中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）最高法执监105号
申诉人（财产保全被申请人）：江门市泰力房地产开发有限公司。住所地：广东省江门市江海区文昌沙**号。
法定代表人：孔繁权，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张朝晖，广东德法理律师事务所律师。
财产保全申请人：鹤山市源和房地产开发有限公司。住所地：广东省鹤山市沙坪镇新鹤路***号*楼。
法定代表人：杨银欢，该公司董事长。
江门市泰力房地产开发有限公司（以下简称泰力公司）因不服广东省高级人民法院（以下简称广东高院）（2017）粤执复343号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
广东省江门市中级人民法院（以下简称江门中院）在审理鹤山市源和房地产开发有限公司（以下简称源和公司）与泰力公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，财产保全申请人源和公司于2017年5月26日以阳光财产保险股份有限公司江门中心支公司出具的编号为1085519192017000012《保单保函》为担保向江门中院申请财产保全，请求查封、冻结被申请人银行账户资金214470426.30元，若账户资金不足，则查封、冻结、扣押被申请人名下与差额等值的其他财产。江门中院于2017年5月31日作出（2017）粤07民初21号民事裁定，准许源和公司提出的财产保全申请。2017年6月2日，江门中院作出（2017）粤07执保22号执行裁定，裁定在人民币214470426.30元范围内查封、扣押、冻结被申请人泰力公司名下的动产、不动产、银行存款、股票及其他财产权益。2017年6月2日，江门中院作出（2017）粤07执保22号协助冻结存款通知书，要求中国建设银行股份有限公司江门市分行协助冻结泰力公司在该行44×××48账户和44×××17账户的存款共计人民币214470426.30元。2017年6月5日，中国建设银行股份有限公司江门市分行出具冻结存款回执，已冻结152789747.93元，未冻结61680678.37元，原因是余额不足。2017年6月2日，江门中院121室。2017年6月6日，江门市不动产登记中心出具查封回执，查封了上述148套房产，查封期限为三年。截至2017年7月29日系统结账时间，江门中院实际冻结泰力公司在中国建设银行股份有限公司账号为44×××48的账户款项有179196573.17元。
泰力公司认为江门中院在财产保全中存在超标的额查封情形，提出执行异议：2017年6月5日，法院向建设银行江门分行发出（2017）粤07执保22号《协助冻结存款通知书》，要求冻结泰力公司在该行的存款214470426元，截至2017年7月17日，已冻结存款为177924449.17元；同日，法院向江门市不动产登记中心发出（2017）粤07执保22号《协助执行通知书》，查封泰力公司“朗晴新天地园”房产共148套（备案金额为348532619元）。银行存款加上房产价款共526457068.17元。而财产保全申请人源和公司变更反诉请求后的诉讼标的仅为205321710.21元，法院查封的财产严重超额。超额保全的行为直接影响到泰力公司的正常开发建设，导致无法支付施工单位的工程款及建设政府“三二一”工程的朗晴小学；且在被查封的商品房中，有41套房产已收取买家部分款项，因被查封而无法签订买卖合同，导致买家到处投诉，对社会、对泰力公司的信誉造成极坏影响。泰力公司对江门市中坤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称中坤公司）的评估结果没有意见，虽然该评估价格低于市场的销售价，但相对客观公正，泰力公司予以确认。本案已经超标的保全，法院应采取影响企业经营相对较小的保全措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价款足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的查封、扣押、冻结。发现超标的查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结”的规定，泰力公司于2017年10月17日明确异议请求为：1.请求对被查封财产进行审核是否超标，并主持确定第三方评估机构对被查封财产进行评估；2.被查封财产如有超标，对超标部分进行解封。（具体要求为：继续查封107套商铺，不足214470426元的部分在被冻结的账户里补足，其余被冻结的银行存款、41套住宅予以解封）。
