长春市南关区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）吉0102执异218号
案外人：赵晓玲，女，1972年11月19日生，汉族，住海南省海口市琼山区。
委托代理人：王晓路，系吉林创融律师事务所律师。
申请执行人：回玉杰，女，1960年2月7日生，回族，住长春市南关区。
委托代理人：王淑琴，系吉林阳光博舟律师事务所律师。
被执行人：王颖，女，1969年1月10日生，汉族，住长春市宽城区。
被执行人：刘浩，男，1990年3月19日生，汉族，住长春市宽城区。
委托代理人：王颖，系刘浩之母。
被执行人：王唯，女，1989年4月1日生，汉族，住长春市二道区。
委托代理人：王颖，系王唯继母。
被执行人：王艺涵。（未到庭）
本院在执行申请执行人回玉杰与被执行人王颖、刘浩、王唯、王艺涵民间借贷纠纷执行一案，案外人赵晓玲向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人赵晓玲称，2015年2月9日与刘浩签订《土地房屋买卖合同》，约定被执行人将涉案房屋（坐落于海南省三亚市半岛蓝湾三号楼的A-2-1009号）以100万元的价格出售给案外人。分别于2015年2月9日、4月25日、5月22日向刘浩支付房款共计95万元，款余5万元在房屋过户至案外人名下之日支付。案外人称被执行人于2015年6月8日将房屋交付给案外人，案外人向本院提交异议申请时附被执行人于2015年2月9日向其出具的承诺书一份，证明被执行人承诺于2015年6月8日前搬空房屋并清楚的交付给赵晓玲使用。本次听证中案外人未出示该份证据。提出因开发商资金问题争议房屋至今未能办理产权证，案外人并不存在过错。请求法院中止对涉案房屋的执行并解除查封。听证中案外人提供了《商品房买卖合同》、《土地房屋买卖合同》、银行汇款凭证、收条、委托公证书、水电费票据、物业费票据等证据证明其主张。
申请执行人称，案外人与被执行人刘浩的买卖关系是不存在的、虚假的。从案外人举证的委托公证书可以看出该公证委托书并没有双方买卖房屋的意思表示，所以该委托书中所有内容与双方买卖该房屋的行为无任何关联，案外人提供的委托书更加证明双方之间不存在房屋买卖关系，仅是委托案外人领取房产证；到行政主管部门开具相关证明，签订房产买卖合同，办理房屋产权过户，收取售房款、办理评估，缴纳相关税费、配合买受人办理按揭贷款手续等各项事宜。双方于同日对同一标的物签订了买卖合同的同时又签订了委托其代为签订房产买卖合同，办理房屋产权过户，收取售房款等公证委托合同，且这一天案外人仅支付75万元款项，被执行人将价值近130万元房屋的处置权全部委托给案外人不合乎常理，双方间关系名为买卖实为借贷，双方签订的买卖合同、及经过公证的委托书仅是为了担保双方的债务履行而采取的一种非典型担保方式，双方恶意串通损害债权人利益，对抗法院执行。汇款75万元不能证明是购房款。给付20万元现金也不存在，一审听证时赵晓玲、与刘浩在给付现金20万元的问题上回答不一致，刘浩与王唯（另一案被执行人）均陈述是一次性取的，赵晓玲陈述是分两次给付的，与赵晓玲所述相互矛盾。且赵晓玲向本院出具的收条与其本人陈述也存在矛盾，即收条显示2012年4月25日收到7万元，5月22日收到13万元，而赵晓玲在一审听证时陈述分两次给的现金，先取13万现金交给王唯、5月份给王唯7万，其陈述的付款日期的金额与出示的收条上显示的金额不一致（陈述：先付13万，后付7万。收条显示先收到7万，后收到13万）。可见，赵晓玲提交的收条系虚假的、不真实的，系双方恶意串通所为。另外，案外人并未实际占有争议房屋，在保全查封房屋时法官去争议房屋（1009室）查看，是刘浩女朋友刘小萌在居住，称给刘浩看房子，且刘浩至今在此居住；刘子仁称系王颖朋友，受王颖委托来看房（1010室）。一审听证时赵晓玲亦承认没有实际入住，产权证没有办下来，王唯现在没地方住，我就让她先住着了。对未办理产权过户手续，案外人存在严重过错，案外人在明知道刘浩房屋没有取得产权证的情况下双方再次交易存在过错，不能对抗法院的查封。要求法院驳回案外人的异议。
被执行人称，争议房屋1009是其从赵晓玲处租的房子，因为当时急需用钱，才低价将房屋出卖。刘浩是按照其父亲的旨意买卖房屋，房屋买卖真实存在。
