上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第998号
原告上海江南造船厂房地产开发经营公司。
住所地上海市凤滨路***号***室。
法定代表人杨青海，该公司董事长。
委托代理人周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。
委托代理人刘清华，上海市杰豪律师事务所律师。
被告国翔文化传播发展（上海）有限公司。
住所地上海市铜川路***号***室-2。
法定代表人赵加祥，该公司总经理。
委托代理人蒋皓敏，上海市金茂律师事务所律师。
被告海峡两岸文化交流联谊会。
住所地台北市中华路二段。
被告上海虹口区艺术合子美术进修学校。
住所地上海市松花江路***弄***号楼。
法定代表人陶文明，该学校副校长。
委托代理人倪晓强，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海江南造船厂房地产开发经营公司诉被告国翔文化传播发展（上海）有限公司（下称国翔公司）、被告海峡两岸文化交流联谊会（下称海峡联谊会）、被告上海虹口区艺术合子美术进修学校（下称艺术学校）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周卫良、被告国翔公司委托代理人蒋皓敏、被告艺术学校委托代理人倪晓强到庭参加诉讼，被告海峡联谊会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。
原告上海江南造船厂房地产开发经营公司诉称：2010年4月28日，原告将名下位于上海市中山南一路XXX号XXX-
XXX层裙房签约出租予案外人上海搏酷商贸有限公司（下称搏酷公司），租赁期间，因搏酷公司违约，双方租约于2012年4月23日提前解除。之后，搏酷公司未将系争房屋返还原告，且系争房屋实际由被告国翔公司占用，就此原告要求被告国翔公司于2013年6月10日迁离系争房屋，但被告国翔公司未予迁离。鉴于被告国翔公司称系争房屋现由三被告实际使用，故原告现诉请要求（1）三被告迁离系争房屋，并将系争房屋返还予原告；（2）三被告就占用系争房屋、按每日每平方米人民币10元向原告支付2013年6月11日起至实际返还房屋日止之房屋占用费。
原告提供以下证据：
1、《上海市房地产权证》，以证明原告系系争房屋权利人。
2、民事判决书2份，以证明生效法律文书已确认原告与搏酷公司之间租约已经解除，搏酷公司应予返还原告系争房屋。
3、2013年5月27日原告致被告国翔公司《关于江南造船新苑裙房三楼租赁事宜的函》，以证明原告在与搏酷公司诉讼结束之后，曾书面告知被告国翔公司如欲继续租赁，可参照其他租户租赁条件与原告重新签订租约，否则，则要求被告国翔公司限期迁离。
4、2013年6月3日被告国翔公司致原告回函，以证明被告国翔公司拒绝与原告重新签订租约并继续占用系争房屋之情节。
5、2012年3月15日《会议纪要》，以证明原告与搏酷公司就系争房屋违章建筑拆除事宜进修协商。
6、2012年4月1日搏酷公司致原告《搏酷公司对中山南一路XXX号三楼拆除工作的函》，以证明搏酷公司在按计划实施拆除工作。
7、2012年3月27日原告致搏酷公司《关于江南造船新苑裙房3F拆除情况的函》，以证明原告催促搏酷公司完成拆除工作。
8、2014年2月24日物业公司出具《情况说明》，以证明被告国翔公司从未至物业公司处办理任何手续，亦未支付物业管理费。
9、上海黄浦区华询进修学校（下称华询学校）出具《证明》，以证明原告与搏酷公司发生纠纷时，华询学校曾看见原告相关通告，且亦收讫法院发出之协助执行通知书。
10、搏酷公司与华询学校所签租约，以证明华询公司向搏酷公司签约租房，租期2011年1月1日起至2016年1月31日止，每日每平方米租金为人民币2.40元。
11、2013年6月30日原告与华询公司所签《房屋租赁合同》及《补充条款》，以证明原告在与搏酷公司诉讼结束之后，已与华询公司重新签订租约。
12、车王（中国）二手车经营有限公司（下称二手车公司）出具《情况说明》，证明内容同证据9。
