江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第275号
上诉人（原审被告）李海波。
委托代理人刘海平，江西金蓉律师事务所律师。
委托代理人廖海平，江西金蓉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）盛捷达（南康）家居商业管理有限公司，住所地：南康区工业园。
法定代表人：苏利兵，该公司执行董事。
委托代理人王继健，江西仁天律师事务所律师。
委托代理人何依群，江西仁天律师事务所律师。
上诉人李海波因与被上诉人盛捷达（南康）家居商业管理有限公司（以下简称盛捷达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市南康区人民法院（2014）康民一初字第348号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年12月22日，原告与被告签订《商铺管理合同》一份，约定原告将位于原南康市105国道泓泰家具交易市场A区9栋二层205、206、207号商铺面积共计322.05m2租给被告经营家具，合同约定：“租金每月每平方米40元，即每月租金12882元。乙方（被告）经营期限为24个月。优惠政策2012年1月1日—2012年12月31日交六免六政策（交六个月租金免六个月租金）。2013年1月1日至2013年12月31日交八免四政策（交八个月租金免四个月租金）。乙方应于合同签订后五个工作日内向甲方支付保证金5000元……”。同时该协议第六条还约定：甲乙双方确定，迟延履行费用交纳义务违约金的金额按每天5%比例计算。并口头约定水电费每间店面按10元／月计算。合同签订后，被告于2011年11月27日支付给原告2012年度的租金77292元（12882元／月×6个月，含5000元保证金），2013年度的租金103056元（12882元／月×8个月）未付。为此，原告诉至法院要求：1、判令被告支付商铺租金103056元、物业管理费7729.2元、水费390元，合计111175.2元；2、判令被告承担前项给原告所造成的资金占有直接损失费9783.4元（计算公式为：依国家贷款基准利率5.5‰月，从2013年1月1日至2014年4月30日，计16个月）；3、判令被告支付违约金2935元（计算公式为：依实际所造成损失的30%计算）；4、判令没收被告所交纳的履约保证金5000元。
原审法院认为：原、被告于2011年12月22日签订的《商铺管理合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照协议的约定全面履行自己的义务。被告未支付原告2013年度的租金103056元构成违约。原告要求被告支付租金和违约金2935元（原告主张按利息损失的30%计算），符合双方合同的约定，应予以支持。原告要求被告承担资金占有直接损失9783.4元，不符合双方合同的约定，不予支持。原告主张的水电费应按12个月×3间×10元／间计算，计360元。原告提供的物价局文件，只能证明原告可按该文件规定的标准收取物业管理费，但双方在合同中并未约定，故原告主张的该项费用，不予支持。原告在收取被告2012年度的租金时，已认可把被告所交纳的保证金折抵租金，现原告主张没收被告交纳的保证金5000元，不予支持。被告辩称按租金优惠政策是5元／m2交纳租金以及2013年度其未租用原告商铺的证据不足，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告李海波于本判决生效后五日内支付原告盛捷达（南康）家居商业管理有限公司商铺租金103056元、违约金2935元、水电费360元，合计106351元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2878元，减半收取1439元，由原告负担239元，由被告负担1200元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人李海波上诉称：一、本案租赁期限实际为一年，即2012年1月1日至2012年12月31日，上诉人已按期支付了租金。根据案涉《商铺管理合同》第二条第二款第一项可以看出，该条约定的是租金费用及租期，租期为2012年1月1日至2012年12月31日，而第二条第二款第二项经营期限2013年1月1日至2013年12月31日是指税费及工商管理费不是指租金。因租赁期限为一年，届满后，因泓泰家具市场不景气，2013年度上诉人没有继续在该店铺内经营，店铺由被上诉人及其委托的物业公司管理。故一审法院判决上诉人未付2013年度的租金103056元是错误的。二、一审法院认定，2013年度上诉人继续租用案涉店铺是错误的。2012年底，到期后，上诉人撤离了商铺，并以电话方式通知了被上诉人，双方的租赁关系已经解除。况且，被上诉人的商场是一个大卖场，该大卖场由被上诉人统一管理，由被上诉人负责卖场的安全保卫，晚上下班由被上诉人统一锁门，上诉人搬离了，被上诉人也知道。三、2013年度案涉店铺的租金应该按5元／㎡计算，一审法院判决上诉人按第一年的租金计付2013年度的租金是错误的。因为，2013年度被上诉人为了改变泓泰家具市场不景气的现状，吸引商家进驻市场，对租金出台了相关优惠政策，凡是在商场经营的商户，2013年度的租金为5元／㎡。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判上诉人不承担责任；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人盛捷达公司辩称：案涉《商铺管理合同》第二条第三项载明了优惠政策，其租赁期限是两年即2012年1月1日至2013年12月31日。上诉人主张合同租赁期限为一年是对合同的曲解。上诉人陈述其经营一年后搬离了市场并打电话通知了被上诉人不属实，我们没有收到上诉人搬离市场的任何通知。事实上，上诉人的东西一直堆放在商铺，也时不时有人在那里。
二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据。
经审理，二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，案涉《商铺管理合同》系上诉人与被上诉人就案涉商铺租赁事宜依法签订的协议。该合同系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。上诉人李海波认为，案涉商铺租赁期限为一年，即2012年1月1日至2012年12月31日，经营期限自2012年1月1日至2013年12月31日是指缴纳税费及工商管理费的期限。综合案涉《商铺管理合同》条款考察，该合同第二条第二款（1）租金费用标准项下B约定的优惠政策为2012年1月1日至2012年12月31日，交六免六，即租金交六个月免六个月，第二条第二款（3）税费及工商管理费项下D约定了经营期限为自2012年1月1日至2013年12月31日止，且2013年1月1日至2013年12月31日，交八免四即租金交八个月免四个月。据此，本院认为，虽然经营期限是在税费及工商管理费项下约定的，但是，结合2012及2013年度的租金优惠政策可知，该经营期限即是上诉人李海波承租案涉商铺的租赁期限。因此，上诉人李海波关于案涉商铺租期为一年的主张，本院不予支持，该商铺的租赁期限应为两年（自2012年1月1日至2013年12月31日止）。按照案涉《商铺管理合同》约定，上诉人李海波应当按期向被上诉人缴纳2013年度案涉商铺的租金及水电费用。案涉商铺面积为322.05㎡，租金标准为40元／㎡，合计为12882元／月。上诉人主张2013年度的租金为5元／㎡，其未提供充分证据证明，亦不符合合同约定，本院不予支持。上诉人李海波在租赁期限尚未届满，自行搬出案涉商铺且拒绝缴纳2013年度租金，构成违约，依法应当承担违约责任。至于上诉人李海波主张其搬出案涉商铺时通知了被上诉人，双方的租赁关系已经解除，因其未提供相应证据予以证明，本院不予支持。因此，一审法院根据双方《商铺管理合同》约定判决上诉人李海波承担2013年度租金103056元、水电费360元，并依法酌情判决其承担违约金2935元，于法有据，处理得当，应予维持。
综上，上诉人李海波的上诉事实与理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，由上诉人李海波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 王 佳
代理书记员 曾 慧