北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0101民初2043号
原告（反诉被告）：刘姗姗，女，1982年10月14日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：李万平，北京市华泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董福顺，男，1963年1月9日出生，住北京市东城区，香艾里国际餐饮文化（北京）有限公司推荐。
被告（反诉原告）：北京展鹏�纪投资管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号252房间。
法定代表人：潘石屹，董事长。
委托诉讼代理人：李毅，女，1979年10月7日出生，北京展鹏世纪投资管理有限公司职员，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：郝泉隐，男，1989年9月13日出生，北京展鹏世纪投资管理有限公司职员，住北京市东城区。
原告（反诉被告）刘姗姗与被告（反诉原告）北京展鹏世纪投资管理有限公司（以下简称展鹏世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，于2018年1月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2018年4月12日裁定转为普通程序，于2018年6月7日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人李万平、董福顺，被告（反诉原告）展鹏世纪公司委托诉讼代理人李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘姗姗向本院提出诉讼请求：要求双方继续履行合同，刘珊珊已支付的266284.14元租金以及被展鹏世纪公司误扣划的款项211367.26元自刘珊珊取得工商登记注册手续之日折抵租金。事实与理由：2016年8月，刘珊珊与展鹏世纪公司订立《前门大街店铺预租合同》，展鹏世纪公司将位于北京市东城区肉市街×号商铺（以下简称涉案店铺，包括B6B6-0102A室，B6B6-0102C室，B6-0102B室，所在实际楼层为001层、002层、B01层），面积约340.44平方米出租给刘珊珊用于商业用途，刘珊珊应仅以新设公司的商号经营WONTON混沌的品牌，租赁期限自2016年8月15日至2021年8月14日。展鹏世纪公司当时未取得而且至今未取得租赁物的产权证书，双方合同约定：若因甲方（展鹏世纪公司）尚未取得的证照的缺失而导致乙方（刘珊珊）无法办理乙方经营所需证照并且�方在取得证照前未在该店铺内经营的，则乙方免于支付该期间的相应租金。刘珊珊自2016年8月15日入住涉案商铺后，投入大量装修，同时向展鹏世纪公司支付了2016年8月15日至2017年3月31日期间的房租266284.14元。因展鹏世纪公司无法提供经营场所证明，刘珊珊新筹建的公司至今无法办理工商登记注册，造成商铺无法开张营业。因此，刘珊珊无需支付未取得证照前的相应租金。诉讼过程中，刘珊珊将其他款项262433.26元误汇入涉案商铺指定划款账户，被展鹏世纪公司以房租名义扣划211367.26元。2017年4月，刘珊珊曾起诉展鹏世纪公司要求解除双方之间的租赁合同，后法院经审理驳回刘珊珊的诉讼请求。该案已产生法律效力。刘珊珊认为，由于展鹏世纪公司的原因使得刘珊珊筹建的公司无法办理工商登记注册，根据合同约定展鹏世纪公司无权收取在此之前的租金，因此刘珊珊要求继续履行合同，已其在先支付的房屋租金以及被展鹏世纪公司扣划的相应款项自刘珊珊取得工商登记注册之日始开始抵扣租金。
