广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第693号
上诉人（原审原告）黄苑军，女，1971年3月28日出生，汉族。
委托代理人陈剑平，广东明浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李日暖，男，1964年3月4日出生，汉族。
委托代理人徐军，北京德恒（广州）律师事务所律师。
原审被告广州御嘉投资顾问有限公司（以下简称御嘉公司）。
法定代表人龙绍文，该公司总经理。
委托代理人徐军，北京德恒（广州）律师事务所律师。
上诉人黄苑军、李日暖因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年10月28日，黄苑军（为买受人）与李日暖（为出卖人）及御嘉公司（为李日暖的委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人所购的商铺为广州市越秀区寺右新马路101号第二层135号铺，建筑面积9.0417平方米，房价款总金额为720000元；买受人在2010年10月28日前支付全部房价款31%（包含定金），计220000元，在2010年11月29日前支付全部房价款的19%，计140000元，余下房款360000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，承担违约责任；银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付，逾期付款承担违约责任；本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的、需买受人提供的证件资料；买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商品房的产权登记手续及申领《房地产权证》，买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、认购书约定的律师费、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30天后，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任等。同日，黄苑军（甲方）与国浩律师集团（广州）事务所（乙方）签订《法律服务协议》，其中内容为：经甲、乙双方友好协商，现就甲方向李日暖购买广州市越秀区寺右新马路101号第二层135号铺提供法律服务事宜达成协议如下：乙方为甲方提供的具体法律服务事项为：1、对出卖人提供的二层房地产权证的合法性和真实性进行审查；2、协助甲方签订该商铺的买卖合同及相关的协议，在签署过程中，对相关问题向甲方进行解释；3、乙方接受甲方委托后，在甲方与出卖人约定的期限内向当地房地产交易中心申请办理交易登记；4、在甲方与出卖人约定的期限内向当地房地产交易中心申请办理交易过户，在房地产交易中心通知交纳税费时通知甲方和出卖人交纳税费；5、在房地产权证办理好后，代甲方领取并移交给甲方；6、如因出卖人提供的房地产权证为虚假的，乙方对引起甲方的损失负赔偿责任等。
黄苑军分四期向御嘉公司支付了购房款（含定金）合共360000元，并于2010年12月1日向御嘉公司交付契税21600元、印花税360元、权证综合费550元和管理费28元。
2011年5月24日，御嘉公司向黄苑军发出《“星辰天街”办理按揭手续通知函》，告知黄苑军其公司已确定中国银行广州珠江支行为“星辰天街”项目的按揭银行，要求黄苑军于2011年5月29日前带齐相关按揭资料及按揭费用到“星辰天街”销售现场中行珠江支行按揭办理点办理按揭申请手续等。同年6月7日，黄苑军向广州保益楼宇按揭中心缴纳按揭费500元、公证费500元、评估费550元、抵押费550元、印花税10元及保险费720元。2012年5月24日，御嘉公司向黄苑军发出《通知》，告知其公司接到银行通知，仅批准黄苑军贷款320000元，要求黄苑军接到通知后3日内向出卖人一次性支付差额款40000元。黄苑军于同月28日向御嘉公司支付了房款差额40000元。同年7月18日，御嘉公司书面通知黄苑军于2012年7月25日前道广州市天河区珠江新城华穗路174号星辰大厦东塔1606室中行珠江支行按揭办理点办理按揭手续（签借款合同、公证等）。同月30日黄苑军签订按揭贷款合同。同年12月17日，御嘉公司向黄苑军发出《催办按揭手续的通知》，称多次通知黄苑军补交申请贷款所需资料，但黄苑军未前往办理，要求黄苑军在2012年12月24日下午16：00前补交《个人／夫妻双方收入证明》和半年以上银行流水（柜台打印并盖章）等。原审庭审中，黄苑军表示：其陆续收到御嘉公司发出的要求办理按揭手续的通知，其均已按照御嘉公司的要求进行了协助。其中收到2011年5月24日的通知后，已于同年6月7日缴交了办理按揭的相关费用；收到2012年7月18日的通知后，已于同月30日签订按揭贷款合同；收到2012年12月17日的通知后，于同月24日将所需材料交给被告御嘉公司的工作人员。办理按揭的部分资料是有时间性的，例如收入证明、银行流水等，只有半年的有效期，由于御嘉公司没有在有效期限内办妥按揭手续，就需要重新提交资料。
