广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠东法民一初字第104号
原告：黄XX，男，汉族，广东省惠东县人。
委托代理人：安XX，广东XX事务所律师。
被告：黄XX，男，汉族，广东省惠东县人。
被告：刘XX，男，汉族，广东省惠东县人。
被告：杨xx，男，汉族，广东省惠东县人。
上述三被告共同委托代理人：钟XX，广东XX律师事务所律师。
原告黄XX诉被告黄XX、刘XX、杨XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄XX的委托代理人安XX，被告黄XX、刘XX、杨XX及其共同委托代理人钟XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄XX诉称：原、被告联合兴建xx花园住宅楼，于2009年2月23日签署联合兴建xx花园住宅楼公约，由三被告担任执行合伙事务合伙人。附件一为联合兴建XX花园的方案，其中明确了XX花园的选址、规模、造价、合伙方式、建筑费用等事宜，并指定广东XX律师事务所为见证方和财务管理单位；附件二为XX花园住宅楼装修标准，明确了装修标准并对装修标准进行说明。原告按约定总计付房款172679元，但是办出房地产权证书的面积为89.97平方米，1830元／平方米，原告应付164645元，三被告应退还原告8034元。办理房地产权证期间，被告按照90元／平方米收取办证费，但是根据相关规定，集资建房办理房地产权证书的费用为40元／平方米，被告按照94.36平方米收取费用，共收原告8460元，而实际房产证建筑面积是89.97平方米40元／平方米，共需3598元，被告多收原告4862元。依据被告跟原告约定的装修标准，被告应将天花批灰沙、步梯要有防滑步级和不锈钢扶手，但是竣工交付时，没有将天花批灰沙、步梯要有防滑步级和不锈钢扶手，相关费用原告已经支付，需经过评估鉴定后确定退还数额。合伙建房时，被告作为执行合伙事务合伙人应向全体合伙人公示财务明细，全体合伙人也对财务具有监督权和知情权，但是被告一直没有公示财务明细报表。依据《中华人民共和国民法通则》关于个人合伙的相关法律规定，请贵院依法判决：1、三被告公示原、被告集资建房财务明细报表；2、三被告退还原告多支付的集资建房款8034元，退还多收取原告的办理房产证费用4862元，共计12896元；3、三被告没有按照约定的装修标准（天花批灰、步行做防滑和扶手）交付给原告的装修款（待评估后确定数额）；4、本案诉讼费用由三被告共同承担。诉讼期间，原告变更第二项诉请，要求退还收取原告的办理房产证费用8460元，并认为双方的法律关系在签订造价确认书后已转变为房屋买卖合同关系。
被告黄XX、刘XX、杨XX辩称：1、被答辩人无权过问财务收支情况。答辩人与被答辩人合伙建房，XX花园共111户共同合伙建房，经全体合伙人同意，由三答辩人作为合伙事务执行人，建房价款是根据建房成本核算后分配到各户所建面积和楼层进行统定价，于2009年3月份共同签署联合兴建XX花园住宅楼公约，被答辩人签署确认的关于认建xx花园的造价确认书（一）明确约定“建筑费用的盈亏本业主概不负责，由责任人包干负责”。2、被答辩人要求退还多支付的集资建房款，纯属对双方关系认识错误，已经违背了双方的合约，应当予以驳回。房产证记载面积是对于商品房面积的计算标准，其中阳台、入户花园是按照50%计算，并且窗台面积是没有计算在内的，但是答辩人与被答辩人之间是合伙建房关系并非商品房买卖关系，而合伙建房面积和价格是在设计图纸确定后，各户型具体面积按设计图纸的建筑面积计算，现建房屋与建筑图纸相符，并于2010年4月31日予以公示建筑面积，不能以房产证面积来确定合伙建房的面积。关于认建XX花园的造价确认书己明确约定了具体面积和造价计算，被答辩人房屋建造价格为1830元／平方米，其面积按图纸计算为92.33平方米，约定造价为168964元，增加面积为2.03平方，造价为3714.9元，总面积为94.36平方米，总造价为172678.8元。因此，被答辩人主张的实际面积不够要求退还多支付的建房款，实属违背当初承诺的无理要求，因此答辩人请求法院驳回其诉讼请求。3、答辩人要求退还多收取的办理房产证费用，违背了双方合约。答辩人与被答辩人之间是合资建房关系，办房产证本非合资建房义务，答辩人帮忙联系办证是应全体合伙人要求才联系第三方办理，与第三方签订了代办合同。