山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终6226号
上诉人（原审被告）：济南妇科医院，住所地济南市
法定代表人：林永贵，院长。
委托诉讼代理人：王新亮，山东新亮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚建华，山东新亮律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局，住所地济南市。
法定代表人：李健，主任。
委托诉讼代理人：董娟，山东鲁泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈兴田，山东鲁泉律师事务所律师。
上诉人济南妇科医院因与被上诉人中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初3711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
济南妇科医院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一二审诉讼费用全部由中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。2013年11月14日，济南妇科医院与中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室签订《租赁合同》，约定中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室将位于济南市纬二路149号南门西侧沿街楼出租给济南妇科医院，租赁期为2013年10月19日至2018年10月18日止。但中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局却在2017年10月《租赁合同》的履行期限内要求与济南妇科医院解除租赁合同，不再履行合同义务，要求济南妇科医院搬离房屋且拒收济南妇科医院给付的房租，并起诉济南妇科医院违约，济南妇科医院被迫搬离该房屋。济南妇科医院在合同履行期间内一直按时交纳房屋租金，并未出现违约情形，2017年10月并非济南妇科医院未交纳房租，而是中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局拒收房租且与济南妇科医院协商此事，根据《合同法》一百零七条之规定，应由中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局承担违约责任。但一审法院却错误的认定济南妇科医院未按照约定交纳房租构成违约，并以此作出错误的判决。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，严重损害了济南妇科医院的合法权益。二、一审法院违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。为了查明案件事实，济南妇科医院在一审程序中向一审法院提交了鉴定申请，证明由于中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局违约行为给济南妇科医院造成的装修损失，但一审法院却不予理会也未在判决中体现，而根据《民事诉讼法》第七十六之规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定，当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。因此，原审判决违反法定程序，影响了案件的正确判决，导致实体判决不公。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，违法法定程序，为了维护济南妇科医院的合法权益，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判或发回重审。
中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局辩称，一、济南妇科医院的行为已构成违约，应承担违约责任，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。济南妇科医院与中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室（以下简称甲方）签订的《济（2014）纬二妇科医院号军队房地产租赁合同》第三条约定，双方租赁期限为2014年10月19日至2018年10月18日，该合同第四条第二款约定租金按半年结算，济南妇科医院于每年10月、5月的前十日内交付中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局。但济南妇科医院的租金仅交至2017年10月17日，之后的租金一直未交纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。因此，济南妇科医院拖欠租金的行为已构成违约，济南妇科医院依法依约均应向中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局支付拖欠的租金。
二、解除中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局与济南妇科医院之间的合同有事实和法律依据，一审法院适用程序合法，判决公平合理。首先，双方合同中第十一条第（二）项约定，济南妇科医院逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，需按滞交经费总额的千分之三支付违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产；同时，停止向济南妇科医院提供本合同由甲方提供的水、电等，属于济南妇科医院的财产在没有结清租金和其他费用之前，济南妇科医院不得转移；而济南妇科医院的租金仅交至2017年10月18日，至双方合同解除之日2017年12月31日止，济南妇科医院拖欠租金已逾期324天，远远超过合同中约定的逾期30日的合同解除条件。其次，在合同履行期间，根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止有偿服务活动，这是党中央着眼强军兴军目标作出的重大战略决策，关乎国防和军队改革，关乎军队的生命力和战斗力，事关每个公民的切身利益，也是每个公民应全力配合的义务。中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局作为下级必须执行上级中央军委的部署要求，已经不能再履行向济南妇科医院提供出租房屋的合同义务，合同已经无法实际履行，这也是中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局与济南妇科医院订立合同时无法预料的客观情况；又根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。再次，济南军区撤销后，原中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室的权利义务由中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局承接；而且中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局多次要求济南妇科医院腾还租赁物，并已向济南妇科医院发送通知函，济南妇科医院也已签收，但一直没履行义务。
三、济南妇科医院与中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室签订的《军队房地产租赁合同》是合法有效的；解除合同后，济南妇科医院的所谓损失应由其自行承担，济南妇科医院要求中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局承担无事实和法律依据，法院应当驳回。有济南妇科医院与甲方签字并加盖公章的军队房地产租赁合同是合法有效的，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。根据济南妇科医院与甲方签订的《军队房地产租赁合同》第八条第（三）款约定，济南妇科医院应当履行下列义务：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由济南妇科医院自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好无偿的移交给甲方。又该合同第九条，合同的解除（四)因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。因此，济南妇科医院所谓的损失应由其自行承担，要求中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局承担无事实和法律依据，法院应当驳回。综上所述，济南妇科医院的请求无事实和法律依据，依法应当驳回。
