辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民再79号
上诉人（原审原告、被申请人）：大连高新技术产业园区财政局，住所地大连市高新技术产业园区汇贤园4号。
负责人：马振西，该局局长。
委托诉讼代理人：李永志，辽宁兴中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阚浩然，辽宁兴中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、再审申请人）：大连新时代餐饮有限公司，住所地大连市中山区北斗街40号。
法定代表人：赵航，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：冯岩，辽宁昭明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洋，辽宁昭明律师事务所律师。
上诉人大连高新技术产业园区财政局（以下简称园区财政局）与被上诉人大连新时代餐饮有限公司（以下简称新时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年12月5日作出（2014）甘民初字第550号民事判决。判决生效后，新时代公司不服该判决，向本院申请再审。本院于2016年2月26日作出（2016）辽02民申28号民事裁定，指令大连市甘井子区人民法院再审本案。大连市甘井子区人民法院于2017年3月9日作出（2016）辽0211民再1号民事判决。园区财政局不服，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人园区财政局的委托诉讼代理人李永志、阚浩然，被上诉人新时代公司的委托诉讼代理人冯岩、刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
园区财政局上诉请求：1、撤销（2016）辽0211民再1号民事判决;2、改判维持大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第550号民事判决，判令被上诉人向上诉人支付租金1,221,383.08元；3、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：（2016）辽0211民再1号《民事判决书》认定事实和适用法律错误。一、一审判决认定租赁物包括两部分房屋，违背了双方《房屋租赁合同书》第一条的约定。租赁合同第一条明确约定租赁房屋为广贤路131号的第1、2、3层，而不包括”东北侧三角形的突出建筑”，”东北侧三角形的突出建筑”属于租赁合同附件2约定的被上诉人改建的位置。”东北侧三角形突出建筑”开始时是一个门厅，根据合同约定是由被上诉人经过房屋所有权人同意改造成包间，被上诉人在改造过程中没有尽到合理义务，违章作业造成损失，应由被上诉人承担损失。二、一审判决对房屋的管理责任、消防责任的确定，违反了租赁合同第12.1条、第12.2条和第13.2.4条的约定。合同明确约定案涉房屋非公共部分由被上诉人管理，公共部分由被上诉人另行与物业公司签订协议委托物业公司管理，被上诉人负责卫生环保和安全生产责任并承担消防责任。三、一审判决认定”《火灾调查报告》排除了由该房间内可燃物引发火灾的可能性”，不符合《火灾事故认定书》确定的”将位于焊接作业点下方的包间内可燃物引燃所致”的认定。四、一审判决称”本院从大连市消防局火灾当日出现场扑救的消防专业人士处了解到，火灾的成因应系由新时代公司的员工母天双进行焊接作业时产生的焊渣溅至房顶周边未密封严实的保温材料聚乙烯泡沫板边缘引发，故可以认定火灾成因系该房屋的结构缺陷所致”，该认定错误。