广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终1634号
上诉人(原审原告、反诉被告)：丘银海，住广东省揭西县。
委托代理人：白永，广东德良律师事务所律师。
委托代理人：刘晓芳，住广东省揭西县。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：广州裕生红基房地产实业发展有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区。统一社会信用代码：91440103072111498L。
法定代表人：邓木营，经理。
委托代理人：涂思琦，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：何静雯，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
原审第三人：广东胜佳超市有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：麦家声。
原审第三人：第三人：广东胜佳超市有限公司芳兴分公司，住所地：广东省广州市荔湾区。
负责人：麦家声。
上诉人丘银海因与被上诉人广州裕生红基房地产实业发展有限公司（以下简称裕生红基公司）及原审第三人广东胜佳超市有限公司（以下简称胜佳超市）、广东胜佳超市有限公司芳兴分公司（以下简称胜佳超市芳兴分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
丘银海上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令裕生红某公司立即终止与胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司的租赁合同并停止超市经营；3.判令裕生红某公司赔偿丘银海从胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司开业至其停止经营期间的损失每月3万元，暂计至2016年10月9日为3万元；4.一、二审诉讼费由裕生红某公司承担。事实与理由：（一）裕生红某公司违反合同约定的排他条款，将场地出租给超市每月收取租金35000元，而只需补偿丘银海6000元，实际获利29000元，因违约而获利，有违法律精神。（二）裕生红某公司公然撕毁排他条款，已经构成根本违约，丘银海在协商过程中有理由拒交租金，一审判决混淆一般违约与根本违约的区别。1、排他条款属于特别约定，由当事人亲自手写，区别于格式条款，不能做一般条款理解。先期协商阶段的《意向书》约定“便利店排他”，正式的《补充协议》手写“便利店商场排他”，从这一协商过程及手写的结果可以看出，双方对“排他经营”是特别约定的，该条款是协议的核心条款，而非一般条款。2、裕生红某公司违背“排他”条款，构成根本违约，导致丘银海营业额每月损失3万元，丘银海有理由拒付租金。排他条款的约定是因为西湾荟的人流量不足以支撑2家便利店盈利。丘银海想持续经营需要保持收支平衡。胜佳超市一经开业导致便利店营业额当月减少3万元，致使丘银海经营亏损。裕生红某公司违反排他条款等同撕毁合同，直接导致丘银海歇业倒闭，故在此情形下丘银海有权拒付租金，直至裕生红某公司拿出合理解决方案。3、“迟缴一个月租金即可解除合同”与“撕毁排他条款只需赔偿6000元”，双方之间的权利义务严重失衡。裕生红某公司通过格式合同保护自己的权益，丘银海通过排他条款保护自己的合同利益，但一审在裕生红某公司违反排他条款的情况下，却只判赔6000元补偿，使合同双方的权利义务严重失衡。（三）针对丘银海第二项上诉请求，即判令裕生红某公司立即终止与胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司的租赁合同并停止超市经营，一审判决法律关系适用错误。丘银海的诉求主体并非胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司，而是要求裕生红某公司遵守协议的“排他”约定，该诉请属于丘银海与裕生红某公司之间租赁合同关系范畴内的正当诉求。一审判决以裕生红某公司和胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司的租赁关系与丘银海无关为由不予支持丘银海的上述第二项诉请，混淆了两个不同的法律关系。（四）涉案物业所在的一层最初经营业态为休闲小资店铺，所以丘银海的便利店才开到二楼，但裕生红某公司因招租困难，将铺位出租给胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司经营超市。裕生红某公司因未向物业所有人支付租金，已于一审判决之前即2016年12月15日被驱离出场。
