上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第1076号
原告（反诉被告）王育兵，男，1983年11月25日出生，汉族。
原告（反诉被告）姚之琴，女，1985年6月24日出生，汉族。
委托代理人王育兵，男，1983年11月25日出生，汉族。
被告（反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司。
法定代表人张智刚，董事长。
委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行。
负责人姜志祥，行长。
委托代理人杨伟民，上海市天目律师事务所律师。
第三人上海市住房置业担保有限公司。
法定代表人张景载，董事长。
委托代理人陆颖，女，在上海市住房置业担保有限公司工作。
委托代理人梁博雯，女，在上海市住房置业担保有限公司工作。
第三人上海立腾投资管理有限公司。
法定代表人吴惠明，总经理。
委托代理人孙慧平，男，在上海立腾投资管理有限公司工作。
原告王育兵、姚之琴诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。被告提出反诉，本院经审查依法予以受理。本案于2015年5月6日第一次公开开庭进行了审理，原告王育兵并作为原告姚之琴委托代理人，被告委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法通知中国银行股份有限公司上海市奉贤支行、上海市住房置业担保有限公司、上海立腾投资管理有限公司作为第三人参加诉讼。本案依法于2015年10月27日第二次公开开庭进行了审理，原告王育兵并作为原告姚之琴的委托代理人，被告委托代理人汪世雄、第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行委托代理人杨伟民、第三人上海立腾投资管理有限公司委托代理人孙慧平到庭参加诉讼。第三人上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤未到庭，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告王育兵、姚之琴诉称：2013年10月7日，原、被告签订《预售合同》，约定被告将位于上海市青浦区华新镇新府中路X室房屋出售给原告，房子暂测面积107.62平方米，其中套内建筑面积为80.60平方米，公共分摊面积为27.02平方米，每平方建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）14，907元，总价为1，604，291元，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规规章另有规定外该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，房屋于2013年12月31日前交付原告。根据双方在预售合同特别告知一特别约定该房屋暂测面积与实测面积不一致时处理办法及相关法律规定，被告应退还原告房款。原告收到被告的交房通知并于2013年12月30日按被告要求补交建筑面积差额0.52平方米的差价款7，752元后方可收到房屋，现原告房屋的实测面积为108.14平方米，其中套内面积为80.44平方米，比暂测面积减少0.16平方米，公共分摊面积为27.70平方米，比暂测面积增加0.68平方米，原告收到房屋后发现90号楼靠近新府中路一侧绿化带减少5米。原告认为不应负担面积增加的差额款项7，752元，并有权要求被告退还套内减少面积的差额2，385.12元，增加噪音赔偿费用5，000元。原告提取诉讼，要求判令：1、被告退还多收原告购房款7，752元；2、被告退还套内减少面积款项2，385.12元；3、被告支付原告以7，752元为本金，按照年利率5%从2014年1月4日开始计算至判决作出之日止的利息；4、被告退还多余面积的物业费17.64元；5、90号楼路边绿化减少5米增加噪音赔偿5，000元。本案诉讼费被告负担。
被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。关于房屋差价款，合同第四条中约定应按实结算，如约定不明按照最高院司法解释在正负3%之内也是需要补差。合同未约定对多收的差价款不应收取，业主也是认可需要补交差价款的，对是否缴纳差价款双方有争议，需要法院判决，不同意支付利息。绿化带不属于小区内的，与被告无关。物业费为物业公司收取，与被告无关。被告认为原告应在2013年11月7日支付112万元，实际在11月22日支付112万元，遂提起反诉，要求判令原告支付逾期支付房款违约金5，040元（从2013年11月7日计算到11月22日，共计15天，每日万分之三的标准）。
原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，原告委托被告代为办理贷款并缴纳了160元的预告登记费及400元代办费，逾期付款责任不在于原告。
第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行述称：上海立腾投资管理有限公司陈述的时间点中涉及银行的均无异议。11月9日收到收件收据后进行逐级审批，放款时间在合同中也没有约定，利息从放款日开始计算。
第三人上海立腾投资管理有限公司述称：银行到该公司领取预售合同的时间为2013年10月9日，客户补充材料齐备的时间为10月19日，银行审批时间为10月28日，银行抵押材料到达该公司是10月30日，该公司遂在销售办公室填写资料让销售公司通知原告办理抵押登记手续，办理的时间由销售公司通知该公司，11月9日原告到房地产交易中心办理预告登记，当天银行收到收件收据，11月21日银行放款。该公司收取代办费用400元，代为办理预告登记、抵押登记、领取预告登记证，抵押登记和预告登记是一起办的，但签字需要原告本人。该公司负责办理，销售公司负责通知。该公司受托主要从事的事情包括：准备预告登记抵押登记材料、领取登记证、在交易中心指导业主如何办理手续。登记的材料在售楼处已经帮忙复印好了，领好证件后把预告登记证给开发商、抵押登记证给银行。
