中华人民共和国
北京市第三中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）京03民终3657号
上诉人兼诉讼代表人（原审原告）李彤，女，1968年7月29日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人兼诉讼代表人（原审原告）仲克，男，1963年2月12日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人兼诉讼代表人（原审原告）周霁，男，1963年11月25日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人何其锐，男，中华人民共和国香港特别行政区居民，1961年3月21日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人薄瑞克（BROEKMANSRIKDIRK），男，比利时王国公民，1981年11月1日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人赵琪，女，1975年4月2日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人李天健（LEEJIMTIANJIAN），男，澳大利亚联邦居民，1968年8月12日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人谢湘，男，1963年2月15日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人刘家珊（LIU，CHIA—SHAN），女，台湾地区居民，1973年2月11日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人赵燕华，女，1973年12月1日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人吕毅，女，1973年9月19日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人李莉，女，汉族，1974年2月7?日出生，住北京市朝阳区芳园南里丽都水岸小区*号院*号楼*单元****室。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人赵鸣晖，女，1982年1月22日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人张宏炜，男，1977年4月17日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人吴剑锋，男，1977年7月18日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人罗滨璐，男，1974年10月14日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人杨泓，男，1972年11月11日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人杨伟民，男，1978年2月22日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人李梅，女，1966年4月16日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人邵颖，女，1969年6月15日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人曾文辉，男，1971年3月29日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人王进业，女，1973年9月11日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人王汇宇，女，1966年3月12日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人汪铖，男，1974年1月31日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人刘东薇，女，1971年6月8日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人王晰，女，1968年10月22日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人高源，男，汉族，1983年1月18日出生，首都经济贸易大学教师，住北京市朝阳区芳园南里丽都水岸小区*号院*号楼****室。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人丁国忠，男，1974年10月10日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人罗慧，女，1970年6月11日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京太平洋城房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东四环北路7号1号楼207室。
法定代表人安慕宗，董事长。
委托代理人吴晶，住北京市丰台区。
被上诉人（原审被告）赛特国际物业管理有限公司，住所北京市朝阳区建国门外大街22号。
法定代表人陈英柳，董事长。
委托代理人艾小勇，北京市季诺律师事务所律师。
上诉人李彤、上诉人仲克、上诉人周霁、上诉人何其锐、上诉人薄瑞克（BROEKMANSRIKDIRK）、上诉人赵琪、上诉人李天健（LEEJIMTIANJIAN）、上诉人谢湘、上诉人刘家珊（LIU，CHIA—SHAN）、上诉人赵燕华、上诉人吕毅、上诉人李莉、上诉人赵鸣晖、上诉人张宏炜、上诉人吴剑锋、上诉人罗滨璐、上诉人杨泓、上诉人杨伟民、上诉人李梅、上诉人邵颖、上诉人曾文辉、上诉人王进业、上诉人王汇宇、上诉人汪铖、上诉人刘东薇、上诉人王晰、上诉人高源、上诉人丁国忠、上诉人罗慧（以下简称29名业主）与被上诉人北京太平洋城房地产开发有限公司（以下简称太平洋公司），被上诉人赛特国际物业管理有限公司（以下简称赛特物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第58235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官孙承松、郑慧媛参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
