湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂青山民二初字第00798号
原告（反诉被告）夏爱国，中交二航局六公司职工。
委托代理人李思明，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。
委托代理人秦丽，湖北扬子律师事务所实习律师（特别授权代理）。
原告（反诉被告）蔡金莲，无职业。
委托代理人李思明，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。
委托代理人秦丽，湖北扬子律师事务所实习律师（特别授权代理）。
被告（反诉原告）杜雪峰，中交二航局六公司职工。
委托代理人陈晓云，个体经营户，（特别授权代理）。
委托代理人刘勇，湖北省楚天法律服务所法律工作者（特别授权代理）。
原告夏爱国、蔡金莲诉被告杜雪峰租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，被告杜雪峰于2015年9月16日向本院对原告夏爱国、蔡金莲提起反诉。本院依法组成由代理审判员程红丹担任审判长，人民陪审员桂英、余紫霞参加的合议庭，于2015年11月12日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）夏爱国、蔡金莲的委托代理人李思明、秦丽，被告（反诉原告）杜雪峰及其委托代理人陈晓云、刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）夏爱国、蔡金莲共同诉称：两原告系夫妻关系。2011年7月，原、被告双方签订《租赁合同》，约定被告租赁原告夏爱国位于武汉市青山区红钢城街二街坊99门1层12室的房屋，租期三年，从2011年8月1日至2014年8月1日，租金每年8，400元。2014年2月21日，原告夏爱国将上述房屋转让给自己的岳母夏梅生，并办理了产权转移手续。夏梅生同意两原告继续享有该房屋的出租权。原、被告于2014年5月17日经过协商，将房屋租金变更为每年12，000元整，房屋在拆迁之前继续由被告租用。现房屋所有权人夏梅生及配偶蔡顺秋，由于年老体弱，希望收回房屋供自己居住。为此，2015年7月底，两原告多次与被告协商，要求被告退出该房屋交还两原告使用，但被告则提出多项不合理要求，拒不退出房屋。2015年8月12日，原告蔡金莲向被告邮寄《解除房屋租赁合同》通知函，要求被告收函后3日内，迁出该房屋。2015年8月17日，原告蔡金莲再次向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求被告收到该书面通知后15日内搬出武汉市青山区红钢城街二街坊99门1层12室的房屋。到期后，被告却置之不理，拒不腾退房屋。原告认为，双方签订的租赁合同约定的终止时间不明确，该租赁合同应视为不定期租赁合同，根据我国《合同法》第二百三十二条之规定，对于不定期租赁合同，当事人任何一方均享有合同的任意解除权，现原告已在合理期限之前通知了被告杜雪峰，而被告却置之不理。综上所述，两原告在尽到合理的通知义务后，仍不能达到解除合同、收回房屋的目的，故两原告诉至法院，请求判令：一、确认原、被告双方签订的《租房合同》已解除；二、被告立即腾退位于武汉市青山区红钢城街二街坊99门1层12室的房屋；三、被告向两原告支付房屋使用费（按照合同约定的年租金12，000元，自2015年8月1日起至实际腾退之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。
原告（反诉被告）夏爱国、蔡金莲针对被告（反诉原告）杜雪峰的反诉辩称：原、被告双方间签订的《租房合同》有效，双方在续约时未约定房屋的租赁期间，该合同属于附条件的不定期租赁合同，双方均享有随时解除权；夏爱国、蔡金莲提前告知杜雪峰解除合同，《房租合同》现已合法解除，杜雪峰应腾退涉案房屋并支付房屋使用费，反诉费用应由杜雪峰自行承担；案外人夏梅生以书面形式同意夏爱国、蔡金莲享有涉案房屋的出租权及由此产生的相关权益，夏爱国、蔡金莲有权要求杜雪峰腾退涉案房屋。因此，请求驳回反诉原告杜雪峰的反诉请求。
原告（反诉被告）夏爱国、蔡金莲为支持其诉讼主张及反诉辩称，向本院提交如下证据：
证据一、《租房合同》，证明原、被告间的租赁合同系不定期租赁合同，双方当事人均享有合同的随时解除权；
