辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铁民一初字第00041号
原告：蔺江涛。
委托代理人：王有杰。
被告：铁岭嘉和房地产开发有限责任公司。
法定代表人：李铁军。
委托代理人：许利伟。
原告蔺江涛诉被告铁岭嘉和房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔺江涛及其委托代理人王有杰，被告铁岭嘉和房地产开发有限责任公司的委托代理人许利伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年7月16日，被告将位于铁岭市清河区尚阳大道北侧嘉和龙泽居九套房屋卖给原告，价款共计6657155.87元。双方约定2012年10月31日交房，到期后，原告多次要求交房，被告一直未交房。故此起诉到法院。请求法院判令被告立即交付原告购买的嘉和龙泽居九套房屋。承担迟延交付期间的住房损失。
被告铁岭嘉和房地产开发有限责任公司辩称：双方之间实际上对九套房屋并不都是买卖关系。第一、二套存在房屋买卖合同，但相应价款低于市场价格，每平低2500元，故该份买卖合同存在显失公平嫌疑，所以不应确认合同效力。第三至第八套房屋并不是房屋买卖关系，实际是房屋抵押物，总价格500万元以上，但实际借款在100万元左右。第九套房屋没有抵押也没有卖给原告。对原告的请求不应予以支持。希望法院确认该案的法律关系，请求对原告的全部诉讼请求予以驳回。
原告蔺江涛向本院提交以下证据：
1、嘉和龙泽居4号楼4单元101、201，4号楼4单元102、202商品房买卖合同两份，专用款收据两张。证明原被告之间买卖合同关系，原告已经支付全部价款。被告对该证据的真实性有异议，认为该合同约定房屋的单价是6500元，被告并没有收到收据上的实际数额，实际收到133.48万元，而每份合同的收据上的收款数额均是1084590元。每平方米差2500元，没有支付。由此请求原告补交差价款或请求人民法院确认该合同显失公平。认证意见为，结合被告出示的2号证据，能够证明蔺江涛于2012年5月21日在铁岭嘉和房地产开发有限责任公司购买嘉和龙泽居4号楼4单元101、201，4号楼4单元102、202两套门市房，实际价格为每平方米4000元，为配合被告对外销售，双方签订的商品房买卖合同注明的单价为每平方米6500元。协议签订当日，蔺江涛按每平方米4000元的价格一次性支付了购房款133.48万元。协议还约定，被告负责室内楼梯、水、电、暖气在2012年10月30日全部完善。如违约按总房款（从交款日起按月息5分利赔付蔺江涛），如不能按期交付与赔偿乙方承担一切法律责任。
2、第三套－第八套商品房买卖合同、六张专用款收据。证明原告于2011年7月16日购买了嘉和龙泽居4号楼5单元102、202（门市）、5单元101、201（门市）、6号楼3单元102、202（门市），17号楼4单元301、401、501六套房屋。被告称该六套商品房买卖合同及收款收据都是虚假的事实。六套商品房买卖合同是借款一百万元的抵押物，抵押是非法的，该买卖关系不成立。相关收据数额我们没有收到这些钱，被告只向原告借款一百万元。购房款均未收到。认证意见为，结合被告出示的1号证据，能够证明蔺江涛于2012年5月21日借给铁岭嘉和房地产开发有限责任公司100万元，期限三个月。被告以上述商品房抵押给原告，由被告给原告开具商品房买卖合同，如被告违约自愿以以上商品房价值418万元还给原告。
3、商品房买卖合同、收款收据及房屋买卖协议书。证明陈楠全款从被告处购买了17号4单元101室。陈楠将该房屋售与原告，原告取得了该房屋的所有权。被告对该证据的真实性有异议，按照合同约定是被告将商品房出售给陈楠，被告应向陈楠办理相关手续，所以对原告的此项请求不应支持。认证意见为，该证据能够证明陈楠将其购买的房屋售与原告。
4、证人曹云龙证言。证明2011年7月份，经证人介绍，蔺江涛借给铁岭嘉和房地产开发有限责任公司法定代表人李铁军100万元，约定月息5分。2012年5月份，蔺江涛称借款已经到期，需要李铁军重新出具欠条，双方又签订了协议书，证人在担保人处签的字。原告认为证人的证言只能证明欠款的利息，而借款的日期应以双方签订的协议书为准，应从2012年5月21日起算利息。认证意见为，证人以担保人名义签字的协议书日期为2012年5月21日，该协议书注明了付款后此协议生效（后附借条），从该条款能够推断处蔺江涛出借100万元应当双方签订该协议的同时或之后，故对证人所称的借款日期为2011年7月份不予采信，应以被告认可的2012年5月21日为准。但证人的证言能够证明双方约定的利息为月息5分。
被告铁岭嘉和房地产开发有限责任公司向本院提交以下证据：
1、协议书、借款协议书。证明原告提到的第三套－第八套房屋实际上被告向原告借款抵押的房屋，并不是买卖房屋，抵押并不符合规定。原告第一次庭审称协议书及借款协议书形成于2012年5月21日，在其购房十个月之后，不能证明被告的主张，与本案是另一个法律关系。第二次庭审质证同意被告的证明目的。认证意见为：该证据能够证明蔺江涛于2012年5月21日借给铁岭嘉和房地产开发有限责任公司100万元，期限三个月。被告以上述商品房抵押给原告，由被告给原告开具商品房买卖合同，如被告违约自愿以以上商品房价值418万元还给原告。
2、购房协议书。证明第一、二套房屋签订协议上是每平方米4000元，而实际当时售楼价是6500元。原告称是按每平方米6500元交纳的房款，被告已经为原告开具了专用款收据，应以商品房买卖合同为准。结合原告出示的1号证据，能够证明蔺江涛于2012年5月21日在铁岭嘉和房地产开发有限责任公司购买嘉和龙泽居4号楼4单元101、201，4号楼4单元102、202两套门市房，实际价格为每平方米4000元，为配合被告对外销售，双方签订的商品房买卖合同注明的单价为每平方米6500元。协议签订当日，蔺江涛一次性支付了购房款133.48万元。协议还约定，被告负责室内楼梯、水、电、暖气在2012年10月30日全部完善。如违约按总房款（从交款日起按月息5分利赔付蔺江涛），如不能按期交付与赔偿乙方承担一切法律责任。
