上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第2482号
原告（反诉被告）蔡蕾，女，1967年9月30日出生，汉族。
委托代理人丁华，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人汤蓓珏，上海市锦天城律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海金珩房地产发展有限公司。
法定代表人陈必安，总经理。
委托代理人杨利平，女，在上海金珩房地产发展有限公司工作。
原告蔡蕾诉被告上海金珩房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。被告于2014年7月22日提起反诉。本案分别于2014年8月11日、2014年9月12日两次公开开庭进行审理，原告委托代理人丁华、汤蓓珏、被告委托代理人杨利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡蕾诉称：在被告销售经理印樱口头保证可以搞定房产登记等事宜，如果无法办妥房产登记可退款的情况下，2013年1月31日原告根据被告销售人员的要求用中国护照（护照上有新西兰居留签证）与被告订立了《上海市商品房预售合同》，合同约定，原告向被告购买青浦区赵巷镇嘉松中路6888弄《金地天境城》18号3层301室，建筑面积267.44平方米，总价人民币9，278，563元。预售合同签署前后，原告向被告支付了全部购房款，被告开具了购房发票。预售合同签订后，被告迟迟未能办理预告登记，经原告多次催问，被告方告知原告不符合上海市住房限售等政策，即使持有新西兰居留签证的护照也无法办妥预告登记，亦无法办理后续的过户手续。原告于2013年4月12日致函被告要求解除预售合同，并要求退还全部购房款，遭被告拒绝。2013年11月原告致函ＸＸ书记反映情况。2014年6月11日原告再次委托律师向被告寄送律师函，被告至今仍拒绝办理解约和退还购房款手续。故原告诉至本院，要求：1、解除原、被告于2013年1月31日签订的关于青浦区赵巷镇嘉松中路6888弄《金地天境城》18号3层301室的《上海市商品房预售合同》；2、被告返还原告购房款9，278，563元；3、被告赔偿原告经济损失（以中国人民银行同期存款利率计算，按照每笔实际付款金额，从付款之日起计算至实际还款日止，其中2013年4月13日之前减半主张）；4、被告承担本案诉讼费。
被告上海金珩房地产发展有限公司辩称：1、同意解除原、被告之间签订的预售合同；2、被告同意在扣除原告给被告造成的损失后退还剩余房款；3、不同意原告的第三、四项诉请。4、原告无证据证明被告销售人员知晓原告身份并向原告作出所谓的承诺，被告是在相信原告为外籍人士的情况下才签订预售合同。预售合同应当由原、被告双方共同申请办理，并非被告单方办理，合同签订后被告多次催告原告要求办理预告登记，但是原告迟迟未提供公证书，导致无法办理预告登记，后被告才知晓原告系上海户籍，属于限购范围，无法继续履行合同，故原告存在过错。被告并提起反诉，要求：1、解除双方签署的《上海市商品房预售合同》；2、反诉被告配合反诉原告注销预售合同网签手续；3、反诉被告返还预售合同原件、购房款发票原件；4、反诉被告赔偿反诉原告损失927，856.30元；5、本案本诉和反诉受理费均由反诉被告承担。
反诉被告蔡蕾针对反诉请求辩称：1、同意第1-3项反诉请求，不同意第4-5项反诉请求；2、反诉原告主张的损失无依据，反诉被告已经如实提供了身份材料，反诉原告所述的损失是其自身原因导致的，反诉被告支付的购房款在反诉原告处，资金被长期占用，反诉原告因此受益，不存在损失。根据上海市的相关规定，因限购解除合同的，应办理解除合同手续，不能以违约为由主张损失。
经开庭审理查明：2012年12月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《认购书》，原告身份证件名称为护照，号码为G21439003。约定乙方向甲方购买上海市嘉松中路6888弄18号301室，乙方于认购书签订当日支付定金50万元，乙方须于2012年12月30日前与甲方签订《上海市商品房预售合同》。乙方签订《上海市商品房预售合同》时，需携带购买方身份证件原件、印章等签约所需的资料及所有房款。被告销售人员印樱在认购书上签字。
2013年1月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，合同上乙方国籍标注为外国籍，证件名称为其他组织证件，号码为6213918。合同约定，乙方向甲方购买青浦区赵巷镇嘉松公路6888弄《金地天境城》18号3层301室，建筑面积267.44平方米，单价34，694元，总价9，278，563元。甲方定于2013年4月15日前将该房屋交付给乙方。双方商定本合同生效之日起30日内，由甲、乙双方共同向房地产登记机构办理预告登记，其中乙方逾期不配合办理预告登记的，另一方有权单方办理预告登记。合同附件一约定，乙方本合同签署之前或之时向甲方支付房款2，784，563元，此款包含乙方向甲方支付的定金500，000元；乙方于2013年2月2日支付5，594，000元；乙方于2013年3月31日前支付900，000元。补充条款一约定，如买受方属境外机构或个人购房的，其提供的资料及购买该商品房的条件应符合建住房（2006）171号《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》及相关文件精神。补充条款二约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同签订当日，原、被告填写《上海市房地产登记申请书》，其中原告国籍标注为外国籍，证件名称为其他组织证件，号码6213918。
合同签订后，原告付清了全部购房款，其中原告于2012年12月9日支付500，000元，2012年12月29日支付1，355，713元，2012年12月31日支付928，850元，2013年2月3日支付5，594，000元，2013年3月16日支付900，000元。
