黑龙江省青冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青法民初字第158号
原告赵大鹏，男，1966年2月10日生，汉族，户籍地：山东省青岛市北江路小区，现住青冈县。
委托代理人于世军，黑龙江良言律师事务所律师。
被告黑龙江政和房地产开发有限公司
原法定代表人赵继文，职务总经理。
变更后法定代表人张百东，职务总经理。
机构代码证号：786000388-6。
委托代理人孙文春，男，1957年9月11日生，汉族，该公司职工，现住青冈县水利楼三单元501室。
委托代理人任春宇，黑龙江任春宇律师事务所律师。
被告赵立全，男，1972年2月12日生，汉族，无职业，现住青冈县。
原告赵大鹏与被告黑龙江政和房地产开发有限公司（以下简称政和房地产公司）、赵立全商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月17日、12月19日公开开庭进行了审理。原告赵大鹏委托代理人于世军、被告政和房地产公司委托代理人孙文春、任春宇到庭参加诉讼，被告赵立全经传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵大鹏诉称，2012年9月26日其向被告开发的安达市央城杰座小区购买商服楼10#-L-4室、9#-L-6室。以上房屋属被告开发公司可销售的房屋，双方签订商品房买卖合同，原告履行交房款义务后，被告政和房地产公司与实际施工人为原告办理了商品房预告登记证明。但被告拒不交付所购房屋，后经原告了解，被告政和房地产公司将回迁房屋销售与原告，现有两套房屋已由回迁户占有并实际使用。因此被告的销售商品房的行为，属根本违约，合同无法继续履行；第二，二被告存在欺诈行为。为维护原告的合法权益，要求二被告返还商品房价款2904000元，并赔偿损失1500000元。
被告政和房地产公司辩称，安达市央城杰座小区的实际投资人为被告赵立全个人。黑龙江政和房地产开发有限公司法定代表人已变更为张百东，原公司股权已全部转让，原公司的行为与债务与新公司无关。新公司机构代码证与公司名称未变，公章编码为2323260003711，新公司在青冈县公安局治安大队备案。显然原告购买的商品房是与原告公司的法定代表人赵继文及实际施工人赵立全签订的，使用原公司的公章，而且原公司法人赵继文与赵立全编造事实，隐瞒了出售的房屋属该小区回迁户应当回迁的重要事实，才造成原告主张的已作预告登记的房屋无法实现，无法交付的客观事实。因此，对原告的诉讼请求被告政和房地产公司不承担任何责任与赔偿损失的义务。
经审理查明，黑龙江省政和房地产开发有限公司成立日期2006年2月28日，住所青冈县青冈镇富强街，法定代表人赵继文，公司类型有限责任公司（自然人投资或控股），工商行政管理局颁发企业法人营业执照的时间为2008年5月14日，机构代码证的有效期为2009年5月19日至2013年5月19日止。该公司黑龙江省住房和城乡建设厅于2011年8月24日颁发与承认其为中华人民共和国房地产开发企业“资质证书”，有效期至2014年8月23日止，而且承认公司的法定代表人为赵继文。上述事实有经庭审质证的书面证据在卷证实。2013年4月28日青冈县工商行政管理局为该房地产开发企业换发了企业法人营业执照、注册号、机构代码证与原公司一致，法定代表人变更为张百东，营业执照（副本）登记时间为2013年9月12日。
原告赵大鹏为支持其诉讼主张，庭审中提供了如下证据：证据﹤一﹥2012年9月26日黑龙江省政和房地产开发有限公司股东会议纪要。主要内容，公司用所建安达市央城杰座小区商服楼（含诉争的两套商服）出售给赵大鹏所有。股东赵继文、岳淑华、张忠广签字。证据﹤二﹥编号：GF-2000-0171商品房买卖合同两份及财务收房款收据。出卖人为被告黑龙江省政和房地产公司安达市第二分公司，将安达市南横三道街开发的央城杰座小区商住楼第10#幢L-4室、9#幢-L-6室商服楼出售给原告赵大鹏，每平方米10000元，总计交购房款2904000元，被告赵立全为实际投资人，签字并加盖公章。证据﹤三﹥黑龙江政和房地产开发有限公司于2012年9月26日，向安达市房产局写的申请书与承诺书。申请为（买受人）原告赵大鹏办理商品房预告登记手续，并承诺产生纠纷的法律后果与房产处无关。证据﹤四﹥买受人赵大鹏购楼明细表及商服楼销控表。证据﹤五﹥2012年9月26日，安达市房产管理处作出的安房预安达市字第0013号房屋预告登记证明。上述五方面的证据旨在证明，被告政和房地产公司与被告赵立全向原告出售商品房的座落、平方米、价款支付及签订合同预告登记的客观事实，现原告无法实现对所买商品房的占有与使用，理由是这两处涉案房屋实际是以拆迁补偿的合同回迁给被拆迁的住户，原告因此不能得到房屋，原、被告对案涉两份商品房合同无效，被告政和房地产公司应当向原告退回购房款2904000元，对二被告的欺诈行为，应承担购房款损失1500000元。
