四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遂中民终字第355号
上诉人（原审被告）刘某林，男，生于1953年9月5日，汉族，高中文化，退休职工。
上诉人（原审被告）刘某秀，女，生于1954年1月30日，汉族，初中文化，退休职工。
被上诉人（原审原告）李某杰，女，生于1949年11月28日，汉族，高中文化，退休职工。
特别授权委托代理人李民洪，四川诸葛律师事务所律师。
委托代理人李某益，系李某杰之胞弟，生于1951年1月27日，汉族，小学文化，退休人员，住四川省蓬溪县大石镇正街**号，公民身份号码5109211951********。
上诉人刘某林、刘某秀因与被上诉人李某杰房屋买卖合同纠纷一案，不服遂宁市船山区人民法院于2014年8月26日作出的（2014）船山民初字第1208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月7日公开开庭审理了本案。上诉人刘某林、刘某秀，被上诉人李某杰的特别授权委托代理人李民洪及其委托代理人李某益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，被告刘某林、刘某秀系夫妻关系，属原遂宁市养路总段的职工。原告李某杰原为蓬溪县大石蚕茧站工人。1985年5月，被告刘某林与尚未离婚的原告李某杰相识后同居生活（非法姘居关系），1988年5月12日生育一子李某宇（又名刘某源、刘某伯）。1997年3月7日，被告刘某林取得遂宁市中通建筑工程有限公司开发的中通大厦集资房一套（面积114.2㎡，交纳集资款74503.7元）后，便将原告李某杰、李某宇、原告李某杰之母一家安置在该房内居住，此时被告刘某林之母亦住此房。1998年9月23日，原告与被告刘某秀签订租赁合同，约定被告刘某秀将该房租赁给原告一家居住，暂定租期5年，每年租金1500元，第一年租期至1999年8月31日。第一年租房期满后，被告刘某秀、刘某林将该房出售给原告李某杰，双方口头约定房款人民币50000元。同年12月31日，原告之弟李某益代原告交购房款50000元，被告刘某秀向李某益出具收条一张。收条载明：“收条，今收到李某益交来购房款伍万元正。此据，刘某秀，99年12月31日。”之后，被告刘某林之母搬出该房。2003年7月3日，遂宁经济技术开发区管委会房产管理所颁发该房的权属证书（即遂国用（2003）字第15916号），产权登记为被告刘某林。2003年11月13日，原告李某杰将其本人、李某宇及其母户口从蓬溪县大石镇迁入天峰街2栋2单元5楼1号（即开发区明月路中通大厦2幢5-1号）。2000年10月以来，原告多次以李某伯（刘某源）之名起诉被告刘某林，要求给付抚育费，经法院调解，被告刘某林给付了部分抚养费。2008年7月2日，李某宇自杀身亡。目前，讼争房屋由原告与其母亲共同居住。2013年1月6日，被告刘某秀、刘某林以排除妨害纠纷为由向本院起诉李某杰（即（2013）船山民初字第422号），要求其搬出讼争房屋，支付租金12000元。该案经终审判决驳回了被告刘某秀、刘某林的诉讼请求。另查明，被告刘某秀在前案中自认收条是其本人出具，原件已由被告刘某秀收回，但否认收到购房款。被告刘某秀、刘某林从2000年至2013年1月期间未向原告收取过房屋租金，或者提出搬离讼争房屋的请求。
在一审开庭审理中，原告认为生效判决已经确认原告与被告刘某林有同居关系，以及租房、买房、付款的事实，免除了原告的举证责任；被告对房屋也进行了事实上的交付；被告负有协助原告过户登记的义务。被告认为因为没有付钱才没有签协议；既然原告1999年就买了房子，为何2003年办产权时不办到原告名下；既然原告付了钱，收条凭什么交给被告，为什么不让被告在收据上签字。一审法院经主持双方庭外调解，因双方在补偿上分歧太大，致调解无果。
原判认为，所谓买卖合同，是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案中，原、被告之间买卖房屋，依照法律规定应当采用书面形式，但未采用书面形式的，法律并未否认买卖的效力。本案的焦点是：被告刘某秀、刘某林是否将讼争房屋出卖给原告李某杰；二被告是否应当协助办理房地产转移登记，所需费用如何分担。
