大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2014）甘民初字第4508号原告房彦君，女，汉族。被告大连安邦房地产开发有限公司。法定代表人张忠忱，系董事长。委托代理人吕功华，系辽宁住邦律师事务所律师。原告房彦君与被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称“安邦房地产”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张威独任审判，按简易程序依法公开开庭进行了审理，原告房彦君、被告安邦房地产的委托代理人吕功华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年12月22日原、被告双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定原告购买被告所有的位于大连市甘井子区吉星园6号1-7-1号房屋，房屋建筑面积93.08平方米，总房款888，606.00元，合同签订后，原告按期缴纳了房款，双方在合同中约定，办理房屋权属登记的时间为一年，自该房屋交付之日起开始计算，由被告负责办理，如因被告责任，自房屋交付之日起一年内致使原告仍无法取得房屋权属证书的，被告应自该一年届满之次日起按照已付房款的万分之一向原告支付违约金。被告于2010年11月15日交房，应在2011年11月15日前办理房屋权属证书。由于被告原因，小区配套设施不完善，房屋质检没通过，造成原告无法办理房屋权属证书，故原告诉至法院，请求判令：1、被告履行房屋权属证书无法按期办理的违约赔偿金18046.7元（2011年11月15日——2012年6月6日）；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，房产证延迟办理是因为政府部门新出台了一项商品房验收政策，新政策规定的验收办法增加了商品房验收的13个环节，对于这一新政策的实施，相关部门并未做好充分准备，没有安排具体的人员，也没有具体的操作程序，所以办理申报手续的时候才会延迟，这并非是由于开发商的过错导致的延迟办证，被告愿意用一天抵顶三天的物业费形式给予原告补偿。经审理查明，2009年12月22日，原、被告双方签订合同，约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区吉星园6号1-7-1号房屋。合同第八条约定，被告应当在2010年11月15日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的房屋交付原告使用；如因执行政府及公共事业部门法令、法规、政策、政府指令导致的延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期交房。合同第十五条第一款第三项约定，办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由原告负责办理，如因被告责任，自房屋交付起超过一年致使原告仍无法取得房屋权属证书的，被告应自该一年期满之次日起承担原告已付房款的日万分之一的违约金。2010年11月23日，大连市出台《大连市建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（以下简称“验收办法”），该办法于2011年1月1日起实施，该办法将建筑工程竣工验收的项目由6项增至19项，较之以前增加了13项，被告按照该办法重新准备验收材料，报相关部门登记备案。2012年6月6日，房地产登记部门向被告发放权属证书，确定被告取得案涉房屋产权。2012年10月31日，房地产开发协会出具《关于验收新政策影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》（以下简称“情况说明”），该情况说明载明：我市于2010年11月23日出台了验收办法，并于2011年1月1日起执行，该办法较以前的程序增加了十余项验收环节，新增的十余项验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制定其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大地延长了开发企业办理竣工备案手续的时间，同时，由于执行新政策之前，不少开发企业已与客户签订了商品房买卖合同，并在交易所备了案，也使得开发企业与客户约定的交房时间与办理产权证的时间无法更改，没有竣工备案手续，客户无法办理产权，新政策执行的时间并没有给已销售楼盘尤其是即将办理竣工备案手续的开发企业合理准备的时间，这些诸多因素导致了受新政策影响的开发企业构成了对众多已将商品房买卖合同备案的客户逾期办理产权证的事实。