新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新0104民初02561号
原告：余美芳。
委托代理人：于枚，新疆仕诚律师事务所律师。
被告：刘敏。
委托代理人：崔建红，新疆天阳律师事务所律师。
被告：新疆浩鸿房地产经纪有限公司，住所地：乌鲁木齐市新市区北京中路149号西部国际超市小区办公楼17栋13层2号。
法定代表人：刘胜利，该公司经理。
委托代理人：刘莹。
原告余美芳与被告刘敏及被告新疆浩鸿房地产经纪有限公司（下称浩鸿房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理后，依法由审判员谢然军独任审判，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告余美芳的委托代理人于枚与被告刘敏的委托代理人崔建红、被告浩鸿房产的委托代理人刘莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余美芳诉称：2015年7月26日，我向被告刘敏支付定金10000元。2015年7月29日，我与被告签订《房屋买卖居间合同》。合同约定，被告刘敏将其位于乌鲁木齐市新市区北站东路237号北站中心广场502室，面积33.55平方米的房屋出售给我；房屋总价款为248400元，合同签订时首付44010元，折抵三年租金60390元，余款134000元由被告刘敏与我委托被告浩鸿房产办理按揭贷款；我向被告浩鸿房产支付手续代办费800元，被告浩鸿房产协助办理产权变更登记和按揭贷款手续。合同签订后，我依约向被告支付首付款44010元和手续代办费800元，但被告至今未能办理产权变更登记及按揭贷款手续。经多次催促被告置之不理，严重损害了我的合法权益。现诉至法院请求解除我与被告签订的《房屋买卖居间合同》，被告返还首付款44010元，返还定金10000元，返还手续代办费800元，支付占有资金期间利息2992.23元，支付违约金49680元，由被告承担本案诉讼费。
被告刘敏答辩称：我与原告签订《房屋买卖居间合同》属实，并收取首付款，金额以出具的收据为准。2015年，资金周转困难，未能及时给原告办理房屋产权变更登记和按揭贷款手续。希望继续履行合同并承诺在三个月内履行完毕。原告主张的违约金过高，不同意原告的诉讼请求。
被告浩鸿房产答辩称：签订合同属实，希望给予三个月期限，继续履行合同。
经审理查明，2015年7月26日，原告余美芳向被告刘敏支付购房定金1000元，由被告浩鸿房产出具收据。2015年7月29日，被告刘敏（甲方）与原告余美芳（乙方）及被告浩鸿房产（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》。合同约定，被告刘敏将其位于乌鲁木齐市新市区北站东路237号-北站中心广场502室、面积33.55平方米的房屋出售给原告余美芳；价款248400元，合同签订当日即2015年7月29日原告向被告刘敏支付定金10000元，在2015年8月18日前支付首付款44010元，被告刘敏一次性返还3年租金折抵房款60390元，余款134000元银行按揭贷款支付；原告余美芳与被告刘敏均同意原告余美芳委托被告浩鸿房产向银行申请办理按揭贷款手续；原告余美芳于合同签订后5个工作日内将办理按揭贷款手续材料交付被告浩鸿房产，被告浩鸿房产在收到材料后协助办理产权变更登记和按揭贷款的相关手续；被告浩鸿房产收到按揭贷款后，转付给被告刘敏；贷款额度最终以银行批准为准，不足部分由原告补足；原告向被告浩鸿房产支付按揭贷款手续代办费800元，产证代办费300元；因贷款产生的评估、抵押、公证、工本、保险等相关费用由原告余美芳负担；被告浩鸿房产在办理按揭贷款手续时，原告余美芳与被告刘敏应当积极配合，如因一方不配合造成逾期的，被告浩鸿房产不承担责任；如因原告余美芳或被告刘敏原因逾期的，每逾期一日向对方支付千分之一的违约金；如因原告余美芳的贷款资料不合格，个人征信不良或没有正常按期配合办理贷款手续，造成延期或无法贷款的，每逾期一日需按总房款的千分之一向被告刘敏支付违约金；因办理产权变更登记产生的税费由原告余美芳负担；本合同签订视为被告浩鸿房产居间服务完成，被告刘敏支付总价款2%的佣金；该房屋权属无争议，被告刘敏有权转让，如该房屋出现权属或债务纠纷，均由被告刘敏承担，被告刘敏应积极配合办理产权变更登记；合同生效后，如原告或被告刘敏未在约定期限5日内提供办理银行贷款的相关资料，则守约方有权解除合同，并追究对方违约责任；如被告刘敏违约不履行合同义务，须退还原告购房定金赔偿等额的违约金；如原告违约不履行合同义务，则定金为赔偿被告刘敏的违约金；原告已将50%的房款支付给被告刘敏，原告与被告刘敏任何一方不履行合同的按总成交价20%向对方支付违约金。