湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴苏民初字第361号
原告谢吉斗，男，汉族，苏仙区人，农民，初中文化。
原告谢小毛，男，汉族，苏仙区人，农民，初中文化。
原告谢仰高，男，汉族，苏仙区人，农民，高中文化。
原告何红香，女，汉族，苏仙区人，农民，小学文化。
原告谢小金，男，汉族，苏仙区人，农民，小学文化。
五原告共同委托代理人吴海龙，湖南银光律师事务所律师。
被告易新秋，男，汉族，安仁县人，个体户。
委托代理人徐星，湖南福城律师事务所律师。
委托代理人李健美，湖南福城律师事务所律师。
第三人华融湘江银行股份有限公司郴州分公司。
法定代表人陈志强，该公司总经理。
委托代理人唐朝，男，汉族，桂阳县人，该公司职员，大学文化。
委托代理人李杰，男，瑶族，汝城县人，该公司职员，大学文化。
原告谢吉斗、谢小毛、谢仰高、何红香、谢小金与被告易新秋、第三人华融湘江银行股份有限公司郴州分公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，五原告共同委托代理人吴海龙、被告委托代理人徐星、李健美、第三人华融湘江银行股份有限公司郴州分公司委托代理人唐朝、李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢吉斗、谢小毛、谢仰高、何红香、谢小金诉称，2013年7月5日，五原告将自己享有使用权的郴州市白露塘镇珠江明都一、二楼门面租赁给被告。双方于当天签订了租赁合同，约定：被告承租门面有效期为壹拾贰年，从2013年11月1日起至2025年10月31日止。前三年按现月租金不变，以后年租金每年在前一年的基础上增加5%，一楼门面现每月租金为40元每平米，面积为690平方米，二楼门面月租金为20元每平米，面积为720平方米。前三年月租金总额42000元，并在合同签订时被告向原告交付门面押金贰拾万元整，租赁期满时，无违约行为，原告将门面的押金款一次性退还被告。租赁期内被告不得无故拖欠租金，如有此违约行为，原告有权终止此合同，不退还押金给被告。双方同意首次交租金（2013年11月1日至2013年12月31日），两个月一次性在2013年9月1日前三天交付，以后按陆个月缴纳一次门面租金，2014年元月1日前三天交付2014年元月1日至2014年6月30日的门面租金，以后类推。原告同意被告首期门面装修给予四个月的租金减免期，从2013年7月1日至2013年10月31止。合同签订后，被告于2013年7月5日交付了20万元押金，2013年12月7日支付了2013年11月1日至2013年12月31日两个月的租金8.4万元。合同履行期间，被告于2014年1月1日将部分门面转租给第三人，第三人替被告转付了2014年上半年被告应付给原告的部分租金22万元，就2014年1月1日至6月31日（6个月的租金为25.2万元）被告尚欠3.2万元。此后，被告未向原告支付分文租金。原告多次找被告催讨租金均果。原告认为被告的行为已违约，依据合同约定，原告有权终止合同，被告应支付拖欠的租金，其交纳的押金原告不予退还。为维护原告的合法财产权益不受侵犯，现依法提起诉讼，请求人民法院判令：1.判令解除五原告与被告签订的《租赁合同》；2.判决被告支付五原告拖欠的房屋租金36.8万元（2014年上半年尚欠3.2万元租金，2014年7月1日至2015年2月11日欠付8个月租金33.6万元）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告易新秋辩称，五位原告并不是涉案房屋的土地使用权人，也不是《租赁合同》的权利义务人。《租赁合同》中首页的甲方和最后签字的甲方不是同一主体，合同内容不明确，不符合《合同法》第十二条对合同内容的要求。同时，双方是根据《合作开发小高层项目协议书》进行合作开发，《合作开发小高层项目协议书》的甲方是包含四位原告在内的七个人及所在的村组，而不仅仅是原告，且不能直接证明原告是该房屋的所有权人。因此，五位原告不是《租赁合同》的合法出租方，不具有原告的诉讼请求资格，请求依法驳回原告的起诉。原告与被告签订的《租赁合同》是一份未达到生效条件的合同。根据被告提交的证据证明原告目前尚未取得该《房屋建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等合法建设的证明文件，上述证件正在办理当中。正因为如此该珠江名都酒店建筑的消防证也正在办理当中，所建工程也正在综合验收之中，属于在建工程。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该合同因未达到法律的强制性规定的要求，是未达到生效条件的合同。