北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初26592号
原告：朱宏顺，男，1964年3月8日出生，住址重庆市开县，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：李停，北京安科律师事务所律师。
原告：丁海钧，男，1977年2月19日出生，住址重庆市开县，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：李停，北京安科律师事务所律师。
被告：张军，男，1968年5月28日出生，住址山东省滨州市无棣县，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：高清潭，山东省无棣富民法律服务所法律服务工作者。
被告：崔玉杰，女，1952年8月16日出生，住址北京市朝阳区，公民身份号码×××。
朱宏顺、丁海钧与张军、崔玉杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱宏顺及其委托诉讼代理人李停、丁海钧委托诉讼代理人李停、张军委托诉讼代理人高清潭到庭参加了诉讼。崔玉杰经合法传唤，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。
朱宏顺、丁海钧一并向本院提出诉讼请求：1、判令张军向朱宏顺、丁海钧返还租金145000元；2、判令崔玉杰向朱宏顺支付装修补偿款150000元。事实和理由：2011年朱宏顺、朱宏顺的弟弟朱××和丁海钧是三个人合伙要做餐饮，2011年12月31日由丁海钧与张军签订租赁合同，承租崔玉杰名下位于北京市朝阳区小营路1号院首层A4号的房间（以下简称涉案房屋）用于经�，年租金39万元，支付方式为半年付。当时租金是朱宏顺的弟弟朱××通过转账支付17.5万元，又给了现金2万元，一共给了19.5万元。之后崔玉杰把涉案房屋出租给经营咖啡的人，朱宏顺、丁海钧并没有使用房屋。租赁合同是协商解除，后来张军承诺退还全部房租，但张军仅向朱宏顺退还了5万元租金。崔玉杰书写承诺书向朱宏顺支付装修补偿款15万元。另外，本案中租金返还给丁海钧和朱宏顺，不作区分，装修款给朱宏顺。房屋的装修花费的装修款是朱宏顺问朋友借的钱，丁海钧同意装修款给朱宏顺，朱××不主张权利，权利转让给朱宏顺和丁海钧。经丁海钧、朱宏顺多次催要，张军、崔玉杰多次推诿，因此诉至法院主张权利。
张军答辩称，二原告所述不是事实，我与丁海钧签订合同免租期到了以后，丁海钧给付我17.5万元租金，没有2万元押金，2012年10月1日半年到期后我再没有收到给付的任何租金，直到2013年5月29日二原告找到我提出解除合同，因为其与我一直是朋友，看其也干的不太好，鉴于此，我当日给付了朱宏顺5万元款项作为干的不好的补偿。
崔玉杰未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩状。
本院查明事实如下：2011年12月31日，甲方张军作为出租方与承租方乙方丁海钧签订租赁合同，约定由张军将位于北京市朝阳区小营路1号院首层A4号房间（不包含走廊和过道，但归丁海钧使用）在完好状态下出租给丁海钧使用。免租期为90天，自2012年1月1日起至2012年3月31日止。租期自2012年4月1日起至2017年3月31日止，租赁期为5年。年租金为39万元，支付方式为半年支付一次，每次支付19.5万元。租期前两年租金不变，合计78万元。第三年起每年递增5%。押金2万元，押金是丁海钧作为诚信履行本合同各条款之规定，向张军交付的保证金。其他费用：乙方缴纳物业管理费10000元/年，垃圾清运费10000元/年，付款方式：半年付。
2011年12月30日，案外人朱××向张军支付租金17.5万元。后再没有支付过任何租金。
2013年5月29日，朱宏顺出具收条，内容为“今收到现金伍万元（50000.00元）整”。朱宏顺主张该5万元为张军退还的租金。庭审中，张军主张该5万元为对朱宏顺、丁海钧经营不善的补偿。
