湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1227号原告:宁海霞，女，汉族。原告:蒋海兵，男，汉族。二原告共同诉讼代理人:周南洪，湖南五溪律师事务所律师。被告:怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明。委托诉讼代理人:李惠鸿，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告宁海霞、蒋海兵诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日受理后，本院依法适用普通程序，于2017年8月10日进行了公开开庭。原告宁海霞及委托诉讼代理人周南洪，被告的委托诉讼代理人李惠鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁海霞、蒋海兵诉称：1、判令被告从2015年7月1日起至起诉之日止逾期办理不动产权证书的违约金81606元，违约金计算至办好不动产权证之日；2、案件受理费用由被告承担。事实和理由：2012年4月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同标的为大汉龙城兴龙府16栋1802房，房款为437415元。被告须在2013年6月30日前将所购房屋交付给原告，并于2015年6月30日前将房产证办至原告名下，如未能如期办理房产证则以《补充协议》第九条为据承担违约责任。合同签订后原告按约定支付了所有购房款，但是被告未按约定履行办证义务，被告的行为严重损害了原告的合法权益。据此，特诉至法院，请求依法保护。被告大汉置业辩称：一、原告计算办证逾期办证违约金的时间错误。双方在《补充协议》第九条中约定的办证时间届满之日为交房之后730日，双方于2013年7月22日办理了房屋交接手续，按约定，被告配合办证期间应于2015年7月22日届满，之前尚未违约，原告请求从2015年7月1日计算逾期交房违约金，没有事实和法律依据。二、原告已经放弃了追究被告逾期办证违约责任的权利。被告向原告出具了《大汉龙城延期申请表》，其向被告表示不追究被告的逾期办证责任。三、原告请求的违约金过高，请求法院予以减少。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，被告在这样的市场环境中，经营面临实际困难所导致。按照原告提出的标准计算违约金过高，请求法院在审理过程中考察被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，对原告提起的不合理诉讼请求，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据1，原、被告的基本情况，拟证明原、被告的主体资格；证据2，商品房买卖合同和补充协议，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同及补充协议，及按合同约定相关了权利义务；证据3，销售不动产统一发票，拟证明原告的购房总价款为413086元；证据4，原告交纳购房款、代办费、物业费等收款收据，拟证明原告已交清了所有的费用；证据5，房屋交接书，拟证明被告于2013年10月6日将房屋交付给原告；证据6，主体工程质量验收记录，拟证明被告所售的房屋于2012年10月26日之前封顶；证据7，大汉龙城延期申请表，拟证明原告向被告承诺不追究被告的逾期办证责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告当庭提交的证据2的关联性提出异议，其认为原告已经放弃主张逾期办证的违约责任；原告对被告当庭提交的证据2的关联性提出异议，其认为被告未在合同约定的期限内办证，构成违约。本院认为，原告(乙方)与被告(甲方)签订的《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金”，原告认为被告应在《商品房买卖合同》约定的交房时间之后的730日内为原告办理好不动产权属证书，被告认为应是在双方实际交接房屋后的730日内为原告办理好不动产权属证书。按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好不动产权属证书的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好不动产权属证书，故其异议不成立，本院予以采信。原告对被告当庭提交的证据4的真实性提出异议，本院认为，被告于2013年10月6日已将房屋交付给原告使用，该证据能与房屋交接书等证据相互印证，形成证据锁链，故其异议不成立，本院予以采信。原告对被告当庭提交的证据7提出被告在16栋封顶时没有书面通知原告，原告知道封顶的时间为2013年7月22日的异议。本院认为，根据《补充协议》第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。故其异议不成立，本院予以采信。经审理查明：2012年4月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第16幢18单元02号商品房，房屋总价款437415元，合同签订时支付房款80000元，通过银行贷款306000元；原告需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、被告在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：2、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。3、原告委托被告办理房屋所有权证和土地所有权证，房产证代办费，按总价款的0.6%交纳，土地使用证代办费，每户为1500元整。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款每日支付万分之三的违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。原告在与被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的同日，向被告提交《大汉龙城延期申请表》一份，内容为“因本人原因申请16栋封顶时交清除房款外其他费用：契税、维修基金、土地证手续费、产权证手续费，不追究大汉龙城开发商延期办证责任，后果自负。”落款为原告蒋海兵的签名及捺印、日期为2012年4月1日。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》等签订后，原告支付全部购房款437415元（其中包括银行按揭贷款306000元），被告于2015年9月15日开具销售不动产统一发票。2013年7月22日被告于将房屋交付给原告。2016年6月23日，原告向被告缴纳办证手续费2000元、两证代办费875元、工本费100元、维修基金8748元、保险费1714元、预告费469元、预抵费80元，合计13986元。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区16号综合楼2012年10月26日封顶。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《大汉龙城延期申请表》，系双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，合法有效。依据原、被告补充协议的约定，被告应当在交房后730日内为原告办好房产证与土地使用权证。被告向原告交房的时间为2013年7月22日，根据双方的约定，被告应当在2015年7月22日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但因原告未能在约定的16号楼封顶时（即2012年10月26日）交清契税、维修基金、办证手续费等，应当受不追究开发商延期办证责任申请的约束，原告的申请系附条件的放弃权利的单方法律行为，该单方行为自意思表示到达相对人（被告）时成立，所附条件成就（未在18栋封顶时交清契税、维修基金、办证手续费）时发生法律效力。故原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对原、被告在审理中未有相应证据证明的诉辩意见，本院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告宁海霞、蒋海兵的诉讼请求。案件受理费1840元，由原告宁海霞、蒋海兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  刘 礼人民陪审员  王惠祥人民陪审员  向开富二〇一七年九月六日代理书记员  粟小妹附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。