广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1817号
上诉人（原审被告）：涂胜东。
委托代理人：罗静波，北京德恒（深圳）律师事务所律
师。
委托代理人：倪修智，北京德恒（深圳）律师事务所实
习律师。
被上诉人（原审原告）：周丽坤。
委托代理人：谭玲春，北京市大成（深圳）律师事务所
律师。
原审第三人：深圳市招X顾问有限公司。
法定代表人：何飞，董事长。
上诉人涂胜东与被上诉人周丽坤因房屋买卖合同纠纷
一案，不服（2015）深南法民三初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
周丽坤在原审中的诉讼请求为：一、被告继续履行合同（配合办理资金监管、办理产权转移登记并交付房产等手续，房产价值为340万元）；二、被告自2015年5月22日起每日按房产转让价格的0.05%（即1700元／日）支付迟延履行违约金，至被告履行合同之日止；三、被告承担本案诉讼费用。
涂胜东在原审中的反诉请求为：一、确认《深圳市招X顾问有限公司房地产买卖居间合同》及《补充协议》已于2015年5月15日解除；二、原告向被告支付违约损害赔偿金30万元整；三、本案诉讼费用由原告承担。
原审法院经审理查明，位于南山区深南大道路与前海路交汇处星海名城某期X单元某房屋，建筑面积为83.67平方米，所有权人为被告，《房地产证》编号为深房地字第××号，登记日期为2006年11月1日。
2015年4月4日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（居间方）签订了《房地产买卖居间合同》，约定：卖方将位于南山区深南大道路与前海路交汇处星海名城某期X单元某房屋转让给买方，房产建筑面积为83.67平方米，转让成交价为340万元，转让定金为30万元；买方在签署本合同时向居间方交购房保证金2万元，若卖方签署本合同，则买方授权居间方将已交纳的购房保证金交卖方以定金名义签收。如买方已交纳的购房保证金不足以支付本合同约定的定金，则买方应在签署本合同之日起五日内补足定金之余款28万元至居间方处，卖方应于上述期限届满之日起五日内到居间方处以定金名义签收该款，卖方逾期未签收的，仍视为定金已交付卖方。卖方签收买方所交纳的定金后，须于当天将定金托管于居间方处；定金29万元，由卖方托管在居间方处，待卖方将房地产证原件托管给居间方后再领取，定金1万元，由卖方作为交房保证金交居间方托管，待卖方交房完毕并结清本合同第八条约定的各项费用后，由居间方转付卖方。买方应在2015年4月30日前将剩余房款310万元存放于指定银行监管，买卖双方须配合办理监管手续、签署所需文件，该款项由银行根据协议支付给卖方。买卖双方应于2015年5月15日前共同到国土部门办理申请产权转移登记手续，并签署《深圳市二手房买卖合同》等相关资料。买方未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过2日（不含2日），卖方有权单方书面解除本合同，将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相当于该房产总价款20%的违约金。买方逾期支付首期款或剩余房款，或申请房地产转移登记，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.05%的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日（不含10日），或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，卖方有权单方书面解除本合同，将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相当于该房产总价款20%的违约金。卖方未按本合同约定期限出具全权公证委托书、交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付该房产、结清费用，上述事项中每一事项每迟延1日办理，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金。合同还约定了其它条款。
