宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民终字第4号
上诉人（原审被告、反诉原告）李保华，男，1969年10月17日出生，汉族，住宁夏银川市。
委托代理人梅亚利，宁夏兴业律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）宋亚昇，男，1983年11月1日出生，汉族，住宁夏吴忠市。
委托代理人田超，宁夏世仑律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宁夏回族自治区分行直属支行，住所地宁夏银川市兴庆区民族北街2号。
负责人马利民，系该行长。
委托代理人郭学军，宁夏国信嘉华律师事务所律师。代理权限为特别授权代理
委托代理人李振旺，男，1984年11月27日出生，回族，住宁夏银川市，系该支行职工，代理权限为特别授权代理。
上诉人李保华因与被上诉人宋亚昇、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宁夏回族自治区分行直属支行（以下简称“邮政银行宁夏直属支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2013）吴利民初字第1191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李保华的委托代理人梅亚利，被上诉人宋亚昇及其委托代理人田超，原审第三人邮政银行宁夏直属支行的委托代理人郭学军、李振旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2011年3月1日，原告与被告口头协商：“被告将位于吴忠市利通区盛元大厦一单元三楼302号住宅房转让给原告，房屋房款500000元，原告先支付300000元的房款。被告与开发公司协调将该房屋房产登记在原告名下，房产登记后，原告将剩余房款200000元支付给被告。”协议达成后，原告于2011年3月1日向被告支付房款50000元，于2011年3月18日向被告支付房款250000元。被告于2011年5月份将该房屋交付原告居住使用至今。2011年11月28日，被告将房屋产权登记在其名下。2013年3月6日，原告与被告补签《房屋买卖合同》。合同约定：被告承诺在2013年3月20日之前为原告办理房产证过户手续，房产证过户手续办理后原告向被告支付剩余房款200000元；房屋在2013年3月20日之前的过户费用由原、被告各承担一半。如超过2013年3月20日，除原告之前应承担的费用外，其余所有过户费则由被告全部承担；违约金为房屋价格的70%。合同签定后，被告未按约定向原告办理房屋产权证。
原审另查明，被告李保华与胡瑞系夫妻关系。2013年1月23日，胡瑞与第三人邮政银行宁夏直属支行签订了《个人额度借款合同》。同日，被告李保华又与第三人邮政银行宁夏直属支行签订了《个人最高额抵押合同》，约定将涉案房屋作为抵押。2013年1月24日，被告李保华、第三人邮政银行宁夏直属支行对涉案房屋在吴忠市房屋产权产籍管理所办理抵押登记。诉讼中，原告表示对房屋过户费用愿意与被告各自承担50%。
原审法院认为，本案的争议焦点是：一、被告是不是本案的适格被告；二、原告与被告之间的房屋买卖合同是否有效。关于焦点一，原告当庭提交的证据均以证实签订合同的主体是原告与被告，被告没有提交相反证据证明其不是房屋的所有人，故被告是本案的适格被告。关于焦点二，被告的抗辩及反诉理由为原告与被告之间的房屋买卖合同显失公平是可撤销合同。但被告没有提交证据予以证实签订合同时存在显失公平的情形，故该抗辩及反诉理由不能成立。综上，原、被告之间的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，应受法律保护。原告依约履行合同义务，被告虽将房屋交付原告使用，但未按合同约定将房屋产权变更登记到原告名下，已构成违约。故原告要求被告履行合同将位于吴忠市利通区盛元大厦132号住宅房的房屋产权变更登记于原告名下的诉讼请求，均予以支持。关于房屋产生的过户费用如何承担，原告表示对房屋过户费用愿意与被告各自承担50%，符合原、被告之间房屋买卖合同对过户费用的约定。故原、被告对过户费用各自承担50%。原告关于原告要求被告支付违约金250000元（购房款500000元乘以50%）的诉求，被告李保华在明知已将涉案房屋出售并收取原告购房款的情况下，又将该房屋办理在自己名下并设定抵押进行贷款，使自己在原告、第三人处两方获利，致使原告长期无法办理房屋产权证，已构成违约，但原告主张违约金250000元明显过分高于造成的损失，显失公平，应依法适当予以减少，违约金以150000元（500000元×30%）计算为宜。被告李保华与第三人邮政银行宁夏直属支行签订的《个人最高额抵押合同》虽在原告宋亚昇与被告李保华之间签订的《房屋买卖合同》之后，但因该房屋已在房管部门办理了抵押登记。故第三人邮政银行宁夏直属支行仍有权对该房屋行使抵押权。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条的规定，判决：一、被告李保华将位于吴忠市利通区盛元大厦132号住宅房产权办理在原告宋亚昇名下，原告宋亚昇向被告李保华支付购房款200000元，房屋过户费原告宋亚昇与被告李保华各承担50%；二、被告李保华向原告宋亚昇支付违约金150000元；三、驳回原告宋亚昇的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李保华（本诉被告）的反诉请求；五、第三人中国邮政银行股份有限公司宁夏回族自治区分行直属支行对吴忠市利通区盛元大厦132号住宅有权行使抵押权。上述第一、二项，限原告宋亚昇、被告李保华于本判决生效后的三十日内予以履行。本诉案件受理费5050元，由原告宋亚昇负担2020元，被告李保华负担3030元；反诉案件受理费400元，由被告李保华负担。
