辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第00601号
上诉人（原审原告，反诉被告）：张仲军，男，1958年2月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托代理人：于晓彬，辽宁卓跞律师事务所律师。
委托代理人：张萝珠，女，1963年5月28日出生，汉族，住沈阳市大东区（系张仲军妹妹）。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：齐娟，女，1968年11月22日出生，蒙古族，住辽宁省大连市甘井子区。
上诉人张仲军与齐娟房屋租赁合同纠纷一案，抚顺市新抚区人民法院于2014年5月30日作出（2014）新抚民一初字第00190号民事判决。宣判后，张仲军、齐娟均不服，向本院提出上诉。本院于2014年10月8日作出（2014）抚中民三终字第00350号民事裁定书，撤销抚顺市新抚区人民法院（2014）新抚民一初字第00190号民事判决，将本案发回重审。2015年1月27日，抚顺市新抚区人民法院作出（2014）新抚民一初字第001056号民事判决，张仲军不服，上诉于本院。本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月24日对该案件进行了公开开庭审理，上诉人张仲军的委托代理人于晓彬、张萝珠，被上诉人齐娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2014年1月28日，张仲军向一审法院提起诉讼称：我与齐娟于2009年9月8日签订了一份房屋租赁合同，齐娟将位于抚顺市新抚区十二道街房屋租给我使用，合同约定租期五年，即2010年3月1日至2015年2月28日，每年租金50万元人民币，每年的12月31日前付下一年度租金。合同生效后，我将房屋进行装修改造投入了170万元。2013年望花区人民法院执行庭口头通知我，该租赁房屋已于2012年因张春华犯罪被检察院查封，法院近期将拍卖该房屋。我于2013年12月25日将这一事实告知齐娟，并说明无法预付下一年度租金。齐娟得知情况后，未采取积极态度解决问题，反而在2014年1月6日派一伙人突然进入我正在经营的酒店，将就餐的客人和服务员全部赶走，并将酒店大门上锁至今，使我无法经营。我支付了2013年租金，依据合同应于2014年2月28日到期，因此齐娟的行为系违约行为，由此给我造成了极大的经济损失。为维护我的合法权益不受侵害，特诉至人民法院，请求终止房屋租赁合同，判令齐娟支付各项经济损失46万元，其中酒店当天的营业损失8000元，2个月的租金损失75891.60元（1月6日至2月28日），饭店的肉、啤酒、调料等损失15万元，员工的工资补偿81995元，员工的吃住费1500元，当月的税钱14580元，桌椅板凳价值10万元。一年零两个月的装修费（170万÷5年÷12个月×14个月）396666.66元。关于齐娟反诉诉称，我欠其2013年房屋租金10万元是不存在的。因双福肥牛酒店漏水，我给屋顶防水维修花费10万元，当时齐娟同意双方各担5万元，所以我一共给齐娟41万元，加上5万元防水的钱和折抵的4万元房款一共就是50万元房租。我不续租是因为房屋被查封，所以我没有违约。齐娟要求的水电费我同意支付，但不知道具体金额。
齐娟一审辩称：张仲军以“出租房屋被查封”为由解除了与我的租赁合同，但这不是解除合同的理由。我与张仲军于2009年签订合同，合同的签订时间先于所谓的“查封”，即使房屋被拍卖，根据合同法所确认的“买卖不破租赁”原则，拍卖后张仲军的利益仍然可以获得法律保护，所以合同仍然可以继续履行。现我反诉张仲军，要求张仲军支付所欠2013年的租金10万元。由于违约造成的两个月房租损失82000元，支付承租期间的电费14278.74元、水费385元、电话费279.20元。
