天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终1911号
上诉人（原审被告）天津市久爱酒店管理有限公司，住所地天津市和平区河南路129号一层103-108、二层。
法定代表人李香玲，该公司经理。
委托代理人王佳，该公司经理。
被上诉人（原审原告）中国成套设备进出口天津公司，住所�天津市和平区河南路129号。
法定代表人曲折，该公司总经理。
委托代理人赵新伟，天津孚惠律师事务所律师。
上诉人天津市久爱酒店管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2015）和民二初字第0346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，诉争房屋坐落本市和平区河南路××号，权利人为原告。2011年8月29日，被告给原告出具《河南路××号房屋改造方案》，并承诺房屋改造部分，合同终止后被告负责恢复原状。2011年9月12日，原、被告签订《天津市房屋租赁合同》，约定原告将诉争房屋出租给被告，出租房屋面积670平方米，产别国有，结构砖木，房屋类型二层，被告承租房屋用于经营天津市久爱酒店管理有限公司，房屋租赁期限自2011年11月1日起至2014年10月30日，每月租金18650元。租赁期届满时，原告有权收回房屋，被告应按期返还，被告需继续承租该房屋时，应当提前一个月与原告协商，原告要求返还房屋，被告逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，被告除支付租金外，还应按每日月租金的千分之五向原告支付违约金。原告交付该房屋时，被告向原告支付押金20000元，租赁关系终止时，原告收取的押金除用以抵充应由被告承担的欠付租金、违约金及被告应承担的有关费用外，剩余部分归还被告。租赁期间，使用房屋所发生的费用均由被告承担。同日，原、被告还签订了附件一和附件二，附件一即《房屋租赁合同未尽事宜》约定，租赁期间被告负责办公楼的安全使用，安全防火、防盗、保卫及日常相关安全管理工作，院内车库均由被告使用。房屋管理服务费每月13850元，被告按半�支付，付款日期为每半年的首月提前三个工作日支付，原告收款后开具正式发票。办公楼租赁期限为三年，第四年如未发生政府拆迁或公司重组及重大变革，该合同双方续签补充协议，按本合同双方商定的管理服务费、房屋租金价格一律不变。附件二即《补充条款》约定，为保证用电安全，租赁期间129号变电室及值班室由原告独立使用，并派一名工作人员专项负责变电室和院内变电箱的日常管理工作，其他人员一律不准入内，费用由原告支付。129号办公楼首层房屋一间（原锅炉房）和二层侧面房屋一间均为原告使用。以上房屋不计入出租房屋面积内。
上述合同及附件签订后，原告将诉争房屋交付被告使用，收取了被告押金20000元。被告经营期间，双方于2012年4月26日签订《房屋租赁合同未尽事宜》，约定原每月租金18650元，于2012年5月1日调整为每月租金32500元，每月不再另支付管理服务费。2014年5月6日，双方签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定原每月租金32500元，于2014年5月1日起至2014年10月30日调整为每月租金36000元。2014年5月25日，被告出具《关于院内车库拆改承诺书》，承诺将院内车库拆改增设门经营冷饮业务，墙体拆改部分在不承租时负责恢复原状并承担施工费用。2014年9月25日，原告向被告邮寄了《关于不再续签房屋租赁合同的函》，通知被告不再续签租房合同，要求被告在合同期满终止后一个月内，将房屋腾空后交还原告，完成注册地点变更手续，并将拆改车库恢复原状。被告收到函件后，找原告协商合同续租事宜，原告给被告提供了《房屋租赁合同续租补充协议》，协议的房屋续租期限自2014年12月1日续租至2015年11月30日期满终止，被告认为协议的续租期限一年过短，拒绝签署协议，至今被告仍然继续使�诉争房屋经营酒店，租金支付至合同租赁期限届满日。故原告要求被告立即腾空房屋交还原告并支付实际腾空房屋之日的房屋使用费及违约金。
2014年10月18日，原告上级公司中国成套设备进出（集团）总公司出具专题会议纪要，会议决定同意天津公司转让部分自有房地产，但至今转让房地产尚未进行。
另，被告将院内车库改造成房屋后经营冷饮业务，不经营后由被告原法定代表人王佳的外祖母李秀云在内居住至今，经一审法院向原告示明是否追加李秀云为被告承担共同腾空车库的义务，原告表示不予追加。
本案审理期间，一审法院与原、被告共同到讼争房屋进行现场勘验并制作勘验笔录及拍照，勘验结果：诉争房屋包括坐落本市和平区河南路××号楼房两层楼房和楼房前院落及院内车库一间，楼房的一楼有变电室一间和仓库一间由原�使用，车库已由被告改造成房屋开始经营冷饮，不经营后由被告原法定代表人王佳的外祖母李秀云居住至今。原、被告对上述勘验结果均无异议。
一审法院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》及相关附件，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应按照约定履行自己的义务。