所谓的”消防专业人士”从未出庭作证证实此节事实；《火灾事故认定书》明确认定母天双”将位于焊接作业点下方的包间内可燃物引燃所致”，与”焊渣溅至房顶周边未密封严实的保温材料聚乙烯泡沫板边缘引发”毫无关系，与房屋结构毫无关系；根据租赁合同包间等在原来并不存在，是被上诉人改造而形成的，因此应由被上诉人承担责任。五、上诉人并非案涉房屋所有权人，上诉人也是房屋的承租人，在转租时已经尽了合理的注意义务，审查了房屋所有权证书和消防验收意见书。一审判决认定上诉人”对于租赁房屋存在的缺陷未能给予告知，在合同明确约定了装修期的情况下，对于新时代公司在装修期间所应注意的事项未能尽到合理审慎的提醒义务，致使新时代公司对于存在明火作业时可能产生的危害后果欠缺预判能力”，违反了租赁合同第12.1条、第12.2条和第13.2.4条的约定，没有法律依据。六、《火灾调查报告》关于”灾害成因分析”的表述内容，均与上诉人无关。其中，电焊工违章作业、装修方电焊作业现场监督和安全措施不到位的问题，均属于被上诉人的责任；智业广场管理方在落实动火作业消防设施的完好等方面安全责任不到位的问题，根据租赁合同约定，关于案涉房屋的管理（包括卫生、环保、安全生产、消防等），由被上诉人负责，因此案涉房屋的管理方和落实动火作业的责任方是被上诉人；关于智业广场D2座建筑物外墙使用的保温材料容易燃烧、没有采取隔离措施、内部消防设施没有发挥作用的问题，均不是上诉人的责任。
新时代公司辩称，（2016）辽0211民再1号民事判决正确，应予维持。一、《房屋租赁合同书》约定的租赁标的包括广贤路131号的1-3层及”东北侧三角形的突出建筑”，上诉人应对租赁房屋负担基本的安全保证义务。双方签订的《房屋租赁合同书》的第3.1条”按照原承租人'现代品味'的现状承租”，合同第5.1条”交付的房屋应符合本合同第1.1.2条和第3条约定的租赁面积和交付条件”，及合同第8.1条（4）”对乙方的装修装饰以及原'现代品味'的装饰装修部分，由乙方承担维修责任”等条款中对超建部分房屋进行租赁约定，因此该部分房屋为上诉人与被上诉人间《房屋租赁合同书》的标的物。”东北侧三角形的突出建筑”在《房屋租赁合同书》签订前已修建完成，为原承租人”现代品味”使用，合同附件2的内容是双方重新对租赁物进行装修达成合意，并非为被上诉人要求新建。”突出建筑”部分虽未计算至租赁面积内，但其仍为租赁标的的一部分，上诉人应对该部分房屋承担责任。合同第13.2.4条约定被上诉人”负责'租赁房屋'、卫生、环保及其他安全生产的责任。（关于消防的责任由物业公司和乙方共同承担）”。该条约定意在分配被上诉人在承租期间的经营使用行为符合物业管理及消防安全的要求，而对于已存在的租赁房屋自身的（如大楼外墙保温材料可燃性及保温材料未完全封闭等）责任，被上诉人无负担义务亦无能力改变。二、《火灾事故认定书》与《火灾事故调查报告》的结论并不存在矛盾，二者均出自大连市高新技术产业园区公安消防大队，《火灾事故认定书》仅对起火原因作了客观描述，对《火灾事故认定书》中未予分析说明的火灾成因等内容，应以《火灾事故调查报告》的结论为准。一审关于”排除了由该房间内可燃物引发火灾的可能性”的认定并无错误。《火灾事故调查报告》对起火部位的认定为”焊接点下方的包间内”，并现场勘验发现”包间内东北侧墙体较其他处烟熏痕迹重”，”东侧顶棚'工'字钢变形变色严重”，”包间东北侧与上方空调架立柱连接处有宽约2厘米的环形缝隙”。通过上述勘验结果可见，包间缝隙处应为起火部位。因此，一审关于”排除了由该房间内可燃物引发火灾的可能性”的认定并无错误。关于上诉人主张的”消防专业人士未出庭作证证实事实”的观点，消防人员的陈述与《火灾事故调查报告》的结论不存在冲突，且法院未对消防人员的陈述内容进行质证，并非严重违反法定程序的情形，并不足以推翻一审认定的事实及判决结果。