上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2441号
上诉人(原审被告)：张凌辉，男，1962年11月18日出生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：青浦区朱家角镇建新村村民委员会，住所地上海市青浦区。
法定代表人：陈彩军，主任。
委托诉讼代理人：袁阿根，上海市珠玑律师事务所律师。
原审第三人：上海市青浦区沈巷小学，住所地上海市青浦区。
法定代表人：邹勇，校长。
委托诉讼代理人：陈圆满，上海东炬律师事务所律师。
原审第三人：上海坤龙教具有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：曹坤金，董事长。
原审第三人：上海市青浦区教育局，住所地上海市青浦区。
负责人：程卫国，局长。
委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。
原审第三人：上海市朱家角镇人民政府，住所地上海市青浦区。
法定代表人：乔惠锋，镇长。
上诉人张凌辉因确认合同无效纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初4265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年1月29日，青浦区朱家角镇建新村村民委员会(以下简称“建新村委会”)与张凌辉签订《房屋买卖协议书》(以下简称“买卖协议”)，约定该村委会将原葑沃小学产权转让给张凌辉，该校总建筑面积1,579平方米，校舍转让价值总计人民币(以下币种均为人民币)35万元；该校占地7.796亩，土地使用年限40年，土地使用费一次性付清31万元；校舍转让费和土地费共计66万元，协议签订后张凌辉先支付30万元，余额36万元在建新村委会将房产所有权转移，即办理完房产证相关手续后支付；该村委会产权转让给张凌辉后，房屋所有权和土地使用权一并移交等。关于上述校舍等系争房屋买卖协议签订后，张凌辉在2003至2004年期间共支付对方房款30万元，并装修自用，建新村委会出具了收据。
原审法院另查明，2005年7月18日，朱家角镇人民政府教育委员会(甲方)与建新村委会(乙方)签订协议书，就原沈巷葑沃小学校舍出售问题达成协议如下：1、甲方愿意以葑沃小学校舍(不包括土地)评估价出售给乙方，评估总价为22.3万元；2、乙方购买后产权不得转让，葑沃小学校舍的出售资金划拨镇教委，用于本镇教育事业；3、付款方式：分两次付清，第一次2005年7月30日前乙方付甲方15万元整，第二次2006年12月30日前乙方付甲方7.3万元整；4、乙方必须付清第一次出售金后方可使用；5、本协议如与上级文件和法律、法规相抵触，以上级文件，法律、法规为依据。本协议未尽事宜，经甲乙双方协商解决；6、若乙方不履行协议中的条款，甲方有权解除协议；7、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，区教育局、镇资产公司各备案一份。
2012年2月15日，建新村委会与张凌辉签署关于葑沃小学买卖结算书，结算如下：一、共计买卖66万元；二、2006年6月已付30万元，还欠36万元；三、2006年6月起建新村委会代租青浦益田公司，每年租金8万元，到2011年12月总5年6个月，共计44万元已作村收入，经双方协商村多收的8万元租金作为村收入，买卖结算已结束。双方一致表示上述买卖已经结算清楚。
2012年3月9日，张凌辉与上海坤龙教具有限公司(以下简称“坤龙公司”)签订租房协议书，将系争房屋出租给该公司，租期10年，自2012年3月31日至2022年3月30日止，租金前5年每年13万元，后5年每年16万元。现房屋全部由坤龙公司使用。坤龙公司已经向张凌辉支付了截至2017年3月底的租金。
