湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0581民初188号
原告（反诉被告）湖北合众房地产营销策划有限公司，住所地宜昌市沿江大道特168-7号。
法定代表人王飞，该公司经理。
委托诉讼代理人曾建国，湖北峡光律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）湖北国威宏达房地产开发有限公司，住所地宜都市陆城五宜大道2巷56号。
法定代表人陈秋平，该公司经理。
委托诉讼代理人胡金如，湖北启方律师事务所律师，一般授权代理。
委托诉讼代理人杜桂生，女，1964年8月16日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市新洲区，系该公司员工，特别授权代理。
原告（反诉被告）湖北合众房地产营销策划有限公司(以下简称“合众营销公司”)诉被告（反诉原告）湖北国威宏达房地产开发有限公司（以下简称“国威开发公司”）合同纠纷一案，本院于2018年1月15日受理后，依法由审判员吴泽新适用简易程序，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告合众营销公司法定代表人王飞、委托代理人曾建国，被告国威开发公司委托代理人胡金如、杜桂生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）合众营销公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付代理销售房屋佣金142867元，并承担违约金或滞纳金；庭审中，变更为要求被告支付违约金100000元。2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由:2017年4月16日，原、被告双方签订《商品房营销策划代理合同》一份，约定被告将其开发的宜都五宜新都项目委托原告独家营销策划和销售代理。2017年6月18日五宜新都项目开盘，原告可销售住宅42套，认购销售达34套，可销售商铺共24个，认购销售商铺17个。截止2017年6月30日，原告共计销售金额达27856971元，被告依约应支付佣金417855元。被告于2017年7月14日、9月8日两次银行转账给原告佣金共计317855元，尚欠100000元未支付。截止2017年8月31日原告销售6套，金额为2148795元。被告应支付佣金32232元。而被告至今未支付。截止2017年9月8日，原告售出2套，金额709000元，被告应支付佣金10635元，也未支付。以上被告应支付佣金总计142867元。此外，被告延付佣金的行为已构成违约，根据双方所签合同第九条第二款约定，佣金结算日为次月10日前，而被告屡次违约未按期支付。合同第十条第二款约定，每超过一天按应付佣金的8‰支付滞纳金，超过一个月未支付视为甲方违约（违约金100000元）。原告曾多次主动与被告协商，但被告却故意拖延未果。
被告（反诉原告）国威开发公司反诉辩称：被告与原告于2017年4月16日签订《商品房营销策划代理合同》，双方签订的合同依法成立并生效。合同双方依法约定了各自的权利和义务。主要内容为：被告将开发预售的位于宜都市陆城五宜大道东侧（原红春建筑公司）五宜新都项目的商品房7612平米全部交由原告策划营销、原告应提供营业执照和房地产中介服务资质证书、签订合同七日内提交市场调查报告、营销策划方案及营销计划，五天内展开销售实际运作，配备不少于四位专业售楼人员（其中一名主管销售经理），每月不少于五次销售活动，从正式开盘起三个月内销售75%，六个月内销售95%，否则视为违约，违约金100000元，若无故终止合同造成被告损失，以实际直接经济损失赔偿。合同签订后，原告并未按约定提供房地产中介服务资质证书及其他约定事项办理，从2017年6月18日开盘后，从未按约定开展营销活动，7月底开始也未配备专业营销人员，在双方履行合同中原告又承接宜都冰河时代广场的策划营销商业业务，后三个月销售面积为零，六个月只达到73.30%。因原告在履行合同中工作不负责任，致使网签窗口关闭。房屋无法对外销售。其行为严重违约，并造成被告的直接经济损失。要求：一、确认双方签订的《商品房营销策划代理合同》合法有效；二、反诉被告支付反诉原告的违约金100000元（已从佣金扣除）、并赔偿反诉原告的各项损失312699元（435174减100000元、再减22482元）；三、本案本诉及反诉费由本诉原告承担。
原告（反诉被告）合众营销公司针对反诉辩称，一、被告的反诉请求不成立，应依法予以驳回，事实理由如下：2017年4月16日双方签订的《商品房营销策划代理合同》依法成立并生效。合同签订之后，原告组织实施并制订了该房地产住宅、商业市场报告，营销策划方案、销售计划，认筹方案，微信营销方案，端午节活动方案、五宜新都项目沙盘等事宜。上述事实均得到了被告的认可和支持。2017年6月18日楼市开盘，原告团队加班加点服务签约、收款，一周内将客户合同签约完毕，按揭资料积极对接贷款银行，截止2017年9月30日开盘销售面积，套数比例均达到75%以上（销售面积达5792.45㎡，销售套数58套）。被告认为销售面积只有73.30%，违背客观事实，其主张不成立。截止2017年9月8日住宅销售全部清盘，只剩下商铺如103号异形柱多的硬伤铺及几个大商铺。由于商铺面积大，总金额高，投资客户相对较少，当时商铺外立面等工程未完工，形象未完全显现，销售阻力大。还有价格问题，原告也向被告汇报过，但被告未能依据市场价格及客户需求，以合理价格达成成交。为此原告与被告商讨过多种销售商铺对策，原告也提出了一些销售方案，但被告却不重视这些方案，也不愿意投入广告销售费用，造成商铺难以售出。以上才是商铺未能销售完毕的真实原因。
