广西壮族自治区扶绥县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1421民初1294号原告（反诉被告）：吴红权，男，1969年3月19日出生，壮族，农民，住所地广西扶绥县。委托诉讼代理人：谢永学，广西进安律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：南宁市汇丰隆房地产投资有限公司，住所地广西南宁市青秀区仙葫开发区半岛别墅山庄A25号。统一社会信用代码：66974565-3。法定代表人：黄锡红，该公司总经理。委托诉讼代理人：林树兰，南宁市江南法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）吴红权与被告（反诉原告）南宁市汇丰隆房地产投资有限公司（以下简称：汇丰隆公司）建设工程合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案后，依法适用普通程序进行审理。在审理过程中，汇丰隆公司提出的反诉。2017年4月8日，本院作出判决后，汇丰隆公司向崇左市中级人民法院提出上诉。崇左市中级人民法院以本院严重违反法定审理程序为由发回重审。本院重新组成合议庭公开开庭审理了本案。原告吴红权及其委托诉讼代理人谢永学，被告汇丰隆公司的委托诉讼代理人林树兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴红权向本院提出诉讼请求：1、解除吴红权与汇丰隆公司签订的《房屋代建合同》及《合同附件二：甲乙双方约定的房屋代建工程内容》（以下简称《合同附件二》）；2、汇丰隆公司赔偿吴红权修复费用200000元；3、汇丰隆公司支付逾期交房违约金64260元（从2012年10月2日起，以已付代建房款510000元为基数，按每日万分之二，计算至判决生效之日止。暂计算至起诉时）。事实与理由：2012年2月27日，吴红权与汇丰隆公司签订代建合同，合同约定，汇丰隆公司将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权代建完成后交付给吴红权，吴红权支付房地产及代建款620000元。合同还对付款方式、代建房的地理位置、面积以及双方的权利义务进行了详细的约定。签订合同后，吴红权向汇丰隆公司支付房地产转让款200000元及代建款310000元。汇丰隆公司于2013年3月3日将该房屋的土地使用权过户给吴红权。但房屋至今尚未交付给吴红权使用，已超出合同约定的交付验收时间。同时，吴红权发现在建的房屋主体结构出现了地基下沉、承重梁和横梁出现整体断裂等质量问题。经施工方测量，涉案房屋地基工程下沉约4—5厘米，已影响到房屋的安全。吴红权认为，汇丰隆公司未按照合同约定将房屋交付给吴红权，且已完成的工程存在严重的质量问题，应承担违约责任。为此，吴红权诉至法院，请求判如所请。汇丰隆公司辩称，不同意解除双方签订的代建合同。涉案房屋确实存在质量问题，但汇丰隆公司愿意将涉案房屋修复好为止。另外，由于吴红权在建设涉案房屋前，与其他业主申请框架填充墙由原设计的混凝土小型空心切块更改为烧结多孔转，因需设计单位审批，因此交房时间推迟，所以汇丰隆公司不存在违约，不应支付逾期交房违约金。汇丰隆公司向本院提出反诉请求：1、吴红权向汇丰隆公司支付房屋代建款110000元；2、吴红权向汇丰隆公司支付逾期付款违约金160000元（从2011年2月1日起，以420000元为基数，按每日万分之二计算至2012年9月30日）。事实与理由：2010年，汇丰隆公司与吴红权签订房屋代建合同，合同约定，汇丰隆公司将自有的坐落于广西扶绥县某房屋内的土地使用权代建完成后交给吴红权，房地产及代建款620000元。工程做到正负零时支付100000元，办完土地证手续时支付200000元。经汇丰隆公司多次发函催付，吴红权才于2012年9月28日给付310000元，尚欠110000元。由于吴红权迟迟尚未向汇丰隆公司支付代建款，造成汇丰隆公司施工资金不到位，耽误了汇丰隆公司交接房的时间。吴红权未按合同约定向汇丰隆公司支付代建款，吴红权应承担违约责任。