广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法均民初字第1079号
原告佛山市顺德区恒祥物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人黄碧霞，该公司总经理。
委托代理人陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。
委托代理人区绮雯。
被告张艺文，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××1262
被告杨振国，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××1218。
委托代理人张艺文，本案被告之一，夫妻关系。
原告佛山市顺德区恒祥物业管理有限公司（以下简称恒祥公司）诉被告张艺文、杨振国物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法由审判员谢贤涛适用简易程序独任审判，于2015年12月22日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈巧玲、区绮雯，被告张艺文（亦是杨振国委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告张艺文、杨振国是广东省佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会康富花园十二期（康翠名邸）三座XXX号的产权人。从2010年1月1日开始，原告接受佛山市顺德区康富花园第十二期康翠名邸业主管理委员会委托，对康富花园第十二期进行物业管理。被告房屋的物业管理费按照季度收取，按照套内建筑面积计算，按0.9元／月／平方米计收，每季度物业管理费为304元，在每季度第一个月10号之前缴纳物业管理费。但从2014年10月开始被告没有按时交纳物业管理费，经原告多次催要被告均没有交付。为维护原告自身合法权益，请求法院依法判令：1.被告支付所欠2014年10月至2015年12月的物业管理费1505元及违约金（以1505元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至全部款项清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告以计算有误为由，将诉讼请求第一项变更为：判令被告支付所欠2014年10月至2015年12月的物业管理费1508元及违约金（以1508元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至全部款项清偿之日止）。
被告张艺文、杨振国辩称，原告主张物业管理费金额有误，原告主张的房屋建筑面积为112.71平方米，我方认为应按照房产证上登记的面积111.7平方米计算物业管理费。原告与被告及业主委员会均未签订物业服务合同，原告主张按0.9元每平方米计算物业管理费没有依据，原告也无权对涉案房屋进行物业管理。涉案房屋所在的业主委员会于2012年9月9日、2012年12月25日通知原告撤场，但原告至今仍未撤出。业主对原告的强迫性服务有很大意见，不同意原告强制性收费。
原告在诉讼中向本院提交的证据及被告张艺文、杨振国质证意见：
1.原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及被告人口信息查询表复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告张艺文、杨振国质证意见：无异议。
2.房地产产权情况表原件一份，证明两被告为康富花园十二期（康翠名邸）三座XXX号房的产权人。
被告张艺文、杨振国质证意见：无异议。
3.关于选聘物业管理公司投票结果通报一份（复印件），证明2009年12月31日，康富花园十二期康翠名邸业主委员会发出通报，原告经业主投票表决接受涉案小区的管理，原告有权收取物业管理费。
被告张艺文、杨振国质证意见：没有原件无法核实真实性，且它的内容是通报，与服务合同没有关系，一份通知不代表可以进驻管理，也未说服务期限。
4.顺德区住宅物业服务收费参考标准、原告资质证明复印件各一份，证明根据佛山市顺德区发展规划和统计局、佛山市顺德区国土城建和水利局文件（顺规通（2011）89号文件）关于顺德区住宅物业管理费的标准，三级资质物业公司对于无电梯的房屋按照1.34元／平方米／月计算，涉案小区按照0.9元／平方米／月计算物业管理费，低于政府规定的收费标准，收费是合理的。
被告张艺文、杨振国质证意见：顺德区住宅物业服务收费参考标准的期限没有确定，它只是打出来，不同小区不同的收费标准。
5.收款收据原件五份、康富花园十二期（康翠名邸）2013年度第二季度应收表复印件一份，证明从2014年10月至2015年12月，两被告没有缴纳物业管理费，每季度的物业管理费为304元，共欠5季度，共欠物业管理费1520元。
被告张艺文、杨振国质证意见：对真实性无异议。但对金额数目有异议，这是原告单方制作的，且没有发票。
6.催交物业管理费的通知原件两份，证明原告发出通知追讨被告所欠之物业管理费，但被告至今仍未付。
被告张艺文、杨振国质证意见：我一直没有收到。
被告张艺文、杨振国提交的证据及原告质证意见：
1.业主签名的证明复印件一份、关于恒祥物业公司撤场的通知复印件二份、给业主们的通知复印件一份，证明涉案房屋所在的业主委员会于2012年9月9日、2012年12月25日通知原告撤场，但原告至今仍未退出，业主对原告的强迫性服务很大意见，不同意原告强制性收费。
原告质证意见：不予确认。原告已对涉案小区进行实际性的物业管理服务，被告接受服务应当支付物业管理费，该证据与本案无关。且在已生效的顺德法院（2013）佛顺法容民初字第176号民事判决书中已经确认该撤场通知无效。
经过庭审质证、辩证，被告对原告提交的证据1、2没有异议，本院予以确认。被告对原告提交的证据3不予确认，但已生效的本院（2013）佛顺法容民初字第176号民事判决书已对其予以确认，因此本院对其予以确认。被告对原告提交的证据4、5的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，因此本院对其真实性予以确认，对其证明内容结合其他事实和证据再予以确认。被告对原告提交的证据6不予确认，由于原告并未提供证据证实已将该通知送达被告，且是原告单方制作的，因此对其不予确认。原告对被告提交的证据1中两份撤场通知的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，因此本院对其真实性予以确认，对其证明内容结合其他事实和证据再予以确认。原告对被告提交的证据1中业主签名的证明不予确认，由于被告并未提供证明出具人的身份信息，无法核实其真实性，且与本案没有直接的关联性，因此对其不予确认。
