北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初54135号
原告北京达客聚才餐饮管理有限公司，住所北京市海淀区北三环西路甲18号B座325室。
法定代表人刘晓建，董事长。
委托代理人储著峰，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人杨艺，北京市中闻律师事务所律师。
原告北京达客聚友餐饮管理有限公司，住所北京市朝阳区大屯里315号楼一层101室内D110，二层201室内D208。
法定代表人刘晓建，董事长。
委托代理人储著峰，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人杨艺，北京市中闻律师事务所律师。
被告北京政泉控股有限公司，住所北京市朝阳区大屯里315号1-4层、316号1-4层、317号、318号1-4层。
法定代表人贾鑫，经理。
委托代理人宋强，男，汉族，1984年1月19日出生，北京政泉控股有限公司职员，住址北京市西城区。
委托代理人王泽波，男，汉族，1976年12月14日出生，北京政泉控股有限公司职员,住址浙江省嘉兴市南湖区。
原告北京达客聚才餐饮管理有限公司（以下简称聚才公司）、北京达客聚友餐饮管理有限公司（以下简称聚友公司）与被告北京政泉控股有限公司（以下简称政泉公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。聚才公司、聚友公司共同委托代理人储著峰、政泉公司委托代理人王泽波、宋强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
聚才公司、聚友公司共同诉称：2015年3月31日，聚才公司作为乙方与甲方政泉公司签署了《租赁合同》，约定政泉公司将其位于北京市朝阳大屯里315号楼、316号楼、318号楼的商业中心金泉港-D110、D208的物业（以下简称涉案物业）出租给聚才公司。租赁期限自2015年9月1日至2023年8月31日止。在乙方己缴纳租赁保证金的条件下，甲方应向乙方交付租赁物业；装修期限为租赁物业的交付日起150天；2015年9月1日至2018年8月31日月固定租金为119128.74元。乙方首月租金应于本合同签订后五日内一次性向甲方足额支付；为了保证乙方忠实履行本合同的约定，乙方应于本合同签订后五日内向甲方足额支付相当于二个月固定租金金额的租赁保证金，共计238257.48元；另约定在乙方完全履约的情况下，甲方未按照本合同约定的时间向乙方交付租赁物业，每逾期一日，按乙方已付款项之万分之二向乙方支付违约金；逾期超过三十个工作日，乙方有权解除本合同：本合同因甲方原因解除时，乙方有权在退还租赁物业后采取下列行动：(1)要求甲方返还租赁保证金余额；(2)赔偿乙方因甲方违约而造成的任何损失，包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费、滞纳金等。签约后我们向政泉公司支付租赁保证金、租金357386.22元。为了在涉案物业开办四川饭店，聚友公司被成立起来，聚才公司、聚友公司合作，进行了大量准备工作.例如我们自2015年2月开始聘请四川饭店店长、工程经理、后勤经理、厨师长等，并支付薪水。我们还和北京九形至桁建筑装饰设计有限公司签订设计合约，并支付了设计费。此外，我们向北京酒总酒店设备有限公司支付后厨设计费、向北京市四川饭店有限责任公司支付牌匾费、保证金等等。为了正常开业我们进行了大量准备工作，投入巨大。聚才公司、聚友公司本打算与政泉公司签订补充协议，明确聚友公司的身份，但政泉公司迟迟不能交付涉案物业给我们，造成我们巨大经济损失，合同根本无法履行。聚才公司、聚友公司只好诉至法院，要求:1、解除聚才公司与政泉公司2015年3月31日签订的租赁合同。2、政泉公司返还我们租金119128.74元、租赁保证金238257.48元。3、政泉公司支付违约金，按我们已付款为基数，以日万分之二的标准从2016年5月1日支付至本案租赁合同解除之日止。4、政泉公司赔偿损失，包括装修设计费31.5万元、后厨设计款1万元、四川饭店牌匾费和保证金30万元、菜品悬挂输送机2.9万元、机电图设计费1.5万元、消防工程装修损失5.5万元、员工工资440029.49元、律师费7万元。
政泉公司辩称：不同意聚才公司、聚友公司的所有诉讼请求。我们不存在违约行为，虽然租赁场地目前还不能开业，但是这只是一个暂时情况，因此不同意解除合同。租金119128.74元、保证金238257.48元，我们收取了，但是现在不同意退还，我们认为合同可以继续履行。违约金不同意支付，因为不存在违约行为。我们不认为聚才公司产生了任何损失，所以不同意赔偿损失。我们已经通知对方来接场，但是对方没有来，因此对于产生的损失我们不予认可。现在租赁场地没有开业，什么时候开业我们也不清楚。聚友公司没有和我方签订合同，与本案无关。
