福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0205民初1766号原告：厦门市和和谐谐物业管理有限公司，住所地福建省厦门市海沧区沧林路125梯206室，统一社会信用代码91350205693009699G。法定代表人：肖标良，经理。被告：刘建军，男，1974年12月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，原告厦门市和和谐谐物业管理有限公司（以下简称和和谐谐公司）与被告刘建军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年7月31日公开开庭进行了审理。原告和和谐谐公司的法定代表人肖标良，被告刘建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和和谐谐公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘建军立即缴清2015年1月1日至2016年12月31日物业服务费、公共维修金、公共水电费公摊计2563.2元（人民币，下同），滞纳金2436.6元，总计4999.8元；2、刘建军承担本次诉讼的全部费用。事实与理由：和和谐谐公司经过招标与厦门市海沧区三源弘花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，为三源弘小区所有业主和使用人服务。和和谐谐公司一直在履行相关权利义务，为刘建军所属小区提供规范服务，每月准时足额缴交公共水电等费用，但刘建军自2015年1月至2016年12月无故拖欠物业服务费、公共维修金及公共水电公摊等费用。和和谐谐公司每季度通过张贴缴费通知单、电话短信、当面约谈等多种形式向刘建军催交费用，但至今未缴。刘建军辩称，和和谐谐公司称通过全体业主招标到小区进行管理及配备的人员不符合事实。和和谐谐公司要提供证据证明其具有相应资质。和和谐谐公司主张有通过电话、短信、约谈等方式催缴物业管理服务费不符合事实。小区楼下店铺餐馆油烟管直接排放污气到小区，污水往小区路面泼洒，楼梯灯损坏，和和谐谐公司不管理、不巡查、对小区违建违停情况不管理，消防水管没有水，无线网安装不规范。刘建军所住楼道排污管破损，和和谐谐公司没有进行维修，导致刘建军房屋阳台漏水、墙壁脱落。和和谐谐公司没有公示每个季度公共维修金的使用情况。刘建军放在楼道的床垫和床丢失。本院经审理认定事实如下：刘建军系厦门市海沧区三源弘花园32号801室（建筑面积109.26平方米）房屋的业主。2015年1月1日，和和谐谐公司（受委托方、乙方）与厦门市海沧区三源弘花园业主委员会（委托方、甲方）签订一份《三源弘花园物业管理委托合同》，约定由和和谐谐公司对三源弘花园小区进行物业管理服务，委托管理事项为小区共用部位、共用设施设备、公共场所的管理及维修养护，保洁服务，绿化养护和管理，公共秩序维护，日常安全巡查服务等。合同期限为两年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。合同第四条约定甲方对乙方的管理实施监督检查，因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，实际损失将由乙方赔偿，且甲方有权终止合同。合同第六条约定，乙方可以向业主或物业使用人收取如下费用（以产权面积为准）：……（二）1、住宅、车库类物业服务费0.75元/平方米.月，2、商业类物业服务费1元/平方米.月，3、公共维修金0.2元/平方米.月，4、公摊水电费3元/产权单位.月（用于公共部位水电费的支出）。（三）乙方按季度向业主或物业使用人收取本条第二款中的有关费用，每季度结束前向乙方缴清本季度的各种费用，逾期未缴或未足额缴交的各种费用，乙方可根据其他相关规定对拖欠的费用加收一定的违约金，对代甲方收取的费用所加收的违约金需全额交至甲方。因主张刘建军欠缴2015年1月1日起的物业管理相关费用，和和谐谐公司于2017年4月18日诉至本院。和和谐谐公司庭审举证“三源弘花园2015-01至03月份购置.维修报表”、“三源弘小区2015年第二季度公维金收支情况”、“三源弘2015年7-9月份维修表”、“三源弘2015年10-12月份维修表”、“三源弘2016年1-3月份维修表”、“三源弘2016年4-6月份维修表”、“三源弘2016年7-9月份维修表”、“三源弘2016年10-12月份维修表”及照片，证明和和谐谐公司有对公共设施进行维护管理、有提供物业管理服务。维修表中“三源弘花园2015-01至03月份购置.