江西省吉安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0821民初1787号
原告：江西斯沃德教育科技有限公司,住所地:江西省南昌市红谷滩新区赣江中大道1218号新地中心3305室。
法定代表人：邹敏，董事长。
委托代理人：朱金龙、闫章科，江西华邦律师事务所律师，一般代理。
被告:吉安县立中学，住所地：吉安市吉安县白云路**号。
负责人：许灿明，校长。
委托代理人：文宗森，江西庐陵律师事务所律师，一般代理。
原告江西斯沃德教育科技有限公司与被告吉安县立中学租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月30日受理后，依法由审判员肖光海担任审判长与审判员金璐、代理审判员刘弯组成合议庭，公开开庭进行了审理。江西斯沃德教育科技有限公司委托代理人朱金龙、闫章科，被告吉安县立中学委托代理人文宗森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西斯沃德教育科技有限公司向本院提出了如下诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告双方签订的《吉安县立中学文化综合超市租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《吉安县立中学文化综合超市租赁补充协议》（以下简称《补充协议》）；2、请求法院判令被告立即向原告退还剩余租金人民币1145625元，并判令被告立即以自2016年9月14日起，以上述应退还的1145625元剩余租金为基数，按银行贷款利率，向原告支付占款利息，直到被告退还上述剩余租金时止（占款利息暂算至2016年11月27日为10240元）；3、请求法院判令被告立即向原告退还履约保证金人民币50000元整；4、请求法院判令被告立即向原告赔偿店面装修及经营损失人民币921464.58元；5、请求法院判令被告立即赔偿原告拍卖佣金损失57281.25元；6、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：双方当事人分别于2015年8月14日、2015年8月15日签订《吉安县立中学文化综合超市租赁合同》、《吉安县立中学文化综合超市租赁补充协议》各一份，约定：被告提供校园内图书馆底层（未装修）面积约为200平方米的校园超市给原告经营使用。租赁期为三年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止。在租赁期内被告不得以任何形式、任何理由自行开设或引进第三方在校园内开设店铺、铺位、门店、流动摊位或自动售货机等经营实体。后原告一次性支付三年租金1755000元，即全面履行了自己的合同义务。但被告却严重违反合同约定：1、校内的面包房在售卖面包以外的其他商品，当时拍卖的时候面包房只售卖面包；2、校外租户（租户门面属被告所有）存在隔窗售卖、进入校园的现象；3、有流动小贩进入校园售卖，上述经营人售卖最畅销最常用的商品，对学生的购买习惯等造成了严重的影响，合同所要达到的效果原告取得独家经营权，但是被告的纵容行为明显或实质影响原告独家经营权，构成严重违约，实质侵害了原告合同目的的实现。以上行为在签订合同一个月左右发生。经原告电话、书面函件等形式多次要求纠正后，被告严重违约状态一直延续。被告已明确认可存在其他经营实体在校内经营现象，且该现象并非一日两日，从合同签订之日起就一直存在，原告发出第一份律师函给被告时，被告校长亲自电话回复，表示对制止其他经营实体经营现象非常难处理。被告属于严重违约，故原告不得不解除合同并要求被告承担违约责任，合同解除后，原告于2016年9月14日清空租赁场地并将钥匙交还被告。另，原告通过拍卖方式取得县立中学租赁权后承担了拍卖佣金87750元。