13、搏酷公司与二手车公司所签租约及协议，以证明二手车公司向搏酷公司签约租房，同时证明租赁双方就租期、租金等所作约定。
14、2013年5月30日原告与二手车公司所签《房屋租赁合同》，以证明原告在与搏酷公司诉讼结束之后，已与二手车公司重新签订租约。
15、中国人寿保险股份有限公司上海市分公司（下称人保公司）与搏酷公司所签租约及补充协议各2份，以证明人保公司向搏酷公司签约租房，同时证明租赁双方就租期、租金等所作约定。
16、2013年6月原告与人保公司所签《房屋租赁合同》及《补充条款》各2份，以证明原告在与搏酷公司诉讼结束之后，已与人保公司重新签订租约。
17、2012年6月12日原告致上海市建筑建材业受理服务中心《情况告知函》，以证明原告在与搏酷公司诉讼期间，曾就系争房屋施工问题致函相关部门。
18、2012年6月14日原告所发《告中山南一路XXX号XXX-
XXX层裙房各租户的公开信》，以证明原告在起诉搏酷公司期间，曾就诉讼及财产保全事宜告知各租户。
19、2013年4月2日原告所发《通告》，以证明原告在与搏酷公司诉讼结束之后，曾书面告知搏酷公司原租户，如欲继续租赁，可与原告联系。
20、法院公告，以证明原告与搏酷公司案件审理终结之后，申请法院强制搏酷公司迁离，法院就该执行事项在系争房屋处张贴公告。
21、2012年6月2日搏酷公司所发《中山南一路XXX号各租户函》，以证明原告起诉搏酷公司之后，搏酷公司亦向各租户书面告知诉讼事宜。
22、人保公司出具《关于中山南一路XXX号二楼房屋租赁的情况说明》，以证明原告在起诉搏酷公司之后，曾就原租约解除及同意与搏酷公司原租户重新签订租约事宜书面告知人保公司。
被告国翔公司辩称：鉴于（1）搏酷公司向原告承租系争房屋后转租予被告国翔公司，原告对该转租系明知且已予认可；（2）被告国翔公司签约承租时曾为搏酷公司解决违章搭建拆除问题，被告国翔公司从而可以较低租金标准承租系争房屋，且被告国翔公司已向搏酷公司实际支付截至2016年4月之租金；（3）原告在起诉搏酷公司期间，对于被告国翔公司进场拆除违章建筑并进修装修等不予阻止，原告系恶意欺骗被告国翔公司完成拆除工作。综上，对原告要求被告国翔公司迁离之诉请不予认可。对于原告诉请之房屋占用费，认为该费用标准应当以被告国翔公司与搏酷公司所签租约中租金标准为据。
被告国翔公司对原告证据1予以确认；对原告证据2称原告在诉讼期间，明知并非搏酷公司实施拆除工作，由此应可证明原告系认可在原告与搏酷公司之间租约解除之后，被告国翔公司可以继续租赁使用系争房屋；对原告证据3形式真实性予以确认，质证意见同原告证据2；对原告证据4确认系被告国翔公司所发；对原告证据5称因未参与，故对形式真实性无法确认，并称其中所涉后续方案实际即指由他方实施拆除工作，由此亦可证明原告对被告国翔公司承租系争房屋系明知；对原告证据6、7并不清楚；对原告证据8证明内容有异议，称被告国翔公司与搏酷公司所签租约中约定物业管理费由搏酷公司承担，而物业公司从未向被告国翔公司催讨过物业管理费；对原告证据9形式真实性不清楚，但称所述原告张贴公告一节并非事实；对原告证据10-16因涉及案外人，故对形式真实性并不清楚，同时称该组证据与本案不具关联性；对原告证据17称无法证明该函件已经实际报送相关部门；对原告证据18、19形式真实性不予确认，并称从未收讫相关函件；对原告证据20称确实在2013年6月、7月间看见法院张贴之公告，但此时距离被告国翔公司进场已有1年时间；对原告证据21称从未看见该函件，且亦从未被告知原告与搏酷公司之间诉讼事宜；对原告证据22称所涉陈述内容与其他案外人陈述内容不相一致。
被告国翔公司提供以下证据：
1、2010年4月28日原告与巴硕投资（亚洲）有限公司（下称巴硕公司）所签租约及2010年9月2日《变更租赁主体申请书》，以证明原告将上海市中山南一路XXX号XXX-
XXX层房屋整体出租予搏酷公司，租期自2010年5月1日起至2023年12月31日止。
2、2011年6月22日原告出具《证明》，以证明搏酷公司在租赁期间享有转租权利。
