浙江省宁波市海曙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）甬海执异字第19号
案外人：上海万心投资管理咨询有限公司，住所地：上海市普陀区。
法定代表人：郭宇，该公司执行董事。
委托代理人：ＸＸ，浙江和诚震旦律师事务所律师。
委托代理人：陈锋，浙江和诚震旦律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司宁波国家高新区支行，住所地：宁波市。
代表人：钱航宜，该支行行长。
委托代理人：王凌翔，浙江海泰律师事务所律师。
被执行人：吴伟铭。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司宁波国家高新区支行（以下简称建行高新支行）与被执行人吴伟铭申请实现担保物权一案过程中，案外人上海万心投资管理咨询有限公司（以下简称上海万心公司）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，两次组织听证。案外人上海万心公司的委托代理人ＸＸ、陈锋，申请执行人建行高新支行的委托代理人王凌翔到庭参加了听证。被执行人吴伟铭经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人上海万心公司称，其系涉案房产（位于宁波市东渡路）的合法承租人。2012年11月25日，其与被执行人吴伟铭就涉案房屋签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为二十年，从2012年11月26日起至2032年11月25日止，租赁期内的租金共计人民币2000万元。在上述合同签订后，其依约向吴伟铭支付了前九年租期的租金共计900万元。为体现上述租赁合同签订及履行的真实性，其与吴伟铭（吴伟铭委托其代理人出面，委托手续系经公证程序办理）于2013年12月25日对上述租赁合同办理了公证【公证书号：（2013）浙甬永证经字第659号】为此，请贵院确保其与吴伟铭签订的房屋租赁合同的效力以及继续履行并对上述房屋享有优先受让权。
为证明其主张，案外人上海万心公司向本院提交了下列证据材料：
1.2012年11月25日，案外人上海万心公司与吴伟铭签订的房屋租赁合同及（2013）浙甬永证经字第659号公证书各1份，拟证明房屋租赁合同真实且合法的事实；
2.中华人民共和国驻柬埔寨大使馆领事部出具的（2014）柬公字第0000292号公证书（内含吴伟铭所作的《有关东渡路房产租赁事宜的说明及声明》）1份，拟证明吴伟铭与宁波颐高物业服务有限公司（以下简称宁波颐高公司）签订的租赁协议是虚假的，以及与宁波颐高公司的相关诉讼情况；
3.2013年8月14日付款回单1份，拟证明案外人上海万心公司委托宁波金豆子投资有限公司向吴伟铭指定的宁波市吴泰进出口股份有限公司账户支付租金900万元，且吴伟铭为宁波市吴泰进出口股份有限公司的法定代表人；
4.吴伟铭与宁波颐高公司之间签订的租赁合同，拟证明合同上的签名并非吴伟铭签的，而是瞿志祥代签的，是在吴伟铭离开宁波后补签的协议；
5.吴伟铭为与宁波颐高公司、宁波浙国美电器有限公司就涉案房屋腾退问题向本院提起诉讼的诉讼材料，拟证明吴伟铭2012年10月拍得涉案房产后已发函宁波颐高公司、宁波浙国美电器有限公司告知其已为新产权人并要求就相关赔偿、租赁事宜重新商定，但后者均未回复，故吴伟铭提起了第一次诉讼，但贵院收案后一直作为引调案件处理，后因审限届满而撤诉；后吴伟铭第二次提起诉讼，吴伟铭对涉案房屋租金的支付案件尚在贵院审理中，故不可能再与宁波颐高公司签订新的租赁协议。
6.2012年10月20日宁波颐高公司与吴伟铭签订的租赁合同，拟证明该租赁合同上吴伟铭签字是虚假的，同时说明宁波颐高公司对该房产占有系非法。
以上证据材料均为复印件。
申请执行人建行高新支行答辩称，案外人上海万心公司提供的证据并不足以证明其与吴伟铭之间存在真实的租赁关系，依法不能对抗抵押权，故请求法院予以驳回。
为证明其主张，申请执行人建行高新支行向本院提交了下列证据材料：
1.吴伟铭出具给申请执行人的承诺书1份，拟证明在向申请执行人借款时涉案房屋未有出租之事实；
