广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第1127号
上诉人（一审被告）：南宁铁西达房地产有限责任公司。
法定代表人：唐犹豪，该公司董事长。
委托代理人：潘雄，广西智森律师事务所律师。
委托代理人：黄丽华，广西智森律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：陈美华。
委托代理人：许月琴。
上诉人南宁铁西达房地产有限责任公司（以下简称铁西达公司）因与被上诉人陈美华商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第1672号民事判决，向本院提起上诉，请求依法改判。本院于2014年10月27日受理后，依法组成合议庭，并于2014年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人铁西达公司的委托代理人潘雄、黄丽华，被上诉人陈美华及其委托代理人许月琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：南宁市友爱南路8号金之岛城市广场系铁西达公司开发建设，铁西达公司已取得该房屋的商品房预售许可证。2005年3月20日，陈美华与铁西达公司签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定：买受人（即陈美华）向出卖人（即铁西达公司）购买位于南宁市友爱南路8号金之岛城市广场×座×层××号房屋，建筑面积为40.71平方米，房屋总价款为101775元；买受人同意一次性付款；出卖人应当在2005年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；双方还在合同中就其他事项作了约定。
陈美华于2005年1月11日向金之岛公司交纳首期购房款27637元，于2005年2月28日交纳购房款6000元，于2007年11月30日交纳购房款68138元，至此，陈美华已全部支付购房款，并于2006年5月9日办理了房屋契税完税证，但未持有商品房买卖合同登记备案证明原件。
铁西达公司提交从南宁市房地产档案馆调取的《南宁市商品房备案撤销申请表》显示：陈美华与铁西达公司于2006年4月29日协商解除商品房买卖合同，并申请撤销备案，房产登记部门已同意双方提出的撤销申请，并注销了商品房买卖合同登记备案。
铁西达公司于2010年8月9日收取陈美华房屋办证费350元，并在《办证交资料回执单（客户单）》记载收到1716号的陈美华交来身份证复印件、商品房买卖合同复印件、购房收据复印件等办证资料。
因铁西达公司未为陈美华办理讼争房屋产权证，陈美华向一审法院起诉，并提出请求：1、铁西达公司给陈美华位于南宁市友爱南路8号金之岛城市广场第×座×层××号的房屋办理房产证；2、本案的诉讼费由铁西达公司承担。
另查明，陈美华持有一份2008年4月13日签订的《房屋租赁合同书》，出租方（甲方）为陈美华，承租方（乙方）为黄东、林伊婕，约定甲方将友爱南路8号金之岛×座××号房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2008年4月16日至2009年4月15日，房屋租金每月800元，季度租金为7200元。合同还对其他事项进行了约定。该租赁合同附有补充协议及房内财产清单，双方明确约定房屋内的设施、物品交接数量。
一审法院经审理认为：从本案现有证据来看，陈美华、铁西达公司双方于2005年3月20日签订《商品房买卖合同》，此前，陈美华已交付了部分房款，双方又于2006年4月29日办理了商品房买卖合同备案撤销手续，此为双方协议解除合同的意思表示。此后，铁西达公司于2007年11月30日收取了陈美华交付的剩余购房款及房屋办证费用，亦为双方的真实意思表示，虽然双方未重新签订商品房买卖合同确定房屋买卖的意图，但铁西达公司作为出卖人收取买房人剩余购房款及办证费用的行为，从一般买卖交易惯例来看，体现了铁西达公司同意继续履行房屋买卖合同的意愿。而且，陈美华尚持有《商品房买卖合同》的原件，表明该合同并未因双方之前的协商而必然最终解除，该合同的内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方仍应恪守履行。铁西达公司主张双方协商解除合同后，陈美华同意由铁西达公司将本案购房款直接冲抵陈美华购买其他商铺的未付购房款，无直接证据充分证实，陈美华不予认可，且铁西达公司主张其他商铺购房款的交付问题与本案无直接关联，故对铁西达公司的主张不予采信。
