云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院行 政 判 决 书（2014）文中行终字第26号上诉人中国工商银行股份有限公司文山分行。组织机构代码：21817075-8。住所地：文山市普阳路中段。法定代表人何志强，行长。委托代理人刘飞，云南圆合圆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人李祥，云南圆合圆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人文山市开化街道北桥经济管理委员会第一经济管理小组。住所地：文山市开化街道办事处。负责人刘文斌，组长。委托代理人邓文杰，云南天信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。一审被告文山市人民政府。组织机构代码：015212—7。住所地：文山市凤凰路政务大楼。法定代表人李成明，市长。委托代理人沈连康，云南杨柏王律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人钟南胜，男，汉族，1970年1月4日生，广东省惠州市人，住广东省惠州市惠城区，未到庭。第三人罗万琼，女，汉族，1977年10月14日生，云南省文山市人，住址同上，未到庭。上诉人中国工商银行股份有限公司文山分行（以下简称工行文山分行）因房屋行政管理行政登记一案，不服文山市人民法院（2013）文行初字第11号行政判决向本院提起上诉。本院于2014年8月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人工行文山分行的委托代理人刘飞、李祥，被上诉人文山市开化街道北桥经济管理委员会第一经济管理小组（以下简称北桥第一经管小组）的负责人刘文斌及其委托代理人邓文杰，一审被告文山市人民政府（以下简称市政府）的委托代理人沈连康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决认定，2008年3月3日，一审原告与志诚公司签订《房地产联合开发合同》，约定：“一审原告提供土地，志诚公司全额出资建设“环北财富大厦”，建成后一、二层商铺（总面积为1288㎡）由原告和志诚公司按份共有，一审原告享有份额为所建项目一、二层商铺总面积的60%（面积为772.8㎡，东北方向，靠州卫生局），志诚公司享有40%（面积为515.2㎡）”。2008年12月15日，钟南胜（乙方）为取得开发“环北财富大厦”的合法手续，自愿挂靠志诚公司（甲方），并与志诚公司签订《协议书》，约定：（甲方）有权收取挂靠管理费70000元，（乙方）负责全权处理“环北财富大厦”开发相关事宜。2009年4月22日，第三人钟南胜、罗万琼又与文山志诚公司签订《商品房购销合同》（合同编号：志诚房售字1-1#），志诚公司将“环北财富大厦”一、二楼商铺的625.77㎡（将一审原告北桥第一经管小组所拥有产权的110.57㎡包含在内）以总价款1303215元（一楼商铺243.04㎡×3000元/㎡、二楼商铺382.73㎡×1500元/㎡）卖予钟南胜、罗万琼，文山县房地产管理局于当月24日对该合同进行登记备案。2009年4月24日，一审被告市政府（原文山县人民政府）向第三人钟南胜、罗万琼颁发文房字第**《房屋所有权证》，该房权证将上述商铺确权为钟南胜、罗万琼所有。2009年5月6日，钟南胜、罗万琼以以文房字第**房屋所有权证》向工行文山分行设定抵押贷款，贷款金额4840000元，约定期限为11年。一审原告对一审被告颁证行为不服，于2013年3月12日诉至一审法院，要求撤销文销文房字第**屋所有权证》及文房共字第××号、00××68号《房屋共有权证》。为确认作为本案房屋登记行为基础的购房合同的效力，一审原告北桥第一经管小组于2013年3月19日向文山市人民法院提起民事诉讼。同年4月19日，文山市人民法院作出（2013）文民二初字第167号《民事判决书》，判决确认志诚公司与钟南胜、罗万琼签订的《商品房购销合同》(编号：志诚房售字1-1#号)无效。一审法院认为，行政利害关系人指与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织。一审被告市政府向钟南胜、罗万琼颁发《房屋所有权证》属本案被诉行政行为，其将“环北财富大厦”项目一、二层商铺总面积1288㎡中的625.77㎡登记在钟南胜、罗万琼名下，而一审原告“享有‘环北财富大厦’项目一、二层商铺总面积60﹪的份额”为生效的文山市人民法院（2013）文民二初字第167号《民事判决书》所确认，一审原告与本案被诉行政行为存在法律上的利害关系。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二条“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”和最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第十三条“有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼：（一）……（四）与撤销或者变更具体行政行为有法律上利害关系的”规定，一审被告认为一审原告与本案标的物无法律上的利害关系，不能提起本案行政诉讼的主张，一审法院不予支持。行政机关作出具体行政行为事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法。