上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初4287号
原告：林小勇，男，1989年1月21日出生，汉族，户籍地福建省。
委托诉讼代理人：郑留洪，上海卓勤律师事务所律师。
被告：上海潇戈物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：何红丽，职务经理。
委托诉讼代理人：周家宏。
原告林小勇与被告上海潇戈物业管理有限公司(以下简称潇戈公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告林小勇的委托诉讼代理人郑留洪，被告潇戈公司的委托诉讼代理人周家宏到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告林小勇向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告违约金71,000元；3、被告退还原告保证金41,000元、转让费25,000元；4、被告赔偿原告装修损失72,000元；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年7月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将上海市静安区海宁路XXX号底层房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用，租赁期限自2016年7月20日起至2018年7月19日止，每月租金20,500元。合同同时约定原告向被告支付保证金41,000元，并约定违约方需赔偿未违约方3万元及保证金。合同签订后，原告依约支付了转让费、租金及保证金，但于2016年10月，系争房屋原使用权人告知原告，被告无权对该房屋进行出租。同时，被告在同月底对系争房屋进行了清场，给原告造成了巨大的损失。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。
被告潇戈公司辩称，合同是有效的，是双方的真实意思表示。原告延期支付租金，是原告违约。大房东虽曾提出异议，但被告已经与房东沟通好，所以房东后来也没有提出收房。原告的租金支付至11月19日，11月12日被告打电话催讨租金，但原告以生意不好为由拖延支付，同月20日被告发函催讨租金，原告以陈某某主张叶丽没有转租权为由拒绝支付，陈某某当时只是说其不同意叶丽转租而要找叶丽，被告拿出了转租证明，并要求陈某某不要去阻扰原告经营。11月23日左右、26日左右被告上门催讨租金，原告都没有支付。12月1日原告自行搬走，次日被告上门看到原告已经将物品全部搬走了，被告就换了锁。原告缴纳过4.1万元保证金。原、被告是经中介居间签订租赁合同的，双方约定2.5万元包括了中介费、空房费，并不是转让费。目前案外人陈某某与叶丽已经解除合同，被告已经将房屋返还给了陈某某。故不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
系争房屋为案外人陈某某承租的公房。
2016年7月20日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)就系争房屋签订了《租赁合同书》，约定租期自2016年7月20日起至2018年7月19日，约定前一个月租金为45,500元，以后每个月租金定为20,500元，直至合同期满；先付费，后使用，乙方每两个月缴纳一次租金，应于2016年7月20日支付66,000元，第二次为2016年9月10日支付41,000元，以此类推直至交清合同的全部费用；乙方须向甲方支付保证金41,000元，本合同保证金为甲方配给乙方的最高赔偿金，如乙方投资大，可另签订补充合同增加保证金金额。乙方不得以任何理由延迟支付租金，如逾期一日，按当日租金的10倍计算，逾期3日未付清费用的，甲方有权停电、锁门，为此造成的一切损失由乙方承担，乙方并同时承担违约责任。甲、乙双方约定本合同违约金定为3万元；双方有下列情形之一的，违约方承担违约责任并赔偿本合同保证金给未违约方：1、乙方按时支付甲方所有费用的情况下，甲方提前收回乙方使用的系争房屋(系争房屋所有权人除外)；2、……；3、乙方不欠甲方费用的情况下，甲方干扰乙方正常经营的，甲方违背以上三项算甲方违约；4、……5、乙方未按本合同规定日期交纳甲方租金超过三日的；6、……，乙方违背以上4-6项算乙方违约。甲方已告知乙方：甲方和该物业的合同近日要到期，如甲方能续签成的，甲方必须履行本合同，如不能续签的，甲乙双方不承担任何责任，由甲方提供与系争房屋约同等价格、同等面积的物业给乙方选择，如不成功按互不承担任何责任处理。双方有纠纷可向法院起诉，败诉方必须赔偿对方损失，最高赔偿不超过本合同的保证金。同日，被告出具的《收条》载明，今收到系争房屋2016年7月20日至9月19日房租66,000元，合同期内不退(注：双方约定本合同的第一个月租金在任何情况下不退还，因含有中介费及空房期)。另收到保证金41,000元。原告也于2016年7月20日确认系争房屋已向其移交。
原告承租系争房屋后，对房屋进行了装修，租金实际支付至2016年11月19日。2016年8月15日，为原告经营，被告通过上海莎莱娜企业管理有限公司为原告在系争房屋内注册了上海莎莱娜企业管理有限公司第三十三分公司，负责人为原告。
2016年11月1日，陈某某向上海莎莱娜企业管理有限公司发出《单方终止合同告知函》，表示因该公司擅自转租给第三方，且第二期租金应于2016年10月31日前支付，但11月1日仍未支付，签约前明确约定系争房屋经营果品，而实际转租为手机零售维修等为由，要求终止合同，并有权责令第三方限时迁出。
