河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终2237号
上诉人（原审被告）：胡昆鹏。
委托代理人：王晓东。
被上诉人（原审原告）：李栋。
上诉人胡昆鹏与被上诉人李栋之间房屋买卖合同纠纷一案，上诉人胡昆鹏不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2015年12月18日，原告的姐姐李利红与被告经河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司居间签订了《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，内含居间服务合同、过户按揭代理合同），约定被告作为甲方将自己拥有的坐落于三河市燕郊开发区102国道南侧十一中学东侧风尚国际小区C-3-2903房屋出售给李利红（乙方），房屋建筑面积54.03平方米，成交价格为人民币545000元。合同第四条第三款约定买受人向出卖人支付定金人民币20000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；剩余房款的付款方式及期限的约定见补充协议。第四款约定买受人申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷金额为人民币405000元。同时合同对违约责任、权属转移登记、居间代理费、服务费等事项均作了约定。同日，三方签订了《补充协议》，其中第二条第1款定金约定：乙方（李利红）于2015年12月18日向甲方（被告）支付定金人民币20000元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。第3款首付款第（1）项约定：乙方于资金监管当日将第一笔首付款人民币140000元（包含前期支付定金20000元）以资金监管的方式支付甲方。第4款申请购房贷款约定：甲乙双方应于银行面签当日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第5款权属转移登记约定：甲乙双方同意，在双方证件完备后，待丙方通知3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；……。第四条违约责任第1款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第2款约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。同日，三方还签订了《买卖定金协议书》。上述合同签订后，原告的姐姐李利红于当日给付被告定金20000元。2016年3月2日，被告作为甲方（出售方）、李利红作为乙方（原买受方）、河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司作为丙方（居间方）、原告作为丁方（新买受方）签订《合同变更协议书》，约定甲乙丁三方协商一致，甲乙双方就上述房屋买卖所签署的《房屋买卖交易合同合订本》项下的乙方的权利义务全部转移给丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；甲乙丙丁四方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。同日，原、被告及河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司、中国银行股份有限公司廊坊市燕郊开发区支行签订《存量房交易资金监管协议》，约定原告将购房款人民币110000元存入河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司在中国银行股份有限公司廊坊市燕郊开发区支行开立的存款专用资金监管账户内。协议签订后，原告依约将购房款110000元存入了资金监管账户。原、被告双方及中介方三方到中国银行北蔡街支行办理了原告李栋的贷款面签手续。2016年3月15日，原告在中国银行股份有限公司廊坊市燕郊开发区北蔡路支行的个人消费贷款业务通过审批。2016年3月22日，被告通过微信通知中介方不再出售房屋，在中介约定的时间不再配合原告办理缴税过户手续。后原、被告双方就赔偿事宜未能协商一致。涉案房屋上不存在抵押权及其他他项权利。以上事实有原、被告当庭陈述，相关书证及证人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司职员靳某当庭证言为据。
一审法院认为，李利红与被告胡昆鹏通过居间人签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及原、被告与李利红、居间人签订的《合同变更协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定支付了定金及首付款，被告亦应配合原告办理房屋过户手续，且现在原告在中国银行股份有限公司廊坊市燕郊开发区北蔡路支行的贷款业务已通过审批，故原告要求被告履行《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），立即协助原告办理涉诉房产的房产证的诉讼请求正当合理，应予支持。庭审中，原告明确表示可以变更履行方式一次性付清剩余房款，不违反法律规定，且有利于交易顺利进行，一审法院予以认可。被告以家里父母不允许卖房子为由不再履行合同，拒绝协助原告办理房屋过户手续，构成违约，应依照合同约定向原告支付逾期办证违约金。被告主张合同约定系格式条款且约定的违约金数额过高，请求一审法院依法调整。一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告请求的违约金予以适当调整。一审法院酌定被告应向原告支付逾期办证违约金5000元。原告主张的损失20000元，未向一审法院提交相关证据，一审法院不予维护。一审法院已支持原告要求被告继续履行合同协助原告办理涉诉房屋过户手续的诉讼请求，故根据公平原则，中介费由原告承担为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胡昆鹏于判决生效后十五日内配合原告李栋办理三河市燕郊开发区102国道南侧十一中学东侧风尚国际小区C-3-2903房屋的过户手续。二、原告李栋于办理房屋过户手续当日给付被告胡昆鹏购房尾款人民币415000元。三、被告胡昆鹏于本判决生效后十五日内给付原告李栋逾期办理房屋过户手续违约金人民币5000元。四、驳回原告李栋的其他诉讼请求。案件受理费4725元，由被告胡昆鹏负担。
判决后，上诉人胡昆鹏不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，被上诉人承担诉讼费。其理由，一是上诉人与案外人李利红签订了《存量房买卖合同》，李利红交了定金，贷款一直没有办理，2016年3月2日，上诉人作为甲方，李利红作为乙方，河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司作为丙方，被上诉人作为丁方签订《合同变更协议书》，原买房人李利红的权利义务全部转让给被上诉人，约定由被上诉人受让前述合同项下的全部权利义务。在签订合同变更协议书时，中介隐瞒了李利红不能办理银行贷款的事实，被上诉人没有完全理解合同内容，在中介引导下签字。如果上诉人了解到李利红因贷款批不下来才变更合同，上诉人不会签署变更协议，会直接行使合同解除权。二是上诉人签订房屋买卖合同时，并没有想到父母不同意出售涉案房屋，房屋不同于其他商品，里面承载了房屋所有权人的一些特有的回忆、经历。如果将该房屋出售、过户将导致上诉人与父母关系紧张，不利于家庭和睦，而且上诉人明确表示不能履行过户手续，此房屋不适用强制履行。
被上诉人李栋辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审期间，被上诉人李栋提交共有房产出售证明一份，证明上诉人夫妻双方同意出售共有房产。上诉人胡昆鹏经质证，认为这是在2016年3月2日为李利红办理银行贷款签署文件。当时夫妻双方都不知道李利红将房屋买卖合同变更为李栋。2016年3月2日李利红并未到场，也未和上诉人协商合同变更。
本院认为，一审中，被上诉人李栋提交了案外人李利红与被上诉人胡昆鹏通过居间人签订的《存量房屋买卖合同》，上诉人胡昆鹏、被上诉人李栋与案外人李利红、居间人签订的《合同变更协议书》，上诉人胡昆鹏经质证，对证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，一审法院认定该两份合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当继续履行合同并无不当。二审中，上诉人胡昆鹏主张中介隐瞒案外人李利红不能办理银行贷款而签订合同变更协议，未提交证据支持其主张，本院不予支持。关于涉案房屋不适用强制履行无法律依据，本院对上诉人胡昆鹏主张不予支持。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由上诉人胡昆鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 张振波
代理审判员 李成佳
二〇一六年七月六日
书 记 员 薛 炜