中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3723号
上诉人（原审原告、反诉被告）：神多野XX，日本国籍，住香港九龙。
委托代理人：魏德明，广东瑞丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈X梅，住广东省深圳市宝安区。
委托代理人：阮瀚扬，广东法则明律师事务所律师。
上诉人神多野XX因与被上诉人沈X梅房屋权属纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明�2012年4月20日，神多野XX（甲方）、沈X梅（乙方）双方签订《确认书》一份，约定：一、双方确认广州临江大道683号佳润临江上品大厦16楼09室（房屋面积73平方米，总房款2941718元，现地址广州市天河区临江大道683号1609房，简称“涉案房屋”）是甲方出资，以乙方名义购买的房产。甲方已付清首期款1471718元，并从2012年2月11日起每月通过华夏银行黄埔大道支行62×××16账户支付购房款，甲方负责每月存入现金或转账到上述账户，乙方不承担任何还款责任；如因甲方不按时还款导致乙方信用受损的，乙方可追究甲方的法律责任。二、乙方只作为登记权利人，上述房屋的所有权、使用权、收益权、继承权等所有权利均归甲方享有，因该房屋所产生的一切责任均由甲方承担，乙方不享有该房屋的任何权利，同时也不承担该房屋的任何义务。三、广州市临江大道683号佳润临江上品大厦16楼09室的购房合同及购房发票等相关产权资料由甲方保管，乙方不得出售、出租或居住该房屋，亦不得以该房屋对外抵押或提供保证，如因上述原因给甲方造成损失，乙方自愿承担全部损害赔偿责任；若乙方因个人原因导致甲方的产权受损，乙方必须按上述房产当时的市价赔偿给甲方。四、在日后政府政策允许的情况下，乙方应协助甲方将产权登记人变更到甲方名下，所需费用由甲方承担。如日后因政策调整或国家征收、拆迁该房地产时，所有补偿收益均归甲方享有，乙方应配合甲方办理相关手续。五、甲方如需将上述房产对外出租或出售，乙方须无条件配合办理相关手续，同时乙方须在上述房产的房产证办理下来后配合甲方办理委托售房公证，以后该房产一切事宜均与乙方无关。六、本确认书在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成时，可向房屋所在地法院提起诉讼。等等。
2013年9月4日，涉案房屋产权登记至沈X梅名下。
原审另查明：2006年7月11日，我国建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇管理局六部委作出《关于规范房地产市场外资准入及管理的意见》（建住房（2006）171号），其中规定“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自主商品房。在境内没有设立分支、代表机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房”。
神多野XX于2015年5月21日向原审法院提起本案诉讼称：2011年我方委托沈X梅代持位于广州临江大道683号佳润临江上品大厦1609号房产（办公）。双方明确约定，该房产全部由我�出资购买，沈X梅仅作为登记权利人，实际权利人为我方。我方为购买该房产已支付1471718元，并以沈X梅名义从华夏银行黄埔大道支行贷款1470000元，由我方还贷。截止起诉时我方已支付贷款680796.21元，即我方为该房产共支付购房款2150796.21元。后我方要求沈X梅进行变更登记遭拒，且经我方调查了解，因我方系外国人，根据国家及广州市有关限购政策，亦无法将该房产变更登记至我方名下，故沈X梅理应将购房款返还给我方。我方为购房支付税费88000元，目前该房产已增值至少50万元，沈X梅作为名义权利人理当将该增值收益及税费支付给我方。我方多次要求解除双方委托代持协议并要求沈X梅返还购房款等均无果，为维护我方合法权益，特起诉，请求法院判令：1、沈X梅返还财产（以涉案房屋的评估价值为准）；2、沈X梅返还我方购房支付的税费88000元。3、本案受理费由沈X梅承担。
