浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭临民初字第1240号
原告应根际。
原告孙连华。
两原告共同委托代理人周苏临。
两原告共同委托代理人刘应梅。
被告杭州临安锦利房地产开发有限公司。
法定代表人孔佳临。
委托代理人李东升。
原告应根际、孙连华诉被告杭州临安锦利房地产开发有限公司（以下简称锦利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月26日受理后，依法适用普通程序于2015年8月17日、2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告应根际、孙连华的委托代理人周苏临、被告锦利公司的委托代理人李东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应根际、孙连华诉称：两原告系夫妻。2011年9月27日，原、被告签订了一份“认购书”，约定原告以支付定金480000元的方式购买被告开发的位于临安市板桥乡“山湖印墅园”第35幢房屋。2011年10月18日，原、被告签订了编号为预20093133的“浙江省商品房买卖合同”。该合同约定：标的物为临安市板桥乡“山湖印墅园”第35幢房屋；面积为580.71平方米；价格为10480000元；付款方式为银行按揭（首付款5480000元，银行贷款5000000元）。该合同还约定：“出卖人承诺于2013年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”；“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90个工作日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按1或2项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金；……”。合同签订后，原告按约支付了首期款5480000元（包括定金）。由于原告不具备银行按揭贷款的要求，双方于2011年11月1日签订了一份“商品房买卖补充合同”，对余款5000000元的支付时间进行了约定。此后，原告按约支付了余款5000000元。2012年6月30日，被告交给原告一份“房屋交付通知书”，并向原告收取专项维修基金23380.4元。当原告要求被告履行交房义务并提供发票、住宅质量保证书、住宅使用说明书、权属证书等有关文件时，被告却以各种借口推诿。时至今日，被告仍未能提供相关文书，特别是购房发票也无法提供，导致原告无法办理契证，更无法办理房权证和土地证。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。浙江省实施的《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第二十八条规定：“房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：……（四）未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的……”。原告认为，原告支付了巨额的购房款，但却因被告的原因致使不能实现合同目的，理应解除合同、赔偿损失并承担违约责任。原告损失应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从实际付款日开始计算至退款日。由于合同约定了2013年6月30日之后按违约金计算，故诉讼请求的损失计算未包括该时间段。现，为维护自身合法权益，根据民事诉讼法的规定，特提起诉讼，请求法院判令：1、判令解除2011年10月18日原、被告签订的编号为预20093133的“浙江省商品房买卖合同”；2、被告立即返还原告支付的购房款10480000元和专项维修基金23380.4元；3、被告赔偿原告损失1256512元（按逾期贷款利息标准，自实际支付日计算至2013年6月30日止）；4、被告支付原告违约金3039200元（按日万分之四的约定，自2013年7月1日起暂计算至2015年6月25日止，之后的违约金按每日万分之四的约定计算至实际退款日止）；上述2、3、4项合计14799092.4元；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告应根际、孙连华为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据一、被告锦利公司的工商登记资料一份，证明被告主体资格。
证据二、认购书复印件一份（与原件核对一致），证明原告以支付定金的方式认购山湖印墅园第35幢房屋的事实。
证据三、浙江省商品房买卖合同复印件一份（与原件核对一致），证明：1、双方签订合同购房的事实；2、关于产权登记的约定；3、违约责任的约定。
证据四、商品房买卖补充合同复印件一份（与原件核对一致），证明付款方式由按揭调整为支付全款的事实。
证据五、付款明细、专项收据各一份（与原件核对一致），证明支付购房款的时间和金额。
