广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤12民终815号上诉人（原审原告）：廖金纲，男，汉族，户籍地：广东省蕉岭县，现住广州市白云区。上诉人（原审原告）：李心怡，女，1989年1月17日出生，汉族，户籍地：湖南省汨罗市三江镇十全村*组，现住广州市白云区。被上诉人（原审被告）：肇庆市奥利华园房地产有限公司。住所地：广东省四会市东城街道新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018）。法定代表人：麦羡泉。委托代理人：张杰，广东安驰律师事务所律师。上诉人廖金纲、李心怡因与被上诉人肇庆市奥利华园房地产有限公司（以下简称“奥利华园公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2016）粤1284民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2015年10月3日，李心怡（乙方）与奥利华园公司（甲方）签订《发现•美院商品房认购书》一份，约定乙方认购甲方位于四会市东城街道上元大道东1号发现美院14栋605洋房（以下简称该物业），预售/确权建筑面积87.03平方米。乙方认购该物业的成交总楼价款为460000元。乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金30000元，作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件、该物业所在小区的《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议书》）的履约担保。乙方选择的付款方式为：银行按揭。乙方选择按揭付款方式：首期房款为总楼价的30.43%即140000元（含已支付的定金）须于2015年10月10日前付清，并于当日到发现美院销售中心签订《商品房买卖合同》，并提交相关资料向贷款银行办理总楼价的69.57%即32000元的按揭手续。自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订房地产买卖合同。买卖合同签订后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。乙方应在甲乙双方签订本认购书后七日内，凭本认购书和已付清首期房款之收据，必须与甲方正式签订《商品房买卖合同》，以及该物业所在小区的《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议书》。否则视为乙方放弃认购该物业，本认购书自动解除，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。甲乙双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，有关房屋买卖的约定以本认购书为准。双方在认购书中声明：甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其补充协议，该物业所在小区的《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议书》，以及甲方出具的《认购须知》，乙方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本。《认购书》还就商品房认购的其他事宜进行了约定。李心怡于签订商品房认购书当日向奥利华园公司支付定金30000元，于2015年10月30日再向奥利华园公司支付楼款20000元（奥利华园公司于2015年11月3日向李心怡出具收款专用收据）。2015年11月15日，李心怡与奥利华园公司双方因认购商品房的实际使用面积、奥利华园公司是否应向李心怡提供购房入户和学位的书面保证等问题发生争议且协商不成，双方未能签订正式的商品房买卖合同。2016年1月11日，奥利华园公司向李心怡邮寄两份邮件，内函分别是《催促签订合同通知书》和《解除通知书》。奥利华园公司在《催促签订合同通知书》中要求廖金纲、李心怡务必于2015年10月17日到奥利华园公司他司签订《商品房买卖合同》并依约缴纳相关费用，逾期奥利华园公司他司将按《发现美院商品房认购书》的约定解除与李心怡签订的《发现美院商品房认购书》，李心怡所缴交的定金将不予退还，李心怡所认购的商品房将另行发售。该通知书的落款日期为2015年10月10日。在《解除通知书》中，奥利华园公司通知李心怡根据双方签署的《发现美院商品房认购书》的约定，李心怡逾期未与奥利华园公司他司签署《商品房买卖合同》和缴纳购房款的行为已构成违约，据此奥利华园公司通知李心怡自2015年10月17日解除与李心怡签署的《发现美院商品房认购书》，李心怡所缴交的定金不予退还，李心怡所认购的商品房将另行发售，相关的法律后果由李心怡自行承担。