广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8337号
上诉人（原审被告）：杨华太，住江西省鹰谭市月湖区。
上诉人（原审被告）：广州百视通眼镜有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：杨华太，职务总经理。
两上诉人共同委托代理人：杨德营，广州百视通眼镜有限公司公司员工。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：曾健庆，职务所长。
委托代理人：关骏斌、梁靖宇，该所员工，通讯地址同该所。
被上诉人（原审被告）：周斌，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：韩丽华，住长春市朝阳区。
原审被告：广州市越秀区凌云小食店（个体工商户），住所地广州市越秀区。
经营者：周斌。
周斌及广州市越秀区凌云小食店共同委托代理人：江永能、广东南国德赛律师事务所律师。
上诉人杨华太、广州百视通眼镜有限公司（以下简称“百视通公司”）与被上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称“房管所”）、周斌、韩丽华、原审被告广州市越秀区凌云小食店（以下简称“凌云小食店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区人民中路328号101房原是广州市越秀区第二土地房屋管理所管理的房屋，后改由房管所管理。2008年12月18日，广州市越秀区第二土地房屋管理所（出租人，甲方）与周斌（承租人，乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：“甲方同意将坐落在越秀区人民中路328号地下部位（产别：经租）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积147.05平方米，包括阁56.83平方，租赁期限为2008年7月1日至2010年6月30日，每月租金8750元；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市新骏物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；在乙方承租期限内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格，乙方将房屋转租、分租、转借他人的，不影响乙方在本合同中的责任，前款所列转租、分租、转借他人的行为，指所有导致房屋实际经营人与本合同乙方不相符的行为，包括各种形式的合营、联营；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。该合同已办理租赁登记备案。上述租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未再续订合同。
因越秀区部分街道行政区划的调整，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2013年12月27日发布《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》（越国房字[2013]30号），内容为：各承租人：根据越秀区部分街道行政区划的调整，我局相应对属下房管所和受委托承接事务性管理工作的物业公司的管理区域进行了调整，其中北京街、光塔街和洪桥街辖内直管房管理工作自2014年1月1日起调整为房管所负责，物业公司调整为广州市华某物业管理有限公司。房管所自2014年1月1日起负责办理涉讼房屋的管理工作，并委托广州市华锋物业管理有限公司收取周斌自2014年3月起缴纳的涉讼房屋租金至2015年11月31日止，每月租金8750元。
据2015年10月29日出具的《房地产登记簿查册表》记载，涉讼越秀区人民中路328号房屋（建筑面积379.77平方米）的所有权人为广州市房地产管理局，使用性质为住宅，并附注：本房地委托越秀区房管局管理。2016年2月19日，广州市越秀区房屋管理局向原审法院出具证明，内容为：越秀区人民中路328号101房是我局管辖的直管房，由周斌承租，我局接管该房屋至今为商业性质使用，由我局属下房管所管理，委托广州市华某物业管理有限公司收取租金。
