江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00967号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐挺。
委托代理人杨云龙，律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州美承数码技术有限公司，住所地江苏省苏州市干将东路886-900号104室。
法定代表人张孝正，执行董事。
委托代理人金涛，律师。
上诉人徐挺因与被上诉人苏州美承数码技术有限公司（以下简称美承公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年6月，美承公司与徐挺签订租赁合同一份，约定美承公司承租徐挺所有的位于苏州市干将东路886－900号104室（建筑面积一层为218.65平方米，二层253平方米）的房屋，租赁期限为5年，自2010年8月1日起至2015年7月31日止，租金前三年为每年750000元，第四、五年为787500元，支付方式为按年支付，先付后用，在新年度开始前30天内支付。关于违约责任，合同约定在租赁期内，若一方违法终止本合同，则视为违约，违约方应赔偿守约方违约金。违约金的数额按照违约行为发生时壹个月房屋租金标准计算。合同终止后，双方应办理归还门面房的相关手续。合同签订后，美承公司占有使用租赁房屋，并支付了截止至2014年7月31日的租金。
2014年1月26日、1月27日美承公司两次以书面形式通知徐挺解除双方的租赁合同并完成物业交割手续，退还租金。徐挺分别于次日收到通知。
2014年2月21日，美承公司与苏州市宇龙物业管理有限责任公司结清了租赁房屋的水电费。
2014年6月19日，美承公司再次通知徐挺在扣除违约金后退还租金。徐挺于6月21日签收。
一审中，美承公司提供了2014年8月4日中午美承公司员工宋爱华与徐挺的录音对话：“宋：好久没联系了，我想问一下观前街那个房子现在怎么样了？徐：现在我还空着呢，现在四五十万我都找人在租了。宋：四五十万？现在价格？徐：对，我都准备自己用了。宋：因为我们不是2月21日交房吗，说实在的，当时也是大家谈好了，可能也是一个预期没有那么长的时间吧，但是如果按照合同来约定的话，怎么说，不管怎么谈的，怎么说，其实该退给我们还是应该办一下。徐：啊，现在是宋小姐，我只能这么说了，现在这个事情跟我没有关系，你们函也发给我了，我们就按那个流程走吧，好吧。宋：按照流程，你就说没办法协商解决还是要通过法院来解决。徐：对，我现在的话协商的话，我没租掉呢，你这边问我拿钱，我肯定没有钱拿给你的。宋：那就算法院这边走到下面，那最终法院判下来该怎么给你还是要付的。徐：那对我来说，这段时间门面我都没有用啊，你们是没有使用你们自己的门面而已啊。宋：我们没用，但是我们已经提出过退租了呀，我们已经提出退租，你们也接收了铺位。徐：我接收我没有使用啊这个，我使用的话叫我接收，使用权也不在我这，我这边也没有一个明确的使用权的交接，我如果使用这个门面的这个使用是我的嘛。”
审理中，美承公司表示同意补偿徐挺垃圾清理费等相关费用2000元，在本案结算时一并处理。
以上事实，由美承公司提交的租赁合同、招商银行转帐电子回单、水电费结算清单、发票、录音、函件及邮寄凭证、徐挺提交的租赁合同、谈话笔录以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审本诉原告美承公司的诉讼请求为，请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2014年2月21日解除；2、徐挺退还美承公司租金281917元（实际未使用的租金是347542元，愿意承担的违约金是65625元，因此应返还租金为281917元）。
原审反诉原告徐挺的诉讼请求为：请求判令美承公司支付2014年8月房租65625元以及违约金65625元。
原审法院认为：美承公司与徐挺之间的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，依法成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务，债务标的又不适于强制履行的，可以解除合同。租赁合同属于非纯粹的金钱债务，在承租人不愿意履行合同时，不适宜强制履行，承租人可以解除合同，但应承担相应的违约责任。本案中，美承公司因经营原因不愿意继续承租，有权以承担违约责任为代价解除合同。根据美承公司所举证据以及当事人的陈述，原审法院认定美承公司于2014年2月21日将租赁房屋钥匙交付给徐挺，租赁合同于2014年2月21日解除。美承公司要求确认租赁合同于2014年2月21日解除的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。