裕生红某公司二审答辩：同意一审判决，不同意丘银海的上诉请求。（一）合同履行过程中，丘银海多次逾期缴纳租金、物管费、水电费等，至2016年11月5日已逾期缴纳2016年10月份租金超过一个月，根据补充协议的约定，双方租赁关系已因丘银海违约而解除。（二）裕生红某公司并未违反排他约定。首先，双方补充协议第1.3条中的“经营范围为：便利店商场排它”，并非“超市排他”，丘银海将便利店排他与超市排他相混淆。裕生红某公司有权将店铺出租给胜佳公司经营超市，该行为也不违反裕生红某公司与丘银海之间合同的排他性约定。其次，丘银海的便利店面积仅为75.13平方米，实际以经营小吃饮料等零售产品为主。而胜佳超市店内面积超过600平方米，主要销售生鲜食品、家用电器、家具用品等，与便利店有本质区别。且便利店与超市各有特点，二者互为补充，并不影响两者发挥自身特点进行经营。西湾荟购物广场总面积约为10700平方米，客流量大，且丘银海便利店与胜佳超市分别位于不同楼层，并不存在实质性竞争。再者，丘银海并无证据证明胜佳超市开业与便利店营业额下滑存在因果关系。丘银海对便利店经营不善，与裕生红某公司无关，其提出的每月3万元的赔偿请求没有计算依据。最后，裕生红某公司对一审判决虽有异议但基本能接受，也同情丘银海作为小租户因经营不善而遭受损失，为向某甲银海表示善意，未提起上诉。
胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面意见。
2016年9月28日，丘银海向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认裕生红某公司8月12日解除合同的通知无效；2.裕生红某公司立即终止与胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司的租赁合同并停止超市经营；3、裕生红某公司赔偿丘银海从胜佳超市芳兴分公司开业（即2016年9月9日）至其胜佳超市芳兴分公司停止经营期间的损失每月3万元；4、本案诉讼费由裕生红某公司承担。
裕生红某公司一审反诉请求：1.解除裕生红某公司与丘银海于2015年11月27日签订的《租赁合同补充协议》，并要求丘银海退还场地；2.丘银海按7513元/月标准补缴2016年1月19日至2016年3月3日装修期租金11148.32元；2016年9月份的水电费2718.75元；逾期支付2016年4、5、6、7、8、10月租金的滞纳金（滞纳金以当月应付租金为本金，每日按3%计算，从当月第6日起计算至丘银海实际付清当月租金之日止）；逾期支付2016年4、5、6、7、8、10月物业服务费的滞纳金（滞纳金以当月应付物业服务费为本金，每日按3%计算，从当月第6日起计算至丘银海实际付清当月物业服务费之日止）；逾期支付2016年3、4、5、6、7、8、9月水电费的滞纳金（滞纳金以当月应付水电费为本金，每日按3%计算，从次月第6日起计算至丘银海实际付清当月水电费之日止）；并支付2016年8月份的两倍租金即15026元的违约金；3.丘银海支付拖欠的2016年10月的租金7513元；4.丘银海支付合同解除之日起至实际腾空返还涉案商铺之日止的占用费及物业服务费（占用费按7513元/月计付、物业服务费按2253.8元/月计付）；5.租赁保证金15026元、物业服务费保证金4507.8元归裕生红某公司所有；6.丘银海承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。
胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司一审述称：胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司在承租裕生红某公司商场的商铺前，不知道裕生红某公司与丘银海存在排他经营的约定，胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司已经领取营业执照，在承租场地合法经营。裕生红某公司与丘银海之间的纠纷与胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司无关。
