海南省澄迈县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9023民初321号原告：刁新友，男，1957年8月26日出生，汉族，住重庆市。原告：曹毅，女，1970年2月13日出生，汉族，住址：重庆市。以上原告共同委托诉讼代理人：林辰，海南新概念律师事务所律师。被告：海南实业信伟有限公司。住所地：海南省澄迈县。法定代表人：马家礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。原告刁新友、曹毅与被告海南实业信伟有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘洋担任审判长，与人民陪审员杨成国、王凤童共同组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刁新友、曹毅的委托诉讼代理人林辰，被告海南实业信伟有限公司的委托诉讼代理人贺飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刁新友、曹毅诉称，2013年6月8日，原告与被告签订《澄迈商品房买卖合同》，约定购买被告后海温泉小镇C10栋（幢）10层1005号房，套内面积41.1平方米，每平方米7156.06元，总金额294114元。合同约定：2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。2013年7月20日，原告与被告签订了《室内装修委托协议》，约定：工程竣工日期2014年5月31日；该装修工程价款按1600元/m2的标准计算，其中分别由甲方支付300元/m2、乙方支付1300元/m2组成，甲方向乙方承担以上项目费用15243元；乙方应按本协议约定向甲方交付室内装修成果，因乙方原因造成逾期的，每逾期一日，乙方须向甲方支付甲方已付工程款项的0.3%作为违约金，且仍需乙方继续完成本装修工程工作，直到合格为止。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款294114元、装修款15243元。但被告至今未能交付经竣工验收备案且符合合同约定的商品房，装修也未经验收合格，存在大量质量问题。2013年11月30日至今，原告多次从外地赶往澄迈，要求开发商整改、承担违约责任，并委托律师发送律师函，但至今未果。原告认为，原、被告双方签订的《澄迈商品房买卖合同》、《室内装修委托协议》合法有效，原告依约履行了支付购房款、装修款的合同义务，但被告在没有任何免责事由的情况下未能交付经竣工验收备案的商品房，被告应按《澄迈商品房买卖合同》的约定向原告支付自2013年11月30日至实际达到交付条件之日的违约金，暂计至2016年1月13日，暂计68293元（294114元×万分之三×774天）。另外，因被告原因造成装修不合格、逾期交房，被告应按《室内装修委托协议》的约定向原告支付自2014年4月30日至实际达到交付条件之日的违约金，暂计至2016年1月13日，暂计27163元（15243元×0.3%×594天）。以上共计95456元。原、被告签订的合同合法有效，原告依约履行了自身的义务，但被告未能交付经竣工验收备案的商品房、装修也未经验收合格，被告已违约，应向原告支付违约金暂共计95456元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告的诉讼请求为：一、判令被告向原告支付合同约定交付房屋之日起至实际达到交付条件之日止的逾期交房违约金，暂计至2016年1月13日，暂计95456元（被告应按《澄迈商品房买卖合同》的约定向原告支付自2013年11月30日至实际达到交付条件之日的违约金，暂计至2016年1月13日的违约金为68293元；被告应按《室内装修委托协议》的约定向原告支付自2014年4月30日至实际达到交付条件之日的违约金，暂计至2016年1月13日的违约金为27163元）；二、判令本案诉讼费用由被告承担。被告海南信伟实业有限公司辩称，一、涉案商品房已在约定交房之日达到约定交付条件，被告不存在逾期未达到合同约定交付条件之违约情形，故原告主张”判令被告向原告支付合同约定交付房屋之日起至实际达到交付条件之日止的逾期交房违约金”的诉讼请求，没有事实根据，不能成立。理由如下：根据《澄迈商品房买卖合同》第八条第一款显示，原被告双方约定涉案商品应在2013年11月30日前达到交付条件，约定的交付条件是涉案商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过。根据被告提交的证据2、3、4、5显示，在涉案商品房初装饰工程竣工后，原告依法组织勘察、设计、施工、工程监理五家参建单位进行竣工验收，并于2013年11月30日已经通过五家参建单位联合验收合格，达到约定的交付条件。因此，涉案商品房早已在2013年11月30日就已经达到合同约定的交付条件，本案不存在涉案商品房逾期未达到约定交付条件之情形，原告主张”判令被告向原告支付合同约定交付房屋之日起至实际达到交付条件之日止的逾期交房违约金”的诉讼请求，没有事实根据，不能成立，应依法驳回。二、涉案商品房已在约定期限达到交付条件，但原告逾期未前来验房收房，根据《澄迈商品房买卖合同》第九条的约定，应视为房屋已经交付，亦视为涉案商品房符合交付条件并已完成交付。故涉案商品房不存在逾期交付。三、原告对涉案商品房进行委托装修，更是以实际行为表明其已经在行使对涉案商品房占有、使用等支配权。