广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第17号
上诉人（原审被告）深圳市锦田珠宝首饰有限公司
被上诉人（原审原告）彭俊宇
上诉人深圳市锦田珠宝首饰有限公司（以下简称锦田公司）因与被上诉人彭俊宇房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第831号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：（一）2011年11月20日，彭俊宇、锦田公司签订了一份《厂房出租合同》，约定锦田公司将位于深圳市xx区xxx路xxx街xx号xx栋xx楼锦田公司大门左边第二间车间（包含承租车间延伸出来的安全通道、建筑面积为40平方米）租赁给彭俊宇使用，期限自2011年11月10日起至2014年8月4日止，每月租金3500元，第一年和第二年租金不变，第三年期按第一、二年的基础上每年递增率租金为10%。彭俊宇、锦田公司一旦签订合同，彭俊宇应向锦田公司支付厂房租赁保证金，保证金为2个月租金，为7000元。
（二）2011年11月11日，彭俊宇向锦田公司支付租房押金7000元。
（三）2012年5月11日，彭俊宇从涉案房产处搬离。2012年5月12日，彭俊宇将涉案房产清空。彭俊宇向锦田公司支付涉案房产的租金至2012年5月11日。
（四）锦田公司并非涉案房产的业主。2011年，锦田公司的法定代表人xxx与案外人深圳市xxx贸易有限公司就涉案房产签订了租赁合同，租赁期限自2011年4月1日至2012年3月31日止。租赁期间，经出租方书面同意，承租方可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续。但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。
（五）原审法院要求锦田公司提供案外人深圳市xxx贸易有限公司同意锦田公司转租涉案房产的证明，锦田公司明确说明无法提供。
（六）2012年8月16日，案外人深圳市xxx贸易公司、深圳市xxx贸易有限公司向原审法院发函回复，上述两公司与锦田公司在2010年5月1日至2012年5月10日期间不存在房屋租赁关系。
（七）2011年9月20日，深圳市xxx贸易公司、深圳市xxx贸易有限公司、深圳市xxx发展有限公司向xxx街xx号全体租户发出通知，称自2011年9月1日起，由深圳市xxx贸易公司的下属公司深圳市xxx发展有限公司管理。锦田公司在原审庭审时陈述，锦田公司就涉案房产与深圳市xxx发展有限公司在事实上继续履行合同，但锦田公司与深圳市xxx发展有限公司由于正在协商商铺的价格问题，因此还没有与深圳市xxx发展有限公司签订书面的租赁合同。
彭俊宇在原审法院的诉讼请求为：一、锦田公司返还彭俊宇租赁保证金7000元；二、锦田公司支付彭俊宇违约赔偿金14000元；三、本案诉讼费用由锦田公司承担。
原审法院审理认为，锦田公司未提供证据证明案外人深圳市xxx贸易有限公司同意锦田公司就涉案房产转租。锦田公司未提供证据应承担举证不能的责任。退一步讲，即使案外人深圳市xxx贸易有限公司同意锦田公司转租，但锦田公司与案外人深圳市xxx贸易有限公司就涉案房产签订的租赁合同期间只有一年。而锦田公司与彭俊宇签订《厂房出租合同》的租赁期间将近三年。据此可以推断，无论锦田公司与案外人深圳市xxx贸易有限公司就涉案房产签订的租赁合同中出租人是否同意锦田公司转租，锦田公司与彭俊宇签订《厂房出租合同》的租赁期间也超过了其可以转租的年限。锦田公司虽然与案外人深圳市xxx发展有限公司在事实上继续履行合同，但至原审开庭之日，锦田公司与案外人深圳市xxx发展有限公司并未签订正式的书面合同，对租赁合同的履行期间亦无约定。因此，锦田公司也未从案外人深圳市xxx发展有限公司处取得涉案房产明确的转租的权利。综上，因锦田公司与彭俊宇签订《厂房出租合同》时就涉案房产并无转租的权利，故《厂房出租合同》为无效合同。锦田公司应将已经收取的租赁保证金7000元返还给彭俊宇。合同无效，合同中的违约责任条款无效，彭俊宇依此要求锦田公司支付彭俊宇违约赔偿金14000元原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：一、锦田公司应于判决生效之日起10日内向彭俊宇返还租赁保证金7000元。二、驳回彭俊宇的其他诉讼请求。一审案件受理费162.5元，由彭俊宇负担107.5元，由锦田公司负担55元。
