湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一终字第505号
上诉人（原审原告）刘芬，女，1981年2月15日出生，汉族。
上诉人（原审原告）贾明，男，1980年2月16日出生，汉族，系刘芬之夫。
上诉人（原审被告）湖南湘西财信投资置业有限公司。
法定代表人成新航，该公司董事长。
委托代理人李敬锋，男，1978年10月22日生，汉族，系该公司资产管理部经理。
委托代理人刘小虎，湖南琨霖律师事务所律师。
上诉人刘芬、贾明因与上诉人湖南湘西财信投资置业有限公司（以下简称湘西财信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2015）吉民初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人刘芬、贾明及上诉人湘西财信公司的委托代理人李敬锋、刘小虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2013年3月27日，刘芬与湘西财信公司签订了《吉首市商品房买卖合同》。合同约定，刘芬购买湘西财信公司商贸中心财座273号商铺，一次性支付房款计人民币458907元，被告同年8月31日交付所购商铺。同时还约定湘西财信公司应当在商品房交付使用后365日内，向吉首市房产局申请产权登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。当天，刘芬与湘西财信公司之间签订了《商铺租赁合同》，由湘西财信公司返租刘芬的商铺三年即从2013年8月31日起至2016年8月30止，租金总计人民币110138元，刘芬依约交纳房款计人民币458907（其中含返租的租金110138元）元，产权办理代收费人民币23983元。2014年12月23日，湘西财信公司取得了涉案楼栋房产证即吉房权证镇字第7140094**号。
原判认为，本案属商品房销售合同纠纷。争议的焦点是湘西财信公司是否存在违约。双方对《吉首市商品房买卖合同》的真实性没有异议，该合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，故该合同合法有效。合同中约定了办证的时间是商铺交付后365日内，湘西财信公司向吉首市房产局申请产权登记。交付房屋的时间是2013年8月31日，即湘西财信公司申请产权登记时间应为2014年8月30日，而湘西财信公司涉案楼栋房产证登记时间为2014年12月23日，按照合同约定逾期3个月零23天。湘西财信公司承建的楼盘系原非法集资企业湖南三馆房地产开发公司开发的“吉首商贸大世界”项目，湘西财信公司辩称未能在合同规定的期限内给刘芬办证的过错责任归责到“处非”遗留问题理由不能成立，该院不予采纳。合同签订后，双方当事人之间进行了返租，湘西财信公司的违约办证不影响实现合同目的，且湘西财信公司于2014年12月23日取得涉案楼栋房产证，现已可以办理分户证，对刘芬要求退还房款计各种税费共计人民币482890元的诉请，该院不予支持。合同中约定的违约金是按已交房款的1%支付，刘芬已交房款是人民币458907元，要求湘西财信公司逾期办理房产证的违约金人民币4589元，该院予以支持。吉首市商品房买卖合同的签订是刘芬，合同是具有相对性，贾明不是合同的签订者，不是本案的适格主体。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款（一）项之规定，判决如下：一、被告湖南湘西财信投资置业有限公司支付原告刘芬逾期办理房产证违约金人民币4589元；于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告刘芬的其它诉讼请求。三、驳回原告贾明的起诉。案件受理费8612元，由被告湖南湘西财信投资置业有限公司承担。
上诉人刘芬、贾明上诉称，原审裁判适用法律不当，司法程序有问题。上诉人对原审认为违约办证不影响实现合同目的而不支持退还房款请求的判决不能接受，对原审在开庭当天接受被上诉人提交的书面答辩状不能接受。因双方合同已经明确约定了若被上诉人逾期交房或办证，上诉人可以解除合同，这属于法律范畴的约定解除。现被上诉人逾期办证，合同约定解除的条件已经成就，上诉人可以解除合同。但原审却适用了法定解除的法律去判定合同应否解除，明显适用法律不当。因熟悉法律的人士都知道一个基本原则，对于合同纠纷有约定的按照约定，没有约定的按照事实及相关法律判决。鉴于原审法院违背这一基本原则，并在开庭当天接受被上诉人提交的书面答辩状来看，原审法院有袒护被上诉人之嫌疑。另，上诉人由于不是法律专业人士，在一审中出现了一个概念上的错误，将违约金和赔偿金混为一谈，在一审主张了违约金，而合同约定解除合同后并非支付违约金而是赔偿金，实际上诉人主张的也是赔偿金。故请求二审依法撤销原判第一、二、三项判决，改判被上诉人退还商品房房款及各种税费482890元，并支付约定赔偿金4589元。
上诉人湘西财信公司上诉称，贾明与湘西财信公司没有签署过任何交易合同，并非本案适格当事人，其针对湘西财信公司之全部诉请应予驳回。本案合同约定的是“由于出卖人原因”导致迟延办证才构成违约，故刘芬、贾明须承担其所指称的因出卖人的原因导致迟延办证的举证责任，否则其诉请就没有事实依据，不能予以支持。刘芬、贾明未能及时取得涉案房屋分户证，系“处非”遗留问题所致，如政府决定无法清退原施工单位、之前遗留的“消防通道”等问题、原“三馆”项目存在许多擅自变更规划未获批准问题、“拥军路”承诺无法兑现造成军分区阻工等等，均导致工期严重迟延，建设完工后也无法完成综合验收，并非归责于出卖人原因所致，湘西财信公司依法不须承担相关违约责任。涉案房产已经由湘西财信公司实现返租并完全依约支付了全部三年期间的房屋租金，迟延办证未对刘芬行使房屋转让及其他权能造成影响，也未造成任何经济损失，其要求解除合同的诉求应予驳回。原审就诉讼费承担之判决存在不妥之处，应予纠正。