据广州市工商行政管理局越秀分局出具的《商事登记信息》显示，业户名称为广州市越秀区凌某小食店，业户地址为广州市越秀区人民中路328号首层，经营者为周斌，企业类型为个体工商户，核准日期为2015年1月21日，经营范围：小吃服务；许可类医疗器械经营（即申请《医疗器械经营企业许可证》才可经营的医疗器械，包括第三类医疗器械和需申请《医疗器械经营企业许可证》方可经营的第二类医疗器械）；眼镜批发；票务服务；眼镜零售。
2013年11月21日，周斌（甲方）与韩丽华（乙方）签订《承包协议书》，约定：由甲方提供场地收取固定的保底承包利润，乙方负责出资经营管理，自负盈亏，一切经营发生的债权，债务，纠纷及民事法律责任等由乙方负责全部负责；乙方向甲方承包广州市人民中路328号首层，面积约150平方米连阁楼；乙方承包期限为陆年，时间为2014年10月1日起至2020年9月30日止，承包费用年限明细表：从2014年10月1日至2016年9月30日24000元/月，从2016年10月1日至2018年9月30日25000元/月，从2018年10月1日至2020年9月30日26000元/月；乙方在签定本协议之日，应交保证金10000元，2014年9月1日交剩余保证金42000元，共计保证金52000元，承包期满如乙方无违约行为甲方退还保证金；第一年承包金为每月24000元，乙方必须在每年单月5号前向甲方缴交一次性两个月承包金等。
2014年11月28日，韩丽华（甲方）与杨华太（乙方）签订《租赁承包合同书》，约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区人民中路328号首层商铺出租给乙方，面积约150平方米连阁楼；月承包租金额32000元，租赁期5年10月整（2014年11月28日至2020年9月30日止）；承包租金按月缴纳，由乙方在每月的首日前，通过银行转租缴付当月承包租金给甲方，首次承包租金为32000元，签订合同之日支付；承包租金递增如下：2016年12月1日至2017年11月30日承包租金33600元，2017年12月1日至2018年11月30日承包租金35280元，2018年12月1日至2019年11月30日承包租金37044元，2019年12月1日至2020年11月30日承包租金38896元；乙方向甲方缴纳64000元作为保证金，交纳水电保证金5000元，甲方应在租赁承包期满如乙方无违约行为，甲方在十日内将保证金全额退回乙方（不计息）；乙方向甲方交纳进场费用总额为90000元，合同期满或乙方中途违约退场本进场费不予退还等。
涉讼房屋现实际由杨华太开办“百视通眼镜超市”使用，目前仍沿用凌某小食店的营业执照经营。
原审庭审中，房管所向原审法院提供如下证据：
1、房管所向周斌发出的《关于调整房屋租金的通知》（2015年1月5日），该通知内容为：周斌：您承租使用的人民中路328号101房房屋属我所管辖的直管房，计租面积147.05平方米，我所原与您签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日期满，根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年。如您有意愿继续承租上址房屋的，请于本通知送达之日起十个工作日内到我所办理调整租金和续租的手续，逾期未办，按自愿弃租处理，我所将收回房屋等。该通知下方有“本人已知悉上述内容，并承诺按通知内容办理有关事项。否则，由我方承担因此产生的全部责任。”的打印字样及“周斌，2015.1.5，138××××4758”的手写字样。周斌对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为并未收到该份通知，且通知下方的签收人“周斌”的字迹并非周斌本人书写。
