江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民再终字第51号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）李青，男，1960年12月16日生，汉族，某医院医生。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）袁俊（系李青妻子），女，1961年10月29日生，汉族，某地工作人员。
被申请人（一审原告、二审上诉人）成娟，女，1986年1月11日生，汉族，某究院员工。
申请再审人李青、袁俊与被申请人成娟房屋买卖合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院于2013年11月12日作出（2013）鼓民初字第4977号民事判决，李青、袁俊不服，向本院提起上诉，本院于2014年3月4日作出（2014）宁民终字第113号民事判决：驳回上诉、维持原判。李青、袁俊不服，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院以原审判决认定事实错误为由，于2014年10月16日作出（2014）苏审三民申字第0728号民事裁定：指令本院对本案进行再审、再审期间中止原判决的执行。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，申请再审人李青、袁俊，被申请人成娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年8月12日成娟诉至法院称，2013年6月30日，原告通过南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原中介公司）介绍与被告李青、袁俊签订了房地产买卖中介合同，购买二被告位于本市鼓楼区大方新村76号某幢501室房屋。合同约定房款中80万元由原告办理银行贷款（组合贷款）给被告，具体放贷时间以银行下款时间为准，如贷款审批不下来，双方互不追究责任，定金予以返还。双方在协商中，原告已明确告知购房款需通过住房公积金及银行商业贷款支付，贷款期限二十年。房产证上未载明房屋的建筑年代，但被告李青、袁俊、中原中介公司均表示房屋建筑年代对贷款影响不大，可以办理。当日，原告向被告李青、袁俊支付了2万元定金。合同签订后，原告按要求提交了贷款所需材料。因用于抵押贷款的房屋房龄超过30年，无法办理二十年组合贷款。后原告提出解除合同及返还定金的要求，二被告同意解除房地产买卖中介合同，但定金不予退还。中原中介公司作为有偿服务的居间人，未尽到对标的物进行充分调查了解的义务，给原告造成了损失。故请求判令被告李青、袁俊、中原中介公司连带返还购房定金2万元，并支付上述款项自2013年6月30日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息。
被告李青、袁俊辩称，合同中虽约定银行贷款审批不下来，双方互不追究责任，定金予以返还，但并未约定贷款年限和利率，被告也没有承诺贷款年限是二十年。原告申请的贷款已如期审批下来，但原告以贷款年限和利率不符合预期为由，拒不接受，构成违约。后经中介公司沟通，原被告双方于2013年7月26日又签订了补充协议，将约定的过户时间延迟至8月15日。但原告仍以种种借口不到银行签字，导致贷款申请再次无法继续进行，再次构成违约，故定金不应退还。
被告中原中介公司辩称，原告成娟与被告李青、袁俊系双方自行配对并进行初步洽谈后，委托中介办理相关手续的。定金是原告与被告李青、袁俊之间自行交付的，中原中介公司在合同履行中没有任何过错，没有返还定金的责任。中原中介公司在按揭贷款方面，已作出努力，达成相关的贷款审批，但由于原告成娟不予配合，导致贷款无法下放，责任在原告。综上，应驳回原告对被告中原中介公司的诉请。
一审法庭辩论终结前，成娟申请撤回对中原中介公司的起诉，南京市鼓楼区人民法院口头裁定予以准许。
南京市鼓楼区人民法院一审查明，成娟与李青、袁俊就位于南京市鼓楼区大方新村76号某幢501室房屋的买卖系双方自行完成洽谈，后自愿选择并委托中原中介公司代为协助办理该房屋的按揭贷款手续、权属变更手续、协助办理房价款交割手续。
