湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00269号
上诉人（原审被告）：襄阳福如房地产开发有限公司（以下简称福如房地产公司）。住所地：襄阳市樊城区。
法定代表人：张根福，福如房地产公司经理。
委托诉讼代理人：周成，湖北周成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张礼廷，男，1938年12月11日出生，襄阳市人。
被上诉人（原审原告）：方泽定，男，1951年5月25日出生，襄阳市谷城县人，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：张文涛，襄阳市樊城区中原法律服务所法律工作者。
上诉人福如房地产公司因与被上诉人方泽定建设工程合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福如房地产公司的委托诉讼代理人周成、张礼廷，被上诉人方泽定及其委托诉讼代理人张文涛到庭参加诉讼。本案曾因朱明喜与方泽定排除妨碍一案再审而中止审理。本案现已审理终结。
福如房地产公司上诉请求：请求二审法院撤销襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00338号民事判决，改判驳回方泽定的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人从未认可和同意以房屋抵付工程款，方泽定占有该房屋系非法占有，拒不退出。2、襄阳市樊城区大庆西路福如二院3#楼1单元3楼右室房屋权属登记在案外人朱明喜名下。襄阳市中级人民法院（2013）鄂襄阳中民三终字第00320号民事判决书已确认该房屋属朱明喜所有，并判决方泽定向朱明喜腾退房屋，一审判决认定方泽定为合法占有，无事实和法律依据。朱明喜应参加本案诉讼。3、施工合同系“襄樊市建科实业公司”签订，方泽定无权提起诉讼。
方泽定辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
方泽定向一审法院起诉请求：判令：1、福如房地产公司支付拖欠的工程款5万元及迟延付款利息；2、福如房地产公司为方泽定办理大庆西路23号福如二院3#楼1单元3楼右侧房屋产权证件。庭审中，方泽定变更诉讼请求为：1、福如房地产公司支付拖欠的工程款50007.98元及迟延付款利息（利息按银行同期贷款利率计算自2003年12月24日起至本案执行完毕止）；2、确认方泽定与福如房地产公司之间以房抵款协议有效，并办理房屋过户手续；3、一、二审诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2001年10月20日，福如房地产公司与襄樊市建科实业公司（以下简称建科实业公司）签订《补充协议》一份，约定福如房地产公司委托建科实业公司施工原襄阳县商业局院内商住楼3#楼，工程名称为福如二院3#住宅楼，工程地点在襄阳市樊城区大庆西路原襄阳县商业局院内；另约定工程预售房款必须首先支付给建科实业公司，房屋竣工验收二个月内不能付清工程款，可用在建房屋抵作工程款，其价格按售价低于10%抵付工程款，售房税由福如房地产公司负责。2001年12月1日，建科实业公司与方泽定签订《合同书》一份，合同主要约定：建科实业公司为方泽定提供有效的国营三级企业资质证书及营业执照，方泽定负责福如房地产公司3#楼筹资施工并承担施工过程中及施工完毕后发生的一切质量事故；方泽定承担工程各项费用及税费，实行独立结算，自负盈亏；方泽定按工程总造价1%向建科实业公司缴纳管理费。上述两份合同签订后，方泽定作为福如二院3#楼的实际施工人进场施工。工程竣工后，福如房地产公司于2003年10月12日验收完毕，验收报告载明福如二院3#楼建筑面积1300㎡。2003年12月24日，襄樊市建设工程质量监督站对福如二院3#楼的工程质量综合评定为合格。2005年7月15日，福如房地产公司项目经理张礼廷与方泽定签订《工程价款确认书》一份，双方确认福如二院3#楼工程价款为680483.98元。福如房地产公司自2002年10月起至今，陆续支付方泽定工程款共计531669元。方泽定自2003年1月起占有使用福如二院3#楼1单元3楼右室房屋（建筑面积为123.23平方米）至今。