二、截止2017年9月10日，原告销售住宅计42套，商铺15套，销售总金额30714766元，依照合同第八条第一项约定，佣金等于销售合同实际金额1.5%，被告应支付佣金460722元，除2017年7月14日支付佣金142867元。合同履行过程中被告严重违约，依据合同第九条第二项其结算佣金的计算期为次月10日前，但其逾期支付，依约应当承担违约金10万元和每超过一天按应付佣金的千分之八支付滞纳金。然而，被告反诉则称，“扣10万元违约金，正好是第一批佣金付清，且原告已经认可并开收据，答辩人根本不欠分文佣金”的说法毫无理由。原告提供收款票据，是自觉履行合同的行为，并不是所谓的认可行为。
三、2017年7月底，原告考虑该营销项目大部分住宅已售完毕，剩余存量有限，由于该项目没有广告投入，上门客户较少，人员多流于形式，人浮于事成本过高，在征得被告负责人陈秋平和杜桂生两位老总的同意后，原告才决定裁减售楼员两名，择优留一名优秀销售人员在现场接待客户，并非是擅自撤走销售团队。2017年8月23日宜都市房管局房产协会会议，通知了建设方和销售方人员共同参与，原告派王曼按时参会，会议现场并未明确通知网上合同备案系统与提交资料挂钩，且该资料的提供应当是建设方，造成关闭网上签约窗口的责任不在原告，更不存在所谓过错责任。被告的说法完全违背客观事实，推卸自身责任。2017年8月原告在确保该项目完成营销任务的前提下，承接冰河时代广场商品房策划营销业务，并没有撤销该项目的营销任务，且也是在整个营销基本完成后的行为，被告指责完全没有理由，缺乏事实证据。
四、被告主张违约金10万元，并赔偿其损失312699元，更是缺乏事实和证据。首先被告主张违约金10万元是依据合同第十一条第三项“从正式开盘起算三个月内完成销售任务的75%，六个月内完成总销售任务的95%，否则视为乙方违约，违约金10万元。”根据原告提供的销售台账及有关证据，在前三个月内已完成总销售额的75%任务是确定的。依据合同第十三条“三个月内未达到甲方任务销售任何的75%，甲方有权解除本合同，但需结清乙方应得佣金，否则乙方有权销售至合同期满。”其次，被告请求赔偿其损失312699元的主张纯属无中生有，原告不认可，其主张不能成立，应依法驳回。理由如下：1、被告主张人员工资成本，资金成本，房租成本的损失计算明显毫无道理，况且其主张是建立在原告违约的基础之上。纵观全案，原告在三个月内完成了合同约定的75%的任务，原告不存在违约行为，其扣除10万元违约金及所谓损失312699元没有事实依据和法律依据。2、依据合同第十条第二项约定“甲方如不按合同规定的期限向乙方支付佣金，则每超过一天按应付佣金的千分之八向乙方支付滞纳金，若佣金支付时间超过一个月，视甲方违约，违约金10万元，乙方有权解除合同。并由甲方完全承担违约责任。”由此可见在履行合同过程中，被告未按合同支付佣金，其行为已构成违约。原告除要求支付所欠佣金外，也有权解除合同，因此也就不存在所谓给对方造成损失的问题，被告反诉的损失主张与事实不符，于法无据。综上，被告的反诉不成立，其未按合同履行已构成违约，而原告却全面履行了合同义务，没有违约。请人民法院依法查明本案全部事实，驳回其反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月16日，原、被告双方签订《商品房营销策划代理合同》，约定被告将其开发的宜都五宜新都项目委托原告营销策划和销售代理，代理项目总面积为7612平米；双方对于代理销售的佣金约定按照销售合同实际金额的1.5%结算，结算方式为，当被告收到所签售房合同首期房款时，视为原告代理成功，被告应按售房合同成交总额计算佣金；当被告收到首期房款后即应按实结算佣金给予原告，结算日为次月10日前，原告提交收款收据。双方对于违约责任进行了约定，合同第十条第二款约定，被告如不按合同规定的期限向原告支付佣金，则每超过一天按应付佣金的8‰向原告支付滞纳金；若佣金支付时间超过一个月，视被告违约，违约金100000元。原告有权解除合同，并由被告承担违约责任；合同第十一条第二款约定，原告不得私收房款及预订款，未经被告同意私收房款、预订款以及其他挪用行为视为违约，被告立即终止合同；第三款约定，原告如不能按双方约定从正式开盘起三个月内完成销售任务的百分之75%，六个月内完成总销售任务的95%，视为原告违约，违约金100000元，原告在首期销售任务没有完成的情况下，被告有权解除合同；第四款约定，原告若无故终止合同给被告造成经济损失，则原告需向被告赔偿经济损失，以实际造成的直接经济损失计算赔偿额。第十三条约定，正式销售时间为办理好预售许可确定开盘时间起，三个月内原告未达到被告签字认可销售任务的75%，被告有权解除合同，但需结清原告应得佣金；否则原告有权销售至合同期满止，被告不得停止承销权。合同第十六条约定合同期限为合同签订之日起至2017年9月17日。合同有效期内，任何一方不得随意单方终止合同，本合同期满前60天，若被告未提出反对意见，本合同代理期自动延长60天。双方对权利义务等进行了约定。