经审理查明：2015年3月31日，政泉公司作为甲方，与乙方聚才公司签订租赁合同，约定甲方出租涉案物业给乙方，租赁面积1119平方米，用于乙方经营四川饭店品牌餐饮业务。租赁物业的交付标准见主合同附件三，甲方应保证交付乙方的物业符合该指标。租赁期限自2015年9月1日到2023年8月31日止。在乙方交纳租赁保证金的条件下，甲方应向乙方交付物业，交付时间以甲方书面通知为准，如因甲方原因未能在约定的交付日交付租赁物业的，乙方同意交付日向后顺延，起租日亦向后顺延。装修期为租赁物业交付日起150天，该期间内，乙方无须支付租金、宣传推广费，但公用事业费、装修管理费等其他费用仍需支付。起租日为2015年9月1日，自该日起，乙方须支付租金、宣传推广费、物业管理费、公用事业费、收银系统使用费（POS机使用费）等一切费用。首月租金应于本合同签订后五日内一次性支付。从第二个月起每月租金按照固定租金和浮动租金二者取高的方式计算。除首月租金外，其后备月预付的固定租金，乙方应于每月第一个工作日或之前向甲方支付；同时乙方应于每月5日前向甲方如实汇报上月营业数据，其营业数据应由乙方被授权人签字并加盏乙方公章或财务章；若乙方上月浮动租金高于上月固定租金，乙方应于甲方向乙方发出付款通知后5日内向甲方支付上月浮动租金高于上月固定租金部分。为保证乙方忠实履约，乙方应于本合同签订后五日内支付甲方租赁保证金238257.48元。按照合同约定的交付期限，甲方应提前三个工作日通知乙方进行租赁物业实物交付，乙方应在甲方书面通知的日期，前往租赁物业进行接收、验收，验收完成后双方签署物业移交记录单等。在乙方完全履约的情况下，甲方未按合同约定交付租赁物业的，每逾期一日，按乙方已付款万分之二向乙方支付违约金，逾期超过三十个工作日，乙方有权解除本合同。本合同因甲方原因解除时，乙方有权要求甲方返还租赁保证金余额，同时甲方还应向乙方支付相当于三个月租的违约金。甲方赔偿乙方因违约造成的损失，包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费、滞纳金等。本合同已明确约定双方各自通讯地址，任何一方变更联系地址的，应及时有效通知对方，否则对该地址的投递视为已经送达。2015年4月3日，聚才公司依约定向政泉公司支付租金119128.74元、租赁保证金238257.48元。2015年4月29日，政泉公司向聚才公司发送交场通知书，通知聚才公司在2015年5月6日委派人员到北京市朝阳区大屯里317号金泉时代26层办理商铺交接手续。2015年6月24日，政泉公司又向聚才公司发送告知函一封，主要内容为因现阶段不可预测、不可抗拒事由，导致金泉港项目开业资金无法启动和使用，故金泉港商业项目整体开业时间相应顺延，金泉港D栋商业计划2016年4月底开业。
庭审中，聚才公司、聚友公司为了证明政泉公司违约造成的损失提交了下列证据，1、聚才公司与北京九形至桁建筑装饰设计有限公司的设计合约一份、中国工商银行转账支票一张、收据一张、深化设计方案一份，证明其聘请北京九形至桁建筑装饰设计有限公司对涉案物业进行装修设计的支出。2、付款单一张、收据单一张，证明聚才公司向北京酒总酒店设备有限公司支付涉案物业后厨设计款一万元。3、四川饭店奥运村店合作协议书一份、进账单（回单）一张、发票二十一张、资金往来专用发票联一张、证明为了与北京市四川饭店有限责任公司合作，在涉案物业开办餐厅，支付了牌匾费、保证金共计30万元。4、机械产品合同书一份、电汇凭证一张、天津市企业单位往来收据一张，证明聚才公司购买餐饮菜品悬挂输送机，支付货款2.9万元。5、中国建设银行单位客户专用回单一张、叶某的收据一张，证明北京达客聚友餐饮管理有限公司聘请叶某进行机电图设计，花费1.5万元。6、四川饭店（奥运村店）装修合同一份、中国建设银行单位客户专用回单一张、发票联一张，证明北京达客聚友餐饮管理有限公司聘请北京君创恒业建筑装饰工程有限公司进行消防工程，支付工程款5.5万元。7、北京市中闻律师事务所增值税专用发票一张，证明聚才公司本案律师费支出。8、案外人黄某、许某、汤某、裴某的劳动合同书、工资卡明细各一份，证明聚才公司为筹备开办四川饭店，从2015年2月就聘请员工，并支付了工资，直到2016年4月。
