北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第29198号原告（反诉被告）北京瑞祥宾馆有限公司，住北京市西城区阜成门外大街7号楼北平房。法定代表人刘荣海，总经理。委托代理人陈建和。委托代理人张丽芳，北京德和衡律师事务所律师。被告（反诉原告）北京首华物业管理有限公司，住北京市东城区沙滩银闸胡同32号。法定代表人李忠，董事长。委托代理人王惠萍，北京市瑾瑞律师事务所律师。委托代理人唐信，北京市瑾瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）北京瑞祥宾馆有限公司诉被告（反诉原告）北京首华物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王德海独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京瑞祥宾馆有限公司的委托代理人陈建和、张丽芳、被告（反诉原告）北京首华物业管理有限公司的委托代理人王惠萍、唐信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年5月26日，原告与被告签订了房屋租赁协议书，被告将位于北京市西城区阜成门外大街X号平房418平方米的仓库一处出租给原告，租期5年。双方在合同中约定：该房屋用途为开办宾馆及办公。房屋租赁期内，被告未按合同约定的开办宾馆用途提供给原告开办宾馆的营业条件，只有空空大仓库一处。原告按合同约定经被告同意，将仓库投资改建为宾馆，接通了上下水、强弱电、供暖、房间改造等，形成客房23间，共计耗费100余万元。被告在房屋租赁期内疏于管理，先后给原告经营造成了极大困难和干扰，其职工逼迫我们将装修好的大门改变方向，并逼迫拆除已建成的宾馆房间（由23间变为21间），在长达5年内强占属于原告承租范围内的场地，堆放杂物并建违章建筑。被告对其职工的此行为熟视无睹，不予管理和协调，对原告的经营造成极大损失。2015年6月9日，原告按合同约定在合同到期前向被告递交了续租申请，并主动提出增加房租。被告在合同履行期内私自将涉案房屋拟转租给第三人，但是实际转租与否原告也不知道。被告还让第三人屡次到原告处勘查房屋，同时发了一个所谓的告知函。此告知函通篇显示着霸王条款，毫无公平之言，将原告几年辛勤经营，装修完备的宾馆转租给他人。为达到目的，被告还用撬门、更换锁具、停水停电威逼原告，严重损害了原告的利益。被告于2015年9月30日又关闭了水闸。宾馆经营靠的是多年人脉客户的积累，原告经过5年打造，已经形成了自己的固定客户群，营业额强势上升，也因此提前向被告提出续租并主动提高了租赁费，表现了原告的诚信和大度。被告违背法律的公平原则，强迫原告退租，期间并一度私自给原告停水，致使原告停业，给原告造成了严重的经济损失。被告还答应给原告几万元补偿，但一直也没给。综上，原告认为被告完全违背了民法和合同法的诚信、公平、协商等原则，其行为给原告造成了重大经济损失，现诉至法院：1、请求判令被告支付原告租赁房屋装修、改建费50万元。2、请求判令被告赔偿租赁期间违约造成原告直接经济损失5万元。3、请求判令被告赔偿原告间接营业额损失5万元。4、诉讼费用被告承担。被告辩称，2010年5月26日，原、被告签订了房屋租赁协议书，原告承租被告位于北京市西城区阜成门外大街X号平房的房屋，用于宾馆、办公使用，租赁期限自2010年7月1日至2015年6月30日，共5年。第一、原告是处于自身利益的考虑在租赁期间对承租房屋进行的装饰、装修。依据房屋租赁协议书及补充协议约定，租赁期满后，对于装饰装修部分，原告应该按房屋现状一并退还给被告，原告主张装修改建费用没有合同依据。原告承租位于北京市西城区阜成门外大街X号平房之前，已经过多次实地查看房屋现状。该房屋原为办公用房，对于承租前是否适合租赁以及改造至符合宾馆用途的花费，原告作为专业的宾馆经营单位在承租之前应该有所判断。双方达成一致意见，签订了房屋租赁协议书。对于原告所谓的耗资100余万元投资改造房屋，是原告处于自身经营需要而进行的投入，原告为此也取得了因此带来的经济利益。现在租赁合同期满后，原告让被告一起承担其经营成本是毫无依据的。第二、被告没有扰乱原告的日常经营和造成其经济损失，而是原告在租赁期间未经被告允许擅自加盖房屋，在租赁期满后拒不退还房屋。原告的该行为给被告增加了房屋修缮费用并造成被告的租金损失。