浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金武民初字第382号
原告：金汝法。
原告：任冬仙。
两原告委托代理人：金赛梅。
被告：金祝新。
委托代理人：蓝林茂。
原告金汝法、任冬仙与被告金祝新房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月29日向本院起诉，本院于当日受理立案后，依法由代理审判员沈忆独任审判，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告金汝法及两原告委托代理人金赛梅，被告金祝新及其委托代理人蓝林茂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金汝法、任冬仙起诉称：2006年××2月4日，原告的妻子任冬仙因欠债，私自将原告金汝法名下位于武义县桐琴镇桐二村七份巷2××号的房产作价70000元卖予被告。该房产系夫妻共同财产，土地使用权证和房产证均在金汝法名下，原告金汝法不同意也未在协议上签字。被告自2007年××月起入住该房产，期间原告多次请求被告腾退房屋，但被告一直侵占不予归还，并擅自出租收取租金。根据《土地管理法》之相关规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或抵押，被告也不是桐二村集体组织成员，签订的房屋买卖协议违反了相关国家法律、政策的强制性规定，应认定为无效。为此，请求判令：原告任冬仙与被告签订的房屋买卖协议无效；返还被告70000元，责令被告立即腾退武字第05003496的房产；被告支付原告租金损失（租金从2007年计算，每年7000元至被告实际腾退之日止）；由被告承担本案的诉讼费用。
被告金祝新答辩称：原、被告之间房屋买卖确实存在，当时出卖房屋时，原告金汝法虽然没有签名但是也是知情并同意的。签订合同后，原告将房产证、土地证交付给被告，被告同时入住该房屋，双方都是自愿的。在起诉之前，原告从未要求被告腾退房屋，由于双方自愿交易，我国法律并没有禁止房屋买卖，所以该合同系有效的，要求法庭驳回原告所有的诉讼请求。
原告金汝法、任冬仙为证明自己主张向本院提交证据如下：
××、土地证××本，证明产权所有人是金汝法。
对证据××，被告质证认为真实性没有异议，但对其合法性有异议，结合证据5及原告当庭陈述，原告在知道房产证和土地证已经交付给被告的情况下办理遗失公告后，重新办理土地证，该行为是属于骗取登记使用权证，是不合法的。本院对证据××的真实性予以确认。
2、派出所出具的证明（复印件）××份，证明任冬仙确实因为欠债把房屋抵给被告，金汝法是不知情的。
对证据2，被告质证认为真实性无异议，但与本案无关联性，任冬仙是否参与赌博与本案房屋买卖没有关联。本院认为证据2仅能证明原告任冬仙参与赌博被抓获，与本案不存在关联性，故本院对此不予认定。
3、房产证××份，证明房屋产权系原告所有。
对证据3，被告质证认为真实性无异议，但对其证明内容有异议，双方签订合同并实际履行后，房屋产权不是以登记作为证明的，房屋产权实际已经转移给被告。本院对证据3的真实性予以确认。
4、房屋出卖协议（复印件）××份，证明房屋买卖金汝法并没有签字，房屋系夫妻共同财产，只有任冬仙签字是无效的。
对证据4，被告质证认为真实性无异议，其证明金汝法没有签名没有异议，但是其是知情的，而且夫妻之前可以互为代理，这是符合法律和民俗习惯的。本院对房屋出卖协议的真实性予以确认，对房屋出卖契约是否有效将结合全案在本院认为部分综合予以阐明。
5、金华日报遗失启事××份，证明原有的土地证和房产证已遗失作废。
对证据5，被告质证认为真实性无异议，该证据能证明原告是以欺骗的手段重新办理的土地使用权证。本院对该证据的真实性予以确认。
6、中国邮政储蓄利息清单（复印件）2份，证明房屋买卖之前任冬仙已经欠被告金祝新5万元。
对证据6，被告质证认为证据来源系金祝新提供无异议，但其证明目的有异议，被告在房屋交易前提取过现金，不能证明是因为原告欠被告款项而用房子做抵押的事实。本院认为利息清单仅能证明被告在房屋买卖协议签订前曾提取过现金的事实，故本院采信被告的质证意见对此不予认定。
7、建房用地批准书（复印件）××份，证明讼争房屋属于宅基地。
