(主审法官)签发：事由：
民事判决书合议庭成员：海口市龙华区人民法院
民事判决书
（2017）琼0106民初2597号
原告：中国农业银行股份有限公司海南省分行营业部，住所地：海南省海口市明珠路2号置地花园东侧裙楼。
负责人：林道冠，总经理。
委托诉讼代理人：陈强、刘慧玲，该行职员。
被告：吴秀艳，女，1966年11月20日出生，汉族，现住浙江省金华市。
被告：楼铭鉴，男，1963年4月26日出生，汉族，住浙江省浦江县。
被告：海口世纪海港城置业有限公司，住所地：海南省海口市民声东路9号龙华区机关办公大楼后3楼。
法定代表人：张朝丰，董事长。
委托诉讼代理人：王慜、李倩，海南正益律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司海南省分行营业部（以下简称原告）与被告吴秀艳、楼铭鉴、海口世纪海港城置业有限公司（以下简称世纪公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈强、刘慧玲，世纪公司委托诉讼代理人王慜到庭参加诉讼，被告吴秀艳、楼铭鉴经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的个人购房担保借款合同；2、被告吴秀艳偿还暂定贷款本息403246.42元，其中本金384250元、利息18996.42元（截止2017年1月20日）；3、被告吴秀艳至其发生逾期还款之日起至向原告履行还款义务完毕之日止的利息（包括逾期利息、罚息及复利），利息按借款合同约定的方式计付；4、原告对被告吴秀艳所购房屋享有优先受偿权；5、被告楼铭鉴对被告吴秀艳应偿还原告的贷款本息承担连带清偿责任；6、被告世纪公司对原告承担阶段性担保责任；7、三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年6月18日，被告吴秀艳向原告借款87万元用于购买房产，合同号：×××，借款期限120个月，用于购买海口市龙华区渡海路88号海口外滩中心”一期华府天地”A区3号商住楼B座24层2802房；被告楼铭鉴为抵押担保人；世纪公司为阶段性担保人，为原告与被告吴秀艳签订合同之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告吴秀艳每月等本递减向原告偿还借款，并以其所购房产作为抵押，且原告对该笔贷款办理预登记。合同签订后，原告依约向被告吴秀艳发放了贷款，但被告吴秀艳未依约偿还借款本息，自2016年1月起开始拖欠原告贷款，目前已累计拖欠11期。原告多次对借款人及配偶进行电话、短信、上门和信函催收未果，借款人配偶以周转资金困难为由一直不还款，期间只有借款人配偶陆续归还2万元便不再还款。截至2017年1月20日，被告吴秀艳尚欠原告逾期贷款本息403246.42元。原告多次要求被告世纪公司履行阶段性担保责任，但该司从未垫付。据了解，因被告吴秀艳不配合未能办理涉案房屋房产证，该房还属于期房抵押状态。根据借款合同第十二条12.2相关规定：”借款人未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放的贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立刻到期或采取其他资产保全措施”。综上，被告吴秀艳拖欠原告贷款，楼铭鉴不履行连带清偿责任，世纪公司不履行阶段性担保，损害了原告合法权益。依据《合同法》第107条、《担保法》第53条及《民法通则》第89条、106条的规定，以及双方借款合同的约定，请法院判如所请。
被告吴秀艳、楼铭鉴既未参加本案庭审，亦未向本院提交书面答辩意见。
被告世纪公司辩称，涉案房屋至今未办理产权证的责任在于吴秀艳即购房人，不是我司造成。如解除合同，则与第二项请求继续还款相矛盾。我司处于不可违背的处境，现购房人无法联系，也不提供资料，我司不可能单方办证。要求我司承担阶段性担保是不合理的，应免除我司责任。
原告围绕诉讼请求提交了证据，与原件核对无异的证据，本院认定如下：1、个人购房担保借款合同，2、房地产抵押清单，3、借款凭证，4、欠款明细，5、期房抵押备案登记表，6、担保人履行责任通知书，7、债务逾期催收通知书。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
