北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7663号
上诉人（原审被告、反诉原告）：姚永萍，女，1955年5月19日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：荀建平，男，1955年10月21日出生。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：张雷锋，北京市众鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王琰，女，1981年6月27日出生。
委托诉讼代理人：赵一平，北京植德律师事务所律师。
原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，董事长。
委托诉讼代理人：胡伟琴，女，北京麦田房产经纪有限公司职员。
原审第三人：王孟彬，男，1953年2月3日出生。
委托诉讼代理人：鲁凯麟（王孟彬之女婿）。
上诉人姚永萍、荀建平因与被上诉人王琰及原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、王孟彬房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2017)京0101民初12794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姚永萍、荀建平上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王琰的诉讼请求，支持姚永萍、荀建平的反诉请求，即判令解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》、判令王琰承担违约金100万元；2.本案所有诉讼费用由王琰承担。事实和理由：1.一审程序错误。麦田公司既对本案的诉讼标的没有独立请求权，案件的处理结果也与其没有法律上的利害关系，因此不应作为第三人列席本案。2.一审判决依据不足。本案的《北京市存量房屋买卖合同》及附件依法成立、生效，双方均认可其法律效力，王琰声称与姚永萍、荀建平达成新的口头协议，对房屋过户人进行了变更，但未提交相关证据予以证明。其唯一的证据系麦田公司黄某与荀建平的通话录音，该录音中姚永萍、荀建平多次否认达成补充协议变更过户人，一审法院没有全面审查录音证据。
王琰辩称，同意一审判决，不同意姚永萍、荀建平的上诉请求。1.一审法院适用法律程序正确，将作为北京市东城区某某某某5号楼6层1单元0602号房屋（以下简称案涉房屋）买卖交易中介的麦田公司列为第三人系该类案件审理中的惯常做法，麦田公司对本案诉争标的虽然没有独立的请求权，但并不影响其以无独立请求权的第三人地位参加诉讼。2.一审判决认定双方已就房屋过户人作出变更的唯一证据是“麦田公司经理黄某与荀建平的通话录音”，这并不能客观反映一审庭审的真实情况，也与一审判决的理由不符。一审判决的第18页第9行，明确载明“根据黄某提供的证言（包括录音证据）及姚建萍、荀建平收取购房款等情节”，认定双方就变更过户主体达成一致。可见，录音仅是认定这一事实的证据之一，并非唯一证据。事实上，双方已经以实际行动改变了原合同的约定。姚永萍、荀建平在发回重审之前的原一审中就曾认可其同意将涉案房屋变更过户人给本案第三人王孟彬的事实（详见原一审开庭笔录）。另外，荀建平就知道我方要求变更过户主体的时间问题，在一审庭审中的陈述也与原一审中不一致，其在原一审中向合议庭提交的两次书面陈述意见（都经其本人签字）都陈述在1月7日收到312万购房款之前就知道了我方要求变更过户主体的事实，而在本次一审庭审中却说是在3月份才知道此事，当审判长令其解释前后陈述不一致的原因时，其闪烁其词、含混不清，这显然是在做虚假陈述，因此其谎言才没有被合议庭所采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序上没有任何瑕疵，应予以维持。
麦田公司述称，同意一审判决，不同意姚永萍、荀建平的上诉请求。关于程序错误这块，麦田公司是作为无独立请求权的第三人参与诉讼的，符合程序。关于判决依据的事实，一审认定已经说得很充分了，我们没有要补充的了。
王孟彬述称，意见与王琰一致。
王琰向一审法院起诉请求：1.继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，姚永萍、荀建平协助王琰将案涉房屋过户至第三人王孟彬名下；2.姚永萍、荀建平支付逾期履约的违约金，按成交价542万元的日千分之五计算，从2016年4月1日计算至实际履行之日；3.案件的诉讼费由姚永萍、荀建平承担。
