北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08579号
上诉人（原审原告，原审反诉被告）杨威，男，1978年11月26日出生。
委托代理人田淑兰，女，1958年3月9日出生。
被上诉人（原审被告，原审反诉原告）北京地天泰物业管理有限公司，住所地北京市平谷区大华山镇兴华工业小区4区26号。
法定代表人陈刚，总经理。
上诉人杨威因与被上诉人北京地天泰物业管理有限公司（以下简称地天泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2014年6月杨威诉至原审法院称：2008年4月10日，杨威与地天泰公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期满后杨威有优先承租权，并且地天泰公司信誓旦旦的告诉杨威大胆投资，保证合同期满后再续租五年。杨威信以为真，所以聚集所有家庭财产等对租赁房屋进行装修和设备购置。2012年6月，因为政府修路，要收回房屋门前场地，地天泰公司召集包括杨威在内的五家商户，告知政府修路期间的房租可以免除，但是商户得写申请，并且门前场地一定要派人守住，不能轻易让政府修路。于是杨威书写申请交给地天泰公司转交给武警八支队。2012年10月12日，杨威开始没有交纳房屋租金，因为不知道要交多少租金。2014年，房屋所有权人起诉地天泰公司要求支付房屋使用费，并要求腾退房屋，事实上，地天泰公司的租赁期限仅仅到2013年3月20日，杨威与地天泰公司的合同截止日期为2013年4月12日，地天泰公司不能保证杨威在合同期满后再续租，更不能保证杨威的优先承租权，给杨威造成很大损失。故此诉至法院，请求人民法院判令地天泰公司赔偿杨威转让费11万元，判令地天泰公司赔偿杨威装修费19万元，判令地天泰公司退还杨威保证金2.4万元，判令地天泰公司退还杨威2012年7月1日至2012年10月12日期间的房屋租金72900元，判令地天泰公司退还杨威2010年4月12日起至2012年6月30日部分房屋租金30万元。
地天泰公司在原审法院辩称：2010年4月12日双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议书》，约定地天泰公司出租朝阳区来广营地区红军营东路9号院2号楼首层部分房屋，面积为222平方米，租赁期限至2013年4月9日，年租金243000元。租赁房屋的水、电费由杨威负担。杨威未按合同的约定交纳房租或其他有关费用逾期超过15日的，地天泰公司有权解除合同，杨威应按全年租金的10%向地天泰公司支付违约金，并赔偿因其违约给地天泰公司造成的经济损失。合同签订后，地天泰公司依合同约定将房屋交付给杨威使用，杨威使用至今，但杨威拖欠2012年10月12日至今欠缴的房屋租金，杨威之行为严重违约，现提出反诉，请求人民法院判令杨威支付地天泰公司2012年10月12日起至2013年4月9日期间的房屋租金120150元，判令杨威支付地天泰公司房屋使用费（243000÷365×2014年4月10日起至实际腾房之日止的），判令杨威支付水电费482.6元、暖气费3330元，判令杨威支付违约金24300元。
杨威在原审法院针对反诉辩称：杨威没有违约，不缴纳房屋租金是有原因的，在修路之前，杨威没有差地天泰公司房屋租金。杨威不同意交纳2012年10月12日到2013年4月9日的房屋租金，因为部队已经答应免房租。2012年10月17日，杨威写了申请，但是地天泰公司没有回复，在杨威不知道交多少钱的情况下，地天泰公司给我停水停电，杨威至今没有水电，杨威无法营业。地天泰公司与部队之间的租赁协议是到2013年3月20日，地天泰公司没有权利向杨威要求2013年3月20日之后的房租。杨威不同意2014年4月10日到腾房之日的使用费，杨威多次要求腾房，地天泰公司不收房屋，2013年4月12日、5月2日杨威交给地天泰公司两份函件要求交房，地天泰公司不收。杨威不同意支付水电费，因为地天泰公司早就停水停电了。杨威不同意支付违约金，因为杨威没有违约。
原审法院经审理查明：2010年4月12日，地天泰公司与杨威签订《房屋租赁合同》，其内容为地天泰公司同意出租且杨威同意承租朝阳区来广营红军营南路武警招待所楼首层商铺一部分，作为杨威的经营场地，双方同意该场地租赁建筑面积为222平方米。杨威在使用该场地时应合法经营，经营范围为餐饮。租赁期限自2010年4月12日起至2013年4月9日止。自该场地交付使用之日起，杨威应向地天泰公司交纳租金。地天泰公司于2010年4月12日前将所租房屋交付杨威，且杨威同意按租赁物及附属设施现状承租。在合同签署当日，杨威须向地天泰公司交纳年租金总额百分之十的保证金24300元。杨威在租赁期限内租用该场地，租金共计243000元。双方签署合同之日，杨威须向地天泰公司支付6个月的租金，以后杨威须于每年4月1日和10月1日前向地天泰公司交纳下一个半年度的租金。支付租金以现金或支票方式均可。资金到账后给杨威开具发票。杨威向地天泰公司缴付的保证金，视为杨威向地天泰公司承诺遵守本合同规定的保证。