南京市玄武区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0102执异41号
异议人(案外人)孙成义，男，1967年4月16日生，汉族，住南京市建邺区。
申请执行人中国民生银行股份有限公司南京分行，住所地在南京市洪武北路20号。
负责人林静然，该分行行长。
委托代理人张天涯，江苏致邦律师事务所律师。
被执行人陆蔚炜，男，1973年8月5日生，汉族，住南京市建邺区。
被执行人朱宝贵，男，1950年5月30日生，汉族，住南京市建邺区。
被执行人南京诺达丰化工有限公司，住所地在南京市建邺区河北村下圩一队（江东化工厂内）。
法定代表人石媛媛。
被执行人石媛媛，女，1973年4月4日生，汉族，住南京市建邺区。
被执行人万少华，女，1951年4月21日出生，汉族，住南京市建邺区。
中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行南京分行）申请执行陆蔚炜、朱宝贵、南京诺达丰化工有限公司、石媛媛、万少华借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院于2016年3月1日作出（2016）苏0102执370号执行公告，载明：本院将评估、拍卖被执行人朱宝贵名下位于南京市建邺区水西门大街XX号房屋（以下简称水西门大街X号房屋），以清偿债务，责令上述房屋内所居住、使用人员迁出房屋，并将房屋内物品全部清空。案外人孙成义向本院提出执行异议，本院于2016年5月18日作出（2016）苏0102执异22号执行裁定书，驳回异议人孙成义的异议请求。后孙成义不服，向南京市中级人民法院（以下简称南京中院）申请复议，南京中院于2016年9月29日作出（2016）苏01执复121号执行裁定书，裁定：1、撤销玄武区人民法院（2016）苏0102执异22号执行裁定；2、发回玄武区人民法院重新审查。本院重新立案予以审查，现已审查终结。
异议人孙成义异议称，2013年1月15日朱宝贵和陆蔚炜、张晶签订房屋租赁合同，约定朱宝贵将水西门大街XX号房屋出租给陆蔚炜、张晶使用，租赁期限自2013年1月15日至2032年1月16日。2014年3月12日异议人孙成义和陆蔚炜就水西门大街XX号房屋签订租赁合同，租赁期限八年，期限自2014年3月31日至2022年6月30日止，每年租金82�元，每年递增。异议人将上述房屋进行装修后用于经营酒店。现法院因民生银行南京分行申请执行朱宝贵等人借款合同纠纷一案，对上述房屋进行司法拍卖，并让房屋内使用人员迁出房屋，势必影响到异议人的租赁权，给异议人造成重大经济损失。为维护自己的合法权益，请求法院依法认定异议人对水西门大街XX号房屋享有合法的租赁权，并在拍卖公告中载明异议人的合法租赁关系。异议人为证明其异议主张，向本院提供了《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、银行交易明细等证据。
申请执行人民生银行南京分行质证并答辩称，对异议人提供的两份租赁合同的真实性均无异议，认可异议人对水西门大街XX号房屋享有合法的租赁权，房屋由孙成义及其女儿占有使用，但异议人设立租赁权时间为2014年3月12日，申请执行书对涉案房屋设立抵押权的日期为2011年11月16日，异议人对水西门大街XX号房屋享有的租赁权，不能对抗申请执行人已登记的抵押权，异议人请求在拍卖公告中载明异议人的租赁权会影响申请执行人抵押权的实现，故异议人的异议请求不能成立，请求法院依法予以驳回。
被执行人陆蔚炜同意异议人的请求，请求法院依法予以支持，并称2013年1月15日，其和张晶与朱宝贵签订房屋租赁合同，承租朱宝贵位于水西门大街XX号房产，租赁期限自2013年1月15日起至2032年1月16日止，租金每年50万元，以朱宝贵对其的2000万元欠款折抵。陆蔚炜提供了《房屋租赁合同》、借款合同各一份。
