浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第266号
上诉人（原审被告）何颂新。
上诉人（原审被告）毛敏珍。
上诉人毛敏珍的委托代理人（特别授权）吴强，浙ＸＸ越律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王梅安。
委托代理人（特别授权）陈国仁。
上诉人何颂新、上诉人毛敏珍因建设用地使用权转让纠纷一案，不服新昌县人民法院（2009）绍新民初字第637号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年3月19日公开开庭审理了本案。为进一步查清事实，又于2010年4月9日询问了双方当事人。上诉人何颂新，上诉人毛敏珍及其委托代理人吴强，被上诉人王梅安及其委托代理人陈国仁到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告何颂新、毛敏珍系夫妻，因拆迁获得位于原城关镇上石演村（拆迁安置地C-2地块）安置地块面积为76.7平方米。2000年3月5日，原告与被告何颂新签订了协议书一份，协议约定原告向被告何颂新购买地基76.7平方米，该地基位于上石演拆迁安置地C-2地块（现新昌县七星街道桃源新村5幢4号）；地价款为人民币6万元（包括在拆迁安置时已支付保证金、水电费、配套设施费、装电业扩费等共计人民币14195.90元），在签字后三天内付清；建房以被告何颂新名义出面，建好后房屋产权归原告所有。协议书签订后，原告依约履行了义务，付清了土地转让款，并出资建造了房屋。2000年11月房屋建成，房屋建成后并由原告一直居住至今。原告分别在2003年10月、2004年4月由被告提供的相关资料以被告名义在相关部门办理了新昌县七星街道桃源新村5幢4号房屋的国有土地使用权证（土地使用权类型为出让）及房屋所有权证，并一直由原告保管上述证书。本案审理过程中，原告与被告毛敏珍、被告何颂新的委托代理人何朔华曾达成了调解协议，原审法院根据调解协议制作了（2009）绍新民初字第637号民事调解书，因何颂新的委托代理人何朔华系一般授权代理，该调解协议未经何颂新本人签字确认，因此（2009）绍新民初字第637号民事调解书未发生法律效力。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告何颂新与原告王梅安所签订协议，形式为购买地基，实为土地使用权转让。被告何颂新与原告签订协议时，其身份特定，为被告毛敏珍之夫，因此原告有理由相信何颂新有代理权，而且原告对此是善意、无过失。原告将土地使用权转让款付清后，并在原由两被告享有的安置地块上出资建造房屋居住至今。因此原告与被告何颂新签订的土地使用权转让协议书系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务，两被告有义务将土地使用权及由原告建造在该土地上房屋过户给原告，故原告要求两被告协助办理过户的诉请，合法正当，予以支持。关于两被告辩称土地使用权转让协议系何颂新个人行为及毛敏珍并未知情的意见，根据婚姻法有关规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，两被告自因拆迁获得安置地块直至原告在该安置地建造房屋并由原告居住至今，且原告已实际占有、使用该土地多年，毛敏珍从未向原告提出任何反对意见，其应当明知安置地块转让的事实。因此原告有理由相信何颂新的安置地块转让行为系夫妻双方共同意思表示，毛敏珍不得以不同意或不知道为由对抗善意的原告。被告辩称意见，与事实不符，不能成立。两被告已经将安置土地交付给原告实际使用，原告已实际实现对土地使用权的享有，在该土地上建造了房屋并占有、使用至今，原告请求两被告移转房屋所有权、土地使用权、办理房屋所有权登记、土地使用权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。现被告提出原告的主张超过诉讼时效之意见，不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决：一、原告王梅安与被告何颂新于2000年3月5日签订的协议书有效；二、被告何颂新、被告毛敏珍于本判决生效后七日内协助原告王梅安办理房地产（位于新昌县七星街道桃源新村5幢4号的土地使用权及房屋所有权）过户手续。一审案件受理费5800元，由两被告负担。
