湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5425号
上诉人（原审原告）：林天然，女，1981年10月7日出生，汉族，住福建省永春县。
委托代理人胡进，湖南骄阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：彭长才，男，1968年7月14日出生，汉族，住湖南省平江县。
被上诉人（原审被告）：龙达，男，1975年2月11日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。
上诉人林天然、彭长才因与被上诉人龙达租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林天然上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1733号民事判决第一项至第四项；二、依法改判支持林天然全部诉讼请求；三、由彭长才、龙达共同承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、彭长才与龙达之间存在合伙关系，属涉案门面共同承租人，龙达本人多次交纳房屋租金，因此彭长才与龙达应当共同承担向林天然返还门面、连带支付租金、水电费及租赁期间物业费的义务，对实际占有使用涉案门面的事实，龙达一审庭审过程中予以承认，一审判决根据合同相对性原则认定龙达不承担相应责任属事实认定错误，应当予以纠正；二、《门面租赁合同》中明确约定了在租金期间由承租人负担水电费及物业管理费，物业管理方证实彭长才、龙达拖欠34个月（2013年8月1日至2016年5月31日）的物业管理费39319元、电费（截止2016年5月19日）13899.82元。
彭长才并未予以答辩。
龙达辩称；一、《门面租赁合同》系彭长才、陈靓与林天然签订，根据合同的相对性，龙达并非合同相对人，龙达虽与彭长才签订股份合作协议，但房屋租赁权并未转让，如果承租人发生变更，应当达成补充协议，本案并无相关协议文件，因此龙达不应承担支付租金等义务；二、龙达虽然与彭长才签订了《天道足浴股份转让合同》，但彭长才没有为龙达办理好转租合同、营业执照、股份转让等相关证件的变更手续，转让协议并未履行完毕，彭长才仍是天道足浴的实际经营者，应当由彭长才、陈靓承担相应责任；三、林天然、彭长才与陈靓签订的《门面租赁合同》约定，在租赁期内租赁房屋的经营方式限于乙方（彭长才、陈靓）单独经营，不得采取承包、转包、联合经营、委托经营等其他方式；乙方因经营需要确需将租赁房屋部分或全部转租给第三方使用或变更经营方式的，需取得甲方（林天然）的书面同意意见，同时转租合同或经营合同应由甲方、乙方及第三方共同签订并将其作为本合同的附件后方才生效，否则转让合同无效，本案中彭长才并未将租赁合同的权利义务转让给龙达，原租赁合同仍然有效，另龙达对林天然为涉案门面出租人这一事实并不知情。请求二审法院依法判决。
彭长才上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1733号民事判决；二、依法改判驳回林天然全部诉讼请求；三、由林天然、龙达共同承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：2013年6月23日签订的《门面租赁合同》约定了由个人与其设立的经营实体共同承担租赁房屋责任，本案涉案房屋实际承租人为天道足浴及其全体合伙人，而非彭长才，彭长才将天道足浴中的合伙份额转让给龙达，属于合伙内部事宜，天道足浴及其合伙人仍是涉案房屋的承租人，合伙份额转让无需经过林天然同意，并未违反《门面租赁合同》中关于门面转租的约束条款；二、彭长才将合伙份额转让给龙达后，已明确表示不再参与天道足浴的经营管理，其不再是涉案门面的实际承租人及使用人，根据林天然一审提交租金转账记录可以显示，《门面租赁合同》、《股份合作协议》签订后，涉案房屋租金均系龙达转账存入林天然指定账户的，林天然也未提出任何异议，因此林天然认可天道足浴内部份额转让一事，彭长才不应承担返还房屋及支付拖欠租金及违约金的义务。
林天然辩称：林天然只知道彭长才和龙达合作的事情，但不清楚合作协议是怎样约定的。在后来的诉讼过程中，所有的事情都是与龙达进行沟通，才知道现在的实际经营管理人是龙达。
龙达辩称：2014年龙达与彭长才签订合作协议，龙达只参与了门店的经营，租金交付都是根据彭长才的安排进行，并不知道房屋租赁情况，并未看到过物业合同，没有拖欠过水电费。
林天然向一审法院起诉请求：一、解除林天然与彭长才、龙达签订的《门面租赁合同》，并责令彭长才、龙达立即将位于长沙市××心区中意二路168号中信文化广场第13幢二层203室腾空返还给林天然；二、彭长才、龙达立即连带支付拖欠的房屋租金（2015年7月1日
