广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第420号
上诉人（原审原告）：吴红华，身份证住址广东省揭西县，现住广东省广州市白云区。
上诉人（原审原告）：温汉良，身份证住址广东省增城市，现住广东省广州市白云区。
上列两上诉人共同委托代理人：吴电平，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈平，户籍地址广东省罗定市，现住广东省广州市。
委托代理人：唐犀，广东德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨东梅，户籍地址广东省罗定市，现住址。
委托代理人：唐犀，广东德赛律师事务所律师。
上诉人吴红华、温汉良、陈平因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月12日，吴红华（甲方）与陈平（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将座落在广州市xx大道北552号-556号大楼前向西北水泥地板空地铁栏内（以下简称涉案场地）租给乙方使用，面积495-5电杆平方米=490平方米×13实收6300元，租赁期从2012年5月12日起至2017年5月12日止，注提增2015年5月12日每年提增10%；租金以月为时间单位计算，每月租金为人民币6300元，租金应在每月的前五天付清，逾期不付则每天罚款以月租总额2%滞纳金，超过十日不付租金视为毁约；为保障甲方利益，本合同签订时，乙方必须先交贰个月租金给甲方作为合同按金，此押金可在合同期满退还；乙方所租场地只限二手小车及新小车买卖交易行为，不得修车，不得随意堆放旧汽车配件……；�赁期内，乙方须交水电费及其它有关杂费；本合同经双方签订之日起生效，如有单方违反合同条款均属违约行为，合同按金归守约方所有等等。
同日，吴红华收取陈平押金12600元后将上述涉案场地交付给陈平。2012年7月2日，陈平向吴红华支付租金6300元、电费97.5元（按每度电1.3元计算）、水费76.5元（按每方4.5元计算）、卫生费50元。2012年8月1日，陈平向吴红华支付租金6300元、电费100元、水费90元、卫生费50元。吴红华已开具收据载明上述各项收费明细及水电表读数计算依据。之后陈平无支付租金、水电费、卫生费。
2012年10月26日，案外人万某乙云作出《声明》，主要内容是上述556号房屋门前六米以内为共同通道，由于万某乙云未支付六米以外至新xx路边的广场的使用费，该广场的使用费已由温汉良、吴红华全部支付，故该广场由温汉良、吴红华拥有全部的占有、使�、收益的合法权利，万某乙云并未取得上述广场的任何权利。
吴红华、温汉良于2014年4月18日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除2012年5月12日陈平与吴红华签订的《租赁合同》；2、陈平、杨东梅立即腾空上述xx大道北552-556号大楼前的水泥地板空地并交还给吴红华、温汉良使用；3、陈平、杨东梅共同连带支付租金及违约金给吴红华、温汉良［租金每月按6300元（2015年5月12日起每年递增10%），从2012年9月起计算至陈平、杨东梅腾空交还场地之日止；违约金从2012年9月6日起的每月6日起计算至清付租金之日止，以拖欠租金总额每天2%计算（以本金为限）］；4、陈平、杨东梅共同连带支付水电费、卫生费及利息给吴红华、温汉良［从2012年9月计算至陈平、杨东梅腾空交还涉案场地之日止（按约定标准：电每度1.3元，水每方4.5元，卫生费每月50元），利息从2012年9月6日起�每月6日起计至清付租金之日止，以拖欠水电费及卫生费总额按人民银行公布的银行同期贷款利率计算，暂计算至2014年3月31日止，拖欠水电费、卫生费2812.3元，利息267.17元，暂合计为3079.47元］；5、陈平、杨东梅已付的押金12600元归吴红华、温汉良所有；6、陈平、杨东梅承担本案全部诉讼费。