上诉人锦田公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求判令：1、撤销原审判决第一项；2、一、二审诉讼费用均由彭俊宇承担。理由如下：一、原审判决认定深圳市xxx贸易公司、深圳市xxx贸易有限公司与锦田公司在2010年5月1日至2012年5月10日期间不存在房屋租赁关系错误。锦田公司的法定代表人xxx代表锦田公司与深圳市xxx贸易有限公司就涉案房产签订租赁合同，租赁期限自2011年4月1日起至2012年3月31日止（从2004年开始至今一年一签），这一情况彭俊宇是知道的，为此，锦田公司与彭俊宇签订的《厂房出租合同》第六条第3点有约定，说明双方对一年一签的事实是清楚的，同时也是彭俊宇要求签3年的。二、锦田公司已经向原审法院提交了现业主深圳市xxx发展有限公司同意锦田公司转租的证明。三、原审判决认定《厂房出租合同》为无效合同错误。该合同符合法定要件，而且一直在履行。四、原审未认定彭俊宇违约错误。彭俊宇是在租赁合同未到期的情况下半夜偷偷搬走，是因为彭俊宇拖欠的房租水电费超出了他的保证金．彭俊宇才是违约方。
被上诉人彭俊宇答辩称：锦田公司对涉案的房屋没有转租权。首先，根据锦田公司与原业主签订的《深圳市租赁合同书》第十五条第二项规定承租方须出租方书面同意才可以转让，且不可超过合同约定的租赁期限，但锦田公司在未经出租房书面同意的情况下，私自将房屋转租。其次，锦田公司和原业主签订的租赁期限是2011年4月1日至2012年3月31日，但在转租时却和彭俊宇签订了三年的转租合同。因此，锦田公司上诉的请求和理由是不成立的。
经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院另查，2012年5月11日，锦田公司的法定代表人xxx向彭俊宇出具收款收据，载明：今收到彭俊宇5月11日之前的租金及水电费共计8099元，明天必须清空场地，如有损坏追讨债务。再查，锦田公司在原审庭审结束后提交了深圳市xxx发展有限公司2012年8月3日出具的证明，载明该公司同意锦田公司在租赁合同期内对涉诉房屋有转租权。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。锦田公司与深圳市xxx贸易有限公司之间租赁合同的租赁期限自2011年4月1日至2012年3月31日止，锦田公司并未举证证明在2012年3月31日之后双方还存在租赁关系，故即使锦田公司得到原业主的同意在承租期内有转租权，锦田公司与彭俊宇签订的《厂房租赁合同》超出2012年3月31日之后的租赁关系亦归于无效。根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。彭俊宇已于2012年5月11日将涉诉房屋返还锦田公司，锦田公司应向彭俊宇返还租赁保证金7000元。
关于锦田公司提出彭俊宇拖欠其水电费的上诉主张，本院认为，彭俊宇提供的收款收据足以证明其已经与锦田公司结清了2012年5月11日之前的所有租金和水电费，且彭俊宇在2012年5月12日将涉诉房屋清空后返还锦田公司，并未再占有使用涉诉房屋，故锦田公司以此为由拒绝向彭俊宇退还租赁保证金，无事实依据，本院不予采纳。
综上，上诉人锦田公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律准确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由深圳市锦田珠宝首饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 郑 志 锋
二〇一三年三月十五日
书 记 员 李全慧（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。