关于二被告是否将讼争房屋出卖给原告的问题。二被告主张系租赁关系，否认存在买卖关系，但其返还租赁物、给付租金的主张，已经两级法院终审未得到支持。一审法院认为原、被告之间存在买卖关系，其一，有被告刘某秀出具的购房款收条的事实，该事实已得到被告刘某秀的自认，虽被告刘某秀否认“购”字系其书写，但又不提供其已收回的收条原件进行鉴定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，应认定为二被告举证不能。其二，有二被告交付、原告占有讼争房屋的事实。第一年租期届满后，被告未提供双方继续租赁房屋、收取租金的依据，相反被告的母亲从2000年1月后搬出该房，自2003年11月13日原告将本人、其母、其子户口迁入该房居住至2013年1月二被告诉请原告返回房屋、支付租金，在长达近10年时间里，二被告均未提出异议。特别是2000年至2004年期间，原告为追索其子抚育费与被告刘某林产生纠纷的情况下，二被告仍未主张返还腾退、给付租金等。其三，如二被告坚持未收到原告5万元购房款，完全可以主张房屋的租金，也可以要求原告及家人搬离讼争房屋，还可以以原告应付购买款折抵部分抚育费，但至2013年1月二被告未行使任一种方式。其四，被告刘某秀辩解收条原件被收回，即证明原告没有付购房款，一审法院认为，原、被告之间的房屋买卖不同于普通的买卖，它包含了原告与被告刘某林非法同居多年的感情因素，在以非婚生子为纽带而进行的相关民事活动中，存在“收条”被刘某林暂时保管、使用的可能性，被告刘某林与刘某秀系夫妻关系，该“收条”被刘某秀占有成为可能。
二被告负有协助原告办理房屋转移登记的义务。合同法规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者……，并转移标的物所有权的义务”，《中华人民共和国物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故原、被告之间转让的房屋，在经相关部门办理转让登记后，出卖人才完全履行了转移标的物所有权的义务。故二被告应协助原告办理产权转移登记。
关于办证过程中产生的税费承担问题。由于原告购买该房后，明知买卖房屋需要办理过户登记，却迟迟不办，其过错责任在原告，综合全案情况，应由原告自行承担办证中产生的税费为宜。
综上，原、被告之间口头达成的房屋买卖协议不违反法律法规的禁止性规定，原告已支付价款，二被告已交付房屋，并由原告长期占有使用至今，该协议合法有效。作为出卖人的二被告负有完全转移不动产所有权的义务，协助原告办理房屋的转移登记手续，所需税费由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第五条之规定，判决：“一、李某杰与刘某林、刘某秀之间的房屋买卖协议有效；二、刘某林、刘某秀于本判决生效后20日内协助李某杰办理位于遂宁市经济技术开发区明月路中通大厦2幢5楼1号房屋所有权和国有土地使用权的转移登记，所需税费由李某杰承担；三、驳回李某杰的其他诉讼请求。案件受理费人民币500元，减半收取250元，由刘某林、刘某秀负担。”
上诉人刘某林、刘某秀的上诉请求为：1.撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求人民法院依法判决被上诉人立即搬离遂宁市船山区天峰街2栋5楼1号房屋；3.依法判决被上诉人给付十五年房租45000元。其主要上诉理由为：1.房屋买卖合同应当采用书面形式，而不是口头形式，本案中不存在上诉人与被上诉人就诉争房屋达成的口头买卖协议；2.因李某杰没有支付50000元，所以上诉人刘某秀就把收条的原件收回了；3.上诉人刘某林为购买房屋共计支付了购房款和税金共计74503.7元，不可能以50000元的价格出售给李某杰。
被上诉人李某杰答辩称，上诉人在二审上诉状中提出了新的诉讼请求，不属于二审人民法院的审理范围，不予答辩。房屋买卖合同可以有口头形式，房屋买卖合同的效力已经过了上次排除妨害纠纷的终审判决予以认定。请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。
二审中，上诉人刘某林、刘某秀向本院提交了一份书证，即遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司于2014年4月24日出具的书面证明，拟证明刘某林于1997年3月7日在该公司购买了本案中位于遂宁市船山区天峰街中通大厦2栋2单元5楼1号的诉争房屋，当时的购买单价为每平方米580元，建修面积为114.2平方米。
被上诉人的委托代理人对该份书证的真实性、合法性及关联性予以认可。
