江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第2108号
上诉人（原审原告）吴培冬。
委托代理人曹春亮，江苏环科园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱茂洪。
原审第三人中国宜兴环保科技工业园发展总公司，住所地宜兴市环科园绿园路88号。
法定代表人沈亚军，该公司总经理。
委托代理人应旭晖，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。
上诉人吴培冬因与被上诉人朱茂洪、原审第三人中国宜兴环保科技工业园发展总公司（以下简称环科园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2014）宜民初字第0801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴培冬原审诉称：2004年9月3日，经宜兴市宜城鸣依信息中介服务社（以下简称鸣依中介）介绍，原被告双方签订售房协议一份，他购买朱茂洪的拆迁安置房（座落于宜兴市环科园西花园二村9幢XXX室）及配套的车库，双方约定合同的总价为18.88万元。同年9月10日，他根据协议陆续支付房款合计18.5万元，朱茂洪出具了收条。同日，朱茂洪将房屋交付给他居住使用。2012年11月，该房屋已经可以领取房产证、土地证，他多次要求朱茂洪领取该房屋的房产证、土地证并协助他办理该房屋的过户手续。但朱茂洪声称，其拆迁安置了两套房屋，以其尚欠开发商房款未付清为由，拒绝领取房产证、土地证，朱茂洪的行为构成了违约。为了维护他的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、吴培冬、朱茂洪于2004年9月3日签订的售房协议合法有效；2、朱茂洪协助吴培冬办理房屋的产权过户手续，吴培冬给付朱茂洪剩余房款0.38万元；3、朱茂洪向吴培冬支付违约金1.888万元；4、本案诉讼费用由朱茂洪承担。
朱茂洪原审辩称：他与吴培冬签订售房合同是事实，房款当时约定的是18.8万元，吴培冬已经支付了18.5万元。他在知道可以领取房产证、土地证的时候，发现了拆迁协议上对于他以前老屋的面积上存在问题，与宜兴市环科园拆迁公司进行协商未果，而且他还尚欠开发公司9.5万元，所以没办法领取房产证、土地证。他没有违约，所以不需要承担违约金。即使需要承担，违约金过高，要求调整。
第三人环科园公司述称：他公司对于吴培冬与朱茂洪之间的买卖合同关系不知情；朱茂洪的拆迁协议已经履行，朱茂洪已经取得拆迁房屋，吴培冬与朱茂洪之间的协议与他公司无关；朱茂洪与他公司之间关于拆迁协议的争议与本案纠纷无关，不应在本案中处理。
原审法院经审理查明：2004年9月3日，吴培冬、朱茂洪经鸣依中介介绍签订售房协议一份，载明：1、今有甲方西花园（三期）新村9栋XXX室房屋一套及车库卖给乙方。面积133.25平方米，车库29.45平方米。2、关于该房的所有过户费用均由吴培冬承担。3、该房的成交价格为18.8万元。4、付款形式为2004年9月3日支付1万元，2004年9月12日前支付17.5万元，余款0.38万元于房产过户时一并付清。5、如违约，按房价的10%罚金。……吴培冬、朱茂洪、鸣依中介均在售房协议上签字盖章确认。协议签订后，吴培冬按照协议约定支付18.5万元购房款，朱茂洪也将该房屋交付吴培冬居住使用至今。
另查明，本案所涉房屋已经符合领取房产证、土地证的条件。朱茂洪与环科园公司对于拆迁房屋的面积上存在争议，且朱茂洪与该公司没有进行结算，致所涉房屋未领取房产证、土地证。
上述事实，有售房协议、收条、有线数字电视客户证、宜兴市城市建设房屋拆迁协议书及法院庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为：吴培冬与朱茂洪签订的售房协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法应予保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。协议签订后，吴培冬按照约定支付了合同价款，朱茂洪亦交付了房屋给吴培冬居住。按照协议约定，朱茂洪应当在取得房屋房产证、土地证后履行协助吴培冬办理过户手续的义务。但现朱茂洪与环科园公司就拆迁面积及拆迁房屋补偿款存在争议无法领取房产证、土地证，故其无法协助吴培冬对本案所涉房屋进行过户，吴培冬要求朱茂洪协助其过户的诉讼请求，法院不予支持。至于违约金部分，本案所涉房屋领取房产证、土地证的条件已经成就，因朱茂洪与环科园公司就拆迁面积及拆迁房屋补偿款存在争议导致无法领取房产证、土地证，违约责任在于朱茂洪。吴培冬主张按照售房协议中约定的房价的10%即1.888万元计算，法院以吴培冬的实际损失为基准，兼顾协议的履行情况、朱茂洪的过错程度等因素综合考虑，予以支持。至于朱茂洪与环科园公司之间关于拆迁协议部分存在争议，此争议属于另一个合同纠纷，且涉及朱茂洪与环科园公司就原拆迁房屋面积确定问题，故本案中不予理涉。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、吴培冬与朱茂洪于2004年9月3日签订的售房协议合法有效。二、朱茂洪于判决发生法律效力之日起十日内支付吴培冬违约金1.888万元。三、驳回吴培冬的其他诉讼请求。本案案件受理费4060元，由朱茂洪负担。
吴培冬不服原审判决，向本院提起上诉称：吴培冬在房屋转让签订、履行过程中无任何过错，根据合法有效的房屋转让合同，吴培冬要求朱茂洪办理过户手续的诉讼请求有事实根据和法律依据。朱茂洪以其与环科园公司存在拆迁纠纷为由不领取产权证，是朱茂洪单方面违约，且房屋不存在其他法定事由领不到房产证。同时，吴培冬拿到房屋钥匙，有理由相信朱茂洪与环科园公司不存在任何争议。原审查明的事实不清，证据不足，适用法律错误，要求撤销原审判决第三项，依法改判朱茂洪、环科园公司协助吴培冬办理房屋的产权证、土地证，吴培冬给付朱茂洪房款3800元。
朱茂洪答辩称：自己没有欺骗吴培冬，是环科园公司不肯给自己办证。
环科园公司陈述称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
另查明，售房协议第八条备注栏约定：因该房暂时不可过户，如可过户交易，朱茂洪必须全力配合协助吴培冬。
还查明，原审法院于2014年6月5日就本案审理后可能产生的法律后果向吴培冬的委托代理人进行法律释明。
本院认为，本案诉争房屋是拆迁安置房，吴培冬向朱茂洪购买该房屋时，知道该房屋尚未取得初始权证。现已查明朱茂洪与环科园公司对于被拆迁房屋的面积上存在争议，且朱茂洪与环科园公司都怠于行使权利，致使诉争房屋未领取初始房产证、土地证。本案涉及的是吴培冬与朱茂洪之间的拆迁安置房买卖纠纷，而朱茂洪与环科园公司之间对被拆迁房屋的面积存在争议，属于另外一种法律关系，原审法院对被拆迁房屋面积事宜在本案中不予理涉，并无不当。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，在朱茂洪明确表示不再履行合同义务，环科园公司拒绝给朱茂洪对诉争房屋办理初始权证的情况下，且在原审法院向吴培冬进行法律释明后，吴培冬仍坚持原来的诉讼请求，要求朱茂洪办理过户手续，无事实和法律依据，原审法院驳回其该项诉讼请求，合法有据，应予支持。吴培冬认为诉争房屋不存在其他法定事由领不到房产证，朱茂洪与环科园公司不存在任何争议，均与事实不符，吴培冬要求环科园公司协助吴培冬办理房屋的产权证、土地证，无法律依据，该上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4060元，由吴培冬负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 陈丽芳
审判员 潘晓峰
二〇一五年三月三日
书记员 唐广征