广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异277号
异议人（案外人）：肖穗儿，女，1983年11月20日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：周长怡，广东经国律师事务所律师。
委托代理人：陈穗青，广东经国律师事务所实习律师。
申请执行人：吴浩骋，男，1974年11月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。
申请执行人：周红玉，女，1979年9月23日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：吴浩骋，系本案申请执行人。
被执行人：周韬，男，1978年8月25日出生，汉族，住广州市海珠区。
被执行人：唐卫兰，女，1984年12月20日出生，壮族，住广州市海珠区。
申请执行人吴浩骋、周红玉依据已经发生法律效力的本院作出的（2017）粤0105民初1483号民事判决书以及（2017）粤01民终18398号民事裁定书申请执行被执行人周韬、唐卫兰民间借贷纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2018）粤0105执20号。执行过程中，本院于2018年5月10日以（2018）粤0105执20号轮候查封了被执行人唐卫兰所有的位于广州市海珠区君庭街17号4002房，后转为正式查封。现案外人肖穗儿向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封措施。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人肖穗儿认为：1.异议人已经支付全部价款并实际占有涉案房屋。异议人和被执行人于2016年10月8日通过网上交易系统签订存量房买卖合同，约定递件当日支付首期款195000元，剩余房款455万元按照按揭方式付款。然后，异议人于2016年11月7日办理了涉案房屋的申请转移过户手续并同时将首期款325万元支付到了被执行人账户，该手续已经由广州市房地产管理部门受理并完税，且出具相应的《受理回执》，预约领证的时间是2016年11月18日。异议人认为，依法成立的合同，自成立时生效，应当受到法律的保护。异议人和被执行人唐卫兰根据《广州市存量房网上交易规则》的规定，在网上签订了房屋买卖合同，并进行了房屋交接验收，被执行人唐卫兰应将房屋交予异议人实际占有、使用、管理。且于2017年8月9日按照广州市中级人民法院规定将剩余房屋款项人民币455万交齐。至此，异议人已经完成买受人的合同义务。异议人接收房屋后，一直在实际占有、使用、管理涉案房屋，并且支付该房屋的物业管理费、水电费等费用，房屋所在的物业管理公司和居委会也均予以认可异议人就是房屋的业主。故异议人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，可以排除强制执行。2.抵押权人已经声明同意出售涉案房屋并办理了涂销手续。根据抵押权人周红玉的声明书，抵押权人知悉被执行人唐卫兰与异议人就房屋签订买卖合同，且明确承诺将与被执行人到广州市房管局办理涂销抵押手续，亲笔书写并捺印：“本人完成二次抵押涂销手续，此声明终止。”且根据广州市不动产登记申请表记录，抵押权人周红玉曾于2016年11月7日与被执行人唐卫兰、异议人一同前往房管局办理涂销抵押登记，当时申请书说明事项载明：“因还清贷款，现申请他项权注销登记”。异议人得到抵押权人周红玉的同意及承诺协助办理涂销登记，认为被执行人唐卫兰已将涉案房屋债务处理完毕，三方一起到房管局进行涂销及过户手续。由于当日房管局人员告知房屋被法院查封，抵押权人周红玉又撤回涂销申请，事由是法院查封。
3.涉案房屋经（2017）粤01民初126号案、广东省高级人民法院（2018）粤民终11号判决对广州市海珠区君庭街17号4002房不得执行。（2017）粤01民初126号案认为：本案是案外人执行异议之诉，本案的焦点是异议人对涉案房屋是否有阻止强制执行的权利……综合分析，异议人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的保护要件，其对涉案房屋享有排除执行的实体权益。而在2018年5月31日广州市中级人民法院出具（2017）粤01执恢32号之三协助执行通知书及执行裁定书，将房屋解封。2018年7月5日，广州市天河区人民法院也出具（2016）粤0106财保370号之一协助执行通知书及民事裁定书解封涉案房屋。根据相关法律规定，从维护交易秩序和善意当事人的利益出发，为维护异议人的合法权益，请求法院依法裁定撤销（2018）粤0105执20号执行裁定书及协助执行通知书，并立即解除对涉案房屋的查封。
异议人为证明其主张提供了如下证据：1.签订日期为2016年9月20日的《房屋买卖合同》，其中载明：肖穗儿向唐卫兰购买海珠区君庭街17号4002房，建筑面积为211.67平方米，成交价为790万元；该物业移交时间为唐卫兰收齐楼款当天；肖穗儿应于签订本合同时支付10万元作为定金，部分楼款227万元须在唐卫兰完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或者相关意向回复后五个工作日内（2016年11月20日前）到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清；553万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入唐卫兰银行账号作为楼价余款；等。2.签订日期为2016年10月8日的《中信君庭前期物业管理服务协议》。3.落款日期为2016年10月8日的《物业移交表》，其中载明：交接日期为2016年10月8日。4.物业管理费发票及收据。5.《广州市住宅室内装饰装修工程施工合同》。6.电子收款回单2份。7.房地产交易纳税申报表。8.存量房交易价格计税核定通知书。9.税收缴款书3份。10.增值税普通发票。11.收件日期为2016年11月7日的《受理回执》，其中载明：预约领证日期为2016年11月18日。12.个人名下房地产登记情况查询证明。13.广州市不动产登记查册表。14.广州市不动产登记申请表5份。15.落款日期为2016年11月7日的《声明书》。16.（2017）粤01民初126号民事判决书。17.（2018）粤民终11号民事裁定书。
