昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初8523号
原告：昆明宏达物业管理有限公司。
住所：云南省昆明市高新区科华路*号山灞大厦**层。
法定代表人：杨英沛。
统一社会信用代码：91530100XXXXXXXXXE。
委托诉讼代理人：彭后明，男，汉族，1989年12月5日生，该公司法务，武汉市人，特别授权代理。
被告：刘磊，男，汉族，1977年1月11日生，云南省昆明市人。
原告昆明宏达物业管理有限公司（以下简称“宏达物业公司”）与被告刘磊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宏达物业公司的委托诉讼代理人彭后明到庭参加了诉讼，被告刘磊经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
宏达物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2013年6月1日至2017年5月31日期间物管费及其他费用8794.16元(包括物管费、垃圾清运费、自来水二次加压费、电梯使用电费、自来水费)；2、被告依据《前期物业管理服务协议》第七条（三）项约定，被告不履行缴费义务，从逾期之日起按应缴金额每日千分之三向原告支付违约金，违约金8794.16元（违约金自2013年6月1日计算至2017年5月31日止）；3、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告表示放弃第一项诉讼请求中对自来水费的主张。事实和理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，根据合同第六条（二）项约定，物业管理服务费及其他相关费用按年缴纳。但自2013年至2016年，被告未依约交纳物业费，在原告电话催收、上门催收、文书通知后，被告仍拒绝缴纳物业费。被告的行为违反了双方签订的物业服务合同，应承担相应的违约责任。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。
刘磊经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状及证据材料。
本院确认本案以下法律事实：被告系昆明市西山区丹霞路翠羽丹霞住宅小区*幢（丹霞幢）****号房屋业主。2007年5月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方所购房屋基本情况为：物业名称：翠羽丹霞，物业类型：高层住宅；坐落位置：丹霞幢****号，户型：**，建筑面积79.9平方米。物业管理服务费用为（此项费用包含房屋共用部分及共用设施、设备的日常维修、维护、年检费用，但不包含自来水二次加压、水池清洗消毒费及其它代收代缴费用；房屋共用部位、共用设施、设备的大、中修及更新、改造费用，按国家规定从共用部位、共用设施设备维修基金中开支）；居住住宅1.2元/平方米/月；代收代缴费用为（此项费用属于甲方代有关单位、部门收取，不属于物业管理服务费用，目前按下列标准收取，今后若有变动，按新规定，新标准收取）：1、垃圾清运费：（1）住宅：生活垃圾清运费（代环卫部门收取），按《昆明市城镇生活垃圾处理服务费征收管理办法》规定的标准收取：60元/年/户；……2、自来水二次加压、水池清洗消毒费：10元/户/月；3、自来水费（代自来水公司收取）：每户预交300元，按实际使用的水费扣减，当资金不足时再向业主或使用人预收；……。乙方或物业使用人交纳物业管理服务费及其它相关费用的起计时间，以开发商向乙方发出的《交房公告》中规定的就交房截止日期起计，即从2007年6月1日起开始计算。物业管理服务费及其它相关费用按年交纳，首次交费，在办理交、接本物业期间完成，往后的交费期限为上一计费期届满之前完成，届时甲方将以公告或书面形式通知乙方；本协议履行期间，物业管理服务费及其它相关费用的收费标准，若遇物价上涨较大时可根据实际需要，按国家相关法律、法规、政策进行调整，若如须征得乙方同意的，应在征得乙方同意后，并报经政府有关部门审核备案，向乙方公布实施。乙方或物业使用人违约，不按约定的交费标准和交费时间交纳物业管理服务费及其他相关费用的，甲方有权要求乙方或者物业使用人补交，并从逾期之日起，每天按应交费用的3‰交纳滞纳金，逾期60天仍未交清的，甲方有权采取包括停止相应服务等必要的催交措施。
2012年4月5日，原告向翠羽丹霞全体业主公布昆宏物[2012]公字第01号公开信，公开信载明：一、据实对“翠羽丹霞”自来水二次加压费收费标准进行调整，从2012年6月1日起，按每户每月24元收取（之前每户每月10元，每年共收43200元，实际支出为105465.16元，差额为62265.16元，按月平均分摊到户为每户每月增加14.29元。取整数为14元）；二、据实对“翠羽丹霞”电梯运行电费从2012年6月1日起单独计收。原告以2011年度电梯运行实际产生的电费（211623.44元）为计算依据，并按“翠羽丹霞”总的住宅产权面积（41217.04平方米）进行了平均分摊，该项费用实际分摊的结果为每平方米每月0.43元。
