新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新0102民初868号
原告（反诉被告）：艾再孜·阿不都希库尔，男，1978年3月5日出生，维吾尔族，住乌鲁木齐市天山区。
被告（反诉原告）：左卫明，男，1973年9月18日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。
被告：谢淑萍，女，1957年3月10日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
原告（反诉被告）艾再孜.阿不都希库尔与被告（反诉原告）左卫明、被告谢淑萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）艾再孜.阿不都希库尔及其委托代理人哈斯也提、被告（反诉原告）左卫明及其委托代理人闫勤、被告谢淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）艾再孜.阿不都希库尔诉称：2004年7月17日，原告与被告左卫明签订了门面房出租合同书，合同期限为10年，从2004年8月1日至2014年8月1日止，现合同期限已满。原告以借款形式向左卫明收取了租金，双方约定在清偿借款后不再有任何债务，故签订的上述合同已经如约履行完毕。但左卫明将此门面转租给谢淑萍，谢淑萍拒不从原告的门面房内搬出，导致原告无法继续租赁此门面房。左卫明从2014年9月至今未向原告支付租金，故原告诉至法院，请求判令谢淑萍返还原告门面立即搬出门面房，并由左卫明向原告支付租金35000元。
被告（反诉原告）左卫明辩称并反诉称：原告所述内容不属实，我方使用该房基于租赁合同，而合同租赁期限也没有到期。2004年7月17日的租赁合同签订后，原告在2005年8月18日才交付房屋，但是合同约定的房屋面积变了，我方也向原告缴纳了16万元的租金。到了2006年3月我方与原告签订补充协议，原告若还不清债务以租金折抵。原告向我方没有还清的债务有32万元，在原告未还清债务前，原告不能解除租赁合同。在此期间，原告将租给我方的三间门面房的其中两间强行租给案外人。租赁合同明确约定租金抵债务，原告未还清，我方不同意解除租赁合同。并提出反诉，要求判令反诉被告承担违约金129000元。
被告谢淑萍辩称：我与原告之间没有直接的租赁合同，从2014年9月开始与左卫明签订房屋租赁合同，承租涉案商铺。租赁期限至2017年9月20日，我一直依约支付租金，所以我不同意原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）艾再孜.阿不都希库尔针对反诉辩称：我方不同意左卫明的反诉请求，因为与事实不符，我方不存在违约行为，我方与左卫明签订的租赁合同已到期，期限为2014年8月1日，此协议已经履行完毕。虽然我方与左卫明有债务，但已经在租赁期间折抵完毕，不存在未还的部分。另，我方与左卫明没有约定违约金，根本不存在违约金一说。
被告谢淑萍针对反诉陈述：因为原告没有给德仕公司交租金，导致徳仕公司对商铺锁门、断电，造成我无法正常经营，最后是我代原告向徳仕公司缴纳了7万元租金，才恢复正常经营。
经审理查明：2004年7月17日，原告艾再孜.阿不都希库尔（甲方）与被告左卫明（乙方）签订《合同书》一份，约定：甲方将德仕小西门批发商城33平方米门面房出租给乙方经营餐馆使用；乙方租用上述，临时门面房使用期限为10年自2004年8月1日至2014年8月1日止；乙方在合同期内必须按时交纳租金50000元／年，前三包费2400元／年；合同签订之日乙方一次性交纳2年半租金2004年8月1日至2007年2月1日止共计125000元，2007年2月1日以后付款方式为一年一交，每年2月1日交纳年租金50000元；本合同有效期内，乙方可以将商铺转租第三人经营，乙方应继续履行本合同，本合同解除或终止时，转租合同同时解除或终止，由乙方和第三人自行处理遗留问题；乙方应按时向甲方交纳各项费用，逾期一月不交者视乙方违约，甲方有权解除合同，收回门面房，乙方所交纳的费用均不退还；如甲方不能按合同预计期限交付门面房，应顺延乙方使用期限；如甲、乙双方有一方违约者赔偿对方违约金30000元。签订合同当日，原告向左卫明出具借条一张，载明：“今借左卫明现金125000元。”2005年8月，原告将上述租赁门面房交付左卫明使用。2006年3月22日，原告（甲方）与左卫明又签订《补充协议书》一份，约定：“甲、乙双方在平等自愿的基础上，现将2004年7月7日签订的德仕小西门批发城西大门右侧二楼挑沿下靠最南边门面房租赁合同，第七条违约责任进行以下协议补充：1、在2005年8月18日至2010年8月18日之前，甲方不得以任何理由违约，如违约甲方以乙方交纳的2005年至2010年五年租金的三倍作为违约金赔偿乙方；2、在2008年8月15日前，甲方要把欠乙方的所有债务还清，如超过2008年8月15日，甲方还不清欠乙方的债务，此债务以借条为准折算成2010年8月15日以后乙方要向甲方所交房租，折算方法（以三年100000元整房租折算）在乙方没有用完折算房租费之前，甲方不得以任何理由违约，如违约甲方以乙方交纳的所有房租费的三倍作为违约金赔偿乙方；3、等乙方把所有交纳的房租用完后，还按原合同执行；4、此补充协议经双方签字后生效，与原合同具有同等法律效力。”