湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00237号
上诉人（原审被告）：胡丁华，男，1950年12月21日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：夏幼兰，女，1953年7月16日出生，汉族。
委托代理人：钟哲、饶静，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程友清，男，1964年10月11日出生，汉族。
委托代理人：阎斌，湖北得伟君尚律师事务所律师。
原审第三人：夏黎芳，女，1945年10月15日出生，汉族。
原审第三人：施军，男，1971年9月14日出生，汉族。
上诉人夏幼兰、胡丁华因与被上诉人程友清、原审第三人夏黎芳、施军合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民初字第01916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月27日，程友清诉至一审法院，请求判令：夏幼兰、胡丁华返还并赔偿1，022，915元及从法院采取诉讼保全措施开始起至本案法庭辩论终结时止的银行利息，本案诉讼费用由夏幼兰、胡丁华承担。
一审法院审理查明，夏幼兰、胡丁华系夫妻关系。夏黎芳与夏幼兰系姐妹关系。施军系夏黎芳之子。
2003年3月20日，程友清与胡丁华签订《房屋买卖协议》一份，主要约定为：现有胡丁华房屋占地面积约70㎡，阳台在内为82.5㎡，共有三层，定价165，000元，程友清购买后重新改建，新建房屋以原房屋占地地基为界，胡丁华应配合其办理过户手续及房屋施工，程友清在拿到胡丁华原有的房屋房产手续后，先期付款95，000元，余下部分资金分期付清，但在其房屋完工后，不得拖欠胡丁华卖房款，全部付清等。同日，胡丁华向程友清出具《收条》一张，表示其收到程友清现金95，000元。当日，程友清又与施军签订《房屋买卖协议》一份，主要约定为现有施军房屋占地面积约为70㎡，共有三层，卖给程友清，定价160，000元，程友清购买后重新改建成五层半作为居住场所，新做房屋以原房屋占地地基为界，施军应配合其办理过户手续及房屋施工，不得刁难和影响施工进度，在程友清办理过户手续后，双方协商分期付清房屋购买款，但其房屋完工后，不得拖欠施军卖房款，全部付清等。该协议书施军的签名系其母亲即夏黎芳所签。2003年5月9日，夏黎芳向程友清出具收条，表示其收到程友清现金70，000元。在本案审理过程中，程友清及夏幼兰、胡丁华均向本庭确认，上述两份《房屋买卖协议》所针对的标的物均为位于武汉市江岸区花莲里176号的房屋，购房款为165，000元，由胡丁华收取95，000元，由夏黎芳收取70，000元，且夏幼兰、胡丁华也认可其针对出售该处房屋的地上物而收取了95，000元。
上述协议签订后，程友清实际取得房屋后进行了改建加层并使用。2010年上述房屋面临拆迁，位于此处房屋的拆迁补偿标准为：该村村民房屋1-3层每平方米为5，500元，3层以上房屋每平方米为1，500元；非村民房屋1-3层每平方米为3，850元，3层以上房屋每平方米为1，050元。2011年9月20日，程友清作为被拆迁人与案外人武汉市子湖实业有限责任公司签订了《房屋拆迁货币安置协议书》，该协议确认拆迁房屋的总建筑面积为323.3㎡，其中三层以下的建筑面积为241.78㎡，三层以上的建筑面积为81.52㎡，同时确认武汉市子湖实业有限责任公司按非村民房屋的拆迁标准向程友清支付拆迁款，并约定除房屋拆迁款外，另由案外人武汉市子湖实业有限责任公司向程友清支付临时安置补助费6，466元。现该房屋已拆除。
2011年7月，胡丁华、夏幼兰起诉至一审法院，请求判令胡丁华与程友清签订的《房屋买卖协议》无效，一审法院于2012年1月作出（2011）岸民初字第1698号民事判决书，判决：2003年3月20日胡丁华与程友清签订的《房屋买卖协议》无效。程友清不服判决，提起上诉，湖北省武汉市中级人民法院作出（2012）鄂武汉中民终字第00243号民事裁定书，撤销（2011）岸民初字第1698号民事判决，发回一审法院重审。经重审，一审法院于2012年11月作出（2012）鄂江岸民重字第00003号民事判决书，判决：2003年3月20日胡丁华与程友清签订的《房屋买卖协议》无效。程友清仍不服判决，提起上诉，湖北省武汉市中级人民法院作出（2013）鄂武汉中民终字第00154号民事判决书，驳回了程友清的上诉，维持（2012）鄂江岸民重字第00003号民事判决书。
