海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终1998号
上诉人（原审原告）：海南中基玻璃钢有限公司。住所地：海南省海口市金盘开发区金盘大道路**号。
法定代表人：符少莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：符永仿，该公司办公室主任。
被上诉人（原审被告）：蒙克军，男，1970年9月4日出生，汉族，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：夏儒海，北京君合（海口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄国珺，北京君合（海口）律师事务所律师。
上诉人海南中基玻璃钢有限公司（以下简称中基公司）因与被上诉人蒙克军商品房买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初674号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月27日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
中基公司上诉请求：一、请求依法撤销一审法院的判决；二、依法判令蒙克军向中基公司支付其逾期未缴购房款23871元，自初证出来起2011年11月16日至2017年1月9日共1868天所产生的滞纳金22296元，两项合计46167元；三、依法判令蒙克军向中基公司返还为其垫付的39500元，自初证出来起2011年11月16日至2017年1月9日共1868天所产生的滞纳金36913元，两项合计76413元。四、依法判令蒙克军向中基公司返还为其垫付的银行按揭贷款应付的评估费1106元、房屋他项权利登记费80元、个人贷款抵押房屋保险费2703.7元，三项计3889.7元，所产生的同期银行利息2703.7元，本金和利息合计6649.7元。五、依法判决蒙克军承担本案诉讼费用。事实和理由：中基公司于2005年11月14日与蒙克军签订了一份位于海口金盘市26号胜似闲庭105商铺的《商品房买卖合同》，该合同第三条约定的建筑面积为98.31平方米并加以注明最终面积以房产管理局测量的实际面积为准，但在2008年1月15日办理商品房预售备案登记时中基公司发现该商铺的房产管理局测量的实际面积为108.97平方米，该面积出现很大的误差，达到10.66平方米，面积差异款达77818元，合同第五条约定了面积确认面积差异处理，直到2011年10月10日办理好商铺的初证，中基公司与蒙克军多次协商未果，遂引起这一诉讼案件；另据国家土地使用权法律法规的有关土地随房走的规定，目前商铺所占有的土地分割证还在中基公司名下，说明中基公司与蒙克军签订的”商品房买卖合同”未履行完备显然诉讼时间还没有开始计算。广州地区的司法实践：法律在保护业主合法权益的同时，也基于公平的原则保护开发商的合法权益，购房尾款、补差款是没有诉讼时效的；另据海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初825号判明中基公司返还庄建辉契税、交易费等33633元，中基公司提及诉讼时效的问题，诉讼时效从2008年1月14日起至2016年1月19日止时隔7年之久海口市龙华区人民法院则没有采纳。与此同时海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初825号就土地使用权证过户的问题一并作出审理。但是海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初674号的判决书竟然采取两种标准衡量，视而无见，断章取义，作出错误判决，以超过两年的诉讼时效为由，驳回中基公司合法的诉讼请求；同时以中基公司主张的上述三、四项属于不同的民事法律关系，不能在一案中予以合并审理，要求中基公司另案主张，显然违背我国的司法公正原则。故请求支持中基公司的上诉请求。
