河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一终字第00289号
上诉人（原审被告）河南德昌铜铝型材股份有限公司。
法定代表人吉东昌，任该公司经理。
委托代理人文黎照、武光太，该公司法律顾问。
上诉人（原审被告）陨守甫，男，1955年3月8日出生，汉族，住南阳市宛城区。
上诉人（原审被告）侯兰英，女，1952年6月9日出生，汉族，住址同上。系郧守甫之妻。
二上诉人的委托代理人白德坡，河南鼎新律师事务所律师。
二上诉人的委托代理人杨韵声，男，成年。
被上诉人（原审原告）陈亚丽，女，1967年6月10日出生，汉族，住南阳市宛城区。
委托代理人张瑞，河南大统律师事务所律师。
上诉人河南德昌铜铝型材股份有限公司（以下简称德昌公司）、上诉人陨守甫、侯兰英因与被上诉人陈亚丽为物权保护纠纷一案，陈亚丽于2009年8月25日向宛城区人民法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告双方买卖房屋的行为有效；2、判令三被告按市场评估价赔偿房产损失387000元，三被告互负连带责任。宛城区人民法院于2014年2月19日作出（2009）宛民初字第1839号民事判决。德昌公司、陨守甫、侯兰英均不服原判，向本院提起上诉。本院2014年3月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人河南德昌铜铝型材股份有限公司的委托代理人文黎照、武光太，上诉人陨守甫、侯兰英及其委托代理人白德坡、杨韵声，被上诉人陈亚丽的委托代理人张瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2002年7月19日，被告德昌公司与南阳市宛城区黄台岗建筑安装工程公司四分公司（以下简称黄台岗建安四分公司）签订建设工程施工合同，约定由其负责承建德昌公司住宅楼。2002年7月22日，黄台岗建安四分公司将其中的2#住宅楼工程以内部承包责任书的形式分包给被告郧守甫。2002年8月1日，德昌公司与陨守甫签订工
程承包协议书，约定“德昌公司把2号综合住宅楼的全部施工任务交给郧守甫施工，德昌公司愿以该工程现行销售价一次性冲抵工程款98％，其余2％保证金，一年后一次性付清给陨守甫，不包括一楼门面，以双方财务明细为准，陨守甫收取房款，德昌公司负责办理房产证，费用由住户承担。”2002午8月3日，德昌公司出具委托书，委托陨守甫负责收取德昌公司2号楼部分集资房款（2—5层计23套集资房）。
2003年3月8日，德昌公司向原告陈亚丽出具收款收据，内容为：“今收到陈亚丽购房押金，人民币￥5000，系付2#楼2层2单元西户。单价每平方780（右下角）。”2003年3月24日，德昌公司与陨守甫签订协议，约定德昌公司以2号楼2—5楼共计23套房子（4楼2单元西户除外）一次性冲抵陨守甫工程款及原欠工程款共计2187579.45元。2003年3月26日，陨守甫出具收到条两份，并注明2#楼工程款全清。
2003年5月8日，在南阳市大王广告公司（以下简称大王广告公司）申请执行德昌公司欠款纠纷一案中，本院根据大王广告公司提供线索，向德昌公司依法送达（2002）宛法执字第1116号民事裁定书，裁定“查封河南德昌铜铝型材股份有限公司位于南阳市南新路口德昌西区2#号楼2层2单元西户房产一处，待执行处理。”5月20日，本院依法向原告陈亚丽送达（2002）宛法执字第1116号民事裁定书和协助执行通知书，要求陈亚丽协助执行“购房所欠德昌公司的90784元房款，不得支付给德昌公司，该款应交宛城区法院执行庭。”
