四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第504号
上诉人（原审被告）成都博鑫物业管理有限公司。住所地：成都市金牛区九里堤中路***号*幢*单元*楼*号附*号。
法定代表人彭浩，总经理。
委托代理人张永祥，四川言鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）四川名人房地产开发有限责任公司。住所地：成都市金牛区九里堤中路***号。
法定代理人廖明亮，董事长。
委托代理人王才兵，男，汉族，1982年1月1日出生，住成都市新都区，系该公司员工。
委托代理人张永祥，四川言鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈贵元�男，汉族，1976年7月5日出生，住四川省仁寿县。
委托代理人樊剑，四川时代经纬律师事务所律师。
上诉人成都博鑫物业管理有限公司（以下简称博鑫物业公司）、四川名人房地产开发有限责任公司（以下简称名人房地产公司）因与被上诉人陈贵元房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2012）金牛民初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。上诉人博鑫物业公司、名人房地产公司的共同委托代理人张永祥及名人房地产公司委托代理人王才兵，被上诉人陈贵元及其委托代理人樊剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，诉争房屋的所有权人为名人房地产公司，房屋性质为住宅。名人房地产公司将诉争房屋委托给博鑫物业公司管理。
2011年4月21日，博鑫物业公司（甲方）与陈贵元（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方经协商，就乙方利用甲方管理的“学府佳苑”项目部分物业作为商务酒店经营的相关事宜签订本合同。一、1.1、甲方保证，甲方管理的“学府佳苑”项目具备政府有关部门的批准，已取得《商品房预售许可证》；1.2、乙方保证租赁该房屋用于商务酒店及配套项目的经营；二、2.1、乙方租赁物业为甲方开发位于成都市二环路北一段圃园北路1号的“学府佳苑”项目第五层房屋，小计88间，建筑面积共计2380.79平方米作为酒店客房使用；2.3.1、房屋装修标准按酒店实际使用的标准进行统一装修，装修费用和配套费用由乙方自行承担，并由乙方设计装修与购买，租赁终止，以上物品归业主所有。四、4.1、乙方租赁物业用于经营商务酒店的客房，在不影响房屋安全的�提下，甲方及业主应同意乙方对房屋进行改造，租赁终止时，乙方应使用原建筑材料恢复原房屋结构。五、租赁期限25年，即从2011年8月1日起至2036年7月30日止。六、6.2、乙方租赁房屋租金第一年为每月40元／平方米，第二年开始租金为每月42元／平方米，从第二年起每三年每月每平方米递增2元租金，共递增8次。七、7.1、乙方在本合同签订之日起当日内向甲方支付履约保证金50000元，其中30000元在乙方支付首期房租时冲抵。八、8.1、物业交付使用后，由于经营活动产生的水、电、气、通讯等费用及物业管理费由乙方自行承担。8.3、物业管理费应按1.8元／平方米／月收取，水电费按照商业用途收取。十一、11.1、本合同履行过程中任何一方违反合同约定和义务，若情形不严重的，违约方当按照当年租金的10%向对方支付违约金，若支付的违约金不足弥补对方的损失，则�应承担相应的赔偿责任。
2011年4月21日，陈贵元向博鑫物业公司出具承诺书，承诺：“针对我与贵公司签订的“锦西国际”五楼《合作协议》，因除润新43间房屋以外，剩余的45间房屋此前因相关单位租用后未用，已闲置长达近两年，致使购房户的租金损失高达100多万元，鉴于此，我自愿支付该45间房屋闲置期间的房屋租金作为履行合作协议的前提条件，为此我特别承诺，1、我自愿向贵公司支付人民币100万元，并以此来弥补上述45间房屋前期闲置的租金损失费。此款在贵公司向我交付房屋之前，由我向贵公司支付人民币55万元，剩余45万元在2012年4月30日前全额付清。2、若我未按上述时限兑现承诺，则贵公司有权单方面解除双方签订的《合作协议》，并无条件收回我所承租的全部房屋。若贵公司单方面解除《合作协议》，则我承诺将已缴纳的所有费用均作为�约赔偿金归贵公司所有，且应另按已付费用的双倍向贵公司偿付租赁房屋租金，并自愿按应付款的每日千分之一向贵公司支付违约金。3、因贵公司解除《合作协议》而造成的一切经济损失均由我个人自行承担。”上述款项因双方发生纠纷而未予支付。陈贵元当日向博鑫物业公司交纳租房保证金5万元，同年4月28日，陈贵元交纳5楼房屋租金15万元。
2011年5月4日，陈贵元收到博鑫物业公司交付的房屋45间。同年5月15日，陈贵元向博鑫物业公司交纳窗户、墙体拆除押金5万元。
