广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江鹤法龙民初字第200号
原告：李福强。
原告：李焕笑。
原告：吕艳卿。
原告：李杰成。
上述四名原告的委托代理人：任坚明，广东叠力律师事务所律师。
被告：鹤山市源隆印花有限公司。
法定代表人：曹波。
被告：曹喜成。
原告李福强、李焕笑、吕艳卿、李杰成诉被告鹤山市源隆印花有限公司（以下简称“源隆公司”）、曹喜成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，依法由审判员源冠泉适用简易程序独任审判，并于2014年11月12日公开开庭进行了审理。四名原告的委托代理人任坚明到庭参加了诉讼，被告源隆公司及曹喜成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理，现已审理终结。
原告诉称：李杰成、李杰洪在鹤山市古劳镇三连工业区拥有厂房一幢（土地证号：鹤国用（2003）第0004**号），李某于2009年因病去世，原告李福强、李焕笑是李某父母，原告吕艳卿与李某是夫妻关系，均为李某的合法继承人。原告李杰成、李焕笑、吕艳卿委托李福强于2013年7月1日与被告源隆公司、曹喜成签订《房屋租赁合同》，被告源隆公司、曹喜成向原告租赁上述厂房，租金每月75000元。合同第二款第3小款约定：“乙方应先付租金后使用：如逾期交纳，按所欠租金金额以每月3％计付违约金，如逾期满3个月的，甲方有权单方解除合同，收回出租物，并有权留置乙方的物品作为乙方尚未交纳租金及违约金的抵押物。”亦即被告源隆公司以资产作质押。其后，被告曾欠原告租金，经原告起诉后被告支付，被告经营状况一直恶劣，所有资产已被查封，自2014年6月起，被告再未支付租金，依法原告权益应予维护，特此，向人民法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、双方解除《房屋租赁合同》；2、两被告支付原告租金人民币225000元及违约金直至付清为止［自2014年7月1日暂计算至2014年9月30日，按每月75000元、月利率3％计算，暂计6个月，75000×3％×6=13500元，暂计l3500元］；3、两被告于2014年10月1日前搬离租赁厂房，向原告交还租赁厂房；4、原告对被告源隆公司留在厂房的资产有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更违约金请求为：以欠租金225000元为本金，从2014年9月11日开始按月利率3%计算至付清款日止，其他诉讼请求不变。
两被告无提出答辩，又无出庭辩认原告提供的证据，故视为其放弃答辩、举证、质证、辩证的权利。
经审理查明：2013年7月1日，原告李福强（甲方）与被告源隆公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由甲方将坐落于鹤山市古劳镇三连工业区面积约10000平方米的厂房及附属设施租给乙方作生产性使用，租期五年（2013年7月1日至2018年6月30日）；前三年（2013年7月1日至2016年6月30日止）租期内的租金为每月75000元，后二年（2016年7月1日至2018年6月30日止）租期内的租金为每月82500元；乙方于每月10号前交纳租金给甲方；乙方应先付租金后使用，如逾期交纳按所欠租金金额以每月3%计付违约金，如逾期3个月的，甲方有权单方解除合同，收回出租屋，并有权留置乙方的物品作为乙方尚未交纳租金及违约金的抵押物；双方在签订本合同时，由乙方预交10万元作为租赁按金……乙方拖欠租金及各项费用累计达三个月的，乙方所交按金归甲方所有，甲方不予退回；终止合同或解除合同时，乙方必须在60天内自行搬出其所有物品，超过60天仍在厂房内原属于乙方的物品没有搬出的，视为乙方放弃其所有权，并可由甲方自行处理。“甲方签名”一栏由李福强签名捺指模确认，“乙方签名”一栏由曹喜成签名捺指模并盖源隆公司印章确认，源隆公司法定代表人曹波亦签名捺指模予以确认。合同签订后，李福强依约将物业交给源隆公司使用。初时源隆公司还能依约交纳租金，但从2014年7月份开始欠交租金，至原告于2014年9月16日提起诉讼日止，尚欠2014年7月份至9月份三个月租金共计225000元。原告起诉后，被告源隆公司支付了2014年7月和8月份的租金，但又拖欠2014年10月和11月的租金，即源隆公司至今尚欠原告9月至11月共三个月的租金225000元未付，原告遂请求法院判令：1、双方解除《房屋租赁合同》；2、两被告支付原告租金人民币225000元及违约金（以欠租金225000元为本金，从2014年9月11日开始按月利率3%计算至付清款日止）；3、两被告于2014年10月1日前搬离租赁厂房，向原告交还租赁厂房；4、原告对被告源隆公司留在厂房的资产有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。
