安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0104民初2352号
原告：安徽金百意商业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区新产业园汶水路电商园3期1号楼E区2层,统一社会信用代码91340100666201888X。
法定代表人：侯铁立，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姚吉志，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。
被告：李伟，女，1955年9月25日出生，汉族，住合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：李校帆，安徽启延律师事务所律师。
原告安徽金百意商业管理有限公司（以下简称安徽金百意公司）诉被告李伟合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽金百意公司的委托代理人姚吉志，被告李伟及其委托代理人李校帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽金百意公司向本院提出以下诉讼请求：1.依法判令被告将位于合肥市蜀山区长江西路与红皖路交口的赛亚商业广场的A号楼2层X室室、XX室商铺以9660元/㎡的价格，A号楼2层XXX室商铺以10380元/㎡的价格出售给原告；并协助将上述三套房屋产权过户给原告；2.依法判令被告支付原告违约金63467元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年1月12日签订三份《委托经营管理合同》，约定将被告购买的位于合肥市蜀山区长江西路与红皖路交口的赛亚商业广场的A号楼2层X室室、XX室（建筑面积均为8.53平方米）、XXX室商铺（建筑面积为8.59平方米），委托给原告统一经营管理，委托期限为被告付清购房款并办理房产备案的次月一日起满8年。《委托经营管理合同》签订后，原告经营管理商场期间因修地铁封路等原因未能完全开业的情况下严格按照约定支付了委托经营期间的约定收益，被告累计收取了约定八成购房款的收益。
为了保证原告对该商铺及赛亚商业广场的持续经营，X室室、XX室的《委托经营管理合同》第八条第一款均约定：“甲方（被告）同意在本合同约定的委托期限届满前3个月内，将该商铺的产权出售給乙方（即），出售价格按照每建筑平方米人民币9660元、10380元计算，相应的税费按法律规定各自承担”；XXX室商铺的《委托经营管理合同》第八条第一款约定：“甲方（被告）同意在本合同约定的委托期限届满前3个月内，将该商铺的产权出售給乙方（原告），出售价格按照每建筑平方米人民币10380元计算，相应的税费按法律规定各自承担”。
前述三份《委托经营管理合同》到期前，在双方无法就商铺的委托经营管理达成一致的情况下，原告依照前述约定明确告知被告要求回购X室室、XX室、XXX室商铺，但被告拒绝将三商铺的产权过户给原告。同时根据《委托经营管理合同》约定，因被告违反本合同约定应当承担相应的违约责任。
李伟辩称：一、原告以委托合同纠纷为由起诉被告，其诉讼请求却是要求被告将房屋出售过户给原告，该诉讼请求与委托合同纠纷案由所针对处理的法律关系不相符，两者之间没有关联性，因此原告诉请不应得到支持。二、原告诉请依据的合同条款显失公平，属于可撤销情况。原告诉请被告按照委托合同第八条中约定的价格将房屋出售过户，但合同中约定的价格明显与当前的市场价格差距巨大，这对被告来说显失公平，严重侵害了被告的合法权益。因此应当属于可撤销情形。三、原告诉请依据的合同条款属于格式合同，应当属于无效。原告诉请依据合同第八条第一款，而该委托经营合同属于原告单方制作的格式合同。房屋买卖是作为房屋所有权人处分权利的一个重要部分，原告提供的格式条款强制要求被告将房屋以固定的显失公平的价格出售给原告，这属于排除了被告的主要权利，侵害了被告的合法权益。因此该格式条款应当属于无效。四、合同条款违反法律法规，应当属于无效。本案诉争的房屋2010年2月3日竣工，而原告与被告签订委托合同时该房屋尚未竣工，而且签订委托合同时，原告和合同中的丙方股东存在交叉持股情况，被告的租金收益开始也是由丙方向被告支付，因此原告和房屋开发企业存在关联关系，因此根据《商品房销售管理办法》第十一条的规定，委托经营管理合同第八条应当违反了强制性规定，该条款应当属于无效。五、《城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第27规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。