福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）翔民初字第2801号
原告厦门世邦泰和物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区高崎南五路208号908室，组织机构代码61204823-2。
法定代表人ＸＸ来，总经理。
委托代理人陈世明、马海燕，系公司职员。
被告叶水妹，女，1963年10月1日出生。
原告厦门世邦泰和物业管理有限公司与被告叶水妹物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法由审判员蔡玉桂独任审判，公开开庭进行了审理。原告世邦泰和物业管理有限公司的委托代理人陈世明、马海燕与被告叶水妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门世邦泰和物业管理有限公司诉称，其公司于2011年5月开始为“蓝湾尚都”全体业主和使用人提供物业管理服务。被告叶水妹为“蓝湾尚都”05-1701号房屋�主，在接受其公司提供的物业管理服务后，却未能履行缴交物业管理服务费等费用的义务，自2013年3月1日至2015年8月31日止，被告叶水妹连续拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金、水电费公摊、自用水费等不予缴付。上述费用累计达人民币（币种下同）10007.5元。其公司曾为此多次电话及上门通知及致函被告叶水妹催缴上述费用，但迄今无果。综上所述，其公司认为，其公司依约在向被告叶水妹在内的“蓝湾尚都”全体业主及使用人提供物业管理服务，并收取物业管理服务费等费用，这一行为符合法律和合同约定，理应受到法律保护；被告叶水妹拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金等费用的行为，已违反了相关法律法规的规定，并对其公司的合法权益造成损害，被告叶水妹依法应承担相应的民事责任。为保障自身合法权益，故请求法院依法判令：1、被告叶水妹向其公司缴付2013年3月1日至2015年8月31日的物业管理服务费6201.7元、房屋公共维修金775.2元、水费公摊205.7元、电费公摊919.8元、自用水费212.7元；2、被告叶水妹向其公司支付迟延交纳费用的违约金2012.6元，违约金自欠缴月份当月上述的16日起按每日万分之五计算至一审辩论终结之时即2015年11月16日止；3、本案一切诉讼费用由被告叶水妹承担。
被告叶水妹辩称，一、其与原告厦门世邦泰和物业管理有限公司未签订相关合同，因此，其对原告厦门世邦泰和物业管理有限公司要求其承担除自用水费以外的费用存在异议。二、对于物业管理费部分，如果确实存在物业管理服务费，其认为该物业管理费2元／平方米的标准过高，原告厦门世邦泰和物业管理有限公司应当提供证据证明其收费符合相关部门的收费管理规定及标准，其并未实际入住本案所涉房产，该房产处于空�状态，因此，如果收取物业管理费还应当根据实际入住和空置状态而有所区别。三、对于公共维修金部分，其认为原告厦门世邦泰和物业管理有限公司应当提供相关部门的收费管理规定及标准作为依据，否则其有权利不交纳该部分费用。四、对于水电公摊部分，其认为原告厦门世邦泰和物业管理有限公司提交的证据系自行制作，不能客观真实证明水电费及公摊现状，其也未与原告厦门世邦泰和物业管理有限公司商定关于水电费公摊的具体条款，因此，其对于原告厦门世邦泰和物业管理有限公司要求水电公摊费的请求不予认可。五、关于违约金条款，其认为其未与原告厦门世邦泰和物业管理有限公司签订合同，但从原告厦门世邦泰和物业管理有限公司提交的合同来看，原告厦门世邦泰和物业管理有限公司提供的合同是格式合同，在关于逾期交纳而形成的滞纳金的格�条款上明显存在加重合同相对方的责任，因此，该合同的相关格式条款应当为无效条款。六、根据相关规定，其认为原告厦门世邦泰和物业管理有限公司提出的诉讼请求中有部分请求所涉及的诉讼时效已经超过法定期限，依法应当不予支持。七、其虽然在本案所涉房产小区购置房产，但并未办理游泳票等项目，如果确实存在游泳用水，其也不应当为此承担任何相关费用。综上，其认为原告厦门世邦泰和物业管理有限公司提出的本案所涉项目除自用水费以外，其他均不合法，恳请法院依法驳回原告厦门世邦泰和物业管理有限公司不合法的诉讼请求，并判令由原告厦门世邦泰和物业管理有限公司承担诉讼费用。
