中华人民共和国
广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第696号
上诉人（原审被告）YAKOVBENAION，男，1961年5月9日出生，以色列人。
委托代理人彭岩，广东京兆律师事务所律师。
被上诉人邓淑玲，女，汉族，1963年10月19日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人袁作武，广东东立律师事务所律师。
被上诉人刘晓文，女，汉族，1992年4月13日出生，住广东省佛山市顺德区，系原审原告刘健强的女儿。
委托代理人袁作武，广东东立律师事务所律师。
被上诉人刘嘉亮，男，汉族，1996年11月12日出生，住广东省佛山市顺德区，系原审原告刘健强的儿子。
委托代理人袁作武，广东东立律师事务所律师。
被上诉人刘＊＊，男，汉族，1999年7月24日出生，住广东省佛山市顺德区勒流街道勒流居委永兴街*号，公民身份号码4406811999********，系原审原告刘健强的儿子。
法定代理人邓淑玲，本案被上诉人之一，系刘＊＊的母亲。
委托代理人袁作武，广东东立律师事务所律师。
被上诉人廖兰萱，女，汉族，1936年10月14日出生，住广东省佛山市顺德区，系原审原告刘健强的母亲。
委托代理人袁作武，广东东立律师事务所律师。
被上诉人刘礼雄，男，汉族，1930年3月7日出生，住广东省佛山市顺德区，系原审原告刘健强的父亲。
委托代理人袁作武，广东东立律师事务所律师。
原审第三人梁丽红，女，汉族，1972年10月6日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人YAKOVBENAION因与被上诉人邓淑玲、刘晓文、刘嘉亮、刘＊＊、廖兰萱、刘礼雄及原审第三人梁丽红租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2012）佛南法民三初字第999号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年12月31日，佛山市南海区九江镇海寿经济联合社（以下简称海寿经联社）与刘健强签订《海寿新沙承包开发经营合同》，约定刘健强向海寿经联社承包海寿新沙约400亩场地，期限从2006年1月1日起至2027年1月1日止。
2009年5月7日，刘健强与YAKOVBENAION签订《租赁合同》，约定YAKOVBENAION向刘健强承租海沙岛度假村约200亩及其江滨码头的物业、设施，从海岛西端起往东至训练营边止，南北两端至现泥坎止（以下简称涉讼租赁物）；刘健强允许YAKOVBENAION从事经营除原有项目外，还可用作开发其他旅游和娱乐项目；租赁期限从2009年5月7日起至2026年5月6日止；租金每三个月支付一次，先支付后使用；其中2009年5月7日至2012年5月6日每年租金12万元，2012年5月7日至2014年5月6日每年租金18万元；刘健强必须协助YAKOVBENAION办理营业执照、卫生证、税务等法定代表人及负责人的变更以及上述租赁物有关的证照变更，所需费用由YAKOVBENAION承担，以后YAKOVBENAION自行增加其他项目的证照由YAKOVBENAION自行办理；未经刘健强书面同意，YAKOVBENAION不得将上述租赁物全部转租给他人经营，但有权未经刘健强书面同意将上述租赁物部分转租给他人经营；YAKOVBENAION逾期支付租金的，其逾期部分按日息3%计算违约金，若租金逾期超过两个月仍未能支付完的，刘健强有权解除合同，YAKOVBENAION在上述租赁物上添附的所有建筑物、构筑物等不动产、水电设施作为对刘健强的赔偿，其余动产由YAKOVBENAION自行处理；刘健强将粤南海渡2002、粤南海渡2733两艘客渡船无偿转给YAKOVBENAION使用，登记至YAKOVBENAION名下，并办理相应的登记手续；租赁期间，YAKOVBENAION不得有将上述船舶转让、抵押等处分行为，否则支付相应对价给刘健强；租赁期满YAKOVBENAION必须将上述船舶无偿转让给刘健强。佛山市南海区九江镇海寿村作为见证人加盖印章。
2009年6月5日，刘健强、YAKOVBENAION签订《交接确认书》，约定双方已按租赁合同附件交接海沙岛度假村资产。
