北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10224号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京护生堂医药科技有限公司，住所地北京市朝阳区×号。
法定代表人：李秀清，执行董事。
委托诉讼代理人：刘春成，北京市子悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张昊，北京市子悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军陆军北京军事代表局，住所地北京市朝阳区×号院。
负责人:谢方权，政治委员。
委托诉讼代理人：赵明，男，中国人民解放军陆军北京军事代表局管理处助理员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：周春梅，北京市中淇律师事务所律师。
上诉人北京护生堂医药科技有限公司（以下简称护生堂公司）因与被上诉人中国人民解放军陆军北京军事代表局（以下简称军事代表局）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初2201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人护生堂公司上诉请求：1.撤销原审判决第三、五、七项；2.军事代表局赔偿护生堂公司装修损失1728337.86元；3.改判护生堂公司支付军事代表局2016年2月20日至2018年4月11日租金6601200元；4.诉讼费由军事代表局承担。事实和理由：一、关于租金缴纳至何时。根据《军队房地产租赁合同》补充协议第三条约定，2010年9月19日至2011年2月19日为装修期，免收租金，因护生堂公司计算租金错误，没有将免租期租金扣除；二、2015年12月20日之后的租金标准。完全按照市场价格不合理，一是房屋本身没有证照，且质量存在瑕疵，二是护生堂公司租赁期间为部队官兵提供服务,三是租金调整有协商议价空间；三、关于应支付租金截止时间。护生堂公司接到军事代表局通知后先对二楼停止经营，且一楼部分区域也停止经营，均没有经营收益，基于政策原因导致合同解除，从公平原则出发应认定二楼自2017年8月后停止计算租金；四、关于赔偿护生堂公司损失。装修损失双方平均分摊有违公平原则。合同解除后，军事代表局收回房屋后附着装修损失由其占有，使用，护生堂公司无法继续享有利益，故该部分损失属于护生堂公司直接损失，应得到全额补偿。关于装修损失评估问题，军事代表局认可交付房屋条件很差，一审应根据双方认可的事实，酌情确定补偿金。由于合同解除原因并非护生堂公司违约，对我方药品、固定设施和人员遣散造成损失，军事代表局应予补偿。
被上诉人军事代表局辩称，同意一审判决，不同意护生堂公司的上诉请求。租金标准系委托评估机构作出，并无不当；房屋瑕疵的主张护生堂公司从未对我方提出；租金支付截止时间我方发出交付租金通知可相应证明；装修损失应根据合同约定处理。
军事代表局向一审法院起诉请求：1.判令解除军事代表局与护生堂公司于2010年9月19日签订的《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁合同》补充协议；2.判令护生堂公司将位于北京市朝阳区×号临街楼一、二层建筑面积1800平米的房屋腾退给军事代表局；3.判令护生堂公司支付拖欠的租金（以评估结论为标准自2015年12月21日至2018年4月11日）；4.判令护生堂公司将租金支付至实际腾退之日；5.判令护生堂公司承担诉讼费用。
护生堂公司向一审法院反诉请求：1.判令军事代表局赔偿护生堂公司经济损失5486456.94元，其中包括装修及固定资产损失1764747.45元。员工经济补偿金803980.5元，药品损失2917728.99元；2.判令军事代表局退还护生堂公司租赁保证金10万元；3.诉讼费由军事代表局承担。
一审法院认定事实：2010年9月19日，作为出租方的甲方中国人民解放军总参谋部陆航部后勤部与作为承租方的乙方北京护生堂大药房签订《军队房地产租赁合同》，后双方又签订《军队房地产租赁合同》补充协议。《军队房地产租赁合同》约定，第一条、甲方自愿将位于北京市朝阳区×号临街楼1、2层房（坐落号：参京字第040/A号）的房屋，建筑面积1800平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条、租赁用途：医药、医疗、食品。第三条、租赁期限自2010年12月20日起至2015年12月19日止。第四条、租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）壹仟万元（??10000000元）。年租金为人民币（大写）贰佰万元（??2000000元）。租金按每6个月结算，乙方于每6个月的前十日内交付甲方。付款方式：转账或支票。