广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终620号
上诉人（原审被告）：曾红梅，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。身份证号码：×××4522。
委托代理人：朱红波，广东星石海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱沛鑫，女，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××0460。
委托代理人：尹华，广东定海针（江门）律师事务所律师。
原审被告：邱湛明，男，汉族，住广东省云浮市云安县。身份证号码：×××2713。
原审第三人：珠海正顺房地产代理有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区（东方家园）之一商铺。
法定代表人：杨东方，总经理。
委托代理人：董艳清，女，汉族，××年××月××日出生，住湖南省衡东县。
上诉人曾红梅与被上诉人朱沛鑫、原审被告邱湛明、原审第三人珠海正顺房地产代理有限公司（以下简称正顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2015）珠金法民三初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，一、本案《房地产买卖三方合同》及补充协议签署的基本情况。2014年10月5日，朱沛鑫、曾红梅签订《房地产买卖三方合同》，合同约定：“朱沛鑫向邱湛明购买其所有的位于珠海市金湾区红旗镇广安路383号1栋1单元201房（邱湛明购买现房向中国建设银行股份有限公司珠海市分行设立抵押登记，债权数额为640，000元），房屋总价款为858，000元。签署本合同时朱沛鑫直接或通过经纪方向曾红梅支付定金58，000元。如果该房在过户前有按揭或抵押，曾红梅须办理房产过户前办理完注销抵押登记手续；曾红梅还款时，朱沛鑫同意再支付500，000元整给曾红梅用于银行还贷。朱沛鑫于2015年1月15日前（含当日）支付除定金外的房款300，000元给曾红梅。朱沛鑫、曾红梅双方最迟须在2015年1月15日前办理上述房产的过户手续，并取得产权登记部门受理回执单。如因未配合或拖延办理上述手续，造成违约赔偿或解约，责任由违约方承担。”2014年10月5日，朱沛鑫通过银行转账的方式向曾红梅支付定金58，000元，曾红梅出具收据：“兹收到购房定金人民币（大写）伍万捌仟元整（￥58000元）。收款人：曾红梅。”2014年11月12日，朱沛鑫通过银行转账的方式向曾红梅支付500，000元购房款。同日，朱沛鑫与曾红梅、邱湛明、正顺公司签订《合同补充协议》。朱沛鑫与曾红梅、邱湛明约定在2015年1月15日前过户，在2014年11月12日朱沛鑫已支付558，000元（包含之前的定金），剩下的300，000元作如下约定：“在2014年12月30日前买方支付200，000元整给卖方，卖方用于还清此房的银行按揭、办理房产按揭注销手续并交纳买卖双方的税费。在2015年1月15日前过户，在过户当日之时，买方再支付卖方最后一笔房款10万元整。”2014年12月30日，朱沛鑫通过银行转账的方式向曾红梅支付200，000元。同日，曾红梅向朱沛鑫出具《房款收据》：“今收到朱沛鑫，身份证号码：××，交来购买珠海市金湾区红旗镇广安路383号1栋1单元201房购房首期款人民币贰拾万元整，小写：￥200000元。此房款加上之前支付的￥558000元定金，一共是￥758000元整。立此为据。”曾红梅在收款人处签名并捺印。2015年1月30日，朱沛鑫与曾红梅签订《过户延期补充协议》，约定将房产的最后过户时间延期至2015年3月13日前，买卖双方2014年10月5日签订的《房地产买卖三方合同》除了过户时间现作约定，其它条款仍有效，并添加了补充。2015年3月23日，朱沛鑫、曾红梅、王某、正顺公司签订《补充协议》，约定：“一、邱湛明、曾红梅确认至今为止，已经收到朱沛鑫购房款共计758，000元，原合同约定，邱湛明须在2015年1月15日前办理过户，但至今仍未办理，邱湛明已经严重违约。