浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬执异终字第16号
上诉人（原审原告）：上海万心投资管理咨询有限公司，住所地：上海市普陀区真北路3562号2楼F2018室。
法定代表人：郭宇，该公司执行董事。
委托代理人：ＸＸ，浙江和诚震旦律师事务所。
委托代理人：陈锋，浙江和诚震旦律师事务所。
被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司宁波国家高新区支行，住所地：浙江省宁波市高新区创苑路488号。
代表人：王承飞，该支行行长。
委托代理人：王凌翔，浙江海泰律师事务所律师。
委托代理人：陈婧，浙江海泰律师事务所律师。
原审第三人：吴伟铭。
原审原告上海万心投资管理咨询有限公司（以下简称上海万心公司）与原审被告中国建设银行股份有限公司宁波国家高新区支行（以下简称建行宁波高新区支行）、原审第三人吴伟铭案外人执行异议之诉一案，浙江省宁波市海曙区人民法院于2015年9月15日作出（2015）甬海执异初字第3号民事判决，判决后上海万心公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：1.2013年5月14日，第三人吴伟铭向被告建行宁波高新区支行出具了一份承诺书，载明本人声明涉案房产在承诺日即2013年5月14日未对外出租，并承诺若在承诺日后对外出租，将事先通知建行宁波高新区支行并及时通知承租人办理相关手续。同年5月14日、5月18日，吴伟铭与建行宁波高新区支行先后签订《最高额抵押合同》四份，约定以其所有的房产提供最高额抵押担保，并就抵押事宜办理了抵押登记手续。
2.2013年7月18日，吴伟铭为与宁波浙国美电器有限公司就涉案房产物权保护纠纷一案向宁波市海曙区人民法院提起诉讼，要求判令恢复涉案房屋原状并返还原物，并请求判令赔偿损失，后吴伟铭因故撤回起诉。2014年9月16日，吴伟铭为与宁波浙国美电器有指公司、宁波颐高物业服务有限公司就涉案房产物权保护纠纷一案向宁波市海曙区人民法院提起诉讼，请求判令赔偿损失，后吴伟铭于同年11月21日因故撤回起诉。
3.2013年12月25日，余姚市公证处出具（2013）浙余证民字第1778号公证书，证明：吴伟铭委托杨麟为吴伟铭与上海万心公司签订的涉案房屋租赁合同办理合同公证、签署相关文件等事宜。2013年12月27日，宁波市永欣公证处出具（2013）浙甬永证经字第659号公证书，证明：（1）杨麟于2013年12月25日出具承诺书，确认涉案房屋租赁合同原件上吴伟铭的签名系其本人所作，承诺吴伟铭于2012年11月25日与上海万心公司签订了涉案房屋租赁合同，期限为20年，从2012年11月26日起至2032年11月25日止，从2012年11月26日起，吴伟铭都在履行合同约定的权利和义务，且已收到上海万心公司支付的前9年租金计人民币900万元；（2）上海万心公司的法定代表人郭宇于2013年12月25日出具承诺书，确认涉案房屋租赁合同原件上所盖的“上海万心投资管理咨询有限公司”的印鉴属实。
4.2014年2月12日，上海万心公司通过国内特快专递邮件分别向宁波绿茶餐厅、杭州绿茶餐饮管理有限公司、宁波颐高物业服务有限公司函告要求其立即腾退，同时该发函情况寄送至宁波市公安局海曙区分局江厦派出所、宁波市海曙区人民政府江厦街道办事处。
5.2014年9月30日，中华人民共和国驻柬埔寨大使馆领事部出具（2014）柬公字第0000292号公证书，载有吴伟铭于当日作出的有关东渡路房产租赁事宜的说明及声明，吴伟铭声明：（1）宁波颐高公司向吴伟铭指定的宁波市江北百姿国际贸易进出口有限公司账户汇款人民币270万元，该笔汇款系吴伟铭向宁波颐高公司的借款；（2）吴伟铭已将涉案房产租给了上海一家公司，宁波颐高公司当时未给吴伟铭明确答复，吴伟铭想如果颐高之前空档期的赔偿能定下来，后续给的租金价格也合适，可以和上海公司商量妥善的处理方案。2013年10月23日，吴伟铭出具授权委托书给瞿志祥，授权瞿志祥可与宁波颐高公司签订租赁合同等事宜。2013年11月5日晚吴伟铭因故致电瞿志祥该份授权委托书无效，瞿志祥表示同意并答应过几天后送还授权委托书，但后来一直没有送还，吴伟铭也因事务繁忙忘记此事；（3）2014年3月18日，吴伟铭知晓瞿志祥和宁波颐高公司签订的一份关于涉案房产的租赁协议，吴伟铭声明其本人并不知情，该协议是在瞿志祥的授权委托书已经无效的情况下签订的，是无效的。
