湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终1416号
上诉人（原审原告、反诉被告）：韶山市清溪镇清溪村村民委员会，住所地韶山市清溪镇清溪村。
代表人：杨强良，该村委会主任。
委托诉讼代理人：杨希，湖南潭州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：包世豪，湖南潭州律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：庞晓春。
委托诉讼代理人：颜凯，湖南百舸律师事务所律师。
原审第三人：向志勇。
上诉人韶山市清溪镇清溪村村民委员会（以下简称韶山清溪村委会）因与上诉人庞晓春、原审第三人向志勇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省韶山市人民法院（2016）湘0382民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
韶山清溪村委会上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费由庞晓春承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，庞晓春因逾期支付租赁费用和违法转租等违约行为导致其丧失优先租赁权。优先租赁权不是法定权利，而是基于合同双方自行约定而设立。不是所有的合同中设定了优先租赁权就将永久确保该权利的行使有效，它是附条件的，必须在同等条件下。同时在特定的法定情形下，它是可以灭失的。庞晓春既然丧失了优先租赁权，韶山清溪村委会自然无需承担任何违约责任，相反庞晓春存在诸多违约行为应向韶山清溪村委会承担违约责任。二、一审判令庞晓春承担房屋占用费7260元明显错误。租赁合同到期后，庞晓春违反合同约定拒不返还租赁门面，导致韶山清溪村委会产生租赁收益损失。一审想当然以5万元一年的租金标准来计算实际占用费明显缺乏事实和法律依据。韶山清溪村委会主张按照目前市场行情计算此项费用合情合理，理应得到法院支持。
庞晓春辩称，根据租赁合同的约定，租金是提前两个月付清，而庞晓春在10年前一次性支付了90万元，庞晓春在转租过程中，韶山清溪村委会已经知道，但在转租期间六个月内没有提出异议，故韶山清溪村委会所称的导致庞晓春优先租赁权丧失的理由不成立。租赁合同到期后，费用按双方合同约定判决合情、合法，不存在错误。
庞晓春上诉请求：1、维持原判第一、二项；2、撤销原判第三项，判令韶山清溪村委会赔偿庞晓春合同违约金10万元；3、撤销原判第四项，判决韶山清溪村委会赔偿庞晓春信赖利益合理损失25万元；4、判令韶山清溪村委会承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定庞晓春违反合同约定，应承担相应责任与客观事实不符，自由裁量韶山清溪村委会仅赔偿庞晓春6万元违约金于法无据。在双方合同履行期间，韶山清溪村委会通过粘贴通知的形式强行剥夺庞晓春“在平等条件下优先租赁权”，即与案外人签订诉争门面的租赁合同，形成既定事实，严重违反合同约定，是引发纠纷的直接原因。一审还认定庞晓春合同期满后未及时交房，也应承担相应的责任，完全违背客观事实和法律规定。双方合同中对此没有约定，法律也未强制性规定合同期满必须交房，庞晓春在纠纷期间实际占用诉争房屋只要支付房租就不存在违反合同约定，故韶山清溪村委会应按合同约定赔偿庞晓春违约金10万元。二、庞晓春的信赖利益损失，韶山清溪村委会依法应当承担。庞晓春基于对续签合同的信赖，故前期装修设计为10年时间，以便减轻经营成本，而实际使用5年，由于未能续签合同，导致该装修成本损失。一审认定该损失是经营期间的正常支出与客观事实不符。
