北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终3257号
上诉人（原审被告）北京盛华国际武术俱乐部有限公司，住所地北京市顺义区龙湾屯镇府前街13号。
法定代表人李老五，总经理。
委托代理人吴春蕾，北京道盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林宝玉，男，1963年12月13日出生。
被上诉人（原审原告）刘石，男，1961年5月10日出生。
二被上诉人共同委托代理人阿尔莎娜·希勒德特，北京市高界律师事务所律师。
上诉人北京盛华国际武术俱乐部有限公司（以下简称盛华公司）因与被上诉人林宝玉、刘石租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第08097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年4月，林宝玉、刘石起诉至原审法院称：2014年2月19日，盛华公司利用2014年9月30日即将到期，且不在使用范围内的场地，与林宝玉、刘石签订《场馆承包合同》，将位于北京市顺义区天竺开发区裕丰路东侧（新国展北侧）盛华国际格斗运动中心1楼体育馆承包给林宝玉、刘石进行羽毛球健身经营使用。房屋所有权人北京市天竺房地产开发公司发现盛华公司违反不能转租、转让、转借、联营的合同约定，且将不在其使用范围内场地转包，将出租房屋收回。由于盛华公司恶意转包合同场地，造成林宝玉、刘石重大经济损失并商榷无果，遂林宝玉、刘石诉至法院。2014年2月19日，林宝玉、刘石与盛华公司签订《场馆承包合同》，约定盛华公司将其运动中心场馆承包给林宝玉、刘石开展羽毛球健身运动经营使用。承包期为3年，自2014年3月1日至2016年11月30日止。第一年：2014年3月1日至2014年11月30日租金为22.5万元；第二年：2014年12月1日至2015年11月30日租金为35万元；第三年：2015年12月1日至2016年11月30日租金为40万元。后，林宝玉、刘石开始对场馆进行适合羽毛球运动的专业性装修；购买相关设备、设施；招聘员工；聘请专业羽毛球教练员；进行对外宣传，出售会员卡。2014年4月1日以新羽宝康羽毛球俱乐部对外正式营业。2014年7月，北京市天竺房地产开发公司找到林宝玉、刘石，出示与盛华公司签订的《房屋租赁合同》。根据租赁合同第二条：租赁期限1年，2013年10月1日至2014年9月30日止；第三条：现状租赁，电子元件厂一层全部仅用于学生训练使用；游泳馆内羽毛球及乒乓球场地（林宝玉、刘石承包场地）归甲方使用；第八条：乙方（盛华公司）不得将承租房屋转租、转让和转借、联营、入股或与他人调剂交换，并不得改变承租房屋仅用于训练的用途。并且北京市天竺房地产开发公司于2014年5月19日已通知盛华公司该地区即将拆迁，限其于2014年8月1日前腾退租赁房屋。天竺公司以盛华公司没有转租权、使用权等原因要求林宝玉、刘石腾退房屋。林宝玉、刘石多次找到盛华公司协商返还房租、押金及俱乐部会员退费善后事宜，但盛华公司拒绝配合，并明确表示无经济能力无法退还押金、租金及进行赔偿。2014年7月，盛华公司在未通知林宝玉、刘石的情况下突然搬离场地。林宝玉、刘石只能独立面对会员，进行安抚、退费，并承诺在场馆腾退前会员活动全部免费。林宝玉、刘石在无任何收入的情况下雇佣员工、专业教练为会员服务，进行善后工作。天竺公司为保障APEC会议期间近300名会员不将矛盾扩大，尽量配合林宝玉、刘石安抚会员，将腾退时间延后。2014年11月21日场馆正式闭馆，林宝玉、刘石腾退。盛华公司明知租赁合同即将到期，转包场地不在其使用范围，且合同约定不得转租的情况下与林宝玉、刘石签订《场馆承包合同》，属恶意欺诈行为，给林宝玉、刘石造成重大经济损失无法弥补，为维护林宝玉、刘石的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1.盛华公司赔偿林宝玉、刘石承包费150000元；2.盛华公司返还林宝玉、刘石押金30000元；3.盛华公司赔偿林宝玉、刘石各项损失239555.2元；4.案件受理费由盛华公司负担。
