江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终1599号
上诉人（原审被告、反诉原告）：丹阳信达房地产开发有限公司，住所地丹阳市开发区银杏路18号22幢。
法定代表人：张伟明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：窦莉，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：丹阳市安缇养生咨询管理有限公司，住所地丹阳市开发区八纬路北侧。
法定代表人：于阿芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋森林，江苏江成律师事务所律师。
上诉人丹阳信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）因与被上诉人丹阳市安缇养生咨询管理有限公司（以下简称安缇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2016）苏1181民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
信达公司上诉请求:撤销原审判决，依法改判为驳回安缇公司的一审诉讼请求，支持其一审反诉请求。理由：1、安缇公司未能举证证明信达公司长时间维修，导致安缇公司无法正常经营，从而无法实现合同目的的事实。租赁合同履行过程中的质量瑕疵，不足以影响合同的实际履行，信达公司不存在根本违约行为，合同解除条件不存在，合同不应解除，应当继续履行。2、即使解除合同，一审法院既支持损失赔偿又支持违约金不符合法律规定。3、其关于线路损耗费和滞纳金的反诉请求应当予以支持。
安缇公司辩称：信达公司的硬装部分存在重大质量问题，有照片、函件、交涉时的录音等为证。信达公司修缮时，对地面大量开挖，持续一年多，安缇公司作为高档休闲场所，不可能既施工又经营，信达公司的违约行为已经导致安缇公司无法实现合同目的，符合合同解除条件。租赁合同约定信达公司违约应赔偿安缇公司全部投入并承担违约金100万元，安缇公司能提供凭证的投入就有144余万元，一审法院判决信达公司仅赔偿110余万元，已充分照顾了信达公司的诉求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
安缇公司向一审法院起诉请求：1.确认解除双方的会所租赁合同；2.信达公司支付违约金100万元；3.信达公司赔偿损失145.6848万元。诉讼过程安缇公司变更诉讼请求第3条为：信达公司赔偿实物资产损失861713元、会员退费损失365520元、停业期间的预期利润损失132170.77元，诉讼请求给付标的计2359403.77元。
信达公司向一审法院反诉请求：判令安缇公司支付信达公司垫付的电费203954.21元并支付滞纳金40306.77元（计算至2016年7月6日，实际应付至被反诉人实际支付之日止），共计244260.98元；
一审法院认定事实：2012年10月15日,安缇公司与信达公司订立租赁合同约定:安缇公司承租信达公司开发的信达·香堤国际住宅小区21号楼会所物业，用于经营美容SPA养生会所；承租期限5年；前三年免租金，后二年租金按每月13元每平方米给付，二年暂计658557.12元；信达公司提供营业所需的公用事业配套设施包括水、电、气、通信、排污接口等，并满足蒸汽、中央空调、地下除湿等；信达公司应在租赁物业内安装独立的水、电、燃气、蒸汽计量装置供安缇公司使用，安缇公司应当根据该计量装置所反映的实际使用量，按照当时的国家收费标准，并在收到信达公司每月的单据后7个工作日内支付给信达公司；任何款项如逾期15日仍未支付，应自应付未付之日起直至款项全部付清为止计收滞纳金。每逾期一日按中国人民银行公布的同期逾期贷款罚息利率标准计收；信达公司按安缇公司确认的设计方案按不超过2500元每平方米的标准完成会所硬装装修，验收合格后交给安缇公司使用；硬装装修工程及设备在保修期内由施工方和设备方负责，保修期外由信达公司及物管公司负责；安缇公司负责软装并自行承担软装费用；开业后安缇公司违约的，投入的设施不允许撤走，同时赔偿违约金100万元给信达公司，信达公司违约的，赔偿安缇公司全部投入同时赔偿违约金100万元给安缇公司，且安缇公司可以撤走投入的设施装备；出现一方由于不可抗力而导致无法履行其义务长达6个月或更长时间等原因任何一方可以终止合同；若因安缇公司的原因导致养生SPA会所未能在租赁起始之日后2个月内开业，则安缇公司应承担相应的违约责任，赔偿信达公司100万元，若因信达公司原因导致安缇公司不能正常营业，信达公司承担相应的违约责任，赔偿安缇公司100万元等相关内容。