三、上诉人在本案中为《房屋租赁合同书》的出租方，其应承担法律规定及合同约定的作为出租方的各项义务，不能因其是另一法律关系中的承租方而免除其在本法律关系中的义务。并不能以上诉人已审查产权方的《消防验收意见书》而认定其已履行了义务。首先，发生火灾的租赁房屋属后期搭建的无产权手续的违章建筑，《消防验收意见书》对消防设施等内容的评定并未包括该部分房屋。其次，《消防验收意见书》关于消防验收合格的意见是基于房屋所有人对消防局出具的《承诺书》的内容等因素而做出的。而实际上，该栋大楼并未如承诺书所承诺的对外墙保温材料进行封闭。因此，该栋大楼的消防并未达到合格标准。四、被上诉人不应承担租金支付义务具有法定和约定的理由。根据《合同法》第231条的规定，发生火灾导致房屋毁损的原因系属不可归责于承租人的原因，且根据租赁合同第8.1款第（二）项的约定，因房屋结构发生的意外事故，损失应由产权人或物业公司承担，上诉人不是租金损失的承担人，同时根据租赁合同第18.1.4款约定，因甲方或产权人造成乙方无法正常经营，甲方应免收该期间的租金，被上诉人在火灾发生后无法对租赁房屋开展经营活动，应免除该期间的租金。
园区财政局向一审法院起诉请求：判令新时代公司支付拖欠的自2012年9月12日至2013年9月11日期间的房屋租金1,221,383.08元。
一审法院认定事实：
大连市高新园区广贤路131号房屋（权证号为大房权证高单字第XX**号）的所有权人为大连海明科技有限公司（以下简称海明公司）。2011年7月4日，大连市公安消防局出具了大公消验【2011】第0235、0236号两份《建设工程验收意见书》，该意见书认为上述房屋建筑、自动建设工程、装修建设工程均消防验收合格。
2008年12月19日，海明公司与大连高新技术产业园区管理委员会（以下简称园区管委会）签订《房地产租赁合同书》，约定将坐落于大连市高新园区广贤路131号的房屋（合同签订时尚未办理产权）租赁给园区管委会使用，租期八年。合同同时约定：海明公司同意园区管委会在租赁期限内整体转租或分割转租或转借租赁物。
2013年11月5日，海明公司出具《关于同意转租的房屋的证明函》，确认”在本函件出具之前及以后，园区管委会及园区财政局对该房屋享有转租权，有权分别以各自的名义对外签署有关转租、分租的房屋租赁合同并收取租金，并独立承担租赁合同义务。”
2012年3月15日，园区财政局和新时代公司签订《房屋租赁合同书》，约定：园区财政局将坐落于大连市高新园区广贤路131号第1、2、3层的房屋出租给新时代公司用作餐饮，租赁面积为建筑面积3,042.05平方米。合同约定：房屋应于2012年3月15日前交付，自房屋交付日之后的第一日起的180日内，为装修免租期。租赁期限共计十五年，自2012年9月12日（起始日）至2027年9月11日。租金按期间有不同标准，其中第一年至第六年期间单价为人民币1.1元/平方米/天，租金应每半年支付。合同同时约定：双方协商一致，可以变更或解除合同。如新时代公司不按期支付租金，累计欠租金额达到60日时，园区财政局有权解除合同。该合同另有附件两份，其中一份为海明公司盖章确认的《乙方需要新装修计划项目列表》（2012年4月9日）。
上述合同签订后，园区财政局依约向新时代公司交付房屋，但新时代公司未向园区财政局支付房屋租金。现园区财政局主张自2012年9月12日至2013年9月11日（起诉状误写为2013年7月31日）新时代公司拖欠的租金为1,221,383.08元（3,042.05平方米×1.1元/天/平方米×365天）。园区财政局于2013年7月22日向新时代公司邮寄送达租金催缴通知书，催促新时代公司支付上述拖欠的租金，新时代公司收到上述催缴通知书后向园区财政局邮寄送达《关于高新园区财政局、人社局索赔函的答复》。
