浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安梅民初字第325号
原告：孔寿勤。
委托代理人：吴国祥。
被告：李鸣。
原告孔寿勤与被告李鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理。依法由审判员彭瑞森适用简易程序于2014年7月24日公开开庭进行了审理；后因案情复杂、双方争议较大，本案转普通程序审理，组成合议庭分别于2014年9月10日、10月13日公开开庭进行了审理。三次庭审，原告孔寿勤及其委托代理人吴国祥、被告李鸣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔寿勤诉称：2011年11月1日，原、被告签订《租房协议》，约定原告向被告整体出租位于梅溪镇长林垓村的一处闲置厂房，厂区面积约3.6亩，租期为2012年1月1日起共计6年，租金2年一付，前2年为3万元／年，第3年起为3.5万元／年；双方并约定由原告帮助处理当地关系，以及由被告自行决定小规模厂房改造，大规模改造需与原告协商。后原告将租赁物交付被告占有使用，期间有未经原告同意的大规模改造行为以及因保管不善致租赁物损坏的情况发生。2013年7月12日，原告与安吉紫梅基础设施建设有限公司签订《企业搬迁补偿协议书》，同意对上述出租厂房进行搬迁拆除。原告于2013年8月上旬将该情况告诉被告，明确表示双方的租赁合同关系需提前解除，被告当即表示接受。但事实上被告至今仍占用厂区，未移交大门钥匙，对租赁物拆改部分经现场核实后拒绝核算双方找补方案。故原告诉请判令：1.原、被告间《租房协议》依法解除，双方互不承担违约责任；2.被告立即腾退租赁的厂房及场地，并恢复租赁物原状，对无法恢复部分核实拆改或损坏情况判定找补金额；3.被告在腾退厂房前按2500元／月标准支付租赁物占用费；4.本案诉讼费由被告承担。
被告李鸣辩称：1.原告诉请与事实理由之间相互矛盾，原告称租赁合同提前解除，既然已经解除，原告原诉请第一项多余；原告第一项诉请要求解除合同，表明判决前合同未解除，被告当然有权利继续租赁房屋。2.原告诉请不清，是恢复原状还是找补金额，金额是多少，都需明确。3.原告称被告对厂房进行适用性改造未征得其同意不是事实，改造后的房子没有破坏整体结构，并不影响整体的拆迁赔偿，而且象传达室还增加了赔偿金额；改造完成后，原告提出过树苗补偿，第一次6300元，后来原告认为不够，第二次又整体补偿了1300元，改造完成后1年多来原告未提出过任何不同意见。4.原告在2013年8月10日通知被告搬迁并同意支付一切该被告享受的费用，后来否定了原有承诺，被告的相应措施是保护自己的合法权利不受侵害。5.原告诉请没有法律依据，请求驳回。
本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告给付原告2014年1月2日至2014年9月10日的租赁费24202.8元；2.被告赔偿因擅自改建造成的原告厂房价值损失46250元；3.本案诉讼费由被告承担。
原告孔寿勤为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1.《租房协议》，以证明原、被告之间的租赁合同关系及约定的基本内容。
证据2.《企业搬迁补偿协议书》，以证明租赁物拆迁的相关情况。
证据3.询问笔录，以证明被告在派出所报案过程中对本案有关部分事实的承认。
证据4.证明，以证明涉案租赁物拆改部分的现场实测情况。
被告质证对证据1-3无异议。对证据4有异议，不予认可，认为是原告伪造的，并非村长和书记出具，村长和书记都不知情，出这份证明的当事人已经承认并且道歉；事实上之前陈法有一起看过现场，被告要求其出具证明，陈法有称是双方的事情、不能出证明；证明落款时间虽然是2013年9月20日，但是实际盖章时间是2014年5月初。
证据5.原告制作的厂区平面草图，以证明涉案厂房的整体布局，大门是在东南角进，大门左侧是传达室（小套间），传达室的西面紧贴的是简易钢棚，厂房东侧是食堂，北面是两层、单层七间的车间，西侧是两进宿舍，前面的是三间，后面的是六间。
