辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽13民终198号上诉人（原审被告）朝阳屹兴房地产开发有限公司。法定代表人孙学明，经理。委托代理人吕雪。委托代理人关俊环。被上诉人（原审原告）钱有余。上诉人朝阳屹兴房地产开发有限公司因合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2016）辽1322民初6607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。上诉人朝阳屹兴房地产开发有限公司委托代理人吕雪、关俊环，被上诉人钱有余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱有余在一审中诉称：原、被告于2011年4月19日签订《房屋拆迁安置补偿协议书》和《商品房买卖合同》。原告与被告沟通多年要求办理相关手续，但被告不予出具房屋产权证明的相关发票、合同及其他手续。由于被告不履行协议，原告特向法院起诉，请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金（每日500元）及延期办理房屋产权证书违约金，赔偿原告设立独立排烟管道和下水、安装三相电的损失，被告承担本案的诉讼费用。原告在庭审中放弃要求被告赔偿设立独立下水和安装三相电的损失。朝阳屹兴房地产开发有限公司在一审中答辩称：原告的诉请不合理，我方不同意原告的诉请。一审法院审理查明：2011年4月19日，原告钱有余与被告朝阳屹兴房地产开发有限公司签订了甲方（拆迁人）为朝阳屹兴房地产开发有限公司、乙方（被拆迁人）为钱有余的《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议约定：“……第二条被拆迁房屋现状（一）乙方在拆迁范围内有混合结构的房屋，房屋所有权证号为14025，建筑面积174.08平方米。房屋所有权证所标明的房屋用途为非住宅。（二）乙方在拆迁范围内有砖木结构的东接房屋，建筑面积51.86平方米，房屋所有权证号为140279。房屋所有权证所标明的房屋用途为非住宅。第三条产权调换房屋甲方以时代金领（地点）九号楼东起的相临两个商网，店面宽度分别为7.2米和5.2米的一层进行有一还一产权调换，产权调换总建筑面积为223.2平方米。……第五条相关事宜协商如下：1、停业期为一年（即从签订之日起到回迁之日）。若因甲方的原因，未能按期交付回迁房屋，则甲方支付乙方超期停业损失费按500元/日计算。2、回迁房屋有一户商网设有独立排烟道，烟道单层厚度≤0.8cm或砖起墙。甲方负责将排烟道伸出屋顶面。回迁房屋内有独立下水、三相电、地热。3、商网二层由1/12轴至17轴，建筑面积245.52平方米，由乙方按照3,300元/平方米（不含税费）购买，合计（大写）捌拾壹万贰佰壹拾陆元，税费等所有费用由乙方承担……。”同日，原、被告就原告所购买的位于拆迁置换房屋的楼上二层商网（建筑面积245.52平方米）签订了合同编号为另查明，原告于2017年3月29日就其建造排烟设施的相关费用向本院提出了鉴定申请。经本院委托，辽宁华兴资产评估有限责任公司于2017年7月3日作出辽华兴资评报字（2017）第A063号资产评估报告书，评定原告建造独立排烟设施的费用为21,628元。原告为此支付鉴定费用3,000元。一审法院判决认定:原告钱有余与被告朝阳屹兴房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》和《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方应按此合同全面履行各自的义务。由于原、被告在《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定原告房屋的回迁期限为一年（即2011年4月19日至2012年4月18日），逾期交付房屋被告每日向原告停业损失500元，被告于2013年1月10日向原告交付房屋构成违约，应向原告支付自2012年4月19日至2013年1月9日的超期营业损失费133,000元（266天×500元/天=133,000元）；此外原、被告约定被告为原告在回迁房屋中建立独立排烟道，而实际交付的房屋中没有独立排烟道，被告的行为构成违约，应向原告支付其自行建造排烟设施的费用21,628元。由于原告至今尚未向被告支付全部房屋价款，原告的房屋不具备办理产权证明的条件，故对于原告要求被告给付延期办理产权证书违约金的诉讼请求本院不予支持。原告在庭审中放弃要求被告赔偿设立独立下水和安装三相电的损失的诉讼请求是原告对自己权利的处分，且不违法法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，该院判决：一、被告朝阳屹兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内向原告钱有余给付超期营业损失费133,000元；二、被告朝阳屹兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内赔偿原告钱有余排烟设施费21,628元；三、驳回原告钱有余的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，鉴定费3,000元，合计5,300元由被告朝阳屹兴房地产开发有限公司负担。宣判后，朝阳屹兴房地产开发有限公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：1、原审判决错误，被上诉人诉讼主张缺乏事实和法律依据。上诉人与被上诉人在履行合同中是被上诉人先行违约。被上诉人在上诉人处购买商业网点，上诉人给予优惠，协议签订后被上诉人只交了20万元购房款，还差22万元的房款没有交纳，上诉人多次催要未果，所以上诉人没有向被上诉人交纳房屋钥匙。事后被上诉人答应交剩余的房款，2012年10月底上诉人接受被上诉人的承诺和要求，向被上诉人交付了钥匙。因被上诉人违约在先中，才导致上诉人晚交钥匙。2、即使上诉人违约晚交付房屋，原审判决认定的超期营业损失时间也是错误的，而且被上诉人主张的超期营业损失过高。被上诉人是2012年10月底从上诉人处领取的钥匙，而原审判决认定的时间是2013年1月9日，多计算3.5万元。请求撤销原审判决并依法改判。钱有余表示服从一审法院判决。其针对上诉人的上诉理由答辩称：上诉人的上诉请求不合理，上诉人先行违约，不是被上诉人先行违约的，上诉人在建筑房屋时没有按照合同约定完成，上诉人答应安置设立独立排烟道和独立下水都没有按合同履行，其构成违约。上诉人说的交付房屋时间是错误的，其是2013年1月9日交付的房屋。请求二审法院维持原审判决。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《房屋拆迁补偿安置协议书》、《商品房买卖合同》、收款收据1枚、土地使用证2份、房产证2份、鉴定费单据1枚，费用清单1份，辽宁华兴资产评估有限责任公司作出的资产评估报告书，送电证明2份，电费收据2枚，工程报价单1份、证明1份及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：上诉人朝阳屹兴房地产开发有限公司与被上诉人钱有余签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方应以诚信原则诚实履行双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《商品房买卖合同》，在履行《房屋拆迁补偿安置协议书》、《商品房买卖合同》过程中，上诉人未能按双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《商品房买卖合同》按期履行交付涉案房屋。其应承担违约责任。对于违约责任双方在《房屋拆迁补偿安置协议书》第五条第1款明确约定超期停业损失费按500/日计算。此协议是双方自愿达成，双方应按此协议履行。至于上诉人提出其交房时间是2012年10月份底的主张，其不能提供相应证据予以证实，故上诉人的上诉理由不充分，原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3393元，由上诉人朝阳屹兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘玉华审判员  王海娇二〇一八年二月二十八日书记员  贲 娜