福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）侯民初字第1049号
原告福州源泉投资有限公司，住所地福建省闽侯县。
法定代表人洪金兰，总经理。
委托代理人朱为平，福建八闽律师事务所律师。
被告张云，男，1970年12月6日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托代理人宋建善、王丽娟，福建力格律师事务所律师。
被告闽侯源泉酒楼有限公司，住所地福建省闽侯县。
法定代表人张龙辉。
委托代理人宋建善、王丽娟，福建力格律师事务所律师。
原告福州源泉投资有限公司诉被告张云、闽侯源泉酒楼有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱为平律师、两被告委托代理人宋建善、王丽娟律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月1日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定原告将所有的位于闽侯县甘蔗源泉大酒店一至三层（不含店面）房产共4101.2平方米和十四层部分房屋共90平方米租赁给被告作为饮食业经营场所使用。双方约定租赁期限为10年，自2011年2月1日至2021年1月31日止，2011年2月1日至2013年1月31日的每月租金为每平方米22元，未足月的按实际天数计算该月租金2013年2月1日起每年租金标准按第一年基数递增2.5元，按月支付租金，于每月10日之前交付。
2011年5月17日，原告与被告签订《餐厅补充协议》，再次明确十四层租赁面积为90平方米，每平方按照1至3层合同单价，从2011年5月1日开始租赁。地下室租赁面积295平方米，每平方租赁单价15元，从2011年5月1日开始租赁。
合同签订后，被告从来没有按照合同的约定于每个月的10日之前支付租金，因被告累计拖欠租金长达三个月，原告于2014年11月20日委托福建八闽律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告按约定履行支付租金的义务，否则将根据合同约定解除租赁关系，但被告在收到《律师函》后，仅支付部分租金，至起诉日前仍然拖欠三个月的租金373717元未付（117587元＋128065元＋128065元）。
原告认为，被告拖欠租金的行为已经违反了双方签订的《租赁合同书》和《餐厅补充协议》的约定，根据合同第十条第4点约定，原告有权要求被告每日按拖欠总额的万分之五向原告支付违约金，逾期30日的，原告有权解除租赁合同，同时根据合同第十条第3点约定，被告应向原告支付50万元的违约金。为此原告诉请法院要求判令：1、请求判令解除原告与被告签订的《租赁合同书》和《餐厅补充协议》。2、请求判令被告向原告支付违约金50万元。3、请求判令被告立即腾出租赁的场所。4、请求判令被告支付至2015年3月份止欠付原告的三个月租金共计373717元人民币，并按合同约定的标准继续计算租金直至被告腾出租赁的场所为止。5、本案诉讼费用由被告承担。
被告张云辩称，一、被告张云是作为闽侯源泉酒楼的代表与原告签订了《租赁合同书》，原告对此知晓并接受了源泉酒楼支付的租金。为此，被告张云已经申请追加与本案有利害关系的闽侯源泉酒楼作为本案的当事人，参加诉讼。
二、原告请求解除《租赁合同书》，未满足合同约定的条件，其请求应当驳回。
1、被告张云在签订租赁合同之后，闽侯源泉酒楼在该租赁场所投入巨资进行建设，添加设备，正常经营。
2、被告张云和源泉酒楼在租赁合同生效后，一直按照合同约定包括履行支付租金在内的义务。直到2014年11月，因市场变化，酒楼经营发生一定困难，虽然部分延迟支付租金，但在原告催告后，已经积极履行支付租金的义务，违约行为已经得到纠正，双方仍在继续履行合同，尚不构成根本违约。在可以通过违约金等方式惩处违约行为情况下，用解除合同明显不当；且一旦解除合同，则被告张云在该场所巨额投资均化为泡影，损失巨大，原告却因此得利，明显和合同法的精神不吻合。
