广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗荔法民三初字第753号
原告赖桂芳。
委托代理人郭峰，北京德恒（广州）律师事务所律师。
被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心。法定代表人潘伟，职务：经理。
委托代理人徐炼，广东国道律师事务所律师。
被告广州市华深贸易有限公司。法定代表人吴伟民。
委托代理人袁震峰，广东金羊律师事务所律师。
被告林君龙。
被告韦玉华。
委托代理人潘正儒，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告赖桂芳诉被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心（以下简称站前社区中心）、广州市华深贸易有限公司（以下简称华深公司）、林君龙、韦玉华物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告赖桂芳的委托代理人郭峰，被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心的委托代理人徐炼、被告广州市华深贸易有限公司的委托代理人袁震峰、林君龙、韦玉华及其委托代理人潘正儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赖桂芳诉称：原、被告于2007年12月25日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的广州市荔湾区环市西路某房屋；租赁期限自2008年3月1日至2013年2月28日；租金每年递增，第一年租金为6730.25元，最后一年租金为7873.31元。原告按约定交付了房屋。
原、被告之间的租赁合同到期后，经催促，被告未能交付房屋。
后了解，被告承租后，转租给广州市华深贸易有限公司，该公司委托连朋以其名义，分别与林君龙、韦玉华签订了转租合同，承租期限是2011年5月5日至2015年5月4日。
原告认为，次租赁合同期限超出原租赁合同的部分无效，原租赁合同到期后，被告应当交付房屋，逾期腾房的，应支付占有使用费。关于被告应支付的逾期腾房占有使用费计算标准，因实际使用人的租金基本反映了该房屋的租赁市场价值，故应以实际使用人的租金为准。如果按另外两类租金标准计算，一则不能弥补原告的实际损失，二则将会导致违约方获取不当得利。综上，原告起诉要求：1、判令被告交付广州市荔湾区环市西路某房；2、判令四被告连带支付逾期腾房占有使用费，自起诉之日至交付房屋时止，按照每月租金2.7845万元计付；3、诉讼费由被告承担。
被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心辩称：本案不应该是租赁合同纠纷，应该是物权保护纠纷，我方与原告所签订的租赁合同已在2月28日到期，被告韦玉华、林君龙的占用并没有租赁合同的依据，因此有关腾房占有使用费不应该由我方支付，我方没有任何过错，不应该承担相应的责任。
被告广州市华深贸易有限公司辩称：1、我司不应该列为本案被告，应该列为第三人，我方作为本案被告是法律适用不当。根据原告提供的证据1-6都证明我司是次承租人，按照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的第16条第二款的规定（详见该条），按照上述司法解释，我司应该列为本案的第三人。
2、我司不需要承担腾退房屋及支付服务使用费的义务。2013年3月1日起我司与被告林君龙、韦玉华之间的转租合同已经无效，另外我司从2013年3月起已退出对讼争房屋的管理。
3、原告请求支付的房屋使用费的标准没有事实和法律依据，原告诉状所称的弥补原告的实际损失及不当利益的说法是不成立的，没有事实依据。我司与被告林君龙、韦玉华签订的合同所涉及的转租面积包括其他业权人的产权面积，如果原告按照该标准计算是没有事实依据的。
被告林君龙辩称：我与华深公司签订的合同期限到2015年5月4日，现合同期未满。因为华深公司对我经营的场地停水停电，我从2013年3月至今一直无法经营，我交租金给华深公司，但华深公司拒收。不同意交租金给业主，也不同意退出场地。
被告韦玉华辩称：1、我方应该与华深公司解决债权纠纷，而不是与原告解决租金问题。2、原告诉讼请求二计算租金的费用，不是我方与原告之间的约定，所以不同意按该标准支付给原告。3、诉讼费用不是被告过错造成的，我方不应当承担。
经审理查明：荔湾区环市西路某房是原告名下的房产，建筑面积57.87平方米，套内建筑面积52.2868平方米。2007年12月25日，原告（甲方）和被告站前社区中心（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在荔湾区环市西路某房出租给乙方作经营场地用途使用；建筑（或使用）面积52.29平方米；租期从2008年3月1日至2013年2月28日；其中，2008年3月1日至2009年2月28日的月租金为6730.25元，2009年3月1日至2010年2月28日的月租金为6999.54元，2010年3月1日至2011年2月28日的月租金为7279.29元，2011年3月1日至2012年2月29日的月租金为7570.55元，2012年3月1日至2013年2月28日的月租金为7873.31元；租赁期满，乙方应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同。合同签订后，原告将讼争房屋交给被告站前社区中心使用。
