上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初6667号
原告：上海范阁德精密机械厂，住所地上海市青浦区。
法定代表人：徐勇峰，厂长。
委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
被告：上海古瑞家具有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：王爱国，董事长。
委托诉讼代理人：汤林刚，上海市罗顿律师事务所律师。
第三人：上海青浦练塘集体资产经营公司，住所地上海市青浦区练塘镇朱枫公路XXX号XXX号楼。
法定代表人：蒋璟碧，总经理。
委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。
原告上海范阁德精密机械厂诉被告上海古瑞家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐勇峰及委托诉讼代理人蒋海芳、被告委托诉讼代理人汤林刚到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方均申请庭外和解，并同意继续适用简易程序，延长审限二个月。后依被告申请，本院依法追加案外人上海青浦练塘集体资产经营公司为本案第三人。本案于2017年1月16日第二次公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐勇峰及委托诉讼代理人蒋海芳、被告委托诉讼代理人汤林刚、第三人委托诉讼代理人徐纯晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海范阁德精密机械厂向本院提出诉讼请求：被告返还原告产业结构调整动迁补偿款人民币516,829元。审理中，原告明确诉讼请求为：1、判令被告支付原告违约金42,000元；2、判令被告赔偿原告损失447,629元。事实和理由：2014年1月1日，原、被告签订租赁合同，由被告向原告租赁位于上海市青浦区练塘镇老朱枫公路XXX弄XXX号厂房，占地面积1,306.10平方米，建筑面积852.47平方米。租赁期限为8年，从2014年1月1日至2021年12月31日。2014年1月1日至2015年12月31日全年租金8万元整；2016年1月1日至2016年12月31日全年租金84,000元；2017年1月1日至2017年12月31日全年租金88,200万元；2018年1月1日至2018年12月31日全年租金92,600元；2019年1月1日至2019年12月31日全年租金97,200元；2020年1月1日至2020年12月31日全年租金102,100元；2021年1月1日至2021年12月31日全年租金107,200元。付款方式为先付后用，以签订合同之日支付5万元租金，届15天内再付3万元租金，提前一个月支付，第二、三、四、五、六、七、八年一次性付100%租金，提前一个月支付。被告拖延支付租金超过一个月视为违约。合同第六条违约责任约定：本合同双方均应认真履行，任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金半年租金。该合同第十条第2、3款，明确动迁产生的相关权益、利益等归原告享有。合同签订后，双方约定的租赁期至2021年12月31日止，但实际上被告擅自单方与第三人签署补偿协议，并于2016年6月16日被告向原告发出函件，要求单方解除其与原告之间的合同。且按照合同第四条约定，被告应提前一个月支付全年租金，但被告未按时支付2016年租金，仅支付了2016年1月1日至2016年6月30日期间的半年租金，没有按照合同约定一次支付一年租金。故原告认为被告存在违约，应偿付违约金。系争厂房属于原告，相关补偿款应归原告，因产业结构调整，之后厂房是只能做仓库之类使用，因被告与第三人签订协议后，导致原告的厂房被迫空置，不能使用及对外出租，导致原告损失，损失参照被告因此获益的金额。
