广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1452号
原告：冯来友，住广州市天河区。
原告：胡爱琼，住广州市天河区。
上述两原告的共同委托代理人：张晓莉、萧钟艳，依次系广东君厚律师事务所律师、实习律师。
被告：冯少萍，住广州市天河区。
委托代理人：李志伟，住址同上。
第三人：伍春群，住广西临桂县。
委托代理人：张文、李欣，依次系广东启源律师事务所律师、实习人员。
原告冯来友、胡爱琼诉被告冯少萍、第三人伍春群房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯来友、胡爱琼的共同委托代理人张晓莉、萧钟艳，被告冯少萍的委托代理人李志伟，第三人伍春群的委托代理人张文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯来友、胡爱琼共同诉称：原告与被告于2013年12月23日签订《租赁合同》，约定被告向原告租赁位于广州市先烈东路278号103房（共三间，建筑面积约50平方米）作商业经营场所；2014年至2015年期间，每月租金为22000元整；租赁期限从2014年1月1日起至2017年12月31日止；等条款。同时《租赁合同》第四条明确约定：“在租赁期间乙方（承租人）如转租或分租给第三方，必须书面通知甲方（出租人）并经甲方（出租人）同意才有效。”《租赁合同》签订当日，租赁房屋即已交由被告使用。后来，原告发现被告未经原告同意，擅自将租赁房屋转租给第三人使用，遂于2014年4月4日分别向被告和第三人寄送律师函，通知解除原、被告双方签订的《租赁合同》，并要求归还租赁房屋。但截至目前为止，被告和第三人仍未向原告归还房屋。现原告诉至法院，请求判决：1、解除原告与被告于2013年12月23日签订的《租赁合同》；2、被告和第三人立即向原告返还广州市先烈东路278号103房屋；3、被告承担本案诉讼费用。
被告冯少萍辩称：被告自2013年12月从原告处承租涉案商铺至今。被告与第三人是合作关系，并非转租关系。涉案商铺也是由被告装修。关于营业执照的问题，由于第三人自2007年已在涉案商铺经营，为了方便经营才使用第三人的名字，被告与第三人之间的合作经营行为是正当行为，且与本案无关。双方的合同没有约定原告有权收回涉案商铺。另，合同第二条明确乙方必须办理营业执照，甲方提供有效文件或复印件给予乙方办理领取营业执照。而原告不认可不知情不协助提供身份证、房产证等所需文件原件及复印件登记租赁备案，被告是无法随随便便在工商部门办理领取工商营业执照。而该营业执照及档案资料为被告与第三人经营行为，与本案无关，不应作为定案的依据。请法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人伍春群陈述意见：第三人与被告之间是合作经营关系，并非转租关系。原告的诉讼请求毫无事实依据，请法庭驳回其诉讼请求。
经审理查明：根据穗房地证字第××号《房地产证》记载：天河区先烈东路278号103房（下称案涉房屋）的所有权人为原告冯来友，建筑面积为68.67平方米。原告冯来友确认案涉房屋系其与原告胡爱琼婚后购买，属于夫妻共同财产。
2013年12月23日，原告（甲方/出租方）与被告（乙方/承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋共三间建筑面积约50平方米租给乙方作商业经营场所；乙方必须办理工商、税务登记注册及缴纳有关的一切费用，甲方提供房产有效文件或复印件给予乙方办理领取营业执照；（第四条）在租赁期间乙方如转租或分租给第三方，必须书面通知甲方并经甲方同意才有效，第三方必须遵从本租赁合同条款；2014年至2015年期间每月租金22000元，2016年期间每月租金23000元，2017年期间每月租金24000元；期限自2014年1月1日起至2017年12月31日止；（第十条）租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出所有物件，如乙方逾期不搬迁或不归还房屋，甲方有权采取有效措施收回房屋等内容。
2014年4月4日，原告委托广东洛亚律师事务所向被告邮寄送达《律师函》，以被告未经原告同意擅自将案涉房屋转租给第三人使用为由，要求与被告解除双方于2013年12月23日签订的《租赁合同》，同时要求被告在收到本函后5日内结清所欠租金并归还案涉房屋。被告确认其于2014年4月5日收到上述《律师函》。同日，原告还委托广东洛亚律师事务所向第三人邮寄送达另一份《律师函》，通知第三人其与被告于2013年12月23日签订的《租赁合同》已经解除，以第三人未经两原告同意擅自使用案涉房屋为由，要求第三人在收到本函后5日内将案涉房屋清空并返还给原告。第三人确认其于2014年4月6日收到上述《律师函》。
