湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1428号
上诉人（原审原告）李想，男，1993年10月30日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市伍家岗区。
委托诉讼代理人：刘山红（系李想之母），户籍所在地湖北省宜昌市伍家岗区。
上诉人（原审被告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号。统一社会信用代码91420500585454349P。
法定代表人：江妍萱，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤律师事务所律师。
上诉人李想、宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服葛洲坝人民法院(2017)鄂0592民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经批准，本案依法延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
李想上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判长楹公司按合同约定支付至上诉日止的逾期交房违约金35493.4元，以及上诉日到实际交房之日止的逾期交房违约金，并保留对长楹公司后续违约提出追偿的权利；3.改判长楹公司承担商品房交付不当造成的损失10161元；4.本案诉讼费用由长楹公司负担。事实和理由：
一、交付房屋钥匙不完全等于交房。
法律意义上的交房，应包括占有转移和所有权转移。首先，占有转移在我国商品房买卖合同司法解释中明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。其次，所有权转移就要求出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续，如交付房产证，实现所有权的转移。所以，交钥匙仅属于事实交付房屋，但因其缺少交付房产证这一环节，这种交钥匙的行为，属于不完全交房，只有在办理完房屋权转移手续，实现房屋的真正交付。根据我国相关法律的规定，无论双方在合同中对此有无约定，如果由于开发商的原因导致购房者未能在房屋交付使用之日起90日内取得房产证的，除开发商和购房者有特殊约定外，开发商必须承担相应的违约责任。
二、2016年6月2日李想前去收房时商品房并未迖到合同约定的交付使用条件。
判决书中列出的时间表为：2016年6月27日有线电视终端验收合格，具备开通条件。2016年12月2日天然气项目经单项验收合格，具备通气点火条件（实际点火是2017年1月6日）。2016年12月27日出具用水备案资料。2017年7月20日出具证明相关配套供电设施及户表已安装完毕并送电成功。至此水、电、气、网络才完成，符合基本生活条件，所以2016年6月2日前去收房时商品房并未达到合同约定的交付使用条件。
三、出卖人在《领匙协议》写明“观邸项目相关主体施工已经完成，景观配套、树木栽植、交房手续陆续办理中”，说明只是主体工程完成，并不符合交房条件。李想在合同签订后依约履行了自己的全部合同义务，付清了房屋全款541883.4元，房屋交付手续因长楹公司的原因而一直未予也无法办理。李想仅仅领取了钥匙，该房屋至今没有达到交付的条件。
四、李想至今未收到开发商交付的房门钥匙。
李想原本于2016年5月28日收房装修，去时发现防盗门严重破损，两个阳台门也严重变形无法使用，物业公司当时负责人宗娟和一个物业师傅过来接洽时认可，同意马上联系开发商进行更换。但在5月30日说好过来更换没搞好，6月2日在同意从厂家发货更换防盗门，阳台门联系供货商林锦解决问题后签订了领钥匙协议，并出具证明同意一周到十天解决问题。6月12日阳台门供货商过来测量，证实门有问题需要重新安装或更换。6月17日督促更换无果。6月19日在同意折现自行购买后更换。7月28日前物业人员把拆下来的门搬走，同意回收折现后付钱给我，同时我把防盗门钥匙一套交还给物业公司。但是至今物业没有折现给我，也没有交付房屋钥匙。李想签订领钥匙后并未领取钥匙，长楹公司应负逾期交付的违约责任，并赔付李想自行购买防盗门、阳台及延误装修造成的损失（防盗门2680元、阳台门4700元、内阳台门2780元、延误装修损失1元，共计10161元）。
五、长楹公司应当根据《宜昌市商品房买卖合同》第十条出卖人逾期交房的违约责任第（2)款的约定进行赔偿。
