辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民一终字第484号
上诉人（原审被告）：大连衡德物业管理有限责任公司，住所地大连市沙河口区民权北四街158号。
法定代表人：姜德敏，该公司董事长。
委托代理人：康波，辽宁杰仕孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘彬彬，无职业。
委托代理人：杨雪辉，北京融商（大连）律师事务所律师。
原审被告：大连市自来水集团有限公司，住所地大连市西岗区高尔基路42号。
法定代表人：孙松，该公司董事长。
委托代理人：孙佑军，男，1958年9月9日生，汉族。
原审原告刘彬彬与原审被告大连衡德物业管理有限责任公司、大连市自来水集团有限公司财产损害赔偿纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年1月7日做出（2014）沙民初字第1452号民事判决。大连衡德物业管理有限责任公司不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人大连衡德物业管理有限责任公司的委托代理人康波，被上诉人刘彬彬的委托代理人杨雪辉、原审被告大连市自来水集团有限公司的委托代理人孙佑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘彬彬一审诉称：原告于2004年9月30日购买位于大连市沙河口区民权北四街46号、48号公建及地下一层用于经营，建筑面积为509.08平方米。2013年7月起因地下管道渗漏导致房屋受损，并停止经营至今。请求判令：1.二被告连带赔偿原告房屋装修损失242360元；2.二被告连带赔偿原告租金损失600000元；3.二被告连带赔偿原告查找漏点损失105000元。
被告大连市自来水集团有限公司一审辩称：原告房屋受损的原因是消防管道漏水造成的，而不是自来水管道漏水，与被告无关。不同意原告的诉讼请求。
被告大连衡德物业管理有限责任公司一审辩称：原告房屋的消防管道不属于公共设施，物业公司没有维修维护义务，不应承担赔偿责任。不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2004年9月30日，原告刘彬彬与大连民兴房地产发展有限公司签订商品房买卖合同，购买位于大连市沙河口区民权北四街46号、48号公建地上一层及地下一层，建筑面积为509.08平方米。原告装修后用于经营“金扶郎休闲吧”。2009年4月30日，原告与案外人王绍海签订“金扶郎休闲吧”承包经营协议书，协议约定，原告将该金扶郎休闲吧承包给王绍海经营，承包期限为五年，自2009年5月1日至2014年7月31日，年承包金为60万元。协议签订后，王绍海进行经营，按月向原告交纳租金5万元。2013年6月，王绍海在经营过程中发现房屋漏水，无法正常经营。2013年7月20日，王绍海与原告协商并签订解除合同协议书，解除签订的承包协议，原告同意免收最后一年的承包金60万元。之后，原告查找房屋漏点，发现房屋地下一层棚顶大面积渗水，无法正常经营，原告向被告大连衡德物业管理有限责任公司及被告大连市自来水集团有限公司报修，但没有找到漏点。原告经与被告大连衡德物业管理有限责任公司沟通后委托相关单位进行施工查找漏点，于2013年11月30日最终确定漏点系室外埋在地下近2米的消防管道与自来水主管的连接口处，漏水原因为消防管道有锈蚀、砂眼。被告大连市自来水集团有限公司协助原告在漏点处打卡子固定后，停止渗漏。
一审法院依原告申请委托大连市中级人民法院司法技术处对案涉房屋的装修损失进行司法鉴定，大连恒屹工程造价咨询事务所有限公司出具恒屹鉴字（2014）第21号司法鉴定报告书，鉴定结论为：“大连市沙河口区民权北四街46号、48号公建及地下一层房屋装修损失的工程造价为242360元”。在鉴定结论的说明当中记载：“由于委托书中未明确是否包括空调及排风设备损失费用，且现场无法确认损坏程度，现暂按申请人要求将空调及排风设备费41432元计入鉴定结论，供法庭参考”。原告支付鉴定费7000元。
一审法院依原告申请委托大连市中级人民法院司法技术处对案涉房屋年租金市场价值进行评估，大连中恒信土地房地产评估有限公司作出大连中恒信司鉴字（2014）9011号房地产估价报告。估价结果为“经分析、测算、最终确定估价对象从2013年8月至2014年7月的年租金市场价值为人民币65万元，单价1277元／㎡·年”。原告支付评估费16300元。
另查，案涉房屋的物业服务企业系被告大连衡德物业管理有限责任公司，原告按年向其缴纳物业服务费。房屋建成于2001年，漏水的消防管道系房屋建成时存在的管道，并与自来水井的自来水管道接通，连接口处埋于房屋室外地下2米左右，自来水供水单位系被告大连市自来水集团有限公司。原告购买房屋时，开发商及被告大连衡德物业管理有限责任公司均未向原告告知该管道的存在及位置。