被告（反诉原告）展鹏世纪公司答辩并提出反诉称：认可双方订立合同，刘珊珊交纳租金以及展鹏世纪公司扣划相应款项的情况属实。涉案商铺于2011年竣工验收合格并备案，展鹏世纪公司作为出租方有权与承租方订立租赁合同，双方订立的合同合法有效，在该合同中展鹏世纪公司已经明确告知刘珊珊未取得产权证造成的风险，刘珊珊明知并放弃主张相关权利。至于办理工商登记注册，可以用《建设项目合法性证明》替代，展鹏世纪公司已经于2017年5月2日将上述证明送达刘珊珊，之后刘珊珊怠于办理相关注册手续，以致于政策发生变化，现在无法办理工商登记注册。2017年4月，刘珊珊曾起诉展鹏世纪公司要求解除双方之间的合同�诉讼中法院主持双方当事人交接涉案店铺，但是刘珊珊表示拒绝。后法院判决驳回刘珊珊的诉讼请求。展鹏世纪公司认可涉案店铺从未进行经营，亦认可曾承诺刘珊珊免除2017年4月、5月租金，但刘珊珊自2017年6月1日始未向展鹏世纪公司支付房租。2017年12月1日，展鹏世纪公司提出解除双方之间的租赁合同。展鹏公司认为，刘珊珊未按照合同约定交纳租金及管理费，因此反诉要求1、确认双方之间的租赁合同于2017年12月1日解除；2、刘珊珊腾退涉案店铺交还展鹏世纪公司并将涉案商铺恢复至毛坯状态；3、刘珊珊自2017年6月1日开始支付涉案商铺的房租及占有使用费至刘珊珊腾退涉案店铺为止，标准为每月35227.88元，上述金额中同意扣除已扣划的211367.26元；4、刘珊珊应以月租金35227.88元的标准自每期应交纳房租之日始至其实际交纳房租之日止，按照日千分之三的标准支付滞�金（详见租金滞纳金计算明细）5、刘珊珊向展鹏世纪公司支付解除合同违约金70455.76元；6、刘珊珊向展鹏世纪公司支付迟延交付店铺违约金，计算方法为自2017年12月1日始至刘珊珊实际交回店铺之日止，标准为按保证金70455.76元为本金，按照日千分之三的标准计算。展鹏世纪公司不同意原告的全部诉讼请求。
针对展鹏世纪公司提出的反诉，刘珊珊辩称：根据合同约定，因展鹏世纪公司原因未取得工商登记注册，刘珊珊无需支付租金，因此刘珊珊不存在违约；因双方存在诉讼，刘珊珊根据展鹏世纪公司的指示将租金提存，刘珊珊不存在拖欠租金的主观恶意；且前次诉讼中展鹏世纪公司明确表示不同意解除合同，因此展鹏世纪公司不享有合同的解除权，其发送的解除通知不发生法律效力，刘珊珊不同意展鹏世纪公司全部反诉请求。
本案当事人围绕诉�请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1、刘珊珊提交存款明细，证明刘珊珊将涉案店铺2017年5月1日至2018年3月31日期间的租金转至其他账户提存，刘珊珊因双方存在纠纷才未将租金支付至约定的自动扣款账户，刘珊珊有履约的能力。经质证，展鹏世纪公司认可该证据的真实性，但否认证明目的，称其并未承诺刘珊珊可不继续交纳房租。2、刘珊珊提交双方之间的邮件往来记录，证明展鹏世纪公司同意免除2017年4、5月份的租金。该记录显示2016年12月27日、2017年1月24日刘珊珊分别提出需要展鹏世纪公司配合提供地下备案证明、管委会证明、地形图、产权证明等文件并提出此前已支付的租金作为正式营业后的租金。展鹏世纪公司承诺免除2017年4、5月份租金及管�费，并表示会与管委会沟通取得代替地下室备案的文件。经质证，展鹏世纪公司认可该证据的真实性。3、刘珊珊提交电话录音，证明刘珊珊方该项目负责人与展鹏世纪公司唐某交谈关于交纳租金一事，唐某承诺在营业执照办理前及诉讼期间无需交纳房租。经质证，展鹏世纪公司认可该录音的真实性，但认为唐某不能代表公司的意思，且双方在谈论是否应交纳2017年6月租金，即使作出这样的承诺也仅针对前案诉讼期间的租金，但刘珊珊在前案生效后未再交纳租金。4、展鹏世纪公司提交涉案店铺区域内其他商户的营业执照及食品经营许可证，证明没有地下空间备案证的情况下可以办理相关证照。经质证，刘珊珊否认上述证据与本案的关联性，称该营业执照明确写明“餐饮服务未取得环保审批，不得开展经营活动”。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月，刘珊珊与展鹏世纪公司订立《店铺预租合同》，约定展鹏世纪公司将涉案店铺预租给刘珊珊用于商业用途。