广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1360号
上诉人（原审原告）广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社，住所地，组织机构代码73618092-1。
负责人冯耀华，该社理事长。
委托代理人李国荣，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人张明，广东广立信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）佛山市顺德区乐从镇雄江贸易有限公司，住所地，组织机构代码72111215-X。
法定代表人刘长江，该公司总经理。
委托代理人张惠全，广东创誉律师事务所律师。
委托代理人杨炽华。
上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股�合作经济社（以下简称腾冲股份社）与上诉人佛山市顺德区乐从镇雄江贸易有限公司（以下简称雄江公司）因土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第757号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、腾冲股份社与雄江公司于2011年10月18日签订的《钢铁市场土地临时租用合同》和《补充协议》自2013年8月16日起解除，雄江公司应将涉案土地交回给腾冲股份社；二、雄江公司应于判决发生法律效力之日起一个月内向腾冲股份社支付租金104007元；三、腾冲股份社没收雄江公司所交的履约保证金49060元；四、驳回腾冲股份社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2871.9元（腾冲股份社已预交），由雄江公司负担1483.84元，腾冲股份社负担1388.06元。
上诉人腾冲股份社上诉提出：一、一审判决认定案涉《钢铁市场土地临时租用合同》及《补充协议》自2013年7月1日起因货车限行措施适用情势变更原则是完全错误的。首先，双方在履行租赁合同过程中并未出现导致“情势变更”的事由，不应适用“情势变更”原则。佛山市公安局于2013年6月5日发布的《关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围的通告》是对2008年9月1日实施的《佛山市禅桂新区域北片区禁限货车通行交通管制规定》范围的扩大。案涉租赁合同是在2008年9月1日以后签订，双方当事人在签订合同前均应当知晓该禁限货车措施已在佛山禅桂新区域实施，完全可以预见该措施将来可能在佛山任何地方实施。因此，禁限货车措施并非是合同签订后出现的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而且双方签订合同所涉土地就在佛山市新城区，当时正是佛山市政府大力发展新城区的时候，双方更应当意识到该土地被纳入禁限货车范围的可能性很大。很显然，2013年6月5日的通告是双方在签订合同时即完全可以预见的商业风险，本案不能适用有关情势变更的规定。其次，双方合同并未明确规定腾冲股份社必须确保雄江公司如何经营。在佛山禁限货车范围内很多企业经营均要使用货车，包括澜石不锈钢市场、货运公司等，这些企业在禁限货车措施下仍在继续经营，只是需要改变一些经营方法和运行时间，禁限货车措施并不必然导致双方所签合同无法继续履行。另外�最高人民法院《关于正确适用合同法若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》、《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中均强调要慎重适用情势变更原则，要求人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，同时强调：“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。”本案中，雄江公司提出的禁限货车措施无法预见显然是不成立的，一审判决不是侧重保护作为守约方的腾冲股份社，而是侧重保护违约方的雄江公司，是完全错误的。二、一审判决认定雄江公司违约却未要求雄江公司按照合同约定承担违约责任错误。�据双方租用合同约定，乙方逾期交租的，甲方收取乙方的滞纳金，每逾期一天，按逾期交租金额加收每天千分之五的滞纳金；乙方超过期限十五日不按规定向甲方交纳租金的，视作乙方违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租土地的使用权、没收履约保证金。该约定是双方的真实意思表示，合法有效。而雄江公司未按照约定交纳租金构成根本违约，按照合同约定，腾冲股份社有权要求雄江公司支付滞纳金及没收其交纳的保证金。三、雄江公司的违约行为导致该合同在租期尚未届满的情况下即告解除，给腾冲股份社造成了剩余租期的预期租金收入损失，该损失远超按合同雄江公司应付的滞纳金和保证金的总和。因此，根据公平原则，腾冲股份社也有权没收雄江公司的全部履约保证金及要求其支付逾期履行的滞纳金。一审判决以情势变更结合公平原则为由，仅仅支持腾冲股份社没收履约保证金50%作为违约金明显错误。综上，请求：1.维持原审判决第一项；2.对原审判决第二项予以改判，在原判基础上增加判令雄江公司向腾冲股份社支付2013年1月20日起至付款日止按每日千分之五的滞纳金，暂计至2013年7月15日为92146.34元；3.对原审判决第三项予以改判，判令腾冲股份社没收雄江公司所交全部履约保证金98120元；4.由雄江公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