泰力公司为证明其主张，提供了下列证据材料（均为复印件，江门中院已核对原件）：1.江门市江海区人民政府的江海府函[2017]10号《关于朗晴小学一期工程建设和移交有关事项的复函》；2.江门高新技术产业开发区发展改革和统计局的备案项目编号：2017
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801550《广东省企业投资项目备案证》。泰力公司提交上述证据材料是为了证明朗晴小学一期工程建设需要在被冻结的监管账户上拨出资金予以建设，由于账户被冻结导致缺乏资金进行建设。
源和公司答辩称：一、中坤公司《房地产估价报告》对本案148套房产的评估价值畸高，明显脱离市场价值。该估价报告未考虑本案房产的实际因素，本案房产仍处于在建状态，其价值不能与已建成并通过验收或形成完整小区配套的房屋相提并论。评估结论应以客观价值为导向，而该评估价值显然脱离了实际情况。对比现有资料及周边在售新盘，评估价格明显过高。评估公司没有就其采取的市场评估法所参照的现实交易个案予以证明其评估结论的客观性。源和公司不认可该评估报告。该评估报告对41套住宅价格的评估甚至高出了泰力公司在网上做广告的价格，甚至高出出售给认购人的价格和周边楼盘的市场价。二、本案财产保全符合法律规定，被保全的预售监管账户存款余额以及148套房屋的整体价值之和并没有明显超过保全裁定所载明的保全金额。（一）148套房屋的备案价格不能客观反映房产的真实财产价值，泰力公司以148套预售房屋的备案金额来确定保全金额没有事实和法律依据。首先，备案价格只是因房屋销售管理的需要而由开发商自行填报的价格，本身不具备客观性。其次，备案价格是在假设房屋全部建成并通过综合验收合格可达到交楼标准及可办理不动产权证的情形下所预测的房屋销售价格。但上述被保全房屋为在建工程，无论从小区规划配套或者是被保全的房屋本身，均处于待建状态，尚无通过竣工验收或综合验收，其价值无法与已建成并通过综合验收的房屋相提并论，存在巨大的不确定性。并且，房屋的最终销售价格还受市场环境和国家政策的重大影响。（二）法院查封或冻结泰力公司预售监管账户存款余额以及148套房屋并没有明显超过保全裁定所载明的保全金额。首先，财产诉讼保全的最根本目的，就是为了保障将来胜诉判决的执行，被保全财产在执行程序中的变现存在一定的不确定性。随着房地产市场泡沫的加大及国家政策的变化，房地产市场存在的风险无疑是巨大的。本案被保全的148套房屋全部是期房，将来能否变现及市场价值均存在很大的不确定性。因此，即使对该148套房屋按现值进行评估，也应在评估价值远高于保全金额的基础上确定所保全房屋的数量和面积。其次，只要查封的被保全物的价值不明显超过诉讼请求标的额，就不存在超标的额查封情形，这主要也是考虑将来胜诉判决的可执行性，因被查封物的价值存在不确定性，且在强制执行过程中，还会发生诸多费用如评估费、拍卖费、执行费等。三、源和公司坚决不同意对泰力公司预售监管账户上的存款余额进行解冻。现金为王，银行存款或是现金是最好的被保全物，将来最容易得到执行。泰力公司在与源和公司的合作建房纠纷中，正是由于泰力公司的资金不足及背信弃义才导致项目烂尾，如果将已冻结的资金解冻，必然会存在泰力公司转移资产、逃废债务的风险，这与源和公司申请诉讼保全的根本目的及法院采取保全措施的立法目的相违背。泰力公司提出为建学校需要解封存款的理由并非法定理由，其主张没有法律依据。另外泰力公司开发的房地产项目仍在销售中，其在江门地区亦另有其他房地产项目如“岭南印象”处于开发并销售之中，其完全有能力解决学校建设的资金问题，其建学校资金紧缺的案外理由不能成为其要求解冻银行存款的依据。泰力公司在2013年、2015年亦曾以支付工程款、工人工资等理由，要求源和公司配合其解封合作项目的监管账户资金，实际只是其停工前掠夺监管账户资金的借口。如今泰力公司故技重施，编织同样理由要求解封其资金，妄图“技巧性”地再次将源和公司置于不利之境，源和公司完全不能接受其有违诚信的说辞和行为。四、如果泰力公司不能另行提供充分有效的担保，源和公司坚决不同意对41套商品房进行解封。已查封的41套商品房系泰力公司名下房产，尚未办理预售合同鉴证或网签或预登记等措施，法院有权实施查封措施。至于该等房屋若真的如泰力公司所言己被他人认购，这也只会导致泰力公司可能违约的结果，但丝毫不影响法院对该等房屋的保全查封行为。本案中，如果泰力公司认为被查封的房屋存在价值很高或已被他人认购等情形，则其完全可通过提供
