江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第1873号
上诉人（原审被告）江苏真林商贸实业有限公司。
法定代表人林庆炎，该公司总经理。
委托代理人郁永勋、陈旭，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘启军。
委托代理人仇海军、纪言金，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人江苏真林商贸实业有限公司（以下简称真林公司）因与被上诉人刘启军租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2012）江宁淳民初字第531号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2013年6月5日公开开庭审理了本案。上诉人真林公司的委托代理人郁永勋、陈旭，被上诉人刘启军及其委托代理人仇海军、纪言金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘启军原审诉称，2011年6月23日，其与真林公司签订一份门面房租赁协议书。在取得房屋后，其即进行装修并购买货物准备经营。其向工商管理部门申请领取营业执照时，被告知承租的房屋无产权证明，不能办理营业执照。此后，真林公司承诺可以办理产权证明并要求其继续装修和经营。2011年12月1日左右，工商管理部门以其无照经营为由要求整改，后又明确告知不能领取营业执照。其认为，真林公司出租的房屋无产权证、相应土地被冻结，致其不能领取营业执照而正当经营，无法实现合同目的，故要求判令：1、解除租赁合同；2、真林公司返还租金48000元及押金5000元；3、真林公司赔偿装修损失177480元及先期投入损失127217元。
真林公司原审辩称，其不存在违约情形，刘启军不能领取营业执照的原因系本地政府冻结办理个体工商户登记，故其不应承担违约责任。刘启军应当先申请领取营业执照，后进行装修和购货，在未领取营业执照的情况下进行的装修和购货均系刘启军扩大的损失，其不应承担赔偿责任。综上，要求驳回刘启军的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年6月23日，刘启军与真林公司签订一份门面房租赁协议书。双方约定，真林公司将位于南京市江宁区东山街道高桥工业集中区临河路以南丰泽路8号“J幢第4、5、26、27号”房屋租赁给刘启军使用，租赁期限自2011年8月28日起至2014年8月27日止。当日，真林公司收取刘启军租金48000元。真林公司另收取刘启军保证金5000元。合同签订后，真林公司向刘启军交付房屋，刘启军对房屋进行装修并进行营业准备工作。
因租赁房屋位于南京市麒麟科技创新园规划范围内，南京市江宁区人民政府于2010年10月20日即已通知对规划范围内实行户籍、房产、土地、建设、个体工商登记冻结，故刘启军一直未能领取营业执照。
审理中，刘启军申请进行装修价款鉴定，原审法院委托江苏苏亚金诚工程管理咨询有限公司进行鉴定。鉴定单位于2012年11月23日出具鉴定报告，鉴定结论为价款119349.23元。后因刘启军认为该鉴定报告存在漏项，原审法院要求鉴定单位补充鉴定，鉴定单位于2013年2月26日出具补充说明，调整鉴定报告土建安装最终鉴定结果合计为131049.73元。
另查明，刘启军主张的先期投入损失127217元，系部分装修及货物、经营用品。此部分装修已列入鉴定范围内。
原审法院认为，刘启军与真林公司之间签订的门面房租赁协议有效，受法律保护。根据规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照双方约定，租赁房屋的使用用途为经营用房，但房屋座落区域已被冻结个体工商户登记，即该租赁房屋不能实现合同目的，真林公司系房屋出租人，应承担违约责任。故对刘启军要求解除租赁合同、返还租金及押金的诉讼请求，原审法院予以支持。刘启军要求真林公司赔偿装修损失177480元，经鉴定价款为131049.73元，故原审法院对刘启军的该项请求部分予以支持。刘启军要求真林公司赔偿先期投入损失127217元，因刘启军并未领取营业执照，不具备合法经营条件，该损失不必然发生，且部分装修已列入鉴定范围内，经营用品可以继续使用，故对刘启军的该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、刘启军与真林公司于2011年6月23日签订的门面房租赁协议于判决发生法律效力之日起解除。二、真林公司返还刘启军租金48000元、保证金5000元、赔偿装修损失131049.73元，合计184049.73元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回刘启军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6745元，鉴定费4000元，合计10745元，由刘启军负担5177元，由真林公司负担5568元（此款已由刘启军垫付，真林公司在支付上述款项时应加付此垫款）。
真林公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决歪曲事实，故意模糊江宁区政府通知的范围和有效性。原审法院引用南京市江宁区（2010）334号文，真实性无法确认，上诉人对上述文件并不知晓；该通知仅为政策性文件，没有任何上位法的依据，本身既不合法，且并未公布实施，不是抽象性行政行为，对本案上诉人和被上诉人都没有法律效力。二、原审法院适用法律错误。被上诉人有明显过错，而上诉人没有任何过错和违约行为。上诉人并不知道被上诉人租赁房屋的实际用途，也不可能事先去向工商部门了解营业执照是否能办理，被上诉人盲目装修，造成大量财力物力的支出，是被上诉人的过错所导致。因此，原审法院判决上诉人承担违约责任，既无事实根据，也无法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人刘启军辩称，上诉人知道涉案房屋不能进行营业性出租仍然出租，过错在上诉人。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。2011年6月23日，刘启军与真林公司签订的门面房租赁协议书，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同约定租赁房屋为经营用房，因南京市江宁区人民政府于2010年10月20日下发（2010）334号文，通知对麒麟科技创新园规划范围区域内暂停办理房产转让、租赁、私营个体工商营业执照登记、审批等手续。涉案租赁房屋在上述规划区域内，故涉案房屋不能办理营业执照、从事经营活动，双方签订的租赁合同目的不能实现，被上诉人要求解除租赁合同，符合法律规定。上诉人真林公司作为出租方，应保证租赁物适租，现涉案房屋不能办理个体营业执照，不能从事经营活动，双方签订的租赁合同目的不能实现，上诉人真林公司应承担相应的违约责任。一审法院判决上诉人承担相应的赔偿责任，并无不当。南京市江宁区人民政府2010年10月20日下发（2010）334号文，通知所属街道、各局、直属单位等部门，东山经济技术开发总公司以会议形式再一次明确了文件的相关内容，上诉人的法定代表人林庆炎参加了该会议并形成了会议纪要，上诉人真林公司上诉称其对江宁区人民政府下发的（2010）334号文不知情，与事实不符。综上，上诉人的上诉理由不能成立，相关请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费6745元，由上诉人江苏真林商贸实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 左自才
二０一三年七月二十六日
书 记 员 莫燕雯