重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第04839号
上诉人（原审被告）王天惠。
委托代理人周泽，重庆泽耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李玲丽。
委托代理人刘洋，四川西华律师事务所律师。
原审第三人重庆伊诚房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区新南路166号2幢1单元17-1、17-2、17-3、17-4号，组织机构代码57798755-9。
法定代表人徐万刚，总经理。
委托代理人况宏。
上诉人王天惠与被上诉人李玲丽、原审第三人重庆伊诚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第05160号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年9月23日，李玲丽（买方）与王天惠（卖方）、第三人重庆伊诚房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定：李玲丽购买王天惠位于重庆市南岸区辅仁路××××××××××号房屋，建筑面积69.86平方米，房屋总价款580000元。同时约定付款方式为：在本合同签订当日，买方向卖方交付定金50000元；余款由买卖双方自行交接房款，以按揭贷款方式支付房款：若该房屋需结按且还贷时间暂无法确定，则在卖方还款前3日，买方将首付款180000元支付给卖方；剩余房款350000元由房贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。该合同还约定：若该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责在2012年10月30日前到其贷款银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证（具体取回时间以银行通知为准）；基于经纪方提供的居间服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买方同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金11600元；卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金或双倍退还定金。卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5%向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除时，卖方退还买方已付的所有款项、并向买方支付该房屋成交价10%的违约金或双倍退还定金，同时承担买方支付的佣金损失。
2012年9月23日，李玲丽、王天惠及第三人协商一致，就原买卖合同达成《关于合同（编号：MM2100942）的补充协议》，约定：买方同意在卖方结按当日内将首付款180000元支付给卖方的银行还款账户用于卖方办理银行结按，卖方不得将首付款用于其他用途。若因此给买方造成损失的，由卖方承担赔偿责任。同时约定：该房屋现为按揭抵押状态，所欠银行贷款约为300000元，买方同意将首付款180000元支付给卖方结按，同时买方愿意在银行结按当日以个人名义无息借款70000元给卖方用于办理该房屋的结按手续，卖方写好借据给买方，该笔款于该房屋银行贷款放款当日由卖方归还给买方。若结按金额不足部分则由卖方自行补足。
2012年9月23日，李玲丽向王天惠支付定金50000元。
2012年10月9日，王天惠向贷款人中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行申请提前还款，并填写了个人贷款提前还款申请审批表，还款类型为全部还款（结清）。该申请审批表的提前还款声明内容为：本人（王天惠）对包括银行填写项目在内的本申请书内容确认无误，任何各项约定内容，本人承诺提前将资金存入还款账户，保证账户内自己余额的充足，并授权贵行从本人还款账户扣款用于提前还款，如由于还款账户余额不足导致扣款失败的，由本人承担相关责任。本人自愿支付约定的提前还款补偿金，同意按照约定的补偿金计算标准和付费方式支付相关费用。
2012年11月8日，王天惠收到李玲丽支付的讼争房屋首付款180000元；同日，王天惠收到李玲丽借款70000元，该笔款用于办理讼争房屋的结按手续。
2012年11月9日未能提前还款。
王天惠为讼争房屋的所有权人，自房屋买卖合同签订之日至今，讼争房屋处于抵押状态。《个人借款／担保合同》约定：借款人提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人提交书面申请，在获得贷款人审批同意后办理提前还款。
李玲丽、王天惠均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。
2013年1月7日，李玲丽起诉至法院。
原审原告李玲丽诉称：2012年9月23日，原、被告在中介公司的组织下签订了一份房屋买卖合同。合同约定：被告将自己位于重庆市南岸区辅仁路××××××××××号房屋出售给原告；出售价格为58万元，原告于签订合同前去贷款银行申请办理还款解压手续，如卖方违反合同约定义务超过30日，买方可以解除合同并要求卖方承担违约责任。
合同签订后，买方积极履行了合同约定的义务，向被告交纳了定金5万元。2012年11月9日前几天，被告通知原告，告知银行还款时间为2012年11月9日，要求原告在此时间之前支付首付款18万元以便被告还款，由于原告支付了上述两笔款项后，被告仍不能清偿银行所有债务，原告考虑到为了顺利完成整个买卖行为，便以借款的方式再次支付给了被告7万元，并明确约定该笔款项是用于办理该房屋还贷解压的，但被告未将该款存入银行指定还贷账号里，人为的阻止了银行办理还款解压手续，原告知道后多次要求被告及时向银行办理解压手续，但被告至今未再次向银行申请办理还款解压手续。为了维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告购房款30万元；3、被告向原告承担违约金69600元（总房款的10%58000元和佣金损失11600元）；4、被告承担本案的诉讼费用。
原审被告王天惠辩称：被告同意解除原、被告之间的房屋买卖合同；同意返还原告购房款250000元；被告没有违约，不同意支付原告违约金；原告陈述与事实不符。
