湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5633号
上诉人（原审原告）：梅东玲，女，汉族。
委托诉讼代理人：张治安，男，武汉万家乐房产顾问有限公司职员，系武汉万家乐房产顾问有限公司推荐人员。
被上诉人（原审被告）：湖北珩生五洲建材股份有限公司。
法定代表人：张化冰。
委托诉讼代理人：周凯，男，该公司工作人员。
上诉人梅东玲与被上诉人湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生公司）商品房销售合同纠纷一案，不服武汉市黄陂区�民法院作出的（2018）鄂0116民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人梅东玲及其委托诉讼代理人张治安，珩生公司委托诉讼代理人周凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
梅东玲上诉请求：1、依法撤销（2018）鄂0116民初1417号民事判决，改判支持梅东玲一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由珩生公司承担。事实与理由：一、一审法院审理程序违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，应宣判发给判决，一审法院违反该条法律规定，属于程序违法。二、原判认定事实错误。2016年4月13日，梅东玲已通知珩生公司解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除�同的，应当通知对方，通知自到达对方时合同解除”的规定，合同应于2016年4月13日解除。原判认定梅东玲于2018年3月14日起诉要求解除合同已超过行使合同解除权的时间，属适用法律错误。
珩生公司辩称，一审判决程序合法、认定事实正确，应予维持。梅东玲向珩生公司的法定代表人邮寄解除通知，而不是向珩生公司经常办公地邮寄，快递封面内容不详，不清楚所寄通知具体内容，快递单没有珩生公司工作人员签收，珩生公司没有收到。另外，梅东玲行使解除权已超过除斥期间，其解除权已丧失。珩生公司已经按照合同约定完成初始登记的行为。即使本案不适用除斥期间的规定，梅东玲起诉也超过诉讼时效。
梅东玲向一审法院起诉请求：1、解除合同编号为黄103009982的武汉市商品房买卖合同；2、判令珩生公司赔偿2011年至2018年及至今房屋增长的�值292244元，支付房屋本金292244元和该房屋租金115917元（2011年8月10日－2018年3月9日，5114元÷3×68），截止到2018年3月9日珩生公司应支付金额合计700405元；3、判令珩生公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年3月26日梅东玲与珩生公司签订武汉市商品房买卖合同，约定珩生公司应在2012年9月28日前将符合条件的商品房交付给梅东玲，还对逾期付款、逾期交房等违约责任进行了约定。合同签订后，梅东玲于2011年11月22日向珩生公司交预售定金30000元、2011年3月26日向珩生公司交预收购房款122244元、2011年10月9日向珩生公司交预收购房款140000元，合计292244元，梅东玲已付清房款。
2011年5月26日，双方又签订一份五洲建材城物业委托经营合同，约定房屋对外出租，合同租期为五年，珩生公司自2011年8月10日至2016年8月9日，每季度向梅东玲支付税前租金5114元，珩生公司自2011年8月10日起，实际已向梅东玲支付部分租金。珩生公司2015年7月13日完成该案商品房的初始登记。
一审法院认为，梅东玲与珩生公司签订的武汉市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行。
结合本案，梅东玲的诉请应属于确认解除合同的效力之诉。虽案涉商品房屋，珩生公司于2015年7月13日完成该案商品房的初始登记，但珩生公司自2011年8月10日起开始向梅东玲支付该案房屋的租金，梅东玲收取租金的行为表明珩生公司已实际向梅东玲交付了房屋，基本实现了合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事�没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，法定解除权和约定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。依梅东玲与珩生公司签订的武汉市商品房买卖合同第十条及第十五条的约定，合同的解除权应当在发生之日起一年内行使，该期间为除斥期间，梅东玲于2018年3月14日起诉要求解除合同，已经超过行使合同解除权的期间，合同解除权消灭。一审法院认为，珩生公司的行为未构成根本违约，双方签订的武汉市商品房买卖合同不符合合同的解除条件。