广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初26651号
原告（反诉被告）徐方红，女，汉族，1985年12月2日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，
委托代理人魏托，广东海派律师事务所律师。
委托代理人郭玲，广东海派律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）蒲璐，女，汉族，1990年9月12日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，
委托代理人叶刚，广东达和律师事务所律师。
委托代理人叶娟，广东达和律师事务所实习律师。
第三人深圳链家房地产经纪有限公司，住所深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣，董事长。
委托代理人郑雨霞、李梦雨，系该公司员工。
原告（反诉被告）徐方红与被告（反诉原告）蒲璐、第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐方红的委托代理人魏托，被告（反诉原告）蒲璐及其委托代理人叶刚，第三人深圳链家房地产经纪有限公司委托代理人郑雨霞、李梦雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）徐方红诉称，原告作为卖方与被告经第三人居间于2016年10月4日签订了关于深圳市龙华新区桦润馨居一期A区A2栋708房产（以下简称“涉案房产”）的《房屋买卖业务签约文件合订本》，合同编号为NO.100000297073。合同签订当日，原告收到被告支付的部分定金2万元人民币。根据合同有关约定，房屋成交价为256万元，购房定金共计10万元，被告需在签订合同后三日内（即2016年10月7日前）补交剩余定金8万元；任何一方不按照约定履行义务，应向守约方承担违约责任；逾期超过十个工作日未履行合同义务的，作为守约方的卖方有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按本合同约定的总房价款20%支付违约金。合同签订后，原告通过第三人或自行与被告联系，提醒、通知被告按约履行合同义务。但直至2016年10月7日，被告仍拒不支付剩余定金8万元。为此，2016年10月9日，第三人向被告发送了《履约催促函》，要求被告限期履行合同约定的交付剩余定金等义务，2016年10月12日，原告再次向被告发送了《二次履约催促函》，要求被告履行合同义务，被告均拒不理会。在这期间及之后，原告及第三人还多次通过电话等方式联系被告，要求被告严格按照合同履行补交剩余定金及其他合同义务，被告均置之不理，以实际行动明确表示拒不履行合同。原告认为双方签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》为双方的真实意思表示，依法具备法律效力，双方均应切实全面履行。被告拒不履行合同义务，在原告及第三人以各种形式催告后仍拒不履行，已构成根本性违约。鉴于此，原告于2016年10月20日委托律师向被告邮寄发送《解约通知函》，书面通知被告解除双方之间签订的房屋买卖合同并要求被告赔偿合同约定的违约金49.2万元，被告拒收；同时，当日，原告还通过发送短信的方式通知被告解除买卖合同并附上《解约通知函》照片，被告收到后仍然明确表示拒不履行合同义务，且拒不赔偿原告违约金。根据合同约定，原告有权要求被告按总房价款的20%支付违约金。即512,000元。但原告经综合考虑，自愿降低违约金金额，仅要求被告赔偿原告违约金人民币10万元。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告违约金人民币10万并支付利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起计算至付清之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。
被告（反诉原告）蒲璐答辩称，一、原告以被告未在约定的期限内支付8万元定金为由，依据《合同》第12条解除涉案《买卖合同》违反法律规定，理由不成立。二、在原告解除合同理由不成立的前提下，原告将涉案房产另售他人，违反合同约定，应当承担违约责任。被告向原告交付的定金，应当退还给原告。三、即使原告解除合同理由成立，诉请的违约金金额过高，请求法庭予以调整。综上所述，原告解除涉案合同没有法律依据，其行为已构成违约，应当承担违反合同约定的不利法律责任。其请求的违约金数额也远高于另行买方所造成的差额。请求法院驳回原告的诉讼请求
