湖北省麻城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂麻城民二初字第00286号
原告麻城市金昌物业有限公司
法定代表人梅耀林，该公司总经理。
住所地：麻城市陵园路*号。
委托代理人郑俊红，湖北诚信联合律师事务所律师。
委托代理人颜晓鹏，湖北诚信联合律师事务所律师。
被告邹胜平
委托代理人刘炳霖，麻城市正杰法律服务所法律工作者。
原告麻城市金昌物业有限公司诉被告邹胜平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，依法组成由审判员姜辉担任审判长，与审判员梁胜阳、人民陪审员袁宏良组成的合议庭，于2015年10月8日公开开庭进行了审理，原告麻城市金昌物业有限公司的委托代理人郑俊红、被告邹胜平的委托代理人刘炳霖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告麻城市金昌物业有限公司诉称：被告购买了位于麻城市陵园路融辉第一城第3栋3单元602室房屋，系原告进行物业管理服务的业主。按照原告与小区业主委员会及被告签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》，原告为被告居住的小区实施物业管理，提供物业服务，履行了相应义务。依照上述合同约定和物价部门的规定，截止2014年12月31日被告累计拖欠物业管理费4030元，经原告多次催收，被告一直以各种理由拖欠拒付，原告遂诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业管理费4030元，并承担相应的逾期交费的违约责任。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
证据一、原告公司营业执照、组织机构代码复印件，拟证明原告登记信息及诉讼主体资格；
证据二、被告身份证复印件，拟证明被告身份情况；
证据三、前期物业服务协议，拟证明被告系融辉小区原告进行物业服务的业主，被告应当按期缴纳物业管理费；
证据四、麻价房服规（2011）12号、（2012）23号、（2014）16号收费文件三份，拟证明经物价部门、房产管理部门批准，自2011年8月10日起，被告的多层住宅向原告交纳的物业费标准调整为每平方米0.5元；
证据五、送达催收函照片一张，拟证明原告已多次向被告催收下欠物业费，且已书面形式催收函告；
证据六、收费票据一张，拟证明被告最后一次交纳物业服务费缴费截止日期为2009年11月30日；
证据七、业主委员会与原告签订的《小区物业管理服务合同》，拟证明融辉小区业主委员会已依法代表小区全体业主与原告签订了物业服务合同，该合同对包括被告在内的全庭业主产生法律效力，原告收费标准的调整符合该合同约定。
被告邹胜平辩称：原告提供的《前期物业服务合同》没有经过主管部门备案，没有对合同期限做约定，物业公司成立的业主委员会是物业公司自己找几个人成立的，物业的相关费用不具有合法性，因此无效。原告没有证据证明其按照《前期物业服务合同》履行了物业服务，原告要求被告交纳物业管理费，被告具有先履行抗辩民权，应驳回原告的诉讼请求。原告物业服务不到位，导致被告放在楼梯间的自行车被盗，原告应当按照《前期物业管理服务合同》约定的按照物价局核定收费，但是原告从来没有公布和提供物价局的核准收费依据，物业收费标准过高，存在着不合理收费现象。被告要求原告赔偿小区全庭业主的损失，赔偿被告4030元，被告人应向原告支付物业管理费4030元，两者相互抵消后，被告应向原告支付0元，请求法院驳回原告的诉请请求，并要求原告采取补救措施、赔偿小区业主损失。
被告邹胜平为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一、身份证复印件一份，拟证明被告身份情况；
证据二、影像照片一组，拟证明原告质量严重不达标。
原被告相互质证情况：
被告对原告提供的证据一、二、三无异议；对证据四真实性无异议，但对拟证目的有异议，认为文件是指导性文件，物业收费涨价应当与业主协商；对证据五、六无异议；对证据七真实性无异议，但对拟证目的有异议，认为被告没有参加业主委员会选举，业主委员会的成立存疑，且物业服务严重不达标。原告对被告提供的证据一无异议；对证据二真实性和拟证目的均有异议，认为照片没有时间地点，不足以证明是与本案相关的，仅凭这些照片不能证明原告的物业服务不达标，更不能达到被告的拟证目的。
本院对原被告双方提供的证据效力认定如下：
对原告提供的证据一、二、三来源合法、客观真实，被告亦无异议，应予采信；对原告提供的证据四，系麻城市物价局、麻城市房地产管理局发布的文件，来源合法、客观真实，被告对其真实性亦无异议，本院对其真实性予以采信；对原告提供的证据五、六，来源合法，被告亦无异议，应予采信；对原告提供的证据七，系麻城市融辉业主委员会与原告签订的小区物业服务合同，来源合法、客观真实，本院对其真实性无异议。对被告提供的证据一，来源合法、客观真实，原告对其真实性亦无异议，本院对其真实性予以采信；对被告提供的证据二，没有其他的证据予以佐证，不能达到拟证目的，本院不予采信。