陈贵元与七天四季酒店（广州）有限公司订立了《管理店投资合同》，陈贵元于2011年5月10日向七天四季酒店（广州）有限公司交纳了加盟费211200元。诉讼中，陈贵元主张了该项损失，原审法院要求陈贵元提交该加盟费未予退还的相关证据，陈贵元未能提交。
2011年5月13日�陈贵元与四川名洋建设工程有限公司签订了《七天连锁酒店集团工程施工合同》，合同报价322471.25元。同年5月31日，陈贵元向该公司支付工程款15万元，未付款为172471.25元。
陈贵元在装修过程中因诉争房屋不能办理相关的消防手续，于2011年7月11日向博鑫物业公司致函，通知博鑫物业公司《合作协议》自2011年7月11日起解除，要求博鑫物业公司退还其支付的租金和保证金。2011年7月29日，博鑫物业公司回函，不同意解除该协议。
2011年8月25日，博鑫物业公司（甲方）与陈贵元（乙方）签订了《终止和解除合同协议书》，约定：“双方协商一致终止并解除《合作协议》。一、双方确认《合作协议》已于2011年8月25日解除；二、乙方已经支付的保证金不再要求甲方退还，乙方已经支付的租金双方再协商，乙方已经装修施工部分由乙方负责恢复；三、甲方不�退还乙方所支付的保证金，同时也无权要求乙方承担其他任何法律责任；四、从本协议签订之日起双方在本次合作中签订的所有文件、协议等法律文书全部终止，双方互不承担法律上的权利义务和责任。”
因双方发生纠纷，陈贵元诉至原审法院，请求判令：一、解除陈贵元与博鑫物业公司于2011年4月21日签订的《合作协议》；二、撤销陈贵元于2011年4月21日向博鑫物业公司作出的承诺书；三、博鑫物业公司和名人房地产公司连带赔偿陈贵元保证金5万元、拆墙费5万元、租金15万元、装修费33万元、加盟费20万元，共计78万元；四、博鑫物业公司和名人房地产公司连带给付陈贵元违约金10万元。诉讼中，双方对诉争房屋恢复原状的施工造价争议较大，原审法院根据博鑫物业公司的申请，依法委托了四川京都君益工程造价咨询事务所有限公司对诉争房屋恢复原状的价格进行司法鉴定，鉴定结论为：工程鉴定造价金额为383448.92元。博鑫物业公司为此支出鉴定费25500元。
原审法院查明以上事实，有三方当事人的陈述、《合作协议》、承诺书、《七天连锁酒店集团工程施工合同》、《管理店投资合同》、《终止和解除合同协议书》、《司法鉴定书》等证据在案佐证。
原审法院认为，本案争议的焦点是双方签订的《合作协议》、陈贵元单方出具的承诺书及《终止和解除合同协议书》的效力问题。
诉争房屋的性质为住宅，本案是典型的业主擅自将住宅性质房屋的用途改变为商业用房，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”根�国家现行的相关法律、法规规定，将住宅性质房屋的用途改变为经营性用房，则需要重新报经规划部门同意批准后才能建造。本案中，博鑫物业公司及陈贵元完全忽视相关规定，并且未能征询有利害关系的业主意见签订《合作协议》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该《合作协议》属于“违反法律、行政法规的强制性规定。”应为无效。同理，陈贵元在2011年4月21日所作出的承诺书也应当为无效。故对陈贵元的一、二项请求，原审法院不予支持。
对于陈贵元与博鑫物业公司签订的《终止和解除合同协议书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”该协议只涉及双方损失如何赔偿的问题，系双方当事人真实意思的表示，因此该协议应为有效。该协议中对于双方的损失有了较为明确的约定，一、陈贵元负责对诉争房屋进行恢复原状，基于此约定，陈贵元应当按鉴定的价格向博鑫物业公司支付房屋恢复原状的费用383448.92元（此费用在博鑫物业公司另案起诉陈贵元房屋租赁合同纠纷一案中处理。）；二、陈贵元已经支付的保证金不予退还，陈贵元交纳的保证金为5万元，该款博鑫物业公司无需向陈贵元退还。三、陈贵元已经支付的租金15万元双方在协议中没有确认，原审法院认为博鑫物业公司将住宅性质的房屋出租给陈贵元用于商业用途，以致于合同无效，博鑫物业公司应当根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定承担缔约过失责任，而且陈贵元又承担了诉争房屋恢复原状的全部费用，本着公平的原则，博鑫物业公司应当退还租金15万元。四、对于陈贵元主张的改建房屋押�5万元，《终止和解除合同协议书》中未予约定，但该款的性质是押金，在陈贵元承担了诉争房屋的恢复原状责任后，博鑫物业公司就应当予以退还。五、双方在《终止和解除合同协议书》中约定“三、甲方不再退还乙方所支付的保证金，同时也无权乙方承担其他任何法律责任。四、从本协议签订之日起双方在本次合作中签订的所有文件、协议等法律文书全部终止，双方互不承担法律上的权利义务和责任。”据此约定，陈贵元无权再向博鑫物业公司主张其他各项损失。
