河北省宽城满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0827民初2344号原告：孙吉良，男，1969年1月24日生人，满族，个体，住宽城满族自治县，委托诉讼代理人：裴庆富，男，河北伸正律师事务所律师。被告：承德乐语通讯器材销售有限公司，住所地：承德双桥区。法定代表人：肖骏职务：总经理委托诉讼代理人：甘新良，男，1978年11月27日生人，汉族，住石家庄市裕华区，系该公司经理。原告孙吉良与被告承德乐语通讯器材销售有限公司（以下简称承德乐语公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月13日公开开庭进行了审理。原告孙吉良及其委托诉讼代理人裴庆富、被告承德乐语公司的委托诉讼代理人甘新良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙吉良向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付房屋租金25万元;二、判令被告自2018年5月19日开始按日支付25万元1%的违约金，直至租金交付完毕之日止;三、判令被告继续履行合同;四、判令被告承担诉讼费及其他诉讼费用。事实和理由:2017年4月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》。该合同约定，被告承租原告所宽城镇民族街××楼210平方米房屋一处，用于移动通信产品的经营。租期为3年，即自2017年5月5日至2020年5月4日止。年租金为25万元，租金按年结算，上缴租，自合同签字之日起30日内付清当年租金。合同同时约定承租人逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应向甲方支付按应付未付租金日1%的违约金。合同签订后，被告按年支付了第一承租年度的租金。2018年5月18日之前，被告应当支付第二年度租金25万元，经原告书面催告，被告仍迟迟不予支付，故依法诉至法院。承德乐语公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请贵院依法驳回其诉讼请求。理由如下：一、原告要求被告支付房屋租金25万元、继续履行合同与事实不符。2017年4月18日，被告与原告签订《房屋租赁合同》（简称：“合同”），租期自2017年5月5日至2020年5月4日止，年租金为25万元，租金按年结算，上缴租，被告支付了第一承租年度的租金，应于2018年5月18日之前支付第二年度租金25万元。被告已于2018年7月5日退出涉诉房屋，并已经发函明确告知原告于该日起，被告不应再承担与涉诉房屋有关的任何费用。故被告仅需支付2018年5月5日至2018年7月5日期间的房租，共计4.17万元，且合同已实际履行不能。二、原告要求被告支付自2018年5月19日开始按日支付25万元1%的违约金，直至租金交付完毕之日止。违约金计算标准过高，被告请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，违约责任应当以给守约方造成的损失为基础，但原告并未举证证明被告的违约行为对其产生的违约损失情况，其损失仅应当系未给付资金的占用利息，综合原告的实际损失、合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告请求法院按照年利率24%计息支持违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据:《房屋租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）对原告提供的证据认定如下：1、照片一组，被告对证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，本院予以采信；2、催缴房租通知单。被告未提出实质性反对意见，且符合证据的实质要件和形式要件，本院予以采信。（二）对被告提供的证据认定如下：1、解除租赁合同通知函；2、解除租赁合同通知函的快递单、快递物流截图。原告对上述两份证据提出异议，主张没有收到，本院认为，被告未能提供证据证实其已经提供有效途径向原告明确主张解除租赁合同，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。3、涉案房屋现状照片。原告对证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，本院予以采信。根据当事人的陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月18日，原告孙吉良作为出租方（甲方）与被告承德乐语公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：……甲方出租给乙方的宽城镇民族街××楼210平方米房屋一处，乙方用于办公、营业。不准转租，不得损害甲方利益。三、租赁期限自2017年5月5日至2020年5月4日止。除本合同另有约定外，任何一方不得在租赁期内提前终止本合同。四、租金及相关费用支付。4.1出租房屋年租金为250000.00元，租赁期限内租金合计为750000.00元，租赁期内，甲方不得以任何理由调整租金。4.2租金按年度结算，实行上缴租，自合同签字之日起30日之内付清当年租金。……第十条合同的解除及续签。10.1有下列情形之一的，本合同解除：10.1.1因房屋拆迁或房屋门前道路改造等政府行为致使乙方无法继续使用房屋或遇不可抗力、火灾等影响，致使乙方所承租的房屋失去使用功能且短期内无法恢复的；10.1.2因国家法律法规政策发生重大调整，乙方已经无法实现租用该房屋目的的；10.1.3合同因出现上述情形而解除时，甲乙双方无需向对方支付违约金或赔偿损失。合同解除后，甲方应将终止日起至本合同届满之日前的租金退还乙方，同时收回房屋。10.3有下列情形之一，乙方有权解除本合同：10.3.1甲方迟延交付出租房屋7天以上；10.3.2甲方违反本合同约定，不承担维修责任，致使房屋或设备收到损坏、影响乙方正常使用房屋的；10.3.3甲方对出租房屋的权利存在瑕疵致使乙方无法正常使用房屋的；10.3.4甲方出租的房屋因质量问题或因甲方隐瞒部分真实情况而影响乙方正常使用的；10.3.5乙方因10.3.1的约定解除合同的，甲方应向乙方支付合同年租金10%的违约金；乙方因10.3.2、10.3.3、10.3.4的约定解除合同的，甲方应当向乙方支付合同总金额10%的违约金。第十三条违约责任：13.3乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应向甲方支付应付未付租金每日1%的违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告按合同约定支付了第一承租年度的租金25万元。第二承租年度（即2018年5月5日至2019年5月4日）租金25万元被告依约应于2018年5月18日前交付原告。但被告至今未能交付。本院认为，原告孙吉良与被告承德乐语公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，双方当事人应依约全面履行。被告承德乐语公司未能按约定期限支付租赁费用，是违约行为，应承担违约责任。被告主张双方约定的“乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应向甲方支付应付未付租金每日1%的违约金”过高，请求人民法院予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告以拒不支付房租的方式，致使原告出租房屋获取租金的目的不能实现，最终将导致租赁合同的解除。可见被告具有明显主观过错。双方签订为期三年、总标的额75万元的租赁合同，在仅履行一年多后就要求解除，对原告签约的目的、签约对象的选择、可得利益的预期都必然造成影响，但考虑到被告第二年度租用时间较短的实际情况，双方约定的违约金过高，应予以酌减，被告应以250000.00元为基数自2018年5月19日起至2018年9月13日按每日0.5%向原告计付违约金。被告以经营亏损为由，主张依约解除合同，不符合合同约定。在庭审过程中，被告已明确表示不再租赁涉诉房屋，也不再承担与涉诉房屋有关的任何费用，要求解除合同，双方所签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月13日解除，被告除应承担违约责任外还应将此前所欠房屋租赁费90410.96元（250000元÷365天×132天）付清。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告孙吉良与被告承德乐语通讯器材销售有限公司之间的《房屋租赁合同》于2018年9月13日解除。二、被告承德乐语通讯器材销售有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告孙吉良房屋租赁费费人民币90410.96元。三、被告承德乐语通讯器材销售有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告孙吉良2018年9月13日前违约金人民币147500元（250000元×0.5%×118天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150.00元，减半收取计2575.00元，财产保全费2020.00元，合计4595.00元，由被告承德乐语通讯器材销售有限公司负担4000元，孙吉良负担595.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  宋敬宏二〇一八年九月十七日书记员  吴秀华附页一、引用的法律条款。1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁你期间届满时支付。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。二、如不服本判决，当事人在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，副本两份，上诉费5150.00元，上诉于承德市中级人民法院。如不按期交纳上诉状及上诉费视为当事人未上诉。判决发生法律效力。三、判决生效后，申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。当事人在申请期限内未申请执行的，视为放弃申请执行权，本院不再给予执行。