韶山清溪村委会辩称，一、韶山清溪村委会已履行“同等条件”的告知义务，庞晓春已放弃优先租赁权，同时庞晓春根本违约也必然导致其丧失优先租赁权。庞晓春在接到到期通知书后应及时向韶山清溪村委会返还房屋，但其未及时返还，故应按市场行情1000元／天支付房屋占用费；二、庞晓春诉求信赖利益损失无事实和法律依据；三、庞晓春存在逾期支付房租、违法转租、拒不返还房屋、违约拆除墙面、地面、屋顶附属物等多种违约行为，应承担违约责任。
向志勇述称，对双方的上诉均无异议。
韶山清溪村委会向一审法院起诉请求：1、由被告返还租赁的清溪大厦门面；2、由被告支付自2016年5月1日起至实际交还门面之日止的租金，按1000元/天计算；3、由被告支付原告违约金10万元；4、本案诉讼费由被告负担。
庞晓春向一审法院反诉请求：1、判令被告在同等条件下优先租赁争议房屋；2、由原告支付被告违约金10万元并赔偿被告信赖利益损失25万元；3、本案全部诉讼费由原告负担。
一审法院认定事实：清溪大厦原为一栋二层房屋，归清溪村集体所有。2005年2月前后清溪村村民代表大会讨论拆除原有房屋，在原址新建一栋地上五层和地下一层房屋，以建成后房屋租赁权进行招商。庞晓春与韶山清溪村委会协商同意提供相应建设资金，双方共同建设房屋，建成后门面租赁给庞晓春，所投入的资金逐年核减其应交纳的租金。为此双方于2005年2月7日签订清溪村门面租赁合同，其主要内容是：承租范围为清溪大厦一、二、三层，承租期限从清溪大厦竣工验收两个月开始计算租期，即自2006年5月1日起至2016年4月30日止，年租金11.8万元。付款时间为提前两个月付清当年的租金，由韶山清溪村委会（甲方）开具财政统一收据收到庞晓春（乙方）现金；在承租期内房地产权由甲方所有，乙方只有使用权，甲方原则上不鼓励乙方进行装修，但乙方为经营需进行装修，甲方不投资，也不受理认可财产等；双方自签订合同之日起，具有法律效力，如中途一方违约，则由违约方向对方承担违约金10万元，并由违约者承担对方的经济损失；本门面不得转让，合同期满后，在平等条件下，优先乙方承租。合同签订后，庞晓春根据约定垫付相应资金，并由韶山清溪村委会对原有房屋拆除后在原址上改建，房屋建成后韶山清溪村委会即将约定的房屋交付庞晓春使用，庞晓春即将一楼门面进行装修，用于经营“忘不了”服装。其中所租赁的清溪大厦二、三层及一层的九号门面于2006年7月1日由庞晓春与谭建军签订合同予以转租，并约定相应期限和租金等相关内容。2012年7月10日谭建军将该转租部分房屋再次转租给向志勇，其相关内容未再变更。此后至合同期满，庞晓春除前已垫付的资金折抵租金外，相应租金已按约定数额支付。2016年4月韶山清溪村委会研究决定对清溪大厦整体出租，并于4月12日在庞晓春所租门面处张贴门面招租公告，其内容是：我村清溪大厦清溪村权属门面及房屋即将到期，我村决定整体出租，有意承租者请来我村村部报名（注：仅限清溪村村民），报名时间自公告之日起截止到2016年4月22日。对此庞晓春以其仅限于清溪村村民为承租对象而未考虑其合同优先承租权为由提出异议，韶山清溪村委会对此未予答复，并于4月22日召开会议由成志强通过公开竞标方式取得承租人身份，之后韶山清溪村委会收取相应的租金并与之签订清溪村门面租赁合同，约定租赁期限自2016年7月1日起共六年及租金数额等相关内容。4月22日庞晓春将店内主要财产搬至别处经营，5月4日韶山清溪村委会向庞晓春送达门面到期通知书，要求其接到通知后将房屋及门面清空返还租赁物。同日庞晓春向向志勇送达门面到期通知书，向志勇以与庞晓春不再有房屋租赁合同关系为由未将所租赁的房屋腾空，庞晓春则以前述理由拒绝返还房屋，5月7日和5月10日韶山清溪村委会两次送达通知书给庞晓春，并经清溪镇镇政府及有关人员协调未果，韶山清溪村委会遂于2016年5月19日诉至法院，庞晓春即提出反诉。
