上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1040号
原告徐之浩，男，住上海市。
委托代理人翟德平，上海市大华律师事务所律师。
委托代理人王晶晶，上海市大华律师事务所律师。
被告吴静群，女，住上海市。
被告常文道，男，住上海市。
上述两被告共同委托代理人袁新忠，上海市凌云永然律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人熊艳，上海市凌云永然律师事务所律师。
原告徐之浩诉被告吴静群、常文道共有物分割纠纷一案，于2014年4月8日向本院提起诉讼。本院受理后依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判，于2014年5月19日、2014年6月17日、2014年10月29日、2014年12月8日分别公开开庭进行了审理。原告徐之浩的委托代理人王晶晶，两被告的共同委托代理人熊艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐之浩诉称，原告与被告吴静群系多年好友，被告吴静群与被告常文道系夫妻。2011年11月25日，原告与被告吴静群签订了一份《合作协议书》，协议约定双方按比例出资购置位于上海市涉案商铺。商铺建筑面积210.63平方米，总价人民币550万元，做低为500万元，其中贷款250万元，首付款300万元。双方约定各占50%比例，商铺登记在被告吴静群名下，并以其名义申请银行贷款，首付及每月还贷额由原告和被告吴静群平均分担，交易过程中产生的费用亦按投资比例平均承担。协议同时约定，上述商铺出租、出售获得的租金、增值利润等按双方比例平均分配。上述协议签订后，原告依约给付了被告吴静群首付款50%的款项（计150万元），且按约给付每月应还贷款份额（自2011年4月起至2014年3月止，共计178，459元），上述商铺全部交由被告吴静群打理，然近日发现被告吴静群未经协商已擅自将上述商铺出售，售价不明，原告有理由相信两被告故意做低房价将上述商铺尽快出售。依据目前市场价4万元每平方米，该处商铺价值842.52万元，增值部分应为292.52万元。原告认为，两被告的上述行为已严重损害原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，据此向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告返还原告投资款1，678，459元；2、两被告给付原告投资收益1，462，600元（以系争房产实际评估价为准）。审理中，原告变更诉讼请求为：1、依法判令两被告支付原告房款642，496.18元；2、判令两被告赔偿原告损失448，500元。
被告吴静群、常文道辩称，被告吴静群和原告是合伙纠纷，约定共担风险共享收益，在实际经营房屋当中，有亏有盈，被告愿意在双方对账后再进行多退少补的分割。商铺本来投资是想要盈利的，出租情况很不理想，对商铺进行过一次装修，装修后有对租户的转让费，也有装修的费用，出租几个月后又空置，被告也通知过原告商铺要出售，出售期间也评估过，评估价和实际销售价格是一致的，被告按照评估价出售房屋，不存在恶意低价销售。原告在2012年7月15日支付的55万元是在双方合伙购买房屋前发生的，与本案无关；2013年1月25日的62，499.61元也与本案无关。被告吴静群在诉讼中委托被告常文道返还了原告110万房屋折价款。合作协议是原告与被告吴静群签订的，被告常文道只是作为被告吴静群的委托人，不应该作为本案被告承担相应责任。综上，请求依法判决。
经审理查明，2009年3月30日，被告吴静群与被告常文道在上海登记结婚。
