广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第490号
上诉人（原审原告）：黄玩享，男，汉族，住台山市。身份证号码：×××6654。
委托代理人：李婕，广东雄军律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈宝秀，女，汉族，住台山市。身份证号码：×××3827。
上诉人黄玩享因与被上诉人陈宝秀返还原物纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2015）江台法斗民初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年1月22日，黄玩享向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、陈宝秀立即将斗山镇六福眼镜村2队旧禾场黄玩享所有的房屋交回黄玩享管理使用；2、本案诉讼费用由陈宝秀承担。主要事实和理由是：1987年2月，黄玩享经申请依法获得坐落台山市斗山镇六福眼镜村2队旧禾场一块面积74平方米的建房用地，该土地四至范围：东边邻黄德志屋、南边临车房、西边邻ＸＸ星、北边邻空地。黄玩享于1987年底在该土地上建成一栋一层砖混结构房屋。1992年5月，黄玩享与陈宝秀（眼镜村3队村民）口头商议，将上述房屋及土地作价6000元卖给陈宝秀。陈宝秀当年支付了1200元订金，1995年支付了2000元，尚欠2800元未支付。由于陈宝秀未付清购房款，所以黄玩享既未与陈宝秀办理相关转让手续，也未将房屋交付陈宝秀。后来，陈宝秀趁黄玩享一家人在电白工作生活，多年不回村之机，强行占用房屋用来堆放杂物。之后，陈宝秀又利用房屋南边车房（村集体所有）做米机加工厂，从房屋安装电表，拉两条电线过去加工厂；同时在房屋大厅墙壁上凿开一个大孔，插入一个铁管道，将加工厂生产出来的米糠排入房屋大厅内堆放，导致房屋毁损严重。几年前停办米机加工厂后，陈宝秀将房屋用来堆放干柴等杂物及养鸡。2014年11月，黄玩享委托广州市合正房屋鉴定有限公司对房屋作安全鉴定，鉴定绪论为危房，建议对房屋作整体拆除处理。黄玩享回村后发现房屋被霸占，要求陈宝秀搬出。但陈宝秀以房屋的地皮是黄长财为由，拒不腾房。为此，黄玩享、陈宝秀争议十多年，期间经六福村委会、斗山镇政府、派出所、建委、国土所等部门多次调解无果。黄玩享认为，首先涉案房屋所占土地使用权权属眼镜村2队集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让，因此黄玩享、陈宝秀之间转让涉案土地的行为违法而无效。其次，陈宝秀属眼镜村3队成员，其家庭在本村已有房屋及宅基地，不具备受让眼镜村2队土地使用权的法定条件。第三，黄玩享、陈宝秀私自转让房屋的土地使用权，未征得土地所有权人眼镜村2队集体同意，未经任何政府部门批准，也没有办理相关变更登记手续，房屋的所有权及土地的使用权至今仍未发生转移。因此，双方的转让行为无效，陈宝秀占用黄玩享的房屋，没有合法依据。
陈宝秀答辩称：1992年黄玩享因眼镜村旧禾场的房屋损坏严重，无法居住，打算搬迁到台山市台城镇居住。当时黄玩享没有足够钱在台城镇购买住房，需出卖村中的房屋。开始黄玩享找到本村村民黄宏均、黄启新商量买房事宜未果后，找到陈宝秀的丈夫黄达荣（已故）商量买房一事。起初黄达荣考虑黄玩享的房屋损坏严重，没有购买的意思。但陈宝秀一方面念在自己是经黄玩享的妻子梁佩雅介绍嫁给黄达荣为妻的往事；另一方面陈宝秀生有三个儿子，住房不够。后来，陈宝秀与丈夫黄达荣商量后，同意购买黄玩享的旧房屋。在得到眼镜村生产队队长黄某同意后，于1992年5月1日在陈宝秀眼镜村住家大厅，黄达荣夫妇、黄玩享夫妇、黄玩享的儿子黄伟强五人在场，经双方协议后，达成黄玩享以人民币3600元的价格出卖其在村中的旧房屋给黄达荣的买卖协议。