证据二、房屋所有权证及武汉市房屋产权登记信息查询单，证明2011年7月，原、被告双方签订《租房合同》时，夏爱国系涉案房屋的所有权人；2014年2月21日，涉案房屋转让后，案外人夏梅生同意夏爱国、蔡金莲享有涉案房屋的出租权及由此产生的相关权益；
证据三、《解除房屋租赁合同》、《解除租赁合同通知书》及国内挂号信函收据2张，证明蔡金莲2次通知杜雪峰解除合同，并给予杜雪峰腾退时间，《租房合同》已解除。
被告（反诉原告）杜雪峰辩称：《租房合同》非不定期租赁合同，合同中明确约定涉案房屋在拆迁之前均由杜雪峰使用；夏爱国、蔡金莲的主体不适格，其非涉案房屋的所有权人，且在承租期间，杜雪峰作为承租人享有优先购买权，其保留追究夏爱国、蔡金莲转让涉案房屋无效的权利；杜雪峰不同意解除《租房合同》，并提出反诉请求继续履行合同；原、被告系熟人关系，双方明知涉案房屋系将拆迁状态，夏爱国、蔡金莲单方解除合同不合法，亦无权要求杜雪峰腾退；夏爱国、蔡金莲拒收房租，杜雪峰可以随时支付房屋使用费；诉讼费系由夏爱国、蔡金莲不诚信造成的，应由其自行承担。因此，请求驳回原告夏爱国、蔡金莲的诉讼请求。
被告（反诉原告）杜雪峰反诉称：杜雪峰与夏爱国系同事、朋友兼老乡关系。2011年7月，双方经友好协商签订了《租房合同》，约定杜雪峰租赁夏爱国、蔡金莲所有的位于武汉市青山区红钢城街二街坊99门1层12室房屋，租期为三年，从2011年8月1日至2014年8月1日。三年到期后，2014年5月17日，夏爱国、蔡金莲将该房屋租赁给杜雪峰继续经营，将租金提高至每年12，000元，并以书面方式承诺在该房屋拆迁之前由杜雪峰租用。鉴于夏爱国、蔡金莲的承诺，杜雪峰花费巨资对该房屋进行了装修。现夏爱国、蔡金莲以收回房屋自住为由，单方解除合同并要求杜雪峰腾退房屋，并拒收杜雪峰履约交纳的房屋租金。综上，杜雪峰认为，夏爱国、蔡金莲的上述行为严重违约，违反合同法相关规定，给杜雪峰造成巨大经济损失。为维护杜雪峰合法权益，故反诉原告杜雪峰提出反诉，请求判令：一、确认杜雪峰与夏爱国、蔡金莲间签订的《租房合同》合法有效；二、夏爱国、蔡金莲继续履行双方间签订的《租房合同》；三、本案诉讼费用由夏爱国、蔡金莲承担。
被告（反诉原告）杜雪峰为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交如下证据：
证据一、《租房合同》，证明2014年5月17日，原、被告双方签订的补充合同系定期合同，租赁期限至涉案房屋拆迁为止；
证据二、《合同书》，证明2014年7月12日，杜雪峰就涉案房屋签订了装修合同，装修费用为32，000元；
证据三、《政策解读：“十二五”初步建成青山滨江商务区青山借势突围》及《拆迁改造：青山沿江片103.98万平米改造红钢城全部拆光？》两篇网文，证明涉案房屋面临拆迁。
经庭审质证，杜雪峰对夏爱国、蔡金莲提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原、被告间的租赁关系成立，但该租赁合同系定期合同；杜雪峰对夏爱国、蔡金莲提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为夏爱国、蔡金莲非诉争房屋的所有权人和使用权人；杜雪峰对夏爱国、蔡金莲提交的证据三，其中2015年8月12日的《解除房屋租赁合同》杜雪峰收到了，2015年8月17日的《解除租赁合同通知书》杜雪峰未收到，对证明目的有异议，认为无法证明原、被告间的租赁合同已解除。
夏爱国、蔡金莲对杜雪峰提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为租赁合同中的第（6）条系附条件，非约定期限，原、被告间未约定合同期限；夏爱国、蔡金莲对杜雪峰提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为与夏爱国、蔡金莲无关；夏爱国、蔡金莲对杜雪峰提交的证据三的真实性及证明目的均有异议，认为涉案房屋即使面临拆迁，亦不妨害双方解除租赁合同。
对上述有争议的证据，本院认为，夏爱国、蔡金莲提交的证据一与杜雪峰提交的证据一为同一份租赁合同，客观、真实，与本案有关联性，对此本院予以采信；夏爱国、蔡金莲提交的证据二，夏爱国、蔡金莲虽非涉案房屋的所有权人，但案外人夏梅生已以书面形式同意夏爱国、蔡金莲继续享有该房屋的出租权及由此产生的相关权益，对此本院予以采信；夏爱国、蔡金莲提交的证据三，杜雪峰自认已收到2015年8月12日的《解除房屋租赁合同》，而国内挂号信函收据显示2015年8月17日的《解除租赁合同通知书》已由杜雪峰签收，对此本院予以采信。
