广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第249号
上诉人（原审被告）：廖坚明。
被上诉人（原审原告）：连州市农村信用合作联社。
法定代表人：郑文，该社理事长。
委托代理人：郭建华，广东大观律师事务所律师。
上诉人廖坚明因与被上诉人连州市农村信用合作联社（以下简称“连州信用社”）租赁合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2014）清连法民二初字第288号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月23日，连州信用社、廖坚明双方签订了出租方为连州信用社、承租方为廖坚明的《租赁合同》，合同约定以下内容:一、将连州信用社所有的坐落于连州市三古滩地段（原白云山制药厂）的厂房及土地（锅炉房除外）按现状出租给廖坚明。二、租赁期限为2年（自2012年12月1日起至2014年11月30日止）。三、承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回出租标的：1.承租方未经同意擅自将厂房及土地转租、转让或转借的。四、租金及缴纳方式，1.第一年每月租金为人民币22300元，首次交押金30000元给出租方，待合同期满经出租方验收厂房及土地并确认完好后再退回承租方；第二年起每月租金在第一年租金基础上上浮10%；2.承租方以现金或转账形式按月交付租金，必须提前10天交租；3.承租方必须按约定时间向出租方缴纳租金，如无故拖欠，出租方将有权向承租方每天按实欠租金的2%加收滞纳金。五、出租方将厂房及土地交付给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，但装修不能影响厂房及土地的结构及安全性能；租期结束或中途双方协商解除合同或其他原因出租方变现该资产的，承租方退场时不得破坏已装修部分及房屋架构，不得拆走水、电、门窗的设备，并保持原状完好交还出租方。六、维修费：租赁期间，由于承租方导致租赁厂房及土地的质量或内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由承租方负责。七、违约金和违约责任：3.承租方违反合同，擅自转租给他人使用的视为违约，应支付违约金10000元。由转租造成的任何责任由承租方承担，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿；4.租期满后，经清点无误并验收后才退回保证金，否则出租人可从保证金中扣除造成财产的损失。上述《租赁合同》签订后，2012年12月1日，廖坚明开始承租该厂房及土地。
2014年3月5日，连州信用社向廖坚明发出一份《告知通知书》，告知廖坚明其已拖欠2014年2月和3月租金，请在三天内交清拖欠的租金。廖坚明在该《告知通知书》上签名收悉。
2014年6月30日，连州信用社在涉案租赁建筑物上贴出《公告》，主要内容为：“原白云山制药厂的产权是连州市农村信用合作联社。目前与我联社签订租赁合同的承租人有廖坚明、蔡荣水和耿修春（蔡荣水和耿修春仅租做豆腐的一幢厂房）。我联社出租本宗资产是已明确：未经我联社同意禁止转租。故该三位承租人与他人签订的任何转租合同都是无效的。截止我联社张贴本公告时，廖坚明拖欠5（部分）、6、7月的租金，请廖坚明在7日内交清拖欠租金，否则我联社将会采取法律手段追收。同时，我联社告知：廖坚明任何转租我联社资产的行为均是无效的。其他未经我联社同意而与廖坚明签订租赁合同的，如造成承租房屋损坏的，我联社有权要求廖坚明和其他有关人员负责修复或赔偿。特此公告。连州市农村信用合作联社信贷管理部，2014年6月30日。”
2014年10月10日，连州信用社向连州信用社、廖坚明再次发出一份《告知通知书》，主要内容为：“廖坚明租户，您承租我联社位于连州市三古滩地段厂房，目前已拖欠2014年6月至10月的租金（其中6月欠10000元），合计欠租108120元，现告知您已违约，请在三天内交清拖欠的租金。另外我联社检查查明，您未经我联社同意就与多人签订了《租赁合同》，属于擅自转租给他人，请您立即与他人中断租赁合同，并立即要求他人搬迁。连州市农村信用合作联社信贷管理部，2014年10月10日，签收人：廖坚明”连州信用社、廖坚明亦在庭审中承认签收人处的签名是其本人的签名。