2009年7月7日，刘健强、YAKOVBENAION签订《补充协议》，约定：在岛内刘健强所有的财产（包括绿化树木等），YAKOVBENAION未经刘健强书面同意，严禁搬走、买卖、抵押等。
同日，刘健强、YAKOVBENAION签订《九江海沙岛度假村资产表》，所涉资产包括：粤南海渡2733配套合格（钢质）1艘、粤南海渡2002配套合格（钢质）1艘等。
同日，刘健强、YAKOVBENAION签订《九江海心沙岛租用面积图附件》，图示海心沙岛分三个区：海岛营业区、生态区、香蕉种植区。文字内容为：1.以高压线为分界线，向西的生态区和海岛营业区为刘健强所有，度假村与种植园分界线为中心分界线；2.以海岛营业区和生态区间的白线为分界线，白线以西面积200亩为合同内的租用面积。
2011年7月12日，王朝阳与YAKOVBENAION、梁丽红签订《佛山市南海区九江镇海心沙度假村承包合同》，约定：王朝阳向YAKOVBENAION、梁丽红承租海心沙度假村约199亩场地及其江滨码头的物业、设施（涉讼租赁物）经营；期限从2011年7月1日起至2026年3月30日止等内容。
另查明，佛山市南海九江海沙岛度假村于1991年10月5日成立，2012年4月20日核准，法定代表人为刘玉琴，为集体所有制企业，经营范围为主营日用杂品，饮料，中餐制售（持有效许可证经营），兼营体育用品，游泳用品，烧烤用品租赁。
2009年11月11日，刘玉琴作为交接人、梁丽红作为接收人签订《收据》，载明：梁丽红确认收到刘玉琴交来佛山市南海九江海沙岛度假村企业法人营业执照正副本各一份，税务登记证正副本各一份，发票领购簿一本，食品卫生许可证正本两份，社会保险登记证一份，粤南海渡2733配套证件一套，粤南海渡2002配套证件一套，公章一枚，财务章一枚等。2012年1月14日，YAKOVBENAION、梁丽红将营业执照、税务登记证、食品卫生许可证、组织机构代码证、社保登记证、公章、发票章、水路运输许可证等交付案外人王朝阳。
诉讼中，原审法院针对涉讼租赁物占用土地的情况向行政部门发函咨询。佛山市南海区国土城建和水务局（国土资源管理部门）复函称未能查询到有关海心沙岛土地使用权和所有权的登记信息，未能确定其土地用途。佛山市南海区国土城建和水务局（水务管理部门）复函称海心沙土地性质属河道，岛上工程设施未经河道堤防主管部门批准。佛山市南海区国土城建和水务局（规划管理部门）复函称：一、根据《佛山市南海区九江镇总体规划（2002-2020）》，涉讼土地中，附图所示地块一为文化娱乐用地，地块二为交通设施用地，地块三为农林用地。该土地自1986年起间断性进行非政府主导的自发旅游开发使用。二、根据城乡规划管理相关法律法规，土地使用功能须与土地性质一致。佛山市南海区九江国土资源管理所复函称附图所示地块一现状为建设用地，符合土地利用总体规划，该土地自1987年开始作度假村开发使用，至今没有办理土地使用证；地块二为农田保护区，不允许作非农业用途使用；地块三为林地，也不可以作非林业用途使用。
双方均确认YAKOVBENAION于2012年1月15日向刘健强支付2012年第一季度租金30000元，于2012年5月31日向刘健强支付2012年第二季度租金30000元。
刘健强于2012年10月26日起诉至原审法院，请求法院判令：1.解除刘健强、YAKOVBENAION签订的《租赁合同》；2.YAKOVBENAION支付租金100000元（包括2012年第二季度10000元、第三季度45000元、第四季度45000元）及逾期付款违约金227400元（违约金以第二季度10000元租金为本金从2012年4月7日起、第三季度45000元从2012年7月7日起、第四季度45000元从2012年10月7日起，均请求计算至2012年10月24日，按照每日3%标准计算），合计327400元予刘健强；3.本案诉讼费用由YAKOVBENAION承担。
原审法院认为：根据行政部门复函意见，刘健强、YAKOVBENAION之间租赁涉讼租赁物没有违反行政部门规划批准的用途，双方签订的涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。双方均应依照该合同约定全面履行各自义务。
