海口市龙华区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼0106民初3640号
原告:陈光玉，男，汉族，1961年5月12日出生，住四川省巴中市。
委托诉讼代理人：刘森俊，海南宝岛律师事务所律师。
被告：梁其荣，男，1979年7月8日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：张曙，海南商汇律师事务所律师。
第三人：海南喜龙房地产营销策划有限公司，住所地：海口市XXX。
法定代表人：郭秀文，经理。
委托诉讼代理人：虞清波，海南宝岛律师事务所律师。
第三人：唐红红，女，1968年1月14日出生，住海口市。
第三人：唐裕平，男，1962年8月7日出生，住海口市。
第三人：唐少霞，女，1965年11月8日出生，住海口市。
原告陈光玉（以下简称原告）与被告梁其荣（以下简称被告）及第三人海南喜龙房地产营销策划有限公司（以下简称喜龙公司）、唐红红、唐裕平、唐少霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘森俊、被告的委托诉讼代理人张曙和第三人喜龙公司的委托诉讼代理人虞清波到庭参加诉讼。第三人唐红红、唐裕平、唐少霞经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告签订的《购房合同》无效；2、请求判令被告向原告支付拖欠的购房款63561元；3、依法判令本案的案件受理费由被告承担。
事实和理由：位于海口市××区系由原告出资建造。被告于2011年3月8日与原告委托的喜龙公司签订一份《购房合同》，约定：被告购买坐落于海口市××区号的喜博公寓208房，总价款223000元。合同签订后，被告于2011年3月2日支付定金5000元，2011年3月2日支付购房款5000元，2011年3月8日支付购房款103000元，2011年7月5日支付购房款40000元，2012年1月21日支付购房款30000元，共支付购房款183000元，尚余40000元未付。原告己于2013年将房屋交付予被告，由被告使用至今。现该房屋列入海口市龙华区人民政府旧城改造拆迁范围内。原告按拆迁指挥部实际测绘面积要求被告支付拖欠的购房款。原告认为，原告建造的海口市××区，土地性质为集体建设用地，未取得相关部门的规划许可、建设许可，不得对集体组织成员以外的人买卖。因而，原告与被告签订的《购房合同》无效，被告应支付尚欠的房款。另外我方认为：一、关于本案原告的诉讼主体资格：1、本案诉争的房屋系由原告于2010年3月15日与唐少霞、唐红红等人签订《合作建房合同》，于2010年3月24日与唐裕平等人签订《合同书》，约定，由原告出资在唐少霞坡博村证号为海口市坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12451号、唐红红坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12462号、唐裕平坡博村证号为海口市集建（籍）字第N12463号集体土地上建造房屋。唐少霞、唐红红、唐裕平等土地使用权人分得第三层、第五层房屋，其余的房屋归属于原告所得。2、由此可见，本案诉争房屋是由原告出资在唐少霞、唐红红、唐裕平等人的土地建造、添附而得来的财产。原告对出资建造的房屋有占有、使用、收益及处分的权利。3、房屋建造后，原告委托喜龙公司进行销售，本案的被告与喜龙公司签订《购房合同》。合同签订后，被告将部分购房款向销售人员支付，部分购房款直接向原告陈光玉支付。至今为止，被告拖欠购房款尚未付清。原告亦多次要求被告将拖欠的房款付清，被告均以各种理由予以推拖。4、我国合同法第四百零三条规定，”受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利”。因此，原告以自己的名义提起诉讼并无不当，原告是本案的适格主体。二、本案被告与原告委托的喜龙公司签订的《购房合同》应当认定为无效合同：1、本案中一个明确的案件事实是，诉争房屋是建造在唐少霞、唐红红、唐裕平等人的集体土地之上。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：”农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”将建造在集体土地上的房屋销售，必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让。