2、房管所向周斌发出的《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》（2015年6月20日），内容为：周斌（承租人）：位于广州市人民中路328号101的房屋，属我所管理的非住宅直管房，我所与你签订的租赁合同已于2010年6月30日到期，到期后双方无续签新的房屋租赁合同，属不定期租赁关系。经多次通知，你至今仍未办理调租和续租手续，现自本通知送达之日起，我所决定终止与你的租赁关系并收回房屋，请你于2015年6月30日前，将上址房屋腾空交回我所，并清缴使用房屋期间产生的相关费用等。该通知下方空白处有“周斌，2015.7.8”的手写字体。周斌对该证据的真实性无异议，确认其于2015年7月8日签收了该通知，但认为由于租赁合同相对方是房管二所，因此其与房管所没有合同关系，故对该通知未予理会。
3、现场照片，证明房管所于2015年10月29日到涉讼人民中路328号首层门口张贴了《关于收回房屋的通知》。周斌认为该证据并非完整的照片，不符合作为证据的合法形式，因此对该证据不予确认。杨华太及百视通公司对该证据无异议，确认房管所当时在涉讼房屋外张贴了该通知，其于此时才知道房管所及周斌之间就涉讼房屋的租赁问题产生纠纷。
4、涉讼房屋2014年3月至12月的租金发票，发票显示租金金额均为8750元，其中2014年3月至6月期间，收款人显示为“广州市华某物业管理有限公司”，2014年7月至12月期间，收款人显示为“广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局”。周斌对上述证据无异议，但认为上述发票不能证明房管所已经通知其变更出租人及物业管理公司的事实，因房管所提交的2014年7月后的租金发票及周斌出示的2015年的部分租金发票均显示收款人为“广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局”，与华某公司无关。
房管所于2015年11月25日向原审法院提起本案诉讼。
房管所原审诉称：广州市越秀区人民中路328号101房是房管所所管理的直管房屋，由周斌承租，承租面积为首层90.22平方米、阁楼承租面积56.83平方米，承租人周斌经营广州市越秀区凌某小食店使用。由于周斌自2010年7月起未按租赁合同的第二点“租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方”，房管所已于2015年10月29日向周斌发出追缴租金的通知，但其至今未到房管所处办理补缴手续，仅按原租金标准向房管所支付每月租金8750元至2015年11月止。在案件审理期间，房管所才得知周斌在未经得房管所同意的情况下将涉讼房屋转租给韩丽华使用，韩丽华又将涉讼房屋转租给杨华太用作经营百视通眼镜城使用，故起诉要求：1、解除房管所与周斌之间的租赁合同，判令周斌与凌云小食店、韩丽华、杨华太与百视通公司将人民中路328号101房腾空房屋交回给房管所。2、周斌补缴2010年7月至周斌与凌某小食店、韩丽华、杨华太与百视通公司实际交还房屋之日止的租金差额（2010年7月至2014年11月调整后的租金为13573.3元，2014年12月至2016年12月调整后的租金为31932.1元。此后按房管部门的租金参考价计算到周斌与凌某小食店、韩丽华、杨华太与百视通公司交房之日止）。
周斌及凌某小食店原审共同辩称：同意房管所的第一项诉讼请求，不同意房管所的其他诉讼请求。一、我方在2008年12月18日与广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称”房管二所”）签订了租赁合同，之后双方一直按合同约定履行，我方并无违约行为，我方一直向房管二所缴纳租金，与房管所不存在合同关系，房管所并非本案的适格主体。二、不同意向房管所支付其追缴的2010年7月至今的租金差额部分，我方已经按照原来出租人（即房管二所）的要求按月足额支付了租金，期间并没有收到过出租人变更以及提出升租的通知或函件。现在房管所提出大幅度升租，我方同意房管所的第一项诉讼请求，协助把涉讼房屋交还给房管所。但现在涉讼房屋实际使用人不是我方，我方只能尽协助的义务。三、根据房管所提供的产权证明等证据反映，涉讼房屋的性质属于住宅，所以不同意房管所按照非住宅租金标准来调整租金，而应该按照住宅性质来支付租金，保留向房管所追讨此前其按商业性质收取我方租金的追偿权利。四、2015年12月开始我方仍然愿意继续向房管所缴纳租金，是房管所拒绝收取。自2015年12月起，韩丽华也未向我方支付承包费用，鉴于韩丽华在未经我方同意的情况下转租涉讼房屋，且现实际使用人是杨华太及百视通公司，故自该时段起的房屋租金及使用费应由韩丽华、杨华太及百视通公司承担。五、我方与韩丽华为合作经营的承包关系，并未允许其将涉讼房屋及凌某小食店的牌照转租给他人使用，我方在本案审理之前对韩丽华转租商铺并继续使用凌某小食店的字号作眼镜城经营使用的行为全不知情，保留对相关当事人追究的权利。