被告政和房地产公司为支持其诉讼主张，庭审中提供了如下证据：证据﹤一﹥2011年7月21日公司股权转让协议书。原公司法定代表人赵继文将公司股权全部转让给张百东。证据﹤二﹥向青冈县工商局提交的公司法人与股权变更登记申请书（含公司章程、股东大会、法定代表人信息、股权转让协议书）。证据﹤三﹥青冈县公安局对公章的证明。以上证据旨在证明公司原法定代表人赵继文在2012年1月12日自愿将股权全部转让给张百东，在安达设立第二分公司，变更后法人没有授权，原告与被告签订的商品房买卖合同及预告登记，对其真实性有异议，实属被告赵立全与公司原法人赵继文的个人行为，擅自使用了公司原公章，导致房产处错误进行预告登记。显然赵立全与赵继文隐瞒了重要事实所实施的民事行为。公司不承担任何民事责任。
对原、被告双方争议焦点组织质证。原告提出异议，认为被告所提供的企业法人营业执照对法定代表人的变更时间为2013年4月28日，机构代码证的企业法人名字变更时间为2013年4月28日，同样能够证明2013年4月28日前公司的企业法人为赵继文，对2013年4月28日前法人的行为应当承担民事责任。结合涉案房屋预售及预告登记的时间实际在2012年9月26日，该公司作为注册资金2000万元的大型房地产开发公司，不是个体户，决不能因法定代表人未变更前的民事行为不承担任何责任。其提供的公司变更违反公司法规定，时至今日公司在省住房与建设厅颁发资质中的账号、机构代码证及法定代表人仍与原公司一致，这些都没有变更，赵继文担任公司法人，公司有执业资格；原公司公章并没有证据证明收回或作废的声明内容。因此，被告出示的证据不能证明其主张，政和房地产公司应当承担法律义务。被告质证意见，认为公司变更后公章编码为2323260003711，新公司在青冈县公安局治安大队备案。显然原告购买的商品房是与原告公司的法定代表人赵继文及实际施工人赵立全签订的，使用原公司的公章，而且原公司法人赵继文与赵立全编造事实，隐瞒了出售的房屋属该小区回迁户应当回迁的重要事实，才造成原告主张的已作预告登记的房屋无法实现，无法交付的客观事实。因此，政和房地产公司不承担任何法律责任。
本院调取安达市房屋征收管理局办公室2011年8月7日央城杰座小区房屋拆迁补偿安置协议档案。已证明安虹街13委建筑面积264.13平方米房屋所有权人为刘永鑫，回迁房为该小区10#-L-4室，回迁商服面积200.2平方米，与售给原告赵大鹏的200.2平方米商服是同一个房屋。拆迁补偿房屋有书面安置补偿协议及现房屋征收管理局备档。经质证，原告赵大鹏与被告政和房地产公司均无异议。对该证据，本院予以确认。
本院根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，查明案件事实如下：1、被告黑龙江省政和房地产开发有限公司开发建设安达市央城杰座小区（棚户区改造）的时间为2011年至2012年，对安虹街十三委进行改造。从被告公司的企业法人营业执照、机构代码证、省城乡建设厅资质颁发及账户，公司的法定代表人为赵继文，持续至2013年4月28日，公司的企业法人营业执照才变更为张百东，其他如住所、代码证、账户、注册号均未变更。2、原告赵大鹏与被告签订商品房买卖合同：交纳房款2904000元及作预告登记等客观事实成立，购买时间2012年9月26日，二被告已不能按约履行交付售给原告的商品房（两套商服）。3、与原告签订的买卖商品房的商服属该小区拆迁安置给被拆迁人回迁安置用房。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。案涉商品房买卖不能实现的法律后果及被告政和房地产公司应否承担责任是本案争议的关键所在。按同类商品房买卖的正常交易，被告政和房地产公司的法定代表人赵继文与实际施工人被告赵立全明知与原告赵大鹏签订的商品房买卖合同与预售登记不能实现，为其筹款目的而欺骗原告，隐瞒出售的是拆迁安置回迁商服用房的重大事实，因为此案标的是有特定性的物权，是以相同的房屋为标的，原告购买商服房不能与回迁安置用房户对抗，显然原告赵大鹏要求返还购房款并赔偿损失的请求，应予支持。结合商品房买卖的法律规定及二被告的主观行为，适当按本金的50％比例赔偿，即返还购房款2904000元，应赔偿1452000元，合计4356000元。被告政和房地产公司法定代表人赵继文在2013年4月27日前实施的民事行为，考虑被告政和房地产公司在黑龙江省城乡建设厅的执业资质与资格，法定代表人仍为赵继文，该案现被告无证据证明2012年至2013年已在省级以上媒体公告变更法人，原公司公章作废的声明。安达各行政管理部门与自然人完全有理由相信政和房地产开发有限公司的信誉。据此，被告政和房地产开发有限公司应承担退购楼款及赔偿购商品房损失的责任。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条第二款，判决如下：
被告黑龙江省政和房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退给原告赵大鹏购房款2904000元，赔偿购商品房损失1452000元，合计4356000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41648元，由被告黑龙江省政和房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民
审 判 长 邢 友
代理审判员 田志秋
代理审判员 李 颖
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 李丽萍