合同签订后，原告组织人员进行了相关准备，2017年6月18日五宜新都项目开盘，从开盘之日至2017年9月17日，原告销售房屋面积5579.36平米，占销售合同总面积的73.3%，完成销售额30355765元，2017年9月28日、10月12日销售两套面积212.51平米，完成销售额1109001元，截止2017年10月12日，原告销售房屋面积5792平米，完成销售额31464766元，被告应付原告佣金471972元，另，对于2017年9月28日销售房屋销售额750000元，双方协商按照销售产值2%提取佣金，原告实际应提取佣金475721元，被告于2017年7月14日、9月8日、10月24日三次银行转账给原告佣金共计332855元，尚欠佣金总计142867元。被告于2017年11月17日、11月28日向原告发函，要求终止合同，原告于同年11月30日回函同意解除合同。
本院认为，本案争议的焦点为双方在履行《商品房营销策划代理合同》过程中是否有违约行为，应该如何承担违约责任。本院认为，原、被告主体适格，在签订《商品房营销策划代理合同》过程中意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方所签订《商品房营销策划代理合同》合法有效，双方均应严格履行，被告要求确认合同有效本院予以支持。根据双方当事人的陈述和举证，原、被告双方在履行合同过程中均有违约行为。原告在履行合同中没有按照合同约定按时完成销售任务即开盘之日起三个月内完成任务的75%，后三个月完成销售任务的95%，原告在开盘之日起三个月内仅完成销售任务的73.3%，到9月28日才完成了销售任务的75%，未在约定期间完成约定任务，根据合同约定已构成违约，应当承担违约责任。被告在履行合同中，应当按照约定时间履行给付佣金的义务，根据被告给付佣金的时间可以认定被告违约，应承担违约责任。原告在庭审中要求被告给付违约金100000元，经本院释明，原告应当在指定期限内缴纳诉讼费，原告并未缴纳，视为撤回其请求。故对原告要求对方给付10万元违约金的请求本院不予支持。原告要求被告给付销售房屋佣金142867元本院予以支持。关于损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告反诉称，要求原告赔偿多支付房租费、人工工资，因双方在2017年11月30日合同已经解除，其要求原告赔偿2018年1月-2月房租费、人工工资缺乏事实依据，对该项反诉请求本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿因未完成约定销售任务而造成的利息损失依法予以支持。合同约定自开盘之日起三个月内原告完成销售任务的75%，六个月内完成销售任务的95%；合同有效期限约定为从签订之日起至2017年9月17日，在合同有效期内任何一方不得随意单方面终止合同，其有效期届满前60日，若被告未提出反对意见，合同代理期自动延长60日。合同有效期和履行期限不一致，双方约定的合同履行期比合同约定有效期要长近一个月，从合同目的分析应当界定合同履行期限届满之日为2017年12月17日。同时双方在合同第十三条同时约定，从开盘之日起三个月内原告未达到被告签字认可销售任务的75%，被告有权解除合同，但需结清原告应得佣金，否则原告有权销售至合同期满止，被告不得停止原告承销权。该约定说明，被告在没有结清原告佣金之前，双方继续履行合同。被告在2017年11月17日发函解除合同，违反合同约定，其单方解除合同所造成未完成95%销售任务的损失应当自己承担。被告反诉主张的损失应该按照合同约定销售任务和原告实际完成销售任务的差额计算，即2017年9月17日至2017年9月28日利息损失为：（30355765÷73.3%×75%-30355765）×11天×（8.1%÷365天）=1719元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）湖北国威宏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）湖北合众房地产营销策划有限公司佣金142867元；
二、原告（反诉被告）湖北合众房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）湖北国威宏达房地产开发有限公司违约金100000元，赔偿利息损失1719元，合计101719元；
上述一、二项冲抵后由被告（反诉原告）湖北国威宏达房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）湖北合众房地产营销策划有限公司41148元。
三、驳回原告（反诉被告）湖北合众房地产营销策划有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）湖北国威宏达房地产开发有限公司其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1579元，反诉受理费2995元，合计4574元，由原告湖北合众房地产营销策划有限公司负担1150元，被告湖北国威宏达房地产开发有限公司负担3424元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 吴泽新
二〇一八年五月二十三日
书记员 王姝丹