江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第01141号
上诉人（一审被告）宿迁恒大华府置业有限公司。
法定代表人卢亚雄，该公司总经理。
委托代理人徐军。
被上诉人（一审原告）祁钰。
法定代理人曾召勤。
委托代理人戚询。
上诉人宿迁恒大华府置业有限公司（以下简称恒大华府）因与被上诉人祁钰商品房买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第0204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
祁钰一审诉称，2011年9月8日，祁钰购买恒大华府开发的恒大华府17幢1单元30层3001室。合同约定房屋总价款915305元，房屋应于2013年9月30日前交付。合同签订后，祁钰依约一次性付清购房款，而恒大华府却不能按期交房，已构成违约。请求判令：1、依法解除祁钰、恒大华府于2011年9月8日签订的《商品房买卖合同》；2、判令恒大华府退还祁钰购房款915305元；3、判令恒大华府承担违约金（以915305元为基数，按照日万分之三的标准自2011年8月29日起计算至退还全部房款之日止）；4、本案诉讼费用由恒大华府承担。
恒大华府一审辩称，根据双方买卖合同补充协议第十一条约定，买受人祁钰应当在解除情形发生之日起三十日内行使解除权，而祁钰在此期间并未行使，故解除权消灭，所以祁钰的诉讼请求无事实及法律依据。
一审法院审理查明，2011年9月8日，祁钰、恒大华府签订《商品房买卖合同》一份，约定由祁钰购买恒大华府开发的恒大华府17幢1单元30层3001号商品房一套，房屋总价为915305元。其中，合同第八条约定，出卖人应当在2013年9月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…。合同第九条约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：…（2）逾期超过30日后，买受人有权要求解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并从买受人已付款之日起至退回全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。合同签订后，祁钰于2011年8月29日向恒大华府支付全部购房款915305元。2014年3月16日，恒大华府通过中国邮政EMS向祁钰寄送收楼通知书，该快递因收件人不在指定地址而被退回。祁钰于2013年11月13日已向一审法院递交起诉状及副本等诉讼材料，一审法院于2014年3月12日向恒大华府送达诉状副本等材料。
一审法院认为，祁玉、恒大华府之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，祁钰作为买受人已按约履行给付房款义务，恒大华府应按合同约定期限向祁钰交付符合约定的房屋，否则构成违约。现恒大华府于2014年3月16日才通知祁钰收楼，已经违反涉案合同第八条的约定。一审法院于2014年3月12日向恒大华府送达诉状副本等材料，故双方签订的商品房买卖合同已经于2014年3月12日解除。恒大华府辩称根据双方买卖合同补充协议第十一条约定，祁钰应当在解除情形发生之日三十日内行使解除权，而祁钰在此期间并未行使，故解除权消灭，但根据查明的事实，祁钰已经在合同解除情形发生之日起三十日内向人民法院起诉要求解除双方买卖合同，该诉讼行为应视为祁钰已经行使合同权利，故恒大华府的辩解意见于法无据，不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，根据合同第九条的约定，恒大华府应返还祁钰全部购房款915305元并支付相应违约金。对于违约金的计算，祁钰的主张符合合同约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、解除原告祁钰与被告宿迁恒大华府置业有限公司之间的《商品房买卖合同》；二、被告宿迁恒大华府置业有限公司于判决生效之日起十日内退还祁钰祁钰购房款915305元并支付违约金（以915305元为基数，自2011年8月29日起按日万分之三标准计算至退还全部购房款之日止）。案件受理费15035元，由宿迁恒大华府置业有限公司负担。
恒大华府不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审撤销一审判决，依法改判。具体理由如下：1、祁玉并无证据证明已向恒大华府邮寄解除合同通知书，依据合同法规定及双方约定，应视为祁玉没有行使合同约定解除权。2、祁玉直接向法院提起诉讼行使的是合同法定解除权，不属于行使约定解除权，一审判决认定祁玉在解除情形发生之日起三十日内向人民法院起诉要求解除双方的买卖合同视为祁钰已经行使合同权利，系混淆法定解除权和约定解除权的行使方式，属适用法律错误。3、本案商品房买卖合同对违约金约定过高。在祁钰无证据证明其实际损失的情况下，一审法院对违约金未予酌情降低，违反了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》相关规定，亦属适用法律错误。
被上诉人祁钰答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。具体理由如下：1、在恒大华府逾期交房之后，祁钰已经按照合同约定期限向恒大华府邮寄解除合同通知书，祁玉已经行使了自己的约定解除权，但解除合同通知书被恒大华府拒收，在行使约定解除权受阻的情况下，祁钰才依法向法院起诉，行使法定解除权。2、本案商品房买卖合同对逾期交房违约金的约定符合市场交易习惯及法律规定。恒大华府认为违约金约定过高，无事实及法律依据，不应支持。
二审期间，被上诉人祁钰补充提供EMS快件一份，证明祁钰于2013年11月6日向恒大华府邮寄解除合同通知书，但该快件被恒大华府拒收，于2013年11月7日被退回。祁钰已经按照合同约定行使了约定解除权。
上诉人恒大华府质证认为，对被上诉人提供证据的真实性予以认可，但该快件的邮寄人曾召勤不是商品房买卖合同的当事人，该快件对恒大华府无法律效力。
本院认为，上诉人恒大华府对被上诉人提供证据的真实性无异议，故对被上诉人祁钰提供证据的真实性予以确认，因曾召勤是祁钰的法定代理人，被上诉人祁钰提供的证据能够证明祁钰在合同约定的期限内行使合同约定解除权的事实。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点是：祁钰有无按照合同约定期限行使合同解除权；恒大华府逾期交房违约金的标准如何确定。
本院认为：根据祁钰与恒大华府签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，恒大华府应于2013年9月30日前向祁钰交付符合约定的房屋，逾期超过30日后，祁钰有权要求解除合同，祁钰应在解除情形发生之日起30日内行使合同解除权，故祁钰在恒大华府违约情况下应于2013年11月30日之前行使合同解除权。根据祁钰二审提供的证据，祁钰已经在2013年11月6日即在合同约定的期限之内行使了合同约定解除权。在行使约定解除权受阻的情况下，祁钰于2013年11月13日向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同符合法律规定，一审判决认定祁钰已经在合同约定期限内行使合同权利并无不当。恒大华府上诉提出本案商品房买卖合同约定的违约金过高。在祁钰无证据证明其实际损失的情况下，应予酌情降低，但商品房买卖合同约定的违约金是双方真实意思表示，恒大华府亦未提供证据证明双方约定的违约金标准过高，该上诉理由无事实及法律依据，不予采信。
综上，上诉人恒大华府的上诉理由不能成立，不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15046元，由上诉人宿迁恒大华府置业有限公负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 吴振环
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 冯 邻
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