抚顺市新抚区人民法院一审审理查明：张仲军、齐娟于2009年9月8日签订房屋租赁合同。甲方为齐娟、乙方为张仲军，合同主要约定：“1.甲方将位于抚顺第十二道街酒店租给乙方使用。2.租期为五年，即2010年3月1日至2015年2月28日止。3.租金为人民币每年五十万元整，付租方式为先期付款。每年的12月31日前将下一年度租金交于甲方。甲方责任：甲方有责任承担非乙方经营使用所造成的房屋损坏并给予维修。乙方责任：1.乙方出资对酒店进行装修改造，甲方要求酒店门脸向外探出。2.乙方经营期间需遵守国家相关规定，合法经营。乙方在经营中所发生的一切费用由乙方自行承担（如工商税务、环保、水电、煤气、采暖、租赁等）。4.乙方将位于抚顺市十二道街双福肥牛酒店三楼住宅（特23方块2单元302室的85.44平方米的住宅一处）于2014年7月31日前过户到甲方名下，过户费由甲方承担，合同到期乙方将此房交给甲方，此房的转让费为人民币二十万元以每年四万从乙方给付甲方的租金中扣出。5.如乙方无力继续经营酒店须在不影响甲方经济利益且遵循原合同的情况下转租转兑酒店。乙方在合同期内终止协议需提前四个月以书面形式向甲方提出，剩余租金不退”。该租赁协议乙方责任第4条中所涉房屋位于抚顺市十二道街双福肥牛酒店三楼住宅，系张仲军从第三人手中购买，尚未办理房屋所有权变更登记。租赁合同中约定由齐娟以20万元价格购买该住宅，合同租期的五年之内，每年折抵房租4万元，即张仲军实际每年给付齐娟房租46万元。2012年初双福肥牛酒店漏水，由张仲军对屋顶进行防水维修。2012年12月31日张仲军支付齐娟2013年房租36万元。依据租赁合同第4条约定，2014年7月31日前将位于双福肥牛酒店三楼住宅过户到齐娟名下。因该住宅无法办理变更所有权登记，双方又签订了租赁合同补充协议，协议中约定：“甲方因个人原因，愿以22万9千元整的金额（其中19万整为房款，3.9万元整为防水纠纷）放弃抚顺市十二道街双福肥牛酒店三楼住宅（特23方块2单元302的85.44平方米的住宅一处）的过户权利。故此原甲方齐娟与原乙方张仲军在2009年9月8日所签署的抚顺市十二道街门市的租赁合同中乙方责任的第4条款作废”。综上，2012年12月31日张仲军应支付齐娟房租46万元，其中于2012年12月31日支付齐娟36万元，另以购买抚顺市十二道街双福肥牛酒店三楼的住宅的形式支付齐娟229000元，其中39000元为房屋防水费用，另有一次以银行汇款方式支付齐娟11000元，合计41万元。另查，2013年12月抚顺市望花区人民法院执行局工作人员通知张仲军、齐娟，双方位于抚顺市新抚区23方块30号门市即双福肥牛酒店已被抚顺市望花区人民检察院查封，将启动拍卖程序，并告知张仲军不能再继续承租。张仲军于2013年12月告知齐娟不再续租。2014年1月6日齐娟到租赁房屋索要下一年度租金，双方发生争执，齐娟将双福肥牛酒店上锁，使张仲军无法继续经营。
抚顺市新抚区人民法院一审认为：张仲军、齐娟双方签订的房屋租赁合同依法成立，并发生法律效力。本案中，张仲军要求终止房屋租赁合同，齐娟要求解除双方租赁合同，张仲军主张在合同履行过程中租赁房屋被司法机关冻结，租赁房屋即将进入拍卖程序，涉及房租是否再交予齐娟的问题，影响其实际利益。齐娟主张双方合同签订于冻结之前，且签订时房屋无任何瑕疵，虽然房屋目前处于冻结状态，是允许出租的。本案中双方当事人诉争的房屋系司法机关在刑事诉讼中依法予以查封，并将进行拍卖。办案机关已明确告知张仲军不能再继续使用该房屋，张仲军主张解除合同并赔偿损失的诉求，应予支持。关于张仲军主张的经济损失46万元一节，由于齐娟于2014年1月6日因故将房屋上锁，致其不能正常营业，其中包括当天的营业损失8000多元，2个月的房屋租金损失75891.60元（1月6日至2月28日），酒店的肉、啤酒、调料等原材料损失15万元，员工的工资补偿81995元、员工的吃住花费1500元、当月的税费14580元、酒店桌椅板凳价值10万元。