河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）濮中法民一终字第00748号
上诉人（原审被告）：殷进勇，男，1979年7月25日出生，汉族，住濮阳市华龙区。
上诉人（原审原告）：李孝红，女，1967年6月20日出生，汉族，住濮阳市华龙区。
委托代理人：龚玉峰，男，1964年2月22日出生，汉族，住址同上，系李孝红之夫。
上诉人殷进勇、李孝红房屋租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2014）华法民初字第2189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年8月1日，李孝红、殷进勇签订一份房屋租赁合同，约定由李孝红租赁使用商贸中心XXX号1楼-2房屋经营服装（店名：李红服饰），租赁期限5年，自2011年8月1日起至2016年7月31日止，半年租金15000元，年租金30000元，每半年缴纳一次，第一次缴纳时间为合同签订之日，第二次租金缴纳时间提前一个月，房屋租赁价格随行就市。房屋押金2000元，承租人在合同签订时交给出租人。同时约定，如因地方政府及有关部门规划，租赁房屋需拆迁或另作他用，合同自动中止，双方所受损失互不承担责任。合同签订后，李孝红向殷进勇缴纳当期租金及押金2000元。2012年12月31日，李孝红向殷进勇缴纳2013年1月31日至2013年7月31日期间（6个月）租金17000元，殷进勇为李孝红出具一份收据。2013年7月1日，李孝红向殷进勇缴纳2013年8月1日至2013年10月31日期间（3个月）租金8500元，殷进勇为李孝红出具收据，并在该收据中载明：租金半年交一次，剩余3个月租金在9月30日以前付清，过期自动放弃房屋租赁权。2013年11月1日，李孝红向殷进勇缴纳2013年11月1日至2014年4月30日期间（6个月）租金17000元，殷进勇为李孝红出具收据，并在收据中载明：2013年11月1日到2014年4月30日，租赁期间房提前拆迁，剩余房租按天退回，如不拆迁，商贸再收取房租由殷进勇承担，房屋拆迁不用房屋时，一周内退还剩余租金和押金。如商贸中心不拆迁，商贸租金不涨，本店租金不涨。2013年12月20日，濮阳市油田商贸中心改造项目指挥部作出一份通告，主要内容为：告知油田商贸中心各商户，因油田商贸中心改造工作已经开始，任何人均无权就油田商贸中心房产以任何名义收取房屋租金或其他任何费用。若发现或接到有人强行收取租金和其他费用的情况，请及时向指挥部举报和联系，由指挥部协调相关部门予以打击处理。2013年12月24日，中国石化集团中原石油勘探局房产租赁中心对李红作出一份房屋租赁合同到期不予续租通知书，内容为：我中心与你签订的《房屋租赁合同》已于2013年9月30日到期，且自2013年4月1日起已停止收取房屋租金。鉴于油田商贸中心国有土地使用权已被濮阳市政府依法收回，不具备再行租赁条件，我中心与你的《房屋租赁合同》不再续期，房屋不再对外租赁。现李孝红诉至法院，要求确认其与殷进勇签订的房屋租赁合同自2013年9月30日起至2016年7月31日止无效，并由殷进勇返还李孝红自2013年4月1日起至2014年4月30日止期间租金36833元，退还李孝红押金2000元，双方形成纠纷。
原审法院另查明：涉案房屋系殷进勇之妻刘月云从中国石化集团中原石油勘探局房产租赁中心承租，后殷进勇转租给李孝红。2012年9月28日，中国石化集团中原石油勘探局房产租赁中心与刘月云又签订一份房屋租赁合同，约定由刘月云租赁使用商贸中心XXX-3号房屋经营服装（店名：李红服饰），租赁期限1年，自2012年10月1日起至2013年9月30日止，月租金2500元，每6个月缴纳一次，合同签订之日缴纳第一次租金15000元，第二次缴纳时间为2013年3月1日，租金额为15000元。
原审法院又查明：本案所涉房屋装饰装修补偿费，由濮阳市油田商贸中心改造项目指挥部补偿给李孝红。截止至2014年5月14日（开庭时），李孝红还在该租赁房屋经营。
原审法院认为：殷进勇将其妻刘月云承租中国石化集团中原石油勘探局房产租赁中心的房屋转租给李孝红，虽然中国石化集团中原石油勘探局房产租赁中心与刘月云签订的租赁合同中，约定了该房屋租赁期限1年（自2012年10月1日起至2013年9月30日止），租赁期间不得擅自转租，但殷进勇自2011年8月1日已将该房屋转租给李孝红，中国石化集团中原石油勘探局房产租赁中心在6个月内并未提出异议，且中国石化集团中原石油勘探局房产租赁中心于2013年12月24日作出的房屋租赁合同到期不予续租通知书也是直接通知的李孝红，故李孝红要求确认房屋租赁合同自2013年9月30日起至2016年7月31日止无效的请求，法院不予支持。因油田商贸中心改造，李孝红租赁使用的房屋面临拆迁，双方租赁合同应终止履行，殷进勇应退还李孝红房屋押金2000元。对于李孝红要求殷进勇返还自2013年4月1日起至2014年4月30日止期间租金36833元的请求，中国石化集团中原石油勘探局房产租赁中心与刘月云签订的租赁合同租赁期限自2012年10月1日起至2013年9月30日止，殷进勇收取李孝红该期间的租金并无不当。