杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第169号
原告：孟艳姣。
原告：张一大。
委托代理人：文绪武。
被告：杭州宝龙房地产开发有限公司。
法定代表人：许健康。
委托代理人：唐国华、何蕴洁。
原告孟艳姣、张一大诉被告杭州宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月24日受理后，依法由审判员邱洁健独任审判，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭审理本案。本案于2014年3月13日、6月11日、7月8日三次公开开庭进行了审理。原告张一大及其委托代理人文绪武，被告委托代理人唐国华、何蕴洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告于2012年3月前注意到被告通过电视、网络等多种渠道对案涉商品房所处宝龙云滨湾地理位置、交通、学区房、配套等所做的广告宣传，考虑到孩子将来入学问题，并基于对被告就云滨湾项目属于文海学区房宣传的信任，原告与被告于2012年3月31日签署了《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买杭州经济技术开发区云滨湾10幢3单元1402室住宅预售商品房一套，总价款987090元。签订后，原告已支付全部购房款。2013年12月，被告在未完成竣工备案、不具备法定和约定交房条件的情况下，让原告自行取回《入伙通知书》，通知原告及众多买受人将于2013年12月30日起交房。原告发现被告无法提供法定和约定的交房证件和条件，且商品房存在多处质量问题。此外，原告得知被告在开盘前宣传的楼盘属文海学区房没有依据。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：一、被告赔偿未履行其所宣传的项目属于文海重点学区房所造成的损失19万元；二、被告支付至今延期交房违约金4738元及至其符合法定和约定交房条件实际交付时为止按购房款每日万分之二计算的违约金；三、由被告按照合同约定和规划设计要求对房屋作出整改（详见清单）；四、本案诉讼费用由被告承担；五、由被告赔偿租金损害2320元及至实际交房之日止租金每日97元（从2013年12月31日计算到起诉之日2014年1月23日）；六、被告补偿原告按揭的利息损失5500.65元。后原告变更诉讼请求为：一、被告赔偿未履行其所宣传的项目属于文海重点学区房所造成的损失19万元；二、被告支付延期交房违约金（按购房款每日万分之三计算至实际交房之日止）；三、被告承担包括鉴定费8367元在内的全部诉讼费用。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.商品房买卖合同，用以证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系。
2.购房发票，用以证明原告已经依约支付了购房款。
3.处罚决定书，用以证明被告因涉嫌进行违法学区宣传被行政处罚的事实。
4.入伙通知书，用以证明被告发出入伙通知书，明确了办理交付手续时间、物业管理收费标准、交房流程。
5.通知，用以证明被告未取得竣工备案手续，未在合同约定期限内交付房屋。
6.房屋质量检测“一户一验”质检档案表，用以证明被告拟交付的房屋存在多处质量问题。
7.房屋租赁合同，用以证明被告延期交付房屋会导致原告多付租金。
8.宝龙城市广场宣传活页
9.钱江晚报报道
10.宝龙城市广场文海重点学区房宣传照片
11.公证书
以上证据共同证明被告自行及通过媒体进行教育配套、文海实验学校教育服务区、文海小学学区房广泛宣传报道。
12.处理意见书，用以证明社发局从未授权被告可以明确其项目属于文海实验学校教育服务区，被告进行了不实的违法虚假学区宣传。
13.一房一价公示，用以证明被告销售的房源与临近房源价格公示比较，原告因被告宣传的重点学区房支付了不合理的更高购房款。
14.规划局备案图纸，用以证明被告拟交付房屋与规划备案不符。
15.租金支付确认短信，用以证明原告支付租金情况。
16.张一大之子户口本及出生证明，用以证明原告有孩子将来需要上学。
17.评估费发票，用以证明原告为案件鉴定，所花费的费用为8367元。
18.房地产评估报告，用以证明原告购买涉案房屋存在价值损失。
