贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）筑民一特字第11号
申请人（仲裁被申请人）贵州齐凌房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区省府路北街9号8楼。
法定代表人李颖超，该公司经理。
委托代理人李志刚，贵州正哲律师事务所律师。
被申请人（仲裁申请人）陈薇，女，1972年5月21日出生，汉族。
委托代理人杨洋，贵州博文律师事务所律师。
委托代理人周恩，贵州博文律师事务所律师。
申请人贵州齐凌房地产开发有限公司与被申请人陈薇商品房买卖合同纠纷一案，贵阳仲裁委员会于2014年1月15日作出（2013）贵仲裁字第190号仲裁裁决。申请人贵州齐凌房地产开发有限公司不服，向本院提出申请，要求撤销该仲裁裁决。本院于2014年5月8日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，申请人贵州齐凌房地产开发有限公司的委托代理人李志刚、被申请人陈薇及其委托代理人杨洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
仲裁庭查明，陈薇于2010年支付了30000元的保证金并参加了贵州齐凌房地产开发有限公司（以下简称齐凌房开）组织的公开售房摇号，获得了购买齐凌房开已经获得有关政府部门批准的住宅建设项目“水岸金都经济适用房”的资格，2010年12月1日陈薇将首期购房款268234元以及房屋维修基金10364.68元汇入齐凌房开指定的贵阳市商业银行瑞南支行的银行账户，2010年12月7日，陈薇与齐凌房开签订了《商品房买卖合同》【水岸预字0822），所购买的房屋为“水岸金都”第13组（38）1单元1层3号住宅房屋，建筑面积为132.27平方米，房屋总价款为518234元。该合同的附件一中所画的房屋结构平面图的红线中显示有入户花园。在合同中双方约定如履行合同发生争议协商不成的提交贵阳仲裁委员会仲裁。签订《商品房买卖合同》后，陈薇按约定到中国建设银行贵州省分行办理了贷款，于2010年12月28日向齐凌房开履行了支付250000元购房尾款的义务。2012年9月，合同约定的交房期限届满，陈薇接到齐凌房开的通知后前往已经完工的房屋现场查看，因房屋的户型没有合同附件平面图中所示的入户花园而与齐凌房开产生了纠纷。齐凌房开提交的相关设计施工图和测绘报告等证实，陈薇购买的一楼房屋的户型确无入户花园，该入户花园位置在一楼是公共通道，属于公共使用部分，二层以上才是入户花园。经测绘部门测绘该竣工后的涉案房屋的建筑面积为132.25平方米，与合同约定的132.27平方米仅减少了0.02平方米。而二层以上的有入户花园的房屋建筑面积为136.61平方米，与陈薇所购的户型相比面积差为4.34平方米。对于与陈薇签订的合同上将入户花园划入了陈薇购买的房屋平面图中，齐凌房开辩称系工作人员失误所致，双方对是否退房以及损失的承担问题经过多次协商不能达成一致。陈薇依据仲裁条款，向贵阳仲裁委员会申请仲裁，请求：1、裁决撤销双方于2010年12月7日签订的《商品房买卖合同》。2、裁决齐凌房开返还陈薇支付的购房款518234元以及相应的银行利息85746.10元（从2010年12月28日暂时计算至2013年7月16日），并裁决齐凌房开从2013年7月17日起继续按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息，直至将518234元购房款全部返还给陈薇之日止。3、裁决齐凌房开返还陈薇房屋维修基金10364.68元。4、裁决齐凌房开赔偿陈薇经济损失32887.12元（陈薇实际支付的银行贷款利息，暂时计算至2013年7月16日），并裁决齐凌房开继续赔偿从2013年7月17日起至《贷款合同》提前履行终结（齐凌房开全额退还购房款，陈薇提前还贷）之日止期间陈薇向建设银行贵州省分行支付的贷款利息。5、本案仲裁费用由齐凌房开承担。
