河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫08民终50号上诉人（原审被告、反诉原告）河南亿祥置业有限公司，住所地河南省焦作市人民路东段2751号。法定代表人王海港，执行董事兼总经理。委托代理人闫全喜，河南金研律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）蒋小国，男，1964年1月4日出生，汉族，住河南省修武县。委托代理人耿海中，河南华凌律师事务所律师。上诉人河南亿祥置业有限公司（下称亿祥公司）因与被上诉人蒋小国买卖合同纠纷一案，蒋小国于2014年7月28日向修武县人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除蒋小国与亿祥公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、亿祥公司退还购房款309000元、契税6180元、物业费1204元、装修押金1000元、垃圾处理费500元、闭路线费180元，合计318064元；3、亿祥公司赔偿其已实际支出的贷款利息（暂计至2014年6月20日为21115.46元，具体实付利息以工商银行计算的利息为准）；4、亿祥公司赔偿房屋楼梯费、装修材料费、人工费等计45006.5元；5、亿祥公司赔偿商品房价格上涨差价损失58109.86元；6、亿祥公司赔偿房屋租赁费7333.33元；7、亿祥公司赔偿装修误工损失16000元；8、亿祥公司支付违约金1590.32元；9、本案诉讼费由亿祥公司承担。重审过程中，蒋小国将第6项诉讼请求中的租赁费增加8000元至15333.33元。亿祥公司反诉请求：1、确认蒋小国解除《商品房买卖合同》无效；2、蒋小国赔偿反诉人经济损失50000元；3、蒋小国向反诉人赔礼道歉、消除影响、恢复名誉；4、反诉费用由蒋小国承担。在审理过程中，亿祥公司撤回2、3项反诉请求。本案原审于2015年6月29日作出一审判决，亿祥公司不服提出上诉，焦作市中院于2015年9月29日裁定撤销原判，将本案发回重审。原审重审后于2016年10月25日作出（2015）修民重字第00014号民事判决。亿祥公司仍不服原判，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日受理后依法组成合议庭，并于2017年1月16日公开开庭审理了本案。上诉人亿祥公司的委托代理人闫全喜、被上诉人蒋小国的委托代理人耿海中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年10月11日，蒋小国与亿祥公司签订了编号为201117137的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：蒋小国购买亿祥公司开发的修武·亿祥东郡小区（又名亿祥城邦）第32幢1单元6层12号商品房。合同第八条约定了交付期限为2013年3月31日前，交付条件为该商品房经验收合格并符合本合同约定；第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任；第十一条规定了交房办法等。2012年9月7日、9月20日，蒋小国分别支付亿祥公司房款50000元、49000元；2012年11月20日，蒋小国按揭贷款210000元，向亿祥公司支付了余款；三笔款项合计309000元。2012年10月25日，蒋小国向修武县地方税务局缴纳契税6180元。2013年3月30日，亿祥公司将房屋交付蒋小国，亿祥公司向蒋小国提供了《商品住宅质量保证书、使用说明书》（以下简称两书），但两书缺乏建设工程竣工验收意见书，房屋建筑工程竣工验收备案证书或住宅小区综合验收备案证书、住宅工程质量分户验收表等关键证据。蒋小国于2013年1月25日向修武县广播电视中心交纳闭路线费180元；2013年6月7日、6月8日向河南亿森物业服务有限公司分别交纳物业费1204元、装修押金1000元，垃圾处理费500元。2013年5月份，蒋小国开始装修，但在装修过程中，房屋出现漏水，经亿祥公司多次维修后仍不能解决。