被告答辩称：关于延期交房违约金的诉请，同意按购房合同的约定支付相应违约金。但是，在被告完成所有必要手续后再次通知原告办理房屋交付手续，入伙通知书已寄送至原告，但原告迟迟不愿配合被告完成房屋交付工作，被告亦从未收到过原告寄出的《拒绝收房通知函》。关于未履行云滨湾项目学区房约定的诉请，根据社发局相关文件，涉案房屋在2011年、2012年所在范围属于文海学区房，原告签署合同在2012年3月21日，根据当时的招生政策，涉案房屋仍在文海学区范围内。教育行政部门在本案买卖合同签订后根据事实情况作出的学区调整，不能倒退认定被告在宣传当时存在虚假宣传情况。其次，学区房宣传不构成商品房买卖合同要约，应属要约邀请。且文海小学不属于云滨湾项目开发规划范围内设施，不符合最高院司法解释第三条对合同要约的规定，云滨湾楼盘的学区划分情况不能作为商品房买卖合同约定的内容之一。2014年6月，根据最新中小学划分情况，该楼盘已属于文海小学学区范围，因此，被告不构成违约，也无需就学区问题承担违约责任。鉴定费不属于民事争议范畴，应根据法院确认的承担责任比例确认。
被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《关于做好开发区二零一一年公办小学招生工作的通知》（杭经开社（2011）129号），用以证明杭州经济技术开发区社会发展局在2011年6月8日将云滨湾项目所在地划入文海实验小学的教育服务区，被告对于云滨湾项目的宣传存在事实依据。
2.建设用地规划许可证（复印件），用以证明文海小学不在云滨湾项目所在地范围之内。
3.周边楼盘房价对比表于云滨湾住宅成交明细表，用以证明目前云滨湾在售楼盘均价每平方米13000元；宋都晨光国际在售楼盘均价每平方米13000元-15000元，保利江语湾二手房交易价格每平方米约为14600元，远远超过云滨湾住宅2012年的销售价格。
4.《国有建设用地使用权出让合同》与《公证书》，用以证明被告楼面地价与项目建筑安装等费用相加已经达到每平方米12485元，超过案涉房屋单价，被告实则亏损销售。
5.杭州市区商品住房销售价目表，用以证明经杭州市物价局备案确认，云滨湾项目商品房总开发成本为每平方米12485元，本案案涉房屋售价为每平方米11640元。被告实际是亏损销售，不存在通过文海重点学区房宣传进行牟利的事实。
6.建设工程消防验收意见书（杭经开公消验字（2013）第003号），用以证明云滨湾项目工程消防验收合格。
7.杭州市卫生局建设项目竣工验收意见书（杭卫民验字（2014）第9号），用以证明杭州市卫生局对云滨湾工程土建验收提出意见。
8.数字电视工程分项确认书，用以证明华数传媒网络有限公司工程部对云滨湾数字电视工程已安装调试完毕。
9.城市地下空间（人防区域）确认单（杭人防（下沙）实测（2013）20号），用以证明杭州市人防办公室确认云滨湾项目防空地下室在地下2层和地下1层，红线范围内除阴影外为人防区。
10.杭州市气象局建设项目竣工验收意见书（杭雷验字2013第0214号），用以证明杭州市气象局认定云滨湾小区建筑物防雷装置验收合格。
11.城市排水许可证，用以证明杭州经济技术开发区管委会对云滨湾小区地块出具排水许可。
12.证明，用以证明函购经济技术开发区社会发展局认定云滨湾地名标牌符合验收标准。
13.配套设施建设合同确认分项意见书，用以证明中国电信股份有限公司杭州分公司确认电信室内布线完成，符合电信接入要求。
14.验收分项意见书，用以证明杭州市邮政局确认云滨湾小区已办理通邮手续并安装标准信报箱，符合通邮要求。
15.环保局建设项目环保“三同时”检查意见书，用以证明杭州经济技术开发区管委会确认云滨湾小区环保污染防治措施已建成。
16.房屋竣工验收备案表，用以证明云滨湾小区项目已按照法律规定通过竣工验收备案。
17.建设工程竣工档案认可意见书，用以证明杭州市城建档案管理处对云滨湾住宅工程档案予以认可，同意接受进馆。
18.永久性排水接管技术审查决定书，用以证明杭州经济技术开发区管委会同意云滨湾小区雨污水排放口接管施工。
以上证据可以共同证明涉案房屋在2014年1月17日以前全部竣工完毕。
19.房屋维修完毕的照片，用以证明我司工程部门已将标的房屋瑕疵全面检查维修完毕。
20.原告入伙通知书及快递单，用以证明张一大案件在2014年1月29日签收入伙通知书。
此外，调查笔录（及文件）1份，本院对云滨湾小区是否属于文海学区，依职权向杭州经济技术开发区社发局进行调查，得知云滨湾小区已属于文海小学学区范围。