3、2012年3月10日搏酷公司与被告国翔公司所签《租赁协议书》，以证明搏酷公司将系争房屋转租予被告国翔公司，租期自2012年3月10日起至2023年12月31日止。
4、银行明细对账单、贷记凭证及收据，以证明被告国翔公司已向搏酷公司实际支付截至2016年4月30日止之租金人民币3，200，000元及保证金人民币500，000元。
5、2012年3月15日被告国翔公司与被告海峡联谊会所签《合作框架协议书》、被告国翔公司出具收条及照片，以证明被告国翔公司与被告海峡联谊会系合作关系，且系争房屋系由被告国翔公司对外签订租约。
6、2013年5月8日被告国翔公司与被告艺术学校所签《房屋租赁合同》及照片，以证明被告国翔公司与被告海峡联谊会拟引进被告艺术学校，从而配合文化交流基地的运作。
7、2012年4月1日物业公司、搏酷公司及被告国翔公司所订《中山南一路XXX号裙房三层拆除和垃圾清运方案》，以证明原告对被告国翔公司承租系争房屋均系明知。
8、2014年4月28日搏酷公司出具《情况说明》，以证明原告及搏酷公司均未将诉讼事宜告知被告国翔公司，原告对被告国翔公司进场系明知且认可，同时证明被告国翔公司已向搏酷公司支付相关租金及保证金。
被告海峡联谊会未作答辩。
被告艺术学校辩称：被告艺术学校系基于与被告国翔公司所签租约而合法使用系争房屋，原告系在搏酷公司无力解决违章拆除情形下，恶意诱导被告国翔公司进场解决拆除事宜。鉴此，对原告诉请均不予认可。
被告艺术学校对原告提供证据所发表之质证意见同被告国翔公司，并称即使原告在2013年书面通知相关事宜，但此时被告国翔公司已经完成违章拆除工作且已进场承租，故原告在此时发出通知已无意义。
被告艺术学校对被告国翔公司提供证据均无异议。
被告艺术学校未向本院提交相关证据。
原告对被告国翔公司证据1形式真实性予以确认，但认为与本案无关；对被告国翔公司证据2称被告国翔公司就转租事宜须至原告处进行备案；对被告国翔公司证据3称未曾备案，故不清楚，同时称该份租约租金标准远远低于搏酷公司承租租金标准，且分两次给予免租期亦与常理相悖；对被告国翔公司证据4称仅可确认人民币3，200，000元的出帐记录，无法证明搏酷公司实际已收讫款项；对被告国翔公司证据5、6形式真实性无法确认，且认为不涉及原告权利义务，与本案不具关联性；对被告国翔公司证据7形式真实性予以确认，但对被告国翔公司证据内容不予认可；对被告国翔公司证据8形式真实性及其内容均不予认可，并称搏酷公司在承租期间系违约方，且搏酷公司与本案处理结果亦存在利害关系，其所作陈述缺乏证明效力。
经审理查明：原告系上海市中山南一路XXX号XXX-
XXX层裙房权利人，该1-3层裙房建筑面积登记为11，320.36平方米。2010年4月28日，原告与案外人巴硕公司签订租约，原告将上述房屋出租予巴硕公司使用，租约约定（1）租期自2010年5月1日起至2023年12月31日止；（2）每平方米建筑面积日租金为人民币1.80元；（3）除续租外，巴硕公司应在合同租期届满后10日内返还房屋，如逾期返还，则每逾期1日，应按每平方米人民币10元支付房屋使用费。2010年9月2日，巴硕公司及案外人搏酷公司致原告《变更主体申请书》一份，要求由搏酷公司继受巴硕公司在上述租约项下所有权利、义务，并由搏酷公司继续履行租约。原告在该申请书上盖章核准。搏酷公司承租期间，原告因搏酷公司违规装修须予整改事宜而与搏酷公司多次进行交涉，但搏酷公司始终未予完成整改。2010年11月26日，原告、搏酷公司及物业公司进行协商，搏酷公司承诺将破坏之房屋结构尽快修复。租赁期间，搏酷公司自2011年4月起发生欠租行为。2012年4月23日，原告以搏酷公司欠租为由向搏酷公司发出书面解约通知，搏酷公司收讫解约通知后，未予迁离上述房屋，亦未支付欠租。之后，原告与搏酷公司就房屋租赁合同纠纷涉讼。经审理，法院于2013年3月22日作出生效判决，确认原告与搏酷公司之间租约于2012年4月23日予以解除，并判令搏酷公司即时迁离上述房屋。2013年5月27日，鉴于搏酷公司已将上述房屋中3楼裙房转租予被告国翔公司，原告遂向被告国翔公司发出《关于江南造船新苑裙房三楼租赁事宜的函》，函件中告知上述诉讼事宜及判决结果，并通知被告国翔公司可参照其他租户租赁标准与原告重新签订租约以继续租赁3楼裙房，否则被告国翔公司应于2013年6月10日前迁离。