针对汇丰隆公司的反诉，吴红权辩称：吴红权没有违约行为。吴红权已依照合同约定向汇丰隆公司支付土地转让款及代建款共计510000元，但是汇丰隆公司承建的房屋所完成的工程量并没有达到吴红权已支付款项的工程量，且完成的工程量存在严重的质量问题。综上，汇丰隆公司要求吴红权支付剩余的110000元房屋代建款理由不成立。吴红权不应承担违约责任，不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。汇丰隆公司对吴红权提交的《房屋代建合同》、两份收据、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、地基现场图、在建时房屋照片、土地使用权转让合同、成交确认书、销售不动产统一发票、提款通知书、承诺书的真实性、合法性无异议，吴红权对汇丰隆公司提交的电脑咨询单、营业执照、《房屋代建合同》、《合同附件二》、收款收据、房地产企业资质证书、收条的真实性、合法性无异议，双方当事人对广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的保顺鉴字[2015]ＳＷ0214号《房屋可靠性鉴定报告》、广西诚信达保险公估有限公司出具的《公估报告书》、正意价格评估集团有限公司出具的价格鉴定意见书、本院调取的《补充协议》的真实性、合法性均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认证如下：关于吴红权提交的观测记录表、照片，拟证明汇丰隆公司代建的房屋存在质量问题。该证据已为双方无异议的证据广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的保顺鉴字[2015]ＳＷ0214号《房屋可靠性鉴定报告》所佐证，本院予以采信。关于汇丰隆公司提交的广西壮族自治区南宁综合设计院出具的证明，拟证明因吴红权变更设计要求，导致建设工期耽误约半年的时间。该证据与双方当事人的陈述内容一致，本院予以采信。综合双方当事人提交的证据及庭审笔录，本院认定本案的案件事实如下：汇丰隆公司成立于2008年2月2日，营业范围为房地产的投资、房地产开发经营（凭资质证经营）、建筑装饰材料砂石、五金交电的销售；房屋租赁。2010年9月7日，汇丰隆公司（甲方）与吴红权（乙方）签订了《合同附件二》，约定汇丰隆公司为吴红权代建房屋，代建的各项工程内容具体为：一、基础工程：包括人工回填土，载体桩基础，独立基础，基础梁等；二、主体工程：包括混凝土砌块墙，混凝土柱、梁板、天沟、栏板、直形楼梯等；三、屋面工程：包括屋面防水砂浆防水、水泥砂浆找平层等；四、装修工程：包括底层地面细石混凝土找平层，内墙混合砂浆，外墙涂料、粘贴文化石等；五、屋内附属设施：铝合金推拉窗。合同签订后，汇丰隆公司居间促成广西扶绥县城市开发投资有限公司与吴红权签订国有土地使用权转让合同，土地使用权成交价98000元。2010年11月30日，吴红权向汇丰隆公司支付200000元代建款，其中98000元为土地出让金，超出部分为居间费用。吴红权不再另行向广西扶绥县城市开发投资有限公司支付土地使用权出让金。2011年1月25日，申请人为吴红权、建设地点为扶绥县新宁镇城南社区某小区地块取得私人住宅建设用地规划审批。同年3月3日，扶绥县新宁镇某小区某号房土地使用权证的土地使用权人登记为吴红权（座落登记为：扶绥县进城大道XX号）。2011年4月15日，上述土地使用权取得建设工程规划许可证。2011年11月13日，汇丰隆公司取得南宁市住房保障和房产管理局批准核发的该公司可承揽建筑面积为5万平方米以下的房地产开发建设项目。2012年2月27日，吴红权与汇丰隆公司双方签订《房屋代建合同》，约定：汇丰隆公司将自有的位于扶绥县内的某房屋及房屋占用范围内的土地使用权代建完成后交给吴红权，并将上述房屋的土地使用权证过户到吴红权名下，代建款为620000元；工程做到正负零时，吴红权给付100000元，办完土地证手续给付200000元；房屋捣制地面一层时，给付70000元；房屋捣制地面二层时，给付70000元；房屋捣制地面三层时，给付70000元；房屋交付使用时，付清余下的代建款；吴红权未按约定支付代建款的，每逾期一日，吴红权应向被告按已付房款的每日万分之二支付违约金；汇丰隆公司未按合同约定的期限交付的，每逾期一日，汇丰隆公司应向吴红权支付已付代建房款每日万分之二的违约金；房屋交付时间为2012年10月1日。