福建省政和县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0725民初807号
原告：周式托，男，1978年10月3日出生，汉族，经商，户籍地福建�政和县，现住福建省政和县。
委托诉讼代理人：范世增，政和县熊山中心法律服务所法律工作者。
被告：叶荣木，男，1958年8月7日出生，汉族，经商，户籍地福建省政和县，现羁押于政和县看守所。
委托诉讼代理人：陈有梁，政和县熊山中心法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：范水强，政和县熊山中心法律服务所法律工作者。
被告：吴昌明，男，1972年12月30日出生，汉族，经商，户籍地福建省政和县，现住福建省政和县。
被告：王德里，男，1962年8月17日出生，汉族，经商，住福建省南平市延平区。
被告：蒋�丽（系王德里之妻），女，1966年8月7日出生，汉族，居民，住福建省南平市延平区。
第三人：吴飞虎(曾用名吴昌福)，男，1972年2月25日出生，汉族，经商，户籍地福建省南平市延平区，现住福建省政和县。
被告王德里、蒋艳丽及第三人吴飞虎共同委托诉讼代理人：陈先新，福建宽达律师事务所执业律师。
被告王德里、蒋艳丽及第三人吴飞虎共同委托诉讼代理人：叶泉贵，福建宽达律师事务所执业律师。
第三人：何德玉，女，1963年11月11日出生，汉族，居民，住福建省政和县。
第三人：张大花，女，1967年4月29日出生，汉族，职工，住福建省政和县。
第三人：中国工商银行股份有限公司南平延平支行，住所地福建省南平市八一路367号。
主要负责人：吕国锋，系该支行行长。
委托诉讼代理人：郑学勇，男，该支行职工。
委托诉讼代理人：曹里波，男，该支行职工。
原告周式托与被告叶荣木、吴昌明、王德里、蒋艳丽、第三人吴飞虎(曾用名吴昌福)、何德玉、张大花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案，于2016年6月22日依法通知中国工商银行股份有限公司南平延平支行（以下简称“工行延平支行”）作为本案第三人参加诉讼，适用普通程序于2016年8月25日对本案公开开庭进行了审理。原告周式托及其委托诉讼代理人范世增，被告叶荣木的委托�讼代理人陈有梁，被告王德里、蒋艳丽及第三人吴飞虎的委托诉讼代理人陈先新，第三人何德玉、张大花，以及第三人工行延平支行的委托诉讼代理人郑学勇、曹里波到庭参加诉讼，被告吴昌明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周式托向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告叶荣木、吴昌明的房屋买卖关系合法有效。2.判令被告叶荣木、吴昌明继续履行买卖合同约定的房产登记过户义务（周式托在诉状中列明第1项诉讼请求为：“依法确认原、被告的房屋买卖关系合法有效。”当庭明确此被告指叶荣木、吴昌明，并明确第1项诉讼请求如上）。事实与理由：2005年1月，被告叶荣木、吴昌明合伙通过竞买方式购得政和县二轻机械厂房产和土地使用权，被告叶荣木、吴�明申请审批建设两座商住房屋。2006年4月，被告叶荣木在政和县辖区张贴售房广告，售房者为被告叶荣木。原告在政和县铁山中学任教师，因为没有住房，看到广告后与同校的老师徐智刚、陈炳生、范仁忠按照广告上的叶荣木电话（139××××9569）与被告叶荣木联系购房。在与被告叶荣木协商时，叶荣木告知原告等人，房屋是其与被告吴昌明合伙盖的房产。原告看到房屋已经在建设中，价格适合，原告与其他老师分别与被告叶荣木签订了私房转让合同，原告购买的房产位于政和县城关北大路113号B座702室，面积约74.6平方米，按照每平方米1130元计算。