经审理查明，（1）被告叶水妹系中骏·蓝湾尚都（二期C地块）5#楼17层1701单元（印斗山五里5号1701室）的业主。2012年7月25日，被告叶水妹签署了中骏·�湾尚都5号楼1701室的房屋交接书。（2）2011年5月5日，厦门骏翔和信房地产有限公司与原告厦门世邦泰和物业管理有限公司签订《中骏·蓝湾尚都前期物业管理服务合同》，合同第十三条第三款约定：原告厦门世邦泰和物业管理有限公司成立的蓝湾尚都服务中心按《商品房买卖合同》厦门骏翔和信房地产有限公司与购房者约定的收费标准依据建筑面积向业主（使用人）收取物业管理服务费、公共维修金和公共水电公摊，其中高层住宅物业管理服务费2元／月·平方米，公共维修金0.25元／月·平方米。合同第十三条第五款同时约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。（3）2013年11月17日，厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会与原告厦门世邦泰和物业管理有限公司签订《物业服务合同�，合同第七条约定，高层住宅的物业管理费为2元／月·平方米；合同第十一条约定，高层住宅的房屋公共维修金为0.25元／月·平方米；合同第十六条第（二）项约定，业主（物业买受人）、物业使用人违反本合同第七条、第八条约定，经乙方（即厦门世邦泰和物业管理有限公司）书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的千分之三／日的标准向乙方支付违约金。（4）被告叶水妹自2013年3月份起开始欠缴中骏·蓝湾尚都（二期C地块）5#楼17层1701单元的水电费公摊、自用水费，自2013年7月起开始欠缴中骏·蓝湾尚都（二期C地块）5#楼17层1701单元的物业管理费、公共维修金。（5）原告厦门世邦泰和物业管理有限公司为其管理职责内的小区代缴公摊水电费用及自用水费。（6）原告厦门世邦泰和物业管理有限公司通过寄送律师函的方式向被告叶水妹催缴欠费（该律师函未妥投），未果。
本案在审理过程中，原告厦门世邦泰和物业管理有限公司向本院申请变更诉讼请求为：1、判令被告叶水妹向其公司缴付2013年3月1日至2015年8月31日的物业管理服务费6201.7元、房屋公共维修金775.2元、水费公摊205.7元、电费公摊919.8元、自用水费212.7元；2、判令被告叶水妹向其公司支付延迟交纳费用的违约金2012.6元，违约金自欠缴月份当月的16日起按每日万分之五计算至2015年11月16日止（详见欠费明细表）。
上述事实，有原告厦门世邦泰和物业管理有限公司提交的商品房买卖合同备案证明、房屋交接书、《中骏·蓝湾尚都前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、律师函、邮政快递回执单、邮件全程跟踪查询单，以及原、被告陈述在案的庭审笔录等证据予以佐证，以上证据形式要件合法、内容明确，经过公开开庭质证，并本院经审查核实，可以采信并认定。
本院认为，原告厦门世邦泰和物业管理有限公司是具有合法资质的物业管理公司，其公司与厦门骏翔和信房地产有限公司签订的《中骏·蓝湾尚都前期物业管理服务合同》以及其公司与厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会签订的《物业服务合同》，符合相关法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，除对物业服务企业有约束力外，对业主也具有法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故原告厦门世邦泰和物业管理有限公司与厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会签订的《物业服务合同》对包括被告叶水妹在内的小区内全体业主均具有约束力。原告厦门世邦泰和物业管理有限公司作为蓝湾尚都小区的物业管理服务单位，在履行了蓝湾尚都小区的物业管理服务义务后，有权依据《物业服务合同》约定的收费标准向业主及使用人收取相应的物业管理服务费等费用。被告叶水妹作为蓝湾尚都小区的业主，在接受原告厦门世邦泰和物业管理有限公司提供的相关物业管理服务的同时，应当交纳物业管理服务等费用。