西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莲民一初字第00057号
原告张培宁（反诉被告），女，1985年4月10日出生，汉族。
委托代理人刘天令，陕西鼎源律师事务所律师。
被告西安骏腾房地产营销策划有限公司（反诉原告）。
法定代表人陈严伟，系该公司总经理。
委托代理人张贺才，陕西博硕律师事务所律师。
原告张培宁（反诉被告）诉被告西安骏腾房地产营销策划有限公司（反诉原告，以下简称骏腾公司）租赁合同纠纷一案，本院2012年10月22日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张培宁的委托代理人刘天令、被告骏腾公司的委托代理人张贺才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2012年初，原告张培宁看到被告骏腾公司在北大街二府街东口假日国际商场进行招商，原告遂与被告于2012年3月16日签订了由被告提供的制式西安假日国际租赁合同，合同约定被告将自己具有使用权的北大街88号第一层C1号商铺出租给原告，原告向被告支付租金，被告为原告办理营业执照等营业手续，租金自开业时起计租。合同签订后，原告按合同约定向被告预付了租金及履约保证金，原告同时将该租赁商铺进行了装饰，并进行了商品上柜，等待开业。由于被告一直没有为原告办下营业执照，原告也就没有开业。原告经过了解，被告对该租赁物就没有所有权和使用权，被告当初用欺骗的手段与原告签订了该租赁合同，致使原告直到现在都没有营业，给原告造成了大量的财产损失。诉至法院，1、请求依法撤销该租赁合同；2、要求被告退还租金136272元；3、要求被告退还履约保证金45424元；4、要求被告赔偿原告损失34000元；5、要求被告承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）辩称，2012年3月16日，双方签订了西安假日国际租赁合同，被告将北大街88号第一层C1号商铺出租给原告，合同是在双方平等、自愿的前提下签订的。合同签订后，被告依约履行了合同义务，向原告交付了租赁场地，并保证其正常使用经营，在履行合同过程中，被告没有任何违约行为，期间，由于原告经营不善，多次违反合同约定要求非法解除或撤销该合同。西安阔源商贸有限公司是西安假日国际商场的承租者及管理人，武小鹏与阔源公司存在合法有效的租赁合同关系，被告系专业的房地产营销策划公司，在接受武小鹏的委托后，以自己的名义与原告签订西安假日国际租赁合同，符合法律规定，被告已将商铺交付原告使用，原告在使用过程中未有第三人主张权利，原告以被告对租赁物没有所有权和使用权，以此要求撤销合同，无事实和法律依据。租赁合同第五条第一款约定：承租人在承租的营业场地从事经营活动应办理工商、税务登记，取得合法经营资格，并依法向国家纳税。所以办理营业执照是原告的义务，原告未办理营业执照行为已构成违约。原告向被告缴纳了租金和保证金，被告向原告交付了商铺，双方之间的租赁合同已实际履行，原告要求撤销租赁合同没有事实和法律依据。原告要求被告赔偿损失34000元无事实和法律依据。在合同履行过程中，原告在其经营不善的情况下，多次非法要求终止合同，任意撤场，影响了整个商场的经营，拒绝缴纳经营期间的水电费和物业费，采取围堵商场大门等过激行为，构成严重违约，给被告造成巨大损失，被告为此提出反诉，1、请求依法判令解除原、被告于2012年3月16日签订的西安假日国际租赁合同；2、请求依法判令原告向被告支付违约金54508.8元；3、请求依法判令原告赔偿被告各种损失30000元；4、本诉和反诉的诉讼费用由原告承担。
原告对被告的反诉辩称，1、被告以欺诈的形式与原告签订合同系无效合同；2、被告对租赁物没有所有权和使用权；3、被告对该租赁物没有代理资格，原告不存在违约，应由被告承担责任。
