上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第3095号
原告上海市杨浦区人民政府控江路街道办事处。
法定代表人何劲松。
委托代理人卢昭宇，上海瀚元律师事务所律师。
委托代理人陶金龙，上海瀚元律师事务所律师。
被告上海耀中物业管理有限公司。
法定代表人张明。
委托代理人史雪珍，上海市金沪律师事务所律师。
委托代理人陈健，上海市金沪律师事务所律师。
被告张明。
委托代理人史雪珍，上海市金沪律师事务所律师。
委托代理人陈健，上海市金沪律师事务所律师。
被告黄玉芳。
委托代理人史雪珍，上海市金沪律师事务所律师。
委托代理人陈健，上海市金沪律师事务所律师。
原告上海市杨浦区人民政府控江路街道办事处（以下简称控江街道）诉被告上海耀中物业管理有限公司（以下简称耀中物业）、张明、黄玉芳委托合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理。答辩期内，被告耀中物业、张明、黄玉芳向本院提起管辖异议。2014年10月28日，本院做出驳回管辖异议裁定。三被告不服提起上诉，2015年1月6日，上海市第二中级人民法院作出驳回上诉，维持原裁定的民事裁定书。本案依法适用普通程序，由审判员龚立琼、代理审判员陈娟娟、人民陪审员陈铭浩组成合议庭进行了审理。原告控江街道委托代理人卢昭宇、陶金龙，被告耀中物业、张明、黄玉芳共同委托代理人陈健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告控江街道诉称，2008年4月18日，原告与上海建二实业有限公司签订《房屋租赁合同》，将上海市杨浦区凤城路XXX号场地上的7幢房屋租赁给原告。房屋所有权人为上海市第二建筑工程公司，产权人委托上海建二实业有限公司将上述房屋出租给原告。原告与被告耀中物业签订了《杨浦控江开业园区和凤城路XXX号地块委托管理协议》，约定原告将凤城路XXX号7幢房屋（以下简称系争房屋）委托给被告耀中物业管理，由被告耀中物业负责招商和日常管理；原告负责监督、检查，经营期限为6年，独立核算，自负盈亏，租金标准为每日每平方米人民币（以下所涉币种均为人民币）0.8元，月租金147，168元，先付后用，付三押一，租金每三个月支付一次，并提前10天支付下一季度的租金，逾期支付的，每日按月租金的4%支付违约金。上述协议签订后，双方在实际履行中出现如下变更：1、上海建二实业有限公司并未实际交付其中500平方米的场地，故原告与被告耀中物业公司的租金中已扣除上述面积的租金费用；2、原告不参与园区的具体招商、管理事宜、亦未实际收取过保证金或租金，房屋租金一直由被告耀中物业直接支付给上海建二实业有限公司，付款凭证由上海建二实业有限公司直接开具给被告耀中物业，各方均未对此结算流程提出过异议。2010年6月开始，被告以各种理由拖欠租金。原告在得知被告耀中物业拖欠租金后，多次找到被告实际控制人张明催讨，敦促被告耀中物业尽快将租金支付至上海建二实业有限公司，并为此专门召开会议进行沟通协调，但被告耀中物业仍未支付欠付的租金。2014年4月17日，《委托管理协议》到期后，原告向被告耀中物业发函，明确告知协议期满后不再委托被告耀中物业管理杨浦控江开业园区，要求被告耀中物业尽快清缴租金，做好园区交接工作。2014年5月20日，原告再次向被告耀中物业发函，要求退出开业园区管理，并于2014年6月20日前办理移交手续。2014年6月30日，双方最终办理了移交，被告耀中物业退出了园区管理，但至今仍未全部交还房屋（原告保留其就未交还房屋部分的房屋使用费及另行向被告耀中物业结算或追诉的权利）。原告认为，被告耀中物业拖欠租金的行为，严重违反了《委托管理协议》，给原告造成了巨额经济损失，被告耀中物业系一人有限责任公司，被告黄玉芳作为被告张明的配偶，系夫妻共同债务，故被告张明及被告黄玉芳应当对被告耀中物业应付款项承担连带责任。现原告起诉至法院要求判令：一、被告耀中物业支付原告截至2014年4月17日止的房屋租金6，286，500元；二、被告耀中物业支付原告自2014年4月18日起至2014年6月30日止的房屋使用费328，500元；三、被告耀中物业支付原告拖欠租金、房屋使用费的违约金8，276，580元（自2010年6月21日起至实际付清之日止，每逾期一日，按照月租金的万分之四标准计算）；四、被告张明对被告耀中物业上述诉请1-3承担连带责任；五、被告黄玉芳在被告张明的上述责任范围内承担共同赔偿责任。
