南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终129号
上诉人（一审原告）：广西地王房地产开发有限公司，住所地南宁市金湖南路59号地王国际商会中心41楼。
法定代表人：林泉，董事长。
委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵能晶，广西中纬律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：广州越秀金融控股集团股份有限公司（原广州友谊集团股份有限公司），住所地广东省广州市天河区珠江西路5号6301房自编B单元。
法定代表人：王恕慧，董事长。
委托诉讼代理人：苏斌，广东格林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张一鸣，公司职员。
上诉人广西地王房地产开发有限公司（以下简称地王公司）因与上诉人广州越秀金融控股集团股份有限公司（以下简称越秀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。上诉人地王公司的委托诉讼代理人张奕华、赵能晶，上诉人越秀公司的委托诉讼代理人苏斌、张一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人地王公司上诉请求：1．改判越秀公司赔偿单方解除合同给地王公司造成的空置损失(计算至地王公司将物业全部出租给下家止),租金以1210865元/月,物业管理费以337021元/月为标准计算，从2016年5月6日起计至2017年4月5日，共计17026746元；2.改判越秀公司退赔部分减免租金和装修改造款共计900万元。事实及理由：1.一审判决越秀公司支付的违约金明显低于其解约行为给地王公司造成的损失，应当调整增加违约金至地王公司的实际损失即17026746元，且实际损失仍在扩大。根据双方租赁合同13.5条的约定：“租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已交纳的保证金和提前交纳的租金不作退回，且应向甲方支付未到期租金的20%的违约金”，截至租赁到期日2019年7月5日的未履行部分租金为50285475.9元，未到期租金的20%即10057095元,目前地王公司实际损失17026746元，且仍在扩大中,已远远超过双方约定的违约金。合同13.6条约定:“除本合同明确规定的终止条款外,任何单方面终止合同皆视为违约。违约方应承担违约责任并向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接损失”。根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第一百四十二条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，地王公司要求调整增加违约金有事实及法律依据；2.一审判决不支持上诉人要求退赔部分减免租金600万元及装修改造款300万元的诉讼请求，属理解合同及适用法律有误。（1）关于退赔部分减免租金问题。依补充协议六第六条的约定，如越秀公司在六年内解除合同，应当全部补交优惠减免的租金共计20136339.1元，但双方并未明确约定六年后解约应如何补交，意味着地王公司并未通过合同方式放弃越秀公司六年后解约应返还减免租金的权利。而越秀公司中途解约，理应返还其提前获得的合同利益，地王公司诉请越秀公司按未履行合同的时间比例酌情给予退还不当获取的利益，并无不当；(2)关于退赔部分装修改造款问题。合同第5条约定，商业裙楼所安装的消防系统、空调系统、电梯设备以及中庭改造均为上诉人出资约1500万元完成，具有专属性，越秀公司违约导致地王公司的投入得不到全部回收，可能拆除和改造，故地王公司诉请部分赔偿并无不当。
越秀公司辩称，其答辩意见与上诉状的意见一致，主要观点为：依合同12.2条的约定，越秀公司单方解除合同不承担违约责任，且解除合同源于重大情势变化，即使承担违约责任，法院也应依法调减违约金。双方约定的违约金数额并未超过一审法院认定损失的30%，法院充其量维持约定的违约金数额不予减少，但其增加违约金至认定损失数额的1.3倍，属于判决不当。
