福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第3625号
上诉人（原审被告）许秀惠，女，1973年5月8日出生，汉族。
上诉人（原审被告）廖新建，男，1972年2月2日出生，汉族。
二上诉人的共同委托代理人欧阳灶文、陈凡，福建创元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈小东，男，1976年11月22日出生，汉族。
委托代理人张金水，福建八闽律师事务所律师。
原审第三人福建金诚丰担保有限公司（原名福建麦田担保有限公司）。
法定代表人林根秀，总经理。
委托代理人李敏、邵鑫，公司职员。
上诉人许秀惠、廖新建因与被上诉人陈小东、原审第三人福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2012）台民初字第1996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年6月12日，以原告陈小东为买方﹤乙方﹥，被告许秀惠、廖新建为卖方﹤甲方﹥，双方签订一份《房产买卖合同》，合同约定：被告将座落于福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城1#楼605和606单元房屋出售给原告，房产成交价款总额为2330000元，购房款支付方式为公积金贷款；合同第七条第2、第3款约定，甲乙双方签订合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，视为违约；未按合同双方约定的交易流程及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约；合同第八条第1款约定，自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行；第八条第2款约定，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即可向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付违约金460000元；合同第十一条第1款约定，本合同为附生效条件合同，自上述房产的《房屋所有权证》办理至甲方名下后自动生效。甲乙双方承诺不改变出售、购买意向，若任一方恶意阻止甲方名下《房屋所有权证》办出的，视为条件成就，本合同自动生效。同日，原被告双方又签订一份《解押协议》，该协议第三条约定，甲方须于领到甲方名下产权证后三个工作日内办理申请解除该房产抵押权的相关手续，解除上述房产抵押权的相关手续需甲方到场办理。协议第九条约定，乙方同意出资为甲方解除上述房产的抵押权，甲乙双方同意：乙方按银行的可还款时间将解押款项直接转入甲方的还贷账户办理解押，甲方出具收款收据给乙方，此款不经交易服务方监管。甲方应于办理该房产的解押还款手续前提供夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明，同时甲方及其配偶共同将上述房产的出售等相关事宜公证委托给交易服务方指定人员，并同意按交易服务方提供的公证内容办理公证委托书，所产生的公证费用由甲方承担。甲乙双方同意领取公证书的收据交由交易服务方监管。居间方、交易服务方已告知甲乙双方上述办理方式的风险，甲乙双方同意免除居间方、交易服务方的相关责任。若交易成功，上述解押款直接抵扣购房款；若交易不成功，甲方应予确认不能交易之日起3日内将上述甲方已收的款项返还乙方。同日，原被告双方还签订一份《补充协议》，《补充协议》第1条约定，甲乙双方约定：更改《交易流程确认函》的收款时间，乙方于2011年6月13日和6月20日分别将部分购房款人民币200000元、260000元一次性直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款收据。此款不经交易服务方监管。若交易不成功，甲方应于确认不能交易之日起3日内将上述甲方已收的款项返还乙方。签约后，原告于2011年6月13日支付购房款200000元，2011年6月21日原告再次支付购房款260000给被告；同日，原告支付有线电视初装费、预收水电费、电费预存金、装修保证金、二次装修垃圾清运费共计2180元给被告；2012年3月27日，原告支付房屋专项维修资金26718元给被告。2012年4月9日，被告许秀惠领取了由福州市房地产交易登记中心填发的榕房权证R字第××号和榕房权证R字第××号《房屋所有权证》，两本产权证分别确认座落于福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城1#楼605和606单元房屋的所有权人为被告许秀惠，共有情况为单独所有，产权证附记中均载明房屋已设定抵押。同年5月26日，被告许秀惠向原告陈小东发出《解除合同函》，该函主要内容为：根据《解押协议》第九条约定你方同意出资为本人解除上述房产的抵押权，你方应按银行的可还款时间将解押款直接转入本人的还贷账户办理解押，但你方未依约履行上述义务；福建麦田担保有限公司曾多次致电催促你方履行上述义务，并于2012年5月8日、5月15日向你发函，催促你方履约；你方的行为已严重损害本人合法权益，现通知你：解除与你签订的《房产买卖合同》。2012年6月2日，原告对被告许秀惠作出了《回复函》，该复函主要内容为：1贵方在发出解除合同函之前，从未向我方出示博奥城1#楼605和606单元房屋的权属证书的原件或复印件，上述房产的权属证书是否已办出，我方至今不得而知，贵方在出示房产的权属证书前，无权要求我方支付解押款项；2根据《解押协议》第九条的约定，贵方必须在解押前办理公证委托事项，但贵方至今未办理，故贵方在办理公证委托前，亦无权要求我方支付解押款项；3贵方单方解除2011年6月12日签订的《房产买卖合同》及其《解押协议》，已构成违约，我方希望贵方继续履行《房产买卖合同》及其《解押协议》项下的合同义务，否则我方将通过法律途径维护合法权益。2012年8月，原告认为被告未依《房产买卖合同》和《解押协议》的约定履行合同义务，应当承担违约责任，遂向原审法院提起诉讼。