二、曾红梅虽为邱湛明代理人，但实际是所涉买卖房产的实际支配人，故邱湛明、朱沛鑫双方签订的合同中所约定邱湛明的义务应由曾红梅独自承担，曾红梅连带承担邱湛明在买卖房产合同中的权利和义务。三、王某在2015年1月30日签订担保书仍然有效，王某对曾红梅的房款、利息、违约金等赔付义务承担连带责任，直至曾红梅所涉买卖方过户及支付完利息、违约金为止，另外，邱湛明、曾红梅，王某必须保证在房产未过户之前，该房产的每个月的按揭必须向银行按时还贷，以免被银行查封。四、2015年1月30日签订的过户延期补充协议有效，按协议约定，从2015年1月1日起至今，邱湛明、曾红梅需支付朱沛鑫赔偿共计45，480元（按购房款758，000元月息2分计），此利息赔偿款须在签订本协议的3天内予以支付给朱沛鑫。五、本着相互体谅的精神，邱湛明、曾红梅，王某，朱沛鑫四方再次协商延期办理过户时间，邱湛明、曾红梅，王某在2015年4月10日支付朱沛鑫20万元（用于办理房产过户）和4月份的购房款利息15，160元（合计215160元），另邱湛明、曾红梅，王某三方在2015年5月10日前支付558，000元给朱沛鑫（用于办理房产过户）。六、以上协议如有违反视为违约，违约金四方约定为定金的双倍另加购房款总额的10%一起计算。七、以上协议，签订后与2014年10月5日签订的房地产买卖三方合同同时有效。四方须严格遵守，如违约导致诉讼，违约方须赔偿另一方所有损失（包括律师费、交通费等）。朱沛鑫、邱湛明、曾红梅，王某，正顺公司在《补充协议》上签字并捺印。
二、双方关于解除《房地产买卖三方合同》的约定。朱沛鑫与邱湛明、曾红梅于2014年10月5日签订的《房地产买卖三方合同》第11.4条约定：“在本合同履行或交易过程中，当银行、税务、产权登记等部门要求买卖双方或一方办理相关手续或补充资料时，被要求的当事人应及时办理或补充；因当事人未及时办理手续或补充资料而造成的交易拖延、停止，或银行拖延发放贷款的，给对方造成的损失或引起的合同解除责任由违约方承担。”
三、双方关于房产过户及逾期过户违约责任的约定。《房地产买卖三方合同》第5.2.4条约定：“买卖双方最迟须在2015年元月15日前办理上述房产的过户手续，并取得产权登记部门受理回执单。如因未配合或拖延办理上述手续，造成违约赔偿或解约，责任由违约方承担。”第11.1条约定：“卖方单方解除合同，或逾期3个工作日未按约前来收款、未按时解除该房交易限制或者未按约定办理相关手续造成解约，卖方应退还买方所交全部款项，并按以下第①种方式承担违约责任：①双倍返还定金。”《过户延期补充协议》第3条约定：“买卖双方约定此房产的最后过户时间延期至2015年3月13日前，此次延期补充协议为最后一次延期合约。”第4条约定：“如果卖方未按本次协议规定的时限及时办理房产过户手续，买方有权提请人民法院裁决此房屋产权为买方所有，卖方承担买方因此房产交易纠纷的全部损失，支付合同约定的违约金及一切相关费用。”《补充协议》第四条约定：“2015年1月30日签订的过户延期补充协议有效，按协议约定，从2015年1月1日起至今，邱湛明、曾红梅需支付朱沛鑫赔偿共计45，480元（按购房款758，000元月息2分计），此利息赔偿款须在签订本协议的3天内予以支付给朱沛鑫。”第五条约定：“本着相互体谅的精神，邱湛明、曾红梅，王某，朱沛鑫四方再次协商延期办理过户时间，邱湛明、曾红梅，王某在2015年4月10日支付朱沛鑫20万元（用于办理房产过户）和4月份的购房款利息15，160元（合计215，160元），另邱湛明、曾红梅，王某三方在2015年5月10日前支付558，000元给朱沛鑫（用于办理房产过户）。”第六条约定：“以上协议如有违反视为违约，违约金四方约定为定金的双倍另加购房款总额的10%一起计算。”第七条约定：“以上协议，签订后与2014年10月5日签订的房地产买卖三方合同同时有效。四方须严格遵守，如违约导致诉讼，违约方须赔偿另一方所有损失（包括律师费、交通费等）。”
四、房款支付情况。2014年10月5日，朱沛鑫支付购房定金人民币58，000元。朱沛鑫于2014年11月12日通过银行转账的方式向曾红梅支付购房款人民币500，000元。朱沛鑫于2014年12月30日通过银行转账的方式向曾红梅支付购房款人民币200，000元。
