河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫05民终2852号
上诉人（原审被告，反诉原告）：冯金锦，男，1996年10月28日出生，汉族，住安阳市北关区。
委托诉讼代理人：赵冬梅，女，1969年12月27日出生，汉族，住安阳市文峰区，系冯金锦之母。
委托诉讼代理人：刘海涛，河南勇为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：杜高贵，男，1982年8月18日出生，汉族，住安阳市文峰区。
委托诉讼代理人：张晶晶，大沧海律师事务所律师。
原审第三人：安阳市广家房地产经纪有限公司，住所地安阳市文峰平原路东方金典1号楼1层6号。
法定代表人：王曦，职务：经理
委托诉讼代理人：于恬、刘云月，河南大创律师事务所律师。
上诉人冯金锦因与被上诉人杜高贵、原审第三人安阳市广家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（以下称一审法院）(2018）豫0503民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
冯金锦上诉请求:解除其与被上诉人杜高贵之间的房屋买卖合同,退还收取的杜高贵部分房款18万元;杜高贵应当承担本案纠纷的违约责任,支付其违约金;本案的一、二审费用由杜高贵承担。事实和理由：1.杜高贵的根本违约导致其不能实现合同目的，因此应当解除双方之间的房屋买卖合同。首次违约方是杜高贵，房屋买卖合同明确约定杜高贵应当在签订合同30日内将首付款30万元存放于房管局资金监管账户，但杜高贵的首付款30万元是在2017年9月6日才转到房管局资金监管账户，首次违约方为杜高贵。付首付之后剩余的房款尚未转入房管局资金监管账户，申请贷款没有被批下来，且杜高贵也没有按照合同第四条第一款履行义务，因此该合同无法继续履行。补充协议并没有对交款时间进行变更，按照房屋买卖合同约定，杜高贵应当在2017年9月16日前交付全部房款，杜高贵也没有积极去银行贷款，正是由于杜高贵的根本违约不按期付款，造成了其购房的重大损失；2、一审对补充协议变更了房款价款的事实认定错误。合同的付款方式明明约定了合同签订后60日内杜高贵以银行贷款转入房管局资金监管账户，即2017年9月16日杜高贵不管用什么方式将购房资金全部转入房管局监管账户。另外，前办理过户手续，应认定杜高贵最迟必须在2017年12月30日前将全部房款转入房管局资金监管账户，补充协议并非是对房屋买卖合同的价款付款方式的变更，不影响双方及时履行房屋买卖合同，一审判决依据补充协议认定杜高贵没有违约在先，与事实不符。综上，杜高贵构成根本违约，应支持其上诉请求。
杜高贵辩称，无论在2017年9月6日签订的补充协议前是谁违约在先，均已经在2017年9月6日签订补充协议后双方又达成了新的一致意见，且签订补充协议当日，双方共同到房管局办理安阳市存量房屋买卖合同网签，其同日将首付款转入房管局监管账户，并办理了银行贷款申请，这一事实足以证明其并未违约；2、第一次签订合同时间2017年7月16月，约定过户时间为2018年1月30日，2017年9月6日的补充合同，变更房屋过户时间为2017年12月30日，且均为限定其将剩余房款最迟存入房管局监管账户时间，其在2017年12月30日之前将剩余的房款存入房管局监管账户即不构成违约。请求维持原判。
原审第三人广家房地产公司述称：冯金锦与杜高贵通过第三人购买房屋属于事实，其已经完成了中介服务和贷款代办义务，在完成贷款手续之后，冯金锦与杜高贵双方发生矛盾导致合同未继续履行，本案与其无关。
杜高贵向一审法院起诉请求：1.依法判令冯金锦继续履行合同并于本判决生效后立即为杜高贵办理房产过户手续；2.依法判令冯金锦支付杜高贵违约金307800元；3.本案诉讼费用由冯金锦承担。
冯金锦向一审法院反诉请求：1、依法解除冯金锦与杜高贵签订的房屋买卖合同；2、判令杜高贵支付冯金锦违约金307800元；3.诉讼费由杜高贵负担。
