浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）浙民一终字第281号
上诉人（原审被告）卢秋玲。
委托代理人陈颉。
被上诉人（原审原告）陈建飞。
被上诉人（原审原告）郑剑锋。
被上诉人（原审被告）浙江丽水便民药店连锁有限公司。
法定代表人王培衡。
委托代理人刘小乐。
上诉人卢秋玲与被上诉人陈建飞、郑剑锋、浙江丽水便民药店连锁有限公司（以下简称丽水便民药店）房屋租赁合同纠纷一案，丽水市中级人民法院于2008年9月1日作出（2008）丽中民一初字第6号民事判决，卢秋玲不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据当事人提出并经庭审质证的证据，认定以下事实：2007年10月18日，陈建飞、郑剑锋通过丽水市新世纪拍卖有限公司公开拍租，取得了卢秋玲所有的坐落在丽水市城东路116-3号商业用房和116号二楼营业用房的使用权，并当场签订成交确认书。同日，陈建飞、郑剑锋向丽水市新世纪拍卖有限公司交付三年租金共计150万元，并交纳了佣金4.5万元。2007年11月5日，陈建飞、郑剑锋与卢秋玲签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期为三年，即自2008年1月1日至2010年12月31日；年租金（不包括出租人出租房屋而产生的税费以及租赁期间的水、电、煤、物管等相关费用）为人民币伍拾万元，叁年一次性付清；承租人在租赁合同签订之日起5个工作日内向出租人一次性支付叁年全部租金150万元和履约保证金4万元；合同第八条约定出租人未按约向承租人交付租赁物的，应承担违约责任；承租人未经出租人同意提前终止合同，出租人不予退还已支付的租金和履约保证金。同年10月30日，卢秋玲与案外人陈颉（卢秋玲丈夫）向丽水市新世纪拍卖有限公司领取讼争租赁房屋租金150万元和履约保证金4万元。11月29日，陈建飞、郑剑锋与陈亚平签订《共同投资协议》，约定共同投资开发参茸保健品商店。12月11日，卢秋玲致函陈建飞、郑剑锋，告知由于丽水便民药店向莲都区人民法院起诉要求确认与其签订了两年租赁期合同有效等情况，其不能按合同约定时间将租赁房屋交付。2008年1月23日，陈建飞、郑剑锋向丽水仲裁委员会申请仲裁，要求解除与陈亚平的《共同投资协议》，并由陈亚平返还定金60万元。丽水仲裁委员会于同年1月30日作出（2008）丽仲案字第1号仲裁裁决，解除双方的《共同投资协议》，驳回返还定金60万元的仲裁申请。2008年2月3日，丽水便民药店将丽水市城东路116-3号商业用房和116号二楼营业用房的门钥匙交于卢秋玲。同日，卢秋玲委托季王平为代理人，要求将本案讼争出租房屋钥匙交于陈建飞、郑剑锋，陈建飞、郑剑锋以卢秋玲与丽水便民药店诉讼程序尚未终结，以及已于2008年1月31日向丽水市中级人民法院起诉卢秋玲违约交房一案，该院已受理为由，拒绝接收该钥匙。
陈建飞、郑剑锋以卢秋玲为被告提起诉讼，请求：1、解除双方2007年11月5日签订的房屋租赁合同；2、判令卢秋玲返还房屋租金和履约保证金154万元；3、判令卢秋玲赔偿经济损失80万元；4、由卢秋玲承担诉讼费。原审法院审理期间，卢秋玲申请追加丽水便民药店为被告，该院通知丽水便民药店参加本案诉讼。
原审法院认为，陈建飞、郑剑锋经公开拍租程序与卢秋玲签订的《房屋租赁合同》及《新世纪拍卖有限公司拍租成交确认书》，符合法律规定，属有效合同，双方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。但作为出租方的卢秋玲在合同约定期限内，未能交付租赁物，已构成违约，鉴于租赁物的交付约定应属租赁合同的基本条款和主要内容，卢秋玲的违约行为，已构成根本违约，承租方有权提出解除合同，故对陈建飞、郑剑锋要求与卢秋玲解除合同的诉请，予以支持。卢秋玲应返还已收取的租金和履约保证金，并赔偿陈建飞、郑剑锋相应的经济损失。陈建飞、郑剑锋要求卢秋玲对已收取的150万元租金和4万元履约保证金按月利率20‰计付缺乏依据，确定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。陈建飞、郑剑锋主张，由于拍租卢秋玲所有的房屋，致使其损失佣金4.5万元，并由于丽水仲裁委员会作出的（2008）丽仲字第1号仲裁裁决驳回了其要求陈亚平返还定金60万元的仲裁申请，造成定金60万元以及仲裁费和仲裁律师代理费等的损失，要求卢秋玲对该损失予以赔偿。