2012年8月23日13时55分，新时代公司租赁的案涉房屋发生火灾，大连高新技术产业园区公安消防大队出具了大高公消火认字【2012】第0002号《火灾事故认定书》，认定：此起火灾起火部位位于D2大厦二层东北角包间内。火灾原因系电焊工母天双在大厦二层东北角屋顶焊接空调机架时，将位于焊接作业点下方的包间内可燃物引燃所致。
再审期间，新时代公司向一审法院提交了《关于大连高新技术产业园区智业广场D2座”2012.8.23”火灾事故调查报告》（以下简称《火灾调查报告》），报告记载起火场所位于大连市高新园区广贤路131号的智业广场D2座，产权单位为海明公司。2012年8月23日13时55分，大连市公安消防支队指挥中心接到火警，15时15分火势被彻底扑灭。此起火灾造成智业广场D2座二层东北角一包间及建筑东北角外墙面、楼顶机房等被不同程度烧毁或烧损，火灾未造成人员伤亡。此起火灾起火原因为电焊工母天双在位于大厦二层东北角屋顶焊接空调机架时，将位于焊接作业点下方的包间内可燃物引燃所致。根据证人证言和报警时间，结合火灾发展蔓延的规律认定起火时间为8月23日13时45分许。依据如下：1、大连市公安消防支队调度指挥中心记录显示第一报警时间为2012年8月23日13时55分；2、证言证实，当天从13时左右，母天双在大厦二层东北角屋顶焊接空调机架，发现焊接位置下方冒黑烟了，就立即向倪鹏飞进行了报告，并用水盆救火，后来发现火和黑烟上窜速度越来越快，控制不住了，就离开了现场。根据证人证言和现场勘验情况，认定起火部位位于焊接点下方的包间内。依据如下：1、证言证实，焊接处下方最先出的黑烟，焊接处下方正是该包间；2、经现场勘验，大厦东北侧二层屋顶彩钢板平面东侧与下方包间连接处有一段长约1.2米、宽约0.3米缝隙，沿彩钢板东侧边缘与包间连通。大厦二层东北角仅有一个包间并全部过火，该包间内东北侧墙体较其它处烟熏痕迹重，顶部为钢构架，构架上方为彩钢板结构，东侧顶棚”工”字钢变形变色严重，槽钢不同程度变形变色，顶棚为龙骨材质，龙骨架部分脱落悬于空中，包间东北侧与上方空调架立柱连接处有宽约2厘米的环形缝隙。根据证人证言和现场勘验情况，综合认定此起火灾原因为电焊工母天双在位于大厦二层东北角屋顶焊接空调机架时，将位于焊接作业点下方的包间内可燃物引燃所致。依据如下：1、当日天气晴，气温16-26℃，北风4-5级，无雨、雪、雷击等现象发生，故排除雷击引发火灾的可能。起火前，包间内未存放可能发生自燃的物质、无人员进行施工作业、生活用火等人员活动，并且火灾出现时就伴有大量黑烟，蔓延迅速，故排除包间内物质自燃、生产作业、生活用火不慎、遗留火种以及电气故障引发火灾的可能。2、起火部位位于电气焊作业的下方，且屋顶有长约1.2米、宽约0.3米的缝隙与包间连通，包间东北侧与上方空调架立柱连接处有宽约2厘米的环形缝隙，焊接过程中产生的焊渣极易落入包间内。3、包间内有保温棉、装修材料和杂物等可燃材料，落入的高温焊渣极易引发火灾。火灾成因分析：1、电焊工母天双违章作业，在未采取充分安全防范措施的情况下进行电焊作业，焊渣引燃下方可燃物导致火灾发生；2、智业广场D2座建筑外墙采用聚苯乙烯泡沫板作为保温材料、遇明火后立即猛烈燃烧，迅速蔓延，并伴有熔融、滴落，短时间内导致建筑物形成立体式燃烧，难以控制，造成了更大的经济损失。3、装修方电焊作业现场监管和安全防范措施不到位；智业广场管理方在落实动火作业监管、消防设施完好等消防安全职责方面不到位；智业广场D2座建筑外墙保温材料不具备防火和阻燃性能，没有采取防火隔离措施；建筑内部消防设施没有发挥作用。
