河南省内乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）内民再字第002号
原审原告：殷某某，男，汉族。
原审被告：李某，男，汉族。
委托代理人：李长刚，河南框正律师事务所律师（特别授权）。
第三人（原审申请参加诉讼）：李某甲，女（系李某之女）。
第三人（再审申请参加诉讼）：年某某，女（系李某之母）。
委托代理人：张有成，西峡县法律事务中心职员（特别授权）。
原审原告殷某某与原审被告李某及第三人李某甲、年某某确认合同有效纠纷一案，于2008年7月2日向西峡县人民法院起诉。2008年8月17日，南阳市中级人民法院指定本院审理本案。2012年1月30日，本院作出（2008）内民商初字第1679号民事判决。2012年8月3日，内乡县人民检察院建议本院对本案进行再审。2012年8月7日，本院院长将本案提交本院审判委员会讨论，并作出（2012）内民监字第4号民事裁定，对本案进行再审。2013年1月10日，本院作出（2012）内民再字第4号民事判决，2013年10月29日，南阳市人民检察院向南阳市中级人民法院提出抗诉，南阳市中级人民法院于2014年4月22日将本案发回内乡县人民法院重审，2014年10月10日，本院依法另行组成合议庭公开开庭审理本案。原审原告殷某某、原审被告李某的委托代理人李长刚、第三人李某甲、第三人年某某及其委托代理人张有成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
殷某某在原审中诉称，2006年5月16日，李某将其位于建设路和卫校路交叉口对端的房产中的第一层楼房和第二层楼房作价28万元卖给我，约定大门、楼梯供双方共同使用，任何一方无权改变使用性质。被告在我付清房款后将房屋及土地使用证和房权证一并交付于我，我在办理房屋过户登记过程中，李某却于2007年6月11日向西峡县房产交易中心递交申请，以大门和楼梯间共用部分没有具体界定有争议及土地使用证共用也没写清为由，要求停办过户手续，致使我无法办理过户登记，请求依法确认我和李某于20O6年5月16日签订的购房合同为有效合同，要求被告履行合同。
殷某某在原审中出示证据如下：
1、售房公告及收费发票各一份，证实被告和其妻出售房屋的事实；
2、购房协议书及收据各一份，证实双方建立了合法的买卖合同关系；
3、行政事业性收费基金专用票据l张、行政事业单位应税收费统一发票3张、产权确认情况调查记录、西峡县房产测绘登记册、西峡县房屋产权转移登记册及西峡县私有房屋产权登记册各一份，证实所购买的房屋已在房管部门登记过户的事实；
4、土地使用证一份，证实原告交付土地使用证的事实；
5、西峡县人民政府西政［2OO9］28号文件一份，产权为原告的事实；
6、分房协议及房屋所有权证存根各一份，证实被告有权处分房屋；
7、对证人李某乙的调查笔录两份、证人陈某甲的证言及调查笔录各一份、证人程清波的证言及调查笔录各一份、证人杨某某的证言及调查笔录各一份、证人常某某的调查笔录一份，证实邻居知道原告购买房屋；
8、（2OO9）西法行再字第1号行政判决书一份，证实办证行为的事实；
9、（2O10）淅行初字第O3号及（2O10）南行终字第lO9号行政判决书各一份证实双方买卖合同有效的事实。
原告在本次庭审中出示下列证据：
10、西峡县房地产交易中心证明，证实1013830、1013830-1号房权证继续有效；
11、宛检民抗字（2013）第16号抗诉书和（2013）南民再字第00069号裁定书各一份，证实内乡法院1679号判决书正确。
李某在原审中辩称，讼争房屋是2006年5月卖给原告，卖房原因是有人说我的房屋住着不顺，我就先后登报出售未果；后来原告想买，我在未与李某甲等其他共有人商议之下就将讼争房产卖给原告，事后方知该行为是不对的，我就找原告商议退钱赔损失而未果。再审要求维持内乡法院（2012）内民再字第4号民事判决，驳回殷某某的起诉。
李某在庭审中出示下列四组证据：
第一组：年某某诉殷某某（1680）号判决生效并执行终结的相关文书。
1、内乡县法院（2008）内民商初字1680号民事判决书一份；
2、南阳市中级人民法院（2010）南民商终字210号判决书一份；
3、内乡法院（2012）内法执字第120—1号协助执行通知书；
4、①和解执行笔录；②房屋租赁合同；③内乡法院终结执行裁定书；④法院为殷某某发出的领款结案通知书；⑤省高院再审终结裁定书。
