湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第01424号
上诉人（原审原告）向岑秋，退休职工。
委托代理人（特别授权）李相国，湖北正典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）秦小冬（曾用名秦晓东）。
被上诉人（原审被告）侯著银，务农。
原审被告刘凤莲，个体工商户。系秦小冬之妻。
原审被告刘碧珍，务农。系侯著银之妻。
上诉人向岑秋因与被上诉人秦小冬、侯著银、原审被告刘凤莲、刘碧珍确认合同无效纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院（2015）鄂建始民初字第00802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月4日立案受理后，依法组成由审判员李丽担任审判长，审判员李志华、侯著韬参加的合议庭，于2016年1月18日公开开庭审理了本案。上诉人向岑秋及其委托代理人李相国、被上诉人秦小冬、侯著银、原审被告刘凤莲、刘碧珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
向岑秋一审时诉称，向岑秋是建始县邮政局退休职工，于2000年购得位于业州镇徐家沟路口邮政局宿舍一单元二楼三号房改房一套，向岑秋享有80%的产权，邮政局享有20%的产权。向岑秋一直居住至2013年。因秦小冬的儿子无人照顾，向岑秋应秦小冬的要求搬至其购买的位于金鼎大厦的房屋居住。秦小冬在没有征得向岑秋同意的情况下将该房改房擅自卖给侯著银、刘碧珍。故请求判令秦小冬、刘凤莲与侯著银、刘碧珍于2012年1月25日签订的《房屋买卖合同》无效，并将该房屋返还给向岑秋。
秦小冬、刘凤莲一审时辩称：一、向岑秋诉讼主体不适格。向岑秋只享有涉案房屋80%的产权，且该房屋未办理相应的房屋所有权转移登记手续。二、向岑秋的诉讼主张与事实不符。向岑秋与秦小冬是父子关系，在2000年前均是原建始县邮电局的职工。单位改制时，向岑秋分至邮政局，秦小冬分至电信局。当时，单位分别给二人补偿了社保费用约2000元、6000元。此时，邮政局进行房改，向岑秋要求秦小冬将6000多元拿出购买房屋，买得的房屋归秦小冬所有。秦小冬同意后，由向岑秋以8000多元与邮政局签订购房合同。在向岑秋70周岁时，其将购房合同、户口簿等证件交与秦小冬。2010年，因房屋面积小、人口多，父子二人商量想买大一点的房子。在看好位于金鼎大厦的房屋后，二人协商卖掉涉案房屋支付房款。同时，侯著银夫妇买得涉案房屋进行装修时，向岑秋多次上门指导，协调左邻右舍关系。现向岑秋与秦小冬因家庭事务发生矛盾，导致向岑秋提起诉讼。
侯著银、刘碧珍一审时辩称，房屋买卖征得了向岑秋的同意。买卖合同签订后，因秦小冬夫妇新买的房屋正在装修，向岑秋继续在涉案房屋中居住了两年时间。涉案房屋交付时，房屋钥匙是向岑秋本人交与侯著银夫妻二人的。在装修涉案房屋期间，向岑秋还对装修进行了指导，并协调邻居的关系。因此，《房屋买卖合同》有效。
原审查明，秦小冬系向岑秋长子，刘凤莲与刘碧珍系同胞姐妹。2000年，向岑秋与建始县邮政局签订《住房买卖合同书》，以实际房价款8513元购买位于建始县业州镇徐家沟邮政局职工宿舍1栋1单元2楼3号房屋80%的产权，其中秦小冬支付6204元。购买后，该房屋由向岑秋夫妇及秦小冬夫妇共同居住。2012年1月25日，秦小冬、刘凤莲与侯著银、刘碧珍签订《房屋买卖合同》，以12万元将涉案房屋卖与侯著银、刘碧珍。同日，侯著银、刘碧珍支付12万元。后秦小冬、刘凤莲购买位于建始县××大厦××楼××号房屋并进行装修。2013年农历腊月19日，向岑秋从涉案房屋迁至金鼎大厦6楼604号房屋居住。2014年3月，涉案房屋交付给侯著银、刘碧珍，其夫妇于同年9月对该房屋进行装修。装修期间，向岑秋及其妻子曾去过涉案房屋，还就水管等问题出面与邻居进行沟通协商。现涉案房屋由侯著银、刘碧珍之子居住。