同校的老师徐智刚、陈炳生、范仁忠分别买政和县城关北大路113号B座703室、502室、503室。原告向被告叶荣木缴纳购房款5.5万元。约定余款在房产过户到原告名下时付清。2007年1月叶荣木、吴昌明将销售给原告等人的房产水电�户后，将房屋交付给原告装修居住，徐智刚、陈炳生、范仁忠也在此期间收到房屋，大家装修后陆续入住至今。因为被告叶荣木、吴昌明迟迟未将房产证过户到原告名下，购房人一直要求被告办理房产证，被告叶荣木、吴昌明说因为是私房分开办证要等政府新政策，正在办理当中。2009年被告叶荣木、吴昌明承诺证在4年内办好给原告。之后一直等到2014年，原告及其他购房人要求被告办证，被告吴昌明又称房屋房产证在办理当中。2015年7月徐智刚提起诉讼，经过申请法院调查发现原告购买居住的政和县城关北大路113号B座702室，徐智刚、陈炳生、范仁忠购买的703室、502室、503室均登记在被告王德里、蒋艳丽夫妻名下。且房产已经被王德里在银行抵押贷款。经过向政和县住建局调取的证据查明，2005年1月被告叶荣木、吴昌明取得购买的产权后，为了之后过户方便，叶荣木邀集亲友第三人何德玉、张大花，吴昌明以合伙方式将土地使用权登记为叶荣木、吴昌明、王德里、蒋艳丽、第三人吴昌福、何德玉、张大花。原告认为，被告叶荣木、吴昌明与原告之间的房屋买卖合同没有违反法律规定，双方的买卖关系合法有效，被告将房产交付给原告占有使用至今，原告已经实际占有房产，被告有义务履行合同约定。因为协商无果，原告提起诉讼，请求如上。
被告叶荣木辩称：原告与被告叶荣木的买卖合同有效。被告叶荣木是原始发起人，被告叶荣木是对外销售房屋的代表人。被告叶荣木与原告签订了房屋买卖合同，并且收取了购房款。本案讼争的房屋实际上是为了过户的方便才过户到王德里的名下，不是合伙人之间的真正分配。原告要求被告叶荣木、吴昌明过户该房产，由于王德里已经将产权证擅自抵押�银行贷款，被告叶荣木并不知情，所以被告叶荣木没有办法去履行过户的职责，也没有义务去履行过户的职责，应该由吴昌明去履行过户。原告应当按照合同的约定付清尾款。
被告吴昌明未到庭参加诉讼，其提交书面答辩状，答辩意见为：1.原告诉讼请求与吴昌明并无法律上直接利害关系。根据合同相对性原则，《房屋买卖合同》是原告与具体负责人被告叶荣木签订，不是被告吴昌明签订的。原告购买居住的房屋产权证由被告王德里、蒋艳丽登记其名下，原告应向《房屋买卖合同》签订者及侵犯物权者主张权利，而不是起诉吴昌明，尽管吴昌明被介入到本案中来，但吴昌明与本案原告之间没有法律上的利害关系，吴昌明不是本案适合被告。2.根据《物权法》第30条、106条、241条规定，2006年4月份原告向被告叶荣木缴纳购房定金，2007年3月份原告入住至今这是事实，况且原告已经取得房屋实际占有、善意占有、基于合同关系产生不动产占有事实，原告诉讼请求应当支持。3.本案原告存在违约，也有重大过错，应承担责任。4.本案被告王德里、蒋艳丽夫妻存在重大过错，被告王德里、蒋艳丽夫妻明知登记房产是原告购买所有，仍然办理房产登记，并将取得“二证”予以抵押贷款，主观存在故意，对该起案件发生承担全部责任。5.第三人工行延平支行也存在重大过错。被告王德里、蒋艳丽房产早已由原告购买，工行延平支行办理抵押贷款时没有勘查房屋现场状况，并办理房产抵押贷款，侵犯原告合法权利，具有重大过错，应当承担责任。
被告王德里、蒋艳丽辩称：1.该涉案房屋是王德里、蒋艳丽投资与被告叶荣木、吴昌明、第三人何德玉�张大花、吴昌福等人合作所建的房屋，新房建好后，所有合作建房人于2007年5月16日共同对该房屋进行分割，分别归属每个合作人所有，涉案房屋分割归属于王德里、蒋艳丽，并办理了产权登记。2.王德里、蒋艳丽是该涉案房屋的所有权人，他人对该涉案房屋进行买卖是无效的，因房屋的所有权人是王德里、蒋艳丽，他人无权处分王德里、蒋艳丽所有的房屋产权。3.王德里、蒋艳丽没有与原告进行过任何协商，没有与原告签订过任何房屋买卖协议，也没有收取原告任何款项。4.2010年11月15日，王德里、蒋艳丽已将该涉案房屋抵押给工商银行，现讼争的房屋已经被查封，已经是不可能办理变更登记手续。因此，涉案房屋是不能进行房屋产权变更登记的。原告与被告叶荣木签订的合同相对于被告王德里是无效的。综上，请求人民法院依法查明案件事实，并驳回原告的诉讼请求。
