杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下商初字第01323号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州庆春路支行。营业场所：浙江省杭州市下城区庆春路188号。
负责人：方晓，该支行行长。
委托代理人：俞毅敏、张晓樱，该支行职员。
被告：章理。
被告：邵惠娟。
被告：杭州信雅达置业有限公司。住所地：浙江省杭州市滨江区江南大道****号*楼***室。
法定代表人：钱建国，该公司董事长。
委托代理人：马浩杰、方怀宇，浙江浙经律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司杭州庆春路支行（以下简称工商银行庆春支行）为与被告章理、邵惠娟、杭州信雅达置业有限公司（以下简称信雅达公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年1月26日向本院起诉，本院于同日以（2015）杭下立预字第00431号预受理，后于2015年4月10日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告工商银行庆春支行的委托代理人俞毅敏、张晓樱，被告信雅达公司的委托代理人马浩杰到庭参加诉讼，被告章理、邵惠娟经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行庆春支行起诉称：2010年5月24日，原告与被告章理、邵惠娟签订合同编号01202000052010商房贷0000386的《个人房屋担保借款合同》约定借款额度合计为1460000元，期限10年，借款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率浮动幅度12%。上述贷款由被告章理、邵惠娟位于杭州市滨江区江虹路1750号信雅达国际创意中心1幢1005室的房产提供抵押担保，并落实了抵押权预登记手续，被告信雅达公司对上述借款提供连带责任保证。合同签订后，原告于2010年6月1日发放1460000元贷款，贷款到期为2020年6月1日。现因被告章理、邵惠娟已经连续拖欠原告5个月未归还贷款本金和利息，原告依据合同第十二条的约定宣布贷款提前到期，2015年1月10日至今被告章理、邵惠娟未归还原告贷款本息，被告信雅达公司亦未承担相应担保责任，为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告章理、邵惠娟归还原告贷款本金977481.88元、利息26976.5元（暂计算至2014年12月20日），合计1004458.38元，及自2014年12月21日起至本息还清时止的利息、罚息、复息等（按借款合同约定和人民银行规定另行计付）；2、原告对位于杭州市滨江区江虹路1750号信雅达国际创意中心1幢1005室房产处置享有抵押优先受偿权；3、被告信雅达公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；4、三被告承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。
原告工商银行庆春支行为证明其主张的事实，向本院提交证据如下：
1、合同编号01202000052010商房贷0000386《个人房屋担保借款合同》1份，欲证明原告与被告章理、邵惠娟之间的借款合同关系，与被告信雅达公司之间的保证合同关系的事实；
2、共同还款承诺书1份，欲证明被告邵惠娟对被告章理的借款承担共同还款责任的事实；
3、个人贷款借款凭证1份，欲证明原告发放贷款的事实；
4、《房屋预告登记证明》1份，欲证明原告的抵押权合法有效的事实；
5、欠息明细1份，欲证明被告章理违约事实及欠款金额的事实；
6、宣布合同提前到期通知书及邮寄凭证各3份，欲证明原告已向三被告宣布合同提前到期的事实。
被告章理、邵惠娟未作答辩，亦未提交证据。
被告信雅达公司答辩称：1、本案既有债务人以自己所购房屋提供的物的担保，又有信雅达公司提供的阶段性保证。银行借款合同对于债务人自己提供的物保与人保并存时如何实现债权并未约定，债权人应当先就债务人自己提供的物的担保实现债权。2、信雅达公司已将办理房产证所需的材料交给买受人，并办理交接手续，信雅达公司的合同义务已履行完毕。被告章理不办房产证是其个人原因造成，与信雅达公司无关。3、对原告诉称的款项支付及还款情况，信雅达公司并不清楚，对具体金额没法核实。
被告信雅达公司为证明其主张的事实，向本院提交《产权交接具结书》、发票产权证签收表各一份，欲证明2012年8月29日，被告章理与信雅达公司签署产权交接具结书一份，信雅达公司已将房产证等交给章理，章理对房款支付、产权证办理均无异议，信雅达公司的合同义务已全部履行完毕，无需再承担法律责任的事实。
经质证，被告信雅达公司对原告工商银行庆春支行提交的证据1-4、6三性均无异议；对证据5，信雅达公司对欠款金额不清楚，不发表质证意见。原告工商银行庆春支行对被告信雅达公司提交的证据三性均无异议。
经庭审质证，本院认证如下：原告工商银行庆春支行与被告信雅达公司提供的上述证据内容客观，对本案具有证明效力，故本院均予以确认。
依上述有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
