成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）锦江民初字第1904号
原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行。住所地：成都市盐市口大业路**号。
负责人马文灵，中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行行长。
委托代理人熊春生，四川博成律师事务所律师。
委托代理人罗兴灵，四川博成律师事务所律师。
被告徐刚。
被告成都豪斯物业发展公司。住所地：成都市人民北路嘉兴商场*楼。
法定代表人陈家刚，成都豪斯物业发展公司总经理。
第三人中铁二局房地产集团有限公司（原名称为中铁瑞城置业有限公司）。住所地：成都市金牛区马家花园路*号。
法定代表人刘水林，中铁二局房地产集团有限公司总经理。
委托代理人周瑶晗。
委托代理人刘鹏。
原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（简称农行蜀都支行）与被告徐刚、成都豪斯物业发展公司（简称豪斯公司），第三人中铁二局房地产集团有限公司（简称中铁二局房产公司）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，由于豪斯公司下落不明，本案依法组成合议庭适用普通程序于2012年9月19日进行了公开开庭审理。在开庭审理中，原告农行蜀都支行的委托代理人熊春生，被告徐刚，第三人中铁二局房产公司的委托代理人周瑶晗、刘鹏到庭参加诉讼。被告豪斯公司经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告农行蜀都支行诉称，徐刚因购买豪斯公司开发的成都市青羊区大安西路54-58号“爱舍尔花园”11号楼10跃11楼C2号房屋向农行蜀都支行借款。经三方合意后，于2001年4月2日签订了《个人住房按揭合同》。合同约定：徐刚向农行蜀都支行借款830000元，由其按月归还借款本息；借款以徐刚购买的上述房屋作抵押担保，豪斯公司承担连带保证责任。合同签订后，农行蜀都支行如约向徐刚发放了贷款，但徐刚并未按照合同约定还款。至2011年10月28日徐刚连续拖欠126期贷款未还。
豪斯公司因其他案件被成都市中院执行，在执行中豪斯公司与执行申请人于2005年3月21日达成协议。中铁二局房产公司接手�“爱舍尔花园”L4、L7-L10、L11号楼等未完工工程项目的重建，但徐刚未按成都市中院的有关通知申报权利。中铁二局房产公司按照成都市中院（2003）成执字157-4号通知将徐刚所购房屋另行销售并留存销售款，待权利人向其主张时给付。
农行蜀都支行认为徐刚的行为违反了合同约定，应当承担相应还款责任。中铁二局房产公司将抵押房屋予以了销售并留存销售款，其应当予以归还。请求判令：1、解除农行蜀都支行与徐刚、豪斯公司签订的《个人住房按揭合同》；2、徐刚归还农行蜀都支行剩余借款本金821794.55元和利息、罚息、复利582599.57元（前述利息、罚息、复利计算至2011年10月28日）；3、徐刚以上述借款本金为基数自2011年10月29日起至还清该款项之日止按照人民银行同期贷款利率赔偿农行蜀都支行利息损失；4、徐刚向农行蜀都支行支付律师费71135元、承担诉讼费及�行蜀都支行实现债权的有关费用；5、豪斯公司对徐刚以上债务和给付义务承担连带清偿责任；6、中铁二局房产公司对徐刚以上债务和给付义务承担连带清偿责任7、农行蜀都支行有权处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为借款本金、利息、罚息、复利、利息损失、律师费、诉讼费及其他实现债权的相关费用。
原告农行蜀都支行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、农行蜀都支行营业执照、组织机构代码及准予变更登记通知书，拟证明农行蜀都支行的主体资格及农行蜀都支行的名称由“中国农业银行成都市蜀都支行”变更为“中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行。
2、徐刚的常住人口信息表，豪斯公司基础信息，中铁二局房产公司营业执照，拟证明徐刚、豪斯公司、中铁二局房产公司的主体资格。
3、2001年4月2日农行蜀都支行与徐刚、豪斯公司签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》，拟证明徐刚为购买豪斯公司开发的房屋向农行蜀都支行借款，豪斯公司为其担保。同时证明徐刚购买的房屋位置、借款金额、借款期限、担保物、借款利息、罚息的给付方式、违约责任的承担等。
