河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫14民终4731号上诉人（原审第三人）王伟，男，汉族，1968年12月10日出生，住河南省商丘市。委托代理人：许武常，河南福聚律师事务所商丘分所律师。被上诉人（原审原告）唐硕，男，汉族，1995年4月11日出生，住河南省宁陵县。委托代理人王存伟，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）商丘市长江置业有限公司，住所地：河南省宁陵县，统一社会信用代码91411423558336339W。法定代表人吴问军，系公司经理。委托代理人朱博，系商丘市长江置业有限公司员工。上诉人王伟与被上诉人唐硕及被上诉人商丘市长江置业有限公司（以下简称长江置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，河南省宁陵县人民法院于2017年9月22日作出（2017）豫1423民初1722号民事判决，王伟不服，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人王伟上诉称：1、本案中房屋不是被上诉人长江置业公司向上诉人借款的抵押物，是被上诉人长江置业公司基于《商品房买卖合同》出卖给上诉人的标的物。即使在本案上诉人与被上诉人长江置业公司基于同一笔款项先后签订了《借款协议》和《商品房买卖合同》，在协议均有效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了民间借贷和商品房买卖两个法律关系。当借款到期后，借款人不能按期偿还借款，上诉人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条及《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。2、被上诉人长江置业公司是在其明知无法偿还上诉人借款及利息的情况下，以其所欠上诉人借款本金及利息转化成购房款为前提，双方在合意后签订了《商品房买卖合同》，后又积极主动到当地房管部门办理备案登记，可以说明双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示。3、本案系被上诉人唐硕与被上诉人长江置业公司恶意串通制造的虚假诉讼。两被上诉人之间签订的商品房买卖合同未办理备案登记。原审认定房屋已经交付被上诉人唐硕也是没有道理的，因为该房屋未经验收。商品房预售的备案登记制度，本身就是为保护购房者的合法权益，维护不动产交易安全，上诉人与被上诉人长江置业公司签订的商品房买卖合同办理备案登记，故涉案房屋属于上诉人所有。原审认定上诉人与被上诉人长江置业公司签订《商品房买卖合同》无效明显错误。被上诉人唐硕和被上诉人长江置业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。被上诉人唐硕在原审中的诉讼请求为：1、确认被告长江置业公司和第三人王伟签订的商品房买卖合同无效；2、确认原告唐硕与被告长江置业公司签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告唐硕为该合同中约定的巴黎春天小区第13幢1单元602号住宅房的所有权人；3、判令第三人协助被告撤销编号为NL2014-BCCT0827的商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第13幢1单元602号房屋所有权转移登记，将所有权登记在原告名下；4、诉讼费用由被告负担。原审查明：被告长江置业公司在宁陵县人民路北侧、××北路东侧开发建设巴黎春天小区，被告长江置业公司与原告唐硕签订了《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：唐硕选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第13幢1单元602号房，建筑面积137.2平方米，单价1940元每平方米，优惠后总价款250000元。长江置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由长江置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因长江置业公司的责任，唐硕不能在规定期限内取得房地产权属证书的，唐硕不退房，长江置业公司按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。原告唐硕于2014年3月6日支付房款250000元，被告长江置业公司为原告唐硕出具了一份购房款收据。原告于被告买卖的涉案商品房竣工后，被告长江置业公司将约定的商品房交付给原告使用，但却至今不为原告办理房屋所有权转移登记，使原告至今未能取得房屋所有权证。另查明，被告长江置业公司之所以拖延不给原告办理相关手续和房屋所有权登记，是因为被告长江置业公司将该房用于其与本案第三人王伟的民间借贷担保，并以签订房屋买卖合同、及对该房屋买卖合同进行备案的形式登记在第三人王伟名下，且向原告隐瞒了该事实。被告长江置业公司在2014年9月6日就通过商丘市安泰投资担保有限公司与第三人王伟建立了借款合同关系，并向王伟分别于2014年9月6日支付利息5760元、2014年10月1日支付利息5760元、2014年11月1日支付利息5760元，并在2014年12月6日被告长江置业公司与第三人王伟、商丘市安泰投资担保有限公司重新签订了《民间借贷合同》（含还款计划书、借款借据、收到利息证明）、《商丘市安泰投资担保有限公司担保函》各一份，《民间借贷合同》约定：被告长江置业公司向第三人王伟借款320000元；为保证债权债务的顺利履行，借款人自愿将其所拥有的位于宁陵县政府西侧、珠江路/泰山路东南角巴黎春天小区三期门面房产作为履约担保，此商业用门面房4万平方。被告与第三人签订借款合同后，未用借款合同约定的门面房进行抵押，被告长江置业公司与第三人王伟以签订编号为NL2014-BCCT0827的《商品房买卖合同》的形式，将巴黎春天第13幢6层601、602号房在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了买卖合同备案登记；第三人王伟没有按照双方签订编号为NL2014-BCCT0827的《商品房买卖合同》的约定支付购房款，被告长江置业公司也未将涉案房屋依照合同约定交给第三人王伟。