河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1081民初1228号原告：安红霞，女，汉族，生于1971年3月8日，住禹州市。委托诉讼代理人：许占超，河南启法律师事务所律师。被告：乔建超，男，生于1984年3月7日，汉族，住禹州市。委托诉讼代理人：梁栋，河南光宇律师事务所律师。被告：韩建超，男，汉族，生于1979年8月4日，户籍地：郑州市金水区，现住禹州市。原告安红霞诉被告乔建超、韩建超案外人执行异议纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2018年5月9日公开开庭审理了本案。原告安红霞及其委托诉讼代理人许占超、被告乔建超的委托诉讼代理人梁栋、被告韩建超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安红霞诉称：2015年6月13日，韩建超与安红霞签订《房屋买卖合同》，将韩建超位于郑州市金水区××楼××房产（郑房权证字第××号）卖给安红霞，议定成交价为100万元，安红霞向韩建超支付50万元，以后按揭款50.8万元由安红霞偿还，与韩建超无关。安红霞当月入住并按月偿还剩余按揭款。乔建超与韩建超民间借贷纠纷一案，贵院正在执行中，并裁定查封了上述房产。原告安红霞向贵院提出案外人执行异议，贵院（2018）豫1081执异2号执行裁定虽然认可上述事实，但认为安红霞与韩建超的房屋买卖合同未经抵押权人同意没有处分权，属于效力待定合同。其次，安红霞未提供证据证明未办理过户手续非因个人原因。从而驳回案外人安红霞执行异议请求。安红霞和韩建超之间的《房屋买卖合同》合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。首先，该规定属于管理性规范而非效力性规范，该合同不违反法律禁止性规定也不损害第三人和社会公共利益，应为有效。同时，安红霞一直按月偿还按揭款也属于清偿债务消灭抵押权的行为。韩建超购买涉案房屋总价款773328元，首付233328元，按揭款540000元，《房屋买卖合同》约定议定成交价为100万元，安红霞向韩建超支付50万元，以后按揭款50.8万元由安红霞偿还，与韩建超无关。可以说明安红霞已支付了和韩建超买卖合同的全部价款。同时因为涉案房屋是按揭房，在按揭款清偿完毕前不可能办理过户手续，安红霞未办理过户手续非因个人原因。安红霞不存在任何过错，对执行标的享有足以排除强制执行的权益。《房屋买卖合同》第三条约定：若发生与甲方（韩建超）有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责清理并承担民事责任。现韩建超同意执行该房屋，违反了诚实信用原则，应为本案被告。请求：1、依法判令不予执行位于郑州市金水区××楼××房产（郑房权证字第××号）；2、依法确认上述房产归原告安红霞所有。被告乔建超辩称：1、在乔建超诉韩建超民间借贷一案中，韩建超一再表示卖房偿还借款，至今未还，而本案原告称几年前已受让该房产，仅凭韩建超的陈述说明是不真实的；2、韩建超该处房产是银行按揭，在贷款清偿完毕前韩建超没有处分权，原告与韩建超之间的房屋买卖合同并没得到抵押权人的同意，合同无效或效力待定，买卖合同不生效，不能对抗乔建超的执行；3、如果原告确实真心购买该房产，则应当在真实的买卖合同签订后，对银行按揭进行清偿，尽早解押该房产并过户，银行也是愿意尽早接收贷款的，但原告自己没有将贷款尽早清偿完毕（下余房款支付给银行），负有不可推卸的责任；4、在郑州以及中大型城市，普遍存在以租养贷的事实，不排除本案也是以租养贷，而非真实的房屋买卖，综上，应依法驳回原告的诉讼请求，继续执行本案，让乔建超的款项尽早清偿完毕。被告韩建超辩称：从合同内容看，原告确实已支付款项50万元，后期款项需要全部清偿，但是原告没按时支付房贷，我多次催促过户，原告至今未办理，所以合同不成立，不同意原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：证据1：《房屋买卖合同》、《收到条》、《房屋所有权证》、《郑州市预购商品房抵押合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《房屋租赁协议》各一份，证明韩建超2015年6月13日和原告安红霞签订房屋买卖合同，安红霞已足额结清合同约定房款，韩建超将涉案房产交付给安红霞并一直由安红霞出租该房屋的事实。证据2:支付宝转账截图照片，2017年10月17日安红霞和韩建超通话录音光碟各一份，结合《房屋买卖合同》证明房屋交付后，按揭款一直由安红霞按月归还至今的事实。证据3：（2018）豫1081执异2号执行裁定书一份。被告乔建超对原告提供证据的质证意见为：证据1中的房产证、房屋买卖合同和抵押合同、贷款合同真实性无异议，该部分证据足以证明该房产系抵押房产，被告韩建超不具有该房产的处分权，也印证了与安红霞之间的房屋买卖关系缺乏抵押权人的同意，属无权处分，所以安红霞与韩建超的买卖合同的效力不能对抗不动产登记簿的记载，也更加印证了安红霞对该房产系抵押房产是知情的，不存在不知情或善意的情形；收到条没有提供相应的付款凭证，不能证明该50万元足额支付的事实；房屋买卖合同第二条明确说明尾款由乙方安红霞付清，足以说明安红霞负有清偿尾款义务，也印证了安红霞完全可以将该房产尾款一次性支付完毕，解押房产过户，但没有积极还款、过户，其本身负有不可推卸的责任；租赁合同：因安红霞暂不具有房屋的所有权和租赁权，故租赁合同与本案无关。