湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终5634号上诉人（原审原告）：宾文利，女，1967年8月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人（原审原告）龚小婧，女，1995年2月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：张鹏，北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赵建峰，男，1968年12月9日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：余翔，湖北诤如铁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈娜，女，1981年10月21日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：余翔，湖北诤如铁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）樊在阳，男，1987年4月19日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：丁红敏，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡鹏，湖北山河律师事务所律师。上诉人宾文利、龚小婧因与被上诉人赵建峰、陈娜、樊在阳确认合同无效纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初5126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宾文利、龚小婧上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、改判赵建峰、陈娜、樊在阳2016年7月12日签订的《武汉市二手房买卖合同》无效；3、改判赵建峰、陈娜、樊在阳2016年8月11日签订的《武汉市存量房买卖合同无效》；4、本案一、二审诉讼费用全部由赵建峰、陈娜、樊在阳承担。事实和理由：一、一审判决对事实的认定部分有误，应予纠正。1、2004年3月宾文利及龚汉胜（已去世）向赵建峰支付了房款11.4万元，并非一审认定的11万元。2、宾文利及龚汉胜已支付赵建峰在招商银行的按揭贷款偿还至2016年9月，并非一审认定的2016年4月20日。3、一审认定有关樊在阳向赵建峰付款的情况无依据。4、2016年8月赵建峰与樊在阳买卖房屋交易价格约为1万元/平方米，明显偏低于同小区的市场交易价格。二、一审中当事人的证据及庭审调查时赵建峰的自认情况，足以证明樊在阳购买诉争房屋时，其已明知诉争房屋早已出售给龚汉胜，樊在阳在签订合同及付款前亦未查询诉争房屋权属信息，也没有直接与诉争房屋的占有使用人核实，樊在阳在诉争房屋交易过程中的行为表现与其作为资深二手房中介从业人员的身份完全不符。三、宾文利、龚小婧认为，结合本案的证据及一审庭审调查的结果，完全可以认定赵建峰、陈娜、樊在阳恶意串通一房两卖具有高度的可能性，且能够排除合理怀疑。一审判决认为以现有证据无法认定樊在阳与赵建峰恶意串通系适用法律错误，依法应予纠正。四、依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四条第（二）款规定：“（二）关于一房数卖的合同履行问题…15、审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”的规定，本案中赵建峰、陈娜、樊在阳签署的房屋交易合同因恶意串通而无效，且樊在阳属恶意办理登记的买受人，依据上述规定其权利不能优先于已经合法占用该房屋的买受人。但一审判决必将导致先行合法占有长达数十年的买受人对诉争房屋权利的丧失，其明显与前述审判指导意见相违背，应予纠正。