另查明：2004年4月30日，案外人田国军以案外人朱明喜拖欠其原襄樊市制革厂院内住宅楼粉刷工程款为由将朱明喜诉至原审法院，原审法院于2004年6月9日作出（2004）樊民三初字第174号民事判决，判决朱明喜支付田国军工程款79570.8元。该判决发生法律效力后，田国军向原审法院申请强制执行。执行过程中，田国军于2006年1月26日表示“我的钱已从方泽定处拿了，我不找朱明喜要了。”，并于当天出具声明：“本人申请执行朱明喜欠款一案，我款项已从开发公司和方泽定处全部领取，已执行完毕”。原审法院对该案作结案处理。
再查明：2005年3月9日，朱明喜以方泽定及建科实业公司拖欠其原襄樊市制革厂院内住宅楼工程款为由将方泽定及建科实业公司诉至原审法院，原审法院于2005年6月9日作出（2005）樊民三初字第124号民事判决，判决方泽定支付朱明喜工程人工费70040元，并从2000年5月8日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期流动资金逾期贷款利率计算利息损失；建科实业公司对方泽定的付款义务承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，朱明喜向原审法院申请强制执行。原审法院于2005年9月27日作出（2005）樊执字第657-1号民事裁定，裁定对建科实业公司、方泽定在福如房地产公司的工程款104000元予以扣留、提取，并于2006年8月2日向福如房地产公司送达协助执行通知书，要求福如房地产公司协助执行将建科实业公司、方泽定在该公司的工程款104000元予以扣留、提取，划入原审法院指定账户。但该款并未提取，也未划入原审法院指定账户。
还查明：2012年，福如房地产公司与朱明喜签订《商品房买卖合同》一份，合同约定福如房地产公司以141715元的价格将福如二院3#楼1单元3楼右室房屋（已被方泽定实际占有使用）出卖给朱明喜。合同落款时间为2006年6月24日。2012年1月2日，朱明喜向福如房地产公司出具“收到福如房地产公司协助执行款104000元”的收条一份，但朱明喜并未实际获得该款，系以该收条冲抵了部分购房款。2012年9月5日，房产管理部门为朱明喜颁发了福如二院3#楼1单元3楼右室房屋所有权证及土地使用权证。2012年9月，朱明喜以其系上述房屋所有权人为由将方泽定诉至原审法院，要求方泽定腾退房屋。原审法院于2013年8月7日作出（2012）鄂樊城定民初字第00179号民事判决，判决方泽定将该房屋腾退返还给朱明喜。方泽定不服提起上诉，襄阳市中级人民法院于2013年11月13日作出（2013）鄂襄阳中民三终字第00620号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。方泽定仍不服，向襄阳市中级人民法院申请再审，襄阳市中级人民法院于2014年12月25日作出（2014）鄂襄阳中民申字第00113号民事裁定，裁定由该院另行组成合议庭再审。现该案正在审理中。
一审法院认为，根据方泽定与建科实业公司于2001年12月1日签订的合同书内容，以及方泽定是福如二院3#楼工程实际施工人的事实，可以认定福如房地产公司与建科实业公司于2001年10月20日签定的补充协议，系没有资质的实际施工人方泽定借用有资质的建筑施工企业建科实业公司的名义与福如房地产公司签订的建设工程施工合同，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二项的规定，该施工协议应认定为无效协议。根据该司法解释第二条的规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。虽然福如房地产公司与建科实业公司签定的补充协议无效，但协议约定的工程已于2003年12月经襄樊市建设工程质量监督站验收合格，方泽定作为该工程的实际施工人，可以参照合同约定获得工程价款。该协议约定给付工程款的时间和方式为：福如房地产公司应当将预售房款首先支付工程款，在房屋竣工验收二个月内不能付清工程款，可用在建房屋按售价低于10%抵付工程款，售房税由福如房地产公司负责。该约定实际系以购房款抵付工程款的意思表示，即福如房地产公司到期不能付清工程款，方泽定有权以低于房屋售价10%的价格购买在建房屋，并用购房款冲抵工程款。诉争房屋于2003年12月竣工验收合格，福如房地产公司最迟应在2004年2月底前付清工程款，虽然在2004年2月福如房地产公司未与方泽定进行工程决算，无法得知具体欠款数额，但根据施工协议上每平方米造价506元的约定及2003年10月12日福如房地产公司竣工验收报告上建筑面积为1300平方米的记载，福如房地产公司应当知道大致的欠款数额。