东宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑1024民初1225号
原告：赵长松，男，1976年12月7日出生，汉族，无职业，住所地牡丹江市。
委托诉讼代理人：薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。
被告：绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司，其他自然信息不详。法定代表人：杜玉甫，男，该公司经理。
第三人：傅存杰，女，1966年9月27日出生，汉族，无职业，住所地绥芬河市。
原告赵长松诉被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司（以下简称鼎鑫公司）、第三人傅存杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理，依法适用简易程序，于2018年7月30日、8月2日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告赵长松及其委托诉讼代理人薛久宏、第三人傅存杰到庭参加诉讼，被告鼎鑫公司经法庭传票传唤未到庭。第二次庭审，原告赵长松、第三人傅存杰到庭参加诉讼，被告鼎鑫公司经法庭传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效，被告协助原告办理位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆1号楼2单元1203室（建筑面积为78.225平方米）楼房的所有权登记至原告名下；2.第三人协助被告解除上述楼房的预告登记；3.案件受理费由被告承担。事实及理由如下：2010年10月19日，原告购买了被告开发的位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆1号楼2单元1203室（建筑面积为78.225平方米）的楼房，原告将全额购房款交付于被告后，被告将上述楼房交付于原告占有使用，原告已办理了该楼房的入户手续。2011年5月24日，被告向第三人借款，被告将诉争楼房预告登记在第三人名下，但被告与第三人之间不存在真实的商品房买卖关系。现在第三人不协助被告解除诉争楼房的预告登记，被告不协助原告办理诉争楼房的所有权登记。原告、被告及第三人就解除位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆1号楼2单元1203室楼房的预告登记及办理该楼房的所有权登记事宜无法达成一致意见，故原告诉至法院。
被告鼎鑫公司提交书面答辩意见：有关鼎鑫公司消防工程涉及房屋纠纷的解释说明如下：被告为完成东宁镇鼎鑫公馆消防工程项目的施工任务，将诉争楼房抵顶给消防工程的施工方，即将诉争楼房出售给消防工程的施工负责人赵津伟和赵长松，购房款直接用于消防工程的施工。工程交工后，被告为赵津伟和赵长松办理了诉争楼房的产权移交等相关入住手续。在东宁镇鼎鑫公馆施工后期，由于资金紧张，被告以诉争楼房作为抵押物，以买卖备案的方式办理借款抵押手续，分别向案外人张淑珍、王辉及第三人傅存杰借款，并办理了预告登记在各个债权人名下。案外人张淑珍的借款案件已向绥芬河市人民法院提起诉讼，案外人张淑珍已申请执行，第三人的借款已经结算完毕，但用于抵顶第三人借款本息的位于绥芬河市的房屋至今未建设完毕，且未交付第三人，第三人亦未协助被告解除诉争楼房的预告登记，案外人王辉的借款，被告承诺在一年内付清。综上，诉争楼房应归原告所有。
第三人辩称：被告向第三人借款300000余元，被告鼎鑫公司的法定代表人杜玉甫承诺如果偿还不上借款本息的情况下，位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆1号楼2单元1203室的楼房就归第三人所有，被告至今未将借款本息偿还完毕，因此，诉争楼房系第三人用300000余元购买所得，第三人已将该楼房在东宁市不动产登记中心（原东宁县房地产管理局）办理了预告登记。被告在第三人不知情的情况下，将第三人所有的位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆1号楼2单元1203室的楼房再次出售给他人，第三人也是受害者。
根据原告、第三人的诉辩主张归纳本案的争议焦点是：1.原、被告之间的房屋买卖合同是否有效？2.被告是否应当协助原告办理房屋产权登记？3.第三人是否应当协助被告办理解除预告登记？围绕本案的争议焦点，原告、第三人进行了举证、质证。
