上海市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）沪02执异57号
案外人：郭某某，男，1969年10月26日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市。
案外人：楼某某，女，1969年3月26日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市。
以上二案外人的共同委托诉讼代理人：楼旭东，浙江曦明律师事务所律师。
原告：上海中磊投资咨询有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：周漪，公司董事长。
原告：上海文雷实业有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：周漪，公司董事长。
以上二原告的共同委托诉讼代理人：叶宝强，上海力帆律师事务所律师。
被告：浙江宏磊控股集团有限公司，住所地浙江省诸暨市。
法定代表人：傅国庆。
被告：戚建萍，女，1964年3月31日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市。
被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司，住所地浙江省诸暨市。
法定代表人：傅国庆。
以上三被告的共同委托诉讼代理人：丁锋，浙江信顺律师事务所律师。
以上三被告的共同委托诉讼代理人：宣天波，浙江信顺律师事务所律师。
被告：金磊，男，1988年8月15日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市。
本院在审理上海中磊投资咨询有限公司(以下简称中磊公司)、上海文雷实业有限公司(以下简称文雷公司)与浙江宏磊控股集团有限公司(以下简称宏磊公司)、浙江宏磊东南房地产开发有限公司(以下简称东南公司)、戚建萍、金磊民间借贷纠纷一案中，应原告中磊公司和文雷公司的申请，保全查封被告东南公司名下位于浙江省诸暨市鸿景庄园二期御景苑27幢000101(以下简称系争房产)等共41套房地产。案外人郭某某、楼某某均不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人郭某某、楼某某称，2013年6月31日，郭某某与戚建萍、东南公司签订《协议》，因戚建萍尚欠郭某某借款人民币760万元(以下币种相同)，遂将系争房产和御景苑A1a—103房屋二套合计作价790万元出售给郭某某以冲抵欠款，差额部分30万元于签订合同之日由郭某某付清。郭某某、楼某某于2013年7月18日与东南公司签订商品房买卖合同，向东南公司购买系争房产及附属御景苑27幢000001号地下室，已办理网签备案登记。郭某某、楼某某认为其在本院查封前已购买系争房产，并付清房款，实际占有系争房产，且对未能过户没有过错，本院的查封行为侵害郭某某、楼某某的合法权益，故根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，申请解除对系争房产的查封。
原告中磊公司、文雷公司认为，其对郭某某、楼某某与东南公司之间买卖系争房产的真实性存疑。郭某某、楼某某并未实际支付房款，其称以系争房产冲抵戚建萍对其的欠款，是非法转移债务的行为。系争房产未经验收，不具备入住使用条件，郭某某、楼某某实际亦未入住使用。综上，郭某某、楼某某的请求不符合法定应予支持的情形，请求法院驳回。
被告宏磊公司、东南公司、戚建萍同意案外人郭某某、楼某某的意见。
被告金磊未到庭发表意见。
本院查明，本院在审理中磊公司、文雷公司与宏磊公司、东南公司、戚建萍、金磊民间借贷纠纷一案中，于2017年2月21日作出(2016)沪02民初619号民事裁定，冻结宏磊公司、东南公司、戚建萍、金磊的存款9,349.6万元或查封其相同价值的其他财产权益。2017年3月6日，本院向诸暨市国土资源局发出协助执行通知书，查封东南公司名下包含系争房产在内共计41套房地产。2017年10月31日，本院作出(2016)沪02民初619号民事判决，判令宏磊公司于判决生效之日起十日内归还中磊公司、文雷公司借款8,920万元及利息；戚建萍、东南公司对宏磊公司上述债务承担连带清偿责任；金磊对宏磊公司上述债务中1,552.1万元的范围内承担连带清偿责任等。判决后，宏磊公司不服，向上海市高级人民法院提出上诉，该院经审理，于2018年3月2日作出(2017)沪民终411号民事判决，驳回上诉，维持原判。目前该案尚未进入执行阶段。
