天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终5247号
上诉人（原审被告、反诉原告）：路博川，男，1988年8月31日出生，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：张国，北京市国乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东康景物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市宝坻区经济开发区（东区）。
主要负责人：钟国清，总经理。
委托诉讼代理人：王晓翠，女，该公司职员。
上诉人路博川因与被上诉人广东康景物业服务有限公司天津分公司(以下简称康景物业天津分公司)物业服务合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初5311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
路博川上诉请求：撤销一审判决，改判驳回康景物业天津分公司的一审诉讼请求，依法支持路博川的一审反诉请求，一、二审诉讼费及鉴定费由康景物业天津分公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。路博川仅委托案外人杨涛办理收楼手续，并未授权杨涛与康景物业天津分公司签订《临时管理规约增加条款》，康景物业天津分公司与开发商签订的前期物业合同对路博川不发生法律效力，业主有不接受前期物业服务的权利。2015年12月9日的催收邮件路博川本人并未签收，不能产生诉讼时效中断的效力;二、路博川的反诉请求有充足的理由和证据，路博川与康景物业天津分公司已经形成了新的物业合同关系，开发商的义务已经由康景物业天津分公司来履行，路博川的反诉请求应当得到支持；三、康景物业天津分公司没有证据证明提供了各项物业服务；四、鉴定费不应当由路博川承担，从卷宗看该鉴定系路博川的律师张军政个人申请，且申请鉴定事项与法院委托事项不一致，该鉴定结论未经质证，程序违法。
康景物业天津分公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。康景物业天津分公司为路博川提供了物业服务，应当交纳物业费，补偿物业费的问题也与康景物业天津分公司无关。路博川提出的反诉请求均系开发商责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
康景物业天津分公司向一审法院起诉请求：依法判令路博川给付2013年5月1日至2017年6月30日的物业服务费58350元，并承担本案诉讼费用。
路博川向一审法院提起反诉请求:1.依法判令康景物业天津分公司因延期交楼及延期装修赔付路博川700**.36元;2.依法判令康景物业天津分公司立即为路博川房屋主卫通温泉水并赔付自交房之日起至实际通温泉水之日止的损失300000元;3.依法判令康景物业天津分公司立即为路博川房屋配送慧锐通或者同等档次品牌可视对讲设备,并赔付自交房之日起至实际配送之日止的损失30000元;4.依法判令康景物业�津分公司立即为路博川房屋返碱问题及开缝、漏水问题进行维修，并赔付自交房之日起至维修完毕之日的损失150000元;5.依法判令康景物业天津分公司赔偿因不能完全履行物业管理义务而给路博川造成的损失20000元;6.依法判令康景物业天津分公司支付路博川逾期办理产权登记违约金64000元。
一审法院认定事实：康景物业天津分公司系从事物业服务的企业。2008年10月，康景物业天津分公司与天津合生珠江房地产开发有限公司（以下简称合生珠江公司）签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由康景物业天津分公司对京津新城上京康园的房屋进行前期物业管理、提供服务，合同期限自2008年11月1日开始，至业主委员会成立，选聘新的物业企业为止。住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.80元，由业主交纳。交纳费用时间为每月10日前。物业使用人逾期交纳物业管�服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。……同时，双方在合同中还约定了其他事项。
