北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终589号
上诉人（原审被告）常浩，男，1983年2月16日出生。
委托代理人程广庆，北京市海铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈守华，女，1935年10月26日出生。
委托代理人樊玺，北京市凯泰律师事务所律师。
陈守华与常浩房屋买卖合同纠纷一案，北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）于2014年12月11日作出（2014）西民初字第17113号民事判决书，陈守华不服提出上诉，本院于2015年3月20日作出（2015）二中民终字第02194号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回西城法院重审。西城法院重审后做出（2015）西民初字第18196号民事判决书，常浩不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人常浩之委托代理人程广庆，被上诉人陈守华之委托代理人樊玺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈守华起诉至原审法院称：我为帮朋友解决资金困难问题，向案外人刘娜借款人民币70万元整。为此，在刘娜的要求下于2013年7月29日签订了《抵押借款合同》，案外人万轲佳（我的原债权人）在刘娜的安排下与我在北京市方正公证处办理了委托出卖位于402房屋（以下简称：涉案房屋）的公证。由于我年近80岁，在办理公证的过程中对公证的内容及代表的意义完全不了解。刘娜在给我借款的同时扣除了5万元的利息。我借钱后就将该钱转借给了朋友。由于朋友融资困难，该笔钱没有按时偿还。刘娜与万轲佳都是放高利贷的。2014年4月份，有一群人闯进了我家中，说万轲佳已经将该房转卖了，我无奈之下从该房中搬出。此后，我到西城区房管局查询得知，该房被万轲佳卖给了常浩，成交价格为人民币1561000元整。我认为，该房的出卖我不知情，不是我的真实意思表示。房屋出卖的价格也明显低于市场价格。我在本案原审期间申请法院对房屋市场价值进行评估，评估价格为2600300元。而万轲佳以明显低于市场的价格将该房出卖给常浩，对我来说显失公平。并且，卖房款也未向我支付一分钱。该房是我唯一的养老房，现在我一家三口无家可归，只能租房生活。我为维护自己的合法权益，起诉至法院。请求法院判令：依法撤销我与常浩在2014年4月1日签订的关于北京市×××11号楼4层①-4-402房屋的存量房屋买卖合同。诉讼费及评估费均由常浩承担。
常浩辩称，我认为陈守华起诉所述请求及理由无法律和事实依据。请求法院驳回。陈守华具有完全行为能力，其委托万轲佳买卖涉案房屋符合法律规定。2013年7月29日，陈守华与万轲佳在公证处办理委托买卖涉案房屋公证，并由北京市方正公证处出具公证书。当事人之所以选择到公证处办理公证，其目的就是防止签约的任何一方事后耍赖。根据诉讼法规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据，但有相反证据足以推翻的除外。本案经过一审、二审、发回重审至今，陈守华未有证据证明其经过公证的委托行为不是其真实意思表示。因此，陈守华所述对委托书的内容并不了解与事实不符，万轲佳有权买卖涉案房屋。万轲佳持经过公证的委托书与我签订房屋买卖合同，该合同应认定为我与陈守华的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。我的购房行为符合法律规定，可善意取得涉案房屋。我在充分了解万轲佳的售房委托手续后与其签订了《存量房买卖合同》，并向万轲佳支付了1821000元购房款。同时，涉案房屋买卖过程中所涉及的所有税费均由我支付。之后，涉案房屋变更登记至我名下。根据《物权法》第106条及北京高院相关规定，我购房构成善意取得，应受法律保护。涉案房屋的交易时的市场价格与实际交易虽存在差距，但系陈守华授权万轲佳进行房屋买卖交易，故万轲佳给出的出售价格亦代表陈守华的意思表示，陈守华如认为万轲佳在房屋买卖交易中的行为违背了其委托事项或损害其自身利益的，可向万轲佳另行主张，与我无关，其无权撤销本案房屋买卖合同。综上所述，陈守华的起诉无事实和法律依据，请求法院依法判决驳回陈守华的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定即“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第19条第二款的规定即“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。
