重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法少民初字第00265号
原告沈方贵，男，1988年10月2日出生，汉族，住重庆市忠县。
委托代理人王小琴，重庆中渡律师事务所律师。
被告凌某，女，1972年12月24日出生，汉族，住重庆市璧山区。
被告张某乙，男，1973年2月28日出生，汉族，住重庆市璧山区。
被告张某甲，女，2001年10月22日出生，汉族，住重庆市璧山区。
法定代理人凌某，女，1972年12月24日出生，汉族，住重庆市璧山区。
上列三被告委托代理人桂海啸，重庆法霖律师事务所律师。
第三人重庆向家坡房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区明瑜恒康佳苑136号附2号。组织机构代码：09124657-4。
法定代表人向娇娇，总经理。
委托代理人刘丽容，女，1974年6月2日出生，重庆向家坡房地产经纪有限公司员工。
原告沈方贵与被告凌某、张某乙、张某甲、第三人重庆向家坡房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法由审判员何建群独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈方贵及其委托代理人王小琴、被告凌某及凌某、张某乙、张某甲的委托代理人桂海啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈方贵诉称，2015年3月3日，原告与被告及第三人三方签订《房屋买卖合同书》，约定：被告将其位于重庆市渝北区龙山街道龙山路X号逸静˙丰豪X-X-
X房屋以585000元的价格出让给原告，原告按照合同约定于签订合同之日向被告支付定金20000元，并按照合同约定于2015年3月11日在第三人和担保公司的陪同下到银行提交了相关资料、办理了买方按揭手续。2015年3月14日，原告收到被告关于解除合同的短信通知，被告在短信中明确表示不愿意履行合同，愿意承担违约责任。被告的行为已经构成根本违约，诉请法院判决解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同书》，判令被告返还已缴纳的20000元并支付违约金58500元。
被告凌某辩称，根据原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同书》第六条第1款约定，被告支付违约金的条件有三项：第一，签订了合同；第二，收取了全部房款585000元；第三，不卖房屋给原告，且与原告有口头约定：原告应当在签订《合同》之日起3日内支付其中175000元房款，但原告至今未支付分文房款，故不存在主张违约金的事实前提。原告和第三人在签订合同时明知以下事实：（1）涉案的房屋是家庭共同财产；（2）被告凌某只享有涉案房屋5%的份额，不享有处分权；（3）合同签订后被告凌某无法履行合同。在上述情况下，原告、第三人仍然与被告签订合同，存在严重过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，定金、违约金条款应该选择适用，不能同时主张。因此，原告既要求退还定金又要求支付违约金的主张不符合法律规定。
被告张某乙、张某甲辩称，其未委托凌某签订房屋买卖合同，并非合同当事人，不受该合同的约束，不是本案的适格被告。请求法院驳回原告对被告的起诉。
第三人重庆向家坡房地产经纪有限公司陈述的意见与原告诉讼意见一致。并认为，三方持有的《合同》中就175000元的支付时间的记载不一致，系在填写《合同》时因复写时笔迹较轻的原因造成的。
经审理查明，凌某与张某乙系夫妻关系，张某甲系凌某和张某乙的女儿（于2001年10月22日出生）。2008年，凌某、张某乙、张某甲取得重庆市渝北区龙山街道龙山路XXX号逸静˙丰豪X-
X-