五、我国合同法、物权法、民事诉讼法等法律的立法原则和价值取向，应当是维护合法正常的市场秩序，保护善意买受人的合法权利，惩戒恶意交易、违反诚实信用原则的行为，以实现公平与正义。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，且明显偏袒赵建峰、陈娜、樊在阳，应依法予以纠正。赵建峰口头辩称，1、宾文利、龚小婧没有按照合同约定履行，即2004年3月宾文利、龚小婧应当支付全部余款，但长期没有按照协议支付全部购房款，其行为属违约。赵建峰于2015年4月发出律师函（没有对方签收的证据），解除购房关系。律师函送达之日，双方买卖合同关系已经解除。因此，一直没有办理相关的过户手续。2、赵建峰将房屋售予樊在阳是合法有效的行为。买卖房屋时也去现场查看了的，宾文利、龚小婧当时居住在案涉房屋，因此对此是知情的。3、赵建峰与樊在阳的购房价格是符合市场交易的价格。赵建峰不存在恶意一房两卖的行为，赵建峰是在宾文利、龚小婧违约并通知其解除合同后，才实施的买卖行为，并办理产权登记。赵建峰和樊在阳间的房屋买卖合同合法有效。请求二审维持原判。陈娜口头辩称，诉争房屋是赵建峰的婚前财产，与陈娜无关；陈娜不是适格的被告。樊在阳口头辩称，一审查明事实基本清楚，二审应当维持。1、赵建峰与龚汉胜的买卖合同、付款情况，樊在阳不清楚、不发表意见。2、关于樊在阳付款的相关证据在一审庭审中全部出示了原件，一审法院也予以核实了，不存在证据认定不当。3、樊在阳购买诉争房屋的市场交易价格，因为约定的是一次性付款，才打折。当时房屋市场价是1.1万元/平方米。赵建峰一直将涉案房屋出租的情况予以告知，并不是告知前手有买卖。4、樊在阳对一审中的证人证言有异议，不符合事实。樊在阳曾经在过户后与邻居碰过面的，实际上买卖之前（2016年7月12日至2016年8月16日）看房时入了户、且有人。5、樊在阳支付定金是符合交易习惯的，是于2016年7月12日交付定金、去看房；进行房屋评估，准备过户之前，查询房屋是否权属有问题。2018年8月16日查询的权属信息，查询之后才办理的过户手续。6、樊在阳去物业看了，单据上显示的是赵建峰（龚汉胜），业主是赵建峰，龚汉胜是缴费人。租户缴费也是符合常理的。7、樊在阳与赵建峰不存在恶意串通的行为，不动产以登记公示为准。宾文利、龚小婧向一审法院提出起诉请求：1、确认赵建峰、陈娜、樊在阳2016年8月11日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；2、确认赵建峰与樊在阳2016年7月12日签订的《武汉市二手房买卖合同》无效。3、本案诉讼费由赵建峰、陈娜、樊在阳承担。一审法院经审理查明，宾文利与龚汉胜（2016年4月去世）系夫妻，两人育有一女即龚小婧。赵建峰与陈娜系夫妻，两人于2008年6月19日结婚。2003年4月21日，赵建峰与武汉三镇实业房地产开发有限责任公司、武汉市城市建设投资开发总公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定赵建峰以376554元总价购买位于武汉市武昌区徐东大街88号都市经典文彩阁D栋13层2室房屋，建筑面积120.15平方米，付款采取分期付款方式，首付款为76554元，余款300000元采取银行按揭贷款支付。2004年1月4日，赵建峰与龚汉胜签订《购房协议书》约定：甲方(赵建峰)将都市经典文彩阁D栋1302号住房一套（建面120）售于乙方（龚汉胜）所有，售价154000元，其中不包括房产证更名费用，现由甲、乙双方达成协议交付购房合同押金2万元整，余款于2004年3月份办过户按揭前一次性付清，如在此期间有其他变故，甲方毁约应按押金的一倍返还，乙方毁约甲方概不退款，在办理过户、更名时，由甲乙双方共同协助办理，甲方应无偿提供过户、更名所需的所有有效证件，此协议从即日起生效，甲乙双方共同遵守办理。之后，龚汉胜向赵建峰支付了押金2万元。2004年3月，龚汉胜、宾文利向赵建峰支付了房款11万元并接收房屋开始入住房屋至今。同时，龚汉胜、宾文利还支付了此后赵建峰在招商银行的按揭贷款直至2016年4月20日。但双方一直未办理过户手续。