河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终920号
上诉人（原审被告）信阳德海置业有限公司（以下简称信阳德海公司）。
法定代表人刘海涛，该公司公司经理。
委托代理人柯森林，该公司员工。
委托代理人井泓，平桥区平桥镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）白立文，男，汉族，1967年12月24日出生。
委托代理人白敬喜，平桥区平桥街道法律服务所法律工作者。
原审被告邓蔡华，男，汉族，1975年8月8日生。
原审被告信阳市第一建筑工程公司（以下简称信阳一建公司）。
法定代表人余启明，公司经理。
上诉人信阳德海公司因与被上诉人白立文、原审被告邓蔡华、原审被告信阳一建公司房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2015）平民初字第01002号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人信阳德海公司的委托代理人柯森林、井泓，被上诉人白立文及其委托代理人白敬喜，原审被告邓蔡华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，信阳一建公司承建信阳德海公司滨湖名都小区2#、12#、13#楼，成立项目部，曾继刚任经理，邓蔡华等为实际施工人。2012年8月19日，邓蔡华隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，持信阳市一建公司2012年6月1日出具的可以出售部分套房（2#、12#楼10套）的委托书，信阳德海公司于2012年5月26日、2012年6月1日出具的通知（信阳一建施工的2#、12#楼可以卖十套，具体单元2#楼东单元3至7楼，13#可以卖五套），与白立文签订《滨湖名都小区房屋认购协议书》，约定：白立文（乙方）自愿认购邓蔡华（甲方）滨湖名都小区2号楼东单元4层东户，建筑面积136㎡，单价2800元／㎡，乙方在认购优惠期内，一次性付清优惠价为2470元／㎡，共计336000元；首付30万元于2013年5月1日前付清，房产证办齐付清余款36000元。邓蔡华、白立文分别在甲方、乙方处签名。签协议时楼房尚未建起。2012年12月25日白立文交购房款30万元，邓蔡华出具收据一份。邓蔡华将收白立文的购房款充抵信阳德海公司欠自己的工程款。2013年楼房建起后，白立文去找邓蔡华交付房屋，发现信阳德海公司已将自己购买的房屋又出售给别人，别人已装修。经多次协商未果，原告诉至法院。
原审认为，邓蔡华隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，与白立文签订房屋认购协议书，将尚未建起的房屋预售给白立文，二人签订的房屋认购协议书，依法无效。邓蔡华应当返还原告已付购房款及利息，赔偿损失并承担不超过已交购房款一倍的赔偿责任。信阳德海公司在未取得商品房预售许可证的情况下，授权施工单位信阳一建公司预售商品房，信阳一建公司明知开发单位信阳德海公司未取得商品房预售许可，书面委托实际施工人预售商品房，邓蔡华预售给白立文的商品房在信阳德海公司，信阳一建公司许可的预售商品房范围之内。白立文见邓蔡华持有信阳德海公司的两份通知、信阳一建公司的委托书才与邓蔡华签订房屋认购协议书，信阳德海公司、信阳一建公司在本案中均有过错，应当与邓蔡华承担连带责任。房屋认购协议书无效，自始无效，故不应再判决解除。原告的其他诉求，有法律事实依据，原审予以支持。三被告的辩称，无法律事实依据，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定判决：一、原告白立文与被告邓蔡华于2012年8月19日签订的“滨湖名都小区房屋认购协议书”无效。二、被告邓蔡华返还白立文购房款300000元，自2012年12月25日起按人民银行规定的同期同类贷款利率赔偿利息损失，到法院指定的履行期限止。三、被告邓蔡华赔偿原告白立文损失100000元。四、被告信阳德海置业有限公司、信阳市第一建筑工程公司对上述判决二、三项承担连带责任。上述二、三、四项判决，限本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费5800元，由三被告负担。
