北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第22080号
原告北京畅春物业管理有限公司，住所地北京市海淀区罗庄北里锦秋家园1号楼701。
注册号：110108005173448。
法定代表人郑仁明，总经理。
委托代理人郑鹏，男。
委托代理人汤玄忠，男。
被告孙少亮，男。
委托代理人王金礼（被告之妻）。
原告北京畅春物业管理有限公司（以下简称畅春公司）与被告孙少亮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王继延独任审判，公开开庭进行了审理。原告畅春公司之委托代理人郑鹏、汤玄忠与被告孙少亮之委托代理人王金礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告畅春公司诉称，被告购买了位于本市海淀区阜石路甲19号中昊家园6号楼2单元212室房屋（以下简称涉诉房屋）一套，并于2009年8月29日办理了入住手续。此后，被告享受了原告对该小区提供的物业管理服务，但只交纳了2009年9月至2010年9月的物业费。根据协议约定，被告应于每年的8月28日前交纳当年9月10日至次年9月9日的物业管理费2948.32元，垃圾清运费30元。但经原告多次催要，被告仍拒绝支付2010年度至2014年度共计四个交费年度的物业管理费及垃圾清运费。由于被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理的资金运转和小区建设。故诉至法院请求：1、判令被告向原告支付2010至2014年度物业管理服务费11793.3元，并按照欠费数额的日千分之三支付相应滞纳金。2、判令被告承担全部诉讼费用。
被告孙少亮辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张的未交纳物业费的期间和计算的数额按他的计算是对的，但我要声明我交纳了垃圾清运费，2010年至2013年的垃圾清运费我都交纳了。但原告主张所依据的物业协议是在办理入住手续时一并要求我们业主签订的，没有逐一就协议内容与我进行协商，且协议是原告提供的格式条款，我是在原告的胁迫下签字的，协议应属无效。从2009年入住时，我家主卧室的飘窗就开始漏水，一直找不到原因，为此区建伟曾责令开发商和物业公司修复。2013年他们以我家为试点，找到并最终修复了漏水缺陷。为为此，造成我家室内墙面受潮、水管爆裂、地板起鼓。我要求物业维修，但物业一直没有修复。即便协议有效，因为原告在履行过程中有违约，其亦无权主张滞纳金。
经审理查明，孙少亮从中国昊华化工（集团）总公司（以下简称昊华总公司）处购买了涉诉房屋，于2009年8月23日办理了验房入住手续。
2009年5月26日，昊华总公司作为委托方（甲方）与受托方（乙方）畅春公司签订《前期物业管理服务委托合同》。合同主要内容：1、甲方将中国昊华职工住宅楼项目（即本案涉诉房屋所在项目）委托给乙方实施物业管理。委托管理期限为：由2009年5月1日起至该物业项目成立业主委员会，并签订新的《物业管理服务委托合同》之日止。2、甲方委托乙方管理的房屋、设备、设施如在维保期内存在质量问题，甲方负责返工返修直至达到使用、运行的要求，也可委托乙方返修，由甲方支付由此发生的全部费用，并签订委托协议。3、物业管理服务费收费标准为每月每平方米1.78元，按包干制、预收方式收取，以12个月为一期收取。4、产权人、业主、物业使用人如延期交纳应交的物业管理服务费及其他有关费用的，包括代收代缴费，除应补齐相关费用外，每逾期一日按照应交费用的万分之三向乙方支付违约金。该合同的附件一还就物业服务标准进行了约定。
2009年8月23日，畅春公司作为甲方与乙方孙少亮签订物业管理协议一份。协议主要内容为：1、根据有关法律、法规以及乙方与昊华总公司签订的《商品房买卖合同》双方就物业管理服务达成协议。2、甲方负责对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。甲方依据本协议规定的标准向乙方搜去物业服务和其他相关费用。3、甲方应听取业主、使用人的意见和建议接受业主的服务监督，并尽快在合同期限内给予明确答复和及时纠正不当管理。4、乙方监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。5、乙方对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。6、乙方应依据物业管理协议向甲方交纳物业管理费用及其他费用。乙方应在上年度管理费到期前1个月向甲方一次性交纳下年度（12个月）的物业管理费等。7、物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米1.78元。同日孙少亮签署物业交费清单一份，清单的主要内容显示，涉诉房屋建筑面积138.03平方米，物业管理费每年2948.32元，生活垃圾清运费每户每年30元。