2013年7月20日，双方签订《室内装修委托协议》约定，原告授权委托被告全权代理房屋装修事宜，包括但不限于自行或者聘请有专业资质的装修公司装修、购买装修材料、施工过程的监督管理、竣工验收等；工期为2013年12月31日至2014年5月31日。为完成原告委托事宜，被告于2013年8月8日与合肥大富建筑装潢工程有限责任公司签订有关项目一期商品房装饰装修工程的《建设工程施工合同》，由具有专业资质的装修公司对涉案商品房进行装修。从施工队进场开始施工之日，原告已经在行使其对涉案商品房占有、使用等支配权。原告已经实际接手了毛坯状态涉案商品房，并接受涉案商品房已经符合约定交付条件。四、退一步讲，即便涉案商品房逾期达到交付条件，被告也不应承担违约责任。《澄迈商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定和附件七《本合同补充协议》第7条约定，买受人未按约定支付房款并预交房屋专项维修基金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有线电视初装等费用的，出卖人有权不交付涉案商品房。本案原告至今未缴纳上述费用，其违约在先。五、就装修委托合同关系而言，被告已经履行了委托装修的义务，原告也已经实际占有使用了装修后的涉案房屋，被告不存在违约行为，应驳回原告的诉讼请求。如前所述，2013年7月20日，双方签订《室内装修委托协议》约定工期为2013年12月31日至2014年5月31日，涉案商品房的室内装修工程如期竣工后，原告并未如约前来验收，而是直到2014年8月24日才前来验收。根据《室内装修委托协议》第五条第3款的约定，应视为涉案商品房室内装修工程已经验收合格。虽然2014年8月24日原告前来验收时，发现了一些问题，但这些零星问题根本不影响涉案商品房的正常使用功能，更不能据此否认室内装修工程已经竣工的事实。此后不久，原告就购置家具家电，并放置于涉案商品房内，以便随时入住。因此，原告最迟已于2014年8月12日前已经实际占有使用装修后的涉案商品房，并已默认室内装修已符合约定装修条件。六、原告的起诉已过诉讼时效，涉案房屋在2013年11月30日前达到交付条件，原告主张权利应两年内即2015年11月30日前提出，即便原告享有合同权利，已经过了诉讼时效，诉讼请求也不应得到法律支持。综上所述，被告已按照两份合同的约定履行相应义务，不存在违约情形，原告的主张缺乏事实和法律依据，且已过诉讼时效。恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。七、即便被告方存在短暂的违约及逾期空隙，但在合同履行期间，出现的异常天气的天数期限内，被告方应当免责。经审理查明，原、被告双方于2013年6月8日签订《澄迈商品房买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的的位××县号房，建筑面积为50.81平方米，套内建筑面积为41.1平方米，按套内建筑面积计价，每平方米7156.06元，总价款294114元。《合同》第八条约定，出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起90日内告知买受人。2、因政府有关法规、政策变化所致或受自然灾害天气造成的延误。......。《合同》第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交房日7日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起15日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《合同》第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件及有关材料，或出示不齐全的，买受人有权拒绝交接。由于买受人原因，造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在交接期限（以出卖人书面交房通知所载期限为准）届满尚未办理房屋交接的，自交接期限届满之日次日起，视为该房屋已交付买受人及买受人对房屋交接一切事项无异议，该房屋的风险责任同时转由买受人承担，该房屋交付后产生的费用由买受人支付，由此产生的一切经济和法律责任均由买受人承担。《合同》第十一条约定，出卖人逾期交房的违约责任。除《合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：（1）逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。另《合同》附件七第7条约定，买受人应按合同的约定支付房款并预交房屋专项维修基金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有限电视初装费等费用后，方由出卖人同步向买受人办理房屋交接，买受人未付足以上房款、费用的，出卖人有权不将本合同商品房交付给买受人。出卖人与买受人一致同意，严重影响正常居住使用的房屋质量问题为房屋主体结构不合格。原告与被告另于2013年7月20日签订《室内装修委托协议》（以下简称《协议》），《协议》约定，甲方（原告）授权由乙方（被告）全权代理房屋装修事宜，工期为2013年12月31日至2014年5月31日，甲方向乙方承担的项目费用为15243元。甲方在接受乙方装修工程验收书面通知后，需按时前来验收，否则视为甲方默认验收结果。