福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民再终字第17号
上诉人（原审第三人）陈培良，男，1951年8月出生，汉族，宁德市蕉城区人，住宁德市蕉城区。
上诉人（原审第三人）陈晓昇，男，1980年7月出生，汉族，宁德市蕉城区人，住址同上，系陈培良之子。
上诉人（原审第三人）陈颖鋆，女，1989年4月出生，汉族，宁德市蕉城区人，住址同上，系陈培良之女。
上列上诉人的共同委托代理人蔡作斌、汤林楠，福建黎民友律师事务所律师。
被�诉人（原审原告）宁德市隆欣建材实业有限公司（下称“隆欣公司”），住所地宁德市蕉城区。
法定代表人林细香，总经理。
委托代理人王光俭，男，1952年6月9日出生，汉族，宁德市蕉城区人，系该公司职员。
委托代理人杨圣干，福建宁仁律师事务所律师。
原审被告福建省宁德新城房地产开发有限公司（下称“新城公司”），住所地宁德市蕉城区。
法定代表人陈金凤，董事长。
委托代理人刘淑贝，宁德市蕉城法律服务中心法律工作者。
原审原告宁德市隆欣建材实业有限公司诉原审被告宁德新城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，原经宁德市蕉城区人民法院于2008年8月4日作出（2007）蕉民初字第169号民事判决，已经发生法律效力。案外人陈培良等人申请再审，本院于2009年5月13日以（2009）宁民监字第9号通知书驳回其再审申请。陈培良�人向检察机关提出申诉，宁德市人民检察院于2009年12月26日以宁检民抗（2010）01号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2010年3月11日作出（2010）宁民抗字第3号民事裁定，对本案进行提审，并于2010年6月1日作出（2010）宁民再终字第9号民事裁定，撤销（2007）蕉民初字第169号民事判决和（2009）宁民监字第9号通知书，将本案发回重审。蕉城区人民法院重审后于2013年3月11日作出（2010）蕉民初字第2275号民事判决，原审第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆不服，提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人陈培良及其与上诉人陈晓昇、陈颖鋆的共同委托代理人蔡作斌、汤林楠，被上诉人隆欣公司的委托代理人王光俭、杨圣干，原审被告新城公司的委托代理人刘淑贝，已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审（重审）认定，原、被告及第三人对以下�实无异议，且有相关证据加以证明，予以确认：
1、2005年2月7日，新城公司董事长陈金凤与隆欣公司签订《股份转让协议书》，陈金凤将其独资企业新城公司75%股权以7639100元转让给隆欣公司，隆欣公司于同日向陈金凤支付定金100万元（注：本案所涉款项均为人民币，下同）。次日，双方又签订《补充协议书》，明确《股份转让协议书》中陈金凤将新城公司75%股权转让隆欣公司，实则为100%股权转让，股权转让金为10185500元，股权转让完成后，陈金凤名义上存留新城公司25%股权，实际上不享有股东权利。此后，双方未申办股权变更登记。2005年11月10日，陈金凤致函隆欣公司，要求解除股权转让协议，引发股权转让纠纷。2007年3月6日，经福建省高级人民法院调解达成协议，由陈金凤向隆欣公司支付1405000元，双方之间股权转让协议解除。该股权转让协议附件“物业清单”显示股权转让资产包含京都城第三至七层未销售住宅总面积321.14平方米，但不包含讼争的第一幢第三层（14）-（23）轴商品房。
2、2003年10月27日，新城公司聘用黄健镔为总经理。2005年11月10日，陈金凤在《闽东日报》上刊登声明：自2005年11月4日起，取消黄健镔作为其本人名下所有产业管理人的特别授权；自解除之日起，黄健镔不得再以新城公司总经理及本人名下产业管理人的名义从事任何活动；自本声明发布之日起，黄健镔的上述行为对本人名下的产业不具有法律效力。2006年1月25日，新城公司在《闽东日报》上刊登遗失声明：遗失公司印章一枚，章文“福建省宁德新城房地产开发有限公司3522000002886”；遗失法人印章一枚，章文“陈金凤印3522000002887”；声明作废。