2011年11月25日，原告徐之浩（乙方）与被告吴静群（甲方）签订《合作协议书》，协议书记载：甲乙双方按比例出资共同购买涉案房屋；甲乙双方同意以甲方名义购置以上商铺，商铺购入价格为550万元整，甲乙双方同意买卖合同价格做低为500万元整，甲乙双方以甲方名义贷款买该商铺，贷款金额为250万元整，首付款为300万元整，甲乙双方各占50%股份，首付款各自承担150万元整，此购房款不包括契税类其他费用，在交易过程中所产生的费用由甲乙双方按投资比例平均承担.....上述商铺今后若要卖出或者租出等其他打算，均需甲乙双方协商同意方可办理，今后产生的利润及房租部分按甲乙双方出资比例平均分配......。
2011年7月15日、10月10日，原告分别向被告吴静群的帐户汇入55万元、50万元。对于前述款项，被告确认是发生在签订合作协议之前，是被告代原告支付原告购买青浦�屋的费用，与本案无关。2011年10月10日，被告吴静群向原告出具收据，确认收到购买涉案房屋的合作款50万元。
2012年3月12日，被告吴静群取得涉案房屋的房地产权证。
后被告吴静群将涉案房屋出租给案外人，每月租金为1.40万元，
2012年4月10日，原告电汇给被告吴静群118，469元。2012年2月23日，原告母亲代原告向被告吴静群汇款9万元。2013年3月13日，原告电汇给被告吴静群12万元。
2013年年初，被告吴静群将涉案房屋重新装修。被告提供一份物业公司的整改通知的复印件（送达落款时间为2013年1月9日），证明其在1月开始装修。原告对整改通知不予认可。装修过程中，因被告改变房屋结构，涉案房屋所在的行政执法局要求被告在2013年3月13日到监察中队接受调查。
2013年1月25日，原告向被告吴静群转账624，999.60元。原告认为该笔钱款是为支付涉案房屋剩余首付款45万元�及部分装修款。被告认为该笔钱款先由被告借给原告，由原告支付其购买青浦房屋的相关税费，同日，原告将该笔钱款还给被告，与涉案房屋的购房款无关，并提供了银行转账凭证（显示被告吴静群向原告转款624，999.61元）以及收据。
2013年5月1日，被告吴静群、常文道与另一案外人签订《租房合同》，将涉案房屋出租，期限自2013年6月1日至2015年5月31日，月租金为2万元，物业管理费、水电等费用由案外人支付。2013年5月1日，案外人上海华粤房地产经纪有限公司出具收据确认收到中介费2万元。原告认为该中介费偏高，该房地产公司与被告常文道有关系，有虚开费用的嫌疑。被告陈述承租人做赌博机，被告将其提前赶走，押金返还给承租人，也未追究其违约责任。
从2012年4月到2013年5月，原告每月将8237元汇入被告吴静群帐户，由其偿还涉案房屋的银行贷款。自2013年6月起，原告每月将6，500元汇入被告吴静群帐户用以冲还银行贷款。2013年10月14日，案外人代被告吴静群收取原告支付的贷款33，000元。2013年10月28日，被告吴静群出具收条，确认“每月还款6500×5个月=32，500元（2013年10月、11月、12月、1月、2月16日止）收到租赁税金3，840元，补收3，340元”。2014年1月16日，被告吴静群一次性向银行支付2，204，168.65元，提前还清了银行贷款。
2013年11月10日、11月22日、12月11日，上海兴虹物业管理有限公司（以下简称兴虹公司）出具收据，收据载明收到444号商铺电费、水费、电费分别为969元、73元、154元。2014年1月24日，兴虹公司开具发票，确认收到涉案商铺2013年11月至2014年1月物业管理服务费1，320元。
2014年1月15日，被告吴静群与案外人项少聪通过上海德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）居间介绍签订《上海市房地产买卖合同�，将涉讼房屋出售给项少聪，出售价款为550万元整，双方约定在1月28日前办理过户手续。同年1月24日，被告吴静群支付了印花税2，750元、营业税等36，737.68元、河道管理费310元。2014年1月22日，被告吴静群委托的估价单位出具估价报告，确认在2014年1月18日涉案房屋的市场价为562万元。被告吴静群称其为上述估价支付了8，000元的评估费，原告不予认可。被告称其为出售涉案房屋委托德佑公司居间，支付了中介费10万元，原告不予认可。
