景德镇市珠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0203民初1270号
原告：李启梁，男，1974年10月30日出生，汉族，住景德镇市浮梁县。
原告：景德镇联盈资产经营管理有限公司（原景德镇联盈钢材现货交易市场有限公司），住所地景德镇市浮梁县洪源工业基地206国道西面。
法定代表人：李启梁，系该公司董事长。
两原告共同委托诉讼代理人：李俊，江西泰方律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：曾纪欣，江西泰方律师事务所律师。
被告：九江银行股份有限公司景德镇分行，住所地景德镇市珠山区里村花园197号。
负责人：应建钢，该分行行长。
委托诉讼代理人：陈生银、张璟艺，该分行职员。
原告李启梁、景德镇联盈资产经营管理有限公司（以下简称联盈公司）诉被告九江银行股份有限公司景德镇分行（以下简称九江银行景德镇分行）抵押合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告李启梁、联盈公司的共同委托诉讼代理人李俊，被告九江银行景德镇分行的委托诉讼代理人陈生银、张璟艺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李启梁、联盈公司共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告立刻办理解除土地权证号为浮国用（2009）第319，房权证浮房（私）字第××，房权证浮房（私）字第××的土地及房产的抵押手续。2、判令被告赔偿两原告因房地产抵押未解除所造成的损失2822771.42元。3、判令被告支付两被告从2015年11月22日至2016年5月4日延期支付征地款的损失795228.33元。4、判令被告从2016年5月5日开始按同期贷款利率向两原告支付1500万元的损失至被告返还两原告土地权证号为浮国用（2009）第319，房权证浮房（私）字第××，房权证浮房（私）字第××的土地及房产权证，并协助两原告办理解除房地产抵押事宜时为止。5、由被告承担本案诉讼的所有费用（包括但不限于诉讼费用、律师代理费等）。诉讼过程中，李启梁、联盈公司共同撤销第一、四项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求，现变更后的诉讼请求如下：1、判令被告赔偿两原告因房地产抵押未解除所造成的损失2822771.42元。2、判令被告支付两被告从2015年11月22日至2016年5月4日延期支付征地款的损失1220694.08元。上述两项诉请合计金额为4043465.5元。3、由被告承担本案诉讼的所有费用（包括但不限于诉讼费用、律师代理费等）。
事实与理由：一、原告联盈公司系原告李启梁所有的一家自然人独资有限责任公司。2012年3月原告联盈公司与被告签订了《最高额抵押合同》，约定联盈公司为景德镇市立晋工贸有限公司（以下简称立晋公司）提供2000万元的最高额抵押。抵押物为两原告名下土地使用权及其地上房产，土地权证号为浮国用（2009）第319，房权证浮房（私）字第××，房权证浮房（私）字第××，地址为浮梁县洪源镇万家村，抵押期限为2012年3月26日至2014年1月25日。
其后，被告与立晋公司于2013年4月3日签订了一份借款协议，协议约定立晋公司向被告借款1700万元。立晋公司于2014年1月21日清偿了借款本金及利息。至2014年1月25日，该上述最高额抵押合同已经实际履行完毕，但截止到起诉之日，被告未给两原告办理解除上述房地产抵押手续。
由于被告的行为已严重侵犯了两原告享有的上述房地产的物权，非法剥夺了两原告对上述房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利，给两原告造成了重大损失。因此，两原告按（上述抵押物评估4244万元的60%）2546万元计算，从2014年1月26日至2015年11月6日（该日为浮梁县人民政府与联盈公司签订《征收土地和地面资产协议书》之日），按同期年利率计算两原告的损失为2822771.42元（2546万元×6.15%÷360×649天，根据中国人民银行的规定，计息公式为日利率＝年利率÷360天）。
二、根据2014年4月10日，景德镇市人民政府关于昌河基地项目专题会议精神及江西××景德镇产业基地项目用地需要，2015年11月6日，浮梁县人民政府与联盈公司签订《征收土地和地面资产协议书》，征收联盈公司位于江西××景德镇产业基地项目用地红线东南角26.78亩商业用地及地面资产，该协议第三条约定，乙方（联盈公司）必须无条件办理所有权证的银行撤压（押）手续。浮梁县国土储备中心将在收到法院相关《解封令》和被申请人的解压手续后，将按《征收土地和地面资产协议书》的约定支付征收款给联盈公司。
