福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0781民初238号
原告潘友坚，男，1957年6月27日出生，汉族，住邵武市。
委托代理人兰传辉，邵武市水北镇法律服务所基层法律服务工作者。
被告梁建辉，男，1970年11月27日出生，汉族，住邵武市。
委托代理人黄工兵，男，邵武市“148”法律服务所工作人员，住邵武市。
原告潘友坚与被告梁建辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理，依法由审判员张绳远适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘友坚的委托代理人兰传辉、被告梁建辉及其委托代理人黄工兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘友坚诉称：2013年7月15日，原告将其所有的坐落于邵武市猴子山开发区72号地四楼住宅小套面积约106平方米及一间车库约26平方米，共计面积约132平方米，以每平方米2850元的价格出卖给被告，总计房款376200元，并签订购房协议书一份，对付款方式、房产证和土地证过户手续的办理等事项都作了约定。被告除支付部分房款外，余额250000元由被告于2013年11月18日出具欠条一份，约定在被告取得房产证、土地证后10日付清房款，否则被告承担违约金50000元。被告购买原告房产后又将房屋转买给实际买受人高贤庆、李美女夫妇。2013年12月原告为买卖房屋办理了房产证、土地证过户手续，并为其开通了水电，共产生费用31792.45元。被告本应按双方约定支付购房款余款，但被告仅陆续支付132000元，余款118000元至今未付。2015年9月原告就此向邵武市人民法院提起诉讼，经法院依法审理，2015年12月8日邵武市人民法院以（2015）邵民初字第3246号民事判决书结案，以原告未按约履行办理房产证、土地证的过户手续为由驳回原告的诉讼请求。为维护原告的合法权益，原告提供买卖房屋的房产证、土地证过户手续证明，再次具状起诉，请求人民法院依法判令：被告立即给付原告购房款86207.55元及逾期付款违约金50000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告梁建辉辩称：1、原告诉称被告拖欠86207.55元购房款与事实不符。被告与原告签订购房协议不久即按约定在2013年8月5日之前陆续给付原告126200元，在2013年8月5日之后实际拖欠原告购房款250000元。从2013年8月5日开始又陆续分4次给付原告195000元，包括原告出具的收条3张合计185000元和现金给付原告的10000元。关于250000元的欠条一事，欠条上注明的250000元与欠条实际出具的日期不一致。当时被告接到原告电话，要被告出具一张从2013年8月5日以后的总欠条，即欠其250000元的购房款。被告提出2013年8月5日以后给付的购房款如何处理，原告说就打一张总的250000元的欠条，之前给付的届时凭相应的收条从中予以抵扣。因相信原告所述，被告才于当时向原告出具一张250000元的欠条。因此，被告认为应以2013年8月5日以后为时间计算起始点。另被告曾为原告垫付的交通费500元也应在购房款中扣除。2、原告将房产出售给被告后，原告未实际履行相应的房屋所有权证及土地证过户手续。3、原告诉请的违约金，双方签订的购房协议书的内容并未就原告若未履行包括房产、水电等过户义务及被告未履行给付义务要承担违约责任作约定，被告仅以欠条上违约金的约定主张违约金不能成立。退一步而言，原告主张的违约金明显偏高，最多只能主张1000元。被告实际拖欠原告22707.55元予以认可，请求驳回原告关于违约金的主张。
经审理查明，原告潘友坚为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证1、原、被告的购房协议书，拟证明原告将面积共计约132平方米的住房一套及车库一间出卖给被告，价款每平方米2850元，共计房款376200元的事实。
证2、被告出具的欠条，拟证明被告欠原告房价款118000元及逾期违约金50000元的事实。
证3、所有权证号为20136190号的房屋登记簿证明二份及邵武市国土资源局的证明，拟证明原告出售给被告的该房产被告转卖给实际购买人高贤庆、李美女，并办理了房屋产权及土地证过户手续。
证4、邵武市人民法院（2015）邵民初字第3246号民事判决书，拟证明人民法院审理查明的本案基本情况。
