辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终1673号
上诉人（原审被告）：沈阳竹胜园地产有限公司，住所地沈阳经济技术开发区洪湖二街23号。
法定代表人：赵想章，该公司董事长。
委托代理人：张鑫辉，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：王云慧，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马玉慧，女，汉族，1983年6月21日出生，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：吴天文，辽宁常兴律师事务所律师。
委托代理人：孙阳，辽宁常兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张国辉，男，汉族，1974年12月29日出生，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：吴天文，辽宁常兴律师事务所律师。
委托代理人：孙阳，辽宁常兴律师事务所律师。
上诉人沈阳竹胜园地产有限公司（以下简称“竹胜园公司”）因与被上诉人马玉慧、张国辉商品房销售合同纠纷一案不服沈阳经济技术开发区人民法院（2015）经开民初字第02487号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月28日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
马玉慧、张国辉原审诉称：原告与被告于2010年12月6日签订商品房买卖合同。原告购买被告开发的楼房一处，地址为沈阳经济技术开发区洪湖二街23-16号2-6-1。建筑面积120.95平方米，购房金额为510，421元。其中商品房买卖合同第十五条约定被告应当在商品房交付后360日，将办理权属登记需由出被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按第十五条第三项处理。第十五条第三项约定详见本合同附件四补充协议第七条。补充协议第七条第二项约定由于被告原因，原告不能在被告交付房屋之日起一年内取得房屋权属证书的，每逾期一日，被告按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，逾期超过一年的，原告有权解除合同。现原告于2011年12月18日接到被告入住通知，并已经入住。但直至2014年9月22日才获得房屋权属证书。在此期间原告多次找到被告处与被告协商解决房屋权属证书问题，但本案被告推脱，不予办理。原告收到房屋权属证书后，也多次找到被告处协商赔偿违约金一事，但本案被告拒绝赔偿。故诉至法院请求：一、依据原被告之间所签订的商品房买卖合同第十五条第三项以及补充协议第七条之约定判令被告赔偿原告违约金18629.6元；二、本案诉讼费由被告承担。
竹胜园公司原审辩称：一、本案中因政策变更导致消防验收标准变更，政府颁布的新规定未能及时明确案涉项目是否适用而影响备案手续的办理，是非因被告原因造成的，不应要求被告承担逾期办证的责任。
被告为依约积极协助原告办理权属登记，办理消防验收手续时，恰逢2012年8月7日沈阳市建委印发《关于加强民用建筑外保温系统系统防火管理工作的实施意见》，要求“对住宅建筑每两层设置水平防火隔离带，墙体防火隔离带要采用A级保温材料并沿楼板位置设置，隔离带高度不小于300mm。防火隔离带与墙面要进行全面粘贴。”而早在2010年3月被告已完成全部施工图纸设计，并于2010年6月9日经辽宁省住房和城乡建设厅审查合格。相关的消防设计备案也已在2010年12月10日完成。但因上述政策变更，导致被告在办理建设工程竣工消防验收备案时，因外墙保温系统不符合设置防火隔离带要求被告与消防验收部门对新规是否适用于案涉项目、是否作为消防竣工验收备案的前置条件产生异议而延误验收。直至2013年9月，消防验收部门才确认新规不适用于案涉项目。因政策变更导致被告未在预期期限内办理产权登记所必备的消防验收文件，应属非因被告原因。
二、三一新天地二期部分业主的违建行为导致政府部门的规划、消防验收延误，是非因被告原因造成的，不应要求被告承担逾期办证的责任。
自三一新天地二期业主入住后，开始出现大量违建行为。2012年9月以来，被告及物业公司便通过协商、送达整改通知及向行政执法局投诉等方式阻止上述行为。且被告已明确告知相关业主违建将导致被告协助办理权属登记迟滞的严重后果。被告已及时将拒不拆除违建的业主告知相关执法机关，采取时效性更强的行政执法措施。被告的行为应视为被告已积极维权。因违建导致被告无法办理产权登记所必备的规划验收和消防验收文件，应属非因被告原因。
三、本案中被告没有违反《商品房买卖合同》的约定，双方明确约定非因出卖人原因导致逾期办证的不适用《合同补充协议》第7.2条约定，被告不应承担违约责任。
在《商品房买卖合同》第7.1条明确约定：“如非因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或非因出卖人原因导致买受人未能按时办理房屋所有权转移登记的，不视为出卖人违约。”对此，请法院审查查明。
四、逾期办理产权证并非被告的原因，且被告和原告在合同中对此有免责的约定，由此造成的办证迟延不应归责于被告。
被告和原告签订的《商品房买卖合同》第7.1条明确约定：“如非因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或非因出卖人原因导致买受人未能按时办理房屋所有权转移登记的，不视为出卖人违约。”被告无法为原告办理产权证的原因，系因部分业主违建造成及法律法规变更造成的，由此造成的办证迟延不应归责于被告。
五、原告并未因逾期办证遭受任何损失，反而在原告购买房屋后房屋市值增加，合同约定违约金过高。
依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条规定请求减少违约金。
原审法院经审理查明：原、被告于2010年12月6日签订商品房买卖合同。原告购买被告开发的楼房一处，地址为沈阳经济技术开发区洪湖二街23-16号2-6-1。建筑面积120.95平方米，购房金额为510，421元。其中商品房买卖合同第十五条约定被告应当在商品房交付后360日，将办理权属登记需由出被告提供的资料报产权登记机关备案。由于被告原因，原告不能在被告交付房屋之日起一年内取得房屋权属证书的，每逾期一日，被告按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金。原告于2011年12月18日接到被告入住通知，并已经入住。被告直至2013年12月25日，才向产权登记部门提交了申请初始登记的相关材料，但直至2014年9月22日才获得房屋权属证书。
