江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣11民终1195号上诉人（原审原告）：玉山县大众房产中介店，住所地江西省玉山县三清大道60号，统一社会信用代码92361123MA3618E39E。经营者：吴翠枝，女，1973年9月16日出生，汉族，住江西省玉山县。委托诉讼代理人：封延森，江西淮玉律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘洋洋，江西淮玉律师事务所实习律师，一般代理。被上诉人（原审被告）：杨金洲，男，1971年5月21日出生，汉族，住江西省玉山县。委托诉讼代理人：姚福，江西淮玉律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：周利媛，女，1972年1月3日出生，汉族，住江西省玉山县。委托诉讼代理人：姚福，江西淮玉律师事务所律师，特别授权。上诉人玉山县大众房产中介店因与被上诉人杨金洲、周利媛居间合同纠纷一案，不服江西省玉山县人民法院（2018）赣1123民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。玉山县大众房产中介店上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判被上诉人杨金洲、周利媛支付上诉人玉山县大众房产中介店报酬30,000元；三、一、二审诉讼费用均由被上诉人杨金洲、周利媛承担。事实和理由：一、本案争议焦点应是2017年10月5日的《委托书》是否合法有效，被上诉人是否应当支付上诉人报酬30,000元。而原审判决将“是居间关系还是委托关系”归纳为争议焦点错误，对双方所争议的“是否构成欺诈”、“是否应当支付报酬40,000元”的焦点问题未作论理和评判。二、上诉人与被上诉人于2017年10月5日签订的《委托书》合法有效，依法应当予以支持，原审判决未采信《委托书》没有依据。三、上诉人与被上诉人系委托关系，而非居间关系，即便系居间关系，被上诉人同样负有按约支付报酬40,000元的义务，原审判决适用法律错误，且存在自相矛盾。杨金洲、周利媛辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。玉山县大众房产中介店向一审法院起诉请求：1.判令两被告共同支付原告报酬3万元；2.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2017年7月，被告杨金洲将原系其与被告周利媛共有的坐落于江西省玉山县冰溪镇凤凰名庭5-3-501号房屋交由原告发布出售信息。2017年10月5日，原告与两被告签订委托书，载明：“本人愿将玉山县冰溪镇凤凰名庭5-3-501号房屋及一楼柴间5㎡，以产证为证，全权委托大众房产出售，房屋固定装潢……随房屋一起出售。本人净得伍拾壹万元整。如大众房产有能力提高房价售出，多出部份全归大众房产所有，本人无条件配合办理好一切手续，并且为大众房产保密商业机密（差价），如有泄密，本人愿承担一切法律责任，或赔偿人民币壹拾万元整给大众房产。此套房屋过户一切费用及中介费与本人无关。”同日，原告的经营者吴翠枝（作为委托方）与证人董某）签订《购房意向书》，约定：前述房屋总价款为55万元；付款方式需要银行贷款；买受人在签订本协议当日需向委托人缴纳购房意向金1万元；买受人应于本协议签订后5个工作日内与委托方及房屋出售方签订《江西省商品房预售合同》、《购房承诺书》。如果和出售方签订协议，此意向金直接转入购房款，在签订期间此意向金由委托方保管。2017年12017年10月9日，原告（作为居间方）、被告杨金洲（作为出卖方）及证人董某（作为买受方）签订《存某，其中约定：“第三条出卖人与买受人通过下列方式达成交易出卖人和买受人通过居间方在大众房产成交。第四条成交价格、付款方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币550,000./（小写）伍拾伍万元整（大写）。买受人在签订本协议的同时支付定金人民币￥10,000./（小写）壹万元整（大写，不高于成交价格的20%）（1）买受人支付的定金和出卖人所售房屋的产权证由大众房产暂时保管。……（二）关于付款的约定以下列第（1）方式支付（1）买受人于2017年10月9日前向出卖人支付购房首付款390000./元（小写）叁拾玖万元（大写）人民币，支付首付款同时双方进行网上签约及办理贷款事宜。剩余房款向建设银行申请抵押办理，银行或公积金收到双方材料齐全后50个工作日内将剩余房款支付给出卖人。具体放款时间以银行房款当日为准。……第六条房屋的交付出卖人应当在2018年2月25日收到全房款后，（约定时间或约定条件）将该房屋交付给买受人，到时未收到房款，由中介方承担责任。……第八条违约责任（1）双方任何一方违约导致协议不能履行的由违约方向守约方支付房屋总价款20%的违约金，并由违约方向大众房产支付房屋总价5%的金额作为赔偿。（2）本协议履行过程中如出卖人和买受人协商一致，同意解除协议并且互不追究违约责任的，居间方在接到双方协议解除书面通知当日，将买受人所付定金（不计利息）如数返还买受人，但双方须在协议解除当日向中介方各自支付该房屋总价款的2.5%的金额作为赔偿。第九条税费相关规定……本协议签订后买受人向出卖人支付首付款当日向大众房产支付服务佣金。出卖人向大众房产支付5,000./元（小写）伍仟元（大写）服务佣金。买受人向大众房产支付5,000./元（小写）伍仟元（大写）服务佣金。”另查明，两被告已经向原告支付了1万元，现涉案房屋的所有权人系证人董某。