北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初28131号
原告（反诉被告）：中国人民武装警察部队北京市总队执勤第四支队，住所地北京市西城区珠市口西大街133号。
法定代表人：史景军，支队长。
委托诉讼代理人：郑运，北京市华德莱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘森平，北京市华德莱律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京鼎盛乐工投资有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇观音寺南里海北路1号1层1。
法定代表人：朱晓燕，经理。
委托诉讼代理人：何建龙，男，北京鼎盛乐工投资有限公司经理。
委托诉讼代理人：曹晓静，北京市盈科律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民武装警察部队北京市总队执勤第四支队（以下简称第四支队）与被告（反诉原告）北京鼎盛乐工投资有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）第四支队的委托诉讼代理人郑运、刘森平，被告（反诉原告）鼎盛公司的委托诉讼代理人何建龙、曹晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告第四支队向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告2015年11月签订的《武警部队房地产租赁合同》于2017年10月15日解除；2.依法判令被告腾退位于北京市丰台区成寿寺路19号院租赁原告的房屋；3.依法判令被告支付拖欠租金60万元（自2017年4月15日起算，至2017年10月14日止）；4.依法判令被告支付拒不腾退房屋的房屋使用费（自2017年10月15日起算至实际腾退之日，每日3333.33元）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2015年11月签订《武警部队房地产租赁合同》，将位于北京市丰台区成寿寺路19号院房屋及空闲场地租赁给被告使用，租赁期限：2015年11月28日起至2025年4月15日，年租金120万，一年一付。因中央军委规定：军队及武警部队将全面停止对外有偿服务活动。故原告执行上级有关政策规定并遵循合同约定，于2017年7月6日向被告发出解除租赁合同的《律师函》，提出解除涉案合同，后经与被告多次协商，因补偿金额问题未能达成一致。原告认为，双方自愿签订的租赁合同依法有效并应当严格遵守，依据双方签订的合同约定以及《合同法》第117条之规定，原告解除合同的行为符合约定解除及法定解除的情形，被告不同意解除合同并拒不腾退涉案房屋的行为严重侵害了原告的合法权益，现向贵院依法提起诉讼，望判如所请。
被告鼎盛公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告是在2010年签订租赁合同，2015年签订的合同没有正式成立，所以不存在解除问题。中央要求在2018年6月30日之前腾退，故原告主张于2017年10月15日解除合同无法律依据，依法不应支持。因对方提出提前解约的行为给被告以及被告的分租户造成了巨大损失，我们要提起反诉。
反诉原告鼎盛公司提出反诉请求：1.请求判令被反诉人继续履行合同至2018年6月30日；2.请求判令被反诉人返还空地租金的损失人民币1363万元；3.请求判令因解除本租赁合同所产生的加建部分的土建及装修残值损失共计6045249元（其中包括：七间饭店主体329113元、七间饭店装修794698元、幼儿园1043648元、中青旅山水时尚酒店3877790元）；4.提前解约租金收益损失2083355元；5.商户清退损失465000元；6.本案评估费71500元及诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：�诉人和被反诉人于2010年3月25日签订《武警部队房地产租赁合同》，约定租赁期间自2010年4月15日至2020年4月14日，房屋面积4792平，场地面积（空地面积）8485平，地房合一，十年租金4449.33万元，年租金高达468万，远远高于房屋所在地当时同地段同类商业体租金价格，而双方签约的真实意思是要在8485平方米空闲场地上新建和添建建筑物、构筑物。于是，2010年4月15日双方以签订《成寿寺19号院出租补充协议》将《合同》明确下来，《补充协议》第七条约定：甲方同意乙方在院内空地建房，15年租金合计7796.88元（年均520万）。反诉人严守合同，积极履约，一直保持友好沟通，被反诉人却未善尽履约责任、不服务、不积极。