长楹公司上诉请求：依法改判长楹公司不承担违约金。
事实和理由：长楹公司延期交房是由多重因素造成，包括：1.极端天气的影响。长楹公司在一审提交的气象部门的统计资料表明，自2014年小区开工建设以来至2016年期间，三年累计降雨时间比2013年增加174天。极端多雨天气因素属于不可抗力的因素，因此在计算长楹公司违约责任时应当扣除天气因素的影响。2.施工单位的施工进度影响。依据施工合同，本案施工单位江苏江都建设工程集团有限公司应于2015年10月20日前竣工，但实际施工单位中途退场拒绝继续施工。长楹公司后另请其他单位继续施工，原施工单位又拒绝提供竣工验收备案相关资料导致长楹公司不能取得竣工验收备案登记。3.部分提前入住业主违规搭建，导致消防等竣工验收通不过。另外，依据双方《宜昌市商品房买卖合同》附件第四条约定，非因长楹公司造成的延期，在长楹公司履行了通知义务后应予免责。蒋宏源购买的是按照成本价销售的团购房，长楹公司并未获得商业利益，在并未恶意违约的情况下，应减轻长楹公司的违约责任。
李想向一审法院提出诉讼请求：1.判令长楹公司按合同约定支付自2016年4月1日起至起诉之日2017年9月20日止的逾期交房违约金29099.10元；2.判令长楹公司按合同约定支付自2017年9月21日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，并保留对长楹公司后续违约提出追偿的权利；3.判令诉讼费用由长楹公司承担。
一审法院认定事实：2012年1月16日，湖北三峡职业技术学院工会委员会（以下简称三峡职院工会）作为甲方，长楹公司作为乙方签订《团购意向协议》，主要约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋350套。甲方意向购买的房屋价格由土地出让金＋建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜。甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续。本协议效力及于甲方在职在岗的职工（甲方需提供人员清单）。李想的母亲刘山红系湖北三峡职业技术学院职工。长楹公司对李想作为刘山红近亲属的团购身份予以认可。
2015年1月23日，李想作为买受人与出卖人长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸4号楼1单元15层011503号、建筑面积为118.60平方米的商品房，商品房单价每平方米4569元，总金额541883元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前，将商品房交付买受人使用。该条同时约定了出卖人交付商品房应符合的条件，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条约定，逾期不超过30日的，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人。出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条约定处理。该合同同时约定了其他内容。合同签订后，李想已支付全部购房款541883元。2015年1月27日，长楹公司为李想所购买的房屋在宜昌市房地产登记交易中心办理了预购商品房预告登记，但长楹公司未按照双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》约定于2016年3月31日前交房。2016年6月2日，李想作为甲方与乙方宜昌中筑物业管理有限公司（该小区的物业管理单位）、丙方长楹公司签订了《领匙协议》并实际领取了其所购买房屋的钥匙。《领匙协议》内容为“观邸项目相关主体施工已经完成，景观配套、树木栽植、交房手续陆续办理中。由于施工期间受暴雨、极端高低温等气候影响，基于施工工艺、施工安全，劳动者保护等因素限制，在上述不可抗拒气候因素下无法正常施工（详见宜昌气候简析），依法依约原正式交房时间予以顺延。现甲方因住房困难，急需取得购买房屋之钥匙以做房屋装修之前的准备工作，为此，三方经过友好协商，达成以下协议。第一条：甲方取得钥匙后承诺按照乙方“业主公约”等相关房屋管理规定正当行使购房人权利。查验房屋后，如实填写房屋状况表，相关房屋问题整改完成前，不擅自使用该房屋，如擅自使用，房屋相关质量责任由甲方自行承担。第二条：乙方受丙方委托向甲方移交其房屋钥匙，双方房屋交付手续待前述不可抗力因素顺延期满后办理。”
