苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）吴江民初字第0924号
原告高旻。
原告陶文虎。
以上两原告共同委托代理人陆费红，江苏久顺律师事务所律师。
以上两原告共同委托代理人胡刚，江苏久顺律师事务所律师。
被告苏州鼎基房地产开发有限公司。
法定代表人凌燕艳，董事长。
委托代理人张玉华，江苏震宇震律师事务所律师。
委托代理人张武，江苏震宇震律师事务所律师。
原告高旻、陶文虎诉被告苏州鼎基房地产开发有限公司（以下简称鼎基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月17日立案受理，于2012年3月16日作出（2011）吴江民初字第0195号民事判决。高旻、陶文虎不服判决上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院于2012年10月11日裁定发回重审。本院于2012年10月22日立案，由审判员刘辉云、姚民、人民陪审员丁松林适用普通程序于2013年7月26日、2014年4月15日公开开庭进行了审理。二次庭审中，原告陶文虎及二原告的委托代理人胡刚、被告鼎基公司的委托代理人张玉华均到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
原告高旻、陶文虎诉称：2008年4月22日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定由两原告购买被告开发的坐落于吴江市某某房屋，建筑面积215.89平方米，价款1082157元。合同签订后，原告按约支付了所有房款。被告2009年7月19日通知原告办理交房手续，但原告到场后发现被告交付的房屋不符合交房条件，多处墙体裂缝、渗漏严重，外墙保温层不符合设计要求，影响原告正常居住使用，原告拒绝接收房屋。该房屋因被告原因空置已久，现原告无法居住使用，同时被告至今未办理房屋权属证书，构成违约。现请求判令被告对原告房屋存在的质量问题进行修复，后变更为由被告赔偿修复费用，按外侧修复方式恢复保温层达到设计要求，支付逾期交房的租金损失（自2009年8月31日至修复之日止，按月租金4100元计算）、逾期办证违约金541元，赔偿装修损失109723元，本案诉讼费、鉴定费由被告承担。
被告鼎基公司辩称：1、关于修复问题，被告愿意在原告的配合下进行室内裂缝的修复，同时根据现有规范对保温层按内侧修复方式进行整改；2、对于房屋修复期间给原告造成的损失愿意赔偿，但只能按毛坯房的租金标准1800元／月计算，期间应自约定交房之日至2010年7月17日止，因为之后原告更换了房屋钥匙，不配合被告进行修复，故之后的损失被告不应承担，后同意按3000元／月计算租金损失；3、关于逾期办证违约金，被告确实没有办理相关权证，愿意承担约定违约金541元；4、关于装修损失，原告未举证证明其确实存在装修损失，应承担举证不能的法律后果；5、关于诉讼费、鉴定费，要求根据判决结果双方合理分担。
经审理查明：2008年4月22日，高旻、陶文虎购买鼎基公司开发的坐落于苏州市吴江区某某房屋（以下简称1706室），双方签订《商品房买卖合同》一份，约定建筑面积218.16平方米，总价款1093536元，鼎基公司应于2009年8月30日前将符合约定的商品房交付高旻、陶文虎使用。同时约定了逾期交房的违约责任：逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。