原审法院认为，陈建飞、郑剑锋拍租卢秋玲所有的丽水市城东路116-3号商业用房和116号二楼营业用房支付了佣金4.5万元，该损失应由卢秋玲进行赔偿，但陈建飞、郑剑锋为实现与案外人《共同投资协议》而支付的款项，作为其与卢秋玲之间的《房屋租赁合同》的违约损失，已超过了合同法规定的“不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失”，故对该主张不予支持。丽水便民药店并非本案《房屋租赁合同》的相对方，其与卢秋玲之间的租赁行为系另一法律关系，应另行处理。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、陈建飞、郑剑锋与卢秋玲2007年11月5日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、卢秋玲于判决生效后十日内返还陈建飞、郑剑锋已支付的租金及履约保证金共计154万元，并赔偿该款的损失（损失自2007年10月30日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至该款付清日止）；卢秋玲于判决生效后十日内赔偿陈建飞、郑剑锋因拍租租赁房屋的佣金损失4.5万元；三、驳回陈建飞、郑剑锋的其他诉讼请求。案件受理费30460元，由陈建飞负担10000元，卢秋玲负担20460元。
宣判后，卢秋玲上诉称：一、本案原审应当中止审理。原审期间，上诉人与丽水便民药店房屋租赁合同纠纷案由原审法院二审，该案的审理结果将确定本案租赁房屋不能按时交付，是因为丽水便民药店采用伪造证据的非法手段，采取恶意诉讼，以达到非法占用房屋的目的所致。原审法院对上诉人提出的中止审理申请未予理会，作出对上诉人不利的判决，是错判的首要原因。二、原审判定解除双方租赁合同错误。（一）上诉人无过错，并已积极争取如期履约，实现合同目的。1、上诉人未能如期履行交房义务，是丽水便民药店非法占用房屋所致。2、上诉人与陈建飞、郑剑锋间的房屋租赁合同，是在丽水便民药店2007年11月1日撤诉之后签订的。3、上诉人为如期履行交房义务，在房屋受到丽水便民药店不法侵占的情况下，及时向公安机关报案，同时积极应诉，并采取停电的非常措施，以阻止侵权行为，争取早日交房。（二）陈建飞、郑剑锋对上诉人可能不能如期交房是明知的。1、2007年10月18日拍卖（租）会的当天，丽水便民药店通过会场散发《告知书》，干扰拍卖（租），陈建飞、郑剑锋在明知该情形下，仍然参拍并履行中标后的行为，说明其对签约后的可能不能按时接收承租房有充分的思想准备，明知有风险，仍然同意履行合同，并对合同目的实现充满信心。2、上诉人在得知丽水便民药店再次起诉之后，以口头和书面函件告知陈建飞、郑剑锋，有可能不能如期交房，以利于其妥善安排好生产经营。（三）原审忽视了解除合同前应当给予相对方合理期限这一法定程序，陈建飞、郑剑锋没有根据法律规定履行催告义务，直接起诉不符合法定程序。（四）本案合同目的完全能够实现，陈建飞、郑剑锋人为阻碍的责任不应由上诉人承担。本案起诉后的第3天（2月3日），丽水便民药店将腾空房屋交还，上诉人即于当天委托律师向陈建飞、郑剑锋交付，但其拒绝接收。表明上诉人已具备交付条件，及时履行交付义务，双方纠纷情形已不存在，是陈建飞、郑剑锋人为阻碍交付。（五）上诉人违约情节轻微，不构成根本性违约。自2008年1月1日至2月3日的延期交房时间仅为32天，为三年租赁期的2.96%，距起诉日仅为3天，原审认定上诉人属根本性违约，解除合同是错误的。三、上诉人未能如期交房是丽水便民药店非法占用房屋所致，而非上诉人的过错，因此原审追加丽水便民药店为本案被告是正确的，但认为其并非本案租赁合同的相对方，与上诉人之间的租赁行为系另一法律关系，应另行处理是错误的。请求二审法院撤销原判决第一、二项，并判定本案房屋租赁合同继续履行，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈建飞、郑剑锋、丽水便民药店在法定期间，均未提出答辩状。陈建飞、郑剑锋在二审中口头辩称，我们服从一审法院的判决，上诉人的上诉没有道理。丽水便民药店委托代理人在二审中口头辩称，本案与另案的审理结果没有关联，不应中止审理；本案存在“一房二租”现象，上诉人与陈建飞、郑剑锋间的租赁合同无效；原审认为丽水便民药店与卢秋玲之间是另一租赁关系正确，赞同上诉人提出的继续履行本案合同。