对证据7，被告质证认为没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。
被告金祝新为证明自己主张向本院提交证据如下：
××、房屋出卖契约××份，证明原告已经将房屋卖给被告，款项已经付清，并且将土地证、房产证交付给被告；
2、房产证、土地使用权证各××本，证明原告已经将房屋交付给被告，同时在土地使用权证的填证机关有特别说明可以证明该房屋是允许转让的。
对上述证据，原告质证认为真实性均无异议，但提出房屋出卖契约应该要有双方签字，该协议只有任冬仙签字，被告也没有签过，应该是无效的；对原来的房产证、土地使用权证登记的都是金汝法，所以不可能存在骗取的行为。本院对上述证据的真实性予以确认，对房屋出卖契约是否有效将结合全案在本院认为部分综合予以阐明。
综上，本院认定本案事实如下：2006年××2月4日，原告任冬仙与被告金祝新签订《房屋出卖契约》，契约约定：立杜绝出卖契人武义县桐琴镇铜二村金汝法坐落桐琴镇铜二村七份巷2××号原有楼屋一幢，四至交界以武集用（2004）字第000469号集体土地使用证为准，四至分明，现经双方协商，将该幢房屋出售给武义县桐琴镇铜三村金祝新管业，当时价值计人民币柒万元整，现款当场付清不欠，并当场交付集体土地使用证及房屋所有权证各壹本，如金祝新将该幢房屋过户到其本人名下，金汝法、任冬仙需无偿提供帮助，如未过户以前，该幢房屋列入拆迁，该幢房屋拆迁应享受的一切由金祝新享受，出卖方不得提出另外要求及反悔，空口无凭，特立此出卖契约，以作永远存照。契约签订后，被告依约支付购房款70000元，原告将诉争房屋的房屋所有权证和土地使用证交付给被告，诉争房屋系2007年正月由被告一直使用至今。20××3年××××月8日，原告在《金华日报》刊登诉争房屋的土地使用证和房屋所有权证遗失启事，并重新办理土地使用证和房屋所有权证。
本院认为，本案主要的争议焦点为原告任冬仙与被告签订的房屋出卖契约是否有效。从庭审查明的事实看，原、被告签订的房屋出卖契约所涉及的房屋系农村集体土地上的房屋，而被告并非桐二村村委会的集体经济组织成员，不具备签订售房合同的主体资格，该房屋买卖侵害了集体土地所有权或使用权，违反了法律法规的强制性规定，故本院认定该房屋出卖契约无效，被告应将诉争房屋腾空交还给原告，而原告应将购房款70000元返还给被告。至于原告主张的自2007年开始至实际腾退房屋之日止的每年7000元房屋租金损失的诉请，本院认为原告在明知诉争房屋的土地性质为农村集体划拨土地，仍与被告签订房屋出卖契约，对于合同无效存在过错，且原告金汝法虽辩称其不同意房屋出卖，诉争房屋仅是暂时给被告居住七年用于抵偿妻子任冬仙所欠的债，但未能提供相应的证据，故本院对原告起诉要求被告支付房屋租金损失的请求不予支持。对于损失部分，经本院调解双方未能达成一致意见，经本院释明后被告仍明确要求该部分损失其另行主张，故本案不予一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，判决如下：
一、原告任冬仙与被告金祝新于2006年××2月4日签订的房屋出卖契约无效；
二、被告金祝新于本判决生效后30日内将坐落于桐琴镇桐二村七份巷2××号的房屋腾空交付原告金汝法、任冬仙；
三、原告金汝法、任冬仙于本判决生效后30日内返还被告金祝新购房款70000元；
四、驳回原告金汝法、任冬仙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费××550元（已减半），由原告金汝法、任冬仙负担775元（已交纳），由被告金祝新负担775元，限于本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起××5日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费3××00元，款汇入金华市中级人民法院诉讼费预收户。开户银行：中国农业银行金华市分行。汇入帐号：××969990××0400040900000××06003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
代理审判员 沈忆
二〇一四年九月三日
代书 记员 廖君