广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）象民初字第1084号
原告桂林某某某公司，住所地：桂林市某某路。
法定代表人王某某，总经理。
委托代理人谷某某，广西某律师事务所律师，一般代理。
被告朱某某，男，出生，汉族，住广西。
委托代理人韦某，广西某律师事务所律师，一般代理。
原告桂林某某某公司与被告朱某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月12日受理后，依法由审判员谢颂独任审理，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告桂林某某某公司的委托代理人谷某、被告朱某某及委托代理人韦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林某某某公司诉称，原、被告于2009年5月8日签订房屋续赁合同，约定原告将位于桂林市翠竹路33号场地及房屋出租给被告使用，租金每月5000元，租赁期限从2009年5月1日至2014年5月1日。合同约定，乙方向甲方支付履约保证金5000元，若乙方违约，甲方不退还履约保证金。合同同时还约定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改造、搭建建筑物，不得擅自转租。租赁期间内，被告于2013年8月开始违约，存在欠交租金的行为。至合同届满之日，尚欠4个半月租金，合计22000元。虽经原告多次催收，但被告一直未按合同支付拖欠租金。为此，原告于2013年10月10日向被告发出催收及解除通知，被告仍未履行。2014年3月，原告再次向被告发出通知，要求其在合同届满后立即将场地腾空并返还原告。被告在接到通知后，不但未履行返还租赁物义务，还对原告法定代表人进行威胁和殴打，欲强迫其签订一份追加高额赔偿的协议，幸亏派出所民警及时赶到才得以制止。被告在承租期间，还存在其他严重违约行为，其擅自搭建、改造、转租房屋及场地，并非法加价牟利。原告认为，被告转租加价所获取的收益是基于原告不动产特权所取得的不当利益，应依法判归原告所有。由于被告违约，被告所交的5000元履约保证金不再退还被告。被告在合同到期后未按约定将租赁的场地退还原告，对原告造成严重损失，因此，参照同地段同类型租金价格，由被告支付给原告占用场地引起的损失，综上所述，被告的行为违反了法律规定，损害了原告利益，。原告诉至法院，请求法院判令：一、被告立即将非法占用的位于桂林市翠竹路33号房屋及场地清空并返还原告；二、被告立即支付尚欠租金22000元，并按银行同期贷款利率支付滞纳金至实际履行之日止，利息暂计至起诉之日为1113.17元，以上合计23113.17元；三、被告归还原告2012年9月至2014年4月非法转租获利54000元；四、被告承担自应当返还租赁场地之日止的房屋及场地占用费，暂计至起诉之日为115700元（按同路段同类型租价每月以28925元计）。本案诉讼费由被告承担。
原告对其主张在举证期限内提交如下证据：1、租赁合同，证明被告租用原告房屋及场地的事实及租赁期限已经届满；2、房产证、土地证、宗地图，证明原告系涉案房屋及场地的所有权人；3、催收租金通知2份，证明被告拖欠租金的事实及原告就被告拖欠租金的行为进行了催收；4、转租合同及收据，证明被告在合同期内有非法转租的情形及被告每月非法获利7700元；6、房屋租赁合同，证明同地段同类型房屋租金标准为44.5元／平方米；7、租金的收条和转租合同，汇款情况和机打发票，证明被告在合同期内有非法转租的情形及被告每月非法获利7700元；
被告朱某某辩称，答辩人使用的桂林市翠竹路33号房屋及场地并非被答辩人所说的非法占用。答辩人先后于2004年3月5日、2009年5月8日与被答辩人签订了租赁合同，依法取得了上述租赁的房屋及场地使用权；答辩人至今未搬迁及清空场地是因为被答辩人未履行租赁合同关于因租赁房屋及场地被征用时应依法给予乙方补偿的合同义务，目前该事宜正在协商调解之中；被答辩人恶意诉讼妄图通过诉讼逼迫答辩人搬迁及清空场地，侵吞答辩人的补偿费。因为被答辩人在双方房屋租赁期间2014年1月在答辩人毫不知情的情况下，擅自与桂林漓泉啤酒股份有限公司签订征用补偿协议。被答辩人诉请答辩人支付尚欠租金22000元及相应的利息和滞纳金1113.7元没有任何事实和法律依据。答辩人十年来严格遵守合同的约定按时支付租金给被答辩人不存在拖欠租金现象。租赁期间有两个月因被答辩人的原因，租赁房屋被停水停电，应免交租金这也已得到答辩人的认可，其余并无拖欠租金现象。在双方签订的合同中约定：乙方在按时缴纳甲方租金的情况下，乙方可以进行合作经营，答辩人并未向他人转租的事实。被答辩人要求答辩人承担承租场地及房屋占用费115700元，没有事实和法律依据，答辩人保留起诉被答辩人支付答辩人征用搬迁补偿费的权利。答辩人在没有获得征用补偿拆迁的前提下，被答辩人无权要求答辩人搬迁及清空场地。请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
