吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉02民终1895号上诉人（原审原告）：胡明月，女，1986年5月23日出生，汉族，个体工商户，住吉林省长春市双阳区。委托诉讼代理人：李明霞，吉林市诚城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：孙艳，女，1968年7月26日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审被告）：韩书明，男，1969年8月17日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。原审第三人：吉林市睿城房地产经纪有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区鑫兴君府小区A-1号网点1号。法定代表人：王瑞群，总经理。委托诉讼代理人：付慧果，男，该公司职员。上诉人胡明月因与被上诉人孙艳、韩书明及原审第三人吉林市睿城房地产经纪有限公司（以下简称睿城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2018）吉0204民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡明月及其委托诉讼代理人李明霞，被上诉人孙艳、韩书明，原审第三人睿城公司的委托诉讼代理人付慧果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡明月上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持胡明月一审全部诉讼请求；二、诉讼费由孙艳、韩书明承担。事实与理由：一、一审法院适用法律存在瑕疵。一审法院适用《中华人民共和国婚姻法》《中华人民共和国合同法》认定孙艳系无权处置，认定双方的《房屋买卖合同》无效错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”一审法院已经认定孙艳、韩书明属夫妻关系，标的房产属夫妻共同财产，即使孙艳对标的房产无处置权，也不应认定双方签订的房屋买卖合同无效。孙艳、韩书明违反合同约定，依照《中华人民共和国合同法》的第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。孙艳、韩书明应当承担违约责任，双倍赔偿胡明月所缴纳的费用。孙艳辩称，我在中介机构的要求下与胡明月签订了案涉合同，韩书明的名是我签的。合同签订之前我和韩书明未讲述清楚。更名时，房地产公司说没有韩书明签字不给更名。现胡明月认为责任在我，我认为中介责任最大，他们在签订合同时没有跟我们讲明原因。韩书明辩称，同孙艳答辩意见。睿城公司述称，同意胡明月上诉意见。签订合同时，睿城公司会告知孙艳更名时需要韩书明到场，韩书明同意的情况下才能签字。胡明月向一审法院起诉请求：1.判决解除胡明月与孙艳、韩书明双方签订的房屋买卖合同；2.判决孙艳、韩书明双倍返还定金人民币4万元；3.判令孙艳、韩书明承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月14日，吉林市众安居房地产开发有限公司与吉林新鲁班建设工程集团有限公司达成抹账协议，约定吉林市众安居房地产开发有限公司用位于众安居北山名苑二期1号楼3201号（面积93.9平方米）房屋抵偿北山名苑二期1#、2#住宅楼外墙苯板保温工程款446025元，双方同意将此房产抹给实际施工人韩书明。韩书明与孙艳系夫妻关系。2018年1月9日，经睿城公司介绍，韩书明之妻孙艳以韩书明的代理人名义与买受人胡明月签订北山名苑1号楼3201号房产的房屋买卖合同，约定：房产价款为41.2万元；定金为2万元，于合同签订当日交付；于20日内办理房屋所有权转移登记手续；在办理房屋所有权转移登记时将剩余房款人民币39.2万元支付给孙艳。违约责任：1.双方任何一方延期履行本合同各项约定在十日内的，每延迟一日违约方须向守约方支付200元违约金，延期履行本合同各项约定超过十日的，守约方有权解除本合同并要求违约方给予赔偿；2.韩书明出现下列情形之一的，均视为韩书明违约，除退还胡明月已交付的全部款项外，需另外赔偿与定金相同数额的违约金：（1）韩书明所提供的该房屋产权手续不真实、无效，导致胡明月无法取得房屋所有权的；（2）该房屋存在无效产权，债务纠纷，被查封或限制转让，导致胡明月无法取得房屋所有权的；（3）拒绝将该房屋出售给胡明月或提高价格的；（4）将该房屋出售给其他人的；（5）不配合胡明月办理房屋所有权更名手续的；（6）故意拖延时间，不配合胡明月办理与本次交易相关的其他各项手续的；（7）其他因韩书明原因，致使胡明月无法取得房屋所有权证或实际占有该房屋的。3.胡明月若出现下列情形之一的，均视为胡明月违约，胡明月所交付的定金及其他款项作为违约金不予退还：（1）拒绝购买该房屋的；（2）提供的证件不完整、无效，导致无法办理房屋所有权更名手续的；（3）擅自降低交易价格，逾期不付房款的；（4）拒绝承担本合同所约定应由胡明月缴纳的各项费用；（5）不配合韩书明办理房屋所有权更名手续的；（6）故意拖延时间，不配合韩书明办理与本次交易相关的其他各项手续的；（7）其他因胡明月原因，导致无法继续履行本合同的。4.双方任何一方违约，睿城公司需在定金中扣出百分之二的中介费作为信息服务费。孙艳以韩书明代理人的身份在房屋买卖合同上签字确认。合同签订当日，胡明月以现金方式支付定金2万元，并由睿城公司代为收取，同时孙艳为胡明月出具购房定金收条，载明：今收到购房人胡明月购买本人位于吉林市船营区众安居北山名苑1号楼3201号房屋的购房定金2万元。