宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬仑港民初字第163号
原告（反诉被告）：宁波市北仑区小港新生五金厂。
代表人：张浩。
委托代理人：郭强来。
委托代理人：陆旦。
被告（反诉原告）：宁波市冠工纸塑制造有限公司。
法定代表人：王万成。
原告宁波市北仑区小港新生五金厂（以下简称新生五金厂）诉被告宁波市冠工纸塑制造有限公司（以下简称冠工公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理。被告在答辩期内提出反诉，本院予以合并审理。本案依法由审判员郑智杨独任审判，分别于2014年5月20日、2014年6月16日、2014年7月17日三次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告新生五金厂的委托代理人郭强来、被告冠工公司的法定代表人王万成到庭参加诉讼。
原告新生五金厂起诉称：被告因注册成立需要经营用地，王万成（被告法定代表人）代表设立中的被告与原告协商租赁原告所有的位于宁波市北仑区小港街道下邵村姻房弄210号的厂房，并交付保证金5万元，后于2012年3月14日与原告签订《租赁合同书》，约定原告将其所有的位于宁波市北仑区小港街道下邵村姻房弄210号的厂房出租给被告使用；租赁期限为2012年4月1日至2015年4月1日，租金为18万元／年，租金一年一付；任何一方违约，须向对方赔偿违约金5万元。被告于2012年4月26日成立。合同签订后，原告按约交付厂房，但被告仅支付了第一年的租金，此后租金至今未曾付过。原告多次催讨无果，故起诉至法院，要求判令：一、解除原告与被告之间的房屋《租赁合同书》；二、被告立即腾退其承租的房屋；三、被告立即支付拖欠的租金18万元（自2013年4月1日暂计算至2014年3月31日，此后租金按约定计算至判决合同解除之日）及自判决解除合同之日起至实际腾退之日止按合同约定租金标准计算的占有使用费；四、被告立即支付违约金5万元。
原告为证明其本诉主张，提供了如下证据材料：
A1.《租赁合同书》一份，用以证明原告与被告存在厂房租赁关系，租赁期限是从2012年4月1日至2015年4月1日，年租金是18万元，并就违约金作出了约定；但该合同第五条中“甲方保证用电电压为200千伏以上”的约定系无效条款，因为据供电部门了解，该电压在小港甚至北仑地区都无法实现；
A2.房屋产权证、土地证各一份，用以证明原告拥有涉案房屋产权的事实。
被告冠工公司答辩并反诉称：一、原告和被告所签订的合同是在重大隐瞒的情况下签订的，涉案厂房唯一电源是来自一台所有权系姚张村的公用变压器，原告只有20千伏的使用权。而租赁合同第五条约定“甲方保证用电电压为200千伏以上”，以达到出租厂房的目的。该条款原本意思应是用电电量200KVA，原告远远没有提供200KVA的电量要求，致使被告至今不能投产，造成被告重大的不可挽回的经济损失。二、原告还有多处未按约履行合同：第一，厂房是逾期交付的；第二，厂房多处漏雨及破损，未予修缮；第三，原告将厂房全部出租给被告，但原告至今还使用部分房屋。现被告提出反诉，要求判令：一、原告继续履行《租赁合同书》，提供被告生产所需的200千伏安（KVA）以上的变压器输出能力；二、原告立即腾空占用至今的部分房屋；三、原告退还被告已缴纳的首年房租18万元，直至原告履行《租赁合同书》所有义务（包括：提供200千伏安以上供电能力、腾空占用的部分厂房、修缮厂房），方可收取租金；四、原告支付违约金5万元。
被告冠工公司为证明其抗辩及反诉主张，提供了如下证据材料：
B1.《接电协议》一份，用以证明原告和姚张村经济合作社所签订的协议实际供电量只有20KVA，是原告向被告承诺的十分之一都不到，签订租赁合同时，原告隐瞒了这一重要事实；
B2.《仓库物件交接记录》一份，用以证明原告是2014年4月12日向被告正式交付厂房，属于逾期交房；