大连衡德物业管理有限责任公司提供的物业服务委托合同第二章委托管理事项第五条记载：“房屋公用设施，设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、落水管、避雷装置、公用照明、安全监控、消防设施、设备、邮政信箱、电梯。”第十二条记载：“物业档案管理。包括物业的工程图纸、竣工验收资料、业主档案等有关财务账册。”第五章第二十四条第七项记载：“1.消防系统标志明显、设备完好、可随时使用。2.配备专职或兼职消防管理人员。3.消防通道畅通无阻”。
一审法院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被告大连衡德物业管理有限责任公司系案涉公建所在小区的物业服务单位，其提供的物业合同中明确约定管理事项中对房屋公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，其中包括消防设施设备，还约定，消防系统标志明显、设备完好、可随时使用，并且还约定对物业档案进行管理，包括物业的工程图纸、竣工验收资料等，显然案涉消防管线应属房屋公用设施设备，故被告大连衡德物业管理有限责任公司对该消防管道具有管理、养护、维修的义务。但当原告发现漏水情况向物业报修时，其并未及时找到漏点，进行维修，未尽到对公用消防设施的维修、养护及运行管理的职责，应当对原告合理损失承担民事责任。被告大连市自来水集团有限公司系小区的供水单位，消防管线漏水与其无关，不应承担责任，故原告要求被告大连市自来水集团有限公司承担赔偿责任，无法律依据，不予支持。原告刘彬彬与大连民兴房地产发展有限公司签订商品房买卖合同，购买案涉公建，合同中并未对消防管线的管理和维护进行约定，而本案消防管线的漏水位置系埋于地下，原告作为普通消费者无从知晓地下埋有消防管线，故被告大连衡德物业辩称原告对消防管线负有管理之责，无事实及法律依据，不予采纳。
大连恒屹工程造价咨询事务所有限公司出具恒屹鉴字（2014）第21号司法鉴定报告书，二被告虽提出异议，但未申请鉴定人员出庭质证，对该鉴定意见书予以采信。大连中恒信土地房地产评估有限公司作出大连中恒信司鉴字（2014）9011号房地产估价报告，双方均无异议，一审法院予以采信。结合大连恒屹工程造价咨询事务所有限公司出具的鉴定报告书，原告房屋装修损失的工程造价为242360元，其中包含空调及排风设备费41432元，因原告未提供证据证明空调及排风设备是否损坏的相关证据，应予以扣除。因案涉房屋系用于经营，须对房屋进行重新翻修，故原告的装修损失应为200928元（242360元-41432元），予以支持。
当原告发现房屋漏水后，在被告大连衡德物业管理有限责任公司未查找到漏点的情况下，为避免扩大损失，委托相关单位施工，最终查到漏点并及时维修，尽到义务，结合大连中恒信土地房地产评估有限公司出具的评估报告，原告主张年租金损失60万元即月租金损失5万元，应属合理。原告查找到漏点及维修完工的时间为2013年11月30日，其向本院主张权利的时间为2014年4月3日，并结合鉴定机构现场勘察及出具鉴定意见书的具体情况，本院酌情确定原告合理租金损失期限为8个月，即租金损失为40万元（5万元×8个月），予以支持。关于原告请求的查找漏点损失105000元，其提供的证据尚不充分，且在法庭限定期限内未申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果，该项请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条、第七十一条的规定，判决如下：一、被告大连衡德物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘彬彬房屋装修损失200928元；二、被告大连衡德物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘彬彬房屋租金损失400000元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费13050元、鉴定费23300元（原告均已预付），由原告负担3050元，由被告大连衡德物业管理有限责任公司负担33300元，给付时间同上。
