成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0107民初1438号
原告（反诉被告）徐朵，女，汉族，1957年7月19日出生，住成都市。
原告（反诉被告）周勇，男，汉族，1957年5月6日出生，住成都市。
二原告委托代理人杨四维，北京观韬（成都）律师事务所律师。
被告（反诉原告）中国银行股份有限公司成都开发西区支行。住所地：成都市青羊区。
负责人高骏康，行长。
委托代理人胡鉴轮，四川明之鉴律师事务所律师。
委托代理人章怡，四川明之鉴律师事务所律师。
第三人（反诉被告）四川百事佳国际房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人熊小峰，董事长。
委托代理人李果，四川联一律师事务所律师。
委托代理人葛缨，四川联一律师事务所律师。
原告徐朵、周勇与被告中国银行股份有限公司成都开发西区支行（以下简称中国银行）、第三人四川百事佳国际房地产开发有限公司（以下简称百事佳公司）金融借款合同纠纷一案，本院依法予以受理。本案在审理过程中，被告中国银行对原告徐朵、周勇、第三人百事佳公司提起反诉，本院依法予以受理。2016年4月14日，本案依法适用简易程序对本反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐朵、周勇的委托代理人杨四维，被告（反诉原告）中国银行的委托代理人胡鉴轮、章怡，第三人（反诉被告）百事佳公司的委托代理人李果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）徐朵、周勇本诉诉称，2001年3月22日，徐朵、周勇与百事佳公司签订200231号《成都市商品房买卖（预售）合同》及附件，约定徐朵、周勇向百事佳公司购买其开发的锦江花园城x房商品房一套，房屋总价款为605488元，原告支付首付款61488元，剩余房款544000元通过银行按揭方式支付。上述合同签订后，徐朵、周勇即在中国银行办理贷款并与之签订了2001高个贷482号《中国银行职工住房贷款借款合同》及2001高个抵482号《中国银行职工住房贷款抵押合同》，约定徐朵、周勇向中国银行贷款544000元，并以所购商品房为抵押担保。2001年6月25日，中国银行将徐朵、周勇所申请的贷款544000元支付给了百事佳公司。因徐朵、周勇与百事佳公司并不存在购买房屋的真实意思表示，双方签订的200231号《成都市商品房买卖（预售）合同》被（2015）武侯民初字第4858号生效民事判决确认无效，因此当事人之间签订购房担保贷款合同的目的已无法实现。故，原告徐朵、周勇诉请法院判令：1.解除原告徐朵、周勇与被告中国银行签订的2001高个贷482号《中国银行职工住房贷款借款合同》；2.解除原告徐朵、周勇与被告中国银行签订的2001高个抵482号《中国银行职工住房贷款抵押合同》；3.本诉案诉讼费由被告中国银行承担。
原告（反诉被告）徐朵、周勇反诉辩称，该笔贷款由中国银行直接划到百事佳公司处，实际占有人和使用人均不是徐朵、周勇，因此该笔贷款应由实际占有使用人百事佳公司偿还。百事佳公司基于无效合同获得的银行贷款应由其向中国银行返还，徐朵、周勇不具有返还义务。徐朵、周勇是本案的受害者，百事佳公司没有履行相应合同义务造成损失，其是实际获利者，应当由其向中国银行还本付息。故，请求驳回被告中国银行对原告徐朵、周勇的反诉诉请。
被告（反诉原告）中国银行本诉辩称，案涉借款合同、抵押合同依法订立，被告中国银行也履行了贷款行为，因此请求人民法院依法判决。
被告（反诉原告）中国银行反诉诉称，徐朵、周勇与百事佳公司签订商品房买卖预售合同后，即与中国银行办理贷款事宜并签订借款合同及抵押合同，获得了合同约定贷款544000元，中国银行已将该笔贷款按照合同约定支付给了百事佳公司。现（2015）武侯民初字第4858号生效民事判决确认反诉二被告签订的商品房买卖预售合同无效，本诉中案涉的借款合同、抵押合同面临有可能被解除的处境，但是早在2001年6月25日中国银行就将徐朵、周勇所贷购房款544000元划付至百事佳公司x银行账户中，其实际占有该笔资金达14年之久。因此，在案涉商品房买卖预售合同已确认无效，案涉借款合同及抵押合同可能被解除的情况下，中国银行为维护自身权益，请求判令：1、反诉被告返还中国银行购房贷款本金544000元及银行利息（截止2016年2月29日贷款利息为462500.78元、罚息231250.39元，并计算至本金还清之日止）；2、反诉案件诉讼费用由反诉被告承担。
第三人（反诉被告）百事佳公司本诉陈述，百事佳公司不是借款合同、抵押合同的当事人，也未签字盖章，因此请求人民法院依法判决。
第三人（反诉被告）百事佳公司反诉辩称，百事佳公司不是借款合同及抵押合同的主体，不是适格的当事人。贷款虽然由百事佳公司占有，但是借款合同及抵押合同无效不是由百事佳公司造成的，相关责任应有徐朵、周勇和中国银行承担。如果抵押合同及借款合同被判决解除，百事佳公司应退还收到的贷款本金，但不应支付利息、罚息，因为百事佳公司不存在过错，且利息、罚息约定明显过高，应予以降低。