再审期间，一审法院到案涉房屋进行现场勘查查明，新时代公司所承租的房屋位于案涉楼房的1-3层，有独立的进出通道，与大楼的其他房屋和公共通道相互隔离，其中，在其东北侧毗邻广贤路位置有两层呈三角形的突出建筑，系前承租人大连现代品味餐饮管理有限公司承租期间加盖，该建筑在双方签订的租赁合同附件二的列表中有所体现，履行合同时园区财政局将该部分房屋一并交由新时代公司使用，该部分房屋面积未列入双方所签订的租赁合同的计费面积。新时代公司就是在该部分裙楼的楼顶进行电焊作业时，焊渣引燃了与裙楼相连接的大厦东北侧外墙保温材料，致使东北侧楼体1-19层外墙保温材料全部过火，但除位于焊接处下方的三角形裙楼外，新时代公司所承租的其他部分房屋并未过火。
再审庭审中，园区财政局向一审法院提交了一份由新时代公司向其出具的《关于解除租赁合同的协商函》，证实新时代公司在2015年5月25日向园区财政局提出解约的事实，园区财政局表示已收到该份函件。
经由园区财政局和新时代公司及案涉房屋的物业管理方现场共同确认，至一审法院再审期间，案涉大厦过火的楼体外墙保温材料已经由产权人修复完毕，但楼内房屋仍未恢复正常使用，对于新时代公司所承租的部分，新时代公司表示其在发出解除合同通知书时就已经弃管了，园区财政局和物业方表示，新时代公司从未就该部分房屋向其进行交接，该部分房屋园区财政局和物业都不负责进行管理，现处于弃管状态。
一审法院调取了母天双于2012年8月23日在高新园区消防大队所作的询问笔录，笔录记载，母天双于当日13时在案涉房屋屋顶进行空调架子的焊接作业，突然发现焊接处下方冒黑烟，随后报告了其领导倪鹏飞，并用水盆泼水进行灭火，后来发现火和黑烟上窜速度越来越快控制不住了，就离开了火灾现场。当时现场没有负责看火的人员。母天双有焊工证。
一审法院认为：
本案系租赁合同纠纷，园区财政局经合法授权对租赁房屋进行出租管理，新时代公司系案涉房屋的承租方，双方因租金的给付产生争议，园区财政局起诉要求新时代公司向其支付租金，双方诉讼主体适格，关于新时代公司要求追加案涉房屋产权人海明公司和园区管委会作为被告参加本案诉讼一节，该院认为，新时代公司是基于火灾所产生的财产损失系多因一果，各过失方对财产损失应按其过错承担相应的侵权后果为由，要求二案外人加入本案的诉讼，而园区财政局在本案中的诉求是基于租赁合同要求新时代公司支付拖欠租金，属合同之诉，故上述二案外人不是本案必须共同诉讼的当事人，法院不能依职权追加。故对新时代公司的该项请求予以驳回。
根据查明的事实，园区财政局和新时代公司于2012年3月15日签订房屋租赁合同，租赁物包括两部分房屋，一是计量面积为3042.05㎡的产权明晰的大连市高新园区广贤路131号第1、2、3层的房屋，另一部分为前承租人大连现代品位餐饮管理有限公司承租时自建的两层呈三角形的房屋，该房屋园区财政局至今未提供产权权属证书、建设工程规划许可证书。该房屋依合同约定虽未向新时代公司主张租金，但亦是将其连同计量的产权明晰的房屋整体出租给新时代公司使用，属合同约定的租赁标的物。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，涉及该部分房屋的合同应属无效。合同所涉房屋产权明晰部分，园区财政局享有合法的出租权，双方所约定的合同内容并无违反法律规定的情形，合同有效。
园区财政局和新时代公司签订合同后，园区财政局依约向新时代公司提供了租赁房屋，新时代公司接收房屋并进行了装修，在此情况下，如果新时代公司对案涉房屋完成装修并正常使用，则按照双方的合同约定，自2012年9月12日起，新时代公司即应按照约定单价人民币1.10元/平方米/天向园区财政局支付租金。而本案中，因受到发生于2012年8月23日的火灾影响，新时代公司装修作业未能完成，对案涉房屋亦未能按合同目的进行使用，园区财政局和新时代公司所签订的租赁合同未能得到正常履行，对此，新时代公司是否仍需按照合同约定支付租金，则需在明确园区财政局和新时代公司对于合同未能正常履行各自所应承担的责任基础上予以确定。对于园区财政局和新时代公司各自所应承担的责任应从火灾的成因、发展、扑救及后续处理方面予以分析。