福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第314号
上诉人（原审被告）福建省涵江港涵房地产开发有限公司，住所地莆田市涵江区集奎村，组织机构代码证代码61125348-8。
法定代表人黄凤明，董事长。
委托代理人郑梅琴、吴超生，福建大涵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李莺妹，女，1984年1月23日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。
委托代理人郭少洪、陈晶，福建典冠律师事务所律师。
上诉人福建省涵江港涵房地产开发有限公司（以下简称港涵房地产公司）因与被上诉人李莺妹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2014）涵民初字第3707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年10月30日，李莺妹与港涵房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF××××657）一份，约定：李莺妹向港涵房地产公司购买位于涵江区白塘镇集奎村河滨温泉花园二期第4座7层703号房的预售商品房一套；合同签订当日支付首付款189390元，剩余购房款43万元由李莺妹申请按揭贷款；第八条交付条件与期限“出卖人应当在2011年4月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理，即买受人同意接收，出卖人支付买受人5000元违约金。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因政策性原因造成，因买受人延期付款造成等违约”；第九条出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）、逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”；第十八条前期物业服务约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘莆田市家和物业服务有限公司提供前期物业服务”。同日，李莺妹与港涵房地产公司双方签订作为附件四的《前期物业服务合同》，约定：委托管理期限为自房屋竣工验收交付之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。同年10月20日，港涵房地产公司代收李莺妹相关费用18383元。同年11月3日，李莺妹支付给港涵房地产公司购房首付款189390元。
2011年8月30日，港涵房地产公司出具《承诺书》一份，内容为“（河滨温泉花园二期）财富天下二期所有业主：我司开发财富天下二期楼盘，因我司原因造成至今无法具备交房条件，我司向1号楼、2号楼、3号楼、4号楼所有业主承诺，位于小区南侧道路自承诺日起30天内竣工完成。位于小区南侧的面积约6660平方米的绿化（包括广场）自承诺日起45天内竣工完成，其他所需交房的条件在30天内配套完整。若以上要求我司无法按时交付各业主使用，我司愿意按每日每套500元罚款（交房完后例外），若罚款我司无法赔偿到位，我司愿意承担一切法律赔偿责任及产生的一切后果，本承诺函一式五份，同样具备法律效律。福建省涵江港涵房地产开发有限公司（印章）2011年8月30日”。同年10月19日，李莺妹支付给港涵房地产公司剩余的购房款43万元。港涵房地产公司至今未向李莺妹交房，李莺妹遂于2014年9月16日诉至原审法院，提出原审诉求。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李莺妹与港涵房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。李莺妹依约支付全部购房款，港涵房地产公司亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。港涵房地产公司提供的证据不足证明其逾期交房符合《商品房买卖合同》第八条约定的据以延期交付的情形，应承担举证不能的法律责任。港涵房地产公司出具的《承诺书》明确表明逾期交房的责任在港涵房地产公司，其主张《承诺书》是在被胁迫的情况下出具的，但其提供的证据不足以证明上述主张，且若如港涵房地产公司所述，港涵房地产公司也应该在法律规定的时间内依法行使撤销权。港涵房地产公司主张其不承担违约责任，于法无据，不予支持。港涵房地产公司主张《承诺书》中按每套每日500元支付给李莺妹违约金过高，根据《合同法》的相关司法解释，违约金过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，港涵房地产公司逾期交房三年多，李莺妹虽未举证证明港涵房地产公司逾期交房造成的经济损失，但可以认定李莺妹的经济损失应为已付购房款的利息损失。李莺妹考虑到港涵房地产公司的经济负担酌情主张违约金为15万元，并未过分高于李莺妹已付购房款按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，应予支持。港涵房地产公司并未举证证明李莺妹同意并接收未达到交房条件的房屋，其主张违约金按5000元计算，缺乏事实和法律依据，不予支持。