2010年1月15日，路博川与合生珠江公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：路博川购买合生珠江公司开发的天津市宝坻区京津温泉城×××楼房（建筑面积为416.77平方米），合生珠江公司已向路博川明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，路博川对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。补充合同第十九条约定：买受人通讯地址以主合同载明的地址为准（主合同载明路博川地址为×××，联系电话：138××××1111，邮政编码：300000），如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。主合同及本协议的通知应采用电报、挂号信或者特快专递方式，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通�地址为本市的，自书面通知发出之日起第七日即视为到达……同时，合同还约定了其他权利义务。2010年5月31日，路博川委托案外人杨涛办理收楼手续，同时全文阅读了《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款、内容，表示理解、认同条款内容，并签字确认遵守，路博川遂成为该小区的业主。同时，杨涛代路博川与康景物业天津分公司签订了《临时管理规约增加条款》。2013年5月1日至2017年6月30日（共计50个月），康景物业天津分公司按《天津市前期物业管理服务合同》的约定为路博川提供了各项综合服务，但路博川未按合同约定交此期间的物业管理服务费。2013年11月2日，康景物业天津分公司按路博川委托杨涛办理收楼手续时在紧急联络资料登记表确定的地址（天津市南开区×××），用EMS邮件（单号为：103×××605），向路博川邮寄催收物业费函件；2013年4月17日、2015年6月4日、2016年8月29日，康景物业天津分公司按《天津市商品房买卖合同》中路博川所留的地址（天津市和平区×××），分别用EMS邮件（单号分别为：1041722422401、1006712233214、1010176373518）向路博川邮寄催收物业费函件均未果。2015年12月9日，康景物业天津分公司按《天津市商品房买卖合同》中路博川所留的地址，用EMS邮件（单号为：1033189541814）向路博川邮寄催收物业费函件（此EMS邮件网上查询结果为路博川本人签收），但仍未果，故康景物业天津分公司于2017年6月来院起诉。
另查，2010年10月30日，路博川准备入住本案涉诉楼房时，发现房屋装修尚未完工，至2011年3月房屋装修进入收尾阶段。路博川再次准备入住时，发现室内一层卫生间、二层主卧水管多处漏水，小区监控系统、有线电视等相关配套设施不能使用。经康景物业天津分公司工作人员与路�川协商，路博川同意采取免交物业费的方式进行赔偿（赔付路博川五年物业费，金额70017.36元），康景物业天津分公司的工作人员向其上级主管部门逐级请示，但未果。
诉讼中，康景物业天津分公司主张路博川于2013年11月14日，给合生珠江公司写下了承诺书，内容为：“本人购买了贵公司京津新城上×××商品房，经双方友好协商，本人同意在不追究贵公司任何责任的前提下接收该物业，并乐意接受贵司代本人缴交上述物业24个月管理费，共28008元（管理费单价2.80元/平方米/月），即2011年5月1日至2013年4月30日。本人承诺不再就该商品房的质量瑕疵及不能及时入住问题向贵公司提出赔偿或补偿要求，并同意如果双方此前就前述问题达成了其他解决方案，该其他解决方案作废，针对前述问题双方权利义务概以本解决方案为准。本人同意该补偿的管理费的个人所得�由贵公司代为扣缴，扣税后实送管理费与应交管理费之差额由本人按时向物业公司缴交。本人对该解决方案以及双方协商的全部过程严格保密，不以任何形式向第三方透露，否则造成贵公司的损失由本人承担。承诺人：路博川（指纹），2013年11月14日”。路博川对此提出异议，并申请对该承诺书上“书写字迹及指印的形成时间与印刷字迹的形成时间（即陈旧性）是否一致或先后”进行鉴定。诉讼中，一审法院委托司法鉴定科学研究院对上述问题进行鉴定。2018年2月27日，司法鉴定科学研究院作出了司鉴中心（2017）技鉴字第2227号司法鉴定科学研究院司法鉴定意见书，鉴定意见为：“检材《承诺书》上指印与打印体字迹的形成先后为：先形成打印体字迹，后形成指印；无法判断检材《承诺书》上手写字迹与打印体字迹的形成时间是否一致或形成先后。”（关于鉴定的基本情况、鉴定过程及分析说明、鉴定意见及附件等详见卷内司法鉴定意见书）。路博川支付鉴定费3300元。该司法鉴定意见书送达双方后，双方对该鉴定意见书均未提出异议。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。另，依据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以说明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。据此，就本案而言，应在查明事实的基础上，解决如下问题：
