浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台玉民初字第123号
原告：陈公志。
委托代理人：董灵旭。
委托代理人：陈晨。
被告：刘明建。
被告：董海花。
两被告共同委托代理人：胡根寿。
原告陈公志与被告刘明建、董海花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，于同年2月5日公开开庭进行了审理。原告陈公志的委托代理人董灵旭、被告刘明建及二被告共同委托代理人胡根寿到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告陈公志诉称：原告与两被告于2014年7月28日签订房屋买卖合同，双方约定被告方将其共同所有的坐落于玉环县玉城街道玉坎北路388号、340号的房屋出售给原告，原告支付购房款人民币900万元。被告同时向原告告知出卖房产的租赁情况，承租人也已知悉原、被告买卖房产的情况，并在租赁合同中签字确认。原、被告双方对房屋买卖的付款方式进行了约定。房屋买卖合同签订当日，原告依约向中国银行股份有限公司玉环支行（340号房屋的第一顺位抵押权人）付清房屋按揭贷款余款1135350元，向中国建设银行股份有限公司玉环支行（338号房屋第一顺位抵押权人）付清房屋按揭贷款余款1350000元，并于同年8月1日向韩宗岳（338号、340号房屋第二顺位抵押权人）支付人民币600万元。原告于2014年7月29日向玉环县房地产管理处提交了办理过户的所有申请资料，并交付340号房屋的转让手续费2937元，于次日支付该房屋交易营业税及附加费178610.32元、房屋买卖契税82435.53元。由于案外人曹金祥与被告刘建明、董海花的民间借贷纠纷，法院依据曹金祥的申请，查封了被告刘建明、董海花共有的玉环县玉城街道玉坎北路340号的房屋，致该房屋无法办理过户手续，仅办理了338号房屋的过户手续。为维护原告合法权益，原告特具状诉至法院，要求：一、解除原告陈公志与被告刘明建、董海花签订的关于买卖玉环县玉城街道玉坎北路340号房屋的买卖合同；二、被告刘明建、董海花返还原告已支付的房屋买卖价款人民币4399332.85元，并自2014年7月30日起按人民银行同期贷款利率支付原告利息损失至全部款项清偿完毕止。庭审中经本院释明，原告明确第二项诉讼请求中房屋买卖价款人民币4399332.85元为房屋买卖价款人民币3985350元、房产交易税及房屋转让手续费共计人民币263982.85元。
被告刘明建、董海花辩称：对原、被告双方之间签订合同买卖两被告共有的位于玉环县玉城街道玉坎北路338号及340号房屋、房屋买卖合同约定的内容、原告款项和相关过户税费的支付及340号该幢房屋因被告另案诉讼被司法查封的事实没有异议。但被告方认为原告房屋买卖解除权未成就，法院司法查封340号房屋并不必然导致合同要解除，另原告行使合同解除权程序不当，依照合同法九十六条的规定，原告解除合同应当通知被告方，被告有异议的，可以向法院或仲裁机构请求确认合同解除的效力，原告直接诉请法院解除合同，不合法定程序。原告解除340号房屋买卖不合情理，本案买卖合同仅一份，两幢房屋作为整体买卖，不能仅解除一幢房屋。即使原告解除权成立，因为该房屋买卖是经房屋的抵押权人韩宗岳同意并指定的，房屋买卖款也没有经过被告而直接支付给抵押权人，合同解除返还购房款也应由抵押权人返还，应追加抵押权人韩宗岳为第三人。
经审理，本院查明事实与原告方诉称一致，另查明：两被告所有的玉坎北路338号、340号两幢房屋已分别办理房屋所有权证和土地使用权证。其中：338号房屋的房产证有两本证号为玉房权证玉环字第××号、09××92号，两证均记载房屋总层数5层、建筑面积489.5平方米、设计用途为住宅，另在设定他项权利摘要栏记载权利人中国建设银行股份有限公司玉环支行的抵押权1800000元于2014年7月29日注销、权利人绍兴芷珊鸿威合伙企业抵押权9000000元于2013年9月17日注销、权利人韩宗岳的抵押权8000000元于2014年7月29日注销，附记均载明2间房产，所有权人刘明建、董海花共同共有。338号房屋的土地使用权证号为玉国用（2009）第01285号，证载土地使用权人为刘明建、董海花，使用权面积为111.64平方米；另一幢340号房屋的房产证亦为两本，证号为玉房权证玉环字第××号、09××90号，两证均记载房屋总层数5层、建筑面积489.5平方米、设计用途为住宅，另在设定他项权利摘要栏记载权利人中国银行股份有限公司玉环支行的抵押权2000000元于2014年7月29日注销、权利人绍兴芷珊鸿威合伙企业抵押权9000000元于2013年9月17日注销、权利人韩宗岳的抵押权8000000元于2014年7月29日注销，附记均载明2间房产，所有权人刘明建、董海花共同共有。此幢房屋的土地使用权证号为玉国用（2009）第01286号，证载土地使用权人为刘明建、董海花，使用权面积为111.64平方米。2014年7月28日，原告通过中国银行转账1135350元至被告刘明建的账户，偿还被告欠中国银行股份有限公司玉环支行的抵押债权，又通过建设银行转账1350000元至被告刘明建账户，偿还被告欠中国建设银行股份有限公司玉环支行的抵押债权。7月29日，原告缴付340号房屋的转让手续费2937元。7月30日，原告缴纳340号房屋买卖契税82435.53元，又于同日缴纳340号房屋买卖的营业税、城市维护建设税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加合计178610.32元，税务机构出具的税收缴款书记载纳税人为被告刘明建、董海花。8月1日，原告通过工商银行直接汇款6000000元给韩宗岳。338号房屋的房产已过户给原告陈公志，房产证号为玉房权证玉环字第××号。