韩丽华原审辩称：周斌把涉讼房屋转租给我，我在不知周斌与房管所的合同已经到期且有欠租的情况下，与周斌签订了长达6年的租约，并在没有超过周斌与我所约定的租期内，将房屋转租给杨华太经营百视通公司行为，属合法行为。由于我并非涉讼房屋现在的实际使用人，因此关于协助交场的问题，我同意按照杨华太和百视通公司的意见处理。
杨华太及百视通公司原审共同辩称：一、我方承租涉讼商铺期间，和出租方韩丽华签订了《租赁承包合同书》，并每月按时足额向韩丽华缴纳租金、水电费，在租赁期间并无违约情形。故应当认定我方与韩丽华之间的租赁合同合法有效。直到2015年12月我方接到房管所的腾房通知，才得知周斌欠租的事实，此前出租人从未向我方说明拖欠房管所房租的事实情况。二、我方不承担本案判决的任何支付义务。三、如果法院判决我方履行腾房的义务，我方会履行该义务，同时向韩丽华主张违约责任赔偿。我方是善意第三人，腾退房屋的前提是需要先行解决出租方韩丽华与我方之间的租赁纠纷及赔偿问题。
原审法院认为：房管二所与周斌在平等自愿的基础上签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同期限于2010年6月30日届满后，双方未续签租赁合同，并继续按原合同履行，视为双方之间存在不定期租赁关系。其后，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局已向全体承租人发出公开通知，其中包括通知涉讼房屋改由房管所进行管理及由广州市华某物业管理有限公司负责收缴租金等，该通知是向社会及全体承租人公开的，且周斌自2014年3月起已改为向广州市华某物业管理有限公司支付租金，租金发票上也曾显示收款人为广州市华某物业管理有限公司，故视为周斌清楚上述情况，因此房管所依法承继了上述租赁合同中出租人的权利和义务。该合同明确约定租赁期届满且出租人要求收回房屋的，周斌应交回原承租房屋和设备，并明确约定周斌若需要将房屋转租、分租、转借（包括各种形式的合营、联营）必须向出租方提出书面申请，且经过出租方书面通知后方可将房屋转租、分租、转借他人，且租赁期限不得超出周斌的承租期限，且需要按市场情况与出租人重新议定租金价格。现合同约定的租赁期限已经届满，且周斌在未经房管所同意的情况下擅自将涉讼房屋转租给他人，已违反合同约定，房管所据此要求解除与周斌之间的租赁关系，周斌与凌某小食店、韩丽华、杨华太与百视通公司将涉讼房屋腾空交还给房管所的诉讼请求合法合理，原审法院予以支持。关于租金的标准问题，房管所已收取周斌的租金至2015年11月止，并对此开具全额的租赁发票，视为其同意至该时候止按该标准收取周斌的租金，故对房管所主张周斌补缴此前的租金差额的诉讼请求，原审法院不予支持。但房管所于2015年11月25日起诉提出本案主张，并自2015年12月起未收取周斌的租金，因周斌存在上述违约行为，房管所根据合同约定主张周斌自2015年12月1日起按房管部门公布的租金参考价计算房屋租金的请求，符合法律规定及合同约定，原审法院予以支持。周斌作为租赁合同的相对方，理应向房管所承担支付租金及房屋使用费的义务，对其提出相关费用应由韩丽华、杨华太及百视通公司承担的抗辩意见，原审法院不予采纳。因合同已明确约定周斌承租涉讼房屋作商业用途，且周斌确认自承租涉讼房屋至今一直按商业用途使用房屋，故房管所主张周斌按非住宅租金参考价的标准计付房屋租金及使用费的诉讼请求合法合理，原审法院予以支持。周斌与韩丽华签订的《承包协议书》名为承包，但约定韩丽华自负盈亏，每月向周斌缴纳固定的承包利润，故该合同实际上为转租合同。后韩丽华又将涉讼房屋转租给杨华太开办百视通眼镜超市使用，韩丽华、杨华太作为转租承租人、涉讼房屋的实际使用人，有义务履行协助腾空交还房屋给房管所的义务。至于周斌与凌某小食店、韩丽华、杨华太与百视通公司之间的租赁纠纷，与房管所及本案无关，原审法院不作调处，各方可另循合法途径解决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，于2016年4月22日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告房管所与被告周斌之间就广州市越秀区人民中路328号地下部位的房地产租赁关系予以解除。