重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初7834号原告：江善进，男，1969年4月8日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：罗建军，重庆泰源律师事务所律师。被告：重庆中华置业有限公司，住所地重庆市江北区锦馨苑2号附1号2-2，统一社会信用代码915001052028635337。法定代表人：林昌，总经理。委托诉讼代理人：刘新畅，男，系该司员工。原告江善进与被告重庆中华置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江善进的委托诉讼代理人罗建军，被告重庆中华置业有限公司的委托诉讼代理人刘新畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江善进向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付逾期办理房产证的违约金17729.07元。事实和理由：2013年11月28日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于重庆市龙山街道4号地块两江春城和风苑3幢23-7号房屋，本商品房总成交金额834309元。合同签订后，原告按约支付首付款434309元及按揭款400000元。根据合同第十三条第二款，第四款第（1）、（2）项的约定，被告应自交房之日起60日内申请并取得登记受理单，逾期应按每日万分之零点五的标准向原告支付违约金。被告通知2016年4月12日接房，该时间应为交房的时间，取得房屋登记受理单的时间依约应为2016年6月11日，但被告于2017年8月11日才取得房屋登记受理单，故2016年6月11日至2017年8月11日期间，被告应按照合同约定的标准向原告支付逾期办证违约金，具体数额为834309元×425×0.5÷10000=17729.07元。经多次沟通未果，原告为维护合法权益，提起本案诉讼。被告重庆中华置业有限公司辩称，被告不存在逾期办理产权证书的违约行为，办证需要原告填写不动产申请表，而原告填写申请的时间是2017年年初，如之后存在逾期，被告应承担相应的责任，对违约金的计算标准没有异议，但违约金的计算时间应当从2017年3月或4月开始计算。涉案房屋因涉及市政道路建设，跨越了渝北区和江北区，导致房屋周边道路一直未能命名，进而无法设置门牌号，房屋地块权属证无法办理，而2016年渝北区新设立了不动产登记中心，导致被告提交的所有资料都需要重新填写。被告在办理产权证书过程中，受到上述不可抗力因素的影响，直接影响了办理进度，不应当承担办证过程中的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：重庆市商品房买卖合同、不动产权证书、发票、两江春城接房通知书、物业费收据、不动产登记受理通知单、门（楼）牌设置申请表、文件，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：房屋入伙程序表虽系复印件，但与原告举示的物业费收据上的缴费时间一致，均为2016年5月28日，对房屋入伙程序表本院予以采信。庭审中，双方对涉诉房屋的接房时间存在争议，原告认为接房时间为2016年4月12日，即两江春城接房通知书中载明的第一批次接房时间。被告认为通知接房的时间不是实际的接房时间，接房时间应为房屋入伙程序表上的时间，即2016年5月28日。本院认定如下事实：2013年11月28日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于重庆市渝北区，总成交金额834309元。合同第十三条（关于办理产权登记的约定）第2款约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第3款约定：双方应相互配合办理本商品房产权登记，由原告委托被告办理的，原告应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告。第4款约定：如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）；逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款834309元。被告通知原告于2016年4月12日接房，在两江春城接房通知书上载明办理接房手续时，请按照相关约定预缴前3个月的物业费。2016年5月28日，原告交纳了2016年4月、5月、6月的物业费，并签署房屋入伙程序表。2017年7月25日，重庆市渝北区不动产登记中心出具了关于涉诉房屋的不动产登记受理通知单。本院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告主张接房时间为2016年4月12日，但其举示的两江春城接房通知书本身并不足以证明原告已按该通知书的内容于上述时间与被告完成了接房手续，而该通知书中因存在办理接房手续时预缴前3个月的物业费的内容，且原告实际于2016年5月28日交纳了2016年4月、5月、6月的物业费，结合房屋入伙程序表的内容及双方当事人的陈述，本院认为原告的接房时间应为2016年5月28日。根据《重庆市商品房买卖合同》中关于办理产权登记的约定，被告应在2016年7月27日前取得涉诉房屋的登记受理通知单，但被告取得登记受理通知单的时间为2017年7月25日，已构成违约。被告主张存在上述违约系因原告填写办证申请的时间是2017年年初，但未举证加以证明，对该抗辩主张，本院不予采纳。关于被告主张涉案房屋跨越了行政区域，涉及市政道路建设，周边道路一直未命名导致无法设置门牌号，及新设立不动产登记中心等情形属于不可抗力的抗辩，本院认为被告作为专业房地产开发商，在对涉案小区开发之始，应该考虑到小区土地跨区导致的土地使用权证办理周期以及市政道路完工情况导致的门楼牌设置等因素的存在和影响，事先在买卖合同中对交房时间的确定进行预估，并据此合理安排房屋交付时间，但该风险应该是可以预见的，且双方在合同中已对逾期违约的后果明确约定，故被告的上述抗辩不成立。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，被告应按照约定，及时为原告申请办理房地产权证。被告逾期提交办证申请时间已超过60日，应当按合同约定支付违约金，即从2016年7月28日至2017年7月25日期间，按总房款日万分之零点五的标准计算违约金，违约金的数额应为15100.99元（834309元×0.00005×362），对原告超出上述数额的诉讼请求部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆中华置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告江善进逾期办理房产证的违约金15100.99元；二、驳回原告江善进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取121.61元，由被告重庆中华置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王中申二〇一八年八月二日法官助理 郑成帅书 记 员 刘 培