第六条、自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之伍向甲方支付房地产租赁保证金人民币（大写）壹拾万元（??100000元）。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第八条、租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者合同解除时，必须无偿移交给甲方；（四）不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；（五）不得擅自改变租赁用途，不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营等活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动。第九条、合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（四）、因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。第十一条、乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币（大写）壹拾万元（??100000元）作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。《军队房地产租赁合同》补充协议约定，第一条、租赁期限自2010年12月20日至2020年12月19日止。第二条、第一至第五年房租费每年为200万元；第六年起至第十年，房租费按照市场价格每两年进行一次调整，双方另行签订补充协议。第三条、自2010年9月19日至2011年2月19日为装修期，装修期免收租金，但乙方须自行承担物业管理费、水电费及装修产生的相关费用。2016年2月4日，租赁房屋的管理使用者由中国人民解放军总参谋部陆航部后勤部变更为军事代表局。2017年9月18日，护生堂公司向军事代表局出具说明一份，内容为：“原与贵单位于2010年9月19日签订了《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁合同》补充协议，因当时正在为北京护生堂医药科技有限公司办理工商登记手续，所以当时用北京护生堂大药房的名义签盖了公章，现实际使用单位为北京护生堂医药科技有限公司”。双方对合同主体均认可。双方签订《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁合同》补充协议后，护生堂公司按约支付了租赁保证金10万元及第一至第五年的租金。因对第六年的租金数额双方未能达成一致，军事代表局于2017年8月4日向护生堂公司出具《关于收取房屋租金的函》，要求护生堂公司按6元/日/㎡支付2016年及2017年1月至6月的租金共计5913000元。护生堂公司于2017年9月18日书面回复，对按6元/日/㎡收取租金的标准及收取租金的总额提出异议，且未支付租金。一审审理过程中，军事代表局申请对租赁房屋在2015年12月21日至2018年4月11日的租赁市场价值进行评估。北京京城捷信房地产评估有限公司于2018年4月25日出具估价报告，结论为：估价对象房地产租赁市场价值：960.12万元。其中2015年12月21日至2016年12月21日平均单价6.08元/日/㎡，总价400.55万元、2016年12月22日至2017年12月21日平均单价6.44元/日/㎡，总价为423.11万元、2017年12月22日至2018年4月11日平均单价6.83元/日/㎡，总价136.46万元。护生堂公司申请对租赁房屋的装修残值进行评估。北京科正资产评估有限责任公司于2018年4月28日出具装饰装修残值资产评估报告，评估结论为：租赁房屋装饰装修残值的评估值为1428337.86元。关于护生堂公司交纳租金至何时，军事代表局主张护生堂交至2015年12月19日。护生堂公司主张其交至2016年2月19日，对此护生堂公司未提供证据予以证明。另，一审庭审中护生堂公司称分别于2010年、2015年、2016年对租赁房屋进行了装修。军事代表局称护生堂公司对租赁房屋进行装饰装修未按照合同约定经过军事代表局的书面同意。