2013年3月19日，原、被告共同向上海市新黄浦公证处申请公证，在房地产预售合同公证申请表中显示，买方蔡蕾，中国护照号码：G21439003，新西兰永久签证号码：6213918。后原告申请撤回公证，故公证事项于2013年9月18日终止。
另查明，原告系中国国籍，持编号为G21439003的中国护照，护照上有新西兰居留签证，编号为6213918。
以上事实，由原、被告的陈述、原告提供的上海市商品房预售合同、购房发票、认购书、身份证、护照、户口簿、公证申请表、被告提供的上海市房地产登记申请书、本院调取的终止公证决定书、复函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告认为：1、原告是在被告销售人员口头承诺可以办理购房手续，若无法办理则全额退款的情况下才签订了购房合同并支付了购房款，原告对其持中国护照（护照上有新西兰居留签证）一事无任何隐瞒；2、原告多次催促被告办理预告登记手续，被告一直借故推辞，最后告知原告无法办理，原告遂发函要求解除合同并退还全部房款，但是被告一直推诿。原告在申请公证后发现以原告的身份办理出来的公证书无法办理预告登记，故申请撤回公证；3、原告的购房款被被告长期占用，被告理应赔偿原告经济损失；4、被告一直拖延办理解约手续，系其自身原因，不同意赔偿损失，且原告购房款在被告处，原告是受益方。为此，原告提供了解除合同函件、信访函件、律师函、快递单、快递查询单。其中，2013年4月12日，原告致函被告，表示原、被告合同签订已近八个月，至今未办理备案登记，无法保证原告的购房权益，故原告要求解除合同并退还全额房款。该函件上被告公司签收栏有署名“王轶非”的签名字样。2013年4月13日，原告将上述函件通过邮政快递寄送给被告公司销售人员印樱，寄送地址为上海嘉松公路6888弄金地天境酒店。2013年11月，原告致函ＸＸ书记反映情况。2014年6月11日，原告委托律师向被告寄送律师函，表示原告已经于2013年4月12日书面提出解除合同，现原告要求被告办妥解除预售合同手续、全额返还购房款，并赔偿经济损失。当日原告通过邮政快递将律师函寄送至被告公司的联系地址上海市嘉定区栖林路128号。被告对上述证据真实性均不予认可。
被告认为：1、原告为规避限购政策，提供新西兰居留签证与被告签订预售合同，填写的身份信息混乱，存在过错。原告并无证据证明被告知晓原告系中国国籍并承诺可以办理购房手续。2、被告未收到过原告要求解除合同的函件，被告一直在催促原告尽快办理公证手续以便办理预告登记手续。从预售合同和登记申请书中可以看出，原告确认自己是外国籍；3、原告存在过错，故不同意赔偿经济损失。即使法院认定被告也存在过错，利息损失也应当按照法院判决解约之日起算，要求降低利息标准；4、系争房屋因原告的过错导致一直无法出售，被告存在空关等损失，原、被告双方对损失没有明确约定，被告参照总房款的10%主张。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。根据预售合同补充条款二约定，原、被告双方对于国家和本市住房限售规定是明知的，如因违反上述规定，导致无法办理房地产登记即合同无法履行，双方同意解除预售合同。原告作为购房人，应当将其身份信息和是否属于限购对象如实告知被告，从认购单中可以看出，原告提交的证件系中国护照，且原告的新西兰居留签证也是附在护照中的，被告对此应当是知晓的。被告作为出售方，也有义务对原告是否具备购房主体资格进行审查，故原、被告双方对原告的身份信息和能否购房的风险均是明知的，对合同可能无法履行导致解除是认可的。被告认可印樱和王轶非都曾是被告公司工作人员，虽否认签收解约函，但是无证据加以证明。原告提供的解约函、律师函均有邮政快递单和查询单予以佐证，本院予以采信。原告已经于2013年4月12日正式要求解除合同，故原、被告签订的预售合同自该日解除。合同解除后，被告理应尽快办理解约手续并退还购房款，被告一直拖延办理，理应支付原告经济损失。原告要求按照银行同期存款利息计算，与法无悖，本院予以准许。合同解除前，原、被告共同意图规避限购政策，对合同能否履行的风险均是知晓的，均存在错过，故原告要求被告支付合同解除前的经济损失，本院不予支持。被告拖延办理解约手续，且无证据证明其存在实际损失，故对被告要求原告赔偿损失的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告蔡蕾与被告上海金珩房地产发展有限公司在2013年1月31日签订的《上海市商品房预售合同》（编号201300034844）于2013年4月12日解除；
二、被告上海金珩房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告蔡蕾购房款人民币9，278，563元；
三、被告上海金珩房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡蕾利息（以人民币9，278，563元为本金，按照中国人民银行同期存款利率，自2013年4月13日起计算至实际支付之日止）；
四、反诉被告蔡蕾应于本判决生效之日起十日内配合反诉原告上海金珩房地产发展有限公司办理上述合同网上备案撤销手续；
五、反诉被告蔡蕾应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海金珩房地产发展有限公司上述预售合同原件及购房发票原件；
六、反诉原告上海金珩房地产发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币79，426.20元，减半收取计人民币39，713.10元，由被告负担；反诉受理费人民币6，659.28元，由反诉被告负担人民币120元，反诉原告负担人民币6，539.28元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。