但是，由于被告拒绝办理解押释放手续，导致浮梁县国土储备中心将7960万元一次性支付给原告联盈公司，改为分期分批次支付，已造成了两原告的损失，具体为：1、自2015年11月22日至2015年12月31日被告按同期贷款利率向二原告支付的损失为375115元（7960万元×4.35%年利率÷360×39天）。2、自2016年1月1日至2016年2月2日被告按同期贷款利率向二原告支付的损失为197780元（4960万元×4.35%年利率÷360×33天）。3、自2016年2月3日至2016年5月4日按同期贷款利率向二原告支付的损失为222333.33元（2000万元×4.35%年利率÷360×92天）。4、自2016年5月5日开始按同期贷款利率向二原告支付（1500万元）的损失，至被告返还二原告土地权证号为浮国用（2009）第319，房权证浮房（私）字第××，房权证浮房（私）字第××的土地及房产权证，并协助二原告办理解除房地产抵押事宜时为止，请求法院判如所请。
九江银行景德镇分行辩称，1、本案李启梁不具有原告主体资格。本案所涉及《最高额抵押合同》（编号为2270120120323-01）系被告与联盈公司签订，李启梁不是该合同主体，与本案没有直接利害关系。2、关于“办理解除土地权证号为浮国用（2009）第319号，房权证浮房（私）字第××号、房权证浮房（私）字第××号土地及房产的抵押手续”的诉求于法无据。3、原告联盈公司清楚知晓用其自身资产为债务人提供抵押担保，未合理合法要求释放抵押物。4、请求赔偿损失缺乏事实和法律依据。不动产抵押均不转移抵押物的占有，抵押人对抵押财产仍能继续行使占有、使用、收益和处分的权利，原告提出抵押权未释放造成损失及损失的计算方式于法无据。《征收土地和地面资产协议书》系原告与浮梁县人民政府签订，被告不是该协议相对人，该协议内容对被告无约束力。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提交的第三组证据中的《告知书》、《资产评估业务约定书》、《资产评估报告》、《征收土地和地面资产协议书》的真实性、合法性无异议，关联性有异议。对《证明》的三性均有异议。本院认为原告所举第三组证据旨在证明诉争抵押物所涉及土地、房产被征收及评估的过程，因双方对诉争土地、房产被征收的事实不持异议，故对该证据本院予以采信。2、被告对原告提交的第四组证据中的景德镇市中级人民法院、江西省高级人民法院民事判决书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为估价报告与其无关。本院认为，原告所举第四组证据系已生效的法律文书，因双方对1500万元的借款合同纠纷已另案起诉并经判决的事实不持异议，故对该证据本院予以采信。3、被告对原告提交的第五组至第七组证据（到账凭证）中的对九江银行到账凭证的三性无异议，认为其它的到账凭证与其无关。本院认为，原告所举第五至七组证据旨在证明征收款分批次到账的时间，因双方对征收未分批次到账的时间不持异议，故对该证据本院予以采信。4、被告对原告提交的第八组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院认为，原告所举第八组证据旨在证明2016年12月29日双方办理抵押物的撤销手续及其损失的计算时间，因双方对于2016年12月29日已办理抵押物撤销手续不持异议，故对该证据本院予以采信。5、被告对原告提交的第九组证据的三性均有异议，系复印件无法证明其真实性。本院认为，该证据系复印件，且被告对证据的三性均有异议，故对该证据本院不予以采信。6、原告对被告提交的第一、二组证据的三性均有异议，认为该证据系被告自证材料。本院认为，被告所举第一、二组证据旨在证明九江银行珠山支行在九江银行景德镇分行授权范围内办理业务，因双方对九江银行景德镇分行和九江银行珠山支行分别以各自的名义与原告签订《最高客抵押合同》的事实不持异议，故对该证据真实性、合法性予以采信，证明目的不予以采信。7、原告对被告提交的第三至八组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院认为，被告所举该组证据与原告所举证据相同，故对该证据本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、关于借款及抵押的事实：联盈公司（原联盈钢材公司）委托浮梁县红塔房地产价格评估有限公司，对其所有的商业性用地[浮国用（2009）第319号]及商业性房屋[浮房（私）字第××、第X20100473]进行抵押价值估价。2011年元月25日，浮梁县红塔房地产价格评估有限公司出具《房地产估价报告》，估价结果为4244.85万元。
