浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第686号
上诉人（原审原告）：王爱琴。
委托代理人：张研。
上诉人（原审被告）：竺素珍。
委托代理人：蔡纪平。
上诉人王爱琴、竺素珍共有纠纷一案，双方均不服宁波市鄞州区人民法院于2014年8月21日作出的（2014）甬鄞民初字第419号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2014年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2009年10月，原、被告共同出资购买位于宁波市鄞州区中河街道泰寓路233号的店面房一套（房屋所有权证号为甬房权证鄞州区字第××号），两人按50%的份额共有该房屋。2010年3月，原告签字确认《房屋租赁合同》一份，该合同约定租期自2010年3月1日起至2015年3月1日止，第一年租金为2.6万元，第二年租金为2.7万元，第三年租金为2.8万元，第四年租金为2.9万元，第五年租金为3万元。自2010年3月1日起至2011年2月，被告每月向原告支付租金1083元，共计12996元。自2011年3月起至2012年2月，被告每月向原告支付租金共计13580元（其中2011年3月至2011年12月，每月支付1125元，2012年1月至2月，每月支付1165元）。2012年3月，被告签字确认《房屋租赁合同》一份，该合同约定甲方将涉案店面房的1／2房屋出租给乙方，租赁期限自2012年3月8日起至2017年3月7日止。原告在上述《房屋租赁合同》中签字确认第一年租金16500元、第二年租金17500元，第三年租金18500元，第四年租金19500元，第五年租金20500元。2012年3月至2013年2月，被告向原告支付租金共计16500元（其中2012年3月24日支付8250元，同年9月6日支付8250元）。2013年3月4日，被告又向原告支付租金8750元。
另查明，被告与案外人刘孙飞于2011年3月1日签订《房屋出租协议》一份，约定被告将涉案房屋出租给刘孙飞使用，租赁期限共三年，自2011年3月10日起至2013年3月9日止，第一年租金为43200元，第二年租金为45300元，第三年租金为50000元，合同生效起，刘孙飞一次性支付被告16000元作为课桌、学生的转让费。合同签订后，刘孙飞按约向被告支付了转让费及租金。2013年4月，原、被告共同与案外人徐大军签订《房屋租赁合同》一份，约定原、被告将涉案房屋出租给徐大军使用，租赁期限共三十六个月，自2013年5月8日起至2016年5月7日止，第一年租金为50000元，第二年、第三年租金均为52500元。合同签订后，徐大军向刘孙飞支付店面转让费38000元，刘孙飞将该款中的19000元支付给了被告。此外，徐大军在接受刘孙飞向被告支付的自2013年5月8日起至2013年9月7日止的租金后，又向被告支付租金8332元（自2013年9月8日起至2013年11月7日止）。
原审审理中，该院依据被告的申请，依法委托杭州明皓司法鉴定所对被告提交的2012年3月签订的《房屋租赁合同》中王爱琴的签名进行鉴定，杭州明皓司法鉴定所于2014年6月30日出具《函》一份，称因鉴定人员意见分歧较大，鉴定意见难以达成一致，无法作出明确的鉴定意见。
原审庭审中，原、被告一致确认原告转让给刘孙飞的桌椅、学生系被告添置及招收，原告未添置桌椅，亦未招收学生。
原审原告王爱琴于2014年2月24日诉至原审法院，请求判令：原审被告竺素珍支付原审原告房屋收益款38873元。
