江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣执复27号
复议申请人（异议人，利害关系人）：山东和泰能源煤电有限公司。住所地：山东省日照市。法定代表人：张福义，执行董事。
申请执行人：交通银行股份有限公司九江分行。住所地：江西省九江市浔阳区。
负责人：郭雯，行长。
被执行人：九江市嘉盛粮油工业有限公司。住所地：江西省九江市濂溪区。
法定代表人：黄显平，总经理。
被执行人：九江市嘉和兴粮油贸易有限公司。住所地：江西省九江市濂溪区。
法定代表人：黄旭升，总经理。
被执行人：九江市源丰房地产开发有限公司。住所地：江西省九江市长江大道。
法定代表人：黄显平，总经理。
被执行人：黄显平，男，汉族，1962年10月14日生，住江西省九江市浔阳区。
被执行人：张永珍，女，汉族，1965年7月14日生，住江西省九江市浔阳区。
被执行人：赵秋，女，汉族，1981年12月30日生，住四川省南充市顺庆区。
复议申请人山东和泰能源煤电有限公司（下称和泰公司）因不服江西省九江市中级人民法院（下称九江中院）于2018年2月28日作出的(2018)赣04执异8号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
九江中院在执行交通银行股份有限公司九江分行与九江市嘉盛粮油工业有限公司、九江市嘉和兴粮油贸易有限公司、九江市源丰房地产开发有限公司、黄显平、张永珍、赵秋金融借款合同纠纷一案中，利害关系人和泰公司向该院提出书面异议，该院裁定驳回其异议请求。
九江中院查明，本案执行依据为该院（2016）贛04民初4号民事判决，该判决确定：“三、原告交通银行股份有限公司九江分行有权在合同约定的范围内对被告九江市源丰房地产开发有限公司证号为九城国用（2012）014号的土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。”由于被执行人九江市源丰房地产开发有限公司证号为九城国用（2012）014号的土地使用权于2014年10月9日被山东省日照市中级人民法院因异议人和泰公司与被执行人九江市源丰房地产开发有限公司借贷合同纠纷一案先行查封。经该院与山东省日照市中级人民法院协商，该院于2017年7月19日复函该院同意将涉案的九城国用（2012）014号的土地使用权处置权移交该院处置。故该院于2018年1月3日作出（2017）贛04执86号执行裁定，拍卖被执行人九江市源丰房地产开发有限公司所有的位于江西省××江市开发区南海路××、××大道以西九城国用（2012）014号土地使用权。在委托评估、拍卖过程中，未通知异议人参加。第一次拍卖保留价依据不低于评估价的70%确定。
九江中院认为，强制执行程序中，人民法院委托评估、拍卖工作应当适用相关法律、法规和最高人民法院相关司法解释。最高人民法院就委托评估、拍卖工作先后颁布系列司法解释，上述司法解释均对适用效力作出明确规定：“施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。”该院在拍卖本案涉案标的物过程中，选定评估机构时通知了本案当事人到场，符合《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条规定。异议人和泰公司与被执行人九江市源丰房地产开发有限公司借贷合同纠纷一案为山东省日照市中级人民法院受理执行，该案并未委托该院执行，异议人非本案当事人，故该院在选定评估机构时未通知异议人不构成程序不当。人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人，异议人作为利害关系人提出该项请求于法有据，应予支持。但本案评估报告未送达给利害关系人，并不影响依据评估报告确定拍卖价格。该院参照评估价的70%确定第一次网络司法拍卖保留价，符合最高人民法院法释（2016）18号《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的规定。至于异议人所提出拍卖公告未以有效方式说明拍卖标的物上的租赁情况和除去情况，因租赁权不能除去，故该院决定按标的物现状进行拍卖，亦不构成违法。综上所述，异议人所提异议请求于法无据，该院不予支持。
和泰公司向本院申请复议称，复议申请人对本案拍卖土地使用权具有优先受偿权，执行法院选择评估机构未通知复议申请人参加，本案评估报告未送达复议申请人，剥夺了复议申请人的评估机构选择权、评估报告知情权和异议权。本案被执行人九江市源丰房地产开发有限公司在取得本案拍卖的土地使用权后未按出让合同预定的期限和条件投资开发，长期出租改变土地用途，租赁合同无效，应当依法去除租赁权。请求撤销九江中院原审异议裁定和本案土地使用权的拍卖。
本院查明的事实与九江中院一致。
本院认为，本案的争议焦点是执行法院拍卖九城国用（2012）014号土地使用权的行为是否严重违反法定程序而依法应当予以撤销。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项规定，执行法院具有其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。本案中，执行法院拍卖土地使用权行为不构成严重违反拍卖程序且并未损害当事人或者竞买人利益。理由是：首先，关于评估机构的选定程序问题。依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条规定，人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。本案复议申请人和泰公司与被执行人九江市源丰房地产开发有限公司借贷合同纠纷一案，系由山东省日照市中级人民法院立案受理和执行，该案并未委托九江中院执行，因此和泰公司依法虽可以作为债权人之一参与本案土地使用权拍卖款的分配，但并非本案当事人，本案九江中院选定评估机构程序并无不当。其次，关于评估报告的告知问题。依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。本案中，作为本案拍卖土地使用权首封法院山东省日照市中级人民法院受理执行的和泰公司与九江市源丰房地产开发有限公司借贷合同纠纷一案中的债权人，和泰公司系本案利害关系人，九江中院未将评估报告发送给该公司，存在程序瑕疵，但由于该程序瑕疵并未严重侵害和泰公司的参与分配等权利，不构成严重违法，不能因该程序瑕疵而允许重新评估。另外，本案土地使用权价格评估只是执行法院委托的评估机构对委托估价的土地使用权在估价时点的客观合理价格或交换价值进行估算、判断后对拍卖保留价作出的鉴定意见，拍卖、变卖成交的价格通常需要市场供需等因素的检验，因此评估价只是司法拍卖的参考价格，依法不能构成撤销司法拍卖和变卖行为的法定理由。再次，关于本案拍卖土地使用权上负担的租赁权去除问题。在执行程序中，拍卖标的物上存在的租赁权利负担，仅考查该租赁权依法是否能够排除执行和租赁权是否需要予以保护的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，本案拍卖土地使用权上存在的租赁合同及其效力问题并不当然构成撤销拍卖的法定理由。至于复议申请人主张的本案拍卖土地使用权上的租赁合同无效问题，涉及实体权利，不属于本案执行异议复议审查的范围，当事人可以另行诉讼主张权利。因此，复议申请人以本案拍卖土地使用权在拍卖前存在租赁合同无效和该租赁权尚未去除为由请求撤销本案拍卖的主张，缺乏法律依据。综上，复议申请人和泰公司的理由不能成立，本院不予支持。九江中院原审异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回山东和泰能源煤电有限公司的复议申请，维持江西省九江市中级人民法院（2018）赣04执异8号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵九重
审 判 员 罗 伟
审 判 员 汤志勇
二〇一八年五月四日
代书记员 尹 伟