本案中，陈守华于2013年7月29日经万轲佳的介绍认识了刘娜，并与刘娜签订了《抵押借款合同》，在合同中约定以陈守华提供涉案房屋抵押作为履行还款义务的担保。同日，陈守华与万轲佳签订委托书，授权万轲佳有权代其办理房产解押及出售等相关事宜。上述合同与委托书均于同一天办理了公证手续。此后，因陈守华未能偿还刘娜的借款，万轲佳代表陈守华与常浩签订了《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给常浩。首先，常浩在购买涉案房屋时，并未到现场看房，直至要求陈守华腾房之时，亦未出面。其次，《存量房屋买卖合同》的交易价格为1561000元，而当时的市场价格应该是不低于260万元，交易价格明显低于市场价格的70%。再次，《存量房屋买卖合同》中的多数条款空白，合同中关键的违约条款、交付条款、税款的负担条款及争议的解决条款等重要条款均未进行约定，不符合正常的合同签订形式。最后，万轲佳代常浩交付了地方教育附加税、营业税、教育费附加、城市维护建设税、个人所得税共计103026元，常浩在起诉时称系万轲佳代陈守华交付，在庭审时又称系常浩交付，自相矛盾。特别是在本案原审的二审期间，在第二次开庭审理时，常浩向北京市第二中级人民法院提交了《购房补偿款补充协议书》及收条二张，欲证明常浩在2014年4月1日与万轲佳签订了《购房补偿款补充协议书》，常浩还交纳了购房款26万元。该数额加上常浩已支付给万轲佳的1561000元（实际转账150万元），交易价格1821000万元恰好就是涉案房屋评估价格2600300元的70%。对此，法院认为，作为本案的关键证据，如果真实存在，在原审时陈守华以万轲佳与常浩的交易价格明显低于市场价格作为理由要求撤销合同时，常浩可以立即提交上述证据抗辩交易价格合理。而常浩未提交，却在二审期间才提交，且数额又恰好将成交价格提升为评估价的70%。故该证据的真实性法院难以采信，该证据欲证明的事实法院亦不予采信。综上，因本案存在的众多疑点，结合相关案情，法院可以认定万轲佳与常浩在《存量房屋买卖合同》的订立及履行中的行为不符合市场交易习惯，其订立合同的真实目的并非是为了购置住房，明显属于恶意串通。其二人的行为还对八十岁高龄的陈守华造成了极其严重的后果，致使陈守华被迫离家外出租房，生活颠沛流离。万轲佳与常浩应对其行为所造成的后果承担相应的责任。鉴于万轲佳代陈守华与常浩所签订的《存量房屋买卖合同》显示公平，符合《合同法》所规定的合同可撤销的情形，故对于陈守华要求撤销与常浩签订的《存量房屋买卖合同》的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。常浩的抗辩意见缺乏事实及法律支持，法院不予采信。据此，原审法院于2015年11月判决：撤销陈守华与常浩于二〇一四年四月一日就402房屋所签订的《存量房屋买卖合同》。
判决后，常浩不服，仍持原审理由上诉至本院，称原审法院认定恶意串通依据不足、适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。陈守华同意原审判决，不同意对方的上诉请求。
经审理查明：位于402房屋的原所有权人为陈守华。陈守华曾向案外人万轲佳借款，经万轲佳介绍，结识了刘娜。2013年7月29日，陈守华（借款人，即产权人，抵押人，甲方）与刘娜（出借人，即抵押权人，乙方）签订《抵押借款合同》约定：甲方向乙方借款70万元用于资金周转。借款期限为自实际转账之日起一个月。甲方向乙方提供涉案房屋抵押作为履行还款义务的担保。该《抵押借款合同》在北京市方正公证处办理了公证。2013年7月30日，北京市方正公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》确认陈守华向刘娜借款70万元，用涉案房屋作为上述借款的抵押担保。自《抵押借款合同》生效及当事人的债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。
2013年7月29日，陈守华与万轲佳签订委托书，其上记载如下：“委托人：陈守华，性别：女，出生年月：1935年10月26日，公民身份证号码：×××。受托人：万轲佳，性别：男，出生年月：1983年6月15日，公民身份证号码：×××。委托原因、事项、权限：委托人陈守华是位于402的房屋所有权人，房屋所有权证号：X京方权证西字第090292号。因为我事务繁忙，故委托万轲佳为我的代理人，全权代表我办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，代我办理该房产的提前还款、解除抵押手续，并领取解押后的房产证；2、在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续；受托人万轲佳在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至委托事项办完为止。受托人有转委托权。委托书附委托人身份证复印件和居民户口薄复印件。委托人：陈守华。13年7月29日。”
2013年7月30日，北京市方正公证处出具（2013）京方正内民证字第21797号公证书，其上记载如下：“申请人：陈守华，女，一九三五年十月二十六日出生，公民身份证号码：×××。公证事项：委托。兹证明陈守华于二〇一三年七月二十九日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。陈守华的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。中华人民共和国北京市方正公证处。二〇一三年七月三十日。”
