湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00236号
上诉人（原审被告）宜昌市万利房地产营销有限公司。住所地：宜昌市解放路**号三峡商城*座***室。
法定代表人万芳，该公司经理。
上诉人（原审被告）万芳。
委托代理人段淑芬，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）吕红梅。
被上诉人（原审原告）刘伟。
两被上诉人共同委托代理人杨乐毅，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宜昌市万利房地产营销有限公司（以下简称万利公司）、万芳因与被上诉人吕红梅、刘伟房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2014）鄂三峡民初字第00769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月7日受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：吕红梅、刘伟在网上看到宜昌市东辰二号楼盘有房子出售，通过网上电话与万利公司取得了联系，通过实地查看，决定购买该处房屋，并于2013年12月31日从刘伟的账户向万利公司的店长蔡舒账户上汇了10万元的购房款，万利公司出具了购房款收据。双方在2014年1月3日签订买卖协议，约定吕红梅、刘伟购买万利公司代销的东辰二号6号楼2801室房屋，总价款为645000元，过户当日吕红梅、刘伟支付万利公司8000元的佣金。随后，双方在履行此协议时，在约定的2014年1月18日未能成交，双方又于2014年2月19日将欲购买的东辰二号6号楼2801室变更为东辰二号2号楼2901室，总价款由645000元变更为825000元。吕红梅、刘伟在2014年2月8日、2月16日、2月17日、2月19日、2月21日又分别汇款80000元、250000元、120000元、50000元、35000元。吕红梅、刘伟从2013年12月31日至2014年2月21日合计支付购房款635000元。但万利公司又未能将东辰二号2号楼2901室房屋过户到吕红梅、刘伟名下，万利公司的法定代表人万芳分别于2014年3月19日、3月27日退还吕红梅、刘伟235000元、100000元，万利公司的店长蔡舒于2014年3月26日退还吕红梅、刘伟100000元，合计退还吕红梅、刘伟435000元，还剩200000元未退还。
随后，万利公司称东辰二号2号楼2901室可以继续履行交易，吕红梅、刘伟又于2014年4月28日向蔡舒支付200000元、向蔡郭君支付50000元、2014年5月13日向蔡郭君支付100000元，一共350000元，再加上前期未退还的200000元，合计550000元。万芳在2014年5月16日出具承诺书，承诺在2014年5月19日之前完成房屋更名手续，若不能完成房屋更名手续，将退还吕红梅、刘伟已经缴纳的550000元购房款，并按照原来合同约定承担损失。万芳个人对此欠款及损失承担连带清偿责任。在2014年5月19日，万利公司仍未能完成更名手续，吕红梅、刘伟在与万利公司的协商过程中，万利公司声称若吕红梅、刘伟将剩余的款项支付完毕了，就可以立即更名。吕红梅、刘伟为了能够尽快的完成更名，分别于2014年5月23日、24日向蔡郭君再次支付了80000元、170000元。至此，吕红梅、刘伟共计支付购房款800000元。因万利公司仍未能完成更名手续，吕红梅、刘伟不再购买此房屋，要求万利公司退还房款。万利公司于2014年6月14日从蔡郭君账户退50000元、6月17日从蔡舒账户退130000元、7月3日从蔡舒账户退20000元、7月7日从蔡舒账户退10000元、从万芳账户退10000元，先后退还给吕红梅、刘伟合计220000元，还剩580000元未退还。
原审法院认定上述事实的主要证据为：双方当事人的身份证明材料、《买房协议》、《承诺书》、银行转账凭证以及当事人陈述等。
原审法院认为：本案的争议焦点是：1、关于双方当事人之间签订的《买卖协议》的效力问题。万利公司、万芳辩称因蔡郭君涉嫌诈骗，没有房屋交给万利公司出售，本案的买房协议应当属于无效合同。但原审法院认为，万利公司的上家蔡郭君是否有房屋出售，系作为中介的万利公司的审查义务，与吕红梅、刘伟无关。双方之间就购房事宜达成合意，并签订了书面协议，该协议就房屋的位置、面积、价款以及佣金等作了明确约定，且吕红梅、刘伟按照约定履行了付款义务，万利公司也接收了吕红梅、刘伟支付的款项，协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，故原审法院对万利公司的辩解意见不予采纳，认定《买房协议》合法有效。因万利公司以行为表明不履行协议义务，吕红梅、刘伟主张解除买卖协议，应当予以支持。2、关于万芳出具的《承诺书》的效力问题。万芳辩称《承诺书》非其真实意思表示，是为了给蔡郭君施压，让其尽快将房屋交由万利公司处理。但原审法院认为，万芳作为一个完全的民事行为能力人，应对自己的行为所导致的后果有充分的认识，其没有提供证据证实《承诺书》非其真实意思表示，故其辩解意见不应予以采纳，万芳的前述承诺合法有效，万芳对万利公司的债务应承担连带清偿责任。3、关于案外人蔡郭君在本案的诉讼地位以及本案是否应中止审理的问题。万利公司申请追加蔡郭君为第三人或中止本案审理。原审法院认为，本案是吕红梅、刘伟与万利公司之间就房屋买卖产生的纠纷，本案的房款虽然有几笔款项是与蔡郭君发生的，但吕红梅、刘伟的该行为均是受到万利公司及万芳的指示进行的，吕红梅、刘伟交易的对象是万利公司而非蔡郭君，虽然万利公司辩称案外人蔡郭君到底退给了吕红梅、刘伟多少房款目前不清楚，因蔡郭君另案被采取强制措施且案件尚未终结，无法调查核实，待有终结结论后，万利公司可据此另行主张权利，故对万利公司的该项请求不应准许。