第三人吴飞虎述称：1.吴昌福仅是按约定出资与被告和第三人等人合作建房，房屋建成后，合作人进行了结算并按比例分割。吴昌福仅分到属于自己的份额的房产，并办理了相关产权登记手续。属于吴昌福的房产不在涉案房产范围内。2.涉案房屋的所有权人是王德里和蒋艳丽，不属于吴昌福所有，吴昌福无权决定是否买卖和变更登记。3.吴昌福没有与原告进行过任何协商，没有与原告签订过任何房屋买卖协议，也没有收到原告任何款项。综上，本案的诉争与吴昌福没有关联性，请求人民法院依法查明案件事实并作出公正判决。
第三人何德玉述称：1.何德玉不是本案适格主体（不应成为第三人）。本案实质上是房屋买卖合同纠纷，涉案房产为政和县北大街113号B座702室，涉案房产产权登记人为王�里、蒋艳丽所有，房产所有权主体（诉讼适格被告）应为涉案房产产权登记人为王德里、蒋艳丽，与何德玉无关。2.何德玉不是争议合同缔约方，无权对于涉案争议房产进行变更。原告提交的第一组证据“房屋转让协议”“购房款收条”中转让协议人、收款人为叶荣木，即将涉案房产出售给本案原告的人是叶荣木，也与何德玉无关。据此，可以看出本案何德玉既不是产权人，也不是承诺人（缔约方），依法无权对涉案争议房产进行变更登记。综上所述，涉案房产与何德玉无关，原告的主张于法无据，不应予以支持。
第三人张大花述称：1.张大花不是本案适格主体（不应成为第三人）；本案实质上是房屋买卖合同纠纷，涉案房产为政和县北大街113号B座702室，涉案房产产权登记人为�德里、蒋艳丽所有，房产所有权主体（诉讼适格被告）应为涉案房产产权登记人为王德里、蒋艳丽，与张大花无关。2.张大花不是争议合同缔约方，无权对于涉案争议房产进行变更，原告提交的第一组证据“房屋转让协议”“购房款收条”中转让协议人、收款人为叶荣木，即将涉案房产出售给本案原告的人是叶荣木，即将涉案房产出售给本案原告的人是吴昌明、叶荣木，也与张大花无关。据此，可以看出本案张大花既不是产权人也不是承诺人（缔约方）依法无权对涉案争议房产进行变更登记。综上所述，涉案房产与张大花无关，原告的主张于法无据，不应予以支持。
第三人工行延平支行述称：王德里将房产证和土地证交给工行延平支行，工行延平支行于2010年11月11日办理了他项�证。
周式托在法庭上提交如下证据：
1.房屋转让协议1份、收款收据1张，用以证明：周式托与叶荣木签订房屋转让协议，叶荣木将争议房屋销售给周式托，约定价款按照每平方米1130元以及房产交付，产权证过户约定条款，合同约定705室，当时没有编号，实为702室。周式托交付购房定金（实际是购房款）55000元。
2.居民生活用电申请表、居民供用电合同，用以证明：被告为周式托办理了用电立户，将房产交付周式托使用的事实。用电的地点在政和县北大街113号B座702室。
3.出售广告、福建省拍卖成交确认书，用以证明：叶荣木发出销售房产邀约，讼争房产土地是叶荣木、吴昌明竞拍受让所得。
4.政和县房权证（熊山镇北大街）字第2007-××号房屋所有权证，用以证明：叶荣木、吴昌明于2007年4月20日办理了房屋所有权证，登记房产产权人为叶荣木、吴昌明、王德里、吴昌福、何德玉、张大花共有。
5.房产分割协议，用以证明：吴昌明、吴昌福、叶荣木、张大花、何德玉、王德里未经过周式托同意于2007年5月16日达成房产分割协议，将周式托房产分配在王德里名下。
