上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初62026号
原告(反诉被告)：上海金数码电器有限公司，住所地上海市黄浦区徐家汇路XXX号XXX室。法定代表人：凌爱珠，董事长。委托代理人：钱丽萍，上海市君和律师事务所律师。委托代理人：高理莉，女，原告单位推荐员工。被告(反诉原告)：上海帝泰发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴西路XXX号XXX楼。法定代表人：李绍祝，董事长。委托代理人：忻蓓艺，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人：王健，男，被告单位推荐员工。原告(反诉被告，以下简称原告)上海金数码电器有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)上海帝泰发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，被告于同年9月13日提起反诉，本院依法适用简易程序，于同年10月19日、11月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人钱丽萍、高理莉，被告委托代理人忻蓓艺、王健均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海金数码电器有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年1月14日终止；2、判令被告退还履约保证金580,116元；3、判令被告支付违约金635,367元；4、判令被告赔偿损失200万元。事实与理由：原告与被告于2013年4月28日签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将位于浦东新区陆家嘴西路XXX号四层4F04室(以下简称系争房屋)出租给原告，用于经营数码产品，租赁期限5年，自2013年5月8日起至2018年5月7日止。被告还通过补充条款2.20条作出承诺和保证。被告自2014年6月28日开始在正大广场商场B2楼引进“Chonps”品牌，销售手机、电脑等数码类商品，该行为违反租赁合同补充条款2.20条的约定，严重侵害了原告的合法权益，后经原告与被告多次交涉，于2015年6月12日双方签订了编号为LA1562的《协议书》，被告在《协议书》中承认其违约行为，将正大广场3楼一处9平方米经营区免费供原告使用8个月作为对原告的违约赔偿，并在《协议书》第四条承诺不再违反原租赁合同的约定，一旦再次违约，即严格按照原租赁合同的违约条款执行。然，自2015年7月始被告再次违反租赁合同以及《协议书》的约定，在正大商场六楼特力屋陆续引入DYSON、碧蓝德、布鲁雅尔等电器品牌，在正大广场六楼与七楼招商引入倍轻松、稻田两个品牌，上述品牌皆为双方在租赁合同及附件五中明确约定被告不得引入的招商产品(其中DYSON在被告引入前为原告的签约商户)。此后，原告通过发函、电子邮件和短信等方式多次提出被告的违约事实，并要求进行赔付。但双方未能达成一致意见。原告认为被告的行为已经构成严重违约，并扰乱了原告在正大广场的正常经营秩序，直接导致因提前终止合同，致使原告前期投入的大量装饰装修无法再利用，被告引入租赁合同禁止引入的数码产品品牌，造成与原告同业竞争，客观上使原告客户大量流失。由于合同提前终止，原告不得不提前终止与转承租商户的租赁合同，并赔偿转承租商户相应的损失。因被告的失信及违约行为所产生的连锁反应造成原告重大经济损失，导致当初签订租赁合同的目的落空。被告上海帝泰发展有限公司辩称：原、被告确实签订了租赁合同，租赁期间，被告不存在违约行为。首先，关于“哪些品牌是原告的经营品牌，被告不得重复引入”在租赁合同中是有明确约定的。在租赁合同补充条款第2.3.1条对原告经营的品牌范围有明确规定，从该条款的内容可以看出，所谓的金数码经营品牌，应当是指由金数码自己经营、销售，且在租赁合同附件五中列明的数码产品与家电的品牌，即合同约定的原告经营品牌必须同时符合三个要件：(1)原告自己经营销售；(2)附件五中列明的商标；(3)数码产品与家电。原告在诉状中所说的“碧蓝德”品牌并不在附件五列明的商标之内，“稻田”品牌虽在附件五中列明，但是被告并未引入过该注册商标的数码产品或家电。其次，即便是原告经营的品牌，被告在特定条件下也可以同时经营。