关于美承公司要求退还租金的问题。因合同解除之日美承公司已将房屋返还徐挺，已支付的合同解除之后的租金徐挺应予退还。美承公司已支付2013年8月1日至2014年7月31日的租金共计787500元，2014年2月22日至7月31日的租金347542元，徐挺应当退还。
关于徐挺主张的违约金问题。因徐挺向美承公司主张违约金65625元，美承公司同意支付，原审法院对徐挺的该项诉讼请求予以支持。徐挺应退还的租金347542与美承公司应支付的违约金65625元相抵后，徐挺还应退还美承公司281917元。美承公司同意补偿徐挺相应费用2000元，并要求在本案一并结算，故在扣除该费用后徐挺还应退还美承公司279917元。
关于徐挺主张的租金问题。双方的租赁合同于2014年2月21日解除，美承公司在结清水电费后将房屋返还给徐挺，徐挺要求美承公司支付2014年8月份租金，没有事实与法律依据，故原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第（二）项之规定，判决：一、确认苏州美承数码技术有限公司与徐挺于2010年6月签订的租赁合同于2014年2月21日解除。二、徐挺于判决生效之日起十日内退还苏州美承数码技术有限公司租金279917元。三、苏州美承数码技术有限公司应支付徐挺违约金65625元（该违约金已在徐挺应当退还苏州美承数码技术有限公司的租金中扣除，苏州美承数码技术有限公司无须再另行支付）。四、驳回徐挺的其他反诉请求。本诉案件受理费14840元，减半收取7420元，反诉案件受理费1463元，合计8883元，由徐挺负担，
上诉人徐挺不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：租赁合同签订后承租方退租需与出租人达成协议并办理完毕交接手续始为有效。本案中，双方未办理任何解约手续，租赁合同仍然处于持续状态。徐挺并未收到美承公司交付的房屋钥匙，美承公司就此也未提供任何证据，原审判决仅凭美承公司提交的录音资料认定徐挺于2014年2月21日接收了涉案房屋，合同于当日解除过于武断。事实上，2014年2月21日美承公司要求解除合同上诉人一直不同意，此后双方一直进行交涉，美承公司并未返还房屋钥匙，意欲转租以减少损失，证明涉案房屋由美承公司实际控制。美承公司在诉讼过程中交还了房屋钥匙，涉案房屋在2014年2月到8月之间一直空置，主要原因即美承公司扣留了房屋钥匙。如果美承公司于2014年2月21日交房，根据合同约定其应当补偿免租期租金4万元，但双方对此均未提及；美承公司中途解约，应当给对方三到六个月期限寻找下家，房屋至今未能出租，损失由谁承担？请求撤销原审判决第一、二、三项，改判支持徐挺的反诉请求，本案全部诉讼费用由美承公司负担。
被上诉人美承公司辩称：原审判决认定诉争的租赁合同于2014年2月21日解除事实清楚，应予维持。合同约定的免租期在租赁期满三年后生效，未租满三年美承公司需补偿徐挺4万元。至合同解除时，实际租期已经超过三年，美承公司无需补偿免租租金。双方对此并无争议，徐挺也未提出相关诉讼请求，其上诉主张不应获得支持。美承公司愿意按照合同约定支付违约金。房屋未能重新招租的原因是价格过高，相应损失不应由美承公司负担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明：诉争的房屋租赁合同约定2010年8月1日至2010年8月20日期间作为美承公司筹备和装修的时间，不计入正式租期；免租期限在租赁期满三年后全部生效，若租期未满三年美承公司需补偿免租期租金4万元。