6.协议、工资结算表，用以证明：吴昌明、叶荣木是房屋所有权人，是建设房屋的发包人和支付工人工资的人，具有建设和销售的权利。
7.房屋他项权证、政国用（2007）第0315号国有土地使用证、政房权证字第××号房屋所有权证、政房权证字第××号房屋所有权证、政国用（2007）第0317号国有土地使用证，用以证明：周式托购房的房屋在王德里名下房产内，
王德里未将房产过户给周式托，未经过周式托同意将房产抵押银行贷款。
8.吴增兴、许云姬房屋登记信息证明、房屋所有权登记受理单、私房转让合同、电费结算单，用以证明：讼争的房产对外出售是以叶荣木的名义出售的，吴增兴购买的房产分在张大花的名下，张大花于2015年9月16日办理了过户。
质证后，叶荣木对周式托提交的证据1-4、6-8无异议，对证据5的真实性持有异议，认为是为了过户方便，将房产分割到6个人的名下，过户的时候由分得房产的人进行过户签名，讼争房子都是以叶荣木的名义卖出去，款项用于投到房屋建设中,合同约定的房号是政和县北大街113号B座705，其实是政和县北大街113号B座702，叶荣木和吴昌明有带周式托到现场去看过；王德里、蒋艳丽、吴昌福对周式托提交的证据1-8的真实性无异议，认为与其无关，对证明内容有异议，认为王德里投了钱，分割了自己的房产，叶荣木、吴昌明卖掉的房产，王德里、蒋艳丽不清楚，房款也未收到；何德玉、张大花对周式托提交的证据1-8的真实性无异议。建楼房时其有出资，分到了房产，叶荣木、吴昌明卖房产其不清楚，张大花称吴增兴这套房产是其名下的，卖出去的时候是委托叶荣木去过户，购房款是其收取；工行延平支行认为周式托提交的证据1-8的真实性无异议，认为与其无关联。本院认为，周式托提交的证据1-8具备真实性、合法性、关联性，予以采信。
王德里、蒋艳丽、吴昌福向法庭提交如下证据：
1.申请书（时间2005年1�16日）；2.初始、变更登记表；3.土地分割协议（时间2007年8月13日）；4.房产分割协议（时间2007年5月16日），用以证明：1.拍卖确认书是包括王德里在内的合作建房人共同委托叶荣木和吴昌明签订，不是完全属于叶荣木和吴昌明所有，其实际购买人为叶荣木、吴昌明、王德里、吴昌福、何德玉、张大花6人。2.吴昌明、叶荣木、王德里、何德玉、张大花、吴昌福6人共同投资合作建房。新房建成后合作建房人对房屋和土地按份额进行了分割，并办理了相关登记手续。吴昌明、叶荣木、王德里、何德玉、张大花、吴昌福6人的建房是职业性建房，而不是商品开发性建房。
质证后，周式托对王德里、蒋艳丽、吴昌福提交的证据1-4的真实性没有异议，对证据的关联性持有异议，认为吴昌明、叶荣木、王德里、何德玉、张大花等人的名字是吴昌�自己写的，有关房屋建设手续是吴昌明办理的，该房屋是商住两用房；叶荣木对王德里、蒋艳丽、吴昌福提交的证据1-4的真实性没有异议，认为是商业开发，分割协议和批建手续都是吴昌明一人去办理；
何德玉、张大花对王德里、蒋艳丽、吴昌福提交的证据1-4中的字不知道是谁签的，其有委托叶荣木、吴昌明一起去办理手续；工行延平支行认为王德里、蒋艳丽、吴昌福提交的证据1-4与其无关联。本院认为，王德里、蒋艳丽、吴昌福提交的证据1-4具备真实性、合法性、关联性，予以采信。
何德玉向法庭提交如下证据：
政房权证字第××号房屋所有权证、政国用（2007）第0313号国有土地使用证、房产分割协议，用以证明：周式托讼争的政和县城关北大路113号B座702�与何德玉无关。
质证后，周式托、叶荣木、王德里、蒋艳丽、吴昌福、张大花对何德玉提交上述证据无异议；工行延平支行认为对何德玉提交上述证据与其没有关联性。本院认为，何德玉提交上述证据具备真实性、合法性、关联性，予以采信。
张大花向法庭提交如下证据：
政房权证字第××号房屋所有权证、政国用（2007）第0314号国有土地使用证、房产分割协议，用以证明：周式托讼争的政和县城关北大路113号B座702室与张大花无关。
