重庆市大渡口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渡法民初字第01219号
原告徐艳梅，女，1985年1月1日出生，汉族，住四川省资中县。
委托代理人王东民，男，1978年3月30日出生，汉族，住河北省承德市承德县，系原告丈夫，特别授权。
被告刘理，女，1990年10月14日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
被告李茂兰，女，1959年4月11日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
二被告共同的委托代理人李茂惠，女，1966年4月7日出生，汉族，住重庆市大渡口区，系刘理母亲、李茂兰胞妹，特别授权。
被告曾钰，女，1974年6月2日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
被告万世军，男，1971年6月17日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
原告徐艳梅诉被告刘理、李茂兰、曾钰、万世军租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法由代理审判员谭红独任审判，适用简易程序，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告徐艳梅及其委托代理人王东民、被告刘理、李茂兰的委托代理人李茂惠、被告曾钰、万世军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐艳梅诉称，被告李茂兰、刘理系位于重庆市大渡口区湖榕锦苑75号附17号房屋的所有权人，被告曾钰系该房屋的现有承租人。2014年5月，原告为开面馆与被告李茂兰、刘理及被告曾钰协商门面租赁事宜，经协商后，原告与被告李茂兰、刘理签订《门面租赁合同》，并于5月8日向被告李茂兰、刘理支付了租金7500元及押金2000元，与此同时，原告向被告曾钰支付了门面转让费13000元。5月10日，原告将开面馆所需物品陆续搬入该房内，但该房所在的湖榕锦苑物业管理公司突然告知原告不能在该门面内做餐饮业务，并强制让原告关门，导致原告无法经营、使用该房屋。原告在签订《门面租赁合同》时曾明确告知三被告原告要开面馆，但被告李茂兰、刘理作为该房屋的所有权人明知物管规定不能从事餐饮经营，却未将该情况告知原告，导致原告不能使用、经营该房屋。事后，原告多次找到四被告要求协商解决该事情均未果。原告遂起诉来院，请求判令：解除《门面租赁合同》；被告李茂兰、刘理退还原告已交租金7500元及押金2000元；被告曾钰及万世军连带退还原告已交的转让费13000元；诉讼费由四被告承担。
被告李茂兰，刘理辩称，1、在转让门面的时候确实问过原告租赁门面的用途，原告也确实说过是用来开面馆，但是被告说过这个地方没有烟道，也没有下水道，因被告一直没有跟物管打过交道，不知道能不能开面馆，所以当时被告让原告去物管处询问能否开面馆的具体事宜，但是原告事后并没有去物管处询问；2、因被告万世军之前签订的租赁合同并未到期，在原告与曾钰、万世军对该门面转让事宜协商一致后，被告刘理、李茂兰才同意转让该门面，并与原告签订了新的《门面租赁合同》，而转让费是被告曾钰、万世军收取的，与被告刘理、李茂兰无关。
被告曾钰辩称，被告万世军与刘理、李茂兰之前签订的《门面租赁合同》未到期，原告要租赁该门面，被告万世军、曾钰将此事告知被告刘理、李茂兰，刘理、李茂兰表示同意，尔后，原告与被告刘理、李茂兰签订了新的《门面租赁合同》，被告曾钰、万世军至始至终只起到了穿针引线的作用，亦并未收取原告所说的转让费。
被告万世军辩称，1、被告万世军与曾钰原系夫妻关系，现已离婚，对被告曾钰所作的行为予以认可；2、同意被告曾钰的答辩意见。
经审理查明，位于重庆市大渡口区湖榕锦苑75号附17号的房屋系被告李茂兰、刘理所有，该房屋为商业用房。2013年11月，被告万世军与被告李茂兰、刘理签订《门面租赁合同》，约定被告李茂兰、刘理将位于重庆市大渡口区湖榕锦苑75号附17号的门面出租给被告万世军做商业使用，租赁期为3年，从2013年11月17日至2016年11月16日止；合同约定，房租每月2500元；被告须交保证金2000元，租赁期满时退还，被告万世军在租用期不得随意转让或转租他人，若万世军存在任何违约行为，保证金不予退还。合同签订后，被告万世军先后将该门面用作杂货经营、开设麻将馆。
