广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异289号
异议人（案外人）：陈颖，女，1983年8月7日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：谭宗禄，广东扬权律师事务所律师。
委托代理人：杨淋曼，广东扬权律师事务所律师。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司广州城南支行，住所地广州市海珠区昌岗中路211-213号信和广场。
负责人：谢爱华，行长。
委托代理人：张丽蓉，广东实德律师事务所律师。
委托代理人：刘纳吉，广东实德律师事务所实习律师。
被执行人：吴少华，男，1980年5月5日出生，汉族，住广东省恩平市。
被执行人：郑伟青，女，1980年11月20日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。
申请执行人中国农业银行股份有限公司广州城南支行（以下简称农行城南支行）依据已经发生法律效力的本院作出的（2017）粤0105民初3936号民事判决书申请执行被执行人吴少华、郑伟青金融借款合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2017）粤0105执6800号。在诉讼保全过程中，本院于2017年5月27日以（2017）粤0105民初3936号轮候查封了被执行人吴少华、郑伟青共有的位于广州市荔湾区翠琳街9号1503房[保利花香美苑住宅楼自编4-7栋及垃圾收集站翠琳街9号（自编4栋）15层1503房]，现首封案件同意由本案进行处理。现案外人陈颖向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封措施。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人陈颖认为：2016年1月2日，吴少华、郑伟青与异议人签订了《房屋买卖合同》，将广州市荔湾区翠琳街9号（自编4栋）1503房以280万元的价格出售给异议人。合同签订后，异议人委托其父亲陈可标于2016年1月2日、1月8日分别向吴少华支付了人民币20万元房款。2016年1月6日，异议人向广州市铖安信地产中介代理服务有限公司支付了中介服务费人民币2万元。同日，吴少华将上述房屋交付给异议人使用，双方据此签订了《收楼确认书》。2016年1月7日，吴少华与异议人一起与保利物业管理有限公司签订了《银行划账协议书》，与广州供电局有限公司签订了《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》，约定此后该房屋的水费及电费由异议人承担，并从异议人账户中扣取费用。另外，由于异议人与吴少华、郑伟青签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋并未办理房产证，双方约定在吴少华、郑伟青拿到涉案房屋房地产权证明后再将房屋过户至异议人名下。但是，在2016年2月中旬，异议人发现门上贴了法院的保全查封结果告知书，才知道吴少华、郑伟青因欠款而被他人另案起诉至法院，他人一并申请保全了涉案房屋。后异议人多次与吴少华、郑伟青交涉，要求其按照房屋买卖合同的约定履行其义务，但是显然陷入履行不能的状态。2017年因吴少华、郑伟青未按时向农业银行支付按揭贷款，农业银行向法院起诉并申请强制执行，涉案房屋现也由法院以（2017）粤0105执6800号案件查封，且即将进入拍卖程序。综上，异议人认为，吴少华、郑伟青与异议人之间签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，且在签订该合同并将涉案房屋交付给异议人使用时，该房屋仍未被法院查封；异议人也已经按照房屋买卖合同的约定向吴少华支付部分购房款，涉案房屋未能过户至异议人名下是因为在签订合同并交付房屋时开发商还未为吴少华、郑伟青办理房产证。另外，异议人也同意将剩余价款按照法院的要求交付执行。因此，异议人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，特申请法院终止对涉案房屋的执行，并解除对该房屋的查封，并将该房屋归还给异议人。