姚永萍、荀建平向一审法院反诉请求：1.判令解除姚永萍、王琰签订的房屋买卖合同；2、王琰承担定金罚则100万元的违约责任；3、反诉费由王琰承担。
一审法院认定事实：王琰系第三人王孟彬之女，荀建平与姚永萍系夫妻关系。案涉房屋（建筑面积70.37平方米）的所有权登记在姚永萍名下。2015年12月12日，王琰与姚永萍经麦田公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），姚永萍为出卖人，其委托代理人为荀建平，王琰为买受人，其委托代理人为王孟彬。合同约定的主要事项包括：案涉房屋的所有权证证号为X京房权证崇字第XX**号，出卖人已将案涉房屋出租，承租人已放弃优先购买权；出卖人将案涉房屋出售与买受人，成交价格为542万元，具体付款方式及期限的约定见附件二；买受人可以在签订本合同的同时支付定金见附件二（不高于成交价格的20%）；出卖人应当按附件二（约定时间或约定条件）将房屋交付给买受人；违约责任见附件二；出卖人将案涉房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还买受人全部已付款，按照中国人民银行同期贷款利率付给利息，并按照成交价格的20%支付违约金，还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件二。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金；当事人双方同意，按附件二约定的时间或条件，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；本合同自双方签字（盖章）之日生效，双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，对本合同的解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件一内容为：买卖双方约定，屋内所有设施包含家具家电赠予给买受人；出卖人确认收款账户的开户行为中国银行太原国际大厦支行，户名为姚永萍，账号为×××。合同附件二的主要内容为：本附件与《北京市存量房屋买卖合同》不一致的，以本附件为准；买受人以自行交接方式支付定金人民币100万元，该笔定金作为购房款的一部分，签订本附件当日支付5万元，剩余95万元于2015年12月16日前（含当日）支付；买卖双方应于2015年12月30日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为人民币170万元；买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担；贷款由银行直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续；若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款；房屋所有权证办理完毕后7个工作日内，买受人应配合办理房屋抵押登记手续，若有土地使用权证，则应于房屋抵押登记手续办理完毕后7个工作日内办理土地使用权抵押登记；买受人于2016年1月8日前支付出卖人剩余购房款272万元，支付方式为银行资金监管；买卖双方应于贷款批复后2个工作日办理税、费缴纳手续；买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后2个工作日办理房屋权属转移登记手续；若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续的时间顺延；若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或权属转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理；出卖人已将该房屋出租，租赁期限至2016年6月19日，买受人同意继续履行租赁合同，出卖人应于2016年交税过户前将租赁押金（若有）及剩余租金（自2016年6月19日起，租金归买受人所有）支付买受人，并配合买受人与承租人办理相关手续；买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担，因法律、法规或政策原因需缴纳新的税种、费种的，由法律、法规或政策规定的缴纳方缴纳；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行；自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》；任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔；违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。