北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终13291号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘毅，男，1964年4月3日出生。
委托诉讼代理人：彭琰，北京市海元律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王巧玉，女，1978年9月9日出生。
委托诉讼代理人：周凯。
委托诉讼代理人：卢杰，北京市康德律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：刘杰，女，1974年3月14日出生。
上诉人刘毅与上诉人王巧玉、被上诉人刘杰房屋租赁合同纠纷一案，刘毅与王巧玉均不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初9114号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘毅之委托诉讼代理人彭琰，上诉人王巧玉之委托诉讼代理人周凯、卢杰，被上诉人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘毅上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第五项、第六项；2.改判王巧玉承担全部责任，刘毅最多只能支付房屋占用费13423元，即按0.34元每天/平方米单价及187.5平方米面积计算，按210天收取（收取时间从2016年11月17日到2017年5月17日）；3.改判王巧玉赔偿刘毅装修损失19000元；4.改判王巧玉赔偿刘毅搬家费6000元；5.改判刘杰应承担连带赔偿责任。6.判令王巧玉承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.王巧玉明知房屋没有建设许可证，恶意隐瞒众多承租人，四处发布招租广告，以市场行为和商业价格出租给艺术家，并以欺诈手段造成实际使用面积与合同面积不符，多收取房租获得暴利，违背诚实信用的基本原则，给刘毅造成严重经济损失和精神损害。刘杰将房屋出租给王巧玉房屋的价格折合每平方米0.34元，王巧玉出租价格以0.8元和1.2元确定，其承诺与实际情况不符，且不承担违法建筑的风险，仅靠转租违法建筑即获得一倍到四倍的暴利。涉案房屋自2017年5月17日被王巧玉之夫周凯雇佣黑保安实施断电后，因周凯拒绝卖电，涉案房屋即没有通电的可能，刘毅的助手和工人无法使用和装修房屋，该房屋已不能正常使用，故房屋占用费应缴纳至2017年5月17日。2017年7月27日涉案房屋被李桥镇政府联合执法查封，勒令王巧玉立即关停并清退租户。王巧玉未通知艺术家，却于6月18日继续给租户发出收缴租金通知，后周凯与租户发生暴力冲突。2017年8月24日，李桥镇政府再次联合执法，封了整个园区，并实施了政府断电，带队领导也表示涉案房屋所在大院涉嫌多项违规，早已通知王巧玉停止经营。一审判决将无建设许可证的事实直接按在王巧玉身上，纵容王巧玉作为二房东从中持续获利。即便刘毅有未具体核实出租合法手续的过错，也是因王巧玉的广告及欺骗手段造成。2.一审认定刘毅与刘杰、王巧玉二人签订的租赁合同无利害关系有误。涉案房屋建设规划许可证的取得主体是刘杰，王巧玉与建设规划许可证没有任何连接点。刘杰出租给王巧玉的行为和合同无效，王巧玉转租给刘毅也无效。涉案房屋系刘杰自建，房屋占用费不能参照刘毅与王巧玉的租赁合同价格。3.王巧玉是违法建筑转租者，不能谋取非法利益。王巧玉明知艺术家的作品体量大，数量多，装修搬家一次非常困难，搬家都是巨大开支。《城乡规划法》规定，各类新建、改建、扩建均需要办理建设工程规划许可证，未取得该证属于违法建筑物。《城市房屋租赁管理办法》明确规定非法建筑物不得出租。刘杰是违反该法的第一人，王巧玉是违反该法的第二人，他们具有同等非法责任。刘毅不能接受按照0.8元的单价标准支付房屋。4.一审判决装修赔偿数额有误。刘毅装修费为19000元，装修合同中基本确认装修内容。装修金额确认不是仅依据发票和转账记录而定，而是依据实际发生的材料和工时而定。一审认定装修费用仅为3000元，不合常理。5.王巧玉须赔偿刘毅搬家费、误工费。