湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂孝感中民二终字第00164号
上诉人（原审原告）程鹏。
委托代理人张进宇。
被上诉人（原审被告），应城市林工商公司。
法定代表人刘毛志。
委托代理人周雪松。
上诉人程鹏因与被上诉人应城市林工商公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省应城市人民法院（2013）鄂应城民初字第00570号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人程鹏及其委托代理人张进宇，被上诉人应城市林工商公司法定代表人刘毛志及其委托代理人周雪松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告程鹏在原审诉称，应城市林工商公司系由国家出资开办的国有独资公司，该公司全部经营收入来自于其对国有资产（位于应城市古城大道的林工商大楼门店）的出租经营收益。2006年程鹏经应城市林工商公司的同意，以40000元的租金取得应城市林工商公司林工商大楼6号门店的承租经营权，并投入60000元用于门店装修，其后双方租赁合同每年一签，租金每年一付，起初门店年租金为15500元，后涨至年租金33000元，最后一次涨租金时双方约定程鹏按市场价在同等条件下享有优先承租权。2013年2月，程鹏提出续订租赁合同，但应城市林工商公司称合同到期后双方再行协商。2013年3月应城市林工商公司通知原告在内的所有原承租户，称林工商大楼已整体租赁给他人，要求原告等原承租人承租期满后腾出房屋，原告对此当即向原审被告提出异议，要求同等条件下优先承租，被告却不置可否。2013年5月2日一群人自称是宜昌博彩商贸有限公司工作人员，向原告等发放一份书面通知，该《通知》称“宜昌博彩商贸有限公司已接收林工商大楼整体经营权……本公司将于2013年5月18日开始对整体大楼升级改造……已到期的租赁户请配合搬迁暂停营业……如有到期租户不能依照前合同无条件配合甲方，本公司将采取相关措施（拆除卷帘门、玻璃等）……”，并向原告等出示一份事先拟定好的《协议书》，要求原告等在上面签字。该《协议书》内容为“……林工商大楼改造升级由宜昌博彩商贸有限公司（以下简称甲方）负责投资实施。改造后的门店经营权十年内归甲方所有……待改造施工完成后……（现租赁户）再与甲方重新签订租赁合同后方可进场经营……”。原告认为该《通知》和《协议书》所载内容违反公平原则并侵害了原告等原承租人的优先承租权，未在该协议书上签字。此后宜昌博彩商贸有限公司派社会人员对原告采取威胁、恐吓、在原告承租门店堆沙堆砖等手段逼迫原审原告离开。综上事实，原告认为被告应城市林工商公司未依照《国有资产管理法》、《企业国有资产监督管理条例》、《国有企业资产评估管理办法》等法律法规的规定对外公开对国有资产进行评估处置，现请求法院确认被告应城市林工商公司与宜昌博彩商贸有限公司签订的合同无效；判令原告对应城市林工商大楼6号门店享有优先承租权。
原审被告应城市林工商公司在原审辩称，原告程鹏的诉求没有法律依据；诉称与本案租赁合同没有关系；诉称的事实与本案没有关联性。请求法院依法查清事实，驳回原告的诉讼请求。
原审查明，2012年2月2日，被告应城市林工商公司与原告程鹏签订了《市林工商公司房屋租赁合同》一份，内容为“合同单位：林工商公司（简称甲方）；程鹏（简称乙方）。为确保国有资产的完整与增值，结合我公司的实际情况，经公司研究决定，同意将公司现有房屋门店对外出租，经双方协商，达成一致意见，特签订本合同，供双方信守。一、房屋（门店）租赁地址：林工商大楼（6-7）为经营场地。二、房屋（门店）租金33000元，（定员8人，采取代交内部职工养老保险金的形式）。三、租赁时间从2012年2月29日起至2013年2月29日止，租赁时间为1年。四、双方责任与要求：（1）乙方在签订合同时，需一次性交清租金方可经营。（2）乙方在租赁经营期内各种税费等均由乙方自理。（3）乙方在经营期间要依法经营照章纳税，要办好计划生育有关证件，否则不允许在我公司经营。（4）乙方在合同期满前一个月内，应向甲方提出房屋是否续租的申请，便于甲方安排下年的房屋租赁。（5）乙方在租赁期内，投入的不动产，乙方经营期满，动产的乙方撤除，不动产的属甲方所有。