广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第422号
上诉人（原审被告）：杨婀妮。
委托代理人：蒙育明。
被上诉人（原审原告）：韩晶。
委托代理人：马东威。
被上诉人（原审被告）：罗丹琦。
委托代理人：蓝云。
委托代理人：杨渭凯。
原审被告：方沙沙。
原审被告：广西南宁兴韬房地产经纪有限公司。
法定代表人：潘建中。
上诉人杨婀妮因与被上诉人韩晶、罗丹琦，原审被告方沙沙、广西南宁兴韬房地产经纪有限公司（以下简称兴韬公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月23日受理后，依法组成合议庭，并于2013年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人杨婀妮的委托代理人蒙育明，被上诉人韩晶的委托代理人马东威，被上诉人罗丹琦的委托代理蓝云、杨渭凯到庭参加了诉讼。原审被告方沙沙、兴韬公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年10月，罗丹琦作为甲方（卖方）与作为乙方（买方）的韩晶的丈夫陈辉、作为经纪方（中介方）的兴韬公司签订《房地产买卖合同》，约定：罗丹琦将南宁市西乡塘区鲁班路87号隆源国际花园1号楼2单元1907号的房屋出售给韩晶，转让总价为238000元；定金3万元为第一部分房款，96500元为第二部分房款，111500元为第三部分房款；甲方于收到第二部分房款当日将房产交予乙方使用；乙方应按合同约定按期支付房款及相关费用；如乙方未能履行合同之条款以致合同约定之交易不能顺利完成，则已付之定金由甲方没收，且甲方有权再将该房地产转让于任何人，甲方不可以再向乙方进一步要求赔偿损失或追究任何责任；如甲方在签收定金后不依合同条款将该房地产售于乙方，则甲方须在违约后二个工作日之内返还双倍定金（含定金）给予乙方，乙方不可以进一步要求赔偿或继续履行此合同；乙方未按期向甲方支付购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方向守约方支付总房款万分之二的违约金。逾期三十日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。此外，三方还在合同中对其他事项进行了相关约定。2010年11月8日，罗丹琦出具收据，写明收到韩晶所交的定金及购房款126500元。2010年11月19日，罗丹琦出具收据，写明收到韩晶所交的购房款111500元。该款由杨婀妮转入罗丹琦帐户。2010年11月17日，罗丹琦出具一份经过公证的《委托书》，委托人为罗丹琦，受托人为杨婀妮，内容为：“我罗丹琦是位于西乡塘区鲁班路87号隆源国际花园1号楼2单元1907号房的产权人（房产证编号：邕房权证字第020177**号）。因我不便亲自办理相关手续，先自愿委托杨婀妮为我的合法代理人，并以我的名义全权办理如下事项：1、到委托人借款银行办理上述房屋提前还款手续并领取该房屋注销抵押的相关资料；2、到南宁市房屋产权交易中心办理注销上述房屋抵押登记手续及领取相关资料；3、到南宁市房屋产权交易中心办理该房屋查档等相关手续并领取相关资料；4、到南宁市房屋产权交易中心办理上述房屋的交易过户手续，并代为签订存量房买卖合同并领取相关资料；5、协助买方办理该房屋所涉及的银行按揭贷款相关手续并代为签署相关资料；6、办理该房屋涉及的资金监管手续并代为签署相关资料；7、到房屋所属城区地税局办理该房屋减免税手续，并领取相关资料；8、代为收取房款；9、到上述房产物业管理处办理物业、水电交接手续；在委托期内，受托人均有权单独在我所授权的范围内办理我的委托事项，其所签署的一切有关文件，我均予承认，并承担法律责任。受托人有转委托权。委托期限：自本文件签署之日起至上述事项完成之日止。”2010年11月19日，罗丹琦将房屋产权证原件一本、契税发票原件一张、办理公证票据一式三联交给兴韬公司，2011年1月10日，罗丹琦将不动产发票原件一张交给兴韬公司。韩晶手中持有物业公司出具给客户的收取南宁市西乡塘区鲁班路87号隆源国际花园1号楼2单元1907号房屋物业费、垃圾清运费、水、电费等费用的收款收据原件。2011年7月1日，杨婀妮以罗丹琦代理人的身份与方沙沙签订《存量房买卖合同》，将南宁市西乡塘区鲁班路87号隆源国际花园1号楼2单元1907号的房屋以211888元的价格出售给方沙沙，约定一次性付款，领新房产证当日内付完全款。