福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第4169号
原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行，住所地福州市鼓楼区鼓屏路18号。
负责人林柯荣。
委托代理人李金萍、蔡啊鑧，福建至理律师事务所律师。
被告周文娟，女，1975年5月1日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
被告高源，男，1971年2月16日出生，汉族，住福州市晋安区。
被告福州恒宇房地产发展有限公司，住所地福州市鼓楼区温泉街道东城边街39号恒宇国际1号楼21层2101室。
法定代表人林剑波，董事长。
原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行诉被告周文娟、被告高源、被告福州恒宇房地产发展有限公司（以下简称被告恒宇公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵毳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李金萍到庭参加诉讼。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月7日，被告周文娟、被告高源与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订了《个人住房借款合同》（编号为2012年建闽房鼓个房借字X号）。约定二被告向中国建设银行股份有限公司福建省分行抵押借款53万元，用于购置位于福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际X#楼X层X商务办公房产，借款期限自2012年11月30日起至2022年11月30日止，借款年利率为基准利率上浮10%，借款逾期的罚息利率为在相应合同所执行借款利率的水平上上浮50%。合同第三十四条第三款约定，二被告采用等额本息还款法按月归还贷款。二被告并以该合同项下所购房产为抵押物担保还款。合同第三十五条、三十六条约定，被告恒宇公司对被告周文娟、被告高源的贷款行为承担抵押加阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。同时，合同第四十一条第五款约定，该合同项下贷款发放后，贷款人中国建设银行股份有限公司福建省分行将该合同项下的所有权利义务一并转给原告。福州市房地产交易管理部门对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（榕房预QR字第X号），但至今未取得他项权利证书。合同签订后，中国建设银行股份有限公司福建省分行依约履行了贷款发放义务。但是，被告周文娟、被告高源未按照合同规定的时间和金额还款，被告恒宇公司亦未完全履行其抵押加阶段性保证责任，其行为已构成违约。为此，原告起诉至法院，请求判令被告周文娟、被告高源偿还贷款本金465864.74元及利息、罚息5433.88元（依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2014年11月7日利息、罚息为5433.88元，本息暂合计为471298.62元）；请求判令原告有权依约处分本案抵押物（即被告名下福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际X#楼X层X商务办公房产及其占用范围内的土地使用权），以优先偿还本案全部债务；请求判令被告恒宇公司对被告周文娟、被告高源的上述债务承担连带保证清偿责任。
被告周文娟、被告高源未作书面答辩。
被告恒宇公司提交书面答辩称，一、被告周文娟、被告高源购买的位于福州鼓楼区温泉街道东城39号恒宇国际X号楼X层X商务办公房产已在福州市房地产交易中心办理了预抵押登记，该抵押合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定时限债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。根据上述规定，原告作为债权人有权就该抵押房产优先受偿，且应当先就该房产的担保实现债权。二、因被告周文娟、被告高源逾期返还银行贷款，被告恒宇公司于2014年9月25日应原告要求向原告付款18841.55元。被告提交的证据垫付款项《特种转账借方凭证》可证明该事实。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据A1、被告身份证、结婚证复印件、企业法人营业执照复印件，证明三被告为适格的主体，且被告周文娟、被告高源系夫妻关系；
证据A2、《个人住房借款合同》（编号：2012年建闽房鼓个房借字X号），证明原告与被告周文娟、被告高源就福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际X#楼X层X商务办公房产贷款53万元的抵押借款合同关系；被告恒宇公司为被告周文娟、被告高源案涉债务向原告提供连带责任保证；
证据A3、福州市房地产交易登记中心预购商品房抵押权预告登记证明（榕房预QR字第X号），证明原告为案涉福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际X#楼X层X商务办公房产之合法抵押权人；
证据A4、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、《个人贷款支付凭证》、《特种转账借方凭证》，证明被告依约取得53万元贷款；
证据A5、贷款账户基本信息，证明截至2014年7月28日止，三被告尚欠原告贷款本金475981.30元，欠息4631.55元，该合同项下所欠本息暂计为480612.85元；
证据A6、《委托代理协议》，证明原告就本案支付的律师费用情况。
被告恒宇公司为支持其答辩意见，向本院提交如下书面证据：
证据B1、垫付款项《特种转账借方凭证》，证明被告恒宇公司代垫款项18841.55元。
原告对被告恒宇公司所提交的证据没有异议。
本院认为，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。本院对原告所提交证据的真实性、合法性、关联性和证明对象依法予以确认。对被告恒宇公司提交证据的B1的真实性和证明对象予以确认。