一审法院认为，程友清与胡丁华所签订的《房屋买卖协议》经法院确认无效，双方因该协议所取得的财产，应当予以返还；不能返还时，应当折价补偿。因胡丁华与程友清签订的《房屋买卖协议》的标的物为宅基地上的房屋，而不是宅基地本身，且作为宅基地的出卖人即夏黎芳及施军并未向程友清主张因《房屋买卖协议》无效的相关权利，因此，胡丁华应向程友清返还其当时收取的购房款95，000元。同时，基于《房屋买卖协议》无效，程友清应向胡丁华返还房屋，但该房屋已经拆除，无法返还，故程友清应折价补偿胡丁华。因程友清作为拆迁人与案外人武汉市子湖实业有限责任公司签订的《房屋拆迁货币安置协议书》针对的亦是宅基地上房屋的拆迁补偿，因此，参照该房屋的拆迁补偿标准，对程友清应向胡丁华返还的补偿款进行确认。又因程友清在购买上述房屋后，将原有的三层房屋加层为四层，该房屋三层以上的房屋拆迁款及针对程友清作为被拆迁人而发放的临时安置补助费应由程友清取得，故程友清应向胡丁华返还的价款应以该房屋三层以下的房屋拆迁款为限。
程友清与胡丁华所签订的《房屋买卖协议》经法院确认无效后，双方除了需向对方返还因该协议所取得的财产外，还应根据各自的过错，各自承担相应的责任。在本案中，程友清与胡丁华在签订《房屋买卖协议》时均明知买卖标的物为建设在集体所有土地上的房屋，且程友清并非该村村民，因此程友清与胡丁华对于上述协议无效的结果发生均有过错，二人应按各自的过错程度承担相应的责任。考虑到胡丁华作为出卖人在出卖房屋时即应明知其在集体所有的宅基地上所建房屋属于我国法律禁止流转范围，且其在出售房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，其行为有失诚信，并有悖公序良俗，因此胡丁华应对合同无效承担主要责任，程友清应承担次要责任。
程友清与胡丁华在签订《房屋买卖协议》时对于该协议的目的即是基于居住或者收益的需要，用相对公平的对价来交换权利是清楚的，对价也是双方认可的。但是受地区经济发展影响，该房屋三层以下的部分现经拆迁所能获得的补偿款与原购房价款已不能对等，此补偿款已远远高于当时的购房价款，那么程友清与胡丁华在签订《房屋买卖协议》时原房屋的价值与上述补偿款之间的差价应当认定为程友清的信赖利益损失。对于程友清作为买受人的信赖利益损失，应当全面考虑其因现值和原买卖价格的差异所造成损失，以及胡丁华因该房屋拆迁所获利益等多方面的因素，参照该房屋三层以下的部分现经拆迁所能获得的补偿款予以确定，即程友清因《房屋买卖协议》无效所遭受的损失为835，853元（241.78㎡×3，850元／㎡－95，000元）。根据双方过错责任的大小酌定胡丁华、夏幼兰应对程友清因《房屋买卖协议》无效所遭受的损失承担90%的责任即752，267.70元（835，853元×90%），程友清自行承担10%的责任即83，585.30元（835，853元×10%）。故程友清要求胡丁华、夏幼兰赔偿损失的诉讼请求，对其合理部分予以支持。
程友清还要求以1，022，915元为本金，由胡丁华、夏幼兰向其支付从法院对此款采取诉讼保全措施起至本案法庭辩论终结时止的利息，但因程友清与胡丁华所签订的《房屋买卖协议》被确认无效的法律后果仅为返还财产及赔偿损失，故程友清的该诉讼请求于法无据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、胡丁华、夏幼兰于本判决生效之日起十日内共同向程友清返还购房款95，000元；二、胡丁华、夏幼兰于本判决生效之日起十日内共同向程友清赔偿损失752，267.70元；三、驳回程友清的其他诉讼请求。本案案件受理费14，010元，邮寄费40元，公告费260元，共计14，310元，由胡丁华、夏幼兰负担。
