安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）镜民一初字第00665号
原告（反诉被告）：许开林，男，1962年7月24日出生。
委托代理人：蒋克江，安徽徽仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海绿地集团芜湖置业有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。
法定代表人：石文红，总经理。
委托代理人：周宇浩，安徽宇浩律师事务所律师。
原告（反诉被告）许开林诉被告（反诉原告）上海绿地集团芜湖置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许开林的委托代理人蒋克江、被告（反诉原告）绿地公司的委托代理人周宇浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许开林诉称：2011年1月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定购买被告开发建设的位于镜湖世纪成新里伊顿公馆房屋，建筑面积90.36平方米，总金额564708元。合同签订后，原告支付了首付款175708元，余款389000元双方约定通过银行贷款的方式支付。后原告为配合贷款，按被告要求提供了银行贷款所需的全部材料，但银行一直未予批准，导致原告已无法按合同约定履行向被告支付389000元的付款义务，合同已无法继续履行。原告认为，造成合同无法继续履行的过错全部在被告，故诉请判令：解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告退还原告已付购房款人民币175708元。
被告绿地公司辩称：双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了原告支付首付款后，余款以按揭贷款或其他方式支付，同时合同补充协议的第八、九、十条对于付款方式也做了明确约定。从合同约定来看，按揭贷款并非唯一付款方式，且原告未能办理按揭贷款也非答辩人过错，答辩人无审查义务和代办按揭贷款义务，故原告以银行未能审批贷款为由要求解除合同无事实及法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告绿地公司诉称：反诉原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由反诉被告购买反诉原告开发建设的位于镜湖世纪成新里伊顿公馆商品房，总金额为人民币564708元。合同约定，反诉被告应于2011年1月28日前付房款175708元，余款389000元由反诉被告在2011年2月25日前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料，逾期按合同第五条违约处理。合同签订后，反诉被告仅支付了首付款，余款至今未付，故诉请判令：1、反诉被告一次性支付购房款389000元；2、承担该款逾期付款违约金，以日息万分之五计，自2011年2月26日起至实际付款日止。
反诉被告许开林辩称：2011年1月26日，国务院推出八条房地产市场调控措施（下称“国八条”）后，反诉被告系外地人无法办理按揭贷款，导致反诉被告不能支付剩余房款，合同无法继续履行，因此该责任不在反诉被告，反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
经审理查明：2011年1月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于芜湖市镜湖区镜湖世纪成新里伊顿公馆商品房一套，建筑面积90.36平方米，该商品房单价为人民币每平方米6249.53元，总价款人民币564708元。同时，合同第四条约定：买受人于2011年1月28日前付房款人民币175708元，余款人民币389000元由买受人在2011年2月25日前内办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料，逾期按第五条违约处理。2011年1月15日，原告支付预售定金50000元，同年5月27日，原告支付购房款125708元，二项合计共支付被告绿地公司人民币175708元。剩余房款在办理按揭贷款过程中，因银行审查了许开林按被告要求提供的贷款资料后，不予给原告办理房屋贷款的按揭手续，导致原告没有支付剩余购房款。2012年2月17日，被告绿地公司就剩余房款向原告发出催告函。现原告以银行未能批准其银行贷款，合同无法继续履行要求解除合同，退还首付款，被告不同意解除合同，要求原告继续履行并承担违约责任，双方遂成讼。
另查明：1、国务院在2011年1月26日推出八条房地产市场调控措施（下称“国八条”），其中第六条规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。2、原告许开林系非芜湖市当地居民，其无法向银行提供在芜湖市当地的纳税证明也无法提供社会保险缴纳证明。
上述事实，有原、被告双方提供的《商品房买卖合同》、销售发票、催告函及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告许开林与被告绿地公司在2011年1月18日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，应受法律保护。但是在2011年1月26日，随着国家对房地产市场调控的相关政策的出台，客观情况发生了重大变化。在国家未出台相关政策之前，非芜湖市户口的许开林在芜湖市购房国家政策是允许其办理银行按揭贷款的，原告许开林也按照被告绿地公司的要求提供了银行按揭贷款的所有资料，但因相关政策的出台，银行不给许开林贷款，致使原告许开林无法履行与被告签订的房屋买卖合同中余款的给付义务，导致原告不能履行合同付款义务的原因系因国家政策的调整，原告许开林对国家政策的出台事前无法预见亦不可克服。虽然房屋买卖合同中除约定了按揭贷款方式外还约定其它方式付款，但是对于原告许开林来说，被告是明知道其收入状况及付款能力的，其要求原告一次性付清所有剩余房款明显不公平，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告退还原告支付的首付款的诉讼请求予法有据，本院予以支持。基于前述理由，反诉原告绿地公司要求反诉被告许开林一次性支付剩余购房款389000元并承担逾期付款违约金的诉讼请求予法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、解除原告许开林与被告上海绿地集团芜湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，被告上海绿地集团芜湖置业有限公司于本判决生效十日内退还原告许开林购房款175708元。
二、驳回反诉原告上海绿地集团芜湖置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3980元，反诉案件受理费减半收取4160元，合计人民币8140元，原告许开林负担3980元，反诉原告上海绿地集团芜湖置业有限公司负担4160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 陶月红
审 判 员 何 媛
人民陪审员 许云峰
二〇一三年六月十八日
书 记 员 吴 蓓
附：本案适用条款
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。