安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终５１５８号
上诉人（原审原告）：黄凯，男，1987年12月12日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
被上诉人（原审被告）：孙孝明，男，1962年11月6日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。
委托诉讼代理人：夏必林，男，汉族，系孙孝明女婿、孙露青丈夫。
委托诉讼代理人：孙露青，女，汉族，系孙孝明女儿。
被上诉人（原审被告）：孙露青，女，1986年12月4日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。
原审第三人：王德顺，男，1995年4月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
上诉人黄凯因与被上诉人孙孝明、孙露青，原审第三人王德顺房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初3116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄凯上诉请求:1、撤销原判第二项，并改判孙孝明、孙露青支付违约金66240元（以1920000元为基数，按照每日万分之五计算，自2018年1月17日其暂算到2018年3月26日，直至房屋产权实际过户至黄凯名下之日为止）；2、本案一审、二审诉讼费及保全费均由孙孝明、孙露青承担。
事实和理由：1、一审认定事实错误。一审中王德顺提供的证据可以证明孙孝明、孙露青拒不办理产权转移登记及房屋交接手续情况下还向黄凯勒索钱财，明显违约，应按合同约定支付违约金。案涉合同虽未明确规定拒绝办理产权转移登记的违约责任，但明确规定了不办理房屋交接过户的违约责任，且规定了房屋交接交付的前提条件，需已办理产权转移登记、房屋验收、水电过户，并签订交接书，上述事项均未办理，由此证明该房并未交接交付。2、一审适用法律不当。一审既已认定孙孝明、孙露青是违约方，应判令孙孝明、孙露青承担责任并支付违约金，另一审对诉讼费的分担不当。
孙孝明、孙露青共同辩称：第一，我方提交了公证书，已经委托黄凯，其可以自行去办理一切过户手续，包括水电煤气及房屋过户。第二，一审证据收条也显示尾款已付清，房屋钥匙已交付。在公证书及收条出具当天，我方已经将可�电话、钥匙、房产证等都交给黄凯了，是黄凯不愿意过户。第三，一审中王德顺提供的录音证据，该录音内容偏向于黄凯，有断章取义之嫌。第四，不存在勒索钱财，当时黄凯要求我方继续办理公证延期手续，想让房屋过户，王德顺说可以给我方5000元辛苦费，我方拒绝了。后王德顺又打电话告诉我，黄凯要给我方4万元，不是主动索要钱财。第五，至于诉讼费部分，不应当由我方承担。当时双方约定了公证，黄凯也承诺一年内过户，我方并未不让过户。双方房屋买卖时，因房屋未满两年，房屋总价是200多万，税费是5.6%约10多万，由我方承担，黄凯又以全款购买的方式砍价，后将房屋总价折扣成192万元。
王德顺认可黄凯的上诉请求。
黄凯向一审法院起诉请求：1、依法判令孙孝明、孙露青继续履行合同，将位于合肥市包河区常青街道黟县路竹�社居委666号文鼎商务中心1幢3005室【皖（2016）合不动产权第0108071号】房屋过户至黄凯名下，并支付违约金66240元（以1920000元为基数，按照每日万分之五计算，自2018年1月17日起暂算至2018年3月26日，直至房屋产权实际过户至黄凯名下之日止）；2、本案的全部诉讼费用和保全费由孙孝明、孙露青承担。