2008年3月5日，被告站前社区中心和华深公司签订《商业开发意向书》，约定由华深公司对广州市荔湾区环市西路137号首层11间商铺合计面积320平方米进行开发建设，用作服装、鞋业商贸城。同日，双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定站前社区中心（甲方）将坐落在荔湾区环市西路137号首层11间商铺出租给华深公司（乙方）作商业用途使用，建筑（或使用）面积320平方米；租期从2008年3月1日至2013年2月28日；其中，2008年3月1日至2009年2月28日的月租金为71360元，2009年3月1日至2010年2月28日的月租金为74240元，2010年3月1日至2011年2月28日的月租金为77120元，2011年3月1日至2012年2月29日的月租金为80320元，2012年3月1日至2013年2月28日的月租金为83520元；合同期满后乙方负责按房屋图纸恢复原状交回甲方；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同。
2011年5月5日，华深公司出具《委托代理人证明书》，委托连朋办理广州市荔湾区环市西路137号首层商铺租赁、出租管理手续，委托有效期限自2011年5月5日至2015年5月5日。5月5日，连朋（甲方）和被告林君龙（乙方）签订《广州市租赁合同》，约定甲方将坐落在荔湾区环市西路137号首层自编15、16号铺出租给乙方作商业用途使用，租期从2011年5月5日至2015年5月4日；其中，2011年5月5日至2012年5月4日的月租金为17000元，2012年5月5日至2013年5月4日的月租金为17850元，2013年5月5日至2014年5月4日的月租金为18745元，2014年5月5日至2015年5月4日的月租金为19680元；租赁期间产权单位收回商铺时，甲方需提前3个月书面通知乙方。同日，华深公司（甲方）和被告韦玉华（乙方）签订《广州市租赁合同》，约定甲方将坐落在荔湾区环市西路137号首层自编15.16、17、18号铺出租给乙方作商业用途使用，租期从2011年5月5日至2015年5月4日；其中，2011年5月5日至2012年5月4日的月租金为32000元，2012年5月5日至2013年5月4日的月租金为33600元，2013年5月5日至2014年5月4日的月租金为35280元，2014年5月5日至2015年5月4日的月租金为37100元；租赁期间产权单位收回商铺时，甲方需提前3个月书面通知乙方。该合同落款处有华深公司的盖章以及连朋的签名。签订合同后，华深公司将自编13、14号铺出租给被告林君龙使用，将自编15、16、17、18号铺出租给被告韦玉华使用，原告所有的102房位于自编13、14、15、16号铺内。被告林君龙、韦玉华向华深公司交纳租金至2013年2月，上述商铺现由林君龙、韦玉华控制，目前没有经营。
2012年12月12日，被告站前社区中心向原告发出《关于租赁合同到期不再续约的通知》，内容为：双方的租赁合同于2013年2月28日到期，由于部分房屋已被广州金生和盛投资有限公司收购，所以租赁期满后站前社区中心不续签租赁合约。
2013年2月25日，原告向站前社区中心发出《告知书》，告知站前社区中心按2013年2月28日前的商铺现状交还商铺给原告。被告站前社区中心向原告交纳租金至2013年2月，但至今未将讼争房屋交还给原告。
本院认为：原告和被告站前社区中心签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行。合同约定，原告将讼争房屋出租给被告站前社区中心使用的期限至2013年2月28日，现期限已届满，双方未就续租事宜达成一致意见，站前社区中心无权继续使用讼争房屋，站前社区中心至今没有将讼争房屋交回给原告违反了合同的约定，原告要求站前社区中心交还房屋、支付租赁期限界满后的房屋使用费的诉讼请求具有合同和法律依据，本院予以支持。因原、被告的租赁合同期限已届满，被告华深公司、林君龙以及韦玉华作为讼争房屋的场地建设开发人及实际使用人，均负有搬迁退房的义务。由于原告和被告站前社区中心的租赁期限已于2013年2月28日届满，至此双方的租赁关系归于消灭，故被告站前社区中心和华深公司的转租关系以及华深公司和林君龙、韦玉华的转租关系也随之归于消灭，从2013年3月1日起被告华深公司和林君龙、韦玉华继续占用讼争房屋的行为构成了侵权，为此，原告要求被告华深公司和林君龙、韦玉华连带支付此期间的房屋使用费合法有理，本院予以支持。房屋使用费的标准，应以被告站前社区中心和华深公司约定的2012年3月1日至2013年2月28日期间的租金标准（即每平方米261元）为宜。原告要求按照被告华深公司和林君龙、韦玉华所签订的租赁合同的租金标准支付，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市华深贸易有限公司、林君龙、韦玉华迁出荔湾区环市西路某房，由被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心将上述腾空的房屋交还给原告赖桂芳。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心一次性向原告赖桂芳清缴从2013年5月8日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月按261元／平方米×52.29平方米计算）。自本判决发生法律效力之次日起至被告实际交还房屋之日止的房屋使用费，被告仍按上述标准支付给原告。被告广州市华深贸易有限公司、林君龙、韦玉华对上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告赖桂芳其他诉讼请求。
本案受理费603元，由原告赖桂芳负担333元，被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心负担270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张艳
二〇一三年七月××日
书记员 马灵
伍燕燕