广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民二终字第10号
上诉人（一审原告）：北海市惠康经贸有限公司，住所地北海市云南××号××大厦××号。
法定代表人：罗胜，该公司总经理。
委托代理人：刘业光，广西汇百川律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西世行扶贫物资有限责任公司，住所地南宁市××区××路××商务楼。
法定代表人：杨国艺，该公司总经理。
委托代理人：莫至斌，广西创想律师事务所律师。
委托代理人：韦英波，广西创想律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：广西北海精锤拍卖有限公司，住所地北海市××路××中××308、309、310室。
法定代表人：顾云魁，该公司总经理。
委托代理人：李凯，广西民得律师事务所律师。
上诉人北海市惠康经贸有限公司（以下简称惠康公司）因与被上诉人广西世行扶贫物资有限责任公司（以下简称物资公司）、被上诉人广西北海精锤拍卖有限公司（下称拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2012）合民初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月6日立案受理后，依法组成合议庭于2013年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人惠康公司的委托代理人刘业光，被上诉人物资公司的委托代理人莫至斌、韦英波，被上诉人拍卖公司的委托代理人李凯到庭参加了诉讼。经批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，合浦县人民法院在执行一审被告物资公司与案外人合浦北部湾海水养殖有限公司债务纠纷一案中，于2003年9月3日作出了（2003）合执字第194-8号民事裁定书（以下简称l94-8号裁定书），裁定将被执行人合浦北部湾海水养殖有限公司取得使用权的座落于合浦县西场镇后背垌西场综合交易市场旁的36间（每间为8米×l2米，规划图编号为42至46、58至64、69至73、75、76、190、193、194、203、206至211、215至221号）建设用地，交给一审被告物资公司接收抵偿相应债务，使用权归物资公司。物资公司于2003年12月11日与一审被告拍卖公司签订了《委托拍卖合同》，委托拍卖公司对上述36块土地进行拍卖。一审原告惠康公司于2003年12月24日交付竞买保证金5万元给拍卖公司，领取2号竞买号牌和《竞买须知》，并于同月25日上午9时参加了拍卖公司在北海市利源国际大酒店三楼小会议室举行的2003-1225期拍卖会。惠康公司以47万元成交价竞买了上述36块建设用地的使用权。当日，惠康公司与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，确认上述买受事实。2004年1月9日，惠康公司交付了竞拍价金余款42万元及佣金23500元给拍卖公司，拍卖公司将l94-8号裁定书原件交给惠康公司。2004年2月4日，拍卖公司将上述拍卖价金47万元交付给物资公司，物资公司出具收据收取该款。《竞买须知》主要内容载明：拍卖标的及状况，并特别注明该拍卖标的系法院裁定，标的资料不全，办证费不明确。……十、该标的的过户及办证由买受人自行办理，所有税费（包括卖方应缴纳的税费）均由买受人承担。十一、买受人对本次拍卖标的的处置必须符合法律、法规的相关规定，如有违反，其全部责任和后果将由买受人承担。一审法院另查明，合浦县西场综合交易市场经有关部门批准准予办理征用划拨土地手续，案外人合浦北部湾海水养殖有限公司于l996年领取涉案土地《建设用地规划许可证》。1998年，广西壮族自治区土地管理局作出桂土征（1998）25号文件《关于合浦县人民政府申请补办合浦县西场综合交易市场建设用地手续的批复》，同意合浦县西场综合交易市场补办征地手续。案外人合浦北部湾海水养殖公司取得涉案建设用地的《建设用地规划许可证》后，至今未为涉案建设用地办理权属登记。物资公司依l94-8号裁定书取得上述土地后，至今也没有办理产权登记手续。上述用地目前大部分被他人建房（含在建）。北海市海城区人民法院在受理该案未移交一审法院审理前，根据惠康公司的申请，海城区人民法院于2010年8月25日作出（2010）海民初字第1483号民事裁定书，裁定冻结物资公司在南宁市良庆区人民法院的执行款620000元。
