广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）叠民初字第455号
原告胡丽佳，女，1977年5月22日生，汉族，住桂林市秀峰区。
委托代理人胡国添，男，1943年3月25日生，汉族，系原告父亲。
被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司，住所地桂林市中山中路29号八桂大厦8楼。
法定代表人周和强。
委托代理人苏然祥，该公司员工。
原告胡丽佳诉被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司（以下简称嘉豪公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2014年3月31日受理后，依法适用简易程序，于2014年6月18日公开开庭审理了本案，原告胡丽佳的委托代理人胡国添、被告嘉豪公司的委托代理人苏然祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年2月19日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于桂林市第6幢1单元4层2号住房一套，价格为252875元；被告应在2007年8月31日前交房，如逾期交房超过90日，应从本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交房之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金；被告在通过综合验收后200个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按原告已付房款的1%支付违约金。合同签订后，原告按约支付了全部房款和各种税费。被告逾期至2009年10月17日交房，扣除合同约定的节假日及中考、高考停工的41天，被告逾期736天交房，应按约定支付违约金18611.60元；原告至今没有取得房产证，被告也应按约支付违约金2528.75元。为维护原告合法权益，诉至法院要求判令：1、判令被告在10个工作日为原告办理房屋产权证和土地使用证；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金18611.6元；3、判令被告支付原告长期不能取得房产证、土地证违约金2528.75元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其主张在举证期间内提供的证据有：1.身份证，证明原告的主体资格；2.商品房买卖合同及不动产发票；3、办证费、对讲门费、水电基础设施费收据；4.物业专项维修资金收据；5.质量保证书与交房通知；证据2、3、4、5、证明原告已经履行了合同义务；6、证人肖许彬的证人证言，证明原告从2008年起至2013年一直找被告谈逾期交房和未按约办证的事情，证明原告的的诉讼请求没有过诉讼时效；7、桂林市叠彩区业主委员会的证明，证明原告多次向被告追诉，原告的诉讼请求没有过诉讼时效。
被告辩称：一、原告的起诉已经过诉讼时效。原、被告签订合同的时间是2006年2月19日，合同约定的交房时间是2007年8月31日，被告在2009年10月17日交房，原、被告签订合同至今已经8年，交房也已近5年，原告早知道权利被侵害，即使被告违约，原告的民事权利已经超过法律保护的时间，原告已经丧失胜诉权，法院应当不予支持；二、被告为原告办理相关产权证件的时间是商品房通过综合验收后的200个工作日内，该房屋至今没有通过综合验收，且未通过综合验收并不是被告的原因，被告不存在违约办证的问题。综上，原告的起诉于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩称没有提供证据。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5没有异议；对证据6、7不予认可，认为部分业主去追诉过，但不能证明原告追诉过；证人证言只能证明原告去谈过交房的事情，不能证明去谈过违约金的事情。本院对双方都认可的证据予以采信，对被告未认可的证人证言及业主委员会的证明，被告未能提供相反的证据，故本院予以采信，作为定案的依据。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告与被告于2006年2月19日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市第6幢1单元4层2号房，价格为252875元；约定被告应2007年8月31日前将商品房经验收合格交付原告使用；遇国家法定节假日、中考期间、停水、电，遇雨、雪、霜天可顺延；如逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但自合同规定的最后交付期限第二日至实际交付之日止，出卖人要按已交付房款的每日万分之一向买受人支付违约金；合同第十五条还约定：出卖人应当在商品房通过综合验收合格后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，被告于2006年3月3日到桂林市房产局办理了商品房购销合同备案登记。原告交清了购房款，并交给被告办证费500元。原、被告于2009年10月17日交房，签订了《嘉豪.华盛苑房屋交接单》，双方履行了交房手续。现原告认为被告逾期交房且至今未办好房屋所有权证和土地使用权证，起诉到法院，提出上述诉讼请求。
另查明：2007年9月19日桂林市房产管理局颁发了市房（2007）61号《桂林市房产管理局关于取消房屋竣工综合验收的通知》，《通知》明确指出取消房屋竣工综合验收和与之配套使用的《综合验收审查登记表》，“由行政审批事项转变为内部管理事项”，设置《小区物业管理落实检查意见书》，《通知》规定：“该《意见书》作为进入产权登记的前置条件，各建设单位凭《意见书》和相关部门的审批文件、验收资料直接到我局交易办证大厅交件，进入产权办理程序”。根据桂林市房产管理局网上公开公布的办理物业落实检查的工作程序，取得《小区物业管理落实检查意见书》条件之一必须提交工程竣工验收备案表。
根据桂林市房屋登记管理中心提供的房屋登记工作程序，提交登记材料进行初始登记是办理商品房产权登记的前置程序，初始登记必须提供“房屋建筑工程和市政基础设施验收备案表”和《物业管理落实检查意见书》，初始登记后才能办理业主个人房屋权属登记。至今，被告承建的工程还没有办理竣工验收备案。