（6）乙方在租赁期内，房屋需转让的，必须经甲方同意，由甲方与新的租赁主签订合同，乙方无权转让。（7）甲方保证水电的供应（除正常的停电水外）乙方需按月交清水电费，否则物业人员有权采取措施停电停水。（8）承包期内，乙方要注意安全，配齐必要的防火设施，建立安全管理制度，如因管理不善，导致火灾事故及资产被盗造成的损失均由乙方承担。（9）如遇不可抗拒的政策因素，需终止合同，乙方必须在接到甲方通知后应予以配合，但甲方必须退还乙方余下的房租款。（10）如遇合同未尽事宜，须双方协商解决。本合同一式两份，签字生效。甲方（章）应城市林工商公司；乙方（章）程鹏”。合同签订后，原告租赁经营至合同期满。2013年1月5日，应城市林业局根据应城市委、市政府印发的《应城市2013年招商引资工作方案》将应城市林工商公司大楼整体改造升级，作为应城市林工商公司引资项目，投资方为宜昌博彩商贸有限公司。2013年4月16日，应城市林工商公司与宜昌博彩商贸有限公司签订了《林工商大楼经营权出让协议》一份，该协议对转让期限、转让金标准、付款方式、转让范围等进行了约定。2013年4月30日，应城市林工商公司向林工商大楼各位业主发出通知：“因公司业务的发展需要，经局、公司研究决定，林工商大楼整体经营权出让给宜昌博彩商贸有限公司。我公司与各位业主的租赁已到期，双方的租赁关系已终止。如需要继续租赁门店的业主，请你于2013年5月3日之前到我公司办公室签订租赁协议，前五位退出门店并愿意进场经营重新签订租赁协议的业主，可享受同等租金下浮10%的优惠，逾期未退场也未重新签订租赁协议的，我公司将视为承租人放弃优先承租权，特此通告”。现原告程鹏要求确认被告应城市林工商公司私自与宜昌博彩商贸有限公司签订的《林工商大楼经营权出让协议》无效；判决原告对应城市林工商大楼6号门店享有优先承租权而成讼。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告程鹏与被告应城市林工商公司签订的《市林工商公司房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。因该合同期满，原、被告双方权利义务终止，被告应城市林工商公司已预见到原告程鹏租赁门店优先承租的问题，并且还向各位业主发出通知，告知逾期的法律后果。因原告怠于行使自己的权利，应视为放弃了优先承租的权利，另根据合同的相对性原则，原告程鹏无权主张被告应城市林工商公司与宜昌博彩商贸有限公司签订的《林工商大楼经营权出让协议》无效。原告程鹏的诉讼请求不成立，依法予以驳回。被告应城市林工商公司抗辩理由成立，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：驳回原告程鹏的诉讼请求。案件受理费625元，由原告程鹏负担。
上诉人程鹏不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人应城市林工商公司与宜昌博彩商贸有限公司所签订的《林工商大楼经营权出让协议》应属无效。理由是：被上诉人应城市林工商公司系国有独资公司，该公司全部经营收入来自于其对国有资产（位于应城市古城大道的林工商大楼门店）的出租经营收益。该公司在对外处置资产过程中，除应遵守民事法律规定还不得违反国有资产管理方面的法律、法规、规章，否则应为无效。被上诉人私自与宜昌博彩商贸有限公司签订《林工商大楼经营权出让协议》，违反了下列强制性规定，应属无效：1、《国有资产管理法》第四十七条规定“国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制，转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的，应当按照规定对有关资产进行评估。”2、《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条规定“企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：……（六）资产转让、置换；（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；……”。