北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7127号
上诉人（原审原告，反诉被告）汪永新，男，1961年5月17日出生。
委托代理人汪永齐，男，1962年9月28日出生。
上诉人（原审被告，反诉原告）陈文霞，女，1973年5月23日出生。
委托代理人张莉，北京卓策律师事务所律师。
上诉人汪永新因与上诉人陈文霞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第65251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日受理后，依法组成由法官咸海荣担任审判长，法官史智军、张羽参加的合议庭，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人汪永新的委托代理人汪永齐，上诉人陈文霞的委托代理人张莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
汪永新在一审中起诉称，2015年4月1日，我与陈文霞、北京思源创新房地产经纪有限公司（以下简称思源地产）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等，约定我将名下位于北京市朝阳区望京×号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给陈文霞，房屋成交价格为395万元。补充协议约定陈文霞支付首付款205万元不得迟于2015年7月30日，尾款到位不得迟于2015年8月31日，但陈文霞于2015年4月1日、15日支付定金10万元、30万元，于2015年9月7日支付购房款234万元，陈文霞没有支付任何剩余款项，陈文霞行为严重违反合同约定，构成违约，现诉至法院要求：1、解除汪永新、陈文霞之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《网签合同》；2、判令陈文霞立即腾退涉诉房屋；3、支付违约金79万元。
陈文霞辩称并反诉称：不同意汪永新诉讼请求，违约金过高。在付首付款之前，汪永新有义务配合我做银行贷款面签，但是这期间其出国旅行，要在2015年9月份才回国，致使整个购房流程严重拖延，双方口头协商待其回国之后再做面签，我们双方实际于2015年9月7日做的面签，并于当天支付234万元，剩余款项银行批贷120万元，还有1万元物业交割保证金。汪永新在收到我支付的首付款项后，拒绝配合办理过户，构成严重违约，现在贷款批贷函已经过期，我有能力一次性支付剩余房款并负担过户所需税费，现反诉要求汪永新：1、继续履行合同，协助我办理涉诉房屋过户手续；2、支付违约金79万元。
汪永新对陈文霞反诉辩称：不同意陈文霞反诉请求，违约金过高。2015年6月30日未办理银行贷款面签的原因是陈文霞不具备购房资格，陈文霞是2015年9月1日才具备购房资格，且办理银行贷款面签需要网签合同，故是陈文霞违约导致的。如果法院判令解除合同，我同意扣除违约金之后，将陈文霞已经支付的房款一次性给付陈文霞。
一审法院经审理查明，涉诉房屋登记所有权人为汪永新，房屋建筑面积132.69平方米，房屋性质为商品房，汪永新通过公证委托案外人汪永齐办理出售涉诉房屋的事宜。
2015年4月1日汪永新、陈文霞在思源地产的居间下签订《北京市存量房屋买卖业务签约文件合订本》，包括《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（以下简称《买卖合同》）、《补充协议》等。《买卖合同》约定陈文霞以395万元的价格购买汪永新名下涉诉房屋，签订合同当日支付定金10万元，陈文霞拟贷款150万元，若银行未批贷或批贷额度小于陈文霞申请贷款金额的，陈文霞应自行筹齐剩余房款并支付给汪永新。陈文霞最迟应于买卖双方办理权属转移登记手续前向出卖人支付购房首付款205万元。自确定贷款机构批准贷款后15个工作日内，双方共同向主管机关申请办理缴税及权属登记手续。涉诉房屋交易过程中产生的税费均由陈文霞承担。因迟延履行合同义务，迟延履行方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，且违约方应按照本合同约定的购房款的百分之二十向守约方支付违约金。
