广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2096号
上诉人（原审原告）：深圳市安华厦物业管理有限公司。住所地：深圳市罗湖区笋岗东路**号中民时代广场群楼***号（即*座首层）。组织机构代码：70847850-1。
法定代表人：林泽珊，董事长。
委托代理人：余耀辉，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人：董浩。
被上诉人（原审被告）：张云。
委托代理人：谢礼章，云南力远律师事务所律师。
上诉人深圳市安华厦物业管理有限公司（以下简称为安华厦公司）因与被上诉人张云物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：一、安华厦公司系具有二级物业资质的企业法人。2012年6月12日，安华厦公司与深圳市罗湖区金通大厦业主委员会签订《深圳市金通大厦X座物业服务合同》，合同约定：金通大厦业委会将深圳市罗湖区金通大厦X座委托安华厦公司进行物业管理，物业类型为写字楼、商业物业；合同期限为三年，自2012年年7月1日至2015年6月30日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：塔楼7.8元／平方米／月，裙楼9.8元／平方米／月；业主应在每月10日前按月交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，安华厦公司可以从逾期之日起每日按缴费用千分之三加收违约金；遵照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维修基金；本物业的中央空调按运行费与维护费收取，即每月每平方米建筑面积7.2元，仅在开空调季节收取，开空调季节是指每年的四月中上旬至十一月中下旬；中央空调费由运行费与维护费组成，该费用包括中央空调大中修及日常运行所需的水电费、维护费；如因特殊原因，不需要大厦的中央空调，需报请大厦业委会及管理处同意，不承担中央空调运行费，仅承担中央空调维护费，按全年每月每平方米建筑面积2.4元收取；合同还约定了其他权利义务。二、2012年8月，安华厦公司将金通大厦物业服务管理收费进行公示，该公示栏载明：中央空调维护费为2.4元／每平方米／每月，本体维修基金0.25元／每平方米／每月；公示栏还载明了其他内容。三、张云系金通大厦X座X层房产的所有权人，该房产建筑面积为2379.8平方米。四、庭审中，张云对安华厦公司的收费标准无异议；安华厦公司、张云双方并确认：案外人舒某某即涉案房产的租户已向安华厦公司支付2013年1月15日之后的物业管理费、空调维护费、本体维修基金，张云未向安华厦公司缴交2012年7月1日至2013年1月15日的物业管理费、空调维护费、本体维修基金。
安华厦公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、张云立即向安华厦公司支付自2012年7月1日起至2014年3月31日止的物业管理费151593.26元、空调维护费37124.88元、房屋本体维修基金3867.17元及滞纳金310788.25元，共计503373.56元。2、张云承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。安华厦公司与金通大厦业委会签订的《深圳市金通大厦X座物业服务合同》合法有效，系双方当事人的真实意思表示。该《深圳市金通大厦X座物业服务合同》所约定的权利义务，对作为金通大厦业主的张云具有约束力。张云应当按照物业管理合同的约定履行义务。张云未依约履行支付物业管理费、本体维修基金及空调维护费的义务，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故安华厦公司诉请张云支付拖欠的物业管理费、本体维修基金及空调维护费，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。张云辩称，2012年7月1日至2013年1月15日期间，涉案房产由安华厦公司擅自占有和使用，故相关的费用应由安华厦公司自行承担。原审法院认为，张云的举证不足以证明其主张，且安华厦公司亦不予认可，其应承担举证不能的不利后果，故原审法院对张云的答辩意见不予采纳。经核算，张云应支付安华厦公司2012年7月1日至2013年1月15日的物业管理费151593.26元（2379.8平方米×9.8元／平方米／月×6.5个月）、本体维修基金3867.17元（2379.8平方米×0.25元／平方米／月×6.5个月）、空调维护费37124.88元（2379.8平方米×2.4元／平方米／月×6.5个月）。关于物业管理费的滞纳金，安华厦公司主张的标准过高，原审法院酌情予以调整：按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，超过此部分的，原审法院不予支持。安华厦公司主张的本体维修基金、空调维护费的滞纳金，无事实和法律依据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、张云应于判决生效之日起十日内向安华厦公司支付2012年7月1日至2013年1月15日的物业管理费151593.26元，并支付上述费用的滞纳金（滞纳金从2012年7月11日起，逐月以每月欠款额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至2014年3月31日止）。二、张云应于判决生效之日起十日内向安华厦公司支付2012年7月1日至2013年1月15日的空调维护费37124.88元、本体维修基金3867.17元。三、驳回安华厦公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4417元，安华厦公司负担2727元，张云负担1690元。
