北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6200号
上诉人（原审原告）：王其录，男，1966年6月8日出生。
上诉人（原审原告）：刘剑戟，男，1975年4月5日出生。
二上诉人共同委托诉讼代理人：刘剑丹，北京西山律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京景煌文化发展有限公司，住所地北京市海淀区树村后营。
法定代表人：王冀明，总经理。
委托诉讼代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩琦燕，北京市东元律师事务所律师。
原审被告：北京景煌激光照排有限公司，住所地北京市海淀区树村后营。
法定代表人：王景余，总经理。
委托诉讼代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩琦燕，北京市东元律师事务所律师。
上诉人王其录、刘剑戟因与上诉人北京景煌文化发展有限公司（以下简称景煌文化公司）、原审被告北京景煌激光照排有限公司（以下简称景煌照排公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初16143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王其录、刘剑戟上诉请求：依法改判一审判决第一项，将景煌文化公司向我方支付地上物附属物补偿款改判为2357464.5元，将停产停业损失改判为补偿给我方7339572元。事实和理由：一审法院在认定合同无效后，未将一层的加建面积计算入内，法院应按照自己的计算方法进行计算损失，而不是依据我方起诉的面积计算损失。营业执照仅是办理在景煌文化公司名下，双方各自独立经营，南院停产停业损失应全部判归我方所有。
景煌文化公司不同意王其录、刘剑戟的上诉请求和理由，并上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王其录、刘剑戟的原审诉讼请求。事实和理由：景煌文化公司与王其录、刘剑戟二人签订的租赁合同中明确约定涉及拆迁不动产所得归景煌文化公司所有。我方认为此租赁合同应属有效，一审对此认定错误；即使合同无效，其中关于解决拆迁利益争议分配的条款也应属有效。停产停业损失仅补偿给有营业执照的公司，不补偿给个人，景煌文化公司是将营业执照有偿出借给王其录、刘剑戟二人进行使用，一审法院判决景煌文化公司给予王其录、刘剑戟500余万元停产停业损失没有合同及法律依据。王其录、刘剑戟一审中并未主张一层面积补偿，此项上诉请求不应支持。
王其录、刘剑戟针对景煌文化公司上诉请求和理由的答辩意见同其上诉理由。
景煌照排公司的答辩意见是同意景煌文化公司的上诉请求和理由，不同意王其录、刘剑戟的上诉请求和理由。
王其录、刘剑戟向一审法院起诉请求：1、景煌文化公司向我们支付拆迁补偿款11650941元（其中，包含南院二层加盖房屋的地上物补偿款2490195元，南院总面积的停产停业补偿款7339572元，南院搬迁补助296908元，南院设施补偿款1524266元。）；2、本案诉讼费由景煌文化公司、景煌照排公司承担。
一审法院认定事实：景煌文化公司原企业名称为北京景煌科贸有限公司（以下简称景煌科贸公司），2002年经工商行政管理部门核准，更名为景煌文化公司。景煌照排公司法定代表人王景余系王冀明（景煌文化公司法定代表人）之父。1998年8月16日北京市Z型北京鸭选育推广中心（以下简称Z型鸭中心）与景煌科贸公司签订《合作协议（合同）书》，约定Z型鸭中心将位于北京市海淀区树村后营Z型鸭中心院内的房屋和场地出租给景煌科贸公司，期限为30年。使用费数额为第一年5万元、第二年6万元、第三年7万元，从第四年起，在第三年的基础上逐年增加1000元使用费。1999年10月1日Z型鸭中心（甲方）与景煌科贸公司（乙方）签订《租房补充协议（合同）书》，约定乙方在原租用的甲方土地及房屋基础上，扩租甲方土地一处4.5亩，地上现有建筑物600平方米，合同期限自1999年10月1日起至2019年10月1日止，共计20年。扩租的土地及房屋使用费数额为第一年5万元，第二年5.5万元，2001年开始每年递增1000元。2002年6月5日景煌科贸公司（甲方）与王其录（乙方）签订《房屋租赁（合同）书》，约定乙方承租甲方在Z型鸭中心院内房屋两排（含厕所、锅炉房、洗澡间），院内由乙方使用；合同期限自2002年7月1日起至2019年7月1日止，共计18年；第一年租金为18万元，从第二年起租金为20万元。