2013年6月30日，李青、袁俊（甲方、出售方、委托人），成娟（乙方、买受方、委托人）与中原中介公司（丙方、中介方、受托人）签订了《房地产买卖中介合同》，约定李青、袁俊将其共有的位于南京市大方新村76号某幢501室房产出售给成娟，价款为125万元；丙方为甲乙双方提供房地产交易相关政策、登记制度、税费、市场行情咨询；乙方于2013年6月30日向甲方支付购房定金2万元，此定金交付，由甲乙双方自行交割，有丙方见证；首期房价款12万元（含已支付的定金2万元），乙方应于2013年8月1日前以现金方式支付给甲方；第二期房价款31万元，乙方应于2013年8月1日前自筹资金将款项存入房产局资金监管账户；剩余房款中80万元由乙方办理银行贷款（组合贷款）给甲方，具体放款时间以银行下款时间为准，如贷款审批不下来，双方互不追究责任，定金予以返还；甲乙双方办理房屋交付时，乙方向甲方支付尾款2万元等。同日，成娟向李青、袁俊支付了购房定金2万元。
后中原中介公司将成娟申请的二十年房屋贷款提交中信银行，因大方新村76号某幢501室房屋建筑年代较早，中信银行审批的贷款年限为9年而非二十年。因贷款年限问题，成娟撤回中信银行的贷款申请。
2013年7月26日，李青、袁俊的委托代理人李安一（甲方、卖方）与成娟（乙方、买方）签订了补充协议书，约定南京市鼓楼区大方新村76号某幢1单元501室房屋的过户时间，因银行审批原因需要放宽至2013年8月15日。后中原中介公司继续代成娟向其他银行申请房贷，但均无法办理二十年的贷款。
因贷款问题导致合同无法继续履行，成娟与李青、袁俊双方均同意解除房地产买卖合同，但对定金是否返还存有争议，双方协商不成，故成娟诉至法院请求返还定金。
南京市鼓楼区人民法院一审认为，本案中原、被告均同意解除合同，法院予以确认。合同解除后，对定金返还条件是否成就，被告是否应当返还定金，双方存有争议。争议焦点在于如何理解合同中约定的“如贷款审批不下来，双方互不追究责任，定金予以返回”。法院认为，首先，二十年的贷款期限是原告订立合同时考虑的重要因素，其后的贷款申请中，原告一直申请的亦是二十年贷款，并非为了不履行合同而恶意设定的条件，以达到阻止条件成就的目的；其次，原告申请二十年的贷款，被告及中原中介公司均知晓，且被告在原告第一次向中信银行申请二十年贷款未获批准后，再次签订补充协议，将过户时间推迟，给予原告时间向其他银行申请贷款，应认定被告对原告申请的贷款年限为二十年予以认可；再次，贷款审批是申请人根据自身的还款能力等情况提出申请，银行依据贷款人的申请，对其贷款金额、年限、利率等是否符合放款条件进行审查的程序，“贷款审批不下来”应指银行对申请人的贷款申请，经审查后认定申请金额、期限、利率等任一项或多项内容不符合规定，不予放款。本案中，原告申请的贷款年限为二十年，但未获银行批准，被告辩称中信银行已批准原告贷款申请、贷款期限为9年，因9年贷款期限并非原告申请的贷款期限，而是银行根据申请人的条件及购买房屋情况认定的可以批准的期限，故原告申请的二十年贷款未获批准，应认定属于贷款审批不下来的情形。综上，原告要求返还定金的条件已经成就，被告应予返还定金。对原告主张的利息损失，因原、被告双方对定金返还的条件是否成就，存在争议，并非被告恶意不返还定金，故对原告的该项诉请，法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条第一款、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，南京市鼓楼区人民法院于2013年11月12日作出（2013）鼓民初字第4977号民事判决：被告李青、袁俊于本判决生效之日起十日内返还原告成娟定金2万元。案件受理费304元，减半收取152元，由原告成娟负担。