3、虽然《租赁合同书》第十条第4点约定：乙方逾期支付租金30日，甲方有权终止合同。但该约定违反了合同法的相关规定，属于无效条款。根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被告张云及源泉酒楼经原告催告后已经支付租金，原告获取租金的目的已经实现，原告请求解除合同的条件不成就，其请求解除租赁合同的诉讼请求应当驳回。
综上，虽然被告张云和源泉酒楼未按约定履行合同义务，迟延支付租金，但经原告催告后，被告张云及源泉酒楼已经将拖欠的租金支付给原告，对原告的利益没有造成损害，尚不构成根本违约，且违约已经得到纠正，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
本案在审理过程中，原告提供以下证据：
证据一、《租赁合同书》和《餐厅补充协议》，证明：1、原、被告间的租赁合同关系。2、被告应于每个月10日前交付当月租金；3、逾期支付租金超过30日的，原告有权收回租赁房屋，被告还应当支付50万元违约金。
证据二、福建八闽律师事务所律师函和邮单、回执，证明原告委托福建八闽律师事务所于2014年11月20日向被告发出催缴房租律师函，被告已收到原告催款通知。
被告质证意见：对证据一和证据二的真实性没有异议，证明对象有异议。
1、虽然合同约定了解除条件，但是由于约定的解除条件条款均未达到根本性违约，因为延迟交纳租金，不仅承担违约金，还要收回租赁房屋，明显是不公平的，应当认定该解除条件的约定无效。
2、权利义务严重不对等。因被告的轻微违约且得到纠正的时候，却要承担被解除合同、所有巨额投资均化作泡影的后果。明显严重侵害租赁方的合法权益。
3、原告于2014年11月20日发出律师函后，被告积极履行支付租金义务，不得作为已经履行催告后仍不履行合同义务、解除合同的依据。
4、被告在签订合同时已经向原告支付了保证金，即使被告迟延支付租金，被告收取租金的目的依然能够达到。
5、从原告方提供的《餐厅补充协议》来看，被告张云是作为被告源泉酒楼有限公司的代表与原告签订合同。
本院认为，原告提供的证据一、证据二，被告对其真实性无异议，可以作为本案定案依据。
被告提供以下证据：
证据一、源泉酒楼2014年11月、12月、2015年1月、2015年2月租金收款收据、转账记录，证明源泉酒楼已经按照合同约定支付租金，原告方也接收并开具收据认可。
证据二、2015年5月10日转账记录，证明源泉酒楼已经履行合同义务支付2015年3月、4月租金256130元，但原告方拒绝。
证据三、源泉酒楼股份转让协议，证明原告的股东余根泉于2012年2月10日前持有闽侯县源泉酒楼有限公司的股份，源泉酒楼有限公司的装修费用为1050万元。
证据四、工程进度请款单，证明原告的股东余根泉参与审核源泉酒楼有限公司的装修付款事宜并签字认可相关装修费用。
证据五、源泉酒楼装修工程明细，证明闽侯县源泉酒楼有限公司前期投入的巨额装修费。
证据六、源泉酒楼2015年3月、4月、5月租金收款收据、转帐记录、付款审批单，证明源泉酒楼已经支付拖欠的租金，原告方也接收并开具收据认可。
原告质证意见：对证据一真实性无异议，证明对象有异议。
1、被告张云支付租金的日期均超过合同约定的逾期30日支付解除合同的日期。2014年11月份的租金（这笔金额是扣除税费的金额，一年扣一次税费）是2015年1月9日支付，超过合同约定的支付时间（每月10日前即2014年11月10日截止日期）60天。2014年12月份的租金是2015年3月3日支付，超过合同约定时间87天。2015年1月份、2月份的租金，被告张云20**年4月2日支付，此时被告张云已经接到法院起诉状副本。即使是在接到起诉状后，被告仍然未依约支付3月份的租金，3月份的租金按照合同约定应当在3月10日前支付。被告张云上述支付租金的日期均超过合同约定的逾期30日解除合同的日期。
2、原告开具收款收据不能证明原告确认被告张云与闽侯源泉酒楼有限公司的委托行为。闽侯源泉酒楼有限公司2011年5月30日成立，《租赁合同书》签订于2010年12月1日。原告与被告张云签订《租赁合同书》时，闽侯源泉酒楼有限公司根本未成立，不存在委托行为。
