河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0184民初365号原告：河南教育报刊社，住所地：郑州市顺河路**号。法定代表人：唐泽仓，社长。委托诉讼代理人：史国政，金博大律师事务所律师。被告：郑州市维纲中学，住所地：新郑市龙湖镇文昌路*号。法定代表人：马海霞，董事长。委托诉讼代理人：张翼飞，河南佩里弗迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐忆宁，河南佩里弗迪律师事务所律师。原告河南教育报刊社与被告郑州市维纲中学租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告河南教育报刊社的委托诉讼代理人史国政、被告郑州市维纲中学的委托诉讼代理人徐忆宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南教育报刊社向本院提出诉讼请求：1、依法判令郑州市维纲中学赔偿擅自拆除原告河南教育报刊社的建筑物直接经济损失468887.36元；2、依法判令郑州市维纲中学停止使用私自建设的违法建筑物；3、依法判令郑州市维纲中学拆除私自建设的违法建筑物；4、依法解除河南教育报刊社与郑州市维纲中学于2015年1月9日签订的《租赁合同》；5、依法判令郑州市维纲中学退还所有租赁物及交接清单物品。事实和理由：原告河南教育报刊社与被告郑州市维纲中学于2015年1月9日签订了《租赁合同》，约定原告（甲方）将位于新郑市××镇××与××交叉口东南角土地、校舍、房屋出租给被告郑州市维纲中学（乙方）办学使用，双方在合同中约定的主要内容为：1、物业状况及用途：该物业总占地面积100亩，总建筑面积66666.7㎡，宿舍楼8614.6㎡，浴室、餐厅及公共用地43711.29㎡，产权证件分别为新土国用（1996）字第205号、新房权证字第××号；2、租赁期限：租赁期意向10年，租赁期满后，在同等条件下乙方享有优先承租权；3、租金：2015年7月1日至2016年6月30日的租金为4300000元，以后每年租金递增300000元；4、付款方式：每年5月20日之前支付前半年的租金，11月20日之前支付下半年的租金；5、双方的权利和义务：甲方负责建筑物的消防安全达标，乙方按时足额交付租金等；6、违约责任及处理：乙方不能足额按时交纳租金的，甲方有权解除合同。如乙方逾期缴纳租金，应自应付款期限后次日至实际交付之日，向甲方支付应付款日千分之四的违约金。乙方逾期30日未缴纳租金，甲方有权解除合同，自甲方向乙方告知之日起生效。乙方故意毁坏财产或擅自处置甲方财产，造成不可修复的重大损失的，甲方有权解除合同。上述合同在履行过程中，被告尚欠原告2015年7月1日至2016年6月30日的租金300000元及2016年7月1日至2017年6月30日的租金4300000元没有缴纳，双方为此发生纠纷，原告于2017年1月10日向新郑市人民法院提起诉讼。新郑法院于2017年6月9日作出（2017）豫0184民初395号民事判决书，郑州市中级人民法院于2017年8月15日作出（2017）豫01民终10596号民事判决书，均判令被告郑州市维纲中学偿付原告河南教育报刊社租金4600000元、违约金389700元，但被告至本案起诉之日仅向原告支付租金1000000元，剩余租金及违约金至今不予清偿，且被告2017年5月20日应向原告缴纳租金2300000元至今也没有履行。同时，被告未经原告同意擅自拆除原告的浴池、洗衣房等建筑物，并且未经相关部门批准擅自进行违法建筑，从事违法经营活动，存在严重的安全隐患。被告的行为已经严重违约且达到了法定和约定的解除合同的条件。故依据《租赁合同》及《合同法》的规定，原告依法向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告郑州市维纲中学辩称：1、原告的诉讼请求不明确。原告的诉讼请求涉及两部分的法律案由，为不同的法律关系。诉讼请求的第一至第三条为物权保护纠纷法律关系，适用《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》的相关法律；而诉讼请求的第四、第五项为合同纠纷法律关系，适用《中华人民共和国合同法》的相关法律；2、本案的纠纷案件中适用“一事不再理”的诉讼原则，应当裁定驳回原告起诉。（1）原告于2017年1月10日在新郑市人民法院起诉被告租赁合同纠纷【（2017）豫0184民初395号】的诉讼请求与本案中的诉讼请求及事实理由基本相同；（2）2017年2月9日郑州市维纲中学起诉河南教育报刊社的租赁合同纠纷一案，经新郑市人民法院（2017）豫0184民初1227号判决要求河南教育报刊社履行消防整改义务后，郑州市中级人民法院判决驳回河南教育报刊社解除合同的诉讼请求，仅支持郑州市维纲中学继续履行租金的义务，两个纠纷判决书内容中都充分说明了双方之间的租赁合同不具有解除的条件；（3）对于河南教育报刊社再次起诉要求支付租金的问题目前已由执行案件来解决。