2016年12月1日，原、被告双方为租房纠纷发生争执。
另查明，2017年1月19日，陈某某以叶丽违约为由诉至本院，要求解除与其的租赁合同，并支付违约金19,000元和赔偿损失【案号：(2017)沪0106民初4439号】。2017年3月1日，在本院主持下，双方达成调解协议：一、陈某某与叶丽于2016年7月1日就上海市海宁路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年2月16日解除；二、陈某某于2017年3月31日前一次性返还叶丽保证金8,000元；三、双方无其他争议。
审理中，原告表示，合同第四条约定违约金为3万元，4-2条约定违约方要支付守约方违约金及赔偿保证金，原告认为赔偿保证金并非是退还的概念，应理解为另行支付4.1万元，故第二项诉请要求被告支付违约金7.1万元。转让费是当时双方口头约定的，是应被告要求支付2.5万元作为转让费，该笔款项包括在第一期支付的6.6万元中。原告的租金支付至2016年11月19日，后续租金没有支付是因为陈某某要求原告迁出。陈某某在2016年10月30日、11月1日分别通知要求原告迁出，终止函中陈某某是笔误认为是莎莱娜公司承租了房屋，但实际承租人是叶丽。被告从11月10日就开始催讨租金，但因为陈某某要求原告迁出，所以原告没有支付。叶丽就将房屋上锁了，11月28日原告要求取出房屋的物品，叶丽表示要支付租金后同意开锁。12月1日原告要求取走物品，但叶丽没有答应，原告报警。12月中旬陈某某将门锁打开，原告将物品取走。陈某某与原告见过面，之后还发函给原告，当时陈某某主张叶丽没有转租权，叶丽无权出租房屋给原告，陈某某称若原告要承租房屋则与陈某某直接建立租赁关系并支付租金给陈某某。原告就与叶丽沟通了，但一直没有协商一致，陈某某之后就起诉了。中止函是寄到系争房屋的。当时被告交付的是毛坯房，原告装修了天花板、背景墙、广告灯箱、装修台、展示台、货柜，没有重新铺设地板。装修合同未列明细，但是装修包括了上述项目。
被告表示，双方并未约定过转让费。出租给原告之前房屋空关了一个月，原告承租后要承担空关这个月的租金。根据陈某某起诉叶丽案件的证据，陈某某将系争房屋出租给了叶丽，并同意叶丽进行转租，后叶丽委托被告对外出租和管理系争房屋，被告是有权利出租房屋的。终止函被告也收到了，然后被告与陈某某沟通过，陈某某也提出协商，陈某某是同意被告转租的。原告是做手机修理的，原告仅对墙面进行了装修并安装了灯箱，不可能要花费7.2万元。原告迁出房屋时已经将物品搬走了，广告牌没有摘除。原告在装修时可能做过隐蔽工程，但房屋出租前被告做过水电，故水电部分无法确认，原告做过门头及广告牌。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方就系争房屋签订了房屋租赁合同，本应按约履行。根据法律规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据在案证据显示，案外人确某向原、被告发函，但该函系陈某某向上海莎莱娜企业管理有限公司所发，原告也认可该函件双方为陈某某与叶丽，且该函的内容仅表示陈某某要求终止与叶丽的租赁合同，并有权责令第三方迁出，并未要求原告立即迁出系争房屋。原告虽表示，陈某某曾多次要求原告迁出，但除该函件外，原告并未提供其他证据。本案中系争房屋的权利人虽曾提出异议，但并未致使原告不能使用系争房屋，原告以此拒付租金的行为欠妥当。但被告也确认收到该份函件，早已得知陈某某对系争房屋的租赁情况提出异议，被告作为出租人负有保持租赁物符合约定的用途的义务，但被告也未及时进行解决与权利人之间的纠纷，现原告已经搬离了系争房屋，陈某某与叶丽的租赁关系也经本院调解予以解除，系争房屋已交还陈某某，故双方的租赁合同无继续履行的可能，理应解除，但本院认为综合合同履行、合同解除等本案实际情况，双方对于租赁合同的解除均负有责任，双方互不承担违约责任，至于被告收取的保证金应退还原告。原告还认为，双方曾口头约定第一期租金中包含了转让费25,000元，但被告予以否认，原告提供的收条中亦明确了第一期租金中包含的为中介费及空房费，故原告的该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于装修损失，鉴于房屋已经交还，原告亦同意由法院酌情确定装修损失，根据双方在审理中的陈述、现场照片及合同解除的责任，本院酌情确定，被告需赔偿原告装修损失10,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告林小勇与被告上海潇戈物业管理有限公司就上海市静安区海宁路XXX号底层房屋签订的《租赁合同书》解除；
二、被告上海潇戈物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内退还原告林小勇租赁保证金41,000元；
三、被告上海潇戈物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告林小勇装修损失10,000元；
四、驳回原告林小勇的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为2,217.5元(原告林小勇已预缴)，由原告林小勇负担1,667.5元，由被告上海潇戈物业管理有限公司负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 缪为军
二〇一七年七月十八日
书记员 龚 胤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。