杜雪峰提交的证据二，该《合同书》中未明确表明装修的门房即为涉案房屋，对此本院不予采信；杜雪峰提交的证据三，系杜雪峰在网上搜索、打印的文章，该文章中未有相关权威部门对涉案房屋是否拆迁明确规定，缺乏客观、真实性，对此本院不予采信。
经审理查明：夏爱国、蔡金莲系夫妻关系。2011年8月1日，夏爱国作为甲方、杜雪峰作为乙方，双方间签订了《租房合同》，合同约定：“1、租期暂定了3年中，从2011年8月1号起租至2014年8月1号终至（止），租金一年8仟4佰元整，租金按半年支付，每月700元，共4仟2佰元整，注明2年内不涨房租。2、在租用期内物业管理费由乙方支付，水、电、闭路电视及卫生费均由乙方支付。3、乙方要爱护甲方室内一切，不得损坏房屋结构，否则按价赔偿。4、在租用期内甲方不得随意要乙方提前搬迁和提高租价，除非特殊情况，双方可提前半个月协商解决。5、本租约双方签字后生效，协议合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份。”夏爱国、杜雪峰分别在该合同上签字。
2014年5月17日，蔡金莲在《租房合同》上载明：“（6）甲方房子在拆之前，由乙方租用，装修款由乙方支付，拆迁款赔付款由甲方所有，与乙方无关。甲方房子租金一年壹万贰仟元整。”蔡金莲在该合同上签字。
2015年8月12日，蔡金莲向杜雪峰发出《解除房屋租赁合同》，载明：“杜雪峰先生：我与你于2011年8月1日就位于武汉市青山区红钢城二街99门12号的房屋签订的《租赁合同》，现依据《合同法》和《租赁合同》第十条第7款及十一条第一款的约定，特依法通知解除租赁合同。望收函后3日内，迁出该房屋。否则我将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究你的责任，由此产生的一切法律后果，由你自行承担。特此通告！”杜雪峰于当天收到。
2015年8月17日，蔡金莲向杜雪峰发出《解除租赁合同通知书》，载明：“杜雪峰先生：您于2011年7月与我签订《租房合同》，约定您租赁我位于青山区红钢城街二街坊99门1层12室房屋，租期三年，从2011年8月1日至2014年8月1日，租金每年8400元。2014年5月17日经过双方协商，租金变更为每年12000元，房屋在拆迁之前继续由您租用。由于双方签订合同约定的终止时间不明确，该租赁合同应视为不定期租赁合同，根据我国《合同法》第232条之规定，我作为出租人有权随时通知您解除租赁关系，因我目前需要使用该房屋，现依法通知您：一、自本通知函发之日起，您我之间的不定期房屋租赁关系终止，请您在收到本书面通知后15日搬出青山区红钢城街二街坊99门1层12室房屋。二、若您在上述期限内不搬出青山区红钢城街二街坊99门1层12室房屋。本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。特此通知。本通知函一式两份，邮寄一份给您，另一份本人留存，内容相同。”国内挂号信收据显示，杜雪峰于当日签收了该通知。杜雪峰向夏爱国、蔡金莲交付房屋租金至2015年7月31日。
夏爱国、蔡金莲认为《租房合同》已解除，但杜雪峰却未依约腾退房屋，故夏爱国、蔡金莲诉至法院，请求判如所请。杜雪峰则认为《租房合同》未解除，故提出反诉，请求判如所请。
另查明，2014年2月21日，夏爱国将涉案房屋出让给案外人夏梅生，并办理了变更登记手续。
蔡金莲与案外人夏梅生系母女关系。
2014年4月15日，案外人夏梅生、蔡顺秋向夏爱国、蔡金莲出具了《说明》1份，载明：“由于我二人年事已高，现将位于武汉市青山区二街坊99门1层12室的房屋交由女儿蔡金莲和女婿夏爱国管理，并享有该房屋的出租及由此产生的相关权益。”案外人夏梅生在该说明上捺印，其配偶蔡顺秋在该说明上签名。
本院认为，本案的争议焦点为：一、夏爱国、蔡金莲是否具有原告主体资格；二、《租房合同》是否为不定期租赁合同；三、《租房合同》是否解除。
一、关于夏爱国、蔡金莲是否具有原告主体资格的问题。依照相关法律规定，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。房屋的所有权人、使用权人、占有人、承租人等均可以成为合法出租人。结合本案，2011年8月1日，原、被告双方签订《租房合同》时，涉案房屋登记在夏爱国名下；2014年2月21日，涉案房屋出让给案外人夏梅生后，案外人夏梅生、蔡顺秋出具的《说明》中明确涉案房屋由夏爱国、蔡金莲管理，并享有出租权及由此产生的相关权益；杜雪峰向夏爱国、蔡金莲交付房屋租金直至2015年7月31日。综上，夏爱国、蔡金莲具有原告主体资格。杜雪峰关于夏爱国、蔡金莲不享有主体资格的抗辩，本院不予采信。
