四川省雅安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川18民终677号
上诉人（原审原告）：宿平，女，生于1972年2月23日，汉族，住四川省雅安市名山区。
委托代理人：胡世君，四川律大律师事务所律师。
委托代理人：阚学伦，四川律大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：雅安得利房地产开发有限责任公司，住所地四川省雅安市雨城区朝阳街64号，组织机构代码72744263－5。
法定代表人：高锡宁，该公司总经理。
委托代理人：张勇攀，四川超跃律师事务所律师。
委托代理人：曾文，男，生于1982年7月16日，汉族，住四川省雅安市名山区，该公司员工。
上诉人宿平因与被上诉人雅安得利房地产开发有限责任公司（以下简称得利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省名山区人民法院（2015）名山民初字第1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月20日公开开庭进行了审理，宿平的委托代理人胡世君、阚学伦，得利公司的委托代理人张勇攀、曾文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明，得利公司是一家具有三级资质的房地产开发企业，其于2007年4月取得了雅安市名山区蒙阳镇新区D区彩虹路9860平方米的土地使用权后，承建了“丽都家园”商住楼项目。2009年5月15日，宿平作为买受人，得利公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容为：“出卖人经批准，在蒙阳镇新区D区彩虹路上建设的商品房定名为丽都家园。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框架，建筑层数为6层，该商品房为X栋X层X单元X号，该商品房的用途为住宅，单价为每平方米2187元，总价款266998元，采取贷款付款，买受人首付20%。出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房。买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；（1）契税；（2）第二十三条约定的物业服务费用；（3）印花税；（4）分户产权证登记费、分户国土证登记费。合同第二十条产权登记中约定“出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.见补充协议。商品房交付使用后，买受人同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托雅安得利房地产开发有限责任公司丽都分公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第（2）种方式处理：（2）见补充协议。”合同出卖人处加盖了雅安得利房地产开发有限责任公司丽都分公司（以下简称得利公司丽都分公司）的公章，买受人处宿平签名捺印。该合同在2009年5月18日在名山县房地产管理所进行了备案登记。
当日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定的主要内容有：“首付款56998元。对合同第二十条的补充约定：该商品房在交付后，由出卖人协助办理房屋所有权证书，分户国有土地使用证于2011年12月31日前取得，出卖人不收取任何代办费。办证发生的税费，依照国家有关规定由双方各自交纳。同时，买受人必须将办理房屋产权证书所需资料（包括购房合同、身份证复印件、房款收据、私章等）和需要缴纳的税费（具体税费最终以税务部门和产权登记部门为准）和专项维修基金在出卖人通知的时限内提交给出卖人。否则，每迟延一日，买受人应向出卖人支付违约金人民币200元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不得退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付”。
宿平已按合同约定按揭付清了实际购房款总计270994元。2010年1月18日，宿平交纳了房地产权属转移税款5419.88元、代办房产证、国土证的手续费1499元，得利公司向宿平交付了房屋钥匙。2010年4月7日，原名山县房地产管理所收到了得利公司提交办理产权的申请。2011年5月23日，得利公司丽都分公司申请办理了“丽都家园”项目房产证初始登记。2011年6月14日，原名山县地方税务局出具了房地产交易纳（免）税通知书，载明出让方为得利公司，受让方为宿平等24户，相关税收已完清。2011年9月13日，原名山县房地产管理所为宿平制作了房产证，宿平房产证上显示的登记时间为2011年9月13日。