B3.照片五份，用以证明被告所投资购买的设备用电量超过200KVA。
B4.照片两份，用以证明原告未对厂房破损进行修缮，构成违约的事实。
B5.平面示意图一份，用以证明原告没有对厂房进行百分之百交付，仍占用部分房屋，构成违约的事实。
原告新生五金厂针对被告的反诉答辩称：一、原告不同意继续履行合同，要求解除合同。合同第五条“甲方保证用电电压为200千伏以上”的约定是无效的，因为200千伏的电压在小港范围内都是不可能提供的，被告所称的电力客观上是无法提供的。二、确有部分房屋是原告放置物品的，但是在签约时，原告业务员说好有一些设备需要放。被告也是同意占用部分房屋，双方口头约定好占用的，不存在腾空问题。三、被告要求退还租金没有事实和法律依据。原告如约提供了租赁物，被告也使用了超过两年。被告所称的因为租赁物影响生产与事实不符，如果被告生产经营状况不好也是商业风险，与租赁物没有关系。四、原告不存在违约的问题，原告已按约定期限交付了厂房；约定的电力条款是无效条款，既然无效，就不存在违约；被告自己称厂房不影响生产，故即使有破损，也没有严重至需要修复，即使有相应需要修复的地方，被告也从来没有向原告提及过。五、被告反诉提出的逾期交房、占用部分房屋、电力不符合约定、房屋破损都已经超过了诉讼时效。综上，请求法院支持原告的诉讼请求，驳回被告反诉请求。
原告未就反诉部分提供证据。
经质证，被告对原告提供的所有证据均无异议，但认为《租赁合同书》第五条中“甲方保证用电电压为200千伏以上”的条款是合同的组成部分，是有效的；如果原告认为是无效的条款，原告需要举证。原告没有按约提供供电能力；另外，合同第六条约定，原告对厂房有进行检修义务，以保证乙方正常使用，但自从原告厂房交付给被告后，一直没有进行修缮，房屋有多处漏雨破损。
原告对被告提供的《接电协议》真实性无异议，但关联性、合法性均有异议，认为原告把厂房交付给被告后，被告在签订合同和接受厂房的时候，对厂房环境都应有足够了解，原告和他人签订的协议与本案中的租赁合同没有关系。经济合作社无权就用电事项与用户签订协议，相关的用电设备或权利属于供电部门。租赁合同约定的200千伏以上电压在小港地区是无法实现的，当时业务员写200千伏是对专业常识不懂，写错了。原告对被告提供的《仓库物件交接记录》真实性无法确认，关联性有异议，该记录上签字的“陈世自”曾经是原告员工，现已离职，无法联系，是否系其本人签字无法确认；原告的厂房在2012年4月1日前就已空置，即使该记录是真实的，迟延几日交接也是被告的原因或双方当时商定的结果，不构成违约；原告对被告提供的证据B3五份照片真实性、关联性均有异议，照片模糊不清，照片来自于哪里无法确认，不能证明是被告的机器。即使是被告的机器，也不能确认机器是何时拥有的，及是否是在涉案房屋内用于生产的；机器的标牌信息不清楚，即使清楚也不能证明原告违约，且其显示的用电量大小与本案无关。原告对被告提供的证据B4两份照片真实性有异议，认为是否是本案所涉的房屋不清楚，即使是本案房屋，是否严重损坏需要修复也不清楚。即使有相应需要修复的地方，被告也从来没有向原告提及过，也超过诉讼时效。原告对被告提供的证据B5示意图质证称是被告单方制作的，不能作为证据使用，而且原告占有部分房屋是经过双方商定，不构成违约。
鉴于被告对原告提供的所有证据均无异议，本院对原告提供的上述证据均予以认定。鉴于原告对被告提供的《接电协议》真实性无异议，本院对该《接电协议》真实性予以认定，可以证明原告曾与姚张村经济合作社签订《接电协议》，约定“原告用电电量不能超过20KV，如超KV使用必须与姚张村经济合作社协商……如用电量超过250KV本协议自动终止”；但鉴于原告对该《接电协议》关联性、合法性有异议，且原合同相关约定为“用电电压为200千伏以上”，而非电量，故本院确认该证据不能直接证明签订合同时原告隐瞒了重要事实。至于原告是否就电力供应问题存在违约，本院将在说理部分予以阐述。