诉讼中经本院询问，双方确认：1、2013年，小区业委会已经成立，但尚未签订新的物业管理服务委托合同。2、小区公共区域地面局部确曾出现塌陷，现经物业填埋，地面尚未平整。3、小区部分物业的专有部分的确存在房屋质量问题，如飘窗漏水等。4、经核对数据，畅春物业公司表示目前主张的仅为物业服务费，认可孙少亮交纳了2010年至2013年的垃圾清运费。
诉讼中对于被告提出的服务瑕疵情况，畅春物业公司表示，公共区域收支情况有公布。被告提到的部分问题属于房屋质量问题，不属于物业服务合同关系。小区内树木确有死亡情况，但均经过严格的申报、审批等手续，物业企业也及时予以补种。树木死亡原因受土壤、环境等多种复杂因素影响，并非物业公司责任。对于业主提出的物业服务中的一些不足之处，公司愿意在日后的服务中及时改进。
另查根据本院受理涉诉房屋所在小区其他业主物业服务纠纷案件情况，可以确认就公共区域的收支情况畅春物业公司确曾公示。
上述事实，有双方当事人陈述、物业管理服务协议、业主身份信息、业主家庭情况登记表、入住通知、入住资料签收表、物业交费清单、业主验房单、前期物业合同、照片等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。本案中，畅春公司依据其与孙少亮于2009年8月23日签订的物业管理服务协议要求孙少亮履行相应义务并承担违约责任。诉讼中孙少亮对上述物业管理服务协议效力提出质疑，以该协议系格式条款为由主张协议无效。
所谓格式条款，根据法律规定，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未予对方协商的条款。现实生活中，当签订合同的当事人一方为多数，且合同订立内容以及相关权利义务的内容具有相同或相似性时，往往会采用格式条款的方式提高效率。根据本案中双方当事人对物业管理服务协议签订过程的描述以及举证，本案涉诉的物业管理服务协议确为格式条款。但法律上，格式条款不等同于无效。孙少亮简单以本案物业管理服务协议系格式条款为由，主张协议无效缺乏法律依据。
进一步对照畅春物业公司提交的该公司与涉诉小区开发建设单位昊华总公司签订的《前期物业管理服务委托合同》有关内容，畅春公司与孙少亮签订的物业管理服务协议并不存在法定的无效情形和无效条款，应属合法有效。畅春公司与孙少亮均应按照双方签订的协议内容，履行各自义务。
根据双方当事人陈述以及现有证据材料证明的事实情况，中昊家园小区的物业服务管理在绿化、环境养护等方面确实存在一定瑕疵，需要加以改善。但上述服务瑕疵的产生系由多方面原因导致，如小区开发建设背景、管理养护情况以及后期突发情况的处理等等，不能完全归结于物业服务企业或者简单等同于物业服务质量差。因此孙少亮以此要求减、免部分物业服务费本金的抗辩主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
但考虑到上述服务瑕疵的存在，且通过改进物业服务，上述问题可以有所改善，因此孙少亮要求物业改进服务并因此逾期交费的行为，具有一定的合理因素。在双方就物业服务质量存在争议的情况下，孙少亮逾期交纳物业服务费，不属于恶意违约行为，畅春公司要求孙少亮依照协议约定交纳滞纳金的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。
对于孙少亮提出的房屋质量问题，如飘窗漏水等情况，因不属于物业服务合同涉及的范围，孙少亮可另行向相关主体主张。由此产生的修复以及因修复行为产生的赔偿问题，亦应另行主张。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、孙少亮于本判决生效后十五日内，给付北京畅春物业管理有限公司二〇一〇年九月十日至二〇一四年九月九日期间的物业服务费共计一万一千七百九十三元三角；
二、驳回北京畅春物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四十七元，已由北京畅春物业管理有限公司预交；由孙少亮负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
审判员 王继延
二〇一四年十月十七日
书记员 王 莹