广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初1971号
原告：李化化，女，1984年7月15日出生，汉族，住湖北省天门市，
原告：唐晓锋，男，1980年7月27日出生，汉族，住湖北省天门市，
上述两原告共同委托代理人：李根进，广东进一典律师事务所律师。
被告：林佳伟，女，1980年4月25日出生，汉族，户籍地北京市海定区，住广州市，
委托代理人：林瑞文，广东捷高律师事务所律师。
委托代理人：朱梦舒，广东捷高律师事务所律师。
第三人：倪珊，女，1983年2月19日出生，汉族，住河南省，
原告李化化、唐晓锋诉被告林佳伟、第三人倪珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李化化及其唐晓锋的委托代理人李根进、被告林佳伟的委托代理人朱梦舒、第三人倪珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李化化、唐晓锋向本院提出诉讼请求，请求判令被告按照双方于2017年3月10日签订的《房屋买卖合同》继续履行合同，立即将位于清远市清城区××山街××号房产办理过户至原告名下;请求判令被告从2017年4月15日起向原告支付违约金，每日按总楼价1‰算至完成房产过户交易手续并交付房屋之日止(暂计至2017年4月23日共计8天每天420元合计3360元)，诉讼过程中，原告变更该请求，要求从2017年3月10日起每日按购房价款的1‰计算违约金至2017年10月26日，违约金为94920元;判令被告承担本案诉讼费、财产保全费及原告因维权支付的1260元财产保全担保费。
事实和理由如下：2017年3月10日，原被告经第三人介绍，就买卖清远市清城区××山街××号房屋，签订了《房地产买卖合同》。合同约定:该物业是以现状按套售予买方，总价款为42万元，买方首付款13万元，按揭贷款29万元；在签订合同时买方支付购房款定金2万元；卖方在办理交易过户手续前将有关物业产权纠纷、债务、以及解除抵押等事项处理完毕，保证买方无须对上述事项负责；双方在银行同贷书批复下来十天内到房管局办理房产交易过户；若买方或卖方违反本合同规定，如拒绝配合提供交易所需资料或逾期办理交易，守约方同意继续履行合同的，有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。
合同签订后，原告依约向被告支付了2万元购房定金，并与被告到银行办理了29万元按揭贷款申请手续及向银行交付了12.2万元首期购楼款监管资金。2017年4月6日，银行向原告下达了《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》，放款期限自通知日起90个自然日。至此，原告己超额多付被告1.2万元首期购楼款(即2万元购房定金+己付银行12.2万元首期购房款监管金=14.2万元)。但在银行向原告下达同贷通知书之后，被告以市场楼价上涨为由提出愿意承担违约责任要求解除合同，至今拒不与原告办理房产交易过户手续，无视银行同贷书所明确的放款期限及《合同法》关于合同一方当事人请求解除合同的，必须取得对方当事人同意才能解除合同的强制性规定，分别于2017年4月18日至22日采取短信通知方式表达单方强行毁约，不再继续履行合同。对此，原告多次对被告作出了强烈反对，明确拒绝被告提出的解除合同要求，并于2017年4月23日再次书面向被告发出“要求继续履行合同函”，但仍未收到效果。原告认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方自由协商一致的结果，没有违反国家强制性法律法规的规定，具有法律效力受法律的保护。被告拒绝继续履行合同义务属于违约行为，给原告申请到的银行贷款流失造成了严重后果，同时也给原告子女未能够按时就近报名入学造成了难以
挽回的损害，故原告依约有权要求其继续履行合同并承担违约责任，同时，还应承担原告因维权产生的财产保全担保费用。
据此，为维护原告的合法权益不受违法损害，特对被告提出诉讼，请依法判决。
被告林佳伟辩称，（一）答辩人有权选择承担违约责任而解除合同。根据合同法第93条第2款、第115条、担保法解释第117条“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”，因此，答辩人有解除合同的权利。另外《房屋买卖合同》明确约定了卖方可以不将该房屋售予买方，既然答辩人自愿承担违约责任，所以《房屋买卖合同》不应继续履行。
交易自由是民商法的基本原则，商品买卖是自由的，房屋买卖是商品买卖的一种，我国没有任何法律规定强制当事人一定要进行某项市场交易行为，就是说不能强买强卖，卖或不卖都是自由的，而且合同债权弱于物权，没有任何权利可以强迫买卖。意思自治原则是合同法的意向基本原则，在不违反法律和社会公共利益的前提下，当事人享有充分的合同自由，当事人可以按照自己的意愿订立、变更、终止合同，并受到合同法的保护。否则，如果按照原告的逻辑，若原告不愿意购买此套房屋了，被告是不是可以要求原告一定要购买呢?这不符合市场自由交易和意思自治的原则，据此，合同不应继续履行。
