河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0104民初28号
原告：陈少凡，男，1956年9月5日出生，汉族，住郑州市。
被告：河南吉利房地产开发有限公司。住所地郑州市中牟县郑开大道与人文路交叉口郑州华强文化科技产业基地广场*栋办公楼*楼**号。
法定代表人张跃亭，执行董事。
委托诉讼代理人：韩振，河南良承律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李露，河南良承律师事务所实习律师。
原告陈少凡与被告河南吉利房地产开发有限公司（以下简称吉利公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年6月28日作出（2017）豫0104民初2670号民事判决。宣判后，原告不服，提出上诉。郑州市中级人民法院审理后，于2017年11月20日作出（2017）豫01民终11092号民事裁定书，以原审认定事实不清为由，裁定撤销本院（2017）豫0104民初2670号民事判决，发回本院重审。本案发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈少凡，被告吉利公司法定代表人的委托诉讼代理人韩振、李露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈少凡向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告安置房屋缩水面积14.44平方米的损失216600元；2.被告向原告支付逾期交房违约金32512.08元；3.被告退还原告天然气初装费3500元；4.被告承担诉讼费用、评估鉴定费。事实与理由：2010年11月5日，拆迁人河南省对外贸易发展置业有限公司（以下简称贸发公司）与原告签订《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》一份，双方对拆迁房屋现状、产权调换、拆迁安置补助费等内容进行了明确约定。协议签订后，原告按约从拆迁房屋中搬出，履行了自己的义务。后被告全面接收了贸发公司包括“紫龙苑小区”在内所有房地产楼盘的开发建设。2012年8月8日，原告与被告签订《协议》一份，约定该《协议》内容是原告与贸发公司所签《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》的补充条款，约定由被告全部履行《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》中的权利和义务，且被告承诺于2015年6月30日向原告交拆迁安置房钥匙，并发放过渡期间的安置费。《协议》签订后，被告未在约定的日期向原告交纳拆迁安置房钥匙，也未按照《协议》约定足额支付过渡期的安置费及交房后的过渡费。2017年2月4日，被告向原告交拆迁安置房屋钥匙，此时原告得知被告未经原告同意擅自将《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》中的安置房的位置和面积予以变更，面积缩水14.44平方米。故原告诉至法院。
吉利公司辩称：1、原告的诉求不符合客观事实，被告并未违约，引起本案涉案房屋面积减少的原因是政府政策发生重大变化，是被告不能预见，不能避免且不能克服的不可抗力因素，原告的赔偿诉求没有事实和法律依据；2、即使本案不可抗力因素不能成立，也不应当向原告承担违约或赔偿责任。因为，第一《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》中原告置换的房屋，被告赠与了原告共计53.59平方米的面积，即53.59平方米的房屋面积是不计房价的，因此，即使房屋减少14.44平方米，也应当认定为赠与面积减少，被告也不应承担违约或赔偿责任。第二，因原告已经自愿与被告签订了《房源变更确认书》、《紫龙苑购房合同签约审核单》，以更改《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》中约定的安置房的位置和面积，并自愿接收更改后的房源及面积，放弃相应的权利。应视为原告对原协议的变更，被告不构成违约，也不应当向原告承担违约或赔偿责任。第三，因《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》中并没有对于房屋面积减少该如何处理作出相应的约定，也没有相应的违约责任约定，原告并未产生任何损失；3、本案涉案房屋的性质是拆迁安置房，不属于商品房，原告请求按照目前的市场价对争议面积予以赔偿无事实和法律依据。4、原、被告已经协商一致并事实履行了天然气安装方面费用问题，原告的第二项诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月11日，河南省煤田地质局机关生活服务中心（甲方）与贸发公司（乙方）签订《合作协议》一份，约定甲乙双方对郑州市嵩山路40号院（西区）和郑州市陇海北××街131号院（东区）合作进行拆迁改造，两个项目均以乙方名义由乙方负责开发建设，甲方代表业主行使权力；其中西区的销售均价为2500元/㎡，东区的销售均价为2450元/㎡，对拆迁的甲方住户由乙方按面积拆一补一赔偿，赔偿面积不再收取费用；乙方按照约定均价，根据位置、楼层、户型、采光等因素制订价格体系，报经甲方认可，并按甲方提供的名单和购房先后顺序，与甲方业主签订《认购协议》。
