江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣01民终1129号上诉人（原审被告）：张婧，女，1986年8月9日出生，汉族，南昌铁路局集团公司南昌供电段职工，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：孟庆泉，江西联创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张杰，男，1963年7月4日出生，汉族，南昌市总工会机关干部，住江西省南昌市东湖区。委托代理人：杨峻，江西法报律师事务所律师。上诉人张婧因与被上诉人张杰确认合同无效纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初4356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张婧上诉请求：1、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初4356号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人张杰确认上诉人张婧自己代理的房产（西字××号）买卖合同无效的诉讼请求。理由如下：一、原判决认定被告张婧的代理行为无效错误，本案经公证的全权代理委托当然囊括被代理人对买卖房屋及其他处分不动产等行为，该授权系两被代理人的真实意思表示，应成为定案依据。本案实质是赠与合同房屋，上诉人有新的证据印证本案上述事实，足以推翻原判决。原判决生效将直接否定现行公证制度和不动产登记制度。原判决错误认定原告张杰的起诉未过诉讼时效，涉案行为的公证和不动产登记均为2015年9月16日，涉案房屋所有权证取得时间为当月28日，王君英死亡时间为10月7日。原告应当获得被代理人的授权并在一年内起诉，且享有诉权的被代理人张义仁直到2017年7月22日死亡，在世期间没有提出异议主张。二、原判决适用法律错误，本案诉争的代理行为发生在《民法总则》施行之前，当时民法通则及其司法解释对自己代理和双方代理并无明确规定，原判决在实体上适用《民法总则》新增规定，显然违背法不溯及既往原则。本案经公证的委托代理授权等证据材料，即为被代理人同意自己代理的除外情形。三、原判决遗漏当事人严重违反法定程序，本案争议的标的物是原房屋所有权人张义仁、王君英的在世房产处分行为，唯有原房屋所有权人对此享有诉权。原所有权人张义仁、王君英的三个子女：长女张乃环、长子张小鹏（张婧父亲）、次子张杰即原告，均为其第一顺位的法定继承人。原审法院应当依法向原告释明并通知其他同顺位法定继承人参加诉讼。被上诉人张杰答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人认为当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。代理人行使权利必须在授权范围内行使，不得违反法律规定。代理人以被代理人的名义和自己设立变更终止民事权利和民事义务，从而给被代理人造成损害的，其代理行为无效。通过整个本案一审我们可以看出来，上诉人张婧他自己跟自己签的代理协议。1000元钱一个平方卖给自己。明显的违反了诚实信用原则。而且在一审中张婧已经向法庭陈述了这是买卖行为。从来没有说是赠与行为。被上诉人张杰一审法院起诉请求：1、依法判决被告自己代理的房产(西字××号)买卖合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：坐落于南昌市西湖区××单元××室房屋原系张义仁、王君英所有。2015年9月16日，张义仁、王君英向被告张婧出具《委托书》，载明：现我们特全权委托张婧代为办理坐落在南昌市西湖区××单元××室房产的查档、撤档、改错、买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关手续；代为协助购房方办理银行按揭及其相关事宜；代办上述房产的土地证及其过户、领证等一切相关事宜；并代为到婚姻登记部门查询婚姻状况，代开、代领婚姻状况证明。受托人在上述代理权限范围内所签署的一切有关法律文件，我们均予以承认。委托期限自即日始至上述事宜办完为止。受托人有转委托权。同日，江西省南昌市东湖公证处出具（2015）赣洪东证内字第10224号公证书，证明张义仁、王君英于2015年9月16日在前面的委托书上签名。