麦田公司为姚永萍与王琰之间的房屋买卖提供居间服务。王琰、姚永萍与麦田公司亦签订了《居间服务合同》，约定麦田公司提供居间服务范围为：提供房屋买卖市场行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领买受人看房；协助出卖人、买受人协商、洽谈、确定成交意向；协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同。买受人向居间人支付居间服务费83000元。
2015年12月12日，王琰给付姚永萍定金5万元。2015年12月16日，王琰给付姚永萍定金95万元。2015年12月25日，经麦田公司核实，王琰购房资格核验没有通过（其配偶鲁凯麟单位分配的位于北京市丰台区芳群园一区13号楼18层2门1802号房屋亦在2015年11月27日办理了产权登记手续）。2016年1月7日，王琰以银行转账方式给付姚永萍购房款312万元。就购房款实际支付情况与合同约定不一致一节，王琰表示，其向姚永萍支付100万元定金后，麦田公司告知其购房资格存在问题，为此，其通过麦田公司与姚永萍沟通表示将案涉房屋过户至其父王孟彬名下。姚永萍对此表示同意，但是提出附加条件，要求将2016年1月8日前支付272万元首付款的数额变更为312万元，且支付方式变更为不通过资金监管，直接打入姚永萍的账户内。麦田公司告知其姚永萍的意见后，其接受了姚永萍提出的条件，于2016年1月7日付款312万元，姚永萍也接受了付款（姚永萍的委托代理人毛花花代收）。麦田公司还为此出具了补充协议，但由于姚永萍在外地，双方就没有签字。麦田公司告知其已经向姚永萍宣读了补充协议的全部条款，姚永萍表示认可。达成补充协议后，其积极办理王孟彬的户口进京手续，于2016年3月14日办理成功，并于当天提交了王孟彬的购房资格审核申请，审核获得通过。2016年3月8日，麦田公司告知其姚永萍提出提前履行合同，要求其在2016年3月10日之前办理过户并支付尾款，否则解除合同；其表示可以支付尾款130万元，但王孟彬的户口尚未迁入，无法办理过户手续。麦田公司将其意见告知姚永萍后，姚永萍通过麦田公司告知拒绝接受尾款。2016年3月10日，其想向姚永萍支付130万元购房款时，姚永萍拒绝接受。2016年3月14日，王孟彬的户口进京后，其与姚永萍沟通履行合同未果。2016年3月22日，麦田公司向其转交了姚永萍宣告解除合同的律师函。王琰认为自己按照变更后的合同履行了义务，并提交麦田公司向其出具的补充协议一份，补充协议内容为：“甲方（出售人）姚永萍，乙方（买受人）王琰，丙方麦田公司。兹有乙方通过丙方提供的居间服务购买位于东城区某某某某5号楼1单元602号的房屋，成交价为人民币542万元。现甲、乙、丙三方为了使交易顺利进行，协商一致约定如下：1、甲方同意乙方将房屋过户给乙方家庭任何产权人；2、自甲乙双方签约本协议且乙方向甲方支付购房定金人民币100万元之后，甲方承诺，该房屋价格的涨跌均和甲方无关；3、甲方承诺乙方在支付除定金外的第二笔付款人民币312万元后，其余尾款人民币130万元在2016年3月30日之前付清即不算违约；4、甲方同意在收到全部房款的同时和乙方签署公证书，某某某某5号楼1单元602号房的所有权利，包括产权所有归乙方；5、其余条款按原合同执行。本协议一式三份，具有同等法律效力，自甲、乙两方签字之日起生效。”另，补充协议上有麦田公司的员工黄某所书“以上内容经三方协商，本人确认甲方在沟通时（电话），已同意上述所有条款，并通知买方支付第二笔款后，同时乙方父母马上办理迁至北京户口。黄某2016年01月07日”的文字。姚永萍、王琰、麦田公司均未在补充协议上签字。
一审诉讼中，王琰的证人黄某到庭作证称：其是麦田公司的店面经理；2015年10月25日，麦田公司在为姚永萍、王琰提供居间服务时发现王琰的购房资格审核没有通过，麦田公司在向建委确认王琰确实没有购房资格后向双方汇报了情况（2015年12月28日跟荀建平进行电话沟通）；麦田公司在双方之间进行协商并提出三个方案，一是王琰与鲁凯麟离婚，二是王琰将自己的房子赠给别人一套，三是把王琰父母的户口迁到北京，将案涉房屋过户到王琰的父亲王孟彬名下；经协商一致，双方选择把王琰父母的户口迁到北京，将案涉房屋过户到王琰的父亲王孟彬名下，双方按此履行；但到了2015年3月8日左右，姚永萍来京表示王琰违约，不再按照之前提出的协商结果履行了，并要求解除合同。另，黄某认可王琰所提交的补充协议，并称该协议是其同事贺喜平根据其陈述打印的。法院询问黄某补充协议上为何没有当事人的签字，黄某称姚永萍不在北京，王琰随时可以签，其属于见证方，协议上写着双方签字生效。