X房屋（XXX房地证2008字第1XXXX号，土地性质出让、建筑面积87.59平方米）所有权，凌某与张某乙各占5%的产权，张某甲占90%的产权。2015年3月3日，沈方贵与凌某及重庆向家坡房地产经纪有限公司（以下简称向家坡中介公司）签订《房屋买卖合同书》（以下简称《合同》），《合同》甲方即卖方为凌某、张某乙、张某甲，乙方即买方为沈方贵，丙方即第三人向家坡中介公司，《合同》第二条约定：凌某、张某乙、张某甲将上述房屋以585000元的价格出卖给沈方贵，沈方贵须于签订本《合同》的同时向甲方支付购房款20000元作为购房定金；于贷款银行办妥抵押登记时支付房款385000元（如乙方办理银行按揭，则贷款银行批准的按揭金额由贷款银行直接划入甲方在该贷款银行所开设的账户，实际按揭金额与房款价格余额的差款由乙方以现金的方式直接支付给甲方）；对于其中的房款175000元何时支付，在三方签订的《合同》第二条第2款第（3）项予以约定，但三方持有的《合同》记载不一致，沈方贵与凌某持有的《合同》中没有明确的支付时间，向家坡中介公司持有的《合同》中以“打勾”的方式明确支付时间为签订《重庆市房屋买卖合同》即产权过户当日支付。余款5000元于该物业产权交易过户完成或者甲方交付该物业给乙方使用时由乙方支付给甲方。第三条第1项约定：甲乙双方必须将银行所需资料证件准备齐全，并于2015年3月15日之前到丙方指定相关银行办理按揭签字，否则，逾期没来办理视为违约，并由违约方承担一切责任。第四条第2项约定：甲方在签署本合同书及收到定金时，须将有效产权证明文件留存于丙方。甲乙丙三方签订本合同当日，视为丙方为甲乙双方提供的居间服务即成立，乙方须于签订《合同》时支付丙方9000元代理费。第六条第1项约定：如甲方签署本合同书及收取上述款项后未能履行本合同书的条款未将该物业出售给乙方，甲方除须退还乙方所有已付的房款外，甲方并须以该物业总房款的10%金额赔偿给乙方作为违约赔偿。该条第2项：如乙方违约，则乙方已支付给甲方的房款甲方不再退还，乙方并须以该物业总房款的10%赔偿甲方作为违约赔偿。第九条约定：卖方签字人（凌某）保证自己卖房行为得到了共有权人的一致同意，并且该物业无抵押、无查封、无产权纠纷；买方保证自己信誉良好，无不良记录；买卖双方保证提供贷款和过户所需要的真实有效的资料。《合同》签订当日，凌某在向家坡中介公司提供《声明书》上签字，《声明书》载明：本人的代理行为合法有效，若由于本人的代理行为无效而导致本协议无效或本协议无法按约定履行的，本人愿意承担本协议项下约定的甲方全部违约责任。
《合同》签订当日，沈方贵向凌某支付20000元购房款作为购房定金。由向家坡中介公司分别于2015年3月3日和同月11日出具的《收据》显示，沈方贵分两次，每次向向家坡中介公司交纳中介费4500元，共计9000元。凌某将涉案房屋房地产权证交予向家坡中介公司保管。
2015年3月14日，凌某给沈方贵发短信称其丈夫不同意卖房，要求解除《合同》，愿意退还定金并愿意承担沈方贵合理的经济损失。沈方贵回复：“好的，收到”。之后，由于沈方贵与凌某就退还定金及赔偿数额未能协商一致，沈方贵向法院提起诉讼。
上述事实，有结婚证、《合同》、《声明书》、《定金收条》、短信截图、《收据》两份、《房地产权证》、《土地房屋权属登记卡》、《权证收条》以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，未成年人的父母是未成年人的监护人，监护人的职责之一是代理被监护人进行民事活动，在被监护人合法权益受到侵害或者与人发生争议时，代理其进行诉讼。张某甲年满13周岁，系限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动；其进行的民事活动是否与其年龄、智力相适应，可以从行为与本人生活相关联的程度、本人的智力状况能否理解其行为，并预见相应的行为后果，以及实施的行为涉及的标的数额大小等方面予以认定。出卖房屋系处分数额较大的财产，且需要在权衡利益的基础上与买受人进行议价、以及签订房屋买卖合同、收取较大数额款项、办理有关房屋转让的相关手续的重要活动，与张某甲的年龄不相适应，因此，张某甲出卖房屋的行为符合法律规定的其他应由她的法定代理人代理，或者征得她的法定代理人同意的民事活动，应当由其法定代理人代为进行。凌某作为张某甲的母亲是张某甲的法定代理人，可以代理张某甲出卖张某甲所有的房屋。故凌某以张某甲的名义以出卖涉诉房屋的方式处分共有财产符合法律规定，是有效的。张某甲以未委托凌某签订房屋买卖合同，并非合同当事人，不受该合同的约束，不是本案的适格被告的辩解意见不能成立，本院不能采纳。
凌某与张某乙系夫妻关系，在审理中均未举示证据证明其夫妻关系不和睦，且凌某在庭审中称其夫妻关系较好，不存在恶意转移夫妻财产的可能。同时，凌某在签订《合同》时出具的《声明书》声明：本人的代理行为合法有效；在三方签订的《合同》尾部特别注明：卖方签字人（凌某）保证自己卖房行为得到了共有权人的一致同意，由此，买方沈方贵及第三人向家坡中介公司有理由相信凌某对张某乙的卖房行为有代理权。即使凌某不能代理张某乙，但凌某、张某乙、张某甲共有的房屋系按份共有，凌某与张某乙各占5%，张某甲占90%，张某甲和凌某共占95%，各共有人对处分共有的房屋没有约定。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。故张某乙即使不同意出卖涉诉的房屋，凌某与张某甲亦有处分涉诉房屋的权利。张某乙以未委托凌某签订房屋买卖合同，并非合同当事人，不受该合同的约束，不是本案的适格被告的辩解意见不能成立，本院不能采纳。