仲裁庭认为：双方签订的《商品房买卖合同》中的附件一“房屋平面图”中已经用红线将本应是公共通道的门厅部分作为“入户花园”划入了陈薇所购买的房屋的面积中，且该平面图的红线圈画部分加盖了齐凌房开的公章，故陈薇有理由认为其购买的房屋是有“入户花园”的。根据庭审调查及证据质证，仅能判断齐凌房开在售房过程中存在错误的告知和解释，陈薇主张的恶意欺诈证据不足。陈薇因齐凌房开的失误对所购房屋的户型存在错误理解，其主张“入户花园”是决定其选择购买该房屋户型的重要考量因素具有一定的合理性，且按《商品房买卖合同》第五条约定，房屋面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，而根据齐凌房开提供的一层平面图与标准层平面图所记载的数据，可计算出有“入户花园”的户型与没有“入户花园”的户型面积相差为4.34平方米，已超过《商品房买卖合同》约定房屋面积的3%。参照该第五条，因齐凌房开工作人员失误造成陈薇产生的误解可以认定为重大误解。陈薇在法定期限内提出撤销该合同的主张，符合法律规定，应予支持。《商品房买卖合同》与《个人住房（商业用房）借款合同》虽然相互关联，但却非主从合同关系，买卖合同关系和借款合同关系相互关联又相互独立。虽然房屋买卖合同的解除、无效或撤销势必会导致贷款抵押合同的合同目的以及抵押措施无法实现，但商品房买卖合同撤销后，贷款银行完全可以通过该借款合同以及担保合同的约定向借款人及担保人另行主张权利。《最高人民法院关于审理﹤商品房买卖合同﹥纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”从该条规定的立法精神来看，在处理商品房买卖合同的案件时，如果担保权人未提出诉求的，则仅处理商品房买卖合同纠纷，不受案件是否有担保物权的限制，即便担保权人提出诉讼主张的，也只是“可以”合并审理而非“必须”合并审理，而且担保权人提出诉讼主张既可以是作为商品房买卖合同纠纷案件的第三人提出，也可以是作为单独的诉讼主体另行起诉。故对齐凌房开的该答辩意见不予采纳。《商品房买卖合同》撤销后，陈薇申请返还购房款518234元以及房屋维修基金10364.68元应予支持。但对于陈薇提出的关于全部购房款的资金占用利息以及其贷款部分已产生的银行贷款利息的赔偿请求，仲裁庭认为对其自己出资支付的首期购房款由于被齐凌房开占用，其提出按照银行同期贷款利率支付利息直至返还之日合符法律与情理，但对于向银行贷款支付的房款部分，其既提出应由齐凌房开赔偿其银行贷款利息又要求齐凌房开支付资金占用利息，属于重复赔偿，对该部分购房款的资金占用利息，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十五条、第五十八条之规定，裁决：一、撤销陈薇与贵州齐凌房地产开发有限公司于2010年12月7日签日订的《商品房买卖合同》。二、贵州齐凌房地产开发有限公司于本裁决书送达后10内向陈薇退还全额购房款人民币518234.00元，并对其中首付款268234.00元部分按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息从2010年12月28日开始计算至购房款全部返还之日止。三、贵州齐凌房地产开发有限公司于本裁决书送达后10内返还陈薇房屋维修基金人民币10364.68元。四、贵州齐凌房地产开发有限公司于本裁决书送达后10内赔偿陈薇在2013年7月16日前已经实际产生的银行贷款利息32887.12元，并对陈薇自2013年7月17日至全部购房款返还之日止产生的银行贷款利息部分继续承担赔偿责任。五、本案仲裁费用共计16717.00元，由贵州齐凌房地产开发有限公司承担15045.30元，陈薇承担1671.70元。本裁决为终局裁决，裁决书自作出之日起发生法律效力。
仲裁裁决送达后，申请人贵州齐凌房地产开发有限公司不服，向本院提出申请称：1、仲裁裁决违反了《中华人民共和国仲裁法》第五十八条的规定，因被申请人是以按揭的方式购房，申请人与银行签订了最高限额担保合同。购房合同及最高限额担保合同为主合同，贷款合同及反担保合同为从合同。本案的法律关系主体应三方，即申请人、被申请人和银行，在没有抵押权人参与的情况下，从根本上撤销了房屋买卖合同，抵押权人的权利受到不正当处分，仲裁裁决超越了有仲裁约定的范围，违反了《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第二款“裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的。”的规定；2、裁决违反了物权优先于债权原则，将不属于仲裁裁决的内容进行了实质处理，在抵押权人不知晓的情况下处置抵押物，系程序违法；3、裁决从法律关系的处理上也是违法的，违反了担保法和物权法的规定，裁决了不该有仲裁委员会处理的内容。综上，根据《中华人民共和国仲裁法》和最高人民法院相关司法解释规定，申请人特提出申请：1、撤销贵阳仲裁委员会（2013）贵仲裁字第190号裁决书；2、请求判决由被申请人承担本案的诉讼费等费用。
