遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汇民初字第3456号
原告赵艾志，女，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。
委托代理人罗春廷，贵州谋信律师事务所律师。
被告贵州万福房地产开发有限公司，组织机构代码：70964582-6，地址：遵义市汇川区澳门路光达花园2号。
法定代表人赵福刚，该公司总经理。
被告贵州超一房地产开发有限公司，组织机构代码：68841882-6，地址：仁怀市盐津街道办事处酒都新区五转盘。
法定代表人唐超一，该公司总经理。
委托代理人李泽友，贵州子尹律师事务所律师。
委托代理人曹汝龙，贵州子尹律师事务所律师。
原告赵艾志与被告贵州万福房地产开发有限公司、贵州超一房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告申请财产保全，本院依法对被告价值12万元的财产采取了财产保全措施。原告赵艾志及委托代理人罗春廷，被告贵州超一房地产开发有限公司的委托代理人李泽友、曹汝龙到庭参加了诉讼，被告贵州万福房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赵艾志诉称：2007年5月9日，原告与被告贵州万福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向贵州万福房地产开发有限公司购买位于汇川区北部湾锦都豪苑H幢10层C号房产一处，购房款为256，902.00元，其中首付为128，902.00元，余款128，000.00元由原告向银行按揭。该合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2008年6月30日前，将商品房交付买受人使用”，同时合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第二款约定：“逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。”2012年2月1日，被告将该房交付给原告。原告接房后，多次找被告及相关部门要求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，被告借故推脱，至今未果。诉至法院，请求判令：被告向原告支付逾期交房违约金101，733.11元，逾期办证的违约金14，053.8元；诉讼费由被告承担。
被告贵州万福房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
被告贵州超一房地产开发有限公司辩称：被告超一公司不应当作为本案的被告，根据合同相对性，合同是与贵州万福房地产开发有限公司签定的不是与超一公司签定的。原告的第一项诉讼请求已经过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求，根据原告与贵州万福房地产开发有限公司签订的商品房合同所约定的时间是2008年6月30日，但是本案实际交房时间是2012年2月1日，也就是说本案逾期期间是从2008年6月30日至2012年2月1日，原告主张起算的时间应当是从2012年2月1日起计算，诉讼失效时间是2014年2月1日，但现在原告诉讼的时间是2015年8月，超过诉讼时效；原告所主张的第二项诉讼请求缺乏事实依据，且至今未向被告提供相关办理产权的手续，办理产权证条件至今尚未成就，应当驳回原告的诉讼请求；造成本案逾期交房的原因主要是贵州万福公司发生资金短缺且在2008年的时候发生雪灾，导致万福公司成为遵义问题的房开，本案发生逾期交房是不可抗拒的原因和政策因素所造成，综上所述，原告的第一项诉请过时效，第二项诉讼请求缺乏事实依据，应当驳回。
经审理查明，2007年5月9日，原告与被告贵州万福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告贵州万福房地产开发有限公司购买位于遵义市汇川区北部湾锦都豪苑H幢10层C号房产一处，购房款为256，902.00元，其中首付为128，902.00元，余款128，000.00元由原告向银行按揭。该合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2008年6月30日前，将商品房交付买受人使用”，同时合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第二款约定：“逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。”该合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金。同时约定房产证由出卖人代办，并在小区经综合验收后半年内办理。合同签订后，原告向被告贵州万福房地产开发有限公司交付购房首付款，后又通过银行按揭向被告贵州万福房地产开发有限公司支付剩余购房款。
2008年，贵州万福房地产开发有限公司发生资金链断裂等情况造成停工，未能按期向原告等购房人交付房屋，其开发的位于遵义市汇川区北部湾锦都豪苑成为“问题楼盘”，由政府相关部门成立“问题楼盘小组”，处理拆迁安置、逾期交房等遗留问题。2010年3月31日，贵州超一房地产开发有限公司与贵州万福房地产开发有限公司签订协议，由贵州万福房地产开发有限公司将北部湾锦都豪苑项目现状的资产和负债全部移交给贵州超一房地产开发有限公司，并由遵义市汇川区政府同意现状整体移交。2012年2月1日，贵州超一房地产开发有限公司向原告移交原告所购房产。
上述事实，有庭审笔录、当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、民事判决书等证据在卷相佐，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告贵州万福房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合同有效。贵州万福房地产开发有限公司与贵州超一房地产开发有限公司将北部湾锦都豪苑项目进行整体移交后，贵州超一房地产开发有限公司应履行上述《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告未按期向原告交付房产及办理产权证，应承担违约责任。原告主张逾期交房及逾期办证违约金于法有据，应予以支持。贵州超一房地产开发有限公司主张逾期交房系不可抗力造成，其提供证据不足，本院不予采纳。贵州超一房地产开发有限公司认为原告主张逾期交房已过诉讼时效，本院认为，北部湾锦都豪苑项目被政府相关部门确定为“问题楼盘”并组建“问题楼盘小组”处理拆迁安置、逾期交房等遗留问题。基于该政策因素，原告虽然未提供证据证明向被告主张权利，但并非原告怠于行使权利，不宜认定原告主张已过诉讼时效。贵州超一房地产开发有限公司应当支付原告从2008年7月1日至2012年2月1日的逾期交房违约金，但合同约定按日向买受人支付已交付购房款万分之三违约金数额过高，本院将酌情调整为按日向买受人支付已交付购房款万分之一点五的违约金，应为50，519.39元。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，同时约定房产权证由出卖人代办，并在小区经综合验收后半年内办理。综合验收本属于被告应尽义务，被告方应在工程完工后合理期限内办理综合验收。因被告方原因致使该小区至今未办理综合验收，责任在被告方。贵州超一房地产开发有限公司以小区未综合验收，办理产权证条件未成就为由抗辩不构成违约，理由不能成立。合同约定出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金，故贵州超一房地产开发有限公司应向原告支付逾期办证的违约金770.70元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告贵州超一房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告赵艾志逾期交房违约金人民币50，519.39元。
二、被告贵州超一房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告赵艾志逾期办理房屋产权证的违约金人民币770.70元。
三、驳回原告赵艾志的其他诉讼请求。
案件受理费2，620.00元，公告费400.00元，由原告赵艾志承担1，020.00元，由被告贵州超一房地产开发有限公司承担2，000.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且自上诉期满之日起七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 陈正敏
人民陪审员 刘幸福
人民陪审员 徐明良
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 周 倩