北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初67506号
原告：石微雨，女，1978年3月22日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：王长福，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张星慧，北京市隆安律师事务所实习律师。
被告：孙阿嫔，女，1972年6月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王全胜（孙阿嫔之夫），男，1975年5月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被告：北京微校教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：米保祥，董事长。
委托诉讼代理人：王伟，北京市中咨律师事务所律师。
原告石微雨与被告孙阿嫔、北京微校教育科技有限公司（以下简称微校公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。石微雨的委托诉讼代理人王长福，孙阿嫔的委托诉讼代理人王全胜，微校公司的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石微雨向本院提出诉讼请求：1.确认与孙阿嫔签订的房屋租赁合同于2016年12月20日解除；2.判令孙阿嫔支付2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金186987元并支付自2016年9月16日按日千分之五计算至实际支付之日的滞纳金；3.判令孙阿嫔支付2017年1月1日至2017年3月20日的房屋占有使用费164870元并支付自2017年3月21日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日的利息；4.判令孙阿嫔按月租金62329元的标准支付自2017年3月21日至2017年6月30日的租金损失209841元；5.判令微校公司对第2至4项诉讼请求承担连带责任；6.判令孙阿嫔和微校公司归还北京市朝阳区望京新城A2区办公楼某某房屋11把玻璃地锁钥匙和1张电能卡。事实和理由：2015年5月27日，我与孙阿嫔以及居间方北京某某房地产经纪有限公司签订了编号为YX000某某的北京市房屋租赁合同，约定孙阿嫔承租我所有的位于朝阳区望京新城A2区办公楼某某号房屋（以下简称涉案房屋），并设立公司，房屋用于孙阿嫔和公司办公。2015年6月1日至2015年6月30日为免租期，此后的2年租赁期即2015年7月1日起至2017年6月30日的每月租金为62329元。租金（押金）支付方式为押二付三，每三个月支付一次，每次提前十五天支付下一期租金。合同还约定未经我书面同意，在合同期内孙阿嫔累计拖欠租金超过十五天或者未按期缴纳合同约定的各项费用累计金额超过十天的，我有权单方解除合同并无须退还孙阿嫔所交付的押金。孙阿嫔未按照合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金。微校公司是孙阿嫔在我的协助下，以涉案房屋为住所登记注册的公司（该公司成立时的住所北京市朝阳区望京东某某房屋与涉案房屋、融科望京中心某某室办公楼均是同一地址）。根据房屋租赁合同，孙阿嫔和微校公司应于2016年9月15日前支付2016年10月1日至2016年12月31日租金186987元，但孙阿嫔和微校公司却拒不支付，至我起诉之日即2016年11月7日早己逾期十五日，孙阿嫔和微校公司构成根本违约。因此，我以起诉的方式通知孙阿嫔解除合同，法院受理后，于2016年12月20日将民事起诉状送达孙阿嫔，故涉案房屋租赁合同己于2016年12月20日解除。2017年3月20日，在法庭主持下，孙阿嫔和微校公司将房屋腾退给我，但仍未交还我玻璃地锁的钥匙和电能卡。孙阿嫔的根本违约行为还给我造成了房屋闲置期间（2017年3月21日至2017年6月30日）的租金损失。微校公司对孙阿嫔基于房屋租赁合同所负债务存在债务加入行为，构成债务加入，应对孙阿嫔所负债务向我承担连带责任。根据房屋租赁合同，我享有解除权，有权要求孙阿嫔和微校公司承担支付租金、房屋占有使用费、归还11把玻璃地锁钥匙和1张电能卡及赔偿房屋闲置期间的租金损失等责任。
