浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第619号
上诉人（原审第三人）陈某某。
上诉人（原审第三人）裘某某。
上述俩上诉人之委托代理人（特别授权）杜某。
被上诉人（原审原告）袁甲。
被上诉人（原审原告）王某。
上述俩被上诉人之委托代理人（特别授权）唐某某。
原审被告郑某某。
上诉人陈某某、裘某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服嵊州市人民法院（2012）绍嵊民初字第245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月23日立案受理，并依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，二原告系夫妻。第三人陈某某、裘某某系夫妻，二人于1989年3月22日登记结婚。被告郑某某系第三人陈某某之母。1989年11月10日，根据原城关镇的总体规划，县府决定拓宽江滨西路，而第三人陈某某座落在环城南路153号的私房必须拆除。为此嵊县市政工程队与第三人陈某某根据嵊政（89）93号文件及有关规定，经双方协商同意，签订协议书一份，协议书约定：1、第三人陈某某的房屋系砖木结构，经县拆迁办丈量估价，计建筑面积39.64平方米，按每平方米65元由嵊县市政工程队征购，共计人民币2576.60元；2、嵊县市政工程队一次性付给第三人陈某某搬家费、灶头费及其他形式补偿共计人民币640元；3、第三人陈某某保留私房产权，嵊县市政工程队同意按照县府拆迁的有关规定，将座落在桥东住宅2#305室路叁楼305号，计建筑面积53.7平方米的新房一套出售给第三人陈某某，计人民币8791.76元；4、嵊县市政工程队应付第三人陈某某旧房征购费、搬家费、灶头费等共计人民币3216.60元，第三人陈某某应付嵊县市政工程队购房费共计人民币8791.76元，双方收支款项互相冲抵后，第三人陈某某尚应付嵊县市政工程队5575.16元，并在1989年11月30日前一次性付清；5、第三人陈某某必须在1989年12月30日前腾空旧房归嵊县市政工程队拆除，室内的门、窗不得损坏和拆除，否则照价赔偿。嵊县市政工程队在协议最后落款甲方处盖了公章，在协议最后落款乙方处（边上写有“今后产权人”）第三人陈某某签名并加盖私章，并盖有被告郑某某的私章。嵊县城关镇建设房屋拆迁办公室以监约人名义盖有公章。订约后，第三人陈某某按约于1989年11月27日支付给嵊县市政工程队新旧房屋差额款5575.16元。自此第三人陈某某夫妻及被告郑某某也取得了嵊县市政工程队交付的座落在桥东新村新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室的房屋，计建筑面积为53.7平方米。上述房屋也就是讼争房屋即剡湖街道龙会新村1幢305室，该房屋自原始取得起未办理房屋权属登记。1990年1月21日，被告郑某某经中人袁乙介绍并见证，与原告袁甲签订“卖房屋契约”二份，二份契约约定：被告郑某某自愿将座落在桥东新村新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室（户型为二室一厅、建筑面积为53.7平方米）的房屋一套出卖给原告袁甲，合计房屋总价款为17237.70元，款当日付清，言明今后该房屋产权属原告袁甲所有。被告郑某某收悉原告袁甲支付的价款后，将由第三人陈某某缴付给嵊县市政工程队的新旧房屋差额款收据一份交与原告袁甲。嗣后，涉案房屋至今一直由二原告居住、管理、使用。自1992年开始涉案房屋所在楼层可以办理权属登记，二原告知悉后多次要求被告郑某某协助办理房屋权属登记手续，一直未能成事。二原告无奈之下诉至法院请求判令确认讼争房屋属二原告所有，并要求判令被告郑某某协助二原告办理讼争房屋的权属登记事宜。第三人陈某某、裘某某夫妻知情后认为讼争房屋系二人之共同财产，便以有独立请求的第三人名义加入到原、被告的诉讼中来。