乙方应按本协议约定向甲方交付室内装修成果，因乙方原因造成逾期的，逾期一日，乙方须向甲方支付甲方已付工程款项的0.3%作为违约金，且仍需乙方继续完成本装修工程工作，直到合格为止。原告已向被告支付了全额的购房款294114元及15234元装修款，被告向原告出具了不动产专用发票及装修费收据。2013年11月30日，涉案房屋所在后海温泉小镇一期四标段工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收合格。2014年8月24日，原告至涉案房屋进行查验，填写房屋查验表，载明如下查验内容：入户门有刮痕、没有锁，推拉门外框边有缝，阳台水管槽漆未刷，卫生间淋浴漏水。该日，原告未办理房屋交付手续，但将其购买的家具放入涉案房屋内。其后，原告先后委托他人安装窗帘，购置家电放入屋内。2015年11月28日，海南新概念律师事务所受原告刁新友、曹毅的委托向被告邮寄律师函，内容为因信伟公司未能交付经竣工验收备案且符合约定的商品房，应承担违约责任，支付自2013年11月30日至实际达到交付条件之日的违约金，因装修的房屋未经验收合格，存在质量问题，应支付自2014年5月31日至实际达到交付条件之日的违约金。以上事实有原告提供的《澄迈商品房买卖合同》、《室内装修委托协议》、销售不动产统一发票、收款收据、《房屋查验表》、律师函、快递凭证，被告提供的单位（子单位）工程竣工验收报告、澄迈县房屋建筑面积测绘报告（竣工报告）、住宅质量保证书、住宅使用说明书、《建筑工程施工合同》、涉案房屋内部照片等证据材料及当事人的陈述和庭审笔录等证据材料在卷佐证，可以认定。本院认为，原、被告双方于2013年6月8日签订的《合同》及《协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。关于被告是否应承担逾期交房违约责任的问题。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”据此规定，除非当事人另有约定，否则，对房屋的转移占有，则视为房屋的交付使用。而本案中，双方并没有约定其他作为房屋交付使用的方式，根据查明的事实，原告将自行购买的家具搬入涉案房屋且安装窗帘，已经实现对房屋的实际占有，应当视为房屋的交付使用。2、被告未能证明涉案房屋已通过建设工程规划验收和其他专项验收，按照双方合同约定，属于瑕疵交付行为，此时原告有权予以拒绝，同时要求被告采取补救措施，如不能实现合同目的，亦可行使合同解除权，并主张承担违约责任。但事实上，涉案房屋已经建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收合格，原告的实际占有也已视为交付原告使用，应视为双方以各自的行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式。3、逾期交房违约责任的本质即为违约方对守约方未能实现对所购房屋占有使用权能所致损失赔偿之预定。本案中，对被告交付的不符合约定条件的房屋，原告已选择了尽快实现对所购房屋占有使用。其在实际接收房屋后、又以房屋未经竣工验收备案为由要求被告承担逾期交房违约责任没有合同和法律依据。4、《合同》约定交房时间为2013年11月30日，原告于2014年8月24日实际占有房屋，在此期间，被告仍应承担逾期交房的违约责任，违约期限为267天，被告应按照《合同》约定每日按已付房价款的万分之三计算违约金为23559元（294114元×267天×0.3‰=23559元）。关于原告以装修不合格为由依据《协议》要求被告支付逾期交房违约金的问题。本院认为，原告已实际接收装修后的房屋，即使存在装修质量问题，也仅属于瑕疵担保责任范畴，而不是逾期交房责任。故原告主张被告装修不合格，应按《协议》约定支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。关于被告以原告未预交房屋专项维修基金、支付燃气管道入网、入户安装费、有线电视初装费等费用为由主张有权不交付房屋的意见。本院认为，从对先（后）履行抗辩权的理解来看，对于有权拒绝履行的一方而言，其按约履行自身义务的条件应当是充分具备，不存在障碍的。本案中，被告至今未能证明涉案房屋交付时已符合交房条件，故就其主张的行使先履行抗辩权对于迟延交房的责任可以免除的意见，本院不予采纳。关于被告主张在《合同》和《协议》的履行期间，因存在异常天气，无法正常施工的问题。本院认为，关于该主张被告仅提交气象站2012年至2013年逐日风速大于等于6级、降雨、风雨资料、未能提交其他有效证据来证实是逾期交付属以上天气原因所造成，故被告免责抗辩不能成立，本院不予采纳。关于诉讼时效问题。原告已于2015年11月28日委托律师向被告邮寄律师函要求其承担违约责任，诉讼时效因原告主张权利而中断，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刁新友、曹毅支付逾期交房违约金人民币23559元。二、驳回原告刁新友、曹毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2186元（原告已实际交纳），由原告刁新友、曹毅负担1646元，被告海南信伟实业有限公司负担540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  刘 洋人民陪审员  王凤童人民陪审员  杨成国二〇一七年五月十九日法官 助理  杜迎风书 记 员  苏建诚附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。