2014年9月2日，崔玉杰出具承诺书，内容为：“针对朱宏顺与施道庆（美大汇咖啡厅）之间的矛盾，我（房主）作出如下承诺：从三路居的拆迁费中支付朱宏顺装修补偿款15万元整，此事由张军负责执行并监督各方履行承诺。承诺人：崔玉杰。监督人：张军”。
2017年3月19日，朱××出具证明，内容为：“本人朱××，男，1968年8月17日出生，户籍住址：重庆市�县汉丰驷马村8组29号，身份证编号为：×××，是朱××的弟弟。2011年11月，本人跟朱宏顺、丁海钧一起合作租赁了位于北京市朝阳区小营路1号院首层A4号房屋作为经营饭店。由于丁海钧跟该房承租人张军签订了《租赁合同》，我在2011年12月30日向张军支付房屋17500元，通过银行转让方式支付的。之后，我们对房屋进行装修；在没有装修完毕、没有开业时，房屋所有人崔玉杰收回房屋，没有进行经营。张军只退给房屋五万元，剩余十四万五千元房租未退；房主崔玉杰承诺补偿装修款十五万也没有支付。该款项由丁海钧、朱宏顺跟我一起凑得，他们将款项支付给我了；追索未退的全部房租及全部装修补偿款由丁海钧、朱宏顺。本人就不再参加诉讼，不再追索。特此证明。证明人：朱××”。朱××将其权利转让予丁海钧与朱宏顺。
本案审理过程中，朱宏顺及丁海钧对本案发生的经过作出说明：朱宏顺、朱××、丁海钧通过口头协议合伙经营餐厅。张军租的崔玉杰女儿王楠楠的房，转租给丁海钧，张军是二房东。丁海钧和张军在2011年12月31日签订租赁合同，签订合同当时丁海钧向张军现金支付押金2万元，合同里没有备注。朱××在签合同前一天即2011年12月30日向张军转账支付17.5万元租金，是先给钱后补签的合同，截止签合同当天共计支付张军19.5万元，没有任何收条。丁海钧与张军签订合同后就开始装修，装修了不到一个月，城管以张军出租的房屋的一部分为违章建筑为由让停止装修，张军没给协调，崔玉杰直接把房屋租给了咖啡馆。装修当时快装好了，但是没有完成，是崔玉杰找人撬门进去的。发生纠纷后朱宏顺与丁海钧就去找张军，张军就说反正证照下不来，就退房租和装修款，实际也没有退。当时朱宏顺、丁海钧不让咖啡�开业，咖啡馆就找到崔玉杰，崔玉杰过了两年才给朱宏顺出具了承诺书。关于崔玉杰出具的承诺书，“从三路居的拆迁费中支付朱宏顺装修补偿款15万元整”是崔玉杰当时说没钱，等其在三路居的产权房拆迁之后再支付15万元。关于租金，张军在2013年5月29日退还朱宏顺5万元，剩余的14.5万元还没退还。
庭审中，关于有无实际使用房屋，朱宏顺、丁海钧提交两份录音。一份是二原告提交的2016年7月10日丁海钧与张军的手机录音，其中丁海钧问：“他说，他跟我说的，他跟你说了，咱那15万元，让你先拿5万给我，是这样吗？”张军回答：“不是，如果我手里有的话，15万我现在都给……”同时张军表示：“你这样，我理解。我理解你是什么感觉，我这两天是没住、没停下。那天我就跟你说过，我家里老头老太太那1万块钱我都拿出来用了。……最近这段时间我都�遍了……”。张军还说：“……老朱就是从我这拿了5万块钱。房子押金他退了。别的老朱他真的没有拿钱。老朱说让我给他证明一下。我只能这么说的，没有。”丁海钧问：“对。还有15万吗，对不对”，张军答：“还有十四万五，对呀”，丁海钧问：“还有十四万五，对吧”，张军答：“对，十四万五……”。对该份录音证据，张军认为该录音为丁海钧向张军催促2014年9月2日崔玉杰承诺书款项的给付情况，且丁海钧问“他跟我说的，让你先拿5万给我，是这样吗？”意思是崔玉杰承诺的15万元，让张军先拿5万元，而并非张军承诺了退还房租费。对于录音中提到的“老朱从我处拿走5万元”是因为为了证实张军给了朱宏顺5万元的补偿，因为合伙出现了矛盾，而并非张军承诺退还租赁费。录音为断章取义，在没有其他证据佐证、内容不完整的情况下不能证实其主张。�一份录音为案外人宋建忠与张军在2017年8月28日的录音，证明目的为张军认可欠二原告14.5万元没有给。张军认为证人应出庭接受质证，且录音为朱宏顺妻子录制，应当提供原始载体，且与本案并无实质关联性，不应得到认定。张军还指出录音文字内容与实际内容不一致，录音不完整，为剪辑拼接而成。