2014年4月18日以及2014年4月21日，被告常文道代被告吴静群分别向原告支付了房屋分割款55万元，合计110万元。
庭审中，被告申请德佑公司的员工到庭作证，证人陈述其在2013年10月左右受被告委托出售涉案房屋，第一次去看房时租客要搬走，几天后房屋就空置出来；中介行业的行规，住宅房屋的出售中介费不超过2%、出租的中介费不超过月租金的35%，商铺出售中介费不超过3%、出租不超过一个月租金，成交后证人要求被告支付3%的中介费，被告只支付了10万元中介费；交易税费各自承担。对于证人证言，原告对于涉案房屋在2013年10月开始空置存有异议，被告认可证人证言。
审理中，原告申请对涉案房屋出售时的市场价值进行评估。本院依法委托了评估机构进行评估，评估单位于2014年8月12日出具评估报告，确认涉案房屋室内为简单装修，包括地板、涂料、隔断等，涉案房屋在2014年7月4日的市场价值为639.70万元。后经质证，被告表示要求按照出售涉案房屋即2014年1月15日的市场价值进行评估。评估单位于2014年10月31日出具补充说明，确认涉案房屋在出售时的市场价值为636.30万元。原告认为2014年房地产的走势是下跌的，年初的价格高于年中的价格，要求按照639.70万元的价格确定涉案房屋出售的价格。被告认为评估价636.30万元价格过高，要求按照其单方委托评估的价格562万元确定。
上述事实有合作协议书、房地产权证、房地产登记簿、估价报告、房屋买卖合同、利息清单、房屋租赁合同、银行业务凭证及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
本院认为，根据原、被告的诉辩称意见以及本院查明的事实，可以确认本案有以下几个争议焦点：
一、被告出售涉案房屋是否损害原告的合法权益
根据原、被告双方的协议约定，涉案房屋若要卖出或租出等其他打算，均需双方协商同意方可办理。被告作为出售方需要提交其出售涉案房屋征得过原告同意的相关证据，但被告至今未能提供；相反原告提供的证据显示，被告在2013年10月底还向原告收取涉案房屋贷款的相关费用，其时被告已经向德佑公司挂牌出售涉案房屋，原告在之后委托相关部门估价�只是被告单方的意思，涉案房屋出售后，被告也未及时向原告告知，并与原告进行结算，可见被告并未有告知原告出售涉案房屋的意思；庭审中，原告也表示其对涉案房屋出售一事毫不知情。因此，本院认为，被告未征得原告同意擅自出售涉案房屋。
被告吴静群擅自处分涉案房屋，损害了原告的合法权益。从协议可知，原、被告双方购买涉案房屋是以投资获取收益为目的的，买入价已定，出售所得房款是影响收益的关键；被告仅享有涉案房屋一半权利，却在未征得原告同意的情况下，擅自将涉案房屋以购入价出手，直接损害了原告获取收益的权利。事实上，根据被告自行委托评估的结果，涉案房屋的市价也超过了被告的出售价，被告以远低于市场价的价格出售了涉案房屋，由此给原告造成的损失，应于赔偿。原告以此为由，要求被告赔偿低价售房的损失，本院认为于法有据，依法予以准许。鉴于评估单位已经确认涉案房屋出售时涉案房屋的市场价为636.30万元，本院即以此价格与出售价550万元之间差额的一半作为原告的损失，即43.15万元。原告认为应以2014年7月的市场价639.70万元作为损失计算的依据，本院认为没有事实依据不予采信。至于被告认为应当以实际成交价为标准，鉴于被告没有充分证据证明其以购入价出售涉案房屋征得过原告的同意，出售涉案房屋的所有环节原告都不知情，现原告根据评估价确定其损失，本院认为于法有据予以准许。
二、交易成本的总金额
根据合作协议的约定，原告与被告吴静群共同投资，交易过程中产生的费用由二人各半承担。交易费用包括买入时发生的费用、卖出时发生的费用以及保有期间的费用支出。