原审法院再查明，上海市房地产登记簿上登记的系争房屋的权利人为沈巷镇葑沃小学，产权证号02-00161。根据沪房(青)字第02-00161号房屋所有权登记卷记载，系争房屋的所有权人为“青浦县教育局(沈巷乡葑沃小学)”，房屋性质为全民，建筑面积1,579.60平方米，沈巷小学在申请书上盖章。根据青集用(91)第2114号地籍档案，地籍调查表记载的单位名称为“沈巷中心小学(葑沃小学)”，企业性质集体，土地用途为学校,用地面积7.796亩。
现建新村委会涉讼，要求判令其与张凌辉签订的系争房屋买卖协议无效，张凌辉腾退并归还该房屋及土地，即归还青浦区沈巷中心小学(原葑沃小学)的使用权等。
原审法院审理中，上海市青浦区教育局(以下简称“青浦区教育局”)提供了财政网上打印的系争房屋资产明细，证明该房屋的资产从登记上来看仍属于国有资产，应由国资管理，故其处置应由教育局按照国有资产处置。该明细载明：“资产名称：葑小教学楼；管理部门：国资管理；权属性质：集体；产权形式：产权待界定……”，其上加盖了上海市青浦区财政局、校产管理中心，以及青浦区教育局的公章。
建新村委会对青浦区教育局提供的该证据及陈述无异议。张凌辉则不认可，认为从国有资产主体来看，应该由国资委认定，该材料不能表明系争房屋是国有资产，且其显示“产权待界定”，制单人是上海市青浦区沈巷小学(以下简称“沈巷小学”)，审核时间是2011年8月，没有对2003年和2005年本案的的买卖协议的行为进行审核，该资料显示购置时间为2005年12月9日，投入使用时间为2005年12月9日，但是2005年葑沃小学就已经关停了，因此系争房屋应是集体资产，不是国有资产。
沈巷小学、坤龙公司均对上述证据的真实性无异议。
上海市朱家角镇人民政府(以下简称“朱家角镇政府”)对上述证据真实性无异议，认为系争房屋的所有权是属于青浦区教育局的。
双方当事人确认，争议焦点为本案中系争房屋的买卖协议是否有效。
建新村委会对此认为：1、其主张系争房屋买卖协议无效。依据为：(1)产权未登记在该村委会名下；(2)按照建新村委会与镇教委协议，不得转让；(3)土地用途为学校，张凌辉用于生产经营，不符合法律规定；(4)朱家角镇政府认为建新村委会转让行为不当，要求其收回。故依据《合同法》第五十二条第四款，损害社会公共利益的合同无效。2、如果法院认为系争房屋买卖协议有效，则建新村委会要求判决该协议于2016年7月7日解除并腾退，因为合同目的无法实现。系争房屋是学校，目前无法更改其房屋用途也无法过户至张凌辉名下。为此，建新村委会除上述证据外，还提供了2015年7月3日由朱家角镇政府出具的证明一份，内容为：“位于青浦区朱家角镇建新村XXX号空置的沈巷中心小学(原葑沃小学)产权登记在葑沃小学名下，青浦区朱家角镇人民政府教育部门明确规定，建新村只有管理、使用的权力，不得转让买卖。建新村与张凌辉签订的房屋买卖协议书属无效合同，朱家角镇人民政府不予认可，并要求建新村纠正不合法行为”，证明系争房屋的使用权、管理权属于该村委会，但所有权不属于建新村委会，其无权买卖。
张凌辉对此认为：该证明的出具者朱家角镇政府不是产权人，无权作出效力性认可，该证据的证明力存在问题。系争房屋买卖协议是有效的：1、是双方真实意思表示，张凌辉已经付清全部房款，建新村委会将系争房屋交付使用，双方的权利义务全部履行完毕，目的达到。根据最高院房屋买卖的司法解释第三条，建新村委会主张合同无效的理由是不能成立的。2、系争房屋的所有权应该是归属于建新村委会的，因为葑沃小学关闭之后由朱家角镇教委在2005年以22.3万元转让给了建新村委会，该转让行为是经过朱家角镇政府同意的。2005年建新村出让校舍的行为是存在的，建新村委会出售系争房屋是有处分的权利的，沈巷小学跟教育局都认为校舍是属于沈巷小学的，但是系争房屋的产权待鉴定，这跟该小学的陈述是相矛盾的，因此张凌辉认为校舍可以排除是属于葑沃小学，也可以排除是属于教育局。3、建新村委会以产权不能登记，不能实现合同目的为由要求解除合同，但是其作为过错方是无权要求解除合同的。张凌辉认为产权备案不是合同目的，产权备案成功与否不影响合同效力。另外要求产权登记的权利在于张凌辉一方，即买受方，但是现在张凌辉并不要求对方去登记也没有要求要过户，也没有行使解除权。因此不存在说合同如有效，就要求解除合同的情形，且建新村委会主张合同解除已经过除斥期间了。4、张凌辉要求法院纠正对方诉请，并驳回。解除合同是一项单独的诉请，并且跟合同无效是相悖的，在一个诉讼中只能有一个单独的诉请。