被告叶水妹自2013年7月起开始欠缴中骏·蓝湾尚都（二期C地块）5#楼17层1701单元的物业管理费、公共维修金，该行为已经构成违约，故原告厦门世邦泰和物业管理有限公司要求被告叶水妹支付欠缴的物业管理费用及公共维修金的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。被告叶水妹主张其未与原告厦门世邦泰和物业管理有限公司签订过物业服务合同，无需缴纳相关的物业管理费用的抗辩意见，缺乏相应的法律依据，本院不予采纳。根据《物业服务合同》的约定，被告叶水妹应向原告厦门世邦泰和物业管理有限公司支付2013年7月至2015年8月31日的高层住宅物业管理费6201.7元【1.7元＋248元／月（即2元／平方米·月×124.01平方米）×25个月】，并支付2013年7月至2015年8月31日的公共维修金775.2元【0.2元＋31元／月（即0.25元／平方米·月×124.01平方米）×25个月】。此外，公共水、电费是业主使用房屋所形成的费用，原告厦门世邦泰和物业管理有限公司为被告叶水妹代缴自2013年3月1日至2015年8月31日的公摊水费205.7元、公摊电费919.8元、自用水费212.7元后，被告叶水妹有义务向原告厦门世邦泰和物业管理有限公司支付该费用。上述物业服务费用合计8315.1元。至于原告厦门世邦泰和物业管理有限公司主张的滞纳金问题，本院认为，根据《物�服务合同》第十六条第（二）项的约定，业主（物业买受人）、物业使用人违反合同约定，未按时足额支付物业服务费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的日千分之三的标准向物业服务企业即原告厦门世邦泰和物业管理有限公司支付违约金，原告厦门世邦泰和物业管理有限公司自愿将违约金的计算标准降低为日万分之五，该行为系其自身权益的合法处分，并未违反法律的强制性规定，依法应当予以支持。本案中，被告叶水妹未按《物业服务合同》的约定按时足额向原告厦门世邦泰和物业管理有限公司缴交相关物业服务费用，该行为已经构成了违约，原告厦门世邦泰和物业管理有限公司要求被告叶水妹自欠缴月份当月的16日起至2015年11月16日止按日万分之五的标准支付逾期缴纳物业服务费用的违约金的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持，故本院依法认定被�叶水妹应向原告厦门世邦泰和物业管理有限公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金2012.6元（违约金按日万分之五的标准计算，自欠缴月份当月的16日起至2015年11月16日止）。至于被告叶水妹提出的抗辩意见，本院认为被告叶水妹主张其未与原告厦门世邦泰和物业管理有限公司签订物业服务合同以及其未入住涉案房产应减收物业管理费的抗辩意见缺乏相应的法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告叶水妹应于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告厦门世邦泰和物业管理有限公司支付欠缴的物业服务费合计8315.1元（其中包括：1.2013年7月至2015年8月31日的高层住宅物业管理费6201.7元，2.2013年7月至2015年8月31日的公共维修金775.2元，3.2013年3月1日至2015年8月31日的公摊水费205.7元，4.2013年3月1日至2015年8月31日的公摊电费919.8元，5.2013年3月1日至2015年8月31日的自用水费212.7元）；
二、被告叶水妹应于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告厦门世邦泰和物业管理有限公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金2012.6元；
被告叶水妹如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费58元，适用简易程序审理减半收取为29元，由被告叶水妹负担，款限于本判决生效之日交纳。
本判决为终审判决。
审判员 蔡 � � 桂
二〇一五年十二月十日
书记员 王 文 芳
法 官 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。