上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初27596号
原告：上海韶光实业有限公司，注册地上海市闵行区。
法定代表人：邱某，执行董事。
委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
被告：上海翩翩服饰有限公司，注册地上海市闵行区。
法定代表人：张某。
原告上海韶光实业有限公司与被告上海翩翩服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告上海韶光实业有限公司的委托诉讼代理人何芬到庭参加诉讼。被告上海翩翩服饰有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告上海韶光实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即退还原告的租金及押金420,000元(人民币，下同)及按照每日千分之三支付逾期付款违约金。事实和理由：2016年5月22日，原、被告签订《租赁协议书》，约定原告租赁被告位于上海市沪青平公路XXX号主楼的底楼全部、副楼上下两层及被告紧邻主楼东部15*36米场地，北部62*15米场地。被告确认对该租赁房屋场地的合法使用权至2023年8月31日，因此双方约定租赁年限自2016年6月1日起，终止时间与原告汽配项目经营时间一致。同时，双方在《租赁协议书》中明确被告应保证乙方在租赁期限内能正常、顺利地使用，协助与协调乙方经营所需的相关手续。该租赁协议签订后，被告自2016年6月1日起将上述租赁房屋场地(除副楼外)交付原告使用，原告安排了部分汽配街小租户进驻使用租赁房屋场地。2016年8月28日，原告在上述租赁房屋场地内收到闵行区七宝镇联动执法办公室发出的《通告》，要求原告“自收到本通告之后5日内，将违法建筑内的物品搬离，并于10日内拆除完毕。逾期不拆除的，相关执法部门将依法组织强制拆除，建筑物内物品作无主物品处置”。因原告在签订租赁协议前与被告商议过程中，被告明确表述该租赁房屋场地为合法建筑和场地，相关违法建筑早已在2016年初“五违”整治中被拆除。故此，为保护相关小租户的合法权益，原告要求被告将租赁房屋场地的房地产权证或建筑工程规划许可证等权属证明文件复印件加盖公章提供给原告，否则要求提前解除双方租赁关系。但是，被告未能提供，为避免不必要的损失，原告安排租赁房屋场地内的小租户全部清退离场，将租赁房屋场地返还给被告。2016年9月22日，原、被告经友好协商，同意提前解除双方租赁关系，约定被告签约后3日内退还原告押金150,000元，签约后5个工作日内退还原告租金270,000元，逾期未能全额支付的，每逾期一天，按照未付款部分每天计算千分之五支付违约金。被告为表明付款的诚意，向被告的债务人案外人上海某实业有限公司作出指示付款说明。但截止目前为止，原告既没有收到被告退还的押金，也没有收到沪星实业有限公司划转的租金，损害了原告的利益，故原告来院起诉。
诉讼中，因被告支付了150,000元押金，原告撤回了要求被告支付押金及违约金的诉讼请求，诉讼请求变更为被告立即退还原告租金270,000元。
被告上海翩翩服饰有限公司未作答辩亦未向本院提供证据。
本院经审理认定事实如下：2016年5月22日，被告上海翩翩服饰有限公司(出租方，甲方)与原告上海韶光实业有限公司(承租方，乙方)签订《租赁协议书》，约定原告租赁被告位于上海市闵行区沪青平公路XXX号房屋(以下简称系争房屋)。协议书第一条约定，相关房屋承租后作为汽车修理服务区域使用，甲方确认其所拥有的房屋可以满足汽车修理的用途，愿意出租给乙方使用，据此，双方同意建立租赁关系。第三条约定，租赁标的物为：沪青平公路XXX号主楼的底楼全部厂房，副楼上下两层及甲方紧邻主楼东部15*36米场地，北部62*15米场地。甲方对上述租赁房屋和场地的合法使用权直至2023年8月31日，有权在上述期限内出租给乙方使用。第四条约定，租赁期限自2016年6月1日起，终止时间与乙方汽配项目经营时间一致。第五条约定，首年度的租金数额为1,000,000元整，支付方式为每半年支付一次，分别在每年的5月底前和11月底前各支付全年租金的一半。另，乙方同意向甲方缴纳押金人民币150,000元整，在本协议签订后5日内一次性缴纳。双方租赁关系终止后5日内，甲方一次性全额无息退还乙方。上述合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。
合同签订后，被告向原告交付了租赁场地，原告向被告支付了租金及押金。
2016年8月23日，闵行区七宝镇联动执法办公室发出通告，要求各单位和个人“自收到本通告之后5日内，将违法建筑内的物品搬离，并于10日内拆除完毕。逾期不拆除的，相关执法部门将依法组织强制拆除，建筑物内物品作无主物品处置”。
2016年9月22日，被告上海翩翩服饰有限公司(甲方)与原告上海韶光实业有限公司(乙方)签订《租赁关系提前终止协议书》，约定：一、双方同意自2016年9月1日起，甲、乙双方租赁关系提前予以终止。乙方应要求汽修小租户于2016年9月22日前搬离沪青平公路XXX号汽修区域房屋场地。二、甲方同意退还乙方已支付但未使用完毕的租金270,000元、已支付的租赁押金150,000元，合计420,000元整。甲方在签订本协议书之日起3日内将租赁押金150,000元整直接退还乙方账户；在签订本协议书之日起五个工作日内将租金270,000元支付给乙方。上述任何款项逾期未能全额支付的，每逾期一天，按照未付款部分每天计算千分之五支付违约金。
同日，原、被告的交接代表签订空房移交单，确认上海韶光实业有限公司将闵行区沪青平公路XXX号主楼的底楼及紧邻主楼东部15*36米场地、北部62*15米场地的全部租赁房屋场地全部清空，现全部交还给上海翩翩服饰有限公司。
诉讼期间，被告向原告退还了押金150,000元。
上述事实由原告提供的《租赁协议书》、通告、《租赁关系提前终止协议书》、空房移交单等证据及当事人陈述予以证实。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。未经合法批准建造的房屋作为租赁标的，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。本案中租赁合同项下房屋系未经合法批准建造的房屋，涉案租赁合同当属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告诉请中要求被告返还的“租金”，其实际性质应为房屋使用费。根据双方所签订的《租赁关系提前终止协议书》的内容反映，双方已就小租户的搬离、租赁物的交接、房屋使用费的结算及押金的返还等达成一致意见。该终止协议书系双方通过协商方式终止合同的权利义务，符合法律的规定，本院予以确认。原告要求被告返还房屋使用费于法不悖，本院予以支持。原告在审理中明确已经收到租赁押金150,000元，故撤回要求被告返还租赁押金150,000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款之规定判决如下：
被告上海翩翩服饰有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海韶光实业有限公司房屋使用费270,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,600元，减半收取计3,800元，保全费2,620元，合计6,420元，由被告上海翩翩服饰有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈慧芬
二〇一六年十二月二日
书记员 董琪华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。