上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1639号
上诉人（原审被告、反诉原告）浙江省天台宏盛工贸有限公司，住所地浙江省xx县城关。法定代表人洪国斌，总经理。委托代理人张秀华，上海市凌云永然律师事务所律师。委托代理人耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海地久毛巾有限公司，住所地上海市徐汇区XX路XX号。法定代表人欧金琴，董事长。委托代理人鞠济元，上海中信正义律师事务所律师。委托代理人倪卓伟，上海中信正义律师事务所律师。上诉人浙江省天台宏盛工贸有限公司（以下简称天台公司）因与被上诉人上海地久毛巾有限公司（以下简称地久公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭，于同年3月8日公开开庭进行了审理，上诉人天台公司之委托代理人张秀华，被上诉人地久公司之委托代理人鞠济元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，地久公司于2010年7月16日取得上海市XX路XX号房屋的房地产权证（建筑面积9174.87平方米）。2008年6月23日，地久公司的前身上海XX厂（以下简称XX厂）与天台公司（乙方）签订房屋租赁补充合同（九，系讼争合同），约定，双方于2003年7月8日签订了甲方位于XX路XX号的房屋租赁合同和房屋租赁补充合同（一）至（八），合同（房屋租赁）转让协议书及房屋租赁合同补充协议书，现甲方拟将原保留的996平方米建筑面积办公房和整幢三层楼厂房338.33平方米建筑面积，合计1334.33平方米建筑面积予以出租，乙方愿意继续承租上述房屋，为此，…补充如下，1、上述出租房屋共计建筑面积1334.33平方米，每天每平方米租金为人民币（下同）1.20元，年租金为584,436元，2、租金支付的时间与房屋租赁主合同同步，先付后用，自2009年12月1日起租，3、自2011年12月1日起租金的递增幅度为上一年度的1%，4、租赁期限为5年，5年后如双方仍按房屋租赁合同主合同在执行，则双方另行续签房屋租赁补充合同。合同签订后，地久公司、天台公司各自履行相关的义务。2015年2月11日，地久公司向天台公司发出告知函，因原地址不详被退回。天台公司至2015年9月仍向地久公司指定的银行账户打款，备注为租金，地久公司将天台公司支付的2014年12月至2015年8月租金退还天台公司。另查明，萃众毛巾厂于2010年2月10日更名为上海地久毛巾有限公司即被上诉人。2003年7月11日，萃众毛巾厂（甲方）与浙江省天台县XX路桥工程有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定，甲方将坐落在上海市XX路XX号内占地面积10373平方米扣除拓路面积842平方米，实际占地面积9531平方米，总建筑面积12563.75平方米，扣除甲方保留使用的建筑面积1368平方米，实际建筑面积11195.75平方米租赁给乙方使用，租赁期为15年，自2003年7月11日起至2019年7月25日止（包括准备期和免租期），租赁方式为先付后租、按约支付，乙方须在每月13日前将下一个月的租金（含物业管理费）交付甲方，该房屋年租金为290万元。当天，双方签订房屋租赁补充合同（一）、房屋租赁补充合同（二），2003年11月7日又分别签订房屋租赁补充合同（三）、房屋租赁补充合同（四）、2003年11月又签订房屋租赁补充合同（五）、2004年3月3日又签订房屋租赁补充合同（六）。之后，萃众毛巾厂（甲方）、浙江省天台县XX路桥工程有限公司（乙方）、天台公司（丙方）签订合同（房屋租赁）转让协议书，约定，甲方同意乙方将原房屋租赁合同包括补充合同、协议及合同附件等的全部权利义务转让给丙方，并由其继续履行，丙方承诺继续履行乙方在房屋租赁合同包括补充合同、协议及合同附件等的全部权利义务。后萃众毛巾厂与天台公司签订房屋租赁补充合同（七），2005年1月18日，又签订房屋租赁补充合同（八），2009年11月20日又签订房屋租赁补充合同（十）。2009年11月6日，天台公司向萃众毛巾厂申请将1号楼二层（原办公房）、4号楼二、三层租赁给上海甲信息技术有限公司经营网吧等，萃众毛巾厂于12月14日盖章并注同意。