烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2014）莱山民一初字第40号原告常永悦，男，1935年1月13日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托代理人徐茂昌，山东鑫士铭律师事务所律师。被告常淑娜，女，1966年3月7日出生，汉族，户籍所在地烟台市牟平区，现住烟台市城市。被告张守海，男，1963年12月9日出生，汉族，烟台村民，住。委托代理人汤日剑，山东德扬律师事务所律师。原告常永悦与被告常淑娜、张守海物权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常永悦的委托代理人徐茂昌、被告常淑娜、张守海的委托代理人汤日剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告常淑娜与被告张守海于1989年登记结婚，1990年离婚。1994年，我出资委托被告常淑娜以其名义购买了烟台高新技术产业开发区马山街道办事处南沙子村民委员会（以下简称“南沙子村委”）所有的房屋24间，在该房内进行面食加工经营。大约1996年，房屋所有权登记在我的名下，但所有权证一直由村委保管。大约1999年，被告张守海利用职务便利，采取欺骗手段，将上述房屋24间及原告购房后加盖的2间共计26间房屋过户登记在其名下。2004年，被告常淑娜与被告张守海复婚。2012年8月份，政府规划旧村改造，我才发现房屋登记在被告名下，并且被告以其名义与南沙子村委签订房屋拆迁安置补偿协议，房屋被拆除，被告领取了全部的拆迁补偿收益。我多次与两被告协商未果，请求判令：1、被告常淑娜、张守海赔偿原告损失2100000元（房产占用的土地面积为1054.71平方米，按每平方米2000元计，但最终以法院委托评估的价值为准）；2、诉讼费由两被告负担。被告常淑娜辩称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。被告张守海辩称，涉案房产系我与被告常淑娜夫妻共同生活期间共同出资购买，并且用于家庭经营的面食加工厂，涉案房产初始登记即登记在我名下。原告诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：一、原、被告之间的关系1、原告与被告常淑娜系父女关系。1986年9月5日，两被告登记结婚；1990年4月5日，两被告离婚；2004年5月11日，两被告复婚。庭审中，被告张守海称，我与被告常淑娜离婚后仍居住在一起，被告常淑娜对此不予认可，被告张守海未提供证据证明其主张。2、原告及被告常淑娜的户籍所在地均为烟台市牟平区政府大街****楼****，被告张守海户籍所在地为烟户籍所在地为烟台。告张守海结婚后，户口一直未迁入户口一直未迁入南沙子村。div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>二、涉案房产买卖情况1、1994年11月16日，被告常淑娜与南沙子村委签订《房产买卖合同证书》，载明“概况：根据本村实际情况，兼顾用户需要，村委研究决定将原村办及库房房产作售卖处理。房产买卖合同签定事项如下：一、房产收买者常淑娜。二、房产情况前后两排，共24间。三、界限范围北东南至房基，西至院墙墙基。四、售价及其他房产售价两万元整。款项当交不欠。注：房产买卖合同自签定之日起生效，永远归买者拥有，村里不得以任何理干涉其房产权（居住或变卖或翻新）。法人代表：刘志仁（捺印）、张守海（捺印）。见证人：守张录（捺印）。房产收买：常淑娜（捺印）。见证、执笔：张守勤（捺印）”。同年12月27日，被告常淑娜向南沙子村委交纳购房款10000元。庭审中，原告称，我原来在牟平经营挂面厂，被告常淑娜离婚后在挂面厂协助我经营，因为牟平的市场不太好，被告常淑娜离婚时孩子还小，她想回南沙子村照顾孩子，基于这两个原因，我决定将挂面厂搬到南沙子村。