浙江省龙泉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽龙民初字第193号
原告：艾丽君。
被告：浙江庆龙集团房地产开发有限公司。
法定代表人：刘庆龙。
委托代理人：赵洁茹，浙江晟耀律师事务所律师。
原告艾丽君与被告浙江庆龙集团房地产开发有限公司（以下简称庆龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理。依法由代理审判员方靖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告艾丽君、被告庆龙公司的委托代理人赵洁茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告艾丽君起诉称：2008年10月12日原告与被告签订了两份《商品房销售合同》，合同编号00629647庆龙·云锦公寓4幢1003室，建筑面积66.07平方米，总价694872元（含柴间）；合同编号00677582庆龙·云锦公寓4幢1004室，面积90.07平方米，总价883406元。根据双方签订的商品房买卖合同第八条规定房产应当在2009年12月30日前交付给原告。在房产竣工验收合格可以交付的情况下，被告以各种理由拖延和拒绝将两处房产交付给原告，经原告每年多次催交，被告一直拖到2014年7月22日才将上述房产交付给原告，但被告未支付逾期交房的违约金，故该纠纷至今仍未彻底解决。根据双方签订的合同第九条规定出卖人逾期交房的违约金责任，结合合同法及相关法律，被告已构成违约，故诉至法院请求判决：1、被告支付原告逾期交房违约金786929.41元；2、诉讼费用由被告承担。
被告庆龙公司在庭审中口头答辩称：一、原告诉称被告故意拖延房产交付与事实不符。首先，2008年下半年，被告受国际金融危机的影响，资金断链，其开发的案涉云锦公寓房产项目被迫停工。同年12月，龙泉市政府向被告庆龙公司派驻政府维稳帮扶工作组。经政府帮扶和被告积极自救，云锦公寓才得以完成工程建设。经与云锦公寓业主代表协商一致，双方将交房时间延期至2010年12月底，此为被告延期交房的客观原因。其次，在云锦公寓竣工验收后，被告已在第一时间通知原告办理商品房交付手续，但原告家属陈一帆原系被告公司副总，因龙华时代地下商场与商铺的产权归属一事与被告公司有矛盾。被告曾就陈一帆职务侵占向龙泉市公安局报案，虽最终公安未予立案，但现双方就该事仍在民事诉讼当中。故原告因该种种原因一直拖到2014年7月才到被告公司办理房产交付手续。原告自身怠于办理房产过户手续，导致逾期交付房产的后果，该后果非被告单方违约导致，不应由被告承担违约责任。二、本案违约金的主张已过诉讼时效。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算为两年。原告、被告双方在商品房买卖合同中约定交付期限为2009年12月30日，后经云锦公寓小区的业主代表与被告又达成延期一年意见，将原合同交房时间顺延至2010年12月底。合同约定的交房期限届满后，被告未如期交房，原告就应当知道其权利被侵害，应当从合同约定的交房时间之次日起计算违约请求权的诉讼时效，但原告直至2015年才提起违约金诉讼，已超过两年的诉讼时效。三、违约金约定过高。即使被告需要承担违约金，本案违约金的约定也过高。根据《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第29条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，虽然双方在商品房销售合同约定了，每逾期一日按照总房款的万分之三支付违约金。但是该约定的违约金过高，应以原告的实际损失来计算违约金数额。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”第17条第2款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”被告认为，本案中，即使法院最终认定被告逾期交房要承担违约金，也应当以该房屋的实际市场租金标准作为确定原告实际损失的依据，与原告的实际损失相比，双方约定的违约金数额过分高于房屋租金的损失。四、如原告缺乏事实和法律依据的主张得到支持，会产生不良的社会导向作用，将导致其他买受人为了获取更多的逾期交房违约金，而怠于向出卖人主张权利，这对出卖人极为不公平，也将对买卖双方的关系造成严重不良影响。综上，被告认为原告的诉请缺乏事实和法律依据，又未在举证期限届满前举证证明其已在诉讼时效内向被告主张违约金及实际的损失，应当承担相应的不利后果。为此，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告艾丽君为支持主张，向本院提交了如下证据：
1.商品房买卖合同2份、发票2张，拟证明原告、被告双方于2008年10月12日签订两份《商品房买卖合同》，合同中就延期交房的违约责任作了相关约定的事实。
2.业主领房验收交接表、云锦公寓费用结算清单及收据、发票，拟证明案涉房产于2014年7月22日交付给原告的事实。
