浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0624民初2382号
原告：新昌县永信物业管理有限公司（统一社会信用代码913306240555289452），住新昌县南明街道人民中路261号2幢。
法定代表人：杨柏真。
被告：王军，男，1976年9月3日出生汉族，住新昌县。
原告新昌县永信物业管理有限公司与被告王军物业服务合同纠纷一案，于2018年5月3日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县永信物业管理有限公司法定代表人杨柏真、被告王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新昌县永信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付2016年3月16日至2018年3月15日期间物业服务费4920元，并支付就所欠物业费4920元按月利率二分从2016年3月16日起计算至2018年3月15日止的逾期付款违约金1328元，合计6248元。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年3月15日与新昌县人才公寓业主委员会签订物业服务合同，合同约定由原告为人才公寓小区提供物业管理服务，服务期限自2015年3月16日至2018年3月15日止；原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费，物业管理费按照每月每平方米1.2元、车位每月每个20元、车棚每月每个5元收取，且半年预付一次，逾期缴纳的每天按应交管理费的千分之一缴纳违约金。被告系人才公寓小区2幢1单元1113室业主，房屋建筑面积为170.47平方米。被告在原告认真履行了自己的职责后拒不交纳物业服务费，且经原告多次电话、上门催缴均置之不理。被告行为严重违反合同约定，损害了原告利益，也侵害了小区其他已缴费业主的正当合法权利。现诉请被告交纳拖欠的物业服务费并承担违约责任。
被告王军答辩称：一、原告诉讼主体不合法，不具备主张物业管理服务收费资格。1、人才公寓2015年物业管理服务主体为浙江永成物业管理有限公司新昌分公司（下称永成公司），2015年度物业管理服务费被告已足额缴纳。而原告是一家非法、违规介入人才公寓物业管理服务的公司，主要表现为未经合法招投标程序、未经业主委员会或业主代表大会讨论通过，更没有公示公告程序，其的产生违背了小区议事规则与业主意愿，不具备对人才公寓提供物业管理服务的合法合规资格，所以更不具备本案的原告诉讼资格，无权主张物业管理服务收费权利。2、截止2018年3月永成公司仍然存在，原告并非是永成公司的名称变更，这违反了永成公司物业合同第4章第12条第4款不得将本物业管理责任转让第三方的规定，原告主张的2016年3月15日到2018年3月15日期间的永信物业管理期间的服务收费滞纳金权利无效。二、原告合同涉嫌造假和欺诈，法院不应支持其诉请。1、2016年、2017年原告的物业合同乙方代表人签字的都是杨柏真，但字体并非同一人所签，涉嫌合同伪造。2、起诉状所述原告“于2015年3月15日与人才公寓业主委员会签订物业服务协议，合同约定由原告为人才公寓小区提供物业管理服务，服务期限2015年3月16日到2018年3月15日止”。为何本次诉讼所提供的材料中只有2016、2017年的合同，为何合同还会一年一签，物证前后矛盾存在欺诈行为。3、2017年1月18日前永成公司法人代表为杨柏真，之后为何晓勇；而2015年3月12日签2015永成公司服务合同的应该是杨柏真，不是杨柏真本人签字的涉嫌合同伪造。4、原告2016的物业合同缺少业主委员会代表人签字，合同的真实性存疑。根据物业管理议事规则，业主会主任陈宝根应该签字，但却未签，涉嫌违规使用公章和合同伪造。5、2016合同上签字的时间是2016年10月1日，但合同的服务期限是2016年3月16日至2017次年3月15日，那么2016年3月16日到2016年10月1日间是哪家物业公司服务的本小区？原告合同明显属于补签伪造，为原告争取利益（物业管理服务资格问题），存在欺诈行为。三、原告未履行合同约定义务，严重侵犯业主知情权，无权主张物业管理收费，至少不能全额主张物业管理收费权利。1、被告曾于2017年8月15日以挂号信的形式将“外墙及顶楼露台多处漏水维修申请书”反映给物业，无人予以理会，现在漏水问题严重，严重影响被告家庭生活，并造成了一定的经济损失，对此保留要求物业进行赔偿的权利，将另案提起诉讼。2、合同约定每六个月应向全体业主及物业使用人公示一次维修基金使用情况及小区公共部位收益收支情况，无论是永成公司还是原告均未履行该义务，侵害了业主知情权。3、合同约定起诉律师费由业主自行承担，这与被告购房时所得的物业服务合同不相符，不予认可，也不同意支付，物业公司严重失职造成法律纠纷的应由其自行承担。4、许多公共区域卫生情况糟糕，楼道、地下室等公共部分都无人清理。5、未履行对车辆通行与停放秩序的管理，经常可以看到各种交通工具乱停乱放现象，影响居民出行并造成安全隐患。