吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终1020号
上诉人(原审原告)：陆秋颖，女，汉族，无职业，住吉林省延吉市。
上诉人(原审原告)：刘元利，男，汉族，个体工商户，住吉林省延吉市。
被上诉人(原审被告)：张丽，女，汉族，自由职业者，住吉林省延吉市。
被上诉人(原审被告)：延吉市鼎诚房地产中介有限公司，住所地吉林省延吉市长白山西路905-18号。
法定代表人：晋磊，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘洋，该公司职员。
上诉人陆秋颖、刘元利因与被上诉人张丽、延吉市鼎诚房地产中介有限公司（以下简称“鼎诚中介公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陆秋颖、刘元利，被上诉人张丽，被上诉人鼎诚中介公司的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆秋颖、刘元利上诉请求：撤销一审判决,依法改判张丽、鼎诚中介公司赔偿陆秋颖、刘元利1万元定金损失。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.关于张丽与鼎诚中介公司关系问题。双方签订的房屋买卖合同中文本是鼎诚中介公司的专用纸张,纸张中印有该公司名称的水印，另参照《房屋买卖合同书》中“甲方(中介)张丽中介费3000元”的合同内容，一审庭审笔录第6页上数第12行“被告1,你具体是从事什么工作的,有没有固定的单位?”被1:“房屋中介买卖,没有固定单位”的陈述，可以确认张丽的工作就是房屋买卖中介,上述证据完全可以佐证张丽是鼎诚中介公司的员工。本案出售房屋的行为是张丽代表鼎诚中介公司履行职务的行为；2.一审法院认定“退还二人定金,应视为解除《房屋买卖合同书》”存在重大事实认定错误。本案签订的《房屋买卖合同书》系双方达成合意的结果，是双方真实意识表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定,合同合法有效,对双方当事人具有拘束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定,合同约定解除权分为双方合意解除权和单方解除权。双方签订的《房屋买卖合同书》中并未约定单方解除权条款，房屋买卖合同签订各方均不具有合同单方解除权。另结合张丽的答辩内容“张丽继续履行合同”的陈述充分说明双方当事人并未对解除房屋买卖合同达成一致。一审法院对于“刘元利、陆秋颖收取定金的行为,表示二人已认可解除《房屋买卖合同书》”的认定更是无稽之谈。本案返还的定金是以微信转款方式予以退还,是张丽单方发起的行为,通过张丽提供的微信聊天记录内容来看,退还定金前,刘元利、陆秋颖仍作出“咱们过完年就马上去公积金,让卖家也别担心,房屋我们肯定要!”的陈述,充分说明陆秋颖、刘元利要求继续履行合同的意思表示。一审庭审中,陆秋颖、刘元利也作出了合理解释,因为房屋中介准入门槛低,人员流动性大,陆秋颖、刘元利的陈述完全符合常理,陆秋颖、刘元利收取退回的定金亦无法说明双方已就解除合同达成一致,更不能说明陆秋颖、刘元利放弃索要定金赔偿的权利。一审法院认为陆秋颖、刘元利收取退还定金的行为即表示二人已认可解除《房屋买卖合同书》的认定存在重大错误；3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定,本案房屋买卖合同书中约定定金为一万元,完全符合法律的规定。根据张丽一审提供的微信聊天记录截图,2018年2月13日的聊天内容中陆秋颖、刘元利并未要求解除合同,且双方签订的《房屋买卖合同书》并未对首付款数额进行约定,另根据合同第五条“双方约定办手续日期:2018年3月15日之前”及第十一条的约定“甲方(张丽)配合公积金贷款”内容,充分说明本案房屋买卖采用的方式为先行将房屋过户至乙方(陆秋颖、刘元利)名下后乙方再付款,故2018年3月15日前陆秋颖、刘元利不存在付款义务,不存在违约。而张丽提供的2018年2月15日下午2:47分的聊天记录中，张丽:“房屋这边肯定是不卖了,再帮你找找别的吧......房子不是就他那一个，你也不要着急，我这边留意点好的，我就联系你”的陈述,完全可以佐证本案房屋买卖合同无法履行的真正原因是房主不卖了,故张丽存在违约的事实清楚,陆秋颖、刘元利按合同约定要求支付一倍定金的主张完全符合法律的规定。二、本案适用法律错误。《合同法》第九十四条为合同的法定解除权,第九十七条为合同解除后的债权债务的处理。本案双方当事人均未提出房屋买卖合同已经解除的主张及要求处理合同遗留问题的主张,故一审法院适用该法律规定驳回陆秋颖、刘元利的诉讼请求错误。
