安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0203民初2741号原告：孙勇，男，汉族，1988年4月26日出生，职高文化，无固定职业，户籍地安徽省繁昌县。委托代理人：胡传怀，安徽申腾律师事务所律师。委托代理人：杨楠，安徽申腾律师事务所律师。被告：陶功保，男，汉族，1965年10月11日，文化，芜湖海事局员工，户籍地安徽省铜陵市铜官山区。原告孙勇诉被告陶功保房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年9月29日受理后，依法由审判员苏元义适用简易程序，于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告孙勇及其委托代理人胡传怀、杨楠到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2016年8月8日签订一份《房屋买卖合同》，约定在弋江区友家房产中介的中介服务下，原告以668000元的价款购买被告所有的位于芜湖市弋江区江岸明珠1#1-1603室的房屋。合同签订当日，原告依约向被告支付了2万元定金，并取得被告开开具的定金收条。根据合同约定，被告应于合同签订后7日内向银行提供乙方（即原告）按揭贷款所需要的必要材料，并配合乙方在贷款审核通过后10日内（即2016年9月10日前）去银行还清贷款并办理解除抵押相关手续，办理完毕该房屋过户事宜。但上述期限内，原告多次催告，被告以市场近期房价上涨为由拒不履行合同，导致该房屋至今未办理解除抵押相关手续和任何过户手续。因被告的违约行为导致合同无法继续履行，被告的违约行为严重损害了原告利益，根据双方合同约定，被告应当承担相应违约责任。现请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告承担延迟履行违约金自违约之日（2016年9月11日）起至法院判决书的生效之日止，按每日267.2元（总房价款的0.04%）计算；被告向原告支付违约金133600元（按合同约定计算的，如被告不能交付房屋则支付房屋总价20%的违约金）；本案诉讼费5240元、保全费3870元、保全保险费用1336元、中介费6700元、房贷的相关费用包括房贷评估费、代办费、担保费共7230元、律师费25000元、定金20000元，合计69376元，由被告承担。原告为支持其诉讼请求及陈述的事实和理由提交证据如下：1、原、被告身份证复印件，证明原、被告身份信息；2、房屋买卖合同，证明2016年8月8日原被告依法签订了房屋买卖合同；3、收条一张，证明2016年8月8日原被告签订房屋买卖合同后，原告支付了被告定金；4、借款合同，证明原告已经办理按揭贷款手续；5、芜湖市不动产登记申请表，证明原被告双方共同向中国建设银行申请办理了抵押贷款手续；6、短信记录，证明被告向中介提出不卖房了；7、网上销售广告，证明被告在网上出挂案涉房屋的信息，以实际行为表示不再履行合同，故系被告违约。被告未作答辩，亦未提交相应证据。经当庭举证，本院对当事人所举证据认证如下：对原告所举证据1、2、3、4、5、6、7，本院经审查结合本案案情对其真实性予以综合认定。经当庭举证、质证、认证及当事人陈述，审理查明的事实如下：原被告于2016年8月8日签订一份《房屋买卖合同》，约定在弋江区友家房产中介的中介服务下，乙方（即原告）以668000元的价款购买甲方（即被告）所有的位于芜湖市弋江区江岸明珠1#1-1603室（建筑面积103平方米）的房屋，佣金为成交总价的1%即为6680元，过户服务费1000元，本合同签订当时，乙方当即支付给丙方（即弋江区友家房产中介），本合同签字盖章后，乙方当即支付给甲方购房定金2万元，甲乙双方同意在签完此合同后7个工作日内，向银行提供乙方按揭贷款所需要的必要材料，甲方在乙方在贷款审批通过后10日内去银行还清贷款并办理解除抵押相关手续，办理过户手续当日，乙方即时一次性付清首付款17.8万元（含定金）给甲方，甲方应拿出5000元作为交房保证金放于丙方，丙方出具收条，甲方应在收到银行尾款后于2016年10月31日将房屋交付乙方，移交该房屋房门钥匙，双方共同对该房屋及附属设施等具体情况进行验收并签字确认等。合同签订当日，原告依约向被告支付了2万元定金，并取得被告开开具的定金收条，载明：本人是地址江岸明珠1#1-1603室房屋的业主，姓名陶功保身份证号420106196510112838，今收到孙勇身份证号340222198804260515交来的购房定金款共计￥20000（贰万元整）元，承诺：房产证出来之前有任何关于此房屋过户的事宜，双方应积极配合处理！收款人：陶功保，交款人：孙勇，日期：2016年8月8日。后因原告多次催促被告办理房屋过户、交付无果。遂成讼。另查明：在审理过程中，被告也申请解除双方签订的《房屋买卖合同》，同时认为原告主张违约金过高，请求法院予以适当减少。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告陶功保签订的房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力。被告陶功保未能按照合同约定于2016年10月31日前将涉案房屋交付给原告，导致合同目的无法实现，被告陶功保的行为已经构成根本违约，原告诉请要求解除原被告之间的《房屋买卖合同》理由正当，被告也同意，本院予以支持。关于原告要求返还定金2万元并要求支付违约金的诉请，根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告选择适用违约金条款，要求被告陶功保返还定金2万元的诉请符合法律规定，应予支持；至于违约金数额，因涉案合同约定违约金按照合同出售价的20%计算，现被告陶功保以违约金过高为由请求减少，根据弋江区近期房价上涨的事实，同时结合原告其他损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为10万元，超出部分应予驳回。关于原告要求支付房屋中介费、保全保险费用、房贷的相关费用（包括房贷评估费、代办费、担保费）、律师费的请求，根据涉案合同约定，由违约方承担，本案中被告陶功保作为违约方，已判决其承担违约金，且在酌定违约金时已对该项损失予以考量，故对原告的该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一、二款，第九十四条第二款第（四）项，第一百零七条，第一百一十四条第二款，第一百一十五条，第一百一十六条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙勇与被告陶功保于2016年8月8日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陶功保于本判决生效之日起十日内返还原告孙勇定金2万元；三、被告陶功保于本判决生效之日起十日内支付原告孙勇违约金10万元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5240元，保全费3870元，合计9110元，由原告负担7473元，被告陶功保负担1637元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  苏元义二〇一六年十二月二十日书记员  周维丽附本案适用的法律条款：《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的。当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务、经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。