盛华公司辩称：不同意退还150000元承包费，因为双方签订了一份承包合同，在签订合同的时候，盛华公司已经将其与天竺房地产公司签订的合同给了林宝玉、刘石。盛华公司在签订合同的时候已经尽到了告知义务。林宝玉、刘石是了解相关的情况的，盛华公司不存在林宝玉、刘石所说的恶意欺诈行为。并且林宝玉、刘石已经实际占有使用羽毛球场地，达8个月左右，已经超过了150000元的租赁时间。押金同意返还。第三项诉讼请求，盛华公司不同意。合同中写的很明确，场馆是整体承包的。盛华公司给林宝玉、刘石承包的时候是一个完整的羽毛球场地，其直接使用就可以，盛华公司没有对其造成损失。
原审法院经审理查明：2013年10月1日出租人北京市天竺房地产开发公司（甲方）与承租人盛华公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：租赁标的物坐落为北京市顺义区天竺新国展北侧原北京市力迈学校内电子元件厂一层全部，并无偿提供游泳馆部分场地的使用。租赁标的物面积988平方米。租赁期限1年：2013年10月1日至2014年9月30日。租赁方式、用途为现状租赁，电子元件厂一层全部仅用于学生训练使用；游泳馆内羽毛球及乒乓球场地归甲方使用。双方权利义务：6.关于游泳馆的使用：每天中午（12：00-14：00）及每周二、周五下午（冬季3：00-5：00，夏季3：30-5：30）为甲方职工在场地内的羽毛球及乒乓球健身时间，乙方不得使用。甲方举办活动时，乙方无条件为甲方提供场地……。
2014年2月19日，甲方盛华公司与乙方林宝玉、刘石就坐落为北京市顺义区天竺开发区裕丰路东侧（新国展北侧）盛华国际格斗运动中心1楼体育馆，签订《场馆承包合同》。双方约定承包期限3年，每年期1签：第1年自2014年3月1日至2014年11月30日止；第2年自2014年12月1日至2015年11月30日止；第3年自2015年12月1日至2016年11月30日止。承包期届满后10日内乙方将承包标的物交还甲方，如乙方继续承包，应于承包期届满前1个月内向甲方书面提出，双方另行签订承包合同，同等条件下乙方有优先承包权。如果承包期的第三年，确因政府征地拆迁或其他政府行为等不可抗因素导致本合同不能继续履行，双方免责。租金和退迁按本合同第十条的相关内容执行。承包方式、用途为现状承包，运动中心1楼场馆作为乙方开展羽毛球健身运动经营使用。双方另约定承包期间，乙方添置的设施、设备、家具等物品归乙方自有（乙方更换的易耗损件除外）。承包期满10日内，乙方将房屋交还甲方。在承包期间，如乙方需要装修、装饰承包房屋的，乙方必须将装修装饰方案报甲方批准，尔后乙方可按甲方批准的方案组织实施，否则甲方有权解除合同。
2014年2月20日，林宝玉向盛华公司交纳2014年3月1日至8月31日的房租150000元及押金30000元。盛华公司就两笔款项分别向林宝玉出具收据。
林宝玉、刘石于2014年2月20日进场，当年11月撤场。
2014年5月19日，北京市天竺房地产开发公司出具《通知》，内容为：“因中国国际展览中心新馆二期扩建工程，需拆迁现力迈学校，院内所有租户需按照合同积极配合此次拆迁工作。请于2014年8月1日前搬离租赁地址，搬离前一个月请与我公司财务部结算房租及北京天房物业管理有限责任公司结算物业、水、电等费用，并清空自己的设备、设施、家具等物品，因未搬离而造成的损失本公司概不负责。特此通知！”
盛华公司于2014年7月撤出涉诉场地。后，涉诉房屋被征地拆迁。
林宝玉、刘石提交收据、支出凭单、收条、销售凭证、发票、产品清单、购物清单、工资表等，拟证明林宝玉、刘石就涉诉场地经营的投入，包括装修材料费134415元、装修后保洁费800元、广告费5298元、电脑软硬件费7800元、生产经营用品（包括电热水器、羽毛球柱、POS机及SIM卡、移动上网卡、消防用品、装饰及办公用品、保险柜、打印机及指纹打卡机、无绳电话、窗帘布等）投入18681.2元、教练员服务费1000元、员工工资60327元、员工房租9804元、员工宿舍家具家电（包括水池、工作台、洗衣机、彩电、运费）1160元。盛华公司对上述证据的真实性及证明目的均不认可。
