上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1420号
上诉人(原审原告、反诉被告)：黄晚英，女，1975年4月24日出生，汉族，住江西省新余市。
委托诉讼代理人：钟传云，男，1974年11月15日出生，汉族，住江西省新余市。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：程庆豪，男，1971年10月26日出生，汉族，户籍地福建省。
原审原告：钟传胜，男，1968年6月11日出生，汉族，住江西省新余市。
原审第三人：上海豪智贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人：滕金仙，职务经理。
原审第三人：中国光大银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海市)自由贸易试验区。
负责人：伍崇宽，职务行长。
委托诉讼代理人：王强。
委托诉讼代理人：姜小舟。
上诉人黄晚英因与被上诉人程庆豪房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初15226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
黄晚英上诉请求：维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三、四项，改判被上诉人程庆豪向上诉人黄晚英支付装修损失、设备损失合计人民币(以下币种均为人民币)184,072元，上诉人黄晚英向被上诉人程庆豪支付房屋使用费42,666元；一审案件本诉、反诉受理费及鉴定费由被上诉人程庆豪负担。事实和理由：被上诉人在明知其并非房屋权利人，也未征得房屋权利人同意的情况下，擅自将上海市天目西路XXX号XXX楼XXX-
XXX号店面(以下简称系争房屋)出租给己方，违反双方租赁协议的约定，给上诉人造成损失，理应承担赔偿责任。一审法院委托鉴定单位就系争房屋装修残值及店内设备进行评估鉴定，相关鉴定结论应予以全面认定，不应再行酌定。上诉人已支付租金至2016年5月3日，至2016年6月7日停业，上诉人应承担的房屋使用费为42,666元，一审就此节判决错误。被上诉人擅自出租系争房屋之行为应被认定为合同诈骗，移送司法机关处理。据此，黄晚英请求二审法院判如所请。
被上诉人程庆豪未到庭答辩。
原审原告钟传胜未到庭陈述。
原审第三人上海豪智贸易有限公司(以下简称豪智公司)未到庭陈述。
原审第三人中国光大银行股份有限公司上海分行(以下简称光大银行上海分行)述称，同意一审判决，对上诉人的上诉请求不发表意见。
上诉人黄晚英、原审原告钟传胜向一审法院起诉请求：1、确认黄晚英、钟传胜与程庆豪于2015年6月16日签订的房屋租赁协议无效；2、程庆豪支付黄晚英、钟传胜违约金144,000元；3、程庆豪返还黄晚英、钟传胜押金40,000元；4、程庆豪赔偿黄晚英、钟传胜装饰等损失286,000元；5、程庆豪承担案件鉴定费用8,364元；6、程庆豪支付煤气开户费20,000元；7、程庆豪承担黄晚英、钟传胜参加诉讼的出差费6,000元、误工费10,000元；8、程庆豪承担案件诉讼费。
程庆豪向一审法院反诉请求：1、解除黄晚英、钟传胜与程庆豪于2015年6月16日签订的房屋租赁协议；2、黄晚英、钟传胜支付程庆豪2016年3月至8月的租金240,000元；3、黄晚英、钟传胜支付程庆豪2015年7月至2016年8月的物业费107,520元；4、黄晚英、钟传胜支付拖欠电费6,598.8元；5、黄晚英、钟传胜支付违约金96,000元。
一审法院认定事实：2015年6月，程庆豪(甲方、出租人)与钟传胜(乙方、承租人)签订《房屋租赁协议》，协议约定，甲方保证向乙方出租的房屋拥有完全使用权，房屋使用面积为天目西路XXX号1-22，面积256平方米。租赁期限两年，自2015年7月16日起至2017年7月15日止。合同期满后，租赁期自动顺延一年，双方不再订立新的租赁合同。乙方向甲方支付押金40,000元，年租金480,000元，每半年支付一次租金240,000元，每次支付提前一个月，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。协议第5条约定，租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。乙方应按时交纳自行负担的费用。甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。协议第10.4条约定，甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。第11.2条约定，在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金。第11.3条约定，在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。第11.4条约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的一倍支付滞纳金。第十五条第1款约定，租金每年按10%递增。黄晚英、钟传胜在协议上签名，滕金仙代程庆豪签名。
