浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第149号
上诉人（被告暨反诉原告）：浙江浙北针纺城有限公司。
法定代表人：干雪明。
委托代理人：胡德云。
被上诉人（原告暨反诉被告）：嘉兴市诚信物业管理有限公司。
法定代表人：陶自力。
委托代理人：何晓东。
上诉人浙江浙北针纺城有限公司（以下简称“浙北针纺城”）与被上诉人嘉兴市诚信物业管理有限公司（以下简称“诚信物业”）物业服务合同纠纷一案，前由嘉兴市秀洲区人民法院于2014年1月10日作出（2013）嘉秀王民初字第93号民事判决。浙北针纺城不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人浙北针纺城委托代理人胡德云、被上诉人诚信物业委托代理人何晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年2月25日，诚信物业与浙北针纺城签订《保洁安保劳务外包合同》一份，约定：浙北针纺城将其城内所有安全卫生承包给诚信物业负责保洁及安保，承包价格包括安全秩序维护费＋保洁费＋绿化养护费＋员工福利保险费＋税费与管理费为每年750000元，承包期限为2013年2月25日至2014年2月25日；诚信物业需完成合同约定的工作量，达到商业服务质量检查标准，如有一项扣满10分，扣总价的5%或严重的终止合同，所做的劳动工资由诚信物业承担，浙北针纺城一概不付款；合同总价750000元分12个月支付，具体上月的支付费到下月的15日前按实际考核支付；诚信物业向浙北针纺城提交40000元劳务作业期间保证金，在合同期满后返还诚信物业，不计利率，如诚信物业不履行合同内容则没收保证金。合同签订后，诚信物业按约进场进行服务，但浙北针纺城认为诚信物业的服务不符合合同约定的服务质量标准，未按约支付相应的服务费，仅于2013年7月10日支付了服务费30000元，于同年7月22日支付了服务费20000元。并于2013年8月22日委托浙江建经律师事务所向诚信物业发函，以诚信物业各项劳务不符合合同约定的服务质量标准，且拒不整改，已严重违约为由，要求与诚信物业解除双方签订的《保洁安保劳务外包合同》。2013年9月22日，嘉兴市誉天公证处公证人员随同下拍摄的中国针纺城楼内状况影像可见，楼内多处房顶、地砖上污渍未清理，多处可见墙角有蜘蛛网。
2013年9月3日，诚信物业向一审法院提起诉讼，请求判令浙北针纺城立即支付所欠劳务费325000元及逾期付款利息5820元（以每月应支付62500元，根据被告实际逾期期限，按人民银行基准利率标准年利率5.60%计算），并继续履行合同；本案诉讼费由被告承担。
浙北针纺城一审答辩称，诚信物业服务质量严重不符合合同约定，不进行整改，完全达不到协议要求，是造成本诉的主要原因；浙北针纺城应该支付的劳务费用是125000元，因为按合同约定，每月服务如有一项扣满10分，劳务费扣除合同总价的5%，合同的解除是2013年8月24日，故实际劳务费是175000元，扣除已支付的50000，为125000元。
浙北针纺城一审提起反诉，请求判令诚信物业支付合同保证金40000元，并确认《保洁安保劳务外包合同》解除，本案反诉费用由诚信物业承担。
诚信物业针对浙北针纺城反诉一审答辩称，浙北针纺城的反诉内容陈述事实与客观事实不相符，诚信物业没有收到浙北针纺城所说的合同附件，也没有收到不合格报告，若按浙北针纺城主张每月扣除合同总价5%，诚信物业连员工工资都难以支付。
本案审理过程中，诚信物业于2013年12月17日撤回服务人员，并与浙北针纺城完成了交接手续。
一审法院经审理认为，本案中，诚信物业与浙北针纺城签订的《保洁安保劳务外包合同》实属物业服务合同，系当事人真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。鉴于双方于2013年12月17日完成了撤场交接手续，双方权利义务关系终止，可视为双方协商一致解除《保洁安保劳务外包合同》。