陈平、杨东梅原审共同答辩称：1、吴红华、温汉良并非涉案土地所在的集体经济组织成员，温汉良等与广州市白云区xx镇xx村委会之间签订的《转让宅基地使用协议书》无效，吴红华、温汉良并非涉案场地的合法使用权人，是无权处分，故《租赁合同》因违反法律法规、行政法规的强制性规定而无效。2、吴红华、温汉良未履行相关审批手续，未取得《农村宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》，无法证明其是涉案土地的合法使用权人。3、即使《转让宅基地使用协议书�合法有效，但该协议书乙方是温汉良、温某甲、温某乙三人，吴红华仅是温汉良的配偶，其未取得其他两人授权不能擅自以个人名义与陈平签订《租赁合同》。且协议书约定宅基地不得转让、出租，所以即使涉案场地与该宅基地相对应，吴红华也无权将涉案场地使用权出租。实际上，上述协议书的宅基地已全部用于建房，所以涉案场地并不在上述协议书的宅基地范围内，吴红华、温汉良无权处分。3、涉案场地并非合同约定的490平方米，不应按490平方米计算租金。陈平、杨东梅接收涉案场地后发现其中556号业主并非吴红华，要求其提供证明但其无法提供，故陈平、杨东梅已于2012年7月10日搬离部分场地，即自2012年7月10日起至今合同约定的二分之一的场地根本未能使用。另外，涉案场地部分建有4根电线杆，属于高压电力设施使用场地，按照行政主管部门要求不能使用，故造成陈平、杨东梅根本无法使用该部分。4、合同无约定水电费及卫生费，故应由吴红华、温汉良提供相应凭据后据实计算；5、杨某并非合同主体，根据合同相对性，杨某并非本案适格主体，且陈平没有将此用于夫妻共同生活所用，依法不应当认定为夫妻共同债务。
本案一审中，2014年9月26日，原审法院组织双方现场勘验，勘验结果为陈平将涉案场地用于停放二手车，双方现场确认：水表读数333立方米，电表读数1148度，陈平应付水费按285立方米计、电费按967度计。吴红华、温汉良当场补充提供水电费发票，陈平、杨某对此无异议。陈平表示仅同意按水电费发票所载明的水电费单价标准向吴红华、温汉良支付水电费。吴红华、温汉良不同意，认为水电费发票所示单价只是整栋楼平摊的标准，但双方已口头约定水费按4.5元、电费按1.3元计算，故在2012年7月、8月陈平�杨东梅已按此标准交费。
一审中，双方无举证证明涉案场地已办理合法用地手续，经原审法院释明涉案的《租赁合同》无效后，吴红华、温汉良坚持原诉讼请求不作变更，并认为即使合同无效仍应计算场地占有使用费，陈平、杨东梅坚持原答辩意见。
原审法院另查明：1993年12月30日，温汉良作为乙方代表（乙方即温汉良、温xx、温xx）与广州市白云区xx镇xx村民委员会等（甲方）签订《转让宅基地使用协议书》，约定：甲方将位于黄草埔生产队所属地名澎蟹的宅基地转让给乙方使用，占地面积为1.02亩，乙方按每亩单价20万元计算，一次性向甲方交付宅基地转让使用费贰拾万零肆仟元整等等。
以上事实，有合同、收据、照片、图示、现场勘验笔录及双方当事人陈述等证据证明。
原审法院认为：现有证据不足以证明涉案场地已办理合法用地手续，故吴红华与陈平签�的《租赁合同》应为无效合同。无效的合同自始没有法律效力。现吴红华诉请要求解除《租赁合同》于法无据，不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。吴红华要求陈平腾空交还场地合理合法，予以支持。押金应予返还，吴红华要求判决押金12600元归吴红华、温汉良所有于法无据，不予支持。虽然合同无效，但陈平已实际使用场地，故按公平合理原则陈平应支付占用期间的使用费。关于使用费的计算标准问题，由于租赁双方对合同无效均有过错，且经现场勘验反映现场设有电线杆属实，陈平抗辩提出因此需保留通道保证检查畅通的意见符合情理，原审法院酌情确定使用费标准参照合同原租金标准6300元的80%计算即每月5040元。考虑陈平同意腾空交还场地，但需要一定时间，该期限酌情定为十日。
