上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1193号
原告（反诉被告）上海建泽实业有限公司。
法定代表人阮华锦。
委托代理人吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。
委托代理人王言，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海天玖置业有限公司。
法定代表人杨细平。
委托代理人宋正奇，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海建泽实业有限公司（以下简称“建泽实业”）诉被告上海天玖置业有限公司（以下简称“天玖置业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告于2013年8月5日提出反诉请求，本院予以准许后合并于2013年8月5日、10月17日两次公开开庭进行了审理。2013年11月5日，经原、被告同意，本案适用简易程序延长一个月。后因案情复杂，本案转为普通程序审理并再经分管院长批准延长审理期限三个月。期间，本案于2014年2月19日、3月7日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴冬辉、被告委托代理人宋正奇均到庭参加了四次庭审；原告委托代理人王言到庭参加了第一、二次庭审。本案现已审理终结。
原告建泽实业诉称：原、被告系出租方与承租方关系。2010年4月7日，作为权利人的原告将位于上海市松江区新桥镇新南路XXX号的整栋大楼及该楼南广场的钢结构大棚出租给被告，双方签署了两份租赁协议。双方约定大楼用途为商业，年租金为300万元，半年结算一次，定金为50万元，前五个月作招商免租期，第三年起年租金递增5％；大棚用途为农贸市场，年租金第一第二年为100万元，也按半年期结算，定金是10万元，前三个月作装修免租期，第三年起年租金递增10％。租赁期均为五年。
双方按协议履行自2011年下半年，被告私自将收缴来的大楼租赁费扣除307，500元，到年底该付2012年租金了，却擅自违约，任原告以何种方式催缴均不再支付房屋租赁费。截止2013年6月，累计大楼欠租3，324，685元、大棚欠租1，279，300元。故原告起诉请求法院判令依法解除原、被告间的房屋租赁合同。庭审中，原告增加诉讼请求，要求判令被告支付拖欠的租金4，603，985元，并按日万分之四的利率，根据拖欠的实际情况，支付租金逾期滞纳金，计算至判决生效之日止。后，经本院向原、被告释明涉及钢结构大棚的租赁合同无效后，原告明确在本案中对大棚的租赁事宜不做请求，并将本案诉请调整为判令被告立即支付原告商务大楼自2012年3月7日至判决生效日止的租金（截至2013年6月30日止为3，324，685元）。
被告天玖置业辩称：其并不违约，因原告曾张贴公告要求次承租人停止向被告支付租金，导致其租金收益损失，故其不同意支付2013年7月11日以后的租金。此外，租赁房屋消防管道漏水，水泵房设施无法运转，租赁房屋存在严重安全隐患，该状况系房屋结构问题导致。为此，其多次垫资维修，并因消防问题导致消防部门行政处罚。原告根据约定应赔偿其装修损失。据此反诉要求：1、判令原告向被告偿还被告垫付的维修费5.9万元、行政处罚罚款1.9万元；2、判令原告向被告赔偿装修款514万元。
针对被告的反诉请求，原告辩称：反诉当中要求的维修费用和行政处罚都是被告在使用租赁房屋的过程中擅自停用消防设施被相关部门处理的，和原告没有任何关系。对于装修赔偿款的问题，被告并没有对涉案房屋进行装修，被告提交的证据，除了发票之外，没有任何证据证明被告对涉案房屋进行了装修。而且被告提供的证据都是连号的，开具发票的单位也是被告的关联单位，原告有合理的理由怀疑是被告为了本案诉讼而开具的。所以被告的反诉请求没有事实和合同依据，请求法庭驳回。
经审理查明：上海市松江区新桥镇新南路XXX号商务大楼1层［建筑面积3806.91平方米，房地产权证：沪房地松字（2007）第0277**号］、2层［建筑面积4482.42.11平方米，房地产权证：沪房地松字（2007）第0277**号］、3层［建筑面积2138.11平方米，房地产权证：沪房地松字（2007）第0277**号］、4层［建筑面积2100.23平方米，房地产权证：沪房地松字（2007）第0277**号］产权登记人均为原告，房屋用途为店铺。
2010年4月7日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），就上述新南路XXX号大楼1至4层（以下简称“商务大楼”）签订了租赁合同。甲方同意乙方将部分面积改造成商铺以供转租。租赁期限自2010年9月7日至2015年9月6日止。年租金为300万元，第三年起按上年年租金5％递增，以此类推。
