北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07575号
上诉人（原审被告）周艳平，女，1974年2月21日出生。
委托代理人何光明（周艳平之夫），1970年2月4日出生。
被上诉人（原审原告）北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。
法定代表人袁迪，董事长。
委托代理人沈娟，女，1980年6月3日出生。
委托代理人张军，女，1960年7月15日出生。
上诉人周艳平因与被上诉人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第08802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月28日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官肖斌、杨扬参加的合议庭，于2015年6月4日组织双方当事人进行了询问，并于2015年6月9日公开开庭进行审理。上诉人周艳平之委托代理人何光明、被上诉人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司之委托代理人沈娟、张军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
物业公司在一审中起诉称：物业公司负责对位于北京市朝阳区望京阜通西大街18号院都市心海岸小区提供物业服务。周艳平是该小区业主。依据法律规定及《都市心海岸项目前期物业服务合同》约定，周艳平应当按每月每平方米2.59元的标准支付物业费。但自2005年5月31日开始周艳平未交纳物业费，至2015年5月30日周艳平欠付物业费43443.6元。按照都市心海岸项目物业服务合同约定，周艳平应自逾期之日起按日千分之三的标准支付滞纳金。物业公司多次催要未果，故起诉请求判令周艳平支付物业服务费43443.6元及滞纳金5434.32元。
周艳平在一审中答辩称：物业公司与开发商签订的物业管理合同已过合同有效期，为无效合同，周艳平没有委托物业公司提供物业服务。物业公司后期如要继续提供物业服务，应当与小区业主委员会续签合同。假设委托合同有效，物业公司有义务负责解决开发商遗留问题引发的纠纷。2005年周艳平的厨房冷水管开裂，物业公司给周艳平联系开发商维修过一次，但后续赔偿事宜没有答复周艳平。2005年10月28日物业公司给周艳平出具了房屋质量问题的证明。后来物业公司的工作人员换了，向周艳平催费时周艳平出具了上述证明，物业公司工作人员让周艳平等着不用管，但至今未给周艳平答复。周艳平家楼下1至4层是底商，现在周艳平家窗户底下被人用彩钢板封闭，给周艳平家造成防火防盗隐患。物业公司没有做到24小时保安，分户可视对讲系统装上以后就没有用过，家委会业委会也没有成立，小区幼儿园前的绿地被底商圈占。物业公司只知收费，不提供服务。2006年北京市出台新的物业管理收费办法，物业公司应当与业主协商变更物业费事宜，不能再按原来标准收费。
一审法院审理查明：周艳平系涉案房屋的业主。涉案房屋建筑面积为139.78平方米。
2002年6月18日，北京荧佳房地产开发有限公司（下称荧佳公司）作为甲方，物业公司作为乙方，双方签订《都市心海岸物业管理委托合同》（下称《委托合同》），约定荧佳公司委托物业公司对都市心海岸小区进行物业管理，管理范围包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花草树木、建筑小品等养护与管理，维持公共环境内的秩序；房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托并签署相关协议后，物业公司应接受委托并合理收费；委托管理期限为2003年5月1日至2005年4月30日；物业管理服务费按建筑面积每平方米2.59元向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，依据国家有关法律、法规，物业公司与荧佳公司或业主委员会协商后，报请区物价局核准或备案后进行调整。《委托合同》第二十七条约定，甲方的权利义务包括在合同期内负责返修委托乙方管理的房屋、设施、设备的质量问题，负责解决因甲方的遗留问题（配套设施不完善、销售承诺不能兑现、擅自变更设计等引起的客户欠费等）引致的纠纷。
2003年4月2日，《银杏家园物业管理公约》（下称《管理公约》）经北京市居住小区管理办公室核准。《管理公约》约定，业主管理委员会成立前，物业管理企业由开发企业选定，业主管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业；该物业按高档住宅建设，物业管理费按2.59／月／建筑面积收费，每年交费一次，提前一个月预交；有约定或约定不明的，应按政府有关文件执行，政府有新规定时，收费应依据新的政策进行调整。
2004年6月1日，物业公司的第六分公司与周艳平签订《入住协议书》，约定物业公司依据《委托合同》及《管理公约》向周艳平提供物业管理服务，物业公司在履行合同期间接受周艳平监督和检查，周艳平承诺遵守《管理公约》；物业管理费为2.59元／㎡·月，每年交费一次，提前一个月预交，收费起始日期为2004年6月1日，收费面积按实测面积收取，年物业管理费总金额4344.4元。《入住协议书》还对自来水费、电费、燃气费、供暖费等代收代缴费用、公摊能源费、停车费用等进行约定，同时约定“以上价格若有调整将以政府或公用部门公告为准”。
周艳平提交照片，证明物业公司曾对其房屋的水管进行维修，损坏装修；并提交物业公司出具的《厨房地埋冷水管漏水情况》，证明涉案房屋地埋水管存在质量问题，给周艳平造成经济损失。物业公司认为房屋质量问题应由开发商负责，与物业公司无关。
