上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第950号
原告周宇明。
原告郝璐静。
两原告共同委托代理人顾俊杰、董青，上海市锦天城律师事务所律师。
被告上海港澳购物中心有限公司。
法定代表人曹某某，董事长。
被告上海丰鼎企业发展有限公司。
法定代表人曹某某，董事长。
两被告共同委托代理人朱某某，女，该公司员工。
两被告共同委托代理人任洁，上海合勤律师事务所律师。
原告周宇明、郝璐静与被告上海港澳购物中心有限公司（以下简称港澳中心）、上海丰鼎企业发展有限公司（以下简称丰鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月28日立案受理后，由审判员邹巧弟适用简易程序进行审理，后因案件复杂，依法组成合议庭适用普通程序，于2013年11月19日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人顾俊杰，两被告共同委托代理人朱翔琳、任洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年11月14日，原告与被告丰鼎公司签订《上海市房地产买卖合同》，原告取得本市××区××路××号××室房屋产权。同日，双方签订一份《统一经营协议书》。同年12月11日，原告与被告丰鼎公司签订《房屋租赁合同》，此合同及上述协议书约定，由丰鼎公司承租原告上述房屋，并由港澳中心统一经营，租期为2005年4月1日至2010年3月31日，前三年免付租金，后两年的年租金为77，964元（人民币，下同），租金按季度支付，逾期支付租金则每逾期一日，按日租金的50%支付违约金。租期届满后，被告逾期返还房屋的，每逾期一日，被告需按日租金的两倍支付使用费。此后，原、被告之间的租赁事务均由港澳中心处理并支付租金。自2008年4月1日起，被告均未能按时支付租金。2008年5月8日，港澳中心向原告发函称房屋转租给上海某甲电器有限公司，对此原告明确表示反对。之后，两被告擅自将房屋转租给了上海某乙电器有限公司。2010年3月31日，原、被告之间的租期届满，但被告未能返还房屋。2012年6月，原告提起诉讼，要求被告支付所欠的租金、房屋使用费，并归还房屋。同年7月13日，经法院调解，双方达成调解协议，被告向原告支付了拖欠的租金及部分违约金，关于返还房屋及支付使用费的请求另案处理。现提出下列请求：1、要求两被告归还本市××区××路××号××室房屋；2、要求两被告恢复上述房屋原状；3、要求被告丰鼎公司支付原告自2010年4月1日起至判决生效之日为止，按日租金的两倍计算的房屋使用费（暂算至2013年9月30日为止的使用费为545，748元）；4、要求被告港澳中心对被告丰鼎公司上述债务承担连带责任。
两被告辩称，丰鼎公司与两原告之间签订了包租协议。包期内，出于考虑各小业主的利益，丰鼎公司委托港澳中心将包括涉案商铺在内的××路××号一楼全部商铺整体出租给了上海某乙电器有限公司（以下简称某乙公司）使用，对此两原告是明知的。根据合同相对性原理，房屋应当由某乙公司恢复原状。由于某乙公司单方违约解除合同，港澳中心已提起诉讼，要求某乙公司恢复房屋原状，此案正在审理中。关于包租期内的租金，原、被告已结清。包租期满后，自2010年4月1日起，原告的租金标准应当参照港澳中心与某乙公司签订的租赁合同约定的租金标准。另，港澳中心分别于2010年6月和9月、2011年6月向两原告支付了2010年4月以后的租金共计22，219.84元。原告现又主张包租期以后的租金，缺乏依据且已超过了诉讼时效。原告要求港澳中心承担连带责任的请求也缺乏依据。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年11月14日，两原告与被告丰鼎公司签订《上海市房地产买卖合同》，两原告向被告丰鼎公司购买涉案商铺。同日，两原告（协议乙方）与被告丰鼎公司（协议甲方）签订了《统一经营协议书》，主要内容为，丰鼎公司已将水清路XXXX号至XXXX号全部商铺交由港澳中心统一规划业态运营，为提高商用物业价值，乙方保证所购商铺仅用于投资（五年内），乙方提供甲方五年商铺使用权，放弃前三年商铺使用经营权，甲方不支付任何费；后二年的年租金为77，964元，每季度租金为19，491元，按季度支付。
2004年12月11日，两原告与被告丰鼎公司签订《上海市房屋租赁合同》，被告丰鼎公司向两原告承租××路××号×××室商铺，租期为2005年4月1日至2010年3月31日；该房屋租金五年内不变，自第六年起双方可协商对租金进行调整；丰鼎公司支付租金的方式见《统一经营协议书》；除原告同意续租外，被告应在租期届满后三十日内返还该房屋，否则每逾期一日，被告丰鼎公司应按日租金两倍支付使用费。
2005年3月17日，两原告取得涉案房屋的房地产权登记。
2008年5月，港澳中心向两原告发出一份信函，表示其正与上海某甲电器有限公司洽淡关于××路××号商场的租赁事宜，要求原告出具书面授权委托。同月，原告周宇明回函拒绝授权。
2008年7月，被告港澳中心与案外人某乙公司签订了房屋租赁合同，将××路××号一楼商场整体出租给了某乙公司，合同约定的租期为2008年8月20日至2018年12月19日。合同对其他租赁事项作了约定。此后，港澳中心与某乙电器按该合同履行。
2011年6月，某乙公司单方面解除合同，并搬离了××路××号房屋。两被告与某乙公司为此发生纠纷。2012年5月，丰鼎公司、港澳中心向本院提起诉讼，要求某乙公司支付自2011年6月20日至2011年9月30日的房屋使用费696，588.60元并补偿两个月租金415，449.08元；要求某乙公司恢复房屋原状，并赔偿自2011年10月1日起至返还房屋之日的租金损失。此案案号为（2012）闵民五（民）初字第1050号，目前正在审理过程中。
