大通湖管理区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0991民初162号
原告：中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行，住所地湖南省益阳市大通湖区河坝镇五一路北500号。
负责人：贺斌，男，1970年6月13日出生，汉族，住湖南省益阳市大通湖区。系该行行长。
委托诉讼代理人：李彬，男，1965年8月7日出生，汉族，住湖南省益阳市大通湖区。系该行职员。代理权限为代为起诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解等。
被告：阳运红，男，1971年11月26日出生，汉族，住湖南省益阳市大通湖区。
被告：匡爱红，女，1974年4月15日出生，汉族，住湖南省益阳市大通湖区。系被告阳运红之妻。
被告：益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司，住所地湖南省益阳市大通湖区河坝镇御湖路。
法定代表人：黄剑星，男，1966年7月5日出生，汉族，住湖南省益阳市。
原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行与被告阳运红、匡爱红、益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行的委托诉讼代理人李彬到庭参加了诉讼，被告阳运红、匡爱红、益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司经本院传票传唤，均未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行向本院提出诉讼请求：1.两被告阳运红、匡爱红偿还所欠贷款本息258128.25元（本金253581.75元及计算至2016年6月24日止的利息4546.50元），2016年6月24日之后的利息按合同约定的标准计算，延伸照付；2.被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司承担连带清偿责任；3.确认原告对抵押物位于大通湖区××路××单元××号商品房，享有优先受偿权；4.三被告承担本案诉讼等相关法律费用。事实与理由：2013年8月14日，被告阳运红、匡爱红夫妻与被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司签订购房协议，购买被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司位于大通湖区××路××单元××号商品房，房产套内建筑面积133.65平方米，房产总价392664元，其中被告阳运红、匡爱红夫妻首付房款122664元。根据被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司与原告方签订的一手房贷款业务银企合作协议，2013年8月20日，被告阳运红、匡爱红夫妻由被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司提供担保（阶段性保证+抵押），向原告申请27万元住房一手房按揭贷款，贷款期限240个月，还款方式采取按月分期付款，并于2013年8月20日，向原告出具同意抵押承诺书和个人购房担保借款授权委托书，2013年8月23日，原告与被告阳运红、匡爱红夫妻及保证人益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，2013年8月23日，为该133.65平方米的××号商品房办理了益房预大区字第××号房屋预告登记证明，且原告于2013年8月26日向被告阳运红、匡爱红发放了270000元的一手房贷款。贷款发放后，被告阳运红、匡爱红夫妻当初按合同履行了按月还款，已累计偿还贷款本金16418.25元，利息44539.24元，但自2016年3月起，被告阳运红、匡爱红夫妻已经拖欠4期原告贷款未还，经原告催收，被告阳运红、匡爱红夫妻仍不履行按期还款义务。
被告阳运红、匡爱红、益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司未答辩，亦未提交证据。
本院认为，本案争议焦点：1.原告与被告阳运红、匡爱红金融借款合同是否合法有效？2.被告阳运红、匡爱红尚欠多少贷款本金及利息？3.被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司是否承担连带清偿责任？4.原告对抵押物位于大通湖区××路××单元××号商品房，是否享有优先受偿权？根据原告的陈述及举证，本院认定事实如下：2013年8月14日，被告阳运红、匡爱红夫妇与被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司签订合同编号为××的商品房买卖合同，购买被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司位于大通湖区××路××单元××号商品房，房产套内建筑面积133.65平方米，房产总价392664元，其中被告阳运红、匡爱红夫妻首付房款122664元，其余270000元向银行贷款后支付。合同签订后，被告阳运红已于2013年8月14日向被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司支付了首付房款122664元。2013年8月20日，被告阳运红、匡爱红夫妇向原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行提交了个人信贷业务申请表，以向被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司购买的商品房作为抵押向原告申请贷款270000元，被告匡爱红作为被告阳运红的配偶及资产共有人的身份在申请表中签字认可，并向原告提交了共同还款责任承诺书及同意抵押承诺书，承诺同意与被告阳运红共同还款。2013年8月23日，原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行与被告阳运红、匡爱红、益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司签订了个人购房担保借款合同，被告阳运红为借款人，被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司为保证人，被告阳运红、匡爱红为抵押人，约定借款金额为270000元，借款期限为240个月，借款用途为购买被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司位于大通湖区××路××单元××号商品房，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，借款利率采取浮动利率，以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮为年利率7.20500%；保证方式为连带责任保证，并约定在同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权利提前收回借款、提前行使担保权、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司在原告处的账号49×××86内。抵押人应协助配合贷款人在本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记。2013年8月23日，原告与被告阳运红就贷款抵押为位于大通湖区××路××单元××号房屋在益阳市大通湖区房地产管理处办理了益房预大区字第××号预购商品房抵押权预告登记，2013年8月26日，原告将270000元的贷款打入到被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司在原告处的账号18×××86内，并标明了执行利率为年利率7.20500%，扣款账号为62×××16，被告阳运红作为借款人在贷款发放的个人借款凭证上签字确认。贷款发放后，被告阳运红按期从2013年8月26日还款至2016年3月。截止至2016年6月24日，被告阳运红尚欠原告本金253581.75元。另查明被告阳运红、匡爱红系夫妻关系。
本院认为，原告与被告阳运红、匡爱红、益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司签订的个人购房担保借款合同，系原、被告真实意思的表示，足以证明原、被告之间存在合法有效的借款合同及担保合同关系。原告依照合同向被告阳运红提供了贷款，被告阳运红应当按照合同按期还款。因被告阳运红在2016年3月份起未按照合同约定还款，被告阳运红已经构成违约，原告依照合同有权利提前收回借款、提前行使担保权。截止至2016年6月24日，被告阳运红尚欠原告贷款本金253581.75元，被告阳运红应予归还；借款合同中对利息进行了约定（即按照年利率7.20500%进行计算），该约定不违反我国法律对利息的强制性规定；被告匡爱红与被告阳运红系夫妻关系，该笔贷款系夫妻关系存续期间的债务，且被告匡爱红在共同还款责任承诺书中作出与被告阳运红共同还款的承诺，因被告阳运红已经构成违约，被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司按照合同约定应当承担连带清偿责任。原告与被告阳运红在房管部门进行的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对本案所涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，本院确定原告与被告阳运红在房管部门进行的抵押预告登记的有效性。
综上所述，对原告要求被告阳运红、匡爱红共同偿还贷款253581.75元本金及利息的诉请及原告要求被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。对原告要求对抵押物位于大通湖区××路××单元××号商品房享有优先受偿权的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条的规定，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，缺席判决如下：
一、被告阳运红、匡爱红在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行贷款本金253581.75元及利息（利息计算方式为按照年利率7.20500%，从2016年3月22日至本判决确认的履行期间届满之日止）；
二、被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任，被告益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司承担清偿责任后，可向被告阳运红、匡爱红追偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5172元，由被告阳运红、匡爱红、益阳市大通湖区宇星房地产责任有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 谭 敏
审 判 员 李琼骞
人民陪审员 周秋英
二〇一六年十二月七日
书 记 员 周振知
附录：
《中华人民共和国合同法》
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定
的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。