上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第2845号
原告鲁金兵。
委托代理人陈勇，上海昌申律师事务所律师。
委托代理人尹琼雪，上海昌申律师事务所律师。
被告徐春风。
第三人徐雪华。
被告徐春风及第三人徐雪华的共同委托代理人徐建峰，男，1974年1月25日出生，汉族，户籍地上海市青浦区新姚村姚泾**号*室。
第三人上海民惠佳苑建设开发有限公司，住所地上海市青浦区浦仓路485号524-F。
法定代表人康峻，总经理。
委托代理人钱玉兰，女，在上海民惠佳苑建设开发有限公司工作。
原告鲁金兵诉被告徐春风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。本院于2014年8月7日依法追加上海民惠佳苑建设开发有限公司（以下简称“民惠佳苑”）为第三人参与诉讼。本案于2014年8月28日第一次公开开庭进行了审理，原告鲁金兵及其委托代理人尹琼雪，被告徐春风、第三人民惠佳苑委托代理人钱玉兰到庭参加诉讼。2014年9月26日，本院依法追加徐雪华为第三人参与诉讼。本案于2014年11月4日第二次公开开庭进行了审理，原告鲁金兵及其委托代理人尹琼雪，被告徐春风、第三人徐雪华及两人共同委托代理人徐建峰、第三人民惠佳苑委托代理人钱玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁金兵诉称：原被告于2007年5月11日达成购房协议，约定被告将系争的青浦区某街道某路848弄286号602室房屋以人民币（以下币种均为人民币）148，000元的价格转让给原告，原告于2007年5月15日一次性支付完全部购房款，被告亦于付款当日交付房屋给原告使用至今。系争房屋属被告获得的动迁安置房，因当时的政策限制不能过户。现已满足过户条件，但被告拒不配合办理过户手续；房屋产权目前登记于第三人民惠佳苑名下，导致原告至今无法取得产证。为维护原告合法权益，原告诉至法院请求法院判令被告将系争的青浦区某街道某路848弄286号602室房屋产权过户至原告名下，诉讼费由被告负担。
被告徐春风辩称：请求法院判定原被告间就系争房屋的买卖合同无效：1）上海市房地产转让办法第2.7条规定房产转让人需是登记的权利人。但系争房屋为拆迁安置房，原被告签订合同时房屋尚未取得合法权证，被告不是房屋的登记权利人。上海市房地产转让办法第8条规定不得转让的房地产包括本案所属的未依法登记取得产证的房屋。2）城市房地产管理法第4章第38条规定不得转让的房地产，包括共有房地产未经其他共有人同意不得转让。第三人徐雪华为拆迁房的共有人，被告与原告签订房产转让合同时，未取得共有人即第三人徐雪华的同意。基于此，请求法院判定转让协议无效，终止原告违法诉求，判令原告归还系争房屋给被告。
第三人徐雪华述称：原被告签订的系争房屋转让协议损害了第三人徐雪华的利益，根据民法通则第9条、58条，恶意串通损害第三人利益的民事行为无效，故本案转让合同无效。
第三人民惠佳苑述称：原被告双方之间的房产买卖第三人民惠佳苑不清楚。如果要办理小产证，第三人民惠佳苑只能配合办理至被告家庭人员名下，由被告家庭人员自行决定具体办至谁名下。目前，系争房屋符合办理小产证的条件。
经开庭审理查明：2006年8月31日，第三人徐雪华作为户主就其家庭在青浦区新姚村11组58号房屋动拆迁事宜分别与青浦区某街道新姚村民委员会签订了两份《易地安置协议》，其中一份列明“乙方”为被告徐春风、第三人徐雪华，另一份列明“乙方”为案外人徐建峰（即被告委托代理人、被告之弟、第三人徐雪华之子）、第三人徐雪华。后，两份《易地安置协议》各对应易地安置得2套房屋，其中的2套房屋由徐建峰作为《动迁配套房分房单》上的购房人出面办理手续和缴款并实际管理使用，其中的2套（含本案所涉房屋）由被告徐春风作为《动迁配套房分房单》上的购房人出面办理手续和缴款并实际管理使用。第三人徐雪华夫妇实际在被告徐春风、案外人徐建峰两个儿子家中轮流居住。4套房屋至今均未办理房屋产权证，目前大产证登记于第三人民惠佳苑名下，现已可办理小产证登记或转移手续。
另查明，2007年5月11日，原告（乙方）与被告徐春风签订《购房合同》：原新姚村11队动迁户徐春风自愿将民惠佳苑286号602室售给鲁金兵，该房面积为73.52平方米，总价14.80万元；甲乙双方如果违约按叁拾万元；该房维修基金由甲方承担，在2007年5月15日所有手续都由乙方、所有一切单据由乙方所拿，如果丢失与甲方无关；产权过户时，所有费用都有乙方承担，有线煤气都有乙方负责办理。