2010年合同成立后到2015年6月期间，反诉人数十次提供在承租的场地上新建和添建建筑物、构筑物的建设方案，并发函告知被反诉人提供各相关资料，协助�诉人申办建房手续，但被反诉人并没有按合同服务项目履约，一直迟延履行。直到2014年1月23日，被反诉人才发《关于丰台区成寿寺路19号院承租方拟在承租院新建房屋的批复》，虽有批复，但该批复内容仅同意在空地上搭建临时性建筑，而反诉人持该批复去地方规划部门申请建设临时建筑，无法可依，也就无法实际落实和实际兑现，只是一纸空文。2014年4月22日，被反诉人仍给予反诉人承诺，签订《丰台区成寿寺19号院租赁补充协议》，还在约定被反诉人同意反诉人以被反诉人的名义在承租场地内搭建临时性建筑物，并以甲方的名义申报相关建设手续等条款，致使反诉人无法有效地避免和防止损失扩大。反诉人蒙受租金的巨大损失，2015年初，要求返还空地租金或赔偿损失，经多次交涉，被反诉人称由于是部队性质，无法直接退回租金，但是同意采取补救措施，制定�偿计划，最终达成协议（合同），将468万/年的租金更正为120万/年的租金，租期十年，以此变相赔偿反诉人的租金过高损失。不料，2017年6月，被反诉人提出提前解除合同，所采取的补救措施不兑现。现分租户不同意搬离（中青旅公司是国企上市公司，因提前解约主张损失金额特别巨大主张3178.30万元，万聚恒达公司因提前解约主张损失合计3286005元，武志金成寿寺路19号院幼儿园因提前解约主张损失合计4171090元）。自签订租赁合同后，反诉人对房屋投入1101360元进行改造（不包括院内电缆铺设和排水施工等费用）。此外,因对方提出提前解约导致反诉人的租金收益损失还有2083355元。经反诉人申请，北京市丰台区人民法院委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案的北京市丰台区成寿寺路19号院加建部分的土建及装修残值、丰台区成寿寺路19号院的装修残值进行价格评估�评估价格为：人民币6045249元。基于《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；《成寿寺19号院出租补充协议》第十条：在合同履行期间，如一方提前解除或终止合同，须赔偿损失。依据以上规定和约定，被反诉人的迟延履行行为导致反诉人蒙受损失，反诉人有权利要求被反诉人继续承担赔偿损失的违约责任。2017年6月2日，国务院副总理ＸＸＸ在军队和武警部队全面停止有偿服务工作电视电话会议讲话中强调：要强化法治思想，依法依规进，确保军队资产安全，维护群众正当利益。军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室负责人接受记者专访中也明确，既要把停止有偿服务目标要求落实到位，又要依法把群众利益补偿到位，切实巩固军政军民团结。基于中央军委指示精神和反诉人在该项目严重亏损的实际情况，并不具备解除条件，应当将解除合同的时间调整为2018年6月30日才是合理合法，尽量有效地为反诉人和12家分租户避免和防止损失扩大。综上所述，被反诉人未尽诚实信用原则，违反合同约定，未尽赔偿责任，给反诉人造成了巨大经济损失，故反诉人依法提出反诉请求，请求贵院查明本诉事实，结合当事人损失情况、合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平公正原则和诚实信用原则予以衡量裁判，判决支持反诉人的请求，维护反诉人的合法权益。
反诉被告第四支队辩称：一、不同意被告提出继续�行合同至2018年6月30日的反诉，因其解除合同的时间不具有可操作性，2018年6月30日是军委全军停止的时间，我们根据上级的规定，结合实际腾退所需要的时间，提出解除合同的时间为2017年10月15日。二、空地租金返还诉求不符合双方合同以及我国现行法律。三、关于加建及装饰装修残值不符合法律规定，且是次承租人损失，与原告无关。四、被告主张解约导致的租金收益损失，目前尚未发生，被告无证据证明其实际产生的损失，根据合同法规定，预期收益损失的前提是违约，而双方解约是双方合同的约定与法律规定，不存在违约。五、商户清退损失是被告与其次承租人，甚至是次承租人与其承租人之间的纠纷，原告不应承担。六、诉讼费应由法庭判定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年3月23日，中国人民武装警察部队北京市总队第二师（以下简称武警二师）（甲方）通过招投标，与鼎盛公司（乙方）签订《武警部队房地产租赁合同》（以下简称2010年合同），约定甲方将坐落在北京市丰台区成寿寺路19号（武总京字第2001号坐落）的房屋建筑面积4792平方米，场地面积8485平方米，出租给乙方使用，租赁期限自2010年4月15日起至2020年4月14日止，房地产年租金为468万元，租金按双方签订的补充协议执行。双方在该合同上签字盖章，并经中国人民武装警察部队后勤部基建营房部加盖许可证专用章。
