广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂12民终576号
上诉人（原审被告）：广西一方土实业开发有限责任公司，住所地广西南宁市兴宁区南梧路318号畅春湖山庄E区19栋，统一社会信用代码：91450000682108456Y。
法定代表人：梁沛农，该公司总经理。
委托诉讼代理人：欧世力，广西庚儒明律师事务所专职律师。
被上诉人（原审原告）：李正超，男，1973年7月6日出生，壮族，住广西河池市城西新区。
委托诉讼代理人：蒙虎，男，1963年6月28日出生，壮族，住广西河池市金城江区，系河池市金城江区金城江街道教育社区居民委员会推荐。
上诉人广西一方土实业开发有限责任公司（以下简称一方土公司）因与被上诉人李正超商品房预售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2017）桂1202民初2461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人一方土公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的各项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院对被上诉人诉请延迟交房违约金的事实认定不清、证据不足。一审法院认定对上诉人可计扣延期交房的日期明显错误。根据双方于2011年10月27日所签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，如遇不可抗力、政府行为、天气情况、高压线迁移、面积差异款的补交、规划变更、法定节假日等11种因素的可延期交房。那么本案上诉人可延期交房的时间达300多天。而一审法院仅仅扣除了法定节假日、高考、下雨三种因素共54天，对于高压线迁移、面积差异款的补交等因素一概不理，且因下雨造成的延期计算还是错误的。二、一审法院判决认定被上诉人所起诉的逾期备案违约金未超过诉讼时效明显错误。根据《民法通则》及《民事诉讼法解释》的相关规定，民事诉讼时效期间为二年。本案中，根据被上诉人诉请的主张，结合《商品房买卖合同》的约定，不管是简单的从字面来理解是要从合同约定的交房时间2013年6月30日算起，还是从被上诉人所主张的以2013年12月30日签订《启航喜嘉园商住楼物业管理服务协议》及办理相关手续时间点算起加360日，被上诉人于2017年9月20日提起诉讼，其主张的逾期备案登记违约金也超过了二年诉讼时效。而一审法院却认为直到2015年12月21日在上诉人完成办理大证所需的手续完成后，被上诉人才明确知道自己权利受到侵害，并以此确认被上诉人的诉讼未超过诉讼时效，上述认定完全是错误的。三、上诉人不存在逾期备案登记的违约事实。本案中，双方于2011年10月27日所签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。依据该条约定，上诉人构成违约必须符合两个条件：一是上诉人未在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二是因上诉人的责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。而根据房产登记部门的要求，房地产开发商在与购房者签订合同后，在房地产登记机关所谓的备案就是指《商品房买卖合同》备案。就本案而言，双方签订《商品房买卖合同》后，上诉人已按约定时间向房产登记机关进行了备案。同时也不存在因上诉人的原因而使被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书。至于何种原因导致至今未能取得权属证书，一审法院并未查明，而是依据合同第十五条的前一部分就判决认定上诉人构成违约，一审法院的上述判决明显错误。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清、证据不足。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
李正超辩称，一、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。二、上诉人主张所谓的备案就是指对《商品房买卖合同》的备案没有合同和法律依据，备案应是指办理房屋权属备案登记。一审判令上诉人支付逾期备案违约金有合同和法律依据。三、被上诉人的诉讼未超过诉讼时效，本案适用《民法总则》规定的三年诉讼时效。
李正超向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告从2013年7月1日起按已付房款总额每日万分之三计算至2013年11月21日止的迟延交房违约金21384元（即491532元×180天×0.3‰/天）；2.判令被告支付原告从2014年12月25日起按已付房款总额每日万分之一点五计算至2015年12月21日止的逾期办理房屋权属登记备案违约金26616元（即491532元×361天×0.15‰/天）；3.本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：被告系自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营等。位于河池市城西新区地高西北侧的启航嘉园商住楼（以下简称启航嘉园）系被告开发建设，商品房预售许可证为河房预字（2011）第06号。2011年10月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，合同主要约定，原告购买被告开发的启航嘉园小区3单元1804号住房一套，建筑面积143.55平方米，总房价为491532元。