经审理查明的徐朵、周勇与百事佳公司建立商品房买卖（预售）合同关系的事实、徐朵、周勇与中国银行建立借款合同及抵押合同关系的事实，以及有关合同履行的事实，与徐朵、周勇诉称的事实一致，且中国银行、百事佳公司均确认无异。另查明，1.案涉借款合同约定贷款本金为544000元，借款利率为月4.65‰，借款期限240个月。2001年6月25日，中国银行将上述贷款转账至百事佳公司银行账户。根据中国银行提交的《徐朵、周勇贷款基本信息》表显示，至2016年2月29日，尚欠贷款本金544000元、利息462500.78元、罚息231250.39元。2.经本院（2015）武侯民初字第4858号民事判决确认，徐朵、周勇与百事佳公司签订的200231号《成都市商品房买卖（预售）合同》无效，该判决已经发生法律效力。
以上事实，有《成都市商品房买卖（预售）合同》、《中国银行职工住房贷款借款合同》、《中国银行职工住房贷款抵押合同》、借款借据、民事判决书、生效证明、《贷款基本信息》，以及当事人陈述笔录等证据在案予以证实。
本院认为，徐朵、周勇与百事佳公司签订商品房买卖合同约定其以按揭贷款方式购买百事佳公司开发的房屋，并向百事佳公司支付首付款后通过向银行按揭贷款支付余款，徐朵、周勇据该合同约定向中国银行申请按揭贷款，并与中国银行签订了借款合同及抵押合同，现案涉商品房买卖合同被生效民事判决确认为无效合同，徐朵、周勇向中国银行以商品房担保贷款的合同目的无法实现，因此徐朵、周勇与中国银行之间签订案涉借款合同及抵押合同符合合同解除的法定要件。故，本诉原告徐朵、周勇诉请解除与本诉被告中国银行签订的案涉借款合同及抵押合同的理由成立，本院予以支持。
针对反诉，本院认为，徐朵、周勇与百事佳公司间签订的商品房买卖已被确认无效，根据上述，徐朵、周勇与中国银行签订的借款合同及抵押合同应当予以解除，因此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，百事佳公司应将购房贷款返还担保权人即中国银行。故，反诉原告中国银行诉请反诉被告百事佳公司偿还贷款的理由成立，本院予以支持。基于上述，徐朵、周勇辩称百事佳公司基于无效合同取得并实际占有使用贷款，应由百事佳公司返还中国银行，徐朵、周勇不应承担返还义务的理由成立，本院予以采纳。故，反诉原告中国银行诉请反诉被告徐朵、周勇偿还贷款本息的理由不能成立，本院不予支持。
对于在借款合同及抵押合同被解除后，百事佳公司应当返还中国银行贷款本金，其不持异议，但对是否应支付利息、罚息，其约定支付标准是否明显过高，均提出异议。对此，本院认为，中国银行依据借款合同诉请百事佳公司支付利息及罚息，但该借款合同的相对方为中国银行与徐朵、周勇，且合同已被解除，故对该利息与罚息的计算方式不予采纳。但是，由于百事佳公司从2001年6月25日起实际占有、使用中国银行发放的贷款544000元，因此理应支付中国银行资金占用利息。故，反诉原告中国银行要求反诉被告百事佳公司支付约定利息、罚息的理由不能成立，其该项诉请本院确定在从实际占用之日起、按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的范围内予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除本诉原告徐朵、周勇与本诉被告中国银行股份有限公司成都开发西区支行签订的2001高个贷482号《中国银行职工住房贷款合同》；
二、解除本诉原告徐朵、周勇与本诉被告中国银行股份有限公司成都开发西区支行签订的2001高个抵482号《中国银行职工住房贷款抵押合同》；
三、反诉被告四川百事佳国际房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还反诉原告中国银行股份有限公司成都开发西区支行贷款本金544000元；
四、反诉被告四川百事佳国际房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告中国银行股份有限公司成都开发西区支行资金占用利息，利息的计算方法为：以本金544000元为基数，从2001年6月25日始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清之日止；
五、驳回反诉原告中国银行股份有限公司成都开发西区支行的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，因适用简易程序减半收取50元，由被告中国银行股份有限公司成都开发西区支行负担。反诉案件受理费7970元，由反诉原告中国银行股份有限公司成都开发西区支行负担1196元，反诉被告四川百事佳国际房地产开发有限公司负担6774元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李成春
二〇一六年五月三十一日
书记员 胡毅春