广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0115民初2730号
原告：广州市小花朵贸易有限公司(原名称为广州市小花朵投资管理有限公司），住广州市南沙区金涛东街8号101房B区1号，统一社会信用代码91440115MA59ACAT23。
法定代表人：王文雁。
委托诉讼代理人：方柱，男，系该公司职员。
委托诉讼代理人：熊涛，广东佰仕杰律师事务所律师。
被告：陈芬，女，汉族，1984年4月27日出生，住江西省九江市庐山区，
原告广州市小花朵贸易有限公司（以下简称“小花朵公司”）与被告陈芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告小花朵公司的委托诉讼代理人熊涛、方柱，被告陈芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告小花朵公司诉称：2016年4月1日，原、被告签订《今洲女人街租赁合同》，约定由被告租赁原告位于广州市南沙区金涛东街8号的今洲女人街一层21、22号共计面积27平方米的铺位，用于经营内衣项目，月租金2700元，租赁期限从2016年4月1日至2017年3月31日。被告自2016年4月1日至2016年12月31日期间能够主动履行合同约定义务，但自2017年1月1日开始就不按照合同约定支付租金、水电费，并一直占用案涉商铺。为此，原告于2017年7月11日，向被告邮寄送达解除合同通知书，解除了案涉合同。为维护原告合法权益，故向法院起诉，请求判令：1.解除原、被告于2016年4月1日签订的《今洲女人街租赁合同》；2.被告向原告支付2017年1月1日至2017年7月31日的租金18900元及违约金（违约金分别以每月租金2700元为本金，按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮30%的标准，从2017年1月1日起计算至付清之日止）；被告向原告支付2017年1月1日至2017年7月31日的物业管理费2835元及违约金（违约金分别以每月管理费405元为本金，按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮30%的标准，从2017年1月1日起计算至付清之日止）；被告向原告支付2016年12月1日至2017年7月31日的水电费3910元及违约金（违约金分别以每月欠缴的水电费为本金，按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮30%的标准，从2016年12月1日起计算至付清之日止）；3.原告没收被告交纳的履约保证金8100元；4.被告承担本案全部诉讼费用。
陈芬辩称：1.案涉合同已于2017年3月31日到期，已自动解除；2.合同到期前，被告已与原告负责人方柱达成口头合同，方柱口头承诺合同到期后将场地免租给被告，目的是为了帮他们撑场增加人气，因为他们那时候正在找投资人接手商场，故租金只能算到3月31日，并且要扣除这期间的停电损失。原告未能履行债务导致澳琪商贸有限公司从12月30日开始经常以线路检修为由停电，严重影响被告的正常经营，故是原告违约在先，请求法院驳回原告收取违约金的请求；3.被告在2月份收到缴费通知单后已跟原告负责人方柱达成口头协议将保证金用来抵扣租金以及水电费，原告从3月份开始就没有派发缴费通知单是对这点最好的证明，请求法院驳回原告没收保证金的请求；4.原告未能履行出租方最基本的义务在先，应由原告承担本案诉讼费。