林宝玉、刘石提交照片5张，拟证明其经营前后，就涉诉场地进行的装饰装修及腾退时的现场情况，盛华公司就该证据的真实性、证明目的均不认可。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
盛华公司与林宝玉、刘石签订的《场馆承包合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。就林宝玉、刘石主张返还承包费一节。盛华公司应将该公司已经撤出涉诉场地期间的承包费返还林宝玉、刘石。
盛华公司同意返还林宝玉、刘石押金，本院予以确认。
盛华公司与北京市天竺房地产开发公司签订的《房屋租赁合同》租期自2013年10月1日至2014年9月30日，但盛华公司与林宝玉、刘石签订的《场馆承包合同》，期间自2014年3月1日至2016年11月30日。盛华公司存在超过其租赁期向林宝玉、刘石转租的行为，盛华公司对此存有过错。林宝玉、刘石于签订合同时，亦未尽到详尽审查盛华公司权利基础之义务，亦存有过错。盛华公司就林宝玉、刘石的相关装饰装修损失，应根据其过错程度，承担赔偿责任。就林宝玉、刘石主张的其他损失，于法无据，本院予以驳回。据此，原审法院判决如下：一、北京盛华国际武术俱乐部有限公司于本判决生效之日起七日内返还林宝玉、刘石承包费二万五千元、押金三万元；二、北京盛华国际武术俱乐部有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿林宝玉、刘石装饰装修损失六万一千一百五十六元；三、驳回林宝玉、刘石的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，盛华公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回林宝玉、刘石的诉讼请求。上诉理由为，林宝玉、刘石实际租赁占有使用的时间已经超过6个月，没有理由退还承包费2.5万元；装修损失没有依据，林宝玉、刘石承包的是一个完整的羽毛球馆，不需要装修装饰，其也没有证据证明装修费用。林宝玉、刘石未上诉。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
上述事实，有本院庭审笔录、《房屋租赁合同》《场馆承包合同》《通知》、收据、支出凭单、收条、销售凭证、发票、产品清单、购物清单、工资表、照片等证据在案佐证。
本院认为，盛华公司与林宝玉、刘石签订的《场馆承包合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。盛华公司超过其租赁期向林宝玉、刘石转租房屋，对此存有过错。林宝玉、刘石于签订合同时，亦未尽到详尽审查盛华公司权利之义务，亦存有过错。因原出租人北京市天竺房地产开发公司不同意盛华公司转租房屋等因素，致使盛华公司与林宝玉、刘石的租赁合同不能继续履行，盛华公司应当根据其过错程度，承担赔偿林宝玉、刘石损失的责任。盛华公司应将该公司已经撤出涉诉场地期间的承包费及押金返还林宝玉、刘石。盛华公司就林宝玉、刘石的相关装饰装修损失亦应予以赔偿。盛华公司已于2014年7月与北京市天竺房地产开发公司解除合同撤出涉诉场地，故其此后不再享有房屋使用权并向林宝玉、刘石收取租金的权利，其上诉不同意退还多收取的林宝玉、刘石租金，依据不足，本院不予支持。根据林宝玉、刘石提交的照片、收据等证据可以认定林宝玉、刘石进行了装修，盛华公司与林宝玉、刘石同址经营，对林宝玉、刘石装修未持异议，现盛华公司上诉不同意赔偿装修损失，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费7588元，由林宝玉、刘石负担3794元（已交纳）；由北京盛华国际武术俱乐部有限公司负担3794元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3794元，由北京盛华国际武术俱乐部有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
审 判 员 王 伟
代理审判员 王世洋
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 王玮玮