原告围绕本案的争议焦点向法庭举证如下：
一、施工合同及欠据各1份。证明：2009年4月1日，黑龙江省飞宇消防设施安装有限公司与被告鼎鑫公司签订了东宁县鼎鑫国际公馆消防工程的建设工程施工合同，约定鼎鑫公馆消防工程的总价款为3700000元，被告以现金的方式给付1100000元，余款2600000元用被告开发的位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆的楼房进行抵顶，本案诉争楼房包括在内。
第三人质证称：对该证据的形式要件及证明问题均有异议。第三人持有东宁市不动产登记中心颁发的诉争楼房的预告登记证，第三人认为其持有的诉争楼房的预告登记证系真实的，原告向法庭提交的证据系虚假的。原告将第三人所有的楼房侵占，如果想解决本案纠纷，需要被告出面将其他楼房交付于第三人。
二、商品房买卖合同、产权移交书及购房款收据各1份。证明：2010年10月19日的工程施工中，被告将鼎鑫公馆的多处楼房用于抵顶东宁镇鼎鑫公馆消防工程款，其中，诉争楼房包括在内，被告将诉争楼房开具给了原告，并办理了产权移交手续，原告实际占有使用诉争楼房至今。
第三人质证称：原告提交的证据都是个人行为，都是虚假的，原告向法庭提交的这么多证据都比不上东宁市不动产登记中心的备案登记。
三、供热缴费卡1张、2014年至2017年期间的供热费票据4张、自来水票据1张及2014年至2017年期间的物业费收据1张。证明：原告实际入住诉争楼房。
第三人质证称：诉争楼房系第三人所有，被告将诉争楼房出售给原告是在第三人不知情的情况下发生的，需要被告的法定代表人出面解决该纠纷，如果被告交付第三人别的房屋，第三人配合解决本案纠纷，否则，原告应将诉争楼房交付于第三人。
四、证人赵津伟的当庭证人证言。证明：证人赵津伟承包了东宁镇鼎鑫公馆1号楼的消防工程，原告为证人赵津伟进行施工，证人赵津伟用诉争楼房抵顶原告的工资。证人赵津伟陈述：具体时间记不清楚了，证人赵津伟承包了东宁镇鼎鑫公馆的消防工程。2012年或者2013年，被告没有钱支付工程款，双方经过协商，被告用其开发的位于东宁镇鼎鑫公馆的多处楼房抵顶消防工程的工程款，并签订了商品房买卖合同，抵顶了十多套楼房，具体位置记不清了，有几套没有办理所有权登记。2014年，证人到东宁县房地产管理局查询，被告用于抵顶消防工程款的多处楼房未办理所有权登记在证人赵津伟名下或者证人赵津伟指定人的名下，证人赵津伟找到被告的法定代表人杜玉甫，要求将被告用于抵顶消防工程款的多处楼房办理所有权登记在证人赵津伟名下或者证人赵津伟指定人的名下，但被告一直未履行义务，后来就找不到被告的法定代表人杜玉甫，于是证人及证人指定的人就自行进入楼房，并进行了装修。用于抵顶消防工程款的多处楼房的供热费、电费、物业费等相关费用均系用户自己交纳的。
原告质证称：证人陈述属实。
第三人质证称：证人陈述不属实。证人陈述的行为系个人行为，系私下里签订的协议，与第三人无关。第三人购买的诉争楼房经过了房产部门的备案。原告向法庭举示的证据，任何人都可以伪造，但第三人的证据铁证如山。
本院认为：原告提供的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且形成完整的证据链条，本院予以采信。
第三人围绕本案的争议焦点向法庭举证如下：
一、房屋预告登记证及商品房买卖合同各1份。证明：位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆1号楼2单元1203的楼房已由第三人购买，且办理了预告登记。
原告质证称：原告对预告登记证的形式要件没有异议，对证明问题有异议。第三人与被告之间不存在真实的买卖关系，第三人与被告签订的商品房买卖合同系被告为了向第三人借款用诉争楼房进行的让与担保。
二、借款协议1份。证明：2011年5月24日，第三人交付被告的法定代表人杜玉甫400000元，购买了诉争楼房。
原告质证称：第三人与被告之间的真实意思表示是借款合同，即民间借贷合同，用预告登记的诉争楼房对借款本息承担抵押担保责任，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，第三人至今不知道诉争楼房的真实状况。
本院认为：第三人提供的证据一、二可以证明被告向第三人借款，用位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆1号楼2单元1203室的楼房为该借款本息承担抵押责任的事实，本院予以确认。
被告鼎鑫公司未向法庭提交证据。
