北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第2791号
上诉人（原审被告）北京中经商务公司，住所地北京市昌平区北七家镇政府街西。
法定代表人姚玉林，总经理。
委托代理人吴凡，男，1983年1月17日出生，北京中经商务公司员工。
委托代理人姚瑶，女，1982年1月15日出生，北京中经商务公司员工。
上诉人（原审被告）马逢伯，男，1940年3月27日出生。
委托代理人臧瑶，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人郑盈盈，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贯春节，女，1965年12月27日出生。
委托代理人王晓松，北京市国联律师事务所律师。
上诉人北京中经商务公司（以下简称中经公司）、上诉人马逢伯因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第9751号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人中经公司的委托代理人吴凡、姚瑶，上诉人马逢伯的委托代理人臧瑶、郑盈盈，被上诉人贯春节的委托代理人王晓松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
贯春节在原审法院起诉称：1997年6月23日，贯春节与中房集团昌平房地产开发公司第四开发部（以下简称”中房第四开发部”）签订《北京桃园公寓商品房销售契约》，购买位于昌平区北七家镇的桃园公寓11号房屋，并支付了购房款。中经公司与中房第四开发部系挂靠关系，中房第四开发部的债权债务均由中经公司承继。贯春节于1997年7月办理完毕该房屋的交接入住手续，一直居住至今。贯春节居住该房屋十余年间，多次催促中经公司办理房产证，但是中经公司以各种理由推诿，一直没有办理。2004年11月25日，中经公司、马逢伯在明知该房屋已经出售、贯春节已经长期入住的情况下仍恶意串通，以明显不合理的低价签订该房屋的买卖合同，损害了贯春节的合法权益，根据合同法的规定，应属无效。为维护贯春节的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认中经公司、马逢伯于2004年11月25日签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》无效。2、诉讼费由中经公司、马逢伯负担。
中经公司在原审法院辩称：不同意贯春节的诉讼请求，贯春节对本案诉争的房产不是权利人。我公司与马逢伯所签订的合同合法有效，符合市场价格。我公司与北亚集团不存在债权债务关系，而且马逢伯已经取得了房屋所有权证书。我公司从未收到过贯春节交纳的任何购房款、物业费及供暖费等相关费用，我公司向贯春节发出过解除合同通知书，现在合同已经解除了。我公司认为贯春节与北亚集团所签订的合同中1700元的价格过低，存在恶意串通的行为。
马逢伯在原审法院辩称：我与中经公司签订的房屋买卖合同有效，我支付了所有购房款，而且不低于市场价格，此房屋也已经过户到我名下，我们是善意取得。此案已经涉及到刑事犯罪，本案应中止审理。而且我认为北亚集团与贯春节存在恶意串通的行为，以低于市场价来购买房屋，请求驳回贯春节的诉讼请求。
原审法院经审理认为：贯春节分别与北亚集团、中房第四开发部针对桃园公寓11房屋签订的除房屋单价不同外其他内容基本一致的两份合同。结合两份合同的内容，法院认定两份合同均合法有效，贯春节基于桃园公寓11房屋所产生的权利义务应受贯春节与北亚集团签订的《合同书》调整。具体理由如下：北亚集团与中经公司存在用房屋折抵占地费的事实，通过贯春节庭审中的举证，贯春节证明了北亚集团享有对中经公司土地占用费的合法债权，且双方对债权债务的处理方式为中经公司将其建设开发的桃园公寓30套房屋折抵上述占地费，北亚集团同时认可桃园公寓11房屋包含在上述30套房屋内，但鉴于北亚集团与中经公司未签订具体房号的折抵文件，结合当时的历史背景，北亚集团和贯春节签订的《合同书》在未经房屋开发商即中房第四开发部追认的情况下，该《合同书》从性质上应属效力待定的合同。