江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中商终字第0190号
上诉人（原审被告）泰州市华邦置业有限公司（原姜堰市华邦置业有限公司）。
法定代表人徐国平，董事长。
委托代理人（特别授权）魏志宏，公司员工。
委托代理人（特别授权）肖锦龙，上海市珠玑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行。
负责人丁俊龙，该支行行长。
委托代理人（特别授权）于海涛，该行员工。
委托代理人（特别授权）钱晶，该行员工。
原审被告周发余。
原审被告徐小兰。
上诉人泰州市华邦置业有限公司（以下简称华邦公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行（以下简称农行姜堰支行）、原审被告周发余、徐小兰金融借款合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2013）泰姜商初字第0553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
农行姜堰支行一审诉称：徐小兰、周发余系夫妻关系。2009年3月20日，徐小兰向华邦公司购买海上海中心街区10-2-8商业用房，建筑面积104.02平方米，因资金短缺向农行姜堰支行申请放贷500000元。2011年1月31日，徐小兰、周发余、华邦公司与农行姜堰支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定由华邦公司为借款人徐小兰的债务提供阶段性保证担保，即自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。现保证人华邦公司仍在阶段性保证期间。农行姜堰支行于2011年1月31日依约向借款人发放贷款500000元。借款人徐小兰拒不履行还款义务，造成农行姜堰支行贷款多期逾期。根据合同12.3款规定，农行姜堰支行有权宣布合同项下借款立即到期并要求借款人立即筹集资金偿还农行姜堰支行贷款本息，同时要求华邦公司对此承担连带担保责任。请求人民法院判令：1、徐小兰、周发余偿还农行姜堰支行贷款余额337809.01元及支付合同约定的利息。2、华邦公司为徐小兰上述欠款承担连带保证责任。3、周发余、徐小兰、华邦公司承担本案诉讼费用。
徐小兰、周发余一审辩称：签字是事实，但曹旭阳和农行姜堰支行经办人员当时都讲好与我们没有关系，且徐小兰没有收到农行姜堰支行发放的贷款。
华邦公司一审辩称：我公司不同意农行姜堰支行要求我公司对本案的诉请。1、农行姜堰支行未按相关的法律法规在发放该笔贷款时要求徐小兰、周发余提供相应的资料，且贷款发放程序不符合中国人民银行的相关管理规定。2、本案所涉合同是一份格式合同，是一份免责条款无效的合同，在该合同中农行姜堰支行对阶段性担保条款没有尽到应有的解释义务，该担保条款对华邦公司无效。3、关于诉讼时效，该笔贷款发放日为2011年1月31日，根据民事诉讼法的相关规定，权利人应在知道或应当知道权利受到侵害两年内主张权利，农行姜堰支行从发放贷款两年内应当办理相关手续，但是直至今天农行姜堰支行都没有办理，农行姜堰支行要求华邦公司承担相关的责任超过诉讼时效。故请求驳回农行姜堰支行对华邦公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2011年1月31日，农行姜堰支行与徐小兰、周发余、华邦公司签订个人购房担保借款合同一份，合同约定：农行姜堰支行为贷款人，周发余、徐小兰为借款人，华邦公司为保证人，本合同采用的担保方式为阶段性保证＋抵押，由保证人华邦公司按合同提供阶段性保证。阶段性保证人自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款金额为500000元，借款用途为购房，借款期限自2011年1月31日起至2017年1月30日止，借款执行利率7.04%。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名为华邦公司、开户行为农行、账号为×××3329银行账户内，还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每月借款发放对应日。