经审查查明，民生银行南京分行诉陆蔚炜、朱宝贵、南京诺达丰化工有限公司、石媛媛、万少华借款合同纠纷一案，本案在审理过程中，双方当事人自愿达成如下协议，本院于2015年11月30日作出（2015）玄商初字第1456号民�调解书，内容如下：一、陆蔚炜于本调解书签收之日起五日内向民生银行南京分行偿还借款本金200万元、利息9966.67元、罚息23743.99元（暂计算至2015年11月30日，之后的罚息按照年利率10.35%的标准计算至实际付清之日）以及律师费65000元；二、陆蔚炜于本调解书签收之日起五日内向民生银行南京分行偿还借款本金200万元、利息9501.5元、罚息24321.37元（暂计算至2015年11月30日，之后的罚息按照年利率10.35%的标准计算至实际付清之日）；三、陆蔚炜于本调解书签收之日起五日内向民生银行南京分行偿还借款本金100万元、利息5000元、罚息12693.84元（暂计算至2015年11月30日，之后的罚息按照年利率10.8%的标准计算至实际付清之日）；四、朱宝贵、南京诺达丰化工有限公司、石媛媛、万少华对陆蔚炜的上述债务承担连带保证责任；五、民生银行南京分行在上述债权范围�有权对朱宝贵名下位于水西门大街XX号房产（权证号：宁房权证建变字第××号）折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；六、双方就本案再无其他争议。本案受理费23821元，由陆蔚炜、朱宝贵、南京诺达丰化工有限公司、石媛媛、万少华承担。因陆蔚炜、朱宝贵、南京诺达丰化工有限公司、石媛媛、万少华未履行付款义务，民生银行南京分行向本院申请执行，本院于2016年2月2日立案受理。
另查明，水西门大街XX号房屋登记在朱宝贵名下，共七层，建筑面积共计707.6平方米，设有二个抵押权，抵押权人均为民生银行南京分行，设立时间分别2011年11月22日、2012年12月3日，抵押金额分别为500万元、300万元，2013年2月4日被南京市建邺区人民法院司法查封，后被本院在内的多家法院司法查封。本案在执行过程中，2016年3月1日发出（2016）苏0102执370号执行公告，告示�院将评估、拍卖被执行人朱宝贵名下水西门大街XX号房屋，以清偿债务，案外人孙成义向向本院提出执行异议。
以上事实，有民事调解书、执行公告、房屋租赁合同、银行转账凭证、房屋登记簿、当事人陈述及本院谈话笔录等为证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的规定，案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必需具备两项要件：其一，案外人与被执行人在人民法院不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同；其二，案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。结合本案，异议人孙成义提供了《商铺租赁合同》、银行交易明细等证据，据以证明自2014年3月起对涉案房屋享有租赁权，但《�铺租赁合同》系孙成义与陆蔚炜签订的；孙成义明知房屋产权人系朱宝贵，在与陆蔚炜签订长期的租赁合同时，应审查陆蔚炜有无将案涉房屋出租的权利。2013年1月15日，陆蔚炜、张晶与朱宝贵签订书面《房屋租赁合同》，但并未实际支付房屋租金，陆蔚炜称以其对朱宝贵20**万元的欠款折抵租金，却未向本院提供任何转账凭证或银行交易明细，故无法认定陆蔚炜、张晶与朱宝贵之间存在真实的租赁关系。2014年3月，异议人孙成义与陆蔚炜签订《商铺租赁合同》，陆蔚炜既不是房屋产权人，也不享有房屋租赁权，事后也没有得到朱宝贵的追认，无权将水西门大街XX号房屋出租给异议人孙成义，异议人孙成义实际占用、使用水西门大街XX号房屋，并向陆蔚炜交付了租金，但仍不能认定其对水西门大街XX号房屋享有合法的租赁权，不能阻碍本案的执行，故异议人孙成义的异议请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人孙成义的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王 慎
审 判 员 焦宜春
审 判 员 牛利梅
二〇一七年四月十四日
见习书记员 刘 伟