另查明，宁波颐高物业服务有限公司自2010年起至今一直占有使用涉案房产。
宁波市海曙区人民法院认为，原告上海万心公司与被告建行宁波高新区支行争议的焦点是：原告是否对执行标的享有足以排除强制执行的权利，即涉案房屋租赁合同是否真实、涉案房屋租赁合同是否实际履行、原告所主张的租赁权是否可以对抗已登记的抵押权。结合现有证据，具体分析：
1.涉案房屋租赁合同的订立时间问题。合同文本显示的订立时间为2012年11月25日，合同约定租赁期限为20年，从2012年11月26日起至2032年11月25日止，约定租金金额为人民币2000万元，支付方式为分期支付，在第一年租赁期届满之日（即2013年11月25日）三个月前支付前9年的租金计人民币900万，自2021年11月26日起在每租赁年度结束前1个月支付当年租金计人民币100万元。原告称之所以约定在第一年租赁期届满之日三个月前支付租金，系考虑到宁波颐高物业服务有限公司、宁波浙国美电器有限公司占用涉案房屋的情况。2013年7月18日，第三人吴伟铭为与宁波浙国美电器有限公司就涉案房产物权保护纠纷一案向法院提起诉讼，次年因故撤回诉讼。在2013年8月14日，涉案房产仍未被腾退、尚处于诉争状态中的情况下，原告称委托宁波金豆子投资有限公司向吴伟铭指定的账户支付了前9年的租金900万元。原告在合同签订之日起至付款之日前一直未办理租赁备案登记手续。原告在本案审理中表示，因其急于进入宁波市场，且吴伟铭对于涉案房产的所有权是明确的，故在涉案房产未被腾退的情况下向吴伟铭支付了前9年的租金计900万元，而租赁备案手续并非合同生效的要件故未办理，付款后出于保障己方权益的需要于2013年底办理了合同公证，至今未向吴伟铭主张过权利。法院认为，从一般生活常理推断，承租人出于保障自己合法权益的目的，通常会考量租赁物是否处于稳定状态，并及时办理如合同公证、租赁备案登记等手续，然而在办理涉案房屋抵押登记之前，涉案房屋租赁合同一直未备案或办理公证。原告与吴伟铭约定在2013年11月25日前三个月支付前9年租金，从签订合同之日到2013年8月14日之前，原告未向吴伟铭支付过款项，而在2013年8月14日，原告明知涉案房产未被腾退、存在瑕疵，仍为此支付款项，并在支付款项后未采取任何措施保障自身权益，也未向吴伟铭主张过权利，以上做法有违常理。案件审理过程中，原告没有提供其他可以确定合同真实形成时间的证据，故涉案房屋租赁合同的真实形成时间不能确定。
2.第三人吴伟铭出具的承诺书和公证书情况。吴伟铭于2013年12月24日授权杨麟对涉案房屋租赁合同进行公证，在（2014）柬公字第0000292号公证书中也提到了“已经将东渡路房产租给了上海另一家公司”。但在这两份公证书之前，吴伟铭于2013年5月14日向被告出具了承诺书，承诺在2013年5月14日涉案房产并未对外出租，并且若对外出租会事先通知被告并告知承租人，被告对涉案房产的处置权利不受影响。关于涉案房产租赁关系是否成立于抵押前，该份承诺书与两份公证书在这一问题上存在冲突，且承诺书的时间早于公证书的时间，故原告提供的证据不足以使法院确信涉案房屋租赁合同的签订时间早于抵押设立时间。
3.涉案房产租金支付问题。原告称宁波金豆子投资有限公司系原告的兄弟公司，故委托其向吴伟铭指定的账户支付了前9年的租金900万元，然而在审理过程中，原告并未提供证据证明其与宁波金豆子投资有限公司之间的关联关系及相关业务往来，且原告所提供的宁波金豆子投资有限公司向宁波市吴泰进出口股份有限公司付款人民币900万元的付款回单上摘要载明为“往来款”，原告未能提供证据证明该笔往来款的具体用途，故法院无法确信宁波金豆子投资有限公司的该笔付款系其代原告支付的涉案房产租金。
4.涉案房屋租赁合同的实际履行情况。从2010年起至今，涉案房产一直被宁波颐高物业服务有限公司所占有。2013年5月14日涉案房屋抵押权设立之前，被告对涉案房屋进行了实地考察，原告当时未实际占有涉案房屋，原告或第三人也未就相应租赁关系向宁波颐高物业服务有限公司提起诉讼。
