福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）晋民初字第6519号
原告泉州鸿运衣袋有限公司，住所地泉州市鲤城区新华路7号，组织机构代码61152843-7。
法定代表人侯金土，该公司董事长。
委托代理人倪英富、郑维俨，福建中言律师事务所律师。
被告晋江市土地储备中心，住所地晋江市青阳迎宾路国土资源局大楼*楼。
法定代表人洪志强，该中心主任。
委托代理人曾志群，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
第三人丁旭东，男，1960年8月4日出生，回族，住泉州市鲤城区。
委托代理人蔡红、贾孟奇。
第三人陈秀敏，女，1964年9月24日出生，汉族，住泉州市鲤城区。
第三人丁俊杰，男，1985年5月2日出生，回族，住泉州市鲤城区。
第三人丁俊铭，男，1988年11月8日出生，回族，住泉州市鲤城区。
本院于2013年7月29日受理原告泉州鸿运衣袋有限公司与被告晋江市土地储备中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案后，依法组成合议庭并追加丁旭东、陈秀敏、丁俊杰、丁俊铭为第三人后于同年11月22日、12月2日及2014年3月4日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的法定代表人侯金土及其委托代理人倪英富、郑维俨，被告的委托代理人曾志群，第三人丁旭东的委托代理人蔡红到庭参加诉讼。第二、三次开庭，原告的法定代表人侯金土及其委托代理人郑维俨，被告的委托代理人曾志群，第三人丁旭东的委托代理人蔡红到庭参加诉讼。第三人陈秀敏、丁俊杰、丁俊铭经传票传唤，三次开庭均未到庭参加诉讼。因第三人丁旭东、陈秀敏、丁俊杰、丁俊铭经本院释明后未在本案中提出诉讼主张，本院通知将其诉讼地位变更为无独立请求权的第三人。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2006年3月20日签订《征地拆迁补偿协议书》（下称为拆迁协议书），被告依约应支付给原告拆迁补偿款18355820元，但被告至今仅支付1214万元。请求判令被告支付征地拆迁补偿款6215820元及自2006年4月1日起至实际付款之日止按同期同类银行贷款利率计算的逾期付款利息。
被告辩称，诉争房地产的产权纠纷尚未解决，根据法律和《拆迁补偿方案》的规定及原、被告双方的协商纪要，原告无权直接要求被告支付暂时冻结的拆迁补偿款，请求驳回原告的起诉。
第三人丁旭东述称，诉争房屋的产权仍登记在第三人丁旭东、陈秀敏、丁俊杰、丁俊铭名下，相应的拆迁补偿安置款应归第三人所有，被告拨付拆迁补偿款给原告是违法的。诉争房屋的产权尚未明确，应中止审理或驳回原告的诉讼请求。
第三人陈秀敏、丁俊杰、丁俊铭未陈述意见。
原告向本院提供以下证据：1.营业执照复印件，证明原告的身份情况；2.拆迁协议书及赔偿清单，证明被告征用拆迁原告房屋土地应赔偿原告的款项合计为18355820元；3.原告法定代表人侯金土与丁旭东于2003年12月9日签订的《契约》，证明第三人将其位于池店镇柴塔村的房产、土地转让给原告；4.（2003）晋证经字第10号《公证书》，证明第三人公证确认将其房产、土地转让给原告；5.房地产抵押鉴证登记申请审批表、晋江市房地产抵押预登记证、泉州市中级人民法院（2002）泉执字第136号解封令各一份，证明第三人将土地使用权抵押给中国银行泉州分行，已被法院依法查封，后经各方协商，原告代第三人归还欠款后，法院才解除对土地使用权的查封；6.收条四份，证明原告代第三人支付给福建泉州国贸进出口有限公司（下称为泉州国贸公司）235万元，第三人丁旭东出具收条确认收到购房款235万元；7.土地建设用地使用证五本、房屋所有权证一本、《企业动用土地协议书》一份、《土地补偿协议书》一份，证明第三人将其房产、土地的相关权属证书移交给原告；8.土地补偿款收款收据，证明原告向第三人购买房产后，就该房产超占面积向当地村委会交纳补偿款15万元。
