浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖安民初字第124号
原告：安吉铭泰市场发展有限公司。
法定代表人：徐德华。
委托代理人：俞荣标。
被告：杨卫芳。
委托代理人：金水。
原告安吉铭泰市场发展有限公司诉被告杨卫芳房屋租赁合同纠纷一案，于2013年1月24日起诉来院，本院于同日立案受理后，依法由审判员杨卫星适用简易程序于2013年4月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人俞荣标律师、被告委托代理人金水律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年10月5日，原、被告双方签订了《时代生活广场商铺租赁合》、《时代生活广场经营管理协议书》及《租赁合同补充协议》，双方约定：被告向原告租赁时代生活广场二楼20号商铺，期限为三年，年租金11500元、管理服务费19000元；第一年的租金和管理服务费应在合同签订时一次性付清，第二、三年的分二次付清；逾期支付的，按日1‰支付违约金，逾期一月以上，原告有权解除合同，无条件收回商铺。自2010年12月28日起，被告即拖欠租金及管理服务费。原告于2011年12月28日书面通知解除合同，要求被告于2012年1月18日前腾空并退还商铺，但被告一直拒不履行。故诉请判令被告向原告支付租金、管理服务费15250元、商铺占有使用费22875元及违约金5566元。
被告辩称：与原告签订有相关合同及自2010年12月28日起未支付租金及管理费均属实，之所以未再支付租金及管理费，是因为原告未履行市场之职。2012年1月18日，原告强制关闭市场，也未对双方合同中的有关事项进行结算。故请求驳回原告之诉请。
原告为证明自己的主张，举证如下：
一、《时代生活广场商铺租赁合同》一份，证明被告租赁了原告相关商铺，双方约定了租金数额、支付方式及违约责任。被告质证无异议。
二、《时代生活广场经营管理协议书》一份，证明双方对市场管理服务费收取作出了约定。被告质证认为：该协议明确约定管理服务费包括物业管理费、卫生费等费用，而这些费用应由物业公司等相关单位收取，不应由原告收取。
三、原、被告于2010年9月30日签订的《租赁合同补充协议》一份，主要内容为：原告同意减免被告自2010年11月28日至12月27日这一个月的租金、管理费，作为对被告延迟开业的补偿；第二年租期租金、管理费分半年二次缴纳，于2010年12月25日前缴纳三个月租金、管理费，经营时限于2010年12月28日至次年6月27日共六个月，即交三个月免三个月，2011年6月25日前缴纳二个半月租金、管理费，经营时限由2011年6月28日至11月27日共五个月，即交二个半月免二个半月；第三年租金也实行交三个月免三个月的方法等等；被告必须缴清欠缴的第一年租期的全部租金、管理费，否则不能享受以上优惠，本协议无效。被告质证无异议。
四、原告于2011年12月29日寄送给被告的通知一份、寄送凭证一份，通知主要内容为：因被告自2010年12月28日起未缴付租金和管理费，合同已实际解除，现再次通知于2011年12月31日起解除双方合同，要求于2012年1月18日前腾空并交还商铺等等。原告以此证明已书面通知被告解除合同并要求腾退商铺。被告质证称未收到该通知，但对原告所主张的自2010年12月28日起未缴租金、管理费的事实不予否认。
五、《证据保全公证书》一份，该公证确认的事实为2012年3月8日、3月28日时代生活广场东侧通道、南侧大门、西侧大门等均张贴有落款时间为2012年2月10日的通知，通知内容为“时代生活广场已按通知于2012年1月20日起关门停业，但部分商户仍未办理手续退房，货物滞留在商铺内，现特此通知，请商户到北入口值班室办理退房手续……”。原告以此证明其在2012年2月10日又发出腾退商铺的通知并进行张贴。被告质证提出该公证文书内容仅能证明2012年3月8日、3月28日确有通知张贴，不能证明该通知张贴时间为2012年2月10日。
被告举证如下：
1、时代生活广场招商宣传资料二份；证明原告未实现其招商时对外宣传的方案；原告质证认为时代生活广场的经营方案已符合招商宣传方案，且原告也是按宣传方案在努力，但需全部商户共同努力才能达到。
2、部分商户自行编写的资料一份，内容主要涉及时代生活广场存在火灾隐患、经营场所漏水、管理混乱等状况，被告以此证明原告未尽管理之职；原告质证认为该资料仅为被告单方的陈述，不能作为证据，且火灾隐患也仅是整改的问题，并不影响被告的经营。
