山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民初字第28号
原告：宁波市溢家贸易有限公司。
法定代表人：胡伯益，董事长。
委托代理人：朱玉冰、魏志红。
被告：邹城市峄展供销有限公司。
法定代表人：姚涛，总经理。
委托代理人：孔祥田。
委托代理人：王立恒。
原告宁波市溢家贸易有限公司诉被告邹城市峄展供销有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告的委托代理人朱玉冰，被告的委托代理人孔祥田、王立恒到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订的《土地使用合同书》第1条约定由被告（甲方）提供土地，把被告闲置土地交给原告（乙方）建设农资经营部和居住楼房，原告向被告交付360万元的土地使用金，土地开发的相关手续由被告办理。合同第5条约定被告负责建设工程的监理、图纸设计、规划。第9条约定，如果被告不履行本合同款项义务，造成该工程原告无法进行下去导致停工，或因建设工程等其他原因不能建设一切责任由被告负责，被告应遵照合同条款按照乙方的实际投入赔偿乙方。上述合同签订之后，原告支付被告100万元土地费用，被告提供原告施工图纸进行施工，至2012年5月份共投资1000万余元资金，现已经建设楼房约10000平方米。期间原告多次要求被告办理并提供土地使用手续及建设用地许可证、建设规划许可证等建设必须的手续，但被告拒绝履行合同义务。由于没有相关合法建设手续，导致建设无法继续进行，建成的建筑物无法实现合法销售，给原告造成了巨额的投资损失，为维护原告的合法权益，请求依法判决，1、解除原被告之间于2011年4月13日签订的《土地使用合同》。2、由被告赔偿原告工程建设等投资损失11414229.75万元。3、本案案件受理费、财产保全费由被告负担。
原告为支持其主张提交证据如下，证据一、2011年4月3日原被告签订《土地使用合同书》，证明1、原被告基于开发被告位于原峄山供销社院内的闲置土地建立合作关系，2、被告承诺办理与开发相关的手续。证据二、原告支付给被告的付款凭证，证明1、原告先后支付被告工程费用103万元。证据三、原告为涉案工程支付费用单据，证明1、原告为涉案工程支付费用280.197万元。证据四、涉案工程现状图及工程资料，证明：1、工程主体已完工，原告已投入巨额资金。证据五、涉案土地证件证明被告提供用于建设的土地没在被告名下，且不是建设用地。证据六、原告向被告催要建设手续的函，及邮寄回单。证明：1、原告向被高索要涉案工程建设手续。2、被告违背约定拒不履行合同义务导致合作建设无法进行。
被告答辩称，是原告违约在先，致使合同无法履行，原告应当承担过错责任，原告未按约定支付100万元的款项，致使被告无法办理行政手续。原告和被告其实签订了二份合同，原告只向法庭提交了2011年4月3日的，双方在2011用4月8日以协商一致的方式，对2011年4月3日的合同进行了修正，2011年4月3日的合同已不在履行，双方最终以2011年4月8号的合同确定双方履行义务的依据。在2011年4月8号合同第一条第一款中明确约定，在原告没有履行合同义务的前提下，致使本案所涉及合同其它行政审批事项无法继续履行，因此原告对于本合同的无法履行承担全部过错责任，被告没有过错，不承担任何责任。原告所举证据及诉讼权利主张与本案没有关联性，无法证明其损失的存在的。原告提交的证据其中是吴仁国出具的证据及借条共计13万元，与本案没有关联性，是属于另一个公司。请求法庭驳回原告的全部诉请，鉴于被告法定代理人涉嫌刑事犯罪，现羁押于邹城市看守所。
