上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第3431号
原告上海德顺包装材料有限公司。
法定代表人ＸＸ华，总经理。
委托代理人吴渊源，上海景昊律师事务所律师。
被告栾海荣。
被告上海优阁壁纸有限公司。
法定代表人王丽珍，总经理。
两被告共同委托代理人崔玉林，上海向心律师事务所律师。
两被告共同委托代理人夏桂县，上海向心律师事务所律师。
原告上海德顺包装材料有限公司（以下简称“德顺公司”）与被告栾海荣、上海优阁壁纸有限公司（以下简称“优阁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月18日、12月1日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴渊源、两被告的委托代理人夏桂县均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年1月7日，原告与两被告签订《租赁协议》，约定原告将其所有的位于奉贤区钱桥镇经济园区A92号厂房1260平方米及前后空地450平方米租赁给被告使用，年租金人民币160，000元（币种下同），租期自2008年2月1日起至2015年1月31日止，并约定了其他相关权利义务。签约后，原告依约将厂房交付给两被告，两被告也支付了合同期内相应租金。合同到期后，两被告要求延期使用，并约定按原合同支付租金及违约金。但两被告未支付到期后租金，经原告催讨，发现两被告于2015年7月13日关闭工厂，下落不明。遂原告诉至法院请求判令：1、被告搬离并移交租赁厂房、空地给原告；2、被告支付原告占用房屋租金165，000元；3、诉讼费用由被告承担。
庭审过程中，原告当庭变更第2项诉讼请求为：被告按年租金160，000元标准支付原告自2015年2月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费；被告按日1，000元标准支付原告自2015年2月1日起至实际搬离日止的违约金。
原告针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、《上海市房地产权证》1组，旨在证明原告对系争厂房享有所有权并有权出租的事实；
2、《租赁协议》1份，旨在证明原、被告双方之间的租赁关系，以及对双方权利义务、违约责任等内容进行约定的事实；
3、原、被告双方的身份信息资料各1份，旨在证明原、被告诉讼主体资格的事实。
两被告辩称，被告栾海荣并未在《租赁协议》上签名，不是本案承租人，其诉讼主体不适格。另，被告优阁公司已于2015年6月24日将租赁物全部移交原告，故同意支付至移交前的占有使用费，其余诉讼请求均不予同意。
两被告针对其辩称提供并当庭出示了《移交房屋情况说明》1份，旨在证明被告优阁公司已于2015年6月24日将租赁物全部移交原告的事实。
经庭审质证，两被告对原告提供证据2的真实性无异议，但认为被告栾海荣主体资格适格；对证据3无异议；原告明确本案系争租赁厂房没有产权证。原告对两被告提供的证据真实性无异议，但认为该证据反而证明被告未返还原告租赁物。本院认为，原告提供的证据2、3，与两被告提供的证据均真实、合法、并与本案具有关联性，本院予以采纳。但原告提供的证据1与本案不具关联性，本院不予采纳。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2008年1月7日，原告的法定代表人ＸＸ华与被告优阁公司签订了《租赁协议》，约定原告将其所有的位于上海市奉贤区钱桥经济园区XXX号内厂房1260平方米及空地450平方米出租于被告优阁公司，年租金为160，000元，租赁期限自2008年2月1日起至2015年1月31日止，并约定了其他相关权利义务。《租赁协议》签订后，原告将租赁物交付于被告优阁公司，被告优阁公司向原告支付了保证金20，000元，双方依约履行至租赁期满，被告优阁公司也支付租金至租赁期满。租赁期满后，被告优阁公司未按期返还原告租赁物。直至2015年6月24日，原告与被告优阁公司双方签署《移交房屋情况说明》，被告优阁公司将租赁物移交原告。
另查明，本院同期受理的（2015）奉民三（民）初字第3432号房屋租赁合同纠纷一案，该案原告同为本案原告，该案被告同为本案两被告以及上海世韵壁纸有限公司，所涉租赁物同为本案系争上海市奉贤区钱桥经济园区XXX号内其他厂房及场地。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽然《租赁协议》中出租方载明为原告的法定代表人ＸＸ华，但原告确认ＸＸ华系法定代表人，签约系其职务行为，出租方应为原告，本院予以确认。对于原告主张被告栾海荣同为合同承租人的观点，鉴于《租赁协议》上承租人的签名与（2015）奉民三（民）初字第3432号一案租赁协议中被告优阁公司法定代表人王丽珍一致，本院确认该签名为优阁公司法定代表人王丽珍，并非被告栾海荣，故本院难以认同原告的观点，确认承租方为被告优阁公司。
租赁期满后，原告德顺公司与被告优阁公司对延期使用口头达成一致意见，属口头合同，为不定期租赁合同。
根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告未取得系争厂房的建设工程规划许可证和房地产权证。因此，原告与被告优阁公司之间的《租赁协议》，以及口头不定期租赁合同无效。关于原告对《移交房屋情况说明》证明被告优阁公司未移交租赁物的观点，本院认为按文义解释，应理解为对租赁物的移交完成，对原告的该观点不予认同，故对原告要求被告搬离并返还租赁物的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告按年租金160，000元标准支付原告自2015年2月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费的诉讼请求，被告优阁公司应当参照合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费至实际搬离并返还日止，对此被告优阁公司亦予同意，故本院支持至实际离并返还日即2015年6月24日止的占有使用费77，331元。对于原告要求被告按日1，000元标准支付原告自2015年2月1日起至实际搬离日止的违约金的诉讼请求，鉴于《租赁协议》无效，与法无据，本院难以支持。对于被告优阁公司支付原告的保证金20，000元，双方均表示从占有使用费77，331元中扣除，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告上海德顺包装材料有限公司与被告上海优阁壁纸有限公司于2008年1月7日签订的《租赁协议》无效；
二、被告上海优阁壁纸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海德顺包装材料有限公司房屋占有使用费人民币57，331元；
三、驳回原告上海德顺包装材料有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，600元，减半收取计1，800元，诉讼保全费1，420元，由原告上海德顺包装材料有限公司负担1，711元，由被告上海优阁壁纸有限公司负担1，509元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张劲松
二〇一五年十二月十九日
书记员 吴映辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。