昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2014）西法民初字第1888号原告何良领，男，汉族，1979年12月12日出生，云南省宣威市人，本科文化，自由职业者，现住云南省昆明市西山区。被告王文云，女，汉族，1950年6月9日出生，云南省昆明市人，初中文化，昆明市印刷厂退休职工，现住云南省昆明市西山区。委托代理人李海明，云南义成律师事务所律师，特别授权代理。原告何良领诉被告王文云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告何良领、被告王文云及其委托代理人李海明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何良领诉称：2014年1月8日，被告王文云将其向王海霞租赁的位于昆明市西山区棕树营小区5组团19幢1单元101号的铺面转租给原告何良领使用。被告王文云于当日向原告收取转让费22000元、房屋租金13600元并出具收条予以确认，还将其与房屋所有权人王海霞签订的《房屋租赁合同》交给原告，表示其转租行为已经征得房屋所有权人王海霞的同意，保证合同能够顺利履行。合同签订后，原告按照加盟店的要求交纳了加盟费36800元，并按照加盟店要求进行了相应装修。后房屋所有权人王海霞以该转租行为未征得其同意系无效行为而不予承认并不时阻止原告的正常经营，同时告知原告其已将房屋转卖要求原告限期搬离，导致原告正常经营受阻，无法实现合同目的，产生巨额经济损失。现原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《转让协议》；2、被告退还原告转让费22000元、房屋租金13600元；3、被告赔偿原告加盟费损失36800元；4、因本案产生的全部诉讼费用被告承担。被告王文云辩称：原被告之间的转让是一个正常的转让，双方签订的《转让协议》是合法有效的，并且协议中约定的合同义务双方已经在协议签订当天履行完毕，现在原告要求解除转让协议是没有事实和法律依据的。原告的诉讼请求相互矛盾，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告何良领为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：一、1.居民身份证；2.《转让协议》，欲证明：1.何良领的身份信息及其具有适格的原告资格；2.原、被告存在转租合同关系，王文云具有适格的被告主体资格。经质证，被告对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容2不予认可，认为原、被告签订的是《转让协议》，双方是转让关系。二、1.《房屋所有权证》（复印件）；2.《房屋租赁合同》；3.《收条》，欲证明被告将其向王海霞租赁的位于昆明市西山区棕树营小区5组团19幢1单元101号的铺面转租给原告使用，被告于当日向原告收取转让费22000元、房屋租金13600元并出具《收条》予以确认，还将其与房屋所有权人王海霞签订的《房屋租赁合同》交予原告，表示其转租行为已征得房屋所有权人王海霞的同意，保证合同能够顺利履行。经质证，被告对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，但认为被告没有保证过合同能够顺利履行，且原、被告签订《转让协议》的时候原告已经把与王海霞签订的《房屋租赁合同》的原件以及收取租金的收据交给了原告，收据上有王海霞的电话，原告是在与王海霞联系之后才与被告签订《转让协议》的。三、1.《加盟合同》；2.《收据》，欲证明与被告签订《转让协议》后，原告按照加盟店的要求缴纳了加盟费36800元，并按照加盟店的要求对租赁物进行了装修。经质证，被告对该组证据材料不予认可，认为加盟费不是交给被告的，与本案无关。四、1.《蒙牛冰柜使用合同书》2份；2.《保修证》1份；3.《收据》3份；4.《领料单》1份，欲证明被告转让给原告的一台冰箱和一台冰柜是租赁的，每台各交了1000元的押金，总计2000元，在退押金的时候，蒙牛冰柜可以退还1000元押金，海尔冰箱是若在一定期限内都能按照租用时候的用途使用，在期满后就会赠送给使用人，如果提前退还的话，就会计算折旧的金额。经质证，被告对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可，认为海尔冰箱也可以全额退款。被告王文云为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：一、1.《转让协议》；2.《个体工商户注销登记申请书》，欲证明原告看见被告张贴的铺面转让信息并且与王海霞电话联系后与被告签订了《转让协议》。《转让协议》的主文是原告书写的，水表、电表的数字是邻居廖淼森所写，原、被告2014年1月8日签订《转让协议》当天，被告就将自己与房东所签的房屋租赁合同原件及租金收据原件一并交给原告，原告将剩余租期的租金13600元和被告所经营的牛奶店内商品和设施计价22000元（合计35600元）支付给被告，转让后被告于2014年3月3日注销了自己的营业执照。