吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2401民初5472号
原告：延边金地土地交易代理有限公司，住所吉林省延吉市朝阳街。
法定代表人：许家年，该公司经理。
委托诉讼代理人：王桂芝，吉林敦诚律师事务所律师。
被告：延吉瑞韩贸易有限责任公司，住所吉林省延吉市进学街。
代表人：张永根，该公司清算组组长。
委托诉讼代理人：付春玉，延吉市河南法律服务所法律工作者。
原告延边金地土地交易代理有限公司（以下简称金地公司）诉被告延吉瑞韩贸易有限责任公司（以下简称瑞韩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，于2017年10月10日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告金地公司的法定代表人许家年及委托诉讼代理人王桂芝，被告瑞韩公司的代表人张永根及委托诉讼代理人付春玉到庭参加诉讼。于2017年12月29日，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告金地公司的法定代表人许家年及委托诉讼代理人王桂芝，被告瑞韩公司的代表人张永根及委托诉讼代理人付春玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金地公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令瑞韩公司将位于延吉市朝阳街飞行路4号7100平方米土地使用权及地上五栋房屋的所有权变更过户到金地公司名下（金地公司在2007年7月25日50万元购买的）；2、诉讼费用由瑞韩公司承担。事实与理由：2007年7月25日金地公司与瑞韩公司签订了《转让协议书》，双方约定瑞韩公司将其位于延吉市朝阳街飞行路4号的土地使用权及地上附着物8栋房屋所有权，以50万元价格出售给金地公司，合同签订后瑞韩公司将7100平方米土地使用权和地上附着物8栋房屋交付给金地公司。由于案外人文浩对涉案土地使用权及8栋房屋主张抵押权诉讼及提起对诉争土地使用权和8栋房屋所有权转让无效的诉讼以及瑞韩公司提起确认诉争土地及房屋权属转让无效诉讼，导致金地公司购买的房屋及土地使用权未能过户。现文浩主张的抵押权之诉已被驳回，提起确认土地使用权及地上房屋转让无效诉讼被延边朝鲜族自治州中级人民法院驳回起诉，瑞韩公司提起的诉讼也自行撤诉，影响办理过户的因素已经清除，瑞韩公司不及时办理过户义务已经违约，故金地公司起诉，要求瑞韩公司将位于延吉市朝阳街飞行路4号的房屋(分别为：产权证号XXXXXX，房屋编号X-
X-XX-XXXX，面积338.25平方米；产权证号XXXXXX，房屋编号X-X-XX-XXXX，面积205.3平方米；产权证号XXXXXX，房屋编号X-
X-XX-XXXX，面积77.44平方米；产权证号XXXXXX，房屋编号X-X-XX-XXXX，面积644.90平方米；产权证号XXXXXX，房屋编号X-
X-XX-
XXXX，面积408.80平方米)产权过户到金地公司名下，并将上述房屋所在的土地及金地公司所受让来的全部土地面积共计7100平方米过户到金地公司名下。诉讼过程中，金地公司变更诉讼请求，申请追加文浩及延吉市大进金属公司（以下简称大进公司）为本案被告，并请求法院停止对登记在瑞韩公司名下的位于延吉市朝阳街飞行路4号的上述五套房屋所有权及7140平方米土地使用权的执行，将其变更登记到金地公司名下。理由为：本案诉争的标的物系金地公司于2007年7月25日，在延吉市人民法院查封、拍卖之前，凭据与瑞韩公司的合法有效的书面买卖合同所购买，且已支付全部价款，并实际占有至今。由于文浩对本案诉争的标的物提起主张抵押权之诉和确认该诉争标的物的转让无效之诉，及瑞韩公司亦提起确认转让诉争标的物无效之诉等非金地公司的原因，导致诉争标的物未能办理过户登记。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，金地公司与瑞韩公司于2007年7月25日签订的本案诉争标的物转让协议依法成立；依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力；依据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定，金地公司取得诉争标的物的所有权和使用权，未登记只是物权未设立。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，应停止对本案诉争标的物的执行。
