南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2015）青城民初字第21号原告：聂新如，男，1959年11月4日生，汉族，住江西省丰城市，委托代理人：胡瑾，江西赣联律师事务所律师。被告：冯建安，男，1959年10月27日生，汉族，住江西省，委托代理人：董根田，江西瓷都诚公律师事务所律师。原告聂新如诉被告冯建安买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聂新如及其委托代理人胡瑾，被告冯建安及其委托代理人董根田均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂新如诉称：被告冯建安于2009年7月15日购买了江西省天龙数码投资有限公司位于南昌市青云××区××路××玉带××住宅小区××楼××单元××室（建筑面积143.29平方米）房屋，总购房款为399407元，被告于签订合同的当时一次性付清全部房款，双方签订的南昌市商品房买卖合同经南昌市房屋商品化办公室备案登记，2014年2月28日被告取得该房屋的产权证（洪房权证字青云谱区字第××）。原告聂新如与被告冯建安于2010年5月7日签订《协议书》，协议主要内容为：被告自愿将位于南昌市青云××区××路××玉带××住宅小区××楼××单元××室以83万元的价格转让给原告聂新如；原告已分三次付清被告83万元，被告对该套住房不再享有任何权利，该套住房所有权归原告所有；签订协议前双方都与家庭成员进行协商，如有违反本协议，违约方必须向对方赔偿违约金40万元；此房转让过户所有费用由原告承担，被告无偿协助办理过户手续。该协议由原、被告双方签字认可，并由江西省天龙数码投资有限公司李某,4主任见证。原告在合同签订前已于2010年1月12日、3月29日、4月18日分三次通过妻子陈萍萍的中国邮政储蓄账户将全部房款付清给被告，且在合同签订当日还多支付给被告3700元（管道煤气安装费3200元、有限电视初装费500元）。协议签订当天被告将该房屋的购房收据、契税发票、维修金收据、管道煤气安装费3200元收据、有限电视初装费500元收据交付给原告，原告及家人也搬入该房屋居住至今。同时，将此情况在第一时间向江西省天龙数码投资有限公司备案，所以2010年5月23日房屋的前期物业管理服务协议也是以原告名义和物业公司签订，每年的物业费均由原告支付。2014年2月28日房屋产权证下发后，原告多次要求被告配合办理该房屋的过户手续，但被告一直以各种理由推诿、拖延拒不办理。在多次电话沟通无果的情况下，原告只得与见证人江西天龙数码公司李某,4主任一同赶赴景德镇协商解决过户事宜，但被告提出其老婆不同意签字，卖房亏损太大，协商无果只得无奈离开。后面连续再拨打被告电话希望协商解决此事，被告提出要多支付10万元才能配合过户，无法达成合意。被告的行为已构成违约，严重侵犯原告合法财产权益，造成原告巨大经济损失，故应承担违约金124500元（总房屋款83万元的15%）以及因延迟过户导致增加的产权过户税费21364元（契税增加9371元、个人所得税11993元）。为维护原告的合法财产权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院查明案件事实，判令：1、原、被告于2010年5月7日签订的购房协议书合法有效；2、被告将位于南昌市青云××区××路××玉带××住宅小区××楼××单元××室房屋产权过户至原告名下；3、被告支付原告违约金124500元（总房屋款83万元的15%）；4、被告承担因延迟过户导致增加的产权过户税费21364元（契税增加9371元、个人所得税11993元）；5、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。被告冯建安辩称：对原告诉状中关于原、被告双方签订购房协议的事实以及实际交付和使用均无异议。关于产权过户手续的事实，对部分有异议，并不完全与诉状一致。