江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04613号
上诉人（原审原告）王自培。
上诉人（原审原告）陆萍华。
委托代理人蒋少华，江苏智择律师事务所律师。（代理以上两上诉人）
委托代理人吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。（代理以上两上诉人）
被上诉人（原审被告）王伟众。
被上诉人（原审被告）范全方，现羁押于江苏省江宁监狱。
上诉人王自培、陆萍华因与王伟众、范全方房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2013）姑苏民五初字第0317号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1、坐落于苏州市三香路的彩虹新村67幢房屋由天熹公司开发建设。该幢房屋底层营业用房的815、817、819号由王伟众、范全方整体使用，合作经营咖啡店。这三套房屋中，817号整套及819号部分合计900余平方米由王伟众、范全方于2007年9月与天熹公司签订商品房买卖合同后购买，815号整套（建筑面积236.94平方米）与819号剩余部分（建筑面积155.10平方米）由王伟众、范全方向天熹公司租赁使用。关于租赁部分，天熹公司原法定代表人费双林以费敏的名义于2007年11月1日与王伟众、范全方签订房屋租赁合同书，约定租赁期限自2007年11月1日起至2015年10月31日止，前三年年租金282268元，第四年提增5%，第五年提增6%，第六年提增7%，第七年提增8%，第八年提增9%。
2、2007年11月14日，王自培、陆萍华与天熹公司签订商品房买卖合同，购买彩虹新村67幢815号房屋（建筑面积236.94平方米），总价款为2369400元。房屋买卖合同签订后，王自培、陆萍华依约付清了全部房款，天熹公司向其出具了购房发票。因该部分房屋属天熹公司出租给王伟众、范全方经营咖啡店的一部分，天熹公司并未直接向王自培、陆萍华交付房屋。费双林向王自培出示了其与王伟众、范全方签订的租赁合同复印件，并在页面底部空白处加注了“其中车位肆只是属815号业主使用”字样后签名，王自培、陆萍华也在该页面签名。之后，关于815号房屋的租金，由费双林与王自培、陆萍华进行结算。
3、2012年6月30日，王自培与费双林签订备忘录1份，内容为“迪欧咖啡三香店从12年12月30日起，每年支付房租时，必须有王自培、王自鸿到场（因费双林与王自培、王自鸿有经济交来），房款有王伟众直接付给王自培、王自鸿，费双林签收收条。其中费双林支付王自培、王自鸿房款壹拾柒万余”。王伟众在该备忘录中签署了“证明人王伟众”字样。之后，三方未共同到场结算过租金。
4、上述彩虹新村67幢底层815、817、819号房屋至今均未办理产权登记手续，尚未领取房屋所有权证和国有土地使用证。
以上事实，由双方当事人当庭陈述及王自培、陆萍华提供的商品房买卖合同、证明、房屋租赁合同书、备忘录等在卷佐证。
原审原告王自培、陆萍华的诉讼请求为，请求判令：王伟众、范全方支付租金182538.58元（自2012年11月1日起至2013年10月31日止）、赔偿利息损失4288元（暂计至2013年3月31日）并承担本案诉讼费用。在原审审理过程中，王自培、陆萍华增加诉讼请求为请求法院判令王伟众、范全方支付租金366783.12元（自2012年11月1日起至2014年10月31日止）、赔偿利息损失16083.45元（暂计至2014年5月31日，之后以未付租金按银行同期贷款利率计算至判决确定的履行之日止）并承担本案诉讼费用。