一审法院认定事实：冯金锦与杜高贵、广家房地产公司于2017年7月16日签订了安阳市广家房地产经纪有限公司房屋买卖合同（合同编号：NO.0000675）。合同约定杜高贵购买冯金锦名下的位于北关区人民大道东××绿洲小区××楼××单元××房屋××套，该房权属面积为143.59平方米，房屋售价为1026000元，包含车位、三台空调、沙发、等房屋现有设施。合同第四条约定在合同签订之日，杜高贵支付冯金锦购房定金60000元，冯金锦将该房屋现有手续原件交与广家房地产公司，冯金锦同意用该定金1000元整存放在广家房地产公司，该房交接后，结清与该房有关的所有费用，当日广家房地产公司给付冯金锦。杜高贵与冯金锦约定采用银行贷款购买方式支付房款，杜高贵30日内将该房屋首付款人民币300000元存放于房管局资金监管账号，剩余房款向银行申请贷款，由银行直接放款到房管局监管账号，待完成产权转移后由房管局将该房款转付于冯金锦指定账号。如贷款因杜高贵个人原因或不可抗力60日内未审批通过，杜高贵同意自己将该房款存放于房管局资金监管账号。如贷款审批金额不足以支付剩余房款的，杜高贵于银行审批通过之日起60天内自行筹集差额部分存放于监管账号。合同第四条第4款约定冯金锦房款为960000元，房屋家具家电为66000元，杜高贵以银行转账方式支付冯金锦。合同第四条第5款约定冯金锦于过户完结2018年1月30日将该房屋交付于杜高贵。合同第七条约定签署合同后，除不可抗力外，冯金锦和杜高贵应按照合同所定条款约定执行，否则视为违约，违约方按照合同价款的30%向守约方支付违约金并承担居间服务费，守约方有权解除合同。合同第十条约定冯金锦委托父亲冯大中、母亲赵冬梅办理过户手续，车位同房产过户一起，车位名是冯大中，车位号11F-48。该合同有冯金锦、冯大中、赵冬梅、杜高贵签字并按手印，广家房地产公司梁玉栋签字并盖公司印章。该合同签订当日，杜高贵向冯大中、赵冬梅支付购房定金60000元，冯大中和赵冬梅向杜高贵出具了收到条。当日，杜高贵向广家房地产公司支付了居间服务费和金融服务费共计23000元。2017年9月6日，冯金锦和杜高贵到房管局网签安阳市存量房屋买卖合同（合同编号：C冯金锦00053654），该合同约定“房屋成交价格为860000元，杜高贵于2017年9月6日首付300000元存入监管资金专用账户，剩余交易价款560000元向中原银行贷款支付”。当日，杜高贵将300000元存入安阳市存量房交易结算资金监管账户。2017年9月7日，冯金锦与杜高贵、广家房地产公司签订了补充协议，协议约定家具家电款为8万元，房屋总价为104万。并约定广家房地产公司收取冯金锦、杜高贵各20000元押金，在2017年12月30日前过户交接后，双方若无异议，广家房地产公司将在5日内无条件返还双方押金。该份补充协议有冯金锦、杜高贵和广家房地产公司工作人员孟志伟签字并按手印。该补充协议签订当日，杜高贵向冯大中、冯金锦支付房款、车位、家具家电款共计120000元，冯大中、冯金锦向杜高贵出具了收到条。2017年9月25日，杜高贵与中原银行股份有限公司安阳分行签订了个人购房借款合同，合同第二十八条约定杜高贵借款本金为560000元。第二十九条约定借款期限为180个月，即从2017年9月25日起至2032年9月24日止。银行至今没有发放该笔贷款。2017年11月30日，杜高贵与冯大中的通话录音中，冯大中称杜高贵已经违约，表示不再将房屋卖给杜高贵，杜高贵如果继续买房，需加价10万元。
一审法院认为，冯金锦与杜高贵、广家房地产公司于2017年7月16日签订了安阳市广家房地产经纪有限公司房屋买卖合同（合同编号：NO.0000675）,2017年9月7日，冯金锦与杜高贵、广家房地产公司签订了补充协议，协议将家具家电款更改为8万元，房屋总价更改为104万，过户时间更改为2017年12月30日前。冯金锦与杜高贵、广家房地产公司签订的房屋买卖合同及补充协议是三方当事人在自愿、平等的基础上签订的，是三方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。因双方对房屋价款进行了变更，在双方达成一致意见后，杜高贵按照约定向冯金锦支付了房款、车位、家具家电款120000元，并将首付款300000元存放于安阳市存量房交易结算资金监管账户，不存在违约。