证据六、房屋交付通知书一份（与原件核对一致），证明2012年6月30日被告通知交房的事实。
证据七、住在杭州网网上宣传资料打印件一份、2010年4月29日的钱江晚报网上新闻打印件一份、名片复印件一份，证明孔鑫祥是被告的实际控制人的事实。
证据八、2014年1月3日传真一份（该份传真是孔鑫祥手写并传真给原告方的），证明：1、被告要求原告退房的事实；2、退房款的计算及付款时间。
证据九、2014年1月26日的短信记录照片一组四张（系孔鑫祥与孙连华之间），证明：1、退房逾期后双方的交流情况，进而证明退房事实；2、其中1月26日下午孔鑫祥发过来的短信，提到“整体转让我一直在努力，不知您能否支持我”字样，说明整体转让中是包括了已经销售的两套房。
证据十、2015年6月22日的通话录音及书面文字整理材料一份，证明：1、被告不同意按原约定退房的事实；2、2015年6月22仍不同意开发票且要求原告以初证办理贷款的事实。
证据十一、2015年6月23日通话录音及书面文字整理材料一份，证明2015年6月23日仍不同意开发票且要求原告以初证办理贷款的事实。
证据十二、结婚证复印件一份（与原件核对一致），证明两原告系夫妻的事实。
证据十三、临安市地方税务局直属分局出具的商品房缴税需提供资料清单一份，证明缴纳契税以提供发票为前提。
证据十四、临安市房地产管理处房屋权属登记服务指南一份，证明房屋登记以缴纳契税并提供发票原件为前提。
被告锦利公司辩称：一、原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方应严格履行。被告以出让方式取得位于临安市板桥乡环湖村的建设用地使用权，取得土地使用权证。经批准，被告在该地块上建设商品房，定名山湖印墅园，并取得建设工程规划许可和施工许可。2009年12月2日，被告取得案涉商品房预售许可。据此，2011年10月18日，原、被告在平等、自愿基础上，经协商一致，签订了《浙江省商品房买卖合同》。可见，该合同依法有效，应受法律保护。二、被告就案涉商品房已经具备交付使用条件并完成了权属证书的初始登记。1、2012年6月7日，案涉商品房建设工程竣工验收合格并经本案确认，又经主管部门备案确认，山湖印墅园具备交付使用条件，符合《浙江省商品房买卖合同》第九条、第十二条的约定。2、2012年8月22日，被告完成了案涉商品房的土地使用权初始登记和房屋所有权的初始登记，符合《浙江省商品房买卖合同》第十六条的约定。三、原告没有占有案涉商品房和转移办理权属证书是因其没有与被告办理商品房交接手续所致，原告要求解除合同的诉讼请求没有事实和法律依据。被告依据合同约定于2012年6月30日通知原告办理案涉商品房的交付手续，原告当日签收《房屋交付通知书》。但鉴于山湖印墅园入住率较低，原告提出不马上办理交接手续，又因办理权属证书初始登记的需要，原告此后缴纳了23380.4元的专项维修资金。因此，原告至今尚未与被告办理案涉商品房交接手续，与商品房交接有关的、被告已经准备好的《商品房交接书》原告不予签署，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原告不予领取，已经可以开具的发票原告也未要求开具。只要原告办理完毕商品房交接手续，即可占有案涉商品房，并可按合同约定自行办理案涉商品房权属的转移登记手续。被告从未推诿不提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和开具发票，也未说过不能办理权属证书，原告诉状陈述歪曲事实。导致本案纠纷的原因是原告没有与被告办理商品房交接手续所致。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告锦利公司为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据一、《国有土地使用权证》三本（系复印件），证明被告以出让方式取得位于临安市板桥镇环湖村的建设用地使用权。
证据二、《地名使用批准书》一份（系复印件，与原件核对一致），证明被告在前述地块上建设商品房定名为山湖印墅园的事实。
证据三、《建设工程规划许可证》一份（系复印件），证明被告在前述地块上建设商品房取得规划许可的事实。
证据四、《建筑工程施工许可证》一份（系复印件），证明：1、被告在前述地块上建设商品房取得施工许可；2、案涉商品房的名称山湖印墅园35幢是从曾经的名称“成济·青山景园24幢”变更而来。
证据五、《商品房预售证》一份（系复印件），证明被告取得案涉房产的预售许可的事实。
证据六、《临安市建设工程竣工验收备案证明书》一份（系复印件），证明案涉商品房建设工程竣工验收合格并经备案确认的事实。
证据七、《住宅小区交付使用备案确认单》一份（系复印件），证明山湖印墅园具备交付使用条件的事实。
证据八、《国有土地使用权证》一份（系复印件，与原件核对一致），证明被告完成了案涉商品房土地使用权初始登记的事实。
证据九、《房屋所有权证》一份（系复印件，与原件核对一致），证明被告完成了案涉商品房屋所有权初始登记的事实。
证据十、《房屋交付通知书》一份（系复印件，与原件核对一致），证明被告于2012年6月30日通知原告办理案涉商品房的交付手续，原告于当日签收的事实。