4、《借款凭证》，拟证明农行蜀都支行按照徐刚授权将款项划入豪斯公司账户，履行了放款义务。
5、成都市商品房买卖（预售）合同，拟证明徐刚向豪斯公司购买房屋的位置及面积等。该房在成都市房管局进行了备案。备案号为55180。
6、个贷系统查询，拟证明截止2011年10月28日，徐刚尚欠农行蜀都支行借款本金821794.55元，利息、逾期息、复利582599.57元。
7、会议纪要、成都市中院（2003）成执字第157-4号通知及其附表，拟证明徐刚所购房屋成为烂尾楼后，该房由中铁二局房产公司复工，另销售给他人，销售款由中铁二局房产公司留存。
8、2011年10月31日农行蜀都支行与四川博成律师事务所签订的《委托代理合同》及结算凭证，拟证明农行蜀都支行为实现自身债权，委托四川博成律师事务所代理其与违约客户的诉讼与执行事宜，农行蜀都支行向四川博成律师事务所支付了本案律师代理费71135元。
被告徐刚辩称，1、徐刚为购买豪斯公司开发的成都市青羊区大安西路54-58号“爱舍尔花园”11号楼10跃11楼C2号房屋向农行蜀都支行借款以及尚欠本金821794.55元。属实。由于豪斯公司建设资金的原因，所开发的该项目成为烂尾楼，徐刚就停止向农行蜀都支行还款。该项目恢复修建后，徐刚从未接到收房通知，后得知其购买的房屋已被中铁二局房产公司出售给了他人。徐刚与豪斯公司签订的成都市商品房买卖（预售）合同实际已终止，故农行蜀都支行要求解除《个人住房按揭合同》徐刚也无异议。因�刚向农行蜀都支行的借款实际使用人为豪斯公司，中铁二局房产公司接受了豪斯公司财产，并处置了徐刚购买的房屋，故欠农行蜀都支行的借款本金、正常利息及罚息、复利不应由徐刚承担。2、中铁二局房产公司出售了徐刚购买的房屋，徐刚向豪斯公司给付的首付款和已归还的借款本金应由中铁二局房产公司向徐刚返还。3、农行蜀都支行要求的律师费和诉讼费不应由徐刚承担。4、“爱舍尔花园”11号楼10跃11楼C2号房屋已不属徐刚所有，农行蜀都支行要求行使优先受偿权不能成立。
被告徐刚为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据材料：（2006）青羊民初字第2258号《民事判决书》及（2008）成民终字第239号《民事判决书》，拟证明同类案件成都市青羊区人民法院已经做出判决。
被告豪斯公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。
第三人中铁二局房产公司陈述，1、中铁二局房产公司按照（2003）成执字第157号《通知》将徐刚原购买的“爱舍尔花园”11号楼10跃11楼C2号房屋重建后出卖给了案外人。同时，根据2007年8月9日（2003）成执字第157—2号《协助执行通知书》，中铁二局房产公司需将销售款保留5年。鉴于5年时间已过，中铁二局房产公司不应向农行蜀都支行承担归还徐刚借款本金以及向徐刚返还首付款等款项的责任。2、中铁二局房产公司是依法处置“爱舍尔花园”11号楼10跃11楼C2号房屋，农行蜀都支行主张的利息、罚息、复利不应由中铁二局房产公司承担。
本案证据材料经庭审举证质证，徐刚和中铁二局房产公司对农行蜀都支行提交的1至8项证据材料的真实性无异议，但均认为农行蜀都支行主张的借款本金、利息、罚息、复利等费用均不应由其承担。农行蜀都支行和中铁二局房产公司对徐刚提交的证据材料的真实性无异议，但农行蜀都支行认为与本案无关。
本院认为，农行蜀都支行向本院提交的1至7项证据材料和徐刚向本院提交的1项证据材料，其来源合法，内容客观真实，且与本案纠纷有关联，本院予以采信，作为本案证据。农行蜀都支行提交的第8项证据材料，本院对其形式上的真实性予以确认，作为本案证据，其证明力本院将在事实认定部分予以阐述。
根据本院采信的证据和当事人陈述一致的事实，本案查明：
豪斯公司原系位于成都市青羊区大安西路54-58号“爱舍尔花园”的开发商。2001年，徐刚与豪斯公司签订了《商品房买卖（预售）合同》，合同约定的交房期限为2002年8月31日，房屋位置为成都市青羊区大安西路54-58号，具体幢号为“爱舍尔花园”11号楼（四季别墅）C2型10跃11层。
