新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2015）伊州民二终字第212号
上诉人（原审被告、反诉原告）：崔永会。
委托代理人：范辉，新疆信禾诚律师事务所律师。
委托代理人：刘文博（崔永会丈夫）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖蕾。
委托代理人：向仲（肖蕾丈夫）。
上诉人崔永会因与被上诉人肖蕾租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2014）伊民初字第1890号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人崔永会及其委托代理人范辉、刘文博、被上诉人肖蕾的委托代理人向仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖蕾原审诉称及反诉辩称，2011年6月5日，肖蕾与崔永会签订房屋租赁合同，约定崔永会将位于伊宁市xx大厦x层xxx室、xxx室租赁给肖蕾使用，租期分别为5年、3年。2013年4月12日，肖蕾接到xxx室房主赵某告知书，告知其搬离xxx室。同年5月26日，崔永会将xxx、xxx室锁住，两日后房主赵某将xxx室再次上锁，致使肖蕾无法经营，现诉至法院。请求依法判令：1、解除肖蕾、崔永会签订的租赁合同；2、崔永会支付违约金690000元；3、返还财产；4、崔永会退还变压器使用费3000元、消防主机改造费15000元；5、崔永会退还预交xxx室租金30000元（2013年6月5日至2014年6月4日）；6、本案诉讼费用由崔永会承担。崔永会反诉不属实，请求驳回崔永会的反诉请求。
崔永会原审辩称以及反诉称：1、同意解除双方签订的租赁合同；2、肖蕾违约金诉讼请求不能成立，2013年5月，肖蕾已经自行搬离承租的房屋并将屋内所有的财产拉走，为了防止发生火灾，其才将租赁房屋锁住；3、变压器使用费是肖蕾经营时使用低价电而自愿交纳的，消防主机改造费是为了保证肖蕾在经营过程中的安全，上述费用不是我个人收取，不应退还；5、肖蕾主张的违约金过高，合同中对违约金约定的总价款应理解为一年两间房屋的租金即15万元，我方认为违约金调整为10万元较为合适；6、由于肖蕾提前解除合同，其行为违反合同约定，给其造成了一定的损失，其有权扣除肖蕾预交802号房屋租金3万元。因此我方提出反诉，请求法院判令肖蕾支付违约金10万元并承担本案的受理费及反诉费用。
原审判决认定：2011年6月5日，肖蕾与崔永会签订转让合同，约定崔永会将其经营的曼都佳人会所以400000元的价格转让给肖蕾经营；崔永会作为甲方应向乙方即肖蕾提供房屋所有权属证明，并保证乙方在合同期内拥有合法的使用权，甲方除个人自用电脑、私人物品外，店内所有物品设备、用品及房屋装修应保持原样，随店转让给乙方等。转让合同签订当日，崔永会与肖蕾双方又签订了一份租赁合同，约定崔永会作为甲方将位于伊宁市解放路xx号xx大厦xxx室，建筑面积556.72平方米，802室，建筑面积149.57平方米，合计706.29平方米租赁给肖蕾即乙方，由肖蕾经营霞琳美容院及棋牌室，租赁期限5年，xxx室为2011年6月6日至2016年6月5日，802室为2011年6月6日至2014年6月5日，租金支付方式约定为一年支付制，每年5月1日为付款时间，前三年租金为每年150000元，后两年租金为每年120000元，无故拖欠租金从第8天起乙方须每天将按总价的1％向甲方支付违约金；租期内因乙方经营过程所产生的所有税费均由乙方承担。乙方无权将房屋转租给第三方，如乙方出现转租行为，甲方有权立即收回租赁房屋，并扣除乙方当年租金，如经甲方同意，则不受此条限制。甲方应保证乙方的正常使用权，因甲方的债权债务及房屋产权纠纷使乙方无法经营的，甲方应按总价款的两倍向乙方赔偿，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下，或未经甲方同意提前解除合同，视为乙方违约，应按总价款的两倍向甲方赔偿。合同签订后，肖蕾依约支付了房屋租金，崔永会将房屋交付肖蕾，崔永会根据经营的需要另行安装了变压器，并缴纳变压器使用费4590元及消防主机改造费6120元。