租赁合同履行过程中，原告向左卫明出具收条一张，载明：“今收到左卫明租德仕西大门挑檐下南半边三间门面房3米×9米共27平方米，从2005年8月18日至2010年8月18日租金为166600元，共五年房租金。”期间，原告还向左卫明出具借条两张，内容分别为：“今借到左卫明现金65000元整，此款于2008年8月15日之前还清。”和“今借到左卫明现金60000元，此款在2008年8月18日之前还清。”2008年4月6日，原告向左卫明出具借条一张，载明：“今借到左卫明现金30000元，本款2008年8月15日之前还给左卫明，如还不上，抵成2011年以后的房租。”2009年8月25日，原告向左卫明出具欠条一张，载明：“兹有艾再孜于2009年8月25日借左卫明20000元整，本人保证在2010年2月25日前还清，如还不清，此款抵左卫明租艾再孜德仕门面房1号、2号、3号2014年房租一年。”2014年5月24日，左卫明向原告出具收条两张，内容分别为：“今收到艾再孜还来欠款40000元。”和“2010年借给艾再孜25000元，艾再孜已还，条子作废。”2014年7月22日，原告通过银行卡向左卫明转账75000元。2014年8月，原告收回了出租给左卫明的三间门面房中的两间收回。2014年9月25日，左卫明就剩余的一间门面房与谢淑萍签订《房屋租赁合同》一份，约定：左卫明将小西门德仕西大门挑檐下1号门面租给谢淑萍使用，租赁期限三年，自2014年9月20日至2017年9月19日止，每年租金70000元。该门面房由谢淑萍使用至今。2016年1月28日，原告诉至我院，请求如诉，左卫明遂提出反诉，请求如诉。庭审中，左卫明认可原告向其支付了90000元赔偿款（2014年5月24日40000元收条中的15000元和2014年7月22日银行卡转账的75000元），称此款为要求其提前返还租赁门面房的赔偿款，但因原告未还清欠款故其未返还门面房。原告则陈述已向左卫明支付了赔偿款90000元，所以收回了两间门面房，现左卫明尚有一间门面房未返还原告。
另查：2014年7月22日，原告与左卫明签订《转让协议》一份，内容为：“艾再孜把欠左卫明的钱还清，左卫明自愿把新AWM9**车以优惠价转让给艾再孜，转让费为贰万元整”。当日，左卫明向原告出具收条一张，载明：“今收到卖车押金20000元整。”庭审中，左卫明认可收到了原告买车款20000元，但陈述优惠价售车的前提是原告将欠款还清，因欠款未能还清，故并未将原告交付上述车辆。
以上事实有合同书、补充协议书、收条、借条、转让协议、银行凭证、房屋租赁合同及当事人陈述等证据为证。
本院认为：原、被告签订的《合同书》及《补充协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。经查，原告实际于2005年8月向作为交付租赁门面房，双方的租金起算日期系2005年8月18日，故依照合同约定应顺延租赁期限，即租期届满日期应为至2015年8月18日。根据双方签订的《补充协议书》，双方协商一致将原告欠左卫明的债务折抵2011年以后的房租，折抵标准为以三年100000元整房租折算，此为原、被告双方的合意，对其双方均具有约束力。根据庭审中左卫明出示的借条，可以证实原告向左卫明借款合计280000元，另有2009年8月25日的借款20000元折抵了2014年的房租。但原告能够举证的还款收条仅有2014年5月22日的收条两张金额合计65000元，即使加上2014年7月22日的银行转账75000元，也仅有140000元，远未还清拖欠左卫明的债务。故，本院认为，根据双方签订的《补充协议书》，约定用债务折抵租期，目前债务尚未清偿完毕，应视为租期由此顺延，即左卫明基于双方的房屋租赁合同关系对租赁房屋享有合法的使用权，次承租人谢淑萍由此使用租赁房屋亦无不妥。故本院对于原告主张谢淑萍返还并搬出门面房的诉讼请求，不予支持。对于原告主张左卫明支付租金35000元的诉讼请求，亦不予支持。关于反诉部分的违约金，左卫明主张原告存在的违约行为系提前收回两间商铺以及多次要求解除合同，本院认为，庭审中，双方对赔偿款90000元均无异议，但左卫明称提前返还商铺的的条件为支付赔偿款90000元和还清债务，而原告称提前返还商铺的条件即为支付赔偿款90000元，双方对此均未能举证，应当视为双方对提前收回商铺的条件未能达成合意，但左卫明又收取了原告赔偿款90000元，故不能认定原告提前收回两间商铺的行为构成违约。并且，因双方存在债务折抵租金的情况，在双方未对债务进行清算时租赁期限并不完全明确，故原告主张解除合同的的行为并不构成违约。综上，对于左卫明主张原告支付违约金129000元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）艾再孜·阿不都希库尔主张被告谢淑萍返还并搬出租赁门面房的诉讼请求；
二、驳回原告（反诉被告）艾再孜·阿不都希库尔主张被告（反诉原告）左卫明给付租金35000元的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）左卫明主张原告（反诉被告）艾再孜·阿不都希库尔赔偿违约金129000元的反诉请求。
本诉案件受理费675元（艾再孜·阿不都希库尔已预交），由艾再孜·阿不都希库尔负担。反诉案件受理费1440元（左卫明已预交），由左卫明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 古丽努尔
代理审判员 蒋 欣
人民陪审员 杨 毅
二〇一六年五月三十日
书 记 员 祁 安 然