不得重复引入的约定在租赁合同补充条款第2.20条，而双方争议较大的就是第2.20条a款和c款。其中a款是指签署前被告已引入的品牌，即便是原告经营的品牌，也可以在正大广场继续经营，而原告所说的倍轻松就是被告在原告之前就引入的品牌。c款中的特力屋是指特力屋(上海)商贸有限公司，特力屋早于原告，自2007年起就承租被告的商铺并在正大广场地下一层开始经营了，自2013年起调整至正大广场6楼，该条款的原意就是特力屋在正大广场地下一层经营时已经经营的品牌，即便与原告经营品牌相同，特力屋也可以继续经营；特力屋调整至6楼后，不能新增加与原告经营相同的品牌。原告所说的象印、虎牌、布鲁雅尔等品牌都是特力屋在正大广场地下一层经营时就销售的品牌，而不是调整至6楼后新增加的品牌。再次，原告以转租形式经营的品牌不能视为合同约定的原告经营的品牌。租赁合同明确规定，原告必须自己经营，不得转租。但从原告提交的邮件附件“正大四楼”招商品牌撤场一览表显示，原告经营的全部商品均是通过转租的形式由经销商直接销售。原告提交的与捷成公司签署的关于Dyson《联销合同》也可以看出，原告向捷成公司在签约时收取保证金、每月向捷成公司收取固定费用，且不参与经营管理，不承担任何销售风险。因此，原告与捷成公司之间的关系名为联销、实为转租。原告的诉状中也表示“原告不得不提前终止与转承租商户的租赁合同……”可见原告对于转租的事实也是予以确认的。综上，即便附件五约定的家电、数码产品品牌，如果不是原告自己经营，而是违反租赁合同约定转租商铺由他方经营，那么这些品牌就不再是租赁合同要求的原告经营品牌了，故被告也无需对此承担任何禁止引入的义务。即使法院最终认定被告违约事实成立，原告主张的违约金和赔偿200万元的诉请金额也明显过高，要求法院予以调低。事实上，在租赁期间，原告存在拖欠电费、租金、管理费等诸多严重的违约行为，被告屡次督促，原告置之不理。2016年1月14日原告突然发函至被告擅自要求提前解除租赁合同，被告确认该日双方合同解除。但原告非但拒不返还房屋、继续在系争房屋经营，并且继续拖欠租金、管理费、水电费给原告造成极大的经济损失。为此，被告提起反诉，要求：1、判令原告支付自2015年11月1日至2016年7月9日期间的电费117,691元，以及该等费用的滞纳金15,523.11元(计算至2016年8月31日)；2、判令原告支付自2016年1月1日起至2016年7月9日期间的租金1,390,515元、管理费415,850元、推广宣传费20,000元，以及以上述费用1,826,365元计算至2016年8月31日的违约金(按照每日千分之一标准计算)295,988元；3、判令原告支付自2016年1月21日起至2016年7月9日期间占用系争房屋而应支付的违约金3,247,150元；4、判令原告支付擅自解约的违约赔偿金833,520元；5、判令原告支付房屋恢复原状费用101,354.22元。针对被告的反诉，原告辩称：原告并未违约，而是被告反复引入原告经营的品牌，其行为严重违约，故原告才向被告发函明确合同于2016年1月14日解除，并停止支付租金等。此后，双方在协商过程中，被告在起草的终止协议中也认可违约的事实，并愿意对原告进行赔偿，并商定于2016年6月30日交接系争房屋。但实际自该日起，因被告的原因导致系争房屋直至2016年7月9日交接，故相应的租金或实际使用费、管理费应计算至2016年6月30日。原告已经支付了三年的宣传费，故被告还主张2万元宣传费，原告不予认可。原告向被告交付房屋时，被告并未要求原告对房屋进行恢复原状，且系争房屋中本身留存了原告的空调等，故被告主张房屋恢复原状的费用，原告亦不认可。此外，双方在履行合同中系被告违约造成原告解除合同，故被告主张的所有违约金均无事实依据，且即使法院认定原告的违约事实成立，被告主张的违约金计算标准也明显过高，要求法院调低。本院经审理认定如下事实：2013年4月28日，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向原告出租系争房屋；被告于2013年5月8日前向原告交付房屋，房屋租赁期自2013年5月8日至2018年5月7日止，具体租赁期由双方按本合同约定在签订商品房使用交接书时约定；原告返还房屋应当符合正常使用的状态，返还时，应经被告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用等。