江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7097号
上诉人（原审被告）高传福，男，1962年7月10日生，汉族，农民。
委托代理人李顺光，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石小学，男，1971年9月16日生，汉族，农民。
委托代理人杨广，江苏衡顺达律师事务所律师。
上诉人高传福与被上诉人石小学房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六民初字第433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石小学原审诉称：石小学系外地人，经朋友介绍，得知高传福有厂房出租，双方于2014年5月1日签订租赁合同，约定高传福将其自建厂房（位于六合区雄州街道瓜埠中心社区高家庄88号）一幢和住房五间租赁给石小学使用，租期三年，租金115000元／年。协议第十六条约定：“高传福应保证如实向石小学说明房屋的情况及周边概况，包括房屋的权属等，否则视为欺诈行为。”第三十七条约定：“如因高传福的原因导致合同无法履行的，高传福应返还石小学已交付的房租及基于信赖投入的各项费用。”第二十四条约定：“如双方发生争议，违约方应支付守约方维护权利支付的差旅费、律师费、诉讼费用等费用。”2014年7月1日，因生产需要，石小学又向高传福租赁生活配套用房，作为办公室和宿舍使用，双方签订了第二份租赁合同，约定租金60000元／年，其他条款同前一份合同。上述合同签订后，石小学共向高传福支付租金175000元，并将位于江宁湖熟的厂房搬迁至涉案房屋，组织工人进行生产。2015年2月，春节厂里放假，节后石小学于正月十六回厂，但竟然发现厂房被拆除，所有机器设备、原材料等暴露在露天，还有部分地方有火烧过的痕迹，石小学遂报警。后经了解，涉案房屋系违建，在双方当事人签订租赁合同前政府部门已多次通知高传福自行拆除，但高传福一直未拆除，故政府进行强制拆迁。高传福恶意隐瞒房屋的真实情况，导致石小学蒙受巨大损失，石小学多次与高传福协商无果，遂诉讼来院。请求判令：1.返还已支付的租金175000元；2.赔偿搬迁费用49000元、水电改装费用9600元、装修费用12000元、机械组装费用12000元，合计82600元；3.承担律师费15000元。
石小学原审针对自己的诉讼请求提供如下证据并进行了说明：
1.《房屋租赁合同书》一份，证明合同约定了租赁期限、租金标准以及出租人负有告知房屋权属状况的义务，违约方应向守约方承担的责任范围；
2.接处警登记表一份，证明涉案房屋被拆除，且高传福事先已知晓；
3.委托代理合同和律师费发票各一份，证明石小学因诉讼支出律师费15000元；
4.装修票据一组、会计账册一份、收条一份，证明石小学承租房屋后支出装修费用12000元、水电改装费用9600元、机械组装费用12000元。
高传福原审辩称：1.租赁合同签订时，石小学即已知晓房屋的权属情况，涉案房屋系被政府强制拆迁，高传福事先并不知晓，该事件属于不可抗力，对此合同约定双方均不承担责任；2.涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方当事人所签订的租赁合同属于无效合同，但根据最高人民法院司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持，石小学要求返还租金于法无据；3.双方只就厂房和住房签订过租赁合同，厂房面积为2700㎡，住房总面积为520㎡，就生活配套用房（面积为1200㎡）的租赁双方仅达成了口头协议，约定租赁期限4个月，租金60000元；4.石小学并未实施搬迁和装修行为，主张的搬迁费用、水电改装费用、装修费用、机械组装费用缺乏事实根据；5.石小学、高传福之间的租赁合同为无效合同，石小学主张诉讼费亦缺乏依据。
原审法院经审理查明：2014年5月1日，石小学、高传福经朋友介绍达成租赁协议，签订了《房屋租赁合同书》，约定：高传福向石小学出租厂房一幢、住房五间，租赁期限自2014年5月1日起至2017年5月1日止，租金为115000元／年。合同第42条约定：“如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。”合同签订后，石小学又向高传福租赁生活配套用房，共计支付租金175000元。石小学承租房屋后，进行了装修，后组织工人进行生产。2015年2月中旬，涉案房屋因无建设工程规划许可证，被当地社区拆除，石小学于过完春节返回发现后立即报警，民警与高传福联系，高传福表示房屋系违章建筑，已被拆除，要求石小学自行向社区反映。之后，石小学与高传福交涉赔偿事宜无果，遂诉讼来院，并委托江苏衡顺达律师事务所代理诉讼，支出律师费15000元。
原审法院另查明，石小学提供的装修票据、收条显示，2014年5－7月石小学购买装修材料价值30793元，支付设备安装和改造费用7860元。
上述事实，有石小学、高传福的陈述，石小学提供的《房屋租赁合同》、接处警工作登记表、装修票据一组、收条各一份予以证实，原审法院予以确认。
原审法院认为，租赁合同无效的，承租人应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方所签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同。合同无效，房屋使用期间的租金不予返还，剩余期间的租金石小学应予退还。石小学已缴纳厂房和住房一年的租金115000元，高传福应退还该部分的租金数额为23958元（115000元÷12个月×2.5个月）。关于生活配套用房的租金，石小学已缴纳60000元，双方对该租金对应的租赁期限存在分歧，同一地块租金的差异主要是由于面积和使用功能的差异所导致，结合高传福的陈述，石小学所租用的生活配套用房的面积不到厂房和住房总面积的一半，而石小学租用生活配套用房目的是为了配合生产经营，生活配套用房仅具有辅助功能，租金标准不应高于厂房租金标准，因此石小学陈述60000元系生活配套用房一年的租金符合常理，原审法院予以采信，高传福应退还该部分租金12500元（60000元÷12个月×2.5个月）。
