陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榆民二初字第00554号
原告榆林市塞上腾飞建材有限公司。
法定代表人常卫生。
委托代理人徐良河，陕西富能律师事务所律师。
委托代理人董帼戎，陕西富能律师事务所律师。
被告高小军。
委托代理人张磊，陕西富能律师事务所律师。
原告榆林市塞上腾飞建材有限公司与被告高小军租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月17日受理后，依法由审判员杨耀飞适用简易程序于2013年5月17日公开开庭进行了审理，原告榆林市塞上腾飞建材有限公司法定代表人常卫生的委托代理人董帼戎，被告高小军�其委托代理人张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告榆林市塞上腾飞建材有限公司诉称：2011年3有1日，原告与榆林市文昌建筑公司签订了商部租赁合同，约定由原告租赁文昌公司所有的位于榆阳区金沙小区苑1#、2#、3#楼1、2层整体商铺经营建材城，原告具有转让招租的权利。2011年5月3日，原告与被告签订了《摊位租赁合同》一份，合同约定：由被告承租塞上腾飞建材城楼主门头右侧第一间使用面积为74.8平米（含公摊）经营场地经营青岛海尔电器。租赁期限为5年，租金采取分段计算、支付。第一、第二租赁年度，租金每平方米73元，第一租赁年度免除前4个月的租金。在交付诚信保证金之日起7日内支付第一租赁年度前六个月（实际支付2个月）的租金，剩余6个月租金在建材城开业之日第五个月内即2011年12月2日之前付清；第二租赁年度租金应在该建材城开业�日起第十一个月内即2012年6月之前付清，逾期支付的，每逾期一日，则支付应缴纳租金5%的违约金。被告拖欠应缴纳款项15日以上，原告有解除合同的权利，诚信保证金归原告所有。在租赁期间产生的电费、暖气费由被告承担。合同签订后，原告依约将标的物交付给被告高小军实际管理使用，被告依合同约定向原告交纳了诚信保证金及第一租赁年度前6个月（实际2个月）的租金。但第一租赁年度后6个月的租金39494元、当年取暖费2775元，第二租赁年度的租金78988元及暖气费2775元被告至今未付。原告认为，被告没有按照合同约定交纳2012年1月2日至今的租金及相应取暖费，已构成合同违约，该合同无法继续履行，故原告要求解除合同，诚信保证金归原告所有。被告应承担违约责任。为此，依法提起诉讼，请求：1、依法判令被告支付所欠原告房屋租赁费30388元及2011年度取暖费2775元，装修费3500元。2、依法判令被告向原告支付违约金7333元。3、依法解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同，由被告交回租赁标的物，诚信保证金5000元归原告所有。4、本案诉讼费由被告负担。
原告向法庭提交了下列证据：
第一组：摊位租赁合同一份。证明被告租赁其摊位房屋及租赁期限、每年房租赁费收取期限、约定租赁费数额、原告诉讼主体资格适格的事实。
第二组：通知书一份。证明被告租赁其摊位房屋每平方米暖气费收取8元的事实。
被告高小军辩称：一、被告未能及时、有效履行租赁房屋取暖设备的管护及维修义务，原告可以行使法律规定的同时履行抗辩权。2011年5月3日，被告与原告签订了《摊位租赁合同》，约定由被告向原告租赁位于塞上腾飞建材城主门头右侧第一间使用面积为74.8平米（含公摊）经营场地经营家用电器；租赁期限为5年，�被告建材城开业之日起计算；租赁费用按年度分别计算等内容（详见《摊位租赁合同》）。签订合同后，被告将租赁房屋交付原告装潢使用，被告亦如约向被告支付了诚信保证金5000元及租金13165元（2011年7月2日至2012年1月2日）。原告在自行投资6万余元装潢租赁房屋后开业经营。2011年12月，在合同履行过程中，被告所租赁的房屋无法正常供暖且因室内气温过低暖气管道冻裂后严重漏水，致使原告所销售的部分电器（原告在清点后由其保管处理）及室内装潢大面积损坏，并导致答辩人无法正常营业达4个月之久，造成答辩人财产损失、经营损失达5万余元。后被告多次要求被告维修暖气管道并协商相关赔偿问题，被告不但迟迟未能解决暖气设备维修事宜，反而以被告违约为由向被告索要第二租赁年度租金。