（二）继续履行合同只单方保护了买方的利益，显失公平。按照《物权法》、《民法总则》等法律规定，物权在变动产生的收益和利息应为原物权人享有。继续履行合同只单纯维护买方的利益，完全没有估计卖方的利益，且继续履行合同的要求只针对卖方，对买卖双方是不对称、不公平的。原告只交付了少量定金，被告却要持续承担房屋资产价值被白白占用及收益损失等(因一直没有收到钱，不可能去投资购买其他东西)，而原告没有任何经济损失，双方的付出和收益相差巨大。
（三）案涉的房屋买卖合同实际已经解除。根据《房屋买卖合同》第十条“买方或卖方违反本合同规定，如拒绝不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关于续，预期交付房屋，逾期支付房款等无故不履行本合同各项约定及义务的，则付等额于总楼价20%的违约金给守约方，守约方应向违约方发出解除合同通知书；己收之房款应于解除合同通知发出之日起五日内退还。答辩人于2017年4月18日，提出解除合同，同时支付总楼价20%即8万元的违约金和退还定金给被答辩人，并于2017年4月19日退还定金，因此，涉案《房屋买卖合同》己解除。
（四）违约金过高，请求法院予以调整。合同约定每日按总楼价的1‰支付违约金，实际己超过年利率36%，明显过高，过分高于造成的实际损失。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定:“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。”合同约定的违约金，甚至高过民间借贷的最高标准，明显过高，请求法院予以调整。
第三人倪珊述称，原、被告双方的房屋买卖行为属实，在合同履行期间，由于被告认为房价上涨了，不同意继续履行合同，从而形成本纠纷。
本院经审理查明，原告李化化、唐晓锋与被告林佳伟、第三人倪珊于2017年3月10日签订《房屋买卖合同》，约定原告以420000元的价格购买被告位于清远市清城区××山街××号房屋（产权证号：粤房地权证清字第××号）；在签订合同之时，由买方支付购房定金20000元；买卖双方应尽快准备所需按揭资料，买方应于2017年3月10日前到经纪方指定的按揭公司签订《购房抵押贷款合同》及文件，并提交全部贷款按揭资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，包括签署有关文件等；首期购房款130000元，买方应在到房管部门成功办理交易递件手续后当日付清，余款290000元于办妥交易过户及抵押登记后，由按揭银行直接划入卖方提供的银行账户；买卖所产生的一切税费，由买方承担；卖方收齐购房款当天为涉案房屋交付之时；买方或卖方违反本合同规定，如拒绝不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同各项约定及义务的，则付等额于总购房款20%的违约金给守约方，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收取的房款应于解除合同通知发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按购房款的1‰支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出催促履行通知书之日起五天为履行期限；由于银行审批贷款金额不足，买方在首期款交付时补足差额；从2017年3月10日起45天内，买方的贷款未获批准，买方应全额支付购房款；银行同贷书获批后，买卖双方于10天内到房管局办理过户登记手续。合同还规定其他权利义务。合同签订当天，原告即向被告支付购房定金20000元，并由被告出具《房产专用收款收据》予以证实。同时买卖双方到中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市清城区支行办理按揭贷款申请手续，2017年4月3日，原告李化化将购房首期款122000元存至其在邮政储蓄银行开设的银行账户，以备监管。2017年4月6日，中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市清城区支行出具《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》，同意原告李化化购房贷款290000元，要求其在接收该通知之日起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥购房手续。2017年4月18日和19日，被告通过微信聊天平台，以房价上涨为由，通知原告方解除买卖合同，并同意按合同约定承担违约责任，支付总购房款的20%违约金给原告，原告方不同意，要求继续履行合同。2017年4月23日，原告以书函方式向被告发出《要求继续履行合同函》，要求被告继续履行合同。
