湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终7739号
上诉人（原审被告）：湖南京旺房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韭菜园路55号附1栋501室。
法定代表人：刘辉，董事长。
委托代理人：胡青，湖南万和联合律师事务所律师。
委托代理人：雷娜，湖南万和联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨胜仙，女，1964年9月25日出生，彝族，住湖南省长沙市雨花区。
上诉人湖南京旺房地产开发有限公司（以下简称京旺公司）因与被上诉人杨胜仙商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2015）雨民初字第05489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，上诉人京旺公司的委托代理人胡青、雷娜，被上诉人杨胜仙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人京旺公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判京旺公司支付杨胜仙逾期交房违约金8654.9元。二、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：一审判决认定事实错误，一审判决认定上诉人主张的延期交房免责条件不成立，但是从长沙市雨花区市政工程管理局出具的《证明》可以看出，该排污排水管道与市政工程主干道的接驳工程属于长沙市雨花区市政工程管理局的施工范围，后因协调难度大，由上诉人施工，直至2014年3月20日本案涉案房屋才具备市政配套设施，根据双方签订的合同及补充协议约定，2014年3月20日以前上诉人逾期交房的免责事由完全成立，因此应核减2014年1月1日起至2014年3月20日止（共计79天）的违约金。
被上诉人杨胜仙辩称，一、市政工程导致的延期交房是上诉人在开发房地产的过程中就应该考虑到的问题，是其正常的经营风险；二、上诉人与其他部门关系协调不好，与被上诉人无关，上诉人可以依照其与第三人的合同去主张违约责任，但是不能免除上诉人应向被上诉人承担的违约责任，因此请求二审法院依法判决。
杨胜仙向一审法院起诉请求：一、判令京旺公司支付逾期交房的违约赔偿24252元；二、判令京旺公司承担本案的诉讼费。
原审法院经审理查明，2012年12月30日，京旺公司（出卖人）与杨胜仙（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：1、买受人购买出卖人开发的长沙市雨花区体院路京豪大厦1栋3层305号房，建筑面积为72.73平方米，该商品房单价为每平方米5000元，总金额为363650元；买受人于合同签订当日一次性支付购房款363650元；2、（第十条）出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；3、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；4、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。另双方在《合同补充协议》第五条第4款约定：如遇合同第十条约定的特殊原因，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；（2）施工中遇到恶劣天气，无法及时解决的；（3）非出卖人原因的市政配套措施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的。
合同签订后，杨胜仙依约履行了交付首付款及相关税金义务，并办理银行按揭手续，但京旺公司在合同约定的2013年12月31日交房日期到期后，未向杨胜仙交付所购房屋。2014年4月29日，京旺公司张贴《通知》，载明：尊敬的各位业主朋友们：现在已经延期四个月没有交房，我们很对不起你们。京豪大厦基建工程2013年10月就已基本竣工，剩下些扫尾工程于2013年12月以前已经完成。我们计划配电也同时完成，但是电业局2013年10月就停止新项目施工和办理相关手续，一直停到过春节以后，我们已经100%付清电业局的费用，但它们程序太多，每走完一个程序都要相当的精力和时间。例如配电房的基建验收进行了四次，每次验收都十几个人参与，只要有人提出异议，这次验收就不合格，只得重新再来。除此之外，还有其他项目近百个程序也都完成了，进入了联合验收。联合验收完成就可交房了，以后办产权证，就容易多了。我们会承担因推迟交房的违约责任。
2014年9月28日，加盖有长沙市建筑工程竣工联合验收专用章的长建联验字（2014）第049号《长沙市建筑工程竣工联合验收意见书》载明：湖南京旺房地产开发有限公司：依据你单位的申报，市住建委于2014年5月27日组织市规划局、市国土局、市非税收入管理局、市环保局、市卫生局、市气象局、市公安局交警支队对“京旺一号（《长沙市建筑工程规划许可证（副本）》编号：建2[2011]0055号）”进行了竣工联合验收，同意办理后续手续。现将各参验职能部门的验收意见发给你们，并提出如下要求，请遵照办理：1、市卫生局未按期下达联合验收意见书，视为超期默认。2、经联合验收合格的建筑工程不得擅自改变使用性质，如有改建、扩建等情况，应报市住建委及相关职能部门审批。3、未尽事宜按有关规定办理。