一审法院查明事实：2015年11月20日，丘银海（承租方）与裕生红某公司（出租方）签订《“西湾荟购物广场”租赁意向书》，约定丘银海向某乙红某公司承租230-231铺，铺位建筑面积75.13平方米，租期三年，租金每月7513元，管理费每月2253.90元，公共装修费18000元，业态：喜士多便利店，意向书备注：签便利店排它（一楼二楼），装修免租期一个半月，免租期后头四个月租金打六折。2015年11月27日，丘银海（乙方）与裕生红某公司（甲方）签订《租赁合同补充协议》，约定甲方同意将广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号230、231、234铺出租给乙方作为商业经营使用。乙方承租的商铺建筑面积为75.13平方米，商铺经营商品品牌为喜市多，经营范围为便利店商场排它；甲方向乙方按现状（毛坯）交付商铺，如乙方需要装修，装修费用由乙方承担；甲方出租该商铺的期限为三年，从2015年11月27日至2018年11月26日止，装修免租期为2015年12月1日至2016年1月15日，免租装修期内，乙方无须支付租金，但应支付物业服务费、水电费、公摊水电费以及因装修和经营活动产生的政府税费及其他费用；商铺交付日期为2015年12月1日；如因甲方责任致使在租赁期限起算日未能交付该商铺的，租赁期限相应顺延；商铺租金从2016年1月16日开始计收，从2015年11月27日至2017年11月26日，每月租金为7513元，乙方在签订本补充协议同时，向甲方支付首月租金；租赁期内，乙方承担该商铺每月供电、供水以及公摊水电费等费用，公摊水电费用按照建筑面积计算，由甲方代收代付，乙方应在每月5日前支付上月产生的水电费以及公摊电费，本补充协议签订当日，乙方应支付水电费预付费3000元，租赁期满时，乙方结清应缴费用并无违约行为的，甲方30日内无息退还给乙方；租赁期内，物业服务费按照建筑面积每平方米30元计算，乙方每月应付物业服务费2253.90元，本补充协议签订当日，乙方应支付物业服务费保证金4507.80元和一个月的物业服务费2253.90元，租赁期满时，乙方结清应缴费用并无违约行为的，甲方30日内将物业服务费保证金无息退还给乙方，任何情况下，乙方均不得单方主张以物业服务费保证金抵付到期物业服务费；乙方须在每月的第5日（节假日不顺延）前主动将当月的租金、物业服务费和上月水电费缴付到甲方指定的银行账户，每逾期一日，乙方须按应付未付款项总额百分之三的标准向甲方支付滞纳金；作为履行本补充协议的担保，乙方应在与甲方签订本补充协议同时，一次性向甲方支付租赁保证金15026元，租赁期满时，乙方结清应缴费用并无违约行为的，甲方30日内无息退还给乙方，任何情况下，乙方均不得单方主张以租赁保证金抵付到期租金；乙方应依时缴纳租金（包含物业服务费）、水电费等等费用，乙方逾期交租或拖欠其它费用超过一个月的，甲方有权解除本补充协议，乙方应按本补充协议第十二条承担违约责任。补充协议第十二条约定，租赁期内乙方无法定或约定的理由而单方提出解除租赁合同或本补充协议的，或由于乙方的违约行为导致甲方依据本补充协议解除租赁合同和本补充协议的，乙方自始不享受任何装修期优惠，须按每月7513元的标准计算2015年12月1日至2016年1月15日的装修期租金，且应于合同解除之日向甲方补缴租金差额，乙方还应向甲方支付相当于当月租金两倍的款项作为违约金，并且甲方有权没收租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款；租期届满时或根据约定解除租赁合同及本补充协议时，一切嵌装在墙体内的装修等固定的设备设施无偿归甲方所有，乙方不得拆移其固定的添附物，甲方不作补偿，无偿归甲方所有，可移动且不损害使用价值和该商铺的乙方添附物（包括铺设地面、吊顶部分等）乙方应搬走。补充协议还预留了双方的发送通知地址，约定文件资料按预留地址发出后的第十日为送达时间。丘银海预留的地址为广州市白云区同和中街2号201房。
补充协议签订当日，丘银海向某乙红某公司支付物业服务费保证金4507.80元，租赁保证金15026元、公共装修费18000元、水电押金3000元、首月租金4507.80元，首月管理费2253.70元。2016年1月19日，丘银海接收涉案商铺。2016年2月4日，丘银海向某乙红某公司支付装修保证金3000元。双方确认装修免租期为45天（即从2016年1月19日至2016年3月3日），从2016年3月4日开始计算租金，2016年3月-6月的租金按六折即每月4507.8元缴纳。裕生红某公司曾在2016年5月3日、5月31日、7月1日、7月28日、9月2日分别向某甲银海发出《缴费通知书》，通知丘银海在每月5日前缴纳当月租金、物管费及上月水电费。