原告为了将产权过户，与被告电话沟通、通过中间人李某,4沟通都属实，原告称反复与被告沟通是不属实的，有一次被告在外地出差，原告认为是被告故意回避，纯属误会，产权证办下来以后被告开始是不知道的，当然现在被告知道了，被告不配合原告办理过户手续是不属实的，原因是被告的妻子知道此事后并不愉快，被告的妻子在现在知道房价大幅上涨的情况下不同意，要求被告向原告提出要求增加，从开始的20万元降到10万元，被告一再在做其妻子的工作，原告一直不同意，直到现在被告仍未改变本意，愿意继续做妻子的工作，协助原告办理房屋过户手续，包括之前原告称要被告身份证复印件，被告也委托其办公室的人员邮寄过来了。被告所处分的这套房产是夫妻共同财产，被告的妻子一直没有认可。被告没有违约，被告希望原告体谅一下被告的妻子，在房价大幅上涨的今天，被告一直在做妻子的工作。原告要求被告承担相关费用在合同中没有相关约定，合同约定被告只是配合原告办理过户手续，被告并没有违约，不能确定违约的事实，要求被告承担违约金及其他费用没有法律和事实依据，请法庭不予支持。原告提供以下证据证明其主张：第一组证据：1、原告聂新如身份证；2、被告冯建安身份证复印件。证明：原、被告主体资格适格。第二组证据：3、江西天龙数码投资有限公司与被告冯建安签订的《南昌市商品房买卖合同》（2009年7月15日）；4、位于青云谱区抚河南路269号玉带明珠小区11号楼2单元801室（第8层）房屋产权证（洪房权证青云谱区字第××号）。证明：被告冯建安于2009年7月15日购买了江西省天龙数码投资有限公司位于南昌市青云××区××路××玉带××住宅小区××楼××单元××室房屋，总购房款为399407元，被告于签订合同的当时一次性付清全部房款；双方签订的南昌市商品房买卖合同经南昌市房屋商品化办公室备案登记。2014年2月28日被告取得该房屋的产权证。5、原告聂新如与被告冯建安签订的《协议书》（2010年5月7日）；6、中国邮政储蓄银行转帐凭单3张（2010年1月12日10万元、2010年3月29日50万元、2010年4月8日23万元）以及相对应的转帐手续费凭单3张；7、原告聂新如与妻子陈萍萍的结婚证以及陈萍萍的身份证。证明：原告聂新如与被告冯建安于2010年5月7日签订《协议书》，协议主要内容为：被告自愿将位于南昌市青云××区××路××玉带××住宅小区××楼××单元××室以83万元的价格转让给原告聂新如；原告已分三次付清被告83万元，被告对该套住房不再享有任何权利，该套住房所有权归原告所有；签订协议前双方都与家庭成员进行协商，如有违反本协议，违约方必须向对方赔偿违约金40万元；此房转让过户所有费用由原告承担，被告无偿协助办理过户手续。该协议由原、被告双方签字认可，并由江西省天龙数码投资有限公司李某,4主任见证。该协议系双方真实意思表示，合法有效。原告在合同签订前已于2010年1月12日、3月29日、4月18日分三次通过妻子陈萍萍的中国邮政储蓄账户将全部房款83万元支付给被告。8、被告冯建安在出售房产时向原告聂新如交付的书面凭证，包括：管道煤气安装费、有线电视初装费收据、江西省销售不动产预售款专用收据、契税、维修金收据。证明：协议签订当天被告将该房屋交付给原告，同时将该房屋的有关收据交付给原告，在合同签订当日还多支付给被告3700元（管道煤气安装费3200元、有线电视初装费500元），该款项被告应退回给原告。原告及家人也搬入该房屋居住至今。9、原告聂新如与江西五合华居物业发展限公司签订的《前期物业管理服务协议》（2010年5月23日）；10、2010年-2014年原告聂新如缴纳物管费发票2张、收据3张。证明：原告在第一时间将其与被告冯建安于2010年5月7日签订《协议书》向江西省天龙数码投资有限公司备案，所以2010年5月23日房屋的前期物业管理服务协议也是以原告名义和物业公司签订，每年的物业费均由原告支付。11、江西赣联律师事务所对证人李某,4调查笔录及李某,4身份证复印件。证明：通过李某,4介绍冯建安将位于南昌市青云××区××路××玉带××住宅小区××楼××单元××室出售给聂新如。2010年5月7日，冯建安与聂新如他们已经把购房事宜谈好、聂新如已付清房款、双方已经成交，由于冯建安与江西省天龙数码投资有限公司签订的购房合同已经南昌市房管局房屋商品化办公室备案登记，2009年8月10日冯建安交了契税，只是冯建安产权证未下发，所以冯建安、聂新如只能签订协议购房，希望李某,4为他们签订的购房协议做个见证，今后冯建安的产权手续就由聂新如前来办理。李某,4看了聂新如出示的三张支付房款的转账凭证后，提出需要冯建安的妻子在协议中签字。