浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第95号
上诉人（原审被告）：葛林俊。
上诉人（原审被告）：宁波碧爽酒店管理有限公司。
法定代表人：葛林俊。
上述两上诉人共同委托代理人：汤婵玉。
被上诉人（原审原告）：宁波太阳实业有限公司。
法定代表人：马信阳。
委托代理人：陈迪。
原审被告：张明。
上诉人葛林俊、宁波碧爽酒店管理有限公司（以下简称碧爽公司）因与被上诉人宁波太阳实业有限公司（以下简称太阳公司）、原审被告张明房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2012年12月21日作出的（2012）甬慈浒民初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：被告葛林俊、被告张明均系被告碧爽公司的股东。2008年7月1日，原告太阳公司与被告葛林俊、张明及宁波碧爽保健按摩服务有限公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将坐落在慈溪市北二环西路68号的太阳大楼一至六层（包括架空层）及楼顶、太阳大楼东侧车棚、西侧车库及平房、太阳大楼前后左右场地及上述范围内的一切附属设施（包括部分配电房及变电设施、门岗房屋）合计租房面积5355.52平方米出租给被告葛林俊、张明以及宁波碧爽保健按摩服务有限公司，租赁期限为自2008年7月1日起至2017年6月30日止，年租金总计为406688元，租金支付方式为先付后使用，每年度在10月底之前交付下年度租金（前三个年度用二期付款方式，每半年支付一次，付款时间应在租赁前一个月）；合同签订时承租方应支付太阳公司租赁期间的水电费押金80000元，待合同终止后归还给承租方；租赁期内经营所产生的一切费用由承租方负担，除水电费应交付给原告外，其他税费由承租方直接交纳收费单位；承租方逾期支付租金及应交费用的，应按月利率10%计付逾期付款违约金，逾期二个月的，出租方有权解除合同；承租方在租赁期内将房屋转租给第三人使用，必须事先征得出租方同意，未经出租方同意，不得转租；合同另对其他相关事项作了约定。2009年2月16日，宁波碧爽保健按摩服务有限公司经核准登记，变更名称为宁波碧爽酒店管理有限公司。2010年8月21日，原告在报刊上发布派生分立成两家公司的公告，分立前原公司的债权债务由分立的存续公司太阳公司即原告承继。2010年10月9日，原告派生分立成立慈溪市宗汉华林电子有限公司。涉案的坐落于慈溪市北二环西路128号（现为68号）的房地产产权现登记在慈溪市宗汉华林电子有限公司及慈溪市太阳纺织器材有限公司名下，但涉案《房屋租赁合同》及涉案租房的相关权利和义务仍由原告享有及承担。
2011年10月，三被告仅交纳了至2011年下半年的房屋租金，未按期交纳2012年上半年的租金。2011年10月13日，原告委托律师致函三被告要求三被告按合同约定及时向原告支付尚未交纳的半年度租金计203344元并要求三被告于收到律师函之日起一周内向原告交纳80000元水电费押金，并告知三被告如不按约交纳上述款项，届时期限届满，原告将解除与三被告签订的房屋租赁合同。2011年10月19日，原告第二次委托律师致函三被告要求三被告于收到律师函之后三日内支付80000元水电费押金及拖欠的水电费74079.60元，否则原告将立即宣布解除合同并收回房屋。2011年10月26日，原告再次委托律师致函三被告宣布自即日起解除涉案《房屋租赁合同》，并要求三被告于收到该律师函之日起一周内将涉案租房内的物品全部搬离并将涉案房屋返还给原告，并速至原告处与原告结清所有费用。2011年12月21日，被告葛林俊以邮政汇款的方式向原告汇款计283344元，并称用以支付2012年上半年房租费203344元及水电费押金80000元。2012年1月9日，原告发通知给三被告要求三被告收到该通知后一周内立即拆除在租赁期间未经原告同意擅自在太阳大楼北面搭建的临时建筑。原告于2012年2月15日领取了上述汇款283344元。2012年3月，原告向慈溪市人民法院起诉要求确认原告与三被告签订的涉案《房屋租赁合同》已于2011年10月26日解除并要求三被告立即搬离涉案租房，后因故撤诉。2012年2月14日，葛林俊向慈溪市太阳纺织器材有限公司汇款92305.10元，慈溪市太阳纺织器材有限公司为此开具增值税普通发票，备注“碧爽酒店2011年8月10日-2012年1月6日水电费”，后被告碧爽公司陆续支付水电费用至2012年5月14日。2012年5月28日，被告葛林俊向慈溪市太阳纺织器材有限公司汇款203344元，称支付碧爽公司2012年7月1日到12月31日房租费。2012年7月27日，被告葛林俊向慈溪市太阳纺织器材有限公司汇款203344元，称支付2013年上半年房租费。
