山东省寿光市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）寿城民初字第4716号
原告（反诉被告）刘明翔。
委托代理人赵锋、魏树军，山东仓圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）寿光富邦房地产开发有限公司。
法定代表人李雨泽，总经理。
委托代理人路学丽，该公司职员。
委托代理人孙义，山东寿城律师事务所律师。
原告刘明翔诉被告寿光富邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年10月21日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘明翔的委托代理人赵锋、魏树军、被告寿光富邦房地产开发有限公司的委托代理人孙义、路学丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘明翔诉称，2012年7月15日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告以单价3628.05元、总价1363712元的价格购买被告开发的富邦·水木清华13号楼3单元501室（5、6楼及阁楼）375.88平方米，被告于同年9月30日向原告交付所购房屋，2013年3月1日前完成所有权登记。合同签订后，原告按约一次性付清了全部房款。但被告至今未履行其义务，构成违约，按约定应向原告支付违约金106096.79元。双方签订合同后，被告承诺赠与原告所购房屋的阁楼，但未退还原告多交付的购房款454558.38元。请求依法判令被告立即支付原告违约金106096.79元，退还购房款454558.38元，并支付相应利息，由被告承担诉讼费用。
被告寿光富邦房地产开发有限公司答辩并反诉称，原、被告签订的商品房预售合同约定由原告购买被告开发的富邦·水木清华13号楼3单元501室，该商品房预测建筑面积375.88元，总价款1363712元（其中主房面积252.78平方米，单价4080元/平方米，总价1031342元；阁楼面积123.10平方米，单价2700元/平方米，总价332370元；平均折合单价3628.05元/平方米）。最早预测面积、在房管局登记面积及签订的合同均把阁楼的面积核算到总面积里面，按当时的规定是主房与阁楼一起登记办理一个房产证。自2012年6月，中华人民共和国住房与城乡建设部颁布《房地产登记技术规程》，根据该规程，房管局对阁楼有两种办证的选择:一是阁楼算产权，但是需要重新给阁楼单独办证；二是选择阁楼不办理房产证。被告于同年8月得到房管局通知，如果按第一选择阁楼算产权，则原告的这套房子需要办理两个产权证，即主房254.40平方米（实测面积）的产权证和阁楼123.10平方米的产权证。阁楼办理产权证以后，客户当时及今后需要额外交纳一系列的费用（如公共维修基金、物业费、取暖费等）。本着为原告省钱的原则，被告选择了在总房款不变的前提下，以原合同总价款除以主房面积为单位面积价款改签合同，而阁楼面积不体现在合同的实际面积当中，改为名义上赠送的方式。基于以上原则和考虑，被告于同年12月29日以书面通知形式告知原告改签合同，但遭到原告拒绝。该书面通知存在重大误解，且误解的后果显示公平，请求依法予以撤销。同时原告所购房屋实测面积为254.40平方米，比预测面积多1.62平方米，按折合单价5394.85元/平方米计算，原告应补交房款8739.66元，请求依法判令原告补交。
原告针对被告提出的反诉辩称,被告提出的反诉属于撤销之诉，与本案不属同一法律关系，不应一并审理。如果法庭受理，原告答辩如下：1、被告作为专业从事房地产开发及销售的公司，在双方签订商品房预售合同后，对阁楼赠送原告曾以电话、面谈、书面通知三种形式通知原告。被告赠送阁楼的行为是一种承诺的行为，被告通知原告后，即视为承诺送达，依据合同法的规定，该承诺已生效。2、双方签订的商品房预售合同已在房屋管理部门备案登记，被告在本案涉及的房屋办理预售登记后，通知原告赠送阁楼，并在通知中写明已取得房管部门的批准，原告也已接受。原告在起诉时，事实理由的陈述即视为接受赠送该阁楼的书面表示，以上事实足以证明被告已将阁楼赠送原告，并办理了财产权利的转移。3、原告在购买被告开发的商品房时，被告工作人员介绍、展示的图纸及封顶的楼房，均可见本案所诉争的两层是一个不可分割的整体。4、被告对客户的广告、说明、承诺均应兑现，作为专业销售房屋的公司对其广告、说明、承诺的随意撤销，将会丧失社会公信力，并侵害购买者权益。被告要求撤销赠送阁楼的诉讼请求无事实及法律依据，其要求原告补交购房款的反诉请求，应提供相应证据证实。
经审理查明，经协商，原告购买被告开发的商品房及车位，其分别于2011年7月29日、8月6日、9月6日向被告交纳购房款和车位款50000元、929934元、472110元，共计1452044元（含两个车位款150000元），被告出具收据4张。后双方于2012年7月15日签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的富邦·水木清华13号楼3单元501号房，预测面积为375.88平方米，单价3628.25元，总价款1363712元，一次性付款。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢混，建筑层数为6层。被告应当于同年9月30日前向原告交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书。该房屋为住宅的，还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。同时约定若逾期交房在90日内，被告自约定交付期限届满之次日至实际交付之日按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金；超过90日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自约定交付期限届满之日至实际交付之日按日向原告支付已交房价款万分之2的违约金。