经庭审质证，本院认证如下：
（一）对原告提交的证据。被告对证据1、2、4三性无异议；对证据3三性无异议，但对证明目的有异议，反而证明被告对云滨湾项目的宣传行为不能构成虚假广告；对证据5三性无异议，被告愿意承担违约责任；对证据6真实性有异议，邮件送达地址非被告日常办公地址，被告方没有收到该证据；对证据7三性无异议，但被告方对该瑕疵全部予以修复；对证据8三性无异议，但对证明目的有异议，被告的宣传行为应属于要约邀请而非要约；对证据9的真实性无异议，但不属于证据范畴，非被告提供的宣传资料或广告，且在2011年前，涉案房屋确属于文海学校招生范围内；对证据10的三性无异议，但对证明目的有异议，应属于要约邀请而非要约；对证据11的三性均有异议，钱江频道没有播出该内容；对证据12的关联性有异议，学区变更系教育行政部门的职能行为，非被告进行的虚假宣传；对证据13三性均有异议，原告无法证实其真实性，每个楼盘成本、开发建设不一样，本案标的物已经低于成本价进行销售；对于证据14三性均有异议，阳台高度变更问题我方已经全部修复，全部建筑物均已经通过了行政部门验收备案，符合法律规定；对于证据15的三性没有异议；对于证据16真实性无异议，关联性及证明目的有异议，该证据只能证明原告的女儿出生于本案争议合同签订之后，出生事项与本案争议没有关联性；对于证据17真实性无异议，由法院根据有关规定确认费用的承担；对于证据18真实性、关联性无异议，证明目的有异议，因该评估报告没有将涉案房屋所在学区由文海教育集团统一管理作为评估的依据，因此不具有客观性。经比照证据的法定要件，本院认为证据1-5、8-12、15-18客观真实，本院予以确认；证据6、7、14因原告撤回相关诉讼请求，相应证据与本案诉请没有关联性，不予采纳；证据13客观真实，但无法达到证明目的，本院不予采纳。
（二）对被告提交的证据，原告对证据1真实性有异议，因没有任何盖章，非主管机关官方证明，证明效力低于原告方相关证据的证明效力，且划分系针对已交付房屋进行划分，而被告在2011年未交房因而不适用；对证据2真实性有异议，因无原件可供核对，对关联性也有异议；对证据3真实性有异议，因无任何盖章，无法确认其证据来源，证明效力低，对照楼盘的开盘时间、购买时间、楼盘数量以及交房时间等均不存在可比性；对证据4真实性有异议，计算方式与原告不同，且与本案无关联性；对证据5真实性有异议，无法核实，关联性也有异议，无法证明被告系亏本销售，且与本案无关；对证据6真实性没有异议，但系开发区管委会盖章，非公安消防部门盖章；对证据7至证据16、18，真实性有异议，也不能达到证明目的；对证据17真实性没有异议，但该意见书只是对部门项目的竣工，非全部项目竣工；对证据19真实性有异议，系被告单方面拍摄，无法确认其拍摄地点及确已修复完毕的事实。经比照证据的法定要件，本院认为证据1客观真实，但针对的是已交付楼盘，而案涉楼盘当时还处于未交付状态，因而不能达到被告的证明目的，本院不予采纳；证据3-5客观真实，但云滨湾楼盘是否亏本销售与原告是否因学区房宣传不实遭受损失不具有关联性，本院不予采纳；证据2、6-18、20客观真实，本院予以采纳；证据19因原告撤回相关诉讼请求，本院不予采纳。
（三）对调查笔录（及文件），双方对其真实性无异议，原告认为云滨湾小区只是2014年下半年临时划入文海学区，不是长远在文海学区范围内。被告认为2014年已在文海学区范围，今后也属文海教育集团管理，应属文海学区房。本院确认2014年云滨湾小区在文海小学学区范围内。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
（一）2012年3月31日，原告与被告签订《购房合同》，约定原告购买被告开发的杭州经济技术开发区云滨湾10幢3单元1402室住宅预售商品房一套，建筑面积82.62平方米，单价为每平方米11947.35元，总价款987090元。合同约定：出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人；逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期超过90日的，如选择继续履行合同，则支付每日万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第9条规定的证明文件，并签署房屋交接单；在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
