广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗荔法民三初字第772号
原告庾水二。
委托代理人黄添顺、黄慎，广东岭南律师事务所律师。
被告广州市华深贸易有限公司，住所：广州市环市西路。
法定代表人吴伟民。
委托代理人袁震峰、吴伟标，广东金羊律师事务所律师。
被告韦玉华。
委托代理人潘正儒，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心，住所：广州市荔湾区。
法定代表人潘伟，职务：经理。
委托代理人徐炼，广东国道律师事务所律师。
原告庾水二诉被告广州市华深贸易有限公司（以下简称华深公司）、韦玉华、广州市荔湾区站前社区综合服务中心（以下简称站前社区中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告庾水二及委托代理人黄慎，被告华深公司的委托代理人吴伟标，被告韦玉华的委托代理人潘正儒，被告站前社区中心的委托代理人徐炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庾水二诉称：2007年12月25日原告与被告站前社区中心签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于荔湾区环市西路x号之三x房出租给被告站前社区中心使用，合同约定的租赁期限为五年（即2008年3月1日至2013年2月28日止）。2008年3月，被告站前社区中心与被告华深公司签订《商业开发意向书》，将该房屋转租给被告华深公司统一经营，约定租赁期限五年。
2013年3月，原告与被告站前社区中心签订的《租赁合同》期满。原告前往收楼时发现，被告华深公司已将从被告站前社区中心承租的原告房屋转租给被告韦玉华经营，双方约定的租赁期限为2011年5月至2015年5月，该期限已经超过被告华深公司从被告站前社区中心获得的承租期。目前，被告拒绝归还原告房屋，也拒付租金，违法使用至今。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条规定：“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”，故被告于2013年2月28日之后继续使用涉案房屋，缺乏法律依据。《解释》第十八条同时规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，据此，原告要求本案三被告从2013年3月1日起支付房屋的占有使用费。另外，《解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支�”。参照被告华深公司与被告韦玉华签订的《广州市租赁合同》第三条关于租金的约定，原告要求本案三被告按照以下标准支付占有使用费：2013年3月1日至2013年4月30日，占有使用费为17325元／月；2013年5月1日至2014年5月4日，占用使用费为18200元／月。故从2013年3月1日起算，暂计至2013年5月31日，本案三被告应向原告支付占有使用费人民币79275元。
综上所述，原告认为，本案三被告超过租赁期限使用原告商铺的行为，违反我国法律规定。原告在与三被告协商无果的情况下，特向贵院提起诉讼，1、判令确认被告华深公司与被告韦玉华签订的《广州市租赁合同》中，超出原告与被告站前社区中心签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限部分无效，即被告华深公司与被告韦玉华约定的2013年2月28日之后的租赁合同关系无效。2、要求三被告共同支付自2013年3月1日至5月31日的使用费为人民币79275元，三被告共同承担连带责任。3、要求三被告恢复涉案房屋与环市西路x号之三x房之间的房屋间隔。4、由三被告承担本案的诉讼费用。
被告华深公司辩称：一、原告的诉请不明确，应予驳回。二、华深公司应列为本案的第三人，原告以华深公司为本案的被告没有事实和法律的依据。三、华深公司无须承担腾退房屋和支付房屋使用费的义务。四、原告主张的房屋使用费标准无事实和法律依据，本案的房屋使用费应以原告与被告站前社区中心租赁合同的租金标准为依据。本案是租赁合同纠纷，被告华深公司和原告之间没有任何租赁合同关系，所以原告将被告华深公司列为本案被告没有任何法律依据。
被告韦玉华辩称：1、租金应该是由我向被告华深公司交纳，而不是向原告交纳。2、第二项诉讼请求不应按原告提供的证据五计算，该合同并不是�告韦玉华和被告华深公司签订的，所以参考该合同计算房屋占有使用费不合理。这个租金标准远远高于市场价格，按这个标准计算租金，对被告韦玉华显失公平。3、导致合同超期部分无效是被告华深公司的过错，被告韦玉华没有过错，所以不应该承担诉讼费。
被告站前社区中心辩称：本案不应该是租赁合同纠纷，应该是物权保护纠纷，我方与原告所签订的租赁合同已在2月28日到期，被告韦玉华的占用并没有租赁合同的依据，因此有关腾房占有使用费不应该由我方支付，我方没有任何过错，不应该承担相应的责任。
经审理查明：荔湾区环市西路x号之三x房是原告名下的房产，建筑面积59.3944平方米，套内建筑面积53.6632平方米。2007年12月25日，原告（甲方）和被告站前社区中心（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在荔湾区环市西路x号之三x房出租�乙方作经营场地用途使用；建筑（或使用）面积53.6632平方米；租期从2008年3月1日至2013年2月28日；其中，2008年3月1日至2009年2月28日的月租金为6906.58元，2009年3月1日至2010年2月28日的月租金为7182.93元，2010年3月1日至2011年2月28日的月租金为7470.01元，2011年3月1日至2012年2月29日的月租金为7768.90元，2012年3月1日至2013年2月28日的月租金为8079.59元；租赁期满，乙方应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同。合同签订后，原告将讼争房屋交给被告站前社区中心使用。