此后，被告德昌公司和郧守甫分别于2003年5月28日和29日到本院反映陈亚丽所购房屋已被抵为工程款，由郧守甫所有的情况，均被本院驳回。2003年6月6日，陈亚丽将80000元购房款交至本院，后由大王广告公司领取。庭审中，德昌公司认可在本院的强制执行下，于2003年6-7月份将房屋钥匙交给陈亚丽。随后，陈亚丽派人在该房屋中短暂居住几个月，后一直无人居住。据陈亚丽自述，2009年7月份发现其购买房产的产权已登记在被告郧守甫和侯兰英名下。遂向
本院提起诉讼。
另查明，2005年元月15日，德昌公司以房改全额集资房形式将本案争议房产出售给郧守甫和侯兰英，经南阳市住房委员会办公室审批同意后，办理了产权转移登记手续。2009年6月4日，陨守甫夫妇又与第三人关金玉夫妇签订买卖协议，将该房产出卖转移登记。
庭审中，经原告申请，本院依法委托河南中科资产评估有限责任公司对位于南阳市宛城区白河镇南新路德昌铜铝型材有限公司西区住宅楼2号楼2单元2楼西户房屋一处进行价值评估，2013年5月20日，该评估公司出具资产评估报告书：截止评估基准日2013年3月25日，委托评估资产的评估价值为387000元。
原审法院认为：一、2003年3月8日，被告德昌公司向
原告陈亚丽出具的购房押金收据，符合买卖合同需具备“合同相对人、标的物、价款”等基本要件，应视为双方已就德昌公司2#住宅楼2层2单元西户房产达成买卖合意，双方已产生合法买卖关系。双方本应按照约定履行各自的权利和义务。但在陈亚丽购房前后，德昌公司和被告郧守甫之间就工程款问题曾达成一系列的协议，最终达成以德昌公司建成后的2#楼2—5层共23套房产折抵工程款的书面合意，陈亚丽购买的房产就包含在其中。与此同时，德昌公司还欠有案外人大王广告公司的广告款，并且已进入执行程序。故本院责令陈亚丽将剩余购房款交付法院，实为代德昌公司履行债务。在德昌公司和郧守甫的异议均被驳回，并已将房屋钥匙交付给陈亚丽后，德昌公司本应就该房屋所折抵的工程款与郧守甫另行协商。但其却在2005年置陈亚丽的权利于不顾，依然把房屋产权转移至郧守甫夫妇名下，该行为虽然完成了折抵工程款的附随义务，却侵犯了陈亚丽代为清偿后取得的具有物权性质的财产权。应承担赔偿陈亚丽损失的主要责任。本院酌定为60％。被告郧守甫夫妇在明知陈亚丽代为德昌公司偿还债务，已实际取得房产钥匙的情况下，仍积极配合德昌公司将产权过户登记在自己名下，又出售给第三人，致使财产不能恢复原状，也应对陈亚丽的损失承担部分赔偿责任。本院酌定为40％。同时，正是由于三被告恶意串通，共同将本院已执行给陈亚丽的房产转移登记，才导致陈亚丽的财产权益受损并且无法恢复，依法对应赔偿总额还应互负连带责任。郧守甫夫妇辩称其依据工程款优先受偿权行使的权利不能成立。因为在本院执行大王广告公司申请执行德昌公司欠款案中，因当时产权仍属德昌公司，本院已依法驳回其异议，根据一物一权利的基本原则，该套房产已不能再折抵工程款。二、根据河南中科资产评估有限责任公司出具的评估报告，该房产现价值387000元，2003年3月8日陈亚丽购房价为每平方米780元，该房产的证载面积为119．06
平方米，全部价款应为92866元。陈亚丽共计交纳85000元，其应得到的赔偿款为（85000÷92866元）×387000元=354220元。被告德昌公司按比例应赔偿212532元；被告郧守甫和侯兰英按比例应赔偿141688元。
原审法院判决：一、确认原告陈亚丽与被告河南德昌铜铝型材股份有限公司买卖南阳市宛城区白河镇南新路德昌铜铝型材有限公司西区住宅楼2号楼2单元2楼西户房产的行为有效。二、限被告河南德昌铜铝型材股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈亚丽房产损失共计212532元。三、限被告郧守甫和侯兰英于本判决生效后十日内赔偿原告陈亚丽房产损失141688元。四、被告河南德昌铜铝型材股份有限公司和被告郧守甫、侯兰英互负连带赔偿责任。五、驳回原告陈亚丽的其他诉讼请求。
