广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法桂民三初字第6号
原告：广东和丰物业服务有限公司，住所广东省揭阳市区新兴东路飞燕四巷金凤园，组织机构代码××。
法定代表人孙琼珠。
委托代理人颜智鹏，是广东金轮律师事务所律师。
被告：陈锐棠，男，汉族，1970年3月24日出生，住佛山市南海区狮山镇穆院村中队世隆里**号，公民身份号码XXXX。
原告广东和丰物业服务有限公司（以下简称“和丰公司”）与被告陈锐棠物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法适用简易程序，于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人颜智鹏、被告陈锐棠均到庭参加诉讼。期间，当事人申请庭外和解，和解期一个月。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月25日，被告陈锐棠与水韵尚都开发商佛山市南海创鸿房地产开发有限公司（以下简称“创鸿公司”）签订了两份《商品房买卖合同》（编号：20100923XXXXX、2010092XXXXXX3），约定被告向创鸿公司购买位于佛山市南海区桂城街道海七路地段58、59区A地块水韵尚都项目X栋1X07、1X08房，建筑面积共计183.94平方米。同时，被告向创鸿公司出具《申请书》，要求将两套单位变更为一套，并按一套单位的标准设置一个水表、一个电表、一个燃气表、一个有线电视入户点，两套单位所涉及的物业管理和服务等相关手续按一套单位办理。前述两份《商品房买卖合同》约定交楼时间为2012年9月1日，双方在补充协议第5条约定，如因买受人在主合同上留存的联系方式不详实或发生变更后未及时书面告知出卖人及其他非出卖人原因，造成出卖人无法送达《交楼通知书》，或者因买受人自身原因未能按时办理收楼手续的，则从约定交楼之日起视为已经交付。期间，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告的上述房屋提供物业服务，高层住宅的收费标准为2.4元／月／平方米，低密度（多层）住宅为4.2元／月／平方米，地下车位为42元／车位／月，物业管理服务费于物业交付之日起计收；业主或物业使用人应于每月15日前交纳当月物业管理服务费，逾期交纳每天按欠费金额的0.05%计算违约金；因乙方原因出现空置房（包括未及时办理交房手续、办妥后未进行装修及居住后出现空置的），业主按物业管理法规定全额交纳物业管理服务费。2012年6月，水韵尚都项目X栋符合交楼条件，创鸿公司遂于2012年8月以书面形式通知被告前来收楼，但被告一直未办理收楼手续。根据合同约定，房屋自2012年9月1日视为已经交付，被告应自该日起向原告缴纳物业管理服务费，但被告至今仍未交纳，经原告多次催收未果，其行为已构成违约，严重影响了原告的正常运作，故请求法院依法判令：一、被告向原告支付2012年9月1日至2014年12月31日的物业管理服务费共计12361元，并自欠付之日起每日按欠付金额0.05%向被告支付违约金直至缴清前述费用为止（暂计至2014年12月31日的违约金为2637.37元）。二、被告承担本案诉讼费。
被告陈锐棠辩称：一、被告至今未收楼，故不存在支付物业管理费问题。被告在验楼时已发现案涉房屋存在诸多问题，创鸿公司的工作人员（不排除是原告员工）亦将问题一一记录在案。根据《商品房买卖合同》约定，创鸿公司应在60天内对房屋进行更换和修复，但该公司经被告多次催促至今仍未作出明确答复，故被告认为案涉房屋并未符合交楼标准，被告也未曾收楼，不存在物业管理费的支付问题。二、原告请求的物业管理费违反合同约定的计收起始时间。《前期物业管理服务协议》第三条第十款约定，物业管理费于物业交付使用之日起计收，然而案涉房屋至今仍未交楼，原告也未曾向被告提供过物业服务，故无权收取被告物业管理费。三、被告将另案起诉创鸿公司和原告，以解决房屋质量及延迟交楼问题。原、被告的物业服务合同源于被告与创鸿公司之间的商品房买卖，在创鸿公司未将符合约定的房屋交付被告之前，不存在被告支付物业服务费问题，只有创鸿公司与原告将案涉房屋的质量问题解决，与被告办理收楼手续，方能确定物业管理费的起算时间。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉请。
诉讼中，原告举证如下：
1．原告的营业执照、组织机构代码证（复印件各1份），用以证明原告的诉讼主体资格。
2．商品房买卖合同及补充协议（原件各2份），用以证明被告是案涉房屋的所有权人。
3．前期物业管理服务协议（原件1份），用以证明原、被告就案涉房屋的物业管理服务进行具体协商。
4．申请书附平面图（原件1份），用以证明被告申请将案涉的两套房屋变更为一套房屋，并要求物业管理和服务等按一套房屋的标准办理。