被告（反诉原告）蒲璐反诉称，2016年10月4日，反诉人与被反诉人通过第三人居间签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，约定被反诉人向反诉人出售位深圳市××区××7088（房地产证号深房地字第××7），同日，反诉人向被反诉人直接交付购房定金2万元。合同签订后，被反诉人在没有法律依据的情况下，以书面通知及短信方式解除了涉案买卖合同，并于2016年11月2日将涉案标的房屋另售他人并办理了相关交房手续。被告的行为已经构成根本违约，为维护反诉人的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除反诉人与被反诉人之间的《房屋买卖业务签约文件合订本》；２、被反诉人返还反诉人定金人民币2万元；3、被反诉人赔偿反诉人损失人民币10万元；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）徐方红针对被告反诉答辩称，被告当庭提交的反诉状变更了原来的诉讼请求，超过了法律规定的期限，法庭不应当采纳。1、原、被告签订的买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，合同签订后，原告和第三人通过多种方式，包括打电话、两次发函，要求被告及时履行合同义务，补齐定金，被告拒不履行，在此情况下，原告才再次发函解除合同，依据签订的买卖合同第12条的约定解除合同；2、被告声称其不具备贷款的条件，但是其作为成年人无论如何在双方买卖合同真实有效的情况下，都应当为其自身的行为承担相应的责任；3、双方约定被告支付剩余定金的时间是2016年10月7日前，10月7日前正值国庆长假，被告不可能有正式的渠道获知其不具备贷款条件，在贷款并不确定的情况下，其以实际行动拒不履行合同义务，明显违反了合同约定。双方在签署合同的当晚即10月4日，深圳市政府恰好出台的限购政策，在当时的背景下，房价明显会走向下行趋势，客观上房价已经下跌，一大波买房人因此违约拒绝履行合同，客观的说原告不认为被告是因为贷款的原因不履行合同，当晚的限购政策造成人民对房价普通下跌的心理预期才是被告不履行合同的真正原因，被告违约显然是恶意的；4、在房价明显下跌的情况下，原告依法解除合同后再将房屋及时挂牌出售，已经最大限度的避免了损失的进一步扩大，2016年11月1日原告与新买家签署的关于涉案房产的买卖合同，实际成交价比原、被告成交价低了4万元，这4万元是被告直接违约导致的，因此该4万元也应当由被告赔偿。
第三人链家公司针对本诉、反诉答辩称，2016年10月4日第三人促成原、被告双方成立房屋买卖合同，第三人作为居间方不存在任何过错。
经审理查明，2016年10月4日，原告（反诉被告）徐方红作为卖方、被告（反诉原告）蒲璐作为买方，签订一份《房产买卖合同》，约定卖方将其所有的位深圳市××区××7088号房产转让给被告（反诉原告）蒲璐，房地产证号深房地字第××7，建筑面积为77.95平方米，该房产没有设定抵押；房屋总价款为人民币256万元，购房定金共计10万元，买受人在签订合同当日内支付人民币2万元，签订合同后三日内，买受人补交定金人民币8万元；出卖人同意在定金中预留人民币5,000元作为交房保证金，此款预留在第三方监管。买受人须于2016年10月28日之前支付首期购房款（不包括定金）人民币67万元到买受人贷款银行作资金监管或到第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户。买受人应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行或住房公积金管理中心提交贷款申请的相关资料，贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准；买受人承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因为买受人原因无法购买的，责任由买受人自行承担，任何一方不按照合同约定履行义务，应当向守约方承担违约责任。迟延履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理：1、逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知方式解除本合同。守约方若为买受人，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按照本合同约定的总价款20%支付违约金；守约方若为出卖人，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按照本合同约定的总房价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。
合同签订当日，被告向原告支付购房定金人民币2万元，原告向被告出具一份《收款收据》。
