北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初2301号
原告汪×，男，1975年3月28日出生。
委托代理人庄新廷，北京市安博律师事务所律师。
委托代理人宋博雅，北京市安博律师事务所律师。
被告中房京贸房地产开发有限公司，住所地北京市密云县河南寨镇密顺路产业基地办公楼420室-61。
法定代表人边爱国，董事长。
委托代理人辛洁菡，女。
原告汪×与被告中房京贸房地产开发有限公司（以下简称中房京贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员庞松独任审判，公开开庭进行了审理。原告汪×之委托代理人庄新廷、宋博雅，被告中房京贸公司之委托代理人辛洁菡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪×诉称，我与中房京贸公司于2007年12月10日签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定：我购买中房京贸公司开发的位于海淀区×W1602号房屋；其预测建筑面积为53.02平方米，其中，套内建筑面积35.19平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.83平方米。我依约履行了《北京市商品房预售合同》约定的全部义务，向中房京贸公司实际支付了总购房款1434183.31元。中房京贸公司于2010年4月13日向我交付了涉案房屋，我于当日向中房京贸公司支付了代收契税43025元、代收公共维修基金10722元以及产权证代办费1500元。根据《商品房预售合同》第二十一条产权登记（一）初始登记约定，“出卖人应当在2010年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，……，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属之日起15日内向买受人支付。”出卖人于2015年5月22日才取得该商品房所在楼栋的权属证明。出卖人应按照合同约定向买受人支付迟延办理该商品房所在楼栋的权属证明的违约金。为维护我的合法权益，请求贵院判令中房京贸公司履行合同义务，承担迟延办理该商品房所在楼栋权属证明的违约责任。诉讼请求：1、判令中房京贸公司向我支付迟延办理该商品房所在楼栋的权属证明的违约金260447.68元（自2010年6月1日至2015年5月22日，共1816天，按全部已付款日万分之一计算）；2、判令由中房京贸公司承担本案诉讼费用。
被告中房京贸公司辩称，不同意汪×的诉讼请求，具体理由如下：一、我公司已按合同约定，于2012年2月9日向房产部门提交了办理D座房屋初始登记的相关材料并取得《房屋登记受理通知书》，因此延迟为汪×办理产权证的责任不在我公司，而按照合同约定，因出卖人责任导致无法办证的，才需承担违约责任，据此我公司不同意向汪×支付迟延办理房屋所有权证的违约金。二、虽经北京市住房和城乡建设委员会批复，中房京贸公司完成了×项目D座房屋的初始登记，但因多种复杂原因及不可抗力因素，无法短期内为汪×办理房屋所有权证。三、按照合同第二十条第一项中约定的违约期限为自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止。而目前我公司所取得的D座初始登记为住建委及相关部门为安抚D座公寓业主，避免群体性事件，维护社会稳定所做出的权宜之计，并非整座楼栋的权属证明，我公司认为合同中约定的所在楼栋的权属证明应为包括×A、B、C、D栋楼宇及裙房、地下车场的完整产权的权属证明。四、根据北京市住房和城乡建设委员会关于海淀区×项目办理房屋登记有关问题的批复，中房京贸公司在为购房人办理房屋转移登记时，应与购房人签订补充协议，明确购房人产权证标明面积按现在已经备案的测绘数据填写，若重新测绘后面积发生变化，购房人应申请更正登记；同时，因面积差异造成的购房款多退少补问题由中房京贸公司和购房人双方按补充协议予以解决。但由于存在开发纠纷诉讼，故始终无法对公寓面积进行统一测绘，这也直接导致中房京贸公司无法在短期内为汪×办理房屋产权登记。汪×要求违约金明显过高，按照《合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金过分高于所造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》（2009年5月13日实施）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因延期办理房屋初始登记责任不在我公司，且汪×房屋已经大幅升值，并未造成汪×的实际经济损失，请求法院依法予以酌减。
经审理查明，2007年12月10日，汪×（买受人）与中房京贸公司（出卖人）签订《商品房预售合同》及《补充协议》。合同约定：汪×购买中房京贸公司开发的位于北京市海淀区×W1602号房屋，其预测建筑面积为53.02平方米，其中，套内建筑面积为35.19平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.83平方米。汪×向中房京贸公司支付了全部购房款共计1434183.31元。《商品房预售合同》第二十条产权登记（一）初始登记约定：“出卖人应当在2010年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付”。此后涉案房屋的房号由W1602号变更为1606号。
中房京贸公司与一商集团公司之间就×（原×大厦）项目发生了合作开发房地产纠纷，该纠纷尚在处理当中。中房京贸公司提交了北京市住房和城乡建设委员会于2014年7月3日出具的批复，载明同意中房京贸公司作为主体申请办理×项目D座房屋初始登记，其余部分房屋待该公司与一商集团公司诉讼结束后，依据法院判决及其他材料再行办理房屋登记手续。
中房京贸公司于2015年5月22日完成了海淀区×号楼的初始登记，取得了该楼座的房屋所有权证。本案审理中，中房京贸公司主张汪×要求违约金明显过高，请求依法予以酌减。
另查，汪×曾于2015年向本院起诉要求中房京贸公司为其办理涉案房屋的房屋所有权证并向其支付逾期办理房屋所有权登记的违约金。本院经审理作出（2015）海民初字第13465号民事判决书，判令中房京贸公司于判决生效后六十日内为汪×办理涉案房屋的房屋所有权证，将该房屋过户至汪×名下，并驳回了汪×的其他诉讼请求。汪×不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，后撤诉，该判决现已生效。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》、《补充协议》、发票、批复、房屋所有权证、民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，汪×与中房京贸公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。
汪×曾向本院起诉要求中房京贸公司为其办理涉案房屋的房屋所有权证，本院作出的（2015）海民初字第13465号民事判决书支持了其该项诉讼请求且该判决已生效。对汪×要求中房京贸公司支付的违约金，本院认为，中房京贸公司并无恶意拖延、故意不办理涉案房屋所在楼栋权属证明的情形，且涉案房屋的价值已经较汪×购买之初有了较大幅度的升值，汪×并未受到任何实际经济损失，故汪×主张的违约金比例应属过高，本院依法予以酌减，对于汪×应得的违约金数额，本院认为应以相当于全部购房款的5%为宜，即71709.17元。
综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、中房京贸房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向汪×支付延迟办理北京市海淀区×1606号（原房号W1602号）房屋所在楼栋权属证明的违约金七万一千七百零九元一角七分；
二、驳回汪×的其他诉讼请求。
案件受理费二千六百零三元（汪×已预交），由汪×负担一千八百八十七元，已交纳；由中房京贸房地产开发有限公司负担七百一十六元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 庞 松
二〇一六年五月二十七日
书记员 董琳雪