贵州省毕节市�星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0502民初3230号
原告（反诉被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，组织机构代码：31433143-5。
法定代表人：杨文杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：朗荣昌（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201510771344。
委托诉讼代理人：朱小波（一般授权代理），贵州中创联律师事务所律师。
被告（反诉原告）：顾志伟，男，1997年6月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张达举（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15224201410549463。
委托诉讼代理人：王卫（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“原告碧桂园房开公司”）与被告（反诉原告）顾志伟（以下简称“被告顾志伟”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法适用普通程序于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告碧桂园房开公司委托代理人朗荣昌，被告顾志伟委托代理人张达举、王卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园房开公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告间的《商品房买卖合同�（合同编号：20152225）；2、被告向原告支付违约金378617.85元（按总购房款的15%计算得出）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月4日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20152225），购买原告所开发的“南山碧桂园”项目中的商品房（房屋详情：第13号楼026房，或凤凰郡一街026号，建筑面积346.13平米），房屋总价为：2524119元。按照《商品房买卖合同》之约定，被告应于《商品房买卖合同》签订之日向原告支付首期款764119元，余款1760000元以银行按揭贷款的方式予以支付，且必须于2015年12月4日前将余款一次性支付给原告。但是被告向原告支付364119元购房款后，即未按照《商品房买卖合同》的约定办理完毕银行按揭手续，也未在约定期限内支付余下款项2160000元。被告逾期付款长达近7月之久，且经原告多次催告无�，已根本违反了双方间《商品房买卖合同》的约定。根据《商品房买卖合同》第十条之约定，原告有权解除合同，并要求被告按总房款的15%支付违约责任。因此，原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》之相关规定向法院提出诉讼请求，望法院在查清事实的基础之上，予以支持。
被告顾志伟向本院提出反诉请求：1、判决确认反诉人与被反诉人于2015年11月4日签订的《商品房买卖合同》无效；2、判决被反诉人返还反诉人支付的购房款364199元及合同预告登记费80元，合计364279元；3、判决被反诉人返还以364279元为基数，从2016年1月5日起，按同期银行贷款利率的1.3倍支付反诉人资金占用期间的利息，直至款项返还完毕；4、本诉、反诉诉讼费用由被反诉人承担。被告针对本诉答辩与反诉事实和理由为，一、原告与被告签订的�商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的的合同，根据《合同法》第五十二条的规定，为无效合同。2015年10月31日，被告与原告签订《南山碧桂园认购书》，约定被告向原告购买其开发的南山碧桂园凤凰郡一街026号联体住宅，该住宅建筑面积346.13平方米，套内建筑面积为329.69平方米，合同套内建筑超标单价为7656.03元，认购价为2524119元。被告的按揭方式为首付5%。被告支付50000元定金后，第一期款764119元须于2015年11月4日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，被告须同时办妥按揭申请手续。《认购书》系原告提供的格式合同，签订当日，被告根据《认购书》的要求预交了50000元定金。但首付5%不能申请银行按揭贷款。2015年11月4日，被告无力支付首付款764119元，原告与被告签订《商品房买卖合同》，提出先提供600000元给被告支付首付。当日，被告用原告提供的600000元，并另行支付了原告114199元，合计支付了原告764119元的首付款。后根据原告的要求，被告于2015年12月4日支付给了原告100000元，于2016年1月4日支付给了原告100000元。但因原告违法操作，一直未能办理银行按揭贷款。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《个人住房管理办法》第五条第三款、第四款规定：“借款人需同时具备以下条件：（三）具有购买住房的合同或协议；（四）不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受购�补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。”原告以低首付5%的手段欺骗被告，与被告订立《认购书》，要求被告交付50000元的定金后，明知未签订商品房买卖合同，被告尚不具备向银行申请按揭贷款的法定条件，仍以格式合同要求被告如选择银行按揭付款方式，被告须同时办妥按揭申请手续，将首付款764119元于2015年11月4日付清。