文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2307号原告广东宏德科技物业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区玫瑰东路3号四楼，统一社会信用代码：9144060473856171X4。负责人陈辉。委托代理人林晓春、陈芳，分别为广东至简律师事务所律师、实习律师。被告梁麦娣，女，汉族，1987年8月20日出生，住广东省廉江市，被告黄海赞，男，壮族，1972年12月10日出生，住广西柳江县，被告罗炳英，女，汉族，1976年9月25日出生，住广东省廉江市，原告广东宏德科技物业有限公司佛山分公司诉被告梁麦娣、黄海赞、罗炳英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判。因被告黄海赞、罗炳英下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员陈桂好、杨丽梅组成合议庭，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林晓春到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告与环湖花园业主委员会于2007年7月4日、2012年12月6日签订了《环湖花园物业服务合同》，从2007年8月1日起为环湖花园小区提供物业管理服务至今。根据合同约定，高层E物业的物业服务费为每月130元，每月十日前业主应向原告缴付当月物业服务费，若业主欠交或不交物业服务费，应按欠交物业服务费数额支付每日千分之一的滞纳金给原告。秀湖路13号2205房物业面积114.37平方米，从2007年8月至2015年10月拖欠物业管理费用12870元，产生违约金18918.90元，并欠缴2011年1月至2014年12月的水费1179.04元、垃圾处理费384元，原告多次催收未果。被告黄海赞、罗炳英系2205房原业主，是物业服务合同的受益人，应对该物业产生的物管费、违约金、水费、垃圾处理费承担责任；被告梁麦娣是2205房现业主，在受让物业的同时亦承受了附属在该物业上的物管合同的权利义务。为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告黄海赞、罗炳英支付物业管理费11570元、违约金18743.40元、水费1179.04元、垃圾处理费384元，合计31876.44元；2、被告梁麦娣对第一项债务承担连带责任；3、三被告承担本案诉讼费用。原告明确其诉请的违约金是以每月物管费为本金，从欠费当月的11号开始按照每日千分之一计算至实际清偿之日止，18743.40元为暂计至起诉前的金额；其诉请的各项欠费均为被告黄海赞、罗炳英的欠费金额。三被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交如下证据：1、原告总公司和分公司的营业执照各一份、企业名称变更登记通知书。拟证明原告的诉讼主体资格。2、三被告的身份证。拟证明三被告的诉讼主体资格。3、房地产登记查询结果及土地使用证。拟证明被告梁麦娣是涉案房屋的新业主，被告黄海赞、罗炳英是涉案房屋的原业主。4、环湖花园物业服务合同两份、广东宏德科技物业有限公司证明、环湖花园业主委员会证明。拟证明原告从2007年8月1日至今一直为涉案小区提供物业服务。5、环湖花园业主委员会证明。拟证明原告一直有向被告催收物业管理费。6、关于湖晖楼22E业主罗炳英欠费情况两份、湖晖楼22E罗炳英水费及垃圾费欠费清单、2010-2014年秀湖路13号2205房水表抄表记录。拟证明被告的欠费金额和期间及滞纳金的金额。7、水费发票4份。拟证明涉案房屋所涉及的湖晖楼的水费是由原告垫付，再向业主收取的。8、房屋交接。拟证明新业主知道原业主欠费的事实，主观上存在过错。三被告诉讼中没有提交证据。为查明案件事实，本院依职权向禅城区房地产档案馆调取涉案房屋的房地产登记信息查询结果。本院认证：三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据1、2、4、5、7均有原件核对，本院予以采信；原告的证据3与本院依职权查询的登记结果一致，本院予以采信；原告的证据6系原告单方制作的清单和抄表记录，本院综合全案证据待后对被告的欠费情况进行认定；原告的证据8，虽为复印件，但内容与本院依职权调取的证据相互印证，且三被告未到庭抗辩并提供证据予以反驳，本院予以采信。本院依职权调取的证据，原告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年7月11日，环湖花园业主委员会（甲方）与广东华银物业管理有限公司（乙方）签订《环湖花园物业服务合同》，就甲方聘请乙方对环湖花园提供物业服务作出如下约定：第一条、物业基本情况。物业名称：佛山市环湖花园；座落位置：佛山市禅城区湖景路。……第二条、物业管理房屋事项。1.房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶（天台）、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、围墙等。2、房屋建筑共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上、下水道、落水管、烟囱、共用照明、供电系统、防雷系统、保安监控系统、住户对讲系统公共部分、公共防盗门、加压供水系统、电梯、消防设施设备、道路闸、闭路电视等系统。……第四条、合同期限。本合同期限为3年，自2007年8月1日至2010年7月31日止。