上诉人越秀公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法对违约金予以改判。事实与理由：一、一审判决对合同第12.2条款的理解与认定存在偏差，致使越秀公司丧失了该款约定的免责解除合同的权利。合同第12.2条约定:“在本合同有效期内，在以下条件具备时，乙方有权提前解除本合同及相关附属文件，该解除事项自乙方向甲方发出书面通知之日起生效，双方互不承担违约责任：乙方该南宁店自2009年1月1日起经营连续满两年并累计亏损达到或超过人民币2000万元整（大写：贰千万元整），（以乙方向税务机关申报的资料为准）。”该条款赋予越秀公司在以下条件成就时可以无责终止涉案租赁合同:①南宁分店自2009年1月1日至2019年7月5日的租期内任意连续经营两年亏损；②南宁分店连续两年的累计亏损额不少于人民币2000万元；③上述亏损数据应来自友谊公司向税务机关的申报材料。据一审查明的事实，越秀公司2014年和2015年两年累计亏损已超过2100万元，解除合同符合约定的全部要件。但一审判决片面地将友谊公司可以享受免责解除合同权利的前提设定为自2009年以来（即2009年至2016年长达7年多的时间）实际累计亏损达到或超过2000万元，致使友谊公司无法实现合同约定的止损原意。表现在：(1)如按一审判决，该条款无必要约定“自2009年1月1日起连续经营满两年并累计亏损达到或超过2000万元……”，而是应该直接约定为“自2009年1月1日起累计亏损达到或超过2000万元……”，一审判决不符合“两年”的约定；(2)一审判决不符合该条约定原意与商业运行规律。商店在经历过了开业初期的培育期（一般是租赁期的前一、两年，这也正是双方一致将合同可解除起算日期设定在2009年1月1日，而非2007年7月6日起租日的根本原因）后，出现一年亏损下一年扭亏为盈的经营波动是正常的，但如果连续两年都亏损且累计达到2000万，这对于仅有2万平方米的南宁商店而言，肯定是出现了重大经营情势变更和难以为继的经营局面。双方特别订立该条款，目的是一旦出现严重亏损时可以尽量减少国有资产流失，而不是必须等到在租期内净亏损达到或超过2000万元才能提前解除合同。对国有或国有控股企业的业绩考评均是以每一自然年度作为考核区段，也从另一角度再次印证了第12.2条关于“连续经营满两年”是指租赁期内的“任意连续两年”這一时间区段。故二审应纠正一审错误判决，依法免除友谊公司承担违约责任。二、退一步讲，即便越秀公司需要承担违约责任，一审法院在适用《合同法》第一百一十四条第二款规定与《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》(下称《合同法解释（二）》)第29条规定时亦存在重大偏差，致使一审判决越秀公司支付的违约金畸高，应依法改判。表现在：1.《合同法解释（二）》第29条规定：“人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出予以适当减少违约金的裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”该条款仅赋予法院调减当事人约定的违约金数额的权利，但没有赋予酌情增加违约金的权利。一审法院已经酌定地王公司的空置租金损失为867万余元，显然低于约定违约金1005万余元，也并未超过一审法院认定损失的30%，一审法院本应充其量也就是维持当事人约定的违约金数额不予减少，但却错误适用上述司法解释，“创造性”地将违约金增加至其认定损失数额的1.3倍，严重违反了法律的明确规定；2.越秀公司在面临巨额亏损、经营极为艰困的况下，仍依约向地王公司履付巨额租金，终止合同是由于重大情势变化所致，与恶意违约行为有本质区别，不应被判决增加违约金。
地王公司向一审法院起诉请求：1.广州友谊集团股份有限公司（以下简称友谊公司）按未到期租金20%向地王公司支付违约金10057095元；2.友谊公司向地王公司退赔部分减免租金600万元及装修改造款300万元；3.越秀公司向地王公司赔偿涉案房屋空置损失80万元（从2016年5月6日暂计至2016年5月12日，后计至重新出租全部物业之日止）；4.本案诉讼费用由友谊公司负担。
