昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0114民初1383号
原告（反诉被告）莫亮，男，汉族，云南省宜良县人。
委托代理人普玲娜，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）昆明金鼎物流有限公司（以下简称金鼎公司）。
法定代表人钱原海，经理。
委托代理人申波，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
原告莫亮诉被告金鼎公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日受理后，在诉讼过程中，被告金鼎公司向本院提出反诉，经审查，其反诉成立，并依法由审判员李瑜萍适用简易程序，于2016年7月20日在本院第六法庭对本诉、反诉公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）莫亮及其委托代理人普玲娜，被告（反诉原告）金鼎公司的委托代理人申波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）莫亮诉称：2015年1月14日，我与被告签订了《房屋场地租用协议》，协议中约定：被告将昆明金鼎物流园（洛羊镇鸿运大道新立物流公司对面）内2亩土地租给我使用，租期为五年（2015年2月1日至2020年2月2日），租金为每年一交。被告保证土地使用合法性，我可以建大棚。在租赁期内，双方都必须诚信守约，如违反协议，除赔偿给对方造成全部损失，还应按当年土地使用费50%支付违约金。协议签订后，我按照被告的要求将第一年的场地租金人民币100000元全额支付给了被告。之后，我在场地上用混凝土填平了地面、建盖了大棚、活动板房，挖了水井，一系列经营准备工作做好后，我开始经营洪亮康明斯维修站。一年后，我本打算按照与被告的约定向其交付第二年度的场地使用租金，但被告却不收我的租金，同时被告告知我场地也不再出租给我使用。经过了解，我才得知原来被告出租给我的场地，被告并没有合法的使用权，与此同时，2016年4月23日，宣称自己是合法使用权人的云南洪峰物流有限公司（以下简称洪峰公司）向我发出通知，要求我于两日内拆除一切临时性建筑，并用一堆黄土及石头堵住了我经营场所的大门，导致我实际无法使用承租的场地。我已经于2016年5月12日拆除了大棚、钢架、墙面、水井、地面等建筑物。综上所述，我认为被告的违约行为给我造成了巨大的经济损失，我多次与被告进行协商，被告均不予理睬。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋场地租用协议》；2、被告向原告赔偿因被告违约行为给原告造成的经济损失136800元，其中钢架屋面44000元（110元/㎡×400㎡）、墙面10800元（60元/㎡×180㎡）、混凝土地面65000元（65元/㎡×180㎡）、挖水井12000元、搬家费用5000元；3、被告向原告支付违约金50000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）金鼎公司答辩并反诉称：2015年1月，我公司与原告签订《房屋场地租用协议》，协议约定：租期自2015年2月1日起，租期5年，每年租金为人民币100000元，原告必须在每年的2月1日前交清租金等费用，如不按期交清租金等费用，我公司有权终止协议，收回场地。在租赁期内，如违反协议，除赔偿给对方造成全部损失，按当年土地使用费的50%支付违约金。2016年2月1日，原告应当缴纳2016年2月1日至2017年2月1日的租金，但原告并未缴纳，后经我公司催收，原告仍未缴纳，因此，我公司按照约定终止协议，收回场地，但原告对我公司要求其搬离场地、赔偿租金损失及支付违约金的要求拒不配合。2016年5月25日，原告无理诉至法院，要求我公司赔偿损失并支付违约金。因原告违约，故其要求不能得到法律支持。为维护我公司的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、确认反诉人与被反诉人莫亮签订的《房屋场地租用协议》终止；2、被反诉人向反诉人支付租金人民币100000元；3、被反诉人向反诉人支付违约金50000元；4、由被反诉人承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）莫亮辩称：我不存在违约行为，而是反诉人违约。我已经和反诉人金鼎公司协商，第二年的租金已经处理了，反诉人诉称的第二年的租金根本不存在，我不应该承担租金及违约金。请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求，支持我的诉讼请求。
