广西壮族自治区百色市右江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1002民初2307号原告（反诉被告）：百色众大建材市场投资有限公司，住所地百色市右江区进站大道。组织机构代码07713059－1。法定代表人：邱四七，该公司经理。委托诉讼代理人：潘合根，广西凌盛律师事务所凌云分所律师。被告（反诉原告）：黄新文，男，1964年11月21日出生，汉族，福建省南安市人，个体工商户，住福建省南安市，委托诉讼代理人：唐大飞，广西大禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄培源，男，1990年8月27日出生，汉族，福建省南安市人，个体工商户，住福建省南安市，系被告黄新文之儿子。原告百色众大建材市场投资有限公司与被告黄新文房屋租赁合同纠纷及反诉原告黄新文诉反诉被告百色众大建材市场投资有限公司财产损害赔偿纠纷乙案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告的法定代表人邱四七及其委托诉讼代理人潘合根，被告黄新文的委托诉讼代理人唐大飞、黄培源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百色众大建材市场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2015年10月12日签订的《铺面租赁合同书》；2、判令被告支付租金7776元、管理费12960元、滞纳金839.70元，合计29133元（暂计自2015年7月1日至2016年6月30日，2016年7月1日至被告停止使用原告铺面之日止费用另计）。事实和理由：2015年10月12日，原、被告签订《铺面租赁合同书》约定：一、被告承租原告的百色众大建材市场第144＃、145＃铺面经营建材产品销售；二、租赁期限为二年即自2015年1月1日至2016年12月31日止；三、先交租金后使用，以一个季度为一期，每季度第一个月15日前交清当期租金；四、承租方不按期缴纳租金的，每逾期一日计收应交租金总额3‰滞纳金。合同签订后，原告交付铺面给被告使用，但被告仅缴纳6个月的租金及各项管理费，尚欠自2015年7月1日至2016年6月30日的租金7776元，管理费12960元，滞纳金839.70元。被告黄新文辩称，被告同意解除租赁合同。2016年1月25日，原告用电焊封死被告门店的卷闸门锁孔不许原告进入租用的144＃、145＃铺面营业，原告存在违约及侵权行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：被告系原百色大西南建材市场管理有限责任公司搬迁和安置的对象，根据2013年6月19日被告与出租方签订的《百色大西南建材市场管理有限责任公司与租户关于搬迁补偿安置的协议》第三条规定，原租户进入新市场给予半年的免租费，半年后按承租价标准收取租金。被告已交纳2015年1月－6月份租金，余下2015年7月1日至2015年12月31日的6个月租金应是被告享有半年免交租金的优惠期。因此，被告不交这半年租金不应视为拖欠租金的违约行为。被告只拖欠原告租金10天时间，且未达到合同约定的超过一个月未付清租金则责令退出的规定。2016年1月25日，原告趁被告回家过年即派人用电焊封死被告门店的卷闸门锁孔，以此违法行为终止租赁合同，严重侵害了被告合法权益，造成被告将近25万元的经济损失。原告的侵权行为终止了租赁合同关系，无权要求被告再支付租金。反诉原告黄新文诉称，基于上述事实和理由，因反诉被告单方非法终止合同及其侵权行为造成反诉原告装修费9万元，经营损失14万元。为此提起反诉，请求反诉被告赔偿反诉原告装修费9万元，经营损失14万元，共计23万元。反诉被告百色众大建材市场投资有限公司辩称，反诉原告与百色大西南建材市场管理有限责任公司签订的《铺面租赁合同书》与反诉被告无关。反诉原告确实拖欠租金，应承担违约责任。请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告对被告提交的现场照片及证人王某、史某的证言有异议，认为不能证明是原告封死被告门店锁孔。本院认为，被告提交的现场照片及证人证言客观真实，对其证明力予以确认。原告对被告提交的银行流水账有异议，认为不能证明被告的损失。本院认为，被告提交的银行流水账不能证明被告遭受的经济损失，对其证明力不予确认。据此，本院认定本案事实如下：2011年12月15日，被告与百色大西南建材市场管理有限责任《铺面租赁合同书》约定，被告承租该公司位于百色大西南建材市场的16号铺面。2013年6月间，因大西南建材市场整体搬迁，被告与该公司签订《百色大西南建材市场管理有限责任公司与租户关于搬迁补偿安置的协议》，其中第三条规定“原租户进入新市场给予半年的免租费，半年后按承租价标准收取租金”。庭中原告认可被告享有半年免租费。2015年10月12日，原告与被告签订《铺面租赁合同书》约定，被告承租原告第144＃、145＃铺面面积共计216m2，租金6元/月m2，管理费10元/月m2，物业费0.80元/月m2，租赁期限为二年即自2015年1月1日至2016年12月31日止，先交租金后使用，以一个季度为一期，每季度第一个月15日前交清当期租金，承租方不按期缴纳租金的，每逾期一日计收应交租金总额3‰滞纳金，超过一个月未能付清的，合同中止并责令期限退出，承租方不得有异议等条款。该合同签订后，原告交付铺面给被告使用，被告按约定交纳了2015年1月至6月租金共计20736元。2016年1月25日，原告趁被告回家过年即派其市场部工作人员用电焊封死被告门店的卷闸门锁孔，导致被告无法开门营业。本案审理过程中，被告向本院申请对其承租的铺面装修及经营损失进行评估鉴定。因被告未能提供其经营场所的营业执照和对公账户的经营情况，导致本院委托百色华辉资产价格评估有限责任公司无法对其经营损失进行评估鉴定。本院认为，原、被告签订的《铺面租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的规定，合同合法有效。关于原、被告在本案是否存在违约行为问题。被告按约定交清了2015年1月至6月份的租金，余下2015年7月至12月份的租金，应为被告享有半年免交租金的优惠期，应予以扣除，租金应从2016年1月1日起开始计收，然而，在合同履行过程中，原告在被告未达到合同约定的“超过一个月未能付清的，合同中止并责令期限退出”的情形，于2016年1月25日派人用电焊封死被告门店的卷闸门锁孔，导致被告无法开门营业，原告存在违约行为，且其行为已明确表示不再履行合同义务，双方签订的《铺面租赁合同书》因此而解除，被告应向原告支付自2016年1月1日至24日的租金共计2903元[216m2×（租金6元/月m2＋管理费10元/月m2＋物业费0.80元/月m2）×24天]。据此，原告请求被告支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金、管理费、滞纳金共计29133元，本院不予支持，仅支持自2016年1月1日至24日的租金共计2903元。关于被告的反诉请求是否有事实和法律依据问题。原告趁被告回家过年即派其市场部工作人员用电焊封死被告门店的卷闸门锁孔，导致被告无法开门营业，原告的行为已构成侵权。但由于被告未能向本院提供其经营场所的营业执照和对公账户的经营情况，导致鉴定机构无法对其经营损失进行评估鉴定，被告应承担举证不能的法律后果。此外，被告为方便经营而装修铺面，装修费用理应由其自行承担，且双方签订的《铺面租赁合同书》约定的租赁期限已届满，故被告请求赔偿铺面装修损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告百色众大建材市场投资有限公司与被告黄新文于2015年10月12日签订的《铺面租赁合同书》于2016年1月25日解除；二、由被告黄新文支付原告百色众大建材市场投资有限公司租金2903元；三、驳回原告百色众大建材市场投资有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告黄新文的反诉请求。上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付本金迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费860元，减半收取430元，反诉费2375元，共计2805元，由原告百色众大建材市场投资有限公司负担387元，被告黄新文负担2418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李瑞兴二〇一七年二月二十六日书记员  黄振步