江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终3112号
上诉人（原审被告）：孙丽珍，女，1943年8月16日出生，汉族，住全南县。
委托诉讼代理人：张志强，江西宋城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘晓清，女，1966年12月14日出生，汉族，住全南县。
被上诉人（原审原告）：徐淑英，女，1933年5月5日出生，汉族，住全南县。
被上诉人（原审原告）：曹细清，女，1941年6月23日出生，汉族，住全南县。
被上诉人（原审原告）：罗仕梅，女，1949年12月19日出生，汉族，住全南县。
被上诉人（原审原告）：谌普娇，女，1947年6月4日出生，汉族，住全南县。
五被上诉人共同委托诉讼代理人：陈昌敏，江西南芳律师事务所律师。
原审被告：叶启良，男，1963年1月15日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：陈红华，江西桃江律师事务所律师。
上诉人孙丽珍因与被上诉人刘晓清、徐淑英、曹细清、罗仕梅、谌普娇房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省全南县人民法院（2017）赣0729民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孙丽珍上诉请求：1、依法撤销一审民事判决：2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其事实与理由：一、被上诉人诉讼主体不适格。根据一审查明的事实，被上诉人所主张的合同购买方为教会，而且该教会已经经过全南县宗教管理部门备案，显然该教会是具有诉讼主体资格组织，而被上诉人的起诉并未得到教会的授权，故被上诉人主张赔偿属于诉讼主体不适格。二、原审判决认定事实错误。上诉人并未将被上诉人的房产办证给原审被告，事实是本案诉争房屋系原审被告叶启良2003年购买，2××8年办理的房产证。原审判决认定上诉人2××8年将教会的房子办理给了原审被告与事实不符。三、原审判决适用法律错误。原审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定认定上诉人的赔偿，但是该规定明确写道“……包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，以拆迁补偿款作为本案的可得利益明显适用法律错误。（1）房屋征收是政府行为，上诉人与被上诉人于2006年签订房屋买卖协议时不可能预见政府行为，故被上诉人主张赔偿拆迁补偿款是没有预见性的。涉案房屋拆迁而获得的补偿款已超出双方订约时能预见的范围，且被上诉人未提交任何证据证明其损失或可得利益的存在、故原审法院直接判决上诉人承担赔偿拆迁补偿款于法无据。（2）原审法院判决将拆迁补偿款193912元等同并计算于被上诉人的可得利益损失明显不当。拆迁补偿款是房屋所有权人即原审被告叶启良根据物权性质获得的拆迁补偿款，归叶启良所有，而本案审理的是上诉人没有涉案房屋处分权造成的债权赔偿损失纠纷，不能直接等同。（3）同时被上诉人本身也存在过错，应自行承担相应损失的过错责任。被上诉人明知上诉人没有涉案房屋处分权，其仍与上诉人签订买卖合同，对上诉人是否有享有房屋的处分权未尽到充分的审查义务，致使合同目的最终无法实现，被上诉人存在过错，对损失应当承担部分责任。四、上诉人已经75岁高龄，已经丧失劳动能力，要求上诉人承担该巨额费用明显有失公平。五、本案原审判决并未判决解除上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》，而是直接判决上诉人赔偿，明显于法无据。综上，原审判决事实认定错误，错误适用法律，侵犯了上诉人的合法权益。请二审法院查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。
五被上诉人共同答辩称：一、被上诉人刘晓清等五人认为原审查明事实无误，所判决的赔偿金额公平合理，应当予以维持。二、虽然被上诉人刘晓清等五人没有提出上诉要求，但仍然认为原审适用法律错误，原审被告叶启良应当共同承担赔偿责任，二审人民法院在查明事实的基础上也应当予以改判。
