北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9342号
上诉人（原审原告）：高铭，男，1975年2月8日出生。
委托诉讼代理人：王倩倩，北京华城（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京燕森老年公寓建设有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇光华路1号302室。
法定代表人：叶树森，董事长。
上诉人高铭因与上诉人北京燕森老年公寓建设有限公司（以下简称燕森老年公寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初9920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高铭上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由燕森老年公寓公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，双方签订的租赁合同已于2017年11月20日解除。燕森老年公寓公司应支付租赁合同截止日期至2018年1月8日其未按时将房返还高铭造成的损失。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误，燕森老年公寓公司未按约定返还房屋应按合同约定支付违约金。三、一审法院认定事实不清，适用法律错误，燕森老年公寓公司未按时支付租金，应按合同约定支付违约金。四、根据双方签订租赁合同交割清单，出租时已交付水、电及燃气卡各一个，门禁卡一个，但是燕森老年公寓公司未返还，应承担未返还的赔偿责任，应按照市场价给予合理定价。五、根据双方签订租赁合同交割清单，出租时房屋的装修情况未有破损，根据租赁的期限，自然损坏的可能性较小，目前损坏仍未维修，不确定价格，请求法院查清事实给予合理定价。
燕森老年公寓公司辩称不同意高铭的上诉请求，并提出上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审法院不尊重事实，偏袒高铭，对燕森老年公寓公司的反诉请求不予受理。高铭在燕森老年公寓公司无人的情况下撬锁导致其文件缺失，工作处于瘫痪状态。因此，在上诉期间同时提出反诉请求：请燕森老年公寓公司及高铭所委托的律师联合验查燕森老年公寓公司的物品，请二审法院根据燕森老年公寓公司提出的相关证据，责令高铭赔偿燕森老年公寓公司的经济损失（经验查后确认，若干万元）人民币。
高铭辩称，不认可燕森老年公寓公司的上诉请求，无法律依据。
高铭向一审法院起诉请求：1.判令燕森老年公寓公司支付高铭房屋租金14400元，并赔偿利息损失（自2017年10月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至实际给付之日止）；2.判令燕森老年公寓公司支付高铭2017年11月20日至2018年1月8日的房屋租金损失21666.67元（每月按13000元计算）；3.判令燕森老年公寓公司支付高铭未按时支付租金的违约金，按照月租金的100%即12000元；4.判令燕森老年公寓公司支付高铭未按约定返还房屋的违约金，按照月租金的100%即12000元；5.判令燕森老年公寓公司支付高铭未返还水、电、燃气及门禁卡各1个的损失1000元；6.判令燕森老年公寓公司支付高铭修补房屋地板和壁纸的花费2000元；7.判令燕森老年公寓公司支付高铭2017年应支付的物业费、取暖费9856.06元；以上合计72922.73元；8.诉讼费用由燕森老年公寓公司承担。
一审法院认定事实：2016年11月19日，高铭作为房屋出租方（甲方）、燕森老年公寓公司作为房屋承租方（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司作为居间人（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定燕森老年公寓公司承租位于北京市通州区×2604号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积241.57平方米，租赁用途为办公，租赁期限自2016年11月21日至2017年11月20日，共计1年，租金为每月12000�，租金按照半年支付，押一付六，各期租金支付日期为2016年11月21日、2017年5月21日。押金为12000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内甲方承担的费用包括物业费、供暖费。《房屋租赁合同》第九条合同解除约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的。2、欠缴各项费用�金额相当于一个月房屋租金的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。”第十条违约责任约定：“（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。……”第十二条其他约定事项约定：“……2.双方约定好，甲方给乙方年租金优惠四千元，即年租金共壹拾肆万元整。”现双方均认可燕森老年公寓公司已支付押金12000元、上半年租金70000元，下半年租金陆续支付共60000元。2017年11月8日，燕森老年公寓公司的法定代表人叶某某为高铭出具字条，载明：“租户叶树森今年因拖欠房租事因，今年的物业费及暖气费（2016.11月-2018.1月）由租户叶树森支付。”《房屋租赁合同》履行期限届满后，双方未续签合同，但燕森老年公寓公司仍使用涉案房屋。2017年12月22日，高铭向燕森老年公寓公司法定代表人叶某某发送视频，高铭进行撬锁进入涉案房屋。2018年4月25日，高铭支付涉案房屋的供暖费（2016年11月15日-2017年3月15日）7247.1元和物业费（2017年1月1日-2017年12月31日）2608.96元。
