河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹤民终字第652号
上诉人（原审原告）鹤壁市新纪元物业服务有限公司。
法定代表人关友林，该公司总经理。
委托代理人崔勤海，河南豫声律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）淇县朝歌街道办事处上关社区居民委员会。
法定代表人关永明，该居民委员会主任。
委托代理人王顺清，男，1974年5月12日出生。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
委托代理人王洪玉，河南王洪玉律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审第三人）淇县天天房地产有限责任公司，住所地河南省淇县东环路中段东侧。
法定代表人刘树朋，该公司经理。
委托代理人李军生，河南王洪玉律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
上诉人鹤壁市新纪元物业服务有限公司（以下简称新纪元公司）与被上诉人淇县朝歌街道办事处上关社区居民委员会（以下简称上关居委会）、淇县天天房地产有限责任公司（以下简称天天房地产公司）物业服务合同纠纷一案，新纪元公司2014年4月23日向淇县人民法院提起诉讼，请求判决继续履行《物业委托协议》，由上关居委会承担违约责任。淇县法院于2014年9月11日作出（2014）淇民初字第535号民事判决。新纪元公司不服，提起上诉。本院2014年10月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人新纪元公司的法定代表人关友林、委托代理人崔勤海，被上诉人上关居委会的法定代表人关永明、委托代理人王顺清、王洪玉，天天房地产公司的委托代理人李军生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
淇县法院一审认定：2012年9月26日，新纪元公司与上关居委会签订《物业委托协议》一份，约定由新纪元公司对三利苑小区进行物业管理服务。该协议第四条约定：协议有效期三年，自双方共同对三利苑小区验收确定之日起生效。2014年2月18日，上关居委会张贴《通知》，终止新纪元公司在三利苑小区的一切工作。2014年2月20日，上关居委会发布《三利苑小区物业管理承包招标公告》，在其村民范围内进行招标。2014年3月3日，上关居委会张贴《告知》，公告自2014年3月由鹤壁恒瑞物业服务有限公司对三利苑小区实行物业管理服务。
新纪元公司系企业法人，鹤壁市房产管理局于2012年7月18日为其颁布了《物业管理企业资质证书》，有效期至2016年7月18日。三利苑小区的建设单位是天天房地产公司，合同开工日期为2010年11月20日，合同竣工日期为2011年11月20日。
淇县法院一审认为：《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，三利苑小区的建设单位是天天房地产公司，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位即本案第三人天天房地产公司才有权选聘前期物业服务企业。新纪元公司与上关居委会签订的《物业委托协议》，侵犯了天天房地产公司的选聘权，损害了天天房地产公司的利益。天天房地产公司主张新纪元公司与上关居委会签订的《物业委托协议》为无效合同，于法有据，予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，因此新纪元公司主张违约、要求继续履行协议并承担违约责任的请求，于法无据，不予支持。
淇县法院一审判决：一、新纪元公司与上关居委会于2012年9月26日签订的《物业委托协议》无效；二、驳回新纪元公司的诉讼请求。
新纪元公司上诉称：一、一审认定天天房地产公司为三利苑小区的建设单位是错误的，在一审中提交的证据已经充分的证明了三利苑小区的建设单位是上关居委会。从本案《物业委托协议》来看，新纪元公司已为三利苑小区提供物业服务达两年之久，在此期间，天天房地产公司从未主张过自己的权利，应视为同意新纪元公司为三利苑小区提供物业服务；二、一审法院确认新纪元公司与上关居委会签订的《物业委托协议》无效属适用法律错误。《物业委托协议》并未违反《合同法》第五十二条及《合同法》若干问题的解释第十四条的强制性规定，《物业管理条例》第二十一条属于管理性的强制性规定。该规定强制的结果是要求签订书面合同，排除其他方式签订合同，该规定不排除与建设资产有关的其他单位选聘物业管理单位的情况。因此，其与上关居委会签订的《物业委托协议》并未侵犯天天房地产公司的选聘权，况且天天房地产公司并非实际建设人，仅是建设资质出借方；三、天天房地产公司不是本案中的适格诉讼主体，新纪元公司的主张与其没有法律上的关联性，不能主张确认该协议的效力。现在选聘的物业管理单位仍是上关居委会选聘的，而不是天天房地产公司选聘的，足以说明上关居委会是三利苑小区的实际建设单位。一审认定事实错误，适用法律不当，程序存在瑕疵，请求二审法院查明案件事实，支持新纪元公司的上诉请求。