目前郑州市维纲中学也在双方执行案件中积极与河南教育报刊社联系协调达成执行和解；（4）依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第二款的规定，法院应裁定驳回原告的起诉；4、学校的总占地面积100亩，总建筑面积66666.7㎡，涉案标的物的建筑面积为767.52㎡，占比总建筑面积的比例约为1%，不足以构成《租赁合同》中造成不可修复的重大损失，不符合解除合同条件。同时，针对涉及的原破旧不堪的水房、澡堂建筑物的拆除，一是为了在校未成年学生安全考虑，在原址基础上修建了目前崭新的建筑物，并没有造成原告的重大损失。对于拆除原告的建筑，被告在当时确实欠缺考虑，给原告造成了不良影响，被告深表抱歉，也愿意积极配合原告向新郑市不动产登记中心或能够确权的房屋产权部分申请在原址上新建建筑物的产权登记；4、针对双方之间的纠纷处理法院应本着保护法益的稳定为首要衡量标准。双方之间纠纷起因也就是报社出租给我校的建筑设施消防验收不合格，时至今日未进行消防整改措施，后导致一系列矛盾纠纷升级，双方之间不简简单单是租赁或者物权保护等纠纷问题，如果在纠纷处理中法院没有综合衡量判决的社会效应，且违背法益保护的顺序，将直接导致到被告在校生百人无处上学，这其中还包括初中升高中，高中考大学的毕业班学生，另还有教职工百人失去工作及背后家庭生活失去保障，同时还会导致一系列劳资纠纷的产生，制造新的社会矛盾，从而影响社会和谐稳定。同时该纠纷在郑州市中级人民法院2017豫01民终10596号判决书中已经确认维纲中学为履行合同，已经投入了大量的人力、物力，并已经开始招生，解除合同会造成社会资源的浪费和已入学学生的失学，产生严重的不安定因素。因此，该生效判决充分的说明了保护法益稳定的重要性。综上，无论从“一事不再理”的诉讼原则还是从保护法益稳定的角度衡量，针对河南教育报刊社再次起诉郑州市维纲中学的诉讼，应裁定驳回起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2015年1月9日，原告河南教育报刊社以出租人（甲方）的名义与被告郑州市维纲中学以承租人（乙方）的名义就承租原告位于新郑市××镇××路北段××科××学校校区办学（以下简称该物业）事宜签订了《租赁合同》一份，约定的主要内容如下：一、物业状况及用途：1.1该物业独立成院，总占地面积100亩，总建筑面积66666.7㎡，教学办公楼14340.81㎡，宿舍楼8614.6㎡，浴室、餐厅及公用地43711.29㎡，以上建筑物、场地等设施由甲方出租给乙方使用。1.2乙方承租该物业仅限于围绕招生、办学及相关活动使用。1.3甲方出具该租赁物的产权证件，证件号为新土国用（1996）字第205号、新房权证字第××号等；二、租赁期限：2.1租赁期意向10年，租赁合同每6年签约一次。第一次签约自2015年7月1日至2021年6月30日止。2.2租赁期满后，在同等条件下，乙方可以享有优先承租权；三、租金：2015年7月1日至2016年6月30日的租金为400万元，2016年7月1日至2017年6月30日的租金为430万元，2017年7月1日至2018年6月30日的租金为460万元，2018年7月1日至2019年6月30日的租金为490万元，2019年7月1日至2020年6月30日的租金为520万元，2020年7月1日至2021年6月30日的租金为550万元，租金合计2850万元。3.2甲方收款后，负责向乙方开具收款发票；四、付款方式：4.1乙方应当每年向甲方足额缴纳租金两次，每次按当年应缴租金的50%向甲方缴纳租金。年内租金缴纳的时间为：第一次，当年5月20日之前支付第一个半年的租金；第二次，当年11月20日之前支付第二个半年的租金；五、双方的权利和义务。5.1.6上级相关部门检查时，如因建筑物及消防安全未达标，由甲方负责及时整改，费用由甲方承担；如属乙方人为损害消防设施或改造影响消防使用功能的，由乙方负责并承担其费用。5.2.6乙方应按时足额交付租金。5.2.9租赁物的返还，在本合同期限届满后的15个工作日内，乙方将租赁物按照交接清单返还甲方，如有损毁，乙方须按原价给甲方赔偿；六、违约责任及处理：6.2租赁期间，乙方不得有下列行为，否则甲方有权向乙方解除租赁合同，乙方应当向甲方赔偿相应损失。6.2.1不能按时足额向甲方缴纳租金。6.2.1.1如逾期缴纳租金，自本合同规定的应付款期限后次日至实际交付应付款之日止，乙方每逾期一日，乙方应向甲方按日支付逾期应付款日千分之四的违约金。6.2.1.2乙方逾期30日未缴纳租金，在甲方不同意乙方再延期的情况下，甲方有权与乙方解除本合同。