2010年11月5日，贸发公司（拆迁人、甲方）与陈少凡（被拆迁人、乙方）签订《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》一份，主要约定：1、被拆迁房屋现状：乙方房屋位于陇海××院××楼××单元××层，有证建筑面积114.64平方米，房屋所有权证号9901039788；2、甲方提供给乙方的安置房为陇海北××街紫龙苑小区高层住宅，具体位置为2号楼21层西户4室2厅1套，建筑面积168.23平方米；3、乙方选择产权调换的对等面积免交结构差价，安置房超出原房屋有证建筑面积53.59平方米，经协商，甲方不再向乙方收取53.59平方米的差价，即乙方用114.64平方米的拆迁房免费置换168.23平方米的安置房；4、选择产权调换期房安置的过渡期为30个月，乙方在过渡期内自行解决过渡房；5、乙方在2010年11月16日前搬迁完毕，经拆迁单位验收合格后，甲方须向乙方支付相应费用以及其他奖励，其中包括按照有证面积，每月每平方米8元支付12个月的安置补助费11005.44元和管道燃气费3500元；6、甲方应在2013年5月15日前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应当自逾期之月起对自行解决过渡房的双倍支付临时安置补助费。
同日，贸发公司（甲方）与陈少凡（乙方）签订《补充（保密）协议》一份，主要约定：1、被拆迁房屋现状：乙方在《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》中选择的房屋位于陇海北××街紫龙苑小区高层住宅，具体位置为2号楼21层西户4室2厅1套，建筑面积168.23平方米；2、乙方原被拆迁房屋建筑面积为114.64平方米；3、甲方承诺乙方在拆除原房屋时进行产权置换以上住房；4、新房（安置房）建成后，契税和维修基金由甲方承担，产权为商品房产权证，免收乙方暖气初装费；5、地下车库停车位出售时由乙方选择车位并给予乙方50%的优惠后，另外再优惠5000元，车位如不能出售给予50000元补偿；6、新房（安置房）建成后，乙方在物业费收取方面和河南省煤田地质局职工的交纳标准一样；7、本协议签订后，甲乙双方不得直接或间接向任何第三方泄露本协议内容，如泄露，应向对方赔偿30万元。
2012年5月4日，吉利公司、贸发公司、河南省煤田地质局机关生活服务中心，河南省煤田地质局签订《河南省煤田地质局紫龙苑、嵩阳苑旧城改造项目整体转让协议书》，约定将紫龙苑和嵩阳苑两个旧城改造项目整体转让给吉利公司。
2012年8月8日，吉利公司（甲方）与陈少凡（乙方）签订《协议》一份，主要约定：1、甲方与贸发公司达成协议，将“嵩阳苑”和“紫龙苑”两个项目由贸发公司整体转移至甲方名下继续开发，经甲方与乙方协商，双方一致同意本协议作为《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》的补充条款；2、乙方同意将以上两个项目由贸发公司整体转让至甲方名下继续开发；3、甲方全部履行贸发公司与乙方签订的《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》中的权利义务；4、乙方仍按照与贸发公司签订的《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》与甲方继续履行；5、甲方承诺2012年12月31日之前建设项目开工建设，自开工建设之日起30个月（2015年6月30日）向乙方交房钥匙；6、过渡期安置费发放至通知交钥匙的日期，逾期交房时，自约定交房之日起，过渡期安置费按24元/㎡·每月支付，甲方承诺在交房后向乙方多发放3个月的过渡费（按16元/㎡·每月标准）。
上述协议签订之后，陈少凡从原有房屋中搬出。2017年2月4日，陈少凡向吉利公司交纳3500元燃气补助费。2017年2月4日，陈少凡签署《房源变更确认书》，该《房源变更确认书》内容为“因规划调整，原贸发公司与被拆迁户陈少凡签署的《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》中安置房的位置和面积，由紫龙苑小区2号楼21层西户4室2厅，建筑面积168.23㎡，变更为紫龙苑小区1幢1单元21层2108号3室2厅，建筑面积153.79㎡。上述房源一经双方确认后不得更改。”同日，陈少凡签署《紫龙苑购房合同签约审核单》，该审核单上显示房屋位置1幢1单元21层2108号，户型3室2厅，建筑面积153.79㎡。
关于过渡安置费，吉利公司已经按照被拆迁房屋的面积（114.64平方米）向陈少凡支付了2016年12月15日之前的过渡安置费以及《协议》中约定的交房后应支付的三个月的过渡安置费（每月16元）。陈少凡在诉讼过程中主张要求吉利公司自2015年7月1日起至2017年2月4日止，按照应交付的安置房的面积（168.23平方米）与被拆迁房屋的面积（53.59平方米）的差额，以每月24元的标准支付逾期交房的违约金，以及交房后应支付的三个月的过渡安置费（按照应交付的安置房的面积168.23平方米，每月16元）。