瑞韩公司辩称，一、关于诉争房屋土地的使用权问题。登记在瑞韩公司名下位于延吉市飞行路4号（延国用XXXX第XXXXX号，地号XXXXX-XX、图号X-X-
XX-XXXX、X-X-XX-XXXX、X-X-XX-XXXX、X-X-XX-
XXXX，面积14182.2平方米）的国有划拨土地使用权是于1998年12月3日由延边朝鲜族聚氨酯塑料制品厂划拨至瑞韩公司，延吉市国土局做出了《延国用（XX）字第XXXXX号国有土地权属证明》，2016年2月24日延吉市国土局为瑞韩公司换发了新版土地使用权证。二、关于诉争的五套房屋使用权问题。登记在瑞韩公司名下位于延吉市飞行路4号1001（产权证号为XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX）的五套房屋所有权的来源是，1998年瑞韩公司兼并延边朝鲜族聚氨酯塑料制品厂时，该厂将国有划拨土地14182.2平方米和八套房屋移交给了瑞韩公司（98年初移交了八套房屋，年末12月份移交了土地）。其中，面积为644.90平方米的一间房屋是办公用房外，其他都是厂房。2015年4月20日换发了新版的房权证，房权证号为XXXXXX、XXXXXX等。登记在瑞韩公司名下的八套房屋至今没有任何变更的事项。三、关于金地公司与瑞韩公司签定的《转让协议书》的效力问题。（一）双方于2007年7月25日签定的转让协议书里有二张由张永根向许家年出具的借条（一份是借款40万元、另一份是借款10万元）。其中10万元张永根使用过，用机器设备抵账；40万元的借款许家年在当时就没有兑现。后许家年以转让协议书里的这二张借条为证据以民间借贷纠纷为案由将张永根诉至延吉市人民法院。庭审时许家年因对40万元的借款举证不能而自行撤诉。这就充分说明了转让协议书中的关于转让房产和土地的内容并非双方当时的真实意思表示，而是事实上的一种民间借贷纠纷的法律关系。该转让协议书的签订至今已达十年之久，金地公司却未主张其权力，就已经说明了转让协议内容不具有真实性。（二）、该转让协议书的内容违反了法律、法规的强制性规定。1、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让国有土地使用权的，应该认定合同无效”；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府予以转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”；3、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）规定：“违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同的法定情形”；4、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；5、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。不动产登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立，变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。本案中，争议的房屋和土地均登记在瑞韩公司名下，至今没有任何变更事项。因此，延吉市人民法院依据生效的法律文书采取查封、拍卖的行为，无论从实体上还是程序上完全符合法律规定。瑞韩公司答辩的上述观点希望能得到人民法院的支持，驳回金地公司的诉讼请求。
本院经审理查明：金地公司与瑞韩公司于2007年7月25日签订转让协议书，其内容为“转让方（甲方）：延吉瑞韩贸易有限公司，被转让方（乙方）：延边金地土地交易代理有限公司。经甲、乙双方协商达成如下协议：一、甲方将其位于延吉市飞行路4号属于瑞韩贸易公司所有的土地的使用权和地上物的所有权，全部转让给乙方所有，并由乙方负责全权出售。出售的款项扣除银行的贷款后（大金公司所欠建行的所有欠款由张永根负责偿还），余额及剩余价值归乙方所有。二、甲方所欠本单位职工的养老保险、拖欠职工的工资、银行贷款及银行贷款以外的债务均由张永根负责。三、甲方保证所有向乙方提供的信息、资料都真实可靠，没有虚假成份，保证自身只为银行提供担保行为及对乙方有债务外，再无其它担保行为和债务，否则将承担全部责任。四、甲方向乙方提供甲方处理其职工善后事宜的文件，但需乙方的认可。五、甲方需协助乙方办理土地、房屋过户手续。自本协议生效之日起，乙方接管位于飞行路4号甲方的厂区，甲方负责清理所有厂内租房户，自本协议生效之日起15日内让全体租房户全部搬离，并负责返还收取租房户的租金及借款。租房户到时未全部搬离，甲方向乙方日支付违约金5000元，日赔偿损失2500元。六、本协议所有附件与本协议具有同样的法律效力。七、本协议自甲、乙双方签字后生效。甲方：延吉瑞韩贸易有限公司，乙方：延边金地土地交易代理有限公司，2007年7月25日”。
