吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终207号
上诉人(原审被告)：张圣伟，男，1973年5月23日生，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。
委托代理人：柳玉峰，吉林荆卫华律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：王信文，男，1989年9月5日生，汉族，中国联合网络通讯有限公司白山分公司职员，住吉林省白山市浑江区
委托代理人：谭辉，吉林郭新敏律师事务所律师。
张圣伟因合同效力纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2016）吉0602民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王信文原审诉称：2014年12月22日，王信文为了向张圣伟借款18万元，王信文将位于“广泽国际购物中心0067栋06单元，楼牌号为：20141010028661-67-6-24-2401的房屋抵押给张圣伟，并于同日双方共同到广泽售楼中心将“房屋买卖合同”中的购买人由王信文变成张圣伟。2014年12月23日，王信文与张圣伟签订“房屋抵押借款协议书”，约定王信文将自己购买的广泽国际购物中心0067栋06单元062401号房屋抵押给张圣伟，王信文向张圣伟借款18万元，借款期限为2014年12月23日至2015年6月22日，利息每月9000元，如王信文在2015年6月22日无法偿还全部借款，王信文自愿将该房屋以18万元价款出卖给张圣伟。协议签订后，王信文向张圣伟出具18万元借据一张，并将房屋交给张圣伟居住，但张圣伟当时只向王信文支付8万元，余款10万元，张圣伟至今给王信文。为此王信文提起诉讼，请求法院依法判令：1、王信文与张圣伟于2014年12月23日签订“房屋抵押借款协议书”中约定的房屋买卖条款无效；2、张圣伟返还被其占有的，位于广泽国际购物中心0067栋06单元，楼牌号为：20141010028661-67-6-24-2401的房屋，并协助王信文将该房屋的购买人由张圣伟变更为王信文。
张圣伟原审辩称：张圣伟认为与王信文签订的房屋买卖协议有效，且已经履行完毕。
原审法院审理查明：2014年12月23日，王信文与张圣伟签订“房屋抵押借款协议书”，约定王信文将自己购买的广泽国际购物中心0067栋06单元，楼牌号为：20141010028661-67-6-24-2401的房屋抵押给张圣伟，王信文向张圣伟借款18万元，借款期限为2014年12月23日至2015年6月22日，利息每月9000元，如王信文在2015年6月22日未偿还全部借款，王信文自愿将该房屋以18万元价款出卖给张圣伟。协议签订后，王信文将该涉案房屋交给张圣伟居住，并于同日双方共同到广泽售楼中心将“房屋买卖合同”中的购买人由王信文变更为张圣伟。但张圣伟当时只向王信文支付8万元，余款10万元，张圣伟至今未给王信文。张圣伟实际向王信文支付8万元借款的本金及利息王信文未偿还，另张圣伟至今未办过户。
本案在审理过程中，经王信文申请，原审法院作出（2016）吉0602财保28号民事裁定书，将购买人为张圣伟的位于白山市浑江区广泽国际购物中心03-0034-0242-0067-062401号、建筑面积89.50平房米的房屋（目前门牌号为2-2-2407）予以查封。
原审法院认为：依据王信文与张圣伟签订的“房屋抵押借款协议书”，王信文与张圣伟之间民间借贷关系成立，有关协议中约定的如王信文在2015年6月22日未偿还全部借款，王信文自愿将该房屋以18万元价款出卖给张圣伟的条款，因张圣伟作为出借人已向借款人即王信文履行了部分借款，双方民间借贷关系已成就，故该买卖条款无效。有关该位于广泽国际购物中心0067栋06单元，楼牌号为：20141010028661-67-6-24-2401的房屋，只是该笔借款的抵押物。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，针对合同约定的无效条款部分，应恢复到合同签订前的状态，即张圣伟应将占有的王信文的该上述房屋返还王信文，并有协助王信文将该房屋的购买人更名为王信文的义务。对张圣伟提出的抗辩不予支持。对王信文的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。”之规定，原审法院判决：“一、王信文与张圣伟于2014年12月23日签订的‘房屋抵押借款协议书’中约定的房屋买卖条款无效；二、张圣伟于本判决生效后五日内返还被其占有的，位于广泽国际购物中心0067栋06单元，楼牌号为：20141010028661-67-6-24-2401的房屋，并协助王信文将该房屋的购买人由张圣伟变更为王信文。案件受理费5450元减半收取，由张圣伟承担2725元。”
张圣伟上诉认为：一、2014年12月24日，张圣伟、王信文与孙长江、杨福宇四人一同到中国邮政储蓄银行股份有限公司白山市西站支行，张圣伟于10时25分支取10万元。同时，王信文将写好的借据交给张圣伟。原审法院认定张圣伟没有将余款10万元交付给王信文的事实错误。二、2014年12月22日，张圣伟与王信文到广泽售楼中心办理了房屋买卖合同购房人的变更手续，在2014年12月23日签订的房屋抵押借款协议书，买卖行为在先，张圣伟与王信文履行的是房屋买卖合同，而不是抵押借款合同。张圣伟与王信文于2014年12月22日履行房屋买卖合同的行为应认定为有效。三、2015年6月22日以后，因王信文未履行偿还本金及利息的义务，张圣伟花十万余元装修后，于2015年7月28日将该房屋出售给胡国云。胡国云是该房屋的实际占有人，张圣伟未占有该房屋。原审法院遗漏必要与诉讼的主体，判决张圣伟履行腾退房屋义务错误。请求二审法院依法改判。
王信文答辩认为：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审查明：2014年12月24日，张圣伟在中国邮政储蓄银行股份有限公司白山市西站支行取款10万元，该款转存入杨福宇的银行账户。其他事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为：张圣伟主张其与王信文于2014年12月22日签订房屋买卖合同，并到广泽售楼中心将“房屋买卖合同”中的购买人由王信文变成更为张圣伟。双方之间的买卖合同关系成立并有效。因除变更房屋购买人外，张圣伟并未向王信文交付购房款，而双方于次日重新签订了房屋抵押借款协议书，确定本案所涉房屋系用于王信文向张圣伟借款18万元的抵押担保，原审法院认定张圣伟与王信文之间的买卖合同关系不真实，不具有法律效力正确。王信文主张其2014年12月23日收到张圣伟交付的8万元借款，其余10万元张圣伟并未向王信文交付。张圣伟主张其于2014年12月24日交付给王信文10万元，该款已转存入杨福宇的银行账户。王信文对此不予认可，张圣伟亦未提供证据证实转存入杨福宇的银行账户10万元系受王信文的指示交付。故张圣伟称其已将18万元借款交付给王信文的上诉主张没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，张圣伟作为合同的相对人，具有返还因合同取得财产的义务，原审法院认定其将涉案房屋返还给王信文并无不当。因此，张圣伟上诉主张原审法院遗漏必要参与诉讼的当事人胡国云没有依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5450元，由上诉人张圣伟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 郭惠靖
代理审判员 兆艳红
二〇一七年三月十七日
书 记 员 李 勇