被告耀中物业辩称，原告未实际交付合同约定的500平方米租赁面积，故每日租金应当按照5，548平方米＊0.8元每平方米计算。对自2010年6月21日开始欠租，2014年6月30日实际搬离并停止招商无异议。被告耀中物业未支付租金系双方对交付的面积有争议，故不应当支付滞纳金和违约金，如需支付，要求法院调整。
被告张明、黄玉芳辩称，三被告之间的财务系独立的，是否应当承担连带责任，由法院认定。
经审理查明，上海市杨浦区凤城路XXX号7幢房屋房屋产权人系上海市第二建筑工程公司。2008年2月1日，上海市第二建筑有限公司向上海建二实业有限公司出具《委托书》，委托以上海建二实业有限公司的名义对外出租并签订相关租赁协议、收取相关款项。2008年4月18日，原告控江街道向上海市第二建筑有限公司出具《委托书》，载明将系争房屋全权委托被告耀中物业管理经营，房租、水电等一切费用由被告耀中物业与上海建二实业有限公司及供水、供电、环卫等单位进行结算。
2008年4月18日，原告控江街道与上海建二实业有限公司签订《房屋租赁合同》1份，载明上海建二实业有限公司将系争房屋6，048平方米出租给原告控江街道，租期自2008年6月21日起至2011年6月20日止，月租金为147，168元；目前已出租给控江汇天禄饮食服务社的500平方米餐饮店由原告控江街道按原租金标准收取，不足部分的租金额应当由上海建二实业有限公司补足给原告控江街道，2008年10月31日租赁到期后由上海建二实业有限公司负责清退，并将腾空的房屋交付给原告控江街道……。
2008年4月18日，原告控江街道（签约甲方）与被告耀中物业（签约乙方）签订《杨浦控江开业园区和凤城路XXX号地块委托管理协议》1份，载明：以“创业带动就业”为理念，依据相关优惠政策，吸纳和扶持以非正规就业劳动组织为主体的创业群体，为创业者构筑一个高效的、低风险的创业平台，并逐步引导非正规组织转制为微小型企业，吸收有经济实力的企业入驻开业园区，同时积极为大学生创业提供优惠措施，实施和开发更多的新增就业岗位，有效控制控江街道管辖的失业率，促进控江街道再就业事业和经济的发展；控江开业园区及凤城路XXX号地块的管理和运作主体，甲方委托乙方具体负责开业园区和凤城路XXX号地块的招商和日常管理，甲方负责监督、检查，乙方经营期限为6年，运作模式为独立核算，自负盈亏；甲乙双方约定，该房屋每天每平方米建筑面积租金为0.8元，月租金147，168元，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为147，168元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充应当由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，租赁期内，租赁保证金不可抵作租金，先付后用，付三押一，乙方租金每三个月支付一次，并提前10日向甲方支付下一个季度的租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方按月租金的4%支付违约金给甲方，逾期超过30天的，甲方有权终止协议并收回该房屋，乙方按甲方指定的账户准时支付房租；甲方有权把握开业园区的发展方向、监督开业园区进驻单位的组织性质和就业保障情况，甲方有权依据国家法律、法规、政策指导和监督乙方的工作，如乙方在招商过程中，违背创业园区构建宗旨，甲方将根据实际情况提出书面整改意见，乙方在收到整改通知一个月内拒不整改，甲方有权进行调整、直至视作为乙方违约，有权收回房屋；乙方负责开业园区和凤城路XXX号地块的招商工作，乙方与创业者和企业形成物业租赁关系和资金结算