原告主张现案涉房屋的实际使用人为第三人，且一直是由第三人在单独经营，并非被告所主张的合作关系，为此提交了《营业执照》、《个体工商户开业登记申请书》、《街道同意开业证明》、《个体工商户变更登记（变动申报事项）申请书》等证据予以证明。其中，《营业执照》显示：名称为广州市天河区沙河群记粥粉面店，类型为个体工商户，经营场所为广州市天河区先烈东路278号103号自编01房，经营者伍春群（即第三人），组成形式为个人经营，注册日期为2007年11月30日；《个体工商户开业登记申请书》和《街道同意开业证明》则显示第三人于2007年11月30日向广州市工商行政管理局天河分局申请，在先烈东路300号之三（先烈东路西街2号对面）经营螺蛳粉；《个体工商户变更登记（变动申报事项）申请书》显示第三人于2014年3月3日向广州市工商行政管理局天河分局申请，将经营场所变更为案涉房屋，主营项目类别变更为小吃服务。被告对上述证据均予以确认。第三人确认其自2007年开始经营螺蛳粉，但以其已与被告签订《合作协议》为由，主张其与被告之间属于合作关系，并非转租关系。
原告还提交了《广州市房屋租赁合同》（出租人/甲方为原告冯来友，承租人/乙方为第三人）和《临时经营场所使用证明》拟证明第三人通过虚假的租赁合同办理了上述《营业执照》，以此佐证被告将案涉房屋转租给第三人的事实。《广州市房屋租赁合同》的签订时间为2014年1月27日，备案时间为2014年1月28日，合同约定：甲方同意将位于天河区先烈东路278号103自编01房出租给乙方作临时商用用途使用，建筑面积30平方米；租赁期限自2014年2月1日起至2015年1月31日止；每月租金2000元；等条款。《临时经营场所使用证明》为广州市天河区沙河街道办事处于2014年1月28日向第三人出具的，主要证明案涉房屋可临时作为生产（经营）性场所使用，可以经营的项目有粥、粉；该证明有效期自2014年2月1日起至2015年1月31日止。原告冯来友主张上述《广州市房屋租赁合同》中的“冯来友”并非其本人签名，该合同是第三人为办理《营业执照》而做的虚假合同，目的是为了造成原告出租案涉房屋给第三人的假象；原告还认为，若被告与第三人之间存在合作关系，根本不需要通过虚假合同来取得《营业执照》。第三人确认上述《广州市房屋租赁合同》只是用于办理《营业执照》，并未实际履行，并称其当时是委托代办公司办理了《营业执照》，故不清楚上述《广州市房屋租赁合同》中的“冯来友”是否为原告冯来友本人的签名；此外，第三人未能提供其他证据证明《广州市房屋租赁合同》的合法来源。原告坚持认为《广州市房屋租赁合同》是第三人伪造的，为此申请对《广州市房屋租赁合同》中“冯来友”的签名进行笔迹鉴定。经摇珠，本院确定广东恒鑫司法鉴定所为鉴定机构。之后原告亦向该机构预缴了鉴定费用3600元。但最终由于第三人不予配合提供《广州市房屋租赁合同》的原件，导致鉴定无法进行。
另，被告抗辩称其与第三人之间系合作关系，并非原告所称的转租关系，为此提交了《合作协议》予以证明。该《合作协议》载明：被告（甲方）与第三人（乙方）于2014年1月21日签订该协议；合作内容为由甲方提供经营场地（地址为天河区先烈东路278号103号自编一铺），甲乙双方共同投资经营螺蛳粉；合作期限自本协议签订之日起至《租赁合同》到期之日止；甲方投入现金1.5万元，乙方投入现金3万元，双方的投资比例、股份比例、收益与亏损承担比例均为50%。被告还提交《收据》（NO.006284）证明第三人已向其交付了投资款项3万元；该《收据》载明：“今收到伍春群现金叁万元正”，但未显示款项用途。经查，上述《合作协议》并未约定第三人须向被告交付投入现金3万元，亦未对双方投入资金如何管理的问题作出约定。此外，被告为证明其对案涉房屋经营的投入，提交了《档口装修协议》（手写版）证明其聘请了案外人廖某对案涉房屋进行装修，并提供了两张《收据》（NO.1215742、NO.5008897）证明其已向案外人廖某支付了3万元的装修费用，但案外人廖某并未出庭对此予以作证。被告还提供了九张关于购买厨具及设备的单据（未显示购买人），证明其与第三人共同购买了经营所需的厨具及设备。两原告以被告和第三人之间存在利益关系为由，对上述《合作协议》和《收据》（NO.006284）均不予确认；同时认为《档口装修协议》并非正式装修合同且形式不合法，而两张《收据》（NO.1215742、NO.5008897）亦无装修单位盖章，故对此均不予确认；至于九张关于购买厨具及设备的单据，原告则认为没有相应的正式发票可以予以佐证，且单据上并未显示购买人，无法证明所购买厨具及设备是否用于案涉房屋的经营，故对此亦不予确认。除此之外，被告及第三人在本案中均未能提供证据证明案涉房屋的经营情况，亦未能提供证据证明双方根据上述《合作协议》约定的比例所承担的收益与亏损情况。