一、关于路博川是否应当给付康景物业天津分公司物业费的问题。
1、诉讼中，路博川主张其仅委托案外人杨涛办理收楼手续，未授权杨涛同时办理其他手续，如与康景物业天津分公司签订《临时管理规约增加条款》、填写紧急联络资料登记表等。但根据交易习惯，路博川委托杨涛办理收楼手续时，不仅仅是领取收楼表格、收楼确认书，还应包括办理收楼所需的其他手续，如领取住宅使用说明书、住宅质量保证书等，所以杨涛代路博川与康景物业天津分公司签订《临时管理规约增加条款》等，也应在路博川授权范围之内，路博川应遵守《临时管理规约增加条款》的约定。
2、康景物业天津分公司与合生珠江公司在平等自愿的基础上，签订了《天津市前期物业管理服务合同》，不违反法律规定，予以确认，该合同对双方均有法律约束力。路博川在与合生珠江公司签订本案涉诉楼房买卖合同时以及委托杨涛办理涉诉楼房收楼手续时，均明确表示遵守《天津市前期物业管理服务合同》的约定并签字确认，故双方均应遵守该《天津市前期物业管理服务合同》的约定。路博川主�双方不存在前期物业服务合同关系，理由不足，不予支持。
3、当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。康景物业天津分公司按照《天津市前期物业管理服务合同》的约定履行了自己的义务，为路博川提供了各项综合服务。路博川作为康景物业天津分公司负责物业服务小区的业主，也应按《天津市前期物业管理服务合同》和《临时管理规约增加条款》的约定，给付相应的物业服务费。
二、康景物业天津分公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。
1、本案中，路博川对康景物业天津分公司请求的“2013年5月1日至2017年6月30日的物业服务费”，提出已超过诉讼时效的抗辩。康景物业天津分公司提交了标明日期分别为2013年11月2日、2013年4月17日、2015年6月4日、2016年8月29日的四份EMS邮件，以证明其向路博川催收过物业费，但路博川否认�到上述四份邮件，且康景物业天津分公司未能提供其他相应证据证明路博川确实收到该四份邮件。故康景物业天津分公司提交的该四份邮件，不能证明诉讼时效存在中断的情形。康景物业天津分公司于2015年12月9日，按《天津市商品房买卖合同》中路博川所留的地址用EMS邮件，向路博川邮寄催收物业费函件催要物业费，此EMS邮件网上查询结果为路博川本人签收，故康景物业天津分公司向路博川邮寄此催收邮件的行为发生了诉讼时效中断的法律后果。
2、康景物业天津分公司在2017年6月向一审法院起诉时，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；另，依据《天津市前期物业管理服务合同》的约定，业主交纳费用时间为每月10日前，本案诉讼时效中断时间为2015年12月9日，据此，康景物业天津分公司请求2013年11月以前的物业服务费，已超过诉讼时效，故对此前的物业服务费不予支持。康景物业天津分公司请求的2013年12月至2017年6月30日的物业服务费，未超过诉讼时效。
三、关于路博川的反诉是否成立的问题。
1、首先，路博川与合生珠江公司在平等自愿的基础上签订的本案涉诉商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。该合同中对房屋价款、交付日期、交楼标准、房屋质量和保修责任、权属登记以及违约责任等进行了明确约定，双方均应当按照该合同约定全面履行各自的义务。由此可见，路博川所述涉诉房屋迟延交付、迟延办证、存在质量问题等赔偿或维修责任，不应由康景物业天津分公司承担。其次，康景物业天津分公司关于“康园×××别墅装修延期业主要求赔偿问题的请示”以及“文件阅办单”，仅说明康景物业天津分公司就路博川反映的本案涉�房屋存在的问题，向其上级主管部门、领导请示、汇报，但并未得到明确同意此方案的答复，不足以证明双方就上述问题达成一致意见，也不足以证明康景物业天津分公司应当承担路博川所述涉诉房屋存在质量问题等赔偿或维修责任。综上，路博川反诉要求康景物业天津分公司承担其所主张的第1、2、3、4、6项的赔偿损失或维修责任，主体不适格，路博川之上述反诉请求不属于本案审理范畴。路博川提交的关于“迟延交楼、迟延装修、迟延办证、房屋存在质量问题”的相关证据以及诊断证明书、医疗处方、医疗费票据、电费收据等证据，均与本案无关，不予采信。
2、路博川所述康景物业天津分公司物业服务不到位，而给路博川造成损失20000元的问题，路博川对此反诉请求仅提供了物业服务存在瑕疵的照片，未能提供因物业服务瑕疵给路博川造成20000元损�的证据，且康景物业天津分公司不同意赔偿，故对路博川此反诉请求不予支持。