一审法院认定事实：2016年10月29日，黄凯（买受人、乙方）在第三人王德顺的居间服务下与孙孝明、孙露青（出卖人、甲方）签订一份《存量房买卖合同》，约定：甲方将位于合肥市包河区常青街道黟县路竹西社居委666号文鼎商务中心1幢3005室、建筑面积113.28㎡的房屋作价192万元出卖给乙方。第三条约定甲、乙双方同意，甲方于2016年11月20日前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接，乙方在收到通知后对存量房及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订存量房交接书，并将存量房钥匙交给乙方即为存量房交付。第九条约定甲方未按本合同约定期限交接存量房的，甲乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；二、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金…。同日，双方又签订《房屋买卖补充协议》，约定：乙方自本协议生效之日向甲方支付5万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款；甲、乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款后的十日内办理房屋交接手续，甲乙双方如因一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。第五条需要约定的其他事项：1、卖方要求买方一次性付款，买方同意于2016年11月15日前将总房款一次性付给卖方（除去房屋欠款），房主净得192万元整；2、房屋欠款由买方支付，包括房屋产生的利息，卖方不承担任何费用；3、卖方于2016年11月15日前办理委托公证给客户；4、如果买方无法在2016年11月15日前将总房款（除去房屋欠款）支付给卖方，卖方有权终止合同，定金不退；5、2016年10月29日支付定金3万元，本月31日另支付2万元定金；6、付款后，卖方需配合买方办理公证手续。上述两份合同尾部甲方栏签名人为孙孝明，委托代理人栏签名人为孙露青。
合同签订后，黄凯于2016年10月29日、10月31日分两次向孙露青支付定金合计5万元。2016年11月14日，孙露青向黄凯出具收条，收条载明：“今收到黄凯购买包河区常青街道黟县路竹西社居委666号文鼎商务中心1幢3005室剩余房款1324719元，扣除贷款544281元，由买方后期支付，包括利息（除去贷款，剩余房款已结清�，钥匙已交付。”
一审另查明，自2016年12月1日起至2018年1月1日止，黄凯按月为案涉房屋偿还贷款4375.91元，2018年1月17日，黄凯一次性偿还银行贷款514438.14元，结清了案涉房屋银行贷款。
一审再查明，位于合肥市包河区常青街道黟县路竹西社居委666号文鼎商务中心1幢3005室的房产登记在孙孝明名下，房地产权证为房权证包字第××号。
一审法院认为，黄凯与孙孝明、孙露青签订的《存量房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守约定履行各自义务。本案中，双方签订的合同约定了黄凯应支付定金及首付款时间，而对案涉房屋存在的银行按揭贷款仅约定由黄凯负责偿还，并未约定具体的偿还时间，根据黄凯提供的孙露青出具的收条及庭审查明的事实，能够证明黄凯已按约定期限履行了支付房屋定金及首付款义务。2018年1月18日，黄凯将案涉房屋贷款全部结清，至此，房屋买卖合同约定的案涉房屋转让款192万元，黄凯已全部支付完毕。法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。鉴于黄凯已按约定支付了案涉房屋的全部价款，故黄凯诉请主张办理案涉房屋产权转移登记，符合法律规定，予以准许。由于案涉房屋产权登记人系孙孝明，孙露青在双方的房屋买卖关系中仅是委托代理人，故协助办理案涉房屋产权转移登记义务应由孙孝明履行。孙孝明、孙露青辩称，其应净得房屋转让款192万元，黄凯仅支付130万元，购房款未全部支付完毕，与客观事实不符，不予采信。
关于黄凯主张孙孝明、孙露青支付违约金的问题。一审法院认为，根据黄凯提供的孙露青出具的收条，能够证明�露青已于2016年11月14日将案涉房屋钥匙交予黄凯，同时，根据案涉合同“存量房钥匙交给乙方即为存量房交付”的约定，故确认孙孝明、孙露青于2016年11月14日即将案涉房屋交予黄凯，现黄凯以孙孝明、孙露青未交付房屋，主张孙孝明、孙露青承担违约责任，无事实和法律依据，不予支持。