对于讼争房屋是否实际交付的问题，陈美华主张铁西达公司已向其实际交付，并由陈美华将房屋出租获取收益；铁西达公司则主张其未向陈美华交付房屋，讼争房屋由铁西达公司出租并获取收益。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”从双方提交的证据内容来看，陈美华提交的《房屋租赁合同书》及房内财产清单可证实陈美华于2008年4月13日已将房屋出租给他人，以此可推定铁西达公司已将房屋交付陈美华并由陈美华实际处分房屋，同时，铁西达公司在此后收取陈美华房屋办证费用的行为，说明讼争房屋已符合办理产权登记的条件，此行为与陈美华的出租行为相印证，故对陈美华的主张予以采信。铁西达公司反驳陈美华关于房屋已实际交付的主张，但仅提交了《南宁市商品房备案撤销申请表》，庭审后在法院指定的举证期限内亦未提交任何证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。铁西达公司陈述因当时有其他业主与铁西达公司存在纠纷，铁西达公司为平息该部分业主，决定收取该部分业主交付的材料，陈美华交付的剩余购房款及办证材料复印件时铁西达公司未进行审查就一并收取，并不能体现铁西达公司同意履行的真实意愿。对此，一审法院认为，铁西达公司收取陈美华款项及材料的行为是既定的事实，铁西达公司未进行严格审查是铁西达公司的内部行政管理问题，铁西达公司不能以其内部管理问题对外对抗陈美华作为买受人的权利，法院对铁西达公司的该项主张不予认可。
根据陈美华、铁西达公司双方合同第十五条的约定，铁西达公司应在交付商品房之日起360日内将办理房屋权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从本案证据来看，铁西达公司在2008年4月13日已将讼争房屋交付陈美华用于出租，至今，已愈360日，铁西达公司应将办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现陈美华要求铁西达公司履行上述合同义务，符合法律规定，予以支持。根据《国务院城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。故铁西达公司亦负有协助陈美华办理房屋所有权证的义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：南宁铁西达房地产有限责任公司为陈美华将办理南宁市友爱南路8号金之岛城市广场×座×层××号房权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助陈美华办理该房屋的所有权证。案件受理费50元，由南宁铁西达房地产有限责任公司负担。
上诉人铁西达公司不服一审判决，上诉称：本案中，被上诉人已经与上诉人协商退房，而且已经按照协议的约定实际到房产局办理退房手续，撤销备案的手续。被上诉人退房的目的就是拿这三套房屋（位于南宁市友爱南路8号金之岛×座×、×、××号房屋）的购房款来抵销其所购买上诉人的S××号商铺尚欠的购房款。被上诉人基于住宅的利润空间更大，所以又主张将这三套房屋给回他。基于以上事实，上诉人认为被上诉人所购买的三套房屋在退房后是属于上诉人的财产，所以上诉人并不存在逾期办证的事实。故请求二审法院判令：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈美华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
本案争议焦点是：上诉人铁西达公司请求无需为陈美华将办理南宁市友爱南路8号金之岛城市广场×座×层××号房权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助陈美华办理该房屋的所有权证有何事实和法律依据？
双方当事人除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新的证据。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：陈美华与铁西达公司于2005年3月20日签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反国家的法律、法规的强制性规定，应为有效合同，对双方均具有约束力。虽然双方于2006年4月29日办理了商品房买卖合同备案撤销手续，但铁西达公司于2007年11月30日仍然继续收取了陈美华交付讼争房屋的剩余购房款及房屋办证费用，且于2008年4月13日将讼争房屋交付陈美华用于出租收益和使用。双方的行为表明双方仍继续履行上述《商品房买卖合同》，铁西达公司认为所收讼争房屋剩余购房款系用于冲抵陈美华购买其他商铺的购房款，无证据证实，理由亦不充分，本院不予采信。综上，一审法院判令铁西达公司将办理房屋权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助陈美华办理讼争房屋的所有权证，符合法律规定和双方合同约定，本院予以维持。铁西达公司上诉所述及请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人南宁铁西达房地产有限责任公司已预交），由上诉人南宁铁西达房地产有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
审 判 员 黄 琴
代理审判员 陈 杨
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。