广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云新法民二初字第207号
原告王茂全，男，1975年1月15日出生，汉族，居民，住新兴县。
原告陈双蓉，女，1971年6月10日出生，汉族，居民，住新兴县。
上列两原告的共同委托代理人李新林，广东来邦律师事务所律师。
上列两原告的共同委托代理人苏楚腾，男，广东来邦律师事务所助理。
被告谭瑞琼，女，1967年8月2日出生，汉族，居民，住云浮市云城区。
被告冯少玲，女，1946年6月6日出生，汉族，居民，住云浮市云城区。
上列两被告的共同委托代理人何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。
上列两被告的共同委托代理人余彦静，广东翔浩律师事务所实习律师。
原告王茂全、陈双蓉诉被告谭瑞琼、冯少玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理。依法由代理审判员余洁玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王茂全及其与陈双蓉的委托代理人李新林，被告谭瑞琼、冯少玲的共同委托代理人何雅婵、余彦静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王茂全、陈双蓉诉称，两原告是夫妻关系，原告王茂全与被告谭瑞琼、冯少玲于2010年2月22日签订了《购房合同》，约定：原告王茂全向被告谭瑞琼、冯少玲购买新兴县新城镇＊＊＊路＊＊＊园B幢2层3号房（以下简称B203号房）及B幢首层17号摩托车房（以下简称B17号车房）。B203号房售价235176元，B17号车房售价21760元，合共总房价为256936元；合同还约定被告代收取以下费用：办证费用7708元（按总房价3%计收）、水电安装入户费和防盗对讲设备费用2000元、装修垃圾清运费200元、专项维修资金1242元、小区物业管理费800元、办理银行按揭相关费用2000元，该些费用合计共13950元；此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告于2010年2月21日、2010年2月22日、2010年12月3日、2010年12月21日、2010年12月27日，分五次共支付购房款270800元给被告谭瑞琼、冯少玲。
2014年初，原告在与＊＊＊园其他业主在一起讨论时，发现被告实际多收了原告购房款及其他多项费用，具体项目如下：
1、购房款19947.06元。售楼时，被告提供的《＊＊＊园计价表》（以下简称《计价表》）及《＊＊＊园B栋标准层户型平面图》（以下简称《平面图》）显示，B203号房面积为115.85m²，B17号车房面积为8.36m²。原告认为，结合房屋、车房总售价，可计得房屋单价为2310元／m²，车房单价为2602元／m²。但购房后取得的《房产权证》显示，B203号房的建筑面积是101.77㎡，《平面图》公共摊分面积为8.52m²，即B203号房实际建筑面积为110.29㎡（套内建筑面积101.77m²＋公共摊分面积8.52m²）。而《房产权证》面积比《计价表》面积少了5.56㎡，按单价2310元／㎡计得12843.6元，即被告多收了B203号房购房款12843.6元；《房产权证》显示B**号摩托车房面积为5.63m²，而《房产权证》面积比《计价表》面积少了2.73㎡，按单价2602元／㎡计得7103.46元，即被告多收了购买车房款7103.46元。两项合计多收的购房款为19947.06元。
2、办证费用5080.08元。被告谭瑞琼、冯少玲向原告按总房价款的3%（即7708元）收取了办证费用，在办证费用的发票上显示谭瑞琼、冯少玲实际支付了2627.92元，即被告谭瑞琼、冯少玲向原告多收了5080.08元办证费用。
3、专项维修资金1242元及物业管理费800元。＊＊＊园从来都没有成立或委托其他物业机构来管理物业的情况下，被告谭瑞琼、冯少玲却向原告收取专项维修资金1242元，代收物业管理费800元，原告认为＊＊＊园在没有成立或委托其他物业机构来管理物业的情况下，不应收取专项维修资金和物业管理费，此款也应予退还。
上述各项费用合计为27069.14元，属被告谭瑞琼、冯少玲多收的款项，应予退还。原告经多次与被告协商退还款项未果，特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告谭瑞琼、冯少玲共同退还多收售楼款27069.14元给原告王茂全、陈双蓉；二、本案受理费由被告承担。
