宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）夏民初字第1391号
原告王天忠，男，1954年3月30日出生，汉族，农民，住宁夏银川市西夏区。
委托代理人叶波，宁夏言成律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人谢生虎，宁夏言成律师事务所律师（特别授权）。
被告刘纪昌，男，1947年7月20日出生，汉族，宁夏农垦磷肥厂退休职工，住宁夏银川市西夏区。
被告周桂珍，女，64岁，汉族，宁夏农垦磷肥厂退休职工，住宁夏银川市西夏区。
被告刘燕，女，1975年10月30日出生，汉族，住宁夏银川市西夏区。
共同委托代理人刘毅炜，女，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市西夏区（系被告刘纪昌、周桂珍之女，被告刘燕之妹，特别授权）
被告周静，女，1978年4月26日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市兴庆区。
委托代理人李海宁，宁夏正义达律师事务所律师（特别授权）。
原告王天忠与被告刘纪昌、周桂珍、刘燕、周静确认合同无效纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月14日公开开庭进行了审理，原告王天忠及其委托代理人谢生虎、叶波，被告刘纪昌、刘燕、周桂珍的共同委托代理人刘毅炜、被告周静的委托代理人李海宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年5月31日，原告与被告刘纪昌的委托代理人刘燕签订《售房协议》一份，约定：被告刘纪昌将地处银川市西夏区同安小区18号楼1单元201室出售给原告，价格为100000元，于2007年5月31日交接；交接时，原告一次性支付被告刘纪昌房款97000元，被告刘纪昌将公证书、钥匙等交给原告，其余3000元待房产证过户给原告时付清。该合同对违约责任亦进行了约定。签订该协议后，原告向被告刘燕交付了购房款97000元，被告刘燕将涉案房屋交付给了原告。原告装修并入住居于涉案房屋至今。2009年5月11日，被告刘燕借故借走拆迁安置公证书，后未还。2013年，原告听说被告刘纪昌取得了涉案房屋的房产证，便催促被告刘纪昌为原告办理过户手续，被告刘纪昌推诿不办，直至2014年3月被告刘纪昌明确其不再为原告办理过户手续。后原告得知被告刘纪昌已将该房屋再次转让给了被告周静。现原告诉至法院，请求判令：1、判令被告刘纪昌、周桂珍与被告周静签订的《房地产买卖契约》无效；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、《售房协议书》一份、委托书传真件一份、收据一份，证明被告刘纪昌委托其女即本案被告刘燕与原告签订了售房协议书，见证人郭洪民在该协议上签字见证，被告刘燕代被告刘纪昌收取了购房款97000元。
被告刘纪昌、周桂珍、刘燕对该证据不予认可，认为涉案房屋系被告刘纪昌、周桂珍夫妻共同财产，被告周桂珍未在该协议上签字确认，该协议不合法；委托书、收据的真实性均无法判断，故不予认可。
被告周静对该证据不予认可，认为其不知情。
2、借条一份，证明被告刘燕以领电表的名义从原告处借走了拆迁安置补偿协议书。
被告刘纪昌、周桂珍、刘燕、周静对该证据不予认可，认为其真实性均无法判断。
3、物业费、税费、电费、燃气费、垃圾处理费票据一组，证明原告自2007年入住涉案房屋，居住至今。
被告刘纪昌、周桂珍、刘燕对该证据真实性无异议，但对其关联性不予认可，认为仅可证明原告租住在涉案房屋内。
被告周静对该证据真实性、合法性无异议，但对其关联性不予认可，认为其对该事实不清楚。
4、《银川市房屋买卖契约》及权属档案证明单各一份，证明被告刘纪昌、周桂珍在此将涉案房屋转让给了被告周静。
被告刘纪昌、周桂珍、刘燕、周静对该证据无异议。
5、证人党泽民证言一份，证明被告周桂珍知晓被告刘纪昌将涉案房屋转让给原告的事实，并将安置协议交付给原告，原告在涉案房屋中居住、催促被告刘纪昌为原告办理过户手续的事实。
被告刘纪昌、周桂珍、刘燕对该证据不予认可，认为其与原告系亲属关系，且其证言亦仅能证明被告刘燕签署合同的情形，不能证明被告周桂珍同意将涉案房屋转让给原告，其后也仅是双方电话沟通的过程，双方并未达成协议。
被告周静对该证据不予认可，认为被告周静对上述过程不知情，且证人系原告亲属，难以客观公正的陈述案件事实。
