上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4463号
上诉人（原审被告）尚兢贸易（上海）有限公司。法定代表人陈德志，总经理。委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海仁音焊接材料制造有限公司。法定代表人姚仁山，总经理。委托代理人龚毅，上海源法律师事务所律师。委托代理人仇迎春，上海源法律师事务所律师。上诉人尚兢贸易（上海）有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三(民)初字第2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日受理后，依法组成合议庭于2016年6月13日公开开庭审理了本案，上诉人尚兢贸易（上海）有限公司之委托代理人汤卫忠、被上诉人上海仁音焊接材料制造有限公司之委托代理人仇迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2012年9月4日，上海仁音焊接材料制造有限公司（以下简称仁音公司）、尚兢贸易（上海）有限公司(以下简称尚兢公司)签订《房屋买卖合同》一份，约定仁音公司将坐落于上海市奉贤区XX环城XX路XX号2395号厂房转让给尚兢公司，转让价格为2,000,000元（人民币，下同）。后厂房实际仍由仁音公司使用。2014年3月15日，仁音公司、尚兢公司又签订《协议》一份，约定仁音公司将上述合同中所涉地上建筑及设备场地等一切建筑、设施转让给尚兢公司，原协议2,000,000元尚兢公司已付清，现考虑到房地产增值的客观事实，尚兢公司同意追加支付2,500,000元。尚兢公司法定代表人陈德志曾于2012年4月15日、2012年9月4日、2013年4月15日、2014年3月15日、2014年3月15日分别向仁音公司法定代表人姚仁山转账支付400,000元、200,000元、400,000元、1,000,000元、1,300,000元。2015年4月，仁音公司诉至法院，要求判令：仁音公司、尚兢公司于2012年9月4日签订《房屋买卖合同》及2014年3月15日签订《协议》无效。原审另查明，法院在审理案外人张某与仁音公司、姚仁山借款合同纠纷一案中，张某申请财产保全，法院根据（2014）奉民二(商)初字第1049号民事裁定书，于2014年4月15日，在仁音公司生产经营所在地奉贤区XX环城XX路XX号，查封了坐落于此地的厂房(内有设备)全幢、办公楼一幢等财产，并在厂房内悬挂有仁音公司铭牌的墙面张贴了民事裁定书，查封、扣押清单，并加贴了封条。后在法院主持下，张某与仁音公司、姚仁山达成了调解协议，但仁音公司、姚仁山未履行义务，张某遂申请执行，上述保全中查封措施自动转为执行中查封措施。尚兢公司知晓后，认为法院作出的查封行为错误，向法院提出异议申请。法院于二O一四年九月五日作出裁定：驳回尚兢公司提出的异议申请。原审再查明，本案讼争厂房坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号（原为奉贤县XX镇XX村XX组），权利人为上海XX厂，土地权属性质及房屋所有权性质均为集体所有。上海XX厂系上海XX有限公司前身，后者系由前者改制而成。2016年2月15日，尚兢公司出具情况说明一份，表示若本案所涉合同无效的话，只要求仁音公司返还购房款及相应利息损失（自2014年3月16日起按年息5%计算一年），关于装饰装修及其他损失不要求一并处理，将另案主张。关于房屋买卖合同所涉厂房，尚兢公司确认在双方签订合同后，应仁音公司要求尚兢公司将厂房租赁给了仁音公司使用，直至2015年5月，之后由尚兢公司实际控制占用。原审认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的相关规定。本案讼争厂房权利人登记为案外人上海XX厂，房屋所有权性质系集体，房屋占用范围内的土地权属性质亦为集体，现仁音公司将集体所有土地上所建的厂房转让给尚兢公司，违反了法律、行政法规的强制性规定，故仁音公司、尚兢公司之间签订的《房屋买卖合同》及《协议》均无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审庭审中，尚兢公司自认现由其实际控制讼争厂房，故尚兢公司应将其控制的厂房返还给仁音公司。关于购房款，仁音公司主张未收到尚兢公司主张已支付的4,500,000元。法院认为根据法院调取的笔录，结合尚兢公司提供的付款凭证，尚兢公司就其已付购房款的主张达到高度可能性，但购房款金额法院确认为4,300,000元，故对尚兢公司要求仁音公司返还购房款4,300,000元的请求予以支持。