山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终822号
上诉人（原审原告）：青岛前海源盛物业管理有限公司。
法定代表人：曲宝平。
委托诉讼代理人：张守军，山东昊政律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：青岛市崂山区沙子口街道南姜哥庄社区居民委员会。
负责人：曲训波。
委托诉讼代理人：于昊，山东万桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵红丹，山东万桥律师事务所律师。
上诉人青岛前海源盛物业管理有限公司（以下简称前海源盛物业公司）与上诉人青岛市崂山区沙子口街道南姜哥庄社区居民委员会（以下简称南姜哥庄社区居委会）因物业服务合同纠纷一案，均不服山东省青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人前海源盛物业公司法定代表人曲宝平以及委托代理人张守军，上诉人南姜哥庄社区居委会委托诉讼代理人于昊、邵红丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人前海源盛物业公司上诉及答辩称，双方经过招投标建立起物业服务合同关系，投标文件约定服务期限为20年，原审认定双方形成不定期物业服务合同错误。招投标文件中已经对取费价格、面积进行约定，原审认定按照建筑面积作为取费依据错误。上诉人南姜哥庄社区居委会不予签订物业服务合同属于违约行为，上诉人前海源盛物业公司主张违约金原审不予支持错误。上诉人前海源盛物业公司要求签订物业服务合同合法有据，原审举证责任倒置等属于适用法律错误。上诉人南姜哥庄社区居委会上诉理由不能成立。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实依法支持上诉人前海源盛物业公司主张。
上诉人南姜哥庄社区居委会答辩及上诉称，双方没有形成物业服务合同，上诉人前海源盛物业公司只是试用，不存在按照投标文件计费和计取违约金。上诉人前海源盛物业公司要求签订物业服务合同没有事实和法律依据。上诉人前海源盛物业公司应向实际享受物业服务的居民主张物业服务费。
上诉人南姜哥庄社区居委会对物业服务企业进行招标，上诉人前海源盛物业公司中标，并在试用期内提供42天物业服务。上诉人前海源盛物业公司为小区业主提供服务，上诉人南姜哥庄社区居委会不是交纳物业服务费的主体。上诉人前海源盛物业公司没有与业主们签订物业服务合同，原审认定物业服务费标准以及服务三个月有误。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人前海源盛物业公司的诉讼请求。
在一审中前海源盛物业公司请求，判令：1、南姜哥庄社区居委会签订物业服务合同；2、南姜哥庄社区居委会支付前海源盛物业公司物业费360000元；3、南姜哥庄社区居委会支付前海源盛物业公司违约金19440元。
一审查明，2015年5月29日，南姜哥庄社区居委会在居委会办公楼张贴《物业管理招标通知》，内容为：为了加强管理，为业主创造优美、整洁、文明的居住环境，经社区两委研究决定，南姜前海花园拟对外承包管理，要求投标者：1、具有建设行政主管部门颁发的且通过本年度年检合格的营业执照；2、有独立法人资格等；3、无法律纠纷等。前海源盛物业公司向南姜哥庄社区居委会投标，前海源盛物业公司的投标文件三对合同意向的承诺内容为：1、由前海源盛物业公司独家承办；2、服务价款：各项服务的工作量依照物业行业常规计算；管理期间，凡遇国家政策性物业费调整，按政策性调整规定执行；物业费取费实行包干制，服务等级不低于二星级取费；物业费按一年总额72万元，取费标准0.6元/建筑平方米/月。3、同意招标方“先服务、后付费”支付物业费方式，即先服务满一个季度后，就付一个季度的物业费。4、承包期限：二十年，自办理交接物业接收之日起算。
2015年6月19日，双方办理前海花园物业管理交接，由前海源盛物业公司接管前海花园物业管理。南姜哥庄社区居委会提供交接工人名单，要求前海源盛物业公司留用名单上的人员。名单上的人员有：曲盛华、曲宝华（该二人为村委工作人员），王秋华、曲秀娟、王兰兰、曲素青、董淑贞、赵喜欢、曲春岩、戴美华，还有保安四人交接时即辞职。
前海源盛物业公司称因南姜哥庄社区居委会未支付物业费，故前海源盛物业公司未给以上留用人员发放工资。南姜哥庄社区居委会称女保洁人员每月工资1000元。南姜哥庄社区居委会提交预支2015年下半年工资表、现金付出单，主张已预支王秋华、曲秀娟、王兰兰、曲素青、董淑贞、赵喜欢、曲春岩、戴美华八人2015年7至12月份工资各5000元。
一审另查明，2015年6月9日，南姜哥庄社区居委会召开两委会议，会议记录记载，曲知平：前海花园物业管理报名已结束，曲宝平一人报名。主任：先由曲宝平拿出整改方案、打算，村里拿出村里设想及改造方案再议。2015年6月15日，南姜哥庄社区居委会召开两委会议，会议记录记载，主任：前海花园承包事宜，咱弄弄。书记：环境卫生要重视等，书记：前海花园承包谁租都有，工作人员都要保留。书记：曲宝平2015年6月20日临时负责前海花园工作（6.20-9.20适应期3个月）。2015年9月15日，南姜哥庄社区居委会召开两委会议，会议记录记载，曲宝平6.20临时管理物业，现政府接管社区卫生，咱村现还没交接政府社区，前海物业卫生由政府接管，曲宝平不再管理前海花园物业卫生。
