广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂市民一终字第500号
上诉人（一审被告）孙小华。
委托代理人吴朝贵，广西中心律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）广西壮族自治区桂林市逸仙中学，住所地：广西壮族自治区桂林市象山区民主路**号。
法定代表人万成林，校长。
委托代理人黄新宏，广西嘉和律师事务所律师
上诉人孙小华因侵权纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月23日受理后，依法组成由审判员罗丽娜担任审判长，审判员唐崇达和审判员唐国登参加的合议庭，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。书记员杨寒玲担任记录。上诉人孙小华及其委托代理人吴朝贵，被上诉人桂林市逸仙中学的委托代理人黄新宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：坐落于桂林市象山区民主路45号10栋北侧13—2铺面，房屋产权属原告桂林市逸仙中学所有。2010年11月，原告与被告孙小华通过招投标形式，签订了该铺面的《铺面租赁合同》，双方约定：甲方将上述铺面（合同中表示为1号临街铺面）出租给乙方从事小吃使用（不能从事餐饮业）；租期从2010年12月1日起至2012年11月30日止，租期二年，月租金3500元等内容。租赁期间，被告在该铺面内经营良芯饺子店。2012年10月30日，原告向被告发出《铺面到期通知》，通知被告其所租赁的铺面将于2012年11月30日到期，将进行重新招租。同年11月下旬，被告从原告处领取了《招投标说明书》，其中载明，投标标段包括本案所涉门面，合同期限三年；投标方式采用暗标方式；中标人中标后3日内未签订合同，则视为自动弃权；门面使用注意事项中注明：未经我单位同意，不得从事餐饮业等内容。11月28日，原告对学校临街门面租赁进行招投标，被告对所涉门面以最高价中标。11月30日，原告学校教师宿舍楼一单元全体住户向原告投诉，认为被告经营的良芯饺子店开设在居民住宅楼，没有专用的厨房和排烟设备，造成烟气外泄，污染空气和环境，影响居民的身体健康和正常生活。12月3日，原告向被告发出《通告》，主要内容为：“你方申请继续经营良芯饺子店（属餐饮范畴）我方不予批准，请停止营业。关于你方中标一事或改做其他项目经营，或放弃中标权。请接此通告后三天内停止营业，改做其他项目经营或放弃中标权。逾期所引起的法律责任将由你方承担。”被告提出异议，认为其从2009年9月至今一直经营小吃，从未增加任何有油烟污染的项目，各种相关证件齐全，达到环保允许经营要求；在2010年11月与校方签订的租赁合同虽注明不能从事餐饮业，但允许其经营小吃；其以最高价中标，在该门面的经营权已受到法律保护等。12月13日，原告将注明有“不能从事餐饮业（含蒸煮食品、小吃等）”的租赁合同文本送交被告时，被告拒绝在合同中签字。至今，被告仍在该铺面内经营饺子店，并自2012年12月起未向原告交纳门面占用费。
一审法院认为：坐落于桂林市象山区民主路45号10栋北侧13—2铺面，房屋产权属原告桂林市逸仙中学所有，原告对该房产享有独立的支配权。2010年11月至2012年11月期间，被告租赁该铺面经营饺子店，虽然在租赁合同中有不能从事餐饮业的约定，但在租赁过程中原告未提出异议，默认被告的经营行为。2012年11月租赁合同到期后，原告以招投标形式对该铺面进行招租，并在招投标说明书中明确规定，未经原告同意，不得从事餐饮业。原告进行招投标招租的行为，属于合同的要约，要约中明示了对使用铺面进行经营种类的附条件限制。被告对所涉铺面以最高价中标后，向原告表示要继续在铺面内经营饺子店，此要求属于原告附条件限制经营的范围。对此，被告向原告提出继续使用铺面经营饺子店的行为，并不是对原告要约的承诺，而是新要约。我国《合同法》规定：承诺的内容应当与要约的内容一致；受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约；有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。由于原告不同意被告继续经营饺子店，导致原被告双方未能签订新的租赁合同，所以双方新的租赁合同关系并未成立。被告在原租赁合同期满后，继续占用原告门面进行经营活动，没有合法依据。被告应将占用门面立即返还原告，并按照原合同约定租金标准向原告支付实际占用期间的铺面使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十条、第二十五条、第三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一、三款之规定，判决：一、被告孙小华将占用的本市象山区民主路45号10栋北侧3—2铺面返还原告桂林市逸仙中学；二、被告孙小华按照3500元／月的原合同租金标准，向原告桂林市逸仙中学支付自2012年12月5日起至实际返还之日止的门面使用费。
