内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内04民终2288号上诉人（原审被告）刘某，男，1969年4月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人巴某、张某，内蒙古兴合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）梁某，女，1971年3月19日出生，汉族，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人乌某，女，1962年1月2日出生，满族，赤峰市龙发房地产开发有限公司职工，住内蒙古自治区赤峰市。原审被告赤峰铁路建筑工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区站前西街。法定代表人尹某1，董事长。委托诉讼代理人尹某2，赤峰铁路建筑工程有限责任公司总经理。原审被告李某，男，1957年3月9日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人刘某因与被上诉人梁某、原审被告赤峰铁路建筑工程有限责任公司（以下简称铁路公司）、原审被告李某商品房预售合同纠纷一案，不服赤峰市红山区（2016）内0402民初6567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘某的上诉请求：请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、铁路公司作为建筑方无权收款售房。辽宁华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞公司）虽然与铁路公司有抵顶工程款的协议，但协议中没有具体标明涉案房产系抵顶工程款的房产且明确约定抵顶工程款的房产须经双方共同经过公证确认，并由华瑞公司向购房者交付钥匙。据此，涉案房产并非抵顶工程款的房产，铁路公司无权收款售房。2、根据合同的相对性，购房者只能向华瑞公司交付房款。华瑞公司与购房者签订《购房合同》后，购房者向华瑞公司缴纳了2万元房款之后，向建筑方铁路公司缴纳剩余房款，明显与常理不符。《购房合同》并没有约定剩余款项可以向《购房合同》之外的第三方支付，购房者应该严格按照购房合同的约定向相对方开发商华瑞公司支付。综上所述，购房者并未按照《购房合同》的约定完全缴纳购房款，华瑞公司无法为其办理产权证书。上诉补充意见：一、一审判决与已经生效的判决相矛盾；二、铁路公司与华瑞公司签订的补充协议无效，铁路公司第五项目部对涉案房产无产权，也无售房许可证。三、本案已过诉讼时效。被上诉人李维英答辩服判。赤峰铁路建筑工程有限责任公司陈述称：一、2006年，李某借用铁路公司的资质承建红旗小区一、二号楼，该工程由李某全部垫资，所以，中标之前铁路公司与华瑞公司签订了协议书及补充协议书，因为当时没有图纸，定不下来以哪个房子抵顶工程款。二、华瑞出借资质给张传亮，当时是铁路公司第五项目部介绍人买房子的，钱就交给第五项目部，用这个钱抵顶李某垫付的工程款，后来很多钱交给了张传亮，但张传亮跑了，华瑞公司现在不承认以上事实。2006年还没有网签合同，都是通过一些亲戚、朋友或一些小广告出售房子。李某陈述称原审法院认定事实清楚，应予维持。梁某向原审法院起诉请求：判令刘某协助将登记在华瑞公司名下的房权证第XX**号转移登记在梁某的名下。原审法院经审理查明：案外人华瑞公司于2000年6月7日经辽宁省工商行政管理局登记成立的房地产开发经营企业。2012年6月28日，华瑞公司召开董事会会议，决定对公司财产清算及债权债务处理。公司财产列明2003年公司在内蒙古赤峰市开发房地产，留有房产二十处，尚未办理产权。债权债务处理列明，公司拟定2015年1月经营期限届满注销登记，债权、债务均归刘某处理。2012年11月26日经股东会决议解散，同时决议注销。2012年11月16日经辽宁省工商行政管理局登记注销。上述查明的事实有梁某向该院提供的《企业机读档案登记材料》、《董事会决议》被确认为本案的有效证据，在案予以证明。2006年华瑞公司开发赤峰市红山区红旗小区一组团1、2号商住楼。4月25日华瑞公司与本案被告铁路公司签订协议书，约定：华瑞公司将赤峰市红山区红旗小区一组团1、2号商住楼建筑工程承包给铁路公司建设，华瑞公司以住宅楼抵付工程款，抵付工程款的住宅楼由华瑞公司统一销售，出具有关合法手续。当日，双方又签订最终《补充协议书》，对工程款的结算方式约定：华瑞公司以住宅楼抵付工程款，抵付工程款的住宅楼要由华瑞公司出具有关合法手续；抵付工程款的楼房由铁路公司自行出售收款，华瑞公司负责办理按揭手续。查明的上述事实有该院已经发生法律效力的（2011）红民初字第540号民事判决书、赤峰市中级人民法院（2011）赤民一终字第1194号民事判决书以及梁某提供的华瑞公司与铁路公司于2006年4月25日签订的《协议书》被确认为本案有效证据，在案予以证明。2007年5月20日，梁某（买受人）与华瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买红旗小区一组团商住楼1幢三单元三层333号，建筑面积72.66平方米，单价款1426元/㎡，总价款103613元。付款方式采用分期付款，首付20000元，余款83613元，交付使用前结清。出卖人在2007年7月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同签订后，梁某于2007年5月22日向华瑞公司交付首付款20000元，华瑞公司为原告出具收据一枚。