河北省巨鹿县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）巨民二初字第146号
原告（反诉被告）河北君悦太阳能科技有限公司。（以下简称君悦公司）。
法定代表人刘鑫萍，董事长。
委托代理人邓国蓬，河北杭天律师事务所律师。
被告（反诉原告）曹立立。
委托代理人王娟蕊，河北信联律师事务所律师。
原告（反诉被告）君悦公司诉被告（反诉原告）曹立立租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）君悦公司的委托代理人邓国蓬及被告（反诉原告）曹立立的委托代理人王娟蕊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告君悦公司诉称，2011年12月16日，原、被告签订《租赁合同》，被告承租原告的厂房�楼房、餐厅等租赁物，合同期限5年，租金每年50万元。合同签订后，原告交付租赁物，被告交付一年租金。合同履行初期，双方均有诚意。在原告让建筑队承建餐厅、地面硬化及粉刷墙面时，被告不让施工人员进厂，造成原告不能按期完成合同第13条约定的义务，同时原告对租赁物的检查养护权利也不能行使。原告虽然要求解除合同，但经法院审理判决继续履行合同，被告应按合同约定每半年预交租金。但经原告两次以特快专递方式书面催要租金，被告都没有履行交付租金行为。被告已严重违约。为此，请依法判令被告立即将2013年全年租金50万元支付给原告并承担逾期付款违约金；判令因被告违约租赁合同终止，将未经原告同意的压力管道及除尘基础等设施恢复原状，造成的损失由被告予以赔偿；庭审时原告要求被告交纳2014年上半年租金25万元及该款逾期付款违约�。
被告曹立立辩称，原、被告所签合同有效，双方应予遵照履行。原告未履行合同第13条约定的义务，在原告履行合同义务之前，被告有权拒交租金；自2012年4月2日起至2014年1月29日双方正式解除合同，原告通过停电、通知解除合同、诉讼等方式干扰被告正常使用租赁物；原告未履行合同第13条约定的义务及干扰被告正常使用租赁物，致使被告不能正常完全使用“全部租赁物”，租金应予减免或将已交租金退还。双方在对应交租金数额、日期存在严重争议，曹立立享有先履行抗辩权，不存在逾期付款问题。原告违约解除合同，依据合同被告享有六个月的搬迁期，被告交纳租金应截止到2013年7月29日。增设压力管道及除尘基础等设施是君悦公司的义务，谈不上损失。
被告曹立立反诉称，被告承租了原告的租赁物后，投入大量资金，安装了相关生产设备，因消防不达标�不能正常使用，增设了压力管道等消防设备，共花费138，321元，该项损失应由君悦公司负担，2014年1月26日，曹立立搬离租赁厂房时，消防设备地上部分已拆除，地下部分与厂房附合未拆除，君悦公司应负担花费的50%。2012年4月2日，巨鹿县供电局依君悦公司申请，对被告正在生产经营的厂房断电，给被告造成直接损失90，289元，对此君悦公司应予赔偿。租期刚三个月，原告就开始违约，不仅不履行建设、修缮义务，反而先后通过停电、干预被告生产经营、通知解除合同等方式干扰被告使用租赁物，甚至提起诉讼请求返还租赁物。虽然法院判决驳回其诉讼请求，但其违约已经形成，应承担违约责任，向曹立立支付20万元违约金并留足六个月搬迁期。
原告君悦公司对曹立立的反诉辩称，被告的反诉理由已为生效的判决确认没有事实依据，反诉请求也已为生效的判决书予�否定。我公司对反诉请求和事实理由不予认可，请依法驳回反诉请求。
经审理查明，2011年12月16日，原告君悦公司与被告曹立立签订了一份《租赁合同》，原告将其位于河北省巨鹿县城工业园区的一处土地、厂房、楼房及其他附属设施租赁给被告。租赁期自2012年1月1日起，至2016年12月31日终，租赁期5年，每年租金为50万元，租金每半年交付一次，交付日期不晚于应交付日10日前。合同第5条约定：租赁期内在乙方（曹立立）不违约的情况下甲方（君悦公司）不能以任何理由终止本合同，如甲方合同期内前2年违约终止本合同须赔付乙方20万元人民币及六个月的搬迁期，甲方2年后违约终止本合同须给乙方六个月的搬迁期，搬迁期内免租金。合同第6条约定：租赁期内乙方违约不能按时交纳租金，乙方应向甲方交纳逾期每日1%的滞纳金。逾期一个月甲方有权解除合同。合同�内乙方如终止本合同应提前六个月通知甲方并于搬迁前补足截止到搬迁日的租金。如合同期内前2年乙方违约终止本合同须赔付甲方20万元人民币的违约金。合同第13条约定：合同签订后甲方应对厂区内楼前地面硬化，楼内墙面粉刷，楼内室内门安装，300平方米的餐厅建设，楼内供暖的热源配套和315千瓦的变压器安装使用等基础工程在2012年5月1日前完工。君悦公司签订合同时所留联系电话为133××××6838。