2001年4月2日，徐刚、豪斯公司与农行蜀都支行签订（蜀都）农银个房借字（2001）第（0130）号《个人住房按揭（抵押）借款合同》，该合同约定：贷款人为农行蜀都支行（甲方），借款人为徐刚（乙方），保证担保人为豪斯公司（丙方）；乙方向丙方购买商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请贷款；乙方所购房屋位于青羊区大安西路54-58号“爱舍尔花园”11号楼（四季别墅）C2型10跃11层，建筑面积230.38平方米，价值1036710元；乙方向甲方的借款金额为830000元，即乙方所购商品房总价款的80.06%；借款总期限自2001年4月3日起至2031年4月2日止；贷款利率按年利率5.58%执行，贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定；甲方将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房专用帐户内；借款期限一年以上的，本合同项下借款本息的偿还，以每一个月为一个偿还期，每月20日为乙方的每期还款日；�方应在甲方处开立存款帐户，甲方直接从该帐户中扣收与本合同项下借款有关款项，如存款不足扣划时，则该期应还贷款本息全部作逾期处理；每期还款金额甲乙双方约定采用等额法还款，每月4754.24元；逾期还款的，乙方应在上述存款或银行帐户内存足款项，由甲方在下一个还款日划收，但在存款日至划款日之间，甲方仍向乙方计收逾期罚息及其复利；乙方、丙方在《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》项下就购房事宜产生任何纠纷，均不影响本合同项下贷款本息及其有关费用的按期偿付及保证担保责任的承担；抵押担保范围包括借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息以及律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现抵押权的一切费用；丙方为乙方借款的保证人，保证方式为连带保证，保证范围为本合同项下借款本金和利息，逾期利息、复利、罚息以及�他本合同规定由借款人缴付的一切费用和因本合同引起的有关法律费用，保证期间为本合同项下借款到期两年。《个人住房按揭合（抵押）借款合同》签订后，农行蜀都支行于2001年4月3日将借款830000元转至徐刚指定的豪斯公司的账户内。徐刚借款后，偿还了农行蜀都支行借款本金8205.45元和相应利息。由于原开发商豪斯公司在2001年初缺乏后续开发资金，导致项目停工，徐刚在知悉此情况后停止向农行蜀都支行归还借款本金和给付利息，尚余借款本金821794.55元。其他在该项目购买房屋的购房人在项目停工后，也相继停止了向各自贷款银行的还款。
另查明，豪斯公司因对外债务，其债权人根据生效法律文书向成都市中级人民法院申请强制执行。成都市中级人民法院在执行豪斯公司为被执行人案件中，依法查封了豪斯公司开发的位于青羊区大安西路54-58号的上河城二期�程项目（爱舍尔花园）L4、L7-L10、L11号楼和地下车库中未出售的房屋和车库及相关土地使用权等，并依法委托评估、拍卖。经公开拍卖，上述财产因流拍而未卖出。2005年3月21日，被执行人豪斯公司的主要优先受偿人即申请执行人中铁二局集团有限公司、中铁二局股份有限公司、成都地方建筑机械化工程有限公司、成都市青羊区建筑工程总公司与被执行人豪斯公司，经自愿、平等协商达成协议，一致同意在上述拍卖的流拍价格33350000元中，扣除有关部门组织专家测算的L7-L10号楼已出售但因尚未完工所需的续建费6630000元后，以26720000元的价格将上述拍卖财产变卖给中铁二局集团有限公司和中铁二局股份有限公司（中铁二局集团公司、中铁二局股份有限公司请求将协议变卖的财产过户至其指定的具有房地产开发资质的下属单位中铁二局房产公司名下），并由中铁二局集团�限公司、中铁二局股份有限公司及其指定的下属单位中铁二局房产公司对上河城二期工程项目（爱舍尔花园）L4、L7-L10、L11号楼、地下车库等未完工程项目及其配套设施进行全面复工建设，并达到法律法规规定的工程竣工验收标准和交房入住条件。
之后，中铁二局集团有限公司、中铁二局股份有限公司依据成都市中级人民法院的裁定对上城河二期（即爱舍尔花园4号、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼）未完工工程进行复工建设。在中铁二局房产公司对其全面复工建设后，将原上河城二期工程项目（爱舍尔花园）更名为“中铁二局·上河新城”项目，并在复工建设过程中对11号楼进行了拆除重建。
再查明，2006年3月16日，成都市中级人民法院发出公告，要求该工程项目的L4、L7、L8、L9、L10、L11号楼及地下车库权利人向成都市中级人民法院申报权利。此后，徐刚向�都市中级人民法院申报房屋权利，得到成都市中级人民法院的确认。2006年11月7日成都市中级人民法院向中铁二局集团有限公司和中铁二局股份有限公司发出（2003）成执字第157号—4号通知，内容为：根据你公司的申请和我院对上河城二期工程（爱舍尔花园）L4、L7—10号楼各购房户提供的购户资料结合市房管局的预售备案登记的清理，现情况已基本清楚。经归类整理L4、L7—10楼290套房屋中有172套房屋购房属实，你公司可依照有关法律法规的规定办理交房手续。另有20套房屋备案登记权利人未提供任何证据材料对这些房屋进行了权利主张，该20套房屋可确定为豪斯公司未售房产。你公司可对这20套房屋进行销售，并将销售款留存5年，5年内若有权利人向本院提交真实、齐全、合法的购房资料主张权利，经本院审查确认后，房屋已售出的由你公司全额无息退还其已缴纳的原�房款，房屋未售出的则退还其原房屋。
