江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣07民终1751号上诉人(原审原告):刘海萍，女，1977年11月7日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。上诉人(原审原告):钟义亮，男，1976年1月22日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。两原告委托代理人：温伦伟，赣州市南康区唐江法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告):李淑云，女，1965年4月1日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。被上诉人(原审被告):蓝建平，男，1962年1月30日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。两被告委托代理人：程康，赣州市南康区东山法律服务所法律工作者。上诉人刘海萍、钟义亮因与被上诉人李淑云、蓝建平房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2017）赣0703民初3365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘海萍、钟义亮上诉请求：1、依法撤销江西省赣州市南康区人民法院（2017）赣0703民初3365号民事判决第二项，改判被上诉人支付上诉人违约金2万元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在本次交易中不存在任何过错，由于被上诉人的原因，导致无法完成房屋交易，被上诉人应根据合同约定承担违约责任。2、上诉人签订合同时交纳的2万元定金就是被上诉人应该承担的违约定金。3、双方在合同中明确约定违约数额就是参照上诉人交付定金的数额设立的，是双方真实意思表示，符合法律规定。李淑云、蓝建平辩称，1、2016年11月16日，被上诉人已经将购房首付款（含定金）72488元全部退回给上诉人，当时上诉人没有提违约金的事情，双方权利义务已经终止，上诉人再提违约金，无法律依据。2、房屋买卖合同不能履行，并非被上诉人主观原因导致，是法院查封的客观原因造成的，被上诉人不应当承担违约责任。3、退一步讲，即使有损失产生，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，也应以实际损失为限，兼顾合同的履行情况，故一审判决赔偿3500元，合情合理。刘海萍、钟义亮向一审法院起诉请求：请求判令被告赔偿原告各项损失4803.02元及违约金20000元。一审法院认定事实：原告钟义亮、刘海萍系夫妻关系，被告蓝建平、刘淑云也系夫妻关系。在房产中介的介绍下，两原告欲购买两被告所有的房屋一套。2016年6月11日，原告方与被告方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：一、甲方（被告方）同意将坐落于南康区蓉江街道办东街沿江东路x号x楼x房，面积110.48平方米，房产证号为第××号……六、违约责任：……（2）乙方付给甲方购房定金并签字，本合同视为生效，如买卖双方其中一方未履行本合同，属违约；违约一方应赔偿未违约一方，违约金20000元整，中介费由受益方（未违约方）付给中介方。合同签订后，原告方依约支付首付款（含定金）72488元。之后，因办理产权登记需要，双方于2016年6月13日签订了《赣州市南康区存量房买卖合同》。同年6月20日，赣州市南康区房地产交易管理中心出具《房地产交易确认单》一份，载明原、被告在该中心办理房地产交易手续。为此，原告还支付了地方教育附加税、城市维护建设税、印花税等2211.41元，增值税2091.61元，土地交易服务费300元，不动产测绘费200元，合计4803.02元。同年11月18日，赣州市南康区房地产交易管理中心出具《证明》一份，载明：因房屋已被查封扣押，交易确认单（单号为1x2）已撤销，交易已终止。自此，双方的买卖合同事实上已无法履行。另，被告方已于2016年11月16日将购房首付款（含定金）72488元退还给原告方。一审法院认为，原、被告于2016年6月11日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方应按照该合同的约定全面履行自己的义务。本案中，因被告出让的涉案房屋被查封导致无法进行交易，房屋被查封与无法交易之间存在必然因果关系，责任在被告，现原告主张被告赔偿损失4803.02元，符合双方约定，一审法院予以支持。至于原告主张违约金20000元，根据法律规定，违约金的认定应当以实际损失为限，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。双方在合同中虽然约定由违约方支付守约方违约金20000元，但该违约金额明显高于损失额，应依法调减。结合本案实际，本院酌情支持由被告支付原告违约金3500元。被告方辩称双方于6月13日重新签订的合同中没有约定违约责任，故无需承担违约金。一审法院认为，原、被告双方于6月13日签订的《赣州市南康区存量房买卖合同》系因办理产权登记需要而签订，属于“办证”合同，合同内容未完全体现双方的真实意思表示，且该合同未实际履行，故被告的抗辩意见一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、由被告蓝建平、刘淑云赔偿原告钟义亮、刘海萍损失4803.02元；二、由被告蓝建平、刘淑云支付原告钟义亮、刘海萍违约金3500元；三、履行期限：限被告蓝建平、刘淑云于本判决生效后二十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国明事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，减半收取210元，由原告钟义亮、刘海萍负担50元，由被告蓝建平、刘淑云负担160元。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审认定的事实与一审认定的一致。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案被上诉人作为出卖方，应对其所出卖的房屋系权属清晰、明确负责任，现案涉房屋由于被上诉人与案外人的纠纷而被法院依法查封，导致被上诉人无法交付房屋给上诉人，合同目的无法实现。虽然，案涉房屋的查封并非被上诉人的主观意愿，但是该查封系因被上诉人所引起，并非不可归责于当事人双方的客观原因造成，故被上诉人仍应对此向上诉人承担违约责任。其次，双方就本案案涉房屋签订了两份买卖合同，第二份买卖合同系双方为了办证所签订的合同，故该合同中未约定违约责任并非是双方真实的意思表示，是否承担违约责任还应以双方第一次所签订的合同为依据。双方第一次签订的房屋买卖合同第六条约定，如买卖双方其中一方未履行本合同，违约一方应赔偿非违约方违约金2万元。被上诉人一审辩称，其不承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约损失应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，上诉人一审除提交其支付的相关税费4803.02元之外，并未提交证据证明其损失的具体数额，本院认为，按照合同约定，上诉人于2016年6月13日支付的购房首付款在被上诉人占用期间（2016年6月13日-2016年11月16日）按照中国人民银行同期同类贷款计算的利息损失，应视为上诉人的最低损失，一审法院结合合同履行情况及双方当事人的过错情况，在判决被上诉人承担相关税费4803.02元之外，赔偿上诉人3500元的损失并无明显显失公平，应予以维持。第三，按照双方买卖合同的约定，上诉人支付的2万元定金在支付首付款时已转化为首付款，不存在适用定金罚则的前提基础，上诉人该项上诉理由不成立。综上所述，刘海萍、钟义亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费213元，由上诉人刘海萍、钟义亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  王阿婷审 判 员  郑小兵审 判 员  赖国东二〇一八年四月二十七日书 记 员  廖勤勤代理书记员  郭燕华