沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00659号
原告（反诉被告）：严丽嫚，女，汉族。
委托代理人：周百顺，系辽宁万嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：沈阳荣兴房产开发有限公司。
法定代表人：施永禾，系该公司经理。
委托代理人：卫国庆，男，汉族，系该公司法务部主任。
被告（反诉原告）：沈阳富通房屋开发有限责任公司。
法定代表人：耿虹彬，系该公司总经理。
委托代理人：刘明燕，男，汉族，系该公司工作人员。
原告（反诉被告）严丽嫚诉被告（反诉原告）沈阳荣兴房产开发有限公司（以下简称荣兴公司）、被告（反诉被告）沈阳富通房屋开发有限责任公司（以下简称富通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员臧宁担任审判长，审判员李珮主审，人民陪审员刘玉洁参加评议，于2015年6月9日公开开庭进行了审理，原告严丽嫚委托代理人周百顺、被告荣兴公司委托代理人卫国庆、被告富通公司委托代理人刘明燕均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告严丽嫚诉称：2006年8月23日，原告与被告沈阳富通房屋开发有限责任公司（以下简称富通公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买由被告富通公司开发的位于沈阳市和平区南京北街XXX号21幢1单元9-1号、面积135.383平方米商品房一处，总放款为487378元，其中首付为157378元，贷款330000元，卖方应于2006年12月31日前将约定房屋交付给买方，如逾期交房按日向买方支付房价款0.5%的违约金；合同还约定了房屋交付后卖方在180日内将办理产权登记需由卖方提供的资料报产权登记机关备案。另，由于该房产由被告沈阳荣兴房产开发有限公司（荣兴公司）代理销售，原告在2006年8月4日与荣兴公司签订了一份“协议书”，该协议书对原告购买如上房屋交款及付款方式进行了与签署《商品房买卖合同》同样描述，并在第三条约定：“甲方（即被告）负责为乙方办理按揭手续及产权手续，乙方承担所需费用”。协议签订后，原告交付了首付款157378元，并交付了煤气管网费、契税、供热外网改造费、维修基金等费用。在约定期限内原告入住了该房屋。原告虽然如期入住了该房屋，但被告方所承诺的“负责办理按揭手续及产权手续”却始终没有兑现。后来原告得知，因为该房屋所在土地权办理了抵押登记，所以无法办理按揭贷款手续更无法办理产权登记手续。但在该抵押注销之后，被告荣兴公司却并未及时与原告沟通具体办理贷款及产权手续问题，而是赫然将本人起诉至法院，要求解除合同，该诉求被沈阳市中级人民法院以（2013）样中民二终字第1676号判决驳回。原告认为，二被告的行为是严重的违约行为，导致原告所购买的房屋始终未能得到行政登记确认，无法真正实现产权人利益。根据我国合同法的相关规定，现提出如上诉讼请求，请人民法院支持。诉讼请求：1、请求人民法院判令二被告共同配合将位于沈阳市南京北街XXX号（金苑华城小区第21幢）1-9-1、建筑面积135.383平方米的房屋产权登记手续办理至原告名下；2、请求人民法院判令二被告共同赔偿原告逾期办理产权登记手续违约金，从2007年7月1日起，按银行同期逾期贷款利率标准计算，一直支付到被告依约将该房屋产权登记手续办理至原告名下为止，截止至起诉日暂计为31475元（二年）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告荣兴公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求，房屋之所以现在是没有办理产权手续，是因为原告至今没有将剩余的33万的购房款，交给我方公司，因此我们不同意将房屋产权手续办理到原告名下。原告要求我们承担违约责任，因为我方没有给原告办理产权手续是由于原告违约在先。应当由原告支付房屋违约金，而不是我方承担。因此请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告富通公司辩称：办房证是由我方办，我公司必须有售房人的委托我方才协助给办房证。本案诉争房屋所在的21号楼是由沈阳荣兴房产开发有限公司建设的并负责销售，销售款归荣兴公司，与富通公司无关。如果说荣兴公司收到了购房人交付的全部购房款，荣兴公司将会与我方及购房人共同签订补充协议，将相关的购房事宜全部说清楚后，我方可以协助办理房产手续。
反诉原告荣兴公司诉称：反诉人沈阳荣兴房产开发有限公司根据建设工程项合作开发方法之间的“商品房预售和销售委托书”的约定，以沈阳富通房屋开发有限公司的名义与被反诉人于2006年8月23日签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为487378.00元。合同签订后，被反诉人分两次仅支付了购房款157378.00元，剩余房款33万元由被反诉人向银行按揭贷款。反诉人按约定如期将所出售的位于沈阳市和平区南京北街XXX号（金苑华城小区第21幢）1-9-1，建筑面积：135.383平方米的商品房屋交付给被反诉人使用。双方在《商品房买卖合同》履行过程中，反诉人积极协助并配合被反诉人办理房屋按揭贷款和产权更名过户手续，并为被反诉人垫付了的房屋契税7310.67元和物业共用部位公用设施设备专项维修资金7784.52元，共计15095.19元。由于被反诉人的贷款申请未通过银行审核，反诉人提出协商由被反诉人个人分期付款，遭到被反诉人拒绝，双方遂发生纠纷。在多次协商无果的情况下，反诉人诉至法院。经过多次诉讼，沈阳市和平区人民法院最终以（2014）沈和民二初字第01462号生效《民事判决书》判令被反诉人立即给付剩余购房款33万元，以及赔付逾期支付房款的违约金责任。但是，被反诉人至今恩不但拒不履行判决书要求支付剩余款购房的义务，为了达到拖延支付房款的目的，又到法院恶意提起本案诉讼，其做法严重损害了反诉人的合法权益。