审理中，在法院协调及见证下，前述合同所涉承租房屋（包括转租给向志勇部分）于6月22日由庞晓春交付韶山清溪村委会，同时涉及转租给向志勇的部分房屋到期后至交付前的占用费由韶山清溪村委会自行处理。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案双方签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，合同依法成立，对原、被告双方均具有法律约束力。合同法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该法第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的违约责任。审理查明的事实表明，原、被告签订的房屋租赁合同，双方对房屋租赁期限和优先租赁权进行了约定，原、被告就应按合同约定、合同性质依诚实信用原则履行相应义务，但原告在未与被告协商的情况下通过公告的方式排除被告参与租赁房屋的资格。在确定相应租赁标准等情况下又未将此告知被告，由被告决定是否在此条件下优先租赁，而是与他方迳行签订租赁合同，其行为违反合同约定，也与诚实信用原则相悖，是导致纠纷发生的直接原因，应承担该纠纷的主要责任；同时合同期限已届满，被告未在合同期满后及时交付房屋，亦违反合同约定，并导致该纠纷发生，也应承担相应责任。结合本案纠纷性质、违约程度、双方责任及约定违约金数额等情形，该院确定由原告支付被告违约金6万元。本案合同期限已届满，原、被告未签订合同，原告要求被告返还租赁的房屋并支付返还房屋前的房屋占用费，符合法律规定和合同约定，应予以支持。审理中，经法院协调双方已对房屋交付达成一致，予以确认。关于交付前的房屋占用费，结合原、被告之间租金标准以及原告在协调时对第三人向志勇占用部分房屋期间自行处理的情况，确定为5万元/年计算，被告应支付原告交付前的占用费为7260元（53天÷365天×5万元/年）。原告与他方签订合同约定的交房时间是7月1日，被告未及时向原告返还房屋未对原告及他方造成影响，原告起诉要求被告以原告与他方之间的合同租金标准按1000元/天计算房屋占用费依据不足，不予支持。原告已与他方签订租赁合同对涉案房屋另行租赁，新的房屋承租人善意且无过错，被告反诉要求在同等条件下优先承租涉案房屋将损害该新的房屋承租人的合法利益，且该项反诉请求与被告其他反诉请求不宜同时适用，对被告的该项反诉请求不予支持。被告对租赁的房屋进行装修是在合同期限内经营的需要和必要的支出，被告反诉请求的信赖利益损失25万元实际是其装修费用的相应支出，其要求原告赔偿没有法律规定和合同约定，不予支持。合同履行过程中，被告将部分房屋转租第三人，原告提出异议但之后又未解除合同，可视为对其转租行为的认可，现合同期满后原告以被告未经其同意转租系违约以及被告未及时交付房屋租金而要求承担相应责任的理由依据不足，均不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百三十五条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）庞晓春返还原告（反诉被告）韶山市清溪镇清溪村村民委员会清溪大厦一、二、三层（已返还）；二、由被告（反诉原告）庞晓春支付原告（反诉被告）韶山市清溪镇清溪村村民委员会交付前的房屋占用费7260元；三、由原告（反诉被告）韶山市清溪镇清溪村村民委员会支付被告（反诉原告）庞晓春违约金6万元；四、驳回原告（反诉被告）韶山市清溪镇清溪村村民委员会的其他诉讼请求和被告（反诉原告）庞晓春的其他反诉请求。以上二、三项相抵后，由原告（反诉被告）韶山市清溪镇清溪村村民委员会给付被告（反诉原告）庞晓春52740元，限本判决生效后十日内支付完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5000元，反诉受理费3275元，合计8275元，减半收取4137.5元，由原告（反诉被告）韶山市清溪镇清溪村村民委员会负担2896.25元，被告（反诉原告）庞晓春负担1241.25元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韶山清溪村委会提交了如下证据：庞晓春搬离清溪大厦后的大厦房屋内部照片，拟证明庞晓春违约拆除属于清溪村所有的装饰在墙面、地面、屋顶的附着物，违反合同约定，应承担违约责任。