原审法院认为，连州信用社与廖坚明签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。连州信用社依约交付租赁标的物给廖坚明，廖坚明进场承租应按约定支付租金，廖坚明拖欠租金的行为已构成违约，连州信用社诉请廖坚明支付拖欠2014年6月至10月的租金（其中6月欠10000元），合计欠租108120元的租金，理据充分，原审法院予以支持。廖坚明无正当理由未支付或者迟延支付租金的，连州信用社可以要求承租人在合理期限内支付。廖坚明在收悉《催收通知书》后逾期仍未支付，连州信用社请求判决解除与廖坚明的《租赁合同》的主张，理据充分，原审法院予以支持。根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还使用租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，连州信用社诉请判决廖坚明退出厂房并不得拆走或毁坏已安装的设施，包括变压器、电线、水、路、围墙、大门等设施的主张，理据充分，原审法院予以支持。
针对廖坚明提出，2013年3月间因连州信用社处理不善而导致原租户拆走租赁厂房的一部分设施，其提供的《送货单》仅能证明廖坚明购买了一些设备材料，未能说明购买的材料是用于修缮所租赁的厂房，更不足以说明是因连州信用社处理不善而导致了该笔款项的花费，因此，廖坚明应承担举证不能的不利后果，对其该项答辩意见原审法院不予采信。
对于廖坚明转租的事实，有连州信用社提供的《连州市三古滩白云山制药厂厂房租用合同》为证，且廖坚明对于转租事实也予以认可，原审法院予以确认。而廖坚明方提供的内容为：“连州市农村信用合作联社在2012年11月份出示了廖坚明中标原白云山制药厂连州分厂的厂房空地的使用公告，如有需要继续使用的用户请与廖坚明联系。证明人：罗志通、刘洋、李阳兴”的《证明》拟证明连州信用社是同意连州信用社、廖坚明转租，因该份《证明》证据属于证人证言，证人未出庭作证，又无其他证据相互印证，且连州信用社方对于该份证据的真实性、合法性都不予认可，依法不能作为证据使用，连州信用社、廖坚明未能提供证据证明转租是经连州信用社方同意的，因此连州信用社、廖坚明应承担举证不能的不利后果。连州信用社与廖坚明签订的《租赁合同》中第三条第1款、第七条第3款规定：“若廖坚明未经连州信用社同意擅自转租，连州信用社可以中止合同收回出租标的；廖坚明擅自转租给他人使用视为违约，廖坚明应支付违约金10000元给连州信用社”，由此连州信用社主张请求廖坚明支付擅自转租的违约金10000元，理据充分，原审法院予以支持。《租赁合同》约定每天按实欠租金的2%加收滞纳金，而连州信用社因廖坚明迟延支付租金的实际损失应为银行的同期同类贷款利息损失，所以该约定的违约金过分高于造成的实际损失，不符合法律规定，原审法院认为滞纳金应以当月拖欠的租金为本数，自逾期之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算该月租金付清之日止。廖坚明已向连州信用社方缴纳的租赁保证金30000元，因其已拖欠连州信用社租金108120元，连州信用社诉请该保证金用于抵缴租金，原审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，原审法院于2014年12月23日作出（2014）清连法民二初字第288号民事判决：一、判令解除连州信用社与廖坚明签订的《租赁合同》；二、判决廖坚明退出厂房，并不得拆走或毁坏已安装的设施，包括变压器、电线、水、路、围墙、大门等设施；三、判决廖坚明已缴纳的30000元押金抵缴已拖欠连州信用社的租金；四、判决廖坚明在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金78120元（已拖欠108120元扣减押金抵缴部分，仍欠78120元）及滞纳金（滞纳金以当月拖欠的租金为本数，自逾期之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至该月租金付清之日止）。五、判决廖坚明在本判决发生法律效力之日起十日内支付擅自转租的违约金10000元给连州信用社；本案受理费2462元，因适用简易程序减半收取为1231元，由廖坚明负担。
宣判后，上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。被上诉人与上诉人签订租赁合同前将厂房租赁给第三人，由于被上诉人未处理好与原租户的关系，致使原租户强行拆除上诉人已租赁场地的部分设施。上诉人要求被上诉人修缮或减少租金，但被上诉人一直没有解决此事。上诉人只好自行修缮并为此花费102148元。根据合同法的规定，被上诉人应承担厂房的修缮费用。二、上诉人工拖欠租金108120元，折抵102148元的修缮费用及30000元的押金，被上诉人还欠上诉人24028元。因此，上诉人并不拖欠租金。三、因被上诉人不支付厂房修缮费，上诉人才以租金折抵修缮费，上诉人并不违约。四、上诉人没有擅自将厂房转租给他人。原审法院认定上诉人擅自转租错误。在被上诉人2012年11月份粘贴的公告内容，被上诉人是允许上诉人转租的，况且，上诉人转租的部分厂房均是被上诉人的原租户，而不是其他人。