上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第42649号
原告钢雷多媒体设备（上海）有限公司。
法定代表人JeremySingCheung。
委托代理人杨平昌，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人刘一霖，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告雷格斯物业（上海）有限公司。
法定代表人FilippoSarti。
委托代理人孙燕丽。
委托代理人贺雁婷。
原告钢雷多媒体设备（上海）有限公司与被告雷格斯物业（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月7日公开开庭进行了审理。原告钢雷多媒体设备（上海）有限公司的委托代理人杨平昌、刘一霖以及被告雷格斯物业（上海）有限公司的委托代理人孙燕丽、贺雁婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钢雷多媒体设备（上海）有限公司诉称，原、被告于2014年5月5日签订《办公室服务合同》，原告租用被告上海市浦东新区世纪大道201号渣打银行大厦580房间（以下简称系争房屋）。原告因业务发展，需层高5米的空间来摆放设备，且公司员工团队增加至40人，也需要调换更大空间办公，故原告于2014年8月12日致函被告，申请被告协调适合原告需求的办公环境，并在申请函中希望被告及时协调回复。但被告却于2014年8月14日通过邮件发来解约协议要求解除《办公室服务合同》，并要求原告支付违约金。原告认为被告无调整办公室意愿并与原告直接解除合同，故原告同意与被告解除合同，但对解约协议中违约金的要求不予同意。至此，双方对合同解除达成一致。因原告无违约行为，且合同并未约定违约金。原告于2014年8月25日向被告发出律师函，通知被告将于8月29日搬离办公室，并要求被告全额退还保证金，但被告拒绝退还。原告于2014年8月27日搬离租用办公室，并与被告办理了钥匙交接手续。2014年8月28日原告律师与被告沟通，表明双方合同已于8月14日解除，要求被告退还保证金，但被告要求原告按照未付租金50%支付违约金。8月28日，原告律师再次向被告发函声明合同解除，被告应退还保证金，且被告违约金计算无合同及法律依据。原告诉讼请求：1、确认原、被告已于2014年8月31日解除租赁合同；2、被告返还保证金人民币（以下币种相同）16，500元；3、诉讼费由被告承担。
被告雷格斯物业（上海）有限公司辩称，原、被告租赁合同并未解除，故不同意返还保证金。原告在2014年8月底搬离办公室，但双方未办理交接手续，现房屋空置。若法院认定租赁合同已经解除，因原告提前退租造成被告4万余元的房屋空置损失，要求保证金先用于抵扣被告损失，不予退还。
经审理查明，2014年5月5日，原、被告就系争房屋签订《办公室服务合同》，约定被告将系争房屋出租给原告使用，办公室实际使用时间为2014年5月6日至2015年5月5日，租金每月8，250元，服务保证金16，500元。合同还约定，若合同到期时双方均未终止合同，则合同自动延长与现合同期限相同长的期限，但延长期不得少于3个月。双方均可于合同到期日、延长期限到期日或续租到期日终止本合同，但需提前3个月书面通知对方，但如果合同期限、延长期限或续租期限等于或少于3个月，且被告或原告希望提前终止合同，则该项终止通知应提前2个月做出，或者如果合同期限、延长期或续租期不足2个月，比该相应期限少一周的时间之前做出。原告应当在签订本合同同时支付相当于2个月办公室租金的服务保证金，该保证金用于保证原告履行其在本合同项下的义务。此笔服务保证金（在扣除被告应收费用、业务保留管理费和办公室清洁费，以及其他应付给被告的费用后），将在原告向被告结清账目和资金后返还。上述合同签订后，被告实际将房屋交付原告使用，原告租金实际支付至2014年8月31日。
2014年8月12日，原告致函被告，称原告需要层高5米的空间摆放设备，希望被告协调适合原告需求的办公环境，且原告员工增加至40人，需要调换更大空间，若被告无法满足原告需求，则原告提出解除租赁合同，希望被告在2014年8月13日协调回复。2014年8月14日，被告向原告发出《合同终止协议》，并表示若原告无异议，可按此协议操作。《合同终止协议》的主要内容为，双方同意租赁合同于2014年8月31日提前解除；原告于2014年8月31日将办公室及钥匙归还给被告；原告支付被告33，000元作为提前解约的补偿，当被告收取原告补偿金后将退还原告支付的押金；被告开具33，000元的正式发票给原告；本协议履行完毕后双方不再有任何纠纷，各方不得再向对方主张任何有关《办公室服务合同》的违约责任或赔偿要求。2014年8月25日，原告致函被告称原告将于2014年8月29日搬离租用办公室，并要求被告在五日内退还保证金。2014年8月27日，被告向原告出具办公室清理服务费账单，载明清理费为1，782元。2014年8月27日，被告向原告回函称同意配合原告调换租赁房屋。2014年8月28日，原告再次致函被告，称原告已于2014年8月27日搬离系争房屋，办理了移交手续并归还了房屋钥匙，要求被告两日内退还保证金。
审理中，原、被告一致确认截至2014年8月31日，原告尚有4.22元电话费及打印费未支付。原告表示，若法院判决解除合同，同意上述清理费及电话费、打印费在保证金中扣除。被告表示，原告提前退租后房屋一直空置，给被告造成较大损失，要求剩余保证金用于抵扣损失。
以上事实，有经庭审质证的《办公室服务合同》、双方往来函件、费用账单等证据以及庭审笔录、谈话笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《办公室服务合同》确立了双方关于系争房屋的租赁关系，双方均应按约履行。原告在租赁期限届满前向被告表达了置换办公室或提前退租意思，被告也向原告发送了《合同终止协议》，但双方并未就《合同终止协议》完全达成一致，故不能认定双方此时已经合意提前解除合同。不过，原告于2014年8月底实际搬离系争房屋，被告也出具了清理费账单，该费用在租赁合同终止时才会发生，该行为应当认定双方已提前终止合同，原告要求确认租赁合同于2014年8月31日解除，依法可予支持。租赁合同终止后，出租人应在结清相关费用后将保证金退还承租人，原告也同意将电话费、打印费、清理费在保证金中抵扣，被告按理应将剩余保证金返还原告。但是，本案系原告提前退租致租赁合同提前终止，属原告违约，被告也未放弃追究原告违约责任，故被告仍有权要求原告赔偿损失，原告关于双方系无争议提前终止合同故不需要承担违约责任的意见不予采纳。结合本案租赁合同约定的租金标准以及原告仅履行三个多月即提出退租等事实，本院认为被告实际损失应不低于原告所付保证金，因此被告关于保证金用于抵偿原告应付赔偿金故不予退还的答辩意见可予采纳，原告要求被告返还保证金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告钢雷多媒体设备（上海）有限公司与被告雷格斯物业（上海）有限公司于2014年5月签订的《办公室服务合同》于2014年8月31日解除；
二、驳回原告钢雷多媒体设备（上海）有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费212元，减半收取106元，由原告钢雷多媒体设备（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 范 一
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 王诗艺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。