一审判决认定事实：2006年12月18日，地王公司（合同甲方，出租方）与友谊公司（合同乙方，承租方）签订《“地王国际商会中心”商业裙楼租赁合同》（以下简称租赁合同）约定由友谊公司承租地王公司位于南宁市青秀区“地王国际商会中心”商业裙楼（以下简称商业裙楼）用于经营百货零售及相关配套业务。租赁期限为12年，租期暂定从2007年4月28日至2019年4月30日，租赁起始日以乙方开业之日为准。合同第3.3条约定，免租期为12个月，自2007年4月28日至2008年4月30日……合同第3.4条约定，租金减半期为12个月，自2008年5月1日至2009年4月30日……合同第5条约定，甲方交付乙方的商业裙楼应具备以下条件：5.1.1.甲方负责安装符合乙方百货商店零售经营配置的整体消防系统……甲方负责配合乙方的商场装修布局，安装消防系统。5.1.2甲方负责配置可正常使用的全套新风系统和中央空调系统，包括但不限于主机设备……其施工安装应配合乙方商场装修布局。5.1.4该商业裙楼每层配置安装可正常使用的2组共4台扶梯和4台垂直电梯。5.1.7甲方负责完成物业各楼层地面与外围玻璃墙幕的收口装修和中庭围栏（按甲方原设计图纸的装修）的装修。合同第6.6条约定，该商业裙楼的加建、修改部分由甲方出资完成，包括土建及机电设备、消防系统等项目的相应修改。合同第7.10条约定，该商业裙楼内属于甲方的设备设施交给乙方使用，并由乙方负责管理、维修及其相关费用和法律责任，本合同到期后除自然损耗外，乙方按正常使用标准移交给甲方。合同第12.2条约定，在本合同有效期内，在以下条件具备时，乙方有权提前解除本合同及相关附属文件，该解除事项自乙方向甲方发出书面通知书之日起生效，双方互不承担违约责任；乙方该南宁店自2009年1月1日起经营连续满两年并累计亏损达到或超过人民币2000万元整（以乙方向税务机关申报的资料为准）。合同第13.5条约定，租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已交纳的保证金和提前交纳的租金不作退回，且应向甲方支付未到期租金的20%的违约金。合同第13.6条约定，除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应承担违约责任外并向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接损失。同日，地王公司、友谊公司双方签订租赁合同补充协议一、租赁合同补充协议二，约定由友谊公司承租商业裙楼顶向南面位置（以下简称向南面位置）以及后勤区，租赁期限与商业裙楼的租赁期限一致，向南面位置租金为51297.9元/月，后勤区的租金按每平方米20元/月计收。2006年12月27日，友谊公司向地王公司支付商业裙楼及向南面位置租赁保证金2140194元。合同签订后，地王公司按照合同约定的交付条件，向友谊公司交付了商业裙楼及向南面位置、后勤区。2007年11月12日，地王公司、友谊公司双方签订租赁合同补充协议六，双方确认乙方租赁商业裙楼租赁期限为2007年7月6日至2019年7月5日，乙方租赁商业裙楼的租金调整为：2007年7月6日至2010年7月5日前三年的租金减半（即按租金每平方米45元/月的50%计收），为每平方米22.5元/月；2010年7月6日至2011年7月5日按每平方米45.9元/月计收，2011年7月6日至2012年7月5日按每平方米46.82元/月计收，2012年7月6日至2013年7月5日按每平方米47.76元/月计收。补充协议六第6条约定，乙方若在商业裙楼租赁合同期前六年内（即2007年7月6日至2013年7月5日）提出并解除租赁合同（除不可抗力因素外），则甲方将不给予乙方本协议约定的商业裙楼前三年度的减半租金优惠。2009年9月10日，地王公司、友谊公司双方签订租赁合同补充协议九，双方就租赁面积进行确认，商业裙楼租赁面积为20784.91平方米，后勤区租赁面积为518.55平方米。2013年7月1日，地王公司、友谊公司双方签订租赁合同补充协议十二，对租金进行调整：2013年7月6日至2014年7月5日按每平方米50.15元/月计收，2014年7月6日至2015年7月5日按每平方米52.66元/月计收，2015年7月6日至2016年7月5日按每平方米55.29元/月计收，2016年7月6日至2017年7月5日按每平方米58.05元/月计收，2017年7月6日至2018年7月5日按每平方米60.95元/月计收；2018年7月6日至2019年7月5日按每平方米64元/月计收。2016年1月15日，友谊公司以经营困难为由请求地王公司给予2016年度租金减半优惠，2016年4月12日友谊公司公司代表在双方洽谈过程中以口头方式通知地王公司双方租赁合同于2016年4月30日解除，地王公司于2016年4月14日回函要求双方对提前解除合同的问题进行协商。2016年4月27日，友谊公司以快递方式向地王公司送达了《关于广州友谊南宁商店撤场交接的告知函》，通知地王公司，友谊公司将于2016年4月30日全面停止广州友谊南宁店的经营活动，双方租赁合同亦于2016年4月30日终止，请地王公司派员于2016年4月30日到涉案房屋与友谊公司办理场地、设施、设备交接手续。该函于2016年4月29日妥投。2016年4月30日，友谊公司搬离涉案房屋。2016年5月4日，友谊公司向地王公司发函要求返还保证金2140194元，地王公司在庭审中自认于2016年5月8日收到上述函件。
