上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13745号
上诉人（原审被告）：陈健，男，1980年5月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：李剑锋，上海百悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙若萱，女，1979年10月22日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：艾野，1983年4月7日生，系孙若萱之夫。
委托诉讼代理人：吴宇，上海市新闵律师事务所律师。
上诉人陈健因与被上诉人孙若萱房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初12080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈健上诉请求：撤销原审判决，改判驳回孙若萱的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由孙若萱承担。事实与理由：一审认定的事实不清、适用法律不当。陈健在合同的履行过程中没有违约行为，孙若萱迟延支付房款的行为构成违约。原审判决对陈健与孙若萱就房款的延期支付已经达成合意的认定是错误的，双方并未达成任何协议，一审对于该事实认定不清。证人梅某的证言不能推翻书面合同的约定。陈健在孙若萱构成违约的情况下，有权依据合同单方解除合同，陈健的行为合法，不应当承担任何违约责任。
被上诉人孙若萱辩称，不同意陈健的上诉请求，要求维持原判。证人在一审中出庭作证，陈健没有对证人的身份质疑，该证人的证言可以作为定案的依据。
孙若萱向一审法院起诉请求：一、判令陈健返还购房款人民币（币种下同）40万元；二、陈健支付违约金522,000元。
一审法院认定的事实：陈健系位于上海市闵行区XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的产权人。
2016年1月22日，孙若萱为购买陈健上述房屋，向陈健支付房款5万元，陈健向孙若萱出具《收据》1份，载明“今收取孙若萱用于购买上海市闵行区XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋的房款5万元”。
2016年2月15日，孙若萱（作为买受人，签约乙方）与陈健（作为卖售人，签约甲方）签订合同编号为：2666653的《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过案外人上海XX有限公司龙茗店居间介绍，由乙方受让甲方自有的位于上海市闵行区XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋，建筑面积为61.43平方米，转让价款为261万元。该合同附件三的付款协议约定，乙方于签约时支付甲方房款5万元整；乙方于2016年2月16日之前，支付甲方房款35万元整；乙方于2016年3月31日之前，支付甲方房款80万元整。上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款140万元整，该款项由贷款银行转入甲方账户。乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方1万元整。该合同补充条款（一）第1条约定，甲、乙双方应共同前往抵押权人处办理还款手续，乙方将本附件中约定的还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户，如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担，甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。（三）乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲、乙双方确认，在2016年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条约定：甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容处理。（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当支付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。
上述合同签订后，孙若萱于2016年2月18日向陈健支付了购房款35万元，加上先前支付的5万元购房款，合计40万元。
至双方合同约定的80万元房款的支付日（即2016年3月31日）前，由于孙若萱另行对外出售房屋下家的银行贷款未能及时到帐，导致其无法于2016年3月31日前向陈健支付该笔80万元房款，孙若萱即通过微信方式与中介公司经办人联系告知相关情况。