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9月30日租金22000元、2015年10月1日暂计算至2016年9月30日88000元）共计110000元，租金应当计算并支付至彭长才、龙达实际退出房屋之日止，以及要求彭长才、龙达承担逾期付款的利息损失暂计算至2016年5月19日计14993元（每逾期一日按未付租金同期银行贷款利率四倍支付利息，暂计算至起诉前，请求支付至债务清偿之日止）；三、彭长才、龙达连带承担违约金20000元；四、彭长才、龙达支付拖欠的物业费39319元、电费13899.8元，物业费应当计算并支付至彭长才、龙达实际退出房屋之日止；五、彭长才、龙达共同承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2013年6月23日，林天然作为出租人，彭长才、陈靓作为承租人，签订一份《门面租赁合同》，合同约定：林天然将其名下位于长沙市××心区中意二路168号中信文化广场第13幢二层203室约387.38平方米的房屋租赁给彭长才、陈靓使用，用于经营洗浴项目，承租人以个人与其设立的经营实体双重身份共同承租上述租赁房屋，由承租人本人与经营实体在本合同上以共同承租人的身份向出资人承担连带责任。房屋租期从2013年10月1日至2018年9月30日共五年。租金金额为第一年至第三年每年88000元，第四年开始在前一年基础上递增8%，即第四年为95040元、第五年为102643元。第一年的租金按季度支付，2013年6月23日至当月底支付2013年10月1日至12月31日3个月的租金22000元，2013年12月20日至当月底支付2014年1月1日至3月31日3个月的租金22000元，2014年3月20日至当月底支付2014年4月1日至6月30日3个月的租金22000元，2014年6月20日至当月底支付2014年7月1日至9月30日3个月的租金22000元；第二年的租金，2014年9月20日至当月底支付2014年10月1日至2015年3月31日6个月的租金44000元，2015年3月20日至当月底支付2015年4月1日至2015年9月31日6个月的租金44000元；第三年的租金，2015年9月20日至当月底支付2015年10月1日至2016年9月30日的租金88000元。如承租方未能按上述约定按时支付租金的，出租方有权无条件单方解除合同、收回租赁房屋，承租方已投入的装饰装修全部无偿归出租方所有，且承租方应按本合同违约条款的约定向出租方承担违约责任。合同签订生效时，承租方支付20000元作为定金，在按合同约定支付第一年租金时，定金自动转为押金存放于出租方处，直至合同期满，定金及押金均不计算利息，出租方可凭票据退回押金。租赁期内，租赁房屋的经营方式限于承租方单独经营，不得采取承包、转包、联合经营、委托经营等其他任何方式，否则，由此引发的责任与出租方无关，承租方非经出租方书面同意不得将本合同项下租赁房屋整体或部分转租给第三方，否则转让合同是无效的，视为承租方违约，出租方有权无条件解除合同，收回租赁物，承租方应按本合同约定承担违约责任。租赁房屋的水、电费由承租方自行负责向供电、供水公司或物业公司缴纳。承租方在经营过程中发生的所有费用包括但不限于水电费、燃气费、卫生费、物业管理费及其他各种费用，由承租方承担。租赁期内，承租方必须按时缴纳租金及相关费用，否则应自逾期之日起按日以当年租金的千分之三支付违约金，逾期超过30日，出租方有权无条件单方解除本合同，收回租赁房屋。双方任何一方违约，除前述已经约定的违约责任外，还应向守约方支付本合同年租金20%的违约金，还应承担守约方因此造成的损失。随后，林天然在收取20000元定金后，向彭长才、陈靓交付了租赁房屋，彭长才、陈靓入场经营。后彭长才于2015年1月22日登记注册成立了一家名为“长沙市××心区天道足浴馆”（以下简称天道足浴），经营者为“彭达才”，注册地址为长沙市××心区中意二路168号中信文化广场13栋203号，组成形式为个人经营，经营范围保健按摩。自2015年10月起，天道足浴未再进行日常经营，亦未向林天然交还房屋，且双方因租赁费产生争议。一审法院另查明，2014年2月24日，陈靓将其合同权利义务转让给了龙达。同日，彭长才作为甲方，万少廉作为乙方，龙达作为丙方，签订一份《股份合作协议》，主要内容为：三方共同出资组建足浴城项目，根据《合伙企业法》及相关规定组建合伙企业天道足浴城；经营场所位于长沙市××心区大托机场口中信新城13栋203号。项目基础投资为60万元，甲方出资24万元占股40%，乙方、丙方各出资18万元各占股30%，丙方对2014年2月24日前产生的任何债务纠纷等不承担责任。全体股东推选丙方龙达为足浴城总负责人。在合伙事务范围内，每一股东都可以代表全体股东对外开展业务，在经营业务范围内的所有活动由全体股东共同负责。足浴城原为彭长才、万鹏、陈靓三人共同所有，持股比例为彭长才47.5%、万鹏30%、陈靓22.5%，现股东比例变为彭长才40%、万少廉30%、龙达30%。2015年3月2日，龙达作为甲方，彭长才作为乙方，签订一份《天道足浴股份转让合同》，主要内容为龙达以120000元受让彭长才持有的天道足浴馆35%股份，自2015年3月2日起，彭长才不参与天道足浴任何经营管理，有关天道足浴的相关证件转为龙达，彭长才应配合龙达办理好租房合同、营业执照、股份转让等相关证件的变更手续。彭长才仍持有天道足浴馆12.5%的股份，龙达需每月向其支付1000元红利，彭长才不承担店里任何债务。彭长才承诺自合同签署日起六个月内无条件以40000元转让其持有的12.5%股份，超过六个月彭长才自动履行股东权利和义务。后龙达实际向彭长才支付120000元，后续40000元未支付。关于租赁费支付情况。