广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民一初字第1853号
原告：南宁市永和物业服务有限公司，住所地：南宁市。
法定代表人：梁进坚，总经理。
委托代理人：胡单才，广西道森律师事务所律师。
委托代理人：茅月湘，该公司职员。
被告：卢泽玉，住南宁市西乡塘区。
委托代理人：杨德清，广西至善律师事务所律师。
案由：物业服务合同纠纷
适用程序：简易程序（√）普通程序（）
立案时间：2013年10月18日
开庭时间：2013年12月9日
当事人到庭情况：
原告南宁市永和物业服务有限公司：委托代理人胡单才、梁进坚到庭
被告卢泽玉：本人及委托代理人杨德清到庭
原告诉请要点
原告诉称：被告作为商铺承租人，违约拖欠物业费、垃圾处理费及公摊水电费等。
诉讼请求：1、被告支付物业费、垃圾处理费、水电公摊费共计2077.31元（从2012年5月30日至同年9月30日）；2、诉讼费用由被告承担。
被告答辩要点
被告辩称：1、原告没有及时通知交费；2、原告的物业服务有瑕疵；3、原告对各项费用均未进行公示。综上，对物业服务费及垃圾处理费的计算方式没有异议；对水电公摊费的计算方式有异议；物业服务费应从原、被告签订合同后，即2012年7月起计算，且不同意支付2013年5月起的物业服务费；不同意支付违约金。
争议焦点／法庭调查重点
原告诉请有何事实及法律依据。
法院对涉诉事实的认定
一、背景事实（无争议）
原告根据其与广西桂嘉汇地产集团有限公司（以下简称桂嘉汇公司）签订的《前期物业服务合同》，为小商品市场提供物业服务，该合同期限为2010年3月20日至2014年3月20日。被告于2011年7月8日与桂嘉汇公司签订《房屋租赁合同》，向其承租小商品市场第12楼第一层B号商铺，2012年5月29日起改租为同一楼层的A号商铺，建筑面积26.86平方米。
二、讼争合同的订立及概况（无争议）
2012年7月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。
三、涉诉条款的内容（无争议）
原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第二条“服务费用及代收费用”，第一款约定，商业物业管理服务费每月3.5元／㎡（按建筑面积计收），按三个月预收；第三款约定，公用水电公摊费是为商场的公共利益而发生的水费和电费，逐月核算，该费用乙方按商铺建筑面积分摊缴纳，乙方须在每个月份的10日前缴纳上个月的水电公摊费用；第六款约定，生活垃圾处理费100㎡以下（不含100㎡）按20元／·户计收。第三条“双方的权利和义务”，第一款“甲方的权利和义务”，第二项约定，甲方有权依照本协议第二条向乙方收取物业管理费及其他费用；第九项约定，定期公布每月水电公摊费用。第五条“违约责任处理”，第一款约定，乙方如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。
四、合同的履行（有争议）
当事人一致确认被告从2012年5月30日起实际使用A号商铺，从当日起至2013年9月30日期间停止交纳物业服务费、生活垃圾处理费及水电公摊费。但双方对原告的履约情况有争议：
被告主张，原告未发交费通知、未对公摊水电费进行公示，且从2013年4月底起关闭商场大门、断水断电，导致被告无法正常营业，遭受经济损失。被告为此提供证据：（1）现场照片13张，用于证明原告关闭商场大门及断电的事实；（2）大嘉汇儿童用品收款收据3张，用于证明在正常公示的情况下，被告都按时交费。
原告主张，物业工作人员已将缴费通知单发送给承租人，双方对公示也没有具体约定；没有断水和关闭大门，只关闭了一楼的公共照明和商场部分区域的门，原因是被告所在的一楼大部分商铺用户已搬迁至三楼，这些限制行为并不影响被告的经营。
原告为此提供证据：《交款通知单》、《12#A卢泽玉物业相关费用欠费明细》，用于证明被告欠费的具体数额，其余主张原告未举证。