异议人为证明其主张提供了如下证据：1.《商品房预售合同》。2.签订日期为2016年1月2日的《房屋买卖合同》，其中载明：买卖房屋地址为荔湾区翠琳街9号（自编4栋）1503房，建筑面积为140.22平方米，成交价为280万元；卖方交付该物业予买方使用之日期为付清定金当天；买方于本合同签订之日向经纪方支付42000元作为咨询及中介服务费；签订本合同时支付20万元作为定金，合同签订后5天内支付楼款（含定金）180万元；余下楼款共100万元应在卖方双方共同到房管部门办理过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；双方协定买方2016年1月2日支付部分定金10万元给卖方，余下定金10万元须在2016年1月7日付清，并当日交楼给买方使用，买方承诺在卖方出房产证后，须提前还款赎契当天支付160万元帮忙赎契，中介方应协助办理房屋委托公证业务，公证费由买方支付，赎契期间卖方交出房产证、贷款合同、供楼银行卡由中介方代为保管。3.转账凭证3份。4.落款日期为2016年1月6日的收款收据，其中载明：吴少华是荔湾区翠琳街9号（自编4栋）1503房之所有权人，现收到陈颖交来承购该物业之购房部分楼款的款项，金额为15万元。5.落款日期为2016年1月2日的收款收据，其中载明：吴少华是荔湾区翠琳街9号（自编4栋）1503房之所有权人，现收到陈颖交来承购该物业之购房定金的款项，金额为5万元。6.中介费收款收据。7.落款日期为2016年1月6日的《收楼确认书》。8.签订日期为2016年1月7日的《银行划账协议书》。9.签订日期为2016年1月7日的《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》。
申请执行人农行城南支行提交答辩意见认为：1.涉案房屋已于2015年5月14日办理了抵押权预告登记，而预告登记权利人为申请执行人，被执行人吴少华、郑伟青将我行抵押房产出售给异议人，其买受抵押房产的行为不发生物权效力，即异议人无权要求法院终止对我行抵押房产的执行。根据法院在（2017）粤0105民初3936号案中查明的事实，申请执行人与被执行人吴少华、郑伟青签订了《个人购房担保借款合同》，并于2015年5月14日就抵押房产办理了抵押权预告登记，抵押房产办理登记的时间远远早于《房屋买卖合同》签订的时间。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，被执行人吴少华、郑伟青将抵押房产出售给异议人的行为并未得到我行的同意，吴少华、郑伟青该处分行为不发生物权效力，异议人并未取得我行抵押房产的任何权利，故其无权要求终止对抵押房产的执行。2.申请执行人的抵押权设置在前，被执行人吴少华、郑伟青未告知我行其转让抵押房产的事实，故其与异议人签订《房屋买卖合同》的行为依法无效，其无权要求终止对我行抵押房产的执行。法院已判决被执行人吴少华、郑伟青在判决生效后将房产过户至其名下，并就涉案房产为我行办理正式的抵押登记，我行享有涉案房产的优先受偿权。而《房屋买卖合同》是异议人自称的于2016年1月2日签订的，《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，因被执行人吴少华、郑伟青并未将我行抵押房产转让给异议人的事实通知申请执行人，故被执行人吴少华、郑伟青与异议人的房屋买卖行为依法无效，无权要求终止对我行抵押房产的执行。3.异议人提出执行异议没有事实和法律依据，应予驳回。法院已判决我行享有对涉案房产的抵押权、对处置抵押房产所得款享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，故法院对异议人的异议请求不应支持。异议人主张适用的第二十八条的规定应结合第二十七条的规定来理解，不能简单地适用，且第二十八条亦明确了符合相应情形且其权利能够排除执行的，人民法院才支持，而异议人在签订《房屋买卖合同》时不为善意，涉案房产亦不登记在其名下，被执行人吴少华、郑伟青与异议人的房屋买卖行为不发生物权效力，且无效，故异议人的请求并不符合第二十八条的规定，其提出的排除执行异议没有事实和法律依据，也不应被法院支持。4.法院已判决申请执行人享有涉案房产的抵押权，根据我国《合同法》、《担保法》的立法之意，抵押权不因涉案房产的转让而消灭或变更，在被执行人吴少华、郑伟青未偿还债务或异议人未代吴少华、郑伟青偿还债务的情况下，我行有权处置涉案房产，依法行使抵押优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，故即使上述《房屋买卖合同》有效，异议人享有的也并非物权，而是债权，不能对抗我行依法享有的抵押权，且除非作为抵押房产受让人的异议人代替被执行人吴少华、郑伟青清偿欠我行的全部欠款，否则我行抵押房产不得转让。在我行债权未受清偿的情况下，有权请求法院依法执行处置抵押房产。综上，异议人提出的执行异议依法不应被支持，特请法院在查清事实的基础上依法驳回异议人的执行异议申请。
被执行人吴少华、郑伟青均没有提交答辩意见。
