广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书?（2013）佛中法民一终字第3183号上诉人（原审被告）佛山市龙光阳光海岸房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇石南公路（地号11191818），注册号440600000027862。法定代表人陈芳。委托代理人梁志旺，系该司员工。委托代理人徐舒，系该司员工。被上诉人（原审原告）关少兰，女，汉族，1973年9月26日出生，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）罗庆辉，男，汉族，1970年11月19日出生，住广东省佛山市禅城区。上列两被上诉人共同委托代理人谢琼，广东邦南律师事务所律师。上诉人佛山市龙光阳光海岸房地产有限公司（以下简称龙光公司）因与被上诉人关少兰、罗庆辉商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法南民初字第494号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十八条之规定，作出如下判决：一、撤销关少兰、罗庆辉与龙光公司所签订的《水悦龙湾园优惠登记协议》、《内容调整确认书》;二、龙光公司于判决发生法律效力之日起十日内向罗庆辉退还定金30000元并支付利息（利息以30000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年8月2日计至判决确定的给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取为275元，由龙光公司负担。该费用关少兰、罗庆辉已于起诉时预交，因其同意由龙光公司直接向其支付，故龙光公司应于履行判决所确定的给付义务时迳付关少兰、罗庆辉，法院不另收退。上诉人龙光公司向本院上诉提出：一、原审判决对于本案的关键事实认定错误。1.《退房变更审批单复印件》只是电脑打印件的复印件，没有任何的签章和确认，根本无法复核其真实性。一审判决对此存在错误的证据认定。2.原审认定“关少兰、罗庆辉前去售楼处欲与龙光公司签署《商品房买卖合同》时，龙光公司告知关少兰、罗庆辉需缴纳总房款的60%作为首期楼款，即首付需730120元且必须于7月4日前付清”错误。龙光公司从未要求过关少兰、罗庆辉缴纳60%的首期款，也没有拒绝签订合同，是关少兰、罗庆辉因为自己的原因恶意违约，拒绝签订合同，还以所谓的首付款问题要求法院退定。3.在没有任何证据支撑的情况下，一审判决认定龙光公司存在虚假承诺和误导的不诚实行为，没有任何事实依据。4.原审认定“双方未能签订《商品房买卖合同》的原因是由于龙光公司的行为导致关少兰、罗庆辉对房屋的首付款比例约定产生重大误解及不合理期待”错误。首先，关于房屋的首付款问题，首付比例只是按揭银行办理按揭的具体要求，是关少兰、罗庆辉与按揭银行的关系，对龙光公司来说房屋的总价款不会变，关少兰、罗庆辉只需按照双方的约定支付购房款即可。其次，《优惠登记协议》中并未涉及到关少兰、罗庆辉任何按揭付款的条款和内容，就算关少兰、罗庆辉是限购人群，也并不代表其就必须选择按揭付款，就算要选择按揭付款，其付款比例也是有待后续需要双方再进一步确定的，并且最终是以按揭银行审批为准；即《优惠登记协议》所提到的限购与《调整确认书》的按揭付款比例没有必然的联系；退一步说，假设限购与按揭贷款有联系，那《调整确认书》签订时间在《优惠登记协议》之后，关少兰、罗庆辉就同一事项表达了两个不同的意思表示，当然是以后面的意思表示为准，即应以《调整确认书》明确的意思表示为准。本案没有任何证据证明龙光公司存在如欺诈误导等其他行为，签订相关协议是双方合议的结果，是双方的共同行为，双方根本不存在任何可以撤销合同的事由，一审判决属于事实认定错误。二、原审判决适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条关于“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’”的规定，《调整确认书》中条款虽然是格式条款，但龙光公司以黑体字加下划线特别明示，已尽到充分说明及提示的义务，关少兰、罗庆辉是在清楚知悉的前提下签订的，所以《调整确认书》第四条第10款约定“乙方签署本调整确认书前已向相关的部门和单位了解并核实了广东省相关的房地产调控（限购限贷）政策……”的条款和合法有效的条款，应对双方具有法定约束力，一审法院对该条款适用《合同法》中格式条款无效的法律条款适用错误。2.一审判决在认定龙光公司与关少兰、罗庆辉在签订《水悦龙湾园优惠登记协议》及《调整确认书》存在误导问题，造成重大误解，认为上述协议是可撤销合同，适用《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十八条规定法律错误，但是本案根本不具备合同可撤销的情形，本案作为商品房预售合同纠纷理应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因此，本案应该按照该司法解释关于定金的规定处理，关少兰、罗庆辉单方违约，应该承担损失定金的法律责任。上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回关少兰、罗庆辉的全部诉讼请求；2.判令关少兰、罗庆辉承担本案一审、二审的全部诉讼费用。被上诉人关少兰、罗庆辉答辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉；二、关少兰、罗庆辉在《水悦龙湾园优惠登记协议》中如实告知了其属于限购限贷范围；三、龙光公司的销售人员在商品房认购书中书面作出了首付款为楼价的30%，即366867元，余款部分在签订《商品房买卖合同》后办理银行按揭，且按揭银行为龙光公司指定的银行，充分证实了龙光公司作出了虚假的承诺和误导，诱导了关少兰、罗庆辉支付了30000元的定金，并致使最后未能按照《商品房认购书》上约定的支付30%的首付款来签订该《商品房买卖合同》。双方当事人均未在二审期间向本院提交新证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点主要是双方签订的《水悦龙湾园优惠登记协议》、《内容调整确认书》应否被撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，关少兰、罗庆辉在签订《水悦龙湾园优惠登记协议》时，已经明确告知了龙光公司其属于限购范围，而龙光公司作为专业房地产公司，仍然在《内容调整确认书》中，以手写方式约定在龙光公司指定的银行进行按揭付款，首付楼价30%等内容，故原审法院认定关少兰、罗庆辉因此对付款方式和按揭贷款比例产生了重大误解及不合理的期待正确，本院予以确认。正因如此，关少兰、罗庆辉无法按照约定的按揭贷款方式履行交付楼款的义务，双方无法继续履行合同；关少兰、罗庆辉请求撤销上述协议，符合前述法律规定，本院予以支持。龙光公司以关少兰、罗庆辉在《内容调整确认书》中确认已经清楚限购限贷政策等为由，主张不存在误解，但龙光公司作为专业的房地产经营者，在手写的付款方式部分做出指定贷款银行、首付30%的约定，在后文又将因限购限贷无法继续履行的责任全部归于购房者，显然有失公平。因此对龙光公司该主张本院不予支持。对于龙光公司在上诉中提出原审法院对《退房变更审批单复印件》的采信问题，该证据虽为网页打印件，但原审法院结合其他证据予以采信并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。龙光公司上诉理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人佛山市龙光阳光海岸房地产有限公司负担。本判决为终审判决。?????????审?判?长?徐?立?伟审?判?员?蔡?成?中代理审判员 ?舒?????琴????二○一四年一月十九日书?记?员?吕?倩?倩