江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第01488号
上诉人（原审被告）张友银，男，居民。
被上诉人（原审原告）李福荣，男，居民。
委托代理人李云峰，江苏新苑律师事务所律师。
原审第三人朱正文，男，居民。
上诉人张友银因与被上诉人李福荣、原审第三人朱正文房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2014）都龙民初字第0485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李福荣一审诉称，李福荣与朱正文合伙租赁张友银的房屋浴室设备经营，租期五年，租金为292000元／年，后又签订补充协议，承租期限延长三年。朱正文因故退出经营，由李福荣一人单独承租，受让了租赁合同的全部权利和义务。李福荣对房屋进行装潢后，发现张友银房屋及搭建的活动板房漏雨，严重影响经营，张友银一直拖延至今未进行维修。另张友银出租的冷热水机组无法正常使用。2014年5月27日，张友银突然将正在经营的浴城大门锁住，致李福荣无法经营。张友银的行为构成侵权性违约，且其出租的房屋有安全隐患，李福荣为经营装潢花费了100多万元，故要求解除李福荣与张友银之间的房屋租赁关系，由张友银退还李福荣租金24333元及保证金10万元，并折价返还装潢费用60万元。
张友银一审辩称，关于房屋维修，张友银应李福荣的要求及时派人维修，冷热水机组一直能够正常使用。由于李福荣未能按照约定时间交房租，张友银多次催要未果，当时在气头上才锁了浴城大门，但是于6月27日又将锁打开了，且李福荣一直住在里面。李福荣无法经营并不完全是张友银的责任，张友银要求李福荣继续履行合同，及时交纳所欠租金，李福荣的装潢与张友银无关。请求法院驳回李福荣的诉请。
朱正文一审述称，合同是以朱正文的名义与张友银签订的，浴城开业不到二个月，朱正文就退出了，由李福荣一人经营，张友银知道朱正文退出，由李福荣自负盈亏，浴城与朱正文无关，租金都是李福荣交给张友银的。李福荣要求解除合同，与朱正文没有关系，朱正文同意李福荣的意见。
一审法院经审理查明，2012年4月25日，李福荣与朱正文合伙经营，由朱正文（乙方）与张友银（甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将盐城市张庄东升五组8号阿里巴巴沐浴会所出租给乙方使用，门朝北1-3层约1000多㎡左右；租赁期限为五年，从2012年5月26日起至2017年5月26日，租金为每年292000元；签约时付100000元履约保证金，第一年租金一次性交清，以后每年租金分二次交清，提前一个月付清上半年，三个月后付清下半年；合同租赁期满，甲方将乙方押金100000元如数退还，但乙方必须将甲方物品退还甲方；承租期间，房屋由甲方负责维修，乙方可自行装饰，但不能私自改变房屋结构，如需要改建应与甲方协商；承租期间，甲方所留物件如电视和旧中央空调为乙方维护，承租期满，乙方如数归还给甲方；承租期间，自然灾害与甲方无关，因政府及其他行政行为需收回房屋，甲方应承担给乙方带来应有损失（承租期内甲方返还乙方当年的剩余房租及保证金，合同自签字起三年内拆迁，甲方赔偿乙方装潢及一切费用200000元，三年后甲方不予承担乙方任何费用，乙方必须让房子给甲方；双方还对其它事项作了约定。协议签订后，李福荣对浴城进行了装潢。2012年5月7日，朱正文与张友银签订补充协议，约定：阿里巴巴沐浴休闲会所承包接手后，由于装修工程量大，投资增加，承包期延长三年，即2017年6月26日到2020年6月26日止，后三年房租增涨为每年30000元，如五年内拆迁，甲方需继续赔偿装潢资金300000元，工程装潢期限延长一个月等。嗣后，朱正文退出合伙经营，由李福荣一人单独投资和经营，李福荣向张友银交纳了第一年的租金29.2万元及押金10万元，合计39.2万元，另由李福荣向前手承租人李国勇支付转让费4万元。李福荣接手后将阿里巴巴浴城更名为普吉岛浴城，但未办理工商登记变更手续。2013年9月25日，李福荣向张友银交纳第二年租金，张友银出具收条一份，载明：收到李福荣房租2013年6月25日至2014年6月25日租金（结清）。