该通知书的落款日期为2015年10月17日。庭审中，廖金纲、李心怡表示不愿意再购买奥利华园公司开发的案涉商品房，并增加解除与奥利华园公司签订的商品房认购书一项诉讼请求。另查明，廖金纲与李心怡是夫妻关系。廖金纲、李心怡通过奥利华园公司在媒体上的广告了解到奥利华园公司销售案涉商品房的信息，奥利华园公司在其对外宣传画册中称“购房即可入户，读百年公办小学”，“购房可入户，即读百年名校”，“88㎡三房户型，给付88平方米的价格，实用110㎡空间”等，楼盘地址为：广州西•国家级高新区大旺公园旁。李心怡与奥利华园公司拟签订的《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房定名为四会市东城街道上元大道东发现美院14栋605号，该商品房合同约定建筑面积共87.03平方米，其中套内建筑面积72.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为14.55平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6346.58元，总金额460000元整。关于付款方式及期限的约定：买受人于2015年11月24日前支付全部房价款的30.43%共计140000元整；全部房价款的69.57%共计320000元整办理银行按揭，买受人应于签订《商品房买卖合同》的同时/（3天内）办妥银行贷款按揭手续。合同还就商品房买卖的其他事宜进行了约定。廖金纲与李心怡请求：1、要求肇庆市奥利花园房地产有限公司退房，并双倍返还2015年10月3日所交的定金叁万元；2、要求肇庆市奥利华园房地产有限公司返还2015年10月31日给的贰万元，并支付其银行同期的利息（利息计算期限为付款日起计算，返还日时截止）；3、解除李心怡与奥利华园公司之间签订的商品房认购书；4、本案诉讼费由奥利华园公司负担。原审法院审理后认为：李心怡与奥利华园公司就案涉商品房签订了《商品房认购书》，但尚未签订正式的《商品房买卖合同》，双方所签订的《商品房认购书》不完全具备正式的商品房买卖合同应当具备的主要内容，且双方在认购书中明确约定在签订认购书后买卖双方应签订正式的《商品房买卖合同》，买卖合同一旦签订，认购书的效力即行终止。因此，李心怡与奥利华园公司签订的商品房认购书与之后拟签订的商品房买卖合同是预约与本约的关系，本案系双方在履行商品房预约合同过程中发生的纠纷，因此本案案由应为商品房预约合同纠纷，立案时定案由为商品房预售合同纠纷不当，应予纠正。李心怡与奥利华园公司签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效；双方应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案的争议焦点就是李心怡与奥利华园公司未能签订商品房买卖合同的原因何在？双方当事人是否存在违反认购书约定的行为?廖金纲、李心怡第一项起诉理由：奥利华园公司蓄意窜改发现美院八座十四栋605室的设计方案，导致605室的室内面积达到88平方米左右，远远大于合同上所标的72.48平方米，室内面积差异值达10%以上，我们担心合法权益无法得到保障，日后无法顺利办理房产证。但双方签订的商品房认购书中约定李心怡拟购买的商品房的预售/确权建筑面积为87.03平方米，双方拟签订的《商品房买卖合同》中也约定李心怡拟购买的商品房建筑面积为87.03平方米，两者约定一致，奥利华园公司并不存在蓄意窜改的行为。商品房认购书作为预约合同，通说为“对未来订立一定内容契约之约定”，其目的在于在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。本案中，能否顺利办理房产证及相关责任属于本约合同约定的事项，不属于预约合同解决的事项，廖金纲、李心怡在无任何证据证明奥利华园公司无法履行办理案涉商品房房产证义务的情况下，以担心日后无法顺利办理房产证为由，拒绝与奥利华园公司签订商品房买卖合同理由不成立，该院不予采纳。廖金纲、李心怡第二项起诉理由：奥利华园公司虚假宣传买房可入户及送学位，因其无法提供入户及小孩入学的承诺书给到我们……奥利华园公司虽然在其对外宣传画册中宣称：““购房即可入户，读百年公办小学”，“购房可入户，即读百年名校””等，但该广告宣传并未写进双方的商品房认购书中作为将来签订的商品房买卖合同中的条款，且该广告宣传内容并不明确具体，奥利华园公司也没有作出只要买受人承诺奥利华园公司就受该意思表示约束的意思表示。因此，奥利华园公司相关的广告宣传只能视为奥利华园公司向潜在买受人发出的要约邀请，不能视为要约，奥利华园公司相关的广告宣传对双方都不具有约束力，奥利华园公司在拟签订的商品房买卖合同文本中没有对购房可入户及送学位作出约定，不违反双方签订的商品房认购书的约定，廖金纲、李心怡的该项诉讼主张，理由不成立，该院不予采纳。