上诉人大连衡德物业管理有限责任公司的上诉理由及请求是：1、一审法院未查明漏点部位的产权归属，漏点部位归属于谁所有，该方当事人负有维修养护的义务，而一审法院对此事实未查明。依据《大连市供水用水条例》等规定，供水单位与用水人以水表作为供水设施产权归属的分界点，水表之前的设施归属供水单位，水表之后归属用水人，一审法院未查明产权归属，就认定属于上诉人负有维修义务，显系无事实依据。2、一审法院以漏点部位属于公用消防设施为由认为上诉人负有维修养护义务属认定错误，从规划建设施工图纸上看，漏水部位不是公用的消防设施，而仅是为案涉房屋单独设计的私用消防设施，该处不是公用设施，在案涉房屋以外发生火灾时，无法使用该消防设施。管线埋在地下两米我们都不知道，所以不存在告诉被上诉人的问题，无论是物业管理条例还是相关法律规定，没有任何规定物业公司有告知被上诉人刘彬彬消防管线所处位置这一法律规定。3、被上诉人所谓的经济损失，从评估照片上看案涉房屋仅有水渍的痕迹，其他大部分的装修没有被水淹损坏，一审法院将全部装修装饰费用计算在内，没有扣除实际使用的折旧情况，显失公平。所谓的承包经营协议，既无承包人的身份证明，也无相应承包票据等证明，且协议中约定的承包金60万元非房屋租金，2013年案涉房屋也有人实际经营使用，不是被上诉人所称的无法正常经营。故上诉人请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘彬彬二审辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人作为案涉所在小区的物业服务单位，其对消防管道具有管理、养护、维修的义务，被上诉人在购买案涉公建时合同中并未对消防管线管理和维护进行约定，并且本案消防管线的漏水位置系深埋于地下，一审中上诉人认可并未向被上诉人告知过该管道的存在及位置，被上诉人作为普通消费者无从知晓管线的存在，物业公司作为小区的公共设施的管理者，都不知道该案涉管线的存在，明显其没有尽到相应的查看、管理义务，因此，其更不可能将该项义务推托给被上诉人，上诉人对该消防管线负有管理、维护职责，对由此造成的财产损失应当承担赔偿责任，关于财产损失赔偿意见，在一审中已经经司法鉴定机构出具相应的司法鉴定报告，原审中上诉人并未提出异议申请，原审据此认定财产损失数额于法有据，综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审被告大连市自来水集团有限公司二审辩称：我认为一审法院的判决不论在事实认定还是法律适用上都是正确的，被上诉人刘彬彬财产受到了损失与自来水公司没有任何法律上的因果关系，所以自来水公司同意一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，案涉漏点所在的消防管道位于被上诉人刘彬彬购买的案涉房屋墙外，深埋于地下两米，所在位置地面上方属小区公共区域。虽然该管道与案涉房屋屋内设置的消防管道相连，但被上诉人刘彬彬对该消防管道一是无证据证明其购房时知道有此管道及存在的位置，二是即便该消防管是刘彬彬房屋的专属管道，该消防管埋在案涉房屋之外的小区公共区域地下，不在刘彬彬屋内，刘彬彬也无法对消防管道进行管理和维护，不能以此为由直接认定刘彬彬对该消防管承担管理和维修义务。上诉人从开发商房屋建成对外出售至今一直是小区的物业管理单位，对小区的公共设施应承担管理和养护义务，对位于公共区域地面下的管道，在无法认定管道应由业主所有和自行维护的前提下，只能认定物业公司即上诉人有维修义务。案涉房屋发生漏水现象后，被上诉人向上诉人进行了报修，上诉人应及时查找漏点，进行维修，在近半年的时间里，上诉人没有给予维修，被上诉人无奈自行在近半年后挖开小区地面，才将漏点找到并修复。因此，上诉人在收到报修后没有及时维修，导致被上诉人产生的损失逐步扩大，上诉人应在本案中承担赔偿义务。上诉人如认为还应有其他赔偿主体，上诉人在承担赔偿责任后可另行追偿。故原审法院判决上诉人赔偿被上诉人的损失，并无不当。具体的赔偿数额，被上诉人提供房屋漏水的照片、评估报告等证据证明其产生的装修损失，上诉人对此无相反证据，原审法院依据鉴定报告扣除空调及排风设备费用，认定刘彬彬的装修损失于法有据。对租金损失，被上诉人刘彬彬在2013年7月因房屋漏水与承包人解除合同，向上诉人报修，在近半年的时间里双方都没有协商出结果，最终11月30日刘彬彬自行委托相关单位寻找漏点及修复，并于2014年4月向法院提起诉讼，请求赔偿。在上述长达10个月左右的时间里，刘彬彬没有经营，由此产生的租金损失，上诉人应进行赔偿。被上诉人刘彬彬提供了与原房屋承包人的承包合同、证人证言、营业执照等证据证明年租金为60万元，原审进行的租金评估鉴定报告结论年租金为65万元，因此原审按60万元标准认定赔偿8个月的租金损失，证据充分，酌定合理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元（上诉人预交），由上诉人大连衡德物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨学超
代理审判员 金 艳
代理审判员 司玉峰
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 徐蕴清