北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第16726号
原告：张海燕，女，1956年7月3日出生。
委托代理人：邵连祯（原告之夫），男，1953年7月1日出生。
委托代理人：李学辉，北京市兰台律师事务所律师。
被告：李华，女，1964年11月11日出生。
委托代理人：刘岸，北京青葵律师事务所律师。
原告张海燕与被告李华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理。依法由代理审判员龙琨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张海燕的委托代理人邵连祯、李学辉，被告李华的委托代理人刘岸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张海燕诉称：2013年5月5日，原告从案外人高××处以359000元（含2个月的房屋押金）的价格受让经营位于北京市东城区南河沿大街×号门面房（以下简称涉案房屋），使用被告为照主的北京四海来福小吃店。原告与被告重新订立了《租房协议》，约定承包期限为5年，期限自2010年10月1日至2015年9月30日（实际经营期限为2013年5月5日至2015年9月30日），每年承包费16万元，房租支付方式为押二付四。2014年2月，被告以关店相要挟要求原告再次交纳二个月的房租作为押金。2014年5月20日，原告向被告交纳了上述押金。原告承租涉案房屋期间，鉴于被告曾承诺房屋租赁期限届满后将无条件继续出租给原告经营，原告因此花费装修费用10万元。2015年2月左右，被告以证件到期需要办理延期手续为由将《个体工商户营业执照》、《税务登记证》、《餐饮服务许可证》取走后未归还。2015年5月8日，有关部门责令被告停止营业，造成原告停业损失。2015年7月，被告短信告知原告涉案房屋到期后不再续租，造成原告信赖利益损失。合同履行过程中，原告如约交纳租金。合同到期后，原告腾退涉案房屋。原告认为，双方订立的《租房协议》真实有效，被告违反承诺不再与原告订立合同，侵犯了原告的优先承租权；且被告重复收取原告押金；被告取走相关证照拒不归还致使原告无法正常经营，故起诉被告要求其退还房屋押金53326元、退还自2015年5月8日至9月30日房屋租金62685元，赔偿装修费用50000元（估算）、自2015年5月8日至9月30日营业损失71500元（估算）。
被告李华辩称：认可双方订立合同、原告交纳租金及腾退房屋情况属实。被告同意退还原告已支付的押金26660元，但需扣除原告拖欠的电费636.73元、水费73.35元，原告主张被告退还其他押金的诉讼请求，缺乏事实依据及法律依据；被告并未承诺原告无条件继续承租涉案房屋，原告亦未提交证据证明其进行了装修，即使原告存在装修的事实，也是其在租期内为经营目的而为，原告要求被告赔偿信赖利益损失，缺乏依据；根据合同约定，被告并无提供证照的义务，且原告亦不存在停止经营的事实。综上，被告同意扣除原告拖欠的水、电费后退还其已支付的剩余押金，不同意其他诉讼请求。
经审理查明：位于北京市东城区南河沿大街×号平房三间系房管部门管理的工商业用房，由被告承租，建筑面积55平方米。2013年5月5日，原、被告订立《租房协议》，约定被告提供北京市东城区南河沿大街×号门面房一处作为餐饮用房，面积80平方米。原告独立承包负责该店的全部经营活动，承包期限五年，承包费16万元／年（2010年10月1日至2015年9月30日）。原告可根据经营需要进行装修及设备的安装，所有方案需由被告认可，其费用自付。付款方式为押2个月付4个月。协议到期，房屋不动产归被告所有，原告不得破坏并保持原样，经被告认可后方可终止，否则按违约处理。合同期满押金退还原告。合同到期原告有优先承租权。后双方又订立一份《租赁协议》，除明确押金交纳时间及数额外，其余内容与第一份《租房协议》一致。2014年5月20日，原告向被告交纳押金26660元。
关于涉案房屋情况，被告称其将承租公房西墙拆除，向外扩自建房一间，自建房与正式房混为一体，扩建后正式房与自建房面积共计约80平方米，被告将上述房屋出租给原告。原告对此不持异议。
原告出示1、案外人高××收取原告定金的《收条》，显示高××收到原告定金2万元用于南河沿大街×号山东饺子馆出兑用。2、案外人高××收取原告转让费的《收条》，显示高××收到原告山东饺子馆转让费33万元。3、案外人高××收取原告租金的“收条”，显示高××收到原告交房租9000元。从5月7日起，今后一切店内事宜全部结清，店内所有物品全部归原告，5月7日之前发生的所有债务及款项均与原告无关。原告以上述证据证明案外人高××收取的转让费中包括房屋押金26666元，被告应将上述押金返还原告。经质证，被告认可上述证据的真实性，但否认证明目的。经询，双方称均无法联系到案外人高××，被告亦无法提供与高××之间的合同。4、录音证据，证明被告承诺涉案房屋租期届满后无条件由原告继续承包经营。经质证，被告认可该证据的真实性，但是否认证明目的，称录音中被告表示在上调租金的前提下，才可优先出租给原告。5、北京市东城区食品药品监督管理局于2015年5月7日出具的《监督意见书》，证明被告取走相关证照造成原告自2015年5月8日停止经营，造成营业损失。该《监督意见书》显示“被监督人”为“北京四海来福小吃店”，“负责人”为被告，“当事人签收”为原告，内容为“请你单位负责人李华到……办理《餐饮服务许可证》。未取得餐饮服务许可证，不得从事食品经营生产活动。北京四海来福小吃店立即停止食品生产经营活动……”经质证，被告认可该证据的真实性，但是否认证明目的，并提交《用电客户电费交费通知单》及申请证人出庭，证明原告并未停止经营。