重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝民初9号
原告（案外人）：蔡博文，男，1995年12月7日出生，汉族，住云南省昆明市。
委托诉讼代理人：李贵红，云南领正律师事务所律师。
被告（申请执行人）：谭贤富，男，1958年4月1日出生，汉族，住重庆市璧山区。
第三人（被执行人）：云南金冠源房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区白云路366号百金大厦21层21号，统一社会信用代码91530000781697751F。
法定代表人：李文辉，该公司执行董事兼总经理。
第三人（被执行人）：云南鑫丰融资担保有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区白云路366号白金大厦7层7号，统一社会信用代码91530103787398509W。
法定代表人：程显伊，该公司执行董事兼总经理。
原告蔡博文与被告谭贤富、第三人云南金冠源房地产开发有限公司（以下简称云南金冠源房地产公司）、云南鑫丰融资担保有限公司（以下简称云南鑫丰融资公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡博文的委托诉讼代理人李贵红到庭参加诉讼，被告谭贤富、第三人云南金冠源房地产公司、云南鑫丰融资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡博文向本院提出诉讼请求：1.依法撤销重庆市高级人民法院（2017）渝执异106号《执行裁定书》，判决蔡博文对位于云南省昆明市五华区龙泉路溪谷雅苑小区7幢3单元1102号房屋享有所有权，解除对该房屋的查封，不得将该房屋拍卖并交付受让人；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.（2017）渝执异106号《执行裁定书》认定蔡博文提出执行异议的时间在执行标的执行终结之后，并据此驳回蔡博文的执行异议，属认定事实错误。（2017）渝执异106号《执行裁定书》认定，依照谭贤富的申请，法院于2015年3月查封了云南省昆明市五华区龙泉路溪谷雅苑小区7幢3单元1102号房屋，于2017年5月24日发布拍卖公告。2017年6月26日，买受人冯丽娟竞得该房屋，2017年7月19日，法院向昆明市房管部门送达该房屋过户裁定。事实上，蔡博文作为善意购房人对其所购的上述房屋被查封事宜并不知情，直至2016年6月，云南金冠源房地产公司才告知蔡博文上述房屋已被法院查封，云南金冠源房地产公司承诺会与谭贤富协商解除对该房屋的查封，保证其与谭贤富之间的民间借贷纠纷不影响蔡博文对该房屋的接收和正常使用。2017年5月下旬，小区物管公司在小区张贴重庆市高级人民法院的拍卖公告，蔡博文才知道自己购买的上述房屋在拍卖之列，随后即与重庆市高级人民法院电话联系，并于2017年7月15日邮寄了书面执行异议申请。故（2017）渝执异106号《执行裁定书》认定蔡博文提出执行异议的时间在执行标的执行终结之后是错误的。2.依照（2017）渝执异106号《执行裁定书》认定，法院据以拍卖云南省昆明市五华区龙泉路溪谷雅苑小区7幢3单元1102号房屋的法律依据来源于谭贤富和云南金冠源房地产公司之间的民间借贷债权，而蔡博文的权利系通过向云南金冠源房地产公司购买取得的房屋所有权。且蔡博文的《商品房购销合同》签订时间于2014年4月26日，早于该房屋被查封的时间2015年3月。《商品房购销合同》已经在昆明市房管网上签约登记，登记号为NKM0032860101，因未能办理按揭贷款，云南金冠源房地产公司未申请昆明市房管局向蔡博文出具《商品房购销合同登记备案表》。蔡博文已经于2016年6月21日付清了所购房屋的全部房款1847490元。蔡博文的物权明显优于谭贤富的债权，蔡博文的房屋所有权依法应予认定，人民法院应当解除对该房屋的查封并不得将该房屋作为云南金冠源房地产公司的财产用于谭贤富案的执行。3.蔡博文自2016年6月21日办理接房手续，并已对房屋进行使用，有房屋交接手续、缴纳物业管理费及租用车位、储物间的收据及小区物业服务公司出具的证明为证。蔡博文所购商品房系用于居住且蔡博文名下无其他用于居住的房屋。依照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十九条的规定，人民法院应当解除对该房屋的查封并不得将该房屋作为云南金冠源房地产公司的财产用于谭贤富案的执行。
谭贤富未作答辩。
云南金冠源房地产公司提交书面意见称，1.我公司确实已将房屋出售给蔡博文，且蔡博文已经支付了全部购房款。2.我公司对蔡博文提交的证据三性均予以认可，该证据能否证明蔡博文的诉讼主张，请求人民法院依法认定。