2015年4月4日、8日，原告分别向第三人交付购房定金2万元、28万元，第三人向原告开具了《收款收据》。
2015年4月12日，原、被告及第三人签订《补充协议》，约定原告存放剩余房款310万元至买卖双方共同指定的银行监管的期限由2015年4月30日变更为2015年5月15日。
第三人陈述，原告在2015年5月15日并未筹足剩余房款，直至2015年5月20日才筹足。
2015年5月20日，第三人通知被告配合原告办理剩余房款的银行资金监管事宜，被告以原告已经违约、合同已经解除为由拒绝前往办理。
被告提交了与伍某、伍某某签订的《深圳市二手房买卖合同》、《收条》、《补充协议》、《解除通知》等证据，以证明因原告违约，导致伍某、伍某某解除与被告签订的《深圳市二手房买卖合同》并没收了被告已付的定金30万元。原告及第三人均不认可上述证据的真实性。
以上事实，有当事人陈述，《房地产证》、《房地产买卖居间合同》、《补充协议》、《收款收据》、《深圳市二手房买卖合同》、《收条》、《补充协议》、《解除通知》、录音资料等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
原审法院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》、《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约诚信履行。《补充协议》对《房地产买卖居间合同》约定的原告存放剩余房款310万元至买卖双方共同指定的银行监管的期限进行了变更，由2015年4月30日变更为2015年5月15日。原告未能在2015年5月15日前履行上述资金监管的义务，其行为已经构成违约，应承担约定的违约责任，即每逾期1日即应按房产转让价格每日0.05%的标准向被告支付违约金。截至第三人通知被告配合银行资金监管之时，原告迟延进行资金监管逾期4日，尚未达到《房地产买卖居间合同》约定的被告有权单方书面解除合同的条件，原告的违约行为并不构成根本违约，被告以此为由拒绝履行合同，缺乏事实及法律依据，被告有关解除合同并由原告支付违约损害赔偿金30万元的反诉请求，本院不予支持；原告请求继续履行合同的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。《房地产买卖居间合同》约定原、被告应于2015年5月15日前共同到国土部门办理申请产权转移登记手续，并签署《深圳市二手房买卖合同》等相关资料，被告拒绝配合办理银行资金监管，导致双方至今未能办理产权转移登记手续，被告的行为已经构成违约，考虑到原告亦存在迟延监管剩余购房款的违约行为，故依约被告应从2015年5月22日起每日按涉诉房屋的转让价格的0.05%向原告支付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告涂胜东继续履行分别于2015年4月4日、4月12日与原告周丽坤签订的《房地产买卖居间合同》和《补充协议》，包括：1、原告周丽坤、被告涂胜东应于本判决生效之日起五日内共同申请设立银行交易资金监管账号，原告周丽坤应于设立监管账号之日起三日内一次性存入剩余购房款310万元；2、原告周丽坤、被告涂胜东应在原告周丽坤办妥资金监管之日共同向国土部门申请办理房屋转移登记，并配合办理房屋转移登记的相关手续；3、原告周丽坤应在涉诉房屋产权过户至其名下当日配合被告涂胜东将剩余购房款划转被告涂胜东；4、涉诉的房屋相关税费依照《房地产买卖居间合同》和《补充协议》约定由原告周丽坤负担；二、被告涂胜东应于本判决生效之日起三十日内向原告周丽坤支付违约金（从2015年5月22日起每日按涉诉房屋的转让价格340万元的0.05%标准计至本判决确定原告周丽坤、被告涂胜东共同向国土部门申请办理房屋转移登记之日止）；三、驳回被告涂胜东全部的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费17000元、财产保全费5000元、反诉受理费1450元，合计23450元，均由被告负担。