2016年4月20日，陈健向孙若萱及案外人上海XX有限公司发出《关于房地产交易合同违约及解除的通知函》称：甲乙（即孙若萱、陈健）双方于2016年2月15日签订的《上海市房地产买卖合同》第二条关于付款期限（附件三）的约定，乙方应于2016年3月31日前应支付房产交易款项80万元，本人至今尚未收到，该款项已逾期超过20日，乙方已构成严重违约。按本房地产买卖合同第九条规定，本人现正式通知太平洋房产及乙方，本房地产交易合同已解除，且自乙方应付款项逾期超过十五日，该房产交易合同已终止，乙方按本合同的规定对违约行为应承担相关的违约责任。请太平洋房产在收到本通知之日起立即通知乙方，并在收到此通知之日起十日内向有关部门办理完成关于本项房地产买卖合同的解除及终止的相关事宜，并对延期未解除及未终止本项房地产买卖合同给本人所造成的损失承担赔偿责任。
2016年4月22日，孙若萱的中国农业银行帐户内存有孙若萱出售位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋而收到的房款100万元。
现由于陈健发函通知孙若萱单方解除与孙若萱签订的《上海市房地产买卖合同》，明确表示拒绝向孙若萱返还已付房款并承担违约责任，孙若萱遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。
一审审理中，为进一步查明有关事实，应孙若萱的申请，法院传唤证人梅某（负责涉案房屋居间的经办人）到庭作证。证人梅某述称，涉案房屋的买卖系其居间介绍。其于2015年12月左右带孙若萱看了涉案房屋，过几天就组织双方签订合同，先签订居间协议，孙若萱支付定金5万元，在网签合同前双方约定时间先支付包括5万元在内的40万元首付款，本来于2016年2月15日拉出网签合同。后由于时间问题，实际双方在2月18日签订合同并在合同上倒签了日期。签订合同当日，孙若萱说她的下家可能会存在房款无法及时到位，所以她可能会有80万元房款的延期问题，因为三方都在场就协商如果时间延迟，陈健是否可以接受延迟，当时陈健的意思晚几天没有关系，但十几天可能就有点晚不行，如果晚几天，那么陈健要求孙若萱以80万元按照理财产品利息对其补偿，孙若萱表示同意。又说若延迟十天需支付给陈健三、四千元不超过五千元，孙若萱也表示同意。说完后大家都走了。同年3月29日，孙若萱告知其会晚付的时候其就与陈健协商，但陈健没有给回应。之后于4月20日陈健通知其要起诉孙若萱违约解除合同，理由就是本来约定3月31日支付房款，其当时和陈健说口头约定是晚几天的，其理解也是十天内没有太大问题的。其试图找双方协商，也找过陈健协商，但陈健没有回应。之后其和孙若萱说增加点房款，孙若萱同意把房款增加到310万元左右，但陈健也不同意。其认为按照合同来说，孙若萱违约了，可是如果按照口头约定的话孙若萱应该是没有违约，因为时间还没有到。其也希望协商，并单方面向孙若萱提出增加房款50多万元，但陈健就是不肯协商，当时房屋的市场价应该在350万元。
对于证人梅某的证言，孙若萱、陈健均表示没有异议，但陈健认为需要纠正的是，逾期付款日应该是15日而非15个工作日。
一审法院认为，孙若萱、陈健签订的《上海市房地产买卖合同》，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方均应信守并按约履行。
本案中，双方的争议焦点：孙若萱未能于2016年3月31日前支付房款80万元是否构成违约？陈健于2016年4月20日是否有权行使合同解除权？
对此孙若萱认为，双方合同虽约定其应于2016年3月31日前支付房款80万元，但在双方签订合同时，其就对中介公司及陈健表示过，由于其下家的原因可能会导致其无法于2016年3月31日前拿到下家支付的80万元，故担心会延期支付该笔80万元房款，但陈健当场表示延期几天可以，十几天就不行，并表示如延期的话就按理财产品的利息对其补偿。且其在2016年3月29日就因下家贷款可能要晚而不能按时支付该笔80万元房款，又通过微信的方式与中介公司取得联系，希望中介公司将此情况与陈健进行沟通，陈健对此也未提出异议。但孙若萱不料于2016年4月20日收到陈健向其发送的解除合同通知函。而事实上孙若萱于2016年4月22日已将80万元房款全部准备妥当欲继续履行付款义务。对此孙若萱认为，根据双方当时的沟通情况，在2016年3月31日的基础上延期10天就是2016年4月10日，而根据双方合同的约定，逾期超过15日（即2016年4月25日前），陈健才有权单方解除合同。现陈健在此之前就要求解除合同，理应承担违约责任。
而陈健认为，根据双方合同约定，孙若萱未按约于2016年3月31日前向其支付80万元房款已构成违约，且双方在签订合同后从未对80万元房款是否可以延期支付进行过协商并达成一致意见。另从中介公司与陈健间的微信沟通情况来看，也没有提及80万元能否延期支付或者陈健是否同意，孙若萱在收到陈健的解除函后与陈健短信沟通中也并未提及其所称陈健对其宽限10天的事宜，故陈健按照双方合同约定有权在孙若萱逾期付款超过15日的情形下行使单方解除权，并以书面形式告知孙若萱要求解除合同并追究违约责任。
