广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终977号
上诉人（原审原告）：胡明满，男，1981年7月30日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
被上诉人（原审被告）：宋均，男，1959年2月23日出生，汉族，住广东省佛冈县。
委托诉讼代理人：黄坚辉，男，汉族，1986年11月11日出生，住广东省佛冈县。
上诉人胡明满因与被上诉人宋均土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2017）粤1821民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人胡明满上诉请求：请求法院重新判决。理由：本案的争议焦点不是合同是否能履行而是涉案山场的地形图上的288.5亩是不是被上诉人出租给上诉人的山场，一审法院认为被上诉人与宋学华等村民签订了《土地租赁合同书》，取得了涉案山场的租赁权，但涉案山场的界址不清，宋学华等村民占的山场只是700亩山场的一部分而不是全部，一审法院采信被上诉人的辩解不当。
被上诉人宋均答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，依法应当驳回。一、被上诉人与上诉人签订的《山场转租合同》第一条、第二条明确约定被上诉人转租的佛冈县石角镇诚迳村委大领头村民小组寨冚部分山场，面积约300亩给上诉人，被上诉人有足够的山场转租给上诉人，并非无法提供约定合同的山场，不存在被上诉人违约的事实。二、根据《山场转租合同》第二条约定面积及界至以林业部门测定为准，但上诉人在还没有履行该条款时，以界至不清为由主张被上诉人违约，不符合合同订立的契约精神。三、依据一审法院对案外人袁兴本的查询笔录可知，上诉人系自己认为界至不清及被上诉人没有提供上诉人认为需要的山场，被上诉人在合同签订后多次打电话给上诉人催促其进山开发，但上诉人对此置之不理，现上诉人又以界至不清及没有山林证为由主张无法履行合同，因为山林证必须种树后才由林业部门颁发的，而目前山上的树木都是杂木，故上诉人系因自己的原因不想履行合同。四、涉案山场完全符合《山场转租合同》中约定的山场，有相应的合同予以佐证，双方当事人已在合同中约定山场界至及面积由双方确认及林业部门测绘为准，即使上诉人对界至有异议，其也未与被上诉人协商解除，上诉人没有真实履行合同的意思表示。
上诉人胡明满向一审法院起诉请求为：1、判令宋均向胡明满双倍返还定金40000元；2、判令宋均向胡明满返还押金34000元；3、判令宋均向胡明满返还杉树款8000元；4、判令宋均向胡明满返还场地转让手续款10000元；5、本案诉讼费用由宋均承担。
一审法院认定事实：胡明满与案外人袁兴本是朋友，袁兴本与宋均是同一个村委会的老乡。2015年夏，胡明满请求袁兴本帮忙找一份山地用于种植黄花梨树，遂与宋均接触。宋均表示自己村有山地可以出租，但是需要和村民沟通。2015年8月，胡明满、宋均及介绍人前往佛冈县石角镇诚迳村委大领头村民小组寨冚山地看现场，并商议租赁事宜，双方达成初步意向。随后，胡明满将定金20000元及杉树转让款8000元付给宋均。2017年1月1日，宋均（乙方）与本村民小组宋学华等6户村民（甲方）签订了《土地租赁合同书》，约定将诚迳村委大领头村民小组寨冚部分山场租赁给宋均使用，租赁期限为50年，自2017年1月1日起至2067年1月1日止。租赁期间，乙方有权将此合同转让第三方，甲方不得以任何理由干涉，并要协助乙方办理相关转让手续……合同还对其他内容作了约定。同年1月8日，胡明满与宋均签订了《山场转租合同》，约定：一、甲方（宋均）与大领头村民小组签订租赁合同所取得的寨冚部分山场转租给胡明满（乙方）自主开发种养经营；二、合同转租后，乙方按合同义务，每年给山根款每亩60元整，面积约300亩（面积按林业部门测定为准），在每年1月份交清当年租金；三、乙方在经营期间所产生的债权债务与甲方无关；四、转租时间从2017年4月30日至2067年4月30日，共50年；五、签订合同后，乙方先交二年押金、一年租金，第二年开始，每年一月份交清当年租金；六、甲方必须协助乙方搞好道路和与村民的关系，使乙方能顺利经营生产……合同签订后，胡明满交付了押金34000元（2年的租金）及劳务费10000元给宋均，至此，胡明满合计支付了72000元给宋均。随后，宋均将一张涉案山场的地形图交给胡明满，图中标有宋均手绘的界址勾线图，并用红色箭头标注各块山地面积、属那户村民，包括：红卫的53亩，老毛仔的50.5亩、春光的63亩、神路的40.5亩、老海的34.5亩、学华的47亩，合计288.5亩。2017年3月，胡明满曾私自在自认为是涉案山场范围内砍了10多棵桉树，宋均得知情况后告知胡明满砍树的地方不属于涉案山场范围。《山场转租合同》签订后至庭审时止，胡明满没有正式进入涉案山场开发。2017年12月14日，一审法院曾和胡明满、宋均到现场查看，但见涉案山场的山脚有一些桉树，之后沿山路上去，路右边都是杂木。胡明满、宋均对涉案山场的范围指示不一致，双方各执一词。