《城市房地产转让管理规定》第七条：房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；第八条对转让合同应当载明的内容进行了规定。《合同法》第12条规定了一般情形下合同应当包括的条款。因此根据以上法规可以看出，房屋买卖双方应当签订书面合同，而且对合同的内容和条款予以了规定。而本案原告仅凭委托合同中一个合同条款就主张房屋买卖，不符合合同要件。而且该合同条款过于简单，也不符合法规对房屋买卖合同内容的规定，因此委托合同约定不明确，该条款无效。六、合同约定被告可以在委托合同期满前三个月内将房屋出售给原告，该承诺系要约邀请，原告应当在有限期内发出要约，但原告在2017年1月3日发出的要约，该要约时间并不在合同期满前三个月的有效期内，因此该要约对被告没有效力。且原告的要约内容不够具体明确，不符合合同法规定，因此原告的诉请没有事实和法律依据。
综上，被告和原告所签订的委托合同第八条系格式条款应当属于无效，且显失公平，严重侵害被告合法权益，此外原告没有在约定期内发出有效的要约，因此原告依据该条款主张房屋过户违反法律规定，没有事实依据。
经审理查明：赛亚广场商铺在对外销售之初，宣传海报上标明：年返租收益10%，8年回购收益120%。8年内坐享返租收益，8年后增值回购，财富轻松翻番。
2009年1月12日，李伟（买受人）与安徽乐客来置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人经批准，在合肥市长江西路与湖光路交口东北角土地上建设商品房，定名为赛亚商业广场，建设工程规划许可证号为合规建民许2008503号，施工许可证号为010008080005。买受人购买上述项目第A座2层XXX、X室、XX号房，该房屋用途为商业，属框架结构，层高6米，建筑面积共25.64平方米，其中套内建筑面积15.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.6平方米。该商品房单价为每平米8251.05元，总金额211557元。买受人在签订合同的同时付清首付款106557元，余款105000元由买受人签订合同之日起七日内向出卖人指定银行办理银行按揭手续。出卖人应当在2009年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。
同日，李伟（甲方/委托方）与安徽金百意公司（乙方/被委托经营方）、安徽乐客来置业有限公司（丙方/开发商/担保方）共同签订了《委托经营管理合同》三份，确定李伟将其自安徽乐客来置业有限公司购买的赛亚广场A号楼2层XXX、X室、XX室商铺交由安徽金百意公司统一对外经营。协议约定：甲方将位于合肥市蜀山区长江西路与红皖路交口的赛亚商业广场内，自己合法拥有产权（经营权）A号楼2层XXX室（建筑面积8.59平方米）、X室室（建筑面积8.52平方米）、XX室（建筑面积8.53平方米）的商铺委托给乙方统一招租经营管理；委托期限始于甲方付清该商铺《商品房买卖合同》规定的全款并办理完《商品房买卖合同》房产备案后次月一日，期限8年，甲、乙双方同意在委托经营管理期限内，本合同不可随意解除，即双方当事人放弃任意解除权；收益标准：在本合同有效期内，乙方保证按照每月每建筑平方米67.1元（X室、XX号商铺）、72.1元（XXX号商铺）为标准向甲方支付经营收益；支付方式：委托期限内，乙方于每月8日之前，按月将甲方的当月经营收益一次性汇入甲方的银行账户；委托期限内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收益经营收益，甲方在委托乙方经营过程中，不承担该商铺的物业管理费和经营管理费用；委托经营期间，乙方可根据实际需要决定该房屋的使用方式（如自己使用、授权他人使用或出租于他人），乙方无须另行通知甲方或取得甲方的同意；委托期间，乙方或乙方授权人在不影响该店铺房屋结构安全的情况下，可以对该房屋进行重新布局、装潢和改造，无须另行通知甲方或取得甲方同意。合同第八条对优先购买及合同续期做了特别约定：为保证赛亚商业广场以及该商铺的持续经营，甲乙双方一致同意:1、甲方同意在本合同约定的委托权限届满前3个月内，将该商铺的产权出售给乙方，出售价格按照每建筑平方米9660元（X室、XX号商铺）、10380元（XXX号商铺）计算；在合同约定的委托期限内，若因特殊原因，经乙方认可，甲方需要出售该商铺的，甲方同意按照每建筑平方米8050元（X室、XX号商铺）、8650元（XXX号商铺）的价格出售给乙方，同时扣除甲方已获得的收益。双方可不另行签订买卖合同，在办理产权过户手续时支付全部购房款，相应的税费按法律规定各自承担。2、本合同约定的委托期限内，乙方放弃优先购买权或双方经协商同意解除本条第一款约定。甲方须无条件于本合同委托期限到期前30天与乙方续签委托经营管理合同，续期委托期限为7年，经营收益按照每月每建筑平方米67.1元（X室、XX号商铺）、72.1元（XXX号商铺）计算。按季度支付，于每季度次月15日前支付；乙方无正当理由逾期向甲方交付经营收益，乙方应按逾期每日依本年度约定经营收益的1‰向甲方支付违约金；乙方无正当理由拒付经营收益及购买商铺价款的，由担保方向甲方承担连带担保责任。
