甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘1102民初2389号原告：甘肃天庆物业管理有限公司定西分公司，住所地：甘肃省定西市安定区凤安路以东定西天庆嘉园。负责人：李肖霞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈锦文，甘肃东方人律师事务所律师。被告：甘肃鑫源管理咨询有限公司，住所地：甘肃省定西市安定区临洮路天庆嘉园4号楼门面2楼。法定代表人：裴振楠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曹婷，甘肃实诚律师事务所律师。原告甘肃天庆物业管理有限公司定西分公司与被告甘肃鑫源管理咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理后，依法由审判员苑津萍适用简易程序公开开庭进行了审理。甘肃天庆物业管理有限公司定西分公司的委托代理人陈锦文、甘肃鑫源管理咨询有限公司的委托诉讼代理人曹婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。甘肃天庆物业管理有限公司定西分公司（以下简称：“天庆物业公司”）向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令甘肃鑫源管理咨询有限公司（以下简称：“鑫源公司”）向天庆物业公司支付采暖费17020.40元，截止2018年5月31日的逾期付款违约金2076.49元，违约金按每日千分之二的利率支付至实际支付采暖费之日止；2、本案诉讼费由鑫源公司负担。事实与理由：鑫源公司系天庆嘉园小区4号楼门面2楼房屋的承租人，该房屋建筑面积515.77平方米，租赁期限从2014年11月1日起至2017年10月31日止。2016年6月7日，天庆物业公司与鑫源公司签订了《定西天庆嘉园商用房物业管理服务协议》，约定由天庆物业公司向鑫源公司提供物业服务。天庆物业总公司与定西市新城供热有限公司签订了《供用热协议》，由天庆物业公司代收供热费。依据天庆物业公司与鑫源公司签订的《定西天庆嘉园商用房物业管理服务协议》，鑫源公司应当按时足额向天庆物业公司交纳，逾期未交纳的应当承担每日千分之二的违约金。但鑫源公司未向天庆物业公司缴纳2017年-2018年的采暖费17020.40元，经天庆物业公司多次催要未果形成本讼。鑫源公司辩称：1、鑫源公司已于2017年12月31日实际终止与天庆物业公司签定的《定西天庆嘉园商用房物业管理服务协议》，天庆物业公司于2017年12月底停止对鑫源公司供电，导致鑫源公司于2017年12月31日无法经营而搬离，鑫源公司实际使用涉案房屋至2017年12月31日。天庆物业公司主张鑫源公司实际交房日期为2018年4月9日，但该交房清单上签字的汪琳并非鑫源公司的员工，其行为不能代表鑫源公司。综上，鑫源公司仅支付两个月的采暖费，而非天庆物业公司主张的全额支付采暖费。天庆物业公司与鑫源公司签订的系格式合同，关于违约金的格式条款对违约金约定过高，鑫源公司请求法院酌情减少，按照实际拖欠采暖费的数额的同期贷款利率计算相应的违约金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方当事人不同程度提出异议的证据，认定如下：天庆物业公司提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的依据。对鑫源公司向本院提交的天庆物业公司出具的电费充缴票据的关联性不予认可，对鑫源公司提交的定西天泰薯业有限责任公司出具的证明1份、马晶苗的调查笔录1份不能与其他证据形成完整的证据链，无法证明鑫源公司的主张，故对其提交的证据不作为认定案件事实的依据。2014年10月28日，甘肃天庆商贸娱乐有限公司与定西鸿达中小企业信用担保有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，将位于定西市安定区天庆嘉园4号楼103、203商铺（地上一层、地上二层）租赁给定西鸿达中小企业信用担保有限责任公司使用，建筑面积515.77平方米，租赁期限从2014年11月1日起至2017年10月31日止，房屋租赁期共叁年。2016年12月7日，甘肃天庆商贸娱乐有限公司、定西鸿达中小企业信用担保有限责任公司、鑫源公司、甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司签订了《补充协议》，约定由甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司享有甘肃天庆商贸娱乐有限公司的权利义务，由鑫源公司享有定西鸿达中小企业信用担保有限责任公司的权利义务。2016年6月7日，天庆物业公司与鑫源公司签订了《定西天庆嘉园商用房物业管理服务协议》，约定由天庆物业公司可向鑫源公司提供水费、电费、燃气费、热费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。2015年3月26日定西市新城供热有限责任公司与甘肃天庆物业管理有限公司签订了《供用热力协议》，由甘肃天庆物业管理有限公司负责收缴天庆嘉园住宅小区的供热费。定西市发展改革委员会定发改费〔2012〕60号定西市发展和改革委员会关于调整市区供热价格的批复中载明：“2012年9月1日起，商业营业性用房、厂房、车间每平方米建筑面积由29元调整为33元。”《补充协议》约定的房屋租赁期限到期后，鑫源公司未向天庆物业公司腾交房屋，直到2018年4月9日才办理交房手续，且鑫源公司未向天庆物业公司缴纳2017年11月至2018年3月的暖气费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2017年10月31日天庆房地产公司与鑫源公司的租赁合同到期，但鑫源公司继续使用该租赁房屋天庆房地产公司未提出异议，租赁期限转为不定期。2018年4月9日鑫源公司与天庆房地产公司办理腾房手续及物业合同解除手续时双方的租赁合同终止。鑫源公司虽主张其2017年12月终止了与天庆房地产公司的租赁合同，但其提交的证据不能证明其主张，故对其辩称不予采纳。天庆物业公司和鑫源公司依法签订《定西天庆嘉园商用房物业管理服务协议》，该协议自签订之日起生效，对双方均具有法律拘束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，在定西市新城供热有限责任公司向天庆嘉园住宅小区提供供热服务后，天庆物业公司可根据其与定西市新城供热有限责任公司签订的《供用热协议》向天庆嘉园住宅小区的用户代收取暖费。鑫源公司至今未向天庆物业公司缴纳2017年11月至2018年3月的采暖费的行为违反双方合同约定，应当承担违约责任。双方合同约定的违约金按照每日2‰计算，明显高于天庆物业公司的实际损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。”结合本案拖欠费用的性质及拖欠采暖费给天庆物业公司造成的实际损失等因素，综合认定，本案的违约金适宜参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：一、甘肃鑫源管理咨询有限公司于本判决生效后30日内向甘肃天庆物业管理有限公司定西分公司支付2017年11月至2018年3月的采暖费17020.40元，并按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付自2018年4月1日至实际支付采暖费之日的违约金；二、驳回甘肃天庆物业管理有限公司定西分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277元，因适用简易程序减半收取139元，由甘肃鑫源管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判员  苑津萍二〇一八年七月九日书记员  高旭宁