针对聚才公司的证据，政泉公司质证称：1、真实性、合法性、关联性均不认可，没有付款证据和正式发票，无法确定付款与否。且票据的金额远少于聚才公司主张的数额。设计合约的签约日期早于租赁合同的签订日期，明显不合常理，即使真实，也与我公司项目无关。2、真实性、合法性、关联性均不认可，没有付款证据和正式发票，无法确定付款与否。3、真实性、合法性、关联性均不认可，合同未履行，合作协议签订主体为北京达客聚友餐饮管理有限公司，并不是与我们签订租赁合同的主体。合作协议中涉及的779600号商标在2009年已转让给中国全聚德（集团）股份有限公司，2015年北京市四川饭店有限公司已经不是该商标注册人。10万元保证金不属于聚才公司损失，资金往来专用发票并非正式发票。进账单日期为2015年5月14日，合作协议签署日期为2015年5月21日，不合常理。合作协议中约定聚才公司在签订本协议时或对方同意的其他时间一次性支付给对方，因此进账单款项并不是支付合作协议的牌匾费及保证金。4、真实性、关联性不认可，合同是否履行无法证明，且机械可以移动，重复利用。5、真实性、关联性不认可，且付款人不是与我公司签订合同的聚才公司。6、真实性、合法性、关联性均不认可，装修合同的施工单位与收款单位不一致，且付款方不是与我们签订合同的聚才公司。7、真实性、关联性均不认可，没有代理合同相印证，且数额明显过高。8、真实性、合法性、关联性均不认可，未提供职员社保证明，劳动合同签订时间早于与原、被告签订房屋租赁合同的时间，银行凭证均为职员个人卡明细，并不能证明该钱款是由谁支付的。职员应是在实际工作的状态下所产生的工资，而本案中聚才公司并未接场，职员无实际工作场所也不能实际工作，并且产生工资的时间过长。
因双方争议较大，聚才公司、聚友公司申请证人出庭作证。证人张某作证称：我是北京九形至桁建筑装饰设计有限公司的运营主管，我们和聚才公司签署过一份设计合同，由我公司为对方提供大屯路的一个店的室内设计。聚才公司于2017年4月支付了我们一笔设计费13.5万元，在2017年5月支付了我们1.5万元。目前设计工作已经完成，聚才公司还应当支付给我们设计费18万元。该证人当庭对聚才公司的证据1、证据5表示认可，并称叶某系其公司设计总监，机电图设计属于总体工程的一部分。证人高某作证称：我是四川饭店员工，四川饭店和聚才公司2015年5月二十几号签订了关于聚才公司加盟四川饭店的合同，四川饭店收取了聚才公司交纳的20万元加盟金以及10万元保证金，具体收取时间记不清了。我们也按照合同约定为聚才公司培训厨师等员工，现在我们的义务都履行完了。该证人当庭对聚才公司的证据3予以认可。证人梅某作证称：2015年聚才公司与天津市百和隆工业装备制造有限责任公司签订了一份合同，我是该公司员工。聚才公司向我们公司定制一台传菜用的机器，并向我们付了2.9万元定金，之后我们去金泉广场的现场做了勘察，当时聚才公司已经按照我公司提供的尺寸在他们的场地打了一个孔，准备安装机器。我们也把机器准备好了，但是聚才公司一直不通知我们安装，聚才公司给我们造成了损失，我们还要继续追损。该证人当庭对聚才公司的证据4予以确认。证人吕某作证称：我是北京君创恒业公司的员工，我们公司在2015年7月底至8月初在聚友公司，聚友公司的全称我不清楚，进行消防施工，那个施工场地挨着五号线地铁边。后来不知道什么原因，施工就中止了，一直停到现在。在2015年7月20号左右聚友公司支付了我们消防设计费及施工费5.5万元。保利公司有资质，我们没有资质，我公司同保利公司是什么关系我不太清楚，但是我们同聚友公司是有合同的，合同没带。该证人对聚才公司的证据6当庭予以认可。政泉公司对四位证人的证言均不认可。
另查，涉案物业所在的金泉港商厦至今未开业，政泉公司无法确定该商厦何时开业。
案件审理过程中，本院就聚才公司和聚友公司的关系问题以及违约金的主张依据问题进行问询。聚才公司、聚友公司表示，两家公司的股东是相同的，属于关联公司，但是是两个独立的法人主体。因为要在政泉公司的场地上开一个比较大的饭店，所以聚才公司要成立一家独立的公司在这块场地上经营饭店。这种情况在餐饮行业是很常见的，两家公司的运营模式就是这样的。违约金是依据合同中的约定内容“在乙方完全履约的情况下，甲方未按合同约定交付租赁物业的，每逾期一日，按乙方已付款万分之二向乙方支付违约金，逾期超过三十个工作日，乙方有权解除本合同”主张的。