2014年10月28日，在长沙市××委协调下，京旺公司（甲方）与长沙市建筑安装工程公司（乙方）达成协议，约定：2014年10月31日对完毕水电、消防工程结算；乙方在2014年10月30日交竣工资料，甲方于2014年10月31日组织竣工验收，乙方于2014年11月4日向甲方交房，甲方于2014年11月5日向业主交房。2014年11月6日，涉案工程经施工单位、设计单位、建设单位等验收合格，但监理单位在2011年3月18日办理了注销登记，故未在验收表上签字盖章。2015年5月11日，长沙市质监站同意在人民法院裁决原监理公司不具有法人资格后办理验收备案手续。
2014年11月1日，京旺公司向京豪小区业主发出《交房公告》，通知杨胜仙2014年11月5日交房，杨胜仙于2014年11月13日接受了房屋钥匙，但京旺公司未提交《住宅质量保证书》和《住宅质量使用说明书》（之后与部分业主进行了交付），也没有与杨胜仙办理其他如房屋验收等其他相关手续。杨胜仙请求京旺公司支付逾期交房违约金未果，遂诉至该院，请求判如所诉。本案经调解，双方未达成一致协议。
另查明，京豪大厦已于2014年初办理了消防验收备案。
在本案审理过程中，京旺公司（甲方）提交了其与长沙电业局新建住宅供电设施建设项目部（乙方）于2013年3月29日签订《新建住宅供电设施组织建设合同》，主要内容有：1、工程范围为上级公共电源网接入点至小区配套公建项目及经营性用房、办公用房配电间低压屏止（不含低压电缆及以下）的所有供电设施（不含提供设备用房的土建和施工过程中的路由）。2、工程费用：建筑面积9134.63平方米，工程费用按建筑面积计取，每平方米94元，第一次付款金额为总金额的10%既85866元应在协议签订后10个工作日内支付，第二次付款应在乙方向甲方提交经审查后的证实土建施工图后15个工作日内收取。3、工期：涉及工期为符合设计条件所需材料齐全之日起50日施工工期符合电气设施安装条件之日起90天，如遇甲方未按约定期限提供本项目规划红线内电力通道、供配电设施用房或虽按期提供但经乙方验收不合格等原因，工期顺延。4、甲方权利义务：甲方负责办理电力路由规划批复手续，以及电力路由所涉及的市政配套部门及当地各有关部门的联系与协调工作，办理市政、园林和城管等相关单位的施工许可手续，负责组织供电设施的楼内布线建设，承担依据电气设计图纸及乙方确定的用于贸易结算的电能计量装置馈出的所有低压回路布线设计、设备材料及施工、调试、接地等费用，并保证接线的正确性，提交涉电管网施工设计图，经湖南省电力公司长沙电业局审查通过后实施建设；依据乙方提供的经湖南省电力公司长沙电业局审查通过的施工图纸进行配套土建施工；负责协调施工现场上的各施工单位相互交叉作业关系，及时处理有关问题。5、工程质量：本工程红线内的供配电设施土建部分及楼内布线，甲方应依据本工程审查通过后的设计图纸按照国家标准进行建设，保证工程质量；乙方有权在建设过程中对隐蔽工程进行中间检查；因甲方原因造成土建工程质量达不到验收标准的，甲方应承担由于一方返工造成的费用增加和工期延误。京旺公司提交了其与国网湖南省电力公司长沙供电分公司于2014年5月8日签订《供用电合同》，约定由后者向京旺公司供电。
京旺公司还提交了长沙市雨花区市政工程管理局于2015年12月21日出具的《证明》，载明：“京旺1号项目排污排水管道与市政工程主干道接驳工程，属我局施工范围。由于管道必须经星雨心苑小区通过，与星雨心苑协调由经网公司负责，协调时间过长，最后改由京旺公司负责施工，我局负责验收合格”。同时提交了该局于2014年3月20日向长沙市住房和城乡建设委员会出具的城市接入水证明，证明涉案楼盘已竣工，排水验收合格。
原审法院认为：杨胜仙与京旺公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法、有效，双方应全面履行合同约定的义务。
一、关于京旺公司主张的延期交房免责条件是否成立问题。京旺公司虽提交了其与长沙电业局新建住宅供电设施建设项目部签订的《新建住宅供电设施组织建设合同》、付款凭证以及长沙市雨花区市政工程管理局迟延开具的《证明》。但上述合同中约定项目规划红线内电力通道、供配电设施用房由京旺公司施工建设，若因京旺公司未按期提供或按期但经供电部门验收不合格等原因，工期顺延；同时京旺公司负责办理电力路由规划批复手续，以及电力路由所涉及的市政配套部门及当地各有关部门的联系与协调工作。而京旺公司2014年4月29日张贴的《通知》也自认“配电房的验收进行了四次，只要有一个人提出异议，该次验收就不合格，就得重新验收，导致交房延期”。故上述证据不足以证明供电局于2014年5月8日才供电系其自身原因所导致。另上述《证明》载明“京旺1号项目排污排水管道与市政工程主干道接驳工程，属我局施工范围。由于管道必须经星雨心苑小区通过，与星雨心苑协调由京旺公司负责，协调时间过长”，故亦不能证明系长沙市雨花区市政工程管理局不建设或迟延建设排污排水管道与市政工程主干道接驳工程。综上，京旺公司辩称延期交房系合同约定的免责条款所导致，因未提交充分证据予以佐证，该院不予采纳。京旺公司应承担因延期交房而产生的违约责任。
