湖北省武汉市武昌区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鄂0106执异25号
异议人：湖北融森投资担保有限公司，住所地湖北省襄阳市樊城区。
委托代理人：谢景斌，湖北××和信律师事务所律师。
委托代理人：杨寻，湖北××和信律师事务所律师。
申请执行人：郭东。
委托代理人：刘征，湖北××律师事务所律师。
被执行人：郭发学。
委托代理人：傅浩，湖北××律师事务所律师。
本院在执行申请执行人郭东因民间借贷纠纷执行一案申请对被执行人郭发学强制执行过程中，于2015年7月10日作出（2015）鄂武昌执字第44-1号执行裁定书，裁定：……，三、查封被执行人郭发学名下位于武汉市武昌区小洪山特1号银海华庭2栋29层4室房屋（以下简称银海华庭2栋29层4室房屋）。于2016年2月3日作出（2015）鄂武昌执字第44-2号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人郭发学名下银海华庭2栋29层4室（武房权证市第2005089**号）房屋。异议人湖北融森投资担保有限公司（以下简称融森公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
异议人融森公司称：2013年7月17日，湖北天开机械制造实业有限公司（以下简称天开公司）与湖北襄阳农村商业银行（以下简称襄阳农商行）签订《流动资金借款合同》，向该行借款2000万元。同日，融森公司与襄阳农商行签订《保证合同》，为天开公司的上述借款提供连带责任保证。同日，郭发学等人向融森公司提供连带责任反担保。
2014年7月16日，郭发学与融森公司签订《房屋转让协议》，约定郭发学将位于银海华庭2栋29层4室房屋（房屋所有权证号：武房权证市第2005089**号）转让给融森公司，转让价格为110万元（已扣除房屋抵押金额）；该转让行为在天开公司未按合同约定履行还款义务、融森公司承担担保责任后生效。融森公司承担担保责任后，视为融森公司已按约定的转让价格付清房款。借款到期后，天开公司未依约向襄阳农商行履行还款义务，该行于2014年7月18日、7月21日从融森公司账户强行扣划10067129.04元、10078000元用于代偿天开公司的贷款。
基于上述事实，郭发学已经将案件涉案房屋转让给融森公司，且融森公司已经付清了购房款，该房屋应当属于融森公司所有。请求解除对银海华庭2栋29层4室房屋的查封，中止对该房屋的执行。
异议人融森公司为支持其异议主张，向本院提供了以下证据：
1、郭发学与融森公司于2014年7月6日签订的《房屋转让协议书》；
2、申请执行人郭东于2014年12月19日向武昌区法院递交的《强制执行申请书》；
3、武昌区法院（2014）鄂武昌民初字第04444号民事调解书。
申请执行人郭东抗辩称：一、融森公司并未取得诉争房屋的所有权，该房屋依然属于被执行人郭发学所有。1、诉争房屋在签定《房屋转让协议》时，未经抵押权人招商银行的同意，依法不得转让抵押财产。2、诉争房屋为郭发学的夫妻共同财产，郭发学作为共有人之一，未经其他共有人同意主体资格不合法，无权签署合同转让该房屋，因此，《房屋转让协议》无效。3、诉争房屋的评估价格为238.15万元，而《房屋转让协议》约定房屋转让价格仅为110万元，不足评估价格的一半，属于明显不合理低价，该房屋转让无效。
二、《房屋转让协议》实际是被异议人郭发学向被答辩人融森公司承担反担保责任的一种让与担保方式。1、被答辩人融森公司与被异议人郭发学之间签订《房屋转让协议》真实目的是为了给融森公司的担保进行反担保，并非为了实现房屋买卖；双方真实法律关系是反担保。2、融森公司在签署该协议后，并不关心房屋产权问题，此时协议只是反担保的担保方式。同时，在（2014）鄂襄阳中民三初字第00221号民事判决书中可看出，融森公司并未就郭发学未偿还银行贷款，融森公司承担担保责任后，与郭发学签订合同受偿郭发学房屋一套，并减去购房款的事实，向襄阳市中级人民法院提交证据。表明融森公司实则对该《房屋转让协议》的效力与其真实法律关系是持保留态度的。
综上，诉争房屋的产权人为武汉市住房保障及房屋管理局公示的：郭发学，并未转移至融森公司。请求贵院依法驳回被答辩人融森公司的执行异议。