合同签订后，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故杜高贵请求冯金锦继续履行合同并于本判决生效后立即为杜高贵办理房产过户手续，于法有据，因杜高贵要求继续履行合同，故其应按协议约定将剩余房款560000元存入安阳市存量房交易结算资金监管账户后，冯金锦应协助杜高贵办理房屋过户手续。因杜高贵至今未履行全部付款义务，对其请求冯金锦支付违约金307800元的请求，本院不予支持。冯金锦称首次违约方是杜高贵，但从双方2017年9月7日签订的补充协议可以确定，双方更改了房屋价款和过户时间，说明冯金锦对杜高贵于2017年9月6日将首付300000元存放于安阳市存量房交易结算资金监管账户的行为是认可的，故无法确定杜高贵违约在先。冯金锦称直至今日，付首付之后剩余的房款尚未转入房管局资金监管账户，构成违约。因双方未约定贷款未获得审批，杜高贵何时支付剩余款项，故无法确定杜高贵构成违约。对于冯金锦提出的请求解除与杜高贵签订的房屋买卖合同并要求杜高贵支付冯金锦违约金307800元的反诉请求，不予支持。综上所述，对于杜高贵请求的合理部分，本院予以支持。对于冯金锦请求解除与杜高贵签订的房屋买卖合同并要求杜高贵支付违约金307800元的请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杜高贵与被告（反诉原告）冯金锦签订的安阳市广家房地产经纪有限公司房屋买卖合同（合同编号：NO.0000675）及补充协议继续履行；二、原告（反诉被告）杜高贵于本判决生效后十日内将560000元存入安阳市存量房交易结算资金监管账户，被告（反诉原告）冯金锦在原告（反诉被告）杜高贵将560000元存入安阳市存量房交易结算资金监管账户后十日内协助原告（反诉被告）杜高贵办理房屋过户手续；三、驳回原告（反诉被告）杜高贵的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）冯金锦的反诉请求。案件受理费5918元，减半收取2959元，由原告（反诉被告）杜高贵负担2859元，由被告（反诉原告）冯金锦负担100元，反诉费5917元，减半收取2958.5元，由被告（反诉原告）冯金锦负担。
经审理查明，冯金锦与杜高贵、广家房地产公司于2017年7月16日签订的房屋买卖合同（合同编号：NO.0000675）房屋所有权证编号00171801，国有土地使用证编号1257621403。2017年11月21日中原银行股份有限公司安阳分行同意发放贷款。签订涉案补充协议的时间为2017年9月6日。其它审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为：冯金锦与杜高贵、广家房地产公司签订的房屋买卖合同补充协议是在自愿的基础上签订的，合法有效。该协议的签订表明，对房屋买卖前一阶段双方诉称对方、自己守约已作了结，故冯金锦诉称杜高贵的首付款30万元是在2017年9月6日才转到房管局资金监管账户，首次违约方为杜高贵的理由不能成立；补充协议签订之后，杜高贵开始申请贷款，2017年9月25日贷款行予以批准，同年11月21日贷款行同意发放贷款。发放贷款的不及时，主客观方面的因素都存在，由于冯金锦、杜高贵对签订的房屋交款时间理解不一、约定不明，故冯金锦诉称杜高贵应当在2017年9月16之前交齐全部房款、杜高贵构成根本违约的证据不足。综上，冯金锦的上诉请求本院不予支持。同时，考虑到涉案房屋买卖当事人至今没有完成交易，安阳房价上涨等因素，杜高贵也同意在一审判决基础上，承当一定损失，故在一审判决的基础上，本院酌情杜高贵补偿冯金锦房屋价款70000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持一审判决；
二、冯金锦在将房屋交于杜高贵时，杜高贵给付冯金锦房屋补偿款70000元。
二审案件受理费5917元，由冯金锦负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 静
审判员 段合林
审判员 彭立辉
二〇一八年九月十日
书记员 王 曼