上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1455号
上诉人（原审被告、反诉原告）张成师。
委托代理人何恩乾，四川天使明月律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海唯明机电器械有限公司。
法定代表人张唯林。
委托代理人陈中秋，上海市正大律师事务所律师。
上诉人张成师因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年4月24日，上海唯明机电器械有限公司（以下简称“唯明公司”）与张成师签订一份《房屋租赁协议》，约定唯明公司将其位于上海市嘉定区嘉罗公路XXX号内面积约570平方米的钢结构房屋、面积约150平方米的辅助用房（以下简称“系争房屋”）出租给张成师。租赁期限为五年，自2012年5月1日至2017年4月30日。年租金为人民币（以下币种均为人民币）115，000元，租金每半年支付一次，先付后用，张成师必须在承租前及半年末和年末将租金支付予唯明公司。租赁期间产生的水、电等费用应根据配备的计量表的数据付款，由唯明公司代收代缴，每月结算一次。张成师拖欠租金1个月以上的或逾期支付水、电费1个月以上的，唯明公司有权终止合同。承租期内，在未经唯明公司许可的情况下，张成师不得私自改造租赁的房屋，不得对租赁物进行销售、转让、转租、抵押等。协议另对其他事项作了约定。2012年4月27日，唯明公司出具一份收据，载明收到缴款人上海百叶建筑装饰有限公司支付的租金57，500元。承租期间，因房屋存在漏水问题，张成师曾向唯明公司反映该情况，唯明公司也曾予以维修。2013年6月28日，张成师向唯明公司法定代表人张唯林发送一条短信，载明“张总，我想来想去修来修去太烦了，算了我把房退给你，三天内我把装修清单给你。”2013年6月6日、2013年7月15日，唯明公司分别向张成师出具一份收据，载明收到张成师支付的2013年5月份的电费1，082元、水费81元和2013年6月的电费1，479元、水费59元。2013年11月21日，张成师向唯明公司开具一张金额为5，095元的支票，欲支付其2013年8月至2013年10月的电费，但该支票遭到银行退票。后张成师未再付款。唯明公司遂诉至原审法院，请求判令：一、张成师支付自2012年11月至2013年10月的房屋占用费115，000元；二、自2013年11月1日起解除双方签订的《房屋租赁协议》；三、张成师立即搬离承租的房屋，将该房屋返还予唯明公司；四、张成师按租金标准支付占用期间的房屋实际使用费；五、张成师支付占用期间产生的水费140元、电费2，561元；原审庭审中，唯明公司将第二项诉讼请求变更为要求确认双方签订的《房屋租赁协议》无效；将第四项诉讼请求变更为要求张成师支付房屋实际使用费（按每年115，000元为标准，自2012年11月1日至实际搬离之日）；将第五项诉讼请求变更为要求张成师支付水费1，030元、电费10，350.40元（截止2014年12月10日）。张成师提起反诉，请求判令唯明公司：一、返还张成师已支付的租金57，500元；二、赔偿张成师装修、改建、重建房屋的损失40万元；三、赔偿张成师的经济损失50万元。原审庭审中，张成师将第二项反诉请求变更为要求赔偿装修、改建、重建房屋的损失246，571元，放弃了第三项反诉请求。同时增加一项反诉请求，要求唯明公司支付搬迁费用3万元。
原审法院另查，系争房屋的建造并未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。
唯明公司申请的证人祝某某出庭作证称，其是建筑公司的瓦工。唯明公司的法定代表人张唯林曾叫其去对系争房屋的漏水进行维修。其前后共修了四、五次，历时半年左右。最后一次维修在2013年6月下旬，其做了1天多后，张成师就不要让其做了。经过几次维修，屋面已基本不漏水了，天沟的漏水情况已不严重。张成师在其维修房屋的时候仍在生产经营中，房屋的漏水情况也没有影响到张成师的生产经营。唯明公司对此不表异议。张成师表示，证人与唯明公司有利害关系，系恶意串通，其证言不足采信。