陈平已同意支付水电费，但对吴红华、温汉良主张计算单价有异议。对此分析认为，首先，合同无约定水电费计算标准。其次，吴红华、温汉良提出水电费发票上所载单价是整栋楼平摊，但实际首层是商铺故收费标准高、二三层是住宅故收费标准低的意见，陈平不认可，吴红华、温汉良亦无举证证明。在此情况下，陈平应付的水电费应按水电行政主管部门核定的收费单价确定为宜。根据吴红华、温汉良提供的水电费发票的计算单价，陈平应向吴红华、温汉良支付计算至2014年9月26日的水费940.5元［（333-48）×3.3=940.5］、电费897.2元［（1148-181）×0.9278=897.2］。至于在2014年9月26日之后是否产生水电费、具体计价标准、吴红华、温汉良是否已垫付该项费用等均处于不确定状态，故对于吴红华主张自2014年9月26日之后至腾空交还场地之日的水电费不予支持，其可根据实际情况另循法律途径解决。
合同无约定卫生费，但从2012年7月、8月的收费收据可以证明陈平确实按每月50元向吴红华、温汉良支付该项费用，故吴红华要求陈平参照该标准支付2012年9月起至原审法院组织现场勘验之月（2014年9月）的卫生费合理，应予支持。考虑到原审法院已释明涉案合同无效，陈平、杨东梅亦明确表示同意交还场地但由法院依法判决，故之后无必要继续提供卫生服务，对吴红华主张的其余部分的卫生费，不予支持。因合同无效双方均有过错，故吴红华主张租金的违约金、水电费的利息、卫生费的利息均于法无据，不予支持。杨某并非合同相对方，吴红华要求其承担本案责任于法无据，不予支持。温汉良并非合同相对方且吴红华已作为原告主张权利，而温汉良与吴红华之间的夫妻关系是其内部关系，故温汉良主张本案权利于法无据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第�十八条之规定，于2014年10月15日作出如下判决：一、于本判决生效之日起十日内，被告陈平将广州市白云大道北552-556号大楼前的水泥地板空地并交还给原告吴红华。二、于本判决生效之日起十日内，被告陈平按每月5040元向原告吴红华支付2012年9月起至腾空交还涉案场地之日止的占有使用费。三、于本判决生效之日起十日内，被告陈平向原告吴红华支付2012年9月至2014年9月26日的水费940.5元、电费897.2元、卫生费1250元。四、驳回原告吴红华的其他诉讼请求。五、驳回原告温汉良的诉讼请求。案件受理费5280元、保全费1770元，由原告吴红华负担受理费2802元，被告陈平负担受理费2478元、保全费1770元。
判后，上诉人吴红华、温汉良及陈平均不服原审判决，向本院提起上诉。
吴红华、温汉良上诉称：依据《转让宅基地使用权协议》第一条的约定，涉案场地即为不准建筑区内�面积归吴红华、温汉良合法使用，吴红华、温汉良从20世纪90年代初至今合法使用该场地，而且紧连该场地的建筑物是吴红华、温汉良所有（见宅基地证）。涉案场地在105国道旁边不准建筑区内的面积，是不能办理土地使用证的。涉案租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。陈平为免交、减交场地租金，恶意连续拖欠26个月的租金、水电费、卫生费，应按合同约定承担违约责任，吴红华、温汉良有权主张解除合同、没收押金。原审判决后的2014年10月23日，陈平、杨东梅已腾空交还涉案场地。另外，涉案场地已扣减了电线杆及合理通道的面积（见租赁合同）。租金、水电费、卫生费的标准双方有口头约定，且陈平、杨东梅已实际支付2012年7、8月2个月租金及费用；对2014年9月26日以后的水电费、管理费应一并判决处理。杨东梅与陈平是夫妻关系，且本案债务发生在夫妻�系存续期问，根据最高法院适用婚姻法若干解释（二）第24条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”，因此，杨东梅对陈平的债务承担连带清偿责任。上诉请求：1、撤销原审判决第二项至第五项。