如杨威违约或单方提前终止合同（因地天泰公司违约造成杨威终止合同除外），所有保证金将不予退还，地天泰公司并保留向杨威追讨赔偿的权利。本合同之保证金不计利息，在杨威租赁期满三十日内扣除杨威应付账款的费用后归还杨威。地天泰公司提供自来水、电、暖。用水、用电由地天泰公司负责单独安表，水、电、暖价格按北京市政府相关部门规定的商业计费标准计算，且按市价格政策变动而变动。杨威应在收到缴费通知的3日内，向地天泰公司支付相关费用，若杨威逾期7日仍未交付相关费用，地天泰公司有权停止供给服务。杨威承租的门面房正前方8米的车位有优先使用权，8米以外的车位为各商户公共使用。除人力不可抗拒或非地天泰公司所控制的原因外，地天泰公司需按杨威的营业时间保障杨威在该场地内的正常经营。杨威未按本合同规定向地天泰公司交纳有关费用或未按本合同规定向地天泰支付违约金，地天泰公司有权从保证金中扣除该笔款项，如保证金不足该笔款项时，地天泰公司有权要求杨威就欠缴纳部分进行补交，补交不足，地天泰公司除有权即时终止提供该场地营业所必须之条件，地天泰公司可依法追究杨威法律责任。同日，地天泰公司与杨威签订《补充协议书》，其内容为水、电、暖气价格问题按国家经营企业均应按商业计价标准缴费的规定，水费6.1元每立方米，每月查表一次，电费1元每度，每月查表一次，暖气费30元每平米每冬季，每年11月10日前交纳，以上费用均由地天泰公司代收，再交至武警。
2012年10月16日，地天泰公司出具函，其内容为根据合同规定，2012年10月17日地天泰公司将终止合同收回出租给北京杨威面馆的房屋，与此同时将停水停电。
2012年10月30日，地天泰公司出具《通知》，其内容为按照双方合同的约定，地天泰公司于2012年10月16日上午以书面通知函给田淑兰，地天泰公司将终止合同，收回出租给杨威面馆的房屋。时间已过半个月了，杨威面馆近半个月将屋内的空调及厨房用具物品清理完毕，目前只剩余少量桌椅。地天泰公司研究决定杨威于2012年10月31日上午12点前无条件撤离所租赁房屋，地天泰公司收回房屋并封门。
2013年5月7日，地天泰公司出具《关于2013年4月12日、5月2日来函的回复》，其内容为关于双方房屋租赁合同事宜，杨威2013年4月12日、5月2日来函已收悉，现回复如下：杨威在4月12日来函中要求地天泰公司返还杨威自2012年7月1日起已交纳的房屋租金并如数退还房屋押金，对此，地天泰公司不能同意。首先，杨威与地天泰公司签订租赁合同至今一直占有、使用所承租的房屋，期间并无中断，故地天泰公司没有义务向杨威返还2012年7月1日起已交纳的房屋租金。其次杨威至今仍拖欠地天泰公司房租、水电费、取暖费等各项费用合计123962.6元。按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，地天泰公司有权从保证金中扣除杨威所拖欠的费用，杨威所缴纳的保证金为24300元，尚不足以支付杨威拖欠的费用，故地天泰公司无法向杨威退还保证金。地天泰公司同意杨威在5月2日来函中提出的可随时腾退房屋的意见，现定于2013年5月10日前办理交房手续，届时请杨威本人会同地天泰公司工作人员共同办理房屋及有关设施的交接手续。杨威至今仍未向地天泰公司支付自2012年10月12日至2013年4月9日的房屋租金120150元，2012年9月至2013年4月期间的水费、电费482.6元，自2012年11月15日至2013年3月15日的取暖费3330元，以上合计123962.6元，请杨威于2013年5月10日之前将上述费用向地天泰公司交清。
2014年7月24日，法院进行现场勘验。诉讼中，经法院释明，杨威先申请对相关房屋之装修进行鉴定，后又放弃相关申请，其也不同意腾退房屋。经询，杨威、地天泰公司确认杨威支付地天泰公司保证金24300元，且房屋租金已经交至2012年10月11日。
另查一，中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部与地天泰公司就涉案租赁物正在诉讼过程中，中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部要求地天泰公司支付相应费用，提交了其与地天泰公司之间的（2007）武房租合字第10401号和10402号《武警部队房地产租赁合同》（租赁建筑面积分别为1797.14平方米、1561平方米，年租金分别为70万元、665471元，租期均为2007年11月20日到2013年3月20日），均主张按照合同约定标准要求地天泰公司支付租金及合同到期后房屋占用期间的房屋使用费。
另查二，2012年11月23日，北京市朝阳区来广营乡司法所出具《证明》，其内容为2012年11月4日上午，来广营乡司法所接武警八支队汤股长电话，请来广营乡司法所协助处理商户与部队的事。司法所于当日上午11时左右赶到现场，当时双方正在部队的会议室进行商谈，司法所就参与了此次商谈。在商谈中，部队的一位领导说过减免租金的事。
原审法院认定上述事实有当事人陈述、《房屋租赁合同》等相关证据在案佐证。
