广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11727号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东万祥投资有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：李永，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许晓茗，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘冠中，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州不见不散餐饮管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：程洪治，该公司总经理。
委托诉讼代理人：石国文，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴宏燕，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人广东万祥投资有限公司(以下简称万祥公司）因与被上诉人广州不见不散餐饮管理有限公司（以下简称不见不散公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人万祥公司上诉请求：1.改判一审判决第三判项为“万祥公司于本判决生效之日起5日内向不见不散公司赔偿损失1154390元(即(2345593-36813）÷2)”；2.改判一审判决第四判项为“不见不散公司于本判决生效之日起5日内向万祥公司支付2015年8月至2017年2月28日期间的场地占用费2158688元”。事实和理由如下：一、一审法院完全没有审查导致合同无效的过错责任，在万祥公司从未同意利用不见不散公司装修的情况下，主观臆断万祥公司视为同意利用不见不散公司装修，判决万祥公司承担所有装修损失，毫无事实和法律依据，且与同类案件生效判决的结果不一致，违背了司法公平的原则。二、一审法院依照不见不散公司的申请委托了专业评估机构对涉案场地装修现值进行了评估。评估结果为2345593元，该金额为评估报告的最终结果。一审法院却以所谓成新率，倒推出万祥公司收回涉案场地时的装修价值，认定装修金额为2676894元，比评估报告结果还要高，依据不足。一审法院未采纳评估报告结论，另行创设出装修现值，并判令万祥公司承担全部责任，缺乏法律依据。三、一审法院判决不见不散公司按照合同租金标准的50％承担2015年8月至2016年7月15日期间的场地占用费，毫无依据，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定不符。并且，一审法院并无任何证据证明涉案场地在2016年7月15日后才完成加建楼层后的消防验收备案和不见不散公司无法使用涉案场地之间存在关联。不见不散公司也从未提供证据证明其不能办理装修消防设计审核、验收手续。因此，一审法院认为万祥公司导致不见不散公司不能办理装修消防设计审核、验收手续，导致无法按照合同约定的目的使用涉案场地，亦存在过错。综上，万祥公司上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人不见不散公司二审答辩称：一、本案纠纷唯一原因是消防不合格，应以消防原因划分各方过错责任。不见不散公司在签订合同后以万祥公司一次性消防证据为基础向消防管理部门申请办理二次消防，因涉案物业所属大楼有第八层加建导致万祥公司原出示的消防证件无效需要重新办理。不见不散公司在此过程中已经尽到了非消防专业人员的注意义务，不见不散公司对因消防而导致合同无效没有任何过错，万祥公司作为出租方应对此承担全部过错责任。二、评估报告结论只是反映涉案装修及物品评估时的现值，并未考虑万祥公司、不见不散公司的过错及责任大小的问题。如前所述，涉案合同因万祥公司的过错无法履行，且万祥公司在未提前告知不见不散公司的情况下，就将物业收回擅自转租。万祥公司理应对KTV装修、物品闲置及损失承担全部责任。另外，不见不散公司几乎没有使用KTV，仅进行了15天试运营，对于KTV装饰装修应按成新率99%计算，一审法院对该部分装修损失的计算，对不见不散公司亦不公平。三、双方签订租赁合同的目的是为了经营KTV，为此不见不散公司投入了大量财力、物力试运营并办理有关手续。因万祥公司的过错导致合同无法履行，造成不见不散公司的损失，万祥公司理应承担全部责任。万祥公司要求不见不散公司支付全部租金，毫无依据。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求予以维持。