沈X梅原审辩称：不同意神多野XX的全部诉讼请求。一、神多野XX没有按时偿还贷款，大部分贷款实际由我方偿还。我方确与神多野XX签订《确认书》，愿意为其代购涉案房屋，约定由神多野XX负责每月存入现金或转账偿还贷款。如神多野XX不按时还贷导致我方信用受损失的，我方可追究其法律责任。事实上，神多野XX没有依约按时存入现金或转账偿还贷款，一直由我方代为垫付。经我方多次催促，神多野XX仅通过深圳农村商业银行转过几次款，大部分贷款实际由我方偿还。二、神多野XX没有任何证据证明涉案房屋升值。涉案房屋所处地区人气不旺，且由于政策打压，今年房价大跌，我方不认为涉案房产升值，甚至不排除贬值。三、涉案房屋的税费应由神多野XX承担。正如神多野XX在起诉状所称，我方为其代购房产是规避国家法律、属于无效合同。大部�过错归于神多野XX，由此造成的损失也应由神多野XX承担，因此涉案房屋的税费应由神多野XX承担。四、神多野XX一直占有房屋，其应向我方支付使用费。
沈X梅原审反诉称：我方与神多野XX签订《确认书》，为其代购涉案房屋。神多野XX自2012年9月30日收楼后一直占有涉案房屋的使用权，并用于出租。据我方了解，涉案房屋承租人为郭某，每月租金5500元。我方认为，如神多野XX不要涉案房屋，因其一直占有涉案房屋的使用权并能够从中受益，应从收楼的次日（即2012年10月1日）起向我方支付房屋使用费直到其将涉案房屋使用权交付我方。涉案房屋使用费的标准应参照涉案房屋租金标准，租金标准则应通过司法评估确认。为维护我方合法利益，特反诉请求：1、神多野XX向我方支付房屋使用费（暂按5500元／月，以评估确定金额为准，从2012年10月1日起计至神多野XX�涉案房屋使用权交付我方之日）；2、神多野XX承担本案受理费。
神多野XX针对沈X梅的反诉辩称：不同意沈X梅的反诉请求。沈X梅并非涉案房屋的所有权人，沈X梅只是代购代持房屋，沈X梅不享有任何权利，也不承担房屋的任何义务，所以沈X梅反诉要求我方支付房屋使用费没有事实及法律依据，请求法院驳回沈X梅的反诉请求。
一审中，关于涉案房屋的购房款（包括按揭款）的支付情况，沈X梅表示：确认涉案房屋的首期款是神多野XX支付，按揭款以我方名义向银行借款；神多野XX只支付过几期按揭款，神多野XX提起本案诉讼后按揭款都是我方支付。神多野XX则表示：按揭款是通过沈X梅的银行账号支付；2013年4月之前的按揭款由沈X梅用其向我方借款的利息支付；2013年5月之后沈X梅不肯用借款利息支付按揭款，才将其持有的银行卡交给我方，由我方支付按揭款。
原审中，神多野XX称：我方是涉案房屋的实际权利人，由于我方为外国人，根据相关政策规定涉案房屋不能过户至我方名下，在沈X梅不配合我方将涉案房屋出售或根据我方指示过户至指定人员名下的情况下，我方根据双方协议要求对涉案房屋的价值进行评估。针对神多野XX的上述评估申请，沈X梅表示，双方内部协议规避国家法律，涉嫌损害公共利益，依法无效；且神多野XX要求我方按市场价返还款项，实际上是强行要求我方购买涉案房屋，违反合同自愿平等的原则。沈X梅对其反诉请求申请本院对涉案房屋的租金标准进行评估，对此神多野XX认为沈X梅只是涉案房屋的挂名购买人，不享有所有权益，故其评估申请没有事实及法律依据。
关于涉案房屋的使用情况，神多野XX表示：2014年8月4日前涉案房屋由其出租给案外人使用，2014年8月4日之后�X梅将租客赶走，强占了涉案房屋。沈X梅则表示，涉案房屋一直由神多野XX占有、使用、收益；我方没有涉案房屋的钥匙，神多野XX所述的我方强占房屋不属实
原审法院认为：根据本案查明的事实，涉案房屋为神多野XX在其不符合广州市现行购房资格的情况下，为规避房地产限购政策，而借用沈X梅名义购买。神多野XX作为完全民事行为能力人，明知其不具备购房资格，仍借用沈X梅名义购房，其对借名买房蕴含的法律风险应有充分认识。关于借名买房事宜，双方虽签订了《确认书》，共同确认涉案房屋的全部款项由神多野XX支付，涉案房屋的全部权利义务归神多野XX，沈X梅只是名义购房人，不享有任何权利，不承担任何义务。但《确认书》并无明确约定如因国家政策原因无法过户至神多野XX名下等情况下，则沈X梅则应按涉案房屋的市场价值赔偿给其，即神多�XX该诉请缺乏合同依据。况且，神多野XX要求沈X梅按涉案房屋的市场价值返还购房款，实质上系要求沈X梅按市场价购买涉案房屋，在沈X梅不同意的情况下，神多野XX上述诉请也违反了民事缔约行为应遵循平等自愿的原则。神多野XX要求沈X梅返还其购买涉案房屋所付税费，亦显无事实及法律依据。综上，神多野XX的本诉请求缺乏理据，原审法院依法不予支持。
关于沈X梅的反诉请求。根据《确认书》，沈X梅确认涉案房屋系神多野XX借其名义购买，涉案房屋的全部权利义务归神多野XX，沈X梅只是名义购房人，不享有任何权利，不承担任何义务。因此，沈X梅反诉要求神多野XX赔偿其房屋使用费，缺乏事实基础，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年5月29日作出如下判决：一、驳回神多野XX的本诉请求。二、驳回沈X梅的反诉请求。本案原审本诉受理费27110元，由神多野XX负担；原审反诉受理费1635元，由沈X梅负担；财产保全费5000元，由神多野XX负担。