租赁期间，碧爽公司同慈溪市古塘鼎盛足浴会所（以下简称鼎盛会所）签订《企业承包经营合同》一份，合同约定：由鼎盛会所承包碧爽公司的经营权、公司内设备、设施使用权；承包期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；承包款2012年度为100万元、2013年度为120万元、2014年度为130万元，承包款包括企业应向出租方缴纳的房屋租金，水、电费由承包方自行缴纳，由碧爽公司代办；另对双方的其他权利义务作了约定。鼎盛会所经营期间，曾在涉案房屋设置“鼎盛休闲会所”招牌，并在发布的彩旗广告以及会员卡上载明鼎盛会所总店地址系慈溪市北二环西路68号，即涉案租赁房屋所在地址。
原审法院另查明，鼎盛会所系个体工商户，登记经营者为钟斌。
原审原告太阳公司于2012年6月25日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原告与三原审被告之间于2008年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2.三原审被告立即腾空并搬离位于慈溪市北二环西路68号（原128号）的房屋；3.本案诉讼费用由三原审被告共同负担。
原审法院经审理认为：本案争议焦点为：第一，被告是否存在欠付租金的行为？若存在，其行为是否构成涉案房屋租赁合同的解除条件？第二，被告碧爽公司与鼎盛会所签订《企业承包经营合同》，将碧爽公司交由鼎盛会所承包经营的行为是否构成房屋转租行为？第三，对本案诉争所涉临时建筑如何处理？原审法院下述对此进一步分析认定。
第一，被告是否存在欠付租金的行为？若存在，其行为是否构成涉案《房屋租赁合同》的解除条件？
原告太阳公司认为，2011年10月26日，原告以三被告未按期支付房租、水电费押金且经催告仍未在合理期限内履行为由宣布自即日起解除原告与三被告签订的房屋租赁合同，其于2012年2月15日所领取款项并非作为房租领取。原审法院认为，三被告应依约定于2011年10月底之前支付2011年下半年至2012年上半年的租金，期间三被告仅支付2011年下半年度租金。后经原告催讨，被告葛林俊于2011年12月21日支付了尚欠的半年度租金和合同约定的水电费押金。根据原、被告双方签订的合同中关于违约责任的约定内容，三被告逾期支付租金及应交费用，逾期两个月的，原告方有权解除合同，原告于2011年12月21日交纳租金时尚未逾期达到两个月，且原告向三被告发出的催讨函所要求的支付期限仅为十日，该期限并非合理，原告主张《房屋租赁合同》因其催告函而解除，缺乏法律依据。原告另认为，即使《房屋租赁合同》未因原告催告函解除，三被告所支付款项仅相当于支付房租至2012年6月30日，但依合同约定，三被告应于2012年6月1日前支付2012年7月1日至2013年6月30日房租，三被告对此拖欠未付，已构成严重违约。对此，法院分析如下：首先，原告主张被告应于2012年6月1日前支付2012年7月1日至2013年6月30日房租缺乏依据。双方《房屋租赁合同》中约定：“房屋租金应先付后使用，每年度在10月底之前交付下年度租金（前三个年度分二期付款方式，每半年支付一次，付款时间在租赁前一个月）”。2011年10月13日，原告发给被告的律师函中亦称：“根据合同约定，你们应当在今年10月底之前向太阳公司支付2011年7月1日起至2012年6月30日整个租赁年度的租金……”。2011年7月1日起至2012年6月30日系第四年租赁年度，2012年7月1日至2013年6月30日系第五租赁年度，故原告主张10月底前支付仅适用第一租赁年度法院难以采信，依《房屋租赁合同》认定第五租赁年度的租金支付期限为2012年10月底。其次，被告葛林俊分别于2012年5月28日、7月27日向慈溪市太阳纺织器材有限公司各汇款203344元，称用于支付碧爽公司2012年7月1日至2013年上半年房租费，即使该款项因未汇入原告太阳公司账户而不能视为支付房屋租金，那么至本案法庭辩论结束时止，《房屋租赁合同》约定的租金支付期限尚未届满，故关于原告所主张的三被告未支付2012年7月1日至2013年6月30日租金构成严重违约的事实不予采纳，原告以被告未付租金为由主张解除合同，不予支持。
