浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍龙商初字第612号
原告：苍南县龙港镇金钗河村民委员会，住所地浙江省苍南县龙港镇金钗河村。
代表人：李其合，该村委会主任。
委托代理人：谢作陈，苍南县华兴法律服务所法律工作者。
被告：高如通。
委托代理人：李雪品、谢忠凯，浙江中坚律师事务所律师。
被告：卢成锡。
委托代理人：周尚檬，浙江六和律师事务所律师。
原告苍南县龙港镇金钗河村民委员会（以下简称金钗河村）为与被告高如通、卢成锡房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月15日向本院提起诉讼，本院于同日受理。因本案疑难复杂，本院于2015年4月30日将本案转为普通程序。2015年5月7日，被告高如通向本院提起反诉，要求金钗河村返还租金、赔偿损失等，但被告高如通在法定的期间内未预缴诉讼费用，也未向本院提出司法救助申请，本院于2015年5月18日作出民事裁定，对被告高如通的反诉按撤诉处理。本院依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭审理了本案。原告金钗河村的代表人李其和及其委托代理人谢作陈、被告高如通的委托代理人李雪品、被告卢成锡的委托代理人周尚檬到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。现已审理终结。
原告金钗河村起诉称：原告金钗河村委托浙江省省直拍卖行将苍南县金钗河市场开发服务部大楼8楼出租，浙江省省直拍卖行将出租信息登报后进行拍卖，被告卢成锡竞拍成功。2009年11月13日，原告和卢成锡签订一份《租赁协议书》，约定卢成锡租赁原告的苍南县金钗河市场开发服务部综合楼，租赁期间为6年，并约定了租金、租金的支付方式、时间等。2012年8月1日，原告和被告卢成锡签订《房屋租赁解除协议书》，双方一致同意解除于2009年11月13日签订的《租赁协议书》。被告高如通在原告与卢成锡解除合同后，一直占用原告的金钗河市场开发服务部综合楼，期间，原告曾多次要求搬离上述房屋，但被告拒不搬出。为此，原告起诉请求：一、确认原告金钗河村与被告卢成锡于2009年11月13日签订的《租赁协议书》无效；二、判令被告高如通立即腾空所租赁的房屋交付给原告；三、判令被告高如通、卢成锡支付非法占用期间的使用费304万元（从2012年8月1日起至起诉之日止，按年租金114万元计算）；四、本案受理费由被告承担。
原告金钗河村在举证期限内，提供了下列证据材料：
1、被告人口信息，用于证明被告的身份情况；
2、报纸公告、拍卖公告，用于证明原告委托浙江省省直拍卖行拍卖涉案房屋承租权；
3、竞买人申请书、拍卖笔录、成交确认书、拍卖小结，用于证明涉案房屋承租权被卢成锡取得；
4、租赁协议书，用于证明原告将房屋租赁给卢成锡的事实；
5、房屋租赁解除协议书，用于证明原告与被告卢成锡解除房屋租赁的事实；
6、股东协议书，用于证明高如通系被告卢成锡名下股东的事实；
7、龙港政府文件，用于证明金钗河市场开发服务部是村集体企业，所有收入均归村委会所有的事实。
被告高如通答辩称：一、原告的诉讼主体不适格，因为本案的租赁场地是市场开发部综合楼，原告也承认没有取得涉案房屋的产权证，故本案的权利人应是苍南县金钗河市场开发服务部，而苍南县金钗河市场开发服务部是独立的经济组织，而非本案的原告。二、原告要求确认涉案租赁合同无效，被告也认为因原告对场地无处分权，租赁合同应属无效。故本案应是侵权之诉，原告要证明其对涉案租赁场地拥有所有权及支配权，但原告并未提供相应的证据予以佐证。三、原告与被告并未签订租赁合同，被告不应支付租金。涉案租赁合同的签订人是卢成锡，所以被告没有义务支付租金，原告也没有证据证明被告在实际占有房屋。四、2010年后被告与卢成锡合伙经营的酒店实际上没有办法正常经营，因涉案租赁物产权不明（实际上系违章建筑），导致的行政处罚书有几十张。2010年8月后，被告支付给原告的租金共计金额138万元，对于被告投入的装修费用等的损害赔偿，被告保留诉权。
