广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12649号上诉人（原审原告）：孔国星，男，汉族，1958年7月28日出生，身份证住址：广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：廖远明，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海西樵新智酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区西樵山白云洞大酒店商场内。法定代表人：冯志军，该司总经理。委托诉讼代理人：刘殿葵、王卫浩，分别为广东瀛杜律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：广东骏伟房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市中山一路东郊市场3号501房。法定代表人：江建华，该司总经理。诉讼代理人：赵丽慧，该司员工。原审第三人：孙定光，男，汉族，1928年9月8日出生，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：孙仁伟、孙力，分别系孙定光的儿子、孙子。上诉人孔国星因与被上诉人佛山市南海西樵新智酒店管理有限公司（以下简称新智公司）、广东骏伟房地产开发有限公司（以下简称骏伟公司）及原审第三人孙定光合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2017)粤0104民初22758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。孔国星的上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判新智公司、骏伟公司继续履行与孔国星签订的《债务抵偿协议书》，立即协助孔国星办理位于广州市越秀区淘金坑路*号102房(房屋面积共计6.24平方米)的所有过户手续，将该房产过户至孔国星名下；3.依法改判孙定光向孔国星支付位于广州市越秀区淘金坑路*号101房、201房的超回迁面积共计18.9638平方米的补偿款；4.案件全部诉讼费用由新智公司、骏伟公司和孙定光承担。事实与理由：一、《债务抵偿协议书》是真实合法有效的，不存在恶意串通损害第三人合法权益的情形。1.孔国星与新智公司、骏伟公司并没有恶意串通。首先，孔国星对骏伟公司的债权已经法院生效判决确定；其次，新智公司作为协议的第三人，也是自愿清偿孔国星的合法债权。新智公司、骏伟公司将其拥有的合法财产和对孙定光的合法债权，在自愿协商的基础上达成的债务抵偿协议，并不存在恶意串通。2.《债务抵偿协议书》并没有损害孙定光的合法权益。根据广州市越秀区(东山区)淘金坑路*号101房、201房的房地产权证和1983年3月16日广东省旅游局与孙定光签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，完全可以证实广州市越秀区淘金坑路*号101房、201房有超回迁房屋面积共计18.9638平方米的权益属于骏伟公司所有的，该房屋产权是可以确定并清晰的。根据广州市越秀区淘金坑路*号102房(房屋面积共计6.24平方米)的房地产权证，亦可证实该房屋是由新智公司合法所有的。二、《债务抵偿协议书》实质上是三方自愿协商达成的和解协议，依法变更生效法律文书确定的权利义务主体、履行标的、期限、地点和方式等内容，是依法受保护的。《债务抵偿协议书》并不损害第三人合法权益，也没有证据证实存在恶意逃避债务的行为。《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条的规定，并不是当然否认以物抵债协议的合法效力，原审法院明显曲解该条规定的法意。新智公司辩称:根据相关规定，当事人可以以房抵债。涉案房屋所在楼盘有六套超面积的房屋以调解过户，当事人协商后收取超面积价款办理了过户。本案的房屋协商不成只能是打官司。诉讼费不应由新智公司承担。骏伟公司二审未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。孙定光述称：本案与其他六套房屋有明显的区别，孙定光有三权证书。