王景余作为甲方代表在合同中签字。2002年9月22日王景余（甲方）与王其录（乙方）签订《房屋租赁（合同）书》，约定乙方租用甲方在Z型鸭中心南院的最西边一排8间房屋，合同期限自2002年10月1日至2012年10月1日，年租金为36000元。2004年9月21日景煌文化公司（甲方）与刘剑戟（乙方）签订《房屋租赁（合同）书》，约定乙方租用甲方在鑫鑫公寓内西排房屋六间；合同期限自2004年10月20日起至2014年9月19日；年租金为28000元。以上三份合同的第六条均约定，在合同期间，由于国家占地或国家政策调整，合同无法履行时，甲乙双方都要无条件服从，总的原则是土地及建筑物等不动产归甲方所有，乙方的可动产归乙方所有。2005年3月9日景煌照排公司（甲方）与刘剑戟（乙方）签订《协议书》，内容为：乙方准备在甲方与王其录2002年6月5日签订的房屋租赁（合同）书中的房屋上加盖二层，经协商甲方予以同意，房屋使用年限从2005年3月19日至2019年7月1日止；在使用期限内，甲方不再收取新建房的任何费用。在合同期间，由于国家占地或国家政策调整，合同无法履行时，甲乙双方都要无条件服从，总的原则是土地及建筑物等不动产归甲方所有，乙方的可动产归乙方所有。合同甲方落款处加盖有景煌照排公司的印章，并有王景余的签字。
2005年10月13日景煌文化公司与王其录、刘剑戟签订《协议书》，主要内容为：景煌公司分为南北两院，北院为一号院，南院为二号院，两院统一办照为景煌文化公司《住宿》，并统一使用，包括给南院房屋出租提供合法的经营证明，在南院与住户签订的租房协议上加盖公章，及出示本执照。费用两院均出，南院出3万元办理执照费用，每年的1月1日付6000元，分5年付清，5年后南院不再支付任何费用，但一直享有使用执照及公章的权利，直到房屋拆迁为止。为了加强管理，南院由刘剑戟和王其录负责管理；统一对外称景煌旅馆、住宿、租房，仅分1号院和2号院；营业执照等有关文件均留甲乙双方各一份复印件。上述协议签订后，王其录、刘剑戟按照约定交纳了办理执照的费用3万元。2011年2月19日王景余（甲方）与刘剑戟（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定乙方在2004年9月21日与甲方签订的2号院西排房屋租赁合同继续有效，租赁截止日由2014年9月19日改为2019年7月1日；每间每月租金增至400元，年租金为28800元，季付。协议甲方落款处加盖了景煌文化公司的印章，并有王景余的签字。2011年11月19日景煌文化公司（甲方）与王其录（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、乙方在2002年6月5日与甲方签订的2号院房屋租赁合同继续有效，但原写18年为错写，以起止日期为准；二、年租金提高4万元，现年租金改为24万元；三、租费每年递增2000元；四、景煌南院西边8间房有效期增至上述第一条所述2002年6月5日乙方与甲方所签合同的期限为止，每间每月租金增至400元，年租金为38400元。协议甲方落款处加盖了景煌文化公司的印章，并有王景余的签字。经询问，景煌文化公司、景煌照排公司表示，景煌照排公司在上述协议中加盖印章以及王景余签字的行为均是代表景煌文化公司的行为，租赁合同的主体均系景煌文化公司，景煌照排公司只是在景煌文化公司承租的地点办公，与本案的争议无关。王其录、刘剑戟认可景煌文化公司、景煌照排公司的上述意见。
在本案审理过程中，王其录、刘剑戟提交了录音一份，通话双方是刘剑戟与王景余，刘剑戟主张通话时间是在2007年，主要内容为：“（刘）王总，你别急着挂电话，我几句话就说完了，你上次不是同意二号院加层的房到时候有补偿就补偿给我吗？明年就奥运会了，我怕过了奥运就拆了”；“（王）不可能”；“（刘）既然你同意了，就给我写个东西吧，我到不是不相信你说的话，我怕你到时给忘了”；“（王）不可能忘了，我这有事儿，要来个人”；“（刘）那咱们可说好了，到时补偿给我啊”；“（王）行行行”。景煌文化公司对录音的真实性无异议，其主张双方在多份租赁协议中均约定“土地及建筑物等不动产归甲方所有，乙方的可动产归乙方所有”，王景余并不是公司的法定代表人，录音也无法体现双方协商一致变更了租赁协议的内容，且在录音之后的2011年双方还两次签订了补充协议，双方均约定原协议继续有效。
