新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民一初字第00022号
原告：贾思敏，女，汉族。
委托代理人：马绍文，新疆立业律师事务所律师。
委托代理人：贾君业，男，汉族。
被告：刘英莲，女，汉族。
委托代理人：蒙庆辉，四川罡正律师事务所律师。
原告贾思敏与被告刘英莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由代理审判员刘维适用简易程序于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告贾思敏委托代理人马绍文、贾君业，被告刘英莲及委托代理人蒙庆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年2月24日，原、被告签订《房屋租赁合同一份》，约定：被告将位于昌吉市延北办民乐社区园丰四队的房屋出租给原告，租期8年，租赁期为2010年12月1日至2018年12月1日，租金每年84000元。2012年12月1日至2013年12月1日，租金为90000元。合同签订后，被告于2010年12月1日将房屋交付原告使用，原告向被告交付租金至2013年12月1日。原告承租房屋后，办理了昌吉市八零后宏桥宾馆营业执照，并开始经营。宾馆营业至2013年10月，被告强行停止供暖，造成原告2013年10月15日至2014年4月15日取暖期的经营性损失32401.43元。现原告诉至法院，请求判令：1、被告偿还原告2013年10月15日至2014年4月15日取暖期的经营性损失32401.43元；2、被告支付原告单方终止《房屋租赁合同》的违约金25200元；3、被告支付鉴定费1800元；4、被告支付本案受理费和邮寄送达费。
被告刘英莲辩称：原告的损失并非被告停暖造成，故对原告的损失不认可。且因政府征收出租房屋，被告已于2013年9月向原告送达了解除合同通知书，双方合同已经解除。根据法律规定被告没有义务向原告赔偿损失。且原告实际使用房屋至2014年11月17日，自2013年12月1日至2014年11月17日原告亦未向被告支付租金。故被告不同意向原告赔偿损失及支付违约金。
原告举证、被告质证及本院认证如下：
证据一、房屋租赁合同一份，证明原、被告于2011年2月24日签订房屋租赁合同，租期8年，自2010年12月1日至2018年12月1日，租金每年84000元。自2012年12月1日至2013年12月1日租金为90000元。被告于2010年12月1日向原告交付房屋，租赁合同是2011年2月24日补签的。经质证，被告对该证据真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
证据二、收据两份，证明原告已向被告交纳租金至2013年12月1日。经质证，被告对该证据真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
证据三、2013年8月19日被告提交的停暖申请一份，该申请书系原告从热力公司复印。证明被告在未解除合同的情况下申请停暖，已构成违约。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该申请是因为房屋征收，昌吉市政府征收办要求提供的，关于具体停暖情况被告亦不清楚。双方当事人对该证据真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
证据四、价格鉴定结论书一份，鉴定费发票一份，证明被告强行停暖后给原告造成2013年10月15日至2014年4月15日取暖期的经营性损失32401.43元，原告支出鉴定费1800元。经质证，被告对该组证据真实性无异议。但对于鉴定内容不认可，不同意承担该损失及鉴定费。双方当事人对该证据真实性均无异议，本院对该组证据真实性予以确认。
证据五、营业执照一份，税务登记证一份，特种行业许可证一份，卫生许可证一份，证明原告承租被告房屋用于经营宾馆。该房屋位于昌吉市延北办民乐社区元丰四队12区3丘12栋。经质证被告对证据的真实性无异议。本院对该组证据真实性予以确认。
证据六、新疆维吾尔自治区高级人民法院行政判决书一份，证明昌吉市人民政府作出的昌市征字（2013）5号房屋征收决定违法，被告依据该征收决定申请停暖的行为也是违法的。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但对原告的证明目的不认可。被告认为征收决定虽被确认违法但是未撤销，仍具有执行力。双方当事人对该证据真实性均无异议，本院对该证据真实性予以确认。
证据七、房屋征收补偿协议书一份，根据该协议第8条第2款，房屋承租人的补偿应该由出租人承担。故被告负有向原告补偿的义务。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为政府征收行为属于不可抗力，被告不属于违约，故不同意向原告赔偿损失，且原告也已经从政府征收办拿到了补偿款。双方当事人对该证据真实性均无异议，本院对该证据真实性予以确认。
被告举证、原告质证及本院认证如下：
证据一、房屋产权证一份，证明被告出租给原告的房屋位于昌吉市延北办民乐社区元丰四队（12区3丘12栋的2至3层），该房屋所有权人是袁超。经质证，原告对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。
