辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民一终字第00147号
上诉人（原审被告）：丹东科美纺织有限公司。
法定代表人：吕永君，该公司董事长。
委托代理人：谢尔强，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丹东华益丝绸有限责任公司。
法定代表人：徐玲，该公司董事长。
委托代理人：翟学艺，辽宁圣权律师事务所律师。
上诉人丹东科美纺织有限公司（以下简称科美公司）与被上诉人丹东华益丝绸有限责任公司（以下简称华益公司）房屋租赁合同纠纷一案，丹东市振安区人民法院于2014年3月26日作出（2014）振安民一初字第00116号民事判决。上诉人科美公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人科美公司的法定代表人吕永君及其委托代理人谢尔强，被上诉人华益公司的委托代理人翟学艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华益公司（原审原告）在一审诉称，原、被告于2008年2月27日签订房屋租赁合同，原告将位于XX的厂房出租给被告，租赁期限从2008年3月1日至2013年2月28日。合同到期后，双方没有续签租赁合同，2013年10月17日，原告书面通知被告于2013年12月1日前将所承租的厂区房屋倒出，原告要求收回租赁物，但是截止至今，被告仍未倒出租赁物。被告的行为已经严重侵犯了原告的权益，造成原告损失。涉案的房屋已经被国有征收，被告的违法行为严重影响了涉案土地的开发利用，原告诉至法院要求解除原、被告的房屋租赁关系；判令被告立即将XX厂房及土地上的设备及物品清空搬出，并赔偿经济损失4000000元。
科美公司（原审被告）在一审辩称，1、本案形式上是房屋租赁合同纠纷案件，但实质是与振安区人民政府拆迁行为密切相关的案件，不宜用简易程序审理，申请更改为普通程序进行审理。2、法院给被告的举证时限违反了最高人民法院法发（2008）42号司法解释的关于举证期限不得少于30日的规定，程序上违法；3、被告不同意解除租赁合同关系。双方租赁合同履行到2013年2月28日到期后虽然没有续签租赁合同，但仍然按照原租赁合同约定的租金等条款继续履行合同超过半年，双方仍然是租赁合同关系。2013年10月17日原告通知被告要求收回租赁物是因为涉案土地挂牌出让。此前的丹东市人民政府2012年12月21日会议纪要决定将涉案厂区房屋土地拆迁，而此时原、被告仍在租赁合同履行期间。如果没有针对涉案地块的拆迁行为，原告根本不会起诉被告；4、原告已经得到拆迁补偿，不存在损失问题。政府的拆迁行为在原、被告履行合同期间，被告作为房屋租赁合同的承租人，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条件中的先补偿后拆迁的规定，被告理应得到相应拆迁补偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2008年2月27日，原、被告签订房屋租赁合同，原告华益公司将坐落于XX厂区内的房屋5500平方米出租给被告科美公司用于生产经营，年租金220000元，租赁期限为五年，自2008年3月1日起至2013年2月28日止。合同第九条约定，在本合同履行期间，如遇政府有关部门出售该出租房屋或土地使用权，乙方（即被告科美公司）应无条件迁出，甲方（原告华益公司）不承担任何损失及补偿费用。此后五年，被告科美公司按合同约定向原告华益公司交纳租金并使用租赁厂房进行生产经营。2013年2月28日租赁期间届期后，原、被告双方未续签租赁合同，被告科美公司仍继续使用租赁物，原告华益公司未提出异议，被告科美公司租金交付至2013年10月15日。2013年9月16日，丹东市国土资源局就包括被告科美公司承租房屋在内的原告华益公司厂区地块在《丹东日报》发布丹东市国有建设用地使用权挂牌出让公告。2013年10月17日涉案地块被挂牌出让。案外人丹东祥永和商业地产有限公司取得挂牌土地。同日，原告华益公司向被告科美公司发出书面通知，要求被告科美公司于2013年12月1日前将承租的厂区内房屋倒出。该通知由被告科美公司法定代表人签收。2013年12月1日，原告华益公司与丹东市振安区人民政府签订了征收补偿协议，原告华益公司的两宗土地、产权登记房屋8栋34661.94平方米及无照房屋及其他构筑物等被征收，获得补偿113235123.45元。协议中约定乙方（华益公司）于协议签订后50日内向甲方（丹东市振安区人民政府）移交宗地，每逾期一天，按实际支付征收补偿费的千分之二向甲方支付违约金，如果超过交付期限60日，甲方有权解除补偿协议并要求乙方返还全部征收补偿费，同时按同期贷款利息付息、赔偿因乙方违约造成的损失。另约定上述土地、房屋涉及的租赁、承包协议（合同）均由乙方负责解除，与甲方无关。2014年1月6日，丹东市振安区发展改革和经济局核准批复了案外人丹东祥永和商业地产有限公司就涉案地块提出的《关于祥永和欧尚广场建设项目立项申请》。次日，丹东市城乡规划局为案外人丹东祥永和商业地产有限公司颁发了《建设用地规划许可证》。被告科美公司未在原告华益公司通知中指定的2013年12月1日前将承租的厂区内房屋倒出。