上述协议签订后，李伟按约支付了购房款，并将赛亚广场A号楼2层XXX、X室、XX室商铺交由安徽金百意公司统一对外经营。安徽金百意公司自2009年3月起向李伟支付经营收益，8年委托经营期应于2017年2月结束。安徽金百意公司向李伟支付经营收益满8年，其中2017年2月收益延迟至2018年2月支付。
2009年11月19日，安徽省地方税务局发布皖地税函〔2009〕331号《关于对个人出租房屋税收实行综合征收率征收的函》，函件内容为同意合肥市对个人出租房屋税收实行综合征收率征收；个人出租住房：月租金5000元以下的，综合征收率为4%；月租金5000元以上（含5000元）的，综合征收率为8%；个人出租非住房：月租金5000元以下的，综合征收率为10%；月租金5000元以上（含5000元）的，综合征收率为15%；征收税款实行分税种按比例拆分汇缴入库。
2010年11月3日，合肥市蜀山新产业园区管理委员会发出通知，内容如下：安徽乐客来国际商业中心赛亚星游城全体业主：根据皖地税函〔2009〕331号《关于对个人出租房屋税收实行综合征收率征收的函》，我单位已与蜀山地税签订委托代征协议，代征个人出租房屋地方个税，并开具税收通用完税证。我单位现委托安徽金百意商业管理有限公司将2010年4月至2010年7月31日的个人出租房屋地方个税税款，统一补扣代缴，并按时上交园区管委会。请各纳税户积极配合，按时交纳税款，拖欠、逾期不交者将由我单位协同税务部门依据税法有关规定给予相应处理。
安徽金百意公司前期按约向李伟支付了经营收益，自2010年4月起，安徽金百意公司按照安徽地税局的规定和合肥市蜀山新产业园管委会的通知，履行代扣代缴义务，将经营收益扣除10%的税金后发放给李伟，直至8年委托经营期满。
2010年4月，李伟取得赛亚商业广场XXX、X室、XX室商铺的产权证，建筑面积为25.62平米。
委托经营期满，安徽金百意公司和李伟因回购及续约问题进行了协商，但双方一直未能达成一致。金百意公司也未将涉案商铺交还给李伟。
2018年6月11日，本院工作人员到赛亚商业广场A号楼2楼调查。二楼目前共有产权式商铺636个，总面积为6171.71平方米。其中9个为公司自持，面积为95.92平方米；329个委托经营期限至2024年底，面积为3204.17平方米；另有委托经营期限到期的298个商铺中，163个由安徽金百意公司进行了按约购买，面积为1553.63平方米；70个续租至2024年，面积为666.49平方米；尚有65个商铺的业主到期后即未同意续租，也未同意金百意公司按约回购，面积为651.50平方米。上述商铺虽拥有独立产权，但均系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，均未形成独立封闭的使用空间。调查当日，整个二楼商场仅两家商户进驻，空置面积达90%以上。
上述事实有原、被告当庭陈述、原告提交的的委托经营协议、商品房买卖合同、手机短信记录、安徽地税局的函件、被告提供的房屋所有权登记审核表、银行交易明细、等在卷佐证，本院予以确认。原告提供的报纸公告，因不符合公告的条件，本院对该两份证据的效力不予认可。被告提供的公司内档信息，因与本案没有关联性，本院对其效力不予认定。被告提交的赛亚广场的图片，无法达到其证明目的，本院对其该证据不予认可。
本院认为，李伟与安徽金百意公司签订的《委托经营协议》，不违反法律、法规的禁止性规定，对各方具有法律约束力。案涉的《委托经营协议》事实上包含两部分，一部分为委托经营，一部分为房屋买卖。房屋委托经营部分双方已履行完毕。现双方对合同中的房屋买卖部分是否继续履行、是否存在违约发生争议。
首先，涉案商铺在前期销售时，以8年内每年10%的经营收益和8年到期后120%的回购收益为宣传重点。后在原、被告签订的《委托经营协议》中，又将上述宣传重点落实到具体的条款。依据《委托经营协议》的第八条第一款，双方明确约定了房屋出售的时间（委托经营期限届满前3个月）、价格（X室、XX号商铺每平方米9660元、XXX号商铺每平方米10380元）、房款支付时间（办理产权过户手续时）、相关税费的承担（按法律规定各自承担）。被告作为一方当事人对其所签订的合同应尽到一定的审慎义务，对重要条款、事项，尤其是涉及到金额、时间及双方主要权利义务等条款尤应进行仔细核查。现原告已履行完支付被告经营收益满8年的义务，被告享受了经营收益，却认为合同第八条排除了其处分标的物的权利，本院对该辩称不予支持。