接受委托后，被告张婧于2015年9月16日代表张义仁、王君英与其自已签订《存量房买卖合同》一份，约定，甲方（张义仁、王君英）将其所有的坐落在西湖区南铁三村22栋4单元401室出售给乙方（张婧），房屋建筑面积共65.26平方米，产权证号为西字224515，房屋买卖价款为65260元，约计1000元/平方米。被告张婧在缴纳相关交易费用后，于2015年9月28日取得涉案房屋所有权证。原告张杰系张义仁、王君英儿子，被告张婧系张义仁、王君英孙女。张义仁于2017年7月22日死亡，王君英于2015年10月9日死亡后火化。一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条规定，代理人不得以被代理人的名义与自已实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。本案中，被告张婧以被代理人张义仁、王君英的名义与其自自己签订《存量房买卖合同》，属自已代理。庭审中，被告虽陈述其将房屋出售给自己一事告知了委托人，但未提交证据证实，亦提交证据证实其事后取得被代理人的同意或追认，故该代理行为无效。原告诉请确认双方签订的《存量房买卖合同》无效，于法有据，本院予以支持。被告辩称，原告起诉已过诉讼时效，因其并未提交证据证实原告知晓被告的自己代理行为，故原告诉讼时效应从张义仁死亡，其无法继承张义仁遗产时开始计算，至其2017年9月30日起诉时，并未超过诉讼时效。判决：被告张婧代理张义仁、王君英与被告张婧于2015年9月16日签订的《存量房买卖合同》无效。本案由原告预交的案件受理费1431元，由被告张婧承担(于本判决生效之日起十日内支付)。二审中，上诉人张婧提交了以下证据：证据一职工劳动保险登记卡片，证明张义仁、王君英夫妻公证前自行调取直系亲属证明的原始人事档案材料。证据二结婚登记审查处理表，申请补办结婚登记声明书结婚证证明张义仁、王君英夫妻公证前自行补办结婚登记。证据三南站派出所《证明》。证明张义仁、王君英夫妻公证权自行办理居民身份证件专用证明。凭此证明办理公民权益事项上诉三组证据的共同证明目的是张义仁、王君英夫妻上述公证前的行为。结合公证书其2人共同公证授权张婧全权代理房产处分，并签署一切有关法律文书。以及转委托权排除了其他直系亲属的代理权及其房产处分权、受让权、是2人真实的意思表示。证据四《张义仁、王君英居所楼下场景照片》，证明张义仁、王君英夫妻生前常坐楼下石桌凳与老邻居聊家常。被上诉人张杰质证称：以上证据一、二、三只能证明这些文件是铁路的文件，真实性没有异议，但是证明目的有异议，他只能证明这是铁路上的文件，证据四只能证明有这个地方，并不能证明两个老人家生前会在楼下聊家常。证人张某1、张某2出庭作证称：张义仁、王君英夫妻生前向她们陈述称案涉房屋已处理好了。被上诉人张杰二审中未提交新证据。对上诉人张婧二审中提交的证据及证人张某1、张某2的证言，不能证明张婧的证明目的，本院不予确认。本院审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为：上诉人张婧以被代理人张义仁、王君英的名义与其自己签订《存量房买卖合同》，一审中张婧自认系房屋买卖合同并已支付价款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定：“一方当事人在法庭审理中，对于已不利的事实明确表示承认的，对方当事人无需举证”，对买卖关系的自认及双方签订的《存量房买卖合同》可以印证张婧系以代理人的身份买卖案涉房屋，一审法院认为张婧属自己代理且无法证明其事后取得被代理人的同意或追认，该代理行为无效并无不当。一审判决于《中华人民共和国民法总则》生效后作出，原审法律适用并无不当。张婧并未提交证据证实张杰知晓其自己代理行为，故诉讼时效应从张义仁死亡后其无法继承张义仁遗产时起算，张杰起诉时并未超过诉讼时效，张婧上诉称张杰起诉已过诉讼时效，本院不予采纳。本案系确认合同无效纠纷，与法定继承属不同的法律关系，本案已查明的事实足以认定案涉房屋买卖合同无效，确认合同无效后各方可另行提起继承纠纷诉讼，张婧上诉称一审遗漏当事人严重违反法定程序不能成立。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人上诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1431元，由上诉人张婧负担。本判决为终审判决。审 判 长 李  明审 判 员 欧阳晓明审 判 员 万 俊 健二〇一八年七月六日法官助理 周  雪书 记 员 章  霞