安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）亳民一终字第00584号
上诉人（原审原告）：亳州市××人康复中心医院。
负责人：葛长运，该院院长。
被上诉人（原审被告）：亳州市谯城区××人联合会。
法定代表人：张中华，理事长。
委托代理人：蒋卫华，安徽赵长利律师事务所律师。
委托代理人：马桂玲，安徽赵长利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶传根，男，1951年12月23日出生，住安徽省亳州市。
被上诉人（原审第三人）：张久兴，男，1948年6月出生，市民，住安徽省亳州市谯城区。
上诉人亳州市××人康复中心医院（以下简称康复医院）因与被上诉人亳州市谯城区××人联合会（以下简称谯城区残联）、叶传根、张久兴合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2006）谯民一初字第1298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人康复医院负责人葛长运、被上诉人谯城区残联的委托代理人蒋卫华、马桂玲、被上诉人叶传根、张久兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1995年4月27日原亳州市计划委员会计基字(1995)58号批复，同意残联按市政府亳政(1995)51号要求，筹建××人福利宫，资金自筹解决，残联通过划拨方式取得10.54亩土地使用权兴建××人福利宫。由于资金有限，残联与亳州市宏达建筑安装公司于1996年12月6日签订《关于委托开发××人福利宫合同书》，约定福利宫建好后，宏达公司享有部分产权，分配给残联2000平方米楼房，分别为一楼门面两间、大门及二至五楼的办公室、会议室。由于宏达公司因故退出，1997年8月14日残联又与亳州市××人服务公司（未在工商部门办理注册登记）的负责人叶传根签订了《关于委托开发亳州市××人福利宫的补充合同书》，约定1996年12月6日残联与宏达公司签定的合同的条款均由亳州市××人服务公司负责人叶传根承担，并将原合同分配方案进行了部分修改，约定分配给残联的房产2000平方米，降为主楼六层，另加两间门面房。福利宫建成后，残联于1999年6月9日对七层北屋1至7层建筑面积1590.60平方米的房产进行了产权登记，并取得了亳房权证南市区字第××号国有房产权证。1999年8月12日残联又对五层北屋2至5层建筑面积为822.76平方米的房产进行了产权登记，并取得了亳房权证南市区字第××号国有房产权证。1999年8月3日经残联申请，原亳州市人民政府以亳政秘(99)60号批复，批准成立了康复医院，隶属于残联。1999年8月13日，残联以亳残(1999)20号通知任命葛长运为康复医院院长。同日，葛长运以康复医院的名义与残联签订《楼房租赁合同》，约定残联将福利宫楼房一座(2319平方米)全部租给康复医院使用，约定1999年11月1日合同生效，期限暂定五年。2000年5月22日，葛长运又以康复医院的名义与残联签订一份《合同附件》，约定付款时间变更为2000年8月1日起，其它条款不变。该租赁合同及附件于2004年11月3日被已发生法律效力的(2003)谯民一初字第691号民事判决书解除。1999年12月21日残联与叶传根签订991168号房地产买卖契约，以转让的形式将产权证号为1999001182号，面积为1022.44平方米的房产过户给叶传根所有，并办理了亳房权证南市区字第××号房产证，该房产包括854.8平方米和本案争议的167.64平方米两个部分。本案争议的167.64平方米门面房三间位于亳州市谯城区站前路××人福利宫楼下，是第三人张久兴以亳州市福利综合开发公司（未在工商部门办理注册登记）的名义，于1998年9月29日依照与亳州市××人基金会（系当时残联设立的临时机构）的合同约定取得的房产。2000年7月经张久兴授权，其妻弟夏长青把该房租赁给葛长运开办康复医院使用。葛长运于2000年8月1日开始使用该三间门面房，并已支付了前三年的租金30000元。2003年1月21日张久兴与被告叶传根签订房地产买卖契约，以买卖的形式于2003年1月27日取得该争议三间房屋的产权证。原告于2006年7月12日向本院起诉，认为该167.64平方米门面房已租赁给原告，叶传根在未征求原告意见的情况下，将该房卖给了第三人张久兴并办理了产权过户手续的行为侵犯了原告的优先购买权。
原审法院认为：承租人的优先购买权是指在租赁期限内，出租方出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人应当具有履约能力购买该房屋。优先购买权不具有对抗第三人的效力，不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人和当事人签订的房屋买卖合同无效。第三人善意购买租赁物并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买权的，法院不予支持。本案争议的167.64平方米门面房三间系第三人张久兴于1998年依合同取得，2000年7月经张久兴授权夏长青已把该房租赁给葛长运开办康复医院使用。葛长运于2000年8月1日开始使用该房并支付了租金，张久兴与亳州市××人基金会的买卖合同在先，康复医院租房在后，上述事实已为生效的(2004)谯民一初字第1223号、(2004)亳民二终字第222号民事判决书所认定。残联与亳州市宏达建筑安装公司及亳州市××人服务公司叶传根签订委托开发福利宫合同，该项目在办理申请立项、规划等过程中，均是以残联的名义办理的，同时双方也约定了对开发房屋的分配方案，被告叶传根与第三人于2003年1月21日签订的房地产买卖契约在形式上虽具有买卖的特征，但实际是对开发房屋分配方案的履行，即房屋产权（含张久兴的167.64平方米门面房）先分配并办理到叶传根名下再由叶传根过户给张久兴。买卖契约不能证明买卖行为实际发生，张久兴只是根据需要，与叶传根以买卖的形式取得该争议房屋的权属证书。亳州市××人基金会系残联根据当时需要设立的临时机构，买卖契约与1998年9月29日亳州市福利综合开发公司和亳州市××人基金会的合同存在着相互联系，是该合同实际履行过程中的延伸。