宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终2131号
上诉人(原审被告)：孙伟权，男，汉族，1964年4月25日出生，个体户，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：马力国，宁夏兴业律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：尤红英，女，汉族，1963年4月3日出生，退休职工，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：陈新有，宁夏三略律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：郭占军，男，汉族，1962年12月22日出生，个体户，住宁夏回族自治区石嘴山市。
上诉人孙伟权因与被上诉人尤红英、郭占军确认合同有效纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初3602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
孙伟权上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判确认被上诉人尤红英与郭占军的售房协议无效；2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院对本案涉及的事实没有查清，据以认定合同有效的证据不足。孙伟权的房产证号为贺兰县XX**号。房产证上的房屋面积与《拖欠供暖增容抵押合同》上的房屋面积仅存0.01平方米的差距，但因《拖欠供暖增容抵押合同》中写明两套房屋，合同中未明确各房屋的产权证号的情况下，贺兰县水暖公司擅自将孙伟权名下的房屋进行处置，而贺兰县住房和城乡建设局未对房屋进行核实的情况下将房屋向尤红英发证是错误的。尤红英主张贺兰县水暖公司将涉案房屋抵顶给郭占军，郭占军又出售给尤红英，而据以主张该事实的证据为顶账协议，从该份证据形式上看是复印件，且协议中未明确写明涉案房屋即是抵账协议中所涉的房屋。在尤红英未提交抵账协议的原件情况下，对郭占军与贺兰县水暖公司之间是否存在真实欠款的事实未查清。原审法院亦未查明尤红英是否支付了房屋对价及支付方式。原审法院前往贺兰县住房和城乡建设局调取了所谓的抵顶协议、售房协议、收条等证据，并认为证据均取自行政机关、来源合法、内容真实。但问题恰恰是存放于贺兰县住房和城乡建设局的上述证据均为复印件。另根据《拖欠供暖增容抵押合同》中约定到期不还款房屋所有权归贺兰县水暖公司是留置条款，该抵押合同是无效的。原审法院认定本案符合善意取得，适用法律错误。本案被上诉人尤红英对涉案房屋根本不构成善意取得。
尤红英辩称，原审判决已经查明了案件事实真相，认定合同有效的证据充足。庭审已经查明，尤红英占有的房屋与孙维权名下的14号房属于同一套房屋。且在上诉人起诉贺兰县政府的行政诉讼一案中，上诉人明确起诉并认为尤红英占有的房屋与孙维权名下的14号房属于同一套房屋。《拖欠供暖增容费抵押房屋合同》明确约定水暖公司有权对包括涉案房屋在内的两套房屋可以自由转让，被上诉人购买的房屋就是其中之一，两套房屋的房号并不影响被上诉人购买房屋的合法性。《顶账协议》、《售房协议》、《收条》是从相关行政机关调取的档案资料，按照证据规则，可以作为证据使用。被上诉人在2006年办理房产证时，向房管部门提交了上述《顶账协议》、《售房协议》、《收条》，房产部门核对后留存了上述复印件。原审对证据的认定是客观公正的，原审当中双方提交的证据完全能够形成证据链，足以证明原审认定的事实。《拖欠供暖增容费抵押房屋合同》名为抵押实为买卖合同，该合同实际是一种附条件转让合同，条件就是孙伟权在2001年11月30日前没有偿还欠水暖公司供暖增容费，只要上述时间没有付款，房屋转让的条件就成立，水暖公司就有权将房屋转让。后来孙没有在约定的时间偿付增容费，水暖公司当然有权出售房屋。水暖公司将房屋抵顶给郭占军的行为合法有效。一审中所涉《顶账协议》、《售房协议》《收条》、《证明》能够形成完整证据链。上诉人虽然对《拖欠供暖增容费抵押房屋合同》的效力提出异议，但对合同上的签字予以认可。郭占军认可其与上诉人签订的《顶账协议》、《售房协议》、《收条》，亦认可其将房屋转让给被上诉人的事实。对于涉案房屋的转让过程，各方的陈述基本一致。被上诉人取得涉案房屋属于善意取得，应当受到法律保护。1、孙伟权明知自己欠水暖公司增容费，以书面形式将涉案房屋交给水暖公司，明确约定到期不支付欠款，同意转让房屋抵债，水暖公司在具备合同条件的情况下将房屋抵顶给郭占军。2、从2001年10月31日孙伟权与水暖公司签订合同开始，直至2014年起诉。孙维权一直没有到房屋内进行查看过，没有对房屋产权变动情况提出过异议。3、从2002年至今，被上诉人一直占有使用房屋。期间没有任何人对房屋权属提出过要求。综上，上诉人上诉请求均不能成立，应当依法驳回。
尤红英向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告郭占军之间形成的房屋买卖合同有效；2、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2000年5月18日，贺兰县人武部与被告孙伟权签订《开发建设贺兰县人武部综合办公楼及职工住宅楼协议》，共同开发建设贺兰县人武部综合办公楼、职工住宅楼及沿街商业用楼，约定”乙方（孙伟权）同意无偿给甲方（贺兰人武部）建1600m2的办公楼（综合办公楼的三-
