北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第03991号
原告（反诉被告）北京市东城区东四工人文化宫，住所地北京市东城区隆福寺街**号。
法定代表人吴振璞，主任。
委托代理人陈冬梅，北京市中淇律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京千龙网都�隆上网服务有限公司，住所地北京市东城区隆福寺街47号。
法定代表人高淼，总经理。
委托代理人卢志红，北京市鼎石律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市东城区东四工人文化宫（以下简称东四文化宫）与被告（反诉原告）北京千龙网都兴隆上网服务有限公司（以下简称兴隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月1日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）东四文化宫诉称，原、被告双方于2010年9月16日签订《房屋租赁协议》，约定东四文化宫将本单位西侧房屋出租给兴隆公司，租期2年，自2010年9月16日起至2012年9月15日止。2012年1月，因总体规划要求，东四文化宫书面通知兴隆公司合同到期后不再续租。但合同到期后，兴隆公司没有腾退�屋，且拖欠2个月的租金。兴隆公司的行为损害了东四文化宫的合法权益，故起诉要求兴隆公司按现状腾退租赁房屋，支付拖欠的2012年7月16日至9月15日的租金10000元，并按每月5000元的标准赔偿东四文化宫2012年9月16日至房屋腾退之日的经济损失，本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）兴隆公司答辩并反诉称，2005年6月16日，兴隆公司与东四文化宫签署房屋租赁协议，由兴隆公司承租东四文化宫的房屋，并由兴隆公司对承租的旧锅炉房进行改、扩建，由兴隆公司经营网吧使用。合同签订后，兴隆公司投资数十万元对房屋进行了装修和改、扩建，形成了现在的房屋。2010年9月16日，双方又续签了租赁协议。兴隆公司一向依约向东四文化宫支付租金。2012年7月合同即将期满前，兴隆公司要求续签房屋租赁协议，但东四文化宫以进行总体规划为由予以拒绝，但同时其却将�他房屋继续出租给他人使用。因双方为就续租问题达成一致，东四文化宫于2012年9月15日拉闸断电，致使兴隆公司不能正常经营。兴隆公司认为，按照租赁协议的约定，兴隆公司在原合同到期后，享有优先承租权，现兴隆公司愿意继续承租上述房屋，且东四文化宫对上述范围内的房屋仍做出租使用，故兴隆公司享有优先续租的权利。因此，兴隆公司不同意东四文化宫的诉讼请求，要求继续租赁涉案房屋。如东四文化宫不同意续租，则要求东四文化宫赔偿增扩建费用250000元、装饰装修损失30000元和设备搬迁费用20000元，本案全部诉讼费由东四文化宫承担。
针对被告（反诉原告）兴隆公司的反诉，原告（反诉被告）东四文化宫辩称，兴隆公司提出的优先续租权没有存在的基础，东四文化宫不同意继续向兴隆公司出租涉案房屋。双方签订的合同对到期后租赁物的处理已经�明确约定，东四文化宫不同意兴隆公司的反诉请求。
经审理查明，位于本市东城区×街×号的房产是北京市东城区总工会名下的公有房屋，由东四文化宫经营管理。上述房屋中的产权证载6、7号房原为旧锅炉房，均为一层，建筑面积合计约100平方米。
2005年6月16日，东四文化宫与北京金奥腾达世纪科贸有限公司（以下简称金奥腾达公司）签订《房屋租赁协议》，约定东四文化宫将上述房产中的原旧锅炉房改建成二层房屋，出租与金奥腾达公司；租赁期限自2005年6月16日起至2008年6月15日止（施工期扣除）；租赁面积140平方米（现有），年租金50000元；在充分考虑金奥腾达公司出资改建的因素下，在合同期满后，在同等条件下金奥腾达公司有权优先续签合同，年租金每年增加10—20%，五年期满后双方重新协商；金奥腾达公司承担对原旧锅炉房的二层改建和原茶炉处待建面�的全部费用，双方共同确定建筑方案，履行报批手续，金奥腾达公司承担改建、新建工程申报所发生的全部费用；协议未完全履行到期，遇国家拆迁或出租方根据总体经营发展需要进行改造时，东四文化宫需退还未到期租金和未摊完房屋改建和新建费用；租赁期满，协议自然终止，该房屋应完整无损交还东四文化宫，动产归金奥腾达公司所有。
庭审中，兴隆公司称因2005年6月本公司尚未注册成立，故用金奥腾达公司的名义与东四文化宫签订房屋租赁合同，但实际一直由兴隆公司使用租赁物，且房屋的改、扩建均系兴隆公司在签订前述协议后出资完成。兴隆公司还提供了一份金奥腾达公司出具的《证明》，金奥腾达公司在该《证明》中称其与东四文化宫签订前述合同后，因剧场噪音问题无法正常办公，故该合同未实际履行，其未使用及出资改建房屋，也未向东四文化宫支付过租金。后东四文化宫将该房提供给高淼等人开设网吧使用，由高淼等人实际出资对锅炉房进行了改、扩建。东四文化宫否认兴隆公司的陈述，认为金奥腾达公司的证言不真实，称其与金奥腾达公司签约前即由金奥腾达公司出资对锅炉房进行了改、扩建，签约后亦由金奥腾达公司使用房屋。对此，东四文化宫未举证。
2006年3月16日，兴隆公司注册成立，住所即为东城区×街×号。