原审法院认为，原被告双方于2011年6月12日订立的《房产买卖合同》及其《解押协议》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。根据《房产买卖合同》第十一条第1款的约定，该份合同为附生效条件合同，其生效时间应为2012年4月9日，即《房屋所有权证》办理至被告名下自动生效。根据《解押协议》第三条的约定，被告应于2012年4月10日起三个工作日内对讼争屋申请办理解除房产抵押权的相关手续，但被告未在该约定的期限内对讼争屋申请办理解除房产抵押权的相关手续。此前，被告虽于2012年3月20日向银行申请了提前还款的手续；但被告没有提供书面证据，证明其在《房产买卖合同》生效后有明确告知原告本案所涉讼争屋产权证领取的时间和已办理解除房产抵押可提前还贷事宜。因此，导致本案所涉《房产买卖合同》及其《解押协议》没有全面履行的责任在于被告，被告应当承担相应的违约责任。鉴于原被告均同意解除双方之间的《房产买卖合同》，故原审法院对于原告的此项诉请，予以支持。原告诉请被告返还购房款460000元，亦予以支持。由于《房产买卖合同》第八条约定的两种违约金计付标准，均明显偏高，且被告要求予以调整，故该条款不予采用。根据公平原则和诚信原则，被告应当向原告支付的违约金，从2012年4月13日起至判决确定的支付之日止，按合同约定的购房款总额2330000元的同期银行贷款利率计付。另外，原告支付的有线电视初装费、水、电费预存金、房屋专项维修资金等共计28898元，被告亦予以退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第﹤四﹥项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释﹤二﹥》第二十九条的规定，判决：一、解除原告陈小东与被告许秀惠、廖新建于2011年6月12日签订的《房产买卖合同》；二、被告许秀惠、廖新建应于判决生效之日起十日内还返原告陈小东购房款人民币460000元和有线电视初装费、水、电费预存金、房屋专项维修资金等合计人民币28898元；三、被告许秀惠、廖新建应于判决生效之日起十日内向原告陈小东支付违约金（以合同约定的购房款总额2330000元为基数，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计付，自2012年4月13日起至判决确定的支付之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费13463元，由原告负担2863元，被告许秀惠、廖新建共同负担10600元。
一审宣判后，原审被告许秀惠、廖新建不服，向本院提起上诉。
上诉人许秀惠、廖新建上诉称：一、2012年3月上诉人已向贷款银行申请提前还款，银行亦接受上诉人的请求并同意上诉人于2012年4月至2012年5月期间还款，此后原审第三人多次通知被上诉人配合办理解押手续。原审法院认定上诉人在《房产买卖合同》生效后，未通知被上诉人产权证领取时间及办理解除房产抵押可提前还贷之事宜，该认定与客观事实不符，应予纠正；二、当上诉人向银行申请提前还款并得到贷款银行同意后，被上诉人应依约将解押款直接转入上诉人的还贷账户上，但被上诉人经原审第三人多次催促后，仍未履行支付解押款的义务，导致讼争合同无法继续履行，因此，上诉人已依约履行合同义务，讼争合同无法履行系被上诉人未履行《解押协议》第九条约定的义务所致，不可归责于上诉人。故请求二审法院：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈小东答辩称：一、本案讼争合同属于附生效条件的合同，上诉人领到产权证后，负有就此通知被上诉人的义务，以确认讼争合同开始生效，但上诉人及原审第三人至今均没有履行上述告知义务；二、根据双方签订的《解押协议》约定，上诉人应在领回产权证后的三个工作日内办理解押还款手续，在解押还款手续前，还应提供夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明并办理夫妻双方共同将房产的出售等相关事宜公证委托给交易服务方指定人员的公证委托书，但上诉人没有在合同约定的时间内办理申请解除房产抵押权的手续，未首先完成解押还款手续前首先应完成的合同义务；在上诉人还未提供上述资料和办理委托公证手续前，上诉人无权擅自通知被上诉人将出资资金存入其还贷账户；三、导致本案讼争合同没有全面履行的责任在于上诉人，上诉人反而擅自发函解除合同，构成严重违约，应承担违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审依法维持原判，驳回上诉。
原审第三人福建金诚丰担保有限公司述称：原审第三人在本案交易服务过程中已经依约履行了合同义务，不存在过错，不应承担任何法律责任；原审第三人也及时通知了被上诉人办理相关手续，本案纠纷是由于被上诉人没有依约解押而产生。
经审查，本院对原审法院以上已查明的事实予以确认。本院另查明，原审第三人福建麦田担保有限公司于2013年7月11日更名为福建金诚丰担保有限公司。
本院认为，根据本案《解押协议》的约定，上诉人应于办理讼争房产的解押还款手续前提供夫妻双方身份证等资料并办理将上述房产的出售等相关事宜公证委托给交易服务方指定人员之手续，而被上诉人也应按银行的可还款时间将讼争房产解押款汇至上诉人的还贷账户。但从上述协议内容来看，上诉人办理有关公证委托售房手续之履行顺序在先。本案中，虽然被上诉人在接到催告后并未支付相关解押款，但上诉人亦未依约办理有关公证委托售房手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。故在上诉人办理有关公证委托售房手续之前，被上诉人有权行使其后履行抗辩权。因上诉人未能履行其在先合同义务，故应承担本案讼争合同未能全面履行之责任，原审法院据此判令上诉人向被上诉人支付有关违约金，并无不当，应予维持。此外，鉴于本案双方当事人对解除讼争合同均无异议，故本院对此予以照准，而讼争合同项下已支付的购房款和有线电视初装费、水电费预存金、房屋专项维修资金等款项亦应予返还。综上，上诉人的上诉请求与理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费13463元，由上诉人许秀惠、廖新建共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈集美
代理审判员 袁文伟
代理审判员 陈长灿
二〇一四年四月二十日
书 记 员 陈碧珍