上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第1680号
原告林平，女，1959年11月17日生，汉族，住上海市长宁区。
被告郭可平，男，1955年11月27日生，汉族，住上海市长宁区。
原告林平诉被告郭可平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判。于2015年10月13日公开开庭进行了审理，原告林平、被告郭可平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林平诉称，2015年4月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定由被告承租本市长宁区法华镇路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”）。合同租赁期自2015年5月1日至2017年4月30日，每月租金为人民币9，500元（被告预付押金9，500元），房租每三个月为一期支付，先付后用，乙方应于每期开始的5天前向甲方支付当期租金；该房屋发生的水电煤通讯网络有线电视等费用由乙方承担。乙方逾期不支付租金超过15日及未缴纳水电煤等相关费用超过1个月的，属乙方违约，甲方可解除合同并要求被告承担违约责任。
但合同签订后，被告并未按时缴纳房租及支付水电煤和有限电视费。期间原告曾于2015年7月27日提醒被告支付第二期租金和水电费、有线电视费，但被告拒不支付，并扬言“法庭见”。2015年7月31日，原告向被告提出解除合同，但被告仍拒不履行合同。
原告认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应按约支付房租及水电费、有线电视费。但被告拒不支付房租，致使原告合同目的无法实现，被告的行为已经违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令：1、要求解除原告与被告就涉讼房屋签订的房屋租赁合同（审理中要求增加确认）；2、被告立即搬离涉讼房屋将房屋交还给原告；3、被告向原告支付自2015年4月27日起至同年8月30日止的水电煤、有限电视费共计563.70元；4、被告向原告支付自2015年4月27日起至同年8月30日止的房租2，668元，暂计算至起诉之日，实际要求计算至被告搬离之日；5、被告支付逾期付款的违约金，自2015年7月26日起计算至同年7月31日，每日按月租金的1%25计算；6、本案诉讼费由被告承担。
被告郭可平辩称，被告没有少付租金�相关水电费。原告房屋内的煤气、淋浴器等设施早已超过使用年限，被告在使用房屋时多次对房屋设施予以维修，这些费用应在租金中扣除。被告认可原告垫付的水电费，但被告维修费用已远超过原告支付的水电费。被告扣除原告每月300元是因为，早在订立合同时，被告就要求原告提供发票，而原告迟迟无法提供发票，被告按相关税费标准扣除300元。原告以这些理由起诉被告是恶意诉讼，没有依据。延迟支付租金是因为之前一直在和原告商量开发票的事。综上，被告没有违约，如果要解除合同，要赔偿被告两个月租金及搬家费，否则不同意解除合同。
经审理查明，原告系涉讼房屋的产权人。
2015年4月26日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉讼房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告承租涉讼房屋。租赁期限自2015年5月1日起至2017年4月30日�。月租金为9，500元；租金每三个月为一期支付一次，先付后用；乙方应于每期开始的五天前向甲方支付当期租金，逾期支付的除应支付正常租金外，每逾期一日，乙方应按月租金的1%25另行支付违约金。租赁保证金为9，500元，乙方于签订合同当日支付。保证金于双方租赁关系终止时，除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、网络、有线电视等费用由乙方承担，乙方应在账单截止日期前向有关部门付清费用，因延迟付费引发的滞纳金或者罚款均由乙方承担；物业管理费、停车费由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及附属设施。因乙方使用不当等人为因素导致房屋及附属设施损坏或发生故障的应负责维修。正常使用引发的损坏或设施故障，由甲方负责维修。合同另约�，乙方逾期不支付租金连续超过十五日的，未缴纳水、电、煤气等相关费用超过一月的，甲方可书面通知对方解除本合同，并要求对方承担违约责任。
合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告则按约支付了首期三个月租金及押金，共计38，000元。此外，在交接房屋时，被告确认了涉讼房屋的相关家具等设备完好。
2015年7月27日，原告微信通知被告称，原告已垫付了5、6、7月的电费及水费，要求被告再支付下期租金时一并给原告。同时原告还要求被告支付下半年的有线电视费138元，并要求被告报帐维修物品，用以抵扣租金。
被告此后回复原告称，清洗油烟机120元、修空调567元、换厨房和厕所镇流器和灯管58元、换纱窗30元、空调遥控器50元。租金则不会少给原告。此外，被告要求原告给予房租的发票。
2015年7月28日，�于原告没收到租金，告知被告称，由于被告逾期不支付租金、水电费等费用，原告可解除合同，而且被告还需承担违约责任。
2015年7月31日，原告再次通知被告称，要求被告于2015年8月1日前退租；同年8月5日前如被告还未付租金，原告将解除合同，并要求被告限期搬离。
2015年8月1日，被告向原告支付了第二期房租25，832元（第二期三个月租金应为28，500元）。被告称该费用是扣除了两笔费用的数额。第一笔是房租没有发票，每月扣除300元，计七个月共2，100元。第二笔是房屋设施维修费用，包括空调加液等维修费567元、空调遥控器50元、油烟机清洗120元、镇流器50元、下半年有线电视费138元、有限电视遥控50元、淋浴房滑轮60元、换纱窗30元。被告自称上述费用抵扣了部分第二期租金及欠付的水电费。
由于原告认为被告未按约支付租金及水电费，遂致诉。
审理中，原告对被告支付的空调遥控器费用、有限电视费、纱窗费用予以认可，其他维修费用不予认可。
双方另确认，2015年5-8月间，原告共垫付了水费144.90元、电费499.60元。5、6月的有线电视费46元已由原告支付。
上述事实，有《上海市房屋租赁合同》、上海市房地产权证、微信记录、水电费发票、房屋维修各类单据以及当事人的陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告认为被告欠付租金及水电费，故按照合同约定原告要求解除合同。本院认为，被告实际已支付了截至2015年10月31日的大部分房租。实际欠付房租仅为2，668元，并不存在恶意拖欠房租的情形。至于水电费，原告实际于2015年7月27日通知被告支�，被告知晓该情况，而其是以自己的计算方式，以房屋维修费用抵扣水电费。根据双方微信记录，原告对维修费用的抵扣情况是知晓的，仅数额双方未核对一致。因此，被告在承租房屋过程中，没有严重的违约情形，即不存在根本违约，原告现要求解除合同，要求被告搬离缺乏事实和法律依据，本院难以支持。至于逾期付款违约金，鉴于被告拖欠日期仅为数日，且双方此前一直在协商，被告逾期违约情形有限，故对原告的该项诉请，本院同样难以支持。
关于拖欠的租金。被告辩称由于原告不提供发票故每月扣除300元。首先擅自抵扣300元没有相关合同及法律依据，故被告应按合同约定补足欠付的租金。其次，关于发票租赁合同没有约定，被告如有需要，可另寻途径主张。关于水电费及有线电视费，原告共垫付690.50元。原告认可被告交付的下半年有线电视费138元，并认可空调遥控器50元及纱窗30元。故上述三笔费用应予抵扣。其他维修项目，本院认为皆为日常正常使用过程中发生的替换或保养，非严重损坏影响居住使用，且被告在租赁前已确认过房屋设备，故不予抵扣。综上，被告尚需向原告支付水电费472.50元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告郭可平应于本判决生效之日起十五日内向原告林平支付拖欠的水电费及有线电视费人民币472.50元；
二、被告郭可平应于本判决生效之日起十五日内向原告林平支付拖欠的租金人民币2，668元；
三、驳回原告林平的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，因本案适用简易程序减半收取计人民币25元，由原告林平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 朱佳伟
二〇一五年十二月七日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。