青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民三终字第55号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐清国
委托代理人青海夏都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司
法定代表人马健，该公司总经理。
委托代理人青海同光律师事务所律师。
委托代理人青海同光律师事务所律师。
上诉人徐清国与被上诉人西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司租赁合同纠纷一案，西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司于2013年9月25日向西宁市城东区人民法院起诉，请求判令被告支付原告房租20456元，违约金10万元，判决后，徐清国不服该判决，于2013年12月22日向本院提起上诉，本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月3日公开开庭进行了审理，上诉人徐清国及其委托代理人唐凯；被上诉人西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司的委托代理人韦廉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年3月16日西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司与被告徐清国签订《租赁协议》，由徐清国租赁西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司厂房，双方约定租赁场地位置、面积及租赁期限及租金、租金交纳办法、相关费用负担、违约条款等内容。2009年5月19日，原告西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司收到青海省地方税务局东川工业园区地方税务局《减免税到期通知书》，因免征税费期限已满，此后，需交纳房产税、土地使用税，造成出租方的成本增加，后经协商一致于2012年10月16日签订《补充协议》，约定“乙方同意补交房屋租赁费中漏算的房产使用税和土地使用税，壹年两项合计人民币14456元”，以此种方式增加租金。同时约定厂房内配置设施（消防设施、管道设施等）及相关租金支付方式的内容。后双方按《补充协议》约定已履行第一、第二年（2009年5月至2011年5月）租金28900元；第三、第四年（2011年5月至2013年5月）租金22900元。2013年5月之后未支付。徐清国依据《补充协议》实际交纳租金数额为51830元。徐清国拖欠2011年5月至2013年5月应付租金6000元、2013年5月至2014年5月期间的租金14456元，总计金额20456元。
另，西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司与徐清国签订《租赁协议》后，经口头协商将车间外空闲场地租于徐清国用来停放维修车辆，约定场地使用费每月600元计收。自2009年5月至2012年10月签订《补充协议》时，被告徐清国已交纳场地使用费27900元。自2012年11月起至2013年3月16日被告徐清国拖欠场地使用费2700元未付。
又查，以徐清国为业主的个体工商户“西宁经济技术开
发区东川工业园区长海汽修厂”，于2013年9月3日办理注销登记后，于2013年9月16日申请设立以王华丽为业主的“西宁经济技术开发区东川工业园区长海汽修厂”。徐清国与王华丽为夫妻关系。
原审法院认为，原、被告签订的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行各自的义务。原告（反诉被告）西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司在合同期内按合同约定义务为被告提供了租赁厂房以及场地，被告在使用租赁厂房及场地期间，拖欠租金不付，显属违约，对酿成此纠纷负完全责任，原告诉求有理，本院依法予以支持。被告的反诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1、被告徐清国于判决书生效后十日内支付原告西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司租金20456元及违约金100000元。2、被告徐清国于判决书生效后十日内支付原告西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司场地使用费2700元。3、驳回被告徐清国的反诉请求。本诉受理费2763元、反诉费623元，合计3386元由被告徐清国负担。
宣判后徐清国不服原判，以《补充协议》内容违反了税法的相关规定，属无效协议、10万元违约金计算无依据及不应承担2700元场地费等为由，向本院提起上诉，要求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人要求返还已交纳的房产税、土地使用税51830元的诉讼请求。
被上诉人西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司以原审法院判决处理得当为由，要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判进行了答辩。
经审理查明，原审法院判决认定事实属实,应予确认。
另查明，双方当事人于2012年10月16日签订的《补充协议》第五条约定“本补充协议签订后，在两天内乙方即上诉人先付两年的房产使用税和土地使用税，待甲方给车间内把排污管口和自来水管口安装到位后，乙方再付两年的房产使用税和土地使用税，剩余的两年税费到第五年时一年一付”。协议签订后，就2011年5月至2013年5月期间租金的补交问题，被上诉人西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司于2012年12月5日给上诉人徐清国发了“催款通知单”。要求在2012年12月7日前给其交纳28900元，逾期将承担违约责任。徐清国于2012年12月6日给被上诉人西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司支付22900元，余6000元未支付。
本院认为，被上诉人与上诉人签订《补充协议》的目的是将其承担的房产使用税和土地使用税以增加租金的方式由承租方即上诉人承担，上诉人同意该要求，说明双方之间增加租金的意思表示真实，且该约定不违反法律的禁止性规定，属有效协议。上诉人关于该约定违反税法属无效约定并要求退还已补交租金的上诉理由，无法律依据，应予驳回。关于上诉人是否存在迟延交付租金的问题,从《补充协议》第五条约定看，合同双方就增加租金部分的支付方式专门作了规定。协议签订后，上诉人补交了租赁期间第一、二年增加的租金，而第三、四年增加的租金（即2011年5月至2013年5月期间）未足额交纳。因此上诉人未按催款通知要求的时间足额支付租金的行为属迟延履行合同义务的行为，构成违约。由于第五年（即2013年5月至2014年5月）应补交的14456元租金，按协议约定系一年一交，但具体何时交，双方当事人理解不一，上诉人认为应按一年期满后交纳，而被上诉人认为应按一年开始后即交纳，本院认为，在双方就交款时间约定不明的情况下，被上诉人可在一年中的任何时间向上诉人主张租金的权利，上诉人也可以在一年中的任何时间向被上诉人履行义务。但本案中被上诉人是否在起诉前就第五年的租金向上诉人主张过权利，未提供证据证明。故其起诉之日应视为权利的主张之日，因此这部分租金，上诉人不应承担违约责任。由于上诉人在交付租金的过程中存在部分租金迟延交付的问题，应承担违约责任。但双方当事人在合同中就迟延交纳租金的违约金计算标准未明确约定，因此对这一部分迟延交纳的租金，应按法定违约金执行，即按银行同期贷款利率标准计算。具体为：被上诉人于2012年12月5日催款，上诉人于12月6日交款22900元，未履行部分应从催款通知中要求的12月7日的次日开始计算违约金，即2012年12月8日至2013年9月25日即起诉日止共287天，违约金为287元。原审法院判决将合同中规范其它行为的违约金标准，用来约束迟延交付租金的违约行为，显属不当，应予纠正。关于场地占用费问题，由于双方当事人就场地使用问题，达成口头协议，并实际履行，上诉人在该口头协议未解除的情况下，停止支付场地占用费不当，原审法院判决此节并无不当，应予维持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持西宁市城东区人民法院（2013）东十初字第132号民事判决第二、三项。
二、变更西宁市城东区人民法院（2013）东十初字第132号民事判决第一项为“徐清国于判决书送达后十日内支付西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司租金20456元及违约金287元。
如逾期给付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3386元，上诉人徐清国负担2000元；被上诉人西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司负担1386元；二审案件受理费3386元，上诉人徐清国负担2000元；被上诉人西宁大昆仑玻璃制品工贸有限公司负担1386元。
本判决为终审判决。
审判长 赵文忠
审判员 闻 宁
审判员 韩雪梅
二〇一四年三月十四日
书记员 王文隽
附:法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条：当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。