孙阿嫔辩称：我与石微雨确实签订了房屋租赁合同，同意解除合同。我于2015年5、6月份签订合同，当时和石微雨说了是要用涉案房屋注册公司，也就是微校公司，涉案房屋实际由微校公司使用。2016年4、5月份，我从微校公司离职去美国，我通过电子邮件告知了石微雨涉案房屋的租赁事宜与我无关，让石微雨找微校公司。在2016年4、5月份前，石微雨和微校公司存在付款以及发票的往来，我认为涉案房屋的租赁合同是石微雨和微校公司在履行，且此后的事情我也不清楚。石微雨要求支付租金以及违约金、房屋使用费以及利息等，我认为应当是与微校公司解决，与我无关。关于钥匙和电能卡，石微雨确实交给了我，我把钥匙和电卡都给了微校公司但未办理交接手续，如微校公司无法提供，我可以承担换电能卡和钥匙的费用。
微校公司辩称：合同的解除应当是石微雨和孙阿嫔之间，我公司没有决定权。我公司认为合同在2016年9月30日已解除，该日，石微雨通过物业通知我公司腾房，我公司当天赶到物业公司，办理相关手续，在取得石微雨同意之后，我公司实际于2016年10月9日搬离涉案房屋。就租金、违约金以及利息，不同意承担连带责任，石微雨基于合同相对性只能向孙阿嫔主张，我公司和孙阿嫔之间的关系内部解决，与石微雨无关。涉案房屋自2016年7月因屋顶龙骨出现问题，吊顶断裂导致无法使用，7月底我公司将主要人员迁出涉案房屋另行租赁办公场所，10月6日将物品腾出，因此石微雨主张的租金和占用费没有依据。孙阿嫔从微校公司以借款的名义支付了石微雨租金至2016年9月30日，另外还支付了相当于两个月租金金额的押金，故石微雨收取的押金和房屋无法使用期间的租金应返还孙阿嫔。关于钥匙和电能卡孙阿嫔确实给过我公司，但现在找不到了。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年5月27日，石微雨作为出租方（甲方）、孙阿嫔作为承租方（乙方）、北京某某房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋在现有状态下出租给乙方使用，承租区域的建筑面积为292.74平方米，承租区域用于办公。免租期自2015年6月1日至2015年6月30日止，乙方在免租期内免付租金，但水电费等相关费用由乙方承担。租赁期自2015年7月1日至2017年6月30日止。每月租金为62329元，租金包括物业管理费、取暖费，房租发票税金由乙方承担。租金（押金）支付方式为押二付三，租金由乙方直接汇至甲方指定的银行账户。租金每三个月支付一次，于付款月起租日15天前支付下一期租金。押金相当于二个月租金即124658元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。押金及首期租金共计311645元，乙方须在2015年6月1日之前全额汇入甲方账户，本合同正式生效，否则甲方有权单方取消本租约，乙方所交定金不予退还。非因乙方或乙方相关联的第三人的责任而致使房屋主要结构、地板、管道等固定装置和设备损坏时，甲方应承担相应的修理责任，并及时通知物业管理公司安排修缮工作。在承租期内甲方有权进入乙方承租区域对公共设施进行检查和维修，甲方行使该权利时，应提前通知乙方，紧急情况除外；对于乙方的装修、改善和增设的设备设施，甲方不负责修缮。租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如水电、宽带、电话费、停车费等）并将注册地址迁出后五日内，甲方应将全额押金无息退还给乙方。甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的产权证明与实际产权人不符的，甲方未尽房屋修缮义务影响乙方使用的，乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿。乙方在合同期内累计拖欠租金超过十五天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过十天的，因乙方原因提前解除合同的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金。乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金，逾期超过十日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。
2015年6月2日，孙阿嫔向石微雨转账311645元；2015年9月17日、12月18日，孙阿嫔分两次分别向石微雨转账186987元；2016年3月16日、6月20日，微校公司分两次分别向石微雨转账186987元。就涉案房屋租金，各方均认可支付至2016年9月30日，石微雨认可收取了孙阿嫔支付的押金124658元，且现未退还。