见证人睿城公司及经办人付慧果签字、盖章确认。胡明月与孙艳在办理更名过户过程中，因孙艳之夫韩书明对孙艳出卖房产的行为不予追认，胡明月与孙艳未能在该房产的开发单位吉林市众安居房地产开发有限公司办理合同更名。一审法院认为，一、关于胡明月解除房屋买卖合同的诉讼请求。韩书明在夫妻关系存续期间因以物抵债的方式取得北山名苑1号楼3201号房产，该房产属韩书明与孙艳的夫妻共同财产。夫妻出售共同所有的房屋，应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章，孙艳以韩书明代理人的名义与买受人胡明月签订房屋买卖合同，胡明月支付定金后，卖房人孙艳主张其卖房行为未经配偶同意，决定不再出卖房产，胡明月应当对孙艳之夫韩书明知道且同意签订房屋买卖合同的情况予以证明。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。夫妻一方擅自转让房屋的行为属无权处分行为，因无权处分行为所订合同其性质属效力待定，合同是否有效取决于权利人是否追认，或者无处分权人订立合同后是否取得处分权。胡明月无法证明韩书明知情且同意卖房，且权利人韩书明对孙艳出卖夫妻共同财产房屋的买卖协议不予追认，孙艳没有取得处分权。胡明月购买房产亦不符合善意取得的构成要件，因此应当确认孙艳以代理人的身份与胡明月签订的房屋买卖合同无效。二、关于胡明月要求孙艳双倍返还定金的诉讼请求是否应当支持问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无效合同自始不具有法律约束力，故不适用定金罚则。本案中，睿城公司未完全履行居间人的风险识别、风险告知以及尽职调查义务，未能审查孙艳是否具有出卖房产的代理权限，存在过错，应承担相应的民事责任。对胡明月的诉讼请求合理部分予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定作出判决。一审法院判决：一、驳回胡明月关于解除房屋买卖合同的诉讼请求；二、睿城公司于判决生效之日向胡明月返还所代收的定金2万元；三、孙艳赔偿定金2万元的利息（自2018年1月9日起至2万元付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。案件受理费400元由孙艳负担。本院二审期间，胡明月围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。胡明月向本院提交如下证据：睿城公司工作人员刘洋作为证人出庭作证，证明双方约定为案涉房屋办理相关手续时韩书明到场了。孙艳质证称，无异议。韩书明质证称，无异议。睿城公司质证称，无异议。本院经审查认为，胡明月提供的证人证言因各方当事人均无异议，故对其真实性予以采信。本院对一审法院查明事实予以确认。另查明，一审法院作出判决后，睿城公司已将代孙艳收取的定金2万元返还给胡明月。本院认为，胡明月的上诉请求成立，应予支持。关于案涉《房屋买卖居间合同》效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，孙艳与韩书明系夫妻关系，孙艳及韩书明对案涉房屋具有平等的处理权利。案涉合同签订时，孙艳以韩书明代理人身份参与合同签订并签字确认，作为买受人的胡明月基于孙艳与韩书明的夫妻关系，有理由相信出售案涉房屋系孙艳与韩书明处分夫妻财产的共同意思表示，虽孙艳于二审庭审中抗辩称胡明月购买案涉房屋系为倒卖房屋从中赚取差价，但未提供证据予以证明，其抗辩不能否定胡明月购买案涉房屋系基于善意。综上，案涉合同应为双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。一审法院认为案涉合同无效错误，本院予以纠正。关于案涉合同是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，案涉合同签订后，无论基于何种原因，孙艳与韩书明已明确拒绝履行主要义务，合同目确已无法实现，故依照上述法律规定，胡明月要求解除案涉合同的诉讼请求应予支持。关于胡明月要求孙艳、韩书明双倍返还定金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，胡明月依约向孙艳交纳定金2万元（由睿城公司代收），孙艳向胡明月出具了《收条》。现因孙艳、韩书明拒绝履行合同义务，依照上述法律规定，其理应承担双倍返还定金的责任。故胡明月要求孙艳、韩书明双倍返还定金4万元的上诉请求应予支持。鉴于睿城公司已将代为收取的2万元返还给胡明月，故孙艳、韩书明尚需向胡明月返还定金2万元。胡明月的诉讼请求为双倍返还定金4万元，并未要求孙艳、韩书明支付此款利息，故一审判决孙艳赔偿定金2万元的利息不当，本院予以调整。综上所述，胡明月的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销吉林市船营区人民法院（2018）吉0204民初1718号民事判决；二、韩书明、胡明月、吉林市睿城房地产经纪有限公司于2018年1月9日签订的《房屋买卖居间合同》于本判决生效之日起解除；三、韩书明、孙艳于本判决生效之日立即返还胡明月购房定金20000元；四、驳回胡明月其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费1200元，由被上诉人孙艳、韩书明负担。本判决为终审判决。审 判 长  张博轩审 判 员  石 刚代理审判员  高 博二〇一八年九月三日代理书记员  徐俊茹