江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4437号
上诉人（原审被告）张艾军，男，1970年5月14日生，汉族，某中心业主。
委托代理人刘东，江苏金宪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京冠中园食品公司（以下简称冠中园公司），组织机构代码13496083-2，住所地南京市鼓楼区纬一路五佰村某幢-1号。
法定代表人陈开伟，该公司总经理。
委托代理人高玉楼，男，1948年10月3日生，汉族。
被上诉人（原审第三人）南京鼓楼房产经营有限公司（以下简称鼓楼房产经营公司），住所地南京市鼓楼区云南路24号。
法定代表人胥亚林，该公司总经理。
被上诉人（原审第三人）南京市鼓楼区劳动就业管理中心（以下简称鼓楼就业管理中心），组织机构代码42588074-4，住所地南京市鼓楼区虎踞关9号。
法定代表人潘道虹，该就业中心主任。
被上诉人（原审第三人）张士前，男，1972年1月16日生，汉族。
被上诉人（原审第三人）罗平安，男，1971年3月1日生，汉族。
上诉人张艾军因与被上诉人南京冠中园食品公司、南京鼓楼房产经营有限公司、南京市鼓楼区劳动就业管理中心、张士前、罗平安房屋租赁合同纠纷案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第646号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭审理本案。上诉人张艾军的委托代理人刘东，被上诉人南京冠中园食品公司的法定代表人陈开伟及其委托代理人高玉楼，被上诉人南京市鼓楼区劳动就业管理中心的法定代表人潘道虹到庭参加诉讼；被上诉人南京鼓楼房产经营有限公司、张士前、罗平安经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法进行缺席审理，现已审理终结。
冠中园公司原审诉称，1997年3月18日，冠中园公司与鼓楼就业管理中心（原南京市鼓楼区劳动服务公司）下属的南京紫金山奶油厂签订了一份联营承包协议，约定鼓楼区五佰村某幢-1号全部厂房场地及相应的附属设施由冠中园公司使用，期限至2002年12月31日，以后冠中园公司又与鼓楼就业管理中心多次续租，最终在2011年4月12日确定长期租赁给冠中园公司使用，并约定冠中园公司有转租权。2003年12月18日，冠中园公司与张艾军签订了房屋租赁协议，租期一年，后又分别于2005年3月18日、2007年3月18日、2010年4月19日与张艾军签订了房屋续租协议。2010年4月19日的房屋续租协议约定：租期自2010年3月17日起至2013年3月17日止，年租金12.1万元。2013年2月17日，冠中园公司通知张艾军期满不再续租，要求张艾军于2013年3月18日前补清所欠租金并处理好相关交接手续，然后将房屋归还冠中园公司。但张艾军至今仍非法占用该房屋。张艾军在拆迁红线范围内的房屋拆迁后，又将红线外的房屋再次擅自简装并继续营业使用，甚至欲对外招租，截至目前，张艾军仍占用租赁房屋，拖欠租金。冠中园公司为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1.张艾军、第三人张士前、罗平安立即腾空并搬出鼓楼区五佰村某幢-1号房屋；2.被告张艾军支付2010年3月17日至2013年3月17日止房屋租金212000元；3.被告张艾军按12.1万元／年标准支付自2013年3月18日起至腾空并迁出鼓楼区五佰村某幢-1号房屋时止的房屋占用费；4.张艾军支付设备物品使用费45112元。
