北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终11401号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王桂荣，女，1951年6月28日出生，汉族，航空规划设计研究院退休职工，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人:朱胤丞，北京储正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐春起，男，1962年11月29日，汉族，王府井食品三厂后勤，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：孙涛，北京市康德律师事务所律师。
原审第三人：兴业银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市朝阳区朝阳门北大街20号1至25层101。
负责人：张霆，行长。
委托诉讼代理人：王冬，男，1978年10月7日出生，汉族，兴业银行股份有限公司北京亚运村支行职员，住北京市西城区。
原审第三人：徐浩鹏，男，1989年2月7日出生，汉族，海航集团职员，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：孙涛，北京市康德律师事务所律师。
上诉人王桂荣因与被上诉人徐春起、原审第三人兴业银行股份有限公司北京分行（以下称兴业银行北京分行）、徐浩鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初47003号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王桂荣上诉请求：上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。2.一、二审诉讼费由徐春起承担。事实及理由：一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误。合同及补充协议明确约定合同的主体由徐春起变更为徐浩鹏。徐浩鹏应当于2016年1月24日前向兴业银行提前还款，但是至今未偿还该款项。一审法院判决违反合同的相对性，侵犯了第三人的利益。
徐春起称不同意王桂荣的上诉请求，同意一审判决。
徐浩鹏称不同意王桂荣的上诉请求，同意一审判决。
兴业银行北京分行称不同意王桂荣的上诉请求，同意一审判决。
徐春起向一审法院提出诉讼请求：1.要求王桂荣继续履行房屋买卖合同，协助办理解除抵押手续、协助办理过户手续至徐浩鹏名下并交付房屋；2.王桂荣支付违约金65万元。
王桂荣向一审法院提出反诉请求：1.要求解除与徐春起签订的编号为M15090727《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.徐春起支付违约金100.75万元。
一审法院认定事实：1.2016年1月18日，徐春起作为乙方与王桂荣作为甲方签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定王桂荣将涉案房屋出售给徐春起；建筑面积74.36平方米；总价款325万元乙方采取全款的方式付款；合同签订当日支付10万元定金；房源核验通过当天、网签后三日内支付100万元，2016年2月5日后支付155万元，过户当日支付60万元；甲方应当在2016年3月15日将涉案房屋交付给乙方。本次交易全部税、费由乙方承担。涉案房屋在兴业银行有抵押贷款100万元，甲方应当在2016年2月30日前办理抵押注销手续。乙方逾期付款10日内，合同继续履行，自约定付款之日按照日万分之五支付违约金；乙方逾期付款超过十日，甲方有权单方解除合同，乙方按照成交价格20%向甲方支付违约金。乙方原因导致签订合同120日内未能完成房屋产权登记，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付总价款20%违约金。
2.2016年1月18日，徐春起作为乙方与王桂荣作为甲方签订《补充协议》，约定任何一方对另一方作出的承诺，都会以《补充协议》、《证明》或承诺书的书面形式体现，不存在口头约定或承诺。因涉案房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务，乙方同意在签署本协议6日内与甲方共同到兴业银行代甲方提前还款100万元（实际支付额按最后一期银行余额对账单为准）。甲方应于办理提前还款手续前与北京我爱我家房地产经纪有限公司指定人员就甲方全权委托北京我爱我家房地产经纪有限公司指定人员办理涉案房屋的出售事宜办理，甲方需立即将房屋产权证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料交给北京我爱我家房地产经纪有限公司。在还款、解押当天，甲乙及北京我爱我家房地产经纪有限公司共同前往甲方贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续。如甲方未按照本条款约定时间移交相关资料则视为甲方违约应退还已支付的全部款项，并按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款承担违约责任。鉴于甲方需乙方在网签前支付首付款数额较大，同时房企丙方推荐北京我爱我家房地产经纪有限公司推荐的资金存管服务，甲乙双方协商一致，通过自行交接方式划转房款。甲乙双方应当在签订《买卖合同》后2个工作日内，由北京我爱我家房地产经纪有限公司陪同共同到建委查档，并签署查档确认函。甲方在收到首付款155万元的同时，与乙方共同到标的房屋所在区（县）建委办理“个人间抵押登记”，同时抵押登记后的《他项权利证》由乙方留存。待涉案房屋满足网签条件后2日内，北京我爱我家房地产经纪有限公司见证甲乙双方办理“抵押注销”手续。由于原编号为：M15090727《买卖合同》中乙方原因，需要在网签前变更买受方。现经甲乙双方友好协商，在网签前买受方由原乙方（姓名徐春起，身份证号：×××）变更为新乙方（姓名：徐浩鹏，身份证号：×××），变更后的乙方（姓名：徐浩鹏）完全承担并无条件履行原乙方（徐春起）在《买卖合同》、《履约服务合同》、居间合同及《补充协议》中约定的所有责任和义务。甲乙双方协商，因甲方原因，要求签订《买卖合同》后从2016年8月30日开始办理该合同所有流程及手续。于2016年9月20日前办理此房网签手续，2016年10月10日之前办理此房屋产权转移登记手续上述日期前导致的合同履行延期，甲乙双方均不承担违约责任，甲乙双方不能因此解除合同。甲乙双方协商同意，在签署本协议后于2016年3月15日前共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋，结清所有甲方承担的费用，包括但不限于物业管理费、取暖费、电视收视费等。乙方通过验收后，甲方向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成交付手续。除其他合同对违约责任有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方向守约方支付房屋总成交价款20%违约金。本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。
