江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0834号
上诉人（原审被告）郭玉飞，男，汉族，1972年2月7日生，设计师。
委托代理人蒋顶飞，江苏益淮律师事务所律师。
委托代理人刘绪军，江苏衡鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏红霞，女，汉族，1971年12月27日生，个体工商户。
委托代理人周光远，江苏穿石律师事务所律师。
上诉人郭玉飞与被上诉人魏红霞房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2014年3月20日作出（2012）浦商初字第0795号民事判决。上诉人郭玉飞不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月7日立案受理后，依法组成合议庭于2014年6月5日公开开庭审理了本案。上诉人郭玉飞的委托代理人蒋顶飞、刘绪军，被上诉人魏红霞及其委托代理人周光远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年3月10日，原告魏红霞与淮安邮政局签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租淮安邮政局位于淮安市清浦区西大街110号房屋及设备、设施，期限10年（自2006年7月11日起至2016年7月10日止），年租金40万元。
2008年6月1日，原告经淮安邮政局同意，“在不违反局合同的情况下”可以将房屋客房部、餐饮部、锅炉房等进行转租。原告魏红霞与被告郭玉飞签订《房屋租赁合同》，双方约定：“甲方（魏红霞）出租给乙方（郭玉飞）的房屋位于淮安市清浦区西大街110号，为淮安市新邮宾馆客房中心一至五层，餐饮中心三至四层、锅炉房（501除外），现有宾馆设备、设施也一并无条件出租给乙方使用。该房屋现有设施、设备情况详见本合同附件，该附件作为甲方按照合同约定交付乙方使用和乙方交还标的物时的验收依据。租赁期限自2008年1月1日到2016年7月10日止。”
另2008年，魏红霞与郭玉飞签订房屋租赁合同一份，载明：因郭玉飞经营发展需要，魏红霞将新邮宾馆院内（西大街110号）南二楼租给郭玉飞使用，租赁日期2009年2月21日起至2016年7月10日止，年租金3万元，其余条款均按2008年6月1日双方之间所签合同内容一致，此合同作为其补充合同。
2008年8月11日，郭玉飞出具承诺书一份，载明：魏红霞同意将原新邮宾馆营业执照、公章等有关资料过户给郭玉飞，合同提前解除或终止时，郭玉飞在五日内无偿地过户给魏红霞，否则，由此产生的后果均由郭玉飞承担。新邮宾馆公章、财务专用章、发票专用章只能为郭玉飞正常营业使用，不得作为抵押、担保、贷款、借款使用，凡是出现用公章、财务专用章、发票专用章发生的借款问题、经济纠纷等均由郭玉飞承担责任，与魏红霞无关。此过户行为是为了让郭玉飞在其经营活动中自行承担债权、债务，而非转让行为，郭玉飞承认新邮宾馆所有权仍归魏红霞所有。法人代表（投资人）变更后，郭玉飞对外一切事务等，包括与第三方签订合同所引起的任何经济纠纷，均与魏红霞无关，郭玉飞自行承担。
承租房屋后，郭玉飞着手准备经营事项，其以“淮安市星期八假日旅馆”的名义于2009年4月20日、9月3日、9月29日、9月30日分别取得了卫生许可证、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、个人独资企业营业执照及税务登记证。
因郭玉飞未按合同约定期限交纳租金，2009年8月17日，魏红霞将郭玉飞诉至淮安市清浦区人民法院，请求判令解除合同、迁出宾馆，返还设施并赔偿损失。2009年11月9日，清浦法院作出（2009）浦民二初字第0385号民事判决书，判令“一、解除原告魏红霞与被告郭玉飞于2008年6月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告郭玉飞于本判决书生效后十日内迁出承租房屋并依据《新邮宾馆客房资产登记交接表》将附属设施、设备返还给原告魏红霞。三、被告郭玉飞于本判决书生效后十日内支付原告魏红霞租金26027.34元并承担违约金26027.34元（均按日租金1369.86元自2009年8月1日起计算至2009年8月19日止）。四、被告郭玉飞于本判决书生效后十日内赔偿原告魏红霞占用房屋及设施的损失（自2009年8月20日起至实际迁出之日止按日租金1369.86元的两倍计算）。五、驳回原告魏红霞的其他诉讼请求。案件受理费2089元，减半收取1044.5元，由被告负担”。原、被告双方在2009年11月10日签收法律文书后均未上诉。