2008年3月5日，被告站前社区中心和被告华深公司签订《商业开发意向书》，约定由被告华深公司对广州市荔湾区环市西路x号首层11间商铺合计面积320平方米进行开发建设，用作服装、鞋业商贸城。同日，双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告站前社区中心（甲�）将坐落在荔湾区环市西路x号首层11间商铺出租给被告华深公司（乙方）作商业用途使用，建筑（或使用）面积320平方米；租期从2008年3月1日至2013年2月28日；其中，2008年3月1日至2009年2月28日的月租金为71360元，2009年3月1日至2010年2月28日的月租金为74240元，2010年3月1日至2011年2月28日的月租金为77120元，2011年3月1日至2012年2月29日的月租金为80320元，2012年3月1日至2013年2月28日的月租金为83520元；合同期满后乙方负责按房屋图纸恢复原状交回甲方；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同。
2011年5月5日被告华深公司（甲方）和被告韦玉华（乙方）签订《广州市租赁合同》，约定甲方将坐落在荔湾区环市西路x号x层自编x号铺出租给乙方作商业用途使用，租期从2011年5月5日至2015年5月4日；其中，2011年5月5日至2012年5月4日的月租金为32000元，2012年5月5日至2013年5月4日的月租金为33600元，2013年5月5日至2014年5月4日的月租金为35280元，2014年5月5日至2015年5月4日的月租金为37100元；租赁期间产权单位收回商铺时，甲方须提前3个月书面通知乙方。签订合同后，被告华深公司将自编x号铺出租给被告韦玉华使用，原告所有的x房位于自编x号铺内。被告韦玉华向被告华深公司交纳租金至2013年2月。被告站前社区中心向原告缴交租金至2013年2月，后没有继续向原告交纳租金。
庭审过程中，原告与三被告均确认广州市荔湾区环市西路x号x层自编x号铺及x号铺一部分，包含原告所有的广州市荔湾区环市西路x号之三x房。
2013年6月25日原告书面申请撤回要求三被告恢复涉案房屋与环市西路x号之三x房之间的房屋间隔的诉讼请求。
本院认为：原告和被告站前社区中心签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行。原告依约将讼争房屋交给被告站前社区中心使用。在合同履行期间被告站前社区中心与被告华深公司签订《商业开发意向书》和《广州市房屋租赁合同》，约定被告站前社区中心将原使用荔湾区环市西路x号首层，在原告和被告站前社区中心签订的《广州市房屋租赁合同》使用期限内交给被告华深公司使用。被告华深公司与被告韦玉华签订《广州市租赁合同》，约定将荔湾区环市西路x号x层自编x号铺（含原告所有的x房）出租给被告韦玉华使用，使用期从2011年5月5日至2015年5月4日止。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承�人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，及第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除
外”。因此，被告站前社区中心与被告华深公司签订的《广州市房屋租赁合同》有效。被告华深公司与被告韦玉华签订《广州市租赁合同》中约定讼争房屋的使用期限超过原告与被告站前社区中心签订的《广州市房屋租赁合同》约定讼争房屋使用期限超过部分无效。现原告与被告站前社区中心签订的《广州市房屋租赁合同》合同约定的履行期限界满，至此双方的租赁关系归于消灭，故被告站前社区中心和被告华深公司的转租关系以及被告华深公司和被告韦玉华的转租关系也随之归于消灭，从2013年3月1日起被告站�社区中心、被告华深公司、被告韦玉华没有将讼争房屋交回给原告的行为构成了侵权。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。为此，原告要求被告站前社区中心、被告华深公司、被告韦玉华连带支付（自2013年3月1日至5月31日）的房屋使用费合法有理，本院予以支持。房屋使用费的标准，应以被告站前社区中心和华深公司约定的2012年3月1日至2013年2月28日期间的租金标准（即每平方米261元）为宜。原告要求按照被告华深公司和被告韦玉华所签订的租赁合同的租金标准支付，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告书面申请撤回要求三被告恢复涉案房屋与环市西路x号之三x房之间的房屋间隔的诉讼请求，是原告自行处分诉讼权利，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条的规定，判决如下：
一、确认被告广州市华深贸易有限公司与被告韦玉华于2011年5月5日签订的《广州市租赁合同》约定自2013年3月1日至2015年5月4日的租赁期限无效。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心一次性向原告庾水二清缴（自2013年3月1日至2013年5月31日止，每月按261元／平方米×53.6632平方米计算）的房屋使用费。被告广州市华深贸易有限公司、被告韦玉华对上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告庾水二其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费941元，由原告庾水二负担419元，被告广州市荔湾区站前社区综合服务中心负担522元，被告广州市华深贸易有限公司、被告韦玉华承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 侯炜邦
二〇一三年七月二十一日
书记员 谭芷韫
吴帆