6、通讯单一份、录音两份，证明被告刘纪昌就涉案房屋过户手续事宜主动联系证人党泽民，另外原告之子王亮与被告刘燕进行了联系。
被告刘纪昌、周桂珍、刘燕对通讯单及证人党泽民与刘燕的电话录音真实性无异议，但对其证明目的不予认可，认为仅证明双方对涉案房屋的转让事宜进行了沟通，并不能证明被告周桂珍同意将涉案房屋转让给原告。对另外一份录音材料（王亮等人与被告刘燕会谈录音）不予认可，认为模糊不清，在场人员不明确，录制时间、录制地点亦不明确。
被告周静对通讯单的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的不予认可，认为不能证明具体办了哪些事情。对党泽民和刘燕的电话录音无异议，对另外一份录音材料不予认可，认为模糊不清，在场人员不明确，录制时间、录制地点亦不明确。
被告刘纪昌、周桂珍、刘燕辩称，涉案房屋系被告刘纪昌、周桂珍的夫妻共同财产，被告刘燕与原告就涉案房屋签订房屋买卖合同时，被告周桂珍并不知情，被告周桂珍亦不认可被告刘纪昌将涉案房屋转让给原告的行为。涉案房屋在2014年2月已经转给了被告周静，并办理了房屋过户手续，现无法履行与原告之间的买卖合同，我方愿意承担赔偿责任，但原告与被告刘纪昌签订房屋买卖合同时，涉案房屋仅有房屋拆迁安置合同的公证书一份，且该房屋5年内不能上市买卖，原告知悉上述事实，仍与被告签订房屋买卖合同，存在一定的过错。另外，原告在居住涉案房屋期间，不缴纳物业费，被告刘纪昌代其缴纳了2007年-2011年期间的物业费及2007年-2008年期间的暖气费，因此我方才将涉案房屋又转让给了其他人。最后，被告刘燕仅系被告刘纪昌的代理人，不是涉案房屋的所有权人，并非本案适格的被告。
被告刘纪昌、周桂珍、刘燕为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
1、房产证复印件一份，证明涉案房屋系被告刘纪昌、周桂珍夫妻共同财产，属经济适用房。
原告对该证据不予认可，认为系复印件。
被告周静对该证据无异议，因为其现实的坐落、登记时间均可与涉案房屋的实际情况印证。
2、《售房协议书》一份、委托书一份，证明在签订售房协议书时，被告刘燕只取得了被告刘纪昌的授权，未征得被告周桂珍的同意。
原告对该证据无异议，认为被告周桂珍对涉案房屋转让给原告的事实是清楚的，被告说其不知情与实际情况不符合。
被告周静对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为其不清楚该事情的来龙去脉，对其证明目的不发表意见。
3、物业费收据两份，证明原告居住涉案房屋期间，未足额缴纳涉案房屋的采暖费、物业费，由被告刘纪昌支付了上述费用。
原告对该证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，认为原告已足额缴纳了采暖费，其之所以未缴纳物业费，是借机促使被告刘燕将其借走的拆迁安置合同公证书还回来。
被告周静对该证据无异议。
4、借条一份，证明被告刘纪昌因欠债急需用钱，所以将涉案房屋转让给了被告周静。
原告对该证据不予认可，认为该证据与本案无关，且被告之间具有恶意和诈骗的行为。
被告周静对该证据无异议。
5、《房地产买卖契约》一份、房产证复印件一份，证明被告刘纪昌、周桂珍将涉案房屋转让给了被告周静并过户到被告周静名下的事实。
原告对该证据真实性无异议，但认为该协议系被告通过欺诈手段或恶意串通签订的协议，系无效协议。
被告周静对该证据无异议。
被告周静辩称，其与被告刘纪昌、周桂珍签订的房屋买卖合同合法有效。被告刘纪昌、周桂珍隐瞒了将涉案房屋转让给原告的事实，被告周静对此不知情，且其与被告周静签订房屋买卖合同时携带了涉案房屋的房产证、出租合同。被告周静与被告刘纪昌、周桂珍就涉案房屋签订房屋买卖合同后，被告周静已按照合同约定履行了相应的义务，被告刘纪昌、周桂珍迄今尚未交房的行为已构成违约。最后原告与被告刘纪昌、周桂珍之间就涉案房屋的买卖合同是否有效，并不影响被告周静与被告刘纪昌、周桂珍之间房屋买卖合同的效力，且涉案房屋已过户至被告周静名下，被告周静理应享有涉案房屋的物权。
被告周静为支持其辩称，向本院提交如下证据：
1、《房屋买卖合同》一份、《房地产契约》一份，证明2014年2月20日，被告周静通过房地产中介公司人员与被告刘纪昌就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价为280000元，签订合同时交付定金20000元，2014年2月28日办理过户手续前交付100000元，2014年3月30日前支付购房款110000元。后在办理过户手续的过程中，因上述合同不符合银川市住房保障局的要求，被告刘纪昌、周桂珍与被告周静又重新签订了《房地产契约》一份，双方约定交房时间为2014年6月30日，如迟延交付房屋应支付违约金。