根据原告举证、第三人质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2009年4月1日，赵津伟承包了被告鼎鑫公司开发建设的位于东宁镇鼎鑫公馆1号楼的消防工程项目，约定被告支付部分现金，剩余工程款被告用其开发建设的位于东宁镇鼎鑫公馆的楼房进行抵顶。原告受雇于赵津伟在工地从事施工管理工作。
施工过程中，被告无力支付赵津伟施工的消防工程的工程款，被告与赵津伟协商，双方约定被告鼎鑫公司用其开发建设的位于东宁镇鼎鑫公馆的多套楼房抵顶尚欠赵津伟施工的消防工程的工程款，其中，位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆1号楼2单元1203室（建筑面积为78.225平方米）的楼房包括在内。
赵津伟雇佣原告在东宁镇鼎鑫公馆1号楼的工地从事施工管理工作，因赵津伟无力支付原告的劳务费，2010年10月19日，原告与赵津伟协商，双方约定赵津伟用位于东宁镇鼎鑫公馆1号楼2单元1203室的楼房抵顶原告的劳务费203385元。当日，原告与被告签订了商品房买卖合同，被告向原告出具了购房款收据，并办理了产权移交，原告实际入住该楼房至今。被告抵顶给赵津伟的位于东宁镇鼎鑫公馆的部分楼房未办理产权登记在赵津伟或者赵津伟指定人的名下，2013年1月16日，赵津伟与被告的法定代表人杜玉甫协商后签订欠据，约定了办理产权登记的时间。
2011年5月，被告欲向第三人借款400000元。同年5月24日，被告与第三人到东宁县房地产管理局办理了位于东宁镇鼎鑫公馆1号楼2单元1203室、3单元1201室及3单元1602室三套楼房的预购商品房预告登记在第三人名下。同年6月10日，被告与第三人签订了借款协议及商品房买卖合同，被告用其开发建设的包括诉争楼房在内的房产以预告登记在第三人名下的方式，对第三人的借款提供担保。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。关于原告主张以劳务费抵顶购房款的方式取得诉争楼房，对该楼房是否享有实体权利问题。庭审中，原告向法庭提供的证据能够证实，赵津伟承包了被告鼎鑫公司开发建设的位于东宁镇鼎鑫公馆1号楼的消防工程项目，被告与赵津伟协商约定被告鼎鑫公司用其开发建设的包括位于东宁镇鼎鑫公馆1号楼2单元1203室在内的多套楼房抵顶尚欠赵津伟施工的消防工程的工程款。原告与赵津伟协商约定赵津伟用位于东宁镇鼎鑫公馆1号楼2单元1203室的楼房抵顶尚欠原告的劳务费。原告与被告鼎鑫公司签订了诉争楼房的商品房买卖合同及被告向原告出具了购房款收据的行为系双方当事人真实意思表示，双方之间系商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同关系成立并生效。原告要求被告鼎鑫公司协助办理上述楼房的产权登记的请求，本院予以支持。
关于第三人傅存杰对诉争楼房进行预购商品房预告登记后是否享有实体权利问题。被告向第三人傅存杰借款，提供了包括本案诉争房产在内的房产做为担保，被告与第三人傅存杰之间签订商品房买卖合同并办理预告登记的方式，是为债权提供担保。被告与第三人傅存杰之间不存在真实的商品房买卖关系，双方基于不真实的买卖关系设立的预告登记，不具有物权效力。被告与第三人傅存杰进行预告登记的目的是为了实现债权，并无真正转移诉争楼房所有权的意思表示，但前提是预告登记的财产没有其他权利负担。被告将已出售给原告且实际入住使用的房屋预告登记给第三人，构成重复处分，其效力相对于买受人的物权期待权不具有优先性，不能对抗买受人的实际占有，被告和第三人傅存杰基于无效的商品房买卖合同而进行的预告登记阻碍了原告的产权登记，被告和第三人傅存杰应当自行申请撤销预告登记。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告赵长松与被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司签订的关于东宁市东宁镇鼎鑫公馆1号楼2单元1203室的商品房买卖合同有效;
二、被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司与第三人傅存杰于判决生效之日起15日内自行申请撤销关于东宁市东宁镇鼎鑫公馆1号楼2单元1203室的预告登记;
三、被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内协助原告赵长松办理房屋产权登记。
案件受理费4352元，减半收取2176元，由被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。
审判员 宋明环
二〇一八年八月十七日
书记员 邵雨佳