新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院民事判决书（2018）兵0601民初294号原告：岳如风，男，2006年7月11日出生，住乌鲁木齐市米东区。法定代理人：蔡学玲（系原告岳如风母亲），女，1978年8月27日出生，住乌鲁木齐市米东区。法定代理人：岳东红（系原告岳如风父亲），男，1973年10月29日出生，住乌鲁木齐市米东区。原告：新疆君豪置业房地产有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路1659号君豪御园006室，统一社会信用代码：9165900456887638XR。法定代表人：石金禹，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛红丽，该公司员工。原告岳如风与被告新疆君豪置业房地产有限公司（以下简称君豪公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年2月12日受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳如风的法定代理人蔡学玲、岳东红、被告君豪公司的委托诉讼代理人葛红丽到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告岳如风向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《义乌小商品城认购协议》；2、判令被告退还原告定金20000元，违约金20000元，合计40000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月16日，原告岳如风认购被告君豪公司开发的位于五家渠市君豪义乌中国小商品城商铺一套，并于当日向被告君豪公司缴纳定金20000元。合同约定于2018年10月31日交付房屋。另约定，被告应在交付定金20000元后七日内与原告签订正式的商品房买卖合同。因原告按期交纳定金后，被告未按认购协议与原告签订正式的商品房买卖合同，原告认为被告未按认购协议签订商品房买卖合同，构成根本违约，为此，原告诉至法院。被告君豪公司辩称，原、被告之间签订的认购协议是双方真实意思表示。但由于原告资金原因未按协议约定时间交纳首付款，经被告多次催缴，原告未予缴纳，原告的行为构成根本违约，故其认购的房源，被告不再保留，定金不予退还。请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：原告岳如风系未成年人。2017年5月16日，原告岳如风的母亲蔡学玲代理原告岳如风与被告君豪公司签订《义乌小商品城认购协议》一份，约定原告购买被告君豪公司开发的位于五家渠市君豪义乌中国小商品城商铺一套，面积为33.33平方米，总价款为173316元。认购方应交付定金20000元。合同第二条约定，认购方签订本认购书并按规定交足定金后，出售方有义务为认购方保留房屋。认购方于2017年5月16日支付出售方定金20000元。第三条约定，认购方应在签署本协议后七日内与出售方签订正式的商品房买卖合同，认购方缴纳的定金全数转化为购房款。经出售方催告后7日内仍未与出售方签订正式的商品房买卖合同的，视为认购方放弃认购，房源不予保留，其已付定金及放款出售方不予退还。第四条约定，买受人应于2017年10月30日补足剩余购房款153316元，逾期缴纳首付款的，每逾期一日每平米上涨20元，于2017年11月2日签订商品房买卖合同，同时缴纳契税维修基金等相关费用，超过3日，房源另售、定金、购房房款不退……，第五条约定，认购方认购的商铺，出售方将三年的使用费（或租金）一次性从总房款中扣减，认购方同意将认购商铺交给出售方或出售方委托的第三方运营使用三年，自交房之日起计算。2017年5月16日，原告向被告君豪公司交纳定金20000元。认购协议签订后，原告岳如风的母亲到被告君豪公司处要求其按认购协议约定，在七日内签订商品房买卖合同，被告君豪公司告知其应缴纳剩余房款后，双方方可签订正式的商品房合同，为此，双方发生分歧。2017年11月3日至2017年12月11日期间，被告君豪公司的销售人员通过微信多次询问原告回款情况，原告回复认为双方未签订商品房买卖合同，构成根本违约，商品房买卖合同关系不成立，其不应交纳房款。后原告未回款。2018年1月8日，被告君豪公司通过发送短信的形式告知原告，如于2018年1月9日下午17时00分未回房款，被告君豪公司将按照《认购协议》的约定，清理房源另售，定金不予退还。2017年11月13日，被告君豪公司向原告送达《催告函》一份，告知原告在收到催告函后五日内到被告公司缴纳剩余购房款，并签订商品房买卖合同并办理购房手续，否则将按照《认购协议》的约定清理房源另售，定金及购房款等不予退还。原告接到催告函后，未按约定缴纳剩余房款。该商铺已由被告君豪公司出售他人。因原告认为双方未成立正式的商品房买卖合同关系，被告未按约定签订商品房买卖合同构成违约，引发争讼。上述事实，有原告提交的《义乌小商品城认购协议》、发票、微信记录打印单；被告提交的认购登记卡、催告函及原、被告的陈述为证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。因本案中原告认购的商铺已出售他人，双方继续履行该认购协议不能实现该合同目的，故对原告主张解除与被告签订的《义乌小商品城认购协议》，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，双方签订的《义乌小商品城认购协议》系当事人双方真实意思表示，对双方具有约束力。该协议约定，原告在签署认购书之日或之前交付的定金20000元在签署《商品房买卖合同》后，已付定金即作为房款的一部分。故原告给付的定金20000元属于立约定金，系为保障双方签订正式商品房买卖合同而交付的定金。适用定金规则。本案中，原告岳如风与被告君豪公司之间之所以不能签订《商品房买卖合同》主要是由于交纳商铺首付款及签订《商品房买卖合同》的先后顺序上产生分歧所致。《义乌小商品城认购协议》第三条约定，于认购协议签订后七日内签订正式的商品房买卖合同。第四条约定于2017年10月30日补足剩余房款153316元，于2017年11月2日签订商品房买卖合同。本案中，被告君豪公司作为格式条款提供方，在双方对格式条款有两种解释的，应当作出不利于格式条款提供一方解释。原告作为购买者，认为应当于七日内签订商品房买卖合同，被告君豪公司作为出售方未提交证据证实其在认购协议签订后七日内向原告履行签订商品房买卖合同的义务，被告君豪公司构成违约，应承担相应法律责任；原告在双方未签订商品房买卖合同亦未向被告君豪公司书面提出解除该认购协议，应认为该认购协议对原告仍具备约束力，原告未于2017年10月30日前向被告君豪公司履行缴纳剩余房款的义务，构成违约，应当承担相应法律责任。本案双方当事人基于各自利益考虑，未达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，此种情形下，已付定金20000元应于返还。故对原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，本院予支持。对其主张的违约金20000元，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十四条；《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第九十四条；《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条；依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告岳如风与被告新疆君豪置业房地产有限公司签订的《义乌小商品城认购协议》；二、被告新疆君豪置业房地产有限公司于本判决书生效之日起五日内退还原告岳如风定金20000元；三、驳回原告岳如风的其他诉讼请求。本案案件受理费400元（已减半收取，原告已预交），由原告岳如风负担200元，被告新疆君豪置业房地产有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。审判员张冉二○一八年五月三日书记员钱瑞1