2011年7月19日，南宁市西乡塘区鲁班路87号隆源国际花园1号楼2单元1907号房屋登记在方沙沙的名下，方沙沙取得了该房的房屋所有权证。韩晶请求法院判决：1、解除韩晶与罗丹琦、兴韬公司签订的《房地产买卖合同》；2、罗丹琦、杨婀妮、方沙沙、兴韬公司共同承担返还韩晶购房款238000元及支付购房款利息14500元（自2010年11月6日至起诉之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）的责任；3、、罗丹琦、杨婀妮、方沙沙、兴韬公司在不超过已付购房款一倍的范围内承担向韩晶支付违约金246330元的责任；4、本案全部诉讼费用由、罗丹琦、杨婀妮、方沙沙、兴韬公司共同承担。
另查明：2011年1月7日，案外人刘培洋作为买方（乙方）、杨婀妮作为卖方（甲方）、兴韬公司作为中介方（经纪方）签订了一份《房地产买卖合同》，三方约定：甲乙双方通过经纪方出售及购入位于南宁市西乡塘区鲁班路87号隆源国际花园1号楼2单元1907号房屋，房屋整套转让成交总价为257000元。此外，三方还在合同中对其他事项进行了相关约定。2011年4月14日，刘培洋以在办理过户时房产局工作人员告知其不符合在南宁购房的条件为由诉至一审法院，请求判决：一、解除三方签订的房地产买卖合同；二、兴韬公司、罗丹琦双倍返还定金4万元；三、兴韬公司、罗丹琦返还中介费5940元；四、兴韬公司、罗丹琦赔偿契税2188.88元，营业税、个人税等5940元，查档费180元，飞机票8900元，合计63078.88元。2011年5月6日，刘培洋以杨婀妮与该案诉讼存在法律上的利害关系为由，申请追加杨婀妮为该案被告参加诉讼。一审法院于2011年5月7日决定追加杨婀妮为该案被告参加诉讼。2011年8月11日，罗丹琦以韩晶将未过户的房屋转卖给刘培洋为由，申请追加韩晶为该案被告参加诉讼。一审法院于2011年8月16日决定追加韩晶作为该案第三人参加诉讼。2011年10月31日，韩晶以讼争房屋已出售给方沙沙为由，申请追加方沙沙为该案被告参加诉讼，一审法院因刘培洋已得退回房款，且不要求继续履行合同，房屋最终的去向与该案无直接关系，故对韩晶的追加申请未予准许。2012年1月29日，一审法院作出（2011）西民一初字第1097号民事判决书，认定杨婀妮凭借罗丹琦于2010年11月17日出具的受托人为杨婀妮的经过公证的《委托书》，于2011年1月7日作为卖方，与作为买方的刘培洋及作为中介方的兴韬公司签订《房地产买卖合同》，是在委托书授权的范围内实施代理行为，是符合法律规定的委托代理行为，因此，罗丹琦应对杨婀妮的代理行为承担民事责任。判决：一、解除2011年1月7日刘培洋、杨婀妮、兴韬公司签订的《房地产买卖合同》；二、杨婀妮返还刘培洋定金20000元；三、驳回刘培洋的其他诉讼请求。该判决至庭审终结时止尚未生效。
再查明：2012年5月24日，韩晶向出具《情况说明》，说明韩晶与陈辉系夫妻关系，2010年10月的《房地产买卖合同》系由陈辉代韩晶签订，韩晶对此知情，韩晶对陈辉的行为予以认可。
一审法院审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，方沙沙、兴韬公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。2010年10月，韩晶的丈夫陈辉与罗丹琦、兴韬公司签订的《房地产买卖合同》内容合法，是当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。各方当事人均应按合同约定全面履行义务。三方在合同中约定：罗丹琦于收到第二部分房款当日将房产交予韩晶使用；如罗丹琦在签收定金后不依合同条款将该房地产售于韩晶，则罗丹琦须在违约后二个工作日之内返还双倍定金（含定金）给予韩晶，韩晶不可以进一步要求赔偿或继续履行此合同；韩晶未按期向罗丹琦支付购房款或罗丹琦未按期向韩晶交付房屋的，每逾期一日，由违约方向守约方支付总房款万分之二的违约金。逾期三十日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。上述合同内容均已对罗丹琦交房的期限、逾期交房的违约责任进行了明确的约定，如罗丹琦未将房屋交付韩晶，韩晶应在罗丹琦逾期交房后及时主张自己的权利，但从韩晶的自述及查明的事实来看，韩晶是在（2011）西民一初字第1097号案中因罗丹琦的申请才作为第三人参加诉讼并主张自己的权利，结合韩晶手中持有物业公司出具给客户的收取南宁市西乡塘区鲁班路87号隆源国际花园1号楼2单元1907号房屋物业费、垃圾清运费、水、电费等费用的收款收据原件的事实，罗丹琦已按合同约定将南宁市西乡塘区鲁班路87号隆源国际花园1号楼2单元1907号房交付韩晶，只是房产未办理过户手续。