合同《补充条款》第2.1.1条约定，本合同租赁期为5年，自2013年5月8日起至2018年5月7日止；第2.3.1条约定，租赁场所仅限作为原告经营/销售金数码(类别：苹果、索尼、三星、博朗、飞利浦、松下等品牌数码产品、大小家电之用)(详见附件五)；第2.5.1条约定，双方同意租金如下计算：2013年5月8日至2015年5月7日，每月租金为193,372元；2015年5月8日至2016年5月7日，每月租金为211,789元；2016年5月8日至2017年5月7日，每月租金为239,413元；2017年5月8日至2018年5月7日，月租金为257,830元，以上基本租金须于每月1日之前按2.5.5的方式缴纳；原告应以年基本租金和该年的营业总额(含税)的2%(扣率租金)，以较高者为当年使用租金。第2.5.3条约定，租赁期内，原告应在每月1日前就该房屋的租赁向被告或其指定的物业管理公司交付管理费每月66,051元，管理费按该房屋建筑面积1,100.85平方米计算，原告不得以任何理由提出更改或抵扣上述管理费及该房屋建筑面积计算数额。第2.5.4条约定，从租赁起始日起，原告同意于合同期内每年起始月的首日之前向被告支付2万元作为正大广场推广宣传费，由被告支配使用。第2.5.5条约定，租金、管理费及推广宣传费支付方式为，原告将其应支付的款项汇入被告书面通知的账户，原告不得以任何理由抵销、扣减其应付的每月租金、管理费或其他费用。第2.5.6条约定，在租赁期内，原告逾期支付租金、管理费、推广宣传费，每逾期一天，原告须按欠缴费用的0.1%支付滞纳金。第2.5.8条约定，原告同意应自行承担其使用的水、电、煤气、额外空调费的费用。原告应于收到账单后5日内按时支付该等费用，每逾期一天，原告须按欠缴费用的0.1%支付滞纳金。第2.5.9条约定，上述费用的支付使用本补充条款2.5.5及2.5.6条的规定。第2.6.1条约定，原告应在本合同签署之前向被告支付保证金580,116元(相当于合同工期内第一个月基本租金的3倍)，以保证其履行本合同的所有条款，否则被告有权终止与原告签署本合同。在租赁期限内，原告应支付的保证金总额根据基本租金的增加而相应调整，在原告需补交保证金的情况下，原告应按照被告书面通知的要求，在新的基本租金标准实施前及时向被告补交。第2.6.3条约定，被告有权从上述保证金、公用事业费押金中扣减、抵销任何原告应付而未付的租金、管理费和其他费用。第2.11.3条约定，原告事先经被告书面同意增设的附属设施和设备归原告所有，由原告自行负责维修。租赁期满，原告拆除其增设的设施和设备时，不得损坏该房屋结构及装修。原告须经被告对该房屋验收认可，方可办理退租手续。第2.12.4条约定，若任何一方于本合同租赁期届满前提前解除本合同，则一方需提前三个月书面通知对方并向对方支付违约赔偿金，违约赔偿金的金额为本合同项下一方解除本合同时月租金、管理费之总额的3倍。第2.14条约定，在租赁期限届满或以任何原因一方终止本合同时，原告应将该房屋恢复原状后交还给被告。如原告未获得被告同意而继续占用(包括人员继续占住或以物品占用)，在本合同终止后7日内仍未搬离该房屋的，则：2.14.1条，被告有权按第七条规定向原告收取占用使用费、水费、电费、煤气、额外空调费、推广宣传费及使用该房屋所发生的一切其他费用，并有权向原告追讨由于其未能按时迁出给被告造成的损失，包括但不限于原告应向被告支付原每天租金及管理费2倍的违约金；2.14.2条，此外，原告将被视为是自动放弃租赁场所内的装修、设施、设备的产权或使用权，包括所有被视为原告的设备和物品，被告有权就此作出处理，原告不得以任何理由向被告提出偿还因装修而支出的各种费用。第2.19.1条a款约定，本合同租赁期内，原告不得向任何第三方转租、交换，事先经被告书面同意的除外。第2.20条a款约定，2.3.1及经被告书面确认的原告经营的品牌，被告不再引进其他租户经营或自主进行经营；b款约定，正大广场内不再引进与原告类似的含有家电、数码类商品的综合店；c款约定，特力屋于2013年调整至正大广场6楼，不再增加经营与原告相同的品牌商品；d款约定，卜蜂莲花承租区域内已经营的小家电品牌不再增加、经营面积不再扩大，经营位置不再调整；e款约定，卜蜂莲花承租区域内的“美承”自2013年3月1日起半年内(2013年8月31日)关闭经营。在承租期限内，原告承诺并保证，按2.3.1所约定的品牌进行合法经营，不得超出所约定的范围。若被告违反其承诺与保证，则视为被告违约，合同自动终止，被告违约除应承担三个月租金的违约金并赔偿原告200万元。若原告违反其承诺与保证，则视为原告违约，被告有权终止合同，并要求原告按2.12.3条承担违约责任。