山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第184号
上诉人（原审原告、反诉被告）马彬，男，1990年1月8日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人李晓静，山东海右律师事务所律师。
委托代理人孙哲，山东泉兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）济南淳和精品数码广场有限公司，住所地济南市。
法定代表人徐有青，董事长。
委托代理人孙裕，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
上诉人马彬因与被上诉人济南淳和精品数码广场有限公司（以下简称淳和数码公司）物权保护纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2010）历民初字第643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人马彬的委托代理人李晓静、孙哲，被上诉人淳和数码公司的委托代理人孙裕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2006年11月，山东新信益工程咨询有限公司（以下简称新信益公司）与山东莱钢建设有限公司签订协议，取得了历下区泉城路180号南部C区D区一至四层的产权。后通过山东莱钢建设有限公司陆晨的介绍，韩冬、彭刚等人从新信益公司购买了该楼第四层。新信益公司后出资成立了淳和数码公司，C区D区一至三层由淳和数码公司经营管理。
2008年4月，淳和数码公司将C、D区一至三层进行装修，2008年7月对第四层进行装修，然后以舜井淳和数码通讯广场的名义对外招商。
2008年4月11日和2009年4月1日，山东齐鲁国际大厦物业管理有限公司（以下简称物业公司）与淳和数码公司两次签订物业管理协议，约定物业管理费按7.6元／月·平方米，空调费按0.45元／月·平方米由淳和数码公司向物业公司交纳。
2009年7月22日，淳和数码公司不再使用C、D区第四层，并向物业公司致函，声明从2009年8月1日起，不再为四层房产所有人代交物业管理服务费用。目前，C、D区第四层空置，进入第四层的楼梯由物业公司用卷帘门封堵。
济南市历下区泉城路180号楼CD4-01-05号商业用房是C、D区第四层中的一部分，建筑面积972.47平方米，原产权人彭刚。2009年3月9日，原审法院在对彭刚强制执行中，将CD4-01-05号房产通过拍卖形式，确定给马彬所有，马彬凭（2008）历执字第910号民事裁定书，于2009年12月4日取得了济南市历下区泉城路180号楼CD4-01-05房产的房屋所有权证。
依据马彬的申请，原审法院技术室委托济南市历下区价格认证中心对济南市历下区泉城路180号楼CD4-01-05房屋租金的价格进行了鉴定，结论为：鉴定标的在2009年1月9日至12月31日期间的市场租赁单价为2.11元／平方米·天；在2010年1月至12月期间的市场租赁单价为2.34元／平方米·天；在2011年1月至7月18日期间的市场租赁单价为2.73元／平方米·天，鉴定标的在上述期间的租赁费总价格为2091433元。
淳和数码公司称由于是其出面购买的整个一至四层房屋，物业公司要求其支付一至四层物业费、空调费后才同意其入住，无奈之下，淳和数码公司为CD4-01-05号房产垫付2009年1月9日至2009年7月31日的物业费49828.11元、空调费55576.66元。
原审法院认为，淳和数码公司自2008年7月对历下区泉城路180号南部C、D区第四层进行装修，后以舜井淳和数码通讯广场的名义对外招商，至2009年7月退出第四层，结合马彬提供的房地产评估报告、济南舜井淳和数码通讯广场进场经营协议、照片一宗，可以确认淳和数码公司自2008年7月至2009年7月占有使用了包括马彬所有的CD4-01-05房产在内的C、D区第四层。占有、使用他人房产，一般应当支付占有使用费，除非当事人另有约定。马彬自2009年3月9日通过法院强制拍卖取得了CD4-01-05房产。马彬取得房屋所有权后，有权要求淳和数码公司支付占有使用费。淳和数码公司支付占有使用费的期间为马彬取得房屋产权之日至淳和数码公司退出房屋之日，即自2009年3月9日至2009年7月31日，超出此期间的占有使用费淳和数码公司不应承担。涉案房产的面积为972.47平方米，鉴定结论认定租赁费单价为2.11元／平方米·天，占有使用费为297527.20元（2.11元／平方米·天×972.47平方米×145天）。
淳和数码公司入住C、D区第四层经过了物业公司同意，当时马彬尚未取得CD4-01-05房产；淳和数码公司退出C、D区第四层后，物业公司为安全考虑封堵了进入第四层的楼梯，包括马彬房产在内的第四层已经不为淳和数码公司所控制，马彬要求淳和数码公司交还房屋，理由不当，原审法院不予支持。