原告被告叶启良答辩称：一、对一审对原审被告本人的判决没有异议。但对一审判决的法理我们提出异议。1、一审判决在程序上有两个问题，一审判决遗漏了判决主项，本案的转让协议是否有效应当在判决主文上予以认定，从原审判决的本院认为中，是认定合同有效，但是判决结果认定合同无效，法理错误。2、明知本案属于集团诉讼，但没有适用民诉法集团诉讼的程序。本案房屋属于教会一百多人的，并非是被上诉人五人的，他们只是一百多人的代表。从民诉法的规定，这是集团诉讼案件，不应当以五个原告身份起诉。3、实体上也存在问题，若合同无效应当分清当时的缔约过失责任进行责任划分，若有效，合同履行对象是原审被告。一审五个原告及被告孙丽珍都是权利人，他们都是教会会员之一，教会财产应当由教会授权，判决履行对象也是给教会，并非个人。本案房屋房产证是2××8年办理的，从合同签订到房屋办证，没有任何人与房产所有人叶启良联系过，也没有与叶启良提过过户，教会存在重大缔约过失责任。
五原告刘晓清、徐淑英、曹细清、罗仕梅、谌普娇向一审法院的诉讼请求：判决二被告负连带责任向原告返还及赔偿193912元（原诉讼请求122909元，增加诉讼请求71003元，合计193912元），诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：原告与被告孙丽珍都是信奉基督教的教友，经常一起从事宗教活动。2006年1月14日，原告与被告签订《住房转让协议书》，内容为：“转售人：孙丽珍（简称甲方），购买人：刘晓清、徐淑英、谌普娇、曹细清、罗仕梅（简称乙方），一、经甲乙双方协商，甲方将含江路集贸市场内原工商分局办公楼第一层从东至西第七间共壹间，面积为26.22㎡，一次性转让出售给乙方，出售金额为壹万六千元（16000.00元）整。二、该房屋出售后，房屋的使用权和所有权归乙方所有。三、房屋转售后的水电费由乙方承担。四、房屋转售后，甲方尽力协助乙方办理房产手续，但过户费用由乙方承担。五、甲方转买房屋给乙方后，甲方子女、亲属无权干涉乙方的产权所有。六、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，望双方共同遵守。此协议经双方认可后，无争议，从签字日起生效，一式两份。甲方：转售人孙丽珍，乙方：买房人：刘晓清、徐淑英、谌普娇、曹细清、罗仕梅二00六年元月十四日”。签订协议后，原告于当日向被告孙丽珍支付了约定的价格16000元，孙丽珍向五原告出具了收条。之后，五原告与其他基督教友一直将该房屋作为从事相关活动的场所，并由原告交纳水、电费。2××8年，原告认为被告孙丽珍对房管部门更熟悉，就将有关手续交给孙丽珍，由孙丽珍去办理房产证。由全南县房地产管理局于2××8年5月12日填发的“全南县房权证城厢镇字第××号”房屋产权证登记内容为：房屋所有权人叶启良，房屋坐落全南县含江路[工商分局]，产别私产，结构混合，所在层数1，建筑面积32.74㎡，设计用途住宅。被告孙丽珍把产权证交给原告保存。看到办理到是叶启良的名字，原告当时就提出异议，要求将房产证名字变更过来，但一直未变更。该房产证原件一直在原告处保管。2016年冬天，被告孙丽珍通过亲友再三向原告表示房屋权证变不变都是教友的房子，补偿到的钱也是教友的。2017年因含江路棚户区改造，上述房屋被征用。2017年6月18日，叶启良与有关部门签订拆迁补偿协议，房屋补偿款为122909元，同日，叶启良领取了补偿款，后又增加了拆迁补偿款71003元，拆迁补偿款合计为193912元。关于原告的主体资格问题，由于在庭审中原告表示过本案争议房屋及补偿款是属于教会的，被告叶启良的诉讼代理人便提出原告5人作为本案原告不适格，应以教会的名义起诉；原告诉讼代理人认为，原告提到教会，是为了说明购房款的来源，原告5人的起诉符合法律规定。一审法院认为，原告5人均为与被告孙丽珍于2016年1月14日订立“住房转让协议书”时签名的人，是本案合同的相对方，故原告5人是本案房屋买卖合同纠纷的适格原告。