（一）2010年5月24日，原告工商银行庆春支行（贷款人）与被告章理（借款人、抵押人）、被告邵惠娟（抵押人）、被告信雅达公司（保证人）签订编号01202000052010商房贷0000386的《个人房屋担保借款合同》一份，约定：被告章理向原告借款1460000元，用于购置坐落于杭州市滨江区江虹路1750号信雅达国际创意中心1幢1005室的房产；全部款项划至户名为信雅达公司，账号为12×××75的账户上；贷款期限为120个月，即从2010年5月24日起至2020年5月24日止；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮12%，月执行利率为5.544000‰；如遇中国人民银行调整贷款利率的，贷款人有权按照人民银行的规定执行，而无须征得借款人同意；还款方式为等额本息还款方法；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人将按逾期年利率8.64864%对逾期贷款计收罚息；对不能按期偿还的贷款利息，贷款人对未支付的利息计收复息；借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并通知借款人和保证人，要求借款人和保证人提前清偿全部贷款本息，或提前处分抵押物；被告章理、邵惠娟以其购买的坐落于杭州市滨江区江虹路1750号信雅达国际创意中心1幢1005室的房产为上述贷款本息提供抵押担保；被告信雅达公司为上述贷款本息提供连带责任保证，担保期间为本合同签订之日起至借款人持抵押物之《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续，并将他项权利证书即抵押证明文件交付贷款人保管之日止；抵押担保和保证担保的范围均为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利以及实现债权的费用（包括但不限于由于借款人、保证人违约造成的律师费等）。2010年6月9日，双方就涉案抵押物在杭州市房产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，原告工商银行庆春支行作为预告登记权利人获得杭房预高新字第10009325号《房屋预告登记证明》，登记的债权数额为1460000元。
（二）被告邵惠娟向原告工商银行庆春支行出具《共同还款承诺书》，承诺：借款人章理与贵行签订的01202000052010商房贷0000386号借款合同，本人已完全了解该合同文本内容，愿承担共同还款责任，并保证不以任何理由拒绝履行。
（三）2012年8月29日，被告信雅达公司与被告章理签订《产权交接具结书》一份，确认被告信雅达公司已将涉案房产的房屋权属证书（证号：杭房权证高新字第××号）交付给被告章理的事实。但被告章理至今未办理该房屋转移登记手续。
（四）2010年6月1日，原告按约发放贷款1460000元，借款到期日为2020年6月1日，每月1日为还款日。被告章理正常还款至2014年6月1日，此后出现逾期还款，后于2014年9月12日归还本金22121.73元、利息15578.27元；又于2014年12月11日归还本金11162.4元、利息1837.6元。此后未再还款。截止2014年12月20日，被告章理拖欠贷款本金977481.88元，利息、罚息、复利共计26976.5元。
本院认为，原告工商银行庆春支行与被告章理、邵惠娟、信雅达公司签订的涉案《个人房屋担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应确认合法有效。上述合同签订后，原告工商银行庆春支行已经按照合同约定放款，但被告章理未按约履行还本付息义务，构成违约，原告据此主张提前收贷，具有合同和法律依据。现原告工商银行庆春支行要求被告章理归还贷款本金并支付利息、罚息、复利，于法有据，本院予以支持。被告邵惠娟自愿出具《共同还款承诺书》，应按承诺对上述债务承担共同还款责任。被告章理、邵惠娟以其购买的房产为上述贷款提供抵押担保并办理抵押权预告登记，故原告主张的抵押权成立，依法对该抵押物处置后的价款享有优先受偿权。被告信雅达公司虽为被告章理的上述债务提供担保，但本案中既有债务人提供的物的担保又有第三人提供的保证担保，且各方并未对实现担保物权的顺序作出特别约定，因此原告应当先就该物的担保实现债权。被告信雅达公司抗辩称已将涉案房产的房屋权属证书交付给被告章理，已完成合同义务，故其不应再承担担保责任。本院认为，被告信雅达公司的保证期间应以《个人房屋担保借款合同》确定。《个人房屋担保借款合同》关于保证期间作了如下约定：保证期间为本合同签订之日起至借款人持抵押物之《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续，并将他项权利证书即抵押证明文件交付贷款人保管之日止。根据已经查明的事实，被告章理并没有为所购之房屋办妥产权证和房屋他项权证。由此，被告信雅达公司关于其不应承担保证责任的理由不能成立，本院不予采信。但被告信雅达公司作为保证人承担担保责任后，有权向债务人被告章理、邵惠娟追偿。被告章理、邵惠娟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告章理、邵惠娟在本判决生效后十日内归还原告中国工商银行股份有限公司杭州庆春路支行贷款本金977481.88元；
二、被告章理、邵惠娟在本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司杭州庆春路支行利息、罚息、复利共计26976.5元【暂计至2014年12月20日，此后按案涉《个人房屋担保借款合同》（编号：01202000052010商房贷0000386）的约定另计至判决确定的履行期满日止】；
三、被告章理、邵惠娟未履行上述第一、二项付款义务时，原告中国工商银行股份有限公司杭州庆春路支行有权对其购买的位于杭州市滨江区江虹路1750号信雅达国际创意中心1幢1005室（即杭房预高新字第10009325号《房屋预告登记证明》项下抵押物）折价、拍卖或变卖后的价款优先受偿；
四、被告杭州信雅达置业有限公司对被告章理、邵惠娟上述第一、二项债务以抵押物拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿后所得价款不足以清偿部分承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司杭州庆春路支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13840元、财产保全申请费5000元，合计18840元，由被告章理、邵惠娟、杭州信雅达置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 李旭峰
代理审判员 吴雪飞
人民陪审员 周文灿
二〇一五年十二月二日
代书 记员 傅 程