上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1378号
上诉人（原审被告）潘志刚。
委托代理人黄云飞，广东信达律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）杜松。
委托代理人胡海容，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
委托代理人何志胜，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
上诉人潘志刚因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘志刚及其委托代理人黄云飞、被上诉人杜松的委托代理人胡海容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年8月15日，甲方潘志刚、乙方杜松及丙方上海居安房地产经纪有限公司（以下简称“居安公司”）签订《房地产买卖居间协议》，约定由乙方向甲方购买系争的上海市清峪路XXX弄XXX号XXX室房屋。协议第一条约定，乙方于签署协议时直接支付甲方购房定金人民币（以下币种均为人民币）100，000元，甲方直接收取定金并出具收款收据。第三条第1款记载，系争房屋转让总价款4，360，000元，该条款旁另有以手写方式补充内容：“此价格为甲方净到手价格，包含地下产权车位16号，交易产生的所有税、费由乙方承担”。第三条第2款“乙方购买该房地产的付款方式”约定：“A）乙方与甲方签署买卖合同后当日内，支付甲方壹佰零伍万元（其中包含乙方已支付给甲方的全部购房定金）；B）乙方于办理过户手续当日，支付甲方捌拾万元；C）乙方申请贷款为贰佰肆拾伍万元，该款项由银行直接划入甲方指定的银行账户内。（乙方需要贷款的，应于签署买卖合同后10个工作日内，办妥银行贷款申请手续，乙方应于办理该房地产过户手续之日前以现金形式补足）；D）乙方于交房当日，支付甲方陆万元”。第四条第1款约定：“本协议签订后，除甲、乙双方另行达成一致外，双方应于约定时间按本协议所列条件签署买卖合同。任何一方未按时签署或拒绝按本协议所列条件签署《上海市房地产买卖合同》的，即视为该方违约”。第十条约定：“甲、乙双方约定，于2013年9月25日，至丙方处签署上海市房地产买卖合同。甲、乙双方委托丙方按照本协议约定提前制作上海市房地产买卖合同‘样张’，并进行网上备案”。同日，潘志刚出具定金收据载明收到杜松购买系争房屋定金壹拾万元整。嗣后，杜松、潘志刚未于约定日期签订系争房屋买卖合同，杜松遂向原审法院提起诉讼，请求判令潘志刚双倍返还购房定金20万元。
原审另查明，根据上海市房地产交易中心出具的《合同备案信息查阅结果》显示，2013年9月16日，系争房屋通过网上备案系统进行合同信息备案，卖售人为潘志刚，买受人为杜松及案外人，转让价款为3，500，000元；2013年11月11日至11月12日，居安公司进行合同备案信息变更，卖售人与买受人均作变更，转让价款亦变更为3，570，000元。2014年3月13日，系争房屋权利人变更登记为三案外人。
原审庭审中，证人刘磊述称：其系居安公司工作人员，协助潘志刚出售系争房屋。因车位需办理产权登记，系争房屋需重新办理产证。2013年8月15日签订居间协议当天，杜松、潘志刚没有提及4，360，000元总价款中房屋与车位各自所占比例，仅谈到等系争房屋新产证办理完毕后开始交易流程，证人根据一般交易程序所需时间判断，全部房款支付应该可以于2个月后完成。2013年8月15日至9月25日期间，杜松、潘志刚均未有过房价款为3，500，000元的表示。系争房屋新产证办理完毕后，居安公司遂通过网上备案系统进行合同信息备案，其中房价款金额由居安公司根据系争房屋市场价格确定，用以通过房地产交易中心审核，备案和房价款确定过程本证人均未参与，仅知道系争房屋已通过备案形式被锁定。2013年9月25日，杜松、潘志刚均前往居安公司，本证人与另一证人曹威询问杜松是否有能力支付居间协议约定的首付款，杜松表示其随身携带银行卡，可以支付首付款，但本证人未作进一步确认，当时潘志刚并不在场。之后，杜松表示其因离婚财产分割导致支付能力受限，希望降低系争房屋潘志刚到手价款至3，500，000元，同时希望除当日支付1，050，000元外，剩余房款延至2014年7、8月期间支付。潘志刚对此表示异议，双方当日协商未果，嗣后潘志刚曾向居安公司发出催告函，但双方未能达成一致。证人曹威述称：其系居安公司工作人员，参与居间杜松、潘志刚关于系争房屋的买卖交易事宜。2013年9月25日，杜松到达居安公司后，称其因婚姻状况变化导致支付能力遇到问题，希望变更系争房屋潘志刚到手价款至3，500，000元，居间协议中约定的应于当日支付的1，050，000元房款也可能无法到位，剩余房款更需延至2014年8月左右支付。杜松此前从未提出上述变更要求，潘志刚直接表示拒绝。双方当日协商未果，嗣后亦未能达成一致。经质证，杜松认为两证人与本案处理结果存在利害关系，且证人证言中关于房价款3，500，000元的提出时间及系争房屋另行出售情况的陈述存在前后矛盾，杜松从未提出过3，500，000元的价格，该价格是居安公司提出的，对证人证言不予认可；潘志刚认为证人证言关于签订居间协议时杜松、潘志刚就付款方式协商的陈述有失片面，但证人证言其余部分证明因杜松对系争房屋买卖交易条件提出修改，导致交易不成，证人证言内容符合事实，潘志刚对此不持异议。