2016年10月9日，原告（反诉被告）徐方红主张第三人链家公司向被告（反诉原告）蒲璐发出一份《履约催促函》，催促被告（反诉原告）蒲璐在收到该函后两日内补交剩余定金人民币8万元，第三人链家公司对此予以认可，但被告主张其未收到《履约催促函》。
2016年10月12日，原告（反诉被告）徐方红主张其向被告（反诉原告）蒲璐发出一份《二次履约催促函》，催促被告（反诉原告）蒲璐在收到该函后两日内补交剩余定金8万元，并提供快递查询单，显示为本人签收。被告主张其未收到该函。
2016年10月20日，原告（反诉被告）徐方红向被告（反诉原告）蒲璐邮寄一份《解约通知函》，要求解除涉案房产买卖合同，并要求被告（反诉原告）蒲璐支付违约金人民币492,000元。根据原告提供的快递单显示，该邮件退件。原告（反诉被告）徐方红主张当日向被告（反诉原告）蒲璐短信通知解除涉案房产买卖合同。
被告在庭审中确认其未支付剩余8万元定金。
另查，原告（反诉被告）徐方红于2016年11月1日与案外人李瑞廷签订《二手房买卖合同》，已将涉案房产转让给案外人李瑞廷。
以上事实，有经过庭审举证、质证的《房屋买卖业务签约文件合订本》（编号NO.100000297073）、定金收据、《履约催促函》、《二次履约催促函》、《解约通知函》、《房屋买卖业务签约文件合订本》（编号NO.100000194673）、《二手房买卖合同》（原件）、原告与被告短信记录、第三人员工刘振远与被告微信记录、原告代理律师与被告短信聊天记录、原告委托律师与被告母亲短信聊天记录、工商银行短信记录、家家顺员工与被告短信记录、通话录音及文字说明、通话记录、被告招商账户历史交易明细等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告徐方红与被告蒲璐签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《房产买卖合同》约定，被告蒲璐应于合同签订当日（即2016年10月4日）向原告徐方红支付定金人民币2万元，合同签订后3日内（即2016年10月7日前）支付定金人民币8万元，现被告蒲璐仅向原告徐方红支付定金2万元，剩余8万元定金尚未支付。根据原、被告的短信记录，被告蒲璐明确表示不再继续履行合同，致使合同目的无法实现，被告蒲璐的行为构成根本违约，原告徐方红有权解除双方买卖合同。原告徐方红于2016年10月20日短信通知被告蒲璐解除双方《房产买卖合同》，本院确认双方签订的《房产买卖合同》于2016年10月20日解除。根据双方签订的《房产买卖合同》，原告作为守约方有权没收定金或要求被告蒲璐按照合同约定承担违约责任。因合同约定的违约金数额过高，结合原告徐方红的诉讼请求，本院酌情认定被告应向原告支付违约金人民币10万元。原告要求被告支付违约金利息，本院认为，因违约金同时具有惩罚性和补偿性的功能，且被告的违约行为至今造成的原告的损失数额尚在本院支持的违约金数额范围内，故原告主张被告应当承担违约金利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告（反诉原告）蒲璐的反诉请求。被告（反诉原告）蒲璐承担违约金责任后，原告（反诉被告）徐方红应当将收到的定金人民币2万元返还给被告（反诉原告）蒲璐，故对被告（反诉原告）蒲璐要求原告（反诉被告）徐方红返还定金2万元的反诉请求，本院予以支持。针对被告（反诉原告）蒲璐要求原告（反诉被告）徐方红赔偿损失人民币10万元的反诉请求，被告（反诉原告）蒲璐认为原告（反诉被告）徐方红将涉案房产另售他人构成违约，本院认为，《房产买卖合同》已于2016年10月20日解除，原告（反诉被告）徐方红有权自行处置涉案房产，其行为并不构成违约。故被告（反诉原告）蒲璐该项反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）徐方红与被告（反诉原告）蒲璐签订的《房产买卖合同》于2016年10月20日解除；
二、原告（反诉被告）徐方红于本判决书发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）蒲璐定金人民币2万元元；
三、被告（反诉原告）蒲璐于本判决书发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）徐方红违约金10万元；
四、驳回原告（反诉被告）徐方红其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）蒲璐的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费1,150元，由被告负担；反诉受理费275元，由原告负担83元，由被告负担192元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 何 冰 清
二〇一六年十二月二十六日
书记员 王 冰
书记员 梁诚（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。