江苏省淮安市清江浦区人民法院	民 事 判 决 书	（2017）苏0812民初4110号	原告：李志伟。	委托诉讼代理人：李想，江苏群汇律师事务所律师。	被告：淮安市智地百纳房地产经纪有限公司，住所地淮安市经济开发区安澜北路3号总部经济园区26号楼319-62室。	法定代表人：徐亚波，该公司董事长。	委托诉讼代理人：刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。	委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏岸庆律师事务所律师。	被告：淮安天元置业有限公司，住所地淮安市清江浦区城南乡人民政府院内。	法定代表人：楼锦荣，该公司总经理。	破产管理人：江苏昊震翰律师事务所。	诉讼代表人：闫怀国，该单位负责人。	原告李志伟与被告淮安市智地百纳房地产经纪有限公司（以下简称“智地百纳”）、淮安天元置业有限公司（以下简称“天元置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告李志伟及其委托诉讼代理人李想，被告智地百纳的委托诉讼代理人刘国振、ＸＸ，被告天元置业的破产管理人江苏昊震瀚律师事务所负责人闫怀国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告李志伟向本院提出诉讼请求：1、判令原告李志伟与被告天元置业于2017年1月27日签订的《房屋销售协议》及《商品房买卖合同》无效；2、判令被告天元置业立即返还原告购房款504000元、支付利息并赔偿损失20000元（利息自2017年1月27日起按中国人民银行同期贷款利息计算至实际还清之日止）；3、被告智地百纳对上述款项承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告智地百纳作为天元置业的代理方，营销天元置业开发的位于柯山路天元阳光苑房屋，双方商定底价并约定智地百纳所出售房屋超过底价部分作为其销售服务费用。2017年1月，原告看到智地百纳的宣传并看房后，确定房号及价格后于2017年1月27日签订认购协议一份，根据智地百纳要求将全部购房款504000元一次性支付给被告智地百纳，并由其出具收据给原告，称其代被告天元置业收取购房款。同年4月20日，被告智地百纳告知原告可以有新的房源调换，原告遂将原定的X号楼X单元X室调换成X号楼X单元X号房屋，并重新签订认购协议，日期仍签署2017年1月27日。双方还约定被告天元置业保证涉案房屋于2017年6月30日前可签订正式商品房买卖合同。2017年5月初，原告得知被告天元置业因资不抵债已被法院受理破产申请，其出售的房屋被多次查封，被告天元置业故意隐瞒该重大事实，导致原告购买房屋的目的无法实现，故双方签订的买卖合同应属无效，被告天元置业应返还房款并赔偿原告损失；被告智地百纳作为专业房屋销售机构，应明确知晓房屋权属情况及天元置业破产的事实而未能如实告知原告，其行为存在明显过错，故应当承担连带责任。综上，请求法院支持原告诉讼请求。	被告智地百纳辩称，原告要求确认合同无效不能成立；但对于原告已支付购房款504000元予以认可，智地百纳将扣除服务费后的房款433583元已打入天元置业账户；原告要求智地百纳承担连带责任的理由不能成立，智地百纳接受天元置业委托销售房屋符合法律规定，双方签订了正式的书面委托合同，所出售的房屋取得了《商品房预售许可证》，在签订合同时天元置业的营业状态为存续，故智地百纳在接受委托的过程中不存在故意和过失；且智地百纳在进行代理活动时并不知晓天元公司处于破产阶段的事实，在代理中也尽到了中介公司的审查义务，故不存在重大过错，综上，请求驳回原告对智地百纳的诉讼请求。	被告天元置业辩称，第一，因为天元公司已经破产清算，江苏昊震瀚律师事务所于2017年2月16日接受法院指定依法担任起破算清算管理人，现正在清算过程中，原告将该笔数额已经向管理人申报债权；第二，原告与天元公司签订的购房合同或者协议，管理人经过了解，在签订该合同、协议的时候，清浦区法院裁定已经下发，因为裁定破产是在2016年12月16日，但是两被告之间的委托手续是否在之前就有合作关系，管理人不清楚。如果在破产之前，可以说明他们是依据之前的协议签订的合同关系，双方过错不明显，如果是在2016年12月16日之后委托的，有可能存在失误行为，管理人目前不清楚两被告具体合作委托时间；第三，天元置业没有全额收到50余万元；综上，请求法院查明事实，依法裁判。	经审理查明：2017年1月24日，被告天元置业（甲方）与被告智地百纳（乙方）签订《天元·阳光苑项目合作合同》，甲方委托乙方作为销售代理人，合作期限为合同签订之日起至项目整体售罄，代理的物业为取得预售许可证的所有可销售房源，双方约定了XX室三套房屋销售底价，乙方无需向甲方收取任何费用，在双方约定底价的基础上超出部分作为乙方销售服务费，甲方保证在2017年6月30日前及时可以签订正式的商品房买卖合同。当天，天元置业出具委托书一份，委托其公司财务人员杜海玲办理智地百纳与天元置业项目合作资金收款事宜，并要求智地百纳将资金转入杜海玲的账户中。同月27日，双方签订补充协议一份，新增了XX室三套房屋作为房源，每套房屋底价均为433583元。	