湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）零民初字第381号
原告贺志国，男，汉族，湖南省永州市人。
被告夏安然，男，汉族，湖南省永州市人。
被告胡显华，男，汉族，湖南省永州市人。
被告卞建国，男，汉族，湖南省永州市人。
第三人彭志敏，男，汉族，湖南省永州市人。
第三人张晋源（曾用名张培勇），男，汉族，湖南省永州市人。
委托代理人张学农，男，汉族，湖南省永州市人（特别授权）。
原告贺志国与被告夏安然、胡显华、卞建国及第三人彭志敏、张晋源（曾用名张培勇）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员康明正担任审判长，审判员蒋汉民、人民陪审员蒋益华参加的合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。书记员胡媛媛担任记录。原告贺志国，被告夏安然、胡显华、卞建国，第三人彭志敏及第三人张晋源（曾用名张培勇）的委托代理人张学农到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告三人于2009年11月1日将零陵区七里店新建住房一套卖给原告，合同规定，甲方负责代办房产证件、土地使用证，现已四年之久。原告多次督促被告办理，但均被拒绝及找各种理由搪塞，为此，特依法起诉到法院，请求法院依法判令被告履行合同尽快给原告代办房产证件和土地使用证。
三被告辩称：三被告是与第三人合伙建房，由第三人出土地，三被告出资。因第三人的土地使用权性质属于国有划拨土地，加之房屋建好后，与凡幼云因相邻关系、人身及财产赔偿在法院打了一系列官司，还有三被告与第三人之间因建房和赔偿等费用分摊等问题没有协商好，才导致三被告分别出售给原告贺志国等人的房屋一直无法办理房产证和土地使用证。三被告与原告贺志国等人签订的合同约定，三被告只负责协助原告贺志国等人办理房产证和土地使用证，而原告贺志国等六户各户办证所需的费用三被告均不负责。
第三人彭志敏及第三人张晋源（曾用名张培勇）的委托代理人张学农述称：原来由第三人出地，三被告出资合伙建房属实，房屋建成后，第三人共分得二个车库和四套住房，至于三被告怎么与原告贺志国等六户签订买卖合同的情况第三人并未参与，也不清楚；三被告及第三人与邻居凡幼云打了几年的官司，原告也是知道的；由于三被告至今也没有交房给第三人，还有一套住房至今仍被法院冻结，作为提供土地的第三人，我们一开始就已经将办理房屋产权证和土地使用证的相关手续给了三被告，原告现在要求三被告办证与我们无关；同时，我们分得的住房和车库也需要拿到房产证和土地使用证。
经审理查明，2008年6月27日，被告夏安然、胡显华、卞建国（以下简称乙方）与第三人彭志敏、张培勇（以下简称甲方）签订了一份合作建房合同，合同约定，甲方提供位于永州市零陵区七里店办事处的一块国有划拨土地（用地面积281.6㎡），乙方出资投劳，合作建一栋七层楼房用于居住。房屋建好后，底层杂房和车库，甲方分得车库两个（任选），其余车库和杂房归乙方；住房第一、二层共四套住房归甲方，第三、四、五、六层共八套住房归乙方；甲、乙双方各人所分得的房屋办理房产、地产所发生的费用，由各人自负；乙方负责办理正规的建房和总的水、电开户手续，并负责所需费用。合同签订后，乙方到有关部门办理了建房手续，并出资将房屋建好。房屋建成后，甲、乙双方按照合同的约定对房屋进行了分配。2009年11月1日，被告夏安然将自己分得的位于第六层西边一套总面积为126㎡的住房、楼梯间东边的一间车库卖给原告贺志国，双方签订了书面购房合同，合同约定，一、购房价格及付款方式：1、房屋总面积126㎡，按800元／㎡计算，双方合同签字后，首付5万元，主体楼房室内粉刷完工后付5万元，余款等被告夏安然为原告贺志国办理好土地、房产证件后一个月后付清，办证所需费用由原告贺志国负责；2、楼递间东边车库的价款按总面积500元／㎡计算，等办好房产证后再由贺志国付给夏安然；二、水电设施：水主管由夏安然安装到室内，电主线安装到电表旁，水电开户费用由贺志国自己负责。合同签订后，贺志国分两次共向夏安然交付了10万元余购房款（以实际给付的金额为准），并已经入住所购住房。