2010年9月16日，东四文化宫与兴隆公司签订《房屋租赁协议》，约定东四文化宫将文化宫西侧房屋一层100平方米、二层60平方米、三层40平方米（房屋原有面积100平方米，兴隆公司自建100平方米）租给兴隆公司，由兴隆公司经营网吧，租赁期限为2010年9月16日起至2012年9月15日止，年租金6万元，月付5000元；兴隆公司对租赁房屋进行装修改造必须得到东四文化宫同意（原兴隆公司自建100平�米房屋，之前是由东四文化宫许可后建成的），并不得拆改房屋主体结构，否则东四文化宫有权解除协议、收回房屋；租赁期满，协议自行终止，该房屋应完整无损交还东四文化宫，兴隆公司投入的动产由双方自行解决后，协议自行终止；如东四文化宫在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，兴隆公司享有优先承租权。
合同履行至2012年7月，兴隆公司向东四文化宫提出合同期满后续约，未获东四文化宫的同意。自2012年7月16日起，兴隆公司未再向东四文化宫交纳租金，同年9月15日合同期满时，东四文化宫停止向该房屋供电。兴隆公司经营的网吧停业后，未将租赁房屋交还东四文化宫。
另查，涉案房屋的改、扩建未经城市规划管理部门审批，现状为三层房屋，一层除将房前的空地扩建为房屋外，还将过道安装了大门和顶棚，上层除有加建的自建房外，还有天�和通向×街×号院的钢梯。室内进行过装饰装修，堆放有经营网吧的器材和办公用品等。
诉讼中，兴隆公司曾申请进行装修物价值评估，后因鉴定费用问题撤回了申请。兴隆公司还申请对涉案房屋的改、扩建工程造价进行价值评估，但由于没有改、扩建时的施工图纸，现场实地测量又不具备可操作性，鉴定方无法进行鉴定。兴隆公司撤回了鉴定申请。此后，兴隆公司又提出对网吧使用的房屋与东四文化宫提供的旧锅炉房的房屋差价进行评估，以确定租赁物因添附而形成的房屋增值差价。因涉案房屋的改、扩建没有无合法审批手续，且无从确定旧锅炉房的价值，故本院未准予兴隆公司此项鉴定申请。
上述事实，有《房屋所有权证》、北京市东城区总工会出具的《证明》，东四文化宫分别与金奥腾达公司、兴隆公司签订的《房屋租赁协议》，金奥腾达公司出具的《证明》，兴隆公司的《企业法人营业执照》、房屋现状照片，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，东四文化宫先后与金奥腾达公司和兴隆公司签约，将涉案房屋出租给对方，并由承租方出资对租赁房屋进行改、扩建。现东四文化宫虽称其在2005年与金奥腾达公司签订合同后，由该公司出资改建了租赁物，并由该公司实际使用。但东四文化宫并未对此举证，兴隆公司和金奥腾达公司也均予以否认。且东四文化宫和兴隆公司签订的租赁协议也载明租赁房屋面积包括兴隆公司自建的100平方米，也反映出是兴隆公司出资改建了涉案房屋。另据兴隆公司的营业执照证实，该公司成立于2006年3月，注册地址即为涉案房屋所在地，综合以上因素，应当认定是兴隆公司在2005年时借用金奥腾达公司的名义，与东四文化宫订立并履行了房屋租赁协议，并实际出资改建了涉案�屋。现合同履行期限早已届满，东四文化宫亦无续约的意向，故兴隆公司应及时将租赁房屋交还对方，并支付拖欠的租金和协议期满后继续占用租赁房屋的费用。考虑到租赁期满后房屋已断电，兴隆公司并未使用房屋经营，故东四文化宫主张的房屋占用费标准应于适当酌减，具体数额由本院酌情确定。但应指出，兴隆公司经东四文化宫同意对涉案房屋进行改、扩建，未经城市规划管理部门审批，双方订立的租赁协议中有关此部分房屋的约定应属无效。对此，双方均有责任。故兴隆公司付出的改、扩建费用本应由双方分担，但兴隆公司在2005年借用金奥腾达公司名义与东四文化宫签订的租赁协议已载明新建、改建费用由承租方负担，且已在该合同有效期内摊销，故兴隆公司此项反诉请求，本院不能支持。至于兴隆公司要求东四文化宫赔偿的装饰装修费用和搬迁费用，�无事实依据，本院亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条第（二）项之规定，本院判决如下：
一、被告（反诉原告）北京千龙网都兴隆上网服务有限公司于本判决生效后七日内将北京市东城区×街×号产权证载六、七号房屋连同自建房按现状交还原告（反诉被告）北京市东城区东四工人文化宫；
二、被告（反诉原告）北京千龙网都兴隆上网服务有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京市东城区东四工人文化宫二○一二年七月十六日至二○一二年九月十五日期间的租金一万元；
三、被告（反诉原告）北京千龙网都兴隆上网服务有限公司按每月三千元的标准�付原告（反诉被告）北京市东城区东四工人文化宫房屋占用费（自二○一二年九月十六日起算至上述房屋全部腾空交还之日止，于本判决生效后七日内履行）；
四、驳回原告（反诉被告）北京市东城区东四工人文化宫其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京千龙网都兴隆上网服务有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费及反诉案件受理费共计7600元，由原告（反诉被告）北京市东城区东四工人文化宫负担3600元；由被告（反诉原告）北京千龙网都兴隆上网服务有限公司负担4000元（均于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提�副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅冰
代理审判员 杨志彤
人民陪审员 李幸福
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 姚 丹