浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温苍民初字第549号
原告（反诉被告）：李孝仕。
原告（反诉被告）：谢梅芳。
二原告共同委托代理人：陈荣杰、徐时标，浙江智渊立道律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温州新雅房地产开发有限公司。
法定代表人：吴作榜，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：林佳云、林圣鑫，浙江浙信律师事务所律师。
原告李孝仕、谢梅芳诉被告温州新雅房地产开发有限公司（以下简称新雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理，同年6月12日，被告新雅公司向本院提起反诉，本院于同日受理后，依法由审判员黄步雄适用简易程序独任审判，于同年6月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李孝仕、谢梅芳的委托代理人陈荣杰，被告（反诉原告）新雅公司的委托代理人林佳云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李孝仕、谢梅芳起诉称：被告系苍南县钱库镇“钱皇绿都”房地产项目的开发商。2011年10月11日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告向被告购买其开发的“钱皇绿都”第3幢802号商品房，该商品房建筑面积共131.1平方米，其中套内面积106.97平方米，公摊面积24.13平方米，单价为每平方米8962.62元，总房价款为1175000元，交付期限为2013年9月30日，逾期交房需承担违约责任。后双方于2012年8月31日签订补充协议，将商品房单价修改为7618元每平米，总价款变更为998750元。合同签订后，原告依约定向被告支付了全部购房款。到期后，被告却未严格履行合同约定的义务，不仅未依法依约交付涉案商品房，且商品房的套内面积缩小至100.79平方米。同时，在房屋交付前的物业管理费按理应由被告承担，被告却在未实际交付的情况下已代为收取二原告的物业管理费474元。综上，被告未能依约履行合同义务，存在房屋套内面积减少，公摊面积增加，逾期交房，提前收取物业管理费等违约行为。故起诉请求判决：1、被告返还购房款63223.51元；2、被告支付逾期交房违约金2397元；3、被告返还收取的物业管理费474元；4、本案诉讼费用由被告承担。
二原告在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：
1、身份证二份，以证明二原告的诉讼主体资格；
2、公司基本情况表一份，以证明被告的诉讼主体资格；
3、商品房买卖合同一份，以证明双方之间的商品房买卖合同关系及被告存在违约行为的事实；
4、面积测算汇总表一份，以证明涉案房屋套内面积减少而公摊面积增加的事实；
5、购房发票及代交款项委托书各一份，以证明二原告已依约支付全部购房款的事实；
6、收据一份，以证明二原告缴纳物业费的开始时间是2013年10月1日的事实。
被告新雅公司答辩并反诉称：一、被告交付的商品房与双方合同约定的房型、总建筑面积均相符。造成实测套内面积与约定不符的原因在于苍南县房产测绘有限公司在预测时将“入户花园”计算为套内面积，而实测时将其计入公摊面积，事实上二原告所购买的商品房实际面积并未减少。因此，其要求返还购房款理由不能成立。另外，双方已协商一致，对被告逾期交房的违约金以日万分之零点二标准计算至2013年11月15日止；原告方要求被告承担物业管理费没有法律依据，应予驳回。
二、经结算，二原告还需向被告支付面积补差款等款项，该部分款项虽经被告多次催讨，二原告至今未付。为此，特反诉请求判决：1、二原告支付被告面积补差款5028元、契税15056元、物业专项维修资金10277元、初始登记费395元、工本费170元、土地交易手续费1233元、预存电费500元，合计32659元；2、反诉诉讼费用由二原告承担。
被告在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：
1、商品房买卖合同一份，以证明涉案商品房的交付符合合同约定及物业维修资金为78元／平方米的事实；
2、竣工验收备案表一份，以证明涉案商品房于2013年10月18日竣工验收合格，并于同年11月3日完成竣工验收备案登记的事实；
3、交接单一份，以证明二原告已接收涉案商品房的事实；
4、苍南县房产测绘有限公司证明一份，以证明被告交付的涉案商品房建筑面积与合同约定相符的事实及该房屋预测和实测面积产生差异的原因；
