上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第34号
原告周道根，男，1957年6月15日出生，汉族。
委托代理人蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
被告徐澄熙，男，1981年11月23日出生，汉族。
第三人蔡辉庆，男，1979年3月17日出生，汉族。
原告周道根诉被告徐澄熙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。本案于2015年3月9日第一次公开开庭进行了审理，原告周道根及其委托代理人蒋海芳到庭参加诉讼，被告徐澄熙经法院合法传唤无正当理由未到庭，本案依法进行缺席审理。因案件审理需要，本院依法通知蔡辉庆作为第三人参加诉讼。本案于2015年5月15日第二次公开开庭进行了审理，原告周道根及其委托代理人蒋海芳，被告徐澄熙到庭参加诉讼。第三人蔡辉庆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告周道根诉称：原告于2014年3月将自己所有的位于青浦区清河湾路的房屋出租给被告，由原告女婿蔡辉庆出面与被告签订了一份房屋租赁协议，租赁期限为2014年4月1日至2016年3月31日止，租金为每月人民币（以下币种均为人民币）2，000元，租金按三个月为一期支付，每期支付时间为该首月的7日前。合同第7.7条规定未经出租方书面同意，承租方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，否则，出租方有权单方面解除本合同。2014年10月被告未按约支付租金6，000元，原告多次催收，被告至今怠于履行。原告曾到出租房内了解，发现被告已擅自将房屋转租于他人居住而自己已搬离。基于被告严重违约行为，原告于2014年11月14日委托律师发函催告被告付清所欠租金并解除与第三方的转租关系。如被告七日内未能履行上述义务，双方签订的房屋租赁合同即解除，并要求被告于合同解除后的七日内腾退房屋，但是被告拒收律师函。2014年12月5日原告及其委托律师分别发短信给被告，再次通知被告解除房屋租赁合同，被告未予回复。为维护原告合法权益原告诉诸本院，请求判令：1、依法确认双方租赁合同于2014年12月5日解除；2、被告支付租金及使用费6，000元；3、被告支付物业费840元，电梯费452.25元；4、被告腾退位于青浦区清河湾路的房屋。审理中，原告变更第2项诉讼请求为：要求被告支付2014年10月1日到2015年3月31日止的租金及房屋使用费12，000元。
被告徐澄熙辩称：被告未将房屋转租，该房屋由被告朋友使用，被告同意不再租赁系争房屋。另外，被告是与第三人蔡辉庆签订的房屋租赁合同，债权债务关系也应当在被告与第三人之间产生。2014年4月到6月的租金以现金方式支付给第三人，7月至9月的租金与第三人的债权抵扣。被告借给第三人6万元，第三人归还了一部分，抵扣6，000元房租后剩余借款未归还。2014年11月的租金被告确实没有支付，被告认为8月至10月租金是抵扣的，之后的几个月租金也是抵扣的，但是11月开始就找不到第三人了。
第三人蔡辉庆未作述称。
经开庭审理查明，原告向案外人上海浦西房地产开发有限公司购买青浦区清河湾路房屋，上海浦西房地产开发有限公司于2013年11月7日开具发票，确认收到原告房款225，074元。
原告与第三人原系翁婿关系，第三人于2014年7月1日与原告女儿周玲自愿离婚。
被告与第三人签订房屋租赁合同，约定第三人将位于青浦区清河湾路房屋出租给被告，租赁期限自2014年4月1日至2016年3月31日，租金为每月2，000元，支付方式为三个月为一期支付，以后每期租金支付时间应为首月的七日前；若被告逾期支付租金，则每逾期一日，被告按日租金的一倍向第三人支付逾期违约金，如被告逾期超过20日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经第三人谅解的情况下视为被告擅自终止本合同；被告需支付给第三人租赁保证金2，000元；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、宽带、物业管理费等房屋使用费由被告承担，并按单如期缴纳，等。
合同签订后，被告向第三人支付4月、5月、6月的租金及电梯费和物业费。原、被告一致陈述7月、8月、9月的租金抵扣第三人向被告的借款。原告支付了2013年11月5日至2014年11月4日的电梯费603元、物业费1，120元。
2014年11月14日，原告代理人蒋海芳接受原告委托向被告发出律师函，表示2014年3月被告作为承租方与作为出租方的原告女婿蔡辉庆签订一份房屋租赁合同，但2014年10月被告未按约支付租金6，000元，出租方多次催收，被告怠于履行。经原告到出租房内了解，被告已擅自将房屋转租给他人居住，原告要求被告收到函件七日内付清结欠租金，解除与案外人的转租关系，逾期未能履行上述义务，双方签订的房屋租赁合同即解除，被告需在解除合同后七日内腾退房屋。上述邮件退件，原告当庭打开上述邮件。2014年12月5日，原告向被告发送短信，表示因被告擅自转租且逾期不付租金，通知被告其与第三人签订的租赁合同解除，尽快付清租金并于合同解除后七日内腾退房屋。
被告逾期支付租金，原告向被告催讨租金未果致讼。
审理中，原、被告一致确认被告支付了2，000元押金，并同意抵扣拖欠的租金。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，发票、自愿离婚协议书、房屋租赁合同、解除合同律师函、短信等证据予以证实，并经庭审质证出证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，被告与第三人签订房屋租赁合同，合同相对人为被告与第三人，但房屋权利人为原告，被告对第三人与原告的身份关系应当知晓，现原告女儿与第三人解除婚姻关系，被告未支付租金，对原告实际产生损害，原告起诉要求解除合同，于法无悖，本院予以支持。原告寄解除函给被告，但合同中未约定被告确认的地址，因此，本院以被告收到诉状时间为合同解除时间。被告提出因其与第三人间的借贷关系而抵扣租金的主张，依据不足，本院不予采信。被告使用系争房屋，理应支付房屋租金，原告依据合同约定租金标准主张2014年10月至2015年3月31日的租金，于法无悖，本院予以支持。合同约定物业管理费由被告负担，虽合同未约定电梯费由被告负担，但实际履行过程中被告实际向第三人支付了三个月的物业管理费及电梯费，故原告要求被告支付物业管理费及电梯费的诉请，本院予以支持。原、被告一致确认被告在支付上述费用时可抵扣押金2，000元，于法无悖，本院予以确认。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、被告徐澄熙与第三人蔡辉庆签订的《房屋租赁合同》于2015年2月16日解除；
二、被告徐澄熙应于本判决生效之日起十日内从上海市青浦区清河湾路房屋内迁出；
三、被告徐澄熙应于本判决生效之日起十日内支付原告周道根2014年10月1日到2015年3月31日的房屋租金12，000元；
四、被告徐澄熙应于本判决生效之日起十日内支付原告周道根物业管理费839.70元及电梯费452.25元；
被告徐澄熙在支付上述费用时可抵扣押金2，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费132.30元，减半收取计66.15元，由被告徐澄熙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一五年六月二十五日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。