此外，原、被告还在合同附件五“正大广场(金数码)经营品牌”中罗列的品牌名称，其中包括DYSON、稻田、倍轻松、布鲁雅尔等品牌。合同签订后，原告向被告交纳了保证金580,116元，被告向原告交付了系争房屋，原告接收系争房屋后对房屋进行装修，并开始入驻经营。2013年10月、2014年4月和2015年6月，原告分别向被告支付推广费各2万元。2013年7月29日，原告与被告签订《正大广场电子对账服务协议》，其中第2.2.1条约定，甲方(被告)在指定网站向乙方(原告)提供一定期限内的费用(包括但不限于租金、联销金、管理费、推广宣传费、税费、电费等)对账单，供乙方核对并确认。该对账单在每个自然月或约定期限，经甲乙双方完成销售对账、银款对账后的2个工作日内提供。第2.2.2条约定，如乙方对费用对账单的内容有异议，应在对账单发送之日起三日内与甲方联系修正；如乙方逾期未反馈对账信息的，视同乙方核对相符…在乙方确认电子对账单内容，或视同确认电子对账单内容请看下，系统均将自动生成账单，供乙方下载、申请付款、返款。2015年6月12日，原、被告签订《协议书》，约定：……2014年6月卜蜂莲花承租区域内引进了租户CHONPS，经营数码3C类商品；3、原告自2014年7月1日起拒付被告租金、物业管理费和水电费等费用(金额以双方财务对账确认为准)；4、经过协调，CHONPS已于2015年5月10日撤出正大广场。经双方自愿协商，达成如下协议：一、原告同意在本协议生效后7个工作日之内向被告付清所有欠款，被告同意免除原告欠款所导致的滞纳金；但若原告未在7个工作日之内付清所有欠款的，则从第8日起，被告有权依据租赁合同向原告收取欠款的滞纳金，并有权依约追究原告的违约责任；二、作为补偿，被告同意向原告提供正大广场3F公共区域临时点位(约9平方米)供其免费使用(若产生公共事业费，原告据实向被告支付)，使用期限自2016年1月起算8个月；三、本协议签署后，原告承诺其不可撤销地放弃就卜蜂莲花承租区域内引进了租户CHONPS事宜依据租赁合同向被告主张任何权利，不得再以任何理由要求赔偿或补偿，并放弃就此向法院提起诉讼的权利；四、被告承诺不再违反原合同，一旦再次违约，即严格按原合同中的违约条款执行。2016年1月14日，原告委托律师向被告发出《律师函》，认为被告于2015年6月以来再次违约，在商场6楼特力屋及其他楼层多次引进合同中约定不得引入的招商产品，严重影响了原告在正大广场4楼的正常经营及招商，故函告被告，被告构成违约，房屋租赁合同自动终止，被告须承担三个月租金的违约金并赔偿200万元，且即日起原告将停付正大广场的租金及其他一切相关费用。被告于次日签收了该函件。2016年4月5日至21日期间，原告销售经理张丽霞与被告租赁部副总监徐会会之间通过短信多次联系，张丽霞要求徐会会就正大违约一事给予违约处理方案。徐某答复称会反馈给黄总，跟黄总确认后尽快回复。2016年4月26日，原告方张丽霞向被告租赁部总监胡佳森发出电子邮件，邮件中包含有原告罗列的“特力屋经营品牌”、“正大广场招商经营品牌”、“正大广场四楼原租户撤场一览表”等附件。3月3日，胡家森向张丽霞邮件回复：“今天洽谈结果，与贵司合同有问题的品牌：布鲁雅尔、戴森、碧蓝德、稻田、倍轻松。如无问题请尽快回复，后续问题另行洽谈。”2016年5月27日，原告委托律师向被告发出《律师函》，指出被告在商场六楼特力屋引进了戴森品牌，并在特力屋引进倍轻松、稻田、碧蓝德、布鲁雅尔等电器品牌，违反了合同约定。故函告双方的租赁合同已于2016年1月14日终止，并要求被告赔偿违约金及相关损失。2016年6月1日，被告通过EMS向原告发出《关于贵司函件的回复》，称，被告并无任何违约行为，但考虑到问题的解决和合作的进一步发展依赖于双方的共同努力，其采取积极措施以争取有好解决争议。对于原告提出的提前终止合同，其表示同意，但同时要求支付租金、管理费等有关费用至原告向被告办理返还商铺的手续并实际返还商铺之日等。2016年6月29日，被告徐会会给原告方高总的邮件中称：“请查收两个附件，分别为终止协议及欠费明细”，其中附件中草拟的“终止协议”第(三)条载明，对于乙方(原告)指称的甲方(被告)违反了该合同约定，甲方同意，在乙方结清所有合同费用后，向乙方支付150万元用以赔偿乙方的所有损失。乙方再次承认并同意，赔偿额代表了由于该合同终止，乙方有权就其损失得到的所有赔偿。此后至同年7月初，原、被告通过邮件就终止协议的条款多次进行修改和磋商。