一审法院认为，军事代表局与护生堂公司签订的《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁合同》补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，中央军委于2016年下达“关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知”导致双方签订的租赁合同，根本上无法继续履行，故军事代表局主张解除合同，腾退房屋法院予以支持。关于军事代表局要求护生堂公司按照评估标准计算，支付自2015年12月21日至2018年4月11日拖欠的租金，并将租金支付至实际腾退之日的诉讼请求。因双方在庭审中关于护生堂公司最后交纳租金的时间说法不一，军事代表局称护生堂公司交至2015年12月19日，护生堂公司称其交至2016年2月19日。因护生堂公司未提交证据证明其将租金交至2016年2月19日，法院确认军事代表局主张之事实，即租金交至2015年12月19日。故，军事代表局的该项诉讼请求法院予以支持。护生堂公司称，在经营过程中为军事代表局提供了免收挂号费、成本价售药等优惠服务，军事代表局提供的房屋有漏水等瑕疵，且军事地产不是商业地产，因此租金应当在市场价格的基础上下浮，酌减的抗辩理由，因未提供充足证据，法院不予采纳。关于护生堂公司称，在2017年8月4日收到军事代表局的通知后，已停止了部分经营，租金应当计算至2017年8月4日的抗辩理由。庭审中对此部分事实经询问，停止部分经营的房屋未进行交接，仍由护生堂公司控制，对护生堂公司的该部分抗辩理由，法院不予采纳。关于护生堂公司主张军事代表局赔偿装修残值的反诉请求。根据《军队房地产租赁合同》第九条第四款约定，因国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。因军队的政策调整导致合同无法继续履行的责任不能归责于合同双方，因此双方互不承担违约责任，应为签订该条款的合同本意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的除外。故，关于装修残值损失应由军事代表局与护生堂公司在评估结论的基础上分担，法院根据案情酌定装修残值在评估结论的基础上由双方平均分担。关于军事代表局主张护生堂公司对租赁房屋进行装饰装修未经其书面同意，即使经过了军事代表局的书面同意，根据《军队房地产租赁合同》第八条第三项的约定，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。首先，关于护生堂公司对租赁房屋进行装饰装修是否经过了军事代表局的书面同意，庭审中双方对此各执一词。法院认为，《军队房地产租赁合同》补充协议第三条约定，自2010年9月19日至2011年2月19日为装修期。从该条约定中，可以看出护生堂公司对租赁房屋进行装饰装修军事代表局对此是认可的，且未约定后续再次装修是否仍需同意的条款，应视为对租赁期内的装饰装修均予以认可。其次，关于军事代表局主张根据《军队房地产租赁合同》第八条第三项的规定解除合同时，装修必须无偿移交给军事代表局。关于该条约定中对解除合同的理解，双方在庭审中各执一词。护生堂公司认为解除合同应为在承租方的原因造成解除合同时，才无偿移交给军事代表局。军事代表局对此不予认可，认为无论任何原因导致合同解除，装饰装修均需无偿移交给军事代表局。对于合同条款有多种解释的情况下，法院根据合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则综合认定，此处解除合同应理解为在承租方违约的情况下导致解除合同时，才须无偿移交给军事代表局，更为公平合理。关于军事代表局主张护生堂公司存在逾期支付租金、擅自改变租赁用途、擅自转租的违约行为。因护生堂公司的违约行为导致合同解除，故其主张装饰装修的残值损失根据法律规定不应支持。首先，关于逾期支付租金的主张，根据《军队房地产租赁合同》补充协议的约定，从履行合同第六年起租金应按市场价格进行调整，双方另行签订补充协议。因双方未能对租期第六年的租金数额达成补充协议，护生堂公司未交纳租金的行为，不构成违约。其次，关于擅自改变租赁用途的主张，虽然租赁合同中约定租赁用途为医药、医疗、食品。护生堂公司在使用租赁房屋过程中超越合同约定的租赁用途使用房屋，但鉴于租赁房屋位于军事代表局旁，护生堂公司使用过程中超越租赁用途使用房屋的行为，军事代表局并未提出异议，应视为对该行为的认可。再次，关于擅自转租的主张，军事代表局未能提供充足证据证明，法院对此不予认可。故，军事代表局主张因护生堂公司违约行为导致合同解除，不予赔偿装饰装修残值损失的主张法院不予采纳。关于护生堂公司反诉要求军事代表局返还租赁保证金10万元。合同解除后，租赁保证金理应偿还，对该项反诉请求法院予以支持。关于护生堂公司反诉请求军事代表局赔偿拆除工程的金额、员工经济补偿金及药品损失，因无事实及法律依据法院不予支持。一审判决：一、解除军事代表局与护生堂公司于二〇一〇年九月十九日签订的《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁合同》补充协议。二、护生堂公司于判决生效之日起二十日内将位于北京市朝阳区×号临街楼1、2层（坐落号：参京字第×号）房屋腾退给军事代表局。三、护生堂公司于判决生效之日起十日内支付军事代表局自2015年12月21日至2018年4月11日的租金九百六十万一千二百元。四、护生堂公司自2018年4月12日起按照单价6.83元/日/㎡的计算标准支付军事代表局占有使用费至实际腾退之日止。五、军事代表局于判决生效之日起十日内支付护生堂公司装饰装修残值七十一万四千一百六十九元。六、军事代表局于判决生效之日起十日内退还护生堂公司租赁保证金十万元。七、驳回护生堂公司的其他反诉请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对于一审法院审理查明的事实均无异议，一审法院审理查明的相关事实属实，本院予以确认。