五、房屋交付情况。朱沛鑫、曾红梅双方于2014年10月5日签订《房地产买卖三方合同》前已交付使用。
朱沛鑫在原审中的诉讼请求为：1、解除朱沛鑫与邱湛明、正顺公司于2014年10月5日订立的《房地产买卖三方合同》；2、曾红梅、邱湛明连带返还购房款758，000元及支付违约金201，800元共计959，800元给朱沛鑫；3、曾红梅、邱湛明连带支付2015年1月1日至起诉日期间的利息60，640元给朱沛鑫，并自起诉日起至购房款全部清偿日止，按月息2分继续计付利息给朱沛鑫；4、曾红梅、邱湛明连带支付律师费30，000元、交通食宿费10，000元、防盗门窗费用4600元，共计44，600元给朱沛鑫；5、本案诉讼费由曾红梅、邱湛明承担。
原审法院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为朱沛鑫与曾红梅、邱湛明于2014年10月5日签订的《房地产三方买卖合同》是否依法解除，邱湛明、曾红梅是否逾期过户及违约的计算方式。
一、关于《房地产三方买卖合同》是否依法解除的问题。
朱沛鑫与曾红梅、邱湛明签订的《房地产三方买卖合同》、《过户延期补充协议》及《补充协议》，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，原审法院予以认可。《房地产买卖三方合同》第11.4条约定：“在本合同履行或交易过程中，当银行、税务、产权登记等部门要求买卖双方或一方办理相关手续或补充资料时，被要求的当事人应及时办理或补充；因当事人未及时办理手续或补充资料而造成的交易拖延、停止，或银行拖延发放贷款的，给对方造成的损失或引起的合同解除责任由违约方承担。”2015年1月30日，朱沛鑫与曾红梅签订《过户延期补充协议》对办理房产过户手续的时限延长至2015年3月13日前。2015年3月23日，邱湛明、曾红梅、王某、朱沛鑫签订《补充协议》第五条约定：“本着相互体谅的精神，邱湛明、曾红梅、王某、朱沛鑫四方再次协商延期办理过户时间，邱湛明、曾红梅、王某在2015年4月10日支付原告20万元（用于办理房产过户）和4月份的购房款利息15160元（合计215160元），另邱湛明、曾红梅、王某三方在2015年5月10日前支付558000元给原告（用于办理房产过户）。”曾红梅、邱湛明至今仍未办理涉案房屋产权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，朱沛鑫主张解除朱沛鑫与邱湛明、曾红梅，第三人正顺公司于2014年10月5日签订的《房地产买卖三方合同》，原审法院予以支持。
二、关于邱湛明、曾红梅是否逾期过户及违约的计算方式的问题。
朱沛鑫与曾红梅、邱湛明于2014年10月5日签订《房地产买卖三方合同》约定买卖双方最迟须在2015年元月15日前办理上述房产的过户手续。2015年1月30日，朱沛鑫与曾红梅签订《过户延期补充协议》约定将过户时间延期至2015年3月13日前。2015年3月23日，邱湛明、曾红梅、王某、朱沛鑫四方签订《补充协议》再次商延期办理过户时间，约定邱湛明、曾红梅、王某三方在2014年4月10日支付朱沛鑫20万元人民币用于办理房产过户和4月份的购房款利息15，160元（合计215，160元），另邱湛明、曾红梅、王某三方在2015年5月10日前支付558，000元给朱沛鑫（用于办理房产过户）。邱湛明、曾红梅至今尚未办理涉案房屋的房产过户手续，亦未向朱沛鑫支付任何款项用于办理房产过户。邱湛明、曾红梅应返还原告购房款人民币758，000元。根据邱湛明、曾红梅、王某、朱沛鑫四方签订的《补充协议》第六条的约定，违约金为定金的双倍另加购房款总额的10%一起计算。该条款对各方均具有约束力。由于违约金具有惩罚性质，其金额可以高于实际损失。违约金过分高于损失的，可以根据当事人的请求适当进行调整。根据谁主张谁举证的原则，违约方主张调低违约金时，应当对违约金过高的事实承担举证责任。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条明确规定：人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。