昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呈民初字第1522号
原告李龙，男，1988年12月9日出生，汉族，云南省宣威市人。
委托代理人吴昕，云南鼎易律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南浙商投资开发有限公司。
法定代表人彭宇兴，董事长。
委托代理人祁寒、郭若薇，系云南浙商投资开发有限公司员工，特别授权代理。
原告李龙诉被告云南浙商投资开发有限公司（以下简称：浙商公司）商品房购销合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理后，由代理审判员赵勇独任审判，于2015年8月10日在本院第七法庭公开开庭审理，原告李龙及其委托代理人吴昕，被告浙商公司的委托代理人祁寒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李龙诉称：2013年5月26日，原、被告双方签署合同编号为“东盟商贸港办公楼字第1192号”的《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的“东盟商贸港项目一（一期）”房，双方约定原告的付款方式为按揭，被告应于2014年4月30日前交房，被告逾期交房应按每天10元支付违约金等内容。2013年5月1日，原告已向被告支付上述房屋房款20000元。2013年7月26日，原告向中国银行股份有限公司昆明市呈贡支行签订《个人商业用房贷款合同》，办理了按揭贷款。原告一直按约支付银行按揭贷款至今，已累计支付按揭60440元。原、被告签订合同目的是为了在2014年4月30日前正常入住使用，但时至今日，被告仍不能将符合法律规定要求的房屋交付给原告，截至原告提起诉讼之日，被告已逾期达398天，导致原告不得不在外租房居住，并产生租金15920元，使得购房目的不能实现。为此特提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告之间的商品房购销合同，并由被告退还原告已支付的购房款80440元，被告支付逾期交房违约金15920元，合计96360元。二、由被告承担本案的诉讼费用。
被告浙商公司辩称：一、双方于2013年5月2日签订的合同约定的交付房屋时间为2014年4月30日，经验收合格后以公告登报方式交房，被告于2014年4月2日在都市时报D03版发出公告，已经具备交房条件，并明确了交房时间，已经完成了房屋交付义务，根据双方合同第十条约定，由于乙方原因未能与被告办理交接手续的，责任由原告承担。二、双方买卖合同约定原告方的付款方式为按揭贷款，并应于2013年5月2日前被告支付首付款100000多元，但据原告所述，原告仅交纳20000元，与合同约定的首付金额差距很大，合同补充协议第十条第二点约定，被告在原告未按合同履行先行交付的情形下，被告有权拒绝交付房屋。被告查明原告在购买房屋时与第三方签订三方借款协议，被告作为合同的保证人，借款协议约定原告向借款方借款130836元，并向被告支付作为部分首付款。但经被告核实，原告未按借款协议约定如实履行还款义务，并导致借款方向被告主张保证责任，按协议第4.45条约定，被告有权拒绝交付房屋。三、基于原告解除合同的请求，根据合同约定，即使被告延期交房甲方按每天十元支付违约金，合同应继续履行，原告的请求无合同及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、本案中双方履行过程中被告方是否违约，如违约原告主张的违约金及实际损失是否应当得到支持？二、本案中双方诉争的房屋买卖合同是否具备解除的条件，如具备是否应当解除？
原告李龙针对其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：
一、商品房购销合同一份，欲证明：原、被告约定被告应于2014年4月30日前交房，被告逾期交房应按每天10元支付违约金等内容，被告至今没有按约定交房，已构成根本违约，双方应解除合同，并由被告承担相应的法律责任。
二、公证书、收据、交易明细对账单各一份，欲证明：原告已按约办理了银行按揭，且已实际支付房款60440元，原告已实际支付给被告房款2万元，原告实际已支付房款80440元。
三、租房合同一份、收据二分，欲证明：因被告逾期交房，导致原告不得不在外租房，产生的房租属于被告预期交房而给原告造成的损失；被告应当赔偿原告房租11940元及违约金3980元。
被告浙商公司质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议，但被告已经按合同完成交付。对证据二的真实性、合法性无异议，双方合同约定1192号合同的贷款金额为140000元，但原告的贷款金额为280000元，对账单的还款也是针对280000元，对此不认可。对证据三的真实性、合法性、关联性均不予认可，被告未作为当事人，对实际情况不了解，且合同中出租方仅有一个签字，也没有出具房屋所有权证的资料。
被告浙商公司向本院提交以下证据材料：
一、商品房购销合同一份，欲证明：原、被告双方签订商品房购销合同第十条明确约定，被告方以登报形式通知原告办理交接手续，因原告原未能按时交接的，责任由原告承担。2013年4月18日，原、被告双方签订商品房购销合同变更协议，将交房时间变更为2014年4月30日，并支付了原告补偿金，但对第十条交接条款未做变更，仍是以登报方式。
二、东盟商贸港交房通告、工程竣工验收证明书各一份，欲证明：被告方已按照与原告签订的商品房购销合同第十条之规定，原告购买的车位已经建设单位组织验收合格后，并于2014年4月2日，被告按照合同约定在都市时报D3版上刊登交房通告，自2014年4月30日起对包括原告购买的M8幢在内的公寓、商铺、车位进行交房。