被告吉安县立中学辩称，1、合同约定我方禁止在校园内引进或开设经营实体，个别私家租户门面在校外经营，并非校园内的经营实体；2、原告诉称的有私家门面从后窗销售小商品的现象系原告通过律师函告知后我方才得知，我方在得知该情况后及时采取了协助制止的措施如发布抄告书、金属板封窗、建校园文化墙等；3、个别私家租户门面从后窗销售的行为是偷偷摸摸的行为，且销量特别小，不足以构成对原告经营的实质性影响，不影响原告合同目的的实现；4、被告没有违反合同约定的行为，反而对原告提出来的请求制止私家门面违规销售的问题给予了合同义务之外的协助及支持；5、2016年9月7日，原告以律师函的形式提出违规销售问题，2016年9月14日，原告就据此解约，纯属自编自导自演的行为，此不能作为认定被告违约的依据。故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的原告提交的下列证据：第一组证据：1．《租赁合同》、《补充协议》；2．吉安市东方拍卖有限公司拍卖成交确认书；3．中国农业银行业务凭证一份；4．发票一张；以上证明原告与被告具有租赁合同关系，原告已经全面履行了自己的合同义务，向被告交了租金1755000元。第二组证据：1.（2016）华邦律法函字第232号《律师函》与快递单；2．照片复印件两张；3．（2016）华邦律法函字第237号《律师函》与快递单；4.“关于吉安县立中学解约暨交接函”与快递单；5.被告收到“关于吉安县立中学解约暨交接的函”的回复；6．关于吉安县立中学解约退款及赔偿的函与快递单；以上证明：1．吉安县立中学严重违反了合同约定，经原告沟通后，严重违约状态仍在持续；2.《租赁合同》及《补充协议》已于2016年9月14日解除；3.原告于2016年9月14日清空了租赁场地并将钥匙交还了吉安县立中学；4．被告应向原告退还履约保证金和剩余租金，并赔偿店面装修及经营损失。第三组证据：1．押金与佣金缴款凭证共10份；2．装修损失及经营损失材料共26份；以上证明原告履约保证金、佣金损失及装修、经营损失。
被告质证认为，对第一组证据的真实性无异议，合同约定原告先付清租金，原告确实一次性付清了租金，但因合同还未到期故不能说原告已经完全履行了义务；对第二组证据中原告的律师函及工作联系函我方已经收到，但不认同函中的内容，且我方没有违约，不认可对方的解约和索赔的请求，照片系复印件，不予质证；对第三组证据佣金及押金真实性无异议，装修、经营损失的依据三性均有异议。
本院经审核认为，第一组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，被告对其真实性不持异议，本院予以采信；第二组证据中被告对律师函真实性不持异议，本院对其真实性予以采信，两张照片系复印件，且该证据未载明拍摄日期，被告不予质证，本院对其真实性不予采信，且无法确认该证据的关联性；第三组证据被告对其中的押金、佣金凭证的真实性没有异议，本院对其真实性予以采信，其中6张装修损失凭证中1张为费用报销审批单，其并非正规发票，真实性不予采信，4张正规发票由江西桃苑商贸城海明灯饰店开出、1张正规发票由吉安县庐陵五交化开出，对其真实性予以采信；其中20张经营损失凭证中1张系原告个体户生产经营所得税等完税证明系原件，真实性予以采信，19张系由原告制作的原告方安排在校园超市工作的临时工的工资表系原件，真实性予以采信。
对有争议的被告提交的下列证据：1、被告收到“关于吉安县立中学解约暨交接的函”的回复，证明被告没有违约，不认可原告的解约、退租、索赔的要求；2、抄告书2份，证明被告获悉原告提出的有租户违规经营现象后及时采取了协助制止的措施；3、吉安县县立中学面包房租赁合同复印件一份，证明面包房在原、被告签订合同前就已经存在，面包房没有违反经营范围，再说明一点，这份合同于2009年9月1日签订，后来被告与承租人没有续签书面合同，但一直依照该份合同实际履行；4、合同书一份，证明原告通过律师函的形式反映问题后，我们首先采取金属板封窗的方法，但仍有极个别租户破窗偷售小商品，我们后来就建了一堵围墙（文化墙）彻底解决这个问题，我方已按照诚实信用原则，履行了协助义务。