张成师向原审法院提出申请，要求对系争房屋的渗漏水原因和装修、改建、重建房屋的费用进行鉴定、审价。2014年7月2日，上海房屋质量检测站向原审法院出具一份《司法鉴定意见书》，结论为：1、被鉴定房屋屋面排水檐沟及雨水管溢漏水损坏情况属实，主要系排水檐沟、雨水管布设、安装不规范所致；2、被鉴定厂房渗水损坏现状较大程度影响了张成师的正常生产和使用，应尽快给予修缮。2014年11月11日，上海华瑞建设经济咨询有限公司向原审法院出具一份《鉴定报告》，结论为：1、唯明公司与张成师就涉案装饰装修工程无异议部分的造价为200，513元；2、唯明公司与张成师有异议部分为3项，其中：1、关于土建工程中后吸尘设施、地下化粪池、修建油漆房及卫生净化设施的计价问题，因上述施工项目现场已难以勘测并核算，现唯明公司与张成师双方对于该些项目应否计价存有争议，该定性问题提请法院裁定；2、关于安装工程中张成师自用设备（电表、太阳能热水器、7KW风机）的计价问题，因上述设备费用应否纳入计价范围双方存有争议，该定性问题提请法院裁定；3、关于张成师使用电话、宽带的计费问题，上述费用应否计取，该定性问题提请法院裁定。张成师对《司法鉴定意见书》不表异议。唯明公司表示，不同意《司法鉴定意见书》第二项结论，认为影响并不严重；张成师对《鉴定报告》存有异议，认为鉴定结论关于造价部分的金额过低，唯明公司表示，不同意该鉴定结论，认为该《鉴定报告》并未考虑折旧问题，也未区分可拆除和不可拆除部分。鉴定人员表示，该造价是根据市场信息，按照当时的造价计算得出，并未考虑折旧因素，如要考虑折旧因素，可按剩余租赁期限与租赁期限的比例再乘以造价计算出残值。
原审法院认为，系争房屋的建设并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门的批准，故唯明公司与张成师间签订的《房屋租赁协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。唯明公司明知系争房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门的批准而出租，而张成师在承租前亦未审查系争房屋的权属状况，未尽到审慎的注意和审核义务，双方对此均有过错，应各自承担因合同无效导致的相关民事责任。合同无效后，张成师理应搬离系争房屋，将该房屋返还予唯明公司并支付至实际搬离之日的房屋使用费。系争房屋经鉴定，可以确认漏水情况属实。张成师虽数次进行维修，但始终未能彻底修复。且《鉴定意见书》也明确指出漏水情况较大程度影响了张成师的正常生产和使用，故酌定将年租金减少4万元，张成师应按照年租金75，000元的标准（即每天205.48元）向唯明公司支付房屋使用费至实际搬离之日，具体计算时应扣除张成师已支付的房屋使用费57，500元。关于装修、改建、重建费用，经审价，双方无异议的金额为200513元，对此予以确认。对于双方有异议部分，经审查，分述如下：1、土建工程中后吸尘设施、地下化粪池、修建油漆房及卫生净化设施，因该部分属于附合物，无法拆除，故该部分金额32，000元应计入总费用范围；2、张成师自用设备（电表、太阳能热水器、7KW风机），因该部分不属于附合物，可以拆除，故该部分金额10，862元不应计入总费用范围；3、张成师使用电话、宽带的计费问题，因该部分实际已由张成师使用并消耗，故该部分金额3，196元不应计入总费用范围。结合双方的过错程度、张成师的付款情况、租赁物对张成师的影响等因素，确认唯明公司对装修、改建、重建费用承担70%的民事责任，张成师承担30%的民事责任。另外，因《鉴定报告》并未考虑折旧因素，根据鉴定人员的当庭说明，结合张成师剩余租赁期限与租赁期限的比例计算现值。经核算，该比例为76%，故唯明公司应承担装修、改建、重建的费用为123，696.92元。关于水电费问题，根据张成师向唯明公司开具的金额为5，095元的支票（该支票遭到银行退票）的事实，可以认定张成师对上述金额（2013年8月至2013年10月的电费）并无异议，故张成师仍应按此金额付款。至于其他月份的水电费，根据水电费收据载明的水电用量及张成师至今仍在使用系争房屋的事实，可以确认唯明公司提供的水电费清单能基本反映张成师的水电用量，故唯明公司要求张成师支付水电费的诉请，予以支持。