广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法横民初字第2778号
原告深圳市某某实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区横岗街道，组织机构代码：27。
法定代表人郑某某，系公司董事长。
委托代理人陈某某，男，汉族，某年某月某日出生，户籍住址：广东省惠州市，身份证号码：4********。系深圳市金沙摩尔商业发展有限公司法务专员。
被告林某某，男，汉族，某年某月某日出生，户籍地址：浙江省平阳县，身份证号码：3********。
委托代理人何某某，广东粤宁律师事务所律师。
上述原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈某某、被告林某某及其委托代理人何某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月21日，原、被告签订了《专柜合同》，于2014年2月22日签订了补充协议。合同签订后，原告一直按约履行合同义务，但是被告自2015年10月开始未按合同约定向原告支付各项费用，2015年10月21日，被告未经原告同意，擅自停止经营，原告多次催告被告恢复经营，被告于2015年10月24日至原告处表示愿意继续履行合同恢复经营，但至今未见其恢复经营。截止2015年11月13日，被告累计拖欠各项费用共计37692.35元（人民币，下同）。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同；2、被告支付拖欠原告的租金31250.56元、管理费5558.4元、水电费541.64元、滞纳金341.75元，共计37692.35元（租金和管理费暂计算至2015年11月末，实际计算至判决之日；滞纳金暂时计算至2015年11月10日，实际应计至被告付款日）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，本案的租赁合同经原被告及广州迪黎诗鞋业有限公司协商一致同意，于2015年7月1日起承租方已经变更为广州迪黎诗鞋业有限公司，并已经实际履行了3个月。从2015年7月1日起至2015年9月底止这三个月的租金等所有费用是由广州迪黎诗鞋业有限公司支付，原告当时也完全清楚被告和广州公司已经完全结清债权债务关系，该专柜的所有资产及员工是属于广州公司的，与被告再无关系。现“思苑”专柜的存货各种皮鞋、皮鞋约1250双，皮包13个、电脑、货柜等剩余价值13万元存货商品，属于广州迪黎诗鞋业有限公司的财产，原告也是清楚无异议的。2015年10月后广州迪黎诗鞋业有限公司拖欠租金，原告找不到老板，也并没有书面通知被告去交租金及费用，只是要求被告继续承租经营，可见2015年7月1日之后的承租行为与被告无关。此外，广州迪黎诗鞋业有限公司现在的存货等资产价值约为13万元加上押金共计近16万元还押在原告处，即使2015年10月1日至2016年2月29日租赁合同期满，广州迪黎诗鞋业有限公司共欠原告5个月租金共64400元，两者相抵，原告反而盈利10万元，如原告的请求得到支持，原告将获得不当得利16万元，而被告平白无故损失近4万元。故原告的诉讼请求完全没有事实依据及法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，原、被告于2014年2月21日签订了一份《专柜合同》，约定：原告将其位于深圳市龙岗区横岗街道茂盛路1号志健时代广场F1层，建筑面积为70平方米，实用面积为35平方米或双方书面确认的单位场地出租给被告使用；被告的经营范围为鞋包，品牌为（思苑）丽人达芙妮商品；租赁期限自2014年3月1日起至2016年2月29日；每月租金为12880元，每月管理费为2520元，租期每满一年，租金在前一年的基础上递增10%；节庆促销费1000元/年，品牌推广服务费2000元/年；被告在签订合同之日起三日内向原告一次性交纳履约保证金25760元；被告于每月5日前用现金缴纳当月费用，逾期不缴纳的，须按日向原告支付拖欠租金及费用等应交款万分之五的滞纳金；拖欠应交款超过五日以上，视为被告违约，原告可以采取停止被告用水、用电等措施，并可以解除合同；合同期限届满前，未经原告书面同意，被告擅自停止经营、擅自撤场，除履约保证金不予退还外，被告自愿承担两个月租金金额的惩罚性违约金，还需承担原告的经济损失。原告收取了被告履约保证金25760元。2014年2月22日，原、被告签订《补充协议》，作出如下补充及修改：第一年租金14204.8元/月，第二年租金在第一年的基础上递增10%，第二年租金15625.28元/月，管理费不变2779.2元/月，合同期限自2014年3月1日起至2016年2月29日止；本协议为原合同的补充部分，本协议未约定的，按原合同有关条款执行，本协议与原合同条款相冲突的，以本协议为准。上述《专柜合同》及《补充协议》均加盖深圳市志健实业有限公司合同专用章及有被告的签名及捺印。
原告主张被告缴纳租金及管理费截至2015年9月，缴纳水电费截至2015年8月，而在2015年10月开始开始未按约缴纳租金及其他各项费用，并提交被告欠费明细表、缴费通知单、水电表抄表记录、2015年度公共区域专柜灯（公共区域用电）。缴费通知单显示：2015年10月费用为18986.12元，其中包含10月租金15625.28元、10月管理服务费2779.2元、10月照明电费44.86元、10月电费208.69元、10月促销员管理费40元、9月公共用电60.32元、9月电费227.77元；2015年11月费用18404.48元，其中包含11月租金15625.28元、管理服务费2779.2元；铺位名称林宣游（达芙妮鞋包）。欠款明细表显示2015年11月、12月每月欠租金15625.28和管理费2779.2元。被告对原告提交的上述证据不予认可，主张至2015年6月底的租金及各项费用被告已经交清，而2015年7月1日起的租金及各项费用应由广州迪黎诗鞋业有限公司承担，与被告无关，并称7月之后的租金及费用是广州迪黎诗鞋业有限公司转账支付给原告的。原告回应，2015年7月至9月期间的租金、管理费等是由一位叫陈哲转账，备注林宣游租金，所以原告认为依然是由被告委托别人转账支付，其一直没有同意租赁合同的主体变更。
被告提交照片以证明原“思苑”专柜已转租给“皇妹”鞋柜经营，并申请了证人李奋妹到庭作证。原告认为被告超过举证期限提交上述照片而不予质证，并称被告不履行约定向其支付相关的费用，并且未经其同意被告于2015年10月21日擅自逃场，违法了合同的约定。证人李奋妹称：其是广州迪黎诗鞋业有限公司的自营店的经理，被告是广州迪黎诗鞋业有限公司加盟商，2015年6月份双方协商由加盟店转为直营店；广州迪黎诗鞋业有限公司跟被告签订了加盟转自营的协议，并派其与被告双方一起到志健广场的招商部经理处进行租赁合同的变更，但是何经理说租期到了之后再和广州迪黎诗鞋业有限公司重新签订合同，因为店铺是自己收银，跟商场没有财务对账的关系，只需要按时缴纳租金即可；从2015年7月3日起广州迪黎诗鞋业有限公司接手了被告的店铺并向原告缴纳租金，缴纳租金时依然备注被告的名字，通过私人转账交租，写明代被告交，交了3个月的租金，然后公司倒闭，老板找不到人，员工工资也没有发。
