甘肃省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民一终字第82号上诉人（原审原告）：贺建国。委托代理人：苗清，系上诉人贺建国妻子。被上诉人（原审被告）：杨永茂。委托代理人：王兆荣，甘肃经纶律师事务所律师。上诉人贺建国与被上诉人杨永茂共有物分割纠纷一案，金昌市中级人民法院于2014年12月8日作出(2014)金中民一初字第4号民事判决后，贺建国不服向我院提出上诉。我院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人贺建国及其委托代理人苗清，被上诉人杨永茂及其委托代理人王兆荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2006年12月，原告贺建国、被告杨永茂通过拍卖程序，购置了位于永昌河西堡二区河雅路以西原甘肃省第九建筑公司第一分公司办公楼。2007年8月28日，办理了永房权证河字第07020200**号房屋所有权证。登记的所有权人为杨永茂，共有人为贺建国。2008年12月16日，原告贺建国与被告杨永茂对购买房屋的出资数额进行书面确认，载明：购河西堡九公司房产共计费用908137元，其中杨永茂505986元，贺建国402151元。双方购买房产后，自2008年6月对外出租，收取租金。其中2008年6月至2009年3月，由被告杨永茂经营并收取租金。2009年3月至2010年7月，由原告贺建国经营并收取租金。2010年8月至今，由被告杨永茂经营并收取租金。原告贺建国多次要求被告杨永茂结算双方共有房产的收益，但被告杨永茂不予配合。故贺建国诉诸法院，请求：1、解除原、被告之间的合伙关系；2、平均分割双方合伙购置的房产，一半房产归原告贺建国所有，另一半归被告杨永茂所有。平均分割后，由原告贺建国独自经营，并由贺建国对杨永茂享有的另一半产权进行折价补偿；3、要求被告杨永茂给付合伙期间产生的一半收益款816025.8元；4、本案的诉讼费用由被告杨永茂承担。一审诉讼中，经原告贺建国申请，一审法院依法委托评估部门对涉案房产及双方经营房产过程中的收支情况进行了评估。甘肃信诺房地产咨询估价有限公司对涉案房产的评估结论为：涉案房产在估价时点的市场价值为4275100元。产生评估费15000元。金昌鼎盛会计事务所对双方经营房产过程中的收支情况的评估结论为：l、贺建国在2009年6月—2010年4月向承租人收取水电费、物业费35537.80元为其经营期间的收入；2、杨永茂在2010年8月—2012年12月经营期间的收入1260608.90元，支出418555.40元，收支结余842053.50元；3、对于双方有争议的收入支出，提请法院结合其他证据认定；4、2012年以后的收支因缺乏必要的证据，无法发表鉴定意见。产生评估费30000元。原审另查明：原告贺建国向法庭提供经营涉案房产中收取租金的24本收据，主张收入情况。经一审法院组织双方对该24本收据中记载的收入情况进行核实。该24本收据中记载的收入共计582464.13元，按照双方分别管理经营期间段计算，该24本收据中记载：杨永茂在2009年3月前经营管理期间的租金收入为90784元，在2010年8月—2010年10月经营管理期间的租金收入为27501元。贺建国在2009年3月—2010年7月经营管理期间的租金收入为464179.13元。原告贺建国向法庭提供金昌兴飞公司会计凭证，主张在经营涉案房产中由其个人支出费用576130.15元。原审法院认为：原告贺建国、被告杨永茂各自提供资金，共同购买涉案房产，利用共有房产对外出租经营收取租金，双方形成合伙关系。原告贺建国要求解除双方间的合伙关系，被告杨永茂同意解除，双方的合伙关系依法予以解除。原告贺建国要求解除合伙关系的请求成立，予以支持。合伙关系解除后，对双方在合伙经营期间购置的房产及取得的租金收益及相应支出，按照法律规定予以分割。