1993年春天，我到南沙子村租用了涉案房产经营挂面厂。1993年年底或1994年年初，南沙子村委通过广播形式对涉案房产进行公开招标拍卖，在我购买之前，曾有两名村民想购买，后均因价格过高放弃购买。最后，我以20000元的价格与南沙子村委达成购买涉案房产的一致意见，于1994年4、5月份向南沙子村委交纳10000元，1994年5、6月份又交纳10000元，南沙子村委开始为涉案房产办理相关产权登记。因为被告常淑娜是南沙子村的村民，挂面厂写她的名字经营起来方便，所以就以被告常淑娜的名字签订了房屋买卖合同，土地证也办在被告常淑娜名下。被告常淑娜对上述陈述无异议；被告张守海则不予认可，称，我与被告常淑娜离婚后还在一起共同生活，1993年被告常淑娜租用涉案房产用于经营挂面厂，原告是否参与经营我不清楚。当时我担任南沙子村委领导职务，村里新建了办公楼后，欠了一部分债务，所以决定出卖涉案房产。出卖涉案房产是公开的，没有其他村民要，我就说我买，考虑到我当时在村委担任职务的情况，就由被告常淑娜出面购买，由被告常淑娜向村委交了10000元，会计出具了收据。另外的10000元是以抵账的形式交纳的。原告、被告常淑娜对被告张守海的上面所述均不予认可。2、原告为证明涉案房产系其出资购买，提供以下证据：⑴日期为1994年11月16日的证明书一份，载明：“今有我父亲常永悦自愿出资委托我并以我的名常淑娜在1994年为于烟台市解甲庄镇南沙子村购买一处房屋前11间、后13间。因我父常永悦为出资人，故此处房产正体所有权归我父常永悦所有。”⑵原告与两被告的录音资料一份，录音载明，原告：“我今天自己来了，咱俩把这个事情谈谈不好么？这么长时间了，你这个人我是打心底里信的着，你考虑考虑是不是这回事，我对你完全信任，我心思房产证你给我拿的，我也放心。”被告张守海：“现在不用提房产证，你提房产证有什么用？那时候不值钱，管谁也不知道。现在值钱都眼红了……”……原告：“你凭良心讲，这个房子是不是我买的”被告张守海称：“你不用管谁买的，反正已经这样…”原告：“凭良心讲，这个房子是不是我的”，被告张守海：“那都是你大女儿，你女儿和你不是一样么，还有么区别么？”原告：“那不一样，当初我买的，我委托她了。”被告张守海：“好，就是你买的，我是不是你大女婿，你是不是要给我？”原告：“得。”被告张守海：“我帮的忙不少。”原告：“不少。”被告张守海：“我这就我别的要求没有啊，你买的，我给你，怎么的你大女婿我就要这些，别的我不要。”……原告：“行啊，今天总算你有良心，你承认这个房子是我买的就行了，我不求别个了。”被告张守海：“管谁买的啊，反正是那一页已经翻过去了，现在就商议怎么办，再别去弄这些儿和女硬来，房子你买的怎么了，房子买的你给我了，房子你买的给我了。”原告：“随便一说就行了？”被告张守海：“现在，我承认房子是你买的，你买的你在你女婿那住的，最后你又给我了，这不简单了。怎么说，你说那些没有用，你给我了，一个房产证是我的，二个那土地证是你外甥的，那个是你的，你不答应给我，你能把房产证、土地证这么弄？你别去说那些事，你反正就是你买的，你也要给你女儿，你也要给你女婿，不就是这个道理么？现在已经实现了……”⑶原告与被告张守海录音一份，载明：“原告：“……12年8月份拆迁，房产证改的你的名，对不对？改你的名，我的房子成了你的房子了，我说了不算了，我不得和你要房子么，和你要房，这么多趟，你给我了多少？”被告张守海：“这不给我了么？”原告：“给了多少？”被告张守海：“昨天我说，我就要350平方，剩下的都是你们的。”原告：“再说，凭什么就改成你的名字，你凭什么东西？”被告张守海：“我知道凭什么？反正已经写的我的。”原告：“谁写的？”被告张守海：“我知道谁写的，共产党写的谁写的”…。⑷两被告录音资料两份，载明：常淑娜：“他姥爷那个房到底怎么弄？”张守海：“什么怎么弄，告诉给他四百五十平方就行了。”……常淑娜：“那么相当初这个房是不是人家买的？”