上诉人德昌公司上诉称：一、原判认定上诉人侵犯被上诉人陈亚丽“具有物权性质的财产权”的事实错误，被上诉人陈亚丽并未取得争议房屋的所有权。1、陈亚丽虽然代替上诉人偿还了债务，但争议房产已抵偿给房屋建筑施工人，即一审被告陨守甫，依据建筑工程款优于普通债权的原则，被上诉人不能够取得房屋所有权。2、上诉人在强制执行中配合执行机关交付钥匙的行为不能认定将房屋所有权转移给被上诉人陈亚丽。⑴、执行机关对争议房产查封损害了本案一审另一被告陨守甫享有建筑工程款优先权的利益。⑵、执行机关要求上诉人交付房屋钥匙不是法定的执行措施，应通过拍卖、变卖与以物抵债，要求上诉人交付钥匙不符合法律对执行措施的规定。⑶、法院执行的是上诉人的债权，无权将房产执行给被上诉人。⑷、无论执行措施是否符合规定，被执行人陈亚丽拿到钥匙的行为也不能产生权利移转效果。二、一审判决适用法律错误，上诉人不应承担侵权责任，由于被上诉人陈亚丽未取得房屋所有权，陨守甫享有的建筑工程款优先权优于陈亚丽的普通债权，其只能请求陨守甫返还购房押金，德昌公司返还代履行债务。
上诉人陨守甫、侯兰英上诉称：一、本案陈亚丽未取得争议房屋所有权，陈亚丽与德昌公司之间是合同关系，本案案由确定为物权保护错误。二、上诉人依法取得房屋所有权并依法转让、完成转移登记，上诉人享有建筑工程款优先权，陈亚丽与德昌公司之间的债权是购房合同之债。三、陈亚丽与德昌公司是基于合同产生的债务，是德昌公司履约违约的问题，上诉人无过错，不应承担责任。
被上诉人陈亚丽辩称：答辩人陈亚丽与上诉人德昌公司之间签订的房屋买卖协议有效，答辩人依约履行了合同，依法取得房产所有权，根据最高人民法院的规定，上诉人陨守甫享有的工程款优先权不能对抗买受人，上诉人德昌公司、陨守甫明知该房产已经法院执行交付答辩人，恶意串通，将该房产处置，应依法承担责任。
依诉辩双方的意见，本院确认本案的争议焦点为：德昌公司、陨守甫、侯兰英应承担的是侵权责任还是违约责任？
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：被上诉人陈亚丽向上诉人德昌公司交纳押金5000元，上诉人德昌公司向被上诉人陈亚丽出具收据，收据显示“5000元系购房押金，系付2#楼2层2单元西户。单价每平方780（元）。”虽然双方没有签订购房合同，但该收据注明为购房押金，并注明了具体的房屋位置和价款，符合买卖合同的基本要件，因此，双方之间形成买卖关系。上诉人德昌公司与该房屋的实际施工人，即上诉人陨守甫达成协议，委托上诉人陨守甫按现行销售价收取建设的部分房屋的售房款折抵其工程款，被上诉人陈亚丽购买的房屋就包含在其中。
宛城区人民法院在执行德昌公司拖欠大王广告公司广告款一案中，裁定查封了被上诉人陈亚丽购买的房产，根据宛城区人民法院民事裁定书及协助执行通知书，被上诉人陈亚丽将该房屋下欠的部分购房款交付了宛城区人民法院，宛城区人民法院将该房屋的钥匙执行给了被上诉人陈亚丽，因此，被上诉人陈亚丽享有对该房产的所有权。
上诉人德昌公司、陨守甫对宛城区人民法院的执行裁定书提出异议被驳回后，明知该房产已执行给被上诉人陈亚丽，依然将该房屋登记在上诉人陨守甫、侯兰英名下，并将该房产又转卖于第三人，侵害了被上诉人的所有权。
上诉人德昌公司上诉称被上诉人陈亚丽未取得物权，只能返还其所交押金，上诉人陨守甫、侯兰英上诉称，该房屋已抵偿给我支付工程款，未侵犯被上诉人陈亚丽的物权，是上诉人德昌公司未按合同约定交付房屋，应由德昌公司承担违约责任的理由，均不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费6466元，由上诉人河南德昌铜铝型材股份有限公司、陨守甫、侯兰英负担。
本判决为终审判决。
审判长 窦丁平
审判员 王邦跃
审判员 张艳霞
二〇一四年六月十六日
书记员 杜 戈