湖北省云梦县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0923民初259号
原告：魏宝传，男，1973年1月12日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县，
委托诉讼代理人：丁鸣，湖北书院律师事务所律师。
被告：湖北富馨置业有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇梦泽大道***号。统一社会信用代码：91420923665476046H。
法定代表人：聂金清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。
原告魏宝传诉被告湖北富馨置业有限公司（以下简称富馨公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏宝传及其委托诉讼代理人丁鸣，被告湖北富馨置业有限公司的委托诉讼代理人王念东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏宝传向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋拆迁置换合同》；2、判令被告富馨公司立即返还鑫光公寓三单元902号房价款367884元（111.48m2×3300元/m2）及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年4月25日计算至实际给付之日止），并承担不超过房价款一倍的赔偿责任；3、判令被告富馨公司立即返还原告魏宝传已交的面积补差款和办证费用共计95206元[面积补差款应为217206元（300m2-122.7m2-111.48m2）)×3300元/m2=217206元，扣减原告魏宝传实际领取的面积补差款122000元]；4、被告富馨公司承担本案诉讼费。事实与理由：2013年4月8日，原、被告签订了一份《房屋拆迁置换合同》，该合同约定，双方确认原告魏宝传被拆迁房产建筑面积为300m2，被告富馨公司以原地建成的“鑫光公寓”商品房二单元12楼C2号、三单元9楼C2号置换；原告魏宝传所选新房建筑面积不足以抵充原有房屋建筑面积时，被告富馨公司应按3300元/m2补偿给原告魏宝传；双方还约定被告富馨公司应在拆迁原告魏宝传房屋后一年内向原告魏宝传交付新房。2013年8月19日，原、被告签订了《还建房确认书》，确定还建房房号为三单元902号房和二单元1503号房。合同签订后不久，原告魏宝传的旧房屋被拆迁，但被告富馨公司到期未交付合同约定的房屋给原告魏宝传，后原告得知被告富馨公司已将上述房屋卖给他人，遂向云梦县人民法院起诉要求被告富馨公司将上述房屋的销售款返还给原告魏宝传，后在法院主持下达成调解协议，由被告富馨公司向原告交付三单元902房和二单元1503号房。但被告富馨公司拒不执行已生效的民事调解书，原告魏宝传故向法院申请强制执行，该案在执行过程中经法院查明，被告富馨公司于2015年5月10日将三单元902房出售给魏强、肖丽，并已签订了《商品房买卖合同》。因被告富馨公司已不能履行交付房屋合同义务，故原告魏宝传诉至本院，请求判令如诉所请。
被告富馨公司辩称，原告魏宝传诉请所依据的事实与实际不符，一、原、被告签订的《房屋拆迁置换合同》是可以实际履行的，只是因为在办理手续的过程中产生了一些失误，导致原告魏宝传认为合同不能履行。1、在原《房屋拆迁置换合同》中约定，置换的房号为三单元9楼A2号房，后因云梦县房管局在对房屋编号过程中适用的编号方式与被告所编号码不一致，三单元9楼A2号房对应房管局编号应为903号房，在后来下达还建房确认书时，由于工作人员的失误，将三单元9楼A2号房误写为902号房。以上情况通过原告魏宝传上次起诉时双方对房屋建筑面积的确认可以看出：两套还建房屋建筑面积为248m2，该建筑面积系根据已经确定的两套还建房的建筑面积相加计算而来。对于置换房屋具体建筑面积双方并无争议（二单元1503号房建筑面积为122.7m2，三单元902号房建筑面积为111.48m2，三单元903号房建筑面积为123.69m2。用两套还建房屋建筑面积为248m2减去二单元1503号房建筑面积122.7m2，剩余的房屋建筑面积为125.3m2）。考虑到商品房买卖合同中允许3%的建筑面积误差，显然双方约定的不可能是建筑面积仅有111.48m2的三单元902号房，而应该是建筑面积为123.69m2的三单元903号房。而三单元903号房被告富馨公司一直为原告魏宝传保留，因被告富馨公司认为原、被告签订的《房屋拆迁置换合同》是可以实际履行的，只是由于原告魏宝传一直强调应交付三单元902号房，故而一直没有受领房屋。二、即便按原告魏宝传所称置换合同确定的房屋为三单元902号房，其诉求也不能成立。