2016年4月1日，诉争房屋登记在赵建峰名下。2016年6月6日，赵建峰与陈娜办理《公证书》声明涉案房屋系赵建峰的婚前财产系其个人所有，与陈娜无关。2016年7月12日，赵建峰与樊在阳签订《武汉市二手房买卖合同》，约定赵建峰将涉案房屋以121万的价格出售给樊在阳，樊在阳在合同签订当日支付定金5万元，办完过户手续后支付房款115万元，余款1万元在赵建峰结清水、电、气及物业管理费后，房屋交付给樊在阳时支付。合同还对双方的权利义务等作出了约定。当日，樊在阳向赵建峰支付了定金5万元。2016年8月15日，樊在阳向案外人转账5万元作为一部分购房款。2016年8月16日，樊在阳通过向他人借款向赵建峰支付了65万元。当日，樊在阳向赵建峰转账455000元。以上共计1205000元。2016年8月11日，为办理过户手续，赵建峰、陈娜与樊在阳签订了《武汉市存量房买卖合同》用于合同备案。2016年8月24日，涉案房屋过户至樊在阳名下。但因涉案房屋由宾文利、龚小婧居住，樊在阳向武昌区人民法院提起诉讼，要求宾文利、龚小婧腾退房屋，现该案仍在审理过程中。2017年10月27日，宾文利、龚小婧向本院起诉，要求确认赵建峰、陈娜、樊在阳签订的房屋买卖合同无效。一审法院认为，物权法明文规定，不动产物权的变动必须登记，未登记的不发生物权变动的效力。赵建峰虽然已与龚汉胜签订房屋买卖合同，龚汉胜履行义务并占有了该房产，但该房产登记在赵建峰名下，仍然属于赵建峰所有。现赵建峰处分该房产，系有权处分，故与善意取得无涉。宾文利、龚小婧亦主张赵建峰、樊在阳恶意串通订立合同，损害宾文利、龚小婧利益，宾文利、龚小婧应当就此负有举证责任。同时证明标准已为民诉法司法解释确定：排除合理怀疑。恶意串通为主观因素，是双方当事人具有某种共同目的，希望、追求通过订立合同损害他人利益。既可以是双方串通后达成协议，也可以是一方做出意思表示，另一方明知其目的而以不明显的方式接受。在本案中，根据宾文利、龚小婧提交证据及法庭调查来看，樊在阳在与赵建峰商榷订立合同的过程中，并不知晓该房屋已被他人签订买卖合同在先，其到房屋管理部门的查询也没有显示任何异常，其得到的信息是该房屋由租户占有使用。尽管樊在阳在前期了解信息的过程中，没有表现出一名房屋中介应有的水准，例如应当与所谓租户直接面谈了解房屋基本信息，询问租户是否优先购买等等，但不足以证明其与赵建峰严重违背信义的行为达成了默契。至于是否能够通过樊在阳的行为进行判断？双方的交易价格虽低于市场价格，但并没有过分低于市场价格，何况是一次性付清绝大部分款项。所谓赵建峰是否负有外债，与樊在阳无涉。樊在阳虽有过失，但也必然为其过失付出对价，现房屋在硚口区法院及武昌区人民法院涉诉腾退，时间迁延、精力耗费即是明证。综上，一审法院在现有证据下无法认定樊在阳与赵建峰恶意串通。故对宾文利、龚小婧请求宣告两人之间的购房合同无效不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回宾文利、龚小婧的诉讼请求。本案案件受理费500元，由宾文利、龚小婧负担。本院二审期间，宾文利、龚小婧围绕上诉请求依法提交（2017）鄂01民终7572号、（2017）鄂01民终2843号裁判文书，拟证明樊在阳购房价格不合理。赵建峰、陈娜对其真实性不清楚、证明目的有异议，认为赵建峰与樊在阳约定的价格是反映了真实的市场行情；樊在阳对其真实性不清楚，证明目的有异议、与本案无关，认为两份判决的价格不能作为市场价格的标准，应当综合整个地区的市场情况考虑，实际上一审中提交的电话录音，说明宾文利、龚小婧已知晓赵建峰卖房的事，赵建峰与龚汉胜之间购房买卖的矛盾不应当牵扯樊在阳。赵建峰、陈娜、樊在阳二审中未提交新的证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，认定宾文利、龚小婧提交的裁判文书，与案涉房屋买卖法律关系、交易标的物、交易价格等，并无法律上的因果关系。此外，对一审法院调查的相关材料由各方当事人补充质证，宾文利、龚小婧、赵建峰、陈娜对一审法院调查的相关材料真实性均不持异议。