被告高如通在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、项目建议书批复、土地使用权证及图纸，用于证明涉案房屋建设单位为苍南县金钗河市场开发部，而非本案原告；
2、租金支付凭证及集体经济组织统一收据，用于证明被告高如通向金钗河村支付场地使用费138万元，而涉案场地并非原告所有，原告无权收取场地使用费，被告保留上述款项追索权的事实；
3、致龙港镇人民政府的申请报告，用于证明涉案场地无法办理产权登记手续导致被告无法办理经营所需的营业执照和相关手续，涉案租赁场地无法正常使用的事实；
4、行政处罚决定书，用于证明涉案场地未通过消防检查，不得用于营业，被告自2010年6月起无法正常使用该场地，被告因原告过错而造成的损失为14.2万元，被告保留诉权，同时对在2010年6月以后支付的场地使用费保留要求原告返还的权利。
被告卢成锡答辩称：被告认为从合同法律关系上来看，原告与卢成锡的租赁合同已经终止，在终止合同时已经明确双方之间的所有权利和义务消灭。事实上，被告卢成锡在与原告签订《房屋租赁解除协议书》时，已经搬出了涉案租赁房屋，从合同的角度来讲，卢成锡在本案是没有任何责任的。因为原告起诉卢成锡的诉讼请求有侵权性质，卢成锡在2012年8月1日即退还了房屋，此后不存在侵占原告房屋的行为，事实上是由高如通实际控制使用，故卢成锡不应承担相应的占有使用费。
被告卢成锡当庭提供了《解除合同协议书》，用于证明被告卢成锡与高如通之间已经解除了共同投资关系的事实。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示审查，并经质证。针对原告提供的证据，被告高如通对证据1真实性没有异议，但对关联性持异议，认为高如通无需支付场地使用费；对证据2合法性、关联性被告高如通均持异议，认为证据2中刊登的内容存在问题，涉案租赁场地属于苍南县金钗河市场开发服务部，原告对涉案租赁场地没有处分权，无权委托拍卖；对证据3，被告高如通认为没有拍卖行的盖章确认，涉案场地也属于苍南县金钗河市场开发服务部，在拍卖过程中原告对自己的无权处分行为是明知的；对证据4、5的真实性、合法性、关联性被告高如通均持异议，认为涉案租赁场地系违章建筑，涉案租赁合同是无效合同，且承租人系卢成锡，与被告高如通没有关联性；对证据6的合法性被告高如通没有异议，被告高如通确实与卢成锡在涉案租赁场地合伙经营酒店，若法院判决承担场地使用费，应由两被告共同承担；对证据7的合法性被告高如通没有异议，但对关联性持异议，认为原告并未提供证据证明苍南县金钗河市场开发服务部的财产属于原告所有，原告与苍南县金钗河市场开发服务部均系独立主体。被告卢成锡对原告提供的证据均无异议，但对其中证据6的股东协议书说明如下：股东协议书投资的酒店应是三个人共同投资，2011年李其群退出合伙，由卢成锡、高如通继续共同经营，2012年8月1日，卢成锡与高如通也解除了共同投资关系，故卢成锡无需共同承担场地使用费。庭审中，原告金钗河村对被告卢成锡、高如通于2012年8月1日解除共同投资关系的事实予以认可。本院认为，原告提供的证据1-7符合有效证据的基本特征，其待证事实与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认。至于被告高如通辩称的原告主体不适格，对涉案租赁房租没有处分权等问题，将在说理部分一并论述。
