新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）兵08民终154号
上诉人（原审原告）：薛炜，男，1979年12月10日出生，住石河子市。
委托诉讼代理人：韦会英，新疆七合律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：代丽丽，女，1983年8月16日出生，住石河子市。
委托诉讼代理人：韦会英，新疆七合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石河子市天圣房地产开发有限责任公司。住所地：石河子市北泉镇上海路*****号。
法定代表人：陈勇兆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：盛朝川，新疆七合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行。住所地：石河子北泉镇261号。
法定代表人：丁江清，该支行行长。
委托诉讼代理人：龚艳艳，中国农业银行股份有限公司石河子兵团分行内控和法律合规部科员。
委托诉讼代理人：王强，该支行客户经理。
上诉人薛炜、代丽丽因与被上诉人石河子市天圣房地产开发有限责任公司（以下简称天圣公司）、中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行（以下简称农行北泉支行）商品房预售合同、金融借款合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初4660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人代丽丽及与上诉人薛炜共同委托诉讼代理人韦会英、被上诉人天圣公司的委托诉讼代理人盛朝川、被上诉人农行北泉支行的委托诉讼代理人龚艳艳、王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
薛炜、代丽丽上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。本案不适用商品房买卖司法解释第15条第2款关于一年除斥期间的规定，应适用第15条第1款“出卖人迟延交房经催告后在三个月合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持”的规定。三个月的起始期应从上诉人催告时开始起算，上诉人在起诉前才催告天圣公司解除合同，天圣公司未予答复，故上诉人要求解除合同符合法律规定。二、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人自2015年8月31日起取得合同解除权错误。天圣公司涉案工程2017年5月完工通知交房，其违约行为处于持续状态，解除权的除斥期间应自上诉人向天圣公司催告通知后开始计算。上诉人依照合同约定支付全部购房款，但天圣公司至今未能交付涉案房屋。且解除合同的事由除延期交付外，尚有天圣公司对上诉人选购的房子擅自进行调换，不能实现上诉人签订购房合同所要达到的目的。三、一审仅判决天圣公司向上诉人支付20元违约金并驳同上诉人其他诉讼请求，显然不能维护上诉人的合法权益。综上，请求二审法院纠正一审错误判决，支持上诉人的上诉请求。
天圣公司辩称，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同对房屋交付时间有明确约定，上诉人在合同约定交房时间的合理期限内没有按照法律规定行使解除权。因此上诉人超过了解除合同一年除斥期间的规定，上诉人无权再要求解除合同。原判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
农行北泉支行辩称，希望上诉人与被上诉人天圣公司能协调解决本案纠纷。如果房屋买卖合同解除，请求在处理纠纷的同时保障银行的合法权益不受损害。
薛炜、代丽丽向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告天圣公司签订的商品房预售合同，解除原告与被告农行北泉支行签订的个人购房担保借款合同；二、被告退还原告首付款139760元及其利息损失20220.4元；三、被告天圣公司退还原告从2015年3月至2017年8月向被告农行北泉支行偿还的涉案房屋贷款本金及利息60927.9元；四、被告天圣公司支付原告逾期交房违约金20元；五、被告天圣公司赔偿原告贷款保险费5292元、契税6446.4元；六、被告天圣公司向被告农行北泉还清剩余贷款后由被告农行北泉支行协助办理房屋预抵押登记的解除手续；七、被告承担诉讼费及送达费。
一审法院认定事实：2014年12月4日，原告与被告天圣公司签订商品房销售合同，约定第一条项目建设依据：出卖人以有偿（出让）方式取得位于北泉镇、编号×的地块的土地使用权。有偿（出让）证号为师国用（2014）出字第1450031号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名宜居苑25栋。建设工程规划许可证号为建字第石北建工程（2014）144号，施工许可证。第二条商品房预售依据：预售商品房批准机关为石河子市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为石河子市房售字（2014）石第北070号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第××栋×单元××××号，用途为住宅，建筑面积109.94㎡。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为人民币每平方米3909.04元，总金额429760元。第六条付款方式及期限：银行贷款。签约时已付房款139760元，剩余房款290000元办理银行按揭贷款。第八条交付期限：出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。双方还约定了其他条款。合同签订前，原告已向被告天圣公司支付购房首付款139760元。
