湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初10406号原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路550号今利园1、2座东头，统一社会信用代码：91430100753369988P。法定代表人：杨文波，董事长。委托代理人：刘丽娟，女，1988年10月1日出生，汉族，住武汉市江夏区告公司员工。委托委托代理人：孙春枝，女，1977年2月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区告公司员工。被告被告：李巍然，男，1974年6月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区，原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称“保利物业”）诉被告李巍然物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利物业的委托代理人刘丽娟、孙春枝，被告李巍然到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告保利物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年6月1日至2017年12月31日期间的物业费17671.9元；2、支付逾期交纳物业费的违约金14844.4元；物业费及违约金合计32516.3元；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告是保利·麓谷林语的物业管理服务企业。《前期物业服务合同》约定：原告在物业管理区域内提供物业服务，业主按照建筑面积交纳物业服务费（写字楼12元/月?平方米）。物业买受人应自开发商交房通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。因物业买受人的原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的，物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额缴纳。首次交纳物业服务费应按年交纳；之后在前期物业服务期间，业主应按每半年交纳物业服务费，交纳周期为半年最后一个月的15日前预交下半年的物业服务费，如逾期交纳物业服务费则视为违约行为，应按每逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。被告系麓谷林语13栋17025房业主，建筑面积（合同面积）77.51平方米。2016年6月1日至2017年12月31日，被告共拖欠原告物业费17671.9元，应该按照合同约定向原告支付违约金14844.4元，合计32516.3元。原告多次电话、书面催缴，被告拒不缴纳。被告的行为已经严重影响原告的物业管理及日常经营，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。现原告诉至法院，望判如所请。被告李巍然辩称：一、原告要求被告缴纳2016年6月1日至2017年12月31日期间物业费17671.9元，被告有异议。1、从2014年12月31日交房那天开始,被告按合同约定时间,前去收房,要求出示房屋及配套设施竣工验收文件,被拒绝,因此没有办理交房手续(购房合同第十一条约定,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接)。2016年5月,迫于无奈(不缴物业费拿不到房门钥匙,被告不能让被告投资的物业长期空置)缴纳了一年零五个月的物业管理费(所交费用的时间段是物业公司自己定的,被告不认可)再次向保利物业孙主任提出查看竣工验收文件和办理交房手续,还是遭到拒绝。直至今日,被告始终没有办理交房手续。根据《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业人的物业,物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”因此,原告应当向开发商湖南保利地产开发有限公司追缴2016年6月1日前的物业费。鉴于被告2016年6月1日起已经实际取得房屋使用权,同意从2016年6月1日起缴纳物业费。2、《合同》约定乙方提供的服务以约定的质量标准为准（附件四)，目前乙方一直没有提出服务标准,在物业的服务过程中,被告发现、反映的诸多问题,不但没有解决,反而情况更加糟糕。3、《合同》中明确前期物业费暂定12元/月.平方米,明确由物业服务成本等构成,多位业主多次明确且书面提出物业服务不到位,物业服务不仅没有提高,反而更糟,甚至连前台服务人员都没有了。清洁卫生做得极差,地下车库垃圾成山,灯光黑暗,根本无法正常使用。一楼临街门面外装饰的卫生长期没做,玻璃门窗四处贴着广告,地面墙角破损无人修复。这些事实足以证明,物业服务达不到甲级写字楼的标准,暂定12元/月平米的收费标准要协商。二、原告要求被告交违约金14844.4元,被告不认可。造成长时间未交物业费的原因并非被告单方面造成。1、由于开发商承诺的物业费减免金额始终未达成一致(因中央空调燃气到2015年10月底才开通，开发商只同意减免5个月),且被告的物业费记缴起始日未确定,因此,对原告提出的违约金金额,被告不认可。2、从2015年1月1日起,多位业主多次向原告提出物业服务不到位、人员配置短缺、楼层水压太低、安防系统盲点多等情况,要求物业整改,但服务质量始终不见起色,甚至有些越来越差,因此,物业费逾期未交是双方原因引起的，原告负有不可推卸的责任。三、原告要求被告承担诉讼费被告不服。业主从进驻写字楼以来,不断发现物业服务质量问题,也在不停的协商,想积极交纳服务费用,可物业公司一再强调自身利益,对业主反映的问题,不积极解决、协商，而一再把问题矛盾化处理,单方面走法律程序解决,属单方面行为,对产生的后果自行负责。综上所述,被告认为:1、物业服务费用肯定要交,交多少要根据实际情况来判定。2、原告要拿出量化服务标准,在物业服务实在达不到服务标准的前提下,协商物业费用按什么标准交纳。3.在以后的物业服务过程中进一步提高物业服务水平，马上停止侵犯业主权益(如地面停车场侵占等),处理好业主和物业的关系,达到更加长远的合作。鉴于上述事实,被告恳请法院依据事实和法律，公正判决,驳回原告的诉讼请求,维护被告的合法权益。审理查明：2012年8月25日，湖南保利房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，该合同第十二条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下:高层公寓（公寓式办公）：暂定2.5元/月．平方米；写字楼:暂定12元/月．平方米（含空调费）。第十四条约定：物业服务费的交费周期：首次交纳物业服务费应按年交纳；之后在前期物业服务期间，业主应按每半年交纳物业服务费，交纳周期为半年最后一个月的15日前预交下半年的物业服务费，如逾期交纳物业服务费则视为违约行为，应按每逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。被告李巍然系保利·麓谷林语13栋17025号房业主，房屋为写字楼，房屋面积77.51平方米。被告李巍然自2016年6月1日起至今一直未缴纳物业服务费。被告应交纳2016年6月1日至2017年12月31日止的物业服务费17672元（77.51㎡×12元/㎡/月×19个月）。同时，原告在为被告提供物业服务过程中，在写字楼大堂全天设专人值守方面存在一定的服务瑕疵。原告多次向被告催缴物业服务费未果，故向本院提起诉讼。上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《前期物业服务合同》、业主信息登记卡、被告提供的视频等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，湖南保利房地产开发有限公司与原告保利物业签订的《前期物业服务合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告为被告所在的小区提供物业服务有相应的合同依据。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2016年6月1日起至2017年12月31日止，一直未交物业服务费，对于原告要求被告支付物业服务费17671.9元，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金14844.4元，虽然被告没有及时交纳物业服务费存在违约行为，应当承担违约金的责任，但考虑到原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，对违约金予以免除，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对于被告主张原告存在的其他物业服务问题，因未提交充分证据证实，故本院不予采信，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，被告可另行主张权利。对于被告主张房屋未达到交付条件前其没有义务交纳2016年6月1日前的物业费，因房屋未达到交付条件与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，被告可另行向责任主体主张权利，且被告不得以此为由拒交物业费，故对被告的该项抗辩理由本院不予采信。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李巍然在本判决生效之日起十日内一次性向原告湖南保利物业管理有限公司支付自2016年6月1日起至2017年12月31日止的物业服务费17671.9元；二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取307元，由原告湖南保利物业管理有限公司、被告李巍然各承担153.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇一八年二月五日书记员  周 沛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。