3、宁德市蕉城区京都城项目由新城公司开发建设，第一幢第三层（14）-（23）轴原建设施工房号为305、306、307号，经2007年3月19日规划变更后的房号为305、306、307、308号，面积共计414.97平方米。该面积已包含宁德市正信联合会计师事务所（下称“正信会计所”）吴涛退出的（16）-（23）轴面积329.56平方米。
4、2004年5月10日，黄健镔代表新城公司将京都城第一幢第三层（16）-（23）轴现房出售给正信会计所的吴涛，建筑面积为329.56平方米，并签订了《商品房买卖合同》。2005年8月4日，新城公司总经理黄健镔向陈金凤出具《关于京都城三层事宜》：原出售正信会计所吴涛的京都城第三层300平方米房产，因正信会计所提出退房，由股权收购方按150元／每平方米计4.5万元及装修款5万元补偿正信会计所吴涛先生，房产按850元／每平方米由股权出让方合并出售给股权收购方。2005年10月20日，正信会计所及吴涛致函给新城公司要求结清欠款，其中审计费10万元、房屋装修4万元、门窗损失2万元，共计16万元。黄健镔代表新城公司于2005年10月20日作出批示：以上款项已从隆欣公司取回补偿款95000元，其余款由本公司尽快与贵所结清，欠贵公司16万元本公司将于10日内跟贵所结账，否则承担违约责任。陈金凤则于2006年1月20日在该函上批示：欠正信所审计费95000元，共欠费155000元。虽正信会计所将该函中的欠款表述为审计费、房屋装修、门窗损失，但黄健镔、陈金凤均认可该欠款包含差价补偿款45000元及装修补偿款50000元，合计95000元。
5、2005年8月20日，黄健镔代表被告新城公司与原告隆欣公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定：出卖人新城公司将位于京都城第一幢第三层（14）-（23）轴305号、306号、307号商品房以现房形式出售买受人隆欣公司；该商品房总建筑面积414.97平方米，每平方米单价1078.93元，总价款人民币447723元；买受人应于2005年8月31日、10月31日之前分别支付购房款95000元和340000元，余款待办理房屋权属证书后结清；出卖人应在同年12月30日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人使用，若出卖人逾期30日未交付房屋，买受人有权要求继续履行合同，出卖人应当自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按买受人已付房价款的日万分之十支付违约金。此后，隆欣公司于2005年8月30日、9月21日先后二次向新城公司总经理黄健镔分别支付购房款95000元和340000元，共计435000元，由新城公司出纳甘慧华向隆欣公司开具了《收款收据》，但黄健镔未将该购房款交付新城公司财务入帐，亦未向正信会计所支付欠款。
6、古田县人民法院于2012年11月13日作出（2011）古刑初字第298号刑事判决，认定：被告人黄健镔在受聘担任新城公司总经理期间，于2005年8月15日和20日代表新城公司分别与隆欣公司签订《关于京都城三层部分房产处置的协议书》、《商品房买卖合同》，并于同年8月30日、9月21日向隆欣公司收取售房款共计435000元，均未存入新城公司账户，其中354671元被黄健镔非法占为己有，其行为已构成职务侵占罪，判处有期徒刑六年，并处没收个人财产50000元，继续追缴违法所得354671元。该判决已发生法律效力。
7、1999年4月5日，宁德市建设工程质量监督站作出《单位工程质量综合评定表》，对京都城第一幢第三层（14）-（23）轴305号、306号、307号、308号商品房确定为合格工程。新城公司至今未向隆欣公司交付该买卖标的物（商品房），亦未给予办理房屋权属登记。讼争商品房虽由第三人陈培良占有，但原审法院已于2007年5月对产权交易予以冻结。
8、因新城公司未按期交房，隆欣公司于2007年3月26日起诉要求新城公司交房并支付违约金（自2005年12月31�起至实际交房之日止按已付购房款435000元的日万分之十计算）。