刘珊珊仅以新设公司的商号经营WONTON混沌的品牌，且仅用于餐饮。租赁期限自2016年8月15日至2021年8月14日。租金标准为第一、二个租赁年度月租金33550.36元、增值税1677.52元，第三、四个租赁年度月租金36967.53元、增值税1848.38元，第五个租赁年度月租金40695.35元、增值税2034.77元。租金保证金70455.76元。刘珊珊应于开业日前自行向政府有关部门申请并取得进行本合同所述的经营活动所需的所有证照、许可及审批，后方可在该店铺开始营业。在租赁期内，刘珊珊应向展鹏世纪公司支付合同列明的租金，并向管理公司支付合同列明的管理费、其他费用及增值税。如刘珊珊迟延支付合同项下的任何款项（包括但不限于本合同项下应付未付之租金、�证金、管理费、任何其他费用）及其增值税的，刘珊珊应按日息0.3%的标准向展鹏世纪公司或管理公司支付滞纳金。刘珊珊应于合同订立之日起五个工作日向展鹏世纪公司支付保证金。合同届满或提前解除，若刘珊珊未发生违约事件，已按照合同约定的标准返还店铺并付清所有应付未付款项及增值税，且已完成合同项下的全部其他义务，展鹏世纪公司及管理公司应将保证金无息退还刘珊珊。除展鹏世纪公司书面同意刘珊珊续租外，刘珊珊应在租期届满日或提前解除日17:00点之前完全履行其将该店铺恢复至本合同附件四所列的交付状态或展鹏世纪公司另行书面同意之状态的义务，并将该店铺返还展鹏世纪公司。展鹏世纪公司已于签署本合同之前告知刘珊珊该大厦尚未取得预售许可证、房屋产权证，而刘珊珊亦理解展鹏世纪公司尚未取得的证照的缺失将导致刘珊珊无法正常办理刘珊珊从事本合同所述的经营活动所需的证照，或导致刘珊珊无法利用该店铺完成新设公司的设立。刘珊珊特此自愿签署本合同并不可撤销地放弃就展鹏世纪公司尚未取得证照的缺失向展鹏世纪公司提出索赔或任何其他权利主张的权利。若因展鹏世纪公司尚未取得证照的缺失而导致刘珊珊无法办理经营所需证照并且刘珊珊在取得证照前未在该店铺内经营的，则在刘珊珊因展鹏世纪公司尚未取得证照的缺失而无法办理刘珊珊经营所需证照期间，刘珊珊免予支付本合同约定的租金。刘珊珊单次拖欠本合同项下的租金、管理费或任何租金及/或管理费的增值税超过十五个工作日，展鹏世纪公司有权单方解除合同并收回店铺，刘珊珊已经支付的保证金不予退还，且刘珊珊应向展鹏世纪公司支付相当于保证金金额之违约金。合同附件四对“现有装修、附属设施、设备状况和关于甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定（如有）”进行了约定。
订立合同后，刘珊珊向展鹏世纪公司支付了租金保证金70455.76元，2016年8月15日至2017年3月31日期间的租金266284.14元。2016年8月15日，展鹏世纪公司将涉案店铺交付给刘珊珊。2016年8月31日，刘珊珊自展鹏世纪公司处取得北京市前门大街管理委员会出具的《前门商业区招商工作领导小组审批单》，该审批单有效期一个月。2016年10月28日，刘珊珊再次取得上述审批单，有效期一个月。后刘珊珊因无法办理餐饮工商登记注册手续而与展鹏世纪公司产生纠纷。2017年3月10日，刘珊珊曾向展鹏世纪公司送达要求解除合同的律师函。
2017年3月17日，刘珊珊因展鹏世纪公司房屋产权证瑕疵导致刘珊珊无法正常使用涉案店铺从事经营起诉展鹏世纪公司要求确认双方之间的《店铺预租�同》解除，由展鹏世纪公司退还已支付的保证金、租金，并赔偿刘珊珊各项损失。后法院经审理查明，2009年8月5日展鹏世纪公司作为买受人与出卖人北京天街置业发展有限公司签署《物业转让框架合同》，购得前门大街以东包括B6在内的地块，并于2011年7月1日将包括B6地块的商品房完成交付，但相关房屋至今未取得产权登记。2016年9月29日，刘珊珊方人员为办理环评、食药、工商、消防，自展鹏世纪公司处领取了住所证明、房屋所有权证（房屋所有权证实际并未取得）、名称变更通知。