湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第00583号
原告长沙融程花园酒店有限公司。住所地长沙市雨花区湘府中路*号。
法定代表人许龙金，执行董事。
委托代理人肖育文，系公司法务部职员。
委托代理人罗洁琼，系公司法务部职员。
被告曾晓玫。
委托代理人张娟，湖南和润律师事务所律师。
委托代理人李斌全，湖南和润律师事务所律师。
第三人湖南金信房地产开发有限公司。住所地长沙市雨花区湘府中路*号。
法定代表人张长宗，董事长。
委托代理人曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。
原告长沙融程花园酒店有限公司（以下简称原告）诉被告曾晓玫（以下简称被告）、第三人湖南金信房地产开发有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖育文，被告及其委托代理人张娟、李斌全，第三人的委托代理人曾秀伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年3月10日，被告与第三人签订《长沙市商品房买卖合同》，从第三人处购买位于长沙融程花园酒店第1幢N单元12层1218号房屋。同日与原告签订《产权式酒店公寓租赁合同书》，将从第三人处购买的房屋出租给原告，用于经营酒店。同时，原告提前向被告支付最后两年的租金，用于支付被告向第三人购买的部分首付款，即被告实际仅向第三人支付225096元首付款，而不是购房合同中约定的373872元，余下的148766元由原告代其向第三人支付。由于原告资金困难，一直未向第三人支付该款项，但第三人一直在向原告催讨该债务。原告酒店自经营至今一直亏损，不能按时向被告支付租金。2014年7月28日，被告向法院提起诉讼，要求原告支付租金和违约金。鉴于原告经营困难以及双方互信关系彻底破裂，原告已不具备继续履行租赁协议的能力，也无再继续履行租赁协议的必要。原告遂诉至法院，请求依法判决：1、解除原被告双方的《产权式酒店公寓租赁合同书》；2、被告向原告返还2023年、2024年最后两的租金共计148776元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、原被告签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》合法有效，不存在合同约定解除条件或法定解除条件的情形。2、原告自经营开始至今一直处于亏损状态，属商业风险而非合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化情形。3、原告要求被告返还2023、2024年两年租金没有事实和法律依据。4、原被告之间的租赁关系是被告与第三人购房关系的附加条件，且原告将房屋统一装修成五星级客房标准。被告对出租房屋的处置权、收益权受到一定程度的限制。被告系弱势方，且无违约及过错。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人辩称，1、认可原告陈述的事实与理由。2、认可原被告以最后两年租金抵扣了购房部分首付款，但是原告未实际支付第三人。如果被告既不向第三人支付购房款也不向原告返还租金，那么第三人将依法向法院提起诉讼，要求被告支付购房款。
经审理查明，2009年7月3日，被告与第三人签订《长沙市商品房买卖合同》，约定被告购买第三人开发的位于长沙市雨花区湘府中路9号融程花园酒店第1幢N单元12层1218号房，建筑面积63.04平方米，单价每平方米11800元，总金额743872元。被告支付首付款373872元，余款370000元向银行申请贷款支付。
同日，原告与被告、第三人签订《产权式酒店公寓租赁合同书》，约定：1、被告将位于长沙市雨花区湘府中路9号融程花园酒店南楼第12层第1218号房屋出租给原告。2、租赁期从起租日开始至2024年4月30日止。3、原告向被告支付租金每年为74388元，折算每月为6199元。如被告支付购买租赁房屋款发生变更的，则原告向被告支付的年度租金以被告实际支付购房款的10%作为租金标准。租金按月支付，租金从起租日起计算，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金。4、原被告按被告与第三人所签订的《商品房买卖合同》约定的标准和时间交付租赁房屋。5、被告全权委托原告验收接收房屋，代签署房屋交接文件。第三人向原告交付了被告所购的房屋即视为被告向原告交付了租赁房屋。6、第三人须监督原告正常经营，按时给被告支付租金。第三人同意用其拥有产权的租赁房屋所在大厦的两层裙楼（价值约2.3亿元）对原告支付被告的租金承担连带担保责任。
合同签订后，被告向第三人支付了首付款225096元，并于2009年9月8日向原告出具收条，载明收到原告最后两年租金148776元。对于该最后两年租金148776元，原被告及第三人均认可并未实际支付，而是向第三人抵付了部分首付款。
因原告自2012年起未依约向被告支付租金，被告遂于2014年7月28日向本院起诉，请求原告支付租金及违约金，并要求第三人承担连带担保责任。本院于2014年11月24日作出（2014）雨民初字第03232号民事判决，判令原告向被告支付租金104763.1元及违约金2896.2元，第三人对原告欠付的上述租金和违约金承担连带清偿责任。
另查明，本院（2014）雨民初字第01768、01769号生效民事判决，认定了如下事实：原告于2009年2月26日在《长沙晚报》登载《欢迎参加2009年2月27日融程花园酒店内部认购活动》，注明投资18万元，坐拥15年96万元财富收益，白金五星品质产权终身拥有，保证每年总房款10%投资回报，投资商2层酒店物业资产全程担保。以房款总价60万元为案例分析（银行按揭）：付款18万元，月租收益5000元，月供2619元，月现金收益2381元，年现金收益2.8752万元，十五年总收益90.85万元；以房款总价60万元为案例分析（一次性付款）：付款48万元，月租收益5000元，年现金收益6万元，十五年总收益138万元。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《产权式酒店公寓租赁合同书》、收条、（2014）雨民初字第03232号民事判决书、（2014）雨民初字第01768号民事判决书、（2014）雨民初字第01769号民事判决书、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，一、关于是否解除《产权式酒店公寓租赁合同书》。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照约定履行各自的权利义务。现双方约定的租赁期未到期，且被告依约履行了出租方的义务，将房屋交付原告使用，并未违约。原告未提交证据证明其发生了在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。结合涉案房屋的有效利用及实现租赁合同目的，对原告主张依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，解除与被告签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》，本院不予支持。
二、关于最后两年租金性质的认定。根据原告于2009年2月26日在《长沙晚报》登载的《欢迎参加2009年2月27日融程花园酒店内部认购活动》广告，购房总价60万元，仅需要一次性付款48万元。结合原被告及第三人在庭审中认可的以最后两年租金148776元抵付首付款的事实，本院认定原告并未实际支付被告最后两年租金148776元，而是折抵被告应付第三人的部分首付款。因租赁合同未解除，租赁期限未满，原告主张被告返还最后两年租金148776元，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：
驳回原告长沙融程花园酒店有限公司的诉讼请求。
本案受理费3276元，由原告长沙融程花园酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李 莉
人民陪审员 曹群湘
人民陪审员 朱楷人
二〇一五年十月十日
书 记 员 刘 燕
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。