山东省青州市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鲁0781民特10号
申请人青州市盛吉油脂有限公司。住所地山东省青州市丰收二路东邢村，组织机构代码913707816601943147。
法定代表人刘文学，该公司经理。
委托代理人董军，山东海岱律师事务所律师。
被申请人潍坊炬炜农业科技有限公司。住所地山东省青州市王坟镇台头村北。组织机构代码06197786-X。
法定代表人刘玉霞，该公司经理。
申请人青州市盛吉油脂有限公司于2016年4月11日向本院提出实现担保物权的申请，本院受理后依法组成合议庭进行了听证，现已审查终结。
申请人称：被申请人于2014年8月19日与潍坊银行股份有限公司签订三份《最高额抵押合同》（编号为分别为2014年0729第81号-3、2014年0729第81号-1、2014年0729第81号-2），合同分别约定，被申请人以其所有的位于青州市王坟镇台头村北的两处房产（青房权证王坟字第201403587号、青房权证王坟字第201403576号）、土地使用权【青国用（2014）第06015号】提供最高额抵押担保，抵押担保的主债权为2014年8月19日至2017年8月18日潍坊银行股份有限公司对被申请人享有的债权。抵押担保的范围包括：主合同项下的主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用（包括但不限于律师、公证、鉴定、评估、登记、保险、过户、拍卖等事项的费用）和其他所有应付的费用，但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除。最高抵押额分别为140万元、130万元、130万元。2014年8月29日，被申请人与潍坊银行股份有限公司签订了编号分别为2014年0829第192号、2014年0829第181号、2014年0829第185号《流动资金借款合同》，合同分别约定，被申请人向潍坊银行股份有限公司分别借款130万元、140万元、130万元，借款年利率8.4%。合同签订后，潍坊银行股份有限公司已如数发放贷款，现借款期限均已届满。2016年3月23日潍坊银行股份有限公司将该债权及从权利转让给申请人。经申请人追要，被申请人未还款。请求法院对被申请人抵押的位于青州市王坟镇台头村北的房产、土地使用权【房产证号：青房权证王坟字第201403587号、青房权证王坟字第201403576号,土地证号：青国用（2014）第06015号】准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人对变价后所得款项在本息4421166元范围内优先受偿。
本院审查查明：被申请人潍坊炬炜农业科技有限公司于2014年8月29日与潍坊银行股份有限公司签订流动资金借款合同三份。合同分别约定，被申请人向潍坊炬炜农业科技有限公司借款140万元、130万元、130万元，用于购买苗木；借款期限自2014年8月29日至2015年8月27日；年利率8.4%；按月结息，借款到期利随本清；借款人不按本合同约定的还款期限偿还到期应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%的利息。
同日，被申请人与潍坊银行股份有限公司签订最高额抵押合同三份。该三份抵押合同约定，被申请人以其所有的位于青州市王坟镇台头村北的房产（青房权证王坟字第201403587号、青房权证王坟字第201403576号）、土地使用权【青国用（2014）第06015号】提供抵押担保，抵押人所担保的主债权为自2014年8月19日至2017年8月18日潍坊银行股份有限公司对被申请人享有的债权；最高抵押额分别为140万元、130万元、130万元；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在最高余额内。
2014年8月25日，被申请人与潍坊银行股份有限公司到抵押登记机关申请对上述抵押财产进行抵押登记，申请人分别取得了抵押登记机关颁发的青他项（2014）第00471号土地他项权利证书、青房他证王坟字第20142812号、青房他证王坟字第220142811号房屋他项权利证书。
2014年8月22日，潍坊银行股份有限公司将发放的贷款140万元、130万元、130万元分别存入被申请人的账户。被申请人归还利息至2015年5月27日。现被申请人尚欠潍坊银行股份有限公司借款本金400万元及2014年5月27日以后的利息未付。
2016年3月24日，潍坊银行股份有限公司与申请人签订债权转让协议一份。协议约定，潍坊银行股份有限公司将对被申请人享有的债权4421166.08元（本金400万元、利息421166.08元）以及实现债权的费用及相关从权利一并转让给申请人。潍坊银行股份有限公司将债权转让通知书刊登在《山东法制报》上。2016年3月25日，潍坊银行股份有限公司将债权转让事项通知了被申请人，被申请人在债权转让通知书上盖章确认。
本院认为，潍坊银行股份有限公司与被申请人签订的流动资金借款合同及最高额抵押合同，潍坊银行股份有限公司与申请人签订的债权转让协议，均系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同、协议均合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条的规定，青州市房地产管理局、青州市国土资源局对最高额抵押合同项下的房地产进行抵押登记后，潍坊银行股份有限公司对位于青州市王坟镇台头村北的房产和土地使用权【房产证号：青房权证王坟字第201403587号、青房权证王坟字第201403576号。土地证号：青国用（2014）第06015号】拥有完整的抵押权，对依法变现所得价款享有优先受偿的权利。潍坊银行股份有限公司将涉案的债权及从权利转让给申请人，并且已经通知被申请人，该转让对债务人已发生法律效力。现申请人向人民法院申请实现担保物权，即是对该权利的实际行使。同时，最高额抵押担保的债权已确定，实现抵押权的条件成就，其申请于法有据，本院予以支持。
《中华人民共和国担保法》第五十九条规定，本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议在最高额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。也就是说，最高额抵押权所担保的债权，以约定的最高额为限度。当结算期届至债权最终确定时，如果实际债权额超过最高额的，则以最高额为抵押权所担保的债权额。超出部分的债权额为普通债权，不受最高额抵押权担保，由债务人按一般债务负责清偿。具体到本案，抵押物变现后的责任额度应在400万元这一最高限额内，超出该限额的债权，申请人在抵押物上没有优先受偿权。实现抵押权的费用基于抵押关系而产生，自应列入抵押权担保的范围之内，这是保护抵押权人利益所必须的。潍坊银行股份有限公司与被申请人约定，实现抵押权的费用如诉讼费、律师费、评估费等，首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在最高余额内，此约定系双方真实的意思表示，符合抵押权设立的目的和法律规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款、第一百九十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人潍坊炬炜农业科技有限公司所有的青房权证王坟字第201403587号、青房权证王坟字第201403576号房屋所有权证项下的房产、青国用（2014）第06015号国有土地使用权证项下的国有土地使用权，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，对变价后所得款项，首先扣除申请人青州市盛吉油脂有限公司实现债权的实际支出如律师费、鉴定费、拍卖费、公告费等；申请人青州市盛吉油脂有限公司对变价后所得款项，在400万元范围内，对借款本金400万元及利息(以借款本金400万元为基数，按照合同约定年利8.4%，自2015年5月28日计算至2015年8月28日;以借款本金400万元为基数，按照合同约定的逾期月利率12.6%，自2015年8月29日计算至还款之日）优先受偿。
申请费24193元，由被申请人潍坊炬炜农业科技有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 冯 伟
人民陪审员 张广利
人民陪审员 冀洪昌
二〇一六年七月十三日
书 记 员 杨东霞