广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3251号
上诉人（原审被告）：杜春旭，男，1963年4月29日出生，汉族，住四川省南部县。
委托代理人：黄永江，广东穗卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乐英梅，女，1974年9月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：梁启祥，广东凡立律师事务所律师。
上诉人杜春旭因与被上诉人乐英梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字1001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：荔湾区环市西路101号之一B栋506房（涉案房屋）是乐荣刚所有，并由其于2013年8月委托乐英梅代为管理、出租的房产。该房屋的《房地产权证》记载的规划用途为住宅。2013年6月，乐英梅与杜春旭签订《租赁合同》，约定乐英梅将涉案房屋出租给杜春旭作商住使用，租期从2013年7月1日至2015年6月30日止；月租金5000元，下期租金在每月五日前支付；杜春旭向乐英梅缴纳15000元的押金，乐英梅应在租赁期限届满或解除契约之日将押金无息退回杜春旭；杜春旭逾期交付租金的，乐英梅有权按月租金每天2%收取滞纳金；若杜春旭提前退房，应提前一个月通知乐英梅，杜春旭须赔偿3个月租金给乐英梅，乐英梅应退还押金。合同履行过程中，杜春旭向乐英梅交纳了押金15000元及支付租金至2014年1月底，从2014年2月开始没有支付租金。
2014年3月3日，杜春旭以邮政快递方式向乐英梅寄送《关于解除租赁合同的通知》，表示由于近期商业经营出现问题，无力再继续承租该房房屋；2014年2月7日已通知乐英梅解除合同，用押金15000元抵作解约赔偿金，但乐英梅没有理会；现再次告知决定解除双方于2013年6月24日签订的《租赁合同》，希望乐英梅予以配合，否则应承担扩大损失的责任。
乐英梅确认于2014年3月5日收到上述通知，但不确认通知中杜春旭陈述的内容及主张，并于同年3月14日以邮政快递方式向杜春旭寄送《关于所谓解除租赁合同的回复暨催缴租金函》。函中，乐英梅表示之前未收到杜春旭关于提前解除合同的任何口头或书面通知；杜春旭若需提前解除合同，应提前一个月通知乐英梅，并向乐英梅赔偿三个月的租金，押金作为履行合同的担保，应在租赁合同解除或终止结算权责后再作退还，杜春旭无权在拖欠租金的基础上直接以押金抵偿赔偿金；杜春旭应自收到函之日起三日内缴清欠租及滞纳金。杜春旭确认收到上述函件。
2014年6月16日的庭审中，杜春旭表示已于2014年2月22日腾空涉案房屋物品（剩两台空调）及搬迁，有电话通知乐英梅但由于乐英梅没出现至今没有交还钥匙，现同意交还房屋钥匙给乐英梅。乐英梅对此不予确认，表示至今没有收回涉案房屋，不清楚杜春旭有没有实际使用房屋，并认为租赁合同至今没有解除，且杜春旭提前解约的做法不符合合同约定，乐英梅不同意解除合同，也不同意接收涉案房屋钥匙。
2014年5月5日，乐英梅向原审法院提起本案诉讼，请求：一、杜春旭支付拖欠租金至本案判决生效之日止（按5000元／月自2014年2月1日暂计至2014年4月30日，共计15000元）；二、杜春旭支付上述欠租的滞纳金（滞纳金分段计算，按100元／天从拖欠租金当月5号计至清偿之日止）；三、由杜春旭承担本案的一切诉讼费用。