另查一，双方当事人提交的《军队房地产租赁合同》补充协议存在两份版本，两份版本对租赁期限与租金标准的约定一致，但版本一中缺少签订日期，约定装修期为2010年9月19日至2011年2月19日；版本二中北京护生堂大药房签订日期为2010年9月19日，约定装修期为2010年9月19日至2010年12月19日。
另查二，关于涉案房屋的交接，护生堂公司主张一审诉讼期间涉案房屋已被军事代表局收回，军事代表局表示收回涉案房屋的时间为2018年5月20日之后。
本院认为，中国人民解放军总参谋部陆航部后勤部（以下简称陆航部后勤部）与北京护生堂大药房签订的《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁合同》补充协议均不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。之后，军事代表局作为陆航部后勤部的权利义务承继者，护生堂公司作为北京护生堂大药房的权利义务承继者，且双方当事人均对对方合同主体身份予以认可，本院对此不持异议。根据二审期间双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点如下：1.免租期期间的认定及对租金起始时间的影响；2.租金的计算标准和截止时间；3.护生堂公司应得到损失赔偿的具体金额。本院具体分析如下：
对于争议焦点一，护生堂公司主张涉案房屋免租期为2010年9月19日至2011年2月19日，故护生堂公司已缴纳自2011年2月20日至2016年2月19日期间的租金，即本案中，军事代表局仅有权主张自2016年2月20日之后的租金。首先，双方在补充协议版本一中约定了租赁期限十年所对应的期间为2010年12月20日至2020年12月19日，如果再约定免租期为2010年9月19日至2011年2月19日，显然于前述约定的租赁期间发生冲突，不合常理；其次，《军队房地产租赁合同》补充协议存在两份版本，且版本一缺少相应签署日期，故证明力较弱。根据现已查明事实，结合逻辑和经验法则，本院认定装修和免租期间为2010年9月19日至2010年12月19日更为合理，对护生堂公司的主张本院不予支持。
对于争议焦点二，护生堂公司主张涉案房屋租金不应按市场价格进行调整，该主张与双方在《军队房地产租赁合同》补充协议中关于的第六年起房租费按市场价格进行相应调整的约定相悖。护生堂公司认为涉案房屋没有证照且质量存在瑕疵，但其在长期承租期间并未就此向军事代表局提出异议，且该租赁行为属于商业租赁性质，双方在平等自愿的基础上签订租赁合同，护生堂公司理应在承租之前对涉案租赁物使用和经营行为进行充分评估和考量；护生堂公司主张对军事代表局的人员提供相关服务，故租金应予优惠，亦未提交证据证明双方曾就以服务抵扣房租进行协商并达成一致。因此，本院对护生堂公司的前述主张不予支持。
关于租金应付的截止时间，护生堂公司主张因涉案房屋二楼在交付之前即停止营业，故该部分租金应于2017年8月停止计算，本院认为，护生堂公司并未举证证明因军事代表局的行为，造成护生堂公司无法继续使用涉案房屋二层，且护生堂公司亦未主动向军事代表局办理房屋交还手续，故护生堂公司的上诉主张缺乏事实依据，本院对其该项主张不予支持。
对于争议焦点三，护生堂公司主张军事代表局应就装饰装修损失全额进行补偿，缺乏法律依据。一审法院根据公平原则，将装饰装修残值损失在护生堂公司与军事代表局之间进行分担并酌情确定分担的比例，符合本案事实，并无不当，本院不持异议，且护生堂公司亦未举证证明军事代表局收回房屋后继续享有护生堂公司装饰装修行为带来的利益；护生堂公司主张军事代表局应赔偿其拆除工程的费用，因涉案《军队房地产租赁合同》中对护生堂公司承租涉案房屋后结构拆除费用的负担未做出明确安排，且该拆除行为本身亦系护生堂公司为获益经营所为，在长期租赁合同履行期间损失已得到弥补，故相关拆除费用应由护生堂公司自行负担；护生堂公司关于赔偿药品、固定设施、人员遣散的费用，缺乏事实和法律根据，本院对护生堂公司的前述主张均不予支持。
综上所述，上诉人护生堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38913元，由上诉人北京护生堂医药科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 周熙娜
审 判 员 付 辉
二〇一八年八月二十四日
法官助理 云 凝
法官助理 樊思迪
书 记 员 李星月