张守海：“我不弄证，他凭什么弄出证来？”常淑娜：“怎么没有证？那证不是你去改的你的名么？”张守海：“我不弄，他指什么弄这个证？”常淑娜：“那不是集体弄得么？”张守海：“集体弄？我就不给弄，要干么？”……常淑娜：“我告诉你张海啊，他姥爷九三年来的，九四年压挂面赚的钱买的房子，九九还是两千年你改成了你的名！”张守海：“改我的名字怎么了？那不合理合法么？”被告常淑娜原告提交的上述证据均无异议。被告张守海对原告提交的证据1的真实性有异议，申请对该证明形成时间进行鉴定，因无鉴定机构能做“文字形成时间”的鉴定，致鉴定不能；被告张守海对原告提交证据2、3、4的真实性无异议。3、被告张守海为证明其购买涉案房产的事实，提供南沙子村委证明，载明：“我村委于1994年11月16日与常淑娜签订了房产买卖合同书，当时合同中约定的房款是两万元，经查阅村委账簿及了解当时的经办人，常淑娜于1994年12月27日缴纳了一万元，我村委出具了收据。另外当时村委欠张培华房架款一万元，张培华表示其欠张守海一万元，同意直接抵顶，而常淑娜与张守海系夫妻关系，当时虽然离婚，但没离家，故常淑娜买房时，仅交了一万元，余一万元从这笔款中抵顶了。”原告、被告常淑娜对南沙子村委出具的证明真实性无异议，但对其要证明的内容有异议，原告及被告常淑娜称，当时两被告已离婚，被告常淑娜搬回村里住，但并不与被告张守海住在一起，不存在离婚不离家的事实；村委证明中记载以债权抵顶房款不属实，当时购房款已全部交齐，合同签订之日已约定“房款当交不欠”；这份证明是被告张守海的意思，并非南沙子村委的意思。经本院调查，南沙子村村委书记于明山称，今天1月份，张守海拿着一份刘志仁写的材料让村委盖章，因为买这个房时，刘志仁是村里政工书记，张守海是村书记，我们认为刘志仁了解买房情况，就在材料上盖了章。2月20日，张守海又到村委，叫我们在一份打印的材料上盖章，我们怕出问题，就让他提供了房屋买卖合同复印件，并让会计查看账目。经查，村账目里有常淑娜于1994年12月27日向村委交纳一万元房款的交款单，没有其他交房款记录。证明中载明的“村委欠张培华房价款一万元，张培华表示其欠张守海一万元，同意直接抵顶。”在村委账目中没有体现，我们也不了解当时的情况，因为张守海和刘志仁当时在村里任职，村委觉得他们说得应该是事实，就给他盖了章。原、被告均对该调查笔录内容无异议。三、涉案房产产权及土地登记情况1、房屋产权登记情况涉案房产的档案资料存放于烟台高新技术产业开发区建设环保局。档案袋封皮（管理号：3080161）卷号处名字“常永悦”被划掉，改成“张守海”，时间为1999年11月8日。档案袋内装有《房屋产权登记申请表》（编号：3080161）（注：未载明时间）、房屋所有权证存根（房证号：莱私字第**）各一份。其中，“申请表”中“业主”一栏“常永悦”被划掉，“代理人”一栏填写“张守海”，房屋间数及面积：正房13间，建筑面积184.80平方米；南厅13间，建筑面积137.27平方米；“房产证存根”载明所有权人为张守海，房屋间数及面积与登记申请表中一致。另，烟台高新技术产业开发区建设环保局处有“房屋产权证编号登记表”（一本），其中“房产证编号”对应的“3080161”处“产权人名称”“常永悦”被划掉，改成“张守海”；房屋建筑面积：322.07平方米。发证日期：1999年11月8日。庭审中，原、被告对上述资料的真实性均无异议，均认可涉案的房屋在购买时是24间房，房屋中间有个过道，购买后加了盖，变成了26间房。关于房屋产权登记，原告称，上述资料并不是涉案房产的初始登记，而是变更登记，我、被告常淑娜及两被告的儿子张朋曾亲眼见到过涉案房产登记在我名下的房产证。原告对其上述主张未提供证据予以证明。被告张守海则称，涉案房产是我亲自去办的房产证，当时考虑到我在村里担任领导职务，怕影响不好，想把涉案房产的房产证办在原告名下；当将这个情况跟房管局工作人员说时，工作人员说，谁的房最好办在谁的名下，于是就将“常永悦”划了，房产证办在自己名下；这就是涉案房产的原始登记，不是变更登记。