安徽省固镇县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）固民一初字第01682号
原告：郭春，男，1981年6月3日出生，汉族，农民，住安徽省固镇县。
委托代理人：庄敏，安徽振固律师事务所律师。
委托代理人：徐励安，安徽振固律师事务所律师。
被告：周春梅，女，1965年10月10日出生，汉族，农民，户籍地安徽省固镇县，现住安徽省固镇县。
被告：王磊，男，1986年8月23日出生，汉族，农民，户籍地安徽省固镇县，现住安徽省固镇县。系周春梅长子。
被告：王听，男，1987年11月26日出生，汉族，农民，户籍地安徽省固镇县，现住安徽省固镇县。系周春梅次子。
原告郭春诉被告周春梅、王磊、王听房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告郭春及其委托代理人庄敏、徐励安到庭参加诉讼，被告周春梅、王磊、王听经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭春诉称：周春梅与王付迎系夫妻关系，王磊、王听系两人的儿子。2014年3月16日，郭春与王付迎签订购房协议，购买王付迎在本县连城镇纬二路北侧、变电所西侧自建的四层住宅楼中的402室，价款是12万元。当日，郭春将12万元现金交付给王付迎，王付迎给郭春打了收条。因该房屋当时没有安装水电和门窗，双方口头约定完工后交付房屋。王某担保王付迎不能一房二卖。2014年6月初，房屋尚未交付王付迎不幸去世。当年麦收后，郭春准备装修房屋入住，周春梅、王磊、王听等人进行阻挠，双方发生争执，至今郭春也没有入住所购房屋。由于王付迎出售的房屋使用的是农村集体土地，王付迎和郭春也不属于同一农村经济组织，因此，郭春与王付迎之间的房屋买卖合同无效。请求法院判令王付迎的法定继承人周春梅、王磊、王听返还购房款12万元。
周春梅、王磊、王听未作答辩。
郭春为支持自己的诉讼请求，向本院提交的证据如下：
1、郭春的身份证、户口本复印件。证明郭春的身份情况。
2、周春梅与王付迎的婚姻登记证明、王付迎为户主的户口本复印件。证明周春梅、王磊、王听的身份情况及与王付迎之间的法定继承关系。
以上二份证据证明郭春与王付迎不属于同一集体经济组织。
3、购房协议书、收条各一份，照片三张。证明2014年3月16日郭春与王付迎签订了购房协议，郭春支付了12万元现金，王付迎出具了收条，购房的担保人、收款的证明人都是王某。
4、杨庄村委会证明一份。证明王付迎在固镇县工业园区纬二路北侧杨庄新区第二排建造的四层楼房使用的是集体土地。
5、证人王某的证言。主要内容为：我是王付迎家下的叔叔，我与郭春没有亲属关系。2014年大约2、3月份，我听王付迎说，他通过周某付（注：固镇县新马桥镇法律服务所法律工作者，已于2015年初去世）找到周某不帮忙卖房子，周某不找的买房人郭春。房屋在连城镇工业园区纬二路变电所西口，面向东，一层三套，两个单元，南单元一梯两户、北单元一梯一户。以前王付迎卖给我的是南单元201室，现在我就住在那里。王付迎卖给郭春的是南单元402室。几天后我听王付迎说他现在等用钱12万元卖的。当时我问王付迎，你12万元把房子卖了，你家属可知道？王付迎说，他家属知道，他不卖房子，就没有钱装修房子。周某不怕王付迎一房二卖，王付迎就让我做的担保人。当天下午，王付迎拿了周某付起草的购房协议，周某不开的车，带王付迎和我到郭春家门口，郭春上了车，坐在副驾驶，我坐在副驾驶后面，王付迎坐在驾驶员周某不后面。王付迎把协议拿出来，郭春看过协议后，郭春、王付迎、我都在协议上签了名。签名后郭春把12万元现金交给周某不，周某不又把钱给了王付迎，王付迎拿过钱后打了收条。我在购房协议上签了担保人，在收条上签了证明人。当时房屋门窗没有安装，就没有交房。房子卖过后，王付迎才装修了三楼及四楼，王付迎还拿这钱付了因盖这栋楼欠的一部分砖款和钢筋款。卖房后不到三个月王付迎就去世了，之后郭春去装修房子，王付迎的家人不让装修，双方发生了纠纷。