依照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现租赁期间已经届满，原告明确表示到期不再续租，被告应将诉争房屋腾空返还原告，故原告要求被告立即将诉争腾空房屋交还原告的诉讼请求，一审法院予�支持。被告抗辩双方口头约定租期10年，但因双方并未采用书面形式订立，还应以采用书面形式订立的合同期限为准。被告抗辩按照合同附件一第九条约定，办公楼租期三年，第四年如未发生政府拆迁或公司重组及重大变革，合同双方应续签补充协议，而原告在租赁期间届满后给被告提供了续租一年的续签协议，被告以续租期限过短为由拒绝签署，且自租赁期满后至今，被告使用诉争房屋也已超过一年。被告抗辩原告承诺被告每月支付占地费7500元后，保证与被告续租，但被告未能提供相关证据证明上述事实存在，其提交的银行交易明细中支出的被告所称的占地费90000元也未转入到原告账户，亦不能证实是支付给原告的占地费。综上，被告的上述抗辩理由不能成立，一审法院无法采信。
被告在租赁期间届满后仍占用诉争房屋，应支付占用期间的房屋使用费�原告要求被告支付自2014年11月1日至实际腾房之日的房屋使用费的诉讼请求，一审法院亦应予以支持。因合同解除，按照合同约定原告收取的押金应用以抵充被告应承担的有关费用，故被告交付的押金20000元应抵充其应支付的房屋使用费。
被告至今仍占用诉争房屋构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金，原告要求被告支付自2014年11月1日至2015年5月31日期间逾期返还房屋违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。被告主张约定的违约金过高请求减少。按照法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当认定为过分高于造成的损失。现原告未能提供因被告逾期腾房造成原告损失的相关证据，一审法院以被告在上述期间拖欠的房屋使用费252000元为基数，按照上述期间的银行同期贷款利率为标准计算原告的利息损失，经计算为：252000×6.55%÷365×212=9587.05元，按照超过利息损失的30%计算为：9587.05元×130%=12463.17元，远低于原告主张的违约金34380元，被告主张约定的违约金过高，一审法院予以采信。一审法院将违约金数额调整为利息损失9587.05元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决为：一、本判决生效之日起十五日内，被告将租赁的坐落本市和平区河南路××号房屋两层楼房（不包括原告使用的房屋），楼房前院落及院内车库改造成的房屋一间腾空交原告收回�二、本判决生效之日起十五日内，被告支付原告自2014年11月1日至实际腾空诉争房屋之日止的房屋使用费（按月使用费36000元的标准计算），被告交付原告的押金20000元用于充抵相应金额的房屋使用费。三、本判决生效之日起十五日内，被告支付自2014年11月1日至2015年5月31日的逾期腾房违约金9587.05元；四、原告的其他诉讼请求均予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费5596元，减半收取2798元，由被告负担。（于本判决生效后十日内直接给付原告）
上诉人天津市久爱酒店管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决第一、三项，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用全部由被上诉人承担。主要理由：签订合同时，被上诉人已经同意在合同到期后续签合同。2014年9月上诉人刚刚重新装修，2014年10月被上诉人就通知上诉人不再续租。
被上诉人中国成套设备进出口天津公司同意一审法院判决，驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
经审理查明，二审审理期间，上诉人于2016年4月5日将法定代表人由王佳变更为李香玲。本院查明的其他事实与一审法院查明的案件事实一致。案经调解未果。
本院认为，双方签订的《天津市房屋租赁合同》及附件，合法有效，双方均应依约履行。现合同约定的租赁期限已届满，上诉人应向被上诉人返还诉争房屋。上诉人要求继续租赁诉争房屋，但被上诉人因其上级公司已决定转让诉争房屋，不具备再与上诉人续签租房合同的客观条件，故对上诉人要求续租诉争房屋的上诉理由，不予支持。双方签订的《天津市房屋租赁合同》已经约定逾期返还房屋的违约金，且一审法院依据法律规定调整了违约金数额，故上诉人应向被上诉人支付逾期腾房违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5596元，由上诉人天津市久爱酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 尹 来
代理审判员 刘 艳
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……