经审理查明，2012年5月21日，原告蔺江涛与被告铁岭嘉和房地产开发有限责任公司签订购房协议书，协议约定蔺江涛在铁岭嘉和房地产开发有限责任公司购买嘉和龙泽居4号楼4单元101、201，4号楼4单元102、202两套门市房，实际销售价格为每平方米4000元，总价款133.48万元。为配合被告对外销售，双方签订的商品房买卖合同注明的单价为每平方米6500元。协议签订当日，蔺江涛一次性支付了购房款133.48万元。协议还约定，被告负责室内楼梯、水、电、暖气在2012年10月30日全部完善。如违约按总房款（从交款日起按月息5分利赔付蔺江涛），如不能按期交付与赔偿乙方承担一切法律责任。同日，双方签订了买卖上述房屋的两份商品房买卖合同，合同约定每平方米6500元，总价款2169180元。2012年5月21日，蔺江涛借给铁岭嘉和房地产开发有限责任公司100万元，双方约定期限三个月，月息5分。被告以嘉和龙泽居4号楼5单元102、202（门市）、5单元101、201（门市）、6号楼3单元102、202（门市），17号楼4单元301、401、501六套商品房抵押给原告，由被告给原告开具商品房买卖合同，六套房屋总价款为418万元，如被告违约自愿以以上商品房价值418万元还给原告。2011年7月16日，案外人陈楠与被告签订商品房买卖合同，协议约定，陈楠购买被告开发的嘉和龙泽居17号4单元101室，价款300087元。被告于2012年12月31日之前交付，逾期超过30日，买受人有权解除合同或要求被告继续履行合同并支付违约金。同日，被告为陈楠开具了300087元的专用款收据。2011年7月21日，陈楠以300087元的价格将该房屋转让给蔺江涛。
本院认为，原告蔺江涛与被告铁岭嘉和房地产开发有限责任公司为买卖嘉和龙泽居4号楼4单元101、201，4号楼4单元102、202两套门市房而签订了购房协议书及两份商品房买卖合同。其中购房协议书是双方买卖上述商品房的真实意思表示，而另两份商品房买卖合同只是为配合被告平衡销售单价而制作的合同，故双方之间的买卖关系应以购房协议书为准。原告交付了133.48万元的购房款，被告应按期交付房屋，协议虽然没有明确约定具体交房日期，但协议书注明被告负责室内楼梯、水、电、暖气在2012年10月30日全部完善，该日期应视为双方约定的交房日期。被告至今未能交付房屋，应按协议约定承担违约责任。该协议约定违约按总房款从交款日起按月息5分利息赔付对方，该违约金计算方法明显过高。结合本案，以中国人民银行同期贷款利率四倍作为违约金计算依据为宜。原告蔺江涛为借款100万元予被告铁岭嘉和房地产开发有限责任公司双方签订了借款协议书、协议书及六份商品房买卖合同。其中协议书及借款协议书是体现双方民间借贷关系的真实意思体现，而六份商品房买卖合同系被告以商品房买卖合同形式抵押给原告的抵押合同，双方并没有真实的商品房买卖关系。故双方的民间借贷关系应以协议书及借款协议书约定为准。原、被告签订的借款协议书约定原告借款100万元给被告，被告以金豪世家（即嘉和龙泽居）4号楼5单元102、202（门市）、5单元101、201（门市）、6号楼3单元102、202（门市），17号楼4单元301、401、501六套房屋作为借款100万元的抵押物。被告给原告开具商品房买卖合同及收据，如被告违约自愿以以上楼盘价值418万元还给原告。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人。故原告不得主张以上述六套房屋所有权来抵顶被告欠其债务。被告应当按照约定偿还本金及利息。两份协议书虽然没有约定利息，根据担保人曹云龙的证言及被告自认双方之间约定了利息，可以认定双方约定此笔借款的利率为月息5分，但该利率违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十一条的规定，按照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，利率按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算。案外人陈楠将自己购买的嘉和龙泽居17号4单元101室以300087元的价格转让给蔺江涛，因该起房屋买卖行为涉及另外法律关系，故对蔺江涛主张被告交付嘉和龙泽居17号4单元101室并要求赔偿租房损失一节本案中不予一并处理，其可另行诉讼。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百九十六条、第二百一十一条、第七十九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第四十条、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告铁岭嘉和房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告蔺江涛交付嘉和龙泽居4号楼4单元101、201，4号楼4单元102、202两套门市房，并以133.48万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍承担从2012年5月21日起至房屋交付之日止的违约金；
二、被告铁岭嘉和房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还原告蔺江涛借款本金100万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍承担2012年5月22日起至给付之日止的利息。
三、驳回原告蔺江涛其它诉讼请求。
逾期履行上述义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条执行。
案件受理费60500元，由被告铁岭嘉和房地产开发有限责任公司
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 刘 飞
代理审判员 孙 伟
代理审判员 贾春红
二〇一四年二月十八日
书 记 员 刘 贺