孙阿嫔承租涉案房屋后，由微校公司实际使用。
合同签订后，石微雨将涉案房屋北左3把钥匙、南右3把钥匙、南左3把钥匙、北右3把钥匙，电能卡1张交与孙阿嫔。孙阿嫔称其将钥匙及电能卡交给了微校公司，微校公司予以认定，但称现已找不到。
2016年10月13日，孙阿嫔向石微雨发送了内容为“石小姐，您好！您位于望京融科橄榄城某某室的办公楼，是北京微校教育科技有限公司办公使用。在该公司没有成立之前，我作为公司员工受公司筹备组的委托与您签订了租房合同，租赁该房屋用于办公注册使用。我本人已经于今年四月份从公司完全离职，所有有关该房屋租赁事宜及您的联系方式等等我已经全部妥善交接给相关负责人，租房事宜已经与我个人无关。请您与微校公司相关负责人联系，以免耽误您的事情，他们会配合您……”的电子邮件。
2017年4月18日，涉案房屋所在物业公司某某物业管理（北京）有限公司朝阳分公司出具说明，内容为：微校公司于2015年7月初入住涉案房屋，经本公司核查，截止本说明出具之日，石微雨从未委托本公司对微校公司收取涉案房屋钥匙和电能卡，微校公司也未将房屋钥匙和电能卡交给本公司。此外，微校公司曾于2016年9月13日报修户内吊顶吊筋断裂，需重新拉筋，就此本公司报价维修费用总计600元，但其后微校公司称其自行处理报修事项，本公司未对其维修。本公司作为物业服务单位，对包括该房屋在内的整个物业，只要具备维修能力且就维修费用与报修人协商一致，都会提供维修服务，不存在只接受业主报修才会提供维修服务的情形。
本院审理过程中，本院于2017年3月20日组织本案当事人前往涉案房屋办理交接手续，当日，微校公司从物业公司处领取了封存的备用钥匙，将涉案房屋房门打开并将大门U型锁及钥匙取走。在交接当日，涉案房屋东北角吊顶处有脱落现象。
审理中，我院向某某物业管理（北京）有限公司朝阳分公司发函了解相关情况，该公司回函称：不存在石微雨要求我司及我司员工于2016年9月30日通知微校公司腾退房屋一事。微校公司曾于2016年10月6日从涉案房屋搬出过物品，但并未腾退涉案房屋，我司并未派人员监督。2017年3月20日，法院组织各方办理了房屋移交手续时，当日我司派员参与了交接过程。微校公司于2016年10月6日从涉案房屋搬运物品，但并未搬离涉案房屋，我司于当日为其开具过物品出门条，办理相关出门条不需要经过业主同意。微校公司曾于2016年10月6日从涉案房屋搬出物品，并在其搬出物品后，在单元门加装一把U型锁锁闭单元门，我司也未对涉案房屋进行查验。
微校公司称2016年7月，涉案房屋主体结构出现问题，房顶塌落，导致其无法使用涉案房屋，且石微雨未能及时修缮，故其于2016年8月搬离涉案房屋。为此，微校公司提交了涉案房屋的照片，照片显示涉案房屋内有两处吊顶存在脱落的现象。微校公司还提交短信记录，证明就涉案房屋存在的问题在与物业公司沟通无果的情况下，多次通过短信催促石微雨，但未得到回应和解决。2016年8月22日向139XXXX****的号码发送的短信内容为“您好，我是微校教育科技综合管理部，我公司租的您融科望京中心某某房子，因7月份房屋顶部出现的裂缝、凸陷，我公司部分人员无法办公，对公司造成了很多不便。因维修事宜多次跟您联系，您手机处于接通但无人接听状态。联系物业，而物业得需要您的同意才能修缮。因已长达月余时间，造成我们没法正常工作，所以我公司只能与您解除房屋协议，请谅解！8月、9月房租及两个月的房屋押金，请尽快退回，请看到短信与我联系，谢谢！”2016年9月22日的短信显示：微校公司员工向石微雨发送了此前短信的截图，并发送“这是之前给您留的信息”石微雨回复“我没有收到！”微校公司人员回复“我们打电话发短信都没有回应。”石微雨回复“我在北京，真的没有收到，”微校公司员工回复“我们按程序提前告知了。”石微雨称从未收到前述短信，不认可短信的真实性，经询，石微雨认可其手机号码为139XXXX****。
微校公司还提出2016年9月30日，物业公司张某某通知其工作人员田某某，称石微雨委托物业公司要求腾房，否则停水停电，当日，其安排人员与张某某面谈相关事宜并准备与石微雨交接，但石微雨未能到场，故未能交接，但鉴于物业公司态度坚决，公司于2016年10月6日从涉案房屋腾退并向物业公司交房。为此，微校公司提交了短信、微信记录予以证明，其中2016年9月30日的短信的内容为“您好，我是融科望京中心物业客服张某某，如您方面请您回电，谢谢”，2016年9月30日的微信记录为微校公司人员之间的对话，内容包括“刚才物业的给我打电话，房东委托物业如果今天下午我们不搬，他们将给我们停水，停电，锁门。他们只接受房东的委托，不管我们之间有什么纠纷。”另一人回复“把物业电话给我”。石微雨提出短信记录可以证明物业公司未能与微校公司联系，更不可能发生微校公司所称的事实，不认可前述微信记录。
