广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳西法民初字第398号
原告：阳西县富和房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县新城区农贸批发市场B幢1号楼。
法定代表人：陈国进，该公司总经理。
委托代理人：谢大南，该公司职员。
被告：叶月生，男，1980年8月15日出生，汉族，住阳西县。
原告阳西县富和房地产开发有限公司诉被告叶月生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月15日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告阳西县富和房地产开发有限公司的委托代理人谢大南到庭参加诉讼，被告叶月生经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳西县富和房地产开发有限公司诉称：2014年1月15日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定承租原告位于阳西县富和花城C6号商铺；月租金为500元、每月物业管理费为1.00元／m2（从2014年5月1日起，根据双方约定调整了收费标准，每月物业管理费为1.30元／m2），水费按3.33元／m2、电费按1.27元／千瓦时计算；租期为12个月（从2014年2月4日至2015年2月5日止）；合同还作了其他约定。合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，自2014年6月开始，被告就拖欠租金、物业管理费和电费，经原告多次催促，被告都没有依约履行义务。为此，请求法院判决：一、被告将房屋完好腾退给原告；二、被告支付从2014年6月至2015年1月的租金3500元、电费586.80元、水费43.50元、物业管理费333.20元，共计4463.30元；三、被告按租金标准支付房屋占用费（从2015年2月5日起至被告将房屋腾退之日止）；四、被告承担本案全部诉讼费用。
原告阳西县富和房地产开发有限公司在举证期限内向本院提供的证据有：1、《房屋租赁合同》一份；2、租户欠费表、《欠费缴费通知单》各一份；3、收据二份；4、《营业执照》、身份证复印件各一份；5、《房地产权证》一份；6、《广东省收费许可证》一份。
被告叶月生不作答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。
经审理查明：原告阳西县富和房地产开发有限公司是阳西县富和花城C6号商铺的所有人，该房的建筑面积为36.65平方米。2014年1月15日，被告叶月生与原告阳西县富和房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》一份。其中合同第二条约定：1、甲方（阳西县富和房地产开发有限公司）出租给乙方（叶月生）的房屋位于阳江市阳西县富和花城C6号商铺。2、出租房屋面积共约37平方米（以建筑面积为准）。第四条约定：1、该房屋租赁期共12个月，自2014年2月5日起至2015年2月4日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为乙方办公使用。如未经甲方同意，乙方擅自改变租赁用途，甲方有权提前收回租赁权，由此产生的损失概由乙方自行承担。第五条约定：1、2014年2月5日至2015年2月4日止该房屋每月租金为500元。第六条约定：1、租赁期间，乙方使用甲方提供的用水和用电，乙方应向甲方交付水费3.23元／立方米，电费1.27元／千瓦时；每月5日前交纳；2、租赁期间，乙方根据物业管理的规定，在每月5日前支付当月的物业管理费，物业管理费为1元／㎡（如遇国家调整或物价局部门核准调整收费标准，则按新的收费标准执行）总计为37元。第九条约定：3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）逾期未交纳按约定由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租累计2个月（含）以上。签订合同时，被告向原告支付了1000元作为保证金。合同签订后，原告即按合同约定将上述房屋交付给被告使用，但被告叶月生只按合同约定支付了截至2015年5月份的租金和物业管理费、水电费以及2015年6月的租金和物业管理费给原告。庭审中，原告自述房屋的建筑面积实为36.65平方米，但签订合同时按四舍五入计算，记载为37平方米；经本院向原告释明涉案租赁合同履行期限的法律规定后，原告变更第一项诉讼请求为解除双方租赁合同关系并请求被告腾退房屋，明确第二项诉讼请求的租金、物业管理费从2014年7月计起，其中物业管理费按合同约定按1元／㎡的标准以房屋的建筑面积36.65平方米计算，第三项诉讼请求中的房屋占用费要求按租金标准计至法庭辩论终结时止，并表示放弃请求被告拖欠的水电费。