本院审理查明：2016年4月1日，小花朵公司（出租方、甲方）与陈芬（承租方、乙方）签订《今洲女人街租赁合同》，约定：“第一条租赁场地和经营项目：1、甲方将坐落于广州市南沙区金涛东街8号的今洲女人街一层21、22号，共计合同实用面积为27㎡的铺位以现状租赁给乙方经营使用（该商铺位置见附件一）。2、租赁期间，该商铺/柜位只能经营内衣项目及营业执照规定的项目。第二条租赁期限和免租期：该商铺租赁期从2016年4月1日起至2017年3月31日止。第三条租金标准及其他承担费用（不含税金）：1.租金（不含物业管理费、中央空调费、水电费及其他费用）：租赁期内，乙方按以下约定时间及金额向甲方支付该商铺的租金。1.1从2016年4月1日至2017年3月31日止月租金为2700元。1.3乙方须于每月五日前（含五日）主动到甲方或甲方指定的部门支付当月租金，如当月五日为公共假期，则支付租金期限顺延至公共假期届满后的第一天。乙方逾期支付租金，除仍应如数补交外，还需按所欠租金总额以每日5%的标准向甲方支付滞纳金。2.物业管理费：该商铺物业管理费按合同面积每月15元/㎡，共计每月405元（物业管理包括公共保洁、公共设施设备的折旧和维修保养等费用，不含乙方铺内费用，商场有权根据经营及成本列支情况进行调整）。物业管理费从2016年4月1日开始计算收费。（注：如工商、税务、自用水电费、分摊水电费及中央空调等费用由乙方自行负责，按该商铺建筑面积计算。）3.中央空调费：该商铺的中央空调费收费计算时间从每年4月1日至11月31日，为八个月/年（甲方可根据原业主方分摊中央空调费用的规定，对中央空调开机时间不足一个月按一个月收取，乙方在签订本合同时已表示清楚并同意且无异议）。4.今洲女人街商铺水、电费收费标准：水费5元/吨，电费1元/度（甲方可以视实际情况对物业水、电的收费标准适当调整）。……6.合同签订当天，乙方必须向甲方交付履约保证金8100元……合同期满乙方如无违约，并已缴清租金和物业管理费、中央空调费、水电费及分摊水电费等一切应缴费用后，十五个工作日内甲方将履约保证金无息退回给乙方。7.乙方向甲方支付费用方式：现金或转账到甲方指定账户。……10.该商铺用水、用电以及商场各独立水表、电表总和计量计收。11.乙方应于每月5日前向甲方缴纳当月租金、物业管理费及上月铺内水电费、中央空调费、分摊水电费等费用。乙方逾期未缴纳或未全部缴纳的，必须每日按全部应缴金额的5%向甲方缴付滞纳金，逾期五日未缴纳甲方有权停水停电，因此造成的损失由乙方承担。逾期一个月未缴纳或未全部缴纳的，按乙方违约处理。……第五条甲方权利和责任：……5.甲方保证整个今洲女人街的正常用水用电（如属上级主管部门因需而停水、停电应及时通知乙方）。6.甲方负责检查、督促乙方做好安全保卫、设备维护、检修和消防、环保工作。……第六条乙方权利和责任：……17.乙方逾期30天不交租金、物业管理费及其他应缴费用，按乙方违约处理，甲方有权单方面解除本合同，收回商铺，乙方已交的履约保证金及其他费用作为违约金不予退还。甲方有权选择在第三方的见证下将乙方铺内的所有货物进行打封、摄像并搬离现场，或选择向乙方发出撤场通知书，在甲方发出通知后7天内乙方不予清场的，视为乙方放弃商铺内的所有货物物品的所有权，并视为授权甲方作任何处置，乙方放弃向甲方主张任何权利，腾空商铺给甲方，乙方所有入墙入地的固定装修及不可移动的设施设备同时归甲方所有，甲方不作任何补偿，所造成的一切损失和后果全部由乙方承担。……第八条其他事项：……2.如乙方对甲方的管理有不同意见，可通过正当途径和方法向甲方反映，不得以各种藉口，拖延交纳租金和各种应缴费用……”。签订合同后，陈芬向小花朵公司缴纳了履约保证金8100元，小花朵公司于2016年4月1日将案涉商铺交付给陈芬使用。案涉商铺交付时只贴了地板，陈芬在接收后装修了天花板。
陈芬已经缴清2016年12月31日前的租金、物业管理费以及2016年11月30前的水电费。2017年5月11日，广州市蓝沙湾物业管理有限公司向今洲广场各商户发出《公示函》，内容为因今洲广场自2017年2月28日、3月1日、3月31日、4月1日、5月9日、5月10日、5月11日被广州市澳琪商贸有限公司（以下简称“澳琪公司”）停电，因停电无法营业的商户在停电期间减免相应的租金（不含水电费及其他费用）。同时，小花朵公司另提交《关于今洲广场停电时间的说明》，确认在2017年1月1日至5月11日期间，包括案涉商铺在内的今洲广场共停电10.5天，时间为2017年1月1日、4月2日、4月3日、4月5日半天以及《公示函》中的时间。陈芬不认可停电总天数，称2016年12月30日至2017年1月1日也停电，但未提供证据予以证实。
