安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一初字第00350号
原告：安徽省宿松县纺织品公司。
法定代表人：宋金明，该公司经理。
委托代理人：高相平，安徽文征律师事务所律师。
委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
被告：毛建武，男，1963年9月15日生，汉族，户籍地湖北省武穴市武穴街道人桥新村***号。
原告安徽省宿松县纺织品公司（以下简称“纺织品公司”）诉被告毛建武房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年3月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月17日公开开庭进行了审理。原告法定代表人宋金明及其委托代理人高相平、黄松林到庭参加诉讼，被告毛建武经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告纺织品公司诉称：2009年2月，原被告签订数份《租赁合同》，租期自2009年2月24日至2014年2月24日止。2011年经宿松县人民政府批准，原告纺织品公司实施企业改制，被告毛建武所承租的房屋于2012年7月10日经拍卖转让，纺织品公司应于2014年3月31日前将上述房屋移交给竞买人，否则将承担违约责任。纺织品公司曾委托律师于2013年4月12日、2013年5月8日、2014年2月14日多次向毛建武寄发《律师函》，告知毛建武租期即将届满，请提前作好腾退房屋准备，期间纺织品公司更是多次派员当面与毛建武沟通，但期满后毛建武仍拒不履行交房义务。毛建武之行为不仅构成违约，且将导致纺织品公司不能依约向竞买人交付房屋，由此造成的经济损失和信誉损害均应依法由毛建武承担。为此，纺织品公司提起诉讼，请求：1、判令被告立即腾退所承租原告之房屋；2、判令被告承担超期占用原告房屋所造成的损失及承担相应的违约责任（具体为：2014年2月25日至2014年3月31日租金损失35980元；自2014年4月1日起按中国人民银行基准贷款年利率6%加收50%罚息计算每天利息损失为4216.40元）；3、诉讼费用由被告承担。
被告毛建武辩称：纺织品大楼拍卖程序违法，竞买人恶意串通。毛建武为此提起行政诉讼，中院、高院或判决或裁定予以驳回，毛建武申请再审，最高院已立案。纺织品公司此次起诉腾退房屋，不单纯是原被告之间的占房纠纷，更主要是牵涉侵犯毛建武的优先购买权纠纷，纺织品公司企图收回房屋的目的就是为了交房给竞买人，为此，毛建武请求确认拍卖无效，确认毛建武有权按拍卖成交给他人同等条件优先购买纺织品大楼房地产。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1、纺织品公司单位组织机构代码证，证明原告主体资格。2、毛建武个体工商户营业执照，证明被告系个体工商户。3、《租赁合同》、交款凭证，证明：原被告之间系房屋租赁合同关系，合同约定租期至2014年2月14日；纺织品公司房屋因毛建武占用的直接损失比照原有租金约定为每天1028元；毛建武因超期占用自2014年4月1日起应当支付1710万元的贷款利息损失并加收30-50%的罚息。5、《拍卖成交确认书》《委托拍卖合同》，证明：出租房屋已出卖于案外人马仁春、李长云，房屋交付期限为2014年3月31日。6、律师函三份，证明纺织品公司多次善意催告毛建武做好终止合同、腾空房屋的准备。7、行政裁定书、行政判决书四份，证明原、被告之间并无其他争议。
本院审核分析认为：原告所举证据均系有关机关及单位出具的书证复印件，与原件相符，被告不出庭参加诉讼，视为放弃质证权利，本院认定其证明力。
根据以上审核认定的证据，结合当事人陈述，本院查明：
2009年2月10日至2011年8月17日，纺织品公司与毛建武先后订立三份租赁合同，约定纺织品公司将纺织品大楼租赁给毛建武经营，租期自2009年2月24日至2014年2月24日；租金分段计算，自2011年10月15日起每年共计租金375250元（270250元＋65000元＋40000元），即每天租金1028元。如公司改制，纺织品公司有义务协助毛建武将合同执行到期；否则须提前三个月通知毛建武终止合同，并赔偿毛建武损失110000（70000＋20000＋20000）元。2012年7月10日，因企业改制需要，纺织品公司以拍卖方式对外转让纺织品大楼，由李长云、马仁春以17100000元价格成交。根据拍卖会特别声明，李长云、马仁春交齐首付款后，次月1日至2014年2月24日期间，纺织品大楼租金由纺织品公司按原合同收取后交付李长云、马仁春，交房日期为2014年3月31日（未约定逾期交房违约责任）。拍卖成交后，李长云、马仁春按合同约定付款17100000元；毛建武以拍卖活动违法、相关行政机关未履行职责或滥用职权、侵犯其优先购买权为由，对宿松县工商局、招标采购局、国土资源局、房产局提起行政诉讼，请求确认纺织品大楼拍卖成交行为无效，案经安庆市中级法院和安徽省高级法院两审终审，驳回了毛建武的诉讼请求；纺织品公司曾委托律师于2013年4月12日、2013年5月8日、2014年2月14日三次向毛建武寄发律师函，告知租赁期间即将届满，请提前作好腾退房屋准备，除此之外，原告方还多次当面与毛建武沟通，但毛建武一直拒不履行交房义务。为此，2014年3月7日，纺织品公司提起诉讼，要求判如所请。
另查明：2014年中国人民银行一年期贷款基准年利率为6%。
本院认为：本案主要争议是纺织品公司请求毛建武立即腾退房屋并承担违约责任的请求，能否得到支持。首先，从庭审查明的事实看，纺织品公司与毛建武订立的三份租赁合同均于2014年2月24日租赁期届满，毛建武作为承租人应当返还租赁物；纺织品公司作为租赁物所有权人可以请求返还租赁物，且在诉请毛建武腾退房屋之前多次通知毛建武作好腾退房屋准备并给予必要的准备时间。另一方面，纺织品大楼房地产经拍卖公司拍卖已与李长仁、马仁春成交，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定精神，无论毛建武主张的优先购买权是否成立，均不得妨碍纺织品公司对租赁物行使处分权。故纺织品公司请求毛建武立即腾退所承租原告之房屋，本院予以支持。其次，毛建武在合同租赁期限届满后，拒不交还租赁物，已构成违约，根据我国合同法规定，纺织品公司有权请求其承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在违约损失计算方面，原告主张自租赁合同期限届满之次日（2014年2月25日）至拍卖合同限定的交房之日（2014年3月31日）赔偿租金损失35980元（1028元／天×35天），合情合理，本院予以支持；自2014年4月1日起至毛建武交房之日止，由于纺织品公司已收取李长云、马仁春购房款17100000元而不能按期交付房屋，原告请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（以2014年中国人民银行基准贷款年利率6%为基础加收50%罚息，即9%），计算每天违约损失为4216.40元（17100000元×9%÷365天），符合法律规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和相关司法解释之规定，判决如下：
一、被告毛建武于本判决生效之日起十五日内腾退所占用原告安徽省宿松县纺织品公司的纺织品大楼，并将纺织品大楼交还安徽省宿松县纺织品公司。
二、毛建武赔偿安徽省宿松县纺织品公司2014年2月25日至2014年3月31日租金损失35980元；自2014年4月1日起至交还房屋之日止，毛建武每日赔偿安徽省宿松县纺织品公司4216.40元。
案件受理费1000元，由被告毛建武负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。并于递交上诉状之日起七日内按判决确定的一审案件的诉讼费的同等金额（财产案件按不服判决部分的数额计算），向本院预交上诉诉讼费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 彭旺鸿
代理审判员 孙 平
人民陪审员 周文友
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 殷 琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。