山西省大同市平城区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0202民初2731号原告:周某，男，1983年1月17日出生，汉族，居住地大同市。委托诉讼代理人：李某，山西北岳律师事务所律师。被告：大同市大富翁商厦有限责任公司，住所地大同市平城区教场街北侧，统一社会信用代码×××。法定代表人：翟某，总经理。委托诉讼代理人：郭某，山西若谷律师事务所律师。原告周某与被告大同市大富翁商厦有限责任公司（以下简称大富翁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某的委托代理人李某，被告大富翁公司的委托代理人郭某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年、2016年、2017年的房屋租金207792.8元，并支付违约金9870.2元，以上共计217663元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月22日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》。合同约定原告将其所有的大富翁亚太国际购物广场狮子馆XX号、XX号商铺出租给被告，由被告进行统一整体规划、招商及经营管理。合同约定租期从2013年1月22日至2018年1月21日，被告每年分四个季度向原告支付租金。从2015年初开始，被告不按合同约定向原告支付租金，虽经原告多次催要，被告仍拒绝支付。综上，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。被告大富翁公司辩称，1、对签订《商铺租赁合同》的事实无异议；2、对原告主张的租金数额有异议。根据合同第三条第（一）项、第（二）项约定，双方租金为税前租金，原告在领取租金时应当提供房屋租赁发票，不能提供的由被告代扣代缴，双方是多期续签的合同，按照交易惯例应当扣减税金，如不扣减应当提供租金发票；3、对原告主张的违约金答辩人认为没有事实和法律依据。按照合同约定，原告没有证据证明向答辩人提供了房屋租赁费发票，因此主张违约金没有依据，其在领取租金前应先向答辩人提供房屋租赁费发票。另依据《合同法》的规定，因不可抗力导致合同无法履行的，合同双方互不承担违约责任；不可抗力包括自然灾害、政府行为和社会事件等。本案违约行为的发生是由于政府修路行为所导致的，应当适用合同法不可抗力的规定，故答辩人不应当承担违约责任；4、按照合同第六条第（三）项规定，租赁期内因不可抗力因素包括但不限于地震等自然灾害，政策性征用、道路改造等造成经营受损，致使本协议无法继续履行，双方互不承担违约责任；5、在合同履行过程中，出现重大情势变化，属于合同法规定的情势变更。由于大同市政府频繁修路及修建城墙，导致大富翁商厦交通不便，迁徙了超过80%的居民，使消费群体大幅下降。又因城墙改建，整体改变了大同市原有商业规划，使大富翁所在的教场街不再是城市第一金街。答辩人认为在上述情势变更的情况下，如继续履行合同对答辩人明显不公平，针对上述答辩意见，大富翁公司提供大同市商业规划及封闭修路等证据证实。早在一年前大富翁公司提起该抗辩要求，但法院没有支持；6、诸多商户在大富翁门口堵门集体闹事，严重影响大富翁正常经营及声誉，使得原本失去优势商业地位的大富翁经营受损更加严重，无法继续经营；7、答辩人认为本案存在程序问题。原告没有缴纳诉讼费用，依照法律规定应当驳回起诉或不予受理。本案原告不符合诉讼费缴纳办法和援助条例规定的缓、减、免交诉讼费以及接受法律援助的条件，因此答辩人认为法院不收取诉讼费以及违法进行法律援助的行为违法；8、因为大富翁商厦经营困境是由政府因素导致，故答辩人认为应当追加大同市政府为本案的被告；9、答辩人于2017年给过原告11200元的购物卡，该款项应从租金中抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、《房屋产权证》；2、不动产发票；3、房屋交易契约；4、《商铺租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。据以上有效证据，结合原、被告的陈述，查明如下法律事实：2005年，周某从大同市民航房地产开发有限责任公司购买大富翁国际购物广场狮子馆2层XX号、XX号商铺，并支付购房款777540元。2006年4月15日，该商铺办理了产权登记。2013年1月22日，周某（甲方）与大富翁公司（乙方）签订《商铺租赁合同》。合同约定，甲方将其所购商铺（位于教场街北侧大富翁亚太国际购物广场狮子馆2层XX号、XX号）出租给乙方用于商业经营；租期自2013年1月22日至2018年1月21日；乙方每年分四个季度向甲方支付租金，每季末的第十五日为开始支付租金日；租金计算方法为：2013年每季度租金=已付购房款×8.60%/365×本季实际天数、2014年每季度租金=已付购房款×8.70%/365×本季实际天数、2015年每季度租金=已付购房款×8.80%/365×本季实际天数、2016年每季度租金=已付购房款×8.90%/365×本季实际天数、2017年每季度租金=已付购房款×9.00%/365×本季实际天数；甲方在领取商铺租金时，应向乙方提供房屋租赁发票，不能提供发票的，乙方将按税务部门要求代扣代缴；乙方若有违约或拖欠租金行为，以致损害甲方权益，甲方有权按人民银行贷款利率向乙方收取逾期违约金。