2011年9月，被告港澳中心向原告发函，表示因某乙公司违约提前搬离房屋，且未按约恢复房屋原状、返还房屋，故港澳中心将接受所有业主委托通过法律途径解决。希望各业主在收到此函后十天内到现场确认各自商铺现状，同时确认是否共同委托港澳中心代理诉讼。
2012年6月5日，两原告向本院提起诉讼，要求被告港澳中心、丰鼎公司归还涉案商铺、恢复商铺原状；要求丰鼎公司支付拖欠的租金78，158.81元；要求丰鼎公司支付违约金311，856元；要求丰鼎公司支付自2010年4月1日起至判决生效之日止的房屋使用费；要求港澳中心对丰鼎公司上述债务负连带责任。该案案号为（2012）闵民五（民）初字第1173号。该案在审理中，经本院主持调解，双方成达如下协议：一、被告上海港澳购物中心有限公司、上海丰鼎企业发展有限公司支付原告周宇明、郝璐静至2010年3月31日止欠付的租金84，582.25元，逾期付款违约金12，687.33元，合计97，269.58元。该款由两被告于2012年9月30日前支付32，423元，于2012年10月30日前支付32，423元，余款32，423.58元由2012年11月30日前付清；如两被告对上述任何一期款项未能按时支付，则两被告向原告支付的违约金金额调整增加至25，000元。原告同时有权一并提前申请执行；二、对原告要求两被告支付自2010年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费以及要求两被告归还位于上海市××区××路××号××室房屋及恢复原状的请求，原告表示另案处理。此后，两被告按上述调解协议支付了2010年3月31日之前所欠的租金，并偿付了违约金。
诉讼中，被告表示某乙公司已支付了截止2011年6月的租金。
庭审中，两被告表示，对于2010年3月31日前的租金已全部支付给了原告。按港澳中心与某乙公司约定的租金标准，分摊到两原告的每季度租金为5，554.96元，分别已于2010年6月18日、9月17日、2011年1月13日、6月14日四次共支付了22，219.84元。
另查，被告港澳中心自2008年5月26日起，开始支付包且期内自2008年4月1日起的租金，分别于2008年5月26日支付两原告19，491元，于2008年8月26日支付17，541.90元，于2010年2月12日支付18，516.45元，于2011年1月30日支付8，000元。之后，港澳中心按（2012）闵民五（民）初字第1173号民事调解书的约定，分别于2012年9月28日、10月30日，2013年1月21日支付了2010年3月31日前的租金84，582元，及违约金12，687元。包租期的租金已结清。
现原告以诉称理由诉至本院。
上述事实，由原告提供的涉案房屋房地产权证、统一经营协议书、上海市房屋租赁合同、原、被告之间的信函、（2012）闵民五（民）初字第1050号案件的起诉状、（2012）闵民五（民）初字第1173号民事调解书等，两被告向本院提供的付款凭证等证据，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，两原告与被告丰鼎公司签订的《统一经营协议书》、《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。由于商铺由港澳中心统一经营管理，故港澳中心与两原告之间存在事实上的租赁关系。包租期内，港澳中心于2008年8月将××路××号一楼的全部商铺整体转租给了某乙公司，虽未取得两原告的授权，但港澳中心在此前曾发函通知两原告将房屋转租，原告书面回复拒绝授权转租后，在港澳中心将商场整体转租给某乙公司却未提出任何异议，更未以诉讼方式要求确认转租无效，故应视为两原告追认港澳中心的转租行为。且考虑到涉案房屋为铺中铺性质，商场整体出租有利于全体业主的利益。
现因港澳中心与某乙公司该房屋的租赁合同纠纷正在诉讼之中，权利义务处于不确定状态，故两原告要求两被告恢复原状并返还房屋的请求，本院在本案中不作处理，待今后条件成熟时由两原告另行主张。
关于原告主张的房屋使用费，本院认为，港澳中心是在两原告与丰鼎公司的租赁合同期内将房屋转租给某乙公司，出租行为亦考虑全体业主的利益，如仍按丰鼎公司与两原告签订的租赁合同确定的租金标准要求两被告支付租金或使用费，对两被告而言有失公平合理。故两原告主张按原合同约定的租金标准双倍计算房屋使用费，本院难以支持。港澳中心及丰鼎公司应按其与某乙公司约定的租金标准向两原告支付自2010年4月1日起的租金。港澳中心已支付了2010年4月1日起至2012年6月30日期间的四个季度的租金，尚欠期间一个季度的租金未付，两被告应当支付。对于2012年7月起的租金，鉴于港澳中心尚未收到某乙公司租金，双方对此后的租金、使用费、损失费正在诉讼中，故自2012年7月起的租金，本院在本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告上海丰鼎企业发展有限公司、上海港澳购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周宇明、郝璐静自2010年4月1日起至2011年6月30日期间所结欠的一个季度的租金（具体金额参照被告上海港澳购物中心有限公司与案外人上海某乙电器有限公司签订的租赁合同中所约定的租金标准）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8，316.76元，由两原告负担4，158.38元，两被告负担4，158.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 陆家寿
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 林 叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。