原审法院经审理认为：本案争议的焦点为原告于2010年3月签字确认的《房屋租赁合同》及被告于2012年3月签字确认的《房屋租赁合同》应如何认定以及原告能否依据其对涉案店面房享有的50%份额向被告主张其从案外人刘孙飞、徐大军处收取的租金及转让费。虽然原告于2010年3月签字确认的《房屋租赁合同》并未就租赁标的物进行明确约定，但被告自2010年3月起按月向原告支付了2012年3月前的两年年租金，所付年租金金额与该《房屋租赁合同》确定的年租金金额的50%相一致，而原告主张该《房屋租赁合同》系其与案外人“小赵”签订，却又不能明确“小赵”的具体身份，“小赵”亦未在该《房屋租赁合同》中签名，故该院根据原、被告双方的实际履行情况，认定原告自2010年3月1日起至2012年3月7日止将其所有的50%产权的店面房出租给被告使用，该租赁合同关系合法有效。至于原、被告双方争议的2012年3月的《房屋租赁合同》，该院认为虽然该《房屋租赁合同》中甲方落款处王爱琴的签名经鉴定无法确认是否系原告所签，但该《房屋租赁合同》就租赁标的物、租赁期限进行了明确约定，原告亦在该《房屋租赁合同》中明确注明了租赁期限内各年年租金的具体金额，且被告已按约向原告支付了相应的租金，原告予以接受，故该院依法认定原、被告就原告所有的50%产权的店面房的租赁事宜达成合意，该合意系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告已经根据上述两份《房屋租赁合同》的约定，向原告支付了相应的租金，而原告与刘孙飞之间并不存在相应的租赁合同关系，故原告无权主张被告向刘孙飞收取的租金的50%。被告向刘孙飞收取的转让费16000元，因现有证据表明该款系课桌、学生的转让费，而原、被告在庭审中一致确认所转让课桌、学生均系被告添置及招收，故原告亦无权主张被告向刘孙飞收取的转让费的50%。虽然原、被告于2012年3月达成合意，约定原告将其所有的50%产权自2012年3月8日起至2017年3月7日止出租给被告使用，但原、被告于2013年4月共同与徐大军签订了《房屋租赁合同》，共同将涉案店面房出租给徐大军使用，可见双方之间的房屋租赁合同关系已经终止，故被告向徐大军收取的租金24996元，原告有权主张该租金的50%计12498元。基于此，原告亦有权主张被告向徐大军收取的转让费19000元的50%，计9500元。综上，被告应向原告支付房屋收益款21998元，扣除被告已向原告支付的自2013年5月8日起至2013年9月7日止的租金5833元，被告尚需支付原告房屋收益款16165元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、被告竺素珍于本判决生效后十日内支付原告王爱琴房屋收益款16165元。二、驳回原告王爱琴其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费772元，减半收取386元，由原告王爱琴负担284元，被告竺素珍负担102元。
宣判后，王爱琴、竺素珍均不服原判，分别向本院提起上诉。
王爱琴上诉称：1.2010年3月签订的《房屋租赁合同》系王爱琴、竺素珍与赵素娟所签，王爱琴是在竺素珍的欺骗下才订立的合同。竺素珍为了压低房租，指派赵素娟与王爱琴签订合同，后竺素珍擅自开办托管班，竺素珍的收益大大高于支付给王爱琴的租金。2.2012年3月，竺素珍将房屋转租给刘孙飞，后又转租给徐大军，竺素珍擅自转租收取了转让费，转租租金也远远高于支付给王爱琴的租金，显失公平。原审认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
竺素珍答辩称：王爱琴自认涉案房屋系竺素珍单方租给徐大军的，原审认定事实错误。请求二审法院依法驳回王爱琴的上诉请求。
竺素珍上诉称：从整个租赁过程看，王爱琴至今仍将其所有的二分之一产权的房屋出租给竺素珍，并非原审认定的双方租赁关系已经终止。竺素珍与徐大军谈妥房屋租赁事宜后，由于徐大军办理营业执照所需，才让王爱琴在《房屋租赁合同》上签名，王爱琴在合同落款处并未签字。从该份合同的租金支付情况看，徐大军在与刘孙飞结算完租金后，将剩余租金全部支付给了竺素珍，徐大军在原审中也认可了这一事实。并且，徐大军之所以支付转让费19000元，是因为竺素珍与刘孙飞之间《房屋租赁合同》的约定以及弥补竺素珍的经营损失。王爱琴与竺素珍的租赁合同关系并未终止，原审认定由二人共同享有与徐大军合同中的租金和转让费有误。因此，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