被告应当在2013年6月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给原告使用。合同还约定：“第八条交付期限……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、非出卖人原因，遇到配合政府、地方政府及下属部门发布命令、活动以及其他直接影响项目进展之政策要求，或社会异常事件的（如暴动骚乱、群众群体性事件等）；6、非出卖人原因一周内停水停电超过八小时（每八个小时计算一天，超过四小时但不足八小时按八小时计算）或气象部门记录日降雨量达到2日或2日以上中雨导致工期受影响的；……10、在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的；11、遇国家法定节假日，交付期限可顺延。”“第九条出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按合同约定交房，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。2、因买受人原因，出卖人未能按期通知买受人的，延期责任由买受人承担。”“第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任”。合同签订后，原告已按合同约定付清全部房价款给被告，并按规定缴清相关税费。2013年12月30日，原告接收其购买的住房房屋并与广西河池市启航物业服务有限公司签订《启航嘉园商住楼物业管理服务协议》及附件。另查明，原、被告从订立合同之日至约定交房之日的合同期间，即2011年10月27日至2013年6月30日，因连续2天以上中雨、大雨、暴雨、大暴雨造成涉案商品房工程施工停工9天；高考期间停工4天；遇国家法定节假日18天；停电3天。涉案工程所称的1单元、2单元、3单元即为1号楼、2号楼、3号楼。经该院调查了解查明：2013年9月29日，河池市住房和城乡建设局作出《河池市住房和城乡建设局关于“启航嘉园”规划调整的公示》，该公示主要内容为：“为优化部分户型采光、通风设计，特对部分户型进行规划调整，调整主要内容为：1、负一层部分位置原设计为停车位，现变更为机电房，停车位由94个变更为80个；2、第三层中部及西南部原设计为屋顶花园、架空花园，现将部分位置封闭建设为老年活动中心；3、第二单元31层C户型，第三单元31层A、B户型主卧由北向位置改为南向位置，并将该层三种户型部分架空位置改为书房，每套增加书房面积13平方米。4、将第二单元4-29层A户型客厅与D户型阳台之间的结构连接板加装栏杆后变更为露台，在露台与A户型连接的砖墙位置上增设一扇门；5、第一单元E户型设计为2房1厅，现变更为1房。公示期自2013年9月29日至2013年10月19日。”2013年12月4日，施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、勘察单位广西壮族自治区地质工程勘察院、设计单位深圳市华蓝设计有限公司、监理单位广西鼎策工程顾问有限责任公司、建设单位广西一方土实业开发有限责任公司共同对启航嘉园商住楼1、2、3号楼进行工程竣工验收，最后五方共同形成了《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论为“工程质量合格”。2015年12月21日，河池市住房保障和房产管理局向被告出具《房地产权属资料收件收据》（初始登记），该收据上载明被告已向河池市住房保障和房产管理局提交办理房地产权属证明所需的全部材料。
一审法院认为，首先，原、被告双方于2011年10月27日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。其次，关于原告请求的延迟交房违约金应否支持问题。根据本案《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，被告应当在2013年6月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给原告使用。但双方在《商品房买卖合同》第八条第二款中对交付期限可顺延的情形作了特别约定，包括：“连续2天以上中雨导致工期受影响；在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等原因；遇到配合政府部门要求停工的；遇国家法定节假日的”。经查明，一方土公司在合同期内因雨天停工可顺延交房9天，因规划调整需进行公告可顺延交房20天。高考期间停工4天；遇国家法定节假日顺延18天，停电3天。扣除可顺延的54天后，被告可顺延至2013年8月24日交房。而被告在2013年12月4日才取得五方验收合格的《建设工程质量竣工验收意见书》，该日期晚于被告依约可顺延交房的日期，故被告构成延迟交房的违约行为，应按合同约定承担相应的违约责任。被告违约行为至2013年12月4日终结。从2013年12月5日起至本案起诉之日（2017年9月20日），原告一直未通过其它方式主张逾期交房违约金，故原告主张逾期交房违约金无诉讼时效中止、中断情形，原告的起诉已超过普通民事诉讼二年的时效，丧失胜诉权，因此，对原告的该项主张该院不予支持。再次，关于原告请求的延迟办理房屋权属备案登记违约金应否支持问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应在交付符合合同约定的商品房给原告使用的2013年12月5日后360日内，即在2014年11月30日前，将办理房屋权属备案登记资料报登记机关备案。但根据本案查明的事实，被告系在2015年12月21日，经河池市住房保障和房产管理局盖章的收据确认，完成办理房屋权属备案登记。依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金”。