河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终594号上诉人（原审原告）：郭丽，女，1971年8月8日出生，汉族，现住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：申维丰，北京申辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廊坊益田房地产开发有限公司，住所地永清县工业园内。法定代表人：李玉田，董事长。委托诉讼代理人：梁红新，河北正澄律师事务所律师。上诉人郭丽因与被上诉人廊坊益田房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2017）冀1023民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郭丽的上诉请求：撤销一审判决书，改判被上诉人支付上诉人违约金40613元(违约金每日以房屋总价款万分之一计算，时间自2013年7月31日起至房屋所有权证实际颁发之日止(除去90日办理权属登记期限)，暂计至2017年8月31日)。事实与理由：一、原审法院错误认定上诉人与被上诉人“就逾期交房违约金事宜达成和解协议”。双方既不存在书面的和解协议，又从未有过和解的意思表示。上诉人在接收逾期交房违约金时，不放弃对剩余逾期交房违约金15200元的追索。接收部分违约金应视为被上诉人的部分履行。二、原审法院错误认定被上诉人逾期办证违约天数为264天。被上诉人于2015年4月12日向上诉人交付了房屋，至20l7年8月31日，共计868天，逾期办证天数778天。原审法院认为逾期办证天数应计算至被上诉人将整栋进行初始确权登记之日，上诉人对此不能认可。三、原审法院适用法律错误。(一)原审法院认为被上诉人应承担80%的违约责任，上诉人认为若因第三人原因造成被上诉人违约的，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，被上诉人可另行解决与第三人的纠纷。(二)《中华人民共和国合同法》第七十二条“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外”，被上诉人履行支付货币的义务，不损害上诉人利益，上诉人无理由不接收，不应以此视为逾期交付房屋和解。(三)原判决适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，认为“房地产开发企业对买受人申请办理产权证有协助义务”，完全忽视了双方在《合同补充协定》中的约定和事实上被上诉人己收取了上诉人用于办理房屋所有权证的所有材料和费用，且未履行任何通知、告知义务。被上诉人廊坊益田房地产开发有限公司答辩称，一、依据上诉人提供的违约金赔付收据，说明上诉人与被上诉人之间已就全部逾期交房违约金达成了一致意见，而和解协议既可以是口头协议也可以是书面协议，对此法律上并未有硬性规定，上诉人手中持有的违约金收据便是最好的证据，能证实我公司的观点，况且我公司支付逾期交房违约金的时间是在交房之后。因此，依据谁主张谁举证原则，如果上诉人称我公司支付的违约金仅是部分，应提供相关的证据证明其主张，否则逾期交房违约金的数额应按照我公司的观点予以认定。二、依据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，我公司的义务仅是在商品房交付后一定的时间内将由我公司提供的材料到产权登记机关备案，因此时间约定的是我公司材料备案的时间而并非是上诉人取得产权证的时间，因此，一审法院认定逾期办证天数计算至我公司取得涉案房屋所在地块进行初始确权登记之日并无不当。三、关于违约金数额，应该根据双方的过错程度综合予以认定，因获取产权初始登记的材料分管于不同部门，我公司需要协调于各个部门之间，依据我公司提供的涉案房屋所在地块的产权初始登记证书，说明我公司在获得测绘成果报告后及时向产权部门提交了相关材料并取得备案，说明我公司在材料备案的时间上并未有任何延误行为，不能将其他部门的责任归责于我方，这对我公司也是不公平的，现一审法院按照80%的比例维护上诉人的迟延办证违约金，已经是加重了我公司的赔偿义务。综上所述，虽然一审法院在迟延办证违约金的数额上偏袒上诉人一方，但我公司秉着服务业主并解决问题的原则，愿意接受该判决，因此，请二审法院依法维持一审法院判决，驳回上诉人的上诉请求。原审原告郭丽向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理房屋所有权证；2、依法判令被告给付原告逾期交房违约金15200元和逾期办证违约金25413元，共计40613元（自2013年7月31日至2017年8月31日）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，约定原告郭丽从被告处购买坐落于永清县燃气工业区编号为4-（15）-052地块32幢2单元1104号预售房产一套，原告将总房款326649元（包括房屋面积补差款2827元）、房屋契税、房屋维修基金、物业管理费、产权证工本费等费用全部交给被告。