经质证，原告对该组证据材料真实性予以认可，对证明内容不予认可，认为原、被告签订《转让协议》时被告向其保证已征得了王海霞的同意，合同能够顺利履行，原告曾要求王海霞出面，但是被告不愿意，原、被告签订的是《转让协议》，包含了店内的物品。二、1.《房屋租赁合同》（2013年）；2.《收据》（2013年），欲证明被告与王海霞所约定的租赁期限为2013年11月1日至2014年10月31日，租金为16800元（每月1400元）。经质证，原告对该组证据材料予以认可，同时认为被告在将租赁物转租给原告时没有按照《房屋租赁合同》的约定征得王海霞的同意，为之后的纠纷埋下了隐患。三、《收条》（复印件），欲证明王海霞认可原、被告间的《转让协议》，2014年4月21日王海霞因房屋买卖与原告解除了租赁关系，并退还原告剩余6个半月的租金9100元和押金300元。经质证，原告对该证据材料予以认可，但认为不是原告向王海霞出具的，而是向王海霞一方名为“唐坤”的人出具的。四、照片，欲证明原告经营甩手粑粑，店名为“粮全其美”，2014年4月22日原告仍在正常经营，橱窗上贴着一份《搬迁通告》。经质证，原告对该证据材料予以认可。五、1.照片；2.位置图，欲证明原告于2014年4月28日搬至新店经营，店名仍为“粮全其美”，经营项目未变，新店与老店直线距离100米左右。经质证，原告对该组证据材料予以认可。通过原、被告的举证、质证，本院认为：原告提交的证据材料一、二、三符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信；证据材料四与本案的审理无法律上的关联性，本院在本案中不予采信。被告提交的证据材料一、二、三、四、五符合证据的形式要件，与本案具有关联性，且原告对其真实性予以认可，故本院对此予以采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2013年10月7日，案外人王海霞（甲方）与被告王文云（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方自愿将棕树营5组团19-1-101室房屋10平方米出租给乙方使用，从2013年11月1日至2014年10月30日止。每月租金1400元，每年租金16800元。……”2014年1月8日，原告何良领（甲方）与被告王文云（乙方）签订《转让协议》，约定：“经甲乙双方协商，达成如下协议：乙方自愿转让甲方经营的棕树营翠云里19幢1单元101底牛奶店，转让费2.2万元（包含经营设备、货物、货架等所有物品，含营业执照），税收由乙方承担。甲方余下的9个月零22天房租共13600元（壹万叁仟陆百元）由乙方支付给甲方。甲方将租房合同交给乙方。甲方出售的未拿完奶卡，由乙方负责拿完。（金额超过伍佰元由甲方负责支付）。甲方于2014年1月8日交予乙方接手。”王文云于2014年1月8日出具《收条》，记载：“兹收到何良领铺面转让费2.2万，房租13600，共计35600（叁万伍仟陆佰元）（房租9月另22天）。”王海霞曾系棕树营**团****房屋的所有权人。2014年1月11日，何良领（乙方）与案外人台湾手抓饼云南省昆明市总代理（甲方）签订《连锁店加盟合同书》，约定：“……一、加盟区域与权限：1.经甲方对乙方的有效身份、区域、经营思路与计划的审核、了解，乙方对甲方的项目及招商，经营管理的认同：甲方同意并授权乙方在云南省昆明市西山区开设‘粮全其美’翠雨路粮全其美手抓饼连锁店。……二、加盟费用与期限：1.甲乙双方在签订合同时，乙方须向甲方一次性缴纳连锁店加盟费人民币叁万陆仟捌佰元整。合同有效期为壹年，自2014年2月11日至2015年2月11日止，……三、甲方的义务与权利：1.甲方将已申请的粮全其美手抓饼外观专利，操作技术、运营管理及相关VI形象标识授权给乙方在合同期内使用，并在合同生效后，免费赠送乙方电炉及相关设备一台、店面装修、32吋液晶电视一台。……”同日，台湾手抓饼云南省昆明市总代理开出《收据》，记载收到何良领粮全其美手抓饼加盟费36800元。何良领于2014年4月21日出具《收条》，记载：“今收到王海霞退还房屋租金及押金（租金9100.00，押金300.00），合计9400.00元，玖千肆佰元整。”庭审中，原告何良领陈述：一、原告支付给被告的22000元包括：转让费，租用的一个冰箱和一个冰柜，自有的一个破旧冰箱和一个冰柜，还有打火机、小玩具等杂货的对价。其中两个冰箱和一个冰柜原告搬到其他地方继续使用，另一个冰箱因为没有办法继续使用原告已经卖掉，租赁物内原有的货架在装修时已被原告拆除，杂货现在还留着。在签订《转让协议》时，原告知道上述物品中的一个冰箱和一个冰柜是租用的。因为原告的营业执照暂时没有办理下来，被告将租赁物中原有的营业执照借给原告使用，使用几天后就归还了。