微校公司为证明其主张，还申请其员工田某某出庭作证。田某某到庭称前述微校公司提交的短信、微信系其所发，并当庭出示了短信、微信内容。田某某还称：2016年7月下旬，涉案房屋吊顶出现问题，我第一时间通知物业，物业人员看后表示房顶龙骨弯曲，吊顶凹陷，我要求物业公司维修，物业公司提出不再其维修范围，无法处理，让我和石微雨联系。此后，我电话联系石微雨，但石微雨电话无法接通或接通无人接听，公司的其他人员还给石微雨发过短信，但也没有回复。2016年8月22日，我再次给石微雨发短信，写明了房顶存在的问题以及物业公司不处理的情况，且影响到了我公司的正常运营，但石微雨仍未回复。在9月15日前后，石微雨联系公司会计催促交房租，当时我在旁边接了电话，告知了房顶存在的问题，但石微雨表示未接到电话和短信，我就把短信截图发给石微雨，石微雨说要把房顶修一下，因物业告诉我只能周末维修，石微雨表示同意，接完电话以后，我再次和石微雨联系但联系不上。一天后，石微雨告诉我说其手机装了360拦截系统无法接到电话和短信，石微雨看了截图以后和我沟通了两次。一天晚上，我和石微雨达成共识，石微雨要求解除合同，不赔偿损失也不退还我公司的押金。过了两三天，石微雨反悔。9月30日，我收到自称物业公司的人员要求我回电话，我回过去后张某某说房东委托其让我公司搬走，否则断水断电，我给公司领导发了微信，领导之后就去了物业公司，当时张某某也在，但是需要石微雨过来，等了一两个小时，石微雨一直没有过来，称其父亲或母亲生病了。至10月6日，我公司无奈搬走，物业公司出具了搬家条。石微雨不认可证言。
2016年10月19日，微校公司员工向石微雨发送了内容为“石女士您好：融科望京中心某某的房顶于7月发生塌陷，我们第一时间联系物业，物业表示不在他们的维修范围。而按照你我合同约定‘房屋的维修需要您的授权’，我们多次联系您，但是长达两月您一直未给我们回复。期间，我们部分人员无法正常办公，只能另外租房，但某某房顶塌陷面积继续扩大，而您仍然没有维修，我公司只好全部搬出。关于房产税票税务部门要求您提供房产手续，我们也多次联系您，您也一直没有回复，造成我公司账务无法处理。综上所述，我们认为7-9月份因房屋毁损，不能正常使用期间产生的房租应有你方承担，另外我们在外产生的房租也应由你方承担。基于现状，我们仍然希望能够与您友好的善后，您如果能尽快的协助我公司办理房产税票，您的房产税由我公司代缴，其次，退还我们房屋押金，其余费用我们均不向您追溯，协助您解除房屋租赁合同，请您谅解！（抱歉，由于公司人员与您联系之后一直没收到回复，故而让我再转发一次，请收到后及时联系，以便尽快解决，谢谢！）”的电子邮件。石微雨称收到该邮件，但系微校公司单方虚假陈述，与事实不符。
微校公司还提交与涉案房屋所在物业公司前台的录音，证明石微雨知晓其腾退房屋的事实以及石微雨委托物业公司更换了门锁，但后门锁又被换回的事实。录音中一名男士询问“楼上那个1002，业主来锁的门吧？”一名女士回复是业主让换的锁。在此后的对话中，女士提出不是我们物业，是业主让换锁的，还提出“你们不是已经退租了吗”“我们当然知道啦，你们退租是我们打电话经过业主的同意的”“你们走的时候我们这边是跟业主联系过的，业主同意你们退租，我们才能让你们出，是吧？你要往出搬，我们这边给业主打电话，不同意肯定是不让你们搬的”，男士提出“我今天只是过来代办一些事情，今天看，因为里边还有一些东西我需要拿”，女士提出“因为是业主这边委托我们换的锁，业主同意的情况下，业主不同意我们不可能给她换锁，是吧，是业主的房子”。微校公司还申请其员工房立出庭作证，房立到庭称：我于2017年1月4日到公司取东西，发现公司的U型锁换成了链条锁，后来我找到前台，前台人员称石微雨委托物业公司换了锁。房立称前述录音系其使用手机所录，并当庭播放了录音。石微雨提出录音的时间、地点、人员均无法确定，无证明力，且无其他证据佐证已经腾房，且录音中提到的事实与微校公司提出的已经腾房相悖，故不认可证人证言。
微校公司为证明其已搬离涉案房屋，且石微雨已经控制房屋，提交了（2017）京长安内经证字第某1号公证书、（2017）京长安内经证字第某2号公证书。两份公证书均载明微校公司于2017年4月27日派员到公证处提出保全证据公证，12015号公证书载明58同城网站的出租写字楼板块的列表上有“朝阳望京SO**融科中心260平户型方正”的内容，该条目下显示更新时间为“01-01”，该文正文标题为“（出租）朝阳望京SO**融科中心260平户型方正朝南采光好”，显示的发布日期为2017年4月27日，介绍部分有科技公司精装修，装修高档，租户已经搬走等描述，所附照片为涉案房屋照片。某2号公证书显示安居客网站于2017年4月12日发布了涉案房屋的招租广告。石微雨认可公证书的真实性，但提出发布日期晚于双方交接涉案房屋之日即2017年3月20日。