在房屋租赁过程中，原告处于自身利益考虑，未经被告允许私自将位于院内南侧消防通道加盖了紧邻房屋的长廊，并将北侧房屋改为宾馆大门和接待大厅，改变了原大门的状况，给小区居民造成了安全隐患，破坏了北侧房屋的主体结构。原告在院内加盖部分房屋，东侧邻居见原告在院内私自加盖房屋，也在院子南侧消防通道处加盖了房屋，同时多次向城管部门投诉原告加盖房屋一事。城管部门就原告违法建筑的拆除事宜多次联系我单位，但是原告与东侧邻居就加盖违章房屋拆除事宜协商未能达成一致，至今城管部门拆除未果。原告的违章建筑造成了院内南侧消防通道的安全隐患，也增加了我单位的日常经营管理成本，增加了我单位日后管理该房屋的人力成本及恢复原状的修缮费用。根据房屋租赁协议书第十一条违约责任第二款约定，原告应赔偿我单位为拆除违章建筑和恢复原主体结构产生的费用损失共计12万元。另外，原告未在租赁期满前30日提出书面续租申请，后期提出续租的租金也远远低于市场同等条件下的租金。考虑租赁期间原告在房屋使用上的不妥行为，被告决定不予续租。租赁期满后，双方经过两次协商的延期，租期延到了2015年9月10日。现经过被告的多次催告，原告仍未退还房屋，给被告造成了巨大损失。现原告索要赔偿，没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并提出反诉，1、要求判令原告按2015年9月10日的房屋现状，归还位于北京市西城区阜成门外大街X号平房的房屋及其附属设施。2、判令原告赔偿因私自搭建房屋、擅自毁坏房屋主体结构给被告造成的经济损失12万元（估算的）。3、判令原告赔偿被告自2015年9月11日至2015年11月5日未按时退还房屋期间租金损失69053.6元（按2.95元每平米每天计算租金损失），并支付自2015年11月6日起至实际退还房屋之日止的租金损失（按2.95元每平米每天计算租金损失，2.95元是在第二份延期合同里确定的每日租金标准）。对于被告的反诉，原告辩称已经将房屋装修了，被告让原告按照现在的现状腾房，不同意被告的该反诉请求，不同意赔偿12万元。当时搭建房屋的时候，被告同意。对于租金，不同意按照第二份延期合同的标准支付，同意按照原房屋租赁合同中约定的日租金标准给付房租。另外，根据被告提供的产权证明，其房屋面积为333.8平方米，现只同意按照333.8平方米的面积并按照原房屋租赁合同中确定的日租金标准交纳房租。另外，现在房屋的产权证是首华建设公司，房屋产权还没有过户到被告名下，被告不是合法的产权人。产权证上的土地用途为"机关、宣传"，根据相关规定，被告不应当改变房屋用途，所以，原告认为双方签订的租赁合同是无效的合同。对于实际使用面积的测量，测量的时候原告要求被告工作人员出示合法的证件，被告人员没有出示，原告认为被告的测量是非法的行为，我们原告不认可。故此，不同意被告的反诉请求。经审理查明：北京首华建设经营有限公司（以下简称：首华建设公司）系北京市西城区阜成门外大街X号楼北平房的产权人。2010年5月26日，原告（乙方、承租方，当时名称为：北京鲁鑫宾馆有限公司）与首华建设公司（甲方，出租方）签订了《房屋租赁协议书》，约定原告租用首华建设公司位于西城区阜成门外大街X号平房。合同约定平房的建筑面积418平方米，租赁用途为宾馆、办公。合同主要相关条款第四条约定：租赁期限自2010年7月1日至2015年6月30日五年期间（2010年6月1日至2010年6月30日为装修期间）；租赁期满，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租申请，征得同意后，双方重新签订房屋租赁协议。合同主要相关条款第五条约定：年租金25万元，租金每半年支付一次，支付时间为上期租赁期满前30天。合同主要相关条款第八条约定：租赁期满或协议解除后，乙方应当返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在设施设备清单上签字盖章；乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰装修的部分，具体处理方法为：乙方恢复原状或保持现状。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权处理。