辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2426号
上诉人（原审原告）：王凤岐，男，1946年1月14日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
被上诉人（原审被告）：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区文体路6甲4号。
法定代表人：黄哲明，系该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地：沈阳市沈河区惠工街56号（12-16层）。
负责人：于苓，系该分公司总经理。
委托代理人：汪华燕，女，1964年11月6日出生，汉族，系该公司职员。
委托代理人：王飞，系辽宁百联律师事务所律师。
上诉人王凤岐因与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司、中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第01245号民事判决书，向原审法院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审，代理审判员史舒畅、代理审判员王虹组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年1月12日，原告（乙方）与被告星辰公司（甲方）签订《京城中心商品房定购书》一份，约定原告以721，190元购买被告星辰公司开发建设的位于沈阳市和平区文兴路京城中心2号楼2-13-4号房屋（现房屋实际地址为沈阳市和平区文兴路41-2号2-13-1，即本案诉争房屋），建筑面积为91.29平方米，销售单价为每平方米7，900元……。其中第四条约定，双方同意在签订《商品房买卖合同》之前，本定购书将作为正式有效合同，在双方签署的《商品房买卖合同》生效时，已交款自动转为房款。
2013年10月25日，原告（买受人）与被告星辰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以723，166元购买位于和平区文兴路41-2号2-13-1、建筑面积91.54平方米房屋（即本案诉争房屋），销售单价7，900元／平方米。第六条付款方式及期限约定：买受人于2013年10月25日前一次性付清购房款项723，166元；第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……。合同签订后，原告依约支付全额购房款人民币723，166元，被告星辰公司为原告出具了收款收据，现诉争房屋所在楼宇未竣工，亦未交付原告。
另查，2012年9月，被告信达公司（抵押权人）与被告星辰公司（抵押人）签订抵押合同二份。其中合同编号为（2012-007（1）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与北京邦赫科贸有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（1）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告星辰公司与2012年9月14日签订（2012-007（1）】的《债务重组合同》……；其中合同编号为（2012-007（2）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与中信信托有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（2）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告星辰公司于2012年9月14日签订（2012-007（2）重组】的《债务重组合同》……。二份合同均约定，为保障抵押权人债权的实现，抵押人（即被告星辰公司）愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为抵押权人设定抵押，提供担保；抵押人同意以本合同附件一《抵押物清单》所列之财产为抵押权人设定抵押。二份合同的附件一抵押物清单的内容均包括原告购买的诉争房屋所在楼宇即沈阳市和平区文兴路41-2号。
又查，原告购买诉争房屋时，房屋尚未设立抵押权。现依据沈阳市房产局出具的诉争房屋所在楼宇抵押登记材料显示，诉争房屋现已设定了在建工程抵押登记，抵押权人为被告信达公司。
再查，2013年10月24日，原（乙方）与被告星辰公司（甲方）签订《补充协议》一份，因被告星辰公司未按《京城中心商品房定购书》履行约定，被告星辰公司同意赔付原告违约赔偿金：1、甲方将按银行同期贷款利率6.56%向原告支付违约金，赔付时间（2011年11月27日至2013年10月15日），共计688天，其违约金结算金额共计89，176元；2、乙方承诺甲方所赔付的违约金不直接存入乙方账户，而是用此笔违约金抵入在京城中心购买的地下负一层车位（车位价格￥20万元／位）；3、本协议签订后，乙方须一次性补齐车位款：壹拾壹万零捌佰贰拾肆元整（110，824元），逾期按日万分之五向甲方支付违约金。甲方协助乙方签订《商品房买卖合同》及车位合同；4、本协议生效后，甲乙双方之前签订的京城中心内部认购优惠权书及相关赔偿的协议全部终止，乙方不得再追究甲方的任何违约责任（延期交房除外，交房日期2014年6月30日）；……。该补充协议签订后，被告星辰公司已按协议约定向原告赔付完毕。
原审法院认为：原告与被告星辰公司就涉案房产所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，原审法院予以确认，因此，对原告确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于原告要求被告星辰公司继续履行上述合同为其办理房屋登记及房产证的诉讼请求，因涉诉房屋尚未竣工，亦未取得房屋初始登记登记批复，不具备办理房产手续的条件，故对原告该项诉讼请求，原审法院不予处理。
关于原告要求被告星辰公司承担违约金的诉讼请求，现被告未按合同约定履行义务，即未按合同约定的时间（2014年6月30日）向原告交付诉争房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的具体数额，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。”本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定违约金给付标准为按日支付已付房款的万分之一，故从其约定。被告应自2014年7月1日（即被告承诺交付商品房之日的次日）起算，给付至原告诉求的2015年3月31日止。原告主张被告信达公司对被告星辰公司应负的违约金承担连带责任的诉请，因法律依据不足，原审法院不予支持。另，因原、被告在《补充协议》中第4条约定：“本协议生效后，甲乙双方之前签订的京城中心内部认购优惠权书及相关赔偿的协议全部终止，乙方不得再追究甲方的任何违约责任（延期交房除外，交房日期2014年6月30日）”，故对原告主张的2013年10月16日至2014年6月30日期间的违约金，原审法院不予支持。