李青、袁俊向本院上诉称，1、审理合同纠纷应以合同原文为依据。合同约定：“如贷款审批不下来，双方互不追究责任，定金予以返还”，本意是担心因房龄长银行不受理贷款申请，买卖双方并未就贷款年限和利率做任何约定。被上诉人单方与中介签订《佣金确认书》中也只是对贷款利率进行约定，对贷款年限同样只字未提。一审法官在判决书中主观武断认定贷款就是二十年贷款，显然有失司法公正；2、补充协议与原合同具有同等的法律效力。2013年7月26日，中原中介公司主持买卖双方签订《补充协议》，将房屋过户时间由原来的8月1日延迟至8月15日。协议中明确本协议与原合同具有同等的法律效力。由于买方恶意设定障碍，阻止贷款办理，合同未能履行系被上诉人违约造成，上诉人因此遭受巨大损失，不应退还定金；3、一审法院擅自更改被上诉人成娟的诉讼方向，诱导成娟撤回对中原中介公司的诉讼，掩盖违约事实与责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法作出公正判决。
被上诉人成娟答辩称，一审判决正确，证据充分，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，二审中双方当事人均未提交新的证据。
本院二审认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人李青、袁俊与被上诉人成娟及中原中介公司签订的房地产买卖中介合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定“如贷款审批不下来，双方互不追究责任，定金予以返回”，涉案房屋买卖因贷款问题致合同解除，但当事人对上述合同条款的理解产生分歧，各执已见。上诉人李青、袁俊认为，合同约定“如贷款审批不下来，双方互不追究责任，定金予以返回”，但对贷款期限未作约定，原审法院以二十年贷款期限未审批，判决返还定金与合同约定不符，实际上被上诉人能够办理贷款，系违约致合同解除，故不应返还定金。被上诉人成娟认为，被上诉人始终愿意履行合同，因涉案房屋房龄较早，被上诉人申请二十年贷款未获批准致双方合同未能履行，符合定金返还条件，故应返还定金。
根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方当事人在合同中约定贷款作为房款的支付方式之一，是当事人协商一致的结果。贷款包括贷款额度、贷款利率、贷款期限、还款方式、担保方式等要素，由于双方当事人对贷款期限未作明确约定，根据合同中所使用的词句、条款也不能确定贷款期限，但双方当事人签订合同的目的是促使合同履行，合同的履行应是当事人在签订合同时根据自身情况考虑的，本案合同中之所以约定“如贷款审批不下来，双方互不追究责任，定金予以返还”，实质是被上诉人对自己还款能力的考虑而约定的免责条款。本案被上诉人成娟首次申请银行贷款的期限为二十年，是综合考虑自身经济情况、履约能力而申请的贷款期限，虽然合同中对贷款期限未作约定，但该二十年的贷款期限是当事人确保合同目的实现而向银行申请的贷款期限，是当事人签订合同时的真实意思。银行批准的贷款期限9年并非成娟申请的贷款期限，而是银行根据申请人的条件及购买房屋情况认定的可以批准的期限，不是被上诉人签订合同时本意。且成娟在第一次向中信银行申请二十年贷款未获批准后，与上诉人签订补充协议延长过户时间，继续委托中原中介公司向其他银行申请二十年房贷未果，说明被上诉人成娟并非故意不履行合同。故原审法院认定成娟申请二十年贷款未获批准，属于合同约定的定金返还条件成就，并无不当。民事诉讼当事人有权依法处分自己的诉讼权利，被上诉人在原审中处分自己的诉讼权利，撤回对中原中介公司的起诉，符合法律规定。综上，上诉人李青、袁俊的上诉理由不能成立，相关请求本院不予支持，原审判决并无不当，依法应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院于2014年3月4日作出（2014）宁民终字第113号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元，由上诉人李青、袁俊负担。
后李青、袁俊向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院以原审判决认定事实错误为由裁定：指令本院对本案进行再审。
申请再审人李青、袁俊称，在签订补充协议的当天晚上成娟即反悔向中介表示不买房子了，所以其才不配合拿贷款的。中介通知成娟在申请建设银行二十年贷款材料上签字，成娟没有去签字。综上，成娟恶意制造障碍造成没有拿到贷款，其行为违约，我们不应退还订金。原审判决没有查明以上事实，请求撤销原审判决，驳回成娟的诉讼请求。
