山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济商终字第82号
上诉人（原审被告）赵麟，女，1983年3月16日出生，汉族，住济南市。
委托代理人鹿建平，济南市中东方法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）济南旺城房地产经纪有限公司伟东分公司，住所地济南市。
代表人李朋，总经理。
委托代理人朱成刚，该公司职员。
上诉人赵麟与被上诉人济南旺城房地产经纪有限公司伟东分公司（以下简称旺城伟东分公司）因居间合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市商初字第784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年3月4日，旺城伟东分公司与赵麟签订物业需求看房协议，约定旺城伟东分公司提供房源玉函东区18号楼1单元601室给赵麟，赵麟购买的服务佣金为成交价格的2％，于赵麟与业主签订买卖合同之同时一次性向旺城伟东分公司付清。同日，由旺城伟东分公司与赵麟及案外人即房屋出卖人王浠人签订房屋买卖合同，该合同约定赵麟购买王浠人的济南市玉函小区东区18号楼1单元601室房屋一套，房款为121万元（房屋建筑面积为145.21平方米，含地下室23.64平方米），房屋所有权人为王浠人，产权类别为私有，无共有权人；同时约定：签订合同时赵麟向王浠人交购房定金1万元；付款方式为赵麟于2013年3月18日前将首付款40万元存入王浠人指定帐户，剩余房款81万元在银行发放贷款之日由银行向王浠人直接支付；赵麟与王浠人应于合同签订当日按照佣金确认单的约定向旺城伟东分公司支付佣金；该房产在中国银行设有房地产权抵押，王浠人应在收到首付款两天内到有关单位办理解除抵押手续；双方还约定若赵麟违约定金不退，若王浠人违约则双倍返还定金给赵麟，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给旺城伟东分公司。签订合同当日，赵麟支付定金1万元。合同签订后赵麟不同意再购买该房产，并未在约定时间内支付首付款，也未履行其他义务。王浠人亦未将定金1万元退还给赵麟。
另查明涉案房产房屋所有权证显示房屋所有权人为王浠人，
无共有人。旺城伟东分公司在工商部门注册登记，其经营范围包括房屋中介业务。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，赵麟
委托旺城伟东分公司提供购房服务，且在房屋买卖合同上签名，并在物业需求看房协议签名确认佣金数额及支付日期，因此可以认定旺城伟东分公司与赵麟形成了居间合同关系，该合同关系合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……”双方所签看房协议约定旺城伟东分公司为赵麟提供看房服务，并促成赵麟与案外人王浠人签订房屋买卖合同，因此旺城伟东分公司已为赵麟提供居间服务，赵麟应如约支付佣金24200元。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中旺城伟东分公司、赵麟及案外人于2013年3月4日在房屋买卖合同中签名盖章，因此该合同于2013年3月4日成立并生效，因此赵麟辩称合同未成立的意见，不予采纳。
关于旺城伟东分公司要求赵麟支付两倍佣金48400元的请求，赵麟辩称数额过高，旺城伟东分公司、赵麟及案外人王浠人在房屋买卖合同中约定违约方支付给旺城伟东分公司3倍的佣金，其系房屋中介公司为保障自身利益对买卖双方所作的限制，超出的2倍具有违约金的性质。旺城伟东分公司、赵麟及案外人签订的合同约定被告赵麟应于2013年3月18日前支付首付款40万元，赵麟未按约定支付首付款，并办理按揭贷款手续，应视为其拒绝购买涉案房产，因此构成违约。但根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，虽然赵麟于首付款支付之前即表示不再购买该房，其行为构成违约，但其行为并未给旺城伟东分公司造成实际损失，因此旺城伟东分公司要求赵麟支付48400元佣金，其中超出24200元的部分，明显偏高，不予支持。且涉案房屋买卖合同主要是约束买卖双方、并向对方承担责任的合同，本案中约定的定金亦只有1万元，因此合同关于违约支付3倍佣金给中介方的约定，显然有违公平原则。关于赵麟辩称的依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，认为涉案房产有抵押情况存在，旺城伟东分公司未尽到事先告知义务，因此拒绝支付报酬，但涉案房屋买卖合同中明确记载有该房产在中国银行有抵押情形存在，赵麟亦在合同中签名，因此赵麟的该项辩称意见不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第四百二十四条、四百二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、赵麟于判决生效之日起十日内支付旺城伟东分公司佣金24200元；二、驳回旺城伟东分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101O元，由旺城伟东分公司负担505元，由赵麟负担505元。
上诉人赵麟不服原审判决上诉称，旺城伟东分公司并未促使我与王浠人达成合法生效的买卖合同，也并未实现买房的目的，不得要求报酬。旺城伟东分公司没有履行告知义务，没有告知房屋有抵押，旺城伟东分公司不得要求居间费用。王浠人出售的房屋在中国银行股份有限公司济南泉城支行设有抵押，抵押金额为60万元，抵押期限为2010年11月10日至2020年l2月10日。王浠人在抵押期限内，未经抵押权人书面同意，擅自将房屋出售。根据法律规定，我与王浠人签订的房屋买卖合同自始无效。旺城伟东分公司要求支付佣金无法可依。既然王浠人与赵麟签订的房屋买卖合同无效，则双方关于定金的合同约定也是无效的，王浠人收受的1万元定金亦属于不当得利，理应返还给我。双方之间不属于居间合同关系。物业需求看房协议约定是我委托旺城伟东分公司购买，房屋买卖合同约定双方委托并协助2l世纪不动产济南旺城加盟店金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，根据国家规定积极协助办理贷款及过户手续，旺城伟东分公司并非单纯地提供订立合同机会或者媒介服务，旺城伟东分公司不能简单地被认定为居间人。我未在规定时间内支付首付款的行为不构成违约，而是依法行使不安抗辩权，房屋买卖合同约定王浠人应当在收到首付款两天内到有关单位办理解除抵押手续。我履行支付首付款的义务期限届满前，王浠人并未向我提供个人财产状况，我对王浠人是否有能力向抵押权人支付高达60万元的抵押欠款存在合理怀疑，我依法有权中止履行，该行为不构成违约，旺城伟东分公司要求支付违约金不具备事实依据。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判；判令旺城伟东分公司承担本案诉讼费用。
被上诉人旺城伟东分公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回赵麟的上诉请求，维持原审判决。
经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，旺城伟东分公司促成赵麟与王浠人签订了房屋买卖合同，合同中亦载明房屋抵押情况，合同签订后，赵麟依约支付了购房定金1万元，后因其个人原因致使房屋买卖合同无法继续履行，旺城伟东分公司已经促成赵麟与王浠人之间房屋买卖合同的成立，故其有权要求赵麟支付居间报酬。赵麟主张旺城伟东分公司未告知房屋抵押情况，未促成赵麟与王浠人之间房屋买卖合同成立的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1010元，由上诉人赵麟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
代理审判员 孙延东
代理审判员 吴 魁
二〇一四年七月十六日
书 记 员 王 雯