2013年6月3日，被告国翔公司函复原告，称其与原告均应按搏酷公司与被告国翔公司之间所作约定继续履行租赁事宜。2013年6月8日，法院在1-3层裙房处张贴公告，责令搏酷公司须于7日内迁离1-3层裙房。现原告因收回3楼裙房未果，遂起诉来院，审理中，因被告国翔公司明确3楼裙房现由三被告实际使用，原告遂诉请要求三被告将3楼裙房返还原告，同时要求三被告按每日每平方米人民币10元向原告支付2013年6月11日至实际返还房屋日止期间之房屋占用费。
另查明：2011年6月22日，原告书面确认搏酷公司对所承租1-3层裙房享有对外转租权。2012年3月10日，搏酷公司与被告国翔公司签订《上海市房屋租赁合同》（下称《租赁合同》）一份，约定（1）搏酷公司将3楼裙房出租予被告国翔公司，建筑面积按实计算；（2）租期自2012年3月10日起至2023年12月31日止，前3年年租金为人民币1，000，000元；（3）2012年3月10日至2012年9月30日、2014年10月1日至2015年3月31日为免租期；（4）被告国翔公司在签约后5日内向搏酷公司支付截至2016年4月30日止之租金人民币3，200，000元。签约后，被告国翔公司于当月支付搏酷公司租金人民币3，200，000元及租赁保证金人民币500，000元。期间，被告国翔公司与被告海峡联谊会于2012年3月15日签订《合作框架协议书》（下称《合作协议》）一份，约定（1）被告海峡联谊会授权被告国翔公司并共同出资承租3楼裙房成立“海峡两岸青少年文化交流基地”；（2）基地成立后，合作双方同意出让基地四分之一用地约1，000平方米，作为两岸公益性文化交流活动场所。2012年4月1日，搏酷公司、被告国翔公司及物业公司就3楼裙房违章拆除及垃圾清运事宜进行协商。2013年5月8日，被告国翔公司与被告艺术学校签订《房屋租赁合同》一份，约定（1）被告国翔公司将3楼裙房中建筑面积计816平方米之房屋出租予被告艺术学校作为办公使用；（2）租期自2013年6月15日起至2019年6月14日止，年租金为人民币685，000元。现3楼裙房，其中816平方米由被告艺术学校使用，其他部位由被告国翔公司及被告海峡联谊会共同使用。
再查明：搏酷公司向原告承租1-3层裙房后，将其中1-2层裙房分别转租予案外人华询学校、二手车公司及人保公司，租约中约定之每平方米日租金均大于人民币2元。搏酷公司与原告之间租赁关系解除之后，原告参照上述租金标准、将租金略作调整后分别与上述租户重新签订租约，由上述租户直接与原告建立租赁合同关系并继续租赁使用原承租房屋。
以上事实，由原告提供的产权证、法律文书、原告与被告国翔公司之间往来函件、搏酷公司与各租户所签租约、原告与各租户所签租赁合同、被告国翔公司提供的转租证明、被告国翔公司与搏酷公司所签租约、财务凭证、合作协议、被告国翔公司与被告艺术学校所签租约，2012年4月1《拆除及垃圾清运方案》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告系本案所涉3楼裙房房屋权利人，3楼裙房系由原告以每平方米日单价人民币1.80元租金标准出租予搏酷公司，搏酷公司又以每平方米日单价人民币0.726元租金标准转租予被告国翔公司（搏酷公司与被告国翔公司所签租约中对3楼裙房租赁面积仅约定为按实计算，而在本案中实际建筑面积再行评估已无实际意义，另据被告国翔公司与被告海峡联谊会所签合作协议，3楼基地建筑面积约为4，000平方米，而据产权证登记内容，3楼裙房建筑面积为3，773.45元，故本案中采纳产权登记数据更为妥当），被告国翔公司承租后，被告海峡联谊会作为被告国翔公司之合作方，其与被告国翔公司共同使用3楼裙房，之后，被告国翔公司将3楼裙房中部分面积以每平方米日单价人民币2.30元租金标准再行转租予被告艺术学校。上述系3楼裙房之租赁流程。