故本案逾期备案登记违约金应自2014年11月30日起至2015年12月21日止，共计387天。现原告诉请387天的违约金，在合法范围内，该院予以支持。依据《商品房买卖合同》的约定，本案被告应支付原告逾期备案登记的违约金为：已交付房价款491532元×万分之1.5×387天≈28533元。从2015年12月21日至提起本案诉讼（2017年9月20日），尚未超过《民法通则》规定的二年诉讼时效，2017年10月1日《民法总则》施行后，原告关于逾期备案违约金的请求适用三年的诉讼时效。因此，被告关于原告主张逾期备案违约金已超过诉讼时效的抗辩，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告广西一方土实业开发有限责任公司支付给原告李正超逾期备案登记的违约金28533元；三、驳回原告李正超的其他诉讼请求。案件受理费1000元，减半收取500元（原告已预交），由原告负担203元，被告负担297元。
二审中，上诉人提交的证据为（2017）桂1202民初1973号民事判决书一份，用以证明同一法院对同一楼盘其他案件中关于逾期备案和诉讼时效的认定是相互矛盾的，本案诉讼时效的认定应参考该生效判决的认定。被上诉人未提交新证据。经本院组织质证，被上诉人对上诉人提交的证据有异议，认为该证据与本案无关，且该判决认定的事实与本案有所不同，一审时被上诉人亦提交了相应的民事判决书。本院认为，上诉人提交的证据可以作为本案的参考依据。
本院对一审查明的事实予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、本案是否超过诉讼时效？2、被上诉人要求上诉人支付逾期办理房屋权属登记备案违约金是否应予支持？
本院认为，一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。第一，上诉人对合同第十五条理解为办理商品房预售合同登记，主张不存在逾期备案登记的情形，并不符合双方合同约定的内容，办理商品房预售合同登记与办理商品房权属备案登记是两个不同的概念，故本院对上诉人的主张不予采信。第二，根据双方合同约定，上诉人应于交付房屋使用后360日内备案，本案被上诉人接收其购买的住房房屋是2013年12月30日，按合同约定上诉人应在房屋交付使用后360日内即在2014年12月25日前备案，而上诉人完成办理房屋权属备案登记的时间为2015年12月21日，违反了合同约定，其逾期备案时间应为2014年12月26日起至2015年12月21日止。第三，在合同约定的备案完成时间到期后被上诉人仍未就上诉人完成备案登记的事实获得相关通知，被上诉人即应知道其权利受到损害，因此，被上诉人主张逾期备案违约金的诉讼时效起算时间应当从双方合同约定期限届满的次日即2014年12月26日起算。一审法院认为该诉讼时效起算时间应从上诉人实际完成备案登记时间即2015年12月21日起算存在不当，本院予以纠正。第四，上诉人逾期备案时间为2014年12月26日起至2015年12月21日止，本案双方对于逾期备案的违约金约定为按日计付，属于连续性债权，即每天产生的违约金数额买受人均可以行使独立的债权请求权，其诉讼时效应按日形成的每个个别债权单独起算。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，在该法施行前应适用《中华人民共和国民法通则》中关于诉讼时效期间二年的规定，一审认定被上诉人于2017年9月20日起诉，上诉人未有异议，那么被上诉人的逾期备案违约金请求权的诉讼时效应自2017年9月20日起向前推算二年，即被上诉人可主张从2015年9月20日起，至上诉人完成备案（2015年12月21日）期间的违约金。对于2014年12月26日起至2015年9月19日止的违约金请求权已经超过民法通则规定的二年诉讼时效期间。
二、关于被上诉人要求上诉人支付逾期办理房屋权属登记备案违约金是否应予支持的问题，如上所述，被上诉人主张的从2014年12月26日起至2015年9月19日止的逾期备案违约金均已经超过诉讼时效期间，本院不予支持。被上诉人主张的从2015年9月20日至2015年12月21日期间的逾期备案违约金未超过诉讼时效，共计93天，应予支持。根据双方在合同中约定的逾期备案登记违约金的计算方式，本案上诉人应支付被上诉人逾期备案登记的违约金为：已交付房价款491532元×万分之1.5×93天≈6857元。本院对于一审法院计算数额予以纠正。另外，虽然上诉人对于一审法院认定的逾期交房的事实提出异议，但由于一审法院未支持被上诉人关于逾期交房违约金的诉讼请求，被上诉人并未提出上诉，且经二审询问，上诉人表示对该部分上诉事实不要求本院继续予以查实，因此，关于该问题本院在二审中不再予以审理。
综上所述，上诉人上诉请求部分成立，本院对其合理予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销河池市金城江区人民法院（2017）桂1202民初2461号民事判决第二项；
二、变更河池市金城江区人民法院（2017）桂1202民初2461号民事判决第一项：上诉人广西一方土实业开发有限责任公司支付给被上诉人李正超逾期备案登记违约金6857元；
三、驳回被上诉人李正超的其他诉讼请求。
一审案件受理费1000元，减半收取500元（被上诉人已预交），由上诉人广西一方土实业开发有限责任公司负担72元，由被上诉人李正超负担428元。二审案件受理费514元，由上诉人广西一方土实业开发有限责任公司负担124元，由被上诉人李正超负担390元。
上述债务，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 吴亚玲
审判员 黄美秀
审判员 黄忠任
二〇一八年六月二十二日
书记员 刘清华
附：本案判决所适用的法律依据
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。