黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终2636号
上诉人（原审被告、反诉原告）：哈尔滨市星光机动车驾驶员培训学校，住所地哈尔滨市香坊区进乡街72号。
经营者：王向阳，男，1968年6月4日出生，汉族，哈尔滨市星光机动车驾驶员培训学校校长，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：张燕峰，黑龙江晟义律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐雁汀，黑龙江良治律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨隆祥润滑油有限公司，住所地哈尔滨市香坊区哈阿公路零公里处，实际经营地哈尔滨市香坊区进乡街219号。
法定代表人：马赫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：田雪松，黑龙江弘博律师事务所律师。
上诉人哈尔滨市星光机动车驾驶员培训学校（以下简称星光驾校）因与被上诉人哈尔滨隆祥润滑油有限公司（以下简称隆祥公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初4793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人星光驾校的委托诉讼代理人张燕峰、齐雁汀，被上诉人隆祥公司的委托诉讼代理人田雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星光驾校上诉请求：1.撤销一审判决驳回隆祥公司诉讼请求；2.判决隆祥公司返还星光驾校租金113万元；3.判决隆祥公司给付星光驾校垫付的锅炉更换费及维修费453,700元。事实与理由：1.（2015）香黎民初字第97号、（2016）黑01民终5600号民事判决认定隆祥公司无权转租，2009年12月1日签订的租赁合同应为无效，即便星光驾校应支付占用使用费，主张权利的主体也应为中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处，非本案隆祥公司；2.中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处于2015年6月2日诉至法院，请求判决解除2008年7月1日与隆祥公司签订的《租赁合同》，根据合同法第九十六条规定，星光驾校认为诉讼与以通知的方式解除合同并不存在质的差别，起诉状送达对方当事人，就应当构成与通知对方当事人解除合同相同的法律后果。具言之，案外人中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处起诉状中载明的解除合同的意思表示为解除合同之通知，通过法院送达给隆祥公司，同时请求法院确认该解除合同意思表示之效力，（2015）香黎民初字第97号、（2016）黑01民终5600号民事判决书系属于确认解除案外人中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处与隆祥公司的租赁合同。隆祥公司收到起诉状之日合同解除，其无权主张合同解除后的租金；3.双方于2009年12月1日签订租赁合同，2011年才达到适用条件。2011年因隆祥公司有涉诉案件，租赁房屋、场地被法院查封、上访户封道达半年之久，严重影响星光驾校的生产经营，隆祥公司同意延长免租期至2016年11月。2015年6月，中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处起诉隆祥公司，星光驾校被迫停业至2017年5月被法院强制执行迁出，给星光驾校造成重大经济损失。2009年至2015年星光驾校陆续支付租赁费用339万元，因租赁物无法全面正常使用，应减免租金，故请求返还租金113万元；4.双方签订的租赁合同中未明确约定维修义务的主体，合同第六条第3款中约定因星光驾校的原因对房屋设备及基础设施造成损坏，应进行修缮，否则应承担赔偿责任。本案锅炉无法使用、房屋漏雨、电缆故障均系年久失修，并非星光驾校造成，故由星光驾校垫付的453,700元维修费隆祥公司应予返还。
