山西省平定县人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0321民初939号原告：阳泉市慧众物业服务有限公司。法定代表人：梁建合，经理。被告：张剑平，男，1963年5月5日生，现住平定县。原告阳泉市慧众物业服务有限公司诉被告张剑平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳泉市慧众物业服务有限公司法定代表人梁建合、被告张剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付其所欠2017年物业服务费783.1元（建筑面积130.1平方米，地下室面积21.07平方米，每月交纳物业费130.1平方米×0.45元/平方米＋21.07平方米×0.2元/平方米＝62.759元），每年753.1元，公共楼道电费每年30元，共计783.1元。并按逾期天数收取滞纳金（每日千分之五的标准）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月18日原告与平定县某小区业主委员会签订《某小区物业服务委托合同》，被告在2017年1月20日到2018年1月20日期间未依照上述约定向原告履行交费义务，原告多次催要未果，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告辩称，一、原告与某小区业主委员会签订的物业服务合同内容不规范、不公平、不合理、不严谨。合同全文服务标准粗糙简单，没有体现具体的服务细化执行标准。二、原告在管理活动中的行为极不规范，不到位，不合法。（1）原告在熟知相关法律的情况下，屡屡侵害业主财产，给业主造成了本不应该有的损失。原告进驻小区后，未经业主大会授权，也未征得业主同意，擅自允许相关单位在多幢楼房楼顶破坏性安装通讯器材，业主财产受到不同程度的损坏。（2）在未征得业主同意的情况下，于2017年7月30日擅自在本业主外墙打眼近10处，搭建1条约50米左右的钢丝绳，致使原告住宅外墙被破坏，且对本楼层部分住户以及本单元楼住户楼房主体结构造成了潜在安全隐患。（3）由于管理不到位，致使本小区数十棵雪松陆续死亡，在未经业主大会授权也未经政府相关部门批准的情况下将部分死亡树木肆意砍伐掉，给业主造成数十万元的直接经济损失。三、原告不具备接受一级小区的服务能力，管理活动极不规范。自该物业接受本小区后不久，本人居住的住宅楼东外墙出现局部1米左右水泥墙面脱落现象，为此本人于5月19日亲自到物业反映情况，要求及时作出处理。以免雨季雨水渗漏到室内造成不必要的损失，物业工作人员对此也作了记录，但迟迟未作处理，无奈本人于6月19日、7月19日先后三次向物业反映问题，但均未果，直到现在问题依然存在。四、原告法人当众辱骂、恐吓、威胁被告，给被告造成了严重的精神压力。被告在接到法院下达的传票和相关通知后，积极参与证据收集工作，于当天下午在小区中大门和后大院广告栏张贴了告知文稿，征求有类似情况且愿通过法律途径解决问题的业主的意见，见面商谈证据互补等事项。原告法人见此情况后，当着众多业主的面威胁恐吓被告。被告身体有病，受到此种辱骂、恐吓、威胁后精神奔溃，给被告身心健康造成了严重的损害，后果不堪设想。五、某小区自本届业主委员会成立以来从未就业主关注的重大事项以及物业管理条例赋予业主大会的职责内容和事项，召开过业主大会进行讨论表决，也从未以任何形式就本小区业主关注的重大事项征求过业主的意见，业主从未使用过表决权的权利。业主委员会不组织不召开业主大会，未经业主大会表决通过与原告签订物业服务合同，属违法行为。在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才从2017年1月起停止交纳物业管理费。请求法庭驳回原告诉讼请求并依法撤销业委会违法作出的相关决定。请求法院判决原告承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉讼主张提供以下证据：1、某小区物业服务委托合同一份，证实：2017年1月18日，原告与平定县某小区业主委员会签订某小区物业服务委托合同，物业服务费为0.45元/月/建筑平方米，地下室和车库物业服务费0.2元/月/建筑平方米，楼道单元内分摊的公共照明电费7.5元/季/户，开发商产权的出租用房使用的水、电、气、暖等能源费用由使用人自行缴纳。合同期限为3年，自2017年1月20日起至2020年1月20日。2、缴费通知单。证实：被告欠原告2017年物业服务费783.1元（建筑面积130.1平方米，地下室面积21.07平方米，每月交纳物业费130.1平方米×0.45元/平方米＋21.07平方米×0.2元/平方米＝62.759元），每年753.1元，公共楼道电费每年30元，共计783.1元。并按逾期天数收取滞纳金（每日千分之五的标准）。3、业主花名册复印件。证实：被告在某小区居住，系某小区的业主。被告经质证发表如下质证意见：对缴费通知单，我没有收到过。对我的住房建筑面积130.1平方米，地下室面积21.07平方米，没有异议。对物业服务合同，真实性无异议。对条款有异议。对业主花名册，无异议。被告提供如下证据证实自己的主张：业主签字的证明材料复印件；手机照片。证实：原告的服务存在瑕疵。原告经质证发表如下质证意见：关于垃圾清理问题，根据规定必须选用正规的垃圾企业即环卫处进行清理，每天有五部车清理垃圾，上午倒一次，下午倒一次，我们也跟环卫处协商过此问题。对手机照片的真实性认可。中门不锈钢毁坏的门柱，我们找人焊过许多次，但是由于业主的原因，业主为了进门方便，业主私自毁坏了，我们也见过此人，在此不方便透露。我们提供物业服务是有偿服务，如果被告不交费的话，我们是不会提供物业服务的。我们物业服务合同的收费标准是0.45元每月每平方米，收取多少费就服务成什么样的标准。