何颂新不服原判决，提出上诉称：1、原审判决认定事实不清。2000年3月5日，上诉人瞒着妻子、儿子与被上诉人签订了所谓的购买地基协议书，地价款6万元，上诉人仅收到45804.10元。在拆迁安置时上诉人已付保证金、水电费等14195.9元，被上诉人应当归还给上诉人。上诉人也未在2003年10月、2004年4月向被上诉人提供过任何资料。2、双方所签协议无效。上诉人是瞒着妻子、儿子与被上诉人签订了协议，法律规定地基不得私下买卖。请求二审法院撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
毛敏珍不服原判决，提出上诉称：1、原审判决认定事实不清。1999年10月，上诉人一家三口（上诉人、何颂新、独生子何朔华）居住在新昌县城关镇主讲里9号的房屋（建筑面积75.58平方米、土地使用面积25平方米）被拆迁。根据独生子女可享受两人安置份额的安置政策，何朔华1人可享受2人安置份额，因此上诉人一家三口的安置人口为4人，可安置建筑面积168.15平方米，并获得安置地块，面积为76.7平方米。显然本案讼争的土地使用权为家庭共有，即一家三口共有。2000年3月5日，何颂新瞒着上诉人和何朔华等共有人，与被上诉人签订了所谓的购买地基协议书。而上诉人与何颂新夫妻不和，曾一度分居，何颂新从未向上诉人提起过买卖地基之事，上诉人并不知情。上诉人也根本没有在2003年10月、2004年4月向被上诉人提供过任何相关资料。被上诉人向有关部门以上诉人名义办理的登记手续中的签名和捺印均非上诉人所为，而是被上诉人伪造。2、原审法院审判程序违法。何朔华对讼争土地使用权享有相应份额，因此其是本案必须参加共同诉讼的当事人。原审法院没有追加何朔华为本案当事人，程序违法。3、原审法院认定协议书有效，适用法律错误。土地管理法第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。被上诉人向何颂新购买地基，系私下买卖行为，显然违法，应属无效。房地产管理法第三十七条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；…（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的；…。被上诉人与何颂新签订的买卖地基协议，既不符合房地产管理法第三十八条规定的条件，也未经过其他共有人书面同意，买卖的土地又未依法登记领取权属证书，故协议书因违法而无效。4、原审法院将建设用地使用权转让与城镇房屋买卖两个完全不同的法律关系混为一谈，所作判决显失公正。原审法院有关协助过户的判决，是以判决的合法形式掩盖被上诉人的非法目的。建设用地使用权转让比城镇房屋买卖严格。地基是不允许买卖的。被上诉人凭无效协议书，根本不可能办理土地使用权转让手续。如果协议有效，被上诉人就没有必要冒用何颂新和上诉人名义领取土地和房屋权证。如果按照原审判决，则既要根据协议书，按照建设用地使用权转让合同办理土地使用权变更登记手续，又要根据城镇私有房屋买卖合同办理房屋所有权变更登记手续。但土地使用权转让和房屋买卖法律关系不同，不能混为一谈。被上诉人明知协议无效，又将土地和房屋权属登记在何颂新和上诉人名下，表明被上诉人放弃了向有关部门办理变更手续的权利，双方已不存在建设用地使用权转让纠纷。根据现有权属证明，讼争房地产依法由上诉人一家享受。至于所签协议书，只能根据无效合同的法律规定处理。综上，请求二审法院撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王梅安辩称：1、本案是合同之诉，不能以权属登记否认合同的效力。协议书并约定两上诉人有义务协助被上诉人办理房产证。2、关于协议书的效力问题。当时签订协议时，两上诉人均在场，毛敏珍是同意的。毛敏珍对土地使用权转让是知情的。被上诉人已提供了录音等大量证据予以证明。原拆房屋产权登记在何颂新名下，不是家庭共有。根据拆迁规定和拆迁安置协议，是按照原拆面积进行安置，而不是按照人口进行安置。同时安置土地已办理了权证，也排除了何朔华共有事实。本案在起诉前已取得土地权属证书，土地性质已确认为出让，根据最高人民法院有关司法解释的规定，协议有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人毛敏珍在二审中提供证据：1、户口簿一本，证明上诉人家庭人员共三人，其中何朔华系两上诉人独生子，享受2人的安置份额。被上诉人王梅安对证据真实性没有异议，但认为与本案无关。根据拆迁安置书，人口仅与安置补助费有关，而安置面积是按照被拆迁房屋面积确定，不考虑人口因素。2、国有土地使用证一本，被拆迁房屋土地面积25.9平方米，而安置土地面积为70多方，证明独生子享受两份安置份额的事实。被上诉人王梅安对证据真实性无异议，但认为该权证已由安置部门收回，土地使用者是何颂新，不包括毛敏珍和何朔华，安置面积是按被拆迁房屋的面积而非人口进行确定。3、证人吕某、张某证言，证明毛敏珍与何颂新夫妻关系不和，何颂新做事不与毛敏珍商量，瞒着毛敏珍出卖安置地块，毛敏珍到2009年才得知此事实。被上诉人认为证言不能证明毛敏珍对地基转让不知情的事实，证言不能作为定案的依据，相反，被上诉人原审提供的录音可以证明毛敏珍对协议内容是知情的。
