江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0734民初461号原告：曾贱宗，男，1959年8月24日出生，汉族，居民，住江西省赣州市寻乌县，被告：凌其祥，男，1966年3月21日出生，汉族，农民，住江西省赣州市寻乌县，被告：徐树香，女，1966年7月22日出生，汉族，农民，住址同上，原告曾贱宗与被告凌其祥、徐树香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾贱宗到庭参加诉讼，被告凌其祥、徐树香经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭审理传票等，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告曾贱宗向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告立即返还购房款人民币15万元整及利息（月利息按原借条中约定的20‰计，自2014年11月1日起至利随本清）。并请求依法处置两被告所有的（寻房权证长宁字第××号）房屋时的价款先行给付原告的购房款及利息损失；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告夫妇原在寻乌县城开店经营农药化肥生意期间，因资金周转问题需借款。2014年11月1日，通过原告之子曾志刚的朋友徐明介绍向原告借款15万元，借款期限约定至2015年4月30日止，月利率按20‰计，按月付息。并于当日双方签订借款合同一份，同时写有注明利息、付息时间及还款期的借条一张给原告执存。2014年11月4日，被告与原告协商将其坐落于寻乌县长宁镇江东大道（原林业局后院）的套房卖给原告，借款15万元折抵房款。原告同意后，要求两被告：《房屋转让合同》必须经公证，否则不同意将借款转为买卖房屋处理。《房屋转让合同》经公证后，被告将其房屋产权证移交给原告，被告要求原告将原出具给原告执存的借条归还给了被告。双方约定的借款事项转变为房屋转让事宜，尔后，被告也未再按原借条的约定支付过原告利息。按双方《房屋转让合同》约定，于2015年5月1日前应将房屋产权等过户登记给原告所有。为此，至2015年2月原告找被告办理产权过户登记时，发现被告已人去楼空。后经了解得知，被告于2015年1月就为躲债已举家离开寻乌，至今不知去向。被告拨打被告夫妇的手机，结果两被告的手机号均已销号处理。因此造成原告受让的房屋一直至今都无法办理过户登记，无法依法取得产权。由于两被告的失信，导致原告无法依法取得受让房屋产权，当初的借贷关系也不能实现。因此，原告合法财产权受到严重侵害。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。为证明其诉讼主张，原告曾贱宗向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件，拟证明原告身份信息及诉讼主体资格；2、房屋转让合同复印件及公证书复印件，拟证明被告凌其祥、徐树香自愿将其房屋出卖给原告曾贱宗所有；3、房产证复印件，拟证明被告凌其祥、徐树香将房屋出卖给原告后，已将产权证交给原告曾贱宗执存；4、借款协议复印件，拟证明双方原约定为借款，后经双方协商同意后将借贷关系转为房屋买卖合同关系，原借款15万元用于折抵购房款；5、客户明细账，拟证明原告给被告提供借款的资金来源是从曾志刚（已故，系原告之子，下同）信用社账户支取的现金支付给被告的；6、借款合同及利息支付凭证，拟证明曾志刚的资金来源是向信用社贷款而来，已承担利息及逾期罚息，被告应按借款协议约定的20‰的月利率向原告支付利息；7、户籍卡，拟证明曾贱宗与曾志刚是父子关系，原借款是曾志刚向被告给付的现金。被告凌其祥、徐树香在法定期限内未作答辩，也未向本院提交证据。根据案件审理需要，本院调取证据如下：1、本院（2016）赣0734民初429号民事裁定书及该案的庭审笔录，可以证明如下事实：①、2016年5月19日，原告曾就本案房屋买卖合同纠纷提起诉讼，后于2016年11月7日以原告已与被告庭外和解为由申请撤诉，本院已裁定准许其撤诉。②、根据该案庭审笔录中原告的陈述，可证明被告未将房屋实际交付给原告使用，签订房屋买卖合同后至2015年5月1日(合同约定的过户日期)期间原告未联系过被告。③、对原告是否已支付购房款给被告问题原告没有支付凭证、也没有其他在场人可以证明；2、（2016）赣0734执305号之一裁定书、（2016）赣0734执305号之二裁定书、成交确认书，可以证明被告所有的涉案房产，已于2016年11月10日被本院依法查封、2017年5月19日裁定评估拍卖、2018年5月11日通过网拍成交，成交价格为277600元；3、本院（2018）赣0734执异5号裁定书、（2018）赣0734民初390号民事裁定书，可以证明：①、2018年3月7日原告曾对涉案房产提出执行异议，本院于2018年3月21日裁定驳回原告的异议请求。②、2018年4月11日，原告曾就涉案房产被依法拍卖问题，向本院提出案外人异议之诉，后原告于2018年4月25日申请撤回案外人异议之诉，本院已裁定准许原告撤回案外人异议之诉。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告对证据进行了庭审审查。经合议庭评议，被告凌其祥、徐树香经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法应视为其放弃相关诉讼权利。本院根据案件审理需要调取的证据，系本院生效法律文书及其相关案件的卷宗材料，真实、合法、有效，结合原告的陈述及原告提交的证据，故对本院调取的证据，予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据认定如下：1、原告提交的原告身份证、户籍卡，拟证明原告身份信息、诉讼主体资格、原告与曾志刚系父子关系及原告借款系由曾志刚以现金方式支付给被告。经庭审审查，原告上述证据可以证明原告身份信息、诉讼主体资格、原告与曾志刚系父子关系，故对原告上述证据予以认定，但对原告借款是否系由曾志刚以现金方式支付给被告问题，因原告没有提交证据证实上述借款确已通过双方协商同意转化为涉案房屋买卖合同的购房款，且原告现有证据不足于证实是否确已提供上述借款给被告及被告至今是否仍欠原告上述借款，故对原告上述证据的关联性，不予认定；2、房屋转让合同、公证书、房产证、借款合同，拟证明被告曾向原告借款15万元，后经双方协商同意转为房屋买卖合同关系，借款15万元转化为涉案房产的购房款。