江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)章民一初字第3872号原告：赣州市京泰房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道图书馆一楼北侧。组织机构代码：56383925-6。法定代表人：幸泽昕，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈志光，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈飞帆，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈受明，男，1982年1月18日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。第三人：上海浦东发展银行赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道**号。统一社会信用代码证：913607005638128889Q。法定代表人：万小敏，该分行行长。委托诉讼代理人：陈明金，男，1987年4月16日出生，汉族，该行职员，住江西省赣州市寻乌县，一般代理。委托诉讼代理人：张尧，江西正制律师事务所律师，一般代理。原告赣州市京泰房地产开发有限公司诉被告陈受明、第三人上海浦东发展银行赣州分行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州市京泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈志光，第三人上海浦东发展银行赣州分行的委托诉讼代理人张尧到庭参加诉讼。被告陈受明经本院公告传唤，未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认赣州市章江新区财智广场×栋商业×、×号房屋的所有权归原告所有；2、解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号为：20××77、20××78）的两份，被告向原告支付违约金17560元，赔偿原告损失60000元；3、被告向原告支付代偿银行贷款本息计61421.94元及利息（自垫付之日起按月利率2%计算至还清之日止）；4、被告应付第三人的按揭贷款余额本息，由原告在应退房款中直接扣除并支付给第三人；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：赣州市章江新区财智广场×栋商业×、×号房屋为原告开发建设，所有权归原告所有。原、被告于2012年7月23日签订两份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：20××77、20××78），约定被告购买“财智广场”商业×、商业×房屋，并约定了付款方式为银行按揭贷款。合同签订后，因被告无力偿还按揭贷款本息，致使贷款行上海浦东发展银行赣州分行直接从原告账户扣划了涉案房屋贷款本息合计61421.94元，由原告替被告代偿了上述贷款本息。根据《物权法》的规定，案涉房屋的所有权一直为原告所有，被告从未取得案涉房屋的所有权。故原告诉至法院，请求依法处理。原告为证明自己的主张，提交了以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人证等复印件，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；证据2、产权证复印件，证明案涉的章贡区财智广场B栋商业B1305、B1306号房屋的所有权归原告所有；证据3、《赣州市商品房买卖合同》复印件，证明原、被告之间房屋买卖权利、义务关系；证据4、《商品房担保贷款协议书》复印件，证明被告系以按揭贷款的形式购买原告所有的财智广场×栋商业×、×号房屋；证据5、履行保证责任通知函、还款明细单等复印件，证明原告替被告代偿了银行按揭贷款本息计61421.94元；被告陈受明未作答辩，亦未举证。第三人海浦东发展银行赣州分行辩称，同意解除案涉合同，但要求原告归还银行的贷款本息余额。第三人为证明自己的主张，提交了以下证据：证据1、截图，证明被告陈受明截止到2017年4月19日所欠的本息。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。被告未到庭进行质证，第三人对原告提交的证据1-5三性均无异议，原告对第三人提交的证据1的三性均无异议，经庭审核实，本院认为上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赣州市京泰房地产开发有限公司与被告陈受明于2012年7月23日签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号为：20××77）及《合同补充协议》，约定被告陈受明购买原告开发的财智广场商业×号房屋，合同总价款为879430元。合同约定的付款方式为银行按揭，即买受人陈受明在签订本合同当日支付首期购房款440430元整，其余购房款439000元整由买受人办理银行按揭贷款；同日，原告赣州市京泰房地产开发有限公司与被告陈受明又签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号为：20××78）及合同补充协议，约定被告陈受明购买原告开发的财智广场商业×号房屋，合同总价款为879430元。合同约定的付款方式为银行按揭，即买受人陈受明在签订本合同当日支付首期购房款440430元整，其余购房款439000元整由买受人办理银行按揭贷款。该两份合同签订后，被告依约支付了首付款，并向上海浦东发展银行赣州分行申请按揭贷款，原告赣州市京泰房地产开发有限公司作为保证人承诺承担担保责任。2015年10月19日，因被告逾期还贷，上海浦东发展银行赣州分行向原告发出《履行保证责任通知函》，要求原告履行保证责任，并多次从原告赣州市京泰房地产开发有限公司账户中扣除提前还贷本息，截止至2017年4月20日，原告共向第三人垫付了247337.71元贷款本息。故原告诉至本院，要求依法处理。另查明，1、案涉的两处商业目前登记在原告赣州市京泰房地产开发有限公司的名下，产权证号分别为：赣房权证字第Ｓ0××××××0号和赣房权证字第××号。2、案涉两处商业截止至2012年12月17日，被多家法院查封。本院认为，关于案涉房屋的所有权及合同解除。原告与被告于2012年7月23日签订《商品房买卖合同》，但一直未办理房屋的权属登记，原告于2014年8月18日办理了案涉房屋权属登记，所有权人为原告赣州市京泰房地产开发有限公司。根据《中国人民共和国物权法》第九条规定，双方当事人未办理房屋产权转移登记，被告陈受明未取得案涉房屋的产权证。案涉房屋先后被兴国县人民法院、章贡区人民法院查封，案涉房屋已被裁定为执行标的，陈受明未向法院提起执行异议申请。本案立案案由是房屋买卖合同纠纷，不是执行异议之诉，原告是否对案涉房屋享有所有权，不属于本案审理的范围，本院不予涉及。因涉案房屋目前仍为执行标的，双方当事人实际无法继续履行房屋买卖合同关于办理产权证的约定，对于原告要求解除合同的主张，本院予以支持。关于原告向被告行使追偿权的问题。原告赣州市京泰房地产开发有限公司作为被告按揭贷款的保证人，因被告逾期还贷，原告赣州市京泰房地产开发有限公司代被告偿还了银行贷款61421.94元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，原告承担保证责任后，有权向债务人追偿，本院对原告要求被告支付偿银行贷款本息的主张予以支持。因当事人未约定代偿款追偿的期限以及是否计算利息，所以被告支付代偿银行款的计息时间从起诉之日起即2015年10月27日计算至还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息。关于原告要求被告支付违约金和赔偿损失的问题，原告未提供证据证明被告陈受明在履行商品房买卖合同时违反了合同约定，故原告要求被告支付违约金17560元和损失60000元的诉讼请求，本院不予支持。被告陈受明经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州市京泰房地产开发有限公司与被告陈受明于2012年7月23日签订的两份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20××77、20××78）；二、被告陈受明于本判决生效之日起十日内向原告赣州市京泰房地产开发有限公司赔偿实际损失（即原告为被告垫付的贷款本息，截止至2017年4月20日的损失金额为247337.71元，此后顺延，直至原告代被告陈受明付清全部贷款本息为止）。三、被告陈受明于本判决生效之日起十日内向原告赣州市京泰房地产开发有限公司支付垫付本息的利息（以实际垫付的本息为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年10月27日起计算至还清之日止）；四、驳回原告赣州市京泰房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13966元，公告费260元，合计14226元，由原告赣州市京泰房地产开发有限公负担3266元，被告陈受明负担11000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  庄明静人民陪审员  肖柏林二〇一七年十二月二十二日书 记 员  刘丽萍