法院在原审及一审诉讼中询问黄某关于补充协议的内容买卖合同当事人是否见面进行了协商，黄某称买卖双方之间没有见面沟通，都是由其来沟通协议的内容；姚永萍是否知道补充协议内容，黄某称知道，其已通过电话告知了；姚永萍是否表示同意补充协议的内容，黄某称姚永萍同意了，有王琰提交的黄某与荀建平的录音为证（2016年3月22日）。在根据录音整理的文字资料第二、三、四页中有体现，如之前的合同没有提过3月份，只有这里提及，说明协议有变更。其给荀建平打电话时荀建平说尾款到3月10日，这是荀建平记错了，所以荀建平表述了3月10日，而其说的是3月30日，所以荀建平知道变更合同周期到三月份。另外，该文字资料第六页能证明其与荀建平沟通过，荀建平同意将房子过户到王孟彬名下，同意付款时间截止到三月初。法院询问黄某是否将补充协议交给了姚永萍，黄某称没有给过。同时，第三人麦田公司的工作人员贺喜平、乔闯亦出庭作证。
一审庭审中，姚永萍认可王琰提交的黄某与荀建平的录音及根据该录音整理的文字资料的真实性，但不认可证明目的，对王琰的陈述、补充协议及黄某的证言也有异议。姚永萍称，王琰因没有购房资格，贷款申请未获批准。王琰在不能依约付清全部房款的情况下通过麦田公司与其协商，希望宽限付款时间，其表示让王琰尽量支付，其没有与王琰达成过所谓的补充协议，在一审诉讼之前，没有见过那份补充协议。麦田公司既然可以将该份补充协议给付王孟彬，为何不能给付姚永萍，其是在2016年春节前才知道所谓变更购买人一事，录音中没有买卖双方达成补充协议的内容。黄某的证言不真实，不予认可，黄某与王琰存在利害关系，其所作证言前后矛盾，姚永萍从未授权给黄某可以洽商变更购买人的权利，其所作所为超出了作为居间人的服务范围，如果说双方在28日就变更购买人一事达成一致，但在29日荀建平来京时碰到黄某，其并未提及此事，也未签署变更协议，双方在合同中明确约定如果变更合同需要签署书面的变更协议。同时，姚永萍还以王琰提交的名称为《关于某某某某5号楼1单元602号房间买卖合同的补充协议》作为证据，证明荀建平于2016年3月9日来北京草拟了补充条款，由黄某转交给王琰，协议重申了王琰应在2016年1月25日号前付款，并要求王琰不得再拖延付款，且要按万分之五支付违约金。该补充协议内容为：“某某某某5号楼1单元602号房间于2015年12月户主姚永萍与买方XXX签订了购房合同。合同约定，分三次按约定房款542万元付清，第一次定金5万元，三日内付95万元，总共100万元；第二次于2016年元月8日付款272万元，实际付款312万元；第三次应在2016年元月25日前全部付清并过户完毕。2016年6月19日，该房屋租赁到期后与已（原文）交房。在完善合同中因买方出现了不能按合同执行的情况，特补充本协议。1、经双方商定卖方同意3月X日付清全款，并达到过户条件。于2016年6月19日将房屋交与买方。2、按合同买方过户之时应按剩余款额付给卖方日付万分之五的违约金。3、如卖方未按照补充协议执行，卖方应按买方所给付的款额按日付万分之五的违约金支付并解除合同。4、如买方不能按约定执行。卖方到时间可在10日之内向买方退还本金，不给予日万分之五的违约金并解除合同。卖方XXX买方XXX2016、3、日。”王琰认可该证据的真实性，不认可证明目的，认为该证据能证明姚永萍对原合同进行变更的明知，并接受履行。3月X日付清全款是姚永萍想做新的变更，想通过签署该协议获得解除合同的主导权。另，姚永萍曾当庭认可，因王琰没有购房资格，王琰通过麦田公司与其协商将房屋过户至王孟彬名下，其表示同意。此后，姚永萍又以口误为由，对此予以否认。然而在录音中荀建平有曾同意王琰将王孟彬的户口迁到北京市，3月初办理过户并付清全款的表述。
2016年3月14日，王孟彬的户口迁入北京市。2016年3月16日，姚永萍委托律师事务所向王琰发出律师函，表示由于王琰存在违约行为导致合同无法继续履行，根据合同约定其作为守约方要求宣布解除双方在2015年12月12日签订《北京市存量房屋买卖合同》；要求王琰承担违约责任，赔偿其1084000元；要求王琰承担其三次来往太原与北京的费用5000元。2016年3月29日，姚永萍委托律师事务所向王琰发出律师函，表示其为履行解除《北京市存量房屋买卖合同》以后的义务，请王琰以书面形式提供银行账号，以便其从已付房款中扣除索赔部分后将剩余部分退还给王琰。王琰在收到上述二份律师函后，持起诉理由，诉至一审法院。2016年4月21日，依据王琰的保全申请，一审法院查封了案涉房屋。2016年12月9日，一审法院收到王琰的汇款130万元。王琰表示，此款用于履行其向姚永萍支付购房款的义务。一审诉讼中，姚永萍亦向王琰提出反诉。要求在一审诉讼中解除双方签订的房屋买卖合同，并要求王琰承担违约责任（双倍返还定金）。