上诉人安华厦公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决第一项关于滞纳金计付标准的判决，改判张云以每月欠交的物业管理费为基数按照万分之五的标准计付滞纳金，共计41151.75元。（从2012年7月1日至2014年3月31日止，与原审该项判决差额为27091.56元。），并判令由张云承担本案一、二审的诉讼费用。上诉理由：一、张云恶意长期违约致使违约金数额较大，应当由张云自行承担。原审法院过度调低违约金，适用法律错误，应当予以改判。物业服务合同第七条的约定，逾期交纳物业服务费的，安华厦公司可以从逾期之日起每日按交纳费用千分之三加收违约金。物业管理费的交纳如同水电费的交纳，一般违约时间都在几天之内，因此该约定的违约金数额本身并不高。如果业主当月未交纳物业服务费，经安华厦公司催告后及时交纳，实际上该违约金数额也不会很高。至于张云违约金总额较大的原因。其实是张云置安华厦公司多次催告而不顾，恶意违约，长达两年拒不交纳物业管理费的结果，该结果应当由其自身承担而不应由守约方承担。原审法院审理没有考虑合同的履行情况和当事人的过错程度而作出判决，该判决结果纵容了张云的违约行为，损害了安华厦公司的合法权益。二、违约金具有补偿性和惩罚性双重属性，原审法院判决没有体现惩罚性，适用法律错误，应当予以改判。我国合同法规定的违约金的性质具有补偿性和惩罚性双重属性。根据最高院的相关解释，人民法院对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的原则，本着违约金救济的理念对违约金进行调整。本案中，安华厦公司的直接损失就是张云的欠交的物业服务费用。该笔金钱损失在欠交期间本身就会产生孳息损失，原审法院按照同期同类的银行贷款利率计算违约金，只是补偿了安华厦公司的直接损失。本身就没有包括安华厦公司的其他损失。该判决结果没有完全体现违约金的补偿性质，更没有体现违约金的惩罚性质，违背了当事人意思自治原则和公平原则，应当予以改判。三、根据深圳地区以往司法判例以及最高院的相关解释，不宜过低调整违约金，调低应当适度。参照安华厦公司其他的物业管理费纠纷的生效判决，深圳市罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院均认为拖欠物业管理费的应按照日万分之五支付滞纳金。根据最高院的相关司法解释，逾期付款损失可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因此安华厦公司认为本案违约金应当介于日万分之五至日千分之三之间。
被上诉人张云答辩称：一、在一审中，张云提交的证据可以证明一个事实，即安华厦公司在2012年7月1日至2013年1月15日期间，确有擅自占有和使用了张云的房屋。张云与安华厦公司就是否应该缴纳该期间的物管费存在争议，张云并不是恶意拖欠物管费不交。二、2011年9月l9日，取得房产证后，未经张云同意物业管理公司人员一直占用张云的房屋并且也从来没有收过物业管理费，直到张云的房屋使用时去清理占用房屋。2013年1月15日之后，安华厦公司才签人员搬走条款并签字确认后，将其住在张云物业的物管员工搬走，后期张云已经如实按期交纳每个月应交的物业管理费等相关费用。自始至终，张云都没有恶意拖欠物管费的行为。三、一审开庭，张云提出不支付相关物业管理费及滞纳金后，原审法院也判了张云承担物业管理费及部分滞纳金。四、本案双方当事人仍然存在业主与物管的法律关系，张云作为业主，在物业管理公司占用张云房屋不给租金反收物业管理费及滞纳金，这不利于社区的和谐，也不利于小区的正常管理。五、我方没有收到费用催缴通知书。原审法院也没有查明安华厦公司的下属公司与张云签署过承包协议。安华厦公司实际收取空调维护费的月份也与合同约定的不一致。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷案件，根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为原审法院将物业管理费的滞纳金酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，是否妥当。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，安华厦公司因张云违约所受的损失主要为利息损失，张云在2013年1月15日使用涉案房产后也已经足额缴纳了此后的各项费用，张云的主观过错不大，而合同约定的日千分之三的滞纳金确实过高，原审法院酌情调整为按同期同类贷款基准利率计付，并无不当。
根据最高人民法院的上述解释，违约金的调整应当根据公平原则和诚实信用原则，基于个案具体情况来衡量，并无适用于所有案件的唯一标准。安华厦公司以原审判决调整违约金的幅度与其他生效判决的调整幅度不一致为由，请求撤销原审判决，依据不足，本院不予采信。
综上，上诉人安华厦公司上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费477.3元，由上诉人深圳市安华厦物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月三日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。