不见不散公司于2017年3月30日向一审法院起诉，请求判令：1.确认《租赁合同》无效；2.万祥公司双倍返还不见不散公司保证金共664020元；3.万祥公司向不见不散公司退还两个月租金221350元；4.万祥公司赔偿不见不散公司装修费等经济损失5411246.3元。
万祥公司反诉请求法院判令：1.不见不散公司向万祥公司支付自2015年8月起欠缴的全部租金，计至2017年2月为2158688元；2.不见不散公司向万祥公司支付自2015年7月起欠缴的全部水电费，计至2017年2月为人民币66837.1元；3.万祥公司没收不见不散公司缴纳的租赁保证金人民币332010元。
一审法院经审理查明：“广州新天地广场”所在建筑物位于广州市白云区。建设单位为广州市同和实业公司。上述建筑物无《建设工程规划许可证》。
2011年1月15日，上述建筑物通过广州市公安消防局建设工程消防设计审核，审核意见书编号为穗公消审〔2011〕第0041号。上述意见书对该工程的状态描述为：综合楼1栋7层，建筑高度为27.9米，建筑面积为11086平方米，属一类高层民用建筑，首至三层为商场，四至七层为旅馆客房及办公室。
同年4月20日，上述建筑物经广州市公安消防局消防验收合格，验收意见书编号为穗公消验〔2011〕第0297号。上述意见书指出：工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；商业类内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，合格后方具备消防使用条件。
2015年2月1日，程洪治向万祥公司提前交纳了“广州新天地广场”二楼208量贩KTV2015年6月租金99200元。
同年3月1日，万祥公司（甲方、出租方）与程洪治（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：乙方自愿承租甲方位于广州大道北“广州新天地广场”二楼208档经营量贩KTV；租赁物的租赁期从2015年3月1日起至2022年10月30日止；甲方将租赁物正式交付乙方日期为2015年3月1日，甲方从2015年6月1日起计收租金；本合同每月租金为110670元，租金从第二年开始递增，每年递增一次，每次递增5%（不含税）；租赁物按先付款后使用原则执行，乙方每月3号前向甲方缴纳当月租金；在签订本合同当日，乙方须向甲方缴纳租赁保证金331010元，于2015年3月1日前缴纳第一个月的租金合计110670元；甲方确保租赁物的设计、施工符合消防法规的要求，并努力通过当地消防主管部门的验收，取得租赁物整体消防验收合格证明；乙方对承租物业的二次装修设计和装修须符合有关规范条例，不能影响建筑结构的安全性及该物业的外观，乙方对承租物业进行装修时必须将施工图纸交甲方审核，甲方同意后方可进行施工，装修费用由乙方自担；乙方进行装修时应向相关单位申报二次装修消防审批手续，保证消防合格验收才能使用，该二次装修消防的一切工程及审批费用由乙方负责；乙方进行装修时应当向环保部门申报环保审批手续，保证环评验收合格才能使用，环评审批费用由乙方负责；甲方向乙方提供本租赁物的使用证明（不提供房产证明）一次消防验收合格证，甲方可协助乙方办理所承租物经营所需的营业执照、税务登记证、许可证等证件及手续，费用由乙方自理；如乙方因未获得合法经营量贩式KTV所需证明及有关政府部门的审批核准而无法营业，在任何情况下甲方无须负责，且甲方有权不予减免乙方的租金及其他条款所要求缴付的费用；……。
当日，程洪治向万祥公司交纳了租赁保证金332010元。
上述合同签订后，程洪治即以经营KTV为目的安排对涉案场地进行装饰装修。
同年4月9日，程洪治向万祥公司交纳了“新天地广场”KTV2015年6月租金11480元。
同年4月23日，不见不散公司注册成立，其法定代表人和唯一登记股东为程洪治。
同年5月18日，程洪治向万祥公司交纳了2015年7月租金110670元。
同年7月起，不见不散公司未向万祥公司交纳水电费。据万祥公司统计，不见不散公司2015年8月发生水电费15660.3元，9月发生水电费25090元，之后急剧减少，最多月水电费3844元，最少月水电费350.3元。
同年8月，不见不散公司向万祥公司交纳租金10450元，当月剩余租金未交纳。
同年9月起，不见不散公司未向万祥公司交纳租金。
2016年1月29日，不见不散公司、程洪治、刘如凯因资金困难，无力支付涉案场地KTV装修工程款，向万祥公司借款36万元，约定于2016年9月30日前偿还。万祥公司、不见不散公司还约定：乙方以KTV经营权对经借款提供担保，如果借款期限届满而乙方未能偿还借款及利息的，则乙方同意解除与甲方签订的KTV租赁合同，把场地交还给甲方，乙方对场地的装修甲方不予退回并有权没收乙方的租赁保证金。
同年7月15日，“广州新天地广场”所在建筑物在加层后经取得公安消防部门《建设工程竣工验收消防备案表》，编号为440000WYS160019275。上述备案记载，上述建筑物为8层。