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《营业执照》、《房地产权证》、身份证、租户欠费表、《欠费缴费通知单》、收据、《广东省收费许可证》以及当事人的陈述等证据证实，足以认定。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告阳西县富和房地产开发有限公司与被告林月生于2014年1月15日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。合同签订后，原告已按照合同约定将商铺交由被告使用，被告在租赁期限内理应依约支付相应的租金、水电费及物业管理费，但被告自2014年6月后未能按照合同的约定履行支付租金、水电费和物业管理费的义务，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。按双方合同约定，从原告欠缴租金当月（2014年7月）起计至合同期满的2015年2月5日，被告尚欠租金为3500元（500元×7个月）和物业管理费256.55元（36.65平方米×1元／平方米×7个月）。现原告请求自2014年7月起的租金和物业管理费，合法有理，本院应予支持。而原告于庭审中自愿放弃关于水电费一项的请求，系其自行处分民事权利的行为，与法无悖，本院予以准许。租赁期间届满后，被告继续使用该商铺，原告对此没有提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告双方所签订的《租赁合同》继续有效，双方当事人均应依约全面履行，但租赁期限变更为不定期。因原租赁期限届满之日为2015年2月5日，故新的租赁期限应从2015年2月6日起算，租金及相应的物业管理费亦应从2015年2月6日起按原合同的约定计付。故原告请求按原合同约定的租金标准计算合同期满后的租金（房屋占用费），本院亦予以准许。庭审中，原告请求该部分费用计至一审辩论终结时（2015年7月2日）即共计6个月的租金，系其自行处分民事权利的行为，本院予以准许。故该部分的租金应计为500元／月×6个月＝3000元。综上，原告合同期满前后两部分的租金合计为6500元，物业管理费合计256.55元，两项欠款共计6756.55元。因被告原签订合同时预交了保证金1000元，该款实际为承租人向出租人缴纳的保证金，是附停止条件的返还债务的金钱所有权的移转（让与担保），其主要目的在于促使承租人按照合同约定及时缴纳租金，降低承租人逃租的可能性，保障出租人对承租人的租金请求权，维持承租人与出租人的利益平衡。故承租人不经出租人同意不能主张用保证金扣除租金，同样出租人也不得借承租人存在违约行为而没收该款。当然，如果承租人存在违约行为，出租人可以保证金抵扣违约损失。鉴于本案的实际情况，该款应从被告因租赁合同所欠费用的总额中予以扣减即为6756.55元－1000元＝5756.55元，故被告尚应支付租金、物业管理费5756.55元给原告，对原告请求超出部分，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，且原、被告双方亦在《房屋租赁合同》第九条约定“被告拖欠房租累计2个月（含）以上的原告有权解除合同收回出租房屋”，如前所述，合同履行期间，被告已累计拖欠多月租金，其违约行为早已符合法律规定以及合同约定的解除、返还房屋的条件，而原租赁期限届满后双方转入不定期赁期间，被告亦未能依约缴纳租金，导致原告的合同目的（租金收益）无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原告可自解除条件成就时主张终止双方租赁关系并请求被告腾退房屋。本案中，被告一直占用所租用商铺却长期不知去向，原告多次向其催收租金等欠费无果，应视为原告方已给予承租人必要的合理期限。现原告请求解除双方的租赁合同关系以及判令被告腾迁出讼争的阳西县富和富和花城C6号商铺并予以返还，本院予以支持。被告叶月生经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也不作任何答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十三条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告阳西县富和房地产开发有限公司与被告叶月生于2014年1月15日签订的《房屋租赁合同》，限被告叶月生在本判决发生法律效力之日起三十日内腾迁出阳西县富和花城C6号商铺并予以返还给原告；
二、限被告叶月生在本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的租金、物业管理费共款5756.55元给原告阳西县富和房地产开发有限公司；
三、驳回原告阳西县富和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由被告叶月生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 程美然
人民陪审员 刘新喜
人民陪审员 陈建深
二〇一五年八月十四日
书 记 员 陈昌成