解除合同自甲方向乙方告知之日起生效；十二、本合同一式四份，双方各执二份，自双方法定代表人签字并加盖单位公章之日起生效。在《租赁合同》落款处，加盖有教育报社合同专用章及维纲中学印章，还有双方各自法定代表人签名。合同签订后，原告河南教育报刊社依约将合同上约定的办公楼、宿舍楼、浴室、餐厅及相应的土地使用权交付给被告郑州市维纲中学使用，原告并将其所有的会议桌1张、沙发2个、柜子18个、课桌椅9套、双人木床3张、上下铺368套、空调1台同时交付给被告使用。双方在履行上述《租赁合同》的过程中，原告河南教育报刊社认可被告郑州市维纲中学已交纳2015年7月1日至2016年6月30日的租金370万元，尚欠租金30万元及2016年7月1日至2017年6月30日的租金430万元，共计460万元，双方为此发生了纠纷，河南教育报刊社于2017年1月10日向本院提起诉讼，1、请求依法解除河南教育报刊社与郑州市维纲中学签订的《租赁合同》，判令郑州市维纲中学向河南教育报刊社支付租金460万元；2、请求判令郑州市维纲中学向河南教育报刊社支付违约金234.8万元（违约金暂时计算至2016年12月10日，继续的违约金另行计算）；3、判令郑州市维纲中学将擅自拆除河南教育报刊社的建筑物恢复原状或赔偿经济损失。2017年6月9日，本院作出（2017）豫0184民初395号民事判决书，认为郑州市维纲中学未按约定的期限向河南教育报刊社支付租金的行为已构成违约，双方约定的解除合同条件已经成就，故判决解除原告河南教育报刊社与被告郑州市维纲中学于2015年1月9日签订的《租赁合同》，被告郑州市维纲中学应于判决生效之日起十日内向原告河南教育报刊社支付租金460万元、违约金38.97万元，共计498.97万元。判后，郑州市维纲中学向郑州市中级人民法院提出上诉。2017年8月15日，郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民终10596号民事判决书，认为维纲中学为履行合同，已经投入了大量的人力、物力，并已经开始招生，解除合同会造成社会资源的浪费和已入学学生的失学，产生严重的不安定因素，故判决撤销本院上述判决中解除双方租赁合同的内容，维持本院判决要求维纲中学支付租金并承担违约金的诉讼请求。上述判决书生效后，原告河南教育报刊社已向本院申请执行，至今郑州市维纲中学尚未按照判决书履行其全部的义务。2017年11月17日，原告河南教育报刊社以被告郑州市维纲中学未按双方租赁合同的约定全面履行其交付租金的义务，经法院判决后仍然继续拖欠新的租金，且未经原告许可私自拆除原告建筑物，未经有关部门批准私自建设违法建筑物进行使用等为由再次向本院提起诉讼，请求依法判令被告郑州市维纲中学赔偿擅自拆除原告河南教育报刊社的建筑物直接经济损失，判令郑州市维纲中学停止使用并拆除私自建设的违法建筑物，解除河南教育报刊社与郑州市维纲中学于2015年1月9日签订的《租赁合同》，判令郑州市维纲中学退还所有租赁物及交接清单物品。另查明：1、2017年2月9日，郑州市维纲中学向本院提起诉讼，请求依法判令河南教育报刊社对学校消防进行整改并通过验收合格，支付郑州市维纲中学代缴的消防罚款50000元。2017年3月18日，本院作出（2017）豫0184民初1227号民事判决书，依法判决：河南教育报刊社应于该判决生效之日起十日内对其向郑州市维纲中学出租的建筑物（包括教学楼、宿舍楼和餐厅）进行消防整改，并达到合格标准，驳回郑州市维纲中学的其他诉讼请求。现该民事判决已发生法律效力，郑州市维纲中学已向本院申请执行。后河南教育报刊社按照上述判决书的要求进行了消防整改。2017年12月，河南教育报刊社委托河南诺盾消防安全评估有限公司对上述消防整改项目进行了评估。2017年12月14日，河南诺盾消防安全评估有限公司作出豫诺盾消评2017-1202号消防安全专项评估报告，确认“经过综合分析评估，郑州市维纲中学室内消火栓、灭火器、应急照明灯和辅助疏散指示牌的设置符合要求，目前运行状况良好，判定合格。该校应加强对消防设施和器材的日常巡查，确保其完好有效性”；2、原告河南教育报刊社原下属的河南省科明外国语学校于2001年8月在现××中学院内建设了面积为764.52㎡的浴池、洗衣房施工项目。后经建设单位河南省科明外国语学校、施工单位河南省宏基建设工程有限公司驻郑州办事处及监理单位共同进行决算，确认浴池施工项目施工价格为468887.36元。2016年元旦放假期间，被告郑州市维纲中学未经原告河南教育报刊社的许可、未经相关部门对建筑物进行价值评估及是否危房评估的情况下擅自将浴池等建筑物拆除，且没有经过相关部门批准规划、施工手续，擅自在原浴池的基础上建设了新的建筑物，并转租给他人开办幼儿园使用至今；3、本院（2017）豫0184民初395号民事判决书及郑州市中级人民法院（2017）豫01民终10596号民事判决书均确认，2015年7月1日至2017年6月30日，被告郑州市维纲中学共计拖欠原告河南教育报刊社租金4600000元。