3.徐春起提供定金收据，载明2016年1月18日，徐春起向王桂荣支付定金10万元。王桂荣称，2016年1月18日支付了5万元，次日支付了5万元。
4.徐春起提交购房资质审核，证明徐浩鹏有购房资格。王桂荣称对该证据不清楚。
5.王桂荣提交房屋查档确认函及王某某证，房屋查档确认函载明2016年3月1日，王桂荣及徐浩鹏共同签署了《房屋查档确认函》。王某某证载明2016年3月在朝阳区房屋管理局王桂荣、购房人、房屋中介对房屋业务档案进行了查询。证明徐春起同意不解除抵押，王桂荣没有违约。徐春起认可证据的真实性，不认可证据的证明目的，王桂荣未配合办理解抵押手续，故合同无法继续履行。
6.兴业银行北京分行提交《个人综合消费借款合同》2份、《零售授信额度借款合同》1份、《零售借款最高额抵押合同》1份，债务人系陈某某、天某某，担保人系王桂荣，授信有效期2015年10月14日至2020年10月14日，金额100万元，抵押物为涉案房屋。第一次借款期限为2015年10月19日至2016年10月19日。第二次借款36个月，2016年10月17日放款，每月付息，第一、二年各还本金10%，贷款到期后还本金80%。王桂荣称现剩余借款本金90万元未还。利率按照浮动利率计算：央行人民币贷款基准利率一至五年（含五年）期限档次。未约定提前还款违约金。
7.徐春起同意代王桂荣直接向兴业银行北京分行还贷款。经查，现银行贷款本金剩余额为90万元。
8.王桂荣称其手中没有合同文本，当时徐春起想避税，分两次交了定金，又着急让我方搬出涉案房屋，当时不知道房屋涨价了。在解抵押的时候出了问题，我刚办理了贷款，如果马上解抵押，贷款就起不到作用了。
一审法院认为：王桂荣在本案中提出反诉，但并未按时交纳诉讼费，故对反诉不予处理。
徐春起与王桂荣在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》上签字，王桂荣并未举证证明其在受胁迫或欺诈的情况下签订的，故上述合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。本案争议的焦点在于徐春起是否同意不对涉案房屋解除抵押及徐春起是否未按时付款。根据双方签订的《补充协议》，一方对另一方作出的任何承诺均需以书面形式体现，王桂荣提交的《房屋查档确认函》及王某某面材料中均未体现，徐春起同意不对涉案房屋解除抵押，故王桂荣主张徐春起同意不对涉案房屋解除抵押不成立。根据《补充协议》约定，如《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》与《补充协议》不一致时以《补充协议》约定为准；关于付款期限，徐春起提交的收据，证明其按时支付了定金；根据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》约定，应当在2016年1月24日前办理解抵押手续，在2016年2月5日前支付155万元；解除抵押在前，支付155万元在后；现因办理解除抵押需要王桂荣提供相关资料，但王桂荣未提交证据证明其尽到了相应的义务，故徐春起有权不支付后续155万元，且不构成违约。综上，王桂荣违约在先，徐春起未违约。另，徐春起同意直接向兴业银行北京分行还款，兴业银行北京分行亦同意协助办理解除抵押手续，合同履行不存在客观障碍，故法院判令继续履行合同。关于违约金，徐春起未举证证明其损失情况，违约金过高，法院酌情予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐春起于判决生效后三十日内向王桂荣支付购房款三百一十五万元，其中于判决生效后十日内将部分购房款直接支付给兴业银行股份有限公司北京分行用于还清借款本金及利息；兴业银行股份有限公司北京分行、王桂荣于徐春起还清兴业银行股份有限公司北京分行借款本息后三日内协助徐春起办理北京市朝阳区××号房屋的解抵押手续；解除抵押后十日内王桂荣协助徐春起将北京市朝阳区××号房屋过户至徐浩鹏名下，过户当日徐春起给付王桂荣房款一百五十五万元；过户后三日内，王桂荣将北京市朝阳区××号房屋交付给徐浩鹏，徐春起于交付当日给付王桂荣剩余全部购房款；二、王桂荣于判决生效后七日内给付徐春起违约金二万元；三、驳回徐春起其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38000元，由徐春起负担6138元（已交纳），由王桂荣负担31862元（于判决生效后七日内交纳）。案件保全费5000元，由王桂荣负担徐春起已交纳，王桂荣于判决生效后七日内给付徐春起。
本院二审中，王桂荣提交王桂荣的建设银行的交易明细，日期是2018年9月14日，证明徐春起知道王桂荣的银行账户，其履行155万元没有任何障碍。徐春起对证据真实性认可，证明目的不认可，认为没有证明价值。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为究竟是谁违反了合同约定，应承担相应的违约责任。根据双方的房屋买卖合同和补充协议的约定可以看出，办理解押手续的时间为2016年1月24日前，首付款的支付时间为2016年2月5日前，很显然是办理解押手续在前，但是由于王桂荣未履行提交相关资料的义务，导致后续的合同履行出现障碍。一审法院认定由王桂荣承担违约责任，符合本案客观事实，据此做出的相应处理亦属合理适当。
综上，王桂荣的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32800元，由王桂荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 张印龙
审 判 员 赵 霞
二〇一八年九月十四日
法官助理 陈亢睿
法官助理 眭 立
书 记 员 李月明