具备了办理产权证的条件后，被告积极主动与业主联系，并对因验收备案政策变化而导致的具备办产权时间的延迟的原因向业主进行了解释，并表示了道歉和请求谅解，在此基础上，被告制订《谅解备忘录》，备忘录中被告提出的补偿方案是：从业主收房到项目实际具备办理产权证条件的时间满一年以上的，扣除允许被告办理手续的一年时间后，剩下的时间设定为基础时间，由被告按基础计算时间的三倍承担相应的物业费，该物业费由被告直接交付给物业公司。另查，被告提供（2013）大民二终字第685号民事判决书，说明类似案件已经过二审法院审理。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、房产证复印件，被告提交的大连市房地产权证、调解备忘录、《关于验收新政策影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》、（2013）大民二终字第685号民事判决书，原、被告陈述及本院的庭审笔录在案为凭，这些证据经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点在于逾期办理房屋产权证是否应归责于房地产开发商。根据大连市2010年11月23日出台的验收办法规定，从2011年1月1日起，大连市建筑工程竣工验收环节增加到19项，比之前的验收环节增加了十余项。本案中，合同约定的交房日期是2010年11月15日，双方约定办理房屋所有权登记的时间为自房屋交付之日起一年，即从2011年11月15日至2012年11月14日期间，为合同约定的办理房屋权属证书的时间，而验收办法的施行恰在上述期间里，新验收办法中增加的十余项验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制定其内部工作流程，理顺工作关系，这样便延长了开发商办理竣工备案手续的时间，因此也延长了办理房屋权属证书的时间，故被告因此延迟办理工程竣工备案手续致使原告延迟办理房屋产权证，系因政府新政策的实施所致，不能归责于被告。根据原、被告双方签订的合同第十五条第一款第三项，办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由原告负责办理，如因被告责任，自房屋交付起超过一年致使原告仍无法取得房屋权属证书的，被告应自该一年期满之次日起承担原告已付房款的日万分之一的违约金，可见被告承担违约责任的条件为“因被告责任”，即被告承担违约责任的条件是因被告责任致使原告无法办理产权证，本案中，原告延期办理房产证系因政府出台的新政策所致，而非因被告行为所致，原告也没有对被告在办理房产证过程中是否具有过错一节事实举证证明，故原告依据合同第十五条约定要求被告赔偿违约金的依据不足，本院不予支持。对于原告所述大连市房地产开发协会出具的情况说明应系证人证言一说，本院认为，书证是指以其内容来证明待证事实的有关情况的文字材料，证人证言是证人就其所感知的案件情况向法院所作的陈述，本案中，大连市房地产开发协会出具的情况说明系以其所记载的内容来证明新政策影响开发商办理竣工备案手续这一客观情况的文字材料，并非是该单位就其所感知的本案案件情况向本院作出的证明，故对于原告的这一说法，本院不予采纳。对原告陈述被告延期交房，根据双方签订的合同第八条第二款的约定，如遇因执行政府及公共事业部门法令、法规、政策、政府指令原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可以据实予以延期交房，因被告在签订合同后，已经将合同在房地产交易部门做了备案登记，原、被告之间约定的办理产权证的时间无法更改，且被告无法预期竣工验收备案多长时间办理完毕，也无法预期如果逾期将会在什么时间内办理完毕，故对于原告的这一说法，本院不予采纳。综上所述，对于原告的诉讼请求本院应该予以驳回，但考虑到逾期办理产权证确实给原告造成了一定的困扰，经被告自行协调，被告及所在小区物业管理公司已经与部分业主达成了谅解备忘录，“从业主收房之日起开始计算，产权证的办理时间超过一年的，由被告承担一年期满后的次日起至业主具备办理产权证条件之日止期间三倍的物业管理费”。根据该谅解备忘录确定的补偿方案，被告亦同意按同样标准给予原告相应补偿。即自2011年11月15日起计算至2012年6月6日止期间，原告所应缴纳的物业管理费用的三倍。对此，本院予以照准。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：自本判决生效之日起十日内，被告大连安邦房地产开发有限公司补偿原告房彦君自2011年11月15日至2012年6月6日期间，其所应缴纳案涉房屋物业管理费的三倍。（该笔费用由被告直接向案涉房屋所在小区物业管理公司缴纳。）案件受理费250.00元，其他诉讼费50.00元，合计人民币300.00元，由原告房彦君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张 威二〇一四年九月十二日书记员 王雅婷附法律适用：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。