原告提供录音光盘，录音内容：女：“我们现在跟你签的合同，是林宣游是吧，对不对？”男：“恩。我今天来就是说这个问题。假如说你公司要终止这个合同，要拿走这些货和押金，我没有意见；但是假如说要按合同来算，那么好，我重新接收这家店，那么货给我，押金要给我，我10月份的租金给你，最多欠你一个滞纳金。”被告对此不予认可。
以上事实，有原告提供的《专柜合同》（原件）、《补充协议》（原件）、被告欠费明细表（复印件）、缴费通知单（原件）、水电表抄表记录（原件）、2015年度公共区域专柜灯（原件）、录音光盘及录音内容，被告提供的照片、情况说明以及本院的庭审笔录等证据附卷为据，足以证实。
本院认为，原、被告签订的《专柜合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，应为合法有效，合同当事人均应按照合同的约定履行已方义务。《专柜合同》及《补充协议》均加盖了原告用章，涉案场地也实际交由被告使用，被告抗辩原告不是合同签订的主体，依据不足，本院不予采纳。
被告主张合同的承租方已经变更为案外人广州迪黎诗鞋业有限公司，但是未能提交承租主体变更的三方协议或原告同意变更承租人的书面材料，即使正如证人所称广州迪黎诗鞋业有限公司跟被告签订了加盟转自营的协议，该协议仅是案外人与被告之间的协议，不对原告产生合同约束力；而证人也称2015年7月至9月的租金及费用等转账给原告时，都有备注代被告交，从证人的陈述中原告也未曾明确表示同意变更租赁合同的承租方。以上事实显示案外人并未承接被告与原告之间的租赁合同的权利义务关系，原、被告仍受《专柜合同》及《补充协议》约束，故被告应按约定支付租金及相关费用。根据被告陈述2015年7月之后的租金及相关费用与其无关以及证人陈述“交了3个月的租金，公司倒闭了老板找不到人”，结合原告主张，可确认2015年10月起的租金及费用尚未支付，该行为已经构成根本违约，被告应依法承担给付租金及其他费用，并按约支付滞纳金的责任。被告与案外人广州迪黎诗鞋业有限公司之间的纠纷，应依照法律规定或者按照双方约定另循途径解决。
本案中，被告承租的专柜2015年10月21日起停止经营且自此未再支付租金等费用，对于被告的履约意愿发生变化的事实，及按合同约定原告在此情形下享有单方解除权，对此原告应当明知，即使原告选择继续履行，等待被告履约，也不应超过商业上的合理时间；至2016年1月4日本案开庭时，被告亦明确表示其不是租赁合同承租人，无须履行该租赁合同，至此，被告已经严重违约且明确表示不再履行合同，原告应该履行合同解除权，将场地另行出租使用，以防止合同损失扩大。故本院酌定2015年10月至2016年1月四个月可作为原告等待被告履约的合理时间，原告可主张2016年1月之前的租金等费用。2016年2月后，原告未采取合理措施，解除合同或另行出租使用场地，违反了减损规则和诚实信用原则，故2016年2月1之后的租金及管理费等本院不予支持。对原告诉请继续履行租赁合同，本院亦予以驳回。
根据《专柜合同》及《补充协议》，2015年10月至2016年2月期间的租金15625.28元/月、管理费2779.2元/月；每逾期一日缴费，按当月拖欠总费用的0.05%计算滞纳金；被告在2015年10月底停止经营，11月开始便无产生水电费。另依据原告提交的被告欠费明细表、缴费通知单、水电表抄表记录，本案被告应向原告支付：2015年10月的租金、管理费、水电费及促销员管理费共计18986.12元，滞纳金从2015年10月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2015年11月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年11月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2015年12月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年12月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2016年1月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2016年1月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告林某某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市某某实业有限公司支付2015年10月的租金、管理费、水电费及促销员管理费共计18986.12元，滞纳金从2015年10月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；
二、被告林某某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市某某实业有限公司支付2015年11月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年11月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；
三、被告林某某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市某某实业有限公司支付2015年12月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年12月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；
四、被告林某某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市某某实业有限公司支付2016年1月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2016年1月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费371.15元（原告已预交），由原告负担150元，被告林宣游负担221.15元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 刘春秀
二〇一六年三月十四日
本件与原本核对无异
书 记 员 林瑞宇