2012年9月24日黄苑军、御嘉公司在房管部门办理交易递件手续，广州市房地产交易登记中心出具了《收件收据》。黄苑军现已领取越秀区寺右新马路101号2135铺的《房地产权证》，该证记载登记时间为2012年10月31日。
黄苑军于2013年5月16日向原审法院起诉称：李日暖、御嘉公司并未按照合同约定的期限即签订合同后220个工作日内为黄苑军办妥产权证，根据李日暖、御嘉公司交付的房地产权证复印件显示登记时间为2012年10月31日，李日暖、御嘉公司应按约定支付违约金。故起诉请求法院判令：李日暖、御嘉公司向黄苑军支付逾期办证违约金170000元（从2011年9月1日起至2012年10月31日止，每日按房款400000元的千分之一计算）。
本案中，黄苑军、李日暖、御嘉公司均确认上述《商铺买卖合同》生效后的220个工作日届满之日为2011年9月22日。李日暖、御嘉公司确认《商铺买卖合同》中约定的“出卖人指定的律师事务所”是指国浩律师集团（广州）事务所。
原审法院认为，黄苑军与李日暖签订的《商铺买卖合同》合法有效，双方均应自觉履行。上述合同明确约定在合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向房管部门申办涉案商铺的交易过户手续，逾期则自合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金。现李日暖未能在约定的期限内，协助黄苑军办理涉案商铺的房地产权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。黄苑军、李日暖、御嘉公司均确认合同规定的最后申办日期为2011年9月22日，现双方于2012年9月24日在房管部门办理交易递件手续，故违约金应从2011年9月23日起计至2012年9月24日止。至于违约金的标准问题，李日暖、御嘉公司抗辩认为违约金标准过高，而黄苑军没有举证证明其实际损失，根据合同法第一百一十四条的规定，酌情调整违约金标准为参照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率计算。李日暖、御嘉公司在本案中提供的证据不足以证明是因黄苑军不配合办理按揭手续而导致迟延办理房屋交易过户登记手续，故对李日暖、御嘉公司抗辩认为办证时间应顺延的意见，不予采纳。
御嘉公司作为李日暖出售涉案房屋的代理人，其代理行为产生的法律后果依法由被代理人即李日暖承担。至于御嘉公司同时为李日暖的保证人，上述合同中已明确约定，御嘉公司是对李日暖在该合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。根据担保法的规定，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审批或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。故黄苑军要求御嘉公司与李日暖共同承担违约责任依据不足，不予支持。
本案系因李日暖违约引起的，故案件受理费由李日暖负担。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十七条第二款的规定，判决：一、被告李日暖在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄苑军支付逾期办证违约金（从2011年9月23日起至2012年9月24日止，每日以400000元为基数，参照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率计付）；二、驳回原告黄苑军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1850元，由被告李日暖负担。
判决后，黄苑军、李日暖均不服，分别向本院提起上诉。
黄苑军上诉及答辩称：原判已查明李日暖未能在约定的期限内协助黄苑军办理涉案商铺的房地产权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定的违约金计算标准系双方的真实意思表示，且李日暖及其保证人居于优势地位提供的是规范的格式合同，其确定的违约金标准不存在过高的问题，应作为认定案件事实的依据，原判认定该违约金标准过高不妥，应当纠正。即使该违约金标准存在过高的可能，原判适用中国人民银行规定的同期逾期贷款利率低于正常的民间借贷的允许利率，过低，对黄苑军不公平，也不足以制止违约，维护合同的严肃性。综上，原判适用的违约金标准过低，请求撤销原判，依法改判李日暖支付逾期办证违约金14.6万元（按本金40万元，每日1‰的标准，自2011年9月23日起计至2012年9月24日）。
