重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0243民初2172号原告：刘义生，男，1958年1月24日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告：许高淑，女，1959年11月24日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：冉茂蔚，重庆绿荫律师事务所律师。被告：重庆渝云建设有限公司，住所地：重庆市云阳县双江镇大雁路183号。法定代表人：李伏泉，系该公司总经理。被告：重庆渝云建设有限公司彭水县分公司，住所地：彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村综合楼）。主要负责人：卜天其，系该公司总经理。被告：重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司，住所地：彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村三楼）。法定代表人：魏勇，系该公司总经理。三被告共同委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。原告刘义生、许高淑诉被告重庆渝云建设有限公司（以下简称渝云公司）、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司（以下简称渝云公司彭水分公司）、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司（以下简称永力公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许高淑及二原告共同委托诉讼代理人冉茂蔚，被告渝云公司、渝云公司彭水分公司、永力公司的共同委托诉讼代理人冯应明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘义生、许高淑向本院提出诉讼请求：1.由三被告支付原告违约金50000元；2.诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告于2012年2月25日与被告渝云公司彭水分公司签订《彭水XX花园项目房屋置换安置协议书》。协议书约定，原告将坐落在彭水苗族土家族自治县XX街道原XX宿舍的房屋交给该公司拆除，由该公司按房屋产权调换的安置方式进行房屋置换安置。原告在被告提供的XX花园XX栋住宅楼XX至XX层中，选择与安置房屋面积最接近的户型和面积。协议第七条第5款约定，乙方在接到房屋之日起18个月内，甲方必须将该房屋的产权证书移交给乙方。否则，视为违约，并约定违约金50000元。协议签订后原告将房屋腾空交给被告拆除。2012年9月3日，被告渝云公司彭水分公司与被告永力公司签订了《房屋拆迁安置合同》，约定为原告安置的房屋为XX栋XX楼XX号，套内面积101.66㎡。2014年12月5日，被告将安置的房屋交给乙方使用装修，但在原告接房后的18个月内，被告未按照约定将房屋产权证交付给原告。被告已构成违约，应当承担违约责任。被告渝云公司、渝云公司彭水分公司、永力公司共同辩称，请求人民法院根据本案事实和法律规定，依法驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案的诉讼费。因为原、被告均按照合同约定履行了义务，被告在合同履行期间不存在违约行为。原告诉称的办证逾期，实际是因为原告申请提前交房，被告也同意提前交房。但是在交房前原告写下承诺书，承诺放弃相应的违约责任。被告不存在违约，即使存在违约，也因原告的放弃而不存在。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：渝云公司彭水分公司系渝云公司在彭水县设立的分公司。2012年2月25日，原告刘义生（乙方）与被告渝云公司彭水分公司（甲方）签订《彭水XX花园项目房屋置换安置协议书》，约定：“二原告将其位于本县XX街道XX宿舍楼XX号房屋交给甲方拆除。甲方提供XX花园XX栋住宅楼XX至XX层的住宅房源，由乙方在应置换安置房屋面积最接近的户型和面积中选择。甲方为乙方支付过渡安置费。协议同时约定，乙方在接到房屋之日起18个月内，甲方必须将该房屋的产权证书移交给乙方，否则，视为甲方违约，违约金50000元。”2012年9月3日，被告渝云公司彭水分公司与永力公司合作开发“彭水XX花园项目”，并作为甲方与乙方刘义生签订《房屋拆迁安置合同》，内容为：“甲方为乙方置换的房屋为XX栋XX楼XX号，套内面积为101.66㎡，建筑面积为124.53㎡。并载明本协议作为《彭水XX花园项目房屋置换安置协议书》补充协议文件，与原协议具有同等法律效力。甲方安置给乙方房屋条件及期限，以原合同为准。若乙方需要提前装修安置房屋，可向甲方书面申请提前装修。”2013年12月13日，原告签署《提前接房装饰承诺书》，内容为：“承诺人与被告永力公司财务部和工程部完善和签订《“财务、证书、物管资料”及“水、电、气、光纤、闭路户口”移交签证表》和《“房屋、设施设备验收”移交接房签证表》及《重庆市新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书》，另与重庆市彭水县顺园物业管理有限责任公司签订《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》和《房屋装饰装修管理协议》并按规定履行义务，按时缴纳各项费用。承诺人承诺申请提前进场装饰装修房屋是本人的真实意愿，《重庆市商品房买卖合同》或《拆迁安置补偿合同》约定的有关交房标准、条件、交房期限及违约事项，对贵公司不再有约束力，因提前接房影响行政主管部门检查、验收，由此给贵司造成损失概由承诺人承担…”原告于当日接房。2015年4月23日，永力公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字[2015]6号）。2016年3月31日，被告永力公司为原告办理了房屋产权证。本院认为，本案是一起房屋拆迁安置补偿合同纠纷，主要争议焦点为被告是否存在迟延办理房屋产权证的违约行为？若存在，该违约责任是否能够免除？针对焦点一：原告（乙方）与被告渝云公司彭水分公司（甲方）签订了《彭水XX花园项目房屋置换安置协议书》，签订的双方当事人均是具有完全民事行为能力的主体。协议内容亦是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力。协议第七条约定：乙方在接房后18个月内，甲方应为其办理房屋产权证，否则视为违约，并由违约方向守约方支付违约金50000元。原告于2013年12月13日提前接房，被告永力公司于2016年3月30日为原告办理房屋产权证，这期间已超过18个月的约定。被告渝云公司彭水分公司系渝云公司的分公司，而渝云公司彭水分公司与被告永力公司系合作开发彭水XX花园项目，故被告存在迟延办理房屋产权证的违约情形。针对焦点二：2013年12月13日原告提前接房，2015年4月23日，永力公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故，被告本应在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后才向业主交付房屋，且在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后方可向房管部门为业主申请办理房屋产权证。同时房屋未经验收合格，业主亦有权拒绝接房，因原告提前接房装修，致使被告能够为原告办理房屋产权证的时间缩短。而原告签署的《提前接房装饰承诺书》则表明原告因提前接房后，对置换房屋产生的交房标准、条件、期限及违约事项的实体权利予以放弃，而这些违约事项中包含迟延办理房屋产权证而产生的违约责任。该份承诺书是双方协商一致的结果，且该份承诺书未被确认为无效或撤销。该承诺书对原、被告双方均有约束力。综上所述，原告所主张的违约金因其签署的承诺书而免除了被告的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘义生、许高淑的诉讼请求。案件受理费525元，由原告刘义生、许高淑负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。代理审判员  何小敏二〇一六年八月二十二日书 记 员  向星宇