2013年1月18日，信达公司与常泰建筑装璜工程有限公司签订合同约定：常泰建筑装璜工程有限公司对出租的会所进行硬件装修，工程款500余万元。会所硬件装修完毕后交由安缇公司使用。安缇公司又进行了软件装修，购置了窗帘、沙发等家具用品、浴缸、按摩椅、美容床等营业用品及电脑等办公设备。2013年10月，安缇公司的美容SPA养生会所开始营业。养生会所有负一层、一楼、二楼三层，有客用电梯上下楼。营业过程中因空调效果不佳，安缇公司对部分包间进行了地暖改造。
营业过程中，由于养生会所地下室出现积水现象，电梯出现故障，地下室的地面不平，地板砖多处起拱，墙面出现开裂现象，空调达不到预计效果，电表计数异常，热水箱无法满足使用，二楼水吧下水不好，杜姆克房间墙面渗漏水等诸多装修质量问题，安缇公司要求信达公司进行相应维修。
2014年11月25日，信达公司书面回复安缇公司：电梯积水问题已解决，负一层地面不平问题已联系装修施工方进场维修，请安缇公司安排时间配合维修，热水箱符合设计要求，空调可满足冬天室内温度要求，会所空调无类似问题。
2014年11月27日，安缇公司又书面向信达公司提出仍存在的质量问题，告知信达公司因空调达不到预计效果，增加投资了150万元地暖设备，并告知将自2014年12月1日停业配合信达公司维修。其后信达公司对SPA会所进行维修。由于维修周期长，至2015年7月20日，安缇公司委托律师发函给信达公司，提出维修至今未完工，要求商谈合同履行、经济赔偿问题。2015年8月6日，信达公司回复安缇公司律师：空调及热水系统并无损坏；装修在质保期间，已联系由施工方负责维修，望继续配合维修；因节省电费未使用除湿系统导致发霉及设施损坏应自行承担并赔偿损失。
2015年12月5日，安缇公司向信达公司邮寄送达了《关于要求解除信达香堤国际21号楼SPA会所租赁合同的通知》，表示出租会所存在诸多装修质量问题，维修历时一年多尚未完工，投入的软装设施已全部毁坏，停业一年造成客源流失，投入的广告费浪费和技师工资损失，产品失效损失，损失金额巨大，要求解除合同，并承担违约金及赔偿损失。2015年12月7日信达公司收到安缇公司的通知，双方对是否可以解除合同存有争议。安缇公司向本院提起诉讼。
关于安缇公司的经济损失，其提交了会所实物资产表及对应的物资购买合同、付款发票、收据、领款凭证、财务记账凭证、固定资产表、库存物资表，拟证明安缇公司在经营会所期间已实际投入资金1456848元，审理过程中变更为实际投入资金1449848元；提交库存物资清单及相应的财务记账凭证拟证明美容化妆用品、部分实物用品等价值348851.30元，其中美容化妆用品均已过期失效；提交预收款余额表及相应的财务记账凭证，拟证明会员退费损失365520元；提交利润表，拟证明停业前一年即2013年12月至2014年11月期间的利润为132170.77元，拟印证停业期间的预期利润损失132170.77元。信达公司对安缇公司提交的上述证据质证后均不予认可，认为原先提交的物资清单、预收款余额表、利润表等均为安缇公司单方制作，与事实不符。
为确定安缇公司承租房屋经营美容SPA养生会所投入资产价值，经安缇公司申请，原审法院委托镇江仁和永信资产评估有限公司对安缇公司的资产，包括投入的软装装饰、改造的地暖设施、桌椅沙发、电子电器产品、办公软件、库存物资等在会所内所有资产，进行了价值评估。经评估，以上资产公允市场价值为861713元。安缇公司为此缴纳了评估费15000元。
另查明，安缇公司承租房屋后发现其独立使用的电表范围内的用电线路关联了物业会所大堂的公共电梯和部分公用照明，且信达公司要求其缴纳的电费中线路损耗费用过高，安缇公司在2014年6月18日给付信达公司电费30000元后，未再按照信达公司的通知缴纳过电费，但双方也未能就电路、线路损耗费用问题达成一致处理意见。
一审法院认为：双方签订的合同约定由信达公司对会所进行装修后交付安缇公司经营使用，应保证在约定的合同期内装修设施安缇公司能正常使用。但在实际经营过程中，由于会所硬装修部分出现质量问题需要维修，维修持续一年多，该事实有双方来往回复函件等证据予以证实，长时间的维修导致安缇公司无法正常经营，不能实现订立合同的目的，安缇公司据此提出与信达公司解除合同符合法律规定，且导致合同解除的责任和过错在信达公司方。信达公司辩称维修是质量瑕疵的维修、维修可以分时分批进行、不足以影响安缇公司的会所正常营业的辩解意见与事实不符，不予采信。安缇公司要求确认解除与信达公司间的会所租赁合同的诉讼请求，予以支持。
