山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）市民初字第2748号
原告济南金色长城物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘玉传，总经理。
委托代理人冯家骏，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人沈光耀，山东豪才律师事务所律师。
被告田克娥，女，1960年2月27日生，汉族，无业，住济南市。
原告济南金色长城物业管理有限公司与被告田克娥物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南金色长城物业管理有限公司法定代表人刘玉传的委托代理人冯家骏、沈光耀，被告田克娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南金色长城物业管理有限公司（以下简称金色长城物业公司）诉称，原告受开发商济南伟东置业有限公司的委托，对其开发的伟东新都小区12、13、14、15、17、18、19号楼及相关配套设备设施进行物业服务管理，双方签订《伟东新都3地块回迁房前期物业管理委托合同》。根据该合同约定，被告交纳的物业管理费按每月0.8元∕平方米计算，被告逾期支付物业费用的，应从逾期之日起，按应交金额的日3‰的标准交付滞纳金。被告作为伟东新都小区的业主，有按照合同约定的标准向原告交纳物业管理费的义务，但被告自2009年1月至今共拖欠物业管理费计3255元，因此产生相应的滞纳金，我方只主张与本金相同的金额。原告多次向被告书面催交，但被告拒不支付。综上，被告的欠费行为，严重损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告支付拖欠的物业费3255元，向原告支付违约金3255元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告田克娥辩称，1、我方未交物业费是有原因的。2007年交接房屋后，我们发现房有很多质量问题，特别是家中的双层玻璃漏气、漏油，为此我多次找到物业公司要求给予维修和解决，物业公司也答应给维修，但却一直未给处理。后来再找物业公司，却被告知玻璃已过保修期，不给保修了。所以，我也没有向物业公司交纳物业费。2、原告诉称多次向我催要不是事实，我交水、电费时原告也没有向我催收过物业费用，所以，原告的起诉已大部分超过法律规定的诉讼时效，不应当得到法院支持。
经审理查明，伟东新都小区系由济南伟东置业有限公司开发建设的住宅小区，2007年8月16日，济南伟东置业有限公司与原告金色长城物业公司签订了《伟东新都3地块回迁房前期物业管理委托合同》，该合同约定济南伟东置业有限公司委托原告金色长城物业公司对其开发建设的济南伟东新都3地块回迁住宅小区及其封闭区域实行前期物业管理，管理总建筑面积为6.3万平方米，具体楼号为：12、13、14、15、17、18、19号楼及相关配套设备设施。合同第七条中约定原告负责保修期满后的房屋共用部位的维修、养护和管理。合同第六章第十三条中约定：“……3、本合同有效期内已交付使用房屋的物业管理费，由乙方（金色长城物业公司）根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取：小高层住宅房屋为0.8元∕每月每平方米建筑面积（底层为0.65元∕每月每平方米建筑面积），多层住宅房屋为0.65元∕每月每平方米建筑面积。付费时间为每个季度第一个月的15日之前，第一次需缴付6个月的物业管理费。”同时还约定：“……11、如果甲方（济南伟东置业有限公司）、业主和使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的3‰按日缴付滞纳金，经乙方（金色长城物业公司）催收仍不交纳的，乙方有权对其采取停止物业服务等催交措施，或向人民法院提起诉讼。”被告田克娥于2007年12月3日签字确认了《物业管理相关事宜确认单》，并承诺于2008年1月15日前交纳2007年12月3日至2008年6月2日的物业管理费560.40元；于2007年12月20日至30日到物业管理处签收《业主临时公约》、《住宅质量保证书》等相关物业文件，并到物业管理处办理供暖核准登记手续.同日，被告田克娥与济南伟东置业有限公司办理了房屋交接手续，并签订了《房屋交接书》一份，该交接书中记载的房号为12号楼2单元804室。被告田克娥于2008年12月26日到原告金色长城物业公司交纳了至2008年12月底的物业管理费及水、电费用，并由原告向其出具了收款收据一份。被告田克娥所居住房屋的建筑面积为116.28平方米，自2009年1月开始，被告田克娥以房屋及家中窗户的玻璃存在质量问题未给予维修为由，拒绝向原告金色长城物业公司交纳物业服务费用，至2011年11月30日止，累计拖欠物业费35个月，共计3255.8元（0.8元×116.28×35个月＝3255.8）。原告金色长城物业公司于2010年9月通过挂号信的方式向被告田克娥邮寄送达了催收通知单一份；2012年6月1日，原告金色长城物业公司委托山东豪才律师事务所冯家骏、沈光耀律师向被告田克娥发出《律师函》一份，内容为催收该被告拖欠的物业服务费3264.6元。在未得到被告答复的情况下，原告金色长城物业公司诉至法院，要求被告田克娥向其支付拖欠的物业费3255元，并承担与本金相同的违约金，由被告田克娥承担本案的诉讼费用。