鉴于房屋的漏水问题无法解决，2014年7月3日，蒋小国向亿祥公司送达了《解除合同通知书》，但蒋小国与亿祥公司双方未能就有关问题达成协议。随后蒋小国将亿祥公司诉至法院，亿祥公司提起反诉。诉讼中，原审于2014年9月19日上午9时30分对该房进行了现场勘验，勘验时正值雨季，从2014年9月11日起，连续下雨至9月17日止，现场勘验结果为：1、客厅南平台屋顶大约8平米内，有大约33个注浆点，注浆点系亿祥公司处理屋顶漏水时所留下的，经处理后，仍有最少12处阴湿现象，其中一处滴水。2、南卧室西卧有约6平方米区域内存在8处阴湿现象，其中有3处滴水，一处比较严重，地面上形成约2平方米面积的积水。3、东卧室西南角有大约长1米、宽10厘米的湿渍，该处是经过注浆止水措施处理的，东面墙砖存在大约20cm×20cm的湿渍。4、厨房内有1.5m×1m区域内有多处湿渍，也是经过防水处理的。5、所有处理过的漏水点的注钉均未取出。诉讼中，蒋小国申请对涉诉商品房的装修费用进行评估，焦作市至信价格评估有限公司作出焦至评字（2015）第【051】号价格评估报告书，对装修费用的评估价格为41456元。诉讼中，蒋小国于2016年3月1日提出鉴定申请，要求对房屋漏水、渗水与商品房存在严重质量问题之间具有直接因果关系进行鉴定。河南顺成建筑工程质量司法鉴定所作出豫顺司鉴所[2016]质鉴字第11号工程质量司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、屋面渗水的主要原因是原屋面防水层施工质量不合格所致；2、南侧露台地平面加高后泛水层高度不足，导致雨雪越过泛水层，原防水层内、外长期积水是闷顶层渗水的原因之一；3、南阳台玻璃顶棚与交接墙无泛水措施是渗水次要原因之一；4、屋顶现浇砼干裂纹、8轴/J轴顶板有局部蜂窝，属施工质量一般缺陷，与渗水无关。并在分析说明部分指出：1、“渗水部位……判定均为防水层施工质量不合格所致……影响使用功能，应对防水层及相关部位全面返工”；2、“（南侧露台）……因长期积水防水层与结构粘连已不能保证，应全面返工”；……4、“（南阳台外）玻璃顶棚向上250mm应采取泛水处理措施而未实施，是玻璃顶棚与交接墙处渗水的原因”；5、“……屋面防水层彻底返工后可以解决渗水问题……不会因业主装修损坏原有防水层”。2016年6月8日，蒋小国提出鉴定申请，要求对涉诉房屋房顶存在严重质量问题进行鉴定。焦作市建设工程质量管理协会作出编号BG2016029质量鉴定报告，鉴定结论为“房屋施工质量较差，渗漏水严重，屋面工程不满足《屋面工程质量验收规范》的要求。混凝土楼板裂缝已影响房屋结构的耐久性（房屋设计合理使用年限）及使用功能。建议：1、屋面天沟防水需返工重做……；2、客厅南侧平台（屋面）需返工重做……；3、楼板裂缝的修复应认真编制修复方案，经专业部门认可后再施工”。原审法院认为，蒋小国与亿祥公司签订《商品房买卖合同》及补充协议后，双方应当按照协议约定全面、及时履行合同义务。本案中，蒋小国以按揭贷款方式购置房屋，并在房屋交付后迅速投入装修过程中，对住房之投入不可谓不巨大，对住房之需求不可谓不急切，作为公民乃至其家庭最重要之财富及最必需之生活品的房屋，其所伴生的财产权利及合同权利为法律保护之客体。关于房屋是否存在质量问题严重影响正常居住的问题，作为生活必需品的房屋，除了一般的遮风避雨、保暖御寒等实用价值，更是进行休憩、获得安宁所必需之场所。该房屋经多次无法妥善维修，已超出了一般情况下社会大众对于新买房屋质量问题的容忍限度。依据两次鉴定结论，该房屋的严重渗漏水问题是因为建设过程中防水层和泛水层不合格、缺乏泛水措施、且混凝土裂缝已影响房屋结构的耐久性及使用功能所致，需要对屋面防水层及相关部位全面彻底返工、未实施的泛水处理措施重新处理来修缮。说明涉诉房屋的质量问题属严重的质量问题，且已实际严重影响蒋小国居住使用，已属根本违约，蒋小国发出解除合同通知书是对其权利的行使，该院确认解除合同有效。