一审法院认为，诉讼中拍卖公司与物资公司主张惠康公司的起诉已超过诉讼时效，但双方对拍卖成交的建设用地没有约定办理产权变更登记的时间，拍卖成交后至惠康公司起诉期间，各方也没有要求对方履行办理产权变更登记手续，故诉讼时效期间没有起算的事实，惠康公司提起诉讼并未超过诉讼时效。拍卖公司是本案拍卖合同的拍卖人，其与惠康公司签订《拍卖成交确认书》是该合同当事人，是本案适格被告。物资公司与案外人合浦北部湾海水养殖有限公司发生债务纠纷在执行程序中，一审法院裁定将被执行人合浦北部湾海水养殖有限公司取得使用权的座落于合浦县西场镇后背垌西场综合交易市场的36块建设用地，交给物资公司接收抵偿相应债务，使用权归物资公司。据此，物资公司取得涉案建设用地的使用权，故物资公司委托拍卖公司对上述36块建设用地进行拍卖并非不妥，拍卖公司的拍卖程序也符合法律规定，因此，惠康公司与拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》合法有效。惠康公司在涉案建设用地拍卖竞买时领取的《竞买须知》载明“……二、该标的以现状整体拍卖……十、该标的的过户及办证由买受人自行办理，所有税费（包括卖方应缴纳的税费）均由买受人承担”，但惠康公司在参加竟买前没有到涉案用地查看现状就与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，并于2004年1月9日付清竞拍价金及佣金，拍卖公司将上述194-8号裁定书原件交给惠康公司。该合同虽未约定办理产权变更登记的时间，但惠康公司买受该物权后，应及时行使其对拍卖取得的物权的权利，而拍卖成交后惠康公司并没有及时要求物资公司协助其办理涉案建设用地的过户手续，且至2010年初才到涉案用地查看，发现上面已建有房屋，现36块涉案建设用地中虽大部分土地建造了房屋，但不能证明地上建筑物是在拍卖前所建。诉讼中惠康公司主张拍卖成交后就一直要求物资公司协助办理过户手续而物资公司拒绝，但原告未能提供证据证明其主张，物资公司也予以否认，故对惠康公司该主张不予采纳，对此惠康公司应承担举证不能的不利后果。因此，惠康公司以物资公司不履行协助过户手续而致使不能实现合同目的为由请求解除《拍卖成交确认书》没有事实和法律依据，惠康公司也没有其他证据证明物资公司存在其他根本违约行为，故对惠康公司解除《拍卖成交确认书》的请求不予支持。惠康公司请求物资公司偿还土地使用权转让款49.35万元及赔偿利息损失，并由拍卖公司对物资公司的上述责任承担连带责任的理由不成立，一审法院不予支持。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院判决：驳回惠康公司的诉讼请求。一审案件受理费9722元，其他诉讼费100元，诉讼保全费3100元，合计l2922元，由惠康公司负担（已交）。
判决后，一审原告惠康公司不服，提起上诉。其上诉理由认为：一、上诉人请求解除《拍卖成交确认书》，事实清楚、理由充分。（一）《拍卖成交确认书》所涉建设用地大部分已建有房屋，上诉人购买土地使用权的合同目的根本不能实现。l94-8号裁定书和两被上诉人签订的《委托拍卖合同》以及上诉人与被上诉人拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》均证明上诉人受让的标的是土地使用权。拍卖成交后，被上诉人物资公司没有将合同约定的土地交由上诉人管理使用。后来，上诉人发现合同约定转让的土地绝大部分已建有房屋，一审也查明，该36块宅基地已有26块之多建有房屋，且部分已建房屋的用地已办理准建证和规划证的事实。由于被上诉人物资公司没有将合同约定转让的土地交给上诉人管理使用，也没有尽义务将土地管理好，导致他人在该土地上建房，致使上诉人的合同目的不能实现，根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，上诉人有权解除合同。（二）因案外人尚未取得合同所涉土地的权属证明，不能依据l94-8号裁定书直接将该土地使用权办理至上诉人名下。