2016年7月4日至8日，原告与其合作方即上海国微电子发展有限公司等签订《合作终止协议》，终止双方签订的《联销合同》，明确合同终止日为2016年6月30日，并由原告补偿相应的补偿款。2016年7月9日，原告与被告签署《钥匙交接书》，原告将系争房屋的所有钥匙交还给了被告。根据正大广场形成的电子对账单显示，自2016年1月1日至2016年7月9日期间的租金共计1,390,515元；自2015年11月1日至2016年7月9日的电费共计117,691元；2016年2月1日至2016年7月9日期间的管理费共计415,850元。另查明，被告与上海倍轻松电子科技有限公司签订的《正大广场特色租赁合同》显示，上海倍轻松电子科技有限公司租赁被告在正大广场15平方米的场地，租用期限自2012年12月15日至2013年12月14日，租赁用途为经营和摆放倍轻松系列(类别：头部按摩器)商品。审理中，被告称该合同到期后，双续签合同至2015年5月16日。特力屋(上海)商贸有限公司于2016年9月22日出具的《情况说明》，言明：其与被告签署《上海市房屋租赁合同》，自2007年7月13日至今，一直承租被告名下物业正大广场商铺从事“HOLA(特力和乐)家居店”经营。租赁期间开始时，其承租的是正大广场B1F14商铺，自2013年8月19日起至今，其承租的商铺变更为正大广场6FL01、6FL03室商铺。虎牌、象印、BRITA(碧蓝德)、布鲁雅尔等品牌商品均是其在2013年前就在正大广场B1楼的承租商铺进行销售的商品。还查明，2013年6月20日，原告与捷成消费品(广州)有限公司上海分公司(以下简称捷成公司)签订《联销合同》，约定原告在正大广场4楼(联销区域位置图)为捷成公司展示和销售捷成公司的DYSON品牌的吸尘器、无叶风扇商品；因原告已经对场地投入了租金和装修，捷成公司需每月支付综合管理费15,555元；捷成公司统一结算时除扣除原告的利润提成外，在余款中扣除管理费等。证明上述事实的证据有：上海市房屋租赁合同、推广费支付凭证、正大广场电子对账服务协议、协议书、律师函、短信记录、电子邮件、关于贵司函件的回复、合同终止协议、钥匙交接书、正大广场电子对账单、正大广成特色租赁合同、情况说明、联销合同。本院认为，原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。本案争议焦点一，在合同履行过程中，被告是否构成违约。1、从系争租赁合同“补充条款”第2.20条a款约定的内容看，确如被告所述，即在原告与被告签订合同前被告已经引进的租户和品牌除外，被告在签订合同后不再引进其他租户经营或自主经营原告经营的品牌。现就原告经营的品牌，双方已经在合同附件五中作出了明确了约定。就其中的倍轻松品牌，被告现提交的《正大广场特色租赁合同》显示，早在2012年12月，被告就已经与上海倍轻松电子科技有限公司签订合同，并在正大广场内经营，虽合同显示的租用期限至2013年12月，此后被告也确认实际续签合同至2015年，由此可以看出，自2013年12月至2015年期间，倍轻松品牌在正大广场由被告引入持续经营。原告认为，根据“补充条款”第2.20条a款的约定，被告在与上海倍轻松电子科技有限公司的合同到期后，应当受上述条款的约束，不应再与其续签合同，否则就构成了违约；被告认为，该品牌系在与原告签订合同之前就已经引入，故不受上述条款的约束。对此，从“补充条款”第2.20条a款的内容看，双方确实并未就此情况作出特殊的约定，但结合该条款签订的目的看，当时应当是为了保护原告的经营利益才作出如此约定，且被告作为正大广场的出租方，具有更有利的优势和地位，在此情况下，就已经引进的品牌在合同届满后如果可以续签合同，就应在合同中作出特别的说明和提示，而按照通常理解，因此前被告已经引进的品牌在合同届满后就不应再行经营。且结合2016年3月3日被告租赁部总监胡佳森的邮件“今天洽谈结果，与贵司(原告)合同有问题的品牌”中也包含了倍轻松，显然，被告当时也认可倍轻松的继续经营违反了合同的约定。故本院认定原告在与被告签订合同、并在与上海倍轻松电子科技有限公司合同届满后仍续签合同的行为违反了上述合同条款的约定，构成违约。2、就补充条款第2.20条c款的内容，原告就此提交了特力屋(上海)商贸有限公司于2016年9月22日出具的《情况说明》，其自称在2013年前就在正大广场B1楼的承租商铺进行销售虎牌、象印、碧然德和布鲁雅尔品牌商品，对此，原告并不确认。对此，本院认为，特力屋(上海)商贸有限公司与本案具有一定的利益关系，在该公司并未提供其他证据印证这些事实的情况下，其说明并无证明效力。