浙北针纺城认为其于2013年8月22日委托律师发函要求解除合同，诚信物业签收之日合同即解除，对此一审法院认为，浙北针纺城发函要求解除合同的理由为诚信物业的各项服务不符合合同约定的服务质量标准，且拒不整改，已严重违约，《保洁安保劳务外包合同》中约定诚信物业需完成合同约定的工作量，达到商业服务质量检查标准，如有一项扣满10分，扣总价的5%或严重的终止合同，可见只有在诚信物业提供物业服务严重不达标情况下，双方约定的解除条件成就，但从光盘影像中仅可见诚信物业的保洁服务义务履行不到位，尚达不到严重不达标的标准，亦未出现浙北针纺城可行使法定单方解除权的情形，故浙北针纺城发函要求解除合同不足以产生合同解除的法律效力。对于合同履行期间的服务费，诚信物业主张按合同约定结算并由浙北针纺城支付逾期付款利息，浙北针纺城则认为诚信物业提供劳务达不到商业服务质量检查标准，每月服务费应扣除合同总价750000元的5%，对此本院认为，前文已述，从光盘影像中可见诚信物业的保洁服务义务履行不到位，属提供物业服务不达标，应属违约，需承担相应的违约责任，浙北针纺城可要求减少服务费，对于减少的具体金额，双方合同约定“如有一项扣满10分，扣总价的5%”，其中“总价”的所指并不明确，浙北针纺城称“总价”应为合同约定一年的服务费即750000元，但诚信物业并不认可。即使按浙北针纺城理解，亦无证据可明确是否诚信物业每月的物业服务均达不到商业服务质量检查标准，有一项扣满10分，从现查明事实看，诚信物业的保洁服务义务履行不到位，但仍基本履行了应履行的合同义务，提供了物业服务，按浙北针纺城主张减少服务费，显然过于苛刻，综上，对浙北针纺城的上述抗辩主张，不予支持，一审法院酌定浙北针纺城支付的服务费在合同约定的每月62500元的基础上减少20%，本案中诚信物业仅主张浙北针纺城支付至2013年8月24日止的服务费，期间为六个月，该六月服务费应为375000元×80%=300000元，扣除浙北针纺城已支付的50000元，尚应支付至2013年8月24日止的服务费250000元。对2013年8月25日至合同解除日即2013年12月17日间的服务费，诚信物业在本案中并未主张，一审法院不予处理。对诚信物业要求浙北针纺城支付逾期付款利息，一审法院认为，在物业服务关系中，业主有缴纳物业费的义务，物业服务企业有提供物业服务的义务，在物业服务企业提供服务不符合约定时，业主有权行使抗辩权，在本案中，鉴于诚信物业提供的物业服务并不到位，浙北针纺城以此为由拒付服务费，属行使其抗辩权，故对诚信物业要求浙北针纺城支付逾期付款利息的诉讼请求，不予支持。浙北针纺城反诉要求诚信物业支付合同保证金40000元，对此一审法院认为，现双方合同已解除，权利义务关系终止，诚信物业支付该保证金已无必要；从合同履行方面看，诚信物业虽然履行保洁服务义务不到位，但已以减少服务费的形式承担了违约责任，综上，一审法院对浙北针纺城要求诚信物业支付合同保证金40000元，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、诚信物业与浙北针纺城签订的《保洁安保劳务外包合同》于2013年12月17日解除；二、浙北针纺城于判决生效之日起七日支付诚信物业至2013年8月24日止的服务费250000元；三、驳回诚信物业的其他诉讼请求；四、驳回浙北针纺城的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3131元，由诚信物业负担760元，浙北针纺城负担2371元；反诉案件受理费减半收取400元，由浙北针纺城负担。
上诉人浙北针纺城上诉称，1、一审认定事实错误。1）一审认定“光盘影像仅可见原告的保洁服务义务履行不到位，尚达不到严重不达标的标准，亦未出现被告可行使法定单方解除权的情形，故被告发函要求解除合同不足以产生合同解除的法律效力。”错误。双方劳务外包合同及附件对保洁服务的质量和要求提出了明确的标准，对劳务费用的支付方式及上诉人的合同解除权都作了明确约定。合同明确约定，被上诉人需完成合同约定的工作量，达到商业服务质量检查标准，如有一项扣满10分，扣总价的5%或严重的终止合同，所做的劳动工资由被上诉人承担，上诉人一律不付款。从上诉人提供的公证文书及光盘，结合合同附件，商业物业服务质量检查标准，可以明确看到，被上诉人提供的服务存在重大瑕疵，按合同要求一项扣除10分，为严重不合格且未整改，上诉人有权解除合同，所做劳动工资由被上诉人承担。上诉人一律不付款。上诉人根据合同约定行使合同解除权，委托律师事务所发函要求解除合同，原合同应于解除合同的函送达之日起解除。一审法院对上诉人的合同解除权不予认定，是事实错误。