安徽省南陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民二初字第00587号
原告：安徽南陵农村商业银行股份有限公司，住所地南陵县。
法定代表人：颜世龙，董事长。
委托代理人：汪勇，该公司不良资产管理部员工。
被告：李元金，男，1973年10月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。
被告：秦炳香，女，1973年12月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。
原告安徽南陵农村商业银行股份有限公司与被告李元金、秦炳香借款合同纠纷一案，本院于2015年8月19日受理后，依法由审判员奚正宏适用简易程序于2015年10月8日公开开庭进行了审理，原告安徽南陵农村商业银行股份有限公司委托代理人汪勇到庭参加诉讼、被告李元金、秦炳香经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽南陵农村商业银行股份有限公司诉称：第一被告李元金于2014年8月29日在原告下属烟墩支行办理抵押贷款24万元，期限为11个月，约定贷款年利率为10.8%，贷款到期日为2015年7月29日，用途进货，第一、第二被告共同办理了房产抵押登记手续，以夫妻双方共同财产归还贷款本息。该笔贷款到期前第一被告未按照合同约定归还贷款的利息，到期时和到期后，原告多次电话催促第一被告李元金和第二被告秦炳香及时归还贷款本息，但是两被告均未履行合同约定，未按合同约定偿还全部贷款本息。截止2015年8月10日，第一被告欠原告贷款本金24万元，利息25116.76元。此间原告又多次要求两被告归还原告贷款本息，但两被告依然未履行合同中的贷款清偿义务。为此特提起诉讼，请求法院依法判令：一、第一被告和第二被告归还其所欠原告的贷款本金240000元，利息25116.76元，本息合计265116.76元（另：2015年8月10日后的贷款利息按借款合同约定利率计算，直至还清贷款本金时为止）；二、对两被告抵押的位于南陵县籍山路皖南商城2幢3单元505室的抵押物，采取拍卖、变卖、折价等方式变价，所得价款
优先偿还原告本息；三、本案诉讼费用及相关费用由两被告承担。
原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：
证据1、第一被告、第二被告的身份证复印件、结婚证复印件、户口本复印件，借款人情况简介，证明被告主体适格；
证据2、借款申请复印件，证明被告向原告申请借款的事实；
证据3、编号房地权南陵县字第××号抵押房产证复印件，国用（2008）第4-（6）-054-170抵押土地证复印件、烟墩支行最高额抵字2012第0056号的最高额抵押合同复印件，证明被告向原告提供房产抵押的事实；
证据4、房屋拍卖委托书复印件，证明贷款不能偿还时，拍卖抵押物用于偿还债务；
证据5、房地产价格评估报告单复印件，证明抵押物的价值；
证据6、烟墩支行个借字2012第0089号的个人借款合同复印件、烟墩支行个借字2012第0089-3号的个人借款合同（出账合同）、编号：NO：1005329726借款借据复印件，证明被告向原告借款的事实。
被告李元金、秦炳香未到庭参加诉讼，亦未提交证据。
经庭审举证，本院认为，原告所举证据1、2、3、4、5、6，具有真实性、关联性、合法性，故本院均予以认定。
经审理查明：被告李元金与被告秦炳香系夫妻关系，2012年8月1日，被告李元金与原告安徽南陵农村商业银行股份有限公司下属烟墩支行签订了一份《个人借款合同》，约定借款额度为人民币240000元，借款期限为36个月，自2012年8月1日至2015年8月1日止，并约定贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮30%。为保证该《个人借款合同》权利、义务的履行，被告李元金与原告安徽南陵农村商业银行股份有限公司下属烟墩支行又签订了一份《最高额抵押合同》，该合同约定以被告李元金所有的位于南陵县籍山路皖南商城2幢3单元505室的房屋（产权证号：房地权南陵县字第××号）为被告李元金向原告下属烟墩支行提供最高额贷款金额为240000元的贷款作抵押，最高额抵押担保的范围为：本合同期间的主合同项下每笔借款合同或其他形成债权债务所签订的法律性文件约定的全部主债权及利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金以及乙方安徽南陵农村商业银行股份有限公司下属烟墩支行为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保
全费、差旅费、公证费、执行费、律师代理费、评估费、拍卖费等）。乙方依据法律、法规、规章等规定或主合同约定提前实现债权或解除主合同，乙方有权立即依法处分抵押物，并从所得款项中优先受偿。双方并就上述房屋办理了抵押物登记手续。第二被告秦炳香也在借款人配偶声明和抵押人配偶声明条款上签字，承诺愿意在借款人发生违约时，承担连带责任，同意借款人处分夫妻共同财产归还贷款本息。2014年8月29日，被告李元金向原告下属烟墩支行借款240000元，约定年利率为10.8%，还款到期日期为2015年7月29日。借款到期后，原告多次电话催促第一被告李元金和第二被告秦炳香归还贷款本息，但是两被告均未履行合同约定的贷款清偿义务。
本院认为：原告下属烟墩支行与被告签订的《个人借款合同》系当事人真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。被告在向原告贷款后应该履行按时还款的义务，故原告要求两被告偿还本息265116.76元，2015年8月10日后的贷款利息按借款合同约定利率计算，直至还清贷款本金时为止的请求于法有据。原告与被告签订的《最高额抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，并对涉案抵押的房屋（产权证号：房地权南陵县字第××号）办理了抵押登记，抵押权
自登记时设立，故应当受法律保护。因被告未按时履行还款义务，所以，抵押权人（原告）有权在最高债权限额内就该担保财产享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第二百零三条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，本案判决如下：
被告李元金、秦炳香欠原告安徽南陵农村商业银行股份有限公司借款本金240000元，利息25116.76元，合计265116.76元，于本判决生效后十日内清偿。
被告李元金、秦炳香自2015年8月11日起按照合同的约定的利率向原告安徽南陵农村商业银行股份有限公司支付借款利息至还清借款本金时止。
原告安徽南陵农村商业银行股份有限公司于本判决生效后以抵押物被告李元金、秦炳香所有的位于南陵县籍山路皖南商城2幢3单元505室的房屋（房地产权证号：房地权南陵县字第××号）进行拍卖所得的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2638元，由被告李元金、秦炳香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 员 奚正宏
二〇一五年十月十六日
代理书记员 叶明奇
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。