北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5073号
上诉人（原审原告、反诉被告）：董凯，男，1954年12月31日生，汉族，无业，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：潘虎铭，北京市中誉威圣律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京日森园林景观工程设计有限公司，住所地北京市昌平区崔村镇棉山村村中83号西屋。
法定代表人：李斌，总经理。
委托诉讼代理人：康万福，北京市昆仑律师事务所律师。
上诉人董凯因与上诉人北京日森园林景观工程设计有限公司（以下简称日森公司）合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初3324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
董凯上诉请求：1.撤销一审判决关于董凯对温室大棚进行装修，使其具有了生活居住功能的认定。2.确认由于日森公司改变原租赁合同约定的土地用途与董凯签订的《阳光生态种植园承包合同》（以下简称承包合同）应认定为无效。3.判令本案诉讼费用由日森公司承担。事实与理由：一、一审判决认定董凯对承租的大棚进行装修，使其具有了居住功能与事实不符。根据董凯与日森公司签订的承包合同约定了日森公司向董凯交付租赁物的标准。但根据北京地区的气候，日森公司按合同约定交付的种植大棚是不能满足冬季种植需要的，所以在日森公司的监管下，董凯委托日森公司指定的张建军负责对种植大棚进行使用功能完善装修，目的在于能够满足种植基本需要而不是居住需要。《L17简易报价/协议单》（以下简称协议单）所列的装修项目共计30个，系日森公司为垄断装修提供的统一格式文本，供每个租户根据个人的不同要求，在所列的30个项目内自由选取。董凯仅在日森公司提供的格式报价单上选择了10个项目，共计价款4万元，根据董凯选择的装修项目可见，仅能达到种植的功能，不具有居住功能。一审判决认定董凯与张建军协商达成装修协议，判决所写明的装修项目与董凯选择的装修项目不一致，请求二审对该错误的事实认定予以改正。二、一审判决认定承包合同无效的判决理由与事实不符。1.董凯接收租赁大棚后并未搭扩建任何设施，在接收1个多月后即被政府认定为违章建筑拆除的15平方米房屋以及大棚外175平方米空地围墙，均是日森公司所建，是日森公司交付大棚时就已经存在的建筑，属于合同约定的租赁物范围，并不是董凯新建，董凯在原建筑基础上的大棚覆膜等完善种植使用功能的装修并未改变种植性质，更不涉及建筑违章，一审认为董凯接收大棚后进行搭建设施，属于认定事实有误。2.董凯在签订合同时并不知晓日森公司的行为已经构成违法转租，违反了原合同约定的土地使用性质，属于法律所禁止的行为，合同将被认定为无效，而日森公司对于土地的使用性质是明知的，没有审批前置程序就租给我们大棚是违法的，合同无效应当基于该理由，故其应当承担合同无效的全部责任。3.董凯严格按照合同约定履行合同义务，并没有超出合同约定使用大棚的行为，在履行合同过程中董凯没有任何过错。董凯为实现种植目的对租赁大棚进行装修，添置塑料薄膜等，也是在日森公司的监督和其指定人员装修的情况下实施的，并没有超出合同约定的行为，如果合同被认定为无效，也应该由日森公司承担全部责任。三、一审上诉案件受理费收取有误，董凯认为其仅对承包合同无效的理由提出上诉，并未提出其他上诉请求。综上，一审判决对于合同签订和履行过程的事实认定有误，请求二审纠正合同无效的理由，根据本案实际情况，应当认定日森公司为谋取利益将其承租的农业用地用于商业经营，向董凯等100多户提供租赁大棚，并每棚配建15平方米违法建设房屋，而被政府强行拆除，日森公司的行为改变了土地使用性质，违反了法律关于农业用地的强制性规定，其与董凯签订的合同应认定为无效。
日森公司辩称：不同意董凯的上诉请求。1.日森公司并没有同意董凯为温室大棚进行装修，从而使其具有生活居住功能。董凯对该大棚装修系其自身的行为，和日森公司无关。2.日森公司没有改变原租赁合同约定的土地用途，如存在土地用途的改变系董凯所造成。
