河南省洛阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）豫03执异220号
案外人：刘晓蕾，女，汉族，住所地：洛阳市西工区。
委托代理人：刘丽娟，女，汉族，住所地：洛阳市西工区。系刘晓蕾的母亲。
委托代理人：徐要魁，河南丽恒律师事务所律师。
申请执行人：郑方芳，女，汉族，住洛阳市西工区。
被执行人：洛阳湛澜电子科技有限公司。住所地：洛阳市西工区五女冢村北工业园区A区**号。
法定代表人：段伟，该公司总经理。
被执行人：段伟，男，汉族，住洛阳市西工区。
在本院执行郑方芳诉洛阳湛澜电子科技有限公司（以下简称湛澜公司）、段伟民间借贷纠纷一案中，案外人刘晓蕾于2016年10月12日对本院要求其迁出本院查封的被执行人的房产的行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人刘晓蕾称，洛阳市中级�民法院在执行中要求案外人搬出洛阳建业森林半岛27号1单元302室房产和洛阳申泰新世纪1号楼1110室房产（以下简称：涉案房产），该行为已经严重侵犯到刘晓蕾的合法权益。刘晓蕾与段伟于2014年9月3日签订的关于森林半岛302房产和新世纪1110室房产租赁合同合法有效，签订合同日期早于法院的查封，租金是用段伟借刘晓蕾的420万元中的805200元和483120元冲抵的。租赁合同及借款事实经洛阳市洛龙区法院的（2015）洛龙民初字第27号民事判决书确认。租赁合同签订后至今，案外人一直在租赁使用该房产并在入住时投入资金进行了装修，水电费、物业管理费一直由案外人缴纳。依照有关法律的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。请求本院拍卖�变卖房产时在房屋租赁期内阻止向受让人移交上述房产；带租约拍卖、变卖上述房产。刘晓蕾向本院提供了房屋租赁合同两份、本院查封涉案房产的协助执行通知书及送达回证、本院（2015）洛执字第375号执行裁定书、洛阳市洛龙区人民法院（以下简称洛龙区法院）（2015）洛龙民初字第27号民事裁定书、洛龙区法院（2015）洛龙民初字第27号民事判决书、有线电视初装、迁移受理单,水、电、物业管理费缴纳单据、服务中心证明、抄表员李培菊、邻居王会敏的证言等证据。
申请执行人郑方芳称，1.刘晓蕾与段伟签订的《房屋租赁合同》是以20年的房屋使用权抵偿360万元债务为内容的合同，根据他们的借款合同，360万元债务履行届满日为2014年12月23日。而双方在2014年9月3日签订《房屋租赁合同》时，刘晓蕾的360万元债权属于未到期债权，段伟360万元债务属于未到�债务，此时签订20年房屋使用权抵偿360万元债务为内容的《房屋租赁合同》显系恶意串通，落款时间倒签在法院查封房产日（2014年10月30日）之前，以规避有关法律规定。2.在法院查封房产之后的同年11月5日郑方芳到建业森林半岛被查封的房产处查看时，房屋仍是毛坯房，无人入住，并拍照留存。3.他们的《房屋租赁合同》名为房屋租赁合同，实为房屋使用权抵债合同，是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。刘晓蕾以房屋使用权抵债为实质内容的合同为据，请求按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，向法院提出的带租拍卖的异议依法不能成立，请求法院依法驳回刘晓蕾的异议。