被告向本院提供以下证据：1.拆迁协议书及补充协议，证明讼争房地产选择货币补偿，补偿款共计18355820元；2.图编号柴塔1-007至1-009的测量图纸和现场照片，证明讼争房地产在征迁时的现状为：一层建筑物、二层建筑物和六层建筑物各一幢，使用土地面积7085.51㎡，建筑面积6342.94㎡；3.原告与第三人签订的《契约》，证明第三人将讼争房地产转让给原告，转让总价款为240万元，合同约定原告先支付50万元定金，第三人将产权证书交付原告，办理公证后原告再支付185万元，尾款5万元待房屋土地手续交接清楚、堆积物和外来临时住户清理完毕后支付；4.《公证书》，证明第三人将晋房权证池店字第08-100867《房屋所有权证》及晋房池店共字第08-30025《房屋共有权证》项下的房产（建筑面积3788.68平方米）转让给原告，转让总价款240万元，在签订《房屋买卖合同》后7日内付清；5.收条三份，证明福建泉州国贸进出口有限公司代第三人分三次收取原告转让款235万元；6.收条一份，证明第三人确认截至2004年1月30日已收到转让款235万元；7.（2002）泉执字第136号民事裁定书和解封令，证明因申请执行人泉州国贸公司与被执行人茂隆实业贸易发展总公司、丁旭东债务纠纷案，泉州市中级人民法院查封诉争的第三人名下的房地产，在原告向第三人买受房地产并代为支付给泉州国贸公司235万元后，法院于2003年12月29日解除查封；8.《房屋所有权证》和《房屋共有权证》各一份：晋房权证池店字第08-100867及晋房池店共字第08-30025；《集体土地建设用地使用证》5份：晋集建（98）字第09050202-09050206号，证明诉争房地产原属第三人所有；9.《中国银行进账单》及收款收据，证明诉争房地产使用土地面积7085.51㎡，第三人办证面积6600㎡，就超占土地部分，原告另行向当地村委会支付补偿款15万元；10.被告于2005年11月22日、27日分别与原告和第三人签订的《房屋拆迁补偿安置协商纪要》，证明由于产权纠纷迟迟无法协商一致，为避免第一动迁签约时段超出影响补偿安置权利，经协商，第三人同意交付拆迁，原告同意征地拆迁补偿款由被告予以保留、冻结，待房产纠纷自行协商解决或经司法机关裁决后再予支付；11.环球经纬律师事务所受原告委托于2005年11月15日所发的律师函，证明原告要求尽快解决其拆迁纠纷；12.福建德和联盟律师事务所受原告委托于2006年5月15日所发的律师函，证明原告主张其是唯一合法的被拆迁人，要求被告尽快付清剩余征地拆迁补偿款；13.原告于2006年1月18日发给拆迁指挥部的信函、于2006年3月6日、5月31日、2007年1月21日、2月3日、9月19日要求被告支付拆迁补偿款的报告5份、于2008年7月31日发给被告的信函，证明原告主张其是唯一合法的被拆迁人，要求被告尽快与原告签订征地拆迁补偿协议并拨付或先行支付部分征地拆迁补偿款；14.原告于2006年3月16日出具的《具结书》，证明原告声明房屋、土地产权证原件暂由其保管，待拆迁补偿款支付完毕后交付拆迁人并承诺如发生纠纷概由其承担一切法律责任；15.福建省晋江建大印染有限公司的企业法人营业执照、股东会决议及《担保函》，证明福建省晋江建大印染有限公司为原告领取补偿款提供担保；16.第三人于2005年10月25日、2006年3月17日、11月19日所发的情况反映，证明第三人认为被告补偿错误，要求被告与第三人签订拆迁补偿协议并支付补偿款；17.福建致一律师事务所于2005年10月25日、2006年10月25日受第三人委托所发的律师函，证明第三人主张其为诉争房产的所有权人，要求被告向其支付拆迁补偿款；18.被告于2007年3月19日发给原告的函，证明被告要求原告通过诉讼途径解决剩余征地拆迁补偿款事宜；19.被告于2006年7月18日发给第三人的告知书，证明被告告知第三人拟向原告支付拆迁补偿款，第三人如有异议可依法向人民法院起诉。
第三人丁旭东、陈秀敏、丁俊杰、丁俊铭均未举证。
