吉林省镇赉县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0821民再8号
原审原告：韩元杰，女，1965年3月24日出生，汉族，退休工人，现住镇赉县庆祥小区*单元***室。
原审被告：镇赉县裕东房地产开发有限公司，住所吉林省镇赉县正阳街东民康路南。
法定代表人：毕凤杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。
原审原告韩元杰与原审被告镇赉县裕东房地产开发有限公司（以下简称裕东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院(2016)吉0821民初515号民事调解已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年12月27日作出（2017）吉0821民监7号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告韩元杰、原审被告裕东公司委托诉讼代理人隋星媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审韩元杰起诉称，要求裕东公司交付镇赉县御翠豪庭5栋3单元1302室、3单元1401室、4单元1302室、1402室、1502室、1602室，并办理房屋过户手续。事实与理由：2015年5月19日，韩元杰在裕东公司处购买其开发的镇赉县御翠豪庭5栋3单元1302室、3单元1401室、4单元1302室、1402室、1502室、1602室房屋，楼房面积均为55.44平方米。韩元杰一次性向裕东公司交付了购房款50万元，双方约定在2015年12月31日裕东公司将房屋交付给韩元杰使用并办理房屋过户手续。因裕东公司迟迟未交付房屋，故诉至本院。
原审裕东公司辩称，裕东公司于2015年5月19日在韩元杰处借款本金500000元，双方签订的商品房买卖合同实质上是一种抵押。希望韩元杰用借款冲抵购楼款，裕东公司以镇赉县御翠豪庭5幢1单元303室（建筑面积88.66平方米）、5幢2单元603室（建筑面积73.49平方米）、5幢4单元1302室（建筑面积55.72平方米）抵顶，3400元/平方米，韩元杰放弃利息，相互间不找差价，待上述房屋竣工、验收合格后交付给韩元杰，并协助韩元杰办理房屋产权过户登记手续。待双方领取调解书时，双方再无任何债权债务纠纷，涉案借款协议、借条抵押合同全部归于无效。
本院原审查明：韩元杰与裕东公司于2015年5月19日签订借款协议书，裕东公司向韩元杰借款500000元，约定利率三分，同时双方签订商品房买卖合同。韩元杰诉至本院，要求裕东公司交付房屋并办理房屋过户手续。裕东公司同意用楼房抵顶借款，双方相互不找差价。双方当事人于2016年4月13日在本院达成如下调解协议：一、镇赉县裕东房地产开发有限公司用其开发的镇赉县御翠豪庭5幢1单元303室（建筑面积88.66平方米）、5幢2单元603室（建筑面积73.49平方米）、5幢4单元1302室（建筑面积55.72平方米）抵顶韩元杰借款500000元，双方相互不找差价。二、镇赉县裕东房地产开发有限公司应于镇赉县御翠豪庭5幢1单元303室、5幢2单元603室、5幢4单元1302室竣工验收合格后立即交付给韩元杰，并协助韩元杰办理产权过户手续。案件受理费100元，减半收取50元，由韩元杰负担。
本院再审过程中，韩元杰认为其与裕东公司之间确实存在借贷关系，借款本金为500000元，约定月利率3分。签订商品房买卖合同是提供担保。调解时，裕东公司抵顶的房屋不全是提供担保的房屋，但都是经裕东公司查询没有负担的房屋。要求裕东公司交付房屋。因为没有给付利息，裕东公司以三处房屋抵顶是公平的，调解书是经过裕东公司同意签订的。
再审裕东公司辩称，韩元杰与裕东公司之间存在借贷关系，涉案调解书中以三处楼房抵顶借款500000元，明显显失公平。另外该房屋现虽已竣工，但未通过最终验收合格不具备交付的条件，故认为涉案调解书认定事实不清，违反法律规定，应予撤销并驳回诉求。
再审裕东公司提交证据如下：
1.审计报告一份，证明经审计裕东公司现资不抵债，涉案调解书将涉案3处房屋抵顶借款会侵犯其他债权人的利益。韩元杰认为审计报告与本人无关。
2.镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书（补充协议书）及御翠豪庭小区回迁户入户费用结算清单3份，证明涉案3套房屋已经回迁给回迁户。韩元杰认为与裕东公司签订合同时没有回迁户。
本院认为，证据1出自延边诚信会计师事务所，能够比较真实的反映裕东公司现有资产、负债状况，本院对该份证据的真实性予以确认。韩元杰未对证据2的真实性提出异议，本院对证据2的真实性予以确认。
本院再审认定案件事实如下：
2015年5月19日，韩元杰与裕东公司签订抵押借款协议书一份，约定韩元杰一次性借给裕东公司人民币500000元，借款期限自2015年5月19日至2015年11月19日，利率为3分，月利息15000元，每两个月付一次利息。裕东公司以自行开发的镇赉县御翠豪庭5号楼3单元1302室、1402室、4单元1302室、1402室、1502室、1602室，总计6套商品房抵押给韩元杰。双方还约定了其他权利义务。同日，双方就上述6套房屋签订了一份商品房买卖合同。韩元杰于2016年3月4日起诉至我院，要求裕东公司给付涉案6套房屋，庭审中双方达成调解协议，本院出具了(2016)吉0821民初515号民事调解书。
另查，裕东公司已给付韩元杰利息30000元。
再查，裕东公司分别于2017年5月5日、2017年9月16日、2017年9月20日就涉案3套房屋与宫彦军、董振良、罗娟三位回迁户签订镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书（补充协议书）三份，且已将上述房屋交付三位回迁户。
本院再审认为，韩元杰与裕东公司之间民间借贷关系明确，债权人追索借款的权利应当依法予以保护。双方当事人达成以房抵债的协议，虽抵债的意思是真实的，抵债价格相对合理，但债务人裕东公司在明知自己资不抵债的情况下，以有限的财产抵给某一个债权人或部分债权人，导致其他债权人利益受损，扰乱了正常经济秩序，进而影响社会稳定，损害社会公共利益，故双方间的以房抵债协议亦因违反法律规定而无效。且韩元杰与裕东公司约定的以房抵债实质属于代物清偿，根据债法的基本原理，并参照最高人民法院相关审判案例的指导精神，以物抵债应认定为实践性合同，除双方当事人意思表示一致以外，尚需交付标的物或者完成其他给付才能成立的合同。本案中韩元杰与裕东公司虽达成了涉案的以物抵债协议，但双方并未实际履行完成抵债物所有权转移，未办理物权转移手续前，裕东公司仍然是房屋所有权人，有权处分涉案房屋。现裕东公司与案外人即3位回迁户签订房屋产权调换协议书（补充协议书），将涉案以房抵债的3套房屋回迁安置给回迁户并已交付，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人即回迁户对涉案房屋享有特种债权的物权优先效力，具有对抗第三人的效力，即排他性，裕东公司以自己的行为表明不履行双方达成的以房抵债协议，在这种情况下，确认韩元杰与裕东公司达成的以房抵债协议效力并办理过户的调解意见不能予以支持。经本院释明后，韩元杰不愿意变更诉求，按民间借贷诉讼处理本案，坚持要求裕东公司交付涉案楼房，故本院对韩元杰的诉讼请求不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
一、撤销本院(2016)吉0821民初515号民事调解书；
二、驳回韩元杰的诉讼请求。
案件受理费50元，由韩元杰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
审判长 于占明
审判员 樊 杰
审判员 黄春凤
二〇一八年八月三十日
书记员 张莹莹