廖金纲、李心怡第三项起诉理由：奥利华园公司利用大旺是属国家高新开发区进行宣传，而它所开发的楼盘发现美院不属大旺高新区，误导了我们。双方签订的《商品房认购书》中约定李心怡认购奥利华园公司物业的位置是“四会市东城街道上元大道东1号发现美院14栋605洋房”，双方拟签订的《商品房买卖合同》中也约定奥利华园公司出售给李心怡的商品房为“四会市东城街道上元大道东1号发现美院14栋605号”，两者约定一致，且双方在商品房认购书中声明：“甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其补充协议，该物业所在小区的《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议书》，以及甲方出具的《认购须知》，乙方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本。”奥利华园公司在其对外宣传画册中注明案涉商品房楼盘地址为：广州西•国家级高新区大旺公园旁。因此，奥利华园公司对案涉商品房楼盘所在的区域并未作虚假宣传，也不存在误导李心怡的行为，李心怡作为购房人有保持审慎的义务，如果房屋所在的区域对李心怡的购房决策有重大影响，李心怡应仔细阅读合同及有关条款，弄清房屋真实所在的区域。因此，廖金纲、李心怡上述诉讼主张，理由不成立，该院不予采纳。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。鉴于上述廖金纲、李心怡提出的三项起诉理由均不能成立，该院认为，导致不能签订商品房买卖合同的原因在李心怡一方，奥利华园公司不存在违反认购书约定的行为，李心怡应承担商品房认购书中约定的违约责任即定金责任，李心怡无权要求奥利华园公司返还已支付的定金。鉴于双方都不愿意再继续履行商品房认购书，因此，双方之间的商品房认购书应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，奥利华园公司收取李心怡20000元购房款是基于双方之间签订的商品房认购书的约定，双方之间的商品房认购书解除后，奥利华园公司继续占有李心怡预付的购房款没有法律依据，应予返还。因此，廖金纲、李心怡要求奥利华园公司返还购房款20000元于法有据，该院予以支持，但对于廖金纲、李心怡要求奥利华园公司支付其银行同期利息的请求不予支持。虽然廖金纲与李心怡系夫妻关系，但与奥利华园公司签订商品房认购书以及缴纳定金、购房款都是以李心怡一个人的名义，根据合同相对性原理，合同解除后的法律后果应由合同相对人来承担，因此本案商品房认购书解除后的法律后果由李心怡承担即可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除李心怡与奥利华园公司肇庆市奥利华园房地产有限公司之间签订的《发现•美院商品房认购书》。二、肇庆市奥利华园房地产有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款20000元给李心怡。三、驳回李心怡的其他诉讼请求。四、驳回廖金纲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费900元，由廖金纲、李心怡负担675元，肇庆市奥利华园房地产有限公司负担225元。上诉人廖金纲、李心怡不服原审判决，向本院提起上诉称：一、奥利华园公司蓄意篡改发现美院八座十四栋605室的设计方案，导致605室的套内面积达到88平方米左右，远远大于合同上所标的72.48平方米，套内面积差异值达10%以上，廖金纲、李心怡担心合法权益无法得到保障，如日后不能合法拿到该房产证。廖金纲、李心怡发现的是实物与合同所标数据不一致，而不是合同与认购书所注数据不一致。但是一审判决书并未说明该套房屋的实际套内面积与《商品房买卖合同》（正式合同编号为15110262)中所注的72.48平方米是否存在差异，而是仅凭认购书中所注的建筑面积87.03平方米和《商品房买卖合同》所注明的建筑面积87.03平方米，判定两者约定一致，所以在无任何证据证明奥利华园公司无法办理案涉商品房房产证义务的情况下，以担心无法顺利办理房产证为由，拒绝与奥利华园公司签订商品房买卖合同理由不成立，对此廖金纲、李心怡不予接受。二、奥利华园公司的宣传广告“购房即可入户，读百年公办小学”，“购房可入户，即读百年名校”，“地址位于：大旺高新区（大旺公园旁）”，宣传画册“户型图”对商品房的买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。且奥利华园公司的宣传广告存在不真实，不科学，不准确，欺骗和误导了廖金纲、李心怡。