深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初13147号原告（反诉被告）：李国江，男，1970年11月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：余祖保,广东深博律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁丽娟，女，1972年9月2日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：杜德才，广东龙新律师事务所律师。原告李国江与被告宁丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，被告提出反诉，本院将本诉和反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李国江的委托诉讼代理人余祖保，被告宁丽娟委托诉讼代理人杜德才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租房押金30，000元整。2、判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2014年3月10日被告将位于罗湖区长丰苑主楼21楼2120—22室原属于自己的“深圳市罗湖区英华职业技术培训中心”转让给原告，转让时收取原告房屋押金15，000元，被告共收取原告上述房屋押金30，000元整，2014年10月20日被告向原告出具押金收条：今日收到长丰苑主楼21楼20—22押金一个月共计壹万伍仟元整，共计收到叁万元整，宁丽娟2014－10－20。现在原告早已不租赁被告上述房屋，但原告多次催促被告返还房屋押金，被告以不在深圳或回深圳及时处理等，但至今未退回押金。原告为了维护其合法权益，特向贵院起诉，望贵院支持原告请求为盼！被告辩称，1、作为原告起诉被告房屋租赁纠纷返还押金，没有事实和法律依据，被告收取押金是事实，押金一部分是八台空调的押金，一部分是房租押金。2、原告没有按照合同的约定完全履行合同，合同期为五年的合同，原告只履行到2015年8月份，后来就不辞而别，把原房屋里面的八台空调擅自拆除。我方认为，原告没有按照合同的约定全面履行合同的义务，不得要求返还租赁保证金。原告未经被告许可，擅自重新装修、改装，使被告发现涉案房屋改装，被告不得不重新花钱装修。另外，原告离开的时候还有8、9月份，9月份才发现的，9月份的租金没有交给被告，还有物业管理费、水电费都是由被告垫付，被告认为原告起诉没有事实和法律依据，无权返还租赁保证金。被告向本院提出反诉请求：1、依法判令原告返还非法占有的被告的空调8台折价16，000元。2、依法判令原告因重新装修恢复原状的装修费80，000元。3、单方面终止租赁合同的租金损失2个月30，000元。4、诉讼费由原告承担。事实和理由：原告自2013年9月开始就一直在租用被告位于深圳市罗湖区春风路长丰苑2120、2121和2122的房产，当租至2014年3月，原告转让被告的深圳市罗湖区英华职业培训中心，双方重新签订了房屋租赁合同，被告收取了房屋押金15，000元及8台空调的押金15，000元，租期为5年，至2019年3月租金期届满。原告在未征得被告同意的情况下，擅自进行了重新装修，当租至2015年8月，原告在未能与被告协商解除租赁合同的条件下，单方面终止合同，既未将房屋恢复原状，还私自拆走被告的8台空调。原告在租期届满之前单方面终止合同，擅自拆走本报告的8台空调，无权要求返还房租押金及空调押金，同时还应该赔偿被告不能及时出租房屋和租金损失。原告弃房逃跑，没有将所租房屋恢复原状，还应该承担被告因恢复原状而支付的装修费等。除此之外，被告还为原告支付了原告在租赁期间未支付的物业管理费、水电费。原告针对反诉辩称，1、原告租赁涉案房屋，有两个公司在办公，其中一个公司于2015年6月6日至7日搬离涉案房屋，2015年9月12日至13日将原被告所转让的英华培训学校搬离涉案房屋，假设原告欠被告房租，或者给被告造成被告反诉状上的重达10几万元的损失，原告的办公用品不可能搬离涉案房屋，没有经过被告的同意物业管理部门的放行，原告的办公用品是不可能搬离的，更不可能存在被告所提将八台空调拆卸搬离，不符合常理。2、按照被告的反诉，原告给被告造成的损失达126，000元，而被告不主动向原告维权索取损失，而要等到原告起诉要求返还房屋租赁押金时才提起反诉，不符合常理。3、涉案房屋的重新装修是经过被告的同意，原被告于2014年3月10日转让协议书中的第三条，乙方也就是原告向被告缴纳押金15，000元，原告自费重新装修房屋，空调八台由被告配备，这说明装修涉案房屋是经过原被告，也就是经过被告同意原告进行装修。4、被告称原被告的房屋租赁合同期限到2019年的3月份到期，以及原告拆走八台空调截止到本案的开庭之日，未向法庭提交双方租赁合同，以及原告拆走八台空调的证据，应承担举证不能的法律后果。