针对被告高如通提供的证据，原告金钗河村对证据1真实性没有异议，但对待证事实持异议，认为涉案租赁房屋系金钗河村的财产，苍南县金钗河市场开发服务部隶属于村委会，且卢成锡、高如通支付的租金均是给村委会；对证据2，原告金钗河村确认收到被告高如通租金89万元，并非被告高如通主张的138万元；对证据3的真实性原告金钗河村没有异议，但对待证事实持异议，涉案租赁房屋在拍卖时已经明确告知涉案租赁房屋的土地性质为国有划拨工业用地，无房产证、工程未经验收，卢成锡在签订成交确认书时已经告知高如通，高如通也是明知的，证据3的申请报告是原告基于帮助承租人解除实际困难而出具的；对证据4的真实性原告没有异议，但对待证事实持异议，认为当时涉案租赁房屋的现状已经进行了明确的告知，原告并不存在过错，且高如通也一直在使用。被告卢成锡对被告高如通提供的证据均无异议，但对收款票据说明如下：高如通支付的票据反映出高如通支付的费用是房屋租金，高如通与原告之间已经形成事实上的租赁合同关系。本院认为，被告高如通提供的证据1的真实性本院予以确认，至于原告的主体问题将在说理部分一并论述，经庭审中原告金钗河村和被告高如通确认，双方一致认可已缴纳的租金为89万元，故对证据2中89万元的事实本院予以确认，对证据3的真实性本院予以确认，但尚不足以证明其待证事实，对证据4的真实性本院予以确认，可以证实被告被相关职能部门处罚的事实。
针对被告卢成锡当庭提供的证据《解除合同协议书》，原告金钗河对该证据没有异议，认为该份《解除合同协议书》的签订时间与原告和卢成锡之间签订的《房屋租赁解除协议书》时间是吻合的，可以印证出从2012年8月1日起，涉案房屋由被告高如通一人使用的事实。被告高如通对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性持异议，认为该份《解除合同协议书》是建立在股东协议书的前提下签订的，而卢成锡、高如通系股东合作关系，因目标公司并未成立，其股东协议并未实际生效，故解除合同的前提不存在，即便签订了该份《解除合同协议书》，事后是否系本案两被告共同使用场地还要有其他证据证明。本院认为，鉴于各方对该证据的真实性均无异议，对其证明力本院予以确认。
经审理，本院认定的事实如下：原告金钗河村委托浙江省省直拍卖行将苍南县金钗河市场开发服务部大楼出租，浙江省省直拍卖行于2009年11月4日刊登拍卖公告，拍卖须知中注明拍卖标的物为苍南县金钗河市场开发服务部综合楼六年承租权，拍卖标的现状为：该综合楼有土地证，土地性质为国有划拨工业用地，无房产证，工程未经验收。后被告卢成锡于2009年11月13日以前三年每年租金114万元、后三年年租金125.4万元，总计718.2万元的价格竞拍成功，并签署了成交确认书。2009年11月13日，原告和卢成锡签订一份《租赁协议书》，约定卢成锡租赁原告的苍南县金钗河市场开发服务部综合楼，租赁期间为6年，即自2010年1月1日起至2015年12月31日止，前三年即2010年1月1日至2012年12月31日期间，每年的租金为114万元，后三年即2013年1月1日至2015年12月31日期间，每年的租金为125.4万元。租金的支付时间和方式为：2009年11月30日前卢成锡向拍卖行付清2010年度即第一年租金，以后每年租金应于上年度11月30日前付清。若卢成锡未按上述期限及时支付租金，逾期每日按年租金的千分之一加收违约金，如逾期超过十五日的，金钗河村有权无条件收回房屋，并解除租赁协议。另约定，该房屋由卢成锡自行装潢，装潢时不得改变房屋结构，租赁期满后，固定装潢部分和卫生间设施及水电设施等无偿归金钗河村所有，租赁期间，卢成锡对该房屋即相关设施负有保管和维护责任。2009年12月1日，被告卢成锡、高如通及案外人李其群签订了一份《股东协议书》，该协议约定：三人合伙投资拟在苍南县龙港镇金钗街90号苍南县金钗河市场开发服务部综合楼成立酒店经营，并约定了相应的股权比例，股东对拟成立的公司按股份比例分享和承担盈亏。后在经营过程中，李其群退出合伙体。2012年8月1日，卢成锡、高如通签订了一份《解除合同协议书》，该协议约定：双方同意解除于2011年12月17日签订的股东协议书及其他相关协议，双方就原合同订立、执行过程中的苍南龙港北欧风情酒店（筹）（地址为苍南县金钗河市场开发服务部综合楼）所产生的债务及损失均由高如通承担。高如通于签订协议时支付卢成锡50万元，作为高如通购买卢成锡名下苍南龙港北欧风情酒店（筹）。双方就原合同订立、执行过程中试创办的苍南龙港北欧风情酒店（筹）欠金钗河村的房租及拖欠的水电费等费用，全部由高如通承担。在高如通支付完该部分欠款后，卢成锡与金钗河村解除2009年11月13日签订的《租赁协议书》，该协议还就双方之间的其他权利义务做了约定。