江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张锦民初字第0284号
原告顾安均。
委托代理人王其红。
委托代理人陈伟。
被告杨南祥。
被告钱小妹。
被告杨芳。
被告杨南祥、钱小妹、杨芳的共同委托代理人朱蕾，江苏梁丰律师事务所律师。
被告黄云峰。现下落不明。
原告顾安均与被告杨南祥、钱小妹、杨芳、黄云峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告顾安均的委托代理人王其红、被告杨芳及其与被告杨南祥、钱小妹的共同委托代理人朱蕾到庭参加了诉讼，被告黄云峰经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、开庭传票，公告期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告顾安均诉称，2013年8月25日，原、被告共同签署房屋买卖协议一份，协议约定，四被告将坐落于锦丰镇合兴悦来花苑东区×××拆迁安置房一套，建筑面积为167.34平方米出售给原告，房屋总价为70万元，协议签约生效后，原告即支付四被告购房款50万元，余款20万元原告按约提前于2013年12月30日支付给了四被告，四被告将房屋钥匙交付给原告。2014年2月10日，原告与江苏今日物业服务有限公司签署住户装修协议，并按物业管理部门的相关规定，开始对房屋进行装修，同年3月15日遭案外人阻止，并撬锁强行入住，导致原告的合法权益受到严重侵害。原告认为，原、被告之间的房屋买卖关系系其双方真实意思表示，四被告系家庭共有成员，将自己拥有的合法房产出售给原告，双方的买卖关系成立，合法、真实、有效。为此，请求判令原、被告于2013年8月25日签署的房屋买卖协议书有效；判令坐落于张家港市锦丰镇合兴悦来花苑东区28幢102室的产权归原告所有；案件受理费由四被告承担。
被告杨南祥、钱小妹、杨芳辩称，本案是以房抵债，根据相关法律规定，本案房屋买卖协议无效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告黄云峰未作答辩。
经审理查明：杨南祥户于1986年经批准在张家港市锦丰镇店岸村恒丰片第六组（原恒丰村六组）建造楼房和辅房，相应的《农房建设申请审批表》上记载的家庭成员是杨南祥、钱小妹、杨芳。2010年6月18日，杨南祥、钱小妹与张家港市锦丰镇建设管理服务中心签订了一份《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》，记载被拆迁房屋建筑面积259.83平方米（其中平房1间13.29平方米、楼房6间246.54平方米），可安置房屋为大户（约135平方米）一套、小户（约90平方米）二套。2013年1月，杨南祥户取得安置房即悦来花苑×××（面积167.34平方米）、悦来花苑×××（面积88.72平方米）及×××自行车库（面积14.19平方米），在未取得另一安置房的情况下，杨南祥户账面余款7万元左右。
另查明，2013年8月25日，顾安均与杨南祥、钱小妹、黄云峰、杨芳签订《房屋买卖协议书》一份，主要约定：1、杨南祥、钱小妹、黄云峰、杨芳以70万元将坐落于张家港市锦丰镇合兴悦来花苑东区×××拆迁房（面积167.34平方米）出售给顾安均；2、协议签订时顾安均给付购房款50万元，剩余20万元在2014年3月30日前一次性支付完毕；3、协议签订后，顾安均即可入住装修，杨南祥、钱小妹、黄云峰、杨芳予以配合并协助顾安均将来办理房屋土地使用证、房屋所有权证，积极向顾安均提供办理房屋产权的相关材料，同时协助办理过户登记。同日，杨南祥、钱小妹、黄云峰、杨芳出具《收条》一份，确认收到顾安均购房款50万元。2013年12月30日，杨南祥、钱小妹、黄云峰、杨芳又出具《收条》一份，确认收到顾安均购房款20万元。
以上事实，有准建证存根、《农房建设申请审批表》、《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》、钥匙发放通知、《情况说明》、《房屋买卖协议书》、《收条》等证据及本院庭审笔录等予以证实。
审理中，杨南祥、钱小妹、杨芳陈述：杨南祥、钱小妹系夫妻关系，生育一女杨芳，杨芳与黄云峰于2005年1月4日登记结婚，2014年4月21日协议离婚；顾安均签订本案的《房屋买卖协议书》后我方就把钥匙给了顾安均，现在是什么情况不清楚，房子的钥匙是签协议当天给顾安均的。
