沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02381号
原告：李超，女，汉族。
原告：曹扬，男，汉族。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告李超、曹扬与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王萍担任审判长并主审，与审判员张峰、人民陪审员蔡宁宁共同组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭进行了审理，二原告及被告委托代理人王志睿到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告李超、曹扬诉称：2013年7月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合计金额796398元，按照合同有关约定和被告的要求，原告支付人民币561398元（房屋款406398元及车位款155000元），并根据合同的约定继续以贷款的方式支付剩余的商品房购房款，原告在合同履行过程中尽到了有关责任与义务。现实情况是，被告恶意拖延交房，原告多次与被告进行沟通，被告均无动于衷，黄哲明本人也是极力躲闪，拒绝与包括原告在内的广大业主真诚平等沟通，拒不履行合同。《商品房买卖合同》约定商品房交付期限为2014年5月31日，然而被告恶意拖延交房。2014年4月2日，66位业主到被告办公所在地，与被告签署了《2014年4月2日议定书》，其中明确：全部房款、违约金及其他相关损失将按国家法律法规，被告应在60日内以现金形式一次性足额赔偿给购房者。同时被告承诺：于2014年6月30日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，按期交房。然而被告又再次违约，继续无辜拖延欺骗业主，在广大业主的极端愤怒和努力抗争中，被告又再次书面承诺2014年12月31日达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，三十个工作日内完成入住手续并把钥匙交到业主手中，同时一次性以现金形式赔偿业主到交房日。被告披合法销售外衣恶意欺骗包括原告在内的广大业主，违背合同协议，恶意拖延工程进度。时至今日，被告亦未履行备案、交房及赔偿等义务，故意躲闪，恶意拖延，并对原告的合理合法要求极不配合，给原告造成很大的经济损失和巨大的精神伤害。原告所购买商品房系原告正式住房，倾注了原告毕生的积蓄和心血。然而由于被告的敷衍、失信、欺诈的等诸多行为，致使原告安居乐业梦想逐步破灭，给原告整个家庭包括原告父母和亲人带来的巨大的痛苦与伤害。目前原告已心力交瘁，饱受煎熬，谈房色变，血压近半年来又大幅升高。正是由于被告的极端不负责任行为和对法律尊严的极端藐视，在给原告造成巨大的经济损失同时，也给原告带来了极大的心理伤害和精神痛苦。为了维护原告的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，推动沈阳房地产市场乃至经济社会的长远发展，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；二、按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案；三、被告应继续履行合同和有关协议，马上开工，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，尽早交房；四、被告应以现金的形式赔偿原告至2015年6月30日，赔偿违约金合计金额人民币23291元；五、要求判决信达投资公司抵押我自有房屋无效；六、诉讼费由被告承担。庭审中原告撤回诉讼请求五。
被告沈阳星辰公司辩称，原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，到目前为止没有交房是因为不可抗力的原因造成的。故不存在承担逾期交房违约金的问题，另外，原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持，原告提出的违约金计算起诉不应包括“为其减免的5万余元的违约金”，应当以原告向被告实际交付的购房款为计算依据。
经审理查明，2013年7月29日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以796398元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路XX号第2幢2-25-1号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为91.54平方米。其中第六条约定，买受人于2013年7月29日前支付购房首付款406398元整，并在7日内办理完毕贷款相关手续，剩余房款39万元整于2013年9月14日前支付出卖人；第八条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……《商品房买卖合同》签订后，原告依约将分五次向被告交付首付款406398元。但诉争房屋所在楼宇未竣工，未交付原告。
在原告交付的406398元首付款中，有54904元源于被告给付原告的逾期签署合同的违约金。该笔违约金冲抵了原告首付款54904元，对此被告为原告出具了收款收据。该事实的依据为，2011年11月19日原告李超与被告签订签约声明一份，被告承诺于2011年12月31日前，按照《商品房认购预定书》内相关规定签署《商品房买卖合同》，如逾期一天签署《商品房买卖合同》，被告按客户所交房款的万分之五作为违约金进行赔偿。2013年7月25日，二原告与被告签订约定协议书一份，因被告为依约与二原告签署正式《商品房买卖合同》双方协议约定被告给付二原告违约金54904元，该协议第二条约定，该笔违约赔偿金将以抵顶上述购房款的方式返还二原告。
另查明，诉争房屋存在在建工程抵押。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，因此，对二原告确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于二原告要求被告办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对二原告该项诉讼请求，本院不予处理。待具备条件时，原告可另行主张。对于原告要求被告马上开工，尽快交房的诉讼请求，因涉诉房屋尚未竣工，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。待具备交房条件时，原告可另行主张。关于二原告诉请被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，因被告至今未依约向原告交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因二原告及被告已在合同第9条第1款中明确约定，故从其约定。被告应从2014年6月1日起给付，至二原告诉求截止之日。对被告未交房系不可抗力造成、不构成违约的抗辩，无事实依据，本院不予采纳。关于被告认为违约金过高一节，证据不足，本院不予支持。关于被告抗辩其给付原告的违约金54904不应计入原告交付的首付款一节，因双方已签协议予以确认，故对被告抗辩，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定判决如下：
一、确认原告李超、曹扬与被告沈阳星辰房地产开发有限公司就位于沈阳市和平区文兴路XX号第2幢2-25-1号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李超、曹扬逾期交房违约金16053元，从2014年6月1日起至2015年6月30日止，以406398元为计算基数，按日万分之一标准计算；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回二原告其他诉讼请求。
案件受理费382元（原告已预交），由原告承担181元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担201元。公告费400元由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 张 峰
人民陪审员 蔡宁宁
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 乔 雪
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。