二、原告正常使用过租赁物，直到案外人王海霞在2014年3月17日找到原告，称租赁物已经出售，并要求原告搬走。三、原告于2014年4月28日正式从租赁物搬走，重新找了一个铺面继续经营手抓饼，新开的店铺在《连锁店加盟合同书》允许经营的范围内。四、原告起诉后，王海霞已向原告退还了自2014年4月17日起的房租，故原告不再向被告主张租金13600元。五、原告主张的加盟损失中，其中6800元为加盟费，14500元为装修费，剩余部分为设备费用，设备现还在正常使用。被告王文云陈述：被告收取的转让费包括：冰柜、货架、货架上的杂物及租赁物的使用权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，根据原、被告于2014年1月8日签订的《转让协议》、被告向原告出具的《收条》及原、被告的陈述，原、被告之间的法律关系包括：1、被告将其从王海霞处承租的棕树营5组团19-1-101号房屋转租给原告，从《转让协议》签订的时间及被告收取的租金金额来看，转租的期限应为2014年1月8日起至2014年10月30日止；2、被告将棕树营5组团19-1-101号房屋内的经营设备、货物、货架等物品及营业执照移交给原告，由原告支付对价。综上，原、被告间既存在转租合同关系，也存在买卖合同关系，但转租合同关系是作为双方的主合同关系，故本案的案由仍确定为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，王海霞将租赁物出租给被告，被告又将租赁物转租给原告，原告在租赁期限尚未届满时便丧失租赁物的使用权。根据合同相对性，王海霞没有与原告建立过租赁合同关系，原告已支付但未使用的期间的租金应由被告负责向其退还，现被告未向原告退还过租金，原告当庭认可其已收到王海霞退还的未使用期间的租金，据此，可知王海霞以其向原告退还租金这一行为认可了原、被告之间的转租行为。故原、被告2014年1月8日签订的《转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。原告主张解除原、被告间的《转让协议》，该协议包含了转租合同关系及买卖合同关系，对于转租合同关系，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现被告未按照《转让协议》的约定提供租赁物给原告使用至租赁期限届满，原、被告建立转租合同关系的合同目的无法实现，原告享有转租合同关系的解除权；对于买卖合同关系，因被告已将买卖合同的标的物移交给原告，原告也已支付了对价，原、被告之间的买卖合同已履行完毕，不存在解除的可能，故原告不享有买卖合同关系的解除权。原告在《民事起诉状》中明确要求解除原、被告签订的《转让协议》，本院在开庭前依法向被告送达了起诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原、被告间签订《转让协议》建立的转租合同关系在起诉状副本送达被告时已经解除，故本院对原告要求解除原、被告之间的《转让协议》的诉讼请求不予支持。原告要求被告退还转让费22000元，根据原、被告签订的《转让协议》，转让费包含经营设备、货物、货架等所有物品，含营业执照，被告另认可转让费中还包含有租赁物的使用权，根据原告的陈述，营业执照是因为原告的营业执照暂时没有办理下来，被告便将租赁物中原有的营业执照借给原告使用，被告已实际将上述经营设备、货物、货架等物品移交给了原告，原告也实际使用了营业执照和租赁物一段时间，故转让费22000元不应退还，本院对原告要求被告退还转让费22000元的诉讼请求不予支持。原告主张被告向其退还房屋租金13600元，原告当庭陈述在原告起诉后，王海霞已向原告退还了自2014年4月17日起的房租，因此原告不再向被告主张该笔费用，此系原告对自身权利的处分，本院予以确认。原告主张被告向其赔偿加盟损失36800元，其中包括加盟费6800元、装修费14500元、设备费用15500元，根据台湾手抓饼云南省昆明市总代理开出的《收据》，本院确认原告曾向台湾手抓饼云南省昆明市总代理支付过36800元，结合《连锁店加盟合同书》来看，该笔36800元全部为加盟费，原告据此获得了“粮全其美”手抓饼的经营权，装修和设备均为《连锁店加盟合同书》生效后台湾手抓饼云南省昆明市总代理免费赠送的，原告没有就装修及设备支付过对价。原告陈述其现在仍在《连锁店加盟合同书》允许经营的范围内继续经营手抓饼，原告对于“粮全其美”手抓饼的经营权并未因不能继续使用租赁物而丧失，即原告未产生加盟费损失，故本院对原告要求被告赔偿加盟费损失36800元的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告何良领的全部诉讼请求。本案案件受理费1610元（原告已预交），由原告何良领负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  陈婧怡代理审判员  杜竹馨人民陪审员  保瑜琳二〇一四年九月二十三日书 记 员  沈思思