5、照片二张，以证明部分业主对涉案商品房的“入户花园”已装修使用的事实；
6、面积测算汇总表一份，以证明涉案商品房实测建筑面积大于合同约定，二原告应支付补差款的事实；
7、契税缴款书、初始登记手续费发票、非税收收入统一票据、土地交易手续费票据、供电所证明各一份，以证明二原告应缴纳契税、初始登记费、工本费、土地交易手续费、电费的事实；
8、设计平面图一份，以证明涉案商品房均按规划审批进行施工建设，符合合同约定的事实；
9、通知函及特快专递回执各六份，以证明被告已通知业主代表领取违约金及支付物业维修资金、契税等款项，业主代表及二原告未及时支付构成违约的事实。
原告李孝仕、谢梅芳针对被告新雅公司的反诉答辩称：被告反诉的请求不符合合同约定及双方之后达成的协议，应予驳回。
二原告针对被告反诉在本院指定的举证期限内提供以下证据材料：
7、协议书一份，以证明双方对逾期交房的违约行为、逾期时间及其他代缴费用何时缴纳已经明确，被告反诉请求不符合协议约定的事实。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，本院认证如下：二原告提供的证据1、2、5、7及被告提供的证据2、3，其形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且双方相互对真实性无异议，本院予以确认。二原告提供的证据3、4与被告提供的证据1、6，系相同证据，对其真实性予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。二原告提供的证据6及被告提供的证据5，双方均主张系复印件，相互不予认可，因该部分证据真实性无法确认，故证据效力不予认定。被告提供的证据4系测绘单位对“入户花园”性质的说明，与本案原、被告之间争议的事实缺乏关联性，其证据效力不予认定。被告提供的证据7中的缴款单位并非本案原告，故与本案缺乏关联性，其证据效力不予认定。被告提供的证据8，只是涉案商品房预开发时的设计平面图，在没有该商品房竣工验收平面图的情况下，该证据效力不予认定，应以双方商品房买卖合同中约定的内容为准。被告提供的证据9，系被告与业主代表就协议书的后续履行所作出的单方通知行为，与本案缺乏关联性，其证据效力亦不予认定。
根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2011年10月11日，原告李孝仕、谢梅芳与被告新雅公司签订商品房买卖合同一份，约定向被告购买其开发的苍南县钱库镇“钱皇绿都”第3幢802号商品房。合同第三条约定：该商品房建筑面积共131.1平方米，其中套内建筑面积106.97平方米，应分摊的共有建筑面积24.13平方米。第五条约定：该商品房按建筑面积计算单价为每平方米7618元，总金额为998750元。第六条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准：1、当事人选择（建筑面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理，（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。第七条约定：买受人采用按揭贷款方式支付购房款。第九条约定：出卖人应当在2013年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用，1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。
合同签订后，原告依约定向被告支付了全部购房款。涉案房屋所属“钱皇绿都”商住楼B地块工程于2010年12月1日开工建设，2013年10月18日工程竣工，同日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位联合验收，同年11月3日在苍南县住房和城乡规划建设局完成了工程验收备案。2013年11月22日，二原告接收了被告交付的涉案商品房。该房经苍南县房地产测绘有限公司测算，总建筑面积为131.76平方米，套内建筑面积为100.79平方米，公用分摊面积为30.97平方米。对于该测算结果，原、被告双方均无异议。2013年11月8日，被告作为甲方与乙方（业主）、丙方（业主代表）签订协议书一份，约定：一、甲、乙双方协商同意，因甲方现存在逾期交房情形，乙方向甲方购买的“钱皇绿都”商品房由甲方预先交付给乙方使用。二、物业维修资金、契税、多余实测面积余款、土地交易费由乙方暂时支付并存放在丙方业主代表处，等甲方取得“钱皇绿都”项目的规划、消防、环保、面积实测表、竣工验收备案表的所有部门认可文件七天内由丙方确定后支付给甲方。若丙方逾期或拒绝支付，按未付款的日千分之一向甲方支付违约金。……六、甲方取得“钱皇绿都”项目的规划、消防、环保、面积实测表、竣工验收备案表的所有部门认可文件，经丙方确定后，甲方先支付违约金给乙方，随后乙方将物业维修资金、契税、多余实测面积余款、土地交易费一并支付给甲方。庭审中，经协商，双方一致认可对被告逾期交房的违约金以日万分之零点二标准计算至2013年11月15日止。