综合诉、辩主张，双方争议的焦点为：1、原告（反诉被告）莫亮是否有权解除《房屋场地租用协议》?2、原告（反诉被告）莫亮主张的经济损失以及违约金，有无事实及法律依据，应否支持？3、被告（反诉原告）金鼎公司要求终止《房屋场地租用协议》的反诉请求，有无事实及法律依据，应否支持？4、被告（反诉原告）金鼎公司主张的租金以及违约金有，无事实及法律依据，应否支持？
原告（反诉被告）莫亮针对其诉讼请求和争议焦点，向本院提交了以下证据：
1、居民身份证，欲证明原告的诉讼主体资格。
2、营业执照，欲证明被告的诉讼主体资格。
3、《房屋场地租用协议》、收条，欲证明原告与被告于2015年1月14日起形成了租赁合同关系，租期明确约定为五年，自2015年2月1日至2020年2月1日，被告必须保证土地使用合法性，原告可建盖大棚，在租赁合同期间双方都必须诚信守约，如违反协议，除赔偿给对方造成的损失，按当年土地使用费的50%支付违约金，2015年2月至2016年2月的租金原告已通过被告指定的收款人向被告付清的事实。
4、通知、告知书，欲证明被告违反《房屋场地租用协议》，给原告造成了巨大经济损失的事实。
5、协议、收条、购货单、收据、商品送货单，欲证明原告向被告租用涉案土地后，为了实现使用目的，将工程发包给案外人李林坤，为此原告支付了相应工程款131800元的事实。
6、询问笔录，欲证明被告长期到原告处修理车辆且欠原告修理款合计90000多元，在原告应向被告支付第二年的租金过程中，原告与被告多次协商通过修理费折抵第二年租金，但被告于2016年3月告知原告搬迁事宜，被告存在违约的事实。
7、照片，欲证明原告对涉案土地的投入及建设等，现已全部拆除，无法继续使用，给原告造成了巨大经济损失的事实。
8、录音（载体：手机），欲证明原告不存在违约的行为，对于第二年的场地租金原告与被告一直处于协商状态，且被告同意用尚欠原告的修理费折抵第二年的租金，但因被告对涉案土地无合法使用权，继而不再收入原告第二年租金的事实。
9、证人李林坤出庭陈述：我是做工程的，经朋友介绍认识莫亮，由我为莫亮位于王家营鸿运大道旁的修车厂建盖厂房。莫亮提交的协议、收条我认可，都是我写的，签字也是我签的，其他收据因我当天没有空，由莫亮签收。上述资料涉及的建筑材料，都用于建盖修车厂房。莫亮第一次付款30000元，我写了收条，后面就是一次付清，工程是包公包料，具体付款了多少我记不清了，我写了收条，因是个人施工，不能提供发票。
经质证，被告（反诉原告）金鼎公司对原告（反诉被告）莫亮提交的第1、2、3组证据无异议；对第4组证据的“三性”不认可，不能核实真实性；对第5、9组证据不认可；对第6组证据，不能核实真实性，其中涉及的92300元修理费被告金鼎公司已于2015年5月13日付清，与本案无关；对第7组证据不认可，认为不能确认照片的具体地点，且莫亮建盖的厂房属于违法建筑；对第8组证据不认可，认为证据形式不合法。
被告（反诉原告）金鼎公司针对其答辩主张、反诉请求和争议焦点，向本院提交了以下证据：
1、营业执照，欲证明反诉人的诉讼主体资格。
2、应诉通知书，欲证明被反诉人的诉讼主体资格。
3、《房屋场地租用协议》，欲证明莫亮修建的是违法建筑，莫亮未按时缴纳租金后经被告金鼎公司催缴，莫亮仍然未缴纳，按照该协议被告金鼎公司有权终止协议，收回场地，莫亮应当赔偿被告金鼎公司租金损失及违约金的事实。
经质证，原告（反诉被告）莫亮对被告（反诉原告）金鼎公司提交的对上述证据无异议，但对证明目的不认可，认为合同载明可以建盖大棚，只是笔误写成了“大栅”，且约定5年租期满后不续租的，莫亮所建的建筑物由莫亮拆走，不能证明莫亮违约的观点。