质证后，周式托、叶荣木、王德里、蒋艳丽、吴昌福、何德玉对张大花提交上述证据无异议；工行延平支行认为对张大花提交上述证据与其没有关联性。本院认为，张大花提交上述证据具备真实�、合法性、关联性，予以采信。
本院依法从政和县房产交易管理所调取如下材料：1.房屋登记信息证明（房屋所有权人王德里、蒋艳丽，产权证号：20××08号，200700214号），房屋抵押登记审批表各一份，显示2010年11月11日，王德里、蒋艳丽作为抵押人将王德里名下的房产（房屋所有权证号：政房权证字第××号、政房权证字第××号）在政和县房产管理所办理抵押登记，抵押权人为工行延平支行。2.政和县法院（2015）政执字第441号执行裁定书以及政和县法院（2015）政执字第441号协助执行通知书各一份，显示2015年10月27日，王德里、蒋艳丽因与案外人债权纠纷一案，王德里名下的房产（房屋所有权证号：政房权证字第××号、政房权证字第××号）被本院查封；福建省南平市延平区法院（2014）延民初字第4318号-1号民事裁定书、福建省南平市延平区法院（2014）延民初字第4318号-2号协助执行通知书各一份，显示2014年10月11日，王德里、蒋艳丽因与案外人债权转让纠纷一案，王德里名下的房产（房屋所有权证号：政房权证字第××号、政房权证字第××号）被福建省南平市延平区人民法院查封。周式托、叶荣木、王德里、蒋艳丽、吴昌福、何德玉、张大花、工行延平支行质证后均无异议，本院对调取的以上材料予以采信。
本院依法从政和县人民法院（2015）政民初字第1069号案卷调取如下材料：1.建设工程规划许可证二份（编号8601960，附件：申请报告一份<时间：2005年5月26日>）、竣工规划验收报告、结婚证（王德里、蒋艳丽）、委托书（时间2005年1月16日）、本院（2015）政民初字第1069号案的庭审笔录、申请书（时间2005年3月1日）、变更土地登记申请审批表、请示报告及方案、地籍调查表、土地登记申请书（土地使用者叶荣木、吴昌明、王德里、吴昌福、何德玉、张大花）、土地建设用地批准书、委托书（时间2007年4月22日）、2007-××号房产证。2.土地登记申请书（叶荣木）、土地分割协议、20××07号房产证、分摊表。3.土地登记审批表（吴昌明）、200700205房产证、分摊表、委托书（时间2007年8月13日）、吴昌明的身份证复印件、缴款通知书。4.土地登记审批表（何德玉），土地登记申请书、分割协议、200700206房产证、分摊表。5.土地登记申请书（吴昌福）、20××10号房产证、房产分割协议、分摊表、吴昌福的身份证。6.土地登记审批表（王德里）、土地登记申请书、20××08号房产证、分摊表，土地分割协议。7.土地登记审批表（张大花）、土地登记申请书、20××09号房产证、土地分割协议、分摊表。8.请示报告及方案�拍卖确认书、申请报告、申请书、吴飞虎的人口登记卡（吴飞虎曾用名是吴昌福）。周式托、叶荣木、王德里、蒋艳丽、吴昌福、何德玉、张大花、工行延平支行质证后均无异议，本院对调取的以上材料予以采信。
本院在庭审后传唤当事人于2016年12月5日到讼争房屋（周式托所住位于政和县熊山北大路113号楼内）进行勘验，并进行质证，发函请政和县家园建设测绘队协助、参与勘验，对讼争房屋所在大楼、楼层、方位、朝向、四至、面积进行勘验。周式托及其委托诉讼代理人范世增，叶荣木的委托诉讼代理人范水强，王德里、蒋艳丽及吴飞虎的委托诉讼代理人叶泉贵，何德玉、张大花，以及工行延平支行的委托诉讼代理人曹里波到场，被告吴昌明经本院传票传唤未到场。勘验情况为：1.政和县熊山北大路113号楼1-2层为裙楼，坐北�南，该楼3-7层为两栋主楼（南栋主楼、北栋主楼）。2.