荆州市沙市区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）鄂沙民特字第00014号
申请人：中国农业银行股份有限公司荆州经济开发区支行。
委托代理人：夏文洪。
被申请人：荆州长元机械有限公司。
本院于2014年5月13日受理了申请人中国农业银行股份有限公司荆州经济开发区支行（以下简称农行开发区支行）与被申请人荆州长元机械有限公司（以下简称长元机械公司）申请实现担保物权一案，依法由审判长胡超军、审判员何瑞华和代理审判员杜为组成合议庭审查了此案，现已审查终结。
申请人农行开发区支行的申请事项为：请求人民法院依法裁定准予对被申请人长元机械公司抵押的房屋（房屋所有权证号：荆州房权证玉字第201102718、201102719、2013033**号）及国有土地使用权［编号：荆州国用（2011）第103010229号］采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人农行开发区支行对变价后所得价款在本金1200万元及利息（从2014年4月25日起到本金清偿完止，按双方签订的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》约定计算利息）和合同约定担保物权的担保范围的其他费用内优先受偿。
申请人农行开发区支行在向本院申请实现担保物权时，提交了以下证据材料：
证据材料一，关于当事人主体部分的证据材料：
1、申请人农行开发区支行的《营业执照》，注册号：421000000053312，负责人：王小林；农行开发区支行的《组织机构代码证》，代码：79876874-7。证明申请人农行开发区支行是适格主体。
2、被申请人长元机械公司《企业法人营业执照》，注册号：421000000075617，法定代表人：周德新；长元机械公司的《组织机构代码证》，公司类型：企业法人。证明被申请人长元机械公司是依法设立的独立法人，是适格主体。
证据材料二，关于债权债务合同部分的证据材料：
1、2014年4月21日申请人农行开发区支行与被申请人长元机械公司签订的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》（合同编号：42010120140002406）一份，该合同载明：被申请人长元机械公司向申请人农行开发区支行借款人民币1200万元。借款方式：一般流动资金借款。借款用途：购原材料。借款期限：一年。借款利率：固定利率（按借款提款日所对应的中国人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮30%，按月结息，到期还本，结息日为每月20日。违约情形：1、违反合同约定的义务；2、未履行本合同第二条所作的承诺；3、明确表示或者以行为表明不愿清偿其已到期或未到期债务；4、未履行或者未完全履行借款人与贷款人签订的其他合同项下义务，贷款人宣布借款人构成违约的；5、借款人不履行或者不完全履行合同的其他情形。宣布贷款提前到期情形：1、违约情形出现；2、借款人或者保证人还款能力发生重大不利变化；3、借款人对其他债权人发生重大违约。证明被申请人长元机械公司违约、申请人农行开发区支行宣布贷款提前到期符合约定的情形。
2、申请人农行开发区支行4月25日出具的《借款凭证》一份，借款凭证载明申请人农行开发区支行向被申请人长元机械公司发放贷款1200万元。证明申请人农行开发区支行已履行了双方签订的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》所确定的义务。
3、原告为邓鸳的以被申请人长元机械公司、雷绍玉、周德新为被告的《民事起诉状》一份，证明被申请人长元机械公司发生重大不利纠纷，未如实陈述《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》中应承诺的内容。
4、关于被申请人长元机械公司生产经营现状的照片四张，证明被申请人长元机械公司已经停产、歇业，生产经营严重困难。
5、申请人农行开发区支行于2014年5月9日向被申请人长元机械公司发出的《贷款提前到期通知书》一份，该通知书载明，申请人农行开发区支行以被申请人长元机械公司违约为由，宣布所贷之款提前到期，要求被申请人长元机械公司组织资金提前偿还本息。
6、被申请人长元机械公司向申请人农行开发区支行发出的《关于〈贷款提前到期通知书〉的回复》一份，证明被申请人长元机械公司同意申请人农行开发区支行宣布贷款提前到期。
证据材料三，关于从合同部分的证据材料：
1、2014年4月21日申请人农行开发区支行与被申请人长元机械公司签订的《最高额抵押合同》（合同编号：42100620140005421）一份，该合同载明：被申请人长元机械公司以享有的位于荆州开发区奥克兰路与王家港路交汇处的国有土地使用权［编号：荆州国用（2011）第103010229号］向申请人农行开发区支行借款1200万元提供抵押担保，其所担保的最高债权额限度为300万元。约定的担保物权的担保范围包括本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。实现担保物权的情形包括在被申请人不履行到期债务或宣布债务提前到期，申请人有权实现抵押权。证明抵押物所担保的最高债权额限度、担保范围、实现担保物权的情形。
2、2014年4月21日申请人农行开发区支行与被申请人长元机械公司签订的《最高额抵押合同》（合同编号：42100620140005422）一份，该合同载明：被申请人长元机械公司以所有的位于荆州开发区奥克兰路与王家港路交汇处的房屋（房屋所有权证编号：荆州房权证玉字第201102718、201102719、2013033**号）向申请人农行开发区支行借款1200万元提供抵押担保，其所担保的最高债权额限度为1100万元。约定的担保物权的担保范围包括本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。实现担保物权的情形包括在被申请人不履行到期债务或宣布债务提前到期，申请人有权实现抵押权。证明抵押物所担保的最高债权额限度、担保范围、实现担保物权的情形。
3、抵押财产所有权（使用权）凭证，房屋所有权证编号：荆州房权证玉字第201102718、201102719、2013033**号；国有土地使用证编号：荆州国用（2011）第103010229号。证明抵押人对抵押物拥有充分、无争议的所有权或者使用权。