隆祥公司辩称，1.哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香黎民初字第97号民事判决书、哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终5600号民事判决书认定中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处与隆祥公司签订的《租赁合同》是合法有效的。对于转租给星光驾校的行为，虽认定未经中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处同意，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。从该条规定可以看出，未经出租人同意而转租的行为，转租行为并非无效，如擅自转租法律只是赋予出租人解除租赁合同的权利。且中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处并没有请求人民法院确认星光驾校与隆祥公司签订的租赁合同无效。为此，隆祥公司系主张占用使用费的合法主体，且即使星光驾校与隆祥公司签订的租赁合同无效，那么，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。隆祥公司亦有权向星光驾校主张占用使用费；2.虽然中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处提起诉讼，要求解除与隆祥公司的租赁合同关系，但在诉讼阶段，解除的效力处于待定状态，最终应以生效法律文书认定为准，为此，租金截止的日期应以哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香黎民初字第97号民事判决书、哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终5600号民事判决书生效日期为准；3.对于星光驾校主张租金减免的事实是不存在的，在租赁合同期限内，星光驾校并没有向隆祥公司提出减免租金的请求，且星光驾校已向隆祥公司交纳租赁合同约定期限内的租赁费，这是对租赁合同履行情况和租赁标的物的认可。对于星光驾校主张的维修费用，隆祥公司不应予以承担，因为租赁合同第6.3条有明确约定，租赁标的物的维修费用由星光驾校自行承担，且星光驾校的维修所产生的费用并没有征得隆祥公司的同意，隆祥公司不知情。同时，星光驾校作为受益人，也应承担维修费用。其主张的维修费用证据不足，是否用于租赁标的物的维修也无从认定。
隆祥公司向一审法院起诉请求：1.判令星光驾校向隆祥公司支付占有使用费1,384,250元（自2014年12月1日至2016年12月15日止，按租金每年678,000元计算）。
星光驾校向一审法院反诉请求：1.判令隆祥公司返还星光驾校租金113万元；2.判令隆祥公司给付星光驾校垫付的锅炉更换费及维修费453,700元。
一审法院认定事实：2009年12月1日，隆祥公司与星光驾校签订租赁合同一份，双方约定将隆祥公司位于哈尔滨市香坊区进乡街219号的土地、房屋及机器设备、基础设施出租给星光驾校，租赁期限为5年。自2009年12月1日至2014年11月30日止，租赁费第一年56.8万元，第二年62.3万元，第三年67.8万元，第四年73.3万元，第五年78.8万元。租赁期限内的全部租赁费，星光驾校已经全额支付。租赁期间，星光驾校自费对场地内的手烧锅炉、管道、暖气片，并对高空塑钢窗、办公楼、锅炉房、水泵房、收发室、高压进户电缆进行了维修。2015年6月2日，中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处向香坊区人民法院提起诉讼，请求法院判决解除其2008年7月1日与本案隆祥公司签订的租赁合同。2015年11月20日，香坊区人民法院作出（2015）香黎民初字第97号判决书，判决解除黑龙江省军区司令部直属政治处与本案隆祥公司签订的土地租赁协议，并且判令隆祥润滑油与星光驾校三十日内迁出、返还涉案土地。后该案被告隆祥润滑油（本案原告）上诉至哈尔滨市中级人民法院。2016年12月15日，哈尔滨市中级人民法院作出了（2016）黑01民终5600号民事判决书维持原判。
一审法院认为，隆祥公司、星光驾校签订书面租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，租赁合同成立，双方应按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。隆祥公司、星光驾校双方的争议焦点认定如下：（一）关于隆祥公司主张要求星光驾校支付占有使用费1,384,250元的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。首先，本案隆祥公司虽然对该标的物不享有所有权，但根据合同的相对性原理，隆祥公司作为承租人有权对次承租人主张权利。