湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸安民初字第01132号
原告罗烜。
委托代理吴水生。代理权限：特别授权。
被告武汉信德物业管理有限公司（以下简称信德公司）。住所地：咸安区凤凰工业园。
法定代表人叶灿明，信德公司总经理。
被告湖北昊天投资有限公司（以下简称昊天公司）。住所地：咸安区凤凰工业园。
法定代表人叶灿红，昊天公司总经理。
二被告委托代理人郑厚勇，湖北平合律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告罗烜诉被告信德公司、昊天公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗忠明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗烜的委托代理人吴水生，被告信德公司、昊天公司的委托代理人郑厚勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年6月2日，原告与二被告签订一份商铺委托管理协议，其中约定：原告购买被告昊天公司位于昊天建材城47栋23号商铺，该商铺建筑面积66.74平方米，单价为3311.25元。在2010年3月15日至2015年3月14日期间，由被告信德公司经营和管理原告购买的商铺，其中原告在2013年3月14日前的市场经营培育期间不收取任何费用；培育期过后，被告信德公司按月向原告支付租金1981元，且被告信德公司承诺在委托管理期间内将昊天建材城法造成建材旺市，尽可能的提升商铺租金水平，若委托管理期结束后，原告认为所购商铺的租金水平未达到期望值，被告信德公司愿按照279738元的价格购买原告的商铺，且被告昊天公司承担连带保证责任。合同签订后，自2014年10月以来，被告信德公司未能向原告支付租金，并强行要求与原告重新订立合同（租金也降低50%），且被告昊天公司不承担连带保证责任。故原告诉至法院，请求：1、依法判令被告信德公司按照合同约定以279738元的价格受让原告购买的商铺，被告昊天公司承担连带还款责任；2、依法判令被告信德公司向原告支付下欠租金及其违约金；3、依法判令二被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、居民身份证。证明原告的身份以及诉讼主体资格。
证据二、商铺委托管理协议。证明原、被告订立了委托管理合同、协议书，明确约定当事人享有的权利和应当承担的义务。
证据三、房屋所有权证。证明原告对委托被告管理的商铺拥有所有权的事实。
证据四、请求昊天公司原价购买商铺的报告。证明原告在合同约定的期限内向被告出具书面报告，且被告已经签收该报告，故被告应履行合同义务，即受让商铺、支付租金的事实。
被告辩称：被告有证据证明原告购买的商铺近几年来租金一直上涨，因此原告要求退还商铺的理由不能成立。二、被告愿意依照约定支付下欠租金。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：
证据一、2011年至2015年度昊天建材城商铺租金情况。证明昊天建材城商铺租金呈上涨趋势，原告要求退商铺的理由不能成立。
证据二、被告支付被告租金凭证。证明被告向原告支付租金19个月，每月1981元，共计37639元。
证据三、商铺委托管理协议。证明原、被告虽然约定的是二年租金的标准，但标准过高，且包含前三年无租金的补偿。
庭审中，原、被告对对方提交的证据进行了质证：
被告对原告的提交的证据一、证据二、证据三无异议，对原告提交的证据四，认为：1、签收人ＸＸＸ的签名需要核实；2、租金六个月未付不符合事实。
原告对被告提出的证据一的真实性无异议，但该证据与本案无关联性；对证据二、证据三无异议。
对原、被告提交的证据，本院作如下分析认定：
对原告提交的证据一、证据二、证据三以及被告提交的证据二、证据三，由于双方当事人均无异议，故本院予以采纳。对原告提交的证据四，被告至今未提供对ＸＸＸ签名异议的证明材料，故本院对该证据予以采纳。
根据上述依法确认的证据和当事人的自认，本院依法认定以下事实：
2010年6月2日，原告与被告信德公司、昊天公司分别作为甲、乙、丙三方签订一份《商铺委托管理协议》，其中约定：一、商铺地址、面积及价格。原告向被告信德公司购买位于咸宁市咸安区经济开发区特8号“昊天建材城”47栋23号商铺，该商铺建筑面积66.74平方米，单价为3311.25元；二、委托管理期限。2010年3月15日至2015年3月14日期间，由被告信德公司负责原告购买商铺的经营和管理，其中2010年3月15日至2013年3月14日期间为市场培育期，委托管理期结束后，原告可与被告信德公司续签合同或自行经营管理购买的商铺；三、委托管理期收益。原告鉴于“昊天建材城”专业市场存在培育过程，同意在市场培育期内将所购买的商铺无偿交给被告信德公司管理，但市场培育期后即2013年3月15日至2015年3月14日期间，被告信德公司向原告支付商铺租金共计47544元，该租金按月支付，即每月15日将1981元租金汇入原告指定银行账户；四、被告的承诺。