杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初4455号
原告（反诉被告）：杭州紫宴餐饮管理有限公司，住所地杭州市西湖区文三路158号3幢2号101-103、201-203室。
法定代表人：方晓莉，总经理。
委托诉讼代理人：吴晓洁，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方晓红，系该公司股东。
被告（反诉原告）：浙江省粮食科学研究所有限责任公司，住所地杭州市西湖区文三路158号。
法定代表人：姜秋水，执行董事。
委托诉讼代理人：史建设，浙江天册律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐志强，系该公司员工。
原告杭州紫宴餐饮管理有限公司（以下简称紫宴公司）诉被告浙江省粮食科学研究所有限责任公司（以下简称粮科所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日受理。审理过程中，被告提起反诉，本院经审查予以受理并与本诉合并审理，于2016年7月22日、2018年1月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴晓洁、方晓红，被告的委托诉讼代理人史建设、徐志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
紫宴公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认紫宴公司与粮科所签订的《房屋租赁合同》无效；2、粮科所返还紫宴公司自实际腾退之日（2016年2月1日）至2016年4月30日的剩余房屋租金124500元、双倍返还房屋租赁保证金100000元；3、粮科所按照剩余租赁期限与合同约定租赁期限的比例折价赔偿原告因房屋装修、附属设施设备添置等实际产生的各项损失，共计1516144元；4、案件受理费由粮科所承担。庭审中，紫宴公司变更第3项诉讼请求为：粮科所按照剩余租赁期限与合同约定租赁期限的比例折价赔偿原告因房屋装修、附属设施设备添置等实际产生的各项损失，共计760061元。
事实与理由：2015年4月23日，紫宴公司与粮科所签订一份《房屋租赁合同》，约定：粮科所将位于杭州市西湖区文三路158号3幢2号101-103、201-203室房屋出租给紫宴公司用于经营餐饮，租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日，年租金为498000元。合同签订后，紫宴公司对房屋进行了装修，至2015年8月28日才对外营业。2016年1月27日，紫宴公司收到杭州市西湖区西溪街道城管科的《限期拆除违法建筑通知书》，告知紫宴公司承租的房屋属违章建筑，要求紫宴公司于2016年1月30日前自行拆除。紫宴公司于2016年2月1日自行腾退，后紫宴公司承租的部分房屋于2016年2月25日被拆除。
粮科所辩称，紫宴公司由方晓莉、方晓红二人出资设立，于2015年6月12日注册成立。2015年4月23日，方晓莉与粮科所签订一份《房屋租赁合同》（第一份合同），约定粮科所将位于杭州市房屋中的小三楼的部分房屋（以下简称案涉房屋）出租给方晓莉。因方晓莉在注册设立紫宴公司的过程中被工商部门要求以拟设立的公司名义作为房屋承租人，故粮科所应方晓莉的要求将房屋的承租方变更为紫宴公司（筹），并重新签订了一份《房屋租赁合同》（第二份合同）。因工商部门要求方晓莉提供案涉房屋的产权证，而案涉房屋未办理房屋所有权证，故粮科所应方晓莉的要求提供了案涉房屋所在地块的土地使用权证，并将第二份《房屋租赁合同》中的租赁房屋由“杭州市房屋中的小三楼的部分房屋”变更为“杭州市”，并重新签订了第三份《房屋租赁合同》。后，方晓莉仍未能办理公司注册手续，再要求粮科所提供杭州市其他房屋的所有权证，故双方再次签订了第四份《房屋租赁合同》，将第三份租赁合同的租赁房屋“杭州市”变更为“杭州市西湖区文三路158号3幢2号101-103、201-203室房屋”，并以此完成了紫宴公司的注册手续。