江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第399号
上诉人（原审被告）江苏星汉城有限公司。
法定代表人黄松林，该公司董事长。
委托代理人张雪君，男。
被上诉人（原审原告）邓其昌，男，汉族。
被上诉人（原审原告）徐六将，女，汉族。
上诉人江苏星汉城有限公司（以下简称星汉城公司）因与被上诉人邓其昌、徐六将房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院作出的（2013）江宁禄商初字第79号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭并于2014年3月20日公开开庭进行了审理，上诉人星汉城公司公司的委托代理人张雪君，被上诉人邓其昌、徐六将到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓其昌、徐六将原审诉称，2011年9月2日，其与星汉城公司签订一份商品房预售合同。合同约定，其购买星汉城公司开发的位于江宁区禄口天禄大道139号星汉城3幢703室的房屋，总价款为276551元，星汉城公司于2012年7月31日前向其交付房屋。当日，其向星汉城公司支付定金20000元。2011年9月6日，其又向星汉城公司支付126551元，余款130000元由其向交通银行贷款后支付给星汉城公司。其自2012年2月起开始履行还贷义务。星汉城公司未能按时交付房屋。2012年11月13日，其向星汉城公司寄发通知，要求星汉城公司在2013年2月7日前交付房屋并承担违约责任。此后，星汉城公司仍未能交付房屋。现诉至法院要求星汉城公司：1、解除双方签订的南京市商品房预售合同并办理相关注销手续；2、返还购房款276551元并支付利息损失30628.5元及2013年3月1日后的利息损失；3、返还定金20000元；4、承担房屋登记费550元；5、赔偿房屋租金3000元；6、承担案件诉讼费用。
星汉城公司原审辩称，该合同不符合解除条件，也就无需返还房款；定金是订约定金不应返还；即使解除合同，按照双方约定，其也不应承担利息损失；由于房屋没有交付，没有产生租金损失。综上，请求法院驳回邓其昌、徐六将的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年8月23日，邓其昌、徐六将与星汉城公司签订一份商品房认购协议，该协议约定：“卖方（甲方）星汉城公司，卖方（乙方）邓其昌、徐六将。……一、乙方认购3幢703室，该房屋建筑面积为45.53平方米。二、乙方认购的该房屋单价为6074.04元／平方米，总房款为（大写）贰拾柒万陆仟伍佰伍拾壹元整（￥276551元）。三、乙方同意签订本协议时，支付定金人民币20000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖契约的担保。签订商品房买卖契约后，乙方支付的定金转为购房款。四、甲乙双方商定，甲乙双方应于2011年8月31日前签订《南京市商品房买卖契约》。……”。2011年9月2日，邓其昌、徐六将与星汉城公司签订一份南京市商品房预售合同。该合同约定：“预售人（下称“甲方”）星汉城公司，预购方（下称“乙方”）徐六将、邓其昌。……第一条合同标的基本情况一、甲方预售给乙方的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区禄口天禄大道139号星汉城3幢703室，该房号为工程暂定编号。……四、该商品房的建筑面积45.53平方米，其中套内建筑面积33.86平方米，共有共用分摊建筑面积11.67平方米。……第三条定金及其处理办法一、乙方应于2011年8月24日前向甲方支付定金（大写贰万元整），币种人民币。……第四条计价方式与价款乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为6074.04元／平方米，总价款合计（大写）贰拾柒万陆仟伍佰伍拾壹元整，（小写）276551元，币种为人民币。该总价款由下列款项构成：房价款：单价6074.04元／平方米，合计276551元。第五条付款方式、时间和迟延付款的责任分期付款：第一期：应于2011年8月31日前支付（小写）126551元。预购商品房抵押贷款商业性贷款130000元。……第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任一、甲方应于2012年7月31日前向乙方交付该商品房。……四、甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：按照“甲乙双方的其他约定”中第9条。