被执行人郭发学述称，我与融森公司之间并不存在房屋转让关系，我也根本没有将银海华庭2栋29层4室房屋转让给融森公司的意思，所谓《房屋转让合同》上的签名虽是我本人所签，但合同内容是融森公司自行填写的。因为我向一个叫徐国华的人借款200万元时，将该房屋抵押给了徐国华，所以不可能将该房屋再转让给融森公司，正因这样，我在《房屋转让合同》后面注明：“该房产已于2014年6月（原文2004年为笔误）抵押给徐国华”。
审查查明，2013年7月10日，天开公司与融森公司签订《委托担保合同》，约定由融森公司为天开公司向襄阳农商行申请2000万元借款提供保证担保，担保费40万元。同日，融森公司与武汉开元拍卖有限公司、北京开元天兴拍卖有限公司、郭发学、刘彩云等反担保保证人签订《反担保（保证）合同》，约定由反担保保证人对反担保范围内债务的清偿与借款人承担连带责任。
2014年7月16日，被执行人郭发学与融森公司签订《房屋转让协议书》，约定：郭发学将其所有的坐落于银海华庭2栋29层4室房屋（建筑面积165平方米）以110万元的价格（已扣除房屋抵押金额）转让给融森公司。双方在《房屋转让协议书》第三条约定：当债务人未按《借款合同》约定履行还款义务，乙方（融森公司）承担与襄阳农商行于2013年7月17日签订的《最高额保证合同》担保责任后，本协议生效；当乙方承担保证责任后，按照本协议第二条约定的价格视为乙方已付清甲方（郭发学）购房款。
天开公司向襄阳农商行的2000万元借款到期后，因天开公司未依约履行还款义务，襄阳农商行于2014年7月18日、2014年7月21日从融森公司账户扣划10067129.04元、10078000元用于代偿天开公司的贷款。
因武汉开元拍卖有限公司、北京开元天兴拍卖有限公司、郭发学、刘彩云未履行反担保保证责任，融森公司于2014年10月29日向湖北省襄阳市中级人民法院提起诉讼。要求天开公司、武汉开元拍卖有限公司、北京开元天兴拍卖有限公司、郭发学、刘彩云、徐玉合偿还代偿款1600余万元（已扣除天开公司支付的400万元保证金）。该院于2015年1月8日作出（2014）鄂襄阳中民三初字第00221号民事判决书，判决：天开公司向融森公司支付代偿款1600余万元及利息，武汉开元拍卖有限公司、北京开元天兴拍卖有限公司、郭发学、刘彩云、徐玉合承担连带责任。
审查认为，被执行人郭发学与融森公司所签订《房屋转让协议书》虽名为“房屋转让”，但协议约定：“当债务人（指“天开公司”）未按《借款合同》约定履行还款义务，乙方（融森公司）承担与襄阳农商行于2013年7月17日签订的《最高额保证合同》担保责任后，本协议生效；当乙方承担保证责任后，按照本协议第二条约定的价格视为乙方已付清甲方（郭发学）购房款”，即该《房屋转让协议书》是以“襄阳农商行对融森公司实现保证债权”为生效要件，双方当事人在该协议中并非以转让房屋所有权为实质内容，而是以转让房屋所有权形式反担保天开公司对融森公司的或有债务。虽然天开公司对融森公司的或有债务已演变为现实债务，但该事实不能掩盖本案实质上的担保法律关系，此种担保即为让与担保。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案标的房屋仍登记在被执行人郭发学名下，该物权并未发生变更登记，故融森公司对银海华庭2栋29层4室房屋不享有所有权。同时，根据《物权法》第五条确定的物权法定原则，及《物权法》第四编的规定，法定的担保物权仅有抵押权、质权、留置权，让与担保并非法定担保物权。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款再次否定了让与担保的合法性，故融森公司对银海华庭2栋29层4室房屋也不享有担保物权。且《房屋转让协议书》成立于襄阳农商行扣划融森公司账户存款这一行为之前，此前融森公司对襄阳农商行所承担的担保债务仍为或有债务，故该协议也不能视为融森公司承担担保责任后融森公司为行使追偿权而与郭发学之间签订的代物清偿协议，融森公司不能依此协议享有要求郭发学履行交付标的房屋的债权。融森公司的异议主张不足以排除对本案标的物的强制执行，其所提出的异议主张不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回湖北融森投资担保有限公司的执行异议。
如不服本裁定，异议人和申请执行人可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 万文沙
审 判 员 陶冲祥
人民陪审员 谢 莎
二〇一六年七月十二日
书 记 员 刘良志