安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琅民一初字第01239号
原告：周永林，男，1970年8月3日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。
委托代理人：李广昌，安徽会峰律师事务所律师。
被告：滁州市会峰房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市，组织机构代码71171009-2。
法定代表人：程崇文，该公司董事长。
委托代理人：张冬延，该公司员工。
委托代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。
原告周永林与被告滁州市会峰房地产开发有限公司（以下简称滁州会峰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法由审判员张晨独任审判，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告周永林的委托代理人李广昌，被告滁州会峰房产公司的委托代理人庞仁兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周永林诉称：2013年1月9日，周永林与滁州会峰房产公司签订一份商品房预售合同，约定周永林购买该公司位于滁州市上海北路689菊香园xx栋x单元xxx室房屋，总价款263174元。周永林于合同约定的期限内付清所有房款，滁州会峰房产公司应按合同约定于2014年5月31日前交付房屋，如逾期交房90日，应按已付房款日万分之五支付违约金至实际交付之日。现要求判令：1、滁州会峰房产公司支付截止2015年6月8日逾期交房的违约金48950.36元（按已付房款日万分之五计算）；2、滁州会峰房产公司支付2015年6月9日至验收合格实际交房之日的逾期交房违约金（按已付房款日万分之五计算）；3、滁州会峰房产公司支付违约金利息（自交付房屋之日按银行同期贷款利率计算至付清违约金之日止），并承担本案诉讼费用。
滁州会峰房产公司在庭审中辩称：1、实际符合交房时间为2015年5月24日；2、周永林主张逾期交房违约金过高，因为不能交房有多种原因，其中有政府修路造成的原因，根据相关规定应该按照同地段同时期房租的标准按每月800元计算；3、2015年5月24日之后不存在支付违约金及违约金利息。
周永林为支持其诉讼请求，举证下列证据：
证据一、周永林的身份证复印件一份。证明周永林的基本情况；
证据二、商品房预售合同及发票各一份。证明：1、滁州会峰房产公司主体适格；2、该合同为格式合同并经房管局审查备案；3、滁州会峰房产公司未在合同规定的期限交付房屋，构成违约；4、违约金的计算方式为日万分之五，总房款263174元；5、违约金日期的计算方式按照合同约定，自2014年6月1日开始计算，交纳物业管理费、签订交接单、领取钥匙为房屋交付标志；
证据三、2015年5月24日的通知一份。证明滁州会峰房产公司要求周永林于2015年5月31日前办理交房手续，合同约定通知收到十日之内，即2015年6月10日前办理交接手续，双方于2015年6月8日办理了交接手续；
证据四、菊香园小区房屋验收交接表一份。证明双方于2015年6月8日办理了交接手续。
上述四组证据经滁州会峰房产公司质证，对真实性均无异议；对证据二，认为逾期交房事实存在，但符合交房时间应为2015年5月24日，违约金应计算至2015年5月24日，对承担违约金无异议，但违约金过高，要求调整；对证据三，认为交房时间应为2015年5月31日前；对证据四，认为周永林怠于行使权力，导致2015年6月8日才办理房屋交接。
滁州会峰房产公司为支持其辩称意见，举证下列证据：
证据一、滁州会峰房产公司的营业执照、组织机构代码证复印件各一份。证明滁州会峰房产公司的基本情况；
证据二、快递单及回执各一份。证明2015年5月27日符合交房条件。
上述二组证据经周永林质证，对真实性均无异议；对证据二的证明目的不认可，认为实际交房时间为2015年6月8日。
本院认为：周永林举证的四组证据及滁州会峰房产公司举证的证据一，均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。滁州市会峰房地产开发有限公司举证的证据二，周永林对真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认，但该份证据不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认。
依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：
2013年1月9日，滁州会峰房产公司作为卖方（甲方），周永林作为买方（乙方），双方签订一份《滁州市商品房预售合同》，载明：房地产座落琅琊区上海北路689号（菊香园）xx幢x单元xxx室；第三条每平方米房屋建筑面积单价为2880元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款……暂定为263174元；第十一条甲方定于2014年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算……，逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、……，乙方不解除合同，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日；第十三条……甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为：……签订交接单……；附件一付款方式：一次性付款乙方于2013年1月9日与甲方签约，并付首付房款263174元。合同签订后，周永林于2013年1月15日一次性付清全部购房款。2015年5月26日，滁州会峰房产公司以快递方式向周永林送达交房通知，要求于2015年5月31日前来办理交房手续。2015年6月8日，周永林与滁州会峰房产公司办理了房屋交接手续。
本院认为：综合当事人的诉称、辩称，举证和质证意见，本案的争议焦点是：滁州会峰房产公司是否构成违约并承担支付违约金及违约金利息的责任。
滁州会峰房产公司与周永林于2013年1月9日签订的《滁州市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按约履行。周永林已按合同约定履行了付款义务，滁州会峰房产公司应按合同约定于2014年5月31日前将房屋交付周永林，但直至2015年6月8日方完成交付，自2014年6月1日起至2015年6月8日房屋交付时止，共逾期交房373天，已构成违约，应承担违约责任。双方签订的合同明确约定违约金计算至房屋实际交付之日，房屋已于2015年6月8日交付周永林，本院对周永林要求支付截止2015年6月8日的逾期交房违约金予以支持，对周永林要求支付自2015年6月9日起至验收合格实际交房之日的逾期交房违约金不予支持。
《中华人民共和国合同法》赋予了当事人协商违约金条款的权利，允许当事人双方可以约定一定数额的违约金或约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，这体现了缔约自由的宗旨；但同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情形亦作出了限制性的规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人的补偿；本案违约金的计算应以周永林的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量。本案中，周永林的实际损失应为滁州会峰房产公司逾期交房造成的损失，具体到本案逾期交房而言，若滁州会峰房产公司按期交房，则周永林可以按合同约定的日期自用或出租房屋，该部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。如按合同约定，则滁州会峰房产公司每日应支付周永林263174元×0.0005=131.6元，显然过高，本院对滁州会峰房产公司称违约金过高，要求调整的意见予以采纳，本院依法将逾期交房的违约金标准调整为自2014年6月1日起至2015年6月8日止，按总房款的日万分之三计算，滁州会峰房产公司应支付周永林逾期交房违约金263174元×0.0003×373=29449元，本院对周永林要求支付违约金利息不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告滁州市会峰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告周永林逾期交房违约金29449元；
二、驳回原告周永林的其他诉讼请求。
如果被告滁州市会峰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1020元，减半收取510元，由原告周永林210元，被告滁州市会峰房地产开发有限公司负担300元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 员 张 晨
二〇一五年十一月十日
代理书记员 肖珺杰