王爱琴答辩称：2012年3月签订的《房屋租赁合同》中的王爱琴并非其本人签名。2013年4月与徐大军的《房屋租赁合同》中王爱琴的确签了名。在整个租赁过程中，竺素珍一直在欺骗王爱琴。因此，请求二审法院驳回竺素珍的上诉请求。
二审审理期间，竺素珍向本院提交赵素娟出具的书面证明复印件一份，拟证明涉案房屋从未出租给赵素娟，而是租赁给竺素珍办托管班的。办理托管班所需的物品都是竺素珍购买的。
王爱琴经质证认为，对证据的真实性有异议，王爱琴和竺素珍一起购买了办理托管班所需的物品。
本院经审查认为，该份证据属于证人证言，赵素娟未出庭接受当事人质询，故本院对竺素珍提交的该份证据不予认定。
经审查，原审对2013年4月，王爱琴和竺素珍共同与案外人徐大军签订《房屋租赁合同》一份，约定二人将涉案房屋出租给徐大军使用认定有误，应予纠正。本院另认定，2013年4月，竺素珍与徐大军签订《房屋租赁合同》一份，将涉案房屋出租给徐大军使用。王爱琴在该份《房屋租赁合同》的抬头签名。本院对原审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为：2010年3月，由王爱琴、竺素珍签字签订《房屋租赁合同》后，竺素珍按约支付给王爱琴相应租金。王爱琴主张该份合同系其、竺素珍与赵素娟所签，且是在竺素珍欺骗下订立。因该份合同上并无赵素娟的签字，王爱琴也无证据证明竺素珍存在欺骗行为，故本院认定该份合同系王爱琴将其所有的房屋出租给竺素珍使用。2011年3月，竺素珍将房屋转租给刘孙飞使用。因转租行为系在竺素珍管理使用整间房屋期间，涉案房屋系竺素珍转租给刘孙飞，王爱琴并无与刘孙飞签订房屋租赁合同的意思表示，故对于刘孙飞依约支付给竺素珍的转让费和租金，王爱琴无权享有，本院对王爱琴要求享有50%收益的主张不予支持。2012年3月，王爱琴和竺素珍又签订了《房屋租赁合同》一份，约定王爱琴将其所有的房屋出租给竺素珍，并对租金重新进行了约定。王爱琴主张该份合同上的签字并非其本人所签，但手写部分的租金是其本人所写。因鉴定机构对合同落款处王爱琴的签名是否系其本人签名，无法作出鉴定意见，结合王爱琴在该份合同签订后收取了竺素珍支付的合同项下的相应租金，应视为该份合同成立并已实际履行。2013年4月18日，王爱琴、竺素珍与徐大军签字签订了《房屋租赁合同》一份。尽管王爱琴、竺素珍在合同抬头均有签名，但王爱琴在庭审中自认，其对竺素珍将房屋出租给徐大军并不知晓，徐大军为了办理营业执照，才让王爱琴作为房屋共有权人在该份合同上签字。徐大军也认可，其与竺素珍签订该份《房屋租赁合同》之时，王爱琴并不在场。本院认为，在2013年4月18日签订《房屋租赁合同》时，合同签订的双方系竺素珍和徐大军，竺素珍将房屋出租给了徐大军，王爱琴、竺素珍并无将房屋共同出租给徐大军的意思表示，该份《房屋租赁合同》的签订并不意味着王爱琴与竺素珍之间的房屋租赁合同关系终止。关于转让费19000元。根据竺素珍与刘孙飞签订的《房屋租赁合同》中的约定，刘孙飞获得转让费的一半由竺素珍享有，故徐大军支付给刘孙飞的38000元转让费中的一半19000元，应由竺素珍获得。关于徐大军支付给竺素珍的租金是基于双方之间的房屋租赁合同关系，应由竺素珍单独享有。故本院对竺素珍主张上述转让费和租金应由其单独享有予以支持。原审认定2013年4月，王爱琴、竺素珍共同将房屋出租给徐大军，王爱琴和竺素珍之间的房屋租赁合同关系终止，徐大军支付的转让费和租金应由王爱琴和竺素珍共同享有有误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁波市鄞州区人民法院（2014）甬鄞民初字第419号民事判决；
二、驳回上诉人王爱琴的全部诉讼请求。
一审案件受理费772元，减半收取386元，由上诉人王爱琴负担；二审案件受理费772元，由上诉人王爱琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 李春燕