北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第2657号
原告北京市圣瑞物业服务有限公司，住所地北京市西城区南礼士路36号华远大厦三层。
法定代表人谭宇青，董事长。
委托代理人孙靖，男。
委托代理人崔亮，男。
被告徐路阳，男。
原告北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称圣瑞物业公司）与被告徐路阳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告圣瑞物业公司之委托代理人孙靖、崔亮与被告徐路阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告圣瑞物业公司诉称，我公司系和智大厦（北下关娘娘庙房改带危改项目）的物业服务方，被告系和智大厦的业主。自入住以来，被告已拖欠2011年10月31日至2013年12月31日间的物业服务费用及滞纳金共计人民币26210.03元。原告就上述款项多次与被告协商，但至今未果。协商过程中，被告提出的保洁问题我们已经作出改进，并且将有关设施进行了修复。同时由于被告商铺的特殊位置，以及被告自行对其专有物业的装修，导致供冷和供暖期被告感觉温度不适，但大厦系由中央空调系统统一提供服务。作为物业服务企业，我们在供冷和供暖期都按时启动了空调系统，出风口温度的调控由业主自行决定，因此我公司对此没有服务不到位的情况。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求：1、判令被告向原告支付2011年10月31日至2013年12月31日期间的物业服务费用共计23671.42元；2、判令被告支付欠缴物业费期间的滞纳金2538.61元；上述两项共计26210.03元。3、判令被告承担全部诉讼费用。
被告徐路阳辩称，不同意原告的诉讼请求。我是2010年10月31日办理的入住，当时交纳了一年的物业服务费。但入住后我发现大厦基本上就没有物业服务。距离我的商铺很近就是一楼的卫生间，根本无人打扫，常年发出异味，严重影响了我的商铺经营。而且底商有餐饮企业经营，烟道排烟不当产生异味。大厦的空调和供暖也几乎没有，室内的温度不能达到标准。基于物业服务的上述不足，我认为双方应协商减免相应的物业服务费，而且原告主张的滞纳金也不合理。
经审理查明，徐路阳系和智大厦2-106物业的业主，其所拥有的物业建筑面积45.74平方米，入住时间为2010年10月31日。
2008年9月，北下关娘娘庙房改带危改项目（推广名：智地·钻河公馆）开发建设单位北京焯桥房地产开发有限公司（甲方）与圣瑞物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。合同约定：1、甲方选聘乙方提供前期物业服务。2、物业服务费由业主按照拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为Ⅰ段住宅3至5层每月每平方米1.37元；Ⅰ段（2层）平层，Ⅱ段2至11层平层每月每平方米4.8元；Ⅰ段（2层）LOFT，Ⅱ段12层LOFT每月每平方米7.68元；Ⅰ段、Ⅱ段首层商业每月每平方米19.88元（含VRV空调供冷和供暖）。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。3、投标阶段的测算明细表作为以上费用的有效依据，若遇政府的相关费用标准调整则乙方有权对上述费用进行调整，调整前须向全体业主进行公示。4、乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。5、物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付壹年的物业服务费。此后按半年交纳，具体时间为每半年的第一个月。6、本合同期满前，甲方未提前三个月通知乙方不再续约的，则合同期限自动延长且可多次延续，乙方继续按照本合同约定提供服务，物业服务费仍由业主按合同约定交纳。7、业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应滞纳金。
作为徐路阳购买专有物业的《北京市商品房预售合同》附件的《和智大厦业主临时管理规约》约定：1、和智大厦原规划案名北下关娘娘庙房改带危改项目。物业服务机构为圣瑞物业公司。2、业主有权按照物业服务合同约定，接受物业服务机构提供的服务，提议召开业主大会，提出补充、修改本规约的建议。3、业主应按照物业服务合同的约定，向物业服务机构交纳物业服务费用。4、物业服务费按照前期物业服务合同的约定交纳，并在前期物业管理服务合同约定期限内付清。5、业主办理入住手续时预付壹年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为每半年的第一个月。6、业主应按照与房屋开发建设单位约定的日期办理收房入住手续，自确定收房之日起，不论业主是否开始使用房屋，均应负担起房屋的物业管理费。7、业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴管理费的万分之三交纳滞纳金。8、物业服务费标准可根据政府公布的物价指数和行业指导标准报业主大会同意后进行调整。