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定金额的现金进行担保而对该部分查封财产进行保全置换的方式来解决，而无需提出本次执行异议。五、即使真有明显超标的额查封，也不能对41套商品房进行解封，充其量也只能对部分商铺进行解封。据了解，被保全的房屋所属小区，住宅的销售情况较商铺更好，住宅更容易变现，更利于强制执行。而泰力公司另被查封的商铺尚属在建工程，其价值在项目建成才能最终体现，若该项目开发滞后，或出现烂尾情形，其商铺即使已建成将来亦无法销售变现，从有利于执行角度考量，商铺的执行价值相对劣后。若仅保留商铺的查封，源和公司将来能否实现权利还要看泰力公司的“脸色”，源和公司因申请财产保全获得的“保障”将形同虚设。因此，应以泰力公司的现金存款和住宅作为本次财产保全的优先对象。综上，泰力公司以本次财产保全明显超出诉讼标的，要求解封、解冻已保全财产的主张没有事实和法律依据，源和公司坚决不同意解封或解冻已被法院依法保全的财产，请法院依法驳回泰力公司的异议申请。
在异议审查期间，根据泰力公司的评估申请，江门中院依法摇珠选定中坤公司对已查封的上述148套房产进行价值评估。根据中坤公司于2017年9月4日作出的江中坤房评报字【2017】第B53号《房地产估价报告》和于2017年9月29日作出的《关于江门市江海区朗晴新天地园共148套房地产门牌名称更改说明的补充函》，江门中院查封的148套房产在价值时点（2017年8月16日）的市场价值合计为人民币233937204元。其中，位于江海区朗晴新天地园1幢502、503室；2幢302、601、1701、2201室；3幢1704室；4幢404、504、701、702、703、704、801、802、803、804、901、902、903、904、1001、1002、1003、1004、1101、1102、1103、1104、1201、1202、1203、1204、1303、1503、1903、2102、2702、2904、3001、3103室等41套住宅的市场价值合共35835728元；位于江海区朗晴新天地园35号201、203、205、206、207、209、211、101、102、103、104、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119室；江海区朗晴新天地园36号101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、201、203、205、206、207、209、210、211、212室；礼乐一路5号101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、201、202、203、205、206、208、209室；礼乐一路7号201、203、204、205、207、208、209、211、101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、115、116、117、118、120、121室等107套商铺的市场价值合共198101476元。其中，泰力公司位于江海区礼乐一路5号104、105、106、107、108、109、110、111、112、114共10套商铺的市场价值合共17844900元。
源和公司对中坤公司上述房地产估价报告提出书面意见，江门中院于2017年9月12日作出（2017）粤07执异16号之一通知书，将该意见转交中坤公司进行复核。中坤公司于2017年9月19日作出《关于源和公司对估价报告异议意见的答复函》认为，估价对象已办理《广东省江门市商品房预售许可证》，该楼盘部分房产已经预售，估价对象于价值时点时可在市场上公开交易，其公司针对本项目进行了市场调查和分析，遵照《房地产估价规范》等规定，实施了相应估价程序，选取恰当的估价方法进行估价，估价结果客观合理。
在异议审理中，江门中院另查明，泰力公司位于江海区朗晴新天地园1--
3幢、35号、礼乐一路5、7号和江海区朗晴新天地园4幢、36号项目已获得江门市商品房预售许可证，编号分别为：江预许字第2017031、江预许字第2017055。
截至2017年9月28日，除位于江海区朗晴新天地园4幢504、2702房处于网签中状态外，江门中院查封的其他涉案房产均未办理网签。泰力公司表示其公司已收取41套住宅的部分款项，因被查封而无法与买家签订买卖合同，不能办理网签，导致买家到处投诉。
