浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第2898号
原告：张赛红，经商。
原告：陈厚教，经商。
两原告委托代理人：潘文生，浙江文达律师事务所律师。
被告：林希柱，经商。
第三人：吴广荣，农民。
第三人：吴广灯，农民。
第三人：朱建宝，农民。
第三人：黄志斌，农民。
原告张赛红、陈厚教为与被告林希柱及第三人吴广荣、吴广灯房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月26日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法由审判员吴红生适用简易程序于2015年12月16日公开开庭进行了审理。2015年12月17日本院依法追加案外人朱建宝、黄志斌作为第三人参加诉讼，并于2016年5月10日第二次公开开庭进行了审理。原告张赛红、陈厚教的共同委托代理人潘文生、第三人吴广荣、吴广灯到庭参加了两次庭审；第三人朱建宝、黄志斌参加了第二次庭审。被告林希柱经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张赛红、陈厚教诉称：2014年12月1日原被告通过中介签订房屋租赁合同，被告将位于义乌市商贸区六街10号及五街107号等相关房屋出租给原告使用，租期从2014年12月1日至2019年11月30日止，计60个月，租金为前两年50万元，第三年52.5万元，第四年55.1万元，第五年57.8万元。合同签订后，原告按约定支付了第一年租金50万元。后原告对承租房屋进行了全面装修，花费固定设施装修费用人民币146万元，安装空气能及中央空调花费20万元，合计216万元。装修完毕，原告开始营业，员工工资、安排餐宿、水电税费及购买产品等花费合计30万元。但是开业不久，房屋所有权人吴广荣、吴广灯安排人员于2015年9月7日晚上将原告承租房屋开办的营业场所大门上锁强行关闭至今。关闭理由是被告未能及时支付房租。事后经核实，被告出租房屋时虚假陈述，声称其为房屋所有权人，其实为承租人，将房屋出租给原告系转租。为了挽回装修损失及营业损失，原告多次与被告沟通，要求被告赶紧与房屋所有权人联系解决此事，但未能如愿，现在，被告手机无法联系，原告承租房屋已被收回，造成原告重大装修损失、房租损失、营业损失等。鉴此，原告具状贵院，诉请：1、请求法院确认原、被告2014年12月1日签订的房屋租赁合同无效。2、请求法院判令被告退还原告支付的房租人民币500000元，判令被告赔偿原告全部装修损失1660000元，判令被告赔偿原告营业损失300000元，判令被告赔偿原告支付的中介费用15000元。原告方在第二次庭审中，变更第二项诉请中要求被告赔偿的装修损失为901604元。
被告林希柱未作答辩。
第三人吴广灯陈述称：原告陈述的基本都是事实。林希柱和我们签订的租赁协议约定租赁期限为2014年12月1日至2019年12月30日止，共有四户人家，八间房子，整体租给他的。合同每户人家都有一份。按道理租金应该是一年一付的，结果林希柱说没有钱，他说要分季度付，前两个季度租金是拿来过的，第三季度开始就没有付了。一间房子一年租金是20万，每个季度5万。九月初，林希柱因生意不好，干脆把自己开的酒店的门锁掉了，还因欠供电局电费4万多，供电局把电断掉了。隔壁有我们认识的熟人，发现我们的房子里有很臭的味道，以为房子里出什么事情了，打电话告诉我们，我们过去看到有很多人在酒店门口向林希柱讨债，才知道是因停电关门，冰箱里很多海鲜都臭掉了。这时，我们才知道林希柱把一楼吴广荣的两间店面，加上2楼六间、3楼八间房屋转租给原告使用了。我们知道情况后就去跟原告协商，但经多次协商达不成一致意见，无奈我们只好在2015年9月8日上午去锁门。当天原告自己也加锁了一把锁。后来10月底或者11月初，具体时间忘记了，有人联系要来租房子，我们去看了才发现，我们锁的那把锁没有了，只有原告自己锁的那把。我们实际并没有收回出租的房屋，我们只是锁了下，阻止他们经营，他们的东西还在里面，没有动过。林希柱未经我们房屋所有人的同意，就擅自将部分房屋转租给原告，损害了第三人的合法权益，该转租合同是无效的。为了减少第三人的经济损失，请求法院尽快作出判决。
第三人吴广荣、朱建宝、黄志斌陈述称：同意第三人吴广灯的陈述意见。
原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
1、两原告与被告于2014年12月1日签订的房屋租赁合同一份，证明被告将涉案房屋出租给原告的事实。
2、2014年12月1日、12月8日、12月9日、12月21日银行汇款单据4份、情况说明两份、身份信息两份，证明原告向被告支付租金46万元的事实。合同约定了50万，但是我们只付了46万，另外4万是因为林希柱答应给原告一个月的装修时间，扣了租金4万元。
3、装修工程施工合同一份、工程施工清单（13页）、预算书一份，证明装修工程款42万元，装修方式为包工包辅料，主要装修材料是原告购买的事实。中央空调销售安装合同一份（4页），证明安装空调费用95000元，空气能为10万元。北京大爱韩蒸科技有限公司合同，证明安装了汗蒸房，花费25万元的事实。
4、购货清单56张及发票21张，证明原告购买的装修材料及相应款项83万元。
5、营运单据35份，证明营运损失合计30万元的事实。
6、陈厚教金华银行义乌分行交易明细单25份，证明原告支付装修款、货款170万元左右的事实。
7、房产证复印件4份、租赁合同4份，证明本案所涉房屋为吴广灯、吴光荣、朱建宝、黄志斌所有，被告林希柱为承租人的事实。