被告并未将房屋交付给五位原告，原告无权收取租金。根据双方签订的《合作开发小高层项目协议书》约定将一、二层归甲方所在的村组集体。被告未提供合法证明所建建筑珠江名都酒店的建设用地使用权属于其所有，且其权属属于村集体所有。从本案原告提供的证据《证明》充分说明了，在建工程的土地使用权属于村小组，相反原告没有该幅土地的使用权，因此对建在该地上的建筑物不具有所有权，从而也不具有因所有而产生的租赁收益权。另外，村集体与被告正在办理相关证件，该房屋未进行综合验收，并不满足交付的条件，因此被告才是房屋的原始所有权人，原告目前未取得所有权，故其未取得用益物权。综上所述，五位原告并不是本案适格原告，同时，双方签订的《租赁合同》是未达到生效要件的合同，原告因所租赁房屋，目前未取得所有权，所以无权收取租金，原告的诉讼请求于法无据，被告请求法院依法驳回原告的起诉。
第三人华融湘江银行股份有限公司郴州分公司陈述，第三人向被告易新秋签订的房屋租赁合同真实、有效，第三人根据与被告易新秋提供的承诺书、郴州市规划局建设用地规划条件通知书（郴规（地）条【2008】105号）、郴州市房产交易与权属登记管理处出具的证明、郴州市公安局消防支队建设工程消防设计备案受理凭证、珠江名都酒店企业名称预先核准通知书以及易新秋、胡华军与珠江桥七组谢家和谐家园31号的租赁合同，第三人于2014年1月1日与易新秋签订华融湘江银行营业网点租赁合同（合同编号：华银（郴）营租字（2014）年第（001）号）。根据被告易新秋提供的以上书面文件，第三人有充分理由相信租赁标的物为合法建筑，且在原告知晓并同意易新秋的转租行为下，签订银行营业网点租赁合同。有关房屋租金问题，根据第三人与被告签订的华融湘江银行营业网点租赁合同（合同编号：华银（郴）营租字（2014）年第（001）号）第四条第4.2约定：“租金给付标准为人民币65元/月平方米（不含税,税金由乙方承担，下同），月租金为￥37700元，年租金为￥452400元，前三年租金不变动，第四年租金与第五年租金在前三年租金基础上递增5%，即年租金为475020元”。第五条第5.1约定：“付款时间及付款方式：转账支付。半年支付一次，1月付支付上半年租金，7月份支付下半年租金。”同时根据被告易新秋向第三人出具的变更租金支付账号书。合同签订后，第三人本着诚实信用原则，依照合同约定，已向被告易新秋其支付2014年度全部租金。综上所述，第三人恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，做出公正的判决，以维护第三人的合法权益。
原告谢吉斗、谢小毛、谢仰高、何红香、谢小金为支持自己的诉请，向本院提交如下证据：证据1、租赁合同，证明：（1）、原告等人与被告签订了房屋租赁合同，双方就租赁面积、租赁期限、租金的交付等作出了明确约定，并约定如被告未按约定支付租金，原告有权解除合同，所收押金不予退还。（2）、被告只缴纳了2013年12月31日前的租金，按该合同的约定，被告已严重违约。证据2、收款收据两张，证明：被告于2013年7月5日交纳了20万元的押金；2013年12月7日交纳了2013年11月1日至12月31日的租金，之后再未交纳租金。证据3、白露塘镇珠江桥村7组出具的证明，证明：涉案出租的房产属于原告等七户人家所有，该房屋占有的土地虽属于村集体所有，但村里明确将该地分配给原告等人合资联建住楼，用于他们失地后的生活保障。证据4、合作开发小高层项目协议书，证明：（1）、出租房产系原告等人与案外人胡华军合作联建的房屋，双方约定该栋楼一、二层归原告等人所有，剩余房产归胡华军所有，（2）、该房产已于2012年下半年就交付原告等人使用了。证据5、华融湘江银行与被告及胡华军签订的营业网点租赁合同及附件，证明：（1）、被告租赁原告等人的房产后又将其加价转租给了第三人，该事实原告等人知晓并同意了，（2）、该合同里被告及第三人注明了一、二层房产属于原告等人所有，双方均认可这一事实，（3）、该份合同的附件五是郴州市房产交易与权属登记管理处出具的郴州市城东新区白露塘镇政府珠江名都酒店一楼、二楼产权属于原告等人所有的证明，并出具了产权正在办理的证明。证据6、原告何红香与首第雄的结婚证和委托书，证明：在租赁合同上签字的五原告是受房屋使用权人委托的代表，其具有原告资格。
被告易新秋为支持自己的辩称，向本院提交如下证据：证据1.郴规（地）条【2008】105号郴州市规划局建设用地规划条件通知书，证明该地属于苏仙区白露塘镇珠江桥村第七组申报的生产发展用地，原告并非房屋所有人及使用权人；证据2.郴州市规划局有色金属产业园区规划办公室证明；证据3.郴州市出口加工区管理局证明，共同证明（1）、涉案房屋未取得《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，相关证件正在办理当中，（2）、原告与被告签订的租赁合同是个未达到生效条件的合同。
