广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第396号
上诉人（原审被告）：覃达参。
委托代理人：廖勇因。
被上诉人（原审原告）：南宁市双生物业服务有限公司。
法定代表人：陈宁。
委托代理人：梁培荣。
委托代理人：陶宁春。
上诉人覃达参因与被上诉人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生公司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2011）江民一初字第333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月17日受理后，依法组成合议庭，并于2013年2月27日公开开庭审理了本案。上诉人覃达参的委托代理人廖勇国，被上诉人双生公司的委托代理人梁增荣、陶宁春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：双生公司为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2003年8月18日双生公司与南宁市南国花园商城的开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）签订了《前期物业管理服务合同》，约定自2003年8月18日起，双生公司对南国花园商城进行全面物业管理服务，其中住宅房屋的物业管理服务费为每月每平方米0.5元，经营性房屋为每月每平方米1元。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。后双方又于2004年3月1日签订《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》（以下简称《补充条款》），约定“物业管理费按连排单栋独户住宅计算为：0.9元／平方米·月。如果商城作为专业市场经营，经营性用房的物业管理费用按1元／平方米·月收取。此项收费于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”。
覃达参向阳光嘉园房地产公司购买了南国花园商城E1栋4号房，该房属于商住性质，根据南宁市房地产测绘队测算结果，该房屋的产权面积为193㎡，其中住宅建筑面积为140.88㎡，铺面建筑面积为52.12㎡，共有分摊面积为6.27㎡。2004年1月15日，双生公司与覃达参签订了《前期物业管理协议书》，明确覃达参于2004年1月15日入住，并约定双生公司“依据国家及地方有关规定和《南国花园前期物业管理服务合同》”为覃达参提供物业管理服务，双方“同意物业管理综合服务费按物价部门核准的价格执行”，“其他物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按物价部门核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例）执行；专项服务及特约委托服务按双方协商定价执行”。该协议书未含任何附件。后覃达参交纳了2004年3月至2005年9月的商铺及住宅物业管理服务费。
南宁市物价局于2003年12月19日作出（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》，批准南国花园商城的住宅综合服务费按0.5元／㎡·月收取（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用），空置房按50%计收。后又于2005年5月16日作出南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，认为“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理。上述文件明确规定，该收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。双生公司于2011年1月14日诉至一审法院请求判令覃达参：1、支付物业管理服务费8986.08元；2、支付滞纳金28816.83元；3、承担本案诉讼费。
另查明：双生公司对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时止。
一审法院审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，覃达参经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”即前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理，由建设单位与物业管理企业签订的物业服务合同即为前期物业管理服务合同。最高人民法院法释（2009）8号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，双生公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在南国花园商城成立业主委员会之前，与开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，应属合法有效，对业主具有约束力。双生公司与覃达参签订《前期物业管理协议书》时，亦明确约定了由双生公司“依据国家及地方有关规定和《南国花园商城前期物业管理服务合同》”对南国花园商城进行物业管理，覃达参对该协议书未提出异议并签字予以确认，实际上是对开发商阳光嘉园房地产公司指定双生公司进行物业管理的行为给予了追认，双生公司与南国花园商城开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效。
