福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第3397号
原告方亚水，农民。
委托代理人陈朝晖，福建弘信律师事务所律师。
委托代理人陈翀。
被告方亚容（又名方亚雄、方亚角），居民。
原告方亚水与被告方亚容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理。依法由审判员陈惠民适用简易程序公开开庭进�了审理。原告方亚水及其委托代理人陈朝晖、陈翀、被告方亚容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方亚水诉称，原告方亚水与被告方亚容是同胞兄弟关系，双方共有址在龙海市榜山镇园仔头村霞浒社的房屋一座。1992年6月30日，原告方亚水取得龙集建（1992）字第7-0812号集体土地建设用地使用证，被告方亚容以土地使用者方亚雄名义取得龙集建（1992）字第7-0811号集体土地建设用地使用证。二证四至：东至大埕，西至方亚国厝，南至周粪扫厝，北方加南厝。共有使用权面积116.39㎡，分摊面积58.2㎡。1992年7月5日，原、被告友好协商，双方订立房屋买卖契约，约定被告将其分摊面积的部分转让给原告，房屋价格8000元，另加安装自来水设施和厨房用具补贴700元。合同签订后，原告按约定支付房屋价款给被告，被告也将房屋交付原告使用并将龙集建（1992）字第7-0811号集体土地建设用地使用证交付原告收藏。现因原告要求被告协助办理土地使用权转移手续，被告拒绝。故请求1、依法确认原、被告双方于1992年7月5日订立的房屋买卖契约有效；2、判令被告协助原告办理龙集建（1992）字第7-0811号集体土地建设用地使用证过户变更登记手续。
被告方亚容辩称，1、原告提供的房屋买卖契约中的四至与登记为方亚雄龙集建（1992）字第7-0811号集体土地建设用地使用证中的四至不符；本案买卖合同标的物系夫妻共同财产，非经夫妻一致同意，任何一方无权处分夫妻共有财产；2、答辩人即便与原告签订房屋买卖协议书，只能代表答辩人自己一人意见，并不能完全代表全家人的意见。本案买卖合同标的物系夫妻共同财产，非经夫妻一致同意，任何一方无权处分夫妻共有财产。协议书中没有答辩人妻子苏甘唇签名，故答辩人与原告签订的房屋买�协议书无效；3、答辩人即便与原告签订房屋买卖协议书，答辩人确实未收取原告的房屋买卖款8700元。原告未提供证据证明交付房屋买卖款8700元的事实。4、原告没有证据证明房屋买卖协议书有效，应承担举证不能的法律后果；5、本案已超过诉讼时效。综上本案原、被告签订的房屋买卖合同无效，原告要求确认房屋买卖合同有效和协助房屋产权过户，没有法律依据，应予以驳回。
经审理查明，原告方亚水、被告方亚容兄弟有承祖业址在龙海市榜山镇园仔头村霞浒社的房屋一座。1992年6月30日，原告方亚水取得龙集建（1992）字第7-0812号集体土地建设用地使用证；被告方亚容以土地使用者方亚雄名义取得龙集建（1992）字第7-0811号集体土地建设用地使用证。二证四至均为：东至大埕，西至方亚国厝，南至周粪扫厝，北方加南厝。共有使用权面积116.39㎡，分摊面积58.2㎡。1992年7月4日，原告方亚水与被告方亚容友好协商，双方约定对上述共有的房屋和一块旧宅基地的使用权进行分析，房屋和旧宅基地总折款16000元。房屋为一份，旧宅基地为一份，以抓阄方式决定，抓取到房屋这份的人要补贴抓取到旧宅基地这份的人8000元。通过抓阄原告方亚水取得房屋，被告方亚容取得旧宅基地。当天双方签订协议书一份：“通过双方协定同意决定旧厝三间购价16000元，现定购给亚水使用，现金定于农历6月15日（经核查为公历7月14日）前交清，一切财产定农历6月15日搬清，反回（悔）取消500元押金。亚水财产购2100元、亚雄财产购700元”。7月5日，双方又签订一份房屋买卖契约并加盖龙海市榜山镇园仔头村村民委员会印章，约定被告方亚容将其分得的房屋出卖给原告方亚水，房屋价格8000元另加安装自来水设备和厨房一间价值700元，合计8700元。款项自交�与卖主之日（即1992年农历6月15日）该屋随即交付买主方亚水执掌使用。合同签订后，原告方亚水按约定支付房屋价款给被告方亚容，被告方亚容也将房屋交付原告方亚水执掌使用并将以土地使用者方亚雄名义取得的龙集建（1992）字第7-0811号集体土地建设用地使用证交付原告方亚水收藏。原告方亚水与被告方亚容在协商决定分析旧房屋和旧宅基地时，被告方亚容与其妻苏甘唇共同生活在一起。2002年，原告方亚水对上述房屋进行改建，现已建成三层楼房，被告方亚容及其妻苏甘唇未提出异议。1996年12月15日，被告方亚容以其妻苏甘唇名义向龙海市土地管理局申请分得的旧宅基地建房。1997年3月20日，龙海市土地管理局批准其建房用地180㎡。