2、涉案房产土地使用权登记情况涉案房产土地资料存放于烟台市国土资源局高新技术产业开发区分局。该局档案中有土地登记申请审批表、土地登记申请书、地籍调查表、界址勘查表、权属证明等各三份，上述资料中除申请审批表中“申请单位（人）”和“权属证明”中“村民”的分别为“常淑娜”、“常永悦”、“张朋”之外，其他内容均一致，“占地面积”均为351.57平方米（数字有改动）；地号分别为：37060302430148、37060302430149、37060302430147；登记时间均为1998年5月。庭审中，原告称，这三份土地使用证是由南沙子村委同时办理的，同时办理这三份土地使用证是因为：1996年莱山区统一办理土地证，我与被告常淑娜商量后，常淑娜要求全部登记在我名下，但主管部门讲，根据规定，每一土地使用者名下的土地使用面积不得超过400平方米，所以将涉案房产土地证办理在我、被告常淑娜、两被告之子张朋名下；证办下来后，一直由村委保管，当时被告张守海是村委法人代表，他利用职务便利，持有这三份土地证；2012年秋天，政府要拆迁涉案房产，我多次与被告张守海交涉，他才将我的土地证给我。被告常淑娜对原告上面所述无异议；被告张守海则称，这三份土地使用证都是我出面办理的，根据当时的政策，一个人名下的土地不能超过400平方米，因我名下已有房产了，所以将涉案房产的土地使用证办在这三个人名下。我持有被告常淑娜和张朋的土地证，拆迁时把这两个证交到了拆迁部门。庭审中，原告还提供加盖“牟平县土地管理局”印章的集体土地使用证一份，据以证明1994年11月14日，涉案房产的土地使用权证办理在被告常淑娜名下，当时的房屋间数为24间。被告张守海对该证据的真实性存有异议。本院在烟台市国土资源局高新技术产业开发区分局调查涉案房产土地使用权情况时，向该局工作人员出示该土地使用权证，该局工作人员称，该证从内容填写（每户用地面积不超过400平米，该证未标明用地面积）、书写规范及时间上看，应为假证。涉案房产土地使用权档案资料中无该证相关记录。四、涉案房产使用情况及现状1、原告及被告常淑娜称，涉案房产购买之前，由原告租用，在内经营挂面厂，购买后，因被告常淑娜是南沙子村民，为经营方便，挂面厂写在被告常淑娜名下。被告张守海则称，涉案房产购买前由被告常淑娜租用经营挂面厂，不知原告是否参与经营。2、2012年8月13日，被告常淑娜与南沙子村委就涉案房产签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，载明：被告常淑娜选择按土地使用证的土地面积1：1标准执行，确定房屋安置面积。宅基地面积1054.71平方米。其中，第三条（二）项约定，选择按宅基地使用证登记的土地面积1：1比例安置的，本次拆迁不予补偿安置，按旧村改造拆迁补偿安置方案一并给予安置。其宅基地范围内的附属物、施设等不再补偿。第三条（三）项约定，宅基地外的附属物、设施等以货币方式补偿，补偿金额以市场评估、财政评审确定的价格为准，共计￥30765.00。第五条约定，临时安置补偿费（指有证房屋）按每月每平方米20元标准计发，原则上不得超过36个月。乙方搬迁后，可先发放12个月的临时安置补助费合计￥77297.00元，以后按规定标准每满半年领取一次。第六条第（二）项约定，被拆迁人在规定的期限内签订本协议并搬家交房的，给予搬迁奖励费。搬迁奖励费按被拆迁房屋有证建筑面积每平方米100元的标准进行补偿，单户奖励费低于10000元的按10000元计发。逾期取消搬迁奖励费（涉案房产的搬迁奖励费为32207.00元）。第八条约定，资金结算及支付方式：乙方将房屋交付甲方，经甲方验收无误后，乙方即可一次性领取补偿及12个月的临时安置补助费。上述拆迁协议签订后，被告常淑娜即将涉案房产交付南沙子村委，南沙子村委已将涉案房产拆除完毕。被告常淑娜领取了《征收明细表》中列明的补偿共计142269元及2000元拆迁补偿费，被告张守海领取了临时安置补助费38648.40元。