宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第647号
上诉人（原审被告、反诉原告）侯建成，男，1954年2月2日出生，汉族，退休职工，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人（原审被告、反诉原告）毕彦梅，女，1960年1月16日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
二上诉人共同委托代理人方文辉，宁夏搏强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）雷延均，男，1973年6月20日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人李永军、张兴龙，宁夏朔方律师事务所律师。
上诉人侯建成、毕彦梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2013）金民初字第1934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人侯建成、毕彦梅的委托代理人方文辉，被上诉人雷延均及其委托代理人李永军、张兴龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年5月12日，原告（反诉被告）（以下均简称原告）与被告（反诉原告）（以下均简称被告）双方签订《房屋买卖协议》一份，约定：原告购买被告位于银川市金凤区长城中路盈南家园1-1-502号拆迁返还房一套，面积为104.35平方米，房屋价款为169000元；付款方式为原告于2008年5月12日前支付房款164000元，待被告名下的房产证、土地使用证办理后交付给原告时，原告支付下剩5000元房款。同时约定，办理房产证的一切费用由被告负担，且在被告取得房产证后需无条件协助原告办理过户手续，房产变更时所需费用由被告承担。合同签订后，原告于当日向被告支付房款164000元，被告将房屋交于原告使用。2010年12月3日，被告与银川市土地储备局拆迁安置办公室签订《银川市康居商品房屋合同》确定被告原拆迁房屋土地取得方式为划拨形式。2011年，被告出售给原告的盈南家园1-1-502号的房屋开始办理房产证，但被告得知所售房屋的土地是国有划拨土地，办理房产证需缴纳土地出让金，故未申请办理该房的房屋产权证。也未协助原告过户。现原告诉至法院，请求判令被告继续履行《房屋买卖合同》，立即缴纳土地出让金办理房屋所有权证，并协助原告办理房屋产权过户变更手续；本案的诉讼费、执行费、律师费及原告因本案所支付的一切费用由被告负担。诉讼中被告提出反诉，认为原告并未实际取得房屋所有权，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》的相关规定，请求法院确定双方签订的《房屋买卖合同》无效，判令被反诉人承担本案诉讼费、反诉费。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方均具有民事行为能力，签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，虽然原、被告签订《房屋买卖协议》时，被告未取得拆迁返还的银川市金凤区长城中路盈南家园1-1-502号房屋所有权证书，但其内容和形式均与法不悖，系有效合同，同时合同中对于办理房屋产权等手续做了约定，对双方均具有法律约束力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该条规定属管理性强制规定，非效力性强制规定，该条规定是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不能发生所有权移转的合法履行目的，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，因此不得据此确认本案争议的买卖关系无效，不能以此认定该协议因违反国家法律强制规定而无效，反诉原告（被告）以签订协议时尚未取得土地所有权为由，主张房屋买卖协议无效，不能成立，法院不予支持。双方签订的《房屋买卖协议》有效，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均应按该协议履行各自的义务。被告（反诉原告）在房产所有权证已可以申办的情况下，懈怠办理，且未按双方约定给原告办理房屋过户手续的行为违约，应承担继续履行的民事责任，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）继续履行《房屋买卖合同》，办理房屋所有权证，并协助原告办理房屋产权过户变更手续的诉讼请求，法院予以支持；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）缴纳土地出让金，因签订协议时被告（反诉原告）并不知道该土地属于划拨土地，办理土地使用证需缴纳土地出让金，从公平原则考虑，该项费用由原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均担，具体金额按土地管理部门核算的金额确定。被告（反诉原告）虽未主张剩余房款，但考虑到协议实际履行的完整性，避免因此产生的争议给双方当事人带来的诉累，故原告（反诉被告）应按协议约定在房屋产权手续办理在自己名下时，向被告（反诉原告）支付下剩5000元房款。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条的规定，判决：一、原告（反诉被告）雷延均与被告（反诉原告）侯建成、毕彦梅订立的《房屋买卖协议》有效；二、被告（反诉原告）侯建成、毕彦梅于判决生效后30日内，办理银川市金凤区长城中路盈南家园1-1-502号房屋的初始登记手续及土地使用权登记手续，土地出让金按土地管理部门核定的金额，由原告（反诉被告）、被告（反诉原告）各担二分之一，原告（反诉被告）承担的部分，在支付剩余房款时一并支付给被告（反诉原告），被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）将房屋变更登记在原告（反诉被告）名下。办理初始登记的费用及变更登记费用由被告（反诉原告）侯建成、毕彦梅负担；三、原告（反诉被告）雷延均在被告履行转让登记义务后十日内向被告（反诉原告）侯建成、毕彦梅支付下剩5000元房款；驳回反诉原告侯建成、毕彦梅的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）侯建成、毕彦梅负担；反诉费50元，由反诉原告（被告）侯建成、毕彦梅负担。
宣判后，侯建成、毕彦梅不服上诉称，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条规定，上诉人至今也没有取得房屋所有权证，双方签订的《房屋买卖合同》应当无效。故请求二审法院依法撤销一审判决，确认《房屋买卖合同》无效；一、二审费由被上诉人承担。
被上诉人雷延均辩称，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效，按照协议约定被上诉人向上诉人支付购房款，上诉人将房屋交付被上诉人居住至今，依据购房协议的约定，上诉人应当在房屋能够办理房屋产权证时依法缴纳相关费用，并将房屋产权变更在被上诉人名下；上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，双方均系完全民事行为能力人，意思表示真实，故房屋买卖协议的内容合法有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人对其合法取得的涉案房屋依法享有处分的权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。且《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。而《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条系管理性强制性规定，旨在维护房地产交易市场的秩序，并非效力性强制性规定。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应予保护。现涉案房屋已可以取得产权证，能够上市交易，为保障交易安全，实现合同目的，上诉人应当积极办理涉案房屋的初始登记手续及土地使用权登记手续，协助被上诉人办理产权变更登记手续。综上，上诉人侯建成、毕彦梅的上诉理由不能成立，不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人侯建成、毕彦梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧琴
代理审判员 王建玲
代理审判员 刘兆平
二〇一四年九月四日
书 记 员 王丽娟
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。