广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）星民初字第881号
原告张涵，男，汉族，广西永福县人，高中文化，无业。
被告方春霞，女，壮族，广西平果县人，大学本科文化，桂林市平乐县某公司职工。
委托代理人敬广，广西利业律师事务所律师。
原告张涵诉被告方春霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张涵、被告方春霞及其委托代理人敬广均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年3月1日经协商签订了《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于桂林市七星区商铺一间，租赁期限为2013年3月1日至2015年3月1日，原租金为6000元／月，自2014年1月1日起增加为6600元／月，被告应在每月5日前支付租金，物业费、水电费由被告负担，若被告欠缴房租未付，原告有权解除租赁合同。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，但被告至今仍拖欠原告2014年1月的租金尾款600元，并从2014年2月起至今一直未向原告支付房屋租金、物业费及水电费，原告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《租房协议》；2、被告支付原告房屋租金人民币33600元（2014年1月份的房租人民币600元，2014年2月-6月的房屋人民币33000元；3、被告支付原告2014年1月-6月拖欠的物业费699元，水费6.9元，电费426.23元，共计1132.13元；4、被告支付原告违约金10000元；5、本案诉讼费由被告承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、《租房协议》，证明原、被告双方存在租赁关系，合同没有解除；2、水电费发票3张，证明租赁的商铺2014年2月的电费，2014年3月的水费是原告本人交的，被告还没交清物业服务费、水电费就走了；3、张丽云（原告的母亲）的中国农业银行账户的明细对账单，证明2014年1月10日，被告向原告交了租金6000元；4、房产证复印件，证明位于桂林市七星区门面为原告张涵及其弟张益所有。
被告辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，本案的全部诉讼费用由原告承担。理由如下：1、被告方春霞与原告张涵之间的《租赁协议》已经依法解除，双方之间自2013年7月1日以后就不存在租赁合同关系；2、原告的第二项、第三项诉讼请求无法律依据；3、被告单方向原告行使解除权，原告对合同解除有异议的，应及时提出，但原告未及时提出，根据《合同法解释》二的第二十四条规定，原告的起诉已过诉讼时效，其全部诉讼请求应予驳回。
被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、前期投入、水灾损失统计表，证明所租门面的前期投入和水灾造成的损失情况；2、铺面转让费单据，证明2013年3月2日被告交给上任租户陈建的转让费35000元；3、铺面押金单据，证明2013年3月2日被告交给原告母亲张丽云押金10000元；4、装修费用清单、灯饰及铝扣板、产品送货单，证明所租门面的前期装修、装饰及进货费用；5、2013年3月－5月的经营收支日记账，证明被告亏损严重的事实；6、2013年3－5月库存盘点表，证明因水灾而导致所租门面内的货物损失情况；7、陈某某的QQ图片、涉案门面的图片，证明2013年7月20日陈某某的店铺开业，店铺开业的地址就是原告租给被告的门面；8、刘某某等人的证明2份及证言，证明（1）2013年5月凌晨下暴雨造成会仙路整条街内涝，包括租赁店铺的沿街铺面均进水被淹；（2）租赁门面于2014年2月即陈某某搬走后，原告张贴出对外招租公告的事实；9、陈某某的证言，证明在方春霞搬走以后，陈某某与原告的母亲张丽云达成了口头租赁协议，陈某某租赁该门面，租金也是6000元／月，没有签订具体的合同。
经过开庭质证，被告对原告提供的1的真实性、合法性无异议，但是合同的第四条约定，门面是先交租金后使用，2013年7月，原、被告就终止了协议，原告也同意了的，事实上后来原告与陈某某之间又达成了租赁协议；对证据2的真实性、证明内容无异议；对证据3的真实性无异议，2013年6月是被告交的房租，7月是陈某某交的；对证据4的真实性和证明内容均没有异议。
原告对被告提供的证据1的真实性无法确认，是被告自己做的，门面也是被告自己经营的；对证据2的真实性不清楚；对证据3的真实性和证明内容无异议；证据4-6与本案无关；对证据7的真实性无异议，但是陈某某是谁原告不知道，他为什么会在这里经营也不知道。原告方只与方春霞存在租赁关系；对证据8中的真实性无异议，证明内容有异议，门面是否被水淹，是否贴了招租公告原告不知情，因门面租赁的相关事务不是原告本人处理的，被告于2014年1月底消失了，还毁坏了门面里的东西；对证据9的真实性有异议，不认可他的证言，原告不认识陈某某，不知道陈某某参照原、被告的合同确定租金和交租时间的事情，2014年1月也没冲进那个门面，未影响他做生意。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因该类证据确与双方诉辩事由有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
经审理查明，座落于桂林市七星区的门面为原告张涵和其弟张益共同共有。原告张涵的母亲张丽云以原告的名义与被告签订了《租房协议》一份，约定：“一、甲方（张涵）出租房座落于会仙路的门面，面积77.68平方米；二、租期自2013年3月1日至2015年3月1日止；三、乙方（方春霞）支付押金人民币壹万元给甲方，此押金不能抵做租金和其他费用，租期满后，乙方没有违约责任，甲方应退回押金给乙方；四、租金为每月人民币陆仟元整，租金由乙方每1月交一次给甲方，租金需提前交付，乙方应按时支付租金给甲方，如超过5日乙方还未付清租金，甲方有权收回房子，并且押金不退；八、租用期间，如一方未到期要提前解除合同，须支付贰万圆整作为违约金给被违约方；九、每月的水电费、物业费由乙方承担；十一、门面租金按每年10%递增，即2014年1月1日起增加，合同到期后，乙方有优先续约权。转让费归乙方所有。”《租房协议》中出租房由原告的母亲张丽云签字捺印，承租方由方春霞签字捺印。张丽云签字捺印时没有张涵和张益的委托授权，张涵和张益事后没有追认该协议的效力。《租房协议》签订后，原告的母亲依约将门面交付被告使用，被告向其交纳租房押金人民币10000元，并向前一个租户陈某支付了转让费人民币35000元。2013年6月底，该门面所处街道因大雨遭灾，被告方春霞搬离诉争门面。2013年7月由证人陆某某继续承租诉争门面进行茶叶生意。2014年1月底，陆某某搬离该门面。被告方春霞向张丽云支付了2013年3月至6月的租金，陆某某向张丽云支付了2013年7月至2014年1月的租金，2014年1月陆某某向张丽云支付的租金数额是6000元／月，张丽云没有提出异议。
另查明，原告诉请的水电费、物业费均为2014年2月以后产生的。
庭审上被告表示向原告支付的押金10000元及该门面租给下一个租户时的转让费作为对原告经济损失的补偿。
本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。张丽云以原告的名义向被告出租诉争房屋，但该房屋的所有权人为张涵和张益共同共有，张丽云没有张涵和张益的授权委托，《租房协议》签订后也没有取得张涵和张益对该协议的追认，张丽云的出租行为应属无权处分行为，原、被告之间的《租房协议》因此无效。按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告方春霞自2013年3月1日起承租诉争房屋，2013年6月底搬离承租房屋，期间应缴纳的租金已向张丽云支付，水电费、物业费均未拖欠。2013年7月后陆某某继续承租诉争门面，张丽云没有提出异议，故原告要求被告向其支付2014年1月-6月的房屋租金及水电费、物业费、违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告张涵与被告方春霞签订的《租房协议》无效；
二、驳回原告张涵的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费968元，因适用简易程序，减半收取案件受理费484元（原告已预付本院），由原告张涵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费484元，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员何其华
二〇一四年八月十四日
书记员 蒋西凤