2012年8月1日，原告金钗河村与被告卢成锡签订了一份《房屋租赁解除协议书》，协议约定：双方同意解除于2009年11月13日签订的《租赁协议》，自解除之日起，双方之间的权利义务自行消灭，卢成锡拖欠四个月租金，因卢成锡自行完成服务部综合楼8楼的施工，该楼层建筑施工费抵扣两个月租金，卢成锡尚应支付金钗河村19万元租金，至此双方之间的房屋租金全部结清。在卢成锡退出合伙体后，由被告高如通个人继续在苍南县金钗河市场开发服务部综合楼处经营酒店，并按年租金114万元的价格继续承租该房屋，后被告高如通支付原告金钗河村租金89万元。
另查明，涉案租赁房屋即苍南县金钗河市场开发服务部综合楼坐落于苍南县龙港镇金钗街90号，该房屋的土地使用权登记在苍南县金钗河市场开发服务部名下，土地类型为工业用地，使用权类型为划拨，土地使用证号为：苍国用（2007）第02-3605号，该房屋目前尚未取得建设工程规划许可证。苍南县金钗河市场开发服务部的经济性质为乡村集体所有制企业，该企业注册资金来源为苍南县龙港镇金钗河村民委员会，企业的财务属于苍南县龙港镇金钗河村全体村民及集体所有，由村民代表大会行使企业财务的所有权。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。鉴于涉案房屋目前尚未取得建设工程规划许可证，故原告请求确认涉案房屋租赁合同无效的请求，应予支持。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经审理查明，被告高如通在卢成锡退出合伙体后继续承租涉案租赁物，并按年租金114万元缴纳了89万元的租金，故被告高如通与原告金钗河村之间形成了事实上的租赁关系。现原告要求被告高如通返还租赁房屋并按约定租金支付房屋占有使用费，合法有据，应予支持，但应扣除被告高如通已经缴纳的89万元，即原告请求2012年8月1日至2015年4月15日期间的占有使用费按年租金114万元计算为308.75万元，扣除被告已经缴纳89万元，故被告高如通尚应支付原告金钗河村占有使用费219.75万元。被告卢成锡在退出与被告高如通之间的合伙体后，即与原告签订了《房屋租赁解除协议书》，根据该协议约定，被告卢成锡和原告金钗河村之间的租金已经结清，双方之间的房屋租赁合同权利义务已经消灭，故原告要求被告卢成锡继续共同支付占有期间的使用费，本院不予支持。被告高如通辩称原告金钗河村诉讼主体不适格，无权处分涉案租赁物，但经审理查明，涉案租赁物虽登记在苍南县金钗河市场开发服务部名下，但原告金钗河村系苍南县金钗河市场开发服务部的唯一股东，该服务部属乡村集体所有制企业，企业注册资金来源为金钗河村，企业的财务属于金钗河村全体村民及集体所有，由村民代表大会行使企业财务的所有权。故被告高如通的上述辩称与事实和法律不符，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、确认苍南县龙港镇金钗河村民委员会与卢成锡之间于2009年11月13日签订的《租赁协议书》无效；
二、高如通于本判决生效后十日内将坐落于苍南县龙港镇金钗街90号苍南县金钗河市场开发服务部综合楼腾空返还给苍南县龙港镇金钗河村民委员会；
三、高如通于本判决生效后十日内支付苍南县龙港镇金钗河村民委员会2012年8月1日至2015年4月15日期间的占有使用费219.75万元；
四、驳回苍南县龙港镇金钗河村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31120元，由苍南县龙港镇金钗河村民委员会负担6740元，高如通负担24380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 陈德广
人民陪审员 肖庆仲
人民陪审员 尤海右
二〇一六年四月十四日
书 记 员 杨爱琴
相关法律条文链接：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。