甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终299号
上诉人（原审被告）兰州东西方英语学校（简称：东西方学校），住所地兰州市城关区和政东街47号。
法定代表人白云强，该校校长。
委托代理人张晋宁，甘肃正鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）兰州市第五十一中学（简称：五十一中），住所地兰州市城关区和政东街**号。
法定代表�张德友，该校校长。
委托代理人赵金龙，兰州焦家湾法律服务所法律工作者。
上诉人东西方学校因与被上诉人五十一中房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第844号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于兰州市城关区和政东街路47号（分号为95号2-19-25米规格，单间面积40平方米）八间房屋系五十一中所有。2002年下半年，五十一中将该房屋八间出租给东西方学校开办英语学校。合同每年签订一次，先交租金后使用房屋，每半年交付一次租金。2013年租期届满时，五十一中表示不再续租，经东西方学校一再请求后予以续租，双方遂于2014年8月28日补签了租赁合同。约定的租金每月为16，000元，年租金192，000元。租期届满日�2014年12月31日。东西方学校交付了该年度的租金。2014年11月7日，五十一中书面向东西方学校发出通知称：因五十一中加强学校管理之需收回出租房屋，五十一中向东西方学校告知了2015年度不再续租。当合同期限届满后，东西方学校仍继续使用租赁房屋未向五十一中返还。2015年3月13日和4月15日，五十一中两次书面通知包括东西方学校在内的所有租赁五十一中房屋的租户开会通知腾交房屋事宜。东西方学校在会后仍未腾交，五十一中遂于5月20日又书面通知东西方学校最迟于5月31日腾交房屋。东西方学校对五十一中的多次通知置之不理，至今仍未腾交房屋于五十一中，东西方学校在合同履行期届满后至今未向五十一中交付租金，欠交水、电、暖费，截止法庭辩论终结前，五十一中未提供东西方学校所欠水、电、暖费用的具体款额。
原审法院认为，五十一中、�西方学校签订的《房屋租赁合同》双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。五十一中依约履行了合同义务，在2014年度合同履行期限届满之前，五十一中通知东西方学校来年不再续租，东西方学校本应依合同约定在履行期限届满时向五十一中腾交租赁房屋，但经五十一中多次催告，东西方学校仍继续占用五十一中房屋的行为对五十一中物权构成侵害，东西方学校拒绝返还五十一中租赁房屋的行为对五十一中构成违约，东西方学校除应返还五十一中租赁房屋外，还应给付五十一中占用费及水、电、暖费，五十一中以每月租金为标准将占用费计算至2015年9月为144，000元，该项请求依法有据，予以支持。因五十一中在法庭辩论终结前尚未确定东西方学校所欠水、电、暖费的具体款额，故该项请求不予支持，东西方学校在五十一中多次催告腾交租赁�屋时，没有法律上的根据，拒绝腾交五十一中租赁房屋的违约行为对五十一中合法财产权利构成侵害，故五十一中请求东西方学校没有合法根据仍占房不腾应承担违约金的诉讼请求，符合法律关于违约金适用的法定条件，故五十一中请求东西方学校支付违约金19，200元予以支持。五十一中、东西方学校房屋租赁法律关系系定期租赁关系，且租赁期限已届满，双方权利义务关系于2014年12月31日以后已终止，故五十一中再请求人民法院判令解除合同已无必要，不再做出判决解除租赁合同的判项。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百三十五条之规定，判决：一、被告兰州东西方英语学校返还原告兰州市第五十一中学位于兰州市城关区和政东街47号（分号为95号2-19-25米规格，单间面积40平方米）房屋八�；二、被告兰州东西方英语学校给付原告兰州市第五十一中学房屋占用费144，000元；三、被告兰州东西方英语学校支付原告兰州市第五十一中学违约金19，200元。案件受理费3664元，由被告兰州东西方英语学校负担。以上第一项及占用费、违约金、案件受理费共计166，864元于判决生效后10日内由被告兰州东西方英语学校履行完毕。
宣判后，东西方学校不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：从1999年下半年开始，上诉人承租被上诉人位于兰州市城关区和政东街95号5间房屋，单间面积40㎡，共计200㎡的毛坯房。上诉人共三次投入巨额资金对承租房屋进行了装修改造，目的就是营造一个良好的安全的教学环境，长期稳定地办学。经过上诉人的装修改造，所承租的房屋价值也得到了极大�提升。15年来双方一直合作良好，没有任何纠纷发生。2015年，被上诉人通知其一楼全部承租人腾交房屋，但其未对上诉人的装修改造损失提出任何补偿方案。后经租户联名上访兰州市委市政府和兰州市教育局，兰州市委市政府受理租户的上访后，迫于压力，被上诉人暂缓了对一楼所有租户的腾交房屋的要求。根据国家相关政策和《民办教育促进法》等规定，上诉人作为民办教育机构属于被鼓励、扶持对象，在税收、办学场地等多方面享受优惠，被上诉人也同样属于教育机构，在其他承租人继续承租的情况下也应当同上诉人签订房屋租赁合同，双方继续合作。上诉人愿意补缴欠付租金，继续承租。综上，请求二审依法查清事实，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人五十一中答辩称，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
本院经审理查明，原审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，上诉人东西方学校与被上诉人五十一中于2014年8月28日签订的《房屋租赁合同书》第三条约定的租期期限从2014年1月1日至2014年12月31日止。该合同第四条约定，每一租赁年度在本合同签订之日前十日向五十一中缴纳，东西方学校提前十日交纳后半年租金。该合同第五条第4项还约定，东西方学校须在合同约定期限给五十一中缴纳本合同约定的各项费用。如拖欠5-15天，必须向五十一中偿付年租金5%的违约金，如拖欠16-30天，东西方学校须偿付年租金10%的违约金。租赁期届满前，2014年11月7日，被上诉人五十一中书面向东西方学校发出通知称：因五十一中加强学校管理之需收�出租房屋，五十一中向东西方学校告知了2015年度不再续租。2015年3月13日和4月15日，五十一中两次书面通知包括东西方学校在内的所有租赁五十一中房屋的租户开会通知腾交房屋事宜。东西方学校在会后仍未腾交。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方约定的租期届满后，2015年1月1日至今，上诉人东西方学校一直在占有使用涉案房屋，其理应承担此期间的房屋占有使用费，故被上诉人五十一中要求上诉人东西方学校腾交房屋并按照原租赁合同所定租金每月16000元的标准，支付2015年1月1日至2015年9月30日期间的逾期房屋占有使用费144000元的诉讼请求符合法律规定。因上诉人东西方学校经催告后未按时支付房屋占有使用费，对被上诉人构成违约，一审判处上诉人东西方学校承担违约金19200元符合法律规定。关于上诉�东西方学校要求被上诉人五十一中支付装修改造费用的上诉理由，因双方所签订的租赁合同中对合同届满时装饰装修未作约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”另根据上述司法解释第十二条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”故上诉人东西方学校该上诉理由无法律依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和�民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3664元，由上诉人兰州东西方英语学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 冯 诚
二〇一六年四月十三日
书 记 员 谷元元