天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨塘民初字第10820号
原告李荣真男，1989年8月19日出生，汉族，自由职业者，户籍地河北省沧州市盐山县望树镇李家铺村***号，住天津市滨海新区塘沽东沽宏愿花园43402，公民身份号码1309251989********。
委托代理人李映霞，天津津港律师事务所律师。
被告李春梅，女，1977年2月20日出生，汉族，户籍地陕西省榆林市榆阳区牛家梁镇谢家洼村*组**号，住天津市滨海新区塘沽东沽和丽苑******号，公民身份号码6127011977********。
被告朱本华，男，1954年2月27日出生，汉族，户籍地天津市滨海新区塘沽浴场路*号，住天津市滨海新区塘沽东沽和丽苑******号，公民身份号码1201071954********。
第三人迅驰（天津）不动产经纪有限公司，住天津市滨海新区塘沽东沽石油新村一区11栋202号。
法定代表人谭本良，总经理。
原告李荣真与被告李春梅、朱本华，第三人迅驰（天津）不动产经纪有限公司（以下简称迅驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李映霞；第三人迅驰公司的法定代表人谭本良到庭参加诉讼，被告李春梅、朱本华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告李荣真诉称，原告与被告李春梅于2015年6月7日签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定被告将其所有的坐落于天津市滨海新区塘沽东沽和丽苑211802号房屋卖予原告，总房款35万元，原告交付定金及房款计25万元，剩余房款在办理产权证时交付，被告于2015年8月20日交付该房屋。合同签订后，原告一共交付被告25.5万元。后经原告了解，被告与其亲属间对诉争房屋的出售问题发生争议，被告至今也无法交付该房屋给原告，致使双方签订的《房屋买卖（置换）合同》目的不能实现。原告已通知被告解除此合同并要求返还所交付款项，但未果。原告为保障合法权益，提起诉讼，要求：1、确认原、被告解除《房屋买卖置换合同》；2、判令二被告共同连带返还原告交付定金及购房款，计255000元并支付违约金70000元，共325000元；3、本案诉讼费用、保全费2145元及公告费560元均由被告承担。现在已经发生的公告费是260元。
原告李荣真为证明其诉讼主张成立，向本院提供下列证据：
证据一、《房屋买卖（置换）合同》（原件）及补充协议（复印件）一份，补充协议是在中介公司签订的，在腾房过程中，朱本华以向李春梅核实证据为由要走，现在我方没有原件。
证据二、民事调解书、房屋安置协议、李春梅身份证、李春梅户口页（均为复印件），当时签订合同的时候，以上证件我方都看了原件，而且中介也对民事调解书进行了核实；
证据三、定金收条三份，转账凭证一份，证实被告李春梅收取原告房屋定金及房款255000元；
证据四、退款协议一份，证实1李春梅没有按照合同约定的2015年8月20日交付房屋，已构成违约；2李春梅因其与前夫就该房屋产生争议，导致原告至今也没有取得该房屋，合同无法继续履行；3第二被告承诺于2015年12月1日前替李春梅退还收取的255000元，原告收到款项后，该房屋购买权转移给第二被告。我方认为，第二被告愿意出资归还255000元的行为是一种债务加入的真实意思表示，且第二被告的阻拦也是本合同无法继续履行的原因，故第二被告应承担连带返还义务；
证据五、解除合同通知书、邮寄单两张，电话录音一份，证实原告履行了书面通知义务；
证据六、民事裁定书一份，保全费票据一份及公告费票据一张，证实原告诉前提出了财产保全，因李春梅的违约行为导致合同无法履行，原告不得不采取合法方式（提出诉前财产保全、提出诉讼、交纳公告费等）来保护自己权益，因此产生的费用应由二被告承担。
被告李春梅、朱本华未答辩，亦未向本院提供证据材料。
第三人迅驰公司述称，我们作为中介促成了买卖协议，李春梅和张涛一起来我公司登记房源，原告本人也和李春梅去看过涉诉房屋。因李春梅将此房屋出租，看房时都是李春梅协调租户协助看房。我公司考虑到李春梅没有拿到房本，其登记房源的时候我们也进行了核实，去法院查证了调解的真实性，确认李春梅有权处分该房屋。合同都是买卖双方真实签约。原告在签约当天给了李春梅15000元，6月9日又通过银行转账的方式给了李春梅240000元。房屋的交易价格是正常价格。合同第四条约定定金是70000元。补充协议的合同号和主合同是一致的。补充协议是我方见证签订的，当时签订了两份原件，李春梅拿走了一份原件，原告手里也有一份，后原告与朱本华签订还款协议的时候原告手里的原件被朱本华拿走了。退款协议是朱本华和原告在大沽派出所签订的。我方没有收取原告中介费。
经审理查明，被告李春梅系案外人朱来津之前妻，被告朱本华系案外人朱来津之父。2013年7月16日，案外人朱来津与天津市塘沽城建拆迁有限公司签订《驴驹河社区拆迁居民房屋安置协议》，和丽苑2号楼1门1802室房屋为协议中约定的还迁房。协议签订后，截至本案开庭之日，房屋尚未办理产权证。2014年4月1日，李春梅与案外人朱来津经天津市滨海新区人民法院（2013）滨塘民初字第1139号民事调解书确认，双方协议离婚，坐落于天津市滨海新区塘沽和丽苑2号楼1门1802室房屋归李春梅所有。2015年6月7日，原、被告签订一份《房屋买卖（置换）合同》，约定李春梅自愿将坐落于天津市滨海新区塘沽和丽苑2号楼1门1802室房屋出售给原告，房屋价款350000元。合同第四条第一款约定，“乙方（原告）于2015年6月7日将购房定金柒万元整交付于甲方（李春梅），乙方定于2015年6月10日将房款人民币壹拾捌万元整交付于甲方，剩余房款人民币壹拾万元整乙方于甲方办理下产权证十五日内存入天津市房屋交易资金监管中心账户内办理过户手续。备注：甲方之前收取的定金及房款人民币贰拾伍万元整过户时必须存于天津市房屋交易资金监管中心账户内办理过户。”合同第五条第三款约定，被告承诺于2015年8月20日前腾空涉诉房屋，并将该房屋钥匙交于被告。