黄达荣现场一次性支付人民币3600元给黄玩享，其收款后就写下买卖协议一家三口均签名打上指模，并连同房屋的《宅基地使用证》、《建筑施工简图》、《建房许可证》等交给黄达荣。黄玩享现有的复印件是用欺骗手段骗取陈宝秀的原件复印而取得。由上述的买卖事实可见，陈宝秀不存在强占该房屋的行为。本案中旧房屋损坏严重的直接原因是本村村民黄德志（迁香港定居）在1990年建房后造成的。1992年1月30日，黄玩享与黄德志签订（1991）台法斗民字第42号民事调解书，由黄德志补偿2200元给黄玩享。因此，房屋的损坏与陈宝秀在1993年开设米机加工厂的行为无关。本案中房屋土地使用权属眼镜村集体所有，并不是属眼镜村2队集体所有。1975年后，眼镜村原有4个生产队（1小队、2小队、3小队、4小队）合并成一个生产队，统称眼镜村生产队。因此本案原、陈宝秀同属眼镜村集体成员。陈宝秀具备土地使用权的法定条件。据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让……”及《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。从以上法条可知集体土地使用权可以依法转让，但决定是否转让给谁应当由集体土地所有权人决定。陈宝秀在购买房屋前已征得当时在任眼镜村生产队队长黄某同意，且陈宝秀、陈宝秀同属眼镜村集体成员，故陈宝秀具备土地使用权的法定条件。
房屋一直未办理相关变更登记手续的原因其一在1992年5月1日签订买卖协议后，黄达荣要求黄玩享变更房屋的使用权，黄玩享以相熟且已写下协议为由拒绝。其二大约2010年间，黄玩享曾同意变更房屋的使用权，黄玩享、陈宝秀到斗山镇国土所办理相关变更手续，但由于房屋属黄玩享夫妻共同财产，黄玩享的妻子没在场，当时无法办理。之后黄玩享就不再配合，房屋相关的变更手续一直未办理。综上所述，为维护自己的合法权益，陈宝秀是合法行使法律赋予的先履行抗辩权，现黄玩享歪曲事实，请求法院依法驳回其诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：黄玩享又名黄願享，婚取梁佩雅，生育儿子黄伟强、女儿黄伟萍。黄玩享及其妻子梁佩雅现户籍地为茂名市××××县。陈宝秀于1981年12月22日婚嫁黄达荣；黄达荣于2012年6月1日死亡；黄达荣是台山市斗山镇六福眼镜村村民。1987年2月6日黄玩享申领了坐落原台山县斗山镇六福眼镜村东至空地、南至村委会车房、西至水渠、北至空地73.50平方米宅基地一块；当日又获相关部门以黄玩享的名义核发了《建房许可证》一份；当年在该土块上建成一层房屋一间。
庭审期间，黄玩享、陈宝秀对1992年5月1日，黄玩享在该房屋尚未办理权属登记的情况下，曾将房屋出售给黄达荣的事实没有异议。陈宝秀提交1992年5月1日《字据》订明：一层74平方屋、地皮全部买给黄达荣，我家叁口人同意，黄玩享、梁佩雅、黄伟强；2015年3月5日《台山市斗山镇六福村委会证明》注明：兹有六福村委会眼镜村陈宝秀于1992年5月1日在双方自愿的条件下，达成房屋购买，卖主黄玩享也同意交易，陈宝秀也于1992年5月份正式使用黄玩享的房屋至现在；同日在六福村委会见证完成的《村民自愿见证签名表》有黄某等26位村民签名确认陈宝秀购买梁佩雅房屋的事实。证人黄某出庭作证并作如下证言：1975年其在眼镜村第2生产队任队长，之后眼镜村几个生产队合并后在眼镜村任队长；黄玩享的房屋是1987年黄玩享的妻舅帮忙建成的；1992间陈宝秀以3600元的价格向黄玩享购买涉案房屋；黄玩享收款时在其妻子梁佩雅、儿子黄伟强在场情况下，在一字据上签上黄玩享、梁佩雅、黄伟强的姓名并按捺指模交陈宝秀收取，随后陈宝秀开始使用涉案房屋至今；当时我在场看到黄玩享、陈宝秀的交易过程。