一审法院判决认定：依法成立的合同对当事人具有约束力。《委托合同》、《管理公约》、《入住协议书》是当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行各自义务。物业公司作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括周艳平在内的业主提供物业管理服务的事实存在，周艳平亦签署了《入住协议书》，承诺遵守《管理公约》，据此可以认定物业公司与周艳平间形成了物业服务合同关系。《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第五条规定，物业服务收费实行市场调节价和政府指导价，实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定；实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。第七条规定，实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。涉案小区物业费收费标准系依据合同约定形成，属于市场调节价，不属于政府指导价，虽然部分收费项目的政策依据虽已调整，但考虑到在未成立业主大会前，无法确定具体、统一的物业服务收费标准，且物业公司在政策调整前后，物业服务内容并未发生变化，故物业公司按照原有计费标准进行收费并无不妥。周艳平以政策变更为由，拒绝履行支付义务，理由不足，法院不予采纳。
周艳平对其所述物业服务瑕疵，未提供充分有力证据证明。根据相关司法解释规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但周艳平以物业公司物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费，理由不充分，法院不予采纳。周艳平应当按约定向物业公司交纳物业费，《入住协议书》约定物业费每年支付一次，提前一个月预交，故周艳平应交纳至2015年5月30日的物业费。关于滞纳金，《入住协议书》对滞纳金并未进行约定，且双方就交费标准存在争议，考虑上述因素，法院对滞纳金不予支持。
应当指出的是，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力。为了避免争议的发生，物业管理企业应协助业主及时成立业主委员会，对于合同内容沟通协调，以书面形式明确双方之间的权利义务。同时，物业公司应当在今后的物业管理工作中加强与业主沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，一审法院判决：一、周艳平于判决生效后七日内给付北京中实杰肯道夫物业管理有限公司二〇〇五年五月三十一日至二〇一五年五月三十日物业费四万三千四百四十三元六角；二、驳回北京中实杰肯道夫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
周艳平不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、法院认为物业公司提供的《委托合同》合法有效不妥，合同有效期到2005年4月30日，合同已过期；二、法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、三、六条规定判决，周艳平并没有不交物业费，另外物业公司也没有以书面形式向周艳平催缴过物业费，且周艳平房屋确实存在物业公司需要解决的质量问题，至今未得到解决，给周艳平造成了经济损失。综上，请求撤销原审判决第一项，要求物业公司赔偿因房屋质量影响房主正常使用损失费人民币五万元，装修费人民币五万元，所有诉讼费用由物业公司承担。
物业公司服从一审法院判决，对周艳平的上诉理由答辩称：物业公司对周艳平未交物业费进行了催交，有照片为证。周艳平提出的房屋问题物业公司也去看过，应该是开发商管。物业公司已经尽到了相应义务。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、《委托合同》、《管理公约》、《入住协议书》、《都市心海岸雅园入住文件签收单》、《都市心海岸雅园入住手续书》等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。《委托合同》、《管理公约》、《入住协议书》是当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。物业公司作为开发商选聘的前期物业管理单位，在双方物业管理委托合同到期后，仍在为业主提供物业管理服务，周艳平也享受了物业公司提供的物业服务，周艳平亦签署了《入住协议书》，承诺遵守《管理公约》，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。物业公司应按约履行物业服务义务，周艳平应按约向物业公司支付物业服务费。
需要说明的是，开发商前期开发存在质量问题造成后期交付房屋出现水管破裂漏水是引起本次诉讼的主要原因，但根据《委托合同》的约定，对于合同期内房屋设施、设备的质量问题应由开发商负责维修。现周艳平以物业公司对涉案房屋的质量问题未尽到维修义务为由拒绝交纳物业费，理由不充分，本院不予采纳。周艳平主张物业公司未以书面形式向其催交过物业费，结合物业公司提供的证据以及庭审情况，周艳平的该主张不能成立，本院不予采信。周艳平关于物业公司赔偿其因房屋质量影响正常使用的损失费的上诉请求，限于一审的请求范围和二审审理范围，本院对此不予审理，周艳平可通过诉讼途径另行解决。一审法院关于周艳平给付物业公司物业费的处理得当，本院予以支持。
应当指出，物业管理企业应尽快协助业主成立业主委员会，对于合同内容沟通协调，明确双方之间的权利义务。同时，物业管理企业应当不断提升管理水平，为小区业主提供质量高、态度好的物业服务；业主也应对物业管理企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。
综上，周艳平的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费572元，由北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担118元（已交纳），由周艳平负担454元（于本判决生效后七日内给付北京中实杰肯道夫物业管理有限公司）。
二审案件受理费886元，由周艳平负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王黎
代理审判员 肖斌
代理审判员 杨扬
二〇一五年六月十九日
书 记 员 刘欣