冯建安便说他已经和他妻子说好了，他妻子同意出售该房屋，但她在外地（景德镇居住）不方便来南昌签字。在这种情况下李某,4提出在协议中注明：“本协议签订前双方都与家庭成员进行了协商，协议签订后，双方本着诚实守信的原则严格执行，不能以任何借口反悔。”冯建安和聂新如同意并签字按手印。第三组证据：12、江西赣联律师事务所对证人李某,4调查笔录及李某,4身份证复印件（证人李某,4出庭作证）。证明：2014年2月28日该房屋产权证下发后，李某,4通知聂新如让冯建安来领取产权证、办理产权过户手续。2014年11份，聂新如告诉李某,4说冯建安一直以各种理由推诿、拖延，拒不办理产权过户手续。2014年12月15日李某,4与聂新如去景德镇找冯建安协商解决过户事宜，冯建安提出其老婆认为卖房亏损太大不同意签字，李某,4与聂新如让冯建安在2014年12月18日前答复并说明2015年1月1日以后房屋过户会增加税费。13、原告妻子陈萍萍与被告冯建安及其妻子的手机短信记录共9页；14、原、被告的手机通话录音。证明：2014年2月28日房屋产权证下发后，原告多次要求被告配合办理该房屋的过户手续，但被告一直以各种理由推诿、拖延拒不办理。在多次电话沟通无果的情况下，原告只得与见证人李建清主任一同赶赴景德镇协商解决过户事宜，但被告提出其老婆不同意签字，卖房亏损太大，协商无果只得暂时离开。后面连续再拨打被告电话希望协商解决此事，被告提出要多支付10万元才能配合过户，无法达成合意。15、2012年南昌市城区普通商品住房具体标准（一类地区每平米8500元）；16、2014年南昌市调整城区普通商品住房标准（一类地区每平米9300元）；17、南昌市地方税务局《关于严格执行南昌市城区普通商品住房标准的通知》（南昌市地税局于2014年7月4日下发）；18、南昌市房管局《存量房交易征（免）契税、营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、土地增值税与个人所得税办事指南》。证明：自2014年5月1日起，南昌市城区普通商品住房标准由8500元/㎡提高至9300元/㎡，2014年之前以房屋评估价的60%征税，2015年1月1日之后以房屋评估价的90%征税，导致契税增加9371元、个人所得税11993.37元，上述增加的税费应由被告承担。计算方式：2014年前契税8500×143.29×2%×60%=14615.58元；2015年1月1日后契税9300×143.29×2%×90%=23986.75元；契税增加9371.17元。2014年前个人所得税8500×143.29×1%×60%=7307.79元；2015年1月1日后个人所得税9300×143.29×1%×90%=11993.37元；个人所得税增加4685.58元。19、民事委托代理合同。证明：原告聂新如与江西赣联律师事务所签订民事委托代理合同，支付律师代理费10000元，应当由被告承担。20、交通费票据、油费票据。证明：原告2014年12月15日原告为主张权利与李某,4共同去景德镇找被告协商事宜产生交通费的事实。被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对第一组证据：1、2均无异议。对第二组证据：3、无异议；4、无异议；5、无异议；6、无异议；7、无异议；8、无异议；9、无异议；10、无异议。第二组证据：11、对笔录中第1页涉及到我妻子这段话我有异议，当时的情况我记得不是很清楚了，我认为当时在卖房的时候是诚心诚意的，我也不知道房价会上涨，并且当时不存在非要我妻子一定要来；12、证词中都是原告告诉李某,4的，该份证词是否有效力我不清楚，作为证词我有异议。对第二组证据：11、12、证人李某,4并不能直接证明，而是原告和李某,4说的话；13、虽是复印件我们无异议；14、无异议；15、16、17、就南昌现在房价如何以客观事实为准，毕竟不是官方文件，都是网络下载件，并不权威，不确定真实性；18、我们不清楚计算的标准是对还是错，与本案没有关联性，合同约定费用由原告承担；19、真实性无异议，要求被告承担不具备法律依据，委托费用有高有低，可以请律师也可以不请律师；20、无异议，是事实。被告提供以下证据证明其主张：证明一份；证明原告电话通知被告办理有关证件要求被告提供身份证复印件，被告通过李文萍向原告提供了。