借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。借款人未按合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率在合同借款执行利率基础上上浮50%等。合同签订后，农行姜堰支行于2011年1月31日根据合同约定将500000元借款汇入指定帐户。2010年4月12日，华邦公司向周发余开具销售不动产统一发票一张。2013年10月14日，农行姜堰支行向华邦公司邮寄送达《担保人履行责任通知书》，要求华邦公司对徐小兰、周发余的借款承担保证责任。从2013年5月31日起至农行姜堰支行起诉之日，徐小兰、周发余未按合同约定足额还本付息已超过90天，华邦公司亦未按合同约定承担保证之责。
一审法院认为：本案的争议焦点是：1、农行姜堰支行有没有向周发余、徐小兰发放贷款？2、农行姜堰支行向周发余、徐小兰发放贷款是否符合法律规定？3、合同约定华邦公司承担担保责任条款是否有效？4、农行姜堰支行要求华邦公司承担保证责任是否超过诉讼时效？关于争议焦点1、2，借款合同的成立和生效要求双方当事人的意思表示一致。本案中，农行姜堰支行在个人购房担保借款合同贷款人处盖章，周发余、徐小兰亦认可其在该借款合同借款人处签字，双方就借款已达成合意，农行姜堰支行与周发余、徐小兰之间的借款合同成立并已生效；2011年1月31日，农行姜堰支行按约将500000元汇入合同约定的收款人帐户内，徐小兰也在个人借款凭证上签字确认，故农行姜堰支行已经履行了个人购房担保借款合同约定的发放贷款的义务，且农行姜堰支行按照合同约定将贷款500000元汇入借款人指定的帐户的行为不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。故农行姜堰支行已向周发余、徐小兰发放了借款500000元，且符合法律的规定。关于争议焦点3，根据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方商定的条款，其最主要的特征是不协商或是基本不协商。本案中的个人购房担保借款合同中保证条款签订的双方当事人均是商业活动中的主体，并不存在地位上的不对等，或者一方处于强势、垄断地位；且在该借款合同第1页以“重要提示”的形式提醒合同当事人在签署合同前确保“仔细阅读本合同各条款（特别是黑体字条款），充分了解中国农业银行个人房屋贷款业务的运作规则、合同各方的权利、义务和责任”；再者，该借款合同特别签订条款项下关于华邦公司保证期间的约定是通过手填的方式进行的，足以说明就该保证期间，双方系在平等、互利的基础上，尊重当事人意思自治而采取了有限的平等主义模式。农行姜堰支行与华邦公司之间关于保证条款的约定，并没有排除对方当事人的主要权利或者加重对方责任的情形，不属于格式条款里排除保证人权利或加重保证人的责任，双方关于保证条款的约定合法、有效，不能免除保证人的保证责任，故合同中约定华邦公司承担保证责任的条款有效。关于争议焦点4，根据双方签订的个人购房担保借款合同的约定，阶段性保证人的保证期限自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。因借款人未办理房屋抵押登记，根据合同约定，华邦公司应承担连带责任保证，另根据合同约定，分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年，本案的还款为分期还款，现农行姜堰支行要求华邦公司承担连带清偿责任未过保证期间，故农行姜堰支行要求华邦公司承担保证责任未超过诉讼时效。综上，农行姜堰支行与周发余、徐小兰、华邦公司签订的个人购房担保借款合同是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。农行姜堰支行按约向周发余、徐小兰发放借款后，周发余、徐小兰未按约足额偿还借款本息已超过90天，根据合同约定，农行姜堰支行有权宣布借款提前到期，周发余、徐小兰应负向农行姜堰支行偿还借款本息之责，华邦公司未尽保证之责，华邦公司应对周发余、徐小兰的还款承担连带清偿责任，其承担责任后有权向周发余、徐小兰追偿，农行姜堰支行的诉讼请求符合法律规定，予以支持。周发余、徐小兰辩称无证据证明，不予采纳。