另查明，友谊公司已支付2007年7月6日至2016年5月5日期间的租金。地王公司未能收取的剩余租赁期限的租金为50285475.9元。友谊公司分别于2015年1月19日、2016年1月15日向南宁市国家税务局申报的《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》显示，2014年第四季度累计利润总额为-8421737.25元，2015年第四季度累计利润总额为-12882589.61元，即友谊公司南宁店向南宁市国家税务局申报2014年、2015年度累计亏损金额为21304326.86元。
再查明，广西龙门居房地产开发有限责任公司的企业名称于2013年变更为“广西地王房地产开发有限公司”、广州友谊商店股份有限公司的企业名称后变更为“广州友谊集团股份有限公司”，即地王公司、友谊公司现有的企业名称。涉案房屋由地王国际商会中心1-5层及南宁市建设大厦1-4层构成，地王公司是地王国际商会中心1-5层房屋的所有权人，南宁威宁资产经营有限责任公司于2008年接管南宁市建设大厦，成为该大厦的所有权人。南宁市建设大厦原属南宁市建设委员会的资产，2006年南宁市建设委员会委托地王公司将南宁市建设大厦1-4层与地王国际会议中心一起打包出租给友谊公司，地王公司对涉案房屋有出租的权利。
一审法院认为，地王公司与友谊公司签订的租赁合同及其一系列补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同及其一系列补充协议成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
一、关于友谊公司是否有权单方面提前解除合同的问题。
合同第12.2条约定了友谊公司提前解除合同的条件，即友谊公司南宁店自2009年1月1日起经营连续满两年并累计亏损达到或超过2000万元整（以友谊公司向税务机关申报的资料为准）。地王、友谊公司就上述合同条款的理解存在争议。地王公司认为，根据合同第12.2条的约定，友谊公司须同时满足“从2009年1月1日起经营满两年”、“友谊公司从2009年1月1日起实际亏损累计达到或超过2000万”这两个条件才享有合同解除权，现友谊公司只提供了2014年、2015年的税务申报资料，上述申报资料不能证明友谊公司从2009年1月1日至2016年4月30日期间实际亏损累计达到或超过2000万元，且税务申报资料为友谊公司单方面申报，未经税务部门的核准，地王公司不予认可。友谊公司认为，根据合同第12.2条的约定，友谊公司于2009年1月1日至2019年7月5日租赁期限内任意连续经营两年亏损，且这两年亏损累计达到或超过2000万元，合同已明确约定亏损的数据以友谊公司向税务机关申报的资料为准，故友谊公司享有单方面解除合同的权利。一审法院认为，由于我国语言文字的多义性、或当事人在订立合同时语句表述不清、标点符号断句不当等原因，而导致歧义合同条款的产生，法院应从探求双方当事人订立合同条款的真实目的入手，以诚实信用为原则，兼顾双方当事人利益的平衡，对歧义合同条款进行解释。从合同条款的文义上看，合同第12.2条存在表述不清的问题，主要表现在：第一，“两年”是否既可以作为“经营”的状语，又作为“亏损”的定语；第二，合同条款关于“亏损”的约定不清，既可以理解为年度亏损，又可以理解为实际亏损；故导致了双方当事人所主张的两种解释。从合同条款的目的来看，现代社会的商业风险无处不在，合同第12.2条赋予承租人单方面合同解除权的目的在于防范及合理分担商业风险，即当承租人的经营出现严重亏损时，给予承租人提前退租权利，由出租人分担由于承租人提前退租所造成的损失风险；从诚实信用的角度来看，合同应该得到诚信地履行，应鼓励和尽量维护合同关系的稳定性；从兼顾双方当事人的利益平衡的角度来看，承租人一旦免责提前解除租赁合同，意味着出租人必须承担由于合同提前解除而造成的损失，如果忽略承租人自2009年1月1日以来的经营情况，孤立地将承租人在某一时段的亏损作为衡量标准，要求出租人为承租人提前退租的行为承担责任，显然是有失公平的。因此出租人分担风险的前提条件应严格解释为承租人自2009年1月1日以来遭受的实际亏损，该亏损累计超过2000万，而不是2009年1月1日至2019年7月5日租赁期间的任意连续两年的亏损累计。