即使福如房地产公司是在2005年7月15日双方决算之日才知道欠款的具体数额，也应当在知道之日支付剩余工程款，但该公司至今仍未将工程款付清。在此情形下，方泽定有权参照施工协议的约定购买在建房屋并以房款抵付工程款，而方泽定也以占有特定房屋的行为向福如房地产公司表明了其以房款抵付工程款的意思表示，在福如房地产公司于2012年将房屋出卖给其他人之前将近9年时间，该公司对方泽定占有房屋的行为未依法主张权利，也未将剩余工程款全额付清，故方泽定与福如房地产公司均以其行为表明双方对以购房款抵付工程款作为结算部分工程款方式的认可。方泽定占有房屋并要求以购房款抵付工程款的行为因符合施工协议中关于工程款结算方式的约定，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法占有，原审法院予以确认，福如房地产公司关于房屋系方泽定抢占的辩称理由与查明事实及法律规定不符，原审法院不予采纳。方泽定合法占有房屋，并要求以1000元／㎡低于10%即900元／㎡的价格抵付工程款。经审查，1000元／㎡的房屋售价与同时期同地段房屋价值相当，故方泽定要求以900元／㎡×123.23㎡=110907元的价格抵付工程款的主张符合双方关于工程款结算方式的约定，原审法院予以支持。方泽定要求以房屋抵付工程款110907元，等同于其为购买该房屋支付了合理对价，方泽定依法可获得房屋所有权，福如房地产公司作为开发商，有义务为方泽定办理房屋权属登记，故方泽定要求福如房地产公司协助其办理房屋权属登记的诉讼请求原审法院予以支持。原审法院于2006年8月2日向福如房地产公司送达（2005）樊执字第657号协助执行通知书，要求福如房地产公司协助将方泽定、建科实业公司在该公司的工程款104000元划入原审法院指定账户，该款虽未实际划扣，但福如房地产公司已丧失对该笔款项的处分权。朱明喜虽是（2005）樊执字第657号执行案件的申请执行人，但法院划扣的该笔款项是否应当支付给朱明喜，应当支付多少，尚无生效的裁决文书予以确定。福如房地产公司与朱明喜在未获得法院生效裁决文书的情况下擅自达成以划扣款冲抵朱明喜购房款的行为缺乏事实和法律依据，且侵害了被执行人方泽定的权益而属无效行为，故该笔款项不能起到冲抵福如房地产公司应付工程款的作用，方泽定关于法院划扣款不应冲抵福如房地产公司应付工程款的主张合理有据，原审法院予以支持。综上，方泽定承建福如房地产公司开发的福如二院3#楼工程总价款为680483.98元，福如房地产公司已付工程款531669元，扣减方泽定以房抵款110907元，福如房地产公司尚应支付方泽定工程款37907.98元。福如房地产公司未及时支付方泽定工程款，应赔偿方泽定相应的利息损失，故方泽定要求福如房地产公司支付利息的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持，但利息应从双方签订工程价款确认书之日即2005年7月15日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止。福如房地产公司关于要求方泽定支付施工期间水、电及室外工程分摊费及抢占房屋租赁费共计111200元的抗辩理由因已作为新的诉讼主张另案起诉，故本案对该抗辩理由不予审查。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决：一、被告福如房地产公司于本判决生效之日起30日内支付原告方泽定工程款37907.98元，并从2005年7月15日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准支付原告方泽定欠款利息。二、被告福如房地产公司于本判决生效之日起30日内协助原告方泽定将襄阳市樊城区大庆西路福如二院3#楼1单元3楼右室房屋权属登记在方泽定名下。三、驳回原告方泽定的其他诉讼请求。逾期未履行上述义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费1050元，由被告福如房地产公司负担。
二审期间，方泽定提交了本院于2016年8月17日制作的（2016）鄂06民再29号民事判决书。该生效判决认定：方泽定占有襄阳市樊城区大庆西路福如二院3#楼1单元3楼右室房屋属合法占有，并驳回了朱明喜要求方泽定腾退该房屋的诉讼请求。