根据江门市住房和城乡建设局、中国建设银行股份有限公司江门市分行、泰力公司于2017年3月20日签订的《江门市商品房预售款专用账户监管协议书》，泰力公司在中国建设银行股份有限公司账号为44×××48的账户是位于江门市江海区朗晴新天地楼盘第一期（公安门牌地址：江海区朗晴新天地园1幢、2幢、礼乐一路7号、朗晴新天地园35号、朗晴新天地园3幢、礼乐一路5号）的商品房预售款监管账户，该预售款收存和使用要按《江门市商品房预售款专用账户监管协议书》执行，其中约定：1.泰力公司需要使用该项目商品房预售款时，必须向江门市住房和城乡建设局提出申请（即填报《商品房预售款使用申请表》），江门市住房和城乡建设局应在收到泰力公司使用预售房款申请之日起五个工作日内作出答复。2.泰力公司使用预售房款，只能购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。截至2017年10月17日10时58分止，江门中院实际冻结泰力公司在中国建设银行股份有限公司账号为44×××48的账户款项有196649382.68元。
根据江门市江海区人民政府的江海府函[2017]10号《关于朗晴小学一期工程建设和移交有关事项的复函》，江门市江海区人民政府同意由泰力公司按照规划条件，以“交钥匙”工程模式，实施朗晴小学一期工程。根据江门高新技术产业开发区发展改革和统计局的备案项目编号：2017
--440704--70--03--801550《广东省企业投资项目备案证》，朗晴小学一期建设项目的总投资为3968.48万元，项目资本金2500万元。
截至2017年10月17日10时58分止，江门中院实际冻结泰力公司在中国建设银行股份有限公司账号为44×××17的账户款项为0元。2017年10月17日，源和公司同意解除对泰力公司在中国建设银行股份有限公司账号为44×××17的账户的冻结。
江门中院于2017年10月18日作出（2017）粤07执异16号执行裁定。裁定认为，本案的争议焦点是江门中院财产保全中是否存在明显超标的额保全的情形；如存在超标的额保全的情形，应予解封的超标的额部分财产如何确定。
关于是否明显超标的额保全的问题。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定，可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十二条规定，财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。根据上述规定，人民法院财产保全中，所查封、扣押、冻结的财产应与申请保全的财产价值相当，不得明显超标的额保全。本案中，源和公司并未向江门中院申请变更财产保全标的额，该院也未作出相应裁定变更本案财产保全数额，且本案属于诉讼案件中的财产保全纠纷，案件双方当事人的实体权利义务尚处于法定程序的审查当中，故本案财产保全金额仍应根据江门中院（2017）粤07民初21号民事裁定、（2017）粤07执保22号执行裁定来确定，应保全的财产金额为214470426.30元。而截至2017年10月17日10时58分止，江门中院实际冻结了泰力公司在中国建设银行股份有限公司账号为44×××48的账户存款196649382.68元，查封了其开发建设的位于江门市江海区朗晴新天地园共148套房产（其中包含41套住宅、107套商铺）。经泰力公司的评估申请，江门中院摇珠选定中坤公司对148套房产进行评估，148套房产的市场价值合计233937204元。因中坤公司具有不动产评估资质，在上述148套房产已取得商品房预售许可、可以对外销售的情况下，结合当前江门市房地产市场的现状，中坤公司作出的评估结论是客观、合理的，可以作为认定148套房产市场价值的主要依据。源和公司认为上述评估结论不应予以采纳，但没有证据证明中坤公司的评估程序严重违法，故对其关于评估结论不应确认的主张，江门中院不予采纳。因上述冻结的银行存款、查封的房产价值合计达430586586.68元，已超过本案214470426.30元的财产保全金额，故应认定本案存在明显超标的额查封的情形，江门中院依法应解除对超标的部分财产的保全措施。泰力公司认为本案存在超标的额保全的情形，江门中院予以确认。
