河南省漯河市源汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）源民一初字第246号
原告张梓煜，女，汉族，1971年2月12日出生，无业。
委托代理人张营超，河南平允律师事务所律师。
被告韩巧兰，女，汉族，1952年11月13日出生。
委托代理人安建业，河南永力律师事务所律师。
被告万柯，男，汉族，1978年11月11日出生，无业。
第三人苗淼（曾用名苗文娟），女，汉族，1979年8月15日出生，无业。
原告张梓煜与被告韩巧兰、被告万柯及第三人苗淼买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张梓煜的委托代理人张营超，被告韩巧兰及其委托代理人安建业，被告万柯，第三人苗淼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张梓煜诉称，2007年3月初，原告和二被告以及万建国口头商谈购买二被告所有的位于漯河市源汇区漯舞路建材市场三期工程南楼3单元、4单元门面房两间。2007年4月3日原告和被告万柯、万建国签订建材市场三期工程营业房认购单一份，该认购单中约定：房屋面积246.88平方米，单价每平方米约为1850元，房屋总价款为456728元。原告交清首付购房款，剩余房款在办理房屋过户手续时支付给被告。协议签订后，原告于2007年4月3日支付被告购房款260000元，被告当天将房屋交付给原告。但被告却一直以各种理由拒绝配合原告办理该房屋的过户手续。综上所述，原告和被告所达成的口头协议是当事人的真实意思表示，为合法有效的协议。原告按照约定的内容履行了合同义务，被告未按照合同约定的内容全面履行自己的义务，属违约行为，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益特起诉请求1、依法判令被告继续履行双方之间的房屋买卖合同；2、请求依法判令被告立即将位于漯河市源汇区漯舞路建材市场（房产证号为20××38）的房屋过户给原告；3、本案诉讼费及其他费用均由被告承担。
被告韩巧兰辩称，原告起诉的事实是虚假的。被告韩巧兰从未与万建国一起与原告商谈过卖房事宜，没有收过原告一分钱，被告也没有委托万柯和万建国卖房，双方不存在买卖合同关系。原告没有向韩巧兰主张过任何有关买房的权利，原告诉状中说二被告以各种理由推脱，事实是韩巧兰从来没有卖给原告房屋，也没有委托任何人将房屋出售给原告。法庭应该驳回原告的诉讼请求。
被告万柯辩称，被告那时年轻爱跑着玩。被告父母离婚后被告为了不让他们分开住，让还住在一个楼。因为被告母亲的事大多交代被告去办，因被告爱跑着玩，被告就让其父亲帮忙管着办。被告母亲没有委托被告卖房更没有委托被告父亲卖房。被告父亲告诉被告房子是往外租的。卖房被告不知道。认购单上的字都不是被告签的。
第三人苗淼述称，不应该追加苗文娟为案件第三人，又不是苗文娟收的钱，也不是苗文娟签字的。即便上面有苗文娟的名字，但不代表就是苗文娟本人写的。
经审理查明，涉案房屋位于漯河市源汇区漯舞路建材市场三期工程南楼3单元、4单元门面房两间，2014年10月20日房屋办理所有权证，登记产权人为被告韩巧兰（房产证号为：20××38）。原告诉称该房屋被告已于2007年4月3日出卖给原告。原告为证实其主张，庭审中提供下列证据：第一份证据，2007年4月3日万建国、万柯（销售方）和原告（认购方）签订的建材市场三期工程营业房认购定单。主要内容为：“原告购买位于源汇区建材市场三期工程南楼3、4单元两间两层一户，单价1850元／㎡，面积246.88㎡，总价456728元，原告于2007年4月3日预付房款26万元，房产证办理后一次付清总付款。房产证办理由开发商提供一切手续协助商户办理，费用由商户承担”。证明房屋的面积，位置，单价和总价款。还约定房产证由被告协助原告办理，原告承担所有费用。