综上，合同第12.2条应解释为：友谊公司从2009年1月1日起经营连续满两年，且友谊公司在自2009年以来的实际亏损累计达到或超过2000万的情况下，友谊公司享有单方面解除合同的权利，并免于承担违约责任。根据友谊公司的报税资料显示，友谊公司在2014、2015年的亏损累计超过2000万，因友谊公司在庭审中明确表示不提交2009年至2013年期间的税务申报资料，故无法查实从2009年1月1日至2016年4月30日期间友谊公司的经营情况。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”友谊公司未能证明其从2009年1月1日以来的实际亏损累计达到或超过2000万，故友谊公司无权单方面解除合同。友谊公司在无权单方面解除合同的情况下，于2016年4月30日全面撤出商业裙楼，造成租赁合同事实上无法履行，故友谊公司的违约行为致使合同目的无法实现，双方租赁合同于2016年4月30日解除。
二、关于退赔部分租金和装修改造款的问题
关于退赔部分租金的问题。根据补充协议六第6条的约定，友谊公司若在商业裙楼租赁合同期前六年内（即2007年7月6日至2013年7月5日）提出并解除租赁合同（除不可抗力因素外），则地王公司将不给予友谊公司补充协议六约定的商业裙楼前三年度的减半租金优惠。一审法院认为，地王公司给予友谊公司前三年度的租金优惠是当事人的真实意思表示，也是双方对前期租金协商一致的行为，且从2007年7月6日至2016年4月30日合同解除之日，友谊公司履行合同将近9年时间，已超过了补充协议六所约定收回租金优惠的6年最长期限，故地王公司请求退赔部分减免租金600万元，没有法律和合同依据，不予支持。
关于退赔装修改造款的问题。根据租赁合同第5条的约定，地王公司为商业裙楼所安装的消防系统、空调系统、电梯设备以及中庭改造均为合同约定的交付条件，且根据租赁合同第6.6条、第7.10条的约定，商业裙楼的加建、改造由地王公司出资完成，商业裙楼内的设施设备亦属于地王公司所有。一审法院认为，一是地王公司就租赁物符合约定交付条件而产生的支出不属于友谊公司提前解除合同所造成的损失；二是地王公司对租赁物的改造及投入设施、设备仍属于地王公司所有，地王公司也未提供证据证明友谊公司撤场导致上述改造及投入的设施、设备无法重复利用；三是地王公司未能证明其改造和投入设施、设备所支出的金额。综上，地王公司请求友谊公司退赔装修改造款300万元，没有事实和法律依据，不予支持。
三、关于空置损失及违约金的问题
关于空置损失的问题。地王公司主张友谊公司提前解除合同所导致的物业空置损失包括租金损失、物业费损失、另行招商的成本以及对新承租人的优惠等。一审法院认为，地王公司既不是物业费的收费主体，也没有证据证明地王公司代为垫付了租赁物空置期间的物业费，故物业费损失不属于地王公司的损失；即使合同能够依约履行完毕，地王公司将涉案租赁物再行出租时也需要另行招商，故另行招商成本不是友谊公司提前解除合同所导致的损失；是否对新承租人给予优惠，给予多少优惠，是地王公司的自主行为，不是友谊公司提前解除合同必然导致的损失；因友谊公司提前解除合同，地王公司无法依约收取租金，故空置期间的租金损失属于地王公司的损失。
关于违约金的问题。地王公司主张根据租赁合同第13.5条约定，不予退还保证金和提前交纳的租金，并要求友谊公司支付未到期租金的20%的违约金。友谊公司辩称，保证金的性质为定金，根据《合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，乙方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。”地王公司不能既没收租赁保证金又主张违约金。关于本案保证金的性质，一审法院认为双方当事人没有在合同明确约定定金的情况下，不宜将保证金认定为定金。按照交易惯例，保证金是一方当事人为保证合同履行而向另一方当事人提供的金钱保证，在一方当事人违约的情况下，保证金可用于清偿由合同而产生的债务，以降低守约方履行合同的风险。本案中，租赁合同第13.5条已明确约定在友谊公司提前解除合同的情况下，地王公司不予退还租赁保证金，故本案的租赁保证金转化为违约金的性质。友谊公司在庭审中要求法院根据相关法律规定对违约金进行调减。一审法院认为，友谊公司履行合同时间将近整个合同期限的四分之三，在解除合同之前一直足额交付租金，履约情况良好；友谊公司在经营困难的情况下，于2016年初向地王公司发函请求减免租金共度时艰，而后又经营了半年才解除合同，足以证明友谊公司履约的主观诚意。