申请执行人吴浩骋、周红玉提交答辩意见认为：1.关于申请执行人与周韬、唐卫兰的借款纠纷，从2014年至2016年期间，申请执行人向周韬分别八次借出款项420万元，帮他度过生意难关。周韬、唐卫兰于2016年6月20日将广州市海珠区君庭街17号4002房抵押给申请执行人周红玉名下，他项案号2016登记1447371。但申请执行人对周韬的最大意见在于没有将其实际情况告知申请执行人，直到上述物业被法院查封，申请执行人才知道其实际状况，于是2017年向法院提出诉讼，追索债权。法院于2017年6月21日作出（2017）粤0105民初1483号民事判决：判决周韬、唐卫兰在本判决书生效之日起十日内共同清还借款420元，截止至2016年12月31日止的利息1664050元，并从2017年1月1日起至清付之日止按年利率24%计付利息给申请执行人；如果周韬、唐卫兰未履行前述债务，在招商银行股份有限公司广州分行实现优先受偿权后，申请执行人对广州市海珠区君庭街17号4002的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。广州市中级人民法院于2017年11月3日作出（2017）粤01民终18398号民事裁定，裁定一审判决自本裁定书送达之日发生法律效力，该裁决书于2017年11月9日发生法律效力。2.关于上述物业的抵押权。2016年10月底，周韬、唐卫兰告诉申请执行人，准备卖出物业，将款项420万还给申请执行人。因此，两申请执行人在配合其涂销过程中，突然发现该物业被法院查封，于是立即撤销涂销。所以，截止到2018年7月23日，申请执行人周红玉对广州市海珠区君庭街17号4002房的抵押权依然存档有效。广州市中级人民法院在（2017）粤01民初126号民事判决中明确提出：肖穗儿要求该物业归其所有的诉讼请求不予支持，必须要在所设抵押权涂销后，才能办理过户手续。3.关于对刘新明的声明书。申请执行人周红玉在出资人刘新明的再三要求下，签订此声明书。但这份声明书明确：责任对象是刘新明，并未对肖穗儿做出任何承诺；该声明书明确责任后果是：导致刘新明经济损失，承担的经济责任是周韬与刘新明借款合同之约定。本来申请执行人是出借方，结果签了这份声明书，导致后期被刘新明在广州市仲裁委申请仲裁一次，向广州市天河区人民法院起诉一次，房屋也被查封，真是后悔莫及！4.唐卫兰与肖穗儿签订的卖房价格总价790万元，当时该豪宅的市场价已在45000元/平方米以上，严重低于市场价格。5.肖穗儿在签订房屋买卖合同时已知悉该物业的两项抵押，抵押未涂销，如何能过户？在投资中，这种明确的风险是其已知晓的。综上所述，申请执行人的债权已确认，抵押权也是先于异议人签订买卖合同的日期，而且抵押权与买卖合同是不同项目，如果异议人同意还清周韬所欠申请执行人的债务，申请执行人及周红玉一定协助办理涂销。
被执行人周韬、唐卫兰均没有提交答辩意见。
经审查查明：关于原告吴浩骋、周红玉诉被告周韬、唐卫兰民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月21日作出（2017）粤0105民初1483号民事判决书，其中审理查明部分载明：以上借款被告周韬追加广州市海珠区君庭街17号4002房二次抵押作为还款担保，并由被告唐卫兰在2016年6月20日办妥以上二次抵押手续。同年6月27日，被告唐卫兰办理了抵押登记，将广州市海珠区君庭街17号4002房设定权利人为原告周红玉，抵押方式为一般抵押，债权数额为420万元。……如果在2017年1月16日前未还清上述借款本息，两原告有权采取申请拍卖担保物业等所有法律手段索偿借款本息。借款期限届满后，两被告并没有依约归还借款给两原告，两原告遂提起诉讼。判决如下：一、两被告在本判决生效之日起十日内共同清还借款420万元、截止至2016年12月31日止的利息1664050元给两原告，并从2017年1月1日起至清付之日止按年利率24%计付利息给两原告；二、如两被告不履行本判决第一项所确定的债务时，在招商银行股份有限公司广州分行实现优先受偿权后，两原告对广州市海珠区君庭街17号4002房的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。后被告不服提起上诉，广州市中级人民法院于2017年11月3日作出（2017）粤01民终18398号民事裁定书裁定按唐卫兰、周韬撤回上诉处理。该裁定书已于2017年11月9日发生法律效力。因各被告均未主动履行义务，原告据此向本院申请执行，本院已于2018年1月2日立案执行，案号为（2018）粤0105执20号。立案执行后，本院已于2018年1月11日向被执行人发出执行通知书及报告财产令。执行过程中，本院于2018年5月10日以（2018）粤0105执20号轮候查封了被执行人唐卫兰所有的位于广州市海珠区君庭街17号4002房，后转为正式查封。异议人肖穗儿遂于2018年7月25日向本院提出以上执行异议。