以上事实，有原告提供的卖房屋契约二份、证人袁纪某某当庭证言、龙会社区的证明二份、嵊州市地名办证明一份，第三人陈某某提供的由原嵊县市政工程队与第三人陈某某签订的协议书一份、嵊县行政事业单位的收款收据复印件一份、第三人陈某某与裘某某的结婚证一份，及当事人在诉讼中的陈述予以证实。
原审法院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。就本案而言，讼争房屋的原始取得系第三人陈某某的原有私房因城镇规划建设需要被拆迁而补偿所得，且拆迁补充协议上明确载明该房屋“今后产权人”为第三人陈某某和被告郑某某，上述协议所载内容从法律层面分析其含义，可以理解为讼争房屋的所有权人为第三人陈某某和被告郑某某，即该房屋系第三人陈某某与被告郑某某的共有财产，由于二人对该财产的共有份额未作约定，因此可视为二人对该财产的共有状态属共同共有。又鉴于第三人陈某某取得该房屋所有权时已与第三人裘某某登记结婚，故根据婚姻法的有关规定，进而可认定讼争房屋系第三人陈某某、裘某某夫妻与被告郑某某共同共有。有鉴于此，归结各方当事人的诉称、辩称、述称意见，本案争议焦点在于确定被告郑某某与原告袁甲签订的房屋买卖合同是否合法有效的问题。这就要从本案房屋买卖合同是否构成如原告所称的善意取得、还是如被告及第三人所称的无权处分的问题，抑或本案被告出卖讼争房屋的行为构成表见代理的问题等几方面进行分析。根据物权法第一百零六条的规定，房屋等不动产应当办理转让登记才发生财产所有权的转移，而讼争房屋并未办理房屋产权登记，因此不能发生善意取得的效果。故本案不能适用善意取得制度来确定本案房屋买卖合同是否有效的问题。至于讼争房屋的买卖构成无权处分还是表见代理的问题，应结合本案房屋交易实情以及房屋占有、使用情况等进行分析。讼争房屋的买卖合同通过中人见证由原告袁甲与被告签订，被告收到原告袁甲支付约定价款后将讼争房屋原始取得时由第三人陈某某缴纳的房屋差额款收据一份交与原告袁甲，二原告签订合同付清价款后在讼争房屋居住至今。因被告与陈某某系母女这一“特定关系”，对买房人袁甲来说，其有理由相信被告有代理权，即本案被告出卖讼争房屋的行为对其余共有人即第三人陈某某、裘某某而言构成表见代理。被告及第三人以被告未经第三人授权，私自转让讼争房屋的行为构成无权处分的理由，不能对抗善意购房人二原告。即被告与原告袁甲签订的房屋买卖合同属合法有效。但二原告要求确认桥东新村新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室即龙会新村1幢305室房屋属二原告所有的诉讼请求，因不动产物权实行登记公示主义原则，现讼争房屋的物权有待确定，故该诉讼请求的表述与物权法的立法本意不符，其诉请应纠正为确认讼争房屋买卖合同有效。同时根据物权法的法律原理，共有人对共有物共同享有所有权，对外也应共同履行因共有物所产生的义务，故第三人陈某某、裘某某作为讼争房屋的共有人应与被告共同履行协助二原告办理讼争房屋的权属登记事宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认袁甲与郑某某于1990年签订的二份关于嵊州市剡湖街道龙会新村1幢305室（原桥东新村新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室）房屋的“卖房屋契约”之买卖合同有效，郑某某、陈某某、裘某某于本判决生效后十日内协助袁甲、王某办理上述房产登记手续；二、驳回陈某某、裘某某要求确认袁甲与郑某某签订的“卖房屋契约”无效并要求袁甲、王某返还上述房产的诉讼请求。案件受理费3500元，由郑某某、陈某某、裘某某共同负担。