双生公司为南国花园商城业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利；覃达参作为南国花园商城的业主，与双生公司签订了《前期物业管理协议书》，在接受双生公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。现双生公司主张覃达参自2005年10月起至2010年1月22日未交纳住宅及商铺物业管理服务费，覃达参未到庭答辩亦未提交证据予以反驳，对双生公司的这一主张予以采信。
关于物业管理服务费的收费标准，《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”覃达参的物业属于连排单栋独户商住性质，并不属于应当实行政府指导价的普通住宅，而应当实行市场调节价，即在南国花园商城业主委员会成立之前，应当由建设单位与物业管理企业在服务合同中予以约定。住宅及商铺物业管理服务费的收费标准，根据双生公司与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》及南宁市物价局（2003）38号文，南国花园商城住宅物业服务费应按0.5元／㎡·月收取、经营性房屋物业管理服务费按每月每平方米1元收取。而双生公司、覃达参《前期物业管理协议书》中同时约定无物价部门核准定价的按市场价执行。双生公司与阳光嘉园房地产公司于2004年3月1日签订的《补充条款》中虽约定为连排单栋独户住宅的物业管理费按0.9元／㎡·月收取，但同时约定该收费标准应“于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”，故自南宁市物价局于2005年5月16日作出南价格（2005）72号文批准南国花园商城实行市场调节价管理时起，《补充条款》约定的收费标准方发生法律效力，参照市场上相类似商住性质物业的管理服务费收费标准，《补充条款》中约定按0.9元／㎡·月为标准收取管理服务费与一般市场价格大致相当，对双生公司这一请求予以支持。故2005年10月至2010年1月22日的物业管理服务费标准为193㎡×0.9元／月·㎡＝173.7元／月，该期间内覃达参欠交的物业管理服务费为：173.7元／月×51个月＋173.7元／月÷31天×22天＝8982元。
关于双生公司主张的滞纳金。《前期物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，“自逾期之日起，每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金”，该处的“滞纳金”实属违约金，即覃达参未履行按时向双生公司交纳物业管理服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。现双生公司请求物业管理费的滞纳金按日千分之三计算，有合同依据，覃达参也未提出违约金过高的抗辩，予以支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条，最高人民法院法释（2009）8号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、覃达参向双生公司支付南宁市白沙大道35号南国花园商城E1栋4号房自2005年10月至2010年1月22日的物业管理服务费8982元；二、覃达参向双生公司支付欠交南宁市白沙大道35号南国花园商城E1栋4号房自2005年10月至2010年1月22日物业管理服务费的违约金（违约金计算：以173.7为基数，自当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按每日千分之三计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）。
上诉人覃达参不服一审判决，上诉称：违反法律强制性规定签订的合同是无效合同，一审法院曲解行政法规调整的范围而置之不理，依据违法合同判令上诉人支付违约金（滞纳金），明显判案不公。一审审理案件时对《广西壮族自治区物业管理条例》第28条“新建物业建设单位应当与选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，依照有关规定前期物业管理守则，并在出售时予以明示。前期物业管理服务合同应当自合同签订之日起15日内，报物业管理行政主管部门备案，新建物业建设单位与买受人签订物业转让合同时，应当将前期物业管理守则，前期物业管理服务合同作为转让合同的附件。”的规定置之不理，却适用该管理条例第27条、47条的规定，判上诉人败诉。本案的起因是由于被上诉人乱收费引起的，2005年6月，被上诉人在业主入住商城一年多时间还瞒着业主私下与开发商签订合同擅自提高物业费，从原来的每月0.5元／平方米提高到0.9元／月，被业主举报遭南宁市价格检查所查处后再也没敢按每月每平方米0.9元收取过物业费。但一审对上诉人出示的南价检举（2006）64号文件的证据视而不见，对被上诉人没有履行物业管理职责的证据也视而不见，认为只要有合同就可以收钱，不管合同是什么时间签订，签订的合同是否符合国家法律法规。早在2005年8月，南国花园商城业主就对被上诉人这种只收钱不提供服务的行为表示强烈不满。2006年7月11日，南国花园商城700多户业主就有500多户签名辞退被上诉人，但被上诉人就是赖着不走，在商城三分之二多数业主明确表示不再购买其物业服务后，仅凭其持有与开发商在房屋出售给业主后仍瞒着业主签订的所谓“前期物业管理服务合同”，没有履行物业管理服务职责，还要强行收取业主的物业费，是一种强卖强抢的行为，不应得到法律的支持。