黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民终957号
上诉人（原审被告）戚志清，住黑龙江省龙江县。
被上诉人（原审原告）王丹，住黑龙江省龙江县龙江镇文化街十四委
被上诉人（原审被告）王才，男，1964年2月26日出生，汉族，医生，身份证号码：×××，住黑龙江省龙江县龙江镇建行家属楼。
上诉人戚志清与被上诉人王丹、王才房屋买卖合同纠纷一案，经龙江县法院审理，于2013年3月14日作出（2013）龙江民初字第418号民事判决。判后，戚志清不服，向本院提出上诉，本院于2013年9月23日作出（2013）齐民一终字第239号民事裁定，裁定发回重审。龙江县法院于2015年12月29日作出（2014）龙江民初字第520号民事判决。判后，戚志清不服，再次向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：1999年,被告王才借住于朋友家的空房，其在为自己寻找房源时发现被告戚志清名下位于龙江县龙江镇四街太平巷14委的房屋出售。被告王才在与被告戚志清协商购买房屋时，被告戚志清表示院内房屋整体购买需70,000.00元，如购买西侧三间住宅要27,000.00元，东侧房屋则需40,000元（因该处准备盖车库，且地基已经打好），双方最终协商西侧三间住宅以27,000.00元价格出售，并于1999年11月2日签订了契约书一份，内容为房主戚志清将其房产一部分卖给王才，面积为12米×8.5米=102平方米,房照号18662、土地证03402，为合理合法遵守协议，双方特定以下条约：一、所卖房地范围，西在西邻界墙，东侧为主房由西向东12米处，北至巷道，南面临街，在12米处建高墙时，双方施工，双方投资，双方所有；二、契约成立后，买方在契约所规定的建筑现土地面积内修建建筑、装修；三、此协议成立，双方当面给付现金成交，金额为27,000.00元，卖方将证照交于买方，由买方办理新房照（限期五个月内办完手续），并将分出的属于卖方的三间房照还于卖方；四、买卖房屋的各项税费由买方负责；五、卖方的附属设备，包括电表、锅炉、暖气片等设备；六、在办理过户证照期间，如证照出现丢失等部问题由买方负责，买所购的房产在分证照五个月内出现火险、破坏由买方负责；七、在买卖之前已通知换证照的，在此之前需要先换后分的前提下，以上费用由卖方负责；八、卖方如把东三间房卖后退还给买方1000.00元，如没卖，买方不要此款；九、买卖双方须信守契约的所有协定，违者各负其责。被告王才将房款付清后，被告戚志清将房屋所有权证、土地使用权证一并交付被告王才并将在规定时间内将西侧三间住宅倒出，被告王才入住后首先对房屋进行了修缮，在向房屋产权管理部门申请办理产权时，得知其所购买的被告戚志清名下的该处房屋已经被龙江县人民法院整体查封（因被告戚志清未履行龙江县人民法院判决义务）。被告王才为此要求被告戚志清协助其办理产权登记手续，后被告王才在与被告戚志清进行多次交涉未果的情况下，于2007年9月19日将该房屋卖给原告王丹，并签订了房屋买卖协议书，协议内容为，被告王才自愿把1999年11月2日从被告戚志清处购买的已经被龙江县人民法院查封的私有房屋（被告王才购买时不知道被查封的情况）卖给被告王丹，面积为102.85平方米，房照号为18662号，土地证号034**号。为合理合法遵守协议，特立以下条约：一、被告王才房屋范围，西至西临墙，东侧由正房向东12米处，北至巷道，南面临街；二、协议成立后，原告王丹一次付清甲方全部房款45,000.00元；三、被告王才已经将房屋所存在的一切问题如实告知原告王丹，原告王丹已表示认可了现在的一切状况；四、若今后房屋所发生的任何事情及矛盾与甲方无关，甲方不负任何法律责任；五、房屋的一切手续和税费由乙方办理和承担，甲方不负责任；六、此协议经双方同意，若有违约责任自负。原告王丹结清房屋价款，被告王才将该房屋所有权证及办理在自己名下的土地使用权证一并交给原告王丹，继而原告在该房屋内居住至今。原审另查明，龙江县人民法院分别于1995年8月21日、1997年8月8日、2006年3月1日对被告戚志清名下位于龙江县龙江镇四街太平巷14委的房屋予以查封。其中2005年6月29日，被告戚志清的执行笔录显示被告戚志清已经将本案争议的房屋卖给被告王才，并由被告王才居住，被告戚志清认为被执行标的仅为30,000.00多元，自己剩余的房子也够偿还债务的。
原审判决认为，当事人在订立合同时应遵循诚实信用、公序良俗原则。被告王才与原告王丹在2007年9月19日进行买卖交易后，原告王丹一直居住于该房屋，二被告在此期间并未对其买卖房屋行为提出异议，现原告因该房屋过户问题将二被告诉至本院，被告戚志清在诉讼中以其与原告王丹没有买卖关系，仅与被告王才有买卖关系为由，并且其与被告王才的买卖关系因其未办理过户登记，也应该是无效的。被告王才没有权利将房子卖给原告王丹，被告王才将房子卖给原告王丹与戚志清无关，戚志清不同意协助原告王丹过户。针对被告戚志清的表述，首先明确被告戚志清与被告王才签订买卖合同时，买卖行为是其真实意思表示行为，买卖双方就合同主要条款达成一致，即发生法律效力。但被告戚志清将房屋出卖之时，该房屋已经被法院查封，但被告戚志清依然与被告王才签订了买卖协议，售后也没有将售房款提交至法院。被告王才在买卖时是否为明知，针对这一情况，本院进行了调查与了解，被告王才在买卖之初并不知道该房屋已经被法院查封，交付房款后办理产权时才知情。