第三人上海市住房置业担保有限公司书面述称：2013年10月，原告为购买系争房屋向银行申请贷款，其中公积金贷款为60万元、贷款期限为30年，银行审批通过后由该单位提供保证担保，原告以系争房屋提供反担保并办理抵押手续，该单位遂发放公积金住房贷款。
经开庭审理查明，2013年10月7日，原、被告签订《预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区华新镇新府中路X室房屋，房子暂测面积107.62平方米，其中套内建筑面积为80.60平方米，公共分摊面积为27.02平方米，每平方建筑面积单价为14，907元，总价为1，604，291元，房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同；原告未按约付款应支付违约金，按逾期未付款的日万分之三计算，自约定付款期限之第二天起算到实际付款之日止；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、被告对该房屋设定的抵押已注销、被告按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2014年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告定于2013年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为组合贷款，原告应于2013年10月7日支付首付款484，291元；于2013年11月7日前支付112万元。附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。
签订上述合同后，原告支付房款484，291元，被告开票日期为2013年10月7日；原告于11月21日支付房款112万元，被告开票日期为2013年11月22日；原告支付房屋面积差价款7，752元，被告开票日期为2014年1月4日。系争房屋实测独用面积为80.44平方米、共用面积为27.7平方米、建筑面积为108.14平方米。
原告于2013年10月7日委托孙慧平代为办理登记并支付代办费400元及登记费160元。原告于2013年10月28日签订借款合同，约定借款时间以实际放款日为起始日期。被告及借款人均委托孙慧平代为办理登记手续。受托人于2013年11月9日办理登记手续，银行于11月9日取得收件收据，11月21日放款。
以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，商品房预售合同、发票、收据、借款合同、房地产登记申请书、委托书、收件收据等证据予以证实，并经庭审质证出证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，本院认为，被告应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。被告不应收取差价款，但原告主张利率标准依据不足，本院确定为中国人民银行同期贷款基准利率，从原告支付之日算到判决作出之日。
关于90号楼路边绿化带减少5米增加噪音赔偿的主张，本院认为原告并无相应证据证实该部分绿化减少为被告所为，且从双方陈述可以看出该部分绿化属于小区围墙之外，原告主张该部分绿化带属于被告所有的依据不足，故对原告该项诉求，本院不予支持。物业费并非被告收取，原告向被告主张退还多余面积物业费，依据不足，本院不予支持。
关于逾期付款的争议。原告实际付款时间晚于合同约定时间，原告需就此迟延支付行为提供约定或法定之理由。原告主张系委托被告代为办理，但从收件收据以及原告出具的委托书看，显然原告委托的是第三人上海立腾投资管理有限公司代为办理登记手续，因此，本院对原告上述主张不予采信。原告签订借款合同的时间在约定的付款时间内，受托人迟延办理预告登记的行为后果不应由被告承担。银行收到收件收据到实际放款的时间间隔亦无依据归责被告。借款合同自双方签字盖章生效，原告主张签订借款合同时未详细阅读合同内容而主张免责的意见，本院不予采信。据此，被告要求原告支付逾期付款违约金的诉求，本院予以支持。被告主张金额符合合同约定，于法无悖，本院予以确认。
第三人上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤未到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告王育兵、姚之琴房款10，137.12元；
二、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王育兵、姚之琴损失（以7，752元为本金，从2014年1月4日计算至判决作出之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
三、反诉被告王育兵、姚之琴应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海农工商房地产置业有限公司逾期付款违约金5，040元；
四、原告王育兵、姚之琴要求被告上海农工商房地产置业有限公司赔偿因绿化减少5米增加噪音造成损失5，000元的诉讼请求不予支持；
五、原告王育兵、姚之琴要求被告上海农工商房地产置业有限公司退还多余面积的物业费17.64元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费188.50元，减半收取计94.25元，由原告负担67.53元，被告负担26.72元；反诉受理费25元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一五年十一月二十日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。