2015年6月29日，雅安市国土资源局名山区分局与得利公司签订了国有土地使用权出让补充合同，合同中载明“2005年12月8日，出让人与郑某某签订了位于蒙阳镇县城新区D区彩虹路9860平方米地块的《国有土地使用权出让合同》。2007年4月经县政府批准，郑某某将该宗土地使用权转让给雅安得利房地产开发有限责任公司。因受让人修建‘丽都家园’商住楼项目后超容积率，经县政府名府函（2013）7号文的批准，同意受让人‘丽都家园’商住楼项目增加容积率补缴土地出让金。经受让人申请，区政府同意，现双方就相关事项及出让金补缴方案在原《国有土地使用权出让合同》的基础上补充协议如下：该地块建筑容积率由原来的不大于1.5调整为项目建设完成后实际的2.818；由受让人补缴土地出让金442.272万元，先期缴纳350万元，余款在遗留问题解决之后缴纳。”随后，得利公司按规定补缴了土地出让金，得利公司丽都分公司于2015年7月再次收集办理“丽都家园”分户国有土地使用证的相关资料，并通知了该小区住户办理分户土地使用证的相关事宜。2015年9月2日，雅安市国土资源管理局名山区分局正式受理了得利公司丽都分公司办理分户的申请，雅安市国土资源管理局名山区分局已依法为宿平办理了分户土地使用证。
另查明，2007年7月16日，原名山县规划和建设局批复同意将县城新区陈家坝D区彩虹桥地块容积率调整为2.2，要求得利公司按此进行方案设计。2008年4月19日，得利公司向原名山县蒙阳镇政府交纳了土地补偿费40万元。得利公司在2010年1月26日出具了“名山县丽都家园1#商住楼的竣工验收报告。”2010年2月2日，得利公司向原名山县规划和建设局交纳了罚没收入30万元。2010年9月3日，得利公司丽都分公司作为发包方以25万元的价格将名山县彩虹桥亮化工程施工项目发包给四川倍利房地产营销策划有限公司承建。2011年4月22日，原名山县城乡规划建设和住房保障局对“丽都家园”商住楼颁发了建设工程规划验收合格证。
宿平所在小区的部分业主因未及时领到房产证及土地使用证，从2014年1月6日起，向雅安市名山区人民法院起诉，雅安市名山区人民法院未予立案。2015年7月底，宿平提起诉讼。
一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点主要是：1.得利公司的诉讼主体是否适格；2.宿平请求得利公司给付办理分户房产证的违约金是否在诉讼时效期间内，得利公司是否应当给付违约金；3.得利公司在办理分户国有土地使用证的过程中，是否存在违约行为，是否应当给付违约金；4.宿平请求的违约金是否过高，该不该调减，如何调减的问题。
在双方签订的《商品房买卖合同》中，明确载明出卖人为得利公司，买受人为宿平，委托销售机构为得利公司丽都分公司。根据合同相对性原则，本案的合同主体是宿平和得利公司，得利公司丽都分公司是得利公司的分支机构，得利公司丽都分公司实施的民事法律行为，得利公司应当承担民事责任，因此，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中约定的权利义务，都应由得利公司承担。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的签约主体适格，双方意思表示真实，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。
本案中，宿平房产证的登记时间为2011年9月13日，若得利公司有违约行为，应支付违约金，则宿平应按合同约定于2011年11月13日前请求得利公司支付相应的违约金，宿平应在2013年11月13日前向得利公司主张权利。现得利公司提出宿平的该项诉讼请求已超过诉讼时效，且宿平所举的证据亦不能证明其在诉讼时效期间内主张过该项权利。因此，宿平请求得利公司给付逾期办理房产证的违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，对得利公司在办理房产证的过程中是否存在违约行为及是否应支付违约金，不予审查。宿平请求得利公司给付逾期办理房产证的违约金的诉讼请求，不予支持。
本案中，得利公司因超容积率需补缴土地出让金致宿平未在约定的时间取得分户国有土地使用证，但补缴土地出让金需要经过政府有关部门审定，审定的时间并非得利公司能决定。政府有关部门审定后，于2015年6月29日才与得利公司签订了《国有土地使用权出让补充合同》，确定了得利公司补缴土地出让金的数额，得利公司在补缴土地出让金后，及时通知了宿平等人交纳相关手续，并于2015年9月2日交到了办证部门，得利公司将办证手续交到办证部门后，何时出证亦非得利公司意志能决定。因此，宿平未在合同约定的期限领取分户国有土地使用证，并非完全是由于得利公司的原因。考虑到双方当事人在买卖合同中未对逾期办理分户国有土地使用证约定违约金，结合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人才承担违约责任的规定，结合本案得利公司超容积率的事实，酌情确定由得利公司按宿平已付总房款的2%支付违约金，即由得利公司给付宿平逾期办理分户国有土地使用证的违约金5419.88元（270994元×2%），对宿平请求的其余部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、由雅安得利房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付宿平逾期办理国有土地使用证的违约金5419.88元；二、驳回宿平的其他诉讼请求。