本院审理查明，一审法院判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：方泽定以建科实业公司的名义与福如房地产公司签订的建设工程施工合同，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二项的规定，为无效协议。根据该司法解释第二条的规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。诉争工程已于2003年12月经襄樊市建设工程质量监督站验收合格，方泽定作为该工程的实际施工人，可以参照合同约定获得工程价款。双方协议约定：福如房地产公司应当将预售房款首先支付工程款，在房屋竣工验收二个月内不能付清工程款，可用在建房屋按售价低于10%抵付工程款，售房税由福如房地产公司负责。诉争房屋于2003年12月竣工验收合格，福如房地产公司应在2004年2月底前付清工程款。在福如房地产公司未付清工程款的情形下，方泽定以占有特定房屋的行为向福如房地产公司表明了其以房款抵付工程款的意思表示，在福如房地产公司于2012年将房屋出卖给朱明喜之前将近9年时间，该公司对方泽定占有房屋的行为未依法主张权利，也未将剩余工程款全额付清，故方泽定与福如房地产公司均以其行为表明双方对以购房款抵付工程款作为结算部分工程款方式的认可。方泽定占有房屋并要求以购房款抵付工程款的行为因符合施工协议中关于工程款结算方式的约定，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法占有，本院予以确认，一审判决确认的房屋抵付工程款数额110907元及房屋抵付工程款后的尚欠工程款数额37907.98元，福如房地产公司未对此提出上诉，本院予以确认。福如房地产公司上诉称：上诉人从未认可和同意以房屋抵付工程款，方泽定占有该房屋系非法占有及施工合同系“襄樊市建科实业公司”签订，方泽定无权提起诉讼。如前所述，理由不能成立，本院不予支持。福如房地产公司还上诉称：襄阳市樊城区大庆西路福如二院3#楼1单元3楼右室房屋权属登记在案外人朱明喜名下。襄阳市中级人民法院（2013）鄂襄阳中民三终字第00320号民事判决书已确认该房屋属朱明喜所有，并判决方泽定向朱明喜腾退房屋，一审判决认定方泽定为合法占有，无事实和法律依据。朱明喜应参加本案诉讼。本院认为，襄阳市中级人民法院（2013）鄂襄阳中民三终字第00320号民事判决已被再审改判，并确认方泽定为合法占有，判决驳回了朱明喜要求方泽定腾退该房屋的诉讼请求。本案为建设施工合同案件，朱明喜不应参加本案诉讼，但诉争房屋登记在案外人朱明喜名下，一审法院判决福如房地产公司协助方泽定将襄阳市樊城区大庆西路福如二院3#楼1单元3楼右室房屋权属登记在方泽定名下，客观上无法执行。故一审法院的该项判决不当，本院予以改判。
综上所述，福如房地产公司请求二审法院驳回方泽定要求其协助将襄阳市樊城区大庆西路福如二院3#楼1单元3楼右室房屋权属登记在方泽定名下的上诉请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
维持襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00338号民事判决第一项，即上诉人福如房地产公司于本判决生效之日起30日内支付被上诉人方泽定工程款37907.98元，并从2005年7月15日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准支付欠款利息。
撤销襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00338号民事判决第二项，即福如房地产公司于本判决生效之日起30日内协助原告方泽定将襄阳市樊城区大庆西路福如二院3#楼1单元3楼右室房屋权属登记在方泽定名下。撤销襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00338号民事判决第三项，即驳回方泽定的其他诉讼请求。
驳回方泽定的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元，二审案件受理费800元，合计1850元，由上诉人福如房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张耀明
审 判 员 陈瑞芳
代理审判员 余以祥
二〇一六年十一月九日
书 记 员 张诗怡