沈巷小学认为：对建新村委会提供的该证据无异议。系争房屋土地权利人是沈巷小学，本案系争房屋买卖协议是违法的，应为无效合同。
坤龙公司认为：对建新村委会提供的该证据无异议。其与张凌辉签订的租房协议书，租期10年，自2012年3月31日至2022年3月30日。其余事宜均不清楚，由法院依法判决。
青浦区教育局认为：对建新村委会提供的该证据无异议。青浦区教育局不清楚对方关于本案系争房屋买卖协议的关系，但是葑沃小学校舍登记在沈巷小学(葑沃小学)名下，土地性质是集体，房屋属于全民所有。葑沃小学主体不存在，已撤并至沈巷小学，故权利人系沈巷小学。虽然学校撤并，但土地用途不改变。系争房屋至今仍登记在青浦区教育局国有资产名下，系国有资产，不得随意处置，应按照国有资产的处置方法进行处置。
朱家角政府认为：对建新村委会提供的该证据无异议。土地使用权、房屋所有权归属沈巷中心小学。镇教委是将房屋管理使用权交给建新村委会，该村委会不是权利人，无权出售房屋。本案系争房屋买卖协议不符合上海市房地产转让办法，不得转让。
此外，建新村委会表示，只要求张凌辉腾退，不要求处理坤龙公司腾退事宜。
经原审法院依法释明，张凌辉坚持即使法院判决可能将系争房屋返还给建新村委会，张凌辉也不要求将其在该房屋上的投入或损失在本案中一并处理，而是要求保留诉权，另案主张。
原审法院经审理后认为，根据双方提供的各项证据记载，系争房屋登记在葑沃小学(青浦区教育局)名下，土地性质为集体，用途为学校，现系争房屋签订的本案房屋买卖协议，将登记在沈巷小学名下的校舍进行处置，该协议损害了社会公共利益，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故张凌辉应腾退并返还系争房屋及土地给建新村委会，因张凌辉不要求在本案中对其损失一并处理，系其自身权利处分，故本案中对此不予处理，张凌辉可就损失另案主张。
原审法院据此作出判决：一、青浦区朱家角镇建新村村民委员会与张凌辉在2003年1月29日签订《房屋买卖协议书》无效；二、张凌辉应于判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区朱家角镇建新村XXX号房屋和土地并返还给青浦区朱家角镇建新村村民委员会。
原审判决后，上诉人张凌辉不服，向本院提起上诉称：沈巷小学并非系争房屋产权人，该房屋登记在葑沃小学名下，是由青浦区教育局、朱家角政府和被上诉人建新村委会三方共同建成。葑沃小学撤销后，系争房屋划归朱家角教委，由建新村占有、控制，并系在该村的集体土地上，后朱家角教委将系争房屋作价转让给了被上诉人，故系争房屋地上建筑及集体土地使用权已经完全归属于被上诉人，沈巷小学均不再享有该房屋的任何权利，否则朱家角教委作为该小学的上级主管机关，不可能将房屋转让给被上诉人。青浦区教育局一审中提供的证据，并未明确系争房屋产权是沈巷小学，且该证据也注明系争房屋的产权形式“待界定”。上诉人是在被上诉人推荐的情况下，以平等协商，支付相应对价后，取得的系争房屋所有权，并另行出资进行了修缮。上述部分转让款也由被上诉人转付给了朱家角教委。被上诉人鉴于房地产市场价格上升的情况下，强行豪夺上诉人的经济利益，显非原审法院认定的系争房屋买卖协议损害了社会公共利益，系适用法律严重错误，判决不公。二审中，上诉人提供教基(2006)10号文件(以下简称“10号文”)，以及2014年6月10日青浦区农村集体资产产权实施办法的通知(以下简称“农村集体资产实施通知”)，证明系争房屋可以进行处置，确定了谁投资、谁所有的原则，朱家角政府已经按照上述通知精神将系争房屋转让给被上诉人，系有权处置。据此，上诉人认为系争房屋买卖协议合法有效，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销，并改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人建新村委会辩称：上诉人张凌辉提供的10号文、农村集体资产实施通知不是形成于一审判决之后，不符合新证据的规定，而且亦不能证明其主张。系争房屋的转让没有按照发展义务教育的教育部文件精神。被上诉人虽然将上诉人支付的部分房款转付给了朱家角教委，但相关文件明确，不能进行转让，只能被上诉人自用。被上诉人清楚自己在此次买卖协议中应承担的责任。其他意见同一审中的意见一致。故请求本院维持原审判决。