判后，胡丁华、夏幼兰不服，向本院提起上诉称，1、原审法院在判决中认定程友清应当返还胡丁华、夏幼兰房屋拆迁款或折价补偿，但原审法院不仅未在判项中判定程友清应折价补偿胡丁华、夏幼兰的款项，反而直接判决胡丁华、夏幼兰支付程友清752，267.70元的赔偿金，原审判决显失公平。且原审判决错误地将无效协议作为判决依据，存在漏判，未对程友清与武汉市子湖实业有限责任公司签订的《房屋拆迁货币安置协议书》认定无效。2、胡丁华、夏幼兰都是农民出身，十几年前，他们对国务院等部委颁发的条例及规章关于禁止流转集体所有宅基地房的规定很难了解和掌握，原审法院认定胡丁华、夏幼兰是“明知”缺乏事实依据。3、原审法院对程友清的损失数额认定有误，不应将原房屋的价值与上述补偿款之间的差价，认定为程友清的损失数额，更不应当将其认定为信赖利益的损失。上诉请求：一、撤销一审判判决，将本案依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人程友清答辩要求驳回胡丁华、夏幼兰的上诉，维持原判。
原审第三人夏黎芳、施军未到庭陈述意见。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2003年3月20日，程友清与胡丁华签订的《房屋买卖协议》经生效法律文书确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因本案胡丁华与程友清签订的《房屋买卖协议》的标的物为宅基地上的房屋，并非宅基地本身，且作为宅基地的出卖人夏黎芳及施军并未向程友清主张因《房屋买卖协议》无效的相关权利，因此，胡丁华应向程友清返还其当时收取的购房款95000元。同时，基于双方签订的《房屋买卖协议》无效，程友清应向胡丁华返还房屋，但该房屋已经拆除，无法返还，故程友清应折价补偿胡丁华。现诉争的房屋由程友清作为被拆迁人与案外人武汉市子湖实业有限责任公司签订的《房屋拆迁货币安置协议书》针对的亦是宅基地上房屋的拆迁补偿，因此，一审法院参照该房屋的拆迁补偿标准，对程友清应向胡丁华返还的补偿款进行确认正确。因程友清在购买诉争房屋后，将原有的三层房屋加层为四层，故一审法院对诉争房屋三层以上的房屋拆迁款及针对程友清作为被拆迁人而发放的临时安置补助费共92062元由程友清取得及程友清向胡丁华返还的价款以三层以下的房屋拆迁款为限亦是正确的。但在本案中，程友清与胡丁华在签订《房屋买卖协议》时均明知买卖标的物为建设在集体所有土地上的房屋，且程友清并非该村村民，因此双方对于上述协议无效的结果发生均有过错，应按各自的过错程度承担相应的责任。考虑到胡丁华作为出卖人在出卖房屋时即应当知道其在集体所有的宅基地上所建房屋属于我国法律禁止流转范围，且其在出售房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，因此一审法院认定胡丁华应对合同无效承担主要责任，程友清应承担次要责任正确，但一审以售房总价款16.5万元为基数，对拆迁款835853元按照1：9的比例承担过错责任，没有考虑售房款中涉及夏黎芳、施军的部分不妥，应以胡丁华出卖房屋时的95000元价款所对应的部分为限，即胡丁华出卖诉争房屋所得价款占总价款的58%，根据过错双方按7：3的比例分担损失，程友清因房屋买卖协议无效所遭受的损失为539894.74元（241.78㎡×3，850元／㎡×58%），胡丁华、夏幼兰对程友清因房屋买卖协议无效所遭受的损失承担70%的责任即377926.32元（539894.74×70%），程友清承担30%的责任即161968.42元（539894.74×30%）。因诉争房屋已拆迁，本院对诉争房屋的拆迁补偿款予以分割。关于夏黎芳、施军的相关权益在本案中不宜处理。胡丁华、夏幼兰的上诉理由部分成立，其上诉请求部分予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民初字第01916号民事判决第一、三项；
二、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民初字第01916号民事判决书第二项为：坐落于武汉市江岸区鲩子湖村花莲里176号房屋中三层以下的拆迁补偿款930853元，由程友清享有768884.58元，余款161968.42元由胡丁华、夏幼兰享有；该房屋三层以上的拆迁补偿及其他补偿共计92062元，由程友清享有。
二审案件受理费14010元，由胡丁华、夏幼兰负担10000元，程友清负担4010元。一审案件受理费14010元，由胡丁华、夏幼兰负担10000元，程友清负担4010元。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一五年四月十五日
书 记 员 汪丽玲