河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终8909号
上诉人（原审被告）：王涛，男，1971年2月22日出生，汉族。
委托诉讼代理人：郭海涛，河南闻禹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：时显明，男，1960年9月28日出生，汉族。
委托诉讼代理人：马洋洋，河南首航律师事务所律师。
上诉人王涛因与被上诉人时显明房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王涛的委托诉讼代理人郭海涛，被上诉人时显明及其委托诉讼代理人马洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王涛上诉请求：1、撤销原审判决中判项第一、二项判决；2、改判王涛支付时显明房屋租金10000元，驳回时显明其他诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费，王涛承担50元的诉讼费，剩余诉讼费由时显明承担。事实和理由：一、一审判决王涛支付时显明房屋租金37000元，认定事实及适用法律错误。截止2017年10月30日《房屋租赁合同》解除之日，王涛仅拖欠时显明一个月的房租10000元。一审判决王涛支付时显明2017年12月9日至2018年3月31日之间的房屋租金37000元于法无据，因为该期间双方已不存在房屋租赁合同关系，王涛在此期间也没有使用该租赁房屋。
二、一审判决王涛支付时显明物业费5960元、1192元及电费570.4元属于认定事实和适用法律错误。时显明2017年10月30日解除了《房屋租赁合同》并将房屋租赁给案外人余发，王涛自2017年10月30日之后不再使用该房屋，2017年10月30日之后的物业费不应当由王涛承担，且时显明并无权收取物业费和电费。
三、一审判决王涛腾房并返还房屋认定事实错误。一审已经查明，时显明在2017年10月30日已经将王涛的物品搬出涉案房屋另存其他地方，并将房屋出租给了案外人余发。
四、一审判决王涛支付时显明违约金10000元过高，一审中，王涛要求减少违约金，一审判决没有给予考虑，系适用法律错误。
时显明辩称，原审法院认定的案件事实清楚，证据充分，法律适用正确，程序合法，应予以维持。第一、对于一审法院支持的37000元租金，时显明认为证据是充分的，因为根据双方签订的房屋租赁合同的约定，双方需要遵守合同约定，但是王涛自2017年9月之后的房租没有支付，根据合约时显明有权进行解除，但是王涛并不同意时显明的解除方案，而在2017年12月9日把时显明的房屋上锁，所以在2017年12月9日至2018年3月31日之间的房租王涛需要承担。第二、关于王涛认为的这个物业费水电费不应该承担。根据双方签订的租赁合同显示，物业费水电费是由租户来承担的，但是到目前为止王涛连租金都没有交，所以说时显明是有权代物业收取，随后时显明来交纳，因为物业留存的房屋的所有人是时显明本人。第三、关于原审法院认定的王涛需在判决生效10日之内腾房这是正确的，因为王涛租赁房屋期间有部分家具到目前为止还留存在时显明的房屋内并以此要挟，不允许时显明租给他人。第四、根据双方签订的租赁协议显示任何一方违约需要承担违约责任，本案中，王涛没有按时交纳租金，故应该承担相应的违约金。综上所述，时显明认为原审法院认定的事实清楚，证据充分，维持原判。
时显明向一审法院起诉请求：1、王涛立即支付拖欠的租金50000元、水电费570.4元、物业费5960元、车位费3000元、损失费11792元；共计71322.4元；2、王涛支付违约金10000元；3、王涛立即退还租赁的房屋及清理其堆放在时显明房屋内的物品；4、该案律师费及诉讼费由王涛承担。
一审法院认定事实：2017年2月20日，时显明与王涛签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租方（甲方）：时显明，承租方王涛（乙方），乙方承租甲方的房屋1年，共12个月。自2017年3月1日起至2018年2月28日。每月租金壹万元整，年租金共计壹拾贰万元，两次支付，首付3个月，二次付清9个月。地下车位83号，每月600元×12＝7200元（柒仟贰佰元）。前一个月的30日缴下一次租金。如逾期超过七天，视为乙方单方违约，终止租约，交出房屋钥匙，并赔付甲方一个月的租金，且甲方不予退还乙方押金。3天内将属于乙方所有物品搬走，不搬走或搬不完的，视为自动放弃，甲方有权全权处理。同时乙方必须把此前手续结清。乙方自签订本协议后，须向甲方交纳租房押金人民币壹万元整。租赁房屋期间所产生的相关费用（物业管理费、水费、电费、停车费、通讯费、燃气费等）均由乙方支付。
2017年10月15日至2017年10月31日，时显明曾多次以短信及通知的方式向王涛索要房租、违约金等费用，催促王涛搬走租赁房屋内的物品。
2017年10月30日，郑州忠海物业管理有限公司中油新奥大厦管理处向新奥大厦1001室租户发出催费函一份，载明：截止目前贵单位共拖欠郑州忠海物业管理有限公司物业费3576元（10-12），电费570.4元（8.15-9.12日）。