一审法院同时认定：长楹公司于2013年10月24日取得建筑工程施工许可证，该许可证载明合同开工日期：2013年10月，合同竣工日期：2015年1月。2016年6月27日，湖北省广播电视信息网络股份有限公司宜昌分公司出具广播电视传输覆盖网工程验收报告，安装有线电视终端802户，经验收合格，具备开通条件。2016年12月2日，宜昌中燃城市燃气发展有限公司出具竣工验收证明，证明长楹公司在中燃公司报装的天然气项目经单项验收合格，具备通气点火条件。2016年12月27日，宜昌桑德三峡水务有限公司出具用水备案资料，证明长楹公司于2015年5月完成了生活表两块和消防表一块的用水报装。2017年7月20日，国网宜昌供电公司客户服务中心出具证明，长楹观邸802户的相关配套供电设施及户表已于2017年7月19日安装完毕并送电成功。同时该小区环保验收、规划验收、绿化验收现已通过。因消防验收、工程项目竣工验收还未完成，该房屋至今未取得商品房项目竣工交付使用备案证。2016年12月9日，长楹公司向宜昌市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）等部门提交关于长楹观邸项目竣工验收说明及处理意见的请示，请求市住建委督促施工单位江苏江都建设集团有限公司依法履行工程项目竣工验收义务。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：
一、涉案房屋交付日期问题。李想与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。可见，在出卖人不能出示相关证明文件或出示证明文件不齐全时，买受人有拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任的权利。本案中，李想于2016年6月2日签订《领匙协议》并接收长楹公司交付房屋钥匙时，明知长楹公司未能出示双方合同约定的商品房交付证明文件、不完全具备商品房交付使用条件却未提出异议，并实际占有和使用了该房屋至今。李想的行为应视为同意变更了合同中关于房屋交付内容的约定，系其对自身权利的处分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。一审基于上述合同约定、法律规定及李想实际占有房屋的事实，确定李想实际领取房屋钥匙的日期即2016年6月2日为长楹公司将房屋交付给李想的日期。李想称领取钥匙是被迫无奈，不是其真实意思表示，但李想作为完全民事行为能力人，应对自己签字行为负责，且其并未提交受他人胁迫签订《领匙协议》并领取钥匙的证据，故李想主张实际领取钥匙之后的逾期交房违约金的诉讼请求，一审不予支持。长楹公司辩称实际领取钥匙之日为房屋交付使用日期的意见，一审予以采信。
二、逾期交房违约金的数额问题。如前所述，双方实际交房的日期为2016年6月2日，而双方合同约定的交房日期为2016年3月31日前，故长楹公司存在逾期交房的违约行为，逾期交房时间为2016年4月1日起计至2016年6月2日，合计63天，逾期交房违约金为3413.86元（541883元×0.0001×63天）。长楹公司辩称逾期交房存在不可抗力因素以及非归责于长楹公司的因素，长楹公司作为开发商，在订立建设工程施工合同确定工期时，应当考虑降水因素，如长楹公司认为降雨量和天数增加导致房屋不能按期交付，还应当提供施工日志等予以印证。基于合同的相对性原理，长楹公司与施工单位之间的纠纷不能作为其免责的事由，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。如长楹公司认为因施工单位的原因导致长楹公司未能依约交房，其可依照法律规定或约定解决。长楹公司辩称业主逾期付款问题，因其未提交证据，一审不予采信。长楹公司辩称团购单位违约等理由，与本案逾期交付房屋违约金不具备必然联系，一审不予采信。虽本案逾期交房违约金计算至业主实际领取钥匙之日止，但一审希望长楹公司作为开发商，努力完善房屋的交付条件，并注重与买受人的沟通与交流，及时将买受人关心的问题以买受人能看得见的方式告知买受人，也希望买受人给予开发商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。