一审判决宣告后，原审被告李保华不服，向本院提起上诉。请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人宋亚昇的诉讼请求。上诉人李保华的上诉事实和理由是：一、原审判决程序错误。上诉人李保华提出管辖权异议，原审法院不予处理。且原审未追加应当参加诉讼的当事人；二、原审认定事实不清。被上诉人是否支付30万元房款及谁是房屋的卖方的事实未予查明；三、原审对违约责任的认定适用法律错误，应当坚持以补偿为主。
被上诉人宋亚昇针对上诉人李保华的上诉请求、事实及理由答辩认为，上诉人李保华的第一项上诉事实和理由不能成立。如上诉人认为原审法院没有管辖权、上诉人不是真正的房屋出卖人，就不应向原审法院提起反诉。依照法律规定，上诉人提出反诉的同时，不仅认可了原审法院的管辖权，也承认了上诉人系适格的当事人；上诉人第二、三项上诉事实和理由亦不能成立。本案所涉房屋总价为50万元，原审时双方对此无异议。上诉人在原审时对被上诉人提交的证据一、二的真实性亦不表异议，表明上诉人确定收到被上诉人宋亚昇30万元房款，下剩20万元房款这一事实很明确，原审不存在认定事实不清的问题。上诉人就涉案房屋，先出卖于被上诉人，上诉人收取30万元房款后，不履行房屋产权证过户登记义务，又将房屋抵押原审第三人贷款，用贷款资金经营获益，就应当承担违约责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，该判决应当维持。综上，应当驳回上诉，维持原判。
原审第三人邮政银行宁夏直属支行针对上诉人李保华的上诉请求、事实及理由答辩认为，原审第三人与上诉人夫妻双方签订了抵押借款合同并办理了抵押登记，抵押人提供的抵押物产权明晰，原审第三人审批程序合法依规，抵押程序合法有效，原审第三人在审批过程中没有过错，对抵押物享有抵押权利，上诉人与被上诉人之间的纠纷与原审第三人无关，也不应对原审第三人的合法权益造成损害。
二审期间，上诉人李保华，被上诉人宋亚昇，原审第三人邮政银行宁夏直属支行均未提交新证据。
经本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，该事实有各方当事人庭审陈述笔录内容，以及一审时提交并经质证确认的证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为，关于一审是否违反审判程序的问题。上诉人李保华主张一审期间提交了书面的管辖权异议申请，对此并无证据证实。而上诉人在一审期间就本案向原审人民法院提起反诉，一审予以合并审理，上诉人亦参加诉讼，上诉人的行为表明其对原审人民法院管辖本案并无异议。一审宣判后，上诉人以一审对本案管辖权异议不予处理主张审判程序违法于法无据，该项上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人李保华主张一审就被上诉人宋亚昇是否支付30万元房款及谁是房屋的卖方的事实未予查明。因与被上诉人签订房屋买卖合同的是上诉人李保华本人，涉案房屋的产权证也办理在上诉人名下，故上诉人是涉案房屋的产权人及卖方。一审期间，被上诉人宋亚昇提交的两张收条能够证明其已向上诉人支付30万元房款的事实。故上诉人李保华该项上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人李保华上诉称原审对违约责任的认定适用法律错误。上诉人李保华与被上诉人宋亚昇在房屋买卖合同中约定，如违反合同任一条款均视为违约，违约方向守约方支付房屋价款70%的违约金。因被上诉人依约支付了30万元房款，而上诉人未按合同约定将房屋产权变更登记到被上诉人名下，已构成违约，上诉人应当承担违约责任。被上诉人要求上诉人支付违约金250000元，明显高于上诉人违约行为给被上诉人造成的损失，一审依法调整为150000元符合本案实际。故上诉人李保华该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，适用法律正确，判决结果并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人李保华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 陈东伍
代理审判员 马 媛
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 王志仁
附：本案引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。