综上，凌某在有权代理共有权人张某乙、张某甲签订《合同》的情况下，以自己及张某甲、张某乙的名义与沈方贵及向家坡中介公司签订的《合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，自《合同》签订时有效。
《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；当事人既约定违约金，又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
沈方贵按照其与凌某、张某乙、张某甲及向家坡中介公司签订的《合同》约定，于2015年3月3日向凌某交纳的20000元，具有购房款和定金的双重性质，凌某以短信的方式向沈方贵明确表示解除《合同》，其行为构成违约，应当承担违约责任。沈方贵可以要求解除合同，同时要求退还房款，并要求按照合同约定支付违约金。根据《合同》约定：如果甲方违约，则甲方除须退还乙方所有已付的房款外，甲方并须以该物业总房款的10%赔偿给乙方作为违约赔偿金。故沈方贵要求凌某退还购房款20000元的请求，本院予以支持。鉴于沈方贵缴纳购房款后到凌某提出解除《合同》的时间较短，按双方约定的违约金计算方法计算的违约金58500元过高，本院酌情主张30000元。
凌某以《合同》第二条第二款第（3）项对其中175000元房款的支付时间未予约定，系其与沈方贵有口头约定：沈方贵应当于签订《合同》之日起3日内支付，但沈方贵未按时支付，构成违约的辩解意见，沈方贵予以否认有口头约定的事实，凌某亦未举示相关证据予以证明，同时，根据三方签订的《合同》第二条关于房屋转让价格为585000元的支付时间，仅就175000元的支付时间发生争议，在三方持有的《合同》中此内容记载不一致，持有《合同》第一联的向家坡中介公司陈述其持有的《合同》第一联清楚反映：“于签订《重庆市房屋买卖合同》即产权过户当日支付”前的方框内“打勾”，由于复写时笔迹较轻，导致沈方贵与凌某持有的《合同》第二联、第三联中该处内容空白。综合《合同》该条关于房款总额、各分期付款的金额和时间的约定，以及《合同》是一式三联，通过复写方式形成等因素，向家坡中介公司的陈述有其合理性。故凌某的上述辩解意见本院不予采纳。
关于凌某以《合同》第六条第1项关于如甲方签署本合同书及收取上述款项后未能履行本合同书的条款未将该物业出售给乙方，甲方除退还乙方所有已付的房款外，甲方并须以该物业总房款的10%金额赔偿给乙方作为违约赔偿的约定，而沈方贵并未全部缴纳房款为由，认为沈方贵要求凌某支付违约金的条件不成就。《合同》第三条第1项约定：甲乙双方必须将银行所需资料证件准备齐全，并于2015年3月15日之前到丙方指定相关银行办理按揭签字，否则，逾期没来办理视为违约，并由违约方承担一切责任。凌某未按上述约定到银行办理相关手续，已经构成违约，且《合同》对沈方贵支付购房款的时间作了约定，到凌某提出解除《合同》时，沈方贵支付购房款的时间尚未到期，故凌某的上述辩解理由本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第十六条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第3条、第10条的规定，判决如下：
一、解除沈方贵与凌某、张某乙、张某甲及重庆向家坡房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同书》。
二、凌某于本判决生效之日起十日内退还沈方贵200**元。
三、凌某、张某乙、张某甲于本判决生效之日起十日内支付沈方贵违约金30000元。
四、驳回沈方贵其他诉讼请求。
义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取847元，由凌某、张某乙、张某甲负担。此款已由沈方贵缴纳，凌某、张某乙、张某甲在支付上述款项时一并支付给沈方贵。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 何建群
二〇一五年八月十七日
书记员 马 萍