四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泸民终字第710号
上诉人（原审原告）黄安菊，女，1979年3月3日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。
委托代理人冯祥泸，四川神马律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）泸州天地井然房地产开发有限公司。住所地：泸州市江阳区江阳西路**号*幢***号。组织机构代码：56074340－0。
法定代表人邓昭伟，总经理。
委托代理人李倩，女，1992年9月1日出生，汉族，住泸州市江阳区。
上诉人黄安菊因与被上诉人泸州天地井然房地产开发有限公司（以下简称：天地井然房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2014）江阳民初字第2333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日受理后，于2015年1月26日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黄安菊及委托代理人冯祥泸，被上诉人天地井然房地产公司的委托代理人李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月26日，原告黄安菊与泸州万有房地产开发有限公司（以下简称：万有公司）签订一份《房屋预约申购协议》，约定：原告黄安菊自愿以385250元的价格预约申购万有公司开发建设的位于泸州市江阳西路酒城大道二段天地名都小区商品房，预约面积115平方米、单价为每平方米3350元。签订协议时原告黄安菊支付诚意金15万元，双方签订正式商品房买卖合同时支付余下款项；交房时间为协议签订之日起16月内交房，出卖人以电话或在项目所在地公告通知接房；交房条件为房屋竣工验收合格，水、电、气、电视光纤、电话宽带由出卖人安装到户。同时约定签订正式商品房买卖合同时，买受人选择一次性付款的，出卖人给予50元／㎡的优惠。违约责任约定：如因出卖人原因不能按时交房，买受人愿购买，出卖人根据逾期交房时间计算月息2%的损失。该协议在预售许可证办理后，以该协议基本条款签订商品房买卖合同或订立补充协议，诚意金转作房款。协议一式二份，双方签字或盖章生效。随后，万有公司的代理人及原告黄安菊在该协议上签字，万有公司在该协议上加盖公司印章。同日，原告黄安菊向万有公司缴纳诚意金15万元，万有公司向原告黄安菊出具收据。该《房屋预约申购协议》签订后，万有公司、原告黄安菊与被告天地井然房地产公司经协商一致同意万有公司在该《房屋预约申购协议》上的权利与义务均有被告天地井然房地产公司享有和承担。
2013年4月27日，原告黄安菊向被告天地井然房地产公司缴纳房款229500元，被告向原告黄安菊出�收据，该收据载明原告黄安菊选定的房号为7-3-5。
2013年6月14日，原告黄安菊与被告天地井然房地产开发公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告黄安菊以379500元的价款购买被告开发的位于泸州市江阳区酒城大道二段10号地块的7号楼3单元301号商品房，单价为每平方米3300元，预测建筑面积共115平方米。付款方式为买受人在签订《商品房买卖合同》的当日，全额支付上述购房款。该合同第十一条约定：出卖人（被告）应当在2013年12月底前向买受人（原告）交付该商品房。交付条件为该商品房具备合格的竣工验收报告；该商品房验收合格的标准为出卖人取得《建筑工程竣工验收报告》，且该标准为房屋交付的唯一条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人发出入住通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告、在房屋所在地张贴公告等形式。买受人逾期办理房屋交接手续，出卖人在《入住通知书》送达之日起的第五日视为已经将该房屋交付买受人。合同第十三条约定：出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人的，则：……（2）交房期限届满后30日后出卖人仍未将该房屋交付买受人，买受人有权解除合同，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之二的违约金。该期限届满后10日内，买受人未书面向出卖人提出解除合同的，合同继续履行，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同第十四条约定：面积差异处理以泸州市房监所测量标准的面积为准，双方按实结算，多退少补。合同第二十二条第二项约定：出卖人出卖该商品房时，小区的车库、车位及未列入房屋共有部分和公共用房分摊面�的建筑物、构筑物不随同该商品房一并转让。所有车库、车位等全部归出卖人所有，由出卖人享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响。第二十四条第二项约定：出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准；第六项约定：该商品房的自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用未计入出卖方的开发成本，买受人在办理房屋交房手续时应向出卖人支付相关配套安装费用。第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同上有原告黄安菊的签字、被告公司的合同专用章及被告公司法定代表人的印章。