2009年3月9日至2009年7月31日，淳和数码公司使用马彬的房产进行经营，在判决马彬取得了此期间收益的情形下，物业费、空调费作为成本费用，应由马彬承担。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、济南淳和精品数码广场有限公司于判决生效之日起10日内向马彬支付自2009年3月9日至2009年7月31日期间的房屋占有使用费297527.20元；二、马彬于判决生效之日起10日内支付济南淳和精品数码广场有限公司为其垫付的2009年3月9日至2009年7月31日期间的物业费35722.06元（7.60元／月·平方米÷30天×972.47平方米×145天）；三、马彬于判决生效之日起10日内支付济南淳和精品数码广场有限公司为其垫付的2009年3月9日至2009年7月31日期间的空调费29319.97元（0.45元／天·平方米×972.47平方米×67天）；四、驳回马彬要求济南淳和精品数码广场有限公司交还房屋的诉讼请求；五、驳回马彬超出部分的诉讼请求；六、驳回济南淳和精品数码广场有限公司超出部分的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48900元，马彬负担45550元，由济南淳和精品数码广场有限公司负担3350元；反诉案件受理费2400元，由济南淳和精品数码广场有限公司负担920元，马彬负担1480元；财产保全费5000元，由马彬负担4250元，济南淳和精品数码广场有限公司负担750元；鉴定费12600元，由马彬负担6300元，济南淳和精品数码广场有限公司负担6300元。
上诉人马彬不服原审判决上诉称：1、一审中上诉人马彬提供的证据能够相互印证，证明涉案房产归上诉人马彬所有，并由被上诉人淳和数码公司一直非法占用，但一审法院在被上诉人淳和数码公司没有提供任何证据证明其停止侵权并将房屋交付上诉人马彬的情况下，径行认定了侵权行为的起始时间为2009年3月9日，截止时间为2009年7月31日，并依据该时间点计算侵权损失，是错误的。涉案房产系上诉人马彬于2009年1月9日通过拍卖取的涉案房产，拍卖成交，上诉人马彬即取得涉案房屋的实体权利，一审法院不应因人民法院就此作出的相应裁定书的滞后，而不认定裁定作出前上诉人因实体权利受到侵害所遭受的经济损失。因此，一审法院以2009年3月9日作为侵权损失的起算点错误。一审中上诉人提供的证据相互印证了被上诉人淳和数码公司侵犯上诉人马彬的房屋所有权的事实，上诉人马彬于2009年11月8日向被上诉人淳和数码公司寄送了书面通知，通知被上诉人淳和数码公司停止侵权并赔偿损失，被上诉人淳和数码公司收到通知后置之不理，并继续实施侵权行为，继续占用涉案房产至今。一审法院却径行认定了停止侵权的时间点为2009年7月31日，据此作为侵权损失的计算的截止点，并因此驳回上诉人马彬要求被上诉人淳和数码公司交付房屋的诉讼请求，是没有事实根据和法律依据的。2、一审法院认定了被上诉人淳和数码公司的反诉请求，并判决上诉人马彬承担被上诉人淳和数码公司使用涉案房产时所缴纳的物业费、空调费，是违背事实和法律的错误认定。缴纳相应费用的物业管理合同由被上诉人淳和数码公司与物业公司签订，被上诉人淳和数码公司在侵权占用涉案房屋期间实际使用了空调、享受了物业服务，根据合同相对性原则及物业费、空调费谁使用谁缴纳的行业习惯，根据《物业管理条例》的规定，商业房物业费有约定的从约定，该费用应当由被上诉人淳和数码公司自行承担。并且一审中被上诉人淳和数码公司提供的证据也不能证明其确实已缴纳本案房产的物业费和空调费。另，上诉人马彬提交的被上诉人淳和数码公司与案外人就其出租涉案房产的摊位签订的济南舜井淳和数码通讯广场进场经营协议书第三条约定“水电费、物业费、空调费由摊位承租方承担”，足以证实，被上诉人淳和数码公司所反诉的物业费、空调费，在签订租赁摊位协议时要求实际使用摊位的租户承担。上诉人马彬既不是该两份合同的主体，也非涉案房屋的实际使用人，因此，被上诉人淳和数码公司要求上诉人马彬承担上述费用，于法无据。一审法院在计算侵权损失时，参考了济南市历下区价格认证中心价格认定结论中的租赁费单价，却对结论中记载的“单价不含物业费、空调费”的明确标注视而不见，径行以物业费、空调费系上诉人马彬取得侵权期间房屋租赁费收益的成本费用为由，判决由上诉人马彬承担，一审法院该项认定是违背事实、违反法律规定的错误认定，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人淳和数码公司负担。