本院认为：原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约全面履行合同义务。
基于原、被告在签订涉案商品房买卖合同时已明确约定了商品房总建筑面积、套内建筑面积及公用分摊面积，故原、被告均应严格按合同约定全面履行相应义务。依合同第六条约定：在合同约定面积与产权登记面积有差异时，以建筑面积计价处理面积差额款。现被告向二原告实际交付的商品房存在总建筑面积超出合同约定0.66平方米的事实，该超出面积的误差比绝对值为0.5034%［（131.76-131.1）÷131.1×100%］，属合理范围，因此，二原告应向被告据实结算房价款。
本案中，双方均予认可的房屋实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。因被告向二原告实际交付的商品房同时存在套内建筑面积缩小而公用分摊面积扩大的事实，且套内建筑面积缩小的误差比绝对值幅度在3%以上，应认定出卖的商品房存在瑕疵。在二原告不要求解除合同的情况下，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定及双方合同第六条约定，被告应在套内建筑面积减少3%（含3%）的误差比绝对值内按合同约定价格返还原告房价款，超过3%的部分按合同约定价格双倍返还原告房价款。因涉案商品房套内建筑面积的误差比绝对值为5.7773%［（106.97-100.79）÷106.97×100%］，故被告应向二原告返还套内建筑面积减少3%以内的房价款为24447元（7618×106.97×3%），超出3%至5.7773%部分误差比绝对值内的双倍房价款为45264元（7618×106.97×2.7773%×2）。二原告请求的63223.51元未超出上述数额范围，应予支持。但原告主张被告支付物业管理费，证据不足，不予支持。至于被告以测绘单位测量错误抗辩房屋瑕疵，因被告与测绘单位之间属于另一种法律关系，与本案争议性质不同，被告该理由不能成立，本院亦不予支持。
本案中，双方已就逾期交付涉案房屋的违约事实、期限、计算方式及履行方式达成了一致协议，该协议系双方当事人真实意思表示，无规避法律行为，应予认可。根据该协议，被告向原告支付逾期交房违约金的条件是：被告在取得涉案房地产开发项目的规划、消防、环保、面积实测表、竣工验收备案表的主管部门认可文件，并经业主代表确认之后。鉴于双方当事人均未提供证据证明该违约金的支付条件已经达到，且该协议内容涉及业主代表等第三方的权利、义务，故二原告要求被告先予支付逾期交房违约金，依据不足，不予支持；同理，按双方认可的上述支付条件，被告应在支付了逾期交房违约金后，再向二原告要求支付物业维修资金、契税、多余实测面积余款、土地交易费等费用，故被告的反诉请求同样也缺乏依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、温州新雅房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还李孝仕、谢梅芳房价款63223.51元。
二、驳回李孝仕、谢梅芳其他诉讼请求。
三、驳回温州新雅房地产开发有限公司反诉诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1380元，减半收取690元，由李孝仕、谢梅芳负担30元，温州新雅房地产开发有限公司负担660元。反诉受理费308元，由温州新雅房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［对本诉部分上诉的，预缴上诉案件受理费1380元，对反诉部分上诉的，预缴上诉案件受理费308元，对本、反诉两部分均上诉的，预缴上诉案件受理费1688元，均在递交上诉状之日起七日内预缴（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理。］
审判员 黄步雄
二〇一四年六月二十日
书记员 郑丽娜
法律法规链接：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村合作银行营业部，帐号：201000040285037，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。