一审法院认为：本案宋均将从村民租赁得来的山地使用权再转租给胡明满经营，属于土地租赁合同纠纷。根据双方的诉辩，本案争议的焦点是：合同是否能履行，宋均是否应返还胡明满所支付的款项？对此，胡明满认为，宋均没有将涉案山场交付给自己，没有林权证；同时，宋均没有将与村民签订的租赁合同给自己，日后恐生变故。涉案山场300亩界址不清，宋均给的地图明明注明目前种有桉树的地方在涉案山场范围内，现在又说不在范围内，宋均自己都不知道界址。目前山上还是满山的树木，还有新种的桉树，导致合同无法履行；宋均则认为，自己已将涉案山场交付给胡明满，是胡明满自己不来开发。涉案山场都是村民的自留山，自己能保证拥有转租权。如果胡明满进场开发遇村民阻拦，责任在宋均。涉案山场300亩的界址是清晰的，山上的桉树不在300亩涉案山场范围内。林权证必须种上树木后才由林业部门颁发。2017年3、4月间，自己曾多次打电话催促胡明满进山开发，但胡明满置之不理。目前山上所谓的树木都是杂树，需要胡明满花钱请村民清山，合同并非不能履行。针对胡明满、宋均的陈述和申辩，一审法院认为，总体来看，以胡明满现有的证据，无法证明胡明满、宋均2017年1月8日签订的《山场转租合同》不能履行。理由如下：1、本案宋均与宋学华等村民（宋均称系自留山主）签订有《土地租赁合同书》，取得了涉案山场的租赁权；同时，该合同书规定宋均在合同期内可以转租，因此，宋均有权将租赁物（山场）转租给胡明满；2、胡明满至今没有正式开发山场，未遇到什么阻拦，无法证明合同无法履行；3、虽然目前涉案山场确实有很多树木，但基本上是杂木，清理这些杂木，正常情况下是可行的。至于宋均是否应当交付空山给胡明满及请人清山的费用究竟应当由谁承担，双方在《山场转租合同》中并没有明确。从常理来说，清山需要一笔不少的费用，作为出租方，仅交付山地的使用权，并没有清山的义务，因此，胡明满以山场还有满山树木、合同无法履行为由不能成立。至于300亩山场范围内是否有桉树，以及涉案山场界址不清的问题，双方可以到山上再次踏界明确，或者请林业部门专业人士以及山主（村民）协议明确界址，如遇面积确实不足300亩的，胡明满也可以要求扣减租金。因此，胡明满以宋均没有清山及界址不清为由主张解除合同的理由不能成立；4、至于宋均没有交付《林权证》给胡明满的问题，《林权证》是林业部门颁发给林木种植者的证明，现胡明满尚未在涉案山场种植林木，何来《林权证》？因此，胡明满以《山场转租合同》无法履行为由认为应当解除《山场转租合同》进而要求由宋均返还所付款项、执行定金法则的诉讼请求因证据不足，一审法院不予支持，宋均的辩解有理，一审法院予以采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回胡明满的诉讼请求。本案受理费2100元，减半收取1050元，由胡明满负担。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审另查明，法官在二审庭审中询问被上诉人已收取上诉人多少款项，被上诉人认为已收取72000元，包括押金34000元、定金20000元、场地转让费10000元、杉树款8000元，上诉人对该事实予以确认。
本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求的范围进行审理。根据二审期间双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：关于上诉人是否可以履行《山场转租合同》，如果不可以，上诉人向被上诉人交纳的押金、定金、场地转让费、杉树款等费用应如何处理的问题。
首先，从合同的约定上看。上诉人与被上诉人签订的《山场转租合同》，虽然约定了转租山场的名称、转租山场面积、租金及转租的起止时间，但根据我国《合同法》第十二条有关“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法”的规定内容，本案双方当事人签订的合同缺乏明确标的（转租山场的“四至范围”）即合同必备条款的内容，存在合同约定不明的情形。其次，从合同的实际履行来看。涉案的合同属于林地，林场（土地）转租合同，区别于其他一般租赁合同，附有明确四至范围的界址勾线图属于出租人的义务，否则可能出现“出租人对合同标的交付不能、承租人亦难以实际履行”的情形，实际上，一审法院组织双方当事人到现场查看时，已出现“上诉人与被上诉人对涉案山场的范围指示不一致、双方各执一词”的情形。第三，从公平合理原则出发。因合同主要条款约定不明，双方均有相应的过错，不能履行的合同应予解除，且本院从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断如下：一方面，上诉人已向被上诉人交纳各项费用72000元，如不能入场经营，则对上诉人一方显失公平，故被上诉人应向上诉人退回已收取的押金、定金、场地转让费、杉树款等费用72000元。另一方面，因双方对违约责任也无明确约定，对于定金罚则亦不予适用，故被上诉人无须双倍返还定金给上诉人。综上，一审法院认定上诉人可以履行《山场转租合同》错误，本院予以纠正，对双方签订的合同应予以解除，被上诉人宋均应向上诉人胡明满返还押金、定金、场地转让费、杉树款等费用共72000元，上诉人上诉理由充分，本院予以采纳。
综上所述，原判认定事实和适用法律部分错误，实体处理有不当之处，本院依法予以纠正。上诉人的上诉请求理据充足部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省佛冈县人民法院（2017）粤1821民初1989号民事判决；
二、解除双方签订的《山场转租合同》，限被上诉人宋均于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人胡明满返还押金、定金、场地转让费、杉树款等费用共72000元；
三、驳回上诉人胡明满的其他诉讼请求。
一审案件受理费1050元，由上诉人胡明满负担525元，被上诉人宋均负担525元；二审案件受理费2100元，由上诉人胡明满负担1050元，被上诉人宋均负担1050元。二审案件受理费上诉人胡明满已交纳，本院不予退回，被上诉人宋均应负担的受理费可在执行程序中迳付给上诉人胡明满。
本判决为终审判决。
审判长 卢永坚
审判员 赵永华
审判员 刘永戈
二〇一八年七月十一日
书记员 刘艳兰
书记员 朱嘉轩
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。