广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2516号
上诉人（原审原告）：梁保，男，1966年9月4日出生，汉族，住广东省中山市东区。
委托诉讼代理人：刘静平，广东洋三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜丽文，广东洋三律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市盛地房地产开发有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇新柳中路9号格林尚坊花园201卡之一。
法定代表人：陈宝华，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：林海光，男，1968年8月25日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：李鸿明，广东卓正律师事务所律师。
上诉人梁保因与被上诉人中山市盛地房地产开发有限公司（以下简称盛地公司）、林海光确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民二初字第312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁保上诉请求：撤销原判，改判确认盛地公司与林海光签订的关于中山市黄圃镇新柳中路9号格林尚坊花园9卡商铺（以下简称涉案商铺）的商品房买卖合同无效。事实和理由：一、一审法院认定林海光与盛地公司已就涉案商铺签订商品房买卖合同并办理备案登记，根据物权法的上述规定，涉案商铺转让已生效，违反合同法关于合同生效构成要求的规定，不符合物权法关于物权变动的条件，没有认定涉案商品房买卖合同是否有效的问题。1.国土部门在办理涉案商品房买卖合同备案登记的过程中对于涉案商品房买卖合同是否有效只作形式审查，不作实质审查，故涉案商品房买卖合同已办理备案登记并不能证明涉案商品房买卖合同有效。2.商品房预售备案登记属国土部门的管理行为，不是物权法上的物权变动行为，故办理了备案登记并不能发生物权转让的法律效力。3.即使物权发生了转移，如果所依据的商品房买卖合同无效，该项不动产登记仍可撤销。二、林海光于2013年6月24日至2013年7月29日分三笔支付共计2000万元，而签订商品房买卖合同发生在2013年11月至2014年10月期间，付款金额为2000万，而合同约定的购楼款是18486543元，显然不合常理。梁保要求对2000万元付款进行审计，一审法院却不准许，明显违反程序。
盛地公司没有出庭应诉，也没有提交书面答辩意见。
林海光辩称，一、林海光与盛地公司签订的一系列商品房买卖合同是双方依法签订的，并办理的相关登记，林海光也足额支付了相应对价，是双方真实意思表示，实体及程序均合法，林海光依法享有物权。二、在大批量的房地产交易中，买方为了争取优先选房以及获得较低价格等考虑，采取多退少补的形式进行交易是符合交易习惯的，盛地公司确实多收了林海光一定款项，但并不能据此否定林海光与盛地公司之间交易的真实性及合法性。三、林海光支付款项后，盛地公司如何使用，与本案无关，不能因盛地公司的资金用途而否定林海光付款的性质，一审法院对梁保的审计申请不予支持是正确的。综上，梁保的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
梁保向一审法院起诉请求：确认林海光与盛地公司之间关于涉案商铺的商品房买卖合同无效。
一审法院认定事实：梁保为向盛地公司购买涉案商铺，分别于2012年7月17日、2012年7月26日、2013年7月15日、2013年7月22日向盛地公司支付了50万元、316000元、50万元、316000元，合计1632000元。盛地公司分别于2013年7月15日和7月22日出具收据，确认收到梁保上述购房款。2013年7月12日，梁保与盛地公司签订格林尚坊花园认购书（NO.0000018），认购涉案商铺，该物业建筑面积为163.2平方米，认购价为1632000元，并约定梁保须于2013年7月20日前付清全部楼价款及签署商品房买卖合同。但盛地公司收取梁保购房款后，至今未与梁保签订商品房买卖合同。为此，梁保于2015年2月25日诉至一审法院[案号：（2015）中二法黄民一初字第312号]，请求判令：确认梁保与盛地公司签订的格林尚坊花园认购书合法有效，盛地公司立即向梁保交付涉案商铺，案件受理费由盛地公司承担。该案审理过程中，梁保以盛地公司与林海光签订虚假商品房买卖合同，并将涉案商铺登记在林海光名下以逃避债务为由诉至一审法院，提出本案诉求。
2014年10月24日，林海光与盛地公司就涉案商铺签订商品房买卖合同，约定向盛地公司购买涉案商铺，总价为160万元，并于同日办理了备案登记且取得中山市商品房销售合同登记备案证明表。林海光除向盛地公司购买涉案商铺外，还于2013年6月26日至2014年10月24日期间向盛地公司购买了格林尚坊花园4卡、8卡商铺及另外21套房屋，且均办理了备案登记，购房总价合计18486543元。2013年6月24日、7月22日和7月29日，林海光通过其银行账户分别向盛地公司转账支付了1000万元、500万元和500万元，合计2000万元。林海光表示，因需大批量购房遂提前预付购房款，事后再进行结算，多退少补，实际没购买那么多房屋，但盛地公司至今也未将多余的购房款退还。梁保则认为林海光转账金额与实际购房金额不一致，且未注明是购房款，因此该款应是借款，盛地公司与林海光通过签订房屋买卖合同来掩盖借款的事实，双方之间不存在真实的房屋买卖关系。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案商铺的买卖，其物权转让效力应以登记为准。另根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”虽然梁保提交了与盛地公司签订的格林尚坊花园认购书及相应的付款凭证，但双方未就涉案商铺办理备案登记，故涉案商铺不因梁保与盛地公司签订认购书即发生物权转让的效力。而林海光已就涉案商铺与盛地公司签订房屋买卖合同并办理备案登记，根据物权法的上述规定，涉案商铺的物权转让已生效。一审诉讼中，梁保申请对盛地公司2013年6月至7月的购房款收入进行审计，以明确林海光所支付的2000万元是借款还是购房款。对此，根据林海光提交的证据及其陈述，林海光向盛地公司支付2000万元后，双方就涉案商铺及房屋签订了买卖合同并依法办理备案登记，由此产生物权转让的法律效力。虽然林海光向盛地公司支付的款项多于实际购房款，但不能据此否认物权登记的效力，梁保也未能提供证据证实盛地公司与林海光之间签订的合同无效的情形，故对梁保提出的审计申请不予受理。梁保要求确认盛地公司与林海光之间关于涉案商铺的商品房买卖合同无效的主张，理据不足，不足支持。盛地公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回梁保的诉讼请求。案件受理费200元，由梁保负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案是确认合同无效纠纷。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点是：林海光与盛地公司签订的关于涉案商铺的商品房买卖合同是否有效。
经审查，林海光与盛地公司已就涉案商铺签订了商品房买卖合同，办理了备案登记，且林海光取得了中山市商品房销售合同登记备案证明表，故林海光与盛地公司签订的关于涉案商铺的商品房买卖合同已生效。梁保要求确认林海光与盛地公司签订的关于涉案商铺的商品房买卖合同无效的主张，理据不足，本院不予支持。
综上所述，梁保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人梁保负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈亦和
代理审判员 刘运充
代理审判员 尹四娇
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 梁金宇
童天慧