贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民商初字第304号
原告罗德江，男，汉族，贵州省桐梓县人。
委托代理人韦遵宁、罗帅，均系贵州义遵律师事务所律师。
被告遵义市黔龙房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市官井路**号*楼。
法定代表人陈松，董事长。
委托代理人陈光国、徐亚兰，均系贵州诚稳律师事务所律师。
原告罗德江与被告遵义市黔龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理。依法由审判员卢方林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗德江委托代理人韦遵宁和罗帅、被告遵义市黔龙房地产开发有限公司委托代理人陈光国和徐亚兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗德江诉称，原、被告双方于2011年3月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发建设的位于遵义市红花岗区外环路与石佛路交汇处的摩卡空间X号住房一套出卖给原告；房屋建筑面积77.80㎡，套内面积60㎡，按套内面积计算房屋价格，单价每平方米5648.28元，总价款338897元；被告在2012年8月30日前交付房屋，逾期交房超过90日的，自交付期限届满的次日起至实际交房日止，按日计算向原告支付已付购房款万分之一的违约金，且在实际交付房屋后30日内支付；被告承诺于2012年9月30日前取得房屋所有权初始登记，逾期超过90日的，自约定日期起至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付购房款银行同期活期存款利息的违约金等。合同签订后，原告按约定交付了购房款，被告却因房屋未达交付条件迟迟未交付房屋。至2013年5月1日被告才接通临时用电，逾期240天才实际交付房屋，按照约定被告应支付逾期交房违约金8133.53元（338897元×万分之一∕天×240天），逾期办证违约金1680.53元（338897元×17月×年利率0.35%）。同时被告交付的房屋建筑面积比合同约定少了1.06㎡，原告主张按建筑面积计算单价，赔偿因建筑面积减少的经济损失4617.36元（338897元÷77.80㎡×1.06㎡）。故请求判决由被告支付逾期交房违约金8133.53元、逾期办证违约金1680.53元和赔偿因建筑面积减少的经济损失4617.36元。
被告遵义市黔龙房地产开发有限公司辩称，被告逾期交房是事实，但这是由于供电部门配套设施建设和扩容造成的。被告在2012年11月底就以电话的方式通知了原告在内的各业主接房，且有部分业主于2012年12月17日就与被告办理了接房手续，故逾期交房期限仅应计算至2012年12月17日止。被告于2013年1月23日就原告所购房屋，在房管部门办理了初始登记，对违约金应按双方合同约定计算。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定按套内面积计价，且被告交给原告的房屋的套内面积与合同的约定相符，其房屋建筑面积的减少不是修建时产生的，是房管部门测绘的系数变更造成的，故被告不应赔偿建筑面积减少的经济损失。
审理查明，原、被告双方于2011年3月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发建设的位于遵义市红花岗区外环路摩卡空间商住楼X号房屋出卖给原告，房屋的建筑面积77.80㎡，套内建筑面积60㎡，按套内建筑面积计算房屋单价为5648.28元∕㎡，总价款为338897元，付款方式为首付款加原告向银行的按揭贷款。被告在2012年8月30日前将达到使用条件的房屋交付给原告，被告逾期交房，自交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已付购房款万分之一的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内支付；被告承诺于2012年9月30日前完成房屋所有权初始登记，自约定日期起超过90日的，被告自约定日期起至实际办理房屋转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款银行同期活期存款利息的违约金。合同签订后，原告按约定付清了购房款，被告至2012年11月底通知原告接房，但原告因所购房屋的用电未通而未按被告通知接房，后于2013年3月14日才从被告处接房。另该房屋的供水、供电至2013年4月9日才具备使用条件，被告于2013年1月23日就原告购买的房屋在房管部门办理了初始登记手续，其房屋的套内面积与合同约定相符，但建筑面积仅为76.74㎡，比合同约定的建筑面积少了1.06㎡。双方因就合同违约赔偿事宜协商未果，形成讼争。
上述事实，有原、被告的陈述，双方签订的《商品房买卖合同》、《房屋交接清单》以及其他相关证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告在协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原、被告双方都应当按照约定全面履行自己的义务。就原告关于被告交房、办证逾期构成违约，要求被告承担违约责任的主张，按双方合同中关于被告应当在2012年8月30日前将房屋交付给原告的约定，被告于2012年11月底才通知原告接房，故应认定被告逾期交房。原告于2013年3月14日从被告处接房，从2012年8月30日起至2013年3月14日止的194天为被告逾期交房天数，对原告起算“至2013年5月1日止”共240天逾期交房天数主张，本院不予采纳。同时，按双方合同中关于被告于2012年9月30日前完成房屋所有权初始登记的约定，被告到2013年1月23日才就原告购买的房屋，在房管部门完成了备案登记相关手续，应认定被告办证已逾期。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，按双方合同关于逾期交付房屋，自交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按日计算支付已付购房款万分之一的违约金约定，被告因逾期交房的违约金计算为6574.6元（338897元×0.0001×194天）。故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金8133.53元请求，其中部分予以支持，对超过部分本院不予采纳。同时，按双方关于房屋所有权初始登记自约定日期起超过90日的，被告自约定日期起至实际办理房屋转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款银行同期活期存款利息的违约金的约定，被告应自2012年10月1日起至2013年1月23日止按中国人民银行发布的银行同期同类存款基准利率计算向原告支付违约金。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中明确约定了房屋的建筑面积、套内面积，但被告实际交付给原告的房屋的建筑面积比合同约定的建筑面积少1.06㎡。而双方约定按套内面积单价计算房价仅是一种计价方式，并非以套内面积作为交付房屋面积的唯一标准，故应认定为被告履行合同不符合约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告对此应承担赔偿损失的违约责任。结合双方合同约定价格计算为4617.36元（338897元÷77.80㎡×1.06㎡），应由被告对原告予以赔偿。故对原告要求被告赔偿建筑面积减少造成的经济损失4617.36元的诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告罗德江支付逾期交房违约金人民币6574.6元；
二、由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告罗德江支付逾期办证违约金（违约金计算：以房价款338897元为基数，自2012年10月1日起至2013年1月23日止，按中国人民银行发布的银行同期同类存款基准利率计算）；
三、由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告罗德江经济损失4617.36元。
案件受理费80元（减半收取），由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司承担。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 卢方林
二〇一五年五月十日
书记员 王文艳