根据证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：2010年6月18日，原告与被告吴秀艳、楼铭鉴、世纪公司签订一份编号为×××的《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），借款合同第一部分”通用条款”第十条对”借款担保”的相关约定为：10.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。10.1.4保证人声明与保证：......（5）借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；（6）本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍按照本合同约定承担连带保证责任；......第十二条对”借款人、保证人、抵押人的违约责任”主要约定为：12.1借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按以下约定对借款人计收罚息和复利：（1）借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮一定比例计收罚息，具体比例见特别条款，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。......（3）对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.2本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。......（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；......。借款合同第二部分”特别条款”第一条对”借款”的主要约定为：1.1借款金额为87万元；1.2.1借款用途为购买房产；1.2.2借款人购买的房产位于海口市××路房（以下简称涉案房屋）；1.3借款期限自2010年6月18日期至2020年6月18日止共计120个月；1.4.1借款利率采用以下第（1）种方式确定：（1）浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮10%，执行年利率6.534%。第三条对”划款方式”的相关约定为：......（2）借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人世纪公司的账户。第四条对”还款”的相关约定为：4.1本合同项下借款采用以下4.1.3所列方式还本付息：4.1.3分期还款。借款人以每壹个月为一个还款周期，共120期。自借款发放后，每期末月的20日（借款对应日）为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用第（2）方式归还借款本息：（2）等本递减还款法。第十条对担保方式的相关约定为：10.2.1抵押人同意以所购房产设定抵押。10.2.4（8）借款人以本合同项下房产作抵押，且未委托售房人办理房地产权利证书的，应在该房产竣工验收合格之日起两年内办妥房地产权利证书。10.3.1阶段性保证担保+抵押。阶段性保证担保保证人为世纪公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（1）中情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。第十二条对”借款人、保证人、抵押人的违约责任”相关约定为：12.1（1）对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息。被告吴秀艳在”借款人（签章）”、”抵押人（签章）”处分别签名，被告楼铭鉴在”抵押人（签章）”处签名，被告世纪公司在”保证人（签章）”处签名。同日，原告与吴秀艳、楼铭鉴、世纪公司共同签署《期房抵押备案登记表》，主要约定：该登记表附《房屋他项权利登记申请书》，该申请书待涉案房屋竣工后办理房屋所有权证时即正式生效；本申请备案书经房屋产权登记管理部门同意备案后，三方约定所提交备案的期房抵押合同即时生效具有法律效力。
借款合同签订后，原告于2010年7月5日向吴秀艳发放了贷款87万元。2016年3月20日之后，吴秀艳未能如期足额偿还借款本息。原告分别于2016年4月5日、11月1日向世纪公司邮寄送达《担保人履行责任通知书》，其中2016年11月1日送达的通知书载明：计算至2016年10月12日，吴秀艳尚欠本金50750元，尚欠利息（含罚息、复利）11336.74元。另，原告分别于2016年2月26日、10月13日向吴秀艳邮寄送达《债务逾期催收通知书》，其中10月13日送达的通知书载明：到2016年10月10日止，吴秀艳仍欠该行债务本金50750元及利息11092.31元。
截至2017年1月20日，吴秀艳借款本金余额为384250元，此后被告未再还款。原告于2017年2月14日将三被告诉至本院。
另查,吴秀艳与楼铭鉴于1986年10月25日登记结婚。涉案房屋至今未办理房屋所有权证及他项权利登记。
本院认为，被告吴秀艳、楼铭鉴经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未就本案提交答辩意见，视为其放弃抗辩权利。原告与被告、吴秀艳、楼铭鉴、世纪公司签订的借款合同是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同有效，各方应按照合同约定履行义务。