乙方应在收到以上约定的款项后10日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续。……。”甲、乙双方还签订一份“甲、乙双方的其它约定”，约定：“……9、甲方在收到乙方解除本合同的书面通知30日后无息退还乙方已支付价款的60%（定金不予返还），乙方应在收到该款项后10日内协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续，否则视为乙方授权甲方代表其办理解除合同的所有手续并自愿以该商品房剩余的40%的购房款作为违约金，向甲方承担违约责任；在乙方及时配合甲方办理解除合同、办理各项登记注销手续的情况下，甲方在登记机关办理完毕所有的注销手续后30日内无息退还乙方剩余的40%价款。……。”2011年11月24日，邓其昌、徐六将、星汉城公司、交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行）签订一份《个人房产抵押贷款合同》，约定“鉴于甲方购买商品房并以该房屋向乙方申请个人房产抵押贷款，为明确甲、乙、丙三方的权利与义务，经协商一致，订立本合同。……第二十二条房屋及抵押登记22.1甲方所购房屋为：商业住房。坐落：江宁区禄口街道天禄大道139号3幢703室；类型：办公；结构混合；建筑面积45.53㎡，购房总价（大写）贰拾柒万陆仟伍佰伍拾壹元整；购房合同编号：20110021140。……第二十三条贷款金额与期限23.1金额：人民币（大写）壹拾叁万元整。23.2贷款期限：120月。第二十四条利率24.1本合同项下贷款利率：月利率7.05‰。该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮20%。24.2本合同项下还款以月为一期，首期自放款日起计算。……第二十五条贷款发放与支付……25.3本合同项下贷款的支付方式为：贷款人受托支付方式，甲方委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义从放款账户支付至下述账户：收款人：江苏星汉城有限公司，账号：3×××2724，开户行：交行。第二十六条还款26.1甲方选择的还款法为：等额本息还款法，每期还款额为人民币（大写金额）：壹仟陆佰零玖元零叁分。……36.3首期还本付息金额为人民币（大写）壹仟陆佰零玖元零叁分。同日，邓其昌、徐六将、星汉城公司、交通银行又签订一份《南京市江宁区房地产抵押合同》约定：“抵押人（借款人甲方）：邓其昌，抵押权人（贷款人乙方）：交通银行，担保人（开发商丙方）：星汉城公司。……第一条、本合同所对应担保的主债合同为《个人房产抵押贷款合同》，合同编号：2012320580010100005，以上借款合计人民币（大写）壹拾叁万元，小写130000元。第二条、甲方已与丙方签订《南京市商品房买卖契约》，其契载房屋坐落江宁区禄口天禄大道139号星汉城3幢703室，建筑面积45.53平方米，购房总价款为人民币（大写）贰拾柒万陆仟伍佰伍拾壹元，（小写）276551元。甲方将上述所购商品房抵押给乙方。……”2012年1月9日，南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称江宁住建局）核准该抵押登记。邓其昌向江宁住建局缴纳房屋他项权登记费550元。截至2012年9月6日，邓其昌、徐六将向星汉城公司支付现金146551元，另130000元通过交通银行支付给星汉城公司。
原审法院另查明，截至该案法庭辩论终结时，星汉城公司仍未能向邓其昌、徐六将交付所购房屋。邓其昌、徐六将支付的现金146551元自2011年9月6日至2013年2月28日按同期中国人民银行存款基准利率计算的利息为7708.2元。贷款130000元自2012年2月起至2013年2月止按月利率7.05‰计算的利息为11914.5元。
2013年3月，邓其昌、徐六将诉至原审法院，要求解除与星汉城公司签订的《南京市商品房预售合同》并要求其返还购房款及利息并赔偿相关损失等。原审法院审理中，因双方坚持诉辩意见致调解未成。
上述事实，有商品房认购协议、南京市商品房预售合同、南京市江宁区房地产抵押登记申请表、个人房产抵押贷款合同、南京市江宁区房地产抵押合同、贷款利息结算单及当事人的原审陈述等证据予以证实。