（二）购房合同签订后，原告已支付全部购房款987090元。2013年12月1日，被告通知原告于2013年12月30日起办理交房手续。经核实，被告未能在交房期限（2013年12月31日）前办结相关竣工验收手续，尚不符合交房条件。2014年1月17日，云滨湾项目通过竣工验收，符合交房条件。2014年1月29日，被告书面通知原告办理交房手续，原告至今未收房。
（三）2012年3月，被告宣传云滨湾楼盘属文海学区。因该楼盘所属学区暂未确定，被告仅根据其所处位置有成为文海学区房的可能，就宣传其为“文海学区房”，杭州市工商行政管理局经济技术开发区分局于2013年9月29日作出被告发布违法广告行为，责令其改正，并罚款10000元的处罚决定。2013学年，云滨湾楼盘未划入文海学区范围，遂酿成诉讼。2014年6月6日，杭州市经济技术开发区社会发展局作出《2014年杭州经济技术开发区小学招生工作办法》通知，文海实验学校（小学部）教育服务区为开发区辖区1号路以东、6号路以南，14号路以北区块内已交付楼盘的常住户口学生。云滨湾楼盘在该辖区范围内。
（四）原告支出鉴定费8367元。
本院认为：本案争议焦点一在于被告学区房宣传是否要约、原告是否产生损失。最高人民法院《关于审理商品方面买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。被告的宣传广告明确说明其楼盘为学区房，楼盘周边的教育资源应当属于司法解释“相关设施”的范畴，被告对学区房的宣传无疑对业主签订购房合同具有重大影响，因此本院认定被告关于云滨湾楼盘为文海学区房的宣传属要约，被告应按约履行相关合同义务。虽双方签署商品房买卖合同时，涉案楼盘并未明确属文海教育集团学区范畴，但该楼盘于2014年6月6日划入文海学区，并不影响原告预期的楼盘交付后学区功能的发挥，学区问题并未实质性地影响原告的相关权益，因此合同目的已经实现。故原告要求被告赔偿未履行其宣传项目所属文海学区房的损失19万元的请求，缺乏相应事实依据，本院依法不予支持。本案争议焦点二在于被告支付延期交房违约金的问题。被告对延期交房无异议，但认为应从被告符合交房条件之日起算。本院认为被告虽在2014年1月17日通过竣工验收等并符合交房条件，但未能证明其已及时书面通知原告办理相关交房手续，故违约金不应计算至2014年1月17日止。经查明原告于2014年1月29日收到被告寄出的邮政快递，原告不承认收到邮件，并认为即使收到也不能证明邮寄内容系交房通知书。根据日常经验法则和民事证据的高度盖然性原则，本院采信被告寄出的邮件系交房通知书，故违约金应计算至原告收到交房通知书之日止。原告称被告拒绝出示相关文件故其拒绝收房，本院认为在庭审中被告已出示相关文件证明其符合交房条件，且原告亦未能举证证明其去办理交房手续时遭被告拒绝出示相关证件，直至今日原告仍不办理交房手续，据此，本院对原告主张违约金计算至实际交房之日止的请求不予支持。此外，原告为本次诉讼支出鉴定费8367元，原告申请司法鉴定时，云滨湾楼盘尚未划入文海学区范围，该鉴定费应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州宝龙房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付原告孟艳姣、张一大逾期交房违约金5923元；
二、被告杭州宝龙房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付原告孟艳姣、张一大鉴定费8367元；
三、驳回原告孟艳姣、张一大的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4241元，原告孟艳姣、张一大负担4000元，被告杭州宝龙房地产开发有限公司负担241元。原告孟艳姣、张一大于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，被告杭州宝龙房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费4241元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审 判 长 邱洁健
人民陪审员 林祥宽
人民陪审员 闫效先
二〇一四年八月十四日
书 记 员 陈轩桢