二审中，宾文利、龚小婧对一审查明的事实除2004年3月龚汉胜、宾文利向赵建峰支付了房款的数额、支付在招商银行按揭贷款的数额，以及樊在阳向赵建峰付款的情况有异议之外，其他事实均无异议。赵建峰、陈娜、樊在阳对一审查明的事实均无异议。对当事人二审争议的事实，鉴于二审中樊在阳自认2016年8月15日向袁建国转账5万元并非案涉房款（且赵建峰并不知晓），截止2016年8月16日向赵建锋实际支付房款120万元、尚欠1万元未付的事实，本院认定一审查明的事实中“2016年8月15日樊在阳向案外人转账5万元作为一部分购房款”错误。一审中宾文利、龚小婧认为2004年3月支付了11.4万元，另行还为赵建锋在招商银行的按揭贷款已偿还直2016年9月；而赵建峰认为仅付了11万元，双方对实际付款数额存有分歧。对此，鉴于赵建峰和宾文利、龚小婧在一审、二审中均未提交2004年3月支付房款及代为偿还银行按揭的相关凭证。对此，因当事人均没有提交证据予以佐证，故本院认定一审查明的事实“2004年3月，龚汉胜、宾文利向赵建峰支付了房款11万元并接收房屋开始入住房屋至今。同时，龚文胜、宾文利还支付了此后赵建峰在招商银行的按揭贷款直至2016年4月20日”错误。结合当事人的证据、陈述意见及庭审调查的情况，二审补充查明如下：2016年3月24日，赵建峰取得武房权证市字第××号《房屋所有权证》，房屋坐落于洪山区××大街××都市经典××室，建筑面积119.83平方米。2016年6月6日，陈娜声明诉争房屋系赵建峰婚前个人出资购买，系其婚前财产，婚姻存续期间双方未对房产进行约定，诉争房产系赵建峰个人所有，与陈娜无关。2016年7月12日，卖方赵建峰（甲方）与买方樊在阳（乙方）签订《武汉市二手房买卖合同》。合同第四条约定，甲方应在办理完过户手续后10日内，将房屋交付给乙方。甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭等行为应告知乙方，并自行解决，其中间产生的费用都由甲方承担。交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任。第七条约定，经甲乙双方协商一致，本次房屋在房管局过户交易产生的费用（如契税、个税、交易手续费、登记费等），按揭费用（如评估费、担保费等）的所有费用均由乙方承担，甲方承担为零。附加条款约定，在签订合同后，乙方收取甲方支付的购房定金，乙方开出收件收据，定金在过户时冲抵房款。因为购买此房屋甲方要求乙方为一次性付款购买，所以甲方后期必须协助乙方寻找的第三方垫资公司办理相关公证委托手续，以协助乙方贷款购买此房屋。否则也视为甲方违约，甲方承担相关违约责任。2016年7月28日，委托人赵建峰、陈娜与受托人谭杰签订《委托书》，委托人全权委托受托人代为办理案涉房屋提前偿还贷款手续、代领结清证明及他项权证、代理向房地产管理部门办理房屋的注销抵押手续、代理出售房屋及签订房屋买卖合同、并代收售房款（包括银行按揭放款）、代理办理房产的交易和过户等相关手续。2016年8月11日，赵建峰（甲方）与樊在阳（乙方）签订编号武房字[06]第16772144号《武汉市存量房买卖合同》，主要约定乙方同意购买甲方所有的座落于武汉市武昌区徐东大街88号都市经典D栋13层2室的房屋，建筑面积119.83平方米[房屋所有权证：武房权证市字第××号、土地使用权证：洪国用（2016商）字第3154号]，房屋成交价格为1557790元，一次性付款。甲方应在收到乙全部房款10日内，将房屋交付给乙方。甲、乙双方在本合同生效之日起30日内到相关部门办理房地产转移过户手续。本合同自双方签字之日起生效。之后，2016年8月16日赵建峰、陈娜与樊在阳递交《武汉市房屋交易申请书（转让）》。2016年8月16日，樊在阳与赵建峰、陈娜委托办理过户交易的谭杰在房产管理部门办理相关房屋过户交易手续，包括查询产权登记、填写《武汉市房屋交易申请书（转让）》、交纳相关税费等。其中，编号06-201608-0546-358945《武汉市房屋产权登记信息查询单》中“抵押状态”、“查封状态”、“挂失状态”、“异议情况”各栏中载明“无”。