同时，相反能证明原被告终止租赁关系以已到期，原告搬离涉案房产是经过被告的同意方可搬离，综上被告的反诉无事实和法律依据，理应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，则以本院查明的事实为准。经本院审理查明：（一）2014年3月10日原告（乙方）、被告（甲方）签订了一份“转让协议书”，约定甲、乙方经过协商一致就甲方将位于深圳市罗湖区春风路长丰苑主楼2120—22室的“深圳市罗湖区英华职业技术培训中心”转让给乙方；学校办公所在地的场地租赁费用问题：乙方向甲方交纳押金15，000元，乙方自费重新装修，空调8部由甲方配制，乙方支付甲方房租费1.5万元人民币/月，乙方转让或停租时，需移交8部空调（自然旧坏除外）；本协议生效后学校所有的收费和支出由乙方负责。原告在合同的空白部分又手写载明：1、已收押金15，000元整。2、转让费尾款伍万元，减去应付税金4，500元+住房公积金2，400元，剩余应付甲方43，100元整。3、甲乙双方协议以此为准。2014年10月20日被告向原告出具了一张“押金收条”载明：今日收到长丰苑主楼21楼20—22押金一个月共计15，000元，总计收到30，000元。（二）涉案房产原属于被告所有，被告提交了一份原、被告签订的租赁合同（2122室），租赁期限为2013年7月1日至2014年6月30日。原告主张之后原、被告未签订书面的租赁合同，是口头约定的。被告则主张双方签订了书面的租赁合同，只是房子出售了，没有保管，租赁期限为2014年3月10日到2019年3月。庭审中，原、被告双方确认每月租金数额为人民币15，000元。原告向被告支付租金至2015年8月。被告根据转让协议为涉案的房产配备了八台空调，被告主张原告在搬离涉案房产时将八台空调拆走搬离，原告主张并未搬走空调。（三）负责涉案房产物业管理的长城物业集团股份有限公司长丰苑管理处出具证明，称2015年8月底，因物业管理费拖欠问题致电并上门与上述房产的租户李国江先生沟通，但没有任何实际性的结果。于2015年9月3日在物业工作人员的见证下上楼进行处理，李国江先生电话关机且房门紧锁。随后，原告委托人宁国利先生于2015年9月6日前来收房，在物业工作人员的陪同下进入屋内发现空无一物。本院认为，被告与原告签订“转让协议书”，将位于深圳市罗湖区春风路长丰苑主楼2120—22室的“深圳市罗湖区英华职业技术培训中心”转让给原告后，原告租赁使用被告所有的长丰苑主楼2120、2121、2122室，约定了月租金金额，双方形成租赁关系。被告主张双方签订了租赁合同，期限自2014年3月10日到2019年3月，但未提供租赁合同等证据，而原告主张双方是口头约定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故本院认定原、被告形成不定期租赁关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但承租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在此，并未要求承租人提前通知的义务。故本案中原告解除合同，并不需要提前通知被告，故不构成违约。原告向被告缴纳的押金人民币30，000元，在租赁合同解除后，被告应当返还原告。故原告请求被告返还租房押金人民币30，000元，理由成立，本院予以支持。原、被告双方确认在原告承租涉案房产时被告提供了八台空调给原告使用，并且在双方签订的“转让协议书”中，约定了原告转让或停租时，需移交8部空调（自然旧坏除外）。在本案中，原告未提交证据证明在其搬离涉案房产时，向被告移交了八台空调，结合涉案房产物业管理公司的证明，本院认定原告未向被告交还八台空调，故被告要求原告赔偿不能返还八台空调折价赔偿，理由成立，考虑到空调的使用时间等因素，本院酌定原告按照每台空调人民币1，000元向被告赔偿。被告请求原告赔偿因重新装修恢复原状的装修费80，000元及单方面终止租赁合同的租金损失2个月30，000元，因并不能举证证明双方关于违约责任的约定，故对于被告的这两项诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宁丽娟应当自本判决生效之日起十日内向原告李国江返还租房押金人民币30，000元。二、原告李国江应当自本判决生效之日起十日内向被告宁丽娟赔偿人民币8，000元。以上一、二项折抵后，被告宁丽娟应当向原告李国江支付人民币22，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币550元，由被告负担；反诉受理费人民币1，410元，由原告负担人民币90元，被告负担人民币1，320元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王志刚人民陪审员  胡聪明人民陪审员  谌小英二〇一六年十一月二日李文萍书 记 员     张鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。