第二份证据是收款收据一份，证明万建国、万柯在协议当天2007年4月3日收到原告购房款26万元，是苗文娟收的款，上面万建国、万柯和苗文娟签字。第三份证据，2014年11月28日，被告韩巧兰在建材市场粘贴的通知一份，证明是房屋交付后一直由原告占有的事实。被告韩巧兰的质证意见是对通知的真实性没有异议，对证明的问题也没有异议。认购单韩巧兰不知情，且万建国已经死亡，真实性无法确定。上面也没有韩巧兰的签名，对其真实性不发表意见，对一份收据不知情。被告万柯的质证意见是名字不是被告签的，被告不在场，是不是苗文娟代被告签的也不知道，钱被告也没有收到。第三人苗淼的意见是没有签过名，也没有代签过名，也不知情。
被告韩巧兰提供的第一份证据，2012年12月9日漯河房管局来访事项转送通知单129号一份，及本案原告等九人签字的情况反映一份，证明原告购房时候就没有与被告韩巧兰协商，原告购房是万建国、万柯开发的，被告知道万建国与原告他们之间的买卖后一直不同意卖房。证明韩巧兰对卖房一事不知情，知道后也不同意。第二份证据是争议房产的房产证明，证明该房产属于韩巧兰单独所有。原告张梓煜的质证意见是真实性没有异议，但对证明问题有异议，原告在购买房屋时候不知道万建国和韩巧兰已经离婚，当时购房在建材市场大家都知道韩巧兰和万建国是夫妻关系。基于夫妻关系房子是共同财产。万建国也有权处分房屋。根据该情况反映，原告据悉他们离婚是后来才知道的，不是购房时候就知道。对房产证的真实性没有异议，并不能证明该房产的性质是单独所有，因规划许可证和土地使用证共有人是韩巧兰和万柯。被告万柯及第三人苗文娟对被告韩巧兰提供的两份证据均无异议。
另查明，韩巧兰与万建国原系夫妻，2001年离婚。万建国于2011年11月因病死亡。
本院认为，原告主张其与万建国、万柯之间存在房屋买卖合同，原告提供有认购单、万建国与万柯收到房款的一张收据，被告万柯辩称其没有收到原告的房款，与事实不符，结合原告实际占有房屋的事实，本院对被告万柯的辩解理由不予采信，对原告与万建国、万柯之间就购买被告韩巧兰所有的位于漯河市源汇区漯舞路建材市场房屋的事实，本院予以认定。被告韩巧兰称，其对万建国、万柯出卖其房屋的事实并不知情，也不同意出卖房屋，原告没有提供被告韩巧兰同意出卖房屋的证据，本院认定被告韩巧兰未委托万建国、万柯出卖其房屋。万建国、万柯未经房屋产权人韩巧兰书面同意，未取得出售房屋的书面授权委托书，将房屋出售给原告的行为应认定为无权代理行为。万建国与被告韩巧兰原系夫妻关系，被告韩巧兰与被告万柯系母子关系，被告韩巧兰在漯河市源汇区漯舞路建材市场的房屋平时由万建国、万柯负责出租、管理等，万建国、万柯能够将涉案房屋交付原告使用，原告一直使用房屋至今，被告韩巧兰未对万建国、万柯出售其房屋的行为表示反对。基于上述情况，足以使原告有理由相信万建国、万柯有代理权，万建国、万柯出卖房屋的行为已构成表见代理，该民事法律行为的后果应当由被告韩巧兰承担，故本院认定原告张梓煜与被告韩巧兰之间存在房屋买卖合同关系，原告在交付26万元房款后已占有该房屋并进行使用，双方应按合同约定，原告将下余房款支付给被告韩巧兰，被告韩巧兰应当协助原告办理过户手续。现原告要求被告履行房屋买卖合同将房屋过户给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告韩巧兰于本判决生效后十五日内将位于漯河市源汇区漯舞路建材市场的房屋一套（房产证号为：20××38）过户给原告张梓煜。
二、驳回原告张梓煜对被告万柯的诉讼请求。
三、第三人苗淼不承担民事责任。
本案诉讼费100元，保全费2800元，共计2900元，由被告韩巧兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审 判 长 王新蕾
审 判 员 李庆贺
人民陪审员 陈炯宏
二０一六年二月三日
书 记 员 王 倩