为查清本案事实，本院依职权到新昌县人民政府拆迁办公室、新昌县拆迁事务所调取以下证据：4、新昌县人民政府新政发（1999）50号通知，主文是新昌县城关镇工农路和大桥路以南局部地段改造房屋拆迁若干规定，其中规定：实行公开房源、分档安置、公证抽号的办法落实安置房，分档安置是指安置房（地）的面积分为特大、大、中、小、特小五个档次，拆迁房也分为特大、大、中、小、特小五个档次，根据被拆迁人的拆迁房建筑面积分别归档，对档安置。临时安置补助费和及时搬迁优惠补贴按家庭人口多少计发。5、本院对新昌县拆迁事务所所长吕新仁的询问笔录，其陈述：按当时的拆迁政策，何颂新户建筑面积达到中档标准，可安置承包建造房，面积根据其拆除房屋建筑面积套算，未考虑人口因素。对于拆迁协议书所指拆迁人口主要针对临时安置补助费，计算该费用时需考虑人口因素。承包建造房的形式主要是由何颂新户自行在地块上建房。
上诉人何颂新、毛敏珍对政府文件的真实性没有异议，但认为文件不能证明对独生子女的政策问题，拆迁协议明确了安置人口，其中包括独生子女1人，人口应属安置面积考虑因素。询问笔录实系证人证言，证人应当出庭作证等。被上诉人王梅安对本院调取证据无异议。
本院认为，上诉人提供的证据1、2仅能证明家庭人口和原拆房屋基本情况，并不能证明两上诉人之子享有安置地块份额之事实。上诉人申请的证人均出庭作证，证言陈述到女方埋怨男方隐瞒地基转让之事，为此经常吵架。本院审核后认为，两份证言均系在二审中出具，内容系传闻信息，并不能证明毛敏珍对地块转让不知情之事实，被上诉人又提出异议，本院对证据3不予认定。证据4、5系本院依职权调取，来源于拆迁安置部门和工作人员，与拆迁协议书互为印证，可以证明拆迁政策是根据原拆面积对档安置，人口多少与安置面积无关，本院予以认定。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实基本一致，予以确认。另查明，拆迁安置当时，两上诉人之子何朔华对上石演拆迁安置土地使用权无相应份额。王梅安（甲方）与何颂新（乙方）在2000年3月5日协议书中约定：本房建好后在做房产证时乙方出面协助做好房产证。
本院认为，2000年3月5日上诉人何颂新与被上诉人王梅安所签协议，名为购买地基，实为土地使用权转让，故原审法院定性本案系建设用地使用权转让纠纷，并无不当。根据对档安置的拆迁政策，安置土地使用权的共有人仅为夫妻双方即两上诉人，而不包括其子何朔华。上诉人毛敏珍一直主张其对2000年3月5日协议并不知情，本院认为，家庭户拆迁安置事关夫妻双方的切身利益，而安置地块的转让是非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理决定。夫或妻一方对此长时间不问、不闻、不察，显然不符常理。被上诉人在受让安置土地使用权后即行建房，居住至今，其在原审又提供了证人证言、办理权证的基础手续、录音资料等证据，以证明毛敏珍签约时就在场、其明知转让、办证等事宜。本院综合上述因素，认为毛敏珍对安置地块转让一事应属明知。同时被上诉人有理由相信何颂新20**年3月5日所签协议行为系夫妻双方共同意思表示，毛敏珍不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人即被上诉人方。双方所签协议意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽转让方在订立合同时尚未取得土地使用权证书，但本案起诉前转让方已取得出让土地的使用权证书，故协议应属有效，当事人应当依约执行。根据协议约定地价款总计6万元，包括在拆迁安置时已付保证金、水电费、配套设施费等合计14195.90元，被上诉人已付清该转让款，并由上诉人何颂新出具了“今收到王梅安购置地块款总额陆万元正”的收据。因此，两上诉人应当依照协议约定协助被上诉人办理房地产过户手续。被上诉人所提诉请理由正当，应予支持。两上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人何颂新、上诉人毛敏珍各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 单卫东
审判员 楼晓东
审判员 王安洁
二〇一〇年四月二十日
书记员 吴银萍