双方当事人在办理房屋产权证时，向房产交易中心出具的联购协议中记载，涉案房产属双方共同所有。但在房产办理房屋所有权证后，原告贺建国、被告杨永茂又对出资份额以书面形式予以确认。因此，双方对共有的房产为按份共有。根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条的规定，原、被告双方对共有房产的份额及收益份额按照出资额确定。原告贺建国主张因联购协议及房屋所有权证均记载属共同所有，应当平均分割房产及收益的理由于法无据，不予支持。双方的合伙关系终止后，对合伙财产的处理，原告贺建国、被告杨永茂均要求全部取得涉案房产产权，并给另一方相应的补偿。因此，双方对房产的分割均无法达成一致意见。因涉案房产实物分割会影响该房产的使用价值，该房产现亦由被告杨永茂管理经营，且杨永茂出资额较多，涉案房产可由被告杨永茂全部取得，由杨永茂按照贺建国的出资份额给予折价补偿。涉案房产经甘肃信诺房地产咨询估价有限公司评估的市场价值为4275100元。杨永茂虽提出该评估结论对房产的估价过高、没有考虑房屋的空置率等因素，但其没有提供足以推翻该评估结论的依据，对其所提异议，不予采信。对该份评估报告，依法予以认定。涉案房产可归杨永茂所有，杨永茂按照该评估价格向贺建国支付其享有的出资份额财产折价款1893869.3元。双方应当按照各自的出资额分割涉案房产在出租经营期间的收益及支出。金昌鼎盛会计事务所对双方经营房产过程中的收支情况进行评估。双方对评估部门的评估结论第一项即贺建国在2009年6月—20l0年4月向承租人收取水电费、物业费35537.80元为其经营期间的收入，均无异议，予以确认。对评估报告第二项即杨永茂在2010年8月—2012年12月经营期间的收入1260608.90元，支出418555.40元，收支结余842053.50元，贺建国对此没有异议，杨永茂提出该部分支出中应当包括涉案房产中的暖气费支出，且涉案房产办理产权证后，杨永茂对房屋的配套辅助设施等进行改造，支出3314275.44元。因该部分收入支出，评估部门是根据双方签字确认的收入清单计算，杨永茂对其主张的支出也没有提供相应的证据，对其主张不予支持。因此，对评估报告第二项，依法确认。对评估报告第三项即对于双方有争议的收入支出，评估部门提请法院结合其他证据认定。对此问题，原告贺建国向法庭提供经营涉案房产中收取租金的24本收据，主张收入情况。杨永茂对该收据的真实性无异议。经组织双方对该24本收据中记载的收入情况进行核实。该24本收据中记载的收入共计582464.13元，其中杨永茂确认其收取的金额为65013元，贺建国确认收取的金额为299724.60元，双方均未确认收取的金额为217726.53元。对此问题，原审法院认为，因双方取得涉案房屋后，各自负责经营，双方在诉讼中均称谁管理期间由谁收取租金。评估部门依此计算后，贺建国对此也未提出异议。因此，双方在各自管理经营期间收取的房屋租金为各自持有。按照双方分别管理经营期间段计算，该24本收据中记载：杨永茂在2009年3月前经营管理期间的租金收入为90784元，在2010年8月—2010年10月经营管理期间的租金收入为27501元。贺建国在2009年3月—2010年7月经营管理期间的租金收入为464179.13元。对2012年12月以后的租金收入，原告贺建国提供的录音光盘及杨永茂对外出租房屋的合同，足以证明杨永茂继续出租房屋并收取租金的事实，杨永茂对录音光盘及租赁合同也无异议。因此，贺建国主张的对2012年12月以后至2014年2月期间的租金收入，应当予以分割。该部分收入可以按照杨永茂经营期间的平均租金收入予以确定。原告贺建国向法庭提供金昌兴飞公司会计凭证，主张在经营涉案房产中由其个人支出费用576130.15元。杨永茂对此提出异议，认为该部分费用系自己支出，并不能证明由贺建国个人支出。