3、在补偿安置过程中，两被告将涉案房产以宅基地面积所置换面积中的150平方米转让给王新利所有；93.61平方米转让给林丽静、吴林源所有；162.32平方米转让给郑平所有；81.16平方米转让给周安邦所有、20平方米转让给李超所有，共计转让507.09平方米，得转让款1774815元（3500元/平方米×507.09平方米）。4、南沙子村委至今未向两被告安置涉案房产的其他补偿安置面积。5、关于补偿政策。南沙子村村委书记于明山称，对于房屋拆迁补偿的政策，本村村民与非村民享受的拆迁待遇是不一样的。本村村民可以选择按房产证记载面积1：1.7或土地使用证记载面积1：1比例置换房屋；如果要钱的话，是按房产证面积1：1.3比例4280元/平方米补偿现金。如果是非村民，是按房产证记载的面积按1：1置换房屋或1：1比例4280元/平方米补偿现金。如本案涉案房产判给常永悦，那么被张守海、常淑娜出卖的房屋面积，村委要追回来。五、庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：要求两被告赔偿3925985元（1054.71平方米×3500元/平方米=3691485元，加两被告已领取的234500元）。被告常淑娜认可原告变更后的诉讼请求，被告张守海则不予认可，仅认可原告2100000元的诉讼请求。原告未在本院限定的时间内就其增加后的诉讼请求部分向本院交纳诉讼费用，也未在本院限定的时间内申请对涉案房屋的总价值进行评估。上述事实，有当事人陈述、结婚证、离婚证、房屋买卖合同证书、证明书、内部交款单、房产档案、土地登记申请审批表、权属证明、集体土地建设用地使用证、房屋拆迁安置补偿协议、征收补偿明细表、证明、录音资料、工作记事、调查笔录、庭审笔录等在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，被告常淑娜在与被告张守海离婚后与南沙子村委签订涉案房产的买卖合同，后又就涉案房产与南沙子村委签订了拆迁安置补偿协议，涉案房产现已被拆，两被告按拆迁安置补偿协议领取部分补偿款项、处分部分安置面积的事实清楚。本案争执焦点为：一、涉案房产的实际所有权人是谁？二、原告的诉讼请求应否得到支持？关于焦点一。本院认为，涉案房产购买于二被告离婚期间的事实清楚，被告张守海虽主张离婚后双方仍居住在一起，但被告常淑娜不予认可，被告张守海亦未提供证据予以证明，故对被告张守海的上述主张本院不予支持。原告提交的房屋买卖合同、交款单、被告常淑娜的证明、房产档案资料、土地使用证、录音资料等证据相互印证，形成一条完整的证据链，能够证明原告以被告常淑娜的名义购买涉案房产的事实，故本院对原告关于涉案房产归其所有的主张予以支持。涉案房产产权证虽然办理在被告张守海名下，但被告张守海未提供证据证明涉案房产产权登记在其名下所依据的事实和法律依据，故对被告张守海依据房产权属登记证书主张所有权的抗辩主张本院不予支持。关于焦点二。本院认为，虽然被告常淑娜以其名义就涉案房产与南沙子村委签订拆迁安置补偿协议，但该协议的补偿标准系按本村村民待遇计算，而原告非南沙子村村民，故原告要求二被告按村民补偿标准赔偿其损失无事实和法律依据，本院对此不予支持。且，涉案房产拆迁安置补偿协议虽然已经签订，但协议约定的安置补偿并未全部履行，而仅由两被告处分了部分安置面积（系按土地证载明的土地面积所置换）、领取了部分安置款项，故原告要求二被告按照该补偿协议所载补偿面积赔偿其损失亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告常永悦的诉讼请求。案件受理费23600元、财产保全费5000元、特快专递费100元，合计28700元，由原告常永悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  许春莲审 判 员  冀文佳人民陪审员  贺业猛二〇一五年七月三十一日书 记 员  宋城承