2）一审判决认定“原告的保洁服务义务履行不到位，但仍基本履行了应履行的合同义务，提供了物业服务，按上诉人主张减少服务费，显然过于苛刻。”错误。本案合同合法有效。合同约定，如有一项扣满10分，扣总价的5%，该约定明确具体。一审以该约定过于苛刻为由不予支持是事实认定错误。2、一审判决适用法律错误。一审中上诉人反诉要求被上诉人支付合同保证金40000元，一审法院认定，双方权利义务关系终止，被上诉人支付该保证金已无必要，系适用法律错误。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，侵犯了上诉人的合法权益。上诉人请求二审法院在查明事实的基础上，改判驳回被上诉人的原审部分诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人诚信物业口头答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。被上诉人为上诉人提供了长时间的物业服务，上诉人理应支付服务费用。请求二审驳回上诉。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
二审庭审中，双方当事人对一审认定事实均无异议。但上诉人补充称，双方签订的《保洁安保劳务外包合同》还有一个附件，叫《商业物业服务检查标准》，一审没有认定进去。
经查，双方签订的《保洁安保劳务外包合同》最后载明：“合同附件：商业物业服务质量检查标准，浙江浙北针纺城有限公司卫生保洁作业细则，乙方附加人员配置和组织结构图。”
一审中，上诉人已向一审法院提交了《商业物业服务检查标准》。
经审理，一审认定事实清楚，证据确实充分，二审予以
确认。
二审另查明，双方所签《保洁安保劳务外包合同》载明有三份附件：商业物业服务质量检查标准，浙北针纺城卫生保洁作业细则和诚信物业附加人员配置和组织结构图。其中《商业物业服务质量检查标准》就“整改情况”、“人员素质”、“规范运作”、“服务质量”、“房屋及公共配套设施管理维修养护”、“护卫消防与车辆管理”等等内容规定了具体的检查标准和扣分标准。
本院认为，本案双方签订的《保洁安保劳务外包合同》属于物业服务合同。而物业服务合同从民事合同类型上看属于委托合同，即业主委托物业服务企业对其物业进行管理，物业服务企业运用自己的专业技术和手段让物业正常使用并保值增值。根据我国《合同法》规定，委托合同的双方均可以随时解除合同，即双方均具有任意解除权。但本案上诉人提出解除合同的理由却是认为被上诉人服务不符合质量标准，构成严重违约，根据合同约定，上诉人有权解除合同，可见其提出解除合同乃是基于约定解除权，而非任意解除权。由此，针对上诉人约定解除权的行使，被上诉人得行使相应的抗辩权。如其抗辩成立，则上诉人约定解除权的行使即归于无效。现上诉人主张被上诉人严重违约的证据是五份不合格报告和光盘。对此，经查，虽然双方合同中约定了具体检查标准和扣分标准，但上诉人并未提供日常检查的证据，其所提供的每月一份的不合格报告，既无对方签收证据，也无相应的日常检查作为依托，并且即便上诉人已向被上诉人提交了报告，也应予以被上诉人相应的辩驳权利。故对该五份不合格报告，一审不予认定，本院予以认同。至于光盘内容，反映的乃是录制当日的情形，由于此时被上诉人已为上诉人服务多时，而上诉人仅支付了50000元的服务费，完全不足以应付被上诉人的日常服务开销，故上诉人欲以此证明被上诉人服务质量不合格，本院不予认可。综上，上诉人行使约定解除权的理由不能成立，则其主张合同自其解除通知到达之日起解除即不成立。本案合同应自双方于2013年12月17日完成撤场交接手续起解除。至于服务费，一审考虑实际服务情况酌情予以了扣减，本院予以确认。有关合同保证金，由于合同已经解除且无上诉人可没收保证金的事由，故一审不予支持正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。判决应予维持。上诉人上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5650元，由上诉人浙江浙北针纺城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 坤
代理审判员 陈海滨
代理审判员 周 倩
二〇一四年三月二十日
书 记 员 苏 轶