《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履�顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”据此，原告在合同履行过程中未能及时、有效履行租赁房屋取暖设备的管护和维修义务，因此造成被告5万余元的财产及营运损失，故被告有权拒绝支付租赁房屋租赁费。二、被答辩人诉请违约金、2011年度暖气费、装修费并无事实依据。如前所述，原告在合同履行过程中未能及时、有效履行租赁房屋取暖设备的管护和维修义务，因此造成答辩人5万余元的财产及营运损失，故被告有权拒绝被答辩人支付租赁房屋下一年度租金，被告在合同履行过程中并无违约行为，原告无权要求被告承担违约责任。同时，基于原告的违约行为致使被告所租房屋在整个冬季无法正常供暖停业达4个月之久，故已没有向被答辩人支付2011年度暖气费的义�，而在原告向被告交付租赁房屋后，被告已按照《摊位租赁合同》第六条第一款约定自行投资6万余元进行了室内装修，并不欠付原告装修费的事实。三、原告无权请求解除租赁合同及没收诚信保证金。在被告与原告履行合同过程中，被告拒绝向原告支付下一年度租金是在行使法律赋予同时履行抗辩权，答辩人并不存在违约行为，故原告无权请求解除租赁合同。根据《摊位租赁合同》第十一条第一款的约定，原告应当在合同期满后将诚信保证金退还被告。为此，现提起反诉，请求：1、判令原告赔偿被告财产经营损失费50000元。2、判令原告与被告继续履行摊位租赁合同。
被告向法庭提交了下列证据：
第一组：诚信保证金收据，计5000元，房屋租赁费收据，计13165元，管理费收据，计100元。证明其给原告交纳诚信保证金、房屋租赁费及市场管理费的事实。
第二组：损�明细表。证明原告未及时履行管护、维修取暖管道义务，致使暖气管道冻裂漏水给其造成经济损失8281元的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，认为原告未履行租赁房屋取暖设备的管护与维修义务，被告具有拒付租金抗辩权。对第二组证据有异议，不予认可。认为通知是原告单方出具，没有证据效力。原告对被告提供第一、二组证据无异议，予以认可。
本院对经庭审质证的证据作如下认证：原告提供第一组证据，该证据能够证明原告与被告租赁房屋、租赁期限，房屋租赁费的约定及原、被告权利义务的履行。为此，该证据客观真实，符合有效证据的要件，具有证明力，本院依法予以采信。原告提供的第二组证据，因该证据形式单一又无相关合法有效证据佐证其证明目的，不符合有效证据的条件，本院依法不予采纳。被告提供第一、二组证据，原告无异议，予以认可，本院依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：2011年3有1日，原告与榆林市文昌建筑公司签订了商部租赁合同，约定由原告租赁文昌公司所有的位于榆阳区金沙小区苑1#、2#、3#楼1、2层整体商铺经营建材城，原告具有转让招租的权利。2011年5月3日，原告榆林市塞上腾飞建材有限公司与被告高小军签订了《摊位租赁合同》一份，原告为甲方，被告为乙方，合同约定：甲方向乙方提供位于主门头右侧第一间使用面积为74.8平米（含公摊）经营场地，由乙方租赁经营，租赁期限为5年。租金、诚信保证金、付款方式约定：乙方在签订合同时交付甲方诚信保证金5000元，乙方应在交付诚信保证金之日起7日内支付甲方第一年度前6个月，免收4个月租金，2个月租金计13165元，剩余6个月租金39494元在甲方建材城开业之日起的第5个月内付清。第二年度租金为78988.8元；第三年度租金87965元；第四年度租金87965元；第五年度租金87965元。同时双方约定：乙方未按期限缴纳房租赁费的，已收取的诚信保证金不予退还，归甲方所有，甲方有权解除合同。逾期一日乙方应向甲方支付应缴纳租赁费5%的违约金，对取暖费的收取金额标准没有明确约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁的房屋，被告亦向原告交纳了诚信保证金5000元及第一年度前6个月，免收4个月租金，2个月租金计13165元。