襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂襄新民初字第00475号
原告（反诉被告）陈某某
被告（反诉原告）某公司
原告陈某某与被告某公司商品房买卖合同纠纷一案，本案于2013年4月25日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张华独任审判，于2013年5月21日公开开庭进行了审理。因该案案情复杂，转为普通程序后，依法组成合议庭，于2013年8月18日公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理人宫立红，被告某公司的委托代理人李文松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某诉称：2010年9月，原、被告签订了商品房买卖合同，该合同主要约定：1．原告购买被告开发的位于襄阳高新技术产业开发区东风汽车大道国瑞大厦第一栋房号为1-1-101号和1-2-201号的两套房屋，总价款5725848元；2．被告于2011年8月1日前向原告交付符合法定和约定的房屋，房屋余款于交房时一并付清；3．逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交房屋价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付购房款4889000元，被告未按合同约定的日期向原告交房，经原告催促，被告于2013年3月29日向原告送达交房通知书。被告的迟延交房行为给原告造成重大损失，故请求依法判令被告继续履行双方签订的商品房买卖合同，并由被告向原告支付违约金591569元；本案诉讼费由被告承担。另针对被告的反诉提出如下答辩意见：反诉原告未按合同约定交房，反诉被告一案合同履行了付款义务，无违约行为，应驳回反诉原告的诉讼请求。
被告某公司辩称：因原告未按合同约定付清剩余房款，违反了先履行义务，被告并无违约行为，故应驳回原告的诉讼请求。被告另提起反诉认为，反诉原告按合同约定通知反诉被告告办理房屋交接手续，但反诉被告拒绝支付剩余房款，故请求依法判令解除双方签订的商品房买卖合同，由反诉被告向反诉原告支付违约金28629元；本案诉讼费及相关费用由反诉被告承担。
原告为支持其诉讼主张向本院提交以下证据：
证据一、2010年9月14日，原告与襄樊新大陆实业有限公司签订的商品房买卖合同两份及购房款收款收据。用于证明原告购买了被告开发的位于襄阳高新技术产业开发区东风汽车大道国瑞大厦第一栋房号为1-1-101号和1-2-201号的两套房屋，总价款5725848元，原告已支付购房款4889000元。经质证被告对该证据的真实性无异议，但认为房屋按合同约定只有在验收合格且原告将剩余房款付清时才向原告交房。另被告认为原告所交房款中的30万元与本案无关，并提供了双方签订的关于购买国瑞大厦增加部分商铺使用权的协议予以证实。经本院询问，双方当事人一致同意该30万元的已付房款视为原告为本案诉争房屋的已交房款，即原告已向被告支付购房款4889000元，并解除另行签订的关于购买国瑞大厦增加部分商铺使用权的协议。另本院对该组证据的真实性予以认定。
证据二、2013年3月29日，被告向原告出具的交房通知书。用于证明被告未按合同约定期限交房。被告经质证对该证据的真实性无异议，但认为这仅是其中一份交房通知书，在此之前被告已多次通知原告办理交房手续。本院对证据的真实性予以认定。
被告为支持其辩称主张向本院提交以下证据：
证据一、2011年7月29日，建筑工程竣工验收报告。用于证明双方诉争的房屋主体工程已经验收合格，符合交房条件并通知了陈某某。原告经质证对该证据的真实性不予认可。本院认为，原告未提供相反的证据证实该验收报告不真实，且未在本院指定的期限内对验收报告中的印章及签名申请鉴定，而被告提供的验收报告加盖了建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的印章，故本院对该证据的真实性予以认定。
证据二、周德权、张健两人的交付通知书、房屋交接验收单、交房确认单、商品房买卖合同等证据。用以证明被告开发的上述房屋已符合交房条件，并通知所有购房人进行交房，而原告当时拒绝办理交房手续。原告经质证认为，该证据与本案无关，被告通知原告交房的期限为2013年3月29日，之前原告多次找被告要求交房，被告均拒绝。本院认为，商品房的交房条件是以双方的合同约定及相关的法律为依据，他人接受被告房屋的事实并不能说明被告的房屋即符合交房条件，故本院对该证据所证实的事实不予采信。
反诉原告为支持其诉讼主张向本院提交以下证据：
证据一、2013年4月12日，襄阳晚报刊登的交房公告。用以证明被告多次通知反诉被告进行交房。原告经质证对该证据的真实性无异议，但认为该证据恰好证实反诉原告未按合同约定交房。本院对该证据的真实性予以认定，但因该证据系被告单方面发出的公告，并不能证实被告已多次通知被告交房，故本院对被告以该证据所需证明的目的不予采信。
证据二、视听资料。用于证明反诉原告已于2011年8月1日就通知反诉被告进行交房，但由于反诉被告提出无消防验收资料而未签收确认，且反诉被告未付清剩余房款。反诉被告经质证对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。
为查清案件事实，本院依职权调取了国瑞大厦关于消防验收方面的资料。原告经质证对该证据无异议。被告经质证对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关，双方签订的合同并未约定交付房屋必须以消防验收合格为前提，被告的房屋已经验收合格，可以交房。本院对该证据的真实性予以认定。