被告谭瑞琼、冯少玲辩称，一、本案并不存在多收购房款的问题。原、被告双方签订的《购房合同》明确约定房屋及车房都是按整套出售，并不以面积计价，故不会产生面积差价问题。签订合同时相关的房产证件原告也清楚，且房屋出售时为毛坯房，但原告在当时并未对面积提出异议，可见原告是接受合同约定的计价方式，并不存在房屋面积差价的问题；二、办证费用包含税费及被告将房屋过户到原告名下所有的费用，事实上该费用不止总房款的3%，被告只要求原告承担3%，并不存在多收办证费的问题；三、专项维修资金只是代收款，至今被告仍代为保管，待业主委员会成立并雇请物业管理公司之后再转交物业管理公司；四、对代收的物业管理费，因小区一直没有委托物业管理公司，被告只能自行雇请保安、保洁人员，代收的物业管理费已用于支付小区安保人员、清洁人员的工资。另外，签订购房合同至今已5年多，被告一直提供物业服务，原告应交的物业管理费远不止800元，被告保留向原告追讨物业管理费的权利；五、原告在2010年已取得房产证，至今才起诉，已超出诉讼时效。
经审理查明，原告王茂全与陈双蓉系夫妻关系，被告谭瑞琼与冯少玲系朋友关系。新兴县州背路＊＊＊苑B幢为被告谭瑞琼、冯少玲的自建房。该幢房屋于2008年建成，被告于2008年12月15日领取了房产证，随后将其以毛坯房形式分套出售。2010年2月22日，原告王茂全与被告谭瑞琼、冯少玲签订购房合同，合同约定：1、王茂全自愿向谭瑞琼、冯少玲购买新兴县新城镇州背路＊＊＊园B幢2层3号房及B幢首层17号摩托车房；2、B203号房房价235176元，B17号摩托车房房价21760元。房屋按套出售，车房按间出售，购买人可以现场测量面积，但不以面积计价。房地产权证的面积不能与售房参考面积相提并论；3、该房办理房产证、水入户、电入户以及安装楼梯间对讲防盗门等由谭瑞琼和冯少玲负责统一代办理及收费，其中：（1）办理土地使用证、房产证费用按套房及摩托车房、小车房、商铺总房价3%收取，共计7708元。（2）水、电安装入户费和楼梯安装不锈钢防盗对讲大门（含对讲设备）共收2000元／户；（3）装修垃圾清运费200元／户（含摩托车房）；（4）购房者须交纳专项维修资金，按所购房（含摩托车房）参考建筑面积10元／㎡计算，共代收1242元，待小区业主入住后交由业主委员会和物业管理公司联合保管，用作维修基金；（5）暂代收小区物业管理费800元／户，待物业管理公司进驻小区后，用作物业管理费；（6）需办理银行按揭的客户，公证费、保险费、抵押登记费、银行手续费等暂代收2000元／户（多除少补）。以上六项费用需一次性缴清，共计13950元；此外，合同还约定了双方其他权利义务等内容。合同签订后，原告按照合同约定于2010年2月21日、2010年2月22日、2010年12月3日、2010年12月21日、2010年12月27日，分五次共支付购房款270800元给被告。房款付清后，被告就向原告交付了该房屋及车房。
原告在使用房屋过程中，发现房产证记载面积少于售楼时被告出示的《计价表》上载明的面积，其中B203号房面积少了5.56㎡，B17号车房面积少了2.73㎡。原告据此认为被告多收了其B203号房购房款12843.6元，B17号摩托车房购房款7103.46元，以及办证费5080.08元，且被告代收的专项维修资金1242元及物业管理费800元亦应退还原告。为此，原告于2015年6月3日诉至本院，并提出前述请求。
庭审中，被告提出其代为收取的800元物业管理费用实际上已用于雇请保安和保洁工人进行物业服务，故不同意退还该费用，并提供了保洁服务合同书及保安服务合同书予以证实。对此，原告认为值班只有一个保安，打扫也是隔三差五，管理不到位。另外，被告提出原告在2010年领取房产证时已经知道房产证登记的面积情况，但至2015年6月才起诉，原告的起诉超过了诉讼时效。原告对此则认为合同尚在履行过程中，不存在诉讼时效问题，2014年初与＊＊＊园其他业主一起讨论时才发现面积存在差异，其起诉并未超过诉讼时效。
另查明，B203号房原登记在两被告名下（房产证填发日期分别为2008年12月15日，2008年12月15日）；现B203号房及B17号车房均登记在原告王茂全、陈双蓉名下，B203号房房地产权证号：粤房地权证新兴县字第2＊＊＊＊＊＊**号、粤房地权证新兴县字第2＊＊＊＊＊＊**号（登记时间：2010年8月13日），B17号车房的房地产权证号：粤房地权证新兴县字第2＊＊＊＊＊＊**号、粤房地权证新兴县字第2＊＊＊＊＊＊**号（登记时间：2010年8月13日）。原房产证登记面积与现房产证登记面积一致。
以上事实，有原告提供经核对的复印件：身份证、结婚证、《计价表》、《平面图》、《购房合同》、新府国用（2010）第＊＊＊＊＊＊号、第＊＊＊＊＊＊号国有土地使用权证、粤房地权证新兴县字第2＊＊＊＊＊＊**号、第2＊＊＊＊＊＊＊2号、第2＊＊＊＊＊＊＊1号、第2＊＊＊＊＊＊**号房产证、B203号房及B17号车房的契税完税证各一份、收据五张，被告提供经核对的复印件：身份证、《购房合同》、《计价表》、新府国用（2009）第＊＊＊＊＊＊＊号、第＊＊＊＊＊＊＊号国有土地使用证、粤房地共证字第C＊＊＊＊＊**号房地产权共有（用）证、粤房地证字第C＊＊＊＊＊**号房地产权证、房屋销售营业税等完税证、住房房屋登记费收费票据、抵押服务费发票、房屋契税完税证、保洁服务合同书、保安服务合同书以及本院的庭审笔录证实在卷。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2010年2月22日签订的《购房合同》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，属双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方应当按约定履行合同。本案讼争的焦点在于：一、被告有无多收原告的购房款？二、原告认为被告多收的办证费用是否需要退还？三、被告代收的专项维修资金、物业管理费是否需要退还给原告？针对上述争议焦点，本院研判如下：