2、改判解除2012年5月12日陈平与吴红华、温汉良签订的《租赁合同》；陈平按每月6300元向吴红华、温汉良支付从2012年9月份起至腾空交还上述涉案场地之日（2014年10月23曰）止的租金及违约金（从2012年9月6目起的每月6日起至清付租金之日止，以拖欠租金总额每天2％计算，以本金为限）；陈平向吴红华、温汉良支付2012年9月份至2014年9月26日的水费1282．5元、电费1268．8元、卫生费1250元、之后至腾空交还上述场地之日止（2014年10月23日）的水电费及卫生费（按电每度1.3元、水每度4.5元、卫生费每月50元计算）及利息【从2012年9月份起计算至腾空交还上述场地之日（2014年10月23日）止以拖欠水电费及卫生费总额按人民银行公布的银行同期贷款利率计算】；杨东梅对陈平的债务承担连带清偿责任。3、陈平已支付的押金12600元归吴红华、温汉良所有。4、陈平、杨东梅承担本案一、二审的全部诉讼费用。
陈平上诉称：（一）广州市xx大道北556号一楼铺面的门前空地（以下简称556号空地）已被案外人万某乙云提供给案外人陈某使用，实际使用人为陈某，陈平并没有使用该地块。陈平在接收涉案场地后不久即发现，只有552以及554号房屋门前的空地是可以使用的，556号房屋门前的空地被556号房屋的使用权人万某乙云占有。此后更被万某乙云于2012年10月开始租给556号铺面承租人陈某堆放杂物，直至2014年7月25日方得以腾空。并且该地块中有5根电线杆，陈平根本没有使用也无法使用556号空地�（二）案外人万某乙云于2012年10月26日作出的《声明》晚于其将556号空地提供给案外人陈某使用的时间，该《声明》对于556号空地的处分内容无效。据陈平向案外人及556号空地的实际使用人陈某了解所知，陈某与556号房屋的使用权人万某乙云于2012年9月28日签订《房屋出租合同》及补充协议，在补充协议中约定，万某乙云免费提供556房屋门前的空地给陈某使用。换言之，自2012年9月28日起，陈某是556号空地的使用权人。而万某乙云于2012年10月26日出具的《声明》，晚于涉案《租赁合同》签订的时间，更晚于万某乙云与陈某签订合同的时间，该《声明》无效。万某乙云本人都认为2012年10月26日前其应当享有556号空地的使用权。该《声明》未提供给陈平查阅，也未提供给案外人陈某知晓，在没有解除与陈某于2012年9月28日签订的合同之前，万某乙云不征得陈某的同意，无权擅自再将556号空地的使用权作出处分。吴红华作为村集体以外的成员，根据国家相关法律规定，也不可能取得村集体所有的556号空地上任何权利。（三）556号空地应被扣减的计算方式。经陈平测量，556号空地长15米、宽15米，总面积达225平方米，陈平既然未使用这块面积，则理应扣减。此外，552-554号空地上因需预留通道供电力部门维修车辆通行，根据原审法院的现场勘查和原审判决确定，通道面积为490＊20％=98平方米。则陈平实际使用的面积仅为490－225－98=167平方米。租金应按照原约定租金按比例减少进行计算，每月实际应支付人民币6300×167／490=2147元。计算时间2012年9月份起至2014年10月22日止（10月份按天数计算，共31天，使用22天），共计租金人民币2147×25＋2147×22／31=55198元。在556号空地已被案外人万某乙云提供给案外人陈某实际使用的情况下，要陈平为其根本未能实际使用的地块支付租金既不公平，也不合理。上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判陈平以每月人民币2147元的标准向吴红华支付自2012年9月份起至2014年10月份的实际使用费共55198元人民币。2、本案一、二审诉讼费用、财产保全费用全部由吴红华承担。
吴红华、温汉良及陈平均答辩不同意对方的上诉请求及理由。
