广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终16号
上诉人（一审原告，反诉被告）：珠海佳特美家居用品有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：肖文莉，董事长。
委托代理人：黄海涛，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：董伟，广东亚太时代律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，反诉原告）：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所地：广东省珠海市金湾区。
负责人：何小军，总经理。
委托代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：谢丹泳，广东德赛律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：珠海经济特区电力开发集团有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：时启峰，董事长。
委托代理人：易朝蓬，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：乔守东，广东德赛律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：珠海港富物业管理有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：麻永勋，执行董事。
委托代理人：杨兆丰。
委托代理人：郭艳。
上诉人珠海佳特美家居用品有限公司（以下简称佳特美公司）因与被上诉人广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司（以下简称时代珠海分公司）、被上诉人珠海经济特区电力开发集团有限公司（以下简称电力公司）、被上诉人珠海港富物业管理有限公司（以下简称港富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明，电力公司系珠海市香洲区前山岱山路78号厂房（共六层）产权人。2007年10月22日，电力公司与珠海中珠世纪投资有限公司（以下简称中珠公司）签订租赁合同，将该厂房出租给中珠公司。此后，中珠公司与佳特美公司签订《物业租赁合同》，将上述厂房3楼3F转租给佳特美公司作办公使用，租赁期限自2010年7月1日至2012年6月30日；后双方签订协议续租，租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日。
中珠公司租期即将届满时，电力公司于2012年9月15日与时代珠海分公司签订《厂房租赁合同》，将该厂房出租给时代珠海分公司，租期从2012年9月17日起至2015年9月15日止。
2013年10月1日，佳特美公司与时代珠海分公司签订《物业租赁合同》，约定时代珠海分公司将其承租的珠海市香洲区前山岱山路78号华电大厦三楼3F、建筑面积129平方米的区域转租给佳特美公司作办公使用，租赁期限自2013年10月1日起至2015年9月15日止；合同签订之日起5日内，佳特美公司向时代珠海分公司缴纳押金5676元及第一个月租金2838元；佳特美公司须于每月5日前向时代珠海分公司缴纳当月租金及管理费，每月共计3870元；租赁期内，第二年租金按前一年租金的5%递增；如佳特美公司未按期向时代珠海分公司缴清以上款项，时代珠海分公司每日按所拖欠金额的3‰向佳特美公司收费滞纳金。合同还约定：租赁期间，双方不得无故解除合约。经双方协商达成一致意见后，若佳特美公司因特殊原因退租，必须提前30天书面通知时代珠海分公司解除合约，并向时代珠海分公司支付一个月租金作为补偿金；若时代珠海分公司因特殊情况收回自用，必须提前30天书面通知佳特美公司解除合约，除退回佳特美公司支付的押金外，并向佳特美公司支付一个月租金作为补偿金。签约时，时代珠海分公司提供了电力公司出具的《关于同意转租的证明》，内容为：根据电力公司与时代珠海分公司签订的租赁合同的期限（2012年9月17日到2015年9月16日）和约定，授予电力公司对岱山路78号承租物转租的权利。
