上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2779号
上诉人（原审被告、反诉原告）李涛。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨嵘。
委托代理人杨丽薇（系杨嵘姐姐），。
上诉人李涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第8764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月20日受理后，依法组成合议庭于2014年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人李涛、被上诉人杨嵘及其委托代理人杨丽薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，系争房屋登记的权利人为杨嵘。
2014年1月18日，杨嵘（甲方）与李涛（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将上海市浦东新区韵浦路房屋出租给乙方居住使用，户型为2室2厅1卫，房屋面积为103平方米，房屋类型为住宅，房屋用途为居住。租房期限自2014年1月25日起至2017年1月24日止，月租金为人民币（下同）2，100元，租金每3月支付一次，每次租金提前7日支付。合同第3条约定：租赁保证金2，100元，乙方于签订本合同7日内将租房款、租房保证金全款交付甲方，该保证金在甲、乙双方租赁期满时，乙方迁空交还租赁房屋并结清租金、水、电、煤、有线电视等费用后当日，甲方将保证金无息退还乙方。合同第4条约定：甲方于签订本合同后，擅自提前解除合同，或其他严重违约，致使本合同无法履行，甲方须双倍退还保证金，若给乙方造成损失的，甲方还应负责赔偿。合同第5条约定：乙方必须按合同规定用途使用承租房屋，不得在承租房屋内从事任何违法活动，否则将承担一切责任（包含若由此给甲方造成任何损失，需由乙方承担赔偿责任等）。乙方在租赁期内，未经甲方书面同意，不得将承租房转租或分租，乙方应按时交付租金，若逾期交付房租超过7日，则按违约处理，甲方有权终止合同，保证金不退，并可将房屋另租他人，乙方未经甲方同意，不得改变房屋结构，不得损坏房内设施，如在租赁期限内，设施被人为损坏及遗失均由乙方赔偿。乙方于签订合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。租期内乙方不得影响邻居，治安由乙方自己负责，必须安全使用水、电、煤，如有后果乙方自负。合同第11条约定：特别约定事项：不能破坏结构，不合租，交付给乙方房时，乙方要给装修。
同日，杨嵘将系争房屋交付给李涛，李涛亦向杨嵘支付了2014年1月25日至2014年4月24日的租金6，300元和租房押金2，100元。
2014年1月26日，李涛（甲方）与张南生（乙方）签订装修协议一份，约定甲方将沈默花苑＊号401室房屋交由乙方进行装修，装修主要项目为：1、水电改造，将主卧附属储物间改为小卫生间，不得漏水；2、贴砖，厨房与卫生间地砖全铺，墙砖到顶；3、门，四扇门全部包边、装锁，保证隔音效果；4、厅与房间地板，木地板、踢脚线；5、厨房装橱柜、大理石台面、更换水斗、吊顶。合计价款壹万零捌佰元整，进场后首先付一半，完工后补至壹万元，余款待完工后没有质量问题的条件下，半年后付清。工期从农历正月初八到正月三十。
另查明，主卧的附属空间与卫生间相邻，李涛在装修期间对主卧的附属空间进行了排污管道、进水管的安装和地面的垫高处理。排污管道和进水管系李涛从隔壁的卫生间通过墙壁打洞接过来的。
2014年3月6日，杨嵘向法院提起诉讼，要求1、判令解除双方签订的租赁合同；2、判令李涛向杨嵘支付2014年4月25日至2014年6月29日的租金4，200元。
李涛则提起反诉，要求：1、判令杨嵘赔偿装修费用15，000元（包括装修工程款10，800元和家具、电器以及日常用品的拆装搬运费4，200元）；2、判令杨嵘双倍退还保证金4，200元；3、判令杨嵘退还已支付的租金6，300元；4、判令杨嵘赔偿自2014年6月29日起至判决日止的按每月700元为标准计算的房屋租金差价损失；5、本案诉讼费由杨嵘承担。
2014年6月29日，杨嵘（甲方）与李涛（乙方）签订了房屋交接协议一份，内容为：经协商甲乙双方就沈默花苑＊号401室房屋交接达成以下协议：1、房内物品、冰箱、床、衣柜、沙发等物品折价给甲方，2，700元当场交付清楚；2、房间钥匙等原甲方物品移交给甲方；3、房内装修等等着法院判决，在法院判决前保管责任移到甲方；4、物业、水电等费用都交接清楚；5、空调没有、热水器没有、灶台没有。
审理中，双方一致确认，李涛向杨嵘支付了截止至2014年4月24日的租金，之后未付。关于李涛主张的装修损失，李涛仅提供了一份装修协议，未提供其他关于装修费用支付的相关证据，但杨嵘考虑到李涛在租赁期间确实对系争房屋进行了装修，且杨嵘同意对除主卧附属空间之外的李涛的装修自行利用，故在合同解除后自愿给予李涛装修补偿款3，000元。
原审认为，双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。虽然租赁合同第十一条特别约定事项中约定了李涛有权对系争房屋进行装修，但是鉴于系争房屋的房型为2室2厅1卫，且双方办理房屋交接时主卧的附属空间内并无管道，其功能显然不是卫生间，现李涛对系争房屋进行装修时对主卧的附属空间进行了排污管道、进水管的安装和地面的垫高处理，未能按照系争房屋的房型结构及功能合理使用系争房屋，存在一定的安全隐患，已对相邻业主造成了一定的影响，且李涛在与杨嵘交涉后拒不整改，故杨嵘要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。合同解除的时间，应以杨嵘要求解除合同的通知到达李涛之日起解除，故原审法院确认李涛于2014年3月16日收到诉状副本的时间为合同的解除日。李涛辩称双方在签订租赁合同时杨嵘已经将系争房屋的装修权让渡给了李涛，李涛有权在不破坏房屋结构的前提下对主卧附属空间进行自由改动，现杨嵘在李涛已经开始施工的情况下限制了李涛的装修权，告知李涛该空间是衣帽间，不允许李涛改动，导致李涛的装修停工，李涛也未入住系争房屋，杨嵘的行为构成单方违约，因双方的租赁合同系由于李涛对主卧附属空间的不当装修行为而具备法定解除的情节，故对李涛上述抗辩意见，原审法院不予采纳。