29名业主在一审中起诉称：29名业主均为北京市朝阳区芳园南里丽都水岸小区业主，太平洋公司是小区的建设单位，小区2006年入住前，太平洋公司聘请了新工（厦门）物业管理服务有限公司作为丽都水岸小区的前期物业服务企业，新工（厦门）物业管理服务有限公司在办理业主入住手续时，与每个业主均签署了《前期物业管理服务协议》。2011年11月4日，太平洋公司未依法经过小区业主共同决定，突然通知新工（厦门）物业管理服务有限公司合同解除，并安排赛特物业公司强行接管丽都水岸小区，将新工（厦门）物业管理服务有限公司逐出小区。广大业主对太平洋公司这种该行为十分不满，先后向将台乡政府、朝阳区房管局投诉，但是没有解决问题。29名业主认为太平洋公司与赛特物业公司的行为侵害了29名业主的合法权益，故诉至法院请求认太平洋公司与赛特物业公司签署的《长河汇景（丽都水岸）前期物业管理服务合同》无效。
太平洋公司、赛特物业公司在一审中辩称：29名业主没有诉讼主体资格，涉案小区没有业主委员会，29名业主没有代表全体小区业主行使权利的资格。依据国家及北京市物业管理法规，开发商作为丽都水岸小区建设单位，在小区业主大会选聘物业服务企业之前，为小区选聘前期物业服务企业，既是法律赋予的权利，也是一项法定义务，无需事先征求业主的意见，太平洋公司与赛特物业公司签订的前期物业服务合同，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，也没有损害丽都水岸小区业主的利益，属于合法有效。29名业主提起诉讼超过了两年的诉讼时效。太平洋公司与赛特物业公司之间签订的前期物业服务合同，是经过整个小区业主双过半人数同意的，并向小区所在地即朝阳区房屋管理局办理了前期物业服务合同备案手续。
一审法院经审理查明：2005年11月30日，太平洋公司与案外人新工（厦门）物业管理服务有限公司（以下简称新工物业公司）签订《丽都水岸前期物业管理服务合同》，主要内容为太平洋公司聘请新工物业公司作为“丽都水岸项目”的物业服务企业，提供小区的前期物业服务。2011年，新工物业公司从丽都水岸小区撤场，不再负责小区的物业管理服务。后太平洋公司与赛特物业公司签署《长河汇景苑（丽都水岸）前期物业管理服务合同》，丽都水岸小区现由赛特物业公司负责小区物业服务。
另查，丽都水岸小区尚未成立业主委员会。
上述事实，有《丽都水岸前期物业管理服务合同》及当事人庭审陈述等在案佐证。
一审法院经审理认为：小区的物业管理服务行为涉及全体小区业主的共同利益，行为人行为损害全体业主共同权益的，应由业主委员会代表全体业主主张权利。29名业主作为部分业主为此提起诉讼，诉讼主体资格方面不适格。故29名业主的起诉不符合法律规定的起诉条件，法院应不予受理，立案后发现的应裁定驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回李彤、仲克、周霁、何其锐、薄瑞克（BROEKMANSRIKDIRK）、赵琪、李天健（LEEJIMTIANJIAN）、谢湘、刘家珊（LIU，CHIA—SHAN）、赵燕华、吕毅、李莉、赵鸣晖、张宏炜、吴剑锋、罗滨璐、杨泓、杨伟民、李梅、邵颖、曾文辉、王进业、王汇宇、汪铖、刘东薇、王晰、高源、丁国忠、罗慧的起诉。
29名业主不服一审法院上述民事裁定，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：首先，一审法院民事裁定认定的事实有误。太平洋公司与赛特公司签署《长河汇景苑（丽都水岸）前期物业管理服务合同》与每个29名业主均存在利害关系，每个29名业主均有本案原告的主体资格；其次，一审法院裁定认定29名29名业主作为部分业主提起诉讼的诉讼主体资格方面不适格没有法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条已经根据实际情况突破了合同的相对性原理。最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》第257页第四段对因业主拒绝承认并接受物业服务合同对其约束而引发纠纷的处理原则中予以了解释。太平洋公司与赛特公司签署的《长河汇景苑（丽都水岸）前期物业管理服务合同》，其项下的合同权利义务的直接承担者是29名业主等小区业主，而不是太平洋公司自身，司法解释是认可29名业主作为本案中的实质当事人的，29名业主是适格的诉讼主体。民事诉讼法第119条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的相关规定也可以得到29名业主是本案适格诉讼主体的结论；再次，北京市高级人民法院于2013年12月20日作出的（2013）高民申字第3565号民事裁定指令北京市第一中级人民法院再审的物业服务纠纷案件，北京市第一中级人民法院已经作出生效民事裁定书（2014）一中民再审字第05140号认定“王小琳虽不是《物业管理服务合同》的当事人，但作为业主与该合同存在利害关系，具有本案原告的主体资格”，裁定指令一审法院审理。因此，29名业主与《长河汇景苑（丽都水岸）前期物业管理服务合同》存在利害关系，依法有权针对该合同的权利义务关系提起诉讼，具有诉讼主体资格。上诉请求：1.撤销（2015）朝民初字第58235号民事裁定书；2.指令朝阳区人民法院进行审理。
太平洋公司、赛特物业公司辩称：同意一审裁定。一审裁定证据确实充分，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回29名业主的上诉请求，维持原裁定。太平洋公司与赛特物业公司签订的物业管理合同合法有效。其一，主体上有法可依，程序上是在公开、透明、一致的基础上签订，签订后也向乡政府进行了备案，此合同并未触犯相关无效合同的规定。其二，一审裁定有法可依。29名业主要求判令太平洋公司与赛特物业公司签订的物业管理合同无效，他们的根本目的是解聘赛特物业公司。按照相关法律规定，这应是小区全体业主的意见决定的，29名业主并没有达到法律规定的资格。关于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第一条和第二条都适用于本案，司法解释并未赋予业主委员会和个人业主扩张性的权利，因此请求二审法院维持原裁定。
本院经审查认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。根据上述法律规定，业主对物业服务具有选择权，但是该选择权因涉及全体业主共同利益，因此在作出相关决定或选择时，应当按照法定程序进行。
就本案而言，虽然本案的29名业主为物业服务合同关系中的权利义务直接承担者，但是其提起的确认合同无效之诉，涉及整个小区的全体业主利益，而本案仅有29名业主提起诉讼，不能代表全体业主的真实意思表示，主体上欠缺起诉的条件，原审法院依法驳回其起诉，并无不当。
综上，李彤等29人的上诉理由缺乏事实及法律依据，其上诉请求本院难以支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 邢 军
代理审判员 郑 慧 媛
代理审判员 孙 承 松
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 郭琳书记员李蕊