本院查明，原告回玉杰与被告王颖、刘浩、王唯、王艺涵民间借贷纠纷一案，本院于2016年3月1日作出（2015）南民初字第3016号判决书，判决：一、被告王颖于判决生效后立即给付原告回玉杰借款（人民币）3539998元及利息；二、被告王颖、王唯、刘浩在继承财产范围内对上述债务承担清偿责任；三、被告王艺涵的监护人于欣灏在王艺涵继承财产范围内对上述债务承担清偿责任；四、被告王唯在其名下房屋（海南省三亚市半岛蓝湾小区A-2-1010室）价值范围内对上述债务承担清偿责任；五、被告刘浩在其名下房屋（海南省三亚市半岛蓝湾小区A-2-1009室及坐落于长春净月开发区锦绣东南小区第57栋101室）价值范围内对上述债务承担清偿责任。六、驳回原告回玉杰的其他诉讼请求。刘浩、王唯不服判决向长春市中级人民法院提起上诉。长春市中级人民法院作出（2016）吉01民终2037号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决于2016年8月29日发生法律效力。在诉讼阶段本院于2015年10月10日保全查封了刘浩名下的由三亚润丰建设投资有限公司开发的坐落于海南省三亚市半岛蓝湾三号楼A-2-1009号房屋产籍。2015年11月赵晓玲对本院查封提出异议，理由如下：一、申请人与刘浩达成了购房买卖协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，故合法有效。二、申请人已按购房合同的约定支付了购房款。三、该房屋因开发商未能发放房产证而未能办理过户手续故应以买卖双方签订的购房协议为准。本院于2015年11月28日召开听证会，本院认为，赵晓玲提出的异议没有事实及法律依据，作出（2015）南民初字第3016-5号裁定书，驳回赵晓玲的异议申请。由于王颖、刘浩、王唯、王艺涵未能按照生效的法律文书履行义务，回玉杰于2016年9月8日向本院申请执行，本院立案号为（2016）吉01021399号。案外人赵晓玲向本院提出执行异议，请求本院中止对涉案房屋的执行并解除查封。
另查明，2015年2月9日被执行人刘浩与案外人赵晓玲在海南省海口市琼崖公证处办理委托公证，刘浩委托赵晓玲作为代理人，全权代表其办理争议房屋的相关事宜，具体权限包括：领取房产证，到行政主管部门开具相关证明，签订房产买卖合同，办理房屋产权过户，收取售房款，办理评估，缴纳相关税费，配合买受人办理按揭贷款手续等各项事宜。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案焦点为案外人的异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，是否有足以阻却执行的事实和法律依据。
首先，关于案外人赵晓玲与被执行人刘浩签订的房屋买卖合同效力问题。赵晓玲称其与刘浩于2015年2月9日签订《土地房屋买卖合同》，以100万元的价格购买了争议房屋。但又于当天在海南省海口市琼崖公证处办理委托公证，由刘浩委托赵晓玲作为代理人，全权代表其办理争议房屋的相关事宜，具体权限包括：领取房产证，到行政主管部门开具相关证明，签订房产买卖合同，办理房屋产权过户，收取售房款，办理评估，缴纳相关税费，配合买受人办理按揭贷款手续等各项事宜。该公证委托书中有关委托事项与双方签订的房屋买卖合同无任何关联，从公证委托书的内容体现系被执行人委托案外人代卖房屋、收取售房款等，没有双方之间买卖房屋的意思表示。一审中刘浩表示不认识赵晓玲，也没见过，因父亲王嘉驿需要用钱，按父亲的要求在一些法律文书上签字，具体怎么回事不清楚，75万元也直接给父亲王嘉驿了。可见，出卖人刘浩与买受人赵晓玲之间无房屋买卖合意，双方此前并不熟知，而于同日对同一标的物签订了买卖合同的同时又签订了委托案外人代为签订房产买卖合同，办理房屋产权过户，收取售房款等公证委托合同，并不符合买卖房屋的交易习惯。案外人仅支付了75万元，被执行人刘浩将价值129.23万元的房屋处置权及代为收取售房款的权利全部委托给案外人不合常理，赵晓玲也未作出合理的解释。本次听证中，案外人明确表示，买房我想变相投资一下，因为此房买的也比较便宜，房产证办下之前，可能就卖了。案外人购买该房的目的并非实际居住，不能排除以房屋买卖形式保证债权实现或排除强制执行的目的，本院对双方签订的买卖合同的真实性不予确认。