关于应予解封的超标的额部分财产如何确定的问题。首先，本案保全财产同时有银行存款、房产，因诉讼中的财产保全目的在于保障将来生效裁判的执行，对两种财产并存的，应尽量优先采取方便执行的保全措施。相对房产而言，银行存款是方便执行的，更适宜优先作为财产保全标的，故江门中院现冻结的泰力公司在中国建设银行股份有限公司账号为44×××48的账户存款应继续保持冻结。此外，对于冻结的泰力公司在中国建设银行股份有限公司账号为44×××17的账户，因源和公司同意解除冻结，是其对诉讼权利的自由处分，可解除对该账户的冻结。其次，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条第一款规定，被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。泰力公司作为房地产开发企业，房产开发销售是其主要经营活动，在本案现已实际保全泰力公司196649382.68元存款的情况下，由于泰力公司反映其已收取41套住宅的部分购买款项而导致买家到处投诉，结合本案实际，可解除对其开发建设的41套住宅和超标的额查封部分商铺的保全措施，如此，泰力公司可以通过销售解封的41套住宅和部分商铺的方式回笼资金，保障其主要经营活动。对于继续保持查封的商铺部分，应对照江门中院保全裁定确定的保全金额214470426.30元与已实际冻结银行存款196649382.68元的差额即17821043.62元，按照查封价值相当的原则，以评估结果为基础，并考虑单个房产在使用上不可分需整体查封的因素以及本案房产评估价值的实际情况予以确定，具体可保持对10套商铺（评估价值合计17844900元，商铺具体位于江海区礼乐一路5号104、105、106、107、108、109、110、111、112、114室）的查封，解除对余下97套商铺的查封。此外，若以后江门中院实际冻结的泰力公司在中国建设银行股份有限公司账号为44×××48的账户存款不断增加或足额（即达到214470426.30元）后，江门中院执行实施部门可依职权或当事人的申请依法另行解除对部分或全部商铺的查封。第三，泰力公司至今未能提供充分证据证明其公司因江门中院财产保全已无法正常经营，所冻结的其公司在中国建设银行股份有限公司账号为44×××48的账户存款从实际冻结之日2017年6月5日至2017年10月17日已增加了43859634.75元，表明其正常房产销售仍在继续，且江门中院已确定解封的住宅商铺的价值已过亿元（按评估价值计算），泰力公司完全可对外销售或融资获取资金，足以保障其正常经营。至于泰力公司提出的朗晴小学一期建设项目所需资金问题，因工程建设通常并非一次性支付全部工程款，且同样可以通过销售解封的住宅商铺或融资等方式解决所需资金，故对泰力公司要求继续查封107套商铺，不足214470426元的部分在被冻结的账户里补足的请求，江门中院不予支持。
江门中院认为，泰力公司关于选定评估机构评估被查封财产、本案存在超标的额保全情形的主张成立，对41套住宅予以解封的请求予以支持，但对其继续查封107套商铺，不足214470426元的部分在被冻结的账户里补足的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项的规定，作出（2017）粤07执异16号裁定：一、解除江门中院121室等97套商铺的查封。二、变更江门中院（2017）粤07执保22号协助冻结存款通知书的协助执行主文内容为：冻结江门市泰力房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司账号为44×××48的账户存款人民币214470426.30元，冻结期限为一年。三、解除江门中院对江门市泰力房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司账号为44×××17的账户存款的冻结。
泰力公司不服江门中院上述异议裁定，向广东高院申请复议，请求对继续查封的标的物变更为：继续查封107套商铺，不足标的214470426元的部分在被冻结的账户里（账号为44×××48）补足，其余被冻结的银行存款、银行账户、41套住宅予以解冻、解封。主要理由称：一、江门中院在本案中超标的财产保全。二、江门中院冻结了申请人的全部银行存款，导致申请人无法支付施工单位的工程款，无法支付工人工资，无法缴纳税费，无资金建设政府“三二一”工程的朗晴小学。朗晴小学是江门市政府的重点民心工程，总投资达八千万元，计划2018年秋季招生。泰力公司负责全资建设。《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条规定“法院应选择对企业经营影响最小的财产进行诉讼保全”。江门中院查封的是申请人售楼款监管账户，监管账户里的资金是要经过房管局、开户银行、申请人三方同意才可以用于专款专用，根本不会被申请人挪作他用。另，复议申请人泰力公司向本院提交了《置换被保全物申请书》，内容为：“申请人与鹤山市源和房地产开发有限公司财产保全超标的查封纠结（应为纠纷）一案，案号（2017）粤07执异16号，申请人现提供广东粤科融资担保股份有限公司金额为1.3亿元的保函置换本案中我司的部分被保全物，即银行账户里被冻结的1.3亿元的存款。广东粤科融资担保股份有限公司根据其公司对风险的评判，本案中只提供1.3亿元的保函，故我司也仅申请置换被保全物中的1.3亿元银行存款。据我国《民事诉讼法》第104条的规定：财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全”。
