广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初16927号
原告（反诉被告）深圳市宝安区石岩街道机关后勤服务中心，住所地广东省深圳市宝安区石岩街道。
法定代表人池伟洪，主任。
委托代理人傅勉凌，广东元善律师事务所律师。
委托代理人罗显华，广东元善律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）吴永财，男，汉族，1982年9月19日出生，住址广东省揭东县。
委托代理人韩军，广东卓尚律师事务所律师。
原告（反诉被告）深圳市宝安区石岩街道机关后勤服务中心诉被告（反诉原告）吴永财房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人傅勉凌及被告委托代理人韩军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月28日，深圳市宝安区石岩街道文化体育中心与被告签订了房屋租赁合同，合同约定：石岩街道文化体育中心将位于深圳市宝安区石岩街道如意路70号石岩影剧院附属楼14号房屋出租给被告使用，租金为每月人民币6000元，合同期限为2012年4月1日起至2015年3月31日止。2013年7月29日，根据石岩街道办事处的安排，石岩街道文化体育中心将该出租房屋的经营管理权移交给原告，由原告承继该房屋租赁合同的权利义务。2014年12月3日，原告与被告就该处房屋租赁事宜签订《补充协议》，双方约定：原租赁合同继续有效；租赁期限在原合同的基础上延长一年，即租期延长至2016年3月31日止。2016年1月29日，原告向被告送达通知，告知合同期满后不再续租商铺。另，原告分别于2016年4月11日和2016年4月26日向被告送达搬离通知，限期要求被告搬离并返还房屋，但被告至今仍占用该处房屋经营，且被告自2016年4月1日起一直未向原告支付租金及逾期部分房屋使用费。根据合同约定，原告与被告之间的租赁合同已于2016年3月31日期满终止。被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院依法判决：1、确认原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》已依法终止；2、被告立即搬离并向原告返还房屋；3、被告支付2016年4月的房屋租金人民币6000元；4、被告向原告支付自2016年5月1日至2016年7月31日逾期搬离房屋的赔偿金人民币36000元(赔偿金实际支付至被告返还房屋之日)；5、被告将石岩影剧院附属楼14号房屋恢复原状；6、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告是涉案出租方，因未取得建筑规划许可证，双方签订的深圳市房屋租赁合同书为无效合同，原告要求被告支付租金及支付违约金没有法律依据，请求法院予以驳回。二、双方签订的合同到期之后，被告近两年的生意经营困难，合同到期之后也通过信访的途径与原告协商，并且协商的情况也反映到了街道办领导处，街道办主任也答复称，续约的问题双方可以协商，但也需要上会讨论，在上会之前，因街道办的主任调离，所以双方的协商终止了，被告方也配合原告搬离了现场，并于2016年7月底搬离了涉案商铺，被告承租的涉案房产原告可以随时处置，现在的房产也由原告控制和管理。
被告反诉称，2012年3月28日被告承租原告位于深圳市宝安区石岩街道如意路70号石岩影剧院附属楼14号房屋，并向原告支付了租房押金12000元，被告租物业后对该物业进行了装修并用于经营使用。经原告同意，由被告出资在原租赁物业后门加盖了铁皮房。现租约已到期，原告拒绝返回被告租房押金，也拒绝对被告装修费予以赔偿，更拒绝返还被告加建的铁皮房，原告的行为已给被告造成了损失，为保护被告的合法权益，特依法提起反诉，请依法判决：一、原告退还被告租房押金12000元；二、原告赔偿被告装修损失40000元；三、原告返还被告在租赁期间加建的铁皮房；四、原告承担反诉诉讼费。
原告针对被告反诉答辩称，一、根据双方的合同约定，被告在合同到期后一直未支付2016年4月1日起的租金及使用费，已经构成违约，依照合同约定是不能够要求退还押金的；二、被告诉请装修损失没有证据予以证实，且没有法律依据，请法庭驳回；三、被告在租赁期间并未加建铁皮房，仅仅是在原告原先建设的后院之上加盖了铁皮瓦，而让后院空地变成了一间铁皮房，所以因为被告并没有所谓的加建行为，只是仅仅搭了铁皮瓦，该项请求也应予以驳回。
经审理查明，2012年3月28日，深圳市宝安区石岩街道文化体育中心与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定深圳市宝安区石岩街道文化体育中心将位于深圳市宝安区石岩街道如意路70号石岩影剧院附属楼14号商铺（以下简称涉案商铺）共计105平方米出租给被告作商业用途，租赁期限为自2012年4月1日至2015年3月31日，租金为6000元/月，租赁保证金为12000元，被告应在每月5日前交纳当月租金。
2013年7月29日，中共深圳市宝安区石岩街道工作委员会作出深宝石委扩会纪[2013]18号会议纪要，确定影剧院附属楼的收租工作由原告具体负责。
后原告与被告签订《补充协议》，确定涉案商铺租赁期限在原合同基础上延长一年，即租期延长至2016年3月31日。
2016年1月29日，原告发出通知，称与被告订的商铺租赁合同有效期至2016年3月31日止，现合同期将至，为配合做好街道办公场所调整，需要将影剧院一楼商铺全部收回，改造成群众办事大厅使用，故决定不再续签租赁合同，请各商户做好搬迁转移工作，原告将于2016年4月10日上门收回铺位。
