内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0502民初760号原告:张乃刚，男，1970年10月10日出生，蒙古族，无职业，现住通辽市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王景和，内蒙古擎正律师事务所律师。原告：刘爽，女，1972年6月8日出生，汉族，现住通辽市，公民身份号码xxx。被告：通辽市金港房地产开发有限公司，住所:通辽市。法定代表人：刘华强,职务：总经理。委托诉讼代理人：段继林，男，1956年7月31日出生，系通辽市金港房地产开发有限公司员工，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：吴文学，北京市道成（通辽）律师事务所律师。原告张乃刚、刘爽诉被告通辽市金港房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案，依法适用简易程序，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告张乃刚委托诉讼代理人王景和、被告通辽市金港房地产开发有限公司委托诉讼代理人段继林、吴文学到庭参加诉讼；庭后，本院依法追加刘爽作为本案共同原告，于2018年6月12日再次公开开庭进行了审理，原告张乃刚、刘爽、被告通辽市金港房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴文学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张乃刚提出诉讼请求：1.判令被告协助原告张乃刚办理金港物流园区D区22栋仓储库、D区7栋115、116号商业楼、C区5栋411、451号房、D21#-101库房、D7#153、D7#154号商业楼的不动产权证书；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月至2016年3月，原告分别与被告签订了《金港物流园协议》和《补充协议书》，约定原告购买被告开发的金港物流园区D区22栋仓储库、D区7栋115、116号商业楼、C区5栋411、451号房、D21#-101库房、D7#153、D7#154号商业楼。原告按约定支付被告大部分房款后，被告也将上述房屋交付给原告。但未按合同约定和法律规定为原告办理房产登记，致使原告至今未取得房屋所有权证书，经原告多年来数次催办，被告一直未能办理。被告的违约严重影响了原告所购商品房的权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关法律规定，现诉至法院，提出上述请求，望判如所请。原告张乃刚为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：1.2014年11月4日购房协议书2份、2014年3月8日协议书2份、2016年3月8号补充协议1份，证明原告购买被告开发的位于金港物流区D区22栋仓储库，价格400万元；金港物流园D区7栋115、116商业楼，价值40万元；C区5栋411号房，价格15万元；C区5栋451号房，价格15万元；D21#-101库房，价格292.4万元；D7#153商业楼，价格35万元；D7#154商业楼，价格35万元；2.D区7栋115商业楼收据2枚，证明原告就该套房屋向被告支付房款40万元；3.C区5栋411、451号房收据2枚，证明该两套房屋房款已付清；4.D7#153号收据2枚，证明原告就该套房屋已向被告支付房款16万元；5.D21#-101号房款收据26枚，证明原告就该套房屋已向被告支付房款2844000.00元；6.D区22栋仓储库收据10枚，证明原告就该套房屋已向被告支付购房款1674000.00元。原告刘爽请求判令被告协助其办理金港物流园区D区22栋仓储库的不动产权证书，事实与理由部分与原告张乃刚一致。原告刘爽为证明其主张的事实，向法庭提供以下证据：1.预付定金协议书一份，证明D区22栋仓储库是其与原告张乃刚共同出资购买的，房屋总价款400万元，其已向被告支付房款200万元；2.补充协议一份，证明D区22栋仓储库是我与原告张乃刚共同出资购买，同时证明付款方式；3.房款收据9枚，证明我已付清房款200万元。被告通辽市金港房地产开发有限公司辩称，一、被告协助原告办理涉案房屋产权证书在法律上和事实上均受到限制，无法实现。被告早在开发建设金港物流园之前便将涉案房屋占用的土地使用权抵押给了银行，后因涉诉，该土地使用权先后被新疆维吾尔自治区高级人民法院和通辽市科尔沁区人民法院查封，直到现在上述抵押和查封均未解除；同时由于政府相关部门拖延和不作为，迟迟不对金港物流园区综合验收，致使涉案房屋始终不具备办理产权登记条件；二、被告与原告签订的数份协议书并非正式商品房买卖合同，原告要求被告支付违约金没有法律依据；三、被告同意与原告解除金合同，收回房屋并退还原告购房款，同时按中国银行利息支付原告赔偿金。被告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：1.