《合同附件二》则作为代建合同的附件。2012年9月28日，吴红权向工商银行扶绥县支行贷款350000元，汇丰隆公司作为收款人领取该款作为代建款。双方在贷款前约定，汇丰隆公司收到350000元贷款后，将多出的款项返还给吴红权。2013年8月22日，扶绥县新宁镇某小区业主经过讨论，决定将原设计图纸规定的砌砖由混凝土小型砌砖变更为多孔页岩砖，并与汇丰隆公司拟订了一份《补充协议》，约定：变更砌砖工程所产生的总差价每户应交差价款10000元；由业主和汇丰隆公司派代表到砖厂共同定购多孔页岩砖；协议经双方签字后汇丰隆公司方三天内一定进场施工等。汇丰隆公司于同年的10月11日在该书面协议上签字盖章。进场施工期间，吴红权认为在建的房屋存在质量问题，要求汇丰隆公司停止施工。停止施工后，经双方进场核对确认，涉案房屋未完成的工程有：1、人工回填土/夯填；2、蒸压加气混凝土砌块墙（二层室内未有隔墙）；3、底层地面细石混凝土找平层（楼梯踏步侧面底面未抹灰）；4、灰土/垫层；5、内墙混合砂浆部分未完成；6、外隔涂料；7、外墙粘贴文化石部分未完成；8、楼地面水泥砂浆找平层；9、铝合金推拉窗窗缝未填充。2015年6月4日本院根据吴红权申请委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司广西分公司，对广西扶绥县某房屋的建筑主体质量问题进行鉴定。同年8月30日，受托机构出具保顺鉴字[2015]ＳＷ0214号房屋可靠性鉴定报告，鉴定结论为：房屋首层柱下基础承载力不足，产生不均匀沉降，从而导致上部承重构件出现开裂损坏现象，已严重影响该房屋的安全使用性。吴红权为此支付鉴定费38150元。2016年8月9日，本院委托广西诚信达保险公估有限公司对上述房屋的修复进行方案设计及修复工程的造价进行鉴定。同年10月24日，受托机构出具公估报告书，鉴定意见为广西扶绥县某房屋的修复费用为78486.32元。吴红权为此支付鉴定费39500元。2018年3月22日，根据汇丰隆公司的申请，本院委托正意价格评估集团有限公司对未完成的工程量造价进行司法鉴定，汇丰隆公司未完成工程量工程造价为25131元。鉴定费5000元。本院认为，本案的争议焦点是：一、吴红权与汇丰隆公司之间的《房屋代建合同》及《合同附件二》应否解除及汇丰隆公司是否应赔偿修复费用；二、吴红权要求汇丰隆公司支付违约金有什么事实及法律依据，应否予以支持；三、汇丰隆公司反诉要求吴红权支付房屋代建款110000元以及违约金160000元有何事实及法律依据，应否予以支持。一、关于吴红权与汇丰隆公司之间的房屋代建合同应否解除的问题及汇丰隆公司是否应赔偿修复费用问题。合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同当事人在履行合同过程中，因为一方当事人的违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案，吴红权与汇丰隆公司签订的《房屋代建合同》及《合同附件二》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。但汇丰隆公司作为代建方，未能按期、按质向吴红权交付符合安全使用、居住的房屋，所代建的房屋，经广州仲恒房屋安全鉴定有限公司鉴定，房屋首层柱下基础承载力不足，产生不均匀沉降，从而导致上部承重构件出现开裂损坏现象，已严重影响该房屋的安全使用性。汇丰隆公司的行为已构成根本违约。吴红权据此请求解除双方的代建合同，理由充分，本院予以支持。《房屋代建合同》作为主合同解除后，作为从合同的《合同附件二》亦一并解除。关于涉案房屋因质量问题发生维修费用的问题。因双方当事人对司法鉴定机构确认的修复费用78486.32元均无异议，对此本院予以确认。