河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终1471号
上诉人（原审被告）：张海燕，女，1969年2月27日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。
上诉人（原审被告）：张海峰，男，1971年11月19日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。
二上诉人委托诉讼代理人：温燕华，河北天权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卜广义，男，1951年6月22日出生，汉族，河北省张家口市宣化区。
被上诉人（原审原告）：王素香，女，1953年1月12日出生，汉族，河北省张家口市宣化区。
二被上诉人委托诉讼代理人：王新宇，河北纵腾律师事务所律师。
上诉人张海燕、张海峰因与被上诉人卜广义、王素香房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张海燕、张海峰的委托诉讼代理人温燕华，被上诉人卜广义、王素香及其委托诉讼代理人王新宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张海峰、张海燕上诉请求：1、依法撤销宣化区人民法院（2017）冀0705民初505号民事判决书，发回重审或依法改判；2、本案二审诉讼费用由卜广义、王素香承担。事实与理由：我们于2007年4月28日与卜广义、王素香签订了房屋买卖协议，其自愿将坐落在河子西乡下八里村自有房产五间半正房及前后院面积共计548.7平米卖给我们，当时我们担心过不了户以后有后遗症，就不想买了，而卜广义、王素香竭尽全力说服我们购买并且要求下八里村委会出具证明同意买卖。我们认为既然有村委会证明，那是代表政府出具的，就放心购买了。在签订房屋买卖协议时，担心其日后反悔，经过律师见证。约定了违约条款，双方均不得反悔，如有违约支付房价五倍的违约金50万元，如遇其反悔还应同时赔偿上诉人翻盖、装修该房屋产生的一切费用。此后我们一直占有居住维修该房及院落。2010年我们在此院自建正房一间、西房四间、东房二间、建一养鱼池、修渗水井、硬化地面。据了解，卜广义于1993年转为城市户口，将我们给付的房款补交了自己的养老保险，现在卜广义每月开2000多元退休金。1994年4月宣化区土地管理局为该房屋用地颁发了宣区集建字第06992号集体土地建设用地使用证，土地使用者卜广义。因2017年有消息本村要集体拆迁，才导致其诉讼到法院。一审法院以本村集体经济组织成员、保障本村村民最基本居住条件、农民住宅的禁止性规定为由，判决房屋买卖协议无效，我们返还房屋给卜广义、王素香，其只返还我们购房款10万元。一、一审法院判决适用法律错误。我们与卜广义、王素香签订的房屋买卖协议没有违背法律禁止性规定，符合合同法的规定。卜广义的房屋是从父辈继受取得，且其为城镇居民，还有工作，非本村村民，在我们购买此房时，下八里村委会同意并出具证明。我们认为按照继承法来讲，房屋财产的继承不分户口，只要是合法继承人，非农户口的人也可以继承农村父母的房子。根据地随人走的原则，卜广义拥有宅基地的使用权，双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，虽然我们不是本村集体组织成员，但已经使用该房多年并重新建设该院，卜广义也已迁出本村，从维护交易安全、秩序及物权稳定性角度考虑，应认定该房屋买卖协议有效。目前我国无相关法律法规明确对农村宅基地上的房屋买卖合同的效力作出明确规定，本案中我们是城镇居民，卜广义也是城镇居民，一审法院简单的依据土地管理法第8条、62条、63条等规定作出判决，是适用法律错误。二、卜广义、王素香违背诚实信用原则。我们与其签订了房屋买卖协议后，10多年中一直占有使用并重建、改建、维修，卜广义、王素香在面临拆迁，受利益驱动，导致反悔退房，不应当支持。三、一审法院判决违背公平、公正原则。按照合同法第58条规定，合同被确认无效后，当事人因合同取得的财产，应当返还给受损的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自在过错责任范围承担相应的损失赔偿责任。然而本案一审法院判决合同无效，只是简单的双方返还，没有考虑双方的责任，也没有考虑我们的损失及增值部分。中级法院应全面考虑卜广义、王素香因土地、房屋升值或拆迁补偿所获利益，以及我们因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，平衡利益，对于我们已经扩建的房屋，应对其添附价值进行合理补偿。综上，支持上诉请求，做出公正判决。