张艾军原审辩称，一、冠中园公司不是租赁房屋的产权人，冠中园公司是经产权单位同意进行的转租，实际上是张艾军与产权单位办理的租赁事宜，冠中园公司在转租行为中只是代理人，不能行使产权人的权利，无权要求张艾军交还房屋，故冠中园公司诉讼主体资格不适格。二、合同期内由于城市道路建设，张艾军租赁的房屋根本无法经营，后部分租赁房屋涉及拆迁，张艾军经相关部门要求停止经营，给张艾军造成损失，拆迁停业期间，张艾军不应该支付房租。拆迁后，张艾军要求支付房租，冠中园公司不同意收取，坚持要求张艾军无条件搬出。张艾军已支付的押金5000元没有计算。三、冠中园公司、张艾军在续租协议的备忘录中对该物品费用已进行了明确约定，冠中园公司不应向张艾军主张。综上，请求驳回冠中园公司的全部诉讼请求。
鼓楼房产经营公司原审述称，坐落于鼓楼区五佰村某幢108室房屋的承租人为鼓楼就业管理中心，房屋使用性质为住宅，使用面积为35平方米，鼓楼就业管理中心未经产权单位同意擅自将鼓楼区五佰村某幢108室房屋转租他人。综上，鼓楼房产经营公司服从法院判决。
鼓楼就业管理中心原审述称，冠中园公司与鼓楼就业管理中心签订了多期房屋租赁协议，鼓楼就业管理中心同意冠中园公司根据需求情况转租或者分租。拆迁后，涉案房屋继续由冠中园公司租赁使用。
张士前原审述称，如果张艾军要求张士前搬出，张士前同意搬出，其他诉讼请求与张士前无关。
罗平安原审未陈述，亦未提交证据。
原审法院经审理查明，坐落于鼓楼区五百村某幢-1房屋（建筑面积为333.11平方米）登记的所有权人为鼓楼就业管理中心。1998年，经南京市规划局核准原告冠中园公司在鼓楼区五百村某幢-1处翻修了建筑面积为72.5平方米的房屋。2004年12月28日，鼓楼就业管理中心从南京市鼓楼区房产经营公司（现鼓楼房产经营公司）处承租了坐落于鼓楼区五佰村某幢108室公有住房（使用面积为35平方米，月租金为59.5元）。
冠中园公司从鼓楼就业管理中心租赁了鼓楼区五百村某幢-1房屋（含鼓楼区五佰村某幢108室房屋），冠中园公司与鼓楼就业管理中心就租赁面积在2005年11月8日约定为382.11平方米，而在2009年5月5日和2009年9月19日约定为392.61平方米，后鼓楼就业管理中心出具证明将上述房屋租赁给冠中园公司使用，有转租权。
2003年12月18日，冠中园公司（甲方）与案外人郭德奎、窦春贵（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定：甲方提供鼓楼区五佰村某幢-1号底层约230平方米现有浴室用房自2003年12月18日起交由乙方有偿使用；租赁期限暂定三年，自2004年1月28日起至2007年3月17日止；租赁期间，楼上门面房及后包间甲方免费提供给乙方使用，甲方院内的锅炉房和小橱（厨）房也同时无偿提供给乙方使用；合同期满，乙方在门面房内外及楼上下各场所的所有建设装璜附着物均归甲方所有，不得转移或拆除；甲方经法院从原浴室转接的45112元各类物品及项目转由乙方使用，到期后物品应确保正常使用交还甲方并协商支付折旧使用费；协议执行中途如遇国家拆让（迁）或原产权单位收回，乙方应无条件全部撤出，乙方新投入的装璜补偿问题由乙方与有关部门自行协商解决，损失与甲方无关并不影响相关部门对甲方的正常补偿。协议签订后，冠中园公司将房屋和物品等交由案外人郭德奎、窦春贵使用。
