四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攀东民初字第1787号
原告（反诉被告）攀枝花市印象米兰业主委员会。住所：攀枝花市东区。
负责人汤伦，主任。
委托代理人范国勋，四川三才律师事务所律师。
委托代理人曾六兵，四川三才律师事务所律师。
被告（反诉原告）攀枝花市众行锦都物业管理有限公司，住所：攀枝花市东区。
法定代表人谢都举，该公司总经理。
委托代理人牟妍菁，四川渡攀律师事务所律师。
原告（反诉被告）攀枝花市印象米兰业主委员会（以下简称：印象米兰业委会）诉被告（反诉原告）攀枝花市众行锦都物业管理有限公司（以下简称：众行锦都公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理。被告众行锦都公司于2015年6月16日提起反诉。本院依法组成合议庭于2015年7月15日、2015年9月10日二次公开开庭进行了合并审理。原告印象米兰业委会（反诉被告）的委托代理人范国勋，被告众行锦都公司（反诉原告）的委托代理人牟妍菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告印象米兰业委会（反诉被告）诉称并辩称，2011年4月27日，原、被告签订《印象米兰小区物业管理服务合同》，约定由被告为印象米兰小区物业管理提供服务；小区规划设计车位、车库租赁使用首先满足印象米兰小区业主的需要，其收益部分的20%归业主共有，用于补充专项维修基金；小车的车位100元／辆／月，临时停放3元／次／辆；客货车5元／次／辆，整夜停放10元／次／辆；众行锦都公司每年度向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目，每月向全体业主公布一次停车费等小区公共设施产生的收益应由业主享有的分成部分。被告从2011年5月1日正式入驻印象米兰小区以后，未经业主大会表决同意，就擅自改变部分绿化用地和公共篮球场的用途，改做停车场，增加车位82个，收取停车费据为己有；被告至今未按合同约定每年度向全体业主和物业使用公布一次管理费用收支账目以及每月向全体业主公布一次停车费等小区公共设施产生的收益详细账目，也没有向业委会移交小区公共设施产生的收益应由业主享有的分成部分；被告也未按合同约定为符合条件的业主购买车位保险，导致停在小区的部分车辆受损得不到有效赔偿。另外，被告为了节约年检、维保成本等，3#、4#楼栋各一部电梯没有年检，致使本小区用户出入困难，但被告在收取物业费时并不扣除，依然按两部电梯正常投入使用收取物业费。最后，小区业委会的办公用品，被告于2013年8月和原告解除合同的过程中也全部搬走。现诉至法院，要求依法判令被告：（1）向原告支付本小区规划停车位（地上规划停车位）收费中原告应当享有的部分，25个车位×100元／个／月×28月×20％，共计14000元；（2）向原告支付“被告擅自改变公共用地为停车场（位）而收取的停车费82个车位×100元／个／月×28月，共计229600元；（3）修复3#、4#楼栋电梯各一部，并返还两部电梯的变频器各一个；（4）修复小区消防系统，并返还控制柜；（5）归还或赔偿电脑一台、服务台一个、沙发一套、桌椅七把；（6）本案的诉讼费用由被告承担。对被告的反诉请求，原告认为：1.被反诉人没有收到过招商收益；2.水系统设备是否更换以及是否产生维修费用，被反诉人均不知情；3.反诉费用应由反诉人自行承担。
为证明其主张，印象米兰业委会提供了《“印象米兰”小区物业管理服务合同》、学府花园总平面图、地上停车位图片、车主名册及车牌号码、众行锦都（印象米兰）管理处月度停车收费统计表、公告、印象米兰全体业主委员会提取年度停车费报表（2011年6月至2012年4月）、众行锦都（印象米兰）管理处月度停车收费统计表（3幢4幢）、停车费收费单据、临时停车费发票等证据予以证明。
被告众行锦都公司（反诉原告）辩称并诉称，我方确实应当与原告对停车费收益进行分成，但是地下车库是已经出售出去的，我们只有管理权，收取的管理费不能算作收益，因此，只能将地上停车位的收益与原告进行二八分成，即原告两成，被告八成；印象米兰小区在修理和规划时，停车位远远不能满足小区业主的使用需求，随着业主车辆的增加，我方征得了社区和建设部门的同意的情况下，才将部分的公共用地划为停车位，这其中收取的费用也没有原告诉讼请求中的那么多，因此，我方并没有擅自改变公共用地作停车位；办公用品等财物是我方的自有财产，在我方进驻小区时，就已经与原告约定了由我方出资50000元来购买包括办公用品在内的一些物品；电梯的维修应当使用小区的维修基金，但是原、被告对此一直无法达成一致，因此，这笔费用不应当由我方承担。