广东高院对江门中院查明的事实予以确认，并且载明，本案审查过程中，泰力公司向江门中院提出源和公司变更了其诉讼请求，变更后的诉讼标的仅为205321710.21元。经核实，源和公司并未向江门中院申请变更财产保全标的额，江门中院也未作出相应裁定变更本案财产保全数额。
此外，广东高院听证查明，目前泰力公司被冻结的44×××48账户资金211,663,365.68元；44×××17账户资金29,808,402.71元。
广东高院认为，本案的争议焦点为：一是江门中院保全实施中是否明显超标的查封，二是江门中院异议裁定作出解除部分房产查封但未解除被保全人名下银行账户及存款冻结的处理是否适当。
关于是否超标的保全查封的问题。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第一款规定，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。本案中，财产保全申请人源和公司请求查封、冻结被申请人泰力公司名下银行账户资金214470426.30元，若账户资金不足，则查封、冻结、扣押被申请人名下与差额等值的其他财产。江门中院作出（2017）粤07民初21号民事裁定，准许源和公司提出的财产保全申请。该院在保全实施中，冻结了泰力公司名下的建设银行江门分行44×××48账户和44×××17账户，截至本院组织听证，被冻结的44×××48账户资金211,663,365.68元、44×××17账户资金29,808,402.71元，合计241,471,768.39元。另，该院查封了泰力公司名下148套房产，经江门中院委托有资质的评估公司评估，市场价值合计为人民币233937204元。因此，江门中院已明显超标的额保全查封。
关于应解封的具体标的物及数量的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十二条规定，财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。第二十一条第一款规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。第二款规定，发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案江门中院明显超标的额查封泰力公司的财产，依法应解除对超标的额部分财产的查封。
关于具体应解除哪些财产的查封措施的问题。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第一款规定，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。本案财产保全申请人源和公司请求查封、冻结被申请人银行账户资金214470426.30元，若账户资金不足，则查封、冻结、扣押被申请人名下与差额等值的其他财产。请求的内容有两项：一是财产保全的金额。请求查封、冻结被申请人银行账户资金214470426.30元。二是保全查封、冻结的顺序。第一顺序是冻结银行存款，第二顺序是查封房地产。江门中院作出（2017）粤07民初21号民事裁定书裁定准许上述财产保全申请，亦即既准许保全金额，也准许保全顺序。江门中院依据（2017）粤07民初21号民事裁定冻结被申请保全人泰力公司名下的银行账户资金、查封其名下住宅及商铺，保全措施符合上述司法解释的规定。
