广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦南民初字第1591号
原告唐德生，居民。
委托代理人刘源源，广西海湾律师事务所律师。
被告林永国，居民。
被告严敏芳，居民。
委托代理人庄诚，上海市锦天城律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司钦州分行。
原告唐德生与被告林永国、严敏芳、第三人中国银行股份有限公司钦州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨辞冬独任审判，因被告林永国下落不明，无法直接送达，本案转普通程序审理，由审判员杨辞冬担任审判长并主审本案，与由审判员陈勋、人民陪审员黄发组成合议庭进行审理，于2015年11月6日公开开庭审理了本案，书记员邓龙鹏担任记录。原告唐德生的委托代理人刘源源，被告严敏芳及其委托代理人庄诚均到庭参加了诉讼。被告林永国经本院公告传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐德生诉称，原告唐德生（乙方）与被告林永国、严敏芳（甲方）于2012年7月26日签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方位于钦州市钦州湾大道西面金辉·时代广场A座4层412房的房屋一套。该套房屋建筑面积74.84平方米，房屋的买卖成交价格为人民币240000元。付款方式为：1、签订合同时，乙方必须支付甲方定金10000元，本合同签订第二日，乙方另支付甲方人民币20000元；2、2012年7月29日前，乙方必须支付甲方房款人民币120000元；3、甲方必须在该房屋办出房产证时，最迟不超过2013年1月31日前，还清该套房屋所欠的贷款，并配合乙方去钦州市公证处办理公证委托，同时乙方必须支付房款90000元整。该合同同时约定：甲方中途违约，甲方应在违约之日起5日内将乙方支付给甲方的购房款退还给乙方，另付给乙方壹拾万元整违约金。合同签订之后，原告积极履行相关付款义务，于2012年7月29日前共向两被告支付购房款150000元，随后原告代为办理该套房屋的房屋契约、房产证手续和代为缴纳了3个月的银行按揭。该套房屋于2013年12月16日办理《房屋所有权证》至被告林永国名下，但两被告中途违约，原告多次催促两被告办理房屋过户手续，两被告均以没有钱还清银行贷款为由，不配合原告办理该套房屋的过户手续，至今已有8个月没有偿还银行的按揭款。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，由于被告怠于履行其合同义务，原告请求继续履行合同，代被告履行银行的按揭贷款135484.33元，并将该房屋过户到原告名下；同时，由于被告的行为违约，应当支付原告的经济损失和违约金65484.33元。为此，特向人民法院起诉，请求法院判决：1、确认原、被告三方于2012年7月26日签订的《房屋买卖合同》有效；2、请求继续履行该合同，原告代被告履行银行的按揭贷款135484.33元，3、请求确认位于钦州市钦州湾大道西面金辉·时代广场A座4层412房的房屋所有权归原告所有，并将该房屋过户到原告名下；4、判令被告林永国、严敏芳共同支付原告因购房造成的经济损失45484.33元；5、请求判令被告林永国、严敏芳共同支付违约金人民币2000元给原告唐德生。
被告严敏芳辩称，一、被告严敏芳非涉讼房屋的权利人，不应作为本案纠纷的主体。本案涉讼房屋“钦州市钦州湾大道西面金辉时代广场A座4层4l2室”系被告林永国与钦州金辉房地产有限公司签订买卖合同购得（1、《购房合同》由林永国一人签订；2、“涉讼房屋产权证”的产权登记信息为林永国—人；3、“涉讼房屋贷款合同”亦由林永国签订并承担还款义务）。因此，“钦州市钦州湾大道西面金辉时代广场A座4层412室”的房屋权利人非常明确，即被告林永国，与被告严敏芳无关。被告严敏芳对该房无权利，也没有权力。原告诉讼的主要理由“卖方”不履行还贷、过户义务，这些都不是被告严敏芳的义务和权力。因此，被告严敏芳不应参与本案诉讼。