湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1427号
上诉人（原审原告、反诉被告）：冯万国，男，1975年1月9日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市夷陵区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文芹，女，1975年12月20日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：严佳佳，男，1987年2月1日出生，土家族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。系冯万国、陈文芹所在社区推荐的公民。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西�区东山大道109号B栋1904、1905号，统一社会信用代码91420500585454349P。
法定代表人：江妍萱，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤律师事务所律师。
上诉人冯万国、陈文芹因与被上诉人宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2017）鄂0592民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经批准，本案依法延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
冯万国、陈文芹上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持冯万国、陈文芹的全部诉讼请求或将本案发还重审。
事实和理由：1.一审法院认定冯万国、陈文芹是按照团购价购买的长楹公司商品房，团购价低于市场价，冯万国、陈文芹享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，该认定没有事实依据。2.一审中提供了长楹公司印发的合同签约流程证据，该证据第二大项第8小项明确载明，个体户可以参加团购买房，不存在所谓团购门槛限制，也不存在团购价低于市场价。3.结合四家团购单位的团购协议及所附团购房信息公布表的证据，可以证明团购只是长楹公司的营销手段。当时长楹公司尚未取得规划许可证、未签订土地出让合同、未取得商品房预售许可证，其目的是打着团购的名义筹集资金。长楹公司分配给四家团购单位的商品房团购数量，四家单位均未完成任务。团购不仅没有给长楹公司带来任何损失，相反给长楹公司带来巨大利益。4.本案应优先适用法律规则，即《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，而非直接适用法律原则，即公平原则和诚实信用原则。
长楹公司辩称：同样类型的案件，部分业主没有上诉，判决已经生效，如果改判，会引起新的纠纷和不稳定。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
冯万国、陈文芹一审诉讼请求：1.判令长楹公司按合同约定支付自2016年4月1日起至起诉之日（2017年9月19日）止的逾期交房违约金28148.58元；2.判令长楹公司按合同约定支付自2017年9月20日起至实际交房之日（即长楹公司取得商品房项目竣工交付使用备案证）止的逾期交房违约金；3.判令诉讼费用由长楹公司承担。
长楹公司一审反诉请求：撤销长楹公司与冯万国、陈文芹签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议。
一审法院认定事实：2012年1月16日，湖北三峡职业技术学院工会委员会（以下简称三峡职院）作为甲方与长楹公司（乙方）签订《团购意向协议》，主要约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋350套。甲方意向购买的房屋价格由土地出让金＋建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜。甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续。本协议效力及于甲方在职在岗的职工（甲方需提供人员清单）。协议签订后，三峡职院于2012年2月8日即将本单位参加团购的职工预交的部分房款汇入长楹公司的银行账户。2014年8月24日，三峡职院向长楹公司提交委托书，委托单位职工代表参加长楹观邸团购房的摇号选房工作。2014年10月17日，三峡职院将本单位的团购人员名单（包括团购人员姓名、房号等信息）提交给长楹公司并通知本单位的团购人员及时与长楹公司签订商品房买卖合同，冯万国的姓名、楼栋号、单元号、楼层数、建筑面�、单价、总价、户型均在三峡职院提交给长楹公司的《三峡职院（长楹观邸）团购房信息公布表》中，该表头处注明“下表239人为我校团购房户主，同意报长楹公司”。审理中，冯万国、陈文芹明确表明其不是三峡职院的职工，系经他人介绍加入到本次团购的，同时长楹公司亦不认可冯万国、陈文芹的团购身份。
2014年11月10日，冯万国、陈文芹作为买受人与出卖人长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸8号楼1单元10层011003号、建筑面积为118.60平方米的商品房，商品房单价每平方米4428元，总金额525161元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前，将商品房交付买受人使用。第十条约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同同时约定了其他内容。冯万国、陈文芹已向长楹公司支付了购房款525160元，但长楹公司至今未按照双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》约定交付房屋。
