上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初36641号
原告孙延翠，女，1983年3月22日生，汉族，住吉林省长春市。委托代理人邱捷，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告周筱云，女，1953年3月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张雁山(系被告丈夫之兄)，男，住上海市虹口区。原告孙延翠诉被告周筱云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱捷，被告周筱云及其委托代理人张雁山均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙延翠诉称，2015年11月27日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)以人民币(以下币种相同)520万元的价格出售给原告，双方应于2016年3月30日之前完成交易过户。后原告分三次共计向被告支付40万元定金。2016年3月7日，原、被告在中介处签订网签合同时，发现被告所有的涉案房屋已在另一中介处网签，原、被告之间无法签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。至2016年3月30日，被告一直未解决该问题，原、被告无法按照约定过户。原告认为，被告的行为是一房二卖，且被告也未积极去解决问题，促成合同的履行，已经构成了根本违约。故原告起诉要求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；判令被告返还定金40万元；判令被告赔偿违约金104万元。审理中，原告明确其主张的要求判令被告赔偿违约金，实际为要求判令被告赔偿实际损失，后认为根据双方合同中约定的定金性质，原告变更诉讼请求为要求判令被告双倍返还定金80万元。被告周筱云辩称，2015年11月27日，原、被告签订了《房屋买卖合同》。2016年3月7日，中介公司通知双方到其总部按《房屋买卖合同》第四款支付首付款150万元，并签订网签合同，但原告没有支付首付款150万元，造成《房屋买卖合同》不能履约。在此之前为尽快落实《房屋买卖合同》，被告曾多次催原告尽快支付首付款，但原告答复没钱，在筹钱。原告所述系争房屋已在另一中介处网签，并非事实。网签的前提是买卖双方必须到场方可网签，3月7日双方确实到中介处准备网签合同，但原告没有拿出150万元，导致合同没有签成功。之后到2016年3月25日，上海购房新政出台，原告也不符合购房资格，最终导致合同无法履行。另外，2016年3月7日，双方至中介处去签订合同时，中介确实告知被告系争房屋被锁定了，但被告并不知道是谁去锁定的，也不知道怎么解锁，故并没有去解锁。现被告认为合同不能履行主要在于原告筹不到钱款，已经构成根本性违约，故被告有权没收原告所支付的定金40万元。现在由于原告已经属于限购对象，故同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，系争房屋的权利人为被告。2015年11月27日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定，原、被告通过上海瑞阳不动产居间介绍，由原告购买被告的系争房屋，总房价款为520万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后120天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期；原告应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日内，通过居间方转付或自行支付被告首期房价款(含定金)150万元；被告通过银行贷款方式支付第二期房价款370万元，原告应于签订示范合同并申请公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；双方应于2016年3月30日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；原告应于本合同约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若原告申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付被告；双方应于贷款银行划入被告收款账户7日内，对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告；若该房地产上有户口，则被告应于本合同签订后60天内，向该房地产所在地公安机关办理原有户口迁出手续。该合同第11条“定金责任”还约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在被告收到原告支付的定金后，若被告违约不卖，则应向被告双倍返还定金；若原告违约不买，则已支付被告的定价不予返还。第12条“违约责任”约定，原告未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付被告逾期违约金，逾期超过20日仍未支付的，被告有权单方解除本合同；被告未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按原告已付房款的日万分之五支付原告逾期违约金，逾期超过20日仍未履行交付义务的，原告有权单方解除本合同，原、被告任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。上述合同签订后，原告分别于2015年11月27日、12月3日和2016年1月7日向被告支付5万元、15万元和20万元，以上合计40万元。被告分别就上述款项出具《收款收据》，注明收取的上述款项为原告购买系争房屋的定金。2016年3月7日，经中介公司通知，原、被告至中介处欲签订网签版《上海市房地产买卖合同》，并由中介方即上海瑞从投资管理有限公司拉出系争房屋的网签版《上海市房地产买卖合同》，该合同显示“特别提醒：该房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同”。为此，双方签订网签合同未成。另查明，原告提供的浦东发展银行客户卡对账单显示，自2016年3月15日起至3月25日期间，原告的银行账户上已经存有210万元。证明上述事实的证据有：上海市房地产登记簿、房屋买卖合同、付款凭证及收款收据、网签版上海市房地产买卖合同为证，经质证，原、被告对上述证据均无异议，本院予以确认。原告还提交了网上截屏信息，以证明系争房屋目前的市场价格，对此，被告不予认可，且网上信息具有随意性，故本院难以认定。审理中，原告还申请了上海瑞从投资管理有限公司的王洋洋到庭作证，其陈述，其为原、被告房屋买卖的居间方的经办人。2016年3月7日其通知双方至居间方签订网签合同，当其拉出网签合同时发现系争房屋被锁定，交易无法继续，为此，其询问被告，被告当时说与中原房产公司签订过委托协议，其遂告知被告，找中原房产公司协商解锁。此后，其又多次联系被告询问解除锁定一事，但直至2016年3月25日，系争房屋仍处于被锁定状态。该日，其还通知被告去解除锁定，并在被告的要求下，将产权证原件返还给了被告。原、被告对该证人证言经质证，原告对证人身某某证言均无异议；被告对证人身份无异议，对证言有异议，但认为2016年3月7日中介确实告知被告房屋被锁定，要求被告去解锁，但被告认为不知道如何解锁。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律规定，双方均应依约遵守。现被告在双方约定的时间内因在系争房屋上设定了其他交易备案信息，导致双方签订《上海市房地产买卖合同》不成，现原告主张解除《房屋买卖合同》，被告在审理中表示也同意解除该合同，本院予以准许。至于被告认为其不知晓系争房屋上设定有其他交易备案信息，但被告在审理中也已经确认2016年3月7日中介公司曾告知其房屋锁定，并要求其解锁，但此后作为房屋权利人的被告仍未履行撤销交易备案信息的义务，导致双方签订网签合同未成，故被告已经构成了违约。被告还认为原告未能支付首付款，故导致双方合同签订未成，对此，从《房屋买卖合同》约定内容看，首付款也需在签订网签版合同后当日支付，现双方并未签订网签合同，且原告在审理中也已经提交证据证明在2016年3月25日之前存有银行存款200余万元，其有足够能力支付首付款的，故被告以原告无能力支付首付款作为不能签订合同的理由不能成立，其要求没收定金的抗辩无事实依据，本院不予支持。关于原告已经支付的定金，从双方合同第11条约定的内容看，双方对于定金的性质作出了明确约定，即为了担保本次买卖交易的顺利履行而设立，并约定如原告不买和被告不卖后适用定金罚则的原则，故该定金为立约定金的性质。而合同第12条所约定的是双方正式立约后的违约责任。现从双方的履行情况看，也只是交付了定金，此后因被告未能履行签订网签的《上海市房地产买卖合同》，导致最终对系争房屋买卖不成，故本案应当适用合同第11条的约定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(二)项、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：一、解除原告孙延翠与被告周筱云于2015年11月27日就位于上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告周筱云于本判决生效之日起十日内双倍返还原告孙延翠定金80万元。负有金钱给付义务的当事人如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，减半收取5,900元，由被告周筱云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年七月十八日
书记员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。