上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0107民初8407号
原告(反诉被告)：包少华，男，1958年10月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。
原告(反诉被告)：郑素珍，女，1958年12月3日出生，汉族，住址同上。
上述两原告共同委托诉讼代理人：高郑琳，上海市金石律师事务所律师。
被告(反诉原告)：黄晓婷，女，1992年3月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：马玉晓，上海申策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭琨，上海申蕴和律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司上海市奉贤支行，住所地上海市奉贤区南桥镇人民中路XXX号。
负责人：姜志祥，职务行长。
委托诉讼代理人：项翊磊。
原告包少华、郑素珍与被告黄晓婷及反诉原告黄晓婷与反诉被告包少华、郑素珍、第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郑素珍及两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人高郑琳，被告(反诉原告)黄晓婷及其委托诉讼代理人彭琨到庭参加诉讼。第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑素珍、包少华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.原告不返还定金人民币10万元(以下币种均为人民币)；3.被告支付逾期支付首付款的违约金，自2016年5月15日起至2016年10月14日止按合同总价的每月1%计算违约金，2016年10月15日起至判决解除之日止按每日257.4元计算。事实与理由：原、被告于2016年4月25日就上海市普陀区常德路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖签订《房地产买卖合同》，并约定了各期款项的付款时间。但被告在支付定金以后就不再履行合同义务。被告应于2016年5月15日之前支付首付房款XXXXXXX元。但截至起诉之日仍未支付，已经严重超出了合理期限，经原告催讨仍不支付。另外，被告还向案外人购买了其他的上海市房屋，各涉诉案件分别由长宁区法院、浦东新区法院、闵行区法院受理，原告有理由认为被告以实际行动不再履行本案房地产买卖合同，故诉至法院，请求判如所请。
被告黄晓婷辩称，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，对合同条款经过了充分协商，合同约定双方履行义务有600天的缓冲时间，原告行使合同单方解除权的条件并未成就。被告具有履行支付房款首付款的能力，但是因为原告未能将系争房屋上的抵押涤除，被告认为支付首付款存在巨大风险，故没有按期支付。后双方协商多次，原告提出要上涨房价至1100万元，但双方协商未妥，故不同意原告的全部诉讼请求。
反诉原告黄晓婷向本院提出反诉请求：1.两反诉被告继续履行《房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)，配合反诉原告办理系争房屋产权转移登记、交房、水电过户等买卖合同约定的所有交易手续；2.两反诉被告向反诉原告支付逾期履行合同违约金，以858万元为基数，按日万分之零点三的标准计算，从2016年12月13日起算至两反诉被告配合履行《房地产买卖合同》完毕之日止；3.反诉被告清偿系争房屋上的抵押，第三人配合双方办理涤除抵押的手续，如果反诉被告没有能力涤除抵押，反诉原告愿意代为清偿，相应款项从应付房款中扣除；4.两反诉被告承担涤除抵押中产生的费用；5.两反诉被告承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告签订《房地产买卖合同》后，反诉原告按照约定支付了定金10万元。后在双方申请办理银行贷款审批手续时，两反诉被告拒绝配合，反诉原告了解到两反诉被告又将系争房屋重新进行抵押，反诉原告付款有极大的风险，考虑到合同第十条、第十一条约定买方或卖方逾期履行合同义务超过600天，相对方才可以要求解除合同。双方遂对付款等合同的履行事宜进行反复的磋商。后上海房价上涨，反诉被告提出上涨至1100万元，否则拒绝履行合同。反诉原告曾向普陀区法院提起过诉讼要求继续履行双方的房地产买卖合同，后为协商先行撤回起诉，然最终协商未成。因反诉被告违约导致合同至今没有履行，反诉被告应继续履行合同并按照合同约定承担相应的逾期履行的违约责任。
反诉被告包少华、郑素珍辩称，不同意反诉原告的反诉请求，双方签订的买卖合同文本系反诉原告提供，反诉被告并未注意第十条、第十一条的内容，且该约定内容明显不符合常理。因反诉原告未履行支付首付款义务明显超过合理期限构成违约，反诉被告有权解除合同，不同意承担违约责任。
第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行于庭前发表并提交书面述称意见，原告在第三人处的贷款主体是上海维埃姆电力科技有限公司，授信400万元，循环贷款形式，三年一循环。三年之内是每年还清房款后重新贷款，抵押手续是三年到期后重新办理的。原告曾将550万元的最高额抵押贷款还清，后又在2016年3月8日授信了400万元贷款，并于2016年5月31日重新办理了抵押登记。因2016年5月截止2017年9月1日，上海维埃姆电力科技有限公司已归还本第三人350万元流动资金贷款，本第三人同意撤销系争房屋抵押手续，目前撤销抵押手续正在办理中。