2012年3月26日，为确保九江银行景德镇分行与立晋公司在一定期限内连续发生的所有债务的偿还。联盈公司（原联盈钢材公司）以其所有的位于浮梁县××方家村，占地面积为17850.1平方米的商业用地[浮国用（2009）第319号]及建筑面积为4654.26平方米的房产[浮房（私）字第××、第X20100473]向九江银行景德镇分行提供抵押担保，并与其签订《最高额抵押合同》，合同约定，抵押最高本金限额为2000万元。抵押期间自2012年3月26日起至2014年1月25日止。双方按合同约定办理了抵押登记（浮房他证抵字第××号），房屋他项权利人为九江银行景德镇分行。2013年4月3日，立晋公司向九江银行景德镇分行借款1700万元，并签订《借款合同》，双方对借款利率、还款方式、违约责任等进行了约定。上述合同签订后，九江银行景德镇分行向立晋公司发放1700万元贷款。立晋公司按约定支付利息并于2014年1月21日偿还借款本金。
2014年1月21日，立晋公司向九江银行珠山支行借款1500万元，并签订编号为2270120140120-01《借款合同》，双方对借款利率、还款方式、违约责任等进行了约定，同时还约定：“借款期限自合同生效之日起至2015年1月20日止。担保：本合同项下担保范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权的费用，由担保人提供以下担保方式：抵押人联盈公司（原联盈钢材公司）以其依法拥有的可以抵押的房产提供抵押担保，抵押合同编号为2270120140120-02。”双方按合同约定办理了抵押登记（浮房他证抵字第××号），房屋他项权利人为九江银行珠山支行，债权数额为1500万元。2014年1月22日，九江银行珠山支行向立晋公司发放1500万元贷款，支行借款凭证载明：“借款金额为1500万元，借款合同编号为2270120140120-01，担保合同编号为2270120140120-02，借款日期为2014年1月22日，到期日期2015年1月20日”。该笔借款到期后，立晋公司未偿还借款本息。九江银行景德镇分行以联盈公司未偿还1500万元借款为由，未办理诉争抵押物（浮房他证抵押字第××号）的释放手续。
九江银行珠山支行以（1500万元）借款合同纠纷将立晋公司、联盈公司、李启梁、阮学平起诉至景德镇市中级人民法院。景德镇市中级人民法院作出（2015）景民二初字第38号民事判决书。立晋公司不服该判决书向江西省高级人民法院提起上诉，江西省高级人民法院作出（2016）赣民终435号民事判决书，判决：景德镇市立晋工贸有限公司于本判决生效之日起七日内一次性偿还九江银行有限公司珠山支行借款本金1000万元及利息、罚息。（2014年12月21日起至2015年1月20日，以本金1500万元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮65%计算利息。2015年1月21日至2015年12月31日，以本金1500万元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮65%计算利息，并在利息利率基础上浮50%计算罚息。2016年1月1日至付清之日止，以本金1000万元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮65%计算利息，并在利息利率基础上浮50%计算罚息。九江银行股份有限公司珠山支行返还景德镇市立晋工贸有限公司的款项人民币420468.3元在上述利息中予以扣减）。景德镇联盈资产经营管理有限公司、李启梁、阮学平承担担保责任后，有权向景德镇市立晋工贸易有限公司追偿。字第××号庭审中，九江银行景德镇分行认可，联盈公司依据上述生效判决书归还借款本金。2016年12月29日，联盈公司与九江银行景德镇分行共同办理了诉争抵押物(浮房他证抵押字第Ｔ201101**号)的抵押注销手续。
还查明，2014年2月6日，经浮梁县工商行政管理局批准，联盈钢材公司变更名称登记为联盈公司。
二、关于抵押物所涉及土地及房产被征用的事实：2014年因江西昌河景德镇产业基地建设的需要，浮梁县人民政府对联盈公司地面资产全部进行征收。
2015年11月5日字第××号梁县政府出具《字第××号“联盈公司与私字第××号政府协调浮房（私）字第××号与联盈公浮房（私）字第××号》后，立即将浮房他证抵押字第T201401**号、浮房他证抵押字第T201101**号[含浮房权证私字第X201302**号、房权证浮房（私）字第X201004**号,房权证浮房（私）字第X201004**号，浮国用（2009）第319号]等权证退回联盈公司。同时县土地储备中心按《征收土地和地面资产协议书》约定，将征收联盈公司土地和地面资产1750万元资金支付到联盈公司在九江银行景德镇分行营业部2270××××××帐户上”。