三、入伙通知书二份，欲证明：包括原告近在内的绝大多数业主都按时办理了交房手续，原告因自身原因没有按时接房，应自行承担责任。
原告李龙质证认为：对证据一的真实性无异议，但约定被告以登报形式办理交房形式，不符合交易习惯，也不保证通知能被原告收到，现房屋未交付的不仅是原告，很多购房者都不知道这个情况。交接时甲方应当向乙方提交商品房质量保证书及商品房使用说明书，原告至今未收到。证据二中对于交房通告的真实性予以认可，该通告刊登在2014年4月2日的都市时报上，但双方合同并未约定登报的具体报纸，不能保证业主能注意到都市时报接受被告信息。对竣工验收证明书的真实性认可，但只能证明被告方所聘用的监理单位、设计单位、施工单位及被告存在验收证明，证实工程通过竣工验收必须具备竣工验收备案表，但被告没有提供，被告争议的房屋至今都不具备交付条件。对证据三的关联性不予认可，与双方争议事实无关。
本院认为：对原告李龙提交的证据一、证据二，经对方认可其真实性，证据符合形式要件，能够反映案件事实，本院予以采信。对证据三所反映的是案外其他主体与原告之间的合同关系，与本案诉争事实之间无关联性，本院不予采信。
对被告浙商公司提交的证据一、证据二经对方认可其真实性，证据符合形式要件，能够反映案件事实，本院予以采信。对证据三所反映的是案外其他主体与被告之间的合同关系，与本案诉争事实之间无关联性，本院不予采信。
根据本院认证情况，可依法确认如下法律事实：2013年5月26日，被告浙商公司（甲方）与原告李龙（乙方）签订编号为：“东盟森林／东盟商贸港”办公楼字第1192号《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买位于呈贡新区洛羊片区／呈贡新区物流片区第项目一组团房，商品房建筑层数为地上17层，地下2层。房屋单价为6106.71元，套内建筑面积为47.7平方米，总价为291290元。合同约定甲方应于2014年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方，如甲方未未按约定时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际付款之日止，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。双方合同第十条约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以登报形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条执行。但甲乙双方在进行房屋交验时，乙方要求甲方在接房前对所购房屋进行局部检修、整改且经甲方审批同意的，甲方不承担在检修、整改期间的逾期交房违约责任，且乙方应当对甲方检修、整改提供必要协助。如甲方不同意在接房前进行整改，乙方不得以非房屋主体质量问题拒绝接房，乙方以此拒绝接房的，视为乙方已接房。若房屋确实存在质量瑕疵，乙方可在接房后要求甲方按照《商品房质量保证书》的约定承担保修责任。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方须按甲方公告的交房之日起30天内到甲方指定地点办理房屋交接手续。该期限内乙方未办理接房手续的，视为甲方已履行交房义务，房屋损毁、灭失的风险由乙方承担；超过30天的，乙方则须按0.5元／㎡.日向甲方支付物业保管金。”2013年5月1日，浙商公司出具收据，确认收到诉争房款20000元。2013年7月26日，李龙、浙商公司、中国银行股份有限公司昆明市呈贡支行签订《个人商业用房贷款合同（2011年版）》，李龙就购房合同编号CG2013052601596、CG2013071102675（系本案诉争房屋）办理贷款280000元。2014年4月2日，被告在《都市时报》D3版刊登《东盟商贸港交房通告》，通知本案房屋、车位于2014年4月30日进行交房。2014年4月15日，被告浙商公司汇同设计单位昆明合创建筑设计事务所，监理单位云南省建筑科学研究院，施工单位云南省世博工程总承包有限公司，工程质量监督机构昆明市呈贡区工程质量监督站出具《工程竣工验收证明书》，对东盟商贸港01-11地（M区）8栋、10栋工程验收合格。
本院认为：原告主张被告违约，是认为被告并未按约交付经验收合格，并取得《竣工验收登记备案表》的商品房、车位，因此虽已接到交房通知，但拒绝接受房屋。对此，本案中双方合同已约定，被告方应当将“建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，作为该约定是否违背法律规定、或低于法律规定义务的问题，我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。本案原、被告之间所签商品房买卖合同合法有效，合同第七条交付房屋条件不违背法律规定、或低于法律规定义务，双方应当履行。被告已履行交房通知的义务，导致本案房屋未能接房，责任不在被告。因原告未按期接房，所主张的被告违约事实不成立，因此对于原告主张全部诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：
驳回原告李龙的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币1314元，原告李龙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。
代理审判员 赵 勇
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 陆叶青