江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第306号
上诉人（原审原告）蒋元甫，男，1950年10月16日生，汉族，扬中市人。
委托代理人朱剑，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陶厚成，男，1970年7月28日生，汉族，淮安涟水县人。
委托代理人陆卫国，扬中市油坊法律服务所法律工作者。
上诉人蒋元甫因房屋买卖合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2013）扬开民初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
蒋元甫诉称：2008年4月8日，蒋元甫、陶厚成签订《购房协议》约定，陶厚成购买蒋元甫位于油坊西街宅基地上房产及菜地，总价250800元。蒋元甫协助陶厚成办理一切过户手续（包括房产证、土地使用证过户）。因蒋元甫、陶厚成买卖的标的系蒋元甫在其农村宅基地上建造房屋，而陶厚成系淮安涟水县人，其不符合购买该房屋的相关条件，双方根本不可能办理产权过户手续，所签订的购房协议应属于无效协议，蒋元甫也不可能再重新申请宅基地建房。故请求判令蒋元甫、陶厚成签订的《购房协议》无效；陶厚成承担本案的诉讼费用。
陶厚成辩称：一、蒋元甫、陶厚成签订的《购房协议》是合法、自愿，均应全面履行自己的义务，陶厚成已按协议的约定履行义务并支付了相应的价款，蒋元甫亦应按约履行；二、蒋元甫、陶厚成所讼争的房屋土地性质为集体土地建设用地而非蒋元甫诉称的为农村宅基地性质，且该宗地土地为原七墩子四组的闲置地，该房屋系在油坊镇政府协调下，由油坊建安公司所开发，而蒋元甫取得该房屋时并非七墩子四组的村民，其为原同德村15组村民且在该组拥有农村宅基地，后蒋元甫将自己原籍农村宅基地有偿处置给本村于国富，导致蒋元甫不可能再在原户籍所在地重新申请宅基地建房。请求驳回蒋元甫的诉讼请求。
原审法院经审理查明：1995年8月，扬中市第二建筑安装工程公司第五工区以为蒋元甫等五户代建房的形式，开发油坊镇西街工程，蒋元甫即取得了油坊镇西街综合楼7-8号二间二层连体住宅房所有权，领取了扬中市房地产管理处于1996年8月10日颁发的扬房字第××号房屋所有权证。2008年4月8日，蒋元甫与陶厚成签订《购房协议》一份，约定：蒋元甫将位于油坊西街综合楼7-8号二间二层连体住宅房（包括宅基地后面庭院和两间平房及后面菜地）出售给陶厚成，经双方商定价格为贰拾伍万零捌佰元整；蒋元甫帮助陶厚成办理一切过户手续（必须按现行政策规定办理房产证、土地使用证等），费用由陶厚成支付；陶厚成先付贰拾叁万零捌佰元整，剩下贰万元等手续办理齐全交到陶厚成再付。此协议签订后，因未能办理相关产权过户手续，蒋元甫、陶厚成双方又于2008年4月23日重新签订《房屋买卖协议》一份，约定：蒋元甫将位于油坊西街综合楼7-8号二间二层连体住宅房（包括宅基地、后面庭院和两间平房及后面菜地）转让给陶厚成，经双方商定贰拾伍万零捌佰元整；陶厚成必须在2008年4月23日将贰拾伍万零捌佰元人民币一次性交给蒋元甫；蒋元甫在2008年4月23日接到陶厚成贰拾伍万零捌佰元人民币时必须将房产证、土地使用证等一切所有权交出，从即日起蒋元甫的房产证、土地使用证等一切所有权永远归陶厚成所有，蒋元甫不得反悔，否则按贰拾伍万零捌佰元人民币的3倍补偿乙方的一切损失；以后此房屋如果规划、拆迁等有关部门补偿费用归陶厚成所有，蒋元甫无权干涉，但蒋元甫必须配合陶厚成办理手续。协议签订当天，陶厚成即给付蒋元甫全部购房款贰拾伍万零捌佰元整，蒋元甫亦将房产证、土地使用证交付给陶厚成。
又查明：蒋元甫系油坊镇同德村15组村民。蒋元甫取得了油坊镇西街综合楼7-8号二间二层房屋后，将原油坊镇同德村15组的宅基地使用权及其房屋一并有偿转让给本村村民于国富，且村、组均在双方协议上进行了见证。