由于被告吴静群是交易的具体经手者，其也明知相关的成本会与原告进行总结算，因此其有保管好相关票证并及时与原告结算的义务。现被告吴静群并未能提交交易所涉费用的全部单据，本院只能根据现有的证据以及双方的陈述对相关费用予以认定。
关于买入时的费用支出，原告自述是根据被告的要求及时给付，除对做低房价的费用18万元有异议外，其余均予以认可。被告认为购入房屋时的每笔款项都是双方认可的，做低房价的好处费确实发生，购入时已经结清了。本院认为，鉴于原、被告购入涉案房屋的确做低房价，好处费的发生也属可能，且在支付当时原告也未提异议，故本院采纳被告的观点，确认买入的费用已经结清。
至于出售时的费用，印花税2，750元、营业税等36，737.68元、河道管理费310元，系出售房屋时卖方应当承担的费用，中介方也确认税费由上下家各自负担，故本院认定上述费用为出售房屋时发生的费用。至于中介费10万元，因�卖合同中确定涉案房屋的出售系通过德佑公司居间，被告提供了转款凭证及德佑公司开具的发票，德佑公司的员工也到庭确认收到被告支付的该笔款项，故本院对于该笔费用也予以确认。至于被告所述的评估费，因被告出售涉案房屋未征得过原告的同意，评估系被告单方委托，评估费的发票被告也无法提供，故本院无法采纳被告的观点，将评估费列入费用清单中。故本院确认被告出售房屋时发生的费用合计为139，797.68元。
房屋保有期间的费用支出。被告主张装修后另行出租的中介费2万元、装修期5个月空置原告需要增加支出的还贷款3.50万元（缺失每月1.40万元的租金收入）、提前解除租赁合同导致房屋空置2个月原告需要增加支出的还贷款2万元（缺失每月2万元的租金收入）、2013年11月至2014年1月的物业管理费1，320元、2013年11月、12月的水电费1，196元。原告认为租赁中介费仅有收据、没有发票、中介合同等佐证，被告也从未向原告主张过，不同意支付；对于两笔空置期间的贷款差额，原告每月按照被告要求将相应款项打入被告帐户，被告从未提及有空置期间，也未就原告的还款额提出过异议，不同意扣除该笔款项；至于装修，只是简单装修，最多一个月；对于物业费和水电费仅能证明费用已经缴纳，无法证明是被告所缴纳，也不同意予以扣除。原告同时认为，涉案房屋每月还贷额为30，474元，自2013年6月起每月租金2万元，每月各方应分担的还贷金额为5，237元，但被告自2013年6月至12月均要求原告分担6，500元，每月多付1，263元，7个月合计多收8，841元应退还；同时被告也明确表示愿意退还2014年1月、2月的还贷款13，000元。
本院认为，涉案房屋重新装修后对外出租，一般也是通过中介居间介绍方能出租出去，故中介费的发生符合�理，至于原告辩称中介费偏高，中介公司与被告有关系，因该费用符合中介行业的收费惯例，原告也未提供证据证明该公司与被告有关系，故本院采纳2万元的中介费支出。至于还贷的差额补贴，双方都认可涉案房屋在2013年初进行过装修，被告因涉嫌违法搭建在3月13日被行政机关约谈，故至少在3月涉案房屋进入装修状态，被告提供物业公司的整改通知书，但因该证据系复印件，原告不予认可，被告也没有其他证据予以佐证，故本院不能采信该份证据并据此确认装修自1月开始。原告陈述涉案房屋只是简单装修，装修期为1个月左右，则从3月开始装修到5月1日装修结束与承租人签订租赁合同，装修期也达3个月，结合评估单位对涉案房屋装修的评价“简单装修，包括地板、涂料、隔断等”，故本院确认3个月的装修期足够。鉴于涉案房屋6月才开始按照2万元收取租金，故�2013年3月至2013年5月空置期的还贷差额2.10万元，原告应当补给被告。至于被告要求原告补付2013年11月、12月房屋空置期的还贷差额，因被告并无证据证明涉案房屋的承租人提前解除合同，事实上，被告作为出租方应当拥有合同解除的相关文件，包括房屋返还的文件、承租人收到返还押金的收条等等，但被告均未提供，被告在2013年10月28日向原告补收相关费用时，也未向原告说明租客提前解除合同、尚需补收11月以及12月的还贷差额，故本院采信原告的陈述，对被告要求补付11月、12月的还贷差额不予准许。