四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）眉民终字第565号
上诉人（原审原告）王碧君，女，1968年3月28日出生，汉族，住四川省仁寿县ＸＸ镇合一村。
委托代理人石文，男，生于1963年1月14日，汉族，系上诉人王碧君的丈夫，住四川省仁寿县ＸＸ镇人民�。
被上诉人（原审被告）四川省仁寿县双良房地产开发有限公司，住所地仁寿县文林镇滨河路上段。
法定代表人田学良，总经理。
委托代理人李光才，四川陵州律师事务所律师。
委托代理人李辑之，四川陵州律师事务所律师。
上诉人王碧君因与被上诉人四川省仁寿县双良房地产开发有限公司（以下简称双良公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2014）仁寿民初字第2107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年12月11日、12月25日两次公开开庭进行了审理，上诉人王碧君及其委托代理人石文，被上诉人双良公司委托代理人李辑之到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，�得商品房预售许可证明。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据前述规定，双良公司出售给王碧君的房屋没有取得预售许可证明，所以双方签订的《商品房买卖合同》系无效合同，双方也认可该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审认为，双良公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，将房屋出售给王碧君，是导致合同无效的过错方，所以双良公司应当赔偿王碧君相应的损失。因王碧君未提交所受损失的相关证据，因此损失的计算以王碧君所缴纳的购房款为本金，按中国�民银行同期同类贷款的基准利率计算资金利息。据此，对王碧君的请求予以部分支持，双良公司的辩称意见予以采纳。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，原审判决：一、王碧君与双良公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、双良公司在判决生效后10日内返还王碧君购房款305000元，并从2011年5月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金利息至本息付清时止；三、驳回原告王碧君的其他诉讼请求。一审案件受理费6200元，减半收取3100元，由双良公司负担。
王碧君上诉称，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。理由如下：1、双良公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，导致案涉合同无效，因此应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同�纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判令双良公司返还购房款并支付利息，同时还应赔偿上诉人已付房款305000元的损失；2、双良公司在答辩时认可按银行贷款利率计算资金占用损失，因此，双良公司认可按一般性商业银行贷款利率计算，因为一般自然人或法人不可能按基准利率贷款。结合本案实际，本案资金占用损失应按当地农村信用社贷款利率计算。综上，请求：撤销原判第二项，改判由双良公司返还购房款305000元，并以眉山农村信用社的贷款利率为准计算资金占用利息，同时按已付房款一倍即305000元承担赔偿责任。
双良公司答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人王碧君为证明其上诉请求成立，向本院提交了以下证据：
第一组：2011年5月21日《收据》复印件1张，拟证明王碧君已向双良公司缴纳购房款305000元；
第二组：2014年4月30日《收条》复印件1张、农村信用社借款借据2张及其还款交易流水，拟证明王碧君向案外人和信用社借款及还款情况；
第三组：土地使用权登记审批表6份、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证2份、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书及“静语庭”小区所在土地规划用途附表，拟证明案涉门市所在土地建设规划均为住宅用地，双良公司存在故意隐瞒的恶意行为；
第四组：案涉门市所在地段2011年-2013年房价参考价格表，证明双良公司致使案涉房屋买卖合同无效，给王碧君造成损失的情况。
双良公司对上述证据的质证意见如下：对第二组证据的真实性无异议，但对关联性异议，认为两笔借款的用途均是装修，与本案无关，无法证明是用于案涉的30.5万元，且不属于新证据，不应采纳；对2014年4月30日的收条，不能证明与案涉的30.5万元有关联性；对农村信用社历史交易流水，与本案无关。对第四组证据的房管局的参考价格，与本案无关，无法证明案涉房屋的损失。对其余证据无异议。
双良公司在二审中未向法庭提交证据。
在二审诉讼过程中，为了查明案件事实，本院依职权从仁寿县房管局调取案涉静语庭项目的预售许可情况。该局向本院出具《证明》一份，表明涉案项目于2010年8月30日取得预售许可，用途为住宅。
王碧君、双良公司对上述证据均无异议。
结合双良公司的质证意见，经审查，本院对王碧君的第一、三、四组证据以及本院调取的证据予以采信；对王碧君所举的其余证据，由于与本案不具有关联性，依法不予采信。
由于二审中出现了新证据，本院对审理查明的事实进行重新梳理如下：
经审理查明，2010年8月30日，双良公司在仁寿县房地产�理局申请并办理了其所开发的在仁寿县文林镇文林路铜锣井巷“静语庭”的商品房预售许可证，预售许可证号：仁房预售仁寿字第20100061号，登记面积4893.67平方米，用途为住宅。同时，该小区所在的国有土地使用权登记审批表中载明的土地用途均为“城镇住宅用地”。