原审（重审）认为，根据《中华人民共和国公司法》有关规定，经理由董事会决定聘任，可行使主持公司的生产经营管理工作。时任新城公司总经理的黄健镔代表被告与原告隆欣公司签订《商品房买卖合同》，将京都城第一幢第三层（14）-（23）轴商品房出售给原告，系履行职务行为，其行为后果应由被告承担。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》，应认定为有效合同。被告新城公司及第三人陈培良等人辩称该合同虚假，系黄健镔与原告恶意串通所为，因其举证不能，不予确认。被告主张陈金凤于2005年2月7日已解除黄健镔新城公司总经理职务，黄健镔未经被告授权擅自与原告签订合同并收取原告购房款435000元，系其个人行为，且按《股份转让协议》约定，本案讼争房已�价并入股权转让，因无事实依据，不予采信。根据原告诉求，案由为商品房销售合同纠纷，第三人主张对原、被告之间的诉讼标的虽无独立的请求权，但案件处理结果与其有法律上利害关系，因而其主张有独立请求权，请求确认其对讼争房屋拥有产权，不予支持。第三人主张被告已就讼争商品房与其签订有购房合同并已实际交房，因其举证不能，不予确认。原、被告应按合同约定全面履行合同义务，新城公司于2005年8月20日将讼争商品房作为现房出售给隆欣公司，约定被告于2005年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告，被告逾期未履行交房义务构成违约，应承担违约责任。原告主张被告履行交房义务，并从2005年12月31日起至实际交房之日止按已付购房款435000元的日万分之十支付违约金，应予支持。第三人占有讼争商品房没有合法根据，应腾出讼争商品房交付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告新城公司应于判决生效之日将京都城第1幢第三层（14）-（23）轴305号、306号、307号、308号商品房交付给原告隆欣公司；二、第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆应于判决生效之日腾出上述商品房向原告交付；三、被告应于判决生效之日支付给原告自2005年12月31日起至实际交付商品房之日止按原告已付购房款435000元的日万分之十的违约金。案件受理费11450元、财产保全费5000元、鉴定费1000元，由被告承担。
第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆上诉认为，原审（重审）判决认定事实与适用法律均有误，且违�法定程序。主要理由是：1、原判认定事实不清、证据不足。本案诉讼标的相同，但讼争商品房已由原审被告新城公司出卖并交付给了上诉人（第三人），经上诉人装修后用于经营管业，签订合同、付款交房均为公开进行，有据可证，而原判却认定上诉人对房屋权属主张举证不能，有违客观事实。2、原判适用法律不当。新城公司原总经理黄健镔与隆欣公司私下恶意串通签订买卖合同，新城公司实际并未收取隆欣公司交付的购房款，黄健镔已构成职务侵占罪，原判不仅未认定其以合法形式掩盖非法侵占公司资产的行为无效，反而认定该买卖合同有效，有违法律规定。3、原判违反法定程序。①被上诉人隆欣公司始终未变更或增加过诉讼请求，虽有诉求原审被告交房，但未诉求第三人腾房，而重审却判决上诉人向被上诉人腾房交付，属于判非所诉，有违民事诉讼“不�不理”原则；②上诉人在重审中已提出要求确认第三人与新城公司买卖合同有效的请求，而重审法院对上诉人这种独立诉求未作审理即予剥夺，有损上诉人的合法权益。请求撤销原判，改判驳回被上诉人隆欣公司的全部诉讼请求。
被上诉人隆欣公司答辩认为，其与原审被告新城公司签订的商品房买卖合同、房价款交付收据等一系列证据，足以证明其系讼争商品房的合法买受人，且购买在先，而上诉人陈培良等人购买在后，并未付清房价款，所提交的四份合同存在名称不一、面积不符等多处瑕疵，有重大造假嫌疑，上诉人无权对被上诉人所购商品房主张权利。被上诉人隆欣公司与新城公司存在合法有效的房屋买卖关系，遵循合同关系相对性原则，新城公司应承担逾期交房的违约责任。原审程序合法、处理结果正确，请求驳回上诉、维持原判。