从其证明内容看，其同时认可在搬至正大广场6楼后经营了上述品牌，而其中的虎牌、象印、碧然德和布鲁雅尔恰就是原告经营的品牌，结合2016年3月3日被告租赁部总监胡佳森的邮件“今天洽谈结果，与贵司(原告)合同有问题的品牌”中也包含了布鲁雅尔、象印，故本院在被告不能提供充分证据证明特力屋在原、被告签订合同前已经经营这些品牌的情况下，本院认定被告已经构成违约。3、就碧蓝德品牌，因在双方的合同附件五中并未包含该品牌，故原告认为特力屋经营该品牌系被告违反合同约定的意见，本院难以采信。就稻田品牌，原告并无证据证明被告存在违约的事实，本院不予认定。如上所述，同时，再结合原、被告于2016年6月底至7月初期间的电子邮件内容，其中被告所发电子邮件中多次包含了所起草“终止协议”，其中表明被告愿意赔偿150万元，且要求原告承诺该赔偿额代表了因该合同终止，原告有权就其损失得到的所有赔偿。虽该协议最终未签字盖章，但从这些内容也可以看出，被告当时曾愿意赔偿，也表明是对原告损失的赔偿。按通常理解，如果按照被告在庭审中的抗辩，本案完全系因原告擅自解除合同构成违约，而150万元的赔偿额也并非小数目，显然在被告无任何违约情形下，作出如此让步，不符合常理。故综合以上事实，本院认定被告的违约事实成立。而被告认为，原告经营的上述品牌实际均系与他人签订的名为联销合同，实际均为租赁合同的主张，事实并不充分，本院难以采信。本案争议焦点二，系争租赁合同的解除时间。如上述意见，被告构成了违约，根据“补充条款”第2.20条“若甲方(被告)违反其承诺与保证，则视为甲方违约，合同自动终止”的约定，即如果被告的违约行为存在，合同自动终止。故原告在此情况下，于2016年1月14日发出《律师函》表明合同终止，有合同依据。现双方对合同于该日终止，并无异议，本院予以确认。本案争议焦点三，原告主张的相当于三个月的违约金和赔偿200万元的诉请是否成立。鉴于被告违反了合同约定，根据“补充条款”e款的约定，被告违约除应承担三个月租金的违约金并赔偿原告200万元。原告提出该主张有合同依据，从该条款的内容看，上述两项款项实际都是在被告违约情况下一种违约责任的承担。对此，被告认为明显过高，要求予以调低，对此，鉴于违约金的性质具备补偿和惩罚的双重作用，衡量违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，现结合本案合同的期限、被告在前一次因CHONPS品牌经营违约后再次违约的违约程度等事实，本院酌情判定被告应当赔偿原告180万元。本案争议焦点四，被告反诉主张的电费、租金、管理费的费用应否得到支持。审理中，原告对于电费金额无异议，本院予以确认，该费用根据合同约定原告应当支付被告。关于租金和管理费，原告认为应当计算至2016年6月30日，而从本案事实看，原、被告于2016年7月9日办理了系争房屋的交接手续，故租金和实际使用费的计算应当至2016年7月9日，被告反诉主张的租金和使用费1,390,515元、管理费415,850元，本院应予支持。本案争议焦点五，被告反诉主张的推广宣传费2万元是否成立。原告对于被告的该项反诉请求不予认可，并提供证据证明已经于2013年10月、2014年4月和2015年6月分别支付了各2万元，故不应当再支付该费用。结合系争合同第2.5.4条约定的内容，原告应在每年起始月的首日之前支付2万元推广宣传费，而双方的合同并非在2013年年初订立，其约定的该费用并未明确是自然年度费用还是租赁年度费用，按照通常理解，在未明确约定的情况下，应当理解为租赁年度费用，现原告已经支付了三次费用，双方的合同也已经于2016年1月解除，故被告再主张2万元推广宣传费，本院不予支持。本案争议焦点六，被告反诉主张的房屋恢复原状费用的请求是否成立。系争合同“补充条款”第2.14条中虽约定在任何原因终止合同时，原告应将房屋恢复原状交还给被告。现在双方实际交付房屋过程中，原告将装修的房屋直接返还被告，被告在接收时并未有证据证明当时曾提出异议，并现状接收，双方对于现状交付房屋达成了一致意见。故被告再要求原告赔偿房屋恢复原状的费用，本院难以支持。本案争议焦点七，被告反诉主张的占用租赁房屋的违约金的请求是否成立。“补充条款”第2.14条约定了在合同终止时，原告应返还系争房屋，该条款第2.14.1条同时约定并罗列了如原告未获得被告同意而继续占用，在合同终止后7日内仍未搬离该房屋的情况。