原、被告间签订的《租房合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当遵守诚实信用的原则，严格按照《租房合同》的约定履行各自的义务。夏爱国、蔡金莲认为《租房合同》合法有效，杜雪峰亦实际履行该合同至2015年7月31日，故杜雪峰请求确认双方签订的《租房合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。夏爱国、蔡金莲对此的抗辩，本院予以采信。
二、关于《租房合同》是否为不定期租赁合同的问题。依照法律规定，当事人对合同的效力可以约定附条件和附期限。构成条件和期限的事实均为将来发生的事实，构成条件的事实具有不确定性，构成期限的事实则是必然的。结合本案，原、被告双方在签订补充约定时，已明确拆迁赔付款归夏爱国、蔡金莲所有，与杜雪峰无关，由此可知双方在签订合同时均认为涉案房屋将拆迁的事实确定会发生，并预先对拆迁收益进行了约定；原、被告在《租房合同》中约定了租赁期限为3年，在合同即将到期时，双方协商补充约定了“在拆之前”、“租金一年壹万贰仟元”等主要条款，而其他条款未变动，结合《租房合同》的有关条款、合同目的及协商补充约定的时间，“在拆之前”理解为合同期限较符合常理；原、被告双方于2014年5月17日签订补充约定时，约定装修款由杜雪峰承担，夏爱国、蔡金莲对涉案房屋进行装修予以认可，杜雪峰亦做好了继续经营到涉案房屋拆之前的准备。综上，原、被告双方在合同中约定的“在拆之前”应为所附的合同终止期限，即在拆迁之前，由杜雪峰租用涉案房屋，该《租房合同》系附终止期限的合同。夏爱国、蔡金莲关于《租房合同》为附条件的不定期租赁合同的辩称，本院不予采信。
三、关于《租房合同》是否解除的问题。原、被告双方在《租房合同》中约定，在租用期内夏爱国、蔡金莲不得随意要求杜雪峰提前搬迁，除非特殊情况，双方可提前半个月协商解决。原、被告双方均未提交证据证明双方对解除《租房合同》提前进行了协商，夏爱国、蔡金莲系单方在租赁期内发出解除合同的通知；夏爱国、蔡金莲未提交证据证明其出现了特殊情况；夏爱国、蔡金莲未提交证据证明杜雪峰存在严重违约情况；夏爱国、蔡金莲未提交证据证明其解除合同符合或存在法定解除合同的情形；经本院释明后，夏爱国、蔡金莲不同意违约解除合同，亦不同意赔偿杜雪峰的损失。综上，在租赁期间，夏爱国、蔡金莲不享有解除合同的权利，《租房合同》未解除。故夏爱国、蔡金莲请求确认《租房合同》已经解除的诉讼请求，本院不予支持。夏爱国、蔡金莲未提交证据证明《租房合同》存在无法继续履行的情形，杜雪峰亦愿意支付租金继续履行合同，故杜雪峰请求继续履行《租房合同》的诉讼请求，本院予以支持。因《租房合同》合法有效，并未解除，故夏爱国、蔡金莲请求判令杜雪峰立即腾退涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。杜雪峰对此的抗辩，本院予以采信。
原、被告间签订的《租房合同》合法有效，承租方应按照合同约定向出租方支付房屋租金。双方均认可杜雪峰支付租金至2015年7月31日，年租金为12，000元。故夏爱国、蔡金莲请求判令杜雪峰支付自2015年8月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费的诉讼请求，因《租房合同》未解除，该房屋使用费实际为房屋租金，杜雪峰应按照约定自2015年8月1日继续向夏爱国、蔡金莲支付房屋租金，对此本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、夏爱国、蔡金莲与杜雪峰签订的《租房合同》合法有效；
二、夏爱国、蔡金莲继续履行《租房合同》；
三、杜雪峰按照《租房合同》约定的年租金12，000元向夏爱国、蔡金莲支付自2015年8月1日起至实际腾退日止的房屋租金；
四、驳回夏爱国、蔡金莲的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费210元，反诉案件受理费80元，由夏爱国、蔡金莲共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费290元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程红丹
人民陪审员 桂 英
人民陪审员 余紫霞
二〇一六年二月五日
书 记 员 刘 涛