连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第1063号
原告曹剑川（反诉被告）。
被告李莉（反诉原告）。
原告曹剑川（反诉被告）与被告李莉（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员于华天适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹剑川（反诉被告）的委托代理人，被告李莉（反诉原告）的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告曹剑川诉称，2009年11月25日，原、被告签订商品房租赁合同，合同约定，原告将新浦区步行中街5-115号营业房出租给被告经营服装百货使用，租赁期限从2009年11月27日至2012年11月26日。租赁期限结束，若双方未续签租赁合同，则被告应无条件从该房搬出并向原告交房。但合同到期后，被告仍非法占用该房，致使原告无法正常使用。被告未按照合同约定足额支付租金，尚欠2010年、2011年租金各5000元，共计10000元。现诉至贵院，请求判令：一、被告立即腾空所占用的新浦区步行中街5-115号营业房，并交付原告；二、判令被告支付拖欠的租金10000元；三、被告支付逾期腾房所产生的房屋占用租金；四、被告承担本案诉讼费用。
本诉被告李莉辩称，一、原告委托本人代为看管房屋，不存在不交房、以及占用房屋期间租金问题；二、双方曾有口头协议，后两年每年减收租金5000元，不存在拖欠租金问题。
反诉原告李莉诉称，2012年12月13日，被反诉人通过其代理人与反诉人签订协议一份，约定由反诉人交付房屋，被反诉人支付100000元补偿费。被反诉人没有与他人谈妥出租事宜，于2012年12月15日通过其代理人委托反诉人暂时代为看管房屋，反诉人相信其有代理权，其代理人应属表见代理。另双方签订租赁合同时，反诉人有10000元保证金在被反诉人处，现请求法院判令：一、反诉被告支付补偿费100000元并返还保证金10000元；二、反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告曹建川辩称，一、反诉被告并未委托反诉原告代为看管房屋，李俊呈的代理权限仅为收回房屋，其无权与反诉原告签订相关协议；二、转租费并没有得到反诉被告的认可，也没有任何证据证明反诉被告知晓该转租费；三、反诉没有法律依据，反诉与本诉不具有牵连关系。
经审理查明，2009年11月25日，曹剑川与李莉签订商品房（店铺）租赁合同，约定甲方（曹剑川）将其所有的位于新浦区步行中街5-114、115号营业房约半间5-115号出租给乙方（李莉）经营服装、百货使用。乙方盈亏自负，试用期间，乙方如果将该房屋转租或分组给他人（丙方）经营，必须事先得到甲方的书面同意，并由甲方和丙方重签租赁合同。租赁期限从2009年11月27日至2012年11月26日止。第一年（2009年11月27日至2010年11月26日）租金为165000元，第二年（2010年11月27日至2011年11月26日）租金为175000元，第三年（2011年11月27日至2012年11月26日）租金为185000元。付款方式为乙方按时将租金存入甲方本人银行信用卡内，以存款回单为据。甲方收取乙方租房违约保证金10000元，乙方如果违反合同任一条款，甲方有权收房，并没收该保证金。双方还就其他事项做出具体约定。
2012年11月16日，曹剑川向李俊呈出具委托书，内容为一、本店铺我租给李莉女士的租赁合同租期终止日为2012年11月26日。到期后我出租方需自用。二、现委托李俊呈先生代表我本人于2012年11月27日始按租赁合同条款收回本店铺。对于该委托书，本诉原告仅认可其真实性，并认为李俊呈的代理权限仅为收房。
2012年12月13日，李俊呈代曹剑川（甲方）与李莉（乙方）签订协议一份，该协议第三条约定：2012年12月13日乙方腾空房屋，店铺内所有装修、空调等不变动，赠送给甲方。而甲方一次性补偿乙方人民币100000元……2012年12月15日，李俊呈向李莉发出通知一份，内容为：因曹总还没有找到新的承租人，曹总指示我委托你暂时代为看管房屋。李莉提供上述两份证据拟证明其占用诉争房屋具有合法依据，并在反诉中主张补偿费100000元，但曹剑川认为该内容超出其授权范围，不予认可。