有关租金问题。按照双方合同约定，YAKOVBENAION应向刘健强计付2012年第二季度租金39302元（其中2012年4月1日至2012年5月6日为11973元，按120000÷12＋120000÷365×6计算；2012年5月7日至2012年6月30日为27329元，按180000÷365×25＋180000÷12计算），但YAKOVBENAION仅付30000元，尚余9302元未付。YAKOVBENAION应付2012年第三、四季度租金各45000元（按180000÷4计算）共90000元，但其未付。上列租金99302元（9302＋90000）已逾付款期限，YAKOVBENAION无证据证明其已清偿，故刘健强请求YAKOVBENAION计付租金余款在原审法院核定范围部分理据充足，原审法院予以支持；超出部分，原审法院不予支持。
有关解除合同与违约金问题。双方合同约定“租金每三个月支付一次，先支付后使用”，结合刘健强的主张（刘健强认为2012年第二、三、四季度租金违约金分别从4月7日、7月7日、10月7日起算），故YAKOVBENAION应于2012年4月6日前支付上述第二季度租金余款9302元，2012年7月6日前支付上述第三季度租金45000元，2012年10月6日前支付上述第四季度租金45000元，但截至本案一审辩论结束前，YAKOVBENAION仍未付清上述欠款99302元，已逾期超过两个月，构成根本违约。同时，YAKOVBENAION与梁丽红共同将涉讼租赁物转租案外人，YAKOVBENAION与梁丽红于2012年1月14日将营业执照、税务登记证、食品卫生许可证、组织机构代码证、社保登记证、公章、发票章、水路运输许可证等交付案外人王朝阳，则该转租构成涉讼租赁物整体转租。虽YAKOVBENAION与梁丽红主张该转租经刘健强同意，但无证据印证，刘健强亦不予确认，故原审法院认定该转租未经刘健强同意，违反了涉讼合同有关转租须经刘健强书面同意的约定，亦构成根本违约。因此，刘健强请求解除双方签订的涉讼合同，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。YAKOVBENAION逾期付款，应依约向刘健强承担相应违约责任。对照合同约定付款期限、YAKOVBENAION实际付款情况及刘健强主张的违约付款期间（刘健强在本案中主张计至2012年10月24日），YAKOVBENAION应以9302元为本金从2012年4月7日起、以45000元为本金从2012年7月7日起、以45000元为本金从2012年10月7日起，均至2012年10月24日止计付违约金予刘健强。至于违约金的计算标准，双方约定按每日3%计算，但YAKOVBENAION提出该标准过高的抗辩，且刘健强未举证证明其存在其他损失，故原审法院审核后认定，该标准计算的违约金过分高于刘健强实际损失，则原审法院综合考量YAKOVBENAION违约的程度、刘健强损失的范围，基于公平合理、诚实信用的原则，酌定调低为按日万分之五计算。经核算，YAKOVBENAION应支付上述逾期付款违约金共3815元（按9302×201×0.0005＋45000×110×0.0005＋45000×18×0.0005计算）予刘健强。刘健强主张的违约金在原审法院核定数额范围部分，原审法院予以支持；超出部分，原审法院不予支持。
刘健强还主张YAKOVBENAION擅自变卖岛上财产、违反规定擅自更换船舶的发动机等用以证明YAKOVBENAION违约及涉讼合同应解除，因前文已认定YAKOVBENAION违约及涉讼合同解除，且双方未就该部分主张提出诉求，故原审法院不再一一审核认定。至于YAKOVBENAION提出刘健强没有协助YAKOVBENAION办理营业执照、卫生证、税务、法定代表人变更等手续的问题，因其一，YAKOVBENAION庭审中确认梁丽红为其翻译，同时梁丽红与YAKOVBENAION一起转租涉讼租赁物予王朝阳，而梁丽红于2009年11月11日签署《收据》，确认收到营业执照、税务登记证、发票领购簿、食品卫生许可证、社会保险登记证、公章、财务章等，视为刘健强积极履行上述约定的相应协助义务，至于除此之外，YAKOVBENAION认为刘健强还需履行的其他协助义务，因YAKOVBENAION是办理此项手续的主要义务人，应由YAKOVBENAION以合同约定为据通知刘健强协助履行，但YAKOVBENAION在本案中无足够证据证明其已向刘健强作出通知且刘健强怠于履行；其二，即使刘健强仍存在其他协助义务尚未履行，YAKOVBENAION可以合同约定为据另行主张刘健强相关违约责任，但不能据此拒绝履行付租的主要义务，故YAKOVBENAION以上述主张作为拒付租金及不构成违约的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。