以上事实，有原告提交的两被告于2017年10月5日出具的委托书、《存量房屋买卖合同》复印件、涉案房屋的不动产权证复印件、被告杨金洲提交的购房意向书（复印件及原件各一份）及原、被告庭审陈述在卷为证，双方对对方提交的证据的真实性均无异议，被告周利媛未提供证据辩驳，故该院对前述证据均予确认，并据此确认前述事实。对于被告杨金洲提交的证人董某的身份证复印件及其出具的证明，该院认为，因证人未出庭作证，证明内容的真实性无法核实，故对该组证据均不予确认。一审法院认为，本案的争议焦点是：就涉案房屋的售卖，原告与两被告之间形成居间合同关系还是委托代理关系？该院认为，双方之间系居间合同关系，具体理由如下：首先，从最初原告接受被告杨金洲的委托发布涉案房屋出售信息到两被告向原告出具委托书，再到最后原告促成涉案房屋交易三方签订《存量房屋买卖合同》，每个阶段均系双方真实的意思表示，故确定双方最终的法律关系应以双方最后的合意为判断依据，根据《存量房屋买卖合同》的约定，原告与两被告之间构成居间合同关系。其次，一方面，从委托书中关于中介费负担、《购房意向书》中关于“双方责任”及《存量房屋买卖合同》中关于“违约责任、服务佣金”的约定，可见，原告始终系以独立于买卖双方的中介机构的法律地位行使权利并承担义务。另一方面，原告接受了董某的委托为其购房提供居间服务，负有为董某如实报告的义务；如原告与两被告之间系委托代理关系，则其在代理权限内又应以两被告的名义且为两被告的利益而为代理行为；而原告在有售房差价利益归其所有的约定情形下，又难以避免因趋利性而会将自身经济利益凌驾于委托人的利益之上。三者之间显然存在不可避免且难以调和的利益冲突，故基于诚实信用原则，规范中介机构的行为，净化中介市场的考量，原告与两被告之间的关系也不宜认定为系委托代理关系，否则，容易助长中介机构“吃差价”等损害委托人权益的行为。再次，一般而言，狭义上的房地产中介服务多指房地产经纪，即房地产咨询、提供房地产信息及代理房屋买卖、租赁这三类活动。从原告陈述其在涉案房屋售卖过程中提供的服务——“原告完成了引导看房现场讲解披露、签约、房屋不动产权属变更登记、代办银行贷款等全程服务。”显然属于代理房屋买卖的中介服务，且实践中房地产中介为招揽客户,往往实行房屋售卖“一条龙”服务,这些增值服务的费用也多已包含在中介费中,本案中原告也向涉案房屋的买卖双方均要收取服务佣金。最后，两被告于2017年10月5日向原告出具了委托书，同日买受人董某就与原告的经营者吴翠枝签订了《购房意向书》（其中对房屋售卖的价款及交房条件等主要内容均作了约定），在同年10月9日三方就签订了《存量房屋买卖合同》，可见，董某在2017年10月5日就已经有了以55万元价款购买涉案房屋的意思表示。本案中，原告并未举证其在该交易过程中提供了房地产中介服务以外能促使涉案房屋增值的服务，而按常理推断,董某作为一个理性买房人只有在交易价格达到内心预期时才会签约，故虽然最终的交易价格55万元高于两被告出具委托书时约定的售价51万元，但该差价利益仍应归两被告所有。故此，根据《存量房屋买卖合同》约定，买卖双方各应支付的服务佣金为5,000元，现两被告已向原告支付了1万元，原告无权再要求两被告支付报酬3万元。综上所述，原告要求两被告共同支付报酬3万元，没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告玉山县大众房产中介店要求被告杨金洲、周利媛共同支付报酬3万元的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告玉山县大众房产中介店负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，从上诉人玉山县大众房产中介店接受被上诉人杨金洲、周利媛的委托发布涉案房屋出售信息到引导案外人董某现场看房讲解信息、上诉人玉山县大众房产中介店与案外人董某签订《购房意向书》、被上诉人杨金洲、周利媛向上诉人玉山县大众房产中介店出具《委托书》、再到上诉人玉山县大众房产中介店促成被上诉人杨金洲、周利媛与案外人董某签订《存量房屋买卖合同》、代为办理不动产权属变更登记手续、代为办理涉案房屋购房款的银行按揭贷款手续等一系列行为来看，上诉人玉山县大众房产中介店在涉案房屋售卖过程中提供的是代理房屋买卖的中介服务，其服务费用应按照涉案房屋交易各方签订的《存量房屋买卖合同》约定支付，被上诉人杨金洲、周利媛作为出卖人与案外人董某作为买受人均应各自向中介服务方即上诉人玉山县大众房产中介店支付5,000元服务佣金。对于上诉人玉山县大众房产中介店要求被上诉人杨金洲、周利媛按其于2017年10月5日出具的《委托书》支付报酬的主张，由于同日买受人董某就与上诉人玉山县大众房产中介店的经营者吴翠枝签订了《购房意向书》（其中对房屋售卖的价款及交房条件等主要内容均作了约定），在同年10月9日三方就签订了《存量房屋买卖合同》，可见，案外人董某在2017年10月5日就已经有了以55万元价款购买涉案房屋的意思表示。上诉人玉山县大众房产中介店未举证证明其在该交易过程中提供了房地产中介服务以外能促使涉案房屋增值的服务，虽然最终的交易价格55万元高于被上诉人杨金洲、周利媛出具委托书时约定的售价51万元，但该4万元溢价为售房款，理应归被上诉人杨金洲、周利媛所有，故本院对上诉人玉山县大众房产中介店的该主张不予支持。综上所述，玉山县大众房产中介店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人玉山县大众房产中介店负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱晖华审 判 员 姜一珉审 判 员 夏旭莉二〇一八年八月二十九日法官助理 程云娟书 记 员 林也力