原审第三人沈巷小学述称：上诉人张凌辉提供的10号文、农村集体资产实施通知不符合新证据的规定，不能证明系争房屋是被上诉人建新村委会所有，其他意见同被上诉人意见一致。对于上诉人与被上诉人之间转让系争房屋的事宜，不清楚，故沈巷小学当时未提出主张。其他意见同一审中的意见一致。请求本院依法维持原审判决。
原审第三人青浦区教育局述称：其同意被上诉人建新村委会关于上诉人张凌辉提供的10号文、农村集体资产实施通知不符合新证据的规定的意见。闲置的系争房屋未经县级行政部门统一进行处置，买卖协议签订后的所得也未落实于义务教育。上述通知只是针对农村集体资产，系争房屋土地虽系集体所有，但房屋是全民所有，该通知不适用于本案。朱家角教委属于朱家角政府下属单位，就本案系争房屋的转让没有同青浦区教育局沟通。其他意见同一审中的意见一致。故请求本院依法维持原审判决。
原审第三人坤龙公司、朱家角政府未到庭作陈述。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理。系争房屋目前登记在葑沃小学名下，作为不动产依法应以登记为有效前提。由于历史原因，系争房屋的相关权利主体，产生了一定的新情况。即使如上诉人张凌辉所述，该房屋的权利属于被上诉人建新村委会所有，那么签订该系争房屋的买卖协议则属于将农村集体所有的房产进行转让的行为，涉及1998年11月4日颁布生效，以及经2010年10月28日修订之后现行有效的《中华人民共和国村民委员会组织法》中，属于被上诉人所在村民利益的其他事项的规定，应依法必须递交村民会议，或者可以授权村民代表会议讨论决定。《上海市实施办法》也与上述法律有关程序的规定一致。但是上诉人以及被上诉人至今未能举证证明，其两方签署、履行系争房屋买卖协议时，被上诉人依法履行了上述法定的程序，没有违反法律、行政法规的强制性规定。因此，上诉人张凌辉上诉的主要理由，缺乏足够的事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人认为系争房屋买卖协议合法有效的其他上诉主张，因其签署该协议的前提，无证据证明符合法定程序，本院均不予采纳。鉴于上诉人及被上诉人对于造成本案买卖协议无效，均负有相应的责任，但双方均表示另案处理，基于民事诉讼当事人诉讼意思自治原则，原审法院未作处理，并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张凌辉负担。
本判决为终审判决。
法官助理薛凤来
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一八年四月二十日
书记员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《中华人民共和国村民组织法》
第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准；
(二)从村集体经济所得收益的使用；
(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；
(四)土地承包经营方案；
(五)村集体经济项目的立项、承包方案；
(六)宅基地的使用方案；
(七)征地补偿费的使用、分配方案；
(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；
(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。
法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。