被告信德公司承诺在委托管理期间内将“昊天建材城”打造成建材旺市，尽可能的提升原告商铺的租金水平。若委托管理期结束后，原告认为所购商铺的租金水平未达到期望值，被告信德公司愿意按照279738元的价格回购原告的商铺。若原告要出售购买的商铺给被告信德公司，应于2015年6月2日至2015年6月8日期间以书面形式向被告信德公司提交出售意向，逾期视为原告不同意出售该商铺。原告向被告信德公司确认出售商铺意向后，被告信德公司按照本条所述价格向原告支付购铺款项，并与原一同办理商铺转让的相关手续，办理相关手续发生的费用，按照国家法律规定由双方各自承担。四、权利义务。原告应在2014年12月14日委托管理期届满前以书面形式通知被告昊天公司，是自行经营还是委托管理经营，逾期未通知的，视为原告选择自行经营商铺；被告信德公司在委托管理期间内，有权将商铺出租给第三方使用，但承担该商铺发生的水电费等实际发生费用，且应按时向原告支付租金，并回购原告购买的商铺；合同中被告信德公司对原告负有的义务，当被告信德公司不能履行时，被告昊天公司承担连带保证责任。五、违约责任。被告信德公司未依约向原告支付租金，按日承担应付租金的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约购买了商铺并交于被告信德公司经营，被告信德公司管理经营期间亦按照合同约定向原告支付商铺租金十九个月，共支付租金37639元，截止2015年3月14日双方约定的委托管理期限届满，被告信德公司下欠原告租金9905元未付。2015年3月12日，原告向被告昊天公司出具有书面报告，要求支付下欠租金并回购商铺，同时要求被告昊天公司在2015年3月25日前书面回复。此后，二被告既未能支付下欠租金亦未书面回复，故原告诉至本院请求依法处理。
同时查明，原告购买商铺后，已取得该商铺的商业性质房屋所有权证、国有土地使用权证，即咸宁市房权证咸安字第××号房屋所有权证、咸安国用（2011）第512号国有土地使用权。
还查明，本案在审理过程中，被告信德公司向原告支付租金3962元。
本院认为，原、被告订立的商铺委托管理协议是经过三方合同当事人协商一致，在自愿、公平的原则下签订的，是三方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应为有效合同。原、被告双方现就拖欠租金、回购商铺事宜发生争议。对拖欠租金的事实，根据三方当事人合同的约定以及二被告提供的支付租金凭证，可证实被告信德公司应自2013年4月15日起按月向原告支付租金1981元，应付二十四个月租金为47544元，但原告只支付租金41061元，实际拖欠租金5943元。对此被告信德公司应当承担清偿责任，且被告信德公司在合同期满后未能将商铺交付原告，被告亦应参照合同对租金的约定将超期后的租金给付原告。对原告要求被告信德公司回购商铺的请求，虽然双方约定被告信德公司回购商铺的条件是商铺租金如不能达到期望值则回购商铺，但双方未在合同中确定该期望值大小、范围，因此双方回购商铺的约定并不明确，故本院对原告的该项诉求不予支持。鉴于被告信德公司在合同到期后未将商铺交付原告，拖欠的租金至今也未能付清，而双方约定的违约金过于小于原告的实际损失（被告信德公司实际占用原告价值279738元的商铺，且在合同期满后对外出租收益），故被告信德公司应以拖欠租金为基数，自拖欠之日起按每月2%的标准的四倍向原告支付违约金。同时，被告昊天公司作为保证人，当被告信德公司不履行合同义务时，应承担连带保证责任。综上，本院对原告要求被告信德公司支付拖欠租金和违约金（其中合同内租金5943元、合同外比照合同内租金约定计算直至被告信德公司受让商铺之日止）以及受让合同约定的商铺并向原告返还279738元购房款的诉求，本院依法予以部分支持。对原告要求被告昊天公司承担连带保证的诉求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一包零八条、第一包零九条、第一包一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告信德公司自本判决生效之日起十日内向原告罗烜支付拖欠的合同内商铺租金5943元并自2014年11月15日起，以实际下欠租金为基数，按每月2%的标准向原告罗烜支付逾期付款期间违约金直至下欠租金付清之日止；
二、被告信德公司自本判决生效之日起十日内按照每月2020.62元（1981元＋1981元×2%）的标准向原告罗烜支付合同期满（2015年3月14日）后的租金和违约金直至向原告罗烜交付商铺之日止；
三、被告昊天公司对上述第一、二项承担连带清偿责任；
四、驳回原告罗烜的其他诉讼请求。
案件受理费5585元，本案适用简易程序减半收取2792.5元，由被告信德公司、昊天公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时，根据不服判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件的受理费5585元。款汇户名：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 罗忠明
二〇一六年五月十九日
书记员 陈 娜