云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云23民终1284号
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司楚雄分行，住所地：云南省楚雄州楚雄市北浦路175号。
统一社会信用代码：91532300431846112F。
法定代表人：罗涛，职务：行长。
委托诉讼代理人：李强，男，1966年6月7日出生，住楚雄市。
委托诉讼代理人：张昕，女，1987年12月10日出生，住楚雄市。
被上诉人（原审原告）张南，男，1955年11月22日出生，住楚雄市。
被上诉人（原审原告）:彭珺，女，1963年8月31日出生，住楚雄市。
被上诉人（原审原告）:张棕波，男，1989年12月6日出生，住楚雄市。
委托诉讼代理人：徐光明，云南佳信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城镇府后街1号紫溪商业中心四楼。
统一社会信用代码：91532301563193037N。
法定代表人：李冠元，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王晓波，男，1988年7月2日出生，住楚雄市。
上诉人中国工商银行股份有限公司楚雄分行（以下简称工行楚雄分行）与被上诉人张南、彭珺、张棕波、楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司（以下简称百爵公司）金融借款合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2017）云2301民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月28日受理后，依法组成合议庭，于2017年11月13日公开开庭审理了本案，上诉人工行楚雄分行特别授权的委托诉讼代理人李强、张昕，被上诉人张南及张南、彭珺、张棕波特别授权的委托诉讼代理人徐光明、被上诉人百爵公司一般授权的委托诉讼代理人王晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人工行楚雄分行上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回张南、彭珺、张棕波对工行楚雄分行的所有诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。其上诉的事实与理由是：1、本案一审中张南、彭珺、张棕波仅请求解除与上诉人工行楚雄分行签订的《个人购房借款/担保合同》，一审法院不应该适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条审理判决，案件应适用《中华人民共和国合同法》。购房合同与借款合同，是两个不同的法律关系，两个合同之间没有相互依存关系，也不存在法律规定的主从合同关系，即使购房人的购房合同解除或者履行完毕，购房人作为借款人身份与银行的借款合同在未履行完毕前无法定因素、未经双方协商一致不当然解除，双方应该按照借款合同约定履行各自权利义务。借款人只能在还清银行贷款本息后或提前清偿贷款后，向开发商去追索购房款，张南、彭珺、张棕波要求开发商偿还银行贷款是错误的(除非银行提出诉讼请求要求购房合同与借款合同合并审理，购房合同解除同时也解除借款合同)，银行与开发商之间不存在债权债务关系，在借款合同里，银行是贷款人、购房者是借款人，双方的债权债务与开发商无关。在担保合同里，开发商是担保人、银行是担保权人、购房者是债务人，银行可以按照担保合同约定要求开发商承担担保责任，张南、彭珺、张棕波作为借款人，无权要求开发商承担担保责任。2、《个人购房借款/担保合同》是上诉人、被上诉人真实的意思表示，是有效合同，对当事人都有约束力，工行楚雄分行在履行《个人购房借款/担保合同》中无任何过错，且未发生法定及约定解除合同的情形，故张南、彭珺无权要求解除《个人购房借款/担保合同》，应继续按合同约定履行还款义务。
被上诉人张南、彭珺、张棕波答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，工行楚雄分行的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉。
被上诉人百爵公司放弃答辩。
张南、彭珺、张棕波向一审法院起诉请求：一、解除张南、彭珺、张棕波与工行楚雄分行签订的《个人购房借款/担保合同》；二、由工行楚雄分行、百爵公司共同返还张南、彭珺、张棕波自2015年4月9日起至2017年2月9日止已向工行楚雄分行偿还的贷款本金及利息272557.19元，并支付资金占用利息24935元，合计297492.19元；三、判令工行楚雄分行、百爵公司返还张南、彭珺、张棕波自2017年2月9日起至判决生效之日止向工行楚雄分行归还的贷款本金及利息，并承担资金占用利息；四、判令百爵公司自判决生效之日起向工行楚雄分行偿还就《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款本息；五、本案诉讼费由工行楚雄分行、百爵公司承担。
原审法院经审理确认的本案事实是，张南、彭珺、张棕波于2014年12月26日向百爵公司交付购房卡订金500元，于2015年1月24日向百爵公司交付购房首付款502200元、契税49566元、印花税826元。后于2015年3月30日与百爵公司签订《商品房购销合同》，约定：“张南、彭珺、张棕波向百爵公司购买位于×××房屋，套内建筑面积为298.65平方米，单价为每平方米5532.23元，总金额1652200元。付款方式为按揭贷款方式付款，张南、彭珺、张棕波于2015年1月24日支付房屋首付款502200元，其余房款1150000元向工行楚雄分行贷款支付。交付期限：百爵公司于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付张南、彭珺、张棕波。……单方提出解除合同的，由解约方向守约方支付总房款20%违约金，合同终止，已发生的相关交易税费由解约方承担。……”同时，张棕波作为抵押人，张南、彭珺作为借款人、百爵公司作为保证人与中国工商银行股份有限公司楚雄府后街支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为1150000元，贷款期限10年，还款方式为按月等额本息还款。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，百爵公司为本合同项下张南、彭珺的全部债务提供连带责任保证。