山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）市民初字第2758号
原告东营锦绣物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人刘俊生，经理。
委托代理人张长河，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
委托代理人王蓓，女，该公司职员，住济南市。
被告张庆风，女，1963年7月26日生，汉族，中国工商银行济南市中支行客户经理，住济南市。
委托代理人刘军（系被告张庆风丈夫），男，个体工商户，住址同被告张庆风。
原告东营锦绣物业服务有限公司济南分公司与被告张庆风物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告东营锦绣物业服务有限公司济南分公司代表人刘俊生的委托代理人张长河、王蓓，被告张庆风及其委托代理人刘军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东营锦绣物业服务有限公司济南分公司诉称，2011年7月1日，原告与齐鲁骏园业主委员会签订《齐鲁骏园物业管理服务合同》一份。双方约定：收费时间为每季度第一个月的15日前；业主、物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按照应交金额的日0.3%交纳滞纳金；且约定由原告代收代缴水、电费用。被告自2011年第三、四季度及2012年第一、二季度开始，拒交物业费及水、电费。虽经原告多次催要，被告置之不理。被告的行为，已严重违反了合同约定，影响了原告的正常经营与运转。为维护原告方的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令被告张庆风补交拖欠的物业费2642.6元、水费330.75元、电费2585.74元，向原告支付违约金1648.76元，共计7207.75元；由被告承担本案的诉讼费用。
被告张庆风辩称，我不是无故不交纳物业费和水、电费用。我家房屋楼上的房间水管先后破裂了3次，水流下来后，把我家中的木地板和墙上装修的壁纸都损坏了。我在第一次受到损失时，就找到物业公司要求给予维修和赔偿，物业公司答应给处理，但一直没有给我解决问题，也没有给予维修。对于没有交纳的物业费、水电费的金额没有异议，但我不交是我认为我家里受到损失，物业公司是有责任的，因为我们小区每一个住户门口都有自家的自来水总阀门，可钥匙是由物业公司掌握的。楼上的房屋没有人居住，物业公司有义务将楼上房屋门外的自来水阀门关闭。第一次楼上水管破裂还可以理解，可先后三次水管破裂，足可以证实物业公司没有尽到管理义务，没有将无人居住的房屋的水阀关闭和维护，才导致加重了我家中的财产损失。所以，在物业公司没有解决和处理好我家中先后三次被自来水浸泡造成的损失之前，我不同意交纳物业费及水、电费用。
经审理查明，2007年1月1日，胜利油田锦绣物业管理有限公司（后名称变更为胜利油田锦绣物业服务有限公司）与齐鲁骏园小区业主委员会签订《齐鲁•骏园物业管理服务合同》一份，约定业委会委托该公司为齐鲁骏园小区提供物业服务，委托管理期限自2007年1月1日至2008年6月30日。双方在合同中约定的收费标准及时间为：“（一）1层住宅房屋，乙方（胜利油田锦绣物业管理有限公司）按建筑面积每月每平方米1.05元向业主、使用人收取；2层以上（包括2层）住宅房屋，乙方按建筑面积每月每平方米1.35元向业主、使用人收取。（二）收费时间：每季度每一月的15日前。（三）业主、使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应缴金额的0.3%按日缴纳滞纳金。……”原告东营锦绣物业服务有限公司济南分公司（以下简称锦绣物业济南分公司）原名称为胜利油田锦绣物业服务有限公司济南分公司，系胜利油田锦绣物业服务有限公司的分公司，自2007年1月1日起代表总公司在齐鲁骏园小区从事物业服务工作，服务期限至2012年6月30日。2011年12月28日，胜利油田锦绣物业服务有限公司济南分公司将企业名称变更为东营锦绣物业服务有限公司济南分公司。2011年7月1日，原告锦绣物业济南分公司与齐鲁骏园小区业主委员会另行签订《齐鲁•骏园物业管理服务合同》一份，合同中约定的收费标准为：“（一）1层住宅房屋，乙方（原告锦绣物业济南分公司）按建筑面积每月每平方米1.2元向业主、使用人收取；2层以上（包括2层）住宅房屋，乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主、使用人收取。（二）收费时间：每季度第一月的15日前。（三）业主、使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应缴金额的0.3%按日缴纳滞纳金。……”被告张庆风系齐鲁骏园小区3号楼4单元1001室业主，其居住房屋的建筑面积为150.58平方米。自2009年起，被告张庆风以家中装修被楼上流水浸泡受损、物业公司未给予解决为由，一直未向原告锦绣物业济南分公司交纳物业服务费及水、电费用。自2011年7月1日至2012年6月30日期间，被告张庆风拖欠物业服务费2642.68元（其中，2011年10月1日前是按1.35元每平方米每月的标准收取，应为1.35元×150.58平方米×3个月＝609.85元；2011年10月1日-2012年6月30日是按1.5元每平方米每月的标准收取，应为1.5×150.58平方米×9个月＝2032.83元，合计2642.68元）、水费330.75元、电费2585.74元。原告锦绣物业济南分公司起诉要求被告张庆风补交物业服务费2642.6元、水费330.75元、电费2585.74元，承担分段计算的违约金共计1648.76元。