原审法院认为：乐英梅受涉案房屋业主委托与杜春旭签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。杜春旭主张合同无效缺乏法律依据，不予支持。按照合同的约定，若杜春旭提前退房，应提前一个月通知乐英梅，杜春旭须赔偿3个月租金给乐英梅，乐英梅应退还押金。该条实际是约定了杜春旭可提前解除合同和应承担的法律后果。本案中，杜春旭主张于2014年2月7日提前通知乐英梅解除合同，但没能提供证据证明，该院不予确认。虽然杜春旭于2014年3月3日发函通知乐英梅解除合同，并自愿将押金15000元抵作解约赔偿金，但之后没有将房屋退还给乐英梅，故不产生解除合同的法律后果。因此，乐英梅要求杜春旭支付欠租合法合理，该院予以支持。鉴于杜春旭在2014年6月16日庭审当日表示愿意交还涉案房屋钥匙给乐英梅，即使乐英梅不同意接收，亦可视为双方合同提前解除，故可以该时点作为截止计算租金的时间。乐英梅主张合同未解除，要求杜春旭继续支付租金至判决生效日依据不足，该院不予支持。
杜春旭由于自身的原因提前解除合同，应依约承担相应的违约赔偿责任。杜春旭表示愿将押金15000元抵作赔偿金，对此问题，由于双方在本案中均未主张，故双方可自行协商解决。
至于杜春旭拖欠租金的滞纳金，杜春旭抗辩主张合同约定每日100元的标准过高具有合理性，该院依法予以调整。滞纳金可参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息计算。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，杜春旭向乐英梅支付从2014年2月1日至2014年6月16日的租金（按每月5000元计算）；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，杜春旭向乐英梅支付拖欠2014年2月1日至2014年6月16日租金的滞纳金（滞纳金以每月为一期，以每期拖欠的租金额为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息标准，分别从2014年2月、3月、4月、5月、6月的6日起算，计至清偿当期欠租止。每期滞纳金以不超过当期拖欠租金额为限）。三、驳回乐英梅其他诉讼请求。原审案件受理费294元，由乐英梅负担100元、杜春旭负担194元。
判后，杜春旭不服原审判决，向本院提前上诉称：一、一审判决无视合同内容违法、合同目的落空等问题，错误地将无效的合同认定为有效合同。一审法院判决已经查明：涉案房屋的规划用途为住宅，但租赁合同约定涉案房屋的用途是商住（详见一审判决书第3页第5行至第7行）。很明显，这是租赁合同约定的房屋用途违法，这样的合同何能有效进一步来说，涉案房屋根本不能办理营业执照，根本不能象乐英梅承诺的那样可作合法的商业使用。而杜春旭承租涉案房屋的目的是经营鞋业生意，是为商业目的而承租涉案房屋，这一点为乐英梅所明知，这也可从涉案房屋所在建筑物被称作“国际鞋城”可资证明。这样一来，杜春旭签订租赁合同的目的已经落空，这是显而易见的事实，这样的合同何能有效之所以造成杜春旭的合同目落空，关键在于乐英梅的欺骗。乐英梅说其房屋所在建筑物叫“国际鞋城”，办理营业执照肯定没问题，否则其他在国际鞋城做生意的承租人岂不早已反了杜春旭想想也有道理，就相信了乐英梅的说法，就与她签订了租赁合同。但杜春旭后来才知道，国际鞋城的其他承租人大多是不领营业执照的无证经营商户，有公务执法来检查时他们就关门歇业，他们对领不领营业执照根本无所谓。但对于想合法经营鞋业生意以不断做强做大的杜春旭来说，领不到营业执照对开展经营业务的影响却是致命的，杜春旭也为此遭受了难以估量的损失，遭遇到难于克服的困境。总之，租赁合同的内容违法，当事人的合同目的落空，这些都是客观存在的事实，因而合同无效。而且，合同无效的主要原因在于乐英梅的欺骗，其应对此承担主要责任。二、一审判决采取双重审查标准，偏听偏信，因而作出错误的裁判。一审判决认为：“……但之后没有将房屋退还给原告，故不产生解除合同的法律效果。因此，原告要求被告支付欠租合法合理，本院予以支持。鉴于被告在2014年6月16日庭审当日表示愿意交还涉案房屋钥匙给原告，原告不同意接收，亦可视为双方合同提前解除，故可以该时点作为截止计算租金的时间。