为催促徐路阳交纳拖欠的物业服务费，2013年5月6日圣瑞物业曾向徐路阳寄送律师函，但该邮件收件人姓名为“徐璐阳”故该邮件被以名字错误退还。
诉讼中，为证明物业服务不到位情况，徐路阳向本院提交了自行拍摄的照片。照片显示的内容主要为卫生间隔间门掉落、保洁不及时、走廊、专有物业温度低等情况。圣瑞物业公司对于照片显示的卫生间隔间门、保洁情况予以认可，但提出由于卫生间位于一楼，客户使用频繁，才造成保洁不及时、隔间门损坏情况，并表示愿意加以改进和修理。对于供暖问题，圣瑞物业公司表示不予认可，并提交中央空调系统使用说明和公共区域电量统计表用以证明其在供冷、供暖季均及时开启中央空调系统。
目前和智大厦尚未成立业主大会及业主委员会。
诉讼中，本院到现场进行勘验。勘验情况为：1、保洁人员正在一楼男女卫生间进行清扫。部分卫生间内的隔间门已经安装完毕，部分正在安装或等待安装。2、2-106物业所在位置，正处于大厦一层三条走廊的交叉点，且距离一层北侧门口较近。3、大厦一层天花板距离地面逾5米，其中空调出风口靠近天花板，出风口距离地面高度约4米。4、2-106物业商铺内经徐路阳自行装修，修建有钢结构二层，且二层可以容纳人员进入，平时用作库房。钢结构距离地面约3米有余。
上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务合同》、《和智大厦业主临时管理规约》、中央空调安装说明书、公共区域电量统计表、邮件详单、照片打印件、光盘、业主资料登记表等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。圣瑞物业公司与徐路阳基于《前期物业服务合同》而形成的物业服务合同关系，系合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中，双方当事人对于欠费期间为2011年10月31日至2013年12月31日，不存在争议，故本院对上述欠费期间予以认定。徐路阳在本案中提出的抗辩主张主要为：日常物业服务在卫生间保洁、供冷、供暖等方面存在严重不足。
根据诉讼中双方提交的证据材料以及本院现场勘验的情况可以确认：1、圣瑞物业在大厦一层的卫生间保洁方面确有服务瑕疵。主要表现为不能及时对卫生间的污物进行清理，没有随时保持卫生间的清洁，对于卫生间内隔间门及外门的损坏未能及时修复。2、由于2-106物业所处的特殊位置，使得该物业相对于大厦其他位置的物业，更容易受到温度变化和卫生间保洁不当的影响。3、2-106物业自身的装修方式，使得钢结构二层在垂直空间上对整个2-106进行了分割，对专有物业内部采暖和空调制冷效果也造成明显影响。由此，圣瑞物业公司在主张的欠费期间所提供的物业服务确实存在瑕疵，加之2-106物业所处的特殊位置，使得徐路阳对于上述瑕疵的不满感相对与其他业主更为强烈。但上述服务瑕疵不足以构成减免物业服务费的合理抗辩。由于物业服务瑕疵，徐路阳要求改进物业服务并由此与物业公司就费用交纳发生分歧，且直至本院现场勘查时，卫生间的有关修复工作尚未完成。因此徐路阳未足额按期交纳物业服务费亦属事出有因，并非无合理理由拒绝交纳的情形。故圣瑞物业公司要求徐路阳支付逾期交纳物业服务费滞纳金的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。从维护物业服务企业与服务对象之间的和谐关系角度，本院亦希望圣瑞物业公司在日后的物业服务中注意改进服务，不断提高服务质量，赢得业主对物业服务的认可。
根据收费标准，徐路阳所拥有的专有物业面积为45.74平方米，按照每月每平方米19.88元的收费标准，每月物业费应为909.31元，则2011年10月31日至2013年12月31日期间共计26个月的物业服务费应为23642.09元。现圣瑞物业公司要求徐路阳交纳23671.42元，其中超出应缴纳部分的物业服务费主张，因缺乏合理依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、徐路阳于本判决生效后十五日内，给付北京市圣瑞物业服务有限公司二〇一一年十月三十一日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业服务费二万三千六百四十二元零九分；
二、驳回北京市圣瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百五十六元，已由北京市圣瑞物业服务有限公司预交二百二十八元；由北京市圣瑞物业服务有限公司负担四十五元；由徐路阳负担四百一十一元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
审 判 长 王继延
人民陪审员 刘玉华
人民陪审员 朱晓珠
二〇一四年五月十二日
书 记 员 王 莹