本院认为张仲军虽向法院提供了证人证言及照片，因证人均系双福肥牛酒店员工，与张仲军存在利害关系，且证人未出庭作证，本院依据申请向抚顺市公安局新抚公安分局调取当天的出警登记，亦未查实张仲军陈述的当天情况。关于张仲军主张的当天营业损失、酒店的原材料损失、员工的吃住花费、酒店桌椅板凳损失未向法庭提供任何证据予以证明，关于员工的工资补偿张仲军仅向本院提供了员工工资表，无法确认系实际发生损失。关于张仲军主张的当月税费14580元，基于租赁合同第2条有明确约定，“在经营中所发生的一切费用由乙方（张仲军）自行承担（如工商税务等）”，所以本院不予支持。关于张仲军主张的租金损失，确系齐娟上锁致双福肥牛酒店不能营业，故齐娟应予返还2014年1月6日至2月28日租金。关于张仲军主张的装修费损失，应依据剩余租赁期内装饰装修残值计算，因张仲军未提供装修花费的相关证据，本院结合合同的剩余期限，酌定为10万元。关于齐娟主张的租金10万元，齐娟承认张仲军向其汇款11000元的事实，可以确定齐娟承担房屋防水费用5万元的事实，且依据双方租赁合同中甲方责任第2条约定，“甲方有责任承担非乙方经营使用所造成的房屋损坏并给予维修”。防水费用亦应由齐娟负担，现张仲军主张花费10万元，张仲军、齐娟各负担5万元，予以支持，所以齐娟主张的10万元租金不存在。关于齐娟主张的82000元损失，因本案张仲军并不存在违约行为，不予支持。关于齐娟主张的电费、水费等费用因未提供确实证据予以佐证，不予支持。齐娟可待有证据后另行主张权利。张仲军、齐娟所提出的其他主张，均未提供相应证据，无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决：一、张仲军与齐娟所签订的房屋租赁合同合法有效，予以解除。二、齐娟赔偿张仲军租金损失72602.74元；三、齐娟赔偿张仲军装修损失10万元；四、驳回张仲军其他诉讼请求；五、驳回齐娟其他诉讼请求。上述给付款项，在本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，反诉费2125元，由张仲军承担2000元、齐娟承担8325元。
一审宣判后，双方均不服，分别向本院提出上诉，张仲军请求撤销原审判决第三、四项，改判齐娟赔偿张仲军全部经济损失。理由是：张仲军的经济损失并没有完全受到法律保护。张仲军对房屋进行了两次装修，2012年6月第二次装修费约170万元；一审诉讼中，齐娟私自将租赁房屋门打开，酒店里的库存货物、财务凭证、电脑等全部搬走，上述事实有酒店服务员及现场照片为证，原审法院以证人与张仲军有利害关系，没有出庭为由，不予采信，没有法律依据。
齐娟上诉本院，请求撤销原判，发回重审或依法改判。理由是：1、双方提前解除合同的原因不是我违约行为造成的，判决我赔偿张仲军装修残值10万元是错误的，没有事实依据。2、双方合同约定剩余租金不退，一审法院判决我赔偿张仲军租金损失72602.74元，事实不清，证据不足。3、关于反诉租金10万元，我从来没有作出过承担防水费用5万元的承诺，张仲军称防水费10万没有任何证据，其提供的《劳务施工分包合同》和《室内天花维修报价单》与防水维修事实无关联性，不能作为证据使用。4、我有新的证据证明张仲军经营期间欠电费，应予一并审理。
本院二审认为：双方因租赁房屋涉及司法拍卖程序，就租赁费用的交纳发生纠纷。一审判决装修残值结合合同剩余期限酌定10万元，依据不足。关于张仲军的诉讼请求，应根据其提交的证据并结合本案的实际情况进行综合判断确定。关于齐娟提出的电费一节，二审期间提交新了的证据，重审时应对该事实查明并依双方合同约定处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定：一、撤销辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2014）新抚民一初字第00190号民事判决；二、发回辽宁省抚顺市新抚区人民法院重审。上诉案件受理费6052元，退还上诉人张仲军2300元，退还齐娟3752元。
