湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0105民初3704号
原告：魏强，男，1975年5月22日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托代理人：杨振方，武汉市汉阳区洲头法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被告：武汉汉商人信置业有限公司，住所地：湖北省武汉市汉阳区汉阳大道139号。
法定代表人：张晴，该公司董事长。
委托代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。特别授权代理。
原告魏强诉被告武汉汉商人信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2016年9月29日立案受理后，由审判员戴猛独任审理，于同年12月8日公开开庭进行了审理。原告魏强的委托代理人杨振方、被告武汉汉商人信置业有限公司的委托代理人马剑伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏强诉称:2009年12月12日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角人信?汉商银座第F座1层145号商业房，房款为605,231元。合同中约定“出卖人应在2010年12月31日前交房”。同日双方又签订一份《委托经营管理协议书》，约定从2011年3月1日起计算租金。因被告原因导致原告至今不能办理房地产权属证书，被告也未按合同约定支付2011年3月1日至2016年8月7日间的违约金。原告认为，被告应履行合同，依法支付2011年3月1日至2016年8月7日之间的违约金给原告。为此，原告起诉至法院，请求：1、判令被告立即协助原告办理房屋所有权证和土地使用证；2、判令被告立即支付2011年3月1日至2016年8月7日之间的违约金（按合同约定为已付商品房价款的日万分之一标准）计人民币120,132.2元；3、判令被告承担本案诉讼费。
被告武汉汉商人信置业有限公司辩称：针对第一项诉讼请求，被告同意在合同约定的范围内协助原告办理涉案房屋的权属证书。针对第二项诉讼请求，1、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，因此丧失胜诉权，法院应当予以驳回。根据双方签订的武汉市商品房买卖合同的约定，在房屋交付之日起180天内被告就应当办理房地产初始登记，否则被告应该从房屋交付之日起181天开始起算，支付相应的违约金，意味着原告从该日起已经知晓其权利受到侵害，有权要求被告支付违约金。但是原告未积极行使自身权利，根据法律规定，诉讼时效至权利被侵害之日起2年内有效，以此类推，原告所主张的违约金只有从起诉之日起往回计算两年内在诉讼时效范围内，其他部分已经超过诉讼时效的保护范围，法院应该予以驳回。2、根据双方签订的武汉市商品房买卖合同的约定，在房屋交付之日起180天内被告为原告办理房屋的初始登记，该180天应当予以扣除。该涉案房屋所处的项目，因逾期交房与逾期办证，被告所支付的违约金已远远超过其承受的范围，请求法庭结合实际情况，参照存款利率的标准将违约金进行调整。
经审理查明：2009年12月12日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于武汉市汉阳区汉阳大道139号人信?汉商银座第F座1层145号商业房（建筑面积约18.59平方米），房屋总价为605,231元；付款方式为贷款方式付款；出卖人应当在2010年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后30日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之一赔偿买受人损失。同日，原告与武汉汉商人信商业管理有限公司签订《委托经营管理协议书》，约定原告委托该公司对该商铺进行经营管理，委托期限自本协议书签订之日起至2026年2月28日止，租金起算日自2011年3月1日其开始计算租金，协议还对其它权利义务进行了约定。原告已向被告支付了全部购房款605,231元，原告已领取自2011年3月1日起的租金。2016年11月23日，被告取得关于人信?汉商银座F栋的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，被告至今尚未协助原告办理房地产权属证书。现原、被告因办理房地产权属证书及逾期违约金支付问题协商未果，原告起诉来院。案经调解，双方未能达成一致协议。
以上事实有双方当事人陈述及商品房买卖合同、发票、委托经营管理协议书、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书等证据证实，可作如上认定。
本院认为：原、被告签订的武汉市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。依合同第十五条约定以及《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，被告应当在房屋交付使用之日起在约定的期限内完成双方关于办理房地产权属证书的约定，被告未能在约定的期限内履行其义务，被告应承担违约责任，即被告应继续履行合同义务协助原告办理房地产权属证书并向原告支付违约金。故对原告要求被告协助办理房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的支付，依《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，被告应向原告支付二年诉讼时效期间内的违约金。依合同约定，若被告未能在约定的期限内履行协助办理房地产权属证书的义务，违约金应自商品房交付使用之日起在履行期限（180日）届满后开始计算，诉讼时效也应从此时开始计算。依据《委托经营管理协议书》之约定，原告已实际领取自2011年3月1日起的租金，故2011年3月1日应为该房屋交付使用之日，扣除180日的协助办理房地产权属证书的期限，应自2011年8月28日起计算逾期协助办理房地产权属证书的违约金及诉讼时效期间。因原告未能提交证据证实存在诉讼时效中止或中断的情形，对超过诉讼时效期间的违约金本院不予支持。原告于2016年9月28日向本院提起诉讼，被告应按合同约定的已付购房款日万分之一的计算标准，向原告支付自2014年9月28日至2016年9月28日的逾期协助办理房地产权属证书违约金44,303元（605,231?732天?0.0001）。对于2016年9月28日之后的违约金，因被告的违约状态尚在持续中，终止之日不确定，故对原告要求被告支付2016年9月28日之后的违约金，本院不予支持，原告可于被告履行协助办理房地产权属证书义务完毕之日一并主张。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告魏强办理位于武汉市汉阳区汉阳大道139号人信?汉商银座第F座1层145号商业房屋的房地产权属证书；
二、被告武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏强支付逾期协助办理房地产权属证书违约金44,303元；
三、驳回原告魏强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2,703元减半收取为1,351.5（原告已预交），由被告武汉汉商人信置业有限公司承担，被告武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的案件受理费直接支付给原告魏强。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 戴猛
二○二○一七年三月二十六日
书记员 陈柳