辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽03民终2183号上诉人（原审被告）：王元洁，女，1955年6月5日出生，汉族。住址：鞍山市铁东区站前街**栋*单元*层**号。委托诉讼代理人：曹强，辽宁金科大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6。法定代表人：刘伟，该公司经理。委托诉讼代理人：于潇，该公司职员。委托诉讼代理人：温德钢，该公司职员。上诉人王元洁因与被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司（以下简称鞍钢物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2016)辽0302民初2646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王元洁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鞍钢物业公司诉讼请求，由鞍钢物业公司承担诉讼费用。事实和理由：1、一审认定事实错误，鞍钢物业公司不具有收取物业费资格，其没有法定收费权。王元洁及鞍钢花园小区业主委员会（以下简称小区业委会）从未与该公司签订过与物业相关的合同。2013年8月25日，小区业委会明确函告鞍钢物业公司退出物业管理，但该公司拒绝进行物业管理移交、交接，根据最高院司法解释规定，鞍钢物业公司无权以事实上提供了物业服务为由向业主收取物业费，因此，鞍钢物业公司不具有收取物业费的法定资格，其诉讼请求应予驳回。2、即使如鞍钢物业公司所称，事实上向鞍钢花园小区提供了物业服务，但其对小区内存在的违反治安、环保、物业装饰装修和使用、安全防范、居民用水等行为和情况，不履行法定职责，不予制止，也未及时向有关行政管理部门报告，导致小区业主的相关权益遭受到严重侵害。更有甚者，具有最大安全隐患的煤气加压站正是鞍钢物业公司所建，其行为背离了为业主服务的初衷，直接侵害了业主的重大权益，鞍钢物业公司的行为违反了《物业管理条例》第四十六条、四十七条规定，应当承担相应的法律责任，王元洁在此提出反诉。鞍钢物业公司辩称，不同意王元洁上诉请求，同意一审判决意见。鞍钢物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王元洁给付拖欠物业费10107.36元及滞纳金；2、诉讼费由王元洁承担。一审法院认定事实：2004年8月6日，鞍钢集团房地产开发总公司与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《鞍钢花园小区物业管理委托协议》，双方约定由鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司为鞍钢花园小区提供物业服务。王元洁入住鞍钢花园小区时与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定了住宅物业费的收费标准为每月每平方米1.2元、电梯费每月每户50元，商业网点的收费标准为每月每平方米1元，车位及其使用管理服务费用：机动车为每车位每月60元，业主逾期交费的，应承担从逾期之日起按应交费用每日3‰的标准给付滞纳金。另查，2006年7月3日，鞍钢房地产开发集团有限公司召开了股东会议形成了如下决议：鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司为全民报账单位，改制后，将其升格为鞍钢房地产开发集团有限公司独家出资的一人有限责任公司，企业名称为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司。2006年11月29日，鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司在鞍山市工商行政管理局登记设立。2007年1月22日，鞍山市工商行政管理局核准了鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司的注销申请。2011年1月17日，鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司更名为鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，即本案鞍钢物业公司。又查，本案诉讼过程中鞍钢房地产开发集团有限公司出具说明：鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司改制为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司进而更名为本案鞍钢物业公司，前期物业管理服务协议中的实质内容并未发生任何变化，营业执照变更前后的管理人员、服务模式、服务标准等均未发生变化。同意和认可鞍钢物业公司在鞍钢花园小区提供物业服务，继续承接鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司与业主签订的前期物业管理服务协议。又查，王元洁系鞍钢花园小区业主，房屋面积为142.3平方米，在小区购有车位一处，王元洁未交纳2013年1月1日至2015年12月31日的物业费6147.36元、电梯费1800元、车位费2160元，共计10107.36元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，虽然签订《鞍钢花园小区物业管理委托协议》、《前期物业管理服务协议》的主体鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司已经注销，但其通过转制成立的鞍钢物业公司仍然承接上述物业合同的履行，且房屋建设单位对于鞍钢物业公司在本案涉案小区提供前期物业服务无异议，因此，在本案涉案小区尚未召开业主大会授权业主委员会选聘新物业服务企业之前，鞍钢物业公司根据上述物业服务合同提供的物业服务行为符合合同约定及法律规定，当属有效。王元洁作为由鞍钢物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了鞍钢物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向鞍钢物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于鞍钢物业公司要求王元洁给付拖欠2013年1月1日至2015年12月31日的物业费6147.36元、电梯费1800元、车位费2160元，共计10107.36元的诉讼请求，该院予以支持。对王元洁提出的鞍钢物业公司不具备合法的诉讼主体身份、前期物业服务合同无效、鞍钢物业公司至今未取得收费许可证，也就没有向业主收取物业费的资格之抗辩理由，该院不予采信、支持。