重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01572号
上诉人（原审原告）冉瑞启，男，1952年3月6日出生，汉族，居民，住丰都县。
被上诉人（原审被告）代淑华，女，1971年6月16日出生，汉族，居民，住丰都县。
上诉人冉瑞启因与被上诉人代淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服丰都县人民法院（2015）丰法民初字第01046号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年3月11日，冉瑞启（甲方）与代淑华（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“一、甲方将修建好的房屋一套（北边一套）卖给乙方，建筑面积108平方米，按每平方米320元计算，共计34560元；二、甲方负责房屋墙面（室内搓沙抹平）毛地坪，安装下水管道，安装好防盗门一扇；三、甲方负责办理房屋产权证的总证，乙方负责办理产权证的分证，乙方在办理产权证时，甲方只负责提供有关手续，乙方自己承担办理产权证的各种费用，甲方不承担任何费用，其他所有一切户头费由乙方负责；四、甲方将壹楼防盗门钥匙交给乙方的同时，乙方必须一次性将34560元购房费交给甲方；五、甲乙双方如有违反本协议，将承担违约金5000元……”。次日，冉瑞启收到代淑华现金1万元并出具收条，内容为：“今收到代淑华买房子定钱（壹万元）（10000元），收款人冉瑞启，2006年3月12日”。2006年6月4日，冉瑞启再次收取代淑华现金3000元并出具收条，内容为：“今收到代淑华买房子定钱（3000元）大写叁仟元正。收款人冉瑞启，2006年6月4日。”
一审法院另查明：涉案房屋系冉瑞启的前妻秦宗珍于双方婚姻关系存续期间在付体珍处购买，后冉瑞启在2006年3月11日将涉案房屋卖给代淑华。涉案房屋所在楼房系由几户移民集资修建，该栋楼房修好后，各集资户因对房屋的分配产生争议，就各自自由占用，其中涉案房屋被移民杜大银强行占用。随后，几位集资户就房屋的分配问题提起了诉讼，冉瑞启在此期间也提起诉讼又撤诉。2011年1月20日，集资移民范正华等人就涉案房屋所属楼房的分配提起诉讼，秦宗珍作为第三人参加了诉讼，同年10月11日，一审法院作出（2011）丰法民初字第403号民事判决，判决杜大银将涉案房屋返还给秦宗珍。该判决已发生法律效力。
一审法院再查明：因杜大银从涉案房屋修好后至今一直占用，代淑华就一直未能入住。代淑华曾于2007年诉至一审法院，请求判决冉瑞启交付涉案房屋，杜大银搬出该房屋。该院在审理过程中于同年12月12日以冉瑞启和杜大银对房屋产权有争议，需待其产权明确后才得以判决为由中止诉讼。后代淑华于2012年6月15日申请撤诉，该院裁定准许。同月26日，代淑华又将冉瑞启、秦宗珍起诉至一审法院，请求判决冉瑞启、秦宗珍继续履行房屋买卖协议，并将涉案房屋交付给代淑华。该院审理后于2012年12月10日作出（2012）丰法民初字第01762号民事判决。冉瑞启不服该判决，向重庆市第三中级人民法院提起上诉。该院审理后于2013年5月21日作出（2013）渝三中法民终字第00231号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。该案发回后一审法院于2013年7月8日立案受理，并于同年11月13日作出（2013）丰法民初字第02587号民事判决，判决冉瑞启、秦宗珍在该判决生效后10日内将涉案房屋交付给代淑华，代淑华在受领涉案房屋的同时支付冉瑞启、秦宗珍购房余款21560元。冉瑞启不服该判决上诉至重庆市第三中级人民法院，该院于2014年3月13日作出（2014）渝三中法民终字第00016号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。冉瑞启仍不服，向重庆市高级人民法院申诉，该院于2014年10月13日作出（2014）渝高法民申字第00764号裁定书，裁定驳回冉瑞启、秦宗珍的再审申请。现（2013）丰法民初字第02587号民事判决已生效，代淑华正在申请强制执行。
