江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第665号
原告常州市小河沿日用品商城有限公司，住所地常州市天宁区小河沿8号－地1009号。
法定代表人蒋建清，该公司总经理。
委托代理人秦鑫，江苏禾邦律师事务所律师。
被告陆斌，男，汉族。
委托代理人周善良，江苏怀德律师事务所律师。
委托代理人王滨，江苏怀德律师事务所律师。
原告常州市小河沿日用品商城有限公司（以下简称小河沿公司）诉被告陆斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法由审判员吴光前适用简易程序于2014年5月14日、2014年6月19日公开开庭进行了审理。原告小河沿公司的法定代表人蒋建清及委托代理人秦鑫、被告陆斌的委托代理人王滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告小河沿公司诉称：为解决小河沿菜市场以及负一层的业主遗留问题，原告经政府部门多次协调、招商，成立了经营范围为日用品以及服饰、招商等的公司，因此租用了被告管理的常州市小河沿8号112号营业房，进行前期改造后作市场招商经营之用。双方于2014年1月25日签订了一份出租协议。该协议对租期、租金以及各方的权利义务等作了相应的约定。但原告在依据合同履行过程中发现了诸多无法解决的问题，这些问题原告均已经向政府相关部门书面提出，至今无法得到解决，尤其在原告进行市场改造的过程中，根本无法办理到规划许可证、建设许可证、施工许可证以及消防许可证，致使原告无法继续对该市场进行改造，改造工作目前处于停滞状态，给原告造成了严重的损失。基于上述事实，原告认为，双方签订的合同因违反相关法律法规的强制性规定，原告签订该协议时用于改造、经营市场的根本目的无法实现。为避免损失进一步扩大，原告以律师函的形式通知被告解除租赁协议，并要求返还保证金10万元，但被告置之不理。原告遂诉至法院，提出下列诉讼请求：1、解除双方签订的租赁协议；2、判令被告返还租赁保证金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告陆斌辩称：1、本案所涉房屋租赁协议合法有效；2、即使原告在对租赁房屋装修改建的过程中需办理相关行政许可手续并领取相应的许可证，该申领的主体和义务人是原告，不应由被告承担其装修、改建方案不能被批准的法律后果；3、原告诉称的种种困难其已向相关政府部门进行了交涉，表明其自身已意识到该问题并非租赁房屋本身因素所致，而是需要政府作出相应行政管理行为方可解决，原告不应将其所称的政府部门不作为的责任转由被告承担；4、原告所称他人侵占疏散通道等致使消防验收无法通过，应当依照法律规定向侵权行为人提出排除妨害的主张，其主张解除与被告订立的合同没有法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：
2013年12月23日，常州市天宁区人民政府出具《证明》一份。该《证明》载明：原常州市天宁区小河沿8号，常州市小河沿菜市场已搬迁，原址同意由蒋建清、苏彩秀新成立常州市小河沿日用品商城有限公司。2013年12月27日，小河沿公司注册成立，经营项目为市场设施及摊位租赁，市场物业管理服务，服装、鞋帽等商品的销售。
2014年1月25日，陆斌（甲方）与小河沿公司（乙方）签订《租赁协议》一份。该协议约定的主要内容如下：一、租赁物的名称、位置和用途。甲方将坐落于常州市小河沿8号1112号营业用房租赁给乙方作为经营场地，从事商业经营。二、租赁期限为15年，从2014年1月1日起至2028年12月31日止。三、租金、费用及支付方式。租赁期限内，前8个年度的租金标准为350万元／年，第9年起双方根据周边商业房产租金情况，另行协商租金增长幅度；甲方提供乙方3个月的免租装修期，自2014年1月1日起至2014年3月31日止，免租期内，乙方无需缴纳租金；租金支付方式为：2014年3月31日前支付2014年4月1日至2014年6月30日的租金，2014年6月30日前支付2014年7月1日至2014年12月31日的租金，自2015年起，租金按年支付，先付后用（在上年度12月底支付清下年度全年租金）。四、履约保证金。本协议签订后，乙方应在3日内向甲方交纳履约保证金100000元，用于乙方承担可能发生的赔偿、违约责任；履约保证金不计利息；协议期满，乙方将租赁物完好交还给甲方，且双方就租赁该房产而产生的一切权利和义务清理完毕后5个工作日内，甲方将余额退还乙方。六、乙方应按照协议约定的经营项目，办理相关证照，不得超出该证照核准及协议约定的经营范围；对乙方经甲方同意而进行的装修、改造，租赁期满或提前解除租赁协议时，乙方投入的动产可自行搬移，投入的房屋装修及固定设施归甲方所有，甲方不承担经济补偿；七、违约责任。本协议生效后，双方均应严格执行，如有违约，由过错方承担违约责任，双方约定违约金为年租金的10%；如违约金不足以弥补守约方损失的，守约方仍可继续向过错方要求赔偿。该协议还对双方的权利义务、协议终止和解除的条件等作了约定。
