山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁06执复73号
复议申请人（异议人、申请执行人）：吴波，男，1968年7月1日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
被执行人：刘永国，男，1962年5月26日出生，汉族，烟台市芝罘区。
被执行人：烟台金裕丰无缝钢管有限公司，住所地：烟台市福山区金裕丰路1号。
法定代表人：刘永国，董事长。
复议申请人吴波不服烟台市福山区人民法院（以下简称福山区人民法院）作出的（2017）鲁0611执异31号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审查终结。
福山区人民法院在执行吴波与刘永国、烟台金裕丰无缝钢管有限公司民间借贷纠纷一案中，吴波对烟台卫正房地产估价有限公司（以下简称卫正估价公司）出具的烟卫正房[2016]字第A094号估价报告不服，向福山区人民法院提出书面异议。福山区人民法院受理后，经依法审查，驳回其异议请求。
福山区人民法院查明，吴波与刘永国、烟台金裕丰无缝钢管有限公司民间借贷纠纷一案，福山区人民法院于2014年6月5日作出（2014）福门民初字第95号民事调解书，调解内容如下：一、被告刘永国于2014年6月9日前偿还原告吴波借款本金200万元、利息20万元、逾期付款利息43,397.00元（本金200万元自2014年1月13日起按银行同期贷款利率计算至2014年5月13日止）、律师费100,400.00元，合计2,343,797.00元。二、被告烟台金裕丰无缝钢管有限公司对上述款项承担连带责任。三、案件受理费40,094.00元、保全费5,000.00元，由被告负担，因原告已全额预交，故被告于2014年6月9日前给付原告45,094.00元。调解协议生效后，刘永国、烟台金裕丰无缝钢管有限公司逾期未履行法定义务，原告吴波遂向福山区人民法院申请强制执行，福山区人民法院于2014年6月10日立案执行，于2014年5月14日，作出（2014）福门民初字第95号民事裁定书，查封了登记在刘永国名下位于烟台市高新区马山寨37#海景酒店房产一套。在执行过程中，福山区人民法院于2016年4月18日作出（2015）福执字第357-2、358-2号执行裁定书，继续查封了上述房产。因被执行人刘永国一直未履行义务，另一被执行人烟台金裕丰无缝钢管有限公司已宣告破产，福山区人民法院决定对查封的上述房产予以评估、拍卖，委托卫正估价公司进行评估，卫正估价公司于2016年11月10日出具了烟卫正房[2016]字第A094号估价报告，估价方法采用市场比较法，估价时点为2016年7月28日，估价结果为总价11,968,029.00元。估价报告送达当事人后，申请执行人吴波提出执行异议。
针对申请执行人吴波提出的异议，卫正估价公司出具书面答辩意见：一、卫正估价公司估价师于2016年7月28日进行了现场勘察，该楼房于2012年12月竣工并达到交付使用条件，且部分业主已入住。二、烟台南山置业发展有限公司与刘永国签订的《商品房买卖合同》载明：南山?马山寨海景酒店（暂定名）项目已取得《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《商品房预售许可证》，基本具备了办理不动产证书的条件。三、南山?马山寨海景酒店项目由70余幢独栋海景房组成，所在位置北临大海，环境优美，每栋楼房建筑面积为840-980平方米，每栋房屋售价为1,200-1,450万元，卫正评估公司评估的37#房地产价值为1,197万元，该结果符合估价时点的房地产市场价格。
福山区人民法院认为，资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。异议人无证据证明评估程序严重违法，故异议人所提异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定驳回异议人吴波的异议请求。
复议申请人吴波申请复议称，卫正评估公司评估师于2016年7月28日进行了现场勘查，该楼（位于高新区马山寨37#海景酒店房产）于2012年12月竣工并达到交付使用条件，而真实情况是房屋至今仍未完工，处于停工烂尾状态，没有取得房产证、土地证，属于在建工程，应按已完工工程部分的当地建安费用加适当的土地成本进行核算，而卫正评估公司现场勘查与事实严重不符，没有按在建工程评估，致使卫正评估公司所做的烟卫正房[2016]字第A094号刘永国房地产价值司法项目估价报告评估结果明显失实，评估价格与实际价格严重偏离，评估价格远远高于资产实际价格，极为不公。请求依法撤销（2017）鲁611执异31号执行裁定，对估价报告所涉标的重新评估。
本院查明事实与福山区人民法院查明事实一致。
本院还查明，复议过程中，卫正评估公司向本院提供了马山寨海景酒店37#楼的《工程竣工标志牌》复印件，该复印件记载，项目名称：马山寨海景酒店37#楼；开竣工时间：2009.32012.12。……;提供《建设工程竣工规划核实合格证》复印件，该证记载：建设单位为烟台南山置业发展有限公司，建设规模包括涉本案的高新区马山寨海景酒店37#楼，发证时间为2016年8月2日，发证单位为烟台市规划局高新区分局。主要内容为：本建设工程竣工规划核实合格，特发此证。本院办案人员会同卫正评估公司工作人员对马山寨海景酒店37#楼现场及烟台南山置业有限公司项目经理进行调查。该项目经理称，《建设工程竣工规划核实合格证》只能证明马山寨海景酒店37#楼的外观、外立面等符合规划要求，并不能证明该楼建设全部竣工；马山寨海景酒店37#楼的《工程竣工标志牌》也是根据质检部门要求为将来验收而统一安装的，涉本案的37#楼内部建设因买方欠款和法院查封到目前还没有完工。经现场勘验可见，该楼内部的水、电、暖、电梯等设施均没有施工，对此卫正评估公司工作人员及烟台南山置业有限公司项目经理、法务部门经理等均一致认可，卫正评估公司工作人员表示对该楼内部没有施工的水、电、暖、电梯等设施应补充评估。
本院认为，本案的焦点在于本案评估的高新区马山寨海景酒店37#楼是否已经竣工。经现场勘验核实本案所涉及的马山寨海景酒店37#楼的水、电、暖、电梯等内部设施尚未施工。复议申请人关于“房屋至今仍未完工”的理由具有事实与证据支持。因此本案估价方法即使采用市场比较法，也应将未施工部分造价予以减除。根据最高人民法院执行局《人民法院办理执行案件规范》398条，对评估报告异议的处理，“当事人及利害关系人对评估价格或评估方法等评估报告内容有异议的，可按下述程序处理：执行法院收到异议书后及时转交评估机构对异议内容进行复核。评估机构经复核发现评估报告存在错误的，应及时作出修正。修正后的评估报告通过执行法院发送双方当事人。”对马山寨海景酒店37#楼的水、电、暖、电梯等内部设施尚未施工建设的情况，应按上述予以修正。综上，本案复议申请人主张的事实和理由成立，对其复议请求，本院应予支持；福山区人民法院在本案异议的审查过程中，没有查明涉案标的物详细情况，所作出的（2017）鲁0611执异31号执行裁定错误，应予撤销，并需要通过对本案的重新审查，交由评估机构对评估报告进行修正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条及第二十三条第一款第（三）、（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销福山区人民法院（2017）鲁0611执异31号执行裁定;
二、将此案发回福山区人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一七年九月十四日
书记员 潘姝卉