河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民再终字第11号
上诉人（一审原告）：付全忠，男。
委托代理人：刘瑞云，河南国俊律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：付全合，男。
被上诉人（一审被告）：余营亮，男。
委托代理人：李振伟，河南金豫律师事务所律师。
上诉人付全忠与被上诉人付全合、余营亮房屋买卖合同纠纷一案，平顶山市卫东区人民法院于2012年4月15日作出（2010）卫民初字第632号民事判决。该判决发生法律效力后，平顶山市卫东区人民法院于2014年5月15日作出（2014）卫民监字第1号民事裁定，对本案进行再审。平顶山市卫东区人民法院再审后于2014年12月16日作出（2014）卫民再初字第1号民事判决，付全忠不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人付全忠及其委托代理人刘瑞云，被上诉人付全合，被上诉人余营亮及其委托代理人李振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院原审查明，原告付全忠在平顶山市卫东区臧庄有住宅一处（自建房三间），无产权证。1996年上半年原告付全忠将上述房产交给被告付全合管理。2001年8月8日，被告付全合、余营亮签订《买卖房协议书》，约定：付全忠的宅院及三间自建房卖给被告余营亮，房价70000元整。原告付全忠的名字由被告付全合代签。平顶山市卫东区东环路办事处臧庄居委会负责人付某某签字并加盖居委会印章。房屋交付给被告余营亮后，余营亮于2002年将原有的三间堂屋拆掉重建。2010年6月3日，本案诉争房屋因平顶山市卫东区人民政府对城中村改造开发，被告余营亮与华诚荣邦地产股份有限公司签订安置补偿协议。该安置补偿协议约定，原告余营亮提供合法宅基地205.33平方米，由华诚荣邦地产股份有限公司按补偿比例补偿被告余营亮住宅楼。协议签订后，被告余营亮将原有房屋全部拆除。另查明，本案诉争的房屋所占土地，1988年4月经所在办事处进行过普查登记，占地类型系旧宅基地。
一审法院原审认为，《土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。国务院《关于发布村镇建房用地管理条例的通知》第四条规定，社员对宅基地、自留地、自留山只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权，严禁买卖、出租和违法转让建房用地。根据上述及相关法律法规，农村村民转让买卖的只能是房屋，而不是宅基地，购买者需使用房屋的支撑土地，即宅基地的，需经宅基地的所有权集体同意，报经有关人民政府批准，并对宅基地使用权按当地国家建设征用标准给予经济补偿后才能办理土地使用权变更登记手续。依法转让土地上建筑物的只变更土地使用权，而不变更土地所有权。本案双方买卖的房屋及宅院，在1988年普查登记时，明确显示为旧宅基，因此该买卖协议违反上述相关规定，应属无效合同。原告付全忠主张转让协议无效的理由正当，应予支持。本案诉争房屋因城中村改造开发已被拆除，对付全忠要求返还房屋的请求不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条，《土地管理法实施条例》第六条和国务院《关于发布村镇建房用地管理条例的通知》第四条的规定，一审法院原审判决：一、被告付全合、余营亮于2001年8月8日签订的买卖房屋协议为无效协议。二、驳回原告付全忠的其他诉讼请求。案件受理费4380元，勘验费300元，共计4680元，由被告付全合、余营亮各负担2340元。
一审法院再审查明的事实与原审查明的基本事实一致。另查明，原告付全忠在平顶山市卫东区臧庄有住宅一处，原有房屋六间，其中堂屋瓦房三间，东屋平房三间。1996年上半年原告付全忠将上述房产交给被告付全合管理。2001年8月8日，被告付全合、余营亮签订了一份《买卖房协议书》，内容为“兹有臧庄付全忠有房三间现卖给余营亮，房前宽9.24米，长20.5米，后宽9.55米，东邻候某某，西邻付某某，出路三家公用，房价柒万元整，于协议当天付清。”房屋交付给被告余营亮后，余营亮于2002年将原有的三间堂屋拆掉重建。
一审法院再审认为，被告付全合、余营亮签订《买卖房协议书》，系二被告的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应为有效协议。依法成立的合同自成立时即生效。二被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告余营亮已向被告付全合支付了购房款，被告付全合向被告余营亮交付了约定出售的房屋。被告余营亮于2002年对上述房屋进行了重建，并占有、使用已近十年之久。为维护诚实信用原则和社会交易秩序的稳定，故原告付全忠要求确认二被告签订的《买卖房协议书》无效，并返还房屋和宅基地的诉讼请求理由不成立，不予支持。经该院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，一审法院再审判决：一、撤销该院（2010）卫民初字第632号民事判决。二、驳回原告付全忠的诉讼请求。案件受理费4380元，勘验费300元，由原告付全忠负担。