本院经审理认定本、反诉事实如下：系争房屋产权于2005年1月20日经有关部门核准登记在包少华、郑素珍名下。系争房屋抵押状况信息：1.抵押权人为第三人，受理日期为2013年5月28日，核准日期为2013年5月31日，最高债权限额为550万元，债权发生期间：2013年5月6日至2016年5月6日；2.抵押权人为第三人，受理日期为2016年5月26日，核准日期为2016年5月31日，余额抵押、最高额抵押，最高债权限额400万元，债权发生期间：2016年3月8日起至2019年3月7日止。
2016年4月25日，两原告作为卖方、被告作为买方就系争房屋买卖签订《房地产买卖合同》，该合同约定：第二条【转让价款】，卖方自愿将系争房屋转让给买方，转让成交价为858万元；第三条【交易定金】买方同意在本合同生效之日起2日内向卖方支付定金10万元，另手写约定“定金及房款，买卖双方不设第三方监管，除贷款以外的房款由买方直接打入卖方银行账户”；第四条【付款方式】A.买方须将首期款(不含定金)于2016年5月15日之前(含当日)将首期款支付至第四条指定监管银行的监管账号或其他第三方的监管账号中，买方所付的首期款为转让成交价减去定金(含交楼押金)后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款。另手写部分约定“首付款的金额为总房价的30%，买方直接支付到卖方银行账户”C.因政策或银行原因按揭不能的，买方可以解除合同。如果买方提出更换银行贷款，卖方应无条件配合。买方因贷限购或限贷造成按揭不能的，买方有权转卖该物业；第六条【房地产权现状】(3)该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起40日内(含当日)自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；【买方违约的违约责任】如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之零点三支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过六百日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；第十一条【卖方违约的违约责任】如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之零点三支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过六百日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同最后手写部分约定合同生效以定金到账为准，买方将定金打入卖方账户即生效，买方贷款金额以审批为准，多退少补等。
合同签订后，被告于2016年4月26日向原告支付了定金10万元。后被告未于2016年5月15日前按约定支付首期房款。原告也未于合同生效后40日内(即2016年6月25日之前)至相关部门办理系争房屋抵押权涤除手续。
2017年3月20日，原告向被告发出《律师函》，要求被告于2017年3月27日前支付所欠首付款，逾期将启动法律程序解除合同。被告确认该函于2017年3月22日由被告父母签收。被告表示，签收该函后，被告要求原告继续履行合同。
另查明，一、2017年3月13日，黄晓婷作为买受人与案外人张林波作为卖售人就上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为1100万元等。2017年8月25日，该房屋经有关部门核准登记在黄晓婷名下。
二、黄晓婷曾作为原告与包少华、郑素珍继续履行本案的房屋买卖合同一案向我院提起诉讼，案号为(2016)沪0107民初29621号，该案以撤诉结案。
三、黄晓婷曾作为原告与案外人梁某、谢某某之间的房屋买卖合同纠纷一案向上海市长宁区人民法院提起诉讼，黄晓婷作为购买方要求继续履行双方的房地产买卖合同，案号为(2017)沪0105民初4123号，该案以撤诉结案。2017年6月20日，黄晓婷作为原告与案外人梁某、谢某某、上海极臻贸易有限公司之间的房屋买卖合同纠纷一案向上海市长宁区人民法院提起诉讼，要求确认案外人梁某、谢某某与上海极臻贸易有限公司之间的房屋买卖合同无效等，案号为(2017)沪0105民初13403号，该案于2017年8月10日作出判决：驳回黄晓婷的全部诉讼请求。
四、黄晓婷曾与案外人黄水萍、秦志勇之间的房屋买卖合同纠纷向上海市闵行区人民法院提起诉讼，黄晓婷作为房屋购买方要求案外人黄水萍、秦志勇继续履行双方之间签订的房地产买卖合同，案号为(2017)沪0112民初168号。案外人黄水萍、秦志勇曾就其与黄晓婷之间的房屋买卖合同纠纷向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求解除双方之间签订的房地产买卖合同等，案号为(2017)沪0112民初18748号。该案尚在审理中。
五、案外人顾坚伟、顾岳洋、杨桂蓉就其与黄晓婷之间的定金合同纠纷向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，案号为(2017)沪0115民初17568号，要求解除双方签订的《房地产买卖合同》等。黄晓婷就该案提起反诉，要求继续履行双方签订的《房地产买卖合同》。该案于2017年7月11日作出判决：驳回顾坚伟、顾岳洋、杨桂蓉的诉讼请求；黄晓婷要求顾坚伟、顾岳洋、杨桂蓉继续履行双方签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求予以支持。顾坚伟、顾岳洋、杨桂蓉不服提起上诉，二审尚在审理中。