被告对其主张在举证期限内提交如下证据：1、2004年租赁合同、2009年租赁合同、证明被告从2004年开始承租原告位于翠竹路33号房屋场地进行经营活动，至2009年续签租赁合同。合同第六条约定被告具有与他人进行合作经营的权利；2、补充协议，证明被告于2009年与原告续签租赁合同，新合同约定2014年合同到期时被告与前一份租赁合同一样的优先续租权。合同第七条约定被告具有与他人进行合作经营的权利。双方约定如被告承租的房屋场地遇到征收时，相关补偿费归被告所得；3、2011年至2014年交纳租金的收条，证明被告一直按时向原告交纳房屋租金至2014年4月份，在2014年5月份合同到期没有实际使用就没有交了；4、2013年8、9月份报告，证明2013年7、8月期间，有两个月因原告停水停电，被告口头承诺免交8、9月租金；5、律师函，证明被告承租房屋场地已经被漓泉公司征收；6、租赁场地及房屋经营项目的营业执照及代码证、营业执照复印件，证明经营所有权是被告，没有转租情况；7、安装水管收据复印件，证实7、8月份在停水的情况下是被告自己花费四千元安装了自来水供水设施才恢复用水的事实，这证明了停水停电的事实。
结合本案证据及原、被告当庭陈述，本院确认以下法律事实：
被告朱某某自2004年5月1日起承租原告桂林某某某公司位于桂林市翠竹路33号房屋场地，于2009年5月1日租赁期满，又于期满后原、被告重新签订了《房屋租赁合同》合同约定上述房屋租赁期为五年，自2009年5月1日起至2014年5月1日止，合同期满后在同等条件下，甲方应优先租给乙方使用；租金每月为5000元，于每月的1日前交纳当月租金；承租人可进行合作经营；经营期间，如遇国家、政府政策变化、国家征用该出租场地时，原告前期经营债务产生的法律纠纷时，应服从国家需要法律要求终止双方租赁合同的，该合同自然终止，甲方（原告）应全额退还履约保证金给乙方（被告），乙方自行负责搬迁相关设施。2009年5月8日双方签订《补充协议》一份，约定：一、国家建设需要征用租赁房屋及场地时，甲方协助乙方向征收方办理车库、装修和设施赔偿事宜，补偿费归乙方所得。二、乙方在该租赁房屋大门前至机场车道绿化带开设出入道口，产生的费用为人民币4万元，现由乙方垫付，今后租赁房屋被征用或转让时，由征用方或承租方补偿给乙方。合同履行期间，被告利用租赁的场地及房屋经营“桂林市宝莱汽车修配厂”（以下简称汽修厂）和“桂林市新乡里牛八宝店”，营业执照登记经营者为被告朱某某。2011年5月20日，被告朱某某与郝长胜签订一份《桂林市宝莱汽车修配厂承包合同》，将自营的汽修厂以承包方式给郝长胜经营管理。2013年约7、8月间，由于原告公司地盘用水不正常，被告于2013年8月5日重新申请管网并安装了自来水管道，施工费和材料费共花费人民币4000元。2013年8月、9月被告均未向原告交纳门面租金，原告出具收条“今收到朱某某交来10月份1000元，减出安装水表水管肆仟元”，以此证实被告2013年10月份租金实际已交纳。2014年3月被告交纳租金3000元、4月未交租金。2014年3月23日，原告向被告发出“关于房屋租赁合同到期不再续约的通知”告知其：因公司即将改制等原因，双方签订的租赁合同到期后，被告所租用的场地及房屋不再续租，要求原告提前做好搬迁准备，在合同到期次日将租用的场地腾空交回原告公司，验收后将退回被告保证金。被告对此通知未作回应。合同到期后，被告未将租用到期的场地及房屋退还给原告，其理由：认为没有得到续租，是因为原告将土地及房屋卖给了第三方，故造成其投资装修及安装的修理汽车库房设施的损失，提出要求原告及第三方对其进行补偿。2014年8月29日，原告以邮政快递的方式向被告发出通知：要求被告交清2013年8、9月租金及其他拖欠租金。在原告起诉之日被告尚未清空租用场地，将租用的场地和房屋退回给原告。故原告向本院提起诉讼。