关于王元洁提出鞍钢物业公司拒绝退出、移交物业管理之抗辩理由，因未提交充分有效的证据证明其主张，该院不予采信、支持。关于王元洁提出对小区内长期存在的违反治安、环保、物业装饰装修和使用、安全防范、居民用水等行为和情况，鞍钢物业公司不履行法定职责，不予制止，也未及时向有关行政管理部门报告，导致小区业主的相关权益遭受到严重侵害等相关拒交物业费的抗辩理由，不能充分证明鞍钢房产物业公司存在根本性违约的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中王元洁存在违约行为，应当承担违约责任。王元洁主张鞍钢物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，王元洁可通过与鞍钢物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求鞍钢物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，抗辩理由中涉及其他业主或第三人的行为影响了业主对于不动产的使用，因与本案不属于同一法律关系，相关业主可通过行政途径或提起相邻权、损害赔偿民事诉讼的方式维护其合法权利，王元洁向该院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于王元洁提出的抗辩理由，该院不予支持。关于鞍钢物业公司要求王元洁承担滞纳金之诉讼请求。该院认为，虽然王元洁所提抗辩理由不能成为其拒交物业费之正当理由，但鞍钢物业公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对上述诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、王元洁于判决生效之日起十日内给付鞍钢物业公司2013年1月1日至2015年12月31日的物业费6147.36元、电梯费1800元、车位费2160元，共计10107.36元；二、驳回鞍钢物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，由王元洁负担。二审中，鞍钢房地产开发集团有限公司、鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司共同出具《关于鞍钢花园前期物业管理服务协议中乙方企业名称的说明》一份。内容为：鞍钢集团房地产开发总公司于2004年8月与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《鞍钢花园小区物业管理委托协议》。2005年5月，鞍钢集团房地产开发总公司更名为鞍钢房地产开发集团有限公司。鞍钢花园2005年10月派户，因为鞍钢集团房地产开发总公司已经更名为鞍钢房地产开发集团有限公司，作为下属分公司应与上级公司保持一致，所以在印刷入住文件时，企业名称由鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司改为鞍钢房地产开发集团有限公司物业管理分公司。在申请物业服务企业名称变更期间，上级公司经过反复论证，为了做到既符合鞍钢房地产开发集团有限公司的结构性质，又满足物业服务行业要求，最终决定企业名称不采用鞍钢房地产开发集团有限公司物业管理分公司。在新企业名称和执照没有审批下来的情况下，为按时派户，沿用了鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司公章。故《前期物业管理服务协议》中乙方的企业名称与加盖的公章不符。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：王元洁拒绝交纳物业费的事实和理由是否成立。关于王元洁提出鞍钢物业公司不具有收取物业费资格的上诉理由。一审中鞍钢物业公司提供了鞍钢房地产开发集团有限公司的投资决议、情况说明及工商档案,能够证明鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司经改制后企业名称为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司，后经工商变更登记更名为鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，即本案当事人。鞍钢物业公司承接了鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司的权利义务，应当继续履行鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》内容，且主体资格的变更并未影响鞍钢物业公司对案涉小区实施物业管理服务，故对王元洁提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于王元洁提出小区业委会已经函告鞍钢物业公司退出小区物业管理服务的上诉理由。依照《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，解聘物业服务企业必须符合上述规定，王元洁并未提供证据证明小区业委会解聘物业公司符合法定程序。故对王元洁提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于王元洁提出鞍钢物业公司侵害业主重大权益，二审提出反诉的上诉理由。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，因王元洁在一审中就此项上诉主张未提出反诉，故本院二审不予审理。故对王元洁提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于王元洁上诉称《前期物业管理服务协议》中乙方的企业名称与加盖的公章不符，乙方企业名称不存在一节。二审中，鞍钢房地产开发集团有限公司、鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司共同出具一份《关于鞍钢花园前期物业管理服务协议中乙方企业名称的说明》，证明《前期物业管理服务协议》中乙方的企业名称鞍钢房地产开发集团有限公司物业管理分公司尚未实际成立，与业主签订《前期物业管理服务协议》的乙方企业为加盖公章确认的鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司。故一审认定《前期物业管理服务协议》的乙方合同主体为鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司并无不当。综上所述，王元洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53元，由王元洁负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  许爱军审判员  顾书宇二〇一八年七月三十日书记员  全名鼎