另一方面，本案中地王公司的损失主要体现为友谊公司提前解除合同后所导致的租赁物（商业裙楼、向南面位置以及后勤区）空置期间的租金损失。根据租赁合同及其系列补充协议约定，商业裙楼2016年5月6日至2016年7月5日的租金为1149197.67元/月，2016年7月6日至2017年7月5日的租金1206564.03元/月，向南面位置的租金为51297.9元/月，后勤区的租金为10371元/月。截至本案末次开庭之日（2016年12月12日），未有证据表明涉案租赁物已重新出租，且鉴于涉案租赁物是面积为2万多平方米的超大租赁物，在现有的经济形势下重新出租确有一定困难，故该院酌定涉案租赁物7个月的空置租金损失8762897.79元为地王公司的实际损失（计算方法：1149197.67元/月×2个月+1206564.03元/月×5个月+51297.9元/月×7个月+10371元/月×7个月=8762897.79元）。租赁合同第13.5条约定的违约金包括未到期租金的20%（计算方法：租金为50285475.9元×20%=10057095元）以及不予退还保证金2140194元，共计12197289元，确实明显高于实际损失。根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并做出裁决。当事人约定的违约金比例超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性，即守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。结合诉争合同的履行情况、友谊公司的主观过错、地王公司的实际损失，并根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为11391767.13元（计算方法：8762897.79元×130%=11391767.13元）。由于地王公司已没收了友谊公司的保证金2140194元，故友谊公司还应向地王公司支付违约金9251573.13元（11391767.13元-2140194元=9251573.13元）。
由于地王公司已经主张违约金，且违约金足以弥补地王公司的损失，故地王公司主张的空置损失，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》一百一十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、友谊公司向地王公司支付违约金9251573.13元；二、驳回地王公司的其他诉讼请求。
二审审理期间，地王公司围绕上诉请求提交如下证据：1.《物业缴费通知单》，证明根据租赁合同第八条及双方于2013年7月1日签订的《租金与物业管理费调整协议》，越秀公司在租赁期限内，应承担缴纳物业费、维修基金、水电费的缴费义务。从2016年5月5日至2017年5月5日上述费用共计4160278元；2.《银行转账单》，证明地王公司于2017年6月9日代越秀公司缴纳4160278元的事宜。因越秀公司的违约，该项损失应由越秀公司承担；3.《上诉人实际损失已超过违约金的情况说明》，证明因越秀公司违约，涉案租赁物一直处于空置状态。商业裙楼租金、广告位租赁费和后勤区租金共计1210865元/月，自2016年5月5日至2017年5月5日，12个月的租金损失共计14530380元，加之物业费损失共计18690658元。经质证，越秀公司对上述证据的证明内容均不予认可，理由是双方的合同于2016年5月5日解除，该物业管理费是在合同解除后产生，不存在由越秀公司承担的事实与理由；地王公司作为涉案物业的业权人应自行承担，该费用与本案无法律关联；在一审审理期间，上述物业费已经产生，但越秀公司没有提交，应当承担举证不能的责任。经审查，本院的认证意见为：1.《地王国际商会中心缴费通知单》所记载物业费用计算时间为2016年5月6日至2017年5月5日，《银行转账单》中交纳费用的时间为2017年6月9日，都是在双方解除租赁合同后产生，不属于越秀公司在租赁期间因其使用涉案租赁物产生的物业费用，故与本案无关联性，不予认可；2.证据3为当事人提交给法院的情况说明，不具有证据的证明效力，不予认可。
经审查，双方当事人对一审判决查明的事实无异议，本院予以确认。
另查明，截至本院开庭之日，涉案租赁物仍处于空置状态。
再查明，广州友谊集团股份有限公司于2016年7月22日变更登记为广州越秀金融控股集团股份有限公司。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:1.越秀公司解除合同是否可以免除违约责任？2.一审判决认定的违约金是否适当？3.地王公司主张的空置损失和物业管理费损失是否有依据？4.地王公司要求越秀公司退赔减免租金和装修改造款是否有事实和法律依据？