陈某某、裘某某不服原判，提起上诉称，1、原审判决认定讼争房屋是陈某某、裘某某与郑某某的共有产系认定事实错误。因原审法院仅以拆迁安置协议书的落款处有郑某某的印章即认定郑某某为共有人，无视该协议书主文内容的约定和上诉人交纳了全部房价款的事实。同时，原审错误地认为郑某某未经上诉人夫妻同意擅自将其所有的房屋转让给袁甲、王某的行为构成表见代理，以及对袁甲、王某起诉已超过诉讼时效的事实未作认定；2、原审判决适用法律错误。原审法院违反《合同法》关于无权处分、表见代理以及违反《物权法》及《民法通则》关于财产共有的规定；3、原审法院对本案的审理程序违法。被上诉人袁甲、王某诉请确认讼争房屋归其所有，但原审法院却判决确认讼争房屋的“卖房屋契约”之买卖合同有效，并判决郑某某、陈某某、裘某某协助袁甲、王某办理房产登记手续，由此剥夺了上诉人在诉讼中享有的答辩、举证等权利。据此，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人袁甲、王某的诉讼请求、或将本案发回重审。
被上诉人袁甲、王某答辩称，讼争之房某某金芬在出卖时，将该房屋系拆迁安置的有关凭据“新旧房屋差额款（江滨西路拆迁户）交款收款收据（交款人为陈某某）”交给买受人，该事实充分证明共有人出卖了共有房屋，故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且判决并不未违反法定程序，陈某某、裘某某上诉所称是不能成立的，要求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
原审被告郑某某未作答辩。
二审中，当事人均未提供符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二项规定的新的证据，故本院对原审查明的事实亦予以确认。
本院认为，1989年11月间，嵊县市政工程队为甲方与乙方郑某某、陈某某签订协议书（拆迁安置协议），并以陈某某名义向嵊县市政工程队交纳新旧房屋差额款，由该工程队出具收款收据，郑某某、陈某某取得讼争之房屋；1990年1月21日，郑某某经中人袁乙介绍并见证，与袁甲签订“卖房屋契约”二份，约定郑某某自愿将讼争房屋出卖给袁甲，合计房屋总价款为17237.70元，款当日付清，言明今后该房屋产权属袁甲所有，郑某某收悉袁甲支付的价款后，将由陈某某缴付给嵊县市政工程队的新旧房屋差额款收据交与袁甲，讼争房屋即有袁甲方使用至今；1992年开始讼争房屋可以办理权属登记手续，袁甲方知悉后多次要求郑某某协助办理房屋权属登记手续未成，引起讼争。根据该客观存在的事实，可以认定无论是房屋的权利人、或共同权利人（因当时该房屋尚未经权属登记谓称之）是自愿出卖讼争房屋，现上诉人称郑某某未经上诉人夫妻同意擅自将其所有的房屋转让之说不能成立，且应当有上诉人陈某某持有的由嵊县市政工程队开具的新旧房屋差额款收据也交与买方，同时，如陈某某确实不同意出卖房屋，郑某某与袁甲有侵权之嫌，其应当在诉讼时效期间提起侵权之诉；原审认为郑某某与袁甲签订的“卖房屋契约”二份的行为构成表见代理也符合表见代理的法律特征。上诉人所称原审审理程序违法、及袁甲、王某起诉超过诉讼时效的问题，从原审认为表述“袁甲、王某要求确认讼争房屋属其所有的诉讼请求，因现讼争房屋的物权有待确定，故该诉讼请求的表述与物权法的立法本意不符，其诉请应纠正为确认讼争房屋买卖合同有效”看，系依法行使司法职能的范畴，符合便利当事人诉讼的司法原则；袁甲、王某的确切诉讼请求亦无超过诉讼时效，符合《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定。本案讼争的房屋自1992年可以办理房屋权属证，郑某某、陈某某、裘某某未能积极协助袁甲、王某办理房屋过户手续，既有违于卖房屋契约的约定，也违反了民事活动应当遵守诚实信用的原则。故陈某某、裘某某的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人陈某某、裘某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 艳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 钟丽丹
二〇一三年七月十六日
书 记 员 叶 婷