被答辩人签署过XX花园第四期付款方式确认表，认可办房产证费用每平方为90元。4、关于天花批灰、楼梯步行做防滑和扶手的问题。在本案中，根据当时预算，天花批灰每户约1400元，楼梯防滑和扶手，每户分摊约260元。因全体合伙人对建房经验不足，导致在建筑设计时很多未纳入预算，为住得舒适，又不得不加建，经征求大部分合伙人同意，取消了不必要浪费的天花批灰项目和不重要的楼梯、防滑和扶手项目，增加了空调栏网项目24万元，按每户分摊2160元，四楼天台花园工程项日30.2万元，按每户分摊2720元，各大堂的天花工程共9万元，每户分摊约800元，还增加了配电房建设、地下防空建设和政府要求支付的60万元防空工程费用，每户分摊约为5405元，增加的工程项目总费用为每户约1万多元。答辩人均未要求合伙人来承担，如果被答辩人要求退回抹石灰和楼梯部分的装修款，那答辩人同意，但被答辩人必须将上述增加的工程项目费用支付给答辩人。5、双方系合伙关系，原告变更诉请、事实与理由无法律依据。
经审理查明：原告黄XX等111位合伙人于2009年2月23日签署联合兴建XX花园住宅楼公约，约定全部111位合伙人共同在惠东县XX路联合兴建XX花园，共同取得土地使用权、组织报建、组织工程发包、组织具体施工、组织验收、完成整个项目的配套、委托物业管理等，由被告黄XX、刘XX、杨XX及杨XX、钟XX执行合伙事务，其中全体成员有联合30%以上成员提出对项目进行财务审计的权利，有权对工程质量进行合理监督，有权对项目基本情况进行了解。公约的附件一为联合兴建XX花园的方案，明确联合方式为合作建房全体成员联合为项目建设人、按规定时间交纳合作建房款、联合报建项目、联合办理土地使用证、联合取得，根据有关部门要求进行项目验收，到房管部门办理房屋产权确认手续，取得房屋产权证，指定广东XX律师事务所为见证方和财务管理单位；附件二为XX花园住宅楼装修标准，明确按设计的装修标准对外墙贴小方砖、内墙批灰砂、天花批灰砂、窗做铝合金、厨房卫生间防水处理、楼梯做防滑步梯、不锈钢扶手、各楼大堂墙地贴玻化瓷砖、水电、电话、宽带线、可视对讲门铃线到户门，但被告未按约做天花批灰砂、楼梯做防滑步梯、不锈钢扶手装修。原、被告签订关于认建XX花园的造价确认书（一），约定：“一、认建楼号、面积和价格确认：本业主认建XX花园C栋5楼01号，显示楼号为C303，总面积为92.33㎡，套内面积为76.53㎡，公共分摊面积为15.81㎡，具体见面积计算图表，造价按1830元／平方米计为168964元。业主根据上述标准支付建筑费用，对建筑费用的盈亏概不负责，由三被告包干负责。二、建筑标准、范围确认：1、主体建筑按批准的设计图纸施工，并取得验收合格证……3、本业主按本条规定的标准和图纸及房号验收楼房，按规划和设计规定属公共物业和通道的归属业主共有，其他资源收益本业主同意作弥补建筑费用”。施工过程中，原告房屋面积增加2.03㎡，总面积变为94.36㎡，原告在第四期付款方式确认表中确认缴纳办理房产证费用（含防白蚁费）90元／㎡。2012年3月20日，涉案房屋竣工后交付给原告使用，原告依约按1830元／㎡支付房款172679元。2011年12月31日，原告取得房产证（房产证号：粤房地权证惠东字第号），其中房屋所有权取得方式为自建，房屋建筑面积为89.97㎡，套内建筑面积为73.95㎡。2014年1月6日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
另查，被告黄XX、刘XX、杨XX提供于2014年4月1日作出的征求意见书，内容为：“因建造XX花园期间，就各业主户内天花批灰和楼梯扶手、防滑等二个装修项目没做问题。因考虑到上述二个项目，建造没有实际意义，同时因经验不足，在建筑造价预算成本中，空调栏网项目，天台花园醒目，各大堂天花、人防工程建设等项目，必须建造的项目，未纳入预算，在不增加业主费用的情况下，只口头征求大多数业主的意见，取得同意后，由合伙人建房建设造价承包合伙人直接将未作装修项目改做必须加建且未纳入预算工程项目，比做增加工程项目，实际大大超过未做按装修项目造价，大多数业主没有意见，并接受房屋，但今日少数业主以此为由，要求合伙建房建筑造价承包人加建装修未建项目，并由此提起诉讼，因加建项目未纳入预算项目，又实际付出相应的工程款，属于必须建造项目工程，应必由各业主来分摊支付，为此现以文字形式征求各业主意见。一、未装修项目和未纳入预算的增建项目建筑造价对照表……二、各业主意见。（一）同意改建方案由原承诺应装修项目抵扣加建项目，未纳入预算业主无须增加建筑造价建筑款；（二）由合伙建房造价承包人，加建未建按承诺未建装修项目，未承诺且未纳入预算必建的工程项目，要增加的工程造价款由各业主按房屋面积分摊；（三）其他意见签名”，该意见书有71位合伙人同意第（一）种意见。被告提交五-
