上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2089号
原告上海尚友物业管理有限公司。
法定代表人李涛。
委托代理人郑钰。
委托代理人蒋莉。
被告胡有义。
原告上海尚友物业管理有限公司诉被告胡有义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法适用简易程序。后因被告下落不明，本案转为适用普通程序，并于2014年1月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋莉到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海尚友物业管理有限公司诉称：原告与上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋（系争房�）的产权人程某某、颜某某建立了租赁关系，产权人同意在2010年10月4日至2013年10月3日期间将系争房屋转租给原告，并同意原告再行转租。于是原告将房屋转租给了上海高顶资产投资管理有限公司统一管理。后上海高顶资产投资管理有限公司将房屋转租给了被告，并与被告签订了《租赁合同》。自2011年9月21日起，系争房屋的出租方由上海高顶资产投资管理有限公司变更为原告，并由原告承继原租赁合同所有涉及出租方的权利义务，被告应自2011年9月21日起将租金等费用支付给原告，并且被告就此变更与原告的代理人上海臣信房地产经纪有限公司签订了《租赁合同补充协议》，对此原、被告以及上海高顶资产投资管理有限公司、上海臣信房地产经纪有限公司均予以认可，即2011年9月21日起原、被告之间就系争房屋建立了租赁关系。根据原租赁合同第三条第2项的约定，租金应每三个月支付一次，被告应于每期租金到期前10日向原告一次性支付下三个月的租金，即被告应于每年3月、6月、9月、12月的20日前支付下一期三个月租金。但被告自2011年12月起仅支付了一个月的租金，即拖欠自2012年1月30日起的租金至今。原告的代理人上海臣信房地产经纪有限公司屡次发函催讨均未果，遂根据原租赁合同第八条第2项的约定，行使合同解除权。原告起诉要求判令：1、自被告收到诉状副本之日起，解除原、被告关于上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋的租赁关系；2、被告将系争房屋返还给原告，并结清所有公用事业费、注销注册在系争房屋地址上的所有证照；3、被告支付自2012年1月30日起至2013年8月29日的租金及使用费79，500元；4、被告支付至2013年8月29日的逾期付款滞纳金65，508元；5、被告支付违约金8，600元。审理中，原告表示其已经于2013年8月29日收回了系争房屋，并表示撤回上述第2项诉讼请求，将第3项诉讼请求变更为70，900元（已扣除应返还的租赁保证金8，600元），将第4项诉请变更为6，550元。
被告胡有义未作答辩。
经审理查明：本市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋（系争房屋）登记的产权人为案外人程某某、颜某某。
2010年10月4日，案外人程某某、颜某某与原告签订《租赁合同》约定由原告承租系争房屋；租赁起始日为合同约定的交付日，租赁截止日为交付日后三年的期满日；原告在租赁期内可转租房屋。合同对其他事宜进行了约定。同日，案外人程某某、颜某某将房屋交付了原告。
后原告与案外人上海高顶资产投资管理有限公司签订《租赁合同》约定原告将系争房屋出租给案外人上海高顶资产投资管理有限公司。合同对其他事宜进行了约定。
2010年12月19日，案外人上海高顶资产投资管理有限公司与被告签订《租赁合同》约定将系争房屋出租给被告；租赁期限为2010年12月19日至2013年10月3日，其中2010年12月20日至2010年12月29日为装修免租期；月租金为4，300元，被告每三个月支付一次租金，先付后用，被告应于2010年12月20日前向案外人上海高顶资产投资管理有限公司支付免租期满后的三个月的租金即2010年12月30日至2011年3月29日的租金12，900元，此后应于每期租金到期前10日向案外人上海高顶资产投资管理有限公司一次性支付下三个月租金；被告应支付租赁保证金8，600元；租赁期内被告逾期支付租金累计超过15个自然日的，案外人上海高顶资产投资管理有限公司有权解除合同，被告应按2倍月租金支付违约金，违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；如被告逾期支付租金的，逾期一日，被告需应按日租金的100%支付滞纳金。合同对其他事宜进行了约定。合同签订后，案外人上海高顶资产投资管理有限公司将房屋交付给了被告，被告向案外人上海高顶资产投资管理有限公司交付了租赁保证金8，600元。
嗣后，原告向案外人上海臣信房地产经纪有限公司出具《授权委托书》，委托案外人上海臣信房地产经纪有限公司管理包括系争房屋在内的多套房屋，权限有代为签订房屋出租合同、转租合同等等，委托期限至2013年12月31日止。2011年9月21日，案外人上海臣信房地产经纪有限公司代理原告与被告签订《租赁合同补充协议》约定自2011年9月21日起系争房屋的出租方由上海高顶资产投资管理有限公司变更为原告，并由原告承继原租赁合同所有涉及到出租方的权利义务；2011年9月30日至2012年3月29日的月租金变更为3，200元，租金变更不涉及到已经先前已付的租金及保证金。协议对其他事宜进行了约定。后上海高顶资产投资管理有限公司出具《确认书》表示自2011年9月21日起将原租赁合同的出租方由上海高顶资产投资管理有限公司变更为原告，并由原告承继原租赁合同所有涉及到出租方的权利义务，确认上述《租赁合同补充协议》的全部内容。
被告对于2012年1月30日起的租金至今未予以支付。
被告已经搬离了系争房屋。
以上事实，由上海市房地产登记簿、租赁合同、交付占有确认书、授权委托书、确认书、租赁合同补充协议及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案外人上海高顶资产投资管理有限公司与被告签订《租赁合同》未违反相关国家法律规定，合法有效。上述合同签订后，案外人上海高顶资产投资管理有限公司与被告及原告均确认自2011年9月21日起案外人上海高顶资产投资管理有限公司作为出租方的权利义务均由原告行使，故原告有权依据该合同主张相关权利。被告作为承租人，应当按照约定的期限支付租金。现根据查明事实，被告逾期支付租金。根据上述《租赁合同》的规定，被告拖欠租金超过15日的，原告有权解除合同。现原告以诉讼方式解除合同，于法不悖，本院予以支持。合同解除的时间应以原告解除通知到达被告时，即本案诉状副本送达的2013年12月15日为准。
关于原告主张的租金、滞纳金、违约金的请求，均符合合同约定和法律规定，故本院予以确认。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海尚友物业管�有限公司、被告胡有义之间关于上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的租赁合同关系已解除；；
二、被告胡有义于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚友物业管理有限公司2012年1月30日至2013年8月29日的租金70，900元（已经扣除原告应返还的租赁保证金8，600元）；
三、被告胡有义于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚友物业管理有限公司逾期付款滞纳金6，550元；
四、被告胡有义于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚友物业管理有限公司解约违约金8，600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，951元，公告费560元，合计2，511元，由被告胡有义负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可�判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金 贤
审 判 员 张 利
人民陪审员 黄坤生
二〇一四年一月十七日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，�事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。