另查明，原告锦绣物业济南分公司在其为齐鲁骏园小区进行物业服务期间，业主的水、电费用均系由该公司代为垫付后，再根据垫付金额向业主收取。自被告张庆风家中发生被渗水浸泡的损害后，该被告就未向原告锦绣物业公司交纳过物业费及水、电费用，对欠交的物业费及水、电费的金额，被告张庆风表示没有异议。齐鲁骏园小区3号楼4单元1101室房屋尚未售出，系开发商齐鲁置业有限公司所有，该房屋齐鲁置业有限公司未向原告锦绣物业济南分公司进行交接。被告家中财产受到损失后，原告锦绣物业济南分公司于2008年10月16日、2010年3月26日两次以特快专递的方式向齐鲁置业有限公司邮寄了《关于齐鲁骏园房屋质量问题的函告》及《关于齐鲁骏园1-2-602、1-3-501、3-2-1002、3-2-1102、3-4-1001、4-1-304房屋质量问题未维修的函》，其中均提到被告张庆风家中因漏水被浸泡造成财产损失的赔偿问题，但齐鲁置业公司一直未给予答复和解决。
以上事实，由《齐鲁•骏园物业管理服务合同》、企业法人营业执照、工商登记材料、欠费明细、水费、电费发票、函告、特快专递回执及原、被告双方的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。物业合同是业主与物业服务企业所签订的双方关于设立、变更物业管理和服务方面权利和义务的协议。根据我国《物权法》中的相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主委员会与物业服务企业所签订的物业服务合同可以对其他业主产生拘束力。本案中，原告锦绣物业济南分公司与齐鲁骏园小区业主委员会签订的《齐鲁•骏园物业管理服务合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反国家法律的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，合同双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。原告锦绣物业济南分公司根据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用及代为交纳的水、电费用，是具有合同和法律依据的。本案中，对于被告张庆风家中财产受损的问题，本院认为，被告张庆风家中财产受损是由于楼上房屋水管破裂造成的，根据相关法律规定，应由楼上房屋的所有权人或使用人进行赔偿。原告作为小区的物业服务企业，其职能是根据合同约定，对小区共用部分的设施、设备进行管理、维护及维修，产权人家中的设施损坏，并不属于物业公司的服务范围。原告张庆风可以通过其他的法律途径向责任人主张权利，但不能以物业公司未给予维修或赔偿为由拒交物业服务费和水、电费用，且原告锦绣物业济南分公司已尽到帮助被告联系产权人处理赔偿问题的义务，故被告张庆风拒交物业服务费和水、电费的理由不能成立，本院不予采信。被告张庆风在未得到原告锦绣物业济南分公司许可的情况下，拒绝交纳物业服务费用，也不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定。被告张庆风庭审中陈述的原告锦绣物业济南分公司没有关闭1101室外的水阀的行为，本院认为是物业服务中的小瑕疵，不是重大瑕疵。如业主都以物业公司的服务有小瑕疵为由，拒交物业服务费，最终会导致物业企业运营经费不足，服务质量下降，从而侵害其他正常按时交费业主的权利，故原告锦绣物业济南分公司要求被告张庆风补交拖欠的2011年7月至2012年6月物业服务费2642.6元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。对于被告张庆风拖欠的水、电费用，本院认为，被告张庆风在小区内居住所产生的水、电费用，应属其正常生活应支出的费用，原告锦绣物业济南分公司代为垫付后，被告张庆风依法应当予以偿付。关于违约金问题，本院认为，被告张庆风不是无故拒交物业费和水、电费用，只是对造成其财产损失的赔偿责任人的认知有误，其主观并无明显过错，此情况下不宜再让其承担违约金，故对原告锦绣物业公司要求被告张庆风承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：
一、被告张庆风于本判决生效之日起十日内向原告东营锦绣物业服务有限公司济南分公司支付自2011年7月1日起至2012年6月30日止的物业服务费2642.6元、水费330.75元、电费2585.74元，共计人民币5559.09元。
二、驳回原告东营锦绣物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
案件受理费25元，由被告张庆风负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李 江
二〇一二年十二月五日
书记员 李伟杰