维修报表”、“三源弘2016年1-3月份维修表”仅加盖有和和谐谐公司公章，其余还加盖有厦门市海沧区三源弘花园业主委员会公章，显示梯灯、开关更换，公共管道疏通维修，楼顶修防水，监控安装，防盗门维修等。刘建军质证认为维修表等没有第三方见证，无法确认，和和谐谐公司在业主反映后有清洁小区，但排放油烟气体问题仍然存在。和和谐谐公司还举证“物业服务的计算方法”，拟证明刘建军欠费情况。“物业服务的计算方法”载明案涉房屋产权面积109.26平方米，欠缴2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费、公维金、公共水电分摊总计2563.2元，以及按日0.003标准计算至2016年12月31日的滞纳金2436.6元。刘建军举证照片，拟证明和和谐谐公司不作为、管理不到位。刘建军于2017年7月6日拍摄该照片。和和谐谐公司质证认为照片不能体现2015年至2016年的情况。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。和和谐谐公司与厦门市海沧区三源弘花园业主委员会于2015年1月1日签订的《三源弘花园物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效的合同。由和和谐谐公司提供的维修表，大部分有三源弘花园小区业主委员会盖章确认，可以认定和和谐谐公司提供物业管理服务、维护公共设施的事实，刘建军作为业主应按约定向和和谐谐公司缴交物业服务费用等。业主若认为和和谐谐公司提供物业服务存在瑕疵，应通过业主委员会追究其违约责任等方式来维护自己的合法权益，但直接拒缴物业服务费缺乏合同和法律依据，并且损害正常交纳物业服务费的业主的权益。因此，对于和和谐谐公司要求刘建军缴纳欠缴的物业服务费、公共维修金，本院予以支持。此外，和和谐谐公司要求刘建军缴纳公摊水电费，具有明确的合同约定，本院亦予以支持。案涉房屋建筑面积为109.26平方米，物业服务费为0.75元/月/平方米，公共维修金为0.2元/月/平方米，公摊水电费为3元/月，每季度物业服务费245.8元、公共维修金为65.6元、公摊水电费为9元，每季度总计320.4元，刘建军应向和和谐谐公司缴纳2015年1月1日至2016年12月31日共计8个季度的物业服务费1966.4元、公共维修金524.8元、公摊水电费72元，合计2563.2元。根据《三源弘花园物业管理委托合同》的约定，每季度结束前缴清本季度的各种费用，逾期未缴或未足额缴交的各种费用，和和谐谐公司可根据相关规定对拖欠的费用加收一定的违约金。和和谐谐公司在本案主张2015年至2016年的相关费用，刘建军提供的照片系于2017年7月之后拍摄，不能证明其关于和和谐谐公司不作为、不管理的主张。刘建军自2015年1月1日起欠缴物业服务费、公共维修金、公摊水电费，和和谐谐公司主张的滞纳金应认定为合同约定的违约金，对于其主张的滞纳金，具有合同依据，本院予以支持。但鉴于刘建军逾期缴交相关物业服务费、公共维修金、公摊水电费给和和谐谐公司只造成资金占用的损失，而和和谐谐公司主张按日千分之三计算损失，过分高于实际损失，且合同也未约定违约金的具体计算标准，故本院酌定按中国人民银行同期贷款利率的标准计算滞纳金，除2016年10月至12月的费用之外，每季度费用为320.4元，均自次季度的第一日起计算，计算至2016年12月31日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告刘建军于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市和和谐谐物业管理有限公司2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费1966.4元、公共维修金524.8元、公摊水电费72元，合计2563.2元，以及滞纳金（滞纳金按以下方法计算：2015年1月1日至2016年9月30日期间每季度的物业服务费、公共维修金、公摊水电费合计320.4元，均自次季度的第一日起计算，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，计算至2016年12月31日止）；二、驳回原告厦门市和和谐谐物业管理有限公司的其余诉讼请求。若被告刘建军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告刘建军负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  谭婉群二〇一七年八月四日代书 记员  周春惠附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。