连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第2269号原告赵金柱。被告连云港市连云区环境卫生管理处，住所地连云港市连云区栖霞路***号。法定代表人耿军，主任。委托代理人陈宽伟，该单位员工。原告赵金柱诉被告连云港市连云区环境卫生管理处（以下简称连云环卫处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵金柱、被告连云环卫处的委托代理人陈宽伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵金柱诉称，2008年12月11日，原告与被告协商签订租赁协议一份，双方约定原告租赁被告房屋及院落，租赁期限为五年，租期自2009年1月1日至2013年12月30日，协议签订后被告按约定交付房屋及院落给原告，原告对租赁房屋进行装修装潢，原告在原有院子东部的房屋上加盖一层，后建了厨房、卫生间及门口的门面房，并且挖具水井一口，建造淡水鱼缸，海鲜池各一座，电力增容，桌椅板凳，厨具空调，装修装潢共计投入人民币348700元。在租赁期间，被告强行解除与原告之间的合同，使该房用于拆迁指挥部的办公室，导致原告装修装潢损失共计69700元，被告口头答应给予原告装修赔偿，但至今仍未给付，特诉至法院，请求法院判令被告给付租赁房屋装修折旧后的费用69700元；由被告承担本案诉讼费。后变更为要求被告赔偿156153元、评估费10000元。被告连云环卫处辩称，原告起诉既无事实依据也无法律依据，请求法院驳回诉讼请求。答辩人依据房屋租赁协议，已完全履行了协议规定的内容。2012年12月份，被答辩人赵金柱主动提出终止房屋租赁协议，经与答辩人协商，同意提前终止房屋租赁协议，其租赁协议的解除是被答辩人主动要求的，根据房屋租赁协议第四条第五款约定：“租赁期届满，乙方应当按使用房屋的实际状况返还该房屋及附属设施，不得拆除装修，无偿移交给甲方，但乙方有权取回乙方的附属设施，设备等物”。第五条第一款约定：“租期结束后，乙方装修后产生的不动产全部无偿归甲方所有，乙方不得随意拆除”。在协议履行期间，被答辩人不能按时交纳房屋使用费，已经构成违约，其租赁协议是被答辩人主动提出终止履行的，非答辩人过错造成履行不能。被答辩人请求赔偿事实的依据不足。所有费用一览表，从属单方制作，不具有真实性。且根据资产折旧相关规定，其折旧率是逐年递减，而被答辩人赵金柱按年平均折旧，没有依据。根据最高人民法院“关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第十四条第一款第二项的规定：未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本条所规定的过错，仅指导致“未办理合法建设手续的过错”，答辩人虽事后知道被答辩人扩建部分建筑物，但该扩建部分的相关建设审批手续应由被答辩人申请办理。被答辩人未办理扩建部分建筑物的合法建设手续，应由其承担全部责任。故答辩人在该协议履行期间不存在过错，依法不应承担赔偿责任。根据司法解释第九条规定，被答辩人如拆除扩建部分建筑物，必须保证答辩人原资产恢复原状，造成损失的，依法给予赔偿。综上，被答辩人的起诉既无事实依据，也无法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明，位于连云区栖霞路288号的办公院落及房屋归被告连云环卫处所有，该房屋未取得建设工程规划许可证。2008年12月11日，被告连云环卫处（甲方）与原告赵金柱（乙方）签订《租赁协议》1份，协议约定乙方租赁甲方位于连云区栖霞路288号办公院落及房屋经营饭店使用；租赁物占地面积约1200平米、房屋500平米；租用年限为五年，租期自2009年1月1日至2013年12月30日；年使用费7.2万元，使用期间每年按照3%元递增。……甲方保证对该房屋拥有合法的房屋所有权及其土地使用权，拥有合法的出租权，甲方应全力协助配合乙方办理营业执照，并提供所需的文件…乙方装修和添置必要的设施，在施工前应将施工方案上报一份与甲方，经甲方相关人员审查、同意后方可施工。在装潢施工期间，必须服从甲方人员的管理，不得改变房屋主体结构。甲方为乙方提供接水、接电的条件，并单独安装表，所有施工费用由乙方自理。……。租赁期满后被告应当按照使用房屋的实际状况返还该房屋及附属设施，不得拆除装修，无偿移交给原告，但被告有权取回自己的设施、设备等物；租期结束后，被告装修后产生的不动产全部无偿归原告所有，被告不得随意拆除。如遇拆迁或政府规划调整，被告在接到原告书面通知后，无条件的在14天内搬出，不得要求原告进行相应补偿，待原告协调结束后，原告及时通知被告过来办理相关手续，并退还相应使用费。协议还约定了其他内容。上述《租赁协议》签订后，被告将其门口东西两侧各一个传达室，北屋8间堂屋，院落东南面1间厨房，院落东面一栋两层楼房的下层交付原告使用。原告为了经营酒店需要，经被告同意，对北屋8间堂屋进行了装饰装修，即室内吊顶，铺设了地砖、墙砖，安装了灯具。后原告又在东侧传达室的旁边扩建了门面房1间，在院落内扩建了厨房4间，仓库1间，卫生间2个，在院落东侧的房屋上加盖房屋一层、加盖了8间北屋南侧的走廊以及北屋前厅门面，并对扩建的房屋室内进行了装潢。被告知情原告扩建上述房屋并未提出异议。原告使用租赁物后，按照约定给付被告第一年租金72000元，2012年6月给付被告租金40000元。后连云环卫处称因区拆迁指挥部在该房屋办公，其负责人与赵金柱协商，让赵金柱提前一年搬出。2012年12月，双方终止合同，原告搬离上述房屋及院落。原告搬离后，被告将房屋交与拆迁指挥部使用至今。2015年6月，连云环卫处将原告诉至本院，要求原告支付拖欠租金58669元并承担诉讼费用。本院作出（2015）港民初字第01241号民事判决，认为连云环卫处未取得涉案房屋建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，故双方于2008年12月11日签订的《租赁协议》无效。双方对该租赁合同的无效的后果均有过错。虽然合同无效，但赵金柱仍应当按照法律规定向连云环卫处支付房屋使用费，该案判决赵金柱给付连云环卫处房屋使用费58669元并承担案件受理费1270元。赵金柱在该案中提出的连云环卫处补偿其房屋装修及扩建房屋的相关费用的要求，主张另案向连云环卫处主张。