2009年7月17日，鼎基公司通知高旻、陶文虎于2009年7月19日办理房屋交付手续。高旻、陶文虎按通知前往办理相关手续，当时1706室实测建筑面积215.89平方米，实收总房款1082157元，鼎基公司开具了相应的发票。同时，高旻、陶文虎收取了房屋钥匙，同时对房屋进行验收，分别于2009年7月25日、9月3日、12月16日就所购房屋存在的裂缝、漏水问题向鼎基公司反映，并要求修复，于2010年4月26日向鼎基公司索赔逾期交房违约金。
原审审理过程中，高旻、陶文虎申请对1706室外墙保温层厚度、粘结强度进行司法鉴定，本院委托江苏方建工程质量鉴定检测有限公司（以下简称为方建公司）鉴定。方建公司于2011年7月27日出具检测报告，结论为：芯样一平均厚度与设计值偏差-9mm，芯样二平均厚度与设计值偏差-8mm，芯样三平均厚度与设计值偏差-6mm，芯样四平均厚度与设计值偏差-9mm，综上按《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007附录C应判定为不合格。所检测部分的平均粘结强度大于技术指标0.1Mpa，符合《外墙保温工程技术规程》JGJ144-2004的技术要求。鉴定费用18000元及高空作业费用600元，由陶文虎支付。
原审中，高旻、陶文虎要求鼎基公司对外墙保温层采外侧修复方式修复。鼎基公司向原设计单位上海都市建筑设计有限公司咨询，上海都市建筑设计有限公司于2012年2月23日出具《关于吴江市仲英大道999号5幢1706号外墙保温补充修改热工计算》，认为在现有条件下，为了不破坏建筑的整体美观，考虑用补充内保温的构造措施来达到原来的保温隔热效果，保证补充后的墙体总热阻不小于原来设计值，结论为当外墙采用增设13mm厚的无机保温砂浆内保温构造后，就可以弥补原来外墙保温11mm厚的负偏差，达到原来的保温隔热效果，以满足设计的要求。由于设置外墙内保温时应同时考虑内保温构造的整体要求，加上抗裂砂浆及耐碱玻纤网格布（规定为5-8厚），故可知保温构造做法减少的厚度约为20mm。外墙需加内保温的长度为72.81m，减少使用面积为0.020＊72.81=1.45㎡。
本案审理中，高旻、陶文虎要求鼎基公司对外墙保温层采用外侧修复方式修复，并申请鉴定机构出具外侧修复方案。鼎基公司要求对外墙保温层采用外侧修复方式修复，并申请鉴定机构出具外侧修复方案。本院委托东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称为东南公司）鉴定。东南公司于2013年5月退案，理由为：初步了解案情后认为无法对该项目的修复方案进行鉴定。高旻、陶文虎坚持申请相应鉴定机构出具外侧修复方案，本院要求高旻、陶文虎及鼎基公司向本院提供有相关鉴定资质的第三方鉴定机构的信息及相关材料。2013年7月1日高旻、陶文虎向本院递交说明，告知无法寻找到符合条件的鉴定机构。
原审审理过程中，高旻、陶文虎申请对1706号房屋是否存在质量问题包括渗漏、裂缝、墙体砌筑砂浆强度进行司法鉴定，如存在质量问题并制定相应的维修方案。东南公司于2011年5月10日出具报告，结论如下：1、局部屋面和门窗周边墙面有渗漏现象；2、砌体填充墙与混凝土梁连接处开裂，砌体填充墙开裂；3、现场检测的砌筑砂浆抗压强度分别为14.5Mpa、14.5Mpa、11.8Mpa，由于双方未提供墙体砌筑砂浆强度设计等级要求，因此对于砌筑砂浆抗压强度是否符合设计要求不予评价。上述第1、2条均属于施工质量问题，对房屋的使用功能及观瞻有一定影响。同时针对上述质量问题，提出以下修复方案：1、门窗周边渗漏的处理方法：修复范围为有渗漏的门窗周边墙面，修复方法为铲除渗漏处门窗侧面或者底部的粉刷层至基层，清除门窗框与墙间原填充材料并重新用柔性材料（发泡聚苯乙烯、闭孔泡沫塑料等）分层填塞密实。