日森公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，发回重审或依法改判：1.解除日森公司与董凯签订的承包合同；2.判令董凯赔偿日森公司日光温室大棚损失人民币5万元（以鉴定结果为准）；3.判令董凯支付日森公司2017年3月26日至2018年3月25日的日光温室大棚租金人民币5769.23元，并支付2018年3月26日至承包合同被依法解除之日的日光温室大棚租金，按每日租金15.81元计算。4.判令董凯承担违约金人民币45000元。5.董凯承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误。一、一审判决关于承包合同签订后，日森公司交付了大棚及场地，董凯缴纳了相应的水电费及装修押金，支付了管理费和垃圾清运费等费用，并在日森公司的监管下与第三人张建军达成装修约定形成协议单进行大棚装修，并支付装修款的事实认定错误。因为，日森公司对装修有严格的要求，双方确定的承包合同约定，未经日森公司书面同意，董凯不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途等，否则由此带来的一切责任及后果均由董凯自行承担，董凯签订的《种植户大棚整修承诺书》，承诺不得擅自变更温室大棚及大棚配套用房、景观围墙等固定的结构、外观和用途；董凯需要进行温室内外的任何改动时，需要到园区办公室提出书面申请，并在通过书面审核批准后方可实行，否则，一切后果均由董凯承担，并承担相应的连带责任等等。而且，董凯与第三人张建军达成装修约定形成协议单并未在日森公司的监管下进行，与日森公司无关，日森公司也没有样板间。上述事实日森公司一审中并没有认可，一审认定也没有任何证据，一审认定事实错误。二、一审判决关于合同双方对于合同真实目的系用于生活居住休闲用途部分的认定错误。日森公司从未认可依约交付日光温室大棚具有生活居住休闲功能。此外，政府部门发布清理整治违规农业设施的通知和通告后相关违规设施被拆除，是由于董凯未能遵守承包合同及《种植户大棚整修承诺书》的约定，变更房屋及大棚结构、使用用途导致被拆除，并非日森公司交付的大棚是违法建设，对此，相关部门已认定，日森公司在一审中已提交证据证明。三、一审判决适用法律错误。1、因为双方签订的承包合同是双方真实的意思表示，而且明确约定了承包物的性质为“日光温室大棚及棚间土地”，用途为“种植”；该承包物符合国家规定（第一条、第二条）；2、未经日森公司书面同意，董凯不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途等，否则由此带来的一切责任及后果均由董凯全部自行承担（第四条）；3、董凯应当合法经营，不得在承包场所内进行任何违反法律法规的活动。若有违反，造成的损失由董凯承担，董凯不得因此向日森公司以任何名义提出赔偿（第六条）。因此，该合同在签订时不存在合同无效的法定情形，合同履行过程中存在的改变使用用途属于违约行为，不属于合同效力问题。
董凯答辩称：不同意日森公司的上诉请求。董凯租赁日森公司的大棚，正常装修几天就被拆除，一审法院认定董凯改扩建是错误的，董凯的大棚是8月开始装修，8月5日交钱，8月10日拆除，根本不存在改扩建的问题。董凯装修时就是覆膜、接水、装门以便种菜，从交钱到拆除不到一个月。
董凯向一审法院起诉请求：1.判令解除董凯、日森公司签订的承包合同；2.判令日森公司退还董凯支付的租金15万元；3.判令日森公司承担给董凯造成的损失48240元；4.判令日森公司承担本案诉讼费用。
日森公司向一审法院反诉请求：1.判令解除日森公司与董凯签订的承包合同；2.判令董凯赔偿日森公司日光温室大棚损失人民币50000元（以鉴定结果为准）；3.判令董凯支付日森公司2017年3月26日至2018年3月25日的日光温室大棚租金人民币5769.23元，并支付2018年3月26日至合同被依法解除之日的日光温室大棚租金，按每日租金15.81元计算；4.判令董凯承担违约金人民币45000.00元；5.本案诉讼费由董凯承担。
一审法院认定事实：2010年3月12日，日森公司为乙方，北京崔昌科技发展有限公司为甲方共同签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于崔村镇麦辛路以北两个地块合计515.5亩（分别为282亩及238.5亩）租赁给乙方，租赁期限为45年，自2010年3月10日起至2055年3月9日止。该宗地块有甲方已建日光温室大棚34栋，乙方须根据昌平区发展要求共建100栋温室大棚，保证在2013年前适应季节种植草莓等，2014年后方可自行安排种植其他物种，合同还约定了其他条款；乙方因扩大生产经营，需要改、扩建项目时，不得违反国家现行有关政策，并经甲方同意。
2017年3月26日，日森公司为甲方，董凯为乙方共同签订承包合同。合同载明：为发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代化综合设施生态种植园—日光温室，让京城市民享受乡村田园生活，双方签订本合同；乙方自愿承包甲方位于昌平区崔村镇昌金路北“阳光生态种植园”种植单元L17号，共1座日光温室大棚及棚间土地，面积为330平方米，其中温室面积140平米，大棚配套房15平米，棚前空地175平米；承包期限为26年，自2017年3月26日起至2043年5月31日；租金：乙方向甲方支付每座大棚（含阳光温室、配套房、棚前空地及现状配套设施）的租金共计15万元，签订承包合同时一次性付清，甲方开具收款收据；甲方负责管理种植园的公共设施维护和维修，卫生及安全维护，乙方按年支付管理维护费，暂定每年2