连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海商初字第00686号原告连云港市腾翔物业服务有限公司，住所地连云港市海州区盛世豪庭小区物业办公室。法定代表人王习娥，该公司总经理。委托代理人刘茜，江苏海晟律师事务所律师。被告王静，男，1973年3月10日，居民身份证号码3207061973********，汉族，住连云港市海州区南极南路141号山水湾小区*号楼*单元***室。原告连云港市腾翔物业服务有限公司（以下简称腾翔物业公司）与被告王静物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法由代理审判员周文贤独任审判，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告腾翔物业公司的委托代理人刘茜、被告王静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告腾翔物业公司诉称，2012年1月15日，原告腾翔物业公司与被告王静所在的山水湾小区业主委员会签订《物业管理委托合同》。合同履行至今，原告腾翔物业公司严格履行合同义务，被告王静却未按合同约定履行缴费义务，至今拖欠原告2012年至2014年的物业管理费合计2192.1元、公推水电费300元等合计2492.1元，原告主张按70%给付费用即2492.1元×70%＝1745元。原告多次上门催缴，被告以种种理由拒不缴纳物业费。2015年1月30日，原告委托律师事务所向被告发律师函进行催缴，未有效果。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告支付物业管理服务费1745元及利息13.23元（自2015年2月12日起至2015年4月3日止）及2015年4月4日至判决实际确定的给付之日止的利息，并承担本案诉讼费用。被告王静辩称，原告未按物业服务合同的约定履行义务，因此被告未交纳物业费。被告房屋空置时物业费是按70%计算，被告房屋的对讲门损坏，被告要求原告修理，但一直未予修理。2014年5、6月份，被告家中被盗，而且卧室卫生间防盗网被剪断，导致家中现金1000元左右、收藏的字画26件价值12万元被盗。小区的绿化遭到严重的破坏，业主委员会还助长部分的业主破坏小区绿地充当车位，从未召开业主大会，私自划分车位，每辆车位草坪上是收取480元每年。经审理查明，连云港市山水湾小区业主委员会（甲方）与原告腾翔物业公司（乙方），分别于2012年1月15日和2014年5月29日签订两份《物业管理委托合同》，甲方将山水湾小区委托乙方实行物业管理，约定的主要内容为：物业公用部位的维护和管理；物业共用设施设备的维护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理；公用绿地、花木、建筑小区养护与管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；采取安全监控、巡视、门岗执勤等手段维护公共秩序等。物业管理服务费执行连云港市物业管理三级服务标准，多层住宅楼由乙方按建筑面积每月每平方0.45元向业主或物业使用人收取。公用水电等分摊费（按实际发生额计算分摊）由乙方负责向业主和物业使用人收取。上述两份物业管理委托合同的委托管理期限合计为2012年1月15日起至2015年12月31日止。合同还对其他事项进行了约定。被告王静系山水湾小区的业主，住该小区4号楼3单元202室，该房屋为多层住宅，建筑面积为135.32平方米。被告王静尚欠缴2012年至2014年物业费为135.32平方米×0.45元/平方米/月×12月×3年＝2192.1元，公共水电费100元/年×3年＝300元。因2012年至2014年被告王静房屋空置，原告主张被告按费用总额的70%缴纳，经原告腾翔物业公司书面律师函催缴后，被告王静仍未缴纳。上述事实，有当事人的陈述以及原告举证的物业管理委托合同、律师函、快递单、营业执照、水电费发票等予以证实。本院认为，原告腾翔物业公司与连云港市山水湾小区业主委员会所签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告王静作为山水湾小区的业主，应当根据物业管理委托合同的约定交纳物业管理服务费用。原告腾翔物业公司主张被告王静拖欠2012年2014年物业费为135.32平方米×0.45元/平方米/月×12月×3年＝2192.1元，公共水电费100元/年×3年＝300元。上述费用合计2492.1元，因期间被告房屋空置，原告主张按费用总额的70%计算即物业费为2192.1元×70%＝1534元，公共水电费为300元×70%＝210元。由于原告物业管理服务不到位，应当扣除部分物业费，物业费应当按70%计算即1534元×70%＝1074元。原告腾翔物业公司所主张的利息，因原告腾翔物业公司与被告王静对利息并未进行具体约定，且原告物业服务不到位，本院不予支持。被告王静提出其家中的财物被盗，原告负有责任，要求原告退出该小区的抗辩意见。本院认为，原告在物业服务期间存在小区环境卫生未及时清理，存在物业服务不到位等问题，并扣除原告部分物业费，但被告家中被盗后应向公安部门及时报警，由公安部门处理。另原告在山水湾小区的物业服务期限问题，应由山水湾小区业委会代表业主与原告协商解决。故对被告该辩解意见，本院不予支持。综上，被告应当承担的费用合计为1074元+210元＝1284元，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王静于本判决生效之日起十日内给付原告连云港市腾翔物业服务有限公司物业管理服务费、公摊水电费等合计1284元；二、驳回原告连云港市腾翔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告王静负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  周文贤二〇一五年七月六日书 记 员  姚 佳法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。