刘毅按照8年以上的房屋租期规划安排，耗费精力装修，包装作品，高价的艺术品运输，通知众多合作人地址的变更，结果使用半年就因王巧玉欺骗而进行诉讼，期间又受到王巧玉之夫周凯雇佣人员的恐吓断电等，在政府将整个园区贴了封条后，刘毅耽误工作赶回北京找房搬家，利益严重受损。刘毅的物品都是昂贵的红木家具、字画、定制宣纸的艺术品，搬家费中重要的开销是包装运输这些艺术品，上述物品于2016年12月花费6000元搬入，搬走又要再次花费6000元搬家费。6.法院须认定刘杰与王巧玉的合约效力，此系确定刘毅与王巧玉合约效力的前提。否则即等同于刘杰与王巧玉之间达成互相认同的合作关系，即刘杰除收取0.34元的房屋使用费外，且了解王巧玉以欺诈手段获取房屋非法收益的事实。刘杰作为房屋第一出租人和建设者，应与王巧玉共同承担刘毅经济损失。7.一审判决认定事实不全面，未对当事人责任比例进行明确判定，适用法律不当，对赔偿性质及数额判定有误，应予改判。
王巧玉辩称：不同意刘毅的全部上诉请求。
刘杰辩称：刘杰与王巧玉的房屋租赁合同不在本案的审查范围内，刘杰不同意承担刘毅主张的连带责任。
王巧玉上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项；2.依法改判解除王巧玉与刘毅于2016年9月2日签订的房屋租赁合同；3.依法改判刘毅向王巧玉支付自2017年4月15日起至实际交还房屋日期间的拖欠租金（从2017年4月15日开始，暂计算到2017年6月30日，共计13320元）；4.依法改判刘毅向王巧玉支付自2017年4月15日起至实际交还房屋日期间的违约金（按每日千分之五计算至实际交付房屋时止，从2017年4月15日开始，暂计算到2017年6月30日，共计4662元）；5.判令刘毅向王巧玉支付自2016年10月15日起至实际交还房屋日期间的物业费、水费（暂计算到2017年6月30日，其中物业费1000元，水费150元）；6.上诉费用由刘毅承担。事实和理由：1.一审认定王巧玉与刘毅就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效，缺乏法律依据。一审以王巧玉出租的房屋系刘杰建设，建设时未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前亦未取得为由，认定王巧玉与刘毅签订的《房屋租赁合同》无效，但涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，不应以是否取得建设工程规划许可证等作为认定合同效力的标准，且该土地为集体建设用地，并非耕地，不存在违反《中华人民共和国土地管理法》规定的情形。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的精神，出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。刘杰于2005年与顺义区李桥镇北河村经济合作社签订《土地承包合同》，根据《集体土地建设用地使用证》记载，其中建筑物1592平方米，该记载可视为已经过政府相关部门审批，虽然是第三人翻建，但也只能说超出上述范围的建设无效，王巧玉承租房屋在此范围内，在没有政府相关部门确认违法建设的情况下，应认定为有效。2.一审认定涉案房屋面积标准按建筑面积187.5平方米计算有误，王巧玉与刘毅签订的房屋租赁合同并未约定出租的面积为实际使用面积，仅仅是约定面积为222平方米，对于约定不明确的条款应根据房屋租赁的惯例认定，通常房屋租赁没有写明实际使用面积的都应按建筑面积计算，而王巧玉仅仅是将公共区域的隔墙计算在内，未扩大计算公共区域面积。王巧玉在合同中和附图中标注了公共区域隔墙改造及出租房屋的位置面积。刘毅在承租半年后才提出异议，超出合理期限。3.一审认定2017年8月24日涉案房屋所在园区被消防部门查封，刘毅在实际上已经无法使用房屋，故房屋使用费计算至2017年8月24日，但刘毅没有办理交接手续，没有交还钥匙，实际仍然占有房屋，消防部门紧紧是查封整改，没有禁止刘毅进入和使用房屋，故房屋使用费应计算至实际交付房屋之日。
刘毅辩称：不认可王巧玉的上诉请求和理由，坚持刘毅的上诉请求和理由。
刘杰述称：王巧玉的上诉主张与刘杰无关，刘杰不发表意见。