根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对本案事实确认如下：
2009年12月31日，佛山市顺德区容桂康富花园十二期康翠名邸业主委员会经投票表决，同意由原告对佛山市顺德区康富花园十二期康翠名邸提供物业服务。被告张艺文、杨振国为广东省佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会十二期（康翠名邸）三座XXX号商品房的所有权人，房产登记显示套内建筑面积为111.7平方米。原告从2010年1月1日起对被告的上述房产进行物业管理，物业管理费参照前任物业管理公司的收费标准为304元／季度（112.71平方米×0.9元／月／平方米×3个月）。被告从2014年10月起至2015年12月没有按期缴纳物业管理费。原告经催告无果，遂于2015年10月28日向本院提起诉讼。
另查明，佛山市顺德区容桂康富花园十二期康翠名邸第二期业主委员会分别于2012年9月9日、2012年12月25日向原告发出撤场通知。由于该两份撤场通知不符合法定程序及要求，本院依法于2014年4月3日作出（2013）佛顺法容民初字第176号民事判决书，判决确认该两份撤场通知无效。该判决已生效。
本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告是否存在物业服务合同关系；2.原告主张的物业管理费的数额及违约金是否合法有据。
关于原、被告是否存在物业服务合同关系的问题。本案中原告与被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但原告经佛山市顺德区容桂康富花园十二期康翠名邸业主委员会委托对涉案小区进行物业管理，该行为对两被告具有约束力。虽然佛山市顺德区容桂康富花园十二期康翠名邸第二期业主委员会分别于2012年9月9日、2012年12月25日向原告发出撤场通知，但该通知已被本院生效的（2013）佛顺法容民初字第176号民事判决书确认为无效。被告主张原告不能对涉案房屋进行物业管理的抗辩不能成立，本院不予采纳。此外，被告自认涉案房屋的物业管理仍由原告负责，双方当事人之间存在事实的物业服务管理关系，两被告负有向原告支付物业管理费的责任。
关于原告主张的物业管理费的数额及违约金是否合法有据的问题。原告主张被告拖欠2014年10月起至2015年12月期间的物业管理费合计1507.95元（111.7平方米×0.9元／月／平方米×15个月=1507.95元）；被告确认尚欠2014年10月至2015年12月期间的物业管理费，计费面积为111.7平方米，但对物业管理费收费标准为0.9元／月／平方米有异议。对此本院认为，该收费标准符合顺德区住宅物业服务收费参考标准，且与涉案房屋前任物业管理公司的收费标准0.9元／月／平方米一致。从原告入场对涉案房屋进行物业管理之日即2010年1月1日起至2014年9月30日期间，物业管理费也是按照0.9元／月／平方米的标准计算的，只是计费面积参照前任物业管理公司确定的112.71平方米计算，即每季度物业管理费为304元（112.71平方米×0.9元／月／平方米×3个月），被告对此并没有异议，并已按照该标准实际支付了2014年9月30日之前的物业管理费。因此，原告主张物业管理费收费标准为0.9元／月／平方米合法有据，本院予以支持。
依此计算，被告在2014年10月至2015年12月期间应付的物业管理费为1507.95元（111.7平方米×0.9元／月／平方米×15个月），由于原告在确定涉案房屋套内建筑面积时错误，多收取了2010年1月至2014年9月期间的物业管理费45.79元［（304元／季度-111.7平方米×0.9元／月／平方米×3个月）×19季度］，该款应当予以扣除。即被告还应支付2014年10月至2015年12月期间的物业管理费1462.16元（1507.95元-45.79元）。对原告的该项请求超出部分不予支持。
原告主张物业管理费应于每个季度首月10日前交纳，并主张从起诉之日即2015年10月28日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算违约金。本院经审查认为，被告拖欠原告的物业管理费不予缴纳，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。由于双方当事人并未对物业管理费的交费时间及违约金的计算方式进行约定，对于2014年10月至2015年10月期间的物业管理费合计1261.1元（1462.16元-111.7平方米×0.9元／月／平方米×2个月），由于被告至今仍未向原告支付，可参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准从起诉之日起即2015年10月28日起计算违约金至全部款项清偿之日止。至于2015年11月的物业管理费100.53元，则应从2015年12月1日起照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算违约金。2015年12月的物业管理费100.53元的支付期限尚未届满，不计收违约金。对原告的该项请求本院予以部分支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：
一、被告张艺文、杨振国应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区恒祥物业管理有限公司支付物业管理服务费1462.16元及违约金（违约金计算方式：以拖欠的物业管理费1261.1元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准从2015年10月28日起计算至全部款项清偿之日止，以拖欠的物业管理费100.53元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准从2015年12月1日起计算至全部款项清偿之日止）；
二、驳回原告佛山市顺德区恒祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告张艺文、杨振国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为25元（原告佛山市顺德区恒祥物业管理有限公司已预交），由被告张艺文、杨振国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 谢贤涛
二〇一五年十二月二十三日
书记员 罗颖梅