因此，反诉人请求贵院依法依法查明本案事实，驳回被反诉人的诉讼请求。判令被反诉人立即先行履行付款义务，返还反诉人垫付的全部资金。反诉请求：1、判令被反诉人偿还反诉人垫付的房屋契税7310.67元、物业共用部委公用设施设备专项维修资金7784.52元，合计15095.19元；2、驳回被反诉人在本诉《起诉状》中第1、2、3项的诉讼请求；3、判令被反诉人先行履行给付反诉人购房余款33万元义务；4、反诉诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告严丽嫚辩称：1、反诉原告所说不是事实，相关契税及房屋维修基金款项均由我方个人缴纳。并非反诉被告所垫付。2、反诉原告提出的诉讼请求并非双方在合同双方中所提供的内容，在法律上不形成反诉，不应当在本案当中处理双方根本没有约定由反诉原告垫付相关费用。3、反诉原告提出此项请求，已经超出诉讼时效。该费用缴纳的时间是在2006年10月至2006年11月之间，从未向反诉被告提出过此项费用的要求，即便是有垫付存在也早以超过诉讼时效。
反诉被告富通公司辩称：与我方无关。
经审理查明：2006年8月4日，严丽嫚（乙方）与荣兴公司（甲方）签订协议书一份，约定乙方自愿购买甲方位于沈阳市和平区南京北街XXX号1-9-1号住宅，双方作价487378元，付款方式为本协议签署之日，乙方承付甲方65000元，2006年12月1日乙方承付甲方92378元，银行按揭贷款330000元……
2006年8月23日，荣兴公司以富通公司名义作为出卖人与严丽嫚作为买受人签订商品房买卖合同一份，约定出卖人将上述涉案房屋出售给买受人，付款方式为首付157378元，贷款330000元……其中关于产权登记约定出卖人在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权的登记机关备案，逾期双方共同协商解决。涉案房屋至今未办理权属登记。
涉案房屋备案在严丽嫚名下并由其占有使用，严丽嫚仅向荣兴公司支付了购房款157378元，荣兴公司曾向法院起诉要求严丽嫚支付购房款330000元及违约金，本院作出（2014）沈和民二初字第01462号民事判决书支持了荣兴公司的诉讼请求。目前该判决已经生效，正在执行阶段。严丽嫚仍未支付上述购房款330000元。
另查明：沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中民二终字第1676号民事判决书，其中查明内容包括严丽嫚对涉案房屋进行了装饰装修，并先后支付了煤气气源管网费、供热外网改造费、契税、维修基金等。目前严丽嫚持有契税完税证第二联“纳税人完税证”及沈阳市商业银行代收房屋维修基金收据原件，荣兴公司持有契证及维修资金专用收据第四联“开票单位登记台账”和第六联“购房人收执”原件。
上述事实，有商品房买卖合同、协议书、沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第01462号民事判决书、沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中民二终字第1676号民事判决书、收款收据、契证、契税完税证、维修资金收据及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，涉案的协议书及商品房买卖合同均系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。虽然在商品房买卖合同中未约定债务履行的先后顺序，但依据交易习惯，严丽嫚作为买受人负有先行支付全部购房款的义务，即严丽嫚支付全部购房款之前，出卖人可拒绝其协助办理权属证书的请求。而诉争房屋至今仍未办理按揭贷款手续，严丽嫚亦未以其他方式支付剩余购房款，故严丽嫚要求富通公司及荣兴公司协助其办理房屋所有权证并承担违约责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于荣兴公司反诉称要求严丽嫚返还垫付的维修资金及契税，荣兴公司并未提供证据证明其与严丽嫚就垫付维修资金及契税达成协议，且严丽嫚持有上述款项中需由卖房人持有的票据原件，同时根据沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中民二终字第1676号民事判决书查明的事实，不能认定维修租金及契税系由荣兴公司垫付，故荣兴公司的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于荣兴公司提出的请求驳回严丽嫚本诉请求，属于抗辩而不属于反诉请求，本院不予审理。关于荣兴公司反诉要求严丽嫚给付购房款，因其已经获得生效判决支持，故本院不予审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：
一、驳回原告严丽嫚的诉讼请求；
二、驳回反诉原告沈阳荣兴房产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费588元（原告已预交），由原告严丽嫚负担；反诉费88.5元，由反诉原告沈阳荣兴房产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 臧 宁
审 判 员 李 珮
人民陪审员 刘玉洁
二〇一五年六月十日
书 记 员 凌白羽
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：
（一）后诉与前诉的当事人相同；
（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；
（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。
当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。