关于越秀公司解除合同是否可以免除违约责任的问题。第一，对租赁合同12.2.条的约定应如何解释的问题。合同12.2.条约定：“在本合同有效期内，在以下条件具备时，乙方（越秀公司）有权提前解除本合同及相关附属文件，该解除事项自乙方向甲方（地王公司）发出书面通知之日起生效，双方互不承担违约责任：乙方该南宁店自2009年1月1日起经营连续满两年并累计亏损达到或超过人民币2000万元整，以乙方向税务机关申报的资料为准”。本院认为，从合同字面上，两年仅作为自2009年1月1日起连续经营的最短期限限制，但累计亏损并不以两年为限。对累计亏损的起止期间应如何界定，应当着眼于合同的整体性，最大限度还原约定条款之原意，兼顾双方的商业风险责任的承担。在2007年7月6日至2019年7月5日的整个租赁期间，亏损会何时发生，当事人在合同订立之初是无法预见的，故双方当事人希望以确定性条款来均衡不确定的商业风险的责任分担，最大限度保障双方的既得利益。作为出租方，租赁合同履行的时间越长，其收益越多。作为承租方，在经营期限内及时止损退租，对其利益的保障越强。从该条款可知，越秀公司入场经营的最短期限规定为两年，在租赁期间、经营最短期限已经确定的前提下，亏损的起算时间如果定义为任意两年，扩大了合同履行期间的不确定性。在市场经济环境下，企业的经营出现盈亏波动幅度不稳定为常态，如越秀公司经营满两年后，截取任意连续两年的亏损作为免责解约的条件，从而忽略了该公司作为承租方，在使用涉案租赁物的期间获得整体盈利的可能性。对于出租方地王公司而言，不利于保障其从长期的租赁合同中获取一定时期内稳定收益的权利。综上，合同约定的“累计亏损达到或者超过2000万元”，应综合越秀公司从2009年以来盈亏状况作全局考量，对亏损的计算期间不宜采用任意连续两年的片面解释。故一审判决将合同12.2条解释为：“越秀公司从2009年1月1日起连续经营满两年，且越秀公司在自2009年以来的实际亏损累计达到或超过2000万元的情况下，越秀公司享有单方面解除合同的权利，并免于承担违约责任”，既考虑了合同履行的稳定性，又兼顾了当事人利益平衡，是正确且适当的；第二，对越秀公司单方解除合同是否能免除违约责任的问题。越秀公司仅举证其于2014年至2015年亏损超过2000万元，在一审法院释明的前提下，不提交2009年至2013年期间的税务申报资料，不能证实其从2009年1月1日至2016年4月30日期间，实际亏损累计达到或超过2000万元，其单方解除合同，应当承担违约责任。综上，越秀公司单方面解除合同应当承担违约责任，一审判决认定越秀公司解除合同行为系违约正确。
关于一审判决认定的违约金是否适当的问题。地王公司与越秀公司均对一审判决认定的违约金数额提出上诉，焦点在于违约金的数额是按照合同约定确定，或调减亦或按实际损失增加。越秀公司提出即使承担违约责任，因合同解除源于重大情势变更，违约金应当予以调减的上诉理由，本院认为，根据《合同法解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的、当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”，本案中，越秀公司在经营期间销售业绩波动变化，属于当事人在签订合同时可以预见的，受制于价值规律的正常商业风险，不符合该条款的适用情形，故越秀公司“因发生重大情势变更”导致合同解除，违约金应予调减的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。地王公司提出应当调增违约金至其物业空置的实际损失的上诉理由，本院认为，房屋空置期的时长，是由多种主客观因素决定的，该项损失具有不确定性。地王公司主张涉案房屋空置达12个月的情况虽然客观存在，但从合同13.5条可知，双方约定如一方违约导致合同提前解除，对空置期的租金损失的赔偿转化为定额的违约金，且该违约金已经最大限度弥补了地王公司的损失，故地王公司提出按照空置期实际损失调增违约金，无法律依据，本院不予支持。但涉案租赁物为面积2万多平方米的超大租赁物，在承租方提前解除租赁合同后，在现行经济条件下，出租方另行招租，确需一段较长的时间，截至二审开庭之日，该租赁物仍处于空置状态，地王公司确因越秀公司的违约行为遭受到一定的损失。