被告上海古瑞家具有限公司辩称：不同意原告诉请。1、原告起诉的“动迁补偿款”概念不对，没有法律依据。本案所涉的是产业结构调整搬迁补偿款，被告于2016年5月16日与第三人上海青浦练塘集体资产经营公司签订的青浦区练塘镇产业结构调整补偿协议，协议上约定的是516,829元不属于动迁费，未涉及房屋土地动迁、征收，而是被告企业自身的搬迁补偿款，是独立的搬迁活动；2、系争厂房并未交还国家或者拆除，不是一般概念中拆迁行为，被告是基于《关于推进上海规划产业区块产业结构调整转性的指导意见》(沪府办发[2011]51号)的相关文件所获得补偿，与一般的动迁、征地补偿款所依据的法律或者文件不同；3、被告于2016年5月16日与第三人上海青浦练塘集体资产经营公司签订的青浦区练塘镇产业结构调整补偿协议已经签订，且部分履行，任何人不能擅自违约解除，原告并非协议当事人，也并非协议约定的产业结构针对的补偿对象；4、原告不属于被告产业结构调整过程中的相关利益关系人，无权对补偿协议提出利益要求。对于原告主张的违约问题，被告认为企业搬迁属于政策，属于不可抗力因素，不属于违约责任范围；在被告搬迁之前，原告至少提前3个月知情，被告在2016年6月16日向原告法定代表人打电话交收钥匙，原告法定代表人指定案外人谢根林前来收取钥匙，在说明函上有谢根林的签字确认；事后被告曾与谢根林电话沟通，其表示原告已经收到了钥匙，但是原告要求其否认此事。产业调整补偿协议的主体与原告无关，同时补偿对象不包括原告。补偿协议未损害房东利益，2015年12月被告已经向原告支付半年租金44,000元，且付至2016年6月30日，多付了半个月的租金。综上，被告认为原告诉请所称的违约及赔偿不予认可，请求驳回诉请。
第三人上海青浦练塘集体资产经营公司述称：针对诉请1，原告的诉请是基于其与被告签订的租赁合同，而该份租赁合同与第三人无关。针对诉请2、补偿协议是根据上海市规划产业区块相关指导意见处理，对于高能耗的企业逐步清理退出上海。就本案而言，补偿总额516,829元，包括附属物评估69,200元及停产停业损失447,629元。补偿协议针对的是被告，不包括原告。
经审理查明：2014年1月1日原、被告签订租赁合同一份，该合同约定，原告将位于上海市青浦区练塘镇老朱枫公路XXX弄XXX号占地面积1,306.10平方米，建筑面积852.47平方米的厂房租赁给被告经营使用。租赁期限为8年，从2014年1月1日至2021年12月31日。租金金额及支付方式约定，2014年1月1日至2015年12月31日全年租金8万元整；2016年1月1日至2016年12月31日全年租金84,000元；2017年1月1日至2017年12月31日全年租金88,200万元；2018年1月1日至2018年12月31日全年租金92,600元；2019年1月1日至2019年12月31日全年租金97,200元；2020年1月1日至2020年12月31日全年租金102,100元；2021年1月1日至2021年12月31日全年租金107,200元。付款方式为先付后用，以签订合同之日支付5万元租金，届15天内再付3万元租金，提前一个月支付，第二、三、四、五、六、七、八年一次性付100%租金，提前一个月支付。被告拖延支付租金超过一个月视为违约。违约责任约定，本合同双方均应认真履行，任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金半年租金。被告拖延支付租金超过一个月视为违约，违约金按半年租金(如果租金逐年递增，按当年的租金为标准)计。被告逾期支付租金达3个月，原告有权解除本合同，并要求被告赔偿原告的损失及违约金。本合同生效后，双方均应严格履行不得随意变更、终止合同。合同期内遇国家及区、镇规划建设需要而动迁租赁区域，被告无条件服从，本合同自然终止，赔偿金额不突破一年租金。由于动迁产生的相关权益、利益等归原告享有。合同另对其他事项做了约定。合同签订后，原告向被告交付了厂房。被告向原告交付的租金至2016年6月30日。2016年6月中、下旬左右被告自行搬离系争厂房。
2016年5月16日，被告与第三人签订青浦区练塘镇产业结构调整补偿协议一份，该协议约定，一、被告认可第三人对被告企业进行产业结构调整，自愿关闭被调整企业，自行搬迁设备，拆除附属物，腾退厂房，并同意第三人对被告的厂房附属物、设备、停产停业等损失采取货币方式补偿。二、被告企业所在地房屋坐落在朱枫公路XXX弄XXX号，占地面积3.2亩，建筑面积1,619.50平方米。三、双方同意，经上海立信资产评估有限公司评估，属被告所有的包括自行搭建的地上附属物及其他评估物总价为69,200元。四、被告企业停产停业损失计算方式：双方确认按被告企业实际生产面积1,278.94平方米计，每平方米补偿金350元，总计447,629元。五、按照本协议第三、四条，第三人共应补偿被告合计516,829元。六、被告应于2016年5月31日之前完成设备等全部搬迁工作，并将空厂房整体移交第三人进行验收。协议另对其他事项做了约定。