付全忠不服一审法院再审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院对上诉人付全忠在一审时增加的诉讼请求“判决华诚荣邦地产股份有限公司补偿的新建高层住宅楼房232.02平方米及《安置补偿协议》中的相关权利均归付全忠所有”漏审漏判。二、本案买卖的房屋涉及的土地属于宅基地，房屋买卖协议违反了法律关于宅基地不允许转让的禁止性规定，且被上诉人付全合未取得上诉人付全忠授权擅自将付全忠三间房屋出卖，故付全合与余营亮签订的房屋买卖协议无效。三、房屋买卖协议无效，并且原有六间房屋，协议卖了三间，尚有三间未卖。上诉人付全忠作为六间房屋的合法所有权人，相应的拆迁补偿权利及利益应归付全忠享有。请求：撤销本案一审法院再审判决，维持一审法院原审判决第一项判决内容；判令华诚荣邦地产股份有限公司补偿的新建高层住宅楼房232.02平方米及《安置补偿协议》中的相关权利均归上诉人付全忠所有；本案一、二审诉讼费及勘验费由被上诉人负担。
付全合二审答辩称，卖房应按协议上的约定说。其卖给余营亮实际上是六间（东屋三间，北屋三间）。其认同上诉人付全忠的上诉观点。
余营亮二审答辩称，一、上诉人付全忠提出的所谓漏审漏判的诉讼请求是在房屋买卖协议无效的前提下才可能产生的法律后果，一审法院再审判决认定协议有效并驳回上诉人付全忠的所有请求，不存在漏审漏判。二、本案房屋买卖协议有效。确认协议无效应当依据法律、法规，转让宅基地上的房屋不违反法律、法规的规定，未经登记的并不影响协议的效力。上诉人付全忠所述其本人将房屋委托其兄付全合管理后十年间不过问、不来往及其对房屋被卖不知情的说法，违背常理。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人付全忠主张协议无效的请求不能成立。三、房屋买卖协议签订时只有三间房屋是完好的，能够被视作房屋，协议签订后被上诉人余营亮重建和直接建造的房屋与上诉人付全忠无关。房屋买卖协议记载的房屋相关尺寸与拆迁安置补偿协议载明的住宅尺寸一致，上诉人付全忠提出的六间房屋只卖了三间的说法不成立。综上，被上诉人余营亮购买房屋后进行了重建，并占有、使用近十年之久，对争议的房屋及住宅拥有合法的权利，相应的拆迁补偿权益应归被上诉人余营亮享有。请求：驳回上诉，维持一审法院再审判决。
本院二审查明的事实与一审法院再审判决认定的事实一致。
本院二审认为，本案的房屋买卖协议，形式要件齐备，内容不违反法律、法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”被上诉人付全合系上诉人付全忠的近亲属，本案争议的房屋自1996年开始由付全忠授权给付全合管理，付全合以付全忠的名义与被上诉人余营亮签订的房屋买卖协议有房屋所在地的居委会干部等作为证明人签名，所在地的居委会并加盖了公章，付全合也将协议约定所售房屋交给了余营亮，实现了交易标的物的交付，余营亮有理由相信付全合有代理权，付全合的行为构成表见代理。而且协议签订后余营亮支付了合理对价，对原有房屋进行了占有、使用和翻建，在拆迁前的将近十年间没有发生争议。综上，根据上述法律规定，以及维护诚实信用的原则和社会交易秩序的稳定，本院认为一审法院再审判决认定本案房屋买卖协议有效的处理正确，予以确认。上诉人付全忠认为付全合擅自卖房从而协议无效的意见不能成立，本院不予支持。付全合超越授权给付全忠造成损失的，可以依法另行解决。
关于上诉人付全忠认为本案房屋买卖协议违反了法律关于宅基地不允许转让的禁止性规定的上诉意见。本院认为，国家对宅基地使用权规定严格的取得和审批制度旨在保护农村集体经济组织及其成员的合法权益。本案房屋买卖涉及的土地，在原来土地清查登记时虽然标注为旧宅基地，但该房屋所在的区域已整片拆迁、开发、重建，当地政府已发布了征收土地通告，付全忠本人也不具有农村集体经济组织成员的身份，实际中本案房屋买卖协议的结果并未损害到农村集体经济组织及其成员的权益，而且现行法律、法规未明确禁止农村住房的依法转让，故上诉人付全忠提出的上述意见不能成立，本院不予支持。关于上诉人付全忠认为原有六间房屋，协议只卖了三间的上诉意见。经查，余营亮购买房屋后对年久失修的原有的三间堂屋进行了翻建，加上完好的三间东屋，共计是六间，本案房屋买卖协议中载明的房屋相关尺寸与拆迁安置补偿协议载明的住宅面积相符，应是包含了整个宅院，而且付全忠所提出的要求返还房屋及宅基地（面积205.332平方米）的诉讼请求也可以印证付全合当时是将整个宅院出售，故付全忠认为“六间房屋只卖了三间”的意见理由不足，本院不予支持。本案房屋买卖协议有效，上诉人付全忠在一审时提出的“判决华诚荣邦地产股份有限公司补偿的新建高层住宅楼房232.02平方米及《安置补偿协议》中的相关权利均归付全忠所有”的诉讼请求不能成立，一审法院再审判决驳回付全忠的诉讼请求适当，不存在漏审漏判。上诉人付全忠认为一审法院“漏审漏判”的意见不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人付全忠的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人付全忠的上诉，维持平顶山市卫东区人民法院（2014）卫民再初字第1号民事判决。
二审案件受理费4380元，由上诉人付全忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文平
审判员 武炳耀
审判员 张占帅
二〇一五年四月二十二日
书记员 杨谱说