张丽辩称：一审判决正确,应予以维持。事实与理由:张丽已履行完毕合同,按照合同约定陆秋颖、刘元利的1万元定金已经退还。
鼎诚中介公司：一审判决正确,应予以维持。事实与理由:张丽已经退还陆秋颖、刘元利的定金,合同已经解除,张丽不是鼎诚中介公司员工,此案与鼎诚中介公司无关,鼎诚中介公司是在一审开庭时才知道张丽退还定金。
刘元利、陆秋颖向一审法院起诉请求：判令张丽及鼎诚中介公司按定金罚则赔偿1万元，并承担诉讼费。事实与理由：2018年2月10日，刘元利、陆秋颖与鼎诚中介公司员工张丽签订了房屋买卖合同，该房屋系鼎诚中介公司提供的房源。合同约定，刘元利、陆秋颖购买位于延吉市锦绣天景17-3-501，建筑面积为151.5平方米的房屋，房屋价格为54万元。合同约定履约定金为1万元。合同签订当日，刘元利、陆秋颖向张丽支付了定金1万元。现因张丽与鼎诚中介公司违约，拒绝履行合同，刘元利、陆秋颖诉至法院。
一审法院认定：2018年2月10日，刘元利、陆秋颖与张丽签订《房屋买卖合同书》，约定：张丽自愿将座落于延吉市锦绣天景17-3-501，建筑面积为151.5平方米的个人产权房屋出售给刘元利、陆秋颖。房屋出售总价为人民币54万元整，此价格自双方签订协议书之日起不得变更。定金为人民币1万元整，购房定金在最后一次付款时冲抵。办理房照过户所需的费用由卖方负责。双方约定办手续日期为2018年3月15日之前。如张丽违约，定金全部退还；如刘元利、陆秋颖违约，定金全部不退。此房屋在交易过户之前，如有房屋抵押、个人、司法扣押等原因无法到有关部门交易过户，视为张丽违约，由张丽负责，与刘元利、陆秋颖无关，造成一切损失由张丽负责。双方如有争议，可协商解决；如协商不成，可向当地法院起诉处理。双方约定的其他事项：刘元利、陆秋颖确保无信用不良，张丽配合公积金贷款。卖方包出房照，以及水、电、暖、物业费用。中介费3000元整。本合同自签订之日起生效。交易结束，本合同自动失效。
合同签订当日，刘元利通过微信向张丽转账支付定金1万元。2018年2月12日，经刘元利、陆秋颖到住房公积金部门咨询，本案诉争房屋买卖最多能办理45万元的公积金贷款。因总房款为54万元，刘元利、陆秋颖请求张丽帮忙办理54万元的公积金贷款。2018年2月13日，张丽以无法办理54万元公积金贷款为由，微信转账退还陆秋颖定金1万元。陆秋颖领取了该定金1万元。后因刘元利、陆秋颖要求继续履行房屋买卖合同，与张丽产生争议，刘元利、陆秋颖诉至本院，要求张丽及鼎诚中介公司按定金罚则赔偿1万元。
一审法院认为：张丽与刘元利、陆秋颖签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因《房屋买卖合同书》中并无鼎诚中介公司的公章及法定代表人的签名，且鼎诚中介公司否认张丽的职员身份及诉争房屋系其提供的房源，刘元利、陆秋颖亦未提供其他有效证据证明鼎诚中介公司与本案的关联性，故刘元利、陆秋颖请求鼎诚中介公司承担民事责任的主张，缺乏依据，本院不予支持。根据《房屋买卖合同书》的约定，诉争房屋总房款为54万元，刘元利、陆秋颖确保无信用不良，张丽配合公积金贷款。但首付购房款数额却为空白，且双方并无补充协议明确首付款与公积金贷款的额度。刘元利、陆秋颖在得知住房公积金贷款上限为45万元后，请求张丽帮忙全额贷款，张丽因无法办理全额贷款，退还二人定金，应视为解除《房屋买卖合同书》，张丽的上述行为并不存在违约之处。刘元利、陆秋颖收取定金的行为，表示二人已认可解除《房屋买卖合同书》。刘元利、陆秋颖主张如无法办理54万元公积金贷款，同意交纳首付款，但未提供证据予以证明，故刘元利、陆秋颖请求张丽赔偿定金罚则1万元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘元利、陆秋颖的诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由原告刘元利、陆秋颖负担。
二审双方均未向本院提交新证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