2007年5月15日，被告徐春风出具收条，表示已收到原告支付的购房款148，000元。当日，被告徐春风即交付房屋钥匙予原告方，原告接收房屋、装修入住至今。因被告徐春风拒绝配合办理房屋产权过户手续，原告诉至法院作如上诉请。
以上事实，由原、被告及第三人的陈述、《购房合同》、收条、居住证明、小区入住补充协议、收据、土地证、易地安置协议、动迁配套房分房单、现金交款单等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，被告徐春风陈述：1）新姚村老房屋动迁，共签署了两份动迁协议（因为老房子里被告徐春风与弟弟徐建峰家是分户的），两份动迁协议均由第三人徐雪华签署。四套房屋分得后，被告徐春风拿了两套房屋，弟弟徐建峰也拿了两套房屋，每份协议各应对两套房屋，父亲徐雪华在兄弟两个家中之间轮流居住。2）4套房屋的款项均是由老房子的动迁款来抵付的，父亲为了区别两兄弟间分配房屋的不同，2套房屋对应的房款发票开具了徐建峰名字、2套房屋对应的房款发票开具了徐春风的名字。3）当初父亲仅仅是将4套房屋进行两两分配，并未明确说两套房屋给大儿子、两套房屋给小儿子，因为两个老人反正以后是在两个儿子家中居住的。
第三人徐雪华陈述：2007年大儿子徐春风将动迁所得的一套房屋卖掉事宜第三人徐雪华并不知情。2008年时，因第三人徐雪华自己也是上有老下有小，一套房屋里住不下，想住另一套房屋时才得知徐春风已将系争房屋出售他人，但第三人徐雪华并不知道是出卖给了谁。第三人徐雪华年纪大、学历低，法律知识淡薄，不知道要到哪儿去起诉。最近才知道可以起诉的，且最近被告徐春风才说出房屋出卖给原告。另，第三人徐雪华身患重病，脚部动手术，精力不够。
原告鲁金兵表示：1）原被告间购房合同真实有效。签订合同时，双方均为有民事行为能力的主体，系双方真实意思表示，不违反强制性规定，属合法有效。从现金交款单、收据、分房单等证据可见被告徐春风有权对系争房屋进行处分，且被告也陈述了家庭内部分配动迁安置房的情况。即使第三人徐雪华对房屋拥有权利，自2007年原被告签订合同、原告入住至今，第三人徐雪华从未提出异议或主张合同无效，其以行为默示了原被告间的买卖行为。2）原告愿意负担系争房屋由第三人民惠佳苑过户至被告徐春风、被告徐春风过户至原告名下过程中所涉的所有税费。
根据庭审确认的事实，本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告间签订的《购房合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。依法成立的合约对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自义务。现原告方已严格按照协议约定支付了全部房价款，被告方亦应恪守协议约定，积极配合办理一手产证以协助原告办理房屋产权过户手续。
从合同关系来看，首先应由第三人民惠佳苑将系争房屋产权过户至被告徐春风及第三人徐雪华名下（房屋动迁所得），再由被告徐春风、第三人徐雪华将产权过户至原告鲁金兵名下（房屋买卖所得）。但，为方便和简便执行环节，避免执行申请主体不明的情况出现，本院确定由第三人民惠佳苑、第三人徐雪华、被告徐春风直接将系争房屋产权过户至原告鲁金兵名下，但依次应当计付的税费根据法律规定依法缴纳。
被告徐春风及第三人徐雪华辩称被告徐春风系无权处分了第三人徐雪华共有的系争房屋，既未经第三人徐雪华同意、第三人徐雪华亦不知情。但从被告徐春风及第三人徐雪华关于4套动迁安置房的处分、分配事宜的陈述来看，第三人徐雪华事实上将4套动迁房两两分配给被告徐春风及案外人徐建峰，并由被告徐春风、案外人徐建峰各自使用、管理、处分2套房屋。即使在2008年第三人徐雪华知晓被告徐春风将系争房屋出售予他人后，亦是不闻不问、默认被告徐春风的处分行为。被告徐春风、第三人徐雪华现以不知情、无权处分为由要求确认原被告间的购房合同无效，没有相应的事实依据和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
被告徐春风、第三人徐雪华、第三人上海民惠佳苑建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告鲁金兵办理房屋产权过户手续，将上海市青浦区某街道某路848弄286号602室房屋权利转移登记至原告鲁金兵名下（过户所涉全部税费由原告鲁金兵自愿负担）。
本案受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院
审判员 徐冬梅
二〇一四年十一月二十五日
书记员 夏朝羡
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。