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十四条规定：委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。杨婀妮凭借罗丹琦于2010年11月17日出具的受托人为杨婀妮的经过公证的《委托书》，于2011年7月1日以罗丹琦代理人的身份与方沙沙签订《存量房买卖合同》，是在委托书授权的范围内实施代理行为，是符合上述法律规定的委托代理行为，因此，罗丹琦应对杨婀妮的代理行为承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”方沙沙已取得讼争房屋的所有权，致使韩晶的合同目的无法实现，故韩晶请求解除其与罗丹琦、兴韬公司签订的《房地产买卖合同》于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”韩晶要求罗丹琦返还购房款238000元符合上述法律规定，予以支持。2010年11月19日罗丹琦出具的收据已写明收到韩晶所交的购房款111500元，且杨婀妮是罗丹琦的委托代理人，即使111500元由杨婀妮转给罗丹琦，也不能据此认定该款系由杨婀妮支付而非由韩晶支付，故对于罗丹琦与杨婀妮关于该款的抗辩主张，不予采纳。韩晶请求支付购房款238000元的利息，并无不当，但应从讼争房屋登记在方沙沙名下时起至起诉之日，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算利息。由于各方在合同中未对办理房产过户手续的时间进行约定，故韩晶请求被告自2010年11月19日至2011年10月29日，每日按总购房款的千分之三支付违约金，没有事实及法律依据，不予支持。杨婀妮明知罗丹琦是要将房屋卖给韩晶的情形下，仍代理罗丹琦将房屋再次出售给刘培洋及方沙沙，存在重大过错，应与罗丹琦对于合同解除应承担的义务承担连带责任。兴韬公司作为经纪方负有监督合同履行的义务，兴韬公司收执了罗丹琦的房屋产权证原件、契税发票原件、不动产发票原件、办理公证票据，而上述证件是办理房屋过户必要的证件，因此，兴韬公司对杨婀妮与方沙沙签订《存量房买卖合同》及房屋过户至方沙沙名下的事实不可能不知晓，因此，兴韬公司应与罗丹琦对于合同解除应承担的义务承担连带责任。韩晶主张方沙沙与杨婀妮等串通共同实施了对韩晶的侵权行为，但未能举证证明，不予采信，故韩晶要求方沙沙与其他承担共同赔偿责任，不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决：一、解除韩晶与罗丹琦、兴韬公司签订的《房地产买卖合同》；二、罗丹琦退还韩晶购房款238000元；三、罗丹琦支付韩晶购房款利息（利息计算：以238000元为基数，自2011年7月19日至2011年11月22日，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）；四、杨婀妮对本案判决第二项、第三项承担连带责任；五、兴韬公司对本案判决第二项、第三项承担连带责任；六、驳回韩晶的其他诉讼请求。
上诉人杨婀妮不服一审判决，上诉称：一、涉案房产的《房地产买卖合同》应是未曾生效的合同。鉴于该合同上的签名是只有罗丹琦和韩晶，一审庭审过后，杨婀妮又于2012年5月24日向法院出具《情况说明》，承认韩晶和兴韬公司的陈辉是合法夫妻关系。一审判决也认定双方是夫妻关系，但是事实上合同中韩晶的真实签名其实是陈辉签写的，因此这样一份不符合民事法律规定授权代理的合同，签订合同的一方主体并不是真实有效的。因此可以认为该合同从没有生效过。二、韩晶并没有完全支付全部房款，杨婀妮与罗丹琦111500元的汇款没有事实约定和法律规定的依据，应属不当得利。罗丹琦所收受的111500元是属于不当得利，韩晶并没有委托杨婀妮支付房款，杨婀妮在此次没有生效过的交易中扮演的只是罗丹琦的卖房委托代理人，根本不可以与购房人韩晶有什么代理行为，杨婀妮也没有支付11万元多购房款的义务。购房人韩晶也没有证据来证实111500元是自己委托杨婀妮支付的，罗丹琦所写的收据那是她与韩晶之间的收款事项，杨婀妮并不一定是知情的，罗丹琦所收的款项并不可以确定就是杨婀妮失误支付的款项。三、杨婀妮不应当承担连带责任。鉴于韩晶已经承认和兴韬公司的员工陈辉是合法夫妻，当然杨婀妮的一系列买房行为陈辉是理所当然知情的。因为正是由于兴韬公司提供房产相关原件才可以办理房屋产权买卖。况且韩晶与杨婀妮所签订的《房地产买卖合同》由始至终都没有生效，自然杨婀妮所代理出售给方沙沙的代理人行为并不存在过错，所以也不应该承担连带责任。杨婀妮在本案中的代理行为是职务行为，其代理兴韬公司进行房地产买卖的中介服务。请求二审法院，撤销一审判决第一、四项，改判《房地产买卖合同》从未生效、上诉人不需承担连带责任。