因此，上诉人是按被上诉人的意思表示进行转租，不存在擅自转租。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人口头答辩称：1、上诉人称被上诉人没有理清原来的租户导致其不能使用承租厂房，这不符合事实。事实上，被上诉人已经将出租的厂房按合同的约定交给了上诉人正常使用。2、上诉人称其不能正常使用厂房自行修缮了厂房并支付了相应的修缮费用，缺乏事实依据，也不符合事实。3、上诉人称被上诉人允许其转租，也不符合事实。被上诉人从来未允许上诉人转租，相反，被上诉人发现上诉人有转租事实以后，已经采取了多种措施要求上诉人停止单方转租的行为。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人二审提交了连州市天湖家电有限责任公司和陈高冬分别出具的两份《证明》，拟证实被上诉人在招租过程中，没有清理场地，没有将厂房完整交付给上诉人使用，都是被上诉人原有的租户。被上诉人认为作为证人必须出庭作证，天湖家电及陈高冬未出庭作证，因此，对其出具的《证明》不予认可。
又查明，根据被上诉人一审提交的《连州市三古滩白云山制药厂厂房租用合同》，该合同出租方为廖坚明，承租方为连州市天湖家电有限责任公司，租期从2013年2月1日至2014年11月30日。廖坚明对该合同的真实性无异议。
再查明，二审时，上诉人提交了一份《收款收据》，结合一审提交的《送货单》，拟证实其为搭建厂房花费的费用是相符的。被上诉人对该份《收款收据》的三性均不予认可。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方签订的《租赁合同》是在平等自愿的基础上签订，内容合法，原审法院认定该合同有效正确，由于双方对尚欠的租金为108120元的事实均无异议，对此，本院予以确认。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案双方的争议焦点为：一、对上诉人主张用102148元修缮费用应由谁承担。二、上诉人是否存在擅自转租的违约行为。
关于争议焦点一。上诉人提交的《送货单》与《收款收据》仅能证实上诉人为涉案厂房添置相关设备花费的费用，而无法证实该添置的费用为其承租涉案厂房后，因被上诉人未处理其与之前租户关系而导致厂房设备被拆除而造成的损失。而根据双方在《租赁合同》第五条关于“出租方将厂房及土地交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责”的规定，上诉人承租后的装修修缮费用应由上诉人自行承担，因此，对上诉人请求被上诉人承担该102148元修缮费用并抵扣租金的主张，缺乏事实和法律依据。本院不予支持。
关于争议焦点二。首先，根据双方签订的《租赁合同》第三条关于“承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回出租标的：1、承租方未经同意擅自将厂房及土地转租、转让或转借的”以及第七条关于“承租方违反合同，擅自转租给他人使用的视为违约，应支付违约金10000元。”之规定，现上诉人将涉租厂房转租给连州市天湖家电有限责任公司，且未提交证据证实其转租时已经取得了被上诉人授权或同意，因此，上诉人的行为已构成违约。上诉人认为其转租行为已经取得了被上诉人的允许，并向原审法院提交了一份由罗志通、刘洋、李阳兴出具的《证明》拟证实其主张。本院经审查认为：该《证明》属于证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。而上诉人并未申请罗志通、刘洋、李阳兴出庭作证，且上诉人未提交其它证据证明其该项主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条关于“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”之规定，该《证明》不能单独作为认定案件事实的证据。因此，对上诉人认为其转租已经获得被上诉人公告允许的意见，本院不予采纳。原审法院认定上诉人存在违约并判决上诉人支付违约金并无不当，本院予以维持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2462元，由上诉人廖坚明承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 郑家驹
代理审判员 禹 莉
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 冯敏静
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。