广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1162号
上诉人（原审原告）：曹静，住四川省青神县。
委托代理人：秦庭，住重庆市合川市。
委托代理人：秦大东，重庆华之岳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴联宰，住浙江省苍南县。
被上诉人（原审被告）：龚美园，住浙江省苍南县。
被上诉人（原审被告）：洪明英，住广东省潮安县。
原审第三人：广州市置家房地产代理有限公司，住所地增城市。
法定代表人：张锡荣。
上诉人曹静因与被上诉人吴联宰、龚美园、洪明英、原审第三人广州市置家房地产代理有限公司（以下简称置家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月28日，吴联宰、龚美园以及洪明英、毛美荷到广东省增城市公证处签捺了《委托书》一份，内容为“吴联宰、龚美园是夫妻。坐落在增城市新塘镇凤凰城凤妍苑3街9号1204房……虽以吴联宰的名义登记房地产权属人，但吴联宰没有与其妻子龚美园约定上述房产的归属，故上述房产依法应为吴联宰与龚美园的夫妻共有财产。现吴联宰、龚美园共同委托毛某、洪明英（其中任何一人均有权办理）为合法代理人，办理如下事项：……三、出售上述房产，到增城市国土房管部门办理上述房产的交易、过户手续……，签订（含网签）房地产买卖合同及相关文件。四、收取上述房产的买卖价款……受托人在办理上述事项过程中依法签署的一切有关文件，委托人均予以承认。委托期限至办妥上述事项时止。委托人无转委托权。”
2014年4月30日，洪明英以吴联宰、龚美园（卖方）的委托代理人的身份与曹静（买方）签订《房地产买卖合同》，约定“买卖双方就位于新塘镇凤凰城凤妍苑3街9号1204房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业面积为94.48平方米……二、买卖双方同意该物业总楼价人民币壹佰贰拾零万零仟零佰零元正……备选条款：1、买方知悉该物业产权人吴联宰，现产权人委托洪明英作为代理人代为出售该物业，签订本合同，卖方代理人保证与业主不存在该物业的房屋买卖关系。……买卖双方就楼价的支付方式及交易程序达成协议，签订本合同时，买方向卖方支付人民币伍万元正作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按下列第4种方式办理付款给卖方：……4、产权在抵押，买方按揭付款：（1）部分楼款（含定金）人民币伍拾零万零仟零佰零拾零元整。买方应在该物业抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内向卖方支付。卖方收款当天必须已在抵押银行办妥申请银行提前还款手续……备注：以上各项付款方式，凡若因金融政策性调整或不可抗力因素导致按揭抵押贷款申请未获得批准或贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方，买卖双方同意即可解除合同并各自返回楼款……”。同日，洪明英收取曹静支付的定金30000元。同年5月4日，洪明英收取曹静支付的定金20000元。同年7月1日，中国邮政储蓄银行股份有限公司增城市支行出具一份《关于撤销二手房客户曹静贷款审批的通知》，内容为“二手房贷客户曹静，……2014年5月18日向我行申请个人二手住房贷款。（该等贷款售房人为吴联宰，……抵押房产位于：增城市新塘镇凤凰城凤妍苑3街9号1204房）资料交齐后，贷款于2014年6月5日通过审批，我行2014年6月5日向借款人曹静出具了《中国邮政储蓄银行个人住房贷款审批通知书》。（审批金额为：70万元……）贷款审批通过后我行收到秦庭先生来电，自称是借款人曹静的先生，并提供结婚证（原件），证明与曹静是夫妻关系。经查实，借款人申请贷款时提供的是无婚姻记录证明（原件），证明是未婚……借款人存在提供虚假资料的嫌疑。鉴于以上情况，借款人婚姻状况不明确，我行认为此贷款存在较大的风险，现我行决定撤销此笔贷款，并通知买卖双方。请申请人曹静收到此通知后三个工作日内交回《中国邮政储蓄银行个人住房贷款审批通知书》”。
原审法院另查明，位于增城市新塘镇凤凰城凤妍苑3街9号1204房的权属人为吴联宰，中国工商银行股份有限公司广州天河支行系该房屋的抵押权人。
曹静以无法一次性补足余款70万致合同无法继续履行为由，于2014年7月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除曹静与吴联宰、龚美园以及置家公司签订的《房地产买卖合同》；2.吴联宰、龚美园、洪明英退还曹静购房定金5万元和利息（利息从2014年7月10日起至实际退还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.案件的诉讼费用由吴联宰、龚美园、洪明英承担。
吴联宰、龚美园、洪明英在原审诉讼中均未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见；
置家公司在原审诉讼中也未到庭，未提供书面陈述意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在原审审理过程中，一、曹静提出虽然合同中约定首期款项50万元是在涉案房屋抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内支付，但曹静与吴联宰、龚美园另行口头约定，首期款50万元在银行同意曹静的按揭贷款后再支付；二、曹静确认，在中国邮政储蓄银行不同意办理按揭贷款申请后，曹静因在涉案房屋之前已购买了两套房屋，故无法另行再办理银行按揭贷款手续。