被申请人成娟辩称，申请人称我反悔买房不是事实，中介在通知我去签建设银行二十年贷款申请手续时，突然告知要另外由担保公司担保、交纳担保费，并且该手续涉及到修改房龄、弄虚作假，另外，我因不能请假，事先征得中介及申请再审人的同意，要求中介将材料送到我单位签字，但中介没有将材料送来，基于以上三个原因我没有在申请贷款材料上签字。根据我和申请再审人在合同中的约定，贷款没有审批下来，申请再审人应返还我定金。原审判决正确，请求予以维持。
本院再审查明，原一、二审判决查明事实，有双方当事人陈述、房地产买卖中介合同、定金收条、补充协议书等证据予以证实，本院予以确认。
另查明，在签订补充协议之后，中原中介公司继续为成娟向相关银行申请贷款，并于2013年7月28日通知成娟于第二日14时30分到本市房产交易大厅在申请建设银行贷款材料上签字，同时告知成娟需另外由担保公司提供担保、交1000元左右担保费，对于中介上述通知，成娟以无法向单位请假为由要求中介将签字材料送去其公司签字，中介当即以手机短信形式回复“好的，我尽量”。后成娟未到本市房产交易大厅在申请银行贷款材料上签字。
本院再审过程中法院调查了中原中介公司经办人董某，对于成娟主张“中介公司告知办理担保公司担保手续涉及到修改房龄”，董某予以否认。成娟认为证人董某此陈述不真实。本院认为成娟该主张无证据，不予采信。
李青、袁俊主张成娟在签订补充协议当天向中介表示不买房了，但其未提供相应证据证明其主张的事实存在，本院不予采信。
又查明，李青、袁俊已将涉案房屋另行出售给他人，成娟亦另行购买房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、成娟与中介公司经办人间的手机短信记录、证人董某证言等予以证实。
本院再审认为，双方当事人签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按约定履行。本案双方争议的焦点是对于双方所约定的“如贷款审批不下来，双方互不追究责任，定金予以返还”合同条款的理解，即二十年贷款期限是否属于合同约定的贷款条件之一。虽然双方在合同中未明确约定成娟申请的是二十年期限的银行贷款，但在中信银行未同意审批二十年贷款后，双方又签订补充协议，明确因银行审批原因需推迟过户时间时起，李青、袁俊应当知道成娟申请的是二十年期限银行贷款，二十年贷款期限是成娟申请贷款的条件之一，如果不能满足二十年期限，可能造成贷款审批不下来的后果，李青、袁俊与成娟签订补充协议推迟过户时间的事实，表明李青、袁俊认可成娟向银行申请二十年贷款，如果二十年贷款审批不下来，即满足了合同约定的解除合同、返还定金的条件。李青、袁俊现主张成娟故意为贷款审批制造障碍、恶意成就返还定金的条件，故拒绝返还定金。本院认为，其一，在签订补充协议后申请银行贷款过程中，为增加二十年贷款审批可能性，需要另外找担保公司并交纳担保费，此举增加了当事人的贷款成本及风险，由于此前二十年贷款申请未获得银行审批系抵押房屋的建筑年代较早造成的，而这种情况双方签订合同时并不知晓，也未约定遇到这种情况后的处理方法，故在履行合同过程中另行增加的成本及风险由谁负担应由当事人另行协商，但本案中双方当事人并未就此协商；其二，针对成娟提出将材料送到其单位签字的要求，中介公司人员并未明确拒绝，也未明确告知成娟一定要到指定地点签字，且现有证据也不能证明成娟另找担保公司并交纳担保费后，放贷银行必然会同意成娟二十年的贷款申请。综上，虽然成娟未按中介公司通知在申请银行贷款材料上签字，但并无证据证明成娟系故意不申请贷款，李青、袁俊主张成娟系恶意成就定金返还条件，无事实、法律依据，本院不予采信。客观上二十年贷款未能审批下来，合同解除及定金返还条件已成就，成娟要求返还定金，应予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十第第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2014）宁民终字第113号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 柏 萍
审 判 员 何立龙
代理审判员 张 倩
二〇一五年四月十日
书 记 员 杨 帆