二、关于京旺公司所交房屋是否符合交房条件及交房时间的认定问题。杨胜仙主张京旺公司所交房屋至今未办理竣工验收备案，交房时房屋存在质量问题，且未提交《住宅质量保证书》和《住宅质量使用说明书》，故京旺公司交付的房屋不符合合同约定，应视为至今未交房。京旺公司提交的证据显示，涉案工程已通过规划、国土、环保、卫生等有关部门联合验收。2014年11月6日，涉案工程经施工单位、设计单位、建设单位等竣工验收合格，但因监理单位在2011年3月18日办理了注销登记而不能在验收表上签字盖章，才导致至今未办理验收备案。2015年5月11日，长沙市质监站领导签字同意在人民法院裁决原监理公司不具有法人资格后办理验收备案手续。因此，可以认定2014年11月6日京旺公司开发的涉案工程具备合同约定的交房条件。至于交房时京旺公司未提交《住宅质量保证书》和《住宅质量使用说明书》，以及房屋的其他质量瑕疵等问题，不属于房屋主体工程不合格等影响杨胜仙实际居住的严重质量问题，且杨胜仙已于2014年11月13日收取京旺公司交付的房门钥匙，故不能以此认定京旺公司向杨胜仙交付的房屋不符合交房条件。如前所述，京旺公司提出的延期交房免责理由不成立，故自2013年12月31日至京旺公司提交房屋符合合同约定或法律规定的交房条件的房屋时间均应认定为迟延交房的时间。关于交房时间的认定，因双方在合同中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续”，京旺公司于2014年11月1日通知杨胜仙11月5日交房，但涉案工程至2014年11月6日才符合交房条件，且杨胜仙在起诉状中自认于2014年11月13日收到京旺公司交付的所购房屋钥匙，故该院认定交房时间为2014年11月13日。
三、关于京旺公司应支付的违约金数额。
杨胜仙按时支付了购房款，京旺公司未按约定时间交付房屋，依据《商品房买卖合同》“出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”的约定，京旺公司应当支付违约金。1、关于违约金支付的起止时间。杨胜仙要求京旺公司支付从2013年12月31日至2015年9月30日止的逾期交房违约金24252元，该院认定为自2014年1月1日至2014年11月13日止，共计317天。2、关于京旺公司支付违约金的基数问题。因合同约定为“支付已交付房价款万分之壹的违约金”，杨胜仙所购房屋的房款总价为363650元，故应以363650元为基数。3、关于京旺公司主张的违约金过高问题。京旺公司主张违约金约定过高，请求调整，因双方约定的日万分之壹的违约金并未超过人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故对京旺公司的该项辩称意见，该院不予采纳。因此，京旺公司应支付的违约金为11527.71元（363650×317×0.0001）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：
一、湖南京旺房地产开发有限公司于本判决生效后7日内支付杨胜仙逾期交房违约金11527.71元；二、驳回杨胜仙的其他诉讼请求。案件受理费406元，由杨胜仙和京旺公司各负担203元。如果京旺公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
在二审中，当事人没有提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，应认定为合法有效，然上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人交房，已经构成违约，应承担相应的违约责任，现上诉人认为因本案涉案房屋所在小区的排污排水管道与市政工程主干道接驳工程系市政工程，属于长沙市雨花区市政工程管理局的施工范围，该工程周边关系亦属于长沙市雨花区市政工程管理局协调范围，因协调难度大，直至2014年3月20日本案涉案房屋所在楼盘排水验收才合格，故2014年1月1日起至2014年3月20日止的违约金应予以扣减，本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》及合同补充协议的约定，非因上诉人的原因的市政配套设施批准或安装延误导致工期延期或逾期交房，上诉人可以据实予以延期，但是，上诉人并未举证证明除排污排水管道与市政工程主干道接驳工程未完工外，本案涉案房屋在2014年3月20日前已经符合交房条件，事实上，本案涉案房屋延期交付的原因并非仅有排污排水管道与市政工程主干道接驳工程未完工，上诉人与国网湖南省电力公司长沙供电分公司2014年5月8日方才签订《供用电合同》，国网湖南省电力公司长沙供电分公司才开始供电，故上诉人的上诉主张没有事实依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费406元，由湖南京旺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 詹支粮
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 胡小博
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。