2010年3月19日，因被告未按民事判决书的要求履行义务，根据魏红霞的申请，原审法院对郭玉飞强制执行，并邀请江苏省淮安市公证处对淮安市邮政宾馆北楼1-5层、西楼3-4层的室内状况进行证据保全公证，并形成公证书、强制执行现场物品清点清单、现场录像各一份。
2010年3月23日，魏红霞以淮阴邮电宾馆的名义分别缴纳了2010年1月份、2月份的水费1470元、891元，合计2361元。
2010年3月23日，魏红霞以“淮安市星期八假日旅馆”的名义缴纳了城市维护建设税、教育附加、地方教育附加费、营业税、个人所得税、滞纳金等合计3131.37元。
2010年10月28日，淮安市公安局消防支队出具《不同意投入使用、营业决定书》一份，载明：“淮安市清浦区淮邮宾馆：根据你单位关于淮邮宾馆（清浦区西大街110号）投入使用、营业前消防安全检查的申请，我支队于2010年10月27日派员进行了消防安全检查。经检查，你单位存在下列消防安全问题，不具备投入使用、营业的消防安全条件，根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，决定不同意投入使用、营业：1、五楼西侧疏散通道上设置的防火门被拆除；2、室内消防栓无水；3、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统不能实现联动；4、浴室与宾馆之间未进行防火分隔、疏散通道上设置台阶。”
2010年11月9日，魏红霞与南京万友长弓消防工程有限公司淮安苍胜分公司（以下简称万友公司苍胜分公司）签订《消防改造合同》一份，双方约定：一、工程概况：1、室内消火栓无水，经检查因水泵房至一层大厅下面，消防水管堵塞或锈坏，导致无水需重新改造且改造后要恢复走道和原来一样。此项改造费用为壹拾陆万捌仟元整。2、火灾报警系统不联动，经检查线路受损和强电接触导致主机烧伤。探测器及声光、手报和消报严重受损，恢复费用为伍万伍仟元整。以上改造费用合计贰拾贰万叁仟元整。工期叁拾天，2010年11月9日-2010年12月10日。二、工程质量标准：符合国家有关质量验收标准且工程结束后须经消防部门验收合格。三、付款方式：1、订立合同后，先付工程造价30%；2、工程进展至消防管道改造完毕后再付工程款的30%；3、工程全部结束后经消防部门验收合格后付清余款。张同牛作为万友公司苍胜分公司的负责人在该合同上签名并盖章。合同签订后，魏红霞以淮邮宾馆的名义分别于2010年11月9日、2010年11月30日、2011年1月16日付款66900元、66900元、89200元，合计22.3万元。
2011年1月6日，魏红霞以淮安市清浦区淮邮宾馆的名义取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
2011年1月20日，魏红霞以淮安市新邮宾馆的名义取得个人独资企业营业执照。
2011年2月17日，魏红霞将郭玉飞诉至法院，要求其赔偿设施、设备等损坏款80万元，后撤诉。
魏红霞一审中诉称，2006年3月10日，原告与淮安邮政局签订一份房屋租赁合同，原告承租邮政局位于清浦区西大街110号原淮安邮电宾馆房屋及设施设备，成立淮安邮电宾馆，期限10年。2008年6月1日，经淮安邮政局同意，原告将新邮宾馆客房中心一至五层、餐饮中心三至四层、锅炉房及其设施设备转租给被告，期限从2008年8月1日起至2016年7月10日止，转租合同第七条第2项约定，被告应妥善使用承租设备、设施及物品，如有遗失或者损坏，应按重置价格赔偿，同年7月10日，双方就新邮宾馆客房设备、设施及物品进行了交接，签署了交接登记表。2009年8月19日，因被告拖欠租金，原告依法解除了与被告的租赁合同，同年11月9日，清浦法院作出（2009）浦民二初字第385号民事判决书，判令被告于判决生效之日起十日内迁出承租房屋并将设备、设施返还原告，2010年3月19日，因被告未能按判决履行，清浦法院对其进行强制执行，但很多设施设备被损坏，损失高达80万元，故诉至法院，请求判令被告赔偿消防设施维修改造费用22.3万元、南二楼租金32000元、整个宾馆的停业损失41.67万元、代垫付的水电税5492.37元及电梯维修预计59600元。