门窗套表面用1：2.5水泥砂浆粉刷，室内外两边与门窗框间应留出5mm＊8mm凹槽，槽口用密封材料嵌填、封严。清洗对应于室内墙面渗漏痕迹范围的外墙面砖并扩大2块面砖，用JS防水乳胶调成腻子对墙面砖接缝处分二遍勾缝。待表面干燥后对墙面砖表面喷涂两遍有机硅防水剂。2、门窗周边室内墙面渗漏痕迹和顶棚渗漏痕迹的处理方法：修复范围为有渗漏痕迹的室内墙面或者顶棚并向边缘扩大100mm，修复方法为清除（打磨）内墙面涂料、腻子层，按照原设计要求重新批刮腻子、喷（刷）内墙涂料。修复用的乳胶漆颜色应与原墙面乳胶漆颜色一致。3、屋面渗漏的处理方法：修复范围为有渗漏痕迹的屋面板，修复方法为在对于于顶板渗漏点的屋面原防水层上用300mm＊300mmSBS防水卷材料铺贴覆盖，铺贴前应先清除干净原防水层表面，喷涂基层处理剂。按原设计要求恢复因铺贴防水卷材而需要凿除的屋面保护层。4、墙体与混凝土剪力墙、混凝土剪力墙、混凝土梁连接开裂的处理方法：修复范围为连接处有开裂的位置，修复方法为沿砌体填充墙与混凝土剪力墙、混凝土梁连接处裂缝，凿除两边粉刷层至基层，凿除宽度分别为150mm和150mm。清除干净墙体与混凝土剪力墙、混凝土梁之间原告嵌缝砂浆，重新嵌缝。沿连接处设置网眼为10mm＊10mm的钢丝网片，钢丝网片与两边搭接为100mm。按照原设计要求重新粉刷墙面抹灰层、内墙涂料。5、墙体开裂的处理方法：修复范围为墙体裂缝位置，修复方法为沿墙体裂缝处凿除两边粉刷层至基层，凿除总宽度为200mm。沿裂缝处设置网眼为10mm＊10mm的钢丝网片，钢丝网片与两边搭接为100mm。按照原设计要求重新粉刷墙面抹灰层、内墙涂料。鉴定费用15000元，由陶文虎支付。
原审二审审理过程中，高旻、陶文虎与鼎基公司经协商一致后，由鼎基公司依据东南公司上述结论对1706室存在的上述问题进行了修复。
高旻、陶文虎认为鼎基公司修复后房屋仍存在渗漏、裂缝等问题，于2013年7月26日就修复后存在的问题申请司法鉴定，并要求制定相应的维修方案及评估修复费用。东南公司于2013年11月4日出具报告，结论如下：1、局部屋面和墙面有轻微渗漏现象；2、局部墙面有裂缝现象。上述项目均属于施工质量问题，对房屋的使用功能及观瞻有一定影响。同时针对上述质量问题，提出以下修复方案：1、屋面渗漏的处理方法：修复范围：有渗漏痕迹的屋面板，修复方法：（1）铲除图2（示意图详见鉴定报告）所示范围1内的粉刷和防水卷材等至女儿墙基层、范围2屋面防水层及以上面层，按原设计要求重新施工上述铲除的防水层、面层等，新铺贴防水卷材与原卷材搭接长度不应小于80mm；（2）铲除板底渗漏痕迹面层至混凝土板，按原设计要求重新施工该面层。2、墙面渗漏的处理方法：修复范围：有渗漏痕迹的墙面，修复方法：（1）在对应于内墙面渗漏点的外墙面上，凿除较渗漏痕迹四周扩大30cm范围内的现有粉刷层至基层，按照原设计要求重新粉刷墙面抹灰层、内墙涂料；（2）铲除内墙面渗漏痕迹面层至混凝土墙，按原设计要求重新施工该面层。3、墙面裂缝的处理方法：修复范围：墙面裂缝位置，修复方法：（1）沿墙面裂缝处凿除两边粉刷层至基层，凿除总宽度为200mm；（2）对无钢丝网的墙面，沿裂缝处设置网眼为10mm×10mm的钢丝网片，钢丝网片与两边搭接为100mm；（3）按照原设计要求重新粉刷墙面抹灰层、内墙涂料。鉴定费12000元，由陶文虎支付。
苏州正华工程造价咨询有限公司（简称正华公司）于2014年2月27日出具评估报告，结论为：上述修复工程的标底价为4143.12元。评估费500元，由陶文虎支付。