北栋主楼，坐北朝南，有两个楼梯（东侧楼梯、西侧楼梯），东侧楼梯为一梯两套房；西侧楼梯一梯一套房，周式托所住房（讼争房屋）位于北栋主楼七层东侧楼梯西（西套房）。3.周式托所住房（讼争房屋）的四至为：东至：北段共墙，南段本宅墙，外共用楼梯；西至：共墙；南至：本宅墙；北至：本宅墙。建筑面积：74.37平方米。本院制作勘验笔录一份及政和县家园建设测绘队制作讼争房屋的平面图（政和县熊山北大路113号北栋主楼七层东侧楼梯西套房平面图）一份,质证后，到场的当事人及其委托诉讼代理人均无异议，本院对上述勘验笔录、平面图予以采信。周式托提交现场照片5张，用以证明讼争房屋所在位置，到场的当事人及其委托诉讼代理人均无异议，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
周式托根据叶荣木在户外张贴出售套房的广告找到叶荣木，商议购房事宜。2006年10月21日，叶荣木与周式托签订一份房屋转让协议，约定叶荣木将讼争房屋（协议上写为“北大街113号房屋705室”）转让给周式托，每平方米单价1130元，面积以产权证为准，约定过户、购房余款支付时间。当日，叶荣木收取周式托交付购房定金55000元。周式托于2008年3月开始对讼争房屋进行装修，并于2008年10月入住讼争房屋。
2004年12月，叶荣木、吴昌明、吴昌福、王德里、何德玉、张大花通过拍卖取得政和县二轻机械修造厂厂区部分建筑物所有权和部分土地使用权，2005年3月3日，叶荣木、吴昌明、吴昌福、王德里、何德玉、张大花办�土地使用权变更登记手续。之后，叶荣木、吴昌明、吴昌福、王德里、何德玉、张大花申请办理拆旧建新手续，叶荣木、吴昌明、吴昌福、王德里、何德玉、张大花经申请获得建设用地规划许可。2005年5月30日，叶荣木、吴昌明、吴昌福、王德里、何德玉、张大花经申请获得建设用地批准书、建设工程规划许可证。叶荣木，吴昌明、吴昌福、王德里、何德玉、张大花合伙建造楼房（住宅），2007年4月2日，叶荣木、吴昌明、吴昌福、王德里、何德玉、张大花所建楼房经原政和县建设局竣工验收，楼房实际占地面积764.8平方米，建筑面积4387.62平方米。2007年4月20日，叶荣木、吴昌明、吴昌福、王德里、何德玉、张大花办得房屋所有权证（房屋所有权证号：政和县房权证<熊山镇北大街>字第2007-××号，建筑面积4387.62平方米）；2007年5月8日，叶荣木、�昌明、吴昌福、王德里、何德玉、张大花办得国有土地使用权证（国有土地使用权证号：政国用<2007>第0125号，使用权面积764.4平方米）。上述建房、办证，以及之后分户、办证手续均由叶荣木、吴昌明出面办理。
2007年5月16日，叶荣木、吴昌明、王德里、吴昌福、何德玉、张大花订立《房产分割协议》，对六人所在楼层进行分配。
2007年8月13日，叶荣木、吴昌明、王德里、吴昌福、何德玉、张大花订立《土地分割协议》，将政和县北大路113号房产、土地使用权面积按如下分割：叶荣木，建筑面积733.61平方米，土地使用权面积127.87平方米；吴昌明，建筑面积774.94平方米，土地使用权面积135.08平方米；王德里，建筑面积620.54平方米，土地使用权面积108.16平方米；王德里，建筑�积246.19平方米，土地使用权面积42.92平方米；吴昌福，建筑面积814.24平方米，土地使用权面积141.94平方米；何德玉，建筑面积620.54平方米，土地使用权面积108.16平方米；张大花，建筑面积577.56平方米，土地使用权面积100.68平方米。
2007年8月2日，叶荣木办得房屋所有权证（房屋所有权证号：政房权证字第××号，房屋坐落：政和县北大路113号，所在层数：1层，建筑面积：733.61平方米）。
2007年8月2日，吴昌明办得房屋所有权证（房屋所有权证号：政房权证字第××号，房屋坐落：政和县北大路113号，所在层数：2层，建筑面积：774.94平方米）。