郭玉飞一审中辩称，1、原告不具备诉讼主体资格，如原告所述设施等灭失应由物的所有权人来主张，因租赁关系中承租人对物仅有占有使用和受益的权利，而不享有所有权，本案原告不是这些灭失设备的所有权人，因此其不具有诉讼主体资格；2、原告要求被告赔偿没有事实依据，相反，原告不但没有损失，还从该房屋至设备的转租中，获得了很大的利益，被告却损失惨重，在签订转租合同后对该宾馆投入了几百万元，进行了装修，对宾馆陈旧的设施、设备进行了维修，更换，刚开始营业却因为没有按时缴纳部分租金而被原告解除了合同，同时宾馆被更换的破旧的有的甚至于不能用的设备，都被原告处理了，被告不应该承担赔偿责任，因此应该驳回原告诉请；3、原告主张停业损失已经超出诉讼时效；4、原告与被告之间存在转租关系，以及转租合同已解除是事实。
在本案原审审理过程中，原告撤回要求被告承担电梯维修费59600元的诉讼请求。
本案争议焦点：（一）关于消防设施维修改造费用22.3万元。
原告要求被告赔偿消防设施维修改造费用22.3万元。被告郭玉飞辩称，消防主机及设备系其重新购置并安装，说明在被告接受原告宾馆时消防设施不符合规定，按照双方合同约定消防设施不符合约定由郭玉飞自行完善，但费用由魏红霞承担，如果要求被告承担消防设施的费用也应当扣除主机及设备的费用。因根据合同约定该笔费用应由魏红霞承担，故被告不应承担该费用。
原审认为，在魏红霞将房屋出租给郭玉飞之前，其宾馆的消防设施合乎规定和要求。郭玉飞接手了租赁房屋后，对房屋进行改造，对消防设施进行整改，亦取得消防许可。在法院强制执行时，由于郭玉飞一方的人员不在场，并未对消防设施进行检查和交接。在本案庭审时，当庭播放执行时的视频资料，在各方陈述的放置消防主机的位置，未发现消防主机的存在，说明在法院强制执行时，消防系统存在设备缺失；其后，在魏红霞接手租赁房屋后，宾馆因证照不齐并未开业，从魏红霞接手租赁物到2010年10月28日淮安市公安局消防支队出具《不同意投入使用、营业决定书》期间，魏红霞没有破坏消防设备然后再花钱维修的理由。所以综合各方面原因分析，消防设备不能投入使用的原因在郭玉飞方，郭玉飞应当承担魏红霞恢复和整改消防设施的费用，故对该诉讼请求予以支持。对于郭玉飞抗辩其亦添置消防设备，费用应当由魏红霞承担的抗辩意见，其可以另案组织证据主张。
（二）关于南二楼租金3.2万元。
原告魏红霞要求被告郭玉飞按照合同约定的年租金3万元的标准承担2009年2月21日至2010年3月19日的租金3.2万元。被告认为该笔费用已经在（2009）浦民二初字第0385号案件的执行过程中全部处理，与本案无关。
原审认为，（2009）浦民二初字第0385号民事判决书中所判决的租金中并未包含南二楼部分，原、被告之间签订的关于南二楼的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，根据原、被告的陈述，在2010年3月19日法院强制执行时，被告迁让出该房屋，原告重新占有该房屋，故被告应当承担自合同约定的时间开始即2009年2月21日起至其实际迁出房屋之日止即2010年3月19日之间的房屋租金3.2万元。
（三）关于停业损失41.67万元。
原告魏红霞认为因为被告郭玉飞未按照承诺在五日内将宾馆营业执照、公章等材料过户给原告致使原告直至2011年1月20日才取得营业执照，故要求被告郭玉飞按照年租金50万元的标准承担2010年3月19日至2011年1月20日的停业损失42万元（按照其与郭玉飞之间的租金标准计算）。
被告郭玉飞辩称原告诉请超过时效，无论是在2010年1月10日的诉讼中还是在2012年6月10日的诉讼中均未明确提及，即使没有超过时效，何时办证也是原告自身问题与被告无关。
原审认为，原告的诉请在其诉讼标的范围内，并未超过时效。关于停业损失问题，根据被告郭玉飞出具的承诺，其在合同提前解除或者终止时应当在五日内将相关资料过户给原告魏红霞，在本案中，直至2010年3月19日法院强制执行时，郭玉飞应当在五日内将相关资料过户给魏红霞，但其未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担因其违约给魏红霞造成的不能及时营业的损失。但作为守约方，亦应当在一方违约时，及时在合理期限内补救措施，防止损失的扩大，对于未及时采取补救措施、扩大的损失，应当自行承担。经综合衡平，给予原告6个月的时间作为办理各种相关手续的宽限期，在此之后的损失由原告自行承担。关于损失的计算标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，郭玉飞违约后，给魏红霞造成的主要损失就是租金损失，故参照魏红霞与郭玉飞之间租赁合同的租金标准计算损失，经计算，郭玉飞应当赔偿租金损失25万元，超过部分不予支持。
