广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法审监民再字第26号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：梁群福，女，1958年5月22日出生，汉族，住中山市。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：岑永安，男，1984年1月31日出生，汉族，住中山市。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：岑思敏，女，1989年2月7日出生，汉族，住中山市。
上述申请再审人的委托代理人：樊相帮，广东君厚律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：岑腾标，男，1951年8月19日出生，汉族，住珠海市。
委托代理人：岑剑芳，女，1974年6月10日出生，汉族，住珠海市，系岑腾标的女儿。
委托代理人：邓向辉，广东大同（珠海）律师事务所律师。
申请再审人梁群福、岑永安、岑思敏因与被申请人岑腾标房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）中中法民一终字第262号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年5月10日作出（2013）粤高法民一申字第1140号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人梁群福、岑永安、岑思敏的委托代理人樊相帮，被申请人岑腾标的委托代理人岑剑芳、邓向辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年9月4日，一审原告梁群福、岑永安、岑思敏起诉至广东省中山市第二人民法院称：他们分别是岑见和的配偶及子女，岑见和于2012年5月11日因病去世，岑见和约在1997年初与岑腾标就中山市南头镇民安九队的房产转让事宜达成了协议，岑腾标将该房屋转让给了岑见和。岑见和及家人于1997年5月25日搬进该房屋居住，户籍也都迁入该房产所在的地址，使用该房产发生的各种费用也是以岑见和的名义支付。后岑见和要求岑腾标办理过户手续，岑腾标满口答应但却以各种理由推脱，以至于上述房产至今未办理过户手续。如今岑见和已去世，岑腾标仍拒绝协助办理上述房产的过户手续。为此，请求判令：（一）确认登记于岑腾标名下的位于中山市南头镇民安九队的房产为他们与岑见和的共同财产；（二）岑腾标协助他们办理上述房产过户至岑永安名下；（三）诉讼费由岑腾标承担。诉讼中，梁群福、岑永安、岑思敏变更第一项诉讼请求为：请求岑腾标履行房屋买卖合同。
岑腾标（一审被告）辩称：岑见和于1994年在其承包的工程公司工作，其因公司资金周转出现问题，欠下岑见和的工程工资共13万元。但在1994年至1997年间其分三次还了49000元，实际还欠岑见和工程工资81000元。那时岑见和称其所居住房屋破旧，其又暂时还不上欠款，没钱维修不能住，所以岑见和就与其商量可否将涉案房屋以每月600元租给其一家人居住，直到把其所欠的81000元扣清为止，或者当其还清欠款后就搬走。其考虑后认为没有问题就与岑见和达成口头协议让岑见和于1997年5月搬进去住。其在此期间没有还款，所以岑见和一家居住至2008年8月就应该搬走，由于其认为双方是亲戚就让他们过完春节再搬走，然而就在这期间岑见和提出要用市场价格把房子买下来，其当时有病急需钱就答应了。当时岑见和谎称只要其交出相关的房产资料，岑见和就会付一部分购房款，并诱骗其签下一份转让文书。其以为都是亲戚不会有问题，就把相关房产资料给岑见和，结果岑见和拿到资料后并没兑现承诺，其多次打电话追要购房款未果。如果1997年已达成转让协议，那为何岑见和在世多年都未提出办理过户手续，而在岑见和去世后才提出？请求法院驳回梁群福、岑永安、岑思敏的请求。