鉴于原告对被告提供的《仓库物件交接记录》真实性无法确认，且从内容看，该记录不能直接证明系因原告延迟致使厂房逾期交付，故本院对该记录暂不予认定。鉴于原告对被告提供的证据B3五份照片真实性、关联性均有异议，且这些照片信息确实不能反映被告所购买的设备用电量超过200KVA；故本院确认这些照片不能证明被告所投资购买的设备用电量超过200KVA；相反，从照片中可以看出，被告所购设备的标牌明确表明电压为380V，本院对此事实予以确认。鉴于原告对被告提供的证据B4两份照片真实性有异议，且该组照片模糊不清，难以证明被告欲证明的事项，本院暂不予认定。鉴于证据B5示意图是被告单方简单手写的，并未清楚反映全部建筑布局，故本院对该证据暂难以认定，但原告已经承认占用部分房屋的事实，本院对此事实予以确认。
据此，结合原告、被告的陈述，本院认定案件事实如下：
2012年3月14日，王万成（被告法定代表人）代表设立中的被告与原告签订《租赁合同书》，约定：原告将其所有的位于宁波市北仑区小港街道下邵村姻房弄210号的厂房出租给被告使用；租赁期限为2012年4月1日至2015年4月1日，租金为18万元／年，第一年租金一年一付，后两年为季付；如果违约的须向对方赔偿违约金50000元。此外，该合同书第五条约定，“甲方（原告）保证用电电压为200千伏以上”，第六条约定，原告根据需要对厂房进行必要的检修以保证被告的使用。被告于2012年4月26日成立。合同签订后，原告交付了厂房，但保留占用部分房屋放置物品，被告使用厂房至今。被告仅支付了合同约定的保证金5万元和第一年的租金18万元，此后租金至今未曾付过。
本院认为：原告新生五金厂与被告冠工公司之间的房屋租赁合同属双方当事人真实意思表示且主体适格、内容不违反法律法规禁止性规定，故合法有效。被告冠工公司作为承租人，理应按约定的时间、约定的数额支付租金。现被告拖欠租金未付，并在原告催讨后合理期间内未予支付，在原告起诉后被告仍拒不支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，原告作为出租人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，原告还有权要求被告在合同解除后返还房屋，且有权要求被告按原约定标准（18万元／年）支付2013年4月1日至合同解除之日的租金，及合同解除次日起至实际腾退之日的房屋占有使用费。双方之间的租赁合同因被告违约而解除，原告主张继续适用违约金条款并无不当，且其主张的违约金数额5万元不超过法律允许的限度。综上，原告的全部诉讼请求正当合法，应予支持。
关于被告抗辩并反诉提出的主张：第一，被告提出原告和被告所签订的租赁合同是在隐瞒重大情况下签订的，原告只有20千伏的电量使用权，却在租赁合同第五条约定“甲方保证用电电压为200千伏以上”，致使被告至今不能投产，造成被告重大的不可挽回的经济损失；并据此反诉要求原告继续履行《租赁合同书》，提供被告生产所需的200千伏安（KVA）以上的变压器输出能力。本院认为，《租赁合同书》第五条约定为“甲方保证用电电压为200千伏以上”，参考原中华人民共和国电力工业部制定但现行有效的《供电营业规则》及相关常识，200千伏电压属于特高压输电供电中的概念，当用户需要的电压等级在110千伏及以上时，其受电装置应作为终端变电站设计，方案需经省电网经营企业审批。对于一般工业企业，为低压供电，电压三相为380伏。此外，根据被告提供的照片，被告所购设备的标牌明确表明电压为三项380伏。因此，在我国现有供电体系下，考虑涉案厂房的规模、性质、地理位置，“甲方保证用电电压为200千伏以上”这一约定无法履行，且根据现有证据，履行该约定缺乏必要性。至于被告主张的该条款原本意思应是用电电量200KVA（千伏安），因原告不予认可，在缺乏其他直接证据情况下，真实意思难以确定。