2010年合同第八条约定：“租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意、费用自理、权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；……”第九条约定：“合同的解除与终止：……（四）因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；……”第十七条约定：“双方承认的附加条款如下：详见成寿寺19号院出租补充协议。”合同第十三条约定：“本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经武警部队基建营房部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效。”
2010年4月15日，武警二师（甲方）与鼎盛公司（乙方）签订《成寿寺19号院出租补充协议》（以下简称2010年补充协议），约定增加五年租期，合同期限为2010年4月15日至2025年4月14日，给予乙方10个月装修免租费期，第一年租金为78万，从第二年开始租金为468万元，从合同生效的第六年开始，年租金在上一年租金基础上进行递增。该协议第六条约定：“乙方根据经营需要，对租赁的房地产可进行分租，如整体转租需书面征得甲方同意。”第七条约定：“甲方同意乙方在院内空地建房（除改造管线项目外，乙方不准建设任何地下室工程），所需手续和报批、搭建工程由乙方负责，乙方承担相关费用。”第九条：“乙方如需相关证明，甲方应协助提供。”第十条：“在合同履行期间，除国家和军队大政策变化及自然不可抗力外，如一方提前解除或终止合同，须赔偿损失，赔偿金额双方协商解决。”
合同和补充协议签订后，鼎盛公司对已有房屋进行扩建，并对外进行转租。同时，鼎盛公司于2010年至2014年间多次向武警二师提出书面函件，申请在租赁�场地上新建办公楼。庭审中，武警二师称，在租赁场地上新建房屋需其上级主管部门审批，其一直就鼎盛公司申请建房一事向其上级主管部门进行请示，并提交2013年5月13日《关于在丰台区成寿寺路19号院承租方拟在承租院新建房屋的请示》进行佐证。
2014年1月23日，总队后勤部营房处向武警二师营房科下发《关于丰台区成寿寺路19号院承租方拟在承租院新建房屋的批复》，内容为：“同意你部在丰台区成寿寺路19号院场地上搭建2栋临时建筑的意见。”
2014年4月22日，武警二师（甲方）与鼎盛公司（乙方）签订《丰台区成寿寺路19号院租赁补充协议》（以下简称2014年补充协议），约定甲方同意乙方以甲方的名义在承租的丰台区成寿寺路19号院场地内搭建临时性建筑物，并以甲方的名义申报相关建设手续。
该协议签订后，鼎盛公司未在租赁场地上搭建临时性建筑。庭审中，鼎盛公司称，双方签订2010年合同的目的是为了建盖楼房，而并非临时建筑，并且搭建临时建筑无法获得地方规划部门审批，故双方签订的2014年补充协议无法实际履行。此后，涉案场地一直被闲置，双方亦未办理交接手续。自2015年1月15日起，武警二师按每年120万元收取鼎盛公司的租金。
庭审中，武警二师提交落款日期为2015年11月25日的《武警部队房地产租赁合同》一份（以下简称2015年合同），甲方为武警二师，乙方为鼎盛公司，内容为甲方将位于北京市丰台区成寿寺路19号（武总京字第2001号）的房屋建筑面积5118.06平方米出租给乙方使用，租赁期限自2015年11月28日起至2025年4月15日止，年租金120万元。该合同第十二条约定：“合同的解除：……（四）因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法�行的，甲乙双方均不承担责任；……”第十五条约定：“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的武警部队营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。”第十八条约定：“双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：（1）本合同为受法律保护的唯一有效合同，甲乙双方以前签订的任何协议承诺约定、文字和语音记录均无效。甲乙双方互不追究双方的任何责任，互不要求任何补偿、赔偿，乙方不得以任何理由要求甲方退还乙方已经交纳给甲方的房地产租金等任何各项费用。（2）甲方承诺如果甲方在2025年4月14日前将原有出租给乙方的丰台区成寿寺19号院空闲场地再次出租，乙方享有年租金348万元的优先租赁权，但租赁期限不得超过2025年4月4日。”