重审时，张仲军一审诉称：我与齐娟于2009年9月8日签订了一份房屋租赁合同，齐娟将位于抚顺市新抚区十二道街房屋租给我使用，合同约定租期五年，即2010年3月1日至2015年2月28日，每年租金50万元，每年的12月31日前付下一年度租金。合同生效后，我将房屋进行装修改造投入了170万元。2013年望花区人民法院执行庭口头通知我，该租赁房屋已于2012年因张春华犯罪被检察院查封，法院近期将拍卖该房屋。我于2013年12月25日将这一事实告知齐娟，并说明无法预付下一年度租金。齐娟得知情况后，未采取积极态度解决问题，反而在2014年1月6日派一伙人突然进入我正在经营的酒店，将就餐的客人和服务员全部赶走，并将酒店大门上锁至今，使我无法经营。我支付了2013年租金，依据合同应于2014年2月28日到期，因此齐娟的行为系违约行为，由此给我造成了极大的经济损失。为维护我的合法权益不受侵害，特诉至人民法院，请求终止房屋租赁合同，判令齐娟支付各项经济损失46万元，其中酒店当天的营业损失8000元，2个月的租金损失75891.60元（1月6日至2月28日），饭店的肉、啤酒、调料等损失15万元，员工的工资补偿81995元，员工的吃住费1500元，当月的税钱14580元，桌椅板凳价值10万元。一年零两个月的装修费（170万÷5年÷12个月×14个月）396666.66元。关于齐娟反诉诉称，我欠其2013年房屋租金10万元是不存在的。因双福肥牛酒店漏水，我给屋顶防水维修花费10万元，当时齐娟同意双方各担5万元，所以我一共给齐娟41万元，加上5万元防水的钱和折抵的4万元房款一共就是500000元房租。我不续租是因为房屋被查封，所以我没有违约。齐娟要求的电费我同意按实际发生金额支付。
重审时，齐娟辩称：我在合同履行期间，没有违约行为，而张仲军没有按照合同约定时间缴纳租金，才是违约的一方。张仲军以“出租房屋被查封”为由解除与齐娟的租赁合同，但合同的签订时间先于所谓的“查封”，即使房屋被拍卖，根据合同法所确认的“买卖不破租赁”原则，拍卖不影响租赁合同的继续履行，也不影响张仲军的正常经营。且司法机关的冻结、查封不是我主观上能够控制的，我对此没有过错，我也没有接到过法院的通知。另外，我对争议房屋上锁，一是因为张仲军拖欠房租的违约行为，二是鉴于张仲军撤离酒店，我为避免损失所进行的无因管理，且事后我一直积极找张仲军解决问题，对酒店上锁一事，不必然导致张仲军两个月无法经营。综上，因为张仲军才是违约一方，故张仲军应承担违约行为造成的一切损失，并对齐娟进行赔偿。我要求张仲军支付所欠2013年的租金10万元。由于违约造成的两个月房租损失82000元，支付承租期间的电费14457.14元。
一审法院经审理查明：张仲军为乙方，与齐娟为甲方，于2009年9月8日签订一份房屋租赁合同。合同主要约定：“1.甲方将位于抚顺第十二道街酒店租给乙方使用。2.租期为五年，即2010年3月1日至2015年2月28日止。3.租金为人民币每年五十万元整，付租方式为先期付款。每年的12月31日前将下一年度租金交于甲方。甲方责任：甲方有责任承担非乙方经营使用所造成的房屋损坏并给予维修。乙方责任：1.乙方出资对酒店进行装修改造，甲方要求酒店门脸向外探出。2.乙方经营期间需遵守国家相关规定，合法经营。乙方在经营中所发生的一切费用由乙方自行承担（如工商税务、环保、水电、煤气、采暖、租赁等）。4.乙方将位于抚顺市十二道街双福肥牛酒店三楼住宅（特23方块2单元302室的85.44平方米的住宅一处）于2014年7月31日前过户到甲方名下，过户费由甲方承担，合同到期乙方将此房交给甲方，此房的转让费为人民币二十万元以每年四万从乙方给付甲方的租金中扣出。5.如乙方无力继续经营酒店须在不影响甲方经济利益且遵循原合同的情况下转租转兑酒店。