上述事实，有租赁合同、告知函、发票联、收据、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：本案系合同纠纷，聚友公司与政泉公司之间没有合同关系。审理过程中，聚才公司、聚友公司仅表示他们是关联公司，为了运营四川饭店项目，才临时成立聚友公司，但不能说明聚友公司作为原告的依据。故聚友公司在本案中作为原告不适格。聚才公司与政泉公司签订的租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定严格履行自己的义务。双方合同中虽未明确聚才公司租赁的商铺所在的金泉港项目具体何时开业，但政泉公司在告知函中承诺2016年4月即可开业。至今作为开发商的政泉公司既不能说明无法开业的原因，也不能说明未来具体的开业时间。考虑到聚才公司与政泉公司签订租赁合同的合同目的系为经营餐饮，但因金泉港项目长期无法开业，导致租赁合同的标的物不能正常使用，政泉公司的行为构成根本违约。在合同目的无法实现的情况下，聚才公司主张解除合同并无不妥。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现政泉公司收取了聚才公司租金119128.74元、保证金238257.48元，理应在合同解除后立即退还。
关于双方争议的违约金问题，政泉公司确有违约行为，但聚才公司依据“在乙方完全履约的情况下，甲方未按合同约定交付租赁物业的，每逾期一日，按乙方已付款万分之二向乙方支付违约金，逾期超过三十个工作日，乙方有权解除本合同”主张违约金，该约定应当适用于政泉公司未按约定交付租赁物业，且逾期在三十日内的情形，如超过三十日，聚才公司可以径行解除合同，且合同中对于解除后的违约金计算方式专门进行了约定。现聚才公司要求解除合同，又主张按照解除合同前的计算方式计算违约金，经本院释明仍然坚持，本院难以支持。
就赔偿损失一节，本院依据在案证据对聚才公司提出的每一项损失分别进行分析。律师费7万元没有与之对应的合同，不能证明与本案的关联性，本院对聚才公司主张的数额不予认可。机电图设计费1.5万元、消防工程装修款5.5万元均为聚友公司支付，该公司不是本案争议的租赁合同当事方。本院专门就这一问题对聚才公司、聚友公司进行了询问。两公司仅以“因为要在政泉公司的场地上开一个比较大的饭店，所以聚才公司要成立一家独立的公司在这块场地上经营饭店。这种情况在餐饮行业是很常见的，两家公司的运营模式就是这样的”作为答复，也没有提供相关证据证明他们主张的事由。合同应当严格遵守相对性，从现有证据和一般常识来看，本院无法认定聚才公司通过聚友公司签约、付款的必要性，故这两笔钱不应属于聚才公司的损失。员工工资440029.49元，仅凭聚才公司的证据不能充分证明与本案合同的关联性，故本院对该损失数额不予认可。菜品悬挂输送机的金额在聚才公司同天津市百和隆工业装备制造有限责任公司的合同中根本没有约定，本院对该项损失亦不予认可。后厨设计款没有对应的合同，不能证明与本案的关联性，本院无法直接认定其为本案损失。就装修设计费问题，聚才公司提供的交费票据远远不足其主张的31.5万元，从证据来看，合同中约定的工作成果包含多组图纸，但聚才公司只提供了简单的深化设计方案，没有充分证明设计单位进行了设计工作，故这31.5万元无法直接认定为聚才公司的损失数额。最后，针对四川饭店牌匾费和保证金，与北京市四川饭店有限责任公司签订合作协议的不是聚才公司，而是聚友公司，进账单日期也早于协议签订的日期，结合前文分析，在存有疑点而聚才公司、聚友公司均不能作出合理解释的情况下，本院对该项损失不予认可。通过上述分析可知，聚才公司虽提供了一系列证据，但这些证据不足以充分、准确地证明其因对方违约遭受的损失数额，但考虑到聚才公司确有前期投入的基本事实，本院结合案件情节、在案证据、一般商业习惯等，酌情确定损失数额为25.5万元（包括员工工资15万元、后厨设计款10万元、装修设计费5000元），由政泉公司予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告北京达客聚才餐饮管理有限公司与被告北京政泉控股有限公司于二〇一五年三月三十一日签订的《租赁合同》。
二、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京达客聚才餐饮管理有限公司租金十一万九千一百二十八元七角四分、租赁保证金二十三万八千二百五十七元四角八分。
三、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京达客聚才餐饮管理有限公司员工工资十五万元、后厨设计款十万元、装修设计费五千元
四、驳回原告北京达客聚才餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回原告北京达客聚友餐饮管理有限公司的起诉。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千八百二十二元，原告北京达客聚才餐饮管理有限公司负担四千九百一十一元（已交纳），被告北京政泉控股有限公司负担四千九百一十一元（本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 文怡昊
二〇一七年十一月十日
书记员 姚澍峥