二审期间，上诉人卢秋玲提出以下证据材料：1-5.函、公安机关不予立案通知书和信访事项告知单、函及录音（光盘），拟证明上诉人就丽水便民药店的占用房屋问题，多次向该店发函及向当地公安机关报案，并曾由上诉人之兄与丽水便民药店交涉2007年年底交房的经过情况。丽水便民药店对此认为，上述并非二审新证据，且这些材料均在丽水便民药店与卢秋玲的房屋租赁合同纠纷案件中，即丽水市莲都区人民法院审理时提交过，与上诉人二审主张无关联性。
本院审查认为，前述证据材料显示的内容，与本案当事人争议的待证事实之间没有关联性，依法不作为本案证据采用，不再组织当事人进行庭审质证。
二审中，上诉人卢秋玲还以“出租房屋不能按时交付的责任在于丽水便民药店，卢秋玲与便民药店的房屋租赁合同纠纷案件尚在丽水市中级人民法院审理，须以该案的判决结果来认定本案的相关事实”为由，向本院提出中止本案审理的申请。本院经审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条关于民事诉讼中止的规定，因本案与前述案件之间并不具有关联，故而无须以该案的审理结果作为本案的依据，卢秋玲所提申请不符合上述法条规定的诉讼中止条件，依法不予准许。
本院审核当事人在一审程序中提出的书证，及其所作陈述的内容，二审所查明的事实与原判决相一致。
本院认为，出租人卢秋玲与承租人陈建飞、郑剑锋，经公开拍租程序签订本案房屋租赁合同，当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，原审认定合同有效正确，当事人的权利义务应从约定。因出租人不能按约向承租人交付租赁物，致使双方为之发生纠纷，针对卢秋玲提出的上诉理由，本院依照现行法律的规定，结合案件事实，分述如下：一、关于原审法院审判程序问题，即卢秋玲提出的本案诉讼是否应予中止问题。因卢秋玲与陈建飞、郑剑锋，以及卢秋玲与丽水便民药店之间，分别为当事人设立的两个不同的租赁合同民事法律关系，彼此之间互相独立，依照我国合同法设定的合同相对性原则，两合同当事人之间的权利义务不具有关联。因此，原审法院对本案继续审理，符合法律的规定，审判程序不存在违法之处。二、关于本案房屋租赁合同可否予以解除问题。经审查，当事人在合同中就合同的解除事宜未作约定的，应当适用我国合同法关于法定解除的规定予以判别。本案证据显示，案涉合同约定的出租人应当向承租人交付房屋之时，因其与该房屋的原承租人丽水便民药店纠纷成讼，致使不能交付，此事实当事人无争议。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人按约交付租赁物为其负有的合同主要义务，或称基本义务；承租人依合同占有租赁物而收益，系其所追求的合同目的。如前所述，因出租人卢秋玲不能按约定时间交房，致使承租人陈建飞、郑剑锋无法使用该房屋以获取收益，势必造成其不能实现合同目的。据此，原审法院对承租人陈建飞、郑剑锋依照合同法规定提出的解除合同请求，予以支持，于法有据。至于出租人卢秋玲迟延履行交房主要债务的时间因素，并不影响其违约责任的构成，亦不能成为其违约情节轻微的抗辩事由。此外，因卢秋玲与丽水便民药店间的纠纷成讼，案件尚在受诉人民法院进行审理，此时，本案承租人拒绝接收存有争议的租赁物，该行为应属合理，不能认为其恶意阻碍出租人履行交房义务。故而，原审法院判令本案当事人间的房屋租赁合同解除，具有事实与法律上的依据，并无不当。三、关于本案的实体处理问题。一审原告诉请解除其与被告卢秋玲间的合同，请求被告卢秋玲承担返还和赔偿责任，并未请求丽水便民药店承担本案责任。因而，受诉人民法院根据当事人的诉请作出裁判，符合民事诉讼法的规定。承前所述，原审法院依照合同相对性原则，认定卢秋玲与丽水便民药店间的房屋租赁属另一法律关系，相互间的纠纷事宜可另行处理，是妥当的。即便卢秋玲主张的因丽水便民药店过错而造成其不能按时交房的事实成立，并不因此影响其在本案中应承担的民事责任，亦不能成为其在本案中可以免责的法定事由。依据相关法律的规定，卢秋玲在承担本案的民事赔偿责任后，有权向过错方进行追索，另案寻求救济。
综上，卢秋玲提出的上诉主张，缺乏事实与法律上的依据，本院不予采纳。原判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30460元，由上诉人卢秋玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈其荣
代理审判员 周红敏
代理审判员 田建萍
二〇〇八年十二月二十四日
书 记 员 魏奇华