判决作出后双方均未上诉，（2015）港民初字第01241号民事判决已经生效。2015年11月5日，原告就其对涉案租赁房屋的装修及院落内扩建的建筑物对被告向本院提起诉讼，要求被告给付租赁房屋装修折旧费用69700元，因被告对原告主张的该费用数额有异议，要求通过鉴定来确定赔偿数额。原告于2015年12月16日向本院提出鉴定申请，要求对其租赁被告的房屋装修残值现价值及扩建房屋的工程造价进行鉴定。本院委托连云港永安资产评估房地产估价有限公司就涉案租赁物的装饰装修的现价值进行评估，委托江苏鼎新工程咨询有限公司就原告扩建的房屋造价进行了鉴定。连云港永安资产评估房地产估价有限公司于2016年3月10日作出《资产评估报告书》，评估结论为：以2016年1月19日为估基准日，涉案的位于连云区栖霞路158-1号院内的八间堂屋装修的评估价值为人民币28600元，原告赵金柱向该公司支付评估费5000元；江苏鼎新工程咨询有限公司于2016年3月28日作出《工程造价咨询报告书》，原告扩建房屋的工程造价为127553.54元。原告赵金柱向该公司支付咨询费5000元。上述事实有《租赁协议》、照片、民事判决书、《资产评估报告书》、《工程造价咨询报告书》、勘验笔录及原、被告在庭审中的陈述予以证明，本院依法对上述证据及事实予以确认。本院认为，本案被告向原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方于2008年12月11日签订的《租赁协议》无效，本院作出的（2015）港民初字第01241号民事判决对《租赁协议》无效也进行了确认。房屋租赁合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。根据法律规定，租赁合同无效时，经出租人同意，承租人已形成附合的装饰装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。法律还规定，承租人经出租人同意扩建，双方对扩建费用的处理没有约定的，扩建建筑物未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。原告对租赁房屋进行的装饰装修经过了被告同意且已形成附合，因被告不同意利用，故应当按照双方过错分担现值损失。该装饰装修的现值损失经本院委托鉴定结论为28600元，原告扩建发生的造价费用经本院委托鉴定结论为127553.54元，双方均无异议，本院予以确认。关于导致合同无效的过错，被告连云环卫处明知自己出租的房屋未取得建设工程规划许可证而向被告出租并收取租金，被告作为承租人，疏于察看涉案房屋的权利状态，原、被告对该租赁合同的无效的后果均有过错，且过错相当。故本院判令对涉案租赁房屋装饰装修的现值损失28600元、扩建造价费用127553.54元共计156153.54元，由原、被告双方各承担50%为78076.77元。原告预交的鉴定费共计10000元，该鉴定费的发生系为确定装饰装修的现值损失及扩建部分的造价费用，因原、被告均存在过错并各负50%的责任，故该费用应当由原、被告各承担5000元。关于被告辩称系原告主动提出终止租赁协议，但被告在（2015）港民初字第01241号案中称“因区拆迁指挥部在该房屋办公，其负责人与赵金柱协商，让赵金柱提前一年搬出”，故被告关于原告主动提出终止协议的说法没有事实依据。被告辩称合同约定租赁期限届满乙方不得拆除附属设施、装修及不动产，应无偿移交给被告。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同被确认无效后，当事人之间的合同关系已经不复存在，合同的条款对双方便没有了约束力，当事人所负的赔偿责任显然并非基于合同而产生，而是基于缔约上的过失，即使双方恢复到合同未履行的状态，合同法第五十八条也明确了即以过失为依据，故被告应当按照自己的过错予以赔偿。关于被告辩称“未办理合法建设手续的过错”应为原告，答辩人虽事后知道被答辩人扩建部分建筑物，但该扩建部分的相关建设审批手续应由被答辩人申请办理，被答辩人未办理扩建部分建筑物的合法建设手续，应由其承担全部责任。本院认为，本条的合法建设手续即指建设工程规划许可证，按照《城乡规划法》第四十条第二款的规定：“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”可知，申请办理建设工程规划许可证的人只能是建设单位即出租人，而具体扩建方案的制定和实施则由承租人负责。原告未提出申领合法手续有一定的过错，但被告出租的房屋尚未取得建设工程规划许可证，原告扩建的部分则更无取得合法建设手续的事实依据，故本院认为双方均有过错。对被告的上述辩称，依法不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，第九条第二款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告连云港市连云区环境卫生管理处于本判决生效之日起十日内赔偿原告78076.77元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1752元，由被告负担；鉴定费10000元，由原告负担5000元、被告负担5000元（因原告均已预交，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费1752元，并将交款凭证一并交于本院。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李国栋代理审判员  王晓飞人民陪审员  姜启合二〇一六年四月十五日书 记 员  于洪博法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（二）《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第二款申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。（三）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第二款当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获得批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。