上关居委会答辩称：三利苑住宅小区的建设单位是天天房地产公司，而非上关居委会，一审认定事实清楚。上关居委会与新纪元公司所签订的《物业委托协议》损害了天天房地产公司对物业服务企业的选聘权，一审以此为由确认该协议无效，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
天天房地产公司答辩称：一、三利苑住宅小区的建设单位是天天房地产公司，有一审诉讼中提交的《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》为证；二、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”上关居委会与新纪元公司所签订的《物业委托协议》损害了天天房地产公司对物业服务企业的选聘权，一审以此为由确认该协议无效，适用法律正确；三、天天房地产公司是本案的适格主体。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本案二审期间，新纪元公司提交证据：
1、租赁合同二份，载明上关居委会将三利苑小区的门面房两处分别租赁给关宝金、林彬彬；2、三利苑小区《物业管理移交清单》一组，载明2013年8月24日，上关居委会将三利苑小区物业管理的用房、园林绿化等交付给新纪元公司。新纪元公司以此证明上关居委会为三利苑小区的实际建设单位。
上关居委会经质证，对证据1租赁合同的真实性无异议，但认为该合同与新纪元公司的主张缺乏关联性。淇县三利苑小区原属上关居委会集体土地，地上建筑物除了村民的房产以外还有部分村集体的房产，故开发商在开发后也对上关居委会进行了补偿，新纪元公司所提供的租赁合同所载明的门面房就在其中。因此不能以上关居委会在该小区内享有部分房屋的所有权，就认定上关居委会系整个小区的建设单位；对证据2《物业管理移交清单》的真实性无异议，但是该交接手续并没有履行完毕。在新纪元公司除了经办人签字以外，还加盖了新纪元公司的公章，而在开发商一栏处仅有经办人的签字，没有开发商的签字。就本案而言，相关国家机关的证件足以说明开发商系天天房地产公司，如果该交接协议继续履行的话，应当有天天房地产公司加盖公章。该交接协议不能证明三利苑小区的建设单位是上关居委会，该交接协议上自始至终均没有上关居委会所加盖的公章。
天天房地产公司质证认为新纪元公司提交证据不能证明三利苑小区建设单位为上关居委会。
本院认为，天天房地产公司在一审诉讼中提交的《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》均载明天天房地产公司为三利苑小区建设单位，新纪元公司提交证据不足以推翻上述行政机关为天天房地产公司出具的相关证件的证明力，故本院对新纪元公司提交证据的证明力不予确认。
天天房地产公司、上关居委会均未提交新证据。
本院经公开开庭审理，充分听取了各方当事人的诉辩意见，认真审查各方当事人所举证据，确认淇县法院一审认定事实成立。
本院认为：《中华人民共和国物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，上关居委会既不是建设单位，又不是业主大会、业主委员会委托、指定的单位，其无权代表三利苑小区业主、业主大会对外签订物业管理协议。天天房地产公司是三利苑小区建设单位，需承担法规规定前期物业管理的相关义务，与本案具有法律上的关联性，是本案的适格当事人。新纪元公司上诉关于涉案物业管理协议有效、天天房地产公司诉讼主体不适格的主张不能成立，其请求确认上关居委会构成违约，要求继续履行《物业委托协议》，没有法律依据，本院不予支持。综上，淇县法院一审认定事实清楚，案件处理得当，应予维持。本案调解无效，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由鹤壁市新纪元物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 波
审 判 员 王建霞
代理审判员 朱军舰
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 张亚楠