小花朵公司与陈芬确认案涉合同于2017年3月31日到期后，双方未签订新的租赁合同，陈芬继续在案涉商铺经营。陈芬主张小花朵公司负责人口头承诺免除2017年3月31日之后的租金，但未提供证据予以证明，小花朵公司对此予以否认。2017年7月11日，小花朵公司制作了《解约合同通知书》，其内容为：“尊敬的陈芬商户：。暂计至2017年7月10日，阁下已欠付租金18900元及逾期付款违约金5589元；欠付物业管理费2835元及逾期付款违约金838.35元；欠付电费3631元（从2016年12月1日起暂计至2017年7月10日）及逾期付款违约金878.49元（暂计至2017年7月10日），总计费用（含违约金）32671.84元。阁下的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。根据有关法律法规的规定及《租赁合同》第三条第11点、第六条第17点的约定，我司现行使合同解除权，《租赁合同》自本通知送达阁下之日正式解除，我司即日起收回该商铺，没收阁下已缴纳的租赁保证金……”。陈芬确认于2017年7月12日收到该通知书。陈芬陈述由于小花朵公司将案涉商铺移交澳琪公司，澳琪公司同意其继续经营案涉商铺，故陈芬收到上述通知书后未与小花朵公司办理交接手续。小花朵公司对此予以确认。
小花朵公司陈述其按照电表、水表度数和合同约定的电费1元/度、水费5元/吨计算水电费，并且每月将水电费缴费单交陈芬确认，并提交其自行制作的《今洲广场一楼21.22号陈芬商户商铺水电费费用明细表》。该明细表中记载了2016年12月至2017年7月的水电表度数、单价及各月份水电费金额。陈芬对该明细表的真实性不予确认。小花朵公司提交了时间分别为2016年11月1日、2017年2月22日、2017年5月11日的缴费通知单，三份通知单分别记载了2016年10-11月、2016年12月-2017年2月、2017年3月-5月的费用（包括了租金、管理费、水电费）。其中2017年2月22日的缴费通知单上有“陈芬”的签名，该通知单载明2016年12月至2017年2月份电费为1003元。同时，陈芬称其在小花朵公司发出的缴费通知单上签名确认后，由小花朵公司开具收据，其再付款。
另查明：2017年5月25日，澳琪公司与寇小涛因广州市南沙区金涛东街8号101房的租赁问题产生纠纷而向本院提起诉讼，本院经审理后于2018年1月25日作出（2017）粤0115民初2502号民事判决书，该判决书查明：广东逸涛万国房地产有限公司是广州市南沙区金涛东街8号101房的权属人。2008年8月29日，广东逸涛万国房地产有限公司与澳琪公司签订《“今洲广场”托管协议》约定将其所有的位于南沙区进港大道与金沙路交汇处的“今洲广场”商业物业托管给澳琪公司。托管期限为2008年10月1日至2018年9月30日止共十年。托管期间，同意澳琪公司将上述物业转租给第三方使用。2013年10月12日，澳琪公司与寇小涛签订《租赁合同》，将广州市南沙区金涛东街8号101房出租给寇小涛。同年，广东逸涛万国房地产有限公司出具《转租证明》，内容为：广东逸涛万国房地产有限公司同意澳琪公司将南沙区金涛东街8号101出租给广州市蓝沙湾物业管理有限公司投资人寇小涛，广州市蓝沙湾物业管理有限可以进行分租。后广州市蓝沙湾物业管理有限及小花朵公司经寇小涛认可，将上述租赁物进行分租。小花朵公司于2017年8月1日将所涉租赁物移交澳琪公司。小花朵公司与陈芬当庭确认案涉商铺属于（2017）粤0115民初2502号案中所涉租赁物的一部分，租赁物的情况与该案查明的情况一致。
2018年3月26日，广州市小花朵投资管理有限公司经核准登记变更为广州市小花朵贸易有限公司。
本院认为：小花朵公司与陈芬签订的《今洲女人街租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。