云南鑫丰融资公司未作陈述。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
谭贤富与云南金冠源房地产公司、云南鑫丰融资公司诉前财产保全一案，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民保字第00183号民事裁定书，于2015年3月27日查封了云南金冠源房地产公司位于云南省昆明市五华区龙泉路溪谷雅苑小区7幢3-1102号房屋等财产。2015年12月3日，本院就谭贤富与云南金冠源房地产公司、云南鑫丰融资公司借款合同纠纷一案作出（2015）渝高法民初字第00054号民事调解书。载明：一、云南金冠源房地产公司于2015年12月30日前归还谭贤富借款本金5000万元及利息（以5000万元为本金，从2014年7月30日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付，利随本清）；二、云南鑫丰融资公司对上述债务承担连带保证责任；三、案件受理费158400元，由云南金冠源房地产公司负担。谭贤富依据该民事调解书向本院申请强制执行。2017年5月24日，本院就前述房屋等财产在人民法院诉讼资产网发布拍卖公告。2017年6月26日，买受人冯丽娟（竞买号NJ26454499）以最高价1511260元竞得该房屋，并支付了全部房屋价款。本院于2017年7月13日作出（2016）渝执30号执行裁定书，裁定云南省昆明市龙泉路岗头村溪谷雅苑小区7幢3-1102号住宅房屋归冯丽娟所有（公民身份证号码530103197911110041），并向昆明市房管部门寄送了协助执行通知书。现该房屋尚未办理产权变更登记。蔡博文于2017年7月26日向本院提出执行异议。本院于2017年12月22日作出（2017）渝执异106号执行裁定书，裁定驳回蔡博文的异议，并于2017年12月25日向蔡博文邮寄了该执行裁定书。蔡博文于2018年1月6日向本院提起本案诉讼。
另查明，2014年1月13日，云南金冠源房地产公司（甲方）与蔡博文（乙方）签订《房产认购协议书》，约定乙方认购甲方开发的位于昆明市龙泉路中段溪谷公园内名匠誉峰（溪谷雅苑）7幢3单元1102号房屋，该房屋建筑面积207.64平方米，套内建筑面积173.88平方米。该房屋每平方米（建筑面积）13521元，总价2807490元。付款方式为按揭贷款，首期款比例不低于30%。
2014年4月26日，云南金冠源房地产公司（甲方）与蔡博文（乙方）签订《商品房购销合同》，约定甲方将云南省昆明市龙泉路岗头村溪谷雅苑小区7幢3单元1102号房屋出售给乙方，该房屋套内建筑面积173.88平方米，单价为每平方米16147元（已含分摊的共有建筑面积），总金额2807490元。乙方首期支付购房总价款的30.19%，金额847490元，付款日期为2014年4月26日。其余价款196万元，向富滇银行昆明聚兴支行贷款支付。该合同甲方应于2015年4月26日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给蔡博文。同日，该合同进行了网签登记，登记合同号为NKM0034960170。
2016年6月21日，云南金冠源房地产公司出具《承诺书》，载明：客户蔡博文（身份证号500237199512070057）于2014年1月购买我公司开发的溪谷雅苑7幢3单元1102号房，合同约定房屋成交总价为2807490元。客户已支付首付款847490元，其余部分申请住房贷款，至今都未能办理银行按揭贷款。经我公司与客户协商，双方同意将该套房屋成交金额变更为1847490元，客户已支付首付款847490元，剩余房款100万元一次性支付到我公司指定账户。次日携购房合同及房款收据到物业处办理接房手续。
2014年1月6日，蔡博文母亲黄晓梅通过云南省农村信用社向云南金冠源房地产公司支付847490元，云南金冠源房地产公司向蔡博文出具了847490元首付款收据。2016年6月4日，蔡博文母亲黄晓梅通过富滇银行向蒋静媛个人账户支付100万元，云南金冠源房地产公司称蒋静媛系其公司财务人员，并于2016年8月5日向蔡博文出具了100万元房款收据。
2014年4月1日，云南金冠源房地产公司（甲方）与蔡博文（乙方）签订《溪谷雅苑小区储物间有偿使用合同》，约定甲方将位于溪谷雅苑小区7-3幢下夹层7-3-2号储物间有偿提供给乙方使用20年，使用费为38400元。同日，云南金冠源房地产公司向蔡博文出具了38400元的租赁费收据。
2016年8月4日，蔡博文（甲方）与昆明百富物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务协议》，蔡博文缴纳物业服务费2131元。