，独享开业园区的合理利润，乙方有义务促使创业园区的健康发展、健全管理制度、保障创业园区安全、高效的运转，为创业者提供一个高效、低风险的创业平台，乙方有义务创控江品牌、办一流园区、扩大控江开业园区的社会影响，接受甲方和相关部门的监督、检查和考核；如创业园区的租赁关系发生变化乙方应及时开具《创业园区租赁关系变更通知书》通知甲方，乙方应对进驻创业园区的组织和企业的生产经营活动进行有效监督，进驻创业园区的组织和企业必须执行国家、行业本市劳动安全、消防、卫生规程标准，建立和健全劳动安全、消防、卫生制度、完善劳动者在劳动过程中的安全和健康，并保证认真执行“创业园区改革秩序守则”，维护创业园区的安全秩序和健康发展；乙方应积极协助甲方经济园区招商工作，但乙方不享受经济园区任何退税；乙方对开业园区引进企业必须全部注册在控江街道（经济园区或开业园区）；凤城路XXX号基地建筑面积6，048平方米房屋，其中2，200平方米乙方应按劳动科的要求，必须继续搞好和发展壮大控江开业园区，积极完成市区劳动局下达的各项劳动力指标，并且园区2，200平方米的房租由乙方承担，同时由于政策原因造成房屋补贴下达滞后，园区业主拖欠房租或造成房屋回收损失的，则一切责任后果由乙方自行承担，甲方不承担任何补偿责任；剩余3，438平方米的面积，乙方可以自行有序的招商，但开业园区引进的企业必须全部注册在控江街道（经济园区或开业园区），该部分房屋的装修本着“谁使用谁装修谁付租”的原则办理，但总房租由乙方承担，同样由于承租者拖欠房租而造成乙方亏损，则一切责任也由乙方自行承担，甲方不承担一切赔偿责任；凡街道用房按每平方米建筑面积0.8元每天支付租金给乙方（前提是乙方没有出租的情况下）；乙方在经营中如产生利润，前三年每年分红上线为300，000元，剩余部分转入下一年度，待6年总合同到期后，审核后予以分配；乙方应积极配合劳动部门完成各项劳动力指标；凡街道用房要装修，费用由街道自理；乙方签订合同后向街道支付一个月房租150，000元的保证金；如乙方拖欠市建二公司房租满一个月，街道将收回凤城路XXX号地块，协议即告终止。2008年4月18日的《收据》载明，被告耀中物业向上海建二实业有限公司支付了系争房屋租赁房保证金135，001.25元。
上述合同签订后，被告实际取得了除500平方米以外的约定的场地和房屋。自2010年6月21日开始，被告耀中物业未支付租金。
2013年7月16日，上海建二实业有限公司向原告控江街道发出《关于再次要求尽快缴纳杨浦区凤城路XXX号房屋租金的函件》，载明，截止2013年6月21日，应付租金8，343，078元，实际支付租金3，240，030元，尚欠5，103，048元未支付，要求原告控江街道在接函后10个工作日内尽快缴纳，否则要求承担违约金3，338，392元，2014年4月20日合同期满后，不再出租凤城路XXX号房屋，要求届时移交房屋。
2014年6月30日，原告控江街道与被告耀中物业实际办理了房屋交接手续，原告对部分尚未交接的房屋不要求在本案中处理。
另查明，原告控江街道在系争房屋以与案外人签订租赁合同的形式将案外人的营业执照注册在部分房屋内，但实际房屋仍由被告耀中物业控制使用。
还查明，被告耀中物业公司性质为一人有限责任公司（自然人独资），法定代表人为被告张明。被告张明与被告黄玉芳系夫妻关系，于2004年6月8日登记结婚。
以上事实由原告提供的上海市房地产权证、委托书、房屋租赁合同、《杨浦控江开业园区和凤城路XXX号地块委托管理协议》、《关于再次要求尽快缴纳杨浦区凤城路XXX号房屋租金的函件》、婚姻登记档案证明书、档案机读材料、三被告提供的收据、租房协议、档案机读材料及双方当事人的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。