首先，根据大高公消火认字【2012】第0002号《火灾事故认定书》的认定，此起火灾的起火原因系电焊工母天双在大厦二层东北角屋顶为新时代公司进行焊接空调机架作业时，将位于焊接作业点下方的包间内可燃物引燃所致。认定书表述的大厦二层东北角房屋即案涉合同中无效租赁关系指向的无产权权属证书、无相应建设规划许可证的房屋，该房屋未经相关的行政部门竣工验收，亦没有取得消防验收合格手续，且《火灾调查报告》排除了由该房间内可燃物引发火灾的可能性。该院从大连市消防局火灾当日出现场扑救的消防专业人士处了解到，火灾的成因应系由新时代公司的员工母天双进行焊接作业时产生的焊渣溅至房顶周边未密封严实的保温材料聚乙烯泡沫板边缘引发，故可以认定火灾成因系该房屋的结构缺陷所致。因而，该院认为园区财政局存在交付的租赁物存在重大瑕疵的过错，应承担引发火灾的主要过错；其次，从此次火灾的发展来看，火灾的起火点位于案涉大楼东北角的二层屋顶，在焊渣引燃该处的可燃物后，短时间内迅速向上蔓延，并伴有熔融、滴落，形成立体式燃烧，火势难以控制，过火面达到19层，其原因是因为案涉智业广场D2座建筑外墙采用聚苯乙烯泡沫板作为保温材料，该保温材料不具备防火和阻燃性能，没有采取防火隔离措施，正是因为楼体外墙保温材料和施工工艺的上述缺陷，才导致火灾的发展迅速失控，作为房屋的出租方，园区财政局在向新时代公司提供租赁房屋时，对于租赁房屋存在的缺陷未能给予告知，在合同明确约定了装修期的情况下，对于新时代公司在装修期间所应注意的事项未能尽到合理审慎的提醒义务，致使新时代公司对于存在明火作业时可能产生的危害后果欠缺预判能力，上述原因也是此次火灾造成如此严重后果的原因之一。新时代公司的施工和负责人员在发现起火后，采取了一定的扑救措施，并及时报警，其所采取的补救措施并无明显不当。且从消防部门对于火灾的分析来看，由于可燃物自身的性质影响，该火灾一旦发生，非专业消防人员是不具备对火灾的有效控制能力的；最后，从灾后的处理方式来看，消防部门在火灾被扑灭后，虽然因为火灾调查工作的需要，对案涉房屋进行了封锁，但在完成现场勘查后，立即予以了解除。在封锁解除后，园区财政局和新时代公司双方未能就合同是否具备继续履行条件以及案涉房屋的维修和使用问题进行及时有效的协商，导致案涉房屋在外墙过火后，整体闲置，产生了大额的租金损失，对此，园区财政局和新时代公司均应承担相应责任。
基于上述分析，该院认为，对于案涉租赁合同因受火灾影响未能正常履行，双方当事人均负有责任，其中，新时代公司虽然是引发火灾的直接责任方，但园区财政局对于火灾的成因、发展应承担主要责任，故该院认为园区财政局对合同不能履行的租金损失承担70%责任，新时代公司承担30%责任。依此比例，该院对于园区财政局诉讼请求部分予以支持，新时代公司应当向园区财政局支付自2012年9月12日至2013年9月11日止合同约定房屋租金的30%，即366,414.92元。
一审法院判决：一、撤销（2014）甘民初字第550号民事判决。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，再审申请人（原审被告）大连新时代餐饮有限公司给付被申请人（原审原告）大连高新技术产业园区财政局租金人民币366,414.92元。逾期付款，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费15,792.50元，其他费用50元，合计人民币15,842.50元（园区财政局已预付），由园区财政局承担11,000元，由新时代公司承担4,842.50元（新时代公司承担部分自本判决发生法律效力之日起10日内向该院交纳）；再审案件受理费7,921.25元（新时代公司已预付），由园区财政局承担4,800元，由新时代公司承担3,121.25元（园区财政局承担部分自本判决发生法律效力之日起10日内向该院交纳）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院基本一致。