刘毅向一审法院起诉请求：1.请求确认王巧玉与刘杰签订的《房屋、场地及地上物租赁合同》以及王巧玉与刘毅签订的《房屋租赁合同》均无效；2.判令王巧玉赔偿刘毅装修损失28000元，误工费30000元，搬家费6000元；3.判令王巧玉返还刘毅全部租金及押金合计37814元；4.判令确认王巧玉不是涉诉房屋合法出租人，房屋租赁费交纳至房屋实际所有人刘杰处；5.判令王巧玉赔偿刘毅因搬家而产生的房屋占有使用费，具体数额以判决刘毅向刘杰交纳的三个月的房屋占有使用费的数额为准；6.本案诉讼费用由王巧玉负担。
王巧玉向一审法院反诉请求：1.判令解除王巧玉与刘毅于2016年9月2日签订的租赁合同；2.判令刘毅立即将承租房屋交还王巧玉；3.判令刘毅向王巧玉支付自2017年4月15日起至实际交还房屋日期间的拖欠租金；4.判令刘毅向王巧玉支付自2017年4月20日起至实际交还房屋日期间的违约金；5.判令刘毅向王巧玉支付自2016年9月15日起至实际交还房屋日期内的物业费、水费（截至2017年6月30日所欠物业费1000元、水费150元）；6.反诉诉讼费用由刘毅负担。
一审法院认定事实：2005年12月18日，刘杰与北京市顺义区李桥镇北河村经济合作社（以下简称“北河合作社”）签订《土地承包合同》，约定北河合作社将北河村西农场的土地有偿承包给刘杰作为加工企业，承包期限为50年，自2006年1月1日至2055年12月31日。刘杰承包上述土地后，将土地上原有房屋拆除，陆续建起多处房屋。2016年8月19日，刘杰与王巧玉签订《房屋、场地及地上物之租赁合同》，约定刘杰将其从北河合作社承包土地院落上的房屋、场地及地上物全部租赁给王巧玉使用，含南院厂区（1号区域）、北院厂区（2号区域）、南北院厂区以外的二层宿舍和空地及院外的公用场地（3号区域），1号区域和3号区域统称为前院，2号区域统称为后院，租赁用途为文化、艺术、商业、教育、传媒、部分办公住宿食堂。租期为15年，后院自2016年9月1日起至2031年8月31日止，前院自实际交付日2017年1月1日起至2031年12月31日止。该合同6.6条约定：租赁期内，王巧玉有转租权，但甲方允许乙方转租的范围为：从事文化、艺术、教育、商业、传媒等相关行业的经营、租赁、展览等相关活动；转租超出上述范围，必须征得刘杰或刘杰授权委托人的同意。
2016年9月2日，刘毅（合同乙方）作为承租人与王巧玉（合同甲方）签订《房屋租赁合同》，约定王巧玉将位于龙塘路×号院内编号为×1的厂房（222平方米）租赁给刘毅使用，用途为文化、艺术、传媒，租期为八年，自2016年10月15日至2024年10月14日止，租赁费为0.8元每天/平米，租金按每半年预付，每半年需提前7天支付，先付租金后使用房屋，押金为一个月房租。首次租金32412元（半年租金），在2016年9月10日前支付，房屋租金每年64824元，物业管理费每年1000元，供暖燃气费4元/立平米，电费标准1.5元/度，水费标准7元/吨。关于双方的权利义务，双方约定：甲方对厂房进行公共区域隔墙改造、消防设施建设，提供上下水、电表、集体供暖主管道入户。租赁合同期间，甲方提供正常的水电供应、负责主体房屋修缮及公共设施维护。乙方对房屋装修、改造方案必须得到甲方认可，按照国家安全规定施工，电线不得采用穿管形式铺设，装修改造完毕，甲方安全验收后并签字，方可入住使用，并将装修收据复印件交甲方留存一份，本合同到期时，乙方装修保持原状返还给甲方。
刘毅承租的上述房屋位于刘杰与王巧玉签署合同的北院厂区（2号区域），房屋建设于2006-2008年间，至今未取得建设工程规划许可证。
上述《房屋租赁合同》签订后，刘毅共付王巧玉押金及租金合计37814元，王巧玉将涉诉房屋于2016年10月初交付刘毅使用。双方一致认可，刘毅承租房屋后在房屋内加设了卫生间隔墙、刷防水漆，墙面抹灰，安装了入户大门。刘毅另主张安装了卫生间上下水和排风管道、清除地面油漆，王巧玉对上述装修内容不认可。刘毅称其上述装修费用实际花费19600元，并提交其与孟凡刚于2016年12月1日签订的《李桥装修合同》、微信转账记录、收款收据两张为证。王巧玉对证据的真实性不予认可，对刘毅主张的装修费用亦不认可，其认为大门安装需要1000-2000元，卫生间隔断差不多十几平方米，每平方米100元左右，地面和墙面刷防水漆应该没有多少钱。经法院询问，双方均不申请对刘毅装修改造的费用进行鉴定。2017年9月7日-8日左右，刘毅从涉诉房屋中搬出，但未与王巧玉办理交接手续，也没有将房屋钥匙交付王巧玉。