8、照片7份，证明原房屋所有权人不同意转租，将门上锁收回房屋的事实。
第三人吴广荣、吴广灯、朱建宝、黄志斌对原告提供的证据，发表质证意见如下：对证据1，我们不知道林希柱把房屋转租给原告。对证据2、3、4、5、6，不是我们经手的事情，我们不知道。对证据7无异议。对证据8，这个不是我们上锁的照片，是我们锁门的前一天晚上的情况。
被告林希柱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了其享有的质证权利。
本院对原告提供的证据认证如下：证据1，原、被告双方均有签名捺印，结合案件的其他事情，足以认定该证据的证明效力。证据2，四张银行汇款单据具有客观性，情况说明和身份信息起到了补强证明的作用，足以认定原告已经确实支付给被告租金人民币46元的事实。证据3、4、5、6，结合评估报告书确定其证明效力。证据7、8，四位第三人认可其真实性，确认其证明效力。
经审理查明：2014年11月底，第三人吴广荣将自有座落在义乌市宾王商贸区五街107号2间房屋一至顶层含地下室，第三人吴广灯将自有座落在义乌市宾王商贸区六街10号2间房屋一至顶层含地下室，第三人朱建宝将自有座落在义乌市宾王商贸区五街109号1间房屋一至顶层含地下室，第三人黄志斌将自有座落在义乌市宾王商贸区五街111号3间房屋一至顶层含地下室，一起出租给本案被告经营酒店。合同约定：租赁期五年，自2014年12月1日至2019年11月30日止。承租方如对外转租，要征得房屋所有权人的同意，转租期必须与本协议相同，并负责一切费用的交纳。被告承租第三人的房屋后，仅支付了两个季度的房租。2014年12月1日，被告未经四位房屋产权人同意，擅自将其承租的义乌市宾王商贸区五街107号一楼两间店面、二楼及三楼各两间房屋；五街109号二楼及三楼各一间房屋；五街111号二楼及三楼各三间房屋；六街10二楼及三楼各两间房屋出租给两原告开办美容汗蒸养生馆。合同约定：租期从2014年12月1日至2019年11月30日止，计60个月，租金为前两年50万元，第三年52.5万元，第四年55.1万元，第五年57.8万元。合同签订后，原告按约定已实际支付租金46万元。后原告对承租房屋进行了全面装修。装修完毕后进行了营业。2015年9月初，第三人发现被告已经将自己经营的酒店关门歇业，同时发现被告未经房屋所有权人同意，擅自将其承租的部分房屋转租给原告使用。经原告与被告及第三人协商，未就原告继续使用第三人房屋的事宜达成协议。第三人即于2015年9月7日晚上将原告的营业场所大门关闭上锁，阻止原告经营。
案件审理过程中，原告申请对装修费用进行鉴定，本院依法委托金华鸿文价格评估有限公司进行了鉴定评估。2016年3月28日，金华鸿文价格评估有限公司出具了鸿文法鉴（2016）0010号评估结论书，确定由原告张赛红、陈厚教承租的宾王商贸区五街107号2间一楼两间店面、二楼及三楼各两间房屋；五街109号二楼及三楼各一间房屋；五街111号二楼及三楼各三间房屋；六街10号二楼及三楼各两间房屋的装修费用为人民币玖拾万壹仟陆佰零肆元整元（901604）。
本院认为：城镇房屋承租人未经出租人同意转租的，属于擅自转租，为无效行为。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第1款规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，原告与被告于2014年12月1日签订的转租协议未经第三人同意，第三人在得知房屋转租后，即对原告的经营场所大门关闭上锁的方式表示了异议。被告未经第三人同意擅自转租，且第三人在法定期限内提出了异议，故原告请求法院确认原、被告于2014年12月1日签订的房屋租赁合同无效，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告租赁的房屋应当返还给被告，被告应当返还原告实际收到的46万元房租。导致本案租赁合同无效，其根本原因在于被告未经第三人同意擅自转租，为此，被告应对原告承租房屋进行装修造成的损失承担赔偿责任。原告装修房屋造成的损失，应当以价格评估机构作出的评估结论为依据。原告要求赔偿的员工工资、安排餐宿、水电税费及购买易耗品等营业损失，是原告正常经营的成本，原告已经取得营业收入，不能作为损失进行赔偿。中介费用损失，没有相应证据印证，无法采信。为此，原告诉请的合理部分，依法应予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和证据质证的权利，依法可缺席作出判决。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告张赛红、陈厚教与被告林希柱于2014年12月1日签订的房屋租赁合同无效。
二、被告林希柱于本判决生效后十日内返还给原告张赛红、陈厚教租金人民币46万元。
三、被告林希柱于本判决生效后十日内赔偿给原告张赛红、陈厚教房屋装修损失人民币901604元。
四、驳回原告张赛红、陈厚教的其他诉讼请求。
被告林希柱如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13300元、鉴定费20000元，由原告张赛红、陈厚教自负4773元，被告林希柱负担28527元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费26600元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审判员 吴红生
二〇一六年五月十二日
书记员 骆健雄