另查，本案争议的房屋所有权（分别为：产权证号XXXXXX，房屋编号X-X-XX-XXXX，面积338.25平方米；产权证号XXXXXX，房屋编号X-X-
XX-XXXX，面积205.3平方米；产权证号XXXXXX，房屋编号X-X-XX-XXXX，面积77.44平方米；产权证号XXXXXX，房屋编号X-X-
XX-XXXX，面积644.90平方米；产权证号XXXXXX，房屋编号X-X-XX-
XXXX，面积408.80平方米）及土地使用权（延国用XXXX第XXXXX号、面积7140平方米）均登记在瑞韩公司名下。本院在执行申请执行人文浩与被执行人大进公司、瑞韩公司债权转让合同纠纷一案的过程中，作出（XXXX）吉XX**执XXX-
X号执行裁定，查封了本案争议的房屋产权手续及国有土地使用权手续。金地公司对该裁定不服，于2017年4月17日向本院提出案外人异议。本院于2017年4月28日作出（XXXX）吉XX**执异XX号执行裁定，驳回了金地公司的异议请求。该案在执行过程中，本院依法拍卖了本案争议的房屋所有权及国有土地使用权，并由该案的申请执行人文浩竟拍成交。
再查，金地公司的法定代表人许家年曾于2008年9月17日以民间借贷纠纷为由，将瑞韩公司诉至本院，要求瑞韩公司立即偿还欠款本金50万元及利息5万元。该案的审理过程中许家年将双方之间签订的转让协议书作为证据提供，以此来证明瑞韩公司向许家年借款50万元的事实。2008年12月10日，许家年向本院提出撤诉申请，本院作出（XXXX）延民初字第XXXX号民事裁定，准许许家年撤回起诉。
上述事实，有当事人的陈述、国有土地使用权证、不动产权证书、转让协议书、（XXXX）吉XX**执XXX-X号执行裁定书、（XXXX）吉XX**执XXX-
X号执行裁定书、（XXXX）吉XX**执异XX号执行裁定书、（XXXX）延民初字第XXXX号民事裁定书及庭审笔录等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案争议的房屋所有权及土地使用权在另案中经拍卖已由他人竞拍成交。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”的规定，本案争议标的物的物权已转移，竞买人已取得其物权。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，因本案争议房屋所有权及土地使用权已转移至案外人名下，金地公司与瑞韩公司签订的转让协议无法实现将本案争议的房屋所有权及土地使用权变更登记到金地公司名下的合同目的，造成了事实上的履行不能。故金地公司要求将本案争议的房屋所有权及土地使用权变更登记到其名下的诉讼请求，本院不予支持。
本案中金地公司要求将本案争议的房屋所有权及土地使用权变更过户到金地公司名下的诉讼请求系基于双方之间签订的转让协议，根据合同相对性原则，金地公司应基于双方争议的法律关系向合同相对人主张权利，故金地公司变更诉讼请求主张追加文浩及大进公司为本案被告的请求，本院不予准许；金地公司变更诉讼请求主张停止对本案争议房屋所有权及土地使用权的执行。本院认为，该请求与本案中金地公司要求将争议的房屋所有权及土地使用权变更过户到金地公司名下的诉讼请求，属不同法律关系，本案中不予评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条之规定，判决如下：
驳回原告延边金地土地交易代理有限公司的诉讼请求。
案件受理费8800元，保全费5000元，共计13800元（原告已预交），由原告延边金地土地交易代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 金龙浩
审 判 员 许 玲
人民陪审员 金明善
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 徐 冰