大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旅民初字第309号
原告：王笑非。
委托代理人：王仕（原告父亲）。
委托代理人：丛佳宁，大连市西岗区香炉礁法律服务所法律工作者。
被告：大连鑫昱供热有限公司。住所地：大连市旅顺经济开发区广源街**号。
法定代表人：左晓川，该公司总经理。
委托代理人：李乃文，北京市圣大律师事务所律师。
被告：大连先锋房地产开发有限公司。住所地：大连市旅顺经济开发区滨港路******号。
法定代表人：梁淑祯，该公司董事长。
委托代理人：董蕾，辽宁君连律师事务所律师。
被告：大连中庚物业管理有限公司。住所地：大连市旅顺经济开发区滨港路***********号。
法定代表人：梁衍锋，该公司董事长。
委托代理人：张晓辉，该公司员工。
原告王笑非诉被告大连鑫昱供热有限公司（以下简称供热公司）、大连先锋房地产开发有限公司（以下简称先锋公司）、大连中庚物业管理有限公司（以下简称物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王笑非的委托代理人丛佳宁、王仕，被告供热公司的委托代理人李乃文，被告先锋公司的委托代理人董蕾，被告物业公司的委托代理人张晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年10月15日，原告所居住的房屋楼上突然漏水，导致原告家中棚顶、地板、吊灯等装修均受损。事发时由于楼上无人居住原告立即找来物业人员处理，物业负责人说漏点属于供热管道应由供热公司处理，原告随后在与供热公司交涉时，供热公司又将责任推卸给房屋开发商。由于此次漏水导致原告家中严重潮湿，原告及家人每天都得不到正常的休息已经身心疲惫，而三被告却一直没有给出满意的解决方案，故原告诉至法院，请求三被告连带赔偿原告财产损失35224元、鉴定费4000元，合计39224元，并承担本案诉讼费。
被告供热公司辩称：原告诉讼请求依据不充分，应驳回原告诉讼请求。原告诉我方承担责任的理由是因我公司的管道漏水，发生漏水的制动水阀有缺陷，该供热设施的施工和安装都属于被告先锋房地产公司。该小区的供热已经两年，但该供热设施并未交给我公司，所以责任不在我公司，应是先锋公司。我公司在此事中无过错，是房地产公司用不符合标准的供热设施造成的，该设施的管理使用权并不属于我公司。根据大连市供热条例第八条规定，建设单位应邀请供热公司应参与施工、验收、竣工，因小区未邀请我公司参与工程的安装、施工，所以导致排气阀出现缺陷。该问题出现后，我公司到现场，由于消防箱将排气阀挡住了，根本无法进行实际的使用和控制。物业公司第一次接到漏水的报案后，也未及时将排气阀关紧，没有尽到自己的职责，导致损失扩大。根据侵权责任法第85条，我公司不该承担赔偿责任。
被告先锋公司辩称：本案中，我公司与原告诉请没有直接的法律关系，不应承担责任。原告购买的房屋是我公司开发的，该房屋于2011年10月30日交付，至今已经四年，已经过了四个供热期，超过了原告与我公司约定的2个供热期维修的期限。根据辽宁省城市供热条例第23条规定，应由供热公司负责管理。案涉房屋在8楼，漏水处是9楼的公共区，故保修期满后，应由供热公司负责维护和管理。原告向供热公司交纳取暖费，说明原告与供热公司存在事实上的供热法律关系。供热公司自认没有对供热设施进行交接，但小区的所有供暖维护均是由供热公司来完成的，且事故发生后，供热公司第一时间赶到现场，组织止水并完成相应的维修，也是其委托保险公司与原告协商，只是由于数额上的差距没有达成调解意见。基于上述原因，是原告与被告供热公司发生的供热管理关系，应由被告供热公司承担相应的赔偿，与我公司没有法律上的利害关系，故我公司不应承担赔偿责任。供热管理条例中也有相关的规定，就管网入户时产生的其他关系或欠款与本案没有关系，不能作为我公司承担责任的依据。
被告物业公司辩称：物业公司提供的是业主的物业服务，对于设备设施的交接不是物业负责的事。根据物业管理条例，供热的主体项目不是物业产权，物业没有维修和维护的义务，因此不应承担责任。事故发生后，物业公司已经第一时间报给供热公司，且已经派人到现场采取措施避免损失的扩大。物业公司已经履行了和业主的物业服务合同约定的责任和义务，应由供热公司负责，故我公司不应承担任何责任。
