广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初5077号
原告劳廉旭，男，汉族，1981年7月9日出生，身份证住址深圳市宝安区。
委托代理人习军，广东德纳律师事务所律师。
委托代理人贺木森，广东德纳律师事务所实习律师。
被告陈锦桥，男，汉族，1979年9月16日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人陈金勇，男，汉族，1978年8月25日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，系公民代理。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界新华保险大厦301-303、305、313、315、316、318-821、2503B，组织机构代码785254915。
法定代表人李耀智，董事长。
委托代理人谢渊，男，汉族，1990年10月11日出生，身份证住址广东省连平县，系该公司员工。
原告劳廉旭与被告陈锦桥�第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告劳廉旭及委托代理人习军、贺木森，被告陈锦桥及委托代理人陈金勇，第三人中原地产公司委托代理人谢渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年8月18日，原告作为买方与作为卖方的被告签订合同编号为22995l号的《二手房买卖合同》，约定原告向被告购买位于深圳市宝安区西乡街道新湖路魅力时代花园l栋7层05单元物业，转让成交价总金额565万元；被告应当于收到全部楼款(除交楼押金)三日内将涉案物业交付原告使用：如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。上述《二手房买卖合同》签订后，原告依约于2015年11�3日履行全部付款义务，而被告未能依约交房，直至2016年1月17日，原租户才搬离涉案房产。截止2016年1月17日，逾期72天，按照合同约定，扣除已经支付的9,990元，被告还应向原告支付逾期交房违约金193,410元。由于被告拒绝向原告支付逾期交房违约金，原告无奈，只能诉至法院，请求判令：l、被告立即支付逾期交房违约金人民币1934l0元(以已付购房款人民币565万元为本金，按照每日万分之五计，自2015年11月7日计至2016年1月17日合计72天)；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、被告出售涉案房屋时是带租约出售，被告委托人在售房时已经明确告知原告，租客放弃购房权益以及买卖不破租赁的协议；二、买卖双方在签署买卖合同时买方与卖方受托人协商，待买卖交易完成后卖方义务配合买方将租客劝离，被告予以同意，当时被告受托人和中介方均在场，原告的夫人也曾在电话里告知同意被告授权人给予两个月的时间给卖方与租客协商办理搬出物业。三、买卖合同第九条规定被告应当于收到全部楼款（除交楼押金为5,000元整）三日内交付买方，但是被告于2015年11月3日仅收到贷款部分，并未收到合同第八条第（20）项短期利息费用（该费用2万多元），因此，被告有权利在未收到该项费用时不交接该房产，同时租金仍由被告收取，待买方支付完全部楼款后（除交楼押金），我方才将房屋交接给买方，这是合同的约定，双方均应遵守。四、在涉案房屋交易未完成时，原告曾与被告协商将租客劝离，被告义务帮忙与租客协商，但在被告未协商妥之前原告敦促中介方在未经过被告同意的情况下提前到房屋强制要租户搬离，前后共去了两次，最终使得被告与租客反目成仇，导致租客情绪升级，最终致使被告赔偿租客经济损失4万元。
第三人中原地产公司述称，一、原、被告于2015年8月18日在我方居间下签订《二手房买卖合同》及《资金托管协议》，原告依约支付了定金，现其中的5,000元作为交楼押金托管于我方，该笔款项我方将根据法院的生效判决做放款程序。二、被告在答辩中提到的因为短期利息在我司扣押着所以其有权不履行交楼义务，第三人认为原告出具给我方的向被告支付短期利息的委托书的时间是2015年11月8日，而被告收到除交楼押金以外及全部楼款的时间是2015年11月3日。根据二手房买卖合同第九条约定，卖方应当于收到全部房款除交楼押金3日内将该物业交给买方并办理交接手续，被告最晚不得迟于2015年11月6日履行交楼义务。由此可见，被告未能履行交楼义务，与短期利息是否支付并无关系。我方在该交易中一直履行居间义务，被告的违约行为原因不应归咎于我方。