6、证人周某不的证言。主要内容为：郭春是我妻子的弟弟，王付迎和我母亲是一个家房的。2014年2、3月份，周某付给我打电话说王付迎要卖自己在连城镇杨庄新区开发的房子，因郭春想买房，我就叫郭春去买。郭春买的是第四层中间那套房屋，谈的价钱是12万元。我听王付迎说卖房子的事他的家人都知道。我和王某是一个村的，王某住在这栋楼的二楼南口那套，房子是买王付迎的。我怕王付迎一房多买，我提出让王某担保。然后王付迎和王某找周某付起草好购房协议，让我开车带他们到郭春家拿钱。郭春上车后看过购房协议，王付迎、郭春、王某就签字了。郭春把12万元现金交给我，我把12万元交给了王付迎，王付迎打了收条，王某也在收条上签了名。交钱、签协议时我拍了照片。当时房屋的水电和门窗没有装，约定由王付迎负责安装后交付，房屋一直都没有交付给郭春。当年的5、6月份王付迎去世了，之后我和郭春去装修房子，王付迎的妻子、儿子及家人都不让装修。
周春梅、王磊、王听未进行质证，亦未向本院提交证据。
本院对郭春提供的证据分析认定如下：证据1、2，能够证明郭春与周春梅、王磊、王听的身份情况，郭春与王付迎不是同一集体经济组织成员。证据3、5、6，能够证明郭春与王付迎签订了购房协议，郭春支付了12万元购房款，王付迎收款后出具了收条。证据4，能够证明王付迎出售给郭春的房屋是建在连城镇杨庄村杨庄新区的集体土地上。综上，郭春提供的证据具有证明力。
依据上述确认的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：周春梅与王付迎系夫妻关系，周春梅和王付迎育有长子王磊、次子王听。王付迎、周春梅、王磊、王听均系固镇县连城镇杨庄村大杨庄组村民，因大杨庄组房屋被拆迁，王付迎及家人居住在杨庄新区的自建房中。郭春系固镇县连城镇澥河村先西组村民。王付迎于2014年6月初去世。王付迎生前于2014年3月16日，经人介绍与郭春签订购房协议，协议的主要内容为：王付迎在固镇县工业园区纬二路变电所西侧杨庄新区第二排自建有一栋坐西面东四层楼房；王付迎由于资金短缺，加之房屋市场不景气，自愿将第四层402楼房以12万元的价格卖给郭春；签订协议时郭春一次性付清房款；王付迎不负责办理相关手续；王付迎如在三个月内对房屋交易反悔，可单方解除合同，但必须足额退还郭春已付购房款。王付迎、郭春及担保人王某三人在该协议上签了名。签订协议的当日，郭春将12万元的购房款交付给王付迎，王付迎给郭春出具了收条，王某作为证明人在收条上签了名字。当时因402楼房的水电、门窗没有安装，双方协商由王付迎安装之后将房屋交付给郭春。王付迎到去世时尚未交付房屋。王付迎去世后不久，郭春准备装修房屋并入住，遭到周春梅、王磊、王听等人的阻止，双方发生纠纷。郭春诉讼来院，要求周春梅、王磊、王听交付房屋，后又变更诉讼请求为要求返还购房款12万元。另查，王付迎出售给郭春的楼房所占用的土地为固镇县连城镇杨庄村农民集体所有。
本院认为：王付迎与郭春不是同一集体经济组织成员，王付迎将建在本村集体土地上的房屋出售给郭春，违反了《中华人民共和国土地管理法》“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让”的强制性规定。故双方签订的房屋买卖合同无效。依据相关法律规定，王付迎因该合同取得的购房款12万元，应当予以返还。但因王付迎已去世且有遗产，故郭春有权要求王付迎的法定继承人周春梅、王磊、王听在继承遗产的范围内承担偿还责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告周春梅、王磊、王听在继承王付迎遗产的范围内返还原告郭春购房款12万元，于本判决生效后三十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，由被告周春梅、王磊、王听负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审 判 长 潘长华
代理审判员 彭 林
人民陪审员 黄清凤
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 高 峰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意患通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。