广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初17348号
原告：中国农业银行股份有限公司南海盐步支行，住所地：佛山市南海区。
法定代表人：颜景辉，系该行行长。
委托诉讼代理人：张文煜，广东宝慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘健萍，广东宝慧律师事务所律师。
被告：梁小明，男，汉族，1979年2月18日出生。
被告：佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：乔鲁予。
委托诉讼代理人：申桂树，是广东广立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁羽妍，是广东广立信律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司南海盐步支行诉被告梁小明、佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司（以下简称“劲嘉公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法适用简易程序于2018年1月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘健萍、被告梁小明本人、被告劲嘉公司的委托诉讼代理人梁羽妍到庭参加诉讼。诉讼中，双方向本院申请给予两个月庭外和解期限，本院依法予以准许。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：
1.判令被告梁小明配合原告向不动产登记管理机构为位于佛山市南海区大沥镇长岗南路26号金棕榈园5栋A座103房办理抵押登记；
2.判令被告梁小明归还贷款本金300344.74元，及以300344.74元为基数按《个人购房担保借款合同》（合同编号为：440201***0913）约定的利率计算至实际清偿之日止的利息、罚息和复利（暂计至2017年9月12日的利息、罚息和复利共4730.25元，从2017年9月13日起至实际清偿之日的利息、罚息和复利另行计算）；
3.判令原告对被告梁小明提供抵押的位于佛山市南海区大沥镇长岗南路26号金棕榈园5栋A座103房在上述第二项债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；
4.判令被告劲嘉公司对本案债务承担连带清偿责任。
本案的全部诉讼费用由两被告共同承担。
事实与理由:
原告与被告梁小明于2015年4月22日签订《个人购房担保借款合同》（编号为：440201***0913，下称《借款合同》），《借款合同》约定：被告梁小明向原告借款32万元用于购买房屋；双方借款期限240个月；还款方法为等额本息还款法，还款日为每月12日。特别条款26.1约定：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%后确定。特别条款26.2约定借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动。通用条款1.4.1（3）约定自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。通用条款1.4.2约定，本合同执行利率以人民银行基准利率为基础下浮的，在借款期限内，如借款人在中国农业银行申请的借款（包括但不限于本合同项下的借款）出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并自逾期之日起至本合同项下借款到期之日止，将本合同项下借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。通用条款11.1约定：对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。通用条款11.3约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。通用条款11.4（2）约定：借款人未按约定按期足额偿还贷款的，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。
《借款合同》签订后，原告依约于2015年5月12日履行了划款义务向被告梁小明指定的账户划款人民币32万元。但被告梁小明从2017年6月12日起没有按约定按期足额偿还贷款，根据合同约定，原告有权提前收回已发放借款并行使担保权，宣布全部借款提前于诉讼文书送达被告之日提前到期，并从诉讼法律文书送达被告梁小明之日起按照逾期借款计算利息、罚息、复利。因此，被告梁小明应归还原告贷款本金300344.74元，及以300344.74元为基数按借款合同约定的利率计算至实际清偿之日止的利息、罚息和复利（暂计至2017年9月12日的利息、罚息和复利共4730.25元，从2017年9月13日起至实际清偿之日的利息、罚息和复利另行计算）。
同时，被告梁小明以位于佛山市南海区大沥镇长岗南路26号金棕榈园5栋A座103房为上述借款提供抵押担保（房地产预告登记证明书证号：粤房地预登佛预字第0200286239号），合同通用条款9.2.1约定：抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。现被告梁小明没有按约定还款，原告主张提前收回已发放借款，提前行使担保权，因此，原告对被告提供的该房屋在本案债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。