杨东梅答辩同意陈平的上诉意见，不同意吴红华、温汉良的上诉请求及理由。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，上述《转让宅基地使用权协议》约定：一、甲方同意把位于黄草埔生产队所属地名澎蟹的宅基地转让给乙方使用，占地面积为1.02亩（包括公路不准建筑区内按桩计起深5米计算的面积在内，其不准建筑区内面积交由乙方使用，但不准建筑）。二、乙方按每亩单价20万元计算，一次性向甲方交付宅基地转让使用费贰拾万零肆仟元整。……八、乙方在取得该宅基地使用权后，不得以任何方式转让或出租他人使用，如有违反，甲方有权将该宅基地使用权收回。等等。
二审中，吴红华、温汉良提交以下证据材料：证据1、时间为2014年10月23日的《场地交接证明》，拟证明陈平于2014年10月23日将涉案场地移交给吴红华，租金、卫生费、水电费应该计算至该交接之日。证据2、11张图片（三页），说明涉案场地现状，预留6米场地通道，陈平租用场地是整块使用，包括电线杆周围、场地出口边、靠近建筑物6米的通道，电线杆不需要预留通道。证据3、场地平面图，拟证明涉案场地的面积为502平方米，大于合同写明的490平方米。证据4、发证日期为1995年10月13日、发证机关为广州市白云区同和镇人民政府、宅基地座落“东平村新广从公路东边自然村”建筑结构为“钢筋混凝土”的《农村（圩镇）宅基地使用证》两张，其中一张证号为“穗同字第NO.0019344号”，使用人姓名为温汉良、宅基地面积165.4平方米、建筑面积501.5平方米、建筑层数4层；另一张证号为“穗同字第NO.0012864号”，使用人姓名为吴红华、宅基地面积165.4平方米、建筑面积372.5平方米、建筑层数3层。拟证明其合法拥有涉案场地后的建筑物的宅基地使用权，但同时确认该两张宅基地使用证上的面积不包括涉案场地，并表示《转让宅基地使用权合同》第一条括号部分已经写明涉案场地合法使用权归温汉良，该协议书就是合法用地证据。对此，陈平、杨东梅表示：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容不认可，水电费等费用采取吴红华先代付陈平再交费的方式，吴红华现无提交2014年9月26后水电费的相应票据，故水电费只能计算至2014年9月26日，租金和卫生费的支付同意原审判决；双方交�涉案场地时没有提及水电费问题。对证据2的真实性、合法性、关联性均存疑，证明内容也不认可，其中《陈平租用涉案场地相片对照》里6米的通道和电线杆中间是有铁水管拦住的，车不能直接开进，电线杆范围的556号空地不是陈平使用，而是陈某使用。对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，证明内容不认可。对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与本案无关，证明内容也不认可，吴红华、温汉良在一审中从未出示宅基地使用证，现在出示的宅基地使用证不包括涉案场地范围，上述《转让宅基地使用协议书》第八条已明确不能出租其取得的宅基地。
二审中，陈平提交以下证据材料：证据1、案外人曾某、陈某等3人的证人证言，拟证明556号空地于2012年10月1日开始便由556号租赁者陈某使用。证据2、陈某交给法院的关于556号空地交接情况的说明，�证明陈某于2014年7月25日腾空556号空地。证据3、现场示意图，拟证明556号空地应该扣减的面积共计15＊15=225平方米。证据4、（2015）穗中法民五终字第416号案万某乙云20**年10月21日的上诉状，显示“报废的面包车停放在556号房屋前，万某乙云某上认为是陈某的”，拟证明556号空地是陈某使用。对此，吴红华、温汉良表示：陈平、吴红华在一审中没有提出证人作证的申请，其提交的证据1至证据3不属于二审新证据不同意质证。其证人是陈平的亲兄弟陈某及陈某的员工，在法律上没有证明力。对证据4的真实性、合法性无异议，证明内容有异议，废旧车辆是停放在建筑物前的6米通道上，不是停放在涉案场地上。陈平与陈某是亲兄弟，表面是分别签合同，但租赁场地后是空着或给谁使用、实际是谁用均无法考究，不影响陈平交租金及卫生费。吴红华、温汉良认为就是陈平在用。