对证据二真实性无异议，证明对象有异议。2015年5月10日只是被告银行卡支取和存入记录，不能证明原告拒绝接收。而且依据合同约定，5月10日也应当支付3、4、5月份的租金（合同约定每月10日前支付租金），从中可以看出被告没有依约履行合同的意愿。如果被告有意支付租金，完全可以转账的形式支付，通过银行转账不存在拒绝接收租金的说法。
对证据三、证据四、证据五的真实性均无异议，证明对象均有异议。被告没有证据证明余根泉是原告的股东，余根泉的行为与本案无关，被告投入巨资与是否依据合同约定解除合同无关的。从全国企业信息公示系统得知，被告源泉酒楼成立时间是2012年5月30日，但是租赁合同上成立时间是2011年12月1日，源泉酒楼成立时间晚于租赁合同6个月，这时候，源泉酒楼还未成立，没有民事权利能力和行为能力，因此被告张云与被告源泉酒楼不存在代理关系。
对证据六的真实性与证明对象均无异议，但被告是在2015年6月5日才向原告支付拖欠3、4、5月份的租金，根据原、被告双方租赁合同的约定，被告已构成根本违约。即使现在支付了，也不能否定被告根本违约的事实。根据合同约定，原告提供租赁物有权按照合同约定收取租金，但是原告接收租金的行为不能代表对被告违约事实的认可。因此，根据原、被告双方签订的《租赁合同》的约定以及《合同法》及司法解释等相关法律的规定，原告仍有权主张解除《租赁合同》。原告坚持要求解除与被告签订的《租赁合同》要求被告搬出租赁场所，同时有权要求被告按《租赁合同》的约定支付违约金。
本院认为，被告提供的证据一、二、六，原告对其真实性无异议，可以作为本案定案依据。被告提供的证据三、四、五，原告对其证明对象有异议，且与本案无关，不作为本案定案依据。
本案在审理中，原、被告双方存在以下争议焦点：
一、合同履行主体；二、被告张云是否是闽侯源泉酒楼的发起人；三、被告是否构成根本性违约，原告是否有权请求解除合同；四、违约金的约定是否违反法律规定，原告是否有权要求被告支付违约金50万元。
一、关于合同履行主体问题
原告认为，原告与被告张云签订合同，被告张云系履行诉争合同主体，被告闽侯源泉酒楼有限公司不是合同相对人，不是履行诉争合同主体。
被告认为，被告张云是作为被告闽侯源泉酒楼有限公司的代表与原告签订了《租赁合同书》、《餐厅补充协议》，被告张云系被告闽侯源泉酒楼有限公司代理人，由此产生权利义务应由被告闽侯源泉酒楼有限公司承担，被告闽侯源泉酒楼有限公司系合同履行主体。
本院认为，《租赁合同书》、《餐厅补充协议》系原告与被告张云签订的，被告无提供证据证明被告张云系被告闽侯源泉酒楼有限公司的代理人，根据合同相对性原理，诉争合同权利义务应当由被告张云承受。
二、被告张云是否是被告闽侯源泉酒楼有限公司的发起人？
原告认为，从工商登记资料来看，被告张云不是被告闽侯源泉酒楼有限公司的股东，也没记载在工商登记材料中，因此被告张云不是被告闽侯源泉酒楼有限公司的发起人。
被告认为，被告张云系被告闽侯源泉酒楼有限公司的隐名股东，是公司发起人，代表设立中的源泉酒楼，原告收取租金所出具的发票，也是写源泉酒楼，就视为认可源泉酒楼是实缴人。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三），为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。但在本案中，被告张云既不是公司的登记股东，被告亦未提供证据证明被告张云系被告闽侯源泉酒楼有限公司的隐名股东及发起人。虽然原告收取租金收据写的是源泉酒楼，但不能直接认定源泉酒楼系承租主体，还要有其他证据相互印证，不能排除被告张云与被告闽侯源泉酒楼有限公司存在其他法律关系。
三、被告是否构成根本性违约，原告是否有权请求解除合同
原告认为，被告应当在每月10日之前缴纳当月租金。现被告屡次违约，迟交租金，致使原告按时收取租金的目的不能实现，被告构成根本性违约，根据双方约定，原告有权提出解除合同，收回诉争租赁房屋。
被告认为，被告违约迟延支付租金，只是合同履行中的瑕疵，原告可以采取补救措施促进合同继续履行，原告可以催告形式通知被告缴纳租金，现原告没有再次催告，不能行使解除权，被告不构成根本违约。