之前孙定光找过骏伟公司，但那时产权还没有转移到新智公司，其不理睬我们，到了转移了产权后就告诉孙定光已把产权转移了。孔国星向原审法院起诉请求：1.新智公司与骏伟公司继续履行与孔国星签订的《债务抵偿协议书》，立即协助孔国星办理位于广州市越秀区（东山区）淘金坑路*号101房、201房（房屋面积共计18.9638平方米）和位于广州市越秀区淘金坑路*号102房（房屋面积共计6.24平方米）的所有过户手续，将以上房产全部过户至孔国星名下；2.孙定光向孔国星支付超面积补偿款，房屋面积共计18.9638平方米，按每平方米3万元计算；3.案件诉讼的全部费用由骏伟公司、新智公司承担。原审法院认定事实：骏伟公司原名“广东省旅游建设发展总公司”，于1995年6月14日经核准变更为“广东省旅游房地产开发公司”，后于2001年2月14日经核准变更为现名“广东骏伟房地产开发有限公司”。2006年9月15日，原审法院对孔国星诉骏伟公司建设工程合同纠纷一案，作出(2006)越法民三初字第1642号民事判决书，判决骏伟公司支付拖欠的工程款170933元给孔国星，并从2006年4月25日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至骏伟公司实际还款日止；受理费4929元，由骏伟公司负担。在上述民事判决书发生法律效力后，因骏伟公司未能及时履行上述付款义务，孔国星向原审法院申请强制执行。原审法院于2007年8月15日作出（2007）越法执字第518号民事裁定书，因未发现被执行人有可供执行的财产，申请执行人亦无法提供被执行人可供执行的财产线索，鉴于上述情况，本案现不具备强制执行的条件，执行暂不能继续进行，应先终结本次执行；裁定如下：终结本次执行。2015年9月25日，骏伟公司（甲方）、孔国星（乙方）和新智公司（丙方）签订《债务抵偿协议书》，约定：鉴于乙方对甲方享有既判债权[“（2006）越法民三初字第1642号”案件判决已经确认，欠款本金170933元，案件受理费4929元]，甲方未能用款项清偿该债务，现丙方在广州市越秀区（东山区）淘金坑路*号享有不动产物权（该不动产物权是因甲方欠丙方债务无力偿还而抵偿给丙方的物业权利），丙方也愿意提供该地段的相关物业代甲方以物抵债，经三方协商一致，达成债务抵偿协议如下：一、丙方将其拥有的不动产（登记产权人为甲方），位于广州市越秀区（东山区）淘金坑路*号101房、201房（划拨土地未办出让手续）的超面积回迁房权益（超面积18.9638平方米，总面积161.96平方米，约定给回迁户孙定光的产权交换面积142.9962平方米，产权证号穗房地证字第0378750、0378751号），连同丙方所拥有的所有权的房屋，位于广州市越秀区（东山区）淘金坑路*号102房，房产面积6.24平方米（已办土地出让手续），产权证号穗房地权证穗字第××号，一并抵偿给乙方，以消灭乙方对甲方的全部债权（包括法院判决的本金170933元，及其全部利息、诉讼费、延期履行债务利息等）；二、本协议签订之后5个工作日内，甲方、丙方将相关的产权证等原件交付乙方；此外，甲方、丙方按照乙方要求，协助乙办理产权转让过户和转移变更登记手续（产权过户的双边全部税费由乙方承担）；三、乙方在收到甲方、丙方的上述产权证书之后，乙方对甲方的全部债权（包括全部本金、利息、诉讼费、迟延履行的利息等）即行消灭；四、甲方因丙方替代甲方偿债，而对丙方产生债务，债务数额另定，甲方愿意尽快清偿丙方；甲方与丙方的上述债权债务的处理，概与乙方无涉。另查明，1987年3月16日，广东省旅游局（征用拆迁单位、甲方）与孙定光（被征用拆迁业主、乙方）签订《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，其中约定：经市规划局1982年3月4日（82）城地批字第一八七号文核准，甲方因征用土地需拆除乙方的房屋，按照省市有关征用拆迁房屋的规定，经双方协商同意订立如下补偿协议：一、乙方同意甲方拆除乙方座落在环市东路××坑××、××门牌［测量龙××洞（××及××一部分地号]的房屋，该房为砖木结构，建筑面积共138.5739平方米，评估的产值为11448.58元；二、甲方同意将属于甲方所有的座落在环市东路淘金坑街丁幢105、205号两单元门牌的框架结构房屋，建筑面积（包括分摊楼梯走廊等面积40.039平方米在内）共142.9962平方米移