因此，原告认为被告侵犯其优先购买权的理由依法不能成立，其要求确认被告与第三人房屋买卖行为无效的诉讼请求，原审法院不予支持。原告认为是亳州市××人基金会与亳州市福利综合开发公司签订的买卖合同，且签订该合同时存在张士显已退休及亳州市福利综合开发公司没有注册的事实，故残联与张久兴个人不存在买卖关系的意见和理由，因上述买卖关系已为生效的法律文书所认定，故对原告的意见和理由不予采信。被告及第三人认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效以及本案系重复诉讼的抗辩理由，与本案查明的事实不符，原审法院不予采信。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第七十七条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第49条之规定，判决：驳回原告亳州市××人康复中心医院的诉讼请求。案件受理费50元，由原告亳州市××人康复中心医院负担。
康复医院上诉请求：撤销安徽省亳州市谯城区人民法院(2006)谯民一初字第1298号民事判决书；依法对亳州市中级人民法院(2004)亳民二终字第222号民事判决进行再审，并撤销该判决；确认被上诉人侵犯了上诉人的房屋优先购买权；
谯城区残联答辩称：康复医院负责人葛长运于2000年7月28日承租张久兴房屋时，张久兴已拥有所租赁房屋的所有权，且葛长运知道此房是张久兴的，因为残联于1998年9月29日将争议房屋卖给张久兴，张久兴也支付给残联房屋款162000元。残联租给康复医院的房屋并不包括本案争议的房屋。残联为履行1998年9月29日与张久兴签订合同的第一项，将张久兴所买房屋过户给张久兴，才于2003年1月按房产登记机关要求，由叶传根与张久兴签订房地产买卖契约进行房产过户，此契约只是98年购房合同的继续履行。不存在侵犯上诉人优先购买权。
叶传根答辩：葛长运是2000年8月11日租我和残联的房屋，但不包括本案争议的167.64平方米房屋。残联于1998年9月29日将本案争议的167.64平方米转让给张久兴，分房时把这处分到我的名下，后来以我的名义过户给的张久兴，其中没有买卖行为，我只是代替残联履行合同将房屋过户给张久兴，不存在侵犯康复医院的优先购买权。
张久兴答辩称：我是于1998年9月29日从残联手中依合同享有本案所争议的167.64平方米门面房。2000年7月我授权夏长青与葛长运签订租房合同由于葛长运没有按时支付租金，我已起诉到法院和葛长运解除了租赁关系，房租费也执行回来了，2003年房产局的买卖契约只是为了履行房产过户所需，没有实际的买卖，我取得此房所有权是在1998年9月29日依合同取得的。我取得房屋所有权在先，葛长运租房在后，我没有侵犯康复中心医院的优先购买权。
在二审中康复医院举证同一审，证明目的同一审，谯城区残联、叶传根、张久兴质证意见同一审。谯城区残联、张久兴举证同一审，证明目的同一审，残联、叶传根、张久兴质证意见同一审。康复医院对谯城区残联举证一审证据补充质证意见：对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，其认为租赁残联的福利宫大楼应包括本案争议的167.64平方米房屋；对第二组证据真实性有异议，认为是虚假的证据；对第三组证据，1、2号认为内容虚假，3、4、5号证据真实性无异议，但认为判决书内容不公正；对第四组证据真实性无异议，对判决书内容有异议，认为判决不公正；对第五组证据真实性无异议，但不能证明此案诉讼为重复诉讼。康复医院对张久兴举证一审证据补充质证意见：证据1内容虚假不真实；证据2是虚假的不真实，张久兴没有权委托夏长青租房，房子是叶传根的；证据3是葛长运被欺骗签的；证据4对真实性无异议，但判决内容不公；证据5、6对其真实性无异议，但不能证明是重复诉讼，判决内容不公正。
二审查明的事实同一审查明的事实基本相同。另查明，1999年12月21日残联与叶传根签订991168号房地产买卖契约，以转让的形式将产权证号为1999001182号面积为822.76平方米房产过户给叶传根所有，叶传根办理了亳房权证南市区字第××号房产证。叶传根于1999年4月21日在亳州市房产局登记办理了面积为1022.44平方米的房产证（证号为：19990002**号），此证包括本案争议的167.64平方米门面房和854.8平方米的房产。
本院认为：原审法院认定本案争议的167.64平方米门面房系第三人张久兴于1998年依合同取得，且2000年7月经张久兴授权夏长青已把该门面房租赁给葛长运开办康复医院使用，葛长运于2000年8月1日开始使用该房并支付了租金，其上述事实是原审法院依据生效的(2004)谯民一初字第1223号、(2004)亳民二终字第222号民事判决所认定，并无不当。葛长运作为康复医院的法人与张久兴委托的夏长青签订了租房合同，并实际履行了该合同，应视为其认可本案争议的三间门面房不在康复医院租赁谯城区残联福利宫房屋的范围之内，且生效的上述两份判决已认定张久兴于1998年取得本案争议的三间门面房，故对康复医院认为谯城区残联、叶传根、张久兴侵犯其优先购买权的上诉请求不予采信。康复医院认为(2004)亳民二终字第222号民事判决错误应依法撤销该判决，由于此请求不属本案审理范围，故不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十七条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由亳州市××人康复中心医院承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江海洋
审 判 员 孙 震
代理审判员 范荣鑫
二〇一一年十一月二十一日
书 记 员 任 静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误的，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
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