石家庄市栾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栾民初字第428号
原告：张吉恒。
委托代理人：赵彦飞，河北晟舜律师事务所律师。
被告：河北鹏瑞房地产开发有限公司。住所地：石家庄市裕华区翟营南大街358号金马市场*楼。
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法定代表人：马卫林，该公司总经理。
委托代理人：韩志国，河北正晨律师事务所律师。
委托代理人：冯志洁，河北正晨律师事务所律师。
被告：石家庄市栾城区栾城镇王家庄村民委员会。地址：栾城镇王家庄村。
法定代表人：王世言，该村委会主任。
委托代理人：李晨辉，河北新旭光律师事务所律师。
委托代理人：刘鑫，河北新旭光律师事务所律师。
原告张吉恒与被告河北鹏瑞房地产开发有限公司（以下简称鹏瑞公司）、石家庄市栾城区栾城镇王家庄村民委员会（以下简称王家庄村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及代理人、被告代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2008年3月12日，原告与被告河北鹏瑞房地产开发有限公司签订了水木清华项目住宅投资协议，协议约定原告向被告一次性缴纳投资款197108元，待水木清华房屋项目开始销售后，原告的投资款转为购房款，若被告自原告缴纳投资款之日起一年内未正式开盘，被告应退还原告全部投资款，并向原告支付每年8％的购房补偿金。在投资协议签订前，经原告了解，水木清华项目为二被告共同开发的，当时前期手续已经具备，但不知什么原因，二被告合作破裂，该项目也未在一年内开盘，被告石家庄市栾城区栾城镇王家庄村民委员会又寻求其他房地产公司合作开发。因此，原告一直向被告河北鹏瑞房地产开发有限公司追讨投资款及补偿金，但该被告坚称投资款已全部投入水木清华项目，按二被告之间的合同约定，应由被告石家庄市栾城区王家庄村委会负责偿还，并称一直与石家庄市栾城区王家庄村委会交涉、协商解决办法，但始终无果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令被告返还投资款197108元及每年8%的购房补偿金计110686元，本息合计307794元；要求被告承担诉讼费及其他费用。
被告鹏瑞公司辩称，原告所诉属实，本案原告和我公司签订协议，投资款投入水木清华项目。该项目原由我公司与王家庄村委会共同开发，后由于王家庄村委会的原因，导致鹏瑞公司不能参与水木清华项目，原告对此情况也了解。由于本案涉及的原告投资款项，均已经投入水木清华项目，王家庄村委会是受益方，故原告的投资款项应由村委会来偿还，我公司不应担责。
被告王家庄村委会辩称，王家庄村委会不是水木清华项目住宅投资协议中的合同主体，即我方与原告之间不存在法律上的权利义务关系，原告起诉我方主体不适格，应驳回原告对我方的起诉。原告与被告鹏瑞公司签订合同的时间为2008年，按照合同约定，原告现在提起诉讼，已经超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年3月12日，原告与鹏瑞公司签订“水木清华项目住宅投资协议”一份，协议的主要内容为原告投资鹏瑞公司开发的水木清华项目1号楼3单元704室，投资总额197108元。原告在签约当日交付全款，水木清华开始销售时，原告凭此协议可优先购买对应住宅，与鹏瑞公司签订买卖合同，投资款转为全部房款。双方还约定，原告自购房之日起，如一年内不能正式开盘，可选择退房，退还全部房款，并享受8%购房补偿金。签约当日，原告履行了交付全款义务，但水木清华项目至今未开盘。现原告要求二被告共同返还房款，并给付自交款日起至书写诉状日止购房补偿金。
