福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2014）连民初字第609号原告邱奕悦，男，汉族，连江县人，住福建省连江县。委托代理人ＸＸ伟，福建闽隆律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告连江县嘉旺房地产开发有限公司，住所地连江县。法定代表人施财明，董事长。委托代理人程琪，福建南剑律师事务所律师，代理权限：特别授权原告邱奕悦与被告连江县嘉旺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2014年2月28日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱奕悦诉称，被告在连江县马鼻镇海滨新区开发房地产，工程名称为“嘉旺新城1#-5#商住楼”。2003年6月9日，被告与福清市东张建筑工程公司第五分公司签订《建设工程施工合同》，将嘉旺新城4#楼承包给福清市东张建筑工程第五分公司施工。原告邱奕悦作为福清市东张建筑工程公司第五分公司的代表在该合同上签字。此后，嘉旺新城4#楼实际上由原告邱奕悦组织工人进行施工。2005年8月15日，被告作为发包人（甲方），原告邱奕悦作为承包人（乙方），双方签订《马鼻嘉旺房地产开发工程内部分包合同》（以下简称《分包合同》），该《分包合同》约定的主要内容为：“甲方将马鼻嘉旺新城4#楼整体工程项目以卖断的形式承包给乙方进行续建、销售，乙方以甲方名义出售房产，所得售房款归乙方以抵作工程款。”2005年11月13日原被告双方签订《商品房买卖合同》（下简称《合同》），根据《合同》的约定，原告向被告购买位于连江县马鼻镇、由被告开发建设的滨海垦区嘉旺新城第四幢一单元4-13至4-35轴的房屋，房屋面积717.36平方，房价每平方米人民币3000元，房款总计人民币2152080元。《合同》同时约定，原告以承建本幢楼房的部份工程款作为购房款，本幢楼房建成竣工之时即为付清房价款，被告必须在本合同约定期限内办理产权证和土地使用证，费用由被告承担。《合同》还约定，被告应在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地权属证书，被告应按已付的房价款的30%向原告支付违约金，还应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，此外《合同》还约定其它条款，嘉旺新城第四幢工程于2006年4月25日竣工，即原告已于2006年4月25日付清房款，可被告并未依约于2006年8月31日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今仍未能取得讼争房屋权属证书，已构成违约，侵害了原告的合法权益，为此，原告依法向法院起诉，请求：1、判令被告将办理讼争房屋产权登记应由被告提交的相关资料及时提交连江县房地产管理局和连江县国土资源局；2、判令被告支付逾期办理产权属证书应支付违约金人民币215.208万元×0.0005×89个月×30=287.3万元＋2152080元×30﹪＝3518650.8元（从2006年8月31日起暂计至起诉日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告连江县嘉旺房地产开发有限公司辩称，一、被告从未与原告签订过《商品房买卖合同》，原告诉求缺乏事实依据。原告起诉状称“2005年11月13日原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于连江县马鼻镇由被告开发建设的滨海垦区嘉旺新城第四幢一单元4－13至4－35轴的房屋，房屋面积717.36平方米，房价每平方米人民币3000元，房款总计人民币2152080元。”等语，完全是捏造的事实，其所提供的《商品房买卖合同》也是原告伪造的。二、原告提供的《马鼻嘉旺房地产开发工程内部分包合同》（下称分包合同）己被连江县人民法院（2010）连民初字第921号《民事判决书》确认，该合同无效。现原告占有讼争房屋，属于侵权行为。三、原告提供的《商品房买卖合同》中所盖被告公司公章及法定代表人私章系原告伪造，因此，原告的行为涉嫌伪造印章罪，法院应当将本案移送公安机关侦察处理。综上所述，被告从未与原告签订过《商品房买卖合同》，其提供的《商品房买卖合同》是伪造的，原告诉求缺乏事实依据。请求法院查明事实判决驳回原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提供如下证据：1、《马鼻嘉旺房地产开发工程内部分包合同》一份，证明被告将马鼻嘉旺新城4#楼整体工程项目以卖断形式承包给原告进行续建、销售，原告以被告名义出售房产，所得售房款归原告以抵作工程款。2、《商品房买卖合同》一份，证明原告向被告购买位于连江县马鼻镇、由被告开发建设的滨海垦区嘉旺新城第四幢一单元4-13至4-35轴的房屋，房屋面积为717.36平米，房价每平方米3000元，房款总计人民币2152080元；原告以承建本幢楼房的部分工程款作为购房款，本幢楼房建成竣工之时即为付清房价款；《合同》约定，被告应在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应该按已付的房价款的30%向原告支付违约金，还应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。3、申请竣工验收报告复印件一份，证明嘉旺新城第四幢工程于2006年4月25日竣工，即原告已于2006年4月25日付清房款。对原告提供的证据，被告质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，证明对象有异议，该证据已被连江县人民法院确认无效，因此不能证明原告的证明对象。对证据2的真实性有异议，该合同系原告伪造的证据，且被告从未使用该合同中的合同专用章，这是原告伪造的，而且法定代表人私章也是伪造的。对证据3被告没有收到，且出具报告的公司在工程施工中没有完成施工，因此不可能存在向被告提交竣工验收报告的申请，因此，对其真实性及证明对象均存在异议。