湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第08444号上诉人（原审原告）李学义。上诉人（原审原告）刘玲。被上诉人（原审被告）长沙经济技术开发区泓庄实业开发有限公司，住所地：长沙经济技术开发区。法定代理人何某，董事长。委托代理人何晓卫，湖南辰邦律师事务所律师。上诉人李学义、刘玲因与被上诉人长沙经济技术开发区泓庄实业开发有限公司（以下简称泓庄公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2014）长县民初字第04172号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：一、双方当事人无争议的事实。1、2011年1月21日，李学义、刘玲与泓庄公司签订《长沙县商品房买卖合同》，合同编号为201006522909，约定由李学义、刘玲购买泓庄公司所开发的松雅湖·金岸（又名泓庄商住楼）1栋三单元2909号房屋，房屋建筑面积为87.16平方米，购房总价款为408834元，交房时间为2011年12月31日前。合同还约定了双方的其他权利和义务。2、2011年12月31日前，泓庄公司以邮寄方式通知李学义、刘玲收房。同年12月31日，李学义、刘玲到小区准备办理收房的相关手续，并要求泓庄公司出示房屋备案验收表、综合验收合格证等文件未得到同意，拒绝与泓庄公司办理收房手续。3、李学义、刘玲至今未入住所购买的上述房屋。二、双方当事人有争议的事实。1、合同项下的房屋何时具备交房条件。李学义、刘玲认为，诉争房屋应当经综合验收才具备交房条件。泓庄公司认为，合同约定诉争房屋经过竣工验收即具备交房条件。原审法院认为，李学义、刘玲、泓庄公司在《长沙县商品房买卖合同》第九条第一款中约定：“交付期限出卖人……依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”证明该条款并未约定诉争房屋需经综合验收才能交付；同时，泓庄公司提供的由长沙县房地产交易管理所出示的一份《长沙市商品房买卖合同》，显示该合同示范文本在2009年-2012年期间也在长沙县房地产网签系统内使用，其中，该合同文本第十条第一款约定：“交付期限及条件出卖人应当在＿＿＿前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿＿种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准;3、等等。”证明房屋“经验收合格”与“经综合验收合格”系两种不同的交付条件，两者之间无包含关系，合同双方当事人可选其一。因此，应认定李学义、刘玲与泓庄公司双方选择的交房条件为“经验收合格”，即经竣工验收合格。现诉争房屋于2011年12月20日完成了消防验收备案，于同年12月28日完成了竣工验收备案，故应认定诉争房屋在2011年12月28日具备交房条件。2、泓庄公司是否按期将合同约定的房屋交付李学义、刘玲。李学义、刘玲认为，2011年12月31日以前，房屋没有经过综合验收，不具备交房条件，故泓庄公司未按期交房；泓庄公司认为，已在约定期间完成竣工验收，具备交房条件，且在约定期限内通知收房，只是李学义、刘玲拒绝收房。原审法院认为，诉争房屋约定为经竣工验收备案即具备交房条件，故李学义、刘玲在2011年12月31日办理房屋交接手续时，提出泓庄公司未出示综合验收备案手续而拒绝收房的理由不成立，责任在李学义、刘玲。根据李学义、刘玲与泓庄公司签订的《长沙县商品房买卖合同》第十一条第二、第三款的约定，即“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人承担该房屋的物业管理费，该房屋毁损灭失的风险由买受人承担。”故本案李学义、刘玲与泓庄公司虽未签署房屋交接单，但根据该合同条款约定，应视为泓庄公司已于2011年12月31日将房屋交付李学义、刘玲。至于李学义、刘玲提出房屋存在其他质量问题，需由泓庄公司整改，系基于与本案不同的事实与请求，李学义、刘玲可另行主张权利。原审法院认为：李学义、刘玲与泓庄公司签订的《长沙县商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应按合同严格履行各自的义务。本案中，因视为泓庄公司已按期交付合同项下房屋，故泓庄公司无违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。对李学义、刘玲至今未入住诉争房屋造成的相应损失，应由李学义、刘玲自行承担。李学义、刘玲的诉讼请求，因证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回李学义、刘玲的诉讼请求。本案受理费4523元，由李学义、刘玲共同承担。李学义、刘玲不服原审判决，向本院提起上诉称：《湖南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》明确规定房屋交付需要通过综合验收才具备交房条件，李学义、刘玲与泓庄公司签订的《长沙县商品房买卖合同》与《湖南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》抵触，应该按《湖南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》的规定执行。《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》规定，建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。但是李学义、刘玲至今没有看到《消防验收许可证》。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，改判泓庄公司立即向李学义、刘玲支付逾期交房违约金210140元（违约金依合同约定的已付房款的日万分之五为标准，从2012年1月1日起暂计算至2014年10月25日，之后至实际交房之日止的违约金按上述标准继续计算），泓庄公司赔偿李学义精神损失（额度请法官根据相关法律规定裁定）和可以预见的间接损失115200元，本案一、二审诉讼费用全部由泓庄公司承担。泓庄公司答辩称：在官方的合同范本中综合验收与验收合格是两个概念，我们约定的是验收合格后交房，应当是竣工验收。《城市房地产开发经营管理条例》规定的也是竣工验收，而不是综合验收。消防验收备案证明消防验收已经合格。所以李学义、刘玲的上诉理由不成立。关于上诉人追加诉讼请求的问题，在二审中追加诉讼请求没有法律依据，违反了民事诉讼法的规定。本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为：对于商品房经验收合格的认定标准，应坚持约定和不违反法律、行政法规强制性规定的原则来确定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。李学义、刘玲与泓庄公司在《长沙县商品房买卖合同》第九条“交付期限”第一款中约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”依据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，经验收合格即指开发商会同勘察、设计、施工、工程监理等单位组织验收合格，开发商取得该四家单位盖章同意的《工程竣工验收报告》。实际上，开发商取得《工程竣工验收报告》后，该商品房应认定为已经验收合格。《中华人民共和国消防法》规定“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”，该规定属于法律强制性规定，因此，商品房必须经消防验收合格，方能交付。关于是否需经规划、环保等验收合格才能交付的问题，由于商品房交付是否必须经规划、环保等部门的验收合格，法律及行政法规并无强制性规定，因此，规划、环保等部门的验收合格不是商品房交付的必备条件。关于《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的问题，该条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，上述规定只是明确房地产开发项目有涉及公共安全的内容，则应当组织规划、人防等部门进行验收，且该条款不属于效力性强制性规定。另外，《湖南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》有关规定亦不属于法律、行政法规的强制性规定。综上，本案诉争所涉房屋于2011年12月20日完成了消防验收备案，于同年12月28日完成了竣工验收备案，故原审判决认定本案诉争所涉房屋在2011年12月28日具备交房条件正确。关于李学义上诉提出要求泓庄公司赔偿精神损失和可以预见的间接损失的问题。因李学义在一审审理过程中并未提出该项诉讼请求，故本院在本案中对李学义的该项诉讼请求不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人李学义、刘玲的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4523元，由李学义、刘玲负担。本判决为终审判决。审判长  周坤审判员  熊伟审判员  周卓二〇一六年五月十二日书记员  范璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。