5．竣工验收备案表（原件1份）、竣工验收终审意见书（复印件1份），用以证明案涉房屋已具备交楼条件。
6．EMS特快专递详情单及妥投证明（原件各1份），用以证明创鸿公司已于2012年8月催告被告收楼。
7．南海区商品房合同登记查询证明（打印件加盖公章2份），用以证明被告为案涉房屋的产权人。
8．欠费清单（原件1份），用以证明被告的欠费情况。
经质证，被告陈锐棠对原告举证1-2无异议。对举证3的真实性由法院依法认定，被告已不记得有无签过该协议。对举证4无异议。对举证5备案表真实性不能确认，由法院依法认定，对竣工验收终审意见书有异议，只采取抽查形式，不能代表案涉房屋已达到验收标准和符合《商品房买卖合同》的交楼标准。对举证6-7无异议。对举证8有异议，购买案涉房屋已造成被告损失多达30多万元，故原告有义务协助被告解决房屋的质量问题。
诉讼中，被告陈锐棠举证如下：
1．被告身份证（原件1份），用以证明被告的诉讼主体资格。
2．物业验收意见反馈表、意见书（原件各1份）、快递单（复印件2张）、往来协商申请函（打印件1份），用以证明案涉房屋存在质量问题，被告就此多次与创鸿公避开交涉，至今仍未收楼。
3．办证通知及须知（原件各1份），用以证明案涉房屋已办理房产证。
4．照片、录音录像资料（拷贝件，各1套），用以证明案涉房屋存在质量问题。
经质证，原告对被告陈锐棠的举证1无异议。对举证2的意见反馈表有异议，没有被告本人签名，无法确认其真实性，该意见表即便真实，亦只属轻微问题，不影响正常居住和使用；对意见书无法确认签收人的身份，并非原告的员工，属于商品房买卖合同的相关事项，与本案无关；对邮单有异议，无法确认其真实性；对往来协商申请函的真实性无法确认。对举证3的办证催告函的真实性无异议，但与本案无关。对举证4有异议，部分视频未经当事人的同意之下偷拍，属于非法证据，故不应采纳；对被告举证的车库视频和照片的真实性没有异议，但与本案无关；被告举证有关案涉房屋的视频和照片的真实性无异议，但对关联性有异议，房屋的质量问题属于商品房买卖合同关系中产生的问题，应依照买卖合同的约定进行处理，而本案属物业服务合同纠纷，二者属于两个完全独立的法律关系，因此，房屋是否存在质量问题与本案无关；商品房买卖合同第八条约定，商品房具备经验收合格、已办理竣工验收备案，则具备交付条件，被告所购房屋在交付前已取得验收合格意见书，并办理了竣工验收备案，故已具备交付条件；另从其举证的视频和照片可知，被告提出的理由不足以拒绝收楼，房屋已办理竣工验收备案手续，其主体结构质量合格，至于其他质量问题，应需达到严重影响居住、使用的情形下方能提出拒绝收楼，被告称天花板向下凸出5厘米，存在安全隐患，但其举证的视频和照片，从视觉上并未能明显反映上述情况，即便存在，相比3.1米的楼高，误差亦仅有1.6%，属于合理误差范围，楼高仍高出住宅层高的最低标准2.8米，不会对房屋的使用造成影响，故被告拒绝收楼的理据不足；另被告提出的安全隐患也是其为索取高额赔偿所提出的，被告在商品房未建成前已多次向创鸿公司提出更换房屋，但却未曾提出退房或采取法律途径维护权益，反而要求创鸿公司赔偿12万元；在被告所称的相关事宜尚未得到解决前，被告又于2014年3月办理了房产证，并无退房之意，仍愿意继续保留房屋；商品房买卖合同约定了交付使用后360天办证，故被告办证的行为实际上是默认了房屋已实际交付使用的事实；最后，房屋已通过政府的质量监督部门验收，被告不能仅凭推断来否定该验收结果，而其本人亦迟迟不对房屋是否存在质量问题进行鉴定；此外，案涉房屋的天花板同时是楼上住户的地板，楼上房屋已装修入住，装修期内亦必定会对地板进行施工，若存在质量问题，相信该所谓的质量问题也早已暴露，但至今楼上住户并未曾反映。
经审核，原告举证3是原件，且有被告签名，本院确认其真实性；原告举证5的竣工验收备案表是原件，能与同组举证的竣工验收终审意见书相互印证，本院对上述举证均予以采信；原告举证8由原告单方制作，被告有异议，本院将结合其他举证进行综合认定。被告举证2的物业验收意见反馈表、意见书是原件原告有异议但不能举证推翻，本院确认其真实性；被告举证2快递单，本院结合其他举证和当事人陈述，确认其真实性；被告举证2的往来协商申请函，没有落款名称，也未能反映是否已实际送达给创鸿公司，故本院对该举证不予确认；原告举证4，本院确认其真实性。原、被告的其他举证，对方无异议或对真实性无异议，本院均予确认。
根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