2015年3月至9月的《用电客户电费交费通知单》显示，涉案房屋电费均在2000元以上，7月、8月电费为3000元以上。本院询问东城供电所抄表人员，称涉案房屋收费形式为本月对上月进行抄表计费。经质证，原告认可上述证据的真实性，但是否认证明目的，称原告停止经营后因有亲友居住于涉案房屋，所以产生电费。证人李××、李×均作证称原告在经营期间并未停止营业，李××作证称被告出租的饭馆未进行过装修，李×作证称被告出租的饭馆曾开设小窗口，但未进行大规模装修。经质证，原告否认证人证言的真实性，被告认可证人证言的真实性。6、北京四海来福小吃店《餐饮服务许可证》、《税务登记证》、《个体工商户营业执照》复印件，证明被告有提供证照的义务且亦实际提供了证照供原告使用。经质证，原告认可上述证据的真实性，但否认证明目的，其称被告将涉案房屋出租给案外人高××时将相关证照交给高××使用，后与原告订立合同中并未约定被告有提供证照的义务，但上述证照仍继续悬挂于涉案房屋内。7、书面证言，显示署名“索××”于2013年10月份为涉案房屋进行装修，工程款共计45000元。经质证，被告否认上述证据的真实性、关联性、合法性。被告称双方合同到期后已将涉案房屋另租案外人，案外人已将涉案房屋重新装修。
被告出示1、涉案房屋2015年11月《用电客户电费交费通知单》及交纳电费发票、2015年10月份《水费缴费通知单》及交纳水费发票，显示电费共计636.73元、水费73.35元。被告解释称因10月份涉案房屋关门未抄电表，故上述电费通知单实为9月份电费数额；水费为本月抄上月用水量。本院询问东城供电所及北京市自来水集团有限责任公司抄表人员，称上述《用电客户电费交费通知单》显示的电费为9月初至11月初的用电费用，《水费缴费通知单》显示的水费为9月16日至10月20日的用水费用。经质证，原告对上述证据不予认可。2、《恢复正常经营状态申请》，证明被告因为消除异常经营状态，向工商部门提出了恢复正常经营状态申请。经质证，原告对该证据不予认可。3、《租房协议》，证明原、被告双方合同到期后，被告将涉案房屋出租给案外人，租金标准提高。经质证，原告不认可该证据的真实性。
以上事实，有双方当事人陈述，《租房协议》、收条、《用电客户电费交费通知单》、《水费缴费通知单》，证人证言等证据在案佐证。
本院认为：根据相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告承租北京市东城区南河沿大街×号房屋，后其在该公房基础上自行加建自建房，且承租公房与自建房混为一体，故本院认定原、被告就涉案房屋订立的《租房协议》无效。原、被告作为合同主体对合同无效的后果均有过错。因无效合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告返还押金26660元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但原告认为被告已收取案外人押金，并要求其予以返还的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告要求抵扣拖欠水、电费的答辩意见，其提交的《用电客户电费交费通知单》、《水费缴费通知单》可证明原告使用涉案房屋期间确存在拖欠9月份水、电费情况，故被告要求以押金抵扣上述费用的意见，理由正当。但原告已于合同到期后腾退，根据上述证据已无法区分出原告拖欠的具体数额，双方对于原告腾退时未及时固定水、电费数额均负有责任，故本院对被告拖欠水电费数额予以酌定。
根据双方订立合同的文本内容及被告于2013年5月5日明知涉案房屋已改由原告承租却仍将相关证照悬挂于涉案房屋内等情况综合分析，可以认定双方订立《租房协议》的真实意思表示为带照租赁，合同约定的承包费应考虑挂靠经营使用证照费用。因合同无效，被告应将原告交纳的租金返还原告，但自2013年5月5日至2015年9月30日期间，原告占有使用涉案房屋，亦应向被告交纳相应的占有使用费，故本院认定被告应退还租金与原告应交纳占有使用费相抵扣。2015年2月1日后，以涉案房屋为经营场所办理的个体工商户“北京四海来福小吃店”《餐饮服务许可证》期限到期，2015年5月7日，北京市东城区食品药品监督管理局下达《监督意见书》，故自2015年5月8日至9月30日期间原告向被告交纳的占有使用费应予以适当酌减，具体酌减的数额，本院综合考虑双方当事人对合同无效后果的过错程度、原告占有使用涉案房屋情况以及是否停止经营情况予以酌定。被告应将已收取的2015年5月8日至9月30日期间租金扣除原告应交纳相应占有使用费后予以退还。原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告要求被告赔偿停业损失的诉讼请求，其未提交损失的相关证据，且被告提出《用电客户电费交费通知单》及证人证言用以证明原告未停止经营，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告李华于本判决生效后七日内退还原告张海燕房屋押金二万六千三百零五元（已扣除原告张海燕拖欠的水、电费）；
二、被告李华于本判决生效后七日内退还原告张海燕自二〇一五年五月八日始至二〇一五年九月三十日止的房屋租金七千元；
三、驳回原告张海燕其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2431元，由原告张海燕负担2087元（已交纳）、被告李华负担344元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 龙 琨
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 耿晓丹