湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0802民初1529号
原告（反诉被告）：王敏，女，1987年10月15日出生，土家族，住湖南省保靖县。
被告（反诉原告）：胡银甲，女，1983年11月12日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
委托诉讼代理人：朱华宏，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）王敏与被告（反诉原告）胡银甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，被告胡银甲于2018年6月4日向本院提出反诉。2018年6月22日，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）王敏，被告（反诉原告）胡�甲及其委托诉讼代理人朱华宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王敏诉称：被告胡银甲拟将承租煤碳公司坐落于北正路398号永定区煤碳公司门面转租给原告使用，房屋面积总计为32平方米。原告要求转租门面期限必须保证3年以上且有再转租的权利，经原、被告协商一致，双方于2018年4月14日签订《门面房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁期限为三年，自2018年4月18至2021年4月18日止。房屋租金第1年伍万捌仟元整，第二年与第三年为陆万元整。租金支付方式为一年一次性付清。合同签订当日，原告向被告支付第一年租金58000元及保证金5000元，并向被告结转空调等费用1800元，购买其他物品24000元。后原告在经营中被房屋所有人煤碳公司告知，原告接手门面不能接转，因房屋所有人煤碳公司不同意转租；其次，被告胡银甲并非原房屋承租人，无权转租且租赁合同剩余期限只有2年。原告认为，被告隐瞒事实真相，违反诚实信用原则，以欺骗手段诱使原告签订《房屋门面租赁合同》，并且不能实现合同根本目的，导致原告损失。该合同签订非原告真实意思表示，应依法确认合同无效，并应由被告承担因故意和过错导致的法律后果。故请求法院依法判令：1、依法确认原、被告2018年4月14日所签《门面房屋租赁合同》无效；2、判令被告返还租金58000元，押金5000元，共计63000元；3、判令被告赔偿原告经济损失26000元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告（反诉被告）王敏为支持其主张，向本院提交如下证据：1、《门面房屋租赁合同》一份及收据两张（均系复印件，与原件核对无异）。证明原、被告双方于2018年4月14日签订《门面房屋租赁合同》，租赁期限为3年，第一年房租为58000元，第二年、第三年为60000元的事实；证明被告胡银甲分别于2018年4月14日、4月16日收到原告王敏交的第一年房租58000元及门面押金5000元的事实；2、微信聊天记录4张（打印件），证明被告胡银甲与原告王敏就转租门面多次进行协商的事实；3、U盘一个，证明因为煤炭公司不给原告王敏出示相关的证明，导致原告王敏办不到卫生许可证、营业执照等相关证件；旁边邻居说被告的为人问题。
被告（反诉原告）胡银甲对原告（反诉被告）王敏提交的证据发表如下质证意见：1、对证据1三性均无异议，但不能达到原告的证明目的；2、对证据2、3三性均有异议，微信聊天记录只能证明双方交流过，U盘内容不能证明公司不能给原告办理许可证，讲话人物的身份不清楚，证据的形式要件不合法，来源不清楚。
被告（反诉被告）胡银甲辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求，双方签订的�同是双方的真实意思表示，不符合合同法第52条所规定的无效合同法定情形。原、被告签订的《门面房屋租赁合同》合法有效应当继续履行。被告胡银甲转租给原告的房屋承租权系被告胡银甲丈夫吴波经公开竞标合法取得，一直由被告胡银甲使用。被告胡银甲将房屋转租给原告后，原告王敏已将该房屋内被告胡银甲原有经营设施拆除损毁并经营至今，原告王敏不安心经营，借故起诉。为维护被告权利，故向本院提出反诉，请求判令：1、判令2018年4月14日原告（反诉被告）王敏与被告（反诉原告）胡银甲签订的《门面房屋租赁合同》有效，并继续履行；2、本诉及反诉案件受理费由被反诉人王敏负担。
被告（反诉原告）胡银甲为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、《门面出租合同》一份，证明被告丈夫吴波取得涉案房屋承租权的事实及该份合同�据合同相对性原则，只对吴波与永定区煤炭公司有约束力的事实；
2、《门面房屋租赁合同》一份，证明该份合同是双方的真实意思表示，且不违反《合同法》第五十二条的有关规定，合法有效，对双方具有法律约束力的事实；
3、《结婚证》一份，证明吴波与胡银甲系夫妻的事实；
4、《营业执照》一份，证明吴波依法取得涉案门面餐饮服务业行政许可的事实；
5、《现场照片》5张，证明原告将被告原门面设施装修全部毁灭的事实；
6、证人张某、李某当庭作证，证明涉案门面永定区煤炭公司并没有制止和反对公司职工吴波妻子胡银甲给王敏转租三年的事实。