当事人争议的焦点主要有：1.原告与第三人签订的房屋买卖合同是否有效及原告是否为诉争拆迁补偿款的权利人？2.原告是否有权要求被告支付拆迁补偿款？被告在答辩状中提出诉讼时效抗辩，后又明确表示放弃对诉讼时效的抗辩，本院已当庭释明不再将诉讼时效问题作为本案争议焦点。
一、关于合同效力及赔偿权利人的问题
原告认为，因第三人在本案中不主张权利，故合同效力问题不应作为本案审查的内容。即使第三人提出诉讼主张，但原告与第三人签订买卖合同是因丁旭东作为被执行人，在法院执行阶段为了履行判决而向原告转让相应的房产。原告与第三人签订了房屋买卖合同并办理了公证，合同内容是双方的真实意思表示。合同自双方签订时生效，不存在无效的问题。第三人已将房产及其权利证书都移交给原告，原告也实际占有并控制该房产，并对房产进行了扩建和装修。原告之所以尚未支付5万元的转让尾款，是因合同约定的支付条件尚未成就，故不能以5万元尚未支付来认定合同未履行。第三人主张合同无效不能成立。原、被告签订了拆迁协议书，确认原告为被拆迁人。被告也在发给第三人的告知书中确认原告为诉争房产的被拆迁人，第三人虽持有异议，但未向人民法院起诉。因此，应认定原告为诉争拆迁权益的权利人。
被告认为，第三人与原告之间的房屋买卖合同效力是他们双方的真实意思表示，没有违反法律规定。第三人在与被告的函件中，也没有对该合同的合法性提出异议。根据《中华人民共和国物权法》（下称为物权法）的规定，合同的效力与物权的效力是分开的，房屋买卖合同应认定有效。原告在买受房产后进行加建、装修，这部分的拆迁权益归属原告所有是毫无疑义的。至于原告与第三人之间的房屋买卖合同项下的房产及土地的拆迁权益部分，如果买卖合同已全部履行完毕，则也应归属原告所有。但本案的买卖合同尚未履行完毕，仍有5万元未支付。对此，可考虑在对第三人进行合理补偿后，由原告取得拆迁补偿权益。
第三人丁旭东认为，物权法第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。诉争房屋的产权及土地使用权登记在第三人名下，当事人对此并无异议，故应认定诉争的房屋产权及土地使用权为第三人所有。第三人与原告签订的房屋买卖合同是真实的，是否有效由法庭认定。但该份合同并未完全履行，首先原告尚未完全履行合同约定的付款义务，其次房产至今未办理产权过户登记手续。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。因此，第三人才是诉争房屋的所有权人。房屋拆迁补偿款是物权的延续，应归第三人所有。
本院认为，原告虽然以被拆迁人的名义签订拆迁协议书，但其并非被拆迁不动产登记的物权人。原告主张其因向第三人受让诉争的不动产物权而取得相应的拆迁财产权益，第三人在本案中虽未就此提出独立的诉讼请求，但已提出异议。故原告与第三人之间的物权转让合同是否有效，是原告能否取得诉争拆迁财产权益的前提。因此，在原告要求取得拆迁补偿款而第三人又持有异议的情况下，应对原告与第三人之间物权转让合同的效力进行审查。本案原告与第三人所签订的房屋所有权和土地使用权转让合同是当事人的真实意思表示，合同自双方签字时成立。该合同所转让的标的物为不动产物权，根据物权法第十五条的规定，当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。诉争房屋所有权和土地使用权虽然尚未办理物权转移登记，但并不影响原告与第三人之间合同的效力。《中华人民共和国合同法》（下称为合同法）第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。第三人作为诉争不动产的出让人，除了向原告交付房屋及土地外，还负有转移相应不动产物权的合同义务。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据前述法律规定，不动产物权的出让人只有在配合受让人办理物权转移登记，将物权登记至受让人名下后方可认为其完成了转移标的物所有权的合同义务。第三人未依物权法第九条的规定办理物权转移登记，只能认为是其尚未完成相应的合同义务，而不能据此认为第三人仍享有被转让标的物的所有权。