上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民四（商）初字第777号
原告中国建设银行股份有限公司上海闵行支行，住所地上海市闵行区。
负责人顾非非，行长。
委托代理人林琳，上海中城世纪律师事务所律师。
被告ＸＸ蕾，女，1989年10月20日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。
委托代理人陈兴良。
被告陈振宇，男，1988年5月27日出生，汉族，户籍地湖北省襄阳市。
委托代理人余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。
委托代理人徐娟，上海观庭观盛律师事务所律师。
被告上海瑞立佳业房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人瞿昌贵，董事长。
委托代理人李中华，上海众华律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司上海闵行支行（以下简称建行闵行支行）与被告ＸＸ蕾、陈振宇、上海瑞立佳业房地产开发有限公司（以下简称瑞立佳业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法由审判员吴琦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行闵行支行的委托代理人林琳，被告ＸＸ蕾的委托代理人陈兴良，被告陈振宇的委托代理人余庭，被告瑞立佳业公司的委托代理人李中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行闵行支行诉称，2014年9月19日，原告与被告ＸＸ蕾、陈振宇签订了《个人住房组合抵押借款合同》（以下简称借款合同），约定：被告ＸＸ蕾向原告借款200，000元（人民币，下同），借款期限为180个月。被告ＸＸ蕾借款购买并作为抵押物的商业用房为“嘉定区塔山路XXX弄XXX号XXX室”（以下简称1104室）。借款合同对其他相关的条款也做了明确的约定。被告瑞立佳业公司为被告ＸＸ蕾的债务承担连带清偿责任。同年10月15日，原告与被告ＸＸ蕾办理了房地产他项权利的抵押预告登记证明。2014年10月20日，原告按约履行贷款义务。但被告在履行还款义务时，多次出现拖欠还贷现象，并且至2015年1月后再没有还款，已形成严重违约。故原告诉至法院，要求判令：1、被告ＸＸ蕾归还原告借款本金197，966.46元；2、被告ＸＸ蕾偿付自2015年1月28日起至实际清偿之日止的按借款合同约定的借款利息、罚息（至2015年9月22日暂计算为利息7，719.67元，本金罚息141.34元，利息罚息209.73元）；3、如被告ＸＸ蕾不能履行上述还款义务，原告对被告ＸＸ蕾、陈振宇的抵押物1104室房产行使抵押权，并对抵押物拍卖款有优先受偿权；4、被告瑞立佳业公司对被告ＸＸ蕾的债务承担连带保证清偿责任；5、诉讼费由各被告承担。
庭审中，原告当庭增加诉讼请求：要求被告陈振宇与被告ＸＸ蕾共同偿还借款本金及各类利息。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、借款合同、预告抵押登记证明各1份，证明原告与三被告借款及担保事实；2、支付凭证1份，证明原告按约向被告发放了贷款；3、对账单、结算清单各1份，证明被告ＸＸ蕾截至2015年9月22日拖欠原告本金197，966.46元、利息7，719.67元、本金罚息141.34元、利息罚息209.73元。
被告ＸＸ蕾辩称，对借款合同及违约事实均认可，同意原告按合同约定处理。
被告陈振宇辩称，其与被告ＸＸ蕾已离婚。借款是被告ＸＸ蕾签订的，依据合同相对性，应由ＸＸ蕾承担。1104室房产目前仍是期房，没有取得所有权，他物权没有存在的基础，应是取得所有权后生效。
被告瑞立佳业公司辩称，本案中债务人提供了物的担保，应当先执行物的担保，且根据借款合同约定的担保方式为抵押，没有保证担保这一方式，排除了其保证责任。