另外，根据《借款合同》特别条款第三十一条约定，被告劲嘉公司为被告梁小明提供阶段性保证担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。通用条款9.1.2约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。通用条款9.1.5（2）约定，贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。现被告梁小明逾期偿还借款，其提供抵押的房产并未取得房地产权属证书，也未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，根据特别条款三十三条约定，被告梁小明应配合原告向不动产登记管理机构为涉案房产办理抵押登记，同时根据《借款合同》的约定，原告有权要求被告劲嘉公司承担担保责任，对本案债务负连带清偿责任。
综上所述，被告的行为已构成严重违约，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法裁判。
被告梁小明对原告的起诉无异议。
被告劲嘉公司辩称，第一，原告已办理了案涉商品房的抵押权预告登记，应对案涉房屋享有优先受偿权；而在原告享有优先受偿权的情况下，被告劲嘉公司的担保责任应予以免除。虽然原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记（登记号为：粤房地预登佛预字第0200286239），但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人。因此，办理了预告登记后，预告登记权利人即享有抵押物的优先受偿权。在原告享有优先受偿权的情况下，被告劲嘉公司阶段性担保的使命已经完成，贷款银行请求处分抵押房屋并优先受偿无任何障碍，被告劲嘉公司的保证责任应当免除。在此，被告劲嘉公司提供（2015）浙温商终字第2116号民事判决书、（2016）浙民申1180号民事裁定书作为参考。
第二，被告劲嘉公司提供的是阶段性保证担保，且被告劲嘉公司已经完成涉案房屋的产权初始登记手续，不能办理抵押登记非因被告劲嘉公司的原因导致，被告劲嘉公司的保证责任应当免除。首先，被告劲嘉公司在案涉房屋进行初始登记后，即通知业主（包括梁小明）前往被告劲嘉公司处领取办证所需资料，并去行政服务中心办理房产证。被告梁小明于2016年4月10日前往被告劲嘉公司处签收了办证所需材料，但其领取了资料后，至今仍未与原告办理抵押登记。该抵押登记需要原告与被告梁小明共同办理，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，不论是原告还是被告梁小明怠于办理，均不是被告劲嘉公司的原因导致的。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。因此，被告劲嘉公司已完成涉案房屋开发建设，并已完成产权初始登记手续，不存在怠于建设、办理产权过户等情形，应免除其保证责任。
第三，即使法院认定被告劲嘉公司应承担保证责任，被告劲嘉公司仅应就本案抵押物折价或拍卖、变卖后所得的价款仍不足以清偿的债务部分承担连带责任，并在承担责任后有权向被告梁小明追偿。虽《购房担保借款合同》第9.2.7.2约定，“贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权”，但该条款是贷款银行为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款；而且该条款关于放弃优先处理抵押物权利的约定排除了被告劲嘉公司的主要权利，应当无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。因此，原告应当先就本案抵押物的担保实现债权；如仍不足以清偿的，被告劲嘉公司才就不足清偿的部分承担连带清偿责任。
综上，请法院驳回原告要求被告劲嘉公司对被告梁小明的案涉债务承担连带清偿责任的诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告的营业执照、被告梁小明的身份证、被告劲嘉公司的政府部门公示信息（各1份，复印件），原告负责人身份证明书（1份，原件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》（各1份，原件），用以证明原告与两被告双方的抵押担保、借款合同关系及合同对双方权利义务的约定情况。
3.借款凭证（1份，复印件），用于证明原告在2015年5月12日履行划款的义务。
4.《房地产预告登记证明书》（1份，原件），用以证明涉案房屋已办理抵押预告登记。
5.《广东省商品房买卖合同》（1份，原件），用以证明涉案房屋的买卖情况。
6.本息清单、还款明细表（各1份，打印件加盖原告公章，截至到2018年1月3日），用以证明被告的欠款及还款情况。
被告劲嘉公司举证如下：
7.EMS邮单（单号：10247***9）、签领清单、房屋分户平面图（各1份，原件）、告知函（1份，复印件），用以证明被告劲嘉公司在案涉房屋进行初使登记后，即通知业主（包括被告梁小明）前往被告劲嘉公司处领取办证所需资料，并去行政服务中心办理房产证，被告梁小明在2016年4月10日前往被告劲嘉公司处签收了办证所需的资料。