2015年合同落款处有武警二师和鼎盛公司的公章，但武警部队营房管理部门未盖章。鼎盛公司质证称，其与武警二师在2015年确实签订过一份合同，但其盖完章后，武警二师将合同原件全部收走，对于2015年合同约定的租赁房屋面积、租金、租期，鼎盛公司予以认可，亦认可双方实际按照每年120万元的租金履行。对于第十八条附加条款，鼎盛公司主张该条款内容均为手写，系武警二师在其盖章后私自添加，并非其真实意思，对该条款的真实性不予认可。
2016年2月，中国共产党中央军事委员会发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。2017年6月22日，武警二师向鼎盛公司发出《关于提前解除空余房地产租赁合同的函》，要求于2017年12月31日前收回出租的丰台区成寿寺路19号院房屋和空地。鼎盛公司经理何建龙于2017年6月22日签收该函。至本案法庭辩论终结时，鼎盛公司未向武警二师腾退租赁的房屋和空�。
案件审理过程中，鼎盛公司申请进行以下评估鉴定：1.丰台区成寿寺路19号院内房屋在2010年3月23日的市场年租金价值；2.丰台区成寿寺路19号院内加建部分的土建及房屋装修残值。后鼎盛公司撤回第一项评估申请。对第二项评估申请，经本院依法委托，国宏信价格评估有限公司于2018年2月24日出具《价格评估报告》，评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日（2018年1月8日）的价格为6045249元，其中加建部分主体为329113元，加建部分装修为794698元，幼儿园新建及装修为1043648元，中青旅山水时尚酒店新建及装修为3877790元。鼎盛公司支付鉴定费71500元。
关于丰台区成寿寺路19号院内房屋在2010年3月23日的市场年租金价值，武警二师于2015年8月15日委托北京中恒正源资产评估有限责任公司进行评估，评估结论为丰台区成寿寺路19号房屋在评估基准日2009年12月31日的年租赁权价值151.32万元；鼎盛公司于2015年10月9日委托千百万资产评估（北京）有限责任公司进行评估，评估结论为丰台区成寿寺路19号房地产于评估基准日2010年4月15日的市场年租金评估值为108.44万元。
庭审中，经双方确认，鼎盛公司已向武警二师交纳2010年4月15日至2015年1月14日租金1833万元，交纳2015年1月15日至2017年4月14日租金270万元。
庭审中，鼎盛公司提交了与次承租人中青旅山水酒店投资管理（北京）有限公司、北京万聚恒达科贸有限公司、武志金签订的租赁合同，并提交次承租人向其提出的提前解约损失清单、装修合同、收付款凭证等材料，主张因武警二师提前解除合同，导致其提前与次承租人解约，产生赔偿和清退损失。至法庭辩论终结时，鼎盛公司尚未与次承租人就提前解约的赔偿金额结算完毕。
2018年3月12日，因�警部队编制体制调整，武警二师已撤销，原归其管理的成寿寺路19号院建筑、土地及相关民事权利义务由第四支队接管。经第四支队申请，本案原告变更为第四支队。第四支队在庭审中增加诉讼请求：1.判令解除原、被告2010年3月23日签订的《武警部队房地产租赁合同》；2.判令被告腾退位于北京市丰台区成寿寺路19号院占有使用的土地。
本院认为，本案的争议焦点在于：1.双方签订的两份合同能否解除；2.武警二师是否应当向鼎盛公司返还场地租金；3.武警二师是否应当向鼎盛公司赔偿损失。
关于双方签订的两份合同能否解除，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2010年合同和2015年合同均系双方自愿签订，且不违反法律强制性规定，自双方盖章时合同成立，即对双方具有约束力。两份合同均约定了“军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行”这一合同解除条件，且未限定解除权人，合同双方均有解除权。现因中国共产党中央军事委员会于2016年2月下发通知，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动，属于政策重大调整造成合同无法履行，符合合同约定的解除条件，武警二师要求解除两份合同，本院予以支持。
关于武警二师是否应当向鼎盛公司返还场地租金，首先，双方在2010年合同约定的租赁范围包括场地和房屋，但未分别约定场地租金和房屋租金的金额。从实际情况来看，涉案场地和房屋均有价值，且双方对涉案房屋的年租赁价值进行过评估，评估价格均低于合同约定的年租金总额，故可以认定鼎盛公司交纳的租金包含场地租金和房屋租金。其次，双方在2010年补充协议里约定武警二师同意鼎盛公�在院内空地建房，且鼎盛公司于2010年至2014年间多次向武警二师提出书面函件，申请在租赁的场地上新建办公楼，武警二师亦就建房申请向其上级主管部门进行请示。从双方签订的补充协议及双方的履约行为来看，鼎盛公司租赁涉案场地的目的是为了在场地上新建房屋，武警二师对鼎盛公司所要实现的合同目的亦应当知晓。现鼎盛公司因未获得永久性建筑或临时建筑的建房审批而未能建房，双方均未能举证证明在签订合同前对涉案场地性质及行政审批手续进行过事先考察，对实际履约的可行性未尽合规审核义务，导致鼎盛公司最终未能实现对租赁场地的使用目的，双方均存在过错。鼎盛公司已按合同约定足额向武警二师交纳了租金，而场地未能实际使用，武警二师应当向鼎盛公司返还部分租金，具体数额由本院根据双方的过错程度和场地租金的金额进行确定。