李日暖上诉及答辩称：1、无论是从实际履行的角度，还是从合同约定的角度，按揭手续均由黄苑军自行办理，李日暖仅协助黄苑军办理上述手续，非由李日暖负责办理，李日暖并无过错。即使合同约定黄苑军须到指定的律师事务所办理按揭手续，此约定仅是关于按揭手续办理地点的拟定，并不能等同于按揭手续就是由李日暖负责代办，而黄苑军又无法出示有关委托由李日暖负责办理代办按揭手续的资料，其所指的按揭手续由李日暖负责办理并无任何事实依据。即使由律师事务所代黄苑军办理按揭手续，亦不能成为黄苑军逾期办理按揭手续的理由与借口。2、合同虽约定合同生效后220个工作日内申办过户手续，但根据合同第十五条的约定，同时结合黄苑军选择的是按揭付款方式，故商铺过户手续办理的前提是黄苑军办妥按揭手续、签订按揭贷款合同，且其贷款申请须取得银行同意，否则李日暖无法申办房产过户手续，且房产过户手续的办理须黄苑军配合（包括而不限于按时履约付清房款、提交过户所需的各项资料），否则申办过户的时间应相应顺延，李日暖在办理房产过户手续过程中并无过错。3、李日暖于2011年5月24日已如约发函通知黄苑军办理按揭手续，但期间黄苑军数次迟延办理按揭手续，在办理按揭手续及房产权方面存在明显过错，但为顺利履约，李日暖始终配合并多次发函促请黄苑军及时办理按揭手续。另，自李日暖发函之日起至黄苑军签订贷款合同之日，房产证申办时间亦应予顺延，亦即李日暖可延于2013年11月30日前申办过户手续而不视为违约，且由此产生的责任应由黄苑军承担，李日暖既无违约亦无过错，不应向黄苑军支付违约金。同时，原审判令李日暖参照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率向黄苑军计付违约金的标准过高且无依据。综上，原判认定事实有误，请求判令撤销原判第一项，改判为“驳回原告全部诉讼请求”，判令黄苑军承担本案一审、二审诉讼费用。
原审被告御嘉公司的答辩意见与上诉人李日暖的上诉及答辩意见一致。
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
二审中，上诉人黄苑军提交了广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第668号民事判决书及该案的二审调解书，拟证明本案涉案合同确定的违约金标准不存在过高的问题。
本院认为，原判认定上诉人黄苑军与上诉人李日暖签订的《商铺买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。
根据本案查明的事实，上诉人黄苑军在收到原审被告御嘉公司于2011年5月24日发出的通知后，已于同年6月7日缴交了办理按揭的相关费用；在收到原审被告御嘉公司于2012年7月18日发出的通知后，已于同年7月30日签订按揭贷款合同。而上诉人李日暖、黄苑军于2012年9月24日在房管部门办理交易递件手续，原审被告御嘉公司于同年12月17日发出《催办按揭手续的通知》。由此可见，上诉人李日暖在本案中提供的证据不足以证明是因上诉人黄苑军不配合办理按揭手续而导致迟延办理房屋交易过户登记手续，故原判对上诉人李日暖抗辩认为办证时间应顺延的意见不予采纳并无不当。根据合同的约定，在合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向房管部门申办涉案商铺的交易过户手续，上诉人黄苑军、李日暖均确认合同规定的最后申办日期为2011年9月22日，双方于2012年9月24日在房管部门办理交易递件手续，上诉人李日暖未能在约定的期限内协助上诉人黄苑军办理涉案商铺的房地产权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原判认定违约金应从2011年9月23日起计至2012年9月24日止正确。
关于违约金的标准问题。上诉人李日暖在原审中抗辩认为违约金标准过高，原判鉴于上诉人黄苑军没有举证证明其实际损失，根据我国《合同法》第一百一十四条的规定，酌情调整违约金标准为参照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率计算并无不妥，本院予以维持。现上诉人黄苑军在仍未能提供证明其实际损失的证据的情况下，上诉提出合同约定的违约金标准不存在过高的上诉意见，以及上诉人李日暖在未能提供新证据的情况下，上诉提出原判酌情调整后的违约金标准仍过高的上诉意见，本院均不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人黄苑军、李日暖的上诉意见均不成立，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5550元，由上诉人黄苑军负担1850元、上诉人李日暖负担3700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