湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第01438号
原告（反诉被告）彭小剑，男，1964年10月15日出生，汉族。
被告（反诉原告）彭秀纯，女，1964年2月16日出生，汉族。
原告（反诉被告）彭小剑（以下简称原告）诉被告（反诉原告）彭秀纯（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李莉独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年3月，原、被告双方协议，原告租用被告位于长沙市雨花区长沙大道绿城-
桂花城C8-106门面作为经营茶叶茶具用。被告称该区将成为茶叶一条街，后原告进入后并非如此，租赁期五年，租金为75元／平方米，面积为67.87平方米，第三年起租金每年递增6%，押金壹万元，租金每次按季度提前预交。原告装修进场经营后，生意由于该区人流太少，并非茶叶一条街等多种因素，一直惨淡经营，人工、水电、租金、税收、物管费每年亏损5-6万元。2012年5月高桥地税局下达通知，要求缴纳房租税，被告一直置之不理，说什么要原告缴纳房屋出租税。同年6月黎托工商所下达通知，要求工商执照年检要有房租税完税证明，工商所多次催促，原告多次催促被告，被告拒不依法纳税，被告一直以白条形式收取房租，导致工商执照等一直未年检。2014年1月12日被告上门收取房租，原告由于在外出差，电话要求被告必须开好房租完税证明并协助工商执照等的年检，才能预交房租。被告拒不答应并扬言要强行锁门、不准营业，强调三天不交房租，坚决要求被告走人！1月19日，原、被告协商，原告要求转让门面，被告亦不答应，导致原告十几万元装修费未得到分文补偿。最后商定原告不再续租，被告退回押金，原告交清水电、物管费，待原告交清各种费用清理退场后，被告以合同未到期为由拒不退还原告押金，原告认为双方协商退场且被告一直不缴纳房租税影响证照年检，原告不存在违约，为维护自己的合法权益，遂诉至法院，请求：1、被告退还原告门面租赁押金壹万元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩并反诉称，一、关于房屋出租税的问题。因原告与被告签订合同时间为2010年，当时地税局并没有要求房主缴纳房屋出租税，原被告签订出租合同并未对出租税进行约定，所以被告并未预料到会有该政策，后来原告将要交出租税事宜告诉被告，被告认为如果要缴纳该出租税，租金应当相应上调，但原告不同意，所以该争议一直没有解决，至于原告工商执照年检未解决是其自身的责任。二、关于装修的问题。双方在合同中约定了“来修去丢”原则，原告既然打算不再承租了，那么装修原告不能拆除破坏，归被告所有，不存在装修补偿一说。因此造成的损失理应由原告承担。三、关于违约责任问题。合同约定若乙方延迟交付租金，则每日收取所欠租金的千分之三为滞纳金；若乙方由重大违约行为，所交押金不予退还。被告自2014年1月10日起一直催促原告交纳房租，开始原告承诺会交房租，1月13日被告上门催收原告交纳房租，原告说其想转让商铺，但被告一口否决，过后几日被告均上门要求原告交纳房租，原告一直拖欠不肯交纳。2014年1月19日，原告与被告矛盾升级，被告报警，警方调解未果。后原告见被告不同意其转让商铺，于2014年1月24到27日间，搬走了自己的物品，并对出租房进行了破坏。所以原告自2014年1月9日起到搬走一直未交纳房屋租金，应承担相应的滞纳金。而原告对被告所有的房屋进行大肆破坏，已经构成重大违约，被告可以依据合同约定不予退还所交押金。而且原告的破坏行为给被告造成了重大的损失，该损失包括梯级和扶手修理费为9000元，大便器修理费1000元，2张门市场价为500元，插座盖板5个为100元，2楼间隔墙修理费为2000元，共计12600元。原告破坏后导致被告无法将房屋继续出租的租金费为18731元。反诉请求判令：1、原告返还被告所欠租金3431元及租金的千分之三为滞纳金10元；2、原告赔偿被告破坏房屋产生的装修损失12600元；3、原告赔偿破坏后导致被告无法将房屋继续出租的租金费18731元（因合同要到2015年4月10日到期，损失一直在延续，暂时计算到2014年4月19日）；4、原告承担本案的全部诉讼费用。
原告针对被告的反诉答辩称，原告是2014年1月21日搬走的，没有欠租金。当时租赁的门面是毛坯房，门面都是原告装修的，原告只是把自己装修的东西搬走，并没有损害被告的房屋，不存在装修损失。由于被告没有缴纳出租税，导致原告无法办理工商营业执照年检，且茶叶生意不好，被告也不同意原告转租门面，双方协商未果，原告才搬走。被告门面租不出去与原告无关，是被告租金上涨导致的，其租金损失与原告无关。