2007年8月3日，王德里办得房屋所有权证（房屋所有权证号：政房权证字第××号，房屋坐落：政和县北大路113号，所在层数：5-6层，建筑面积：620.54平方米）；2007年8月17日，王德里办得国有土地使用权证（国有土地使用权证号：政国用<2007>第0315号，使用权面积：108.1平方米）。2007年8月3日，王德里办得房屋所有权证（房屋所有权证号：政房权证字第××号，房屋坐落：政和县北大路113号，所在层数：7层，建筑面积：246.19平方米）；2007年8月17日，王德里办得国有土地使用权证（国有土地使用权证号：政国用<2007>第0317号，使用权面积：42.89平方米）。
2007年8月3日，吴昌福办得房屋所有权证（房屋所有权证号：政房权证字第××号，房屋坐落：政和县北大路113号，所在层数：5-7层，建筑面积：814.24平方米）。
2007年8月3日，何德玉办得房屋所有权证（房屋所有权证号：政房权证字第××号，房屋坐落：政和县北大路113号，所在层数：3-4层，建筑面积：620.54平方米）；2007年8月17日，何德玉办得国有土地使用权证（国有土地使用权证号：政国用<2007>第0313号，使用权面积：108.1平方米）。
2007年8月3日，张大花办得房屋所有权证（房屋所有权证号：政房权证字第××号，房屋坐落：政和县北大路113号，所在层数：3-4层，建筑面积：577.56平方米）；2007年8月17日，张大花办得国有土地使用权证（国有土地使用权证号：政国用<2007>第0314号，使用权面积：100.61平方米）。
2010年11月11日，王德里、蒋艳丽作为抵押人将王德里名下的房产（房屋所有权证号：政房权证字第××号、政房权证字第××号）在政和县房产管理所办理抵押登记，抵押权人为工行延平支行。2014年10月11日，王德里、蒋艳丽因与案外人债权转让纠纷一案，王德里名下的房产（房屋所有权证号：政房权证字第××号、政房权证字第××号）被福建省南平市延平区人民法院查封。2015年10月27日，王德里、蒋艳丽因与案外人债权纠纷一案，王德里名下的房产（房屋所有权证号：政房权证字第××号、政房权证字第××号）被本院查封。
本案讼争房屋位于政和县熊山北大路113号楼内，勘验情况为：1.政和县熊山北大路113号楼1-2层为裙楼，坐北朝南，该楼3-7层为两栋主楼（南栋主楼、北栋主楼）。2.北栋主楼，坐北朝南，有两个楼梯（东侧楼梯、西侧楼梯），东侧楼梯为一梯两套房；西侧楼梯一梯一套房，周式托所住房（讼争房屋）位于北栋主楼七层东侧楼梯西（西套房）。3.周式托所住房（讼争房屋）的四至为：东�：北段共墙，南段本宅墙，外共用楼梯；西至：共墙；南至：本宅墙；北至：本宅墙。建筑面积：74.37平方米。本案讼争房屋在王德里名下的房产（房屋所有权证号：政房权证字第××号）内。
吴昌福的现名为吴飞虎，王德里与蒋艳丽系夫妻关系。
另查明，叶荣木与案外人吴增兴于2006年1月26日签订一份私房转让协议，叶荣木将政和县熊山北大路113号A座401室转让给吴增兴，所谓“A座401室”系在张大花名下的房产（房屋所有权证号：政房权证字第××号）内，2015年9月16日，政和县房产交易管理所受理上述房屋转移登记，之后，张大花与吴增兴、许云姬办理上述房屋（建筑面积137.11平方米）所有权转移登记。