租赁合同无效的，对于承租人投入的装修和其他损失，由出租人和承租人按照各自过错分担。涉案房屋租赁合同签订时，高传福明知房屋未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，将来可能被相关部门拆除，却仍将房屋对外出租；而石小学在承租房屋时未核实房屋的权属状况，未尽到自身应负的审查义务，径行签订租赁合同，行为过于草率。租赁合同无效，双方均有过错，根据双方各自的过错程度，原审法院酌定由石小学承担30%责任，高传福承担70%责任。关于石小学的损失，石小学提供的装修票据、收条与承租时间相符，记载的内容与装修及设备安装、改造有关，能够证明其投入的装修和设备安装、改造费用情况，原审法院予以认定。根据装修材料使用的期限，原审法院酌定残值为26000元；石小学主张搬迁费用，提供会计账册为证，会计账册制作不合规范，也没有票据相印证，不具有证明效力，石小学未能进一步举证，导致搬迁费用难以确定，其应承担举证不能的后果。综上，石小学的损失为装修残值加上设备安装、改造费用，共计33860元，高传福应赔偿石小学23702元，其余损失由石小学自负。
石小学主张律师费用，合同虽约定违约方应承担守约方支出的律师费用，但因合同无效，故该条款不具有法律约束力，石小学以此主张该项费用缺乏依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决如下：一、高传福于判决生效之日起十日内退还石小学租金36458元，并赔偿损失23702元，合计60160元；二、驳回石小学其他诉讼请求。案件受理费5164元，由石小学负担3860元，高传福负担1304元。
上诉人高传福不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、高传福同石小学房屋租赁期间，双方仅签订了一份租赁合同，未就其他房屋或者设施达成过一致意见，而原审法院要求高传福按照175000的标准予以退还租金，属于主观臆断；二、高传福将房屋出租给石小学时，厂房为标准厂房，配套设施齐全，石小学未进行装修和安装改造，原审法院酌定装修材料残值为26000元，对高传福不公；三、石小学从事的行业是外墙材料加工和生产，属于粗放型行业，并不存在多少设备和仪器，原审法院认定7860元的安装和改造费用，属于不实认定，应予改判；四、双方签订的合同为无效合同，只应承担缔约过失责任，而非过错责任，石小学在租赁案涉房屋时，高传福已告知石小学以及中介人员房屋的具体情况，因此石小学应当承担全部责任。综上，请求撤销原审判决，依法改判，诉讼费用由石小学负担。
被上诉人石小学答辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。一、关于租金标准问题，石小学与高传福之间签订了两份租赁合同，一份是关于厂房租赁合同，租金为11.5万元；还有一份是办公用房以及住房租赁合同，租金为6万元，但该合同只有高传福留存。二、石小学租赁厂房后，将工厂由江宁搬至六合瓜埠必然会产生运输费用、安装费用以及装修费用，原审法院裁判显然符合常理。三、因为在租赁合同中有约定出租人应将房屋的权属情况告知承租人，但在出租时高传福未履行该义务，原审法院判决高传福承担70%的责任，并无不当。
二审中，上诉人认为：原审法院查明“石小学又向高传福租赁生活配套用房，共计支付租金175000元”不属实，石小学实际支付租金11.5万元；原审法院查明“石小学承租房屋后，进行了装修”不属实，石小学并未进行装修；原审法院查明“民警与高传福联系，高传福表示房屋系违章建筑”不属实。除此之外，双方当事人对原审法院查明的其他事实没有异议，且均没有新证据提交，本院对原审法院查明的其他事实依法予以确认。
关于石小学支付的6万元，高传福原审陈述为：为了厂房的运作，双方口头约定了短期租赁生活配套住房，租赁期限自2014年6月份起不超过四个月的时间，租金总共6万元。二审中，高传福认为该6万元是石小学支付给中间人的中间费用以及对高传福低价出租厂房石小学给的好处费。
本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高传福将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给石小学，双方的租赁关系无效。关于租金标准问题，原审中，高传福认为石小学支付的6万元为租金，二审中，其又认为该6万元是石小学支付给中间人的中间费用以及对高传福低价出租厂房石小学给的好处费，但其又未提供相应的证据予以证明，故对高传福该上诉理由，本院不予采纳。本案中，高传福与石小学之间签订的租赁合同无效，原审法院判决高传福返还石小学相应的租金正确。关于石小学的损失，原审法院根据其原审提交的装修票据、收条等证据，结合涉诉房屋使用情况等因素，原审法院酌定其损失为33860元，并无不当。因高传福将未取得建设规划许可证的房屋出租，并未提供证据证明其在房屋出租期间已通知石小学涉诉房屋将被拆除，故原审法院酌定高传福承担以上损失的70%，并无不当，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1304元，由上诉人高传福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一六年二月十九日
书 记 员 罗程允