对于李孝红缴纳的2013年10月1日至2014年4月30日期间的租金返还问题，李孝红于2013年11月1日向殷进勇缴纳了2013年11月1日至2014年4月30日期间（6个月）租金17000元，殷进勇为李孝红出具的收据中载明的内容，应视为双方对租赁期间及租金收取问题的新的约定，现李孝红再要求殷进勇返还上述期间的租金的请求，法院不予支持。但考虑到油田商贸中心改造工作自2013年12月20日开始后，对李孝红使用该房屋确实有一定的影响，故法院酌定由殷进勇退还收取李孝红此期间的一半租金即6610元（自2013年12月21日至2014年4月30日期间租金的一半）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审法院判决：“一、被告殷进勇于判决生效后10日内，退还原告李孝红租金6610元。二、被告殷进勇于判决生效后10日内，退还原告李孝红押金2000元。三、驳回原告李孝红的其他诉讼请求。本案受理费771元，由原告负担721元，由被告负担50元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
殷进勇不服原审判决，向本院上诉称：1、合同到期后殷进勇要求自己经营，李孝红同意继续支付租金继续经营，双方对租金价格有明确的约定。李孝红实际租赁比双方约定多了3个月时间，这多出的3个月，殷进勇并没有收取租金，故殷进勇不应退还租赁费；2、殷进勇取得房屋承租权花费了50万元的转让费并支付了相应的租金，李孝红同意继续租赁房屋如拒不支付租金就严重侵犯了殷进勇的优先承租权，其价值远远大于李孝红支付的租金，故殷进勇不应退还租金。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
李孝红答辩并上诉称：1、2013年9月30日殷进勇与油田房产租赁中心的的合同已到期且未续签，殷进勇不再享有承租权及相关权利，按照法律规定承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，租赁期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过的约定无效，故殷进勇收取2013年10月1日后的房租没有依据，因此应返还租金；2、油田房产租赁中心不予续租通知书直接通知的是“李红服饰”，而非李孝红，商贸拆迁是轰动全市的大事情，殷进勇之所以向李孝红强行收取租金，正是因为早已知晓了油田房产租赁中心已停止收取房租和不与其续租的情况。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持李孝红的一审诉讼请求。
殷进勇针对李孝红的上诉答辩称：李孝红一直经营到房屋拆迁，李孝红也得到了拆迁办的搬迁补助3000元、搬迁奖励3000元、新商贸也给李孝红安置了位置，2014年2月份装修评估27008元也是李孝红得到的。如果2013年11月1日至2014年4月30日的租金李孝红没有交给我的话，这些费用李孝红就得不到。李孝红经营到合同到期并又继续经营了一段时间，因此租金不应退还。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：刘月云（殷进勇之妻）与中国石化集团中原石油勘探局房产租赁中心于2012年9月28日所签租赁合同中约定的租赁期限为2012年10月1日至2013年9月30日，同时约定不得擅自转租。殷进勇自2011年8月1日将房屋转租给李孝红，中国石化集团中原石油勘探局房产租赁中心在拆迁之前未提出异议亦未行使合同解除权，应认定为转租的认可，故殷进勇收取李孝红合同期内（2012年10月1日至2013年9月30日）的租金并无不当。鉴于刘月云与中国石化集团中原石油勘探局房产租赁中心所签的合同于2013年9月30日到期，油田商贸中心房屋面临拆迁，且中国石化集团中原石油勘探局房产租赁中心于2013年12月24日发出不予续租的通知，故殷进勇与李孝红的租赁合同也应随之终止履行。关于2013年10月1日至2014年4月30日期间的租金是否应当返还的问题。在中国石化集团中原石油勘探局房产租赁中心发出不予续租的通知前，李孝红向殷进勇缴纳了2013年10月1日至2014年4月30日期间的租金，且2013年11月1日的收据中载明：租赁期间房提前拆迁，剩余房租按天退回，如不拆迁，商贸再收取房租由殷进勇承担，房屋拆迁不用房屋时，一周内退还剩余租金和押金。2014年5月14日（一审开庭时），李孝红还在该租赁房屋经营。按照收据中对租赁期限及租金收取的约定，租金收取并无不当。原审法院考虑到油田商贸中心改造工作对李孝红使用房屋确实有一定影响，根据公平原则酌定由殷进勇退还油田商贸中心改造工作开始后收取租金的一半更为合理。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费556元，由李孝红负担506元，由殷进勇负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭英涛
审 判 员 李瑞玲
代理审判员 刘 伟
二〇一五年二月六日
书 记 员 路广辉