长春净月高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长净开民初字第93号
原告王丙辰，现住长春市南关区。
委托代理人刘继业，吉林刘继业律师事务所律师。
委托代理人王冰，现住长春市南关区。
被告长春中信鸿泰置业有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区。
法定代表人张景春，董事长。
委托代理人张吉臣，吉林同信法大律师事务所律师。
委托代理人田艳芳。
原告王丙辰诉被告长春中信鸿泰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王丙辰及其委托代理人刘继业、王冰，被告长春中信鸿泰置业有限公司的委托代理人张吉臣、田艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月26日原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买被告位于长春净月高新技术产业开发区净月大街4775号中信城第98栋1单元XXX号商品房，总房款为4328000元。被告应于2012年6月28日前将房屋交付给原告，被告逾期交房将承担原告已付房款日万分之一的违约金，合同继续履行。后因房屋质量问题被告承诺维修，但至今因没有维修以及邻居破坏原告地下设施导致被告迟迟不能交房，被告的行为已构成违约。现原告不能无限期的等待被告交房，故诉至法院，请求：1、判令被告立即将位于长春净月高新技术产业开发区净月大街4775号第98栋1单元XXX号经验收合格的商品房交付原告；2、判令被告立即给付违约金408130元（自2012年6月29日至2015年1月28日止）其余违约金计算至被告交房为止；3、诉讼费用由被告承担。
被告长春中信鸿泰置业有限公司辩称，1、被告出售给原告的房屋在约定交付期限前已具备交付条件。2011年3月26�，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，并约定2012年6月28日前交付。在此之前，被告所出售房屋即已达到合同第八条约定的交付条件并通知了原告，是由于原告拒绝收房而不能办理相关房屋交接手续。所以，被告不应承担逾期交房的违约责任。2、原告拒收房屋的理由不成立。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件（四）合同补充协议第九条约定：只有在买受人认为所购商品房存在严重影响买受人正常居住的质量问题，并由买受人出具有资质的检测机关的检测报告，如检测认定确实存在严重影响买受人正常居住的质量问题的，买受人有权拒绝收楼；其他质量问题，买方应接受该商品房，由出卖人承担保修义务。本案中，被告所售房屋早在交付期限前即已具备交付条件，而原告所提的房屋质量问题没有相应的证据证明其已严重影响正常居住，故原告以质量问题拒�房屋的理由不成立。至于原告邻居破坏地下设施更不是其拒收房屋的理由，如原告认为其权益受到损害，应向侵权人主张。3、原告请求的逾期交房违约金已超过诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限为2012年6月28日，至2015年1月28日起诉之日已达两年零七个月，早已超过诉讼时效。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求于法无据、与事实不符并已超过诉讼时效，望法院依法驳回其诉讼请求。
庭审中原、被告双方为证明其主张分别进行了陈述、举证、质证，原告提供的证据有：
证据1、商品房买卖合同复印件一份，证明该合同第八条约定交房时间为2012年6月28日，双方验收时原告提出了若干维修项目，被告承诺维修，并承诺维修后符合条件交付原告，但被告换了几任房屋管家，至今未将房屋交付原告。第九条约定了被告逾期交房的违约责任，即从2012年6月28日第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付日万分之一的违约金。基于以上两点原告主张被告交付房屋及承担违约金。被告质证称对该份证据的真实性无异议，证明内容有异议，2012年6月28日之前被告所售房屋已取得相关凭证，具备销售条件，原告属于无正当理由拒收，并且不适用逾期交房违约金条款，原告无法证明被告房屋存在质量问题。合同附件四补充协议第九条约定了如有房屋质量问题提出异议的时间应为约定交付房屋之日起15日内以书面形式提出，逾期视为该商品房符合交付条件。本院对此证据的真实性予以确认。
证据2、2014年4月13日拍摄的照片4张，证明本案诉争房屋没有交接，房屋仍处于被破坏状态。被告质证称，真实性有异议，该组照片系原告单方拍摄，对证明问题有异议，照片只能证明房屋被原告邻居破坏，与被告无关。合同第十一条约定很清楚，即使没有办理交接，该物业权利人应为原告，风险应由原告承担。虽然被告抗辩称对此证据的真实性有异议，但本院认为原告所提供的照片有明确的时间显示，且确实属于原告所购买房屋的当时真实情况，故对此证据的真实性予以确认。