本院对上诉人提交的书面证明经分析评议认为，该份书证真实合法，能够证实上诉人刘某林于1997年购买本案诉争房屋的真实情况，故对该份书证的真实性、合法性及关联性予以认定。
被上诉人李某杰在二审中未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
二审另查明，上诉人刘某林、刘某秀于2013年1月6日以被上诉人李某杰为被告向遂宁市船山区人民法院以排除妨害纠纷提起诉讼，请求人民法院依法判决被告李某杰立即搬出现住遂宁市开发区明月路干道北侧中通大厦五单元五楼一号（现天峰街二栋二单元五楼一号）房屋，并由被告给付租金12000元。该院于2013年8月6日作出（2013）船山民初字第442号民事一审判决，驳回原告刘某林、刘某秀对被告李某杰的诉讼请求。后刘某林、刘某秀对该判决不服，向本院提起上诉，本院经开庭审理后，于2013年11月6日作出了（2013）遂中民终字第292号民事终审判决：“驳回上诉，维持原判。”
本院认为，根据诉辩双方各自的请求和理由，归纳本案的争议焦点为：第一，上诉人刘某林、刘某秀是否与被上诉人李某杰达成了诉争房屋的口头买卖协议，李某杰是否已实际全额支付了购房款人民币50000元；第二，上诉人是否应当协助被上诉人办理诉争房屋的产权过户手续，由此产生的税费应由谁承担。
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”因此，当事人之间订立合同通常应当采用书面形式，但法律并未否定通过口头形式订立合同的效力。本案中，遂宁市船山区人民法院（2013）船山民初字第442号民事判决书和本院（2013）遂中民终字第292号民事判决书已经生效，并确认了上诉人刘某林、刘某秀与被上诉人李某杰未签订书面房屋买卖协议但双方口头达成了李某杰以人民币50000元的价格购买诉争房屋的事实。此外，该两份生效的法律文书还认定了1999年12月31日刘某秀向李某杰出具的收条已写明李某杰之胞弟李某益所交纳的人民币5万元系购房款的事实，以及刘某秀将该房出售后李某杰及其子李某宇居住在该房屋的事实。现上诉人刘某林、刘某秀否认该事实，并提出已经对排除妨害纠纷一案向四川省高级人民法院提出申诉，但经本院核实，四川省高级人民法院并未对该案启动再审程序。故遂宁市船山区人民法院（2013）船山民初字第442号民事判决书和本院（2013）遂中民终字第292号民事判决书所确认的事实尚未被其他生效法律文书所推翻，应当作为本案查明的事实直接予以采信。因此，上诉人刘某林、刘某秀与被上诉人李某杰达成了诉争房屋的口头买卖协议，李某杰已实际全额支付了购房款人民币50000元。上诉人提出其并未与被上诉人达成口头买卖协议，亦未收取人民币50000元购房款的上诉主张，无事实依据，且与本院查证的事实不符，对该上诉理由，本院予以驳回。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，上诉人刘某林、刘某秀已经与被上诉人李某杰达成诉争房屋的口头买卖协议后，刘某秀全额收取了李某杰通过其胞弟李某益所支付的购房款人民币50000元。作为买受人的李某杰已经全面履行了房屋买卖协议中约定的支付购房款的义务，则诉争房屋的出卖人刘某林、刘某秀亦应当履行配合买受人李某杰办理诉争房屋产权过户手续的义务，才能保证本案中的标的物即诉争房屋的所有权真正地转移与李某杰。因李某杰怠于行使自己作为买受人请求刘某林、刘某秀转移房屋所有权的权利，未及时请求出卖人刘某林、刘某秀配合其办理房屋产权过户手续，因此产生的相关税费应由李某杰自行承担。
此外，上诉人刘某林、刘某秀在二审中提出了请求人民法院依法判令被上诉人李某杰立即搬离诉争房屋、并由被上诉人给付十五年房租人民币45000元的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”经本院查证，上诉人刘某林、刘某秀在本案一审举证期限内未就以上两项请求提出反诉，在二审中提出该诉讼请求不属于二审人民法院审理案件的范围，本院对此不予审理。
综上所述，上诉人刘某林、刘某秀的上诉请求和理由无事实和法律依据，本院不予支持。据此，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币500元，由上诉人刘某林、刘某秀共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜红梅
审判员 周卫东
审判员 朱 力
二〇一四年十一月十四日
书记员 姚 林