经审理查明，2012年3月16日，原告张培宁与被告骏腾公司签订西安假日国际租赁合同一份，约定张培宁承租骏腾公司提供的位于西安市莲湖区北大街88号第一层C1号商铺，总面积66.8平方米，用于原告经营品牌为艾米塔女装，租赁期限为二年，租金每半年结算一次，先付后用。第一次租金自开业时起计租，以后每个支付期需提前一个月交清。租金每月每平方米340元，半年租金费用为136272元。每两年递增7%。原告在合同签订时向被告交纳履约保证金45424元。被告的权利义务约定，原告逾期15日不缴纳租金和综合服务费，被告有权利解除租赁合同，原告的权利义务约定，原告在承租的营业场地从事经营活动应办理工商、税务登记，取得合法经营资格，并依法向国家纳税。合同还约定，乙方（张培宁）如果在租赁期间提出解除本合同，应提前3个月书面通知甲方（骏腾公司），乙方向骏腾公司支付违约当年一个月租金与综合管理费之和作为赔偿金，履约保证金不予退还。合同签订后，被告向原告交付了商铺，原告于2012年3月16日签订合同当日向被告交纳了6个月租金136272元及履约保证金45424元。
2012年6月26日，被告以特快专递同城向原告送达关于要求解除合同答复函一份，主要内容：张培宁先生…对于您要求解除该租赁合同的请求…，同意与您解除西安假日国际租赁合同…。原告认可收到上述函的事实，以及未交纳过水电、物业、空调费的事实。
另查，2012年3月13日，武小鹏与骏腾公司的法定代表人陈严伟经西安市公证处公证办理委托书一份，内容：兹委托陈严伟代理招商西安市莲湖区北大街88号假日国际商场地上一层内面积共265平方米，此招商事宜由陈严伟全权负责、租赁。委托人在上述委托权限内所办理的事宜，所签署的文件，委托人均表示认可，并承担由此所产生的一切法律后果。武小鹏对上述公证的委托书出具补充委托书一份，内容为：兹委托骏腾房地产营销策划有限公司负责代理招商西安市莲湖区北大街88号假日国际商场地上一层商铺，面积共265平方米，此招商事宜由骏腾房地产营销策划有限公司负责租赁。因公证书编号西证民字第1917号制式内容无法更改，由此产生一切的责任由委托人自行承担，特此声明。授权有限期：2012年3月1日至2017年3月1日。骏腾公司的证人武小鹏，认可上述委托关系的事实及其委托骏腾公司招商租赁商铺的事实。
2012年3月12日，承租方武小鹏（乙方）与出租方西安阔源商贸有限公司（甲方，以下简称阔源公司）签订西安假日国际租赁合同一份，约定武小鹏承租阔源公司位于西安市莲湖区北大街88号第一层C区商铺（包括原告承租商铺），总面积为144.5平方米，用于乙方在甲方商场内经营女装，租赁期限为二年，租金每半年结算一次，先付后用，合同还约定了双方的权利义务等内容。经本院庭后向西安阔源公司调查，其出具书面情况说明一份，对武小鹏转租原告张培宁的行为表示起初不清楚，但事后要求武小鹏处理好与张培宁之间的纠纷。
再查，本案租赁商铺房产所有权单位西安万业房地产开发有限公司于2011年6月28日与西安阔源商贸有限公司的法定代表人潘栋签订假日国际公寓商业房租赁合同一份，约定将位于西安市莲湖区北大街假日国际公寓一、二层商业用房、建筑面积4895平方米出租给潘栋，合同约定了双方的权利义务等内容。庭后经本院向西安万业房地产开发有限公司调查，其认可潘栋代表西安阔源商贸有限公司与其签订的租赁合同的真实性，且对于西安阔源商贸有限公司转租武小鹏的行为表示认可。
上述事实，有租赁合同、收据、房屋产权证明、公证书、委托书、证人证言、答复函及本院调查笔录、质证笔录、庭审笔录等在卷为证。
本院认为，原、被告签订的西安假日国际租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规相关规定，应合法有效。被告举证武小鹏委托被告招商租赁商铺的经西安市公证处公证的委托书、武小鹏的补充委托书、武小鹏证言、武小鹏与西安阔源商贸有限公司签订的西安假日国际租赁合同、西安阔源商贸有限公司的法定代表人潘栋与西安万业房地产开发有限公司签订假日国际公寓商业房租赁合同，能够证明被告是受武小鹏的委托，对武小鹏通过合法租赁取得的包括诉争商铺在内的商铺进行招商租赁，原告认为被告对出租商铺无使用权、存在欺诈行为无据，原告请求撤销该租赁合同之诉请，本院不予支持。双方在租赁合同履行过程中，被告对于原告口头提出的要求解除合同的请求，回函表示同意，根据双方合同第8条第1款约定：乙方（张培宁）如果在租赁期间提出解除本合同，应提前3个月书面通知被告（甲方），乙方（张培宁）向被告（甲方）支付违约当年一个月租金与综合管理费之和作为赔偿金，履约保证金不予退还。