2012年8月30日，肖蕾与案外人潘世欣签订棋牌室承包经营合同，约定甲方即肖蕾将霞琳棋牌室承包给乙方即潘世欣经营，棋牌室现有设备及装修等设施，有偿转让给乙方所有；合同签订后乙方一次性向甲方支付棋牌室现有设备、装修设施转让费及租金（2012年9月1日至2013年6月5日70000元）2013年6月5日至2016年6月5日承包费由乙方于每年5月1日前向甲方支付，每年承包费40000元；乙方经营期间的法定责任人为潘世欣，所有相关事宜均由潘世欣负责，承包期内，若因甲方原因导致乙方无法继续承包经营的，甲方应向乙方赔付总承包费（190000元）的30%，即57000元，若因乙方原因中途停止承包的，乙方应向甲方赔付总承包费（190000元）的30%，即57000元。合同签订后，原告即将该棋牌室交由潘世欣经营，该棋牌室的工商登记业主仍为肖蕾，801室的美容院仍由肖蕾自行经营。2013年4月12日，801室的房主赵某发现崔永会将其所租赁的801室未经其同意，转租给了肖蕾，即通知肖蕾要求其三日内搬离，肖蕾、崔永会为此进行协商未果，赵某即于4月16日将该房屋上锁不让肖蕾经营。随后以崔永会未经其同意，私自转租房屋，违反合同约定，诉至法院，要求解除其与崔永会所签订的租赁合同。2014年1月22日，伊宁市人民法院作出了（2013）伊民初字第3293号民事判决书，判决解除被告与赵某的租赁合同，并由被告支付赵某25000元，后因崔永会不服提起上诉，2014年5月20日，经伊犁州分院调解，双方达成调解协议，协议约定双方继续履行此前签订的房屋租赁合同。该案在诉讼期间，肖蕾于2013年5月初搬出801室另行在伊宁市经典花园望景华庭经营美容院。同年5月4日，肖蕾向崔永会交纳802室房屋租金30000元（2013年6月6日起至2014年6月5日止）。2013年5月26日，崔永会将801、802室租赁房屋门锁住，肖蕾未再进行经营。现肖蕾以崔永会将不能转租的房屋向其出租，致使原房主不让经营，造成损失已违约，应该依法承担违约责任为由诉至本院。崔永会以肖蕾擅自将802室转租他人并提前解除合同，应该承担违约责任为由提起反诉。
原审判决认为，双方签订的租赁合同属双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，崔永会未经房主同意擅自将xxx室转租给肖蕾造成纠纷，致使肖蕾不能正常经营，理应承担相应的违约责任。至于违约金的数额，庭审中，肖蕾、崔永会对双方合同中约定“总价款”的理解有争议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案中按照交易习惯和通常理解“总价款”应是计算双方签订合同中价款的合计，因此本案双方约定的总价款应是690000元。根据合同约定，若违约，违约方应按总价款的两倍承担违约金，现肖蕾只主张一倍的违约金690000元，庭审中崔永会认为违约金过高应减少为100000元，但未提供相应的证据和计算方式。本案在考虑肖蕾转让会所的目的和费用、经营项目的性质、再次营业需要准备的时间和经营损失，本院认为肖蕾主张按合同总价款的一倍支付违约金数额合理，应予以支持。对于肖蕾主张崔永会退还变压器使用费3000元、消防主机改造费15000元的诉讼请求，经查明，肖蕾实际交纳变压器使用费4590元及消防主机改造费6120元，该费用系其在经营中为其节省成本和经营安全所支付，且该款项也非崔永会个人收取，故对肖蕾的此项主张，本院不予支持。对于肖蕾主张退还30000元租金的诉讼请求，虽然肖蕾与潘世欣签订了承包合同，证实双方是承包不是转租，但该合同的内容和形式实际是转租并非承包，根据肖蕾、崔永会合同约定，崔永会有权收回房屋并扣除已交的租金，现由于肖蕾将房屋未经崔永会同意转租他人违反了合同对此项的约定，故对肖蕾的该项诉讼请求，本院不予以支持。对于崔永会以肖蕾自行搬出违反合同约定而提起反诉要求肖蕾支付违约金100000元，据查明的事实，本案肖蕾系因崔永会与房主赵某产生纠纷将其经营的房屋上锁无法经营，而被迫搬离租赁房屋并非自愿，不属于肖蕾提前解除合同。另肖蕾在其经营期间将802室转租期间，崔永会当时并未提出异议，而且双方对转租事宜专门进行了约定，双方应按该条约定承担责任而不能适用合同所约定的“按合同总价款2倍”承担违约金的条款约定，故对崔永会主张的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四第二款，《最高人民法院关于合同法司法解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）崔永会于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）肖蕾违约金690000元；二、驳回原告（反诉被告）肖蕾的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）崔永会的反诉请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