一、关于合同解除。原告已于2010年7月5日依约发放贷款，吴秀艳在前几年尚能依约履行还款义务，但自2016年3月20日之后未能按时足额履行还款义务，已构成违约。原告曾以邮寄《债务逾期催收通知书》的形式对吴秀艳进行催收，但其至今未能依约履行还款义务，逾期已超过90天。根据借款合同”通用条款”第十二条12.2的相关约定，在借款人未足额偿还借款本息超过90天的情况下，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。现原告诉请解除借款合同，有事实及法律依据，本院予以支持。
二、关于贷款本金及利息。吴秀艳向原告借款87万元用于购买涉案房屋，截至2017年1月20日，吴秀艳借款本金余额为384250元，此后其未再还款，现原告诉请其偿还借款本金384250元，有事实依据，本院予以支持。
因原告未能提交证据证明其在本案起诉前曾向各被告主张解除借款合同，故本院以原告起诉之日即2017年2月14日为借款合同解除时间。原告诉请吴秀艳支付至2017年2月14日的贷款应付利息，本院予以支持。该部分利息按借款合同”特别条款”第一条1.4.1项的约定计算。
三、关于逾期利息。吴秀艳自2016年3月20日之后未能按期足额还款，借款合同”特别条款”第四条4.1.3项约定每月20日为还款日，故吴秀艳的逾期还款之日应为2016年3月21日。原告诉请吴秀艳自其逾期还款之日支付逾期利息、罚息及复利，支付至借款清偿之日，符合双方约定，本院予以支持。逾期利息、罚息及复利依据借款合同”通用条款”第十二条第12.1项，以及”特别条款”第一条1.4.1项、第十二条12.1项的约定计算。
四、关于优先受偿权。借款合同约定贷款用途为购买涉案房屋，并约定吴秀艳抵押涉案房屋作为履约担保。虽借款合同中的抵押条款具有法律效力，但涉案房屋至今未能办理房屋所有权证及他项权利登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条”以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案合同约定之抵押权未实际成立。原告诉请对涉案房屋有优先受偿权，无事实及法律依据。本院不予支持。
五、关于保证责任。楼铭鉴在借款合同中作为抵押人签名，吴秀艳是借款人、抵押人，世纪公司是阶段性保证人。因楼铭鉴与吴秀艳是夫妻关系，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条”债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，楼铭鉴应与吴秀艳共同承担本案还款责任。原告诉请楼铭鉴对吴秀艳的欠款承担连带清偿责任，有法律依据，本院予以支持。
依据借款合同”特别条款”第十条10.3.1之约定，世纪公司在借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之前承担连带保证责任。现涉案房屋未能办理相关产权证及他项权利登记，原告诉请世纪公司对吴秀艳所负债务承担连带保证责任，本院予以支持。世纪公司的保证责任范围依借款合同”通用条款”第十条10.1.2之约定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司海南省分行营业部与被告吴秀艳、被告楼铭鉴、被告海口世纪海港城置业有限公司于2010年6月18日签订的编号为：×××的《个人购房担保借款合同》。
二、限被告吴秀艳于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司海南省分行营业部偿还借款本金人民币384250元，以及截至2017年2月14日的应付利息（应付利息按《个人购房担保借款合同》”特别条款”第一条1.4.1项的约定计算）。
三、限被告吴秀艳于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司海南省分行营业部支付自2016年3月21日起算的逾期利息、罚息及复利（逾期利息、罚息、及复利依据《个人购房担保借款合同》”通用条款”第十二条第12.1项，以及”特别条款”第一条1.4.1项、第十二条12.1项的约定计算）。
四、被告楼铭鉴对被告吴秀艳所负上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任。
五、被告海口世纪海港城置业有限公司对被告吴秀艳所负债务向原告中国农业银行股份有限公司海南省分行营业部承担连带保证责任（保证范围依《个人购房担保借款合同》”通用条款”第十条10.1.2项的约定）。
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司海南省分行营业部的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7349元，由被告吴秀艳、楼铭鉴、海口世纪海港城置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。
审判长赵越
人民陪审员李芳
人民陪审员黄勇
二○一七年十一月十六日
法官助理周慧慧
书记员余红梅