原审法院认为，邓其昌、徐六将与星汉城公司签订的商品房预售合同是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。星汉城公司未能按约交付房屋，经邓其昌、徐六将催告后90日仍未能交付房屋，邓其昌、徐六将按约有权解除合同。星汉城公司关于该合同不符合解除条件的抗辩意见，因其未能提交证据予以证明，原审法院不予采纳。故对邓其昌、徐六将要求解除商品房预售合同的诉讼请求，原审法院予以支持。双方约定解除合同后先退还房款的60%（165930.6元），在邓其昌、徐六将收到款项后10日内办理注销合同等解除合同的各项手续，并在合同解除的各项手续办理完毕后30日内支付剩余40%（110620.4元）的房款，故星汉城公司应先返还邓其昌、徐六将165930.6元。在双方共同办结合同注销等手续后30日内再返还邓其昌、徐六将110620.4元。邓其昌、徐六将因购买该房屋支付了现金，其又贷款支付了利息，是其实际发生的损失。星汉城公司作为违约方应当予以赔偿。星汉城公司辩称利息不予返还，没有法律依据，原审法院不予采纳。故对邓其昌、徐六将要求星汉城公司给付截至2013年2月底的利息损失及2013年3月1日后的利息的诉讼请求，原审法院予以支持。邓其昌、徐六将交付的20000元定金已经转为房款，且其已要求星汉城公司支付其因违约产生的利息损失，故对邓其昌、徐六将要求星汉城公司返还其定金20000元的诉讼请求，原审法院不予支持。邓其昌、徐六将因购买房屋办理抵押贷款支付的他项权登记费用是其实际损失，星汉城公司应予赔偿，故对其要求星汉城公司支付登记费用550元的诉讼请求，原审法院予以支持。邓其昌、徐六将现要求解除与星汉城公司签订的商品房预售合同并要求星汉城公司赔偿其利息损失，故其再要求星汉城公司赔偿其房屋租金损失3000元，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邓其昌、徐六将与江苏星汉城有限公司2011年9月2日签订的南京市商品房预售合同于2013年2月7日解除。二、江苏星汉城有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还邓其昌、徐六将购房款165930.6元及相应利息（其中以146551元为基数自2011年9月6日起按年利率3.5%计算至2013年2月28日的利息为7708.2元，自2013年3月1日起的利息按年利率3%计算至判决确定的给付之日止；其中以19379.6元为基数自2012年2月11日起按月利率7.05‰计算至2013年1月11日的利息为1639.5元，自2013年1月12日起的利息按月利率6.55‰计算至判决确定的给付之日止）。三、邓其昌、徐六将收到江苏星汉城有限公司返还上述第二项款项后10日内双方共同办理合同解除的相关手续。四、江苏星汉城有限公司在办结合同解除的各项手续后30日内返还邓其昌、徐六将购房款110620.4元及相应的利息（以110620.4元为本金，自2012年2月11日起按月利率7.05‰计算至2013年1月11日的利息为9358.5元，自2013年1月12日起的利息按月利率6.55‰计算至判决确定的给付之日止）。五、江苏星汉城有限公司于判决发生法律效力之日起10日内偿付邓其昌、徐六将房屋登记费550元。六、驳回邓其昌、徐六将的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6414元，由邓其昌、徐六将负担576元，星汉城公司5838元（此款已由邓其昌、徐六将垫付，星汉城公司在支付上述款项时应加付此垫款）。
星汉城公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清。1、原审法院已经认定双方签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。而双方在合同中明确约定了甲方延迟交付房屋的，乙方要求解除合同时双方的权利义务，按照双方合同约定，被上诉人无权要求上诉人支付利息、返还购房定金。2、双方签订的合同中明确约定对甲方延迟交付房屋的，乙方要求解除合同时定金不予返还，则上诉人退还房款时购房定金20000元应从房款中扣除，上诉人应退还的房款应当为256551元，原审法院对应退还房款认定事实不清。3、原审法院在判决部分利息计算存在错误。自2012年2月11日起至2013年1月11日为11个月，判决部分第二条以19379.6元为基数计算的利息应当为19379.67.05‰11个月=1502.88元；判决部分第四条以110620.4元为基数计算的利息应当为110620.47.05‰11个月=8578.61元。二、原审法院适用法律错误，原审法院要求上诉人支付被上诉人利息损失没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条、第九条明确规定了买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失的法定情形。现被上诉人因上诉人延迟交付房屋要求解除买卖合同，并不属于法律规定的可以要求返还利息、赔偿损失情形中的任何一种。原审法院判决上诉人赔偿被上诉人实际发生的利息损失无明确的法律依据。