一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、黄凯与孙孝明签订的《存量房买卖合同》继续履行，孙孝明于本判决生效之日起十日内协助黄凯办理合肥市包河区常青街道黟县路竹西社居委666号文鼎商务中心1幢3005室房屋产权转移登记手续，因办证产生的税费由黄凯负担；二、驳回黄凯的其他诉讼请求。案件受理费22676元，保全费5000元，合计27676元，由黄凯负担13838元，孙孝明负担13838元。
二审中，黄凯提供以下证据：物业公司开具的证明、供水集团开具的证明、电力公司的电表单、工商银行的贷款明细，证明目的：案涉房屋并未交接交付，案涉房屋并未入住，水电均未使用。工商银行贷款明细中可以显示我方一直按时还款，没有逾期，总共还款14个多月，偿还57.57万元。
孙孝明、孙露青质证意见：2016年11月14日双方已经去办理了公证，黄凯完全可以自行办理过户，房屋钥匙交给了黄凯，其是否过户或者入住是他自己的事情。至于银行还款记录没有异议。
王德顺对黄凯提供的证据无异议。
孙孝明、孙露青举出以下证据：证据1，公证书、委托书复印件，证明在公证委托期限内黄凯可以自行办理预约还贷、归还银行贷款、领取他项权证、注销抵押登记、交税、过户等一切事宜。证据2，王德顺一审提供的王德顺与夏必林沟通的电话录音记录打印件，证明黄凯一直要求我方办理延期，并没有要求过户，而是我方要求过户的，王德顺不是一开始的房屋买卖合同的中介工作人员，一开始是吴文庆。证据3，黄凯与孙露青短信记录打印件，证明黄凯、王德顺要求办理的不是过户，而是要求我方去办理公证延期。证据4，经纪合同及收条复印件，我方持有合同的原件上并无王德顺的签字，与王德顺一审提供的合同不一致，我方当时将房产证等交付给吴文庆的，而不是给王德顺的，王德顺并非我们买卖合同的中介方。
黄凯质证意见：证据1，真实性没有异议，我对公证书并不知情，我以为公证过后房子就是我的了。且公证书中的买受人不能是受托人，公证书不符合法律规定。卖方对公证书私自设定了期限，公证书不发生法律效力。证据2，一开始卖方急需用钱，要求我方一次性付款，而本人要求办理贷款，最后双方达成协议，我方提前将全部房款支付给孙孝明、孙露青，后中介再帮我去办贷款的。贷款还清后，我方要求孙孝明、孙露青办理过户，孙孝明、孙露青不同意，并且要求加价。证据3，三性无异议，证明目的有异议。我一直通过多种方式联系对方，短信、电话对方都不回复。我一直要求办理过户手续或者是公证延期，对方说其没有时间前来办理。对证据4不清楚，这是中介公司与孙孝明、孙露青之间的事情，该证据与本案诉争纠纷无关联性。
王德顺质证意见：证据1真实性无异议，手续是我陪同孙露青去办理的。证据2，一审诉讼前一直是我与卖方沟通，要求卖方办理手续。但是卖方一直不配合，至于办理何手续，是过户或者延期公证均可，案涉合同买卖中介是我办理的。证据3，黄凯、孙露青的短信记录我不知情。证据4，经纪合同是因为卖方没有要求签字，所以没有签字。收条上的吴文庆是因为当时我不在店里，他代为收取。
对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，黄凯与孙孝明、孙露青签订的《存量房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行各自合同义务。黄凯诉请孙孝明办理案涉房屋产权转移登记手续，一审予以支持，符合法律规定。关于黄凯主张孙孝明、孙露青支付违约金66240元的问题。黄凯提供了孙露青出具的收条，证明孙露青已于2016年11月14日将案涉房屋钥匙交给黄凯，案涉合同亦约定“存量房钥匙交给乙方即为存量房交付”，故应确认孙孝明、孙露青于2016年11月14日即将案涉房屋交付黄凯，现黄凯以未进�房屋验收、水电过户，并签订交接书等为由，主张未交付房屋并要求孙孝明、孙露青承担违约责任，理由不能成立。黄凯关于诉讼费用承担部分的上诉理由亦不能成立。
综上，黄凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1456元，由黄凯负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年八月三十日
书记员 丁玉洁
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形�分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。