北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第40232号
原告（反诉被告）邱硕，男。
被告（反诉原告）王涛，男。
委托代理人王长福。
委托代理人赵海娇。
第三人北京德晟行房地产经纪有限公司。
法定代表人李俊刚。
委托代理人刘文庆。
原告（反诉被告）邱硕（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王涛（以下简称姓名）以及第三人北京德晟行房�产经纪有限公司（以下简称德晟行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。邱硕，王涛的委托代理人王长福、赵海娇，德晟行公司的委托代理人刘文庆，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邱硕诉称：我向王涛购买北京市朝阳区东三环中路XX号院XX号楼XX层1506公寓。双方于2013年1月1日在北京德晟行房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，王涛声明房屋已满5年。后经核实，王涛的房屋未满5年，故双方于2013年2月5日达成一致，约定在2013年4月5日过户。此后王涛拒绝支付房屋交易涉及的卖方税费，房屋至今无法过户。现我起诉，要求王涛协助办理上述房屋过户手续，支付违约金（自2013年4月1日至过户之日，每日按照410万元的万分之五计算），支付赔偿金（自2013年4月1日至过户之日，每月按照1.6万元计算）。
王涛答辩�反诉称：邱硕没有按照双方于2013年1月1日签订的合同支付首付款。在此情况下，我方可以不予过户。实际上，邱硕希望利用购买的房屋合伙开立公司，但其没有能力交齐首付款，合同未能继续履行的原因即在于此，而与其所述税款问题无关。我在索要购房款未果的情况下已经通知邱硕解除合同，现双方合同已经处于解除状态。我不同意邱硕的诉讼请求。另外，我提出反诉，要求解除双方就北京市朝阳区东三环中路XX号院XX号楼XX层1506房屋签订的商品房房屋买卖合同。
邱硕针对反诉辩称：我在签订补充协议当日已经向王涛支付了修改后的首付款。王涛所述的开立公司之事并不存在。王涛关于解除合同的理由是不成立的，我要求其继续履行合同。
德晟行公司述称：我公司没有意见。
经审理查明：2013年1月1日，王涛作为甲方（出卖方），邱硕作为乙方（买受方），德�行公司作为丙方（居间方），三方签订房屋买卖合同（封面名称为商品房房屋买卖合同），约定甲方向乙方出售北京市朝阳区东三环中路XX号院XX号楼1506室房屋（以下简称涉案房屋）；交易价格410万元；乙方应在签订定金收付书当日支付30万元作为保证双方履行合同的定金；乙方应在签订本合同当日至过户日期2013年1月22日前支付170万元连同先前支付的定金一并作为第一次首付款；甲方应在办理完成立契过户手续之日起2日内将该房产及现有租约、租金交付给乙方，并由丙方协助甲乙双方办理该房产的物业交割手续；若甲方逾期交付该房产，则每逾期一日，甲方均应按该房产价格的万分之五向乙方交付违约金，逾期超过10个工作日，乙方有权单方解除本合同，甲方应在3日内将乙方已付房款退还；如果乙方未能完成正常批贷，则按照走全款垫资手续，过户手续定于春节后的第一个工作日。该合同还附有附件一相关税费明细，邱硕提交的文本个人所得税栏目有“免征”字样，王涛提交的文本无该字样；但是双方提交的文本的该栏目均注明个人所得税由乙方承担，且“乙”字被划去。
邱硕提交了其与王涛签订的补充协议打印件，该补充协议记载甲方为王涛，乙方为邱硕，双方约定乙方为贷款，首付款金额为130万元，甲方须在收到首付款的同时出具同等金额的收到证明，剩余房款金额是280万元；乙方申请贷款金额为280万元，如因乙方自身原因批贷金额发生变化达不到280万元时，产生差额部分由乙方在过户前补齐给甲方，如批贷金额超过280万元，多余款项甲方需在过户前退还给乙方；因现已成交的房屋甲方契税票日期未满5年，甲乙双方友好协商决定在2013年4月1日后5个工作日内办理权属过户手续。邱硕称该补充协议系双方通过电子邮件的方式签订的，王涛否认其曾签订该补充协议。邱硕向本院提交了（2014）京海诚内民证字第00158号公证书；经公证，发件人wangt00001（×××）于2013年2月5日向邱硕发送了电子邮件，该电子邮件的附件即为前述补充协议，且补充协议落款处有王涛签字。审理中，王涛否认×××系其所使用的电子邮箱。另经本院查询，XX投资有限公司的主页域名为http：／／www.XXX.com。