一审判决后，上诉人孙小华不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定的事实与实际不符，上诉人以高价中标被上诉人出租的铺面，并在铺面经营饺子店，被上诉人应继续履行合同。诉争门面上诉人仅使用面积25平方米，月租金1750元人民币，一审法院按50平方米计算租金有误。请求本院二审查明事实后依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人桂林市逸仙中学答辩称：被上诉人确认上诉人实际租用铺面面积25平方米，月租金1750元人民币，同意法院按孙小华实际租用的铺面面积计算租金。
二审查明：一审查明的事实除认定“月租金3500元”有误外，其他事实属实，本院予以确认。
另查明：坐落于桂林市象山区民主路45号10栋北侧13—2铺面，上诉人孙小华实际租用铺面面积25平方米，月租金1750元人民币。被上诉人认可孙小华实际租用铺面面积25平方米，月租金1750元人民币，同意法院按孙小华实际租用的铺面面积计算租金。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。坐落于桂林市象山区民主路45号10栋北侧13—2铺面，房屋产权属被上诉人桂林市逸仙中学所有，桂林市逸仙中学对该房产享有独立的支配权。上诉人孙小华实际租用铺面面积25平方米，月租金1750元人民币。2010年11月至2012年11月期间，上诉人孙小华租赁该铺面经营饺子店，虽然在租赁合同中有不能从事餐饮业的约定，但被上诉人桂林市逸仙中学在租赁过程中未提出异议，默认上诉人孙小华经营行为。2012年11月租赁合同到期后，桂林市逸仙中学以招投标形式对该铺面进行招租，并在招投标说明书中明确规定，未经桂林市逸仙中学同意，不得从事餐饮业。此要求属于被上诉人桂林市逸仙中学附条件限制经营的范围。上诉人孙小华对铺面以高价中标后，坚持继续在铺面内经营饺子店，导致双方未能签订新的租赁合同，所以双方新的租赁合同关系并未成立。上诉人孙小华在原租赁合同期满后，在未接受被上诉人限制经营条件，与被上诉人续签合同的情况下，继续占用被上诉人桂林市逸仙中学门面进行经营活动的行为不妥，其应将占用被上诉人桂林市逸仙中学门面立即返还原告，同时按照约定租金标准向被上诉人桂林市逸仙中学支付实际占用期间的铺面使用费。经查，上诉人实际租用铺面面积25平方米，按原合同约定的租金标准计算，上诉人每月应付租金1750元。一审法院按50平方米面积计算上诉人应付的租金，与本案查明的事实不符，本院予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实不清，实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第309号民事判决的第一项；
二、变更广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第309号民事判决第二项为：由上诉人孙小华按照1750元人民币／月的租金标准，向被上诉人桂林市逸仙中学支付自2012年12月5日起至实际返还门面之日止的门面租金；
三、驳回被上诉人桂林市逸仙中学的其它诉讼请求。
一审案件受理费250元（桂林市逸仙中学预交）、二审案件受理费250元（孙小华预交），共计500元，由上诉人孙小华负担250元，被上诉人桂林市逸仙中学负担250元。
上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起十五日内履行完毕。逾期则应加倍支付延迟履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 罗丽娜
审判员 唐崇达
审判员 唐国登
二〇一三年十一月十八日
书记员 杨寒玲