上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第368号
上诉人（原审被告）上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司。
被上诉人（原审原告）张琴。
被上诉人（原审被告）上海洪波投资管理有限公司。
被上诉人（原审被告）上海浦欣企业发展有限公司。
上诉人上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月18日公开开庭审理了本案。上诉人上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司（以下简称同福易家丽公司）之委托代理人廖佩娟、黄佳蕾，被上诉人张琴之委托代理人苏德钊、赵迎九，被上诉人上海浦欣企业发展有限公司（以下简称浦欣公司）之委托代理人曹镇年到庭参加诉讼。被上诉人上海洪波投资管理有限公司（以下简称洪波公司）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，根据上海市房地产登记簿信息，上海市杨高南路3303号权利人为浦欣公司，土地总面积4，575平方米，土地用途为工业，房屋共8幢，房屋总面积2，731平方米。
2002年12月1日浦欣公司与同福易家丽公司签订房屋租赁协议，约定，甲方（浦欣公司）合法拥有：1、杨高南路3303号（沪房地浦字1999第066841号），占地面积4，575平方米，建筑面积2，731平方米，2、杨高南路3355号（沪房地浦字2000第066843号），占地面积3，448平方米，建筑面积2，229平方米，3、杨高南路3315号（沪房地浦字2000第066842号），占地面积1，110平方米，建筑面积979平方米，4、杨高南路3423号（沪房地浦字2000第056545号），占地面积2，975平方米，建筑面积1，634平方米；浦欣公司将上述四处原厂房拆除改建成市场营业用房租赁给乙方使用，营业用房为三层混凝土框架结构和轻钢结构，建筑面积37，455平方米（底层12，398.11平方米、二层12，528.45平方米、三层12，528.45平方米）；租期五年。双方还对其他事项进行了约定。
2007年8月浦欣公司与同福易家丽公司签订房屋续租协议，租赁期限为2007年12月1日到2013年11月31日。2012年9月3日浦欣公司与同福易家丽公司签订房屋租赁协议，约定浦欣公司将杨高南路3303号、3355号、3315号、3423号房地产（具体内容与2002年合同一致）中其所有的份额出租给同福易家丽公司，浦欣公司将四处原厂房拆除改建成市场营业用房的基础上将房地产租赁给同福易家丽公司使用。营业用房为三层混凝土框架结构和轻钢结构，建筑面积37，455平方米（底层12，398.11平方米、二层12，528.45平方米、三层12，528.45平方米），浦欣公司占上述总面积的73.8%。鉴于双方在2002年至2012年租赁期间已设计施工完毕，并交付同福易家丽公司使用至今，故本协议签订后上述租赁房地产按现状交付。租赁期限为2012年12月1日至2017年11月31日。
2012年6月同福易家丽公司与占炳亮签订租赁合同，约定同福易家丽公司（甲方）将上海市浦东新区杨高南路3303号4号门1楼至2楼商场出租给乙方（占炳亮），建筑面积为5，000平方米。乙方租赁上述物业仅限于服饰、床上用品的经营销售。租赁期限为2012年6月1日至2017年10月17日。
2012年6月29日同福易家丽公司出具委托授权书一份，内容为：兹授权上海洪波投资管理有限公司从事上海同福易家丽服饰城的出租经营管理活动（物业位于：上海市浦东新区杨高南路3303号4号门一至二楼），此授权书有效期为2013年1月1日至2013年12月31日。
2012年7月20日洪波公司注册成立，法定代表人为占炳亮。洪波公司使用“同福易家丽服饰城”的招牌、广告等开始对外招商。
2012年9月7日张琴与洪波公司签订商铺租赁合同书，约定：甲方（洪波公司）将上海市浦东新区杨高南路3303号4号门1层101号店铺租赁给乙方（张琴）经营；租期一年，从2012年9月28日至2013年10月27日；租金为每年人民币（以下币种相同）26，000元，乙方租赁房屋同时承担2，400元／年的物业管理费（第一年免收半年，实收1，200元，物业管理费包括公共照明费、电梯使用费、保安费、清洁费、公共设施设备日常维护保养费）和1，000元／年的中央空调使用费（第一年免200元，实收800元），中央空调每年使用的时间为6月1日至9月30日；签订合同时，乙方应缴纳保证金1，000元，合同期限届满时甲方在乙方结清所有欠款后30个工作日内无息退还；乙方在经营期间，甲方有义务协助乙方办理工商及税务登记等一切手续，费用由乙方承担。
商铺租赁合同书签订后，张琴给付洪波公司租金26，000元、保证金1，000元、物业管理费1，200元、空调费800元，并入住经营。