2010年5月26日，原告与首华建设公司另签订《补充协议》一份，主要相关条款约定：乙方在租赁期间务必做到：不得擅自改变房屋的使用性质和房屋原有结构及附属设备，保证其使用的完整性。2013年12月30日，首华建设公司作为原甲方，本案被告作为现甲方，本案原告（此时已将名称变更为：北京瑞祥宾馆有限公司）作为乙方，三方又签订了《房屋租赁补充协议》，主要内容约定：原甲方根据上级单位的要求，于2013年进行了拆分、重组工作，原甲方分立成为北京首华建设公司和北京首华物业管理有限公司（现甲方）两个独立单位。乙方承租的房屋由现甲方接管，房屋产权证正在办理之中。为保证原租赁协议的有效性，双方达成如下协议：一、自本协议签订之日起，原租赁协议中的条款依然有效。条款中约定的原甲方权利义务由现甲方行使和承担。二、自本协议签订之日起，以前原甲方签订的补充协议及其他相关协议依然有效，协议中约定的各项权利义务由现甲方行使和承担。本协议经双方签字盖章后生效（双方签字、盖章）。2014年6月30日，原告（甲方）、被告（乙方）与丙方北京首华置业有限公司又签订了一份《房屋租赁补充协议》，主要内容约定：甲方根据公司经营发展的需要以及上级安排，于2014年4月30日投资成立了北京首华置业有限公司（即丙方），并委托其接管被告租赁房屋的物业服务工作。为保证原协议的有效性，甲乙丙三方达成如下协议：一、自本协议签订之日起，原告租赁房屋的物业服务工作由丙方负责，原协议中关于物业服务的相关条款由丙方履行，乙方按照原协议的约定向丙方交纳物业管理费，每年物业费6.25万元。甲方不再行使与物业相关的权利和义务。二、自本协议签订之日起，乙方向甲方交纳的房屋租金扣减其中所含的物业费，具体每年的房屋租金为18.75万元。三、除上述变更外，原协议的其他条款依然有效。本协议经三方签字盖章后生效（三方签字、盖章）。原告陈述于2015年6月11日向被告提出续租；被告陈述收到过原告的续租申请。被告的子公司北京首华置业有限公司于2015年6月15日向原告发出《关于不再与北京瑞祥宾馆有限公司继续续租的告知函》；2015年7月14日，北京首华置业有限公司又向原告发出《关于瑞祥宾馆房屋腾退的告知函》。庭审中，被告出示了该两份函件，原告否认其真实性与合法性。2015年8月21日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方又签订了《房屋租赁补充协议》，主要相关条款约定：乙方根据公司经营需要申请延长租期，延长的期限自2015年7月1日至2015年8月31日止。为保证乙方合法经营，双方签订如下协议：一、自本协议签订之日起，乙方一次性向甲方交纳延长租赁期的房屋租金，单价每天每平方米2.16元，具体金额为5.5万元。二、延长租期届满时，乙方装修或添置的新物的具体处理方法为：乙方添置的新物可由其自行收回，对于已经形成复合的装饰装修物，乙方应保持延长租赁期满时的状态......。三、乙方应于本协议延长租期届满日腾空并返还房屋，乙方应按照本协议的约定，保持房屋租赁期届满时的状况。四、如乙方未在规定期限内腾房并返还房屋的，甲方无须乙方许可，有权自行进入（包括但不限于撬门、停水、停电等措施）占有、接管并使用房屋......（双方在该协议上签字盖章）。2010年7月1日至2015年6月30日期间的租金，原告已经支付完毕。2015年8月27日，被告依据该补充协议又向原告支付了2015年7月1日至2015年8月31日期间的租金5.5万元。被告表示2015年8月31日的补充协议到期后，原告本应腾房，但恰逢北京"阅兵"，故被告于2015年8月31日又草拟一份租赁合同补充协议，约定将租赁期限延长至2015年9月10日，租金按照每天每平方米2.95元计算，具体金额为12328元；乙方应于本协议延长租期届满日腾空并返还房屋......。原告未在该补充协议上签章，亦未按照该补充协议的上一份补充协议约定的日期腾房。2015年9月30日，原告按照该未签章的补充协议约定的租金标准向被告支付了2015年9月1日至2015年9月10日的租金12328元。另查，一、2013年8月，北京房地集团有限公司经董事会决议，将其下属单位首华建设公司分立为被告公司与首华建设公司两个单位单独运行。首华建设公司并于2013年8月委托被告管理原出租给原告的西城区阜成门外大街X号楼北平房等房屋。目前，西城区阜成门外大街X号楼北平房的产权证及国有土地使用证仍登记在首华建设公司名下。产权证记载的房屋建筑面积333.8平方米，土地证记载的用途为机关、宣传。