综上，一审对李想的诉讼请求支持3413.86元，其余部分不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、长楹公司于判决生效之日起十五日内向李想支付逾期交房违约金3413.86元；二、驳回李想的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费527元，由长楹公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于李想主张长楹公司未实际交付房屋，应支付逾期交房违约金的问题。首先，根据双方当事人提交的证据，长楹公司除与李想签订了《领匙协议》外，还签订了《前期物业管理服务协议》、《业主接管验收记录表》等与房屋使用问题相关的协议，表明双方有转移房屋占有的意思表示。其次，李想在领取房屋钥匙的同时，即向宜昌中筑物业管理有限公司交纳了物业费、装修垃圾清运费、预收了水费、燃气费等，说明李想接收房屋的目的是为了装修后居住使用，而并非仅为了“做房屋装修之前的准备工作”。第三，一审诉讼过程中，已到庭的当事人及其代理人在回答法庭询问时，均认可领取钥匙接收房屋时，可以使用水电。李想上诉称领取钥匙时该房屋不具备现实使用条件的事实依据不足。综合上述理由，可以认定双方签订《领匙协议》即是为了转移房屋的占有，根据相关司法解释规定，视为房屋交付使用。一审基于李想实际占有房屋的事实，对其领取房屋钥匙之日后的逾期交房违约金不予支持，并无不当。李想提出一审认定事实有误，适用法律不当的上诉理由，本院不予支持。
至于李想所主张防盗门及阳台瑕疵，其已自行购买防盗门，将原防盗门钥匙交还物业公司，要求长楹公司承担相应责任的问题。李想的上述理由及请求，实质为主张所购商品房存在质量瑕疵，据此向长楹公司主张相应的违约责任。长楹公司是否存在瑕疵交付，对“交付”这一事实的认定并不产生影响。李想的一审诉讼请求为要求长楹公司承担逾期交房的违约责任，其二审关于“改判长楹公司承担商品房交付不当造成的损失10161元”明显超出一审诉讼请求的范围，不属于二审的审理范围，本院不予支持。李想可另行诉讼主张权利。
二、关于长楹公司主张其逾期交房系不可抗力或施工单位等因素所致，其不应承担违约责任的上诉理由，本院认为不能成立，其理由：
1.关于极端天气因素影响交房的问题。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。宜昌本地夏季多雨，这是众所周知的事实，不存在不能预见。长楹公司作为专业的房地产开发公司，在签约当时即应考虑雨季施工对施工进度的影响，拟定专门预案、合理确定施工期间及交房期限。不能因为降雨对建筑施工有影响，动辄主张不可抗力免责。2.依据长楹公司在一审提交的气象资料相关证据，其主张2014年—2016年三年累计降雨量比2013年增加了174天，是以2013年宜昌市全年降雨天数为基数，根据宜昌市2014、2015年、2016年分别超出2013年降雨天数61天、74天、39天合计得出的。长楹公司的上述统计方法既缺乏科学性亦没有相关事实依据，其依前述统计方法主张不承担逾期交房的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。
2.关于施工单位的施工进度影响交房的问题。
依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。长楹公司主张施工单位违约未按期完成施工，应向相关施工单位主张违约责任，而不得据此向房屋买受人主张免责。事实上，长楹公司并未就施工单位延误工期的具体时间进行举证，其上诉请求中也未明确施工单位延误工期影响其向业主交房的具体天数及应扣减的逾期交房违约金的具体金额。因此，长楹公司关于施工单位的施工进度影响交房的抗辩，既无法律依据亦缺乏相应的事实依据，本院不予支持。
3.关于业主违规搭建影响交房问题。
长楹公司虽主张部分业主有违规搭建行为导致消防等竣工验收难以通过，但其既未对违规搭建问题进行举证，亦未对违规搭建与竣工验收未通过的关联性进行举证。因此，长楹公司关于业主违规搭建影响交房的抗辩理由缺乏事实依据，本院不予支持。长楹公司并未举证证实其延期交房是非因其自身原因导致的，其主张履行通知义务后免除责任没有事实依据。长楹公司主张涉案房屋是按照成本价销售，未获得商业利益，在其非恶意违约情况下应减轻其违约责任的抗辩缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，李想和长楹公司提出的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费993元，由李想负担943元，宜昌长楹置业有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一八年九月四日
书记员 袁昌芹