另外，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条第一款规定，被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。本案在执行听证的法庭调解中，泰力公司表示需要解冻1.7亿元资金用于偿还债权人的建设工程款及支付工人工资等。另表示，被查封的41套住宅已被本公司员工认购，且交了部分房款。愿意继续查封商铺以解冻部分资金来支付建筑承包商的到期工程款以及继续建设楼盘配套的学校。但源和公司表示，泰力公司的投资人新隆基公司资金雄厚，泰力公司开发楼盘没有向银行贷款，且有未被法院查封的169套住宅在售，不断有资金回笼，因此泰力公司不存在资金紧缺的情况。相反，源和公司也有大量到期建筑工程款债务及员工工资需要紧急支付，公司经营比较困难。江门市当地商铺很难销售出去、很难变现，有价无市，因此不同意泰力公司提出的以商铺担保以便解冻部分资金的建议，否则源和公司的债权实现很难得到保障。在保全财产置换的问题上，在公开听证中泰力公司承认广东粤科融资担保股份有限公司尚未出具担保书，如果法院同意解冻1.3亿元资金，该公司可以提供财产担保。但在法庭调解中源和公司不同意上述置换建议，也不同意解冻资金。
本案保全查封的财产既有泰力公司名下的银行存款（两个银行账户目前资金共241,471,768.39元），又有一批房产（包括41套住宅和107个商铺）。在具体应解除哪些财产查封措施方面，应结合案件实际情况，并应公平保护当事人双方合法权益。鉴于保全申请人源和公司在异议审查阶段已同意解除对泰力公司在建设银行44×××17账户（目前资金29,808,402.71元），江门中院（2017）粤07执异16号执行裁定第三项解除对该账户的冻结适当。这部分资金被解冻，可以缓解泰力公司生产经营中的困难。另外，泰力公司表示被查封的41套住宅已经被员工认购并缴交了部分房款，江门中院异议裁定对该41套住宅作出解封的处理，也属适当。对于江门中院（2017）粤07执异16号执行裁定第二项关于继续冻结泰力公司在中国建设银行股份有限公司账号为44×××48的账户的问题，为保障保全目的的实现，江门中院作出冻结该账户存款人民币214470426.30元、冻结期限为一年的处理也无不妥。
鉴于44×××48账户资金已达211,663,365.68元，比（2017）粤07民初21号民事裁定规定的214470426.30元保全限额少2807060.62元。因此，需继续冻结与上述价值相当的商铺。根据江门中院委托中坤公司作出的江中坤房评报字【2017】第B53号《房地产估价报告》，泰力公司位于江海区礼乐一路5号104、105两套商铺的市场价值共3708600元，继续查封该两套商铺即可，其余被查封的商铺可予解除查封。随着实际冻结的泰力公司在中国建设银行股份有限公司账号为44×××48的账户存款不断增加，足额（即达到214470426.30元）后，泰力公司可申请江门中院解除对该两套商铺的查封。
至于泰力公司向广东高院提交《置换被保全物申请书》请求置换已被冻结的1.3亿元存款的问题。由于广东粤科融资担保股份有限公司并未向广东高院提供等值担保财产，广东高院对此不予审查处理。
广东高院认为，江门中院作出的异议裁定认定事实清楚、法律适用正确，但案件事实有所变化，因此结果应予部分更正。广东高院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款的规定，作出（2017）粤执复343号执行裁定：一、维持江门市中级人民法院（2017）粤07执异16号执行裁定第二项、第三项内容。二、变更江门市中级人民法院（2017）粤07执异16号121室等105套商铺的查封。
申诉人泰力公司不服，申请本院监督，请求本院变更广东高院作出的（2017）粤执复343号执行裁定：继续查封107套商铺，不足标的214470426元的部分在被冻结的账户里（账号为：44×××48）补足，其余被冻结的银行存款、银行账户、41套住宅予以解冻、解封。主要理由:1.为法院冻结的申请人的大部分银行存款，导致申请人无法支付施工单位的工程款，无法支付工人工资，无法缴纳税费，无资金建设政府“三二一”工程的“朗晴小学”，严重影响了申请人的正常生产经营，现急需支付的资金高达数亿元，解封的存款只有2900万元，严重违反了《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第13条、《最高人民法院关于规范执行行为保护财产权益的通知》第三条等规定。2.江门中院查封的是申请人售楼款监管账户，监管账户里的资金是要经过房管局、开户银行、申请人三方同意才可以用于专款专用，根本不会被申请人挪用。3.可以提供第三方现金保函担保置换。
本院认为，本案的争议焦点在于法院应解封的具体标的物顺序问题，即应解冻商品房预售监管账户还是解封房产。
