山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁06执复20号
复议申请人（异议人、利害关系人）吴发志，男，1959年9月9日出生，汉族，农民，住栖霞市。
申请执行人栖霞中银富登村镇银行有限公司。
委托代理人李德明，该行职工。
被执行人栖霞市军华果蔬冷藏有限公司。
法定代表人曹日军，经理。
被执行人曹日军，男，1964年9月4日出生，汉族，栖霞市军华果蔬冷藏有限公司经理，住栖霞市。
被执行人张美华，女，1965年10月3日出生，汉族，农民，住栖霞市。
被执行人曹晓，男，1992年6月13日出生，汉族，农民，住栖霞市。
复议申请人吴发志不服山东省栖霞市人民法院（简称栖霞法院）（2016）鲁0686执异20号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
栖霞法院在执行申请执行人栖霞中银富登村镇银行有限公司（以下简称富登村镇银行）与被执行人栖霞市军华果蔬冷藏有限公司（以下简称军华冷藏公司）、曹日军、张美华、曹晓金融借款合同纠纷一案中，查封并评估、拍卖被生效法律文书确认富登村镇银行具有优先受偿权的、且包含于栖霞法院另案在先查封财产范围内的抵押财产，吴发志以“处分查封财产违法、合并拍卖在先查封范围内财产有利于案件清偿”为由，提出书面异议，请求撤销拍卖、合并拍卖在先查封范围财产。栖霞法院受理后，进行依法审查。
栖霞法院查明,申请执行人富登村镇银行与被执行人军华冷藏公司、曹日军、张美华、曹晓金融借款合同纠纷一案，栖霞法院于2016年3月17日作出（2015）栖商初字第316号民事判决书，判决军华冷藏公司偿还富登村镇银行借款本金1305726.98元、利息114982.98元（计算至2016年1月18日）及自2016年1月19日至判决生效之日止按年利率16.065%计收的利息，并判决富登村镇银行对曹日军、张美华抵押的位于栖霞市苏家店镇小曹家村的房地产（房屋证号：栖城房字第××号、土地使用证号：栖国用【2009】第280863号）【以下简称有证房屋】拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。判决生效后，被执行人未履行义务，富登村镇银行向法院申请执行，栖霞法院依法立案执行，于2016年7月13日作出（2016）鲁0686执1032号执行裁定书，查封了登记在曹日军名下的上述房地产，并到栖霞市房地产管理部门作了查封登记，2016年10月19日，栖霞法院作出（2016）鲁0686执1032-1号执行裁定书，拍卖上述房地产。栖霞法院另查明，吴发志与曹日军、张美华仓储合同纠纷、民间借贷纠纷二案，栖霞法院于2015年4月8日作出（2015）栖立保字第66号民事裁定书，查封了曹日军位于栖霞市苏家店镇小曹家村的冷库，但未到房地产管理机关办理查封登记。2016年9月5日，栖霞法院作出（2015）栖城民初字第314、315号民事判决书，分别判决曹日军、张美华偿还吴发志欠款本金118562元及利息、借款本金31万元及利息。栖霞法院还查明，军华冷藏公司经营场所位于栖霞市苏家店镇小曹家村西,一部分为有证房屋，已抵押给富登村镇银行，房产证号：栖城房字第××号，土地使用证号：栖国用【2009】第280863号；另一部分为无证房屋，没有办理房产证和土地使用证，该部分房屋占用的土地系集体土地，经栖霞法院函商栖霞市国土资源局，该局答复该土地属于园地，不可以变更为出让土地。
栖霞法院认为，人民法院变价处理的财产应是被执行人的责任财产，不能存在任何的争议和纠纷。本案中，军华冷藏公司经营场所中的无证房屋没有办理房产证和土地使用证，其产权不明晰，且占用的土地系集体土地，栖霞市国土资源局不同意变更为出让土地，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移”和第二十四条第二款“对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”的规定，无证房屋不能拍卖；关于有证房屋能否拍卖的问题，栖霞法院认为，虽然（2015）栖立保字第66号民事裁定查封有证房屋早于（2016）鲁0686执1032号执行裁定查封有证房屋，但没有到房地产管理机关办理查封登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第二款“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”的规定，不能对抗已经办理了查封登记的（2016）鲁0686执1032号执行裁定的查封行为，因此，栖霞法院作出（2016）鲁0686执1032-1号执行裁定拍卖有证房屋于法有据。异议人吴发志的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，栖霞法院驳回异议人吴发志的异议请求。