二、被告周斌应在本判决发生法律效力之日起30日内将广州市越秀区人民中路328号地下部分的房地产（首层含阁楼，建筑面积147.05平方米）腾空交还给原告房管所，被告广州市越秀区凌某小食店、韩丽华、杨华太、广州百视通眼镜有限公司对此承担协助履行的义务。三、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告周斌一次性向原告房管所支付自2015年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（参照房管部门公布的同期同地段广州市房屋租金参考价标准计付），此后的房屋使用费，由被告周斌逐月向原告房管所支付至实际腾空交还房屋之日止。四、驳回原告房管所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9006元，由原告房管所负担6051元，被告周斌负担2955元。
判后，上诉人杨华太，百视通公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法庭在整个庭审过程中，并没有对杨华太和韩丽华签订的《租赁承包合同书》的法律效力进行认定，杨华太、百视通公司在一审答辩中明确表示：杨华太、百视通公司履行腾房义务的前提是一审法庭解决杨华太和韩丽华之间的房屋租赁纠纷。一审法庭作出的(2015)穗越法民三初字第2603号民事判决书的判决严重损害了杨华太、百视通公司的合法权益。一、杨华太和韩丽华签订的《租赁承包合同书》是双方真实意思表示，符合房屋租赁合同的构成要件，其效力是合法有效的。由凌某小食店现行有效的营业执照的经营范围变更内容及核准颁发时间，可以清楚知道，韩丽华是知道凌某小食店营业执照的经营范围变更的事实情况的。一审庭审过程中，韩丽华在庭上明确表示在办理变更凌某小食店营业执照经营范围时，她告知周斌她要将该涉诉房屋转租给杨华太经营眼镜类产品使用。在周斌接到一审法院送达的传票及起诉书后，曾把起诉书拿给百视通公司副总经理张某看，并说只要杨华太、百视通公司替周斌交了所欠房管所的租金，杨华太、百视通公司就可以继续在涉诉房屋经营，不然杨华太、百视通公司不能继续经营。可见周斌是知道韩丽华把该涉诉房屋转租给杨华太经营眼镜类产品使用的。杨华太在与韩丽华签订《租赁承包合同书》时，并不知道周斌存在拖欠房管所房屋租金的事实情况，韩丽华从未向杨华太讲过该拖欠房租的情况，周斌也从未向杨华太讲过该拖欠房租的情况。在租赁期间，韩某将该涉诉房屋实际交付给杨华太占有经营眼镜类产品使用，杨华太按时交纳各项租赁费用给韩丽华。杨华太无瑕疵的履行了承租方的权利义务，韩丽华履行了出租方的权利义务。在周斌知道该涉诉房屋转租的实际情况，以及韩丽华履行了出租方的权利义务，杨华太无瑕疵的履行了承租方的权利义务的情况下，应当认定杨华太是善意第三人。作为善意第三人，杨华太的合法权益是受法律保护的，应当认定杨华太和韩丽华签订的《租赁承包合同书》是双方真实意思表示，符合房屋租赁合同的构成要件，其效力是合法有效的。二、房管所、周斌、韩丽华在房屋租赁纠纷中都存在过错，杨华太、百视通公司合法权利不应该因房管所、周斌、韩丽华的过错而遭受损害。房管所存在过错，房管所作为管理国有资产的单位，未尽到管理，致使国有资产收益流失。周斌与房管所签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》于2010年6月30日租赁期届满，房管所是在2014年1月1日接手管理该涉诉房屋的，但是，房管所直到2015年1月5日才通知周斌重新办理租赁台同。由于房管二所以及房管所的工作疏忽，没有及时与周斌续签合同或者解除租赁关系，导致该涉诉房屋的租赁关系存在问题。周斌存在过错，发生的房屋租赁纠纷是由其长期拖欠房管所租金直接导致的。在房管所愿意按不定期租赁关系以及通知其重新签订租赁合同，韩丽华按时给其交纳租金的情况下，周斌长期拖欠租金。韩丽华存在过错，在明知道周斌与房管所之间租赁合同租赁期届满多年，仍和房管所签订长达6年的房屋租赁合同，导致现如今杨华太、百视通公司合法权利受损。