2015年初至今，大富翁公司未按照合同约定向周某支付租金。庭审过程中，大富翁公司认为周某主张的租金数额有误，按照租赁合同第三条第（一）项约定的计算方法，2015年、2016年、2017年的租金应共计为207603元（税前）。原告周某对此不持异议，本院对租金数额207603元予以确认。2017年1月5日，周某从大富翁公司领取价值11200元的购物卡两张。庭审中，周某同意将11200元从大富翁公司应付租金中予以抵扣。针对原、被告存有争议的证据和事实，本院根据当事人双方提交的证据并结合庭审调查，综合认定如下：第一、是否应当追加大同市人民政府为本案共同被告的问题。因《商铺租赁合同》的签订双方为原告周某和被告大富翁公司，与大同市人民政府并无关联，故被告大富翁公司主张追加大同市人民政府为本案共同被告，无事实和法律依据，本院不予支持。第二、租赁合同履行过程中，是否出现法律规定的情势变更情形，即租赁合同应否解除的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立后客观情况发生了当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，大富翁公司所提供的《大同市人民政府关于批准实施的通知》、《大同市商业发展规划》、《大同市人民政府关于2012年新建和改造清远街等道路征地房屋征收（拆迁）的通告》、《关于新建西城墙和北城墙护城河桥的通告》、《2017年重大城建项目--南翁城广场及地下空间项目开建》等证据显示，从2012年开始，大富翁公司已经知道市政府对大富翁购物广场周边道路进行改造的事实。作为商事主体，大富翁公司在2013年1月22日与周某签订《商铺租赁合同》时，理应能够预见到道路改造可能带来的影响，并对租金支付标准等条款作出相应调整。换言之，道路改造并非《商铺租赁合同》签订之后才发生的，不属于商业风险的重大变化，自无情势变更适用之余地。而且大富翁公司并未举证证明政府修路行为导致其经营损失达到不能履行合同的程度，且事实上大富翁公司一直在开业经营。综上，本院对大富翁公司关于合同履行发生情势变更，继续履行合同对其明显不公，存在解除合同情形的抗辩理由均不予采纳。第三、被告大富翁公司在向原告支付租金时是否应扣减税金的问题。《商铺租赁合同》约定大富翁公司向原告周某支付税前租金，原告在领取商铺租金时，应向大富翁公司提供房屋租赁发票，不能提供发票的，大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴。鉴于大富翁公司既未举证证明税金缴纳标准，亦未举证证明其已实际缴纳案涉商铺的税金，故被告大富翁公司应在向原告支付租金后，由原告自行缴纳税金或待税金实际缴纳后另行予以主张。第四、原告主张的租金及违约金是否合理的问题。关于租金，大富翁公司认可拖欠原告2015年1月22日至2018年1月21日的租金，但不认可原告主张的金额。根据《商铺租赁合同》约定，大富翁公司应支付原告周某2015年度租金68423.5元（777540元×8.8%÷365天×365天）；2016年度租金69201元（777540元×8.9%÷365天×366天）；2017年度租金69978.6元（777540元×9.0%÷365天×365天），以上共计207603元。鉴于原告已从被告大富翁公司领取价值11200元的购物卡，原告亦同意从其主张的租金数额中予以抵扣，故被告大富翁公司需向原告支付租金数额为196403元。关于违约金，原告诉请判令被告大富翁公司支付违约金9870.2元（欠付租金数额×年利率4.75%），该计算标准于法有据，但计算基数应予调整，本院以196403元为基数，认定违约金为9329元（196403元×年利率4.75%）。第五、关于被告大富翁公司提出原告不符合诉讼费缴纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助条件的问题。因缓交诉讼费和司法援助与被告大富翁公司无关，故不作分析。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告按约履行合同义务后，被告未按合同约定支付租金，其应当承担继续履行的民事责任。故原告要求被告支付租金的请求于法有据，本院予以支持。因被告未按约定支付原告租金，给原告造成了一定的经济损失，对于原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告大同市大富翁商厦有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告周某租金196403元以及违约金9329元，以上共计205732元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4565元，减半收取2283元，由原告周某负担125元，由被告大同市大富翁商厦有限责任公司负担2158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员  袁瑞东二〇一八年八月二十一日书记员  李 洋