湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0704民初206号
原告易来意，女，1975年6月21日出生，汉族，鄂州市人，身份证登记地址：湖北省鄂州市鄂城区，
被告湖北昊坤置业有限公司，住所地：鄂州市新民街与胜利巷交汇处99号，统一社会信用代码：91420700676495234H。
法定代表人江荣清，系该公司总经理。
委托代理人刘阳，系湖北思普润律师事务所律师，代理权限为一般授权。
原告易来意与被告湖北昊坤置业有限公司（以下简称昊坤公司）合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法由审判员邹志勇独任审判并公开开庭进行了审理。原告易来意、被告昊坤公司委托代理人刘阳到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。
原告易来意向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还购房款人民币20万元；2、判令被告赔偿原告损失，以人民币20万元为基数自2014年9月24日开始按照月息2%计算，直至实际付清之日止；3、本案诉讼费用及其他费用均由被告承担。
事实和理由：2011年9月23日，易来意与昊坤公司签订《窑货院拆迁面积转让协议》，约定昊坤公司将鄂州市新民街与胜利巷交汇处窑货院内一期工程部分收购房屋面积转让给易来意，转让面积为131.96平方米，单价为3500平方米，转让拆迁面积安置在3号楼26层，首付款人民币20万元，于2012年1月10日支付人民币10万元，余款人民币161,860.00元在房屋封顶时付清，协议签订之日起三年交房，逾期按月息2%补偿。易来意于当日向昊坤公司支付人民币20万元。后该工程一直未能动工，双方口头约定待工程动工时支付第二笔款项人民币10万元，余款房屋封顶时付清。窑货院“城中村”改造项目未予施工，易来意与昊坤公司因退款协商未果，故诉至法院。
被告昊坤公司辩称：1、《窑货院拆迁面积转让协议》名为拆迁面积转让，实为商品房买卖合同，该合同应认定为无效合同。因该合同为无效合同，合同条款对双方没有约束力，双方对此均存在过错，被告仅需返还原告20万元并支付同期银行贷款利率利息；2、该项目自被告接手以来，一直在进行征收手续，但在征收完成后，鄂州市政府以该项目地块作为吴王城遗址保护用地予以征收，致使被告无法实施工程建设，不能交房。
原告易来意围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定如下：原告身份证复印件、被告登记信息、《窑货院拆迁面积转让协议》复印件、被告收款收据及银行汇款凭据等，上述证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
被告昊坤公司未在本院指定期限内提交证据。
根据以上有效证据以及当事人的陈述，本院对本案的基本事实认定如下：2011年9月23日，原告易来意以乙方名义，与以甲方名义的被告昊坤公司签订《窑货院拆迁面积转让协议》，约定如下：经双方协商，昊坤公司同意将窑货院拆迁范围内一期工程部分收购房屋面积转让给易来意，转让面积为131.96平方米，收购拆迁面积安置在叁号楼26层，以3500.00元/平方米单价予以转让，易来意自双方签订协议之日起支付首付款20万元，于2012年1月10日前支付10万元，余款161,860.00元在房屋封顶时付清，自协议签订之日起三年内交房，协议还就办理过户手续等进行约定，协议特别备注：双方如逾期，按月息2%补偿。协议签订后，易来意于当日向昊坤公司支付人民币20万元。2013年8月8日，鄂州市第七届人大常委会第十次会议通过《关于加强吴王城遗址保护工作的决定》，明确吴王城遗址核心保护区域和控制性保护区域，窑货院“城中村”改造项目属于控制性保护区域。2015年10月10日，鄂州市政府为执行鄂州市人大常委会《关于加强吴王城遗址保护工作的决定》，委托鄂州市征收办告知昊坤公司终止窑货院“城中村”改造项目。之后，窑货院“城中村”改造项目未予施工，易来意与昊坤公司协商退款未果，因而成讼。本案在审理过程中，原告易来意于2018年1月8日向本院申请财产保全，本院于2018年1月15日作出（2018）鄂0704民初206号之一民事裁定书，扣留了被告昊坤公司在鄂州市城市建设投资有限公司尚未领取的窑货院城中村改造项目补偿款53万元。
本院认为，本案争议的焦点为昊坤公司如何承担民事法律责任问题。
认定合同效力是确定昊坤公司如何承担民法法律责任的前提条件。原告易来意与被告昊坤公司签订合同虽名为《窑货院拆迁面积转让协议》，但综合考量房产面积、单价、付款方式、付款时限、产权办理等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即易来意支付相关款项给昊坤公司，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认易来意与昊坤公司之间形成房屋买卖合同关系。并且，昊坤公司系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质应认定为商品房，其出售应受相关法律之调整。昊坤公司在未取得商品房预售许可证明的情况下即向易来意出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，易来意与昊坤公司签订的《窑货院拆迁面积转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。昊坤公司收取的易来意购房款20万元应返还给易来意。
关于本案赔偿损失的认定问题。被告昊坤公司作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋销售需要依法办理相关手续，但其明知未依法办理销售手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告易来意作为一名公民，有义务了解不动产买卖相关法律法规的规定，在签订上述协议时，亦未尽到相应的审查及注意义务，仍与昊坤公司签订协议，放任违法、违规行为的实施，导致合同无效，其负有一定的过错责任，也应承担相应责任。而综合原、被告双方过错程度，以及被告对原告交纳款项的占用时间，和鄂州市人民政府终止窑货院地块项目开发的不可抗力因素，本院经综合考量，酌定被告昊坤公司应自易来意交纳房款20万元之日起，按照银行同期同类贷款利率的标准（2011年7月1日起调整为年利率7.05%）赔偿易来意交付房款至实际给付之日起的利息损失，经计算为：92,094.00元（以购房款人民币20万元为基数，自2011年9月23日起，按年利率7.05%计算至2018年4月3日，计2384天），2018年4月4日之后的利息损失以20万元为基数，按照年利率7.05%计算至实际给付之日止。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告湖北昊坤置业有限公司向原告易来意返还购房款人民币200,000.00元;
二、被告湖北昊坤置业有限公司赔偿原告易来意利息损失人民币92,094.00元，2018年4月4日之后的利息损失以200,000.00元为基数，按照年利率7.05%计算至实际给付之日止；
上述给付款项，由被告湖北昊坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告易来意支付；
三、驳回原告易来意在本案中的其他诉讼请求。
本案案件受理费8,820.00元，减半收取为4,410.00元，保全费3,170.00元，均由被告湖北昊坤置业有限公司负担。（此款原告易来意已预交，待本判决生效后，由被告湖北昊坤置业有限公司直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒不履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。
审判员 ：邹志勇
二〇一八年四月三日
书记员 ：胡志雷