2015年11月4日，在被告无力支付首付款而仍需要选择银行按揭贷款购买房屋时，原告自己出资600000元，虚拟被告人根据《个人住房管理办法》交付了30%的首付的表象，与被告签订合同编号为20152225的《商品房买卖合同》。这在原告的诉状中也有体现，被告根据原告的要求，至今也只是支付了364119元购房款。原告的行为系以合法形式掩盖非法目的的行为，明知被告的行为达不到申请按揭贷款的条件，而为急于出售�屋，争取资金回笼，转嫁经营风险，与被告签订的《商品房买卖合同》无效。因无效合同自始无效，当然无效，且造成合同无效的原因系作为法人的原告违反相关贷款程序和条件，系原告的过错造成，因此，原告不能根据无效的《商品房买卖合同》要求被告支付违约金。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原告的过错，与被告签订《商品房买卖合同》，同时被告因履行无效合同而向原告支付了364279元款项，原告除应返还被告364279元外，还应当以364279元为基数，从2016年1月5日起，按同期银�贷款利率的1.3倍支付被告资金占用期间的利息，直至款项返还完毕。
二、即便《商品房买卖合同》有效，原告无权要求被告支付违约金。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》的第八条第3款，被告除首付764119元外，余款1760000元以银行按揭贷款方式支付。双方明确约定了“买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致出卖人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约金责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。”以上约定可以看出，被告选择银行按揭贷款支付余款后，原告应当书面通知被告交申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，贷款成功后，原告或银行还应书面通知被告，被告在接到书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续。但原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告一直未履行合同约定的先行义务，未向被告发出任何的书面通知要求被告提交办理银行按揭或公积金贷款的资料，导致贷款手续无法完成，被告当然不能支付余款。在原告未履行先行义务要求提交相关资料办理贷款是被告不能交付余款的原因，在义务不履行的情况下，原告当然不能要求被告支付违约金。另外再根据以上约定，即便因被告的原因导致原告未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款的�额的，原告也应当及时向被告发出书面通知要求被告支付不足款项，被告在接到书面通知之日起7日内予以补交，并且不承担合同第十条约定的违约责任。如果原告发出书面通知，被告在接到书面通知后逾期不交余款的，合同约定的是原告有权解除合同，且在合同解除后30日内将被告的已付款退还，而并未约定逾期不交的违约责任。上述合同条款本身是没有歧义的，即便有歧义，因《商品房买卖合同》系原告提供的格式合同，合同条款的解释当然要有利于被告。因此，根据《商品房买卖合同》第八条约定的付款方式及期限，原告无权要求被告支付违约金，相反，原告起诉要求解除合同，应根据合同的约定退还被告已经交付的购房款。
三、即便根据《商品房买卖合同》第十条，被告支付违约金的条件也未成就。《商品房买卖合同》第十条适用的前提条件是“买受人未按照约定时间付款”，在明确了约定的付款时间后，才适用逾期90日内或逾期超过90日的约定。根据《商品房买卖合同》第八条被告选择的付款方式来看，合同并未明确约定具体付款的时间，具体付款时间未定，则没有逾期付款之说，没有逾期付款，也当然没有违约责任。
四、即便被告违约，但合同约定的违约金过高，被告请求人民法院依法调整。根据《合同法》及其司法解释的规定，违约金系填补损失，即违约金以损失为基础。在违约金过分高于对方损失的情况下，可以依法申请法院进行调整。本案中，即便被告违约，给原告造成的损失也只是逾期付款期间款项的同期银行贷款利息，因此，在被告违约的情况下，请求人民法院依法将违约金的计算标准调整为按同期银行�款利率计算。
原告碧桂园房开公司针对反诉答辩称，原告与被告签订的合同合法有效，被告在反诉状中一直强调合同无效的理由是以合法形式掩盖非法目的，这里的非法目的不是仅凭个人主观判断，应当进行严格的解释。原告一直进行合法经营，没有任何人及机构认为原告存在非法目的。关于30%首付的问题，在商品房买卖合同中清楚载明为30.27%。关于600000元的问题，被告在反诉状及答辩状中说明是垫付，其实原告与被告之间实际是民间借贷关系，并且原告也将该笔款项实际支付给了被告。综上，不能说商品房买卖合同是无效的，我方认为被告的反诉请求依法应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告营业执照、组织�构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，被告身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同重要事项告知书》、《签约特别提示》，中国农业银行账户交易明细回单、《借款协议》、《客户借款确认书》、《承诺书》、《收据》、顾志伟身份证及银行卡复印件，《南山碧桂园认购书》、中国银行交易回单（50000元）、收据（定金50000元），《商品房买卖合同》、中国银行交易回单（114199元）、收据（首期114119元）、收据（预告登记费80元），贵州银行历史交易明细清单、中国银行交易回单（600000元），中国银行交易回单（2015年12月4日100000元）、中国银行交易回单（2016年1月4日100000元），本院认定如下：