2014年2月21日11：05分徐挺通过了美承公司宋爱华的微信好友验证申请；宋爱华于当日向徐挺发送了水表、电表读数照片及数据，发送给徐挺的现场照片显示涉案房屋已经腾空；宋爱华于当日11：57分向徐挺告知了潜在承租人的联系信息及报价情况；期间徐挺未作任何回应。2月22日13：49分，宋爱华向徐挺发送了其起草的《房屋租赁解除协议》，明确双方于2月21日完成交接，徐挺仍未回应。2月24日16：06分，宋爱华发送信息询问徐挺应退租金有无算好，并明确表示2月21日交铺；当日，宋爱华再次向徐挺发送微信信息，载明：“观前街招租电话您已换成您团队人员的电话了，所有进程并非我们所控制，考虑到我们从去年11月至今，及扛过年后等你回来处理这么长时间的损失，协调按30万退，没有差多少，您看是不是就这样处理？”徐挺均未予回应。2014年3月18日，宋爱华再次发信息给徐挺询问招租情况，徐挺回信息“我这边暂时没有人租”，3月24日徐挺再次确认“比较难租”，宋爱华讲“80万一年应该有很多意向，可能你们需要调低点预期”。此后直至2014年6月20日双方一直就再次招租的问题进行沟通。
关于在2014年2月21日已经向徐挺交还房屋钥匙并由徐挺接收涉案房屋的事实，美承公司未能提供书面的交接凭证予以证实；徐挺对美承公司的相关主张均不予认可，主张其在法院组织交接前并未接收涉案房屋。
二审中，双方当事人一致确认原审法院于2014年9月30日组织房屋交接时并未进入涉案房屋，只是在门口看了一下，确认了现状进行交接。徐挺确认法院组织交接后就马上把房子租掉了。交接当日，原审法院告知当事人双方关于房屋交接的争议由法院审理后认定，要求徐挺自即日起接收房屋防止损失扩大，徐挺表示同意接收房屋。
上述事实，由双方签订的房屋租赁合同、双方微信往来记录、原审法院制作的交接笔录及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，诉争的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守。美承公司在租期届满前通过发送通知书等方式要求解除合同，但其并未提供证据证实其享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定之法定解除权或合同约定的解除权，故其单方解除合同的行为构成违约，解除合同的通知即便已由徐挺签收，也不发生导致合同解除之法律效力。依据合同法第一百零七条之规定，徐挺作为守约方可以要求美承公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原审判决关于租赁合同属于非纯粹的金钱债务，不宜强制履行，承租人可单方解除合同的认定有误，本院予以纠正。
根据现已查明的事实，美承公司分别于2014年1月26日、1月27日通过书面形式向徐挺表达了解除合同的意思；美承公司工作人员宋爱华在撤场当日通过微信途径将租赁房屋的水电读数、租赁物腾空情况告知了出租人徐挺，并于当日结清了水电费撤离现场，徐挺在撤场当日及其后的沟通过程中对于美承公司于2014年2月21日撤场的行为及撤场的事实均未提出异议；对于宋爱华提及的招租电话换成了徐挺团队也未提出异议，双方并就房屋的招租事宜进行过多次沟通。宋爱华于2014年8月4日与徐挺的通话中再次明确提及2014年2月21日交房的事实，徐挺对收房事实也未明确否认，主张其并未实际使用，肯定没有钱拿给美承公司。因此，本院认为徐挺对于美承公司于2014年2月21日的撤场行为是明知的，根据其未提出异议及其后进行的招租行为，本院认定徐挺对于房屋于该日交付已经认可。因此，双方当事人于2014年2月21日就美承公司的退租行为已经达成一致，诉争的房屋租赁合同于该日基于双方的意思表示一致而解除；但合同解除不影响违约责任的承担。徐挺关于其并未接收房屋，租赁合同于法院组织交接后解除的上诉人主张依据不足，本院不予支持。
关于损失数额的计算及违约责任的认定。租赁合同已于2014年2月21日解除，徐挺要求支付2014年8月房租金的主张没有事实依据，原审判决未予支持并无不当。关于美承公司应当承担的违约金的数额，合同约定按照一个月租金标准计算，徐挺的反诉请求与此一致，原审判决予以支持并无不当。至于合同解除后至法院组织交接前的空置期的损失，徐挺并未主张，本院不予理涉。诉争的房屋租赁合同解除时，实际租期已经超过三年，徐挺要求美承公司补偿免租期租金的主张没有事实依据，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人徐挺的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8883元，由上诉人徐挺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王君英
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 田思诗