2015年1月21日，原告薛炜作为借款人，与被告农行北泉支行（贷款人）、被告天圣公司（保证人）签订个人购房担保借款合同，约定：贷款金额290000元，借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于北泉镇宜居苑××栋××××号，贷款期限240个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；担保方式为阶段性保证和抵押，由保证人被告天圣公司提供保证担保，抵押物为北泉镇宜居苑××栋××××号房屋。2015年2月9日，被告农行北泉支行发放贷款290000元，并将该款打入被告天圣公司的银行账户。嗣后，被告天圣公司至今未向原告交付房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。各方当事人之间签订的案涉商品房预售合同和个人购房担保借款合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告天圣公司逾期交房行为已构成违约，原告诉请被告天圣公司支付逾期交房违约金20元，依法有据，被告天圣公司亦认可，故对原告该项诉请予以支持。解决本案争议的关键在于原告薛炜、代丽丽是否有权解除涉案合同。商品房预售合同第九条约定，出卖人逾期交房超过30日，买受人有权要求解除合同。案涉房屋交付使用时间为2015年8月30日，天圣公司未在约定期间内完成交付，故原告薛炜、原告代丽丽自2015年8月31日起取得解除合同的权利。合同的解除权应当及时行使，以维护法律关系的确定性。为消除权利人不及时行使合同解除权的不利因素，法律规定了解除权行使的除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告薛炜、原告代丽丽自2015年8月31日取得合同解除权，但至2017年7月4日才提起诉讼要求解除合同，已超过法律规定的一年期限，其解除权已经丧失，原告无权再以被告天圣公司逾期交房为由主张解除商品房预售合同。鉴于此，与之相关联的个人购房担保借款合同也不能解除。原告诉请解除同以及以解除合同为基础所提出的返还房款、赔偿利息损失等诉讼请求，该院不予支持。虽然原告薛炜、代丽丽的大部分诉讼请求未获支持，但考虑到被告天圣公司是违约方，原告薛炜、原告代丽丽在本案中无任何违约行为，为保护守约方的合法权益，该院确定案件受理费均由被告天圣公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决：
一、被告石河子市天圣房地产开发有限责任公司于判决生效后五日内支付原告薛炜、原告代丽丽违约金20元；
二、驳回原告薛炜、原告代丽丽的其他诉讼请求。
案件受理费4812元，减半收取2406元，送达费90元，合计2496元（原告已预交），由被告石河子市天圣房地产开发有限责任公司负担，与前款同期一并给付原告薛炜、原告代丽丽。
二审中，当事人没有提交新证据。对原审查明的事实各方当事人均无异议，本院予以确认。另查：二审庭审中，经本院释明，上诉人主张合同约定的违约金过低，如果合同不能解除，要求按照法律规定调整违约金的给付数额。
本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人与二被上诉人签订的商品房预售合同及抵押贷款合同是否应予解除；二、违约责任如何承担。
关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”上诉人作为买受人，可在行使解除权和要求继续履行之间作出选择，但法律规定必须给予其一定期间的限制。根据本案查明的事实，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同约定出卖人应当在2015年8月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。也就是说，二上诉人自2015年9月30日起即取得解除商品房预售合同的权利，届满期限为2016年9月30日。法律规定解除权行使的除斥期间的目的，在于督促权利人及时行使权利。若权利人长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关系的确定，进而影响交易安全。超过一年的解除权期限，应当视为权利人已经放弃了该项权利。上诉人薛炜、代丽丽自2017年7月5日向法院起诉时，才要求解除与被上诉人签订的商品房预售合同，依法已经丧失了本案所涉合同的解除权。
关于焦点二，被上诉人逾期交付房屋构成违约，但双方合同中约定的违约金明显过低，不利于保护守约方的权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定了逾期交付房屋的，违约金可按照同地段同类房屋租金标准确定。被上诉人至今未按照合同约定将房屋交付上诉人，已逾期两年六个月。参照北泉镇同地段同类房屋每月租金1000元计算，本院确定被上诉人应当支付上诉人违约金30000元。
综上所述，上诉人薛炜、代丽丽的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决虽认定事实清楚，但适用法律错误，导致案件实体处理错误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持石河子市人民法院（2017）兵9001民初4660号民事判决第二项，即：“驳回原告薛炜、原告代丽丽的其他诉讼请求”；
二、变更石河子市人民法院（2017）兵9001民初4660号民事判决第一项“被告石河子市天圣房地产开发有限责任公司于判决生效后五日内支付原告薛炜、原告代丽丽违约金20元”为：被上诉人石河子市天圣房地产开发有限责任公司于判决生效后五日内支付上诉人薛炜、代丽丽违约金30000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2406元，送达费90元，合计2496元；二审案件受理费4890元，共计7386元（上诉人交纳），由被上诉人石河子市天圣房地产开发有限责任公司负担，于前款同期给付上诉人薛炜、代丽丽。
本判决为终审判决。
审判长 孙铭徽
审判员 刘丽美
审判员 胡春红
二〇一八年四月十日
书记员 张梦琦