经质证，被告庆龙公司对原告提交的证据发表以下质证意见：对原告提交证据1中的《商品房买卖合同》的真实性无异议，但合同中的房产交付期限已变更至2010年12月底前交付，对于违约金的约定，被告认为该违约金约定的数额较高，且不能证实被告存在单方违约的情况；对发票的真实性无异议，对其数额予以确认，但该购房款并非全部以现金方式支付，而是在原告丈夫陈一帆出借给被告的借款中予以抵扣的。原告提交的证据2，该份证据系原告庭后提交，对其真实性需向公司查询，对案涉房产于2014年7月22日交付的事实无异议。
被告庆龙公司为支持其主张，向法院提交了如下证据：
1.被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件，拟证明被告的身份情况。
2.龙政办发[2009]116号文件、庆龙公司帮扶工作情况汇报、丽水云锦公寓项目情况汇报、关于云锦公寓项目建设会议纪要，拟证明被告未能如期交房原因，以及云锦公寓业主代表同意延期交房的事实。
3．竣工验收备案表，拟证明案涉公寓于2011年1月25日竣工验收的事实。
4．云锦公寓已签客户交房信息反馈、购房名单，拟证明云锦公寓购房户信息以及被告已通知原告办理商品房交付手续，原告一直未到被告公司办理的事实。
5．购房款说明清单、收据、发票，拟证明案涉商品房销售金额及原告用于购房的款项是以借款抵扣的事实。
6．商品房买卖合同补充协议，证明被告延期交房违约金支付方式。
7．接受刑事案件登记表、报案报告、询问笔录、不予立案通知书，拟证明案涉商品房过户前，原告、被告因龙华地下超市、商铺销售合同效力、产权权属事宜已产生纠纷的事实。
经质证，原告艾丽君对被告提交的证据发表如下质证意见：证据1营业执照在2014年没有年审，机构代码证已过期；证据2中的龙政办发[2009]116号文件真实性无异议，与商品房买卖没有任何关系。政府成立工作组是维护社会稳定，从工作组成立的目的出发应当督促庆龙公司按合同规定交付房产；庆龙公司帮扶工作情况汇报、丽水云锦公寓项目情况汇报、关于云锦公寓项目建设会议纪要真实性原告无法确定，会议纪要未经过原告签字确认与本案无关，其他业主同意延迟交房并不能代表原告的意愿。证据3与本案无关联性，是被告庆龙公司的工作安排，而原告所关心是被告是否按照合同规定交付；证据4真实性有异议，原告没有收到任何通知。证据5购房合同经双方同意，经被告庆龙公司董事长同意并签字盖章，购房行为是合法有效；证据6与本案无关联性，被告在庭审中多次提供与本案无关的证据材料，请法院对这种行为予以规范。证据7与本案无关联性，本案处理的是丽水云锦公寓商品房买卖关系，与龙泉法院正在审理中的“龙华地下超市、商铺”纠纷没有任何关系，并且龙泉市公安局对职务侵占行为侦查终结，不予立案。被告公司以各种理由拒绝交付房产，原告已预交专项维修基金等，被告还是不让原告办房产证，到2014年8月26日原告再次到丽水要求被告庆龙公司交付房产，并办理房产证，但被告还是以各种理由不让原告办理。后来原告通过各方面的咨询，被告没办法才给原告办理房产证。
综合原告、被告的举证质证意见及原告、被告的庭审陈述，本院对以上证据综合认证如下：
原告提交的证据1、2，符合证据的真实性、合法性及关联性之要求，并能够证明本案事实，本院予以采信。
被告提交的证据1可以证明被告的基本情况，本院予以采信。证据2中龙政办发[2009]116号文件，仅能证明政府向被告庆龙公司派驻维稳帮扶工作组以及对帮扶情况的汇报；丽水市云锦公寓项目情况汇报，仅证明帮扶小组于2009年12月10日向龙泉市人民政府汇报云锦公寓项目的情况；以上两份文件并不能待证案涉房产逾期交付的原因。关于云锦公寓项目建设会议纪要，系已签订云锦公寓购房合同的业主、被告庆龙公司、以及帮扶工作组有关人员经过讨论而形成的纪要，当时云锦公寓并未交付，亦未选举产生业主代表，且该份纪要中业主承诺签字处并无原告签名，其他业主的签字承诺并不能代表原告的意愿，故与本案并无关联，本院不予采纳。证据3，虽然原告称该证据与本案无关联性，但原告对其真实性并未提出异议，且该证据与本案存在关联性，故本院对其真实性予以确认。证据4系被告自行制作的表格，且提交的是复印件，本院不予采信。证据5，虽然被告提交的是复印件，但结合原告在庭审中的陈述，以及该金额与原告提交的证据1中的发票金额一致，故对该证据的真实性本院予以认定。证据6系案外人与被告签订的补充协议，与本案无关联，本院不予采纳。证据7所涉及的是龙华时代地下商场及40号商铺的内容，与本案无关联，本院不予评判。
结合上述认证及原告、被告的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2008年10月12日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：00629647、00677582），被告分别以总价694872元和883406元将坐落于庆龙.云锦公寓4幢1003室和1004室的房产销售给原告。合同第八条约定：被告应当在2009年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告；第九条约定：被告逾期超过30日未交房的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交房的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，原告以其丈夫陈一帆借给被告庆龙公司的借款和补差价的方式一次性付清房款。2008年12月23日，龙泉市人民政府向被告庆龙公司派驻政府维稳帮扶工作组。2011年1月25日庆龙.云锦公寓竣工验收，但2014年7月22日被告才将案涉房产交付给原告并办理房产证，但未支付违约金。