被告为支持其主张提交证据如下，第一次庭审被告提交证据，2011年4月8日签订的土地转让合同（复印件）原件在邹城法院姚涛刑事案件中。第二次庭审被告提交证据，证据一、邹城法院刑事卷宗第三卷宗（2011年4月8日的土地转让合同），证明原告起诉的合同已经被双方协议废除，双方按照2011年4月8日签订的合同实际履行。证据二、刑事裁定书（2013）济刑终字250号，证明本案所涉及的建筑物履行情况及姚涛及其他客户购买所建建筑物的情况。证据三、2012年7月3日的一号楼结算清单，被告仅为合同的见证人，并不是合同当事人，单伟伟与原告直接发生权利和义务关系，与被告没有关系。证据四、2012年7月3日二号楼结算清单，没有涉及到被告公司，因此被告对合同没有履行的义务。证据五、2011年5月18日峄展商贸二号楼处理意见，该意见第三条明确综合单价为1256元／平方米，工程单价750／平方米，证明被告公司不是适格被告，合同明确约定了计价方式，原告出具的鉴定文书，与当事人合同约定直接发生矛盾，因此该鉴定结论违反法律程序，不具备法律效力。证据六、单伟伟签订的部分客户置业单，证明直接与购房者签订合同当事人为单伟伟，原告与单伟伟之间是合同关系，因此涉案建筑物与被告无关。证据七、单伟伟签字抵工程款的房间编号，证明单伟伟根据与原告的达成的协议，其有权处置涉案建筑物，且单伟伟与原告均从中受益。证据八、峄展二号楼销售明细表，证明目的同证据七。证据九、申请报告，是单伟伟出具给胡期望，单伟伟向原告提出结算退厂，由于证明原告与单伟伟之间的合同履行情况。证据十、单伟伟收款清单，共计492.38万元。
经审理查明，2011年4月3日原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地使用合同书》，合同第1条约定，被告把峄展公司闲置土地交给原告建设农资经营部和居住楼房，原告向被告交付360万元的土地使用金，土地开发的相关手续由被告办理。土地使用金由甲乙双方共同协商交款日期，乙方如不能按期交款合同自行解除。乙方在峄展公司的投资不动产属甲方所有。合同第5条约定被告负责建设工程的监理、图纸设计、规划。第9条约定，如果被告不履行本合同款项义务，造成该工程原告无法进行下去导致停工，或因建设工程等其他原因不能建设一切责任由被告负责，被告应遵照合同条款按照乙方的实际投入赔偿乙方等。合同签订后，原告支付被告100万元土地费用。
另查明，涉案土地系国有划拨土地，开发房地产没有办理使用手续及建设用地许可证、建设规划许可证等相关手续。
再查明，2011年4月8日原、被告签订《土地转让合同》合同第一条约定，本土地转让费为629万元，并约定了具体的付款时间（被告提交的土地转让合同复印件，原告不认可）。
2013年8月20日原告申请对涉案工程造价进行鉴定，本案于2013年9月19日委托给本院技术室。经工程经济宁仁诚工程咨询有限公司对涉案工程造价进行鉴定，工程造价为11414229.75元，原告支付鉴定费10万元。
本院认为，本案中双方当事人均不具备房地产开发经营资质，且土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产，应当认定合同无效。虽然双方当事人签订的合作开发房地产合同约定被告方在签订合同之后将用于建设的土地，办理成可以用于合法建设的商住用地，并同时办理进行建设所必须项目规划书，及建设规划许可证和建设用地许可证等相关手续，但是被告至今未办理相关审批手续，导致涉案工程属事实上的违法建筑，违反了我国法律法规的强制性规定，损害了社会公共利益和他人利益，扰乱了土地使用权挂牌出让的正常秩序。故双方当事人签订的《土地使用合同书》应认定为无效合同。由于双方签订的合同无效，发包人取得的财产形式上是承包人建设的工程，实际上是承包人对工程建设投入的劳务及建筑材料（一般是工程款），故而无法适用无效恢复原状的返还原则，被告只能折价补偿。同时被告享有使用权的土地及地上附着物应由原告返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的《土地使用合同书》无效。
二、被告邹城市峄展供销有限公司返还给原告宁波市溢家贸易有限公司土地款100万元。
三、被告邹城市峄展供销有限公司补偿给原告宁波市溢家贸易有限公司工程款11414229.75元。
以上款项于本判决生效后七日内履行完毕。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81800元、鉴定费10万元均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉人于山东省高级人民法院。
审判长 孔剑勋
审判员 程天华
审判员 杨 艳
二〇一四年十二月十日
书记员 黄利平