关于名人房地产公司是否承担责任的问题，原审法院认为，名人房地产公司将诉争房屋委托给博鑫物业公司管理，属于委托关系，但是该委托的权限不明确，《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款规定：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”因此名人房地产公司应当承担责任，博鑫物业公司负连带责任。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款、《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十七条的规定，判决：一、名人房地产公司、博鑫物业公司于判决生效之日起十日内退还陈贵元交纳的房屋租金15万元、改建房屋押金5万元，共计20万元。二、驳回陈贵元的其他诉讼请求。案件受理费6400元，由陈贵元负担3200元、名人房地产公司、博鑫物业公司负担3200元。
宣判后，原审被告博鑫物业公司、名人房地产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回陈贵元的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由陈贵元承担。其主要的上诉理由为：陈贵元与博鑫物业公司签订的《合作协议》实为租赁�议合同，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。在协议签订后，博鑫物业公司于2011年5月4日将房屋交付给陈贵元，陈贵元实际占用房屋，无论协议是否有效，陈贵元均应向博鑫物业公司支付房屋占用费用（租金）。双方签订的《终止和解除合同协议书》中约定，关于陈贵元已经支付的租金，双方再进行协商，这并非不交租金的意思表示，博鑫物业公司将房屋交付给陈贵元使用，已经造成了博鑫物业公司的损失，该损失只能用租金进行弥补，因此陈贵元应当交付房屋恢复前的租金。
被上诉人陈贵元答辩称，陈贵元租赁房屋的目的在于经营酒店，博鑫物业公司明知这一情况还与陈贵元签订《合作协议》，将不能作为酒店使用的房屋租赁给陈贵元使用，存在严重的欺诈行为，原审认定《合作协议》无效是正确的。《终止和解除合同协议书》的内容显示公平，博鑫物业公司应当退还陈贵元支付的房屋租金及押金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人博鑫物业公司、名人房地产公司提交了四川天地建设发展有限公司第一项目部出具的《收据》及工程竣工报告、博鑫物业公司向陈贵元发出的《函告》及特快专递邮件详情单，拟证明陈贵元占用房屋的具体时间，房屋恢复费用为80万余元。经庭审质证，被上诉人陈贵元对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被上诉人陈贵元提交了成都锦尚天府丽都商务酒店有限管理公司消防安全检查合格证，拟证明博鑫物业公司在签订《合作协议》过程中采取了欺诈行为，使陈贵元误以为该房屋可以用于酒店经营。经庭审质证，上诉人博鑫物业公司认为上述证据与本案无关。本院认为，双方提交的证据均与本案待证争议事实无关，故本院不予采信。
本院经二审审理查明的事实及采信的证据与原审法院一致。
本院认为，本案在二审中的争议焦点是博鑫物业公司与陈贵元签订《合作协议》的效力。博鑫物业公司明知案涉土地为住宅用地，房屋性质为住宅，且陈贵元租赁房屋用于商务酒店及配套设施的经营，在未能征询有利害关系业主意见的情况下与陈贵元签订《合作协议》，改变了案涉房屋的土地用途及使用性质，违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”之规定，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定该份《合作协议》属于“违反法律、行政法规的强制性规定”应为无效协议，并无不当。虽然陈贵元与博鑫物业公司签订的《终止和解除合同协议书》，作为独立存在的有关解决争议方法的有效条款，并未明确约定双方终止合同后陈贵元已经交纳的租金如何处理，但作为房屋的出租方和专业的物业管理公司，博鑫物业公司应当知晓法律法规的禁止性规定，仍将不符合租赁用途的房屋出租给陈贵元，存在较大过错。陈贵元作为承租人，未能谨慎考量，租赁房屋是否符合经营酒店的相关条件亦存在一定过失，因此双方均应就合同无效承担缔约过失责任。在陈贵元已经承担房屋修复费用的情况下，基于民法上的诚实信用原则和公平原则，博鑫物业公司应退还陈贵元已经支付的租金15万元，改建房屋押金5万元。综上所述，上诉人博鑫物业公司、名人房地产公司的上诉理由并均不成立，本院不予支持。原判认定事实�楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费4300元，由上诉人博鑫物业公司、名人房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判员 杨晓龙
代理审判员 马 雯
二〇一四年三月七日
书 记 员 张 磊