综上，原审法院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。故考量租赁权能否对抗强制执行，需从租赁合同是否真实、合同是否签订于涉案房产抵押前、租赁人是否在抵押前已根据合同合法占有涉案房产这三个方面进行判断。从上文分析可知，原告虽提出证据证明租赁合同出于双方当事人意思表示，但其主张的租赁合同订立时间存在不合理因素，其未能提出诸如抵押前已办理租赁备案登记手续、抵押前就相应租赁关系提起诉讼或仲裁等具备强证明力的证据，现有证据不足以证实涉案房屋租赁合同签订于涉案房产抵押前，并且其在涉案房产抵押前并未占有涉案房产，原告与第三人之间的租赁关系不得对抗强制执行。故原告要求确认涉案房屋租赁合同合法有效且原告对涉案房产享有租赁权，停止对涉案房产的执行的诉讼请求均不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，判决：驳回原告上海万心投资管理咨询有限公司的诉讼请求。本案受理费55124元，由原告上海万心投资管理咨询有限公司负担。
宣判后，上海万心公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。上诉人与原审第三人吴伟铭签订的《房屋租赁合同》早于抵押时间，该合同合法有效，且上诉人根据合同的约定支付了900万元的租金，租赁合同已在实际履行，上诉人系本案涉案房产的合法承租人；二、原审判决从一般生活常理推断来认定案件事实有违公正。是否办理合同公证或者何时办理租赁备案登记，并不影响合同的有效性和实际履行，也不能作为认定违反常理的标准。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人建行宁波高新区支行提供书面答辩状称：上诉人不能证明其与被执行人吴伟铭订立的租赁合同真实性且订立于抵押权之前，上诉人也从未合法占有并使用涉案房屋。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
上诉人在举证期限内提交一份原宁波金豆子投资有限公司（现更名为宁波恒一甬乐商业广场开发有限公司）的证明，主张2013年8月14日受上海万心投资管理咨询有限公司之托向收款帐户支付租金款900万元。本院认为，宁波恒一甬乐商业广场开发有限公司的证明不能证实900万元款项系租金的事实。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以认定。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人上海万心公司是否享有足以排除强制执行的权利。上诉人享有权利需要二个要件，首先，租赁合同是否真实，且合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前；其次，承租人在抵押、查封前已依据合同合法占有了案涉房屋。本案中，上诉人用以证明其在抵押前与原审第三人吴伟铭签订《房屋租赁合同》的证据是公证书。但该公证书载明的公证事项是文本相符，与证明《房屋租赁合同》是否订立于抵押前无关联性，且上诉人提供的付款回单载明的事项为往来款，也无法证明其已向吴伟铭支付900万元款项系租金的事实。故上诉人与吴伟铭签订《房屋租赁合同》的形成时间早于抵押之前的事实不能确定，支付租金的事实更不能确认，且上诉人自始至终未曾合法占有并使用过涉案房屋。因上诉人提供的证据不能证明其主张，故其要求法院停止对涉案房产强制执行的理由不能成立，本院不予支持。原审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持浙江省宁波市海曙区人民法院（2015）甬海执异初字第3号民事判决。
二审案件受理费55124元，由上诉人上海万心投资管理咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱轶钢
审 判 员 陆慧慧
审 判 员 董俊慧
二〇一五年十二月九日
代书记员 杨丽丽