崔永会不服原审判决，向本院提起上诉称：1、其的转租行为没有造成肖蕾不能正常经营，肖蕾是自行从租赁的801室房屋搬离的，并没有受到胁迫或其他不可抗力的因素，其不存在违约行为，一审认定事实错误。2、一审认定69万违约金过高，双方签订合同实际履行了2年，2年期限届满肖蕾于2013年5月自行搬出。仅仅是房主赵某收房行为导致本案诉讼，即使违约也应是补偿的违约金，而非惩罚性违约金。3、其反诉有事实和法律依据，应予支持。原审已查明肖蕾在经营期间将房屋转租他人，其行为构成违约。肖蕾单方解除租赁合同，违反了合同约定，应当承担违约责任。综上请求：1、依法撤销（2014）伊民初字第1890号民事判决，驳回肖蕾的一审诉讼请求；2、支持其的反诉请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
肖蕾答辩称：1、房主赵某得知崔永会在未经其同意的情况下私自将xxx室转租给本人，三方在多次协商未果的情况下，房主赵某于2013年4月12日向霞琳美容院送达了告知书，要求三日内搬离，并收回xxx室，4月16日赵某等人将xxx室上锁，导致美容院无法经营。2014年5月26日，崔永会以本人未按合同约定时间交付房租为由，将xxx、xxx室上锁。2、崔永会认为一审判决69万违约金过高，应予减少，由此说明，崔永会自己也承认违约行为。因崔永会强行锁门，造成本人直接损失80万元，三年预期收益损失150万元，共计230万元。
经本院审理查明，原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是1、履行合同中谁构成违约；2、一审判决认定69万元违约金是否过高；3、上诉人的反诉主张有无法律依据。
关于焦点1、崔永会与肖蕾签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法为有效合同，双方均应依照合同约定履行各自义务。因崔永会作为承租人在未经出租人赵某同意的情况下将xxx室转租给肖蕾，并与出租人赵某因转租产生纠纷，造成肖蕾的美容院不能正常营业，肖蕾可依据合同约定单方解除合同。上诉人崔永会在二审庭审中举证证明肖蕾在履行合同期内在新疆信息网都市派送的广告中就xxx室有转租房屋意图，因该行为只是有转租意向，对该意向并未实施，因此不能作为肖蕾先行违约的依据。对崔永会的上诉理由本院不予采信。原审认定崔永会构成违约认定事实清楚，本院予以维持。
关于争议焦点2、根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。崔永会上诉主张违约金过高要求调整，根据双方在本案合同中履行的实际情况，肖蕾的实际损失应为24万元（转让费40万元÷5年×3年），肖蕾未提供崔永会违约给其造成的实际损失为69万元的证据，故原审认定违约金69万元，显属过高，本院予以纠正。据此本院将违约金金额调整为24万元。
关于争议焦点3、肖蕾将802室租赁给案外人潘世新，虽然未经崔永会的同意，其在收取租金时知道或应当知道肖蕾转租，但在六个月内未提出异议，故崔永会的反诉主张不成立。
鉴于肖蕾与崔永会已实际无法继续履行双方签订的租赁合同，且在庭审中双方均同意解除租赁合同，原审对双方2011年6月5日签订的房屋租赁合同未判决解除，属漏判。
综上，上诉人崔永会的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持伊宁市法院（2014）伊民初字第1890号判决书中第二项、第三项【即驳回原告（反诉被告）肖蕾的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）崔永会的反诉请求】；
二、撤销伊宁市法院（2014）伊民初字第1890号判决书中第一项；【即被告（反诉原告）崔永会于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）肖蕾违约金690000元】；
三、解除上诉人崔永会与被上诉人肖蕾于2011年6月5日签订的租赁合同；
四、上诉人崔永会于本判决生效后十日内一次性支付被上诉人肖蕾违约金240000元。
一审案件受理费11180元，反诉案件受理费2300元，二审案件受理费11700元，案件受理费共计22880元，上诉人崔永会负担7958元，反诉案件受理费2300元。被上诉人肖蕾负担14922元
本判决为终审判决。
审判长 黄 明
审判员 彭红梅
审判员 马晓梅
二〇一五年六月八日
书记员 蒋红梅