第三人华融湘江银行股份有限公司郴州分公司为支持自己的陈述，向本院提交如下证据：证据1.记账凭证承诺书，证明第三人已经向被告支付了2014年下半年租金281553.4元；证据2.承诺书，证明被告要求第三人把租金打到胡华军账户上。
被告易新秋对原告提交证据的质证意见为：对证据1三性无异议，集体土地使用证才是确认土地使用权的法律凭证，根据土地管理法实施条例第四条的规定，农村集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向县级政府提出土地登记申请，由县级政府登记造册核发土地使用权证书，确认建设用地使用权，这份证据说明在建工程土地使用权属于村小组，原告无土地的使用权，且不能直接证明珠江名都酒店一二层是原告，且证明是七户28人不是5人，没有看到其他人的授权委托书，授权五原告要求支付租赁钱；对证据2三性无异议，需要指出合作开发小高层项目协议书并没有原告之一的何红香，原告何红香不是项目开发的权利义务人，并且合作开发协议书中的甲方是包含四位原告在内的七人及所在村组，不仅是四位原告，且不能直接证明原告是该房屋的所有权人；对证据3合法性有异议，合同内容不明确，首页的甲方和最后签字的甲方不是同意主体，不符合法律的规定，其次标的物的合法性和明确的所有权是房屋租赁合同有效的前提，本案中原告未取得房屋所有权，故其未取得用益物权，这份合同是未达到生效条件的合同；对证据4三性无异议，不能证明四原告具有租赁的收益权；对证据5证明方向有异议，被告才是合同的相对方与原告没有权利义务关系，且被告承诺说一二层归包括原告的七人所有，但是承诺必须在合法的前提之下。对证据6超过举证期限，不予质证。
被告对第三人提交证据的质证意见为：对证据1、2的三性无异议，因为胡华军是房屋的所有权人，银行打钱到他账户上是符合法律规定的。
第三人华融湘江银行股份有限公司郴州分公司对原告提交证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、5无异议。
原告对被告易新秋提交证据的质证意见为：对证据1真实性有异议，复印件不能作为定案的依据，证明方向有异议，该文件没有指向具体的地址，不能说明就是涉案房屋的地址，无法证实是涉案房屋的规划通知书；对证据2证明的真实性无异议，但对被告证明方向有异议，与本案没有关联性，该案是房屋租赁合同纠纷而不是房屋所有权纠纷，原告只要取得房屋实际所有权和使用权，且被告无异议的前提下，租赁合同是产生法律效力的，至于房屋的所有权归谁，是否属违章建筑，与房屋是否可以租赁没有必然的因果关系，被告所讲的是另一个法律关系，如果本案房屋有第三人作为房屋的所有权人及使用权人参与本案诉讼，才会涉及到被告所讲的法律条文的规定，我们的证据证明了组里享有土地所有权后，同意归本案五原告使用；对证据3真实性无异议，证明方向不认可，该证据与本案不具有关联性，只能证明该房屋权属证件在办理当中。
原告对第三人提交证据的质证意见为：无异议。
第三人华融湘江银行股份有限公司郴州分公司对被告易新秋提交证据的质证意见为：对证据1、2、3真实性合法性无异议；关联性有异议，第三人根据被告出具的三份证据，证明珠江名都大酒店是经过有关部门的批准认可所以才与被告签订房屋租赁合同。
本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性予以认可。对被告提交的证据1、2、3的真实性、合法性予以认可，但与其证明方向无必然联系，其关联性不予认可。对第三人提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认可。
根据本院认定的证据，本院确认以下案件事实：2010年5月29日，原告谢吉斗、谢小毛、谢仰高、谢小金、原告何红香的丈夫首弟雄和谢祥飞、谢祥海、苏仙区白露塘镇珠江桥村第七组为甲方与乙方胡华军签订一份《合作开发小高层项目协议书》，约定甲方自愿将郴州市苏仙区白露塘镇郴资桂公路旁农贸市场对面商业住宅地皮一块交给乙方用于小高层房屋开发，房屋建成后1-2层归甲方所有，剩余的全部归乙方所有。房屋建成后取名为珠江名都，2015年1月28日，郴州市苏仙区白露塘镇珠江桥村第七村民小组出具证明证实建房用地使用权为谢吉斗、谢小毛、谢仰高、首弟雄、谢小金和谢祥飞、谢祥海七户家庭。2013年7月5日，经谢祥飞、谢祥海、首弟雄委托，五原告谢吉斗、谢小毛、谢仰高、何红香、谢小金代表七户家庭将享有使用权的郴州市白露塘镇珠江名都一、二楼门面租赁给被告易新秋。双方于当天签订了《租赁合同》，约定：被告承租门面有效期为壹拾贰年，从2013年11月1日起至2025年10月31日止。