证据二、昌吉市政府下发的关于《昌吉市民乐社区旧城改造征收决定》的公告一份，昌市征字（2013）005号房屋征收决定一份，关于《昌吉市民乐社区旧城改造项目房屋征收补偿方案》的公告一份，房屋征收补偿方案一份，征收范围函一份。证明被告出租给原告的房屋被昌吉市人民政府列入征收范围，且昌吉市政府于2013年3月18日发出了征收决定的公告。该房屋2014年12月已被拆除。经质证，原告对该证据真实性无异议，但对关联性不认可。本院对该组证据真实性予以确认。
证据三、房屋征收补偿协议书一份，证明2013年6月24日被告代理袁超与昌吉市征收办签订房屋征收补偿协议书，该房屋已被征收，被告无法履行合同系政府的征收行为。经质证，原告对证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
证据四、公证书一份，证明在2013年9月16日被告向原告送达了租赁合同解除通知。经质证，原告对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。
证据五、收条一份，证明征收办于2014年12月11日已经向原告补偿12000元，原告2014年11月17日才腾空房屋。在这之前原告未向被告交纳房租（2013年12月1日-2014年11月17日）。被告没有义务再向原告补偿。经质证，原告对证据的真实性无异议，原告收到了征收办12000元的搬迁费，但对该证据关联性不认可。原告实际使用承租房屋至2014年11月17日。本院对该证据真实性及原告实际使用承租房屋至2014年11月17日的事实予以确认。
证据六、房屋租赁委托说明一份，证明袁超因在外地工作，故委托其母亲刘英莲对其房屋进行管理、出租，且对其母亲刘英莲将房屋出租给原告贾思敏的行为予以认可。经质证，原告对该证据真实性无异议。本院对该证据真实性予以确认。
经审理查明：2011年2月24日，原、被告签订《房屋租赁合同一份》，约定：被告将位于昌吉市延北办民乐社区园丰四队（12区3丘12栋2至3层）的房屋出租给原告，租期8年，租赁期为2010年12月1日至2018年12月1日。租金每年84000元；2012年12月1日至2013年12月1日，租金为90000元。原告向被告交付租金至2013年12月1日；被告于2010年12月1日将房屋交付原告使用。原告承租房屋后，办理了昌吉市八零后宏桥宾馆营业执照，并开始经营。
昌吉市人民政府于2013年3月18日发出了房屋征收决定的公告及昌市征字（2013）005号房屋征收决定，被告出租给原告的房屋在昌吉市人民政府征收范围。2013年6月24日被告与昌吉市征收办签订房屋征收补偿协议书。2013年9月16日，被告向原告送达租赁合同解除通知，载明：因政府征收房屋，原、被告之间的租赁合同已无法履行，故依据法律规定解除原、被告之间的合同，并要求原告于2013年9月26日之前向被告返还房屋。原告实际于2014年11月17日搬出该房屋，将钥匙交给昌吉市征收办，并从昌吉市征收办领取现金12000元。
新疆方诚价格有限责任出具的方诚估字（2014）第080号价格鉴定结论书载明：原告经营的宏桥宾馆自2013年10月15日至2014年4月15日取暖期的经营性损失为32401.43元。
另查：本案被告向原告出租的房屋所有权人为袁超，系被告之子。因袁超长期在外地工作，故委托其母亲刘英莲办理该房屋的出租、管理等事宜。
本院认为：本案中被告出租给原告的房屋，登记所有权人系被告之子袁超，但由于袁超在外地工作，故委托其母亲刘英莲管理、出租该房屋，且对其母亲刘英莲将房屋出租给原告贾思敏的行为予以认可，故本院认为原、被告之间的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。昌吉市人民政府于2013年3月18日发出了房屋征收决定的公告及昌市征字（2013）005号房屋征收决定，被告出租给原告的房屋在昌吉市人民政府征收范围。2013年9月16日，被告以出租房屋已被政府征收，征收系不可抗力，租赁合同无法继续履行为由，要求与原告解除合同，并向原告送达租赁合同解除通知。原告认为征收并不属于不可抗力，故不同意解除合同，且昌市征字（2013）005号房屋征收决定已被告新疆维吾尔自治区高级人民法院行政判决书确认违法。本院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。征收决定系政府行为，应属不可抗力。故被告要求解除合同的理由成立，且被告已向原告送达了解除合同通知。虽然原告对解除合同有异议，但其在解除合同通知到达后，并未在法律规定的期限内向人民法院提起诉讼，要求确认解除合同的效力。故原、被告之间的租赁合同自通知到达时（2013年9月16日）即已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原、被告的合同已经于2013年9月16日解除，而原告主张的损失是2013年10月15日至2014年4月15日发生的，即被告的损失系合同解除后发生的，故本院对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求不予支持。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。本案中原告支出的鉴定费1800元，系其自行委托鉴定机构，属于其诉讼成本，故对原告要求被告承担1800元鉴定费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第九十六条、九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告贾思敏的诉讼请求。
本案受理费1285元，减半收取643元，由原告贾思敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
代理审判员 刘 维
二〇一五年三月五日
书 记 员 赵亚甜