综上，违约方应当对违约金过高的事实承担举证责任。在关于违约金是否过高的事实真伪不明的情形下，应当由违约方承担举证不能的不利后果。曾红梅、邱湛明逾期过户，且没有举证证明违约金过分高于损失，应当按照《补充协议》约定的违约金数额支付原告违约金，违约金以定金58，000元的双倍另加购房款总额758，000元的10%计算为191，800元（58，000元×2＋75，800元）。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人在确定违约金条款时，应当估计到一方违约可能给另一方所造成的损失，违约金数额不应与将来违约所造成的损失不相称。如果违约金数额过分高于因违约造成的损失的，当事人可以请求适当减少；当违约金数额低于因违约造成的损失的，当事人可以请求增加。因此，违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用。本案中，朱沛鑫与曾红梅、邱湛明就涉案房屋买卖合同进行多次补充修订，并同时约定支付违约金、赔偿利息等损失，朱沛鑫主张曾红梅、邱湛明支付违约金，并赔偿利息，原审法院不予支持。朱沛鑫主张曾红梅、邱湛明支付律师费、交通食宿费，根据双方签订的《补充协议》第七条的约定，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，交通食宿费虽无票据，但实际产生，原审法院予以认可。朱沛鑫主张曾红梅、邱湛明支付防盗门窗费用，因未提供证据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除朱沛鑫与邱湛明、曾红梅，第三人正顺公司于2014年10月5日签订的位于珠海市金湾区红旗镇广安路383号1栋1单元201房的《房地产买卖三方合同》；二、邱湛明、曾红梅于判决发生法律效力之日起七日内向朱沛鑫支付购房款人民币758，000元及违约金人民币191，800元；三、邱湛明、曾红梅于判决发生法律效力之日起七日内向朱沛鑫支付律师费30，000元、交通食宿费1000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回朱沛鑫的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币15，285元，由朱沛鑫负担人民币1，906元，邱湛明、曾红梅负担人民13，379元。
上诉人曾红梅不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，依法进行改判；2、由朱沛鑫承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，支持过高违约金于法无据。在一审法院庭审中，曾红梅已向法庭提出违约金过高的答辩意见，请求法院予以调整，并将朱沛鑫利息损失的计算表作为证据提交法庭，予以证明曾红梅的答辩主张，而法庭却以曾红梅“没有举证证明违约金过分高于损失，承担举证不能的不利后果”的理由，支持了朱沛鑫过高的违约金，依据《合同法解释二》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”经过曾红梅按照中国人民银行同期人民银行计算，朱沛鑫利息损失为17284.57元，而法院支持违约金共计191800元，其违约金明显高于损失十倍有余，因此一审法院支持过高违约金，没有法律依据，请求二审法院予以调整。二、一审法院支持朱沛鑫律师费、交通食宿费，属于适用法律错误。依据《合同法解释二》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”在本案中，朱沛鑫与曾红梅约定了过高违约金，且获得了一审法院的支持，而律师费、交通食宿费作为朱沛鑫的实际损失，依法与违约金条款不能同时适用，朱沛鑫在主张违约金后，又要求赔偿损失，于法无据，请求二审法院予以驳回。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护曾红梅的合法权益。