400元，管理费含保洁、安全、水电路维修费用，逐年交付；交付日期为2017年6月1日；甲方将地上物（大棚及现状配套设施）交付与乙方后，如需修缮，乙方须向甲方提出申请，未经甲方书面同意，乙方不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途等，否则由此带来的一切责任及后果均由乙方全部自行承担；甲方的权利和义务包括：建立农业大棚种植示范园区，成立种植专业合作社……按月收取乙方产生的水、电、网等各种费用；乙方的权利和义务包括：对所承包的温室大棚及地上物享有转让、转包、出租的权利，并应书面通知甲方，在不违背国家政策、法律的前提下，有自主决定种植项目的权利，但不能影响周围居民的日常生活，应当合法经营，不得在承包场所内进行任何违反法律、法规的活动，若有违反，造成的损失乙方自行承担。双方还在合同中约定了违约责任及其他事项，并确认合同自双方签字盖章之日起生效。合同约定交付标准为：入户门带有四米宽折叠铁艺门、主体为大棚铁架、标准院墙、水电入户、毛坯内墙。
合同签订后，日森公司交付了大棚及场地。董凯交纳了相应的水电费及装修押金，支付了管理费和垃圾清理费等费用，并在日森公司监管下与第三人张建军达成装修协议，进行大棚装修，支付了装修款4万元，约定装修项目包括小屋墙砖、刮腻子、上下水/电、厕所隔断、复合木地板、橱柜、楼梯、生活区草坪铺设、外墙保温等项目，工期50天，质量要求为样板间标准。
一审诉讼过程中，董凯提交落款日期为2017年8月4日昌平区崔村镇政府发出的《关于清理整治违规农业设施的通知》一份及2017年8月4日崔村镇政府《通告》一份，该通知载明：昌平区国土分局前期对崔村镇开展土地检查，发现我镇农业大棚存在涉嫌违法建设，问题集中表现在大棚内外硬化，操作间改扩建及长期闲置等问题，涉及违法建设的大棚：一是属地村民对操作间进行改建、扩建；二是个人或单位租赁土地后统一进行大棚建设，建设后再分别租赁给各业主，由业主进行违法违规建设；三是基本农田重新划定工作，将原设施农业用地调整为永久性基本农田。按照区国土分局和区农委的要求，崔村镇政府于8月5日至6日开展集中清理整治“违规农业设施”行为，针对上述问题对农业大棚逐栋检查。存在上述问题，且棚内硬化超标、大棚用于居住生活、非农业生产、存储非农物资、棚内加工等情况，均列为拆除对象。请各农业设施用户于8月7日之前自行整改完成，恢复大棚用于农业生产，过期未整改到位的，崔村镇政府将按照相关部门要求，统一进行强制拆除。《通告》载明：严禁以设施农业为名建设大棚房，严厉打击违法用地，一经发现立刻无条件拆除。设施农业仅限用于农作物种植、不得从事非种植（养殖、渔业）经营活动或挪作非农用途。设施农业工作间严禁人员居住。
2017年8月期间，崔村镇政府组织人员并动用机器设备对董凯承租大棚场院内被认定为违法建筑的大棚配套房等非农业设施进行了强制拆除。
一审庭审中，董凯自述其签订合同并装修的主要用途为非居住的生活休闲用途。经该院释明双方存在以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的违法故意，审查认定合同无效后，双方仍坚持原有诉讼意见。
一审法院认为：本案为合同解除之诉，合同双方当事人均主张对方在合同履行过程中存在违约行为而主张解除合同，然合同效力审查属人民法院审理合同解除争议的前置程序，故该院依职权进行本案诉争合同效力之审查。
对于本案双方诉争合同的效力，可以从双方签订合同的目的、合同内容和实际履行情况以及相应规范等多角度进行考察。具体而言：
1.从双方签订合同的目的和实际履行角度。日森公司所提供给董凯的日光温室大棚及场院系其从第三人处租赁所得，土地用途明确为设施农业的温室大棚，用于开展草莓或其他物种种植。因扩大生产经营，需要改、扩建项目时，不得违反国家现行有关政策，并经第三人同意。而日森公司与董凯签订的承包合同中则明确约定为“发展集农业生产和生态休闲观光为一体的日光温室，让市民享受乡村田园生活”，可以认定日森公司具有诱导董凯签订合同承租温室大棚场院后可以改建设施，进行生活居住的行为。而在合同签订后，董凯接手后开展装修使用，其实际用途已经超出了设施农业温室大棚本身的用途范围，而具有了生活居住休闲功能，对此，双方均无异议，直至政府部门发布《关于清理整治违规农业设施的通知》和《通告》后相关违规设施被拆除，一方面可以认定承租人搭建的设施属未经合法程序改变土地用途的违法建设，同时也可以认定合同双方对于合同真实目的系用于生活居住休闲用途的事实确认。
综合上述合同双方签订合同的目的和实际履行行为可以认定双方在签订诉争合同时均具有允许或意图改建日光温室大棚场院用于生活居住休闲用途的合意。