另查明：一、出租物业原属于李杰成和李某共有（四名原告确认）。李某已经去世，原告李福强（李某的父亲）、原告李焕笑（李某的母亲）、原告吕艳卿（李某的妻子）三人是李某的第一顺序继承人，因此出租物业属于李福强、李焕笑、吕艳卿、李杰成四名原告共同共有。二、四名原告确认于2013年7月1日共同委托原告李福强作为甲方代表与被告签订《房屋租赁合同》。
上述事实，有原告提供的证据及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告之间设立的租赁合同关系合法有效，受法律保护。被告租用了原告的物业，却无依约交付租金行为，已经构成违约，应负违约责任。至于承担违约责任的主体，由于《房屋租赁合同》中“乙方签名”一栏既有曹喜成的签名和捺指模，又盖有源隆公司的印章，故曹喜成签名捺印的行为应视为代表源隆公司的行为，因此违约责任应由源隆公司承担，不应由曹喜成个人承担。
对原告各项请求，本院处理如下：
1、关于要求解除《房屋租赁合同》的请求。《房屋租赁合同》约定：“如被告逾期3个月未交租金的，甲方有权单方解除合同。”至原告起诉日止，被告源隆公司已经拖欠原告2014年7月至9月共三个月租金，虽然诉讼过程中源隆公司支付了7月和8月的租金，但至今尚欠2014年9月至11月三个月的租金未付，因此原告主张解除租赁合同关系，理据充分，应予支持。
2、关于要求被告支付尚欠租金225000元及违约金的请求。由于被告源隆公司至今尚欠原告2014年9月至11月三个月的租金共计225000元未付，故原告请求其付清租金225000元的请求理据充分，应予支持。至于违约金，《房屋租赁合同》约定：“乙方租金于每月10号前交纳租金给甲方；乙方应先付租金后使用，如逾期交纳，按所欠租金金额以每月3%计付违约金……”。现原告主张违约金以欠租金225000元为本金，从2014年9月11日开始按月利率3%计算至付清款日止，理据充分，本院予以采纳。
3、关于要求被告于2014年10月1日前搬离租赁厂房的请求。《房屋租赁合同》约定：“终止合同或解除合同时，乙方必须在60天内自行搬出其所有物品，超过60天仍在厂房内原属于乙方的物品没有搬出的，视为乙方放弃其所有权，并可由甲方自行处理。”由此约定可知，被告应于本院判决解除合同之日（即判决生效之日）起60日内搬离租赁厂房。
4、关于要求对被告源隆公司留在厂房的资产有优先受偿权的请求。原告要求享有优先受偿权的依据是《房屋租赁合同》关于“有权留置乙方的物品作为乙方尚未交纳租金及违约金的抵押物”的约定。由于留置权属于法定权利，不能由当事人约定，且并无法律规定留置权适用于房屋租赁合同的情形，故对原告该项请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、原告李福强与被告鹤山市源隆印花有限公司于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日起解除。
二、被告鹤山市源隆印花有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李福强、李焕笑、吕艳卿、李杰成2014年9月至同年11月的租金225000元及违约金（以225000元为基数，从2014年9月11日开始至本判决规定的款项付清之日止，按月利率3%计付）。
三、被告鹤山市源隆印花有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内自行迁出租赁厂房，并将租赁厂房交还给原告李福强、李焕笑、吕艳卿、李杰成。
四、驳回原告李福强、李焕笑、吕艳卿、李杰成的其他诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2439元（已减半收取），由被告鹤山市源隆印花有限公司负担（受理费原告已预交，由被告于支付欠款时一并付给原告，本院不再收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一
审判决部分的上诉请求数额向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期限内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 源冠泉
二〇一四年十一月二十七日
书记员 郑海珠