原告表示只同意按照产权证记载的333.8平方米支付房租，另外被告不是合法的产权人，被告改变了国有土地使用证确定的土地用途，双方签订的合同属于无效合同。被告表示合同中约定的418平方米实际包括了290.4平方米的房屋和两处（84.7＋43）面积共计127.7平方米的院落。二、由于原告已经对原房屋进行了装修改造，房产证确定的原有房屋建筑面积与目前实际房屋的建筑面积难以区分，本院询问双方是否对房屋面积的情况申请作评估鉴定，双方均表示不申请做评估鉴定。本院就此要求双方在现场作实际测量。原告表示经测算，房屋内在使用面积290平方米，外在建筑面积333平方米。被告表示经测量，房屋建筑面积365.41平方米，院落面积161.39平方米。原告表示测量的时候，被告方的测量人员没有拿出合法证件，该测量非法，不认可被告的测量结果。三、对于租赁房屋的现状，双方均提供了现场照片，并且双方均认可对方提供的现场照片。再查，一、原告表示其租赁的房屋原为空仓库，经被告同意进行了改建，并在原没有建筑的空地上搭建了房屋，但未就"被告同意"的陈述提供证据。被告表示原告未经被告同意即在仓库外面搭建了违章建筑，并且改建原房屋及搭建的违章建筑破坏了仓库的主体结构，目前城管部门正在对违章建筑要求拆除。三、原告表示前期装修支付了100万元，要求被告负担50万元，但仅提供了照片。经本院释明，原告未就其装修投资100万元向本院提交评估鉴定申请。关于原告陈述被告完全违背了民法与合同法的诚信、公平、协商原则，造成其直接经济损失5万元、间接营业额损失5万元一节，未提供证据证明。四、原告表示租赁期间被告两次停水，第一次是2015年7月23日，第二次是2015年9月30日，并有原告的工作人员证明。被告否认第一次停水，并表示第二次停水属实，但此时合同已到期。五、被告反诉要求原告赔偿因私自搭建房屋、擅自毁坏房屋主体结构给被告造成的拆改费用损失12万元的数额系被告估算，被告未提供证据证明其造成了该损失。经本院释明，被告未就其陈述的12万元拆改费用损失向本院提交评估鉴定申请。六、对于房屋能否续租，本院协调双方协商，但对于租金的数额，双方未能达成一致意见。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁协议书》、《补充协议》、《房屋安全管理责任协议书》、2010年12月26日的补充协议、2013年12月30日的补充协议、2015年8月21日的补充协议、原告提供的装修房屋的照片、支付租金的票据、房地平面草图、原告公司职工的证言、2014年6月30日的补充协议、2015年8月31日补充协议（原告未签章）、北京首华置业有限公司向原告发的告知函、被告提供的原告在院内加盖长廊和改建宾馆大厅及接待大厅的照片、首华建设公司名下的房产证及土地证等材料在案佐证。本院认为：原告与首华建设公司签订的《房屋租赁协议书》及《补充协议》，不违反法律法规的强制性规定，也系双方当事人的真实意思表示。虽然首华建设公司出租该房屋与土地使用权证记载的房屋用途有所差异，但双方签订的房屋租赁合同并未违反我国合同法关于合同效力的禁止性规定，故不影响双方签订的房屋租赁合同的效力。因此，双方签订的房屋租赁协议书为有效合同。首华建设公司经拆分、重组后，与原、被告三方签订的《房屋租赁补充协议》（约定由被告接管首华建设公司与原告签订的《房屋租赁协议书》确定的相关权利义务）以及其后原、被告签订的《房屋租赁补充协议》，亦系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故均为有效合同。依法成立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照约定严格地履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告于2015年6月向被告提出延长租期的申请后，双方于2015年8月21日签订了《房屋租赁补充协议》，约定延长的期限自2015年7月1日至2015年8月31日，双方的租赁合同本应于2015年8月31日到期终止。被告因故于2015年8月31日又拟一份租赁合同补充协议，同意将租赁期限延长至2015年9月10日，并确定延长期间的租金标准为每天每平方米2.95元；原告虽未在该协议上签章，但原告未在上一个补充协议约定的2015年8月31日腾空租赁的房屋并按照该未签章的补充协议约定的租金标准向被告支付了2015年9月1日至2015年9月10日期间的租金，故本院认定原告以自己的行为，与被告达成了该补充协议关于租期和租金的约定。