本院认为，本案讼争房屋位于政和县熊山北大路113号北栋主楼七层东侧楼梯西，2006年10月21日，叶荣木与周式托签订一份房屋转让协议，约定叶荣木将讼争房屋转让给周式托，每平方米单价1130元，叶荣木收取周式托交付购房定金55000元。周式托要求确认其与叶荣木、吴昌明的房屋买卖关系合法有效的诉讼请求，周式托与叶荣木签订讼争房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，吴昌明非讼争房屋买卖合同缔约一方，并无与周式托形成房屋买卖关系，故周式托的上述诉讼请求，本院予以部分支持。被告王德里、蒋艳丽提出其是讼争房屋的所有权人，他人无权处分王德里、蒋艳丽所有的房产，叶荣木对讼争房屋进行买卖是无效的抗辩意见，经查，政和县熊山北大路113号楼是叶荣木、吴昌明、王德里、吴昌福、何德玉、张大花六人合伙建造。2007年4月20日，叶荣木、吴昌明、吴昌福、王德里、何德玉、张大花办得房屋所有权证（房屋所有权证号：政和县房权证<熊山镇北大街>字第2007-××号），《中华人民共和国民法通则》第三十二条规定：“合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，归合伙人共有。”政和县熊山北大路113号楼是叶荣木、吴昌明、王德里、吴昌福、何德玉、张大花六人的共有财产，合伙建造政和县熊山北大路113号楼、出售政和县熊山北大路113号楼内房屋相关经营活动主要是叶荣木、吴昌明出面办理，叶荣木与案外人吴增兴签订一份私房转让协议，后由张大花办理所有权转移登记手续亦可佐证上述事实，叶荣木与周式托签订讼争房屋买卖合同时，其作为合伙人及政和县熊山北大路113号楼共有人有权处分讼争房屋，故被告王德里、蒋艳丽的上述抗辩意见，本院不予采纳。
周式托要求叶荣木、吴昌明继续履行买卖合同约定的房产登记过户义务的诉讼请求，因本案讼争房屋系在王德里名下的房产（房屋所有权证号：政房权证字第××号）内，王德里名下的房产（房屋所有权证号：政房权证字第××号）已抵押，本案涉讼房屋上设有抵押权，在抵押权未消灭的情况下，未经抵押权人同意不得办理所有权转移登记，且本案讼争房屋被法院查封，未解除查封亦不得办理所有权转移登记，即本案讼争房屋是无法办理所有权转移登记。本院向周式托释明上述内容，并告知若房屋买卖合同的标的物所有权不能转移，买受人可以要求解除合同，并主张赔偿损失，周式托表示不变更诉讼请求。周式托提出的上述诉讼请求，本院不予支持。
综上，周式托提出的诉讼请求，本院予以部分支持。被告吴昌明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十二条、第三十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认周式托与叶荣木签订的讼争房屋（见附件：平面图）买卖合同有效；
二、驳回周式托的其他诉讼请求。
案件受理费4757元，由周式托、叶荣木各负担2378.5�。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 李庆清
人民陪审员 魏 蓉
人民陪审员 郑礼荣
二〇一六年十二月八日
书 记 员 张丽珍
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第三十二条合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。
合伙经营积累的财产，归合伙人共有。
第三十四条个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。
合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续�效的，依照其规定。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
第二十二第一款国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面�、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。