广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梧民一终字第73号
上诉人（一审原告）陈思，女，住所地：广西壮族自治区藤县太平镇。
上诉人（一审原告）黄昊清，男，住所地：广西壮族自治区藤县金鸡镇。
两上诉人的共同委托代理人苏健华，广西飞中律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）羽焕，男，现住所地：广西壮族自治区藤县藤州镇。
委托代理人李文锋，梧州市万秀区法律事务中心法律工作者。
上诉人陈思、黄昊清因与被上诉人羽焕房屋租赁合同纠纷一案，不服广西藤县人民法院（2014）藤民初字第1074号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月13日受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月2日公开开庭进行了审理。上诉人陈思以及委托代理人苏健华，被上诉人羽焕的委托代理人李文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告陈思与原告黄昊清系夫妻关系。2013年3月15日，原告陈思作为甲方与被告羽焕作为乙方签订《房屋租赁协议》，约定一、甲方将座落于藤县藤州镇体育东街26号第二层202号房出租及室内附属设备床等租给乙方使用。二、租赁期限自2013年3月15日至2018年3月14日，每月租金1800元，按季度支付，押金5000元，租房期满，甲方验收无误后，将押金退还给乙方，租赁期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，押金不得退：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠房屋租金达15天；（4）连续3个月不付所有费用的。三、双方责任及义务：无论在任何情况下，乙方都不能将租金押金转换为房屋租金。乙方必须按时向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方3天的宽限期，从第4天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。在租赁期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租给任何第三者；或在租赁期内房租加价，合同签订后，被告分别于2013年3月29日、2013年6月18日、2013年9月30日、2013年12月20日把每个季度的租金5400元通过银行转账给原告。2014年3月25日至2014年5月18日期间，原、被告就租金交纳及被告是否要解除《房屋租赁协议》以及何时将物品搬离租房、何时交钥匙等问题进行多次通话及信息留言。其中2014年3月25日21时53分被告发给原告的信息内容为：“下次见面谈一下体育馆旁边的房子，我明天和总公司商量一下，到时再决定租不租！”同日22时04分原告回给被告的信息内容为：“如果你不租要提前一个月告诉我，有人租我要带人去看房好吗？”22时08分被告接着回复给原告信息内容为：“没事，我们不会马上搬走的，如不租也是一个月后的事！请放心。”同年4月16日19时51分至21时原告与被告在涉诉的出租屋谈及租金、押金等问题。同月22日22时原告发给被告的信息内容为：“你好！如果你不租，你什么时候搬东西，你搬的时候要提前两天告诉我哦，把钥匙还给我，我的全部钥匙都给完了你，我没有钥匙了，不然我就不得进哦，谢谢你！”同日22时52分被告回复给原告信息内容为：“……上次和你说了公司如不租会在5月15日前搬迁出去，还有多给一个月时间你招租，水电费我会交到搬走那天的，不会让大家为难。”同年5月17日16时44分原告再次发给被告的信息内容为：“如果你不租房了，你什么时候搬完东西呢？一定要记得把全部钥匙还给我，我主人都没有一根钥匙，全部都给了你。你什么时候给钥匙就算租到给钥匙那天，你要把给钥匙那天前的租金，水电费等给我哦。到时我还要检查房子，看看损坏有东西没有？你现在都是违约了。”同日22时05分被告回复给原告信息内容为：“估计下周3会交钥匙给你的！”同年5月18日上午被告将部分东西搬离涉诉租赁房屋。当天中午原告带了想租屋的人到涉诉的房屋察看，当时被告雇请的员工即证人李锋和莫锦生在该涉诉租赁房屋，被告不在现场。当时看房的人走后，原告便要求李锋和莫锦生交回租赁房屋的钥匙，但李锋和莫锦生不同意交回。因在履行合同中双方有争议，同年5月23日被告将放在该涉诉房屋的物品搬离该涉诉房屋（除安装视频设备的线盒还没拆除外），并将该房屋的钥匙中除其保管的1条外均已交回给原告。后来原告对该房屋张贴招租公告，并换了该房屋门锁，2014年7月4日原告与案外人唐志东签订《房屋租赁协议》，将该涉诉房屋出租给唐志东。
