河北省永年县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）永民初字第3279号
原告董延恒，男，生于1981年5月19日，汉族，住永年县。
委托代理人陈光泽，河北江正律师事务所律师。
被告张卫科，男，生于1977年1月6日，汉族，住邯郸市。
委托代理人刘红卫，河北久恒律师事务所律师。
第三人赵雪芬，女，生于1974年11月5日，汉族，住永年县。
第三人王燕，女，生于1976年11月11日，汉族，住永年县。
原告董延恒诉被告张卫科、第三人赵雪芬、王燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告董延恒及其委托代理人陈光泽，被告张卫科及其委托代理人刘红卫、第三人赵雪芬、王燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董延恒诉称，2010年10月份，原告去永年县开发区一售楼处买房子时，遇到第三人王燕，她说“她亲戚张卫科要卖房子”。经王燕介绍，原告认识了被告，被告带领原告多次看房。在原告与被告协商过程中，王燕和被告多次说被告离婚了，房子是被告个人的。经多次协商，双方就价款、交接等方面达成一致意见。2010年10月25日，原告将购房款20万元转账给被告指定的王燕的账户。2010年10月27日，原告与被告签定了“住宅楼买卖协议书”。按照协议书约定，被告向原告交付了全部买房手续并和原告一起到售楼部改了购房发票上的购房者名称，由原来的被告张卫科改为原告董延恒的名字。原告随后对房屋进行了装修，买了家具，并入住。自2011年5月起至今，被告及其妻子赵雪芬以王燕没有给清房款为由，多次破坏性撬开原告的门锁，严重干扰原告的生活秩序。被告的行为，严重侵犯了原告的财产所有权、使用权、住宅权，故诉至法院，要求判决原告与被告张卫科签订的“住宅楼买卖协议书”有效，并承担全部诉讼费。
被告张卫科辩称，1、被告并没有与原告在2010年10月27日签订住宅楼买卖协议。2、被告是在被胁迫情况下与原告签订过一份协议，但该协议是第三人王燕让被告签订的，原告并没有在场。该协议并非被告的真实意思表示，应属无效。3、该住宅楼没有登记权属证书，违反法律的强制规定，依法不得转让，原告方要求确认该协议有效是没有法律依据的，人民法院应确认该协议无效。
第三人赵雪芬陈述称，原、被告房屋交易的时候，我并不知情，我知道后多次警告原告，后来把门锁换掉，以明示我是房屋的主人，我有产权。原、被告还有第三人王燕房屋交易的行为严重侵害了我的权利，请求确认该协议无效。
第三人王燕陈述称，是我介绍原告去看房的，我知道被告要卖房，我带着原告董延恒及家人上楼看房，原、被告之间商量价格，并且被告让我说是因为被告母亲有病需要住院看病才要求卖房的，后双方就签订协议、按手印，当时被告家人全部都在场。
原告为支持其主张，向本院提交证据有：1、2010年10月27日房屋买卖协议书一份，证明原、被告房屋买卖的过程及相关权利义务。2、2010年10月25日，原告通过中国农业银行转到王燕账户20万元的付款凭证。3、2012年8月29日王燕出具的证明一份，证明被告张卫科让原告将钱打到王燕账户。4、盖有永年县农业机械管理局财务专用章的收据两份，证明被告张卫科与原告董延恒到售楼处将购房收据上购房者名称由张卫科改为董延恒。5、原告入住后，被告多次到原告家里破坏门锁，修锁票据六份，证明原告修锁花费四千元。6、原告装修房屋的部分费用票据3张，证明原告对房屋进行了装修，包括购买厨具、装修厨房，费用为11232元。
被告张卫科和第三人赵雪芬对上述证据的质证意见如下：对协议书有异议，该协议上的签名、捺印均不是张卫科本人所为。证据2与本案无关。对证据3有异议，张卫科没有让原告把钱打到王燕账户。对证据4有异议，被告没有对户名进行变更。对证据5没有异议，但是说明该房屋买卖协议不是被告的真实意思表示，被告是在受胁迫情况下签订的协议，该协议是无效的，且该房屋是被告与第三人的共同财产，第三人赵雪芬曾经多次给原告明示该房屋有纠纷。原告不属于善意取得。对证据6没有异议。橱柜、烟机、三个床、茶几、奥克斯炊具都有，现在都在里面。
第三人王燕质证意见如下：对原告提交的证据都没有异议。
被告提交的证据有：1、2010年12月2日农牧局收据两份，证明原告说的户名已变更不是事实。2、证人邱某某和赵某甲出庭证言。证人邱某某（男，生于1975年4月6日，住丛台区和平路248号）出庭作证称：我与被告张卫科是同事，被告张卫科欠王燕赌债，2010年10月，我与被告张卫科一起去邯郸借了八万元还给了王燕。证人赵某甲（女，汉族，生于1949年9月12日，住邯郸市丛台区和平路248号）出庭作证称：我是被告母亲，我想证明我不想卖这个房子，卖了房子我就没有地方住了。这个房子是我掏钱买的，跟儿子一起住的。当时我在房子里住着，原告来我家看房子的时候我在家。我跟原告说这个房子我不想卖，但是王燕逼着我卖房子。王燕说被告赌博欠钱了，所以逼着被告张卫科卖房子。原告一共去我家看过2、3次房子。