被告梁建辉为支持自己的诉讼主张，向本院提供有收条三张，拟证明被告自2013年8月5日以后，已陆续给付原告购房款计185000元，另被告于2013年11月18日在出具欠条当日给付原告的10000元，被告累计给付原告购房款195000元。垫付交通费500元也应计入被告给付原告的房款。
原告提供的证据，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。被告提供的证据，原告对其真实性无异议，本院予以采信。
本院根据上述采信的证据及当事人在法庭上的陈述，对本案事实认定如下：2013年7月15日，原告潘友坚与被告梁建辉签订购房协议书一份，约定原告将猴子山开发区72号地四楼住宅小套及面积约106平方米和一层车库最大一间面积约26平方米，共计面积约132平方米，实际面积按房产证的面积之和计算卖给被告；住宅和车库以每平方米2850元计算；购房协议签订时付给原告20000元作为订金，余款在8月5日前付给原告200000元，包含前20000元在内，尾款等房产证、土地证办理完过户后一个月内付清；房产证、土地证由原告负责办理过户给被告，办理期间一切税费均由原告承担，被告如超出国家控制面积，所产生的税费应由被告自行承担；原告必须负责水电入户，被告在8月5日前付清给原告200000元后，房屋可以开始装修。2013年11月18日，被告梁建辉出具欠条一张给原告，其内容为：今欠到潘友坚购房余款250000元，该款在梁建辉取得房产证过户、土地证后，在拾日内付清，否则承担五万元的违约金，所购房还是按原购房协议为准。2014年1月至6月，被告共计支付给原告购房款132000元。
同时查明，原告出卖给被告的房屋，被告已转卖给他人，并已办理了房屋所有权登记和土地证手续。根据邵武市房地产管理处于2015年11月9日和2015年12月28日出具的二份房屋登记证明，原、被告买卖的房屋所有权人系高贤庆、李美女，所有权证号为20136190号，房屋住宅坐落猴子山开发区72号地块幢5屋502室，建筑面积为107.24平方米，房屋杂物间坐落猴子山开发区72号地块幢1层C6号，建筑面积为22.68平方米。以上建筑面积共计129.92平方米。根据邵武市国土资源局于2015年12月28日出具的证明，位于猴子山开发区72号地块502室及C6号杂物间办理了土地证，证号为邵国用（2013）第07362号，面积49.40平方米。因办理房产证等所需支付的税费、水电开户费合计31792.45元均由被告先行垫付。
综上，根据原、被告双方的购房协议约定的实际面积按房产证的面积之和计算为129.92平方米，按每平方米2850元计算购房款共计370272元，比购房协议购房款376200元少5928元。截止2013年11月18日，被告尚欠原告250000元，扣除总房款差价5928元、被告已支付的132000元、本应由原告负担而实际由被告先行垫付的税费等费用31792.45元，被告尚应支付原告购房款80279.55元。
关于被告提出的2013年11月18日出具的欠条所欠款额系截止2013年8月5日的欠款，而不是截止2013年11月18日的欠款的主张。本院认为，被告系具有完全民事行为能力人，2013年11月18日的欠条系被告于2013年11月18日亲自书写，且无证据证明被告是为了满足原告的要求才出具了250000元的欠款数额的欠条，因此，被告的主张，不予采信。
本院认为，原、被告之间签订的购房协议书，是双方当事人的真实意识表示，合法有效，应受法律保护。被告于2013年11月18日出具给原告的欠条，原告对该欠条无异议，因此，欠条中的内容系对购房协议的补充，与购房协议具有同等法律效力。原、被告均应按约履行各自的义务。被告提出原告诉请的违约金显属公平的意见，不予采纳。被告同时提出违约金明显偏高的意见，无事实依据，亦不予采纳。被告在买卖的房屋办理了房产证和土地证后，未按约在十日内向原告付清购房款，构成违约。原告诉请被告支付购房款80279.55元，并支付违约金50000元，予以支持。原告诉请被告支付购房款的超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告梁建辉应于本判决生效后十日内支付原告潘友坚购房款80279.55元，并支付违约金50000元；
二、驳回原告潘友坚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3025元，减半收取1512.50元，由原告潘友坚负担66元，被告梁建辉负担1446.50元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 张绳远
二〇一六年三月八日
书记员 杨 瑞