6、保安在岗期间睡觉，双侧感应杆全部打开，安全管理形同虚设。7、擅自占用地下室公共部分，提供给不知名人士进行酿酒加工，对小区造成安全隐患。8、自2015年至今二次供水设备仅有一次，且是在业主强烈建议下才进行的清洗，而且清扫设备是扫把、拖把，不专业，水质严重不达标。9、消防设施没有进行有效的点检，消防水龙头常年无水，经业主上政务网反映后才加以整改。10、电梯频发故障，导致业主对电梯存在一定的恐惧。11、合同约定房屋共用部分、共用设备设施、公共设施的维修、养护费用在物业维修基金中列支或直接向业主收取，原告承担设备设施、单个零配件费用额度3000元以下零星维修费用，公共设施的维修、养护费用单个零配件费用额度在1000元以下的零星维修费用。原告不仅没有一次上门回访，考证问题，也不予交涉维修，更不用谈协商维修费用事宜。12、原告在2016年3月16日至2017年3月16日期间有一次物业费涨价公示，部分业主在不知情的情况下多交了物业费。四、欺瞒业主，浪费法院资源，视法律为儿戏。本人从未收到债权转让协议的告知书，针对业主调查维修基金糊弄业主，不给任何说明和澄清。综上，原告在服务期间并未履行合同义务，甚至违规造作，不仅侵犯了小区业主的经济利益，更是危害业主人身安全，恳请法院公平公正的对待，依法采纳，暂缓且减少物业费的缴纳。待原告解决了小区上述问题后付清相应物业费用，同时原告主张的违约金不应予以支持。
原告新昌县永信物业管理有限公司就其事实主张，向本院提供了如下证据：
1、原告与新昌县人才公寓业主委员会2016年10月1日、2017年2月4日原告签订的《物业管理服务合同》各一份。证明被告所在小区物业一直由原告提供管理服务。
被告王军质证认为：原告主张其与业主委员会签订了2015年3月至2018年3月三年的长期合同，该两份合同存在造假，且2015年至2016年的物业费是永成公司向被告收取的，两份合同不真实。
2、物业服务费催讨函。证明原告曾在被告门口张贴催讨函，向被告催交物业服务费。
被告王军质证认为：催交函是在门口张贴过，且函上所述被告房屋房号、面积均属实。因催讨函是原告发出的，被告认为原告主体不合法，且实际提供的服务存在问题，可不予理会。
被告王军就其事实主张向本院提交了如下证据：
3、图片八组。证明：一、2幢1113单元房屋多处渗漏，被告曾向原告寄送维修申请书，但未得到解决；二、顶楼楼道大门、电梯空调间大门失修、地下室非机动车停车场卫生问题业主在小区微信群要求原告清理、3幢边装修垃圾成堆未清理、公共绿化区杂草丛生；三、多位业主多次在小区微信群反映车辆管理无制度、无措施；四、有业主凌晨回家发现保安在岗位上睡觉；五、消防灭火器是经业主向政务网反映经催促后才予整改；六、2017年5月地下室二次供水设施曾经清理，但不专业，业主所取二次饮用水水样显示与臭水无异；七、电梯事故频发，多次发生电梯错层停靠、直降及业主被关电梯内事件，业主在小区微信群聊天中多有反映，因逾期不年检曾被技监部门通告限期整改；八、业主要求调查维修基金使用情况，原告不给任何说明和澄清。
原告质证认为：被告家漏水情况是在六、七年前就出现了的，当时物业是文邦物业公司，原告入驻小区后曾应要求叫了相关人员去看过，原告法定代表人也曾亲自去过的，房屋漏水情况应该是由开发商来处理而不应是物业公司；小区卫生问题，被告拍摄照片的地方是死角，每个小区都不可能没有卫生死角，建设垃圾半个月一次、一个月一次不一定，但都是在清运的；电梯年检是肯定参加的，而且是都有年检报告单的。
4、永成公司出具收款收据。证明被告2015年3月16日至2016年3月15日期间的物业费是由永成公司收取。
原告质证认为：人才公寓小区2015年3月至次年3月是由永成公司提供的物业服务。2016年3月15日后由原告签约成为小区物业服务公司。起诉状上原告于“2015年3月15日与人才公寓业主委员会签订物业服务协议，合同约定由原告人才公寓小区提供物业管理服务，服务期限2015年3月16日到2018年3月15日止”，2015年是笔误，应该是2016年。原告现在主张的也是2016年至2018年的物业费。
5、《前期物业服务协议》。证明原告《物业管理服务合同》规定有违约金，但《前期物业服务协议》没有违约金的约定，现不应承担违约金。
原告质证认为：原来的物业服务合同没约定违约金，不能等同于之后新签订的合同也不能约定违约金。
本院认为：原告证据1即《物业管理服务合同》两份，合同签约双方分别为委托方（甲方）人才公寓业主委员会、受委托方（乙方）原告，双方均在合同上加盖有公章，乙方代表人签名处原告法定代表人杨柏真认可系其本人签名，甲方代表人是否签名并不影响本案合同的效力，法律也没有禁合同不能在履行期内补签。被告主张的合同伪造和欺诈并没有相应的证据证实，且原告已明确诉状上2015年至2018年系笔误造成，实为2016年至2018年，因此证据1本院依法可确认作为认定本案事实的证据。被告质疑的物业公司选聘问题系属于业主自治范围内的事项，不属于物业服务合同纠纷范畴，本院可不予评判。至于被告主张的2015年物业合同，因原告诉讼请求中未涉及2015年的物业费，故与本案无关联性。证据2，被告认可物业费催收函曾张贴于其门口，可以证明原告已在起诉前书面向被告催告，本院亦予认定。