上诉人涂胜东不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、请求依法改判，驳回被上诉人一审全部诉讼请求，即：1、判令上诉人继续履行《深圳市招X顾问有限公司房地产买卖居间合同》；2、判令上诉人自2015年5月22日起每日按房产转让价格的0.05%支付迟延履行违约金，至上诉人履行合同之日为止；3、判令上诉人承担本案诉讼费用。二、请求依法改判，支持上诉人一审反诉全部诉讼请求，即：1、判决确认《深圳市招X顾问有限公司房地产买卖居间合同》及《补充协议》已于2015年5月18日解除；2、判决被上诉人向上诉人支付违约损害赔偿金人民币30万元整；3、判决本案诉讼费用由被上诉人承担。三、请求依法判令本案诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：上诉人因一审判决认定事实错误、适用法律错误，现特提起上诉，理由详述如下：
一、本案最主要的争议焦点是：被上诉人在已经宽限的付款期限内，仍未按约提出办理资金监管手续，是否导致上诉人的合同目的不能实现。在一审过程中，上诉人已经明确指出这一问题，但一审法院对此问题未作出任何评价，导致一审判决严重偏离事实。（一）上诉人出售涉案房产的目的是为了置换房屋、改善家人的住房条件，这一事实可根据上诉人和被上诉人签订的《房地产买卖居间合同》予以证明。
上诉人一家三口均居住在星海名城某期X单元某室（以下简称“涉案房产”），涉案房产面积83平方米，户型为二房。房管部门出具的《房屋产权信息查询》显示涉案房产是被告的唯一住宅；上诉人和被上诉人签订的《房地产买卖居间合同》（以下简称“涉案合同”）第十二条也特别注明“卖方承诺是深圳市唯一一套住宅”，可见上诉人通过涉案合同出售了自己的唯一一套住宅。2015年1月4日（即涉案合同签订前的3个月），上诉人与案外入伍某、伍某某（以下合称“案外人”）签署了《深圳市二手房买卖合同》，该合同项下的房产位于前海路阳光棕榈园11栋10C，面积106.5平方米，户型为三房，建筑面积及户型均优于涉案房产。该合同确定的交易价格为380万元，其中包括定金30万元。就此事，上诉人已于一审时提交了《深圳市二手房买卖合同》用于证明合同的成立、支付定金30万元的银行转账记录用于证明合同的实际履行以及交易的真实性。根据上述证据，结合逻辑推理和日常生活经验法则，不难得知上诉人签订涉案合同的目的在于置换房屋、改善家人的住房条件。（二）上诉人与案外人签订的《深圳市二手房买卖合同》己被案外人解除，上诉人的涉案合同目的已经不能实现。因上诉人未能够在与案外人约定的付款期限（2015年5月16日）支付购房款，案外人便解除了《深圳市二手房买卖合同》。同时由于深圳房价的暴涨，上诉人已无可能以同等价款购得同等质量的房屋。故可认定，上诉人的涉案合同目的已经不能实现。（三）上诉人的涉案合同目的不能实现，其根本原因在于被上诉人的违约行为。2015年4月4日，上诉人与被上诉人双方签署涉案合同。根据涉案合同第二条第一款的约定，被上诉人有义务在2015年4月30日之前办妥资金监管手续。合同签署后，被上诉人又称因筹措资金困难，不能够在规定的期限内完成资金监管。上诉人虽因此而感到困扰，但出于希望继续履行合同的善意，故与和案外人协商后，同意给予被上诉人15天的宽限，即到2015年5月15日作为资金监管的最后期限。在与案外人沟通时，案外人表示上诉人须于资金监管办妥的次日即将购房款全额支付。上诉人基于对被上诉人及时履约的信任，便答应了案外人的请求，并签订《补充协议》为证（上诉人一审第1-3号证据）。2015年5月15日履行期限届满时，被上诉人仍然没有要求上诉人去办理资金监管手续。上诉人反复联系被上诉人，但被上诉人仍然没有任何回应，这令上诉人无法继续相信被上诉人继续履约的诚信。也正因此，当案外人提出解除《深圳市二手房买卖合同》时，上诉人也无法要求案外人再度予以宽限。可见上诉人的合同目的不能实现的根本原因在于被上诉人的违约。（四）一审法院对上诉人提交的证据未作出任何评价，对上述事实也未作出认定，草率下判，导致错判。