4、2014年4月21日保证人周德新、雷绍玉与申请人农行开发区支行签订的《最高额保证合同》（编号：20140005号）一份，该合同约定，保证人周德新、雷绍玉对被申请人长元机械公司向申请人农行开发区支行借款1200万元承担连带责任保证（所保证的最高债权额限度为1400万元）。
证据材料四，关于抵押登记部分的证据材料：
1、房屋他项权证资料，房屋他项权利人为申请人农行开发区支行，房屋他项权证编号：荆州房他证荆州开发区字第2014006**号（抵押的房屋所有权证编号为荆州房权证玉字第201102718、201102719、2013033**号），所担保的最高债权额限度为1100万元。
2、土地他项权证资料，土地他项权利人为申请人农行开发区支行，土地他项权证编号：荆州他项（2014）第100138号（位于荆州开发区奥克兰路与王家港支路交汇处，地号为060004508），所担保的最高债权额限度为300万元。
在本案审查期间，为了审核申请人提供的证据材料，本院依职权调查了申请人农行开发区支行与被申请人长元机械公司在湖北荆州经济开发区房产管理局、荆州市国土资源局办理抵押登记时的相关资料。经核查，被申请人长元机械公司向申请人农行开发区支行借款人民币1200万元提供抵押担保的事实客观存在，且被申请人长元机械公司提供的抵押财产分别于2014年4月24、25日依法办理了抵押登记，申请人农行开发区支行享有抵押权（其中房屋所担保的最高债权额限度为1100万元、国有土地使用权所担保的最高债权额限度为300万元），另本院到现场调查，被申请人长元机械公司现确已停产、歇业。
由于本案担保合同财产标的额较大，且部分事实需要调查询问，本院依职权启动听证程序，通过询问双方当事人及利害关系人，申请人农行开发区支行与被申请人长元机械公司对主债务、担保债务无异议。且被申请人长元机械公司对申请人农行开发区支行于2014年5月9日向其发出的《贷款提前到期通知书》明确表示无异议，对申请人农行开发区支行要求其立即组织资金偿还贷款本息明确表示没有办法组织资金偿还，并同意申请人农行开发区支行向人民法院申请实现担保物权。
本院认为，被申请人长元机械公司向申请人农行开发区支行借款人民币1200万元并提供抵押担保，双方为此签订的两份《最高额抵押合同》，符合《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款的规定，即“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。……”该合同系合法有效合同，依法受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。被申请人长元机械公司提供的抵押财产分别于2014年4月24、25日依法办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》的规定，申请人农行开发区支行取得抵押登记他项权证后，抵押权依法设立，故申请人农行开发区支行是合法的抵押权人。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”该条第二款规定：“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”由此可见，当事人向人民法院申请实现担保物权，必须符合法定的或者约定的实现担保物权的情形。在本案中，申请人农行开发区支行以被申请人长元机械公司违反双方签订的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》的约定义务为由，宣布所贷之款1200万元提前到期，且被申请人长元机械公司对此无异议，表示不能立即组织资金偿还贷款本息，同意申请人农行开发区支行依法实现担保物权，故申请人农行开发区支行向本院申请实现担保物权符合法律规定，本院予以准许。关于申请人农行开发区支行实现债权的顺序问题，本案被担保的债权既有物的担保又有人的担保，但申请人农行开发区支行与担保人就实现债权顺序并无特别约定，且本案担保财产是债务人自己担供的，故申请人农行开发区支行可先行就担保财产实现债权。关于约定的担保范围问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条的规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用；当事人另有约定的，按照约定。”本院对申请人农行开发区支行与被申请人长元机械公司约定的担保范围进行审核，符合法律规定，本院予以认可。关于被申请人长元机械公司提供的抵押财产所担保的最高债权额限度问题，因被申请人长元机械公司提供的抵押财产为建筑物和国有建设用地使用权，属法定必须办理抵押登记的财产，上述财产在办理抵押登记时，均设定了抵押担保最高债权额限度，其中房屋抵押担保的最高债权额限度为1100万元，国有建设用地使用权抵押担保的最高债权额限度为300万元，该登记行为具有物权的公示公信力，故申请人农行开发区在实现担保物权时，必须在抵押财产所担保的最高债权额限度内行使，即房屋拍卖、变卖所得的价款在1100万元限度内行使；建设用地使用权拍卖、变卖所得的价款在300万元限度内行使，超过限度内的债权依法不享有优先受偿权。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
准予对被申请人荆州长元机械有限公司提供的抵押财产［房屋：位于荆州开发区奥克兰路与王家港支路交汇处，房屋所有权证号：荆州房权证玉字第201102718、201102719、201303313号及国有土地使用权［位于荆州开发区奥克兰路与王家港支路交汇处、编号：荆州国用（2011）第103010229号］采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国农业银行股份有限公司荆州经济开发区支行对变价后所得价款（房屋限度1100万元、国有土地使用权限度300万元）在本金1200万元及利息（从2014年4月25日起到本金清偿完止，按双方签订的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》约定计算利息）和合同约定担保物权的担保范围的其他费用内优先受偿。（若申请人中国农业银行股份有限公司荆州经济开发区支行有未受清偿的部分，可与被申请人荆州长元机械有限公司通过协商、仲裁或诉讼的方式另行解决）。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 胡超军
审 判 员 何瑞华
代理审判员 杜 为
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 曹旭华