被告证据3，一、图一反映的事实仅是被告室内部分地方有渗漏痕迹，但原因无法判断，如房屋质量问题则不属于物业纠纷范围，而且《物业管理服务合同》对于业主专有部分建筑维修、养护规定的是双方协商制，因此不能就此认定物业公司违反了《物业管理服务合同》的约定。二、原告认可存在“卫生死角”，可认为是原告在履行公共环境管理中存在瑕疵，但被告提供的部分照片拍摄时间不明，特别是3幢边建筑垃圾成堆等的照片另案证明拍摄时间为2018年5月份，而原告的物业管理服务期限是同年3月期满，不应认定为原告的违约行为。三、业主小区微信群聊天中反映车辆停放秩序管理问题发生在原告提供物业管理服务期间，原告也未提出实质性抗辩，可以认定原告存在有管理服务与合同约定不相符之处。四、原告保安行为确有不当之处，但偶尔发生仅是服务中的轻微瑕疵。五、消防问题曾经业主向政务网反映后已整改。六、所谓二次饮用水样品存在取样的程序问题，本院无法仅凭该图片认定被告主张的事实。七、小区微信群聊天记录中反映，原告提供物业服务期间电梯多次出现故障，且维修不及时给业主造成不便的事实可予认定。八、图片八不能证明被告主张的举证目的，本院不予认定。证据4、5，与本案不存在关联性，本院依法不予认定。
综上，本院经审理认定如下事实：被告王军系新昌县人才公寓2幢1单元1113室业主，房屋建筑面积170.47平方米。2016年10月1日，被告与人才公寓业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告接受委托为小区提供物业管理服务。合同约定，物业管理服务期限自2016年3月16日至2017年3月15日止一年；物业服务费用由业主和物业使用人按其物业建筑面积交纳，具体为套房1-2层每月每平方1元，3-17层每月每平方1.2元，车库每月每个10元，地下车位每月每个20元，车棚每月每个5元，交费方式为每半年由业主预交，业主未足额交纳物业服务费的，按日承担1‰的违约金；房屋共用部分、共用设备设施、公共设施的维修、养护费用在物业维修基金中列支或直接向业主收取，原告承担设备设施、单个零配件费用额度3000元以下零星维修费用，公共设施的维修、养护费用单个零配件费用额度在1000元以下的零星维修费用。合同还对委托管理的事项作了具体约定，同时约定了物业管理服务质量标准。2017年2月4日，原告与人才公寓业主委员会续签了《物业管理服务合同》，仍由原告作为小区物业服务企业，管理服务期限为2017年3月16日至次年3月15日止，合同约定的内容与前一份合同一致。合同签订后，原告为小区提供了物业管理服务，期间曾发生电梯屡次出现故障且维修不及时，一定时期小区非机动车停放处卫生未清理以及车辆停放秩序较乱等问题，引起被告等部分业主不满。被告因此对于2016年3月至2018年3月期间的物业服务一直未交纳，根据被告拥有的物业建筑面积及交费标准，该部分费用为4909元。原告现诉请交纳并要求承担逾期违约金来院。起诉前，原告曾在被告家门口以张贴物业费催缴函的形式向被告书面催交。
本院认为：本案原告与被告所在小区业主委员会2016年3月至2018年3月间签订有两份为期一年的《物业管理服务合同》，被告主张的合同涉嫌伪造和欺诈缺乏相应的事实与依据，本案《物业管理服务合同》系业主委员会与物业服务企业签订，且不违反法律、法规强制性规定，依法应为合法有效，并对作为业主的被告具有约束力。根据合同约定，被告应当依约向原告缴纳物业服务费，现因被告未交2016年、2017年度物业服务费，原告请求被告支付符合法律规定。被告辩称原告对小区的物业服务不到位，并提供照片及小区微信群聊天记录予以证明。被告证据可以证明小区曾发生电梯故障未得到及时维修造成业主生活不便、一定时期内小区非机动车辆停放处卫生未及时清理以及车辆停放秩序较乱等问题。电梯故障虽涉及多方面原因，原告在合同承诺定期维修保养、按时参加年检或年审，承担共用设施设备一定额度下维修养护费用，原告显然也应对此负相应责任。因此被告提供的证据可以证实原告在履行物业服务合同中存在一定的服务质量瑕疵，可认定构成部分违约，但原告提供了主要的物业管理服务，其管理服务中存在的违约行为尚不足以构成根本性违约，且原告在物业管理合同到期后未能续约，已不可能以继续履行采取补救措施的方式承担违约责任，故可适当减少被告应支付的物业服务费用。对于减少的比例，本院综合考量本案的实际情况酌情确定为15%，并对原告主张的违约金不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告王军支付原告新昌县永信物业管理有限公司物业服务费4173元。限于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告新昌县永信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告王军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，依法减半25元，被告王军负担。限于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 杨伟东
二〇一八年六月二十七日
书记员 王金英