原告质证意见如下：对证据1有异议，我们手里的是盖有永年县农业机械管理局财务专用章的收据，被告手里的是永年县农牧局财务专用章的收据存根，公章不一样，被告没进行更改的原因我们不清楚。对证人邱某某证言有异议，内容我方不清楚，与本案没有关系。对证人赵某甲证言有异议，被告与赵某甲是母子关系，并且赵某乙买房的时候拿过钱，这说明赵某甲与被告之间有利害关系，其证言内容不真实，有意偏袒被告，证言不应被采信。赵某甲所称买房出过钱，不能成立，因为在发票上没有赵某甲的名字，赵某甲不能成为该产权的共有人。被告张卫科卖房与赵某甲无关。赵某甲明确承认原告本人并没有胁迫赵某甲卖房，被告主张原告胁迫被告不能成立，是无效的。
第三人赵雪芬质证意见如下：当时的情况本人没有在场，对被告提交的证据并不清楚。
第三人王燕质证意见如下：对证据1不清楚，对证人邱某某证言与本案没有关系。对证人赵某甲证言有异议，证人赵某乙的都是假话，是被告跟我说他母亲有病需要用钱，要卖房，我之前都是跟被告联系的，并没有见过被告的母亲。我第一次见被告的母亲是在原告已经住进被告的房子之后，原告给我打电话说被告家人住进家里了，我才去原告家第一次见到被告的母亲。我也没有胁迫过赵某甲，要赵某甲卖房。
第三人赵雪芬提交的证据有：结婚证一份，证明争议的房产是与被告的共有财产。经质证，原被告对该证据均没有异议。第三人王燕称对该证据不清楚。
第三人王燕提供的证据：证人赵某丙（男，汉族，生于1977年10月23日，住永年县临名关镇邯邢路19号）出庭作证称：我是第三人王燕的朋友。我想证明张卫科欠第三人王燕钱的欠条115000元在我手里。张卫科欠王燕115000元，张卫科说给王燕钱，但当时王燕没有在家，所以让我拿着欠条，王燕给我打电话说张卫科把钱打卡上了，让我到太极广场的农行带着条过来，我就拿着条过来给张卫科了，给被告张卫科欠条时王燕也在场。”经质证，原告认为对证人赵某丁的情况不知道，与原告没有关系。经质证，被告认为证人赵某戊的是假话，不是真实的，刚开始证人说王燕没有在家，让他把条给我，但后来又说给我条的时候王燕也在场，这显然是前后矛盾的。如果王燕当时在场，肯定是王燕把条给我，而不是证人赵某丙把条给我。我要求证人提供当时给他条的农行监控录像。
经质证，第三人赵雪芬对证人赵某丁情况不清楚。
根据被告申请，本院委托邯郸物证司法鉴定中心对2010年10月27日原、被告签订的房屋买卖协议书中张卫科签名及指纹进行鉴定。出示邯郸物证司法鉴定中心鉴定意见书两份，鉴定意见为：检材甲方处签名“张卫科”笔迹是张卫科所写。检材甲方署名张卫科的指纹是张卫科右手食指所留。
出示本院依职权调取的永年县农业机械公司证明一份，内容为：永年县农业机械公司座落于名关镇支农路南侧住宅楼办有国有土地使用证（证号：永国用2008第2008020号），建筑工程施工许可证（证号：130429x2008014），建设用地规划许可证（证号：2007032）。落款处永年县农业机械公司，并盖有永年县农业机械公司印章。时间2013年1月8日。
经质证，原告对上述证据没有异议。
经质证，被告及第三人赵雪芬对鉴定有异议。认为2012年12月4日的鉴定意见书检验结果中“2012年10月27日住宅楼买卖协议”的时间根本没有签订过协议书。该鉴定书不够严肃，要求对指纹进行重新鉴定。对法院调取的证明，被告张卫科没有异议，第三人赵雪芬认为该证明应盖有农牧局的章，永年县农业机械管理局的章应该作废了。
第三人王燕对该两份证据没有异议。
经审理查明，被告张卫科与第三人赵雪芬是夫妻关系，本案诉争的住宅楼位于永年县名关镇支农路南侧，是永年县农业机械管理局开发，并办有国有土地使用证（证号：永国用2008第2008020号），建筑工程施工许可证（证号：130429x2008014），建设用地规划许可证（证号：2007032）。2010年5月份，被告从永年县农业机械管理局购得住宅楼一套，未办理房屋产权证书。经第三人王燕介绍，被告张卫科将该住宅楼卖给原告，2010年10月25日，原告将20万元房款转账到第三人王燕的账户。2010年10月27日，被告与原告签订住宅楼买卖协议书，并在售楼部将购房收据上的名字由原来的张卫科改为董延恒。庭审中，被告否认该住宅楼买卖协议是其本人所签，并申请对其笔迹和指纹进行鉴定。本院委托邯郸物证司法鉴定中心对被告的笔迹和指纹进行鉴定，鉴定结果为笔迹和指纹均为被告本人所为，被告支付鉴定费2200元。被告申请对其指纹进行重新鉴定，认为鉴定意见中“2012年10月27日住宅楼买卖协议”是错误的，被告在这个时间没有签订住宅楼买卖协议。经本院核实，该错误系笔误，应为“2010年10月27日的住宅楼买卖协议”，邯郸物证司法鉴定中心已对该笔误进行了更改。原告购买该房后进行了装修，并入住。2011年5月份，被告及其妻子多次撬开门锁，致使原告不敢居住，被告家人住进该房屋。原告多次换锁，支付换锁费用2980元。故原告诉至法院，请求法院确认原、被告之间的住宅楼买卖协议有效并承担本案的诉讼费用。