证据十一、《商品房交接书》一份（系复印件，与原件核对一致），证明原告没有签署交接单，原告至今尚未与被告办理商品房交付手续的事实。
证据十二、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》各一份（系复印件，与原件核对一致），证明被告已准备好与商品房有关的“两书”，但原告不曾领取，进而证明原告至今尚未与被告办理案涉商品房交付手续的事实。
原、被告提供的上述证据经质证，本院认证如下：
一、对原告提供的证据一、二、三、四、十二，被告无异议，本院予以采信。对原告提供的证据五，被告对支付款项和专项维修基金的事实无异议，但因被告需办理初始登记，故专项维修基金已上缴；经审查，本院对该证据予以确认。对原告提供的证据六，被告对真实性无异议，可以证明原告在2012年6月30日收到了被告的交房通知；经审查，本院对此予以确认。对原告提供的证据七，被告对真实性无异议，但不能证明孔鑫祥系被告实际控制人，被告有四名股东，重大事项需经股东会讨论决定，孔鑫祥的行为均未经被告授权。被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对原告提供的证据八、证据九，被告对真实性不予认可，认为被告没有发过传真件，短信往来也无法查证；被告从来没有与原告达成过任何退房的一致意见，被告也没有要求原告退房，而是要求原告继续履行合同，办理交房手续。本院认为，原告提供的证据八，不符合证据有效要件，对该证据不予确认；对原告提供的证据九，因被告对证据十、十一的真实性予以认可，而在证据十、十一中的孔鑫祥的手机号码与证据九中的手机号码一致，且被告在庭审中亦认可该号码为孔鑫祥所用，故对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据十、证据十一，被告对真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的；被告在与他人商谈未出售房屋（不包括原告等人已买的房屋）的整体转让事宜，原告向被告提出是否可将其购买的案涉房屋由被告回购并一起转让的意向，并不是被告同意原告退房，回购房屋只是一种意向，如涉及孔鑫祥与原告达成实质性意见时，则均需要得到被告股东会的授权与确认；至于开票事宜，被告不存在任何障碍，只是要求原告在办理交房手续时完成。因被告对真实性无异议，本院对该证据十、十一的真实性予以确认，证据十结合证据九以及被告的质证意见，可以证明孔鑫祥一直在与他人商谈房屋（包括案涉房屋）的整体转让事宜。对原告提供的证据十三，证据十四，被告对真实性无异议，但认为与本案无关联，该两份证据只能证明在原告办理房屋交接手续后在领取权属证书时所需具备的资料，不能证明被告没有交付给原告房屋，也不能证明原告诉请解除合同的理由成立。因被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
二、对被告提供的证据一至证据十，原告无异议，但认为证据八、九上的权利人仍是被告，而不是原告；证据十是2012年6月30日当天拿来让原告签的。因原告无异议，经审查，本院对证据一至证据十予以确认。对证据十一、十二，原告不予认可，认为原告于2012年6月30日签收了房屋交付通知书，不会出现被告提供的证据十一；对证据十二，原告没有看到过。本院认为，被告提供的证据十一，不符合证据有效要件，不予确认。对被告提供的证据十二，经审查，对真实性予以确认。
根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院认定以下案件事实：
2009年12月2日，被告锦利公司取得案涉商品房预售证。2011年9月27日，原告孙连华与被告锦利公司签订《认购书》一份，约定乙方（孙连华）向甲方（锦利公司）购买位于临安市板桥乡山湖印墅园第35幢房屋、房屋总价款为1048万元、签订《认购书》当日支付认购定金48万元等内容。2011年10月18日，两原告与被告签订合同编号为预20093133号《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买的为山湖印墅园第35幢房；总价款1048万（签订之日支付首付款548万，余款500万元通过银行按揭支付）等内容。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请商品房所有权登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年6月30日前取得案涉房屋的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记手续。2011年11月1日，原、被告签订《商品房买卖补充合同》一份，约定因两原告不符合银行按揭贷款政策要求，余款500万元采取分期付款方式支付。此后，两原告付清全部房款，并支付住宅专项维修资金23380.4元。
2012年6月7日，案涉商品房建设工程竣工验收合格并备案确认，此后又经建设行政主管部门备案确认具备交付使用条件。2012年8月22日，被告取得案涉房屋所有权的初始登记；2012年12月18日，被告取得案涉房屋土地使用权初始登记。2012年6月30日，原告签收案涉房屋的交付通知书。