本院认为，根据原、被告双方约定，“乙方（被告）按月支付租金给甲方（原告），乙方应于每月10日之前将本月的租金交付给甲方，乙方必须及时足额向甲方支付租金，每延迟一日应按拖欠总金额的万分之五向甲方支付违约金；逾期30日的，甲方有权采取停水、停电、终止合同、收回租赁房屋等措施，其全部损失由乙方自行承担；如甲方采取收回租赁房屋措施的，则该租赁场所内的不动产添附物品视为乙方放弃权利，乙方须承担相应违约责任。”根据被告提供证据，被告应缴纳2014年11月份租金，被告于2015年1月9日支付105587元；被告应缴纳2014年12月份租金，被告于2015年3月3日支付117587元；被告应缴纳2015年1月份租金117587元、2月份租金128065元，被告于2015年4月2日支付245652元，被告缴纳当月租金的时间均超过30日。2014年11月20日，因被告拖欠三个月租金，原告向被告发出律师函，要求被告在接到律师函之日起七日内向原告支付租金，被告均未按时支付。原告于2015年3月31日向本院起诉，要求被告支付租金，被告于2015年4月22日收到本院送达起诉状副本等诉讼文书资料，截止2015年6月19日被告尚欠原告一个月租金，计128065元。被告多次迟延支付租金，致使原告不能实现按时收租金的目的，被告行为已构成根本性违约。原告提起诉讼要求解除合同也是一种通知方式，原告有权行使合同解除权。
四、违约金的约定是否违反法律规定，原告是否有权要求被告支付违约金50万元。
原告认为，根据《租赁合同书》第十条约定，“在合同履行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定造成合同解除或终止本合同，即为违约；违约方应向对方支付50万元（人民币伍拾万元整）的违约金并赔偿对方因此而造成的经济损失。”原告造成损失应以合同总金额的30%作为认定违约金过高过低依据，原告认为违约金约定50万元符合法律规定。
被告认为，违约金50万元约定明显过高，申请法院予以调低，被告请求以被告欠付原告三个月租金384195元为标准，按中国人民银行颁布的同期银行贷款利率四倍计算违约金，从2014年11月起算至2015年6月止共计61471.20元。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。因被告迟延支付租金造成原告损失，现原告未提供证据证明造成损失金额，因此原被告之间约定违约金50万元，过分高于造成的损失，被告申请法院予以调低，以被告欠付原告三个月租金384195元为标准，按中国人民银行颁布的同期同类银行贷款利率四倍支付原告损失61471.20元较为合理，本院予以支持。
根据原、被告双方提供的证据，对本案事实作如下认定：
原告与被告张云于2010年12月1日签订《租赁合同书》，合同约定：原告将所有的一至三层房产建筑面积约4101.2平方米；十四层建筑面积约90平方米，出租给被告作为饮食业经营场所使用。租赁期限为10年，自2011年2月1日起至2021年1月31日止。租金计算及支付方式：一至三层经营场所及十四层部分办公用房：2011年2月1日至2013年1月31日，每月租金为22元／平方米，未足月的按实际天数计算该月租金；2013年2月1日起每年租金标准按第一年基数递增2.5元，（即第三年度2013年2月1日至2014年1月30日，每月按每平方米24.5元计；第四年度2014年2月1日至2015年1月30日，每月按每平方米27元计；第五年度2015年2月1日至2016年1月30日，每月按每平方米29.5元计；第六年度2016年2月1日至2017年1月30日，每月按每平方米32元计；第七年度2017年2月1日至2018年2月1日，每月按每平方米34.5元计；第八年度2018年2月1日至2019年1月30日，每月按每平方米37元计；第九年度2019年2月1日至2020年1月30日，每月按每平方米39.5元计；第十年度2020年2月1日至2021年1月30日，每月按每平方米42元计。（此单价为甲方实收，税收由乙方自行负责），被告按月支付租金给原告，被告应于每月10日之前将本月的租金交付给原告。在合同履行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相应规定造成合同解除或终止本合同，即为违约；违约方应向对方支付50万元（人民币伍拾万元整）的违约金并赔偿对方因此过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相应规定造成合同解除或终止本合同，即为违约；违约方应向对方支付50万元（人民币伍拾万元整）的违约金并赔偿对方因此而造成的经济损失。