2009年10月28日，天台公司与上海甲信息技术有限公司签订房屋租赁合同，租赁部位为上海市XX路XX号XX号楼XX层XX号楼二、三层，建筑面积1240平方米，租赁期限为2009年11月20日至2014年11月19日，月租金为66,667元，年租金80万元。2008年9月25日，地久公司的前身萃众毛巾厂与天台公司签订房屋租赁补充合同（九），约定，2008年4月10日，天台公司与上海银行洽谈了租赁合同，天台公司将位于XX路XX号沿街商铺，面积445.6平方米租赁给上海银行作为银行营业用房，租赁期5年，自2008年6月1日至2013年5月31日，租金5元/平方米/天，每半年支付一次，现萃众毛巾厂与天台公司协商，达成如下协议，原天台公司与上海银行的租赁合同由萃众毛巾厂与上海银行签订，洽谈内容与租赁合同的条款内容基本不变。2011年9月1日，天台公司与上海乙网络家园管理有限公司签订房屋租赁补充协议，该协议上方乙方为林某（原上海甲信息技术有限公司），下方由上海乙网络家园管理有限公司徐汇店盖章。2013年3月5日，天台公司与上海乙网络家园管理有限公司签订房屋租赁合同。地久公司于2015年5月12日诉诸原审法院，请求判令，1、天台公司立即将上海市XX路XX号内996平方米建筑面积办公房和整幢三层楼厂房建筑面积338.33平方米，合计建筑面积1334.33平方米的厂房立即归还地久公司；2、天台公司向地久公司支付上述厂房从2014年12月1日起至实际归还日止的使用费（按照每天每平方米4元计算，暂计算至2015年4月15日为人民币725,875.52元）；3、诉讼费天台公司承担。天台公司反诉请求判令：1、要求地久公司赔偿经济损失400,002元；2、要求地久公司与天台公司按租赁补充合同（九）签订房屋租赁合同，由天台公司继续承租上海市XX路XX号内1334.33平方米房屋。并表示，装修问题另案主张权利。原审审理中，原审法院会同双方进行现场勘查，上海市XX路XX号原萃众毛巾厂保留的办公房二楼（一楼由上海银行使用）一半由上海乙网络家园管理有限公司徐汇XX网吧，一半房屋存放台球桌和游戏机，游戏机房门关着；底层100平方米左右房屋天台公司称借给案外人。地久公司曾申请上海乙网络家园管理有限公司作为本案第三人，庭审中，地久公司表示，如系争房屋有其他承租人，本案不再申请追加，并认为天台公司有义务处理其他承租人，明确天台公司腾空房屋后归还地久公司。庭审后，地久公司申请撤销上海乙网络家园管理有限公司为本案第三人。原审认为，双方签订的租赁补充合同（九）系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。双方间租赁补充合同（九）的约定，租赁期限为5年，5年后如双方仍按房屋租赁主合同执行，则双方另行续签房屋租赁补充合同，现地久公司、天台公司未续签房屋租赁补充合同，天台公司在2014年12月至2015年8月期间每月向地久公司银行账户划款并注租金，但地久公司均退还该期间的租金，故法院认定，地久公司、天台公司间房屋租赁合同于2014年11月30日届满，地久公司要求天台公司迁出、腾空系争房屋归还地久公司，理由正当，法院予以支持。因地久公司、天台公司间另一份租赁补充合同（九）约定的租赁标准为每日每平方米5元，现地久公司讼争的租赁补充合同（九）约定的租赁期限届满，天台公司继续占用系争房屋，应支付房屋占用费，故地久公司要求天台公司支付2014年12月1日至迁出之日止按每日每平方米4元标准计算的房屋使用费，理由正当，法院予以支持。因地久公司、天台公司间讼争补充合同租赁期限届满，地久公司拒绝续签合同，故天台公司反诉要求地久公司与其签订房屋租赁合同、由天台公司继续租赁系争房屋之诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。虽然地久公司、天台公司间房屋租赁合同约定地久公司有协助天台公司申办营业执照的义务，但系附随义务，现天台公司未进一步提供相关的合同或法律依据，故天台公司反诉要求地久公司赔偿经济损失，法院不予支持。天台公司表示装修问题本案不主张，故本案对装修不予处理。