山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2126号
上诉人（原审原告）青岛兴菱物资回收有限公司。
法定代表人姚佐平，董事长。
委托代理人王功伟，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
委托代理人姜波，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛星宇海悦服饰有限公司。
法定代表人徐晴武，总经理。
委托代理人王秋英，山东柏瑞律师事务所律师。
委托代理人李良详，山东柏瑞律师事务所律师。
上诉人青岛兴菱物资回收有限公司因与被上诉人青岛星宇海悦服饰有限公司物权保护纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2011）黄民初字第2334号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
青岛兴菱物资回收有限公司在原审中诉称，青岛经济技术开发区江山中路197号的土地和房屋原系青岛友秀纺织有限公司，因借款纠纷青岛友秀纺织有限公司将土地和房屋抵押给韩亚（中国）有限公司青岛分行，青岛友秀纺织有限公司在抵押后又将部分厂房租赁给青岛星宇海悦服饰有限公司。现该土地和房屋在韩亚银行（中国）有限公司青岛分行实现抵押权过程中，经青岛市黄岛区人民法院组织拍卖，最终由青岛兴菱物资回收有限公司竞得。根据法律规定，抵押人将抵押后财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。现青岛兴菱物资回收有限公司为维护自己的合法权益，起诉至法院，请求法院判令青岛星宇海悦服饰有限公司立即从开发区江山中路197号房屋中迁出。
青岛星宇海悦服饰有限公司在原审中辩称，（2010）黄民初字第1847号判决书确认了青岛经济技术开发区江山中路197号房屋的配电室及室内全部设备归青岛星宇海悦服饰有限公司所有。青岛星宇海悦服饰有限公司租赁青岛市经济技术开发区江山中路197号房屋时，青岛友秀纺织有限公司并未将该房屋的抵押事宜向其说明。青岛星宇海悦服饰有限公司在租赁该房屋后投入了大量资金，初期的基础设备的投入都是按照合同约定，由青岛友秀纺织有限公司承建，后期青岛星宇海悦服饰有限公司给青岛友秀纺织有限公司垫付了40多万元的电费。青岛星宇海悦服饰有限公司交付青岛友秀纺织有限公司的租金已经到2020年。青岛星宇海悦服饰有限公司公司有300多员工，搬迁工程浩大，并将造成巨大损失。青岛兴菱物资回收有限公司并无证据证明其对该房屋及场地拥有所有权，无权要求青岛星宇海悦服饰有限公司腾房，请求法院驳回青岛兴菱物资回收有限公司诉讼请求。
原审法院查明和认定的基本事实是：
青岛兴菱物资回收有限公司提交已经发生法律效力的（2009）青民四初字第31号民事判决书中查明：2005年7月22日，青岛国际银行［后韩亚银行（中国）有限公司青岛分行承继原青岛国际银行的债权、债务］与青岛友秀纺织有限公司签订了两份《借款协议》，约定向青岛友秀纺织有限公司发放贷款USD50万和RMB1240万，贷款期限为自提款日起一年，双方约定了利率和违约金。同时，青岛国际银行与青岛友秀纺织有限公司签订了编号为（QLBCL）字第2005-091号的《最高额抵押合同》，约定青岛友秀纺织有限公司将其位于青岛市开发区江山中路197号院内厂房、宿舍、办公楼和土地使用权抵押给青岛国际银行，房屋所有权证号为：青房地权黄自变字第230号，房屋面积18728.64平方米，土地使用权证号为：黄国用（2003）字第029号，土地面积46669平方米，抵押期限为三年。双方办理了相应的抵押登记。后因青岛友秀纺织有限公司未按期偿还贷款，韩亚银行（中国）有限公司青岛分行对青岛友秀纺织有限公司提起诉讼，青岛市中级人民法院作出（2009）青民四初字第31号民事判决书，判决青岛友秀纺织有限公司偿还所借韩亚银行（中国）有限公司青岛分行的借款本金及利息。青岛友秀纺织有限公司不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉。后青岛友秀纺织有限公司于2009年8月13日申请撤回上诉，2009年8月17日，山东省高级人民法院作出（2009）鲁商终字第203号民事裁定书，裁定“准许上诉人青岛友秀纺织有限公司撤回上诉，双方均按原审判决执行”。该裁定生效后，青岛友秀纺织有限公司并未履行义务，韩亚银行（中国）有限公司青岛分行向法院申请强制执行。2011年4月25日，原审法院司法鉴定中心接受委托，依法变卖青岛友秀纺织有限公司所抵押的财产。2011年4月29日，原审法院发布《青岛市黄岛区人民法院流拍财产变卖公告》，该公告中载明：“一、变卖标的：青岛开发区江山中路197号房地产……说明：1、厂区内有3家租赁户；2、配电室已判归案外人所有；……”2011年5月18日，青岛兴菱物资回收有限公司以3920万元的最高价竞得。2011年6月1日，原审法院作出的（2011）黄执字第511-4号执行裁定书，将位于青岛经济技术开发区江山中路197号、地号为1100200080043000，登记面积为46669平方米的工业出让国有土地使用权及地上建筑物的所有权及相应的其他权利归青岛兴菱物资回收有限公司所有。