合同第六条第四款约定，如原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1、2、3违约责任，均由违约方向本合同的其他方分别支付本合同第二条确定的房屋实际成交价20%的违约金，并由违约方额外向守约方赔偿守约方向丙方交纳的房屋买卖信息服务费的损失。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。同日，原、被告签订《补充协议》一份，协议内容为此房屋属于天津市滨海新区塘沽驴驹河还迁房，房地产权证还处于办理过程状态，双方对因不能在签订买卖合同期间及时办理房屋买卖过户手续产生的问题进行了约定。合同签订当日，原告向被告李春梅支付15000元，李春梅与案外人张涛为原告开具《定金收条》一张，内容为“今收到李荣真交来购买坐落于滨海新区中心商务区和丽苑2栋1门1802号房屋定金人民币壹万元整。收款人：张涛李春梅”。同日，案外人张涛为原告开具《定金收条》一张，内容为“今收到李荣真交来购买坐落于滨海新区中心商务区和丽苑2栋1门1802号房屋定金人民币伍仟元整。收款人：张涛”。2015年6月9日，原告通过其中国工商银行帐户（账号为6212260302007887508）向被告李春梅名下的帐户（账号为6215590302000543839）转账240000元，李春梅为原告开具《定金收条》一张，内容为“今收到李荣真交来购买坐落于滨海新区中心商务区和丽苑2栋1门1802号房屋的第二笔定金人民币贰拾肆万元整。收款人：李春梅”。合同签订后，被告李春梅未能依约将房屋交付原告。2015年9月2日，原告与被告朱本华签订《退款协议》一份，双方约定“……1、由朱来津之父朱本华（身份证号120107195402275710）于2015年12月1日之前替李春梅将其收取的李荣真的购房定金与房款等费用共计人民币贰拾伍万伍仟元整归还李荣真。2、李荣真收到退款后自愿放弃购买此房屋并将此房屋的购买权转让给朱本华，且认可待朱本华拿到房产证之后无需再向其他人过户。3、李春梅因无法按照与李荣真签署的关于此房屋的《房屋买卖（置换）合同》中的腾房日期按时腾房，违约在先，所以李荣真不再购买此房屋不属违约。……”2015年11月13日，原告向被告李春梅发出《解除合同通知书》，要求解除双方于2015年6月7日签订的《房屋买卖（置换）合同》。
另查，李春梅自中介处登记涉诉房屋房源开始，案外人张涛陪同其登记房源、谈判以及订立合同。李春梅对外称张涛为其表弟。
再查，2015年8月20日至今，被告朱本华实际控制涉诉房屋。
上述事实，有原告的当庭陈述及其提供的证据、第三人的当庭陈述在案证实，足以为凭。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与李春梅签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，该合同关系合法有效，受法律保护，双方应依约履行各自的合同义务。原告已依照合同约定支付被告李春梅总计255000元，虽然其中5000元收条为案外人张涛出具，但依据原告及第三人陈述及被告朱本华在退款协议中认可退还原告255000元的行为，该笔款项实际支付给被告李春梅。原告已依约履行合同义务，被告李春梅应当在2015年8月20日前腾空涉诉房屋并交付原告，但被告李春梅至今未履行合同义务，现因被告的原因无法继续履行买卖合同及办理过户手续，且原告已于2015年11月13日向被告李春梅发出《解除合同通知书》，且现在诉争房屋实际被被告朱本华占有使用，依据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，本院确认原告与被告李春梅于2015年6月7日签订的《房屋买卖（置换）合同》已解除。
对于原告要求二被告共同连带返还交付定金及购房款255000元并支付违约金70000元，共325000元的诉讼请求，本院认为，原告要求被告李春梅双方签订的房屋买卖合同已经解除，被告李春梅应当返还原告交付的定金及购房款255000元。合同解除的过错在于被告李春梅，根据合同法第一百零七条之规定，被告李春梅应当承担违约责任。原告要求被告李春梅支付违约金70000元的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告朱本华共同返还255000元，本院认为，被告朱本华与原告签订的《退款协议》约定，朱本华替李春梅返还购房款255000元后，李荣真将房屋购买权转让给朱本华。由于二人对该房屋购买权的处分行为并无房屋所有权人李春梅的认可，且属于另一法律关系，原告可据证另行主张。针对原告要求被告支付公告费560元的诉讼请求，本院认为，损失应以实际发生的为准，因此，被告应给付原告公告费260元，其余部分可于发生后另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告李荣真与被告李春梅于2015年6月7日签订的针对天津市滨海新区塘沽和丽苑2号楼1门1802室房屋的《房屋买卖（置换）合同》；
二、被告李春梅于本判决生效后十日内返还原告李荣真定金及购房款255000元、违约金70000元，共计325000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费6176元，由被告李春梅负担（原告已预交，由本院先行退还原告，被告李春梅于本判决生效后十日内直接给付本院）；公告费260元，保全费2145元，由被告李春梅负担（原告已预交，被告李春梅于本判决生效后十日内给付原告）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 殷 隽
审 判 员 周丽艳
人民陪审员 李 昊
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 张 钡
附：法律释明
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。