其次，隆祥公司如约交付了标的物，星光驾校接收标的物后分批次缴清全部租金，截至2014年12月1日，原租赁合同期限届满，该份租赁合同已经履行完毕，星光驾校作为次承租人应当返还租赁物。星光驾校在原租赁合同期限届满后选择继续占有使用租赁物，应当支付占有使用费。2016年12月15日，经两审终审隆祥公司不再享有该场地的租赁费用收取权，应视为其享有收取星光驾校占有使用费权利的最终时间节点。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。隆祥公司主张占有使用费用按原租赁合同计算，取合同中约定的五年租金的年平均值主张占有使用费用公平合理，故对隆祥公司要求星光驾校按租金每年678,000元支付自2014年12月1日至2016年12月15日止的占有使用费1,384,250元的诉讼请求予以支持。（二）关于星光驾校反诉要求隆祥公司返还租金1,130,000元的问题。星光驾校在庭审中提出抗辩称实际租赁平米数不足20,000平米及租赁年限不满五年，故要求隆祥公司返还租金1,130,000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因星光驾校在庭审中未对其主张举示充足的证据予以证实，且其在提出重新测量场地平米数的申请后又因房屋毁损灭失撤回了测量申请，亦未能举示证据予以证明星光驾校对其造成的损失，故本院对星光驾校的辩解不予采纳。（三）关于星光驾校反诉要求隆祥公司支付维修费453,700元的问题。本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案双方签订的合同中已明确约定租赁期间内的标的物的修缮和维护，及使用过程中所产生的损失，均由星光驾校承担。关于星光驾校提出标的物接收初始便不符合使用约定的抗辩，一审法院认为，其应在隆祥公司交付标的物后立即对接收的标的物是否符合合同约定进行审查。星光驾校在接收标的物后没有对标的物及附属设施的品质提出异议，并将全部租金缴清，按约履行合同义务，其行为可视为对标的物符合使用约定的默认。星光驾校现有证据未能证明标的物初始不符合合同约定标准，故对星光驾校主张维修费的诉讼请求不予支持。综上所述，隆祥公司的诉讼请求于法有据，予以支持。星光驾校的辩称和反诉请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、星光驾校于判决生效之日起立即给付隆祥公司支付自2014年12月1日至2016年12月15日止的场地占有使用费1,384,250元；二、驳回星光驾校的诉讼请求。
本院二审期间，星光驾校围绕上诉请求提了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一、证人谭某出庭作证。拟证明：2015年星光驾校向隆祥公司支付了10万元的房屋租金；证据二、证人张某出庭作证。拟证明：星光驾校对租赁标的的维修及更换都是经过隆祥公司负责人孙林的同意，并且孙林表示维修及更换的费用可以通过顺延租赁期限的方式进行抵扣；证据三、金凯祥出具的说明一份。拟证明：隆祥公司延期交付租赁物的事实及所交付的租赁物不具备应有的使用功能；证据四、申请法院调查张兴江的笔录。拟证明：签订合同当日星光驾校并没有入场，合同顺延。隆祥公司交付的设备没有达到使用的条件，星光驾校根本没有使用；证据五、（2015）香黎民初字第97号案件的送达回证。拟证明：合同解除的日期应当以送达回证的日期为准，送达后，隆祥公司无权对争议的土地主张权利。隆祥公司的质证意见：星光驾校在一审时未提交书面证人证言及证明证人不能出庭原因的证据，忽视了其应享有的诉讼权利，为此其应该承担不利的法律后果，证据一、证据二、证据三不能作为新证据使用。用于证实星光驾校额外向隆祥公司缴纳10万元最直接的证据就是书面的收据，证据一、证据二、证据三的表述都是间接证据，证人证言表述含糊不清，不能作为证据使用，且其所提及的“孙林”与隆祥公司没有直接的关系，星光驾校缴纳租金应向隆祥公司及指定的人员缴纳，但是星光驾校缺少这方面的相关证据，综上，上述三份证据不能作为其所诉请事实的依据。庭后，隆祥公司承认收到了该笔10万元租金，但否认星光驾校提出的顺延租赁期限的主张。证据四不能证实星光驾校所要证明的问题，在该笔录中张兴江陈述合同签订时已经把租赁场地的钥匙交付给星光驾校，星光驾校迟延进场与隆祥公司无关。隆祥公司一审提交的设备清单证明租赁设备已经进行了交付。对于是否顺延租期的问题，张兴江并不清楚，通过一审提交的证据看，星光驾校没有提出更充分的证据证明隆祥公司及相关主管部门曾答应租期顺延的问题，反而是星光驾校正常缴纳租金。对于证据五质证意见如下：星光驾校于合同期届满后仍继续使用租赁场地至2017年5月，应当支付场地占用费。