重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第01180号
原告万清松，男，1980年9月25日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区，现住重庆市綦江区。
委托代理人梁光凤，重庆市万盛经开区丛林法律服务所法律工作者，特别授权。
被告罗立才，男，1973年7月17日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人罗彬，男，1993年11月14日出生，汉族，住重庆市綦江区，系被告罗立才之子。
原告万清松与被告罗立才房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员舒辑独任审判，公开开庭进行了审理。原告万清松的委托代理人梁光凤、被告罗立才的委托代理人罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万清松诉称，被告系原告前任姐夫，2004年由于被告新购买万盛南桐桃子水井湾社住房，便将位于南桐镇石桥村卢家湾社的住房一套204平方米以2500元的价格出售给原告，双方签定了房屋买卖合同，被告也将房屋产权证交付给原告保管，但未办理产权过户手续。之后，原告便与父亲一同迁入该房屋居住至今。2014年，因政府对采煤沉陷进行治理，该房屋属D级危房，需治理搬迁，被告知道此情况后，背着原告采取挂失措施，在万盛经开区房地产交易所提取该套住房的产权登记资料后，到南桐镇政府采煤沉陷指挥部签订了该套房屋的治理搬迁购房合同。2014年11月原告以确认房屋买卖合同有效为由向法院起诉，2015年1月6日法院认定原、被告房屋买卖合同无效，判决驳回原告诉讼请求。原告认为，自己与被告签订的房屋买卖属实，被告现在擅自将已出售的房屋与政府签订搬迁合同，致使原告现在居无定所，应对其背信行为承担相关法律责任。被告的行为给原告造成信赖利益等经济损失14万元。为了维护正常的社会诚信和交易秩序，特提起诉讼，请求法院判决被告返还原告购房款2500元，并赔偿原告经济损失14万元。
被告罗立才辩称，原、被告签订的所谓房屋买卖合同是被告在喝醉酒后签订，被告不清楚合同内容，且被告没有收到原告支付的2500元购房款，之所以让原告居住至2013年8月，是被告出于善意，念及亲情和道义，并非房屋买卖关系。原、被告双方的买卖行为没有达成买卖合同之成立要件，被告不同意赔偿，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原告万清松原户籍地重庆市万盛区南桐所二十三段王家坝村大山坡35号，2007年9月7日迁至现户籍地重庆市綦江区古南镇两路村8组，被告罗立才户籍地綦江区（原万盛区）南桐镇岩门村茶山组。1996年11月，被告罗立才与原告万清松之姐万清梅结婚。2001年4月，被告罗立才以2400元从万立宜手中购买了位于重庆市原南桐矿区南桐乡石桥村卢家湾社乡村房屋一套并办理了房屋过户登记，乡村房屋所有权证［桐（桐）字第006441号］载明登记所有权人为罗立才。2004年8月8日，被告罗立才与原告万清松签订《买卖房协议书》，约定以2500元房价将前述房屋卖给原告万清松，双方均在《买卖房协议书》上签名捺印。协议签订后，原告万清松支付了购房款，被告罗立才也将房屋及房产证交付给了原告万清松，原告万清松随即搬入该房屋居住至2014年年初。2005年10月，被告罗立才与万清梅协议离婚，《离婚协议书》未涉及前述房屋的分割。2014年7月22日，被告罗立才就位于重庆市原南桐矿区南桐乡石桥村卢家湾社乡村房屋所涉乡村房屋所有权证［桐（桐）字第006441号］在万盛经开区国土资源和房屋管理局公众信息网上发布遗失声明。2014年7月23日，被告罗立才向南桐镇采煤沉陷区受损农房治理指挥部作出书面承诺，内容为：”我购买万立宜位于石桥村的房屋，已到房屋登记机关办理过户手续，房管证已经遗失。我说的以上情况是事实，如不实，由我承担一切法律责任。特此承诺。”同日，被告罗立才（乙方）以产权人的身份就前述房屋自愿以优惠购房方式与重庆市綦江区南桐镇人民政府（甲方）签订了《万盛采煤沉陷区受损农房治理协议书》及补偿表，该协议书载明：一、受损农房基本情况，乙方位于南桐镇石桥村卢家湾社的私有农村房屋，房屋产权证号为桐（桐）字第0064**号，受采煤沉陷影响造成损害，经鉴定为D级房屋，该房屋原证面积204平方米，现测量面积150.12平方米（实测人居房屋建筑面积）。