此外，庭审中，被告承认其知道欲实现用电电量200KVA，需加装一台输出容量在200KVA以上的独立变压器，而在签订合同前其检查过厂房，并没有发现独立变压器，仍然签订该租赁合同；而且被告在签订租赁合同后持续使用该厂房2年有余，因此，即使当时双方的真实意思表示是用电电量200KVA，也因被告检查过并长期持续使用，而缺乏提供这一变压器输出能力的必要性。综上，被告第一项反诉请求缺乏事实基础，本院不予支持。第二，被告提出原告至今还占用部分房屋，并据此反诉要求原告立即腾空占用至今的部分房屋。庭审中，原告对占用部分房屋的事实予以认可，但认为这是租赁伊始双方口头约定好的，还认为该主张超过诉讼时效。本院认为，被告承认“从交付时候就没有腾空”，并在此后使用两年有余，因此，原告所作的“占用部分房屋是双方事先口头约定”的解释属于合理的解释；即使当时没有口头约定，自交付至被告提出反诉已两年有余，从被告陈述看，原告保留占用部分房屋并未实质影响被告使用厂房的目的，而且被告也未能提供证据证明在提出反诉状前曾要求原告腾空所占部分房屋，故也已超过诉讼时效，因此，本院对第二项反诉请求不予支持。第三，被告提出原告还有其他未按约履行合同的地方，包括：厂房是逾期交付的，厂房多处漏雨及破损未予修缮；并据此要求原告退还被告已缴纳的首年房租18万元，直至原告履行《租赁合同书》所有义务（包括：提供200千伏安以上供电能力、腾空占用部分厂房、修缮厂房），方可收取租金。本院认为，关于提供200千伏安以上供电能力、腾空占用部分厂房的问题前文已述。关于修缮厂房的问题，租赁合同书原文系“原告根据需要对厂房进行必要的检修以保证被告的使用”，被告提供的照片不能证明原告违反该条约定的修缮义务，被告庭审中也承认“厂房破损不影响生产，哪怕影响生产，我自己修一下也无所谓”，且被告反诉要求继续使用，显然，即使厂房存在破损，也未严重至无法使用，原告不能据此要求退还已缴纳的首年房租18万元。被告第三项反诉请求缺乏事实和法律基础，本院不予支持。第四，被告要求原告支付违约金5万元。本院认为，如前所述，原告提供厂房给被告使用2年有余，没有证据表明原告存在明显违约，而被告拒不不履行合同主要义务，无权要求原告支付违约金5万元，故本院对第四项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告宁波市北仑区小港新生五金厂与被告宁波市冠工纸塑制造有限公司于2012年3月14日签订的房屋《租赁合同书》；
二、被告宁波市冠工纸塑制造有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于宁波市北仑区小港街道下邵村姻房弄210号的房屋腾空返还原告宁波市北仑区小港新生五金厂；
三、被告宁波市冠工纸塑制造有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告宁波市北仑区小港新生五金厂支付租金180000元（暂计算至2014年3月31日，此后租金按每年180000元计算至判决发生法律效力之日止），并支付房屋占有使用费（自判决发生法律效力次日按每年180000元计算至上述第二项所涉房屋返还之日止）；
四、被告宁波市冠工纸塑制造有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告宁波市北仑区小港新生五金厂支付违约金50000元；
五、驳回被告宁波市冠工纸塑制造有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4910元，减半收取2455元；反诉受理费4910元，减半收取2455元，合计4910元，由被告宁波市冠工纸塑制造有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人户名：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 郑智杨
二〇一四年七月十七日
代书记员 邱凯特