证明本案《购房协议》中所处分年某某两间门面房的约定为无效合同。本案争讼房产现已依法交付年某某并已执行终结的事实。
第二组：本案再审原告的判决及相关法律文书。
1、西峡县法院（2009）西行监字第1号行政裁定书一份；
2、内乡法院2010年1月12日内乡法院的口头裁定书一份；
3、内乡法院（2008）内民商字第1680号民事裁定书一份。
证明诉争房产于2009年11月20日强行占有使用和自始至终未交付的事实；
第三组：行政诉讼对房权证的撤销文书。
1、西峡县法院（2007）西法行初字第15号行政判决书；
2、西峡县法院（2009）西法行再字第1号行政判决书；
3、西峡县人民政府颁发的4404号房权证复印件。
证明年某某是争讼房产的共有人这一事实。
4、分家协议一份。
证明李某处分给殷某某的两间门面房属于年某某所有的事实。
第四组：
1、宛正泰评报字（2011）第002号评估报告书摘要复印件一份；
2、李某于2012年12月3日向内乡法院执行局汇款236321元，彻底履行1680号判决的事实。
第三人李某甲在原审中述称，我事后方知卖房之事，我不同意卖房，我也没签过卖房合同。我爸李某无权处置我的财产，请求认定合同无效，以维护我的合法财产权。再审中要求维持内乡法院（2012）内民再字第4号民事判决，驳回殷某某的起诉。
李某甲原审中出示证据如下：
1、镇民字第4404号房屋所有权证一份；
2、西峡县城关镇字第10l3830号房屋所有权证一份；
3、购房协议书一份。
第三人年某某再审中述称，本案诉争所涉及的房屋殷某某已经履行了返还义务并与我签订了《房屋租赁合同》。按照“一事不再理”的民事诉讼原则，应当驳回殷某某的请求，维持内乡法院（2012）内民再字第4号民事判决书。
年某某庭审中称提供的证据与被告李某一致。
双方当事人及第三人对上述证据质证及原审认证如下：
对于原告出示的证据l-11，被告除对证据l、4、8不持异议外，对其余证据均有异议；第三人除对证据1、3、4、6、8提出自己不知情外，对证据2、5、7、9、10、11均有异议，原审认为证据1、4、8应为有效证据。对于证据2，被告称第三人李某甲的名字是其代签，第三人提出自己未见过此合同，也未委托父母办理卖房手续；对于证据3，被告提出相关手续中其本人的名字并非自己所签，测绘报告中批准人的签名错后，未有四邻签字，并非办理过户登记，只属预告登记；对于证据5，被告称不生效，正在申诉中，第三人提出在三日内提交再审的立案手续；对于证据6，被告称房权证存根自己不清楚，分家协议是摆某甲为办房权证而私自书写的；对于证据7，被告称其不能证明任何问题，第三人称不认识证人，认为外人不清楚实情；对于证据9，被告称与其无关，第三人称房产有其份额，讼争买卖合同损害自己的合法权益。原审认为，证据2因被告有异议的部分内容，原告及第三人均未予以否认，故被告的异议理由成立，确认第三人李某甲的名字由被告代签；证据4因被告有异议的部分内容，原告未提供反证证明，被告的异议理由成立，该证中被告有异议的部分不予认定；证据5因第三人在限定的三日内提交了再审的立案手续，被告及第三人的异议理由成立；证据6因分家协议经行政诉讼认定系摆某某私自书写，被告的异议理由成立，不予确认。房权证存根因被告未能提供反证证明不属实，予以确认；证据7因二楼已经交付原告使用予以确认；证据9因系人民法院的生效法律文书，应予确认。对证据10、11，被告及第三人均认为房权证是否有效应由县级人民政府决定，交易中心无权确认。
对于被告出示的四组证据，原告均有异议，第三人均无异议。对第一、二、四组证据，原告称均与本案无关；对第三组证据，原告认为该组证据中1无效，且1、2相互矛盾，证据3，4404号房权证的房产不存在了；证据4，分家协议我不知道。
对被告李某出示的证据第三人李某甲、年某某均无异议。
对于第三人李某甲出示的证据1-3，原告除对证据3不持异议外，对证据l、2均有异议；被告除对证据l、2不持异议外，对证据3有异议。对证据l，原告称该房权证现已作废，因现在一半房产在被告之弟李某丙名下，讼争一、二两层房产在原告名下；对证据2，原告称该房权证已经失效，第三人与本案讼争房产无利害关系；对证据3，被告称卖方李某甲的名字由其代签。原审认为，证据1因该房权证房管部门未予撤销，故原告的异议主张不予采信，应认定为有效证据；证据2因法院已经确认行政机关办证行为违法，原告异议理由成立，不予认定：证据3因第三人李某甲的名字系被告代签，原、被告及第三人均认可，应予认定。