原审认为：本案原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区建筑面积137.2平方米，单价1940元每平方米，总价款250000元。唐硕于2014年3月6日支付250000元，原告依双方合同的约定已经交清全部购房款，被告出具有收据；并在房屋竣工后被告已经将房屋交原告使用，原告与被告签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，依法成立，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，应当为有效合同。且已经实际交付，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，被告应当协助原告办理商品房登记手续，原告要求被告履行合同、协助办理商品房登记手续的诉讼请求符合法律规定，依法应当予以支持。依照我国民法规定的基本原则：意思表示真实是确定民事法律行为的构成要件，意思表示不真实必然影响民事法律行为成立的效力。本案被告与第三人王伟签订的商品房买卖合同及备案行为，是基于被告借第三人王伟现金而提供担保的真实意思表示，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉”的规定，被告与第三人所签订的编号为NL2014-BCCT0827的《商品房买卖合同》及合同备案登记，并非双方的商品房买卖行为的真实意思表示，且第三人在合同签订后没有履行该合同规定支付购房款的义务，买卖的意思表示不真实，买卖合同不成立；同时依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项的规定,意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件，同时依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，而本案被告与第三人虽然签定了买卖合同，但买卖是双方签订商品房买卖合同的虚伪表示，隐藏于双方借贷抵押行为的表意中，实际是双方对借贷关系设定的抵押，且该虚假行为可能损害国家、集体或第三人利益，依照我国民法的原则，双方设定的商品房买卖行为的效力应为无效；而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条“第三人在抵押合同中约定，债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”的规定及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，且本案中被告与第三人签订的编号为NL2014-BCCT0827的《商品房买卖合同》及合同备案登记，系被告与第三人以合法形式掩盖其借款抵押的非买卖行为的目的，也已经实际损害了本案原告的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项的规定，被告与第三人签订的编号为NL2014-BCCT0827的《商品房买卖合同》及备案登记的行为系无效法律行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始就没有法律约束力”的规定，第三人依法具有协助被告办理涉案商品房买卖合同备案撤销登记的义务，故原告要求第三人协助被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记、被告在具备办理房产证条件时协助原告办理完成房屋所有权转移登记、将该房屋的所有权登记在原告名下的诉讼请求依法应当予以支持。原审判决：一、原告唐硕与被告商丘市长江置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；原告唐硕为该合同中约定的位于宁陵县城××镇××路东侧“××春天”小区××单元××号住宅房的房屋所有权人；二、被告商丘市长江置业有限公司与第三人王伟签订的编号为NL2014-BCCT0827的《商品房买卖合同》无效；三、第三人王伟协助被告商丘市长江置业有限公司办理撤销编号为NL2014-BCCT0827的《商品房买卖合同》备案登记；四、被告商丘市长江置业有限公司在具备办理房产证条件时协助原告唐硕办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在原告唐硕名下。一审案件受理费100元，由被告商丘市长江置业有限公司负担。二审中，上诉人王伟申请对被上诉人唐硕与被上诉人长江置业公司签订的《商品房买卖合同》及收据的书写时间进行司法鉴定，本院经技术部门委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，作出西政司法鉴定中心（2018）鉴字第1564号司法鉴定意见书，结论为：不能确定送检的“2014年3月6日”、买受人为“唐硕”的《商品房买卖合同》原件上手写字迹的形成时间；不能确定送检的“2014年3月6日”、编号为“NO5581442”的《收据》手写单第二联原件上复写字迹的形成时间。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，商品房备案登记属于行政管理手段，是为防止开发商一房二卖的恶意行为而设置的制度，但对于备案之前的出卖行为没有对抗效力。被上诉人唐硕与被上诉人长江置业公司之间的商品房买卖合同早于上诉人王伟与被上诉人长江置业公司签订的合同，经申请司法鉴定，不能确定形成时间，因此没有证据证明被上诉人唐硕与被上诉人长江置业公司之间存在恶意串通行为。原审认定被上诉人唐硕与被上诉人长江置业公司之间签订的合同合法有效，并判决予以履行正确。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，鉴定费3700元，由上诉人王伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  代恭伟审 判 员  曹燚森代理审判员  刘瑞英二〇一八年七月十七日书 记 员  李登攀