2013年11月6日，电力公司向时代珠海分公司发出书面通知，称“现我司因办公需要，拟提前于2014年6月30日收回自用，特此告知”。
2014年9月29日，时代珠海分公司向佳特美公司发出《关于2014年10月31日华电大厦撤场并解除租赁合同的告知函》，称因华电大厦业主单方面违约收回华电大厦自用，导致其不能继续履行与佳特美公司签订的租赁合同，要求佳特美公司于2014年10月31日前退场并解除双方租赁合同。
2014年9月30日，电力公司与时代珠海分公司签订《解除〈厂房租赁合同〉协议书》，协议确认双方《厂房租赁合同》于2014年9月30日解除；时代珠海分公司应在2014年9月30日期间将租赁物业退回电力公司。该合同解除后，如有转租户向时代珠海分公司提出改造装修费、搬迁等费用的赔偿时，时代珠海分公司须全力协调，若协调不成功，电力公司应按全额承担时代珠海分公司所有损失。
港富公司自2014年10月1日起成为华电大厦物业管理公司。佳特美公司主张，港富公司在电力公司的授权下于2014年12月及2015年1月期间多次切断对佳特美公司的供电，并于2015年1月30日锁住佳特美公司的大门。佳特美公司提供了珠海市公安局明珠派出所出具的2014年12月15日、1月27日和2015年1月30日的《接警单》。港富公司承认在2014年12月15日、1月27日停止向佳特美公司供电，但称经协商后当日就恢复供电，港富公司承认在2015年1月30日锁住佳特美公司的大门。
佳特美公司主张由于时代珠海分公司和电力公司单方面提前解除租赁合同，造成其经济损失，包括2014年12月至2015年3月停业损失（含工资、社保、仓库房租、快递物流费、办公用品和技术服务费，相见明细表）共计206879.30元，租金补差20515元，装饰装修损失39193.55元，以及搬迁费12900元。其中，关于租金补差，佳特美公司提交了落款日期为2015年3月6日、出租人为的《写字楼租赁合同》，合同载明佳特美公司向蔡丽华承租珠海市香洲区翠前北路三街118号森宇国际大厦写字楼1402-2室，租金每月7600元；租期自2015年4月1日起至2018年3月31日。佳特美公司主张时代珠海分公司、电力公司、港富公司应赔偿租金补差共计20515元［（7600元-3870元）×5.5个月］。关于装饰装修损失，原告提交了2010年6月8日的装修工程合同和工程预算书。佳特美公司没有就搬迁费提交证据。
时代珠海分公司反诉主张佳特美公司拖欠租金和水电费，构成违约，为此要求佳特美公司支付2014年9、10月份租金共计7740元，并按照每日3‰的标准支付滞纳金，还须支付2014年10月至2015年1月份水电费2385.08元。时代珠海分公司还主张佳特美公司在合同解除后拒不搬迁，应支付2014年11月1日至2015年1月30日期间占用场地的费用11610元并按照同期银行贷款利率的四倍计算的违约金。佳特美公司抗辩称2014年9月份租金已经交纳，并提交了时代珠海分公司在2014年9月8日向佳特美公司发出的《缴费通知单》和2014年9月18日佳特美公司的缴费发票。通知单写明9月份费用清单，金额也与发票一致。佳特美公司同意支付2014年10月1日至2015年1月30日的租金和使用费，但不同意支付滞纳金和违约金。
关于腾退场地，佳特美公司抗辩称，佳特美公司仍有许多物品放在租赁场地内，但由于大门被锁无法取出。一审法院当庭询问时代珠海分公司、电力公司、港富公司是否同意佳特美公司取出物品腾退场地，时代珠海分公司、电力公司、港富公司确认同意。庭审后，时代珠海分公司于2015年11月9日提交书面证明，确认佳特美公司已于2015年10月16日从华电大厦3楼3F搬出剩余物品并清场。
佳特美公司一审诉讼请求：一、判令时代珠海分公司、电力公司、港富公司共同向佳特美公司赔偿经济损失280491.85元；二、判令时代珠海分公司、电力公司、港富公司承担本案全部诉讼费用。一审中，佳特美公司请求变更其第一项诉讼请求金额为279487.85元。
时代珠海分公司一审反诉请求：一、佳特美公司向时代珠海分公司支付2014年9、10月份租金7740元及逾期付款滞纳金6618元；二、佳特美公司向时代珠海分公司支付拖欠的水电费2385.08元；三、佳特美公司向时代珠海分公司支付2014年11月1日至2015年1月30日期间的场地租金及违约金；四、佳特美公司立即腾退租赁的房屋；五、诉讼费由佳特美公司负担。