庞晓春质证认为，照片无具体的拍摄人员和时间，不能证明是庞晓春租赁的房屋，即便是其租赁的房屋，这些损害应该是门面到期后搬迁留下的痕迹，是很正常的。向志勇对证据无异议。庞晓春和向志勇在二审中没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：韶山清溪村委会提交的照片中拍摄的房屋不能证实是庞晓春所租赁的房屋，该证据无法达到其证明目的，本院不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题如下：一、上诉人韶山清溪村委会与上诉人庞晓春在本案中是否存在违约行为，韶山清溪村委会是否应向庞晓春支付违约金。韶山清溪村委会与庞晓春于2005年2月7日签订的门面租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方在合同中约定“合同期满后，在平等条件下，优先乙方（庞晓春）承租”，因此韶山清溪村委会有义务在合同到期前将合同续签的条件告知庞晓春，由庞晓春决定是否继续租赁。而韶山清溪村委会却在合同到期前，张贴该门面的招租公告，并仅限清溪村村民报名，在庞晓春对报名的身份提出异议后，韶山清溪村委会不予答复，且另行与他人签订门面租赁合同，其行为违反合同约定，是导致本案纠纷发生的直接原因，应承担主要责任。合同履行期限届满后，庞晓春应及时向韶山清溪村委会交付房屋，其仍继续占有该门面缺乏合同和法律依据，对纠纷的产生也应承担相应的责任。一审法院根据双方的违约程度、违约金数额等情形，酌情认定由韶山清溪村委会支付庞晓春违约金6万元恰当，本院予以确认。庞晓春上诉请求判令韶山清溪村委会支付违约金10万元的依据不足，本院不予支持。合同虽约定庞晓春不能将租赁门面转租，但在合同履行过程中庞晓春将其中部分门面转租给第三人后，韶山清溪村委会并未提出异议，应视为对庞晓春的转租行为予以认可。另外没有证据证实韶山清溪村委会在合同履行期间，对庞晓春是否存在逾期交纳租金的行为提出过异议，且合同中并未约定在庞晓春逾期支付租金的情况下，不得再优先租赁，故韶山清溪村委会认为其不应向庞晓春支付违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。
二、庞晓春向韶山清溪村委会支付房屋交付前占用费7260元是否恰当。在一审法院的协调下，庞晓春已将诉争房屋交付给韶山清溪村委会。但在交付前合同已经到期，庞晓春继续占有诉争房屋已缺乏相应的依据，故应向韶山清溪村委会支付房屋占用费。一审法院结合双方签订的原租赁合同的租金标准以及向志勇占用了部分房屋的实际情况，对庞晓春占用的房屋按5万元／年的租金标准，计算53天占用费为7260元是恰当的，本院予以确认。韶山清溪村委会要求按目前市场行情即其在一审诉请的1000元／天的标准计算房屋占用费的依据不足，本院不予支持。
三、韶山清溪村委会是否应当赔偿庞晓春所提出的信赖利益损失。庞晓春租赁诉争房屋后，对所租赁的房屋进行装修是基于其经营的需要，属于庞晓春的必要的支出范围，合同中并未约定期限届满后，由韶山清溪村委会对其装修残值予以补偿。至于庞晓春称对装修设计使用的时间预计为10年，实际仅使用了5年，没有提供证据证实，即使存在该事实，也是属于庞晓春自身考虑不当所造成的损失，应由其自行承担。故庞晓春要求韶山清溪村委会支付其基于信赖而造成的装修损失25万元缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人韶山清溪村委会与上诉人庞晓春的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8275元，由上诉人韶山市清溪镇清溪村村民委员会负担5000元，上诉人庞晓春负担3275元。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 莉
审 判 员 曾波毅
审 判 员 周 尧
二〇一六年十二月十四日
代理书记员 陈 石
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。