一审再查明，2016年2月29日庭审中，双方均确认前海花园小区建筑面积98300平方米，南姜哥庄社区居委会称前海花园物业费最终应由南姜哥庄社区居委会支出；前海源盛物业公司称南姜哥庄社区居委会通知前海源盛物业公司中标、但没有说收费标准和服务年限；南姜哥庄社区居委会当庭称不同意与前海源盛物业公司签订物业服务合同由前海源盛物业公司继续提供物业服务。南姜哥庄社区居委会提供收取物业费、水费台账，主张南姜哥庄社区居委会实际收取物业费、水费，前海源盛物业公司并未履行物业服务义务。前海源盛物业公司质证称南姜哥庄社区居委会自愿收取物业费水费，不能否定双方之间的物业服务合同。
一审认为，第一，南姜哥庄社区居委会发布的物业管理招标公告系要约邀请，前海源盛物业公司投标系要约，前海源盛物业公司的投标书中载明服务标准为不低于二星级取费、取费标准0.6元/建筑平方米/月，从2015年6月15日南姜哥庄社区居委会两委会会议记录看，南姜哥庄社区居委会同意由前海源盛物业公司进行物业服务，没有对取费标准提出异议，并且于2015年6月19日与前海源盛物业公司办理了交接，故可以认定南姜哥庄社区居委会同意前海源盛物业公司提出的服务标准和物业费标准，与前海源盛物业公司建立了事实上的物业服务合同关系。
第二，双方并未签订书面物业服务合同，未对服务期限约定，应认定双方之间形成了不定期的物业服务合同，本案的焦点问题是前海源盛物业公司实际提供物业服务至什么时间。对此，原审法院认为，南姜哥庄社区居委会称大约2015年8月因社区环卫工作由街道接管口头通知前海源盛物业公司不让前海源盛物业公司提供服务了，前海源盛物业公司服务42天，但没有提供证据证明其通知前海源盛物业公司且前海源盛物业公司予以否认，原审法院不予采信。根据最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第五条，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行有争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，由于双方未约定合同期限，前海源盛物业公司应对其主张的一直在履行物业服务合同承担举证责任。一方面，2016年7月6日庭审时，前海源盛物业公司称其仍在该小区提供物业服务，但并未提交相关证据证明，也未提交证据证明其实际服务至什么时间，且原审法院于2016年7月19日现场调查时，前海源盛物业公司并未在该小区提供物业服务；另一方面，南姜哥庄社区居委会要求前海源盛物业公司留用人员的2015年下半年工资由南姜哥庄社区居委会预支，物业费、水费由南姜哥庄社区居委会收取，且南姜哥庄社区居委会2015年6月15日两委会议记录记载前海源盛物业公司适用期3个月，2015年9月15日两委会议记录记载现政府接管社区卫生，前海物业卫生由政府接管，曲宝平不再管理前海花园物业卫生。综合以上情况分析，原审法院认定前海源盛物业公司的实际服务期间为3个月，对前海源盛物业公司主张6个月的物业费，予以部分支持。
第三，关于物业费数额，南姜哥庄社区居委会发布的招标公告服务范围为“南姜前海花园”，前海源盛物业公司实际接管、服务的也是南姜前海花园，故服务范围应为南姜前海花园，而不应区分本村村民、非本村村民，双方确认南姜前海花园建筑面积98300平方米，应以此面积计算物业费。因南姜哥庄社区居委会已预支了王秋华、曲秀娟、王兰兰、曲素青、董淑贞、赵喜欢、曲春岩、戴美华八人2015年7至12月份工资各5000元共40000元，每人每月工资1000元，3个月的工资为24000元，该部分款项应自南姜哥庄社区居委会应支付前海源盛物业公司的物业费中扣除，物业费数额为152940元。
第四，对于前海源盛物业公司要求南姜哥庄社区居委会签订物业服务合同，因南姜哥庄社区居委会已明确不同意与前海源盛物业公司签订合同，且前海源盛物业公司已不再提供物业服务，原审法院不予支持。对于前海源盛物业公司主张的违约金，因双方并未约定违约金，原审不予支持。故，判决：一、青岛市崂山区沙子口街道南姜哥庄社区居民委员会于判决生效后十日内支付青岛前海源盛物业管理有限公司物业费152940元；二、驳回青岛前海源盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6992元，由前海源盛物业公司负担4174元，由南姜哥庄社区居委会负担2818元。
经审理查明，本案审理中，上诉人前海源盛物业公司申请撤回上诉。二审查明的事实与原审一致。
本院认为，上诉人南姜哥庄社区居委会发布物业服务招投标公告，上诉人前海源盛物业公司作为从事物业服务的企业投标中标，并据此提供相应的物业服务。双方未签订物业服务合同，属于不定期物业服务合同关系。上诉人前海源盛物业公司为小区业主提供服务后，上诉人南姜哥庄社区居委会作为招标的一方当事人，根据合同相对性原则，应支付上诉人前海源盛物业公司相应的物业服务费。原审查明的物业费标准、服务期限以及物业费数额符合客观实际和招投标文件约定，本院予以确认。上诉人前海源盛物业公司撤回上诉申请，符合有关法律规定，本院予以准许。
综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项以及第一百七十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3359元，由上诉人青岛市崂山区沙子口街道南姜哥庄社区居民委员会负担。二审诉讼费4698元，减半收取2349元，由上诉人青岛前海源盛物业管理有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 苏 勇
审判员 李晓波
审判员 杨保国
二〇一七年四月二十六日
书记员 胡浩东