乙方在合同期内终止协议需提前四个月以书面形式向甲方提出，剩余租金不退”。该租赁协议乙方责任第4条中所涉房屋位于抚顺市十二道街双福肥牛酒店三楼住宅，系张仲军从他人手中购买，尚未办理房屋所有权变更登记。租赁合同中约定由齐娟以20万元价格购买该住宅，合同租期的五年之内，每年折抵房租4万元，即张仲军实际每年给付齐娟房租46万元。2012年初双福肥牛酒店漏水，由张仲军对屋顶进行防水维修。2012年12月31日张仲军支付齐娟2013年房租36万元。依据租赁合同第4条约定，2014年7月31日前将位于双福肥牛酒店三楼住宅过户到齐娟名下。因该住宅无法办理变更所有权登记，双方又签订了租赁合同补充协议，协议中约定：“甲方因个人原因，愿以22万9千元整的金额（其中19万整为房款，3.9万元整为防水纠纷）放弃抚顺市十二道街双福肥牛酒店三楼住宅（特23方块2单元302的85.44平方米的住宅一处）的过户权利。故此原甲方齐娟与原乙方张仲军在2009年9月8日所签署的抚顺市十二道街门市的租赁合同中乙方责任的第4条款作废”。综上，2012年12月31日张仲军应支付齐娟房租460000元，其中于2012年12月31日支付齐娟36万元，另以购买抚顺市十二道街双福肥牛酒店三楼的住宅的形式支付齐娟229000元，其中39000元为房屋防水费用，另有一次以银行汇款方式支付齐娟11000元，合计41万元。齐娟出具一份收条，内容为：“现收到现金叁拾陆万元整（房租）收款人齐娟2012年12月31日”及一份收据，内容为：“收到二十二万九千元整（其中十九万整为房款，三万九千元整为防水纠纷）购房款，房屋地址为抚顺市十二道街双福肥牛酒店三楼（住宅特23方块2单元302的85.44平方米的住宅一处）。”另查，2013年12月抚顺市望花区人民法院执行局工作人员曾口头通知张仲军、齐娟双方位于抚顺市新抚区23方块30号门市即双福肥牛酒店已被抚顺市望花区人民检察院查封，将启动拍卖程序，并告知张仲军不能再继续承租。2014年1月6日，齐娟向张仲军索要下一年度租金，双方发生争执，齐娟将张仲军经营的双福肥牛酒店上锁，使张仲军无法继续经营。
一审法院所确认的上述事实，有租赁合同、补充协议、证人证言、照片、收条、收据、劳务施工分包合同、维修报价单、报警情况登记表、致委托人函、抚顺市望花区人民检察院材料及双方当事人陈述在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和审查，一审法院予以采信。
一审法院认为：张仲军、齐娟双方签订的房屋租赁合同依法成立，并发生法律效力。张仲军主张其拖欠齐娟房租是因为司法机关通知其争议房屋即将进入司法拍卖程序，不应再向齐娟继续缴纳租金，但张仲军就此未能提供任何司法机关的书面通知材料，且该房屋在本次诉讼之时及至今仍未被拍卖，另外，根据买卖不破租赁原则，司法拍卖并不影响张仲军对争议房屋的继续承租及使用。张仲军未按照合同约定向齐娟交纳房租，也未向齐娟提前通知不再续租，故根据双方合同约定，张仲军此举系违约行为，故张仲军该违约行为导致的损失，应由张仲军自行承担。故张仲军所主张的营业损失、租金损失、原材料损失、员工的工资补偿及吃住花费损失均应自行承担。但鉴于本案中争议房屋为张仲军经营酒店之用，齐娟的锁门行为必然导致张仲军的经营障碍，因承租人未按时交纳租金而自行锁门的行为也存在一定过错，对张仲军的违约行为及齐娟的过错行为各自承担的责任应综合考量，故张仲军主张齐娟返还其2014年1月6日至2月28日的租金，本院予以支持，金额应为72602.74元（500000元／365天×53天）；齐娟主张张仲军赔偿的8.2万元租金，本院不予支持；关于张仲军主张的装修残值损失，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持，且张仲军对具体装修残值损失未提供证据证明，也未申请鉴定，故装修损失本院不予支持；关于张仲军主张的当月税费14580元，基于租赁合同第2条有明确约定，“在经营中所发生的一切费用由张仲军自行承担（如工商税务等）”，本院不予支持；关于齐娟主张张仲军欠其租金10万元一节，齐娟承认张仲军向其汇款11000元的事实，结合双方付款抵款的补充协议，可以确定齐娟承担房屋防水费用5万元的事实，且依据双方租赁合同中甲方责任第2条约定，“甲方有责任承担非乙方经营使用所造成的房屋损坏并给予维修”，防水费用亦应由齐娟负担。