海南省三亚市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）琼02行终172号
上诉人（原审被告）三亚市国土资源局，住所地三亚市河东路182号。
法定代表人高富宅，该局局长。
委托代理人汪世业，海南祥瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈如聪，男，1962年7月8日出生，汉族，住海南省三亚市。
被上诉人（原审原告）邢孔家，男，1963年12月1日出生，汉族，住海南省三亚市。
被上诉人（原审原告）牟少秋，男，1969年1月17日出生，汉族，住海南省三亚市。
被上诉人（原审原告）许永鑫，男，1954年3月26日出生，汉族，住广东省汕头市。
被上诉人（原审原告）罗盛雄，男，1973年3月22日出生，汉族，住广州市天河区。
被上诉人（原审原告）邢增范，男，1966年11月7日出生，汉族，住海南省三亚市。
被上诉人（原审原告）陈如炯，男，1961年7月10日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。
被上诉人（原审原告）陈清富，男，1955年10月1日出生，汉族，住海南省三亚市。
被上诉人（原审原告）邢少琼，男，1963年6月27日出生，汉族，住海南省三亚市。
被上诉人（原审原告）关宁，男，1962年5月11日出生，汉族，住海南省三亚市。
被上诉人（原审原告）许学海，男，1956年3月4日出生，汉族，住天津市南开区。
被上诉人（原审原告）郑玉莲，女，1934年1月29日出生，汉族，住海南省三亚市。
被上诉人（原审原告）容礼汝，女，1960年11月12日出生，汉族，住海南省三亚市。
被上诉人（原审原告）施英，女，1972年10月29日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。
被上诉人（原审原告）林文森，男，1968年12月8日出生，黎族，住海南省三亚市。
被上诉人（原审原告）胡清华，男，1961年6月25日出生，汉族，住海南省三亚市。
被上诉人（原审原告）颜天然，男，1970年9月8日出生，汉族，住海南省三亚市。
以上十七名被上诉人的共同委托代理人王旗辉，海南信容慈律师事务所律师。
原审第三人中国工商银行股份有限公司三亚分行，住所地三亚市解放路743号。
法定代表人李峰，该银行行长。
委托代理人吴东，该银行职员。
原审第三人海南爱德文股份有限公司，住所地三亚金鸡岭花园新村。
法定代表人颜天然，该公司董事长。
委托代理人黎毅，海南昌宇律师事务所律师。
上诉人三亚市国土资源局（以下简称市国土局）因诉被上诉人陈如聪、邢孔家、牟少秋、许永鑫、罗盛雄、邢增范、陈如炯、陈清富、邢少琼、关宁、许学海、郑玉莲、容礼汝、施英、林文森、胡清华、颜天然（以下简称陈如聪等17人）及原审第三人中国工商银行股份有限公司三亚分行（以下简称市三亚工行）、海南爱德文股份有限公司（以下简称爱德文公司）不动产抵押登记纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271行初401号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
1999年8月12日,市国土局作出三房地押字第992**号《房地产抵押登记卡》（以下简称第99268号《抵押登记卡》），应原审第三人爱德文公司的前身三亚置业发展股份有限公司（以下简称三亚置业公司）及原审第三人市三亚工行申请，将三亚市金鸡岭花园新村置业公司C幢房屋（土地、房屋权证：三土房（1999）字第02**号、三公房字第9**号）办理抵押登记，抵押人为三亚置业公司，抵押权人为市三亚工行。
原审查明，1993年7月，三亚置业公司建成三亚市金鸡岭花园新村置业公司C幢楼房（以下简称C幢楼房），取得三公房字第9**号《房屋产权登记证书》。1995年至1996年期间，三亚置业公司分别与陈如聪、邢孔家、牟少秋、许永鑫、罗盛雄、邢增范、陈如炯、陈某1、邢少琼、颜天然及案外人陈某2、董某、陈某3、黄某、谭某、颜某、陈某4签订《住房认购合同书》，出售C幢楼房中的十七套房屋给上述十七人，并收取了相应购房款。尔后，陈某1将其购得的C幢403房转让给邢少琼；董某将其购得的C幢202房转让给关宁；陈某2将其购得的C幢402房转让给许学海；陈某3将其购得的C幢102房转让给郑玉莲；黄某将其购得的C幢602房转让给容礼汝；谭某将其购得的C幢603房转让给施英；邢少琼将其购得的C幢704房转让给林文森；颜某、陈某4将其购得的C幢501房转让给胡清华。1999年3月，三亚置业公司经三亚市人民政府批准，核发三土房（1999）字第0215号《土地房屋权证》，取得涉案土地使用权。1999年8月，三亚置业公司与市三亚工行签订《抵押合同》，将C幢楼房抵押给市三亚工行，并于同年8月10日向市国土局申请办理房地产抵押登记。1999年8月12日，市国土局作出第99268号《抵押登记卡》，同意将C幢楼房（土地房屋权证：三土房（1999）字第02**号、三公房字第9**号）中除203、401、802房外的房屋抵押登记给市三亚工行。之后，陈如聪等17人对该抵押登记行为不服，诉至一审法院。
另查，三亚置业公司于2001年7月30日变更名称为爱德文公司。
原审认为，本案系不动产抵押登记纠纷。根据已查明的事实，1995年至1996年期间，爱德文公司分别与陈如聪、邢孔家、牟少秋、许永鑫、罗盛雄、邢增范、陈如炯、邢少琼、颜天然及案外人陈某2、陈某1、董某、陈某3、黄某、谭某、颜某、陈某4等十七人签订《住房认购合同书》，出售C幢楼房中的十七套房屋给上述十七人，并收取了相应购房款。市国土局于1999年为爱德文公司办理涉案房屋的抵押登记时，未能查明该十七套房屋已出售的事实，属于主要事实认定不清。陈如聪等十七人请求撤销该不动产抵押登记行为，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决：撤销市国土局作出的第99268号《抵押登记卡》。一审案件受理费50元，由市国土局负担。