十七层平面图（1：100）、面积计算说明、惠东房测字1101201100010房产面积测绘图纸，主张合同约定按建筑图纸计算房屋实际面积，应计算套内两个未封闭阳台的另一半面积。
诉讼期间，本院向惠东县房产管理局发函调查另一业主何XX名下位于惠东县平山XXX地段XX花园C栋903号房（房产证号：粤房地权证惠东字第号）的房产证所登记的建筑面积、套内面积、分摊面积如何计算及计算依据，该局复函：“我局房屋测绘所是依据国家质量技术监督局于2000-02-22发布的《房产测量规范》（GB／T17986.1～2-2000）对位于惠东县XX地段XX苑进行面积计算：1、套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。而套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按《房产测量规范》计算；套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积；套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。因此何瑞映成套房屋的套内建筑面积73.95㎡（其中套内房屋的使用面积＋套内墙体面积=68.90㎡、套内两个未封闭的阳台建筑面积合计1.80＋11.78=13.58㎡）。2、分摊面积：首先根据住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积将地上建筑的共有建筑面积［地上建筑的共有建筑面积指外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积］按比例进行分摊成住宅和商业两部分，然后住宅部分将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积（住宅部分本身的共有建筑面积包括套与公共建筑之间的分隔墙、电梯井、管道井、楼梯间、电梯机房、住宅大堂、过道等），按各套的建筑面积按比例进行分摊计算各套房屋的分摊面积。何瑞映成套房屋的分摊面积为25.31㎡。3、建筑面积：成套房屋的建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。所以何瑞映成套房屋的建筑面积为89.970㎡（即73.95＋25.31=89.970㎡）”。被告认为该复函中“住宅各单元参加分摊所得地上建筑分摊面积441.9125＋住宅需要分摊的分摊面积总和2689.686=3131.5985㎡”遗漏自建房应计入分摊而未计入的469.31㎡，要求本院予以核实，本院遂就该异议向惠东县房管局核实，但该局复函认为“并无遗漏应计入分摊的共有建筑面积”。
诉讼期间，经本院咨询，惠东县物价局价格认证中心复函认为：“经市场调查，2011年12月期间，个人房屋天花批灰每平方米为叁元伍角（3.5元）”。
以上事实，有原告黄XX提交的起诉状、身份证、联合兴建公约、方案、装修标准、造价确认书、房地权证、付款凭证，被告黄石林、刘进兴、杨进顺提供的答辩状、身份证、协议书、面积计算图纸、协议书、施工合同、委托办证协议书、第四期付款方式确认表、增加面积确认、收据、铝板天花明细总结算单、投标总价、结算单、防空工程项目合同、房产面积测绘成果、接收检视记录表、业主领取钥匙登记、征求意见书、惠东县房管局复函及本院开庭笔录、询问笔录、调查函等材料在卷为据。
本院认为：本案立案案由为房地产开发经营合同纠纷，但经惠州市中级人民法院生效判决确认，双方基于房屋买卖关系产生纠纷，本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。