后在北亚集团的协调下，贯春节又与中房第四开发部签订针对与《合同书》约定房号一致的《北京桃园公寓商品房销售契约》，该行为应视为中房第四开发部追认了《合同书》的效力，即认可北亚集团有权向贯春节出售《合同书》中所约定的房屋，虽贯春节与北亚集团所签订的《合同书》中所约定的房款低于贯春节与中房第四开发部所签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》所约定的房款，但依据贯春节所出示的证据，结合其在庭审中的陈述，贯春节与北亚集团签订的《合同书》以及贯春节与中房第四开发部签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》均不存在恶意串通损害第三人利益的行为，且未违反法律的禁止性规定，均合法有效，但贯春节基于桃园公寓11房屋所产生的权利义务应受贯春节与北亚集团签订的《合同书》调整。贯春节依据与北亚集团签订的《合同书》向北亚集团交纳了购房款，北亚集团将桃园公寓11房屋交付给贯春节居住使用至今，并按时交纳使用该房屋所产生的各项费用，故法院认定贯春节有权主张桃园公寓11房屋所产生的相应权利。中经公司与马逢伯签订房屋买卖合同之时，马逢伯即已知所购买的房屋有人居住，在中经公司没有按合同约定期限交付房屋的情况下，马逢伯仍然支付了房款，这与通常商品房买卖合同的交易过程中，买受人应承担的注意义务存在明显的差异。在此情况下，马逢伯无视交易风险，径行交纳购房款，其行为难称善意。中经公司在房屋已售出时再行将房屋另行出售马逢伯，其行为亦难称善意。虽然中经公司、马逢伯之间的买卖合同形式上也符合合同法关于合同有效的法律规定，但合同当事人主观上无视交易风险，更无视交易中的诚实信用原则，且马逢伯与中经公司之间的买卖合同有恶意串通损害贯春节利益之嫌，依法应当认定为无效。
在本案庭审中，中经公司出示的《协议书》、《证明》、发票、《关于理顺隶属关系的协议》等证据，虽从形式上记载了关于占地费等相关信息，但上述证据并不完整，亦无法证明其与北亚集团已经结算完毕的事实。关于中经公司申请对《桃园公寓已支付北亚集团款项说明》落款处公章的真伪进行司法鉴定一节，因上述款项折抵的事实经另案审理，中经公司对《桃园公寓已支付北亚集团款项说明》落款处公章的真实性并无异议，贯春节在本案中出示的该证据与另案该证据一致，故对于中经公司在本案审理过程中没有合理理由的情况下，申请对《桃园公寓已支付北亚集团款项说明》落款处公章进行司法鉴定，法院予以驳回。关于中经公司主张其与贯春节所签订的合同已经解除一节，因中经公司并未出示相关证据证明，故对此法院不予采信。关于马逢伯认为本案中经公司的法定代表人姚玉林涉嫌刑事犯罪，该案应中止审理一节，因该案的处理结果与姚玉林是否构成刑事犯罪没有直接因果关系，不符合中止审理的条件，故对于马逢伯的中止审理申请，法院予以驳回。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：马逢伯与北京中经商务公司签订的关于桃园公寓11号房屋的《北京桃园公寓商品房销售契约》无效。
原审法院判决后，中经公司与马逢伯均不服原审判决，向本院提出上诉。中经公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回贯春节的诉讼请求。上诉理由是：1、中经公司与马逢伯不存在恶意串通行为，双方签订的房屋买卖合同合法有效；2、中经公司与北亚集团没有进行结算，不存在以房抵债的事实，北亚集团无权销售诉争房屋，贯春节与北亚集团存在恶意串通行为；3、中经公司向原审法院申请对本案涉及以房抵债的关键证据的真实性进行鉴定，原审法院没有理会，违反法定程序。马逢伯的上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回贯春节的诉讼请求。上诉理由：1、中经公司与马逢伯不存在恶意串通行为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，且马逢伯是善意取得本案房屋；2、北亚集团与贯春节存在恶意串通行为；3、马逢伯已依法取得房屋，贯春节无权将马逢伯列为本案被告；4、本案房屋涉及刑事犯罪，在刑事案件未审结前应驳回贯春节的诉讼请求。