原审被告新城公司�认同第三人陈培良等人的上诉主张之外，还认为新城公司与陈培良等人签订的商品房预售或买卖合同系属双方真实意思表示，并认可已依约收取陈培良等人首付购房款，应认定双方买卖关系合法有效。至于新城公司与隆欣公司签订的商品房买卖合同，系新城公司原总经理黄健镔与隆欣公司私下恶意串通，利用黄健镔侵占新城公司及法定代表人的原印章而违法签订的，严重损害了新城公司的合法合理利益，且新城公司并未收取隆欣公司交付的任何购房款，黄健镔因犯罪被判刑，其若有收取隆欣公司交付的购房款，隆欣公司可通过追赃途径索赔。此外，还认为原判逾期交房违约金过高，有违公平合理原则。请求撤销原判，改判驳回隆欣公司的全部诉讼请求。
本案二审中，各方当事人除对讼争标的物（商品房）存在重合买卖关系及其合法有效性的认定持有异议之外，对原审认定的讼争房屋系属座落于宁德市京都商贸中心第一幢第三层305
--
308号的商品房，分别由原审被告新城公司原总经理黄健镔与法定代表人（董事长）陈金凤先后经手出卖给被上诉人隆欣公司和上诉人陈培良及其子女陈晓昇、陈颖鋆之事实，并无异议，可予认定。经二审审理，补充查明相关事实如下：
1、2006年7月1日，新城公司法定代表人陈金凤授权其胞兄钱书华与陈培良签订了一份《租赁合同》，约定新城公司将本案讼争商品房出租给陈培良，租赁期间至2007年1月16日，并委托钱书华收缴水电费及物业管理费。
2、2007年1月31日，陈培良、陈晓昇、陈颖鋆分别与新城公司签订三份《商品房预售合同》及一份《商品房买卖合同》（未注明签订日期），该四份合同约定：出卖人新城公司将位于京都城A幢第三层310
--318号、306--309号、319--
322号（合计17小套）商品房以现房形式出售买受人陈培良、陈晓昇（系陈培良之子）、陈颖鋆（系陈培良之女）；该商品房总建筑面积434.76平方米，每平方米单价1880
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1960元，总价款人民币845370元；购房款于2007年1月31日之前支付255370元（首付款约占30%），余款办理按揭贷款抵还；出卖人应在2007年1月31日（注：其中《商品房买卖合同》注明“2007年6月30日”）之前将经综合验收合格的商品房交付给买受人使用，若出卖人逾期30日未交付房屋，买受人有权要求继续履行合同，出卖人应当自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按买受人已付房价款的日万分之三支付违约金。陈培良及其妻马丽云、陈晓昇于2006年10月24日
--2007年11月28日先后六次向新城公司交付购房款共计262535元，由新城公司开具了五张《收款收据》和一张正式《发票》。
3、新城公司已确认陈培良等三人所购京�城第A幢（即为第一幢）第三层17小套商品房，其建筑总面积434.76平方米涵盖了隆欣公司所购305、306、307号商品房总面积414.97平方米，二者之间存在同一性与重合性。该讼争商品房经2007年3月19日规划变更后的房号确定为305、306、307、308号，建筑面积分别核定为81.98、129.46、121.10、92.62平方米，合计建筑总面积425.16平方米。
根据各方当事人诉辩理由及意见，本案二审争议焦点是：1、涉案数份合同是否合法有效；2、原审（重审）程序是否合法；3、隆欣公司诉求新城公司履行交房义务是否应予支持。对此争议焦点，分析并认定如下：
一、关于涉案数份合同效力的问题
本院认为：本案存在双重复合买卖关系，新城公司先由原总经理黄健镔代表该公司于2005年8月20日与隆欣公司签订了一份《商品房买卖合同》，将京都商贸中心第一幢（即第A幢）第三层商品房（建筑总面积�414.97平方米）出卖给隆欣公司，后又由董事长陈金凤代表该公司于2007年1月31日分别与陈培良、陈晓昇、陈颖鋆签订三份《商品房预售合同》及一份《商品房买卖合同》（注：此份“买卖合同”未注明签订日期），将出卖给隆欣公司的上述商品房（建筑总面积434.76平方米）再次出卖给陈培良、陈晓昇、陈颖鋆。虽然先后二次买卖（预售）合同中所表述的房号及总建筑面积不完全一致，但新城公司已确认规划变更后的房号均为305