双方均同意对修复费用进行评估，意味着双方排除了由汇丰隆公司进行修复的方式。因此，合同解除后，汇丰隆公司应按照鉴定结果确定的修复费用78486.32元向吴红权支付房屋修复费用。二、关于吴红权要求汇丰隆公司支付逾期交房违约金的问题。合同当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，《房屋代建合同》约定，逾期交房的，每逾期一日，汇丰隆公司应向吴红权支付已付房款每日万分之二的违约金。汇丰隆公司作为代建方，因房屋存在质量问题导致无法交房，构成根本违约，应当按照合同约定向吴红权支付逾期交房违约金。《房屋代建合同》约定的交房时间为2012年10月1日，但双方曾于2013年8月22日签订了砌砖由混凝土小型砌砖变更为多孔页岩砖的《补充协议》，应认定双方对房屋交付时间的约定进行了顺延。协议约定，双方签字后汇丰隆公司三天内进场施工。汇丰隆公司签订补充协议的时间为2013年10月11日，签字后三日为进场施工的时间，进场施工的时间应为2013年10月14日。涉案房屋为一般民房，结合实际的工程量，给予两个月的施工时间完成建设并验收交付使用较为合理。本案的合同总价款为610000元，其中200000元为国有土地使用权转让款及居间费用，不属于代建款范畴。逾期交房违约金应以已交付的代建款310000元为基数，从2013年12月14日起，按每日万分之二计算至实际清偿之日止。三、关于汇丰隆公司反诉要求吴红权支付房屋代建款110000元以及违约金160000元的问题。本案合同总价款为610000元，合同中关于转让土地使用权的约定，由于汇丰隆公司从未获得该土地使用权，吴红权实际取得的土地使用权系通过与国土部门签订土地出让合同而受让取得土地使用权，双方签订的合同中关于土地使用权转让的法律性质，实质为居间合同。合同中国有土地使用权200000元的价款，其中98000元为土地使用权的价格，其余部分为双方约定的居间费用。因此，除土地使用权的价款外，代建合同的实际价款为410000元。汇丰隆公司作为代建方，未能完全履行合同约定的义务。经双方当事人自愿选择对未完成的工程造价进行鉴定，未完成工程量的工程造价为25131元，吴红权尚应支付给汇丰隆公司工程款84869元。关于逾期付款违约金问题。根据合同约定，代建款的支付以汇丰隆公司达到一定的工程建设进度为条件。汇丰隆公司作为代建单位，聘请有监理公司对工程监理，但其未能提交监理单位出具的工程进度的相关证据，而且双方涉案房屋的开工时间及工程进度未能形成一致的意见，汇丰隆公司主张以420000元代建款为基数，要求支付违约金的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除吴红权与南宁市汇丰隆房地产投资有限公司签订的《房屋代建合同》及《合同附件二：甲乙双方约定的房屋代建工程内容》；二、南宁市汇丰隆房地产投资有限公司于本案判决生效之日起十日内赔偿吴红权房屋修复费用78486.32元；三、南宁市汇丰隆房地产投资有限公司于本案判决生效之日起十日内赔偿吴红权逾期交房违约金（以310000元为基数，按每日万分之二，从2013年12月14日起，计至实际清偿之日止）；四、吴红权于本案判决生效之日起十日内向南宁市汇丰隆房地产投资有限公司支付工程款84869元;五、驳回吴红权的其他诉讼请求；六、驳回南宁市汇丰隆房地产投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉反诉受理费共计7939元，由吴红权负担4039元，由南宁市汇丰隆房地产投资有限公司负担3900元；鉴定费82650元，由吴红权负担27857元，由南宁市汇丰隆房地产投资有限公司负担54793元(吴红权已预交案件受理费5264元、鉴定费77650，南宁市汇丰隆房地产投资有限公司已预交案件受理费2675元、鉴定费5000元)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。审 判 长  黄玉琴审 判 员  韦 剑人民陪审员  李华德二〇一八年六月十四日书 记 员  陆慧妍