2010年9月25日，被告与创鸿公司签订了2份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：20100923XXXXX、2010092XXXXXX3），约定：被告向创鸿公司购买位于佛山市南海区桂城街道海七路6号水韵尚都X栋1X07、1X08房，房屋用途是住宅，建筑面积93.29平方米和90.65平方米，合计183.94平方米；创鸿公司应在2012年9月1日前将已验收合格且已办理竣工验收备案的房屋交付被告使用。此外，创鸿公司与被告签订了补充协议一份，约定：房屋的交付标志是该商品房由出卖人向买受人移交钥匙的当天或主合同约定的最后交付时间（2012年9月1日），以日期较前者为准；因买受人在主合同上留存的联系方式不详实或发生变更后未及时书面告知出卖人及其他非出卖人原因，造成出卖人无法送达《交楼通知书》，或者因买受人自身原因未能按时办理收楼手续的，则从约定交楼之日起视为已经交付。同日，被告向创鸿公司提出申请，要求将涉案涉的两套房屋按一套房标准设置，且相关物业管理和服务手续也按一套单位办理。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为水韵尚都小区提供物业管理服务；物业管理服务费于物业交付使用之日起计收；业主或物业使用人应于每月15日前向甲方交纳当月的物业管理服务费，逾期缴纳的，每天按欠费金额的0.05%计算违约金；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月缴纳，高层为2.4元／平方米／月。因乙方原因出现空置房（包括未及时办理交房手续等），乙方按物业管理法规全额交纳物业管理服务费。其后，被告曾在案涉房屋在建期间，多次前往房屋拍摄视频和照片。
2012年6月，涉案房屋通过验收。2012年8月，创鸿公司通过EMS向被告送达《收楼催告书》。期间，被告曾前往办理相关手续，但提出房屋存在质量问题，故拒绝接收门钥和办理正式的收楼手续。其后，被告亦多次向创鸿公司反映房屋的质量问题并要求创鸿公司予以解决，未果。
2014年3月31日，案涉的两套房屋办理了房产证，登记权利人是被告陈锐棠，建筑面积分别为93.55平方米、90.56平方米。
2014年12月23日，原告向法院起诉，主张相关权利。庭审中，原告称其进场后为被告的案涉房屋提供物业管理服务至今；被告尚欠原告2012年9月1日至2014年12月31日的物业管理费共计12361元（183.94平方米×2.4元／平方米／月×28个月=12361元）；被告则称案涉房屋存在质量问题，故至今仍未正式收楼，尚无需向原告支付物业管理费。
本院认为：被告与创鸿公司签订的两份《商品房买卖合同》及补充协议和与原告签订的《前期物业管理服务协议》，符合平等自愿、协商一致的原则，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。被告主张案涉房屋存在多个质量问题，并曾先后多次向开发商反映和要求解决，但时隔两年多即至原告起诉时止，被告在其所称的质量问题尚未解决的情况下，并未就此采取法律途径解决，如提出起诉维权或解除合同等，且事后办理了房产证。本案属物业服务合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，本案不适宜对案涉房屋是否存在质量问题进行评价认定，另根据合同的相对性，被告以房屋的质量问题抗辩本案的物业服务费，有所不妥，但不影响案涉房屋若确实存在质量问题而导致被告不能正常使用所造成的损失，被告可另案向责任主体主张权利。综上，本院根据合同约定，确认案涉房屋于2012年9月1日视为已交付被告使用，并根据《物业管理条例》的规定和物业服务协议的约定，被告作为水韵尚都小区的业主之一，应当按约从上述日期起全额交纳物业管理服务费。
经核算，被告拖欠原告2012年9月1日至2014年12月31日期间的物业管理费共计12361元（按合同约定建筑面积核算，少于房产证登记的建筑面积，符合原告主张且有利于被告），理应支付。另因被告逾期缴纳物业管理服务费，原告主张每天按欠费金额的0.05%计算违约金，符合双方的约定，本院予以支持。原告计算至2014年12月31日的违约金为2637.73元，本院经核算后予以确认；2015年1月1日以后的违约金应以12361元为本金按日0.05%计算至实际清偿日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、第四十二条、第六十七条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告陈锐棠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司支付2012年9月起至2014年12月止的物业管理费12361元及计至2014年12月31日止的违约金2637.73元；并以12361元为本金从2015年1月1日起至实际清偿日止按日0.05%计付利息予原告。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取87.48元（原告已预交），由被告负担，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张焕然
二〇一五年四月十三日
书记员 李嘉敏