2014年3月14日，常州市小河沿市场业主管理委员会向常州市天宁区人民政府发送《关于小河沿市场改造中的几点紧急报告》。该报告反映的主要内容是由于路桥市场在改造过程中擅自封堵了小河沿市场一楼至二楼的楼梯通道，葡京“369”擅自封堵了负一层至二楼的消防疏散通道，从而导致小河沿市场承租方施工受阻，严重影响到市场的正常改造和招商。为此，小河沿业委会应全体业主的要求向政府提出强烈要求，希望天宁区政府和有关部门尽快协调解决楼梯通道、消防通道封堵等问题。2014年3月19日，常州市小河沿市场业主管理委员会和小河沿公司联合署名向天宁区政府发送《小河沿市场改造目前遇到的问题》，主要反映在小河沿市场改造过程中遇到的自身无法解决的难题，请求天宁区政府及有关部门出面协调解决。具体问题包括：葡京3**占用公用面积违章在建的观光电梯、化粪池封堵了小河沿市场的疏散通道；葡京3**大厅后面的楼梯及东面公共通道之间的疏散通道必须开通，否则小河沿市场的消防无法验收合格；路桥市场封堵的一楼至二楼的原有楼梯通道必须环通；路桥市场在装修改造时封堵了两个新风通风口，必须开通，否则消防验收无法通过；改造过程中遇到的天然气管道、自来水管道阻挡需要政府协调改道。
2014年3月25日，小河沿公司向陆斌发送《律师函》，要求解除双方之间签订的《租赁协议》、退还10万元租赁保证金等。
上述事实，有常州市天宁区人民政府出具的《证明》、小河沿公司的营业执照、《租赁协议》、《关于小河沿市场改造中的几点紧急报告》、《小河沿市场改造目前遇到的问题》、《律师函》、当事人庭审陈述等证据证实。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，小河沿公司与陆斌签订的《租赁协议》系双方真实意思的表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。小河沿公司虽然陈述在市场改造过程中发现了诸多问题，无法办理到规划许可证、建设许可证、施工许可证以及消防许可证等，但该问题是在合同生效后如何履行合同或履行合同能与不能的问题，属于实施市场改造过程中遇到的问题，而并非影响协议生效的充分必要条件，且小河沿公司未能提供证据证明其已依法向有关行政机关提出申请办理上述证照及涉案合同具体违反了哪个法律法规的强制性规定，故双方签订的出租协议合法有效。
关于合同解除。本案中，小河沿公司言明市场改造中存在的问题，以自己的行为、发送律师函的方式以及诉讼的方式明确表示不履行协议约定的主要义务，单方提出要求解除合同。该行为类似于在履行期限届满之前，小河沿公司明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，且解除合同函件已送达给陆斌。在此情况下，依照法律的规定和为避免损失的进一步扩大，该协议予以解除。
关于租赁保证金的返还。出租协议明确约定，小河沿公司交纳履约保证金100000元用于承担可能发生的赔偿、违约责任；协议期满，小河沿公司将租赁物完好交还给陆斌，且双方就租赁该房产而产生的一切权利和义务清理完毕后5个工作日内，陆斌将余额退还小河沿公司。根据协议约定，该保证金属于履约保证金，返还租赁保证金的条件之一是双方就租赁该房产而产生的一切权利和义务清理完毕后。就本案而言，可能发生的赔偿、违约责任尚未确定，小河沿公司也未提供证据证明双方之间就租赁该房产而产生的一切权利和义务已经清理完毕，故目前返还该保证金的条件并不成就。该保证金暂时留存于陆斌处，待合同约定的条件成就时再作处理，同时双方应当采取适当措施防止损失进一步扩大。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十二条的规定，判决如下：
一、解除常州市小河沿日用品商城有限公司与陆斌签订的《租赁协议》。
二、驳回常州市小河沿日用品商城有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2300元，按规定减半收取1150元，由常州市小河沿日用品商城有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 吴光前
二〇一四年六月十九日
书记员 凌琎琎