按照合同13.5条的约定：“租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方（地王公司）许可，乙方（越秀公司）中途擅自退租的，已交纳的保证金和提前交纳的租金不作退回，且应向甲方支付未到期租金的20%的违约金。……”该条款是当事人真实意志的体现。根据意思自治原则，综合考量本案的具体情形，定额的违约金是未履行合同标的之20%，并未远远超出违约行为给守约方造成的损失，故本院采纳租赁合同13.5条中违约金的计算标准对一审判决酌定的违约金进行调整。按照该合同条款的约定，越秀公司已交纳的保证金不作退回，且越秀公司应向地王公司支付未到期租金的20%的违约金。故本院判定越秀公司已向地王公司交纳的保证金2140194元，应不予退还。此外，越秀公司还应向地王公司支付的违约金为10057095.18元（计算公式：50285475.9元×20%=10057095.18元）。
关于地王公司提出的物业管理费损失是否有依据的问题。地王公司提出其于合同解除后，向物业公司交纳的物业管理费损失属于物业空置损失的上诉理由，本院认为，1.物业管理费是否属于房屋空置损失？物业管理费，是业主按照物业服务合同的约定，向物业管理公司交纳的物业服务费或者物业服务资金。即支付物业管理费来源于物业管理合同的约定，而承租人是否有交纳物业管理费的义务来自于双方租赁合同的约定，根据《“地王国际商会中心”商业裙楼租金与物业管理费调整协议》第三条的约定，越秀公司在合同存续期内交纳物业管理费。双方并未约定越秀公司提前解除合同，仍需补足剩余租赁期的物业管理费，故双方租赁合同解除后，越秀公司不是交纳物业管理费的义务主体，该物业管理费也不属于地王公司的损失，故对地王公司主张的物业管理费，本院不予支持；2.房屋空置损失能否得到赔偿？鉴于本院已对越秀公司的违约行为作出支付违约金的认定，对超出违约金数额范围的空置损失，本院不予支持。
关于地王公司要求越秀公司退赔减免租金和装修改造款是否有事实和法律依据。本院认为，1.关于减免租金的问题。根据双方签订的补充协议六第六条之约定，越秀公司在租赁合同前六年内解除合同的，则其不能享有减半租金优惠的权利。本案至2016年4月30日解约，越秀公司履行合同已将近9年时间，已超过该条款规定的2013年7月5日，该条款的权利义务双方均实际履行完毕，地王公司主张越秀公司退赔减免租金无事实及法律依据，本院不予支持；2.关于装修改造款的问题。根据租赁合同第6.6条、第7.10条的约定，商业裙楼的加建改造系产权方主动进行的添附，是双方约定租赁物交付条件之一，地王公司投入资金、享有所有权及其收益，而该添附未来是否能重复利用存在不确定性，双方未对该项补偿进行约定，地王公司亦未能举证证明装修改造的具体金额及损失，故其主张退赔装修改造款，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，越秀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；地王公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但部分处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百九十六条之规定，判决如下：
一、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初360号民事判决；
二、广州越秀金融控股集团股份有限公司于本案判决生效之日起十五日内向广西地王房地产开发有限公司支付违约金10057095.18元；
三、驳回广西地王房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回广州越秀金融控股集团股份有限公司的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费140942元（广西地王房地产开发有限公司已预交），由广西地王房地产开发有限公司负担54994.38元，广州越秀金融控股集团股份有限公司负担85974.62元。二审案件受理费76561元（广州越秀金融控股集团股份有限公司已预交），由广州越秀金融控股集团股份有限公司负担；二审案件受理费110341元（广西地王房地产开发有限公司已预交），由广西地王房地产开发有限公司负担58480.73元，广州越秀金融控股集团股份有限公司负担51860.27元。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 袁宇飞
审判员 彭 博
二〇一七年八月八日
书记员 谢 瑜