辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第00907号
上诉人（原审第三人）：李宝华，男，1979年6月19日出生，汉族，住址辽宁省新民市。
委托代理人洪伟，辽宁潢南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁合泰置业有限公司，住址沈阳市于洪区。
法定代表人马明晨，系该公司总经理。
委托代理人马晓旭，辽宁毕圣律师事务所律师。
委托代理人王维良，男，汉族，1983年6月22日出生，住址辽宁省庄河市。
被上诉人（原审原告）：田哲龙，男，1984年4月2日出生，朝鲜族，住址吉林省梅河口市。
委托代理人蔡春子，女，1962年7月3日出生，朝鲜族，系原告母亲。
委托代理人白静，女，回族，1987年3月3日出生。
第三人：王家春，男，汉族，1966年10月29日，现羁押于辽宁省营口监狱。
上诉人李宝华诉被上诉人辽宁合泰置业有限公司（以下简称合泰公司）、田哲龙及第三人王家春商品房销售合同纠纷一案，不服（2014）新民民二初字第02743号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员那卓担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭开庭公开审理了本案，现已审理终结。
田哲龙在一审中诉称，田哲龙与合泰公司双方于2010年11月6日签订了《时代明城认购协议》，约定田哲龙认购合泰公司开发的“时代名城”（地址：沈阳市胡台新城胡台中学对过）工程号为16#楼2-3-2号住宅。建筑面积为82.99平方米，单价为2700元／平方米，总价为224073元。同时约定合泰公司在具备出售条件时应通知田哲龙，双方签订正式《商品房买卖合同》。协议签订后，田哲龙按约向合泰公司支付了全部购房款，合泰公司收到购房款后向田哲龙出具专用收款收据。但时至今日合泰公司已具备签订正式《商品房买卖合同》和交付商品房的条件下，仍未通知田哲龙签订正式《商品房买卖合同》和交付商品房。田哲龙多次与合泰公司协商，合泰公司以种种理由拖延履行协议义务。为维护田哲龙的合法权益，故田哲龙诉至法院，请求法院依法判决，1、判令合泰公司与田哲龙签订正式《商品房买卖合同》并备案，2、判令合泰公司按照《时代明城认购协议》约定向田哲龙交付商品房。3、诉讼费用由合泰公司承担。
合泰公司在一审中辩称，田哲龙的事实和理由是虚假的。合泰公司公司将该套房屋抵顶给了王家春，抵顶工程款30万元左右。我公司给王家春出具了一份30万元左右的红票，由王家春签字确认后作为收据交由我公司保存。之后杨怀东领着田哲龙到我们售楼处说想买房子，就买了抵顶给王家春的那套。当时经我们公司经理与王家春沟通，王家春同意由售楼人员给田哲龙田哲龙办理买房手续。我公司未实际收到房款。我们只是给开具了收据。时隔一年以后，王家春多次来我公司售楼处，他的理由是杨怀东只给了他8万元钱，但是走了他30万元左右的账。他委托我们售楼处卖房，我们售楼处没有同意，因为已经给田哲龙作了房屋买卖的手续。之后王家春私自将房屋卖给了第三人，定金好像是收了5万左右。但是我们公司没有给办理任何手续，房款好像是26万元左右。本案诉争房屋涉及两个买家，我们谁也没有交付，法院确认应该交付给谁，我们就把房子交付给谁。
第三人王家春在一审中述称，合泰公司把房子抵顶给我，谁也无权处理，合泰公司说经过我同意将房子卖给田哲龙，合泰公司没有证据，我和田哲龙也不认识，只有我有权卖给李宝华，而且我卖房子给李宝华，合泰公司公司的人也知道。我只收到了李宝华的钱，是26万元，没有收到别人的钱，也没有收到田哲龙的钱。
第三人李宝华在一审中述称，我同意王家春的意见，也认为合泰公司没有处分权，这个房子只有王家春有处分权，合泰公司开手续，只是走程序，走形式，不是行使处分权。所以，本案诉争房屋抵顶给王家春后王家春卖给我，应该受到法律的保护。
第三人李宝华在一审中诉称，李宝华与王家春于2012年2月5日签订房屋买卖合同，合同约定王家春将其一套顶账房卖给李宝华，李宝华一次性支付王家春购房款260000元。现合泰公司沈阳合泰置业有限公司又将房屋卖给他人。李宝华多次找到合泰公司合同置业有限公司，要求其协助办理房屋过户手续未果，现得知田哲龙起诉至法院，故李宝华申请参加诉讼，并请求法院依法判决确认第三人李宝华与王家春签订的房屋买卖合同有效，并判令合泰公司辽宁合泰置业有限公司履行房屋买卖合同义务，协助第三人李宝华办理产权过户手续，并由合泰公司承担诉讼费用。
