江苏省徐州市云龙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0303执异143号
异议人（案外人）：江苏天隆能源发展有限公司，住所地徐州市泉山区建国西路锦绣嘉园8#-2-709室。
法定代表人：王静海，该公司经理。
委托诉讼代理人：张孝明，江苏圆点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁睿，江苏圆点律师事务所律师。
申请保全人：张学长，男，1963年9月4日生，居民身份证号码3422221963********，汉族，住徐州市泉山区关庄2队***号。
被保全人：徐州市彭龙房地产开发有限公司，住所地徐州市青年东路57号丰源尚都大厦。
法定代表人：朱峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁剑，男，1980年11月14日生，汉族，住徐州市泉山区，该公司员工。
在本院保全张学长与徐州市彭龙房地产开发有限公司（以下简称彭龙公司）建设工程施工合同纠纷一案中，江苏天隆能源发展有限公司（以下简称天隆能源公司）对本院查封本市青年东路57号彭龙大厦（丰源大厦）23层房产不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
天隆能源公司称，彭龙公司与孟庆光、师忠沛共同与徐州市金典拍卖有限公司、徐州九州拍卖有限公司、徐州市金兴拍卖有限公司签订了《委托拍卖合同》，对青年东路57号彭龙大厦（丰源大厦）的23层、24层房产进行拍卖。天隆能源公司于2014年8月1日参加竞拍，并以每平方米6150元的单价成交。2014年8月4日，拍卖公司将100万元保证金转作拍卖款，8月15日，天隆能源公司通过徐州市公安局经侦支队缴纳510万元拍卖款。后天隆能源公司了解到该项目存在诸多问题，且部分涉案房屋已被他人占用，遂向卖方提出放弃24层并获得同意。2015年7月3日，天隆能源公司与卖方达成书面协议，约定天隆能源公司保留23层房屋的所有权，24层退回。天隆能源公司已经缴纳610万元作为23层房屋的购房款，卖方提供的房屋面积测绘资料显示，23层房屋总面积为941.81平方米，总房款应为5792131.5元。协议达成后，卖方既没有履行交房义务，也没有为天隆能源公司办理房屋过户手续。后，天隆能源公司诉至法院，云龙区人民法院2017年10月30日作出（2017）苏0303民初3930号民事判决，判决彭龙公司、孟庆光、师忠沛继续履行青年东路57号彭龙大厦（丰源大厦）23层的买卖合同，并协助天隆能源公司办理房产所有权转移登记手续。判决作出后，孟庆光、师忠沛不服，上诉至徐州市中级人民法院。徐州市中级人民法院于2018年4月17日作出（2017）苏03民终8783号判决，判决驳回上诉，维持原判。在（2017）苏0303民苏19**号案件中，张学长申请保全青年东路57号彭龙大厦（丰源大厦）23层，但天隆能源公司已经购买了该房产，并支付了全部款项，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。且2001年7月18日彭龙公司与案外人孟庆光签订了合同编号为NO0000458商品房买卖合同约定案外人孟庆光向彭龙公司购买涉案的房产，并做了房产登记备案手续，该房产已不属于彭龙公司的财产。再次，张学长申请保全正源（丰源）大厦共计五层房产，超出案件标的。故提出异议，请求解除对青年东路57号彭龙大厦（丰源大厦）23层房产的查封。
申请保全人张学长称，孟庆光是彭龙公司实际控制人，天隆能源公司与孟庆光之间的房屋买卖系无效的，是为了躲避债务，在查封时房屋还是在登记在彭龙公司名下。
被保全人彭龙公司称，拍卖时天隆能源公司是与彭龙公司、孟庆光、师忠沛三方签的协议，23层房产无论是登记在谁名下，都不影响拍卖效力，且拍卖是当时的政府工作组牵头组织的。
