湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0114民初1637号
原告：金碧物业有限公司武汉分公司，住所地武汉市东湖新技术开发区珞瑜东路22号恒大华府A地块1栋2层5室、6室、21室、22室、23室。
负责人：雷梦婕，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：金剑，系该公司员工。
委托诉讼代理人：袁炎，系该公司员工。
被告：曾庆华（被告林利之夫），男，1969年7月24日出生，汉族，无职业，户籍地武汉市汉阳区，现住武汉市蔡甸区，
被告：林利（被告曾庆华之妻），女，1970年4月7日出生，汉族，无职业，户籍地武汉市汉阳区，现住武汉市蔡甸区。
二被告委托诉讼代理人：肖修华，武汉市蔡甸区蔡甸法律服务所法律工作者。
原告金碧物业有限公司武汉分公司（以下简称金碧公司）与被告曾庆华、林利物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金碧公司的委托诉讼代理人金剑、袁炎，被告曾庆华、林利及二被告委托诉讼代理人肖修华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金碧公司向本院提出诉讼请求：一、被告曾庆华、林利支付拖欠原告物业服务费14415元（从2012年2月1日起计算至2018年4月30日止）；二、被告曾庆华、林利按逾期应付款日千分之三为标准向原告支付违约金10000元（从2012年2月1日起计算至2018年4月30日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告曾庆华、林利系夫妻关系，为武汉××小区××栋××单元××号房业主，该房屋建筑面积为128.41㎡。2009年11月5日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，由原告向被告提供物业管理服务并收取物业服务费。协议第四条第一款约定物业服务费由被告按其拥有物业的建筑面积每月每平方米1.5元的标准交纳。第二款约定缴费时间为首年缴费一年，次年以后按季月初交纳。同时协议第八条第二款约定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日千分之三支付延期付款违约金。”被告自2012年2月1日起至今，一直拖欠物业费，且经原告多次催促仍拒不交纳，故诉至法院。
被告曾庆华、林利辩称，一、原告诉请被告支付物业费，该费用的起止时间不当。1、2009年10月5日，被告与原告签订了房屋买卖合同和前期物业管理协议，被告本应于2011年6月30日收房，但因该房屋存在严重漏水问题被告拒收房屋，后期与开发商和物业管理公司协商，物业管理公司同意维修，经被告再次收房，发现该房屋根本没修好，漏水更严重，无法收房入住，直至2016年7月份，原告及开发商完全修好后被告才收房入住。被告认为，根据相关法律法规，物业服务费应从收房时开始计算，即2016年7月至2018年4月30日止，物业费应为4044.91元。2、2016年7月份以前的物业管理费被告不予承担。因此房屋存在严重的质量问题达不到居住条件，被告未能收房，原告是开发商是前期选任的物业公司，其有义务提供维修服务，被告不交纳2016年7月之前的物业服务费是开发商及原告的问题所导致，被告不应交纳此期间的物业服务费。二、被告不应承担逾期支付物业服务费的违约金，前期服务协议约定的交纳时间不具体金额不明确，被告不是无故或无正当理由拒绝交纳物业费，2016年被告入住后多次找原告就物业费的问题要求交纳，原告拒收。三、原告并没有依法催收及在合法期间内予以告知被告，被告并非原告诉争的拒不缴纳物业费的情形。原告的第一、二项诉讼请求缺乏事实依据请求法院依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人双方存在争议的事实及证据本院认定如下：1、原告金碧公司提供的催缴通知，被告曾庆华、林利认为没有见到过催缴通知，电话也未接到过，本院审查认为催收照片载明了时间、楼栋及门牌号码，本院对该催缴通知予以采信。2、原告提供了被告拖欠物业费及违约金的明细，被告对真实性及证明目的有异议，认为计算费用错误，起止时间不当。本院将根据查明的事实再进行认定。3、原告提供的交房流程表，被告认为房屋主体是曾庆华并不是林利，曾庆华并未确认交房手续，被告林利在不知情的情形下签的字，该交房流程表没有物业公司的印章及开发商的印章，本院经审查认为，该交房流程表为原告提供表示原告认可，且确认交房资格、发放《准予入住通知书》、物业钥匙及物品发放栏等处均打“√”并有经办人签名,被告认为林利不知情，但没有提供证据证明反驳该证据，故本院对该证据予以采信，可以证明原告与被告林利于2012年6月21日办理了交房手续。4、原告提供的《物业服务合同》，被告认为业主委员会成立后被告不知道，也不认可，且甲乙所签订时间不一致，对合同的真实性有异议，本院审查认为原告提供了合同原件，本院对该合同予以采信。