原审法院认为：合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故在正常情况下，王伟众、范全方向天熹公司承租的房屋在租赁期内，因买卖发生所有权转移的，原租赁合同对王伟众、范全方和新的所有权人继续有效。本案中，王自培、陆萍华与天熹公司签订买卖合同并支付房款后，未取得房屋所有权登记，且其购买的部位并非王伟众、范全方所承租的所有房屋，因此，王自培、陆萍华并不当然直接享有租赁合同中的所有权利。王自培、陆萍华购买房屋时知晓房屋出租的状况并在此后与房屋的出卖人暨出租人就购买部位的房屋结算租金，其是否有权直接向承租人即王伟众、范全方收取相应租金应当根据双方之间有无约定来判断。为此，王自培、陆萍华提供了三方签署的备忘录，王伟众、范全方则抗辩备忘录中并未明确王自培、陆萍华购买房屋的事实，也未赋予王自培、陆萍华作为出租人收取租金的权利，原审法院审查后认为，从该备忘录的文字内容来看，目的在于处理王自培、陆萍华一方与费双林之间的债权债务问题及其与费双林之间对收取租金的分配，虽有“直接付给”的表述，但前提是费双林出具收条，该备忘录系三方当事人对原租赁合同租赁关系的认可，并非王自培、陆萍华与王伟众、范全方之间建立租赁关系的依据，不能成为王自培、陆萍华向王伟众、范全方主张租金的凭证。综上，王自培、陆萍华购买彩虹新村67幢底层815号房屋后，未能与王伟众、范全方就该部分房屋重新签订租赁合同，也未取得房屋产权登记进而依法享有原租赁合同中出租人的相应权利，双方当事人之间并不存在租赁关系，王自培、陆萍华以出租人的身份要求王伟众、范全方直接向其支付租金及利息损失的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决：驳回王自培、陆萍华的全部诉讼请求。案件受理费7004元，由王自培、陆萍华负担。
上诉人王自培、陆萍华不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院就上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同纠纷案件未能查明事实，认定事实不清。一、一审法院认为上诉人与天熹公司签订买卖合同并支付房款后，未取得房屋所有权登记，且其购买的部位并非两被上诉人所承租的所有房屋，两上诉人并无当然直接享有租赁合同中的所有权利，属于认定事实不清。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，是以房屋建设过程中是否取得建设工程规划许可证来认定房屋租赁合同是否有效，而非以必须取得房屋所有权证和国有土地使用权来认定。一审法院不能以上诉人未取得815号房屋的两证而直接推定否定上诉人在依法购买815号房屋后依法所能享有的一切权利。815号房屋在上诉人购买前被出租收益是客观事实，根据合同法规定的“买卖不破租赁”原则以及上述司法解释之规定，上诉人即便未取得815号房屋两证，上诉人在依法购买后有权依照原租赁合同享有815号房屋对应的权利，该权利行使与否与是否购买所有房屋毫无关联。一审法院一方面认可原租赁合同项下出租人与承租人权利义务，也查明了上诉人购买815号房屋后与出卖人暨出租人就815号房屋结算租金的情况，但另一方面却又坚持认为因上诉人未取得815号两证而无权向被上诉人直接收租，这显然是矛盾的。二、根据“备忘录”，被上诉人应直接向上诉人支付租金，但被上诉人却违背诚实信用原则，绕开上诉人直接向费双林支付了2013年度租金，一审法院对此节事实却忽略不计。至于被上诉人抗辩“备忘录中并未明确原告方购买房屋的事实，也未赋予两原告作为出租人收取租赁的权利”，上诉人认为备忘录上买方字样作了删除处理，是上诉人本着避免纠纷以直接收取租金之目的在字眼上不做计较。从常理上讲，“备忘录”实际可以反映上诉人新房东身份，自此之后上诉人都有权要求被上诉人直接给付房租。被上诉人与费双林之间的债权债务纠纷与上诉人无关，上诉人有权要求被上诉人支付对应租金。三、原租赁合同系被上诉人与天熹公司代表费双林以费敏名义所签，合同双方主体在上诉人购买815号房屋前系被上诉人与天熹公司，在上诉人购买815号房屋后，租赁合同主体变为被上诉人与天熹公司、上诉人。费双林从来都不是该租赁合同的主体一方，其除代表天熹公司代收819号房中155.10平方米房屋租金外，以何种身份继续收取815号房屋之上的租金，一审法院未能查明该项事实，却默认费双林与被上诉人之间的租金支付及收取关系，显然又是认定事实不清。