另查明，2007年至2012年期间，原告分别与昆明市西山区环境卫生管理处清洁一队签订《生活垃圾代运合同》，约定原告根据生活垃圾量支付生活垃圾代运处置费，2008年度为18840元，2009年度为24960元（每户每月8元），2010年度、2011年度及2012年度为32400元（每户每月10元）。2012年7月1日，《昆明市调整城市生活垃圾处理费征收方式实施细则》出台，其中第四条规定：垃圾费收费标准依据是价格主管部门下发的《关于调整昆明市城市生活垃圾处理费标准的通知》（昆发改审批办[2009]47号）的标准执行。属于减免范围的征收对象，仍享受减免政策；第五条规定：我市城市生活垃圾处理费征收采取委托代收的方式进行：凡与供水企业确立供用水合同关系的用户，由市城管执法局委托供水企业在收取自来水费的同时一并代收垃圾费。未与供水企业确立供用水合同关系的用户，由市城管执法局委托各区环境卫生管理局上门收取。其中，原告提交自来水费发票证实其支付“棕树营小区翠羽丹霞物管用水水表（公建）”2016年6月至8月期间、2016年8月至10月期间垃圾处理费各6000元。
庭审中，原告认可被告交纳了2007年6月1日至2013年5月31日期间的物管费，自2013年6月1日之后被告未交纳相关物管费。此外，原告表示涉案住宅小区有住户280户左右，其中261户在物管公司登记，其余住户没有登记。
本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且协议内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效，对双方均具有约束力，本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，即应按照合同约定履行义务。对于原告要求被告支付2013年6月1日起至2017年5月31日期间物管费的主张，因被告未举证证实其交纳了2013年6月1日之后的物管费，而根据双方交费期限为上一计费期届满之前完成的约定，故被告应向原告支付上述期间的物管费4602.24元。对于原告主张的自来水二次加压费，根据双方的协议约定，自来水二次加压费及水池清洗消毒费为每月每户10元，因被告自2013年6月1日之后未交纳上述费用，故被告应向原告交纳2013年6月1日至2017年5月31日期间的自来水二次加压费（包括水池清洗消毒费）480元。至于原告主张的增加部分的自来水二次加压费以及电梯使用电费，虽然原告认为已经通过发布公开信的形式告知业主需要调整自来水二次加压费及增收电梯使用电费，并以业主签收公开信的登记表作为其征得业主同意的依据。但本院认为，原、被告双方之间系基于前期物业服务合同成立的由一方提供物业服务、另一方交纳约定费用的物业服务合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，当事人协商一致，可以变更合同。具体到本案中，双方对协议履行期间的价格调整办法已有明确约定，原告发布的公开信只是其单方面对物业管理情况及收费情况的调整意见，而不能以业主收到上述公开信即当然推断业主已经同意原告的价格调整方案，且本案中被告未到庭应诉，本院亦不能确定上述登记表上的签字是否系被告本人签收，故本院认为原告以此作为主张增加部分的自来水二次加压费及增收电梯使用电费的依据不足，本院不予支持。对于原告主张的垃圾清运费，因被告自2013年6月1日之后未交纳该笔费用，故被告应当依约向原告交纳垃圾清运费。虽然双方在合同中约定垃圾清运费收费标准为每年每户60元，但同时约定该费用按照新规定、新标准收取，根据庭审查明的事实，2008年6月1日至2009年5月31日期间昆明市垃圾清运费标准调整为城（镇）居民每月每户8元，2009年6月1日之后调整为城（镇）居民每月每户10元，故被告应按照相关政府收费标准向原告交纳上述期间的垃圾清运费480元。对于原告主张的违约金，因被告未按照合同约定的期限按年度交纳物管费及其他相关费用，已构成违约，但双方每日千分之三滞纳金的约定过高，故本院根据本案实际情况调整为年利率24%。因物管费及其他相关费用系按年度交纳，而每年的交费时间均不相同，故起算违约金的时间也应分别计算，故本院确定截止2016年12月31日被告应向原告支付违约金2669.88元；自2017年1月1日之后，被告应按照年利率24%向原告支付违约金。至于截止时间，虽然原告主张计算至2017年5月31日，但因该时间尚未到来，故被告应向原告支付违约金至实际清偿之日止，但以不超过2017年5月31日为限。被告刘磊经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘磊于本判决生效之日起五日内一次性支付原告昆明宏达物业管理有限公司2013年6月1日至2017年5月31日期间的物管费4602.24元、垃圾清运费480元、自来水二次加压费480元，以上合计5562.24元；
二、被告刘磊于本判决生效之日起五日内向原告昆明宏达物业管理有限公司支付上述款项5562.24元截止2016年12月31日的违约金2669.88元，并按照年利率24%计算支付该笔款项自2017年1月1日起至实际清偿之日止的违约金(以不超过2017年5月31日为限)；
三、驳回原告昆明宏达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费240元，由被告刘磊负担（此款原告已预交，被告于执行前款时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。
审 判 长 杨 洁
人民陪审员 何 云
人民陪审员 汤池琼
二〇一七年四月十日
书 记 员 王梦媛