上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初1672号
原告徐梅珍。委托代理人王磊，上海飞聘律师事务所律师。委托代理人顾刘悦，上海飞聘律师事务所律师。被告上海玫瑰园商贸城有限公司。法定代表人夏克春，董事长。委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。原告徐梅珍诉被告上海玫瑰园商贸城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。原告徐梅珍及其委托代理人王磊、被告委托代理人汤卫忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2003年7月7日，原、被告签订《加盟联建协议》（实为房屋买卖合同），同年8月8日，双方签订《加盟联建补充协议》，约定：双方遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的加盟原则，原告自愿选定玫瑰园电器商贸城第一期A区XXX幢XXX号地块进行投资联建商务房，房屋地址即上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号1层。双方并对房屋的交付、甲方的违约责任等进行了约定。协议签订后，原告履行了付款义务，但被告未履行合同义务，又擅自将房屋抵押。故原告诉讼来院，要求判令：1、被告涤除上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号1层房屋上的抵押权；2、被告将上述房屋过户至原告名下；3、被告向原告交付上述房屋；4、被告支付逾期交房的违约金，以人民币（下同）226,180元为本金，自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之三计算；5、被告支付逾期办理房地产权证和擅自抵押房屋的违约金，以226,180元为本金，自2014年1月1日起至实际办出以原告为权利人的房地产权证之日止，按日万分之三计算；6、被告退还多收取的房款10,530元。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告涤除上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号1层和上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；2、被告将上述房屋过户至原告名下；3、被告向原告交付上述房屋；4、被告退还多收取的房款10,530元。原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、加盟联建协议书一份，证明原、被告就系争房屋的买卖进行了相关权利义务的约定。2、加盟联建补充协议一份，证明约定房屋面积为135平方米、单价780元每平方米以内，多退少不补，故被告多收取了原告房款。3、企业名称变更通知书一份，证明加盟联建协议中的上海玫瑰园电器商贸城有限公司系被告之前的企业名称。4、上海市房地产登记簿一组，证明系争房屋仍登记在被告名下，且被被告设定了抵押权。5、民事判决书一份，证明系争房屋的造价为650元每平方米，而非合同约定的780元每平方米。被告上海玫瑰园商贸城有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、原告至今未付清全部房款，在原告未付清全部房款的情况下，原告要求办理过户手续没有法律依据。第二、原告收到被告的交房通知后，迟迟未来办理交房手续，其行为也构成违约，被告将系争房屋设定抵押权也是法律赋予的行使抗辩权的方式，也是为了避免损失的扩大。综上，请求驳回原告的诉请。被告上海玫瑰园商贸城有限公司针对其辩称未向法庭提供证据。经当庭质证，被告对原告提供的证据发表了质证意见。对证据1、2真实性无异议，但对原告的证明内容有异议，认为补充协议仅仅约定单位造价在780元以内，没有约定超过面积部分不计算，如果超过面积部分不计算明显有违公平合理原则。对证据3、4真实性无异议。对证据5真实性无异议，但对证明内容有异议，判决书确定的造价仅仅涉及被告应付案外人的造价，但不包括被告自己提供的甲供料及其他工程，故该判决书中的造价仅仅是系争房屋造价的一部分，故该判决书与本案无关。上述原告提供的证据1、2、3、4，被告对真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于原告提供的证据5,因该判决为被告与案外人之间的工程款结算，并非系争房屋整体工程价款的确定，故与本案无关，本院不予认定。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2003年7月7日，原、被告签订《加盟联建协议书》一份，约定：原告自愿选定玫瑰园电器商贸城第一期A区八幢二十号地块进行投资联建商务房；双方同意分两步建设商务房，第一步投资建设商务房基础配套设施，每间房基占地面积为45平方米，投资金额为163,000元；第二步投资建设商铺房和商务房，建筑面积为135平方米，其中商铺房建筑面积45平方米，商务配套房建筑面积为90平方米，按建筑安装工程实际成本（含3%代建费）计价，目前每平方米建筑面积综合成本价暂定780元以内，工程竣工后以工程各项相关合同和工程决算书经有关职能部门审核人认定为准，多退少补；房基款交款方式：双方签订本协议后即付清首期10,000元，并于当年7月7日前付清房基款余额153,000元；商铺房和商务房投资交款方式：完成商铺房和商务房基础工程之后交30%计31,590元，主体工程封顶之后交30%计31,590元，工程竣工验收合格之后交30%计31,590元，商务房交付使用时交10%计10,530元；被告确保在2004年12月之前第一期建设工程竣工并向原告交付商务房。