3、路博川虽主张：康景物业天津分公司将本案涉诉房屋交付后，即承继了开发商对该商品房的负责处理、解决该房屋的产权登记、装修、质量维护，履行为业主安装监控系统、有线电视等配套设施及在主卫通温泉水等义务。经路博川多次找康景物业天津分公司，协商解决房屋存在的房屋漏水、开缝、返碱等质量问题，办理房产证逾期问题等等，康景物业天津分公司的管理人员、管理部门承诺分别赔偿五年、三年共计八年的物业费，康景物业天津分公司未表示否认，在双方之间即形成了新的物业合同关系。但康景物业天津分公司否认，且路博川未提供就上述主张的问题与康景物业天津分公司达成新的物业服务合同关系的证据，故对路博川此主张不予支持。
四、关于物�服务费给付数额的问题。
如前所述，康景物业天津分公司请求的2013年12月至2017年6月30日（43个月）的物业服务费，并未超过诉讼时效，路博川应当给付康景物业天津分公司此期间的物业服务费。但康景物业天津分公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，对此路博川提供了相应的照片加以证明，故对康景物业天津分公司请求的物业服务费，予以酌减20%。经核算，路博川应给付物业费数额为40143.42元。
五、关于鉴定费问题。
本案中，路博川申请对康景物业天津分公司提交的“署名路博川并捺印的承诺书”上“书写字迹及指印的形成时间与印刷字迹的形成时间（即陈旧性）是否一致或先后”进行鉴定。诉讼中，一审法院委托司法鉴定科学研究院对上述问题进行鉴定，但鉴定意见不足以证明路博川在本案中提出的因康景物业天津分公司�业服务瑕疵给其造成20000元损失等主张，应承担举证不能的法律后果。据此，路博川申请鉴定支付的费用3300元，应由路博川负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告路博川于本判决生效后十日内给付原告广东康景物业服务有限公司天津分公司物业服务费人民币40143.42元；二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回被告路博川提出的“原告物业服务不到位而给其造成的损失20000元人民币”的反诉请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258元，由原告负担258元，被告负担1000元”。同时裁定驳回路博川第1、2、3、4、6项反诉。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，康景物业天津分公司于2015年12月9日向路博川在《天津市商品房买卖合同》中所留地址邮寄催收物业费函件，因拒收退回。本院审理查明的其他事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，本案的争议焦点为路博川是否应当交纳欠付的物业费以及路博川要求康景物业天津分公司承担的各项损失是否应当得到支持。
康景物业天津分公司与开发商合生珠江公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》合法有效，合生珠江公司与路博川签订的《天津市商品房买卖合同》中亦包含前期物业服务合同的约定，该物业合同对包括路博川在内的全体业主发生效力。现康景物业天津分公司依约提供了物业服务，路博川应依约交纳物业费。路博川主张与康景物业天津分公司不存在物业服务合同关系以及康景物业天津分公司没有证据证明提供了各项物业服务的上诉理由，不予支持。对于2015年12月9日，康景物业天津分公司通过EMS向路博川邮寄送达催收物业费的函件，虽然并未实际送达路博川,但康景物业天津分公司系依据路博川确认的通信地址邮寄送达，未被送达系因拒收退回，在该情形下，康景物业天津分公司发送催收邮件的行为具有诉讼时效中断的效力。故，一审法院对路博川应交纳物业费的期间�算符合法律规定。
对于路博川要求因康景物业天津分公司服务不到位赔偿其损失20000元的反诉请求，因其并未提供因物业服务瑕疵造成损失的证据，不予支持。对于路博川的其他反诉请求，均系开发商责任，路博川要求康景物业天津分公司承担赔偿责任无合同约定，亦无法律规定，不予支持。
对于路博川提出的鉴定费问题，因路博川对于鉴定事项负有举证责任，在鉴定结论不能证实其主张的情况下，鉴定费应当由路博川自行承担。
综上所述，路博川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1104元，由上诉人路博川负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张吉堂
代理审判员 豆 艳
代理审判员 刘 芳
二〇一八年八月二十九日
法官 助理 薛东超
书 记 员 田 惠
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……