贺建国认为，在经营过程中，由其负责财务，杨永茂支付部分费用后，将支出的票据交给负责财务的贺建国后，贺建国按照财务手续向其报销所有的支出费用，因此，该部分支出费用的票据均由其个人持有，足以说明该部分费用由贺建国个人支付。因贺建国在经营中负责财务，所有支出的票据均由贺建国持有，应当认定该部分支出系贺建国个人的支出。双方在经营期间的租金收入为2268411.13元，其中截止2012年12月期间的收入为1878610.83元，2012年12月以后至2014年2月期间的租金收入为389800.3元(自2013年1月算至2014年2月，共计13个月，每月按29984.6元计算)。贺建国应当所得的收入为1004906.13元，杨永茂应得收入为1263506元。杨永茂实际已持有收入1768694.2元(90784元+2750l元+1260608.9元+389800.3元=1768694.2元)。其应当向贺建国返还收入款505188.2元(1768694.2元-1263506元=505188.2元)。双方在经营期间的支出为994685.55元，贺建国应当承担的支出为440645.7元，杨永茂应承担的支出为554039.9元。杨永茂实际承担的支出为418555.40元，其还应当承担支出l35484.5元(554039.9元-418555.40元=135484.5元)，该部分应当由杨永茂向贺建国偿还。综上，杨永茂应当向贺建国给付经营期间的款为640672.7元。因杨永茂取得涉案房屋的全部产权，其应当给付贺建国财产折价款1893869.3元。以上共计款2534542元。根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条、第一百条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第五十五条的规定，判决：一、确认原告贺建国与被告杨永茂经营位于永昌河西堡二区河雅路以西原甘肃省第九建筑公司第一分公司办公楼的合伙关系解除；二、位于永昌河西堡二区河雅路以西原甘肃省第九建筑公司第一分公司办公楼归被告杨永茂所有，被告杨永茂给付原告贺建国财产折价款1893869.3元；三、被告杨永茂给付原告贺建国合伙经营期间的收益款640672.7元。以上二、三项，共计2534542元，限于判决生效后30日内付清。案件受理费22800元，由原告贺建国承担9041元，被告杨永茂承担13759元。鉴定评估费共计45000元，由原告贺建国承担17845元，被告杨永茂承担27155元。贺建国不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销金昌市中级人民法院（2014）金中民一初字第4号民事判决，重新审核、合理分割涉案房产。2、重新认定双方对涉案房产的产权持有比例。3、分割共有房产经营收益直至此次上诉审理、判决、执行完毕。4、法庭主持结算几年来贺建国应得涉案房产经营收益的利息。5、依法判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：第一、一审判决违背了原告作为合伙人一方要求分割争议房产的诉求，将该房产判于被告一方所有。原告一审提出的首要请求即是要求分割争议房产，该房产系一栋始建于上世纪80年代的临街老办公楼，对称性建筑，共5层，一楼为商铺，楼内南北两侧各建有一个供人上下的楼梯，若在2至5楼每层的过道中各砌一道一米多宽的墙体即可分为两个部分，水暖电亦可分开，分割后完全不会影响整体，各自经营，亦不会影响使用价值，一审判决提出因涉案房产实物分割会影响房产的使用价值不符合事实。涉案房产自2010年8月由被告杨永茂管理至今，期间原告贺建国曾多次要求参与管理，但杨永茂不准贺建国参与管理，也不予分配贺建国作为共有人应该享有的房屋出租经营收益。自2008年至今的6年多来，一百多万元的纯收入全被杨永茂拿走。