关于刘毅承租房屋的计租面积，双方有争议，王巧玉主张按照222平方米计租，包括公摊面积和过道面积，刘毅主张按照实际使用面积计算，其自行测量实际面积为180.1平方米。根据双方一致认可的设计图纸，涉诉房屋的建筑面积为187.5平方米。庭审中，刘毅提交其与周凯沟通的微信记录以证明王巧玉未提前告知公摊面积也要交租金。
王巧玉表示，若双方的房屋租赁合同被认定为无效，其要求刘毅按照双方合同约定的租金标准支付自房屋交付之日至实际腾退之日的房屋占用使用费，并要求刘毅腾退房屋。
顺义区公安消防支队于2017年8月24日将涉诉房屋所在园区查封。
上述事实，有《土地承包合同》、《房屋、场地及地上物之租赁合同》、《房屋租赁合同》、图纸、现场勘验照片等在案佐证。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉诉房屋系刘杰建设，建设时未取得建设工程规划许可证，在本案一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，故本案刘毅、王巧玉双方就涉诉房屋签订的《房屋租赁合同》应为无效。
无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因刘毅、王巧玉签订的《房屋租赁合同》无效，王巧玉基于该合同收取刘毅的租金及押金合计37814元应该返还，刘毅虽已搬离涉诉房屋，但未与王巧玉办理交接手续，故其仍应向王巧玉腾退返还承租的房屋。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效后，王巧玉要求刘毅按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费具有法律依据，法院予以支持。关于计算占有使用费的面积标准，根据双方举证及刘毅实际使用情况，法院确认按照双方一致认可的房屋建筑面积即187.5平方米计算。2017年8月24日，涉诉房屋所在园区被消防部门查封，刘毅在实际上已无法使用房屋，故法院确定刘毅向王巧玉支付房屋占有使用费的日期截至2017年8月24日。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。刘毅在涉诉房屋内加建卫生间隔断并安装房屋大门，已形成附合，该部分损失应按照上述规定由双方分担。关于损失的数额，因双方均不申请鉴定，法院根据双方庭审陈述的意见以及刘毅自行使用的情况，酌情确定损失数额。王巧玉作为出租人将没有取得建设工程规划许可证的房屋出租，对合同无效具有主要过错，刘毅作为承租人未能审慎审查出租房屋的合法性，对合同无效亦应承担一部分过错。综上，法院酌情确定王巧玉赔偿刘毅装修损失3000元，刘毅主张过高部分，法院不予支持。
刘毅主张的误工费、搬家费、房屋占有使用费等损失，未能举证证明，亦无相应的法律依据，法院不予支持。
本案合同相对方为刘毅与王巧玉，至于刘杰与王巧玉签订的《房屋、场地及地上物之租赁合同》非本案审查的范围，刘毅与该合同亦无法律上的利害关系，其不具有要求确认《房屋、场地及地上物之租赁合同》无效的主体资格，故对刘毅的该项请求法院不予处理，其要求向刘杰直接交纳房屋占有使用费的诉求无法律依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年9月判决：一、确认刘毅与王巧玉于二〇一六年九月二日签订的《房屋租赁合同》无效；二、王巧玉于判决生效之日起七日内返还刘毅三万七千八百一十四元；三、王巧玉于判决生效之日起七日内赔偿刘毅装修损失三千元；四、刘毅于判决生效之日起七日内给付王巧玉房屋占有使用费合计四万七千元；五、刘毅于判决生效之日起七日内将位于北京市顺义区李桥镇龙塘路×号院内编号为×1的厂房腾退返还给王巧玉；六、驳回刘毅其他诉讼请求；七、驳回王巧玉其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，刘毅围绕上诉请求提交了十组证据。王巧玉、刘杰没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘毅提交的证据为：证据一，微信记录打印件一页，刘毅称内容为2016年9月18日王巧玉在微信群里面发的招租广告，证明目的为，王巧玉发布的广告是欺骗和虚假的，涉案房屋所在土地不是工业用地而是集体土地，王巧玉承诺提供专业服务、免费安装壁挂炉及全面消防设施，以及如五年内遇到拆迁将提供装修赔偿，其夸大并完全相反的承诺违反诚实信用原则。