原审查明：1986年，李某一家在西峡县城关镇建设东路南侧县医院斜对面建砖混结构平房5间。1989年4月25日，经政府部门登记颁发了镇民字第4404号房屋所有权证，该证注明：房屋所有权人为李某，共有人为：妻摆某某、女李某甲、弟李某丙、弟媳程某某、侄李某丁、母年某某。1993年左右，政府扩建该街道时，年某某、李某、李某丙等全家人将房屋翻建成4间临街房屋居住使用，但一直未进行房产变更登记。
1997年3月10日，年某某与其两个儿子即长子李某、次子李某丙进行分家析产，签订《分家协议》一份，协议载明：“分家协议经全家人共同协商达成以下协议：一、建设路（县医院斜对面）楼房一座，座南面北临街房五间三层，楼梯间以东一楼靠东二间归年某某所有，其余归李某一家所有，楼梯间以西归李某丙一家所有（具体面积以房权证为准）。二、四址：南与李玉亮一家共用一米巷，北至建设路，东至二建公司西山墙，西至陈西川东山墙，楼梯间李某、李某丙两家共同使用，任何一家不得独自占用。三、城关镇刘巷一组土木结构房三间归李某一家所有。四、母亲年某某由李某、李某丙共同赡养，两个女儿自愿赡养。五、本协议未尽事宜由全家协商解决。六、本协议自签字之日起生效。七、本协议一式四份，年某某、李某、李某丙、刘某甲各持一份。八、代表签字：年某某、李某、李某丙中间人签字：刘某甲1997年3月10号”。2001年3月6日，李某母子三人又签订《分家补充协议》一份，协议载明：“分家补充协议经年某某、李某、李某丙协商对1997年3月10日所签订的分家协议补充如下条款：一、李某丙付给李某120O0元，原楼梯间全部归李某丙所有，李某在东边新建楼梯。二、李某的西山墙为共用墙各一半，如一方先返修或重建自动放弃共用的一半。三、李某新建楼梯母亲年某某有使用权。四、年某某的两间房原则上由李某、李某丙共同继承，有遗嘱的按遗嘱处理或协商解决。五、其它条款不变，按原协议执行。六、本补充协议，自签字之日起生效。七、本协议一式三份，年某某、李某、李某丙各持一份。八、签字：年某某、李某、李某丙2001年3月6日。”
20O6年4月l0日，摆某甲在西峡县灌河风报纸上登广告欲出售房屋未果。2006年5月16日，李某以其本人及其女儿李某甲名义与殷某某签订《购房协议书》一份，协议书载明：“购房协议书卖方李某甲简称甲方买方人殷某某简称乙方甲乙双方协商，甲方同意将建设路房产卖给乙方，双方协商，达成以下协议：一、甲方将建设路一栋楼房四层分割壹楼贰楼作价贰拾捌万元整（28万元整）卖给乙方。二、现有的大门、楼梯，甲乙双方共同使用，任何一方无权改变使用性质。三、三楼、四楼优先乙方购卖（买）权，按当时的房价购买。四、买卖的房产所有遗留的包括四邻边界问题及造成的纠纷，由甲方完全处理，乙方不承担由此而引起的法律责任和经济负担。五、办理买卖房产所需的税费，由乙方承担（如房权过户、地契），甲方协助办理相关手续。六、本协议签订后，甲方给乙方房权证和房产分割协议书，首付贰拾万元整（20万元整），数月后乙方付清下余捌万元（8万元）时，甲方把土地使用证交给乙方。七、本协议两份，甲乙双方各持壹份，均具有同等的法律效力。八、以上协议双方签字后生效。甲方：李某、李某甲乙方：殷某某公证人：王生才2OO6年5月l6号”。合同签订后，殷某某在乙方栏内签名，并按指印，李某在甲方栏内签署自己及李某甲的名字后，在其名字上按指印，摆某甲在李某甲的名字上按指印。
2006年5月lO日，摆某甲持其伪造的年某某的放弃书、李某和李某丙的分家协议及l989年4月25日政府颁发的镇民字第4404号房权证向西峡县人民政府申请办理房屋分户变更登记。2006年5月30日，西峡县人民政府在未尽到认真审查的情况下，就进行了房屋分割变更登记，将建设路李某为户主的房产，东边两间一、二层登记归李某、李某甲所有，填发了西峡县城关镇字第1013830号和第1013830-1号房权证；三、四层登记归李某戊（系李某之子）所有，填发了城关镇字第1013829号房权证；西边两间三层归李某丙、程某某、李某丁所有，填发了城关镇字第10l3828号和1O13828—1号、1013828—2号房权证。上述房权证在2006年6月2日均由摆某甲领取。2006年8、9月份，李某将摆某甲申办的西峡县房权证城关镇字第1013830号和1013830-1号房权证交给殷某某。2006年12月30日，李某将东边两间的土地使用证交给殷某某，殷某某同时将剩余房款交给李某，李某给殷某某出具了28万元的收据，李某将该房二楼交付殷某某，后殷某某对二楼进行装修居住使用。