2004年7月1日，冠中园公司作为甲方，与案外人郭德奎、窦春贵及张艾军（张爱军）作为乙方签订了《房屋租赁补充协议》，约定乙方新的股东张艾军投资柳溪浴室与原股东达成协议担任总经理，并认可和履行乙方先前与甲方签订的所有协议及合同；甲方再提供浴室东面门面房一间给乙方自行装修使用，租赁期间自2004年7月1日起至2007年3月17日止；改扩建项目须经甲方同意，不得损坏主体结构，建装附着物权属甲方，协议中止乙方不得拆卸。补充协议签订后，冠中园公司将浴室东面门面房一间交乙方使用。
2004年9月20日，冠中园公司（甲方）与张艾军签订了乙方为案外人郭德奎、窦春贵及张艾军（张爱军）的《房屋租赁补充协议》，补充协议约定：甲方将楼上办公室里面的另一间办公用房出租给乙方使用。该补充协议所涉租赁房屋张艾军等已实际使用。
2005年3月18日，冠中园公司（甲方）与张艾军及柳溪洗浴中心签订了乙方为案外人郭德奎、窦春贵及张艾军（张爱军）的《房屋租赁协议》，协议约定：甲方提供鼓楼区五佰村某幢-1号现有浴室用房，租期至2007年3月18日；不论何种原因中止合同，乙方在门面房内外及楼上下各场所的所有建设装璜附着物及以后置换的设备用品等均归甲方所有，不得转移或拆除；甲方经法院从原浴室买断的清单所列45112元各类物品由乙方使用，乙方以后的装修投入及后置设备等算作给甲方的补偿；其他合同内容同2003年12月18日的《房屋租赁协议》。
2006年6月28日，冠中园公司（甲方）与张艾军签订了《房屋租赁补充协议》，协议约定：甲方再将原东面一间半门面房出租给乙方自行装修使用，租期至2007年3月17日。该补充协议签订后，冠中园公司将所涉房屋交由乙方使用。
2007年3月18日，冠中园公司（甲方）与张艾军（乙方）签订了《房屋续租协议》，协议约定：甲方提供鼓楼区五佰村某幢-1号房屋给乙方有偿使用，租赁期间自2007年3月18日起至2010年3月17日止；当协议中止或结束时，乙方应将所有房屋及属于甲方的证照资料等全部归还甲方；本协议执行中途如遇国家拆迁或原产权单位收回，乙方应按规定全部撤出，同时按比例及实际测评价值向拆迁单位索取应属乙方的装璜补偿款。同日，冠中园公司（甲方）与张艾军（乙方）又签订了《房屋续租协议〈备忘录〉》，备忘录约定：甲方提供的房屋，仍是依据原于2003年12月18日、2004年7月1日、2004年9月20日、2005年3月18日、2006年6月18日所签订的系列协议及其他附属文件的原则精神而交由乙方续租使用；原先楼上免费部分再优惠三年；原租赁期间，原协议所列的45112元甲方物品已由原乙方消耗折旧完毕，现乙方有证据表明款项已被原租赁人从乙方取走，双方将共同努力向其索回，亦应通过法律途径维护双方权益；乙方如欲转让需征得甲方同意，并应从装璜及权属物品的转让补偿款中先行扣付上列款项还给甲方，年底前再共同向原租赁人追索。该续租协议和备忘录签订后，张艾军继续使用上述房屋。
2009年7月1日，冠中园公司（甲方）与张艾军（乙方）签订了《房屋加租补充协议》，加租协议约定：甲方将原快活林食品加工厂使用的房屋（浴室后门内侧两旁）加租给乙方使用，租赁期间自2009年8月1日起至2010年3月17日止。该加租协议签订后，冠中园公司将所涉房屋交付张艾军租赁使用。
2010年4月19日，冠中园公司（甲方）与张艾军（乙方）签订了《房屋续租协议》，协议约定：甲方提供鼓楼区五佰村某幢-1号出租给乙方使用，租赁期间自2010年3月17日起至2013年3月17日止，年租金为121000元，每半年支付一次，各60500元，先付后用；因经营需要，2009年乙方再次自费对承租房屋进行了装修和改造，如遇政府拆迁，按政府拆迁政策由乙方自行去争取补偿，甲方予以配合。该续租协议签订后，张艾军继续租赁使用涉案房屋。张艾军因该份房屋续租协议已向冠中园公司支付租金151000元，其余租金因拆迁未支付。