二、被告严敏芳在合同上签字仅基于代理关系，被告严敏芳没有收取过原告任何款项。1、在林永国与原告签订涉讼合同时，被告严敏芳与林永国系朋友关系，签约时只是因为被告林永国当天无法赶到，委托被告严敏芳签署合同。从合同的签订方式看，由于被告林永国无法到场，由被告严敏芳代签，并由被告严敏芳签署了自己的名字。随后，被告林永国再次签字确认。从法律意义而言，这是委托人（林永国）对代理人（被告严敏芳）行为的确认。根据“代理关系”的法律意义，合同权利、义务均归属于委托人。2、本案涉讼共三张收据，被告严敏芳仅在合同签订后第二天的2万元款项的收据上签字。由于房屋产权是被告林永国的，这些钱应当归属于被告林永国。被告严敏芳在收据上的签字没有任何法律权利基础和意义。综上所述，被告严敏芳非涉讼房屋的权利人，在被告林永国与原告的交易中只是起到代理的作用，合同权利（房款由林永国收取）、合同义务（林永国应当还贷交房）均与被告严敏芳无关。因此，请求法院驳回原告对被告严敏芳的诉讼请求。
被告林永国不作答辩。
第三人中国银行股份有限公司钦州分行述称，一、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》争议的房屋是被告林永国于2010年4月8日购买，并作为抵押物在我行贷款15.70万元，贷款期限为20年。至2015年11月9日尚欠本金129383.38元，利息630.48元，罚息1.10元，共计130014.96元（利息及罚息随时间动态变动，以后另计）；二、由于被告林永国与我行签订的《个人住房贷款合同》尚在履行中，按照物权法的规定，我行对抵押物处置及处置所得有优先受偿权；三、鉴于原告的诉讼请求涉及我行的贷款抵押物，我行要求还清我行的全部本息后，我行方可释放抵押物。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：钦州市钦州湾大道西面金辉时代广场A座4层4l2室，是被告林永国与钦州金辉房地产有限公司于2010年2月2日签订《商品房买卖合同》购买所得，2010年4月8日，被告林永国与第三人签订《个人住房贷款合同》，被告林永国将该房屋作抵押向第三人贷款15.70万元，贷款期限为20年。至2015年11月9日尚欠本金129383.38元，利息630.48元，罚息1.10元，共计130014.96元（利息及罚息随时间动态变动）；被告林永国与被告严敏芳是朋友关系。
2012年7月26日，以原告为乙方、被告林永国、严敏芳为甲方，双方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方位于钦州市钦州湾大道西面金辉·时代广场A座4层412房的房屋一套。该房屋建筑面积74.84平方米，房屋的买卖成交价格为240000元。付款方式为：1、签订合同时，乙方必须支付甲方定金10000元，本合同签订第二日，乙方另支付甲方20000元；2、2012年7月29日前，乙方必须支付甲方房款120000元；3、甲方必须在该房屋办出房产证时，最迟不超过2013年1月31日前，还清该套房屋所欠的贷款，并配合乙方去钦州市公证处办理公证委托，同时乙方必须支付房款90000元整。该合同同时约定：甲方中途违约，甲方应在违约之日起5日内将乙方支付给甲方的购房款退还给乙方，另付给乙方10万元整违约金。合同签订之后，原告积极履行相关付款义务，于2012年7月26日签订合同时支付给被告林永国定金1000元，于2012年7月27日，支付给被告林永国、严敏芳20000元，于2012年7月29日，支付给被告林永国购房款120000元，原告先后共支付购房款150000元，被告也将房屋交付给原告使用。随后原告代为办理该房屋的房产证手续和代为缴纳了3个月的银行按揭3300元，先后支付了房屋的代办费1000元、代为办理房屋的契税2032.07元、代为办理房屋的房产证费用514.50元。该房屋于2013年12月16日办理《房屋所有权证》至被告林永国名下，但原告多次催促两被告办理房屋过户手续，两被告均以没有钱还清银行贷款为由，不配合原告办理该房屋的过户手续，至今已有6个月没有偿还银行的按揭款。2015年7月2日，原告向本院起诉，请求法院判决：1、确认原、被告三方于2012年7月26日签订的《房屋买卖合同》有效；2、请求继续履行该合同，原告代被告履行银行的按揭贷款135484.33元；3、请求确认位于钦州市钦州湾大道西面金辉·时代广场A座4层412房的房屋所有权归原告所有，并将该房屋过户到原告名下；4、判令被告林永国、严敏芳共同支付原告因购房造成的经济损失45484.33元；5、请求判令被告林永国、严敏芳共同支付违约金人民币2000元给原告唐德生。