原告对该证据真实性无异议，但认为上述合同是欺诈或恶意串通所订立的，应为无效合同。
被告刘纪昌、周桂珍、刘燕对该证据无异议。
2、银行卡业务回单一份、收条三张，证明合同签订后，被告周静按照合同约定向被告刘纪昌、周桂珍支付了购房款共230000元。
原告对银行卡业务回单真实性无异议，对收条的真实性不予认可，认为被告存在恶意串通的可能，如果被告周静已实际付款，被告刘纪昌涉嫌欺诈和诈骗。
被告刘纪昌、周桂珍、刘燕对该证据无异议。
3、房产证复印件一份，证明涉案房屋已过户至被告周静名下，根据相关法律规定，被告周静系涉案房屋合法的产权人。
原告对该证据的真实性无异议，但认为被告刘纪昌、周桂珍与被告周静就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，损害了原告的合法利益，现房屋所有权状态可撤销。
被告刘纪昌、周桂珍、刘燕对该证据无异议。
本院依职权调取的证据（2014）夏民初字641号民事案件立案审批表一份、民事诉状一份、送达回证二份、民事裁定书一份，证明原告因涉案房屋问题已诉至本院。
原告对该证据无异议。
被告刘纪昌、周桂珍、刘燕对该证据无异议，但认为与本案无关，其确实起诉过，对证明目的不予认可。
被告周静对该证据真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为与本案无关，亦与被告周静无关，其上述证据中民事诉状、民事裁定书应由原告提供而非法院依法调取，剩余的证据也应由原告申请后法院调取。
对原、被告出示的证据，结合当事人的质证意见，综合分析后认证如下：
原告提交的证据1、2、3、4客观真实，来源合法，与本案有关联性，予以采信；原告提交的证据5，系证人证言，虽证人党泽民与原告有亲属关系，但该证据可与其提交的证据6中党泽民与被告刘燕的录音相印证，均予以采信；原告提交的证据6中，通讯单与办案欠缺关联性，不予采信，王亮等人与被告刘燕会谈录音，模糊不清，其真实性无法确认，不予采信。
被告刘纪昌、周桂珍、刘燕提交的证据1，虽系复印件，但可与当事人陈述、原告提交的证据4中的权属档案证明、被告周静提交的证据5中的房产证复印件相互印证，予以采信；被告刘纪昌、周桂珍、刘燕提交的证据2、5中的《房地产买卖契约》客观真实，来源合法，与本案有关联性，予以采信；被告刘纪昌、周桂珍、刘燕提交的证据3、4，与本案欠缺关联性，不予采信；被告刘纪昌、周桂珍、刘燕提交的证据5中的房产证，虽系复印件，但原告与被告周静对其真实性认可，经本院审查，确认其证明力。
被告周静提交的证据1、2、3，客观真实，来源合法，与本案有关联性，予以采信。
本院依职权调取的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，予以采信。
本院依据上述有效的证据，并结合双方当事人陈述，确认本案事实如下：
2007年5月31日，原告与被告刘纪昌的委托代理人刘燕签订售房协议一份，约定：被告刘纪昌将地处银川市西夏区同安小区18号楼1单元201室出售给原告，价格为100000元，于2007年5月31日交接；交接时，原告一次性支付被告刘纪昌房款97000元，被告刘纪昌将公证书、钥匙等交给原告，其余3000元待房产证过户给原告时付清；由于小区住户都尚未办理房产证，双方协定待本小区住户办理房产证时，由原告负责办理，并交原告保管，若办证时能直接写上原告的名字，则办证费由原告承担，若办证时只能写上被告刘纪昌的名字，则办证费由被告刘纪昌承担；若办证时只能写上被告刘纪昌的名字，房产证也交由原告保管，五年后（不交交易税后）再办理过户手续，届时按照政府的规定，费用各自承担；此协议书具有法律效力，签字生效，任何一方不得违约，如若违约，赔偿对方房价10%的违约金。签订该协议后，原告向被告刘燕交付了购房款97000元，被告刘燕将涉案房屋交付给了原告。原告自此居于涉案房屋内。2012年4月20日，涉案房屋进行了初始登记，房屋性质为经济适用房，由被告刘纪昌、周桂珍共同共有。