裕生红某公司在2016年4月27日发出《催款函》，催促丘银海在4月30日前缴纳2016年4月4日至2016年4月30日的租金、2016年2月19日至2016年4月30日的物业服务费及其他费用（共9600.64元）及滞纳金，否则将收回商铺。2016年4月28日，丘银海向某乙红某公司支付4月4日至4月30日的租金4057.02元，2月19日至4月30日的管理费5362.72元，1月17日至3月31日的电费180.90元。
裕生红某公司在2016年5月17日发出《催款函》，催促丘银海在5月21日前缴纳2016年5月1日至2016年5月31日的租金、物业服务费及其他费用（共9304.8元）及滞纳金，否则将收回商铺。2016年5月23日，丘银海向某乙红某公司支付5月份管理费2253.90元，4月份水电费2543.10元。
裕生红某公司分别在6月7日、6月14日发出《催款函》，催促丘银海在6月11日、6月20日前缴纳2016年5月1日至2016年6月30日的租金、2016年6月1日至2016年6月30日的物业服务费及其他费用（共14341.8元）及滞纳金，否则将收回商铺。裕生红某公司称丘银海在6月21日缴纳了5月份的水电费和6月份的物管费，丘银海对裕生红某公司陈述的缴费时间予以确认。
裕生红某公司在7月8日发出《催款函》，催促丘银海在7月12日前缴纳2016年5月1日至2016年7月31日的租金、2016年7月1日至2016年7月31日的物业服务费及其他费用（共19595.55元）及滞纳金，否则将收回商铺。2016年7月25日，丘银海向某乙红某公司支付7月份管理费2253.90元，6月份水电费3818.25元。2016年8月9日，丘银海向某乙红某公司支付5月和6月的租金合计9015.60元。
裕生红某公司在8月9日与8月13日两次发出《催款函》，催促丘银海在8月13日前缴纳2016年7月1日至2016年8月31日的租金及滞纳金，否则将收回商铺。2016年8月9日，丘银海向某乙红某公司支付8月份管理费2253.90元，7月份水电费3563.10元。2016年8月19日，丘银海向某乙红某公司支付7月和8月的租金合计14638.20元。
裕生红某公司在8月18日向某甲银海发出《催款通知书》，催促丘银海在两天内缴清所欠费用。在8月27日向某甲银海发出《滞纳金缴费通知书》，催缴逾期支付2016年7月、8月租金的滞纳金12335.33元。
丘银海确认收到裕生红某公司上述所有的催缴通知。2016年9月3日，丘银海向某乙红某公司支付9月份租金7513元，9月份物管费2253.90元，8月份水电费3519.45元。
2016年7月29日，裕生红某公司委托广州金鹏律师事务所向某甲银海发出《律师函》，催促丘银海在2016年8月3日之前付清2016年5月至2016年7月的租金及滞纳金，否则裕生红某公司将解除合同等。《律师函》按丘银海补充合同预留的地址邮寄，丘银海称没有收到该《律师函》。8月8日，裕生红某公司再次向某甲银海发出《律师函》，催促丘银海在2016年8月11日前清缴2016年5月至7月的租金及滞纳金，否则裕生红某公司将解除合同等。2016年8月12日，裕生红某公司第三次向某甲银海发出《律师函》，称丘银海未支付2016年5月至7月的租金，裕生红某公司决定于本函件签发之日解除双方之间的租金协议，没收租金保证金、物业服务费保证金、水电费预收款；要求丘银海15日内迁离涉案商铺并在8月15日前付清2016年5、7、8月的租金、装修期租金以及滞纳金等。2016年9月14日与9月30日，裕生红某公司分别向某甲银海发出《关于限期搬迁的通知函》以及《关于限期搬迁的再次通知函》，称因丘银海违约，裕生红某公司已经解除合同，要求丘银海搬离涉案商铺，并付清占用费、物业费、水电费及滞纳金。丘银海确认收到8月8日、8月12日、9月14日及9月30日的函件。裕生红某公司称丘银海9月份欠缴的水电费为2718.75元，丘银海对此金额表示确认。
一审庭审中，丘银海提供了8月27日及9月1日的录音，拟证明因其与裕生红某公司协商租金折扣的问题才一直迟交租金。裕生红某公司对丘银海提供的录音不予认可，但承认有与丘银海协商滞纳金的减免，也答辩称其曾要求丘银海先按六折优惠缴纳租金，等领导批复情况。该两份录音表示裕生红某公司不同意丘银海所述的租金优惠。