华邦公司辩称不符合法律规定，也不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定判决：一、周发余、徐小兰于本判决生效后十日内偿还农行姜堰支行借款本金337809.01元及支付逾期利息（自2013年5月31日起至判决确定给付之日，按个人购房担保借款合同约定的利率计算）；二、华邦公司对周发余、徐小兰的上述还款承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向周发余、徐小兰追偿。案件受理费3184元，由周发余、徐小兰、华邦公司负担。华邦公司支付后有权向被告周发余、徐小兰追偿。
宣判后，华邦公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判华邦公司不承担责任，本案诉讼费、律师费均由农行姜堰支行承担。理由：农行姜堰支行存在以下过错：一、华邦公司在合同签订的当日就把500000元贷款汇入指定账户，违反了《个人购房担保借款合同》第2.1.5条的规定，加重了保证人的保证责任。二、农行姜堰支行有懈怠履职的过错行为。抵押人、借款人为协助配合义务，贷款人是履行办理抵押（预告）登记的主要义务人。农行姜堰支行至向华邦公司邮寄送达《担保人履行责任通知书》时，未就办理抵押登记的条件是否成就向华邦公司进行了解。三、一审判决将保证期间未办理抵押登记责任归咎于借款人与事实不符，华邦公司不应该对周发余、徐小兰的还款承担连带清偿责任。
被上诉人农行姜堰支行答辩称：原审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。理由：一、农行姜堰支行与徐小兰、周发余、华邦公司签订的个人购房担保借款合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定。农行姜堰支行已按照合同约定履行了发放500000元贷款的合同义务，根据合同第三十五条的约定，保证人华邦公司仍处于阶段性担保阶段，应承担连带担保责任。二、农行姜堰支行不存在懈怠履职的过错。华邦公司明知其解除担保责任的前提是办理农行姜堰支行为抵押权人的抵押登记，但其在农行姜堰支行不知情的情况下，配合借款人办理错误的登记，存在明显过错，致使农行姜堰支行无法办理合同约定的房地产抵押。三、华邦公司未按照与农行姜堰支行签订的个人购房贷款项目合作协议第十三条约定，协助购房者办理抵押登记等手续，并将证明文件原件交农行姜堰支行保管。
原审被告周发余、徐小兰未到庭，亦未答辩。
二审中，上诉人华邦公司提交以下证据：
1、涉案房屋产权证、他项权利登记证，证明2011年8月29日即可以登记，办理他项权证登记的条件已经成就，造成不登记的原因在于农行姜堰支行懈怠履职；
2、高小丽商品房买卖合同；
3、收取高小丽办证、抵押保险费收据；
4、刘长彬商品房买卖合同；
5、收取刘长彬办证、抵押保险费收据；
证据2-5证明农行姜堰支行向华邦公司出售的其他房屋的购房人收取办理他项权利抵押、保险等费用；
6、何艳萍谈话笔录，证明农行姜堰支行在对涉案房屋履行发放贷款的过程中应该承担的责任，在办理登记的时候是由农行姜堰支行从事相关工作并收取相关费用；
7、何艳萍身份证复印件，证明何艳萍的身份情况以及联系方式。
被上诉人农行姜堰支行质证意见：对证据1的真实性没有异议，但对证明目的有异议，房屋所有权人是曹旭阳，与本案借款人不符，正是因为房屋所有权登记错误才导致农行姜堰支行无法办理登记。房屋登记与他项权证登记的时间相距很短，农行姜堰支行无法知晓办理他项权证错误的情况。对证据2、4真实性没有异议，但与本案没有关联性；对证据3、5真实性有异议，周红梅不是农行姜堰支行员工，收据上也没有农行姜堰支行的盖章，不能证明农行姜堰支行收取了上述费用；证据6，不认识何艳萍，对其谈话笔录不认可，其表述也与事实不符，农行姜堰支行没有收取何艳萍所称的相关费用；证据7，身份证没有原件，且与本案无关。
被上诉人农行姜堰支行提交个人购房贷款项目合作协议一份，证明该协议第13条约定，华邦公司应该协助购房人办理房屋的销售备案等相关登记并将原件交农行姜堰支行保管，华邦公司没有履行约定，且其明知不履行约定会继续履行担保责任。