田哲龙在一审中述称，李宝华主张于2012年8月1日向王家春购买诉争房屋，从而要求合泰公司办理产权过户手续无事实和法律依据。1、田哲龙田哲龙与合泰公司沈阳合泰置业有限公司之间的合同于2010年11月6日签订，并且付清全部款项，合泰公司为田哲龙出具专用收款收据，王家春与合泰公司抵账的时间为2011年11月9日，是在田哲龙购买房屋之后，合泰公司才与王家春进行的结算抵账。结算账单上也写明结算方式为现金支票，不是以房屋抵账。并且，即使乙方抵账，也无效。因为抵账是发生在合泰公司出卖房屋之后，合泰公司为田哲龙办理产权过户手续及签订合同及备案，是其应尽的义务。合泰公司将房屋出卖给田哲龙后，即不再享有处分权。所以，合泰公司与王家春之间是怎么结算工程款是他们之间的关系，与田哲龙无关，不影响合泰公司向田哲龙履行合同义务。2、李宝华与王家春之间的合同形成时间是在2012年，也是在田哲龙签订合同之后，其次，王家春不是诉争房屋的开发商，也不是处分权人，所以他们之间的合同是不具备商品房买卖合同的生效要件的，王家春属于无权处分。3、合泰公司出具收款收据，并加盖公章，足以证明其收到田哲龙的钱款，至于合泰公司收到后如何处理，与田哲龙无关。
合泰公司在一审中辩称，我公司依据法院判决，法院确认房屋应该给谁，我们就把房屋交付给谁。
第三人王家春在一审中述称，我同意李宝华的要求。
一审法院经审理查明，田哲龙与合泰公司于2010年11月6日签订《时代明城认购协议》一份，约定田哲龙购买合泰公司开发的“时代明城”工程号为16#号楼2-3-2号住宅一套，建筑面积为82.99平方米（最终面积以新民市房产测绘局测绘大队测绘的面积为准），单价为2700元／平方米，总价为人民币224073元。付款方式为“一次性付款，客户应在签署本协议之日后5日内付清剩余房款人民币贰拾贰万肆仟零柒拾叁元整（224073元）”合泰公司于2010年11月6日给田哲龙出具金额为224073元的专用收款收据一张，并加盖合泰公司财务专用章。田哲龙与合泰公司又于2012年11月23日签订了一份《补充协议》，对交房时间等事项进行了约定。第三人王家春与合泰公司均对本案诉争房屋在出卖给田哲龙之前已经抵给了第三人王家春的事实予以认可，但第三人王家春对合泰公司所提出的在卖房给田哲龙之前已经通知王家春并经其同意的主张不予认可。另查，第三人王家春（甲方）与第三人李宝华（乙方）于2012年2月5日签订《订房协议》一份，约定“甲方在时代明城有一套工程顶账房，房号为工程号：16号楼2单元3层2号。面积为82.99平方米。今经甲方同意将此房转卖给乙方，此房总房款为：贰拾陆万元整。因此房正规手续正在办理当中，双方签订此协议。经双方同意签订以下条款：1、等此房交房时甲方负责协助买房办理完此房手续。2、如果出现任何纠纷由甲方负责承担一切责任。3、此房面积为图纸暂定面积，房产局测量的准确面积出来后，双方同意上下相差3平方米之间双方互不找差价，查过3平方米按此协议面积单价找齐。4、开发商合泰公司协助办理手续。5、此协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。”第三人李宝华、王家春在协议上签字确认。王家春于当日给李宝华出具收条一张，内容为：“今收到李宝华交纳的购房款：（人民币）贰拾陆万元整（260000元）”。后王家春又于2012年2月11日出具一份《授权委托书》，写明“现有王家春自愿将16#楼2-3-2（82.99㎡）以26万元一次性付款转让给李宝华，特委托时代明城售楼处协助办理一切产权手续”。再查，经询问合泰公司争议房产是否取得商品房预售许可证，是否经竣工验收合格，合泰公司当庭表示可能没有并表示庭后核实后向法庭提供相关材料，法院当庭向合泰公司释明并限期提供证件，合泰公司并未提供相关材料。
一审法院认为，田哲龙与辽宁合泰置业有限公司签订的《时代明城认购协议》中仅约定了房屋的坐落、面积及房款交付时间及方式等项，后在《补充协议》中又约定了交房时间等事项，但对《商品房销售管理办法》第十六条中规定的房屋交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等内容均未进行约定，故该《时代明城认购协议》不能认定为商品房买卖合同。双方均在《时代明城认购协议》中签字盖章，且双方又于2012年11月23日签订了一份《补充协议》，且合泰公司给田哲龙出具了收款收据，说明双方签订协议应为真实意思表示。两份协议中均对以后签订正式的《商品房买卖合同》的情况作出了约定，故应当视为一种预约行为，该合同应为有效合同，故田哲龙、合泰公司双方应当依照合同约定履行。关于合泰公司主张的其卖房给原告系经第三人王家春同意一节，因合泰公司并未提供证据证明经王家春同意，且王家春表示不认识田哲龙且对合泰公司卖房给田哲龙并不知情，故本院对合泰公司的主张不予认定。关于合泰公司主张其未收到田哲龙购房款一节，因合泰公司向田哲龙出具了加盖单位财务专用章的收据，合泰公司也未提供充分证据证明其主张，故本院对合泰公司此项主张不予支持。关于田哲龙的诉请，因争议房屋现不具备签订正式《商品房买卖合同》和交付房屋的法定条件，经本院向田哲龙释明是否变更诉讼请求，田哲龙表示坚持田哲龙诉请，故本院对田哲龙的诉讼请求不予支持。