被告质证对涉案厂房内部结构没有异议。
证据6.原告制作的损失清单，第一项是房屋占用费24202.8元（按原合同约定计算至被告实际搬离止），第二项被拆墙150平米×60元=9000元，第三项被拆铝合金隔墙24平米×180元=3420元，第四项宿舍木板吊顶110平米×50元=5500元，第五项食堂土灶重置价2500元，第六项是食堂水泥地皮110平米×50元=5500元，第七项是西南角围墙破损高2.2米×长43米×50元=4730元，第八项传达室旁简易钢棚水泥地皮194平米×50元=9700元（称原告原来做好），第九项是烧竹炉5000元（称被告拆毁，如农整办不扣除，多余款项可返还被告），总计70452.8元。称除了灶头系原告自己估价，其余均是参照农整拆迁补偿协议标准计算。
被告质证称：原告所称被告改造行为的一部分是存在的。被告是拆了一部分隔墙，但是所讲的木板吊顶是不存在的，原来的吊顶已经烂掉了。原告诉请要求被告恢复租赁物原状，对无法恢复部分核实拆改或损坏状况后判定补偿金违背合同初衷，适用性改造得到了原告的同意且原告参与了全过程，原告还请了其妹夫章树康一同参与；如果原告不同意被告进行适用性改造，厂房就无法使用，双方也就不存在租赁关系，也不会发生今天的纠纷；改造是建立在双方六年租赁期限的基础上甚至更长，改造后的房屋没有破坏厂房整体结构，并不影响拆迁补偿的整体赔偿，而且被告的改造还增加了厂房价值，像传达室原来是没有的，被告增加隔墙才增加了后来的传达室；适用性改造完成后，原告要求被告补偿6300元，被告交付后原告认为不够，被告又补偿了1300元。合同履行一年多来，原告未提出过任何不同意见。针对原告提供的清单作如下说明：围墙不是被告拆除，是发大水冲毁的，当时被告还通知原告要求原告对围墙进行修补；对水泥地破损，被告直至法官与双方至现场踏勘才知道，这是自然破损，是垃圾工程造成的；在被告尚未交还租赁物之前，原告自行进入厂房，然后说是烧竹炉拆了，之前原告提供的照片只是拆了一个角，这个事情被告不清楚，但是后来双方与法官一起去看的时候烧竹炉的锅子整个也拆了，按照常理来说，原告应该等到被告交付钥匙的时候采取措施，但是原告没有经过被告同意私下把烧竹炉拆了，破坏了整个现场；对房屋占用费问题，被告未搬离的原因是原告在2013年8月10日承诺政府的相应补偿款会给被告，但当月25日又不同意了，被告是为了保障自己权益才未搬离。原告在被告不知情的情况下对被告财物进行评估，导致被告很多财产价值没有赔偿；钢棚水泥地皮是属于改建部分。
证据7.证人林某甲、林某乙出庭作证，以证明被告接收租赁厂房后违反约定，进行了大规模的改造。
被告质证承认进行过改造，但认为两证人也陈述改造过程中没有受到原告阻止，所以被告改造与合同条款一致，是得到原告同意的。
被告李鸣未提供证据。
另，原告认可被告已支付第一笔租金6万元，按3万元／年支付到2014年1月1日，之后租金要求按3.5万元／年计算至2014年9月10日。
被告称搬离涉案厂房并腾空的时间大概为2014年8月3日至5日；对之前6万元系支付至2014年1月1日的租金没有意见，对原告主张之后租金每年3.5万元不同意，认为未搬离的原因是原告在2013年8月10日承诺相应补偿款会给被告，但当月25日又不同意了，被告是为了保障自己的权益才未搬离。
经审理，本院对证据及当事人陈述认定如下：
1.证据1-3、证据5，被告无异议，本院予以认定。
2.证据4，被告不予认可，亦无其他证据佐证，且该证明上备注有“具体测量数字在陈书记手中”，故本院对其证明力不予确认。
3.证据6，系原告单方制作，被告认可部分改造事实，但对原告要求其赔偿损失的主张不予认可；证据7，被告对进行过改造的事实予以认可，但主张改造得到了原告同意。据此，本院对被告承租厂房后进行过改造之事实予以认定，至于原告要求被告赔偿相应损失之主张，本院另行分析。
4.原、被告双方对被告已支付截至2014年1月1日的租金6万元无异议，本院予以认定。