2013年4月16日洪波公司发出《告众商户书》，载明：“2013年3月至今，北蔡镇司法所多次组织我公司与众商户进行调解；因众商户对我公司彻底失去了信心，一再强烈要求我公司退房租，并退出同福易家丽服饰城的经营管理，由同福易家丽公司接管经营同福易家丽服饰城；我公司经营能力有限，现同意众商户的要求，放弃同福易家丽服饰城的经营管理权，我公司请求同福易家丽公司接管服饰城；关于同福易家丽公司接管经营的后续处理方案，我公司将与同福易家丽公司进行协商，进展情况于2013年4月25日前告知众商户。”
2013年4月23日同福易家丽公司发出《告服饰城全体商户书》，载明：“根据4月16日在北蔡司法所协调所达成的意见，洪波公司向我公司递交了希望我公司接手服饰城经营管理权的申请报告；该报告中洪波公司未提出相应可操作的方案，我公司认为无法根据申请报告接受服饰城的经营管理权；我公司希望众商户理性对待与洪波公司之间的矛盾与纠纷，进一步与洪波公司进行沟通协调，或根据有关法律法规依法维权。”
2013年10月25日同福易家丽公司发布公告，内容为“洪波公司2013年4月16日发布《告众商户书》表示决定放弃服饰城的经营管理权……但洪波公司至今并未向我司提出任何方案，且其公司法定代表人占炳亮不知所踪，洪波公司的行为已致服饰城经营形同虚设；截至目前洪波公司欠付我司各项费用逾三百万元；鉴于洪波公司已经明确洪波公司与商户的租赁合同于2013年10月27日到期，为维护各方利益，防止损失进一步扩大，我司特公告如下：一、服饰城将于2013年10月28日起关闭，全部全面停止对外经营；二、请服饰城全体商户于2013年10月28日起至2013年11月3日止期间自行搬离服饰城，并做好相关清场工作；三、我司与洪波公司的租赁合同因洪波公司之违约行为而致解约，我司将于2013年11月4日起正式依法对服饰城所属租赁场地予以收回。”
2013年10月张琴诉至原审法院，要求判令：1、确认张琴与洪波公司签订的商铺租赁合同书已于2013年4月16日解除；2、洪波公司返还张琴租金13，000元、保证金1，000元、物业管理费1，200元和空调费800元，同福易家丽公司、洪波公司、浦欣公司承担连带责任。原审中，张琴认为招商期间，商场外悬挂的是“同福易家丽服饰城”的招牌，2013年3月洪波公司向张琴出示了同福易家丽公司2012年6月29日的委托授权书，本案实际出租人是同福易家丽公司，据此张琴变更诉请2为：要求同福易家丽公司与洪波公司共同返还张琴租金13，000元、保证金1，000元、物业管理费1，200元和空调费800元，同福易家丽公司、洪波公司、浦欣公司承担连带责任。同福易家丽公司不同意张琴的诉请。洪波公司未作答辩。浦欣公司不同意承担连带责任。
原审庭审中，浦欣公司表示，将房地产权证上的四处厂房改建成营业用房后，未取得新的房地产权证，亦无法提供改建的合法审批手续。
张琴在原审第一次庭审中表示，自2013年4月起店铺已不再使用，但因洪波公司未要求收回店铺，亦未退还租金等费用，故其也未返还店铺。第二次庭审中张琴称，2013年4月16日后，其已经陆续搬离，现整个商场已经被同福易家丽公司收回。张琴另表示，2013年4月16日前经营方提供的物业管理不到位，4月16日后即无人管理；整个租赁期间空调无效果。
同福易家丽公司则表示，洪波公司已经提供物业服务至合同期满，空调系洪波公司提供，其不知道具体情况。2013年11月4日起，同福易家丽公司关闭了商场一个大门，留下几个小门供商户搬离，但至今商户未全部清场。
原审法院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。同福易家丽公司出具委托授权书，授权洪波公司从事同福易家丽服饰城的出租经营管理活动，洪波公司也经同福易家丽公司同意实际使用了“同福易家丽”品牌对外招商及实际经营，可以认定洪波公司系受同福易家丽公司的委托与张琴签订商铺租赁合同，该合同直接约束张琴与同福易家丽公司。虽然同福易家丽公司与占炳亮之间签订了租赁合同，但并不影响对于张琴和同福易家丽公司、洪波公司的法律关系的认定。同福易家丽公司辩称其仅系授权洪波公司使用“同福易家丽”的品牌，而非委托洪波公司出租经营，但该抗辩与委托授权书的内容不符，难以采信。同时，委托授权书出具日期在张琴签订合同之前，故委托授权书载明的有效期虽晚于张琴签约日期，但亦不影响上述认定。此外，（2013）浦民一（民）初字第24760号案件系侵权民事纠纷，与本案合同关系的认定无涉。
本案商铺租赁合同标的物所在的整体建筑系浦欣公司拆除原厂房后改建的商业用房，而浦欣公司、同福易家丽公司、洪波公司均未能提供改建商业用房的相关合法审批手续文件，故应当认定系争店铺属不合法建筑，系争商铺租赁合同书应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同福易家丽公司系委托人，应当承担返还义务；洪波公司系受托人，故张琴要求洪波公司承担返还义务或连带责任，不符合法律规定。同福易家丽公司承担返还义务后，可与洪波公司或占炳亮依双方之间的法律关系另行解决后续事宜。