4、关于违约金的问题。万芳在《承诺书》中明确表示若2014年5月19日前不能处理好房屋过户手续，万利公司无条件退款，万芳对此承担连带清偿责任。从万芳与蔡郭君的短信沟通中表示的主张蔡郭君把房屋交由万利公司处理，而不是主张蔡郭君把收到的房款退出来；以及万芳指示吕红梅、刘伟继续支付房款，吕红梅、刘伟又继续支付了房款的情形来看，双方当事人都是希望促成房屋交易的完成，双方的行为又将“退款”改变为“购房”，而且吕红梅、刘伟有万芳的承诺，更加确信万利公司能够完成房屋交易，即便最终未能完成房屋交易，吕红梅、刘伟对房款的收回也是保障的。事实上最终确定不能完成房屋交易，万利公司在履行退款、万芳也在履行退款承诺，所以万芳理应对所有未退的房款580000元及违约金承担连带清偿责任，尽管万利公司承诺从2014年1月7日起计算未退款的违约金，但吕红梅、刘伟主张的200000元违约金明显高于实际损失，而且吕红梅、刘伟在2014年6月10日才最终确定向万利公司主张退款，故本案违约金应从2014年6月10日起，以580000元为本金按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算至实际清偿之日止。
基于前述理由，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条之规定，判决：一、解除吕红梅、刘伟与万利公司签订的《买卖协议》。二、万利公司在判决生效后十日内退还吕红梅、刘伟购房款580000元，并以580000元为本金从2014年6月10日起按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计付至清偿之日的利息。三、万芳对上述债务承担连带清偿责任。原审并同时决定一审案件受理费11600元（吕红梅、刘伟已预交），保全费4420元均由万利公司、万芳连带承担。
上诉人万利公司、万芳不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、卖家蔡郭君以买卖之名行诈骗之实，本案应当追加蔡郭君参加诉讼。并根据先刑后民原则中止本案的审理。2、因蔡郭君在本案中涉嫌合同诈骗，导致双方的《买卖合同》无效，处于从合同地位的《承诺书》自然也属无效。3、原审法院判决万芳承担的担保责任超出担保范围，所要求的退款义务超出上诉人所应承担的范围，所支持的违约金损失赔偿过高。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判驳回吕红梅、刘伟的诉讼请求。
被上诉人吕红梅、刘伟辩称：1、双方支付的款项明细在一审中并无争议。2、本案是吕红梅、刘伟与万利公司之间的房屋买卖合同纠纷，蔡郭君与万利公司的关系与吕红梅、刘伟无关，吕红梅、刘伟也并不知情。3、一审法院程序合理合法，一审法院经审查认为没有必要对蔡郭君进行调查。4、吕红梅、刘伟与万利公司的房屋买卖合同不涉及刑事犯罪，自然也不适用先刑后民的原则。5、本案不存在主合同、从合同问题，承诺书系万芳的真实意思表示。订立该承诺书后的经济往来行为不能证实吕红梅、刘伟放弃承诺书所载明的权利。6、本案所涉房屋买卖合同无法履行，已付房款应当予以退还。因此，请求二审人民法院依法驳回万利公司、万芳的上诉请求，维持原判。
万利公司、万芳在二审审理期间向本院提交了宜昌市西陵区人民检察院宜市西检刑诉（2015）10号《起诉书》，用以证实蔡郭君是实际卖房人，万利公司是中介人，蔡郭君现涉嫌合同诈骗，西陵区检察院确认其未退还房款为40万元。经质证，吕红梅、刘伟对起诉书的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。鉴于双方当事人对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为：本案审理的是万利公司与吕红梅、刘伟之间房屋买卖合同关系，其买卖合同所涉的双方当事人是确定的，买卖协议所确定的双方的权利义务也是明确的，即由万利公司将商品房出售给吕红梅、刘伟，吕红梅、刘伟负有支付买房对价的义务，万利公司则负有交付房屋、完成过户手续的主要义务。在吕红梅、刘伟给付相应之对价后，万利公司却不能按照合同约定履行交房过户之义务，即使其间的原因涉及第三人，但是依据合同相对性，吕红梅、刘伟依法有权要求万利公司退还房款。至于万利公司关于其不能给房屋过户是因为蔡郭君进行合同诈骗，万利公司本身也是受害人，万利公司不应承担责任的主张，本院认为万利公司与蔡郭君之间的法律关系不属于本案审理范围，不能成为万利公司在本案房屋买卖合同纠纷诉讼中对抗吕红梅、刘伟债权请求权的抗辩事由，故本院对其前述抗辩主张不予采信。
关于万芳出具的《承诺书》的效力问题。本院认为，万芳作为完全民事行为能力人，应当能够理解和预见其出具相应《承诺书》的法律后果。万芳主张其出具《承诺书》系受到胁迫所致，但不能提供有效证据对其前述主张予以证实，本院对其前述主张不予采信。因此，万芳所出具的《承诺书》系自身意思的真实、自由表示，原审据此认定该《承诺书》有效并无不当，万芳应依据该《承诺书》与万利公司对吕红梅、刘伟的欠款和相应损失承担连带清偿责任。
关于本案所涉违约金调整的问题。万利公司未能履行相应的过户更名义务，构成违约，依据双方的《买卖协议》第四条万利公司应当支付吕红梅、刘伟20万元违约金。因万利公司主张违约金过高申请原审法院对前述违约金进行调整，原审据此结合本案件的实际情况，对违约金进行调整并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23200元（宜昌市万利房地产营销有限公司、万芳已预交），由上诉人宜昌市万利房地产营销有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红洲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一五年七月三日
书 记 员 张鹏炜