2016年8月，北京市海淀区海淀镇树村村民委员会（以下简称树村村委会）发布了腾退公告，公告中载明：按照市委、市政府的统一部署和要求，经区委、区政府研究决定启动树村棚户区改造项目，腾退范围为五环路以北的剩余村庄和马北路集体产业的所有地上房屋及附属物。腾退主体为树村村委会，实施主体为北京万霖房地产开发有限责任公司（以下简称万霖公司），腾退奖励期自2016年8月21日起至2016年10月20日止。本案所涉及的南院、北院均在腾退范围之内。2016年10月树村村委会（甲方）、景煌文化公司（乙方）、万霖公司（丙方）签订了《非住宅腾退补偿协议书》，协议载明：腾退范围内的房屋实测建筑面积为11876.33平方米；甲方委托丙方支付货币补偿款；地上物及附属物评估价17249971元，其中属于村集体593816.50元，乙方剩余16656154.50元，停产停业综合补助费17814495元，搬迁补助费593816.50元，货币补偿总额为35064466元。双方当事人均认可王其录、刘剑戟向景煌文化公司支付租金至2016年10月1日，租金采用季付方式，最后三个月的租金标准为78800元。王其录、刘剑戟于2017年4月12日将房屋腾空交付给树村村委会。针对《非住宅腾退补偿协议书》中载明的属于村集体的地上物及附属物补偿款593816.50元，景煌文化公司表示按照腾退政策，属于村集体的地上物及附属物补偿是以腾退房屋总面积为基数，按照每平方米50元计算（11876.33×50），哪些是村委会原有的房屋在腾退补偿时并没有明确的界定。景煌文化公司曾在南院中增建了部分房屋，王其录、刘剑戟亦在南院中增建了部分房屋，双方增建房屋均未取得相应的房屋规划许可和建设许可。经双方当事人确认，南院总的经营面积为4785.424平方米，其中由王其录、刘剑戟增建二层的房屋面积为2130.86平方米。经景煌文化公司确认，王其录、刘剑戟承租的房屋全部位于1999年10月1日Z型鸭中心与景煌科贸公司所签订的《租房补充协议（合同）书》所约定的房屋、场地范围之内。
经核实，景煌文化公司出租给王其录、刘剑戟的房屋均无相关的建设规划审批手续。经法院释明，王其录、刘剑戟表示如果双方签订的租赁合同无效，其要求景煌文化公司赔偿因无效合同给其造成的损失，赔偿项目和计算方法与诉讼请求一致。景煌文化公司认为，其转租给与王其录、刘剑戟的房屋建成年代久远，房屋建成时并无需要审批的法律规定，因此其与王其录、刘剑戟签订的租赁协议有效。退一步而言，即便合同无效，双方在协议中对于不动产归属的约定也属于独立解决争议的条款，上述条款亦应有效。王其录、刘剑戟为证明其经营情况，向法院提交了南院住户缴费凭证（1个月）共200张，南院住户名单等证据材料，住户缴费凭证显示，王其录、刘剑戟对外出租房屋约200间，每间房屋的月租金从350元至1200元不等，凭证中有记载有租户的签字，联系方式等信息。景煌文化公司表示上述证据的真实性无法确认，王其录、刘剑戟确实在管理南院，其将房屋出租给谁，公司也不清楚。
2017年3月31日王其录、刘剑戟向法院提出财产保全申请，要求对景煌文化公司所获拆迁补偿款中的11650941元予以查封，并提供了担保。经审查，法院做出(2017)京0108民初16143号民事裁定书，裁定对景煌文化公司所获得的拆迁补偿款中的11650941元予以查封。上述查封的款项现保存于万霖公司，万霖公司尚未向景煌文化公司发放。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，景煌文化公司出租给王其录、刘剑戟的房屋均无建设规划手续，且在租赁合同履行期间双方当事人对原有房屋进行了拆改、增建、扩建，上述拆改、增建、扩建行为亦未取得建设工程规划许可，承租房屋的原貌已经改变，依据上述司法解释的规定，双方签订的租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。“解决争议方法的条款”通常包括仲裁条款，选择受诉法院的条款，选择检验、鉴定机构的条款，选择法律适用的条款等。现景煌文化公司与王其录、刘剑戟所签订的租赁协议中关于“在合同期间，由于国家占地或国家政策调整，合同无法履行时，甲乙双方都要无条件服从，总的原则是土地及建筑物等不动产归甲方所有，乙方的可动产归乙方所有”的约定涉及到双方实体权利义务的处理，不属于独立存在的有关解决争议方法的条款，因此法院对于景煌文化公司提出的即使合同无效，上述条款亦应有效的抗辩意见不予采纳。在租赁协议被确认无效情况下，王其录、刘剑戟根据其提交的录音证据主张景煌文化公司曾承诺在拆迁时不动产权益应归其所有，同样缺乏法律依据，法院对其上述主张亦不予采信。