青岛兴菱物资回收有限公司提交《私营企业登记信息查询结果》一份，证明青岛星宇海悦服饰有限公司成立日期为2009年8月24日，青岛星宇海悦服饰有限公司辩称此成立时间并不影响其与青岛友秀纺织有限公司租赁合同的有效性，且此时（QLBCL）字第2005-091号的《最高额抵押合同》早已过期。
2009年7月23日，青岛星宇海悦服饰有限公司与青岛友秀纺织有限公司签订《厂房租赁合同》，约定将位于青岛经济技术开发区江山中路197号第三号厂房租赁给青岛星宇海悦服饰有限公司使用。厂房租赁期限为2009年9月23日起至2024年9月23日止。青岛兴菱物资回收有限公司称，该合同签订时，（2009）青民四初字第31号民事判决书已经生效，生效判决书确定的享有抵押权的日期早于青岛星宇海悦服饰有限公司合同签订日期。2010年2月9日，青岛星宇海悦服饰有限公司向青岛友秀纺织有限公司现金支付了自2010年9月23日至2020年9月23日3号厂房租赁费1400000元整。青岛友秀纺织有限公司为青岛星宇海悦服饰有限公司出具收条。原审法院作出的（2010）黄民初字第1847号判决书，判决位于青岛经济技术开发区江山中路197号的配电室及室内全部设备归青岛星宇海悦服饰有限公司所有。
原审法院认为，本案系房屋侵权纠纷。法律规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《黄岛区人民法院流拍财产变卖公告》上已经明确说明涉案房屋“厂区内有3家租赁户”，青岛兴菱物资回收有限公司在竞买该房屋时，对于涉案房屋上所设定的租赁权知情，并仍竞买了涉案房屋，因此，青岛兴菱物资回收有限公司主张青岛星宇海悦服饰有限公司从涉案房屋中迁出的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原审法院据此判决：驳回青岛兴菱物资回收有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由青岛兴菱物资回收有限公司承担。
宣判后，青岛兴菱物资回收有限公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人青岛兴菱物资回收有限公司上诉称：l、本案系房屋抵押权实现后，作为房屋买受人的上诉人青岛兴菱物资回收有限公司为维护自身的合法权益，起诉作为房屋承租人的被上诉人青岛星宇海悦服饰有限公司的物权保护纠纷，应当适用最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条的规定，即被上诉人承租已抵押的涉案房屋，其与房屋抵押人所签订的租赁合同，对上诉人不具有约束力，因此被上诉人不能依据租赁合同向上诉人主张房屋的租赁权。如因抵押权实现造成了被上诉人损失，其可以要求抵押人承担赔偿责任。2、上诉人起诉青岛经济技术开发区江山中路197号另一租赁户青岛依玫尔服装有限公司物权保护纠纷一案，一、二审法院均适用最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条的规定，分别以（2011）黄民初字第2335号和（2011）青民一终字第2581号民事判决书，判决承租人青岛依玫尔服装有限公司迁出上诉人所有的房屋，该判决早已生效。综上，原审判决适用法律错误，请求二审法院：1、依法撤销原审判决，改判被上诉人立即从青岛经济技术开发区江山中路197号房屋中迁出；2、本案案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人青岛星宇海悦服饰有限公司答辩称：1、上诉人青岛兴菱物资回收有限公司上诉称“一审判决适用法律错误”，系对法律理解错误，本案不应适用最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款的规定。首先，关于抵押权和承租权在一物上同时存在，实现抵押权，承租权的去留问题，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》和最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》均有规定，前者规定于第六十六条，后者规定于第三十一条。但实施时间上，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》实施于2000年12月13日，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》实施于2005年1月1日。