2013年8月5日，原告黄安菊与被告天地井然房地产开发公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：YS111580），约定：原告黄安菊以379500元的价款购买被告开发的位于泸州市江阳区酒城大道二段10号地块的7�楼第3层3单元301号商品房，单价为每平方米3991.8元，预测建筑面积共111.91平方米。付款方式为买受人（原告）采取一次性付款方式付款。该合同第十一条约定：出卖人（被告）应当在2013年12月底前向买受人交付该商品房。交付条件为该商品房具备合格的竣工验收报告；该商品房竣工验收合格的标准为出卖人取得《建筑工程竣工验收报告》，且该标准为该房屋交付的唯一条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人发出入住通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告、在房屋所在地张贴公告等形式。买受人逾期办理房屋交接手续，出卖人在《入住通知书》送达之日起的第5日视为已经将该房屋交付买受人。合同第十三条约定：出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交�买受人的，则：……（2）交房期限届满后30日后出卖人仍未将该房屋交付买受人，买受人有权解除合同，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之二的违约金。该期限届满后10日内，买受人未书面向出卖人提出解除合同的，合同继续履行，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同第十四条约定：面积差异处理以泸州市房监所测量标准的面积为准，双方按实结算，多退少补。合同第二十二条第二项约定：出卖人出卖该商品房时，小区的车库、车位及未列入房屋共有部分和公共用房分摊面积的建筑物、构筑物不随同该商品房一并转让。所有车库、车位等全部归出卖人所有，由出卖人享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响。第二十四条第二项约定：出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准。第六项约定：该商品房的自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用未计入出卖方的开发成本，买受人在办理房屋交房手续时应向出卖人支付相关配套安装费用。第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同上有原告黄安菊的签字、被告公司的合同专用章及被告公司法定代表人的印章。
嗣后，原告黄安菊向被告缴纳代收代缴费18772元（含配套费7320元）。2014年5月26日，原告黄安菊向被告出具《收条》，载明：今收到我与泸州天地井然房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS111580）上约定：2013年12月底至2014年4月30日上延期交房违约金5313元，仅此《商品房买卖合同》第十一条至第十三条付违约金已结清。
原审法院另查明：2013年8月30日，四川省泸州市工商行政管理局作出《行政处罚决定书》（川工商泸处字（2013）第025�），载明：泸州市天地井然房地产开发有限公司于2013年6月上旬至2013年7月22日期间，在江阳区酒城大道二段销售天地名都楼盘时，使用四川省建设厅、四川省工商行政管理局联合制发的编号CH-01-0605商品房买卖合同示范文本销售商品房；但其使用的商品房买卖合同示范文本和四川省建设厅、四川省工商行政管理局公布的商品房买卖合同示范文本内容不一致，对四川省建设厅、四川省工商行政管理局公布的商品房买卖合同示范文本第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十六条、第十九条、第二十条、第二十二条部分内容进行了修改，并增加了第二十三条、第二十八条、第三十一条等内容。该局认定，当事人的上述行为违反了《四川省合同监督条例》第十三条第三款“补充协议的内容与示范文本不一致或者参照合同示范文本订立的�同，不得使用合同示范文本的名义或者编号”之规定，属于违法使用合同示范文本的名义或者编号行为。根据《四川省合同监督条例》第四十四条“违反本条例第十三条规定，使用合同示范文本的名义或者编号、伪造合同示范文本的，由工商行政管理部门责令其改正，可处以5000元以上1万元以下的罚款”之规定，并鉴于当事人的违法行为侵害消费者利益，涉及面广、社会影响大，理应从重处罚。经研究决定，对当事人处罚如下：1.责令停止违法行为；2.罚款1万元。《信访事项处理意见书》载明：关于曾敏反映的“天地名都违规预售，开发企业违约”的答复为“……要求更改合同条款内容并要求开发企业承担延期交房时间的违约责任问题，经协调，开发公司与购房户未达成一致意见……”
上述事实，有原、被告双方在法庭上的陈�，《房屋预约申购协议》、《商品房买卖合同》、《行政处罚决定书》、《信访事项处理意见书》、收款收据、《收条》、《“天地名都”交房交款清单》等证据在案佐证。
原审法院认为：一、原告与被告签订的《房屋预约申购协议》、《商品房买卖合同》、以及原告于2013年8月5日与被告天地井然房产公司签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，为有效合同。原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》之间以及该两份合同与原告与被告所签订的《房屋预约申购协议》之间，双方所约定的部分内容（包括房屋面积、房屋单价、交房时间及逾期交房的违约利息或违约金的计算标准等）不一致，但双方于2013年8月5日签订的最后一份《商品房买卖合同》的第二十四条第二项约定“出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准”，故对合同中约定不一致的部分应当以最后合同约定为准。按照2013年8月5日《商品房买卖合同》的约定，被告应于2013年12月底前向原告交付合同约定的商品房，被告逾期交房的，应按日向原告支付已交房款万分之二的违约金。被告实际于2014年4月30日向原告交房，被告交房已经逾期，依约应承担逾期交房违约责任。但原告于2014年5月26日向被告出具的《收条》认可被告已向其支付完该笔违约金，且注明违约金已结清。故原告提出的被告应承担逾期交房利息151260元的主张缺乏合同依据，与事实不符，原审法院依法不予支持。