对于双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定的“商品房经验收合格”，广东省建设厅经咨询建设部有关部门后下发的《粤建办房函（2003）63号文中对“商品房经验收合格”的解释是指：该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案登记。
本院认为：本案争议的焦点一、关于被告是否存在迟延交房迟延办证情况，是否承担违约责任的问题；二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。
一、关于被告是否迟延交房、是否存在迟延办证，是否承担违约责任的问题
原、被告在合同中约定了交房时间与交房条件，但被告未按合同约定的时间向原告交房。原、被告在合同第八条约定的交房条件：该商品房经验收合格。由于被告交付原告的房屋未在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案登记，被告存在迟延交房和不按合同约定的条件交房的违约行为，应当依法承担违约责任。
对于被告是否存在逾期办证的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在房屋通过综合验收后200个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。本案合同诉涉房屋在交房时未通过综合验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当按照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”《商品房销售管理办法》第三十四条第二、三款规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门；房地产开发企业协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋使用权登记手续。据此，房地产开发企业向买受人交付商品房之前应当对房屋进行综合验收，向买受人交付商品房后60日内应当将办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门进行初始登记并且协助买受人办理房屋权属证书。被告没有履行法定义务，未经综合验收，致使交付的商品房无法办理初始登记手续，其行为违反法律规定，应当承担相应的违约责任。
原、被告在2006年2月19日签订《商品房买卖合同》，约定的交房时间是是2007年8月31日，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家法定节假日，高、中考期间，停电，遇雨、雪、霜天可以顺延。在此期间对符合合同情形可以顺延41天（含2006年劳动节、国庆节各3天，2007年元旦1天、春节、劳动节各3天；2006年、2007年高、中考期间桂林市人民政府通知停工期间各7天）。被告实际逾期交房736天。原、被告在《商品房买卖合同》第九条约定了被告逾期交房的违约金的计算方法，被告约定按照合同约定按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；因此被告应按约向原告支付逾期交房的违约金18611.60元（252875元×0.0001×736天＝18611.60元）。
对于被告逾期办证违约责任承担问题：原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款约定了出卖人应当在房屋通过综合验收后200个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金，因此被告应向原告支付违约金2528.75元（252875×1%＝2528.75元）。
对于原告要求被告在10个工作日内办理房产证和土地证的诉讼请求，因房屋尚未办理工程竣工验收备案登记，没有取得《房屋建筑工程和市政基础设施验收备案表》和《物业管理落实检查意见书》，所以不具备进入产权办理程序的条件。但是，被告应积极促成办证条件成就，再将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关并协助商品房买受人取得房地产权属证书。
二、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题
《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。”原告提供的证据已经证明原告从2008年至2013年去找过被告主张权利，应视为向被告提出过要求，故原告在起诉时其诉讼请求没有超过诉讼时效，故对被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解，本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司在完成工程竣工验收备案登记后的10个工作日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的产权登记机关备案，并协助办理胡丽佳的房地产权属证书；
二、被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司支付原告胡丽佳逾期交房违约金18611.60元；
三、被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司支付原告胡丽佳逾期办理房产证、土地证违约金2528.75元。
本案案件受理费329元，适用简易程序减半收取164.5元，由被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司负担，余款164.5元由本院退回给原告。
上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起15日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费329元（开户行：农行桂林高新支行，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状上诉期届满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 李 海
二〇一四年六月二十日
书记员 李海天