关于房屋买卖合同的解除的效力问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”赋予了违约情况下守约方的合同解除权，并在第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定了合同解除的方式，《最高人民法院》第十二条、第十三条规定了在房屋主体结构问题、房屋质量问题严重影响正常居住使用等情形下，“买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。因此，房屋买受人可以选择通过通知方式或者诉讼方式解除合同，蒋小国在2014年7月3日向亿祥公司送达解除合同通知，对方在提出了确认解除合同效力的反诉，该院通过审理业已认定解除合同有效，此时蒋小国再行起诉要求解除合同已丧失了请求权基础，该院不予支持。关于蒋小国的各项请求，因合同业已解除，购房款309000元亿祥公司应予返还；因契税、物业费、装修押金、垃圾处理费、闭路线费亿祥公司均非收取主体，无返还义务，对此请求不予支持；首付款项99000元的利息以及蒋小国本人已付的银行贷款利息，为解除合同所生之损失，亿祥公司有赔偿责任，该院予以支持；蒋小国要求赔偿装修费用45006.5元及装修误工损失16000元，但依价格评估结论整体装修费用为41456元，对此亿祥公司应按评估价格予以赔偿；商品房价格上涨差价为购房者因解除合同导致其购房机会丧失所产生的损失，因为其重新购买同类房屋需消耗其更多财产，但蒋小国对房屋解除时价格是否上涨以及上涨至何价格均未提供证据，该院对此不予支持；蒋小国主张以亿祥公司交付房屋时未向申请人出示房屋验收证明材料逾期已过90日构成违约为由，要求支付违约金。该院认为，根据亿祥公司所提交的竣工备案资料，可以证明房屋在交付时已经验收，虽其未出示属瑕疵履行，但蒋小国也已经接收房屋，对该违约金的主张不予支持；因亿祥公司所交房屋存在质量问题导致蒋小国居住使用的合同目的不能实现，因而租赁房屋进行居住，此为其实际损失，予以支持，但交付房屋后应有必要的装修时间，按照社会一般情况，确定装修开始至可以居住时间为6个月，因其2013年5月开始装修，房屋租金的损失赔偿应从2013年11月开始计算至起所提交的租赁合同截止日期2015年2月25日，共计10666.67元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、确认原告蒋小国与被告河南亿祥置业有限公司签订的房屋买卖合同于2014年7月3日，即原告蒋小国发出的解除合同通知书到达河南亿祥置业有限公司之日解除；二、被告河南亿祥置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告蒋小国购房款309000元，按6%的年利率赔偿原告蒋小国首付款99000元占用期间的利息（其中50000元自2012年9月7日、49000元自2012年9月20日起计算至实际返还之日止）,并赔偿原告蒋小国所借贷的210000元产生的实际利息（以借款合同规定的利率为利率，自2012年11月20日计算至返还之日止）。三、被告河南亿祥置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告蒋小国房屋装修费41456元以及房屋租赁费用10666.67元。四、驳回原告蒋小国的其他诉讼请求。如河南亿祥置业有限公司未按指定期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8572元，反诉费575元（预收案件受理费1050元，其中950元因撤回部分反诉请求减半收取计475元），鉴定费10000元，评估费2000元，由被告承担，暂由原告垫付，待被告履行给付义务时一并结清。亿祥公司上诉称，一、原审认定事实错误。1、原审认定“在装修过程中，房屋出现漏水，经多次维修仍不能解决”严重错误。涉案房屋交付被上诉人使用后，其在随后的装修中出现屋顶渗漏水现象，我公司获报后及时进行了针对性维修，且大部分渗漏点一次性修复，部分渗漏点已“打钉注胶”，但尚未完成“拔钉封闭”的工作，被上诉人因怀疑房屋楼板存在质量问题，拒绝施工人员入户施工，致使不能继续修复。故不是我公司对渗漏点修复不了，而是被上诉人刻意阻扰所致，造成问题不能解决，甚至扩大了损失。