安缇公司提出投入的资产设施为经营养生会所使用，合同解除后原有设施安缇公司不能继续使用，信达公司应按合同约定赔偿安缇公司全部投入损失的诉讼请求，符合双方合同的约定，予以支持。安缇公司全部投入损失按评估机构报告的公允市场价值861713元确定，由信达公司给付安缇公司。
关于安缇公司要求信达公司赔偿停业造成会员退费损失365520元的诉讼请求。安缇公司提交的预收款余额表有相应的财务记账凭证予以印证，可予以确认，但会员退费是退还会员预存款，退费并不导致安缇公司损失，对安缇公司的该部分诉讼请求，不予支持。会员预交会费可退数额365520元可以反映安缇公司的会所营业状况尚好，其主张的利润收益可作为本案判决的参考。
关于安缇公司要求信达公司赔偿违约金1000000元的诉讼请求，信达公司主张违约金明显过高，要求法院进行调整。约定的违约金以补偿当事人所遭受的损失为主，本案合同解除的原因是装修施工方交付的装修工程存在质量问题、致使信达公司不能向安缇公司交付符合合同目的的装修设施。信达公司违约的主观过错小。综合双方的履约程度，为平衡双方利益，参照安缇公司提交的停业前一年利润水准，考虑成熟经营后年利润递增因素，按违约金不超过损失的30%原则，认定约定的违约金过高，酌情调整信达公司应给付安缇公司的违约金为250000元。给付违约金的目的即为弥补安缇公司因合同解除所造成的预期利润损失，故信达公司在给付违约金后无须再向安缇公司给付预期利润损失，对安缇公司要求信达公司给付停业期间的预期利润损失132170.77元的诉讼请求，不予支持。
信达公司要求安缇公司给付实际使用的电费的诉讼请求，符合法律规定，但在用电过程中确实存在线路损耗费用过高情况，信达公司提交的缴费通知中2013年11月至2014年3月电费计121035.57元，线路损耗费用34771.34元，线路损耗与电费比例高达28.73%，确有明显不合理之处。双方产生争议后，信达公司作为提供租赁物业一方未能及时检修处理，导致安缇公司未及时缴纳费用，信达公司负有责任，故对信达公司要求安缇公司给付线路损耗费和滞纳金的诉讼请求，不予支持。对信达公司要求安缇公司给付电费、公摊电费169179.87元的诉讼请求，予以支持，减去安缇公司已给付的电费30000元后，尚应给付信达公司的电费为139179.87元。
一审法院判决：一、确认安缇公司与信达公司订立的《会所租赁合同》于2015年12月7日解除；二、信达公司应给付安缇公司投入资产损失861713元，给付违约金250000元，合计1111713元；三、鉴定费15000元，由信达公司承担，该款安缇公司已垫付，信达公司应直接向安缇公司给付；四、安缇公司应给付信达公司电费139179.87元；以上二、三、四项相抵后，信达公司尚应给付安缇公司款项计987533.13元，由信达公司于判决生效后十日内给付；五、驳回安缇公司的其他诉讼请求；六、驳回信达公司的其他诉讼请求。案件受理费25675元，由信达公司负担。反诉案件受理费2481.90元，由信达公司负担940.10元，由安缇公司负担1541.80元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：对安缇公司提交的录音材料，真实性予以确认，该录音材料的内容与安缇公司提交的照片、函件能够互相印证，故对其证明目的予以认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，安缇公司与信达公司签订了租赁合同，双方应按约履行合同。合同签订后，因信达公司装修设施长期维修，导致安缇公司无法经营，不能实现订立合同的目的，导致合同解除，该合同解除的过错在信达公司。
合同解除后，按照合同约定，信达公司应赔偿安缇公司的全部投入损失。合同解除后，安缇公司的设施无法继续使用。原审按照评估报告认定信达公司应支付安缇公司的损失数额，并无不当。
关于违约金的问题，信达公司在一审中仅认为违约金要求过高，要求对违约金进行调整。一审法院判决的违约金，系按照实际损失的30%确定，并无不当。
关于信达公司认为应支持其线路损耗费和滞纳金的反诉请求的问题。一审已查明线路损耗过高，因为该原因，安缇公司未及时缴纳电费，具有正当理由。故原审认定不支持线路损耗费和滞纳金并无不当。
综上，上诉人信达公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28156.9元，由上诉人丹阳信达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊华勇
审判员 孙 毅
审判员 黄 甦
二〇一七年九月十五日
书记员 武云子