广东省中山市第二人民法院一审查明：岑见和（曾用名岑建和）系岑腾标的侄子，岑见和曾在岑腾标承包的工程公司工作，并分包岑腾标的工程，岑腾标因资金周围困难拖欠岑见和工程款及工资。1997年5月，岑腾标将其位于中山市南头镇民安九队的一幢三层房屋交付岑见和，岑见和及家人于当月搬入该房屋居住，并将部分房屋出租。梁群福、岑永安、岑思敏称岑腾标当时欠岑见和210000元，将该房屋作价80000元抵债给岑见和；岑腾标称当时欠岑见和130000元，将房屋租给岑见和，用租金抵扣欠款，还清欠款后岑见和应将房屋返还岑腾标。上述房屋系岑腾标于1994年修建，用地面积166平方米，建筑占地71平方米，建筑面积187平方米，于1996年12月24日取得房屋所有权证及集体土地建设用地使用证，登记的房屋所有权人及土地使用者均为岑腾标。2010年2月8日，岑腾标通过邮政特快专递向岑见和寄送一份打印字据，内容为“本人岑腾标将坐落在中山市南头镇民安九队的房屋一栋转给岑建和，该屋左边近曾宇国，右边近曾永洪，希望有关部门办理转给手续。”该字据有岑腾标及其女儿签名并捺手印。梁群福、岑永安、岑思敏称该字据可以证明岑腾标确认已将房屋卖给岑见和，且购房款已付清；岑腾标称该字据是岑见和诱骗取得，2009年经双方协商后岑腾标同意将房屋以280000元卖给岑见和，岑见和承诺只要岑腾标按其意思写下一份协议并交付相关房产资料就付一部分购房款，但岑见和一直未付房款，故不同意协助其办理过户手续。梁群福、岑永安、岑思敏提交身份证及户口簿，拟证明他们搬至涉诉房屋居住后，从2000年后岑见和的户籍地址就为涉诉房屋所在门牌号。岑腾标对梁群福、岑永安、岑思敏拟证明事实不确认，称该房屋宅基地原本就属岑见和，后来岑见和将该地转让给其，所以梁群福、岑永安、岑思敏一家人以前就是该住址。经查：涉诉房屋的土地性质为集体土地，1994年9月5日，岑见和与岑腾标曾经签订一份《建房用地转让书》，内容为岑见和因在南头买到100平方米的土地建房，故其将前段时间向生产队申请到的100平方米建房用地转让给岑腾标，岑见和以后不再向生产队申请建房用地。中山市南头镇人民政府民安管理区在该转让书上加盖印章以示同意。梁群福、岑永安、岑思敏未提交其户籍变更的资料。岑见和于2012年5月11日死亡，梁群福系岑见和的妻子，岑永安、岑思敏系岑见和的子女。
广东省中山市第二人民法院一审认为：岑见和与岑腾标口头协议买卖岑腾标的房屋，双方之间形成房屋买卖合同关系。因岑见和已死亡，现梁群福、岑永安、岑思敏作为岑见和的第一顺序继承人提起诉讼请求岑腾标履行房屋买卖合同，主体适格。根据双方的诉辩意见，双方争议的焦点在于房屋的价款及岑见和是否已付清岑腾标购房款。不动产物权的设立、转让，经依法登记发生效力。涉诉房屋的产权登记在岑腾标名下，虽然岑见和及梁群福、岑永安、岑思敏一家人居住多年，但并不能改变房屋产权属于岑腾标的事实。梁群福、岑永安、岑思敏称岑腾标以前欠岑见和210000元，将房屋作价80000元抵债，故购房款已付清，并提交岑腾标邮寄的字据拟证明已付清岑腾标购房款。岑腾标称房屋价款为280000元，其之前只欠岑见和130000元，因此梁群福、岑永安、岑思敏未付清购房款。买受人在未付清价款的情形下，出卖人将房屋交付买受人并办理过户手续并不违反法律规定与交易习惯，因此梁群福、岑永安、岑思敏提交的字据只能证明岑腾标当时同意将房屋转让给岑见和，并不能证明购房款已付清的事实。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，岑腾标与岑见和有买卖房屋的意思表示，但未签订书面协议，现双方对房屋价款发生争议，均不能举证证明约定的价款数额，而价款是买卖合同的必备条款，因此双方因价款不能达成合意该合同未能成立，故梁群福、岑永安、岑思敏现请求岑腾标履行合同缺乏依据，不予支持。至于双方之间具体的债务数额，不属本案查明及处理范围，债权人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，广东省中山市第二人民法院于2012年11月30日作出（2012）中二法黄民一初字第725号民事判决：驳回梁群福、岑永安、岑思敏的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由梁群福、岑永安、岑思敏负担。