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，本案中，王琰与姚永萍、荀建平签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，王琰依约向姚永萍支付了定金100万元。后因王琰没有通过购房资格核验，王琰不能再以贷款的方式向姚永萍支付相应购房款，且按限购政策王琰不能购买案涉房屋。一审诉讼中，王琰与姚永萍、荀建平就诉争合同是否变更购买人一节各执一词。王琰认为，双方通过麦田公司的居间沟通，姚永萍、荀建平同意变更合同并达成了补充协议。而姚永萍、荀建平则不认可达成过补充协议，麦田公司并非买卖双方的代理人，其作为居间人可以提供服务、如实报告，但不应介入买卖双方协商变更合同之中，麦田公司在本案中的行为与其居间人的身份不符。应当指出，麦田公司作为王琰与姚永萍、荀建平买卖双方的居间人，就双方出售、购买案涉房屋提供居间服务，协助双方协商、洽谈、确定成交意向，并无不当。根据黄某提供的证言（包括录音证据）及姚永萍、荀建平收取购房款等情节可以认定王琰与姚永萍、荀建平双方就变更王孟彬为案涉房屋产权登记人一节，达成了一致意见，并且双方以实际行动改变了原合同的约定。姚永萍、荀建平在本案中所持抗辩意见，依据不足，法院不予采纳。现王琰要求继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），姚永萍、荀建平协助王琰将位于案涉房屋过户至王孟彬名下，理由正当，法院予以支持。王孟彬对此不持异议，法院予以准许。同时，王琰亦应将剩余房价款给付姚永萍、荀建平。麦田公司作为居间方，亦应协助王琰与姚永萍、荀建平双方办理案涉房屋的产权过户的相关事宜。关于王琰要求姚永萍、荀建平承担违约责任给付违约金一节，因就合同变更一事，双方进行洽商沟通，并达成一致意见，姚永萍、荀建平并无明显过错，故王琰的该项诉讼请求，依据不足，法院不予支持。基于上述理由，姚永萍、荀建平的反诉请求，依据不足，法院不予支持。
据此，一审法院于2018年6月判决：一、王琰与姚永萍、荀建平继续履行《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），姚永萍、荀建平和北京麦田房产经纪有限公司于判决生效后十日内协助王琰办理位于城区某某某某五号楼六层一单元〇六〇二号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权登记至王孟彬名下，王琰负担此次交易产生的相关税费；二、王琰于判决生效后十日内给付姚永萍、荀建平剩余购房款人民币一百三十万元；三、驳回王琰的其他诉讼请求；四、驳回姚永萍的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据，本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。姚永萍与王琰签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）系双方的真实意思表示，且内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依据合同约定全面履行各自应负的义务。本案的争议焦点为姚永萍与王琰是否就《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）案涉房屋产权登记人进行变更。根据本案查明的事实，2016年1月7日王琰向姚永萍、荀建平付款312万元，后姚永萍、荀建平的委托代理人毛花花出具了收条。且根据一审审理过程中黄某证言，可以看出，王琰、姚永萍、荀建平就变更王孟彬为房屋产权登记人达成一致意见。综合本案证据，可以得出王琰、姚永萍、荀建平用实际行动改变《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）约定，可以认定各方就变更王孟彬为房屋产权登记人达成一致意见。故一审法院判决王琰与姚永萍、荀建平继续履行《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），姚永萍、荀建平和麦田公司协助王琰办理案涉房屋的所有权转移登记手续，将案涉房屋所有权登记至王孟彬名下系正确的，本院予以维持。合同继续履行，王琰亦应支付姚永萍、荀建平剩余130万元购房款。
综上所述，姚永萍、荀建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费98724元，由姚永萍、荀建平负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖大明
审 判 员 刘丽杰
审 判 员 周梦峰
二〇一八年八月二十八日
法官助理 曹 华
书 记 员 张 璐