因此，第三、四份《房屋租赁合同》均系粮科所配合方晓莉完成紫宴公司的注册手续而签订，粮科所与紫宴公司实际履行的是第二份《房屋租赁合同》。案涉房屋虽未办理房屋产权证，但系经主管部门批准建设的，其主体为一幢三层楼房、在主体楼房的南面有一个85平方米的附属房屋，紫宴公司承租的系主房的一、二楼及附属房屋。房屋交付给紫宴公司后，因紫宴公司拒不配合杭州市政府对文三路沿街房屋外立面实施整治美化施工，导致附属房屋被拆除。综上，粮科所与紫宴公司签订的《房屋租赁合同》依法成立、有效，紫宴公司提起诉讼所依据的事实，缺乏依据，请求驳回诉讼请求。
粮科所向本院提出反诉请求：1、确认粮科所与紫宴公司签订的《房屋租赁合同》解除；2、紫宴公司将案涉房屋腾空后返还给粮科所；3、紫宴公司支付粮科所租金36820元（暂计至2016年6月20日），并自2016年6月21日起按照每天1082元的标准另行支付至案涉房屋实际返还日；4、反诉费用由紫宴公司负担。庭审中，粮科所变更诉讼请求为：1、确认粮科所与紫宴公司签订的《房屋租赁合同》于2016年10月17日解除；2、紫宴公司支付粮科所租金165585元；3、紫宴公司赔偿粮科所恢复案涉房屋原状的经济损失30000元；4、紫宴公司支付鉴定费4400元；5、反诉费用由紫宴公司负担。事实与理由：2015年4月23日，粮科所将案涉房屋出租给紫宴公司后，紫宴公司仅支付了一年的租金，剩余租金至今未付。且，紫宴公司在装修案涉房屋时对房屋的结构进行了部分改造，故应赔偿对此复原的损失。
针对粮科所的反诉，紫宴公司辩称：案涉房屋未办理房屋所有权证，粮科所在将案涉房屋出租给紫宴公司时亦故意隐瞒该情况，故案涉房屋租赁合同属无效。在附属房屋被拆除后，紫宴公司之所以未腾退房屋返还给粮科所，是为了保留现状、利于诉讼，但并未进行营业。该后果系粮科所的过错造成，各项损失亦应由粮科所自行负担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
紫宴公司提交的《房屋租赁合同》及附件三、房屋所有权证、房屋地产平面图、土地使用权证、宗地图、限期拆除违法建筑通知书、照片、催告函、回复函、EMS快递单及投递记录、光盘及照片，本院对真实性予以确认。紫宴公司提交的损失明细表、收据、发票、施工合同、房屋租赁意向协议书、杭州市房屋租赁合同、收款收据，用以证明其损失，因本案审理过程中，经紫宴公司的申请，本院委托鉴定机构对案涉房屋的装修造价进行了鉴定，本院将结合鉴定报告在分析论理部分一并分析紫宴公司的损失。
粮科所提交的四份《房屋租赁合同》、承诺函、企业工商登记信息、浙粮发（2002）124号文件、浙科发条（2002）220号文件、粮科所的工商登记信息、浙粮（83）第530号文件、浙饲函（2000）第1号便函、要求拆造危房仓库和建造药品库的报告、查档证明、房屋置换协议、置换房屋交付确认书、案涉房屋移交材料，本院对真实性均予以确认。
审理过程中，经紫宴公司、粮科所申请，本院委托杭州凯莱缔博建设管理有限公司对案涉房屋小三楼部分房屋中已形成附合的装饰装修工程的工程造价及结构改造复原工程造价进行鉴定，对该公司就上述鉴定内容出具的两份《工程造价司法鉴定报告》，本院予以确认。
根据本案的有效证据及当事人陈述，本院对如下事实予以认定：
2015月4月23日，粮科所（甲方、出租方）与方晓莉（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方杭州市号房屋中的小三楼的部分房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为410.6平方米；乙方承租该房屋用于餐饮，未经甲方书面同意不得变更经营项目；租赁期间自2015年5月1日至2020年4月30日止；房屋租金每年498000元，先付后用，每年一期由乙方提前支付，于本合同签订时支付第一期租金，此后每期租金由乙方于每个租赁年度起始的十五日前提前支付；双方签订本合同当日，乙方需支付甲方租赁保证金50000元，在合同终止时，若乙方未发生违约情形且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该房屋后，保证金在合同终止后三十日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；乙方可根据实际需要对该房屋进行装修，乙方装修时需向甲方提交装修方案，并经甲方同意后方可进行。