2.案外人上海万心公司与吴伟铭签订的租赁合同1份，来源于宁波颐高公司，说明：2013年下半年，案外人上海万心公司依据该合同主张过租赁权，但当时合同相关内容并未填写，故认为案外人上海万心公司主张的租赁关系是虚构的。
被执行人吴伟铭既未到庭答辩，也未向本院提交证据材料。
经质证，申请执行人建行高新支行对案外人上海万心公司提交证据材料的质证意见如下：对证据1的形式、内容真实性无异议，但认为无关联性，故证明内容不具证明力；另对租赁合同上的吴伟铭签字的真实性及内容均有异议，因为上海万心公司并未实际占有房产也未实际支付租金，也未办理过备案登记，故对该份合同不予认可；对证据2的内容真实性无异议，认为恰恰证明宁波颐高公司占有系非法；对证据3的真实性无异议，但认为款项名目系往来款，付款人并非案外人且收款人为宁波市吴泰进出口股份有限公司，因此与本案无关；对证据4，认可案外人观点，该租赁合同系虚假；对证据5的真实性、合法性无异议，该组证据恰恰证明宁波颐高公司占有系非法；对证据6的真实性存在异议，申请执行人同意案外人的观点。案外人上海万心公司对申请执行人建行高新支行提交证据材料的质证意见如下：对证据1的形式及内容的真实性均有异议，因为吴伟铭确实与案外人签订了涉案房产的租赁合同且在履行；对证据2无异议。
结合当事人的质证意见，本院对涉案证据材料作如下认证：
1.关于对案外人上海万心公司提交的证据材料的认证。1）因申请执行人对证据1、证据2、证据5形式、内容真实性无异议的质证意见，故本院对证据1、证据2、证据5予以认定；2）证据3中载明的款项名目系往来款，付款人并非案外人且收款人为宁波市吴泰进出口股份有限公司，但因申请执行人对证据3的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定；3）对证据4、对证据6，因均系复印件，故本院不予认定。
2.关于对申请执行人建行高新支行提交的证据材料的认证。1）虽案外人对证据1的形式及内容的真实性均有异议，但本院认为案外人的异议并不能否定吴伟铭曾向申请执行人出具承诺书的事实，故本院予以认定；2）因案外人对证据2的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。
经审理，查明：
1.2012年11月17日，宁波市中级人民法院依法作出（2009）浙甬民执字第176-3、177-3号执行裁定书，裁定被执行人宁波华东大明进出口有限公司的涉案房产所有权及相应的其他权利归买受人吴伟铭所有，财产权自本裁定送达买受人吴伟铭时起转移。同月20日，涉案房产登记在吴伟铭名下。
2.2013年5月14日，吴伟铭向申请执行人建行高新支行出具了一份承诺书，载明本人声明涉案房产在承诺日未对外出租；同时承诺若在承诺日后对外出租，将事先通知建行高新支行；等等。同年5月14日、5月28日，吴伟铭与建行高新支行先后签订《最高额抵押合同》四份，约定以其所有的房产为宁波修远进出口公司向建行高新支行申请办理的授信业务（业务内容包括“发放人民币／外币贷款”、“承兑商业汇票”、“开立信用证”、“进出口贸易融资、国内信用证、国内保理”等）项下发生的合同债务提供最高额抵押担保，担保限额总计人民币7232.8万元，并就抵押事宜办理了抵押登记手续。后致讼。
3.2012年11月25日，吴伟铭与案外人签订了一份房屋租赁合同，约定吴伟铭将其所有的涉案房产租赁给案外人，租期为20年，从2012年11月26日起至2032年11月25日止，租期内应付租金2000万元，案外人应于第一年租期届满之日（即2013年11月25日）三个月前，最迟不得超过2013年8月25日一次性向吴伟铭支付前9年的租金900万元。2013年8月14日，宁波金豆子投资有限公司向宁波市吴泰进出口股份有限公司银行汇款900万元，款项用途为往来款。2013年12月27日，宁波市永欣公证处出具（2013）浙甬永证经字第659号公证书，证明：1.“前面的复印件（《承诺书》、2012年11月25日吴伟铭与案外人签订的《房屋租赁合同》）与吴伟铭的委托代理人杨麟和案外人上海万心公司的法定代表人郭宇分别出示给本公证员的《承诺书》、《房屋租赁合同》原件相符”；2.吴伟铭的委托代理人杨麟、上海万心公司的法定代表人郭宇于2013年12月25日前来我处在本公证员面前，分别在前面的《承诺书》原件上签字，并分别确认前面的《房屋租赁合同》原件上的吴伟铭的签名确系其本人所为、所盖的“上海万心投资管理咨询有限公司”的印鉴属实；前述《承诺书》主要载明2012年11月25日吴伟铭与案外人签订的《房屋租赁合同》双方是自愿的，意思表示是真实的，从2012年11月26日起至今，双方都在履行合同约定的权利和义务，案外人支付的第一笔租金（即前9年的租金人民币900万元），吴伟铭亦已收到。