本院认为，原告控江街道与被告耀中物业签订的《杨浦控江开业园区和凤城路XXX号地块委托管理协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。被告耀中物业理应按照合同约定向原告控江街道支付租金。原告虽向被告少提供了500平方米的面积，但双方实际履行过程中以减少租金的形式实际履行了合同，被告耀中物业也未向本院提供证据证明其曾向原告就减少部分的房屋面积提出过异议，双方以实际履行的方式变更了合同履行内容。故原告与被告耀中物业之间的月租金仍应当按照原合同计算月租金的方式即每平方米每天0.8元＊365天／12个月结算，即每月租金135，001元，被告耀中物业应支付原告2014年6月30日实际搬离前欠付的租金和房屋占用费。被告耀中物业提出的原告有在系争房屋注册营业执照影响其实际租赁系争房屋，本院认为，根据双方的合同约定，原告虽有监督、检查被告耀中物业经营管理的权利，但并未在合同中明确原告可以在系争房屋内注册他人的营业执照，客观上，原告注册营业执照的行为确实会一定程度上对被告耀中公司对外招租并注册营业执照产生一定的影响，故本院对原告控江街道应收的租金结合双方的履约情况酌情予以调整，从每月租金135，001元酌情调整至128，250.95元。被告耀中物业称其拖欠租金之前未发现原告有注册营业执照的行为，说明该段时间内即便存在原告注册营业执照的行为，亦不影响被告耀中物业的实际经营。合同虽约定了欠付租金的违约条款，但该违约金标准约定过高，本院予以调整。
被告耀中物业作为一人有限责任公司，其应当举证证明股东财产独立于公司财产，被告张明与被告黄玉芳作为夫妻，应当共同承担债务。在本院规定的举证期限内，三被告并未举证证明三被告之间的财产相互独立，故本院对原告控江街道主张被告张明、黄玉芳对被告耀中物业的债务承担连带责任之诉请，予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、最高人民法院《关于人民法院适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告上海耀中物业管理有限公司应于本判决之日起十日内支付原告上海市杨浦区人民政府控江路街道办事处自2010年6月21日起至2014年4月17日止，按月租金人民币128，250.95元标准计算的租金人民币5，887，132.32元；
二、被告上海耀中物业管理有限公司应于本判决之日起十日内支付原告上海市杨浦区人民政府控江路街道办事处自2014年4月18日起至2014年6月30日止，按月租金人民币128，250.95元标准计算的房屋使用费人民币312，077.31元；
三、被告上海耀中物业管理有限公司应于本判决之日起十日内支付原告上海市杨浦区人民政府控江路街道办事处违约金人民币1，000，000元；
四、被告张明、黄玉芳对被告上海耀中物业管理有限公司的上述第一至第三项付款义务承担连带责任；
五、原告上海市杨浦区人民政府控江路街道办事处应于本判决生效之日起十日内返还被告上海耀中物业管理有限公司租赁房保证金人民币135，001.25元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币111，150元，由原告上海市杨浦区人民政府控江路街道办事处负担人民币53，734元，被告上海耀中物业管理有限公司、张明、黄玉芳负担人民币57，416元。财产保全费人民币5，000元，由被告上海耀中物业管理有限公司、张明、黄玉芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内、向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 龚立琼
代理审判员 陈娟娟
人民陪审员 陈铭浩
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 张占平
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国公司法》
第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
三、《关于人民法院使用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。