原告质证认为，对证据1、2的真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，理由：1、抄告单不仅发给了各门面租户也发给了校内面包房可见学校面包房、校外店面违规经营进入校园经营等事实已得到了被告的确认，被告收到律师函后虽然采取了一定的措施，但是这些措施离解决问题还相差ＸＸ，上述违约现象实际从合同订立后不久就一直存在，原告与被告反复沟通无果后发出律师函，被告校长致电亲自表示这种现象要解决非常困难，原告不得以提出解除合同；2、合同所要达到的效果是原告取得独家经营权，但是被告的纵容行为明显或实质影响原告独家经营权，构成严重违约；3、被告能够将抄告书抄送至校外各租户，足以说明被告与这些租户具有利害关系，被告有办法解决违规现象但未采取应有措施；对证据3因其系复印件故不予质证；对证据4的合法性与关联性均有异议，因该合同于2016年9月16日签订，但案争合同已因被告违约而被解除，且合同记载的完工工期是2017年9月30日，原告不可能等到该完工之日。
本院经审核认为，证据1、证据2原告对其真实性均不持异议，本院对其真实性予以采信，证据3系复印件经审查与原件核对无异，真实性予以采信。证据4系原件，真实性予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告分别于2015年8月14日、2015年8月15日签订《吉安县立中学文化综合超市租赁合同》、《吉安县立中学文化综合超市租赁补充协议》各一份，约定：“斯沃德公司向县立中学租赁校园内图书馆底层（未装修）面积约200㎡的校园超市；租赁期限3年即自2015年9月1日起至2018年8月31日止；三年租金为1755000元（含税价）；学校向斯沃德公司提供校内市场，但不确保人数，风险由斯沃德公司承担。斯沃德公司需在2015年8月22日前一次性交清三年租金，合同签订后原告的投标保证金转为履约保证金50000元，若斯沃德公司在租赁期违约或人为损坏建筑物，先以履约保证金赔偿，如不足，应在10天内补足差额，否则双方解除合同，若无违约，租赁期满履约金不计息全额退还；县立中学在租赁期内不得以任何形式、任何理由自行开设或引进第三方在校园内开设店铺、铺位、门店、流动摊位或自动售货机等经营实体（现存的面包房除外）；协议自斯沃德公司支付三年租金后即时生效。”2015年8月18日，斯沃德公司转账1755000元至吉安县公共资源交易中心账户。斯沃德公司为竞买县立中学租赁权支付吉安市东方拍卖公司拍卖佣金87750元，交纳税费24647元。
2016年9月1日，原告向被告邮寄发出（2016）华邦律法函字第232号《律师函》，载明：截至本律师函作出之日，由于贵校的不作为和纵容，校园内多次发生学校面包房、校外店面（校方拍租项目）违规经营，甚至有流动摊贩进入校园……请贵校予以高度重视，制止学校面包房、校外店面违规经营和流动摊贩进入校园，并合理赔偿损失。
2016年9月7日，被告向学校东门各门面租户及校内面包房租户发出抄告书，载明：校园超市所在公司的律师发来律师函，反映有关租户下列违规经营现象：……告之你们有以上行为的租户立即停止违规经营，学校也将随时抽查，并对后窗加封金属板，杜绝以上行为再次发生。
2016年9月8日，原告向被告邮寄发出（2016）华邦律法函字第237号《律师函》，载明：如贵校自收到本函之日起三日内仍未能实质解决全部违约事件，完成提出的要求，将视为贵校已决定解除租赁合同及补充协议。
原告于2016年9月14日清空了租赁场地。
2016年9月15日，被告向学校东门各门面租户及校内面包房租户发出抄告书，载明：今天又接到校园超市所在公司委托律师发来律师函，反映仍有租户破坏后窗封闭设施从后窗向学生出售小食品现象，经学校校长会研究决定：1、向继续违规的租户提出警告，若不遵守将追究连带责任。2、为彻底杜绝违规经营现象，学校决定在门面后窗处建文化墙。
2016年9月20日，原告向被告邮寄发出“关于吉安县立中学解约暨交接函”，载明：我司已于2016年9月14日将除货架外的所有物品撤出经营场所……请贵校在收函之日起五个工作日安排对接人完成钥匙交接等交还场地的剩余工作。
2016年9月21日，被告向原告邮寄发出“关于吉安县立中学解约暨交接的函”的回复，载明：解约是你公司单方面提出并执行的……我方对偶尔出现的个别私家门面从后窗销售小商品现象，及时采取了各种制止措施，如金属板封窗、制止学生从后窗买零食行为，在后窗外修建文化墙挡住学生前往等等。我方的积极履约态度与行为足以说明我方没有违约，不承担违约责任。
2016年10月28日，原告向被告邮寄发出“关于吉安县立中学解约退款及赔偿的函”。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否存在严重的违约行为以及合同是否存在法定解除或约定解除的情形；2、原告诉请的各项赔偿是否于法有据。