5.2014年9月30日中华人民共和国驻柬埔寨大使馆领事部出具的（2014）柬公字第0000292号公证书中吴伟铭所作的《有关东渡路房产租赁事宜的说明及声明》中载明：1.宁波颐高公司向吴伟铭支付的270万元系吴伟铭向宁波颐高公司的借款；2.吴伟铭“已经将东渡路房产租给了上海另一家公司，他们也一直在催促，可宁波颐高公司始终没有给我明确答复，是退场还是定下来租，我想，总不能这么拖着，如果宁波颐高公司之前空档期间的赔偿能定下来，后续给的租金价格也合适，那我也可以和上海公司商量妥善的处理方案，在这个背景下，我在2013年10月23日晚上出具了一份授权委托书给瞿志祥，让他去和宁波颐高公司协商”，授权范围包括涉案房屋的租赁价格、时间、签订合同及其他事项，瞿志祥表示如要签订租赁协议一定会经过吴伟铭同意再签订。后因故于同年11月5日晚上致电瞿志祥告诉他之前那份授权委托书作废无效，瞿表示同意并答应过几天把之前那份授权委托书还给吴伟铭。同年11月28日晚上，吴伟铭约瞿志祥见面，并要求索回那份授权委托书，瞿说没带在身边并表示“你既然收回了授权，那份授权书自然失效”。3.瞿志祥所签订的租赁协议在没有经过本人同意和知情，并且明知那份授权委托书已经无效的情况下所签订的，都为无效。
6.2013年7月18日，吴伟铭为与宁波浙国美电器有限公司就涉案房产物权保护纠纷一案向本院提起诉讼，要求判令恢复涉案房屋原状并返还原物，并请求判令赔偿损失暂计227.63408万元，后吴伟铭因故撤回起诉。2014年9月16日，吴伟铭为与宁波浙国美电器有限公司、宁波颐高公司就涉案房产物权保护纠纷一案向本院提起诉讼，请求判令赔偿损失暂计227.63408万元，后吴伟铭于同年11月21日因故撤回起诉。
另查明，宁波颐高公司从2010年起至今一直在占有使用涉案房屋。
本院认为，现有证据虽能够证明案外人与吴伟铭就涉案房屋于2012年11月25日签订过租期为20年的租赁合同，先于2013年5月14日、5月28日才予以登记的涉案抵押权。但本院认为该租赁关系并不真实。理由如下：一、虽然涉案租赁合同约定的租赁期限并未违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，但是，从一般生活常理推断，一般无人愿意在自己所有的财产上设定如此巨大的障碍而不利自己完全行使处分权，同样，即使需要处分，如本案中，亦无人会购买一套在几十年内不能享有占有、处分权利的房产，故有违常理。二、本案涉案房产之租金巨额，对此租赁关系，双方当事人未去办理租赁登记备案手续，反而在时隔一年之久才于2013年12月27日去办理公证手续，有违常理。三、宁波颐高公司从2010年起至今一直在占有使用涉案房屋，吴伟铭虽几经努力并未能排除该妨碍，案外人在明知涉案房屋存有纠纷以及一直没能占有使用涉案房屋的情形下，自认其于合同约定的付款期限届满前已向吴伟铭支付了前9年的租金计人民币900万元（从案外人提交的证据反映，该900万元款项系宁波金豆子投资有限公司向宁波市吴泰进出口股份有限公司银行汇款，款项用途为往来款），同时案外人亦未向吴伟铭或妨碍人主张权利，有违常理。综上，本院认为，案外人提供的上述证据不能形成有效的证据链，且案外人未实际占有涉案房产，故案外人要求拍卖过程中保留其承租权的异议主张，于法无据，本院对其不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（八）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第二十四条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人上海万心投资管理咨询有限公司的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 毛建军
审 判 员 张 磊
代理审判员 张 习
二〇一五年六月九日
代书 记员 郑 珺