北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第05622号
原告北京市朝阳区街道企业管理局。
法定代表人刘福，局长
委托代理人邓云，北京市世方永泰律师事务所。
被告北京联合宾馆（普通合伙）。
执行事务合伙人王建利，经理。
委托代理人陈余，男，1966年5月10日出生。
原告北京市朝阳区街道企业管理局（以下简称管理局）与被告北京联合宾馆（普通合伙）（以下简称联合宾馆）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告管理局之委托代理人邓云，被告联合宾馆之委托代理人陈余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
管理局诉称：2007年9月18日，我单位与联合宾馆签订《育慧里房屋租赁协议》（以下简称租赁协议），我单位将位于北京市朝阳区育慧里二区x号楼西侧底商（以下简称诉争房屋）出租给联合宾馆，租期为六年，租期截止2013年11月30日。现租期已满，但联合宾馆拒绝未腾退房屋。为维护我方合法权益，我单位诉至法院要求：1.确认我单位与联系宾馆签订的租赁合同已终止；2.联合宾馆腾退诉争房屋；3.联合宾馆支付2013年12月1日至实际返还房屋之日止的违约金，每日按照年租金的5%计算；4.联合宾馆向有关部门结清承租承租期间的物业费、水电费；5、支付房屋使用费，按照年租金48万元计算。诉讼费由联合宾馆负担。
联合宾馆答辩并反诉称：根据我公司了解，管理局与工业局、物资局、朝阳二建公司已经共同合并为北京弘朝伟业国有资产经营有限责任公司了，管理局没有诉讼主体资格。虽然双方签订的租赁协议，合同期限也已经届满，但根据合同约定，如果我方在合同届满时仍然想继续继承，在同等条件下我方享有优先承租权。在合同届满前，我公司一直与管理局沟通续租的事宜，但管理局无故拖延，也未明确告知我方是否续租。另，我公司与管理局签订的租赁协议上，约定的承租面积为618平米，但我方实际的使用面积仅为380平米，其中188平米已由管理局出租给了他人经营棋牌室，还有50平米出租给他人经营便利店，而这些面积均属于我当的承租面积，我方还一直按照合同约定的面积数支付租金。管理局主张违约金，没有合同依据，且数额过高，我公司不同意承担。我公司承租诉争房屋用于经营宾馆，如果管理局不想与我方续租，应该提前告知我方，给我方留出时间腾退现有住户，现在我公司不具备腾退的条件。因管理局交付的承租房屋不符合合同的约定，故我方提出反诉，要求：1、退还50平米承租面积六年的租金92232元；2.退还188平米承租面积六年的租金346794元；3.赔偿我方经营损失120万元。反诉费由管理局负担。
管理局针对反诉辩称：我方不同意联合宾馆的诉讼请求。棋牌室和便利店的面积一共是150平米，联合宾馆承租诉争房屋后，我方确实将这两块场地出租给案外人。但在出租时，联合宾馆是同意的，并且双方已经口头将合同内的租赁面积进行了变更。我方从未做出承诺，保证承租面积书减少后，我公司一定会与联合宾馆续约。联合宾馆承租房屋至今，支付的租金并没有达到合同约定的金额，我方已经对联合宾馆采用优惠后的租金标准收取其租金。对于经营损失，我方认为双方在调整租赁面积后，联合宾馆没有提出任何以异议，其再以此为由主张损失，明显超过诉讼时效；且其主张的损失数额，没有任何法律及事实依据，我方不同意赔偿。
经审理查明：管理局系北京市朝阳区育惠里二区x号楼西侧3层楼房的所有权人，建筑面积618.48平方米。2006年1月11日，上述房屋的所有权证书下发。