经庭审审查，原告上述证据只能证明，2015年11月1日双方曾签订借款合同、2015年11月4日双方曾签订房屋买卖合同并经公证、被告已将房产证交原告执存的事实，但不足以证明，上述借款确已通过双方协商同意转化为本案房屋买卖合同的购房款，且原告现有证据也不足于证明是否确已提供上述借款给被告及被告至今是否仍欠原告上述借款，结合原告关于被告曾出具借条给原告执存等陈述，故对原告上述证据的关联性，不予认定；3、曾志刚账户的客户明细账、曾志刚借款合同及利息支付凭证，拟证明原告提供给被告借款的资金来源及被告应当按20‰的月利率支付欠款利息。经庭审审查，原告提交的上述证据只能证明曾志刚个人账户的资金流动情况，无法证明上述资金流动与被告凌其祥、徐树香有关，更不足于证明被告应按20‰的月利率支付利息，结合原告陈述，故对原告上述证据的关联性，不予认定。根据当事人陈述和经庭审审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年11月1日，原告曾贱宗与被告凌其祥、徐树香曾签订借款协议一份，借款协议对借款的审核与发放、借款的偿还、纠纷的解决方式进行了约定，同时已在借款协议中另行写明：“现金人民币壹拾伍万元整，‘以’付清”，但对借款金额、借款期限、借款利率等的未作明确约定。2014年11月4日，原告曾贱宗与被告凌其祥、徐树香签订房屋转让合同一份，合同约定：被告自愿将《房屋所有权证》号为寻房权长宁字第××号，户主为凌其祥的长宁镇江东大道原寻乌县林业局后院的房屋转让给曾贱宗所有；转让总价款15万元；付款方式为合同签字生效时一次性付清；转让房内现有电视、水、电的表户随房交付给曾贱宗所有，过户手续和费用由凌其祥、徐树香办理与承担，2015年5月1日前办理好过户手续；办理房屋所有权、土地使用权转让产生的税和费用由凌其祥、徐树香承担。上述《房屋转让合同》经江西省寻乌县公证处公证，证明双方当事人的签字、捺指模属实。2015年初，两被告离家外出。2015年5月后原告失去与两被告的联系。2016年5月19日，原告曾提起诉讼，请求判令被告协助办理涉案房产的过户手续，并将房屋交付给原告使用，后于2016年11月7日，以“已与被告庭外和解”为由申请撤诉，本院已裁定予以准许。被告所有的涉案房产，已于2016年11月10日被本院依法查封、2017年5月19日裁定评估拍卖、2018年5月11日被本院依法拍卖，成交价格为277600元。2018年4月26日，原告再次具状诉至本院，请求判如所请。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。买受人应当按照约定的数额、地点、时间支付价款。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。2014年11月4日，原告曾贱宗与被告凌其祥、徐树香签订房屋转让合同一份，合同约定：被告自愿将《房屋所有权证》号为寻房权长宁字第××号，户主为凌其祥的长宁镇江东大道原寻乌县林业局后院的房屋转让给曾贱宗所有；转让总价款15万元；付款方式为合同签字生效时一次性付清；转让房内现有电视、水、电的表户随房交付给曾贱宗所有，过户手续和费用由凌其祥、徐树香办理与承担，2015年5月1日前办理好过户手续；因房屋所有权、土地使用权转让产生的税和费用由凌其祥、徐树香承担。上述《房屋转让合同》经江西省寻乌县公证处公证，证明双方当事人的签字、捺指模属实。但因原告未能举证证实已按合同约定支付相应的合同价款，且原告没有提交证据证实双方已通过协商同意，将2014年11月1日的借款转为本案房屋买卖合同的价款，也没有证据证实被告至今尚欠原告借款15万元的事实，被告也未将涉案房产实际交付给原告使用，应由原告自行承担举证不能的不利后果，故对原告请求判令被告返还购房款15万元及其按20‰月利率支付利息的诉讼请求，不予支持；因涉案房产已被本院依法拍卖，原告并未依法办理相关房产的抵押登记，原告主张对涉案房产的拍卖价款享有优先受偿权没有法律依据，故对原告该项诉求，不予支持；鉴于涉案房产已被依法拍卖，原告的合同目的已无法实现，双方的房屋买卖合同应予以解除，合同解除后终止履行；诉讼费的承担则应由本院依据相关规定确定。综上，原告曾贱宗没有提交证据证实其已按房屋转让合同的约定向被告凌其祥、徐树香支付相应的合同价款；原告主张对涉案房产的拍卖价款享有优先受偿权没有法律依据；原告的合同目的已无法实现。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：（2018）解除原告曾贱宗与被告凌其祥、徐树香于2014年11月4日签订的关于寻房权证长宁字第××号房产的房屋转让合同，合同解除后终止履行；（2018）驳回原告曾贱宗的其他诉讼请求。本案案件受理费3300元、诉讼保全费1620元，合计4920元，由原告曾贱宗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  黄琼林人民陪审员  钟炳文人民陪审员  黄 珊二〇一八年九月六日法官助理潘春玲代理书记员  古慧琳相关法律条文：（2018）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十条买受人应当按照约定的地点支付价款。对支付地点没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在出卖人的营业地支付，但约定支付价款以交付标的物或者交付提取标的物单证为条件的，在交付标的物或者交付提取标的物单证的所在地支付。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。3、《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。4、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官寄语：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。