本院认为，关于通知（及公示）问题，原告仅提供了交款通知单，不足以证明其已将交款通知送达被告（和对公摊水电费进行公示）。关于断水断电和关闭大门问题，综合本案情况，在被告长期欠交物业费、且没有证据证明其在欠费期间就断水断电及关闭大门等情况提出过异议的情况下，应由被告就其主张举证，现被告未就此举证，故本院对其主张不予支持。但原告承认关闭了一楼公共照明和部分区域的门，本院对此予以确认。
五、合同的变更和解除（未主张）
原、被告未对合同的变更和解除进行主张。
六、损失范围及数额（未主张）
虽然被告主张原告的断水断电及关闭大门等行为导致其遭受经济损失，但未主张具体内容及数额，也未就此提出诉讼请求。
本院对法律适用的判定
一、合同效力（无争议）
原、被告的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故该合同合法有效。
二、责任及救济（有争议）
根据《合同法》第六十条之规定，有效合同的当事人应依约履行合同义务。被告未按合同约定的期限和金额支付相关费用，其行为已构成违约，在没有免责抗辩事由或免责抗辩不能成立的情况下，应承担违约责任，《合同法》第一百零七条规定的违约责任包括继续履行、支付违约金或赔偿损失等。
1、当事人对被告欠付生活垃圾处理费321.3元没有异议，原告要求被告支付该款，符合合同约定，应予支持。
2、关于欠付的公摊水电费，原告要求被告按合同第二条的约定支付。被告主张原告未按合同第三条约定的义务公示该费用，故不应支付。本院认为，虽然合同明确约定原告有义务公示该费用，而被告确实没有公示，但没有将公示约定为交费的前提，且水电公摊费的对价是实际用水用电量，而不是公示行为，故此处不适用合同抗辩权的规定，被告的这项交费义务不能免除。但是，由于原告没有就这项费用的计算依据举证，且被告对数额不予认可，故原告要求被告支付公摊水电费245.78元，证据不足，不予支持。
3、关于欠付的物业服务费，原告要求被告支付1463.8元（从2012年5月30日起至同年9月30日止）。被告主张原告未通知交费、且从2013年4月底起断水断电、关闭大门，未提供物业服务，故2013年5月至9月部分不应支付。本院认为，虽然双方曾有通知的交易习惯，但合同明确约定了物业费的交费标准及期限，没有约定原告有通知义务，故被告以此为不交费的抗辩没有依据。原告确有关闭一楼公共照明和部分出入口的行为，虽然这一行为确有可能影响被告对商铺的使用，也属于物业服务合同约定的义务范围，但并没有证据显示水源、其他部分的照明和出入口停止使用，原告在这一范围内仍然继续提供了物业服务，故被告要求全部免除物业管理费，没有事实和法律依据。基于原告上述行为的性质和影响，本院酌情降低被告从2013年5月至同年9月期间的物业费标准，按约定的50%计收，即每月每平方米降至1.75元，按店铺面积26.86㎡，5个月共计235.03元；加上当事人均无异议的2012年5月30日至2013年4月间的1034.11元，被告应向原告支付2012年5月30日至2013年9月30日的物业服务费1269.14元。
4、关于违约金，原告要求被告按合同第五条第一款的约定，按欠费总额的3‰支付违约金。被告主张本金及违约金计算标准均过高。本院认为，上文第1-3项中确定了被告的欠费总额为1590.44元，按每日3‰的标准计算的违约金数额明显过高，可由本院酌情降低为300元。
判决结果
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告卢泽玉向原告南宁市永和物业服务有限公司支付从2012年5月30日起至2013年9月30日的物业服务费1269.14元、生活垃圾处理费321.3元，以上共计1590.44元；
二、被告卢泽玉向原告南宁市永和物业服务有限公司支付违约金300元；
三、驳回原告南宁市永和物业服务有限公司的其它诉讼请求。
诉讼费25元，由原告南宁市永和物业服务有限公司负担15元，由被告卢泽玉负担10元。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄雅静
二〇一四年一月六日
书记员 覃云颂
【附法律条文】
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。