蒙克军辩称，一、一审判决驳回中基公司的诉讼请求，有充分的事实根据和法律依据，应予维持；中基公司的上诉请求和理由明显不能成立，应予驳回。1．中基公司起诉的第一项诉讼请求已经远超过二年诉讼时效是毫无疑义的；中基公司对诉讼时效提出的上诉理由根本不能成立。购房合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含）部分的房价款由买受人补足。根据此约定，诉争房屋交付后，中基公司在办好《房屋所有权证》并据此知晓房屋产权登记面积与合同约定面积存在误差时即应当向蒙克军主张补足面积误差房价款的权利。中基公司于2008年4月1日与蒙克军签订《交房协议书》将诉争房屋交付给蒙克军后，于2011年10月10日办好了诉争房屋的《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》已登记诉争房屋的建筑面积为108.97m2，由此可以推知，中基公司早在2011年10月10日办好上述《房屋所有权证》时就已经知道或者应当知道诉争房屋的产权登记面积（108.97m2）大于合同约定面积（98.31m2），因此，中基公司于2011年10月10日办好上述《房屋所有权证》即应当向蒙克军主张补足诉争房屋的面积误差房价款的权利。中基公司应当于2013年10月9日之前向蒙克军主张上述补足诉争房屋面积误差房价款的权利。但在上述期限内，中基公司从未向蒙克军主张上述权利，直至2017年1月10日方起诉要求蒙克军支付（补足）诉争房屋的面积误差房价款，显然，该项诉讼请求已经超过二年诉讼时效。需要指出的是，一审判决虽然认定中基公司起诉的第一项诉讼请求已经超过诉讼时效，但其认定存在不妥之处。因为如前所述，中基公司早在2011年10月10日就已经办好了诉争房屋的《房屋所有权证》并据此知晓了该房屋的产权登记面积与合同约定面积存在误差，故中基公司于2011年10月10日办好上述《房屋所有权证》即应当向蒙克军主张补足上述面积误差房价款的权利，即中基公司应当于2013年10月9日之前主张上述权利。中基公司在本案中对诉讼时效提出的上诉理由根本不能成立。首先，中基公司以诉争房屋的土地分割证仍在中基公司名下为由，认为购房合同未履行完毕因此诉讼时效还没有开始计算，这完全没有任何法律依据。购房合同第五条所指的”产权登记面积”是指《房屋所有权证》上登记的房屋建筑面积，是否办理了土地分割证与主张支付诉争房屋的面积误差房价款完全无关，诉讼时效也不是在合同履行完毕后才开始计算。对于商品房买卖合同当事人请求补足或返还面积误差房价款的诉讼时效及其起算时间，最高人民法院”中国裁判文书网”发布的有关判例可供参考，且也有法院颁布解答对此作出了明确规定。其次，中基公司所称的广州某律师关于购房尾款、补差款没有诉讼时效的说法，既没有任何法律依据，也与中基公司上述关于购房合同未履行完毕因此诉讼时效还没有开始计算的主张互相矛盾。再次，中基公司在上诉中所称的海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初825号《民事判决书》，与本案是不同的案件，两者没有可比性。2．一审判决认定中基公司起诉的第二、三项诉讼请求与第一项诉讼请求不能在一案中予以合并审理是正确的；中基公司对此提出的质疑根本不能成立。中基公司起诉的第一项诉讼请求基础法律关系是商品房买卖合同关系，属于商品房买卖合同纠纷。中基公司起诉的第二项诉讼请求是要求蒙克军返还其为蒙克军向交通银行垫付的个人按揭款，系中基公司根据贷款合同第八条第8.1款约定向交通银行承担连带保证责任后，向蒙克军（债务人）行使追偿权。第三项诉讼请求要求蒙克军返还所谓的中基公司为蒙克军垫付的评估费、住房他项权利登记费、个人贷款抵押房屋保险费，乃是贷款合同第十三条第13.3款约定的应由蒙克军承担的费用；中基公司向蒙克军主张返还上述费用，是向蒙克军行使追偿权。即中基公司上述第二、三项诉讼请求属于”追偿权纠纷”，与第一项诉讼请求分属不同的民事法律关系，不应在一案中予以合并审理。而且，就第二项诉讼请求而言，按照贷款合同第二十一条关于争议解决管辖法院的约定，如中基公司行使上述追偿权，其应另案向交通银行所在地有管辖权的法院，即海口市美兰区人民法院提起诉讼。综上，一审判决认定中基公司上述第二项、第三项诉讼请求（追偿权纠纷）与第一项诉讼请求（商品房买卖合同纠纷）属于不同的民事法律关系，不能在一案中予以合并审理，是正确的。