2015年3月12日庭审质证时，发现陈宝秀提交的2015年3月5日《台山市斗山镇六福村委会证明》及《村民自愿见证签名表》加盖的公章为台山市斗山镇六福村民选举委员会的公章。陈宝秀认为不妥，在庭审结束时，经向原审法院申请获准许取回该书证，2015年3年16日加盖了台山市斗山镇六福村委会公章后提交原审法院。翌日，陈宝秀经质证，对该书证的客观性、真实性和关联性不予确认。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是物权纠纷。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。陈宝秀提供2015年3月5日的《台山市斗山镇六福村委会证明》和《村民自愿见证签名表》虽有瑕疵，但对该证据所反映客观真实性可予以认可。再结合黄玩享、陈宝秀的陈述、举证及证人黄某的证言，原审法院理应确认如下事实：1992年5月1日，黄玩享在其妻子和儿子在场的情况下，将坐落原台山县斗山镇六福眼镜村东至空地、南至村委会车房、西至水渠、北至空地的一层自建房屋出售给黄达荣；同时当时黄达荣及其家人开始占有、使用该房屋至今。至于黄玩享、陈宝秀对涉案房屋的交易价格则属债权法律关系，本案不作调整。
鉴于目前我国农村房屋所有权、宅基地使用权缺乏登记的情况仍普遍存在，审判中若以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力，既不客观也不现实。虽然黄玩享、陈宝秀均认为黄玩享将房屋出售给陈宝秀，但陈宝秀举证的部分证据证实，涉案房屋实际是出售给黄达荣。由于售买房屋时，陈宝秀与黄达荣是夫妻关系，故客观上应认定为黄玩享将涉案房屋出售给陈宝秀和黄达荣。1992年5月1日，黄玩享作为房屋的权属人，将房屋出售给陈宝秀和黄达荣的事实，众多村民和当村委会都知悉此事，具有一定的公信力和公示效应。在黄达荣已按当时市价支付全部或分房款及嗣后实际占有使用房屋的情况下，从维护市场交易安全和诚实信用角度考虑，原审法院确认陈宝秀和黄达荣已取得涉讼房屋所有权。此外，若涉案房屋为黄玩享与他人共有，根据最高人民法院《适于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，陈宝秀和黄达荣对涉案房屋的取得为善意取得。综上所述，黄玩享诉请陈宝秀立即将斗山镇六福眼镜村旧禾场黄玩享所有的房屋交回黄玩享管理使用的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第二条、第七十二条，《最高人民法院适于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，于2015年4月17日作出如下判决：驳回黄玩享的全部诉讼请求。案件受理费100元，由黄玩享负担。
当事人二审的意见
黄玩享不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持黄玩享的诉讼请求。主要事实和理由是：一、原审判决认定黄玩享在妻子梁佩雅、儿子黄伟强在场的情况下，将讼争房屋及土地出售给黄达荣，认定事实错误。1、六福村委会《证明》只能证明黄玩享与黄达荣、陈宝秀发生买房的事实，但对在场人员、交易金额、买卖房屋及土地的合法性等均未予证明。2、黄某与陈宝秀存在利害关系，其证人证言可信度不高。3、黄达荣、陈宝秀既然要黄玩享立下出售房屋及地皮的字据，但为什么在给了房屋对价不要求黄玩享出具收款收据。而且已经交清房款，为什么不敢要求黄玩享办理房屋过户手续，与常理不符。二、原审判决认定黄达荣、陈宝秀已取得诉讼房屋所有权，认定事实错误。1、黄达荣、陈宝秀不能基于黄玩享的转让行为而获得涉讼房地产的所有权。2、根据《土地管理法》第62条的规定，黄玩享出售涉案房地产的行为，侵犯了其他两个共有人的合法财产权益，属无效处分。陈宝秀不具备受让涉案宅基地的法定条件。3、根据《物权法》第九、十五条规定，本案中，字据并非房地产买卖合同，双方的房地产买卖合同关系自始未成立。4、黄玩享至今是《在基地使用证》上注明的户主，证明涉案房地产物权仍归黄玩享及家人享有。本案未签订房地产买卖合同，也未办理任何审批手续，不产生涉案房地产物权转移归黄达荣、陈宝秀所有的法律后果。三、陈宝秀自购买房屋23年均未要求办理房屋过户手续，已超过诉讼时效。四、不动产物权的变动以登记为准，取得不动产物权的唯一凭据就是进行产权登记。本案不属于善意取得，根据法律规定，善意取得的必备条件是进行产权登记，原审法院认为陈宝秀善意取得缺乏事实和法律依据。