上诉人信阳德海公司不服一审判决上诉称：一、一审法院将我公司列为被告没有法律依据。本案是房屋买卖合同纠纷，我公司不是买卖合同的一方缔约人，不应列为本案被告。二、一审对我公司与被上诉人白立文之间存在何种法律关系未作认定。一审法院在未确定法律关系的情况下便判令我公司承担法律责任实为有失公允。只有确定了明确的法律关系，方可依据法律关系认定民事主体是否应当承担法律责任，或承担何种法律责任。我公司即不是合同双方当事人，又不是任何一方的委托人，而一审法院却以我公司未取得商品房预售许可证为由判令上诉人承担连带责任错误。三、一审被告邓蔡华没有证据证明其已取得对涉案房屋的处分权，却与被上诉人白立文签订协议，其已构成了合同欺诈，该合同为无效合同。由于被上诉人白立文没有证据证明我公司存在合同欺诈，所以我公司不应承担任何法律责任。综上，请求依法改判我公司不承担任何法律责任。
被上诉人白立文答辩称：一、上诉人信阳德海公司在未取得商品房预售许可证的情况下，授权信阳市第一建筑公司预售该商品房，不仅违反法律规定，而且有欺诈行为。二、我在买房时是见了信阳德海公司出具的两份通知，和信阳一建公司的委托书，才与邓蔡华签订购房协议的，且我所购房屋就在德海公司通知出售房屋的范围内。我认为信阳德海公司出具的两份通知属于对各个项目经理的授权行为。邓蔡华就是项目施工的经理。这两份通知有信阳德海公司的公章，就证明信阳德海公司授权可以卖房子。本身该涉案房屋就是抵施工单位的工程款。三、上诉人信阳德海公司有重大过错，应当承担过错责任，一审判决其承担连带责任并无不当。信阳德海公司在未取得商品房预售许可证的情况下，出具盖章通知让各个项目经理可以出售涉案房屋，又私自把涉案房屋卖给别人，其存在过错，所以信阳德海公司应该承担连带责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告邓蔡华称：我是涉案房屋的实际施工人，有权处理涉案房屋，卖房款用于抵偿德海公司欠我的工程款。信阳德海公司下的通知书，同意我卖2#楼的3-7楼10套房子。我每卖出一套房子，我和买房人只拿合同复印件。我将合同原件提交给了德海公司。信阳德海公司是在我将涉案房屋卖出后，又将涉案房屋卖再次给了别人的。涉案房屋不是大产权，信阳德海公司属于欺骗，我也是受害者。信阳德海公司是对项目部下的通知，根据通知我在信阳一建公司开了委托书，才将这个涉案房屋销售了。我卖了10套房屋，手续报给了信阳德海公司。我将涉案房屋卖出，是根据信阳德海公司下的通知和信阳一建公司出具的委托书。信阳德海公司应该承担连带责任。
二审过程中，双方当事人均无新的证据向本院提交。经审理查明的事实与一审相同。
本院认为，2012年8月19日，原审被告邓蔡华隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，持上诉人信阳德海公司出具的通知，原审被告信阳一建公司出具的委托书，与被上诉人白立文签订《滨湖名都小区房屋认购协议书》，约定白立文认购该小区2号楼东单元4层东户。2012年12月25日，白立文交购房款30万元，邓蔡华出具收据一份。邓蔡华将收白立文的购房款冲抵了信阳德海公司欠自己的工程款。后信阳德海公司又将该涉案房屋另售他人。原审认定邓蔡华与白立文签订的《滨湖名都小区房屋认购协议书》无效，判决邓蔡华返还白立文购房款并赔偿损失，信阳德海公司和信阳一建公司承担连带责任正确，本院予以支持。关于信阳德海公司上诉称其不应列为一审被告的问题，因白立文与本案有直接的利害关系，以原告的身份将其列为一审被告不违反法律规定。关于信阳德海公司上诉称一审没有释明其与白立文之间法律关系，判令其承担连带责任错误的问题，因其出具的两份通知属于对各个项目经理的授权行为，原审被告信阳一建公司向邓蔡华出具了委托书，据此可以认定信阳德海公司与邓蔡华之间构成代理关系，邓蔡华与白立文构成买卖合同关系，其应对邓蔡华的行为后果承担责任。综上，上诉人信阳德海公司的上诉理由均不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审的案件受理费5800元，由上诉人信阳德海置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余继田
审判员 吴 斌
审判员 陈 钢
二〇一六年四月二十六日
书记员 杨 帆