关于用人方面的问题，我们所有的保安人员都备案培训过，至于是否发证，公安局有一个专门的管理办法，与我公司无关。关于公示收费标准，2016年以前可以公示收费标准，2016年后就没有此项了，我们的标准是和业主委员会商量后协商所定的，收多少钱的费就提供多少服务。关于盗窃问题，我们多方协商共同投资30000元进行安装监控设施，安装监控后，盗窃的情况降低了7—8%，我们不能保证盗窃不发生，只能积极安排有关人员协查。结合原、被告陈述及其所提供的证据，本院查明的事实是：原告阳泉市慧众物业服务有限公司系从事物业管理服务的企业。2017年1月18日，被告所居住某小区的平定县某小区业主委员会（甲方）与原告阳泉市慧众物业服务有限公司（乙方）签订《某小区物业服务委托合同》，双方就物业基本情况、物业服务内容、服务标准和服务年限、物业服务相关费用、双方权利与义务、合同的解除和终止、违约责任、其他事项等均作了约定。根据合同约定，在物业管理区域内，原告方提供的物业管理服务包括以下内容：对房屋建筑本体的共用部位（屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等）维修、养护和管理。房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、小区内消防设施设备等）维修、养护、管理和运行服务。对本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯等）维修、养护和管理。对本物业规划红线内属公共配套服务设施的维修、养护和管理。公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。机动车辆的出入行驶秩序管理；配合和协助当地公安机关进行本物业安全秩序检查、监督。消防服务，包括公共区域消防设施的维护管理及消防制度的建立。负责编制物业共用部位、共用设施设备及绿地的乔灌树木、草坪年度维修养护方案。按照法律、法规和有关约定对物业区域内的二次装修工程进行管理。凡需进入本物业区域内完成施工任务的施工单位，乙方必须向甲方汇报，经甲方批准后方可进入施工，乙方负责监督管理。对物业区域违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规定的行为，应该及时告知、建议、劝阻，并向有关部门汇报。制定火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，妥善处置应急事件或急迫性维修工作。设立服务监督电话，并在物业区域内公示。车辆行驶、停放管理。组织社区文化娱乐活动。物业档案、资料管理。法律、法规和政策规定由物业服务公司管理的其他事项。乙方承诺物业服务执行标准不低于《山西省住宅物业服务标准》二级，服务标准如下：1、绿化管理：适时浇水、打药、修剪、割草等，在保持现状的基础上，略有提高。2、环境卫生：道路、广场、楼道、厕所经常保持清洁、干净。小区内垃圾要及时清倒，无卫生死角，无积存垃圾，无乱堆乱放杂物现象。下水道要保持畅通，化粪池要至少每半年清理一次。3、公共设施设备：对房屋建筑本体的共用部位、房屋建筑本体共用设施设备、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施、本物业规划红线内属公共配套服务设施等及时进行维修、养护和管理。4、门卫保安：大门保持车辆出入有序，小区保安人员24小时值班巡逻，保持小区良好的治安秩序，如有案情，要配合公安机关做好协助工作。本合同期限为3年，自2017年1月20日起，至2020年1月20日。根据《某县城市住宅小区物业服务收费管理办法》之规定，某小区属A类住宅（九层以下），等级标准为一级，按二级标准收费。物业服务费0.45元/月/建筑平方米；业主地下室和车库物业服务费0.2元/月/建筑平方米；楼道单元内分摊的公共照明电费7.5元/季/户，开发商产权的出租用房使用的水、电、气、暖等能源费用由使用人自行缴纳（物业服务费另定）。物业服务费用和楼道电费按季度收取，即每季度费用在该季度末收取。业主在首季度一次性缴纳一年的可给予奖励。业主（涉及所有产权人或使用人）逾期未缴纳物业服务费用的，乙方可以按照逾期每日千分之五的标准向业主（涉及所有产权人或使用人）收取滞纳金，并能入户催缴或用法律诉讼程序执行。本合同自双方签字盖章之日起生效。合同签订后，原告即对某小区进行物业服务管理。另查明，被告系平定县某小区的业主，该房屋建筑面积为130.1平方米，地下室面积为21.07平方米。被告欠物业费期间为：2017年1月20日至2018年1月20日共计12个月。被告应交的物业服务费为：房屋0.45元/月/平方米×130.1平方米×12个月=702.5元。地下室0.2元/月/平方米×21.07平方米×12个月=50.6元。楼道单元内分摊的公共照明电费7.5元/季/户×4个季度=30元。以上共计欠783.1元。本院认为，原告阳泉市慧众物业服务有限公司与被告张剑平所居住平定县某小区的业主委员会签订的物业服务合同合法、有效，对平定县某小区全体业主均有约束力。原告按照合同约定为该小区业主提供物业管理服务，履行了应尽义务，被告作为该小区的业主，理应按合同约定缴纳物业费。鉴于原告在提供物业服务过程中亦有不周之处，故其要求被告方支付滞纳金之请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告张剑平于本判决生效之日起十日内一次性给付原告阳泉市慧众物业服务有限公司2017年1月20日至2018年1月20日期间的物业服务费783.1元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张剑平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。审判员  王文斌二〇一八年六月二十七日书记员  赵国慧