至于YAKOVBENAION提出其对涉讼场所有所投入并应由刘健强补偿问题，可由刘健强、YAKOVBENAION另行协商或另案解决。
YAKOVBENAION与梁丽红对其两人之间围绕涉讼合同所涉关系作出前后不一致的陈述，最终述称并非合伙承租，刘健强在本案中亦不主张梁丽红承担合同责任，因涉讼合同由YAKOVBENAION作为承租人签订，根据合同相对性原则，结合刘健强主张，本案合同责任应由YAKOVBENAION承担。
为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，作出如下判决：一、解除刘健强与YAKOVBENAION于2009年5月7日签订的《租赁合同》；二、YAKOVBENAION应于判决发生法律效力之日起十日内支付2012年第二、三、四季度租金欠款99302元予刘健强；三、YAKOVBENAION应于判决发生法律效力之日起十日内支付截至2012年10月24日止上列第二项判决租金欠款逾期支付违约金3815元予刘健强；四、驳回刘健强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6211元（刘健强已预交），由刘健强负担3849元，YAKOVBENAION负担2362元。YAKOVBENAION负担的份额，应于判决发生法律效力之日起十日内迳付还予刘健强，原审法院不另收退。
上诉人YAKOVBENAION上诉提出：一、YAKOVBENAION与刘健强签订的《租赁合同》因违反法律法规的强制性规定，属无效合同，原审法院认定该合同合法有效，缺乏法律依据。刘健强出租的标的物包含200亩土地及地上设施和度假酒店、办公楼等，而综合原审法院调查取证的材料显示，海心沙土地性质属河道，未办理土地使用证，岛上工程设施未经主管部门批准，且地上附着物包括度假酒店、办公楼等均未经报建取得规划许可证，也未经消防验收合格，依法不得使用和出租。二、原审法院认定YAKOVBENAION与梁丽红共同将承租的标的物整体转租，构成根本违约，缺乏事实依据。事实上，YAKOVBENAION与案外人王朝阳签订的是《承包合同》，两人属于承包合同关系，并不存在整体转租事实。三、YAKOVBENAION因案外人王朝阳欠付承包款且以合同效力存疑为由履行不安抗辩权，符合法律规定，亦合乎常理。而且双方在《租赁合同》中并未明确约定付款期限和付款方式。因此，原审法院认定YAKOVBENAION逾期超过两个月，缺乏事实根据。即使逾期两个月，订立合同的目的仍可实现，亦不足以构成根本违约。综上所述，请求：撤销原审判决，依法驳回刘健强的诉讼请求。
被上诉人邓淑玲、刘晓文、刘嘉亮、刘＊＊、廖兰萱、刘礼雄答辩称：第一，关于合同效力问题。一审法院已经认定了土地符合规划，经营活动办理了营业执照，并无违反强制性法律、行政法规规定。第二，关于YAKOVBENAION的违约问题。整体转租在一审法院已经认定，YAKOVBENAION整体转租后将所有证照交给王朝阳，应该视为王朝阳全权经营，刘健强一审提交的营业执照都是王朝阳提供的。合同内容也可以看出是整体转租。第三，关于欠付租金的问题，应由YAKOVBENAION进行举证。原审判决认定事实清楚，判决正确，YAKOVBENAION提出的上诉理由不成立，请求驳回上诉请求。
原审第三人梁丽红答辩称：同意YAKOVBENAION的上诉意见。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，刘健强于2014年2月11日死亡，本院依法通知其继承人邓淑玲、刘晓文、刘嘉亮、刘＊＊、廖兰萱、刘礼雄参加本案诉讼。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院针对YAKOVBENAION的上诉内容作如下审查：
