辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终5512号上诉人（原审原告）：王银柱，男，1986年3月4日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：刘志永，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓武，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：大连圣杰房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连旅顺龙头街道盐厂新村盐厂家园9号。法定代表人：陈阳，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：韩兵，辽宁团团律师事务所律师。上诉人王银柱因与被上诉人大连圣杰房地产开发有限公司（以下简称”圣杰公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2017）辽0212民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王银柱上诉请求：撤销一审判决，改判支持被上诉人一审时的诉讼请求。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认为被上诉人履行合同义务是需要上诉人去要求的，这一认定错误。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后180天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。且2015年7月19日，在被上诉人组织的业主答谢宴上，业主向被上诉人提出了办理产权证的要求，被上诉人工作人员王晓音答复，在10月末可以办理房产证。这是被上诉人对所有不特定业主做出的承诺，应受承诺约束。根据合同法第六十条规定，当事人应按约定全面履行自己的义务。因此不需要上诉人去主张，被上诉人就应当主动履行其合同义务。2、举证责任分配错误以至于做出错误事实认定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定当事人无需举证证明的情形。因此上诉人和被上诉人距离近，在交房后180天，上诉人没有拿到产权证，不可能不主张权利，且上诉人未经主张权利就直接起诉，也不符合常理。由上诉人承担向被上诉人主张过权利的举证责任是错误的。二、一审法院适用法律错误。1、合同对逾期办理房产证的违约责任没有约定或约定不明应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。合同第十五条约定没有排除被上诉人不需要承担违约责任，且此约定也不是违约责任的承担方式，而是被上诉人应尽的法定义务，其合同本意是限制了购房人解除合同的权利。如果此项约定认为是违约责任的承担方式，则被上诉人可以无限期拖延而不用承担任何违约责任。这违反了法律的公平原则和诚实信用原则。2、一审法院适用合同法第六十二条规定是错误的。合同第十五条约定有明确的履行期限，即交房后180天内履行办理产权登记的合同义务。合同约定的时间比法律规定的标准多了90天，这已经给了被上诉人宽限期，而一审法院再给三个月宽限期是错误的。按合同约定，本案办证最后期限为2015年2月20日，所以被上诉人应自该日期承担违约责任。圣杰公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决事实清楚，应维持。王银柱向一审法院起诉请求：判令被告给付逾期办理房屋产权证的违约金人民币72328.7元（自2015年2月20日至2017年12月31日,房款421052.38元×0.06年利率÷365天×1045天）。一审法院查明，2012年7月19日,原、被告双方签订《旅顺口区商品房买卖合同》,原告购买了被告开发的位于大连市旅顺口区学城路97号5层2号房。双方约定:出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意由出卖人继续办理相关手续。原告向被告支付购房款人民币421052.38元。2012年10月25日,案涉房屋办理了预告登记。2014年8月20日,被告向原告交付房屋。2017年10月,被告向原告出具了购房款发票。至2017年12月31日,被告仍未协助原告办理完案涉商品房房产证。一审法院认为,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。本案中,被告应当就已经适当履行了合同约定的义务及非因被告的原因导致原告未能办理房产证的事实承担举证责任。在案件审理过程中,被告并未向法庭提交证据证明其已经在商品房交付使用后已经履行办理房产证的协助义务,更无证据证明原告不能办理房产证并非是由于被告的原因造成的。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此,根据案涉房屋在交付后长期未能办理产权证的事实,法庭认定被告未履行合同义务或履行合同义务不符合合同的约定,被告应当承担违约责任。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保证将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记权利人同意,处分该不动产的不发生物权效力。预告登记,是指为保全一项请求权而进行的不动产登记,该项请求权所要达到的目的,是在将来发生不动产物权变动,预告登记不是办理房产证的充分必要条件,不能因被告在登记机关办理了不动产预告登记,就视为被告已经履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。故对被告的该项辩论意见,一审法院未采纳。当事人就有关合同内容中就履行期限约定不明确的,债权人可以随时要求履行,但要给对方留下必要的准备时间。原被告双方签订的《旅顺口区商品房买卖合同》第十五条中关于超过180天后继续办理手续的约定是合同双方真实的意思表示,对双方均有约束力。但在超过180天后,被告可以随时履行,原告也可以随时要求被告履行办理房产证的协助义务,但应当给被告必要的准备时间。根据办理房产证的实际需要,法庭认为三个月的必要准备时间较为合适。在原告主张办理房产证后,如被告在三个月的准备时间届满后,仍未适当履行自己的协助义务,应当向原告承担违约责任。本案中,原被告双方在2014年8月20日办理了房屋交接手续,被告应当按照约定在180天内,即在2015年2月20日前协助原告办理产权证。其后,在被告未适当履行协助义务的情况下,原告未向法庭举证证明自己曾向被告主张过要求被告履行合同义务,因此,只能将2017年12月4日即原告向法院起诉的时间,认定为其向被告主张履行合同义务的时间。被告应当在2018年3月4日前完成必要的准备并履行协助义务。在被告仍未按约定履行协助办理房产证的义务情况下,原告可以自2018年3月5日起要求被告承担违约责任。故原告要求被告承担2017年2月1日至2017年12月31日期间的违约金没有事实和法律上的依据,一审法院不予支持。综上,一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决驳回原告王银柱的诉讼请求。案件受理费1608元,由原告王银柱负担。本院二审期间，上诉人王银柱申请证人王某出庭作证，拟证明2015年3月2日王某陪同王银柱一起去被上诉人出问询何时能办理案涉房屋产权证的事宜。被上诉人对该证人证言不予认可，认为王某亦是案涉房屋所在小区业主，故与本案的审理结果有利害关系，其证言不应被采信。本院认同被上诉人对该证据的意见，对该证人证言不予采信。根据二审审查情况和双方当事人均表示对一审判决查明事实无异议的情形，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项”履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案中，依据已查明的事实，尽管案涉合同第十五条约定”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理相关手续”，即双方只约定”交付使用后180日内”为圣杰公司履行将资料报产权登记机关备案的期限，却未约定”继续办理”的期限以及圣杰公司自何时起按照什么标准须向买受人承担逾期办证违约金的违约责任，故房屋交付后180天仅是圣杰公司履行办理房屋初始登记的期限，并非逾期办证违约金的起算时间。从前述法律规定来看，王银柱可随时向圣杰公司主张权利，但需要给予对方合理准备时间。鉴于王银柱实际收房时间为2014年8月20日，且其未举证证明自交房180天后至提起本案诉讼之前曾向圣杰公司主张过权利，故一审判决将王银柱提起本案诉讼之日（2017年12月4日）认定为向圣杰公司主张权利时间并给付圣杰公司起诉后90天的准备时间（截至2018年3月4日），合情合理，于法有据，并无不妥。基于此，一审判决驳回王银柱向圣杰公司主张自自2015年2月20日至2017年12月31日止的逾期办证违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，王银柱的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1608元，由王银柱负担。本判决为终审判决。审判长  董凯审判员  任娲审判员  刘畅二〇一八年九月七日书记员  王亮