一、关于被告有无多收原告购房款的问题。原告认为被告多收了购房款的主要理由为房屋、车房的房产证所载面积少于《计价表》、《平面图》所载面积，故应退回面积差价的购房款。而被告对此则提出《计价表》、《平面图》并非合同附件，《购房合同》明确约定房屋、车房不按面积计价，故不存在面积差价的答辩意见。对此，本院认为，造成双方产生争议的原因在于购房款究竟是以面积计价，还是按套定价出售？由于合同第二条注明：“该房按整套出售，该车房按整间出售，购买人可以现场测量面积，但不以面积计价。房地产权证的面积不能与售房参考面积相提并论”，该条款已明确约定房屋、车房不以面积计价，按照此条款约定以及合同中并未约定房屋、车房面积、单价的情况来看，本案合同对房屋、车房的计价方式明显约定以每套房屋、每间车房出售，而非按面积乘以单价的方式计价，原告根据《计价表》记载的总售价及面积倒推出面积单价，再以存在面积差为由计算面积差价的计价方式，显属对合同计价方式的歧义理解；原告认为《计价表》、《平面图》为合同附件，由于该《计价表》、《平面图》并无双方签名认可，况且被告对此予以否认，《购房合同》亦无约定附件，故原告以《计价表》、《平面图》是合同附件为由，认定房屋面积与约定面积存在差异，从而存在面积差价的意见，因无证据证实，且涉案房屋原房产证与原告现房屋房产证登记的面积一致，故本院对原告该意见不予采纳。综上，原告认为被告多收购房款的主张，理据不足，本院不予支持。被告认为《计价表》、《平面图》非合同附件，房屋、车房并非按面积计价的答辩意见，符合合同约定，本院予以采纳。
二、原告认为被告多收的办证费用是否需要退还的问题。本案《购房合同》载明：“办理房产证、水入户、电入户以及安装楼梯间对讲防盗门等由甲方（即被告）负责统一代办理及收费，其中：（1）办理土地使用证、房产证费用按套房及摩托车房、小车房、商铺总房价3%收取，共计：7708元”，该条款下还列明了由被告代为收取的其他五项费用，其中只有第六项约定了“多除少补”，对前五项费用（含办证费用），均无约定多除少补。由此可见，双方经合意约定对办证费用的收取采取的是固定价格方式，而非原告认为的“多除少补”。故对原告要求被告退还多交部分办证费用的主张，于法无据，本院不予支持。被告认为办证费用为合同约定，不予退还的答辩意见，理据充分，本院予以采纳。
三、对被告暂代收的专项维修资金1242元、物业管理费800元是否需要退还原告的问题。对专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定，在成立业主大会前，专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县政府建设（房地产）主管部门代管。被告非专门代管专项维修资金的部门，并无代管专项维修资金的资格，在合同签订至今长期代管专项维修资金，有悖上述规定。因此，原告请求退回该项费用的主张，于法有据，本院予以支持；对代收的物业管理费800元，原告已承认被告提供了保安、保洁服务。鉴于房屋交付多年，被告主张收取的800元物业管理费已全部用于实际物业服务支出，合情合理。故对原告要求退还物业管理费的主张，因被告已实际支出该笔费用，本院不予支持。关于被告提出原告的请求已超过诉讼时效的抗辩意见，对此，本院认为，诉讼时效应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，虽然涉案房屋已经于2010年8月13日登记在原告名下，但由于涉案房屋的变更登记手续是由被告代为办理的，而被告未能提供充分证据证实原告取得房产证的时间，即无法证实原告知道或应当知道权利被侵害的起计时间，故对被告该答辩意见，本院不予采纳。
鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告谭瑞琼、冯少玲应于本判决发生法律效力之日起三日内退还代收的专项维修资金1242元给原告王茂全、陈双蓉。
二、驳回原告王茂全、陈双蓉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费238.36元，由原告王茂全、陈双蓉负担227.42元，被告谭瑞琼、冯少玲负担10.94元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 余洁玲
二〇一五年九月八日
书 记 员 林中明