2015年6月17日，签订系争房屋租赁协议后，程庆豪按约将系争房屋交给黄晚英、钟传胜，黄晚英、钟传胜进行装修后投入使用，后因系争房屋无法办理营业执照、黄晚英、钟传胜拒付租金等致双方产生矛盾，2016年6月7日，系争房屋被停水停电。
一审审理中，黄晚英、钟传胜提供2015年11月3日、2015年12月3日、2016年1月3日、2016年2月1日、2016年3月1日、2016年4月3日收据六张及押金收据，证明黄晚英、钟传胜支付了40,000元押金和240,000元租金，加上签约时支付的第一期120,000元房租，共计400,000元，按照合同约定，签约时要支付240,000元租金，因黄晚英、钟传胜还有一半租金没有支付，故该笔120,000元租金的收据被程庆豪收回了。程庆豪表示，系争房屋是从7月16日开始交租，程庆豪已经给了黄晚英、钟传胜一个月免租期，程庆豪方收到了押金40,000元及前五张收据的租金200,000元，对2016年4月3日的40,000元收据不认可，程庆豪没有收到该笔租金，2016年3月开始黄晚英、钟传胜就没有付过租金了。原审第三人豪智公司法定代表人滕金仙表示，签约时黄晚英、钟传胜只交了40,000元，没有交120,000元租金，黄晚英、钟传胜说没有资金，要求租金每月一付，认可2015年11月3日、2015年12月3日、2016年1月3日、2016年2月1日、2016年3月1日的五张收据，但豪智公司从未开具过2016年4月3日40,000元的收据，不认可该笔40,000元的租金收据。经程庆豪、豪智公司申请，法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对黄晚英、钟传胜提供的六张收据是否系同一人所写进行了鉴定，司法鉴定中心出具了编号为“司鉴中心[2017]技鉴字第1856号”司法鉴定意见书，鉴定意见为“检材《收据》上的需检字迹与样本字迹是同一人所写”。黄晚英、钟传胜对该鉴定意见表示无异议。程庆豪表示，不认可该鉴定意见，2016年4月3日40,000元的收据不是程庆豪方开具的。
一审另查明，系争房屋产权人为原审第三人光大银行上海分行。光大银行上海分行是和豪智公司签订的房屋租赁合同，房屋座落在本市天目西路XXX号底楼122-132、194-198B，建筑面积为514.73平方米，房屋用途为营业，房屋类型为商办，房地产产权证编号：市(1998)000534。房屋租赁合同一年一签，租期均为一年，最后一次《上海市房屋租赁合同》租赁期限自2016年2月1日起至2017年1月31日止。该房屋每平方米建筑面积租金5.68元，月租金总计为88,928.19元，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金177,856.38元。除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋，不得分割转租。乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面的转租合同。并按规定向该房屋所在区、县房地产交易中心或农场系统受理处办理登记备案。在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。2016年8月31日双方协商解除了该房屋租赁合同，光大银行上海分行收回了系争房屋。
一审审理中，经黄晚英、钟传胜申请，法院委托上海同济工程咨询有限公司对系争房屋装修及残值进行司法鉴定，该公司进行现场勘验后，出具了编号为“同济咨询【2017】建鉴字第21号司法鉴定意见书”，经鉴定，系争房屋装修工程造价为195,714元，根据双方签订的《房屋租赁协议》约定租赁期限为3年，按照年度分摊折旧法，从2015年7月16日起至上海同济工程咨询有限公司收到委托司法鉴定函之日止，残值率为34.49%，折旧后残值金额为67,502元。按照黄晚英、钟传胜提供停业日期2016年6月7日止，残值率为70.07%，计算折旧后残值金额为137,137元。
另经黄晚英、钟传胜申请，法院委托上海申威资产评估有限公司对系争房屋内设备设施市场价值进行评估，该公司进行现场勘验后，出具了编号为“沪申威评报字[2017]第F0080号资产评估报告”，系争房屋所涉标的物在评估基准日2017年8月15日的市场价值为33,525元。
