福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0521民初634号
原告陈振华。
委托代理人邱占文，福建旭丰律师事务所律师。
被告福建百宏房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区疏港路宝珊花园观海苑海虹路25号。
法定代表人陈碧玲，董事长。
委托代理人林文、陈奕山，福建安凯律师事务所律师。
原告陈振华与被告福建百宏房地产开发有限公司（简称百宏房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年12月7日向本院起诉，本院先予诉前调解，后于2016年1月4日立案受理后，依法由审判员谢惠峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈振华的委托代�人邱占文，被告百宏房地产公司的委托代理人陈奕山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈振华诉称，2011年5月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买其开发的位于惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园第三幢第十一层1105号商品房，总价款491712元。合同约定被告应于2013年3月30日前向原告交付房屋，并在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付购房款，被告虽于2013年3月28日交房，但一直未按照合同约定协助原告办理商品房权属登记手续，其行为构成违约，应按照合同约�支付原告违约金，直至实际办理房屋权属登记之日止。请求判决：一、被告立即协助原告办理位于惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园三、四期第三幢第十一层1105号房屋的所有权证，即办理房屋所有权初始预登记并将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料交付给原告；二、被告立即支付原告逾期协助办理房屋权属证书的违约金（以购房款491712元为基数，从2013年12月4日开始计算，按每日0.01%的标准计至实际办理房屋权属证书之日止，暂计至2015年12月3日为35403.26元，判决生效之后的违约金每半年支付一次，不足半年的按实际天数计算）。
被告百宏房地产公司辩称，原告主张2013年3月28日交房没有依据。合同虽约定交房时间为2013年3月30日，但因原告没有及时前往被告处办理交接手续，而办理交接手续是交房的必经程序与条件，只能通过办理交接以及�房手续后，经双方确认交房才算完成。原告未能提供上述交接手续，可以证明原告违约，但不能作为原告主张逾期办证违约的起算点为2013年12月4日。另，原告主张逾期办证违约金已超过二年诉讼时效。被告已经履行完毕协助原告办证的义务，在协助办证过程中不存在逾期办证的过错。被告已于2013年初将应由被告提供的全部资料送至相关部门进行备案，已经履行了协助办证义务。本案系因政府相关部门的行为及政策原因导致涉讼楼盘延期办理产权初始预登记，故根据约定办理初始预登记时间可以相应顺延。况且，目前政府相关部门已允许原告可以办理产权证。综上，原告的诉讼请求应予驳回。
经审理查明，被告百宏房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，其经营范围为：房地产经营，销售建筑材料、装潢材料，自有房产租赁及物业管理。2011年5月21�，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号№0012990）1份，约定原告向被告购买其开发的位于惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园三、四期第三幢第十一层1105号商品房，建筑面积121.67平方米，总价款491712元，房屋交付时间为2013年3月30日。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。附件六《合同补充协议》第四条约定，在商品房达到交付使用条件后，出卖人以挂号信形式通知买受人，自邮件发出之日起30日内办理房屋交接手续，逾期则视买受人对房屋的质量和所属的设施及配套均无异议同意交接及放弃产权面积产生差异可退房的权利，此后该房屋所存在的相关质量等问题（主体结构除外）均与出卖人无关，并且小区的物业管理费和水电公摊等费用也均按政府的有关规定自出卖人统一交房之日起由买受人承担。合同签订后，原告依约付清购房款491712元，被告于2013年3月20日通知原告于2013年3月28日交房。2013年4月6日，小区物业管理公司向原告收取管理费578元以及装修土渣清运费446元，其中管理费的计费开始日期为2013年3月28日，计费结束日期为2013年7月31日。2015年12月5日，原告委托律师向被告发出催告函，催告被告立即协助原告办理产权证，并按照合同约定支付逾期办理产权证的违约金。被告否认收到催告函，原告未能提供被告签收的证据。涉讼房屋所有权初始预登记尚未完成，尚不具备办理房屋权属证书的条件。
以上事实，有原告提供的企业登记信息、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、交房通知函、泉州市长冠物业管理有限公司现金收款单、催告函、快递存单（附有中国邮政集团公司厦门市分公司通用机打发票），以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
综上事实，本院认为，原、被告于2011年5月21日签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。原告已按合同约定支付被告全部购房款491712元，被告虽已将商品房交付给原告使用，但因未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记，导致原告至今未能取得房屋所有权证，被告应当承担相应的违约责任。原告请求被告履行办理房屋所有权初始预登记手续，并将其应提供的办理房屋所有权登记所需资料交付给原告，以�助原告办理房屋所有权证，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告认为房屋所有权初始预登记未能完成系政府原因所致，其已经履行了协助义务，并据此主张免责，事实依据不足，不予采纳。被告违约造成原告未能取得房屋所有权证，应自商品房交付90日起至被告实际履行协助办证义务之日止支付原告逾期办证违约金，每日按照原告已付购房款总额的0.01%计算违约金。关于交房日期问题，从原告提供的物业公司现金收款单载明的计费起止日期可以看出，2013年4月6日的物业收费为首次物业收费。根据行业惯例，开发商委托的物业管理机构接到通知向业主交房时，一般会向业主收取物业管理费等费用，而该次收费为首次物业收费。因此，交房时间应按首次物业收费时间即2013年4月6日认定，逾期办证违约金应从该日起90日后即2013年7月6日起算。关于诉讼时效问题，原告于2015年12月7日向本院起诉，诉讼时效因此中断，但2013年12月8日之前的违约金超过二年的诉讼时效期间，且被告提出时效抗辩，故该日期之前的违约金因超过诉讼时效不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内履行协助原告陈振华办理位于惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园三、四期第三幢第十一层1105号商品房房屋所有权证的义务，即办理该商品房房屋所有权初始预登记，并将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料交付给原告。
二、被告福建百宏房地产开发有限公司应按原告已付购房款491712元每日0.01%标准向原告陈振华支付自2013年12月8日起至被告履行完毕协助原告办理上述商品房房屋所有权证义务之日止的违约金（其中截至2015年12月7日的违约金应于本判决生效之日起十五日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）。
三、驳回原告陈振华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费685元，减半收取343元，由被告福建百宏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 谢惠峰
二〇一六年三月二十五日
书记员 吴燕芬
附本案适用的主要法律条文和申请执行提示：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。