经审理查明，2012年11月7日，被告周文娟、被告高源与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订编号为2012年建闽房鼓个房借字X号的《个人住房借款合同》。双方约定，被告周文娟、被告高源向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款53万元，用于购买位于福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际X#楼X层X商务办公房产；借款期限自2012年11月30日起至2022年11月30日止；借款年利率为基准利率上浮10%，借款逾期的罚息利率为在相应合同所执行借款利率的水平上上浮50%；被告周文娟、被告高源采用等额本息还款法按月归还贷款；被告周文娟、被告高源以该合同项下所购房产为抵押物担保还款。合同约定，被告恒宇公司为本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，无论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。同时，合同约定，该合同项下贷款发放后，贷款人中国建设银行股份有限公司福建省分行将该合同项下的所有权利义务一并转给原告。
合同签订后，福州市房地产交易管理部门对抵押房产进行预购商品房抵押权预告登记。中国建设银行股份有限公司福建省分行向被告周文娟、被告高源发放贷款53万元。但被告周文娟、被告高源未按照合同规定的时间和金额还款，至2014年7月28日，被告周文娟、被告高源尚欠原告借款本金475981.30元及利息、罚息4631.55元。原告催讨未果，起诉至法院，请求判令被告周文娟、被告高源偿还贷款本金475981.30元及利息、罚息（依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2014年7月28日利息、罚息为4631.55元，本息暂合计为480612.85元）；请求判令原告有权依约处分本案抵押物（即被告名下福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际X#楼X层X商务办公房产及其占用范围内的土地使用权），以优先偿还本案全部债务；请求判令被告恒宇公司对被告周文娟、被告高源的上述债务承担连带保证清偿责任。
庭审中，被告恒宇公司代偿款项18841.55元。原告变更第一项诉讼请求为：判令被告周文娟、被告高源偿还贷款本金465864.74元及利息、罚息5433.88元（依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2014年11月7日利息、罚息为5433.88元，本息暂合计为471298.62元）
综上所述，本院认为，中国建设银行股份有限公司福建省分行与三被告签订的《个人住房借款合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效。中国建设银行股份有限公司福建省分行按约向被告周文娟、被告高源发放贷款，已履行合同义务。被告周文娟、被告高源未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。中国建设银行股份有限公司福建省分行将《个人住房借款合同》项下债权转让给原告，并且告之三被告，该债权转让成立。故被告周文娟、被告高源应向原告偿还全部借款本息。原告对利息、罚息的计算符合法律规定及合同约定，本院予以确认。故被告周文娟、被告高源应向原告偿还借款本金465864.74元及利息、罚息5433.88元（利息、罚息暂计至2014年11月7日，之后至款项还清之日止的利息、罚息按《个人住房借款合同》的约定计付）。
被告周文娟、被告高源以其所有的位于福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际X#楼X层X商务办公房产为借款提供抵押担保，并办理了抵押物的预告登记，抵押担保合同法律关系成立。原告有权以被告周文娟、被告高源所抵押的房产折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。
《个人住房借款合同》约定，被告恒宇公司为本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，无论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。根据上述约定，被告恒宇公司应对被告周文娟、被告高源偿还原告借款本息承担连带保证责任。
被告周文娟、被告高源、被告恒宇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下：
一、被告周文娟、被告高源应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行偿还借款本金465864.74元及利息、罚息5433.88元（利息、罚息暂计至2014年11月7日，之后至款项还清之日止的利息按《个人住房借款合同》的约定计付）。
二、原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行有权以被告周文娟、被告高源所有的位于福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际X#楼X层X商务办公房产折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。
三、被告福州恒宇房地产发展有限公司应对被告周文娟、被告高源偿还原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行借款本息承担连带保证责任。
如三被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费8609元，适用简易程序减半收取诉讼费8304.5元，由三被告共同负担。本案财产保全费2920元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 赵 毳
二〇一四年十一月十八日
书记员 陈丽霞