5.原告称其于2013年8月上旬通知被告提前解除合同，被告表示接受；被告称原告系于2013年8月10日通知其当月搬出，并称其于当月25日另租厂房并进行改造装修，且找过原告通知8月底前搬清。结合双方该部分陈述，本院认定原、被告双方于2013年8月10日达成了提前解除租赁合同的合意。被告称其已于2014年8月3日至5日搬离涉案厂房，原告未持异议，本院予以认定。
经审理，结合证据及双方当事人陈述，本院认定如下事实：2011年11月1日，原、被告签订《租房协议》，约定原告孔寿勤将其位于梅溪镇长林垓村的厂房整体出租给原告，租期自2012年1月1日起至2017年1月1日止；前两年租金为每年3万元，第三年起每年3.5万元，两年一付；租赁期间小规模的厂房改造被告有决定权，大规模的改造被告需同原告协商决定。被告租赁厂房后，对厂房进行了改造。租赁期间，涉案厂房部分水泥地皮及后侧围墙因暴雨引发大水而毁损。被告已给付原告前两年租金计6万元。2013年7月12日，原告与安吉紫梅基础设施建设有限公司签订《企业搬迁补偿协议书》，就搬迁安置达成协议，约定原告需在2013年8月10日前腾空房屋并办理交房手续，搬迁补偿款共计907710元。2013年8月10日，原告通知被告提前解除合同，被告表示同意。之后双方就相应补偿款归属产生争议，被告李鸣于2013年12月25日向本院提起诉讼，要求原告孔寿琴给付其应得补偿款235044.37元并返还房租1万元，本院经审理于2014年9月判决孔寿琴给付李鸣搬迁补偿款143675.17元、驳回李鸣其他诉讼请求。被告李鸣于2014年8月3日至5日期间搬离涉案厂房。
本院认为，原、被告签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告于2013年8月10日达成解除合同的合意，双方租赁合同的权利义务终止，被告应在合理期限内搬离。被告因与原告存有拆迁补偿款归属争议而拒不搬离，继续占用涉案厂房，于法无据，应支付占有使用费；被告已支付截至2014年1月1日的租金，2014年1月2日至被告实际搬离之日即2014年8月5日的占用使用费参照原《租房协议》约定的第三年起3.5万／年标准计算，金额为35000÷365×216=20712元，本院对原告该项诉请合理部分予以支持，超出部分不予支持。被告对涉案厂房的改造发生于租赁初期，原告亦确认之后被告曾就厂区内树木移除作出过补偿，如原告对被告改造持有异议则当及时提出并一并主张赔偿，而原告直至本案诉讼方提出该主张，对此原告解释为其对改造不知情。原告作为出租人理应对租赁物进行合理适度的监管，且涉案厂房位于原告所在村，原告客观上能够及时掌握厂房信息，故原告该解释显然不符常理，本院不予采信；原告之前应属对被告之改造行为予以认可，故本院对原告要求被告赔偿拆改厂房造成的补偿款损失之诉请不予支持。双方当事人均认可围墙及水泥地破损系暴雨引发大水冲刷所致，并无证据证实被告对此存有过错，原告要求被告赔偿损失，本院不予支持。（2014）湖安梅民初字第8号民事判决认定烧竹炉系被告李鸣出资建造，进而认定所涉补偿款归李鸣所有，现原告举证尚不能证实系被告李鸣拆毁，且原告与安吉紫梅基础设施建设有限公司间的《企业搬迁补偿协议书》未履行完毕，烧竹炉被拆是否会减少原告可得款项尚未确定，故本院对原告该部分诉请亦不支持。原告主张钢棚水泥地皮其原来已做好，（2014）湖安梅民初字第8号民事判决对被告拆除原告旧钢棚后搭建新钢棚之事实已予认定，并充分考虑该因素后就钢棚补偿款在原、被告间酌情分配，故本案不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告李鸣于本判决生效之日起十日内给付原告孔寿勤20712元。
二、驳回原告孔寿勤其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1560元，由原告孔寿勤负担1100元，被告李鸣负担460元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 彭瑞森
代理审判员 程泰寅
人民陪审员 杨学贵
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 曾英英