黄晚英、钟传胜表示，对上述两份鉴定报告无异议，但是均要求按照三年合同期计算残值。程庆豪和豪智公司表示，对上述两份鉴定报告均不认可，即使有损失也应由黄晚英、钟传胜自行承担。原审第三人光大银行上海分行表示对鉴定报告均不发表意见，由法院认定。
一审法院认为，系争房屋产权人系光大银行上海分行，程庆豪未经产权人同意将系争房屋转租给黄晚英、钟传胜，产权人至今未予以追认，且转租期限超过原租赁合同剩余期限，故黄晚英、钟传胜与程庆豪就系争房屋签订的《房屋租赁协议》应属无效。程庆豪应对租赁合同无效承担主要责任。黄晚英、钟传胜租赁房屋为开设餐饮店，在签订合同时未仔细审核房屋产权状况，故对租赁合同的无效部分亦应承担相应的责任。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故黄晚英、钟传胜要求程庆豪返还押金的诉讼请求于法有据，予以支持。关于黄晚英、钟传胜主张的装修、煤气开户费等损失，法院注意到，黄晚英、钟传胜当时为履行三年期租赁合同，承租房屋后进行了一定投入，黄晚英、钟传胜确有实际损失，故法院根据双方的过错程度、结合上海同济工程咨询有限公司出具的司法鉴定报告、上海申威资产评估有限公司现场勘验后出具的评估报告及案件实际情况酌情确定由程庆豪赔偿黄晚英、钟传胜130,000元。关于黄晚英、钟传胜要求程庆豪支付违约金、出差费、误工费因缺乏法律依据，不予支持。
关于程庆豪的反诉请求，根据查明的事实，黄晚英、钟传胜租金现已支付至2016年5月3日，程庆豪虽对2016年4月3日的租金收据不予认可，但根据司法鉴定结论，该收据与之前的租金收据系出自一人之手，故法院对2016年4月3日租金收据予以确认。程庆豪与豪智公司法定代表人表示未收到签约时黄晚英、钟传胜支付的第一期租金120,000元，但其开给黄晚英、钟传胜的租金收据已至2016年5月3日，且程庆豪提起反诉请求也仅要求黄晚英、钟传胜支付2016年3月至8月的租金，庭审中却否认收到第一期120,000元的租金，有违常理，故对程庆豪与豪智公司未收到120,000元租金的意见不予采纳。鉴于黄晚英、钟传胜实际使用系争房屋至2016年6月7日，黄晚英、钟传胜仍应支付该期限之前的房屋使用费，考虑到光大银行上海分行于2016年8月1日与程庆豪解除租赁合同并收回系争房屋，系争房屋在2016年6月8日至2016年8月1日期间空关，黄晚英、钟传胜的相关设备等仍放置在系争房屋内，法院认为该笔房屋空置费损失也系合同无效产生的实际损失，故根据双方的过错程度和案件实际情况酌定黄晚英、钟传胜应承担的费用。程庆豪要求黄晚英、钟传胜支付违约金和系争房屋物业费的反诉诉讼请求缺乏合同和法律依据，不予支持。因程庆豪未能向法院提供其代付水电费的证据，故程庆豪要求黄晚英、钟传胜支付水电费的反诉诉讼请求，亦不予支持。判决：一、钟传胜、黄晚英与程庆豪就上海市天目西路XXX号XXX楼XXX-
XXX号房屋签订的《房屋租赁协议》无效；二、程庆豪应于判决生效之日起十日内返还钟传胜、黄晚英押金4万元；三、程庆豪应于判决生效之日起十日内赔偿钟传胜、黄晚英房屋装修等损失13万元；四、钟传胜、黄晚英应于判决生效之日起十日内支付程庆豪房屋使用费7万元；五、驳回钟传胜、黄晚英其余诉讼请求；六、驳回程庆豪其余反诉诉讼请求。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人黄晚英认为导致双方所签房屋租赁协议无效的责任全归于被上诉人程庆豪，但黄晚英并未就此提供确实充分之证据，黄晚英、钟传胜作为欲开设餐馆的房屋承租方，未在签订合同时仔细查验房屋能否满足餐饮使用需要并审核房屋产权状况，故一审法院认定黄晚英、钟传胜亦应对租赁合同的无效部分承担相应责任，本院予以认同。一审法院根据双方所签租赁协议的期限，导致协议无效的过错程度等案件实际情况，并结合相关鉴定报告、评估意见，酌定程庆豪所应承担的赔偿责任及黄晚英、钟传胜应支付的房屋使用费，尚属合理，本院予以支持。综上所述，黄晚英的上诉请求不能成立，应予驳回。但鉴于本案纠纷的产生，程庆豪负有一定的责任，故本院决定一、二审案件受理费由程庆豪负担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费9,019.94元，由被上诉人程庆豪负担；反诉案件受理费4,025.89元，由被上诉人程庆豪负担；鉴定费9,864元，由原审原告钟传胜、上诉人黄晚英共同负担2,000元，被上诉人程庆豪负担7,114元、原审第三人上海豪智贸易有限公司负担750元。二审案件受理费4,300元，由被上诉人程庆豪负担。
本判决为终审判决。
法官助理薛凤来
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一八年三月九日
书记员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……