河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫12民终1007号
上诉人（原审被告）河南通宝置业有限公司，住所地三门峡市湖滨区。
法定代表人张廷领，该公司董事长。
委托代理人张红菊，该公司员工，代理权限为特别授权。
被上诉�（原审原告）安淑霞，女，1979年6月11日生。
上诉人河南通宝置业有限公司因与被上诉人安淑霞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2016）豫1202民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人河南通宝置业有限公司的委托代理人张红菊，被上诉人安淑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年3月31日，安淑霞（认购人）与通宝公司（出卖人）签订《通宝置业锦语天权项目认购书》（以下简称认购书），认购书约定：1、认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于三门峡市湖滨区六峰南路与南环路交汇处锦语天权项目中的第10幢9层01号房；2、该商品房按照建筑面积计价，单价3498元／平方米，总价款为人民币435046元；3、付款方式为按揭贷款：认购人可以首期支付�房总价款的30%即135046元，剩余价款30万元按照锦语天权售楼部通知时间由开发公司协助向银行办理贷款；4、认购人应当交付选房定金壹万元并签订本认购书，自签订本认购书之日起七日内，向出卖人支付认购余款人民币壹拾贰万伍仟零肆拾陆元整；出卖人在收取认购款后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间，认购人逾期未支付完成认购款项的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方；5、认购人承诺：本次参与该商品房认购的，房屋单价仅为裸房价，正式签订商品房买卖合同后，由认购人所应缴纳购房款外的其他费用，如契税、维修基金、各类市政配套安装费用、办理产权证书费用等全部由认购人按三门峡统一规定的收费标准自行缴纳，出卖人不承担相关任何费用。安淑霞在该认购书中签名、捺印，通宝公司置业顾问闫鑫鑫在该认购书中签名并加盖公章。
认购书签订后，安淑霞于同日向通宝公司缴纳定金10000元，并由通宝公司向其开具收据，收据载明：“今收到安淑霞交来10-901定金人民币（大写）壹万元整”；于2014年4月9日向通宝公司缴纳房款125046元并由通宝公司向其开具收据，收据载明：“今收到安淑霞交来10-901房款人民币（大写）壹拾贰万伍仟零肆拾陆元”，通宝公司在该两份收据上均加盖财务专用章。
后因通宝公司未能与安淑霞等购房者签订《商品房买卖合同》，通宝公司于2015年4月28日向安淑霞在内的准业主出具《承诺书》，载明：“现承诺由河南通宝置业有限公司承建的通宝锦语天权项目于2015年8月31号之前五证办齐并开盘，如在2015年8月31号之前未开盘，河南通宝置业有限公司将按照银行同期利率支付已签《通宝置业锦语天权项目认购书》的准业主已付款�的利息（自交款日期开始算起）。复印件与原件具有同等法律效力”，该承诺书到期后，通宝公司承建的通宝锦语天权未能开盘，安淑霞诉至法院。
原审法院认为：安淑霞与河南通宝置业有限公司签订的认购书，仅约定了合同当事人名称、住所、商品房基本状况、价款及付款方式，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该订购书仅为双方签订《商品房买卖合同》的预约合同，订购书中约定的选房定金为双方签订《商品房买卖合同》的担保。双方签订的认购书系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
关于履行期限：订购书签订后，安淑霞按时向河南通宝置业有限公司缴纳了定金10000元，虽逾期向河南通宝置业有限公司缴纳订购书约定的余款125046元，但河南通宝置业有限公司并未对此提出异议，也未将订购书约定的商品房另行出卖给第三方，应视为河南通宝置业有限公司对安淑霞逾期履行行为的接受。安淑霞履行订购书约定的义务后，有权利要求河南通宝置业有限公司履行其义务即与安淑霞签订《商品房买卖合同》。双方在订购书中虽未明确约定签订《商品房买卖合同》的时间，但结合河南通宝置业有限公司出具的《承诺书》所承诺“于2015年8页31日之前五证办齐并开盘”可知，河南通宝置业有限公司应于其所承诺的2015年8月31日之前取得商品房销售所需要的全部证件（国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、预售许可证）并对外销售商品房，故该2015年8月31日为河南通宝置业有限公司向安淑霞所承诺的履行其签订《商品房买卖合同》的期限。河南通宝置业有限公司在2015年8月31日履行期限届满后，未能与安淑霞签订订购书所约定的《商品房买卖合同》，系其迟延履行其合同义务，应承担相应的违约责任。
