福建省南安市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）南民特字第15号
申请人中国银行股份有限公司南安支行。
代表人吴玉川，该支行行长。
委托人代理人吴诗南，该支行职员。
被申请人赖圆园，女，汉族。
申请人中国银行股份有限公司南安支行于2015年11月26日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法进行了审查。
申请人中国银行股份有限公司南安支行述称：2010年9月28日，申请人与被申请人赖圆园签订编号2010年南贷字第NAAA2010198号《个人一手住房贷款合同》，约定申请人向被申请人提供个人住房贷款260000元，贷款期限自2010年9月28日起至2025年9月28日止，实际放款日与到期日以借款借据为准，贷款月利率为4.2075‰，采用月等额本息还款法还款，结息、付息日为10日。为担保上述合同项下的债权清偿，被申请人以其自有的址在南安市霞美镇四黄村四季康城12号楼1402室商品房提供抵押担保，双方就此签订了《个人一手住房贷款合同》，并依法办理了抵押登记，抵押担保的主债权本金余额为260000元，担保的范围包括借款人应向抵押权人偿还或支付的债务本金、利息（包括法定利息、约定利息及罚息）、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他应付的费用。上述货款合同签订后，申请人依约向被申请人指定的账户发放了贷款260000元。但被申请人未依约按期偿还借款本息。截至2015年12月10日，已拖欠借款本金199577.03元及2015年6月11日后的逾期利息4258.90元、罚息314.77元，违约期数7期，其行为构成违约。请求法院：裁定拍卖、变卖或折价被申请人所有的址在南安市霞美镇四黄村四季康城12号楼1402室商品房（房屋他项权证号南房他证（押）字第02201041**号），所得价款在贷款本金199577.03元及自2015年6月11日起至实际还清款项之日止的利息、罚息范围内由申请人优先受偿。
经审查：2010年9月28日，申请人（贷款人）、被申请人（借款人）、保证人南安市华景房地产开发有限公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定：第一条、贷款金额及期限：1、本合同项下贷款金额为260000元；2、贷款期限为180个月，自2010年9月28日至2025年9月28日止，实际放款日与到期日以借款借据为准；第二条、贷款用途：借款人支付其购买坐落于南安市霞美镇四黄村四季康城第12幢1402号的房屋的购房款；第三条贷款利率与计结息：1、本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定借款利率下浮15%计息；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定借款利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率；2、计息，按贷款人适用的计息方式计算利息；3、结息和付息：按月结算和付息，每月的10日为结息日和付息日；第六条、贷款的偿还：1、本合同项下贷款按月等额本息还款法偿还；2、按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共计180月，约定还款日为每月的10日；3、为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户，户名赖圆园，账号：8487，作为贷款的指定扣款账户；4、借款人保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的款项，同时授权贷款人于还款日从该账户中直接扣收应还贷款本息；第八条、担保：本合同项下的担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。该《个人一手住房贷款合同》附件《个人一手住房贷款合同通用条款》约定：三、借款人违约事件及处理：1、借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息；2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。9月29日，双方至南安市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记手续。同年10月9日，申请人发放贷款260000元给被申请人用于支付向南安市华景房地产开发有限公司购买四季康城第12幢1402号商品房的购房款。2014年8月11日，南安市房地产管理处将预购商品房抵押权预告登记转为抵押权登记，办理了南房他证押字第02201041**号《房屋他项权证》。上述借款，被申请人按月偿还借款本息至2015年6月10日。此后，被告未按约定还款期限、金额偿还借款本息给原告，尚欠借款本金199577.03元及此后的利息、罚息未还。
综上所述，本院认为：申请人与被申请人签订的《个人一手住房贷款合同》主体资格合法，当事人意思表示真实，内容合法，应确认有效。合同签订后，申请人依约发放贷款260000元给被申请人用于支付其向南安市华景房地产开发有限公司购买四季康城第12幢1402号商品房的购房款。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，被申请人以其购买的四季康城第12幢1402号商品房为抵押财产作抵押担保，并依法到南安市房地产管理处办理了商品房抵押权预告登记手续。2014年8月11日，南安市房地产管理处将预购商品房抵押权预告登记转为抵押权登记，办理了南房他证押字第02201041**号《房屋他项权证》，抵押权自登记时起设立。现被申请人仅按合同约定偿还至2015年6月10日的借款本息，此后未再按约定还款期限、金额偿还借款本息，尚欠借款本金199577.03元及此后的利息、罚息未还。依照《个人一手住房贷款合同》约定，借款人未按期偿还借款本息的，贷款人有权解除合同，要求借款人立即清偿借款本息，依法对抵押房屋行使抵押权。故请求实现担保物权，符合合同和有关法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第（一）项、第（二）项、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第一项的规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人赖圆园提供抵押担保的址在南安市霞美镇四黄村四季康城第12幢1402号的商品房（《房屋他项权证》为南房他证押字第02201041**号），申请人中国银行股份有限公司南安支行有权对拍卖、变卖所得价款在借款本金199577.03元及自2015年6月11日起至还清款项之日止的利息、罚息等范围内优先受偿。
本案申请费1475元，由被申请人赖圆园负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 尤江岚
审 判 员 陈纯金
人民陪审员 黄高级
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 沈筑银
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。