经审理查明：被告邹胜平系麻城市鼓楼杨基塘社区融辉小区3栋3单元602室业主，于2006年8月18日与原告麻城市金昌物业有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定原告对涉案房屋（建筑面积为138平方米）所在小区进行物业管理，对房屋共用部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行修缮、服务与管理，被告于每月1-10号按住宅建筑面积每月每平方米0.25元收取，如果不按期交纳物业费从逾期之日起每天按1%交纳违约金。自2011年8月10日期，该小区物业管理费经麻城市物价局、麻城市房地产管理局发文批复涨到0.5元每平方米。2012年8月6日，该小区成立业主委员会，2012年8月9日该业主委员会在麻城市房地产管理局备案，2012年9月13日，原告麻城市金昌物业有限公司与麻城市融辉业主委员会签订了《小区物业管理服务合同》，合同约定将麻城市“融辉第一城”小区的物业交由原告进行管理服务，合同期限为2012年10月1日至2015年12月31日止。被告邹胜平认为原告公司物业服务不到位，自2009年11月30日起未交物业管理费。原告遂起诉来院，请求判令被告支付拖欠的物业管理费4030元，并承担相应的逾期交费的违约责任。
本院认为：原告麻城市金昌物业有限责任公司与被告邹胜平签订的《前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件〉具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持的规定，麻城市融辉业主委员会与麻城市金昌物业有限公司签订的小区物业服务合同对原被告双方均具有约束力。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。被告邹胜平作为小区业主应及时缴纳物业管理费，故原告要求被告支付2009年12月1日至2014年12月30日的物业管理费，于法有据，本院予以支持。按照原被告双方签订的《前期物业管理服务合同》约定，物业管理费为每月每平米0.25元，故被告邹胜平自2009年12月1日至2011年8月9日的物业管理费为700.35元（138×0.25×20.3），自2011年8月10日起，经麻城市物价局和麻城市房地产管理局批复，该小区物业费调整至每月每平方米0.5元，被告邹胜平自2011年8月10日至2014年12月30日的物业管理费为2808.3元（138×0.5×40.7），被告邹胜平合计所欠物业费共计为3508.65元。对原告诉请的逾期交费的违约责任，本院认为，虽然原被告双方在《前期物业管理服务合同》中约定了每日百分之一的违约金，但考虑到被告邹胜平未付物业管理费确系事出有因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对被告邹胜平以业主委员成立不合法，合同无效，原告服务不到位，被告具有先履行抗辩权，原告公司服务不到位，应赔偿被告4030元，与被告公司应交的4030元相互抵消，被告公司不应再交物业管理费的抗辩理由，本院认为，2012年8月6日，该小区成立麻城市融辉业主委员会，2012年8月9日该业主委员会在麻城市房地产管理局备案，业主委员会符合法定程序成立，业主委员会与原告签订的物业服务合同对被告具有法律约束力，原被告签订的合同约定，被告应于每月1-10号交纳物业管理费，被告不符合先履行抗辩权条件，其主张先履行抗辩权不成立，且被告要求原告赔偿其损失4030元没有证据支持，故被告的抗辩理由，本院不予采纳。综上，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告邹胜平于本判决生效后十日内向原告麻城市金昌物业有限公司支付拖欠的物业管理费3508.65元。
二、驳回原告麻城市金昌物业有限公司的其他的诉讼请求。
三、逾期未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，被告邹胜平负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费（按一审判决文书确定的诉讼费预交）款汇至黄冈中级人民法院立案庭，上诉人须在上诉期满七日内足额交纳上诉费，否则，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜 辉
审 判 员 梁胜阳
人民陪审员 袁宏良
二〇一五年十二月十日
书 记 员 刘惠芳