广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第277号
上诉人（原审被告）：阳江市新中天房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市环湖西二街**号。
法定代表人：王玮，该公司总经理。
委托代理人：朱廷环，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：梁文华，广东拓进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林定晓，男，1964年1月29日出生，汉族，户籍地：广东省阳江市江城区，经常居住地：广东省阳东县。
上诉人阳江市新中天房地产开发有限公司（以下简称新中天公司）因与被上诉人林定晓房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳东县人民法院于2014年5月19日作出的（2014）阳东法民一初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月7日，林定晓、新中天公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：林定晓向新中天公司购买位于阳东县某某路×号甲苑G幢××1号预售商品房一套，房价总金额为320000元；签订合同时林定晓支付房款首期金额96000元，余额224000元由银行提供20年按揭贷款支付；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.4%向买受人支付违约金”。
2012年2月7日，新中天公司收取了林定晓购房款96000元和办证费19200元，新中天公司开具的办证费收款收据中注明“代收甲苑二期G××1房办证费”。当天，新中天公司将甲苑G幢××1号房交付给林定晓使用。2012年4月16日，林定晓为讼争的房屋办理了银行按揭贷款。另查明，阳东县某某路×号甲苑G幢××1号房现已办理了房地产权登记并取得了房地产权证书。
林定晓、新中天公司在本案起诉前已对办证费用进行了结算，在新中天公司提供给林定晓的费用票据中包括：阳东县住房和城乡规划建设局开具的测绘服务费、利用档案费、咨询费、买卖代理费共4600元的发票一张；阳东县鑫房房地产评估有限公司开具的评估费1600元的发票一张；阳东县言必信房地产经纪有限公司开具的代理费400元的发票一张；阳东县住房和城乡规划建设局开具的测绘服务费、评估费共1767元的发票一张。四张发票总金额为8367元，上述发票中前三张发票的付款方名称为林定晓，最后一张金额为1767元的发票的付款方名称注明为阳江市新中天房地产开发有限公司G××1房。林定晓认为，新中天公司按照总房价的6%预收办证费且双方讲明是多还少补，其购买的是一手房，不用支付评估费等费用，该8367元不属于办证支出，不应由其承担。新中天公司认为办证费是按一定比率收取的，当时双方讲明是多还少补，但上述费用均为办证费用，且有正式发票，应由林定晓承担。因双方就违约金的支付及有关费用的承担问题协商不下，林定晓于2013年12月27日向原审法院提出起诉，请求：1、判令新中天公司支付林定晓违约金1280元；2、判令新中天公司支付林定晓利息1612.8元；3、判令新中天公司支付林定晓评估费、买卖代理费、交易手续费共计8367元。
原审判决认为：林定晓、新中天公司于2012年2月7日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》是合法有效的，双方应自觉按约定履行相应的义务。本案中，林定晓按照约定向新中天公司支付了房屋的首期款、预付了房产办证费和办理了房屋的银行按揭贷款。新中天公司于2012年2月7日将房屋交付林定晓使用，但新中天公司并未依照合同第十五条的约定在2012年5月7日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，新中天公司怠于办证的行为已构成违约。本案争议的焦点一是新中天公司应否返还林定晓8367元办证费；二是新中天公司因怠于办证的违约行为而应支付的违约金应如何确定。关于争议焦点一。新中天公司于2012年2月7日代收了林定晓预交的用于办理房地产权证的费用19200元，说明新中天公司已接受林定晓的委托代其办理房地产权证，双方虽未签订书面协议，但已形成事实的委托合同关系。因此，新中天公司为林定晓办理该房的房地产权证所产生的费用应由林定晓负担。另外，上述代收款8367元在新中天公司代林定晓办证过程中已向有关部门缴纳，新中天公司并提供了相关证据予以证明，因此林定晓主张新中天公司退还，理据不足，应不予支持。