天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初46857号原告（反诉被告）：苗华强，男，1970年10月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：贾林，天津名士律师事务所律师。被告（反诉原告）:李向英，女，1967年3月15日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：付生宇，山西朔风律师事务所律师。原告（反诉被告）苗华强与被告（反诉原告）李向英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2018年6月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）苗华强及其委托诉讼代理人贾林，被告（反诉原告）李向英的委托诉讼代理人付生宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）苗华强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.判令被告退还原告定金5万元，赔偿原告违约金16万元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告经充分协商一致于2017年3月10日签订《房屋买卖（置换）合同》，该合同约定，被告将其所有的坐落于天津市汉沽区出售给原告，房屋价款80万。付款方式：2017年3月10日给付被告定金5万元（已付），2017年3月15日前给付被告60万元，待房管局约号成功后，把余款结清。合同第九条约定，如被告原因没能在3月15日办理相关手续。双方再次约定在3月底前办理相关手续。因房价疯涨，原告依合同在2017年3月15日前多次告知被告领取60万元房款，但被告未领取。与此同时，被告表示如原告不加价，将不再继续履行合同。在多次协商无果的情况下，原告无奈告知被告不再履行合同，另行购买房屋。综上，被告违约，原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告（反诉原告）李向英辩称，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）李向英向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.判令反诉原告不予退还反诉被告房屋买卖定金5万元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告违约金4万元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2017年3月10日，反诉原告与反诉被告签《房屋买卖（置换）合同》。约定反诉原告将自有的位于天津市汉沽区房屋出卖给反诉被告。当时因反诉原告搬回山西老家居住，委托王某代为办理房屋出售事宜。合同签订后，天津房价上涨，反诉原告希望反诉被告可以提高房屋购买价格，但反诉被告不同意。在双方协商无果的情况下，反诉原告并没有拒绝履行合同。因天津市办理房屋产权交易需要预约，在反诉原告与反诉被告约定的约号时间内，反诉被告一直没有约号成功。后王某通知反诉原告，反诉被告不再购买反诉原告房屋，转而购买其他房屋。由于反诉被告的原因致使双方房屋买卖合同不能履行，其违反了双方签订合同第七条的约定，应按房屋总价款5%支付违约金。综上，反诉原告提起反诉，请求人民法院判如所请。原告（反诉被告）苗华强辩称，同意反诉原告的第一项诉讼请求，请求驳回反诉原告的其他诉讼请求。反诉原告擅自提高房屋价格和拒不领取房款的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经质证，对当事人提交的《房屋买卖（置换）合同》、收条、中介费收据、委托书、银行交易流水、中国建设银行个人账户交易明细、录音、证人李某的证人证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。李向英提交的王某证人证言，因证人王某未出庭接受质询，故该份证言，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月10日，苗华强与李向英的代理人王某签订《房屋买卖（置换）合同》一份。合同约定，李向英将其所有的坐落于天津市汉沽区房屋出售给苗华强。房屋价款80万。合同签订当日，苗华强将定金5万元交付王某。双方约定2017年3月15日前给付李向英60万元，待房管局约号成功后，把余款结清。在合同履行过程中，李向英提出将房屋价款涨至90万。苗华强拒绝涨价。双方就房屋价款未能达成一致。另查，合同第七条约定，甲方（李向英）或乙方（苗华强）违反本合同约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价格5%的违约金。同时，合同第九条手写补充约定，如果一方违约，将赔付对方总房款20%。本院认为，苗华强与李向英签署的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方理应恪守。本案中，双方均无继续履行上述合同的合意，本院对双方提出的解除合同的诉讼请求，依法予以支持。本案的争议焦点为：买卖双方中哪一方违约的问题。本案中，双方既然已经协商确定了房屋总价款为80万元。李向英就应当遵守协议约定，不应当因为市场价格的波动而随意涨价，其行为已经构成违约。苗华强与李向英就房屋价款未能达成一致的情况下，提出解除合同，是基于自身权利的维护，不存在违约行为。根据法律的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李向英应当向苗华强返还定金5万元并支付违约金。至于违约金数额是否过高的问题。本院认为，双方在合同中写有两份违约金条款。一个约定违约金为总房款的5%，一个手写约定违约金为总房款的20%。从合同磋商的过程看，手写的总房款20%约定应视为是对制式约定的变更。本院认为，双方约定的总房款20%的违约金约定高于苗华强所受损失，应当予以调整。综合考虑原告受损程度，本院酌定违约金数额为总房款的10%，即8万元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告（反诉被告）苗华强与被告（反诉原告）李向英签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告（反诉原告）李向英于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）苗华强购房定金50000元；三、被告（反诉原告）李向英于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）苗华强违约金80000元；四、驳回原告（反诉被告）苗华强的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李向英的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4450元，由原告（反诉被告）负担1690元，由被告（反诉原告）负担2760元。反诉案件受理费2225元，由被告（反诉原告）李向英负担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张泽中审 判 员  邵术麒人民陪审员  陈宝全二〇一八年六月二十六日书 记 员  李秋香附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。