另查明，关于涉案房屋（延吉市锦乡天景17-3-501）房源问题，张丽二审审查时陈述房源是从其他中介公司的所得，具体名称记不清楚，是一位姓李的人提供的，后确认该人即为李占军。鼎诚中介公司确认李占军系其公司经理。2018年2月10日，张丽与刘元利、陆秋颖签订合同时使用的《房屋买卖合同书》中印有“延吉市鼎诚房地产中介有限公司”字样，经核实，鼎诚中介公司确认上述合同文本来自该公司。
本院认为：刘元利、陆秋颖与张丽签订《房屋买卖合同》属双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张丽持鼎诚中介公司的文本合同与陆秋颖、刘元利签订合同，涉案房屋的房源亦由鼎诚中介公司经理李占军提供。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”鼎诚中介公司虽否认张丽系鼎诚中介公司员工，认为张丽的售房行为与鼎诚中介公司无关，但因陆秋颖、刘元利看到印有“延吉市鼎诚房地产中介有限公司”的合同文本，且该房源亦由鼎诚中介公司经理李占军提供，陆秋颖、刘元利有充分理由相信张丽具有代理鼎诚中介公司与二人签订房屋买卖合同的权限，即便《房屋买卖合同书》中无鼎诚中介公司印章，上述行为已构成表见代理，张丽履行《房屋买卖合同》过程中如产生违约责任，应由鼎诚中介公司承担。一审法院认定鼎诚中介公司与本案无关，与事实不符，本院予以纠正。关于鼎诚中介公司是否承担违约责任问题。
双方于2018年2月10日签订合同后，张丽于2018年2月13日将定金10000元退还刘元利、陆秋颖。张丽主张退还定金的原因系因刘元利、陆秋颖想使用公积金支付全部房款，而经咨询后得知如二人购买涉案房屋公积金最多只能贷出45万，因公积金贷款数额未达到预算，双方无法继续履行合同。根据张丽提供的双方微信聊天记录显示刘元利及陆秋颖并未表示如公积金不足以支付房款，拒绝支付现金买房，相反，刘元利、陆秋颖明确表述“……我们只是想找关系多贷些，不行就正常贷不就完了吗……”，因刘元利、陆秋颖自始至终均表达购买涉案房屋的意愿，张丽亦未提供证据证明刘元利、陆秋颖在公积金正常办理的情况下，拒绝支付房款，上述抗辩理由缺少证据佐证不能成立。刘元利、陆秋颖收取张丽退还的10000元定金，并不能视为二人有解除《房屋买卖合同书》的意思表示。合同中约定办手续日期为2018年3月15日之前。而张丽在刘元利、陆秋颖于2月15日多次要求履行合同时明确表示“房主肯定是不卖了……”即，明确表示无法继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”双方合同已无法履行，符合上述法定解除条件，应予解除。鼎诚中介公司应对张丽的违约行为承担违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合同书》中第七条约定“如甲方违约，定金全部退还；乙方违约，定金全部不退。”上述仅约定惩罚单方违约行为的定金处理方式不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，张丽主张根据合同约定，其已退还定金10000元的抗辩理由不能成立。刘元利、陆秋颖主张应由鼎诚中介公司按定金罚则赔偿1万元的诉讼请求成立，本院予以支持。刘元利、陆秋颖主张由张丽共同承担赔偿责任的诉请，于法无据，本院不予支持。
综上所述，陆秋颖、刘元利的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四十九条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初1449号民事判决；
二、解除上诉人刘元利、陆秋颖与被上诉人张丽于2018年2月10日签订的《房屋买卖合同》；
三、被上诉人延吉市鼎诚房地产中介有限公司于本判决生效之日立即给付上诉人刘元利、陆秋颖1万元；
四、驳回上诉人刘元利、陆秋颖的其他诉讼请求。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由延吉市鼎诚房地产中介有限公司负担38元，由刘元利、陆秋颖负担37元。
本判决为终审判决。
审判长 秦承兰
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一八年七月四日
书记员 徐 妍