2010年12月13日，张艾军租赁使用的部分房屋因纬一路（长江大桥—绕城公路）快速化改造工程项目建设需要被列入拆迁范围。2011年4月6日，纬一路快速化改造下关段拆迁指挥部下达了通知，要求拆迁范围内的承租户立即中止租赁关系，并于书面通知30日内完成清理承租户工作。2011年5月20日，张艾军经营的南京宁淮洗浴中心为配合改造工程主动停业，并经居民委员会和原南京市下关区房屋拆迁安置办公室证实，张艾军陈述停业后租赁房屋作居住使用。2013年2月17日，冠中园公司向张艾军邮寄了《期满不再续租的告知函》，告知张艾军不再续租，要求张艾军补清所欠租金归还房屋。2013年7月16日，张艾军从拆迁实施单位处领取了承租户搬迁费20万元。2013年8月10日，涉案房屋在拆迁红线范围内的所有建筑物拆除完毕。冠中园公司、张艾军及鼓楼就业管理中心一致确认已被拆除房屋建筑面积为75.03平方米，系鼓楼就业管理中心所有；冠中园公司经规划许可自建的房屋建筑面积为72.05平方米以及自建房屋建筑面积为26.35平方米。拆迁工作结束后，张艾军对拆迁后的房屋进行了修缮和装修并重新开业经营。冠中园公司、张艾军当庭一致同意拆迁结束的修缮时间按2个月计算，庭后冠中园公司向原审法院提交书面意见称，冠中园公司只是表示假如装修可能需要的时间，但决不认可张艾军装修行为的合法性。
原审法院审理中，原审法院组织当事人对涉案房屋进行现场勘验，经勘验，一层部分自东向西依次为兄弟土菜馆、七家湾牛肉锅贴店、烧烤店；负一层部分自东向西依次为张艾军控制使用部分房屋及七家湾牛肉锅贴店，其中兄弟土菜馆由张艾军经营使用，七家湾牛肉锅贴店由张士前经营使用，烧烤店由罗平安经营使用。张艾军陈述，一层兄弟土菜馆东侧的部分房屋是租赁的鼓楼区五佰村某幢201室房屋（注：应为208室）以及201室北侧的房屋系张艾军搭建，与冠中园公司所出租的房屋无关；烧烤店房屋系张艾军搭建，另张艾军还在租赁房屋的其他位置搭建了部分房屋，现有房屋中亦有部分房屋系冠中园公司所搭建，张艾军对上述房屋进行了装修或者修缮。冠中园公司对张艾军的上述陈述意见予以认可。
原审法院另查明，冠中园公司于2004年3月28日向案外人郭德奎、窦春贵和张艾军（张爱军）出具收据一张，收到浴室用房水电等费用滞后结算押金5000元。
鼓楼就业管理中心原审陈述，冠中园公司仍需要按面积减少的比例支付拆迁期间的租金，2013年8月份以后的租金，按规定另行协商处理。
因分歧较大，致使调解不成。
以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、公有住房租赁契约、建设工程规划许可证、冠中园公司与鼓楼就业管理中心之间的房屋租赁协议、证明、2003年12月18日的房屋租赁协议、2004年7月1日的房屋租赁补充协议、2004年9月20日的房屋租赁补充协议、2005年3月18日的房屋租赁协议、2006年6月28日的房屋租赁补充协议、2007年3月18日的房屋续租协议、2007年3月18日的房屋续租协议备忘录、2009年7月1日的房屋加租补充协议、2010年4月19日的房屋续租协议、收据、收条、房屋拆迁许可证、通知、期满不再续租的告知函、拆迁补偿协议书、补偿补助费用结算表、拆房任务单、勘验笔录等证据予以佐证，足以认定。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋中有权属证书或者取得建设工程规划许可证的房屋为鼓楼区五百村某幢-1房屋（建筑面积333.11平方米）和鼓楼区五佰村某幢108室房屋（使用面积35平方米）以及鼓楼区五百村某幢-1处的翻建房屋（建筑面积72.5平方米），其他房屋是冠中园公司搭建未取得建设工程规划许可证的房屋，系违法建筑。