山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍商终字第1093号
上诉人（原审被告）：金文。
委托代理人：杨兆晏。
上诉人（原审原告）：山东普利屋宇物业管理有限公司。
法定代表人：刘建业。
委托代理人：刘成敬，山东双和律师事务所律师。
委托代理人：高健。
上诉人金文因与被上诉人山东普利屋宇物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2015）坊商初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金文的委托代理人杨兆晏，被上诉人物业公司的委托代理人刘成敬、高健参加了诉讼。本案现已审理终结。
物业公司原审诉称：物业公司与金文于2007年3月22日签订《普利城市花园物业服务协议》。金文拖欠2010年7月1日至2014年12月31日物业费11582.35元，经催收金文拒绝支付。金文的行为违反合同约定。请求：1、依法判令金文支付2010年7月1日至2014年12月31日物业费11582.35元；2、诉讼费由金文承担。
金文原审辩称：物业公司没有按照合同约定履行公共设施管理、绿化养护管理、环境卫生管理等合同义务，对小区管理混乱，金文不同意支付物业费。
原审法院查明：金文购买潍坊绿岛置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区北海南路49号普利城市花园小区B15幢02号房屋一套（以下简称B15-02号房屋），建筑面积268.11平方米。2007年3月22日，上述房屋交付使用，同日金文与物业公司签订《普利城市花园物业服务协议（实施细则）》（以下简称物业服务协议）。根据该物业服务协议，B15-02房屋的物业管理费按照建筑面积每月每平方米0.8元缴纳，每半年10日前缴纳半年应付物业管理费。原审庭审中，物业管理公司、金文均认可金文已经缴纳物业管理费至2010年6月30日。物业公司要求金文支付物业管理费11582.35元，按照0.8元／月·㎡×268.11平方米×54个月计算（从2010年7月1日至2014年12月31日计54个月）。
另查明，金文提供了照片13张，以证明物业公司没有按照合同约定履行共用设施管理、绿化养护管理、环境卫生管理等合同义务。经质证，物业管理公司认为照片中的空调、防盗窗、采暖炉、抽水泵均是金文自行安装，与物业公司无关；由于小区没有垃圾桶，居民每天都把生活垃圾袋装化放置路边，保洁员每天多次不定时清理，物业公司提供的照片中保洁员正在清理。物业公司提供的其他照片不能确定是金文居住的小区。因此，对的主张不予认可。
原审法院查明的上述事实，有物业公司提供的物业服务协议、楼宇交接书、金文提供的照片十三份及当事人的陈述等。
原审法院认为，物业公司与金文签订物业服务协议，系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，构成合法有效的物业服务合同关系，应予保护。物业公司主张的B15-02号房屋自2010年7月1日至2014年12月31日的物业管理费计11582.35元，符合协议约定，金文应当予以支付。庭审中金文提供的照片不足以证明物业公司没有履行物业服务协议约定的义务，对金文的抗辩，依法不予采信。据此判决：金文支付山东普利屋宇物业管理有限公司物业管理费11582.35元，于判决生效后十日内付清。
宣判后，上诉人金文不服原审判决上诉称：一、原审法院认定事实错误，上诉人金文购买的住宅系联排多层住宅，而非别墅，但是物业公司却按照别墅的标准收取物业费用，是不正确的。二、被上诉人物业公司未按照报备协议的约定履行物业管理职责，其行为违反了双方合同的约定，构成违约。三、被上诉人物业管理公司对自己的违约行为应当承担责任，对金文自行安装的取暖、绿化、安全监控等设备的损失应当承担责任。综上，请求二审法院撤销原审判决或者改判，被上诉人承担一、二审诉讼费用。