本案中，原、被告在合同终止后，双方曾多次通过电子邮件和短信等磋商，此时，被告对于原告继续占用房屋并未提出异议，且从2016年6月1日，被告通过EMS向原告发出《关于贵司函件的回复》也可看出，其表示同意终止合同，费用要求支付至实际返还商铺之日，也就是基于当时双方处于协商的过程，被告对于原告何时搬离系争房屋并未有特定的要求。而合同“补充条款”第2.14.1条中约定的逾期占用房屋而支付的违约金条款是建立在合同终止后，原告未获得被告同意而继续占有的情况下才适用。故被告现基于上述条款向原告主张占用房屋的违约金，无事实依据，本院不予支持。本案争议焦点八，被告反诉要求原告支付电费、租金等费用的滞纳金的请求能否成立。本案系因被告的违约行为致系争合同解除，根据合同的约定，被告应当承担相应的违约责任，在此情况下，原告也已经于2016年1月14日发律师函给被告，指出了被告的违约行为，同时要求被告按合同约定作出赔偿，并表示将停付租金等相关费用，即原告向被告依法行使了相应的抗辩权。且此后，双方事实上也在被告应当支付的赔偿金、以及原告应当支付的租金等费用如何支付进行了多次沟通，故被告现适用“补充条款”第2.5.6条和第2.5.8条来主张违约金，于事实和合同约定的本意并不相符，本院难以支持。此外，本案并非原告擅自解除合同，被告主张擅自解约违约金，本院不予支持。在合同终止后，并在原告付清相应的结算费用后，就保证金580,116元被告也应返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第就是一条第一款低(七)项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于合同法司法解释(二)第二十九条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司与被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司于2013年4月28日签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年1月14日终止；二、被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司180万元；三、原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司电费117,691元；四、原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司租金及使用费1,390,515元、管理费415,850元；五、在原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司履行完毕上述判决主文第三、四项付款义务后，被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司向原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司退还保证金580,116元；六、驳回原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司的其余本诉请求；七、驳回被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费32,523元，减半收取16,261.5元，原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司负担7,111.5，被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司负担9,150元。反诉受理费28,076.83元，原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司负担11,058元，被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司负担17,018.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年十二月五日
书记员 蒋 炜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、最高人民法院关于合同法司法解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……