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告五人与被告孙丽珍于2006年1月14日签订的《住房转让协议书》合法有效，且签订协议后，原告按约定支付了购房款16000元，被告孙丽珍把房屋交付给了原告使用，但2××8年5月12日办理的房屋产权证记载的房屋所有权人是被告叶启良而不是原告，因此，本院认为，被告孙丽珍履行合同义务不符合约定，应依法承担违约责任，鉴于本案争议房屋已拆迁，住房转让协议已无法继续履行，被告孙丽珍应承担赔偿损失的责任，故原告要求被告孙丽珍按拆迁补偿款的金额赔偿的诉讼请求，予以支持；对于住房转让协议面积为26.22㎡，拆迁补偿面积为32.74㎡的问题，一审法院认为，房屋面积计算的两个结果均产生于同一标的物，计算部门也都是政府有关管理部门，故被告孙丽珍应按照拆迁补偿的合计补偿款193912元赔偿给原告；关于原告要求被告叶启良承担责任的主张，一审法院认为，合同具有相对性，原告未提供充分证据证实被告叶启良是本案房屋买卖合同的相对方，故原告认为被告叶启良应承担连带赔偿责任的主张，不予采纳；原告认为被告叶启良在房产证上只是挂名的主张，未提供证据证实，被告叶启良一方也表示否认，故原告的该项主张，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四规定，判决：一、被告孙丽珍应于本判决生效之日起五日内向原告刘晓清、徐淑英、曹细清、罗仕梅、谌普娇赔偿193912元；二、驳回原告刘晓清、徐淑英、曹细清、罗仕梅、谌普娇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4178元，由被告孙丽珍负担。
二审审理中，各方均未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：关于五被上诉人的诉讼主体资格问题。案涉2006年1月14日的《住房转让协议》中，甲方主体为孙丽珍，乙方主体为五被上诉人，本案也是因该合同的履行所产生的纠纷。尽管五被上诉人的购房款可能来源于教会的各教友所筹集，但是该合同主体并不是教会。案涉《住房转让协议》中也没有载明五被上诉人系受教会委托或者是受各教友共同委托而签订协议的。故该《住房转让协议》的权利义务应由五被上诉人享受及承担。至于五被上诉人与教会的法律关系或者是与各教友的法律关系，则属于另一层法律关系。因此，五被上诉人在本案中具有诉讼主体资格。
关于案涉《住房转让协议》的法律效力问题。从查明的事实来看，案涉房屋系孙丽珍儿子叶启良于2003年3月4日以10000元的对价从全南县工商行政管理局购买的房屋，购买后交由孙丽珍管理使用，但该房屋在案涉《住房转让协议》签订前并未办理房屋所有权证。案涉2006年1月14日的《住房转让协议》中，孙丽珍以自己的名义而不是以叶启良委托代理人的名义与五被上诉人签订协议。由于案涉房屋在当时没有办理房屋所有权证，但由孙丽珍在管理使用，因此，五被上诉人有充分理由相信孙丽珍有权处分该房屋，该协议并不违反法律禁止性规定，应合法有效。
关于上诉人孙丽珍的违约责任问题。孙丽珍在签订合同当天收取了全部的购房款16000元，并出具了收条。此后，案涉房屋交给教会在使用。在办理产权证过程中，五被上诉人也委托孙丽珍办理。作为出卖人，孙丽珍本应取得叶启良同意，将案涉房屋的产权办理到五被上诉人名下或者是教会的名下，但其仍然将案涉房屋登记在叶启良名下，实际上就没有依据案涉《住房转让协议》办理变更过户手续。即案涉房屋仅交付占有使用，但没有办理产权过户登记，实际上是一种不动产物权的不完全交付。由于孙丽珍没有办理过户登记手续，致使案涉房屋仍然登记在叶启良名下。正是由于孙丽珍的这种不完全交付行为，导致案涉房屋被拆迁后，五被上诉人不能依据房屋所有权取得被拆迁补偿利益。这实际上就是五被上诉人的损失。若孙丽珍依据案涉《住房转让协议》，将房屋过户给五被上诉人或教会，则五被上诉人或教会就可取得拆迁补偿利益。因此，拆迁补偿利益属于双方在签订案涉《住房转让协议》时的可预见性损失范围。需要说明的是，五被上诉人在取得本案款项后，可根据其与教会或者各教友之间的法律关系另行处理。
综上，上诉人孙丽珍的上诉请求及上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1178元，由上诉人孙丽珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
审 判 员 赖国东
审 判 员 王阿婷
二〇一八年八月三十日
代理书记员 葛颖婷