冠中园公司与张艾军所签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，但对于由冠中园公司搭建未取得建设工程规划许可证的房屋，涉及该违法建筑的房屋租赁合同依法应认定为无效，涉及该违法建筑的房屋租赁合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。虽鼓楼房产经营公司述称公有住房系鼓楼就业管理中心擅自转租，但该部分房屋转租已远超过六个月，鼓楼房产经营公司对此未提出异议，关于有权属证书和取得建设工程规划许可证的房屋，其房屋租赁合同也无其他违反法律、行政法规强制性效力性规定，故关于有权属证书和建设工程规划许可证房屋的租赁合同依法成立并有效。2010年12月13日，张艾军租赁使用的部分房屋被列入拆迁范围，涉及拆迁部分房屋的房屋租赁合同应当终止履行，对于未涉及拆迁部分房屋的房屋租赁合同可以继续履行。
关于冠中园公司主体是否适格的问题。对此，张艾军辩称冠中园公司无权提起诉讼。原审法院认为，冠中园公司与张艾军签订了房屋租赁协议，虽然冠中园公司并非房屋的所有权人，但并不影响冠中园公司以出租人的身份作为原告提起诉讼，故张艾军的该项辩解意见无法律依据，原审法院不予采信。
关于返还租赁房屋的问题。原审法院认为，现涉及拆迁部分的房屋已经拆除，且冠中园公司明确表示房屋租赁协议期限届满后不再续租，张艾军应当返还租赁房屋，现冠中园公司主张腾空并搬出鼓楼区五百村某幢-1房屋（有权属证书的房屋）并无不当，原审法院予以支持。关于租赁房屋中违法建筑部分，因合同无效，张艾军也应予以返还，现冠中园公司所主张的租赁房屋中的违法建筑也应一并返还，故亦予以支持。张艾军在租赁期间所搭建的房屋根据冠中园公司与张艾军之间的约定应一并返还冠中园公司。基于上述分析，冠中园公司要求张艾军腾空并搬出涉案房屋的诉讼请求应予支持。现张士前、罗平安已无权再继续占有使用部分租赁房屋，故冠中园公司主张张士前、罗平安腾空并搬出涉案房屋并无不当，亦应予支持。
关于房屋租金和房屋使用费的问题。原审法院认为，虽然冠中园公司与张艾军之间签订的房屋租赁合同涉及违法建筑部分的房屋租赁合同无效，其他房屋的房屋租赁合同仍然有效。虽然房屋租赁合同部分无效，但张艾军实际占有使用相应房屋，仍应参照合同约定支付相应的使用费。有效部分的房屋租赁合同因部分房屋涉及拆迁而部分终止履行，张艾军仍继续使用该涉及拆迁部分的租赁房屋，张艾军仍应当支付占有房屋使用费；对于有效部分的房屋租赁合同中未涉及拆迁部分的房屋仍可继续履行，张艾军应支付房屋租金；合同期限届满后，张艾军继续占有使用租赁房屋应当支付占有房屋使用费。由于张艾军主动配合拆迁，于2011年5月20日主动停止营业，对于2011年5月20日之前（不含2011年5月20日）的房屋租金及房屋使用费按照合同约定标准支付；2011年5月20日起至2013年3月17日止的房屋租金及房屋使用费及2013年3月18日起至2013年8月10日止房屋使用费参照合同约定标准酌减，对于该期间的房屋租金或者房屋使用费标准，原审法院综合考虑租赁房屋的停业情况、涉拆迁的房屋面积以及停业后的用途等情况酌定按每月2000元支付。由于房屋拆迁后需要对房屋进行修缮装修后方能继续用作经营，双方一致同意按2个月计算修缮装修期间，对于该期间不宜计算房屋使用费。装修修缮后，张艾军继续占有使用租赁房屋，应当支付房屋使用费，对于该期间的房屋使用费，原审法院综合考虑原租赁房屋面积、已拆除房屋的面积以及原房屋续租协议约定的标准酌定按每月7000元支付。