淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦商初字第00472号
原告中国农业银行股份有限公司淮安城南支行，住所地淮安市淮海南路146-1号。
负责人吴勇，该支行行长。
委托代理人刘泽忠，该支行风险与信贷管理部总经理。
委托代理人王彬，该支行客户部副总经理。
被告胡海琴，职业不详。
被告戈洁，职业不详。
原告中国农业银行股份有限公司淮安城南支行（以下简称农行淮安城南支行）与被告胡海琴、戈洁金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘泽忠到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行淮安城南支行诉称：2013年4月9日，被告胡海琴、戈洁因购买经济开发区淮海西路272-1号（新港小区）23幢406室房屋，向我行贷款18万元，贷款期限15年，由所购房屋作为抵押。但两被告于2015年1月9日开始逾期还款，截止2015年12月7日，共欠贷款本金163141.27元、利息2759.75元。故诉至法院，请求判决：1、被告胡海琴、戈洁立即偿还贷款本金163141.27元、利息2759.75元（截止2015年12月7日，之后利息按照借款合同约定执行利率上浮50%顺延计算至实际给付之日止）；2、对胡海琴、戈洁位于经济开发区淮海西路272-1号（新港小区）23幢406室房屋（他项权证号：淮房他证开字第D13022**号）折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3、两被告承担本案诉讼费用。
被告胡海琴、戈洁未答辩。
经审理查明：2012年12月17日，被告戈洁向被告胡海琴出具委托书，并在江苏省淮安市淮安公证处办理了公证手续。委托书中载明：“我，委托人戈洁现系单身。我和我的母亲胡海琴准备共同购买位于淮安市新港小区23号楼406室、建筑面积为66.98平方米的一套房屋。购买上述房屋尚需贷款。因我还在外地上学，不能亲自办理上述房屋的购买及贷款相关事宜，特委托胡海琴为我的代理人，以我的名义代为办理下列事宜：一、与卖家签订房屋买卖合同；……三、以上述房屋抵押向银行申请贷款，与银行签订贷款合同和抵押合同、借款借据、代办还款账户等全部手续（贷款银行、贷款数额、贷款年限均不限制，由胡海琴决定）……五、办理与购房及贷款相关的其他事宜。委托期限：两年，自本委托书出具之日起算。”
2013年3月25日，被告胡海琴（借款人、抵押人）、戈洁（抵押人）与原告农行淮安城南支行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：320201201300550044）1份，约定：借款金额为18万元，借款用途为购买房产，借款期限为180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自利率调整后的次年1月1日调整；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率�应上调；本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；抵押人以位于淮安市开发区淮海西路272-1号23幢406室房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：……借款人未按约定按期足额偿还借款。原、被告均在该合同中签名、盖章。
2013年4月3日，原告农行淮安城南支行（乙方）与被告胡海琴、戈洁（甲方）签订《房地产抵押合同》1份，约定：为确保债务人胡海琴于2013年3月25日起至2028年3月24日止，向乙方发生的债权额18万元的主合同的履行，甲方以经济开发区淮海西路272-1号23幢406室房屋设定抵押担保，担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用。当日，双方办理了房屋抵押登记，房屋他项权证号为淮房他证开字第D13022**号。
2013年4月9日，原告向被告胡海琴发放贷款，并签订《个人借款凭证》，载明：借款金额18万元，执行利率7.205%，逾期利率10.8075%，借款期限自2013年4月9日至2028年4月8日止，还款方式等额本息还款。被告胡海琴在借款人处签名确认。同日，胡海琴、戈洁向原告出具承诺书一份，载明：“本人购买座落于淮海西路272-1号23楼406室的房产因资金不足向贵行申请个人按揭贷款，现在此承诺：发生包括但不限于房屋不能按期取得、房屋产权证不能及时办理、房屋出现质量等情形之一，均依据个人购房担保借款合同（合同编号：320201201300550044）约定或相关补充约定，每月按时归还贷款本息或提前还清贷款本息及相关费用，不以与任何第三人之间的任何事由进行抗辩。”胡海琴、戈洁在承诺人（共同还款人）处签名确认。后两被告未按约履行还款义务，截至2015年12月7日，尚欠借款本金163141.27元、利息2759.75元。
上述事实，有当事人庭审陈述及原告举证的《公证书》1份、《个人购房担保借款合同》1份、《房地产抵押合同》1份、房屋他项权证1份、个人借款凭证1份、《承诺书》1份、系统查询欠款截屏1份在卷印证。因两被告未到庭，视为其放弃对证据的质证权利。经审查，原告举证具有真实性、合法性，能够证明原、被告之间的借款合同关系及抵押担保事实，与本�具有关联性，本院对其证据效力均予以采信。
本案在审理过程中，因两被告未到庭，致本院无法主持双方进行调解。
本院认为：一、关于原告农行淮安城南支行与被告胡海琴、戈洁签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》的合同效力问题。上述合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
二、关于原告要求两被告提前偿还贷款本金163141.27元、利息2759.75元（截止2015年12月7日，之后利息按照借款合同约定执行利率上浮50%顺延计算至实际给付之日止）是否应得到支持问题。原、被告在签订的《个人购房担保借款合同》中，对借款人即被告胡海琴未按约定按期足额偿还借款的，明确约定贷款人即原告有权提前收回借款，且约定逾期偿还借款应从逾期之日起在本合�约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。现被告未依约还款，原告依双方合同约定要求胡海琴提前偿还贷款本金163141.27元、利息2759.75元（截止2015年12月7日，之后利息按照借款合同约定执行利率上浮50%顺延计算至实际给付之日止），符合法律规定，本院依法予以支持。同时，被告戈洁向胡海琴出具了委托书，委托其办理房屋贷款及抵押手续，承诺书中两人共同签名承诺按合同约定偿还借款本息，现原告要求其与胡海琴承担共同还款责任，符合双方约定，本院依法予以支持。
三、关于原告农行淮安城南支行要求对被告胡海琴、戈洁位于淮安市经济开发区淮海西路272-1号23幢406室房屋（他项权证号：淮房他证开字第D13022**号）折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权是否应得到支持问题。本案中，原、被告在合同中约定被告胡海琴�戈洁以位于淮安市经济开发区淮海西路272-1号23幢406室房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押物登记（他项权证号：淮房他证开字第D13022**号），现两被告迟延履行还款义务，原告根据合同约定，有权对上述抵押物行使抵押权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。故对原告的该项诉讼请求本院亦依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决如下：
一、被告胡海琴、戈洁应于本判决发生法律效力之日起五日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司淮安城南支行借款本金163141.27元、利息2759.75元（该利息计算至2015年12月7日，之后利息按《个人购房担保借款合同》约定的借款执行利率上浮50%计算至实际给付之日止）
二、原告中国农业银行股份有限公司淮安城南支行有权对被告胡海琴、戈洁提供的抵押物即位于淮安市经济开发区淮海西路272-1号23幢406室房屋（他项权证号：淮房他证开字第D13022**号）行使抵押权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3778元，由两被告负担。
(上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院账户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，账号：80×××32)。
如不服本�决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 顾年华
代理审判员 薛爱丽
人民陪审员 纪 斌
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 庄 浥
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。