而林定晓、新中天公司也未约定在新中天公司代为持有办证费用期间需向林定晓支付利息，故林定晓以新中天公司怠于办证为由请求参照银行同期贷款利率计算19200元从交付新中天公司之日起至取得房产证时止的利息，依据不足，应不予支持。关于争议焦点二。林定晓、新中天公司在《商品房买卖合同》中第十五条中约定“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.4%向买受人支付违约金”。现双方对出卖人违约的事实没有异议，但对“已付房价款”所表述的意思持不同意见。林定晓主张“已付房价款”为房价总额320000元，新中天公司主张“已付房价款”为原告已支付的首期款96000元。本案中，林定晓已向新中天公司支付房屋首期款96000元，另外也在2012年4月16日（在新中天公司出现违约事实前）为该房屋办理了银行按揭贷款，即新中天公司已实际收到了该房的余款224000元，因此，“已付房价款”应认定为房价总额320000元。则新中天公司应支付违约金1280元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、新中天公司支付违约金1280元给林定晓，该款限于本判决发生法律效力后五日内付清；二、驳回林定晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由林定晓负担70元，新中天公司负担10元。
新中天公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，林定晓于2012年2月7日与林定晓签订《商品房买卖合同》后，新中天公司依约在90日内向阳东县房产管理中心对该房屋进行了产权登记备案，履行了合同约定的义务，没有违反《商品房买卖合同》中的第十五条的约定。原审过程中，新中天公司混淆了报备和在规定期限内林定晓获得房产证的约定，在合同签订的90日内向产权部门报备才是新中天公司的义务，新中天公司依约报备后即已履行了合同义务，至于房产部门何时发放产权证书，新中天公司无权干涉政府部门的工作。2012年2月20日新中天公司已向阳东县房产管理中心对该合同进行报备，阳东县房产管理中心也在双方签订的《商品房买卖合同》上加盖了报备章和公章。综上，请求撤销原审判决，改判驳回林定晓的全部诉讼请求。
被上诉人林定晓二审未提供答辩意见。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
另查明：新中天公司于2012年12月1日向林定晓出具了320000元的预售购房款发票。对于是否存在违约问题，原审法院于2014年3月6日庭审询问新中天公司存在什么违约事实时，其陈述“没有在规定的期限内将相关资料报产权登记机关备案，我方应该在2012年5月7日前按约定到房管局备案的”，“我方确实没有在90天内将相关资料报产权登记机关备案”林定晓在原审确认90日的起止时间是2012年2月7日至2012年5月7日。新中天公司二审确认林定晓领取房产证的时间是2014年。
本院认为：本案属商品房买卖合同纠纷，争议的焦点是新中天公司是否有履行《商品房买卖合同》第十五条约定的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.4%向买受人支付违约金。”新中天公司在原审庭审中承认违反了上述约定，但其二审时则主张已在合同约定的期限内向房管部门递交了相关的备案资料，依据是：1、林定晓原审提供的证据《商品房买卖合同》封面右上角盖有“本合同已鉴证由收执12年2月20日”的印章，该合同还盖有阳东县房产管理中心的骑缝章；2、新中天公司在2012年4月19日取得了涉诉房屋的产权权属，故新中天公司认为其已在合同约定的期限内向房管部门递交了相关备案材料，已履行合同约定的义务。据新中天公司二审反映的事实，林定晓在2014年才取得诉争房屋的房产证，新中天公司所提供的证据不足以证明其在房屋交付林定晓使用后90日内，有向房管部门递交所有需由其提供的办理权属登记所需资料，也不足以推翻新中天公司原审所承认的违约事实，新中天公司主张其没有违约理据不足，本院不予支持，原审判决新中天公司支付1280元违约金给林定晓正确，本院予以维持。综上所述，新中天公司上诉主张理据不足，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人阳江市新中天房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 飘
审判员 何 桂 霞
审判员 司徒达国
二〇一四年十二月十九日
书记员 莫 怡 华