2014年3月25日，张友银向李福荣催要租金遭到拒绝，李福荣认为应该到6月26日才交下年的上半年租金，后张友银多次向李福荣催要，张友银认为以2012年4月25日签订合同之日为准提前一个月即3月25日应是交付租金之日，李福荣认为应以补充协议为准装潢期限延长二个月至6月26日为交付租金之日，且2013年的租金已经交到2014年6月25日。2014年5月27日，张友银再次向李福荣催要租金，双方发生纠纷，张友银遂用U形锁将李福荣经营的浴城大门锁住，李福荣当即报警处理未果。为此，李福荣诉至一审法院。
一审另查明：盐城市盐都区张庄阿里巴巴沐浴休闲会所是由张友银登记并领取营业执照的个体工商户经营字号，经营者为张友银。张友银于2011年重新装潢后租赁给徐伟和李国勇经营，张友银与徐伟于2011年11月18日签订租房合同一份，约定将阿里巴巴沐浴休闲会所出租给徐伟方经营，租期为2年，房租为每年28万元，出租方提供工商、卫生、地税、消防等手续，以及其它事项。2012年、2013年，因房屋漏雨，李福荣找张友银的维修工进行维修，李福荣垫付了维修费用，后在房租中抵冲。张友银作为浴城使用的房屋位于盐城市盐都区张庄街道办事处东升村五组，属张友银私有的2层住房，房产证登记的建筑面积为252.25平方米，土地使用权证登记面积为262平方米。张友银作为浴城用房出租的房屋面积共有1000多平方米，其中除了252.25平方米有“两证”外，其余房屋均系张友银自建的三层房屋，未办理合法建房审批手续，亦无房产证和土地使用证。张友银对李福荣装潢的损失不予认可，双方对装潢的具体内容陈述不一，无法确定李福荣装饰装修的具体范围和详细内容。
一审审理中，李福荣与张友银为避免损失的扩大，双方就租赁合同的解除事项达成共识，李福荣于2014年12月6日将房屋和浴城经营手续退还给张友银，同时，李福荣取走了租赁期间添置的动产：电脑4台、挂式空调1台、办公桌2张、椅子2张、展示柜2张、地球仪装件1只，其余室内财产由张友银接收。
一审法院认为，出租人就未取得合法建设手续建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。张友银作为浴城使用而出租给李福荣的房屋面积有1000多平方米，其中有合法建房手续的面积只有252.25平方米，其余没有取得合法建设手续，而作为浴城是一个整体用房，故双方之间的房屋租赁合同应当认定为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张友银明知出租的房屋大部分没有取得合法建设手续仍作为浴城用房出租给李福荣，应当承担主要责任，李福荣对承租房屋的合法性未尽必要的审查义务，应当承担次要责任。朱正文虽与张友银签订了房屋租赁合同和补充协议，但开业不久，朱正文即退出合伙经营，而由李福荣单独承租经营，且装潢、交付租金、实际经营均是李福荣一人负责，故本案的实际承租人是李福荣，应当由李福荣承受合同的权利和义务。李福荣接手浴城后重新进行了装潢，合同中有许可装饰条款，且张友银明知李福荣进行装饰装修也未提出异议，可以认定李福荣的装潢是经张友银同意的。李福荣未能提供装潢的图纸等可以确定其装饰装修范围的充足证据，张友银对李福荣装潢的损失不予认可，双方对装潢的具体内容陈述不一，无法确定李福荣装饰装修的具体范围和详细内容，故无法提起评估程序确定其装饰装修残值损失。但李福荣对浴城重新装潢是不争的事实，且装潢时间不长，剩余租期内确有装饰装修残值，亦有部分已经形成附合，而又不能通过评估程序确定，可参照双方在补充协议中的约定，即如五年内拆迁，出租方需赔偿装潢资金30万元，该30万元的价值可以认定为双方对装饰装修残值损失的一种约定。张友银收取李福荣的押金10万元，应当返还给李福荣。房屋租赁合同被确认为无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人，出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋实际使用期间的费用。