经审理查明，2010年3月21日，原、被告签订了《绿城茶叶商铺出租合同》，约定：一、被告将位于绿城小区C8栋106号商铺出租给原告经营茶叶生意，出租面积为67.87㎡。二、租赁期限为2010年3月21日至2015年4月10日，合同出租期为5年。三、租金为每平方米75元，每月租金为5090元，租金第一年和第二年为原价，第三年开始按6%每年递增。被告赠送二十天装修时间，并免半年租金，第一年的租金为3万元，第二年租金按季度交，季租金为15270元，第三年季租金为16186元，第四年季租金为17157元，第五年季租金为18186元。四、合同签订后原告需交纳1万元商铺押金给被告，合同期满后，双方结算完所有费用，被告无息退给原告。五、原告不得将租赁的商铺转让给第三方，如遇特殊原因必须征得被告同意。六、原告装修要报物业管理机构批准，实行“来修去丢”的原则。七、原告在本合同期内擅自将商铺另行租赁他人，或因原告原因使本合同无法按期履行，须赔偿被告相应损失；若原告将铺位构件与设施损坏须照价赔偿或恢复原状；若原告延迟交付租金，则每日收取所欠租金的千分之三为滞纳金；若原告有重大违约行为，所交押金不予退还。
合同签订后，被告依约将绿城小区C8栋106号商铺交付原告，原告于2010年5月10日将押金10000元和第一年租金30000元支付被告，之后租金交至2014年1月10日。2014年1月10日，被告向原告催收下季度租金，同年1月19日，原被告因租赁发生纠纷，长沙市公安局雨花分局黎托派出所出警调解未果，原告于2014年1月21日搬离。
上述事实，有绿城茶叶商铺出租合同、收条、报警案件登记表、照片、庭审笔录以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《绿城茶叶商铺出租合同》系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行。
一、关于被告是否应退还原告租赁押金10000元的问题。双方合同约定若原告有重大违约行为，所交押金不予退还。被告主张双方合同未到期以及原告对其商铺大肆破坏，已经构成重大违约，故不予退还押金。本院认为，从2014年1月10日起，原、被告就租金交纳等问题发生争议，至同年1月19日，双方经长沙市公安局雨花分局黎托派出所调解未果。原告于2014年1月21日搬离商铺。原、被告之间的出租合同已经实际解除，无法继续履行。原告对于出租合同的提前解除无重大过错，将其可拆除的装修拆除带走，并无重大违约，故原告主张被告退还租赁押金10000元，本院予以支持。
二、关于原告是否应支付被告租金3431元及滞纳金10元的问题。原告交纳租金至2014年1月10日，搬离为同年1月21日，此期间未支付租金，因此，原告应当向被告支付2014年1月11日至同年1月21日商铺租金2097元（17157元÷90天×11天），被告主张原告是2014年1月27日搬离，应当支付租金3431元，但是被告未提交相关证据，对其主张的超过部分本院不予支持。同时，合同约定若原告延迟交付租金，则每日收取所欠租金的千分之三为滞纳金，该约定标准过高，但被告仅主张原告支付滞纳金10元，不违反法律规定，本院予以支持。
三、关于原告是否应赔偿被告房屋装修损失12600元以及无法将房屋继续出租的租金费18731元的问题。被告主张双方在合同中约定了“来修去丢”原则，原告不再承租，装修归被告所有，原告不能拆除破坏，故造成的损失应由原告承担。本院认为，关于“来修去丢”原则的理解，可以依据交易习惯来确定。被告出租给原告的商铺为毛坯房，原告在租赁期间对商铺进行了装修，在搬离时可将可拆除的装修、添附予以拆除带走。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。被告未举证证明原告拆除装修造成了房屋毁损，其主张原告赔偿房屋装修损失12600元，本院不予支持。原被告出租合同已经实际解除，原告已经搬离商铺，并未影响商铺的继续出租，被告主张原告赔偿无法将房屋继续出租的租金18731元，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告彭秀纯于本判决生效之日起10日内向原告彭小剑返还租赁押金10000元；
二、原告彭小剑于本判决生效之日起10日内向被告彭秀纯支付租金2097元及延迟支付租金的滞纳金10元；
三、驳回被告彭秀纯的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告彭秀纯负担。反诉受理费335元，由原告彭小剑负担35元，被告彭秀纯负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 李莉
二〇一四年五月二十二日
书记员 周蛟
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。