张琴要求返还保证金的诉请，应予支持。张琴基于其已经使用系争店铺相当一段时间，要求返还一半租金，但由于张琴未能举证证明其已经实际返还商铺，且因该商铺系不合法建筑，张琴办理营业证照等手续存在障碍，必然对实际经营产生一定的影响，而出租方在后期疏于履行管理义务，张琴签约时对房屋的合法性也存在疏于审查等因素，故判决同福易家丽公司酌情返还租金。基于上述同样理由，及双方关于物业费半年免收和中央空调开启时间是每年6月至9月的约定内容，故判决同福易家丽公司酌情返还物业管理费和空调费。
因合同被宣告无效，张琴应当及时与同福易家丽公司办理返还房屋的交接手续。
鉴于浦欣公司与张琴之间不存在合同关系，亦不存在其他需要承担连带责任的情形，故张琴要求浦欣公司承担连带责任，无合同和法律依据，不予支持。
原审法院于2013年12月16日作出判决：一、张琴与上海洪波投资管理有限公司签订的商铺租赁合同书无效；二、上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十五日内返还张琴租金6，500元、保证金1，000元、物业管理费300元、空调费400元；三、张琴应于判决生效之日起十五日内与上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司办理上海市浦东新区杨高南路3303号4号门1层101号店铺返还交接手续；四、驳回张琴其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币200元，减半收取人民币100元，由张琴负担人民币75元，上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司、上海洪波投资管理有限公司负担人民币25元。
原审法院判决后，上诉人同福易家丽公司不服，上诉于本院称：一、上诉人与洪波公司之间是房屋租赁关系。上诉人出具《委托授权书》给洪波公司仅系告知洪波公司租赁的服饰商场是有经营管理许可的，但并未授权洪波公司以上诉人名义对外出租。原审法院仅凭该份委托书即认定双方之间是委托关系，依据不足。二、上诉人所租用的涉案房屋为上海市杨高南路3303号所属建筑物的整体结构，具有合法房地产权凭证，故各方就该租赁物所签订的租赁合同应属有效。原审认定该建筑物属不合法建筑，违背客观法律事实。三、原审判决上诉人返还租赁户租金、保证金等各项费用，无事实和法律依据。洪波公司和各租赁户至今仍占用涉案房屋，故租赁户理应支付房屋占用期间的相应租金。在此期间，洪波公司仍有工作人员在服饰城内上班，租赁户理应支付承租期间的物业管理费。至于空调费，整个服饰城内的中央空调系由上诉人提供，每年的6月至9月，空调均全部开足，租赁户已享用了商场内的空调，故空调使用费不应返还。四、同福易家丽商场已有11年经营历史，处于经营成熟期，不存在承租后无法正常经营的状况。综上，原审法院查明事实不清，证据不足，对本案定性有误，故要求撤销原审判决第一、二项，发回重审或改判租赁合同有效并驳回要求上诉人返还租金、物业费等相关费用的诉请。
被上诉人张琴辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人洪波公司未作书面答辩。
被上诉人浦欣公司同意同福易家丽公司的上诉请求。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉商铺租赁合同书标的物所在的整体建筑系浦欣公司拆除原厂房后改建而成的商业用房，虽然被拆除的原厂房具有合法的产权凭证，但鉴于并无证据显示上述改建行为取得过合法的审批手续，原审据此认定涉案商铺系不合法建筑，且系争商铺租赁合同书应属无效，当属正确。同福易家丽公司以涉案商铺所属整体建筑具有合法房地产权证为由，上诉要求认定所涉商铺租赁合同书有效，于法无据，本院不予采信。
根据规定，合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于本案财产返还的主体。虽然涉案商铺租赁合同书系洪波公司与租赁户所签订，但鉴于洪波公司系使用“同福易家丽”品牌对外招商及实际经营，且同福易家丽公司亦出具过“授权洪波公司从事同福易家丽服饰城出租经营管理活动”的委托授权书，故租赁户有理由相信洪波公司系代表同福易家丽公司出租涉案商铺。原审据此认定在涉及洪波公司与租赁户之间签订的商铺租赁合同纠纷中，同福易家丽公司应承担出租人的责任，直接向租赁户承担返还租金等义务，并无不当。至于同福易家丽公司与洪波公司之间内部究竟是何关系，并非本案审理范围，亦非同福易家丽公司据以对抗各租赁户的正当理由。至于返还的具体财产、款项及金额，原审法院依据租赁户的诉请及本案的实际情况，认定同福易家丽公司全额返还租赁户保证金，酌情返还租金、物业管理费及空调费，并由租赁户向同福易家丽公司办理涉案商铺的返还交接手续，并无不妥。
综上所述，原审法院根据已查明的事实，所作出的判决正确，本院予以维持。上诉人同福易家丽公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 方
代理审判员 金绍奇
代理审判员 毛 焱
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条
第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。