2007年11月30日，成都市中级人民法院组织农行蜀都支行和中铁二局房产公司召开会议，形成了会议纪要，主要内容为：一、中铁二局房产公司根据成都市中级人民法院（2003）成执字第157号、（2003）成执字第974号、（2004）成执字第783号民事裁定于2005年3月21日接手豪斯公司开发、销售并已停工数年的上河城二期在建工程（上河城4、7、8、9、10、11等楼栋烂尾楼），进行复工建设。中铁二局房产公司接手后投入巨资，历时两年半终于全面完成复工建设，使长期未能建成的烂尾楼成为符合交付条件的商品房，而完成了向购房人的交付；二、介于11栋有4户：唐定武、富明、蒙自平、徐刚在2005年经中铁二局房产公司公告仍未按时向中铁二局房产公司主张相应房屋的权利，中铁二局房产公司根据法院等相关单位的意见对以上4套房屋进行了处置。今农行蜀都支行提出以上4户已在该行按揭贷款的方式购买的相应房屋，农行蜀都支行对该4套房屋具有抵押权等。原上河城成为烂尾楼后，该部份购房客户停止向农行蜀都支行归还贷款本息，使农行蜀都支行的该部份贷款面临巨大风险。豪斯公司至今名存实亡，根本不可能再承担开发商在按揭中的义务，目前农行蜀都支行的相关债权、抵押权实现仍有很大困难；三、经协商，中铁二局房产公司作出表示，中铁二局房产公司不是相关按揭贷款关系中的开发商，没有法定或约定的责任和义务协助农行蜀都支行实现债权和相关抵押权；如果农行蜀都支行同意按上述唐定武等客户房款总额的15%向中铁二局房产公司支付费用，用于弥补中铁二局房产公司复工建设的部份亏损，中铁二局房产公司愿意全力协助农行蜀都支行办理农行蜀都支行在上河城二期的客户的房屋产�证。农行蜀都支行表示对中铁二局房产公司的立场表示理解，但是否同意支付，需向上级汇报。
还查明，2011年10月31日农行蜀都支行与四川博成律师事务所签订《委托代理合同》，约定农行蜀都支行委托四川博成律师事务所代理部分客户不按照借款合同约定归还贷款的诉讼。2012年6月7日四川博成律师事务所向农行蜀都支行出具结算凭证，载明支付徐刚一案的代理费71135元。
农行蜀都支行原名为中国农业银行成都市蜀都支行，因改制更名为农行蜀都支行。
本院认为，农行蜀都支行与徐刚、豪斯公司签订的《个人住房按揭合同》，是当事人真实意思的表示，且合同内容不违反我国法律法规的强制性规定，故《个人住房按揭合同》合法有效。《个人住房按揭合同》签订后，农行蜀都支行按照徐刚的指定，于2001年4月3日将830000元借款转至豪斯公司，履行了贷款义务。由�豪斯公司在2001年缺乏后续开发资金，导致其开发的“爱舍尔花园”（上河城）停工。徐刚在得知其购买的房屋停工后，就未向农行蜀都支行归还借款和给付利息。中铁二局房产公司根据相关规定和依照法定程序接手了豪斯公司开发的“爱舍尔花园”，并对徐刚购买的11号楼进行了重建。徐刚因未按有关通知申报权利，中铁二局房产公司在重建后将徐刚购买的“爱舍尔花园”11号楼10跃11楼C2号房屋进行了处置，取得了价款。农行蜀都支行认为徐刚违约，要求解除《个人住房按揭合（抵押）借款合同》以及行使相应权利，其是否成立，对此，认定如下：
一、关于《个人住房按揭合同》的解除及责任问题。
根据《个人住房按揭（抵押）借款合同》的约定，徐刚向农行蜀都支行的贷款，应连续360个月向农行蜀都支行给付相应本息，而徐刚在向农行蜀都支行归还了借款本金8205.45元和相应利息后，就未再向农行蜀都支行履行还款义务。从《个人住房按揭（抵押）借款合同》约定和法律规定看，农行蜀都支行要求解除合同，提前收回已放的贷款是成立的。但徐刚停止向农行蜀都支行归还贷款本金和给付相应利息，是基于豪斯公司不能按合同约定交付房屋，且该工程成为成都市影响较大的烂尾楼之一，导致徐刚的房屋买卖合同目的不能实现，其过错在豪斯公司。嗣后，在对豪斯公司的烂尾楼拍卖流拍后，在成都市中级人民法院的协调下，由豪斯公司其中的债权人中铁二局集团公司和中铁二局股份公司取得烂尾项目的变卖财产，并过户至有房屋开发资质的中铁二局房产公司。中铁二局房产公司重建徐刚购买的房屋后，由于徐刚未按成都市中级人民法院通知和中铁二局房产公司的公告向两部门申报权利，中铁二局房产公司根据成都市中级人民法院（2003）成执字第157号—4号通知，将徐刚向豪斯公司购买的“爱舍尔花园”11号楼（四季别墅）C2型10跃11层房屋进行了对外销售。事实上徐刚与豪斯公司签订的《商品房买卖（预售）合同》已不能履行。农行蜀都支行现要求解除其与徐刚、豪斯公司签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》，符合《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。故农行蜀都支行要求解除《个人住房按揭（抵押）借款合同》，本院予以支持。