经审查查明：关于原告农行城南支行诉被告吴少华、郑伟青金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月8日作出（2017）粤0105民初3936号民事判决书，其中审理查明部分载明：2015年5月4日，原告向被告吴少华发放了贷款1660000元。2015年5月14日，两被告为其购买的保利花香美苑住宅楼自编4-7栋及垃圾收集站自编4栋15层1503房办理了预购商品房抵押权预告登记手续，预告登记权利人为原告，登记字号：15预登01381261。两被告于2007年10月15日登记结婚。判决如下：一、被告吴少华、郑伟青在本判决生效之日起10日内偿还借款本金1583905.3元，利息46185.91元，罚息652.8元，复利807.98元给原告农行城南支行，并从2017年7月17日起至实际清偿之日止的各类利息按合同约定标准计付，其中罚息以在执行利率基础上上浮50%的标准计付；二、两被告在本判决生效之日起10日内协助原告农行城南支行办理位于保利花香美苑住宅楼自编4-7栋及垃圾收集站自编4栋15层1503房的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告，抵押权设定后，如两被告不履行本判决第一项所确定的债务，原告有权以两被告名下的位于保利花香美苑住宅楼自编4-7栋及垃圾收集站自编4栋15层1503房的房产折价，或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。该判决书已于2017年11月23日发生法律效力。因各被告均未主动履行义务，原告据此向本院申请执行，本院已于2017年12月21日立案执行，案号为（2017）粤0105执6800号。立案执行后，本院已于2017年12月26日向被执行人发出执行通知书及报告财产令。在诉讼保全过程中，本院于2017年5月27日以（2017）粤0105民初3936号轮候查封了被执行人吴少华、郑伟青共有的位于广州市荔湾区翠琳街9号1503房[保利花香美苑住宅楼自编4-7栋及垃圾收集站翠琳街9号（自编4栋）15层1503房]。由于上述房屋现由本院于2016年2月4日以（2016）粤0105民初1067号首先查封，后转为（2017）粤0105执1440号案的执行查封，现该案同意将上述房屋交由本案进行处理。因被执行人并未履行义务，本院已依法对上述房屋采取评估措施。经评估，上述房屋的评估价格为5369764元，评估单价为37607元/平方米，但本院尚未将上述房屋交付拍卖。异议人陈颖遂于2018年8月3日向本院提出以上执行异议。
据查册时间为2018年2月5日的房屋信息显示：荔湾区翠琳街9号1503房[保利花香美苑住宅楼自编4-7栋及垃圾收集站翠琳街9号（自编4栋）15层1503房]的权属人为吴少华、郑伟青；占有份额为共同共有；开发企业为保利房地产（集团）股份有限公司；总面积为142.7863平方米；房屋用途为住宅；预告登记时间为2015年3月16日；抵押权人为农行城南支行；本院于2016年2月4日以（2016）粤0105民初1067号有效查封；本院于2017年5月27日以（2017）粤0105民初3936号轮候查封。
本院认为：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，由于（2017）粤0105民初3936号民事判决书已明确判定申请执行人对被执行人名下的位于保利花香美苑住宅楼自编4-7栋及垃圾收集站自编4栋15层1503房享有抵押优先受偿权，因被执行人并未按执行通知履行生效判决所确定的义务，本院对被执行人名下的涉案房屋予以查封处置符合法律规定。其次，如前所述，已生效的（2017）粤0105民初3936号民事判决第二项中确认申请执行人对涉案房屋享有优先受偿权，本院据此查封处置涉案房屋。由此可见，涉案房屋属于作为执行依据的生效判决中确定的特定财产，现异议人对涉案房屋提出的享有实体权利的主张，实为对（2017）粤0105民初3936号民事判决书关于申请执行人对涉案房屋享有优先受偿权的判决有异议，实际是对生效判决中的抵押权的不认可，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，现异议人以其是涉案房屋的买受人为由主张对涉案房屋享有实体权利，但其提出的异议请求属于与生效判决有关的情形，应通过审判监督程序等其他法律途径解决。据此，对异议人提出的执行异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人陈颖提出的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张法能
审判员 杨 曼
审判员 贾 岚
二〇一八年八月十四日
书记员 戴党平