同年12月16日，万祥公司委托广州金鹏律师事务所向不见不散公司、程洪治、刘如凯发出《律师函》，内容为：关于2016年1月29日借款协议，贵方收到借款后向我方出具《借条》。《借条》显示，贵方应于我方取得合格的一次消防备案5个月内偿还全部借款。2016年7月15日，新天地广场完成建设工程竣工验收消防备案，已达到《借款协议》及《借条》约定的还款条件，即一次消防合格。现我方催告贵方于2016年12月15日前履行还款义务。逾期履行的，我方将根据《借款协议》约定，向贵方追索利息、留置相等价值的装修设施和设备，解除KTV租赁合同，取回经营场地并没收租赁保证金，要求赔偿损失，诉诸法律寻求解决，申请冻结贵方银行账户资金。
2017年2月23日，万祥公司自行收回了涉案场地（包括装饰装修、可移动物品），后出租给他人使用。
一审诉讼过程中，不见不散公司申请对涉案场地装修（包括装饰装修、设计、消防、设备及设备安装、办公用品）进行评估。一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司为评估机构进行评估。
同年10月31日，评估机构前往现场进行了实地勘察。
2018年2月8日，评估机构作出装修价格评估结论书，意见为：2017年10月31日时，涉案场地装修现值（包括装饰装修、设计、消防、设备及设备安装、办公用品等）为2345593元。其中评估项目有3类情况：1.项目规定使用年限为5年，评估成新率为56.60%，金额为1933566元；2.项目规定使用年限为10年，评估成新率为78.30%，金额为375214元；3.项目评估成新率为90%，金额为36813元。
一审法院认为，因涉案场地所在的建筑物无《建设工程规划许可证》，故本案房屋租赁合同违反了城镇房屋租赁司法解释的规定，为无效合同。因此，不见不散公司的第1项诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。
对于不见不散公司的第2项诉讼请求，一审法院认为，租赁合同无效，万祥公司、不见不散公司应将取得的财物相互返还，即万祥公司应向不见不散公司返还租金保证金，一审法院对此予以支持。但是，不见不散公司主张双倍返还租赁保证金没有法律依据，一审法院对此不予支持。
对于不见不散公司的第3项诉讼请求，一审法院予以驳回，理由详见之后对万祥公司第1项反诉请求的处理意见。
对于不见不散公司的第4项诉讼请求，一审法院认为，根据万祥公司提供的水电使用情况，可证实不见不散公司从2015年7月开始经营，至2017年2月时已经历20个月。根据评估项目成新率的计算方法，至万祥公司收回场地时，涉案场地内装饰装修、设施及物品的成新率应分别为66.67%（第1类，使用年限5年）、83.33%（第2类，使用年限10年）。经计算，第1类项目的价值应为2277577元，第2类项目的价值应为399317元。上述项目总价值2676894元。万祥公司接收涉案场地装修、物品后转租给他人使用，应视为同意利用。故万祥公司应按照上述总价值2676894元赔偿不见不散公司的损失。关于第3类成新率为90%的评估项目，因使用时间在万祥公司收回场地后，故不应列入赔偿范围。
对于第3项诉讼请求中36万元借款的部分，一审法院认为，不见不散公司将其向万祥公司的借款列入损失赔偿范围，没有事实法律依据，一审法院不予支持。
对于万祥公司的第1项反诉请求，一审法院认为，首先，万祥公司迟至2016年7月15日才完成加建楼层后的消防验收备案，导致不见不散公司无法按照合同约定的目的使用涉案场地，具体表现为不能办理装修消防设计审核、验收手续，存在过错。在此期间，不见不散公司没有选择终止合同，继续使用涉案房屋，自身亦存在过错。故一审法院酌情确定不见不散公司按照合同租金标准的50%交纳2015年8月至2016年7月15日期间的场地占用费。经计算，上述期间的场地占用费为643579元。
其次，2016年7月15日后，万祥公司不见不散公司既未办理装修消防设计审核、验收手续，又不交还涉案场地，存在过错，应当按照合同租金标准支付占用费。经计算，2016年7月15日至2017年2月23日期间的场地占用费为850779元。上述场地使用费共计1494358元，一审法院在此范围内予以支持，超出部分不予支持。
对于万祥公司的第2项反诉请求，合理合法，一审法院予以支持。
对于万祥公司的第3项反诉请求，因合同无效，故一审法院不予支持。
对于万祥公司提出不见不散公司不具备主体资格的抗辩意见，一审法院认为，程洪治为设立不见不散公司而以自己名义对外签订合同。不见不散公司在成立后对该合同予以确认并以该合同向万祥公司主张权利，是适格的公司主体。故一审法院对万祥公司上述抗辩意见不予采纳。