上诉人雄江公司上诉提出：一、本案中，双方签订的租赁合同因客观原因出现情势变更，不得不中止合同履行。一审法院认为雄江公司没有按时交纳租金属于违约行为，需承担违约责任，与客观事实不符。一审法院认为情势变更起始时间为2013年7月，该认定与客观事实不符。1.在2013年初的佛山市顺德区乐从钢铁贸易协会年会上，协会领导告知雄江公司在2013年3、4月份经营钢铁企业必�搬离现有的钢铁市场，涉案地块逐步纳入政府三旧改造范围，交通部门亦将在该地块附近开展交通管制，即涉案租赁物将不再符合双方在订立合同时约定的用作钢铁经营场地之目的。2.佛山市公安局下达扩大禁限货车通行范围的通告影响范围广，对群众特别是经营钢铁相关行业的影响深远，因此佛山市公安局在下达通告前已做好现场调研工作，并与政府、钢铁协会、相关钢铁企业家洽谈，完成通告前的准备工作，保障广大群众利益，减少因限行导致的损失。因此，雄江公司于限行通告发布前已获知情势变更的事实。3.租赁涉案场地的所有租户均搬离租赁场地，并非雄江公司一人的行为。所有租户一致的行为正好说明，货车限行的政府行为是众所周知，势在必行，租赁场地将无法继续经营，每位租户必须寻找新的租赁场地。4.佛山市公安局限行通告具有滞后性，若通�下达后，雄江公司再寻找新的租赁场所，腾出涉案场地是不可能的，法院应考虑实际操作的可行性。因此，雄江公司因为情势变更的起始时间应该为2013年初。同时，雄江公司一直忠于履行合同相应义务，其拖延交纳租金是基于客观因素的综合考虑。雄江公司获知该信息后一直努力与腾冲股份社协商，希望能妥善解决双方租赁关系，减少彼此损失。由于腾冲股份社是股份合作经济社，其收益归属村民所有，预先支付的租金理应发放到村民手中。假若因政府征收地块等原因而终止双方签订的合同，预支的租金就难以收回，其实际操作非常困难。与腾冲股份社所在村相邻的小布村，其租赁纠纷是最好的例子。租赁小布村土地的租户预交的租金无法收回，从而导致了出租方与承租方的正面冲突，产生不必要的矛盾，造成更大损失。因此，雄江公司特告知腾冲股份社，在政�改造项目相关补偿政策落实前，暂推迟交纳租金，租金从保证金中扣除。一审法院不应认为雄江公司没有交纳上半年租金，应承担违约责任。2.一审法院判决腾冲股份社没收雄江公司交纳的50％履约保证金作为违约金仍然过高，有失公平。雄江公司与腾冲股份社签订租赁合同后，雄江公司向腾冲股份社交付了6个租金作为保证金。该保证金的交纳是为了当发生某些特殊情况而造成无法正常支付租金时，腾冲股份社可以此抵扣来弥补损失的补救措施。依此，腾冲股份社2013年上半年的租金损失实际上已经得到弥补。雄江公司迟交纳租金并没有对腾冲股份社造成实际上的损失。根据损失补偿原则，一审法院判决没收雄江公司50％的履约保证金已远远超出其实际损失，依法应当不予支持。同时，合同因情势变更无法继续履行，已造成雄江公司重大损失，若要雄江公司再承担巨额的损失补偿，无疑是雪上加霜。请求法院综合考虑实际情况、腾冲股份社的实际损失等因素依法予以调整。3.请求法院将腾冲股份社应退的保证金直接抵扣雄江公司应付的租金，多退少补。综上，请求：1.撤销原审判决第三项，依法改判雄江公司无需向腾冲股份社支付任何履约保证金；2.由腾冲股份社承担本案一、二审的诉讼费用。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：根据双方当事人的上诉主张，本案二审期间的争议焦点在于：1.本地政府作出的禁限货车通行措施是否构成情势变更事由；2.雄江公司的行为是否构成违约，如果构成违约，应如何承担违约责任。
关于第一个争议焦点，腾冲股份社上诉认为2013年7月1日起实施的禁限货车通行措施属于可以预见的商业风险，不存在情势变更情形�而雄江公司则上诉认为自2013年年初即知晓将施行禁限货车通行措施，故自2013年年初即已发生情势变更情形。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，于2013年6月5日发布并于同年7月1日正式实施的禁限货车通行措施属政府部门行使行政职权的行政行为，该行为的实施是双方当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，并且客观上造成了日常需要大型�运车辆的钢铁贸易市场的承租户无法正常进行经营活动，因而继续履行合同对承租户一方明显不公，而造成该事实又不能归咎于合同双方当事人。因此，自2013年7月1日起，该禁限货车通行措施符合上述司法解释规定的情势变更情形。但由于该措施于2013年7月1日才正式实施，故在其正式实施前，均不宜认定已发生情势变更情形。因此，腾冲股份社与雄江公司的前述理由均不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。禁限货车通行措施自2013年7月1日才开始，故在此之前，雄江公司没有法定中止履行的事由，仍应按合同约定支付租金，但雄江公司没有按约支付2013年1月后的租金，故雄江公司的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。按照合同约定，雄江公司逾�交租的，腾冲股份社有权收取每日千分之五的滞纳金，超过15日不按约定交纳租金的，视作雄江公司违约，腾冲股份社有权没收履约保证金。虽然双方对此明确约定了违约责任，但考虑到本案合同于2013年7月1日起发生情势变更情形，即使承租户在2013年1月按期交租，此后因禁限货车措施的实施也将导致承租户不能继续正常经营，而该事实又不能归咎于雄江公司，并且保证金系针对整个合同而言，本案的合同期限并未全部履行完毕，雄江公司也仅欠腾冲股份社几个月的租金，如果既没收相当于6个月租金的履约保证金又要收取按欠租额每天千分之五的滞纳金，以此确定的违约金已明显高于腾冲股份社的实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原审法院确定由腾冲股份社没收保证金的一半作为违约金，并且不再计算滞纳金，处理恰当，本院予以维持。因此，腾冲股份社请求全额没收履约保证金、计算滞纳金的上诉主张，以及雄江公司请求无需没收任何保证金的上诉主张，理据均不足，本院均不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4150.50元，由上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社负担3124元，上诉人佛山市顺德区乐从镇雄江贸易有限公司负担1026.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年六月十九日
书 记 员 袁嘉莹
书 记 员 梁丽萍