上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初10927号原告傅志勇，男，1977年8月23日生，汉族，住浙江省杭州市。原告倪海霞，女，1979年8月28日生，汉族，住浙江省临安市。上列两原告共同委托代理人彭洪波，上海正荣律师事务所律师。被告吴桂琴，女，1957年8月8日生，汉族，住北京市。被告欧阳旭，男，1983年11月9日生，汉族，住北京市。被告欧丽慧，女，1983年3月17日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。第三人上海欣博房地产有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人朱瑜。第三人中国光大银行股份有限公司上海静安支行，住所地上海市静安区。负责人张坚军，行长。委托代理人陈雄健。委托代理人王强。原告傅志勇、倪海霞与被告吴桂琴、欧阳旭、欧丽慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法追加上海欣博房地产有限公司(以下简称“欣博公司”)、中国光大银行股份有限公司上海静安支行(以下简称“光大银行静安支行”)作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告傅志勇、倪海霞及其委托代理人彭洪波，被告吴桂琴、欧阳旭，被告欧丽慧的委托代理人范仲兴，第三人光大银行静安支行的委托代理人王强到庭参加诉讼。第三人欣博公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告傅志勇、倪海霞诉称，2016年2月29日与被告签订《房地产买卖协议》，以605万元向被告购买上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)。之后，原告向被告支付定金50万元、房款230万元。因系争房屋仍登记在开发商欣博公司名下，被告一直不配合办理产证，故原告起诉要求被告继续履行《房地产买卖协议》，办理系争房屋的过户及交房手续，并支付利息损失(按照银行同期贷款利率，以280万元为本金，从2016年6月1日开始计算至房屋过户之日止)。被告吴桂琴、欧阳旭辩称，本次交易主要是由吴桂琴操办的，因为欧阳旭与欧丽慧在三年前就离婚了，所以吴桂琴在卖房的时候，为了自身的利益，没有告诉欧丽慧，她作为共有人不知情，也没有同意，所以系争合同是不生效的。不同意原告的诉请，同意将房款全部退给原告，也同意支付利息。被告欧丽慧辩称，欧丽慧确实不知道卖房的事，是在收到了法院的传票之后，才知道吴桂琴、欧阳旭卖房，现在也不追认。同意返还房款和利息。因为被告还没有取得房屋产权，所以本案关系是预售合同权利的转让，在欧丽慧不同意的情况下，吴桂琴、欧阳旭与原告之间的合同无效。综上，不同意原告的诉请。第三人欣博公司述称，系争房屋的买方已付清全部房款，已交房给买方。系争房屋早已可以办理小产证，已将办理小产证的相关资料全部交给了买方。第三人光大银行静安支行述称，与欧阳旭之间有贷款关系。2016年3月16日，欧阳旭全部还清贷款，银行已于2016年4月11日将注销抵押的一套材料交给了欧阳旭。至于为何欧阳旭没有去注销抵押，银行不清楚。因为贷款已经还清了，同意注销系争房屋上的抵押。经审理查明，2009年12月17日，欣博公司与吴桂琴、欧阳旭、欧丽慧签订《上海市商品房预售合同》，约定吴桂琴、欧阳旭、欧丽慧向欣博公司预购系争房屋。2010年1月25日，吴桂琴、欧阳旭、欧丽慧对系争房屋进行预告登记，光大银行静安支行登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为300万元。2016年2月29日，吴桂琴(甲方)与傅志勇(乙方)签订《房地产买卖协议》，约定乙方以605万元的价格向甲方购买系争房屋等。同日，吴桂琴向中介公司出具《承诺书》，写明系争房屋由吴桂琴、欧阳旭、欧丽慧共同拥有，现签署文件实属全家人的真实意愿，如有不实，愿承担一切法律责任。2016年2月29日、3月2日，原告向吴桂琴支付定金50万元。2016年3月11日，原告向吴桂琴支付房款230万元。