第五条、管理服务费及维修费。1.物业管理服务费采用一费制，即本合同第二条所列的管理事项的管理费用、设备设施运行及日常维护费用、公共水电费用和公共责任保险费已包含在物业管理服务费中。除本合同有明确约定外，乙方不得另向业主收取其他管理服务费用。2.乙方可按如下标准向业主收取物业管理服务费，其中别墅及百合雅苑物业管理服务费以每平方米建筑面积每月元为计量单位（建筑面积以房地产证记载的面积为准，别墅住户的私人车位和花园不另收管理服务费），高层以每户每月元为计量单位。类别别墅区高层区百合区（元/㎡.月一型二型三型四型A、FB、EC、D收费标准2.001.701.601.001351301400.80……9.业主交费方式为银行托收或现金交付，每月十日前业主应当向乙方缴付当月管理服务费、停车位租赁费、车位管理服务费。……第七条、乙方的权利和义务。一、权利。……2、根据本合同的约定，向业主收取物业管理服务费。如业主欠交或不交管理服务费，有权催缴和按欠交管理服务费总额征收每日千分之一的滞纳金……。2012年12月6日，环湖花园第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《环湖花园物业服务合同》，就甲方续聘乙方为环湖花园提供物业服务作出如下约定：……第三条、管理服务质量要求。一、房屋共用部位的维护和管理……5、本合同签订后，本物业应无发生新的违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途及占用公共场所私搭乱建的行为。如发生违规事件，乙方应及时作出处理并报告业主委员会和有关主管部门，甲方不定期抽查。……第四条、合同期限。本合同期限为3年，自2012年12月1日至2015年11月31日止。第五条、管理服务费及维修费。1.物业管理服务费采用一费制，即本合同第二条所列的管理事项的管理费用、设备设施运行及日常维护费用、公共水电费用和公共责任保险费已包含在物业管理服务费中。除本合同有明确约定外，乙方不得另向业主收取其他管理服务费用。2.乙方可按如下标准向业主收取物业管理服务费，其中别墅及百合雅苑物业管理服务费以每平方米建筑面积每月元为计量单位（建筑面积以房地产证记载的面积为准，别墅住户的私人车位和花园不另收管理服务费），高层以每户每月元为计量单位。类别别墅区高层区百合区（元/㎡.月一型二型三型四型A、FB、EC、D收费标准2.001.701.601.001351301400.80……10.业主交费方式为银行托收或现金交付，每月十日前业主应当向乙方缴付当月管理服务费、停车位租赁费、车位管理服务费。……第七条、乙方的权利和义务。一、权利。……2.根据本合同的约定，向业主收取物业管理服务费。如业主欠交或不交管理服务费，有权催缴和按欠交管理服务费总额征收每日千分之一的滞纳金……。2015年8月3日，广东宏德科技物业有限公司出具《证明》，内容为：我公司于2007年7月11日与环湖花园业主委员会签订《环湖花园物业服务合同》，合同期限自2007年8月1日至2010年7月31日，为期三年。该合同由我公司佛山分公司（即广东宏德科技物业有限公司佛山分公司）实际履行，因履行该合同而产生的权利义务均由广东宏德科技物业有限公司佛山分公司承受。2015年8月7日，环湖花园业主委员会出具《证明》，内容为：环湖花园业主委员会与广东宏德科技物业有限公司佛山分公司（原广东华银物业管理有限公司）于2007年7月10日签订的《环湖花园物业服务合同》，于2010年7月31日到期后，至2012年12月1日新的物业服务合同签订之前，根据《广东省物业管理条例》规定，一直由广东宏德科技物业有限公司继续按照原合同条件提供环湖花园物业管理服务。2016年1月28日，环湖花园业主委员会出具《证明》，内容为：环湖花园物业服务企业广东宏德科技物业有限公司佛山分公司提供物业服务期间，每月定期均向小区所有单元派发“物业服务费交费通知书”，内容包含单元号、当月管理费、水费、垃圾处理费、前期欠缴费用等。另查明一，广东华银物业管理有限公司于2007年10月12日经工商核准变更名称为广东宏德科技物业有限公司。广东华银物业管理有限公司佛山分公司于2007年12月6日经工商核准变更名称为广东宏德科技物业有限公司佛山分公司，即本案原告。原告企业类型为有限责任公司分公司，经营范围包括物业管理、物业代理、房地产中介服务等，具备叁级物业管理资质。另查明二，原告工作人员每月逐户抄录湖晖楼住户的自用水度数，并相应制作《湖晖楼水表抄表记录》。据《湖晖楼22E罗炳英水费及垃圾费欠费清单》显示：2011年1月至2013年7月的水费单价为2.3元/吨，垃圾处理费每月8元；2013年8月至2014年12月的水费单价为2.474元/吨，垃圾处理费每月8元；2011年1月至2014年12月合计拖欠水费1179.04元、垃圾处理费384元。据佛山市水业集团有限公司市区供水分公司开具的水费发票显示：用水地址为环湖花园秀湖路南侧2号湖晖楼的用户名为原告，2012年的自来水费单价为1.4300元/平方米、污水处理费0.8820元/平方米，2013年8月后自来水费单价为1.4300元/平方米、污水处理费1.0440元/平方米。再查明，涉案秀湖路13号2205房的原产权人为黄海赞、罗炳英，建筑面积为114.37平方米。2014年12月3日，2205房过户登记至被告梁麦娣名下。2015年1月1日，黄海赞、罗炳英（原业主、转让方）与梁麦娣（新业主、受让方）就2205房签订房屋交接单，内容为“该房屋双方过户手续已经成功办理完结，新业主房产证已经领取。双方定于2015年1月3日前进行房屋交接，交接时电、燃气、水读数如下：电6996，燃气44，双方以此读数截数，并结清费用。