林天然陈述，2014年7月之前的租赁费已经支付；之后，在林天然指定的陈爱华账户于2014年7月30日、2014年10月31日、2015年2月12日分别收取了22000元，2015年5月31日收取了21450元，后未再收过租赁费；即尚欠2015年7月1日之后的租赁费。彭长才对此无异议。龙达陈述，对转账支付情况无异议，另用现金支付了部分租金，但未保留相关证据。一审法院认为，当事人对其主张负有举证责任，现彭长才、龙达未能提交证据证明其以现金支付了租赁费，应承担不利法律后果，一审法院认定2015年7月1日之后尚未支付租赁费。关于物业费等费用。林天然提交一份物业公司于2016年5月19日出具的《证明》，其内容为：中信文化广场13-203商铺林天然从2013年8月1日起至2016年5月31日欠物业费34个月，物业费每平方米3元，商铺面积385.48平方米，共39319元；截至2016年5月19日欠电费12636.2度，按每度1.1元计算，共欠13899.82元。彭长才对该份证据无异议，并陈述2015年3月前确实欠了物业费，之后未管理天道足浴，对相关费用不知情。龙达陈述其在本起诉讼前未看到过该份证据，对此不予认可，并陈述2014年初，彭长才老婆让龙达交过一次10000元的费用，但未保留票据，记不清是什么费用了。
一审法院认为：一、合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同自成立时生效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。其一，《门面租赁合同》系林天然与彭长才、陈靓的真实意思表示，双方均应依约履行，在林天然依约提供租赁物后，彭长才、陈靓负有支付租赁款的义务。其二，诉讼中，林天然申请撤回对陈靓的诉请，系当事人对其民事权利的处分，一审法院（2016）湘0103民初1733号裁定书准许林天然撤回对陈靓的诉讼请求。其三，合同具有相对性，龙达与林天然并无合同关系，在本案中无需承担责任。其四，彭长才辩称其已将租赁合同的权利义务转让给了龙达，在本案中无需承担责任，但其与龙达的《天道足浴股份转让合同》尚未履行完毕，且其未提供证据证明其转让租赁合同权利义务已取得林天然同意，一审法院对其辩称不予采信。综上，彭长才应承担承租人的合同义务。二、彭长才未依约支付租赁费，构成违约，对林天然诉求立即解除《门面租赁合同》、彭长才立即返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。其二，因林天然收取了20000元押金，该款可抵扣应收租赁费，抵扣后，彭长才尚应向林天然支付2015年7月1日至9月30日期间租赁费2000元（22000元-2000元）及2015年10月1日至返还房屋之日按合同约定方式计算的租赁费。其二，双方合同既约定违约方支付本合同年租赁费20%的违约金，又约定违约方承担因此遭受的实际损失，一审法院认为，双方约定的违约金已经足以弥补损失，故彭长才应向林天然支付违约金为17600元（88000元×20%），无需再另行支付逾期付款的利息损失。三、林天然既非物业费、水电费的收取主体，亦尚未垫付物业费、水电费，其并非主张物业费、水电费的适格原告，对林天然诉求彭长才支付物业费、水电费，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除林天然与彭长才（及陈靓）于2013年6月23日签订的《门面租赁合同》，彭长才于本判决生效后立即将位于长沙市××心区中意二路168号中信文化广场第13幢二层203室房屋返还给林天然；二、彭长才于本判决生效后十日内向林天然支付租赁费2000元及2015年10月1日至返还房屋之日的租赁费（2015年10月1日至2016年9月30日按88000元每年计算租赁费，2016年10月1日之后，租赁费在前一年租赁费的基础上每年度递增8%）；三、彭长才于本判决生效后十日内向林天然支付违约金17600元；四、驳回林天然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2082元，由彭长才负担。
本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：林天然与彭长才、陈靓签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同履行过程中，出租方与承租方始终未就变更承租人另行达成协议，且“天道足浴城”股权虽经多次变更，但彭长才始终是股东之一，彭长才并未按照合同约定履行支付租金的义务，构成违约，林天然有权要求解除合同，彭长才应当承担向林天然返还涉案房屋并支付租赁费的义务，并支付违约金。另龙达并非本案合同相对人，根据合同相对性原则，不应承担责任。一审判决并无不当，本院予以维持。《门面租赁合同》中虽然约定物业管理费和水电费由承租人支付，但林天然并非主张上述款项的适格主体，林天然的上述请求不属于本案处理范围，本院不予支持。
综上所述，林天然、彭长才的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2082元，由林天然、彭长才各负担1041元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。