关于武警二师是否应当向鼎盛公司赔偿损失，鼎盛公司对涉案场地进行了转租，其主张，武警二师提前解除合同，导致其与次承租人之间的租赁合同无法继续履行，次承租人向其提出赔偿要求，给其造成了装修残值补偿、预期收益无法实现、清退商户等损失，该项损失应按照公平原则由其与武警二师分担。现因鼎盛公司与次承租人尚未就提前解约的赔偿金额结算完毕，鼎盛公司的损失金额尚未确定，缺乏考量双方责任的事实基础，故对该项请求，在本案中不予处理，鼎盛公司与武警二师可另行解决。
因武警部队编制体制调整，武警二师已撤销，原归其管理的成寿寺路19号院由第四支队接管，故有关成寿寺路19号院的民事权利义务由第四支队承继。
就第四支队的各项诉讼请求，第四支队要求解除2010年和2015年合同，符合合同约定，本院予以支�，关于合同解除时间，武警二师已于2017年6月22日向鼎盛公司发出《关于提前解除空余房地产租赁合同的函》的通知，鼎盛公司于当日签收，第四支队要求确认两份合同于2017年10月15日解除，晚于鼎盛公司收到解除合同通知的时间，本院不持异议；因双方合同已解除，第四支队要求鼎盛公司腾退位于北京市丰台区成寿寺路19号院租赁的房屋与场地，本院予以支持；自2017年4月15日始，鼎盛公司未再向第四支队交纳租金，并至今未腾退涉案房屋和场地，第四支队要求鼎盛公司支付自2017年4月15日至实际腾退之日止的租金和房屋使用费，本院予以支持，房屋使用费标准参照2015年合同租金确定为每年120万元。
就鼎盛公司的反诉请求，鼎盛公司要求第四支队继续履行合同，本院不予支持；鼎盛公司要求第四支队返还空地租金，本院予以支持，综合考虑涉案房地产的位置和状况、双方提交的鉴定报告，以及双方自2015年始实际履行的房屋租金价格等因素，本院确定鼎盛公司自2010年4月15日至2015年1月14日支付的场地租金为1363万元，因双方均存在过错，故该项损失由双方各自承担50%，第四支队向鼎盛公司返还场地租金681.5万元；鼎盛公司要求第四支队赔偿装修残值损失和加建部分的土建残值损失，以及赔偿提前解约造成的租金收益损失和商户清退损失，该请求在本案中不予处理，可待鼎盛公司结算完毕后另行主张。
综上，依照《合同法》第八条、第三十二条、第九十三条第二款、第九十六、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认中国人民武装警察部队北京市总队执勤第四支队与北京鼎盛乐工投资有限公司于2010年3月23日签订的《武警部队房地产租赁合同》、于2015年11月25日签订的《武警部队房地产租赁合同》�于2017年10月15日解除；
二、北京鼎盛乐工投资有限公司于本判决生效后十五日内向中国人民武装警察部队北京市总队执勤第四支队腾退租赁的坐落于北京市丰台区成寿寺路19号院的全部房屋和场地；
三、北京鼎盛乐工投资有限公司于本判决生效后七日内向中国人民武装警察部队北京市总队执勤第四支队支付2017年4月15日至2018年5月10日的租金和房屋使用费1282200元，并按照每日3288元的标准向中国人民武装警察部队北京市总队执勤第四支队支付自2018年5月11日起至实际腾退之日止的房屋使用费；
四、中国人民武装警察部队北京市总队执勤第四支队于本判决生效后七日内向北京鼎盛乐工投资有限公司返还场地租金6815000元；
五、驳回中国人民武装警察部队北京市总队执勤第四支队的其他诉讼请求；
六、驳回北京鼎盛乐工投资有限公司的其他反诉请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费共计16340元，由北京鼎盛乐工投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费共计103580元，由中国人民武装警察部队北京市总队执勤第四支队负担51790元（于本判决生效后七日内交纳），北京鼎盛乐工投资有限公司负担51790元（已交纳）。鉴定费71000元，由中国人民武装警察部队北京市总队执勤第四支队负担35500元（于本判决生效后七日内向北京鼎盛乐工投资有限公司支付），北京鼎盛乐工投资有限公司负担35500元（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表�的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 杨 薇
人民陪审员 朱金录
人民陪审员 李艳玲
二〇一八年五月十一日
书 记 员 刘姝辰