卜广义、王素香答辩称，1、关于本案涉及的城镇居民到农村购买宅基地是否应该得到支持。国家相关政策和法律有相关规定，是禁止城镇居民购买的。张海峰、张海燕在上诉状中提到的由于担心不想买等情况，可以从侧面表明其在购买房屋的时候对国家政策是熟知的，一审法院判决的主要方向是符合国家政策的。2、虽然现在卜广义因为购买户口不是下八里村民，但是曾经是，房屋取得是继承父亲的房屋，且继承时是村民，符合相关的政策规定。3、涉及赔偿的问题。合同是无效合同，涉及的违约及赔偿均应无效。关于房屋的其他赔偿问题，一审法官多次向对方提出明确其主张。实际遭受的损失应该另行起诉，不应该在本案解决。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
卜广义、王素香向一审法院起诉请求：1、确认卜广义、王素香与张海峰、张海燕于2007年所签订的房屋买卖协议无效，并判令张海峰、张海燕向卜广义、王素香返还位宣化区乡卜广义名下的房屋及土地；2、诉讼费用张海峰、张海燕承担。
一审法院认定事实：卜广义与王素香系夫妻，1975年6月18日办理结婚登记。卜广义原张家口市宣化区乡下八里村村民，王素香与卜广义结婚后，户籍迁入该村。卜广义继承父亲卜德顺在该村房产及院落一处，1983年对房屋进行了翻建，1994年4月宣化区土地管理局为该房屋用地颁发了宣区集建字第06992号集体土地建设用地使用证，土地使用者登记为卜广义。1993年卜广义办理农转非手续，户籍迁宣化区号，但一直与妻子王素香在下八里村居住。2007年4月27日卜广义、王素香与张海燕、张海峰签订房屋买卖协议一份，协议主要内容约定：一、卜广义、王素香作为甲方，自愿将位宣化区乡下八里村的自有房产出售给乙方张海燕、张海峰，该房产包括前后院面积共计548.7平方米，其中房屋建筑面积130平方米。房产四至为：东至衡兵家，西至王海龙家，北至刘千金家，南至路。房产总售价10万元。二、院内房屋五间半（砖瓦结构），半间空地，前后院有树木约30株，协议签订后院内一切设施都归乙方所有。三、合同成立后，如遇今后房屋价格上涨或政府征用等情况，由乙方独自享有占有、使用、收益、处分的权利，甲方不得以任何理由干涉；若需甲方出具相关手续，甲方应无条件协助办理。四、该房屋属集体房证，现暂时不办理过户手续，待办理过户手续时甲方须无条件配合办理。五、乙方已付定金壹万元协议签订后抵作价款，双方自在合同上签字捺手印后合同生效，同时办理房、款交付手续，甲方将房证及土地证交付乙方。六、协议生效后双方均不得反悔，如有违约需支付对方违约金，数额为房价的五倍即伍拾万元，如遇甲方反悔还应同时赔偿乙方因翻盖、装修该房屋产生的一切费用。七、该房屋由乙方张海燕、张海峰父母出资购买，张海燕、张海峰姐弟共同共有。同年4月27日张家口市宣化区乡下八里村村民委员会出具证明一份，证明了房屋买卖的情况。同年4月28日，河北天权律师事务所律师为此买卖行为出具了律师见证书。2007年5月10日，张海燕、张海峰付清购房院款后，双方买卖行为交接完成。被告在后续使用过程中，对房屋进行了后续的修缮及添附，包括自建正房1间，西房4间，东房2间，并挖了养鱼池，修了渗水井，硬化了地面。2017年2月6日卜广义、王素香以与张海燕、张海峰双方签订的房屋买卖协议违背法律禁止性规定为由，向本院提出诉讼，请求法院依法确认原告与被告于2007年所签订的房屋买卖协议无效，并判令被告向原告返还位张家口市宣化区乡原告卜广义名下的房屋及土地。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款及第四款第六十三条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国务院关于深化改革土地管理的决定》（国发（2004）28号）规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发（2008）1号）规定，城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或小产权房。按照上述规定，国家在农村宅基地管理领域，禁止城镇居民在农村购置宅基地。集体建设用地分为宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地三类。