所以齐娟主张的10万元租金不存在；关于齐娟主张的电费14457.14元，因有证据证明，且根据双方合同约定，张仲军应承担租赁期间的电费，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决：一、张仲军与齐娟所签订的房屋租赁合同合法有效，予以解除；二、齐娟赔偿张仲军租金损失72602.74元；三、张仲军给付齐娟电费14457.14元；四、驳回张仲军其他诉讼请求；五、驳回齐娟其他诉讼请求。上述给付款项，在本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费8200元，反诉受理费2125元，由张仲军承担2000元（已交付8200元）、齐娟承担8325元（已交付2125元）。
宣判后，张仲军不服原审判决，上诉至本院。其上诉请求：撤销抚顺市新抚区人民法院（2014）新抚民一初字第001056号民事判决，予以改判或发回重审。主要理由为：1、张仲军与齐娟签订房屋租赁合同至本案发生之日已经近九年，期间双方并未发生任何纠纷。2013年12月份，张仲军即将缴纳下一年房租时，接到相关部门的通知所租赁房屋因属于涉案财产即将进入拍卖程序。张仲军与齐娟积极协商下一年租金付款方式，而齐娟在双方未达成一致意见的情况下便以我方拒绝支付租金为由，强行将房屋上锁，致使我方无法正常经营。因此造成的经济损失，包括当天营业损失8000元，装修损失396666元，桌椅板凳损失10万元，已经购进的食材损失15万元，服务人员无法回饭店宿舍发生的费用1500元，员工的工资补偿81995元，酒店当月已经支付的税金14580元。2、一审法院未按照张仲军的要求调查收集证据、未组织双方对装修合同进行鉴定，属于程序违法。
被上诉人齐娟答辩称：请求二审法院维持一审判决。理由：1、解除合同的原因不是我违约造成的，司法部门的查封只是活封，不影响租赁合同的效力，是张仲军不履行协议违约在先。我的房屋至今仍然出租他人，而望花法院的相关人员没有人代表法院出证证明告诉张仲军停止租赁合同，更没有任何书面决定。2、一审法院没有判决我赔偿张仲军装修损失是正确的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条有规定。张仲军没有证据证明其装修损失。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
另查明，2014年1月6日齐娟为索要租金派人将张仲军酒店工作人员驱赶锁门后，酒店工作人员从安全出口回到酒店，后又被驱赶，三天后工作人员带个人物品离开。
本院确认的上述事实有双方的庭审笔录为凭。
本院认为：本案的焦点有三个，张仲军未按期交纳租金的行为是否构成违约，齐娟行为的法律后果，张仲军的损失应否得到支持。
关于本案的争议焦点之一，《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，下列房屋不得出租：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。从上述规定来看，不得出租的房屋不包括已经冻结的房屋。对于查封前已经出租的房屋，承租人的租赁权不受影响，有权继续使用，因为根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据“买卖不破租赁”的原则，即使被查封的房屋被拍卖，仍不影响承租人的承租权。张仲军与齐娟的租赁合同约定付租方式为先期付款，每年12月31日前将下一年度租金交给齐娟。张仲军未在2013年12月31日前交付2014年度的租金，属于违约行为，其提出望花法院通知拍卖该房屋的事实不足以支持其主张，承租人仍然应履行给付租金的义务。在齐娟锁上酒店门之后，张仲军仍未按约定交纳租金从而取得租赁房屋在下一年度的使用权，其违约行为仍继续存在。