经一审查明，案外人合浦北部湾海水养殖有限公司于1996年取得的是涉案建设用地的《建设用地规划许可证》，但《建设用地规划许可证》并非土地使用权的权属证明，194-8号裁定书作出后，案外人和物资公司也没有依法取得涉案土地的权属证明。鉴此，根据我国现行法律规定，在案外人或物资公司没有取得涉案建设用地权属证明的条件下，依据l94-8号裁定书，上诉人是不能取得涉案土地使用权属的，这也是上诉人合同目的不能实现的原因，而这一原因也是被上诉人不履行义务造成的。二、上诉人请求物资公司偿还土地转让价款和赔偿利息损失，合理合法。正如前述，《拍卖成交确认书》合同目的不能实现的原因，是物资公司不履行义务和过错造成，导致合同解除的责任完全在于该被上诉人方，因此该被上诉人应当如数归还上诉人所支付的土地转让价款和赔偿上诉人因此造成的利息损失。此外，被上诉人拍卖公司亦应对物资公司的上述债务承担连带责任。综上，上诉人上诉请求：一、撤销一审判决；二、解除上诉人与被上诉人拍卖公司于2003年12月25日签订的《拍卖成交确认书》；三、判决被上诉人物资公司偿还土地使用权转让款49.35万元，并赔偿利息损失（利息损失自2004年1月9日起按中国人民银行同期货款利率计算至2010年8月12日止，此后另计）给上诉人；四、判决拍卖公司对物资公司的上述责任承担连带责任。
被上诉人物资公司二审答辩认为，一、本案没有任何法定解除合同的情形。1、《拍卖公告》明确本标的以现状整体拍卖，上诉人未能证明讼争土地上的现状与拍卖时的状况有何差异，应承担举证不能的不利后果；2、物资公司已履行主要债务，拍卖成交后，物资公司已交付讼争土地权属凭证即l94-8号裁定书原件；3、根据《竞买须知》，讼争土地权属的过户和税费（包括卖方应缴纳的税费）由上诉人承担，物资公司的随附义务是从属性、协助性的，上诉人从未向拍卖公司、物资公司提出过要求协助办理讼争土地权属过户的主张，亦未预付过户费用，致使讼争土地权属至今未办理过户完全是上诉人自己造成的，应由上诉人自行承担由此产生的法律后果。二、上诉人的起诉已超过诉讼时效。上诉人在2004年元月9日付清拍卖款项后，便取得要求讼争土地过户的权利，上诉人怠于行使，直至起诉时诉讼时效已经过去8年，依法不再受法律保护。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人拍卖公司二审答辩认为，上诉人没有提交被上诉人没有履行过户手续的依据，物资公司取得土地使用权是根据194-8号裁定书，上诉人与物资公司通过签订拍卖成交确认书取得土地使用权，因此，上诉人请求解除合同没有法律依据，一审判决合理合法，请求二审驳回上诉。
上诉人二审期间向本院递交调查取证申请，申请本院向合浦县国土资源局查询涉案土地相关事宜。合浦县国土资源局于2013年5月3日给本院回函，内容为：“贵院送来《关于涉案土地情况的咨询函》收悉。经对土地档案进行核查，答复如下：1.合浦县人民法院作出的（2003）合执字第l94-8号《民事裁定书》其中涉案的位于合浦县西场镇后背垌西场交易市场旁的36宗土地没有在我局进行土地权属登记及取得用地批准文件，没有任何单位及个人取得土地使用权；2.合浦县人民法院（2003）合执字第l94-8号《民事裁定书》不能作为广西世行扶贫物资有限责任公司取得相应土地使用权的权属证明，也不能作为依据直接过户到北海市惠康经贸有限公司名下。”
对上述复函，上诉人质证意见为，同意并认可合浦县国土资源局的复函意见。
被上诉人物资公司的质证意见为，1.该复函指向不明，复函抬头只写“市中级人民法院”，不清楚是给哪个中级人民法院的复函；2.涉案36宗土地经人民法院依法查封，并经二次委托拍卖，其中74、202号宅基地的有关买受人竞买成交，充分证明涉案36宗土地已进行土地权属登记及取得用地批准文件，并明确是宅基地。涉案土地没有在合浦县国土资源局登记，并不等于没有在其他土地部门登记；3.合浦县国土资源局无权对业已生效的法院裁定的效力进行评判。涉案土地若未在合浦县国土资源局登记，则不属其管辖，其第2点答复超越职权范围。该复函不具有合法性、客观性和关联性，不能作为定案依据。
被上诉人拍卖公司的质证意见为，1.对复函的合法性有异议，涉案土地没有在合浦县国土资源局登记，拍卖公司认可，但该局没有权利确认任何单位和个人对该土地无所有权，除出让、转让和划拨之外，还包括国家征收、法院裁定、法院判决，国土局只能就涉案土地是否有登记的事实进行复函，否则属于超越职权；2.对于国土局关于194-8号裁定书不能作为物资公司取得权属证明的意见超越了职权，作为国家行政单位，国土局没有权利对法院裁定的效力作出认定；3.对于国土局认为裁定书不能作为依据直接过户到惠康公司名下的意见，这属于本案合同履行问题，与合同效力没有关联性，与拍卖公司无关；4.该复函没有明确的法律法规依据。