2016年10月28日，北京市前门大街管理委员会下发审批单，准予北京食昆食屯餐饮管理有限公司拟经营的“食昆食屯”入驻，经营“食昆食屯”品牌餐饮。但此后，刘珊珊并未办理下来相关证照。此后，刘珊珊委托律师向展鹏世纪公司寄送《律师函》，表明：因出租的房屋不具备使用条件�合同目的无法实现，要求解除合同，退还已交费用并赔偿损失，该律师函于2017年3月10日送达展鹏世纪公司。诉讼中，2017年4月28日，北京市前门大街管理委员会出具《建设项目合法性审查证明》，内容为:经核查，北京食昆食屯餐饮管理有限公司拟登记住所（经营场所）位于北京市东城区肉市街×号，房屋权属系北京展鹏世纪投资管理有限公司所有，房屋用途为商业，该住所（经营场所）建设审批手续齐全，不属于违法建设。特此证明。刘珊珊方人员于2017年5月2日收到上述《建设项目合法性审查证明》。2017年11月1日，法院作出一审判决，认为刘珊珊以涉案商铺不具备使用条件、合同目的无法实现为由解除与展鹏世纪公司之间的合同，展鹏世纪公司对此予以否认。通过双方在《前门大街店铺预租合同》中的相关约定，刘珊珊对涉案商铺尚未取得产权登记的情况是明知的，并愿意承担相关风险；合同中还约定“因甲方尚未取得的证照的缺失而导致乙方无法办理乙方经营所需证照并且乙方在取得证照前未在该店铺内经营的，则乙方免予支付该期间的相应租金”，双方对于开业日在合同中也未做约定；且刘珊珊并无证据证明涉案商铺从根本上不具备使用条件并导致合同目的无法实现。刘珊珊以此为由要求确认与展鹏世纪公司之间的合同已经解除，被告不予认可，对刘珊珊的该项诉讼请求，本院不予支持。刘珊珊虽表示不愿继续履行合同，但在展鹏世纪公司同意收回商铺的情况下，刘珊珊仍拒绝交还商铺，故本院不宜判决解除双方之间的合同。因双方之间的合同未获解除，刘珊珊其他诉讼请求，本院亦不予支持。但应当指出，通过本院查明的事实，在涉案商铺尚未取得产权登记的情况下，前门大街管理委员会出具的《建设项目合法性审�证明》系刘珊珊办理经营所需要的重要文件，而该文件直至2017年4月28日才取得。至于当事人对于没有及时取得该文件的责任问题及相应是否给当事人造成损失及损失承担的问题，因双方在本案中并未就此进行主张或抗辩，本案对此不予处理，当事人可就此另行解决。故法院判决驳回刘珊珊的全部诉讼请求。该案已产生法律效力。
2017年12月5日，展鹏世纪公司向刘珊珊送达《终止函》，称刘珊珊拖欠租金、管理费或其他费用，故提出于2017年12月1日终止双方之间的租赁合同，并要求刘珊珊支付应付未付费用并腾退涉案店铺。
2018年1月8日，刘珊珊称其因为员工发放工资故向双方合同中约定的自动扣款账号误汇入262433.26元，其中211367.26元被展鹏世纪公司以房租名义扣划。
2018年3月1日，刘珊珊再次要求展鹏世纪公司出具《前门商业区招商工作�导小组审批单》，展鹏世纪公司因北京市前门大街管理委员会不向其提供审批单而未能向刘珊珊提供。
本案诉讼中另查明，2011年7月4日北京市东城区人民政府曾发布《北京市东城区人民政府关于印发东城区住所证明审核程序管理办法的通知》，申请人如无法取得房屋产权证等证明，可由区政府授权部门出具《建设项目合法性审查证明》，记载“房屋权属”、“房屋用途”，并明确“该住所（经营场所）不属于违法建设”的证明文件办理登记注册。2017年11月30日北京市东城区人民政府发布《北京市东城区人民政府关于公布行政规范性文件清理结果的决定》，将《北京市东城区人民政府关于印发东城区住所证明审核程序管理办法的通知》清理失效。