关于本案的争议焦点之二，在张仲军逾期未缴纳下一年度租金的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项关于在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务对方当事人可以解除合同的规定，在张仲军不交纳下一年度租金的情况下，齐娟享有合同解除权，但齐娟未直接通知对方解除合同，而是采取将酒店的门上锁的方式督促张仲军交纳下一年度租金，这种方式虽有自力救济的性质，但仍有不妥之处。张仲军在庭审中承认酒店有安全出口，酒店工作人员曾进出取东西。在齐娟将酒店的门上锁之后，张仲军也有条件交纳下一年度租金取得酒店经营权，从而避免损失的发生，但其并未履行交纳租金的义务，从该情节看出，张仲军对自身损失的发生负有责任。对于锁门的行为一审认定齐娟存在一定的过错并无不当。齐娟的行为妨害了张仲军对租赁房屋在已交纳租金合理期间（2014年1月6日至2014年2月28日）的正常经营，一审法院判决齐娟返还张仲军已经交纳的租金72602.74元并无不当。
关于本案的争议焦点之三，张仲军在二审庭审中主张其损失有：当天营业损失8000元，装修损失396666元，桌椅板凳损失10万元，已经购进的食材损失15万元，服务人员无法回饭店宿舍发生的费用1500元，员工的工资补偿81995元，酒店当月已经支付的税金14580元。关于当月税金损失14580元的诉讼请求，由于双方在合同中明确约定，在经营中发生的一切费用由张仲军自行承担（如工商税务等），该损失一审法院不支持是正确的。关于服务人员无法回饭店宿舍发生的费用1500元，员工的工资补偿81995元的诉讼请求，由于张仲军提供的员工十一月份工资的证据不足以证明其请求，而且该损失也不是本案合同纠纷的合理损失，本院不予支持。关于当天营业损失8000元的诉讼请求，该损失是张仲军主张的当天营业收入，无证据证明是可得利益损失，系张仲军自行计算，并非确定的损失，本院不予支持。关于装修损失396666元的诉讼请求，对于张仲军已经交纳租金剩余期限（2014年1月6日至2014年2月28日）的装修损失应予赔偿，但张仲军提供的证据不足以证明其损失情况，本院不予支持。关于桌椅板凳损失10万元的诉讼请求，由于张仲军在接收租赁物时该租赁物就具备酒店经营条件，本人主张增添桌椅的事实证据不足，本院不予支持；对已经购进的食材损失15万元，现有证据也不足以证明锁门的当时酒店内部食材的具体价值，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张仲军对自身的损失没有充分的证据予以证明，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人利益的除外。齐娟没有对一审判决提出上诉，视为对一审判决的认可。张仲军也认可一审判决的第一项、第二项、第三项、第五项，即解除双方的房屋租赁合同、齐娟给付张仲军租金损失72602.74元、张仲军给付齐娟电费14457.14元。这几项双方也没有争议，本院二审不予审查。从本案的审理程序来看，一审法院并无违法之处，对张仲军该上诉主张本院不予支持。
综上，张仲军的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8417元由张仲军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙树魁
审 判 员 刘 岩
代理审判员 郭 爽
二〇一五年五月十三日
书 记 员 杨茜怡