关于第三人李宝华的诉讼请求部分，因合泰公司及第三人王家春、李宝华均承认该房为顶账房，故合泰公司与第三人王家春之间为以房抵债关系。以房抵债协议应为债权协议，只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力，才能视为以房抵债协议履行完毕。本案中，第三人王家春并未取得争议房屋的房屋权属证书，该以房抵债行为尚未完成，故第三人王家春对该房屋的出售行为为无权处分行为。而合泰公司在庭审中明确表示；“王家春私自将房屋卖给了第三人，定金5万元左右是在售楼处收取的，但是我公司没有给办理任何手续”，且合泰公司已经于2010年11月6日与田哲龙告签订了《时代明城认购协议》，说明合泰公司对第三人王家春的行为未予认可，故第三人王家春与第三人李宝华之间的合同应为无效合同。经法院向第三人李宝华释明，第三人李宝华仍坚持其田哲龙来的诉请，故对于第三人李宝华的诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回田哲龙告田哲龙的诉讼请求；二、驳回第三人李宝华的诉讼请求；
案件受理费6，992元，由田哲龙告田哲龙承担4，661元，由第三人李宝华承担2，331元。
宣判后，李宝华不服一审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。原审认定被上诉人向原审被告和泰公司缴纳的购楼款，该认定不准确，事实上被上诉人并没有向合泰缴纳任何的购楼款，在合泰给被上诉人开具收款收据之前合泰就已经将该标的楼房抵给了王家春，合泰已经将此楼的处分权交给了王家春。只是有人冒用王家春的名义收了被上诉人的楼款后又找到合泰开具收款收据，合泰误以为是王家春的授权所以为被上诉人开具了收款收据。原审只凭收款收据就认定被上诉人向合泰缴纳的楼款是错误的。二、原审适用法律错误。原审以王家春没有取得产权证书为由认定王家春没有处分权是错误的，处分权的由来是合同双方的认可，合泰承认将此楼抵给了王家春，同时允许王家春处分此楼，此事王家春便有了处分权，这种处分权不是法定的，而是由双方意定的，处分权也可以追认的。而事实上王家春在处分此楼时合泰是知道的，因此王家春的处分标的楼的行为是有效的。上诉人与王家春的买卖合同应有效。综上，请求二审法院予以改判。
合泰公司、田哲龙则辩称同意一审法院判决
王家春未出庭也未进行答辩。
本院查明事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有田哲龙提供的《时代明城认购协议》一份、《补充协议》一份、《专用收款收据》一张、证人证言，合泰公司提供的《辽宁合泰置业有限公司工程款结算账单》一份，第三人李宝华提供的《授权委托书》一份，《订房协议》一份、收条一张、开庭笔录等证据经一审法院庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，关于上诉人李宝华主张合泰公司已将诉争房屋抵顶给王家春，其与王家春之间房屋买卖合同成立并产生物权变动效力的问题。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，合泰公司与王家春之间为以房抵债关系，但双方并未实际履行顶房协议，亦未办理产权登记手续，根据上述法律规定，该房屋并不具备物权变动法律条件，故双方的以房抵债行为并未实现，应视为一般债权债务关系。又因合泰公司明确表示王家春私自将诉争房屋卖给李宝华，但其并没有办理任何手续，后又与田哲龙签订了《认购协议》可以看出合泰公司对王家春的“卖房”行为不予认可，王家春对诉争房屋处分的行为应属无权处分，故本院对李宝华的上诉请求不予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
案件受理费2，331元由上诉人李宝华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 那 卓
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。