合同同时约定，双方同意以房管部门实测建筑面积为准据实结算房款，即根据本合同规定的销售单价与实际测量建筑面积进行面积差异互补房款。被告应在2013年3月1日起前，办理完该商品房所在楼栋的房屋所有权登记。若因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权登记的，原告有权解除合同，不解除合同的，被告应自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日按日支付全部已付款的万分之一的违约金。合同并约定其他事项。同日，原告向被告交纳购房款61668元，被告出具收据1张。同年12月29日，被告向原告发送通知，内容为：您购买的富邦·水木清华13-3-501室，阁楼的产权规划用途发生变更，改为赠送，不计入产权，并已经取得房管局的批准，以房管局最终产权登记面积为准。该信息已于2012年12月6日以电话及面谈方式告知，现以书面形式通知您。后上述房屋在交房过程中产生纠纷，双方至今未办理房屋交接手续。
同时查明，原告所购买房屋经寿光市房地产管理所测绘，主房面积为254.4平方米。
另查明，案外人王翠玲与被告于2012年12月10日签订商品房预售合同，购买被告开发的富邦·水木清华18号楼2单元502号房，预测建筑面积为313.833平方米，单价5365.76元，总价款1683936元。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢混，建筑层数为6层。王翠玲所购买商品房与原告所购买商品房房屋皆为所在楼栋的5、6层加阁楼。另外，案外人李金德、杨永海分别购买了被告开发的富邦·水木清华9-2-201室、9-1-302室商品房，并分别于2012年12月7日办理了入住手续。
上述事实，有原告提供原、被告签订的商品房预售合同、被告出具的收款收据复印件、通知、被告提供的商品房预售合同、寿光市房地产管理所测绘表及当事人陈述记录在案为证。
本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效。原告主张双方签订商品房预售合同后，按约交纳了房款、车位款，被告无异议，本院予以确认，对原告提供的商品房预售合同、收款收据复印件予以采纳。本案本诉中，原、被告的争议焦点有二：一是阁楼由购买改为赠送后，相应房款是否应退还；二是逾期交房、办证的时间、违约金数额如何确定。对于第一个争议焦点，原告主张在合同履行过程中，被告将阁楼由购买改为赠送，应退还购买阁楼的房款454558.38元，并支付相应利息，其提供被告2012年12月29日的通知证实，被告认可该通知，但主张出具通知是基于房产登记事项发生变化，该通知虽载明赠送，但真实意思是阁楼面积不再体现在房产证中，总房价并未发生改变，并提供案外人王翠玲与被告签订的商品房预售合同证实，被告出具的通知载有“阁楼的产权规划用途发生变更，改为赠送，不计入产权”的内容，可以看出被告说明赠送的起因为产权规划发生变更，系针对阁楼面积不计入产权而言，并未明确对总房价予以减免，被告提供的商品房预售合同证实案外人王翠玲购买的商品房与原告所购买的商品房类型基本一致，顶层亦为阁楼，购买时期相近，其购买的商品房合同单价为5365.76元，若采纳原告主张，而由被告退还相应款项，则与被告同时期出售的商品房价款差距很大，显失公平，被告抗辩意见合理，原告主张与事实不符，其要求退还购房款454558.38元并支付利息，本院不予支持。对于第二个争议焦点，原告主张因被告未按约定时间交付房屋，应支付逾期交房违约金103914.85元（按总房款的万分之二，自2012年10月1日计算至2013年10月16日）和逾期办理房产证的违约金2181.94元（按总房款的万分之一，自2013年10月1日计算至同年10月16日），被告认可违约金的计算方式，但主张其于2012年12月6日通知原告办理交房手续，原告拒绝办理，并提供被告于同年12月7日出具给寿光市城建物业管理有限公司为案外人李金德、杨永海办理入住手续的通知、收据及交房客户信息表证实，被告提供的证据系单方出具给第三人，因每个购房者情况不同，即便同一时期内购买的同一批商品房，交房也有先后，被告未提供原告拒绝办理交接手续的证据，其抗辩意见，本院不予采纳。本院确定原告起诉之日（2013年10月21日）作为办理交接房屋的日期，原告要求支付逾期交房违约金103914.85元，本院予以支持。原告主张的逾期办理房产证违约金，因双方约定商品房交付之日作为起算日，而本院确定2013年10月21日为交房日，故原告主张至2013年10月16日的违约金2181.94元，本院不予支持。
关于本案的反诉部分，被告反诉要求撤销于2012年12月29日为原告发送的通知，因被告关于该通知的抗辩意见本院已采纳，其再要求撤销没有必要，本院不予支持。其主张原告购买的商品房实测面积比预测面积多出1.62平方米，按每平方米5394.85元计算，原告应支付多出面积的房款8739.66元，因双方虽在合同中约定以房管部门实测建筑面积为准据实结算房款，但合同中并未明确主房及阁楼各自的面积数额，被告主张的主房单价及房屋增加的面积房款均系自己推算所得，原告不认可，故对被告的该请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告寿光富邦房地产开发有限公司支付原告刘明翔逾期交房违约金103914.85元，于本判决生效之日起十日内履行；
二、驳回原告刘明翔的其他诉讼请求；
三、驳回被告寿光富邦房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9407元，由原告负担7707元，被告负担1700元。反诉费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 李学锋
审判员 田文远
审判员 孙庆华
二〇一四年十二月二十日
书记员 张桂芝