李莉的证人李俊呈出庭作证时称其接受曹剑川的委托，办理新浦区步行中街、东街等多处房屋的出租、洽谈等事宜。补偿协议系曹剑川本人起草，电话要求其代签。庭审中，曹剑川质疑该证人证言的真实性，而李莉则无异议。
另查，李莉自2012年11月26日仍占有诉争房屋进行经营，至今未搬出。
上述事实，有双方当庭陈述及曹剑川举证的房屋产权证书、商品房租赁合同，李莉举证的商品房租赁合同、委托书、补偿协议、看房通知、证人李俊呈的证言等在案予以证实。
本院认为，租赁合同到期后，如承租人仍非法占据房屋，出租人有权基于其对房屋的所有权，请求承租人搬离房屋并给付占有使用费。本案中，李莉称租期结束后仍经营使用诉争房屋的合理依据在于李俊呈让其代为看房。而曹剑川认为其授权范围仅为收房，李俊呈收房以外的行为属无权代理。从双方诉辩情况以及提供的证据来看，授权委托书中李俊呈的代理权限虽然仅为收房，但李俊呈以曹剑川的名义从事了新浦区步行中街、东街多处门面房的收房、租房、洽谈等业务，况且在签订协议时署名“曹剑川（李俊呈代）”，在此情况下李莉作为善意第三人有理由相信李俊呈有代理权。本院综合考虑本案具体案情、曹剑川的授权委托行为、李俊呈的代理行为、李莉的知情程度等因素后认为，李俊呈的行为符合《中华人民共和国合同法》关于表见代理的规定，根据该规定，李俊呈签发补偿协议及看房通知的行为有效，相应法律后果应由曹剑川承担。李莉应按照通知腾空房屋并对房屋进行看管。但租赁合同终止后，李莉并没有腾房、看房而是继续占据房屋进行经营，该行为侵害了曹剑川对房屋的占有、使用、支配、收益等权利，现曹剑川请求排除妨害并参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的主张符合法律规定，应予支持。该费用应从租赁合同到期后第二日计算至判决确定之日，本院将数额确定为92500元（185000÷12×6）。关于本诉中的拖欠租金问题，李莉虽辩称双方曾口头约定第二年和第三年租期各减收租金5000元，但并未提供相应证据加以证实，故对其抗辩观点，本院不予采纳，李莉应给付拖欠曹剑川第二年租金5000元、第三年租金5000元，共计10000元。
关于反诉部分，李莉依据其与李俊呈的补偿协议第三条，要求曹剑川给付补偿费100000元。该费用应理解为出租方对承租方的一种补偿，而上文已阐明，李俊呈的行为构成表见代理，故曹剑川应给付补偿费100000元。关于保证金，双方签订的房屋租赁合同第五条明确了出租人返还租金的前提是承租人不存在违约行为，而李莉已被证实有拖欠房屋租金的事实，故对返还保证金10000元的诉请，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告李莉于本判决生效之日起十日内搬出位于新浦区陇海步行中街5号楼一楼115号店铺。
二、本诉被告李莉于本判决生效之日起十日内一次性给付本诉原告曹剑川房屋占有使用费92500元。
三、本诉被告李莉于本判决生效之日起十日内一次性给付本诉原告曹剑川拖欠租金10000元。
四、反诉被告曹剑川于本判决生效之日起十日内一次性给付反诉原告李莉补偿费100000元。
五、驳回本诉原告曹剑川其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告李莉其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2380元（本诉原告已预交），由本诉原告曹剑川负担280元，本诉被告李莉负担2100元，本诉被告负担部分于给付上述款项时一并给付本诉原告；反诉受理费1150元（反诉原告已预交），由反诉原告李莉负担150元，反诉被告曹剑川负担1000元，反诉被告负担部分于给付上述款项时一并给付反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3530元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：440301040009094。
代理审判员 于华天
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 李 红