关于法院查封的房屋进行买卖行为是否必然无效，首先要明确《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年2月9日通过）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。该意见第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。据此本院认为被告戚志清与被告王才购买查封房屋行为仅是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定部分，而并没有违反《中华人民共和国合同法》中关于效力性规定。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年7月1日施行）第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”被告戚志清在诉讼中以其在出卖房屋时其没有处分权为由主张合同无效，人民法院应不予支持。关于法院查封房屋一事，本院认为该查封系本院对其他执行案件当事人的利益保护，对被执行人物权变更的限制，被告戚志清与被告王才在签订合同时均为完全民事行为能力人，且被告王才按当时的市场价值支付了房屋款项，被告戚志清在接到购房款后应将上述款项提交法院，协助被告王才办理房照，但被告戚志清故意拖延履行合同内容，直至今日，现其又以本院执行查封为由主张合同无效，基于被告戚志清恶意出卖法院查封房屋的行为发生在《物权法》正式实施之前，但房屋买卖合同成立后，该合同并未履行完毕，且双方也未解除合同，故该合同属于持续未完成状态至《物权法》正式实施之后，即《物权法》生效后，被告戚志清恶意仍在继续，故本案适用《物权法》与“法不溯及既往”的原则并不冲突。《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。故被告戚志清与被告王才的合同再次证明是有效的。在本院执行部门对被告戚志清的调查中，被告戚志清明确表示除去他卖给王才的房屋，被查封的剩余房屋依然超过申请执行人申请的执行数额。现经原告申请查封本案争议房屋，为确保当事人合法利益，本院对被告戚志清位于名下位于龙江县龙江镇四街太平巷14委的争议房屋予以分体查封，本案争议的三间房屋由本合议庭合议后进行查封，执行部门对剩余房屋予以查封，以便执行案件顺利执行。另根据2006年3月1日龙江县人民法院的查封系对被告戚志清名下本案争议房产的最后一次查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日施行）第二十九条、人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。第三十条、查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。被告王才在与原告王丹2007年9月19日签订的房屋买卖合同时该查封效力已经灭失。根据《中华人民共和国合同法》第八十一条：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”被告王才基于自己与被告戚志清的合同，成为买卖合同之债的债权人，并转让自己的合同利益。原告王丹基于被告王才的转让，要求被告戚志清履行其对被告王才的合同，其再与被告王才依次履行合同办理物权转移，本院予以支持。原告在庭审中表示自愿承担两次房屋买卖所交纳的全部税费，针对被告戚志清提出房屋面积与实际面积不符，未提供证据加以证明，本院采信被告王才土地使用证上的面积102.85平方米。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第七十九条、第八十一条、第八十八条、第八十九条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条、第三十条、第三十二条、第三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、依法确认被告王才与被告戚志清于1999年11月2日签订的房屋买卖合同(位于龙江县龙江镇四街太平巷14委)有效，自本判决生效之日起，被告戚志清协助被告王才办理房屋变更登记手续；二、依法确认被告王才与原告王丹于2007年9月19日签订的房屋买卖合同(位于龙江县龙江镇四街太平巷14委)有效，被告王才在取得该房屋所有权后三日内协助原告王丹办理房屋变更登记手续；三、办理上述两项房屋变更登记的一切费用由原告王丹负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者未履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告戚志清负担。
判后，戚志清不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。原审法院以上诉人与被上诉人所签订的《契约书》不违反法律法规的禁止性规定认定该契约书合法有效。上诉人对此不认可，上诉人认为上述所争议的房产在当时属于查封状态，不能正常买卖，故上诉人与被上诉人王才所签订的契约书无效。并且上诉人与被上诉人王才已经明确约定办理房照的期限为五个月，否则该份合同无效并解除。而被上诉人王才办理该产权证时并没有按契约书中“五个月”为期限的约定去履行，故该契约书已生效。并且签订该合同时，被上诉人王才明确知道交易的房产为查封状态，仍然进行购买，并且还在查封期间签订买卖合同，故该份合同无效。另上诉人与被上诉人王丹无任何关系，并且被上诉人王才在没有合法取得房屋所有权的情况下，无权将该房产出卖他人，与他人所签订的买卖合同亦属无效，并且本案争议的房屋依然处于被查封状态。