针对被告质证意见，原告当庭提出如下新证据：4、福建省地方税费纳税费申报表复印件一份，证明该份证据中的公司印章是和商品房买卖合同中的印章是一致的。5、连江县公安局刻制印章证明及被告出具给刻印社的证明一份，证明商品房买卖合同上的签章是经过报备审批的，是合法的。对原告提供的新证据，经庭审质证，原告承认合同中的公司印章和法人代表私章都是根据分包合同约定在2005年被告委托原告刻制的，两个章经过合法程序进行登记备案。章刻完后一直由原告保管，公章一直保管到2007年，后因搬家丢失，私章一直保管到2009年才还给被告法定代表人。原告承认2005年11月签订《商品房买卖合同》时，公章私章都由原告保管，合同上被告的公章私章都是原告盖的，合同上的字也是原告本人所写。原告认为签订合同是当时经过双方同意的。对此，被告否认有委托原告刻制印章，更没有同意双方签订《商品房买卖合同》。被告向本院提供如下证据：1、连江县人民法院（2010）连民初字第921号《民事判决书》复印件一份，证明马鼻“嘉旺房地产开发工程”内部分包合同已被判决确认无效。2、对邱奕悦涉嫌合同诈骗的报案复印件一份，证明《商品房买卖合同》是原告伪造的，所盖公章是原告伪造，被告曾向公安机关报案。对被告提供的证据，原告质证意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，证明对象有异议，分包合同无效不能影响原告已实际施工，合同大部分都已履行，因此与本案没有关联性；对证据2的真实性无法断定，证明对象有异议，这份证明恰好证明《商品房买卖合同》不是原告伪造的。本院对上述证据审查认为，原告提供的证据1分包合同与被告提供的证据1本院（2010）连民初字第921号民事判决书，双方对其真实性没有异议，且与本案有关联，本院予以确认。原告提供的证据3，与本案无关，被告提供的证据2报案材料，真实性无法确认，均不予认定。原告提供的证据5系复印件，其真实无法确认，不予认定。原告提供的证据2商品房买卖合同，原告承认合同上的被告公章和私章均是原告刻制并保管使用，合同上的章均是原告自己所盖，文字也是原告自己书写，原告既不能提供证据证明被告的公章和私章是被告委托原告刻制并同意由原告保管使用，也不能提供证据证明签订该份商品房买卖合同时有经过被告同意，因此这份商品房买卖合同系原告自己刻制了被告的公章私章后与自己签订的一份合同，不是被告的真实意思表示，本院对该份商品房买卖合同不予认定。据本院确认的上述证据，查明本案如下事实：2002年，被告在连江县马鼻镇海滨新区开发房地产，工程名称为“嘉旺新城1#-5#商住楼”。2003年6月9日，被告与福清市东张建筑工程公司第五分公司签订“建设工程施工合同”，将嘉旺新城4#楼承包给福清市东张建筑工程公司第五分公司施工，合同约定工程造价为3808000元，承包形式为包工包料等。原告邱奕悦作为乙方福清市东张建筑工程公司第五分公司的代表在该合同上签字。此后，嘉旺新城4#楼实际上由原告邱奕悦组织工人进行施工。2004年因工程桩基出现质量问题，原告停止施工，此时工程已施工至主体四层，尚余四层屋面楼板与装饰工程未完工。2005年8月15日，被告作为发包人（甲方），原告邱奕悦作为承包人（乙方），双方签订“马鼻嘉旺房地产开发工程内部分包合同”，合同就马鼻嘉旺新城4#楼整体分包有关事项约定如下：“1、甲方经公司董事会研究决定，自愿将马鼻嘉旺新城4#楼整体工程项目以卖断的形式承包给乙方运作并预售、续建、销售。其中工程量含乙方原承建的完工部分。本分包属甲乙双方真实意思表示，经确认合法有效，双方无异议。2、经甲乙双方面议约定，甲方对在本合同签订前对春风楼（即4#楼）的工程投入资金及未投入的资金含占地面积价款、桩基、消防、配电、通道、绿化以及政府配套等费用计175万元人民币，乙方以一次性卖断的形式承包春风楼。套房按800元／平方米计价，店面价3000元／平方米，作价相抵给甲方。......5、本楼房经签订合同之后由乙方自行销售，所有款目归乙方所有，甲方无权干涉。乙方自签订合同之日起享有春风楼房产出售权，并以甲方名义出售房产（抵偿给甲方的房产除外）。甲方应提供相关证件，协助售房具体运作，并负责办理购房户的产权登记有关手续。......8、甲方必须出具壹份授权春风楼或嘉旺新城第四项目部售房委托书，并在信用社开设临时账户。9、本合同自签订之日起生效，甲方应将春风楼的售房许可证和已经盖章的购房合同书、发票交给乙方保管使用。.....”合同附件一约定：“乙方将春风楼的第08、09单元从底层到四层抵给甲方”。该合同签订后，原告将4#楼08、09单元部分房屋抵给被告，并陆续将4#楼的其他房屋出售，共收回售房款人民币243.7万元。2010年5月，原告向本院起诉要求被告偿还工程款500多万元，被告则反诉要求原告归还等价84万多元的房屋面积，本院经审理认定该分包合同无效。并均驳回了双方的诉讼请求。综上所述，本院认为，原告主张要求被告提交办理讼争房屋产权登记的相关资料并支付逾期办理产权属证书违约金人民币3518650.8元，其所依据的主要证据是原告提供的商品房买卖合同，该合同经审理已查明系原告刻制了被告的公章私章后与自己签订的一份合同，原告既不能提供证据证明被告的公章和私章是被告委托原告刻制并同意由原告保管使用，也不能提供证据证明签订该份商品房买卖合同时有经过被告同意或事后经过被告的追认，该合同不是被告的真实意思表示，对被告不发生效力，本院对该合同不予认定。因此，原告的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，判决如下：驳回原告邱奕悦的诉讼请求。本案受理费人民币29884元，减半收取14942元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员 吴 忠二〇一四年五月十二日书记员 陈家煊附注：法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权被终止以后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相权人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。