依照中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告”和第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”的规定，一审被告市政府提供的《商品房预售许可证明》、《商品房购销合同》、文房、文房字第**所有权证》和文房共字第××号、00××68号《房屋共有权证》不能证明其颁证认定事实清楚、证据充分、程序合法。据此，一审被告认为其在房屋未经验收合格的情况下向第三人钟南胜、罗万琼颁发房屋所有权证仅是审批程序上的瑕疵，不属程序违法的主张，一审法院不予支持。一审原告认为一审被告颁证程序违法的主张，一审法院予以支持。第三人钟南胜、罗万琼与志诚公司签订的《商品房购房合同》被一审法院生效法律文书确认无效，一审原告据此要求撤销一审被告颁发的文颁发的文房字第**有权证》于法有据，一审法院予以支持。房地产抵押，是指抵押权人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。钟南胜、罗万琼以本案诉争房屋向工行文山分行设定抵押贷款，但诉争房屋仍为钟南胜、罗万琼占有，善意取得诉争房屋的抵押权不等于善意取得诉争房屋。工行文山分行认为其善意取得本案诉争房屋的抵押权，不符合最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”规定的房屋已为第三人善意取得的情形。据此，第三人工行文山分行请求驳回一审原告要求撤销一审被告颁发文房字颁发文房字第**权证》的主张，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条（二）项1目、3目之规定，判决撤销一审被告市政府（原文山县人民政府）于2009年4月24日颁发的文房字颁发的文房字第**证》和文房共字第××号、00××68号《房屋共有权证》。案件受理费50元，由一审被告市政府承担。上诉人工行文山分行不服一审判决上诉称：一审判决错误，依法应予撤销。理由：1、一审判决认为“善意取得诉争房屋的抵押权不等于善意取得诉争房屋以及本案工行文山分行的抵押权不符合最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定的情形”属理解错误。一审法院对房屋抵押权的定义不符合《物权法》第一百七十九条第一款的规定。根据《物权法》第一百零六条的规定可以总结出若无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，第三人善意取得其他物权的，原所有权人无权追回，但原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失，可知，抵押物合法与否都不能对抗物权第三人善意取得情形，且抵押权人不实质评判抵押物的合法性，只需在外观上尽到善良审查义务即可。2、抵押权的善意取得构成撤销房屋登记行为的法定阻却事由。依据《房屋登记办法》第八十一条的规定，房屋登记机构在发现当事人以非法手段获取登记的情况下，并不必然撤销，而应审查是否存在房屋其他物权为他人善意取得情形，上诉人工行文山分行与第三人钟南胜、罗万琼签订抵押贷款合同时，对第三人的欺骗行为并不知情，上诉人所取得的抵押权是善意取得，此种情形，即使房屋登记行为违法，法院处理的方式应该是确认违法而不是撤销房屋登记行为。依据相关法律规定，法院在审查行政行为的司法过程中，也可直接对抵押权善意取得问题进行审查和判断。请二审法院依法撤销一审判决，改判为“驳回原告诉讼请求”。被上诉人北桥第一经管小组答辩称：1、一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，法律依据明确，判决结果客观公正，应当予以维持。被上诉人拥有环北财富大厦一二层商铺总面积1288平方米中享有60%的份额，一审被告文政府颁发给钟南胜、罗万琼的房屋产权证将商铺面积625.77平方米登记在其中，侵犯了被上诉人的合法权益且已被生效的民事法律文书所确认，作为利害关系人，被上诉人具有适格诉讼主体。2、上诉人工行文山分行没有善意取得抵押权，其上诉没有法律依据，上诉理由不能成立。上诉人工行文山分行进行抵押借款明显存在恶意，作为担保物的房屋距离工商银行不到200米，房屋正在建盖之中，却有了房屋产权证，从而办理抵押贷款。由此可见，上诉人在抵押贷款过程中弄虚作假，更谈不上尽到了审慎审查义务。3、上诉人是否善意取得抵押权不属于行政诉讼审理的范畴。行政诉讼的基本任务是对被诉具体行政行为的合法性进行审查，至于第三人是否善意取得物权或者其他权利，属于民法调整的范围。综上所述，一审判决事实清楚，证据确实充分，判决合理，上诉人上诉理由不能成立，应当予以驳回。一审被告向一审法院提交的证据材料为：1、《商品房预售许可证明》[预许文县字（2009-1）号]一份，以证实环北财富大厦项目符合商品房预售条件；2、《商品房购销合同》（编号：志诚房售字1-1#）一份，以证实第三人钟南胜、罗万琼与文山县志诚房地产开发有限公司（以下简称志诚公司）签订商品房购销合同；3、文房字第××、文房字第**》、文房共字第××号、00××68号《房屋共有权证》，以证实一审被告向第三人钟南胜、罗万琼颁发权属证书且该权属证已设定抵押。一审原告北桥第一经管小组对一审被告提交的证据质证意见是：对1号证据真实性、关联性、合法性无异议；对2号证据合法性有异议；对3号证据认为颁证不合法。第三人钟南胜、罗万琼的代理人对一审被告提供的证据无异议。第三人工行文山分行对一审被告提供的证据没有意见。