中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除双方签订的《军队房地产租赁合同》；2、请求依法判令济南妇科医院腾还租赁的中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局坐落于济南市市中区纬二路149号的南沿街楼，由济南妇科医院将合同项下的房屋及合同约定的其他权益交付给中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局；3、请求判令济南妇科医院支付拖欠的自2017年10月18日起至合同解除之日的租金，截止至2017年12月31日为561306.9元；4、请求判令济南妇科医院支付中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局自2017年10月1日起至实际给付之日止，以561306.9元为基数，按照年利率24%计算的逾期支付租金的违约金，截止至2018年4月25日为77086.14元；5、诉讼费用、保全费用等相关费用由济南妇科医院承担。
济南妇科医院向一审法院提出反诉请求：要求中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局赔偿其员工社保损失250899.2元、员工工资损失562862.5元、搬迁费60万元、营收收入损失2135679.64元、装修费损失926926.27元，共计4476367.61元。
一审法院认定的事实：中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室与被告济南妇科医院签订《军队房地产租赁合同》一份，约定中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室将位于济南市市中区纬二路149号南沿街楼房屋（建筑面积为3302平方米）出租给济南妇科医院使用，租赁用途为医院，租赁期限自2014年10月19日起至2018年10月18日止，年租金为2711768元，租金按半年结算，乙方于每年5月、10月的前十日内交付中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室。该合同载明：“……第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；……第九条合同的解除：……（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；……第十一条乙方违约责任：……（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。甲方：中国人民解放军济南军区司令部直属工作部（签章）乙方：济南妇科医院（签章）。”
2017年12月6日，中国人民解放军济南军区司令部直属工作部向济南妇科医院发出编号为2017-17-AAJ009《通知函》一份，载明：“济南妇科医院：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》有关要求，依据你与我方签订的《军队房地产租赁合同》（济南市市中区纬二路149号南沿街楼项目）第九条第（一）、（四）款的规定，特通知如下：限你必须于2017年12月31日前腾退返还我方房地产及按照合同约定权属归我方的财产，并一次性向我方支付拖欠的租金。如到期未搬离，我方有权自行收回房屋并清理剩余物品，并保留依据《军队房地产租赁合同》第十一条第（三）款规定追究你违约责任权利。如到期未清偿租金欠款，我方有权依据《军队房屋租赁合同》第十一条第（二）款规定追究你的违约责任。贵方因此所产生的一切诉求，可按照国家法律法规规定，在腾退期内向人民法院提起诉讼，否则视为贵方对此无任何异议。中国人民解放军济南军区司令部直属工作部（盖章）2017年12月6日。”并于当日向济南妇科医院送达了上述通知函，济南妇科医院在送达回执单上加盖了济南妇科医院疾病诊断专用章和济南妇科医院十分钟护一生组委会章。
另查明，根据中央军委命令，原中国人民解放军济南军区已于2016年1月被撤销，后成立了中国人民解放军济南军区善后工作办公室，原中国人民解放军济南军区司令部直属工作部所签订的上述租赁合同中的所有相关权利，现由中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局承接。
中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局主张，按照约定被告应于每年的5月、10月前10日向中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局交纳后半年的租金，但济南妇科医院自2017年10月18日起未按照约定交纳房屋租金，已构成违约，且根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，涉案的《军队房地产租赁合同》已无法履行，中国人民解放军济南军区司令部直属工作部也已向济南妇科医院送达了解除合同的通知，故中国人民解放军济南军区司令部直属工作部与济南妇科医院所签订的上述《军队房地产租赁合同》已于2017年12月31日解除，济南妇科医院需支付自2017年10月18日至2017年12月31日期间的租金561306.9元及违约金，并腾还涉案房屋。
济南妇科医院辩称，并非济南妇科医院不按照约定交纳房屋租金而是中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局拒收，济南妇科医院迫于中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局的压力已搬迁并腾空了涉案房屋；双方并未解除《军队房地产租赁合同》，济南妇科医院同意解除合同，但要求中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局承担违约责任、赔偿其经济损失，并为此提出反诉要求中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局赔偿其员工社保损失250899.2元、员工工资损失562862.5元、搬迁费60万元、营业收入损失2135679.64元、装修费损失926926.27元，共计4476367.61元。
济南妇科医院为证明其主张的损失情况提交了山东省社会保险基金专用票据复印件三份（金额共计250899.2元），证明其为单位职工缴纳了社会保险，并主张由于原告的单方违约给其造成了社保的损失。中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局辩称，该证据系复印件，对此不予质证。济南妇科医院提交了2018年1月至3月工资计算表一宗，证明中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局的违约行为造成其员工工资损失562862.5元。中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局对该证据的真实性不予认可，并辩称该工资支付表未附有任何的支付凭证及相关人的签字、人员信息、相关人员的劳动合同，不能证明济南妇科医院的损失情况。济南妇科医院提交了纳税申报表、申报情况查询，证明其三个月的营业收入损失2135679.64元。中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局辩称纳税申报表、申报情况查询均未加盖相关部门的印章，对其真实性均不予认可；且不能证明其三个月的收入损失，济南妇科医院主张的该损失无任何事实及法律依据。济南妇科医院提交可装修合同一份、收据一宗，证明在租赁中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局的房屋后，对房屋进行了装修，花费4449246.12元。中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局辩称该证据系复印件，对其真实性不予认可，且收据未有任何的支付凭证予以佐证。