物业公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明：上诉人金文提交以下证据：一、证据1-1、商品房买卖合同书。证明商品房的用途为住宅，建筑层数为地上三层。证据1-2、房产证，证明上诉人金文所住的房屋属于住宅不是别墅。证据1-3、上诉人与物业公司签订的物业服务协议，物业类型，住宅，证明上诉人所住的房屋属于住宅。以上证据共同证明上诉人金文所住房屋属于住宅，不属于被上诉人所称的别墅。被上诉人针对上诉人提交的证据质证后认为，对三组证据真实性无异议。但对于所证明的主张不予认可。上述证据中所称的住宅是属于联排、独门、独院三层式别墅住宅，也就是一排是六户每户三层，其特征符合别墅住宅，按照别墅标准收取物业费符合实际，被上诉人公司对所有此类型的别墅住户包括上诉人所住的房屋均按别墅标准收取物业费，其标准是一致的。上诉人针对被上诉人质证意见，认为应当请被上诉人出示其主张的“六户连成一体”为别墅说法的相关证据。
证据1-4、物业服务协议第四页第四条第一款。证明多层住宅应该按照每月每平方米0.6元收取物业费。证据1-5、山东省住宅物业收费管理办法。第二十四条规定，物业服务企业违反规定以及物业服务合同擅自扩大收费范围提高收费标准重复收费的业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。以上证据证明上诉人所购房屋为多层住宅，被上诉人违反物业服务协议擅自提高收费标准，依据山东省住宅物业收费管理办法，上诉人拒绝缴纳服务费是法律赋予公民的权利。上诉人的合法权益应当受到法律的保护。原审法院无视双方签订的协议公然支持被上诉人擅自收费的行为，被上诉人按照每月每平方米0.8元收取物业费，不符合法律规定。对于上诉人依照法律规定的拒绝缴纳物业费的正当权利没有保护，原审法院没有按照山东省住宅物业收费管理办法判决，属枉法裁决。被上诉人质证后认为，对证据1-4真实性无异议。被上诉人依据的是别墅收费标准，应该是0.8元／m2。对证据1-5无异议，被上诉人按标准收取物业费是正确的。
二、证据2-1、购房合同第九页；证据2-2、物业服务协议第三条、第二款；证据2-3、山东省物业管理条例。证明上诉人在购买住宅后开发商如期开通暖气，但物业公司没有履行物业管理协议，违反管理条例，对供暖设施、供暖管道疏于管理，造成上诉人冬季无法取暖，给上诉人造成重大损失。证据2-4、购房合同第九页第十四款；证据2-5、物业服务协议第二条；证据2-6、山东省物业管理条例第六章。证明上诉人金文购买住宅后所在区域绿化基本成型，但物业公司不予履行绿化承诺，废弃水渠，致使绿化树木死亡，违反了山东省物业管理条例相关规定。也违反了物业管理协议。证据2-7、枯死的绿化树的照片一张、光盘一份；证据2-8、山东省物业管理条例第六章第一节第六十六条第一款；证据2-9、公共照明不维护的光盘一张。证明物业公司在与上诉人金文签订服务协议的情况下违反物业管理条例不履行职责导致上诉人所住住宅公共照明灯光不亮，影响安全。导致上诉人不得已自己出钱购买灯具，造成了额外的经济损失。被上诉人质证后认为，对证据2-1、真实性无异议，但暖气管道质量好坏是开发商责任，与物业公司无关。对2-2、真实性无异议，该证据恰好证明物业公司已经履行了合同责任。证据2-3真实性无异议，但被上诉人根据条例履行了义务。对证据2-4真实性无异议。对证据2-5、2-6、真实性无异议。对证据2-7不予认可。证据2-8真实性无异议。对证据2-9不予认可，因为被上诉人已经履行了合同义务。针对被上诉人的质证意见，上诉人认为，被上诉人应当提供对证据2-7、2-9的证据不予认可的依据。该两份证据的都是取证于上诉人住宅的周围，都是真实的。对此，被上诉人发表意见认为，是否举证是被上诉人的权利，不是被上诉人义务，上述部分证据在原审中已经提交，而且有些证据应当在原审提交而没有提交，在二审时提交不属于新证据，因此我方不予质证。