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿；三、对本协议，双方签字后，经广州市房地产管理局鉴证，乙方即应将房屋的有关契证等送交市房地产管理局注销，同时将房屋交由甲方拆除；四、甲方依照本协议拆除乙方上述的房屋，如今后有发生对该被拆除房屋的产权等事项纠纷的，概由乙方负责处理；五、甲方依照本协议补偿给乙方的房屋，应定于1988年9月30日将房屋移交完毕；移交房屋时，甲方应给乙方移交房屋通知书及建筑图件，由甲、乙双方持该通知书连同本协议书，向广州市房地产管理局申请办理产权登记和领取产权所有证手续，产权登记所需的费用由甲方负责。广东省旅游局在甲方一栏上盖章，孙定光在乙方一栏上签名；此外，广州市房地产管理局在监证一栏上盖章，广州市工农服装厂在乙方所在单位见证一栏上盖章。另外，孙定光提交了双方签订于同一天的另一版本的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，与前述协议书对比，有以下差异：……二、甲方同意将属于甲方所有的座落在环市东路淘金坑街丁幢105、205号两单元门牌的框架结构房屋，建筑面积（包括分摊楼梯走廊等面积40.273平方米在内）共158.596平方米移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿；……六、不能办理产权证的面积，则由甲方开具“三权证书”（即永久使用权、出租权、买卖权）；七、保证105房可做商业网点。另外，监证一栏上无加盖广州市房地产管理局的印章。孔国星及新智公司、骏伟公司均认为孙定光所提交的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》并无广州市房地产管理局盖章确认，是无效的。1987年9月12日，广东省旅游局作为发证单位向孙定光出具《广东省旅游局三权使用证》，载明产业主为孙定光，房产坐落于环市东路淘金坑丁幢105、205房全部，原协议面积158.596平方米，房管契证面积142.996平方米，建筑种类为框架结构，三权面积为15.6平方米；说明：一、三权为永久使用权、出租权、转让权；二、三权面积实际为省旅游局征用业主住房，由双方商定回迁面积，由于种种原因，不能领会契证，特发给三权证书，证实该房屋属业主所有；三、新房建成回迁后，该三权面积由产业主自行支配使用。孙定光提交了一份证明文件，内容为：“华乐街派出所：本人孙定光是淘金坑*号101、201房业主，是广东省旅游局征用回迁补偿的。当时拆迁协议为丁栋105、205号是自编工程编号，望能证明丁栋105、205号就是现在淘金坑*号101、201房，方便我们办理房屋历史遗留办证问题，顺利申请办理房产证”。广州市公安局越秀区分局华乐派出所于2012年8月13日在上述证明材料上盖章确认，并注明“以上情况属实”。2015年，骏伟公司作出《不动产权益抵债转让通知》，内容为：“淘金坑路*号101房、201房住户：你们现在所居住的淘金坑路*号101房、201房屋，系1998年3月16日广州市国土局房管局登记确认产权给我公司的物业，其中101房登记面积78.96平方米，201房登记面积为83.00平方米。依据1987年8月7日广州市房产管理局核准登记的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》第二条约定，回迁户孙定光先生可以得到的补偿面积为142.9962平方米，因孙先生没有交款购买超面积18.96平方米的回迁房产权，上述两房的全部登记物权，均属我公司拥有。我公司因越秀区人民法院判决，须清偿孔国星先生到期债务，经与债权人协商，我公司将上述18.96平方米超面积回迁房的不动产权益，抵偿给孔国星先生。本通知到达你方之时，孔国星先生可以行使上述超面积房屋所有权人的全部权利，请你方予以配合。”孙定光主张其并没有收到骏伟公司的上述通知。另查明，据广州市国土局房管局于1998年3月16日出具的广州市房地产证（穗房地证字第××号），载明：权属人为骏伟公司，房地坐落于淘金坑路*号101房；总建筑面积为78.96平方米。据广州市国土局房管局于1998年3月16日出具的广州市房地产证（穗房地证字第××号），载明：权属人为骏伟公司，房地坐落于淘金坑路*号201房；总建筑面积为83平方米。