以上事实，由原、被告及第三人陈述，租赁合同、青浦区练塘镇产业结构调整补偿协议及预估值明细表、停业损失明细表、网络付款凭证等证据予以证明，并经庭审出证质证属实，本院予以确认。
审理中，原告为证明系争房屋权属属于原告，系争厂房权利人登记在案外人练塘镇泖甸村民委员会名下，但实际权利人是原告，目前厂房处于空置状态。为此，原告提供了案外人练塘镇泖甸村民委员会与上海佳晟投资咨询有限公司签订的房屋、土地转让协议、原告与案外人上海佳晟投资咨询有限公司签订的厂房买卖合同、上海市房地产权证、第三人出具的情况说明等证据，被告及第三人对上述证据真实性无异议。被告为证明系争厂房的补偿是针对产业升级转型，对相关区域企业进行关停、转移、搬迁，进行的专项补贴。被告提供了《关于推进上海规划产业区块产业结构调整转性的指导意见》为证。原代对该证据真实性无法确认，第三人对该证据真实性确认无异议。被告还认为，2016年6月16日曾发函原告要求终止租赁合同，并通过电话联系原告，由原告指定的案外人谢根林接收了厂房钥匙。为此，被告提供了说明函为证。原告认可该函件的真实性，但谢根林是在2016年7月才将钥匙和说明函交给原告，原告也不认可被告单方解除行为。庭审中，原告明确鉴于被告单方解除租赁合同，2016年7月10日被迫同意解除合同。被告也同意双方之间的租赁合同已经于2016年7月10日自行解除。故原、被告双方均认为在本案中不需要主张解除租赁合同，对于解除合同之后的有关租金等费用结算问题，除本案原告所主张的违约金之外，不需要在本案中处理其他费用。
对于违约问题，被告认为，按照合同约定，被告应在2015年12月1日支付下一年租金84,000元，实际上被告是在2015年12月30日支付了半年租金，被告认可存在逾期支付的情况。因为被告于2015年年底知道搬迁事宜，因此仅支付了半年租金。虽然被告支付租金与约定不符，但被告不认为是违约，原告对被告支付租金时间及金额均未提出异议。且被告已经超付原告2,000元，在本案中被告不主张要求原告返还2,000元，但保留相应的诉权。同时被告认为违约金过高，请法庭酌情调整。原告认为，双方未变更过租金支付时间，原告曾口头提出异议，被告的理由是无力支付租金，但是这并不影响被告违约的事实。对于违约造成的损失原告也未有相应的损失依据，同意由法庭酌情调整。
根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的租赁合同是双方真实意思的表示，应为合法有效。被告理应按照租赁合同约定支付租金等费用，现被告现被告未按协议约定履行义务，显属违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张的违约金以半年租金即42,000元计算，被告认为过高，请求酌情调整，原告也未提供违约造成的损失相关证据，根据本案实际情况，本院酌情确认被告向原告偿付违约金21,000元为宜。关于原告主张的被告赔偿原告损失447,629元问题，根据庭审查明的事实，被告根据补偿协议获取的447,629元，针对的是被告企业停产停业损失。原告主张上述赔偿无相应的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海古瑞家具有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海范阁德精密机械厂违约金人民币21,000元；
二、驳回原告上海范阁德精密机械厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币8,644.43元，减半收取计人民币4,322.22元，由被告负担人民币162.50元，由原告负担人民币4,159.72元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 林 青
二〇一七年三月八日
书 记 员 周磊杰
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
......
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。