被上诉人淳和数码公司答辩称：1、原审计算占用费起止时间准确。上诉人马彬于2009年1月9日通过法院司法拍卖竞买涉案房产，虽竞买成功，但仅能证实上诉人马彬获得了以最高价竞买涉案房产的权利，上诉人马彬最早只能于2009年3月9日起才享有涉案房产的所有权。被上诉人淳和数码公司出示大量照片、证人证言、协议等证据，证明被上诉人淳和数码公司并未占用涉案房产。因物业公司强行要求被上诉人淳和数码公司支付全部一至四层的物业管理费，正由于被上诉人淳和数码公司从未对四层房产进行过使用，被上诉人淳和数码公司于2009年7月22日致函物业公司，声明被上诉人淳和数码公司于2009年8月1日起不再为齐鲁国际大厦C、D区房产所有人代交物业管理费，物业公司为安全考虑便封堵了进入四层的楼梯，无法通行而导致涉案房产无法使用，至今仍处于空置状态，上诉人马彬未能举证证实被上诉人淳和数码公司在此情况下仍在使用涉案房产。2、原审判决认定上诉人马彬承担为涉案房产所缴纳的物业费、空调费正确。由于涉案房产坐落于齐鲁国际大厦，由物业公司统一进行物业管理并收取相关费用，并承担对齐鲁国际大厦房产的日常看管维护等义务。因此该费用并不取决于涉案房产是否被使用，即使涉案房产空置，仍要缴纳物业费、空调费。尽管上诉人马彬与被上诉人淳和数码公司或物业管理之间没有签订物业管理合同，但涉案房产享受物业管理服务应支付费用是不争的事实，由于该费用属于维护、使用涉案房产的必须费用，理应由房产所有权人承担。现有证据证实，被上诉人淳和数码公司在所谓占用涉案房产期间已向物业公司缴纳了上述费用，因此上诉人马彬作为房产所有权人应向被上诉人淳和数码公司返还该费用。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，本院（2012）济民二终字第489号民事判决已发生法律效力，该判决认定，被上诉人淳和数码公司实际使用历下区泉城路180号南部C区D区第四层期间为2008年7月至2009年7月。
二审中，上诉人马彬为证明被上诉人淳和数码公司将涉案房产的摊位租给经营手机的业主，申请证人陈X出庭作证，证人陈X称，其于2008年底至2009年8、9月份自被上诉人淳和数码公司处租赁历下区泉城路180号南部C区D区第四层的摊位，其认识冷爱、汪兆全、冷青林，三人均在第四层租赁摊位，水电费、空调费、物业费由租户个人承担。被上诉人淳和数码公司认为，证人证言与本案没有关联性，证人无法证实曾在涉案房屋租赁摊位参与经营，因此也不能证实其了解案件情况。
上述事实，有本院的开庭笔录在案为凭。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故原审认定上诉人马彬根据原审法院（2008）历执字第910号民事裁定书，自2009年3月9日取得涉案房屋所有权，并有权要求被上诉人淳和数码公司支付占有使用费，于法有据。
根据本院（2012）济民二终字第489号生效判决认定的事实，被上诉人淳和数码公司实际使用历下区泉城路180号南部C区D区第四层期间为2008年7月至2009年7月。二审中，上诉人马彬申请出庭的证人陈X未提交其与被上诉人淳和数码公司签订的进场经营协议、租赁合同等相关证据证明其自被上诉人淳和数码公司处租赁历下区泉城路180号南部C区D区第四层的摊位，本院对证人证言不予采信。该证人证言及一审中上诉人马彬所提交的其于2009年11月8日向被上诉人淳和数码公司寄送书面通知等证据，均不足以推翻生效判决认定的事实。故原审认定被上诉人淳和数码公司应支付上诉人马彬占有使用费的期间为2009年3月9日至2009年7月31日，并无不当。
因物业费和空调费的交纳问题，既可以由业主向物业管理公司进行交纳，也可以由房屋的实际使用人向物业管理公司进行交纳，《物业管理条例》亦规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，因双方对涉案房屋的使用问题各持己见，在约定不明的情况下，基于该房屋系一种商业性用房，依据公平合理的原则，物业公司所对应的责任主体应为上诉人马彬，而非被上诉人淳和数码公司，且被上诉人淳和数码公司于2009年7月22日向物业公司发出的致函中，也明确表示从2009年8月1日不再为四层产权所有人代交物业管理费用，由此说明物业公司亦清楚2009年3月9日至2009年7月31日期间四层房屋的物业费和空调费应当由房屋的所有人进行交纳的事实。而济南市历下区价格认证中心价格认定结论中的租赁费单价中是否“不含物业费、空调费”，不影响物业费、空调费的承担主体。故，被上诉人淳和数码公司就其代交的物业费、空调费，有权向房屋的所有人即上诉人马彬主张。
一审中，双方均提交济南舜井淳和数码通讯广场进场经营协议。上诉人马彬提交的进场经营协议第三条载明：乙方单方解除本协议或撤出上述柜台／档口，须先结清使用期间的水电费、空调费、物业管理费等相关费用。被上诉人淳和数码公司提交的进场经营协议则无此内容。双方提交的进场经营协议均约定另签订《铺位租赁合同》、《商场管理合同》。被上诉人淳和数码公司对上诉人马彬提交的进场经营协议真实性不认可，并认为租户如果实际使用涉案房产，应提交租赁合同及交纳租金的证据。对此，本院认为，被上诉人淳和数码公司在一审中提交的发票、收款收据，能够证明其交纳了水电费、物业费、空调费等费用，但上诉人马彬则未能提交证据证明以上费用由租赁涉案房产摊位的业主交纳，上诉人马彬仅依据其提交的进场经营协议，主张涉案房屋物业费、空调费由实际使用摊位的租户承担，证据不足，本院不予支持。
综上，上诉人马彬之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48900元，由上诉人马彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 刘寿德
审判员 孟繁荣
二〇一四年四月十七日
书记员 黄 玮