2016年3月15日，欧阳旭以原告所付房款，结清光大银行静安支行贷款本息。2016年5月31日，吴桂琴与傅志勇、倪海霞签订《协议书》，约定由于去开发商做一手更名时间过长，双方同意走正常渠道进行买卖交易，甲方同意去宝山区房地产交易中心办理房产证，乙方贷款审批完毕后双方至房地产交易中心过户等。另查明，2007年9月3日，欧阳旭与欧丽慧登记结婚。2013年12月3日，两人登记离婚，并在《离婚协议书》中约定两套房产归女方所有，未对系争房屋作出约定。还查明，2011年5月15日，欣博公司已将办理房产证的相关材料交给欧丽慧。审理中，原告向本院提供中介方业务员施允军的证言，证人陈述，签约前与欧阳旭联系过，签约时吴桂琴一人到场，表示可以代表家里人签约，也签了《承诺书》；因一手房更名做不出，双方签订了《协议书》，确定走二手房买卖，下家承担全部税费；后来是因为吴桂琴的丈夫的原因造成交易不成。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、上海市房地产登记簿、《房地产买卖协议》、《承诺书》、定金收据、房款收据、银行凭证、《协议书》、离婚证、《离婚协议书》、客户贷款结清通知书、自办产证客户领取(每套)资料明细单、证人证言及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，关于《房地产买卖协议》是否生效的问题，虽然该协议由吴桂琴一人签署，但欧阳旭配合还清贷款，参与交易过程，卖房的意思表示很清楚，应为其真实意思。欧阳旭已与欧丽慧离婚，但在交易过程中，并未向原告披露离婚的事实，且吴桂琴还向中介出具《承诺书》，原告有理由相信吴桂琴、欧阳旭、欧丽慧是一家人，吴桂琴能够代表欧阳旭、欧丽慧进行交易。另外，欧阳旭与欧丽慧在离婚时虽未确定系争房屋的归属，但约定两套房屋均归女方所有，加上欧丽慧于2011年收到办理产证材料而至今仍未办理小产证的事实，吴桂琴、欧阳旭、欧丽慧三人对系争房屋的权属仍不清晰。而且，即使欧丽慧对系争房屋享有相应权利，且吴桂琴、欧阳旭未将卖房的事实告诉欧丽慧，吴桂琴的行为仍构成表见代理，对欧丽慧具有约束力。综上，吴桂琴与傅志勇签订的《房地产买卖协议》成立并生效，对欧阳旭、欧丽慧均发生效力，应当按照协议约定履行。原告要求被告继续履行协议并办理过户、交房的请求，本院予以支持。同时，原告应向被告付清购房余款。光大银行静安支行同意注销抵押，本院予以确认。过户前，被告设立在系争房屋上的预告登记，应予以注销。鉴于系争房屋仍登记在欣博公司名下，为简化操作流程，可由欣博公司配合将系争房屋的权利直接转移至原告名下，由此产生的税费，全部由原告按规定缴纳。原告关于利息损失的请求，没有合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、第三人中国光大银行股份有限公司上海静安支行于本判决生效之日起十日内，注销设立在上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号房屋上的抵押权；二、被告吴桂琴、欧阳旭、欧丽慧于本判决生效之日起十日内，注销设立在上述房屋上的预告登记；三、第三人上海欣博房地产有限公司于上述抵押权及预告登记注销之日起十日内，将上述房屋的权利过户至原告傅志勇、倪海霞名下，相关税费全部由原告傅志勇、倪海霞承担；四、被告吴桂琴、欧阳旭、欧丽慧于上述抵押权及预告登记注销之日起十日内，将上述房屋交付给原告傅志勇、倪海霞；五、原告傅志勇、倪海霞于上述抵押权及预告登记注销之日起十日内，向被告吴桂琴、欧阳旭、欧丽慧支付购房款325万元；六、原告傅志勇、倪海霞的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案案件受理费54,150元、财产保全费5,000元，均由被告吴桂琴、欧阳旭、欧丽慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈亮亮审 判 员  刘 姗人民陪审员  时金兰二〇一六年九月十四日书 记 员  茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。