上诉人宿平上诉请求：一、一审法院对上诉人请求“给付逾期办理房产证的诉讼请求已超过诉讼时效”的认定，属于认定事实错误。事实与理由：业主代某某（郑勇之妻）与名山法院立案庭法官的对话录音已经证明上诉人于2013年10月，向名山区法院提起诉讼，但法院一直未予受理。另，名山法院立案庭的“情况说明”载明：2013年6月，业主委员会主任梁涛代表部分业主到立案调解中心进行过起诉咨询。综上，上诉人已经在诉讼时效内主张了权利。一审法院认定“未在约定的期限内领取土地证，并非完全是被告的责任”，与事实不符。事实与理由：一审法院认定：“被告因超容积率需要补缴土地出让金致原告未在约定的时间取得土地证”这一事实，如果上诉人不违法超容积率，就不会补缴土地出让金，但判决将被上诉人应承担的责任强扭到政府，以偏袒被上诉人。二、一审法院程序违法，损害上诉人实体权益。事实与理由：一审法院对上诉人提交的证明未超诉讼时效的录音不予质证，违反相关法律规定。三、一审法院滥用自由裁量权，导致裁判不公。双方签订的合同合法有效，被上诉人有违约行为的情况下，不按照双方合同约定的赔偿标准和相关法律规定判决，而是随意按照已付款的2%计算违约金。综上，请二审法院发回重审或依法改判。
被上诉人得利公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应予维持。
二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
二审中，上诉人提交一、四份通过网络向雅安市书记信箱、名山县（名山区）书记信箱的信件，具体为：1、2011年12月30日，以刘某某、丁某某、张某某名义要求及时办理房产证；2、2012年6月14日，以“丽都家园”全体业主名义要求办理房产证、土地使用证；3、2013年7月16日，以“丽都家园”业主名义要求办理土地使用证；4、2015年4月15日，以兰某名义要求办理土地使用证；二、“丽都家园”业主QQ群聊天记录。拟证明丽都家园业主一直都在向相关部门反映得利公司未及时办理两证的问题，所以诉讼时效中断，其对未办理房产证的诉讼请求未超过诉讼时效。
二审庭审中，根据上诉人要求，一、对已经在一审提交的代某某与名山区人民法院立案庭庭长吴某某通话的录音进行播放，就通话内容进行核实；二、对一审法院依职权调取的名山县人民政府“2012年第七次常务会议纪要”中关于“丽都家园”项目应补缴超容积率土地出让金的内容进行核实。上诉人拟通过上述两项证据证明：1、吴某某认可上诉人曾于2013年10月到名山区人民法院立案庭对被上诉人提起诉讼，因故名山区人民法院未予受理的事实；2、造成房屋两证未能及时办理的原因是被上诉人的责任。
得利公司质证意见：以“丽都家园”业主名义向书记信箱反映的材料，不是二审新发现的证据，故不属于法律规定的二审新的证据。且该组证据也只能证明“丽都家园”业主曾经向书记信箱反映过，但不能证明本案上诉人就已经向相关部门进行了权利主张，不能认定为诉讼时效有中断的情形。
本院认为，对于二审庭审中上诉人提交的两组证据，虽然不属于二审新发现的证据，但该证据是上诉人针对一审判决认定的诉讼时效未中断而提交，对证明诉讼时效是否中断有直接的证明作用，对该两组证据认定为二审新的证据，证据来源是书记信箱反映信件，对其真实性、合法性予以确认，至于是否能达到证明诉讼时效已经中断的目的，本院将结合本案其他证据综合认定。
得利公司对二审核实的两份一审证据的意见：1、通话录音。因名山区法院立案庭庭长吴某某也是“丽都家园”业主，与本案有利害关系；2、名山县人民政府“2012年第七次常务会议纪要”。可以证明造成土地证不能及时办理是因为政府未及时处理遗留问题。
得利公司提交如下二审新的证据：吴有福与得利公司于2009年8月16日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、所有权人和使用权人为吴有福、邓景霞的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。拟证明吴有福系“丽都家园”业主，是本案利害关系人。
宿平质证意见：对证据的真实性无异议，但对合法性，以及与本案的关联性有异议，因为吴有福虽然是“丽都家园”业主，但不是本案利害关系人。