2014年2月20日，被告刘纪昌与被告周静签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告刘纪昌将银川市西夏区同安小区18号楼1单元201室房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给被告周静，价格为280000元，每平方米单价为3133元；合同签订后，被告周静于2014年2月20日支付人民币20000元作为购房定金，待支付尾款时抵作房价款，于2014年2月28日前支付人民币100000元，办理过户手续所需的契税、营业税、个人所得税、交易手续费、调档费、土地转让金、工商鉴证费、工本费等过户费用，由被告刘纪昌、周静按规定各自承担；2014年2月28日前，被告刘纪昌、周静到交易中心办理完毕该房的产权过户手续；被告刘纪昌于2014年6月30日前滕出该房屋并通知被告周静验收交接，交钥匙视为该房屋转移占有的标志，2014年6月30日前物业管理费、水电暖燃气有线电视通信费垃圾处理费等其他费用，由被告刘纪昌负责；过户时，被告周静向被告刘纪昌支付人民币100000元，同定金120000元整；被告周静在2014年3月30日前支付房款110000元；因租赁期限未满，余下50000元房款待到租赁期满交接房屋时一次付清。合同签订当天，被告周静向被告刘纪昌缴纳了定金20000元。2014年2月25日，被告周静就涉案房屋与被告刘纪昌、周桂珍签订《房地产买卖契约》一份，约定：被告刘纪昌、周桂珍自愿将坐落于银川市西夏区同安小区18号楼1单元201室出售给被告周静；双方议定上述房产的成交价为280000元，被告周静于2014年2月25日前一次性付清给被告刘纪昌、周桂珍，购房定金将在最后一次付款时充抵；双方同意于2014年2月26日由被告刘纪昌、周桂珍将上述房产正式交付给被告周静，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给被告周静。当日，被告周静向被告刘纪昌交付购房款100000元。2014年3月4日，涉案房屋的产权登记至被告周静名下，房屋性质为商品房。此时，涉案房屋的完税价值为359703.79元。2014年3月29日，被告周静通过银行转帐形式向被告刘纪昌支付购房款110000元，余款未付。至今，涉案房屋仍由原告占有、管理，未交付给被告周静；被告周静自述其购买涉案房屋用于投资，在购买过程中未实际查看涉案房屋。
另查明，被告周桂珍自述其不认可被告刘纪昌将涉案房屋转让给原告的行为，但其未向法庭提交证据证明其就此向原告提出过异议。2014年3月14日，原告将被告刘燕、刘纪昌诉至本院，请求判令：1、被告刘纪昌、刘燕将涉案房屋过户到原告名下；2、被告刘纪昌、刘燕支付原告违约金10000元，本院于2014年3月19日向被告刘纪昌、刘燕送达的该案民事诉状等文书。后该案撤诉。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”原告以被告刘纪昌、周桂珍与被告周静签订的《房地产买卖契约》违反该条第二款之规定为由，请求认定该合同无效，对此原告应承担举证责任。结合本案庭审的事实，虽被告周静购买涉案房屋时未实际到该房屋中查看，但因实际查看涉案房屋并非房屋买卖的必须程序，且考虑到被告周静自述其购买涉案房屋的目的在于投资，故此并无不妥。再者，虽涉案房屋的完税价值为359703.79元，而被告周静与被告刘纪昌、周桂珍就涉案房屋的交易价值为280000元，该价值虽低于上述完税价值，但此系市场交易行为，与该完税价值存在差别不可避免。被告周静分三笔向被告刘纪昌、周桂珍支付购房款，其中一笔以银行转账的形式支付，此足以证明其交易的真实性。加之，上述房屋已过户至被告周静名下，被告周静已依法取得涉案房产的所有权，根据不动产物权的公示、公信原则以及物权优先于债权的原则，该所有权应受法律保护。综上，原告以被告刘纪昌、周桂珍与被告周静恶意串通、损害其利益为由，要求确认刘纪昌、周桂珍与被告周静签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼求情证据不足、理由不充分，本院依法予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告王天忠的诉讼请求。
案件受理费150元，由原告王天忠负担。
审 判 长 张 儒
人民陪审员 高亚莉
人民陪审员 徐虹霞
二〇一四年十月九日
书 记 员 高 田
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
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