证据2一方面没有转账截图，另外录音笔录不显示相应通话流水清单，也没提供原始录音的载体和原始件，且通过该录音内容也不能显示安红霞偿还的是按揭款，通过该录音显示，银行发送的交款、扣款电话仍是韩建超发的，更印证所谓的买卖关系不成立，另外，该组证据中的录音也不能支持原告的证明目的，与本案无关。证据3第二页第二段明确显示韩建超称借安红霞钱是事实，以房屋抵偿借款，而原告诉状中称安红霞是购买并支付50万元，充分说明了原告起诉是不真实的，该裁定其他内容无异议，应驳回原告的诉讼请求。被告韩建超对原告提供证据的质证意见为：证据1、2、3均属实，无异议。被告乔建超未向本院提供证据材料。被告韩建超未向本院提供证据材料。对原告安红霞提供证据，被告韩建超经质证对真实性均无异议。被告乔建超对原告的证据1真实性无异议，对证据2、3的真实性有异议，但原告提供的证据2、3均经当事人韩建超确认属实，因此，对原告提供的证据1、2、3经本院审查后认为，证据来源合法，本院对其真实性予以确认。综合上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：原告乔建超诉被告韩建超、常晓燕民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依原告申请，依法作出裁定于2016年8月2日查封了被执行人韩建超所有位于郑州市金水区××楼××房产（郑房权证字第××号）。后经调解，本院作出（2016）豫1081民初字3934号民事调解书。该案进入执行程序后，本案原告安红霞向本院提出异议，认为本院查封韩建超的上述房产侵犯了案外人的合法权益，请法院依法终止对上述房产的强制执行。经审查，本院依法作出（2018）豫1081执异2号执行裁定书，驳回了安红霞的异议请求。安红霞不服该执行裁定，向本院提起诉讼。经查明：2015年6月13日，被告韩建超与原告安红霞签订《房屋买卖合同》一份，约定将韩建超位于郑州市金水区福元路157号银基王朝小区10号楼16层1××1号房产（郑房权证字第××号）卖给安红霞，成交价为100万元，该合同记载安红霞已向韩建超交付50万元，之后尾款由安红霞负责付清，与韩建超无关。当日，韩建超向原告移交了：郑州市预购商品房抵押合同一份、商品房买卖合同一份（合同编号为：10714733）、房产所有权证书一份（编号为：郑房权证字第××号）、郑州市商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书一份、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同（编号：2010年郑陇住字1566号），当日，被告韩建超给原告出具了收到买房款50万元的收到条一份，并将房屋交付给安红霞。另查明：2010年12月9日，韩建超将涉案房产抵押给中国银行股份有限公司郑州陇西支行进行了抵押登记并在房产证上进行了记载，安红霞与韩建超签订房屋买卖合同后，安红霞即以被告韩建超的名义向银行按月偿还下余按揭房款至今。该房产原贷款金额为54万元，至今尚有40余万元贷款未偿还。韩建超将涉案房屋交付安红霞后由安红霞出租并收取租金。诉讼中，原告安红霞表示同意将下余房款一次性支付。本院认为：案外人执行异议之诉的关键是审查案外人享有的实体权利是否足以阻却执行措施。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，虽然原告安红霞与被告韩建超双方买卖的房产已办理抵押登记，但是双方签订的房产买卖合同系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，因此，该合同依法成立并具有法律效力。原告请求确认涉案房产所有权归自己，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告安红霞与被告韩建超的房屋买卖合同虽然有效，但双方未办理房产所有权变更登记，因此，该房产所有权尚未发生变动，因此，本院不能确认涉案房产（郑房权证字第××号）的所有权归原告所有。原告另请求依法判令不予执行位于郑州市金水区××楼××房产（郑房权证字第××号）。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，涉案房屋登记的所有人为被告韩建超，因此，本院查封并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案情况，原告已在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并在人民法院查封之前已合法占有该不动产，但并未支付全部价款。虽然其在诉讼中表示可一次性支付下余价款，但根据上述司法解释的规定，原告在购买上述涉案房产时即已知晓涉案房产办理了抵押登记，而未及时一次性支付全部价款，而是以韩建超的名义逐月还款，消极不行使登记权利，导致由于其自身原因在本院查封之前未办理过户登记，其自身具有过错。原告主张因被告韩建超不积极配合导致未能及时办理涉案房屋所有权变更登记无证据证明。因此，原告主张对涉案房产享有的实体权利足以阻却执行缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百八十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告安红霞的诉讼请求。本案受理费4750元，由原告安红霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判长 ：康志军审判员 ： 王 云审判员 ：温应林二〇一八年五月二十五日书记员 ： 张 丽