由于被告夏安然、卞建国、胡显华与第三人彭志敏、张培勇在共同建房过程中与邻居凡幼云发生相邻关系纠纷和人身损害赔偿纠纷在法院进行多年的诉讼，同时被告与第三人之间也因建房交付时间、房屋质量及与凡幼云诉讼所支出的费用等系列问题也产生了系列矛盾，导致房屋建成后，一直没有到国家土地行政管理部门缴纳土地出让金，没有将建房用地的土地使用权由国有划拨土地变更为国有出让土地的性质，导致整栋房屋无法办理国有出让土地使用权证和房屋所有权证，而被告夏安然、胡显华、卞建国将所分得的住房又分别出售给了原告贺志国、罗怀芬、邓忠民、胡斌、于立军、潘思赋等六户，但原告贺志国等六户多年来一直没有从三被告处拿到所购房屋的国有出让土地使用权证和房屋所有权证。为此，原告贺志国等六户多次到有关部门反映，而三被告则要求原告贺志国等六户按照双方签订的购房合同的约定由各购房户分摊负担国有划拨土地变更为国有出让土地应该缴纳的土地出让金，以及办理土地使用权证和房屋所有权证的契税、规费、工本费等费用，但原告贺志国等六户不愿意承担土地出让金，认为土地出让金应该由作为开发商的三被告负担，而不应该由购房户承担，双方因此发生争执，经有关部门调解无效，故原告贺志国等六户相继向本院提起诉讼，请求依法判令三被告立即给原告代为办理好国有出让土地使用权证和房屋所有权证。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述、合作建房合同、零国用（2007）第005007号国有土地使用权证（使用权类型：划拨）、彭志敏、张培勇用地红线图、建设工程规划许可证代用证购房合同、建筑工程技术服务合同、房屋结构复核报告书、永州市建设工程质量安全监督站复函（致永州市零陵区建设局）等证据予以证实，上述书面证据，经庭审质证并经本院审查确认均为合法有效的证据，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案房屋所涉及的土地使用权属于划拨土地，划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地使用权，法律规定，划拨土地使用权转让只有符合一定条件下方可转让，即土地使用者必须是企业、其他经济组织或者个人，领有国土使用证，具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明，并依照有关土地使用权出让的规定与当地县级以上国土资源管理部门签订土地使用权出让合同，向当地县级以上人民政府补交土地使用权出让金。可见，划拨土地使用权上形成房屋产权的转让，必须同样要经过由划拨土地使用权到有偿出让土地使用权这一体制的转换，未补办土地使用权出让手续不得转让。而本案所涉及的土地使用权人属于第三人彭志敏、张培勇，土地性质至今仍是划拨土地，而三被告与第三人在该土地上合作建房，虽然办理了相关的建房手续，但双方至今没有到当地国土行政管理部门缴纳土地出让金，补办土地使用权出让手续，那么，从法律意义上可以得出这样一个结论，即三被告及第三人在经当地国土行政管理部门批准，并缴纳土地出让金，补办土地使用权出让手续之前，是无权转让本案所涉及的土地使用权和房屋产权的，由此可以认定三被告分别转让给原告贺志国等六户的房屋买卖合同是无效的，是不受国家法律保护的。因此，原告贺志国等六户要求人民法院判令三被告立即办理土地使用权证和房屋所有权证的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第一百三十二条，并参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条、第四十四条、第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条、第五条的规定，判决如下：
驳回原告贺志国的诉讼请求。
本案案件受理费40元，由原告贺志国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
（此页无正文）
审 判 长 康明正
审 判 员 蒋汉民
人民陪审员 蒋益华
二〇一五年八月五日
书 记 员 胡媛媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十三条划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
《划拨土地使用权管理暂行办法》
第二条划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。