2013年4月8日原、被告双方签订《房屋拆迁置换合同》，2013年12月28日，原告魏宝传委托被告富馨公司将还建房屋代为出售，被告富馨公司于2013年12月30作出决议，同意帮原告魏宝传将两套还建房出售，该委托售房合同一直没有解除。2015年5月10日，被告富馨公司将三单元902号房以总价款301000元出售给魏强、肖丽夫妻。原告魏宝传于2015年5月27日向法院起诉要求被告富馨公司支付代为出售房屋的房款，因为当时双方均把三单元的903号房看做了还建房确认书中的902号房，故达成交付房屋的协议。如果原告魏宝传非要认定调解协议确定的房屋为三单元902号房，既然被告接受原告委托将该房已经出卖，仅应向原告魏宝传支付扣除相关费用后的出卖款即可。综上所述，被告富馨公司并未违约，而是一直按协议履行，只是因为原告魏宝传的误会才导致多次起诉，其责任并不在于被告方，请求判令驳回原告魏宝传的诉讼请求。
原告魏宝传围绕诉讼请求依法提交了其身份证复印件，被告富馨公司的营业执照复印件，《房屋拆迁置换合同》复印件、《还建房确认书》复印件及通知原告魏宝传搬离房屋的通知复印件，本院作出的（2015）鄂云梦民初字第00606号民事调解书，被告富馨公司与魏强、肖丽签订的《商品房买卖合同》复印件，本院作出的（2017）鄂0923执438号执行裁定书，原告魏宝传交纳办证费用发票照片一份、刘艮花购买“鑫光公寓”2单元1503号房的认筹协议书一份等证据。被告富馨公司提交了《房屋拆迁置换合同》复印件，原告魏宝传于2015年5月19日向本院提起民事诉讼时提交的民事起诉状、杨谦购买“鑫光公寓”3单元903号房的认筹协议书、被告魏宝传领取20万元房屋代售款的领款单，本院作出的（2015）鄂云梦民初字第00606号民事调解书，鑫光公寓全楼分层分户信息表复印件一份，原告魏宝传于2018年12月30日出具的委托被告代为售房的承诺书及被告富馨公司的回复复印件，被告富馨公司与魏强、肖丽签订的《商品房买卖合同》及售房发票复印件各一份等证据。
经庭审质证，对原、被告双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告富馨公司对原告魏宝传提交的《房屋拆迁置换合同》、《还建房确认书》及通知，被告富馨公司与魏强、肖丽签订的《商品房买卖合同》的真实性无异议，对其证明被告方的违约行为致使不能交付902号房屋及被告富馨公司存在一房二卖行为应承担相应不超过房款一倍的赔偿责任有异议，认为三单元9楼A2号房对应房管局编号应为903号房，在后来下达还建房确认书时，由于工作人员的失误，将三单元9楼A2号房误写为902号房。根据双方对于房屋面积的测算结果双方约定应是建筑面积为123.69m2的三单元903号房。而三单元903号房被告富馨公司一直为原告魏宝传保留，因被告富馨公司认为原、被告签订的《房屋拆迁置换合同》是可以实际履行的，只是由于原告魏宝传一直强调应交付三单元902号房，故而一直没有受领房屋，所以被告富馨公司并未违约，不应承担违约责任。本院认为，被告富馨公司在其明知已将“鑫光公寓”三单元902号房出售后又与原告魏宝传达成向其交付房屋的民事调解协议，以致执行过程中不能兑现原物，存在过错，应承担履行不能的违约责任。对于其拟证明被告富馨公司存在一房二卖行为的证明目的予以采信。原告魏宝传对被告富馨公司提交的《房屋拆迁置换合同》真实性无异议，但认为最终确认置换房号应为三单元902号房不实是被告富馨公司所称的三单元903号房，本院认为，双方签订《房屋拆迁置换合同》约定以原告魏宝传被拆迁房产建筑面积置换被告富馨公司以原地建成的“鑫光公寓”商品房二单元12楼C2号、三单元9楼C2号房屋，后原、被告双方在《还建房确认书》中最终确定还建房号为三单元902号房、二单元1503号房，本院对上述事实予以确认。原告魏宝传对被告富馨公司提交的原告魏宝传于2013年12月30日出具的委托被告代为售房的承诺书及被告富馨公司的回复、原告魏宝传于2015年5月19日向本院提起民事诉讼时提交的民事起诉状有异议，认为该证据不能证明原告委托被告富馨公司出售还建房的事实，本院认为，结合原告魏宝传在2015年5月19日向本院提起诉讼的民事诉状中诉称原告委托被告富馨公司出售二套还建房，被告富馨公司对该事实亦无异议，故本院对原告魏宝传委托被告富馨公司出售二套还建房的事实予以确认。原告魏宝传对被告富馨公司提交的其领取20万元的领款单的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为原告魏宝传领取的20万元是面积补差款，不是房屋代售款，本院认为，经查阅本院（2015）鄂云梦民初字第00606号案件的开庭笔录，审判长询问原告魏宝传其领取的20万元是什么钱，原告魏宝传的回答为15楼的卖房款，且在质证过程中对被告富馨公司提交的原告魏宝传领取20万元的领款单，拟证明原告魏宝传收取20万元房屋代售款的事实亦无异议，故本院对魏宝传领取20万元房屋代售款的事实予以确认。