但一审判决书没有说明宣传广告上“地址位于：大旺高新区（大旺公园旁）”与预售许可证的地址不相符，也没有对宣传画册的户型图和正式合同内所附的平面图不一致进行说明，而是仅以奥利华园公司的相关广告宣传对双方都不具有约束力，奥利华园公司在拟签订的商品房买卖合同文本中没有对购房可入户及送学位作出约定，不违反双方签订的商品房认购书的约定，判定买方的该项诉讼生张，理由不成立，廖金纲、李心怡不予接受。请求：1、撤销一审判决，依法改判支持廖金纲、李心怡一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由奥利华园公司承担。上诉人廖金纲、李心怡除一审提交的证据外，还提供了以下的证据：置业计划书，证明李心怡与销售员按置业计划书的价格5385元每平方米与建筑面积87.03平方米进行商谈的，置业计划书显示是三房的，而正式合同是以72.48平方米定价，与认购书不符，置业计划书上有置业顾问的签名。对上述证据奥利华园公司质证称：对置业计划书的真实性、合法性、关联性不予确认。被上诉人奥利华园公司辩称：同意一审查明的事实，请驳回廖金纲、李心怡所有的上诉请求。另外，一审判决第二项退回20000元无事实依据，因为廖金纲、李心怡签订预约合同，在这期间内奥利华园公司对房屋进行了保留，不予销售，所以退回20000元的事实无依据。被上诉人奥利华园公司除一审提交的证据外，还提供了以下证据：双方尚未签名的《广东省商品房买卖合同》（编号：15110262）。上诉人廖金纲、李心怡质证称：《广东省商品房买卖合同》中所附的平面图并非原图复印件，与宣传画册及置业计划书中标出的格局不同，同时合同中的建筑面积与宣传画册的面积有较大误差。经本院调解，双方没有达成一致的调解意见。本院经审理查明：原审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。另查明，廖金纲、李心怡于一审中提交涉案商品房平面图，并主张涉案商品房经行内人士测得套内积为88.74平方米，但该平面图并未有相关行内人士签名确认；二审中，廖金纲、李心怡确认其一审提交的平面图由装修师傅核算涉案商品房面积。双方签订的《商品房认购书》中并没有约定“购房即可入户，读百年公办小学”、“购房可入户，即读百年名校”等事宜。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。根据双方当事人的上诉状和答辩，本案二审争议的焦点是双方当事人对未能签订商品房买卖合同是否存在违约及应否需要双倍返还定金的问题。首先，廖金纲、李心怡于一审中提交涉案商品房平面图，并主张涉案商品房经装修师傅测得套内积为88.74平方米，但该平面图并未有装修师傅签名确认，廖金纲、李心怡亦未提供相关有资质部门对涉案商品房实际套内积测量结果证实涉案商品房实际套内面积与合同所标的套内面积不符，根据谁主张谁举证的原则，廖金纲、李心怡应负举证不利的法律后果。廖金纲、李心怡在未提供有效证据证实涉案商品房实际套内面积与合同所标的套内面积不符的情况下，拒绝履行《发现•美院商品房认购书》约定的义务，其行为已构成违约。其次，奥利华园公司发出具有“购房即可入户，读百年公办小学”、“购房可入户，即读百年名校”等内容的宣传单，是其单方的意思表示，属合同法上的要约邀请。根据查明的事实，奥利华园公司发出要约邀请，李心怡接受邀请，双方应完成要约和承诺两个阶段，但双方签订《认购书》时奥利华园公司未就“购房即可入户，读百年公办小学”、“购房可入户，即读百年名校”等具体内容明确向李心怡发出要约，双方亦未在《认购书》中达成具体协议，双方尚未就宣传单中的事项达成合意，因此，李心怡主张因奥利华园公司不同意将宣传单事项列入《商品房买卖合同》导致无法签订合同，请求奥利华园公司承担无法签订合同的责任，理据不足，本院不予支持。综上，原审判令奥利华园公司将收取李心怡的购房款20000元退还给李心怡，驳回廖金纲、李心怡要求奥利华园公司双倍返还定金30000元的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。至于奥利华园公司主张原审判决奥利华园公司退还购房款20000元给李心怡无事实依据，由于奥利华园公司并未就该主张提起上诉，应视为服判，对奥利华园公司提出的该主张本院不予审查与处理。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，依法应予维持。廖金纲、李心怡的上诉主张，理据不足，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1300元，由上诉人廖金纲、李心怡负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔日新代理审判员  覃争义代理审判员  赵晓云二〇一六年七月二十六日书 记 员  吴兰芳