同时，被告于2011年4月27日与原告签订了《印象米兰小区物业管理服务合同》，约定：印象米兰小区的广告收益、原售楼部招商收益、公建配套招商（电信、移动、联通）其他的商业性招商收益60%归印象米兰小区业主委员会、业主代表、全体业主所有，用于印象米兰小区的公益部分；40%作为补贴众行锦都公司。原告在被告履行物业服务合同期间先后与联通公司、移动公司签订了招商合同，并且电梯也签订了广告合同，以上三项合计总金额为39000元，按照双方约定，原告应当返给被告广告收益15600元，但是原告一直未将该笔项目返给被告。被告在为印象米兰小区服务期间，在原告没有将水系统设备维修基金组织到位的情况下，为原告垫付了24010元的设备款及调试费810元，原告一直拒绝将这笔款项支付给被告。综上，反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付招商收益15600元、水系统设备维修费24820元，并承担本案诉讼费。
为证明其主张，众行锦都公司提供了《“印象米兰”小区物业管理服务合同》、《印象米兰项目维保合同延续通知书》、《工作衔接函》、《印象米兰电梯检查报告》、《关于印象米兰小区电梯（六部）、监控系统和供水系统故障维修的衔接函》、文件发放签收登记表、《关于印象米兰小区电梯（六部）、监控系统和供水系统故障维修的紧急衔接函》、关于申请炳草岗街办协调印象米兰业主委员会解决维修设施设备的资金筹集问题、《关于印象米兰小区电梯（六部）、监控系统和供水加压控制系统故障维修使用专项维修资金的征询公告》、《关于印象米兰小区电梯（六部）、监控系统和供水系统更新使用专项维修资金的征询通知》、《印象米兰电梯维修方案》、《关于印象米兰电梯大中修的说明》、电梯故障检修现场会签到、公告、印象米兰6部电梯故障检测人员会签表、《印象米兰物业与业主委员会协调会通报》、《关于印象米兰小区电梯维修的衔接函》、《关于印象米兰小区物业管理工作的函的回复函》、《关于印象米兰地面停车位的抽签通知》、《工作衔接回复函》、《关于敦促众行锦都物业缴纳停车费的函》等证据予以证明。
经审理查明，2011年4月27日，印象米兰业委会作为甲方与乙方众行锦都公司签订了《“印象米兰”小区物业管理服务合同》，约定由众行锦都公司对印象米兰小区整体物业进行管理服务，其中：小区物业管理服务的广告收益、原售楼部（小区配套综合楼）招商收益、配套公建设施设备招商（电信、移动、联通）其他的商业性招商收益60%归甲方、业主代表、全体业主所有，用于印象米兰小区的公益部分、社区文化建设和设施设备增添及日常维护，结余部分计入专项维修基金，40%作为补贴乙方收支不足；小区规划设计车位、车库租赁使用首先满足印象米兰小区业主的需要，其收益部分的20%归业主共有用于补充专项维修资金，80%用于补贴乙方测算收支部分；另用于车位保险，须车位、车库租赁年度一次性交费的业主可享受；对已出售的地下车库、车位乙方只收取服务管理费、公共能耗费和地下停车场地、设施设备养护，车位车辆保险费则由已购车位车主或使用车位车主承担；地面车位乙方将为车主购置车位保险（需一次性支付一年的租赁费用）；合同委托管理期限为3年，自2011年5月1日24：00时起至2014年4月30日24：00时止；乙方每年度向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目，每月向全体业主公布一次停车费等小区公共设施产生的收益详细账目，同时，每月向甲方移交上月小区公共设施产生的收益应由业主享有的分成部分；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；乙方对各种机电设备、加压水泵、保安监控系统、消防系统、智能收费机及公共照明和线路等，严格按要求进行日常维护、检修；乙方对停车位的收费标准为露天小车位停车费为100元／辆／月，已出售地下车库管理费为40元／辆／月，未出售地下车库的租赁费为200元／辆／月；乙方进场后将陆续投入部分项目改造、物资开办，主要包括：服装、行政、保洁、绿化、工程、保安、客户服务中心、食堂等费用50000元由乙方购置的物品其产权归乙方。合同签订后，众行锦都公司按合同约定进入印象米兰提供物业管理服务。
2012年底，印象米兰供水系统损坏，众行锦都公司从上海连成（集团）有限公司处购买型号为LBP-
GM-11／2的变频控制柜一台，供印象米兰小区使用，单价及安装调试费用共24820元，由众行锦都公司垫付。其后，由于众行锦都公司与印象米兰部分业主因物业服务及物管费的收取发生纠纷。印象米兰业委会遂于2013年9月11日起诉来院。
另查明，印象米兰小区地上露天停车位共102个，按照每个车位每月应收取停车费100元，众行锦都公司在印象米兰小区共服务28个月（2011年5月至2013年8月），共应收取停车费285600元；地下车库规划车位为51个，众行锦都公司对每个车位每月收取管理费40元。
