浙江省乐清市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）温乐执异字第6号
案外人刘苏珍。
申请执行人章素花。
申请执行人浙江乐清联合村镇银行股份有限公司。
法定代表人郑建强。
委托代理人洪震。
申请执行人林德福。
委托代理人林顺友。
申请执行人董前勇。
申请执行人倪胜义。
申请执行人连宁宁。
被执行人施爱芬。
被执行人施星微。
被执行人於蔓瑛。
被执行人江金妹。
被执行人金明伟。
被执行人吴萍平。
本院在审理申请执行人章素花与被执行人施爱芬、施星微民间借贷纠纷一案中，于2013年5月21日对预告登记在被执行人施爱芬名下的坐落于乐清市丽都华庭1幢楼603室、604室两处房产进行财产保全，予以查封，本案在进入执行程序后，案外人刘苏珍对该执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人刘苏珍述称，案外人于2010年3月31日通过房产中介人许可、赵延锋、杨兴英向被执行人施爱芬购买预告登记在她名下的坐落于乐清市丽都华庭1幢楼603室、604室两套商品房，该房面积共计165.67平方米，房价16000元／平方米，总计房款为2650720元，其中按揭款1255460元由案外人支付，付现款1483295元，付款方式由案外人转账给中介人赵延锋，由其扣除介绍费后转账给施爱芬。双方就该买卖行为签订了商品房转让契，并于当天在乐清市公证处办理了代办房产证及其他事项的委托公证。案外人付清现款后，每月以被执行人施爱芬的银行卡支付银行按揭款，现案外人夫妇已经全部结清余下的按揭款。2011年期间，案外人验收了标的房产；2012年11月案外人委托乐清市理想装修公司代为装修标的房产，并于2013年6月入住至今；近三年的物业管理费也一直是案外人缴纳。现案外人提出异议，认为其以合理价位取得标的房产，属善意受让，要求本院依法裁定中止对乐清市丽都华庭1幢楼603室、604室房产的执行，解除对该处房产的查封。
申请执行人章素花辩称，标的房产是预售的，是不能买卖的；案外人通过被执行人施爱芬银行卡于2014年4月9日还清全部按揭款是恶意的，要求法院驳回案外人异议。未提供证据。
申请执行人浙江乐清联合村镇银行股份有限公司辨称，1、根据《物权法》第一百九十一条规定，该宗抵押房产转让并没有经过抵押银行的同意，且案外人也未清偿债务消灭抵押权案，因此案外人与被执行人施爱芬签订的《商品房转让协议书》、《商品房转让契》应属无效。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，法院不得查封房产的前提是案外人已经支付全部价款，本案标的房产在2013年间被查封，而案外人是在2014年4月9日支付了全部价款，其在法院查封之前并未全额支付价款，因此，即使该宗房产转让有效，法院查封标的房产也是完全合法的。要求法院驳回案外人异议。未提供证据。
申请执行人林德福辨称，同意浙江乐清联合村镇银行股份有限公司的答辩意见，并认为不动产的转移以登记为主，标的房产目前仍预告登记在被执行人施爱芬名下，如果案外人因购买标的房产权益受到侵害，应向被执行人施爱芬主张债权。要求法院驳回案外人异议。未提供证据。
申请执行人董前勇辨称，同意浙江乐清联合村镇银行股份有限公司的答辩意见，认为案外人在明知标的房产被法院查封的情况下在法院查封期间付清按揭款，要求法院驳回案外人异议。未提供证据。
申请执行人倪胜义、连宁宁未作答辩，也未提供证据。
被执行人施爱芬、施星微、於蔓瑛、江金妹、金明伟、吴萍平未作答辩，也未提供证据。
案外人为证明其主张，提供以下证据：
1、商品房买卖合同2份、温州丽都房地产开发有限公司出具的购房款及车库购买款收款收据6份、物业维修基金票据2份、房屋综合险发票1份、房产预告登记费票据2份、房产抵押登记费票据2份，证明本案标的房产已经转让给本案案外人，被执行人施爱芬购买标的房产的合同及各种票据原件在案外人处保管。
2、商品房转让协议书、商品房转让契、公证书及公证费发票，证明被执行人施爱芬于2010年3月31日将标的房产转让给案外人刘苏珍，并于当天委托金玉素办理标的房产验收、产权转移登记、按揭贷款等手续，并进行了公证。
3、浙江乐清农村合作银行的存款分户明细查询3份、卡号账号客户号查询1份、中国农业银行银行卡活期子账户交易明细2份、特种转账借方传票2份、领款收据1份，证明案外人于2010年3月28日通过中介人赵延锋账户转付被执行人施爱芬购房定金200000元，于2010年3月31日通过赵延锋账户转付购房款1283295元，赵延锋扣除施爱芬应支付的中介费13000元后转账给施爱芬账户1270295元，案外人共支付购房款现款1483295元，并转账24000元中介费到赵延锋账户，由另一中介人许可出具中介费收款收据。