孙阿嫔提出微校公司与石微雨签订过租赁合同并表示在税务部门有备案，微校公司也表示和石微雨签订过合同，微校公司出具了石微雨作为出租方、孙阿嫔作为承租方的租赁合同，北京微云家校教育科技有限公司（微校公司曾用名）在该合同承租人处加盖公章，微校公司称之所以签订该合同系因涉案房屋由其实际使用，其支付租金，需要开具发票，故按照税务部门的要求签订的该份合同。孙阿嫔认可微校公司提供的该合同，石微雨不认可该合同中其签名系其所签，并申请鉴定，后撤回鉴定申请。
石微雨称其于2016年10月得知微校公司搬离涉案房屋，且在2016年11月前后找孙阿嫔索要钥匙，但孙阿嫔及微校公司称搬走了不退还钥匙。关于微校公司搬离涉案房屋时为何没有交接，微校公司称因其系按照石微雨的通知搬走，且无法与石微雨取得联系，故其按照要求于10月搬离，其与物业公司确认，物业公司留存有备用钥匙，故未就钥匙与石微雨交接，就交接事宜也未与石微雨沟通。
孙阿嫔、微校公司还提出石微雨主张的滞纳金标准过高。
另，石微雨于2016年11月7日向本院提起本案诉讼。
本院认为，石微雨与孙阿嫔就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自义务。本案中，涉案房屋由微校公司实际使用并支付了相应租金，在与石微雨的后续沟通中，也由微校公司进行，且微校公司为办理租金发票事宜与石微雨签订了租赁合同，故微校公司应就涉案合同的履行承担连带责任。孙阿嫔虽主张涉案合同与其无关，但在微校公司与石微雨签订的合同中，孙阿嫔仍作为承租人，故现有证据无法认定孙阿嫔并非合同的相对人，故本院对涉案合同与其无关的抗辩意见难以采纳。
本案中，根据涉案房屋所在物业公司于2017年4月18日的说明、微校公司提交的照片以及本院组织交接房屋时涉案房屋的现状可以认定涉案房屋房顶存在吊顶吊筋断裂的事实。就通知维修等事宜，微校公司提交了其员工与石微雨的短信记录，石微雨虽对此不予认可，但未能提供相反证据予以证明，故本院对短信予以认定。根据短信可以看出，微校公司在积极联系石微雨沟通涉案房屋维修事宜，但未能与石微雨取得有效联系。根据合同约定，出租人未尽到房屋修缮义务影响使用的，承租人可解除合同。根据微校公司、石微雨的陈述，微校公司于2016年10月已搬离涉案房屋，且微校公司在此前的短信中也表达了要求解除合同的意思表示，故涉案合同于2016年10月已解除。
合同解除后，孙阿嫔、微校公司应将房屋返还石微雨。微校公司虽提出石微雨要求其限期搬离涉案房屋，但所提供证据所体现的事实与物业公司回函所载明的相关事实不一致，且微校公司也未能提供更为充分的证据证明系石微雨要求其搬离涉案房屋，故本院无法认定存在微校公司提出的石微雨要求其限期搬离的事实。根据现有证据，可以认定孙阿嫔、微校公司未在合同解除后将房屋钥匙返还石微雨，且直到2017年3月20日石微雨才控制涉案房屋，故孙阿嫔、微校公司应支付房屋占用使用费。微校公司虽称石微雨于2017年1月已实际控制涉案房屋，但未能提供充分证据予以证明，本院不予采信。综合以上因素，本院支持石微雨主张的至2017年3月20日的房屋占用使用费，对石微雨主张的滞纳金、利息以及此后的损失均不予支持。另外，孙阿嫔支付的押金应与孙阿嫔、微校公司应负担的使用费相折抵，本院折抵后予以判处。关于石微雨要求返还钥匙及电能卡的诉讼请求，合同解除后应予返还，故本院对此予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
一、石微雨与孙阿嫔于2015年5月27日签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年10月解除；
二、孙阿嫔、北京微校教育科技有限公司于本判决生效后七日内支付石微雨租金及房屋占用使用费228539.67元；
三、孙阿嫔、北京微校教育科技有限公司于本判决生效后七日内将北京市朝阳区望京新城A2区办公楼某某房屋11把玻璃地锁钥匙和1张电能卡归还石微雨；
四、驳回石微雨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9417元，由石微雨负担4689元（已交纳）；由孙阿嫔、北京微校教育科技有限公司负担4728元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 李甲军
审判员 谷培培
审判员 刘 鹏
二〇一八年六月十四日
书记员 卢伟明