被上诉人韩晶答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，上诉人请求判决房地产买卖合同无效是另案处理的范围，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人罗丹琦答辩称：一审法院认定罗丹琦及其委托代理人杨婀妮与韩晶的丈夫陈辉签订的《房地产买卖合同》有效是正确的，一审认定上诉人有严重过错，理应与罗丹琦承担连带责任也是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告方沙沙未提交答辩意见。
原审被告兴韬公司未提交答辩意见。
双方当事人争议的焦点是：1、韩晶、罗丹琦、兴韬公司三方签订的《房地产买卖合同》是否生效？2、杨婀妮在本案中是否应承担连带责任？
双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于韩晶、罗丹琦、兴韬公司三方签订的《房地产买卖合同》是否生效的问题，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，韩晶与陈辉系夫妻关系，在签订《房产产买卖合同》时，虽然是陈辉以韩晶名义与罗丹琦、兴韬公司签订《房地产买卖合同》，之后是韩晶按该合同履行了义务，视为韩晶对陈辉代理其订立合同的行为予以认可，依上述规定，韩晶、罗丹琦、兴韬公司签订的《房地产买卖合同》经签订时就生效，杨婀妮以《房地产买卖合同》不是韩晶本人签名签订，而是陈辉写韩晶的名字，不符合民事法律关于授权代理的规定为由，主张上述合同未生效，于法无据，本院不予支持。关于杨婀妮在本案中否应承担连带责任的问题。杨婀妮作为受罗丹琦的委托出售南宁市西乡塘区鲁班路87号隆源国际花园1号楼2单元1907号房屋的受委托人，已将该房出售给韩晶，并由韩晶、罗丹琦、兴韬公司签订的《房地产买卖合同》，该合同内容，未违反法律、法规强制性规定，应为有效，各方应按该《房地产买卖合同》的约定履行，韩晶依合同向罗丹琦支付购房款，但杨婀妮在该《房地产买卖合同》未解除的情况下，又以罗丹琦代理人的身份与方沙沙签订《存量房买卖合同》，将南宁市西乡塘区鲁班路87号隆源国际花园1号楼2单元1907号房屋出售给方沙沙，并且方沙沙已取得南宁市西乡塘区鲁班路87号隆源国际花园1号楼2单元1907号房屋的所有权。杨婀妮作为代理人明知罗丹琦是要将房屋卖给韩晶的情形下，仍代理罗丹琦将房屋再次出售给他人，存在重大过错，应与罗丹琦对于合同解除应承担的义务承担连带责任。兴韬公司作为经纪方负有监督合同履行的义务，兴韬公司收执了罗丹琦的房屋产权证原件、契税发票原件、不动产发票原件、办理公证票据，而上述证件是办理房屋过户必要的证件，因此，兴韬公司对杨婀妮与方沙沙签订《存量房买卖合同》及房屋过户至方沙沙名下的事实不可能不知晓，一审认定杨婀妮、兴韬公司应与罗丹琦对于合同解除应承担的义务承担连带责任，并无不当，本院予以支持。杨婀妮主张其在本案中不应承担连带责任的理由，于法无据，本院不予支持。对于杨婀妮主张韩晶并没有完全支付全部房款，其与罗丹琦111500元的汇款没有事实约定和法律规定的依据，应属不当得利，实为其与韩晶合伙炒房，应属另一法律关系，本院不予处理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，本院予以维持，上诉人杨婀妮的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4870元，由上诉人杨婀妮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃国雄
审 判 员 孙泽兵
代理审判员 李昌明
二〇一三年四月二十六日
书 记 员 赵 谊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。