一审法院审理认为，被告于2013年12月20日已交清2014年1月16日至3月15日的租金5400元给原告、被告于2014年5月23日已搬离该涉诉房屋并交回钥匙给原告及原告于2014年7月4日将该涉诉房屋另行出租给案外人唐志东的事实，有原、被告陈述及原告与他人签订的房屋租赁协议等证据予以证实，且双方无异议，该院予以确认。本案争议的焦点是双方签订的《房屋租赁协议》应否解除问题及被告尚欠租金计算、双方是否违约应否支付约定违约金问题。关于双方签订的《房屋租赁协议》应否解除问题。该院认为，从双方互发的信息内容及原告到涉诉的房屋要求被告交回该房屋的钥匙的事实来看双方在履行合同中有争议，双方均有解除合同的意愿，且被告已于2014年5月23日搬离该涉诉房屋并交回钥匙给原告，双方实际已同意解除合同，后原告又将该涉诉房屋另行出租，故双方签订的协议已无履行之可能。故该院确认双方签订的《房屋租赁协议》于2014年5月23日已经实际解除。被告主张不解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告尚欠租金计算问题，该院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。由于被告于2014年5月23日已搬离该涉诉房屋并交回钥匙给原告，此后原告实际已收回该房屋，原告并在同年5月17日用手机信息方式与被告约定租金计至交钥匙之日，根据双方的约定及本案的实际情况综合考虑，被告应支付租金计至2014年5月23日，即被告尚欠原告租金共4140元［从2014年3月16日起计至5月23日止共69天，（1800元／月÷30天／月×69天）］。原告主张被告支付尚欠租金11940元，缺乏法律依据，对于超出合理部分不予支持。关于双方是否有违约行为及应否支付违约金问题。原告主张被告至今没有交清所欠租金已构成违约。该院认为，双方签订的协议约定租金按季度支付，被告于2014年6月15日前支付2014年3月16日至6月15日期间的租金均属于在合理的交租期限，且双方的协议已于2014年5月23日解除。故对原告主张被告违约不予采纳。被告主张原告在租赁期间提高租金、押金将涉诉出租的房屋转租他人，构成违约。因被告没有提供充分的证据证实，且原告将涉诉房屋租赁给他人是在双方实际解除租赁协议后，故对被告该主张不予采纳。双方合同中对违约方既约定了违约金又约定了滞纳金，滞纳金通常系在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，本案作为损害补偿性质的违约责任方式，属于重复约定违约责任，不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告请求被告支付滞纳金5346元及违约金5000元，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。被告反诉要求原告支付违约金5000元，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利和义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中双方对依该合同取得的财产应进行清算。合同解除后，符合合同约定的条件下押金应予返还，原告理应返还押金给被告，被告反诉要求原告返还冲减尚欠租金后的押金，合法有理，该院予以支持，但返还的数额应为860元（5000元－4140元＝860元）。遂判决：一、确认原告陈思与被告羽焕于二○一三年三月十五日签订的《房屋租赁协议》于二○一四年五月二十三日已解除；二、被告羽焕应支付租金4140元给原告陈思、黄昊清；三、反诉被告陈思、黄昊清应返还押金5000元给反诉原告羽焕；四、驳回原告陈思、黄昊清的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告羽焕的其他反诉请求。上述第二、第三项互相抵减后，反诉被告陈思、黄昊清实应返还押金860元给反诉原告羽焕。
上诉人陈思、黄昊清不服原审判决，上诉称，一、一审法院在认定事实方面存在较多错误；二、一审法院认定“一审被告的反诉请求成立”是缺乏事实和法律依据的，是错误的。请求二审法院在查清事实后改判或撤销一审判决，发回重审。
被上诉人羽焕答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
由于上诉人无法提供充足的证据来推翻一审判决查明的事实，因而本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，根据法律规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据，否则将承担不利的法律后果。本案中，关于上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》何时解除问题，本院认为，一审法院根据查明的相关事实，认定被上诉人已于2014年5月23日搬离该涉诉房屋并将钥匙交还给上诉人之日起双方实际解除了租赁合同正确，本院予以确认。此外，上诉人认为被上诉人的反诉不成立及被上诉人没有交清租金已构成违约的上诉主张于理于法不符，本院不予采纳。上诉人陈思、黄昊清认为，一审法院在认定事实方面存在较多错误，请求二审法院在查清事实后改判或撤销一审判决，发回重审之主张缺乏充足的证据予以印证，且于法不合，对此本院均不予支持。原审判决在事实认定及实体处理上并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费347元，由上诉人陈思、黄昊清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 超
审 判 员 蒋鸣平
代理审判员 莫 芮
二〇一五年四月十三日
书 记 员 梁 军
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。