另外，顾安均提供了张家港市锦丰城镇投资建设有限公司于2013年1月18日出具的《收据存根》（记载杨南祥交纳悦来花苑×××装璜保证金1000元）、28幢102室水、电费缴费卡（均记载用户为顾安均）、顾安均妻子费红与江苏今日物业服务有限公司签署的《悦来花苑住户装修协议》、室内照片4张，证明已取得房屋并进行装修施工；并陈述：后来对房屋进行装修，但装修十天不到，就有案外人干预，故只能起诉。
本案双方争议的焦点是《房屋买卖协议书》是否为以房抵债协议书、顾安均有无给付购房款70万元。
顾安均陈述其向杨南祥、钱小妹、杨芳、黄云峰给付的购房款是现金70万元，并陈述：我在锦丰城管中队上班，年收入3万余元，妻子费红在锦丰镇镇北居委会上班，年收入7万余元，我父亲在沙钢集团上班，年收入5万余元，我家庭在市区和锦丰有门面房，均对外出租，年租金8万余元，家庭年收入25万元左右；黄云峰向我借过很多次钱，没有借条的，向我父亲也借过钱，具体多少我不清楚。顾安均陈述的购房款项来源有：1、妻子费红有十几万积蓄；2、父亲顾柏生给了5万元；3、丈母娘转让超市获得的转让款14万元，其中借给我11万元；4、2013年8月，我向朋友李臣佳借款13万元；5、2013年8月，向同事李东良、朱秋君分别借款2万元，共计4万元；6、2013年8月，我妻子费红向单位同事施ＸＸ借款6万元；7、2013年8月下旬，我向亲戚汪克荣借款5万元；8、2013年10月，我妻子向单位同事施ＸＸ借款5万元；9、2013年10月、11月、12月，我向同事杨彬借款7万元、2万元、1万元，共计10万元；10、2013年12月初，又向妻子的姐姐费萍借了2万元；11、我的三个同事曾向我借款8万元，后我购房时陆续由李玲归还3万元，茅于芳归还3万元，王慧归还2万元。顾安均陈述上述款项均是现金，都没有借条。
杨南祥、钱小妹、杨芳则认为并未收到顾安均给付的70万元购房款，并陈述：2012年5月1日，顾安均与黄云峰签订了出资协议，顾安均出资20万元，由黄云峰负责操作资金的经营，注资期限为2012年5月1日至2014年5月1日，约定黄云峰每十二个月向顾安均以现金形式支付经营红利，具体为注入资金的25%，若黄云峰不能按时支付红利，顾安均有权撤回注入资金，这份协议名为投资实为借贷的协议，该协议一共有两份，共计金额为40万元，由于黄云峰下落不明，杨芳只找到了其中一张注资协议，另外，顾安均也以自己的名义为黄云峰借了30万元的高利贷，故总金额为70万元，因此后来房屋买卖协议的转让价款也为70万元；2012年12月7日至2013年12月16日黄云峰通过自己的农行卡向顾安均银行卡上汇款的14笔，计金额为20余万元，如果说本案是纯粹的房屋买卖，那么只有顾安均支付房款，不存在黄云峰在房屋买卖协议签订后还要向顾安均支付款项；因此虽然本案有房屋买卖协议和收条，但是建立在借贷关系的基础上的，本案是以房抵债，房屋买卖无效。
审理中，顾柏生、李臣佳均到庭接受了询问。顾柏生陈述2013年8月给了顾安均5万元现金。李臣佳陈述2013年8月借给顾安均13万元现金。
本院认为，涉案房屋系被告杨南祥家庭原有房屋拆迁而取得，现建房时杨南祥户所登记的家庭成员均在《房屋买卖协议书》签名捺印，四被告出售涉案房屋系有权处分，原告与四被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，合法有效。四被告出具二份《收条》确认收到购房款70万元，同时四被告也将涉案房屋交付给了原告，原告对房屋也着手进行装修，考虑拆迁安置房无法及时办理产权登记和过户手续，应当认定双方已各自履行了《房屋买卖协议书》所约定的主要义务，涉案房屋应归原告所有。原告与被告黄云峰之间存在借贷关系或其他经济往来，与原告向四被告购买涉案房屋并不存在矛盾，四被告均是心智正常的成年人，现有证据无法否定二份《收条》的内容，故被告杨南祥、钱小妹、杨芳关于本案是以房抵债的抗辩主张，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求，合理正当、于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条的规定，判决如下：
一、原告顾安均与被告杨南祥、钱小妹、杨芳、黄云峰于2013年8月25日签订的《房屋买卖协议书》有效。
二、坐落于张家港市锦丰镇合兴街道悦来花苑×××的房屋归原告顾安均所有。
案件受理费10800元，财产保全费4020元，合计14820元，由被告杨南祥、钱小妹、杨芳、黄云峰负担，该款原告顾安均已预交，本院不再退还，由被告杨南祥、钱小妹、杨芳、黄云峰在本判决生效后10日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）。
审 判 长 包伟凯
人民陪审员 陈爱生
人民陪审员 何永香
二〇一四年十月九日
书 记 员 王 烈