冉瑞启一审诉称：2006年3月11日，代淑华与我签订《房屋买卖协议书》，该协议约定“一、甲方（我）将修建好的房屋一套（北边一套）卖给乙方（代淑华），建筑面积108平方米，按每平方米320元计算，共计34560元.......四、甲方将一楼防盗门钥匙交给乙方的同时，乙方必须一次性将34560元购房费交给甲方。五、甲、乙双方如有违反本协议，将承担违约金5000元。”协议签订次日，代淑华以2006年5月20日存折才到期为由只支付了1万元的定金，同时双方口头约定余款在存折到期后履行，我将钥匙交代淑华让其进屋装修，但到期后代淑华并未支付购房余款24560元。同年6月4日代淑华又向我支付3000元定金。后代淑华以杜大银强占该房屋为由，拒不支付购房款，并向我明确表示合同无法履行，要求我退钱，房子不买了，并将该房屋钥匙交还给了我。我交给代淑华的房屋系杜大银从窗户翻进强行占住，不是我叫杜大银住进去的，杜大银强占该房并不影响代淑华履行交齐房款义务。综上，代淑华违反《房屋买卖协议书》的约定，请求确认代淑华违约，所交定金13000元不予退还；并判令解除我与代淑华于2006年3月11日签订的《房屋买卖协议》。
代淑华一审辩称：1、本案应适用一事不再理的诉讼原则，裁定驳回冉瑞启的起诉。本案已经丰都县人民法院（2013）丰法民初字第02587号民事判决书处理，该判决判令冉瑞启和秦宗珍将涉案房屋交付给我，我在受领涉案房屋时支付冉瑞启、秦宗珍购房余款21560元。冉瑞启、秦宗珍的上诉请求和再审申请均被上级法院驳回，现我已申请强制执行，故应适用一事不再理原则，裁定驳回冉瑞启的起诉；2、我并未违约，即便我构成违约，冉瑞启现在主张违约也已经过了诉讼时效。3、我不先行付清全部购房款系行使同时履行抗辩权。本案中双方口头约定了2006年5月20日交钥匙的同时交齐余款，由于双方没有法定的先后履行顺序，案外人杜大银因与冉瑞启发生纠纷于2006年4月强占了涉案房屋，我发现冉瑞启暂时无力履行房屋买卖协议中约定的交付房屋和防盗门钥匙的义务，我为保护自己的合法权利而暂停支付购房余款。
一审法院认为，冉瑞启与代淑华签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议的焦点在于：（一）冉瑞启的起诉是否违背“一事不再理”原则，构成重复起诉；（二）若冉瑞启的起诉不构成重复起诉，代淑华是否构成违约；（三）双方签订的房屋买卖协议是否应予解除。关于争议焦点一，“一事不再理”即重复起诉是指当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，且必须同时符合后诉与前诉的当事人、诉讼标的、诉讼请求相同。本案起诉前，人民法院已对代淑华诉冉瑞启房屋买卖合同纠纷案作出判决，且该判决已生效。虽然两次起诉的当事人和诉讼标的均相同，但从两案的具体诉讼请求看，前后两案的具体诉讼请求并不相同，代淑华诉冉瑞启案是请求判令冉瑞启交付涉案房屋，代淑华支付购房余款；而本案是请求确认代淑华违约，所收定金不予退还，同时请求解除房屋买卖协议。因此冉瑞启的起诉未违背“一事不再理”原则，不构成重复起诉。故对代淑华称冉瑞启的起诉违背“一事不再理”原则的辩解意见不予采纳。关于争议焦点二，从房屋买卖合同的性质看，出卖方的主要合同义务为交付房屋，买受人的主要合同义务为交付购房款。双方当事人在《房屋买卖协议书》中第四条约定“冉瑞启将壹楼防盗门钥匙交给代淑华的同时，代淑华必须一次性将34560元购房费交给冉瑞启。”从该条约定看，代淑华一次性将34560元购房费交给冉瑞启系履行该房屋买卖协议买受人的主要义务，而作为出卖人的冉瑞启相应也应履行房屋买卖协议的主要义务即交付房屋的义务，从双方签订的合同全文看，除只有“冉瑞启交付防盗门钥匙”的约定外，并无出卖人履行交付房屋的约定。根据合同的体系解释规则，“冉瑞启交防盗门钥匙”的义务不能单纯的理解为仅仅“交钥匙”就是履行了合同中出卖人的主要交付房屋的义务，“交钥匙”应理解为“交付出卖房屋”，即房屋买卖协议第四条应理解为“冉瑞启将房屋交付给代淑华的同时，且交付房屋无瑕疵时代淑华一次性将34560元购房款交给冉瑞启”。同时根据合同法关于同时履行抗辩权的规则，在双方当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。从本案查明的事实看，涉案房屋在修好后就被案外人杜大银占住至今，在冉瑞启至今未实际履行交付涉案房屋的情况下，代淑华不付清全部购房款系行使同时履行抗辩权，不构成违约。故冉瑞启要求确认代淑华违约，其所收定金不予退还的诉讼请求无事实依据，不予支持。关于争议焦点三，合同的解除分为约定解除和法定解除，当事人双方协商一致，可以解除合同，在合同中没有约定解除条款或协商解除不成时，出现法律规定解除情形时，享有解除权的一方当事人亦可以通过仲裁或诉讼解除合同。本案中双方在《房屋买卖协议书》中并未约定合同解除条款，且冉瑞启也未举示相应的证据证明其在合同履行过程中享有法定解除权，故对冉瑞启要求解除房屋买卖协议的诉讼请求不予支持。综上所述，冉瑞启的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：驳回冉瑞启的诉讼请求。一审案件受理费120元，由冉瑞启负担。