一审原告向一审法院提交的证据材料为：1、《民事判决书》[（2013）文民二初字第167号]，以证实“环北财富大厦”项目系一审原告与志诚公司共同投资建盖且一审原告享有该大厦一、二层商铺60%的份额，志诚公司享有40%的份额及2009年4月22日，在未经一审原告北桥第一经管小组同意的情况下志诚公司将该大厦一、二层商铺的625.77㎡出售给钟南胜、罗万琼；2、《情况说明》两份，以证实“环北财富大厦”工程项目至今未通过竣工验收；3、《商品房购销合同》（编号：志诚房售字1-1#）、文房字第××号、文房字第**、文房共字第××号、00××68号《房屋共有权证》，以证实志诚公司出售给钟南胜、罗万琼的625.77㎡侵犯原告权益。一审被告对一审原告提交的证据质证意见是：对1号证据合法性、客观性无异议；对2号证据无异议；对3号证据合法性、客观性无异议，但认为证实了被告颁证程序合法。第三人钟南胜、罗万琼的代理人质证认为：对1号证据有异议；对2、3号证据无异议，但认为证实了第三人取得该房屋是合法的。第三人钟南胜、罗万琼未向一审法院提交证据。一审法院经审查认为：一审被告提供的1号证据真实、合法，一审法院予以采信；2号证据已为生效法律文书确认无效；3号证据属本案被诉行政行为，一审被告不宜作为证明其颁证行为认定事实清楚、程序合法的证据。一审原告提供的1号证据为生效法律文书；2号证据一审被告、第三人无异议，一审法院予以采信；3号证据能证实一审原告的证明观点，一审法院予以采信。第三人工行文山分行提供的第一组证据真实、合法，一审法院予以采信；第二组证据真实、合法，能证明志诚公司取得开发“环北财富大厦”项目及预售该项目的合法手续，但对工行文山分行向钟南胜、罗万琼发放抵押贷款的证明内容与本案无关联性，一审法院不予采信；第三组证据为生效法律文书。上述证据均已随案移送本院。经本院审查认为，一审法院对各方当事人提交的证据材料审核认定正确，本院予以确认。经审查，一审法院的审理程序合法。本院二审查明的事实与一审法院审理认定的事实一致，本院予以确认。庭审辩论中，双方当事人围绕本案争议焦点，被上诉人于2009年4月24日为第三人钟南胜、罗万琼颁发的文房字第××颁发的文房字第**文房共字第××号、00××68号《房屋共有权证》认定事实是否清楚，证据是否充分，一审原告是否是适格的诉讼主体展开辩论。上诉人工行文山分行认为，一审原告北桥第一经管小组不是本案适格的主体，本案涉及的房屋登记不是初始登记，先是集体所有土地，后转变为国有建设用地，再到建房进行房屋登记，几经转移，房屋登记已属于转移登记了，本案的初始登记应是土地登记，一审原告不诉初始登记而诉转移登记，显然主体不适格，应予驳回；抵押权也是物权的一种类，应适用善意取得制度，受法律的保护。被上诉人北桥第一经管小组认为，本案的房屋登记属于初始登记，与土地登记无关，两者不能混为一谈，更不能偷梁换柱，被上诉人是房屋产权的共有人，与本案具有直接的利害关系，是适格的诉讼主体；工行文山分行的贷款存有恶意，不适用善意取得制度，而且善意与否不属于行政诉讼审查的范畴。一审被告市政府的认为与上诉人工行文山分行的认为相一致。本院认为，根据《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”的规定，一审被告文山市人民政府在房屋未竣工，也没有测绘报告的情况下即向第三人钟南胜、罗万琼颁发了房屋所有权证和房屋共有权证，其颁证程序违反法律规定，所颁发证书依法应予撤销。一审法院判决撤销被告文山市人民政府（原文山县人民政府）于2009年4月24日为钟南胜、罗万琼颁发的文房字第××号颁发的文房字第**房共字第××号、00××68号《房屋共有权证》并无不当。上诉人工行文山分行认为一审法院应判决确认被诉行政行为违法而不应撤销房屋登记行为的主张，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”和最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第十三条“有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼：（一）……（四）与撤销或者变更具体行政行为有法律上利害关系的”规定，本案一审被告文山市人民政府向第三人钟南胜、罗万琼颁发的《房屋所有权证》将环北财富大厦项目一、二层商铺总面积1288㎡中的625.77㎡登记在了第三人的名下，而被上诉人北桥第一经管小组享有环北财富大厦项目一、二层商铺总面积60%的份额，并为生效的文山市人民法院（2013）文民二初字第167号《民事判决书》所确认，故被上诉人北桥第一经管小组与本案被诉行政行为存在法律上的利害关系，具有本案适格的诉讼主体资格。本案所涉房产属于合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的情形，上诉人工行文山分行认为被上诉人北桥第一经管小组的房屋登记不属于初始登记，被上诉人与本案无法律上的利害关系，不是适格的诉讼主体资格的主张，本院依法不予支持。行政诉讼司法审查的基本任务是对被诉具体行政行为的合法性进行审查，上诉人工行文山分行是否善意取得抵押权不属于行政诉讼司法审查的范畴。上诉人工行文山分行认为房屋抵押权善意取得问题属于行政诉讼审查范围的主张，本院依法不予采纳。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中国工商银行股份有限公司文山分行承担。本判决为终审判决。审判长  彭新华审判员  何建宾审判员  王要师二〇一四年九月三十日书记员  王汉水