山东省枣庄市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市中民初字第1022号
原告于海洋，男，1983年10月28日出生，汉族，住枣庄市市中区。
原告于士良（系于海洋之父），男，1952年10月14日出生，汉族，住址同上。
委托代理人张捃焱，山东法扬律师事务所律师。
被告枣庄市市中区住宅建设开发公司。机构代码：16452046-7。
住所地：枣庄市市中区振兴路
法定代表人王绥金，总经理。
委托代理人任为先，山东明公律师事务所律师。
第三人枣庄伦达实业发展有限公司，机构代码：05092553-8。
住所地：枣庄市市中区西昌中路*号*层。
法定代表人吴良威，董事长。
委托代理人张洪文，男，1974年9月26日出生，汉族，该公司副总经理，住枣庄市市中区。
委托代理人雷冲冲，男，1983年9月3日出生，汉族，该公司物业部经理，住枣庄市市中区。
原告于海洋、于士良与被告枣庄市市中区住宅建设开发公司、第三人枣庄伦达实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于海洋及其委托代理人张捃焱、原告于士良的委托代理人张捃焱、被告枣庄伦达实业发展有限公司的委托代理人任为先、第三人枣庄伦达实业发展有限公司的委托代理人张洪文、雷冲冲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告于海洋、于士良诉称，2012年4月25日，经枣庄市市中区区委与市中区商务局审核同意“月印池”茶叶品牌入驻鲁南水城枣庄老街经营后，被告住建公司与原告签订《鲁南水城枣庄老街租赁合同》。合同第一条，被告住建公司同意将鲁南水城枣庄老街11号楼1F-12、1F-13、2F-8单元房屋出租给乙方作为商业使用，经营品牌为“月印池”。未经住建公司书面同意，原告不得擅自变更经营项目和经营品牌。第二条，租赁期限自2012年5月1日起，至2018年1月31日止等。原告按照合同约定于2012年5月15日向被告住建公司缴纳租金58605元，保证金58605元。租赁合同签订后，原告按照合同履行装修事宜，支付装修装饰费用261564.4元，经营“月印池”茶叶品牌加盟费100000元，违约金押金50000元。《租赁合同》第十条第一款规定，租赁期间，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除合同或者对合同内容进行重大改动未取得双方一致认可的，应向对方支付至少相当于当月租金3倍的金额作为违约金，违约金不足以抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。被告在律师催告函上说明“鲁南水城枣庄老街”已转让给上海伦达公司，并未取得原告的认可，被告私自改动原告租赁的二楼房屋构造，也并未取得原告同意。原告与被告签订租赁合同后，被告住建公司与伦达公司签订转让合同，在不经过原告同意和不具备营业的条件下，再三发律师催告函催促原告入驻装修，否则视为自愿解除合同。原告于2012年12月即把装修手续交付，2013年4月装修结束。经过两年多的时间，鲁南水城枣庄老街仍然不具备营业条件，原告装修结束后，被告住建公司至今没有与原告办理交房手续。之后大多数与住建公司委托负责的星尚公司签订合同的商家，由于不具备营业条件，星尚公司已退还装修装饰费用并赔偿货款。而与被告住建公司签订合同的原告，作为完全无违约方，却遭到被告的推诿。原告为维护自身合法权益，特提出诉讼请求判令：1、依法解除原告与被告住建公司签订的《鲁南水城枣庄老街租赁合同》；2、返还租金58605元，保证金58605元，返还装修押金4000元；3、赔偿装饰装修费用损失261564.40元；4、赔偿经营加盟费损失100000元，加盟保证金押金50000元；5、赔偿以上各项支出费用利息（2015年4月9日至付清之日止，按银行贷款利率的四倍计算）；6、《鲁南水城枣庄老街租赁合同》违约金66978元；7、诉讼费用由被告负担。
被告枣庄市市中区住宅建设开发公司辩称，法院应驳回原告的诉讼请求：1、原告于士良不是适格主体，依据原、被告所签订的合同，合同的主体是于海洋与被告，被告于原告于士良没有任何法律关系。因此即不是本案的诉讼主体。原、被告不在具有房屋合同租赁关系，市中区人民政府将鲁南水城枣庄老街整体转让给第三人，此后被告多次向原告发出律师函告知被告在租赁合同中享有的权利义务，已经转让给了第三人，并通知原告及时入住、装修、营业，将原、被告签订的房屋租赁合同，一方的主体，由被告变更为第三人。原告收到律师催告函后，及时进行了入住装修，从第三人处领取了钥匙，办理了上房手续，及明进行了装修并营业至今，而且也向第三人交纳了水电费用。3、原告的诉讼请求解除双方的租赁合同关系，要求返还租金、保证金、押金、赔偿损失等不应得到法律的支持。理由：原、被告之间的合同关系，已经实质进行了变更，被告没有进行违约，双方的履行的月印池已经开业，并营业至今。原告也已经向第三人交纳了相关费用。4、至于原告诉状中的陈述，被告没有办理交房手续，与客观事实不相符，原告现在已经营业了。诉状中称没有形成市场，与客观事实不相符，而且原告的这两个陈述与是否解除合同，与是否返还保证金等没有法律关系。