2014年4月1日，万轲佳作为陈守华（出卖人）的委托代理人与常浩（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW268155），约定由陈守华将涉案房屋出售给常浩，房屋成交价格为1561000元。在合同第五条房屋产权及具体状况的承诺；第六条房屋的交付；第七条违约责任；第八条逾期办证；第九条税、费相关规定；第十条权属转移登记；第十一条不可抗力；第十二条争议解决方式条款以及附件一：房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况的所有划线部分即双方约定部分全部为空白。2014年4月2日，常浩向万轲佳工商银行账户汇入150万元。2014年4月1日，常浩交纳购房契税46830元、补缴土地收益973.91元。2014年4月1日，万轲佳交纳地方教育附加税、营业税、教育费附加、城市维护建设税、个人所得税共计103026元。2014年4月15日，常浩交纳房屋登记费80元。后领取《房屋所有权证》，载明涉案房屋已于2014年4月4日过户登记在常浩名下。2014年4月中旬，几个自称常浩哥们的人来到涉案房屋，要求陈守华腾房，陈守华报警后常浩知通过法律途径解决。陈守华被迫搬离涉案房屋。现陈守华诉至法院，以万轲佳代其与常浩签订的《存量房屋买卖合同》约定的成交价格过低且并非其真实意思表示为由要求予以撤销；常浩持其辩称理由予以抗辩，不同意陈守华的诉讼请求。
本案在原审期间，陈守华提出对涉案房屋在交易时的市场价格进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定北京圣元房地产评估咨询有限公司为本案的评估机构。北京圣元房地产评估咨询有限公司于2014年9月18日作出房地产估价报告，评估结果为涉案房屋在交易时的市场价值为2600300元。陈守华支付评估费7000元。
2014年12月11日，本案原审终结。在陈守华上诉的二审期间，常浩向北京市第二中级人民法院提交了《购房补偿款补充协议书》及收条二张，用以证明常浩在2014年4月1日与万轲佳签订了《购房补偿款补充协议书》，常浩交纳购房款26万元，万轲佳分别在2014年4月15日、6月17日收到购房款现金6万元及20万元。陈守华对上述补充的新证据均不予认可，认为系万轲佳与常浩恶意串通，事后伪造。并指出该证据并非新证据，在原审审理时常浩可以向法院提交却未能提交，是在二审时得知在购房款低于市场价值的70%，有可能对其不利的情况下，比照涉案房屋的评估价格260万元计算出房价款的70%为182万元，已交付156万元，再出具26万元的收条，证明符合70%的价格标准，明显系伪造。
另查，一、对于2014年4月1日，万轲佳交纳地方教育附加税、营业税、教育费附加、城市维护建设税、个人所得税共计103026元，陈守华提出异议，常浩对此的解释为系万轲佳代其支付了上述款项。但常浩提交的证据目录第7显示，“陈守华代理人支付的卖房税款”。常浩未对此未做出合理的解释。二、常浩提交的万轲佳于2014年3月13日出具的收据：今收到常浩交来402号房屋的购房款定金六万元。此前收到看房定金一千元。但常浩没有提交证据证明其在购买之前查看了涉案房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、委托书、公证书、《存量房屋买卖合同》、收据、付款凭证、发票、税收缴款书、一般缴款书、转账凭证及《房地产估价报告》等证据材料在案佐证。
本院认为：民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定即“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”行使撤销权。根据现已查明的事实，陈守华通过万轲佳的介绍向刘娜借款并以涉案房屋作为履行还款义务的担保。同日，陈守华与万轲佳签订委托书，授权万轲佳有权代其办理房产解押及出售等相关事宜。上述借款事宜与委托书均于同一天办理了公证手续。后，因陈守华未能偿还刘娜的借款，万轲佳代表陈守华与常浩签订了《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给常浩。首先，常浩在购买涉案房屋时，并未到现场看房，直至要求陈守华腾房之时，亦未出面。其二，《存量房屋买卖合同》的交易价格为1561000元，而当时的市场价格应该是不低于260万元，交易价格明显低于市场价格的70%。虽然常浩于原审的二审期间，第二次开庭审理时，向本院提交了《购房补偿款补充协议书》及收条二张，欲证明其还向万轲佳另行支付了购房款现金26万元。但该数额加上常浩已支付给万轲佳的1561000元（实际转账150万元），共计1821000万元恰好就是涉案房屋评估价格2600300元的70%，常浩对以现金支付26万元的解释为避税，但其若通过银行转账等有记录的方式支付万柯佳此笔购房款亦不存在税务问题，同时常浩亦未提供相关证据佐证支付事实真实发生，故考虑到上述证据提交的时间及数额等相关因素，本院对《购房补偿款补充协议书》及收条欲证明的事实不予采信。其三，《存量房屋买卖合同》中的多数条款空白，合同中关键的违约条款、交付条款、税款的负担条款及争议的解决条款等重要条款均未进行约定，不符合正常的合同签订形式。其四，万轲佳代常浩交付了地方教育附加税、营业税、教育费附加、城市维护建设税、个人所得税共计103026元，常浩在起诉时称系万轲佳代陈守华交付，在庭审时又称系常浩交付，自相矛盾。最后，原涉案房屋登记在陈守华名下，此房产解押及出售等相关事宜的委托手续只能由陈守华作为委托人，常浩仅以此认为万轲佳不属于“贷款人（或其指定的第三人）”依据不足。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费7000元，由常浩负担。
一审案件受理费70元，由常浩负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由常浩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 王继玉
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 周 洁