一审法院认为，租赁合同履行期间，由于案涉租赁房屋的产权人即电力公司提前解除与时代珠海分公司之间的租赁合同，时代珠海分公司亦通知次承租人佳特美公司提前解除上述《物业租赁合同》。虽然在时代珠海分公司发出解除合同的通知后，佳特美公司没有支付2014年10月份之后的租金，但鉴于双方当时对于提前解除合同的赔偿事宜未达成一致意见，且时代珠海分公司也没有证据证明其曾催告过佳特美公司支付租金。据此，对于《物业租赁合同》不能继续履行，不可归责于佳特美公司。虽然究其原因，提前解除该合同是由于房屋所有权人即电力公司原因造成，但根据合同相对性原则即《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，时代珠海分公司作为《物业租赁合同》的合同当事人，要求佳特美公司提前解除双方之间的租赁合同，违反了合同的约定，也不符合《中华人民共和国合同法》规定的约定解除和法定解除的情形，其行为构成违约，应就提前解约的违约行为承担民事责任。至于电力公司和港富公司，并非《物业租赁合同》的合同当事人，在已确认由时代珠海分公司承担提前解约的违约责任情况下，不应再向佳特美公司承担赔偿责任。
佳特美公司与时代珠海分公司在《物业租赁合同》中约定：“租赁期间，双方不得无故解除合约。经双方协商达成一致意见后，……若时代珠海分公司因特殊情况收回自用，必须提前30天书面通知佳特美公司解除合约，除退回佳特美公司支付的押金外，并向佳特美公司支付一个月租金作为补偿金”。佳特美公司和时代珠海分公司一直不能就补偿事宜协商达成一致，故不能适用上述合同条款解决补偿事宜，除此之外，《物业租赁合同》对于提前解除合同的违约责任没有约定。据此，时代珠海分公司应依照《合同法》第一百零七条的规定赔偿佳特美公司的经济损失。
在双方协商不成的情况下，2014年12月15日和2015年1月27日佳特美公司两次被切断供电，2015年1月30日被锁住大门无法进入，此后一直未能占有使用案涉租赁房屋，直到2015年4月1日佳特美公司找到其他租赁场地搬入办公。由此，时代珠海分公司提前解除租赁合同的行为造成佳特美公司不能正常占有使用租赁场地，其作为合同相对方对佳特美公司的经济损失应予赔偿。由于佳特美公司不能证明两次切断供电属持续多日的行为，造成其整个月无法经营，故佳特美公司的损失应自2015年1月30日被锁住大门不能经营之日起计算。关于佳特美公司主张的停业损失，佳特美公司提交了其公司工资、社保、仓库房租、快递物流费、办公用品和技术服务费的明细要求赔偿。上述支出项目属于佳特美公司维持经营的正常成本，并不等同于停业造成的损失，其要求被告赔偿上述经营成本，依据不足，一审法院不予支持。合同对于提前解除合同的违约责任没有约定，根据本案实际情况，酌定时代珠海分公司每月以双倍租金的标准即7740元赔偿佳特美公司2015年1月30日起至3月31日期间的营业损失共计15480元（即7740元×2）。
至于租金补差损失，佳特美公司与他人另行签署的租赁合同载明月租金标准7600元，但没有载明租赁场地的面积等情况。由于两处租赁场地所处地址、房屋及装修状况、商业环境等条件各不相同，故原告请求直接按照两者租金差额请求赔偿损失，缺乏理据，不予支持。
关于装饰装修损失。由上，佳特美公司自2010年7月1日起就开始租赁案涉租赁场地并于入场前进行了装修，至2013年签订上述《物业租赁合同》时已第三次承租，其装修成本在第一次租赁期间就应完成折抵，在本次租赁期限内佳特美公司要求赔偿其装修损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于搬迁费，佳特美公司被锁门之后没有全部搬出物品，故未提交相关凭证，但该费用属于必然发生的费用，因此酌定时代珠海分公司应支付搬迁费3000元。
佳特美公司同意支付2014年10月1日至2015年1月30日的租金和使用费，对时代珠海分公司的该部分反诉请求，一审法院予以支持。至于滞纳金和违约金，由于时代珠海分公司提前解除合同的违约行为在先，且双方一直未就赔偿事宜达成一致，故佳特美公司拒付租金和使用费并非恶意拖欠，故对滞纳金和违约金的反诉请求，一审法院不予支持。至于2014年9月份的租金，根据时代珠海分公司2014年9月8日向佳特美公司发出的《缴费通知单》和2014年9月18日佳特美公司的缴费发票，通知单写明是9月份费用清单，金额也与上述缴费发票一致，时代珠海分公司没有提供证据推翻上述通知单和发票，故时代珠海分公司关于2014年9月份租金的反诉请求，不予支持。据此，佳特美公司应向时代珠海分公司支付2014年10月1日至2015年1月30日的租金和费用共计15480元。至于水电费2385.08元，属于实际发生的费用，且佳特美公司没有提出异议，故对水电费的反诉请求予以支持。