3、（2012）浙安证内字第189号公证书一份，该公证确认的事实为2012年2月2日下午三时许，时代生活广场南侧、西侧大门均上锁，被告以此证明在2月2日原告并未张贴通知要求商户腾退商铺，且当时原告已对商场相关大门上锁，故原告要求被告支付合同解除后商铺使用费的理由是不能成立的；原告质证认为原告是在2011年12月28日书面通知解除租赁合同并于2月10日张贴通知的，而且原告要求被告办理退房手续，但被告未办理退房手续，故应支付商铺的占有使用费。
4、分配方案等，该分配方案系时代生活广场关闭后，商户表决通过的要求进行赔偿的方案，其中有“原已经交纳给铭泰市场的第二年房租退还”等内容；被告以此证明被告无需再缴纳第二年的租金；原告质证认为此分配方案仅为被告等商户单方面的意思表示，未经原告认可，对原告不具约束力。
5、原告（甲方）与安吉惠家超市有限公司（乙方）于2012年11月18日签订的《房屋租赁权转让合同》一份，主要内容有：2012年7月18日，甲、乙双方签订了《房屋租赁合同》，由甲方将时代购物中心出租给乙方，乙方为此已实际支付215万元；甲方因无法履行所签订的《房屋租赁合同》，将其与原时代购物中心的业主签订的房屋租赁合同的所有权益和义务全部转让给乙方，今后由乙方继续履行与业主间的各项权利义务；另甲方所添置的设备、装修折价100万元由乙方汇入指定帐户，该款专款专用，作为“甲方在经营期间遗留的商户的赔偿金”；被告以此证明原告对商户负有赔偿责任且已有相关款项作为赔偿之用；原告质证认为该转让合同系原告与案外人安吉惠家超市有限公司所签订，安吉惠家超市有限公司支付给原告100万元并要求专款专用，目的是解决其与案外人的关系，并不表示原告应对被告进行赔偿。
综上，原告证据一系双方签订的商铺租赁合同，因双方均无异议，故本院对被告依约租赁了原告的相关商铺，并约定了租金数额、支付方式及违约责任的事实予以确认。证据二系双方签订的经营管理协议，被告质证未对其真实性提出异议，仅提出其中所含的相关费用应由相关单位收取而不应由原告收取的意见。按双方在协议中明确约定了管理、服务费用的标准和收取方式，该约定也无违反法律、法规之处，且原告对时代生活广场确有管理和服务的事实，故对被告的质证意见不予采纳。证据三系双方另行签订的对租金、管理费用实行优惠的协议，被告质证无异议，故本院对之后双方签订协议调整租金、管理服务费的事实予以认定。证据四系原告致被告解除租赁合同并腾退商铺的通知，被告质证未收到该通知，原告同时提交的寄送凭证上“收件人签名”一栏中无任何签名，原告也未能进一步举证以证明被告确已收到该通知，故本院对被告未收到该通知的事实予以认定。证据五系已张贴通知的公证证明，其取证日期分别为3月8日、3月28日，虽通知本身落款时间为2012年2月10日，但公证文书并不能证明其时原告已进行张贴，故对被告的相关质证意见予以采信。
被告证据1系原告的招商广告，究其内容，表达的是其愿意向社会出租时代生活广场商铺的意思，其主观意愿是想让社会了解到其有商铺可用于招租，主旨在于向社会不特定的个体发出邀请，邀请其向自己发出承租该市场商铺的要约，以便签订租赁合同；虽然具体内容中介绍了市场的位置、经营项目、商家出台的优惠政策及招商地点等事项，但这些内容都不应视为是租赁合同当事人的权利义务，因此，该广告只是一种单方行为，不具备合同的基本内容；原告发布该广告的目的无疑是希望人们看到招商广告后来与之协商，就承租商铺达成合意后，收取租金。事实上，本案双方后来签订租赁合同，正是被告在知道招商广告后，向原告发出要约，双方经协商后原告予以承诺的结果。正因为证据1的广告是要约邀请而不是要约，故本院对被告以其为依据提出的主张不予采信。证据2系商户自行编写的、内容主要涉及时代生活广场存在火灾隐患、经营场所漏水、管理混乱的资料，在被告未进一步进行举证且原告不予认可的情形下，仅凭此资料，尚不足以对被告据此主张的相关事实径行认定。而原告质证只对被告据此主张的相关消防大队于2011年2月将时代生活广场列入重大火灾隐患单位并进行公布的事实无异议，故对此事实本院予以认定。证据3的公证书证明了2012年2月2日下午时代生活广场南侧、西侧大门均上锁的事实。证据4系时代生活广场的商户于2012年11月12日开会通过的要求原告进行经济赔偿的具体方案，在原告质证提出此方案未经原告同意，只是商户单方面意思表示，对原告不具约束力的情形下，被告也未能进一步举证以证明原告认可了该方案，故此证据只能证明存在商户们于2012年11月12日开会通过了要求原告进行经济赔偿方案的事实，但不能证明原告已认可该方案。证据5系原告向案外人转让时代生活广场的协议之一，该证据虽具真实性，但其为原告与案外第三人间的协议，故与本案争讼的事实不具关联性。
庭审中，原、被告双方对下列事实均予认可：自2010年12月28日被告拖欠租金、管理服务费后，原告曾进行过催讨；原告于2012年1月20日实际关闭了时代生活广场；原告实际关闭之前，基本上尚能进行正常经营。