关于2014年-2015年上半年租金的交付时间问题，双方的认识不相一致，根据补充协议工期延长一个月、承包期延长三年，即2017年6月26日至2020年6月26日止，2013年李福荣已交租金时间从2013年6月25日至2014年6月25日，再加提前一个月支付，据此可以认定应交付租金的时间为2014年5月25日。张友银在双方发生纠纷后将李福荣浴城大门关闭，致李福荣经营不能，李福荣在张友银关闭大门后未采取积极的补救措施，而是听之任之，借机停业，对此，李福荣与张友银均有过错，且过错程度相当；从2014年5月27日至2014年12月6日期间，李福荣未经营，张友银亦未实际控制房屋，故对关门之后停业期间造成的租金损失，应由双方根据各自的过错承担相应的责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、李福荣与张友银之间基于朱正文与张友银于2012年4月25日签订的房屋租赁合同及于2012年5月7日签订的补充协议而形成的房屋租赁关系无效。二、张友银于判决生效后十五日内赔偿李福荣装潢损失300000元。三、张友银于判决生效后十五日内返还给李福荣押金100000元，同时返还2014年5月26日至6月25日期间的房屋占有使用费24333元（按29.2万元／年标准折算一个月计算）。四、李福荣于判决生效后十五日内将租赁张友银位于盐城市盐都区张庄街道办事处东升村五组的房屋及浴城内的设备等返还给张友银（已返还），并从2014年6月26日起至2014年12月6日止按29.2万元／年标准赔偿张友银损失（房屋占有使用费）129777元。上列第二、三、四项的金钱给付数额累计相互抵充后，张友银再给付李福荣294556元。案件受理费11043元，由李福荣与张友银各半负担。
上诉人张友银不服上述民事判决，向本院提起上诉称：双方当事人在案涉房屋租赁合同第九条及补充协议第四条中对装修费用赔偿进行了约定，该约定具有前提，即所租房屋如在五年内拆迁，才予以赔偿装潢费。案涉租赁合同不能履行是由于李福荣未能按约交付房租，并未出现所租房屋拆迁的情况。因此，原审判决张友银赔偿李福荣装潢损失30万元没有事实和法律依据。请求二审撤销原审判决，驳回李福荣的原审诉讼请求。
被上诉人李福荣答辩称：李福荣装潢浴城费用达到80多万元，账目明细已提交一审法院，但原审判决只支持了30万元，虽远远少于所投入的装潢费用，但考虑到李福荣经济紧张，急需用钱，故未提起上诉。请求二审法院查明事实，依法判决。
原审第三人朱正文述称，同意原审判决的内容。
二审另查明，案涉房屋已由上诉人张友银另行出租给他人，他人已拆除原有装潢进行重新装修。
本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本案的争议焦点为张友银是否应当赔偿李福荣装潢损失，数额如何确定。
本院认为：1.案涉房屋除252.25平方米面积有权属证书外，其余均系张友银未经合法审批手续自建的面积，张友银将案涉房屋作为一个整体性用房出租给李福荣用于浴城经营，根据法律规定，案涉租赁合同为无效合同。2.一审中，李福荣将房屋和浴城经营手续退还给张友银，且取走了添置的电脑等部分动产，其余浴城内动产物及不动产物品均由张友银接收所有，双方对此均无异议。因案涉房屋内确有装饰装修残值，且部分已形成附合，张友银于一、二审中均认可李福荣对案涉房屋进行了装潢，故张友银应折价赔偿李福荣装潢损失。3.李福荣为证明其投入的装潢费用提交了装潢协议书、油漆工程承包协议、收（付）条、销货清单、订货（购销）合同等证据，但张友银均不予认可。因李福荣装潢的具体范围和详细内容无法确定，无法评估残值损失，且目前相关装潢设施已被拆除，故原审判决参照双方于补充协议中约定的30万元赔偿金额认定李福荣装潢损失的数额并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人张友银的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11000元，由上诉人张友银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 臧 峰
代理审判员 樊丽萍
二〇一五年六月二日
书 记 员 成 云