二、蒙克军恳请二审法院在驳回中基公司上诉请求、维持原审判决之判决结果的同时，依法对原审判决中一处错误认定的事实予以纠正。中基公司起诉称其于2006年1月26日为蒙克军垫付了因蒙克军办理银行按揭需要缴交的评估费、个人贷款抵押房屋保险费、2006年4月11日垫付的住房他项权利登记费三项合计3,889.7元。对此，一审判决认定中基公司代蒙克军垫付了评估费1106元、保险费2703.7元及住房他项权利登记费80元。一审判决上述认定显然是错误的，中基公司在本案一审诉讼程序中并没有提供任何证据证明其代蒙克军垫付了上述费用；相反，其提交给法院的上述费用的发票和缴款书（收据），载明的付款人是蒙克军而不是中基公司，即该等发票和缴款书（收据）根本不能证明中基公司代蒙克军垫付了上述费用。个人按揭贷款购买商品房涉及的上述费用由购房人承担和支付，但按照交易习惯，按揭手续均由商品房出售方（开发商）统一为购房人办理，故购房人支付上述费用后会将发票和缴款书（收据）移交给商品房出售方（开发商）用于办理按揭手续，因此，中基公司持有蒙克军移交的上述发票和缴款书（收据）并不足为怪，不能仅仅因为中基公司持有上述发票和缴款书（收据），就认定中基公司代蒙克军垫付了上述费用。中基公司与蒙克军2008年4月1日签订《交房协议书》所确认的中基公司为蒙克军垫付的款项仅有向交通银行垫付的个人按揭款，此也佐证了中基公司并没有为蒙克军垫付上述费用。因此，一审判决认定中基公司代蒙克军垫付了上述费用，明显缺乏证据支持，违反了上述法律和司法解释的规定，显然是错误的。虽然一审判决上述事实认定错误并不影响一审判决的判决结果，但如二审法院未依法纠正上述错误认定的事实，当中基公司另案起诉要求蒙克军支付上述费用时，根据《证据规定》第九条规定，二审法院就本案作出生效裁判中确认的事实属于当事人无需举证且届时法院应当予以认定的事实，而这恰恰在中基公司是否为蒙克军垫付了上述费用这一关键的争议事实上，免除了中基公司在另案起诉中的举证责任，相应也剥夺了蒙克军的质证和反驳的诉讼权利，从而使蒙克军在另案诉讼程序中陷于不公、不利地位，变相侵害了蒙克军的合法权益。因此，蒙克军恳请二审法院依法对原审判决错误认定的上述事实及时予以纠正，对中基公司是否为蒙克军垫付了上述费用不予认定（此并不影响本案的判决结果），留待中基公司另案起诉主张支付上述费用后，届时由该案受理法院再做审理和认定。
中基公司向一审法院起诉请求：1.蒙克军向中基公司支付购房款23871元及自2011年11月16日起至2017年1月9日止的滞纳金22296元；2.蒙克军返还中基公司为其垫付的银行按揭款39500元，并支付自2011年11月15日起至2017年1月9日止的滞纳金76413元；3.蒙克军返还中基公司为其垫付的评估费1106元、住房他项权利登记费80元、保险费2703.7元及其同期银行利息2760元，合计6649.7元。
一审法院认定事实：2005年11月14日，中基公司、蒙克军签订一份《商品房买卖合同》，约定：蒙克军购买中基公司开发建设的位于海口市××路号商铺；建筑面积98.31平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7300元，总金额717663元；中基公司应当于2005年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付蒙克军使用；中基公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中基公司提供的资料报产权登记机关备案；如因中基公司的责任，蒙克军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，蒙克军不退房的，中基公司按已付房价款的1.5%向蒙克军支付违约金；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后,产权登记面积与合同面积发生差异,买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内〈含3%)部分的房价款应由买受人补足。蒙克军选择银行按揭付款方式，蒙克军在签订合同时，支付总房款的50%（含定金）即367663元，剩余50%房价款350000元，以向银行申请按揭贷款的方式支付给中基公司。