2、原审刻意不采纳“河南顺成建筑工程质量司法鉴定所”的鉴定报告，而是采信“焦作市建设工程质量管理协会”作出的鉴定报告，并认定房屋存在质量问题，严重错误。河南顺成鉴定所是双方委托的，其鉴定报告双方均无异议，该鉴定结论对房屋的质量相关问题经维修后可解决，无法支持被上诉人解除合同的请求。后被上诉人便重新提出鉴定申请，遭到我公司反对，在未通知我公司到场的情况下，指定焦作市建设工程质量管理协会重新鉴定，该鉴定机构并非法定、专业的鉴定机构，故该鉴定报告应不予采纳。二、原审适用法律错误。涉案房屋存在的质量瑕疵问题，可通过维修彻底解决，不会影响房屋的正常使用，故不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定。依据合同法的相关规定，本案可通过维修、补充等合理方式处理，足以消弭质量瑕疵。原判确认合同解除并非被上诉人的原审诉求。三、原审程序违法。原审变更主审法官后未重新进行案件审理，仅对司法结论组织了质证，便作出判决不当。被上诉人在河南顺成建筑工程质量司法鉴定所鉴定后，又提出重新鉴定申请，原审在没有事实和法律依据的情况下，接受重新鉴定申请，显然不当。我公司对焦作市建设工程质量管理协会的鉴定报告提出异议，并申请鉴定人员出庭作证，原审不予准许，剥夺了我公司的权利。请求：撤销原判第1、2、3项，驳回被上诉人的诉求。蒋小国辩称，1、涉案房屋大面积漏水是不争的事实，经过至少三、四次的维修，多次打注钉不能修复，且经鉴定打注钉的方式根本无助于解决问题。屋顶存在严重质量问题，严重影响了使用。2、原审法院充分采纳了河南顺成鉴定所的鉴定意见，焦作市建协的鉴定意见完全正确。原审适用法律正确，程序合法，裁判正确，请求维持原判，驳回上诉。根据当事人的诉辩意见，并征询其同意，本院归纳本案二审的争议焦点是：1、原审采纳“焦作市建设工程质量管理协会”的鉴定报告并确认双方签订的房屋买卖合同于2014年7月3日已解除，是否适当。2、原审程序及适用法律是否错误。针对争议焦点，双方均无新证据提交。上诉人认为，原审确认双方的买卖合同解除错误，程序违法，法律使用不当。1、涉案房屋漏水不属于法律规定严重使用的情况，原审适用法律错误。2、我方对房屋漏水问题已经尽了维修义务，部分漏水点没有维修完毕是因对方阻止我方维修所致。3、河南顺成鉴定所的鉴定意见是，房屋漏水现象经过维修可以修复，不属于严重影响适用的范围。4、原审适用最高院第13条的解释错误，该房屋最终修复有问题的话才能解除。另针对类似的问题，还有两家，通过维修已经解决。被上诉人称：1、水帘洞式的房子肯定影响正常居住。2、开发商对房子的维修是当然的义务，但这种维修义务不能长时间久拖不决。对方所采取的维修方式是打注钉，解决不了房屋漏水问题，河南顺成鉴定所的意见是屋面防水层彻底返工才可能解决漏水问题，不包括其他严重质量问题。现房屋通过维修根本解决不了问题，应当解除合同。3、对方称还有其他两家出现类似问题，实际绝非两三家，这也反映了该小区的房屋存在多处多种质量问题。经本院审理查明的案件事实与原审查明的一致。本院认为，涉案房屋房顶的渗漏水问题，原审中两家鉴定机构的鉴定报告中，均显示该房屋存在质量问题，并影响正常使用功能。原审依据鉴定报告并确认蒋小国通知亿祥公司解除房屋买卖合同的行为有效，并无不当，本院予以采纳。原审两次鉴定的内容、目的不同，焦作市建设工程质量管理协会的鉴定并非是对河南顺成建筑工程质量司法鉴定所鉴定报告的重新鉴定，焦作市建设工程质量管理协会已被焦作市中级人民法院依法选录，具有相应的鉴定资格，且就鉴定事项原审于2016年7月14日通知了亿祥公司。故亿祥公司对焦作市建设工程质量管理协会的资格等所提的异议不能成立，原审采纳该鉴定报告并予以裁判正确。综上，原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。亿祥公司的上诉理由不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9147元，由上诉人亿祥公司负担。本判决为终审判决。审判长  王国星审判员  程全法审判员  贾胜利二〇一七年二月二十三日书记员  刘 颖