2003年8月8日，原、被告签订《加盟联建补充协议》一份，约定：联建房三层，计135平方米，每平方米造价控制在780元以内，多退少不补；房产交付后三个月内，办理联建房产权分割到户，手续费约30,000元左右，双方各负担一半；协议书第二款D，商务房交付使用并办理好房土证时交10%的土建款10,530元。上述两份协议书签订后，原告向被告交纳房款共计226,180元，系争房屋至今未交付原告。另查明，2003年10月29日，被告的企业名称由上海玫瑰园电器商贸城有限公司变更为上海玫瑰园商贸城有限公司。又查明，原玫瑰园商贸城第一期A区八幢二十号地块现在的房地产登记地址信息为上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层和上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室。系争的上述两套房屋于2007年9月24日办理上海市房地产权证，登记权利人为被告；两套房屋建筑面积分别为51.17平方米和92.15平方米，合计143.32平方米。系争房屋上于2014年4月29日设置抵押权，抵押权人为蔡顺强，债权数额为15,000,000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《加盟联建协议书》及《加盟联建补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”故本案系争合同虽名为联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质为房屋买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告应当按约向被告支付购房款，被告应当将系争房屋交付原告并办理产权过户手续。对于原告诉称系争房屋实际造价为650元每平方米，故认为被告已多收取房款，要求退还多收取房款10,530元的诉讼请求，因原告未能提供系争房屋实际造价的依据，故应当按照双方合同约定的单价计算，故对原告上述诉讼请求，本院不予支持。原告现尚有部分购房款未支付被告，但原告在庭审中同意在本案中一并处理剩余购房款，并已按本院要求先行付至法院账户提存。现原告已履行全部的付款义务，被告应当按照合同约定向原告交付房屋并办理产权过户手续，但系争房屋现设有抵押权，应当由被告先涤除抵押权。故对于原告要求被告涤除系争房屋上的抵押权、将系争房屋过户至原告名下、向原告交付系争房屋的诉讼请求，本院均依法予以支持。对于原告尚应支付的剩余购房款的计算，原告认为根据双方补充协议的约定，面积及单价都是固定上限的，并约定多退少不补，故不应再补交面积差额；被告认为补充协议仅对造价约定了上限，没有约定超过面积部分不另行计算房价，故应当按照占地面积和房屋建筑面积的超出面积计算相应的面积差额。对此，本院认为，原、被告双方的《加盟联建协议书》约定商务房建筑面积在建成后经国家有关部门测量计算为准；《加盟联建补充协议》约定每平方米造价控制在780元以内；综上，本院认为，第一、双方仅对每平方米造价进行了限制，但对房屋的建筑面积未进行限制，故房屋建筑面积超过135平方米的部分，原告仍应按照协议约定补交购房款，本院对原告的意见不予采信；第二、双方仅约定房屋建筑面积按有关部门测量为准，但未约定房屋占地面积也进行调整，故系争房屋占地面积是否变化不影响房屋价款的确定，原告仅需支付房屋建筑面积调整后的差价，本院对被告的意见亦不予采信。故经本院核算，原告尚应支付被告的剩余购房款为48,609.60元，在本案中一并处理。对于被告提出应由原告先行支付的办证费用及办理水电费用，因尚未实际发生，故在本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定,判决如下：一、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内涤除设于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层、上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权。二、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于上述抵押权涤除后五日内协助原告徐梅珍办理上述房屋的产权过户手续。三、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日将上述房屋交付原告徐梅珍。四、原告徐梅珍于上述房屋产权过户之日支付被告上海玫瑰园商贸城有限公司剩余购房款人民币48,609.60元。五、驳回原告徐梅珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币62元，减半收取，计人民币31元，由被告负担。案件财产保全费人民币125元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 苏 姝
二〇一六年二月二十九日
书记员 郑伟丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。