经计算，2011年3月18日至2011年5月19日的房屋租金及房屋使用费为20884.93元（=121000元／365日×63日），2011年5月20日起至2013年8月10日的房屋租金及房屋使用费为53466.67元（=2000元×26个月＋2000元／30日×22日），扣除张艾军已支付的该期间的租金3万元后，截止2013年8月10日尚欠房屋租金及房屋使用费合计为44351.6元。2013年10月11日起的房屋使用费按每月7000元计算至腾空返还房屋之日。至于张艾军已交的押金5000元为水电费押金，现张艾军水、电费尚未结算，不宜将押金计入租金，张艾军可以待水、电费结清后主张返还。
关于支付设备物品使用费的问题。原审法院认为，根据冠中园公司与张艾军于2007年3月18日签订的《房屋续租协议〈备忘录〉》中约定，原租赁期间，原协议所列的45112元甲方（原告冠中园公司）物品已由原乙方（承租人）消耗折旧完毕，现乙方（被告张艾军）有证据表明款项已被原租赁人从乙方（被告张艾军）取走，双方将共同努力向其索回，亦应通过法律途径维护双方权益。该约定表明45112元的物品已由原承租人消耗折旧完毕，冠中园公司无权要求张艾军支付设备物品使用费。故冠中园公司的该项诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、张艾军、张士前、罗平安于判决生效之日起十日内腾空搬出坐落于南京市鼓楼区五百村某幢-1房屋（含南京市鼓楼区五佰村某幢108室房屋）；二、张艾军于判决生效之日起十日内给付南京冠中园食品公司2013年8月10日前的房屋租金和房屋使用费合计44351.6元，并按每月7000元的标准给付自2013年10月11日至上述房屋腾空搬出之日止的房屋使用费；三、驳回南京冠中园食品公司的其他诉讼请求。如果张艾军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7223元，由南京冠中园食品公司负担6223元，张艾军负担1000元（此款冠中园公司已预付，张艾军应负担部分在给付上述款项时直接给付冠中园公司）。
张艾军不服原审判决，向本院提起上诉称，1、冠中园公司不是本案适格原告，上诉人至今未看到冠中园公司对于涉案房屋有转租权的证据，并且鼓楼就业管理中心与冠中园公司之间的租赁期限2009年10月底已到期，冠中园公司未提供任何续签证明。2、对于冠中园公司搭建的违建，原审法院在认定合同无效的同时对于上诉人搭建的房屋原审法院却认为应当返还给冠中园公司，这一认定缺乏法律依据，且与原审法院的认定自相矛盾。综上，请求二审法院将本案发回重审。
被上诉人冠中园公司答辩称，原审判决认定事实清楚，请求维持。
被上诉人鼓楼就业管理中心答辩称，1、其只与冠中园公司发生租赁关系，与张艾军无任何关系；2、其同意冠中园公司转租房屋；3、原审判决正确。
被上诉人南京鼓楼房产经营有限公司、张士前、罗平安未到庭答辩。
上诉人张艾军与被上诉人鼓楼就业管理中心对原审法院查明的事实均未提异议。被上诉人冠中园公司对原审判决书第八页第七行表述的“2011年5月20日，张艾军经营的南京宁淮洗浴中心为配合改造工程主动停业，并经居民委员会和原南京市下关区房屋拆迁安置办公室证实”有异议，其认为张艾军提供的能证明此事实的《停业情况说明》系伪造，冠中园公司为了证明其主张，提供了南京市鼓楼区幕府山街道五佰村社区居民委员会2014年10月9日出具的《证明》，该证明内容明确表示五佰村社区居委会未开过南京宁淮洗浴中心2011年5月20日停业的《停业情况说明》。上诉人张艾军认为该《证明》不能证明其伪造了证据，其在原审期间提供的《停业情况说明》系原件。被上诉人鼓楼就业管理中心对冠中园公司提交的《证明》未提异议。被上诉人冠中园公司对原审法院查明的其他事实无异议。对于上诉人张艾军、被上诉人冠中园公司、鼓楼就业管理中心均认可的原审法院查明的事实，本院依法予以确认。