梁群福、岑永安、岑思敏不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）鉴于当初的口头协议，再加上岑腾标后来亲自出具的《转让协议》，及对该份协议他们一家的完全认可，所以买卖合同当然成立。至于房屋转让价款，岑腾标认为存在争议，但其没有证据加以证明，而岑腾标将涉案房屋已交付他们居住至今，且未提出任何异议，房屋买卖合同已实际履行；（二）一审认为他们未付清房款，故认定买卖合同不成立，但事实上他们已经付清了房款。1.在岑腾标欠梁群福及其配偶岑见和工资及工程款而无力偿还的情况下，岑腾标才用涉案房产以房抵债，抵掉了所欠210000元中的80000元，当初达成这样的转让协议就已经付清房款。2.转让协议达成后，岑腾标在1997年5月就将涉案房屋交付给他们一家使用，如果未有付清房款，岑腾标为何交付房屋。3.转让协议达成后，岑腾标将涉案房屋所有权证书都交给他们。4.后来岑腾标出具的转让协议，也证明双方对房屋转让事宜达成一致意见，也证明其付清房款。5.如果他们未有付清房款，十五年来为何岑腾标没有向他们提出支付房款的要求，而在他们起诉岑腾标后，岑腾标才提出且没有任何证据证明的所谓如未付清房款、出租等辩解理由，企图逃避法定义务。6.转让协议达成且涉案房屋交付后不久，他们一家即将户籍迁移到涉案房屋所在地址，他们一家户籍本来在民安村，但不在涉案房屋所在的地址上，户籍地址与房产地址一致，也印证房款付清的事实，从上述证据及实际情形，均可以证明他们已支付完购房款，房屋买卖合同关系成立；（三）岑腾标没有证据证明他们未付清房款，而他们有如前述诸多证据证明付清房款。在双方均没有证据证明房屋实际成交价格的情况下，一审凭什么认定他们没有付清房款；（四）一审判决混淆了“合同成立”与“合同履行”的关系。一审认定合同成立，又否定合同的成立，合同成立与合同履行是两个不同的法律关系。合同履行与否只存在违约责任，不可能导致合同不成立的后果；（五）一审认定一份《建房用地转让书》的证据没有经过庭审质证，明显违法，二审应予纠正；（六）他们有一系列经岑腾标确认的证据证明自己的主张，而岑腾标无任何证据证明自己的主张，在此种情况下，一审不能维护他们的合法权益，实在违背公平正义。综上，请求撤销一审判决，依法支持他们的一审诉讼请求。
岑腾标答辩称：（一）一审判决认定房屋买卖合同不成立是正确的。对于房屋买卖合同来说，标的价款是必备条款，是主要内容，买卖双方未达成一致意见，合同就不能成立，梁群福、岑永安、岑思敏主张合同成立，应当举证证明合同主要内容双方达成了一致意见，应当证明确切的价款；（二）按照现成的交易习惯，出卖人先交付房屋买受人，不违反交易习惯。梁群福、岑永安、岑思敏一直占有使用其房屋，并不是基于买卖房屋一说，双方有买卖意向是在2010年2月，而梁群福、岑永安、岑思敏入住争议房屋是在1997年，是以租金抵债，所以，根本不存在梁群福、岑永安、岑思敏付清了房款其交付房屋的事实；（三）梁群福、岑永安、岑思敏主张付清了涉案房屋的购买款项应当承担举证责任；（四）不动产的设立转让都需要依法登记才发生法律效力，而本案房屋仍在其名下。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院二审认为：本案系房屋买卖合同纠纷。从梁群福等三人提交2010年2月8日岑腾标出具有关同意转让涉案房屋办理手续的字据内容看，岑见和与岑腾标之间就涉案房屋买卖关系成立。不动产物权的设立、转让，经依法登记发生效力。现涉诉房屋的产权登记在岑腾标名下，梁群福等三人主张房款已付清，对此应当承担相应的举证责任。梁群福等三人虽然主张其一家人自1997年5月起居住涉案房屋至今，岑腾标称欠岑见和款项仅80000元，房屋产权证书由梁群福等三人一家持有，岑腾标于2010年2月8日出具的有关同意将涉案房屋转让给岑见和及办理手续的字据等事实存在，但上述证据均不能直接证明岑见和一家已经付清房屋转让款项。而对于房屋的价格，双方并无签订任何书面合同，梁群福、岑永安、岑思敏主张是80000元，而岑腾标则主张是280000元、梁群福等三人仍欠150000元未付。对此，双方均不能提供相应依据予以证实。对于梁群福等三人以他们居住十多年对方均没有提出支付房款的要求为由主张可以证实已经付清房款。但对此，岑腾标亦作出双方约定以租金抵债，后于2010年岑腾标同意转让房屋，因对方未付清房款故一直没有过户的相反抗辩解释。另，岑腾标2010年2月出具的字据亦仅能证实岑腾标同意将房产转让给岑见和及同意办理转让手续的事实，不能直接证实双方的转让款具体价格和已清讫的事实。综上，梁群福等三人在双方对房屋价款产生争议，均不能举证证明约定的转让价款数额的情形下，梁群福等三人仍有义务举证他们已经付清购房款的事实。故一审判决认为梁群福等三人请求岑腾标履行合同过户义务，理据不充分，不予支持并无不当，可予维持。梁群福等三人对他们主张的已付清房款事实负有举证责任，其举证不能，依法应当承担不利的法律后果。综上，梁群福、岑永安、岑思敏的上诉理据不足，他们的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院于2013年6月28日作出（2013）中中法民一终字第262号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由梁群福、岑永安、岑思敏负担。