王丹在二审中答辩称：王才向戚志清购买房屋时并不知道该房屋处于查封状态。王丹购买争议房屋是在2007年9月19日，而原审法院是在2006年3月1日对争议房屋进行最后一次续封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》的规定，查封不动产的期限不得超过二年，申请执行人申请延长期限的，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。即王丹向王才购买房屋时，该房屋已经超过了续封期限，该房屋查封的效力已经灭失。因此，房屋买卖合同是合法有效的，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王才经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
本案二审审理期间，戚志清向本院提交了本院于2015年12月21日作出的〔2015〕齐民一终字第619号民事判决书，意在证实戚志清与王才签订的房屋买卖合同已被生效判决确认无效。王丹经质证认为，其并不知道戚志清另案起诉王才一案，亦不知道该案的判决结果，同时认为该判决结果是错误的。
本院二审查明，王丹于2013年起诉戚志清、王才房屋买卖合同纠纷一案（本案），要求戚志清、王才协助其办理房屋过户手续，龙江县法院受理以后，在审理期间，戚志清于2015年另案起诉王才，认为其与王才签订的买卖合同无效，要求解除双方签订的买卖合同并要求返还房屋及相关证照。龙江县法院经审理，判决驳回了戚志清的诉讼请求。戚志清不服上诉至本院，本院经审理作出〔2015〕齐民一终字第619号民事判决，撤销了龙江县法院判决，并确认双方的房屋买卖合同无效。
二审另查明，本案争议房屋原查封在2006年3月1日进行最后一次续封，因此该房屋原查封于2007年3月1日已失去效力。王丹在本案原审审理期间，申请对争议房屋进行查封，龙江县法院于2015年4月20日作出裁定，对争议的三间房屋进行了查封。
本案二审查明的其他事实与原审认定的事实一致，不再重述。
本院认为，戚志清于1999年11月2日与王才签订的房屋买卖合同及王才于2007年9月19日与王丹签订的房屋买卖合同均是双方当事人的真实意思表示，两份合同均自签订之日起依法成立。现本案争议的焦点问题是两份合同的效力问题。
关于戚志清与王才之间签订的房屋买卖合同效力问题。戚志清上诉主张，其与王才之间签订合同时，争议房屋已被人民法院查封，因此该买卖合同应属无效合同。根据我国《房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产不得转让。根据我国《合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，戚志清与王才之间的房屋买卖合同是否有效，取决于《房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定是否属于效力性的强制性规定。根据我国《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述法律规定，物权变动的原因和结果是相区分的，签订买卖合同是物权变动的原因，而是否能实际取得物权取决于相关法律规定或合同约定，属于合同履行的范畴。本案中《房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定只是规定司法机关查封的房产不得转让，而未规定转让查封房产的合同效力。因此该规定属于管理性的强制性规定，不属于效力性的强制性规定。故戚志清与王才之间签订的房屋买卖合同属有效合同。本院作出的〔2015〕齐民一终字第619号民事判决认定该合同为无效合同，属认定错误，本院已决定依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定对该案启动审判监督程序。
关于王才与王丹之间签订的房屋买卖合同的效力问题。原审法院就本案争议房屋的原查封在2006年3月1日进行最后一次续封，因此根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第二十九条、第三十条的规定，该房屋原查封于2007年3月1日已失去效力。即王才于2007年9月19日与王丹签订房屋买卖合同时，争议房屋已不处于查封状态。王才虽在签订买卖合同时未取得争议房屋的产权，但并不影响双方签订房屋买卖合同的效力，因此双方签订的房屋买卖合同合法有效。戚志清、王才应当履行协助王丹办理房屋变更登记相关手续。
综上，原审判决认定事实清楚，裁判结果正确。戚志清的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人戚志清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨春雷
代理审判员 李宏艳
代理审判员 周巍巍
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 张朝阳