江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6958号
上诉人（原审被告）滕宝华，女，汉族，1967年8月7日生，无业。
被上诉人（原审原告）杜敏，女，汉族，1990年8月8日生。
委托代理人李瑞，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人滕宝华因与被上诉人杜敏借款合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杜敏在原审中诉称，2014年11月4日，滕宝华向其借款，双方签订《借款合同》，约定滕宝华向其借款100万元，借期为2014年11月6日至2015年1月5日，借款利率为月息2%，逾期还款违约金为借款金额的日万分之五等。借款合同同时约定，滕宝华将坐落于南京市鼓楼区牌楼巷27号3单元2005室的房屋抵押给其，作为上述债务的担保，双方另行签订了《南京市房地产抵押合同》，并办理了房屋抵押登记和房屋他项权证。其与滕宝华约定将两个月利息4万元预先扣除，2014年11月11日，其向滕宝华交付96万元。此后，滕宝华向杜敏支付利息2万元，之后未能还本付息。现其诉至法院，请求判令：一、滕宝华归还借款本金96万元；二、滕宝华按月息2%支付利息及逾期利息（自2014年11月6日起至实际还款日止）；三、其有权对南京市鼓楼区牌楼巷27号3单元2005室房屋进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；四、滕宝华承担本案诉讼费用。
滕宝华在原审中辩称，杜敏所述借款属实，本金尚未归还。杜敏系南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）职员，链家公司承诺3个月内将涉案房屋出售，所得房款用于归还杜敏借款，但链家公司未能将涉案房屋出售，导致其未能还款。现因涉案房屋尚未能售出，故滕宝华无力归还借款。
原审法院查明，滕宝华系南京市鼓楼区牌楼巷27号3单元2005室房屋所有权人。2014年11月4日，杜敏、滕宝华签订《借款合同》一份，约定滕宝华向杜敏借款100万元，借款期限为2个月，自2014年11月6日至2015年1月5日，超过期限后按月收取利息，月利率为2%；滕宝华同意将坐落于南京市鼓楼区牌楼巷27号3单元2005室房屋抵押给杜敏，作为归还借款的担保；若滕宝华逾期未还款，则每逾期一日按照借款额的万分之五向杜敏支付违约金等。2014年11月10日，杜敏、滕宝华签订《南京市房地产抵押合同》，约定滕宝华抵押担保的债权为前述借款合同，抵押担保借款本金金额为100万元等。2014年11月11日，杜敏通过转账方式向滕宝华交付96万元。当日，滕宝华向杜敏出具收条一份，载明收到杜敏100万元。2014年11月14日，杜敏领取《房屋他项权证》。因到期后滕宝华未能还款，故杜敏诉至法院，请求判如所请。
审理中，杜敏、滕宝华一致确认，滕宝华借款后向杜敏支付过利息2万元，此后未再还本付息。
另查，杜敏于2015年5月5日委托北京大成（南京）律师事务所代理本案，并于当日支付律师费10000元。
以上事实，有杜敏、滕宝华陈述；杜敏提交的借款合同、房地产抵押合同、房屋他项权证、收条、银行交易明细；银行对账单、银行交易记录、民事委托代理合同、律师费票据；及法院庭审笔录等在案为证。
原审法院认为，合法的借贷关系受法律保护。杜敏主张滕宝华向其借款，提供了双方签订的借款合同及转款凭据，滕宝华亦予以认可，双方之间的借贷关系成立，合法有效。借款到期后滕宝华未能还款，应承担及时还款付息的义务，杜敏现诉至法院要求滕宝华立即归还借款本金96万元，符合法律规定，予以支持。
民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同期同类贷款利率的四倍（以下简称四倍利率）。双方借款发生时中国人民银行六个月以内（含六个月）贷款基准年利率为5.6%，而杜敏、滕宝华在借款时约定借期为2个月、利率为月息2%，该约定已经超过了四倍利率，故杜敏最高可按年息22.4%自借款之日（2014年11月11日）起计算借款利息，超过此限度的，超出部分的利息不予保护。杜敏、滕宝华仅约定了借期内利率，未约定逾期利率，现杜敏主张滕宝华按照借期内利率支付逾期还款利息的，可以予以支持，但均以不超过四倍利率为限，故滕宝华应按年息22.4%向杜敏支付逾期利息。滕宝华已经支付的利息2万元，应当从应付的借款利息中予以扣除。
杜敏、滕宝华签订的抵押合同约定，滕宝华以其名下的南京市鼓楼区牌楼巷27号3单元2005室房屋作为抵押物为上述借款提供抵押，双方已依法办理抵押登记。现杜敏请求对抵押房屋行使抵押权以优先受偿，符合法律规定，亦予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条之规定，原审法院判决：一、滕宝华自判决生效后十五日内一次性偿还杜敏借款本金96万元，并自2014年11月11日起按年息22.4%支付利息至实际还款日止（扣除已经支付的利息2万元）；二、如滕宝华未履行上述项债务，杜敏有权对南京市鼓楼区牌楼巷27号3单元2005室房屋进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；三、驳回杜敏的其他诉讼请求。案件受理费15731元减半收取7865.5元，由滕宝华负担。
宣判后，滕宝华不服，向本院提起上诉称，1、当时因丈夫生病急需用钱，准备卖房治病，就到附近的链家公司说明要卖房的需求，当时杜敏作为链家公司职员，在知道房屋的具体位置以及急需卖房的低房价等情况后就满口承诺贷款，但要求其必须把该房给链家公司独家代理，不允许再委托其他的中介公司，三个月肯定帮其把房子卖掉，然后从买房款中直接扣除借款。其当时完全是在杜敏保证三个月能卖房的情况下才答应借款，但杜敏为了取得高额利息才主动借款给其。期间因为链家公司故意抬高房价，所以才没能卖掉房屋，该责任完全在对方，所以三个月之后的高额利息不应该由其承担。2、双方约定借款是杜敏承诺三个月内将其房子卖出的情况下达成的，之后因为杜敏违约未按期出售其房屋，才导致其未按期还款，该责任完全在于杜敏，故其只应承担三个月的高额利息，之后的利息其不应承担。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人杜敏辩称，其认为上诉人所陈述的上诉理由与本案作为民间借贷纠纷没有关联性。关于利息的约定，双方在借款合同中已经有明确的约定，至于逾期之后的利息一审判决的认定是正确的，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：上诉人主张仅承担三个月利息的给付义务，之后的利息不承担是否有依据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人于2014年11月4日签订借款合同，11月10日双方又签订了南京市房地产抵押合同，11月11日杜敏按合同转款96万元给滕宝华，双方当事人之间借款合同成立生效。双方当事人签订的借款合同中约定借款期限为2个月，月利率为2%，逾期利息按月收取，该合同条款约定明确、无歧义，现滕宝华认为该借款合同系附条件执行，其只应承担三个月的借款利息，但未能提交证据予以证实，本院对其该上诉意见不予采信。
综上，滕宝华的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人滕宝华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 玲
代理审判员 罗正华
代理审判员 李任飞
二〇一五年十二月四日
书 记 员 张可欣