山东省潍坊市坊子区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0704民初900号
原告：中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行，住所地：潍坊市坊子区凤凰大街西首南侧。
法定代表人：王志刚，该行行长。
委托诉讼代理人：纪勇，男，中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行职工。
被告：周济任，男，1956年6月5日生，汉族，住坊子区。
被告：王秀芬，女，1956年8月11日生，汉族，住坊子区。
被告：潍坊鑫聚源置业有限公司。住所地：潍坊市奎文区鸢飞路***号。
法定代表人：谭云光，该公司经理。
被告：潍坊市住房置业担保有限公司，住所地：潍坊市奎文区虞河路426号。
法定代表人：胡乃峰，该公司经理。
委托诉讼代理人：厉建桂，山东长远律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行与被告周济任、王秀芬、潍坊鑫聚源置业有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行的委托诉讼代理人纪勇及被告潍坊市住房置业担保有限公司的委托诉讼代理人厉建桂到庭参加诉讼，被告周济任、王秀芬、潍坊鑫聚源置业有限公司经本传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行现本院提出诉讼请求：1、被告周济任、王秀芬偿还原告借款本金及利息222940.44元（截至2016年10月31日，以后另计），潍坊鑫聚源置业有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司承担连带保证责任。原告与被告周济任签订的抵押合同合法有效，原告有权在本息及诉讼费用的范围内对抵押物行使优先受偿权；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月28日，被告周济任与原告签订编号为3706766308-011-2013000068号的借款合同，借款金额为24.3万元，借款期限为2013年1月30日至2021年1月30日止，借款期限96个月，由被告提供房地产抵押，同时由被告潍坊鑫聚源置业有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司提供连带责任保证。合同签订后，原告于2013年2月5日发放24.3万元贷款，贷款发放后，被告多次违约，未按合同约定偿还贷款，原告多次催收未果，截止2016年10月31日欠款本息合计222940.44元。
被告潍坊市住房置业担保有限公司辩称，被告周济任、王秀芬已提供房产抵押，我方仅对本案物的担保外的债权承担连带责任保证。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：：2013年1月28日，原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行与被告周济任（借款人）、被告潍坊市住房置业担保有限公司（保证人）签订个人住房借款合同，合同约定被告周济任向原告借款273000元，借款期限自2013年1月30日至2021年1月30日，借款用途为购置坐落于坊子区隆鑫盛景西区18-2-201,贷款利率为基准利率，该利率在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次性划入37001676308050153961账户。保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之日后两年止。本合同项下抵押财产为坐落于坊子区隆鑫盛景西区18-2-201房屋。合同第十二条约定保证人提供的保证为连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额偿还，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也无论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。第十六条约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约。第十七条约定，出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。
2012年3月6日，被告周济任将坐落于坊子区龙泉街127号隆鑫盛景西区18号楼2-201房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行。
2012年12月3日，原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行与被告潍坊鑫聚源置业有限公司（保证人）签订个人住房借款最高额保证合同，合同约定为保证原告债权的实现，被告潍坊鑫聚源置业有限公司愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称债务人指因购置坐落于坊子区龙泉街127号隆鑫盛景小区西区5号-18号住宅楼项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2012年12月3日至2015年12月3日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债务包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为1亿元。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超过本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。保证方式为连带责任保证。保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。
2013年2月5日，原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行按照约定向被告周济任发放贷款243000元，贷款执行年利率为6.55%。截止到2016年10月31日，被告尚欠借款本金202319.38元（正常本金146073.36元+拖欠本金56246.02元）及利息20621.06元。
另查明。被告周济任与被告王秀芬于1979年10月6日登记结婚。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行与被告周济任、潍坊市住房置业担保有限公司签订的个人住房借款合同，与被告潍坊鑫聚源置业有限公司签订的个人住房借款最高额保证合同均系各方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依法应予保护。借款合同签订后，原告依约向被告周济任发放贷款243000元，被告周济任未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，原告有权宣布贷款提前到期并要求被告立即偿还剩余的全部借款本息。故原告要求被告周济任偿还截止到2016年10月31日的借款本金202319.38元及利息20621.06元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。此后的利息可按贷款利率即基准利率上浮50%计算，自2016年11月1日起至本合同确定的支付之日止。
被告周济任所欠上述款项，系与被告王秀芬夫妻关系存续期间所负债务，故应按夫妻共同债务处理，由被告周济任、王秀芬共同负担。
原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行与被告周济任就涉案房产虽然办理了预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实的抵押权，故本院就原告对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
根据个人借款合同约定，被告潍坊市住房置业担保有限公司对被告周济任的上述借款提供连带责任保证，且无论原告对涉案借款合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也无论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免原告均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。故原告要求被告潍坊市住房置业担保有限公司对被告周济任的上述款项承担承担连带还款责任，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。被告辩称仅对本案物的担保外的债权承担连带责任保证，无法律依据，本院不予支持。
根据个人住房借款最高额保证合同约定，被告潍坊鑫聚源置业有限公司对被告周济任的上述借款提供连带责任保证，保证期间自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日，故原告要求被告潍坊鑫聚源置业有限公司对被告周济任的上述款项承担连带还款责任，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。
被告潍坊鑫聚源置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应诉讼权利，不影响本案中对于证据和事实的认定。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第一百七十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告周济任、王秀芬支付给原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行截止到2016年10月31日的借款本金202319.38元及利息20621.06元，于本判决生效后十日内付清；
被告周济任、王秀芬支付给原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行借款本金202319.38元的逾期利息（按照基准利率上浮50%计算，自2016年11月1日起支付至本判决确定的履行之日止），于本判决生效后十日内付清；
被告潍坊市住房置业担保有限公司、潍坊鑫聚源置业有限公司对上述第一、二项的款项承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告周济任、王秀芬追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4644元，财产保全费1670元，两项共计6314元，由被告周济任、王秀芬、潍坊市住房置业担保有限公司、潍坊鑫聚源置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 徐平生
审 判 员 韩 璐
人民陪审员 杨永新
二〇一七年七月四日
书 记 员 臧日霞
法律条文释明
1、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4、《中华人民共和国担保》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
5、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权即有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
10、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
11、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
12、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。