原告作为受让人，负有支付价款的合同义务。原告虽有5万元的价款尚未支付，但在原告已支付绝大部分价款且双方未约定保留标的物所有权的情况下，第三人也仅享有要求原告支付剩余价款的债权请求权，而不具有对标的物的物权所有权。综上，第三人以未办理物权转移登记及价款未全部支付完毕为由，主张其为相应物权的所有人，于法无据。原告依合同约定支付转让价款并实际取得诉争房屋及土地使用权后，有权要求第三人办理物权转移登记，将相应物权转移登记为原告所有。现因拆迁导致物权消灭，原告要求办理物权转移登记没有必要也无可能。在此情况下，相应的物权权利应确认归属原告所有。原告受让相应房屋及土地使用权后，还进行了加建、装修，是拆迁财产的被拆迁人，有权取得相应的拆迁补偿权利。
二、关于原告能否要求被告支付拆迁补偿款的问题
原告认为，原告虽曾与被告签订协商纪要，表示原告与第三人之间的产权纠纷由双方协商或通过司法途径解决，补偿款由被告暂时保留。但该协商纪要签订于2005年11月，此后被告又于2006年3月与原告签订了拆迁协议书，同意将拆迁补偿款支付给原告。此外，被告还于2006年7月18日在发给第三人的告知书中确认原告为合法的被拆迁人。因此，原告有权要求被告依拆迁协议书的约定支付剩余拆迁补偿款6215820元及利息。
被告认为，因第三人提出异议，故就拆迁补偿款的发放问题，原、被告于2005年11月签订协商纪要，双方一致确认由被告暂时冻结保留拆迁款，待原告与第三人之间的产权争议协商解决或人民法院裁决后再予发放。原、被告虽然在2006年又签订了拆迁协议书，但系因为原告以其经营困难为由要求先予支付部分款项，被告在财务制度要求先签协议方能付款的情况下才先行与原告签订拆迁协议书。被告只有在法院裁决拆迁补偿款的归属后才能根据裁决结果对相应权利人发放款项。
第三人丁旭东认为，诉争房地产的产权存在争议，对此原、被告都是明知的。就此各方协商达成协商纪要，决定暂不发放拆迁补偿款。被告在未经第三人同意的情况下将部分拆迁补偿款支付给原告是非法的，第三人保留另案起诉的权利。在诉争的产权争议未解决前，原告无权要求支付拆迁补偿款。本案应中止审理和驳回原告的诉讼请求。
本院认为，原、被告虽于2005年11月以协商纪要的形式签订协议，约定就诉争的拆迁补偿款由被告保管，暂不发放，但双方又于2006年3月20日另行签订拆迁协议书。根据拆迁协议书的约定，被告应在协议签订后一周内一次性支付拆迁补偿款。据此，可认定原、被告经协商一致已就拆迁补偿款的支付另行达成协议，原告有权依拆迁协议书的约定要求被告履行合同义务。另一方面，第三人在拆迁开始后虽一直对原告的拆迁补偿权利提出异议，但在长达近十年的时间内，特别是在被告明确告知拟将拆迁补偿款支付给原告，如有异议应向人民法院提起诉讼之后，至今未向人民法院提起诉讼，且在本院通知其作为第三人参加诉讼后，亦不提出独立的诉讼主张。第三人的异议在本案中经本院审查不能成立，如仅凭第三人的异议即能阻却原告权利的实现，则相关合同当事人的权利义务将长期处于不确定状态，违背了诚实信用和保障交易安全的合同履行原则。据此，原告要求依拆迁协议书的约定支付拆迁补偿款，应予支持。
经审理查明，因泉州国贸公司申请强制执行茂隆实业贸易发展总公司、丁旭东债务纠纷一案，泉州市中级人民法院于2002年9月3日作出（2002）泉执字第136号民事裁定书，并于同年10月13日查封了登记在丁旭东、陈秀敏、丁俊杰、丁俊铭名下的土地使用权。2003年12月9日，丁旭东与原告签订《契约》，约定丁旭东将位于晋江市池店镇柴塔村的房屋一幢［房屋所有权人丁俊杰、共有权人丁俊铭，房屋所有权证号晋房权证池店字第××号、房屋共有权证号晋房池店共字第08-30025号，土地使用权人丁俊杰、丁俊铭，建设用地使用证晋集建（98）字第09050206、09050202号］、土地使用权三宗［土地使用权人丁旭东，建设用地使用证晋集建（98）字第09050203、09050204号，土地使用权人陈秀敏，建设用地使用证晋集建（98）字第09050205号］以240万元的价格转让给原告。