对此法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，孙若萱、陈健经协商签订了关于涉案房屋的买卖合同，该合同约定孙若萱应于2016年3月31日之前支付陈健房款80万元，若孙若萱未按合同约定期限付款的，应当向陈健支付赔偿金，逾期超过15日孙若萱仍未完全履行付款义务的，陈健有权单方解除合同。本案中，从孙若萱向法院提供的三方间的微信记录并结合证人梅某的证言来看，孙若萱在签订合同当日就提出因其另行出售房屋合同中的买受人未能按时向其支付房款可能会导致其无法按时向陈健支付该笔80万元房款，但三方经协商后陈健当场表示晚几天没有关系，但十几天可能就不行，并表示若延期几天要求孙若萱按照理财产品计算的利息对其补偿，若延迟十天就支付陈健三、四千元不超过五千元，孙若萱对此也表示同意。因此，孙若萱有理由相信双方在签订合同当日对80万元房款可能延期支付十日以及对延期支付的补偿事宜达成了合意。而事实上孙若萱于2016年4月22日也已将80万元房款筹备到位。因此，根据双方合同约定的15日宽限期，陈健于2016年4月20日尚未具备合同解除权。但陈健于该日单方行使合同解除权，该行为违反了双方磋商所达成的合意，与陈健先前向孙若萱作出的意思表示相悖，亦有违诚信原则。考虑到孙若萱要求陈健返还购房款及支付违约金的前提是合同解除，故双方对于合同解除已无争议，故陈健在合同解除后，应向孙若萱返还已收取的房款40万元。
另陈健在向孙若萱发送解除合同通知函时其并不享有单方解约权，故陈健已构成违约，理应承担相应的违约责任。但考虑到涉案争议的80万房款支付日期的合意延长是在陈健作出相应利益受损的情况下对孙若萱所作出的谅解行为，同时法院还综合考虑陈健违约的主观恶意、对孙若萱造成的实际损失以及当前房屋市场价格波动等因素，酌定由陈健赔偿孙若萱违约金20万元。鉴于本案客观上因陈健的违约导致双方合同解除，故对于陈健要求没收购房款及不支付违约金的辩称意见，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈健于判决生效之日起十日内返还原告孙若萱购房款40万元。二、被告陈健于判决生效之日起十日内支付原告孙若萱违约金20万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,020元，减半收取计6,510元，财产保全费1,520元，合计8,030元。由原告孙若萱负担2,273.56元，被告陈健负担5,756.44元。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈健在一审中对于中介公司出庭作证的工作人员梅某的证言并无异议，根据证人证言的内容，陈健与孙若萱就房款的延期支付已经达成口头合意，陈健同意在孙若萱给予利息补偿的情况下孙若萱的付款期限最长可以迟延十日，即可以迟延至书面合同约定的3月31日后十日。在合同的实际履行过程中，陈健于2016年4月20日以孙若萱未能及时支付房款构成违约为由向孙若萱发出解除通知函，对于陈健该行为是否合法，陈健是否具有单方解约权的问题，本院认为，孙若萱若未能于书面合同约定的2016年3月31日之前支付80万元的房款，则根据其与陈健之间口头达成的可以延期十天支付款项的约定，其应当至迟在4月10日前支付该80万元，但其未能在4月10日支付该款，其行为构成违约。依照双方书面合同中对于违约责任追究的约定，“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，……”因此，至2016年4月20日陈健发出解约通知函当日，孙若萱迟延付款的违约行为并未导致陈健依据合同取得单方解除权，孙若萱仅应承担向陈健支付相应赔偿金的违约责任。陈健在其并不具备单方合同解除权的情况下，擅自发函解除合同，该行为违反了双方磋商所达成的合意，与陈健先前向孙若萱作出的意思表示相悖，亦有违诚信原则。考虑到孙若萱要求陈健返还购房款及支付违约金的前提是合同解除，故双方对于合同解除已无争议，因此，原审在双方均同意解除合同的基础上，判令陈健向孙若萱返还已收取的房款40万元，符合法律规定，本院予以确认。
至于孙若萱要求陈健承担支付违约金的诉请是否有相应依据的问题，本院认为，陈健擅自发函解除合同，以自己的行为表明不再履行合同的行为实际上构成了根本性的违约，一审根据孙若萱的诉请，综合合同对于违约责任的约定、双方口头合意的性质、陈健的主观恶意、孙若萱的实际损失及当前房屋市场价格波动等因素，最终酌定由陈健向孙若萱承担20万元的违约金，尚属合理，本院亦予以确认。
综上，陈健、孙若萱对于本案涉及的80万元房款的延期支付达成了口头合意，该合意属于对书面合同约定的变更。陈健在孙若萱迟延支付房款构成违约但其就此尚未取得合同单方解除权的情况下，擅自发函解除合同，拒绝继续履行合同，陈健的该行为构成了根本性的违约，故原审根据孙若萱的诉请对本案所作出的处理是恰当的。上诉人陈健的上诉请求，本院难以支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,020元，由上诉人陈健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年三月七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……