若分割该涉案房产的诉求不好达成，上诉人贺建国同意拍卖该房产，按比例分配拍卖房产的价款。第二、一审判决中就原被告双方对涉案房产的持有比例按2008年12月双方清帐单据认定。上诉人对此判决有异议。双方购买该房产前的2005年9月，杨永茂向贺建国借款十万元（至今未还，有借条），2007年8月办理涉案房产登记时，双方达成口头协议，将这十万元借款作为购买该房产的投资，这样双方截止办理房产证时出资相等，所以房产证办为共同共有，双方应对半持有该房产。第三、一审中将共有房产的经营收益分割截止到2014年2月，但2014年3月至今，合伙关系仍然存在，涉案房产也一直在对外经营，贺建国作为共有人应该获得合伙期间的经营收益。而且在2014年3月一审第一次庭审结束不久，杨永茂在未向共有人贺建国告知的情况下，私自开始改造装修该涉案房产，欲做宾馆。在原告的请求下金昌中院于2014年4月向杨永茂下达了责令其停止改造装修涉案房产的通知，但杨永茂继续改造于2014年8月开始了宾馆运营。杨永茂改造宾馆的费用中也有属于贺建国的资金投入其中，所以自宾馆开业以来的收益也应有贺建国的份额。第四、自2008年6月涉案房产有收益以来的6年多里，所有盈利均由杨永茂自作主张、独自支配，用于扩大其个人公司的经营范围，贺建国有权要求杨永茂支付贺建国应得收益的利息所得，并要求按10%计算利息。第五、本案完全是由于杨永茂单方违约并侵害上诉人权益而引起的诉讼，由此而产生的诉讼费用应该由被上诉人承担。被上诉人杨永茂二审口头答辩称：1、上诉人要求分割诉争房屋不符合涉案标的的实际情况，分割房屋会影响各自的使用，包括房间、公共区域、水暖电等配套设施的分配会引发双方更大的矛盾。涉案房屋是不可分割物，分割会严重影响其使用效能和价值。杨永茂接手房产后投入了大量的资产和心血，其本人一直在经商，在经营方面更具优势，能够使房产的经济价值得到更大的发挥。一审在评估的基础上判决被上诉人得到房产符合本案的实际情况和双方的利益。涉案房产一直没有办理土地使用权证，分割后会涉及办证等问题。2、涉案房屋持有比例非常清楚，双方以书面的形式予以确认。关于借款10万抵顶出资的事实不存在，且属于另一法律关系，而且对方主张的借款已经偿还，和本案无关。3、双方各自经营期间的收支已经通过审计机关审计，上诉人提出的第三、四项上诉请求是二审增加的独立的诉讼请求，一审中未提到。近两年杨永茂经营房产几乎没有收益，一审已经分割经营收益，现在请求结算收益利息无事实基础和法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人贺建国在二审庭审中提交了以下证据：证据一、涉案的位于永昌县河西堡二区河雅路以西原甘肃省第九建筑公司第一分公司办公楼，现为河西居家宾馆的照片和与该楼位于一条街的天卿宾馆的照片各一张，证明居家宾馆2至5楼的客房数量为90余间，是天卿宾馆的两倍左右，天卿宾馆和居家宾馆都在河西堡的繁华地段。证据二、永昌县天卿商务宾馆从2014年5月至7月的收支明细表七份，证明天卿宾馆比涉案的宾馆小，一个月的平均收入为11万多元，而居家宾馆一楼一个月的租费收入就有14566元，房间数量又比天卿宾馆多，从2014年8月改造为宾馆后至今的每个月的收入应在15万元左右，故对2014年8月之后的收益应当将宾馆的实际收益的一半分配给贺建国。被上诉人杨永茂对上述证据庭审质证：上诉人所提证据不能证明涉案房屋的经营收入情况，不能作为认定本案事实的依据。被上诉人杨永茂在二审庭审中未提交新证据。根据双方庭审陈述及质证意见，对上诉人贺建国二审提交的证据审查认证如下：证据一涉案房产的照片和永昌县天卿商务宾馆的照片，因被上诉人杨永茂对涉案房产现改造为河西居家宾馆的事实无异议，故对两张照片本院予以认定，但仅从照片上无法看出居家宾馆的房间多于天卿宾馆的具体数量。