原、被告双方未能就买卖合同纠纷达成一致处理意见，原告向本院提起诉讼，要求继续履行合同，追究被告的违约责任。诉讼过程中，原告向本院申请诉讼保全，要求保全查封涉案房屋，同时由中国平安财产保险股份有限公司清远中心支公司为原告的诉讼保全作担保，为此，原告支付保险金1260元。庭审中，原告为确保合同能继续履行，提出同意一次性支付全部购房款，且将购房余款400000元交至本院标的款代管账户。
以上事实有《房屋买卖合同》、《房产专用收款收据》、银行存折复印件、《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》、微信聊天截图、《要求继续履行合同函》、《广东省人民法院案款收据》、《广东增值税电子普通发票》及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告李化化、唐晓锋与被告林佳伟经第三人倪珊的介绍，签订《房屋买卖合同》，约定原告以420000元的价格购买被告位于清远市清城区××山街××号房屋，上述合同为当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同，原被告双方应依约履行义务。合同签订后，原告依约支付购房定金，并向按揭银行申请购房贷款，并取得银行的同贷书，同时，将购房首期款存入按揭贷款银行的监管账户，其已履行房屋过户登记前的相关义务，为合同守约方。相反，被告在合同履行期间以房价上涨为由提出解除合同要求，拒不协助原告办理涉案房屋过户登记手续，其行为违约，依法应承担违约责任。
作为违约方，被告无合同解除权。首先房屋买卖合同为有效合同，对买卖双方均有约束力，未经合同相对方同意，不得解除，被告作为出卖方，在相对方无违约的情况下，无权解除合同；其次，依据合同约定，享有合同的解除权的为守约方。故此，被告辩称其以自愿承担违约责任为由，可行使合同解权，无事实和法律依据，其主张不成立，本院不予采信。被告以在2017年4月18日通知原告解除合同为由，主张合同已解除，其理由不成立，本院不予采纳。合同继续履行，不存不公平。买卖合同是买卖双方在自愿、平等、协商基础上签订的，内容合法，合同双方应秉承诚实守信原则履行合同义务。被告以房价上涨，继续履行合同损害其预期利益为由，认为不公，被告的预期利益的损失，属商业风险，该风险当事人在签订合同时应当可以预见，其后果由当事人自行承担，被告以此为由提出解除合同，理由不成立，本院不予支持。
原告作为合同的守约方，有权要求继续履行合同。庭审中，因被告不同意继续履行合同，不愿意配合原告办理银行按揭贷款手续，原告当庭表示可以一次性支付全部购房款，并在庭审结束后将购房余款400000元全额交至本院标的款代管账户，拟证明其有履行合同的能力，确保合同可继续履行。原告继续履行合同的请求，证据充分，理由成立，为维护交易秩序的稳定，本院予以支持。被告应协助原告完成涉案房屋的权属变更登记手续，并交付房屋给原告。另外，由于被告违约，原告要求被告支付违约金的请求，理由充分，本院予以支持，但由于合同约定每日按购房款的1‰计算违约金过高，结合本案的实际情况，应按年利率6%计算为宜；依据合同约定，守约方发出催促履行通知之日起5天内为履行期，则违约金应从5天履行期满后第二日起算，原告在2017年4月23日向被告发出《要求继续履行合同函》，违约金起算日应从2017年4月29日起算，另外，原告在《补充诉讼请求第二项》中要求违约金计算至2017年10月26日，属原告对权利的自行处分行为，本院予以准许，经核算，违约金为12427.40元（420000×6%÷365×180），原告请求从2017年3月10日起计算违约金，无依据，本院不予采信。对于原告要求被告承担其诉讼保全所支付的保险金1260元的诉讼请求，因合同无约定，原告的请求，无事实依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告李化化、唐晓锋与被告林佳伟继续履行于2017年3月10日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告林佳伟应于本判决生效之日起10日内协助原告李化化、唐晓锋办理清远市清城区石角镇清远万科城悦山街五号楼17层01号房屋的权属变更登记手续；
三、限令被告林佳伟于本判决生效之日起10日内支付违约金12427.40元给原告李化化、唐晓锋；
四、驳回原告李化化、唐晓锋其他诉讼请求。
案件受理费3800元，诉讼保全费2620元，合共6420元，由被告林佳伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘文飞
二〇一七年十二月十一日
书记员 黄书华
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。