此外，原告还提交了《录音光盘》（原告称谈话的对象为其儿子冯某与第三人，录音地点为案涉房屋）及相应文字版本的节选，证明第三人承认案涉房屋是从被告处转租的，每月租金1万元。录音中提及到：第三人向被告承租了案涉房屋，双方签订的租赁合同期限为两年，自2014年2月1日起至2016年1月31日止；每月租金1万元；第三人已向被告一次性交了三个月的租金；被告还收了第三人5、6万元的押金；等内容。庭审结束后，第三人针对《录音光盘》作出回复，其认为录音并非原告所为，而是原告的儿子冯某以非法手段进行录音，以该行为已侵害其合法权益，且冯某与本案的处理结果有直接利害关系为由，主张《录音光盘》不应作为认定案件事实的依据。除此之外，第三人并未否认《录音光盘》中所记载内容的真实性。
庭审时，原、被告及第三人均确认，案涉房屋实际被隔为三间房使用，其中一间房经营地产中介，另外两间房则经营螺蛳粉。
本院认为：原告与被告于2013年12月23日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
本案争议的焦点在于被告与第三人之间是属于合作关系还是转租关系。
根据上述已查明的事实可知，案涉房屋的其中两间房是用于开设广州市天河区沙河群记粥粉面店经营螺蛳粉，从《营业执照》来看，该店的经营者仅为第三人一人。第三人确认其用于办理《营业执照》的备案合同即原告所提交的《广州市房屋租赁合同》，但在原告对《广州市房屋租赁合同》中“冯来友”的签名提出异议并就此申请笔迹鉴定时，作为该合同一方当事人的第三人既未配合提供《广州市房屋租赁合同》原件进行鉴定，亦未能提供其他充分有效的证据证明《广州市房屋租赁合同》的合法来源。被告在本案中虽提交了《合作协议》证明其与第三人之间属于合作关系，但通过原告提交的《录音光盘》及第三人对该证据所作出的回复可以看出，第三人确实是从被告处承租了案涉房屋的其中两间房用于经营螺蛳粉，且第三人已一次性向被告交纳了三个月的租金（3万元）。另，被告虽提交了《收据》（NO.006284）证明第三人已向其交付了共同经营的投资款项3万元，但该《收据》上并未载明该笔款项的用途，且《合作协议》中并未约定第三人须向被告交付投入现金3万元，亦未对双方投入资金如何管理的问题作出约定。而被告及第三人在本案中均未能提供证据证明案涉房屋的经营情况，亦未能提供证据证明双方根据上述《合作协议》约定的比例所承担的收益与亏损情况。综上所述，本院认为被告与第三人之间实际上是转租的关系。
根据《租赁合同》第四条的约定，在租赁期间，被告如转租或分租给第三方，必须书面通知原告并经原告同意才有效。现被告未经原告的同意，擅自将案涉房屋转租给第三人，已构成违约，原告依法享有《租赁合同》的解除权。由于原告已于2014年4月4月向被告邮寄《律师函》通知被告解除《租赁合同》，被告也已于2014年4月5日收到上述《律师函》，故对原告要求解除其与被告于2013年12月23日签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。
根据《租赁合同》第十条的约定，租赁期满或合同解除，被告必须按时搬出所有物件，如被告逾期不搬迁或不归还房屋，原告有权采取有效措施收回房屋。由于原告与被告之间签订的《租赁合同》已经解除，故对原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。另，由于第三人是案涉房屋其中一间房屋的实际使用人，且至今仍在使用该房屋，因此其有义务配合被告将案涉房屋返还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告冯来友、胡爱琼与被告冯少萍于2013年12月23日签订的《租赁合同》；
二、被告冯少萍自本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市天河区先烈东路278号103房返还给原告冯来友、胡爱琼，第三人伍春群对此负有协助返还的义务。
本案受理费7670元，由被告冯少萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈宇帆
人民陪审员 何玉珊
人民陪审员 肖小琴
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 梁怡筠
罗小玲
本判决书于2015年月日送达