关于尚兢公司主张的利息，这是尚兢公司因信赖合同的成立和有效、在履行合同过程中支出的合理费用，然根据查明的事实，仁音公司、尚兢公司签订了房屋买卖合同后，讼争厂房一直由仁音公司使用至法院采取查封措施，尚兢公司并没有从对方的对待履行中得到补偿，故对尚兢公司要求仁音公司支付以4,300,000元为本金，自2014年3月16日起至2015年3月15日，按年利率5%计算的利息共计215,000元的请求予以支持。原审法院于二○一六年二月二十九日依法作出判决：一、确认上海仁音焊接材料制造有限公司与尚兢贸易（上海）有限公司于2012年9月4日签订的《房屋买卖合同》及2014年3月15日签订的《协议》无效；二、尚兢贸易（上海）有限公司于判决生效之日起十五日内返还上海仁音焊接材料制造有限公司位于上海市奉贤区XX环城XX路XX号厂房；三、上海仁音焊接材料制造有限公司于判决生效之日起十日内返还尚兢贸易（上海）有限公司购房款人民币4,300,000元；四、上海仁音焊接材料制造有限公司于判决生效之日起十日内支付尚兢贸易（上海）有限公司利息损失人民币215,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，由上海仁音焊接材料制造有限公司、尚兢贸易（上海）有限公司各半负担。判决后，尚兢公司不服，上诉称，双方签订的《房屋买卖合同》及《协议》仅涉及系争厂房的买卖，并不涉及集体土地使用权的买卖。系争厂房属被上诉人所有，上诉人和奉贤区南桥镇XX村村民委员会（以下简称XX村村委会）就系争厂房所占集体土地也签订了《土地租用协议》并缴纳了土地租用费，《土地管理法》并不禁止集体土地上房屋的买卖，故双方之间的买卖行为并不违反法律禁止性规定。同时，系争厂房现已列入拆迁范围，法院应对合同效力问题暂不表态。综上，原审判决适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。被上诉人仁音公司辩称，系争厂房及土地性质属集体所有，双方签订的《房屋买卖合同》及《协议》违反法律法规强制性规定，应属无效合同。同时，买卖合同约定的建筑物面积超过系争厂房产证登记的建筑面积，涉及违章建筑。此外，即使系争厂房被列入拆迁范围，被补偿人应是被上诉人，和上诉人无关。综上，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人向法院提交证据：《土地租用协议》及《证明》，欲证明2014年12月3日上诉人与XX村村委会就系争厂房所占集体土地签订《土地租用协议》，上诉人和被上诉人之间签订房屋买卖协议并不涉及土地使用权买卖，不违反《土地管理法》相关规定。被上诉人发表质证意见称，对该组证据真实性不予认可，被上诉人与XX村村委会也签订了土地租用协议并支付了相关土地租用费，且被上诉人提交的《土地租用协议》与本案无关。本院认为，该组证据与本案处理并无关联，故不予采信。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，系争厂房房地产权证上记载房屋建筑面积为618.46平方米。上诉人和被上诉人签订《房屋买卖合同》及《协议》中约定买卖标的为地上彩钢建筑面积2,500平方米及土建面积500平方米。上诉人法定代表人陈德志非系争厂房、土地所属的村集体组织成员。本院认为，根据原审及二审查明事实，一方面，系争厂房房屋所有权性质系集体所有，所占土地权属性质亦为集体所有；另一方面，上诉人、被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》及《协议》所涉建筑面积达到3,000平方米，远超系争厂房房地产权证上记载的房屋建筑面积618.46平方米，上诉人二审期间也表示有产证的建筑面积很小，除有证面积建筑外，其他建筑均无产权证。综合上述情况，本院认为，上诉人未经相关部门同意在集体所有的土地上搭建建筑物，并通过签订《房屋买卖合同》及《协议》的形式，将该大量无证建筑物出售给非由本集体组织成员任法定代表人的上诉人尚兢公司，显然有悖法律、行政法规的强制性规定，上述合同应属无效合同。原审法院关于合同无效的判决结果正确，本院予以维持。至于合同无效后的法律后果，上诉人对原审判决主文第二、三、四项均不持异议，本院亦予维持。上诉人尚兢公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人尚兢贸易（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 吴 丹
代理审判员 严佳维
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……