证据二天卿宾馆收支明细表虽然盖有天卿宾馆的印章，但仅凭该宾馆的收入情况不足以认定涉案房产从2014年8月改造为宾馆后至今的月收入在15万元左右。本院二审除确认一审查明的事实外，另查明：上诉人贺建国在一审中提交了一份从永昌县房地产交易中心调取的《联购协议书》，该协议载明：“今双方友好协商于2006年12月16日联合购得武威汇丰拍卖有限责任公司拍卖的位于河西堡镇省建九公司第一分公司办公楼一栋，面积3020.47m2，属双方共同所有。协议人：杨永茂、贺建国。”对此贺建国陈述，“将10万元借款加入到房款中是我们口头协议的，因此双方才在房管局写了联购协议书，办理了共同共有的产权证。”由于该《联购协议书》无时间，但根据贺建国的陈述，该协议应当是在双方2007年8月28日办理涉案房产的《房屋所有权证》时才书写的。此后，双方又于2008年12月16日对购买涉案房产的费用及双方的出资数额进行了书面确认，明确“购河西堡九公司房产共计费用908137元，其中杨永茂505986元，贺建国402151元。”虽然双方无书面合伙协议，在购得涉案房产后，也未对具体如何经营、收益的分配等事项进行过明确约定，而且双方都对涉案房产有过单独经营管理、单独掌握收入和支出的情况，但双方在一、二审中均认可共同出资及合作经营的事实。另外，双方当事人在二审庭审中对一审委托评估的涉案房产的价值和双方经营房产过程中的收支情况均表示认可。本院认为，根据当事人上诉和答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题有以下几点：1、关于双方合伙关系解除后对涉案房产应如何进行分割的问题，实际就是对涉案房产进行实物分割还是货币分割的问题。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”根据上述法律规定，在共有人之间分割共有物的方法有协议分割和裁判分割两种，而裁判分割的具体方法又有三种即实物分割、变价分割和折价分割。本案属于请求分割财产之诉，首先应考虑可否实物分割，但实物分割的前提条件是，第一、从物理属性看，共有财产可以进行实物分割；第二、从经济价值看，不会因为分割而减损共有财产的价值。即共有财产虽然从物理属性来看可以分割，但不经济的话，不得进行实物分割。变价分割是指在共有人达不成确定分割方式的协议，共有的不动产或者动产又难以分割或者因分割会减损价值的，应当对拍卖、变卖共有财产的价款予以分割。折价分割是指由共有人中的一人或者数人取得共有财产，对其他共有人给予金钱，或者实物，或者金钱加实物。变价分割或者折价分割的缺点都是共有人要支付给拍卖、变卖机构或者评估机构一笔额外的费用，使共有财产无谓减少。此外也会增加审理案件的时间，影响当事人权利的及时实现。本案中，一审就如何分割涉案房产在贺建国和杨永茂之间进行了调解，但双方均坚持要求取得全部共有房产，无法达成实物分割协议。同时根据一审的审查，认为对涉案房产进行实物分割会影响该房产的使用价值。在这种情况下，应当采取变价分割的方式更有利于本案的案结事了，但是一审采取了折价分割的方式。现贺建国上诉提出要求取得涉案房产或者按比例分配拍卖房产的价款，经审查，涉案房产是一栋临街的五层高的楼房，按照贺建国的上诉请求从每一层中间砌墙分割也许可行，但分割之后，双方当事人都只能取得涉案房产的一部分，在使用房产的过程中不可避免地会涉及到楼房公用部分的使用等，有可能产生新的争议，而且分割使用必然会影响房产的整体使用价值，一审委托评估机构对涉案房产的价值进行评估后进行折价分割，已经产生了45000元的评估费用，如果按变价分割，必然还要产生一笔拍卖费用，同时考虑到被上诉人杨永茂对涉案房产的出资比例及长期经营管理的事实，从最大限度地实现物的使用、经济效能的角度，本院二审对一审采取的分割方式予以维持，不再进行调整。2、关于双方共有房产产生的经营收益应如何进行分配的问题，实际涉及到收益分配的时间和数额问题，对此应首先解决双方对涉案房产的共有关系是按份共有还是共同共有。