2014年5月，原告为开面馆与被告李茂兰、刘理及被告曾钰协商租赁重庆市大渡口区湖榕锦苑75号附17号门面用作开面馆事宜，经协商，原告与被告李茂兰、刘理于5月8日签订《门面租赁合同》，约定被告李茂兰、刘理将位于重庆市大渡口区湖榕锦苑75号附17号的门面出租给原告徐艳梅做商业使用，租赁期为2年，从2014年5月17日至2016年5月16日止；房租按每月2500元计算；原告须交保证金2000元，租赁期满时退还，原告在租用期不得随意转让或转租他人，若存在任何违约行为，保证金不予退还。合同签订当日，原告向被告李茂兰、刘理支付了租金7500元；原告向被告曾钰支付“转让费”13000元。合同签订后，原告就该门面用作开面馆的装修事宜与重庆永达物业管理有限公司湖榕锦苑管理处沟通后，被告知该门面不能用作餐饮经营，并向原告出具《住宅室内装饰装修管理服务协议》，该协议第二条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准不得有下列行为：1、搭建建筑物，构筑物；2、改变住宅外立面，在非承重处墙上开门窗；3、拆改给水、排水、拆改燃气管道各种设施。尔后，原告将上述门面不能从事餐饮经营业务一事告知被告，双方为此发生争执，经多次协商均未果。
另查明，重庆市大渡口区湖榕锦苑75号附17号门面没有给水排水管道。从原告与被告李茂兰、刘理签订《门面租赁合同》至法庭辩论终结前，上述门面的装修事宜未予解决，亦未开展餐饮经营业务。被告万世军与曾钰于1994年8月29日登记结婚，后于2012年7月10日自愿离婚。
以上事实有原、被告陈述、房地产权证、《门面租赁合同》、收条、《住宅室内装饰装修管理服务协议》、结婚证、离婚证、谈话录音、电话录音等证据佐证，均经当庭质证，足以认定。
关于本案的争议焦点，本院评判如下：
一、关于原告徐艳梅与被告李茂兰、刘理及曾钰、万世军之间的法律关系界定问题。
在2014年5月8日原告徐艳梅与被告李茂兰、刘理签订《门面租赁合同》之时，被告李茂兰、刘理与被告万世军于2013年11月签订的《门面租赁合同》并未到期，在此情况下，经原告徐艳梅、被告李茂兰、刘理与被告万世军的委托代理人曾钰三方协商，李茂兰、刘理与徐艳梅重新签订一份《门面租赁合同》建立起新的门面租赁关系，而被告李茂兰、刘理与被告万世军之间的租赁关系得以协商解除，本案中，被告万世军与原告徐艳梅之间并不存在转租关系。
二、关于原告徐艳梅、被告李茂兰、刘理是否存在违约行为以及合同解除的问题。
《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，虽然原告徐艳梅与被告李茂兰、刘理之间签订的《门面租赁合同》中并没有对租赁物重庆市大渡口区湖榕锦苑75号附17号门面用途作出具体约定，但是原告在租赁该门面之时已口头明确告知租赁该门面用于餐饮经营，即双方已对该门面的特殊效用进行了约定，作为该门面的出租人被告李茂兰、刘理应承担该门面特殊效用的瑕疵担保责任，应当按照约定交付符合特殊效用的租赁物，而该门面并未有给水排水管道，根据该门面所在小区物业下发的《住宅室内装饰装修管理服务协议》的规定，该门面不能拆改排水管道从事餐饮经营，而截止法庭辩论终结前，该门面也并未能进行装修亦未开展餐饮经营，故被告李茂兰、刘理违反了出租人的基本义务，交付了不符合合同约定的租赁物，属违约行为。根据《《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，作为承租人的徐艳梅可以解除与李茂兰、刘理之间签订的《门面租赁合同》。
三、关于违约责任的承担问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告徐艳梅与被告李茂兰、刘理签订《门面租赁合同》后，该合同并未实际履行，故被告李茂兰、刘理应当返还原告徐艳梅已交纳的租金7500元。
关于原告主张的押金2000元的问题。原告在与被告李茂兰、刘理签订《门面租赁合同》时并未交纳押金，而原告在庭审中陈述被告万世军与被告李茂兰、刘理签订《门面租赁合同》时也交纳有2000元租金，经三方协商，被告李茂兰、刘理在与万世军解除合同时押金不予退还，直接转入原告一方，在原告支付被告万世军转让费时多支付2000元予以冲抵，但是被告李茂兰、刘理及被告万世军、曾钰均予以否认，故本院对原告主张返还2000元押金的请求不予支持。
关于原告主张的“转让费”13000元的问题。因本案中，原告徐艳梅与被告万世军之间并不属于转租关系，而本案属合同之诉，故对原告要求被告万世军、曾钰退还已交13000元转让费的请求本案中不予审理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李茂兰、刘理于本判决生效之日起十五日内返还原告徐艳梅7500元；
二、驳回原告徐艳梅的其他诉讼请求。
如果被告李茂兰，刘理未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案案件受理费减半收取181元，由原告徐艳梅承担121元，被告李茂兰、刘理承担60元，被告李茂兰、刘理承担之部分于本判决生效之日起十五日内径付原告徐艳梅。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 谭红
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 张瑜