这一事实从被告提交的与海口市××区）改造指挥部签订的《拆迁安置补偿协议》内容也可看出，指挥部将集体土地的补偿款计入房屋补偿费内，实际上造成了集体土地使用权的转让，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：”违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”，因此，被告与喜龙公司签订《购房合同》买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。三、被告依法应当将本案诉争的房屋返还给原告。l、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。2、本案的被告明知诉争房屋的基本情况仍然购买，且至今仍然拖欠原告的购房款未付清，损害原告的权益。期间，原告也多次向被告提出支付购房款，被告均以各种理由推脱。现该房屋已经列入棚户区改造区域内。3、为了维护原告的合法权益，在确认合同无效后，本着尊重客观事实，原告仅要求被告将拖欠的购房款支付给原告，这样既维护了原告的合法权益，也不会造成被告更大的损失，遵守公平诚信的法律原则。综上所述，原告认为，原告与被告签订的《购房合同》违反法律的强制性规定，依法应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。
被告辩称，本案原告不是本案适格主体。本案所争议的买卖合同合法有效，从合同的原因行为和物权变动以及从合同法保护的角度来看，本案的合同是有效的；从购房合同的履行过程来看，在购房过程中，被告已经履行了支付房屋购买款的义务，之后充分信任原告能够为其提供有产权证的房屋，本案涉案房屋被征收等一系列征收行为在公示过程中，原告和喜龙公司没有提出异议，可以证明本案的买卖合同是有效的；从判例上看，原有生效的判决也确认了本案争议的合同是有效的。本案中基于合同有效，原告存在违约过错，应当承担相应的民事责任，被告充分信任原告能够给其办理产权证，投入资金来装修房屋，并支付了房屋的装修费、防水费和电梯维护费，这些费用因为原告最终失信而违约，造成的损失，我方抗辩要求原告来承担。综上，原告的诉讼请求不具有事实和法律依据。
第三人喜龙公司述称，争议的涉案房屋的实际出资人及建造者系本案的原告。我司是受原告的委托，与被告签订了购房合同，所有的购房款都交给了本案的原告。我司认为我司受原告的委托与被告签订的购房合同，因为该土地的性质不是建设用地，根据法律规定，应属于无效合同。其他第三人唐裕平、唐少霞、唐红红与陈光玉之间有一个合作建房的协议，与喜龙公司没有任何的合作建房协议，被告一直坚称涉案房屋的建造人系喜龙公司，我们依此进行反驳，涉案房屋原土地所有人系其他第三人，喜龙公司有什么权利没有经过其他第三人的同意进行建造。我司只是接受了陈光玉的委托，以喜龙公司的名义与被告签订的购房合同，所有的购房款都是没有汇到喜龙公司的，虽然喜龙公司出具收据及凭条，但是所有的款项都是收入了陈光玉及原告的妻子郭秀文名下。
第三人唐少霞、唐裕平、唐红红未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月15日，原告与第三人唐少霞、唐红红、唐裕平签订了《合作建房合同》，约定由原告陈光玉出资在第三人唐少霞、唐红红、唐裕平拥有的集体土地建设用地(土地证号分别是:【海口市集建（籍）字第N12451号】、【海口市集建（籍）字第N12462号】、【海口市集建（籍）字第N12463号】)上建造了涉案的位于海口市坡博村161号的房屋喜博公寓，该房屋至今未办理产权证，也没有规划报建许可和施工许可证书。喜博公寓建成后，原告陈光玉委托第三人喜龙公司向外界进行销售。喜龙公司接受委托后，于2011年3月8日以喜龙公司（甲方）的名义与被告签订了一份《购房合同》，约定被告以每平方米2575元总价款223000元的价格购买喜博公寓208房，合同还约定：被告已对该房产的情况和现状做了充分的了解，愿意购买该房产；被告在签订本合同时支付房款113000元，余款110000元，其中交房时支付40000元，2011年12月底之前支付30000元，剩余40000元于领取房产证时付清；甲方保证上述房产的产权清晰，若发生与甲方有关的该房产产权、债权、债务纠纷，由甲方负责清理并承担相关的民事诉讼责任；甲方负责办理被告的房屋所有权证，因此所产生的费用按国家规定各自承担，被告在领取房产证时一次性付清剩余全部房款。合同签订后，原告依约将被告所购房屋交付被告使用，被告也依约支付了183000元的房款。2015年底海口市龙华区政府开始对坡博、坡巷片区进行棚户区（城中城）改造，涉诉的喜博公寓也处于改造的范围。第三人喜龙公司于2015年12月3日向本案被告发出了一份通知：”由于本公寓房产证尚未办理下来，适逢政府计划拆迁，在此事项不明朗的情况下，海南喜龙房地产交易有限公司郑重承诺，如果真正到政府征用时，房产证尚未办理下来，将如数退还业主所交的房屋装修押金和房产交易税，请各位业主安心居住，我们也将继续关注政府征用事宜，以便及时和业主沟通，在此过程中给业主造成不便之处，请大家谅解”。