其次，关于对争议房屋占有使用问题。案外人赵晓玲称争议房屋现租给王颖、刘浩居住。而二审法院对该房屋的使用情况询问时王颖及刘浩的回答均不一致，刘浩称赵晓玲将该房转租其居住，月租金1500元，到现在支付了3000元，王颖陈述双方没有租赁合同，约定每月租金1000元，一共给赵晓玲3000元，从卖房之日就由我们居住了，跟赵晓玲讲好，从赵晓玲欠刘浩的5万元中抵租金，可见，二人对给付赵晓玲月租金标准陈述不一，且本次听证中赵晓玲陈述余款5万元用于更名过户，而王颖在二审诉讼中表示跟赵晓玲讲好，从赵晓玲欠刘浩的5万元中抵租金，对未付租金如何给付王颖与赵晓玲的陈述也不一致，另外，案外人的本次陈述与其向本院提交的执行异议申请书中所称的被执行人于2015年6月8日将涉案房屋交付案外人一节相互矛盾。基于上述事实，本院对案外人提出的房屋租赁关系的真实性无法确认。二审询问中，王颖陈述刘浩毕业后到海南临时工作，现在一直在三亚工作，刘浩的女朋友在海南一直居住在刘浩的房子中。本院一审对该争议房屋诉讼保全查封过程中到该房实地查看时，该房由刘浩的女友刘小萌在此居住，本院对刘小萌的询问笔录显示，刘小萌自称是业主刘浩的女朋友，系受刘浩委托看房，于2015年4月入住该房屋。听证中案外人虽向本院提交了于2016年5月5日代刘浩缴纳的（2016.1.1-2016.12.31）物业费、水电公摊费票据，但均发生于本院查封之后，不发生支付效力。本院在诉讼保全查封该房屋时到三亚半岛蓝湾物业服务有限公司调取了该房屋2015.1.1-2015.12.31的物业费的缴纳情况，且二审法院在询问后期物业费是由谁缴纳的，王颖回答说三亚的房子都是王唯和刘浩委托我办理的，王唯、刘浩亦承认该房屋的物业费由王颖出资。可见，案外人至本院查封前并未实际占有该房屋，亦未能提供证据证明其已经在本院查封前占有争议房屋。
再次：关于案外人支付购房款的问题。案外人赵晓玲称95万元购房款已分三次给付，2015年2月9日汇到刘浩账户75万元，同年4月25日分别给付刘浩、王唯（所一起购买的另一套房屋所有人）现金7万元，同年5月22日分别给付刘浩、王唯现金13万元。并提供了银行75万元汇款单，4月25日取现15万元网上银行电子回单（复印件），用以证明其中14万元用于支付房款，5月22日取现19万元网上银行电子回单（复印件），5月22日取现7万元银行凭证用以证明支付刘浩、王唯房款，共向二被执行人各支付95万元，余款5万元用于更名过户，并提交三张收条作为证据。关于给付现金20万元一节，刘浩在一审诉讼期间及听证中明确表示，20万元是一次性给付，并陈述我到张经理处取的，2015年4月份左右，我和我姐（王唯另案被执行人）从海口开车到张经理公司，张振奇也在旁听庭，20万元是一次性取的。张经理应该是类似小贷公司性质的公司经理。案外人在一审听证时陈述分两次支付20万现金，先取13万现金交给王唯、5月份给王唯7万现金，分两次在海口的银行给的。案外人陈述的付款日期的金额与出示的收条上显示的金额不一致（陈述：先付13万，后付7万。收条显示先收到7万，后收到13万）。鉴于买卖双方对给付款项的地点、给付款项的次数等均不吻合，其与本次所述前后存在矛盾。且双方此前的75万元通过转账支付，而本次案外人却到银行提取现金后再以现金的形式支付，特别是王唯从长春飞到海口取款，不合常理，不符合大额现金的交付习惯，也不符合双方在此前以转账的形式支付款项的习惯，收条的真实性无法认定。网上银行单子回单（复印件）和银行取款凭证只能证实赵晓玲有取款事实，无法证明给付的是房款。关于2月9日的75万元汇款单一节，本次听证时案外人向本院提交的土地房屋买卖合同约定，乙方（赵晓玲）在办理过户当日支付剩余5%，共计五万元整，本次听证时案外人又陈述余款5万元用于更名过户，基于案外人、被执行人陈述相互矛盾及本案相关证据，案外人提供的现有证据不能形成证据链条，对双方签订的买卖合同的真实性不能确认。本院认为，2月9日的75万元汇款，没有明确标注为购房款，不能排除其它用途的可能性。
最后，案外人对争议房屋未办理权属登记是否存在过错。案外人称争议房屋至今未能办理产权证，案外人并不存在过错，不影响合同效力。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。我国不动产物权采取登记生效原则，登记是物权公示公信原则的必然要求。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书；该规定虽然是管理性规范，不必然导致双方签订的买卖合同无效，但案外人在明知被执行人刘浩的房屋尚未取得产权证书的前提下，双方再次交易致使标的物不能依法登记的行为是有过错的，不发生物权变动的效力，不具有公示效力。如果双方认为存在买卖关系，那么案外人对被执行人享有的是债权法律关系，案外人可以另寻法律途径解决，据此不能排除强制执行。
综上，案外人赵晓玲对本院执行登记在刘浩名下的房屋提出的异议，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，裁定如下：
驳回案外人赵晓玲的异议请求。
如不服本裁定，可在收到裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王 红 岩
审判员 张 中 明
审判员 王爽二0一六年十二月二十六日
书记员 张 颖 利