湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0702民初3284号
原告（反诉被告）：东江街道浮桥村民委员会第三村民小组。
负责人付建权，该组组长。
委托诉讼代理人李益友，湖南经卫律师事务所律师，代理权限系一般授权。
委托诉讼代理人刘丰贵，湖南经卫律师事务所律师，代理权限系一般授权。
被告（反诉原告）：常德环球旅游职业技术学校。
法定代表人刘纯溪，该校校长。
被告（反诉原告）：刘纯溪。
诉讼委托代理人：刘振，代理权限系一般授权。
常德环球旅游职业技术学校、刘纯溪委托诉讼代理人李京松，湖南龙马律师事务所律师，代理权限系特别授权。
被告：常德市环旅驾驶员培训学校。
法定代表人：蒋燕。
原告（反诉被告）东江街道浮桥村民委员会第三村民小组与被告（反诉原告）常德环球旅游职业技术学校、刘纯溪、常德市环旅驾驶员培训学校合同租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理，2017年6月29日本院作出（2017）湘0702民初855号民事裁定书，东江街道浮桥村民委员会第三村民小组不服裁定，向湖南省常德市中级人民法院提起上诉，湖南省常德市中级人民法院作出（2017）湘07民终1170号民事裁定书，裁定撤销（2017）湘0702民初855号民事裁定，指令湖南省常德市武陵区人民法院审理，本院依法组成合议庭进行了审理。东江街道浮桥村民委员会第三村民小组负责人付建权，委托代理人李益友，常德环球旅游职业技术学校、刘纯溪的委托代理人刘振、李京松到庭参加诉讼，常德市环旅驾驶员培训学校经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案已审理终结。
原告（反诉被告）东江街道浮桥村民委员会第三村民小组称：被告常德环球旅游职业技术学校（原常德交通旅游学校，属于社会力量办学性质，举办中等职业教育，2007年4月变更为常德环球旅游职业技术学校）与原告东江街道浮桥村民委员会第三村民小组于2005年6月21日签订《土地租赁协议》，租赁原告集体农用地20亩作为该校体育用地，租赁期间为2005年10月1日至2035年10月1日，30年，年租金每亩300元。2007年4月被告常德环球职业学校由原校址武陵区党校搬迁至东江工业园区青年东路北侧新校园，上述租赁的集体土地位于该新校园后面。2008年7月10日被告环球职业学校在我们不知情的情况下将上述租赁土地出租给被告刘纯溪投资设立的常德市环旅驾驶员培训学校作为训教场地。2015年1月1日被告刘纯溪将转租的场地又转租给蒋燕。另被告环球职业学校自2014年停止招生，2016年1月28日该校自有全部资产已转让给常德市司法局，该校已实际停办。显然集体农用地租赁违反了土地管理法的禁止性规定，被告环球职业学校作为非营利性的机构在我们不知情的情况下，擅自将土地转租不合法，被告刘纯溪举办营利性驾校、转租均属无效民事行为，请求依法判令：一、确认原告与被告常德环球旅游职业技术学校2005年6月21日签订的《土地租赁协议》无效；二、被告原状返还占用的20亩集体土地；三、本案诉讼费由被告承担。
常德环球旅游职业技术学校、刘纯溪答辩要点及反诉称：2005年6月常德环球旅游职业技术学校（原交通旅游学校）作为当时武陵区政府招商引资项目落户原东江乡政府行政辖区内，为扩大规模，发展多种培训教育反诉人征得原告集体成员同意并经原东江乡政府批准报备，与之签订了原东江中学后20亩地的租赁使用协议。协议约定“租赁原告所有的土地20亩办学，租期30年，租金18万元，协议签订后一次性付清等”，此外双方就土地征拆补偿、土地建设用工用劳及违约责任等问题也进行了明确约定。协议签订后反诉人严格按照协议约定履行了相关义务，一次性支付土地租金并在该土地地面平整及水泥硬化等工程建设用工上都优先照顾被反诉集体成员。随后与蒋燕利用上述地开办了常德市环旅驾驶员培训学校用于驾驶员培训教育至今，现原告要求收回出租土地，对反诉人的经济损失赔偿只字不提，反诉人认为依法签订的协议应当受法律保护，双方应严格按照协议条款履行义务。反诉请求判令：被反诉人返还土地租金18万元，赔偿经济损失152万元，被反诉人承担本案诉讼费。
被告常德市环旅驾驶员培训学校答辩要点：答辩人与常德环球旅游职业技术学校之间的租赁合同是合法有效的；被答辩人应继续保持该宗土地的使用现状，以避免不必要的经济损失；被答辩人原状收回出租土地会给答辩人造成重大经济损失，应当给予赔偿。
原告（反诉被告）东江街道浮桥村民委员会第三村民小组答辩要点：反诉人并不具有对原告提起反诉的主体资格，原告并没有与刘纯溪签订《土地租赁合同》，是与交通旅游学校签订的，因此无权提起反诉。反诉人征得集体成员同意没有事实依据，该合同是无效合同。反诉人诉请的经济损失152万元及租金18万元并无事实依据，该土地已被占用10年之久并改变了实质用途，根据合同约定是原告停办学校而终止了合同的履行。
