广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第1703号原告刘天海，男，1959年7月1日出生，住黑龙江省伊春市伊春区，委托代理人赖法全，广西精一律师事务所律师。被告广西方典置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区双拥路38号广西国际金融投资大厦11层Ａ区。法定代表人陆飞训。委托代理人李新兴，该公司副总经理。原告刘天海诉被告广西方典置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年９月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭审理。原告的委托代理人赖法全，被告的委托代理人李新兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月，原告与被告协商达成购买被告开发的位于东湾桃花苑8栋1单元1202号房屋的意向，原告按照被告的要求分别于2014年8月15日、8月29日支付了该房屋首付款，共计69962元。2014年9月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人应于2014年12月31日前将房屋交付给买受人，逾期超过180日的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告已经履行了合同的全部义务，但被告却迟迟未能将房屋交付于原告。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被告所签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告所支付的全部费用69962元及利息4197元（按照中国人民银行同期同类贷款利率分段自2014年8月15日始暂计至2015年8月15日,余下利息另行计算至清偿之日止）;三、被告支付违约金3498元；四、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、被告是在防城港市住房保障和房产管理局颁发《商品房预售许可证》的情况下销售商品房的。二、根据合同第九条第2点约定，逾期超过180日交房的，买受人应从第180日算起30日内，作出是否退房的决定，并以书面形式通知出卖人；如30天内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同，则视为买受人要求继续履行合同。也就是说原告应当在2015年3月19日至4月18日期间以书面形式作出是否退房的决定，但期间原告并未提出退房申请。三、根据合同补充协议第二条第2点第（4）项之约定，买受人应按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和费用，并在签署合同7个工作日内将办理银行按揭手续所需要的全套申请材料交给出卖人或银行，否则视买受人逾期付款。原告并没有按规定交付资料，导致至今还未办理银行按揭，造成了事实上的逾期付款。四、根据合同第十一条第2点的约定，由于买受人不能按时支付合同款项，出卖人可相应逾期交房，并不承担逾期交房的违约责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年9月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定原告购买被告开发的位于防城港市港口区××大道××东××桃花××单元××房，建筑面积为56.82平方米，每平方米单价为4100元，总金额为232962元，交房日期为2014年12月31日前。合同第六条约定：买受人用按揭付款方式按期付款，见补充协议定；合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的违约金。2.逾期超过180日交房的，买受人应从第180日算起30日内，作出是否退房的决定，并以书面形式通知出卖人；如30天内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同，则视为买受人要求继续履行合同，出卖人按前款约定支付违约金。对于以银行按揭付款方式购房（而且银行贷款已放贷到出卖人账户）的买受人解除合同的，在买受人移交无任何权属争议的所购房屋给出卖人后，出卖人应当自双方解除合同之日起60日内代买受人清偿尚欠的银行贷款本金，并将买受人已交的首期房款及买受人已还银行本金返还买受人。银行贷款利息、手续费、保险费、查档费、登记费等由买受人承担。合同第十一条第2点约定，由于买受人不能按时支付合同款项，出卖人可相应延期交房并不承担延期交房的责任。《合同补充协议》第二条第2款第（4）项约定“买受人应按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和费用，并在签署合同7个工作日内将办理银行按揭所需要的全套申请材料交给出卖人或银行，否则，出卖人视为买受逾期付款，并按本合同第七条规定追究买受人的违约责任……。”另查明，被告于2014年8月15日、2014年8月27日分别向原告出具两张《收款收据》，分别收取原告购房款60000元、9962元，共计69962元。原告称，因2014年9月考察案涉房屋时仅打了地基，所以原告没有按合同约定的时间去办理相应的房产按揭手续。2015年11月27日，被告在庭审中承认涉诉房屋仍然没有达到交付条件。以上事实，有《商品房买卖合同》、《收款收据》及当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”和《中华人民共和国合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”原告主张其曾于2014年9月考察涉诉房屋发现只是打了地基，认为被告不能按时交付房屋，所以未去办理房屋按揭手续。本院认为，原告行使不安抗辩权应当及时通知对方，现原告未提供证据证明原告履行过通知义务，因此，原告中止履行合同未办理银行按揭构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因原告没有按《合同补充协议》第二条第2款第（4）项约定的时间去办理银行按揭手续，造成了逾期付款，故被告有权拒绝在合同约定的时间交房，可相应延期交房并不承担延期交房的责任，故原告诉请被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。原告现诉请解除双方的合同，并不符合合同约定的解除条件，也不具备法定解除条件，故该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第六十八条、第六十九条之规定，判决如下：驳回原告刘天海的诉讼请求。案件受理费1741元，由原告刘天海承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费1741元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐祖英人民陪审员  林业就人民陪审员  梁 毓二〇一六年三月九日书 记 员  梁日清