本院认证认为：原告（反诉被告）莫亮提交的第1-3组证据，被告（反诉原告）质证无异议，本院予以采信；第4、6组证据，系原件或与原件核对无异的复印件，上述证据相互印证，本院予以采信；第5、7、9组证据相互印证，本院予以采信，能否证明原告（反诉被告）莫亮的观点，本院于后评判；第8组证据，与原告（反诉被告）莫亮提交的第3、4、6组证据相互印证，本院予以采信。被告（反诉原告）金鼎公司提交的证据，原告（反诉被告）莫亮质证无异议，本院予以采信，能否证明被告（反诉原告）金鼎公司的观点，本院于后评判。
综上所述，本院确认如下法律事实：2015年1月14日，原告（反诉被告）莫亮与被告（反诉原告）金鼎公司签订了《房屋场地租用协议》，约定：一、被告（反诉原告）金鼎公司（甲方）将昆明金鼎物流园内2亩土地租给原告（反诉被告）莫亮（乙方）使用，租期为五年（2015年2月1日至2020年2月1日），每年租金100000元，租金为每年一交，乙方必须在每年的2月1日前交清租金，如不按期交清租金等费用，甲方有权终止协议，收回场地。甲方须保证土地使用合法性、大栅。二、租期满后若继续租，租金不高于本年租金的25%，若不续租，乙方所建的建筑物由乙方拆走。三、在租赁期内，双方必须诚信守约，如违反协议，除赔偿给对方造成全部损失，按当年土地使用费50%支付违约金。四、租用期间政府规划用地，甲乙双方终止合同，互不赔偿，甲方按使用时间计算用费，剩余部分全额退还乙方。合同签订后，莫亮于2015年1月14日支付金鼎公司第一年租金100000元。2015年10月23日，双方签订《补充协议》，约定租金降低为40000元/亩，此价格自2016年2月1日起效，另减免本年度租金8000元，在下年租金内扣除。原告（反诉被告）莫亮在承租的场地内修建了临时性建筑物。2016年4月23日，案外人洪峰公司发出书面通知，载明“云南洪峰物流有限公司于2016年1月19日从小洛羊社区租用该场地作为临时性停车场，由于贵公司场地上的临时性建筑及摆放车辆已影响到我司正常经营，望贵公司能于两日内拆除一切临时性建筑及摆放车辆”。2016年5月3日，金鼎公司法定代表人钱原海以其与宏亮修理厂（莫亮）存在经济纠纷为由向当地派出所报案，派出所对钱原海及莫亮二人制作了《询问笔录》。2016年5月12日，洪峰公司向莫亮发出《告知书》，载明“因昆明金鼎物流有限公司出租给你位于鸿运大道旁原金鼎物流有限公司停车场旁2亩土地的合法使用权系我公司享有，你们双方的租赁行为已侵犯了我公司的合法权益，现将拆除相关事宜告知如下：一、我公司将于2016年5月12日对你建盖的大棚等临时性建筑进行全部拆除；二、拆除的临时性建筑包括：大棚顶400㎡；墙瓦180㎡；混凝土地面1000㎡；水井一口”。莫亮建盖的上述临时性建筑物已被拆除。2016年5月13日，金鼎公司法定代表人钱原海出具《收条》，载明“今收到莫亮电费及场地费于2016年4月16日租金付清”。原告莫亮向本院提起诉讼，请求判决支持其诉讼请求，在诉讼过程中，被告金鼎公司提起反诉，请求判决支持其反诉请求。
本院认为：争议焦点1，被告（反诉原告）莫亮是否有权解除《房屋场地租用协议》？根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第一款第（二）、（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。根据被告（反诉原告）金鼎公司法定代表人钱原海在其《询问笔录》中的陈述，结合原告（反诉被告）莫亮提交的录音资料，本院认为，上述证据形成了证据锁链，能够证明金鼎公司的法定代表人钱原海与莫亮之间就第二年的租金进行了协商，莫亮要求用金鼎公司拖欠的修理费90000多元抵扣场地费，并愿意支付差价，而钱原海认为其在2016年3月份就已接到该场地搬迁的消息，并提出不再计算莫亮的场地费，金鼎公司欠莫亮的修理费结算给莫亮，钱原海以只接到口头通知为由，未向莫亮出具搬迁的书面通知。本院认为，金鼎公司与莫亮就第二年租金相关事宜进行了协商，在协商未达成一致的情况下，金鼎公司已明确告知莫亮要求其搬迁的情况，并单方提出不再计算莫亮的场地费。金鼎公司的上述行为已表明其不再继续履行场地出租的义务，再结合案外人洪峰公司发出的《通知》及《告知书》，以及庭审过程中，金鼎公司对该场地享有何种权利、起止期限等陈述含混不清，亦未提交任何其承租该场地的书面材料的事实，本院认为，莫亮基于其与金鼎公司的协商延迟支付租金的行为，并不构成违约。金鼎公司未取得场地的合法使用权，不能继续履行出租人的义务，致使莫亮不能实现合同目的，莫亮作为守约方，依法有权解除《房屋场地租用协议》。故对莫亮要求解除《房屋场地租用协议》的诉讼请求，本院予以支持。