判后，上诉人神多野XX不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案房产的实际权属本属神多野XX所有，但因神多野XX是外国人，现要求返还登记过户到自己名下存在政策性障碍，涉案房屋只能登记在沈X梅名下，故神多野XX要求沈X梅返还房产的市场价值合法合理，理据充分。二、一审判决既然认可双方委托合同关系合法性，又判决驳回神多野XX的诉请，存在逻辑矛盾。三、神多野XX并非故意规避房屋限购政策。神多野XX购买该房产时，原本计划在广州开办工厂，故购买本案房产拟作为办公用场所。但因经营发生变化，神多野XX将工厂设立在深圳市松岗镇。另，政府房地产管理部门的限购政策仅属�管理性意见，且限购政策仅是对境外个人购房的限制，并非绝对禁止，故限购政策不影响双方委托合同的效力，沈X梅有责任基于合同约定及诚实信用原则履行义务。但沈X梅非但不履行合同义务，还存在恶意侵权。2014年8月，沈X梅手持在房管局打印的《房地产权信息查询单》，以房屋产权人身份将租客强行赶走，并申办了停水停电手续，导致涉案房屋闲置至今，给神多野XX造成重大经济损失。四、2014年6月，中院已就与本案法律关系相同的纠纷作出了生效判决（案号：2014穗中法民五终字第1785号），该生效判决以过户存在政策性障碍为由，判决房屋挂名人返还涉案房屋的价值（评估价）。故上诉请求判令：一、依法撤销原判决并改判沈X梅返还财产（具体以涉案房屋的评估价值为准，暂值人民币220万元）。二、本案所有诉讼费用由沈X梅承担。
被上诉人沈X梅�审答辩称：一、神多野XX购买涉案房屋是规避法律以谋取非法利益，属于无效民事法律行为。原审没有认定其行为因规避中国法律法规而无效，属适用法律不当。二、沈X梅并非不愿意将涉案房屋按神多野XX的意愿处理，是神多野XX存在违约行为（即不及时缴交供楼款）。神多野XX应当返还沈X梅垫付的供楼款本息55万元。三、神多野XX诉请沈X梅按评估价购买涉案房屋于法无据，于理不合。四、（2014）穗中法民五终字第1785号案件与本案未尽相同，判决结果不应相同。
经审查，原审查明事实无误，本院依法予以确认。
二审中，神多野XX称：其曾向沈X梅提出将房屋过户到第三人名下，但因对方不配合，故其要求对方返还房屋的市场价值，这种处理方式中院有判例。沈X梅称：神多野XX确实没有向其表示过要将房屋卖给明确第三人的意愿。
本院认�，根据双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：神多野XX诉请沈X梅返还涉案房屋的市场价值应否予以支持。本案中，涉案房屋系神多野XX为规避我国房地产政策而借用沈X梅的名义购买取得，沈X梅也确认神多野XX对涉案房屋享有实体权利。因借名购买产生的潜在风险及责任承担问题，神多野XX在规避我国相关法律政策借名购买涉案房屋的同时，应当具有充分的认识，但双方当事人并未在《确认书》中对相关风险的处理予以明确约定。虽然《确认书》约定了沈X梅在现神多野XX需将房屋对外出租或出售时，须无条件配合办理相关手续，神多野XX认为沈X梅不予配合故要求沈X梅返还涉案车位的市场价值，但未能提供证据证明其明确要求将车位过户至第三人的名下而沈X梅不予配合的事实。而且，即使沈X梅违反该约定，双方签订的《确认书》也没有约定沈X梅承担违约�任的方式是其应以按车位的市场价值返还给神多野XX。现神多野XX主张沈X梅应将涉案车位按市场价值返还相应款项，沈X梅明确表示反对，故神多野XX的诉请明显无合同依据，于法亦无据。因此，原审不予支持神多野XX的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。至于神多野XX上诉称本院（2014）穗中法民五终字第1785号案已就与本案法律关系相同的纠纷作出了生效判决，由于我国并非判例法国家，且该案的具体情况、争议焦点与本案不同，也不具有参考性，故神多野XX以此提出的上诉理由，本院不予采信。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，予以维持。神多野XX上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费24400元，由上诉人神多野XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十一月三日
书 记 员 林嘉丽