第三人枣庄伦达实业发展有限公司辩称，我们认为第三人不应该承担法律责任。第三人的主体不是我们，是原告与被告签订的。根据2012年7月6日第三人与市中区人民政府的协议书第6条第6款的约定，现在原告即未变更与我公司的租赁合同，也未解除与被告的租赁合同。原告与2013年8月已经开业经营，况且原告也交纳四次了水、电费，也未与我公司提出书面的解除通知，说明原告处在也是经营状态。按照租赁合同约定，原告至开业之日起至今应交纳租赁费用合计为485582元，当时签合同时，原告已交纳了租金和保证金共计117210元，因此原告至今仍欠36万多元的租金及其他费用。根据以上所述，不应解除租赁合同，原告应该继续经营，并且按照经营交纳所应交纳的费用。
经审理查明，2012年4月25日，原告于海洋（乙方）与被告枣庄市市中区住宅建设开发公司（甲方）签订了编号为PPSCZZ-013号《鲁南水城枣庄老街租赁合同》，该合同约定，被告将位于枣庄“鲁南水城枣庄老街”项目内11号楼1F-12、1F-13、2F-8单元房屋出租给原告作为商业使用。该出租房屋仅限用于经营茶楼，经营品牌为“月印池”。租赁期限自2012年5月1日起至2018年1月31日止。被告应于2012年5月1日将租赁房屋交于原告先行装修，装修免租期为2012年5月1日至2013年1月31日。2013年2月1日至2014年1月31日月租金为19535元。2015年2月1日至2016年1月31日月租金为22326元。原告在签订合同时应向被告支付相当于第一年的3个月租金即58605元作为保证金，被告应于租赁期满，且原告已腾空点清所有物品，并付清所有应付费用和办理完毕营业证照变更地址手续后，15个工作日内将保证金全额无息退还给原告。在租赁期间，原、被告任何一方无法定或约定之理由解除合同或者对合同内容进行重大改动未取得双方一致认可的，应向对方支付至少相当于当月租金3倍的金额作为违约金，违约金不足以抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。
另查明，2012年4月28日，原告于士良与案外人杭州佛指园茶叶有限公司签订加盟合同，合同约定原告在签订加盟合同后缴纳加盟保证金50000元，并每年缴纳特许经营加盟费5万元。2012年4月28日，原告向案外人杭州佛指园茶叶有限公司缴纳特许经营加盟费及加盟保证金共计100000元。2013年4月29日，原告再次向该公司缴纳特许经营加盟费50000元。2012年5月15日，原告于海洋向被告缴纳2013年2月1日至4月30日鲁南水城枣庄老街11号楼1F-12、1F-13、2F-8单元房屋租金58605元及租赁押金58605元。
又查明，庭审中被告向法庭提交了《协议书》一份，其主要内容为：协议将被告枣庄市市中区住宅建设开发公司名下开发的“鲁南水城枣庄老街”商贸服务业园区（包括本案诉争房屋）项目整体转让给第三人枣庄伦达实业发展有限公司。该合同签订时间为2012年8月8日。原告主张即使上述合同真实存在，也不能证明该合同已实际履行完毕。2012年10月28日，被告向原告发出律师催告函一份，主要内容为：“…一、“鲁南水城枣庄老街”已转让给上海伦达公司，现“鲁南水城枣庄老街”的整体经营、招租及物业等管理全部已由住宅公司委托星尚公司全权负责，其所有的权利与义务已全部转让于星尚公司。二、…望您接函后七个工作日内携带“装修方案及图纸”到星尚公司（地址：鲁南水城项目11#楼一楼北首）并与其联系（联系人：刘兵，联系电话：189××××3749，0632-520****）并办理相关入驻手续，否则视为您自愿解除上述合同，…”。原告庭审中主张在接到上述律师函后从被告处取得房屋钥匙并着手对所租赁的11#楼1F-12、1F-13单元房屋进行了装修，但11号楼2F-8单元房屋至今未交付，其装修损失共计261564.40元。被告对此主张具体事宜已交付第三人负责，应到第三人处办理，与被告无关。第三人主张律师函上明确说明是变更给我公司，但至今法律主体不是我公司，也不是我们造成的。原告申请法院对鲁南水城枣庄老街11#楼1F-12、1F-13单元房屋的装修费用进行评估，山东鲁扬信衡资产评估有限公司出具鲁扬信衡资评字[2016]022号资产评估报告书，评估值为205,400.92元。第三人向法庭提交了2013年10月、11月份原告曾缴纳电费的凭证并主张原告已正常经营，原告主张该费用系装修所用，而非经营所用,在其装修完一层，被告仍未交付二层房屋的情况下，其发现涉案房屋所位于的11#楼未通过消防验收，因此根本无法经营。
再查明，2012年12月13日，原告向案外人枣庄星尚百货有限公司缴纳装修押金4000元。鲁南水城枣庄老街11#楼工程建筑面积15687.79平方米，于2014年4月3日通过消防验收。