本院另查明，根据郭某某、楼某某提供的材料，戚建萍于2011年11月10日向郭某某出具《借条》一份，载明：今借到郭某某2,500万元，于2011年12月30日归还，临时周转。戚建萍、东南公司和郭某某于2013年6月31日签署《协议》，明确戚建萍尚欠郭某某借款760万元；东南公司同意将系争房产和御景苑A1a—103房屋二套合计作价790万元出售给郭某某，差额部分30万元于签订合同之日由郭某某付清；三方同意郭某某应支付的房屋价款由戚建萍支付给东南公司，戚建萍应归还给郭某某的借款作抵付房屋款，东南公司在签订本协议时即视为东南公司已收到郭某某上述房屋款等。当日，郭某某分二次向东南公司通过银行转账支付合计30万元。2013年7月18日，郭某某、楼某某与东南公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定向东南公司购买系争房产及附属御景苑27幢000001号地下室房产，其中系争房产建筑面积303.80平方米，地下室房产建筑面积127.91平方米；总价为460万元，在签订合同时一次性付清。该合同第八条约定，东南公司应当在2015年8月31日前将系争房产交付郭某某、楼某某使用，该房产须同时符合已取得竣工验收备案证明、规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件、用水、用电、用气、道路等方面具备商品房正常使用的基本条件。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，东南公司应当书面通知郭某某、楼某某办理交付手续，出示上述第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十二条约定，系争房产的抵押权人为交通银行股份有限公司绍兴诸暨支行，抵押金额为9,810万元，抵押期限为2012年2月17日起至2014年2月17日止。合同附件五约定，系争房产为预售商品房，东南公司与郭某某、楼某某向当地房屋登记机构申请预告登记，于合同备案之日起15日内申请，东南公司未按规定申请预告登记的，郭某某、楼某某可以单方申请。2016年4月27日，东南公司向郭某某、楼某某开具金额为460万元的《销售不动产统一发票(自开)》一张，款项性质均为预售购房款。
本院又查明，系争房产所属房地产项目登记在东南公司名下，尚未通过竣工验收，未取得大产证。系争房产的建筑面积为303.80平方米，附属御景苑27幢000001号地下室的建筑面积为127.91平方米，已取得预售许可证。郭某某、楼某某与东南公司就系争房产和附属御景苑27幢000001号地下室签订的《浙江省商品房买卖合同》于2013年7月18日在诸暨市房地产管理处办理网签备案登记。异议审查过程中，郭某某、楼某某向本院陈述，其通过以房抵债的方式支付房款，未另行向东南公司支付系争房产的购房款，对于郭某某、楼某某与戚建萍之间的债权债务并无生效法律文书予以确认，同时称其曾与东南公司办理房屋交接书，但因保存在东南公司处，故无法提供。
以上事实，有本院(2016)沪02民初619号民事裁定书、协助执行通知书、民事判决书、上海市高级人民法院(2017)沪民终411号民事判决书、郭某某、楼某某提供的《浙江省商品房预售合同》《借条》《协议》、诸暨市房地产管理处出具的证明、当事人陈述等证据证实。
本院认为，买受人对人民法院的保全标的主张所有权，要求解除查封，应符合法律规定的情形。本案中，郭某某、楼某某虽于本院查封系争房产之前与东南公司就系争房产签订商品房买卖合同，但未提供证据证明其已向东南公司支付购房款。郭某某、楼某某主张以其对戚建萍享有的债权冲抵购房款，但未提供证据予以佐证，故对此节事实本院不予确认。根据本案《浙江省商品房买卖合同》的约定，在系争房产符合已取得竣工验收备案证明等条件时，东南公司方可将该房产交付郭某某、楼某某，并签署房屋交接书。现系争房产所属房地产项目尚未办理竣工验收手续，该房产并不具备入住条件，同时郭某某、楼某某未能提供房屋交接书，故对其提出的已实际入住使用系争房产的主张，本院不予采信。综上，郭某某、楼某某的异议请求不符合法定应予支持的情形，不足以排除本院对系争房产的查封，应予驳回。本院在审理过程中依照中磊公司、文雷公司的申请，查封系争房产并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回郭某某、楼某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张常青
人民陪审员 ＸＸ旦
人民陪审员 王承奇
二〇一八年四月十三日
书 记 员 周乃夫
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。