另查，2005年6月10日，鹏瑞公司与王家庄村委会签订“王家庄住宅项目合作开发框架意向书”，对王家庄村北、裕泰路以南、丰泽大街以西、308国道以东地块开发明确权责，用于指导合作开发合同书的签订及项目的进一步跑办。双方约定，王家庄村委会提供土地，鹏瑞公司负责开发建设，并交付王家庄村委会一定面积、数量的房屋。对地价、相关费用及交付房屋成本价计算方式做了约定。双方约定协议签订后，鹏瑞公司应积极介入项目各项前期工作并优先完成项目策划，规划及设计工作，负责跑办各项项目手续并先自负费用，计入开发成本，条件成熟签订合作开发合同书。如因鹏瑞公司原因不能签订合作开发合同，王家庄村委会对上述费用不负任何责任；如因王家庄村委会原因不能签订合作开发合同，上述费用由王家庄村委会负担；如签订开发合同，费用计入开发成本。双方签订合作开发合同后，鹏瑞公司支付履约保证金100万元，并支付地上附着物及青苗补偿费，优先保证按王家庄村委会要求交付房屋的建设，除上述房屋外，鹏瑞公司按规划设计自主开发，王家庄村委会不得干涉。
审理中，王家庄村委会表示法定代表人已变更，查找不到框架协议原件，对协议真实性未予认可。但认可协议涉及地块确为王家庄村土地，现该地块王家庄村委会已另寻合作方开发。
上述事实有当事人陈述、水木清华项目住宅投资协议、收款收据、框架协议等证据为证。
本院认为，原告与鹏瑞公司所签“水木清华项目投资协议”名为投资协议，但从协议内容看，原告仅提供资金，不参与项目经营，资金指向明确为水木清华项目住宅，原告既不与鹏瑞公司共享项目运作成功的利润，也不共担项目失败的风险，其投资权益固定为协议所约定内容，故双方所签房地产投资协议并非法律意义上的合作开发合同，也不是合法的金融投资协议，其实质为房屋买卖合同。与商品房买卖合同不同的是，整体项目尚在筹建阶段，房屋不是可上市流通的商品房，存在更高的风险性。双方对风险性均有预见，协议约定“原告自购房之日起，如一年不能正式开盘，可选择退房，退还全部房款，并享受8%购房补偿金”。原告表示，补偿金是按投资总额每年8%计算的，自2009年起，原告一直在向鹏瑞公司主张权利。庭审中，鹏瑞公司对原告所述并未提出异议，故本院依法认定，原告所诉未超诉讼时效，双方关于退房及补偿金的约定，是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，对双方具有约束力。现原告要求鹏瑞公司退还房款并支付购房补偿金，本院依法予以支持。
原告与鹏瑞公司均主张王家庄村委会承担给付原告款项的责任，但未能提交充足有效证据证实，从本案基本事实及相关的证据分析，其主张理据不足，不应支持。
首先，合同法明确规定了合同相对性原则，原告与鹏瑞公司签订的房屋买卖合同，约定内容对签约双方具有约束力，王家庄村委会与原告之间无合同约定给付义务。
其次，关于鹏瑞公司与王家庄村委会所签框架协议，王家庄村委会对协议真实性未予认可，其理由为村委会成员变更，查找不到框架协议原件。经审查，该协议签约双方均签字并加盖公章，证据形式符合要求，且王家庄村委会未提出相反证据证实，本院对证据真实性予以认定。该框架协议明确，合作开发合同签订前，前期跑办费用均由鹏瑞公司自负，如由于鹏瑞公司原因不能签订合作开发合同，王家庄村委会不负担任何责任；由于王家庄村委会原因不能签订合作开发合同，则由王家庄村委会承担；如能签订合作开发合同，则费用计入开发成本。合作开发合同签订后，鹏瑞公司支付履约保证金及对应地价、相关费用后，具有自主开发权。可见，双方协议对费用承担及权责分担有明确约定，如王家庄村委会在协议履行过程中存在过错，其赔偿责任履行相对方应为鹏瑞公司。鉴于鹏瑞公司与王家庄村委会框架协议性质为合作开发房地产合同的预合同，与本案非同一法律关系，本院对双方合同履行情况不作审查，另案处理为宜。
再次，货币是特殊的种类物，原告以交纳房款形式履行约定义务后，原告款项的货币属性完全为鹏瑞公司占有，既使鹏瑞公司以上述货币履行与王家庄村委会协议约定内容，王家庄村委会与原告之间并不因此产生权利义务关系。
综上，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告河北鹏瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，返还原告购房款197108元及购房补偿金110686元，合计307794元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5916元，由被告河北鹏瑞房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 于丽君
陪审员 李春涛
陪审员 林旭瑶
二〇一五年八月十日
书记员 李玉玲