贷款人中国工商银行股份有限公司楚雄府后街支行于2015年4月9日发放贷款1150000元至百爵公司账户，张南、彭珺、张棕波自2015年4月9日起逐月向贷款人归还贷款本息，截止2017年2月9日，张南、彭珺、张棕波共归还借款本金168077.77元，利息104479.42元，本息合计272557.19元。双方就该贷款对位于×××房屋办理了抵押预告登记。2016年5月11日，张南、彭珺、张棕波以百爵公司所建盖房屋不符合购买时约定条件为由，要求解除双方签订的《商品房购销合同》，并诉至法院，2017年2月20日，楚雄彝族自治州中级人民法院依法作出了（2016）云23民终1133号民事判决：一、解除张南、彭珺、张棕波与楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司于2015年3月30日签订的×××号《商品房购销合同》；二、由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司返还张南、彭珺、张棕波已付购房款502200元、代收契税49566元、代收印花税826元；三、由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司支付张南、彭珺、张棕波违约金100440元。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方签订《个人购房借款/担保合同》，系双方真实意思表示，因百爵公司未按双方约定内容履行合同义务，存在违约，法院的生效判决已判令解除双方签订的《商品房购销合同》，百爵公司将其收取的购房首付款502200元、代收契税49566元、代收印花税826元返还张南、彭珺、张棕波，故对于银行按揭贷款部分，因百爵公司违约导致张南、彭珺、张棕波与百爵公司签订的《商品房购销合同》解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，购房人有权解除按揭贷款合同，故张南、彭珺、张棕波诉请要求解除其与百爵公司、工行楚雄分行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求成立，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”之规定，百爵公司将张南、彭珺、张棕波自2015年4月9日起通过按揭贷款已支付的款项全部返还，并对剩余银行按揭贷款本息承担返还责任。因本案房屋尚未办理抵押登记，仅办理抵押权预告登记，工行楚雄分行应在按揭贷款清偿完毕后办理房屋抵押登记的涤除手续。对于张南、彭珺、张棕波诉请的要求支付2015年4月9日至判决生效之日，其已向工行楚雄分行归还贷款的资金占用利息，一审法院认为，本案系因百爵公司违约导致，而法院已生效的（2016）云23民终1133号民事判决，就百爵公司应承担的违约责任已进行判处，故张南、彭珺、张棕波诉请第二、三项中自2015年4月9日至判决生效之日止的资金占用利息，不予支持。关于百爵公司提出的张棕波并非本案适格主体的问题，一审法院认为，在张南、彭珺、张棕波与工行楚雄分行的合同关系中，张棕波系抵押人，且张南、彭珺、张棕波自认其系共同还款人，故张棕波的主体地位适格。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除张南、彭珺与楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司楚雄分行签订的《个人购房借款/担保合同》；二、由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司自判决生效之日起七日内返还张南、彭珺、张棕波自2015年4月9日起至判决生效之日止张南、彭珺、张棕波已向中国工商银行股份有限公司楚雄分行归还的贷款本息（以中国工商银行股份有限公司楚雄分行于判决生效当月出具的还款明细单为准）；三、由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司自判决生效之日起七日内向中国工商银行股份有限公司楚雄分行偿还张南、彭珺、张棕波自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款。自楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，中国工商银行股份有限公司楚雄分行办理位于×××号房屋上抵押登记的涤除手续；四、驳回张南、彭珺、张棕波的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2881元，由张南、彭珺、张棕波负担241元（已交），由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司负担2640元（未交，限判决生效后七日内支付，款交法院）。
二审庭审中，上诉人工行楚雄分行、被上诉人张南、彭珺、张棕波、百爵公司对一审判决认定的事实未提出异议，故对一审判决认定的事实，本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：张南、彭珺、张棕波与工行楚雄分行签订的《个人购房借款∕担保合同》是否应予以解除？《个人购房借款∕担保合同》解除后，一审判决对相关问题的处理是否正确？
本院认为，张南、彭珺、张棕波与工行楚雄分行签订的《个人购房借款／担保合同》未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，但因百爵公司违约，张南、彭珺、张棕波与百爵公司签订的《商品房购销合同》已被本院生效的（2016）云23民终1133号民事判决解除，《个人购房借款／担保合同》的合同目的已无法实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，张南、彭珺、张棕波与工行楚雄分行签订的《个人购房借款∕担保合同》应予以解除。《个人购房借款/担保合同》解除后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，一审法院就本案的判处并无不当。经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由中国工商银行股份有限公司楚雄分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 倪志敏
审判员 沈黎芸
审判员 何永丽
二〇一七年十二月四日
书记员 郑秋霞