冉瑞启不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。主要事实和理由为：1.按照我与代淑华签订的《房屋买卖协议书》的约定，代淑华应在我将一楼防盗门钥匙交给她的同时一次性将购房款34560元付给我，但代淑华直至现在都未付清购房款，证明其违约，应承担违约责任。2.按照当地交易习惯，卖房方交付了钥匙就算履行了交付房屋的义务，我已将钥匙交给了代淑华，之后杜大银强占该房屋的行为与我无关。3.代淑华曾明确表示不再履行双方的房屋买卖协议，该协议已自然解除。
代淑华答辩称：冉瑞启并未安装涉案房屋的防盗门，也没有向我交付钥匙，双方签订的《房屋买卖协议书》也从未解除。我向冉瑞启支付了13000元购房款，但因冉瑞启与杜大银存在纠纷，该房屋一直被杜大银违法占有，所以我未继续支付剩余购房款，应认定是冉瑞启违约。请求驳回冉瑞启的上诉请求，维持原判。
二审中，冉瑞启向本院提交了（2007）丰法民初字第1115号房屋买卖合同纠纷案传票、起诉状、送达回证、诉讼费用缴纳票据、冉瑞启与代淑华签订的《房屋买卖协议书》，拟证明双方签订的《房屋买卖协议书》已经解除。代淑华质证称：对冉瑞启提交的《房屋买卖协议书》、起诉状、传票的真实性予以认可，但对其余证据的真实性不能确认。本院经审核后认为，冉瑞启在二审中提交的上述证据具有真实性、合法性，但上述证据未载明双方已对解除《房屋买卖协议书》达成了合意，且该组证据均为代淑华诉冉瑞启房屋买卖合同纠纷案的相关法律文书、凭证，而代淑华在该案中的诉讼请求为要求冉瑞启、秦宗珍履行《房屋买卖协议书》，并获得生效判决的支持，故上述证据不能证明双方已经解除了《房屋买卖协议书》。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：
一、冉瑞启是否已经履行了交付房屋的义务。冉瑞启认为按照双方签订的《房屋买卖协议书》的约定，其主要合同义务为向代淑华交付涉案房屋的钥匙，因其已将钥匙交给了代淑华，故已履行了主要合同义务。本院认为，双方当事人对冉瑞启是否已向代淑华交付钥匙存有争议，代淑华购买涉案房屋的目的亦在于取得该房屋的占有、使用、收益和处分的权利，绝不仅仅是为了获得该房屋的钥匙，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，应推定双方的真实意思为冉瑞启将涉案房屋的占有、使用、收益和处分权利完全交付给代淑华。因冉瑞启与杜大银对涉案房屋存在纠纷，杜大银从涉案房屋修好后至今实际占住着该房屋，导致代淑华一直未能入住，故不能认定冉瑞启已履行了交付房屋的义务。冉瑞启主张其已履行了合同主要义务的理由不能成立，本院不予支持。
二、代淑华未付清购房款是否构成违约。双方签订的《房屋买卖协议书》约定涉案房屋总价款为34560元，代淑华于2006年3月12日、6月4日先后向冉瑞启支付了13000元，尚余21560元购房款未付，冉瑞启据此认为代淑华构成根本性违约。但按照双方合同的约定，代淑华付清全部购房款的前提条件为冉瑞启将涉案房屋交付给代淑华，而本案是因冉瑞启与案外人杜大银的纠纷导致代淑华一直未能入住该房屋。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，代淑华有权拒绝支付剩余房款。故冉瑞启认为代淑华未付清购房款的行为违约，其有权解除合同的理由不能成立，本院不予支持。
三、双方签订的《房屋买卖协议书》是否已经解除。冉瑞启认为代淑华曾表态不愿再购买涉案房屋，故双方签订的房屋买卖合同已予解除。本院认为，代淑华在（2007）丰法民初字第1115号房屋买卖合同纠纷案的民事起诉状中载明的事实是代淑华曾提出要求冉瑞启退钱，房子不买了，但冉瑞启和秦宗珍当时并未答应代淑华的要求，双方并未形成解除《房屋买卖协议书》的合意。之后代淑华提起诉讼，要求冉瑞启和秦宗珍继续履行合同，该诉讼请求亦获得了生效判决的支持。因此，冉瑞启主张双方已协商解除《房屋买卖协议书》并无事实依据，本院不予支持。
综上所述，冉瑞启的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120元，由上诉人冉瑞启负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 高 鹏
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年十二月八日
书 记 员 余婷婷