经审理查明，2014年9月19日，被告ＸＸ蕾作为借款人、被告陈振宇作为抵押人、被告瑞立佳业公司作为保证人与原告签订了借款合同，约定ＸＸ蕾向原告借款200，000元用以购买1104室房产，借款期限180个月，自2014年9月19日起至2029年9月19日止（以借款凭证为准），贷款利率为浮动利率即为基准利率，还款方式为等额本息还款法，每期归还1，747.72元。逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50％。合同还约定：ＸＸ蕾自愿以1104室房产为前述借款向原告提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、ＸＸ蕾应付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用。瑞立佳业公司自愿为合同项下所有贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、ＸＸ蕾应付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用提供阶段性连带责任保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至ＸＸ蕾办妥抵押登记手续，将《房地产登记证明预告登记（预购商品房抵押）》原件交原告收执，并将《房地产权证》交原告核对无误，且抵押财产预告登记转为抵押权登记已办妥之日止；被告ＸＸ蕾不按合同约定足额还本付息，原告即有权宣布贷款立即到期，要求ＸＸ蕾立即清偿借款本息及相关费用或处分抵押房产，或要求瑞立佳业公司履行保证责任。被告陈振宇作为抵押物共有人在合同中签名。
2014年10月15日，原告与被告ＸＸ蕾、陈振宇就抵押物办理了预购商品房抵押手续（预告登记）。2014年10月20日，原告向被告ＸＸ蕾发放贷款200，000元。因ＸＸ蕾自2015年1月28日起不再还款，原告遂于2015年1月28日向ＸＸ蕾电话催收贷款并宣布贷款提前到期。至2015年9月22日，被告ＸＸ蕾尚欠原告借款本金197，966.46元、利息7，719.67元、本金罚息141.34元、利息罚息209.73元。
另查明，被告瑞立佳业公司尚未取得1104室房屋的大产权证。
再查明，订立合同时，ＸＸ蕾与陈振宇系夫妻关系。
本院认为，原告与三被告订立的借款合同系签约各方真实意思表示，合法有效，对各方具有约束力，原、被告均应按约履行。原告按约发放贷款后，已完成出借方的主要义务。现被告ＸＸ蕾逾期还款，已构成违约，原告有权宣布借款提前到期要求其归还全部剩余本息，本院对原告要求被告ＸＸ蕾偿还贷款本息之诉讼请求予以支持。
关于原告要求行使抵押权之诉讼请求，本院认为系争房屋仅办理了预购商品房抵押预告登记，并未办理抵押登记手续，现预告登记已失效，故本院对原告要求行使抵押权之诉讼请求不予支持。
借款合同约定在ＸＸ蕾办妥抵押登记手续将《房地产他项权利证明》正本交原告收执前瑞立佳业公司均须对ＸＸ蕾向原告之借款本息承担连带保证责任，现抵押房产产权人仍为瑞立佳业公司，ＸＸ蕾并未领取房地产权证，故瑞立佳业公司应对ＸＸ蕾的还款义务承担连带保证责任。瑞立佳业公司提出应以物保优先受偿，本院认为，本案抵押担保由于未办理登记而未生效，借款仅存在瑞立佳业公司的保证担保，故本院对瑞立佳业公司要求在抵押担保范围以外承担保证责任的抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第四十一条的规定，判决如下：
一、被告ＸＸ蕾、被告陈振宇于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司上海闵行支行借款本金197，966.46元；
二、被告ＸＸ蕾、被告陈振宇于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司上海闵行支行暂计至2015年9月22日的利息7，719.67元、本金罚息141.34元、利息罚息209.73元及以197，966.46元为本金自2015年9月23日起至实际清偿日止按双方签订的借款合同约定计算的各类利息；
三、被告上海瑞立佳业房地产开发有限公司对被告ＸＸ蕾的债务承担连带保证清偿责任；被告上海瑞立佳业房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告ＸＸ蕾、陈振宇追偿；
四、驳回原告其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2，195.28元，由被告ＸＸ蕾、陈振宇负担（于本判决生效后十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 吴 琦
二〇一五年十二月三十日
书记员 施佳艳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损
害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。