上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第1399号
原告张国帅。
被告徐桠楠。
委托代理人王芸。
原告张国帅诉被告徐桠楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王小快独任审判，于2014年2月20日公开开庭进行了审理，原告张国帅、被告徐桠楠及其委托代理人王芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张国帅诉称，2013年3月30日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于上海市浦东新区三舒路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告使用，租赁期限为5年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止；双方约定月租金为人民币（以下币种相同）1，500元，租金支付方式为“付三押一”，后被告向原告交付了涉案房屋。2013年4月1日，原告向被告支付了3个月房租4，500元和押金1，500元，并开始装修，装修费用共计8，660元。2013年6月，被告通知原告有人举报涉案房屋出租，让原告搬出暂避风头后再搬回，此时原告方知涉案房屋为经济适用房不能出租，原告考虑到被告房屋有被收回的可能，因此搬出涉案房屋另行租房。搬出后原告多次与被告协商继续履行合同或赔偿原告损失，但被告既不继续履行合同，也不赔偿原告损失。故诉至法院请求：1、判令被告向原告支付违约金共计3，000元（其中押金1，500元）；2、判令被告赔偿原告装修损失8，660元；3、判令被告赔偿原告另行租赁房屋损失17，860元。审理中，原告当庭撤回了第2项关于判令被告赔偿原告装修损失8，660元的诉讼请求（该请求已另案处理）；经本院释明后，原告将第1、3项诉讼请求合并为要求被告支付违约金，违约金数额根据实际损失调整至20，635元（损失包括从2013年7月1日至2013年12月31日在外租房6个月，每月租金2，700元的费用共计16，200元、在外租房中介费用945元、租赁涉案房屋时支付的中介费用490元、租赁涉案房屋交付的押金1，500元，以及合同约定违约金1，500元）。
被告徐桠楠辩称，签订租赁合同时，被告已经向原告出示过房屋买卖合同，原告应当明知房屋是经济适用房。因原告在房屋内吵闹，才遭到投诉，投诉后居委会告知经济适用房不得出租，所以双方曾到中介处帮原告另行租房。但原告并非在2013年6月份就搬离涉案房屋，根据涉案房屋电费单显示，2013年7、8、9月份仍有电费产生，说明当时原告仍然居住在房屋内，且原告直到2014年1月10日才将涉案房屋钥匙交还被告，被告才得以收回涉案房屋。现同意退还原告押金1，500元，并根据合同约定支付原告违约金1，500元。原告在外租房，但仍占用原告的房屋，且在外所租房屋租金达2，700元，与涉案房屋不属于一个级别，故不同意原告其余诉讼请求。
针对被告的答辩，原告表示签约时没有看到过房屋买卖合同，不知道是经济适用房。被告要求原告搬离后，双方曾经协商过几次，被告都只愿意赔偿3，000元至4，000元，所以原告没有搬离房屋。期间，原告曾搬回涉案房屋十余天，在又遭举报后搬出。
经审理查明，被告徐桠楠为上海市浦东新区三舒路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人之一，该房为经济适用房性质。2013年2月23日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告出租上述房屋，租赁期限为5年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止；双方约定租金为每月1，500元，租金支付方式为现金支付、“付三押一”、先付后用；合同签订时原告还需向被告支付1，500元作为租房押金，以后原告需提前7天向被告支付下次房租；租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费等费用应由原告承担，物业管理费由被告支付；租赁期满后，原告清空交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，经被告确认后应立即将押金无息退还给原告；双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金1，500元。若被告违约，除退还原告押金外，还须支付上述金额违约金，反之若原告违约，则被告有权不退还押金。
原告为签订上述租赁合同向中介公司支付了中介费490元。
合同签订后，被告将涉案房屋交付给了原告，原告支付被告房屋租赁押金1，500元和2013年4、5、6月份的租金4，500元，并进行了装修。
2013年6、7月份，居委会告知被告涉案房屋是经济适用房，不能出租。被告遂与原告协商，试图让原告搬走。双方就赔偿问题未能达成一致意见。之后，原告陆续从涉案房屋内搬走一些物品，至2014年1月10日原告将房屋内物品全部腾空，向被告返还了房屋。
原告提供了陈洪涛与案外人签订的房屋租赁协议一份，陈洪涛向案外人承租海阳路XXX弄XXX号XXX室75平方米房屋，月租金2，700元，租赁期限为2013年7月1日至2016年6月30日。陈洪涛当庭作证表示，其与原告系老乡，共同承租涉案房屋，被告要求原告搬离后，由其出面与案外人签订海阳路房屋的租赁合同，用于其和原告居住。被告认可上述租赁合同的真实性，但认为无法确认原告是否居住在该房屋内。
根据被告提供的电费账单显示，涉案房屋内7月电费102元、8月电费88.60元、9月电费22.10元、10月电费2.50元、11月电费4.60元（上述电费结算周期均为上月16日至当月15日，金额不包含逾期支付电费的违约金）。
另查明，就涉案房屋产生的租赁纠纷，本案被告徐桠楠在2013年11月另案［案号（2013）浦民一（民）初字第40718号］起诉本案原告张国帅，要求解除双方的租赁合同、张国帅支付2013年7月1日至2013年12月31日的租金等。本院经审理后认为，租期未届满，徐桠楠让张国帅提早搬离系争房屋，构成违约；但张国帅自称于2013年7月份搬走了，遭徐桠楠否认，客观上看张国帅仍有物品存放在系争房屋内，并未将系争房屋返还原告；且张国帅也已经另案起诉徐桠楠要求赔偿另外租房的租金损失及违约金，故于2014年2月19日作出一审判决：一、解除徐桠楠与张国帅于2013年2月23日签订的《房屋租赁合同》；二、张国帅应于判决生效之日起十日内支付徐桠楠从2013年7月1日至2013年12月31日的租金共计9，000元；三、徐桠楠应于判决生效之日起十日内补偿张国帅固定装修损失7，000元；四、徐桠楠应于判决生效之日起十日内返还张国帅房屋租赁押金1，500元。
以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、中介费发票、收条、陈洪涛与案外人签订的《房屋租赁协议》、陈洪涛的当庭证词、电费账单等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告主张原告签约时明知涉案房屋是经济适用房，无证据证明，本院不予采信。因经济适用房不能出租，致双方的租赁合同不能继续履行，被告应当承担违约责任。现原告以约定的违约金低于实际损失为由，要求调整违约金。原告主张的承租涉案房屋的中介费，因双方租期较长，承租不久即发生纠纷，故本院认定为原告的损失，但另觅房屋的中介费不再计入损失范围。原告主张的押金，已在另案中处理，不认定为原告的损失。合同约定的违约金，也不应认定为原告的实际损失。关于原告主张的另行租房损失，首先被告自认与原告共同至中介处另觅房源，故可以认定原告存在另行租房的损失；其次，现原告虽提供了陈洪涛的证词，但系孤证，不足以证明陈洪涛所租房屋即为原告另觅的房屋；而且，原告也负有减损义务，其在已经另觅房屋的情况下再长期占用原租赁房屋，显有过错，不应将该期间全部计算损失。本院根据本案的实际情况，酌情将被告应承担的违约金调整至5，000元。装修损失已在另案中处理，原告当庭撤回该诉讼请求，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告徐桠楠应于本判决生效之日起十日内支付原告张国帅违约金5，000元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费538元，减半收取计269元，由原告张国帅负担244元，被告徐桠楠负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 王小快
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。