上述事实，有《“印象米兰”小区物业管理服务合同》、学府花园总平面图、地上停车位图片、光盘、车主名册及车牌号码、众行锦都（印象米兰）管理处月度停车收费统计表、公告、印象米兰全体业主委员会提取年度停车费报表（2011年6月至2012年4月）、众行锦都（印象米兰）管理处月度停车收费统计表（3幢4幢）、停车费收费单据、临时停车费发票、《印象米兰电梯检查报告》、《关于印象米兰小区电梯（六部）、监控系统和供水系统故障维修的衔接函》、文件发放签收登记表、《关于印象米兰小区电梯（六部）、监控系统和供水系统故障维修的紧急衔接函》、关于申请炳草岗街办协调印象米兰业主委员会解决维修设施设备的资金筹集问题、《关于印象米兰小区电梯（六部）、监控系统和供水加压控制系统故障维修使用专项维修资金的征询公告》、《关于印象米兰地面停车位的抽签通知》、《工作衔接回复函》、《关于敦促众行锦都物业缴纳停车费的函》、《房屋租赁协议》、《产品购销合同》、通知、供水设备跟踪情况说明、收款收据、收据等证据证明。
本院认为：原告（反诉被告）印象米兰业委会与被告（反诉原告）众行锦都公司签订的《“印象米兰”小区物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，该协议合法有效并对双方具有约束力。
对原告要求被告支付其停车费的主张，因原、被告在合同中已对停车费的收益分成进行了约定，被告理应按约定将应当收取的地上车位的停车费285600元中的20%，即57120元支付给原告；至于地下车库车位，原、被告双方约定只对这部分车位收取服务管理费，该费用并不包含在停车费的收益中。因此，对原告要求被告支付停车费收益分成的诉讼请求，本院仅在57120元的范围内予以支持，超出部分，不予支持。原告要求被告归还小区的公共财物（办公用品）、退还3#、4#楼栋各一部未年检的电梯年检费、维保费及赔偿因未给业主购买车位险导致车辆受损的修理费用的诉讼请求，缺乏证据证明，本院不予支持。被告认为应当按照实际收取的停车费与原告进行收益分成的辩解意见，原告虽提交了从被告处取得的停车费收费报表，但该份证据尚缺失收费期间、交款人签字、收款人签章等重要内容，该证据并不能全面、客观反映停车费的实际收取情况，因此，对该证据本院酌情予以采信；按合同约定，收取小区停车费是被告应当行使的职责，被告怠于行使收费职责，未按规定收取应收取的停车费，责任应由被告自行承担。故对被告提出应当按照实际收取的停车费与原告进行收益分成的辩解意见，本院不予采信。被告主张将印象米兰小区的部分公共区域划为停车位是经过了社区和建设部门的同意的辩解意见，因被告未提供证据证明，本院不予采信。被告认为印象米兰小区办公用品是被告的自有财产的辩解意见，与查明事实相符，本院予以采信。对被告认为印象米兰小区的电梯维修费不应由被告承担的辩解意见，本院予以采信。
反诉原告要求反诉被告支付招商、广告收益及返还水系统设备维修费16320元的诉讼请求，其中的720元（1800元×40%=720元）电梯框式广告费，缺乏充分证据证明；而中国移动通信集团四川有限公司攀枝花分公司虽与田程签订了《房屋租赁协议》，但田程对外出租房屋是否代表反诉被告，亦缺乏证据证明。故对反诉原告提出要求反诉被告支付招商、广告收益16320元的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付其垫付的水系统设备维修费24820元，合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、攀枝花市众行锦都物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向攀枝花市印象米兰业主委员会一次性支付停车费收益57120元。
二、驳回攀枝花市印象米兰业主委员会的其他诉讼请求。
三、攀枝花市印象米兰业主委员会于本判决生效之日起十日内向攀枝花市众行锦都物业管理有限公司一次性支付水系统设备维修费24820元。
四、驳回攀枝花市众行锦都物业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4954元，由攀枝花市印象米兰业主委员会承担3000元，攀枝花市众行锦都物业管理有限公司承担1954元；反诉案件受理费405元，，由攀枝花市印象米兰业主委员会承担300元，攀枝花市众行锦都物业管理有限公司承担105元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于攀枝花市中级人民法院。
审 判 长 龚大彬
人民陪审员 陈 文
人民陪审员 穆 林
二〇一五年九月十七日
书 记 员 于颖涓