合同第五条约定：乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金50万元。租金按半年结算，乙方在确认所承租房屋为甲方合法所有后，应于2010年9月7日前向甲方支付首期租金，即半年租金150万元。乙方同意定金可以冲抵租金。以后，由乙方于每年9月7日、3月7日将租金支付给甲方，遇支付日为法定节假日的，顺延至法定节假日后的第一个工作日。
合同第八条约定：租赁期间，甲方同意乙方根据其自身经营需要，对标的物自行装修。标的物的日常维护费用由乙方承担，但属于房屋自身结构等固有缺陷所造成的维修费用，由甲方承担。因乙方管理使用不善造成标的物的损坏和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。……
合同第十二条约定：租赁期间内，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。租赁期间内，甲方提出单方终止合同的，终止原因在所不问，须赔偿乙方全额装修费、转租违约金、经营所得等各项全部损失。……
合同第十三条约定：甲方给予乙方五个月招商准备期，即2010年4月7日至2010年9月6日。……
同日，就被告向原告承租上述大楼南广场建筑面积2100平方米的钢结构大棚，双方亦签订了租赁合同，用于开办农贸市场。上述钢结构大棚尚未取得房地产权证和建设工程规划许可证。
合同签订后，原、被告即履行上述二份租赁合同。被告亦对外转租经营。然租赁过程中，原、被告产生前述本、反诉所称争议，协商无果下，原告遂起诉至本院。
2013年7月11日，原告向被告承租的商务大楼及钢结构大棚区域内张贴告示，告知租赁物要收回，要求次承租人停止支付租金。
庭审中，原告明确其按每年300万元的标准主张租金，从2012年3月7日至2013年6月30日止的租金应为3，928，800，实际主张3，324，685元。被告确认自2012年3月7日起未向原告支付过商务大楼的租金，截至2013年6月30日止为3，324，685元，对原告计算租金的方式确认。
庭审中，为证明各自主张，原告还提供了租金催告函及配套公证书、被告提供了消防设施维修函、维修发票、消防部门行政处罚决定书、罚款收据、装修改造工程发票、现场照片等证据材料。
以上事实，由租赁合同、上海市房地产权证，以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：本案中，原、被告就本区新桥镇新南路XXX号商务大楼所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。故被告应按合同约定的标准支付自2012年3月7日起租金。故原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告收取租金无果的情况下，发函次承租人的行为并无不当，故对被告辩称2013年7月11日之后租金不应承担的意见，本院不予采纳。
至于反诉诉请，根据约定，被告应承担租赁标的物的日常维护，只有属于房屋自身结构等固有缺陷所造成的维修费用，才由原告承担。而被告认为系房屋结构问题导致消防设备损坏的观点，仅凭现有证据，依据不足，本院不予采纳；被告提供的证据材料之真实性、关联性亦不充分，故对被告的反诉主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海天玖置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海建泽实业有限公司就上海市松江区新桥镇新南路XXX号商务大楼自2012年3月7日起至2013年6月30日止的租金3，324，685元及自2013年7月1日起至本判决生效之日止的租金（按每年300万元的标准计算）；
二、驳回被告（反诉原告）上海天玖置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费43，712元，反诉案件受理费24，163元，合计诉讼费67，875元，由原告（反诉被告）上海建泽实业有限公司负担10，315元（已付），由被告（反诉原告）上海天玖置业有限公司负担57，560元（已付24，163元，其余33，397元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
审 判 员 张 利
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年三月十日
书 记 员 沈 婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……