4、中国建设银行明细账查询表，证明案外人自2010年4月份至2014年3月份通过被执行人施爱芬卡号为62×××05的建设银行按揭卡还标的房产的银行按揭款。
5、《丽都华庭》地下车位有偿使用协议书、物业管理服务合同、物业费收据5份，证明由案外人与温州丽都房地产开发有限公司签订车位使用协议、与温州丽洁物业管理有限公司签订服务合同并支付物业管理费用。
6、被执行人施爱芬身份证及无婚姻登记记录证明、案外人刘苏珍身份证及结婚证，证明双方身份及房产交易资格。
7、理想装饰施工合同，证明案外人于2012年11月8日与乐清市理想装饰设计工程有限公司签订本案标的房产的装修施工合同。
8、中国建设银行个人贷款还款凭证2份、房屋预告登记证明2份、个人贷款抵押房屋综合保险保险单2份、中国建设银行乐清分行担保物收妥通知书2份、乐清市房屋抵押（预告、在建）注销登记申请书2份、抵押贷款本息还清证明书2份，证明案外人已经于2014年4月9日通过案外人刘苏珍丈夫郑邦元账号为62×××16的建设银行账户还清了施爱芬贷款账号33001062753500000003406230内的按揭贷款574137.68元和账号33001062753500000003374160内的按揭贷款428292.23元，并注销了该两处房产的抵押登记。
申请执行人倪胜义、连宁宁、被执行人施爱芬、施星微、於蔓瑛、江金妹、金明伟、吴萍平缺席，视为其放弃抗辩和质证。
对案外人提供的证据，申请执行人质证、本院认证如下：
申请执行人章素花认为公证书和这宗房产交易没有关联，对其他证据没有意见，但认为案外人还清贷款是恶意的，不同意案外人的异议申请。
申请执行人浙江乐清联合村镇银行股份有限公司认为第1组证据的合同和发票原件为何在案外人手中不得而知，但不能以此证明案外人与被执行人施爱芬就标得房产发生买卖关系；对第2组证据中的商品房转让协议书、转让契的真实性有异议，另外认为公证书及公证费和本案没有关联；对第3组证据的真实性、关联性有异议，认为不知道案外人与赵延锋、赵延锋与被执行人施爱芬之间的经济往来关系，不能确认这些转账汇款的款项系标的房产的购房款，也无法确认中介费的真实性；认为第4组证据中每月按揭款是从被执行人施爱芬银行卡上扣取，不能证明案外人所说的购房事实；对第5组证据的真实性有异议；对第6组证据中案外人的身份证、结婚证没有异议，但认为被执行人施爱芬的身份证、无婚姻登记记录证明和本案没有关联；对第7组证据的真实性有异议；认为第8组证据显示是以施爱芬名义付清按揭款，只能证明标的房产是预告登记在施爱芬名下，且本案查封房产是在2013年，但按揭款付清是在2014年4月9日，并非在查封之前付清。
申请执行人林德福同意浙江乐清联合村镇银行股份有限公司的质证意见，并认为第2组证据的标的房产转让协议、转让契没有经过抵押权人同意，对其合法性有异议。
申请执行人董前勇同意浙江乐清联合村镇银行股份有限公司的质证意见。
本院认为，案外人通过中介人赵延锋账户转付被执行人施爱芬购房款，其付款时间、金额与商品房转让协议书、转让契中关于定金、现款及银行按揭款支付的约定能相互印证；案外人将24000元中介费转账至中介人赵延锋账户与另一中介人许可出具收款收据能相互印证；施爱芬委托第三人金玉素办理标的房产验收、产权转移登记、按揭贷款等手续，并进行了公证符合商品房转让契的约定，也符合正常的房产交易程序；每月按揭款的明细账能够证实由案外人及其丈夫郑邦元转账款项到施爱芬银行按揭卡的事实；个人贷款还款凭证能够证实案外人丈夫郑邦元通过其银行卡转账付清了施爱芬两个贷款账号内的按揭贷款。因此，案外人提供的第1、2、3、4、6、8组证据真实、合法，与本案有关联，予以认定。第5组证据中的地下车位有偿使用协议书能够证实施爱芬转让标的房产给案外人时一并转让的车位为编号28号地下车位、有偿使用费为60000元，这和施爱芬提供的车位使用费收款收据及转让协议书、转让契的约定相符，应予以认定；而物业管理服务合同由案外人和温州丽洁物业管理有限公司签订，并由案外人支付了物业管理费，能够证实标的房产是案外人在管理、使用，应予以认定。由于没有其他证据佐证，不能确认理想装饰施工合同的真实性，第7组证据不予认定。