原审认为，本案的争议焦点为秦小冬、刘凤莲将涉案房屋卖与侯著银、刘碧珍是否经过向岑秋同意。
涉案房屋系房改房，向岑秋与建始县邮政局属按份共有，但向岑秋作为购房人在购买涉案房屋时，其子秦小冬支付部分房款，且在购买后房屋由向岑秋夫妇和秦小冬夫妇共同居住。就家庭内部而言，已购买的80%房屋产权应属向岑秋夫妇与秦小冬夫妇共同共有。秦小冬夫妇将房屋卖与侯著银夫妇后，侯著银夫妇对房屋进行装修，期间，向岑秋及其妻子均去过该房屋，并就房屋的水管问题出面与邻居协商沟通，因此可以看出秦小冬夫妇将房屋卖与侯著银、刘碧珍，向岑秋是知晓并同意的。现向岑秋主张秦小冬出卖房屋未经其同意有违诚信原则。向岑秋称从邮政局购买涉案房屋时支付房价款中6204元系向岑秋向秦小冬所借，但未提交证据予以证实，在秦小冬予以否认的情况下，其应承担举证不能的法律后果。同时，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，向岑秋以秦小冬夫妇未经其同意处分不属于秦小冬夫妇的房产为由主张房屋买卖合同无效，不能得到支持，其要求返还房屋亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告向岑秋的诉讼请求。本案受理费80.00元减半收取40.00元，由原告向岑秋负担。
向岑秋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、秦小冬不属于邮政局职工，不具有购买诉争房屋的主体资格。2、虽然秦小冬支付了6204元的房款，但房屋购买发票上的名字是向岑秋，没有证据证明是秦小冬和向岑秋共同购房。3、证人只能证明向岑秋的妻子在房屋装修时去过现场，但没有人告诉她房屋已经卖给了侯著银夫妇。4、诉争房屋产权属向岑秋与建始县邮政局共有，卖房未取得邮政局的同意。二、一审判决适用法律错误。本案不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，向岑秋不是买卖合同的当事人。因此，请求二审法院撤销原判，依法改判支持向岑秋的原审诉讼请求。
秦小冬、刘凤莲在二审庭审时口头答辩称，2000年，电信和邮政分家时，单位补偿了秦小冬6204元，向岑秋要求秦小冬将钱用于购买邮政局职工宿舍，并承诺房屋归秦小冬所有。2014年，秦小冬与父母商量后，购买了位于金鼎大厦的房屋，现由向岑秋夫妇与秦小冬、刘凤莲以及秦小冬的两个侄子共同居住。
侯著银、刘碧珍在二审庭审时口头答辩称，侯著银夫妇与秦小冬夫妇签订房屋买卖协议，向岑秋是知晓的。侯著银装修涉案房屋时，秦小冬的母亲多次到场，侯著银、刘碧珍购买房屋后，向岑秋夫妇还在诉争的房屋里住了两年。
当事人双方在二审期间均未提交新的证据。
经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，秦小冬系向岑秋的长子，一直与向岑秋夫妇共同居住，本案诉争房屋的性质属2000年以向岑秋的名义购买的原单位的房改房，当时需交纳房款8513元，秦小冬支付了6204元，对该家庭而言，已购买的80%房屋产权属向岑秋夫妇与秦小冬夫妇共同共有。2012年1月25日，秦小冬夫妇将房屋作价12万元卖与侯著银夫妇后，侯著银夫妇对房屋进行装修，期间，向岑秋及其妻子均去过该房屋，并出面协调邻里关系。秦小冬夫妇出卖诉争房屋后，现在购买的位于建始县××大厦××楼××号房屋亦是用于与向岑秋夫妇共同居住。向岑秋在诉讼中称房屋是出租给侯著银夫妇使用，不知道房屋被出卖的理由不符合情理。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当。向岑秋的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人向岑秋负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 丽
审判员 杨 芳
审判员 李志华
二〇一六年二月二十六日
书记员 何奕娥