另，济南妇科医院向本院提交了评估申请一份，申请对位于济南市纬二路149号院南门西侧沿街楼房屋的装修价值和现存价值进行评估。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室与济南妇科医院签订的《军队房地产租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自义务。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，上述《军队房地产租赁合同》履行期间，中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求全面停止所有有偿服务活动，系合同双方当事人无法预料,也非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,当事人对这种变化主观上不存在过错；且军队和武警部队全面停止有偿服务,是党中央着眼强军兴军目标作出的重大战略决策,关乎国防和军队改革,关乎军队的生命力和战斗力；中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室作为下级必须执行上级中央军委的部署要求,已经不能再履行向济南妇科医院提供出租房屋的合同义务,合同已经失去履行的意义,故应当解除。中国人民解放军济南军区司令部直属工作部已于2017年12月6日向济南妇科医院发出解除合同通知函，要求济南妇科医院于2017年12月31日前腾还房屋，济南妇科医院也已签收；现中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局主张中国人民解放军济南军区司令部直属工作部与济南妇科医院所签订的《军队房地产租赁合同》已于2017年12月31日解除，一审法院对此予以确认。中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局要求解除上述租赁合同并要求济南妇科医院返还所租赁房地产的诉讼请求,符合法律规定,一审法院予以支持。
中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室与济南妇科医院所签订的《军队房地产租赁合同》明确约定租金按半年结算，济南妇科医院应于每年5月、10月的前十日支付下半年的租金，济南妇科医院未按照约定的时间交纳房屋租金已构成违约，现中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局要求济南妇科医院支付自2017年10月18日至2017年12月31日期间的租金561306.9元，合法有据，一审法院予以支持。
关于济南妇科医院提出的要求中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局赔偿其员工社保损失250899.2元、员工工资损失562862.5元、搬迁费60万元、营业收入损失2135679.64元、装修费损失926926.27元的问题。一审法院认为，首先，本案中双方系因中央军委军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求解除了涉案房屋租赁合同，系执行中央军委的决定,该合同的解除是由情势变更而引起,合同双方均无过错,故中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局不承担违约赔偿责任。其次，中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室与济南妇科医院所签订的《军队房地产租赁合同》明确约定：“济南妇科医院不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室书面同意，费用自理，权属归济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室。……因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。”第三，济南妇科医院未按照约定交纳房屋租金已构成违约，按照《军队房地产租赁合同》的约定，济南妇科医院逾期交付房地产租金及有关费用逾期30日，中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室有权解除本合同。故济南妇科医院提出的要求中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局赔偿其员工社保损失、员工工资损失、搬迁费、营业收入损失、装修费损失的反诉请求，均没有事实及法律依据，一审法院不予支持。在此情况下济南妇科医院申请对位于济南市纬二路149号院南门西侧沿街楼房屋的装修价值和现存价值进行评估已无实际意义，一审法院对此不予批准。
关于中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局主张的违约金问题，一审法院认为，虽然租赁合同约定了违约金，且济南妇科医院未按照约定的时间支付房屋租金是事实；但考虑到在租赁合同未到期之前，提前解除合同对济南妇科医院会有一定影响，一审法院基于公平合理原则，对中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局主张的违约金不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、中国人民解放军济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室与济南妇科医院所签订的《军队房地产租赁合同》于2017年12月31日起解除。济南妇科医院于判决生效之日起十日内腾出位于济南市市中区纬二路149号南沿街楼房屋（建筑面积为3302平方米）交予中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局。二、济南妇科医院于判决生效之日起十日内支付中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局房屋租金561306.9元。三、驳回中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局的其他诉讼请求。四、驳回济南妇科医院的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10180元、减半5090元，由中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局负担615元，由济南妇科医院负担4475元；财产保全费3770元，由济南妇科医院负担；反诉费20886元，由济南妇科医院负担。
二审期间，双方均未提交新的证据。
经审理，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，济南妇科医院主张并非是其不交纳房租，而是中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局拒收房租，但其未提供交纳租金的证据，在中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局对此不予认可的情况下，一审认定济南妇科医院未按合同约定交纳租金构成违约，符合法律规定，本院予以支持。涉案合同解除是执行中央军委军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求，符合涉案租赁合同第九条（四）项约定的“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的”情况，双方均不承担责任。故中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局不承担违约责任，济南妇科医院的反诉请求不符合合同约定，一审法院不予支持，本院予以维持，一审据此认为，济南妇科医院申请对位于济南市纬二路149号院南门西侧沿街楼房屋的装修价值和现存价值进行评估已无实际意义，并对该申请不予批准，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31066元，由济南妇科医院负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘彦亭
审判员 郭维敬
审判员 赵 雯
二〇一八年八月二十七日
书记员 韩 笑