证据二，微信记录打印件两页，刘毅称其上所载微信用户名“李桥壹号艺术区张超华伦君”是王巧玉的助理，大门外面写的李桥壹号艺术区是王巧玉自己命名的门牌号和园区字号，证明目的为，王巧玉自己做了本应政府确定的门牌名字，不遗余力地大肆做广告，承诺消防设施全覆盖。证据三，微信记录打印件一张，刘毅称是2017年5月17日断电后艺术家之间的微信，证明目的为，2017年5月17日涉案房屋断电。证据四，李桥镇政府未销账出租大院台账复印件一页，刘毅称该复印件上虽无具体时间，但系春节后的情况，其上清楚载明五十个工作室、周凯电话、整治方式为关停、性质为无照经营、整治进度为关停中、备注为艺术家等内容，证明目的为，涉案房屋列入无照经营将关停名单。证据五，2017年8月18日的北京市顺义区李桥镇人民政府通告一张，该通告上载明：“您所在的公寓（出租房屋、出租大院、群租房、集体公寓）存在违法经营行为和重大火灾等安全隐患，为避免给您及他人的人身及财产造成损失，违法经营者立即停止非法经营行为，自行关停。请广大租户自本通告张贴之日起3日内搬离此场所，逾期拒不搬离的，李桥镇政府将组织公安、消防、安监、综治、供电、工商、城管、食药、土地等部门开展联合执法行动，对未自行关停的出租房屋、出租大院、集体公寓、群租房等采取强制措施，断水、断电、并集中查封。联合执法期间，对于妨碍查封的个人及行为，公安机关将依法严肃处理，请违法经营着及广大租户朋友积极配合。”刘毅称该通告发给多个类似的院子，刘毅也收到了。证据六，2017年8月15日李桥一号艺术区物业办公室发的第二次通知照片一张，内容是关于积极配合“疏解整治促提升”专项行动工作的说明，载明“李桥一号艺术区将配合专项行动，改善环境、消除重大安全隐患、通过疏解整治、功能提升，实现资源更优配置”，证明目的为，王巧玉对抗和歪曲政府严肃的综合执法行为，继续欺骗艺术家。证据七，2017年6月15日王巧玉抠下李桥第一艺术区墙上文字的照片及当日北京市顺义区公安消防支队封条照片打印件一张。证据八，2017年8月20日照片打印件一张，李毅称照片上的人物为案外人，证明目的为，王巧玉的人殴打艺术家致使骨折住院。证据九，2017年5月17日录像两段，刘毅称其中内容为黑保安强行踢门进入刘毅所在厂房的大门，及黑保安在走廊断电，把电接线盒子拆下来扔在地上。证据十，录像一段，刘毅称其中内容为2017年7月27日政府七部门在涉案房屋所在大院内联合执法，王巧玉否认联合执法队进入大院查封，但该录像能证明当时有严肃且规模很大的执法行动。
王巧玉的质证意见为：对于证据一，不认可真实性及证明目的；对于证据二，不认可真实性及证明目的；对于证据三，不认可真实性、关联性及证明目的；对于证据四，不认可真实性及证明目的，不知道证据来源，政府从未出具任何关于关停的文件；对于证据五，不认可真实性、关联性及证明目的；对于证据六，认可真实性，但不认可证明目的，该证据显示王巧玉通知艺术家配合政府行动，不存在刘毅主张的欺骗；对于证据七，不认可真实性、关联性及证明目的，园区大门从未贴过封条，且与刘毅租赁房屋无关；对于证据八、证据九，王巧玉均不予认可；对于证据十，不认可真实性及证明目的。
刘杰的质证意见为：对于证据一，不认可真实性及关联性；对于证据二，与刘杰无关，不发表意见；对于证据三，与刘杰无关，不发表意见；对于证据四，与刘杰无关，不发表意见；对于证据五，没有见过这个通告，不发表其他意见；对于证据六，没有见过，不发表意见；对于证据七，与王巧玉意见一致；对于证据八、证据九，不发表意见；对于证据十，录像内容没见过。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”《解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据查明的事实，涉案房屋建设于北京市顺义区李桥镇北河村集体所有的非耕地上，涉案房屋租赁合同相关争议参照《解释》规定处理。涉案房屋系刘杰建设，该房屋在建设时至本案一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，亦无证据表明涉案房屋经主管部门批准建设。刘毅与王巧玉就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘毅与王巧玉签订的《房屋租赁合同》无效，王巧玉应返还刘毅就涉案房屋交纳的租金及押金合计37814元，刘毅应向王巧玉腾退返还涉案房屋并交接。王巧玉上诉主张其与刘毅签订的《房屋租赁合同》有效，并请求解除该合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