在该合同附件三案涉房屋平面图载明出租区域为门面房85平方米、主楼一楼、二楼各162.8平方米。合同签订后，方晓莉支付了第一年，即至2016年4月30日的租金498000元，及保证金50000元。之后的租金未再支付。
2015年6月3日，方晓莉向粮科所出具一份《承诺函》，载明：本人作为承租人于2015年4月23日与贵公司签订房屋租赁合同一份，现正以租赁房屋作为公司注册地址申请公司注册登记，而工商局要求以公司作为承租人才同意注册，为此，本人请求将房屋租赁合同的承租人变更为拟注册设立的公司（合同其他内容不变）。后，以粮科所为出租方与紫宴公司（筹）为承租方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同除将承租方变更为紫宴公司（筹）外，其余内容与粮科所与方晓莉签订的《房屋租赁合同》一致，该合同落款时间亦为2015年4月23日。
后，方晓莉又以紫宴公司（筹）为承租方与粮科所签订了一份《房屋租赁合同》，该合同除将租赁房屋杭州市号房屋中的小三楼的部分房屋”变更为杭州市号”外，其余内容于前两份合同一致。方晓莉在该合同注明：暂借此合同的原件用于办理工商营业执照，办理完毕立即归还，落款时间为2015年6月8日。同时，粮科所向方晓莉交杭州市号的土地使用权证复印件，该土地使用权证载明用途为科研设计，使用权类型为出让。
后，方晓莉再以紫宴公司（筹）名义与粮科所签订一份《房屋租赁合同》，该合同将租赁房屋杭州市号”变更为“杭州市西湖区文三路158号3幢2号101-103、201-203室房屋”。同时，粮科所向方晓莉交付文三路158号3幢的房屋所有权证。
2015年6月12日，紫宴公司成立，其股东为方晓莉、方晓红，其住所地为杭州市西湖区文三路158号3幢2号101-103、201-203室房屋。
2016年1月27日，杭州市西湖区西溪街道办事处向紫宴公司出具一份《限期拆除违法建筑通知书》，载明：你户搭建的违法建筑，请你见通知之日起至2016年1月30日之前自行拆除，逾期我们将组织执法部门进行统一整治。庭审中，双方确认2016年2月25日，相关部门将案涉房屋的附属房屋，即门面房85平方米拆除。
审理过程中，经紫宴公司申请，本院委托杭州凯莱缔博建设管理有限公司对案涉房屋小三楼部分房屋中已形成附合的装饰装修工程的工程造价进行鉴定，该公司于2017年6月30日出具一份《工程造价司法鉴定报告》，载明鉴定结论如下：1、环评费，根据市场调查，鉴定造价为2000元；2、绿化，我方无法辨认由紫宴公司种植的苗木，且现场多种绿化已枯死，故此项无法鉴定；3、燃气培训费用，证据为收款收据，无法鉴定；4、鱼缸制作，证据为收款收据，根据市场调查，鉴定造价为20000元-26000元；5、天然气保证金，不在鉴定范围内；6、空调，根据市场调查，鉴定造价为49000元-55000元；7、装修款，经鉴定造价为288433元（不包含已拆除部分）；8、门头广告、LED制作，现场已不存在，无法鉴定；9、燃气安装工程款，根据浙江省地方税务局网站查询，该发票真实，发票金额为37800元；10、燃气增容费，根据浙江省地方税务局网站查询，该发票真实，发票金额为64920元；11、燃气工程餐饮厨房燃气供应工程款，根据浙江省地方税务局网站查询，该发票真实，发票金额为99958元；12、设计费，根据浙江省地方税务局网站查询，该发票真实，发票金额为11970元；13、规划图，根据浙江省地方税务局网站查询，该发票真实，发票金额为130元；14、维保费，根据浙江省地方税务局网站查询，该发票真实，发票金额为5400元；15、消防工程，证据为收款收据，且现场无法辨识，无法鉴定。紫宴公司为此支付鉴定费12750元。