贯春节同意原审判决。
本院经审理查明：1997年6月23日，贯春节（乙方）与北京北亚工业科技开发集团（甲方，以下简称：北亚集团）签订《合同书》，合同约定由于乙方为北七家地区招商引资过程中作出了一定贡献，甲方将位于北七家乡境内桃园公寓12号三室二厅，建筑面积139.52平方米的公寓一套，以优惠价格1700元每平方米出售给乙方，房款总计237184元。在该合同中，双方还对相关事项进行了约定。后双方签订补充协议，将房号更换为桃园公寓11号，其他内容不变。同年7月2日，贯春节向北亚集团交纳了购房款237184元。按贯春节在庭审中陈述，为了便于办理该房屋的产权登记手续，在北亚集团的协调下，1997年6月23日，贯春节与中房第四开发部签订《北京桃园公寓商品房销售契约》，该合同约定的房号、面积不变，将房屋单价确定为2800元，按贯春节的说法，2800元单价是桃园公寓对外公布的指导价格，该房屋的实际成交价格以贯春节与北亚集团所签订的合同为准。贯春节交纳房款后便入住到上述房屋内并居住至今，在庭审中，贯春节出示居委会证明、供暖费收据、物业费发票、水电费收据等证据证明其不间断地居住在上述房屋的事实。2004年11月25日，中经公司与马逢伯签订《商品房销售契约》，合同约定中经公司将11号房屋出售给马逢伯，房屋建筑面积141.96平方米，每平米售价1800元，总价255528元。2006年7月19日，马逢伯将购房款一次性交纳。2006年8月28日，中经公司协助马逢伯办理了该房屋所有权证。另查一，北亚集团为工业企业总公司出资设立的集体所有制企业。后工业企业总公司更名为北京宏翔鸿企业管理公司。中经公司亦系由原工业企业总公司出资设立的集体所有制企业。中经公司成立后，挂靠在中房第四开发部，建设开发了桃园公寓，中房第四开发部的债权债务均由中经公司承继。中经公司曾书面要求与北亚集团就桃园公寓的开发事项进行结算，后由于中经公司法定代表人姚玉林以合同诈骗被公安部门立案侦查，未能完成与北亚集团的结算工作。在本案的审理过程中，北亚集团向法院出示证明，同意以中经公司开发的桃园公寓30套房屋折抵占地费12706652.8元。并确认诉争房屋包含在30套折抵占地费的房屋中。另查二，贯春节在庭审中提交（2010）昌民初字第9694号民事判决书及（2011）一中民终字第3856号民事判决书，以证明在上述案件审理过程中查明了中经公司、北亚集团和工业企业总公司之间因土地占用费折抵和其他相关债权债务转移等事实。在该案中，中经公司认可桃园公寓已支付北亚集团款项说明的真实性。
上述事实，有贯春节提交的合同书、北京桃园公寓商品房销售契约、房款发票、证明、北亚集团证明、桃园公寓已支付北亚集团款项说明、关于桃园公寓抵顶房产的说明、北京桃园公寓商品房销售契约复印件、（2010）昌民初字第9694号民事判决书、（2011）一中民终字第3856号民事判决书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：根据我国合同法的规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。本案中，贯春节与中经公司存在房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房销售契约》合法有效。合同签订后，贯春节实际居住使用了诉争房屋。此后，中经公司以低价将房屋出卖给马逢伯，并办理了所有权转移登记。马逢伯在购买房屋时没有实际看房，无视交易风险。故中经公司与马逢伯签订的合同符合恶意串通，损害第三人利益的情形，原审法院认定合同无效是正确的。姚玉林涉嫌刑事犯罪问题与本案处理结果没有直接关系，本案无需中止审理。中经公司与马逢伯的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由马逢伯、北京中经商务公司各负担三十五元（均于本判决书生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由马逢伯、北京中经商务公司各负担三十五元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 赵 蕾
二〇一四年六月十六日
书 记 员 舒 妍