新业主从2015年1月1日开始使用该房屋，并负责支付该房屋以后的费用（即电、燃气、水、电视、垃圾处理费、小区物业管理费等从2015年1月1日起由新业主支付）。原业主与物业管理处之间存有问题（物业管理费和水费问题），不能在短时间内解决。故原业主对新业主承诺2015年1月1日之前欠物业管理处的费用与新业主无关，由原业主负责，并与物业管理处协商和解决”。原告陈述：涉案秀湖路13号2205房属于环湖花园小区高层区E类，收费标准为每户每月130元；原告诉请的水费为2205房自用水费，收费单价为水费发票中自来水费单价与污水处理费单价之和；原告每月均有向被告发出《物业服务费交费通知书》，样式与环湖花园业主委员会2016年1月28日出具的《证明》一致；原告上门催缴欠费时，新业主梁麦娣向原告出示了交接清单，原告仅持有复印件，据了解，梁麦娣与黄海赞、罗炳英是好朋友关系，梁麦娣向原告提供黄海赞、罗炳英的假身份证，导致原告无法寻找黄海赞、罗炳英，不排除以这种方式逃避物管费，所以原告诉请三被告承担连带责任；被告梁麦娣已交纳涉案房屋2015年1月至2015年10月的物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。广东宏德科技物业有限公司与环湖花园业主委员会签订的《环湖花园物业服务合同》、原告与环湖花园第三届业主委员会签订的《环湖花园物业服务合同》均系合同当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对原告及环湖花园小区全体业主均具有约束力，原告以及作为该小区业主之一的被告均应按照上述合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告诉请的物管费。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，其有权依据物业服务合同的约定向被告主张物业管理费。原告主张涉案房屋欠缴2007年8月至2014年12月的物业管理费，因三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告的主张进行抗辩和提供反证予以反驳，本院对原告主张的欠费期间予以确认。据前查明，涉案房屋于2014年12月3日由被告黄海赞、罗炳英名下过户登记至被告梁麦娣名下，且三被告已于2015年1月1日办理了涉案房屋的交接手续，故三被告应各自就其占有使用涉案房屋的行为向原告支付占用期间的物业管理费，即被告黄海赞、罗炳英应向原告交纳涉案房屋2007年8月至2014年12月的物业管理费合计11570元（130元/月×89个月）。原告诉请三被告承担连带责任于法无据，本院不予支持。关于原告诉请的滞纳金。涉案两份《环湖花园物业服务合同》均约定业主应于每月十日前缴付当月管理服务费，如业主欠交或不交管理服务费，原告有权催缴和按欠交管理服务费总额征收每日千分之一的滞纳金。鉴于被告黄海赞、罗炳英拒不到庭对上述滞纳金计付标准提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院不对合同约定的滞纳金计付标准即每日1‰进行调整，被告黄海赞、罗炳英应以每月应缴物管费130元为本金，自欠费当月的11日起按照每日1‰的标准向原告支付滞纳金。原告诉请三被告承担连带责任于法无据，本院不予支持。关于原告诉请的水费和垃圾处理费。原告已举证2011年至2014年的《湖晖楼水表抄表记录》和水费发票，证实原告已代为缴纳了涉案物业所在的湖晖楼的整体自用水费和垃圾处理费，被告黄海赞、罗炳英亦未到庭对此费用提出抗辩并举证予以反驳，故本院确认涉案房屋欠缴2011年1月至2014年12月的水费1179.04元、垃圾处理费384元。如前论述同理，三被告就涉案房屋办理交接手续前的相关欠费应由被告黄海赞、罗炳英承担，故被告黄海赞、罗炳英应向原告支付2011年1月至2014年12月的水费1179.04元、垃圾处理费384元，原告诉请被告梁麦娣对上述费用承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告黄海赞、罗炳英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东宏德科技物业有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区环湖花园秀湖路13号2205房2007年8月至2014年12月的物业管理费11570元及滞纳金（滞纳金以每月130元为本金，自欠费当月11日起按日1‰计至本判决确定的给付之日止）；被告黄海赞、罗炳英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东宏德科技物业有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区环湖花园秀湖路13号2205房2011年1月至2014年12月的水费1179.04元、垃圾处理费384元，合计1563.04元；驳回原告广东宏德科技物业有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告黄海赞、罗炳英未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费634元，由被告黄海赞、罗炳英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛人民陪审员  陈桂好人民陪审员  杨丽梅二〇一六年五月二十三日书 记 员  吕玲玲附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。