经粮科所的申请，本院委托杭州凯莱缔博建设管理有限公司对案涉房屋小三楼部分房屋中结构改造复原工程造价进行鉴定，该公司于2017年6月30日出具一份《工程造价司法鉴定报告》，载明鉴定结论如下：1、我方根据《关于要求对房屋恢复原状的说明》及《关于要求对房屋恢复原状的补充说明》的内容为依据进行计价，其改造内容的合理性由法院判定；2、我方根据现行建设工程相关计价文件，经鉴定本项目的造价为23101元（不包括燃气拆除费用）；3、粮科所提供的《非居民用户燃气工程预埋改造合同》及杭州燃气有限公司开具的发票，根据浙江省地方税务局网站查询，该发票真实，发票金额为5351元。粮科所为此支付鉴定费4400元。
另查明，案涉房屋系粮科所与浙江省饲料公司置换而来，但房屋未办理房屋所有权证，且仅有主楼房屋取得建设工程规划许可证，附属房屋（门面房）85平方无建设工程规划许可证。
再查明，2016年10月17日，紫宴公司将案涉房屋腾退并返还给粮科所。
本院认为，本案中，双方明确实际履行的为第二份房屋租赁合同，即以紫宴公司（筹）为承租方、租赁房屋杭州市号房屋中的小三楼的部分房屋的房屋租赁合同，紫宴公司要求确认无效及粮科所要求解除的均为该合同，故本院以下论述所称案涉租赁合同，均指该合同。
关于合同的效力及履行情况。案涉房屋系粮科所从浙江省饲料公司处置换而来，粮科所有权出租。案涉租赁合同系方晓莉以紫宴公司名义所签，现紫宴公司已成立，故合同承租方的责任应由紫宴公司承担。案涉租赁房屋包含主楼的一、二楼共325.6平方米及附属房屋85平方米，其中附属房屋尚未取得建设工程规划许可证，故该部分房屋租赁关系无效。至于主楼的一、二楼房屋，其建造已经规划许可，虽其土地使用权类型为出让、用途为科研设计，现粮科所将房屋出租给紫宴公司用于餐饮经营，违反了土地用途，不符合《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，但该规定属管理性规定，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的足以否定合同效力的强制性规定，故案涉房屋主楼一、二层的租赁关系合法有效。关于该部分房屋租赁关系何时解除的问题。本案中，紫宴公司主张其于2016年2月25日附属房屋被拆除后即未再经营，故该日双方的租赁关系即已解除。对此，本院认为，附属房屋被拆除对紫宴公司的经营会造成一定影响，但紫宴公司未提供证据证明其已通知粮科所要求解除案涉租赁合同，故紫宴公司该主张，缺乏依据，本院不予采信。因紫宴公司于2016年10月17日将案涉房屋腾退返还给粮科所，双方未再履行案涉租赁合同，故对粮科所要求确认于该日案涉租赁合同解除的反诉请求，本院予以支持。
关于紫宴公司主张的房屋装修、附属设施设备添置等实际产生的各项损失。本案中，案涉房屋中的附属房屋被西湖区西溪街道办事认定为违法建筑并被拆除，且粮科所在签订案涉租赁合同时明知附属房屋未取得建设工程规划许可证，故其对附属房屋租赁关系无效、主楼一、二层租赁关系解除存在过错。从紫宴公司在承租案涉房屋时与粮科所签订四份《房屋租赁合同》的过程看，紫宴公司理应知晓案涉房屋无房屋产权证，其未尽到足够的注意义务，对附属房屋租赁关系无效、主楼一、二层租赁关系解除亦存在过错。本院结合合同的履行情况，酌情确定粮科所承担80%的责任，紫宴公司承担20%的责任。关于具体损失。原告主张环评费2000元、鱼缸制作26000元、空调55000元、主楼装修造价288433元、门头广告4900元、LED制作8400元、燃气安装工程款37800元、燃气增容费64920元、燃气工程与厨房供应工程款99958元、设计费11970元、规划图130元、维保费5400元、附属房屋的装修造价114750元、消防工程30000元、搬运费10400元。对此，因附属房屋被拆除，该房屋的装修、门头广告、LED制作的造价无法通过鉴定确认，对该房屋的装修造价本院参考主楼的装修价值确定为75297元，门口广告、LED制作结合市场一般造价酌情确定为4200元、7560元；其余项目中，环评费、主楼装修、燃气安装工程费、燃气增容费、燃气工程与厨房供应工程费、设计费、规划图、维保费，均系紫宴公司为装修支出，本院均予以认定。