原审法院认为：蒋元甫与陶厚成于2008年4月23日签订房屋买卖协议将属其所有的房屋转让给陶厚成并无不当，法律对陶厚成购买此房亦无特别要求，双方所签订房屋买卖协议合法有效，陶厚成当天即将全部购房款给付蒋元甫，蒋元甫亦将房产证和土地使用权证一并交付给陶厚成，陶厚成亦已入居双方所争议的房屋。现蒋元甫以陶厚成不具备购买该房屋的相关条件，蒋元甫因此不可能重新申请宅基地建房而要求法院确认蒋元甫、陶厚成签订的《房屋买卖协议》无效的理由，不予支持。
原审法院判决：驳回蒋元甫对陶厚成的诉讼请求。
蒋元甫不服原审法院民事判决，向本院上诉称：一、蒋元甫系油坊镇同德村15组村民，在同德村15组原房产土地性质为集体宅基地，后又在油坊镇西街建综合楼7-8号房产，土地性质也为集体宅基地。蒋元甫同时拥有两处宅基地，如两处都要保留，则需要西街房产的集体土地要变为国有土地，需要补交土地出让款，而上诉人当时经济困难，选择放弃一处房产。因此将同德村15组房产转让给于国富，但转让范围并不包括宅基地。故本案争议的房产是宅基地上的房产，上诉人转让同德村15组房产不包括宅基地使用权。二、陶厚成系淮安涟水人，不符合在扬中申请宅基地建房，也不具备在扬中购买农村宅基地上房屋的资格，双方所签订的房屋转让协议，违反土地管理法律、法规，不应被确认合法。原审判决确认该协议合法有效错误。
陶厚成辩称：一、1995年8月，在扬中市油坊镇政府规划协调下，开发油坊镇西街闲置土地，扬中市第二建筑安装工程公司以为蒋元甫等户代建形式，并约定在行政规划许可的情况下，蒋元甫等办理了土地性质为集体土地建设用地的房产证和土地使用证。2008年4月8日，蒋元甫与陶厚成签订《购房协议》，蒋元甫将油坊西街综合楼7-8号房产及土地使用权转让给陶厚成。因土地未转换为国有土地而未能办理相关产权过户手续，蒋元甫、陶厚成于2008年4月23日重新签订《房屋买卖协议》，双方各自履行了义务，被上诉人实际占有、使用至今。双方签订协议、履行协议均自愿平等，且宗地性质并非农民自有宅基地，合法有效。二、蒋元甫称同德村15组房产和油坊镇西街房产土地性质均为集体宅基地错误，同德村15组原房产土地性质为集体宅基地，油坊镇西街综合楼房产土地性质集体建设用地。请求依法驳回上诉。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议房屋系扬中市第二建筑安装工程公司第五工区于1995年8月以为蒋元甫、蔡德龙等五户代建房的形式，开发扬中市油坊镇西街工程，而建造的房屋，蒋元甫取得房屋所有权证和土地使用权证，该房屋的土地性质为集体土地建设用地使用权。蔡德龙领取了房屋所有权证和国有土地使用证，其房屋的土地性质为国有出让土地。因此，本案争议房屋具备转让条件。蒋元甫与陶厚成分别于2008年4月8日、2008年4月23日签订《购房协议》、《房屋买卖协议》，约定蒋元甫将争议房屋转让给陶厚成，陶厚成已付清购房款并实际占用使用争议房屋，蒋元甫将争议房屋房产证、土地使用证交付给陶厚成。蒋元甫上诉称“本案争议房屋的土地为宅基地”，与蒋元甫领取的土地使用权证上土地性质为集体土地建设用地使用权的记载不符。蒋元甫上诉关于“陶厚成不具备购买宅基地上房屋的资格，而要求确认《购房协议》、《房屋买卖协议》无效”的理由，依据不足，本院不予采纳。
综上，蒋元甫的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人蒋元甫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
代理审判员 张 剑
代理审判员 甘可平
二〇一四年四月八日
书 记 员 凌 洁
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