在实际租赁过程中，因搏酷公司存在违约情节，导致原告与搏酷公司所签租约于2012年4月23日提前解除，原告在解约后有权要求搏酷公司返还房屋，但鉴于搏酷公司实际已将3楼裙房转租，而被告国翔公司作为次承租人又将部分房屋再行转租，在此情形下，为保障各次承租人之合法权益，原告可采取与各次承租人直接签订租约之方式，以维护原告及各次承租人之合法权益，而原告针对搏酷公司其他租户，亦已实际采用上述方式，从而使原告在即使不收回房屋情形下，亦可同时使原告及各租户之合法权益均不受损。但针对被告国翔公司而言，鉴于（1）被告国翔公司向搏酷公司承租之租金价格超乎寻常地低于合理之市场租金价格，被告国翔公司称此系搏酷公司就违章拆除事宜而给予之租金优惠，但按照常理，即使存在该项租金优惠，但被告国翔公司就违章拆除所支出之费用实在无须让搏酷公司用长达10年之极大的租金差价优惠予以补偿；（2）搏酷公司系在明知己方违约行为可能导致租约提前解除情形下将房屋转租予被告国翔公司，而被告国翔公司系在明知租金标准超乎寻常低于合理价格，且亦应当知晓违章拆除费用无须用长达10年租金差价予以补偿情形下，却与搏酷公司签订租约，并且有悖常理地一次性支付截至2016年4月底之租金，被告国翔公司与搏酷公司之间租赁行为存在恶意；（3）如认同被告国翔公司意见，即由原告与被告国翔公司按搏酷公司给予被告国翔公司之租金标准建立租赁关系，势必导致原告自2016年5月起方可向被告国翔公司收取租金，且原告截至2023年12月底可收取之租金亦超乎寻常低于市场价格，此对原告而言显失公平；（4）即使原告对搏酷公司转租行为予以认可，但亦不可因此将搏酷公司应予承担之违约责任转嫁予原告。综上，原告现无法按照正常租金标准与被告国翔公司签订租约，该责任并不在于原告，另被告艺术学校在诉讼中亦未曾表示愿意与原告直接建立租赁关系，在此情形下，原告有权要求实际使用房屋之三被告返还3楼裙房，并且有权要求被告国翔公司及被告艺术学校作为之前之次承租人、按照两被告所认可之租金标准向原告支付相关房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告国翔文化传播发展（上海）有限公司、被告海峡两岸文化交流联谊会、被告上海虹口区艺术合子美术进修学校于本判决生效之日起十日内将上海市中山南一路XXX号3楼裙房返还予原告上海江南造船厂房地产开发经营公司；
二、被告国翔文化传播发展（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海江南造船厂房地产开发经营公司房屋使用费（自2013年6月11日起至实际迁离日止、按2，957.45平方米、每平方米日租金以人民币2.30元计算）；
三、被告上海虹口区艺术合子美术进修学校于本判决生效之日起十日内支付原告上海江南造船厂房地产开发经营公司房屋使用费（自2013年6月16日起至实际迁离日止、按816平方米、每平方米日租金以人民币2.30元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币80元，由被告国翔文化传播发展（上海）有限公司、被告海峡两岸文化交流联谊会、被告上海虹口区艺术合子美术进修学校共同负担。
如不服本判决，原告上海江南造船厂房地产开发经营公司、被告国翔文化传播发展（上海）有限公司、被告上海虹口区艺术合子美术进修学校可在判决书送达之日起十五日内，被告海峡两岸文化交流联谊会可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严 奇
审 判 员 李 慧
人民陪审员 王铿华
二〇一四年六月十七日
书 记 员 薛文辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第二条??……
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
二、《中华人民共和国民法通则》
第五条??公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条??被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。