新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新立保第1-1号、2015新民初字第28-1号《协助执行通知书》、通辽市科尔沁区人民法院（2016）内0502民初1585号《协助执行通知书》三份，证明金港物流园院内的土地及地上物已先后被新疆维吾尔自治区高级人民法院和通辽市科尔沁区人民法院查封，被告不能为原告办理房屋产权证明是因为受到限制。经审核，原告张乃刚所举证据1中原告就D区22栋仓储库单独与被告签订的购房协议因与原告刘爽所举证据1-3相矛盾，且二原告庭审中均认可该套房屋系二人共同出资购买，故本院对该份证据不予采信；二原告所举其他证据均来源合法、客观真实、与待证事实具有关联，本院依法综合予以采信；被告所举证据1、2系复印件，未经与原告核对，缺乏真实性，且原告不予认可，本院不予确认；被告所举证据3虽系复印件，但在我院存有原件，经与原件核对无异，能够证实被告主张的事实，本院依法予以采信。经审理查明，2014年3月8日，原告张乃刚与被告签订协议书两份，约定原告张乃刚购买被告开发的“金港国际公寓”项目C区5栋411、451号房、D21#-101号库房、D7#153、154商业楼。其中C区5栋411、451号房建设面积均为84.45平方米，单价为1776.20元/平方米，总价款15万元，原告就该两套房屋已向被告支付购款30万元；D21#-101号库房，面积1720平方米，总价款2924000.00元，原告张乃刚已支付购房款2844000.00元；D7#153、154号房面积均为186.12平方米，房款均为35万元，原告就该两套房屋已支付购房款70万元。2014年11月4日，原告张乃刚与被告签订购房协议书一份，约定原告张乃刚购买被告开发的“金港国际物流园”D区7栋115、116号商业楼，面积均为186.12，原告就该两套房屋已向被告支付购房款70万元。2014年11月4日，原告刘爽、张乃刚共同与被告签订《预付定金协议书》及补充协议，约定：二原告共同购买被告开发的“金港国际物流园”D区22栋仓储库，面积为1860平方米，原告刘爽已向被告支付购房款200万元，原告张乃刚已向被告支付购房款1674000.00元。上述协议签订后，被告向原告交付了房屋，由原告占有使用至今，但尚未协助原告办理涉案房屋所有权转移登记。另查明，2016年7月21日，本院根据申请执行人通辽市鑫达汽车销售有限责任公司的申请，作出（2016）内0502执1585号《执行裁定书》，裁定：“一、查封被执行人通辽市金港房地产开发有限公司截止今日所有在302-018、302-019号土地上所有在建工程和已经完工的房产（不包括今日之前已登记备案的房产）；二、查封被执行人通辽市金港房地产开发有限公司（土地证号为：通科国用（2007）字第00**号、地号为：302-019；面积为226660.64平方米，通科国用（2007）字第0030号、地号为：302-018、面积为234891.73平方米；通科国用（2007）字第0031号，地号为：302-017；面积：207442.95平方米）土地使用权及抵押后截止现在所建地上物。”涉案房屋坐落在上述被查封的土地使用权范围内。本院认为，原、被告签订的数份协议系双方真实意思表示，协议中对涉案房屋的面积、价款、结算方式、支付期限、坐落位置等约定具体明确，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，且原告支付了全部购房款，被告亦按照约定向原告交付了房屋，该认购书依法应当认定为商品买卖合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”按照上述规定，在不动产买卖中，作为房屋的出卖人，除应按照合同约定履行向买受人交付房屋的义务，还应当履行协助买受人办理房屋产权过户登记手续的附随义务。本案中，由于被告的原因，致使涉案房屋被人民法院查封，被告未解决涉案房屋被查封的状况，导致双方签订的认购书无法继续履行，进而造成原告的合同目的无法实现，其行为已构成违约，依法应向原告承担违约责任。被告辩称未能协助原告办理房屋产权过户登记是由于政府原因，但其提供的证据均无法与该项事实形成关联，不能证明其辩称，故对被告的该项辩解意见本院不予采纳。原告要求被告协助办理不动产权证书的请求，因办理涉案不动产权证书需要建成房屋的综合验收手续完备，而综合验收的手续涉及消防、人防、城建、质检、水电气暖、水资源、环保、环卫等部门，且需依申请而得到行政审批手续，系行政审批权的范畴，并需要一定的基础和条件，双方提供的证据均不能反映涉案房屋已经竣工验收合格，且涉案房屋占用范围内的土地使用权现处于人民法院查封状态，此时办理产权过户登记受限，故原告的此项请求于法无据，庭审中，经本院依法释明，原告不同意变更诉讼请求，故本院对其请求不予支持。待涉案房屋产权过户登记条件具备时原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）项，《房屋登记办法》第二十二条第（六）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张乃刚、刘爽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审判员  张凤山二〇一八年六月十日书记员  安 安