本院经审理认定事实如下：被告曾庆华、林利系武汉市蔡甸区××小区××栋××单元××号房业主，该房屋建筑面积128.16平方米。2009年11月5日，被告曾庆华与案外人武汉市金碧绿洲房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》购买武汉市金碧绿洲房地产开发有限公司投资建设的位于武汉市蔡甸区××小区××栋××单元××号房屋，合同约定武汉市金碧绿洲房地产开发有限公司应于2011年6月30日前向曾庆华交付符合合同约定的房屋。同日，原告金碧公司（甲方）与被告曾庆华（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方向乙方提供物业管理服务，包括物业共用部位的维修和管理；物业共用设备设施及其运行的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品和水系的养护与管理等……。物业管理服务质量标准：一、房屋及维修管理：1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象；2、房屋座号、行政街号、管理号、单元号有明显标志，设有引路方向平面图；3、空调外挂机、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏、无晒衣架等悬挂物等……第四条约定物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元标准交纳，首年缴费一年，次年以后按季月初交纳。第八条第二款约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三支付延期付款违约金。第十二条约定本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。2012年6月21日，原告与被告林利办理了交房手续，被告林利填写了业主（住户）资料，并持载有“用于交房”字样的曾庆华的身份证复印件。2016年7月，二被告入住。经原告催收，二被告以房屋存在质量问题，原告与开发商于2016年7月才完全修好为由拒绝交纳2016年7月之前的物业服务费。
2018年1月18日，恒大绿洲小区业主委员会与原告金碧公司签订《物业服务合同》约定物业服务费为高层住宅18F为1.5元/平方米/月，服务期限至2018年12月31日止。第六条约定，业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度首月5日之前；第三十条约定，业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当自逾期之日起每天按欠费总额的3‰向金碧公司支付违约金；附件一、物业管理服务质量标准，对物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等进行了约定。第三十六条约定本合同经双方签字（盖章）后生效。
本院认为，原告金碧公司与被告曾庆华签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与恒大绿洲小区业主委员会签订的《物业服务合同》于双方均盖章之日2018年1月18日生效，原告与被告曾庆华之间签订的《前期物业管理服务协议》即自动终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与恒大绿洲小区业主委员会签订的《物业服务合同》对被告曾庆华、林利具有约束力。2012年6月21日，原告与被告林利办理了交房手续，被告林利填写了业主（住户）资料，并持载有“用于交房”字样的曾庆华的身份证复印件，且二被告系夫妻关系，原告有理由相信林利系受曾庆华委托办理房屋交付手续。且曾庆华没有提供证据材料证实其对交房手续提出过异议，视为曾庆华对交房手续的认可。本案系物业服务合同纠纷，二被告以房屋存在质量问题，原告与开发商于2016年7月才完全修好，二被告才入住为由，拒绝交纳2016年7月之前的物业服务费的意见，本院不予采纳。二被告应按《前期物业管理服务协议》及《物业服务合同》的约定支付原告2012年6月21日起计算至2018年4月30日止的物业服务费。根据《武汉市物业管理条例》第十二条第一款规定，房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。因二被告于2016年7月才入住，故二被告房屋交付后一年的物业服务费按70%比例计算，即二被告应支付原告物业服务费12764.74元（1.5元/平方米/月×128.16平方米×12个月×70%+1.5元/平方米/月×128.16平方米×58个月），原告超出部分的请求，本院不予支持。原告对房屋共用部位等项目负有维护、修缮、服务与管理的义务，被告之前房屋漏水，原告未能举证证明其尽到了相关义务，在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，对其要求二被告支付违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十五条第一款、《武汉市物业管理条例》第十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
被告曾庆华、林利于本判决生效之日起三日内向原告金碧物业有限公司武汉分公司支付2012年6月21日至2018年4月30日的物业服务费人民币12764.74元；
驳回原告金碧物业有限公司武汉分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币410元，减半收取人民币205元，由原告金碧物业有限公司武汉分公司负担人民币98元，被告曾庆华、林利负担人民币107元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 姚雅娟
二〇一八年八月三十日
书记员 刘诗茹