以上事实，有原告提供的两被告的房屋所有权证及土地使用权证、原告的房屋所有权证、房屋买卖合同、房屋租赁合同、中国银行的客户回单、建行的转账凭条、工商银行的个人业务凭证、房屋转让手续费发票、税收缴款书、（2014）台玉商初字第1589-1号民事裁定及原、被告的庭审陈述为证。
被告当庭提交6份证据：1、温岭市泓威房地产开发有限公司与玉环顺金投资咨询有限公司的《委托融资服务协议》；2、韩宗岳与温岭市泓威房地产开发有限公司、玉环县泓威房地产开发有限公司、刘明建《借款合同》；3、韩宗岳与温岭市泓威房地产开发有限公司、玉环县泓威房地产开发有限公司、刘明建、董海花之间的《协议书》；4、林健与温岭市泓威房地产开发有限公司、玉环县泓威房地产开发有限公司的《补充协议》；5、收款人为韩宗岳的《收据》；6、林健与温岭市泓威房地产开发有限公司的《协议书》。被告据此证据证明：1、被告为温岭市泓威房地产开发有限公司的借款提供抵押担保；2、温岭市泓威房地产开发有限公司的债权人要求被告将338号、340号房屋转让给本案原告陈公志；3、韩宗岳系玉环顺金投资咨询有限公司的员工。原告认为被告超过举证期举证，不同意质证。本院认为，被告没有正当理由逾期提供上述六份证据，另上述证据证明的是温岭市泓威房地产开发有限公司由本案被告担保向对外融资的事实，不能证实韩宗岳系玉环顺金投资咨询有限公司的员工，此6份证据与本案审理的原、被告之间的房屋买卖没有法律关系。故，对被告提交的上述证据本院不予采纳。
本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，依法成立且有效，原、被告双方均应诚信履约。《合同法》第九十六条虽规定了合同解除权的行使程序，但此条文应为规范性规定非强制性规定，法律无明文禁止合同权利人直接通过诉讼行使合同解除权，故本院认为，原告通过本案诉讼行使合同解除权并无不当，被告对原告解除合同有异议的亦可行使抗辩权，原告诉讼请求能否成立，可由本院依据审理查明的事实予以确认。被告因与案外人曹金祥另案诉讼致房屋买卖合同约定的玉环县玉城街道玉坎北路340号房屋被诉讼保全，不能办理产权过户登记，过错在于被告，系被告违约，依法原告可以行使合同解除权。合同虽约定将338号、340号两幢房屋一起转让，但两幢房屋各自单独办理房屋产权证和土地使用权证，均为独立的产权，且产权清晰，可以各自分别转让办理相关产权手续，互不影响。另合同约定房产转让单价为9193元／平方米，两幢房屋建筑面积均为489.5平方米，按合同约定折算每幢房屋价款为4499973.5元（9193元／平方米×489.5平方米），两幢房屋的转让价应为8999947元，合同约定转让款900万元应系原、被告双方对价款取整数约定，故此合同约定的338号、340号两幢房屋的转让款均为450万元，对此原、被告双方庭审中亦予确认。综上，合同约定的338号、340号两幢房屋产权清晰、各自独立，且每幢房屋转让款明确，原告可以行使对340号房屋的解除权。原告将购房款6000000元直接支付给抵押权人韩宗岳，符合房屋买卖合同第五条关于付款方式的约定，合同解除后，应由原告返还购房款，被告抗辩由韩宗岳返还，本院不予采信，对其申请追加韩宗岳为本案第三人本院亦不予支持。原告已支付购房款8485350元，扣减支付338号房屋的价款450万元，剩余3985350元，被告应当予以返还。原告为办理340号房屋过户手续而缴付的转让手续费2937元，被告也应予以给付。原告依据合同约定缴纳了340号房屋买卖契税82435.53元，此款可于解除340号房屋买卖关系后直接向税务部门核退。房屋买卖的营业税、城市维护建设税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加合计178610.32元，此款由原告缴纳，但税收缴款书记载纳税人为被告刘明建、董海花，故被告应予返还，被告可径行向税务部门核退此费。综上，被告应返还原告购房款3985350元、房屋买卖税费178640.32元，赔偿房屋转让手续费2937元，合计人民币4166927.32元。原告主张利息损失，本院予以支持，酌情判定被告自2014年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付4166927.32元的损失至判决确定给付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百六十五条之规定，判决如下：
原告陈公志与被告刘明建、董海花于2014年7月29日签订的《房屋买卖合同》中关于转让位于玉环县玉城街道玉坎北路340号房地产的合同关系于判决生效后解除；
被告刘明建、董海花于判决生效后一个月内给付原告陈公志人民币4166927.32元，并自2014年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付此款的损失至判决确定给付之日止；
驳回原告陈公志其余诉讼请求。
如果被告刘明建、董海花未按判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币41995元（原告预交），减半收取20997.5元，由原告陈公志承担1197.5元，由被告刘明建、董海花承担19800元（此款限判决生效后七日内交纳本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本五份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状时，应交纳上诉案件受理费41995元，上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局，开户银行：台州市农业银行，账号：19900001040000225089001）。
审 判 员 王胜权
二〇一五年三月三十日
代理书记员 叶晨燕