1、关于原、被告之间的法律关系的问题。根据原、被告等111人共同签署的联合兴建XX花园住宅楼公约及附件，共同投资、共同建设、共担风险，并授权被告作为合伙事务负责人，委托有施工资质的单位兴建XX花园住宅楼，执行合伙事务，从而共同取得房屋所有权。被告在收取其他业主建筑费用后，负有向其他业主交付符合约定标准房屋的责任，与其他房屋买卖合同相比较，被告尽管不是房地产开发商，但作为出卖人所应当承担的责任并无其他差别。因此，关于房屋面积差异、装修问题属于房屋买卖合同关系，应依据关于认建金江XX花园的造价确认书（一）予以处理；关于办证费的问题属于委托合同关系，应依据委托办证协议予以处理。根据关于认建金江XX花园的造价确认书（一）第一条的约定，建筑费用的盈亏原告概不负责，由被告包干负责，原告要求公示财务明细报表，理由不充分，本院不予支持。
2、关于被告有无按造价确认书交付相应面积的房屋的问题。原告主张涉案房屋的实际面积应以房产证面积为准，因房屋实际面积与造价确认书约定的面积有误差，要求返还多支付的房款。被告辩称涉案房屋性质属于自建房而非商品房，应按建筑图纸计算房屋实际面积。依据关于认建金江景逸花园的造价确认书（一）对房屋面积的约定，原告认购的房屋既定了套内面积、公共分摊面积，特别注明“具体见面积计算图表”。对原告房屋面积如何计算，在关于认建金江XX花园的造价确认书（一）、面积计算图表已有明确约定。原告未举证证实上述计算方式的面积与被告交付的房屋存在面积差异，也未举证证实上述计算方式与房管局办理房产证依据的计算方式相同，在没有明确约定原告房屋最后计价面积以房产证记载面积为准的情况下，原告仅以房产证记载面积与合同约定面积不符而主张返还差价，缺乏证据支持，应承担举证不能的法律后果。因此，原告要求返还多支付的房款，理由不充分，本院不予支持。
3、关于被告收取的办理房产证费用是否合理的问题。原告主张涉案房屋系二手房，被告有法定义务为原告办理房产证，被告收取的办证费用应予以退还。被告辩称办理房产证非建房义务，应全体合伙人要求才委托第三方办理房产证并收取费用。根据原告房产证，涉案房屋所有权取得方式为自建，并非二手房买卖，被告并无法定义务为原告办理房产证。按照联合兴建公约、方案约定，双方为联合项目建设人、联合取得建筑用地使用权，被告系接收包括原告在内的业主委托办理涉案房屋的产权证，被告作为受委托人，只是经办具体办证事务，办证过程中相应的费用应当由委托人即原告承担。原告已在第四期付款方式确认表中确认缴纳办理房产证费用（含防白蚁费）90元／㎡，意思表示真实，本院予以认可。被告按照上述计费标准收取办证费，有理有据，本院予以支持。因此，原告应支付给被告办证费89.97㎡90元／㎡=8097.3元，但已实际支付8460元，仍多支付362.7元，原告诉请退还该多支付的办证费用，理由充分，本院予以支持。
4、关于被告是否应当退还天花批灰、楼梯防滑步梯、不锈钢扶手装修款的问题。原告主张被告未按约对天花批灰、楼梯防滑步梯、不锈钢扶手装修，应退还相应的费用。被告辩称原告接收房屋后已对天花吊顶装修，再做批灰要拆掉吊顶等装修，天花批灰已无必要；楼梯有两面墙围护，亦无必要做防滑步梯、不锈钢扶手，且原告接收房屋使用至诉讼前，一直未提出异议，视为对房屋现状的认可；同时，该项费用已用作四楼天台花园等项目建设，从另外方面补回给原告。根据被告提供的征求意见书，有71位合伙人认可天花批灰、楼梯扶手、防滑三个装修项目无需再做，该决定经超过二分之一的合伙人同意，鉴于楼梯扶手、防滑属于公共通道部分，大部分业主不要求做该两项装修，本院予以支持。因天花批灰属于个人房屋套内装修项目，应由原告本人决定，现原告诉请被告支付该装修项目费用，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（二）项的规定，参考惠东县物价局出具的意见，天花批灰费用按3.5元／㎡套内房屋的使用面积及套内墙体面积68.90㎡=241.15元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第六十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告黄XX、刘XX、杨XX应于本判决生效之日起10日内返还给原告黄XX办证费362.7元、天花批灰费用241.15元共计603.85元。
二、驳回原告黄XX的其他诉讼请求。
案件受理费120元，由原告黄XX负担70元，被告黄XX、刘进XX、杨XX共同负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 刘远青
审 判 员 李 朋
人民陪审员 柯容花
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 晏林林