涉案房屋因树村棚户区改造已被拆除。按照景煌文化公司与腾退人签订的《非住宅腾退补偿协议书》的约定，腾退人向景煌文化公司支付了地上物及附属物、停产停业、提前搬家奖励费等补偿。鉴于景煌文化公司与王其录、刘剑戟对合同无效均有过错，故上述补偿款应在考虑双方的过错程度、损失情况等因素的基础上合理予以分配。首先，关于地上物及附属物补偿款。本案所涉南院的房屋及附属物中属于景煌文化公司原先承租的部分，以及该公司此后改扩建的部分，与王其录、刘剑戟无关，该部分补偿款应全部归景煌文化公司所有；王其录、刘剑戟增建的房屋，系经景煌文化公司许可所建造，因此该部分补偿应按照50%的比例在双方之间予以分配。其次，关于停产停业补偿款。景煌文化公司主张按照腾退补偿政策，只有从事生产经营活动且持有合法营业执照的，才能获得停产停业补偿，因王其录、刘剑戟并未办理营业执照，故其不应享有停产停业补偿。但根据2005年10月13日双方所签订的《协议书》的内容可见，双方曾约定南院、北院统一使用景煌文化公司的营业执照，王其录、刘剑戟还应向景煌文化公司支付营业执照的费用。在双方有上述约定，且实际履行的情况下，景煌文化公司的抗辩意见缺乏事实和法律依据，法院对其上述抗辩意见不予采纳。根据本案查明事实，王其录、刘剑戟是涉案南院房屋出租业务的实际经营人，而景煌文化公司以腾退房屋为经营场所办理了营业执照，且其向王其录、刘剑戟出租房屋并收取租金的行为也是其从事经营活动的一种方式。因此，停产停业补偿应根据腾退后双方经营收益的损失大小，在双方之间进行合理分配。景煌文化公司的经营损失主要系王其录、刘剑戟向其交纳的租金损失，而王其录、刘剑戟的损失则为扣除向景煌文化公司交纳租金后的租金收入损失，参照双方腾退前的经营状况，法院酌定南院由王其录、刘剑戟经营范围内的停产停业补偿中的30%归景煌文化公司所有，剩余的70%归王其录、刘剑戟所有。最后，关于搬迁补助费。如前所述，本案所涉的南院全部由王其录、刘剑戟实际经营，王其录、刘剑戟按照腾退要求履行了搬迁交付房屋的义务，故搬迁补助费应归王其录、刘剑戟所有。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、北京景煌文化发展有限公司于本判决生效后七日内向王其录、刘剑戟支付地上物及附属物补偿款一百四十九万四千二百三十三元六角，停产停业损失综合补助费五百零二万四千六百九十五元二角，搬迁补助费二十三万九千二百七十一元二角，以上合计六百七十五万八千二百元。二、驳回王其录、刘剑戟的其他诉讼请求。如果北京景煌文化发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案南院房屋未取得建设工程规划许可证，一审认定王其录、刘剑戟和景煌文化公司订立的租赁合同无效正确，本院予以维持。景煌文化公司关于合同即使无效，其中关于不动产归属的相关条款应属有效的上诉主张，法律依据不足，本院不予采纳。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，景煌文化公司依据与腾退人签订的《非住宅腾退补偿协议书》获得了地上物及附属物、停产停业、提前搬家奖励费等补偿，但上述补偿款应在考虑景煌文化公司与王其录、刘剑戟实际经营情况、扩建造价费用、搬迁成本等基础上合理分配，一审法院在综合考虑多个因素后，酌定地上物及附属物的补偿按照50%比例分配、停产停业损失综合补助费按照30%和70%分配、搬迁安置费全部归王其录、刘剑戟所有的方案，具有事实和法律依据，本院予以采纳。景煌文化公司关于补偿款应全部归己方所有的上诉主张，无事实和法律依据，本院予以驳回；王其录、刘剑戟关于地上物及附属物的补偿中未将一层加建部分纳入的上诉主张，其一审并未提出，属于二审中增加的诉讼主张，因本院调解不成，本案中不予处理，当事人应另行解决。
综上所述，王其录、刘剑戟和景煌文化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费118214元，由王其录、刘剑戟负担59107元（已交纳），由北京景煌文化发展有限公司负担59107元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 刘 磊
审 判 员 朱文君
二〇一八年八月二十八日
法官助理 郭仁鑫
法官助理 王 梦
书 记 员 刘芳芳