本案在一审审理中，原告华益公司撤回其要求被告科美公司赔偿经济损失4000000元的诉讼请求。
一审法院经审理认为，本案诉讼中，被告科美公司就本案诉讼程序方面提出的问题，虽非本案焦点问题，但程序正义作为实体正义的前提，一审法院应当予以说明：
首先，被告科美公司提出的追加案外人丹东市振安区人民政府为本案第三人参加诉讼问题。本案系原告华益公司诉被告科美公司解除房屋租赁合同纠纷，租赁合同签订方及合同解除方均为双方当事人，案外人丹东市振安区人民政府对本案可能出现的处理结果即继续履行或解除合同，既不享有主张合同解除或者继续履行的独立请求权，本案的处理结果与案外人丹东市振安区人民政府亦不可能存在任何法律上的利害关系。被告科美公司追加丹东市振安区人民政府为本案第三人参加诉讼的申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，不予追加。
第二、关于本案是否应适用简易程序审理问题。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条及《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条的规定，确定本案适用简易程序审理，不违反法律规定，被告科美公司要求将本案转为普通程序审理的理由不充分，该异议不成立
第三、关于本案的举证时限。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条规定：法院应当在送达案件受理通知书和应诉通知书的同时向当事人送达举证通知书。举证通知书应当载明举证责任的分配原则与要求、可以向人民法院申请调查取证的情形、人民法院根据案件情况指定的举证期限以及逾期提供证据的法律后果。举证期限可以由当事人协商一致，并经人民法院认可。由人民法院指定举证期限的，指定的期限不得少于三十日，自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算。第八十一条规定：人民法院适用简易程序审理案件，不受本解释中第三十二条、第三十三条第三款和第七十九条规定的限制。《最高人民法院关于适用﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥中有关举证时限规定的通知》（法发（2008）42号）第二条规定：适用简易程序审理的案件，人民法院指定的举证期限不受《证据规定》第三十三条第三款规定的限制，可以少于三十日。以上规定明确可知，一审法院适用简易程序审理本案，为被告科美公司指定七天举证期间，并无程序违法情形。被告科美公司在本案举证期间届满后在本案开庭审理时向一审法院口头申请调取丹东市人民政府会议纪要原件，一审法院不予准许亦并无不当。
关于本案实体处理方面，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告华益公司与被告科美公司就厂房租赁签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。租赁期间届满后，被告科美公司继续使用租赁厂房，原告华益公司未提出异议，原租赁合同依据法律规定继续有效，但租赁期限已经变为不定期。原告华益公司享有随时解除该不定期租赁合同的权利，原告华益公司于2013年10月17日向被告科美公司发出的要求2013年12月1日前将承租的厂区内房屋倒出的通知，其实质为解除该合同的通知。原告华益公司自2013年10月17日发布通知至今，已经五个月有余，原告华益公司已经完成法律规定的解除合同应当在合理期限通知承租人的义务。现原告华益公司诉至法院要求解除双方房屋租赁合同并将租赁厂房及土地上物品清空搬离，符合法律规定，予以支持。关于搬离期限，因原告华益公司发布通知至今的五个多月中，被告科美公司未予搬迁，已经严重影响了原告华益公司对租赁物的收回，故限定被告科美公司搬迁的时间不宜过长，酌定为十天。关于被告科美公司辩称其应为拆迁被补偿人，应获得拆迁补偿费问题，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿。由此可知，被征收人应为被征收房屋所有权人，而不包括房屋承租人。而被告科美公司并非涉案房屋的所有权人，而是该房屋的承租人，其要求获得拆迁补偿费的法律依据不足。被告科美公司因搬离产生的相关费用补偿问题，应由原、被告租赁合同解除时依据双方合同约定处理。关于被告科美公司辩称原、被告无纠纷，案外人丹东市振安区人民政府决定原告华益公司起诉被告科美公司问题，被告科美公司并无确切证据证明其主张，不予采信。原告华益公司撤回其要求被告科美公司赔偿经济损失4000000元的诉讼请求，系对自身诉讼权利所作的处分，予以照准。据此判决：一、自本判决生效之日起，原告丹东华益丝绸有限责任公司与被告丹东科美纺织有限公司之间的房屋租赁合同解除；二、被告丹东科美纺织有限公司于本判决生效后十日内将租赁原告丹东华益丝绸有限责任公司坐落于丹东市振安区XX号厂房内设备及物品清空搬离，将租赁的厂房返还原告丹东华益丝绸有限责任公司。案件受理费38800元，减半收取19400元，被告丹东科美纺织有限公司负担50元，其余19350元退还原告丹东华益丝绸有限责任公司。
