广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民二初字第416号
原告：中国工商银行股份有限公司江门江海支行，住所地江门市江海区。
负责人：关欣荣，系该支行行长。
委托代理人：蔺绍晖，系中国工商银行股份有限公司江门分行职员。
委托代理人：雷军，系中国工商银行股份有限公司江门分行职员。
被告：黄志伟，男，汉族，1966年2月1日出生，住江门市江海区。
被告：江门金华房地产开发有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：徐健荣，总经理。
委托代理人：刘玉招，广东森德律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司江门江海支行诉被告黄志伟、江门金华房地产开发有限公司（以下简称金华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年2月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔺绍晖，被告黄志伟，被告金华公司的委托代理人刘玉招到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告黄志伟于2009年8月19日与我行签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告黄志伟向我行借款1190000元，借款期限为240个月，自2009年8月19日起至2029年8月19日止，约定还款日期为每月19日。同时，被告黄志伟与我行签订《个人借款最高额抵押合同》，同意将其江门市五邑锦绣豪庭房屋作为借款抵押担保。
上述合同签订后，我行依约向被告黄志伟发放了贷款。发放贷款日起至2013年12月止，被告黄志伟经常逾期断供，现连续3期未偿还贷款本息，积欠本金11009.63元，利息11606.49元（暂计至2013年12月31日）。
另外，被告金华公司与我行签订《按揭贷款业务合作协议》及《补充协议》，约定金华公司在房地产权证及他项权证未办妥之前，同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。
根据以上事实，被告黄志伟的行为已构成违约。根据《个人购房借款／担保合同》、《个人借款最高额抵押合同》的规定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人提前偿还全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同，并就抵押物处置价款优先受偿。故此，原告向法院起诉，诉讼请求为：1、判令解除原告与被告黄志伟签订的《个人购房借款／担保合同》，黄志伟立即偿还贷款本金1025473元及相关利息1606.49元（暂计至2013年12月31日，从2014年1月1日起至贷款本息还清之日止的利息，按借款合同约定的利率计算方法计算）；2、判令被告黄志伟对上述债务承担抵押担保责任；3、判令被告金华公司对上述债务承担连带担保责任；4、由两被告承担本案的诉讼费用。
原告在举证期限内提供了以下证据：证据1.中国工商银行消费信贷借款凭证（即贷款借据）1份，证明原告与借款人借贷关系成立的事实。证据2.2009北住自0223号《个人购房借款／担保合同》1份，证明借款人向原告贷款的事实。证据3.户口簿及身份证1份，证明借款人身份的事实。证据4.个人历史还款情况表1份，证明借款人拖欠贷款的事实。证据5.《个人借款最高额抵押合同》1份，证明黄志伟以该笔房产作借款抵押的事实。证据6.房地产预告登记证明1份，证明原告是该抵押物的抵押权人的事实。证据7.《按揭业务合作协议》及《补充协议》1份，证明开发商在房屋他项权证及房产证未办妥之前有阶段性连带责任保证。证据8.提前收回贷款通知书及快递邮件回执2份，证明原告已尽催收告知的义务。证据9.批复1份，证明原告名称变更。
被告黄志伟答辩称：对原告起诉的诉讼请求和事实理由均没有异议，确认拖欠原告本金1025473元及相应利息。
被告黄志伟没有向本院提供证据。
被告金华公司答辩称：一、根据《物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权同时存在物的担保和人的担保时，债务人不履行到期债务时，债权人应该先就该物的担保实现债权。本案中，黄志伟向原告贷款购买房屋，并以房屋作为抵押，因此原告应先就该房屋的担保实现债权。二、请法院依法先追究黄志伟的责任，依法将黄志伟的房屋进行拍卖，用拍卖所得的钱偿还给原告。只有将黄志伟的房屋进行拍卖之后才能知道我方是否要承担责任以及要承担多少责任，因此请先追究黄志伟的责任。三、根据民事诉讼法第一百七十七条的规定，本案是属于实现担保物权的案件，实现担保物权的案件适用的是特别程序，并非民事诉讼法的一般程序，因此对于原告的起诉不符合程序的规定，法院应当驳回其起诉，告知其适用实现担保物权特别程序进行审理。四、作为开发商，已经将涉案房屋的所有确权资料办好并移交给黄志伟，因黄志伟个人原因未办理房产证，所以我方在本案不存在任何过错，不须承担担保责任。
被告金华公司没有向本院提供证据。
经审理查明：2007年6月25日，中国工商银行股份有限公司江门分行与金华公司签订《按揭业务合作协议》一份，2010年5月8日签订《补充协议》一份，双方就金华公司开发“五邑锦绣豪庭”项目的按揭贷款达成协议，约定在办妥房地产权证及他项权证之前，金华公司同意作为借款人按期归还贷款本息的连带责任保证人，担保对象为购买本项目并在原告处办理按揭贷款的借款人。