合同签订后，当日原告余美芳支付定金9000元，加上此前在2015年7月26日支付的定金1000元，共计支付定金10000元。2015年8月10日，原告余美芳支付首付款44010元，按揭贷款代办费800元及刷卡手续费80元。被告浩鸿房产向原告出具了收条。此后，被告浩鸿房产将首付款及定金转付给被告刘敏。原告向被告浩鸿房产提交了贷款和办理产权变更登记的资料。被告刘敏将上述房屋抵押给刘永强并于2015年10月10日办理的抵押登记。2016年4月19日，原告通过邮寄方式向被告浩鸿房产送达通知函一份，通知被告浩鸿房产在3日内办理产权变更登记和按揭贷款手续，否则单方解除合同并要求被告赔偿损失。双方协议未果，原告故诉至法院。
以上事实有原告余美芳与被告刘敏及居间方签订的《房屋买卖居间合同》，被告浩鸿房产向原告余美芳出具的收条，乌鲁木齐市住房情况查询记录、告知函及本案庭审记录等证据存卷为证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案原告余美芳与被告刘敏房屋买卖合同依法成立，双方均应当认真履行。但由于被告刘敏在合同签订后将涉案房屋抵押予案外人（至庭审结束尚未解押），导致原告至今未能取得房屋产权，其合同目的不能实现，要求解除房屋买卖合同的请求本院予以支持。但三方签订的《房屋买卖居间合同》中有部分约定系居间合同内容，并约定被告浩鸿房产的居间服务在本合同签订既视为完成。居间合同与本案审理的房屋买卖合同不是一个法律关系，本案中不予处理。本案中只解除原告余美芳与被告刘敏之间的房屋买卖合同。
合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告余美芳与被告刘敏房屋买卖合同解除，原告余美芳要求被告刘敏返还首付款44010元及定金10000元的请求本院予以支持。由于被告刘敏与原告签订房屋买卖合同后又将该房屋抵押他人，导致合同无法继续履行，被告刘敏已构成违约，原告要求被告支付违约金的请求本院予以支持。原告按照合同约定总价款的20%主张违约金过高，本院将按照原告已付款54010元（含定金10000元）从2015年8月10日起按银行贷款利率即月息4.875‰计算利息至2016年6月20日的四倍予以支持即10847.90元。由于原告已主张违约金，其再按实际损失主张利息的请求本院不予支持。
与原告余美芳签订房屋买卖合同的相对人系被告刘敏，被告浩鸿房产只是居间方，原告要求被告浩鸿房产承担连带责任没有法律依据本院不予支持。按揭贷款代办费800元系浩鸿房产基于居间合同关系或委托关系收取，本案审理的是房屋买卖合同纠纷，故本案中对原告要求被告返还代办费并支付占有代办费期间利息的请求不予处理，原告可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告余美芳与被告刘敏签订的房屋买卖合同；
二、被告刘敏返还原告余美芳购房款44010元；
三、被告刘敏返还原告余美芳定金10000元；
四、被告刘敏支付原告余美芳违约金10847.90元；
五、驳回原告余美芳的其他诉讼请求。
以上被告刘敏共计给付原告余美芳64857.90元，于本判决生效后十日内付清，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取案件受理费1225.62元（原告已预交2451.24元）由原告余美芳负担40%即490.24元，由被告刘敏负担735.38元，被告刘敏负担部分同返还款一并给付原告；本院退还原告1225.62元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审判员 谢然军
二〇一六年六月二十日
书记员 李 健