常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一终字第566号
上诉人（原审原告）何菊芳，女，1974年出生，汉族，居民，住湖南省安乡县。
委托代理人戴红杰，湖南信义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）安乡县恒生商贸有限责任公司。住所地湖南省安乡县深柳镇潺陵社区洞庭中路。
法定代表人周章平，该公司负责人。
委托代理人刘利平，男，1964年出生，汉族，居民，住安乡县。
委托代理人史纯云，湖南中思律师所律师。
上诉人何菊芳因与被上诉人安乡县恒生商贸有限责任公司（以下科称商贸公司）房屋互易纠纷一案，不服湖南省安乡县人民法院（2015）安民初字第416号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人何菊芳的委托代理人戴红杰，被上诉人商贸公司的委托代理人刘利平、史纯云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年11月8日，商贸公司经拍卖方式竞得原安乡县农业局机关大院的房地产，并在该宗地上开发“恒生国际广场”大楼，需对该地上的原农业局宿舍楼进行拆迁。2011年1月8日，商贸公司与何菊芳签订了《安乡县农业局机关大院宿舍置换合同》，将何菊芳屋面积126平方米的房屋置换为相同面积的新建商品房屋，约定交房时间为协议签订后20个月内。到期后商贸公司因多方面的客观原因，未能按约定期限交付房屋。2012年11月28日，双方经协商又签订了《补偿协议（补充）》约定延期至2014年9月8日前交房，若逾期每天支付违约金400元。补充协议约定的交房日期到期后，商贸公司仍不能交付房屋，直至2015年6月才向何菊芳交付房屋。2014年9月8日至2015年5月8日，逾期242天。何菊芳认为按每天400元标准计算应支付违约金96800元。商贸公司认为约定违约金过高，请求予以调整。何菊芳遂于2015年5月12日诉至法院，请求判决商贸公司支付违约金96800元。
另查明，2011年1月8日至2014年9月8日期间，商贸公司已向何菊芳支付了相应的住房租金作为补偿。2015年2月10日即《补偿协议（补充）》签订后的逾期期间商贸公司向何菊芳支付了住房租金7000元。商贸公司于2015年6月8日申请对逾期期间何菊芳住房租金损失进行鉴定。2015年7月9日受法院委托，湖南省新融达评估有限责任公司对同地段同类型房屋的租金进行评估，评估结果为：9.04元／㎡月。
原审法院认为，本案争议焦点是违约金的调整问题。违约金的调整关键在于，约定违约金是否过分高于造成的损失以及非违约方的损失如何确定。双方签订的《安乡县农业局机关大院宿舍置换合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性的规定，属有效合同，双方应继续履行。商贸公司迟延交付房屋没有法定的抗辩理由，其违约责任在商贸公司，因此，商贸公司应承担本案的全部违约责任。商贸公司不能在合同约定的期间内交付房屋，何菊芳不能如期取得房屋的居住权，致使何菊芳继续在外租住房屋，给何菊芳造成了242天住房租金等损失。2015年7月9日湖南新融达评估有限责任公司作出的对同地段同类型的房屋租金评估报告确定的9.04元／㎡月租金标准，是客观真实的，何菊芳的租金损失可参照评估报告确定的租金标准进行计算。2014年9月8日至2015年5月8日，何菊芳的直接损失应为9188.25元（126×9.04×242÷30）。何菊芳的其他损失因没有相应的证据证实，所以不能认定。双方约定的逾期违约金每天400元，逾期242天，应支付违约金96800元，很显然，约定违约金高出实际损失10倍之多，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题解释二》第二十九条第二款规定的“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可认定为合同法一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。约定违约金过分高于实际损失的，人民法院应根据《中华人民共和国合同合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定予以调整。违约金既有补偿性又有惩罚性，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，应以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，防止以意思自治为由放任约定过高的违约金。商贸公司逾期交付房屋既要赔偿因违约造成的实际损失又要承担因违约而受到的惩罚。综上所述，其违约金数额应调整为9188.25×130%=11944.73元。原审法院据此判决：一、安乡县恒生商贸有限责任公司偿付何菊芳逾期交房违约金11944.73元，限于判决生效后10日内付清；二、驳回何菊芳的其他诉讼请求。案件受理费2220元，何菊芳负担1946元，安乡县恒生商贸有限责任公司负担274元。
宣判后，何菊芳不服，以租金评估报告与本案无关联性，不能作为定案的依据。原审法院用房屋租金确定上诉人的损失是错误的也与事实不符，应以房产价值参照民间借款利息计算损失；原审判决适用法律错误为由，向本院提起上诉。其上诉请求为：变更一审判决的第一项为商贸公司偿付何菊芳逾期交房违约金96800元。
商贸公司答辩称：原审判决以房屋租金损失为基础增加30%计算违约金符合法律规定，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。何菊芳的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，商贸公司未向本院提交新的证据材料。何菊芳提交了一份楼层分布表，拟证明其住房楼层，原审评估报告不适应上诉人。
经庭审质证，商贸公司对楼层分布表的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。经审查，因该楼层分布表不能证明其租金状况，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为：1、《补偿协议（补充）》约定逾期每天支付违约金400元是否过高；2、何菊芳的损失是按房屋租金为基础计算，还是以房屋价值为基础计算损失。
关于焦点一，何菊芳与商贸公司签订的是《安乡县农业局机关大院宿舍置换合同》，该合同的签订是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同的内容实际上是以旧房换新房。商贸公司拆除何菊芳的旧房后，何菊芳在外租住房屋，商贸公司已向何菊芳支付了相应的住房租金。商贸公司逾期交房实属违约，理应承担违约责任，但给何菊芳造成的损失有证据证实的只有房屋租金，而在安乡且同地段同类型房屋的租金为9.04元／㎡月。而商贸公司所要交付的房屋面积为126㎡，其月租金为1139.04元，每天租金为37.968元。故《补偿协议（补充）》约定逾期每天支付违约金400元，明显过高。
关于焦点二，何菊芳与商贸公司签订合同的标的物是房屋，且是以旧房换新房。在履行合同过程中发生争议应以合同标的物为内容，公平公正的原则进行处理。何菊芳的旧房价值远不如商贸公司所给新房的价值。何菊芳旧房被拆除后，在商贸公司没有交新房的情况下，造成何菊芳需租房住而产生租金。现有证据证实何菊芳实际损失的只有房屋租金。且商贸公司迟延交房并没有造成房屋的损坏。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于逾期交付使用房屋的，按照逾期使用期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型的房屋租金标准确定的规定，原审法院按租金为基数计算损失并无不当。何菊芳上诉所提“租金评估报告不能作为定案的依据，应以房产价值参照民间借款利息计算损失”的理由因无事实和法律依据而不能成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，实体处理并无不当，依法应予维持。何菊芳上诉所提理由，经查均不能成立，其上诉请求本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1921.38元，由上诉人何菊芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 浚
审判员 贺德全
审判员 张 利
二〇一六年一月十二日
书记员 赵丹丹