北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第35356号
原告（反诉被告）北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区北沙滩8号院3号楼。
法定代表人李作亮，执行董事。
委托代理人王志和，北京赛尔律师事务所律师。
被告（反诉原告）北舞汇（北京）文化有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路112号楼101室。
法定代表人邱丹，总经理。
委托代理人宋玉杰，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人马强，北京市亿达律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司（以下称恒久惠众公司）与被告北舞汇（北京）文化有限公司（以下称北舞汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员付艳独任审判，公开开庭进行了审理。恒久惠众公司之委托代理人王志和、北舞汇公司之委托代理人宋玉杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
恒久惠众公司诉称：2010年4月19日，我公司与北舞汇公司就北京市朝阳区一房屋签订了《房屋租赁合同》，北舞汇公司以23333元／月的价格租赁该房屋，双方就各自的权利义务进行了约定。截止到2014年7月12日，北舞汇公司拖欠租金已达204496.65元，依据合同约定，北舞汇公司需支付我公司的滞纳金为49903.36元。我公司多次催促未果之下，于2014年7月14日向北舞汇公司邮寄送达了《租金催缴通知书》，要求其及时全额支付租金及滞纳金。该份通知书由北舞汇公司于2014年7月16日签收。北舞汇公司置之不理。2014年8月6日，我公司向北舞汇公司邮寄了《解除合同通知书》，解除双方的《房屋租赁合同》，并要求北舞汇公司支付拖欠的房租、滞纳金以及搬出租赁房屋，该份通知书由北舞汇公司于2014年8月6日签收。我公司起诉后，北舞汇公司支付租金129597.72元，故我公司现诉讼请求为：1、判令北舞汇公司支付2014年5月1日至2014年8月6日租金79731.12元，滞纳金11159.94元；2、判令北舞汇公司搬离租赁房屋物品，腾退房屋；3、北舞汇公司支付自合同解除之日至实际腾房之日的逾期腾房占有使用费；4、确认解除合同。
北舞汇公司辩称并反诉称：支付租金没有异议，不同意支付滞纳金。租金的支付并不是被告不支付，而是恒久惠众公司的原因导致无法支付，一是恒久惠众公司未指定支付账户，二是恒久惠众公司曾要求我公司另行签订一份租赁合同，而出租方并非恒久惠众公司，我公司因此产生怀疑，不知应把租金交付何方；三是我方向街道服务中心询问，无法得到确定答案。其他诉讼请求不同意。同时，由于恒久惠众公司非法单方解除合同，并在我公司门口张贴所谓“解除合同的《公告》”。由于我公司系舞蹈培训机构，恒久惠众公司的行为导致我方招收的学生纷纷退款，直接给我公司造成重大经济损失，现提起反诉，要求恒久惠众公司赔偿我公司损失33988元，如果法院判决腾退房屋，我方要求赔偿装修损失57655.38元。
针对北舞汇公司的反诉恒久惠众公司答辩称：我公司是依据约定合法解除的合同，不用赔偿北舞汇公司的各项损失。
经审理查明：2010年4月，北京市朝阳区街道社区服务中心作为甲方与恒久惠众公司作为乙方签订房屋租赁合同，约定甲方将朝阳区一房屋于2010年4月至2020年4月提供给乙方使用，乙方在合同期满后，可以优先续约。
2010年4月19日，恒久惠众公司作为甲方与北舞汇公司作为乙方签订房屋租赁合同，合同约定：第一条，甲方合法拥有坐落于朝阳区一房屋之房产的所有权及其占用土地的土地使用权，该房产的建筑面积为359平方米；第二条，甲方按照本合同的规定，将该房产出租予乙方作办公、经营用房，租期72个月，自2010年4月30日起至2016年4月29日止，租赁期限共计6年，其中2010年4月30日至2010年7月29日为免租期。第四条，乙方同意按每月101房屋10883元、102房屋12500元，总计23333元／月租金标准向甲方承租该房产。此租金包含物业管理费、取暖费在内。第五条，乙方应按每3个月为一期向甲方支付租金，每期租金须在到期前5天内支付。第六条，从第4年起，房屋租金每年增加7%，按此租金本合同执行到期满为止。第七条，租金为人民币现金付款，甲方应于乙方每期支付租金的同时提供收据。第十六条，若本合同期满或提前终止与解除后15日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产，则视作乙方放弃权利处理，届时甲方（或甲方授权的代理人）有权委派人员将乙方的上述财产与物品予以处理，并无需给予乙方任何补偿。第三十四条，若乙方未能依约按期向甲方支付租金或租赁押金，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期15日内未能缴付租金或租赁押金，除乙方得到甲方的谅解及书面同意外，乙方须按延迟缴纳天数及按每日千分之一的标准向甲方缴纳滞纳金；若乙方在甲方出具书面通知后二十日内仍未支付租金，则甲方有权解除本合同（合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人将解除本合同的书面通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本合同，乙方已付的租赁押金，甲方将不予返还。如乙方补足欠缴房租租金及滞纳金，经甲乙双方协商后，可继续执行本合同。第三十八条，甲、乙双方在本合同签章处书写的联络地址即为本合同下任何书面通知的送达地址。若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知相对方。若因任何一方当事人未留联系方式或提供的联系方式有误，造成其他各方当事人无法及时通知完成本合同项下事宜的，一切后果由该当事人自行承担。若因受送方拒收或者因联络地址错误无法送达的，均按照付邮日（以邮局邮戳为准）视作通知方已依本合同给予了书面通知。