另查，关于异议人肖穗儿诉被告广东华兴银行股份有限公司广州分行、第三人广东永安贸易有限公司、方广彬、周韬、唐卫兰、广州永谦隆贸易有限公司、广州源百弘贸易有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，广州市中级人民法院于2017年9月8日作出（2017）粤01民初126号民事判决书，其中该判决论述道：一、本案是否符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。首先，关于涉案房屋买卖合同是否合法有效的问题。审查肖穗儿提交的证据，肖穗儿与唐卫兰于2016年9月20日通过中介机构签订《房屋买卖合同》，后在广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，就涉案房屋买卖的成交价格、付款方式及期限、过户手续等相关事宜作出约定，肖穗儿按合同约定支付定金、首期购房款并到房管局申请办理过户。鉴于签订买卖合同是肖穗儿与唐卫兰之间的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，对该买卖合同效力的真实性、合法性予以确认。其次，关于涉案房屋买卖合同是否在查封之前签订的问题。肖穗儿与唐卫兰于2016年9月20日签订《房屋买卖合同》，本院于2016年11月7日查封涉案房屋，故本案符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。二、本案是否符合人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。根据肖穗儿提交的2016年10月8日签署的业主公约及《中信君庭前期物业管理服务协议》、2016年10月16日签订的《广州市住宅室内装饰装修工程施工合同》反映，肖穗儿在本院查封之前已合法占有使用涉案房屋。三、本案是否符合已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。肖穗儿于2016年9月20日向唐卫兰支付10万元、于2016年11月7日向唐卫兰支付195万元、130万元，于2017年8月9日本案审理期间向本院代管账户汇入455万元，前述款项共计790万元。肖穗儿已按照合同约定支付部分价款并且自愿在本案审理期间将剩余价款交付本院代管账户用于执行。四、本案是否符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。肖穗儿于2016年11月7日向房管部门申请办理涉案房屋过户手续，仅因涉案房屋被法院查封而未能办理，故认定肖穗儿对涉案房屋未能办理过户手续不存在过错。综合上述分析，肖穗儿符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护要件，其对涉案房屋享有排除执行的权利……对于肖穗儿要求确认涉案房屋归其所有的第二项诉讼请求，因涉案房屋目前仍有两项由唐卫兰设定的抵押登记，故肖穗儿请求确认涉案房屋归其所有存在障碍，本院对其该项请求不予支持。鉴于肖穗儿与唐卫兰在涉案房屋买卖关系中并不存在争议，肖穗儿可在涉案房屋所设的抵押权涂销后，与唐卫兰自行到房管部门办理过户手续。判决如下：一、对广州市海珠区君庭街17号4002房不得执行；二、驳回肖穗儿的其他诉讼请求。因异议人不服提起上诉，广东省高级人民法院于2018年1月21日作出（2018）粤民终11号民事裁定书裁定按肖穗儿自动撤回上诉处理。
据查册时间为2018年7月12日的广州市不动产登记查册表显示：海珠区君庭街17号4002房的产权人为唐卫兰；占有部分为全部；建筑面积为211.6652平方米；抵押权人为招商银行股份有限公司广州分行，于2015年2月6日核准登记；二次抵押权人为周红玉，于2016年6月20日核准登记；本院于2018年5月10日以（2018）粤0105执20号轮候查封，后转为正式查封。
本院认为：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。该案中，由于（2017）粤0105民初1483号民事判决书已明确判定申请执行人对被执行人所有的位于广州市海珠区君庭街17号4002房享有抵押优先受偿权，因被执行人并未按执行通知履行生效判决所确定的义务，本院对被执行人名下的涉案房屋予以查封符合法律规定。其次，现异议人主张对涉案房屋享有实体权利，并以已经支付全部价款及实际占有为由要求解除查封。对此，关于异议人是否符合无过错不动产买受人物权期待权的保护要件，业经广州市中级人民法院作出（2017）粤01民初126号民事判决书予以确认并判决不得对涉案房屋予以执行，故异议人对涉案房屋享有排除执行的实体权利，本院在此不再赘述。最后，如前所述，已生效的（2017）粤0105民初1483号民事判决第二项中确认申请执行人对涉案房屋享有优先受偿权，本院据此查封了涉案房屋。由此可见，涉案房屋属于作为执行依据的生效判决中确定的特定财产，现异议人对涉案房屋提出的享有实体权利的主张，实为对（2017）粤0105民初1483号民事判决书关于申请执行人对涉案房屋享有优先受偿权的判决有异议，实际是对生效判决中的抵押权的不认可，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，即便异议人已另行通过执行异议之诉确认不得对涉案房屋予以执行，但其提出的异议请求属于与生效判决有关的情形，应通过审判监督程序等其他法律途径解决。据此，对异议人提出的执行异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人肖穗儿提出的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张法能
审判员 李晓阳
审判员 黄继锋
二〇一八年八月六日
书记员 戴党平