上诉人科美公司不服一审判决，请求撤销原判，发回重审，由被上诉人承担诉讼费。理由如下：原审判决遗漏当事人，违反法定程序。首先，本案房屋租赁合同纠纷案件与振安区政府征收行为存在因果关系。本案形式上是上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系，实际上是与振安区政府的国有征收行为存在的因果关系的纠纷案件。原审已查明的事实证明，振安区政府对被上诉人的土地房屋进行国有征收是在上诉人与被上诉人房屋租赁履行期间，从而导致双方不能继续履行租赁合同的客观事实。其次，振安区政府的国有征收行为与本案处理结果有直接的法律关系，政府应参加本案诉讼。本案中，政府对被上诉人的国有征收行为，使得上诉人不能继续承租使用被上诉人的工业厂房，从而导致上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同的解除。最后，作为承租人的上诉人，虽然不是被征收人，但依法应得的“搬迁费、临时安置费、停产停业损失”等方面的补偿。在未获得的情况下，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定，应“先补偿，后搬迁”。原审法院未追加丹东市振安区人民政府作为本案的第三人，未能及时解决上诉人的征收补偿问题，导致振安区政府违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的“先补偿、后搬迁”相关规定。即使判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同也是错误的、违法的。
被上诉人华益公司辩称，上诉人与被上诉人之间系房屋租赁关系，双方合同到期后并未续约，双方之间的关系属于不定期租赁，根据合同法规定，任何一方均有权随时解除租赁关系，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立，应予驳回。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
本院审理查明的事实除与一审法院查明的事实相同外，另查明上诉人科美公司于2003年开始承租涉案房屋。
本院认为，本案审理的是被上诉人华益公司诉上诉人科美公司解除房屋租赁合同纠纷，依据合同相对性原则，案外人丹东市振安区人民政府对上诉人与被上诉人之间的租赁合同无权主张解除或继续履行，且本案的处理结果与其也无法律上的利害关系，原审法院未追加案外人丹东市振安区人民政府为本案第三人，并无不当。依据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，上诉人与被上诉人2008年2月27日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。2013年2月28日租赁期间届满后，双方没有续签租赁合同，上诉人继续使用涉案房屋，并向被上诉人交纳租金，被上诉人也没有提出异议，此时双方之间的原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期，任何一方当事人均有权随时解除合同。被上诉人于2013年10月17日向上诉人发出的要求2013年12月1日前将承租的厂区内房屋倒出的通知，即为其行使解除权，且在合理期限之前通知了上诉人，故被上诉人要求解除与上诉人房屋租赁合同并要求上诉人将租赁厂房及土地上物品清空搬离有法律依据，本院予以支持。依法成立并生效的合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人在租赁合同第九条中约定，在本合同履行期间，如遇政府有关部门出售该出租房屋或土地使用权，乙方（即科美公司）应无条件迁出，甲方（华益公司）不承担任何损失及补偿费用。故上诉人因搬离租赁房屋所产生的相关补偿费用，应依据上诉人与被上诉人合同中的约定处理，上诉人主张“先补偿，后搬迁”依据不足，本院不予采纳。故上诉人诉请撤销原审判决，发回重审无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人丹东科美纺织有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张春霞
审 判 员 黄 宁
代理审判员 王 蕾
二〇一四年五月二十日
书 记 员 张东明