一审中，佳特美公司已经实际搬离腾退案涉租赁场地，故时代珠海分公司要求佳特美公司腾退场地的诉讼请求，应予驳回。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、时代珠海公司于判决发生法律效力之日起十日内向佳特美家公司支付赔偿营业损失15480元；二、时代物珠海市公司于判决发生法律效力之日起十日内向佳特美公司赔偿搬迁费3000元；三、驳回佳特美家公司的其他诉讼请求；四、佳特美公司于判决发生法律效力之日起十日内向时代珠海公司支付租金和费用人民币15480元；五、佳特美公司于判决书发生法律效力之日起十日内向时代物业珠海公司支付水电费人民币2385.08元；六、驳回时代珠海公司的其他反诉请求。上述判项相互折抵后，时代珠海公司应于判决书发生法律效力之日起十日内向佳特美公司支付614.92元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2754元，反诉受理费减半收取4227元，合计6981元，由佳特美公司负担3085元，时代珠海公司负担3896元。
佳特美公司不服原判，上诉请求：一、改判原判第一项，判令时代珠海分公司、电力公司、港富公司共同向佳特美公司赔偿停业损失、租金补差损失227394.3元；二、改判原判第二项为：时代珠海分公司、电力公司、港富公司共同向佳特美公司赔偿搬迁费6000元；三、撤销原判第三、四、五项；四、请求判令时代珠海分公司、电力公司、港富公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、佳特美公司主张员工工资、社保、仓库房租等刚性支出作为停业损失，并且主张租金补差损失，事实和法律依据充分，应当得到法院支持。第一，关于赔偿停业损失的问题。案涉的《物业租赁合同》提前解除是由于电力公司的原因造成的，而且时代珠海分公司提前解除与佳特美公司之间的《物业租赁合同》违反了合同的约定，也不符合合同法规定的约定解除和法定解除的情形，其行为构成违约应承担相应的违约责任。佳特美公司多次被切断供电，而且2015年1月30日后被锁住大门不能正常经营。佳特美公司出现非正常经营状况已经停业，当然也就切断了经营收入。员工工资社保等支出也属于时代珠海分公司、电力公司、港富公司侵权违约行为所导致的财产支出，由于港富公司的锁门断电导致佳特美公司无法占有使用经营场所，处于停业状态，佳特美公司为减少开支原本可以采取停发工资等措施减少损失，但考虑到重新找到经营场所重新招聘所支出的费用，解雇工人的经济补偿和赔偿金，重新租仓库和赔偿客户的损失的开支将会造成损失进一步扩大，也易造成社会不稳定和失业，佳特美公司基于诚实守信的责任和对员工的关心和社会责任没有采取解除工人劳动合同，上述所说的支出是属于因时代珠海分公司、电力公司、港富公司侵权及违约行为所导致的增加的财产型支出，应当予以赔偿。第二，关于赔偿租金补差损失的问题。佳特美公司原经营场地后被长期锁住大门不能使用后，被迫在附近寻找新的经营场所。佳特美公司在一审提交的租赁合同中已经载明该租赁场地的面积和地址，该两处房屋所在地均为珠海的前山片区。由于2013年签订《物业租赁合同》后珠海房屋租金已经普遍上涨及其他各种因素，佳特美公司已经不可能按照原租金标准租到同等条件的经营场地，因此租金的差额也是时代珠海分公司、电力公司、港富公司给佳特美公司造成的损失，时代珠海分公司、电力公司、港富公司应当予以赔偿。二、一审法院判决支持佳特美公司的搬迁费过低。佳特美公司于2015年10月16日搬出原办公场地内的物品实际支出的搬迁费为6000元，该费用支出高于一审法院酌定的数额，请求二审法院予以改判。三、时代珠海分公司提交的《解除〈厂房租赁合同〉协议书》已经证明其与电力公司于2014年9月30日解除了《厂房租赁合同》，且该协议书反映时代珠海分公司应在2014年9月30日前将租赁物业退回给电力公司。故自2014年9月30日起，时代珠海分公司已无合法转租权，且没有任何证据反映业主电力公司向时代珠海分公司要求支付佳特美公司租赁部分的租金。所以，时代珠海分公司无权向佳特美公司主张10月份租金、2014年10月至2015年1月水电费、2014年11月1日至2015年1月30日间的场地占用租金及相应违约金等反诉请求。佳特美公司表态愿意支付占用物业期间的租金或者使用费，但也明确表示支付的前提是时代珠海分公司、电力公司或者港富公司三方协商明确由一家来收取该款项，否则佳特美公司可能会发生重复承担租金或使用费的情况。自2014年9月30日起时代珠海分公司已无合法转租权，佳特美公司也没有在庭审中同意向时代珠海分公司支付租金和使用费，一审判决判令佳特美公司向时代珠海分公司支付租金和使用费、水电费共计17865.08元没有事实和法律依据。
