江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第01300号
上诉人（原审被告）淮安市生旺建材有限公司，住所地淮安市淮阴区王杨路72号。
法定代表人孙如生，该公司董事长。
委托代理人王正清，江苏岸庆律师事务所律师。
委托代理人李雨其，江苏岸庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淮安市淮阴区助剂厂，住所地淮安市淮阴区王杨路**号。
法定代表人吴天平，该厂厂长。
委托代理人朱卫东，江苏知缘律师事务所律师。
委托代理人袁雪莹，江苏知缘律师事务所实习律师。
上诉人淮安市生旺建材有限公司（以下简称生旺公司）与被上诉人淮安市淮阴区助剂厂（以下简称助剂厂）房屋租赁合同纠纷一案，淮安市淮阴区人民法院于2015年4月13日作出（2014）淮小民初字第01069号民事判决。上诉人生旺公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月27日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月25日公开开庭审理了本案。上诉人生旺公司法定代表人孙如生及其委托代理人王正清，被上诉人助剂厂的委托代理人朱卫东、袁雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告厂长吴天平系原告前身淮阴县助剂厂（曾系原淮阴县王营镇政府镇办企业）厂长。1996年7月20日，淮阴县助剂厂（厂方）与原淮阴县王营镇越河村村民委员会（甲方）、越河村第三村民小组（乙方）签订《租用土地协议书》一份，该协议约定，厂方以每年每亩1200元的价格向乙方租用土地。协议另约定，土地如被国家征用，合同立即终止，土地使用权归乙方。原淮阴县王营镇政府（以下简称王营镇政府）以鉴证单位身份在该份协议上盖印。同年8月7日，上述四方及淮阴县农机配件厂共同签订了《租用土地补充协议》，约定淮阴县助剂厂租用土地面积14亩，租赁期限为30年。
1998年1月19日，王营镇政府（出让方）与吴天平（受让方）签订《淮阴县王营镇企业产权转让合同书》一份，合同概要：1.王营镇政府以8.29万元的价格将淮阴县助剂厂剥离后的资产所有权转让给吴天平；2.厂区土地实行租用，面积为9338平方米，土地租用年限不限。同日，江苏省淮阴县公证处对该合同的签订进行了公证，并出具（98）淮阴证经内字第060号公证书。同年12月21日，吴天平以上述资产投资注册私营企业“淮阴县助剂厂”，并得到工商行政管理机关核准。淮阴县助剂厂的《私营企业申请开业登记注册书》（编号：10452）载明：“企业负责人为吴天平，经营地址为王杨路72号，经营场所面积为9338平方米。”2001年6月15日，淮阴县助剂厂变更名称为“淮安市淮阴区助剂厂”。2003年3月18日，原告以个人独资企业身份在工商行政管理机关换领营业执照。
2009年10月30日，原告（出租方）与淮安市远阳物流有限公司（以下简称远阳公司）（承租方）签订《租赁协议》（以下称为《租赁协议A》）一份，约定由远阳公司承租原告位于淮阴区王杨路72号的约14亩土地、房屋、水电气等有关设施、设备，租期为2009年12月1日至2010年11月30日，租金为60000元／年。王营镇乡镇企业服务站以鉴证方身份在该合同上盖印。
2010年6月12日，王营镇政府出具《住所证明》一份，内容载明“淮安市生旺建材有限公司租赁原淮阴县助剂厂厂房场地，厂址位于淮阴区王营镇王杨路72号（王营镇越河村二组），现属淮阴盐河工业园规划区内，其产权属王营镇政府。”（2015年2月10日，王营镇政府出具《情况说明》一份，对该《住所证明》进行解释说明，内容载明“其产权属王营镇政府”指土地使用权归属王营镇政府，厂房所有权归属于原告）。2010年6月24日，被告生旺公司成立，其住所地为淮阴区王营镇王杨路72号（越河村2组），法定代表人为孙如生。同年12月3日，原告以甲方（出租方）身份与作为乙方的被告（承租方）签订《租赁协议》（以下称为《租赁协议B》）一份，约定由被告承租原告位于淮阴区王杨路72号的约14亩土地、房屋、水电气等有关设施、设备，租期为2010年12月1日至2012年11月30日，租金为60000元／年。合同另约定：1.乙方对厂房无大的结构性改动；2.租赁期满后，乙方在甲方厂区内投资的不动产归甲方所有。同年12月5日，王营镇乡镇企业服务站以鉴证方身份在该合同上盖印。因承租方处所盖印章为“淮安市生旺建村有限公司合同专用章”，被告对该协议予以否认。
2014年9月28日，原告向被告方发出《解除租赁合同通知书》，通知被告方解除双方之间的不定期租赁合同，并最迟于2014年10月10日前搬离租赁房屋交清租金。被告方庭审中自认已收到该份通知书。