1、原告提交《商品房买�合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同重要事项告知书》、《签约特别提示》。用以证明，1、原、被告间签订了合法、有效的《商品房买卖合同》及相关协议；2、被告逾期付款，原告有权解除合同，并要求被告按总房款的15%承担违约责任；3、双方的权利义务以《商品房买卖合同》为准；4、按《补充协议》第三条关于商品房的付款方式及期限的约定，被告必须在2015年12月3日前付清剩余房款。被告的质证意见：《商品房买卖合同》为无效合同，理由同被告答辩意见。《补充协议》并未约定生效条件，故补充协议未生效。《补充协议》对备案登记的《商品房买卖合同》作了彻底的变更及修改，本身已经不是《商品房买卖合同》的补充条款，而是一个新的商品房买卖协议，标的虽然是争议的房屋，但其与《商品房买卖合同》实质上形成了黑白合同关系，而商品�买卖行为受建设部门及相关部门监管，因此应当以登记备案的《商品房买卖合同》为准。商品房买卖合同重要事项告知书等在商品房买卖合同有效的情况下，其相应条款应以商品房买卖合同约定为准。经审查，原告与被告签订的合同及协议等的签订主体具有民事行为能力，双方在合同文本上盖章、签名及捺印进行了确认，该组证据符合有效证据三性，本院予以采信。
2、原告提交中国农业银行账户交易明细回单、《借款协议》、《客户借款确认书》、《承诺书》、《收据》、顾志伟身份证及银行卡复印件。用以证明原告与被告之间具有600000元的借贷关系，且该600000元也已实际交付给被告。被告质证意见：对原告提交的该组证据三性均不认可，借款在原、被告签订《商品房买卖合同》之后，因被告首付款不足而由原告提供的款项，�项提供之后被告又马上支付给原告，所以该借贷仅仅是个表象形式，实际是原告为被告垫付首付款。根据相关司法解释，原被告之间没有民间借贷关系。经审查，交易明细回单系中国农业银行出具，且与该组证据中原告的银行卡账户一致；《借款协议》、《客户借款确认书》、《承诺书》、《收据》中被告的签名及捺印，被告在庭审中予以认可。故该组证据符合有效证据三性，证据之间能形成证据链，本院予以采信。
3、被告提交《南山碧桂园认购书》、中国银行交易回单（50000元）、收据（定金50000元）。用以证明，1、2015年10月31日原告与被告签订《南山碧桂园认购书》，被告认购原告开发的南山碧桂园凤凰郡一街026号联体住宅，总价款2524119元。认购书系原告提供的格式合同，约定被告支付定金50000元，第一期楼款764119元（含定金），于2015年11月4日付清，如选择银行按揭付款方式，被告需同时办妥按揭申请手续，第二期银行按揭楼款1760000元须于2015年12月4日前付清。认购书的约定违反来了《个人住房管理办法》关于首付不低于总价款30%的规定；2、被告根据认购书的约定，支付了原告50000元定金。原告质证意见：对认购书、流水及收据真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。原告认为双方签订了正式的商品房买卖合同，上面对首付款有明确约定。原告收到的款项以原告诉状上的为准。经审查，被告对该组证据的真实性、合法性无异议，且能够证明被告向原告认购涉案商品房，并签订涉案商品房《认购书》及支付50000元购房定金的事实，本院予以采信。
4、被告提交《商品房买卖合同》、中国银行交易回单（114199元）、收据（首期114119元）、收据�预告登记费80元）。用以证明，1、原告违法与被告签订《南山碧桂园认购书》后，被告无力支付首付款，但为出售房屋，争取资金回笼，转嫁经营风险，原告承诺由其为被告垫付600000元的首付款，并与被告签订了《商品房买卖合同》。合同第八条第三款约定了原告协助办理银行按揭贷款的义务以及相应的书面通知义务，同时约定了因被告的原因导致未能获得贷款或贷款数额少于申请贷款数额的，原告同意被告在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担合同第十条约定的违约责任；逾期，原告有权解除合同，合同解除后的30日内将已付款退还给被告；2、被告为履行《商品房买卖合同》，于合同签订当日向原告支付了114119元首付款及80元的预告登记费用。原告质证意见：对该组证据真实性、合法性无异议，但不认可证明目的。600000元是借贷关系。关于贷款通知原告在补充协议的第三条已经有明确约定。经审查，原告对该组证据真实性、合法性无异议，且能够证明原告与被告就涉案商品房签订买卖合同，支付首期款以及预告登记费的事实，本院予以采信。
5、被告提交贵州银行历史交易明细清单、中国银行交易回单（600000元）。用以证明，1、为出售房屋，争取资金回笼，转嫁经营风险，原告于2015年11月11日将其承诺为被告垫付的600000元首付款转让到被告的账号，被告收到后又立即将该600000元转给原告，完成支付764119元首付款的表象；2、反诉被告明知反诉原告无力实际支付首付款，不符合申请贷款的条件，仍违法操作，以合法形式掩盖非法目的，违反了《个人住房管理办法》关于首付不低于总房款30%的规定，其与反诉原告签订的《商品房买卖合同》无效；3、即便《商品房买卖合同》�效，原告也未履行合同约定的通知、协助义务，已经违反了合同的约定，造成被告不能申请银行按揭贷款，不能按时支付房款，原告无权要求被告支付违约金；4、在合同有效的情况下，根据合同的约定，原告违约，被告不能申请银行按揭贷款，原告可以解除合同，将被告的已付款退还，且没有支付违约金的约定，被告要求原告退还已付款的反诉请求于法有据。原告质证意见：对该组证据真实性、合法性无异议，恰好证明原、被告之间600000元的借贷关系，原告实际将借款交付给被告实际控制，原告不存在合法形式掩盖非法目的的问题。对于非法目的原告认为不应当由个人认定，应当由权威机构来认定。《个人住房管理办法》不是法律也不是法规，而且《商品房买卖合同》上首付款非常明确。关于通知协助义务的问题，在《补充协议》第三条已经明确，对该组证据我�不认可证明目的。经审查，原告对该组证据真实性、合法性无异议，且该组证据证明了原告将600000元款项支付至被告账户的事实，本院予以采信。
