河南省安阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0522民初1809号
原告：郑保安，男，1966年7月8日
原告：王素君，女，1969年7月15日
二原告共同委托代理人：关永朝，河南新大地律师事务所律师。
被告：张艳付，男，1984年2月5日
委托代理人：庞海凤，女，系张艳付母亲。
委托代理人：张美艳，女，系张艳付妹妹。
原告郑保安、王素君与被告张艳付农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张文运独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑保安、王素君及其共同委托代理人关永朝、被告张艳付及其委托代理人庞海凤、张美艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑保安、王素君诉称，原告之父郑兴华于1985年5月1日申请宅基地一付，该宅基地位于安阳县××村，东临胡福保，西至郑国强，南至路，北至坑。后在该宅基地上建北屋5间，东屋3间。原告郑保安有兄弟四人。1991年分家时，该北屋5间归原告，东屋1间归郑保民，东屋其余2间归老人居住，百年后兄弟4人平分。2016年年底，原告郑保安与被告张艳付签订协议书，以18000元价格，将该宅基地卖于张艳付。原告认为，该买卖协议违反法律规定，应为无效协议。同时，原告郑保安也无权对该宅基地及8间房屋进行擅自处分。庭审中称根据合同法规定，合同生效需具备：第一、当事人具有主体资格，第二、意思表示真实，第三不违反法律规定，该协议并不是原告郑保安将该宅基地卖给被告张艳付。该协议不是郑保安签的，是郑保安嫂子许凤英代笔签，许凤英不能代替郑保安。土地管理法规定，一户一宅，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。转让有条件，第一、转让人拥有两处以上的农村住房，郑保安在农村仅有一处住房。第二、同一集体组织内转让，本案的原告属于该村第十小组成员，被告属于第七小组成员。第三、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配的条件。本案中被告张艳付已经有宅基地。第四、转让行为需征得集体组织同意。第五、宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。所以该转让协议是无效的。应当由被告张艳付返还原告郑保安原物。单独转让宅基地使用权，因该宅基地上有房屋，导致该宅基地买卖协议无法履行。为维护原告的合法权益，请求：1、依法确认原告郑保安与被告张艳付签订的宅基地买卖协议无效。2、判令被告返还原告宅基地。本案诉讼费由被告承担。
被告张艳付辩称，原告将物权转让与被告，是双方真实意思一致的表达，本案涉案协议合法有效，应当继续履行。1、涉案协议属于用益物权转让，自合同成立时合法有效。2016年4月20日以前，原告郑保安多次通过别人说和，意欲将其继承的宅基地及地上附着物转让给被告。2016年4月20日，原、被告双方协商一致，将原告继承的宅基地转让与被告并签订转让协议，该协议书约定：签字生效，不得反悔。宅基地使用权属于法定的用益物权，属于《中华人民共和国物权法》规范的范畴。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据以上事实和法律规定，原告与被告之间宅基地使用权转让，自合同成立时合法有效。2、地上附着物所有权转移应当继续履行。至于地上房屋，属于《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“地随房走、房随地走一并处置”的法定原则。最高人民法院法发(1993)37号《全国民事审判工作座谈会纪要》规定：只要双方真实意思表示一致，又不违反法律规定，不损害国家利益、社会公共利益和他人利益的，应当予以保护。据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第85条：财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案原被告之间关于宅基地使用权及其地上房屋所有权，目前属于被告基于合同关系产生的占有，按照合同约定原被告之间“签字生效、不得反悔”；且本案原告对于涉案协议房屋财产权无正当翻悔理由，依法应当继续履行；至于房屋交易，卖方按照交易习惯，有协助买方办理相关法定手续的义务，本案涉案合同就此履行方式并不明确，依法，本案被告与原告之间，应当按照有利于实现合同目的的方式履行。二、原告起诉被告违反基层政府裁定前置原则，应当依法驳回。《中华人民共和国土地管理法》第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。根据此款法律规定，行政处理是提起诉讼的前置程序，原告与被告就宅基地使用权争议不能协商解决，必须先申请有关人民政府进行行政处理，若对人民政府的行政处理结果仍不服，原告才能向人民法院起诉。原告未经行政处理直接向人民法院起诉违反了法定行政处理前置程序，依法应当驳回。综上所述，原告与被告之间，基于双方真实的意思表示签订物权转让协议，本着“地随房走”的法定原则，本案宅基地使用权及其地上附着物应当一并处置，本案涉案协议自签订时合法有效；根据法律规定及其交易习惯和合同约定，本案涉案协议“签字生效、不得反悔”，且依法应当继续履行；原告没有依法进行行政处理前置程序，违反法律规定，依法应当驳回其诉讼请求。
经审理查明，原被告均系安阳县××村村民，原告在该村有一处上辈留下的老宅。2016年，由崔某执笔，原告郑保安嫂嫂许凤英代原告郑保安签了一份买卖协议，协议的内容为：“郑保安有宅基地一块，东邻胡复保，西邻郑春海，南至路，北至坑。经中间人调解以壹万捌仟元￥18000元的价格卖于张艳付，钱款当面付清，签字生效，不得反悔。此协议一式两份，双方各执一份。买方张艳付，卖方郑保安，代笔许凤英，调解人张世文，证人崔某。”该宅基地上有房屋，协议签订付款后，被告即入住该宅院。原告提交的社员宅基地申请表载明的时间为1985年5月1日，原告弟兄四人。上为本案事实。
上述事实有原告提交的该宅基地使用证及社员宅基地申请表，原被告提交的买卖协议，以及原被告当庭陈述予以证实。
本院认为，首先确定本案应否先由政府处理进行前置程序，被告辩称土地所有权、使用权发生争议，应当先有人民政府处理，因本案宅基地使用权并无争议，当事人争议的是买卖协议是否有效，故被告的该辩解理由本院不予采信。其次，原告认为其没有委托其嫂嫂徐凤英转让宅基地，从徐凤英与原告的关系来看，且有调解人、证人在场，他们均系同一村村民，又十分熟识，互相了解情况，综合本案情况，可以认定原告委托了徐凤英转让该宅基地使用权。原告称该宅基地中有他人的，根据农村风俗习惯、原告长期居住于该宅基地上房屋的事实、以及被告买后又长期居住于此的事实，及本案的客观实际，对原告的该诉辩理由，本院不予采信。原告称转让的该宅基地上有房屋，导致无法履行，因本案当事人均知道该宅基地上有房屋，而且当事人的真实本意也是转让房屋及宅基地，根据“地随房走，房随地走”的原则，所以其诉称本院不予采信，相反，这也恰恰证明了被告购买房屋的事实。本案属农村房屋买卖合同纠纷，原被告都属梅福村集体经济组织，被告购买同一集体经济组织的房屋或宅基地，并不违反法律的禁止性规定，原告主体适格，协议依法成立。国家土地政策规定一户一宅，农村村民将原有的住房出卖、出租或赠与他人，再申请宅基地的不予批准，主要是严格土地审批。原被告之间的买卖协议，依法成立有效，该协议已履行完毕，原告请求确认原告郑保安与被告张艳付签订的宅基地买卖协议无效、判令被告返还原告宅基地的请求，没有事实和法律依据，故本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告郑保安、王素君的诉讼请求。
案件受理费900元，减半收取450元，由原告郑保安、王素君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审判员 张文运
二〇一八年四月二十三日
书记员 邓 楠