8.《证明》（2份，原件），用以证明原案商品房为佛山市南海区大沥镇长岗南路26号金棕榈园5栋A座，后变更为佛山市南海区狮山镇长岗南路26号5栋1座。
被告梁小明未举证。
本院经审查认为，证据1、2、3、5，来源合法，内容真实，与本案相关联，到庭被告亦无异议，本院均予采信。证据4，因该抵押证书仅为抵押权预告登记，原告并未取得抵押权，故对该证据的证明力，本院不予采信。证据6，借款人梁小明对该证据无异议，本院对还款明细予以确认；经本院核实，本息清单中的计息标准合法合约，计算准确，本院予以确认。对证据7、8的真实性予以确认，但即使被告劲嘉公司已经履行了通知被告梁小明办证的义务，仍不能因此免除其约定的保证责任，故对该证据的证明力，本院不予确认。
综合上述采信的证据及当事人陈述，本院对原告起诉所诉事实予以确认。并查明，原告与被告梁小明于2015年5月6日办理了案涉抵押房产的预购商品房抵押权预告登记，但至今未办理不动产权登记和抵押登记。原告起诉后，本院于2018年1月2日向被告梁小明送达本案起诉状副本。截止至2018年1月3日，被告梁小明尚欠原告借款本金298461.99元，利息6586.71元，罚息72.52元，复利130.83元。
本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。原告依约履行了放贷义务，被告梁小明已连续90天以上未按约定偿还借款，原告有权按照合同约定要求被告梁小明提前归还所有借款本息并取消利率下浮优惠，因原告在本案起诉前没有向被告梁小明发出提前还款通知宣布合同提前到期，故本院认定本院向被告梁小明送达起诉状副本之日即2018年1月2日为贷款提前到期日。
关于利息的计算。提前到期日前未逾期的贷款，应按原合同约定利率（即中国人民银行公布的五年以上期贷款基准利率下浮5%）计算利息，应付未付利息按该约定利率计算复利；提前到期日前已逾期的贷款及提前到期日后的全部未还贷款，均应按逾期还款罚息利率（即中国人民银行公布的五年以上期贷款基准利率上浮50%）计算罚息，应付未付利息按罚息利率计算复利。原告计算的截至2018年1月3日的利息、罚息、复利计算标准未超出上述核定计算标准，被告梁小明亦无异议，故本院对原告计算的截至该日的利息、罚息、复利金额予以确认。
关于抵押担保。《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”该法第二十条又规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依此规定，抵押权预告登记仅是一种登记制度，而非创设一种新的物权，该预告登记的效力在于使抵押合同上的债权具有对抗第三人的物权效力，但并不能取代所有权过户登记和抵押权登记。预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立，故在房屋抵押预告登记未转换为房屋抵押登记之前，原告未取得涉案房屋的抵押权，其主张房屋优先权的依据不足，本院不予支持。另外，因约定抵押房屋未取得权属证书，办理抵押登记的条件尚未成就，故对原告关于办理案涉房屋抵押登记的主张，本院不予支持。
关于保证担保。本案《借款合同》约定被告劲嘉公司为被告梁小明在该合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，担保期限为借款发放之日至借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记手续之日止，现约定的抵押房产尚未办理抵押登记，故依照担保条款的约定，被告劲嘉公司应对被告梁小明在本案中的债务承担连带清偿责任。被告劲嘉公司辩称其对未办妥房屋权属证书及履行抵押登记手续无过错，不是免除担保责任的合法理由，本院对其意见不予采纳。另外，因原告未取得涉案房屋的抵押权，故被告劲嘉公司关于先实现物保的辩解意见无事实和法律依据，本院亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告梁小明应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金298461.99元及相应利息（计至2018年1月3日，利息6586.71元，罚息72.52元，复利130.83元；从2018年1月4日起，以本金298461.99元为基数按中国人民银行公布的五年以上期借款基准利率上浮50%计算罚息，应付未付利息6586.71元按前述罚息利率计算复利，均计至欠款全部清偿日止）予原告中国农业银行股份有限公司南海盐步支行；
二、被告佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司对被告梁小明的上述第一项债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南海盐步支行的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2938.06元、财产保全费2045.37元，合计4983.43元（原告已预交），由两被告连带承担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖英青
二〇一八年四月八日
书记员 邓倩雯