本院查明，案外人于2010年3月28日与被执行人施爱芬在中介人许可、赵延锋、杨兴英的介绍下签订了商品房转让协议书，购买预告登记在被执行人施爱芬名下的坐落于乐清市丽都华庭1幢楼603室、604室两套商品房，该协议书约定了付款方式：“二、刘苏珍应于即日付给施爱芬定金200000元，……；余款限2010年3月31日（含）前施爱芬立转让契、刘苏珍同时付清本协议第一条之全部款项（按揭余额由刘苏珍归还，折抵转让款）。……”案外人刘苏珍于当天转账定金200000元到中介人赵延锋账户，由赵延锋转账到被执行人施爱芬账户。2010年3月31日，案外人与被执行人施爱芬签订了商品房转让契，约定：“施爱芬原购得坐落在乐清市乐成镇丽都华庭壹号楼603号及604号商品房二套，房开未交付，产权证未办，建筑面积二套共165.67平方米。现施爱芬愿将上述商品房转让给刘苏珍所有，经协商双方订立商品房转让契约如下：一、转让价款结付：1、双方商定上述商品房的转让价为16000元／平方米，按房开售房合同所记面积计算总价为2650720元整；2、地下28号车位一个按原价60000元整一并转让给刘苏珍；3、物业维修基金12922元、按揭保险费余额9000元，刘苏珍均退归施爱芬；4、上述商品房原按揭贷款的余额为1255460元转由刘苏珍归还，冲抵现双方的转让价款；以上（1＋2＋3-4）结算相抵后刘苏珍实际应支付给施爱芬的转让款项为1477182元整，其款施爱芬已随契收讫无存，付讫两清不另打收据。二、立本契约后，上述商品房及车位的产权即归刘苏珍所有。……附注：施爱芬已办委托公证书委托有关事项给刘苏珍指定的人金玉素……”经过核算，需加付施爱芬房产预告登记和抵押登记费用320元、漏算的房屋综合险820元、施爱芬银行按揭卡余额4973元，案外人于当天转账购房款1283295元到赵延锋账户，赵延锋扣除施爱芬应支付的中介费用后转账给施爱芬账户1270295元。案外人另外支付了中介费用。施爱芬将商品房买卖合同、票据等原件交付给了案外人。同日，施爱芬委托金玉素办理标的房产验收、产权转移登记、按揭贷款等手续，并进行了公证。2010年5月26日，第三人金玉素代理施爱芬与温州丽都房地产开发有限公司签订地下车位有偿使用协议书。2010年10月6日，刘苏珍作为丽都华庭1幢楼603室、604室的业主和乐清市丽洁物业管理有限公司签订物业管理服务合同，并支付了物业管理费。案外人自2010年4月份至2014年3月份每月按期通过被执行人施爱芬的建设银行按揭卡还标的房产的银行按揭款。2014年4月9日，案外人通过其丈夫郑邦元账号为62×××16的建设银行账户还清了施爱芬贷款账号33001062753500000003406230内的按揭贷款574137.68元和账号33001062753500000003374160内的按揭贷款428292.23元，并注销了该两处房产的抵押登记。
另查明，温州丽都房地产开发有限公司开发的丽都华庭的房产于2013年10月份开始办理初始房屋产权登记。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定了买受人的代为清偿权，即买受人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，以此实现抵押权人与抵押物买受人之间的利益平衡，该条款并没有对代为清偿债务的时间作出限制。案外人刘苏珍购买预告登记在被执行人施爱芬名下的乐清市丽都华庭1幢楼603室、604室二套商品房，双方意思表示真实，案外人支付了合理的购房价款，包括代为还清标的房产作为抵押物的银行贷款，并没有违反强制性法律规定，也没有损害其他人利益。申请执行人关于合同无效的主张，理由不充分，本院不予采纳。被执行人施爱芬以按揭贷款方式购买了标的房产，房屋价款已经付清，案外人受让标的房产时除银行按揭贷款之外的购房款在2010年3月31日已经全部付清，且一并继受该笔按揭贷款，此后至2014年4月9日间案外人支付银行按揭贷款余额系清偿银行债务的行为。因在本院查封之前，标的房产尚不具备办理初始登记的条件，案外人未能办理产权过户手续没有过错，其提出的异议，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对预告登记在被执行人施爱芬名下的坐落于乐清市丽都华庭1幢楼603室、604室两处房产的执行。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，提出民事诉讼。
审 判 长 倪亚蓓
人民陪审员 郑 爽
人民陪审员 黄国幸
二〇一四年四月十七日
书 记 员 阮晶晶