二、关于贷款本息的责任承担问题。
《个人住房按揭（抵押）借款合同》解除后，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用�律若干问题的解释﹥》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定和豪斯公司存在过错，故豪斯公司应向农行蜀都支行承担归还贷款本金和支付利息、罚息、复利的责任。因中铁二局房产公司接手了豪斯公司涉案的项目，并取得了徐刚购买房屋的价款。根据（2003）成执字第157号—4号通知内容，从公平原则和社会稳定出发，中铁二局房产公司应从收取的房款中直接给付农行蜀都支行借款本金821794.55元，相应利息、罚息、复利由豪斯公司承担。故农行蜀都支行要求徐刚承担责任，豪斯公司和中铁二局房产公司承担连带责任与本案查明的事实和法律规定不符，其责任的承担按前述认定处理。中铁二局房产公司辩称，处置徐�原购买房屋的销售款已超过了5年的期限，不应承担退还或给付责任。但根据成都市中级人民法院作出的相关通知精神和法律规定，5年期限届满并非就享有相关房屋销售款的所有权。故中铁二局房产公司的该辩称理由不能成立。徐刚要求中铁二局房产公司退还首付款和已归还的借款，属另一法律关系，本院不予处理。
三、关于农行蜀都支行是否对成都市大安西路54-58号11号楼（四季别墅）C2型10跃11层房屋享有优先受偿权问题。
徐刚以购买的成都市大安西路54-58号11号楼（四季别墅）C2型10跃11层房屋为上述借款设置了抵押，但未办理相应的抵押登记或抵押备案登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，该抵押未生效，且该房屋现已处置。故农行蜀都支行要求行使对成都市大安西路54-58号11号楼（四季别墅）C2型10跃11层房屋的优先受偿权，本院不予支持�
四、关于律师费问题。
农行蜀都支行委托律师代理本案诉讼，向律师事务所支付了代理费。因《个人住房按揭（抵押）借款合同》中未约定农行蜀都支行处理纠纷所产生的律师费应由徐刚承担。且农行蜀都支行提交的律师代理费支付凭据也不是合法的结算依据，该费用是否实际发生，本院无法确认。故农行蜀都支行要求徐刚承担律师费71135元，豪斯公司、中铁二局房地产公司承担连带责任，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第五项，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十五条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行与被告徐刚、成都豪斯物业发展公司于2001年4月2日签订的（蜀都）农银个房借字（2001）第（0130）号《个人住房按揭（抵押）借款合同》；
二、中铁二局房地产集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行支付借款本金821794.55元；
三、被告成都豪斯物业发展公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行利息、罚息、复利（以《个人住房按揭（抵押）借款合同》约定的还款金额为基数，从徐刚借款之日起至本判决履行期限止，利息按合同约定的利率标准计算，罚息、复利的计算标准按中国人民银行规定的同期逾期罚息、复利标准计算，并扣除徐刚在停止还款前已给付的利息）；
四、驳回中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行的其他诉讼请求。
如果中铁二局房地产集团有限公司、成都豪斯物业发展公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费18080元，由被告成都豪斯物业发展公司负担16502元；其余诉讼费1578元，由中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行负担。本案公告费300元，由被告成都豪斯物业发展公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 徐国书
代理审判员 秦 萌
人民陪审员 王学彬
二〇一二年十一月二十六日
书 记 员 高 娜