费双林对于815号房屋是否有权收取租金，其权利来源于：在上诉人购买815号房屋之前，来源于天熹公司授权；在上诉人购买815号房屋之后，来源于上诉人的授权，而“备忘录”就是上诉人撤权之明证；即便是被上诉人坚持认为所谓“优先购买权”必须得到保障而不承认上诉人成为新房东的事实，其可向天熹公司主张相关权利，但不能在明知情况下继续回避向上诉人直接履行支付租金的义务。综上，请求依法改判被上诉人支付彩虹新村65幢815号房屋的租金366783.12元（自2012年11月1日起至2014年10月31日止对应租金）、赔偿利息损失16083.45元（暂计至2014年5月31日，之后以未付租金按银行同期贷款利率计算至判决确定的履行之日止），或发回重审；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人王伟众辩称：不同意上诉人的上诉理由及请求，同意一审判决，要求维持原判。
被上诉人范全方未作述辩。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案二审的争议焦点在于王自培、陆萍华是否有权向王伟众、范全方收取涉案彩虹新村65幢815号房屋租金。综合王自培、陆萍华的上诉理由，其主张有权收取涉案房屋租金的事实依据有二，一是其与天熹公司签订了商品房买卖合同，依据合同法“买卖不破租赁”原则，其与王伟众、范全方之间形成房屋租赁合同关系；二是依据王自培与费双林签订的备忘录。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，本案中王自培、陆萍华主张其与王伟众、范全方之间形成房屋租赁合同关系，王自培、陆萍华应就存在房屋租赁合同关系的事实承担举证责任。王自培、陆萍华认为其与天熹公司签订了商品房买卖合同，已经取得了涉案房屋所有权，依据“买卖不破租赁”原则与王伟众、范全方之间形成房屋租赁关系。对此本院认为，“买卖不破租赁”原则规定于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，根据该条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，适用“买卖不破租赁”原则的前提是租赁物发生所有权变动。依据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，王自培、陆萍华与天熹公司签订商品房房屋买卖合同之后，并未依据法律规定办理房屋产权登记，也未实际交付，王自培、陆萍华主张其已经取得彩虹新村65幢815号房屋所有权缺乏事实依据，本院不予采信。在王自培、陆萍华尚未取得彩虹新村65幢815号房屋所有权，也即涉案租赁物没有发生所有权变动的情况下，王自培、陆萍华依据“买卖不破租赁”原则主张其与王伟众、范全方之间形成租赁关系，没有法律依据，本院不予支持。关于王自培、陆萍华能否依据王自培与费双林签订的备忘录要求王伟众、范全方支付涉案房屋租金，应依据备忘录的具体内容进行认定。备忘录的签署主体是王自培与费双林，王伟众作为证明人签字，内容载明“房款有王伟众直接付给王自培、王自鸿，费双林签收收条”，并无王自培、陆萍华有权单独向王伟众、范全方收取涉案房屋租金的相关约定，因此备忘录既不能证明王自培、陆萍华与王伟众、范全方之间存在租赁合同关系，也不能证明王自培、陆萍华有权单独向王伟众、范全方主张涉案房屋租金。王自培、陆萍华依据备忘录向王伟众、范全方主张收取涉案房屋租金，本院亦不予支持。因最后，本案焦点在于王自培、陆萍华是否有权要求王伟众、范全方支付租金，至于费双林是否有权收取租金以及以何种名义收取租金，至于费双林是否有权收取租金以及以何种名义收取租金，与本案无关，原审法院未予理涉并无不当。
综上所述，上诉人王自培、陆萍华的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7004元，由上诉人王自培、陆萍华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 黄源榕