2015年12月1日，丘银海与广州喜市多便利连锁有限公司签订《喜市多便利连锁有限公司特许加盟合同》、《招牌使用协议》、《POS机使用协议》、《后场电脑使用协议》等合同，加盟喜市多便利店经营，合同约定加盟金2万元，履约保证金3万元等。2016年2月2日，丘银海代理人刘晓芳与广东正东设计建筑工程公司签订《喜士多店铺装饰工程合同》，约定装修涉案商铺，装修工程总造价58000元。2016年9月14日，广东正东设计建筑工程公司向某甲银海出具工程款58000元的收据。
一审另查明，2016年7月14日，裕生红基公司与胜佳超市签订《租赁合同》约定裕生红基公司将西湾荟购物广场自编107铺出租给胜佳超市经营超市使用，租赁期限从2016年7月15日至2021年7月14日。胜家超市芳兴分公司于2016年8月16日成立，并从9月9日开始在西湾荟购物广场自编107铺经营。丘银海称胜家超市芳兴分公司进场营业后，每月营业额减少3万元，利润每月约减少10500元。
本案受理后，裕生红某公司于2016年10月28日向一审法院提出反诉，要求解除双方的租赁合同，丘银海在2016年11月3日签收裕生红某公司反诉状。本案在2016年11月8日开庭审理。本案审理中，曾某丘银海是否要求评估商铺装修价值，丘银海表示不需要评估。丘银海在诉请中也没有要求裕生红某公司赔偿装修损失。
一审法院认为，丘银海与裕生红某公司公司签订的《西湾荟购物广场租赁意向书》（以下简称《意向书》和《租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。
《补充协议》约定丘银海应当在每月5日之前缴纳当月的租金、物管费及上月水电费，如逾期一月，裕生红某公司可单方解除合同。丘银海称因其与裕生红某公司协商租金优惠，故而未按《补充协议》约定的期限缴纳租金。裕生红某公司虽然否认当月决定本月租金折扣，但在庭审中确认其曾让丘银海先按六折优惠缴纳租金以及减免滞纳金，丘银海提供的录音也反映裕生红某公司在9月份告知丘银海没有租金优惠，双方终止协商，故一审法院认为丘银海、裕生红某公司在2016年8月之前一直对租金折扣有协商，丘银海4-8月的租金缴纳不存在逾期。裕生红某公司要求丘银海支付逾期缴纳2016年4-8月租金的滞纳金及支付8月份2倍租金违约金的反诉请求，不予支持。同理，裕生红某公司不能以丘银海逾期缴纳4-8月的租金为由，单方解除双方的合同。
丘银海、裕生红某公司没有协商物管费及水电费的优惠，丘银海未在2016年4-8月、10月的5日之前支付当月物管费及上月水电费，构成逾期，应当支付逾期缴纳物管费、水电费的滞纳金。丘银海在4月28日缴纳2016年1月至3月的水电费，裕生红某公司要求按1-3月的水电费总和为本金，从4月6日开始计算违约金，该院予以允许。2016年8月份水电费的缴纳没有逾期，丘银海无须支付8月份水电费的滞纳金。虽然丘银海未在裕生红某公司逾期《催款函》指定的限期前缴纳物管费和水电费，但丘银海逾期未达一个月，丘银海逾期缴纳4-8月物管费和4-7月水电费的行为没有使裕生红某公司获得单方解除合同的权利。故裕生红某公司在本案立案受理前向某甲银海发出解除双方合同的通知均不具有解除合同的效力。
丘银海自9月份开始，应按照《补充协议》约定的期限缴纳租金。丘银海在11月3日签收裕生红某公司要求解除合同的反诉状，至开庭之日仍未缴纳10月份的租金等费用。丘银海逾期交租超过一个月，裕生红某公司可单方解除租赁合同及补充协议。双方签订的补充协议在丘银海逾期交租后的一个月（11月5日）已经解除，故对裕生红某公司要求解除补充协议的反诉请求不再处理。
双方的租赁关系因丘银海违约而解除，丘银海应当在搬走商铺内物品后，向某乙红某公司退还场地。如丘银海认为裕生红某公司应当赔偿其装修损失，丘银海可以另案起诉。按合同约定，裕生红某公司有权没收租赁保证金、物业服务费保证金，并补交装修免租期的租金。按每月7513元计算，45天装修免租期的租金为11269.5元，裕生红某公司反诉请求丘银海支付装修免租期租金11148.32元，予以准许。
丘银海欠缴2016年10月的租金与2016年9月的水电费，应当补缴并支付滞纳金。自合同解除次日2016年11月6日起至丘银海实际腾空商铺返还之日的商铺占用费及物管费，丘银海也应分别按每月7513元和2253.8元的标准支付给裕生红某公司。
丘银海与裕生红某公司签订的《意向书》和《补充协议》中约定丘银海的经营范围为“便利店商场排它”。但裕生红某公司与胜佳超市签订《租赁合同》，裕生红某公司将西湾荟购物广场自编107铺出租给胜佳超市经营超市使用，违反了上述合同的排它条款，已构成违约，应对丘银海造成的损失进行赔偿。裕生红某公司认为其没有违反“排它”约定的抗辩理由不成立，不予采纳。