第二，被告是否存在转租行为？
原告认为：被告将涉案经营场所包括涉案租房及房屋内设备全部交由鼎盛会所使用，鼎盛会所以其自身名义对外开展经营活动，对内进行经营管理，被告碧爽公司因故停业之后未开展任何经营活动，被告葛林俊及被告张明亦未实际参与经营，而是以先付后用方式收取固定回报，被告向鼎盛会所让渡涉案房屋的占有、使用、收益权利，其所辩称的“承包经营”完全系以承包之名，规避转租之实。被告碧爽公司认为，转租系指对租赁物的再次出租行为，本案被告与鼎盛会所签订《企业承包经营合同》，将被告承包经营权发包由他人经营，符合我国相关法律关于企业整体承包经营的规定，且该经营权承包行为未损害原告利益，故原、被告双方《房屋租赁合同》应继续履行。法院认定本案三被告承租原告房屋之后，碧爽公司再以《企业承包经营合同》由鼎盛会所直接用于开展经营活动的行为构成房屋转租。理由如下：第一，涉案租赁房屋由鼎盛会所直接使用。对此，被告葛林俊虽辩称部分承租房屋仍由碧爽公司使用，但亦承认承租房屋绝大部分由鼎盛会所直接使用。第二，被告碧爽公司未直接使用承租房屋开展经营活动。被告葛林俊自认“承包经营”系碧爽公司全部承包经营权的发包；被告碧爽公司自认承包经营之后，碧爽公司除承包费用之外无其他任何业务收入；碧爽公司与鼎盛会所《企业承包经营合同》亦约定承包方式为承包金包干，由鼎盛会所行使一切生产经营管理职权，承包期间企业的劳动管理、工资、福利管理、企业的保险办理均由鼎盛会所自行理直，承包期间产生的债务或者亏损由鼎盛会所承担并理直。这均表明碧爽公司在承包期内不直接使用承租房屋开展经营活动。第三，被告碧爽公司收取固定数额收益，且在《企业承包经营合同》中明确承包款包括企业应向出租方交纳的房屋租金，但不包括企业应向房屋出租方交纳的水、电费押金。综上，法院认定碧爽公司以《企业承包经营合同》由鼎盛会所直接使用承租房屋用于开展经营活动的行为构成房屋转租。
第三，对本案诉争所涉临时建筑如何处理？
本案中是否涉及违章建筑以及所涉违章建筑的范围均应经相关部门认定确定，并非法院民事案件审理认定范围，故对本案诉争是否涉及违章建筑不作认定，若临时搭建行为损害权利人利益，相关权利人对此可另行理直。
原审法院认为：涉案《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，各方当事人均应按照合同约定，全面、诚信履行合同义务。宁波碧爽保健按摩服务有限公司名称变更为宁波碧爽酒店管理有限公司之后，其在原合同中的权利义务依法应由碧爽公司享有和承担。租赁期间，被告碧爽公司以《企业承包经营合同》形式将承租房屋交由鼎盛会所直接用于开展经营活动的行为构成房屋转租，违反了《房屋租赁合同》转租应事先征得出租方同意的约定。碧爽公司与鼎盛会所约定承包经营期自2012年1月1日起开始，法院于2012年6月25日受理原告起诉，原告提出异议尚在合理期间，被告对此亦未提出异议，故对原告的诉讼主张予以支持。关于被告葛林俊、碧爽公司关于《房屋租赁合同》当事人仅为碧爽公司一方的辩称，法院认为，《房屋租赁合同》抬头处“承租方”一栏列明葛林俊、张明、宁波碧爽保健按摩服务有限公司三方，落款处亦由葛林俊、张明签字并由宁波碧爽保健按摩服务有限公司盖章，故承租方应为本案三被告，被告葛林俊与被告碧爽公司的该项辩称，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，作出如下判决：一、解除原告宁波太阳实业有限公司与被告葛林俊、张明、宁波碧爽酒店管理有限公司（原名称为宁波碧爽保健按摩服务有限公司）于2008年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告葛林俊、张明、宁波碧爽酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离本判决第一项所涉《房屋租赁合同》项下的位于慈溪市北二环西路68号（原128号）的房屋。案件受理费80元，由被告葛林俊、张明、宁波碧爽酒店管理有限公司共同负担。