另查明：1.远阳公司设立时间为2008年1月2日，其法定代表人为孙如生。2.庭审中，﹤1﹥.被告方提交收条两张，证明已交清2014年租金，经质证，原告方对收条的真实性无异议，但表示原告方主张的租金为累计租金，被告方提交的收条无法证明其已交清所有租金；﹤2﹥.原告提交十张收据以证明原告分别于2011年2月1日、2011年11月28日、2012年6月3日、2013年5月29日、2013年9月18日、2014年1月29日、2014年9月2日收到被告交纳的租金20000元、20000元、30000元、30000元、30000元、30000元、30000元。3、法院现场勘察，王营镇王杨路72号厂区外墙上有“淮阴县助剂厂”字样。
原审原告助剂厂诉称：原、被告于2010年12月3日签订租赁合同一份，租期为2010年12月1日至2012年11月30日，租金为60000元／年。合同到期后双方未续签合同，仍由被告继续使用租赁场地，双方形成不定期租赁合同关系。合同转为不定期租赁合同后，被告并未按原合同约定支付租金，现仍欠租金58500元。2014年9月28日，原告向被告送达解除合同通知，要求被告搬离租赁场地并支付拖欠租金，但被告一直置之不理。为维护原告的合法权益，现向法院起诉要求判令：1.解除原、被告双方之间的不定期租赁合同；2.被告立即搬离租赁场地并支付欠缴租金58500元及按照原合同租金标准支付房屋占用费；3.承担本案诉讼费用。
原审被告生旺公司辩称：1.原告提交的《租赁协议》上承租方的印章非生旺公司所有，诉争场地系王营镇政府所有，被告自2009年12月份开始以口头合同租赁该场地，因此，原告不具备诉讼主体资格，亦无权要求被告搬离诉争场地；2.诉争场地租金为60000元／年，由原告厂长吴天平代表王营镇政府收取，原告提交的证据不足以证明被告拖欠其租金。综上，请求驳回原告诉讼请求。
原审法院认为，关于淮安市淮阴区王杨路72号土地使用权、厂房所有权人归属问题。法院认为，根据《淮阴县王营镇企业产权转让合同书》可以得知原告系其投资人吴天平通过合法手续转让而来，且原告享有9338平方米（约14亩）厂区土地的租用权。此外，被告提交的《住所证明》清楚载明“淮安市生旺建材有限公司租赁原淮阴县助剂厂厂房场地”；原告提交的《情况说明》亦清楚载明，涉案房屋土地使用权归属王营镇政府、厂房所有权归属于原告。综上，原告为诉争场地即淮安市淮阴区王杨路72号合法的土地使用权人、厂房所有权人。
关于原告助剂厂主体是否适格问题。法院认为，被告虽辩称诉争场地系租赁自王营镇政府，但王营镇政府在《住所证明》、《情况说明》中均予以否认。被告虽辩称《租赁协议B》非其签订，但被告的住所地为淮安市淮阴区王杨路72号，《租赁协议B》中租赁范围亦为该场地，被告庭审也自认自2009年12月份起租赁该场地至今，而原告为该场地合法的土地使用权人、厂房所有权人，因此，法院认定，原、被告为《租赁协议B》的合同签订人，原告主体适格。
关于被告生旺公司是否欠交租金问题。法院认为，原、被告于2010年12月3日签订的《租赁协议B》系当事人双方真实的意思表示且不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人应按照合同约定行使各自的权利并履行相应义务。2012年11月30日后，《租赁协议B》的合同期限已届满，被告继续使用承租场地，原告亦未提出异议，双方由定期租赁合同转为不定期租赁合同，租赁关系继续有效。不定期租赁中，除双方当事人另有约定外，双方均可随时解除合同。原告已于2014年9月28日通知被告解除合同且最迟于2014年10月10日搬离诉争场地，被告庭审也自认收到该通知，应视为原告已给予被告合理的准备期间，故法院对原告要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。被告庭审自认自2009年12月份起租赁该场地至今，并认可租金为60000元／年，因此被告应交纳诉争场地自2010年12月1日起至2014年10月10日止的租金231644元。现原告已举证证明原、被告双方之间租赁关系的存在，被告对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但被告除两张收条以外并未举证证明对剩余租金已予以交纳，故被告应承担相应的不利后果。根据原告提供的收据，被告已于2011年2月1日至2014年9月2日合计交纳租金190000元，因此，法院对原告要求交纳累计剩余租金58500元的诉讼请求，依法支持41644元。