李莺妹主张继续履行合同，港涵房地产公司主张商品房已经竣工验收合格并在办理消防验收手续，鉴于目前尚不具备《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，原审法院酌定港涵房地产公司应在本判决生效之日起60日内向李莺妹交付符合交房条件的房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、福建省涵江港涵房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给李莺妹逾期交房的违约金人民币15万元。二、福建省涵江港涵房地产开发有限公司应在本判决生效之日起六十日内向李莺妹交付符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房。如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3300元，减半收取人民币1650元，由福建省涵江港涵房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，港涵房地产公司不服，向本院提起上诉。
上诉人港涵房地产公司上诉称：一、上诉人不能按时交房有客观原因，不应当承担支付违约金的责任。上诉人不能按期交房的原因有：施工方未能按照约定工期施工；政府未能依约妥善处理征地事宜等政策性原因；部分业主提前收房装修导致消防不能及时验收等多方面原因。二、即使上诉人没有证据证明不能按时交房有客观原因，原审判决认定“原告考虑到被告的经济负担酌情主张违约金为15万元，并未过分高于原告已付购房款按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，应予支持”是错误的，被上诉人主张的违约金明显过高。三、原审法院判决上诉人在判决生效之日起六十日内向被上诉人交付商品房明显不当，上诉人本就同意交房，是被上诉人一直拒绝收房。综上，请求：依法撤销原审判决第一、二项，依法改判为上诉人按《商品房销售合同》第八条第二款约定向被上诉人支付违约金人民币5000元。
被上诉人李莺妹答辩称：1、上诉人认为存在违约行为是因为客观原因不是事实，上诉人也没有提供任何证据证明上诉人逾期的原因是因为政府的原因。到目前为止，小区消防还未验收合格，根据法律的规定和双方合同第八条的约定，上诉人不符合交房条件的，不能向业主交房。2、上诉人存在逾期交房的行为，需要承担相应的违约责任，而承担违约责任的方式是支付违约金和及时交房。3、上诉人主张违约金过高没有法律和事实依据。双方签订的合同第九条约定，若逾期交房，出卖人按照日万分之三支付违约金。2011年8月30日上诉人出具的承诺书中对逾期交房的违约责任进行了变更，其承诺没有达到交房条件的，按照每日每套500元支付违约金。但到目前为止，上诉人都没有符合交房条件。从双方约定来看，被上诉人是可以主张每天500元的违约金，在原审的时候，正是考虑到对方的经济负担，被上诉人才酌情主张15万元。本案中，每天500元的违约金，是上诉人自己的单方承诺，没有经过双方的磋商，对对方单方承诺的行为确定的违约金法院不应当调整。4、原审法院判决上诉人在限期之内向被上诉人交付符合交付条件的房屋是正确的。上诉人在满足条件后向被上诉人交付房屋，是合同和法律义务，上诉人交付的房屋不仅要竣工验收，还要消防验收和其他配套设施完成后才能交房。5、上诉人的上诉超过了上诉期限。综上，被上诉人认为上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人港涵房地产公司与被上诉人李莺妹对原审查明的事实均无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人港涵房地产公司与被上诉人李莺妹签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定诚信履行。被上诉人依约支付全部购房款，上诉人亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。上诉人于2011年8月30日出具的《承诺书》明确表明逾期交房的责任在于上诉人，其主张《承诺书》是在被胁迫的情况下出具的，但其提供的证据不足以证明其上述主张，且即使如上诉人所述存在胁迫的情形，上诉人亦未在法律规定的时间内依法行使撤销权。上诉人主张其逾期交房是因客观原因造成不能成立，讼争商品房至今没有进行消防验收，还未具备交付使用条件，上诉人应承担逾期交房的违约责任。上诉人逾期交房的时间长达三年多，且是上诉人单方承诺逾期交房按日每套500元罚款的，即使按照双方合同约定逾期交房按已付购房款的日万分之三计算违约金，亦远超被上诉人在原审起诉时所主张的数额，故原审法院根据上诉人的违约情况及逾期交房给被上诉人造成的损失情况，对被上诉人酌情要求上诉人承担违约金15万元予以支持并无不当。鉴于目前尚不具备《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，原审法院酌定上诉人应在本判决生效之日起60日内向被上诉人交付符合交房条件的房屋亦并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求应不予支持，原审审判程序合法，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3300元，由上诉人福建省涵江港涵房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 林锴琪
附注：
相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……