另查明，孔鑫祥系被告法定代表人孔佳临之父，被告在庭审中承认孔鑫祥具体负责被告的日常管理经营活动。关于案涉房屋的买卖事宜，一直系被告方的孔鑫祥与原告方的孙连华在商谈。孔鑫祥一直在与别人商谈房屋（包括案涉房屋）的整体转让事宜。原告孙连华于2015年6月23日明确提出要被告开具发票，但被告未开具，且至本案第二次庭审结束时，被告仍未向两原告开具购房发票。
本院认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，原、被告理应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，在两原告付清购房款后，被告负有向原告交付房屋并转移房屋的所有权的义务，虽在本案中，双方约定由原告自行办理该商品房转移登记，但该行为仍需以被告提供办理相关产权证的资料为前提；另，浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十八条规定：“房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任；……（四）未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的；……”；因此，提供包含发票在内的办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有资料是房产销售方的主要合同义务之一。《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》亦规定，销售商品、提供服务或从事其他经营行为，从经营活动中收取款项，收款的时候必须开具发票。本案中，被告迟延开具已属不合理迟延，而原告于2015年6月23日要求被告开具时，被告在合理期限内仍未履行该义务，且至本案第二次庭审结束时仍未履行，故被告已迟延履行合同主要义务，经催告后仍不履行。现原告要求解除双方之间签订的编号为预20093133号《浙江省商品房买卖合同》的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，本院予以支持。被告辩称没有开具发票是因为原告一直不与被告办理房屋交接手续，本院认为，被告的辩称既无合同约定亦无法律依据，本院不予采信。关于原告的损失，本院参照中国人民银行同期贷款年利率6.4%的标准暂计算至2015年6月25日为2349197元（其中，480000元的起算点为2011年9月28日；3044050.19元的起算点为2011年10月26日；1955949.81元的起算点为2011年11月1日；1250000元的起算点为2011年12月1日；1250000元的起算点为2012年1月1日；2000000元的起算点为2012年2月1日；500000元的起算点为2012年7月5日）。原告的其他主张依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告应根际、孙连华与被告杭州临安锦利房地产开发有限公司于2011年10月18日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20093133）。
二、被告杭州临安锦利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告应根际、孙连华购房款10480000元及专项维修资金23380.4元。
三、被告杭州临安锦利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告应根际、孙连华损失2349197元（按年利率6.4%暂计算至2015年6月25日，此后至生效判决确定的履行日止仍按此计算）。
四、驳回原告应根际、孙连华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费110595元，由原告应根际、孙连华负担11680元，由被告杭州临安锦利房地产开发有限公司负担98915元；财产保全申请费5000元，由被告杭州临安锦利房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费110595元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨分理处，帐号为12×××68）。
审 判 长 马钱利
人民陪审员 卢观机
人民陪审员 王静静
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 黄 敏
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
…………
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
…………
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。