本院另查明，2008年12月19日，海明公司与园区管委会签订《房地产租赁合同书》。该合同附件对一至三层作出特殊约定，其中第7条约定：”甲方允许乙方增建钢结构酒店入口大堂：一层、二层2-D至2C与2-6至2-7轴角处增建一层约160平方米左右；层高为8米钢结构酒店入口大堂，增设步行梯一部提供给客人到二楼就餐。”
又查，园区财政局与新时代公司在《房屋租赁合同书》第十二条”物业管理”第12.1条约定：由房屋所有人海明公司委托物业公司对本合同项下的租赁房屋进行物业管理。第12.2条约定：乙方租赁房屋内部的非公共的物业项目由乙方自行负责，此部分可不交物业费；但对于公共的物业项目，则需由物业公司负责，乙方需与物业公司商定物业收费及物业服务标准，并以物业服务协议书确定。第十三条”双方的权利、义务和责任”第13.1条甲方的权利、义务和责任包括：按本合同的约定，保证租赁房屋处于良好的使用状态；同意乙方将提交的租赁房屋装修项目列表（见附件2）对租赁房屋进行装修、进行改建即重新建筑和安装两部电梯（其装修建筑费用由乙方承担）。第13.2条乙方的权利、义务和责任包括：按甲乙双方约定的用途使用租赁房屋；负责租赁房屋、卫生、环保及其他安全生产的责任。（关于消防责任由物业公司和乙方共同承担）；保证乙方自身添加的装修物处于安全状态，由此产生的一切责任由乙方承担；乙方应当爱护并合理使用租赁房屋。否则因乙方使用租赁房屋不当或者未尽到合同约定的修缮、养护责任，而导致租赁房屋及给第三人造成的损失，一切责任由乙方承担。第十八条”违约责任”第18.1.4条约定：在租赁期间，若因甲方或产权人造成乙方无法正常经营，则甲方应免收该期间的租金；若造成停业，则甲方除应免除该期间的租金外，每日还应对乙方予以营运损失补偿......。该合同附件2”乙方需要重新装修计划项目列表”列明：6、原一楼门厅位置改为办公室、包间和仓库等。房屋产权人海明公司在该附件上加盖公章同意。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，应当根据租赁合同的约定以及合同法的相关规定确定各方的权利义务。本案中，案涉的智业广场D2座房屋发生火灾后，租赁合同未能正常履行，园区财政局向新时代公司主张拖欠的租金，新时代公司则拒绝支付租金。一审法院认为新时代公司是否仍应支付租金，需在明确双方对于合同未能正常履行各自应当承担责任的基础上确定，并无不当。但一审法院从火灾的成因、发展、扑救及后续处理方面确定园区财政局和新时代公司各自所应承担的责任不妥，因火灾的形成具有多因一果性，涉及多个责任主体，双方在火灾事故中的责任并不完全等同于合同责任。本案并非火灾引起的侵权赔偿纠纷，应主要根据合同的约定、双方在合同履行过程中是否存在违约行为以及违约行为对合同未能正常履行的影响等方面进行分析判断。
根据合同法的一般规定，出租人应当保证租赁物符合约定的用途。本案双方当事人签订的租赁合同亦明确园区财政局负有”保证租赁房屋处于良好的使用状态”的义务。本案中，双方在租赁合同中约定租赁房屋为广贤路131号的第1、2、3层，同时亦约定按照原承租人'现代品味'的现状承租，并在装饰装修条款及合同附件中对”现代品味”加建部分的使用作出了约定，园区财政局亦实际将主体建筑的1、2、3层以及前手承租人自建的两层呈三角形的建筑交付给新时代公司使用，园区财政局应当保证其交付的全部房屋符合约定的用途并且处于安全使用状态。一审判决认定租赁物包括东北侧三角形建筑并无不当，园区财政局关于该认定违反租赁合同第一条约定的理由不能成立。