请二审法院依法撤消一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人双生公司答辩称：《前期物业管理服务合同》应是有效合同，上诉人主张无效的理由不成立。被上诉人依照与开发商签订的前期物业管理合同在小区内进行管理，在小区业委会没有成立之前，按照国务院相关规定，应聘请前期物业管理公司，该前期物业管理合同是对业主适用的，具有法律约束力，业主均应履行，被上诉人提供了物业管理服务，上诉人在小区内也接受被上诉人的管理，，所以被上诉人应缴纳物管费。被上诉人并没有乱收费，如果物管费有约定的按约定，住宅是经过物价局审核的，别墅和其他房屋是按照市场调节价，被上诉人按照0.9元／平方米收费与市场调节价是一致的。上诉人的房子是属于单栋联排的独门独户的房子相当于联排别墅，被上诉人按照每月每平方0.9元收取物业费与市场价一致。上诉人提到2006年7月11月该小区有500多户业主签名要求辞退被上诉人不属实，他们签名的表格并没有写明要辞退被上诉人，实际是他们要筹备业委会，代表业委会成立后《前期物业管理服务合同》就终止。上诉人认为《前期物业管理服务合同》是瞒着业主签订与事实不符，被上诉人是按照法律规定签订的，也已公示，业主在交房时也签订了《前期物业管理服务协议》，也接受被上诉人对小区进行的管理。因此，对上诉人的上诉应予驳回。请求二审法院，维持一审判决。
双方当事人争议的焦点是：双生公司与南国花园商城开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及《补充协议》是否合法有效？覃达参是否存在拖欠双生公司物业管理费的行为？是否应支付滞纳金？如应支付滞金该如何计算？
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双生公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在南国花园商城成立业主委员会之前，与开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，应属合法有效，对业主具有约束力。双生公司与覃达参签订《前期物业管理协议书》时，亦明确约定了由双生公司“依据国家及地方有关规定和《南国花园商城前期物业管理服务合同》”对南国花园商城进行物业管理，覃达参对该协议书未提出异议并签字予以确认，实际上是对开发商阳光嘉园房地产公司指定双生公司进行物业管理的行为给予了追认。双生公司为南国花园商城业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利；覃达参作为南国花园商城的业主，与双生公司签订了《前期物业管理协议书》，在接受双生公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。根据双生公司与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》及南宁市物价局（2003）38号文，南国花园商城住宅物业服务费按0.5元／㎡·月收取、经营性房屋物业管理服务费按每月每平方米1元收取。而双生公司、覃达参《前期物业管理协议书》中同时约定无物价部门核准定价的按市场价执行。双生公司与阳光嘉园房地产公司于2004年3月1日签订的《补充条款》中虽约定为连排单栋独户住宅的物业管理费按0.9元／㎡·月收取，但同时约定该收费标准应“于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”，故自南宁市物价局于2005年5月16日作出南价格（2005）72号文批准南国花园商城实行市场调节价管理时起，《补充条款》约定的收费标准方发生法律效力，参照市场上相类似商住性质物业的管理服务费收费标准，《补充条款》中约定按0.9元／㎡·月为标准收取管理服务费与一般市场价格大致相当。本案中，覃达参的房屋属于连排单栋独户商住性质，并不属于应当实行政府指导价的普通住宅，而应当实行市场调节价，双生公司依据服务合同中约定的住宅及商铺物业管理服务费的收费标准收取物业服务，理据充足，故一审认定覃达参向双生公司支付自2005年10月起至2010年1月22日未交纳住宅及商铺物业管理服务费共计8982元，于法有据，本院予以支持。覃达参主张《前期物业管理服务合同》、《补充协议》无效，双生公司没有履行物业管理服务职责，还要强行收取业主的物业费，缺乏相应的证据证实，本院不予支持。
关于违约金的问题。《前期物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，“自逾期之日起，每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金”，该处的“滞纳金”实属违约金，覃达参未按时向双生公司交纳物业管理服务费的合同义务，应当承担相应的赔偿损失违约责任。故一审认定覃达参向双生公司支付欠交物业管理费的滞纳金按日千分之三计算，并无不当，覃达参在二审期间亦未提出违约金过高要求调整，本院予以维持。覃达参主张不应承担违约责任，缺乏理据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，判决正确。上诉人覃达参的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费745元，由上诉人覃达参负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃国雄
审 判 员 孙泽兵
代理审判员 肖燕青
二〇一三年四月一日
书 记 员 赵 谊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。