海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中城）改造项目指挥部于2016年10月10日在《海口晚报》刊登了公示，初步确认了本案被告是所购喜博公寓房屋的产权人，并注明”对上述房屋的产权确认情况有异议的，于2016年10月26日前携带相关证明材料到坡博、坡巷片区棚户区改造项目指挥部进行申报或提出异议；如上述房屋在规定的期限内未有人进行申报或提出异议的，本指挥部将依据相关规定与上述调查确认的产权人签订征收协议并进行补偿安置”。现原告以喜博公寓的土地性质属于集体建设用地，未取得相关部门的规划许可、建设许可，不得对集体组织成员以外的人买卖为由，将被告起诉至本院，遂成讼。本案在审理过程中，第三人喜龙公司向本院出具了一份情况说明书，载明”海南喜龙房产营销策划有限公司受陈光玉委托，于2010年至2014年代理销售位于海口市××村房产并与购房人签订购房合同。”外原告还收取了被告的办证等其他费用共计4930元。
另查明，在海口市××区）改造项目中，拆迁指挥部测得海口市龙华区坡博村161号的喜博公寓208房的实际测绘面积为96.15㎡，比合同约定的面积多了9.15㎡。
本院认为，一、关于原告的主体问题。本案的涉案房屋喜博公寓是由原告出资，第三人唐红红、唐裕平、唐少霞出地合作建造的，原告与这三个第三人之间有合作建房合同书，庭审中原告也出示了相关的建房证据，为此本院认定涉案的房屋是由原告建造的事实。而本案涉案的《购房合同》虽然是喜龙公司与被告所签订，但涉案房屋是原告陈光玉所建，第三人喜龙公司也向法院提交了书面说明，对该委托情况进行了认可，所以本院对原告委托第三人喜龙公司向外界进行销售的事实予以认定。根据《合同法》第四百零二条和第四百零三条的规定，本案中，因被告的原因不履行合同义务时，第三人喜龙公司已向原告披露了本案的被告，根据合同法的以上规定，原告由此取得了行使了第三人对被告的权利，所以本案原告的主体是合格的；二、关于本案《购房合同》的效力问题。原告陈光玉不是坡博村经济组织成员，原告通过与该集体经济组织成员唐少霞、唐红红、唐裕平签订《合作建房合同》方式在坡博村经济组织土地上建成喜博公寓，并向不仅于本经济组织成员及众多被告进行出售。原告以农村集体所有的土地未经规划报建等审批手续建成喜博公寓出售给被告，双方签订的合同违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规关于农村集体所有土地流转的相关规定，同时2016年11月21日最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条也规定：”在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖认定为无效......”。本案涉案的房屋不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，所以本案涉案的《购房合同》应认定为无效合同；三、关于被告是否应偿付原告尚欠的购房款问题。双方签订的购房合同虽为无效合同，但原告并未主张返还房屋，被告也表示不同意返还，同时考虑到本案涉及城市拆迁改造等特殊情形，本案中被告已占用涉案房屋多年且坡博村改造项目指挥部在《海口晚报》刊登的公示已确认了本案被告是所购喜博公寓房屋的产权人，基于以上情形，本院认为本案不能简单地按无效返还的原则来处理。在不返还房屋的情况下，对于原告要求支付房屋尾款的诉请，本院认为虽然合同约定被告的购房尾款在原告为其办理好房产证后给付，但现合同的履行情况已发生变化，涉案房屋已面临拆迁，合同约定的被告应付尾款的情形（即原告为被告办理好房产证情形）已无法实现，而相关部门已确认被告已取得涉案房屋的产权并取得签订拆迁补偿协议的主体资格的情况下，被告理应在扣除已缴纳办证等其他费用4930元后，按拆迁部门对房屋的实测面积将购房余款58631元（尚欠房款40000元+9.15㎡×2575元/㎡-4930元）支付给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第四百零二条、第四百零三条的规定，判决如下：
一、确认原告陈光玉以第三人海南喜龙房地产营销策划有限公司的名义与被告梁其荣于2011年3月8日签订的《购房合同》无效；
二、限被告梁其荣于本判决生效之日起十日内支付原告陈光玉购房尾款58631元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1836元，由原、被告各负担918元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判长韦庆忠
审判员赵越
审判员冯平山
二○一七年十一月十七日
书记员杨春燕
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。