三、证据3-1、商品房买卖合同第9、14页。证据3-2、供水管道废弃照片一张。证据3-3、照片一张、光盘一张。证明暖气、报警、门磁报警、可视对讲、窗户被弃用。证据3-4、垃圾堆积光盘一张、照片一张。证据3-5、取暖费收费收据一张。因物业不供暖，不得不令上诉人额外缴纳取暖费。证据3-6、上诉人自行安装暖气照片复印件一张。证据3-7、照片一份。证明上诉人自己花钱打井对绿化树进行灌溉。证据3-8、照片一份。证明上诉人自行安装防护网进行防护，因被上诉人物业公司不作为，为维护住宅设施方面自行支付了相关费用。由此造成的损失应当由物业赔偿。对以上证据被上诉人质证后认为：1、对以上证据，上诉人应当在一审提供，一审中没有提供，被上诉人不予质证。2、关于赔偿问题，该问题与权利人提起的本诉不是同一个问题，原审中没有涉及该问题，被上诉人不予质证。3、关于赔偿数额，权利人应当在一审中提出反诉，要有明确的赔偿数额，上诉人在原审中没有提出反诉，在二审中增加赔偿损失的主张，被上诉人不予认可，请求二审法院对赔偿问题不予审理。针对被上诉人质证意见，上诉人金文当庭主张赔偿数额为5万元。
被上诉人为证实自己的主张，提供以下证据，购房合同一份，其中合同第十五页，合同补充协议第一条中明确约定物业管理费是0.8元。被上诉人质证后认为，对被上诉人提交的补充协议，约定暂定物业管理费是0.8元／m2，这是开发商在商品房买卖合同中暂定的。最终依照政府指导价的物业费收取，本合同中政府指导价格是多少，被上诉人应出示政府指导价的文件和规定，被上诉人为什么不执行协议中约定的收费标准，执行0.8元／m2标准的依据是什么（上诉人金文亦无政府指导价格方面的指导性文件提供）。
本院查明的上述事实，有的物业服务协议、售房合同、照片、光盘及当事人的陈述在案为证。
本院认为：上诉人金文与物业公司签订的物业服务协议，双方即构成合法有效的物业服务合同关系，应予确认。根据上诉人金文和上诉人物业公司的答辩，本案二审争议的焦点问题是：一、物业费收取标准是否正确；二、物业公司是否构成违约；三、物业公司是否应当赔偿上诉人损失。
关于物业费收取标准问题。本案中，上诉人金文购买的建筑面积268.11平方米的房屋系联排、独门、独院三层式别墅住宅，符合一般别墅住宅的基本条件，被上诉人物业管理公司依据与上诉人金文签订的《普利城市花园物业服务协议（实施细则）》，按照建筑面积每月收取每平方米0.8元物业费，符合合同约定，且上诉人金文已经实际缴纳2007年3月22日至2010年6月30日期间的物业管理费，上诉人金文虽不认同并持异议，但无证据证明物业公司收费标准违规，亦无证据证明其上诉主张，被上诉人依据合同约定收取上诉人金文物业费事实清楚，上诉人金文欠被上诉人物业公司物业费证据充分，原审法院判决无不当之处，上诉人金文关于物业公司不能按照别墅的标准收取物业费的上诉主张，因缺少事实依据，不予采纳。
关于物业公司是否构成违约的问题。上诉人金文与被上诉人物业公司签订的物业服务协议，系双方真实意思表示，构成合法有效的物业服务合同关系，物业公司提供物业服务后，上诉人金文应当依约及时交纳物业费用。本案中，上诉人金文提供的照片及其它证据，不足以证明物业公司未履行物业服务协议约定的义务，亦无证据证明物业公司违约事项，原审法院对此认定无不当之处，应予维持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对上诉人金文的该上诉请求，因证据不足，不予支持。
关于物业公司赔偿上诉人损失的问题。上诉人金文上诉称自行安装的取暖、绿化、安全监控等设备的损失应当由被上诉人物业公司承担，因本案审理的系被上诉人物业公司提起的上诉人金文欠物业费诉讼，且上诉人金文在原审中未提起反诉，故对该上诉主张，不予审理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件上诉费90元，由上诉人金文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路志明
审 判 员 李金增
代理审判员 郭明明
二〇一六年三月十二日
书 记 员 周 晗