庭审中，丁海钧与朱宏顺提交短信截屏，证明朱宏顺一直在向张军催要剩余未退还的租金。张军在庭审中表示庭后提交书面质证意见，但是并未向本院提交相关意见。
庭审中，丁海钧及朱宏顺主张押金现金支付，没有证据。张军不予认可，主张二原告只支付了17.5万元房租，没有支付其余款项。
上述事实，有租赁合同、转账记录、收条、承诺书、录音、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有�任提供证据。关于张军是否应该退还二原告租金的问题。丁海钧与张军合同签订后，张军依约将房屋交付给丁海钧、朱宏顺等人经营，丁海钧、朱宏顺依约支付了17.5万元租金，该租金不足合同约定的半年租金，按照合同计算租金截止到2012年9月12日，后丁海钧、朱宏顺均未再支付任何租金。关于合同解除的时间，朱宏顺、丁海钧认为是2013年2月，张军认为是2013年5月29日。虽然双方对解除时间不能统一，但可知在2013年年初双方已经没有再继续履行合同。朱宏顺、丁海钧称因租赁房屋被转租给他人，因此没有实际使用房屋，但朱宏顺、丁海钧对房屋进行了装修，由此可知，朱宏顺、丁海钧称的没有实际“使用”房屋其实为没有实际经营，而非没有占有、使用房屋。二原告又同时表示“签合同后就装修，就装修了不到一个月，城管让我们停工的，理由是张军租给我们的�部分是违建”。首先，对于朱宏顺、丁海钧为何停止使用房屋，双方均未提交相关证据加以证明，本院无法确认二原告无法使用房屋的原因在张军。其次，对于是否应该退还租金，二原告仅提交了双方所签合同、崔玉杰出具的承诺书、张军与丁海钧以及张军与案外人的录音、短信截屏作为证据，但上述证据仍然无法证明丁海钧与张军签订的租赁合同不再继续履行的原因，进而无法证明张军应该退还全部租金。二原告主张录音证据中有张军认可要退还14.5万元，但是张军并没有明确表示该14.5万元是租金还是装修补偿款，而且张军同时在录音中表示已经退还押金，加上其已经退还的5万元，按照二原告认为的张军同意退还剩余租金的推测，剩余租金应为12.5万元，而非14.5万元。因此二原告陈述的张军录音中认可退还14.5万元为张军认可退还剩余租金的主张，本院不予认可。再次，无论何种原因导致二原告无法经营，其实际占用房屋到2013年年初，二原告要求退还全部租金也不符合事实和法律规定。最后，关于押金，二原告称支付的现金，没有其他证据加以佐证，本院不予认可。因此，关于二原告要求张军退还租金14.5万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于装修补偿款。结合本案证据可知二原告租赁房屋并进行了装修，其在装修后即未再履行合同，且崔玉杰出具承诺书承诺支付朱宏顺装修补偿款15万元，因此朱宏顺要求崔玉杰支付装修补偿款的请求，本院予以支持。
崔玉杰经传票传唤，未到庭答辩与质证，视为其放弃答辩与质证权利，本院依法缺席判决。
综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告崔玉杰于本判决生效之日起十日内支付原告朱宏顺装修补偿款十五万元。
二、驳回原告朱宏顺、原告丁海钧其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千七百二十五元，由原告朱宏顺、原告丁海钧负担二千四百二十五元（已交纳）；由被告崔玉杰负担三千三百元（本判决生效之日起七日内交纳）。公告费五百六十元，由被告崔玉杰负担（原告朱宏顺、原告丁海钧已支付，被告崔玉杰随上述装修补偿款一并支付原告朱宏顺、原告丁海钧）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 禹 雷
人民陪审员 罗小灵
人民陪审员 贾松涛
二〇一八年二月七日
书 记 员 毛文蝶