因裕生红某公司与胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司的租赁关系与丘银海无关，丘银海要求裕生红某公司终止与胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司之间的租赁合同并停止经营的诉讼请求，没有合同与法律依据，不予支持。关于裕生红某公司违反“排它”经营约定给丘银海造成的损失，因丘银海没有提供证据，一审法院酌定裕生红某公司按每月6000元赔偿丘银海自胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司开始营业之日至丘银海、裕生红某公司合同解除之日的损失。
胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告丘银海腾空广州市荔湾区芳兴路14-18号西湾荟购物广场自编号230、231、234商铺交还给被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告丘银海向被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司支付2016年10月的租金7513元、2016年9月的水电费2718.75元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告丘银海向被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司支付从2016年11月6日起至原告向被告交还商铺之日的商铺使用费（每月按7513元计算）和物业管理费（每月按2253.8元计算）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告丘银海向被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司支付逾期缴纳2016年4、5、6、7、8、10月物业服务费的滞纳金（物业服务费滞纳金分月计算，每月本金为2253.9元，每日按3%计算，4月的滞纳金从4月6日计算至4月28日；5月的滞纳金从5月6日计算至5月23日；6月的滞纳金从6月6日计算至6月21日；7月的滞纳金从7月6日计算至2016年7月25日；8月的滞纳金从8月6日计算至8月9日；10月的滞纳金从10月6日计算至实际支付之日止，每月滞纳金不得超过本金）。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告丘银海向被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司支付逾期缴纳2016年3、4、5、6、7、9月水电费的滞纳金（水电费滞纳金分月计算，每日按当月本金的3%计算，3月份本金为180.9元，从4月6日计算至4月28日；4月份本金为2543.1元，从5月6日计算至5月23日；5月份本金为3072.3元，从6月6日计算至6月21日；6月份本金为3818.25元，从7月6日计算7月25日；7月份本金为3563.1元，从8月6日计算至8月9日；9月份本金为2718.75元，从10月6日起计算至实际支付之日止，每月滞纳金不得超过当月本金）。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告丘银海向被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司支付逾期缴纳2016年10月租金的滞纳金（以7513元为本金，每日按3%计算，从10月6日计算至原告实际支付之日止）。七、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告丘银海向被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司补交装修期租金11148.32元。八、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司向原告丘银海支付自2016年9月9日起至2016年11月6日止的排它经营损失（每月按6000元计算）。九、被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司没收原告丘银海缴纳的物业服务费保证金4507.80元，租赁保证金15026元。十、驳回原告丘银海其它的诉讼请求。