故梅东玲提出的全部诉讼请求应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法�判决：驳回梅东玲的全部诉讼请求。案件受理费9190元，减半收取4595元，由梅东玲负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人质证意见如下：１、梅东玲提交2016年4月13日通知书、2016年7月28日邮政快递单及邮件全程查询结果，以证明其于2016年7月28日以邮寄方式向珩生公司送达解除合同通知，珩生公司已签收。珩生公司认为，梅东玲在一审期间未提交该证据，在二审中才提出丧失证据效力，没有证据资格。该快递单仅注明快递内品名称为通知书，但不清楚通知书具体内容。邮寄地址并非珩生公司注册地址，且邮件是寄给珩生公司法定代表人，也没有珩生公司工作人员签收，珩生公司并未收到该通知，查询结果真实性、证明目的均不予认可，查询记载为他人代收，不能形成法律上的妥投送达，�知只有送达才能生效。２、珩生公司提交武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证、工程竣工验收备案证明书，以证明2014年该房产已完成了竣工验收。梅东玲对工程竣工验收备案证明书真实性不予认可，认为存在造假嫌疑，武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证无原件，不具有法律效力，且该证书也与本案无关。本院认为，梅东玲在邮政快递单上填写的地址并非珩生公司工商注册地址，但与珩生公司一二审期间向法院提交的授权委托书上记载公司住所地相同，说明珩生公司认可其公司在该地址办公，邮件查询结果显示该通知已妥投签收。虽然梅东玲构成逾期提交证据，但其提交的通知书、邮政快递单及邮件全程查询结果所涉待证事实与本案存在重大关联，本院就该通知书真实性予以认可。梅东玲不认可珩生公司提交的工程竣工验收备案证明书的真实性，但并未提交证据予以反驳，本院对工程竣工验收备案证明书的真实性予以认可，因珩生公司未提交武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证原件供本院核实，对该备案证本院不予认可。
梅东玲对一审法院认定珩生公司2015年7月13日完成涉案商品房的初始登记有异议，认为完成初始登记就应当将权属证明书提交给梅东玲。经查，2015年7月13日是黄陂区房产管理部门向珩生公司出具商品房初始登记（初始登记证明）收件单的时间，并非完成涉案商品房初始登记的时间，故一审法院认定珩生公司已完成初始登记存在错误，本院予以纠正。一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。
本院二审另查明：一、梅东玲与珩生公司签订的武汉市商品房买卖合同还约定，梅东玲所购商品房为汉口北五洲建材商品房第Ｄ2幢/单元4层50号房，建筑面积共61.9平方米，单价�每平方米4721.23元，总金额为292244元。该合同第十五条“关于产权登记的约定”内容为：珩生公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因珩生公司的责任造成梅东玲不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、梅东玲退房，珩生公司在梅东玲提出退房要求之日起60日内将已付房价款退还给梅东玲，并按已付房价款的1%赔偿梅东玲损失。2、梅东玲不退房，珩生公司按已付房价款的1%向梅东玲支付违约金。3、珩生公司履行办理初始登记义务即将梅东玲办理权属证书需由珩生公司提供的资料报产权登记机关备案，因梅东玲自己的原因或政府主管部门的原因导致梅东玲未取得权属证书除外。二、珩生公司所建的仓储物流用房五洲建材D2栋已于2014年12月15日取得竣工验收备案证明书。三、2016年7月28日，梅东玲向珩生公司邮寄通知书�称合同第9条约定出卖人应当在2012年9月28日前将符合条件的商品房交付买受人使用。依该合同第15条约定通知解除合同，应赔偿损失10万元、违约金5万元。珩生公司于次日签收该邮件。
本院认为，本案的焦点是梅东玲是否有权解除合同及解除合同的后果。梅东玲在签订商品房买卖合同后随即委托珩生公司代为出租获取收益，并于2011年5月与珩生公司签订委托经营管理合同，因该委托经营管理合同的签订时间早于双方商品房买卖合同约定的交房日期2012年9月28日，这表明，在合同约定的交房日期前，梅东玲已实际接收了房屋，故对交房日期不应简单以合同约定的2012年9月28日来进行认定。考虑到梅东玲实际接收时的房屋尚不符合法定交付条件，双方实际交接房屋的日期也不宜用于认定为合同约定的交房日期，本院将珩生公司取得竣工验收备案证明书之日（2014年12月15日），即符合法定交房条件的日期作为房屋交付日期。