梁群福、岑永安、岑思敏申请再审称：（一）他们与岑腾标之间的房屋买卖关系成立。岑腾标及其女儿签名并捺指印的《转让协议》是岑腾标对双方之间房屋买卖关系的事实确认和对自己应履行义务的单方承诺；（二）他们与岑腾标之间房屋买卖合同的标的虽没有办理登记，但合同仍然有效。不动产登记并不是买卖合同的生效要件，而是合同履行行为的组成部分。案涉合同生效后，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定，并根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务；（三）案涉《建房用地转让书》无效，双方之间宅基地房屋转让价款其实是宅基地上房屋的建筑成本，该成本价完全可以按照订立合同时履行地的市场价格确定并实际履行。从当时到现在一直任南头镇民安村九队队长的黄某某亲笔作证，岑腾标是将案涉宅基地房屋以归还部分工程款抵给岑见和，案涉宅基地房屋的左邻右舍及其他20位知情村民也均对上述事实作出书面证言。根据华信评报字（2013）第072301号《房地产估价报告》，案涉宅基地房屋在估价时（2013年7月23日）的评估价值为150470元，岑腾标称该房屋在1994年建房的成本就用了280000元，全属无稽之谈。岑腾标开始否认见过拖欠工程款的单据，后来在法庭出示一审卷宗时才不得不承认，而对其所称“以租抵债”的辩解，由于没有租赁合同和租金支付的证据，故不能成立。根据当时的市场评估价格（约150000元）和农村的交易习惯（由于没有现金，只能将宅基地房屋以低于实际价来抵债；在过户前将房地产权证书先交付），并结合他们提交的其他间接证据，他们对岑腾标以80000元的价格“以房抵债”的主张应被采纳。为此，请求再审撤销原一、二审判决，改判支持他们的一审诉讼请求。
被申请人岑腾标辩称：（一）在双方对房屋价款产生争议，均不能举证证明约定的转让价款数额的情形下，梁群福、岑永安、岑思敏仍有义务举证已经付清购房款的事实，故法院在梁群福、岑永安、岑思敏举证不能的情况下驳回他们的诉讼请求是正确的。事实上，梁群福、岑永安、岑思敏确实未向其付清购房款，其当然有权拒绝履行房屋的过户义务；（二）梁群福、岑永安、岑思敏提交的全部材料均不属于新证据，亦不足以推翻原一、二审判决。1.梁群福、岑永安、岑思敏提交的材料不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（一）项规定的“新的证据”的范围，故不属于新证据。2.梁群福、岑永安、岑思敏提交的黄某某及他们近亲属、邻居的证言，不能反映客观事实，不具有证明力。首先，这些人并不是当时房屋买卖双方的当事人或见证人，未参与双方协商过程，对双方协商的内容并不知情，他们所述的情况都不是实情；其次，这些人均是梁群福、岑永安、岑思敏的近亲属和长期生活居住在一地的邻居，他们的证言带有浓厚的亲情和邻里之情，不足以采信；而且，这些人均未出庭作证，对他们证言的真实性也不予认可。3.关于房地产估价报告，梁群福、岑永安、岑思敏认为可以据此推定双方转让价格和已付清购房款，没有任何道理。假设按照梁群福、岑永安、岑思敏的说法，在1997年其就将涉案房屋卖给岑见和，当时房屋在新建不到三年，该房屋至少还是八、九层新，而房地产估价报告按成新率45%计算评估价值为151470元，那么在1997年涉案房屋按成新率85%计算价值为286110元，其又怎么可能80000元就卖掉涉案房屋。2010年其与岑见和协商房屋买卖事宜，在此之前其欠岑见和130000元（1997年之前已还了49000元），但在1997年5月至2008年8月近12年里，其一直将房屋租给岑见和一家居住，以租金抵扣欠款，早已还清了岑见和的钱。所以，梁群福、岑永安、岑思敏认为已付清购房款是无稽之谈。为此，请求再审维持原二审判决。