同时查明，长楹公司于2013年10月24日取得建筑工程施工许可证，该许可证载明：合同开工日期2013年10月，合同竣工日期2015年1月。该小区工程竣工标志牌载明：竣工日期2017年10月。2016年6月27日，湖北省广播电视信息网络股份有限公司宜昌分公司出具广播电视传输覆盖网工程验收报告，安装有线电视终端802户，经验收合格，具备开通条件。2016年12月2日，宜昌中燃城市燃气发展有限公�出具竣工验收证明，证明长楹公司在中燃公司报装的天然气项目经单项验收合格，具备通气点火条件。2016年12月27日，宜昌桑德三峡水务有限公司出具用水备案资料，证明长楹公司于2015年5月完成了生活表两块和消防表一块的用水报装。2017年7月20日，国网宜昌供电公司客户服务中心出具证明，长楹观邸802户的相关配套供电设施及户表已于2017年7月19日安装完毕并送电成功。同时该小区环保验收、规划验收、绿化验收现已通过。因消防验收、工程项目竣工验收还未完成，该房屋至今未取得商品房项目竣工交付使用备案证。2016年12月9日，长楹公司向宜昌市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）等部门提交关于长楹观邸项目竣工验收说明及处理意见的请示，请求市住建委督促施工单位江苏江都建设集团有限公司依法履行工程项目竣工验收义务。
一审法院�为，对冯万国、陈文芹的诉讼请求及长楹公司的反诉请求均不予支持，理由如下：第一、《团购意向协议》系三峡职院与长楹公司签订，三峡职院系代表本单位职工签订，且该协议明确约定效力及于三峡职院在职在岗的职工。依据上述协议，买受人符合《团购意向协议》约定的资格才能以团购价购买房屋，且与长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的买受人名单由团购单位提交给长楹公司，《团购意向协议》是冯万国、陈文芹与长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的基础，即《团购意向协议》对买受人的身份限制（即为团购单位在职在岗职工）对按照团购价购房的买受人具有约束力。冯万国、陈文芹自认经他人介绍得知的团购情况，故冯万国、陈文芹对以低于市场价的价格购买房屋需以团购单位职工名义的事实是明知的，团购单位也明知冯万国、陈文芹不是其单位职工，仍将冯万国、陈文芹的名字纳入提供给长楹公司的签约名单，冯万国、陈文芹及团购单位存在隐瞒真实情况的行为，致使长楹公司作出错误意思表示，有违诚实信用原则，且冯万国、陈文芹提供的证据不足以证明长楹公司在被起诉前知道冯万国、陈文芹系非团购单位职工或者明确认可其具备团购资格，据此可以认定冯万国、陈文芹在与长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的过程中存在过错，损害了长楹公司的利益。第二、双方签订《宜昌市商品房买卖合同》后，冯万国、陈文芹已付清全部房款，长楹公司实际也将房屋交付给冯万国、陈文芹，双方已履行了合同的主要义务，现长楹公司主张撤销合同，撤销合同后涉及购房款的返还、房屋的返还、装修损失的确定等事宜，既不利于交易的稳定也不利于纠纷的解决，应维护双方签订的《宜昌市商品房买�合同》及其补充协议效力。第三、虽长楹公司存在逾期交付房屋的行为，但冯万国、陈文芹享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，长楹公司未主张冯万国、陈文芹补偿长楹公司团购价与市场价之间的差额，一审依法不予处理。冯万国、陈文芹并非合格团购户，其在本案中以团购户身份主张长楹公司支付逾期交付房屋违约金没有法律依据。第四、关于交房时间，对长楹公司而言，其应及时完成综合验收并取得商品房项目竣工交付使用备案证，并依法协助办理房屋产权证书。基于诚实信用原则和公平原则考虑，对双方的诉讼请求均不予支持。希望长楹公司作为开发商，努力完善房屋的交付条件，及时履行《宜昌市商品房买卖合同》约定的义务，并注重与买受人的沟通与交流，及时将买受人关心的问题以买受人能看得见的方式告知买受人，也希望买受人给予开�商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。
综上，一审对冯万国、陈文芹要求长楹公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求以及长楹公司主张撤销双方之间的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求均不予支持。基于前述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回冯万国、陈文芹的诉讼请求；二、驳回长楹公司的诉讼请求。一审案件受理费504元，由冯万国、陈文芹承担；反诉案件受理费50元，由长楹公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，虽然冯万国、陈文芹并不具备长楹公司要求的团购资格，但客观上涉案合同已经实际履行，冯万国、陈文芹已付清全部购房款，完成了涉案合同的主要义务。三峡职院与长楹公司约定拟提供的团购房数量为350套，三峡职院实际向长楹公司提交的团购户数量为239人，客观上并未超过长楹公司按照团购价向三峡职院供房的预期。基于此，一审法院从维护交易稳定、社会稳定以及双方成本损失控制的角度，认定本案不宜作为可撤销合同予以撤销并无不当。本案中虽然对于双方签订并已实际履行的合同效力予以维持，但考虑到冯万国、陈文芹客观上违反了诚实信用原则，其行为应给予否定性评价。从公平原则考虑，一审法院对冯万国、陈文芹要求长楹公司承担逾期交房违约金的诉请未予支持，从实体上平衡了双方利益，本院亦予以维持。
综上，冯万国、陈文芹的上诉请求不能成立，二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费504元，由冯万国、陈文芹负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一八年八月十六日
书记员 袁昌芹