按照“新法优于旧法”的立法原则，应当优先适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。其次，本案抵押权的实现并不是抵押人和抵押权人合意协商处理的实现，而是通过法院执行程序的强制实现。鉴于该强制性而非普通性，在适用法律时应考虑特别规定，也就是说，应优先适用属于特别规定的最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。再次，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，涉案的抵押权大约2000万元，拍卖标的的评估价格大约5000万元，租赁权不除去不影响抵押权的实现，原审法院即决定在不除去租赁权的情况下进行拍卖。事实上，在租赁权没有被除去的情况下，抵押权确实已完全实现。原审法院没有除去租赁权，即是认可租赁权的存在和继续存在，至此，租赁权仍是合法的。最后，原审法院对涉案厂房进行处置过程中，已经查清涉案厂房存在长期租赁的事实，从评估到公告拍卖，该租赁事实一直被特别强调和公示，直接影响涉案厂房的评估价值和拍卖价格。上诉人作为涉案房屋的竞买人，对涉案土地及厂房已作充分了解，知晓租赁之事实。原审法院变卖公告中特别说明“厂区内有3家租赁户，厂区内租赁户有买受人自行解决”等内容的情况下，上诉人明知竞买标的上有租赁权而仍予以竞买的行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十一条之规定，应当视为上诉人自愿接受拍卖标的物的瑕疵，放弃了对出卖人即涉案房屋的原所有权入主张竞买标的的瑕疵担保责任，租赁权应对上诉人继续有效。2、涉案土地及厂房拍卖时已明确了土地及厂房的现状、税费的负担以及存在租赁户的事实等，上诉人对此完全明知，其参与竞买及报价，显然综合考虑了拍卖标的物的现状、税费负担、租赁权利负担等成本因素。若允许上诉人不继续履行案涉《厂房租赁合同》，不仅有违诚实信用原则，而且也显然侵害了原产权人青岛友秀纺织有限公司的财产权利。另外，一旦认定租赁权对上诉人不具有拘束力，上诉人还会因此不当得利，显然有失公平。3、涉案土地及厂房中的配电室与室内设施设备已由被上诉人青岛星宇海悦服饰有限公司依法取得所有权，同时被上诉人在租赁初期，应当由出租人引进厂房的水、电、蒸汽、排污管道等，均是由被上诉人引进，作为厂区的一部分，不可分割。若案涉《厂房租赁合同》无法继续履行，势必导致涉案厂房与作为其附属设施的配电室及设备相分离，显然会造成不必要的浪费，也有违物的效用原则。4、本案与（2011）黄民初字第2335号和（2011）青民一终字第2581号案件均属个案，后者不应成为本案判决的依据。（2011）黄民初字第2335号和（2011）青民一终字第2581号案件所涉房屋确为原审法院拍卖厂房中的一部分，但与本案有根本区别。该案件中的房屋租赁合同期限很短，且上诉人诉讼主张腾房时，其租赁期限已经届满，租赁权已经消灭。况且，作为个案的判决结果，并不能当然的适用于同类或者类似案件。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人应当继续履行案涉《厂房租赁合同》。因此，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院查明，青岛星宇海悦服饰有限公司仍在涉案青岛经济技术开发区江山中路197号第三号厂房内生产经营。青岛兴菱物资回收有限公司与青岛星宇海悦服饰有限公司对青岛星宇海悦服饰有限公司所有的位于青岛经济技术开发区江山中路197号的配电室及室内设备如何处置问题未达成一致意见。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，青岛兴菱物资回收有限公司通过司法公开程序取得位于青岛经济技术开发区江山中路197号、地号为1100200080043000的国有土地使用权及地上建筑物所有权，由于该次执行程序中《黄岛区人民法院流拍财产变卖公告》上已经明确说明涉案房屋“厂区内有3家租赁户”、“厂区内的租赁户和配电室问题由买受人自行解决”，故可以确定，原审法院在该次执行程序中已明示该标的物存在瑕疵，青岛兴菱物资回收有限公司于变卖出价前已知晓标的存在或潜在的瑕疵和风险，自愿承担买受标的的所有风险，其出价应充分考虑了标的的瑕疵和该交易方式等对价格的影响。故青岛兴菱物资回收有限公司对诉争厂房还有承租人青岛星宇海悦服饰有限公司在继续使用的情况应是知晓的，同时应遵循诚实信用原则，承担相应的风险及责任。因此，青岛兴菱物资回收有限公司主张青岛星宇海悦服饰有限公司从涉案房屋中迁出的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人青岛兴菱物资回收有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 王 繁
书 记 员 吴苗苗