按照原、被告双方《租赁合同》的约定，2017年7月1日至2017年12月31日的租金应为2300000元，被告应于2017年11月20日前向原告河南教育报刊社缴纳，但至今仍未交付。这部分租金属上述两份判决生效后新产生的租金，但原告在本案的诉讼请求中并未要求被告支付该被告租金；4、本院（2017）豫0184民初395号民事判决书及郑州市中级人民法院（2017）豫01民终10596号民事判决书均认为：“维纲中学拆除教育报社建筑面积767.52平方米的房屋（浴室），教育报社要求维纲中学恢复原状，属侵权法律关系，与本案租赁合同不属同一法律关系，故本院对教育报社的该项诉请不予处理，但双方可在《租赁合同》权利义务终止后通过协商或另案解决”。故原告河南教育报刊社在本案中以被告在履行租赁合同中拆除原告所有的浴池构成重大违约，要求被告承担违约责任应与上述案件不属同一事实和理由，属“另案”的处理范围；5、本院（2017）豫0184民初395号民事判决书及（2017）豫0184民初1227号民事判决书、郑州市中级人民法院（2017）豫01民终10596号民事判决书生效后，河南教育报刊社、及郑州市维纲中学分别向本院申请执行。截至目前，郑州市维纲中学向本院缴纳了租赁费1000000元，尚欠部分款项至今尚未履行。上述事实，有原被告向本院提交的《租赁合同》，本院（2017）豫0184民初395号民事判决书及（2017）豫0184民初1227号民事判决书、郑州市中级人民法院（2017）豫01民终10596号民事判决书、《建设工程施工合同》及工程决算表等证据及双方当事人的当庭陈述予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，或者迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以在履行期限届满之前要求解除合同。本案中，河南教育报刊社与郑州市维纲中学于2015年1月9日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家相关法律法规的规定，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使相应的权利、履行相应的义务。原、被告双方在《租赁合同》中约定了被告无正当理由未支付或者迟延支付租金的，原告可以要求被告在合理期限内支付。被告逾期不支付的，原告可以解除合同。同时，被告故意毁坏原告财产或者擅自处置原告财产，造成不可修复的重大损失的，或者未经原告同意擅自将该物业及其附件转租他人或者擅自改变其用途的，原告亦有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院（2017）豫0184民初395号民事判决书及郑州市中级人民法院（2017）豫01民终10596号民事判决书已经确认被告郑州市维纲中学应向原告河南教育报刊社交付租金并承担相应的违约金，而被告至今仍然没有全部予以履行，且在上述判决书生效后又产生了新的租金2300000元仍然不予履行，且未经原告许可擅自将原告的浴池拆除并违法建设了新的建筑，已符合上述约定解除合同的条件，故本案被告不按约定履行其义务已构成违约，双方约定解除合同的条件已经成就，双方之间的《租赁合同》应予以解除，双方之间合同的权利义务予以终止。因此，原告河南教育报刊社请求解除与维纲中学签订的《租赁合同》，并要求郑州市维纲中学赔偿擅自拆除原告河南教育报刊社的建筑物直接经济损失468887.36元，判令郑州市维纲中学拆除私自建设的违法建筑物的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告河南教育报刊社与被告郑州市维纲中学于2015年1月9日签订的《租赁合同》，双方之间的权利义务关系予以终止履行；二、被告郑州市维纲中学应于本判决生效之日起十日内赔偿原告河南教育报刊社擅自拆除的浴池、洗衣房等建筑物直接经济损失468887.36元；三、被告郑州市维纲中学应于本判决生效之日起十日内拆除在原告河南教育报刊社原浴池、洗衣房的基础上擅自建设的违法建筑物；四、被告郑州市维纲中学应于本判决生效之日起十日内退还原告河南教育报刊社会议桌1张、沙发2个、柜子18个、课桌椅9套、双人木床3张、上下铺368套、空调1台；五、驳回原告河南教育报刊社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8333元，由被告郑州市维纲中学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  高安民人民陪审员  陈培红人民陪审员  董朋朋二〇一八年三月二十八日书 记 员  吴小雪