邱硕称其于2013年1月1日支付定金8万元，于2013年1月2日支付定金2万元，于2013年1月4日支付定金20万元，于2013年2月5日支付首付款100万元。王涛认可邱硕所述款项支付时间与数额。
邱硕称其申请的贷款已获批准，批贷金额为328万元。邱硕还向本院提交了华夏银行批准上述贷款的网页打印件。
王涛曾委托北京市XX律师事务所向邱硕发出落款日期为2013年8月11日的律师函，要求邱硕于收到函件后3日内支付剩余合同首付�70万元。此后，王涛又委托北京市XX律师事务所向邱硕发出落款日期为2013年10月16日的律师函，告知解除双方签订的商品房房屋买卖合同。
经询，邱硕与王涛均表示不申请对涉案房屋租金的市场价格进行司法鉴定；王涛还表示其认为合同约定的违约金标准过高。
上述事实，有各方当事人陈述、房屋买卖合同、（2014）京海诚内民证字第00158号公证书等在案佐证。
本院认为：王涛、邱硕以及德晟行公司签订的房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行合同义务。但是，本案的焦点事实系王涛与邱硕是否签订了补充协议。王涛自认身份系北京XX投资有限公司总经理，该公司主页域名为http：／／www.XXX.com；由此可知，发件人wangt00001所使用的邮件服务器@icsnbj.com系北京XX投资有限公司的内部邮件服务器，非该公司工作人员应无机会在此邮件服�器中注册电子邮箱；再结合王涛在该公司的职务，以及wangt00001的命名方式；本院能够认定发件人wangt00001即是王涛。邱硕提交的公证书可以证明，王涛通过电子邮件方式向其发送了经本人签字的补充协议，本院对该补充协议的真实性予以采信；依据法律规定，当事人订立合同可以采用数据电文形式，故该补充协议合法有效。
王涛与邱硕通过签订补充协议的方式变更了原有房屋买卖合同的部分内容；依据该补充协议的约定，邱硕应支付的首付款数额仅为130万元；现邱硕已向王涛支付首付款130万元，且其申请的贷款已获银行批准，批贷数额亦高于剩余应付房价款；故邱硕在履行合同过程中无违约行为，王涛无权解除合同。双方在补充协议中约定的过户时间为2013年4月1日后5个工作日内，即2013年4月9日以前，现邱硕可以要求王涛协助办理涉案房屋的过户手续。
王涛与邱硕在原有房屋买卖合同中约定的涉案房屋交付时间为完成立契过户手续之日起2日内，双方后于补充协议中变更了过户时间，但未就房屋交付时间另行约定，故邱硕合理预期的房屋交付时间应为2013年4月11日以前。现王涛未配合办理过户手续，亦未将涉案房屋交付给邱硕，邱硕有权依据合同约定主张违约金，但违约金起算日期应为2013年4月12日。双方约定的每日万分之五的违约金比例并无不妥，亦符合一般交易习惯，但是邱硕现未向王涛支付全部约定房价款，故本院认为以其已付款为基数计算违约金数额更为妥适。
邱硕在违约金以外另行主张赔偿金，缺乏依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王涛于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）邱硕办理将北京市朝阳区东三环中�XX号院XX号楼1506室房屋所有权转移登记至原告（反诉被告）邱硕名下的过户手续。
二、被告（反诉原告）王涛于本判决前项所述过户手续办理完毕之日当日向原告（反诉被告）邱硕支付违约金（自2013年4月12日至本判决前项所述过户手续办理完毕之日，按照每日六百五十元计算）。
三、驳回原告（反诉被告）邱硕的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）王涛的全部反诉请求。
如果被告（反诉原告）王涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万三千五百九十元，由原告（反诉被告）邱硕负担八千五百八十五元（其中六千七百七十元，已交纳；另一千八百一十五元，于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）王涛负担五千�五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）王涛负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 郝建丰
人民陪审员 赵金燕
二〇一四年四月十五日
书 记 员 乔 露