二、补偿治理方式，乙方自愿选择优惠购房方式对受损农房实施治理。（一）根据乙方受损农房的面积和结构，其应得货币补偿款111085.36元；（二）乙方自愿按照政府统建房建安综合成本价的优惠价格1300元／平方米的标准，购买所在镇的政府统建房1套、建筑面积85平方米。乙方应交优惠购房款110500元。（三）对乙方优惠购买的统建住房面积少于受损农房合法人居面积的部分，甲方给予200元／平方米的购房补助，面积为65.12平方米，乙方应得购房补助款13023.07元。（四）乙方选择清水房，甲方按照乙方优惠购买统建房的实际面积和80元／平方米的标准，给予乙方装饰补助费6800元。（五）乙方应交水电天然气安装费5740元。另给予乙方搬家补助400元。2014年11月4日，原告万清松向法院起诉，要求确认2004年8月8日被告罗立才与原告万清松签订的《买卖房协议书》有效，2015年1月6日，本院作出（2014）綦法民初字第07356号民事判决书，认定2004年8月8日被告罗立才与原告万清松签订的《买卖房协议书》无效，驳回原告万清松的诉讼请求。2015年1月27日，原告万清松再次起诉来院，提出前述诉称请求及事实理由。
前述事实，有买卖房协议书、乡村房屋所有权证及审批表、身份证复印件、结婚登记申请书、离婚协议书、万盛采煤沉陷区受损农房治理协议书及补偿表、遗失声明、承诺书、证明、（2014）綦法民初字第07356号民事判决书及当事人陈述等证据证实，经庭审质证和本院审查属实，予以认定。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间签订的《买卖房协议书》经法院生效判决确认无效，双方应就该合同取得的财产予以返还。被告罗立才以产权人的身份就前述房屋与重庆市綦江区南桐镇人民政府签订了《万盛采煤沉陷区受损农房治理协议书》，应视为原告已将房屋返还，被告罗立才应将所收取的房款进行返还。本案中原告虽未提供直接证据证明其已付房款，但结合当时原告与被告有姻亲关系、双方签订《买卖房协议书》、被告将房屋及房产证交付原告的实际，本院从常理推断，原告已付被告房款2500元，生效判决对此亦予以认定。被告辩称出于善意、亲情和道义让其居住，未出售房屋，双方签订《买卖房协议书》的事实对此予以否定，本院不予采信。被告称是将房屋租与原告，亦未提供证据证明，本院不予采信。原、被告双方非同一集体经济组织成员，均应知道宅基地使用权未经准许不得流转给本集体经济组织以外的成员，在这种情况下，被告仍然出售房屋，原告仍然购买，最终导致《买卖房协议书》无效，双方均有过错，均应承担缔约过失责任。从公平原则出发，本院确认双方各自承担一半责任为宜。因物价上涨房屋增值等因素，原告有理由信赖该《买卖房协议书》可以正常履行及履行后可获得的房屋增值利益，因《买卖房协议书》被确认无效，原告失去了该部分可信赖的机会利益或履行利益，导致其信赖利益受损，被告应当对此承担赔偿责任。该房屋现值和原买卖价格的差异即为原告的信赖利益损失。关于该房屋的现值，根据被告与重庆市綦江区南桐镇人民政府签订的《万盛采煤沉陷区受损农房治理协议书》及补偿表，本院确定被告罗立才受损农房的现值为111085.36元，其余因优惠购房政策被告所享有的装饰补助费6800元、搬家补助400元及被告罗立才优惠购买的统建住房面积少于受损农房合法人居面积的部分（65.12平方米），政府给予200元／平方米的购房补助款13023.07元等，均不构成受损农房的现值。原告称前述政策补助应为受损农房的现值，理由不成立，本院不予采信。为此，本院确认原告的信赖利益损失为：房屋的现值111085.36元-原购房款2500元=108585.36元。由被告赔偿原告该损失的50%即54292.68元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告罗立才返还原告万清松购房款2500元，此款限本判决生效后30日内履行完毕；
二、被告罗立才赔偿原告万清松损失54292.68元，此款限本判决生效后30日内履行完毕；
三、驳回原告万清松的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1575元，由原告万清松负担965元，被告罗立才负担610元（此款原告万清松已预交，限被告罗立才于本判决生效后30日内支付原告万清松610元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 舒辑
二〇一四年四月二日
书记员代 丽娜