甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庆西民初字第1465号
原告贺星敏
委托代理人吴建东，甘肃拓原律师事物所律师。
被告甘肃陇运三力运输集团有限公司
法定代表人黄宗洲
委托代理人田永利
委托代理人李俊，甘肃泰丰律师事务所律师。
原告贺星敏与被告甘肃陇运三力运输集团有限公司（以下简称三力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贺星敏及其委托代理人吴建东，被告三力公司的委托代理人田永利、李俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告贺星敏诉称，2008年3月26日原告与被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的位于西峰区汽车南站附近的物资大厦地上一层7-1号50平方米商业用房，该商品房预售合同约定，该商品房销售价格为每平方米5098元，原告在签订合同时向被告交款127450元，第二期在该商品房主体工程建至一层封顶时交款101960元，剩余房款25490元在交付房屋时付清。并约定被告应当于2008年12月30日前交付原告使用。原告在签订合同的当天向被告交房款127450元，在2010年3月9日向被告交房款10万元。到2008年12月至2010年二年期间，原告多次要求被告按约定交付所购房屋，但被告借口一直未交付。直至2010年12月1日，被告以电话方式告知原告，为方便统一招商，要求原告与其所属物业公司签订《物业代管协议》，原告被迫与被告的物业公司签订了《物业代管协议》，但被告至今未按合同约定将该商品用房的产权手续办理到原告名下。基于以上事实，被告逾期交付房屋长达两年时间，并逾期为原告办理房屋产权证已达一年半。故请求：1、判令被告限期为原告办理西峰区真宁东路物资大厦地上一层7-1号50平方米商业用房的单独产权房产证；2、判令被告向原告支付：①因逾期交付房屋的违约金189920.75元；②因逾期办理房屋产权证的违约金2274.5元；3、本案诉讼费用均由被告承担。
被告三力公司辩称，一、迟延交付房屋系不可抗拒因素所导致，并非被告过错造成。被告开发的工程交由陕西省乾县建筑工程公司承建，2008年5.12大地震导致该公司川籍施工人员返乡抗震救灾，加之余震不断，工地暂时停工。为此，工程延期交付一年。原、被告双方签订的《商品房预售合同》第八条约定“遇有不可抗力原因出卖人可据实予以延期”。二、该工程竣工交付后，被告征得原告同意后，与其签订《物业代管协议》。原告购买房屋于2010年4月1日出租给案外人任贺华，在提供给任贺华三个月装修期后于7月3日签订《商铺租赁协议》，10月1日商贸楼和物资大厦正式开业。被告在从事上述行为的过程中原告并未提出任何异议且默认这一事实。因此，被告无延迟交付房屋的事实存在。二、原告至今未全额交付房款，被告也就不存在合同所约定的交付义务。三、原告主张被告迟延交付房屋承担违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效。四、办理房屋产权登记的责任主体是原告，被告只是提供资料和配合义务，至今未办理房产证被告并无过错。综上，法院应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年3月26日被告三力公司（出卖方）与原告贺星敏（买受方）签订《商品房预售合同》，合同约定：“买受人购买的商品为物资大厦地上一层7-1号房，建筑面积共计50平方米，房屋单价5098元每平方米，总金额为254900元。交款方式为：买受人在2008年3月26日交首期款127450元，二期款在主体工程建至地上一层封顶时交101960元，剩余房款25490元在交房时交清。出卖人应当在2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由买受人，由买受人到相关部门办理产权。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属资料的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订当日，原告贺星敏向被告三力公司交纳房款127450元，于2010年3月9日交房款10万元，下欠27450元购楼款未交。原告贺星敏自述其于2010年12月1日应被告三力公司的要求与被告三力公司所属的物业公司签订《物业代管协议》，由物业公司统一代管、出租。
2013年7月10日，被告三力公司在陇东报刊登公告，要求各买受人于2013年8月30日前速去其公司办理房屋产权相关手续。
开庭审理中，被告三力公司以超过诉讼时效为由对原告贺星敏要求其承担逾期交付房屋违约金189920.75元的诉讼请求予以抗辩，原告贺星敏称其一直向被告三力公司主张权利，并提交三力物资大厦业主议事日程一份，证明其于2012年9月23日曾向被告三力公司主张权利，但被告三力公司认为该份证据未有其公司工作人员签字、盖章，不予认可。原告贺星敏再未提交其它证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形。
上述事实，有原被告陈述、《商品房预售合同》、收款收据、证明、三力物资大厦业主议事日程等证据在卷证实，予以认定。
本院认为，原告贺星敏与被告三力公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系有效合同。本案争议焦点有两点：一、关于逾期交房违约金的诉讼时效的认定：诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断。一方当事人以超过诉讼时效抗辩，另一方应举证证明其诉讼请求在诉讼时效以内或者举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形。本案中原告贺星敏与被告三力公司均未提交双方签订的《物业代管协议》，但原告自述其于2010年12月1日已与被告三力公司所属的物业公司签订《物业代管协议》，由物业公司统一出租。故应推认定为代管期限的起算时间为2010年12月1日，亦应认定为被告三力公司已向原告贺星敏履行了交付房屋的义务。至此，被告三力公司逾期交房违约程度及责任已经确定，原告贺星敏应知道其合同权利受到侵害。关于逾期交房的违约行为之诉讼时效应于此日即2010年12月1日起算，至2012年12月1日届满。原告于2013年7月8日向本院提起诉讼，主张逾期交房的违约金，已明显超过诉讼时效，故原告贺星敏要求被告三力公司支付逾期交付房屋违约金189920.75元的诉讼请求，不予支持。原告贺星敏提交的三力物资大厦业主议事日程，系各房屋买受人对有关房屋买卖事务的商议记载，其上无被告三力公司或其工作人员签名，且被告三力公司对此提出异议，因此，该证据不能证明原告贺星敏曾向被告三力公司主张权利，亦不能证明诉讼时效存在中断或中止的情形。二、关于被告三力公司在办理房屋产权证中的责任及逾期办证的违约金的认定：确定合同当事人权利义务的基本准则是：有合法约定的，从其约定。本案原、被告双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由乙方（买受人），由乙方到相关部门办理产权”。因此，被告三力公司应自2010年12月1日起的360日内，即2011年11月26日前，向原告贺星敏提供办理权属登记所需资料。按照约定及商品房买卖交易惯例，向原告贺星敏提供办证所需资料系被告三力公司应当承担的合同义务；现原告贺星敏要求被告三力公司直接为其办理房产证，该请求不符合双方的约定，不予支持。被告三力公司至今未向原告贺星敏提供办证资料，已属违约，应按约定的已付房款的1%向原告贺星敏支付违约金，即：227450元×1%=2274.50元。被告三力公司辩解因“5.12”地震导致工程延期一年，即使被告三力公司辩解成立，延期一年后也应于2009年12月30日前交付办证资料，故其该项辩解，并不能免除其应承担的合同责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条之规定，判决如下：
一、被告甘肃陇运三力运输集团有限公司为原告贺星敏提供办理位于庆阳市西峰区真宁东路物资大厦地上一层7-1号商业用房的产权证书的资料；
二、被告甘肃陇运三力运输集团有限公司支付原告贺星敏逾期办证违约金2274.50元；
三、驳回原告贺星敏的其他诉讼请求。
上述所判第一、二项，限本判决生效后30日内履行完毕.
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1847元，由原告贺星敏与被告甘肃陇运三力运输集团有限公司各负担923.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 王英杰
代理审判员 喻海妮
人民陪审员 段宝生
二〇一三年十二月九日
书 记 员 路娜娜