北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第13668号
原告（反诉被告）高清。
委托代理人俞虹，北京市国达律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京艾美奥医学科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥南路4号院3号楼302室。
注册号：110105009084060。
法�代表人贾文惠，董事长。
委托代理人孔祥印，北京市泰明律师事务所律师。
委托代理人韩英，女。
原告（反诉被告）高清与被告（反诉原告）北京艾美奥医学科技有限公司（以下简称艾美奥公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王继延独任审判，公开开庭进行了审理。原告高清及其委托代理人俞虹与被告艾美奥公司之委托代理人孔祥印、韩英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高清诉称，2012年2月17日，我与被告签订《北京科技会展中心租赁合同》，约定我将位于本市海淀区中关村南大街2号数码大厦A座615房屋（以下简称涉诉房屋）出租给被告使用，租期24个月，自2012年4月15日起至2014年4月14日止，用途为办公用房。合同签订后，双方均按照合同约定履行。2013年1月13日，被告在应支付租金时，却突然以种种理由拖延付款。现根据合同约定�被告逾期支付租金的情况已经符合合同解除的条件。为维护我的合法权益，现诉至法院请求：1、确认原被告签订的租赁合同解除；2、判令被告支付拖欠租金45455.28元，（自2013年1月15日起至2013年3月3日止，共48天，按照每天每平米6.5元计算），并按照每天455元从2013年1月15日起至实际支付日止给付我合同违约金；3、被告承担本案诉讼费。
被告艾美奥公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先原告起诉书显示其起诉所依据的是“租赁协议”，而我方与原告从未签署过租赁协议，只签署过《北京科技会展中心租赁合同》。如原告方坚持以租赁协议起诉，请求法院予以裁驳。其次，双方签订的上述租赁合同已经双方口头协商予以解除，我方认为合同解除时间为2013年1月11日或12日。故自2013年1月15日起，双方之间不再存在租赁关系。虽然双方对合同解除后的后续问题存在一些�歧，但我公司于2013年2月28日已从承租房屋中搬离，未再占用房屋。就原租赁合同，我方认为是原告违约在先，其提供的租赁房屋温控不达标导致合同解除。为此我方提出如下反诉请求：1、判决确认双方签订的《北京科技会展中心租赁合同》已合意解除。2、判令原告返还我公司租赁押金57608元。3、判令原告退还租金84281.67元。4，反诉费由原告承担。
反诉被告高清针对反诉辩称，艾美奥公司在反诉中陈述情况与事实不符。我起诉所依据的合同即为被告答辩中所提到的《北京科技会展中心租赁合同》。我从未与该公司口头协商解除合同。我在与艾美奥公司签订租赁合同时，确实收取了押金，但根据合同约定，如果在合同履行过程中被告单方解除合同，押金就不予退还。对方提出的所谓出租房屋温控问题根本不影响合同履行，大厦是中央空调，其他业主从未反映过温度�题。被告在租赁房屋后对房屋进行了装修，如果温度不合适，也可能是其自身装修导致的。
经审理查明，2012年2月17日高清作为出租方（甲方）与承租方（乙方）艾美奥公司签订《北京科技会展中心租赁合同》一份。合同约定的内容主要为：1、甲方将涉诉房屋建筑面积145.69平方米出租给乙方，租期自2012年4月15日起至2014年4月14日共计24个月。2、2012年3月15日至2012年4月14日为免租期，乙方负责交纳物业管理费。2、乙方按每日每建筑平方米6.5元承租涉诉房屋，租金包含物业管理费和发票。因此月租金为28804元。3、除租金外，电费、电话费、车位租费由乙方负担。4、租金交付以三个月为一个付款季度，乙方须在每承租季度到期前5日内支付下季度租金。5、乙方向甲方支付相当于两个月租金的57608元作为租赁押金。6、租期开始后，若甲方单方终止本租约，则甲方需向乙方双倍返还租赁押金；乙方单方终止本租约，乙方已付的租赁押金不予退还。7、乙方逾期付款的，应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向甲方支付逾期应付款百分之一的违约金；如乙方逾期20日仍未能缴付，则甲方有权解除本租约（租约解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除本租约的书面通知送达乙方之日），并要求乙方按上述标准支付逾期付款违约金，且乙方已付租赁押金不退。8、凡有关本租约的通知、请求或其他通讯往来，需以书面形式为准，并采用挂号邮寄、专人送达或传真至本租约之首所列双方地址，致乙方的函件亦可传递至该房产所在地地址。双方在该书面信函专送15日后即为函件已经收到。该合同落款处有双方签章确认。
上述合同签订后，双方按照合同约定履行。2013年1月双方发生纠纷，艾美奥公司再未向高清支付租金。2013年2月27日，艾美奥公司向高清送交书面文件，文件主要内容为：“鉴于对方违约，无法保证房屋的室内温度达到通常合理的使用目的，我方现通知贵方提前解约。我方将于本周日之前搬出房屋，合同解除日以我方实际搬出日为准。有关租金减少支付比例问题，待双方继续进行协商”。2013年2月28日，艾美奥公司与涉诉房屋物业公司结清费用后，搬出涉诉房屋。
经本院调查核实，涉诉房屋所在的数码大厦系由北京达文海开物业管理有限公司负责物业管理服务，该大厦一直采取统一供冷、供暖，并一直只在工作日提供上述调温服务，在周末不提供空调服务。