鉴于此，2013年11月至2014年1月的物业管理费1，320元，虽然被告提供了支付发票的原件，但是否系被告支付，尚缺乏进一步的证据，故本院对该笔费用也不予采纳。至于2013年11月、12月的水电费1，196元，从收据本身来看是为444号商铺交付的，涉案商铺是442号和446号商铺，�该笔费用本院也不予采纳。鉴于自2013年6月起至12月止每月租金提升至2万元，每月各方应分担的还贷金额为5，237元，但被告要求原告分担的金额为6，500元，每月多收取原告1，263元，7个月合计多收8，841元应退还给原告；同时被告也明确表示愿意退还2014年1月、2月的还贷款13，000元，本院予以准许。上述各项相互冲抵后，原告应当给予被告19，159元。
被告提前一次性还贷，相应的本息2，204，168.65元。
至于被告抗辩2013年1月25日原告支付给被告的624，999.60元系原告的还款，同日被告借给原告，由原告支付其购买青浦房屋的相关税费，不是支付涉案房屋的房款，对此，本院认为被告的辩称本身不太合常理，双方之间如的确存在借款关系，在本院认定该笔款项为涉案房屋的相关款项后，被告可另行主张。被告抗辩2011年7月15日收到的55万元，是发生在签订合作协议之前，是代原告支付青浦路房屋的相关费用，本院认为原告如要支付青浦路房屋的款项，可以直接转账，无需假手被告，鉴于原告也有在签订合作协议前支付房款被告也认可的先例，且从涉案房屋买下后，原告多次向被告支付款项，如首付款原告尚未付清，被告也早提异议了，故本院确认该笔款项也为原告为涉案房屋支付的首付款。
鉴于涉案房屋已经被被告以550万元的价格出售，扣除买入费用（双方已结清）和卖出的费用（139，797.68元）以及贷款本息（2，204，168.65元），涉案房屋房款余额为3，156，033.67元，被告应支付原告1，578，016.84元，扣除被告已经支付给原告的110万元，被告还应支付给原告478，016.84元。还贷差额以及租赁中介费相互抵充后，原告尚需给予被告19，159元。故被告最终给付原告的房款为458，857.84元。
综上，原、被告双方共同投资约定利润共享、成本共担，现经结算，被告出售涉案房屋后，还应给付原告房款458，857.84元。同时，因被告未经原告同意擅自低价出售涉案房屋，依法应向原告赔偿损失43.15万元。至于原告要求被告常文道一起承担上述责任，鉴于原告依据合作协议提起诉讼，被告常文道并非合作协议的相对人，如原告认为该笔债务系夫妻共同的债务，可另案或在执行阶段主张，故本院对原告的本项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
被告吴静群应于本判决生效之日起十日内支付原告徐之浩房款人民币458，857.84元；
被告吴静群应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐之浩损失人民币431，500元；
驳回原告徐之浩的其余诉讼请求。
评估费人民币16，600元，由被告吴静群负担。财产保全费人民币5，000元，由原告徐之浩负担人民币1，831.70元，被告吴静群负担人民�3，168.30元。
案件受理费人民币31，928.50元，因适用简易程序减半收取计人民币15，964.25元，由原告徐之浩负担人民币5，848.45元，由被告吴静群负担人民币10，115.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡桂霞
二〇一四年十二月十九日
书记员 陈若愚
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。