辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1410号
上诉人（原审被告）：乔小双，女，1979年8月22日出生，汉族，无职业，住址沈阳市东陵区。
委托代理人：邱招胜，系辽宁越佳律师事务所律师。
委托代理人：王瑞，系辽宁越佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳惠特物业服务有限公司，住所地：沈阳市东陵区世纪路22-12号。
法定代表人：张宏，系该公司总经理。
委托代理人：孟达，系辽宁慧达律师事务所律师。
委托代理人：于长江，系辽宁慧达律师事务所律师。
上诉人乔小双因与被上诉人沈阳惠特物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民二初字第120号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2014年7月2日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓、王虹参加评议的合议庭，对此案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告乔小双系沈阳市东陵亚泰国际花园F17别墅住宅业主，原告系被告居住小区的物业服务公司，为该小区提供物业服务，收费标准为每月1.5元／m²。被告房屋建筑面积为417.43m²，被告于2009年5月15日办理了该房屋的入住手续，从该日起至今的物业服务费未缴纳。另查明，2012年9月1日，2013年9月1日。原告惠特物业公司与该小区业主委员会签订《物业服务合同》各一份，约定由原告对亚泰国家花园小区提供物业服务。现因被告欠付原告物业服务费，故原告诉至法院，请求依法判令被告立即支付原告物业服务费34，751元及违约金5，811元，共计40，562元，诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：原告为被告居住的小区提供物业服务，双方形成了真实、合法的物业服务合同关系，被告应按约履行缴纳物业服务费的义务，被告从入住之日2009年5月15日至2013年12月31日欠付原告物业服务费共计34，125元，因此被告应向原告缴纳物业服务费34，125元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉请，因原告提供的物业服务确有不足之处，故本院对该请求不予支持。关于被告认为被告家房屋及下水道出现质量问题应由原告进行维修的主张，本院认为该两项维修义务不在物业提供的服务范围内，因此本院不予处理。关于被告认为原告起诉已过诉讼时效，本院认为原告已向被告履行了催缴义务，诉讼时效应重新起算，因此原告起诉未超过诉讼时效，故本院对被告的该主张不予支持。
综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，原审法院判决：一、被告乔小双于本判决生效后十日内给付原告沈阳惠特物业服务有限公司物业服务费34，125元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费841元，由原告承担188元、被告承担653元。
宣判后，上诉人乔小双不服原审判决，向本院提出上诉，上诉请求撤销一审民事判决，直接改判或发回重审；被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要理由：被上诉人物业服务存在重大瑕疵。1、不履行维修职责。屋顶维修、玻璃更换、电路故障、下水堵塞等诸多房屋维修事宜，均是上诉人自行承担，被上诉人未尽到维修职责。2、安全保障不到位。园区路灯至2012年底才安装，监控摄像至今未安装，擅自封堵消防通道，无安全保障，上诉人财产被盗，车辆被刮。3、基础管理不到位。园区道路破损，绿化面积不足，物业费收支不透明，广告等额外收入支出情况模糊。4、原审法院认为“房屋及下水道维修不在物业提供的服务范围内及起诉未超过诉讼时效”错误。原审法院在认为“被上诉人提供的物业服务确有不足之处”的情况下，仍判决上诉人支付物业费不妥。
被上诉人沈阳惠特物业服务有限公司答辩称：1、上诉人提出的房屋维修不属于物业服务范围，是上诉人与开发商之间的关系。2、路灯于2012年安装属实，开发商交付园区时未全部完成。上诉人称家里被盗并未报案，我方不知道。上诉人家是独体定制别墅，有单独的车库，上诉人称车辆被划，我方未接到投诉。3、下水堵塞是有偿物业服务，我方仅在2001年过年时接到过上诉人报修，物业经理去时保姆没有开门，称怕维修人员不可靠，其已自行维修。4、园区消防通道都有消防部分设立的警示标识，我方从未擅自封堵。5、园区道路出现问题随时维护。6、园区绿化面积符合要求。7、我方每年2月、7月份公示物业收支情况，在业委会和园区内张贴公告。物业日常管理由业委会监督，个别业主有异议，应当通过业委会反映。8、上诉人购房后我方一直向上诉人催缴物业费，上诉人拒绝缴纳。9、上诉人在原建筑基础上私自建设，占用公用面积，影响其他业主，导致其他业主投诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人陈述，前期物业服务合同、商品房买卖合同、商品房准住通知、领取准住通知明细单、违章违约告知单、缴费通知单、照片等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为：本案争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人支付物业费34，125元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人依据其承接的前期物业服务合同，以及与业主委员会签订的物业服务合同，为涉案园区提供物业服务。上诉人作为园区业主，应当向被上诉人支付物业费。上诉人诉人提出的时效问题，本院认同一审判决的意见，不再赘述。
关于上诉人提出物业服务存在重大瑕疵的问题。首先，根据上诉人提交的照片，仅反映出园区道路局部存在破损情况，不能证明其主张的其他情况存在。涉案园区的物业服务虽有待进一步改善，但是尚未达到重大瑕疵的程度。涉案园区别墅物业费标准为1.5元每平方米每月，被上诉人提供的物业服务是否与其收费相符，以及物业费收支情况等，涉及到园区业主的公共权益，应由业主委员会或达到法定比例的业主共同主张权利，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其次，根据物业服务合同约定的委托管理事项，被上诉人对涉案园区共用部位、共用设施设备承担维修义务。上诉人提出自家房顶维修、玻璃更换、电路故障，并不属于被上诉人承担维修义务的范围。上诉人提出下水堵塞，仅提供证人证言，并无其他证据佐证，现有证据不能证明维修部位是否属于共用设施设备，也不能证明发生下水堵塞是由于被上诉人未尽到维修义务导致。开发商交付园区时路灯和监控未安装到位，上诉人主张由被上诉人承担责任缺乏依据。上诉人自述财产被盗，但没有举证证明，也未报警。上诉人主张车辆被刮仅有照片，何时何地因何受损，没有证据证明。根据物业服务合同约定的委托管理事项，被上诉人对园区交通秩序与车辆停放的管理，协助做物业管理区域内的安全防范工作。而被上诉人对上诉人停放在自家门口的车辆和房屋内财产并无看管义务。即使上诉人主张财产被盗和车辆被刮的情况均属实，也需要举证证明与被上诉人提供的物业服务之间存在因果关系。再次，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费涉及到园区诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，上诉人提出拒交物业费的抗辩理由不成立，原审判决并无不当，应予维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费653元，由上诉人乔小双负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一四年八月十三日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。