另，原告主张被告星辰公司赔偿其房屋装修定金损失费的主张，因法律依据不足，原审法院不予支持；鉴于原告本次诉讼主张涉案《商品房买卖合同》合法有效，并要求继续履行该合同，故对原告主张被告星辰公司承担一倍购房款赔偿责任的诉请，原审法院不予支持；原告主张二被告就涉案房产签订的抵押合同无效，并主张撤销该合同，虽原告购买涉诉房屋在上述抵押合同签订之前，但原告与被告星辰公司签订的《商品房买卖合同》未登记备案，故对原告该项主张，原审法院不予支持；同时，对原告主张解除抵押、实行抵押权注销登记或抵押权变更登记的诉请，原审法院亦不予支持。
原审法院判决：一、确认原告王凤岐与被告星辰房地产开发有限公司于2013年10月25日就位于和平区文兴路41-2号2-13-1号、建筑面积91.54平方米房屋签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告王凤岐逾期交房违约金，自2014年7月1日起至2015年3月31日止，以723，166元为计算基数，按日万分之一标准计算；三、驳回原告其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。诉讼费13，045元，减半收取6，522.50元，由原告王凤岐负担6，293.50元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担229元。
宣判后，原告王凤岐不服，向原审法院提出上诉，请求：撤销原审判决，依法重新审理。理由：对原审判决第一项没有异议。对于赔付违约金起始时间和赔付标准有异议。沈阳星辰房地产开发有限公司曾经因违约进行过赔偿，见2013年10月24日的《补充协议》，赔偿时间为购房交款日2011年11月27日至2013年10月15日。我要求赔付时间为自2013年10月16日至2015年3月31日，即与上次赔付时间对接，我要求赔付的起始时间没有问题，先前的赔付标准为按银行同期贷款利率6.56%，这次我对赔付标准要求按日万分之五计算，我的要求有法律依据，也合情理。我要求二审法院判令被上诉人赔付我从2013年10月16日至2015年3月31日的损失，而且按照日万分之五计算违约金。因为补充协议约定如果我违约应当按照日万分之五计算违约金，所以如果被上诉人违约也应当按照这个标准计算。被上诉人应当赔付给我房屋装修定金损失费1825元。被上诉人在议定书上承诺过如果规定时间内无法完成备案，业主有权要求退房，全部房款、违约金及其他相关形式一次性全额赔偿给购房者。二被上诉人之间的抵押合同无效法院应当支持我，因为二被上诉人是恶意串通，我在签订买卖合同时房屋已经有了主人，再进行抵押必然产生争议。而且抵押合同期限是两年，现在已经逾期近一年时间，而被上诉人所签订抵押合同应该失去法律效力。上诉人购买房屋现在应该不在抵押状态，应该可以进行登记备案。二被上诉人应当承担连带责任。因为抵押合同是违法违规的，是他们之间的恶意行为，导致我无法实现购房目的。
被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司未出庭未作答辩。
被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司答辩称：同意一审判决，请求二审维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
本院认为：上诉人王凤岐与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
关于上诉人王凤岐主张购房违约金的期限（2013年10月16日至2015年3月31日）以及计付标准（按每日万分之五）的问题。因《商品房买卖合同》中明确约定逾期交房的违约金为日万分之一，交房日期为2014年6月30日，且双方签订的《补充协议》中已经明确约定该补充协议生效后，除延期交房外的违约责任外，上诉人不得再追究被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司任何违约责任，双方在签订补充协议后也实际履行了该协议。故上诉人主张的期限和计付标准没有事实以及法律依据，一审认定的违约期限以及计付标准准确，本院予以采信。
关于上诉人主张赔偿其诉争房屋装修定金损失费（即装修定金利息损失）的问题。虽被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司至今未交付房屋存在违约行为，但该行为尚未导致装修合同解除致使装修定金不予返还等实际损失；而且上诉人在未接收房屋的情况下签订装修合同，故沈阳星辰房地产开发有限公司逾期交房与装修合同解除并无必然的因果关系。上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于上诉人要求被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司赔付一倍购房款的主张。因上诉人已主张与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当继续履行合同。故因上诉人未要求解除合同，其主张赔付一倍购房款的请求本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司为其办理房屋产权证书的主张，因诉争房屋尚未取得房屋初始登记批复，不具备办理房产手续的条件，故对该主张本院不予支持。
关于上诉人要求被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司承担连带责任的主张。被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司签订的抵押合同，上诉人不是抵押合同的当事人，故其无权要求解除被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司之间的抵押行为、办理抵押权注销登记或抵押权变更登记。其次，现诉争房屋系因逾期交房的违约行为侵害了上诉人的合法权益，不是因被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司行使抵押权而导致《商品房买卖合同》无法继续履行。既然上诉人主张《商品房买卖合同》合法有效，要求继续履行该合同，被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司对继续履行该合同亦无异议。综上，上诉人要求二被上诉人承担连带责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13045元，由上诉人王凤岐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。