上诉人在一审中提交的第一组证据包括《深圳市二手房买卖合同》、支付30万元定金的银行记录及案外人伍某某手写的《收条》、上诉人与案外人确定2015年5月16日为付款期限的《补充协议》、案外人解除合同的《解除通知》。上述证据已经环环相扣地形成了证据链，证明了上述事实。但令人不解的是，一审判决对上述证据全然不予采信。而判决书对此作出的唯一解释是：“原告及第三人均不认可上述证据的真实性”（见一审《判决书》第7页）。对此，上诉人认为：法院有义务独立依法认定各项证据的证明力，而不是取决于一方当事人的态度，也不能以一方当事人否认某一证据便随之否认该证据。根据《民诉法司解》第一百零五条的规定，法院应当根据按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。而从上述证据可以看出，因有银行出具的转账记录，上诉人向案外人支付定金30万元这一事实是无可置疑的。又因银行转账记录所体现的时间、金额均与房屋买卖合同的约定相吻合，故足以证明交易的真实存在。但这些事实，均被一审法院所无视。
综上所述，被上诉人的违约行为，是导致上诉人合同目的不能实现的根本原因，上诉人依法有权解除涉案合同。一审法院对上诉人的事实主张无理不予认定，导致一审判决错误。
二、本案的违约方是被上诉人（买家），而不是上诉人。且上诉人在履约期间，始终保持善意履约。可见本案并非同期频发的“违约潮”案件。一审法院不仔细审查案件，导致一审判决显失公平。诚然，因住建部于3月30日下调首付比例和贷款利率，导致深圳房产价格飙升，进而导致了一些不诚信的卖家突然加价，甚至一房二卖，相关诉讼也频频出现。但是应当指出的是，本案并非是“违约潮”所导致的解除合同案。首先，本案的违约方是被上诉人（买家），而不是上诉人。其次，即便是根据被上诉人提交的证据，也可明显看出上诉人在合同履行过程中始终秉承着善意履约的态度。在房价已经暴涨的4月中旬，仍然与被上诉人签订《补充协议》，给予其一个多月的宽限期。上诉人在整个交易过程中，从未提出过加价要求，也一直希望被上诉人如约履行，直到被上诉人的违约已经导致上诉人自身的目的无法实现，才不得不解除合同，足见上诉人的善意，这和其他案件的恶意违约卖家有着天渊之别。相较而言，即便上诉人已经给予了宽限，但被上诉人却仍迟延履行付款义务，于情于理都属有过错一方。而被上诉人的违约行为，直接导致上诉人无法向案外人付款，进而导致上诉人与案外人之间的房屋买卖合同被解除，最终导致上诉人的合同目的无法实现，无奈之下方才解除与被上诉人之间的合同。若这一解除行为，尚无法得到法律的支持，那么究竟要到何种地步，才能适用《合同法》第九十四条第四款的规定？上诉人一家三口，两夫妻艰苦努力，女儿正在读小学，涉案房产是上诉人经过多年努力奋斗的家业，也是换取更大的房产以改善生活质量的最重要筹码。而根据一审判决，上诉人一家三口将失去这唯一的一套住宅，居无定所。而被上诉人作为违约一方，反而可以乐享其成，不承担任何责任。若是依据一审判决执行，则双方的权利义务势必严重失衡，民法的公平原则又从何体现？
三、一审判决中关于违约金的判决亦属错判，因被上诉人才系违约方，故应判被上诉人支付违约金，而非上诉人支付。根据本案一审判决，一审法院认为被上诉人自5月15日至5月19日（不含19日当日，共计4日）存在违约，上诉人自5月19日及之后存在违约。两相扣减，故上诉人应自5月22日起计付违约金。如前所述，本案是被上诉人违约在先，而且被上诉人也拒绝与上诉人沟通，导致上诉人本身处于不安的状态之中。在被上诉人没有明确提供履约担保的前提下，上诉人应当享有不安抗辩权。在此情形下，认定上诉人构成违约是不妥当的。故应判被上诉人支付违约金，而非上诉人支付。退一步讲，即便法院认定不安抗辩权不成立，认定双方均需承担违约责任，那么法院也应当酌减上诉人应承担部分的金额，原因有三：一、被上诉人过错在先，故也可言被上诉人所遭受的损失系由其自己过错所造成；二、上诉人自始至终并无违约的主观故意，属善意一方；三、被上诉人并未遭受任何经济损失。
综上所述，一审判决未认真审查证据，也未深入考察案情，仅根据被上诉人的一面之词，便草率下判，对上诉人严重不公。现上诉人依法提起上诉，希贵院依法改判，以维护上诉人的合法权益。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方当事人哪方构成根本性违约，上诉人涂胜东是否有权解除案涉房屋买卖合同；二、如果是上诉人涂胜东违约，其是否应向周丽坤支付迟延履行违约金。