佳特美公司二审提供证据：
一、催款聊天记录截图；
二、催款函。
时代珠海分公司二审答辩称：一、佳特美公司无权要求时代珠海分公司赔偿停业损失及租金补差损失。第一，一审法院依据合同的相对性认定是时代珠海分公司的原因造成与佳特美公司的租赁合同不能继续履行，时代珠海分公司应承担合同不能继续履行的责任。那么时代珠海分公司需要承担违约责任也不能等同于佳特美公司所谓的“不能经营的全部损失”。时代珠海分公司转租该房产给佳特美公司也是基于租金回报，如因时代珠海分公司收回租赁物自用与佳特美公司解除合同就以此要求时代珠海分公司付出如此大的代价，这明显与时代珠海分公司回取租金的预期不符。时代珠海分公司认为本案应兼顾合同的履行情况以及时代珠海分公司转租的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定时代珠海分公司以两倍月租金赔偿佳特美公司已足够赔偿佳特美公司不继续履行合同占有使用租赁物的损失。第二，关于租金补差问题。时代珠海分公司认为两租赁物无可比性，佳特美公司无权要求租金补差。依据佳特美公司提供的合同，原租赁物约定系由佳特美公司自行承担配套装修费用，而新的租赁物则是由出租人将毛坯的场地自行进行较好的装修配套后再出租给佳特美公司，这两者就有明显的差别。二、关于搬迁费，时代珠海分公司不认可佳特美公司的主张，即使不解除合同，在合同到期后时代珠海分公司不与佳特美公司续租，佳特美公司搬迁也应支付该费用，一审法院酌定的费用已足够承担佳特美公司的搬迁费。三、关于支付租金及使用费。根据合同第七条的约定，应当支付。业主电力公司与时代珠海分公司的解除合同协议书中也约定佳特美公司所在的该区域免费给时代珠海分公司使用至2014年10月31日。根据合同的相对性，佳特美公司与业主并无直接合同关系，即使业主收取租金也是向时代珠海分公司收取，故佳特美公司向答辩交付租金也是合理合法。
电力公司二审答辩称：电力公司已于2013年10月6日书面通知时代珠海分公司在2014年6月30日要收回涉案的租赁物，在2014年9月30日电力公司和时代珠海分公司达成一致解除租房的协议书，合同解除后电力公司委托港富公司发了书面通知，佳特美公司拒不搬出，电力开公司为了维护自己的合法权益采取了措施，且珠海经济特区电力开发集团有限公司与佳特美公司不存在合同关系，佳特美公司向电力公司主张赔偿损失或侵权损失没有事实和法律依据，一审判决驳回佳特美公司的诉讼请求是正确的。
港富公司二审答辩称，认可一审法院的判决。
时代珠海分公司、电力公司、港富公司二审均未提供新的证据。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：一、关于佳特美公司与时代珠海分公司《物业租赁合同》的解除。根据该合同第六条第3款的约定，若时代珠海分公司收回自用租赁物，经双方协商一致，提前30天书面通知佳特美公司解除合同。2014年9月29日，时代珠海分公司向佳特美公司发出解除租赁合同的告知函，通知佳特美公司于2014年10月31日前退场并解除合同，佳特美公司未同意搬离租赁场所，即双方并未协商一致解除合同。但是，根据电力公司2013年11月6日向时代珠海分公司发出的书面通知，结合2014年9月30日电力公司与时代珠海分公司签订的《解除〈厂房租赁合同〉协议书》的内容，时代珠海分公司与佳特美公司的租赁合同因电力公司提前向时代珠海分公司收回物业而无法继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，本院认定，佳特美公司与时代珠海分公司签订的《物业租赁合同》自2014年9月29日时代珠海分公司的告知函到达佳特美公司时解除。一审法院认为该合同当时未解除，适用法律错误，本院予以纠正。