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308号，陈培良等三人所买受的商品房建筑总面积大于隆欣公司所购买商品房建筑总面积约20平方米，系因“公共分摊”不同及测绘误差所致，故二次买卖之间存在同一性与重合性。上诉人陈培良等三人及原审被告新城公司均认同本案存在“一房二卖”，依据涉案数份合同记载、现场勘查比对，以及宁德市房地产测绘队制作�《京都城三层平面图》、《房屋面积汇总表》等相关证据，对“一房二卖”的事实可予认定。被上诉人隆欣公司主张陈培良等三人买房之处并非在隆欣公司买房地点，只有其陈述并无相应证据加以证明，该异议没有理由依据，不予采纳。对本案“一房二卖”的合同效力，应作具体分析：1、新城公司与隆欣公司签订一份《商品房买卖合同》，系新城公司原总经理黄健镔在受聘任职期间代表该公司所为，黄健镔于2005年8月30日、9月21日收取隆欣公司购房款合计435000元虽未存入新城公司账户，但属新城公司内部管理问题，并不因此影响该合同的效力。古田县人民法院已生效的（2011）古刑初字第298号刑事判决，对此事实亦予认定，黄健镔因非法占有该购房款435000元中的354671元，已构成职务侵占罪，被判处有期徒刑六年，继续追缴违法所得354671元。新城公司及陈�良等三人以黄健镔利用职便侵占新城公司及法定代表人陈金凤的原印章，私下与隆欣公司恶意串通而违法签订合同，新城公司并未收取隆欣公司交付的购房款，该行为严重损害新城公司的合法利益为由，主张该合同应确认无效，但并无提供有效证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，对其该主张不予采纳。2、新城公司与陈培良、陈晓昇、陈颖鋆签订三份《商品房预售合同》及一份《商品房买卖合同》，其中“买卖合同”未注明签订日期，还存在交房时间不统一等瑕疵，但新城公司法定代表人陈金凤已确认订立该四份合同系其公司真实意思表示，表明陈培良对讼争商品房系“先租后买”，并认可已由新城公司收取了陈培良等三人首付购房款共计262535元，且明示涉讼商品房应由陈培良等三人买受，故不能以合同内容表述有所疵漏而否定合同的效力。隆欣公司认为该四份合同存在一些表述性疵漏，陈金凤与陈培良等人恶意串通并伪造合同，严重损害隆欣公司的合法利益，主张该合同应确认无效，但并无提供有效证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，对其该主张亦不予采纳。综上，由于新城公司先后与隆欣公司、陈培良等三人分别签订的商品房买卖或预售合同均具备“商品房买卖合同”的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条和《中华人民共和国合同法》第八条和第四十四�第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，均应认定合法有效。
二、关于原审（重审）程序是否合法的问题
本院认为：被上诉人隆欣公司作为原审原告在本案中始终未变更或增加过诉讼请求，其诉求是原审被告新城公司依约交房并承担违约责任，并未诉求上诉人（第三人）陈培良等三人腾房，而重审却判决上诉人向被上诉人腾房交付，显属判非所诉，有违民事诉讼“不告不理”之原则，陈培良等三人对此提出上诉有理，应予采纳。对此问题，可在二审程序中予以纠正。上诉人陈培良等人作为第三人在重审中虽已提出要求确认其与新城公司买卖合同有效、其对讼争商品房拥有产权的诉求，但未按规定预交诉讼费（案件受理费），故原审法院重审后对其诉求未作出判决并无不当。实际上，原审法院对上诉人这种独立诉求已作实体审理后，认定第三人（上诉人）主张其与新城公司签订了购房合同并已交房系“举证不能，不予确认”，并对“请求确认其对讼争房拥有产权，不予支持。”因此，陈培良等人提出原审法院对其独立诉求未作审理而违反法定程序的上诉理由不能成立，但原审法院这种实体认定有失偏颇，在二审程序中应予一并纠正。
三、关于隆欣公司诉求新城公司履行交付讼争商品房义务是否应予支持的问题
本院认为：本案因“一房二卖”而引发纠纷，原审被告新城公司先将京都商贸中心第一幢第三层305--
308号的商品房出卖给被上诉人隆欣公司；后又将该商品房出卖给上诉人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆；由于涉案数份合同均有效，故而存在优先履行的问题。