据此，虽原告未书面通知而是口头通知被告要求解除合同存在瑕疵，但原告依约具有合同解除权，被告回函明确表示同意解除双方的租赁合同，故被告回函之日即2012年6月26日视为双方已协商一致解除了该租赁合同。双方合同第七条约定：租赁期间，乙方（张培宁）有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金：第四项，租赁期间，乙方（张培宁）未经甲方（被告）同意，中途擅自退租的。据此，原告并未构成违约。被告反诉请求解除原、被告之间的租赁合同，本院依法不予支持，被告依据合同第七条要求张培宁支付违约金54508.8元，本院亦不予支持。双方租赁合同约定，原告在承租的营业场地从事经营活动，应办理工商、税务登记，取得合法经营资格，故办理工商营业执照是原告的义务，原告认为被告一直未为原告办理营业执照导致原告没有开业之理由不能成立。因本院认定双方的租赁合同已于2012年6月26日经协商一致解除，故按照合同第8条第1款约定，张培宁向被告支付通知期3个月租金及当年一个月租金共4个月租金90848元与综合管理费2004元之和作为赔偿金，合计应为92852元。双方租赁合同虽约定租赁期限为2年，且合同第二条第二项约定租金自开业起计租，双方虽对开业理解分歧，原告认为应按照其正式开始营业，由于未办理营业执照所以一直未开始营业，被告认为应按商场整体开业时间为准，被告举证商场于2012年5月7日整体正式营业的证据，按照交易习惯，原告承租的是商场的商铺，办理营业执照是原告的义务，原告在商场整体开业之前应当办理营业执照，在商场开业时随商场整体开业时间正式开业，故开业应按照商场整体开业时间2012年5月7日为准，原告应自2012年5月7日起开始计租，因被告认可原告5月底6月初向被告提出要求解除合同，故原告应依约支付被告开业至提出解除租赁合同期间一个月租金22712元。因原告共交纳6个月租金136272元，故被告应退还原告的租金应为20708元。按照合同该条约定，履约保证金不予退还，故原告要求被告退回履约保证金45424元，本院依法不予支持。关于原告要求赔偿装修损失34000元，因双方租赁合同对装修事宜未做具体约定，原告装修的商铺系用于自己经营，且原告要求赔偿装修损失证据不足，本院依法不予支持。关于被告要求原告赔偿包括2012年4月30日至2012年9月10日期间的物业费、空调费、水电费、及商场对武小鹏的处罚34680元中的部分费用合计损失30000元，其中物业费、空调费、水电费，系另一物业服务法律关系，另案处理，对于要求原告赔偿商场对武小鹏的处罚34680元的部分费用，因无事实法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民合同法》第四十四条、第六十一条、第七十七条、第九十三条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内被告西安骏腾房地产营销策划有限公司（反诉原告）退还原告张培宁（反诉被告）租金20708元；
二、驳回原告张培宁（反诉被告）要求撤销租赁合同之诉讼请求；
三、驳回原告张培宁（反诉被告）要求被告西安骏腾房地产营销策划有限公司（反诉原告）退回履约保证金45424元之诉讼请求；
四、驳回原告张培宁（反诉被告）要求被告西安骏腾房地产营销策划有限公司（反诉原告）赔偿损失34000元之诉讼请求；
五、驳回被告西安骏腾房地产营销策划有限公司（反诉原告）要求解除原、被告于2012年3月16日签订的西安假日国际租赁合同之诉讼请求；
六、驳回被告西安骏腾房地产营销策划有限公司（反诉原告）反诉要求原告张培宁（反诉被告）支付违约金54508.8元之诉讼请求；
七、驳回被告西安骏腾房地产营销策划有限公司（反诉原告）反诉要求原告张培宁（反诉被告）赔偿商场对武小鹏的处罚30000元之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4711元（原告已预交），由原告承担3000元，由被告承担1711元。反诉费1000元（被告已预交），由被告承担。被告在执行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 崔 毅
审 判 员 樊世元
代理审判员 高 琪
二〇一三年五月二十三日
书 记 员 张萌萌