6、被告提交中国银行交易回单（2015年12月4日，100000元）、中国银行交易回单（2016年1月4日，100000元）。用以证明，1、被告于2015年12月4日支付给原告100000元，于2016年1月4日支付给原告100000元，累计向原告支付了364279元；2、因《商品房买卖合同》无效，原告应当予以退还；3、即便《商品房买卖合同》有效，原告要求解除，被告也要求原告根据合同的约定予以退还。原告质证意见：对真实性、合法性无异议，但不认可证明目的。扣除了600000元之后的金额原告以诉状上的为准。经审查，原告对该组真实性、合法性无异议，且能够证实被告向原告支付200000元购房款的事实，本院予以采信。
根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月31日，原告碧桂园房开公司（甲方）与被告顾志伟（乙方）签订《南山碧桂园认购书》约定：“乙方向甲方认购南山碧桂园凤凰郡一街026号联体住宅，建筑面积346.13平米，认购价为2524119元。乙方选择期楼联体[98折]按揭一个月[低首付5%]分期六个月。乙方的付款时间为：1、定金50000元系于签订认购书时付清（乙方与甲方签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》等合同文件并支付第一期楼款时转作第一期楼款的一部分）；2、第一期楼款764119元须于2015年11月4日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，被告须同时办妥按揭申请手续；3、第二期楼款1760000元须于2015年12月4日前付清（银行按揭贷款）。”。认购书还约定了其他事项。同日，被告向原告支付了50000元定金。
2015年11月4日，以原告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司为出卖人（甲方），以被告顾志伟为买受人（乙方），双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20152225）、《补充协议》约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区三板桥办事处六合村南山碧桂园凤凰郡一街026或第13号楼026号房，商品房规划用途为住宅，建筑面积346.13平方米，套内建筑面积329.69平方米。房屋总价款为2524119元，买受人以[银行按揭][公积金贷款]付款，应于《商品房买卖合同》签订之日向出卖人交付首期房款764119元，余款1760000元以[银行按揭][公积金贷款]支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人须在2015年12月3日前，付该商品房总价款的69.73%（银行按揭款项）给出卖人，即1760000元。买受人未按照约定时间付款的，逾期90日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付款之日止，买受人按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。房屋质量严重影响居住、规划设计变更以及未按约定办理转移登记等导致买受人退房的，出卖人退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。双方可根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，以合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。合同附件及补充协议与合同具有同等法律效力。合同及协议还约定了其他事项。同日，原告与被告签订了《买卖合同重要事项告知书》载明，1760000元整（银行按揭款）须于2015年12月4日前付清。上述合同协议签订时，被告顾志伟向原告碧桂园房开公司支付了购房首期款114119元，及商品房预告登记费80元。
2015年11月11日，被告顾志伟（借款人，乙方）与原告南山碧桂园房开公司（出借人，甲方）签订《借款协议》约定：“乙�向甲方借款600000元用于乙方支付其所购买的南山碧桂园凤凰郡一街26号商品房的购房首付款，不得挪作他用。出现买卖合同解除或终止情形的，乙方同意由甲方将本协议项下借款及逾期违约金（如有）等直接从甲方应向乙方退还的购房款中扣除。”。借款协议还约定了其他事项。被告顾志伟为上述借款向原告出具了《客户借款确认书》、《承诺书》、《收据》。同日，原告碧桂园房开公司通过中国农业银行账户（账号：23791001040007768）将600000元转入被告顾志伟的贵州银行账户（6214600180007451367），被告顾志伟又于当日将600000元支付给原告碧桂园房开公司，用于支付购房款首付款。之后，被告顾志伟分别于2015年12月4日、2016年1月4日通过银行向被告支付了200000元购房款。至此，被告向原告支付了购房款964119元，预告登记费80元。被告按照《借款协议》约定扣�借款600000元后，原告仍然占有被告购房款364119元及预告登记费80元，共计364199元。
原告认为被告未按《商品房买卖合同》约定支付完购房款构成违约，诉请解除合同并支付违约金。被告提起反诉，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，由原告退还被告购房款并承担资金占用期间的利息。
本院认为，本案的争议焦点为，1、原告与被告签订《商品房买卖合同》效力认定；2、原告与被告商品房买卖合同是否应解除合同及诉请的违约金是否有事实及法律依据。
