湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初2324号
原告武汉统百资产经营管理有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路18号。
法定代表人张太国，该公司总经理。
委托代理人胡律学（一般授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
被告李磊。
原告武汉统百资产经营管理有限公司诉被告李磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁毅独任审理，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告武汉统百资产经营管理有限公司（以下简称统百公司）的委托代理人胡律学，被告李磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告统百公司诉称，2013年10月28日，我公司与李磊签订《幸福里商业街商铺租赁合同》，合同约定，我公司将坐落于武汉市江岸区后湖大道上“幸福里商业街”G栋1层108号商铺出租给李磊经营使用，合同建筑面积为75.27平方米，租金为每季度20370.80元，物业管理费每平方米每月4.80元，租赁期限为二年，从2014年5月1日起至2016年4月30日止。合同签订后，我公司于2014年2月15日向李磊交付了商铺，根据合同约定李磊享有60天的装修免租期，李磊在缴纳合同约定的各项保证金后，也按期缴纳了商铺租金。但从2015年2月17日，李磊便不按合同的约定支付租金，经我公司多次催要未果，故诉至法院，请求判令：1、李磊支付我公司商铺租金47525.48元（从2015年2月16日起计算，暂计算至2015年9月16日，租金最终计算至双方签订的租赁合同到期日）；2、李磊支付我公司违约金29941元（从2015年1月17日起计算，暂计算至2015年9月16日，最终计算至双方合同到期日）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告李磊辩称，2015年6月8日，统百公司对我商铺进行断电，我方报警了，断电后我无法经营。2015年元月份租户要求减租问题，统百公司5月底才回复不同意减租，才导致这段时间欠租的情况。店铺管道设计不合理、楼上经营漏水、排污管道导致门前堆积污物，对我的经营、财产都造成了影响。整个商业街开业时间是2014年11月份，所以起租时间应该从2014年11月份起算。对违约金的计算金额和计算时间有异议。请求法院驳回统百公司的诉讼请求。
经审理查明，2013年10月28日，统百公司与李磊签订《幸福里商业街商铺租赁合同》，约定统百公司将位于幸福里商业街G栋1层108号商铺出租给李磊，李磊承租的商铺建筑面积为75.28平方米（最终以房地局实测面积为准）；合同租期为2年，预计时间为2014年5月1日至2016年4月30日，具体租期自项目实际开业起开始计算；第一个租赁年度租金为每平方米90.20元／月，第二个租赁年度租金每平方米97.50元／月，租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准，应按季度提前支付20370.80元；李磊享有装修免租期60天；李磊每月应每平方米4.80元缴纳物业管理费；每三个月为一个计租期，李磊应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费；李磊在签订合同同时向统百公司一次性缴纳7151.60元作为租赁保证金，若李磊未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向李磊追索；李磊在合同签订同时向统百公司一次性交纳经营管理保证金2000元，若李磊发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从经营管理保证金中直接扣抵，不足部分仍有权向李磊追索；李磊若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；因李磊违约导致合同解除的，统百公司有权立即收回商铺，不返还保证金及李磊已交纳的其他款项，并要求李磊赔偿不低于3个月租金的违约金，李磊应在合同解除后7日内向统百公司支付该违约金，如未能按时支付该违约金，统百公司有权按合同第六条每日按欠费总额的千分之三计算向李磊加收逾期付款违约金。合同还对其他事项进行了约定。
2013年10月28日，李磊向统百公司支付商铺租金20373元、租赁保证金7152元、物业服务费1086元。2014年2月15日，统百公司将108号商铺交付李磊。3月6日，李磊向统百公司支付装修押金5000元、经营保证金2000元等费用。2014年12月11日，双方签订补充协议，协议中明确了免租的期限，约定从2014年5月1日起，李磊应按租赁合同的约定缴纳全部应缴费用。当日，李磊即向统百公司缴纳了2014年8月17日至2015年2月16日期间的租金37564.91元。从2015年2月17日起，李磊开始拖欠租金，统百公司多次催要未果，于2015年6月8日对李磊租赁的商铺进行了断电，造成李磊停止经营，至合同期满统百公司收回商铺。于2015年11月24日起诉来院，后因故于2015年12月24日撤回起诉。现统百公司再次起诉，由于双方各执己见，故调解未成。
此外，在李磊经营期间，商铺发生过漏水，统百公司进行了维修。
以上事实有租赁合同、商铺交付确认书、补充协议、缴款单、照片及收据及双方当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，统百公司与李磊签订的商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，是合法有效的。合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务。首先关于起租日的确定，本院认为补充协议已进行了明确约定，即2014年5月1日，且李磊也支付了2014年11月前的租金，故起租日应为2014年5月1日，李磊主张起租日为2014年11月不能成立，本院不予采信。从2015年2月17日起李磊拖欠租金，应对统百公司补足租金并承担违约责任。在双方合同未解除的情况下，统百公司于2015年6月8日对李磊租赁的商铺进行断电造成李磊无法经营，统百公司的断电行为超出了法律规定和合同约定，行为失当，统百公司对此应承担法律责任，从2015年6月8日起至合同期满之日期间的租金李磊不应再支付，应由统百公司自行承担。李磊2015年2月17日至6月7日期间差欠的租金应支付给统百公司。差欠的数额经本院核定为租金25575.38元［90.20元／㎡／月×75.28㎡÷30天×73天＋97.50元／㎡／月×75.28㎡÷30天×37天］。李磊缴纳的租赁保证金7152元、经营保证金2000元、装修保证金5000元应予冲抵。
由于李磊在合同履行期间拖欠租金，还应根据合同约定承担违约责任。关于李磊认为合同约定的违约金过高，不应承担的理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因双方均未举证证明统百公司的损失，本院认为统百公司的损失为逾期付款期间欠付租金的利息损失，双方合同约定“每日按欠费总额的千分之三计算”的违约金过分高于因李磊违约所造成的统百公司的损失。因此本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以不同期限欠付租金为本金分段计算，自2015年2月17日起计算至2015年6月7日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李磊于本判决生效之日起十日内向原告武汉统百资产经营管理有限公司支付2015年2月17日至2015年6月7日期间的租金11423.38元（李磊缴纳的租赁保证金7152元、经营保证金2000元、装修保证金5000元已冲抵）；
二、被告李磊于本判决生效之日起十日内向原告武汉统百资产经营管理有限公司支付违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%标准，自2015年2月17日至起2015年6月7日止，按每季度拖欠的租金总额为本金分段计算）；
三、驳回原告武汉统百资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1737元减半收取868.50元，由原告武汉统百资产经营管理有限公司负担400元，被告李磊负担468.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 丁 毅
二〇一六年八月二日
书记员 林慧娟