本院认为：原告艾丽君与被告庆龙公司于2008年10月12日签订的两份《商品房买卖合同》，符合法律规定，系双方真实意思的表示，应当受到法律保护。
关于案涉房产应于何时交付，从何时开始计算违约金。根据双方签订的合同约定，被告应于2009年12月30日前将符合交付条件的案涉房产交付给原告，虽然被告提交关于云锦公寓项目建设会议纪要，称案涉房产已延期至2010年12月30日前交付，但该份会议纪要并无原告的签字承诺,故原告并未承诺同意延期交房，即便该会议纪要对原告有约束力，但该会议纪要中被告承诺于2010年12月底前交付，若到期未交付，则违约金从合同原约定的时间开始计算至实际交房时间为止计算。按照被告提交的竣工验收备案表来看，2010年12月底案涉房产并不符合交付条件，故违约金应从2009年12月30日的次日起计算。另外被告在庭审中称在案涉房产验收合格后，第一时间通知原告办理商品房交付手续，但被告未向法院提交足够的证据予以佐证，难以证明原告存在怠于收房的情况，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。
关于原告主张的违约金请求是否超过诉讼时效问题。首先，本案违约金系被告庆龙公司未按合同约定履行交房义务的违约行为而产生的。按照合同约定，被告庆龙公司如未在2009年12月30日前将符合交付条件的案涉房产交付给原告，应向原告缴纳违约金，违约金每日按房价款的万分之三计算。从该约定的内容分析，逾期交房的违约金是根据违约行为持续发生而累加计算的，是被告逾期交房后原告可主张违约金的计算方法，而不是每违约一日就产生一个独立的违约金债权，即对原告来说，主张合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方在合同中确定的没有履行期限的整体的债务，该债务被告最迟应在实际交房或者合同解除之日前履行。本案中，被告于2014年7月22日将案涉房产交付给原告，原告在此之后主张逾期交房违约金的，应当根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。其次，就本案的实际情况而言，要求原告在交房之前单独就违约金债权提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的常理，亦不符合当时的政策。综上，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房日期即2014年7月22日开始计算，并未超过法定的诉讼时效，被告庆龙公司主张违约金的诉讼时效从合同约定的交房时间之次日起计算的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。
关于违约金是否过高的问题。原告、被告在合同中约定，被告逾期交付房屋超过30日，如原告要求继续履行合同的，被告应从逾期之次日起至实际交付房屋之日止按房价款的日万分之三向原告支付违约金，即合同约定了违约金的计算方法，被告认为约定的违约金过高并请求减少，但又不能举证证明原告的损失，故处理本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”的规定，而该解释第十七条是对合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时参照逾期交付使用房屋期间的房屋租金的规定，显然不能适用本案合同对违约金有明确约定的情形，故处理本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，并结合本案具体情况，违约金按每日万分之三计算是符合法律规定的，违约金数额按房价款1578278元乘以万分之三再乘以原告所主张的违约时间1662日为786929.41元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：
被告浙江庆龙集团房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告艾丽君支付逾期交房违约金786929.41元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11669元，减半收取5834.5元，由被告浙江庆龙集团房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。
代理审判员 方 靖
二〇一五年七月二十九日
代书 记员 连巧娟