关于《商品房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国民法通则》规定，民事法律行为应当具备下列条件：一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或者社会公共利�。已经成立的民事法律行为必须同时具备上述三个法定的生效要件，才能产生相应的法律约束力。本案中，虽然被告主张双方签订的《商品房买卖合同》违反了《个人住房管理办法》第五条第三款、第四款规定，应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）违反法律、行政法规的强制性规定及（三）以合法形式掩盖非法目的，认定商品房买卖合同无效。然而，《个人住房管理办法》第五条第三款、第四款的规定并非《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条中的效力性强制性规定。况且，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》等相关协议的签订主体之间具有相应民事行为能力；双方购买商品房的意思表示真实，该购买商品房的目的并不非法，就算获得银行按揭被告仍应偿还银行�款；且商品房买卖合同本身的约定也并不违反法律，行政法规的强制性规定。因此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》等应属合法有效的合同，原、被告双方应当依照约定履行各自义务。故对被告请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效的诉请，本院不予支持。
关于解除合同及违约金计算依据的问题。本案中，虽然被告主张原告未举证证明依约通知被告提交按揭贷款资料，且《补充协议》对合同进行了变更，不应认定被告违约。但原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，“双方可根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任，以合同为准�合同附件及补充协议与合同具有同等法律效力。”，《补充协议》约定，“买受人须在2015年12月3日前，付该商品房总价款的69.73%（银行按揭款项）给出卖人，即1760000元。”。况且，《买卖合同重要事项告知书》载明，1760000元整（银行按揭款）须于2015年12月4日前付清。由此可知，原告在签订合同时应当知道最迟付款时间是2015年12月4日。综上，原告与被告之间合同约定的付款时间是明确的，不存在减轻出卖人责任及加重买受人责任的情形。截止至2016年1月4日，被告向原告支付了购房款964119元，预告登记费80元，其逾期支付的款项为1560000元（2524119元－964119元）。《商品房买卖合同》约定，“逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。”，本案中逾期支付房款的时间达到双方解除合同的约定。故对原告请求解除原告与被告间的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。对于原告诉请被告按总购房款的15%支付违约金378617.85元的主张，因被告未按约定支付购房款给原告造成的实际损失相当于银行利息，结合本案《商品房买卖合同》中对出卖人和买受人权利义务的约定，以及综合本案商品房买卖合同的履行情况，原告诉请以总购房款的15%计算违约金过分高于被告逾期付款造成的实际损失，应以未付房款1560000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月5日起计算至履行完毕之日得出的金额为限予以支持。对被告支付的购房款964119元，根据《借款协议》的约定，“出现买卖合同解除情形的，被告同意由原告将借款协议项下的借款直接从购房款中扣除。”，原告据此扣除600000元借款后，原告仍然占有被告支付的购房款364119元及预告登记费80元，合计364199元。该《商品房买卖合同》解除后，原告应将被告支付的购房款及预告登记费364199元予以返还。故对被告请求返还的364279元的反诉请求，本院予以支持人民币364199元。对被告请求原告支付资金占用利息的反诉请求，因导致合同解除原因在于被告，故对该反诉请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司与被告（反诉原告）顾志伟于2015年11月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20152225）；
二、被告（反诉原告）顾志伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司逾期付款违约金，违约金以逾期购房款人民币1560000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年12月5日起计算至履行完毕之日止；
三、原告（反诉被告）毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）顾志伟支付购房款及预告登记费人民币364199元；
四、驳回原告（反诉被告）毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）顾志伟的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币6979元，反诉案件受理费人民币3412元，合计人民币10391元，由原告（反诉被告）毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担人民币4961元，由被告（反诉原告）顾志伟人民币5430元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审 判 长 简泽智
审 判 员 肖 滨
人民陪审员 赵明贵
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 潘毅然