2017年1月27日，原告李志伟（乙方）与天元置业（甲方）签订《房屋销售协议》一份，约定甲方将天元阳光苑X号楼X室出售给乙方，房屋总价为504000元，协议中约定：“……一、淮安天元置业有限公司暂抵押在建设银行清浦支行，恒德控股集团有限公司等的情况，甲方明确告知了上述购房人，上述购房人同意和认可先手签《商品房买卖合同》；二、付款方式：一次性付款，签购房合同之日首期支付购房款人民币：人民币：504000元（大写：伍拾万肆仟元）整，全款到账后生效；三、甲方保证房源于2017年6月30日前及时可以签定正式商品房买卖合同，逾期未能办理签约手续的甲方按照所购房源总价万分之一每天承担违约责任。如2017年12月30日前甲方还未能与乙方签订正式商品房买卖合同，甲方应一次性退还乙方所交房款并承担10万元违约责任。……”同时，双方还手签了《商品房买卖合同》一份。当日，原告将504000元房款汇入智地百纳员工孙敏账户，天元置业向原告出具收款收据一份，载明收到房款504000元。后孙敏于2017年1月27日分三次将433583元转入杜海玲账户。	2017年5月份，原告与天元置业重新签订《房屋销售协议》及《商品房买卖合同》各一份，双方将X号楼X单元X室房屋更换为X号楼X单元X室，面积由118.79平方米变更为122.48平方米，房屋总价及其他约定不变，并更换了收款收据，但在协议、合同及收款收据上注明的时间仍为2017年1月27日。	2017年5月16日，原告李志伟起诉至本院，并花费了律师费2万元。	另查明，2015年11月22日，浙江省东阳市江南建设有限公司向原淮安市清浦区人民法院（以下简称“清浦法院”）申请对天元置业破产清算，清浦法院于2016年12月13日作出裁定，受理该破产清算申请。2017年1月25日，淮安市清江浦区人民法院受理了天元置业清算破产案件，天元置业进入破产清算程序，2017年2月16日法院依法指定江苏昊震瀚律师事务所担任天元置业的破产管理人。	还查明，至庭审之日，天元置业在网上查询的企业信息仍为在业正常经营，并无清算、抵押、法院协助执行等情形。	以上事实，有民事裁定书、决定书、项目合作合同、补充协议、委托书、银行交易明细、房屋销售协议、商品房买卖合同、收款收据等及原、被告的当庭陈述予以证明，经庭审质证，予以确认。	庭审中，被告智地百纳称原告后调换的房源并不在其代理销售的房屋范围内，系原告自行与天元公司进行协商调换，故其不应当承担连带责任。原告对该陈述不予认可，称是被告智地百纳的工作人员周华丽告知其有房源可以调换，带其去找天元置业重新签订的合同。庭审后，本院询问周华丽，其称系原告自己与天元置业的法定代表人楼总协商调换房源的事宜。	本院认为，企业被人民法院宣告破产后，破产企业应当自人民法院宣告破产裁定之日起停止生产经营活动。但经清算组允许，破产企业可以在破产程序终结之前，以清算组的名义从事与清算工作相关的生产经营活动，清算组应当将从事此种经营活动的情况报告人民法院。如果破产企业在此期间对外签订的合同，并非以清算组的名义，且与清算工作无关，应当认定为无效。本案中，天元置业于2017年1月25日进入破产清算程序，之后天元置业以其自己的名义与原告签订的《房屋销售协议》、《商品房买卖合同》亦与清算工作无关，故该两份合同应属无效。被告天元置业在进入破产清算程序后隐瞒该事实，导致与原告签订的合同无效，现原告要求被告天元置业返还收取的购房款504000元并支付利息，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付律师费损失2万元，本院认为，双方合同中对于该损失并无约定，且该费用并非必然发生，故对该主张本院不予支持。	对于被告智地百纳是否应当承担连带责任，本院认为，智地百纳在与天元置业签订项目合作合同时，其作为房屋经济公司，审查其代理销售的房屋是否有预售许可证，对于天元置业公司是否进入破产清算程序、其出售的房屋是否被法院查封，智地百纳作为普通的企业，无法通过一般方式进行查询，但在其销售房屋时，明知房屋处于多重抵押的情形仍接受天元置业委托，并从原告与天元置业的合同中收取了服务费70417元，故其应当在70417元的范围内对被告天元置业应承担的付款义务承担连带责任。	经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：	一、被告淮安天元置业有限公司于本判决生效之日后五日内返还原告李志伟购房款504000元，并自2017年1月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际付清之日止；	二、被告淮安市智地百纳房地产经纪有限公司在70417元的范围内对被告淮安天元置业有限公司应承担的义务承担连带责任；	三、驳回原告李志伟的其他诉讼请求。	如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案案件受理费9040元，由原告李志伟承担340元，由被告淮安天元置业有限公司承担8700元。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。	审 判 长 许 霞	代理审判员 李 媛	人民陪审员 刘 娇			二〇一七年十一月十五日	书 记 员 陈瑶瑶	附：	《中华人民共和国合同法》：	第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。