同时合同第八条约定:房屋交付期限为2013年7月31日；第九条逾期交房违约责任：逾期交房每日向买受人支付万分之一的违约金；第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理（见补充协议）。《合同补充协议》第二条对《商品房买卖合同》第十五条作出补充约定：每逾期一日，支付房屋总价款万分之一的比例支付违约金。2015年4月12日该房屋交付原告使用。但是被告只付清部分逾期交房违约金，并且至今未办理房屋产权的相关手续，根据合同约定被告已构成违约。事后，原告多次找到被告协商此事，被告总以种种理由迟迟不给办理。无奈，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。原审被告廊坊益田房地产开发有限公司向一审法院辩称，1、办理房屋产权证书系房屋产权部门职责，并非被告的义务，因此原告起诉被告公司为其办理产权证书没有法律依据；2、原告起诉的逾期交房违约金没有事实与法律依据。因原被告就逾期交房已达成和解意见，并且已履行完毕，原告无权再次要求被告支付该项违约金；3、原告起诉违约金已经超过诉讼时效且违约金数额过高。请求法庭驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：2011年9月19日，原告郭丽与被告益田公司签订了《商品房买卖合同》一份及其《合同补充协议》，约定原告郭丽从被告处购买坐落于永清县燃气工业区编号为4-（15）-052地块32幢2单元1104号预售房产一套，房屋总价款为323822元。同时合同第八条约定房屋交付期限为2013年7月31日；第九条出卖人逾期交房违约责任：出卖人逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金；第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理（见补充协议）。《合同补充协议》第二条对《商品房买卖合同》第十五条作了如下补充约定：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按中国人民银行活期存款给付利息。2、买受人不退房，出卖人继续为其办理房屋所有权证。3、双方同意，该条所属之出卖人的责任是指（1）出卖人的权属证件不齐全（2）出卖人未缴齐应缴政府部门的相关费用。除上述两种情况外的其他原因造成办理该商品房的房屋所有权证迟延的，出卖人不承担任何责任。4、买受人应在办理房屋交接手续时提交办理房屋权属证书和房屋抵押登记所需证件及相关材料，签署所需全部相关文件，同时交纳相关税费。否则，每逾期一日，买受人应按房屋总价款万分之一的比例向出卖人支付违约金。出卖人办理房屋所有权证的期限也相应顺延。合同签订后，原告郭丽依约定向被告支付了房屋总价款326649元（包括房屋面积补差款2827元）、房屋契税3266元、房屋维修基金6533元、产权证工本费和测绘费99元等费用。被告于2015年4月12日向原告交付了涉案房屋，并于2015年4月21日支付原告逾期交房违约金4954元。另查，被告于2013年4月11日委托永清县鑫琳房产测绘有限公司对32号楼进行房屋面积测绘作业，永清县鑫琳房产测绘有限公司依委托于2016年3月30日向益田公司提供了房屋面积测绘报告。2016年4月1日被告向永清县住房保障和房产管理局申请对32号楼初始确权登记，2016年5月12日登记成功并下发了永房权证直字第××号产权证书。以上事实有《商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份、销售不动产统一发票两张和收据七张、永清县鑫琳房产测绘有限公司房屋面积测绘成果报告一份、永房权证直字第××号永清县工业园区王府社区B区32号楼产权证书一份以及原、被告的当庭陈述在卷予以证实。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系原被告真实意思表示，合同内容合法有效，原被告均应严格依合同约定履行各自的义务。合同约定被告交房日期为2013年7月31日，而其实际交房日期为2015年4月12日，依法构成逾期交房违约。但原被告在交房时，被告已支付原告逾期交房违约金，原告也接受了相关补偿，并收取涉案房屋，应视为原被告双方就逾期交房违约责任达成合意，也符合一般商品房交易习惯。故原告再次要求被告承担逾期交房违约责任缺乏事实与法律依据，其该主张法院不予支持。