关于交房时间，吉利公司称其于2016年12月15日通知包括陈少凡在内的被拆迁户交房，吉利公司为证明其主张提交：1、2016年12月21日的《通报会签到表》，陈少凡在签到表上签字；2、2016年9月29日的《交房通知》，内容为紫龙苑小区将于2016年9月29日开始分批次交房；3、2017年2月23日发送的短信，但内容未涉及交房；4、2016年9月30日微信平台发送记录打印件，内容为交房的注意事项。陈少凡称，2016年12月21日的《通报会签到表》未通报交房内容，并对其他证据不予认可，其于2017年2月4日接到交房通知，于2月4日实际接收房屋。2016年12月17日，《河南商报》刊登了《安置房面积“缩水”，自认倒霉？》的文章，该文章内容为被拆迁户与吉利公司因安置房面积减少产生纠纷，该文章写道“……今年10月新小区紫龙苑在原址上建成，被通知交房时，李先生才得知自己的房子少了15平方米。与李先生一样，他的很多老邻居如今因安置房面积缩水又得不到赔偿而不愿领钥匙……”。
紫龙苑小区已于2016年7月15日取得商品房预售许可证，经庭后核实，吉利公司已将余量房屋面向市场公开销售。
紫龙苑小区拆迁安置补偿合同纠纷系列案诉讼过程中，本院委托对郑州市管城回族区陇海北××街紫龙苑小区1幢2单元13层1306号和郑州市管城回族区陇海北××街紫龙苑小区1幢1单元20层2008号两套房屋进行市场价值评估，评估结果显示该两套房产建筑面积单价分别为14142元/平方米和14319元/平方米。
本院认为，原告与贸发公司签订的《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》，《补充（保密）协议》，原、被告签订的《协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按约履行相应的权利义务。根据上述协议约定，被告应向原告交付紫龙苑小区2号楼21层西户4室2厅的房屋，建筑面积168.23㎡，但被告实际交付的房屋为紫龙苑小区1幢1单元21层2108号3室2厅，建筑面积153.79㎡。被告实际向原告交付的房屋建筑面积减少14.44平方米，违反了上述协议的约定，损害了原告的利益，故被告应承担相应的违约责任。庭审中，被告明确没有剩余房屋可向原告继续履行，因上述协议中未就交付房屋面积减少的违约责任进行约定，故原告要求被告按照减少面积所对应的价值对原告进行赔偿，不违反法律的规定，本院予以支持。关于减少面积对应的价值，本案中，涉案房屋虽系被告拆迁原告原私有住宅之后回迁的安置房，但原告基于《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》取得了安置房屋的市场价值，且涉案房屋已经取得商品房预售许可证，故其房屋建筑面积减少而损失了相应的市场价值。根据本院受理的同类案件中的房屋市场价值评估结果酌定以每平方米1.4万元确定减少面积对应的价值。经计算，被告应向原告支付202160元（14.44平方米×1.4万元）。被告辩称，引起本案涉案房屋面积减少的原因是政府政策发生重大变化，是被告不能预见，不能避免且不能克服的不可抗力因素。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，具体到本案中，被告可以根据政府政策的调整相应的对项目规划作出修改，不属于不能克服的情况。故被告的该项辩称，本院不予采信。
关于原告主张的逾期交房违约金。本院认为，原告虽对被告的通知交房的时间（2016年12月15日）不予认可，但2016年12月17日《河南商报》上刊登的文章内容显示，被拆迁户至少在2016年12月17日之前已经得到了交房的通知，因此，可以印证被告所称的已于2016年12月15日向包括原告在内的被拆迁户通知交房。根据《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》和《协议》的约定，过渡安置费以有证面积为标准发放，发放至通知交房钥匙的日期，交房后按照每月16元多发放三个月的过渡安置费，故被告已经按照上述约定将全部过渡安置费向原告发放完毕，原告继续主张逾期交房的违约金，理由不足，本院不予支持。
关于原告主张的天然气补助费。根据《郑州市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》的规定，按该办法开征城市配套费后，原市政公用设施配套费、市政公用设施增容费、城市绿化费及暖气、天然气入网费停止征收。因此被告收取原告的天然气补助费没有依据，应于退还。被告辩称，原、被告已经协商一致并事实履行了天然气安装方面费用问题，但本院认为，《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》中约定的由被告向原告支付管道燃气费是被告对拆除原告原有房屋附属设施的补助，不能视为双方已经达成由原告再次向被告交纳天然气补助费的合意，故被告的该项辩称，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告河南吉利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈少凡房屋面积减少的违约金202160元、天然气补助费3500元，以上合计205660元；
二、驳回原告陈少凡的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5089元，由原告陈少凡负担689元，被告河南吉利房地产开发有限公司负担4400元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 周 妍
人民陪审员 张春菊
人民陪审员 蔡玉林
二〇一八年六月七日
书 记 员 李 娜