湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳坪民初字第00673号
原告广州莱佛士物业服务有限公司。
法定代表人梁顺源。
委托代理人刘国民。
委托代理人贺志雄。
被告熊联欢。
原告广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）诉被告熊联欢物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法由审判员龙付送适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员张灿红担任记录，原告的委托代理人贺志雄、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莱佛士公司诉称，根据相关规定，2010年12月28日原告参与长沙市岳麓区含浦科教园麓山别墅会所小区物业管理服务招标会的竞标并中标，中标后原告依法与开发建设单位湖南凯达财信投资有限公司于2011年1月21日签署《麓山别墅物业管理委托合同》，由原告负责为该小区提供专业物业管理服务。因该小区至今未成立业主委员会，故在合同到期后原告与开发建设单位续签合同。原告于2011年1月3日进行了小区内的实物交接并于当月5日正式接管该小区的各项物业工作，开始为该小区提供相关物业管理服务并得到了大多数业主的支持，但自原告为小区提供物业服务至今，被告一直没有交纳物业服务费，经催要至今未果。故诉至法院，请求判令：被告支付2011年1月5日起至2012年12月31日的物业服务费24094.53元，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告熊联欢答辩称，第一、2008年5月10日被告验房时发现房屋两处屋顶漏水，没有达到国家法律规定和合同约定的条件，也不能满足基本的居住条件，遂书面向建设方湖南凯达财信投资有限责任公司（以下简称凯达投资公司）提出整改意见，要求整改后收房。整改期间被告多次查看房屋，漏水问题一直没有解决，为此被告多次与开发商或物业管理方沟通联系，希望早日整改完毕，而直到2013年2月房屋尚未整改完毕。第二、原告从2011年1月接管小区物业后一直没有通知被告房屋的整改情况及验收通知，2013年1月原告说房屋已整改完毕通知被告验收，被告验收后发现房屋的漏水问题依然存在。但原告提出要先交物业服务费才对房屋进行整改，被告无奈才从2013年1月开始交纳物业服务费。经过多次交涉，2013年2月底整改完成，整改完成后被告一直按月交纳物业服务费，没有任何拖欠现象。第三、2008年5月被告验房时房屋就没有达到交付条件，因建设方的原因，导致2013年2月房屋都没有整改完，2011年1月原告接管小区物业后与建设方均没有尽到应尽的交接责任，未对被告的房屋进行整改，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条“……物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；……”的规定，2011年1月5日至2012年12月31日属于整改期，该期限的费用由建设单位承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告熊联欢购买案外人凯达投资公司开发建设的位于长沙市岳麓区原含浦镇的香格里·麓山别墅麓南群岛40-5（住房），房屋产权证登记的建筑面积为273.48㎡。2008年5月10日被告验房时发现房屋存在多处漏水等问题，随即要求建设方整改，并于当天收了房。后被告多次催促建设方整改，接到原告的验房通知后被告于2013年1月9日前去验房，发现房屋尚未整改完毕，被告就房屋的整改情况向原告反映，2013年2月底房屋整改完毕，至今房屋一直没有装修、入住。2010年12月28日原告参加香格里·麓山别墅小区物业管理服务招标会，次日原告中标，之后凯达投资公司与原告签订《麓山别墅物业管理委托合同》，合同约定：凯达投资公司委托原告对该小区进行物业管理，管理期限自2011年1月5日起至2012年12月31日，服务收费标准为每月每平方米建筑面积人民币2元，已收房户（含已入住未收房）按上述标准由原告足额向相关业主收取，已收房及从未入住的空置房由原告参照长沙市相关的法规自行向相关业主收取。合同签订后原告入住该小区并于2011年1月5日为该小区提供物业服务。合同到期后，该小区尚未成立业主委员会，2012年12月30日凯达投资公司与原告签订《香格里·麓山别墅物业管理服务合同》，由原告继续为小区提供物业服务，服务期限自2013年1月1日起至2013年12月31日，服务收费标准与《麓山别墅物业管理委托合同》约定的相一致。被告从2013年1月1日起开始交纳物业服务费，后原、被告双方因2012年12月31日前房屋整改期间的物业服务费是否应由被告承担发生争议，原告向本院起诉，2014年9月28日本院立案受理。另查明，原、被告没有签订物业服务合同。原告在庭审中表示愿意按《麓山别墅物业管理委托合同》中约定的收费标准的90%向被告收取物业服务费。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交并经本院庭审审查认定的中标通知、《麓山别墅物业管理委托合同》、《香格里·麓山别墅物业管理服务合同》、楼宇接收记录、五张照片，以及被告提交并经本院庭审审查认定的《房屋验收整改单》、特快专递邮件详情单、房屋照片、整改验收问题的报告、信件、物业服务费收据和发票等证据证明，本院予以确认。
本院认为，根据原、被告的诉辩主张及查明的事实，本案争议的焦点为：收房后的2011年1月5日至2012年12月31日整改期间的物业服务费是否应由被告承担。针对该焦点，本院分析如下：被告已于2008年5月10日收房，收房后房屋一直在整改，2013年2月底房屋整改完毕，故2011年1月5日至2012年12月31日属于被告收房后的房屋整改期，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第一、二款“1、物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。2、物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。”和第二十条第一款“前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。”的规定，收房后2011年1月5日至2012年12月31日的房屋整改期的物业服务费应由被告承担。
原告通过参加香格里·麓山别墅小区物业管理服务招标会并中标，小区的建设单位凯达投资公司据此委托原告对该小区提供物业服务，双方签订了物业服务合同，故原告接管该小区的物业服务符合法律规定。经审查，物业服务合同的内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签订双方当事人具有法律约束力。原告依约已从2011年1月5日起至2013年12月31日止为香格里·麓山别墅小区提供了物业服务，被告作为小区业主依法应当交纳相应的物业服务费，现被告不能就其未交纳物业服务费具有法定免责事由或系原告的原因造成的举证，应承担举证不能的法律后果，故被告应按照合同约定的标准支付原告从2011年1月5日起至2012年12月31日止共计23个月零27天的物业服务费。被告已收房但尚未入住，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第三款“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”的规定，被告应按每月每平方米建筑面积2元的90%的标准交纳物业服务费。原告自愿按合同约定的收费标准的90%向被告收取物业服务费的行为符合《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，本院予以确认。故该期限被告需交纳的物业服务费为：11750.8［（2元／月·㎡×273.48㎡×23个月×90%）＋（2元／月·㎡×273.48㎡÷31天×27天×90%）］元。
综上所述，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条和第四十二条第二款之规定，判决如下：
被告熊联欢在本判决生效之日起三日内支付原告广州莱佛士物业服务有限公司物业服务费11750.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费94元，因适用简易程序减半收取47元，由被告熊联欢承担。该款原告已垫付，被告在兑现本判决的款项时一并将该款支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 龙付送
二〇一四年十一月二十六日
书记员 张灿红
附本案所适用法律条文：
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。