3、《党政机关事业单位经营性国有资产招租管理办法》第十二条规定“经营性国有资产租赁期限原则上为1至3年，最长不得超过5年。特殊或大宗资产的租赁期限，由财政部门会同相关部门审批同意确定。”应城市林工商大楼实际上是应城市林业局掌管的经营性国有资产，《林工商大楼经营权出让协议》确定的初步租赁期限暂定为10年，却违反上述办法的规定。4、应城市林工商公司私自与宜昌博彩商贸有限公司所签订的《林工商大楼经营权出让协议》属低价处置国有资产的行为。应城市林工商大楼地处应城市中心城区，商业地理位置优越，该地段门店租金较高，上诉人承租应城市林工商公司6号门店的租金起初为15500元，后涨至33000元，而仅应城市林工商大楼一楼门店即有16间。按现有租金计算，原应城市林工商大楼一楼门店每年租金和管理费合计即有40-50万元。而《林工商大楼经营权出让协议》约定的应城市林工商大楼总计四层及后面院落每年的租金也只与原租金相当，其租金标准明显不合理，有低价处置国有资产之嫌。二、上诉人应享有优先承租权。上诉人自2006年开始承租被上诉人门店，每年按被上诉人规定的标准缴纳租金，2012租金上涨至33000元时，被上诉人工作人员曾口头承诺上诉人享有优先承租权。而且《党政机关事业单位经营性国有资产招租管理办法》第9条也规定有原租赁的资产继续对外出租的情况下，原承租人可直接续签不超过3年的租赁合同，故上诉人应享有优先承租权。尽管在一审诉讼调解阶段，被上诉人曾承诺协调宜昌博彩商贸有限公司与上诉人签订合同时，给予上诉人优先承租权，但上诉人认为由宜昌博彩商贸有限公司与上诉人签订租赁合同已无优先承租可言。综上所述，原审在处理上诉人与被上诉人的租赁合同事宜时，未能考虑被上诉人的国有独资性质和租赁物系国有资产，致使评判错误。为此，现依法提起上诉，请求二审法院撤销（2013）鄂应城民初字第00570号民事判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人应城市林工商公司辩称，本案当事人程鹏诉讼主体不适格，他不是《林工商大楼经营权出让协议》的当事人，无权要求宣告该协议无效；《林工商大楼经营权出让协议》只是经营权出让，不应为处理国有资产，不属于上诉人所说对国有资产低价处理；优先承租权没有法律依据，故应驳回其上诉请求。
本院认为，原审查明的事实属实。
本案的争议焦点为：一、上诉人程鹏是否为主张应城市林工商公司与宜昌博彩商贸有限公司之间关于经营权转让合同无效的适格主体；二、上诉人程鹏是否享有优先承租权。
针对上述争议焦点，本院评判如下：根据合同相对性原则，上诉人程鹏并非应城市林工商公司与宜昌博彩商贸有限公司之间的《林工商大楼经营权出让协议》的当事人，且该合同对上诉人程鹏的权利义务并无实际影响，因此，上诉人程鹏不是主张该合同无效的适格主体。《中华人共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人未与出租人签订书面定期租赁协议而继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但该租赁期限为不定期。上诉人程鹏与被上诉人应城市林工商公司签订的租赁合同租期为一年（2012年2月29日至2013年2月29日），合同期限届满后上诉人继续承租，出租人即被上诉人应城市林工商公司也未表示异议，该租赁合同由原来的定期租赁合同转为不定期租赁合同，对该不定期租赁合同，合同双方当事人均可以随时解除合同，因上诉人程鹏退租，被上诉人应城市林工商公司表示同意，故双方之间的租赁合同关系已终止，上诉人程鹏再行提出享有优先承租权无法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决并无不当，依法应予维持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
一、二审案件受理费各625元，均由上诉人程鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭光剑
审 判 员 夏建红
代理审判员 宋 雯
二〇一三年十二月四日
书 记 员 陈平川
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。