陈培良提供其与新城公司法定代表人陈金凤授权其胞兄钱书华签订的《租赁合同》和缴纳租金、物业管理费用的相关票据，以及陈培良、陈晓昇、陈颖鋆分别与新城公司签订三份《商品房预售合同》、一份《商品房买卖合同》，新城公司出具的五张《收款收据》等证据，可综合证明陈培良等三人对涉讼商品房系“先租后买”，其于2006年10月至12月已支付购房款计208000元，说明先付部分购房款后再订合同，在原审法院于2007年5月裁定“冻结”涉讼商品房产权交易之时，其已实际买受并占用涉讼商品房；原审法院仅凭一张开票日期为2007年11月28日的《销售不动产统一发票》（系陈培良提供作为其子陈晓昇购房付款54535元的凭证），认定陈培良等三人支付购房款在原审法院裁定“冻结”涉讼商品房之后，因而买卖合同无效，并对其与新城公司签订购房合同的相关事实不予确认，显属不当，应予纠正。在同一买卖标的出现了两个不同�买受主体的情况下，应认定各买受人均与诉讼标的存在利害关系，陈培良等三人在本案中属于享有独立请求权的第三人，原审法院将其认定为无独立请求权的第三人，亦属有误，应予指正。在涉案数份合同均为有效且不同买受人均要求履行合同的情况下，必然涉及到买受权利的优先保护顺位。对“一房二卖”的合同履行问题，应综合买卖合同成立时间先后等因素进行确定。1、按照物权法的基本原理，不动产物权最显著的特有效力即为不受善意取得制度的限制，当多个有效物权并存且不存在例外优先性的情况下，“时间在先，权利在先”是确定物权相互间效力的基本原则之一。本案中，隆欣公司系于2005年8月20日与新城公司签订《商品房买卖合同》，当月30日至次月21日已依约交付购房款435000元。新城公司及其法定代表人陈金凤于2006年2月28日出具《委托书�，授权其胞兄钱书华对京都城代行物业管理权，钱书华于同年7月1日与陈培良签订了一份《租赁合同》，约定新城公司将本案讼争商品房出租给陈培良，租赁期间从2006年7月15日至2007年1月16日；但至2007年1月31日陈培良才与新城公司签订预售合同。因此，从现有证据看，隆欣公司购房在前、陈培良租房在后，陈培良不存在优先购买权。鉴于双方各自购房均未经备案登记，依照买卖合同成立的先后顺序来确定权利保护顺位，讼争商品房的买受权利应确定归属隆欣公司。2、隆欣公司不仅购房在先，且基本全额交付购房款435000元（仅留余款12723元依约待办理房屋权属证书后结清），至今已有八年多对涉讼商品房无任何收益。但陈培良不仅购房在后，且只首付30%购房款262535元（对余款582835元并未依约申办按揭贷款），自2007年2月至今对讼争商品房出租收益获利。因此，将讼争�品房的买受权利确定给隆欣公司，不仅符合不动产物权的保护以“时间在先，权利在先”为原则，也符合《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第五条规定的民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则。3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”本案中，隆欣公司虽无法提供充分有效的证据证明新城公司法定代表人陈金凤与陈培良存在恶意串通，但新城公司另立“一房二卖”合同显然对隆欣公司的合法利益造成重大损害，隆欣公司对此提出质疑有一定合理性：①陈金凤作为私营企业�对其聘请的总经理黄健镔售房行为不知情，陈培良及其子女陈晓昇、陈颖鋆买房而不了解该房业已出售，均不合情理；②陈金凤以高于隆欣公司近一倍的售价将讼争房卖给陈培良等三人，虽属楼市价格波动，但只收取陈培良等人首付30%购房款26万多元，任凭陈培良占有出租收益，却不催促陈培良等人对剩余购房款58万多元依约及时办理按揭贷款，让陈培良等人拖欠70%购房款至今，亦不合情理；③新城公司与陈培良签订三份《商品房预售合同》及一份《商品房买卖合同》，存在前后名称及内容不一致等多处瑕疵，其中“买卖合同”未注明签订日期，尤其是交房时间不统一，“预售合同”约定交房时间与签订日期即为同一日，而“买卖合同”约定交房时间却为2007年6月30日，但原审法院已于2007年5月对讼争商品房的产权交易予以冻结。因此，除了新城公�应对其“一房二卖”的重大违约行为承担民事责任之外，陈培良等人亦应对其不审慎缔约承担相应后果。4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条已对“一房二卖”所产生的法律后果作出救济性规定，对“一房二卖”而导致“无法取得房屋的买受人”，“可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。因此，就本案而言，将讼争305
