福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽01执异61号
异议人林叶生，男，汉族，1965年2月2日出生，住福州市鼓楼区。
申请执行人福建安捷物业管理有限公司（下称“安捷物业”），住福州市鼓楼区。
被执行人福建三山房地产有限公司（下称“三山公司”），住所地福州市东街。
本院在执行申请执行人安捷物业与被执行人三山公司服务合同纠纷一案中，于2015年3月31日查封了被执行人三山公司位于福州市鼓楼区台后路8号左海花园2号楼105单元房产。异议人林叶生不服向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人称：1、查封房产系异议人林叶生向三山公司购买，福州市鼓楼区人民法院生效判决已确认该房产归林叶生所有。首先，讼争房产系林叶生向三山公司购买。1994年12月30日，林叶生与三山公司签订《房产买卖合同书》。合同主要约定，林叶生向三山公司购买其开发的坐落于福州市鼓楼区台后路8号左海花园2#楼406单元、2#楼42号杂物间，总面积为120.27平方米（其中，单元房面积109.38平方米、杂物间面积10.89平方米），售价273724元。林叶生向三山公司购买2#楼8#车库，面积29.04平方米，售价130680元。前述房产总价为404404元。1995年4月15日，林叶生与三山公司签订《关于三山大厦铝合金门窗制安工程施工合同》及《关于三山大厦不锈钢门窗制安工程施工合同》，三山公司将其开发的三山大厦铝合金门窗、不锈钢固定窗、地弹簧门制安工程交由林叶生施工。两项工程总造价暂计1491239元，工程竣工结算时按实际面积计算。合同签订后，林叶生组织工人进场施工。施工过程中，由于三山公司未按时支付进度款，三山公司提出以林叶生购买的左海花园2#楼406单元及2#楼42杂物间、2#楼8#车库应付购房款404404元抵扣工程款，林叶生予以同意。1997年7月19日，三山公司提出回购2#楼8号车库，将2#楼105单元房产卖给林叶生，双方签订《同意书》，确认三山公司同意回购2#楼8号车库价款130680元，林叶生同意购买左海花园2#楼105单元、面积109.38平方米、售价241730元。双方确认两房相抵后差价111050元，由林叶生先付现金60000元，余款51050元从林叶生承接的三山大厦铝合金门窗制安工程进度款中抵扣。《同意书》签订后，林叶生于当日向三山公司交纳2#楼105单元购房款60000元，双方于7月20日签订《房产买卖合同书》，合同对双方的权利义务作了明确约定。1998年5月，林叶生承接的三山大厦铝合金门窗、不锈钢固定窗、地弹簧门制安工程快完工。5月6日，林叶生、三山公司双方签订《补充协议》，再次确认林叶生购买左海花园2#楼105单元等房产，剩余购房款404404元从林叶生承接的三山大厦工程尾款中抵扣，前述房产的所有权，待林叶生承接的三山大厦工程决算后办理。1999年9月27日，林叶生与三山公司对三山大厦铝合金门窗、不锈钢固定窗、地弹簧门制安工程进行结算，双方确认该工程总造价为1519017元。扣除三山公司在施工过程中已付进度款1009182元，尚欠工程款509835元。三山公司未再支付余下工程款，用于抵扣购房款。显然，三山公司未付工程款509835元足以抵扣林叶生购买左海花园房产余下的购房款404404元。所以说，林叶生已全额支付购房款，讼争房产属林叶生所有。其次，讼争房产自交房起至今由林叶生居住、管理，在此期间从未有其他人提出异议。福州市鼓楼区台后路8号左海花园2#楼105单元房产自交房起至今由林叶生居住、管理，小区物业、左邻右舍都认可林叶生是房产所有人，房产的物业费、水电费、煤气费等一直以来都由原告林叶生缴纳，且房产在物业、水电、煤气部门的登记户名都是林叶生。此外，自交房起至今，该房产都由林叶生管理，在此期间从未有其他人对此提出异议，也从未有其他人主张过讼争房产的权利。显然，林叶生是讼争房产所有人。以上事实业经福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字4062号确认，并判决福州市鼓楼区台后路8号左海花园2#楼105单元房产归林叶生所有，三山公司于判决生效十日内配合林叶生办理房产过户手续，林叶生已向鼓楼区人民法院申请强制执行。2、林叶生系讼争房产所有权人，贵院执行的是普通债权，根据物权优先于债权的原则，普通债权人不能向讼争房产所有权人主张权利。综上，林叶生是福州市鼓楼区台后路8号左海花园2#楼105单元房产所有人，请求贵院解除对该房产的查封。
申请执行人安捷物业答辩称：1、答辩人对三山公司享有的债权合法。答辩人因与三山公司物业服务合同纠纷一案，福州市中级人民法院于2006年l2月14日作出（2006）榕民初字第275号民事判决书，判决三山公司支付答辩人物业管理费1851619元，判决生效后，答辩人依法向福州市中级人民法院申请执行，后参与福建省高级人民法院（2001）闽法执申字第18-43号分配148.295万元，尚有370324元及其利息等未履行。2、福州市中级人民法院查封被执行人三山公司名下位于福州市鼓楼区台后路8号左海花园2座2号楼105单元房产程序合法。该案福州市中级人民法院于2007年7月23日裁定中止执行，后答辩人发现三山公司名下有位于福州市鼓楼区台后路8号左海花园2座2号楼105单元房产一套，依法申请福州市中级人民法院恢复执行。福州市中级人民法院于2015年3月24日作出执行裁定书，恢复执行，并于2015年3月31日查封了该房产，福州市中级人民法院查封程序合法。3、申请人并不是讼争房产的权利人，申请人持有讼争房产被查封后作出的另案法律文书，其执行异议应不予支持。请求驳回异议人的异议申请。
本院查明，原告林叶生诉被告三山公司等房屋买卖合同纠纷一案，鼓楼区人民法院作出（2014）鼓民初字4062号民事判决书判决：一、确认原告林叶生诉被告三山公司签订的《房产买卖合同》合法有效；二、确认福州市鼓楼区台后路8号左海花园2座2号楼105单元房产为原告林叶生所有。该判决现已发生法律效力。
本院认为，本院查封的福州市鼓楼区台后路8号左海花园2座2号楼105单元房产，异议人林叶生于1994年12月30日与三山公司签订《房产买卖合同书》，双方通过工程款的抵扣，异议人林叶生已支付了全部购房款，并已实际占有使用诉争房产至今，因三山公司未履行房屋过户义务，对此异议人并无过错。故异议人的异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定的情形，对其异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：
中止对福州市鼓楼区台后路8号左海花园2座2号楼105单元房产的执行。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 石文玉
审 判 员 林 辉
代理审判员 张 敏
二〇一六年八月十一日
书 记 员 赖文华
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
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