骏伟公司表示淘金坑路*号101、201房共计面积为161.96平方米，确认其中的142.996平方米为孙定光的。孙定光表示自1990年回迁后一直居住在淘金坑路*号101、201房。据广州市国土资源和房屋管理局出具的房地产权证（粤房地权证穗字第××号），载明：房地产权属人为新智公司，房地坐落于淘金坑路*号102房；总建筑面积为6.24平方米。孙定光表示淘金坑路*号102房与其无关。另外，孔国星还提交了上述三套房产的《广州市不动产登记查册表》，拟证明目前上述涉案房屋无抵押、无被查封的情况。原审法院认为：孔国星诉骏伟公司建设工程合同纠纷一案，原审法院作出了(2006)越法民三初字第1642号民事判决书，该民事判决已发生法律效力，孔国星亦已向法院申请了强制执行。在该案的执行过程中，孔国星与骏伟公司、新智公司签订了《债务抵偿协议书》，约定骏伟公司将位于广州市越秀区淘金坑路*号101房、201房超面积回迁房权益18.9638平方米，以及新智公司将广州市越秀区淘金坑路*号102房以“以物抵债”的方式抵偿给孔国星。《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条规定：“当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。”依据上述规定的精神，为避免恶意逃避债务，损害其他第三人的合法权益，这种以特定物（特别是不动产）替代原金钱债务清偿的方式并不获得法律的支持及肯定。而且，在本案中，孔国星与骏伟公司、新智公司签订的《债务抵偿协议书》涉及到广州市越秀区淘金坑路*号101房、201房，该房产中有部分系属于第三人拆迁回迁的面积，换言之，房屋产权并不清晰。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通损害第三人利益属于合同无效的情形之一。孔国星与骏伟公司、新智公司签订的《债务抵偿协议书》，因损害了孙定光的合法权益，属于无效的合同。孔国星据此主张骏伟公司、新智公司协助办理涉案房屋的过户手续，并要求孙定光向孔国星支付超面积补偿款，缺乏事实依据及法律根据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2018年4月17日判决：驳回孔国星的所有诉讼请求。案件受理费3900元，由孔国星负担经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，孔国星向本院表示其暂不在广州市购房的资格范围内，其主张涉案的超面积权益补偿款应按30000元/㎡计算。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于《债务抵偿协议书》的效力问题。《债务抵偿协议书》系孔国星与骏伟公司、新智公司三方自愿签订,内容并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。需要指出的是，当事人基于执行和解达成的《债务抵偿协议书》并不发生物权变动的效力，但从《债务抵偿协议书》的具体内容来看，当事人并未直接约定物权变动，故不能据此否定《债务抵偿协议书》的效力。同时，虽然《债务抵偿协议书》约定的超面积权益涉及到孙定光，但该约定对孙定光并不具有约束力（下面再作详细论述），并未损害到孙定光的利益，故亦不能据此否定《债务抵偿协议书》的效力。关于涉案102房的过户问题。根据《债务抵偿协议书》约定，新智公司负有协助孔国星将涉案102房过户到孔国星名下的义务。但孔国星二审明确向本院表示其目前不具备在广州市购房的资格，故孔国星上诉要求新智公司、骏伟公司继续履行协议将涉案102房过户至其名下暂不具备条件，本院不予支持。孔国星可待条件具备后再行主张。关于涉案101房、201房超面积权益的问题。首先，新智公司或骏伟公司是否享有该权益存在纠纷，涉案的超面积权益并非明确的单纯债权；其次，孙定光并非《债务抵偿协议书》的当事人，且其亦明确否认存在上述超面积权益。因此，上述协议对孙定光不具有约束力，孔国星直接要求孙定光向其支付超面积权益所对应的补偿款没有依据，本院不予支持。综上所述，孔国星的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人孔国星负担。本判决为终审判决。审判长  曹佑平审判员  杨 凡审判员  汤 瑞二〇一八年九月十日书记员  胡惠玲蔡嘉瑜