经审理查明：2010年9月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了两份商品房买卖合同，两份合同主要约定：一、买受人购买出卖人的位于襄阳高新技术产业开发区东风汽车大道国瑞大厦第1栋1单元101号商品房和第1栋2单元201号商品房，商品房用途均为商住楼，价格分别为2896824元（买受人于本合同签订之日即付定金50万元，并于30日内支付房款1826824元，余款57万元于交房之日时付清）、2829024元（买受人于本合同签订之日即付定金50万元，并于30日内支付房款1769024元，余款56万元于交房之日时付清），共计5725848元；二、出卖人应当在2011年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列两种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。2．出卖人交付前买受人交清全部房款及相关费用；三、买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1条方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二条起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；四、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。上述两份合同签订后，原告按约向被告交纳购房款共计4589000元。
上述商品房建成后，被告通知原告办理交房手续，原告以该房屋未经消防部门验收合格为由拒绝接受。2013年3月29日，被告向原告发出交房通知书，该通知书记载“我们很荣幸的通知你购买的国瑞大厦商品房部分房号1-1-101号和1-2-201号房屋已具备交房条件。现通知你于收到本通知后5日之内来我公司交付剩余购房款并办理交房手续，逾期未办理的一切责任后果自负”。双方对补偿事项未协商一致，原告遂诉至本院，因此引起诉讼。
本院另查明：原、被告另行签订了关于购买国瑞大厦增加部分商铺使用权的协议，陈某某支付预付款30万元。庭审中，该预付款作为上述房屋的已付房款，并同意解除双方签订的关于购买国瑞大厦增加部分商铺使用权的协议。
本院还查明：被告于2012年2月3日向襄阳市公安消防支队申请对国瑞大厦工程进行消防验收，该工程经两次整改，于2013年3月5日验收合格。
本院认为：原、被告签订的两份商品房买卖合同，未违反相关法律法规之规定，是双方当事人的真实意思表示，属合法有效的合同。合同签订后，原告已按合同约定支付了购房款4889000元，余款836848元尚未支付。双方合同约定的商品房的交付条件是“该商品房经验收合格”，原、被告对该条款的解释意见不一致。对此，本院认为对该条款的理解应当符合法律法规之规定，即不违背法律的禁止性规定。该商品房所属的国瑞大厦共计22层，地下1层，属于国家标准规定的一类高层住宅建筑，应当向消防部门申请消防验收。该商品房应当符合法律、法规的规定和建设工程质量、安全标准，经验收合格后，才能保证业主的人身、财产安全。《中华人民共和国消防法》明确规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。被告在商品房未经消防验收合格情形下通知原告办理交房手续，原告予以拒绝的理由符合法律规定，被告因上述事由迟延向原告交房应当承担违约责任。按双方合同之约定，原告应于交房之日时付清剩余购房款836848元，原告的付款义务与被告的交房义务应当同时履行，在被告履行交房义务不符合双方的合同约定时，原告有权拒绝被告相应的履行要求。故原告要求被告继续履行合同向其交付房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告提出反诉请求，要求解除双方签订的商品房买卖合同并由反诉被告支付违约金，因原告并无违约行为，被告的反诉请求不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告支付违约金594569元，原告计算的违约金是以4889000元已付房款为基数按合同约定的计算方式进行计算。对此，本院认为该已付购房款4889000元不应包含原告为购买其他商铺而支付的预付款30万元，且原告计算的违约金过分高于被告给原告造成的损失，本院依法酌定由被告向原告支付违约金45万元，超出部分，本院不予支持。另原告同意在被告向其交付房屋之同时，向被告支付剩余购房款836848元，本院对此予以确认。原告针对被告反诉的辩称理由成立，本院予以采纳。被告针对原告本诉的辩称理由不能成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、原告陈某某与被告某公司继续履行双方于2010年9月14日签订的商品房买卖合同，即被告某公司于本判决生效之日起十日内向原告陈某某交付位于襄阳高新技术产业开发区东风汽车大道国瑞大厦第1栋1单元101号商品房和第1栋2单元201号商品房；原告陈某某在被告某公司向其交付该商品房的同时，向被告某公司支付购房款836848元；
二、被告某公司于本判决生效之日起十日内向原告陈某某支付违约金45万元；
三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告某公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费20355元，由原告陈某某负担5000元，被告某公司负担15355元；反诉案件受理费500元，由反诉原告某公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（二）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户：17-45170104000133X。上诉人也可以将上诉案件受理费交至本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 华
代理审判员 邓新忠
人民陪审员 肖玉梅
二〇一三年七月二十三日
书 记 员 张露露