被上诉人朱沛鑫在二审中答辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确应当驳回曾红梅的上诉请求。2、曾红梅的上诉理由主要是围绕违约金过高，而其依据的认定朱沛鑫的损失为17284.57元为标准，这个认定是明显错误的。首先本案的开庭时朱沛鑫交付给曾红梅的758000元的购房款曾红梅至今未支付给我方，我方的损失是购房款及利息，这个直接的损失。在另外一方面，朱沛鑫的损失在于曾红梅侵占我方的购房款导致我方无法再次置业，由此错过了购房的最佳时机，现在同类的房价已经上涨了35万左右，这个是我方的间接损失，所以曾红梅认为只存在利息损失是错误的。
原审被告邱湛明在二审答辩称：我不应当承担任何的赔偿责任，其中的违约责任应当由曾红梅承担，房屋的使用人是曾红梅，房屋名义上属于我，当时房子的收益人和使用人都是曾红梅，购买案涉房屋的首付都是曾红梅支付的，按揭是以我的名义贷款的，但是还款都是曾红梅还款的，刚开始还款账户的手机信息是写的我的，为了还款就更改为曾红梅。曾红梅与朱沛鑫买卖房子我并没有参与，曾红梅就要求我签署了一份授权委托书给她，我就已经签署了相关的委托书，且房屋的实际归属人是曾红梅。曾红梅转让房屋给朱沛鑫的事宜我是不清楚的，我签订了授权委托书之后，曾红梅并没有告知我相关的事宜，我方也没有收到任何房款，曾红梅与朱沛鑫签署任何协议我方也不知道。双方在发生纠纷之后，朱沛鑫通过qq联系到我时我才知道这个事实。本案一审我都没有到庭，且我也没有收到相关案件的资料，我得知这些诉讼材料已经由曾红梅代收，曾红梅告知我这个事情与我是没有任何关系的，要求我签署委托书给曾红梅的律师，当案子处理完后我也不知道案子的结果，我方直到二审才知道案件的结果。综上所述，我方不应当承担任何责任，本案的所有责任应当有曾红梅承担违约责任。
原审第三人正顺公司二审答辩称：我方认可一审的判决。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为曾红梅与朱沛鑫约定违约责任是否过高以及曾红梅是否应当承担律师费及交通费损失的问题。各方对曾红梅、邱湛明未按照合同约定将涉案房屋过户至朱沛鑫名下之事实并无异议，本院对此予以确认。曾红梅、邱湛明未依约履行约定义务，应当依据合同约定承担相应违约责任。违约金兼具惩罚性与补偿性，曾红梅与朱沛鑫在合同中约定过户违约金，一方面是出于督促曾红梅、邱湛明尽快履行过户义务，当曾红梅、邱湛明出现逾期过户行为时对其违约行为予以一定的惩罚，另一方面是对逾期过户行为给买受人造成的损失进行一定的补偿，双方约定按照双倍定金另加购房款总额的10%作为违约责任，这是双方自愿协商签订，不违反法律法规。事实上，延期过户行为给买受人造成的损失是多方面的，房款利息损失仅是其中一部分，在近几年来经济形势的影响下，迟延过户导致房屋交易不能成功亦可能造成买受人再次置业成本的增加，为处理迟延过户事宜必将耗费人、财、物力等等，而这些损失客观存在却又往往无法量化到精确的数额，因此曾红梅仅以银行利息来衡量违约金计算标准过高并不合理。朱沛鑫因曾红梅逾期过户违约导致不能再次购房，房价攀升事宜众所周知，按朱沛鑫与曾红梅协商的购房款现已不能再购买到同样的房产，确实损害了朱沛鑫的利益。曾红梅在本案中主张违约金约定过分高于造成损失，但是其并未提交证据证实损失项目以及是否过高，故本院对曾红梅该上诉意见不予采纳。曾红梅逾期过户，应当按照《补充协议》约定的违约金数额支付朱沛鑫违约金，违约金以定金58，000元的双倍另加购房款总额的10%计算为191，800元，原审法院对此认定正确，本院予以维持。关于曾红梅是否承担律师费、交通食宿费的问题，针对此项损失双方在合同中作出特殊约定，应当予以遵守，原审法院予以支持并无不当，本院予以维持。邱湛明答辩认为其不应当承担支付责任，鉴于邱湛明未对二审判决提起上诉，视为服判，故本院对其答辩意见不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人曾红梅的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币4842元，由上诉人曾红梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 程 敏