审理中，关于系争《房地产买卖合同》文本与条款，被告表示该合同文本系被告提供，但是合同条款都经过了双方充分的协商，合同条款是对等的，同时约束买卖双方。原告、被告本人均当庭表示，签订合同时，均没有注意到系争合同第十条、第十一条的关于六百天迟延履行期限的约定。
关于剩余房款848万元的付款能力，经法庭多次释明，被告最终表示，可以直接履行，但是需要法院判决付款期限为1至2个月。原告表示，虽然被告提供了2017年4月27日招商银行股份有限公司账户存款余额900多万元的证明和2017年8月21日上海浦东发展银行股份有限公司出具的2093万元的《财产证明书》，但均不能证明2016年5月时被告具有首付款能力，也无法改变被告没有支付首付款的事实。
本院认为，经对本案本、反诉部分的事实调查，本院归纳争议焦点之一是系争房屋买卖合同未能履行的原因在于原告方还是被告方。根据双方合同约定，原、被告对房款的支付方式、时间都进行了详细的协商，被告应当于2016年5月15日前向原告支付首付款XXXXXXX元，支付方式为被告直接汇入原告在合同上载明的银行账户，并书面约定不设第三方监管。然被告未于该日之前支付首付款，先行构成违约。虽然原告亦负有于合同签订之后40日内即2016年6月25日之前涤除抵押的义务，考虑到签订合同时明确说明了系争房屋处于抵押状态，且被告确实履行了先行偿还抵押借款的行为，故被告以房屋未于2016年5月份办理涤除抵押的手续为由行使不安抗辩权从而拒绝履行按期支付首付款义务，本院难以采纳，至于被告认为原告要求提高系争房屋房价、不同意资金委托第三方监管等导致合同无法继续履行的意见，缺乏充分的事实依据，退一步而言，即便存在上述事实，也仅能证明原、被告双方在被告在先违约之后，又就系争房屋的买卖条款重新磋商但未达成一致意见。故系争房屋买卖未能继续履行的主要原因系被告未履行按期支付首期房款的先义务导致。
争议焦点之二是原告能否不依据合同约定而依据法定解除条件行使合同单方解除权。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。系争买卖合同第十条、第十一条载明守约方就违约方迟延履行行为行使单方解除权的期限为600天，因被告未支付首期房款的行为至今也未超过该迟延履行期限，被告据此认为原告行使单方解除权的条件并未成就。鉴于原、被告双方当事人在庭审中均表示没有注意到买卖合同第十条、第十一条关于违约责任的格式条款约定，故该违约责任的约定不应视为原、被告双方的真实意思表示，对双方当事人均不具有约束力。在双方对违约责任没有明确约定的前提下，综合考虑房屋买卖市场惯例、上海市房价普遍上涨的背景等因素，本着公平合理的原则，应当适用法定解除的相关规定来判定原告能否行使单方解除权。由于被告未按期支付首期房款，经催告后仍未履行明显超过合理期限，经法院多次释明，也未能通过判决前一次性付清剩余房款的方式或其他让原告信服的方式来证明其具有履行能力，加之诉讼过程中，被告又以个人名义购得他处房屋并已过户，且同时在他案诉讼中提出继续履行购买多处他案房屋的请求，以上事实均足以使原告相信被告迟延履行其主要债务，且该迟延履行债务的违约行为导致很难实现合同目的，故对原告要求根据法律规定行使法定解除权的意见，符合事实与法律依据，本院予以采纳。合同解除日以本院送达的起诉状副本与诉讼材料之日为准，被告于2017年4月27日确认收到上述起诉状副本与诉讼材料。至于被告辩称其可以通过结婚、转卖的方式获得系争房屋的购房资格，均需经过与原告的进一步协商，且将进一步导致合同履行期间的再一次延长，明显缺乏相应的证据和履行合同的诚意，本院不予采纳。基于上述事实与理由，本院对反诉原告要求继续履行买卖合同的相关诉讼请求，均不予支持。
争议焦点之三是合同解除后违约责任如何承担。鉴于本案不再适用原、被告合同第十条、第十一条之约定，现原告要求按照定金罚则要求被告承担违约责任，于法有据，本院予以支持。然原告提出要求被告按照口头和微信聊天记录承担每月1%的违约金，因此时仍处于双方在被告违约之后对首付款金额、时间、支付方式等进行重新协商的过程，并未达成一致意见，故对原告的该项请求，本院不予采纳。第三人中国银行股份有限公司上海市奉贤支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃全部答辩权利，不影响本案的依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告包少华、郑素珍与被告黄晓婷于2016年4月25日就上海市普陀区常德路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2017年4月27日解除；
二、被告黄晓婷支付给原告包少华、郑素珍定金人民币100,000元归两原告所有；
三、对原告包少华、郑素珍的其余诉讼请求，不予支持。
四、对反诉原告黄晓婷的全部诉讼请求，不予支持。
本案受理费人民币1794元，由两原告负担。
本案保全费人民币5000元，由反诉原告负担。
本案反诉受理费人民币35930元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 飞
二〇一七年九月二十八日
书记员 郑雪凝
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。