广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民一初字第1488号原告：王某某，男，汉族，1975年3月1日出生。委托代理人：卢晓聪、黄议民（实习律师），广东日升律师事务所律师。被告：惠州市光耀城投资有限公司，住所地：惠州市惠阳区秋长老建安市场。法定代表人：郭耀名。原告王某某诉被告惠州市光耀城投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人卢晓聪、黄议民到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉称，原告分别于2013年10月8日、2013年11月13日向被告交付百万花城花园一期一组团的05幢2单元3层***号房定，金20000元及定金10000元，后双方签订《广东省商品房买卖合同》（未备案，下称：合同），由原告以单价每平方米4911元的标准购买被告开发的位于惠州市惠阳区秋长岭湖村地段旁“百万花城花园”面积为77.24平方米的05幢2单元3层***号房一套，房产总金额肆拾肆万肆仟元整。合同约定原告于2014年1月14日前付清全部购房款的61.71%，计人民币274000元整，余额办理银行按揭，计人民币170000元整。同时，双方合同还约定，被告惠州市光耀城投资有限公司应当于2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合法律约定并符合本合同约定的商品房交付原告使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1、“逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。另，根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内为原告办理房屋产权证，如被告违约，则应自逾期之日起按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。时至今日，被告一直没有履行合同备案并向原告交付房屋及办理涉案房屋过户登记手续的义务，其行为己构成严重违约，且给原告带来了严重的经济损失。另，现原告己付全部购房款的61.71%(超过总购房款的50%)，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条及《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用《合同法〉第286条的指导意见，原告所主张的权利应优先于建设工程款和抵押权受偿。为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令：1、确认原被告所签订的《广东省商品房买卖合同》及其《补充协议》有效；2、被告履行《广东省商品房买卖合同》及其《补充协议》中所约定的义务，并在查封等限制涉案房转移的条件解除后，完成涉案房“百万花城花园”一期一组团05幢2单元3层01号房网签、备案、并将涉案房登记到原告的名下；3、被告从2014年12月31日起按日向原告支付已付购房款（274000元）万分之一的逾期交房违约金至实际交付房产之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。原告为其诉称向本院提供的证据有:1、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、工商登记信息，证明被告的主体资格；3、广东省商品房买卖合同附件一、附件二、附件三、附件四、认购书，证明（1）双方之间存在商品房买卖合同法律关系；（2）证明被告违约致使合同无法履行，原告主张继续履行合同，被告还应向原告承担违约责任；4、惠州市名人实业发展有限公司专用收据、签购单，证明原告向被告已付购房款等相关费用给被告的事实；5、（2014）西民一初字第773号民事裁定书、天津市河西西区人民法院协助执行通知书、天津市第一中级人民法院（2014）一中民二初字第80号民事裁定书、惠州市惠阳区（2014）惠阳法立保字第44号民事裁定书、惠阳区地方水务局停止办理财产过户手续通知书，证明1、涉案房产在购买之前已被抵押的事实；2、涉案房产现已被法院查封的事实。被告未到庭无答辩和提交证据。本院根据上述证据及原告的陈述查明以下事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同内包含补充协议），该合同约定原告向被告购买涉案房屋，对原告所购买的楼房、房屋价款、交房日期、违约条款等进行约定（具体房号、约定的总价款详见列表），其中第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”、第二十四条“商品房预售的，在本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳区房产管理局申请登记备案”。原告已支付房款274000元（已达总房款61.71%以上），尚欠房款170000元未付，因被告一直未能履行合同约定的义务进行网签、备案登记以及产权过户，故原告向本院起诉诉请被告办理备案登记等等。庭审时原告明确表示愿意补交尚欠房款170000元。列表如下：原告花园房号商品房买卖合同签订日期约定总价款、交楼日期实际已支付的房款有无被查封、网签王某某百万花城花园一期一组团05幢2单元3层***号房商品房买卖合同上无合同签订时间总房价款为444000元；2014年12月30日已支付274000元（已达总房款50%以上），尚欠房款170000元，无网签，已查封本院认为，原被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示的，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已经依约支付大部分房款，达约定总价款的50%以上，参照《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用第286条的指导意见》第一条第二款的规定，被告应按照合同的约定为原告代办网签、备案登记、并将涉案房屋登记至原告名下，原告在庭审时亦表示愿意补交剩余房款，现涉案房屋已被相关部门查封，被告亦应在涉案房屋在查封等障碍消除后办理网签、备案登记、并将涉案房屋登记至原告名下，原告同时一并补交房款剩余款170000元，因此原告诉请确认原告被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议有效、被告继续履行合同并在涉案房屋在查封等障碍消除后办理涉案房屋网签、备案登记、并将涉案房屋登记至原告名下，本院予以支持，但原告同时一并补交剩余房款170000元。关于原告诉请迟延交房违约金问题，虽然原被告约定交房日期为2014年12月30日前，但是何时能交付合格的涉案房屋未知，即计算原告实际损失数额不具体。鉴于涉案房屋已经被相关部门查封，被告早已停止施工且无法联系，且原告尚未付清涉案房屋余款，故本院对原告请求被告支付违约金的诉请不予支持，予以驳回。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告王某某与被告惠州市光耀城投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效；被告惠州市光耀城投资有限公司继续履行《商品房买卖合同》及补充协议的合同义务，在涉案房屋百万花城花园一期一组团05幢2单元3层01号房查封等障碍消除后立即完成涉案房屋的网签、备案、并将房屋转移登记至原告王某某名下，同时原告王某某一并补交剩余房款170000元；驳回原告王某某的其他诉讼请求。本案诉讼费5610元，由被告惠州市光耀城投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  胡卓贤审判员  李杏连审判员  李小芬二0一六年二0一六年三月三日书记员  施 威