十一、驳回被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司其它的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275元，由原告负担175元，由被告负担100元。反诉费1332元，由原告负担880元，由被告负担452元。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中当事人没有提交新证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据丘银海及裕生红某公司的诉辩意见，本案二审的争议焦店在于:一、裕生红某公司将西湾荟购物广场自编107铺出租给胜佳超市经营超市使用,是否构成根本违约;二、丘银海提出的裕生红某公司立即终止与胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司的租赁合同、停止超市经营的请求，能否获得支持；三、丘银海请求裕生红某公司赔偿从胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司开业至其停止经营期间的损失每月3万元，能否获得支持。对此，本院认定如下：
按照通常的理解，便利店与超市具有显著不同的业态特点,便利店在营业面积、品相规模等方面均远小于超市,其所经营的商品主要是超市中消耗率比较高的日常消费品，具有即时消费性、应急性、少容量性的特点。丘银海与裕生红某公司签订的《意向书》、《补充协议》中虽约定“经营范围为便利店商场排它”，但并没有明确约定“超市排他”，亦没有约定违反“排他”条款应承担的违约责任。丘银海虽以裕生红某公司将西湾荟购物广场自编107铺出租给胜佳超市经营超市使用，违背“排他”条款，导致其“每月营业额损失3万元、利润减少约10500元”为由，主张裕生红某公司构成根本违约，但并没有就此充分举证证实其因裕生红某公司“违背排他条款”造成的损失，足以导致其合同目的无法实现。故本院对其该项主张不予采信，丘银海依据其该项主张认为其有理由迟延缴纳租金，本院不予支持。根据《补充协议》的约定，“乙方逾期交租或拖欠其他费用超过一个月的，甲方有权解除本补充协议，乙方应按本补充协议第十二条承担违约责任”。鉴于丘银海于2016年11月3日签收裕生红某公司请求解除合同的反诉状，至开庭之日即2016年11月8日仍未缴纳10月份租金等费用，逾期交租超过一个月，一审法院认定裕生红某公司可单方解除合同，双方签订的《补充协议》在2016年11月5日已经解除，判决丘银海向某乙红某公司交还涉案商铺，支付所欠租金、水电费及实际使用商铺期间的商铺使用费、物业服务费，计付逾期缴纳物业服务费、租金、水电费的滞纳金，补交装修期租金，裕生红某公司没收丘银海缴纳的物业服务费保证金、租赁保证金，并无不当。
如上所述，丘银海与裕生红某公司签订的《意向书》、《补充协议》没有明确约定“超市排他”，丘银海未能充分举证证明裕生红某公司“违背排他条款”的行为足以导致其合同目的无法实现，本案中亦无证据证明胜佳超市与裕生红基公司就西湾荟购物广场自编107铺签订《租赁合同》经营超市使用，存在恶意串通的情形，胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司已实际使用该107铺，丘银海与裕生红某公司签订的《补充协议》已因丘银海逾期交租超过一个月而解除，一审法院判决驳回丘银海提出的裕生红某公司“立即终止与超市的租赁合同、停止超市经营”的请求，并无不当。丘银海上诉坚持该项请求，理据不足，本院不予支持。鉴于超市的经营范围在一定程度上“涵盖”便利店的经营范围，丘银海没有提供证据证明其因裕生红某公司“违背排他条款”造成的损失，一审法院酌定裕生红某公司按每月6000元的标准赔偿丘银海自胜佳超市芳兴分公司开始营业之日至裕生红某公司与丘银海合同解除之日的损失，亦无不当。丘银海上诉请求裕生红某公司“赔偿超市经营期间的损失每月3万元”，缺乏依据，本院亦不予支持。
综上所述，丘银海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。胜佳超市、胜佳超市芳兴分公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1882元，由上诉人丘银海负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一七年五月三日
书记员 杨 旦
杨仁义