关于购房款：安淑霞起诉要求河南通宝置业有限公司返还其购房款125046元及利息并双倍支付定金20000元，其诉请的实质为对双方签订的订购书的解除。安淑霞与河南通宝置业有限公司签订订购书的目的为签订《商品房买卖合同》，河南通宝置业有限公司在履行期限届满后未能履行其义务，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，安淑霞主张要求解除订购书，与法有据，予以支持。订购书解除后，河南通宝置业有限公司应向安淑霞返还其购房款125046元并赔偿其损失即利息，因安淑霞未明确利息计算方式，故确定利息计算按河南通宝置业有限公司于承诺书中约定的利息方式计算。
关于定金：安淑霞将10000元选房定金交付给河南通宝置业有限公司，河南通宝置业有限公司未能在其承诺期限内与安淑霞订立《商品房买卖合同》并将安淑霞所选房屋出卖给安淑霞，其应承担双倍返还安淑霞定金的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）：河南通宝置业有限公司返还安淑霞定金20000元、购房款125046元及利息（利息计算：以本金125046元自2014年4月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止），限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，由河南通宝置业有限公司负担。
宣判后，河南通宝置业有限公司不服，向本院提起上诉称：1、安淑霞和河南通宝置业有限公司签订《通宝置业锦语天权项目认购书》时，河南通宝置业有限公司已经明确告知其五证不全，安淑霞当时也是明知，其在明知这种情况下才和河南通宝置业有限公司签订的认购书。安淑霞�订后现在又以此为由要求河南通宝置业有限公司双倍返还定金及承担利息，明显存在恶意诉讼，并且其对此也存在一定责任，故河南通宝置业有限公司不应当承担利息及双倍返还定金。2、目前，河南通宝置业有限公司已经五证齐全，故双方合同应当被认定为有效。请求二审法院撤销原判，判令河南通宝置业有限公司不承担返还安淑霞双倍定金2万元及返还购房款125046元的责任。
安淑霞答辩称：1、河南通宝置业有限公司在未取得房屋预售许可证的情况下，向我方销售房屋，当时河南通宝置业有限公司承诺2014年5月1日开盘，之后承诺2015年8月31日开盘，但到期后仍未取得预售许可证。河南通宝置业有限公司多次违约，未按约定承诺开盘承诺，应当按照相关法律规定赔偿损失，承担违约责任。2、河南通宝置业有限公司是在安淑霞起诉后取得房屋预售许可证的，�能以此否认合同违约且已解除的事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，河南通宝置业有限公司提交土地使用证复印件、建筑用地规划许可证复印件、建筑工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件，拟证明双方争议的商品房现已五证齐全，合同是有效的。安淑霞质证认为，河南通宝置业有限公司商品房预售许可证是2016年3月28日取得的，而安淑霞在2016年1月15日起诉，该商品房预售许可证系安淑霞起诉后取得，不能证明合同有效。本院对上述证据认证如下，河南通宝置业有限公司于2016年3月28日取得争议房屋的商品房预售许可证，其取得时间晚于安淑霞起诉时间。
二审经审理查明的其它事实与原审查明事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律�干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
安淑霞与河南通宝置业有限公司于2014年3月31日签订认购书时，河南通宝置业有限公司未取得销售该商品房的相关许可证，后河南通宝置业有限公司承诺在2015年8月31日之前五证办齐并开盘，但直至安淑霞2016年1月15日提起诉讼，河南通宝置业有限公司仍未能实现其承诺。由于河南通宝置业有限公司的原因，致使安淑霞与河南通宝置业有限公司无法订立正式的商品房买卖合同，依据上述司法解释及河南通宝置业有限公司的承诺内容，原审判决河南通宝置业有限�司双倍返还定金、返还安淑霞已支付购房款及利息并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，河南通宝置业有限公司的上诉理由缺乏法律及事实依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3201元，由河南通宝置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 琦
审 判 员 张攀峰
代理审判员 马 艳
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 牛晓俞