原告对被告提供的证据质证意见如下：对这份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该份证明是虚假的，如果该单位能证明向原告邮寄了身份证复印件，请提供2014年10月前后的邮寄凭证原件，需要说明的是冯建安的产权证在2014年2月28日就已经办下来了，不可能在2014年10月份前后向原告邮寄其身份证复印件。本院对原告的提供的证据认证意见如下：对第一组证据真实性、合法性、关联性予以确认。对第二组证据认为，来源合法，客观真实，与本案具有关联，相互印证，形成了一个较完整的证据链，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。对第三组证据中的12、13、14，证人李某,4作为本案房屋买卖交易的中间人，其证言可信度高，且其证言——证据12与证据13、14相吻合，故对证据12、13、14的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据15、16、17、18，属于官网正式公布之文件，且与本案具有关联性，故对其真实性、合法性、关联性予以确认。对证据19、20，被告对其真实性也不持异议，来源合法，与本案具有关联性，故对其真实性、合法性、关联性予以确认。本院对被告提供的证据认证意见：本院认为，邮寄身份证复印件不能证明被告履行了协助过户义务，故对其关联性不予认定。经举证、质证、认证及原、被告的当庭陈述，本院确认本案以下事实：2009年7月15日，被告冯建安向开发商江西天龙数码投资有限公司购买了坐落于南昌市玉带明珠××住宅楼××单元××室××商品房××套（建筑面积143.32平方）。在中间人——江西天龙数码投资有限公司的李某,4的介绍下，原、被告就上述这套房屋达成了买卖合意，原告妻子陈萍萍分别于2010年1月12日、2010年3月29日、2010年4月8日通过银行分三次将购房款总计83万元转至被告银行帐户。原告（乙方）、被告（甲方）于2010年5月7日就买卖该套房屋签订了一份《协议书》，约定甲方将上述房屋以总价83万元转让给乙方，原购房契税和维修基金已由甲方承担，乙方已分三次付清给甲方83万元，甲方对该套住房不再享有任何权利，该套住房所有权归乙方所有。《协议书》第四条约定，本协议签订前双方都与家庭成员进行了协商，协议签订后，双方本着诚实守信的原则严格执行，不能以任何借口反悔。如违反本协议，违约方必须向对方赔偿违约金人民币40万元整。《协议书》第五条约定，此房屋转让过户的所有费用由乙方承担，甲方只将购房的原始单据提供给乙方，并无偿协助办理过户手续。《协议书》第七条、第八条约定，本协议双方签字之日起即发生法律效力，协议一式三份，双方各执一份，江西天龙数码投资有限公司备案一份，并且李某,4以见证人身份在协议上签字。双方协议签订后，被告即向原告交付了该套房屋，原告同年装修并入住该套房屋，实际使用与管理该套房屋。南昌市房管局于2014年2月28日对被告冯建安对上述房屋的产权进行了登记，并于2014年4月左右下发房屋产权证至江西天龙数码投资有限公司。接到权证下发的通知后，原告自2014年7、8月份始多次催促被告协助办理过户，并于2014年12月同李某,4一道，前往被告住处景德镇市要求被告协助过户，但是被告以房价卖得过低要再加价、妻子不同意签字等为由，推诿、拒绝协助办理过户。原告遂花费一万元聘请律师代理，于2015年1月诉至我院，引起本案诉讼。诉讼中，经本院多次调解无效。本院认为，本案双方争议的焦点即原、被告双方2010年5月7日签订的《协议书》是否有效以及被告是否存在违约。被告抗辩称，所售房屋系被告与其妻子的夫妻共同财产，出卖该套房屋系其个人行为，是无权处分行为，妻子未在《协议书》中签字，本案诉讼以前其妻子一直未予追认该《协议书》。本院认为，首先，被告对其妻子的相关信息，并未在举证期限内向法庭提供证据证明，本院无从确认相关身份信息。