诉讼中，高清为证明其曾行使单方解除权，提交了拍摄有书面《解除合同通知书》的照片，但艾美奥公司对上述证据的真实性不予认可，并表示该公司未收到该书面通知书。
艾美奥公司为证明自己的反诉�张，向本院提交了如下证据：1、租赁合同；2、北京科技会展中心房屋使用、管理、维修公约；3、录音材料。高清对上述证据的真实性予以认可，但对于证明目的不认可，并提出录音材料不完整，不能证明双方协议解除的情况。
上述事实，有双方当事人陈述、房产证、《北京科技会展中心租赁合同》、租金发票、照片、录音材料、书面文件、北京科技会展中心房屋使用、管理、维修公约等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。高清与艾美奥公司于2012年2月17日签订的《北京科技会展中心租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。上述房屋租赁合同在合同约定的履行期限内各方当事人均有单方通知规定解除合同的行为�故本案争议焦点为在合同履行过程中何方实际存在违约行为，合同何时因何原因解除。上述问题的解决亦将意味着双方当事人各自提出的主张能否被支持。
纵观合同履行情况，实际问题的发生系出现于2013年1月。根据合同约定，艾美奥公司应在前一季度租赁期满（即2013年1月14日）前五日，交纳下一个季度的租金86412元，但直至艾美奥公司实际搬出涉诉房屋，该公司亦未向高清交纳上述费用。就此，艾美奥公司提出的抗辩理由为涉诉房屋温控不满足其使用要求。对此，经本院向大厦物业管理公司核实，该大厦始终采取中央空调方式调节温度，且一直在周末不提供空调服务。艾美奥公司对于涉诉房屋温控不达标的情况，未提供证据加以支持。且艾美奥公司亦未提交证据证明其在向高清发出解除合同通知前，曾就涉诉房屋温度问题向高清提出过异议。加之合同签订后的�行初期，双方均依约履行合同，因此涉诉房屋的空调供冷、供暖方式因系涉诉房屋所在大厦始终保持的状态，应视为双方在签订合同当时就应明知且在合同履行过程中也一致予以认可的事实情况。艾美奥公司以此作为拒绝交纳房屋租金的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。故艾美奥公司在无合理理由的情况下，逾期不支付租金，违反了合同约定，应属违约行为。
根据合同约定，艾美奥公司逾期20日未能交付应付租金时，高清有权解除合同。合同解除之日为甲方解除合同书面通知送达艾美奥公司之日，且送达地点应为合同中所列双方地址或涉诉房屋所在地地址。但根据证据显示，高清虽制作了书面解除合同通知，但并未提交证据证明该通知书按照合同约定地址寄送，且艾美奥公司亦否认收到过上述通知书，故高清单方行使解除权的行为虽符合合同约定的情�，但未满足合同约定的行为形式，故不足以产生合同解除的效力。
艾美奥公司于2月27日向高清送交了书面文件，内容显示其要求解除合同。高清亦确认收到上述书面文件，因此艾美奥公司的这一行为，构成了该公司单方要求解除合同的情形。根据该文件内容，实际解除日期应以艾美奥公司实际搬出之日为准。对于解除时间，由于艾美奥公司未提交证据加以证明，且双方当事人陈述不一致，故本院依据向大厦物业管理公司核实的情况，以最早可能搬出时间确认为2月28日。对此，艾美奥公司在抗辩中提出合同系双方口头协商解除，但对此艾美奥公司未提交证据加以证明，高清亦不予认可，故对于艾美奥公司的上述主张，本院不予采信。
关于违约责任。艾美奥公司在自身存在违约行为的情况下，单方解除合同，根据合同约定，该公司除应支付实际使用涉诉房屋租金外�因单方终止合同，该公司已付的租金押金亦不予返还。就逾期交纳租金，根据合同约定，艾美奥公司应自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日百分之一的标准向高清支付违约金。自2013年1月15日至2013年2月28日，艾美奥公司在合同解除前，使用涉诉房屋45日，应付租金为42614元。每日应付违约金为426元。艾美奥公司应支付上述应付未付租金，并按照每日426元的标准自2013年1月15日起至实际足额付清租金时止向高清支付违约金。故高清在诉讼请求中要求艾美奥公司支付应付租金及违约金的主张，于法有据，本院予以支持，但高清在具体诉讼请求中就应付租金、违约金主张的数额高于上述依法计算数额的部分，因缺乏事实依据，本院不予支持。
对于艾美奥公司在本案中提出返还押金、退还部分租金以及要求高清承担本案诉讼费用的反诉请求，因缺乏�实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、高清与北京艾美奥医学科技有限公司于二〇一二年二月十七日签订的《北京科技会展中心租赁合同》已于二〇一三年二月二十八日解除；
二、北京艾美奥医学科技有限公司于本判决生效后十五日内给付高清二〇一三年一月十五日至二〇一三年二月二十八日的房屋租金四万二千六百一十四元，并自二〇一三年一月十五日起至实际足额付清全部租金时止，按每日四百二十六元的标准，向高清支付逾期交纳租金违约金；
三、驳回高清的其他诉讼请求。
四、驳回北京艾美奥医学科技有限公司的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七百四十一元，已由高清预交；由北京艾美奥医学科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一千五百六十九元，由北京艾美奥医学科技有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
审判员 王继延
二〇一三年七月二十二日
书记员 王 莹