首先，从《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全”的规定分析，诉讼保全不同于执行程序，因当事人一方的行为或者其他原因，可能使判决不能执行或难以执行时，为了保证将来作出的判决得以执行，或为了避免财产遭受损失，对方当事人可以申请诉讼保全，其目的是保证将来作出的判决得以执行，或为了避免财产遭受损失。而执行程序是在当事人双方权利义务已为人民法院生效的法律文书所确认，应以便捷、高效的方式兑现生效法律文书确定的权利义务。二者在目的上有所不同。因此，在进行诉讼保全时，双方当事人权利义务尚处于待定状态，应尽量采取对当事人经营影响较小的方式。本案中，被保全人为房地产开发公司，其资金账户对其维持正常生产经营非常重要，一旦资金链断裂不仅将导致开发商无法经营，相关的小业主、材料商相关利益也会受到极大影响，因此，执行法院应非常谨慎地对现金账户采取保全措施。在房地产开发公司尚有房产可供保全，且提出可用保函来解冻一部分账户时，法院应予充分考虑，在能够实现保全目的的情况下，尽量采取对企业经营影响较小的方式。
其次，关于商品房预售款监管账户问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》也要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保资金用于建设项目的施工。商品房预售资金在形式上为开发商所有，但该资金在用途上受到严格的限制和监管。人民法院能否保全或执行开发商收取的商品房预售资金，目前并无明确的法律规定。实践中，各地做法也有不同。按照江门中院在异议裁定中查明的事实，江门市房地产开发企业的商品房预售款账户受到江门市住房和城乡建设局、中国建设银行股份有限公司江门市分行的双重监管，房地产开发公司需要使用该项目商品房预售款时，必须向江门市住房和城乡建设局提出申请，由住房和城乡建设局批准，并且使用预售房款，只能购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。因此，鉴于商品房预售款监管账户担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益的核心功能，人民法院对于该账户的保全、执行，相对于普通账户，应采取更为谨慎的态度。在保全阶段，保全人若申请提出保全被保全人的商品房预售款账户，人民法院应当对该在建工程施工情况、建筑材料购买情况、工人工资支付以及税费支付等情况作出严格审查，在保证建设工程施工正常进行的情况下，方可采取保全措施，且尽量不采取全部冻结账户资金的方式。即使是在执行阶段，也应在设立该账户的目的已经实现后，或账户资金满足项目建设所需资金之外的部分，可采取执行措施。本案中，异议法院只在事实审查部分提及了该账户，但两级法院并未对该账户所涉及在建工程的施工建设情况、工人工资的支付情况、税费的缴纳情况等事实作进一步查明，在随后的争议归纳和分析部分也未提及。广东高院认为江门中院依照保全裁定执行，而该保全裁定系依照当事人申请顺序作出，进而符合规定的说法也未充分考虑到商品房预售款监管账户的特殊性。
再次，关于本案的争议标的。按照《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条“财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意”的规定，当被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。只有在涉及本案争议标的的保全时，才须经申请保全人同意。本案属合资、合作开发房地产合同纠纷，诉讼标的直接影响保全查封标的物以及提供担保解除保全的条件，江门中院及广东高院执行裁定对此均未提及，需进一步进行查实。
综上所述，广东高院（2017）粤执复343号执行裁定、江门中院（2017）粤07执异16号执行裁定在本案的争议标的与保全标的的关系、商品房预售监管账户所涉及在建工程的施工建设情况、工人工资支付情况、税费缴纳情况等问题上均需要进一步核实查明，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》以及相关司法解释的规定，由执行法院重新审查处理。
参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：
一、撤销广东省高级人民法院（2017）粤执复343号执行裁定；
二、撤销广东省江门市中级人民法院（2017）粤07执异16号执行裁定；
三、本案由广东省江门市中级人民法院重新审查。
审 判 长 万会峰
审 判 员 刘少阳
审 判 员 张 元
二〇一八年三月二十九日
法官助理 邵夏虹
书 记 员 李伟凡