本案诉争房屋用地由宣化区土地管理局颁发了集体土地建设用地使用证，该房屋用地属性系属集体建设用地中的宅基地。原告将宅基地出售给本集体经济组织以外的城镇居民，该买卖行为违反了我国法律、法规及国家有关规定的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，第五十六条规定，无效合同自始不发生法律效力。原、被告有关宅基地的买卖行为应当认定为无效，且自始不发生法律效力。农村房屋系本村集体经济组织成员基于村民特定身份，从本村集体经济组织通过审批程序取得宅基地后建造的房屋。宅基地的取得具有福利性质，目的在于保障本村村民最基本居住条件。农村房屋的买卖行为必然涉及到农村宅基地使用权的转让，该房屋附着在宅基地上，与宅基地不可分离。根据上述城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅的禁止性规定，该房屋买卖协议应当认定为无效，且自始不发生法律效力。故原告卜广义、王素香要求确认原告与被告于2007年所签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告张海燕、张海峰应当将位宣化区乡原告卜广义名下的房屋及土地返还给原告卜广义、王素香。原告卜广义、王素香应当将购买价款100000元返还给被告张海燕、张海峰。在本案中，如不考虑被告所购买房屋的增值、修缮、增建成本等问题，有失公平。但庭审中虽经合议庭予以释明，被告基于对合同有效性的坚持，明确表示对房屋增值、修缮及增建成本不申请评估鉴定，也不提出反诉。基于不告不理原则，针对房屋增值、修缮及增建成本等问题，本案不做处理，被告可依法另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、确认原告卜广义、王素香与被告张海燕、张海峰于2007年4月27日签订的房屋买卖协议无效；二、被告张海燕、张海峰于判决生效后30日内将依据房屋买卖协议取得位宣化区乡下八里村原告卜广义名下的房屋及土地返还给原告卜广义、王素香（房屋、土地及附属物以宣化区土地管理局颁发的宣区集建字第06992号集体土地建设用地使用证记载内容及合同约定为准）；三、原告卜广义、王素香于判决生效后30日内返还被告张海燕、张海峰购房价款100000元整。案件受理费2300元、财产保全费5000元，共计7300元，由原告卜广义、王素香承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）第十条“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国务院办公厅《关于严格执行有关农村建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定第二条“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或小产权房。”等相关法律规定，2007年4月27日，卜广义将通过继承其父亲卜德顺财产所得张家口市宣化区下八里村房产及院落出卖给城镇居民张海燕、张海峰，双方签订的房屋买卖协议，违反了城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅的禁止性规定，应当认定为无效，且自始不发生法律效力。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，作出张海燕、张海峰将位于宣化区原告卜广义名下的房屋及土地返还给卜广义、王素香。卜广义、王素香将购买价款100000元返还给张海燕、张海峰的判决并无不当。一审法院考虑到公平公正的原则，庭审中对张海燕、张海峰是否考虑所购买房屋的增值、修缮、增建成本等问题予以释明，其基于对合同有效性的坚持，明确表示对房屋增值、修缮及增建成本不申请评估鉴定，也不提出反诉。基于不告不理原则，故对其应有的权利不予处理，可依法另行解决。
综上所述，张海燕、张海峰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人张海燕、张海峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 进
审判员 姜 兵
审判员 姜建龙
二〇一八年八月三日
书记员 徐忠媛
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。