关于案涉合同的解除问题。根据案涉合同约定，案涉商铺租赁期限至2017年3月31日。租赁期限届满后，陈芬继续使用案涉商铺，小花朵公司未提出异议，故案涉合同继续有效，租赁期限为不定期。根据案涉合同约定，陈芬逾期30天不交租金、物业管理费及其他应缴费用，小花朵公司有权单方解除合同，收回商铺。陈芬自2017年1月开始没有交纳租金等费用，小花朵公司据此提出解除合同符合合同约定。陈芬确认于2017年7月12日收到小花朵公司邮寄的《解除合同通知书》，案涉合同已于该日解除。由于案涉合同已在小花朵公司提起本案诉讼前解除，小花朵公司现起诉再行要求解除合同，缺乏事实依据，本院不予支持。陈芬认为案涉合同已于2017年3月31日自动解除的答辩理由于法无据，本院不予支持。
关于租金、物业管理费问题。小花朵公司向陈芬送达《解约合同通知书》后，陈芬并未将涉案商铺交还给小花朵公司并使用涉案商铺至2017年7月31日后，理应支付相应的租金费用。案涉租赁合同的约定商铺租金为2700元/月，故陈芬拖欠小花朵公司支付2017年1月至2017年7月12日期间拖欠的租金费用18900元（2700元×7个月）。同时，小花朵公司确认案涉商铺存在停电情况，同意扣减停电期间的租金。陈芬未能提交证据证明其主张的停电天数，故本院对小花朵公司确认在2017年1月至7月期间停电10.5天予以采信，该期间的租金为945元（2700元/月÷30天×10.5天）。陈芬主张小花朵公司免除案涉商铺2017年3月31日之后的租金，但未提供证据，应承担举证不能的法律后果。小花朵公司与陈芬均表示同意将陈芬交纳的8100元履约保证金抵扣欠付的租金和物业管理费，本院予以照准。因此，陈芬应当支付2017年1月1日至7月31日期间的租金费用、房屋占有使用费和物业管理费为9855元（18900元－945元-8100元），对小花朵公司主张的超出该金额部分，本院不予支持。同时，陈芬应向小花朵公司支付拖欠的2017年1月1日至2017年7月31日的物业管理费2835元（405元×7个月）。
关于水电费问题。小花朵公司提供的三份《缴费通知单》中，仅有2017年2月22日的《缴费通知单》上有“陈芬”签名，陈芬也只确认该份《缴费通知单》记载的2016年12月至2017年2月的水电费金额。由于小花朵公司未提供其他证据予以佐证，在陈芬不认可其单方制作的《今洲广场一楼商铺陈芬商户水电费费用明细表》的情形下，对小花朵公司主张的剩余月份水电费本院难以支持。陈芬对《缴费通知单》上记载的每月90元公摊电费不予认可，认为系原告强行收取，但案涉合同明确约定分摊电费由陈芬自行负责，且陈芬亦签名确认该《缴费通知单》，故陈芬该辩解理据不足，本院不予支持。因此，陈芬应当支付2016年12月至2017年2月的水电费1003元，对小花朵公司主张的超出该金额部分，本院不予支持。
关于违约金及保证金问题。陈芬未依约按时缴纳租赁费用，存在过错。但根据庭审情况，租赁费用的收取，应当先由小花朵公司向陈芬发出缴费通知单。小花朵公司未能举证证明其在诉争期间均有向陈芬送达了缴费通知单，故小花朵公司亦存在过错；同时，本案中确实存在因小花朵公司拖欠租赁费用导致其与澳琪公司产生纠纷等，进而影响到合同履行的情形。据此，双方在合同履行过程中均存在过错，且过错责任相当，双方由此产生的损失应各自负担。故小花朵公司主张的违约金及没收履约保证金8100元的请求依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市小花朵投资管理有限公司支付拖欠的涉案租赁物租金费用9855、物业管理费2835元，水电费1003元，共13693元；
二、驳回原告广州市小花朵投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费311.3元，由原告广州市小花朵投资管理有限公司负担240.3元，被告陈芬负担71元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 老善涵
二〇一八年七月三十一日
书记员 钟秀娟