在审理过程中，高铭向法院提交通过顺丰速运寄送的落款日期为2017年12月29日的《限期腾房通知书》，通知燕森老年公寓公司自收到通知之日起2日内搬离并返还涉案房屋，燕森老年公寓公司表示未收到该邮件，高铭提交的证据未能充分证明�件的邮寄时间、邮寄地址、寄收件人、签收情况等信息。另，高铭向法院提交照片若干张，证明涉案房屋马桶、壁纸、地板的损坏情况，燕森老年公寓公寓公司对此不予认可，表示系房屋存在自然损耗。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应全面履行合同义务，该合同第十二条约定年租金优惠4000元，即年租金共140000元，并没有载明任何适用条件，应视为双方对年租金数额的约定，现双方均认可燕森老年公寓公司已支付高铭上半年租金70000元，下半年租金60000元，合同期限内的剩余所欠租金10000元，燕森老年公寓公司理应向高铭支付，但高铭主张的利息损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。《房屋租赁合同》于2017年11月20日履行期限届满后，燕森老年公寓公司仍继续使用涉案房屋，直至2017年12月22日高铭撬锁进入涉案房屋，未有证据显示在此期间高铭对燕森老年公寓公司的继续使用提出异议，故《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，2017年12月22日高铭收回涉案房屋，以该行为表示解除不定期租赁合同并通过视频发送燕森老年公寓公司，不定期租赁合同即解除，燕森老年公寓公司应支付高铭2017年11月21日至2017年12月21日的租金，租金标准参照《房屋租赁合同》关于租金数额的约定。关于违约责任，燕森老年公寓公司第二期租金的支付时间应为2017年5月21日，该公司未在该日足额支付第二期租金，已构成违约，但在2017年11月8日，燕森老年公寓公司的法定代表人叶树森为高铭出具字条，因拖欠房租，同意承担今年的物业费及暖气费（2016.11月-2018.1月），高铭收取该字条，应视为高铭对燕森老年公寓公司迟延支付房屋租金的违约责任承担方式予以接受，结合高铭在不定期租赁期间未履行提前通知义务即对涉案房屋进行撬锁进入、未给燕森老年公寓合理期限腾退房屋的行为，法院认定双方互不承担《房屋租赁合同》第十条约定的违约责任，高铭主张的物业费、供暖费，应由燕森老年公寓承担。上述应由燕森老年公寓公司承担的租金、费用首先在押金中予以抵扣。关于高铭主张的水卡、电卡、燃气卡、门禁卡损失，其未提交证据证明上述物品的价值，且其存在未通知燕森老年公寓公司情况下撬锁进入控制涉案房屋的情形，双方未办理房屋交接手续，现在证据不能证明上述损失的客观情况，该项诉讼请求，法院难以支持。关于高铭主张的修补地板和壁纸费用，高铭未提交证据证明燕森老年公寓公司未按照约定方法或租赁物的性质使用租赁物，存在地板的自然耗损不违反常理，该房屋未办理正常交接手续，无法核实高铭撬锁进入涉案房屋时木地板和壁纸的准确状态，该项诉讼请求，法院难以支持。综上判决：一、扣除高铭向北京燕森老年公寓建设有限公司收取的押金12000元后，北京燕森老年公寓建设有限公司于判决生效之日起七日内再向高铭支付房屋租金、�暖费、物业费共计19856.06元；二、驳回高铭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。
本院认为：高铭与燕森老年公寓公司于2016年11月19日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，燕森老年公寓公司在合同履行过程中存在欠付租金的行为，在租赁合同到期后亦未能及时返还租赁物，故一审法院依据燕森老年公寓公司实际占用租赁房屋的期间判令其向高铭支付租金，具有事实与法律依据。关于高铭以燕森老年公寓公司欠付租金为由而主张的违约金，�双方已通过协商确定燕森老年公寓公司承担物业费及暖气费的方式解决拖欠租金的违约责任问题，应视为双方就欠付租金的违约责任承担方式达成一致意见，在一审法院判决燕森老年公寓公司按约定支付物业费及暖气费的情况下，高铭上诉再行要求燕森老年公寓公司支付违约金，本院不再支持。在未经燕森老年公寓公司同意的情况下，高铭于2017年12月22日擅自撬锁进入涉案房屋，故应视为高铭于该日收回涉案房屋，高铭主张的该日期之后的租金，无事实依据，本院不予支持。关于高铭主张的水卡、电卡、燃气卡、门禁卡损失以及修补地板和壁纸费用，因双方未进行房屋交接，高铭没有证据证明上述卡片仍由燕森老年公寓公司占有而未在涉案房屋中，亦不能证明地板和壁纸存在燕森老年公寓公司故意损坏的情形，故该两项诉讼请求，本院均不予支持。关于燕森老年公寓公司上诉提出高铭赔偿其经济损失一节，因燕森老年公寓公司未在一审中提出该项诉讼请求，二审中，双方就此未能达成一致调解意见，二审不予处理，燕森老年公寓公司可另寻法律途径解决。
综上所述，高铭、燕森老年公寓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3224元，由高铭负担1612元（已交纳），由北京燕森老年公寓建设有限公司负担1612元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 贾 旭
审 判 员 张 慧
二〇一八年八月十四日
法官助理 李晓晴
书 记 员 陈 玥