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308号商品房之买受权利确定给隆欣公司后，陈培良等三人作为最终未能取得商品房的买受人，若主张向新城公司索赔，可依照上述司法解释第九条的相关规定另行解决。综上，本案讼争四套商品房的买受权利依法应确定给隆欣公司行使，新城公司应依约履行其与隆欣公司订立的《商品房买卖�同》，故对隆欣公司诉求新城公司履行交付讼争商品房义务，应予支持。
综上所述，本院认为：本案讼争商品房分别由原审被告新城公司先后出卖给被上诉人隆欣公司和上诉人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆，新城公司应对其“一房二卖”的不当缔约行为及怠于履行合同的后果承担民事责任，对该商品房的逾期交房违约金应以已付购房款435000元为基数，依合同约定按日万分之十给付。新城公司主张原判合同约定的逾期交房违约金过高，但未提供相应证据加以证明，对其主张不予采纳。对隆欣公司诉求原审被告新城公司交房并承担违约责任，可依照合同约定处理。但原审（重审）将陈培良等三人认定为无独立请求权的第三人，对其与新城公司签订购房合同并首付购房款的相关事实不予确认，且判决陈培良等三人向隆欣公司腾房交付，系属错误，应予纠正。陈培良等�人提出上诉部分有理，对此应予支持。原审（重审）认定事实部分有误，适用法律亦有部分不当，依法应予改判。根据本案具体情况，隆欣公司和陈培良作为“一房二卖”的先后买受人，应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则来处理。由于隆欣公司购房在先，依约基本付清购房款却无任何收益，而陈培良等三人购房在后，仅首付约30%的购房款，且对涉讼商品房已有出租收益多年，故讼争305
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308号四套商品房之买受权利应确定归属给隆欣公司。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第四十三条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十六条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第九条第一款、第六十三条、第六十六条、第七十条第（一）项、第七十二条第一款、第七十六条之规定，经审判委员会决定，判决如下：
一、撤销宁德市蕉城区人民法院（2010）蕉民初字第2275号民事判决第二项（即陈培良、陈晓昇、陈颖鋆应于判决生效之日腾出蕉城区京都城第一幢第三层305、306、307、308号商品房交付给隆欣公司）；
二、维持宁德市蕉城区人民法院（2010）蕉民初字第2275号民事判决第一项（即新城公司应于判决生效之日将蕉城区京都城第一幢第三层305、306、307、308号商品房交付给隆欣公司）和第三项（即新城公司从2005年12月31日起至实际交付商品房之日止，以隆欣公司已付购房款435000元为基数，按日万分之十计算违约金）。
一审（重审）案件受理费11450元及财产保全费5000元、鉴定费1000元，由原审被告新城公司负担；二审案件受理费11450元，由上诉人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆共同负担8450元，原审被告新城公司负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田小成
审 判 员 林本春
代理审判员 崔龙生
二〇一四年三月十九日
书 记 员 杨 婷
附注：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附录：本案有关法律和司法解释
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第四十三条�业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
二、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
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