原审审理过程中，高旻、陶文虎申请对1706室的月平均租金进行评估，本院依法委托。江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司国众联公司于2011年3月15日出具估价报告，结论为：自2009年8月31日至今的毛坯房月平均租金为1800元／月，按精装修标准（家电家具齐全）的月平均租金为4100元／月。鉴定费用2450元，由陶文虎支付。
上述事实，由本院（2011）吴江民初字第0195号案卷材料、相关鉴定报告、原、被告的当庭陈述等证据证实。
本案存在以下争议焦点：
1、鼎基公司应按何标准赔偿高旻、陶文虎租金损失。
原告高旻、陶文虎认为，被告鼎基公司应按精装修房出租标准4100元／月赔偿租金损失，被告鼎基公司认为应按毛坯房出租标准1800元／月赔偿租金损失，后同意按相当于普通装修房出租标准的3000元／月赔偿租金损失。本院认为：原告高旻、陶文虎主张的租金损失实为逾期交房违约金。合同约定的逾期交房违约金为已付房款每日万分之1.5标准，即使与评估的精装修房租金水平相比亦过高，应予降低。原告高旻、陶文虎尚未对房屋进行装修，要求按精装修房租金标准计算违约金，显属无理。考虑原告高旻、陶文虎须对房屋装修后才能出租，被告鼎基公司同意按相当于普通装修房出租标准的3000元／月计算违约金，应属合理，本院予以确认。
2、苏州正华工程造价咨询有限公司出具的修复工程费用评估报告是否应予采信。
原告高旻、陶文虎收到评估报告后认为：报告于2014年2月27日作出，但报告记载的技术负责人签章有效期为2013年12月；报告记载的外墙保温层使用材料与实际交付房屋的外墙保温材料不符；报告只计算了理论值，实际不具有可操作性。正华公司于2014年3月27日函复：1、由于造价师延续注册，市造价处下发新证章需一定时间，于2014年3月收到新证章；2、质量鉴定报告要求按原设计图纸恢复，后由法院提供原施工竣工图纸，盖竣工章，正华公司按竣工图纸编制；3、编此此预算是本着实事求是、客观公正的原则。原告高旻、陶文虎最后一次庭审中提出，该评估报告材料费明细清单中一项膨胀螺栓为0.0105，经测算为0.05个，市场上不可能买到；合金钢钻头0.0677个，也不可能施工中用到，石油液化气0.08千克，也不可能在施工中用到；脚手架金额为533.07元，诉争房屋楼层为17-18层，不可能以该金额搭脚手架；垂直运输费用40.5元，但垂直运输机械却未标明类型规格。本院认为：原告高旻、陶文虎在异议期内提出的异议已得到正华公司书面解释，解释合理。对原告高旻、陶文虎超过异议期提出的异议，经与评估报告核对，膨胀螺栓0.0105个的单位为百套，合金钢钻头、脚手架非一次性报废使用。原告未举证石油液化气在修复中不可能用到。垂直运输非必须使用机械。故正华公司出具的评估报告程序合法，无证据证明内容错误，本院予以采信。
3、鼎基公司是否应赔偿高旻、陶文虎装修损失。
原告高旻、陶文虎认为：其前后二次与装修公司签订合同，预算差额为109723元，提供2010年5月15日陶文虎与苏州旭日装饰工程有限公司苏州分公司（简称旭日公司）签订的《住宅装饰工程合同》一份，旭日公司于2010年5月15日出具的预算书，预算金额251145元，于2011年12月3日出具的预算书，预算金额为360868元，证明二者差额为109723元。同时主张其已为装修支付设计费、装修费、材料费合计178989元。被告鼎基公司对原告高旻、陶文虎提供的证据的真实性不予认可，认为：原告高旻、陶文虎在2010年5月15日签订装修合同时，已经因为房屋质量问题与被告发生纠纷，但仍然与装修公司签订装修合同，损失应自行承担。原告高旻、陶文虎主张的损失没有实际发生，该损失也是被告鼎基公司无法预见的，并且两份预算书装修部分内容不一致。本院认为：原告高旻、陶文虎主张的普通装修损失与租金损失均为逾期交房违约金的表现形式，二者只能择一适用。本院已确定被告鼎基公司应承担包含房屋修复期间在内的按普通装修标准计算的违约金，原告的普通装修损失弥补已体现在按租金损失计算的违约金中。原告高旻、陶文虎主张的超过普通装修水平的装修损失，超过被告鼎基公司在签订商品房买卖合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失范围，本院不予支持。