2.从法律规范的角度考察，本案诉争双方签订合同实际目的将设施农业进行改建用于非农业的生活休闲显然违反了法律强制性规范。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，“国家实行土地用途管制制度”、该法第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。依照上述规定，结合本案事实，本案双方签订的承包合同虽系双方真实意思表示，但实际目的系在限于设施农业的农用地上进行非农的生活居住休闲，系双方当事人以虚假的意思表示形式隐藏真实意思的行为，为我国现行法律规定所禁止。
综合上述，本案当事人在诉争合同中约定了不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途，但综合其签订及履行合同的前后行为，可以认定双方均存在改建日光温室大棚场院用于生活居住休闲的合意，此举违反了我国现行法律有关土地用途管理的强制性规定，同时也构成合同双方以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的非法目的情形，依法属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规制的合同无效情形之一，应予宣告无效。诉争合同被确认无效后，双方权利义务即进入善后处置程序，因此取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任。本案中，双方对于该院依法释明的合同无效的认定意见均不予认同，并坚持合同解除请求及相关本诉及反诉诉求。鉴于双方相关诉讼请求均系基于各自对于诉争合同有效的判断和请求解除诉争合同的请求权衍生，在合同被确认无效后均不存在相应请求的合理基础，故该院于本案对其相应诉讼请求均不予支持，双方应在本案诉争合同效力宣告确定后另行解决善后问题。此外，双方在诉讼过程中提出的笔迹鉴定、评估申请及调查取证申请因与本案实质争议的合同效力无关，故该院不予准许。据此，该院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决：一、董凯与日森公司于2017年3月26日签订的承包合同无效。二、驳回董凯的诉讼请求。三、驳回日森公司的反诉诉讼请求。
二审审理中，董凯向本院提交补充说明一份，明确董凯于协议单中所选委托装修项目共计13项，分别为渗水砖，上下水/电，桑拿板，阳光板，塑钢，小屋、棚里抹灰，小屋里、棚外防水，场地找平，小屋顶、小屋外保温，化粪池，抹砂浆，磊门口。总计42000元。本院经审查认为：董凯所述上述13项委托装修项目与协议单记载内容一致，本院对此予以采信。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
上述事实，还有双方当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案为合同解除之诉，但合同效力审查属于人民法院审理合同解除争议的前置程序，一审法院依职权对诉争合同效力予以审查正确，本院不持异议。综合董凯、日森公司一审、二审中的诉辩意见，结合查明的事实，本案争议焦点为一审判决对董凯与日森公司所签承包合同效力认定是否正确。对此，本院认为：本案中，日森公司与董凯所签涉案合同中关于“发展集农业生产和生态休闲观光为一体的日光温室，让市民享受乡村田园生活”等约定，构成诱导董凯签订涉案合同后可以改建设施，进行生活居住的行为，且董凯在签订涉案合同后确实存在在日森公司的监管下委托张建军就其承租的温室大棚进行装修改建的行为，并交纳了相关费用。依据日森公司与董凯上述行为可以认定，双方在签订涉案合同时即具有许可或意图改建日光温室大棚场院用于生活居住休闲用途的合意，一审认定日森公司与董凯签订涉案合同的实际目的违反法律强制性规范，双方以虚假的意思表示形式隐藏真实意思的行为，已构成以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的非法目的的情形，并据此认定双方所签承包合同无效并无不当，本院予以支持，但一审判决中就董凯于协议单中选择的具体装修项目认定有误，存在瑕疵，本院予以纠正。综合考虑其他已查明事实，仅依据二审中查明的董凯实际装修项目，尚不足以支持董凯关于其承租涉案温室大棚仅用于农业种植的上诉主张，故本院对董凯的该项上诉理由不予采信。日森公司关于合同签订时不存在合同无效情形，涉案温室大棚拆除系因董凯私自改建行为造成的上诉理由亦与已查明事实不符，本院对此不予采信。此外，董凯上诉仅提出一审认定合同无效的理由错误，故一审按财产标的收取诉讼费用不当，本院就董凯的上诉案件受理费予以纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2204元，由董凯负担70元（退还董凯2064元已交纳），北京日森园林景观工程设计有限公司负担2134元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 常洁
审 判 员 阴虹
审 判 员 董伟
二〇一八年八月二十七日
法官助理 邹斐
书 记 员 朱平