湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浏民初字第03816号
原告吕琼，女，1965年12月16日出生，汉族。
委托代理人张湘江，浏阳市远大法律服务所法律工作者。
被告湖南谦信置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路699号603房。
法定代表人焦念宝，董事长。
被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司，住所地湖南省浏阳市人民西路18号。
法定代表人陈超，总经理。
上列2被告的委托代理人刘兰，女，33岁，系湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司员工。
原告吕琼与被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理。依法由代理审判员张如意适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕琼及其委托代理人张湘江，被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司的委托代理人刘兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕琼诉称，原告于2007年3月21日与被告湖南谦信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告湖南谦信置业有限公司开发的西湖山国际山庄第1区第4层416号商品房。同日，原告与2被告签订了《客房租赁经营合同》及《客房租赁经营补充合同》，约定：由原告将自己购买的上述房屋租赁给浏阳华天酒店管理有限公司（后更名为“浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司”），租赁期限最短不少于5年，最长不超过10年，月租金为2727元，租金由被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司按月向原告支付；租赁期限最后两年的租金共计77000元，在原告与被告湖南谦信置业有限公司签订《商品房买卖合同》并付清应缴购房款之日一次性支付给原告。现原告早已按约支付了购房全款，但被告违反合同约定，无故拖欠原告至2014年8月31日止的房屋租金55389.39元，且至今未为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证。为维护原告合法权益，请求法院判令：1.被告立即为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付逾期办理产权证的违约金3850元；2.被告向原告支付拖欠的房屋租金55389.39元（计算至2014年8月31日止）及违约金10385元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司辩称，因地质条件限制等客观原因，被告湖南谦信置业有限公司在建设时变更了图纸设计，规划部门尚未批准，加上消防部门尚未对房屋进行验收，造成现在房屋所有权证和国有土地使用权证暂无法办理，并非被告故意违约不办理上述两证，现被告正在积极整改办理中。因此不应支付逾期办理产权证的违约金。欠租金属实，但具体金额需核对。现酒店经营不善，被告没有能力承担所欠租金的违约金，请求法院予以核减。
经审理查明，2007年3月21日，原与被告湖南谦信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告湖南谦信置业有限公司开发的西湖山国际山庄第1区第4层416号商品房，约定房屋交付期限为2007年8月31日，其中关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.如果因买受人的原因导致房屋权属登记无法按时办理的，出卖人不承担本条1、2条款约定的责任。”买卖合同签订后，原告采用银行按揭的方式按约支付了购房全款385000元，但被告至今未为原告办妥房屋产权证及国有土地使用权证。2007年3月21日，原告与浏阳华天酒店管理有限公司（注：2014年4月2日经工商登记变更名称为“浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司”）、被告湖南谦信置业有限公司签订了《客房租赁经营合同》及《客房租赁经营补充合同》，约定由浏阳华天酒店管理有限公司租赁上述原告所购房屋，租赁期限自原告付清全部房款之日起开始计算，最短时限不少于5年，最长不超过10年；租金采用按月支付方式，每月2727元，由浏阳华天酒店管理有限公司按月支付给原告；在租赁期内，若逾期3个月浏阳华天酒店管理有限公司未向原告转付租金，除应付原告的租金之外，还应向原告支付本年度租金的0.5‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。原、被告还约定：1、湖南谦信置业有限公司对浏阳华天酒店管理有限公司应承担的义务提供担保；2、在租赁期限内，如浏阳华天酒店管理有限公司不能按时支付原告租金时，被告湖南谦信置业有限公司有责任与浏阳华天酒店管理有限公司协商并协助其按时支付原告的租金。合同签订后，原告将上述商品房交与浏阳华天酒店管理有限公司，该商品房在出租使用过程中浏阳华天酒店管理有限公司没有全部按约定的时间支付租金，截止2014年8月31日欠原告租金55389.39元。原告遂向本院起诉。
以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《客房租赁经营合同》、《客房租赁经营补充合同》、《个人住房借款合同》、贷款支付凭证、收款收据等证据证实。经庭审质证核实，足以认定。
本院认为，原告与被告湖南谦信置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，原告与被告湖南谦信置业有限公司、浏阳华天酒店管理有限公司签订的《客房租赁经营合同》及《客房租赁经营补充合同》，均系当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，本院对其合法有效性予以确认，双方应按合同约定履行各自的权利义务。被告湖南谦信置业有限公司应按合同约定为原告办理商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证，其未按约办证已构成违约，故应支付逾期办理产权证件的违约金3850元（385000元×1%）。被告湖南谦信置业有限公司辩称未办妥房屋产权证件并非故意违约，不同意支付逾期办理权证的违约金，本院不予采纳。浏阳华天酒店管理有限公司未按客房租赁经营合同约定支付原告租金的事实清楚、证据充分，其行为已构成违约，故应承担延期付款违约金。但双方约定的违约金过高，现本院根据被告要求予以适当核减为违约金按所欠租金的6%计算。浏阳华天酒店管理有限公司于2014年4月2日变更为被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司，浏阳华天酒店管理有限公司的权利义务应当由被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司承继，故原告要求被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司支付所欠租金的诉讼请求，本院予以支持。被告湖南谦信置业有限公司在《客房租赁经营合同》中约定，对浏阳华天酒店管理有限公司应承担的义务提供担保，在浏阳华天酒店管理有限公司不能按时支付原告租金时，被告湖南谦信置业有限公司与浏阳华天酒店管理有限公司协商并协助其按时支付原告的租金，应当认定被告湖南谦信置业有限公司对被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司的债务承担一般担保责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条之规定，判决如下：
一、湖南谦信置业有限公司为吕琼办妥吕琼购买的位于浏阳市西湖山国际山庄第1区第4层416号商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付违约金3850元。
二、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司支付吕琼截至2014年8月31日所欠的租金55389.39元及逾期支付租金的违约金3320元，由湖南谦信置业有限公司承担一般担保责任。
上述一、二项均限于本判决生效后10日内履行。
三、驳回吕琼其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8119元，减半收取4060元，由湖南谦信置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 张如意
二〇一四年十月十四日
书 记 员 熊婧怡
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3.《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：
（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；
（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；
（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。