2015年11月6日，浮梁县人民政府作为甲方，联盈公司作为乙方签订《征收土地和地面资产协议书》一份，主要载明：“一、甲乙双方同意以赣景德评报字〔2014〕第035号评估报告为依据，甲方用7960万元资金整体征收乙方的26.78亩商业用地和地面资产，征收过程中产生的所有税收由甲方承担；二、为了释放乙方抵押的相关权证，乙方同意甲方将征收土地和地面资产4700万元资金支付到乙方在浮梁农商村镇银行营业部的5020300014×××86地面资产1750万元资金支付到乙方在被告九江银行营业部的2270××××××账户上；三、县土地储备中心在收到乙方交还的国有土地使用权证和所有房产证等手续后，同时乙方按评估基准日原状将商业用地和评估清单内地面资产交付甲方后的15天内，将征收乙方的土地和地面资产资金7960万元一次性支付给乙方。乙方必须无条件办理所有权证的银行撤压（押）手续”。2016年1月19日，北汽集团浮梁汽车工业基地项目推进工作领导小组出具《证明》一份，主要载明：“2015年11月6日浮梁县政府协议征收了联盈公司（更名前为联盈钢材公司）位于江西昌河景。
2016年1月19日，北汽集团浮梁汽车工业基地项目推进工作领导小组出具《证明》一份，主要载明：“2015年11月6日浮梁县政府协议征收了联盈公司（更名前为联盈钢材公司）位于江西昌河景德镇产业基地项目用地红线东南角26.78亩商业用地及地面资产。因征收的商业用地金和地面资产有一部分还在九江银行景德镇分行抵押，经我方多次与九江银行景德镇分行交涉，2015年11月5日九江银行景德镇分行出具了承诺书。九江银行景德镇分行已收到浮梁县政府与联盈公司签订的《征收土地和地面资产协议书》，将抵押的相关权证（目前还未办理解押释放）退回给了原告联盈公司。浮梁县国土储备中心将在收到法院相关《解封令》和被告九江银行解押手续后，按《征收土地和地面资产协议书》的约定支付完征收款给联盈公司”。
三、关于联盈公司分批次收到土地征收款的事实:2015年12月31日，浮梁县土地储备中心分三次向联盈公司支付共计3000万元的土地征收款（500万元+1990万元+510万元）；2016年2月2日，浮梁县土地储备中心分二次向原告联盈公司支付共计2960万元的土地征收款（750万元+2210万元）；2016年5月4日，浮梁县土地储备中心向联盈公司支付500万元的土地征收款。
本院认为，本案争议的焦点为：一、关于李启梁是否享有原告主体资格的问题；二、关于抵押权所担保主债权的范围；三、被告是否应承担原告主张的损失。
关于关于李启梁是否享有原告主体资格的问题。原告联盈公司（联盈钢材公司）与被告九江银行景德镇分行签订《最高额抵押合同》，双方约定联盈公司（联盈钢材公司）以其所有的土地及房产作为抵押物，并办理了抵押登记，房屋他项权利人为九江银行景德镇分行。该合同的相对人为联盈公司（联盈钢材公司）与九江银行景德镇分行，原告李启梁以抵押合同纠纷起诉九江银行景德镇分行，缺乏合同依据及关联性，故其不具有原告的诉讼主体资格，即不具有相关的浮房（私）字第××保主债权的范围。首先，联盈公司以其所有的位于浮梁县洪源镇方家村，占地面积为17850.1平方米的商业用地[浮国用（2009）第319号]及建筑面积为4654.26平方米的房产[字第××号0472、第X20100473]作为抵押物，担保的主债权为1700万元（即立晋公司向九江银行景德镇分行借款1700万元），并办理了权利人为九江银行景德镇分行的抵押物权登记（浮房他证字第××号5号）。其次，联盈公司以其自有的房屋作为抵押物，担保的主债权为1500万元（即立晋公司向九江银行珠山支行借款1500万元），并办理了权利人为九江银行珠山支行的抵押物权登记（浮房他证抵押字第Ｔ201401**号）。本院认为，本案中抵押权所担保的主债权系立晋公司与九江银行景德镇分行1700万元的借款，而立晋公司向九江银行珠山支行借款1500万元已提供抵押物。九江银行景德镇分行与九江银行珠山支行系各自独立拥有经营执照的金融实体组织，根据合同相对性原则，借款1500万元的抵押物与本案的抵押物没有关联性，故被告主张本案的抵押权的效力涉及1500万元主债权，缺乏合同和法律依据，本院不予以支持。