对于隆祥公司与军区租赁合同纠纷一案，最终确认租赁关系是否终止，应以二审判决下达之日为准，即2016年12月中旬。本院的认证意见：隆祥公司对星光驾校提交的五份证据真实性没有提出异议，本院对真实性予以确认，上述证据相互印证能够证明如下事实：1.隆祥公司交付的租赁物存在瑕疵，导致星光驾校未能如期正常使用；2.星光驾校租赁期间更换了锅炉，并对部分厂房、设备进行了维修；3.隆祥公司于2015年7月29日收到中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处请求解除租赁协议的起诉状；4.2015年7月，隆祥公司收到星光驾校支付的租金10万元。本院对一审认定的其他事实予以确认。
本院认为，关于星光驾校是否应向隆祥公司支付1,384,250元场地占有使用费的问题。星光驾校提交的证据能够证明隆祥公司逾期交付租赁场地，且交付的润滑油生产线不能使用，因修路、诉讼影响经营造成星光驾校的营业损失，星光驾校也为更换锅炉、维修房屋和设备投入了相关费用。2014年12月1日租赁合同到期后，星光驾校仍然使用案涉租赁场地，双方没有约定租金标准，隆祥公司亦没有提交证据证明其起诉前向星光驾校提出过支付租金的请求。基于上述事实，星光驾校主张双方曾口头协商延长免租期至2016年11月，符合常理，星光驾校于2015年7月交付的10万元系另案诉讼时其自愿交付。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”隆祥公司与中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处于2008年7月1日签订的《租赁协议书》第九条约定：“乙方在租赁期间，必须保证土地的完整，不得以任何形式将该地转让、抵押和出卖。不得以任何形式改动现有的建筑及地下、地面上的一切设施或增加新的建筑和设施，不许与第三方合作，如需改动和新增设施或与第三方合作，乙方要向甲方提出申请。经甲方同意后方可实施，否则甲方有权无偿收回租赁的土地和土地上的一切建筑。”隆祥公司违反上述约定，中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处享有《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方合同自解除合同的通知到达对方时解除，2015年6月2日中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处向香坊区人民法院起诉被受理，起诉状中清楚载明了解除合同的意思表示。2015年7月29日，香坊区人民法院将起诉状副本送达至隆祥公司，应视为隆祥公司收到了中国人民解放军黑龙江省军区司令部直属政治处解除合同的通知，双方的租赁合同于起诉状副本送达至隆祥公司时解除，隆祥公司无权主张星光驾校向其支付2015年7月29日后的场地使用费。综上所述，一审法院判决星光驾校向隆祥公司支付自2014年12月1日至2016年12月15日止的场地占有使用费1,384,250元不当，星光驾校该项上诉请求成立，本院予以支持。
关于星光驾校上诉请求判令隆祥公司返还租金1,130,000元的问题。星光驾校该项上诉请求的理由已经通过延长租赁期限得以解决，无权再请求返还租金，本院对其该项上诉请求不予支持。
关于星光驾校上诉请求判令隆祥公司支付维修费453,700元的问题。本案双方签订的合同中已明确约定租赁期间内的标的物修缮、维护及使用过程中所产生的损失，均由星光驾校承担，其要求隆祥公司支付上述费用与合同约定相悖，一审法院判决驳回其该项反诉请求并无不当。
综上所述，星光学校的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初4793号民事判决第二项；
二、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初4793号民事判决第一项；
三、驳回哈尔滨隆祥润滑油有限公司的诉讼请求和哈尔滨市星光机动车驾驶员培训学校的其他上诉请求。
一审案件受理费17,258元由哈尔滨隆祥润滑油有限公司负担，反诉案件受理费9527元由哈尔滨市星光机动车驾驶员培训学校负担。二审案件受理费30,543.6元，由哈尔滨市星光机动车驾驶员培训学校负担16,298.1元，由哈尔滨隆祥润滑油有限公司负担14,245.5。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋彦辉
审 判 员 王晓东
审 判 员 梁红玉
二〇一八年七月二十七日
法官助理 咸雅芳
书 记 员 周小倩