原审第三人重庆伊诚房地产经纪有限公司述称：原告的陈述内容属实，予以认可。
原审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案李玲丽要求解除与王天惠于2012年9月23日签订的《房屋买卖合同》，对此，王天惠表示同意，第三人亦无异议。因此，对李玲丽的该项诉求，予以支持。
本案讼争房屋在双方交易时为按揭状态，依照当事人的约定，签订合同当日李玲丽向王天惠支付定金50000元；在王天惠向银行还款前3日，李玲丽将首付房款180000元支付给王天惠；由王天惠负责在2012年10月30日之前到其贷款银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证。据此，李玲丽按照合同约定向王天惠支付了定金50000元及首付房款180000元，并且无息借给王天惠70000元用于解押。王天惠于2012年10月9日向中国工商银行重庆南坪支行提交了提前还款申请审批表，并且承诺因还款账户余额不足导致扣款失败的，由本人承担相关责任。2012年11月9日，讼争房屋未能解押。
关于未能解押的原因，当事人各执一词。王天惠认为解押需贷款银行审批通过后通知本人，但贷款银行未通知；李玲丽及第三人认为讼争房屋解押须王天惠本人提出申请，解押款为320000元，李玲丽向指定账户汇入250000元，王天惠再存入70000元即可，但王天惠未足额存入解押款，导致在银行扣款当日余额不足。关于贷款银行扣款的时间，王天惠认为是依照交易习惯，通知第三人2012年11月9日银行扣款；李玲丽及第三人认为是王天惠通知第三人银行于2012年11月9日扣款，因此，李玲丽于2012年11月8日向王天惠指定账户汇入250000元。对此，法院认为，根据合同约定办理提前还贷手续属王天惠的义务。不论王天惠是依照交易习惯，还是根据银行通知而告知第三人扣款时间，王天惠均应积极询问结果并及时告知第三人及李玲丽。王天惠辩称因李玲丽于2012年11月9日表示不买房，因而告知银行不再解押，对此辩称理由李玲丽予以否认，而王天惠就此未举证证明。故对王天惠此辩称意见不予采纳。综上，王天惠诸上辩称意见不能解释其未在合同约定期限内完成解除房屋抵押的正当性。李玲丽主张王天惠违约的事实成立。王天惠应承担相应的违约责任。依据双方签订的《房屋买卖合同》第十七条之约定，逾期30天，李玲丽有权解除本合同，本合同解除时，王天惠须退还李玲丽已付的所有款项、并向李玲丽支付该房屋成交价10%的违约金或双倍退还定金，同时承担李玲丽支付的佣金损失。李玲丽在诉讼中确认要求王天惠承担房屋成交价10%的违约金和佣金损失。现李玲丽向王天惠共支付300000元，已支付第三人佣金11600元。因此，王天惠应退还李玲丽房款300000元、支付违约金58000元及佣金损失11600元。对李玲丽要求王天惠返还房款30000元，支付违约金58000元及佣金损失11600元之诉讼请求，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、确认原告李玲丽与被告王天惠于2012年9月23日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告王天惠于本判决生效之日起十五日内给付原告李玲丽房款300000元；三、被告王天惠于本判决生效之日起十五日内给付原告李玲丽违约金58000元、佣金损失11600元，共计69600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6924元，由被告王天惠负担。
宣判后，王天惠不服，向本院提起上诉，其上诉理由是：双方签订的《房屋买卖合同》只有办理还款申请手续的时间约定，并无何日归还贷款的约定，上诉人已经按约定办理了提前还款申请手续，不存在违约和过错行为，不应赔偿被上诉人任何损失。同时，被上诉人也已明确表示不再购买上诉人的房屋。因此，请求二审法院依法撤销原判第三项，驳回被上诉人的该项诉讼请求。
被上诉人李玲丽答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
原审第三人重庆伊诚房地产经纪有限公司述称：2012年11月9日是上诉人按揭银行的扣款日，由于上诉人没有足额将按揭款打入银行指定帐户，才导致买卖房屋未能解除抵押。
二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为：上诉人王天惠的上诉理由不能成立。其理由是：本案讼争房屋在双方交易时为按揭抵押状态，依照双方签订的《房屋买卖合同》约定，签订合同当日李玲丽向王天惠支付定金50000元；在王天惠向银行还款前3日，李玲丽将首付房款180000元支付给王天惠；由王天惠负责在2012年10月30日之前到其贷款银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证。同时，双方签订的《补充协议》约定，李玲丽同意在王天惠结按当日内将首付款180000元支付给王天惠的银行还款账户用于王天惠办理银行结按，并于银行结按当日以个人名义无息借款70000元给王天惠用于办理该房屋的结按手续。合同签订后，李玲丽按照合同和补充协议约定向王天惠支付了定金50000元及首付房款180000元，并且无息借给王天惠70000元用于办理银行结按。王天惠于2012年10月9日向中国工商银行重庆南坪支行提交了提前还款申请审批表，并且在审批表载明的提前还款声明中承诺，如由于还款账户余额不足导致扣款失败的，由本人承担相关责任。嗣后，因王天惠一直未向银行的还款账户中存入足够的还款金额，致王天惠提前向银行清偿贷款的目的未能实现。至于王天惠辩称因李玲丽于2012年11月9日表示不买房，因而告知银行暂缓提前还贷，由于其未提供证据证明，本院不予采纳。鉴于合同约定办理提前还贷手续属王天惠的义务，现王天惠未按合同约定履行相应义务，理应承担相应的违约责任。因此，一审法院判决王天惠支付李玲丽违约金58000元、佣金损失11600元，符合双方合同约定，也符合法律规定。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1540元，由上诉人王天惠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
代理审判员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 肖 姗