根据现已查明的事实，案涉的火灾事故即因电焊工在该三角形建筑的楼顶进行电焊作业时引发。《火灾调查报告》在”起火原因的认定”部分分析，”起火部位位于电气焊作业的下方，且屋顶有长约1.2米、宽约0.3米的缝隙与包间连通，包间东北侧与上方空调架立柱连接处有宽约2厘米的环形缝隙，焊接过程中产生的焊渣极易落入包间内”，因该部分建筑并无建设工程规划许可,亦未经竣工验收及消防验收，且现无据认定屋顶缝隙是由新时代公司装修中形成，故可认定该部分房屋交付时存在瑕疵。另据《火灾调查报告》对灾害成因的分析，”智业广场D2座建筑外墙采用聚苯乙烯泡沫板作为保温材料、遇明火后立即猛烈燃烧”，”建筑外墙保温材料不具备防火和阻燃性能，没有采取防火隔离措施”。外墙保温材料遇明火易燃及未采取防火隔离措施均系租赁房屋自身原因，正是由于该原因造成火势迅速蔓延，短时间内形成难以控制的立体式燃烧，出租人应当对此承担责任。园区财政局上诉称已经审查了案涉房屋的消防验收手续、相对于产权人其也是房屋承租人、火灾调查报告中对灾害成因的分析均与其无关，但本案审理的是园区财政局与新时代公司的租赁合同，作为本案租赁关系中的出租人，其应向次承租人新时代公司承担合同义务，并负有租赁物的瑕疵担保责任，该责任为严格责任，不以是否存在过错为前提，故其上诉理由没有法律依据，本院不予支持。
关于园区财政局上诉称，一审判决认定”《火灾调查报告》排除了由该房间内可燃物引发火灾的可能性”与《火灾事故认定书》不符，一审判决认定”火灾成因系该房屋的结构缺陷所致”属认定错误。经查，《火灾事故认定书》和《火灾调查报告》均认定火灾原因系电焊工作业时将位于焊接作业点下方的包间内可燃物引燃所致。一审法院引用的消防专业人士的解释，未向双方当事人出示，亦未经当事人质证，不能作为认定事实的依据。因一审法院对起火原因和火灾成因的分析在《火灾事故调查报告》中并无表述，且上述判断涉及火灾责任认定问题，本院在本案中不予确认。园区财政局的上述上诉理由成立，但并不影响本院对租赁物存在瑕疵的认定。
关于园区财政局上诉称，一审判决对房屋的管理责任、消防责任的确定，违反了租赁合同的约定。经查，双方在租赁合同中约定，新时代公司应当”爱护并合理使用租赁房屋”、负责”租赁房屋、卫生、环保及其他安全生产的责任”，”消防责任由物业公司和新时代公司共同承担”。正是由于新时代公司在装修案涉房屋的过程中，未尽安全注意义务，在未采取充分安全防范措施、作业现场监管不到位的情况下进行违章电焊作业，引起火灾发生。故新时代公司履行安全生产和消防责任不当，在履约过程中存在过错，园区财政局此节上诉理由成立，本院予以支持。
根据租赁合同的约定，在租赁期间，若因甲方或产权人造成乙方无法正常经营，则甲方应免收该期间的租金。因双方当事人在履行租赁合同中均有违约行为，并非完全因一方原因造成无法正常经营，故应根据双方责任的大小确定减免租金的比例。根据《火灾事故调查报告》，新时代公司的违章作业是引起火灾的直接原因，租赁房屋自身存在的外墙保温材料易燃、未采取隔离措施等是导致火灾事故迅速扩大、蔓延的主要原因，而从违约责任的角度，出租人提供的租赁物存在瑕疵的违约行为在先，承租人使用租赁物不当的违约行为在后，故园区财政局作为出租人，应当承担租赁合同未能正常履行的主要责任。虽然一审判决从火灾的成因、发展角度确认园区财政局承担租金损失的70%责任的理由不妥，但根据合同约定及履行情况，综合比较双方的过错程度，并考虑新时代公司确未实际使用房屋的客观实际，对新时代公司减免70%的租金亦属于合理范围，故本院对于一审判决的结果予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15，792.50元，由大连高新技术产业园区财政局负担。
本判决为终审判决。
审判长吴欣欣
审判员祝贺
审判员李晓萃
二○一七年十一月二十日
书记员迟佳雯