被申请人陈薇的委托代理人辩称，陈薇与齐凌公司所签房屋买卖合同的成立、争议按约定仲裁条款向仲裁委申请裁决，属于司法解释明文规定的仲裁事项。仲裁委依法审理后，做出“撤销双方所签《商品买卖合同》”的裁决结果，并未超出仲裁条款约定以及仲裁法、司法解释的规定范围，根本不存在所谓“裁决事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁”的情形。其次，按照司法解释制定原意，在本案情形下，陈薇与银行之间的借款抵押关系与本案房屋买卖合同纠纷没有仲裁处理上的直接关联，各为各的权利义务法律关系，仲裁裁决事项并未超越双方约定的仲裁协议范围。按仲裁结果撤销房屋买卖合同后，陈薇的抵押物虽发生变化，但并不影响银行代位权的行使，且陈薇在仲裁裁决后至今仍然在按期偿还贷款本息，银行的利益并未受到任何损害。最后，陈薇已经就解除贷款合同一事与银行进行了沟通，银行表态只要一次性将借款本金还清即可，陈薇与开发商之间的房屋买卖合同是否被撤销，银行并不干涉。因此，齐凌公司顾虑的风险根本不可能发生。综上，请求法院依法裁定驳回齐凌公司的撤销仲裁裁决申请。
本院经审理查明事实与仲裁庭认定事实一致。另查明，2010年12月28日，被申请人陈薇及其共有人与中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订合同编号520430004-115-2011000245《个人住房（商业用房）借款合同》。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院依法予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销仲裁裁决：“……；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；……。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。……。”之规定，对于申请撤销仲裁裁决案件，人民法院只进行形式审查和有限的实体审查。本案争议焦点在于仲裁裁决是否存在裁决事项超出仲裁协议、裁决程序违法的法定撤销情形。首先，《商品房买卖合同》与《个人住房（商业用房）借款合同》是紧密联系而又相互独立的合同，申请人与被申请人在《商品房买卖合同》第十九条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交贵阳仲裁委员会仲裁。”根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第二条：“当事人概括约定仲裁事项为合同争议的，基于合同成立、效力、变更、转让、履行、违约责任、解释、解除等产生的纠纷都可以认定为仲裁事项。”之规定，仲裁庭依据《商品房买卖合同》中双方约定的仲裁条款作出的仲裁裁决其裁决事项并未超越双方约定的仲裁协议范围。其次，根据《最高人民法院关于审理﹤商品房买卖合同﹥纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”之规定，商品房买卖合同撤销后，贷款银行完全可以通过该借款合同以及担保合同的约定向借款人及担保人另行主张权利。该仲裁裁决并未违反法定程序，申请人的申请理由不成立，本院不予支持。
综上，该仲裁裁决不具有《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的情形。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理﹤商品房买卖合同﹥纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，裁定如下：
驳回申请人贵州齐凌房地产开发有限公司撤销贵阳仲裁委员会（2013）贵仲裁字第190号裁决的申请。
案件受理费400元，由申请人贵州齐凌房地产开发有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 甘 炫
代理审判员 龙 珑
代理审判员 邱翠雪
二〇一四年六月五日
书 记 员 石 敏