当时一楼两间门面房系对外出租，是否交付说法不一，但原租房户不用后门面房门钥匙交由年某某保管。2O07年6月8日，殷某某持李某交付的西峡县房权证城关镇字第l0138**号、1013830-1号房权证和土地使用证向西峡县人民政府房管部门申请办理房屋产权转移登记。20O7年6月l1日，李某向该部门递交申请，以卖房协议约定不明为由，申请暂缓为殷某某办证。次日，房管部门停止办理产权转移登记。2OO7年9月14日，年某某持1997年3月10日的分家协议和镇民字第4404号房权证，以政府登记人员末仔细核实为李某、李某甲填发的1013830号及1013830-1号房权证侵犯其财产权为由向西峡县人民法院起诉，请求法院依法撤销该两证，后西峡县人民政府在随后的颁证过程中己注销了两证。
2OO8年7月2日，原告起诉请求依法确认与被告所签订的购房协议书为有效合同。审理过程中，殷某某以年某某提交的《分家协议》的落款日期与实际书写日期不一致为由，申请进行司法鉴定，鉴定表明协议的书写字迹为早期形成的陈旧性字迹，不能确定具体形成时间。2Ol0年11月2O日，年某某（另案原告）申请对讼争的一、二两层楼房的实际价值进行计估，本院委托南阳世纪正泰资产评估有限公司进行许估，评估认定在2006年5月的评估价值为376310元，其中一层价值257740元，二层价值为118570元；在2011年1月的评估价值为650000元，其中一层价值为460000元，二层价值为190000元。
原审认为，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。李某在未征得讼争房产的共有人李某甲同意之下，即擅自以其本人及李某甲名义与原告签订购房协议，将家庭共有的房产卖给殷某某，确属侵犯了第三人的合法财产权，但殷某某已按照购房协议的约定履行自己的义务，有偿取得了讼争的房产，即支付了合同约定的对价，应当维护原告的合法权益，确认原、被告所订立的购房协议为有效合同，由此给第三人及其他共有人造成的损失，应由擅自处分共有财产的人即被告赔偿为宜。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决：确认被告李某以本人及第三人李某甲名义于2006年5月16日与原告殷某某所签订的《购房协议书》为有效合同。案件受理费10500元，原告负担3O00元，被告负担7500元。
再审查明，2008年7月18日，年某某向西峡县人民法院提起民事诉讼，请求确认殷某某同李某、李某甲于2006年5月16日订立的《购房协议书》无效。2008年8月17日，南阳市中级人民法院指定本院审理该案。2011年12月20日，本院作出（2008）内民商初字第1680号民事判决，确认李某以其本人及李某甲名义同殷某某签订的《购房协议书》中处分归年某某所有的一楼门面房两间部分的合同无效。殷某某不服该判决，提起上诉。2012年9月10日，南阳市中级人民法院作出（2012）南民商终字第210号民事判决，驳回上诉，维持原判。
再审查明的其他事实，与原审查明的基本事实一致。
本院再审认为，殷某某同李某签订购房协议涉及的一楼两间门面房屋归第三人年某某所有，李某将该房转让给殷某某属无权处分，协议中包含该两间房屋的部分无效，已生效的本院（2008）内民商初字第1680号民事判决和（2012）南民商终字第210号民事判决已对此进行确认。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。原审确认协议有效与法相悖，应予纠正。原审适用《中华人民共和国民法通则》及其司法解释错误，予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十九条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2008）内民商初字第1679号民事判决；
二、原审被告李某以其本人及第三人李某甲名义同原审原告殷某某签订的购房协议中除属于第三人年某某所有的一楼两间门面房屋无效外，其余有效。
案件受理费10500元，原审原告负担5500元，原审被告负担5000元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 聂文辽
审判员 郭 磊
审判员 雷建成
二〇一四年十一月五日
书记员 郑先庆