本院认为，原告与被告林永国、严敏芳签订一份《房屋买卖合同》，约定将被告林永国个人名下的、位于钦州市钦州湾大道西面金辉·时代广场A座4层412房的房屋转让给原告，被告严敏芳既不是房屋的产权人，也不是房屋的共有人，不具备出让该房屋的主体资格，但被告林永国具备出让该房屋的主体资格，该合同经原告与被告林永国双方自愿、协商一致的基础上签订的，双方的意思表示真实，原告与被告林永国双方也均具有完全行为能力，协议也没有违反法律或社会公共利益，因此，该《房屋买卖合同》是合法有效的，对原告和被告林永国均有约束力。因此，原告要求确认该《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院应当予以支持。
被告林永国与第三人签订《个人住房贷款合同》，被告林永国将该房屋作抵押向第三人贷款15.70万元，贷款期限为20年。至2015年11月9日尚欠本金129383.38元及其利息，第三人主张对该抵押物处置及处置所得有优先受偿权，要求还清银行的全部本息后，方可释放抵押物的诉讼请求，有事实和法律依据，本院应当依法予以支持。
被告严敏芳与被告林永国只是朋友关系，被告严敏芳既不是房屋的产权人，也不是房屋的共有人，不具备出让该房屋的主体资格，不是出让房屋的权利主体和义务主体，因此，原告主张被告严敏芳与被告林永国共同承担赔偿责任和支付违约金，本院依法不予支持。
在双方签订合同后，原告已经履行了合同的全部义务，但被告林永国没有按约定履行其合同的转户义务，构成了合同违约，因此，原告要求被告支付违约金人民币2000元的诉讼请求，本院应当予以支持被告林永国支付违约金2000元给原告。
原、被告双方签订的《房屋买卖合同》既然合法有效，就应当继续履行，原告请求继续履行该合同，应当予以支持；因被告林永国已经将该房屋作抵押向第三人贷款15.70万元，在贷款尚未还清、第三人没有解除抵押之前，改变该房屋的所有权、将该房屋过户到原告名下，将会损害第三人的利益，因此，应当在还清该房屋的按揭贷款本息之后，由第三人解除对该房屋的抵押权，方可办理房屋过户手续。原告要求代被告履行银行的按揭贷款，达到办理房屋过户的目的，应该通过与第三人沟通协商解决，本院不能通过判决强制要求原告代为还款。因按揭贷款的利息及罚息随时间动态变动，至还清本息时方能确定本息共计的数额，在目前尚未能够确定该数额的情况下，原告因购房造成的经济损失额也尚未能够确定，因此，原告要求代被告履行银行的按揭贷款、确认位于钦州市钦州湾大道西面金辉·时代广场A座4层412房的房屋所有权归原告所有，并将该房屋过户到原告名下，以及要求判令被告支付原告因购房造成的经济损失45484.33元的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定：
一、原告唐德生与被告林永国于2012年7月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方继续履行合同；
二、被告林永国支付给原告唐德生违约金2000元；
三、驳回原告唐德生的其他诉讼请求。
案件受理费4930元（原告已预付），公告费700元，共计5630元，由被告林永国负担。
上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费4874元（直接汇入银行帐户。开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户；开户帐号：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨辞冬
审 判 员 陈 勋
人民陪审员 黄 发
二〇一五年十一月六日
书 记 员 邓龙鹏