经审理查明：位于旅顺经济开发区香海连天住宅小区由被告先锋公司开发。原告王笑非购买该小区一期18号楼134单元801室，并于2011年10月30日接收该房，2012年入住。该楼层高共九层，原告居住八层。该小区由被告供热公司负责供暖，原告从2011年开始向被告供热公司缴纳供热费。原告所居住的楼房已经历了三个供暖期。2014年10月15日上午，原告所居住的房屋天棚在供暖试水后的第三天出现漏水，因其楼上无人居住，原告及时报告给被告物业公司，物业公司人员赶到现场后发现水是从九楼公共区域供热管道流出通过九楼无人居住的房屋流到原告家中，随即将这一情况报告给供热公司和先锋公司，同时将楼外的管道阀门关闭。供热公司派两名工作人员赶到现场，经查勘，确认是供热管道排气阀漏水，因该排气阀被楼道内安装的消防箱挡住，空间狭小，供热公司的两名维修人员无法进入，中午供热公司又派了一名身材较瘦小的维修人员下到井内将阀门加力操作，彻底关严，同时打开阀后卸下阀门，最后确认损坏的排气阀不再漏水后，离开现场。因九楼积水的原因使原告家中连续漏水三天，致原告家中棚顶、地板、吊灯等受到不同程度的损失。后供热公司与保险公司到原告家中查看损失情况，因赔偿数额问题未能达成一致意见，故原告诉至本院。审理中，本院与各方当事人到原告家中勘验损失情况，并达成如下意见，因漏水致原告家中客厅、厨房的吊顶、橱柜、室内地板、客厅及室内的墙壁、线路、北卧室的电热板等均不同程度受损。后本院通过大连市中级人民法院委托大连光华工程造价咨询事务所有限公司对原告家中上述损失进行工程造价鉴定。该公司做出了光华所发鉴字（2015）0012号＜鉴定报告＞，鉴定意见为：“位于大连市旅顺经济开发区顺乐街134号8层1号房屋的墙面、地板、灯具、电热板；橱房的橱柜、墙砖；阳台吊顶因漏水需维修的工程造价为叁万伍仟贰佰贰拾肆元整（35224元）”。经庭审质证，原、被告均无异议。原告支付鉴定费4000元。
本院所确认的上述事实，有原告提供的房产证复印件、照片8张、鉴定费收据，被告供热公司提供的照片、承诺函、还款计划，被告先锋公司提供的住宅质量保证书复印件，大连光华工程造价咨询事务所有限公司出具的鉴定报告及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：公民的合法财产受法律保护。故意或者过失侵害他人物权，造成财产损失的，应当承担侵权责任。原告房屋在供暖试水的第三天棚顶出现漏水，原告及时将漏水情况报告给了物业公司及供热公司，经物业公司和供热公司现场处置并查明，漏水是由其楼上公共区域供热管道排气阀出现故障所致，因房屋漏水给原告的家庭财产造成了一定的损失，对此，原告本身不存在过错。原告所受到的财产损失由谁来承担，成为本案争议的焦点。
案涉房屋由被告先锋公司开发，于2011年交付使用，并经过了三个供暖期。国务院制定的＜建筑工程质量管理条例＞规定，在正常使用的情况下，建设工程的最低保修期限，供热系统为2个采暖期。先锋公司向房屋买受人所作出的住宅质量保证书中也明确承诺供热与供冷系统保修期限为两个采暖期、供冷期。即两个供热期过后，先锋公司不再承担供热设施的维修和保养义务。没有证据证明被告先锋公司存在过错，故先锋公司不应承担责任。被告物业公司向业主提供的是物业服务，有关供热设施的维修和维护并非是其职责。物业公司接到原告漏水的报告后，第一时间赶到现场，并采取了相应的措施，其已尽到工作职责，故物业公司对原告的损失亦不应承担赔偿责任。被告供热公司是该小区的供热单位，供暖前，对供暖设施进行维护检修是其基本的义务。供热公司自认由于开发商被告先锋公司没有向其移交设备图纸和入网费，所以，其只对该小区室外的主管道进行维修，而对楼内的公共设施部分因其没有接管，未进行过检修。供热公司以此作为抗辩理由，缺乏与本案的关联性，显然不能成立。原告王笑非接收房屋后，从2011年始就与被告供热公司建立了供热合同法律关系，原告缴纳了供暖费用后，被告供热公司应当提供安全、符合供暖要求的供热服务。因楼内公共区域供暖管道排气阀漏水，流入原告屋内，说明被告供热公司没有尽到其应尽的维护、检修义务。故因漏水给原告造成的财产损失，被告供热公司应承担赔偿责任。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条之规定，判决如下：
被告大连鑫昱供热有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王笑非财产损失35224元、司法鉴定费4000元，合计39224元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费780元，其他诉讼费50元，合计830元，由被告大连鑫昱供热有限公司负担（此款原告已预交，待给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 王树明
人民陪审员 李树贞
人民陪审员 吴高平
二〇一五年十月九日
书 记 员 林 乐
附法律条文：
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。