《解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”刘毅与王巧玉签订的《房屋租赁合同》无效，一审法院判决刘毅参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向王巧玉支付房屋占有使用费，具有事实和法律依据。双方在《房屋租赁合同》中约定租赁房屋面积为222平方米，但王巧玉交付刘毅的房屋建筑面积为187.5平方米。王巧玉主张房屋占有使用费的面积计算标准应为《房屋租赁合同》约定的222平方米。因双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同，且房屋占有使用费应依照当事人实际占有使用的房屋面积进行计算，故本院对王巧玉上述主张不予采纳。一审法院根据刘毅租赁房屋面积确认房屋占有使用费的计算标准，合法有据。鉴于涉案房屋于2017年8月24日所在园区被消防部门查封，刘毅自此无法继续使用房屋，故其向王巧玉支付的房屋占有使用费应计算至2017年8月24日。王巧玉关于刘毅向其支付2017年4月15日起至实际交还房屋日期间的拖欠租金及违约金，并支付2016年10月15日至实际交还房屋日期间的物业费、水费的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。刘毅主张2017年5月17日周凯对涉案房屋实施断电，其自此不能正常使用该房屋，房屋占有使用费应计算至当日，但刘毅未就其上述主张提供充分有效证据予以证明，本院对此不予采纳。刘毅上诉请求改判王巧玉承担全部责任，其最多能向王巧玉支付从2016年11月17日到2017年5月17日期间按0.34元每天/平方米及187.5平方米面积计算的房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据查明的事实，刘毅在使用涉案房屋过程中进行装修，其装饰装修物对涉案房屋形成附合。刘毅与王巧玉各自按照导致双方《房屋租赁合同》无效的过错分担装修的现值损失。本案中，王巧玉作为出租人，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给刘毅，对双方《房屋租赁合同》无效具有主要过错，刘毅未审慎审查涉案房屋出租的合法性，对上述合同无效亦具有一定过错。鉴于刘毅与王巧玉均不申请对刘毅房屋装修改造的费用进行鉴定，一审法院根据查明的事实，综合考虑刘毅房屋装修使用情况、现场状况、刘毅损失情形等因素酌情确定损失数额，判决王巧玉赔偿刘毅装修损失3000元，并无不当。刘毅上诉请求王巧玉赔偿其装修损失19000元，依据不足，本院不予支持。刘毅关于王巧玉赔偿其搬家费6000元的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
本案系房屋租赁合同纠纷。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，刘毅与王巧玉就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，根据合同的相对性，刘杰并非上述合同签约主体，与本案不具有直接利害关系。刘杰虽系涉案房屋的建造者，但并未参与王巧玉与刘毅的缔约及履约过程，刘杰与王巧玉之间合同关系的效力及刘杰就涉案房屋所应承担的责任，均非本案审查的范围。故刘毅关于刘杰应承担连带赔偿责任的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，刘毅和王巧玉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2514元，由刘毅负担2236元（已交纳）；由王巧玉负担278元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 何灵灵
审 判 员 王 黎
二〇一七年十一月三十日
法官助理 张 立
书 记 员 田亚男