双方在履行合同过程中，2011年12月，被告租赁房屋内的暖气管道被冻裂漏水损害了被告的部分电器。经原、被告清点对损坏的电器做出价格明细表，价格为18281元，后经双方协商未能解决。2012年7月，被告将租赁原告的房屋腾出后，将房屋已交付原告实际管理。对拖欠原告第一租赁年度后6个�的房屋租赁费39494元，拒绝支付原告。为此，原告向本院依法提起诉讼，请求：1、依法判令被告支付所欠原告房屋租赁费30388元及2011年度取暖费2775元，装修费3500元。2、依法判令被告向原告支付违约金7333元。3、依法解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同，由被告交回租赁标的物，诚信保证金5000元归原告所有。4、本案诉讼费由被告负担。
本院认为：原告与被告签订的《摊位租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务，否则即构成违约，依法应当承担相应的违约责任。根据原、被告签订的《摊位租赁合同》第二条第二款第七项规定：“乙方在交付诚信保证金后七日内未缴纳首次租金的则视为乙方自动解除合同，甲方有权将该摊位租给他人，并且已收诚信保证金不予退还，归甲方所有。以后的租金乙方逾期缴纳的，甲方已收诚信保证金不予退还，归甲方所有，甲方有权解除合同，收回商铺，而且每逾期一日乙方应向甲方支付应缴纳租金百分之五的违约金，同时，甲方有权对乙方货物行使留置权，经过合理期限对乙方货物进行变卖充抵租金，而且诚信保证金归甲方所有，不予退还”。据此，被告仅对原告第一年度前6个月，免收4个月租金，2个月租金计13165元向原告进行了交纳，对后期所产生的房屋租赁费未按期限交纳，造成合同违约。原告要求与被告解除房屋租赁合同的请求，依法予以支持。对于房屋租赁费被告现拖欠原告第一年度后6个月房屋租赁费39494元予以认定，现原告请求被告支付房屋租赁费30388元，本院依法予以支持。原告要求被告支付2011年度取暖费2775元的诉请，因原、被告在房屋租赁合同中未约定收取暖气费的金额标准，原告仅提供收取暖气费通知书，因该证据形式单一又无相关合法有效证据予以佐证，原告应承担举证不能的法律后果，故该请求本院依法不予支持。原告诉请要求被告给付房屋装修费3500元的请求，因双方在租赁合同中未有约定由被告承担，故该请求本院不予支持。原、被告在房屋租赁合同中即约定未按期交纳房屋租赁费逾期诚信保证金不予退还的违约责任，但又约定未按期交纳屋租赁费每逾期一日被告应向原告支付应缴纳租金百分之五的违约金，该项每逾期一日百分之五违约金的约定过高有悖于法律规定，本院应以诚信保证金不予退还的违约责任予以确认。对于被告提出的反诉请求，因被告在规定的期限内未交纳反诉费，为此，在本案中不作处理。被告反驳因原告对商场管理不善，房屋租赁费每平方米减少15元计算收取，租赁面积与实际面积不符，诚信保证金应予退还拒绝交纳房屋租赁费的抗辩理由，因无合法有效证据予以佐证。故该理由依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十六条、第二百二十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告榆林市塞上腾飞建材有限公司与被告高小军于2011年5月3日签订的编号为25-HT-20110503-A8808《摊位租赁合同》。
二、被告高小军给原告交纳的租赁房屋诚信保证金5000元，归原告榆林市塞上腾飞建材有限公司所有。
三、本判决生效后五日内，由被告高小军一次性付给所欠原告榆林市塞上腾飞建材有限公司房屋租赁费30388元。
四、驳回原告榆林市塞上腾飞建材有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履�给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费450元，由原告榆林市塞上腾飞建材有限公司负担50元，被告高小军负担400元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 杨耀飞
二〇一三年七月三日
书记员 李 媛