本院再审对一、二审查明的事实予以确认。另查明：梁群福、岑永安、岑思敏在一审诉讼时提交了一份岑腾标、岑见和于1998年4月18日签署的工程结算单，载明岑腾标欠岑见和南头、翠竹园两个工地工程款共计127793元，并已全部结清，另有蓝色字体注明“加单99007.00”。梁群福、岑永安、岑思敏据此主张岑腾标因欠岑见和工程款210000多元，故于1997年以诉争房屋抵偿了其中的80000元。岑腾标除对“加单99007.00”的字样不予确认外，对该工程结算单其余内容的真实性予以确认，认为“加单99007.00”的书写笔迹明显不同于其他内容的笔迹，并认为该工程结算单恰好证明其欠岑见和的工程款只有约130000元且已全部结清，而不能证明其欠岑见和工程款210000多元并于1997年以诉争房屋抵偿了其中80000元的事实。梁群福、岑永安、岑思敏再审时提交了中山市南头镇民安村9队队长黄某某及该村11名村民的证人证言，以证明岑腾标因偿还岑见和工程款而以房抵债的事实，但这些证人均没有出庭作证。此外，梁群福、岑永安、岑思敏还提交了中山市华信房地产土地评估有限公司出具的华信评报字（2013）第072301号《房地产估价报告》，以证明诉争房屋在订立转让协议时当地的市场价约150000元，故岑腾标辩称以280000元转让给岑见和一定是撒谎。该估价报告载明，权属人：岑腾标，混合结构三层，房屋建筑面积187m2；估价目的：核实地上建筑物价值；估价时点：2010年2月8日；成新率：45%；评估价值：151470元（不含土地价值）。
本院再审认为：根据双方当事人再审时的诉辩意见，本案的争议焦点为梁群福、岑永安、岑思敏是否已向岑腾标付清购房款的问题。
按照房屋买卖的一般交易规则，在买受人付清购房款之前，出卖人有权拒绝履行房屋过户义务。本案中，梁群福、岑永安、岑思敏诉请岑腾标履行房屋买卖合同，将诉争房屋过户至岑永安名下，而岑腾标则辩称因岑见和未付清购房款才不协助其办理房屋过户手续。因岑腾标于2010年2月8日出具的字据仅表明其同意转让诉争房屋给岑见和，而不能证明岑见和已付清了购房款；至于岑腾标将诉争房屋的产权证书一并邮寄给岑见和，因岑腾标与岑见和是亲叔侄，岑腾标基于信任在岑见和付清购房款之前将产权证书交给岑见和，也并不违反生活常理。所以，梁群福、岑永安、岑思敏仍须对他们主张的已付清购房款的事实承担举证责任。但是，梁群福、岑永安、岑思敏提供的证据并不能证明他们的主张。首先，1998年4月18日的工程结算单仅说明岑腾标、岑见和于当日就双方之间的工程款进行了结算，岑腾标也结清了欠岑见和的工程款127793元，但不能证明岑腾标于1997年以诉争房屋作价80000元抵偿上述所欠部分工程款的事实；其次，中山市南头镇民安村9队队长黄某某及该村11名村民的证人证言，因这些人并不是房屋买卖双方的当事人或见证人，当时未参与双方的协商过程，所以他们所述的情况不一定是客观事实。而且，他们均是梁群福、岑永安、岑思敏的亲属或左邻右里，与梁群福、岑永安、岑思敏具有一定的利害关系，所以，他们的证人证言并不能单独作为认定案件事实的依据；最后，中山市华信房地产土地评估有限公司出具的华信评报字（2013）第072301号《房地产估价报告》，该估价报告仅对地上建筑物的价值进行评估，而不包括诉争房屋所在的土地价值，但岑腾标转让给岑见和的房屋是包括该房屋所在的宅基地的，所以，该估价报告并不能证明岑腾标辩称的转让价款为280000元就一定是撒谎。相反，如果在2010年2月8日诉争房屋的成新率只有45%的情况下，该房屋仍价值151470元，那么，在1997年该房屋成新率更高而价值更高的情况下，岑腾标仅作价80000元就将该房屋抵给岑见和，这不就更不符合常理。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，梁群福、岑永安、岑思敏应承担举证不能的法律后果。
综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。梁群福、岑永安、岑思敏的再审请求，缺乏证据证明，不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款、第三十七条的规定，判决如下：
维持本院（2013）中中法民一终字第262号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭军乐
审 判 员 杨雪燕
代理审判员 蔡惠群
二〇一五年九月二十日
书 记 员 李秀连