汪永新、陈文霞签订《补充协议》约定，陈文霞于签订买卖合同当日向汪永新支付定金10万元，之后30日内再支付30万元，尾款150万元由陈文霞以银行按揭贷款的方式支付给汪永新，陈文霞支付首付款205万元不得迟于2015年7月30日，尾款到位不得迟于2015年8月31日。汪永新、陈文霞应于2015年6月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，思源地产陪同。汪永新收到陈文霞支付房款40万元后3个工作日内将涉诉房屋的钥匙交给陈文霞，陈文霞自收到钥匙之日起即享有居住权利，汪永新不得提出租金要求。汪永新、陈文霞约定在过户当日办理物业交割手续，思源地产陪同，从购房款中预留1万元作为物业交割保证金，保证金应于物业交割当日由陈文霞支付汪永新。汪永新应按照双方约定配合陈文霞办理贷款相关手续，不得故意推迟或拖延配合办理。陈文霞应积极按照贷款机构的要求补充提交相关材料，不得故意推迟或拖延于交房当日一并转让给汪永新。陈文霞未按双方约定的时间支付购房款的构成违约，陈文霞应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款百分之二十的数额向汪永新支付违约金，陈文霞向汪永新支付的全部款项折抵违约金，多退少补。本协议与买卖合同具有同等法律效力，相关内容于买卖合同存在冲突或不一致的，以本协议为准。
陈文霞申请思源地产员工王焕苓出庭作证，王焕苓称：汪永新、陈文霞之间的房屋买卖合同是我接单的，之所以2015年6月30日没有办理面签，是因为陈文霞另外一套房屋正在办理过户，时间还不能确定，我要等陈文霞通知我，同时，汪永新一方不在北京，9月5日回国，我9月7日安排双方做贷款面签，故未按时办理贷款面签汪永新、陈文霞双方都有原因，等等。
2015年4月1日、4月15日，陈文霞通过招商银行向汪永新转账10万元、30万元，2015年9月7日汪永新、陈文霞就涉诉房屋买卖合同进行网签，网签合同编号为×××，该日陈文霞配偶郭钢通过中国工商银行向汪永新转账234万元。陈文霞提交编号为×××的《招商银行个人二手房贷款承诺书》，载明招商银行将向陈文霞发放购买涉诉房屋贷款120万元，自2015年10月6日起生效，有效期为三个月。陈文霞称原本想贷款150万元，但因为招商银行批贷120万元，另扣除1万元保证金，故陈文霞支付剩余房款234万元。
另查，2015年7月14日，陈文霞配偶郭钢将其所有的北京市朝阳区×1号房屋（以下简称×1号房屋）转移登记至案外人丁雷名下。2015年9月1日，陈文霞通过北京市非本市户籍家庭购房资格核验。
一审法院判决认定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
汪永新与陈文霞就涉诉房屋签订的《买卖合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示、内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。对于办理银行贷款面签事宜，《补充协议》约定双方应于2015年6月30日与思源地产一同办理，但根据陈文霞、汪永新陈述及证人证言可知，2015年6月30日汪永新出售涉诉房屋之委托人汪永齐并不在北京，而陈文霞按照北京市限购政策只能购买一套住房，陈文霞之家庭名下当时尚有×1号房屋，并不具备购买涉诉房屋的购房资格，亦无法办理涉诉房屋网签及银行贷款面签，故未按《补充协议》约定办理银行贷款面签主要系陈文霞原因所致。然而，陈文霞于2015年7月14日出售×1号房屋，并于2015年9月1日取得购买涉诉房屋的资质，陈文霞、汪永新与思源地产经协商于2015年9月7日办理银行贷款面签，汪永新于当日配合陈文霞办理贷款面签后收取陈文霞支付的购房款234万元，可以认定汪永新与陈文霞均同意继续履行涉诉房屋《买卖合同》及《补充协议》，故汪永新主张解除合同的诉讼请求一审法院不予支持。同理，汪永新要求陈文霞腾退并返还涉诉房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。
鉴于陈文霞为购买涉诉房屋办理的银行贷款批贷函已经过期，经一审法院询问，陈文霞在庭审中明确表示有能力一次性支付剩余房款，并负担涉诉房屋过户所需税费，一审法院对陈文霞反诉要求汪永新协助办理涉诉房屋过户的诉讼请求予以支持。因《补充协议》约定购房款中留存1万元作为物业交割保证金，故该1万元须在汪永新完成物业费费用结清并出示证明后陈文霞再行支付。