经审理查明：2015年8月18日，原告劳廉旭作为买方与作为卖方的被告陈锦桥签订了一份《二手房买卖合同》（编号229951），约定被告将位于深圳市宝安区西乡街道新湖路魅力时代花园1栋F座705号房产（以下简称涉案房产）转让给买方，转让成交价为565万元；合同约定营业税、城市建设维护税、卖方印花税、个人所得税、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、赎楼公证费、评估费、赎楼担保费和短期利息、按揭服务费等均由买方支付；卖方应当于收到全部楼款（除交楼押金）三日内将涉案物业交付予买方，买方双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认，双方协商同意在定金或首期款中预留5,000元�为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年8月18日，原告支付了定金5万元，2015年8月24日，原告再次支付定金25万元。其中有5,000元作为交楼押金托管在第三人中原地产公司。
2015年9月23日，原告与被告�订首期款交易资金托管协议，同日，原告向监管账户存入首期款140万元。
2015年10月9日，被告向中国工商银行股份有限公司深圳福田支行偿还涉案房产抵押贷款本金1,877,920.44元、利息7,635.31元。
2015年10月22日，涉案房产转移过户登记至原告名下，并领取了权属证书，登记编号为粤（2015）深圳市不动产权第0017721号，同日，被告收到房屋结算资金托管专户转帐的140万元首期款。
2015年10月30日，被告收到担保公司退回赎楼尾款24,444.25元。
2015年11月3日，原告贷款银行发放购房贷款395万元，其中转入被告帐户2,024,326.76元。
2016年1月29日，原告收取了案外人中润物业管理公司交来的涉案房产2015年11月4日至12月28日租金合计9,990元。
原告称其于2016年1月17日接收了涉案房产，被告称2016年1月10日租客搬离，当日交房给原告。第三人中原地产公司称原告与被告具体的交房事宜，是自行协商的，具体交房时间第三人中原地产公司并不清楚，但第三人中原地产公司工作人员曾约原告与被告到其公司签交楼确认书，但原告坚持要求被告对逾期交楼进行赔偿而拒绝签字。
第三人中原地产公司确认原告与被告就涉案房产的交易尚有5,000元交房保证金托管在该公司。同时，第三人中原地产公司称原告于2015年11月8日将涉案房产的短期贷款利息15673.24交至该公司，但原告夫妇一再要求第三人中原地产公司不能将该款项放给被告。
上述事实，有当事人当庭陈述及二手房买卖合同、收款收据、转帐业务回单、资金托管协议、交易资金到账回单、短信记录、不动产权证书、收据、银行卡客户交易查询、历史明细列表等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为�原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
本案争议焦点为被告是否存在逾期交房行为并承担相应的违约责任。对此，本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》明确约定，卖方应当于收到全部楼款（除交楼押金）三日内将涉案物业交付予买方，因此，需查明卖方收到除交楼押金外的全部楼款的时间以确定卖方需向买方交付房产的日期。根据原告与被告当庭陈述及被告提交的银行交易记录，可知被告已收到购房款金额为定金30万元（有5,000元作为交楼押金尚托管在第三人中原地产公司）、首期款140万元、已偿还银行贷款本金1,877,920.44元及利息7,635.31元、担保公司退回赎楼尾款24,444.25元、银行放贷转入被告帐户2,024,326.76元，合计5,634,326.76元，而原告与被告签订的《�手房买卖合同》约定的购房款为565万元，因此，被告尚有15,673.24元购房款未足额收取。庭审中，第三人中原地产公司称购房款差额15,673.24元与涉案房产赎楼短期利息金额相符，但因原告与被告签订的合同约定短期利息应由原告承担，因此，无论原告还是第三人中原地产公司均没有理由在被告应收取的购房款中扣除上述费用。综上，根据本院查明事实，被告截止至本案庭审，尚未足额收取除交楼押金外的购房款，因此，被告尚无需依合同约定向原告交付涉案房产，原告主张被告逾期交付涉案房产构成违约并无事实依据，原告据此主张的违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告劳廉旭的全部诉讼请求。
本案受理费人民币2,084元，由原告负担，此费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年五月十一日
书 记 员 周 爰
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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