本院认为，原告方亚水与被告方亚容是同胞兄弟，均是龙海市榜山镇园仔头村霞浒社村民，是同一集体经济组织成员，龙海市榜山镇园仔头村对涉案房屋宅基地具有经营、管理权。被告方亚容系讼争房屋的合法所有权人，依法对涉案房屋享有处分权。原、被告双方就涉案房屋签订的买卖协议书，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应认定合法有效，故原告方亚水主张确认该协议书有效有事实和法律依据，本院依法予以支持。基于有效的协议，原告方亚水已经按照合同约定履行了支付全部房款的义务，并取得了房屋的实际使用权，被告方亚容作为讼争房屋的产权人，理应配合原告方亚水办理土地房屋产权过户手续。而被告方亚容未按约履行其合同义务已构成违约，故原告方亚水要求被告方亚容协助其办理土地使用权变更登记手续的诉讼请求应予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足�证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于被告方亚容提出的原告方亚水未付房款的抗辩理由，本院认为，虽原告方亚水无法提供被告方亚容出具的收据证明其已付清购房款8700元，但结合本案双方签订的协议内容“款项自交清与卖主之日（即1992年农历6月15日）该屋随即交付买主方亚水执掌使用”分析，有先后履行顺序，原告方亚水支付款项为先履行一方，被告方亚容交付房屋为后履行一方。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。结合双方履行情况，被告方亚容提出原告方亚水未交付款项8700元，不符合常理，被告方亚容辩称不能成立，本院不予支持；1992年10月6日�高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条不仅规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”，同时也规定“但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。首先，被告方亚容与苏甘唇系夫妻关系，而且共同生活在一起，没有证据体现夫妻双方感情存在隔阂，或者被告方亚容存在有必要向苏甘唇隐瞒出卖共有房屋这一重大事项的合理原因。也没有证据证明原告方亚水存在与被告方亚容恶意串通买卖共有房屋的事实。原告方亚水在与被告方亚容签订房屋买卖合同时完全有理由相信被告方亚容的行为系代表他们夫妻的共同利益，完全有理由相信被告方亚容的行为得到其妻苏甘唇的认可；其次，原告方亚水受让诉争房屋后，在该房屋居住长达22年之久，在此期间，原告方亚水对诉争房屋进行改建和装修，被告方亚容和其妻苏甘唇均居住生活在该村，其知情后，如果苏甘唇认为自己的房屋被他人非法使用，没有在合理的期限内提出异议完全不符合日常情理，原告方亚水也据此完全有理由相信被告方亚容其妻苏甘唇知道或者应当知道其共有房屋被丈夫方亚容出卖的事实；第三，作为房屋买卖合同的签订一方，被告方亚容在整个诉讼过程中，从没有向人民法院对其出售房屋的行为是否经苏甘唇的同意或者是否告知苏甘唇作出肯定或者否定的意思表示。因此，原告方亚水是善意、有偿取得诉争房屋的，其权利应当得到法律保护。苏甘唇如果认为其权利受到损失，可以请求擅自处分共有财产的被告方亚容予以赔偿。房屋买卖契约中的四至与登记为方亚雄龙集建（1992）字第7-0811号集体土地建设用地使用证中的四至填写表述确不符，但庭审中，原、被告双方确认涉案的房屋是建在龙集建（1992）字第7-0811号集体土地建设用地使用证上的房屋无异议，本院予以确认；被告方亚容提出与原告方亚水签订房屋买卖合同至今，原告方来水一直没有找过自己要求办理房屋过户等手续，其现在要求办理房屋变更登记手续的诉求已经超过诉讼时效的规定。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。可见，诉讼时效的客体是债权请求权，物权请求权不适用诉讼时效。而出卖人已将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，故被告方�容的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第五十二条、最高人民法院《关于适用〈中华某某共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告方亚水与被告方亚容于1992年7月5日签订的农村房屋买卖协议书合法有效；
二、被告方亚容应于本判决生效之日起一个月内配合原告方亚水到有关部门办理址在龙海市榜山镇园仔头村霞浒社房屋一座（四至：东至大埕，西至方亚国厝，南�周粪扫厝，北方加南厝）的土地使用权过户手续。
本案受理费25元，由被告方亚容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 陈惠民
二〇一四年十月二十日
书记员 姚建平
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，
《最高人民法院关于适用〈中华某某共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。