原告魏宝传对被告富馨公司与魏强、肖丽签订的《商品房买卖合同》及售房发票复印件证明目的有异议，认为上述证据能证明被告富馨公司一房二卖的事实，本院认为，根据上述证据能证明被告富馨公司接受原告魏宝传的委托后已于2015年5月10日将三单元902号房出售给魏强、肖丽的事实。被告富馨公司对原告魏宝传提交的刘艮花购买“鑫光公寓”2单元1503号房的认筹协议书的真实性不持异议，但认为协议上约定的面积不是实际面积，不能以此来推算补差面积为65.82m2，实际面积应以房产部门产权登记载明的面积为准，本院认为，房屋的建筑面积虽然应以房产部门核发的不动产权证书登记的面积为准，但原、被告双方现均对原告魏宝传的拆迁面积为300m2，“鑫光公寓”二单元1503号房合同约定面积为122.7m2，二单元902号房的合同约定面积为111.48m2的事实均无争议，可用双方无争议的面积来进行计算，故确认“鑫光公寓”二单元1503号房合同约定面积为122.7m2，二单元902号房的合同约定面积为111.48m2，两房屋面积之和应为234.18m2。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年4月8日，原告魏宝传与被告富馨公司所属的鑫光公寓项目部签订了一份《房屋拆迁置换合同》。合同约定：原告魏宝传被拆迁房产面积为300m2，被告富馨公司以原地建成的商品房二单元12楼C2号、三单元9楼A2号置换；原告魏宝传所选楼层应为原址上1至9楼，选9层以上楼层则按售楼差额补交房款；原告魏宝传所选房屋面积不足以抵充原有房屋面积时，被告富馨公司按3300元/m2补偿给原告魏宝传，此款在被告富馨公司在交新房时算清、付清。2013年8月19日，原告魏宝传与被告富馨公司签订《还建房确认书》，确定还建房号为三单元902号房、二单元1503号房。2014年5月20日，原告魏宝传从被告富馨公司领取20万元。2015年5月27日，原告魏宝传以被告富馨公司代其出售二套还建房后未将售房款交付原告魏宝传为由诉至法院，请求判令：1、富馨公司偿付二套还建房销售款643200元（248m2×3400元/m2）；2、富馨公司补偿魏宝传面积差额款171600元［（300m2-248m2）×3300元/m2］；3、富馨公司承担本案诉讼费用。
本院于2015年7月8日作出的（2015）鄂云梦民初字第00606号民事调解书，确定：一、被告湖北富馨置业有限公司将其开发的位于云梦县城关镇的“鑫光公寓”二单元1503号房、三单元902号房，限于2015年7月18日前交付给原告魏宝传。逾期不交付，原告魏宝传申请强制执行。二、被告湖北富馨置业有限公司应支付的面积差额款171600元（计算方式为应赔偿面积300平方米减去二单元1503号房屋面积减去三单元902号房屋面积初步确定为248平方米，具体面积以房产局核发的不动产权证书登记的面积为准），原告魏宝传应预付给被告湖北富馨置业有限公司二套房屋的相关办证费用49600元（具体办证费用由被告湖北富馨置业有限公司办证后依相关部门收费单据与原告魏宝传据实结算），原告魏宝传已领取被告湖北富馨置业有限公司支付的20万元，则原告魏宝传从被告湖北富馨置业有限公司多领取的78000元，由原告魏宝传于2015年7月8日退还给被告湖北富馨置业有限公司（已退还至本院标的款账户）。三、被告湖北富馨置业有限公司放弃要求原告魏宝传承担选择房屋（从9楼调整至15楼）的错层差价。
2017年7月6日，原告魏宝传向本院申请执行，请求被告富馨公司交付“鑫光公寓”二单元1503号房、三单元902号房。本院在执行中查明，被告富馨公司于2015年7月21日开出鑫光公寓”二单元1503号房的入住通知书，要求原告魏宝传办理入住手续，此房已执行到位。“鑫光公寓”三单元902号房已被被告富馨公司于2015年5月10日以301000元价格卖与魏强、肖丽并装修入住，执行原物不能兑现，经本院组织原、被告双方当事人协商，双方不能就902号房赔偿事宜达成协议，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十四条第二款：“执行标的物为特定物的，应当执行原物。原物确已毁损或者灭失的，经双方当事人同意，可以折价赔偿。双方当事人对折价赔偿不能协商一致的，人民法院当终结执行程序。申请执行人可以另行起诉。”的规定，作出（2017）鄂0923执438号执行裁定书，裁定终结（2017）鄂0923执438号案件的执行。并告知原告魏宝传应另行起诉。故原告魏宝传诉至本院，请求判令如诉所请。
另查明，在本院审理的（2015）鄂云梦民初字第00606号案件中，该案原告魏宝传提交的《民事起诉状》中事实与理由部分诉称“2013年12月中旬，原告魏宝传要投资其他业务，书面委托被告富馨公司的工作人员关建平，请其将二套还建房予以出售，将房价款给付原告，关建平接受了请托，并将三单元902号房、二单元1503号房卖掉。原告得知房子被卖掉后，多次找被告富馨公司索要房款。”被告富馨公司提交答辩状中亦对原告魏宝传书面委托被告富馨公司将二套还建房予以出售，被告富馨公司同意帮原告魏宝传将二套还建房予以出售的事实无异议。