（四）关于代垫水费2361元及税3131.37元，合计5492.37元。
被告对代垫税款3131.37元无异议，但是认为合同解除之后的水费2361元不应当由其承担。
原审认为，因判决生效后，郭玉飞并未按照判决迁出房屋，直至2010年3月19日法院强制执行，故郭玉飞应当承担其实际占用房屋期间产生的水费。因原告缴纳的系2010年1-2月份的水费，在郭玉飞实际占用房屋期间，故被告应当承担该部分费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告郭玉飞于本判决书生效后十日内赔偿原告魏红霞各项损失金额510492.37元。二、驳回原告魏红霞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，由被告负担6500元，原告负担2000元。
上诉人郭玉飞不服一审判决向本院提起上诉称：1、一审法院认定消防设备不能投入使用的原因在上诉人方错误，事实上在一审法院强制执行前被上诉人就已经接管了租赁房屋，被上诉人对房屋内的相关设施、设备有看管的义务，且一审判决对消防设施改造费22.3万元认定有误；2、是被上诉人阻止上诉人取走南二楼内的物品，上诉人不应支付南二楼的租金；3、被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持。请求二审依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人魏红霞答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持。
二审经审理确认一审查明的事实。
本案争议的焦点是：1、一审判决对被上诉人魏红霞的各项诉讼请求所涉及的责任承担及赔偿数额的认定是否正确；2、本案被上诉人魏红霞的各项诉讼请求是否已过诉讼时效。
本院认为：上诉人郭玉飞与被上诉人魏红霞之间原系房屋租赁合同关系，后合同因郭玉飞存在违约行为而被依法解除。本案被上诉人魏红霞的各项诉讼请求也是基于房屋租赁合同被依法解除后而产生的。从一审查明的本案事实以及双方举证质证的情况看，郭玉飞存在未及时按照生效判决确定的时间和租赁合同所约定的事项将其所承租的房屋及相关资料全部完好无损的返还给魏红霞，给魏红霞造成损失。其中，1、对于一审判决已确认的魏红霞主张的消防设施维修改造费用22.3万元。在双方形成房屋租赁合同关系时，魏红霞是将符合消防安全规定和要求的房屋交付郭玉飞，而在房屋租赁合同被依法解除，法院强制郭玉飞返还其所承租的房屋时，消防系统存在设备缺失，不能投放使用的情形。消防主管部门对此也下达了不同意投入使用、营业的决定书。在此情况下，郭玉飞理应承担恢复和整改消防设施的费用。郭玉飞主张在法院强制执行前魏红霞就已经接管了租赁房屋，魏红霞对消防设施的缺失负有看管不力的责任。对此主张，因与法院实际采取强制执行措施的事实相悖，且证据不足，本院不予采信。2、对于一审判决已确认的南二楼租金32000元和代垫水费2361元及税3131.37元。该费用有事实和合同依据，郭玉飞理应支付。郭玉飞主张是魏红霞阻止其取走南二楼内的物品，产生的房租费不应由其承担。该主张无事实依据，本院不予支持。3、对于一审判决已确认的停业损失25万元。一审判决是基于郭玉飞未按时将宾馆的相关资料过户给魏红霞以及房屋消防设施存在问题需要恢复和整改，导致魏红霞不能取得营业资格而造成停业损失。原审参照租金标准，依法酌情确定郭玉飞赔偿魏红霞在合理期限内的损失25万元并无不当，应予支持。另对于上诉人郭玉飞主张被上诉人魏红霞的诉讼请求已过诉讼时效问题。经审查，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审所作判决正确，上诉人的上诉无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费8500元，由上诉人郭玉飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙晓明
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一四年七月十七日
书记员 黄春丽