上诉人华邦公司质证意见：对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该合作协议是作为合作的框架，具体应以借款合同为准，办理抵押登记是被上诉人与借款人的权利义务，上诉人不是抵押登记的当事人，上诉人在涉案房屋抵押的过程中没有任何的权利义务。
本院认证意见为：对华邦公司提交的证据1、2、4及农行姜堰支行提交的个人购房贷款项目合作协议的真实性予以确认；华邦公司提交的证据3、5，因未加盖农行姜堰支行印章，其真实性本院不予确认；证据6、7系证人证言，何艳萍未到庭作证，对其证据效力本院不予认定。
经审理，一审法院已查明的事实正确，本院予以确认。
本院另查明：2006年3月27日，华邦公司与农行姜堰支行签订个人购房贷款项目合作协议一份，该合作协议约定：“农行姜堰支行同意对符合贷款条件的购买华邦公司开发的海上海中心街区项目的自然人提供购房贷款。华邦公司就合作项目为购房人依借款合同所产生的债务提供连带责任保证，华邦公司应协助购房人办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述登记证明文件的原件交农行姜堰支行保管。”
2011年8月29，曹旭扬、徐秀兰领取了涉案房屋的产权证书。
本案争议的焦点为：一、农行姜堰支行在合同签订的当日将贷款发放是否违反合同约定，是否加重上诉人华邦公司的保证责任；二、合同约定办理抵押物登记的主要义务人是谁；三、上诉人华邦公司是否应当承担保证责任。
本院认为：关于争议焦点一，农行姜堰支行与华邦公司、徐小兰、周发余所签订的个人购房担保借款合同中约定“合同采用的担保方式为阶段性保证＋抵押，由保证人华邦公司按合同提供阶段性保证。阶段性保证人自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”该约定系缔约各方协商一致的结果，并未损害国家及社会公共利益，合同约定的内容也没有免除一方责任、加重对方的责任或排除对方主要权利，应为合法有效。况且，在现阶段商品房买卖合同特别是期房买卖合同中，在房屋销售时往往并不能取得房屋产权证，亦无法办理他项权证，因而开发商承担从银行贷款发放到房产证办理期间的阶段性担保是通行的做法。农行姜堰支行于合同签订的当日将贷款发放并未违反合同约定，也未加重上诉人华邦公司的保证责任。
关于争议焦点二，华邦公司认为其仅仅是协助义务，农行姜堰支行在发放贷款多年后不要求借款人办理产权证及他项权证，存在懈怠行为，本身具有过错，也加重了上诉人的义务。本院认为，开发商何时向购房人交房，作为贷款人的银行无法确定，要求银行办理相应的权证不符常理，故农行姜堰支行与华邦公司签订的个人购房贷款项目合作协议中约定，华邦公司应协助购房人办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述登记证明文件的原件交农行姜堰支行保管。本案中，协助购房人办理产权证登记和抵押登记手续是华邦公司的义务。协助购房人办理产权证及抵押登记看似开发商的义务，其实也是保护自己权益的一项重要权利。华邦公司为房屋借款人提供阶段性担保后，又协助曹旭阳、徐秀兰办理了涉案房屋的所有权证，且事件发生后华邦公司并未按照个人购房贷款项目合作协议的约定书面告知农行姜堰支行，导致事实上徐小兰、周发余已经无法取得涉案房屋的所有权，亦无法就涉案房屋办理以其为抵押人、农行姜堰支行为抵押权人的他项权证。华邦公司未依约履行义务的同时，也是放弃了自己的权利，应承担对己不利的法律后果。
关于争议焦点三，“阶段性担保”的“阶段性”并非对保证期间的约定，而是开发商保证责任的解除期间，故“阶段性担保”实为附解除条件的保证合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，因农行姜堰支行尚未取得涉案房屋的他项权证，保证合同所附解除条件并未成就，银行有权要求开发商承担相应的保证责任。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费6368元，由上诉人泰州市华邦置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈茂林
审 判 员 李乐文
代理审判员 陈霄燕
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 程 岚