争议焦点2，原告（反诉被告）莫亮主张的经济损失以及违约金，有无事实及法律依据，应否支持？关于经济损失，莫亮在庭审过程中陈述，临时性建筑物在第一次建盖时已被相关部门强制拆除，其主张的是强拆后第二次建盖的临时性建筑物被拆除造成的经济损失，本院认为，即使莫亮与金鼎公司在签订合同时双方未对建盖临时性建筑物进行明确约定，但莫亮第一次建盖的临时性建筑物因违反相关法律法规被强制拆除后，就已明知场地内不能建盖临时性建筑物，莫亮仍然继续建盖，因此产生的经济损失应当由其自行承担。关于违约金，根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《房屋场地租用协议》合法有效，双方应按照协议约定全面履行义务。金鼎公司基于自身未取得场地的合法使用权而不能按照合同约定继续提供场地，履行出租义务的行为，构成了违约，金鼎公司依法应当承担相应的违约责任。虽然金鼎公司与莫亮签订了《补充协议》，对租金进行了变更，但双方在主张违约金时，均按照100000元的50%予以计算，表明双方当事人均认可违约金为50000元，故对原告（反诉被告）莫亮主张违约金50000元的诉讼请求，本院予以支持。
争议焦点3，被告（反诉原告）金鼎公司要求终止《房屋场地租用协议》的反诉请求，有无事实及法律依据，应否支持？《合同法》第九十一条第一款第（二）项规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”。金鼎公司与莫亮签订的《房屋场地租用协议》已经解除，合同权利义务终止，故被告（反诉原告）金鼎公司要求终止该协议的反诉请求，不具备诉之利益，本院不予支持。
争议焦点4，被告（反诉原告）金鼎公司主张的租金以及违约金，有无事实及法律依据，应否支持？关于租金，《合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”因洪峰公司对场地主张权利，莫亮不能继续使用，依法可以要求减少租金或者不支付租金，且莫亮已付清2016年4月16日前使用场地产生的租金，故对金鼎公司要求莫亮支付租金100000元的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金，金鼎公司认为莫亮未按时交纳租金的行为构成违约的观点，本院在争议焦点1中已就莫亮延迟交纳租金的行为是否构成违约进行了综合评判，此处不再赘述。金鼎公司据此要求莫亮承担违约金50000元的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（二）、（四）项、第一百零七条、第二百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）莫亮与被告（反诉原告）昆明金鼎物流有限公司签订的《房屋场地租用协议》。
二、由被告（反诉原告）昆明金鼎物流有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）莫亮违约金50000元。
三、驳回原告（反诉被告）莫亮的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）昆明金鼎物流有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费减半收取计人民币2018元，由被告（反诉原告）昆明金鼎物流有限公司承担1500元，由原告（反诉被告）莫亮承担518元；反诉案件受理费减半收取计人民币1650元，由被告（反诉原告）昆明金鼎物流有限公司承担。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内，向本院申请强制执行：申请强制执行的期限是二年。
审判员 李瑜萍
二〇一六年八月二十四日
书记员 谭玲艳