二、原告诉称签订两份《商品房买卖合同》是受到被告胁迫而签订的，不是原告的真实意思表示，该合同条款显失公平且违反相关法律规定系可变更的合同，并提供《行政处罚决定书》、《信访事项处理意�书》证明其主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解、订立合同时显失公平以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告提供的《行政处罚决定书》只是认定被告违反《四川省合同监督条例》第十三条第三款“补充协议的内容与示范文本不一致或者参照合同示范文本订立的合同，不得使用合同示范文本的名义或者编号”之规定，责令其改正并处罚款；《信访事项处理意见书》载明：关于曾敏反映的“天地名都违规预售，开发企业违约”的答复为“要求更改合同条款内容并要求开发企业承担延期交房时间的违约责任问题，经协调，开发公司与购房户未达成一致意见”。被告提供的合同因违反《四川省合同监督条例》从而受到行政处罚以及相关部门针对“天地名都”小区开发商与购房人之间所进行的调解不能当然表明原告系受到被告胁迫而签订合同，原告签订合同时对合同的内容应当有清楚的认识，原告对其主张未能提供其他证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故对原告诉称其系受被告胁迫签订合同、请求将合同相应内容变更为被告于2012年1月27日前向原告交付房屋、商品房自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用应计入被告的开发成本、由被告承担相应费用、被告退还原告配套费7320元的主张，原审法院依法不予支持。
三、根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的�路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人出卖商品房时，该商品房附属的地下车库、车位、未列入房屋共有部分和公共公房分摊面积的建筑物、构筑物不随同商品房一并转让”，原告未能举证证明小区地下车库、车位由原告进行了分摊，且系占用业主共有的道路或者其他场地，该约定与物权法相关规定并不冲突，不存在变更的情形。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告黄安菊的诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取1663元，保全费1320元，共计2983元，由原告黄安菊承担。
宣判后，上诉�黄安菊不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人在2012年1月27日前未向上诉人履行交房义务，应按《房屋预约申购协议》约定承担逾期交房的违约责任。一审判决按双方签订的《商品房买卖合同》约定确定上诉人的违约责任错误；二、本案上诉人在不明真相的情况下向被上诉人交付的水、电等配套费用7320元，依法应由被上诉人退还。上诉请求：1、依法确认《房屋预约申购协议》中第八条第项的效力；依法改判由被上诉人向上诉人支付利息损失105720元；2、依法确认《商品房买卖合同》中第二十四条第六项内容的违法性，改判由被上诉人退还上诉人交付的水、电等配套费用7320元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人天地井然房产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
经审理，本院查明的事实与一审判决认定的事实一�，本院予以确认。
本院认为：上诉人黄安菊与万有公司于2010年9月26日签订的《房屋预约申购协议》以及上诉人黄安菊与万有公司、被上诉人天地井然房产公司签订的将该《房屋预约申购协议》约定的万有公司的权利义务转让给被上诉人天地井然房产公司的协议和2013年8月5日双方签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。
本案双方当事人对合同订立和履行的事实均无异议，本院予以确认。争议的焦点是：一、被上诉人天地井然房产公司是按照2010年9月26日签订的《房屋预约申购协议》约定还是按照2013年8月5日签订的《商品房买卖合同》约定承担逾期交付房屋的违约责任？二、上诉人交付被上诉人的水、电等配套费用7320元应否退还？针对争议的焦点，结合本案的证据和事实，评判如下：
一、关于被上诉人天地井然房产公司按照2010年9月26日签订的《房屋预约申购协议》约定还是2013年8月5日签订的《商品房买卖合同》约定承担逾期交付房屋的违约责任的问题。本院认为，虽然2010年9月26日签订的《房屋预约申购协议》约定的交房时间为协议签订之日起16个月内交房，但2013年8月5日双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付房屋时间为2013年12月底前，通常情况下，双方当事人前后签订数个合同对同一合同事项作出不同约定时，应当以最后一次签订的合同的约定为准，且2013年8月5日双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条第二项明确约定“出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准。”因此，本案应当按照2013年8月5日双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付房屋时间和违约金计算标准确定被上诉人天地井然房产公司的违约责任。�诉人黄安菊主张按照2010年9月26日签订的《房屋预约申购协议》约定确定被上诉人天地井然房产公司的违约责任的上诉理由，因证据不足，不能成立，本院不予支持。
二、关于上诉人交付被上诉人的水、电等配套费用7320元应否退还的问题。本院认为，双方当事人于2013年8月5日签订的《商品房买卖合同》第二十四条第六项约定：该商品房的自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用未计入出卖方的开发成本，买受人在办理房屋交房手续时应向出卖人支付相关配套安装费用。该约定并不违反法律禁止性规定，上诉人黄安菊主张该约定违法，请求被上诉人退还该7320元的自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用的上诉理由，依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄安菊的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2414元，由上诉人黄安菊负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 勇
审判员 石正秀
审判员 王文辉
二〇一五年三月九日
书记员 张 玲