原审法院认为：曹静与吴联宰、龚美园以及置家公司签订的《买卖合同》，是各方真实的意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同履行。涉案合同明确约定“以上各项付款方式，凡若因金融政策性调整或不可抗力因素导致按揭抵押贷款申请未获得批准或贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方，买卖双方同意即可解除合同并各自返回楼款”，现经查明的事实，曹静存在提供虚假资料的嫌疑而导致被银行撤销贷款，因而导致不能向吴联宰、龚美园支付除定金以外的首期款45万元，曹静的上述行为并不符合合同约定的解除合同的情形，因此曹静要求解除合同以及要求返还定金5万元及利息的主张无事实依据和法律依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款的规定，于2014年9月28日作出如下判决：驳回曹静的所有诉讼请求；一审案件受理费575元，由曹静负担。
判后，上诉人曹静不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定曹静存在提供虚假资料的嫌疑而导致被银行撤销贷款错误。真实情况是置家公司和广州市成泽房地产代理有限公司（以下简称成某公司）伪造曹静“无婚姻记录证明”，并以曹静的名义向银行申请个人二手住房贷款。曹静自始至终都没有向银行提供任何虚假资料，在此事件中曹静并无过错。（二）置家公司和成某公司故意隐瞒曹静已婚的事实并伪造曹静“无婚姻纪录证明”向银行骗取贷款的行为本身是违法犯罪行为，当曹静获悉后向银行如实陈述已婚事实，银行最终决定撤销贷款的行为是正确的，曹静对银行撤销贷款的行为并无过错。（三）依据《房地产买卖合同》附件中第4条的约定，曹静是以二手房按揭贷款的方式向吴联宰、龚美园、洪明英支付剩余70万元购房款。银行撤销贷款后，曹静无法再按照原合同约定的方式付款，也无法就购房款如何支付事宜与吴联宰、龚美园、洪明英达成一致意见，现曹静与吴联宰、龚美园、洪明英签订的《房地产买卖合同》确实无法继续履行。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”曹静与吴联宰、龚美园、洪明英签订的《房地产买卖合同》应当解除，且吴联宰、龚美园、洪明英应向曹静返还定金。（四）现有证据证明涉案房屋已由吴联宰、龚美园于2014年9月19日出售给案外人，故涉案合同无法实际履行，法院应当判决解除三方签订的协议。根据法律规定，合同解除后应恢复原状或返还，在涉案合同中，定金法则或定金不退还的条件是没有明确的，且本案中没有出现不退还定金的情形。为此上诉请求：撤销原审判决，改判支持曹静原审诉请请求。
被上诉人吴联宰、龚美园、洪明英均未到庭陈述意见。
原审第三人置家公司也未到庭陈述意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，曹静向本院提交增城市国土资源和房屋管理局在2015年5月13日出具的《广州市房地产产权情况表》一份，拟证明涉案房屋在2014年9月19日已由吴联宰、龚美园出售给案外人并完成了过户手续。同时，其还提交一份《调查收集证据申请书》，申请本院向中国邮政储蓄银行股份有限公司增城支行调查并核实以曹静名义于2014年5月18日递交的二手住房贷款申请资料是否由成某公司代办并提交。
本院认为：曹静上诉坚持主张解除与吴联宰、龚美园、置家公司签订的《房地产买卖合同》及要求吴联宰、龚美园、洪明英退还定金及利息。本院综合原审法院查明事实、二审曹静提供的证据和陈述的内容评析如下：
关于《房地产买卖合同》应否解除问题。涉案《房地产买卖合同》包含了两个法律关系。一是曹静与吴联宰、龚美园之间的房屋买卖合同关系，二是曹静、吴联宰、龚美园与置家公司之间的居间合同关系。根据曹静二审提交的增城市国土资源和房屋管理局出具的《广州市房地产产权情况表》显示，涉案房屋已于2014年9月19日由吴联宰、龚美园出售给案外人，并办理了过户登记手续。因此，曹静与吴联宰、龚美园之间的房屋买卖合同实际上已无法继续履行，鉴于本案二审新发生的事实，曹静主张解除双方之间的买卖合同关系应予以支持。由于本案案由是房屋买卖合同纠纷，故本院只审查买卖合同关系，至于曹静与置家公司之间的居间合同关系是否解除，本案不予调处。
关于应否返还定金及利息的问题。曹静提起本案诉讼以银行不同意其贷款申请，其不能一次性支付余款70万元为由，表示无法继续履行合同，但其不能获得银行按揭贷款并非合同约定的因金融政策性调整或不可抗力因素所致，并不符合合同约定可解除情形。在双方买卖合同关系未被依法解除或终止的情况下，曹静即以诉讼形式明确表明不履行合同义务，该行为发生在吴联宰、龚美园出售涉案房屋之前，曹静明示不再履行涉案合同约定的义务不具有正当理由，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一五条规定：“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”曹静主张吴联宰、龚美园返还其定金及利息的诉请缺乏法律依据，本院不予支持。另外，洪明英是吴联宰、龚美园的委托代理人，《房地产买卖合同》中对此已清楚载明，故曹静起诉主张洪明英退还定金及利息，缺乏法律依据，本院不予采信。
至于曹静申请本院向中国邮政储蓄银行股份有限公司增城支行调查并核实以曹静名义于2014年5月18日递交的二手住房贷款申请资料是否由成某公司代办并提交的问题，因该申请涉及的事实与本案处理并无直接关联，本院不予采纳。
综上所述，上诉人曹静上诉请求成立的部分，本院予以支持；审查原审认定事实基本清楚，但鉴于二审新发生的事实，原审判决应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第320号民事判决；
二、解除曹静与吴联宰、龚美园及广州市置家房地产代理有限公司于2014年4月30日签订的《房地产买卖合同》中有关曹静与吴联宰、龚美园之间的买卖合同关系；
三、驳回曹静的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费575元、二审案件受理费1150元均由上诉人曹静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年七月三日
书 记 员 肖和念
陆洁雯