本院查明,郑方芳依据本院作出的（2014）洛民三初字第161号民事调解书向本院申请执行,本院于2015年11月2日立案执行。该民事调解书确认洛阳湛澜电子科技有限公司（以下简称湛澜公司）向郑方芳偿还借款960万元及利息,段伟承担连带责任。此前,本院受理郑方芳的申请实施诉讼保全措施,于2014年10月30日到房产登记部门查封了段伟名下的洛阳建业森林半岛27幢1单元302室房产（亦简称：森林半岛302房）和洛阳市西工区王城大道28号申泰新世纪广场1幢1-1110室房产（亦简称：申泰新世纪1110房）。本院在执行中要求刘晓蕾限期搬出涉案房产后,刘晓蕾提出了上述异议。
另查明，案外人刘晓蕾与段伟签订的《房屋租赁合同》显示，段伟将两套涉案房产租给刘晓蕾居住使用，租期2014年9月3日至2034年9月2日，共计20年，两套房产20年的租金分别为805200元、483120元，合计1288320元，该款从段伟及湛澜公司借刘晓蕾的360万元中冲抵。合同署名日期：2014年9月3日。洛阳市洛龙区法院2015年2月6日送达的（2015）洛龙民初字第27号民事判决书认定，段伟、湛澜公司于2014年6月23日和8月1日给刘晓蕾出具了借据，前者先后向刘晓蕾借款360万元、60万元，期限分别为6个月（借款期限应为2014年6月23至同年12月22日）、1个月，借款人段伟、湛澜公司不能按时还本付息，双方发生纠纷，除双方签订了房屋租赁合同抵扣部分欠款外，段伟、湛澜公司尚欠刘晓蕾2911680元没有偿还。判决段伟、湛澜公司下欠刘晓蕾2911680元,限其该判决生效后立即偿还。刘丽娟（刘晓蕾的母亲）提供的申泰新世纪1110房屋的证据显示：刘丽娟于2013年2月3日在该房进行了有线电视初装，电费收据显示日期为2012年12月14日、7月10日；物业管理费收据显示日期为2014年9月14日。可以证明刘晓蕾在本院查封前已占有使用了申泰新世纪1110房屋。刘丽娟提供的森林半岛302�屋的证据显示：2014年11月20日将有线电视从上述房屋迁入该房，水费收据日期2014年11月12日。刘丽娟提供的,河南建业物业管理有限公司洛阳分公司森林半岛物业服务中心出具的证明显示：刘晓蕾及家人于2014年8月上旬搬至森林半岛27-1-302居住后,其物业费、暖气费、水费等均由刘晓蕾母亲缴纳至今,目前无任何拖欠。物业服务中心在无其他原始书面证据的情况下证明刘晓蕾搬入该房的日期,无法认定。本院到该中心调查时,中心对刘晓蕾家搬入该房的日期并无准确的证明亦无证据证明。刘丽娟提供的抄表员李培菊、邻居王会敏的证言因未到庭质证,无法认定。
本院认为,本院诉讼保全查封了被执行人段伟的两套房产，刘晓蕾主张该房产在查封前的2014年9月3日与段伟已经签订了书面《房屋租赁合同》。但刘晓蕾与段伟在2014年6月23日签订的360万借款合同约定的借款期限为6个月，即到期日为同年12月22日，在该笔借款尚未到期，欠款事实尚未发生的情况下,双方就提前于同年9月3日在《房屋租赁合同》中约定,两套房屋的租金“从段伟及湛澜公司于2014年6月借刘晓蕾的360万元中冲抵，刘晓蕾无需另行交付，”不符合常理，故《房屋租赁合同》的签订日期的真实性不能确定。
目前仅有证据证明，刘晓蕾在本院查封房产之前占有使用了申泰新世纪1110房屋，两套房产目前已经进行了装修，但在本院查封房产之前其占有使用森林半岛302房屋无证据予以证明。案外人对申泰新世纪1110房产的异议理由成立,本院予以支持,案外人对森林半岛302房屋的异议理由不成立,其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：
一、案外人刘晓蕾对洛阳市西工区王城大道28号申泰新世纪广场1幢1-1110室房产，在租赁期内可以不向受让人移交占有。
二、驳回案外人刘晓蕾对洛阳建业森林半岛27幢1单元302室房产的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 张 钊
审判员 于庆民
审判员 李予洛
二〇一六年十二月二十三日
书记员 杨素霞