贾明、刘芬针对湘西财信公司的上诉理由答辩称，贾明虽没有与湘西财信公司签订任何合同，但是本案房产的财产共有人，有权依据法律规定，作为本案的共同诉讼人。《合同法》第一百零七条体现的是严格责任归责任原则，即只要有违约行为就要承担违约责任，除非存在不可抗力等免责事由，并履行了及时通知义务才可免除违约责任。很显然刘芬、贾明从来没有收到湘西财信公司不可抗力的通知。湘西财信公司将迟延办证归咎于“处非”遗留问题是荒唐可笑的，因“处非”问题发生在2008、2009、2010年，而合同签订的时间是2013年，也就是说在签订合同之前湘西财信公司就已经了解和掌握了“处非”问题，如果没有把握在合同签订的日期内完成交付房屋并办理产权登记，就不应该也不可能将所建房屋在2013年进行销售。既然进行了销售并签订了合同，湘西财信公司就已经对于“处非”问题风险认为在自己可控范围内。其实在本案中出现的延期交房、延迟办证的直接原因应当是湘西财信公司对于该工程风险估计不足，以及工程施工管理不善等自身原因导致，当然应当承担违约责任。从其提供的工程竣工报告可以看出，该工程竣工时间为2014年12月份，已经超过了合同约定的交房和办证时间。本案中刘芬、贾明按照合同约定履行了所有义务，是完全没有过错的一方，违约责任全在湘西财信公司，由其承担全部案件受理费是正确的。
湘西财信公司针对贾明、刘芬的上诉理由答辩称，本案延迟办证是由于“处非”遗留问题导致，并非由于出卖人原因，故出卖人没有过错，不应承担违约责任，约定解除条件未成就。本案刘芬、贾明没有因延迟办证遭受任何实际损失，也不构成法定解除条件，故原审不支持其解除合同诉请正确。
本院经审理查明，二审中双方当事人均对原审认定事实无异议，且未提交新证据，本院对原审认定事实予以确认。
另查明，湘西财信公司给付刘芬三年商铺租金110138元时，刘芬给公司交纳了7710元租金税款。
本院认为，本案争议的焦点为湘西财信公司延迟办证应否承担违约责任，合同约定的解除条件是否成就，以及贾明是否属本案适格当事人。
《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案湘西财信公司未在合同约定的期限内为刘芬办理房屋产权证书，属于履行合同义务不符合约定，依法应当承担违约责任。双方签订的合同已经明确约定了出卖人延迟办证的，买受人可以要求退房即解除合同，并由出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失。现湘西财信公司延迟办证，解除合同的条件已经成就，故刘芬要求解除合同、赔偿损失符合合同约定，本院予以支持。原审以湘西财信公司延迟办证不影响刘芬实现合同目的为由，不支持刘芬的解除合同诉求，是以法定解除条件约束约定解除，违背当事人意思自治原则，本院予以纠正。湘西财信公司以“处非”遗留问题推卸延迟办证违约责任的抗辩理由不能成立。因“处非”遗留问题并非不可抗力，而是第三人原因。且本案合同签订在“处非”发生后的第五年，湘西财信公司在签订合同时就应该对“处非”遗留问题有一定的风险评估，只有认为该问题在自己可控范围内，才会签订本案合同。既便延迟办证确系第三人原因导致，依据《合同法》第一百二十一条的规定，也应由合同当事人湘西财信公司向刘芬承担违约责任。湘西财信公司与第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决。根据合同相对性原则，合同关系对签约当事人产生权利和义务，一般不涉及案外人的权利和义务。贾明虽未在本案合同上签字，不是合同签约当事人，但贾明与刘芬系合法夫妻，涉案合同又系在夫妻关系存续期间签订，涉案房屋应属于贾明、刘芬的共同财产，故本案的处理结果与贾明有法律上的利害关系，贾明可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，作为有独立请求权的第三人提起诉讼。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于本案合同已经实际履行，且双方还签订了《商铺租赁合同》，房屋实际已经由湘西财信公司接收控制。故买卖合同解除后，刘芬、贾明无需再履行退还房屋手续，湘西财信公司应退还购房款及产权办理代收费，并按约定支付赔偿金。《商铺租赁合同》作为从合同因主合同解除而必然解除，故湘西财信公司提前支付给刘芬的三年租金110138元应从总房款中扣除，但刘芬所缴租金税款7710元应抵作购房款，湘西财信公司实际应退房款为356479元。另，本案合同约定解除合同后应支付赔偿金而非违约金，且赔偿金应按刘芬实际已交房款的1%支付即3564.79元。上诉人刘芬、贾明已承认系自己认识错误，将赔偿金和违约金混淆。故原审判令支付违约金，且未按已付房价款的1%支付而按合同约定房款支付不当，本院予以纠正。
综上，上诉人贾明、刘芬的上诉理由成立，本院予以支持。上诉人湘西财信公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省吉首市人民法院（2015）吉民初字第126号民事判决；
二、解除刘芬与湖南湘西财信投资置业有限公司于2013年3月27日签订的《吉首市商品房买卖合同》；
三、湖南湘西财信投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付刘芬约定损害赔偿金人民币3564.79元；
四、湖南湘西财信投资置业有限公司于本判决生效后十日内退还刘芬购房款356479元及产权办理代收费23983元；
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费8612元，二审案件受理费8612元，均由上诉人湖南湘西财信投资置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭志友
审判员 向美蓉
审判员 龙少松
二〇一五年六月十二日
书记员 陶 佳
附：适用法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；