关于涉案店铺是否能办理经营所需证照问题，本院致函北京市东城区工商管理局，该局答复称因本案双方争议工商登记一事及涉案店铺取得《建设项目合法性审查证明》发生在《北京市东城区人民政府关于印发东城区住所证明审核程序管理办法的通知》被清理失效之前，因此刘珊珊可以《建设项目合法性审查证明》作为房屋产权证明的替代文件。对于利用地下空间作为住所登记的，依据2004年11月23日北京市人民政府第152号令《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第16条之规定，“利用地下空间从事生产经营活动需要取得相关证照的，行政主管部门办理证照时，应当核实地下空间使用许可或者备案的情况，对不符合条件的，不予办理相关证照。”据此该企业利用地下空间作为住所登记，应当取得《北京市普通地下室使用登记备案证明》或《人防工程使用证》。该企业可以持《建设项目合法性审查证明》作为房屋产权证替代手续。同时，该企业利用地下空间作为住所登记，应当取得《北京市普通地下室使用登记备案证明》或《人防工程使用证》，无替代手续文件。而《前门商业区招商工作领导小组审批单》也是办理工商登记所必需的文件。
本院认为：当事人订立的《店铺预租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。双方订立该合同的租赁用途为以新设立公司的商号进行餐饮经营，但现根据已查明情况，涉案店铺因未取得地下空间备案证而无法办理工商注册登记，因此无法实现经营餐饮的合同目的，同时考虑到刘珊珊承租涉案店铺仅用于经营餐饮，而其无法办理营业执照却继续占用涉案店铺将造成资源的浪费，因此刘珊珊要求继续履行合同的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。进而，刘珊珊以继续履行合同为前提要求将已支付的租金及扣划的款项冲抵取得营业执照之后相应租金的诉讼请求，亦缺乏依据，本院不予支持。
根据合同约定，刘珊珊在订立该合同前已知晓涉案店铺未取得预售许可证、房屋产权证的情况，而展鹏世纪公司亦承诺免除因缺少上述证照而导致刘珊珊无法办理经营所需证照，且刘珊珊未在店铺经营期间的相应租金。本案中，截至法庭辩论终结前，刘珊珊因展鹏世纪公司无法提供相关证照或手续而未办理营业执照等，双方亦认可刘珊珊未在涉案店铺进行经营，同时考虑到双方自2017年2月始即存在诉讼的情况，本院认定展鹏世纪公司以刘珊珊自2017年6月1日始未支付租金构成根本违约，并反诉要求确认合同解除，缺乏依据，本院不予支持。展鹏世纪公司据此要求刘珊珊支付自2017年6月1日始的租金、使用费及相应滞纳金、违约金等反诉请求，亦缺乏依据，本院不予支持。但如前所述，根据现查明情况，双方订立合同的目的已无法实现，且考虑到资源有效利用等问题，本院判决解除双方之间订立的《店铺预租合同》。合同解除后，刘珊珊应将涉案店铺腾退交还展鹏世纪公司。而根据合同约定，合同提前解除时刘珊珊应将涉案店铺恢复至合同附件四所列明的状态，因此展鹏世纪公司要求刘珊珊将涉案店铺恢复至毛坯状态的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。刘珊珊应将涉案店铺按照合同附件四的标准恢复原状。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘珊珊与被告（反诉原告）北京展鹏世纪投资管理有限公司之间的《店铺预租合同》；
二、原告（反诉被告）刘珊珊于本判决生效后三十日内将位于北京市东城区肉市街×号商铺（包括B6B6-0102A室，B6B6-0102C室，B6-0102B室，所在实际楼层为001层、002层、B01层）腾退交还被告（反诉原告）北京展鹏世纪投资管理有限公司，并将上述商铺恢复原状；
三、驳回原告（反诉被告）刘珊珊全部诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京展鹏世纪投资管理有限公司其他反诉请求。
本诉案件受理费7222元，由原告（反诉被告）刘珊珊负担（已交纳）；反诉案件受理费4893元，原告（反诉被告）刘珊珊负担负担893元（于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）北京展鹏世纪投资管理有限公司负担4000元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 龙琨
审 判 员 闫薇
人民陪审员 林曦
二〇一八年六月二十八日
法官 助理 景琪
书 记 员 康婧