合同解除后，李涛已无合同及法律依据继续使用系争房屋，理应迁出，将系争房屋返还给杨嵘，并支付拖欠的房屋租金及合同解除后至实际迁出之日止的房屋使用费。现双方已于2014年6月29日办理了系争房屋的交接手续，故杨嵘要求李涛按照合同约定的租金标准支付2014年4月25日至2014年6月29日的房屋使用费4，200元，于法有据，原审法院予以支持。
李涛要求杨嵘双倍退还保证金4，200元、退还已支付的租金6，300元、赔偿自2014年6月29日起至判决日止的按每月700元为标准计算的房屋租金差价损失，无合同及法律依据，原审法院不予支持。
关于李涛所交付的保证金2，100元，杨嵘自愿同意予以退还，于法不悖，原审法院予以准许。
关于李涛所主张的装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。现杨嵘考虑到李涛在租赁期间确实对系争房屋进行了装修，且杨嵘同意对除主卧附属空间之外的李涛的装修自行利用，故在合同解除后自愿给予李涛装修补偿款3，000元，于法不悖，原审法院结合庭审中双方关于李涛装修情况的陈述以及系争房屋现场拍摄的照片，认为该补偿金额尚属合理，故原审法院亦予以准许。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，于二〇一四年八月二十七日作出判决：一、杨嵘与李涛签订的租赁合同于2014年3月16日解除；二、李涛应于判决生效之日起十五日内支付杨嵘2014年4月25日起至2014年6月29日止的房屋使用费4，200元；三、杨嵘应于判决生效之日起十五日内返还李涛房屋租赁保证金2，100元；四、杨嵘应于判决生效之日起十五日内支付李涛装修补偿款3，000元；五、驳回李涛其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费218.50元，合计298.50元，由李涛负担。
原审判决后，李涛不服，上诉于本院，诉称：上诉人作为承租人按照居住性质使用，并未给系争房屋造成任何损失，原审邻居的证言夸大其词，不符合事实。原审以此作为被上诉人解除合同的依据，适用法律不当。上诉人自签订合同后一直未入住房屋，原审在合同解除后要求上诉人支付2014年4月25日至6月29日的房屋使用费，无理无据。上诉人原审表示将装修及附着物拆走，原审却判决由被上诉人补偿3，000元，缺乏法律依据。此外，原审未及时将简易程序转为普通程序，程序违法。据此，请求二审法院撤销原审判决第二、四、五项，并改判支持上诉人的原审反诉请求。
被上诉人杨嵘辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人李涛出示了张南生的书面证言一份，欲证明原审中楼下业主对渗水影响的陈述有夸大成分；照片两张，欲证明小区其他业主对相同部位的储物间改建为卫生间，故上诉人同样有权进行改建。被上诉人对张南生的证言表示认可，但照片与本案无关。本院对张南生的证言予以确认，对照片的证据关联性不予确认。
被上诉人出示了其与王雨晴签订的《房屋租赁合同》1份及收据2张、送货单1张，欲证明被上诉人是在2014年6月29日之后再对房屋进行装修、2014年7月14日再次出租。上诉人对上述材料的真实性没有异议，但认为这不等于被上诉人在此之前没有利用房屋。本院对上述材料的真实性予以确认。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据本案上诉人与被上诉人的合同第5条约定，上诉人未经被上诉人同意，不得改变房屋结构，不得损坏房内设施；同时，双方在合同第11条又专门作出特别约定，再次明确不能破坏结构。而从本案查明的事实来看，上诉人确实在装修施工中将系争房屋主卧附属的衣帽间改为卫生间，客观上改变了原有房屋区域功能的分割和房型结构布局，并且施工中已出现渗水现象，在一定程度上对楼下住户产生了影响。被上诉人在交涉、阻止未果的情况下主张解除合同，有其合同依据和法律依据。上诉人辩称其改建储物空间系在其装修权利范围之内、并未破坏房屋结构，与事实不符，对其认为己方不构成违约、并要求被上诉人承担违约赔偿责任的上诉意见，本院不予认同。双方租赁关系解除后，上诉人的家具用品等仍然放置在系争房屋内，被上诉人亦未收回自用，直至2014年6月29日双方办理交接手续。据此，原审判决由上诉人承担双方交接之前的房屋使用费，并无不当。关于装修补偿一节，因装修物本身已与房屋形成附合，被上诉人也已将房屋重新出租，上诉人现再提出拆除装修显然不符合经济、便利原则，故原审酌情判决由被上诉人适当支付装修补偿款，更有利于保护各方利益，本院予以维持。至于上诉人提出的原审简易程序未及时转为普通程序一节，经查，原审中双方当事人曾一致同意适用简易程序延长一个月审理，原审法院亦按时告知双方案件转为普通程序，双方当事人均无异议，故本案原审的审理程序符合法律规定。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币261元，由上诉人李涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十一月十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……