合同签订后，蒙克军向中基公司支付了首付款367663元。2006年1月25日，中基公司、蒙克军与交通银行海口环岛支行（以下简称交行环岛支行）签订一份《个人住房抵押贷款合同》，约定：鉴于蒙克军向中基公司购买商品房，并以该房屋向交行环岛支行申请个人住房抵押贷款；贷款金额350000元，期限为10年；中基公司为本合同项下贷款提供连带责任保证；蒙克军未按本合同约定足额偿还任一月还款额或其他费用时，中基公司应按交行环岛支行的要求立即支付蒙克军的全部到期应付款项；蒙克军应承担本合同项下所有费用支出，包括但不限于公证费、抵押登记费、保险费、评估费及其他合理费用。该合同签订后，中基公司代蒙克军垫付了评估费1106元、保险费2703.7元及住房他项权利登记费80元。2008年4月1日，中基公司、蒙克军签订一份《交房协议书》，约定:蒙克军分两次归还中基公司垫付给交行环岛支行的59500元,签协议之日支付20000元,余款39500元在办好房产证之日起付清；蒙克军不按约定归还银行的按揭贷款，造成中基公司垫付，中基公司有权采取停水停电措施及有权向蒙克军追讨垫付的款项。2011年10月10日，中基公司取得涉案房屋的所有权证。2012年，蒙克军以中基公司逾期办证为由，将中基公司诉至一审法院，请求判决中基公司将涉案房屋过户至其名下，并支付逾期办证违约金。2012年11月12日，一审法院作出（2012）龙民一初字第1108号民事判决，判令中基公司将涉案房屋过户至蒙克军名下。该判决生效后，因中基公司未主动履行，蒙克军遂向一审法院申请强制执行。2013年12月18日，一审法院向中基公司发出《责令履行特定行为通知书》，责令中基公司限期履行生效判决，但中基公司拒不履行。一审法院遂于2014年1月14日作出（2014）龙执字第66号执行裁定，将涉案房屋过户至蒙克军名下，并向海口市住房和城乡建设局发出《协助执行通知书》。2014年3月3日，海口市住房和城乡建设局依据一审法院的上述裁定和协助执行通知书，发出《注销房屋所有权的公告》，对登记在中基公司名下的涉案房屋所有权予以注销，并于2014年3月12日刊登在《海口晚报》上。2014年4月16日，蒙克军取得涉案房屋的所有权证。中基公司认为，涉案房产已过户至蒙克军名下，蒙克军即应将所拖欠的购房款及其垫付的银行按揭款等款项予以返还，已构成违约，故将案诉至法院。
一审法院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.中基公司要求蒙克军返还购房款23871元并支付滞纳金的请求是否已超过诉讼时效；2.中基公司的第二、三项诉讼请求能否与第一项诉讼请求在本案中合并审理。一、关于中基公司要求蒙克军支付购房款23871元及滞纳金的请求是否已超过诉讼时效的问题。根据双方合同约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足。根据此约定，中基公司应当在诉争房屋产权证办理完毕，知晓诉争房屋产权登记面积与合同约定面积存在误差后即应当向蒙克军主张权利。诉争房屋于2014年4月16日过户登记至蒙克军名下，据此可以推知中基公司知道或者应当知道诉争房屋于2014年4月16日即办证完毕的事实。《民法通则》第一百三十五条规定：”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据该规定，中基公司于2016年4月16日前即应当主张蒙克军返还购房款并支付滞纳金，但中基公司直至2017年1月10日方起诉主张该权利，且并无证据证明其在近二年九个月的时间内向蒙克军主张过权利，其民事权利已经超过诉讼时效，故一审法院对蒙克军的抗辩主张，予以采信，对中基公司的该项诉讼请求，不予支持。二、关于中基公司的第二、三项诉讼请求能否与第一项诉讼请求在本案中合并审理的问题。本案双方的基础法律关系系商品房买卖合同关系，本案应确定为商品房买卖合同纠纷。中基公司主张的第一项诉讼请求系因案涉房屋面积出现误差而发生的争议，属于商品房买卖合同纠纷。而中基公司提起的第二、三项诉讼请求，则是中基公司为蒙克军垫付银行按揭款和相关费用后，要求蒙克军予以返还的追偿权纠纷，二者属于不同的民事法律关系，不能在一案中予以合并审理。故一审法院对中基公司主张的第二、三项诉讼请求，在本案中不做处理。中基公司若主张，可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决如下：驳回海南中基玻璃钢有限公司的诉讼请求。案件受理费1442元，由中基公司负担。