本院认为，合浦县国土资源局给本院作出的复函，是该局对涉案土地档案进行核查后作出的情况说明；又根据其行政职权及工作规程进行相应认定，即“l94-8号裁定书不能作为物资公司取得相应土地使用权的权属证明，也不能作为依据直接过户到惠康公司名下”，其表述并未违反法律和相关行政法规，属于并符合土地管理部门的职权范围。本院对该复函的内容予以采信。
二审审理查明，本案中所拍卖的位于合浦县西场镇后背垌西场综合交易市场旁的36块土地，系合浦县西场镇下辖村的农村集体土地。1994年5月，西场镇人民政府未经批准擅自与西场镇白沙头村、镇西村、镇东村三个村委会签订征地补偿协议，使用上述三个村的旱地兴建西场综合交易市场。1997年11月，合浦县土地管理局对西场镇人民政府的上述行为予以处罚。之后，合浦县人民政府及北海市人民政府分别向上级人民政府提交补办西场综合交易市场项目建设用地手续的请示，1998年4月，广西壮族自治区土地管理局作出《关于合浦县人民政府申请补办合浦县西场综合交易市场建设用地手续的批复》，同意合浦县西场镇人民政府补办征地手续，作为西场综合交易市场的扩建用地，但用地单位要依法交纳耕地占用税并按规定交土地管理费。现经过一、二审法院查明，合浦县国土资源局收存的涉案土地的档案中并没有补办征地手续的相关材料。
二审另查明，2003年12月11日，物资公司与拍卖公司签订《委托拍卖合同》，委托拍卖的标的物为：“合浦县西场镇后背垌西场镇综合交易市场旁36块宅基地（规划图编号为42-46、58-64、69-73、75、76、190、193、194、203、206-211、215-221号）”。2003年12月25日，惠康公司与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，成交的拍卖物为：“合浦县西场镇后背垌西场综合交易市场旁的36间宅基地（规划图编号为42-46、58-64、69-73、75、76、190、193、194、203、206-211、215-221号）。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，物资公司与拍卖公司签订《委托拍卖合同》，委托拍卖公司对涉案36块宅基地进行拍卖，拍卖公司经过拍卖程序，惠康公司以49.35万元竞买成功，并与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，根据《中华人民共和国拍卖法》第三条：“拍卖合同是指出卖人通过公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖合同”的规定，物资公司与拍卖公司之间的委托关系、拍卖公司与惠康公司之间的拍卖关系共同形成了本案中三方当事人之间的拍卖合同法律关系；又根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，合同直接约束委托人和第三人……”的规定，拍卖人拍卖公司与买受人惠康公司之间的买卖合同关系同时约束委托人物资公司，三方当事人均为本案中适格诉讼参与人。
按照物资公司与拍卖公司签订的委托拍卖合同以及拍卖公司与惠康公司签订的拍卖成交确认书记载，委托人物资公司委托拍卖的标的物合浦县西场镇后背垌西场综合交易市场旁的36块宅基地，其来源是西场镇下辖白沙头村、镇西村、镇东村三个村的农用耕地，土地性质为农民集体所有，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，涉案土地在没有经过土地转用审批和征为国有建设用地之前，除该集体经济组织成员之外，其他人无权使用和处分。案外人合浦北部湾海水养殖有限公司与合浦县西场镇人民政府将其报建为西场综合交易市场所使用的建设用地，经广西壮族自治区国土资源局下发批复，同意用地单位在接受处罚后补办国有土地征用手续，并依法交纳耕地占用税和土地管理费后用于西场综合交易市场的扩建，因此，案外人合浦北部湾海水养殖有限公司可以视为该土地的准使用权人。