……”（详见一审判决书第5页第2行至第6行）但很明显，一审判决的上述观点存在严重的错误：1、对杜春旭和乐英梅采取双重标准，自相矛盾。根据证据可知，杜春旭之所以未能将钥匙要使交还给乐英梅，是因为乐英梅一直故意回避杜春旭，错在乐英梅。对此，原审判决认为，因为没有将钥匙交还给乐英梅，所以杜春旭的解除合同通知不能达到解除合同的效果。但原审判决又认为，在2014年6月16日乐英梅仍当庭拒绝接受钥匙的情况下，却又突然不用管乐英梅有没有收到钥匙就可以解除合同了!这是何等赤裸裸的双重标准，这又是何等严重的自相矛盾!如果按照原审判决的这个逻辑，如果乐英梅等到两年租赁期限快满时才来起诉，那杜春旭岂不是要在没使用涉案房屋的情况下一直交租到2015年6月!这又是何其荒谬的逻辑！2、故意忽略乐英梅的防止租金损失扩大义务，明显偏袒。在杜春旭早已多次口头、书面通知乐英梅提前解除合同的情况下，乐英梅依法负有防止租金损失扩大的法定义务。因此，乐英梅负有察看涉案房屋是否已经腾空、要求杜春旭交回钥匙（甚至是打烂钥匙）后将房屋重新挂牌出租的义务。但现在，哪有什么证据可以证明乐英梅已经履行了这些义务而既然乐英梅没有履行这些防止租金损失扩大的义务，其又凭什么可以要求杜春旭向其支付这些扩大的租金损失一审判决又凭什么支持乐英梅可以取得这些其放任扩大的租金损失（即一审判决凭什么不是将租金计付至通知解除之日，而是一直计付至2014年6月16日）至于乐英梅说她至2014年6月16日庭审当天仍不知道杜春旭是否仍在使用涉案房屋，很明显这是赤裸裸的谎言，有充分证据证明杜春旭早已通知她解除合同，难道杜春旭发出解除合同通知是闹着玩的还需提及的是，一审判决将“交回房屋”与“交回钥匙’’混为一谈，其目的是掩盖、淡化乐英梅的防止损失扩大义务，让乐英梅避免面对为什么不采取破锁等合理措施的质问，把乐英梅塑造成毫无过错的一方，从而把过错全部推卸给杜春旭一方，这还请二审法庭明察。3、对乐英梅的恶意视而不见，明显偏袒。从2014年2月通话记录可知，绝大多数通话都是杜春旭主动联系乐英梅，是乐英梅对杜春旭提前解除合同的要求不理不睬。在这种情况下，杜春旭怎能有机会当面将房屋交回给乐英梅怎能有机会当面将钥匙交回给乐英梅实际上，乐英梅的这种态度，也与其在2014年6月16日当庭拒绝接受钥匙的态度完全一致，因此完全可以根据乐英梅2014年6月16日的表态而认定其一直拒绝接受房屋及钥匙的态度。据此可见，是乐英梅恶意不配合办理合同解除手续，才导致合同解除手续一直不能办理完毕的根本原因，这也是本案成讼的根源。最后，杜春旭还请二审法庭洞察乐英梅似是而非的说法。乐英梅说法是：纵使杜春旭早前有发出过解除合同的通知，那她也已经对这些通知作出了书面回复，而且她也已在回复中声明“若你方坚持提前退租，敬请在缴清……”，因此她认为因杜春旭既然没有按她前述回复中声明的要求去做，所以她认为杜春旭不再“坚持提前退租”，所以她认为合同一直没有解除。很显然，乐英梅的这个说法非常荒谬。首先，乐英梅与杜春旭是平等的民事主体，乐英梅无权单方为杜春旭设定任何义务。其次，如果按照乐英梅的逻辑，在对方依约要求单方解除合同时，如果乐英梅觉得这个解除对自己不利（如市场变化导致很难找到下一个承租人时），那乐英梅就可以对对方的解除合同要求不予理会，就可以在对方面前玩失踪，最多发一个回复或声明又将皮球踢回给对方，视对方发来的依约解除合同要求如同儿戏，这真是滑天下之大稽!综上所述，杜春旭上诉请求：1、判令变更（2014）穗荔法民三初字第1001号民事判决书中的第一项判决，改判令杜春旭向乐英梅支付2014年2月1甚至2014年3月7日止的房屋使用费；2、判令撤销（2014）穗荔法民三初字第1001号民事判决书中的第二项判决；3、判令乐英梅负担本案全部诉讼费用。