综上，本院认定事实如下：2009年10月5日，原、被告双方签订了《时代生活广场商铺租赁合同》、《时代生活广场经营管理协议书》，双方约定：被告向原告租赁时代生活广场二楼20号商铺，期限三年，自2009年11月28日起至2012年11月27日止，年租金11500元、管理服务费19000元；第一年的租金和管理服务费应在合同签订时一次性付清，第二、三年的分二次付清；逾期支付的，按日1‰支付违约金，逾期一月以上，原告有权无偿无条件收回商铺；原告应该为经营者提供相应的服务、创造良好的经营环境；双方严格遵守市场的消防、安全制度等等。合同签订后，被告即依约取得相关商铺的租赁经营权。2010年9月30日，双方又签订《租赁合同补充协议》一份，主要内容为：原告同意减免被告自2010年11月28日至12月27日这一个月的租金、管理费，作为对被告延迟开业的补偿；第二年租期租金、管理费分半年二次缴纳，于2010年12月25日前缴纳三个月租金、管理费，经营时限于2010年12月28日至次年6月27日共六个月，即交三个月免三个月，2011年6月25日前缴纳二个半月租金、管理费，经营时限由2011年6月28日至11月27日共五个月，即交二个半月免二个半月；第三年租金也实行交三个月免三个月的方法等等；被告必须缴清欠缴的第一年租期的全部租金、管理费，否则不能享受以上优惠，本协议无效。但自2010年12月28日起，被告开始拖欠租金、管理服务费。2011年12月29日，原告至函被告，称被告自2010年12月28日起未缴付租金和管理费，合同已实际解除，并再次通知于2011年12月31日起解除双方合同，要求被告于2012年1月18日前腾空并交还商铺等等。但该函件的寄送凭证上，无收件人签名。在此期间，相关消防大队于2011年2月将时代生活广场列入重大火灾隐患单位并进行了公布。至2012年1月20日，原告因故实际关闭了时代生活广场。时代生活广场关闭后，原告曾张贴通知，要求商户办理退房手续。被告对此未作响应。后原告将时代生活广场转让他人，而商户也集体要求原告赔偿损失。
本院认为，原、被告双方签订的《时代生活广场商铺租赁合》、《时代生活广场经营管理协议书》和之后签订《租赁合同补充协议》，其内容均未违反法律、法规，属有效合同。依据上述合同，被告应履行及时偿付租金并缴纳管理服务费的义务。但被告自2010年12月28日起拒交租金、管理服务费，其行为显属违约。被告应承担继续偿付租金、缴纳管理服务费的义务。故对原告要求被告支付相关租金和管理服务费的诉请，本院原则上予以支持。本案双方约定有租金逾期一月以上，原告有权无偿无条件收回商铺，故原告因被告拒交租金而行使合同解除权的行为，理由正当。被告应继续缴纳的租金和管理服务费的期限，以自拖欠之日计算至双方合同实际解除日止为宜。诉讼中，被告对原告主张的已于2011年12月29日致函通知其解约的事实不予认可，原告也未能进一步举证以证明该解约通知确已送达被告，按解约应以通知送达为要件，故就本案而言，至迟至原告关闭时代生活广场的2012年1月20日，可视为双方实际解约之日。但原告现诉请的租金、管理服务费均计算至其主张的通知解约日，即只计算至其实际关闭时代生活广场日之前的2011年12月28日，对此，属其自行处分自己的权利，本院予以支持。双方在合同中约定的年租金和服务管理费之和为每年30500元，原告要求的应缴期限恰为一年，按双方之后签订《租赁合同补充协议》减半缴纳之约定，被告应向原告缴纳租金、管理服务费计为15250元。关于原告诉请的商铺占有使用费，按如果双方解除合同后，被告仍占有并使用商铺的，则应继续支付费用，此费用应以年租金为标准计算至时代广场实际关闭日为宜。因为原告关闭时代生活广场后，被告事实上也不可能完全控制并使用该商铺进行经营活动。故被告应按《租赁合同补充协议》确定的年租金标准支付自2011年12月29日至2012年1月20日的商铺占有使用费。本案中，被告因未依约及时缴纳租金、管理服务费而违约，原告也因未尽管理之职致重大火灾隐患等情形而存在违约行为，双方各自违约的，应各自承担相应的责任，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告杨卫芳向原告安吉铭泰市场发展有限公司支付租金、管理服务费15250元、商铺占有使用费346元，合计15596元，限于本判决生效后七日内履行；
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费450元（已减半），原告负担289元，被告负担161元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 杨卫星
二〇一三年四月二十日
书记员 费丹枫