另查明，济南市公安局六里山派出所出具证明证实伟东新都四区（原三地块）新旧楼号对照情况，原伟东新都三地块12号楼现行政编号为伟东新都四区17号楼。
原告金色长城物业公司在伟东新都小区的服务时间为2007年8月16日至2011年11月30日。
以上事实，由前期物业管理委托合同、房屋交接书、物业管理相关事宜确认单、物业公司收款收据、挂号信查询单及查询回执、律师函、特快专递回执及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。我国《物业管理条例》中规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，即在建设单位同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意，因此，物业服务合同可以对其他业主产生拘束力。故在该小区新的业主大会和业主委员会成立之前，原告金色长城物业公司在此从事物业服务，是具有事实和法律上的依据的。原、被告虽未签订书面物业服务合同，被告在此居住，客观上接受了原告的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。故原告作为本案的主体起诉，并无不当。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。原告根据合同约定，在小区内进行物业服务，是具有合同和法律依据的。被告田克娥在庭审中提出其家中房屋存在多处质量问题，至今未能解决，故不应交纳物业费。对此，本院认为，小区住宅房屋的结构或配套设施的质量问题，具体维修在保修期内应属于开发商的保修范围，保修期外的，应由被告自行负担。根据《前期物业管理委托合同》的约定，原告金色长城物业公司作为管理该小区的物业服务机构，只对保修期外小区的公共设施设备负有维修、维护的义务，被告家中的自有物业及设施，不属于物业公司应负有的职责范围。故对被告田克娥以原告金色长城物业公司未给其维修房屋和设施，拒绝交纳物业服务费的主张，没有合同或法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题，本院认为，原告金色长城物业公司提交了于2010年9月及2012年6月两次向被告田克娥邮寄送达催费通知书、律师函的证据，被告虽主张没有收到，但无法否认原告曾向其主张权利的真实性，故可认定原告金色长城物业公司的诉讼请求没有超过法律规定的诉讼时效，被告田克娥关于原告方的诉讼请求部分超过诉讼时效的抗辩，不能成立，本院依法不予支持。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，被告田克娥所陈述的物业公司在服务中存在的问题，均是小的瑕疵，不能构成重大瑕疵，故在没有证据和得到原告金色长城物业公司许可的情况下，被告田克娥拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，本院依法不予支持；对原告金色长城物业公司要求被告田克娥补交拖欠的2009年1月至2011年11月物业费3255元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，本院认为，被告田克娥不是无故拒交物业费用，只是对房屋及相关设施负有维修责任的义务人和赔偿责任人的认知有误，主观上无明显过错，此情况下不宜再让其承担违约金，故对原告金色长城物业公司要求被告田克娥承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告田克娥于本判决生效之日起十日内给付原告济南金色长城物业管理有限公司2009年1月1日至2011年11月30日的物业服务费计人民币3255元。
二、驳回原告济南金色长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、案件受理费25元，由被告田克娥负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李 江
二〇一二年十二月七日
书记员 李伟杰