2014年7月14日，恒久惠众公司向北舞汇公司邮寄《租金催缴通知书》，上载“截止2014年7月12日，贵公司总计欠付租金人民币204496.65元及相应滞纳金，贵公司的行为严重的扰乱了我公司的正常经营规划，现正式发送本函，要求贵公司立即全额支付欠付的租金及滞纳金”。根据邮局查询单显示，该邮件于2014年7月16日投递并签收。北舞汇公司认可受到该邮件，但称其法定代表人当时并未看到该邮件，该邮件与恒久惠众后来邮寄的《解除合同通知书》同时看到。2014年8月6日，恒久惠众公司向北舞汇公司邮寄《解除合同通知书》。2014年8月24日，北舞汇公司向恒久惠众公司缴纳租金129597.72元。双方一致认可租金支付至2014年4月30日。
关于合同解除，恒久惠众公司称双方之间的《房屋租赁合同》应自《解除合同通知书》送达北舞汇公司时予以解除，但北舞汇公司称2014年4月30日，恒久惠众公司要求更换合同，变更出租人，至今一直没有签署新的合同，租赁关系如何确立不确定。在恒久惠众公司要求北舞汇公司变更出租人过程中其公司得知恒久惠众公司没有合法的出租权利，其必然对合同的有效性产生疑问。在双方的合同实际履行过程中，北舞汇公司支付租金的具体账号及付款时间是由双方协商确定，在没有恒久惠众公司明确指示之前，不确定的因素导致北舞汇公司无法支付租金，故并非故意不支付租金。
关于欠缴租金的原因，北舞汇公司称，一是恒久惠众公司未指定支付账户，二是恒久惠众公司曾要求我公司另行签订一份租赁合同，而出租方并非恒久惠众公司，我公司因此产生怀疑，不知应把租金交付何方；三是我方向街道服务中心询问，无法得到确定答案。庭审中，恒久惠众公司认可，双方在租金支付过程中，确实存在未按合同约定以现金的方式交纳租金的情况，但称系应北舞汇公司要求而指定的账户，亦存在在2014年5月之前要求租户与房屋所有权人直接签订租赁合同的情形。此外，北舞汇公司称其到恒久惠众公司在《房屋租赁合同》上确定的地址找其协商相关事宜，但没有找到人，恒久惠众公司认可2014年6月之后其公司确实未在合同上载明的地址办公。
关于北舞汇公司的损失，北舞汇公司称因恒久惠众公司于2014年8月13日在其公司外张贴公告导致学生退款，并提供协议书、收条、退款申请、打款记录等予以说明，但恒久惠众公司称，申请内容为上课哭闹、升班等原因退款，不能证明与其张贴公告的行为有关。北舞汇公司称退款原因之所以写个人原因，是为了避免造成不良影响而扩大损失。
此外，北舞汇公司提交装修明细以证明其存在装修的损失，但恒久惠众公司称明细单没有合同双方盖章，对其关联性不予认可。
以上事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、《租金催缴通知书》、《解除合同通知书》、《公告》、退款申请以及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：恒久惠众公司与北舞汇公司签订《房屋租赁合同》真实有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。恒久惠众公司先后向北舞汇公司邮寄《租金催缴通知书》、《解除合同通知书》符合合同约定，虽然北舞汇公司称其法定代表人在同一时间收悉两份通知书，但根据恒久惠众公司提交的证据，《租金催缴通知书》已按时送达，北舞汇公司法定代表人未能及时收到该通知系其内部原因，故双方之间的租赁合同已于2014年8月7日解除，恒久惠众公司要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。关于欠缴的租金，北舞汇公司同意支付，本院不持异议。关于欠缴租金的滞纳金，因双方在履行过程中已实际改变了现金支付的方式，且恒久惠众公司确实存在要求北舞汇公司变更租赁合同等行为，故北舞汇公司迟延支付租金确属合理怀疑，故滞纳金本院不予支持。合同解除后，北舞汇公司应当搬离涉案房屋，故关于恒久惠众公司要求北舞汇公司腾空房屋的诉讼请求本院予以支持。关于房屋使用费，恒久惠众公司的诉求请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于北舞汇公司要求恒久惠众公司赔偿损失的诉讼请求，在双方争议尚未解决之前，恒久惠众公司张贴公告的行为确会对北舞汇公司的培训工作造成一定影响，虽然北舞汇公司所提交的退款理由未直接写明与张贴公告有关，但从公平、诚实信用及常理角度考虑，对其该项反诉请求，本院予以酌定。关于北舞汇公司提出的装修损失，因双方在《房屋租赁合同》中已有约定，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司与被告（反诉原告）北舞汇（北京）文化有限公司之间的《房屋租赁合同》于二○一四年八月七日解除；
二、被告（反诉原告）北舞汇（北京）文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司二○一四年五月一日至八月六日房屋租金七万九千七百三十一元一角二分；
三、被告（反诉原告）北舞汇（北京）文化有限公司于本判决生效之日起二十日内将涉案坐落于朝阳区的房屋腾空交与原告（反诉被告）北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司；
四、被告（反诉原告）北舞汇（北京）文化有限公司自二○一四年八月七日起按照每月二万四千九百六十六元的标准向原告（反诉被告）北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司支付涉案房屋使用费至实际腾房之日止；
五、原告（反诉被告）北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）北舞汇（北京）文化有限公司损失一万元；
六、驳回原告（反诉被告）北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）北舞汇（北京）文化有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费837元，由原告（反诉被告）北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司负担100元（已交纳），由被告（反诉原告）北舞汇（北京）文化有限公司负担737元（于本判决生效后十日内给付北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司）；反诉案件受理费1046元，由原告（反诉被告）北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司负担100元【于本判决生效后十日内给付北舞汇（北京）文化有限公司】，由被告（反诉原告）北舞汇（北京）文化有限公司负担946元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 付 艳
二〇一四年十一月二十日
书记员 毕晓宇