关于刘健强与YAKOVBENAION签订的《租赁合同》效力问题。YAKOVBENAION以涉案《租赁合同》违反法律法规的强制性规定为由，主张该合同无效。经审查，原审法院就涉讼租赁物占用土地的情况向相关行政部门发函询问，佛山市南海区国土城建和水务局（规划管理部门）复函称：一、根据《佛山市南海区九江镇总体规划（2002-2020）》，涉讼土地中，附图所示地块一为文化娱乐用地，地块二为交通设施用地，地块三为农林用地。该土地自1986年起间断性进行非政府主导的自发旅游开发使用。二、根据城乡规划管理相关法律法规，土地使用功能须与土地性质一致。佛山市南海区九江国土资源管理所复函称附图所示地块一现状为建设用地，符合土地利用总体规划，该土地自1987年开始作度假村开发使用，至今没有办理土地使用证；地块二为农田保护区，不允许作非农业用途使用；地块三为林地，也不可以作非林业用途使用。由此可见，双方签订的《租赁合同》所涉租赁物没有违反行政部门规划批准的用途，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，属于合法有效的合同，对双方具有法律约束力。因此，本院对YAKOVBENAION该项上诉主张不予采纳。
关于刘健强与YAKOVBENAION签订的《租赁合同》是否应予解除的问题。双方签订的《租赁合同》第四条第1款约定：“租金及租金支付方式：1.租金每三个月支付一次，现支付后使用。”该合同第七条第7款约定：“未经甲方（刘健强）书面同意，乙方（YAKOVBENAION）不得将上述租赁物全部转租给他人经营……”该合同第十四条第1款、第2款约定：“1.在租赁期间，若乙方未能履行合同第七条第7、8款之规定，甲方有权解除租赁合同……2.乙方逾期支付租金的，其逾期部分按日息3%计算违约金，若租金逾期超过两个月仍未能支付完的，甲方有权解除合同……”经审查，首先，YAKOVBENAION确认其尚欠刘健强2012年第二、三、四季度的租金共计99302元，有违前述合同约定。YAKOVBENAION以案外人王朝阳欠付承包款且其对合同效力存疑为由作为欠付租金的抗辩理由。对此，本院认为，案外人王朝阳是否欠付YAKOVBENAION的承包款与YAKOVBENAION履行本案的合同义务没有关联，YAKOVBENAION以此作为欠付租金的抗辩理由，缺乏法律依据；而无论合同是否有效，YAKOVBENAION都应当参照合同约定的租金标准支付租金或占有使用费，故其对合同效力存疑亦不能作为欠付租金的抗辩理由。其次，对比涉案《租赁合同》与YAKOVBENAION和案外人王朝阳签订的《佛山市南海区九江镇海心沙度假村承包合同》的内容来看，原审认定YAKOVBENAION将涉案租赁物整体转租给案外人王朝阳，并无不当。由于YAKOVBENAION的该转租行为未经刘健强的书面同意，亦有违前述合同约定。YAKOVBENAION上诉称其与案外人王朝阳签订的是承包合同而非租赁合同，双方属于承包合同关系，故并不违反其与刘健强签订的《租赁合同》的约定。对此，本院认为，虽然YAKOVBENAION与案外人王朝阳签订的合同名称为承包合同，但根据合同内容来看，不仅约定王朝阳需要支付承包费用，还需要支付土地使用费，其内容实质就是将涉案租赁物转租给王朝阳使用、收益，故YAKOVBENAION与案外人王朝阳之间形成租赁合同法律关系。因此，本院对YAKOVBENAION的该部分上诉主张亦不予支持。如前述分析，YAKOVBENAION既存在逾期支付租金的违约行为，又存在擅自转租的违约行为，刘健强请求解除其与YAKOVBENAION签订的《租赁合同》，符合合同约定及法律规定。原审法院支持刘健强关于解除合同的诉请，并无不当，本院予以维持。原审法院判令YAKOVBENAION支付2012年第二、三、四季度的租金欠款99302元予刘建清，并酌定违约金3815元，亦无不当，本院亦予以维持。
综上所述，YAKOVBENAION的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2362.34元，由上诉人YAKOVBENAION负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一五年四月十六日
书 记 员 梁丽萍