2009年8月19日，黄志伟与原告签订编号为2009北住自0223号《个人购房借款／担保合同》，约定黄志伟向原告借款1190000元用于购买江门市五邑锦绣豪庭房屋，借款期限为20年，约定还款方式为按月等额本息还款法偿还。合同第四条约定，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%；第九条约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定。第十条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。同日，黄志伟与原告签订《个人借款最高额抵押合同》一份，黄志伟同意将其所购的江门市五邑锦绣豪庭房屋作为借款抵押物。上述房屋于2009年8月17日办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记备案。
上述合同签订后，原告依约发放了贷款。从贷款发放日起至2013年12月31日止，黄志伟已连续超过3期未偿还贷款本息，计至2013年12月31日止，拖欠贷款本金1025473元，积欠利息1606.49元。2013年9月23日、2014年1月8日，原告两次向黄志伟发出《催收通知书》，告知黄志伟已连续4次（累计35次、38次）未按时足额偿还贷款本息，构成严重违约。2013年11月11日，原告亦向金华公司发出催收通知，要求该公司按合作协议履行担保责任。
另查明，黄志伟所购江门市五邑锦绣豪庭房屋尚未办妥《房地产权证》、《房地产他项权证》。
又查明，中国工商银行股份有限公司江门江海支行原名中国工商银行股份有限公司江门北街支行。
本院认为：本案是金融借款合同纠纷。原告与黄志伟签订的《个人购房借款／担保合同》、《个人借款最高额抵押合同》，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当严格按照合同履行义务。合同签订后，原告依约发放了贷款，但黄志伟在还贷期间，连续超过3期没有依期偿还贷款本息，其行为已构成违约。由于黄志伟的违约行为已符合合同所约定的提前解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告有权请求解除合同并要求黄志伟提前偿还尚欠的全部贷款本息。黄志伟为上述借款提供了江门市五邑锦绣豪庭房屋作为抵押担保，并且办理了抵押登记手续，抵押权设立，原告对处置该抵押物所得价款有优先受偿权。
诉讼中，原告与黄志伟确认截至2013年12月31日拖欠的贷款本金为1025473元，利息1606.49元，本院对此亦予以确认。对于2014年1月1日之后的利息，应按照借款合同约定继续计算。
关于金华公司的责任问题。原告是中国工商银行股份有限公司江门分行的辖属机构，江门分行与金华公司签订的《按揭业务合作协议》、《补充协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应认定为合法有效，并对原告与金华公司有约束力。根据《按揭业务合作协议》、《补充协议》的约定，在办妥房地产权证及他项权证之前，金华公司同意作为借款人按期归还贷款本息的连带责任保证人。现涉案房屋未能办妥两证，且原告与金华公司之间没有约定实现抵押权与承担连带保证责任的先后顺序，故金华公司应对黄志伟尚欠的贷款本息承担约定的连带保证责任，但应依《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定先就抵押物的担保实现债权。原告诉请金华公司在未处理抵押物前承担连带担保责任于法不合，本院以核定的责任为准。至于金华公司辩称原告应当依特别程序申请实现担保物权的问题，我国民事诉讼法规定了担保权人可以依特别程序申请实现担保物权，对不符合申请条件的，当事人可以向人民法院提起诉讼。原告与黄志伟并未就抵押权的实现方式达成协议，原告就此提起诉讼符合法律规定，对金华公司的这点辩称意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司江门江海支行（原名中国工商银行股份有限公司江门北街支行）与被告黄志伟于2009年8月19日签订的编号为2009北住自0223号《个人购房借款／担保合同》。
二、被告黄志伟应自本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金1025473元及相应利息给中国工商银行股份有限公司江门江海支行（计至2013年12月31日的利息为1606.49元，自2014年1月1日起至本判决确定还款之日止的利息，按照《个人购房借款／担保合同》约定计算）。
三、如被告黄志伟不履行第二项判决，则原告中国工商银行股份有限公司江门江海支行对被告黄志伟提供的抵押物（江门市五邑锦绣豪庭房屋）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
四、被告江门金华房地产开发有限公司对上述欠款在抵押物价值不足清偿的范围内承担连带清偿责任。
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司江门江海支行其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费14244元，财产保全费5000元，合共19244元，由被告黄志伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费等。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 肖 剑
审 判 员 梁慧敏
人民陪审员 余素琳
二〇一四年五月六日
书 记 员 蔡诗欣