鉴于讼争的房屋租赁补充合同（九）对保证金未约定，该部分本案不予处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，于二〇一五年十二月十六日判决：一、浙江省天台宏盛工贸有限公司于判决生效之日起二十日内腾空上海市XX路XX号内996平方米建筑面积办公房和整幢三层楼厂房建筑面积338.33平方米房屋，上述房屋由上海地久毛巾有限公司收回；二、浙江省天台宏盛工贸有限公司于判决生效之日起十日内向上海地久毛巾有限公司支付2014年12月1日起至实际腾空之日止按照每天每平方米4元计算的房屋使用费；三、驳回浙江省天台宏盛工贸有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计13,074.50元，由浙江省天台宏盛工贸有限公司负担。管辖权异议受理费100元，由浙江省天台宏盛工贸有限公司负担。反诉受理费3,650元，由浙江省天台宏盛工贸有限公司负担。判决后，天台公司不服，上诉称，涉案租赁合同约定，期满5年后租赁合同应该根据总合同继续履行，上诉人天台公司和被上诉人地久公司之间的就涉案的租赁标的物仍在进行中，原审法院判决合同终止履行错误；原判对房屋使用费标准的判决缺乏依据，上海银行承租部分的房屋“不涉及本案”，原审参考其租金皆属查明事实不清。故上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人地久公司要求搬离系争房屋的诉讼请求；2、撤销原审判决第二项，驳回原审原告要求支付按照每日每平方4元支付房屋使用费的诉讼请求；3、撤销原审法院第三项判决，改判地久公司赔偿天台公司经济损失400,002元；4、支持上诉人的一审反诉请求，即继续履行合同并赔偿天台公司经济损失400,002元。地久公司辩称，不同意上诉请求，要求驳回上诉、维持原判。经审理查明，（地久公司前身）萃众毛巾厂（甲方）、天台公司（乙方）于2009年6月23日签订《房屋租赁补充合同（九）》（系争合同），原审查明签订时间有误，本院予以纠正。原审其余查明属实，本院予以确认。本院认为，上诉人天台公司、被上诉人地久公司于2009年6月23日签订《房屋租赁补充合同（九）》系双方真实意思表示，合同内容未违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面按约履行。查双方上述租约明确约定租赁期限为5年，“5年后如双方仍按房屋租赁主合同执行，则双方另行续签房屋租赁补充合同”，即应该认为，《房屋租赁补充合同（九）》中该等租期约定限定、变更了2003年原萃众毛巾厂与浙江省天台县XX路桥工程有限公司合同中租期约定，天台公司上诉主张根据“总合同”继续履行显然缺乏约定及履行意思的依据，实际履行中，地久公司也实际退还上诉人2014年12月及其后交纳的“租金”。故该本案租约双方约定租期为2009年12月1日至2014年11月30日，因其后地久公司、天台公司未续签租约，本案双方租赁合同关系依法终止，原审据之判决上诉人返还房屋及支付实际使用费用于法有据。上诉人所谓“经济损失”因之并无法律依据，本院难予支持。关于房屋使用费用标准，本院注意到，双方约定计价基数为每平方米每天1.2元，该基数显然低于同等地段同期之一般市场标准，上诉人作为合法承租人在租赁期内基于合同权利应享有该约定租金标准，但合同终止后，上诉人在明知被上诉人要求其搬离情况下仍继续占有标的房屋，依法其应按合理价格确定实际使用费用。原审法院确定的费用标准系依据上诉人在原本案标的房屋范围内对外转租部分的租金（每平方米每天5元）之下的酌定，具有相对合理性，上诉人虽有异议，但并无证据有效佐证，本院难予采纳。另关于2014年12月及其后“租金”的支付、退还，经查上诉人原审未提出异议，二审期间其对被上诉人退还部分之零数提出异议，但并无明确依据佐证，考虑到该部双方在原审本、反诉及抗辩中未予主张，上诉人如有必要可另行处理、主张。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人天台公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29,799元，由上诉人浙江省天台宏盛工贸有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月二十九日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……