关于被告是否应承担原告主张的损失。原告主张因被告未释放抵押物而造成原告的重大损失28822771.42元。原告浮房（私）字第××号2浮房（私）字第××号提供有效证据予以证明，本院不予支持。但被告逾期办理了诉争抵押物的抵押注销手续，造成原告联盈公司所拥有抵押物[浮国用（2009）第319号、浮房（私）字第X20100472号、浮房（私）字第X20100473号]的资产闲置未能实现持续的抵押效益，造成原告对其土地资产未能完全行使收益权，其损失是客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为宜参照上述抵押物所能实现抵押贷款的最高额度所产生的利益计算较妥，故以原、被告签订的《最高额抵押合同》标的额2000万元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算。关于利息起止时间。根据双方签订《最高额抵押合同》约定，抵押期间自2012年3月26日起至2014年1月25日止。利息应自抵押期限届满之日起即2014年1月26日起计算至2015年11月6日（即浮梁县人民政府与联盈公司签订《征收土地和地面资产协议书》字第××号因被告未及时私字第××号到土地征浮房（私）字第××号明，其同浮房（私）字第××号》后，立即将浮房他证抵押字第T201401**号、浮房他证抵押字第T201101**号[含浮房权证私字第X201302**号、房权证浮房（私）字第X201004**号,房权证浮房（私）字第X201004**号，浮国用（2009）第319号]等权证退回联盈公司。根据《征收土地和地面资产协议书》第三条约定：浮梁县土地储备中心在收到原告交还的国有土地使用权证的所有房产证等手续后，同时原告按评估基准日原状将商业用地和评估清单内地面资产交付浮梁县政府后的15天内，将征收原告的土地和地面资产资金7960万元一次性支付给原告。被告在抵押权届满之日（即2014年1月26日）未办理上述抵押物的抵押注销手续，而是于2016年12月29日办理抵押注销手续，造成原告逾期收土地征收款，原告的利息损失是客观存在的。原告分三批收到土地征收款分别为：2015年12月31日收到3000万元，2016年2月2日收到2960万元，2016年5月4日收到500万元。原告主张损失分段计算，本院予以支持。利息损失为：1、以7960万元为基数，自2015年11月22日（即2015年11月6日签订《征收土地和地面资产协议书》，约定的收到原告交还的国有土地使用权证的所有房产证等手续后的15天内）起至2015年12月31日（即原告收到3000万元征收款之日）止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算；2、以4960万元为基数，自2016年1月1日起至2016年2月2日（即原告收到2960万元征收款之日）止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算；3、以2000万元为基数，自2016年2月3日起至2016年5月4日（即原告收到500万征收款之日）止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算；4、以1500万元为基数，自2016年5月5日起至2016年12月29日（双方协理抵押注销手续之日）止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告九江银行股份有限公司景德镇分行于本判决生效后七日内补偿原告景德镇联盈资产经营管理有限公司的损失及其利息损失（具体损失数额为：以2000万元为基数，自2014年1月26日始至2015年11月6日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算损失。具体利息损失为：以7960万元为基数，自2015年11月22日起至2015年12月31日，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算利息；以4960万元为基数，自2016年1月1日起至2016年2月2日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算利息；以2000万元为基数，自2016年2月3日起至2016年5月4日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算利息；以1500万元为基数，自2016年5月5日起至2016年12月29日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算利息）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费35744元，由被告九江银行股份有限公司景德镇分行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 陈宏英
审 判 员 万 军
人民陪审员 张仁龙
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 吴执业