2011年，王碧君与双良公司签订《商品房买卖合同》约定：王碧君购买双良公司开发的位于仁寿县文林镇文林路铜锣井巷“静语庭”小区1幢1单元1层3号房的商业门市一间，测绘建筑面积93.99平方米、单价4080元、总价383479元（其中，首付款305000元，余款68470元在2011年8月30日付清，剩余10000元在交付两证时付清）。该合同载明商品房预售许可证号为：20100061号。合同同时约定双良公司应在2011年8月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。王碧君分别于2011年4月27日、5月7日（上述两次均为10万元）、5月21日三�向双良公司共计缴纳了购房首付款305000元，为此，双良公司于2011年5月21日向王碧君出具《收条》载明：“收到王碧君同志交来购买静语庭1-1-3号门面的购房款305000元”。
2014年6月16日，王碧君诉至原审法院，请求确认《商品房买卖合同》无效，并请求判令双良公司返还购房款并赔偿损失。截至王碧君一审起诉时，双良公司并未交付房屋，也未取得案涉房屋的（商业）预售许可证明，更未办理房屋权属证明。
二审另查明，仁寿县房地产管理局出具的案涉房屋所在地段（文林路二段）的门市的市场参考价格分别为：2011年3月4000-5000（元），2011年7月4000-5000（元），2012年1月4000-5000（元），2012年4月4000-5000（元），2012年7月4500-5500（元），2013年1月5000-6000（元），2013年4月5000-6000（元），2013年7月8000-11000（元）。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《收据》、土地使用权�记审批表、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书及其附表、2011年-2013年房价参考价格表、《证明》以及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，本案争议焦点在于：一、本案《商品房买卖合同》的效力；二、双良公司是否应按已付房款一倍即305000元承担赔偿责任以及返还的购房款305000元是否应按农村信用社的贷款利率计算利息。
关于本案《商品房买卖合同》的效力问题。
本案双良公司虽于2010年8月取得商品房预售证明，但该预售许可仅限于住宅。本案证据表明双良公司在未改变城镇住宅用地的土地性质的情况下擅自修建商业门市并将其出售，其实质是双良公司未取得商业门市房屋的预售许可，并且至今未取得。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人�取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，由于双良公司至今未取得案涉房屋（商业）预售许可证明，因此，其与王碧君所签订的《商品房买卖合同》应为无效。
关于王碧君的上诉请求能否成立的问题。
首先，关于已付房款一倍的赔偿责任。依照《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，本案中由于双良公司故意隐瞒�争房屋没有取得商业门市商品房预售许可证的事实，导致案涉《商品房买卖合同》无效，因此，王碧君要求双良公司返还已付购房款305000元并按已付购房款305000元的金额承担赔偿责任的主张成立。同时，王碧君在二审中提交的房价参考价格表表明，案涉房屋所在地段（门市）房屋在2011年7月至2013年7月平均市场价格差为4500元［（11000＋8000）÷2-（5000＋4000）÷2］，故案涉门市房屋在这一期间的市场价差为422955元（4500元∕㎡×93.99㎡），该市场差价明显高于王碧君主张的已付房款305000元。综上，王碧君要求双良公司按已付购房款305000元的金额承担赔偿责任的上诉请求应予支持。
其次，关于利息计算标准。本案中，双良公司是否应按农村信用社的贷款利率计算返还购房款305000元的利息。王碧君要求以农村信用社的贷款利率计算返还购房款利息既没有合同约定，也没有法�依据，故王碧君的该上诉理由依法不能成立。原审法院以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算返还房款305000元的利息并无不当之处。
综上，王碧君的上诉请求部分成立。原审判决事实清楚、但适用法律错误，依法应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省仁寿县人民法院（2014）仁寿民初字第2107号民事判决书第一项、第三项判决；
二、变更四川省仁寿县人民法院（2014）仁寿民初字第2107号民事判决书第二项“四川省仁寿县双良房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还王碧君购房款305000元，并从2011年5月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金利息至本息付清时止”为“四川省仁寿县双良房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王碧君购房款305000元及其利息（以305000元为基数从2011年5月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清时止），并赔偿王碧君损失305000元”。
本案一审案件受理费3100元，二审案件受理费5875元，共计8975元，由四川省仁寿县双良房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓华
审 判 员 唐 部
代理审判员 张澌岷
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 陈 然