对于汪永新、陈文霞所主张违约金，因主要系陈文霞原因导致双方未按《补充协议》约定日期办理银行贷款面签，且陈文霞支付首付款及尾款确有延迟，汪永新在收款后认为陈文霞违约而未配合陈文霞办理过户事宜，故陈文霞应承担主要违约责任。鉴于陈文霞、汪永新均认为对方主张违约金数额过高，且未证明自己损失，一审法院综合合同履行情况、双方违约情形及预期利益，考虑到涉诉房屋早已交付使用并已大幅升值的事实，酌情判令陈文霞向汪永新支付违约金30万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百二十条之规定判决：一、陈文霞于判决生效之日起七日内向汪永新支付剩余购房款一百二十万元；二、前述判项执行完毕后，汪永新立即配合陈文霞办理北京市朝阳区望京×号房屋过户登记；三、陈文霞于判决生效之日起七日内向汪永新支付违约金三十万元；四、汪永新于判决生效及过户完成后三日内结清北京市朝阳区望京×号房屋的物业费，陈文霞在汪永新结清房屋过户前的物业费后三日内支付剩余购房款一万元（物业费具体数额以截止到房屋过户时物业管理方计算后出具的金额为准）；五、驳回汪永新的其他诉讼请求；六、驳回陈文霞的其他反诉请求。
汪永新不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持汪永新在一审期间的全部诉讼请求。上诉理由是：陈文霞已经在合同履行过程中发生多次重大违约行为，均符合合同中解除合同的条件。违约金数额的确定无事实依据，显失公平，无法弥补汪永新的损失。
陈文霞不同意一审法院判决。针对汪永新的上诉，陈文霞答辩称：陈文霞没有欺诈行为。合同未依约履行是因为汪永奇不在国内导致的。经双方协商确定银行面签的时间为9月7日，当天陈文霞将首付款及差额款项一次性交付汪永新。上述合同内容履行完毕后，汪永新才提出陈文霞违约并不愿再履行合同，导致陈文霞银行贷款无法实现，给陈文霞造成巨大损失。一审判决违约金数额过高，合同履行延期是汪永新所致，陈文霞7月15号即具备购房资格，因此陈文霞不应当承担违约责任，即使承担，也不应承担主要违约责任。汪永新要求解除合同的上诉请求没有事实依据，请求二审法院依法驳回。
陈文霞不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第三项。上诉理由是：陈文霞不应当承担主要违约责任，一审判决陈文霞向汪永新支付违约金30万元过高。
汪永新不同意一审法院判决。针对陈文霞的上诉，汪永新答辩称：陈文霞存在欺诈行为，因为签订合同时其承认自己有购房资格。合同无法继续履行是由于陈文霞上述欺诈行为。陈文霞拿房产证的过户时间作为推算其获得资质的时间我方不认可。汪永新并未出国。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为：汪永新与陈文霞签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力正确，本院予以确认。双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案中，关于未按约定于6月30日办理银行贷款面签的原因，因陈文霞当时并不具备购买涉案房屋的购房资格，即使汪永新出售涉诉房屋的委托人汪永齐在北京，双方亦无法办理涉诉房屋网签及银行面签等事宜，故一审法院结合本案实际情况认定由陈文霞对此承担主要责任并无不当，本院予以认可。但是汪永新出售涉诉房屋的代理人汪永奇6月30日不在北京之事实亦构成了双方不能按照合同约定办理银行面签的原因，故汪永新亦应承担相应违约责任。关于合同是否应当解除，本案中，双方经协商确定了办理银行贷款面签的日期，汪永新亦于当日配合陈文霞办理了银行贷款面签的相关事宜，并收取了陈文霞购房款234万元，一审法院据此认定汪永新同意与陈文霞继续履行合同正确，本院予以支持。另外，汪永新在配合陈文霞办理银行贷款面签并收取234万元购房款后，才提出陈文霞违约并拒绝继续履行合同，导致陈文霞银行贷款无法实现，汪永新亦应承担相应违约责任。关于违约金的数额，双方均认为对方主张的违约金数额过高，但并未向法院举证证明其具体损失，故一审法院根据合同履行情况、双方违约情形、预期利益等，并结合本案实际情况，酌情判令陈文霞向汪永新支付违约金30万元并无不当，本院予以认可。
综上，本院认为，汪永新、陈文霞的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费19200元，由汪永新负担11904元，由陈文霞负担7296元（于本判决生效之日起七日内支付），反诉受理费5850元，由陈文霞负担（已交纳）；
二审案件受理费11700元，由汪永新负担7257元（已交纳），由陈文霞负担4443元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
代理审判员 史智军
代理审判员 张 羽
二〇一六年九月五日
书 记 员 邱 江