经审理查明，本院确认如下法律事实：2005年6月21日常德环球旅游职业技术学校（原常德交通旅游学校，属于社会力量办学性质，举办中等职业教育，2007年4月变更为常德环球旅游职业技术学校）与原告东江街道浮桥村民委员会第三村民小组签订《土地租赁协议》，协议约定:“乙方愿意将本村第三组，位于东江中学原征用的土地后面20亩土地租赁给甲方。即常德市交通旅游学校使用，租赁期为30年，从2005年10月1日至2035年10月1日止，租金为18万元，从租用之日起一次性付清全部租赁款，甲方在租赁期内，如因国家建设和城市规划，需征用乙方租给甲方的土地，而需要提前终止本协议时，首先优先甲方使用。若甲方放弃使用，则由征用方按国家有关政策规定，对甲方所造成的经济损失予以补偿，乙方不负任何责任，补偿费归甲方所有，土地征用费归乙方所有，违约责任：如乙方单方面提前终止租赁协议，在没有任何终止理由的情况下，则由乙方全部赔偿甲方经济损失……”，协议签订后常德环球旅游职业技术学校支付了租金，并平整土地及进行水泥硬化等。2009年3月7日常德环球旅游职业技术学校与蒋燕合作经营常德市环旅驾驶员培训学校，2015年变更经营权为蒋燕，并签订《场地及设施租赁合同》。原告认为集体农用地租赁违反了土地管理法的禁止性规定，被告环球职业学校作为非营利性的机构在我们不知情的情况下，擅自将土地转租不合法，遂原告为维护自身合法财产权益，具状诉至本院，提出前列诉讼请求。
另查明：本案在审理过程中常德环球旅游职业技术学校申请对租赁土地上地面平整填土、硬化及地上附着物修建工程造价进行评估，本院依法委托了湖南天兴工程造价咨询有限公司进行鉴定，2018年6月4日湖南天兴工程造价咨询有限公司向本院作出说明，由于常德市环旅驾驶员培训学校不同意进行现场取样而中断工作，导致造价鉴定无法继续，故终止鉴定工作，并退回鉴定。
本院认为：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”依据该法律规定农村集体经济组织转让集体土地使用权的权限受法律限制，农村土地使用权的转让，仅限于农村土地承包行为，农村土地要作为非农业建设用地，必须由国家依法征收为国有土地或只能是兴办乡镇企业和农村宅基地。农村集体经济组织无权将集体土地使用权转让给第三方用于非农业建设。本案中常德环球旅游职业技术学校租用东江街道浮桥村民委员会第三村民小组土地目前的现状是用于经营驾驶员培训学校，用于了生产经营及商业设施用于出租，该行为显然使集体土地的性质和用途发生了变化，与法律关于农村集体土地使用权转让只能用于农业用途的强制性规定相违背，常德环球旅游职业技术学校与东江街道浮桥村民委员会第三村民小组签订的《土地租赁协议》违反我国法律、行政法规的强制性规定的，应确认为无效合同，故原告诉请确认双方于2005年6月21日签订的《土地租赁协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中关于反诉原告常德环球旅游职业技术学校反诉赔偿其经济损失152万元，因常德市环旅驾驶员培训学校不配合现场取样而导致造价鉴定无法继续，终止鉴定工作，故本院对该项诉讼请求不予处理，反诉原告常德环球旅游职业技术学校可另行诉讼。因租赁合同无效，出租方东江街道浮桥村民委员会第三村民小组应当返还租金，扣除已使用期间2005年6月至2018年8月，应当返还租金101000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、确认东江街道浮桥村民委员会第三村民小组与常德环球旅游职业技术学校于2005年6月21日签订的《土地租赁协议》无效；
二、常德环球旅游职业技术学校于本判决生效之日起十五日内返还东江街道浮桥村民委员会第三村民小组租赁的土地20亩；
三、东江街道浮桥村民委员会第三村民小组于本判决生效之日起十五日内返还常德环球旅游职业技术学校租金人民币101000元；
四、驳回常德环球旅游职业技术学校的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3900元，由常德环球旅游职业技术学校负担；反诉诉讼费10050元，由常德环球旅游职业技术学校负担9000元，东江街道浮桥村民委员会第三村民小组负担1050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 徐小恒
人民陪审员 王立娟
人民陪审员 赵昌圣
二〇一八年八月二十三日
代理书记员 田 坤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。