第二，即使被告存在与妻子在法律上共有该套房屋之情形，根据《合同法》第四十九条之规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第三项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，原、被告双方签订协议时，被告已经收到原告所付全额购房款近一个月，被告也在协议签订后立即将所售房屋交付给原告，原告在此套房屋内已经居住、生活数年，且该套房屋系被告冯建安以个人名义与江西天龙数码投资有限公司签订商品房买卖合同，产权也系登记在被告冯建安个人名下，另，根据李某,4证言，签订协议当时，中间人李某,4曾向被告要求其妻子前来签字，但是被告以“已经和妻子说好、妻子在景德镇不方便”为由表示可以代理签字，因此双方又在《协议书》第四条做出特别约定，“本协议签订前双方都与家庭成员进行了协商，协议签订后，双方本着诚实守信的原则严格执行，不能以任何借口反悔。”综上，本院认为，原告有充分理由相信该套房屋系被告个人财产，被告对该套房有处分权。即使被告有配偶，该房系其夫妻共同财产，原告也有充分理由相信出售该套房屋系被告夫妻双方共同意思。故被告出售该套房屋，即使被告确实有配偶并且配偶未合同上签字，也构成表见代理。因此，原、被告2010年5月7日签订的关于房屋买卖的《协议书》，既系买、卖双方的真实意思表示，亦符合法律规定，该协议自双方签订之日起即发生法律效力，双方应当本着诚实信用原则，按照合同约定全面履行合同义务。关于被告是否存在违约，原告已经付清全额购房款，被告交付房屋并协助办理过户系卖方应尽之义务，双方虽然没有约定卖方协助过户的时间，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款之规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行但应当给对方必要的准备时间。”本案中，被告房产证下发后，原告一再要求被告协助过户，但是被告在催告期限内一直以妻子不同意为由拒绝办理过户，违反诚实信用原则，违背双方合同约定，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故被告应当继续履行合同，并承担违约责任，原告诉请被告继续履行双方合同，将所售房产过户至原告名下，本院予以支持，并限定被告自本判决生效之日起七日内协同原告办理房屋产权过户事宜。原告另主张被告赔偿违约损失及违约金，原告因被告不予协助办理过户，造成延期过户，并导致契税的增长、前往景德镇催办过户的差旅费用、律师代理费，该些费用均系原告因被告的违约行为造成的实际或者预期损失，本院予以确认，但，由于原、被告双方在《协议书》中对违约金另有约定，即“违约方必须向对方赔偿违约金人民币40万元整”，《中华人民共和国合法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方关于违约责任既有约定故从约定，故本院不予支持原告主张契税等违约损失的诉讼请求。原告主张被告赔偿违约金124500元（总房屋款83万元的15%），依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”被告冯建安虽将房屋交付给了原告，但是未协助办理过户，中履行了双方合同的部分义务，未合面履行合同义务，依法构成违约，现原告自行调整违约金主张，要求被告赔偿合同总价15%的违约金，即124500元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、六十条、第一百零七条、第一百一十二条，第一百一十四条，第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告聂新如与被告冯建安2010年5月7日签订的《协议书》有效；二、限被告冯建安自本判决生效之日起七日内将位于南昌市青云谱区抚河南路269号玉带明珠住宅小区11号楼2单元801室的房屋产权过户至原告聂新如名下；三、被告冯建安支付原告聂新如违约金计人民币124500元；四、驳回原告聂新如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案受理费10846元、保全费5000元，合计15846元（原告已预交），由被告冯建安承担，并随上述款项一并支付给原告聂新如。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  陈一萍人民陪审员  何 敏人民陪审员  姜里生二〇一五年四月九日书 记 员  陈丹丹