山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字19号
原告邢顺。
委托代理人邢太源。
被告隋丽华。
委托代理人薛继武。
原告邢顺与被告隋丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2014年1月17日、6月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人邢太源，被告委托代理人薛继武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年9月6日签订房地产买卖契约，双方约定自本契约生效之日起60日内将总房款分4次给付被告。2013年9月6日原告交纳购房定金2万元，同时约定60日内办理贷款，待银行贷款承诺下来后，双方办理过户，原告同时付房款61万元，余款由贷款形式交付。在2013年9月11日原告以被告名义缴纳该房屋维修基金4426.8元，原告在办理银行贷款的过程中，被告没有按照银行规定的要求提供相关真实资料，且隐瞒了有关事实真相，使原告的贷款在规定的时间里无法实现。原告认为在该房屋买卖行为中被告已失去诚实信用的原则，无法履�该契约。现请求法院判令：1、依法判令被告返还购房定金4万元；2、判令被告返还原告交付的房屋维修基金4426.8元；3诉讼费用由被告承担。
被告当庭辩称，一、给付购房款是原告的合同义务。二、贷款不是被告的合同义务。何况被告已经应原告请求与中介一起去银行，在信贷员面前，原告让被告在信贷员事先打印好的文本上填写了涉案房屋没有对外出租的内容并签字捺印。除此之外，原告再也没有让被告提供任何贷款材料。可见，原告诉称被告不诚信，提供虚假材料是不属实的。三、据了解，原告已经取得了贷款40万元的审批指标。四、原告没有在合同约定的期限内付清购房款。五、原告没有要求解除合同，又拒付购房款。诉求双倍返还定金，缺乏法律依据。六、原告并未将房屋维修基金4426.8元交付给被告，诉求被告返还，没有根据。且原告父亲也就是本案代理人，承认其夫妻是开办中介公司的，这一点来看，相对被告来讲，原告对房屋买卖及贷款流程比较清楚，而被告只是协助配合出具相应手续。综上，请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本院予以确认的事实为：
一、2013年9月6日原告邢顺（乙方）与被告隋丽华（甲方）签订了《房地产买卖契约》，原告购买被告名下的青岛市四方区某某路X号X幢X单元XXX户房产，建筑面积86.6平方米，总价1083800元，付款方式具体为：1、2013年9月6日付购房定金20000元；2、于过户当日付首付款610000元；3、银行贷款40万元由银行直接转到甲方账户；4、甲方结清水电物业费用付53800元；5、甲方租房款于办交接日以后房租转给乙方；6、若有不可抗拒因素而无法过户，甲方不负违约责任。甲方应予购房款付清当日将房屋交付给乙方。该契约同时约定了双方的其他具体权利义务�违约责任。
二、2013年9月6日，原告给付被告购房定金20000元。
三、2013年9月11日，原告缴纳涉案房屋的住宅专项维修资金4426.8元，该收据载明业主姓名为隋丽华。
四、原告邢顺的住房情况证明、婚姻登记记录证明、购房人及家庭成员情况申报表，均证明原告符合购房条件。
双方存有争议的事实为：
一、原告称因涉案房屋在原、被告买卖时已经出租，根据银行工作人员的要求，需要被告提供租赁合同书、承租人身份证复印件、承租人放弃优先购买权的证明、承租人出具的因借款人违约导致房产处置同意解除租赁合同的承诺书。经原告和银行工作人员催要，被告一直未能提供上述相关资料，导致原告无法办理贷款手续。被告称曾同原告一起至银行办理贷款手续，已尽到应尽的义务，原告没有向我方要求过配合提供贷款材料，且合同并无此项约定。
二、原告为申�银行贷款，借用邻居尉迟某某的身份证件向银行申请办理贷款手续，在银行审批过程中，尉迟某某要回身份证件拒绝协助导致贷款未能审批下来。被告认为原告通过办理贷款的中介公司提供了相关的贷款材料，并未要求被告提供。且原告已经取得了40万元贷款的审批指标，原告主动提出不要贷款指标，证明系原告违约。
三、被告提交2012年9月14日被告与承租人元某某就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》、承租人元某某亲笔签名的放弃房屋优先购买权的声明、元某某的身份证复印件，证明上述手续齐备，如果原告当时向被告方索要，被告肯定及时给原告，实际是原告没有向被告要过这些材料。原告认为被告提交的《房屋租赁合同》、声明为虚假证据。承租人曾告知我方，她跟房东没有合同，只是原承租人跟房东有合同，在这期间，我们跟原房东要合同，其至今未提供�所以我方认为该份合同是被告后来补的；声明的时间2012年9月14日是假的，是后来补的，工商银行贷款经办人栾先生亲自到房产处了解情况、拍照，得知该房屋已出租，要求承租人提供其有效身份证复印件及租赁合同、放弃优先购买的声明、贷款人不能还款时银行优先终止其不能承租的声明，该承租人元延风强烈拒绝，并声明要其走就要由原告赔偿5万元。
四、2013年11月7日，被告向原告邮寄催告函一份，要求原告在收到后三日内办理房屋过户及房屋交付手续并付清房款，逾期则视为原告自动放弃房屋买卖，因原告违约导致契约解除定金不予退还。原告认为，被告发函已经超过了合同约定的60日内的付款日，催款函没有实质意义，因为被告不配合原告办理贷款，原告怎么能给被告钱，如果不给被告钱，被告不可能配合原告办理房产过户。
上述事实，有原告提交的房�产买卖契约、住宅专项维修资金专用收据、住房情况证明、婚姻登记记录证明、购房人及家庭成员情况申报表及原被告当庭陈述，经庭审质证和本院审查，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，符合法律规定，双方当事人均应依约履行。合同签订后，原告依约缴纳了购房定金2万元。根据契约第七条的约定，若原告悔约，该定金归被告所有；若被告悔约，该定金应双倍返还原告。根据合同约定该房屋买卖需要办理房屋贷款，但对于办理贷款原、被告需提交的材料未有明确约定。原告陈述办理贷款需要被告予以配合，称被告未能提供贷款所需材料，被告对此不予认可，原告未能提交证据证明其已告知被告需提供贷款相关材料的事实，且原告提交的证据表明其借用己方证人的身份证件办理贷款申请事宜，虽因证人反悔不再出借身份证件导致贷款搁置，原告未能提交证据证明此后其再次要求被告提供贷款相关材料的事实，因此原告主张被告违约应双倍返还定金4万元的请求于法无据，本院不予支持。
根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法》的规定，房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。商品房业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金。房屋专项维修资金属于业主所有。房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。业主未交存、续交、补建房屋专项维修资金的，房屋行政管理部门不予受理产权登记申请。原告购买被告的房屋，为了办理房产过户手续，以被告名义交纳了涉案房屋的房屋专项维修资金，该款项�于属于房屋业主即被告所有，双方的《房地产买卖契约》已无法履行，根据公平原则，原告要求被告返还房屋专项维修资金的请求于法有据，本院予以照准。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告邢顺要求被告隋丽华返还购房定金4万元的诉讼请求；
二、被告隋丽华于本判决生效之日起十日内返还原告邢顺已被告名义缴纳的房屋专项维修资金4426.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费911元，原告负担820元，被告负担91元。原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告91元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 周 敏
审 判 员 田文静
人民陪审员 于建芝
二〇一四年六月五日
书 记 员 华 垒
书 记 员 祝 君