以上事实有《鲁南水城枣庄老街租赁合同》、收据、照片、消防验收意见书、资产评估报告书、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，原、被告于2012年4月25日签订《鲁南水城枣庄老街租赁合同》，不违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，属于合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人均应按约定履行自己的义务。《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：…（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；…”。《中华人民共和国消防法》第九条规定：“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责”。第十二条规定：“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工”。本案中，涉案的鲁南水城枣庄老街11#楼工程建筑面积为15687.79平方米，系必须要向公安机关消防机构申请消防设计的人员密集场所，而原、被告在签订租赁合同时涉案房屋未通过消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，本院对原告提出的解除原、被告双方订立的《鲁南水城枣庄老街租赁合同》的诉讼请求予以支持。
虽然原告对1F-12、1F-13、2F-8中的1F-12、1F-13单元房屋进行了装修，但由于涉案房屋不符合法律规定的交付条件，交付并未成立，故本院对原告要求被告返还租赁费的主张予以支持。原、被告签订的租赁合同中约定被告应于2012年5月1日将租赁房屋交于原告进行装修，但被告未在约定的时间交付房屋，且涉案房屋未通过消防验收无法使用，被告未按约定履行自己的义务，应当向原告支付违约金。对于支付违约金的数额，双方在租赁合同中约定，2015年2月1日至2016年1月31日月租金为22326元；在租赁期间，原、被告任何一方无法定或约定之理由解除合同或者对合同内容进行重大改动未取得双方一致认可的，应向对方支付至少相当于当月租金3倍的金额作为违约金，违约金不足以抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿，故对原告要求被告支付66978元违约金（22326元*3个月）的诉求本院予以支持。原、被告在租赁合同中明确约定了保证金的退还条件：即被告应于租赁期满，且原告已腾空点清所有物品，并付清所有应付费用和办理完毕营业证照变更地址手续后，15个工作日内将保证金全额无息退还给原告，现退还条件并未成就，故原告要求被告返还保证金的诉讼请求，本院不予支持。因原告系向案外人枣庄星尚百货有限公司缴纳的装修押金，故其要求被告返还4000元装修押金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告在被告向其发出律师函后，按照被告的要求对11#的1F-12、1F-13单元房屋进行了装修，庭审中申请对其装饰装修进行评估，山东鲁扬信衡资产评估有限公司对此出具的资产评估报告书中载明装修评估值为205400.92元；根据原告与案外人杭州佛指园茶叶有限公司签订的加盟合同，原告已在签订加盟合同后缴纳特许经营加盟费及加盟保证金共计150000元，上述两项205400.92元及150000元均系涉案房屋未通过消防验收、被告交付的租赁房屋无法使用而导致的原告实际损失，故对原告要求被告承担上述两项损失的主张，本院予以支持。对原告主张的利息损失，本院认为利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，不应与违约金一并主张，故对原告的该项诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告于海洋与被告枣庄市市中区住宅建设开发公司于2012年4月25日签订的编号为PPSCZZ-013的《鲁南水城枣庄老街租赁合同》；
二、被告枣庄市市中区住宅建设开发公司于本判决生效之日起十日内返还原告于海洋租金58605元；
三、被告枣庄市市中区住宅建设开发公司于本判决生效之日起十日内支付原告于海洋违约金66978元；
四、被告枣庄市市中区住宅建设开发公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告于海洋、于士良经济损失355400.92元（205400.92元+150000元）；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,797元，鉴定费3,000元，均由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱 茜
人民陪审员 王新磊
人民陪审员 孙思顺
二〇一六年八月三十日
书 记 员 刘 丹