在审理过程中，被告妻子赵雪芬申请以第三人身份参加诉讼，主张原、被告签订的协议无效。本院为查明案件事实，依职权追加王燕为第三人参加诉讼。
在庭审中，原告当庭增加诉讼请求，要求一、判决被告及其家人立即停止对原告住宅权的不法侵害，立即从原告家里搬出去。二、判决被告及其家人赔偿原告的损失2万元。经查，现被告的父母在该房居住。
本院认为，对被告申请对其指纹进行重新鉴定，未提供证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条“对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定”之规定，对其重新鉴定申请不予准许。被告称住宅楼买卖协议书不是本人签字捺印，根据邯郸物证司法鉴定中心鉴定意见书，指纹和捺印均系本人所为，对其辩称不予采信。被告张卫科与原告董延恒签订住宅楼买卖协议之前，原告已将房款以转账的方式转至第三人王燕的账号，按照常理，若无被告张卫科的允许，原告是不会转到第三人王燕的账户的，且原告转款后，被告与原告签订了住宅楼买卖协议，并允许原告入住该房屋，由此可说明原告已向被告按照住宅楼买卖协议足额支付了购房款。原告对房屋进行了部分装修并居住在该房屋，且在原告看房、签订合同之时，原告未见到被告妻子，购房收据上的名字也是被告张卫科一人，故原告购房时，完全有理由相信所购房屋为被告张卫科一人所有。即便该房屋是被告夫妻共同财产，原告有理由相信被告的行为是夫妻双方的共同意思表示，故其取得房屋属于善意取得。第三人赵雪芬称诉争房屋系其丈夫单方出卖，本人并不知晓，不足以对抗善意买受人原告董延恒。原被告签订的协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非当事人恶意串通，损害他人利益，因此该协议不符合《中华人民共和国合同法》规定的法定无效情形，应认定协议有效。根据最高人民法院《关于适用﹤婚姻法若干问题的解释（一）﹥》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”及最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，第三人赵雪芬不得以不知道或不同意为由对抗善意买受人原告董延恒。原告已向被告支付对价，且实际占有、使用诉争房屋。即使被告擅自处分共有房屋，第三人赵雪芬不知道或不同意被告的出卖行为，也不影响原告依据合法有效的合同维护自己的合法权益。被告张卫科、第三人赵雪芬以出卖房屋未经共有人同意为由主张买卖合同无效的理由不能成立，其主张本院不予支持。对被告辩称该住宅楼未办理权属证书，违反国家强制性规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”，该规定属国家管理性法律法规，该规定主要针对那些不认定无效即不能达到法律、法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人和社会公共利益的买卖合同。且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立条件，而非买卖合同的生效要件，本案原告付清全部房款，并实际取得该房屋，且该住宅楼办理了国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证，相关权属证的办理和取得属于可期待状态，该住宅楼买卖协议不损害国家、集体、他人和社会公共利益，因此，对被告该辩称不予采信。原告在庭审中增加诉讼请求，要求被告及家人搬出房屋，停止侵害，现查明，被告的父亲和母亲现在诉争的房屋内居住，原告可另行起诉解决与他人的侵权问题。原告要求被告赔偿损失，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，判决如下：
一、确认原告董延恒与被告张卫科签订的住宅楼买卖协议书有效。
二、驳回原告董延恒其他诉讼请求。
案件受理费4300元，鉴定费2200元，由被告张卫科承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 刘相合
代理审判员 刘小芳
代理审判员 李ＸＸ
二〇一三年三月二十九日
书 记 员 李 晶
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《关于适用﹤婚姻法若干问题的解释（一）﹥》
第十七条第二项夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》
第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。