本院认为，原、被告双方就被拆除的房屋的补偿方式和补偿金额、置换房屋、搬迁过渡方式等事项达成房屋拆迁置换合同，属房屋拆迁安置补偿合同法律关系。双方达成的《房屋拆迁置换合同》和《还建房确认书》自双方当事人意思表示一致即成立生效。上述协议对双方当事人均具有约束力，当事人应按照约定履行各自义务。后原告魏宝传于2015年5月27日向本院起诉后，本院作出的（2015）鄂云梦民初字第00606号《民事调解书》已发生法律效力。现因“鑫光公寓”三单元902号房在案件执行过程中不能兑现原物，致使原告魏宝传部分合同目的不能实现，故应对合同不能实际履行部分予以解除，故本院解除原、被告签订的《房屋拆迁置换合同》中置换“鑫光公寓”三单元902号房的约定。对于原告魏宝传请求判令被告富馨公司立即返还鑫光公寓三单元902号房房价款367884元及利息，并承担不超过房价款一倍的赔偿责任的诉讼请求，本院认为，原告魏宝传在被告富馨公司确定以三单元902号房、二单元1503号房置换原告魏宝传拆迁面积后又委托被告富馨公司将二套还建房代为出售，被告富馨公司接受委托将“鑫光公寓”三单元902号房出售后应及时告知原告魏宝传并将售房款交付原告魏宝传，被告富馨公司在其已将“鑫光公寓”三单元902号房出售后又与原告魏宝传达成于2015年7月18日前向原告魏宝传交付该公寓三单元902号房的《民事调解书》，双方的委托代理行为随着原审达成的《民事调解书》而失效。被告富馨公司在其明知已将“鑫光公寓”三单元902号房出售后又与原告魏宝传达成向其交付房屋的民事调解协议，以致执行过程中不能兑现原物，存在过错，应承担履行不能的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，由被告富馨公司向原告魏宝传承担不超过房价款一倍的赔偿责任。关于原告魏宝传要求被告富馨公司承担利息的诉讼请求，本院认为，双方签订的《房屋拆迁置换合同》中未就不能按期交房责任承担进行明确约定，被告富馨公司应承担因不能交房原告魏宝传的利息损失，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，起算时间应从已生效的民事调解书中双方确定的被告富馨公司于2015年7月18日前向原告魏宝传交付房屋的时间，自2015年7月19日起至履行完毕之日止。原告魏宝传要求以每平方米3300元价格计算鑫光公寓三单元902号房房价款的诉请，本院认为，因被告富馨公司不能交房，双方在《房屋拆迁置换合同》中关于面积差额补偿约定为3300元/m2，原、被告双方均认可该房的面积为111.48m2，以3300元/m2价格计算原告魏宝传的损失，故本院对原告魏宝传请求以3300元/m2价格计算鑫光公寓三单元902号房价款的诉请予以支持。对于原告魏宝传要求被告富馨公司给付面积差额款的诉讼请求，根据现已查明的事实，原告魏宝传的面积差额款应为45606元[（248m2-234.18m2）)×3300元/m2=45606元]。对于原告魏宝传要求被告富馨公司返还其已交付办证费用49600元的诉讼请求，本院认为，原告魏宝传不能明确相关办证费用的具体数额，且双方已在《民事调解书》中对此的处理进行了约定，故驳回原告魏宝传该项诉请。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告魏宝传与被告湖北富馨置业有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》中关于置换“鑫光公寓”三单元902号房的约定。
二、被告湖北富馨置业有限公司给付原告魏宝传“鑫光公寓”三单元902号房款367884元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年7月19日起至履行完毕之日止），并承担房款一倍的赔偿责任即367884元，限本判决生效之日起3日内给付。
三、被告湖北富馨置业有限公司给付原告魏宝传面积差额款45606元。
四、驳回原告魏宝传的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6818元，由原告魏宝传负担3000元，被告湖北富馨置业有限公司负担3818元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审 判 长 程 旭
人民陪审员 蔡志华
人民陪审员 王斌华
二〇一八年八月十二日
书 记 员 张艺媛
【附法律条文】
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》