上述合计造价为597668元。对于消防工程，根据鉴定公司的现场查勘，除灭火器外，未发现其他设施，故本院对紫宴公司要求赔偿该损失不予支持。对于空调、鱼缸，紫宴公司确认空调及鱼缸的芯均已搬走，且紫宴公司未提供证据证明鱼缸缸体与案涉房屋附合，故对该两块费用不予支持。对于搬运费，缺乏依据，本院亦不予支持。结合以上确定的造价597668元，及合同承租年限、装修使用时间等，酌情确定现值损失为450000元。根据上述确定的双方责任，粮科所应赔偿紫宴公司损失360000元。另外，因房屋租赁合同签订时，紫宴公司缴纳给粮科所保证金50000元，现合同解除，该费用亦应由粮科所返还给紫宴公司。紫宴公司主张应双方返还保证金，缺乏依据，本院不予支持。
关于紫宴公司是否需再支付粮科所租金的问题。本案中，紫宴公司的租金支付至2016年4月30日。根据前述，本院认定案涉合同解除的日期为2016年10月17日。因此，紫宴公司尚应支付粮科所自2016年5月1日至2016年10月16日期间的租金。对于具体的租金数额。因紫宴公司已支付的租金包含附属房屋的租金，而该房屋双方均确认于2016年2月25日被拆除，故自该日起该部分房屋的租金不需再支付。对于剩余房屋租金的计算标准，本院参照房屋租赁合同约定的计算标准，结合附属房屋与主楼的面积、附属房屋被拆除后给主楼造成的使用影响，酌情确定自2016年2月25日起租金的计算标准为年租金280000元。按该标准，自2016年2月25日至2016年10月16日期间的租金为180274元，扣除紫宴公司已支付的自2016年2月25日至2016年4月30日的租金，紫宴公司尚需再支付粮科所房屋租金90225元。
关于粮科所主张的案涉房屋恢复原状的经济损失30000元。本案中，紫宴公司对杭州凯莱缔博建设管理有限公司对案涉房屋已形成附合的装饰装修工程的工程造价而出具的《工程造价司法鉴定报告》无异议，根据该鉴定报告的附件结构改造平面图显示，紫宴公司存在多处改造，此与粮科所要求恢复原状的内容基本一致，故粮科所要求紫宴公司赔偿该部分损失，理由正当。根据鉴定机构的结论，房屋恢复原状的造价为23101元、燃气工程恢复造价为5351元。故该两笔损失应由紫宴公司赔偿给粮科所。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州紫宴餐饮管理有限公司与浙江省粮食科学研究所有限责任公司签订的《房屋租赁合同》涉及附属房屋部分无效，其余内容于2016年10月17日解除。
二、浙江省粮食科学研究所有限责任公司赔偿杭州紫宴餐饮管理有限公司损失360000元，并返还保证金50000元。
三、杭州紫宴餐饮管理有限公司赔偿浙江省粮食科学研究所有限责任公司房屋恢复原状的损失28452元。
四、杭州紫宴餐饮管理有限公司支付浙江省粮食科学研究所有限责任公司租金90225元。
五、上述二、三、四、五项相互折抵后，浙江省粮食科学研究所有限责任公司尚需支付杭州紫宴餐饮管理有限公司291323元，该款于本判决生效之日起十日内支付。
六、驳回杭州紫宴餐饮管理有限公司其他诉讼请求。
七、驳回浙江省粮食科学研究所有限责任公司其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取6822元，由杭州紫宴餐饮管理有限公司负担3097元、浙江省粮食科学研究所有限责任公司负担3725元；反诉案件受理费减半收取2105元，杭州紫宴餐饮管理有限公司负担1337元、浙江省粮食科学研究所有限责任公司负担768元。杭州紫宴餐饮管理有限公司与浙江省粮食科学研究所有限责任公司各自支付的鉴定费由各自负担。
杭州紫宴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙江省粮食科学研究所有限责任公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 徐 滨
二〇一八年四月二十六日
书记员 吴彩虹
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