二审中，因张士前、罗平安未到庭参加诉讼，本院向上诉人张艾军询问了其与张士前、罗平安的租赁状况，上诉人张艾军陈述张士前已经不再经营，罗平安还在经营，其与罗平安之间没有签订书面的租赁协议，只有口头约定。为了进一步核实涉案房屋的现状，本院通知冠中园公司、张艾军、张士前、罗平安到涉案房屋进行现场勘察。张士前、罗平安未到现场。张艾军现场明确表示，张士前已经不再经营牛肉锅贴店，并已离开其承租的房屋；罗平安晚上经营烧烤店，但双方之间没有书面租赁合同。冠中园公司的法定代表人现场明确表示，无论张艾军交房屋出租给谁，张艾军均有负责清空房屋并交还房屋的义务。
本院认为，根据上诉人张艾军的上诉意见，本案的争议焦点有三个：1、冠中园公司是否是本案适格原告；2、张艾军承租涉案房屋后自行搭建的建筑物是否应一并返还；3、2011年5月20日之后张艾军是否应当支付租金或房屋占有使用费。
关于第一个争议焦点，因冠中园公司系案涉租赁合同的出租方，且案涉租赁合同项下的房屋权利人鼓楼就业管理中心明确表示其与冠中园公司之间的租赁关系仍在继续，并认可冠中园公司有转租权，故上诉人张艾军有关冠中园公司作为本案原审原告主体不适格的上诉主张，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，张艾军承租、占有使用的房屋共由三部分组成，即有权属证书或行政许可建设的房屋、冠中园公司搭建的房屋、张艾军承租房屋后利用承租房屋搭建的房屋。冠中园公司将有权属证书或行政许可建设的房屋出租给张艾军的约定系有效约定；将自建的未经行政许可的房屋出租给张艾军的约定因违反法律、行政法规强制性规定系无效约定，原审判决张艾军返还该两部分房屋并无不当。张艾军与冠中园公司同时约定张艾军改扩建项目权属归出租方，双方租赁关系终止时张艾军不得拆卸，故上诉人张艾军有关其搭建的房屋不应交付给冠中园公司的主张，因有违双方缔约时的真实意思表示，原审法院判决与张艾军承租的房屋一并返还并无不当。
关于第三个争议焦点，虽然张艾军提供了《停业情况说明》证明其经营的洗浴中心于2011年5月20日后停业，但洗浴中心仅系张艾军承租房屋的一部分，且张艾军停业后仍继续占有使用该部分房屋，故上诉人张艾军有关不应交纳2011年5月20日后的房屋租金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院综合考虑租赁房屋的停业情况、涉拆迁房屋面积以及停业后的用途等情况酌定按每月2000元标准支付房屋租金或占有使用费并无不当。
另，虽二审期间张艾军陈述张士前已不再承租相关涉案房屋经营七家湾牛肉锅贴店，现仅有罗平安在实际经营烧烤店，因原审期间张士前认可其实际经营七家湾牛肉锅贴店，且对原审判决未提起上诉，二审期间张士前亦未到庭就其是否继续承租经营七家湾牛肉锅贴店进行陈述，故产生的相关法律后果应由张士前承担。
综上，上诉人张艾军的上诉事由均不成立，其上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理7223元，由上诉人张艾军负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年十二月一日
书记员 金丽丽