关于被告是否应当搬离诉争场地及交纳逾期占有使用费问题。法院认为，现租赁期限已经届满终止，原告方有权不再续租给被告，作为诉争租赁场地的实际占有人即本案被告有义务搬迁腾空场地交还原告，并支付逾期腾房占有使用费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告助剂厂与被告生旺公司之间的不定期租赁合同；二、被告生旺公司于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离淮安市淮阴区王营镇王杨路72号场地；三、被告生旺公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告助剂厂2010年12月1日起至2014年10月10日止的剩余租金41644元；四、被告生旺公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照60000元／年的标准支付自2014年10月11日起至实际搬离之日止的逾期腾房占有使用费；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1263元，由原告助剂厂承担263元，由被告生旺公司承担1000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，生旺公司不服，向本院提出上诉称：1、被上诉人未提供合法有效的不动产所有权证，故被上诉人不是合法有效的出租主体。2、被上诉人提供的租赁合同上上诉人印章系被上诉人伪造的，上诉人与被上诉人之间未签过任何书面租赁协议。3、被上诉人提供的《情况说明》与上诉人提供的《住所证明》相互矛盾，一审法院认定被上诉人为涉案场地的合法土地所有权人，属于认定错误。4、因被上诉人提供自己制作的收据作为上诉人拖欠租金的证据，不具有证明效力。被上诉人从未通过电话联系、发函等形式向上诉人主张租金，不符合基本的商业规则。5、即使上诉人与被上诉人之间存在租赁关系，因上诉人在涉案场地上投入了大量的财力，被上诉人也应当给予相应的补偿。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人助剂厂答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。
本院经审查，对原审法院查明的事实予以确认。
二审审理中，上诉人提供了被上诉人法定代表人吴天平出具的2张租金收条，一张落款时间是2010年2月11日，金额为3万元；另一张落款时间是2011年1月31日，金额是3万元。被上诉人质证认为，2010年2月11日租金收条与本案无关。2011年1月31日收条与被上诉人提供的2012年2月1日收据上所记载的2万元为同一笔，认可上诉人所交租金数额为3万元，同意从上诉人应欠租金中减去1万元。
本院认为，被上诉人法定代表人吴天平作为原淮阴县王营镇镇办企业淮阴县助剂厂厂长，在原淮阴县助剂厂改制时，依据《淮阴县王营镇企业产权转让合同书》取得本案诉争场地的使用权，后吴天平利用改制企业的资产成立了私营企业即助剂厂，故被上诉人应为涉案场地的使用权人，作为出租人主体合格。对于租赁合同上上诉人公司印章真伪，并不影响上诉人实际使用涉案场地的事实。而王营镇政府出具的《情况说明》是对《住所证明》的进一步解释，并不存在矛盾之处。根据上诉人提供的被上诉人向其出具的租金收据，上诉人对于租赁使用被上诉人场地的事实是予以认可的，故上诉人应向被上诉人支付租金。根据上诉人的陈述，每次向被上诉人交纳租金时，都由被上诉人出具收据，故上诉人应承担其已交租金数额和时间的举证责任，但上诉人未能提供不欠被上诉人租金的证据。一审法院依据被上诉人的自认，确定上诉人尚欠租金41644元并无不当。但因上诉人在二审中提供了2011年1月31日向被上诉人交纳3万元租金的证据，应予以扣除，故上诉人截止2014年10月10日尚欠被上诉人租金为11644元。被上诉人称与2012年2月1日收据上所记载的2万元为同一笔，因时间不同、数额不同，故对被上诉人的辩解理由，本院不予采纳。涉案场地租赁起始时间为2010年12月1日，上诉人提供的2010年2月11日的租金收据与本案无关。因上诉人在一审诉讼中未提出反诉，故对其要求被上诉人赔偿损失的上诉请求，本院不予理涉，上诉人可另案主张。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。但因上诉人二审中提供了新证据，故本院对一审判决第三项确定的租金41644元变更为11644元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持淮安市淮阴区人民法院（2014）淮小民初字第01069号民事判决第一、二、四、五项及案件受理费部分。
二、变更淮安市淮阴区人民法院（2014）淮小民初字第01069号民事判决第三项为，上诉人生旺公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人助剂厂2010年12月1日起至2014年10月10日止的剩余租金11644元。
二审案件受理费1263元，由上诉人生旺公司负担713元，被上诉人助剂厂负担550元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一五年七月二日
书记员 鲍婷婷