2007年9月18日，管理局与联合宾馆签订了租赁协议，双方约定：管理局将诉争房屋出租给联合宾馆，建筑面积618平米；租赁期限为六年，租赁日期自2007年12月1日起，至2013年11月30日止；2007年12月1日至2010年11月30日的年租金标准为18万元，2010年12月1日至2013年11月30日的年租金标准为20万元；租金每半年支付一次；联合宾馆在使用期间发生的水、电、气、暖、通信费等费用，由联合宾馆自行支付；合同期满终止时，如联合宾馆仍想继续承租该房屋，须在合同期满前三个月向管理局提出书面申请，双方另行协商，同等条件下联合宾馆优先；宾馆若不再续租，也在合同期满两个月前以书面的形式向管理局提出，并在合同到期前无条件腾退干净，并将该商业房及设施交付管理局；如联合宾馆不按期腾退，管理局有权查封，延期一天，管理局有权处以年租金5%的罚款，而且管理局因此所受损失由联合宾馆赔偿。合同签订后，管理局将诉争房屋交付给了联合宾馆用于经营。但不久，管理局遂将诉争房屋中的部分房屋出租给了案外人经营棋牌室及便利店。合同到期后，管理表示不再续租，联合宾馆则以实际承租面积数与合同约定不符为由，拒绝腾退房屋。双方不能达成一致，形成本次诉讼。庭审中，管理局认可在联合宾馆的租金已支付到2013年11月30日，租期内并无欠租；联合宾馆亦表示：在与管理局签订合同的当天，已经知道实际交付的面积不足618平米，管理局也认可实际交付的面积不是618平米。
庭审中，双方就未实际交付的面积数不能达成一致意见，联合宾馆称便利店及棋牌室的面积共计238平方米，管理局则称两者面积相加仅为150平方米。为此，本院通知双方于2014年9月9日到现场进行了勘验。经本院现场勘查：便利店面积为约为21.52平方米，棋牌室面积约为94.975平方米（含楼道公共面积21.75平方米）；便利店棋牌室均为营业状态。联合宾馆对此次现场勘验的结果不予认可，但其经本院通知未到场参加现场勘验测量。
以上事实，有双方当事人陈述，租赁合同以及现场看验笔录等在案佐证。
本院认为：双方签订的租赁合同依法成立，合法有效，应当遵守。
根据现有情况，管理局与联合宾馆签订的租赁合同已经到期。根据约定，联合宾馆理应腾退房屋，故管理局要求联合宾馆腾退房屋的诉讼请求，合理合法，本院支持。对于房屋使用费，因联合宾馆在合同到期后，仍占用房屋，故本院将参照原合同约定，酌情确定使用费的给付金额。管理局要求按照年租金48万元的标准给付使用费，缺乏事实依据，本院不采信其主张的租金标准。
对于面积问题，本院认为：根据租赁合同的约定，双方并未按照租赁面积数计算单价得出应给付的租金，租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，而合同约定的租金标准亦为固定数额。在租赁合同签订后，管理局已经依约交付该特定房屋，而联合宾馆在合理期限内未提出任何异议，亦未采取诉讼或仲裁的手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销。在此情况下，应视为联合宾馆认可该租赁面积以及相应的租金标准。现联合宾馆在合同到期后，又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，本院不予支持。综上，联合宾馆主张退租以及赔偿经营损失的请求，本院不予支持。
对于管理局主张的违约金以及应付费用的费用。因管理局不能明确联合宾馆应付水、电、供暖等费用的相应金额，故本院视为其该项诉讼请求不明确，本院不予支持；管理局主张违约金，但考虑到违约金计算标准过高，且其已主张房屋使用费并得到支持，故本院不支持其主张违约金的诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、北京联合宾馆（普通合伙）于本判决书生效之日起三十日内腾退北京市朝阳区育惠里二区x号楼西侧楼房。
二、北京联合宾馆（普通合伙）于本判决书生效之日起三十日内给付北京市朝阳区街道企业管理局房屋使用费（以年租金十八万元为标准，给付自2013年12月1日起至北京联合宾馆实际腾退房屋之日止）。
三、驳回北京市朝阳区街道企业管理局的其他诉讼请求。
四、驳回北京联合宾馆（普通合伙）的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10600元，由北京市朝阳区街道企业管理局负担5000元（已交纳），由北京联合宾馆（普通合伙）负担5600元（于本判决生效之日起七日内给付北京市朝阳区街道企业管理局）；反诉案件受理费19551元，由北京联合宾馆（普通合伙）负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 穆 兰
人民陪审员 王胜太
人民陪审员 孟 文
二〇一五年二月九日
书 记 员 许少华