2016年8月24日，樊在阳取得鄂（2016）武汉市武昌不动产权第0003901号《不动产权证书》，该产权证书的附记一栏载明于2016年9月5日已办理抵押登记。另查明，一、二审中宾文利、龚小婧陈述，龚汉胜与赵建峰签订合同之时，宾文利也在现场。宾文利认为龚汉胜买房的价格好像是2850元/平方米，其与赵建峰不存在其他债权债务关系。对此，赵建峰表示无异议。樊在阳、赵建峰均表示双方之间没有其他债权债务关系。二、樊在阳向赵建峰支付房款的情况：2016年7月12日转账5万元、2016年8月16日转账45.5万元、2016年8月16日通过谭杰转账65万元、2016年8月16日转账45000元，共计120万元。2016年8月16日，谭杰与赵建峰签订《资金借用合同》一份，约定樊在阳向谭杰借用资金65万元，借用期限为1个月，即2016年8月16日至2016年9月15日，并约定按樊在阳的要求，谭杰将65万元借款打入其指定的赵建峰账户等。三、截止2018年7月12日，宾文利、龚小婧一直占有、使用诉争房屋。本案争议的焦点是：龚汉胜与赵建峰于2016年8月11日签订的《武汉市存量房买卖合同》、2017年12月13日签订的《武汉市二手房买卖合同》的效力。本院认为，善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。本案中，赵建峰于2016年3月24日取得房产证，其作为房屋所有权人，有权处分房产转让他人，该行为系有权处分。故，赵建峰与樊在阳之间的房屋买卖行为，樊在阳作为受让人不适用善意取得。恶意串通是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取不法利益合谋实施的违法行为。恶意串通的合同应同时具有当事人双方是出于故意、为牟取自己非法利益的两个特点，故意的本质在于通过损害他人的利益来获取自己的非法利益。那么，本案中樊在阳与赵建峰签订的上述两份买卖合同，是否构成我国《合同法》第五十二条第（二）项：“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情况，应同时审查主观恶意和客观实际损害利益的两个方面。对此，宾文利、龚小婧应当负有举证责任。结合当事人的陈述及证据，本院认为，以现有证据不足以证明樊在阳与赵建峰之间存在恶意串通的故意，且为牟取不法利益而合谋实施直接侵害宾文利、龚小婧的利益。理由阐述如下：1、本案中并无证据直接证明樊在阳与赵建峰协商订立合同的过程中，樊在阳是明知诉争房屋已与其他人先行签订购房协议而仍故意购买。相反，从宾文利、龚小婧的电话记录、庭审陈述意见分析，虽然宾文利、龚小婧已付部分房款、并长期居住在诉争房屋里，但其在尚未与赵建峰办理房屋变更过户手续之前，即未取得诉争房屋产权证之前，宾文利、龚小婧已知晓赵建峰有意欲将诉争房屋挂入中介出卖的情况下，其没有明确提出拒绝卖房的异议表示，或阻止安排入户看房，或入户看房时以业主的身份反对转让的意思表示。2、从樊在阳支付定金5万元、查看房屋状况、核实房屋产权、申请房屋交易递件后支付115万元的行为，基本符合日常二手房交易的惯例。宾文利、龚小婧提交的现有证据并不足以认定樊在阳主观上具有加害宾文利、龚小婧的故意及与赵建峰串通行为的存在。3、虽然樊在阳购房价格低于市场价格，但赵建峰作为房屋合法产权人的情况下，属有权处分，亦不能以此说明樊在阳有明知而加害的故意。至于，依照日常生活经验法则，樊在阳入户看房时缺乏直接询问室内居住者与诉争房屋的关系，明显存有过失，缺乏普通购房人的谨慎。至于宾文利、龚小婧与赵建峰签订《购房协议书》而产生的合同履行是否违约或应否赔偿的民事责任，不属于本案审查的范畴，当事人可另行提起诉讼主张权利。综上所述，宾文利、龚小婧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人宾文利、龚小婧共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  代 娟审 判 员  吴伶俐审 判 员  黄 浩二〇一八年八月十八日法官助理  索一冉书 记 员  张友芳