合浦县人民法院下发194-8号执行裁定，将涉案土地执行给物资公司抵偿债务，物资公司接收涉案的土地后，应按照相关规定和194-8号裁定书的要求补办完善相应的手续，并办理土地权属变更登记后才可以对涉案土地进行转让，否则，其转让行为系效力待定的民事行为。物资公司在接收土地和委托拍卖过程中，均未申请办理相关手续，时至本院二审向合浦县国土资源局发函征询，涉案土地目前亦未取得用地批准文件，且合浦县国土资源局亦在复函中明确表述，在物资公司未补办相应用地手续的前提下，惠康公司不能凭借合浦县人民法院的194-8号执行裁定书及拍卖公司与惠康公司签订的《拍卖成交确认书》直接将涉案土地过户至惠康公司名下。根据《中华人民共和国拍卖法》第六条：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”、第八条第一款：“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，依法应当办理审批手续”的规定，物资公司对涉案土地的处分权利未经土地管理部门的审批和追认，其委托拍卖的行为无效，本案委托拍卖的标的物即合浦县西场镇后背垌西场综合交易市场旁的36块宅基地并不能合法拍卖成交。
综上，根据《中华人民共和国拍卖法》第七条：“法律、行政法规禁止买卖的物品或财产权利，不得作为拍卖标的”以及《中华人民共和国合同法》五十二条：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规强制性规定。”的规定，物资公司与拍卖公司签订的委托拍卖合同及拍卖公司与惠康公司签订的拍卖成交确认书均属无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。物资公司应返还惠康公司所付的拍卖价款49.35万元，惠康公司也应将本案标的的依据194-8号裁定书原件返还给物资公司。拍卖公司在拍卖过程中注明拍卖标的资料不全，已经明确作出瑕疵提示，应予以免责，且拍卖价款已经由拍卖公司完全交付给委托人物资公司，故拍卖公司不再承担连带给付责任。
本案拍卖合同关系中，当事人对拍卖成交的标的物没有约定办理产权变更登记的时间，合同履行中各方当事人也没有要求对方当事人履行办理产权变更登记义务，故根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，本案惠康公司的起诉并未超过法律规定的诉讼时效期间。
综上，一审法院认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。上诉人上诉有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国拍卖法》第六条、第七条、第八条第一款、《中华人民共和国合同法》五十二条第一款第（五）项、第六十二条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2012）合民初字第209号民事判决；
二、上诉人北海市惠康经贸有限公司与被上诉人广西北海精锤拍卖有限公司于2003年12月25日签订的《拍卖成交确认书》无效；
三、被上诉人广西世行扶贫物资有限责任公司应于本判决生效后五日内返还给上诉人北海市惠康经贸有限公司拍卖土地价款49.35万元，并赔偿利息损失，利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2004年1月9日起计算至2010年8月12日止；
四、上诉人惠康公司于本判决生效后将被上诉人拍卖公司交付的194-8号裁定书原件交还给被上诉人物资公司；
五、驳回北海市惠康经贸有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费9722元，其他诉讼费100元，诉讼保全费3100元，二审案件受理费9822元，合计22744元，由被上诉人广西世行扶贫物资有限责任公司负担（上述费用均由北海市惠康经贸有限公司预交，广西世行扶贫物资有限责任公司应于本判决生效后五日内给付北海市惠康经贸有限公司）。
上述义务，义务人应于本判决规定的期限内履行完毕，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 黄向雄
审判员 王雅新
审判员 王 华
二〇一三年八月五日
书记员 庞 桦