2012年的租金50万元被告已付给原告。该合同于2012年1月1日起开始履行。2012年4月5日，君悦公司以曹立立阻止公司人员进入公司无法履行合同义务、行使检查权，向曹立立发出通知要求解除合同。曹立立提出异议称，未阻止君悦公司人员进入公司，君悦公司毁坏生产设备、断电阻止正常生产已违约，不同意解除合同。2012年5月，君悦公司提起诉讼，请求责令曹立立返还租赁物，曹立立反诉要求赔偿断电损失、增设消防设施损失20万元，审理期间曹立立向法院提存2013年租金，巨鹿县人民法院于2013年3月15日作出（2012）巨民二初字第65号民事判决书，驳回了双方的诉讼请求，曹立立取回了提存的租金。双方均提起上诉，后撤回上诉，邢台市中级人民法院2013年6月26日作出（2013）邢民四终字第205号民事裁定书，准许撤回上诉。
上述事实，原、被告无异议，应予认定。
原告为支持其主张提交了如下证据：1、2012年12月16日双方签订的租赁合同。2、2013年7月16日及2013年8月12日催交租金的催告书和特快专递寄件人留存联。3、（2012）巨民二初字第65号民事判决书、（2013）邢民四终字第205号民事裁定书。被告质证称，对租赁合同及法院的裁判文书真实性无异议，催告书我方至今未收到。被告为支持其主张提交如下证据：1、2012年12月16日双方签订的�赁合同。2、解除合同通知书及异议书。3、录音整理资料，内容为停电原因。4、停电损失单，包括房租和工人工资单。5、安装的消防设施明细及收款收据。6、2013年上半年租金提存转账凭证。7、（2012）巨民二初字第65号民事判决书、（2013）邢民四终字第205号民事裁定书。8、2014年1月29日曹立立发给刘京武（133××××6838）的短信及短彩信详单，主要内容：君悦公司中途提出解约且未能履行建设修缮义务，为减少损失，终止租赁关系我方已于2014年1月26日搬离，钥匙留给厂区门卫，请接收妥善安排。原告质证称，被告证据除裁判文书外均是65号案件中的证据，我方在原审中已作质证。对租赁合同、解除合同通知书无异议。录音整理材料不认可，与原告无关。增设消防是被告生产存在高污染、高危险的自身行为，租赁合同没有该部分。被告存入法院25万元是暂存，不是提�，一审判决后已支取。君悦公司没有收到被告交还租赁物的通知，刘京武不是合同经办人，也不是公司法定代表人，对短信不认可。
本院认为，君悦公司与曹立立签订的租赁合同系原、被告双方的真实意思表示，合法有效。原告要求终止合同，被告搬离租赁厂房后，于2014年1月29日向刘京武的133××××6838号手机发被告已搬离租赁厂房的短信通知，虽然原告否认，但被告向原告签订合同时所留电话发出短信通知，应认定原告已经知道被告搬离的事实，至此原、被告已终止了租赁合同。原、被告约定原告在2012年5月1日前履行合同第13条约定的建设修缮义务，但原告未履行该义务，致使被告仅能使用合同约定的部分租赁物。因此，2012年1月1日至2012年4月30日期间被告应按双方约定的每年50万元租金向原告支付租金166，666.67元，2012年5月1日至2014年1月29日被告仅能使用合同约定的部分租赁物，租金应予减少，以每年租金40万元为宜，被告应支付原告租金697，808.2元，合计被告应支付原告租金864，474.87元。被告已支付原告租金50万元，被告应再支付原告租金364，474.87元。原告请求恢复原状、赔偿损失，无相应证据证实，本院不予支持。原告未履行合同第13条约定的建设修缮义务，被告未按时支付相应的租金，原、被告均未全部按合同约定履行相应义务，且在本案诉讼中原、被告自行终止了合同，故对原告要求被告支付逾期付款违约金、被告要求原告支付违约金20万元以及留足六个月搬迁期的请求，本院均不予支持。被告增设的消防设施地上部分已拆除，该设施已不具有使用功能，故被告要求原告赔偿增设的消防设施的50%的费用不予支持。被告主张因原告申请停电造成的房租和用工损失，其证据不足以证实系原告申请停电，且证据单一，其赔偿请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告曹立立支付原告河北君悦太阳能科技有限公司租金364，474.87元。
二、驳回原告河北君悦太阳能科技有限公司的其它诉讼请求。
三、驳回被告曹立立的反诉请求。
案件受理费11，300元，反诉受理费3，865元，共计15，165元由原告负担6，000元，由被告负担9，165元
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邢台市中级人民法院。
审 判 长 夏广庚
审�员陈彦夺
人民陪审员 田泽民
二〇一四年四月十日
书 记 员 马晓宇