2007年5月23日，梁某向铁路公司第五项目部交购房款83613元，该项目部为梁某出具收据一枚。2007年7月30日梁某入住该房至今。上述查明的事实有梁某向该院提供的《商品房买卖合同》、《收据》、《入住单》被认定为本案的有效证据，在案予以证明。2010年4月30日，华瑞公司就涉案房屋即坐落内蒙古自治区内蒙古自治区赤峰市××区号取得蒙房权证赤字第XX**号《房屋所有权证书》。2016年刘某作为原告，以梁某为被告提起排除妨害之诉。2016年5月13日该院（2016）内0402民初1084号之二《民事裁定书》，裁定准许刘某撤回起诉。上述查明的事实有梁某提供的上述《房屋所有权证书》复印件及《民事裁定书》予以证明。另查明，华瑞公司与被告铁路公司之间的工程款尚未结算。李某借用铁路公司的资质成立铁路公司第五项目部，对涉案房屋进行施工。该事实有各方的庭审陈述在案予以证明。原审法院认为，铁路公司与华瑞公司签订的以房抵债的《协议书》及《补充协议书》的效力已经该院及赤峰市中级人民法院生效判决书予以确认。据此铁路公司取得约定的抵付工程款的涉案红旗小区1、2号楼房屋的出售权及收取购房款的权利。本案梁某亦按照上述协议的约定，履行了与华瑞公司签订《商品房买卖合同》约定的义务。且该合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，系合法有效的合同。故华瑞公司理应对铁路公司依该协议和用其公司名义就抵付工程款的楼房所为的对外行为承担民事责任。现华瑞公司已注销，在注销前以董事会决议的形式决定其权利义务承继人为刘某，故刘某应继续承担该公司的民事责任。因铁路公司与华瑞公司签有协议，铁路公司基于协议取得出售用于抵顶工程款的楼房，收取购房款的权利。故该院对刘某的辩称主张依法不予支持。铁路公司辩称的主张，亦因与华瑞公司签订的协议被否定，该院依法不予支持。铁路公司与华瑞公司就铁路公司基于双方合同收取的购房款是否抵顶工程款，系他们双方权利义务的履行结果，不能对抗本案梁某的购房行为。李某借用铁路公司资质，设立该公司第五项目部并任经理，其项目部对外发生的责任应由铁路公司承担。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条第二款:”公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”、《中华人民共和国合同法》第六十条：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。”之规定，判决：刘某于判决生效后十日内协助将登记在辽宁华瑞房地产开发有限公司名下的房权证第XX**号转移登记在原告梁某名下。二审中，刘某提供三组证据新证据。一、（2007）红民初字第3201、3028号民事判决书、（2008）赤民一终字第893号民事判决书，证明华瑞公司不应该是合同的相对方，同时证明诉讼时效已过，铁路公司和第五项目部没有售房的资质。二、（2008）红民初字第2136号民事判决书，证明梁某未将购房款交给华瑞公司而交给铁路公司第五项目部，项目部就涉案房屋无产权、无售房资质，梁某与第五项目部亦未签订商品房买卖合同。三、建设工程施工合同，证明该建设工程施工合同系华瑞公司与铁路公司就涉案红旗小区1组团1、2号商住楼工程项目唯一的合法施工合同，涉案的协议书及补充协议书违法，且补充协议与招投标合同不一致，故补充协议系无效协议。被上诉人梁某对四份判决书真实性无异议，但认为与本案无关；对建设工程施工合同不予质证。铁路公司认为四份判决书与本案无关；对建设工程施工合同质证认为张传亮借用华瑞公司资质，李某借用铁路公司的资质，双方先签订了协议和补充协议，后进行的招投标，华瑞公司与铁路公司签订了建设工程施工合同，李某全资垫付，我们双方履行了协议和补充协议。本院将结合本案事实与其他证据对上诉人提供的证据进行综合认证。二审经审理查明，梁某向铁路公司第五项目部交付的20000元购房款，由铁路公司第五项目部出具收据，后华瑞公司更换为加盖华瑞公司公章的收据。其他事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。本院认为，2006年4月25日，华瑞公司与铁路公司签订最终补充协议的效力已被生效判决予以确认，该协议约定”华瑞公司以住宅楼抵付工程款，所抵付施工价款，华瑞公司出具有关合法手续，抵付给铁路公司的楼房，铁路公司自行出售收款”，故铁路公司基于该协议取得出售用于抵顶工程款的楼房、收取购房款的权利。梁某基于华瑞公司与铁路公司签订的最终补偿协议，与华瑞公司签订的商品房买卖合同，梁某向铁路公司第五项目部交清房款，并自2007年7月30日入住至今，本院认为，李某借用铁路公司资质，设立该公司第五项目部并任经理，其项目部对外发生的责任应由铁路公司承担。华瑞公司应对铁路公司依该协议就抵付工程款的楼房所为的对外行为承担民事责任，涉案房屋的购房款是否抵顶工程款以及抵顶多少，不能对抗梁某的购房行为，故刘某因梁某向铁路公司第五项目部支付剩余购房款，不能为梁某办理房屋产权证书的上诉主张，本院不予支持。梁某购买涉案房屋，并对该房屋实际占有，现梁某请求转移房屋所有权的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。综上所述，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘某负担；邮寄送达费80元，由刘某、梁某、赤峰铁路建筑工程有限责任公司、李某负担20元。本判决为终审判决。审判长  鹿春林审判员  崔明明审判员  郭 宇二〇一七年七月十三日书记员  阿梨玛