2003年12月29日，丁旭东、陈秀敏又以丁俊杰、丁俊铭法定监护人的名义就前述房屋转让另行签订房屋买卖合同并办理公证。原告以代丁旭东向泉州国贸公司支付执行款的方式先后三次支付转让款计235万元，丁旭东于2004年1月30日出具收条，确认收到原告购房款235万元。泉州市中级人民法院以被执行人自觉履行还款义务为由于2003年12月29日出具解封令，解除对第三人土地使用权的查封。原告在接收前述房屋产权证、土地使用权证及相应的房产土地后，对登记在丁俊杰、丁俊铭名下的房产进行了加建和装修，在晋集建（98）字第09050203号土地使用权证项下的土地上建造一层厂房，在晋集建（98）字第09050204号土地使用权证项下的土地上建造二层厂房。2005年间，因泉州大桥南片区改造及立交桥建设工程项目，前述房地产由被告进行征迁。拆迁过程中，原告及第三人均向被告申报拆迁补偿安置权益。2005年11月22日，原、被告签订协商纪要，确认双方对被拆迁房屋的面积、类别、补偿方式、补偿金额没有异议，原告同意将房屋腾空交付拆迁，其与第三人之间的产权纠纷由双方自行协商或通过司法途径解决，拆迁补偿款由被告予以保留、暂时冻结，待纠纷自行协商或经裁判机关裁决后再予发放。同年11月27日，被告又与第三人签订协商纪要，确认双方对被拆迁房屋的面积、类别、补偿方式、补偿金额没有异议，第三人同意将房屋腾空交付拆迁。2006年3月20日，原、被告签订拆迁协议书，约定原告选择货币补偿，将其位于柴塔村的厂房及土地交由被告拆迁，补偿总金额为18355820元，被告应在协议签订及原告提供相关材料后一周内一次性支付完毕。拆迁协议书签订后，被告于2006年3月24日支付给原告拆迁补偿款714万元，于同年10月10日、2007年3月27日支付给原告400万元和100万元，三次付款共计1214万元，余款6215820元至今未付。被告于2006年7月18日书面告知第三人，称其确认原告为唯一合法的被征地拆迁人，其拟将拆迁补偿款全部支付给原告，第三人如有争议，可依法向人民法院提起诉讼。2007年3月19日，被告书面函告原告，称其不是法律规定的争议裁决机构，无权就征地补偿款的归属问题作出具有最终法律效力的认定，建议原告通过诉讼途径解决剩余拆迁补偿款事项。原告于2013年7月29日向本院提起诉讼。
综上所述，本院认为，原告向第三人受让取得第三人名下房屋的所有权及土地使用权，该物权在办理物权转移登记前虽因拆迁行为而消灭，但其所属的相应财产权利，即拆迁补偿权益应归原告所有。原告依据与被告签订的拆迁协议书的约定要求被告支付剩余拆迁补偿款6215820元，合法有据，应予支持。第三人以未办理物权转移登记及未全部支付转让款为由所主张的异议，于法无据，本院不予采纳。就原告尚未支付的转让款，第三人可依转让合同的约定另行主张权利。被告系因第三人对拆迁补偿款提出权利主张，在争议未解决或有权机关未就拆迁补偿款的归属作出认定前而暂不支付，其对拆迁补偿款的拖延发放并无过错，原告要求被告支付逾期付款利息，本院不予支持。基于同样的原因，本案的诉讼费亦应由原告负担为宜。诉争拆迁补偿款的债务人为被告，在债务人不主张诉讼时效抗辩的情况下，第三人无权代为主张。故第三人关于原告要求支付拆迁补偿款已超过诉讼时效期间的主张，本院不予支持。第三人陈秀敏、丁俊杰、丁俊铭经传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
一、被告晋江市土地储备中心应于本判决生效之日起二十日内支付给原告泉州鸿运衣袋有限公司拆迁补偿款6215820元；
二、驳回原告泉州鸿运衣袋有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费55311元，由原告泉州鸿运衣袋有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 洪 涌
审 判 员 陈小红
人民陪审员 李荣贵
二〇一四年四月一日
书 记 员 蔡燕萍
附件：本案所适用的法律及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。