本院审查查明，张学长与彭龙公司、郭志信、王炬明建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，张学长向本院申请财产保全，要求保全被申请人彭龙公司、郭志信、王炬明价值300万元的财产。本院于2017年4月19日作出（2017）苏0303民初1968号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人银行存款300万元或价值相当的财产。2017年4月24日，本院作出（2017）苏0303民初1968号协助执行通知书，并于当日送达徐州市不动产登记局，轮候查封了位于本市××大厦××、××、××、××、××、××、××房产。后，青年东路57号丰源大厦23层房产变为首封。
另查明，2001年7月18日，彭龙公司与孟庆光签订了合同编号为NO0000458的《商品房买卖合同》，约定孟庆光向彭龙公司购买涉案的第23层房产。后，孟庆光、师忠沛、彭龙公司与徐州市金典拍卖有限公司、徐州九州拍卖有限公司、徐州市金兴拍卖有限公司签订了《委托拍卖合同》，委托拍卖徐州市青年路57号正源大厦部分房产，可分割拍卖（包括四层、五层商办；23层、24层住宅、其它10套房产）。合同第九条约定：三方委托人保证对标的拥有无可争议的所有权(处分权)，若因权属问题所发生的争议，责任全部由委托方承担；（2）拍卖成交后，委托人保证配合该标的过户并承诺按照一手房办理房产证及土地证。附件中载明23层面积为941.81㎡，24层面积为987.58㎡。天隆能源公司缴纳100万元保证金后，于2014年8月1日参加竞拍并以每平方米6150元的单价成交。天隆能源公司、孟庆光、师忠沛、彭龙公司与三拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，载明：拍卖时间2014.8.1；拍品名称徐州市青年东路57号正源大厦23.24整层房产；成交价格6150元/㎡×1929.39㎡=11865748.50元（含拍卖佣金）。2014年8月14日，天隆能源公司向徐州市公安局经侦支队中国农业银行账户支付5100000元拍卖款。
2015年7月3日，天隆能源公司（乙方）与孟庆光、彭龙公司（甲方）签订《协议》一份，载明：乙方经过公开拍卖竞得甲方所有的徐州市××正××大厦××、××房产，经友好协商，双方达成以下协议：乙方由于资金紧张，放弃24层房产所有权，退回甲方，只保留23层房产的所有权，乙方所交纳的610万元作为正源大厦23层房产的购房款。
因孟庆光、师忠沛、彭龙公司未向天隆能源公司交付案涉23房产并协助办理涉案房产的过户手续，天隆能源公司于2017年7月14日诉至本院，要求孟庆光、师忠沛、彭龙公司继续履行徐州市青年东路57号正源大厦23层房产的买卖合同，向其交付房产并协助办理涉案房产的过户手续，共同赔偿损失100.65万元。本院经审理，于2017年10月13日作出（2017）苏0303民初3930号民事判决，判决：一、孟庆光、师忠沛、彭龙公司继续履行徐州市青年东路57号正源大厦23层房产的买卖合同，向天隆能源公司交付本市云龙区青年东路57号正源大厦第二十三层房产并协助其办理上述房产的所有权转移登记手续；二、孟庆光、师忠沛、彭龙公司于本判决生效之日起十日内向天隆能源公司赔偿损失100.65万元。判决作出后，孟庆光、师忠沛不服，上诉至徐州市中级人民法院，该院审理后于2018年4月17日作出（2017）苏03民终8783号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，天隆能源公司在房产查封前就通过参与拍卖购买了该房产并已支付全部房款；在本案查封该房产之前，生效判决已经判令孟庆光、师忠沛、彭龙公司向天隆能源公司交付案涉房产，即天隆能源公司已合法占有该房产；该房产未能办理过户的原因亦不能归责于天隆能源公司。综上，青年东路57号丰源大厦（彭龙大厦）23层房产符合上述规定的不宜查封的财产，天隆能源公司的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：
解除对本市青年东路57号丰源大厦（彭龙大厦）23层房产的查封。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 董 新
审判员 贺秀风
审判员 刘海侠
二〇一八年八月八日
书记员 杨 欢