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该条文明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务，而对于买受人办理房产证应当向登记机关提交：1、购房合同（正本）；2、购买发票（原件）；3、竣工决算书（原件）；4、个人身份证及复印件。必须本人亲自到场办理，如果委托他人办理必须提供经过公证的委托书。故办理房屋所有权证系以买受人为主导，开发商须协助办理，方能尽快取得房屋所有权证。本案中被告代收相关税费、工本费、测绘费等费用的行为实际上是为了节省买受人办证时间，提高办证效率，也是积极履行自己作为出卖方的协助办证义务。故关于原告要求被告办理房屋所有权证的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于原告郭丽要求被告给付逾期办证违约金25413元的诉讼请求，因被告有及时告知原告可以自行申请房屋过户登记的义务，且按照原被告双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”2015年4月12日被告向原告交付了房屋，但直到2016年4月1日被告才向永清县住房保障和房产管理局申请对32号楼初始确权登记并提交相关备案材料，因此至2016年4月1日被告才依合同约定履行完自己协助办证备案的义务，所以在扣除合同约定的备案90天后，被告协助办证违约天数为264天。故逾期办证违约金为房屋总价款的万分之一乘以违约天数（即32.6649元×264天=8623.53元）。因在办理该楼房初始确权登记时，提交的材料不仅有被告本身需要提供的资料还要有测绘部门的测绘成果报告，被告无论是委托测绘还是向永清县住房保障和房产管理局申请对32号楼初始确权登记，在时间上均未延误，其行为是积极履行合同，故根据公平原则，一审法院认为被告应承担80%的逾期办证违约责任为宜（即8623.53元×80%=6898.83元）。原告主张逾期办证日期计算到2017年8月31日于法无据，不予支持。关于被告提供的《商品房买卖合同面积差异补充协议》用以证明原告有违约责任，因原告履行房屋补差的前提为测绘部门对涉案房屋的测绘结果，而房屋测绘不受原告方控制，并且原告已于交房时，将该款项实际交给了被告，故该份证据并不能证明原告有违约行为。关于被告辩称原告的诉求已经超过了诉讼时效，房屋产权证书系所有权人对该房屋所有的有效凭证，两年时间原告没有向被告追要过，与常理不符，故上述辩解意见，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告廊坊益田房地产开发有限公司于判决生效后五日内给付原告郭丽逾期办证违约金6898.83元；二、驳回原告郭丽其他诉讼请求。案件受理费815元，减半收取计407.5元，由被告负担（于判决生效后五日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行各自的义务。合同约定被上诉人交房日期为2013年7月31日，而其实际交房日期为2015年4月12日，明显构成逾期交房违约。但双方在交房时，被上诉人已支付上诉人逾期交房违约金，上诉人也接受了相关补偿，并接收了涉案房屋，依据一般商品房交易习惯可以视为双方就逾期交房违约责任达成合意，故上诉人再次要求被上诉人承担逾期交房违约责任缺乏事实与法律依据，一审法院对该主张不予支持符合事实和法律规定；关于上诉人要求被上诉人给付逾期办证违约金的诉讼请求，因被上诉人有及时告知上诉人可以自行申请房屋过户登记的义务，且按照双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2015年4月12日被上诉人向上诉人交付了房屋，但直到2016年4月1日被上诉人才向永清县住房保障和房产管理局申请对32号楼初始确权登记并提交了相关备案材料，才依合同约定履行完自己协助办证备案的义务，所以在扣除合同约定的备案90天后，被上诉人协助办证违约天数为264天，违约金约定可以计算为房屋总价款的万分之一乘以违约天数（即32.6649元×264天=8623.53元）。但是，考虑到在办理该楼房初始确权登记时，提交的材料不仅有被上诉人本身需要提供的资料还要有测绘部门的测绘成果报告，被上诉人无论是委托测绘还是向永清县住房保障和房产管理局申请对32号楼初始确权登记，在时间上均未延误，其行为是积极履行合同，且被上诉人已于2015年4月12日向上诉人交付了房屋，并未影响上诉人占有使用，故一审法院依据公平原则酌情判决被上诉人承担80%的违约责任（即8623.53元×80%=6898.83元）并无不妥，本院予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费642元，由上诉人郭丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 欣审 判 员  韩静威审 判 员  史纪红二０一八年三月十九日法官助理  丁宗发书 记 员  于盟佳