其次，本案《委托经营协议》包含有委托经营和房屋买卖两重法律关系，其中房屋买卖关系约定于合同签订八年后履行，期间虽然房屋市场价格出现较大幅度上涨，但评定双方权利义务是否显失公平，利益是否严重失衡，应以订立合同时的约定为准，不能以后续商业风险为依据。本案中合同约定价格符合当时市场行情，是双方当事人意思自治的体现，亦是对各自利益的自主处分，没有显失公平之处。案涉房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，不存在继续履行合同显失公平、甚至损害公共利益之处。
再次，被告认为原、被告间签订的《委托经营协议》，本质上属于对未竣工商品房的售后包租行为，违反了《商品房销售管理办法》，故回购条款无效。所谓的售后包租，是指房地产开发企业以一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本案中房地产开发企业为安徽乐客来置业有限公司，而委托经营企业为安徽金百意公司，被告未能提供直接有效的证据证明安徽金百意公司即为本案的房地产开发企业，故对该辩称，本院不予支持。合同无效的法定情形之一为“合同违反法律、行政法规的强制性规定”。这里合同无效违反的法律、行政法规特指是由全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不是地方性法规及行政规章。而《商品房销售管理办法》是由建设部发布的部门规章。本案中即便存在售后包租的行为，也不能因此直接认定合同无效。
另外，本案中所诉争的商铺性质为产权式商铺，所有权与经营权分离是产权式商铺的主要特征。业主虽持有相应房屋的产权证书，但实际商铺多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用，而且在经营过程中需要不间断的维护管理。即使能够独立出租的商铺，往往也需要与整个商业体的运营理念、规划等相符合。因此，产权式商铺业主往往以租赁或者委托经营的方式交由开发商或者第三方经营使用，由开发商或第三方按约支付租金或收益。产权式商铺的特点决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好的获得利益，单个商铺的利益必须服从广大业主的共同利益，接受整个市场总体规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。在此情况下，某一业主未按约履行自身义务均会影响该商业体整体功能的发挥，损害该商业体其他业主的权利。因此，李伟个人对于房屋所有权的行使并不是无限制的，在一定的特殊情况下应受到一定的环境因素的制约，即其个人权利的行使不得违反法律和损害全体业主的整体利益。本案所涉商业项目中，委托安徽金百意公司经营的商铺和由安徽金百意公司回购业主商铺以获得商铺经营权的商铺数量及面积均接近90%，占有绝对优势地位。在此情况下，单纯考虑被告的个体利益，显然与多数业主的利益相冲突。
综上，原告要求被告按约将涉案商铺出售给原告，有事实和法律依据，本院予以支持。原告应支付被告XXX号商铺购房款89164.2元（8.59㎡×10380元/㎡），X室号商铺购房款82303.2元（8.52㎡×9660元/㎡），XX号商铺购房款82206.6元（8.51㎡×9660元/㎡）。因原告方并未和被告正式交接涉案商铺，涉案的两商铺现仍在原告管理之下，且原告方也未支付被告购房款，故本院对其主张的违约金不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告安徽金百意商业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内支付被告李伟赛亚商业广场A座第二层XXX号商铺购房款89164.2元、A座第二层X室号商铺购房款82303.2元、A座第二层XX号商铺购房款82206.6元，以上共计253674元；
二、被告李伟自收到购房款之日起二十日内协助原告安徽金百意商业管理有限公司办理赛亚商业广场A座第二层XXX号商铺、A座第二层X室号商铺、A座第二层XX号商铺的产权过户手续；
三、驳回原告安徽金百意商业管理有限公司其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6057元，减半收取3028.5元，由原告安徽金百意商业管理有限公司负担2988.5元，由被告李伟负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 丁淳
二〇一八年七月五日
书记员 武娟
附本案适用的法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。