关于诉讼主体问题，因《房屋租赁协议》系由唯明公司与张成师签订，根据合同相对性原则，张成师是适格的诉讼主体，至于缴费主体及实际使用租赁物的主体并不影响合同主体的成立，故张成师的相关抗辩，不予采纳。至于搬迁费，因合同无效后张成师理应予以搬离，且张成师并未提供证据证明该费用的具体金额，故对张成师要求唯明公司支付搬迁费的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院判决：一、确认上海唯明机电器械有限公司与张成师于2012年4月24日签订的《房屋租赁协议》无效；二、张成师应于判决生效之日起三十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区嘉罗公路XXX号内承租的面积约570平方米的钢结构房屋、面积约150平方米的辅助用房，将上述房屋返还予上海唯明机电器械有限公司；三、张成师应于判决生效之日起十日内支付上海唯明机电器械有限公司房屋使用费（按每天205.48元为标准，自2012年5月1日起计算至实际搬离之日，具体计算时应扣除张成师已支付的房屋使用费57，500元）；四、张成师应于判决生效之日起十日内支付上海唯明机电器械有限公司至2014年12月10的水电费11，380.40元；五、上海唯明机电器械有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿张成师装修、改建、重建费用123，696.92元；六、上海唯明机电器械有限公司的其余本诉请求，不予支持；七、张成师的其余反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人张成师不服，向本院提起上诉称：1、张成师是以上海百叶建筑装饰有限公司法人代表的身份与被上诉人签约，故张成师不是适格主体；2、《房屋租赁协议》因违反法律法规而无效，故被上诉人应当返还所收取的房屋租金57，500元；3、因无效合同给上诉人造成的损失应当按照双方的过错承担责任。请求本院撤销原判第三、五、七项，改判支持其反诉请求。
被上诉人唯明公司辩称：租赁合同签约主体是张成师和唯明公司，张成师是适格主体。张成师主张损失没有依据。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，张成师提供一份自己留存的《房屋租赁协议》，其上落款处盖有上海百叶建筑装饰有限公司印章。
以上事实，由《房屋租赁协议》、审理笔录等为证。
本院认为，《房屋租赁协议》系由唯明公司与张成师签订，根据合同相对性原则，张成师是适格的诉讼主体。张成师于二审中提供自己留存的协议上虽有上海百叶建筑装饰有限公司章，但留存于唯明公司的协议上并无此章，不能认定唯明公司知晓张成师是以上海百叶建筑装饰有限公司法定代表人身份签约，故张成师上诉称其并非适格主体，缺乏事实依据，本院不予采信。《房屋租赁协议》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，唯明公司明知系争房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门的批准而出租，而张成师在承租前亦未审查系争房屋的权属状况，未尽到审慎的注意和审核义务，双方对此均有过错。合同无效后，张成师理应搬离系争房屋，将该房屋返还予唯明公司，并支付至实际搬离之日的房屋使用费。原审法院综合各种因素后，酌定张成师按照年租金75，000元的标准（即每天205.48元）向唯明公司支付房屋使用费至实际搬离之日，并无不当。张成师上诉称唯明公司应返还其已支付的57，500元，本院不予采纳。关于装修、改建、重建费用等，原审法院对此已有详尽阐述，本院不再赘述。张成师的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，815.02元，由上诉人张成师负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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