重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔法民初字第01429号
原告：重庆隆鑫物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号。
法定代表人：高仲，该公司董事长。
委托代理人：张予，该公司职工。
委托代理人：王毅，重庆依斯特律师事务所律师。
被告：李长洪，男，生于1967年，汉族，住重庆市黔江区。
被告：张林碧，女，生于1970年，汉族，住址同上。
二被告共同委托代理人：李登富（系李长洪之父），男，生于1944年，汉族，住址同上。
原告重庆隆鑫物业管理有限公司（以下简称隆鑫物业公司）诉被告李长洪、张林碧物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张桂华适用简易程序独任审判，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告隆鑫物业公司的委托代理人张予、王毅，被告李长洪、张林碧的共同委托代理人李登富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告隆鑫物业公司诉称：2009年8月25日，重庆隆鑫地产（集团）景泓置业有限公司与原告签订了《物业管理前期服务合同》，合同约定由原告向其开发的隆鑫玫瑰湾小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积按月向原告交纳物业服务费用，逾期缴费的从逾期之日起交纳违约金（滞纳金）。被告系上述物业X栋X-
X号的业主，按约定应向原告交纳2012年10月1日至2014年8月31日的物业服务费用人民币2767.39元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金（滞纳金）人民币830.22元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，而被告拒绝缴费，原告多次催收未果，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告物业管理费2767.39元；2、被告立即支付原告逾期支付物业服务费违约金（滞纳金）830.22元；3、被告承担本案诉讼费用。
原告隆鑫物业公司为支持其诉讼请求，向本院出示以下证据：1．《前期物业服务合同》；2．《前期物业服务协议》；3．《隆鑫玫瑰湾临时管理规约》及《承诺书》；4．《收楼书》；5．工作协调单；6．对小区部分业主占用公共区域向相关职责部分报告的资料；7．就空鼓裂纹问题向开发商发的工作联系函、鉴定报告；8．服务照片、人员进出登记表、外来推销人员保证书；9．律师函、送达说明、欠费统计表。
被告李长洪、张林碧共同辩称：1、与我们家相连的XX室把本属于公共物业的抗震连接板装上了栏杆，影响我户的生活起居，采光等，我们多次向原告反映没有得到解决。装修使用的若干规定也明确规定了禁止进行违法装修，原告负有装修管理的职责，抗震连接板被违规装修，证明原告没有尽到管理义务，原告应当干预XX室的违规装修。2、每天晚上楼下车子噪音较大，在凌晨2点左右还有吵闹的声音，原告没有管理到位；房屋质量有问题，现在有很多裂纹，本来是原告的整改范围，整改没有到位。3、我们不是无故交纳物管费，原告履行职责不只是打扫卫生，只要原告在各个方面都服务好了，我们愿意交纳物管费，原告没有服务好，我们就不愿意交纳。要是原告能够把我们提出的问题解决好了，我们也愿意交纳物管费。
被告李长洪、张林碧未向本院提交证据。
经审理查明，2009年8月25日，重庆隆鑫地产集团景泓置业有限公司（甲方）与原告隆鑫物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告隆鑫物业公司为隆鑫玫瑰湾小区提供前期物业管理服务。该合同对物业管理服务的服务事项、服务质量、收费标准、缴费时间、合同期限及违约责任等均作出了相关约定。2010年10月17日，原告隆鑫物业公司与被告李长洪、张林碧就前期物业管理服务事项签订《前期物业服务协议》。该协议第五条对物业服务费的收费标准作出约定：高层住宅物业服务费为1.3元／平方米·月（含电梯费；含共用部位、共用设备设施能耗费；不含二次供水加压费）；从合同交房之日起至2013年12月31日止优惠期内按照0.9元／平方米·月收取，从2014年1月1日起恢复原价1.3元／平方米·月。乙方应于每月10日前交纳当月物业服务费用。协议第六条对服务期限约定：自合同签订之日起至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与新选聘（或续聘）的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。协议第七条约定：本协议对双方权利、义务有约定的适用本协议，本协议无约定的，适用国家相关法律法规及隆鑫玫瑰湾《临时管理规约》、隆鑫玫瑰湾《业主手册》。《隆鑫玫瑰湾临时管理规约》第四十五条约定：业主、使用人违反本规约或前期物业服务协议的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，按应缴费用千分之三的标准按日加收违约金，拖欠物业服务费用三个月以上的，物业服务企业可依据本规约的授权，向违约业主提起诉讼追缴欠费。2010年10月17日，被告签订承诺书，承诺同意履行、遵守临时规约中规定的业主的所有责任和义务，并同意承担违反临时规约的法律责任。自签订《前期物业服务合同》以来，原告隆鑫物业公司为隆鑫玫瑰湾小区提供了物业服务。
另查明，被告李长洪、张林碧系隆鑫玫瑰湾小区X幢X-
X号房的业主，其接房时间为2012年2月10日，房屋建筑面积为115.79平方米。被告李长洪、张林碧以抗震连接板被他人装修等为由拒绝交纳2012年10月1日至2014年8月31日的物业服务费用共计2767.38元［（15×0.9＋8×1.3）×115.79］。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。重庆隆鑫地产集团景泓置业有限公司与原告签订的《隆鑫玫瑰湾前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，其效力应及于包括被告李长洪、张林碧在内的全体业主，同时，原、被告之间也签订了《前期物业服务协议》。原告隆鑫物业公司与包括李长洪、张林碧在内的业主均应按合同约定履行义务。现原告隆鑫物业公司已对隆鑫玫瑰湾小区提供了物业服务，被告李长洪、张林碧也享受了原告提供的相关物业服务，故原告有权要求被告按照约定支付相应的物业服务费，被告应支付从2012年10月1日至2014年8月31日期间物业服务费2767.38元。被告未按期交纳物业服务费，应按照原、被告签订的《物业服务协议》及《隆鑫玫瑰湾临时管理规约》约定的每日千分之三的标准支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，但因该合同约定的违约金过高，应予以调整。故原告主张按照被告欠交费用的30%计算违约金的请求，即830.21元（2767.38元×30%），本院予以确认。关于被告抗辩的抗震连接板被他人违规装修使用的问题。结合本案隆鑫物业公司以及隆鑫玫瑰湾小区其他业主在同类诉讼中的抗辩和证据，原告在履行装修管理义务时，审核了各业主的装修方案，告知了装修注意事项，向各业主收取了装修保证金并签订有书面的协议，但对抗震连接板实施装修使用的行为不是原告，且原告不具有强制要求业主停工或拆除违规装修内容以及停止使用的权利，在发生被违规装修使用情况后，原告多次向相关职能部门请求处理，已经尽到了装修管理的相关义务。至于抗震连接板被违规装修占用的问题，被告可以向侵权人另行主张权利。关于被告抗辩的噪音问题，被告庭审中只出示了手机录音，被告未在本院规定的期限内将符合证据形式的手机录音以载体形式提交法庭，致使本院无法对该事实进行认定，被告应承担举证不力的法律后果。关于被告抗辩的墙壁裂缝问题，墙壁裂缝系房屋质量问题，被告可另行主张权利。故对被告不交纳物业服务费的抗辩理由本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李长洪、张林碧于本判决生效后十日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司交纳物业服务费2767.38元及违约金830.21元。
二、驳回原告重庆隆鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告李长洪、张林碧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用（金额与一审同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决确定的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行的最后一日起计算。
代理审判员 张桂华
二〇一五年五月二十日
书 记 员 张云江