关于哪方当事人构成根本性违约的问题，本院认同原审判决的观点。根据双方当事人2015年4月12日签订的《补充协议》内容来看，双方只是约定被上诉人周丽坤存放剩余房款310万元至买卖双方共同指定的银行监管的期限由2015年4月30日变更为2015年5月15日，其他内容双方没有另行约定，则应当继续参照原房屋买卖合同执行。周丽坤在2015年5月20日才筹足购房款，已超过双方在《补充协议》中约定的期限，构成违约，当无疑义。但由于双方在房屋买卖合同中约定，一方逾期履行超过10日，或有其他根本性违约行为时，对方才有合同解除权。本案中，周丽坤虽有违约行为，但逾期履行未超过10日，也没有其他根本性违约行为，故涂胜东无权单方解除房屋买卖合同，其应向周丽坤追究迟延履行违约责任后，继续履行案涉房屋买卖合同。涂胜东以周丽坤延期履行违约为由，单方宣布解除合同，拒绝继续履行合同的行为，不符合双方在房屋买卖合同及补充协议的约定，构成根本性违约。原审判决据此判令双方继续履行原房屋买卖合同是正确的，本院予以维持。涂胜东以周丽坤违约为由请求解除房屋买卖合同，并请求判令周丽坤支付30万元违约金的理由不能成立，本院不予支持，予以驳回。
关于涂胜东是否应支付迟延履行违约金的问题。本院认为，民事案件违约金的支付原则以补偿性原则为主，惩罚性原则为辅，即一般情况下，判令违约方向守约方支付的违约金以弥补守约方的损失为主要原则，特殊情形下，在违约方存在的恶意违约且情节较为恶劣的情形下，适当判处惩罚性违约金以对其予以惩戒。在房屋买卖合同纠纷案件中，在卖方违约的情形下，买方可选择对自己有利的追究对方违约责任的方式，即可以选择要求对方继续履行合同，或者不要求对方继续履行合同，而要求对方支付一方数额的违约金。在买方选择要求卖方继续履行合同的情形下，如果继续履行合同足以弥补买方的损失，而卖方又不存在恶意违约情节恶劣的情形，不宜另外判处卖方再支付迟延履行违约金，否则会导致买卖双方权利义务的失衡，亦有违民法上的公平原则。
本案中，被上诉人周丽坤选择要求上诉人涂胜东继续履行房屋买卖合同，而根据深圳市房地产市场房屋价格大幅上涨的实际情况，继续履行房屋买卖合同已足以弥补周丽坤损失。并且，上诉人涂胜东拒绝继续履行房屋买卖合同，是由于被上诉人周丽坤违约在先的情形下发生的，涂胜东认为周丽坤违约在先，其有权解除合同，即双方在应否继续履行合同问题上产生争议，并进而引发本案诉讼。在双方对是否应继续履行房屋买卖合同，并存在讼争的情形下，涂胜东未继续履行合同，不属于恶意违约，不存在适用惩罚性违约金的基础。法院判处违约方向守约方支付违约金以弥补守约方的损失为原则，以惩罚违约方的恶意为例外。违约金的适用，应使守约方不因守约而遭受损失，但亦不应使守约方因违约方违约而获利。综上所述，原审判决判令上诉人涂胜东承担迟延履行的违约责任，存在诸多不当之处，本院予以纠正。上诉人涂胜东关于违约金部分的上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，上诉人涂胜东的上诉事实与理由部分成立，
其上诉请求本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实理处理也存在欠妥之处，本院对原审判决不当部分予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2015）深南法民三初字第515号民事判决第一、三项；
二、撤销（2015）深南法民三初字第515号民事判决第二项；
如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本诉受理费17000元，由上诉人涂胜东负担16000元，周丽坤负担1000元；财产保全费5000元，反诉受理费1450元，均由上诉人涂胜东负担。
本案二审案件受理费36900元，由上诉人涂胜东负担34000元，被上诉人周丽坤负担2900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……