三、被上诉人在支付第二笔房款时候有延迟支付情形，二审应当依法对被上诉人应当承担的违约责任进行相应扣减。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人邓其昌、徐六将辩称，1、合同“甲、乙双方的其他约定”中第9条只是对甲方违约造成合同解除对乙方已付房款的清理和结算，但对甲方应承担的违约责任未做任何约定。原审法院对被上诉人支付的房款及实际支付的银行按揭贷款计算利息损失由上诉人赔偿，合法合理。上诉人通过单方制作的条款来避免自己的违约行为应承担的违约责任，上诉人的理由违反诚实信用原则。2、定金20000元在甲方延迟交付房屋时应当予以返还，否则上诉人可以通过自己违约行为来获得利益，显属不公平。3、“甲、乙双方的其他约定”中第9条系上诉人单方制作的格式条款，该条款免除了上诉人的责任、加重被上诉人的责任、排除被上诉人的主要权利，且对免除或限制其责任的内容未在合同订立时采用足以引起被上诉人注意的文字等特别标识，未尽到合理提示及说明义务，系无效条款。4、原审法院分别按照银行存、贷款利率按天数计算相应利息，并无不当。5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条、第九条系出卖人存在欺诈等严重情形下，出卖人不仅需要承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，仍需承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而原审法院判决上诉人承担被上诉人实际发生的利息损失，适用法律正确。6、被上诉人延迟付款是经过上诉人工作人员允许的。综上，原审法院判决事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。
二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应予恪守。双方在合同中约定星汉城公司延迟交付房屋，经邓其昌、徐六将催告后90日仍未能交付房屋，邓其昌、徐六将有权解除合同。现邓其昌、徐六将要求解除商品房预售合同，于法有据，应当予以支持。关于双方合同中“甲乙双方其他约定”第9条，本院认为，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，“甲乙双方其他约定”第9条免除了作为提供格式条款一方的星汉城公司因延迟交房所应当承担的相关违约责任，应属无效条款。邓其昌、徐六将因购买该房屋向星汉城公司支付了房款，另进行银行贷款支付了贷款利息，是其实际发生的损失，原审法院判决星汉城公司就相应房款支付利息的处理结果正确，本院予以维持。关于定金2万元，因邓其昌、徐六将履行了支付全部购房款的义务后，定金已经转化为房款，星汉城公司应当在退还房款时一并返还，故对其定金不应返还的抗辩，本院不予支持。原审法院处理相应利息时计算有误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2013）江宁禄商初字第79号民事判决的第一、三、五、六项；
二、变更南京市江宁区人民法院（2013）江宁禄商初字第79号民事判决的第二项为：江苏星汉城有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还邓其昌、徐六将购房款165930.6元及相应利息（其中以146551元为基数自2011年9月6日起按年利率3.5%计算至2013年2月28日的利息为7708.2元，自2013年3月1日起的利息按年利率3%计算至本判决确定的给付之日止；其中以19379.6元为基数自2012年2月11日起按月利率7.05‰计算至2013年1月11日的利息为1502.88元，自2013年1月12日起的利息按月利率6.55‰计算至本判决确定的给付之日止）；
三、变更南京市江宁区人民法院（2013）江宁禄商初字第79号民事判决的第四项为：江苏星汉城有限公司在办结合同解除的各项手续后30日内返还邓其昌、徐六将购房款110620.4元及相应的利息（以110620.4元为本金，自2012年2月11日起按月利率7.05‰计算至2013年1月11日的利息为8578.61元，自2013年1月12日起的利息按月利率6.55‰计算至本判决确定的给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6414元，由邓其昌、徐六将负担641元，江苏星汉城有限公司负担5773元；二审案件受理费6414元，由邓其昌、徐六将负担641元，江苏星汉城有限公司负担5773元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年四月十一日
书 记 员 林雨虹