二、关于违约损害赔偿。虽然《物业租赁合同》约定提前解除合同收回租赁物，只须提前一个月通知，但是，一则时代珠海分公司未依约就提前解约与佳特美公司协商一致，二则电力公司已于2013年11月6日向时代珠海分公司发通知称拟于2014年6月30日收回租赁物自用，时代珠海分公司早已明知其与佳特美公司的租赁合同无法履行的可能，而时代珠海分公司并未告知佳特美公司，未尽转租人的注意义务，有违诚实信用原则。由此对佳特美公司造成的损失，时代珠海分公司理应赔偿。对于佳特美公司提出的具体赔偿请求，第一，公司工资、社保、仓库房租、物流费、办公用品和技术服务费等，属于该公司维持经营的成本，并不足以证明这些费用即为时代珠海分公司提前解约造成的损失，但考虑到佳特美公司因时代珠海分公司提前解约，无法在较短时间内全部搬离租赁物，公司办公地址被锁门、断电等情况对该公司的经营确实造成不便，一审法院酌定营业损失15480元，处理恰当，本院予以维持。第二，租金补差。佳特美公司因租赁物被提前收回而须另找场所办公，这是双方在签订合同时即可预见的，合同第六条第3款已经约定了提前解约按一个月租金作补偿，而佳特美公司提供的租赁合同也未载明新租赁场所的具体情形，因此本院参照租赁合同的约定对佳特美公司的租金补差请求作出处理，由时代珠海分公司按租赁合同约定的一个月租金3870元，向佳特美公司作出赔偿。第三，装修损失。佳特美公司自2010年7月起租赁涉案场所，入场前即已作装修，并非签订涉案合同时所进行的装修，一审法院认定装修成本在第一次租赁期间即完成折抵，对此请求不予支持，并无不当。第四，搬迁费。时代珠海分公司明知涉案场所会被电力公司收回，本可更早通知佳特美公司作搬迁准备，但时代珠海分公司未尽此注意义务，佳特美公司被锁门无法搬离全部物品，由此必然产生多支出相应费用，一审法院酌定搬迁费损失3000元，处理恰当，本院予以维持。综上，时代珠海分公司应向佳特美公司赔偿损失22350元。
三、关于时代珠海分公司提出的反诉请求。根据佳特美公司提供的缴费发票，该公司已向时代珠海分公司交纳2014年9月份的租金，一审法院对此认定正确。时代珠海分公司与佳特美公司签订的《物业租赁合同》于2014年9月29日解除，且电力公司与时代珠海分公司已于2014年9月30日解除《厂房租赁合同》。可见，时代珠海分公司既无合同依据，也无租赁物所有权人的授权，无权向佳特美公司收取2014年10月之后的租金及滞纳金、水电费等费用。佳特美公司虽在一审中同意支付2014年10月1日至2015年1月30日的租金和场所使用费，但该公司并不同意向时代珠海分公司支付，一审法院以佳特美公司同意为由支持时代珠海分公司的反诉请求，适用法律错误，本院予以纠正。
四、电力公司和港富公司是否应当承担赔偿责任。佳特美公司与电力公司或港富公司之间不存在租赁合同关系，电力公司对于提前收回租赁物已经在合理时间通知了时代珠海分公司，对本案纠纷并无过错。故佳特美公司要求电力公司和港富公司承担赔偿责任，没有法律依据。至于2014年10月以后的租金及使用费问题，因电力公司和港富公司未在本案中提出相关请求，本院对此不作处理。
综上，一审判决认定事实清楚，但部分实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1097号民事判决；
二、广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司于本判决生效之日起十日内，向珠海佳特美家居用品有限公司赔偿损失人民币22350元；
三、驳回珠海佳特美家居用品有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2754元，由广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司220元，珠海佳特美家居用品有限公司负担2534元；反诉案件受理费4227元，由广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司负担。二审案件受理费5069元，由广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司负担405元，珠海佳特美家居用品有限公司负担4664元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庹 佳
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 许婷婷