2018年3月15日，郑州忠海物业管理有限公司中油新奥大厦管理处向新奥大厦1001室租户发出催费函一份，载明：截止目前贵单位共拖欠郑州忠海物业管理有限公司物业费3576元（2018年1-3月）。
时显明提交的借记卡账户历史明细清单显示：王涛于2017年2月28日、2017年5月8日、2017年6月2日、2017年8月16日、2017年9月25日分别向时显明账户转入31800元、10000元、20000元、10000元、2400元，共计74200元（即七个月房屋租金及七个月车位费）。
王涛于2017年12月6日将沙发之类的大件物品搬走，后于2017年12月9日将涉案的商铺上锁。
时显明称，其主张的租金是合同期限内2017年至2018年2月之间的，每个月10000元，共计五万元；损失11792元包括合同到期后2018年3月份的租金10000元，及该月物业费1192元、车位费600元。
一审法院认为，债务应当清偿。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。时显明与王涛双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据时显明银行卡历史明细清单、通知及中油新奥大厦管理处催费函，王涛已付清2017年9月份（含9月份）之前的房租，按照合同约定王涛应分两次付清全年的租金，但王涛并未按合同约定足额付清第二笔房租，时显明提交的短信记录亦显示其在2017年10月份多次向王涛催缴房租，故王涛拒付下余租金，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。双方合同约定：如逾期超过七天，视为王涛单方违约，终止租约，交出房屋钥匙，并赔付时显明一个月的租金，且时显明不予退还王涛押金；3天内将属于王涛所有物品搬走，不搬走或搬不完的，视为自动放弃，时显明有权全权处理。王涛违约后，时显明可行使合同约定的解除权，及时清理处置王涛遗留的物品，来减少自己的损失，故2017年10月1日至王涛锁门2017年12月9日之间的租金，王涛不应承担，但2017年12月9日之后，因王涛给时显明的房屋上锁，导致时显明无法正常出租使用，给时显明造成租金损失，王涛应承担相应的民事责任，经计算自2017年12月9日至时显明主张的2018年3月31日之间的租金，共计37000元，故对时显明要求王涛支付租金50000元的请求，该院予以部分支持。涉案的租赁房屋因王涛将大门上锁，且里面仍存放有王涛的部分物品，故王涛负有开锁返还租赁物并清理房屋内物品的义务，故对时显明该项请求，该院亦予以支持。王涛逾期支付租金，已构成根本违约，依法应承担违约责任，双方约定的需赔付时显明一个月的租金，计10000元，并无不当，该院予以支持。对于时显明要求王涛支付水电费570.54元、物业费5960元，有中油新奥大厦管理处的催费函相印证，该院予以支持。对于时显明要求王涛支付车位费3000元，因房屋被锁并不影响车位的正常使用，故对该项请求，该院不予支持。对于时显明的损失费11792元，其中包含的租金10000元，该院已支持，对于2018年3月份的物业费1192元，时显明作为损失来主张，并无不当，该院予以支持，故对时显明该项请求该院予以部分支持。对于时显明请求王涛支付律师费，因时显明未提交相关证据证明已实际产生，对该项诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决：王涛支付时显明房屋租金37000元、违约金10000元、物业费5960元、电费570.4元，并赔偿损失1192元，于判决生效后十日内付清。王涛于判决生效后十日内腾空租赁房屋，并将租赁房屋返还给时显明。三、驳回时显明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费917元，由时显明负担217元，王涛负担700元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，时显明与王涛双方签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，时显明向王涛交付涉案房屋，王涛也使用了涉案房屋，由于王涛未按照双方签订的房屋租赁合同的约定足额付清第二笔租金，且在时显明的催缴下仍拒付下余租金，导致双方租赁合同解除，王涛应承担相应的违约责任。因王涛在涉案租赁房屋上锁，导致时显明无法正常出租使用该房屋，给时显明造成租金损失，经一审法院认定上述期间的租金为37000元，王涛应予支付。王涛上诉称双方签订的合同已于2017年10月30日解除，不应承担2017年12月9日至2018年3月31日期间的租金的理由，不能成立。关于王涛诉称的不应向时显明支付物业费、电费及腾空租赁房屋的主张，一审时各方当事人对此提供了相关证据，一审判决亦对此做出了分析认定，该结果并无不当，本院予以支持。
综上所述，王涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1400元，由王涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑志军
审判员 秦 宇
审判员 马 莉
二〇一八年九月十一日
书记员 佟欣玮