被告提供的证据有：
证据1、商品房买卖合同复印件一份，证明原告的房屋符合交房标准，不存在逾期交房和违约责任。原告质证称，真实性无异议，按照合同第十一条约定，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，但被告人不能提供证据证明其书面通知了原告，造成不能交接的原因在被告方面不在原告方。按合同约定，被告应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，被告人始终未向原告出示，因此被告应承担违约责任。本院对此证据的真实性予以确认。
证据2、住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案证复印件各一份，证明房屋具备交付条件，备案证是商品房符合交付条件的法定标准。原告质证称，真实性无异议，但该证据始终在被告手里，没有向原告出示。房屋验收是整体验收，不能证明原告的房屋没有质量问题。本院对此证据的真实性予以确认。
证据3、关于长春中信鸿泰公司逾期交房的经过及索赔要求书面材料，证明按照合同的交房时间要求，在接到入伙通知单后王冰代替原告与物业人员对房屋进行了验收，故被告履行了合同约定的向原告交房的通知义务。原告质证称，真实性无异议。本院对此证据的真实性予以确认。
经审理查明，原、被告于2011年3月26日签订了《商品房买卖合同》。合同约定“原告购买被告位于长春净月高新技术产业开发区净月大街4775号中信城第98栋1单元XXX号商品房，面积269.5平方米，总房款人民币4328000元。被告应于2012年6月28日前将房屋交付给原告，被告逾期交房承担原告已付房款日万分之一的违约金，合同继续履行”。同时约定“该商品房的交付标准（条件）以买卖合同的明确约定为准，买受人在收到出卖人发出的《入伙通知书》后，应依照通知的时间对该商品房进行验收，并签署书面交接文件。买受人收楼时如对交付标准（条件）有异议，应在合同约定的交付之日起15日内以书面形式提出；逾期不提出，视为该商品房合买卖合同约定的交付标准（条件），如买受人认为该商品房存在严重影响买受人正常�住的质量问题，应由买受人出具有资质的检测机关的检测报告，如检测认定确实存在严重影响买受人正常居住的质量问题的，买受人有权拒绝收楼；其他质量问题，买受人应接受该商品房，由出卖人承担保修义务。出卖人的交付期限仅指出卖人将房屋交给买受人使用的期限，并非是指办出买受人房屋权属证书的期限”。
另查明，被告已取得住宅质量保证书及住宅使用说明书，且于2011年12月30日取得了建设工程竣工验收备案证。原告虽提供了自己于2014年4月13日拍摄的四张该房屋外照片，但其当庭表示不要求对房屋质量进行鉴定。
本院认为，原、被告于2011年3月26日签订的《商品房买卖合同》中有双方的签字，系双方的真实意思表示，其内容不违反相关法律的规定，合同真实有效。关于原告要�被告立即交付本案诉争房屋的主张，符合合同约定，被告应配合原告将该房产交付原告使用，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金408130元一节，由于合同中已明确约定“该商品房的交付标准（条件）以买卖合同的明确约定为准，买受人在收到出卖人发出的《入伙通知书》后，应依照通知的时间对该商品房进行验收，并签署书面交接文件。买受人收楼时如对交付标准（条件）有异议，应在合同约定的交付之日起15日内以书面形式提出；逾期不提出，视为该商品房合买卖合同约定的交付标准（条件），如买受人认为该商品房存在严重影响买受人正常居住的质量问题，应由买受人出具有资质的检测机关的检测报告，如检测认定确实存在严重影响买受人正常居住的质量问题的，买受人有权拒绝收楼；其他质量问题，买受人应接受该商品房，由出卖人承�保修义务。出卖人的交付期限仅指出卖人将房屋交给买受人使用的期限，并非是指办出买受人房屋权属证书的期限”，原告已接到被告发出的《入伙通知书》，其虽提出房屋质量方面的质疑，但并未依约提出书面异议，且原告当庭亦表示不要求对房屋是否具备交付条件进行鉴定，故原告要求被告承担违约金的主张本院不予支持。关于被告主张本案已过诉讼时效一节，由于原、被告于合同约定交付日期届满之后，曾多次接触、协商、讨论解决本案诉争房屋的交付问题，该行为符合关于诉讼时效中断的相关规定，故被告的抗辩主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民国和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告长春中信鸿泰置业有限公司于本判决�效之日起十日内向原告王丙辰交付中信城四期98幢1单元XXX号房屋；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费44689元，由原告王丙辰自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 薛 楠
人民陪审员 肖 磊
人民陪审员 张鑫光
二〇一六年一月十三日
书 记 员 王婷婷