依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在合同履行期内，不得擅自变更或者解除合同。本案中，在原告一次性支付三年租金后，被告的义务在于向原告提供校内市场,不得以任何形式、任何理由自行开设或引进第三方在校园内开设店铺、铺位、门店、流动摊位或自动售货机等经营实体（现存的面包房除外）等义务及协助、通知等义务以利于合同目的的实现。
针对原告主张的自合同签订后一个月左右，被告就存在严重违约行为，即纵容以下现象：1、校内的面包房存在售卖面包以外的其他商品的行为，而拍卖的时候面包房只售卖面包，但原告未举证证明以上事实的存在，被告辩称面包房在原、被告签订合同之前就已经存在，且面包房没有违反经营范围进行经营，本院认为，因原、被告的合同明确约定“现存的面包房除外”，即应理解为合同双方均允许面包房在校园进行实体经营，至于面包房的经营范围，原、被告的合同并未明确载明面包房有何经营限制，应属约定不明，且原告未提供证据证明面包房存在超经营范围经营的情形，故原告的该主张不予采信；2、校外租户店面存在隔窗入园售卖的现象，但未提供有效证据证明以上事实的存在，被告辩称只存在极个别的校外租户偷售极少量的小商品的现象，且被告已采取发布抄告书、金属板封窗、修建文化墙等方式积极履行协助义务，原告称被告在抄告书及回复函中载明“杜绝以上行为再次发生”、“为彻底杜绝违规经营现象”等词句及被告采取金属板封窗、建文化墙等行为足以表明被告已认可原告所述的校外租户及学校面包房等主体违规经营现象，被告辩称被告发出抄告书的意图在于要求有关租户针对原告陈述的情况有则改之，无则加勉，被告已遵循诚实信用原则履行了合同的协助、通知等义务，况且极个别租户的偷售行为对原告的经营不能构成实质威胁，原告称本院认为，结合抄告书及回复函的内容不能认定被告已书面认可自身存在违约行为，被告采取金属板封窗、建文化墙等行为亦不能认定其默认自身违约行为的存在，且因原告举证不能，虽被告自认存在极个别校外租户偷偷摸摸售卖极少量小商品的现象，但其认为该现象不足以对原告的经营构成实质性影响，且其在得知该现象后先后采取了发出抄告书、金属板封窗、建文化墙等积极措施，而非纵容该现象，故不能以此证明被告存在严重违约行为，原告称在被告决定修建文化墙之时原告已解除合同，本院认为，原告于2016年9月1日向被告发出第一封律师函并于2016年9月14日清空场地，而被告于2016年9月16日修建文化墙，不能以此认定被告存在纵容的行为及合同已经解除，原告主张原告所述现象并非从发出律师函之日起发生而是自合同签订一个月左右后一直持续至其发出律师函，且被告校长亲自电话回复表示对制止其他经营实体经营现象非常难处理，原告并未举证证明存在以上事实，被告辩称其系自原告发出的律师函才得知原告所述情况，且其在得知情况后先后采取了积极措施协助原告，因原告举证不能，故该主张亦不予采信；3、有流动小贩进入校园售卖，被告辩称不存在该现象，因原告未提供证据证明该主张，该主张亦不予采信。综上，原告并未提交有效证据形成完整证据链予以证明被告自合同签订后存在或一直存在严重违约行为，且原告无其他证据证明合同具有法定或约定解除合同的情形，故原告据此主张解除合同缺乏事实与法律依据，不予支持。关于原告诉请的各项赔偿是否于法有据，因被告主张的各项损失赔偿均系基于合同解除的前提，而合同并未达法定解除或约定解除的条件，故原告的诉请的各项损失缺乏事实与法律依据，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
驳回原告江西斯沃德教育科技有限公司的诉讼请求。
本案受理费24277元，由原告江西斯沃德教育科技有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 肖光海
审 判 员 金 璐
代理审判员 刘 弯
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 李晓婕
《中华人民共和国合同法》第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。