双方商品房买卖合同约定，珩生公司应自房屋交付之日起90日内办理完房地产初始登记，如因珩生公司原因导致梅东玲不能办理房地产权属证书的，梅东玲有权提出退房。因此，从2014年12月15日起经过90日，即至2015年3月15日止，珩生公司没有办理初始登记即构成违约。珩生公司至今仅向有关部门申请了初始登记但未能完成房屋初始登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，梅东玲要求解除合同的条件于2016年3月15日成就�其要求解除合同，符合法律规定。梅东玲于2016年7月28日向珩生公司发出解除合同通知，珩生公司于次日签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本院确认梅东玲与珩生公司签订的武汉市商品房买卖合同已于2016年7月29日解除。珩生公司辩称，梅东玲解除合同超过了一年除斥期间的规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”和《最高人民法院关于审理商品房�卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，享有解除权的当事人应在合理期限内及时行使解除权，对方当事人没有催告其解除的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，梅东玲行使解除权并未超过一年的除斥期间。
关于合同解除的后果。本案商品房买卖合同解除后，珩生公司应将购房款292244元退还梅东玲。梅东玲要求双倍返还购房款，其陈述提出该主张的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条。就此，本院认为，该条款的适用条件是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，或提供虚假商品房预售许可证明，故意隐瞒所售房屋已经抵押或已将房屋出卖给第三人的事实，或者用于销售的房屋是拆迁补偿安置房屋等情况。梅东玲未举证证明珩生公司存在以上情形，且其是基于案涉房屋不能办理商品房权属证明行使解除权，本案并不适用该司法解释第九条的规定。梅东玲在本案中未就合同解除所引起的其他损失提出赔偿要求，本院不予处理，其应另案主张。
关于梅东玲主张的租金损失。梅东玲与珩生公司之间存在两个法律关系，一是商品房买卖关系，二是合同约定应于2016年8月届满的委托经营法律关系。在商品房买卖关系解除的情况下，梅东玲与珩生公司之间的委托经营关系不可能得到履行，梅东玲也不应当占有房屋，因此，在双方商品房买卖关系于2016年7月29日被通知解除后，梅东玲并�能享有房屋出租方面的收益权，珩生公司自然也就无需向其赔偿2016年7月29日之后的租金损失。梅东玲通知解除商品房买卖合同时委托经营管理合同的期限尚未届满，故2016年7月29日之前的租金损失，事实上已由双方以委托经营管理合同进行约定。珩生公司按季向梅东玲支付租金，梅东玲实际行使了房屋的占用、使用、收益权。因房屋能否办理初始登记，并不影响房屋所有权人行使占有、使用、收益权，故珩生公司因委托经营管理合同欠付的租金，并不属于双方商品房买卖关系解除所形成的损失，梅东玲应就此另案主张权利。由此，梅东玲主张的租金损失本院不予支持。
解除权系形成权，不是债权请求权，诉讼时效制度对此并不适用。珩生公司认为梅东玲要求解除合同超过了诉讼时效，没有法律依据。梅东玲基于合同解除，要求珩生公司双倍返还购房款并赔偿租房损失，该主张是行使债权请求权，可适用诉讼时效制度进行审查。双方合同于2016年7月29日解除，梅东玲此时可提出相应的损失赔偿等主张，其于2018年3月14日提起诉讼，未超过诉讼时效期间的规定。故，本院对珩生公司提出的诉讼时效抗辩不予支持。
另外，一审法院已依法定程序向梅东玲送达一审民事判决书，其程序并无不当。
综上所述，梅东玲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销武汉市黄陂区人民法院（2018）鄂0116民初1417号民事判决；
二、确认梅东玲与湖北珩生五洲建材股份有限公司签订的编号为黄103009982的武汉市商品房买卖合同已于2016年7月29日解除；
三、湖北珩生五洲建材股份有限公司于本判决生效之日起十日内向梅东玲返还购房款292244元；
四、驳回梅东玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审减半收取的案件受理费4595元，由梅东玲负担2113元，湖北珩生五洲建材股份有限公司负担2482元。二审案件受理费10804元，由梅东玲负担5120元，湖北珩生五洲建材股份有限公司负担5684元。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 文
审 判 员 黄 浩
审 判 员 吴伶俐
二〇一八年九月三日
法官助理 叶优子
�记员程玉