原告（反诉被告）王敏对被告反诉辩称：1、因为当时签合同的时候，是经过被告胡银甲同意的情况下才改造所租房屋；2、原告不能安心的营业是因为工商局多次要求办证，因为证办不下来，所以不能安心营业。
原告（反诉被告）王敏对被告（反诉被告）胡银甲提供的证据发表如下质证意见：1、对证据1、3予以认可；2、对证据2的证明目的不予认可；3、对证据4不予认可；4、对证据5的证明目的有异议，原告装修是在签订合同后经被告允许才进行装修的。
查明的事实
经审理查明，诉争的房屋先由张家界市永定区煤炭公司出租给吴波（被告胡银甲丈夫），双方于2017年5月1日签订《门面出租合同》，合同约定：出租场地为永定区煤炭公司综合楼一层门面两间及后面两间小室。出租期限为2017年5月1日至2020年4月30日，租期三年，第一年租金陆万元整，第二年租金63000元，第三年租金66000元。租金支付方式为一年一交，每间门面另需交保证金3000元。同时约定，在承租期内，承租人无权擅自转让�如需转让须征得出租人同意，并进行承租人变更，出借人不承认承租人与第三方的转让费。
2018年4月14日，被告胡银甲（吴波之妻）将永定区煤炭公司承租给吴波的其中一间房屋出租给原告王敏，双方签订《门面房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为三年，自2018年4月18至2021年4月18日止。房屋租金第一年为伍万捌仟元整，第二年、第三年为陆万元整。租金支付方式为一年一次性付清。同时约定，被告必须保证出租给原告的门面能够从事商业经营。合同签订当日，原告向被告支付第一年租金58000元、保证金5000元及相关费用，被告将房屋交付原告使用。原告在经营中因煤碳公司不配合出具相关证明，导致原告无法办理营业执照及卫生许可证，同时原告得知原租赁合同剩余期限只有2年，故起诉至本院，要求确认与被告签订的《门面房屋租赁合同》无效，要求被�返还租金、赔偿损失。被告据此提出反诉，认为租赁合同有效，应当继续履行。
以上事实有原、被告提供的相关证据证实且经庭审质证，本院予以认定。同时，在开庭审理过程中，出租人煤碳公司的工作人员张某、李某出庭作证，证实同意将本案系争房屋转租给原告王敏，本庭予以认定。
裁判的理由与结果
本院认为，本案原、被告签订的门面房屋租赁合同有效期止于2020年4月30日，超出《门面出租合同》的转租期为2020年5月1日起至2021年4月18日止应属无效，但不影响其他部分的效力。故本案《门面房屋租赁合同》的其他内容合法有效，应予以遵守，具体理由如下：
一、《门面房屋租赁合同》签订合同的主体合法。原、被告签订的《门面房屋租赁合同》的转租权利来源于吴波与煤碳公司签订的《门面出租合同》。虽《门面出租�同》的承租人为吴波，但吴波取得煤碳公司房屋承租权是在与被告胡银甲婚姻存续期间，承租权及转租权具有财产权性质，可带来财产性收益，属于夫妻共同财产。被告胡银甲作为合体一方与原告王敏签订《门面房屋租赁合同》，不违反法律规定。
二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案《门面房屋租赁合同》中超过《门面出租合同》剩余租赁期限的超过部分无效，但部分无效不影响其余部分的效力。且永定区煤炭公司当庭证明同意被告胡银甲转租，并承租期满后，胡银甲有优先承租权，可以满足原告王敏的转租经营期�其行为明显符合出租人与承租人另有约定的法定情形，故《门面房屋租赁合同》其他内容合法有效，并未违反法律、行政法规的强制性规定。
三、《门面出租合同》虽有限制转租条款，但出租人煤碳公司出庭参加诉讼即已知被告对其租赁门面进行转租，且在庭审中煤碳公司明确表示同意被告胡银甲转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，本案不属于因承租人擅自转租而导致的合同无效情形。
综上，本案门面房屋租赁合同超过门面出租合同剩余租赁期限的无效，房屋租赁合同其他部分内容有效，但原告并未就自己受到损害的事实进行举证证明，故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第二百二十四条规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王敏与被告（反诉原告）胡银甲签订的《门面房屋租赁合同》超过门面出租合同剩余租赁期限的无效，《门面房屋租赁合同》其他部分内容有效，双方应继续履行；
二、驳回原告（反诉被告）王敏的诉讼请求。
本诉案件受理费2025元，反诉案件受理费50元，适用简易程序减半收取计1037.5元，由原告（反诉被告）王敏负担700元；由被告胡银甲负担337.5元。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按�方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审判员 向宏
二〇一八年八月十五日
书记员 刘晶
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条：【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条出租人知道或者应�知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。