本院认为，对于得利公司提交的二审新的证据，因上诉人对真实性予以认可，本院予以确认。对该证据的合法性、关联性因上诉人未予认可，本院对该证据的合法性、关联性将结合本案其他证据综合认定。
本院认为：一、关于对房产证违约提起诉讼的诉讼时效是否有中断情形问题。
根据上诉人二审提交的四份通过网络向书记信箱的反映信件可以证明丽都家园业主曾经以“丽都家园”全体业主、“丽都家园”业主、刘某某、丁某某、张某某、兰某名义向书记信箱反映过被上诉人迟延交付房产证、土地使用证的问题。依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”的规定，权利人向书记信箱、市长信箱、法院院长信箱等反映问题的方式，符合上述司法解释的精神，是诉讼时效中断情形。但本案中，上诉人提交的四份通过网络向名山县（名山区）书记信箱的信件，只能证明“丽都家园”全体业主、“丽都家园”业主、刘某某、丁某某、张某某、兰某向书记信箱反映过被上诉人迟延交付房产证、土地使用证的问题，但1、“丽都家园”全体业主或“丽都家园”业主是一种宽范的称谓，如果没有“丽都家园”全体业主在向书记信箱写信反映被上诉人迟延交付房产证、土地使用证问题前协商并全体签字认可的证据予以佐证，不能认定以“丽都家园”全体业主或“丽都家园”业主名义向书记信箱写信反映问题的行为得到了“丽都家园”全体业主知晓并认可，也不能认定该行为能代表“丽都家园”全体业主，包括本案的上诉人；2、刘某某、丁某某、张某某只是一种不确切的称谓，不能明确说明是本案上诉人；3、兰某向书记信箱反映的时间是2015年4月15日，是在本案确定的房产证违约提起诉讼的诉讼时效之后，已经达不到证明诉讼时效中断的目的。故上诉人“对被上诉人逾期办理房产证的违约责任追究从未停止，从2012年1月开始，上诉人就多次向名山区委书记信箱反映此事”上诉理由无证据证明，本院不予支持。
同理，代某某与名山区人民法院立案庭庭长吴某某通话的录音、“丽都家园”业主QQ群聊天记录只能证明“丽都家园”业主曾经到名山区人民法院进行诉讼咨询，由于上诉人未能提交名山区人民法院接收诉状的手续等证据证明当时已经正式提起诉讼，本案上诉人是否参与。故其“2013年10月31日，又向名山区法院递交上诉状，但法院一直未予立案”的上诉理由也无充分证据证明，本院不予支持。
二、关于土地使用权证延期交付后，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中约定的违约金是否过高，是否有予以调减的事由和法律规定问题。
本案的被上诉人未能按照合同约定交付土地使用权证，违反双方约定，应当承担相应的违约责任。由于双方并未明确约定迟延交付土地使用权证的赔偿金额，也未约定违约金。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出买人的原因，买受人……未能取得房屋权属证明的…….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案被上诉人因开发的“丽都家园”项目超容积率，须补缴出让金，名山县人民政府于2012年12月18日第七次常务会议决定“丽都家园项目补缴土地出让金442.272万元，由县国土资源局按程序办理。对于企业提出的减免问题，另行研究。”由于被上诉人与政府有垫资修建政府“光彩工程”、协助政府拆迁事宜等遗留问题。经协调，政府于2015年以雅安市国土资源局名山区分局与被上诉人签订《国有土地使用权出让补充合同》的方式对遗留问题予以了解决，被上诉人才具备为上诉人办理土地使用权证的条件，现该土地使用权证已经办理。故被上诉人逾期交付土地使用权证的行为，虽然违反了双方签订的合同约定义务，也无法律规定的免责事由。但根据本案查明的事实，逾期交付土地使用权证的行为，并非被上诉人的主观原因造成，而存在合理的客观事实，且该事实不能完全归责于被上诉人。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院根据该事实，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“可以”而非“应当”的司法解释精神，酌情确定由被上诉人按上诉人已付总房款的2%支付违约金的认定，符合本案事实和法律规定，上诉人的该上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人宿平的上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1834元，由上诉人宿平负担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 屹
审 判 员 汤 玉
代理审判员 邓 飞
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 廖云莹