原审审理中，杜松表示，居间协议签订时其与潘志刚未就各笔房款具体支付时间进行协商，协议中付款方式相关约定内容系在居安公司指导下填写；2013年9月25日杜松具备支付首付款的能力。潘志刚表示，首付款的支付时间可以结合买卖合同签订时间的约定加以确定，剩余房款的支付时间居间协议中确实没有体现，但杜松、潘志刚肯定就此进行过口头约定，潘志刚也肯定对剩余房款的支付时间提出过要求，但均未记载入居间协议，协议中付款方式相关约定内容系杜松、潘志刚及居安公司三方协商后填写。
原审法院经审理后认为，根据审理查明的事实，结合杜松、潘志刚陈述及证人证言分析，双方签订居间协议时，既未就4，360，000元房款的构成进行协商，亦未就每笔房款具体支付时间进行书面约定，及至买卖合同签订当日，双方就上述内容产生分歧，在协商未果的情况下，导致买卖合同未能签订。据此，难以认定杜松、潘志刚任何一方存在违约情形，杜松主张潘志刚双倍返还定金，潘志刚辩称定金应予没收，均欠缺事实与法律依据，法院均难予支持或采纳。潘志刚另辩称，杜松于买卖合同签订当日不具备支付首付款的能力，进而推断杜松不具有签约诚意，但潘志刚未提供相关证据予以证明，证人证言关于该节事实的表述亦存在不一致之处，法院对该辩称亦不予采纳。在系争房屋交易未完成的情况下，定金应予返还。
原审法院据此作出判决：一、对杜松的诉讼请求不予支持；二、潘志刚应于判决生效之日起十日内返还杜松定金100，000元。
原审判决后，上诉人潘志刚不服，向本院提起上诉称：2013年9月25日约定签订合同当天，杜松提出一种方案是让潘志刚留着10万元定金，等杜松有资金了再行交易，另一种方案是杜松支付350万元，房屋过户，余款等杜松有资金时再支付，潘志刚认为这属于降低价格的要求，居安公司提出要杜松增加贷款，杜松也未同意。之后潘志刚外出去吃午餐，等回来时发现杜松已经离开，该节事实也表明杜松违约。杜松与居安公司工作人员曹威的手机短信记录可以反映杜松违约。由此，杜松擅自修改合同价格、期限并离去不归的事实足以证明其违约。要求撤销原判主文第二项，发回重审或改判潘志刚不返还杜松定金10万元。
被上诉人杜松答辩称：居安公司工作人员的陈述有很多不实之处，对合同备案以及之后备案信息的变更，杜松当时并不知情；杜松并未要求降价或对价格进行协商，而是提出因为末笔房款是银行贷款，而当时年底银行银根收紧，故最好时间长一点，有三至四个月的时间，潘志刚没有同意，要求在一个月内付清；2013年9月25日当天杜松以为潘志刚走掉不谈了，居安公司也没有说明，所以杜松也走了，之后通过电话、短信和居安公司联系协商合同情况（因为无法联系到潘志刚），短信也可以反映出杜松一直要求与潘志刚协商，但到10月曹威告诉杜松系争房屋已经售出了。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审另查明，证人刘磊原审中就“9月25日协商当日，潘志刚说先出去吃饭，杜松是否听到”的问题，陈述听到的，而证人曹某某陈述，杜松不知道，并未向杜松提及潘志刚去吃饭了，杜松见潘志刚离开即认为潘违约。就系争房屋是否出售的问题，曹威及刘磊均陈述不清楚。而在杜松与曹威2013年9-10月的短信联系记录中，杜松说“什么时候约房东谈一下付款方式吧”，曹威说“房子已经卖掉了，上次告知您关于催告函的事情，您也未做出反应，我也跟房东交流过看能不能再等等，但房东想抓住10月黄金周，就又挂牌出售，上旬卖掉了”，杜松表示“没有收到房东的邮件”。
二审审理中，杜松陈述，其已提交理财金账户历史明细清单以及2013年9月25日的银行流水单，证明其当时已经准备好了签署合同时需支付的105万元的房款。潘志刚对前述材料的真实性予以认可，但认为不能因为杜松卡里有相应款项就认为杜松有付款能力，也不清楚该款是杜松自有资金还是借款。
本院认为，民事活动应遵循自愿、公平、诚实信用等原则。潘志刚上诉认为，杜松擅自修改合同价格、期限并于本应签订合同的当日离去不归，显属违约。但查明的事实显示，对杜松是否要求系争房屋交易价格从436万元降至350万元，杜松是否具有支付首付款105万元的能力，杜松是否知道潘志刚离开吃饭还会回来等问题，两名证人之间，证人与潘志刚之间的陈述均不一致，甚至出现了完全矛盾的描述，而证人就系争房屋是否出售的问题在原审中又作出了与其先前自认相反的陈述，这令本院对居安公司工作人员所作证言的真实性、客观性产生了合理的怀疑。在案证据同时显示，杜松在拟签订合同当日确已准备了应付的房款，具有履行合同的诚意，潘志刚亦自陈双方就付款的时间产生分歧，故本院认为仅凭证人证言不能认定杜松要求降价至350万元以及违约故意离去一节，潘志刚的上诉主张缺乏事实依据，本院难以采信。原审鉴于居间协议并未就全部房款的具体支付时间进行书面约定，在双方未能就此协商一致的情况下，判令潘志刚返还杜松定金10万元是合理的。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人潘志刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一四年八月十九日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……