2017年12月28日，昆明百富物业服务有限公司溪谷雅园服务处出具证明，称蔡博文自2015年1月15日接房，手续齐全，并一直缴纳物业相关费用。
还查明，截止2018年1月23日，蔡博文在昆明市主城五区和三个国家开发（度假）区无住房。
以上事实，有民事裁定书、民事调解书、协助执行通知书、拍卖公告、执行裁定书、《房产认购协议书》、《商品房购销合同》、《承诺书》、付款凭据、房款收据、证明、情况说明、物业服务协议、储物间使用合同、租赁费收据、查询无结果通知书、当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案的主要争议焦点是：蔡博文是否对云南省昆明市五华区龙泉路溪谷雅苑小区7幢3单元1102号房屋享有足以排除执行的民事权益。结合本案查明的事实和证据，应当认定蔡博文对云南省昆明市五华区龙泉路溪谷雅苑小区7幢3单元1102号房屋享有足以排除执行的民事权益。理由如下：
1.案涉房屋执行程序尚未终结，蔡博文提出执行异议未过法定时限。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”该条规定的“该执行标的执行程序终结”是指执行标的已完成权属变更登记且相关价款已经分配完毕。本案中，虽然案涉房屋已经司法拍卖成交，由竞买人冯丽娟竞得，但因尚未完成权属变更登记，案涉房屋的执行程序尚未终结，故蔡博文作为案外人，对案涉房屋提出执行异议，未超过法定期限。
2.蔡博文就案涉房屋享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条款系对可以排除强制执行的房屋消费者物权期待权的规定。本案中，蔡博文与云南金冠源房地产公司就案涉房屋于2014年1月13日签订《房产认购协议》，于2014年4月26日签订《商品房购销合同》，并已网签，时间均在人民法院查封案涉房屋之前。且双方所签房屋《房产认购协议》、《商品房购销合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效的商品房买卖合同。案涉房屋系住房，蔡博文提交的查询无结果通知书可以证明案涉房屋系蔡博文名下的唯一住房。关于已付房价款问题。《房产认购协议》《商品房购销合同》所约定的房价款为2807490元，云南金冠源房地产公司在案涉房屋被查封后，承诺变更房价款为1847490元，该承诺是否存在恶意规避执行的情形，现尚无充分证据证明。但从蔡博文已经支付房屋价款1847490元来看，已经超过前述合同约定总价的50%。因此，蔡博文符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的可以排除执行的情形，其作为房屋消费者，就案涉房屋享有足以排除执行的物权期待权，案涉房屋不得执行。
关于蔡博文是否对案涉房屋享有所有权的问题。蔡博文与云南金冠源房地产公司签订的《房产认购协议》、《商品房购销合同》系债权合同，并不产生物权变动效力，蔡博文基于上述合同享有物权期待权而非物权，故其主张对案涉房屋享有所有权，本院不予支持。
关于蔡博文请求撤销本院（2017）渝执异106号执行裁定书并解除查封的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条规定：对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。解除查封的问题，可另行在执行程序中解决。
关于云南金冠源房地产公司的诉讼地位。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，虽然蔡博文起诉时将云南金冠源房地产公司列为被告，但云南金冠源房地产公司并未明确表示反对蔡博文的异议，故云南金冠源房地产公司在本案的诉讼地位为第三人。
综上所述，蔡博文部分诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：
一、不得执行云南省昆明市五华区龙泉路溪谷雅苑小区7幢3单元1102号房屋；
二、驳回原告蔡博文的其他诉讼请求。
案件受理费29259.92元，由蔡博文负担14629.96元，谭贤富负担14629.96元。
如不服本判决，可以在本案判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。
本院（2017）渝执异106号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 徐 宾
审判员 谭振亚
审判员 周 倩
二〇一八年六月二十八日
书记员 文婷婷