本院认为，原告桂林市某某公司与被告朱某某基于自己的真实意思表示签订的《租赁合同》，约定各自民事权利和义务的合同，依法成立有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系租赁合同到期后未予续签发生的纠纷，因为原告在到期前已经向被告发出“关于房屋租赁合同到期不再续约的通知”。因此，一、合同约定的租赁期限到期，在没有进行重新签订合同续租的情况下，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定要求被告应当在租赁到期日将所租用的场地及房屋清空退还给原告，故对原告第一项诉请，本院应予支持；二、原告主张被告在租赁期间，2013年8、9、10月、2014年4月及2014年3月份尚欠部分的租金未能按约支付，共22000元。被告朱某某主张理由称当时由于停水停电的影响，原告口头答应其免交2013年8、9月二个月租金，根据2014年1月8日原告出具收条“今收到朱铭盛交来10月份1000元，减出安装水表水管肆仟元”，以此证实被告2013年10月份租金实际已交纳。2014年3月被告交纳租金3000元、4月未交租金。其中2014年1、2月被告均已经交纳了租金。双方发生纠纷后的2014年8月29日，原告才以邮政快递的方式向被告发出通知：要求被告交清2013年8、9月租金及其他拖欠租金。在2013年11月到2014年2月间4个月均正常交纳情况下，原告均无异议。结合2014年1月8日原告出具收条“今收到朱某某交来10月份1000元，减出安装水表水管肆仟元”，由于2013年8月、9月确实存在停水停电现象，被告经营务必受到影响，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故本院确定被告尚欠原告2014年3月份2000元、4月份5000元租金，共计人民币7000元。三、租赁合同履行期间，被告利用租用的场地及房屋进行装修及添加设施开办的汽车修理厂及饭店给他人经营的行为不符合转租的特征，并不违反本案当事人双方签订的《租赁合同》中的约定，故原告主张被告违反合同约定将租用的场地和房屋转租给他人使用的证据不充分，其要求被告将转租所产生的利益支付给原告没有法律依据，本院不予支持；四、租赁合同到期后，原告已发出通知给被告，表示租用的场地及房屋已不再续租给被告使用，被告理应在租用期限到期后立即将租用的场地及房屋返还给原告，由于被告不履行返还租用物的义务，原告主张其支付相应的使用费，本院予以支持，但原告主张以同路段、同类型租金价格要求被告承担不按时返还租赁物所产生的场地占用费依据不足，证据不充分，本院不予采信，故本院确认被告按双方合同约定的每月5000元租金给付原告逾期占用费。五、被告答辩理由称，原告已将本案中租赁的场地卖给了他人，原告已不是该场地的实际所有权人，其主体资格不符，因此无权利向被告主张权利；且被告未按时返还租赁的场地及房屋是由于双方就赔偿事宜未达成协议，并非无故占用到期的租赁场地及房屋，属原告违约在先。本院认为，不动产的变更是以登记为准，庭审中，根据原告提供的房屋产权证和土地所有权证，本案涉及的场地及房屋均在原告名下，因此，原告应为本案适格的主体。本案审理中，被告未就赔偿事宜进行反诉，亦未提供相应的证据，其答辩称将保留起诉原告支付被告征用搬迁补偿费的权利。因此，关于征用搬迁补偿费的事宜，被告可另行诉讼，在本案中不应成为其拒搬的理由。本院对其辩称理由不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告在本判决生效之日起10日内将占用的位于桂林市翠竹路33号房屋及场地清空并返还原告；
二、被告支付原告租金7000元（2014年3月份租金2000元、4月份租金5000元）；
三、被告向原告支付逾期使用租赁场地及房屋的占用费22000元（以每月5000元计算，自2014年5月1日起至2014年8月30日止为20000元，9月1日至起诉之日2000元）；
四、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费4156元（原告已预交），因本案适用简易程序审理，受理费减半收取2078元，由被告承担262.5元，余款1815.5元由原告自行承担。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4156元（户名：桂林市中级人民法院，账号：304216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 谢 颂
二〇一四年十一月十八日
代书记员 陆旻琦