前三年按现月租金不变，以后年租金每年在前一年的基础上增加5%，一楼门面现每月租金为40元每平米，面积为690平方米，二楼门面月租金为20元每平米，面积为720平方米。前三年月租金总额42000元，并在合同签订时被告向原告交付门面押金贰拾万元整，租赁期满时，无违约行为，原告将门面的押金款一次性退还被告。租赁期内被告不得无故拖欠租金，如有此违约行为，原告有权终止此合同，不退还押金给被告。双方同意首次交租金（2013年11月1日至2013年12月31日），两个月一次性在2013年9月1日前三天交付，以后按陆个月缴纳一次门面租金，2014年元月1日前三天交付2014年元月1日至2014年6月30日的门面租金，以后类推。原告同意被告首期门面装修给予四个月的租金减免期，从2013年7月1日至2013年10月31止。合同签订后，被告于2013年7月5日交付了20万元押金，2013年12月7日支付了2013年11月1日至2013年12月31日两个月的租金8.4万元。合同履行期间，被告于2014年1月1日依据与五原告签订的《租赁合同》将部分门面转租给第三人华融湘江银行股份有限公司郴州分公司，并与第三人签订了《租赁合同》，第三人签合同时也知晓房屋的实际使用权人是五原告，五原告对转租未提出异议。转租后，第三人替被告转付了2014年上半年被告应付给原告的部分租金22万元（2014年1月1日至6月31日，6个月的租金为25.2万元），被告尚欠租金3.2万元。此后，被告再未向原告支付分文租金。原告多次找被告催讨租金均果。原告认为被告的行为已违约，向本院提起诉讼，要求判如所请。被告认为五原告并不是涉案房屋的土地使用权人，也不是《租赁合同》的权利义务人，请求法院依法驳回原告的起诉。
另查明，涉案房屋相关证件正在办理当中。
本院认为，本案争议焦点是：一、五原告谢吉斗、谢小毛、谢仰高、何红香、谢小金是不是《租赁合同》的权利义务人；二、本案被告易新秋《租赁合同》是否应予解除。关于焦点一，原告谢吉斗、谢小毛、谢仰高、何红香、谢小金与被告易新秋签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，并没有违背法律强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，土地所有权人郴州市苏仙区白露塘镇珠江桥村第七村民小组出具证明已明确建房用地使用权为原告谢吉斗、谢小毛、谢仰高、谢小金和谢祥飞、谢祥海、首弟雄七户家庭，五原告受七户家庭委托对租赁房屋具有使用权，被告和第三人华融湘江银行股份有限公司郴州分公司签合同时均知道这点，且五原告与被告已实际履行了该租赁合同，履行中被告和其他案外人未提出过异议，故五原告是《租赁合同》的权利义务人。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告的《租赁合同》约定“租赁期内被告不得无故拖欠租金，如有此违约行为，原告有权终止此合同，不退还押金给被告”，现已查明，2014年7月1日后被告再未交纳租金，庭审时也已明确表达拒交租金给原告，故被告违约事实成立，本案合同约定终止的条件已经成立，原告有权解除合同，原、被告双方的租赁合同依法应予解除，被告依法应承担本案违约责任，原告的诉请，本院予以支持。关于被告认为合同未达到生效条件的辩解，因其提交证据证明相关证件正在办理，可见主要部门已批准建设，故被告此项辩解与事实不符，于法无据，本院不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百零八条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告谢吉斗、谢小毛、谢仰高、何红香、谢小金与被告易新秋于2013年7月5日签订的《租赁合同》。
二、限被告易新秋在本判决书生效后10日支付原告谢吉斗、谢小毛、谢仰高、何红香、谢小金房屋租金36.8万元（2014年上半年尚欠3.2万元租金，2014年7月1日至2015年2月11日欠付8个月租金33.6万元），后段租金按2013年7月5日签订的《租赁合同》计算至实际归还租赁门面时止。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6820元，财产保全费2520元，合计9340元，由被告易新秋负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 谭友元
人民陪审员 雷 萍
人民陪审员 邓德生
二〇一五年四月二十日
代理书记员 唐艳枚
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。