2016年4月11日、4月26日，原告又分别发出通知，要求包括被告在内的各租户在2016年4月30日前将商铺清空，交回原告。
另查明：1、原告出租给被告的涉案商铺无合法的产权证明，亦无相关的报建手续；
2、原告与被告均确认被告就承租涉案商铺支付了押金12000元，被告自2016年4月1日起未再支付租金；
3、被告称在2016年7月8日收到原告的搬离通知后，于7月底已经搬离了涉案房产，但确认未与原告办理交接的事宜。原告确认于2016年8月1日开始对包括涉案商铺在内的商铺进行了停水停电，但称被告是于2016年8月10日左右在原告对包括涉案商铺在内的所有商铺做了装修的围挡、仅留4个出入口后才搬离涉案商铺，且未将钥匙交回原告；
4、关于装修，被告提交了一张日期为2014年12月30日的盖有深圳市宝安区石岩鑫长鸿招牌店印章的报价单及一张日期为2014年12月30日的收款收据，显示装修款为274600元，并据此主张13、14号铺装修共计花费了274600元；
5、关于被告反诉请求要求原告返还的铁皮房，被告明确其没有加建，系其接手涉案房屋时由上一手承租人加建的，被告支付的转让费中也包含了加建铁皮房费用。原告主张被告及之前的承租人均未加建铁皮房，只是在原告原先建设的围墙之上加盖了铁皮瓦，使庭院变成了一间房，实际上该加盖铁皮瓦的行为还在客观上导致商铺的后半部分采光不足，原告同时表示收回涉案商铺后不同意继续利用，被告庭审时确认该铁皮房无法进行搬离。
6、庭审后，原告向本院递交申请书，申请撤回关于要求被告立即搬离并返还房屋及将石岩影剧院附属楼14号恢复原状的两项诉讼请求。
以上事实，有当事人陈述及深圳市房屋租赁合同书、收款收据、会议纪要、通知、补充协议等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。在涉案房屋至今仍无合法产权登记、无合法的报建手续的情况下，应视为涉案商铺属未按建设工程规划许可规定进行建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案原告与被告之间签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》属无效合同。因合同无效，原告要求确认双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》已终止的诉讼请求，本院不再予以支持。合同无效的，自始无效，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，故原告应向被告返还租赁押金12000元。庭审中原告已确认被告已搬离涉案商铺的事实，故对于原告庭审后撤回要求被告搬离、返还涉案商铺及恢复原状的诉讼请求，本院依法予以准许。同时。由于被告实际占有使用涉案商铺，应按合同约定的6000元/月的标准支付原告实际占有使用原告房产期间的占有使用费。关于被告应支付占有使用费的期间，被告称于2016年7月底已搬离，虽未提交证据予以证明，但原告自认于2016年8月1日起已对涉案商铺进行停水停电，并在后期加建了围栏挡板，被告已无法实际使用涉案商铺，故本院确定被告应支付占有使用费至2016年7月31日，结合双方确认的自2016年4月1日起未支付租金的事实，被告应向原告支付的占有使用费为24000元（6000元/月×4个月）。
关于被告反诉主张的装修损失，本院认为，原告与被告签署的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》约定的租赁期限已经届满，被告作为承租人已完全使用了涉案房屋，同时完全享用了附合的装饰装修物的价值，被告于约定的租赁期限届满后诉请原告赔偿装修损失，于法无据，本院不予支持。
关于被告反诉主张的返还加建的铁皮房。经查，涉案的铁皮房并非被告加建，而系其在接手涉案房屋即已存在，被告主张其支付的转让费中包含了加建铁皮房费用，但亦未提交证据予以证明。被告于庭审中确认该铁皮房无法自行搬离，原告亦明确表示收回涉案商铺后不同意继续利用。对此，本院认为，涉案的铁皮房在被告承租涉案商铺前已与商铺形成附和，二者系作为一个整体由原告出租予被告使用，因涉案合同无效，被告现已向原告返还承租商铺，该铁皮房作为租赁标的物的一部分亦应一并予以返还，被告反诉请求原告返还其在租赁期间加建的铁皮房，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告深圳市宝安区石岩街道机关后勤服务中心于本判决生效之日起五日内向被告吴永财退还租赁押金人民币12000元；
二、被告吴永财于本判决生效之日起五日内向原告深圳市宝安区石岩街道机关后勤服务中心支付占有使用费人民币24000元；
三、驳回原告深圳市宝安区石岩街道机关后勤服务中心的其他诉讼请求；
四、驳回被告吴永财的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币425元，由被告负担246元，由原告负担179元，此款原告已预交；反诉案件受理费550元，由原告负担127元，由被告负担423元，此款被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一六年十二月五日
书记员 席俊奇
书记员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
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