对于万祥公司提出程洪治与不见不散公司主体混同，应为共同原告或共同反诉被告的抗辩意见，一审法院认为，首先，根据不告不理及必要共同诉讼的规定，一审法院不能追加程洪治为本案共同被告；其次，万祥公司若要将程洪治列为共同被告起诉，完全可以另案起诉，但其坚持在本案中提出反诉，就必须遵守民事诉讼法司法解释中关于反诉当事人范围与本诉一致的规定。综上，一审法院对上述抗辩意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定，一审法院于2018年3月29日判决如下：一、确认广州不见不散餐饮管理有限公司与广东万祥投资有限公司于2015年3月1日订立的《租赁合同》无效；二、广东万祥投资有限公司于本判决生效之日起5日内向广州不见不散餐饮管理有限公司返还租赁保证金332010元；三、广东万祥投资有限公司于本判决生效之日起5日内向广州不见不散餐饮管理有限公司赔偿损失2676894元；四、广州不见不散餐饮管理有限公司于本判决生效之日起5日内向广东万祥投资有限公司支付2015年8月至2017年2月23日期间的场地占用费1494358元；五、广州不见不散餐饮管理有限公司于本判决生效之日起5日内向广东万祥投资有限公司支付2015年7月至2017年2月23日期间的水电费66837.1元；六、驳回广州不见不散餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广东万祥投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费55356元，由广州不见不散餐饮管理有限公司负担27352元，由广东万祥投资有限公司负担28004元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。反诉受理费13630元，由广东万祥投资有限公司负担4562元，由广州不见不散餐饮管理有限公司负担9068元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。评估费35000元，由广州不见不散餐饮管理有限公司负担。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方均无新证据提交。
另外，万祥公司二审庭前提交了（2017）粤0111民初7418号、（2013）穗云法民四初字第73号、（2015）穗中法民五终字第5466号、（2016）粤0111民初1319号民事判决，拟证明另案判决已经认定不见不散公司逾期偿还借款本息，应将场地交还给万祥公司，万祥公司不予退回不见不散公司对场地的装修，并有权没收不见不散公司交付的租赁保证金等；前述生效判决亦证明法院存在同案不同判的情形。
本院认为，一审法院认定承责主体为万祥公司、不见不散公司，并认定涉案《租赁合同》无效；万祥公司应向不见不散公司返还租赁保证金332010元、不见不散公司应向万祥公司支付水电费66837.1元，合法有据，双方均无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对万祥公司的上诉请求，认定如下：
一、装修损失赔偿的问题。评估机构2018年2月8日作出的装修价格评估结论书，载明：2017年10月31日时，涉案场地装修现值（包括装饰装修、设计、消防、设备及设备安装、办公用品等）为2345593元，并明确了评估项目三类情况的评估成新率。而万祥公司于2017年2月23日自行收回涉案场地（包括装饰装修、可移动物品），并出租给他人使用，损害了不见不散公司的实际权利。万祥公司接收涉案场地装修、物品后转租给他人使用，视为万祥公司同意利用不见不散公司的装修，万祥公司理应承担全部赔偿责任。一审法院认定万祥公司应以2017年2月23日为时点的成新率按照评估报告核算装修损失价值，并无不妥。另案生效判决所涉案情与本案并非一致，不具有可参考性。万祥公司的该项上诉主张不能成立。
二、万祥公司上诉主张不见不散公司应依约支付2015年8月至2016年7月15日期间全部场地占用费的问题。虽《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，但该规定并未排除法院针对个案具体案情作出不同处理。一审法院结合具体案情认定万祥公司迟至2016年7月15日才完成加建楼层后的消防验收备案，导致不见不散公司不能办理装修消防设计审核、验收手续，无法按照合同约定的目的使用涉案场地，故适用自由裁量权酌情认定不见不散公司按照合同租金标准的50%交纳2015年8月至2016年7月15日期间的场地占用费，公平合理，本院予以维持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人万祥公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24295元，由上诉人广东万祥投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年八月三十一日
书记员 莫善友