上诉人贺建国上诉提出双方是共同共有，被上诉人杨永茂主张是按份共有。虽然涉案房产的产权凭证上载明贺建国是共有人，双方在2007年8月28日办证时签订的《联购协议书》上也载明双方是共同共有，但是双方又于2008年12月16日对购买涉案房产的费用及双方的出资数额进行了书面确认，明确“购河西堡九公司房产共计费用908137元，其中杨永茂505986元，贺建国402151元。”《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”根据上述事实和法律规定，一审认定贺建国与杨永茂对涉案房产是按份共有符合法律规定，贺建国上诉提出其曾经给杨永茂借款10万元并据此主张双方出资数额相当，但其未举出双方将借款10万元作为贺建国出资的相应证据，双方对各自的出资数额进行书面确认时也未提到借款充抵出资款的问题，故贺建国所提双方是共同共有的上诉主张不能成立。一审对双方合伙经营的收益计算到了2014年2月，并且对2012年12月以后至2014年2月期间的租金收入是按照杨永茂经营期间的平均租金收入每月29984.60元进行计算的。现贺建国上诉提出共有房产的经营收益应当计算至本案上诉审理、判决、执行完毕。对此问题，经本院二审审查，贺建国一审时的诉讼请求第三项为“要求被告杨永茂给付合伙期间产生的一半收益款”，一审虽判决解除了双方当事人的合伙关系，但因贺建国上诉一审判决尚未生效，双方的合伙关系仍然存续，故对贺建国应分得的共有房产的经营收益应当计算至本案上诉审理和二审判决生效之日。同时，贺建国上诉提交的河西堡天卿宾馆的收支情况因商业经营的特殊性，不能作为比照认定涉案房产在2014年2月之后经营收益情况的证据，而且2014年2月之后的收益情况本应在一审中予以计算，如在一审中计算，参考的应当仍然是杨永茂经营期间的平均月租金收入即每月29984.60元进行计算。故对涉案房产从2014年3月至本院二审判决生效期间的收益按每月29984.60元计算后，按贺建国的出资份额（出资402151元÷购买房产费用908137元=44.283%）由杨永茂支付给贺建国。3、关于对贺建国应得的共有房产经营收益是否应计算10%的利息的问题。贺建国上诉提出请求结算几年来其应得涉案房产经营收益的利息，对此杨永茂提出贺建国的此项请求属于二审新增加的诉讼请求，但其并不反对本院在二审中与其他诉求一并处理。经审查，贺建国与杨永茂合伙经营期间没有约定共有房产经营收益的给付期限，而且也存在贺建国单独经营并收益的事实，故贺建国要求按10%的利率结算利息的主张无事实及法律依据，本院二审不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，除对合伙经营收益的截止期限计算不当外，其余判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持甘肃省金昌市中级人民法院（2014）金中民一初字第4号民事判决第一、二项。二、变更甘肃省金昌市中级人民法院（2014）金中民一初字第4号民事判决第三项为：“被上诉人杨永茂给付上诉人贺建国合伙经营期间的收益款，其中：从双方合伙经营到2014年2月的收益款为640672.70元；2014年3月至本判决生效之日的收益款每月按29984.60元计算后按贺建国的出资份额（44.283%）给付。”以上杨永茂应给付贺建国的财产折价款、合伙经营期间的收益款，限于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、鉴定评估费的承担按照一审判决执行，二审案件受理费22800元，由上诉人贺建国承担18240元，由被上诉人杨永茂承担4560元。本判决为终审判决。审 判 长  王银伟代理审判员  陆 路代理审判员  芦 晨二〇一五年八月二十四日书 记 员  周珺娜