月二十四日
书记员 张 静
本判决书所援引的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。