上诉人市国土局上诉称：一、一审判决认定事实不清，程序不当。1.原审判决认定1993年7月三亚置业公司建成C栋楼房取得三公房字第9**号《房屋产权登记证书》的事实不清。爱德文公司是在1995年7月底申请为该栋房产办理房屋产权证，1999年才办理完毕该栋房屋所分摊的土地使用权证。而在此之前，没有取得相应产权证件的前提下，爱德文公司已经买卖房屋，且没有按照法律规定办理单位公房买卖的登记手续。2.原审判决关于爱德文公司在何时出售给何人哪一套房产的认定事实不清，出售的对象中有些是本单位职工，有些是外来人员。爱德文公司出售房屋后，买房人又存在多次私下转让的情形。在此情况下，原审判决在审查诉讼主体资格时，没有考虑市国土局在庭审中对诉讼主体资格提出的异议，导致原审判决在认定诉讼主体资格时存在有些是原购房户；有些是二次转让后的受让人；有些是对购房主体及房号都存在矛盾的现象。如：一审判决认定“陈某1将其购得的C栋403房转让给邢少琼”，“邢少琼将其购得的C栋704房转让给林文森”等，在本案诉讼主体的认定中，就陈某1购得的房屋的诉讼主体究竟应该是陈某1或是邢少谅，或是林文森，房号是403或是704。3.一审判决遗漏了原购房人或已出售人，在程序上，本判决虽然是不动产抵押登记纠纷，但在事实认定已经作出了谁才是涉案房屋的实际所有权人的认定，涉及案件人的利益。二、原审判决认定的证据不足。原审判决仅用了一句话阐述市国土局在办理抵押登记时“未能查明该十七套房屋已经出售的事实，属于主要事实认定不清”这一认定没有证据支持，也与法定程序相悖。1999年8月10日，三亚置业公司、市三亚工行共同向上诉人申请办理抵押登记。双方提供了抵押合同、抵押登记申请书、抵押人名下的土地房屋权证、房屋所有权证、公证书、委托代理人及营业执照等全部手续，并对抵押物进行了评估。市国土局依据当时适用的法律、法规、规章及规范性文件进行了审查，认为符合法定的抵押条件，为其办理了三土房（1999)字第0215号《土地房屋权证》及三公房字第9**号房屋所有权抵押登记，其中三土房（1999）字第0215号《土地房屋权证》名下的土地使用权的抵押仅仅只能抵押三公房字第9**号房屋相应分摊部分的土地面积。市国土局作为行政机关在受理抵押登记业务时，没有法律要求登记机关要查清房屋是否出售，这是强加给市国土局的义务。再说，抵押登记的申请人没有依法办理房屋出售事宜，市国土局也无法核查，无法履行一审判决违法判定的义务。何况本案只是抵押登记，不是物权的处分。因此，在程序上，市国土局依法履行了法律、法规的要求，是合法的。三、原审判决适用法律不当。市国土局在办理涉案抵押登记时适用法律是正确的，一审判决引用《行政诉讼法》第七十条第一款第（一）“主要证据不足”是错误的。认定市国土局受理抵押登记依据是该局在程序上是否合法，当事人提供的证据是否充分，而不是原审判决所认为的“主要证据不足”，毕竟抵押是房屋所有权人对自己财产的一种处分，不涉及案外人，所导致的后果应由当事人自行承担。市国土局办理抵押登记所依据的主要法律程序有：1.原国家土地管理局于1995年12月28日颁布的《土地登记规则》第二十九条规定。2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十二条和第三十四条规定。3.原国家土地管理局于1997年1月3日发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第一条和第三条规定。4.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七、第四十九条规定。5.原建设部于1997年5月9日发布的《城市房地产抵押管理办法》第三十条、第三十一条、第三十二条规定、第三十三条规定。根据上述法律、法规、规章及规范性文件，市国土局办理涉案房产土地的抵押登记适用法律正确。综上所述，请求二审法院判决：一、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271行初401号行政判决；二、驳回陈如聪等十七人的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由陈如聪等十七人共同承担。
被上诉人陈如聪等十七人辩称，原审判决事实认定清楚，证据充分。关于诉讼主体的问题。在1994年到1996年之间，爱德文公司已经将涉案的17套房屋全部出售给了单位职工。虽然其中有部分职工又将该房屋转让，但这并不影响这些受让人的诉讼主体资格。因为在1994年到1996年，爱德文公司将涉案房屋出售之后，就无权再于1996年将涉案房屋设立抵押。市国土局在没有查明涉案房屋已经出售的情况下为爱德文公司和市三亚工行办理抵押，不符合法律规定。
原审第三人市三亚工行述称：一、本案涉案房产已经办理了合法的抵押登记手续，市三亚工行的抵押优先受偿权受到法律的保护。市三亚工行提供的完善合法的抵押登记手续办理了抵押登记，因此市三亚工行的抵押具有优先受偿权。本案陈如聪等十七人并没有办理购房手续，不能对抗市三亚工行。二、原审判决遗漏了当事人，程序有误。陈如聪等十七人在一审开庭的时候就已经强调，贷款在2000年初的时候已经根据当时的政策剥离给资产管理公司了。但因为历史久远，市三亚工行现在也没有保存当时剥离的信贷档案记录。相应的抵押就是说优先受偿权以及债权应当由接收的资产管理公司接收，因此原审遗漏当事人。
原审第三人爱德文公司述称，本案所涉的抵押的房产在办理抵押登记之前，已经由爱德文公司出售给公司的职工，而且有职工资格，职工居住至今。那么1999年办理抵押登记的时候，未征求相关利害关系人的意见。该抵押是否有效，抵押登记是否有效，由法院依法判决。
本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院二审查明，1.1995年7月10日，三亚置业公司申请办理C栋楼房三公房字第9**号房屋产权登记证书；1999年办理该栋房屋三土房（1999）字第0215号《土地房屋权证》。2.在没有取得相应产权证件的前提下，爱德文公司已经买卖房屋，且没有办理单位公房买卖的登记手续。3、2018年5月23日，陈如聪等人诉市三亚工行及爱德文公司抵押合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院已立案受理。