被上诉人乐英梅辩称：不同意上诉人的上诉请求，关于第一点，合同目的是否合法，一审中已经查明及上诉人提交证据证明与上诉理由是相互矛盾的，不存在合同无效或者被上诉人欺骗的情况。第二，上诉人提到一审适用双重标准，无任何事实和法律依据，一审查明事实清楚，适用法律依据。被上诉人请求二审法院维持一审法院判决，驳回上诉人的上诉请求。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点是对租赁合同解除条件成就的理解问题。根据双方签订的租赁合同第九条约定，如乐英梅确有需要提前收回房屋，应提前一个月通知杜春旭，乐英梅除退还押金给杜春旭外并补偿3个月租金给杜春旭；如杜春旭需要提前退房，应提前一个月通知乐英梅，杜春旭须赔偿3个月租金给乐英梅，乐英梅应退还押金。这条实际是约定一方解除合同的条件和应当承担的法律后果。本案中，杜春旭于2014年3月3日通过广东省广州市海珠公证处以EMS全球邮政特快专递方式将《关于解除租赁合同的通知》邮寄给乐梅英，乐梅英确认2014年3月5日收到该《关于解除租赁合同的通知》。由此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院认为双方约定的解除合同的条件是提前一个月通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，乐英梅与杜春旭签订的《租赁合同》应当从2014年4月6日起解除。原审判决认为杜春旭虽然于2014年3月3日发函通知乐英梅解除合同，但之后没有将房屋退还乐英梅，故不产生解除合同的法律后果；以及认为鉴于杜春旭在2014年6月16日庭审当日表示愿意交还涉案房屋的钥匙给乐英梅，即使乐英梅不同意接收，亦可视为双方合同提前解除，故可以该时点作为截止计算租金的时间，均缺乏法律依据，应予纠正。
根据双方签订的租赁合同第九条约定，杜春旭提前解除合同，应当承担相应的赔偿责任。杜春旭虽然表示愿将押金15000元抵作赔偿金，原审法院对此认为由于双方在本案中均未主张，故双方可自行协商解决。对此，本院予以确认。
关于杜春旭拖欠租金的滞纳金，原审法院认为杜春旭抗辩主张合同约定每日100元的标准过高具有合理性，依法应予以调整，滞纳金可参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息计算。对此，本院认为于法有据，本院予以支持。
综上，杜春旭的上诉请求与理由部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1001号民事判决第三项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1001号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起五日内，上诉人杜春旭向被上诉人乐英梅支付从2014年2月有1日至2014年4月5日的租金（按每月5000元计算）；
三、变更广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1001号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起五日内，上诉人杜春旭向乐英梅支付拖欠2014年2月1日至2014年4月5日租金的滞纳金（滞纳金以每月为一期，以每期拖欠的租金额为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息标准，分别从2014年2月、3月、4月的6日起算，计至清偿当期欠租止。每期滞纳金以不超过当期拖欠租金额为限）。
四、驳回上诉人杜春旭的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费294元，由乐英梅负担100元、杜春旭负担194元。二审案件受理费441元，由乐英梅负担150元，杜春旭负担291元。
本判决为终审判决。
审判长 肖昭义
审判员 幸 福
审判员 叶 红
二〇一四年十一月十二日
书记员 杨银桃