二审中，陈平确认其与陈某是亲兄弟。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，基于吴红华与陈平之间的《租赁合同》而发生。杨东梅、温汉良并非合同相对方，根据合同相对性原则，温汉良在本案中主张权利，吴红华请求杨东梅在本案中承担责任，均理据不足，本院均不予支持。
现有证据不足以证明涉案场地已办理合法用地手续，原审认定吴红华、陈平签订的《租赁合同》无效正确，本院予以确认。因无效合同而取得的财产，应当予以返还。吴红华上诉主张涉案租赁合同合法有效，依据不足，本院不予认定，其基于合同有效提出的解除合同、没收押金的上诉请求，于法无据，本院不予支持。因合同无效双方均有过错，原审判决驳回吴红华提出的关于“租金的违约金”及“水电费、卫生费的利息”的请求并无不当，其上诉坚持该项“违约金及利息”请求理据不足�本院不予支持。
关于场地占有使用费。吴红华上诉主张陈平已于2014年10月23日腾空交还涉案场地，陈平对吴红华提交的2014年10月23日的《场地交接证明》的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对吴红华主张的该项事实予以认定。原审判决陈平应向吴红华支付涉案场地占有使用费至腾空交还涉案场地之日止，并无不当。鉴于租赁双方对合同无效均有过错，且经现场勘验反映现场设有电线杆属实，陈平抗辩“需保留通道保证检查畅通”的意见符合常理，原审法院酌情确定使用费参照合同约定租金标准6300元的80%计算即每月5040元，并无不当。吴红华上诉主张“按合同约定的月租金标准6300元计付”，理据不足，本院不予采纳。
关于水电费、卫生费。涉案《租赁合同》对水电费计算标准没有约定，原审认定至2014年9月26日止的水电费按水电行政主管部门核定的收费单价�定，并无不当。鉴于2014年9月26日之后是否产生水电费、具体计价标准、吴红华是否已垫付该项费用等均处于不确定状态，原判对吴红华提出的“2014年9月26日后至腾空交还场地之日的水电费”请求不予支持，亦无不当。一审中陈平虽已明确表示“同意交还场地但由法院依法判决”，但之后至陈平腾空交还涉案场地之日止的卫生费仍应据实结算，原审认定“之后无必要继续提供卫生服务”依据不足，本院予以纠正。吴红华上诉虽提出“2014年9月26日后至2014年10月23日的水电费、卫生费”的请求，但陈平对此不予认可，吴红华亦未就该时间段实际发生的相关费用提供证据证实，故本院对此不予调处，双方可据实另循合法途径解决。
关于陈平上诉提出“自2012年9月28日起556号空地被案外人万某乙云免费提供给案外人陈某使用、陈平并没有使用该空地”，故在确定其应支付的�案场地月租金标准时应相应扣减556号空地所涉面积租金额的请求。该请求之实质是主张陈平因“556号空地被案外人万某乙云免费提供给案外人陈某使用”造成租金损失的赔偿问题，涉及侵权、案外人及另一法律关系，陈平并未就此在一审时提出反诉，现陈平与吴红华对“2012年9月28日起”556号空地的实际使用主体存在争议，吴红华明确表示不同意陈平的该项上诉请求，双方各持己见，调解不成，故本院对陈平的该项上诉请求不予审理，陈平可另循合法途径解决。
关于双方二审期间提交的证据材料。吴红华提交的证据材料除2014年10月23日的《场地交接证明》本院予以采纳外，其余均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“二审程序新证据”，且不能证明其上诉主张成立，本院均不予采纳。陈平提交的证据材料，均针对其上诉主张之“556号空地由陈某使用”情况而提交，本院不予审理。
综上所述，吴红华、陈平的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5180元，由上诉人吴红华负担4000元，上诉人陈平负担1180元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年六月二十四日
书记员 邹凌青
黄妙丽