四层）、营业房4套（位置双方协商确定）、住宅楼1户（每户面积不低于78m2，层次由甲乙双方商定）。其余成品楼（除按协议偿还拆迁户的以外）均可向社会出售，所得收益全部由乙方支配”。2001年1月11日，贺兰县人民政府向被告孙伟权颁发贺兰县XXXX号房屋所有权证（房屋坐落位置××县号），房屋状况登记为：幢号1，房号14，结构混合，总层数四层，所在层数1-2层，建筑面积96．31平米。
2000年，贺兰县水暖公司向被告孙伟权所建设的武装部综合楼及住宅楼供暖，被告孙伟权欠贺兰县水暖公司供暖增容费151020元。2001年10月31日，贺兰县人武部、贺兰县水暖公司及被告孙伟权签订《拖欠供暖增容费抵押合同》一份，约定”1．被告孙伟权将位于××县营业房（每套96．3平方米，共计192．6平方米）抵押给贺兰县水暖公司，以偿还所欠供暖增容费；2．被告孙伟权如果在2001年11月30日之前交清所欠供暖增容费，贺兰县水暖公司将归还被告孙伟权用于抵押的两套营业房；3．被告孙伟权必须在2001年11月30日之前交50％，12月30日之前全部交清所欠供暖增容费。逾期不交，贺兰县水暖公司将出售被告孙伟权用于抵押的两套营业房，出售所得房款全部归贺兰县水暖公司所有，被告孙伟权不得有任何异议；4．本合同签字之前，被告孙伟权必须将房屋钥匙交给贺兰县水暖公司，房屋的管理、所有权归贺兰县水暖公司所有......”。
贺兰县水暖公司因欠被告郭占军煤款，2002年，贺兰县水暖公司与被告郭占军签订顶账协议，约定贺兰县水暖公司将位于步行街武装部（开发商为孙伟权）顶给贺兰县水暖公司的一套面积为96．3平方米的两层营业房以15万元的价格抵顶给被告郭占军。合同签订后，被告郭占军又与原告签订售房协议，约定将上述房屋以14万元的价格出售给原告，合同签订后，原告向被告郭占军支付房款14万元。
2006年1月11日，原告申请办理涉案房屋所有权证。2006年3月16日，贺兰县人民政府向原告尤红英颁发贺兰县XXXX号房屋所有权证（房屋坐落位置为贺兰县银河东路武装部综合楼），房屋状况登记为：房号14，结构混合，总层数二层，所在层数1-2层，建筑面积96．30平米。原告自2003年起，占有、使用涉案房屋至今，现原告诉至法院，要求判如所请。
一审法院认为，原告尤红英于2002年12月15日向被告郭占军支付了14万元房款，被告郭占军随即将房屋交付给了原告，原告接受房屋后将房屋出租使用至今。2006年3月16日原告办理了房屋产权证。上述事实真实存在：第一、该交易行为经调取贺兰县不动产登记事务中心证实贺兰县人武部与被告孙伟权、被告孙伟权与贺兰县水暖公司、贺兰县水暖公司因与被告郭占军、被告郭占军与原告尤红英之间的合同转让是连续的、真实的，原告尤红英取得合同转让的权利。第二、原告尤红英已实际取得该房屋，被告郭占军将房屋交付给了原告，原告接受房屋后出租使用，原告又办理了房屋产权证。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。无处分权的人处分他人财产，如果未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后没有取得处分权的，该行为无效，但权利人拒绝追认不得排除善意取得制度的适用、不得对抗善意的第三人。据此，该案符合善意取得的适用条件即相对人在订约时处于善意，且支付了合理的对价，则即使权利人拒绝追认，该因无权处分而订立的合同也是有效的。原告尤红英与被告郭占军签订协议的目的是买卖房屋，不违反法律、行政法规的强制性规定。故原告尤红英与被告郭占军签订的房屋转让协议有效。被告孙伟权辩称其已将拖欠的供暖费还清，只能证实其曾经拖欠供暖费；是否已经还清，被告孙伟权并未能提供真实合法的证据予以证明，对该辩解意见，法院不予采纳。被告孙伟权亦辩称被告孙伟权与水暖公司、贺兰县人武部签订的抵押合同也属无效合同，该合同未明确抵押标的物；经庭审查明，虽三方签订了抵押合同，合同也未明确抵押标的物，但涉案房屋已经交付，可视为抵押合同的变更履行或实际履行，对该辩解意见，法院不予采纳。兴庆区人民法院（2015）兴行初字第14号行政判决书以出现一房两证，认定贺兰县人民政府办理房屋产权登记程序违法，对本案的事实予以认定，但对合同效力并未作出认定，亦不影响本院对合同效力的认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百零六条规定，判决：原告尤红英与被告郭占军2002年签订的宁夏回族自治区××县幢14号房1-2房屋的售房协议有效。案件受理费100元，由被告孙伟权、郭占军共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，关于本案案由的确定，依据本案已查明且双方确认无异议的事实，结合被上诉人作为原审原告在一审提出的诉讼请求，本案案由应确定为确认合同有效纠纷，原审法院将本案案由定为房屋买卖合同纠纷不妥，本院予以纠正。本案中，被上诉人尤红英请求法院确认其与被上诉人郭占军就涉案房屋签订的售房协议有效。依据已查明的事实，郭占军售卖给尤红英的房屋源于贺兰县水暖公司抵顶郭占军煤款，依据贺兰县水暖公司与上诉人孙伟权签订的《拖欠供暖增容费抵押合同》中约定，孙伟权不能按期交清供暖增容费，贺兰县水暖公司有权出售孙伟权抵押的两套房屋。而贺兰县水暖公司实际上在孙伟权未按期交清供暖增容费的情况下，将房屋抵顶给郭占军。据此可以认定，郭占军将贺兰县水暖公司抵顶的房屋出售给尤红英符合交易惯例。原审法院确认被上诉人郭占军与被上诉人尤红英签订的售房协议有效并无不妥。
综上所述，孙伟权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孙伟权负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈勇军
审判员 胡春燕
审判员 邢雪梅
二〇一八年九月十四日
书记员 哈 越
附:本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。