现延长的租期已经届满，原告应当按照双方的约定，将添置的新物自行收回，对已经形成复合的装饰装修物保持房屋租赁期届满时的状况，将房屋交还给被告。由于原告未按约定返还租赁物，造成了被告的租金损失，故对被告反诉要求原告按2015年9月10日的房屋现状，归还位于北京市西城区阜成门外大街X号平房的房屋及其附属设施，并自2015年9月11日至实际退还房屋之日止，按双方最后一次补充协议约定的每天每平米2.95元的标准向被告支付租金损失的反诉请求，予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告租赁的房屋面积，《房屋租赁协议书》中约定平房的建筑面积418平方米，而被告提供的产权证记载的房屋建筑面积333.8平方米。由于《房屋租赁协议书》中约定的为平房建筑面积，故对被告以418平方米包括院落面积的抗辩本院不予采信。由于原告表示经测量，房屋的外在建筑面积为333平方米，且原告同意按照产权证标注的333.8平方米支付房租，故本院确定原告自2015年9月11日至实际退还房屋之日止向被告支付的租金损失，按照333.8平方米计算给付，对被告过高的反诉请求，不予支持。原告所述耗资100余万元改造房屋，是原告为自身经营需要而进行的投入，原告自述已经取得了经济利益。双方在补充协议中已经约定租期届满，原告对已经形成复合的装饰装修物要保持房屋租赁期届满时的状况，并将该状况的房屋交还给被告。庭审中经本院释明，原告未就其陈述装修投资数额的情况申请评估鉴定。现原告没有证据证明自己实际投入的装修数额具体为多少，要求被告负担50万元的房屋装修改建费没有合同依据及事实根据，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。原告所述的被告职工逼迫其改变大门方向，逼迫其拆除已建成的宾馆房间，在院内堆放杂物均系他人所为。被告的职工与被告并非同一主体，对此，原告可向相关责任人员主张其合法权利解决。由于原告未提供证据证明在履行合同中，被告如何完全违背了民法与合同法的诚信、公平、协商原则，亦未提供其陈述的直接经济损失5万元、间接营业额损失5万元的任何证据，故对原告的该两项诉讼请求，本院亦不予支持。庭审中经本院释明，被告未就其反诉要求原告支付的12万元拆改费用损失向本院提交评估鉴定申请；被告表示该数额系其估算，未提供任何证据予以证明。故对被告反诉要求原告赔偿因私自搭建房屋、擅自毁坏房屋主体结构给被告造成拆改费损失12万元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）北京瑞祥宾馆有限公司按照二○一五年九月十日的房屋现状，将位于北京市西城区阜成门外大街X号平房的房屋及其附属设施归还给被告（反诉原告）北京首华物业管理有限公司。二、原告（反诉被告）北京瑞祥宾馆有限公司自二○一五年九月十一日至实际将租赁房屋退还给被告之日止，以每天每平方米二元九角五分的标准，按照三百三十三点八平方米的面积计算，向被告（反诉原告）北京首华物业管理有限公司支付租金损失（截至二○一五年十二月一日，八十二天，数额为八万零七百四十六元二角二分）。三、驳回原告（反诉被告）北京瑞祥宾馆有限公司的全部诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）北京首华物业管理有限公司的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）北京瑞祥宾馆有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千九百元，由原告（反诉被告）北京瑞祥宾馆有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费二千零四十一元由原告（反诉被告）北京瑞祥宾馆有限公司负担九百零九元（自本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京首华物业管理有限公司负担一千一百三十二元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王德海二〇一五年十二月二日书记员  王运佳