因此，因房管所、周斌、韩丽华在房屋租赁关系中的种种过错，才导致现在的房屋租赁纠纷，导致杨华太、百视通公司的合法权益遭受损害。作为完全民事行为能力人，应该为自己的过错承担责任，而不是损害他人的合法权益。综上所述，杨华太、百视通公司认为应该继续履行杨华太和韩丽华签订的《租赁承包合同书》直至租赁期届满。综上，杨华太、百视通公司上诉请求：一、确认杨华太与韩丽华2014年11月28日签订的《租赁承包合同》合法有效，继续履行该合同至租赁期届满；二、撤销越秀区人民法院作出的(2015)穗越法民三初字笫2603号民事判决书的第二项判决；三、判令房管所、周斌、韩丽华承担本案诉讼费。
被上诉人房管所二审辩称：同意一审判决。请求二审法院驳回杨华太、百视通公司的上诉请求，维持原判。在我方与周斌之间的合同明确约定不能转租的，周斌违反租赁合同条款进行转租，所以我方不予承认其转租的任何租赁合同，因此我方要求按照一审判决执行。
被上诉人周斌二审辩称：对于杨华太、百视通公司提出的上诉请求，我方不同意，请求驳回。对于杨华太、百视通公司第一个上诉请求，我方同意房管所的意见。在房管所与周斌形成租赁合同之后，周斌与韩丽华形成合作的关系，并签署的合作合同，周斌与韩丽华是不存在转租的事实行为，但是韩丽华与杨华太在没有经过周斌的情况下，私下签订转租的合同，我方对合同的相对人以及合同的性质是不认可的，韩丽华与杨华太签署的转租合同，应当无效。杨华太、百视通公司认为其权利受到侵害，但是原审法院查明，对于转租的事实，周斌并不知情而且在房管所起诉之后，我方是同意房管所的诉讼请求，并且搬离涉案房屋，但是因为杨华太以及百视通公司基于个人以及公司的利益拒绝配合，拒绝缴纳房屋的使用费，拒绝协助交还房屋，周斌才是真正的受害方。另外，据我了解广州市国土资源房管局在今年已经是主体终止，其主体资格是否存在，需要法庭进一步的查明。
被上诉人韩丽华二审辩称：1、对于周斌的问题，我方认为涉案房屋是从2008年10月19日在何某手中转租来的，签约到2014年9月30日止，长达六年。合同即将期满时，也就是2013年11月周斌又与我方签订从2014年10月1日至2020年9月30日止的房屋租赁协议，在此期间，周斌没有告知我，其与房管所签订的房屋租赁合约于2010月6月30日租赁期满，也没有通知我长期欠租之事，属于欺诈行为，应该承担相应的法律责任和由此造成的经济损失。2、从2008年10月起，我一直使用周斌以此房屋注册的经营手续，2014年11月末，我转租给杨华太，并告知其在营业执照范围内经营零售批发眼镜，也就是说，周斌知道我转租给百视通公司。3、房管所作为国家资产的单位，未尽到管理责任。周斌与房管所于2016年6月3日租赁期已满，我方没有收到任何通知，告知租赁期租赁合同已满。直到2015年1月5日通知周斌重新办理租赁合同，由于房管一所与房管二所的工作，没有及时与周斌解除合同，导致租赁合同出现问题，使我方的合法权益受到损害，应承担其失职所造成的责任。我同意杨华太、百视通公司的第一项上诉请求。对于第二项，我认为涉案房屋如果百视通公司要求我方进行经济赔偿，我就不同意搬迁。
经审查，各方对于某审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为杨华太、百事通公司的上诉请求能否成立？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予以支持。但转租合同无效的除外。”本案房管所、周斌之间的租赁合同期限已于2010年6月30日届满，且双方对于解除之间的合同关系，并无异议。而各次承租人于本案一审中也未就房管所要求解除合同提出上述法律规定抗辩理由，故原审判处解除房管所、周斌之间的租赁合同关系，并无不当。杨华太、百事通公司作为次承租人及实际使用人，其有义务协助腾空房屋交还给房管所。另外，本案审理的是房管所与周斌之间的租赁合同纠纷，至于承租人与各次承租人之间的租赁纠纷，不属于本案审理的范围。因此，杨华太、百事通公司要求确认其与韩丽华之间的合同有效、继续履行该合同以及撤销原审判决第二项，均缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人杨华太、广州百视通眼镜有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 罗 涛