被告必须及时足额向原告支付租金，每延迟一日应按拖欠总金额的万分之五向原告支付违约金；逾期30日的，原告有权采取停水、停电、终止合同、收回租赁房屋等措施，其全部损失由被告自行承担；如原告采取收回租赁房屋措施的，则该租赁场所内的不动产添附物品视为被告放弃权利，被告须承担相应违约责任。因本合同的履行而产生争议的，应通过双方友好协商解决；协商不成的，任何一方均可向有管辖权的人民法院或租赁物所在地的人民法院提起诉讼。2011年5月17日，原被告签订《餐厅补充协议》，约定：一、十四层租赁办公场所，租赁面积90平方，每平方单价按照1—3层餐厅合同单价，时间按2011年5月1日开始租赁。
二、地下室租赁面积295平方，每平方单价按15元。时间按2011年5月1日开始租赁。合同还约定其他事项，合同由原告盖章、被告张云签字确认。合同签订后，原告依约将诉争租赁房屋交给被告装修经营酒楼，被告支付租金至2015年5月止。被告每个月应支付一至三楼租金4101.2×29.5=120985.4元，十四层租金90×29.5=2655元，地下室租金295×15=4425元，每个月租金总额128065.4元，现因被告未按时支付租金引起诉讼。截止2015年6月19日，被告尚欠原告一个月即6月份租金128065.4元未付。
本院认为，原、被告之间签订的原告与被告张云签订的《租赁合同书》、《餐厅补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。现因被告拖欠租金导致原告要求解除合同，符合的有关规定，本院予以支持。合同解除的时间，以本院向被告送达诉状副本之日，即2015年4月22日作为合同解除日。合同解除后，被告就缺乏了继续占有租赁物的合同依据，被告应当将租赁物返还原告。同时，被告还应按合同约定的租金标准向原告支付自2015年6月1日起至房屋实际返还之日止的租金及使用费。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因双方约定违约金过高，被告申请本院予以调整，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算原告损失61471.20元，本院予以支持。依照《》第第一款、第、第一百一十四条、第、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、原告福州源泉投资有限公司与被告张云于2010年12月1日签订《租赁合同书》，于2011年5月17日签订《餐厅补充协议》于2015年4月22日解除；
二、被告张云应于本判决生效之日起十日内返还原告福州源泉投资有限公司租赁房屋（租赁房屋坐落于甘蔗街道昙石山西大道33号源泉大酒店一至三层面积为4101.2平方米的源泉大酒店；坐落于甘蔗街道昙石山西大道33号源泉大酒店十四层面积为90平方米的源泉大酒店；坐落于甘蔗街道昙石山西大道33号源泉大酒店地下一层面积为295平方米的地下室）；
三、被告张云应于本判决生效之日起十日内支付原告福州源泉投资有限公司2015年6月份租金128065.4元及之后租金（自2015年7月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金及使用费，按合同约定租金标准计算）；
四、被告张云应在本判决生效之日起十日内偿还原告福州源泉投资有限公司违约金61471.20元。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费12538元，由被告张云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 宋美芳
人民陪审员 钟李敏
人民陪审员 林敏君
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 程丽娟
附：
本案适用法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。