宣判后，原审被告葛林俊、碧爽公司不服，上诉至本院，称：原审法院将上诉人碧爽公司与鼎盛会所之间的正常、合法的承包经营关系认定为转租关系的三点理由均不能成立，原审法院认定事实错误。鼎盛会所之所以愿意承包经营碧爽公司，更多的是看重了碧爽公司旧有的操作平台而非诉争房屋本身。鼎盛会所支付给碧爽公司的2012年度的承包费为100万元，扣除碧爽公司支付给太阳公司的租金40余万元及税费后所剩寥寥无几，故从常理推断，碧爽公司根本达不到以转租赚取租金差额的目的。碧爽公司发现鼎盛会所在经营过程中出现“鼎盛会所”标识时，立即向鼎盛会所发函要求改正，鼎盛会所也立即做了改正，撤下了相关标识。请求撤销原判，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人太阳公司答辩称：被上诉人在原审中提供的证据足以证明涉案房屋的实际使用者系鼎盛会所。上诉人的行为完全符合房屋转租的特点，其系以承包经营之名规避转租之实。事实上，碧爽公司因股东之间的重大分歧、企业公章已被公安机关依法收缴等因素目前已完全没有自行开展经营活动的能力。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告张明未到庭答辩亦未提供书面答辩状。
在二审审理期间，上诉人葛林俊、碧爽公司提供以下证据，经被上诉人质证，本院认证如下：
证据1.（1）餐饮服务许可证、餐饮服务许可证核发受理通知单；（2）中国电信客户登记单、客户账单；（3）宗汉街道2013年安全生产项目责任书；（4）电梯维修保养合同。上述证据拟证明上诉人碧爽公司依然存在经营活动，目前对外都是以碧爽公司名义办理工商、税务手续以及电梯维修保养等。被上诉人太阳公司经质证认为，对电梯维修保养合同的真实性、关联性均有异议，对该组证据中其他部分的真实性没有异议，关联性有异议。餐饮服务许可证、餐饮服务许可证核发受理通知单恰好能证明本案诉讼之前及诉讼过程中碧爽公司没有实际参与经营，涉案电信设备终端客户名称为宁波碧爽保健服务有限公司（上诉人碧爽公司原名称），可见该终端是公司刚开业时就已登记，所以对关联性有异议，安全生产项目责任书不能证明碧爽公司正在经营，涉案电梯在设立之初就登记在碧爽公司名下，所以以碧爽公司名义签订合同也是合情合理的，但并不能证明碧爽公司在对外开展经营活动。本院经审查认为，鉴于被上诉人对除电梯维修保养合同之外的证据真实性没有异议，本院对除电梯维修保养合同之外的证据的真实性予以认定。
证据2.律师函一份，拟证明上诉人碧爽公司就承包经营人擅自发布与企业经营无关的广告、使用其他企业发票一事进行交涉，且承包经营人明确已经整改的事实。被上诉人对该份证据的真实性、关联性均有异议，该份证据恰恰能够证明鼎盛会所在其经营期间实施了发布相关广告等行为，碧爽公司以律师函的形式发函给鼎盛会所，可以证明鼎盛会所是涉案房屋的实际使用者，如果是企业内部承包经营，以企业内部管理文件的形式就可以了。本院经审查认为，该份证据系复印件，且被上诉人不予认可，与本案也无关联性，故本院对该份证据不予认定。
证据3.慈溪市消费者权益保护委员会证明，拟证明上诉人碧爽公司的消费卡因系统失踪而无法使用的事实。被上诉人对该份证据的真实性无异议，关联性有异议，认为该份证据不能证明待证事实，反而可以证明碧爽公司已经没有实际经营的事实。本院经审查认为，鉴于被上诉人对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据真实性予以认定。
本院对原审法院审理认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应依约履行。关于上诉人是否存在转租行为的问题，从涉案房屋的实际使用情况、涉案《企业承包经营合同》的具体内容、碧爽公司收取和需支付的租金差额（在《企业承包经营合同》期限内的最低差额近60万元／年）等因素来看，原审法院认定碧爽公司存在转租行为，并无不当。上诉人上诉称，碧爽公司与鼎盛会所之间是正常、合法的承包经营关系而不是转租关系，无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院审理认定事实清楚，适用法律正确，判决妥当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人葛林俊、宁波碧爽酒店管理有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一三年四月八日
代书记员 陆 琼