原审法院认为：一、依据涉案《补充协议》第七条7.2项约定，由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。本案中，双方于2011年12月18日进行房屋交接，根据上述约定，则原告最迟应于2012年12月18日取得涉案房屋的权属证书，但被告直至2013年12月25日，才向产权登记部门提交了申请初始登记的相关材料，迟延履行办证义务，违反了合同约定，应承担违约责任。
二、被告主张：2012年8月7日沈阳市建委印发《关于加强民用建筑外保温系统防火管理工作的实施意见》。被告相关的消防设计备案也已在2010年12月10日完成。但因上述政策变更，导致被告在办理建设工程竣工消防验收备案时，因外墙保温系统不符合设置防火隔离带要求被告与消防验收部门对新规是否适用于案涉项目、是否作为消防竣工验收备案的前置条件产生异议而延误验收。直至2013年9月，消防验收部门才确认新规不适用于案涉项目。经查，该规定公安部在2009年9月28日下发的《民用建筑外墙保温系统及外墙装饰防火暂行规定》早有明确规定，被告以政策变更为由导致延误验收，本院不予支持。
三、关于竹胜园公司抗辩的园区内部分业主拒不配合及时拆除违建的侵权行为导致办证迟延的抗辩理由，本院分析如下：
首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
其次，依据合同相对性原则，被告竹胜园公司应先行向原告赔偿违约损失，再另行向案外人违建的业主进行协商或追偿。
第三，面对案外人的侵权行为导致的后果，竹胜园公司亦未能举证证明其公司一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、法院起诉等，因此，本院无法认定被告竹胜园公司为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，避免损失的进一步扩大。
第四，消防验收是新建工程必备的竣工备案手续，无论其他专项验收是否通过，消防验收不合格也必定取得不了整体竣工备案手续。被告于2013年11月11日取得《竣工验收消防备案》，被告向本院提供的证据不能证明未取得《竣工验收消防备案》系因为有部分业主违建造成。故其公司存在未能在约定的期限内积极履行办理消防验收义务的情况下，而主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
第五，根据本案《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2011年11月30日前，将“经验收合格”的商品房交付给原告使用，那么，被告于2011年12月18日向原告交付商品房时就应该取得《建筑工程竣工验收备案书》，而被告于2013年1月8日才取得《建筑工程竣工验收备案书》。被告主张房屋交付后有业主违建，故无论是否存在违建，被告已经违约。
综上，应由被告竹胜园公司承担逾期办理房地产权证的责任。
四、关于违约时间的问题，被告于2011年12月18日向原告交付了房屋，双方约定买受人应在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书。故原告最迟应于2012年12月18日之前取得涉案房屋的权属证书。并且双方约定的《补充协议》第七条7.2项内容为：由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。故本院对原告主张2012年12月18日起至2013年12月25日一年的违约金诉求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳竹胜园地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告马玉慧、张国辉逾期办证违约金18630元（510，421元×0.0001×365天）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费266元，由被告沈阳竹胜园地产有限公司负担。
宣判后，上诉人沈阳竹胜园地产有限公司不服，向本院提出上诉。请求撤销原判，改判驳回被上诉人诉请；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、政策变更导致消防验收标准变更，政府颁布新规定未能及时明确案涉项目是否适用而影响备案手续办理，非上诉人原因造成。二、三一新天地二期部分业主的违建行为导致政府部门的规划、消防验收延误，非上诉人原因；三、双方在《商品房买卖合同》中明确约定非因出卖人原因导致逾期办证的不适用《合同补充协议》第7.2条约定。四、逾期办证非上诉人原因，合同有免责约定，办证迟延不应归责于上诉人。五、被上诉人并未因逾期办证遭受损失，合同约定违约金过高。
被上诉人马玉慧、张国辉答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有商品房买卖合同、房屋所有权证书、契证、发票、入住通知书、三一新天地业主委员会发出的《通知》、及委托书、房屋建筑工程竣工验收报告、企业房产业务受理单、建筑设计说明、沈阳市规划和国土资源接受规划验收资料证明等证据及当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。本案中，竹胜园公司于2011年12月18日交付案涉房屋，根据上述《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第七条的约定，竹胜园公司应于2012年12月12日将案涉房屋办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，但竹胜园公司迟至2013年12月25日才履行上述合同义务，应依合同约定承担相应违约责任。
关于上诉人提出的逾期办理权属登记系因公安部修改《建设工程消防监督管理规定》，致验收材料及标准变更，造成政府部门的消防验收延误所致的主张，本院认为，公安消防部门作为消防安全主管机关有权根据实际情况的变化制定具体的消防验收标准及责令建设单位依据标准组织竣工验收。现上诉人提供的证据不足以证明其已积极配合消防部门进行消防整改，故对其以消防验收标准变化作为其迟延履行抗辩理由的主张，本院不予采信。
关于上诉人提出逾期办理权属登记系因园区业主拒不配合拆除违建所致的主张，本院认为，首先，上诉人现有证据不足以证明其已在合同约定期限内完成了除消防、规划手续之外全部资料的报备义务，也不足以证明其未能在合同约定期限内办理初始登记资料报备完全是由于部分业主违建原因造成及其已竭尽各种法律途径，向违建业主主张权利，以避免其损失的进一步扩大。故对上诉人该项主张本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费266元，由上诉人沈阳竹胜园地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。