复议申请人吴发志称，栖霞法院在执行申请执行人富登村镇银行与被执行人军华冷藏公司、曹日军、张美华、曹晓金融借款一案中，非法拍卖已由申请人向栖霞法院申请查封的曹日军、张美华所有的位于栖霞市苏家店镇小曹家村的冷库资产，栖霞法院已作出（2015）栖立保字第66号民事裁定查封了该财产，该裁定已发生法律效力，此查封裁定与栖霞法院作出的（2016）鲁0686执1032号执行裁定查封的是同一财产，并且是同一法院作出的，（2015）栖立保字第66号民事裁定远远早于（2016）鲁0686执1032号执行裁定，（2015）栖立保字第66号民事裁定至今是生效裁定，而栖霞法院执行部门置生效的法律文书予不顾，强行拍卖查封的财产，严重损害了复议申请人的合法利益。另外，以吴发志为原告的诉被告曹日军、张美华借款纠纷二案，栖霞法院已作出（2015）栖城初字第314号、315号民事判决，现该二份判决已向栖霞法院申请了强制执行，栖霞法院已受理执行，由于栖霞法院执行部门的违法行为将导致复议申请人的合法利益得不到实现。再者，复议申请人申请查封的财产包括有证房产和无证房产，都是被执行人曹日军、张美华的个人财产，都应是被执行对象，并且财产足以偿还申请人及富登村镇银行的债务，而栖霞法院的执行行为将使申请人的利益得不到实现。综上，为维护复议申请人的合法权益和法律的正确实施，请求依法撤销栖霞法院作出的（2016）鲁0686执异20号执行裁定，并依法支持复议申请人复议请求。
本院查明事实与栖霞法院查明事实一致。
本院另查明，本案在执行过程中，案外人苏永家主张，经栖霞市苏家店镇小曹家村民委员会同意，被执行人曹日军于2012年9月1日，将其原有冷封库北3.10亩土地及冷封库东房基一处土地转让给其经营，共作价26.8万元，一次性付清，期限50年。苏永家在该土地上建设四个库房和一个加工车间，后又将自建库房、车间租赁给曹日军使用。为证明其主张，苏永家向栖霞法院提供了盖有栖霞市苏家店镇小曹家村民委员会公章的土地转让合同、转让款收据、苏永家建车间及库房的加工承揽合同、所建车间库房出租给曹日军的租赁合同，予以佐证。该部分车间、库房即是涉本案的无证房产。复议申请人对苏永家的上述主张不予认可，认为上述证据材料均为虚假证据。
本院认为，栖霞法院作出的（2015）栖立保字第66号民事裁定，虽然早于（2016）鲁0686执1032号执行裁定，但依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》精神，栖霞法院评估、拍卖上述查封的、富登村镇银行对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的位于栖霞市苏家店镇小曹家村的（房屋证号：栖城房字第××号、土地使用证号：栖国用【2009】第280863号）房地产，于法有据。复议申请人关于将本案涉及的有证房地产和无证房地产合并拍卖的主张，因涉本案的无证房地产建于集体所有土地，其土地使用权的流转范围有别于国有出让土地，而且其权属存在争议，在该争议没有解决前不宜拍卖或合并拍卖。综上，复议申请人的复议主张，证据不足，于法无据，本院不予支持；（2016）鲁0686执异20号执行裁定，结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条及第二十三条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回复议申请人吴发志的复议申请，维持栖霞法院（2016）鲁0686执异20号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈善乐
审判员 王宏盛
审判员 谭黎黎
二〇一七年四月二十一日
书记员 孙 芸