陈宝秀答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回黄玩享的诉讼请求，维持原判。黄玩享将涉案房屋出售给陈宝秀一家是事实，当时陈宝秀一次性支付了3600元购房款，黄玩享收款后写下买卖协议，连同《宅基地使用证》、《建筑施工简图》、《建房许可证》交给我方。二、陈宝秀与黄玩享之间的购房协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，陈宝秀已取得涉案房屋的所有权及土地使用权。三、本案已过诉讼时效，应驳回黄玩享的上诉。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案系黄玩享以陈宝秀与其商议订立房屋买卖合同但未付清购房款时，侵占讼争房屋为由请求陈宝秀返还讼争房屋的纠纷，根据黄玩享的诉讼请求，因不涉及房屋买卖合同的效力或解除问题，故本案案由应定为返还原物纠纷。原审法院将本案定为物权纠纷不准确，本院予以修正。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案争议焦点是：陈宝秀占有使用涉案房屋是否构成侵占。
本案中，陈宝秀主张黄达荣与黄玩享就涉案房屋买卖达成合意并出具《字据》后，由黄玩享向黄荣达交付房屋以及《宅基地使用证》、《建筑施工简图》、《建房许可证》等证件，故不构成侵占。即陈宝秀主张其通过订立房屋买卖合同及黄玩享其后的交付行为取得占有使用涉案房屋的权利。而根据黄玩享起诉的事实和理由，其认可与黄达荣口头商议将涉案房屋和土地作价6000元出卖，但因黄达荣未付清购房款，故其未将涉案房屋交付。从双方当事人的上述意见可知，双方对买卖的标的是明确的，仅对购房价款、房屋变更登记及交付等合同内容存在争议，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，应认定双方就涉案房屋的买卖合同关系成立。黄玩享在二审过程中以其妻、儿没有签名而致涉案房屋未过户、物权未转移以及陈宝秀未付清购房款等多种原因，主张涉案房屋买卖合同未成立，显然缺乏法律依据，本院不予支持。该合同虽成立，但未约定交付条件，陈宝秀应对黄玩享向其交付房屋的事实进一步举证予以证明。
根据陈宝秀提供的证据，其持有涉案房屋的《宅基地使用证》，台山市斗山镇六福村民委员会出具证明认可陈宝秀于1992年5月份开始正式使用涉案房屋，另由该村民委员会见证多名村民签名证明陈宝秀购买梁佩雅（即黄玩享的妻子）的房屋，并有证人黄某出庭作证，而黄玩享虽认为陈宝秀侵占其房屋，但未提供证据证明其在本案诉前何时以何种方式提出异议，故相较于黄玩享的主张，陈宝秀主张通过订立房屋买卖合同从黄玩享处取得占有使用涉案房屋的权利有相应的证据予以证明且更为合理，本院予以采信。黄玩享主张陈宝秀侵占其房屋依据不足，本院不予支持。
另外，陈宝秀在本案中仅主张其具备取得涉案土地使用权的法定条件且黄玩享已将涉案房屋交付使用，并认为因黄玩享不予协助以致未办理变更登记手续，而未明确主张其已取得房屋所有权而无需向黄玩享返还房屋，故原审直接确认陈宝秀享有涉案房屋的所有权不当，本院予以纠正。
至于涉案房屋买卖合同是否因无效、可解除等情形而应返还的问题，不属本案返还原物纠纷的审理范围，黄玩享的上述权利应循合同纠纷之诉主张，本案对此不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由黄玩享负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一五年十月十五日
书记员 梁淑珍