本院二审期间，中基公司提交了一份《房屋所有权证》及《房屋国有土地使用权分割转让证明书》，用以证明蒙克军只办理了房屋产权证，土地使用权至今还在中基公司名下，只有中基公司配合蒙克军办理完争议房产的不动产证，才能说明蒙克军办证完毕，本案才开始起算诉讼时效。中基公司提交了一份广州市中级人民法院《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》和广州房地产律师的博客文章，用以证明购房款不适用诉讼时效。中基公司提交了一份本院（2016）琼01民初2116号民事判决，用以证明本院对于商品房买卖合同纠纷与追偿权纠纷。蒙克军认为上述证据中基公司在一审时应提供未提供，不能作为新证据，并且恰好反映中基公司从2011年10月10日已经拿到证可以确定房屋面积误差，诉讼时效应从那时起算。本院对于上述证据的真实性予以确认，但无正当理由已超过举证期限提供，且无法推翻原判决，本院不予采信。
本院对于一审查明的”该合同签订后，中基公司代蒙克军垫付了评估费1106元、保险费2703.7元及住房他项权利登记费80元”的事实不予确认,应由双方另行解决。其余二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、中基公司要求蒙克军返还购房款及滞纳金是否已超过诉讼时效；二、中基公司的其他诉讼请求应否合并审理。
关于第一个争议焦点，中基公司与蒙克军在履行商品房买卖合同中产生争议，因中基公司未按期为蒙克军办理房屋产权证，蒙克军为此诉至法院，根据海口市龙华区人民法院作出的已经生效的（2012）龙民一初字第1108号民事判决，已明确对于超出合同约定部分的房款，应当是在蒙克军办妥涉案房屋所有权证后，双方才能确认房款数额。双方对该案既未上诉亦未申请再审，均应当知晓在蒙克军办理完房屋产权证书，即应向中基公司支付剩余房款。通过强制执行，涉案房屋所有权证已于2014年4月16日办理至蒙克军名下，根据民法通则关于诉讼时效的规定，中基公司最迟应于2016年4月16日前主张蒙克军返还购房款，中基公司并未举证证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，因此，中基公司于2017年1月10日向法院起诉已超过了法律规定对民事权利保护的期间，一审法院对中基公司的诉讼请求未予支持并无不当。本院予以维持。至于中基公司提供的《房屋所有权证》及《房屋国有土地使用权分割转让证明书》，广州市中级人民法院《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》和广州房地产律师的博客文章，不能证明其主张，本院不予采信。
关于第二个争议焦点，中基公司第一项诉讼请求是基于双方的商品房买卖合同请求支付的房款，第二项、第三项诉讼请求是返还因办理贷款合同、办理证件而垫付的费用，人民法院不予一并审理符合法律规定，一审法院对于中基公司第二项、第三项诉讼请求在本案中不作处理并无不当，本院予以维持。因本案并未审理中基公司第二项、第三项诉讼请求，蒙克军对中基公司代蒙克军垫付了评估费1106元、保险费2703.7元及住房他项权利登记费80元的事实不予认可，本案中不宜对未审理的事实进行确认，一审法院对该事实予以确认不当，本院予以纠正。因本案并未审理中基公司第二项、第三项诉讼请求，收取中基公司该部分诉讼请求的诉讼费用不妥，本院予以纠正。
综上所述，中基公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费477元（预收1442元），二审案件受理费954元（预收2884元），均由海南中基玻璃钢有限公司负担，其余退还海南中基玻璃钢有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘华琪
审 判 员 黄玉臣
审 判 员 林 梅
法官助理 周慧娟
法官助理 周慧娟
速 录 员 梁 静