本院查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：陈如聪等十七人是否具有原告诉讼主体资格的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。本案中，陈如聪等十七人以爱德文公司将涉案的17套房屋已出售给单位职工，之后，爱德文公司又将涉案房屋设立抵押。市国土局为该公司办理涉案房屋的抵押登记时，未查明该十七套房屋已出售的事实，故请求撤销市国土局作出的第99268号《抵押登记卡》。根据本案查明事实，陈如聪等十七人购买了涉案的17套房屋，双方之间是一种债权关系，其只能向债务人爱德文公司主张债权，就民事争议提起民事诉讼解决，而不能向合同之外的第三方市国土局提出。另，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定：房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合以下四种情形之一的，人民法院应当受理：（一）、以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）、债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）、人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）、房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。庭审中，陈如聪等十七人未能举证证明其起诉符合上述四种人民法院应予以受理的情形，故陈如聪等十七人以市国土局为爱德文公司办理涉案房屋的抵押登记的行政行为损害其权利为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼。二审期间，陈如聪等十七人已另行向海南省三亚市城郊人民法院起诉市三亚工行及爱德文公司抵押合同纠纷一案，海南省三亚市城郊人民法院已立案受理。因此，陈如聪等十七人与市国土局为爱德文公司办理涉案房屋的抵押登记行为之间不具有行政诉讼法上的利害关系，陈如聪等十七人的起诉应予驳回。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，依法应予撤销。陈如聪等十七人的起诉不符合法定条件，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十三条、第六十九条第一款第（一）项之规定、第一百二十三条第（一）项，裁定如下：
一、撤销海南省三亚市城郊人民法院（2017）琼0271行初401号行政判决；
二、驳回陈如聪等十七人的起诉。
陈如聪等十七人预交的一、二审案件受理费各50元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 梁 泽
审判员 林元贵
审判员 陈兴科
二〇一八年八月六日
书记员 纪诗媛
附：本裁定适用的相关法律、法规等依据
中华人民共和国行政诉讼法
第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：
（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实根据；
（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释
第十三条债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。
第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：
（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；
（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；
（三）错列被告且拒绝变更的；
（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；
（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；
（六）重复起诉的；
（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；
（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；
（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；
（十）其他不符合法定起诉条件的情形。
前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。
人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。
第一百二十三条人民法院审理二审案件和再审案件，对原审法院立案、不予立案或者驳回起诉错误的，应当分别情况作如下处理：
（一）第一审人民法院作出实体判决后，第二审人民法院认为不应当立案的，在撤销第一审人民法院判决的同时，可以迳行驳回起诉；
（二）第二审人民法院维持第一审人民法院不予立案裁定错误的，再审法院应当撤销第一审、第二审人民法院裁定，指令第一审人民法院受理；
（三）第二审人民法院维持第一审人民法院驳回起诉裁定错误的，再审法院应当撤销第一审、第二审人民法院裁定，指令第一审人民法院审理。
最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定
第四条登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：
（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；
（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；
（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；
（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。