原审法院经审理后认为：杨威、地天泰公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，但依据《武警部队房地产租赁合同》显示地天泰公司的租赁期间截止到2013年3月20日，地天泰公司未提供相关证据证明其陈述的租赁期间延长事宜，故杨威、地天泰公司签订的《房屋租赁合同》有效的租赁期间应为2010年4月12日起至2013年3月20日，在上述期间内，双方应依约履行上述合同。
关于杨威要求退还2010年4月12日起至2012年6月30日期间部分房屋租金、装修费一节，杨威实际占用涉案场地至今，故法院对其诉讼请求不予支持，关于转让费一节，杨威该项诉讼请求无合同依据，法院对此不予支持。关于地天泰公司退还杨威2012年7月1日至2012年10月12日期间的房屋租金72900元一节，鉴于2012年6月底开始的修路、中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部修路期间的表态、地天泰公司和杨威庭审中的抗辩意见等因素，法院对2012年7月1日起至2013年3月20日期间的房屋租金进行酌减，并将酌减部分已交租金冲抵杨威未缴纳的部分租金。关于杨威要求退还保证金24000元一节，《房屋租赁合同》对保证金有明确约定，鉴于杨威实际占用房屋使用至今，保证金应该用以冲抵杨威未缴纳的部分房屋租金和2013年3月20日之后的房屋使用费，故法院对杨威该项诉讼请求不予支持。
关于地天泰公司要求杨威支付2012年10月12日到2013年4月9日期间的房屋租金一节，此需要考虑以下几点，第一，地天泰公司仅能要求2012年10月12日起至2013年3月20日期间的房屋租金，第二，考虑房屋租金酌减因素，第三，杨威已经交纳的保证金应用于冲抵相关费用，杨威应该支付地天泰公司2012年10月12日起至2013年3月20日房屋租金9297元。关于房屋使用费一节，考虑到杨威实际占用房屋、房屋的状况、双方交接房屋情况等因素，故法院确定杨威应支付地天泰公司房屋使用费，具体数额由法院酌定。关于水电费、暖气费一节，依据《补充协议书》约定地天泰公司为代收代缴，现武警未进行相关主张，故法院对地天泰公司该项诉讼请求不予支持；关于违约金一节，杨威迟延交纳2012年10月12日起的租金，但地天泰公司在租赁期限、门口停车位亦存在相关问题，故法院对地天泰公司该项诉讼请求不予支持。据此，原审法院于2015年3月判决：一、杨威于判决生效后七日内支付北京地天泰物业管理有限公司房屋租金九千二百九十七元。二、杨威于判决生效后七日内支付北京地天泰物业管理有限公司房屋使用费{计算方式为二十四万三千元除以三百六十五除以二乘以自二〇一四年四月十日起至杨威实际腾退完毕《房屋租赁合同》中场地之日止}三、驳回杨威全部诉讼请求。四、驳回北京地天泰物业管理有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，杨威不服，以原审法院认定事实不清、适用法律错误为由上诉至本院，上诉请求为：撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27899号民事判决第二项、第三项，将本案发回重审或者改判支持杨威一审诉讼请求。地天泰公司向本院寄送书面意见，表示虽对原审判决有异议，但未上诉，不同意杨威的上诉意见。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实无异。
上述事实，有当事人在二审期间的陈述等在案佐证。
本院认为：依本案查明之情况，杨威实际占用涉案场地至今，原审法院据此对杨威要求地天泰公司退还2010年4月12日起至2012年6月30日期间部分房屋租金及装修费之请求不予支持，并无不当。关于转让费之诉讼请求，因无合同依据，原审法院不予支持亦无不妥。关于杨威要求地天泰公司退还保证金24000元之主张，本院认为，在合同履行过程中，确实存在修路影响经营之情形，但鉴于原审法院对修路期间的房屋租金已予以酌减，并已将保证金24000元用于冲抵杨威未缴纳的部分房屋租金和2013年3月20日之后的房屋使用费，故对杨威要求地天泰公司退还保证金24000元的请求，本院不予支持，对杨威要求不按照原审法院确定的标准支付2014年4月10日起至实际腾退之日止的房屋使用费的请求，本院亦不予支持。关于杨威要求地天泰公司退还其2012年7月1日至2012年10月12日期间的房屋租金72900元，原审法院综合考虑庭审及证据情况后，对2012年7月1日起至2013年3月20日期间的房屋租金进行酌减，并将酌减部分已交租金冲抵杨威未缴纳的部分租金，本院对此予以确认，杨威要求不支付地天泰公司房屋租金9297元之主张，本院亦无法支持。综上，杨威的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10769元，由杨威负担（已交纳）。一审反诉案件受理费2362元，由杨威负担1454元（杨威于本判决生效后七日内交纳），由北京地天泰物业管理有限公司负担908元（已交纳）。二审案件受理费10769元，由杨威负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 吴 越