综上，本院认为：原告高旻、陶文虎向被告鼎基公司购买的房屋存在外墙保温层厚度不达标、修复后仍存在的渗漏、裂缝问题，被告鼎基公司应承担修复责任，及因此产生的鉴定费用。外保温层的修复可采二种修复方式，原告高旻、陶文虎要求采用外侧修复方式，但无符合条件的鉴定机构出具修复方案，且经本院了解，外侧修复方案费用高昂，且可能涉及其他住户权益，故对原告高旻、陶文虎的该项请求本院不予支持。原告高旻、陶文虎要求被告鼎基公司承担修复渗漏、裂缝问题的费用，本院予以支持。修复费用经评估为4143.12元，被告鼎基公司应按此支付，并承担鉴定是否需要修复的鉴定费用及评估费用。原告高旻、陶文虎原审中申请对渗漏、裂缝问题进行鉴定，产生鉴定费用，被告鼎基公司自行修复，修复后经鉴定仍需修复，故被告鼎基公司应承担原审中产生的鉴定费用。原告高旻、陶文虎原要求鼎基公司按修复后仍需修复的方案修复，为此委托鉴定机构产生鉴定费用，后原告高旻、陶文虎虽变更请求，但因修复问题的产生系被告鼎基公司交付的房屋存在质量问题引发，故该笔鉴定费用仍应由被告鼎基公司承担。原告高旻、陶文虎主张的租金损失实为逾期交房违约金。原告高旻、陶文虎虽接受了房屋钥匙，但一直与被告鼎基公司就房屋质量进行交涉，被告鼎基公司应支付违约金。原告高旻、陶文虎要求被告鼎基公司赔偿租金损失至修复完成，则在原告高旻、陶文虎变更要求赔偿修复费用的情况下，应支付至被告鼎基公司履行完毕赔偿义务时止。原告高旻、陶文虎要求被告鼎基公司支付逾期办证费用541元，被告鼎基公司表示同意，本院予以认可。原告高旻、陶文虎要求赔偿装修损失，于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告苏州鼎基房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告高旻、陶文虎修复费用4143.12元。
二、被告苏州鼎基房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告高旻、陶文虎逾期交房违约金（自2009年8月31日至履行完毕上述第一条义务止，按3000元／月计算）
三、被告苏州鼎基房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告高旻、陶文虎逾期办证违约金541元。
四、驳回原告高旻、陶文虎的其他诉讼请求。
如果被告苏州鼎基房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三联单条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5467元及鉴定、评估费48550元，合计54017元，由原告高旻、陶文虎负担3262元，被告苏州鼎基房地产开发有限公司负担50755元。被告苏州鼎基房地产开发有限公司应负担的诉讼费用在本判决生效之日起五日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行；帐户：苏州市预算外资金财政专户苏州中级人民法院专户；帐号10×××99，并将已交上诉费的凭证提交我院。
审 判 长 刘辉云
审 判 员 姚 民
人民陪审员 丁松林
二〇一四年四月十七日
书 记 员 姚志琪