北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初368号
原告（反诉被告）：郝士狄，男，1980年7月3日出生，北京易达亿商有限公司技术员，住北京市北七家镇温泉花园××。
委托代理人：郝金，男，1952年2月26号出生，无业，住吉林省吉林市。
被告（反诉原告）：王鹏越，男，1978年6月12日出生，北京博安瑞达检测技术有限公司总经理，住北京市海淀区。
被告（反诉原告）：潘辉，女，1973年6月3日出生，中矿华安能源科技（北京）有限公司经理，住北京市海淀区。
二被告委托代理人：孙涛，北京天江律师事务所律师。
第三人：北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑202B号楼3单元××室。
法定代表人：丁为良，董事长。
委托代理人：郑国宝，男，1983年4月21日出生，公司经纪人，住所地北京市昌平区小汤山镇大柳树村××号。
原告郝士狄（反诉被告）诉被告（反诉原告）王鹏越、潘辉，第三人北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司（以下简称万众恒基公司）房屋买卖合同纠纷两案，本院立案受理后，依法由审判员朱宗帅独任审判，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告郝士狄（反诉被告）及其委托代理人郝金，被告（反诉原告）王鹏越、潘辉及其委托代理人孙涛，第三人万众恒基公司之委托代理人郑国宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郝士狄诉称，因孩子大了，到了入学的年龄，想换一处学区划片的房子，加之也要改善一下家庭的居住环境。从2016年4月开始寻找房源，经过几个月的找寻，觉得被告的房比较合适，于是卖掉自己在居住的温泉花园A区13号楼5单元××房屋，又向亲朋借了一些，准备购买被告的房屋。原告与被告于2016年8月17日签订了《北京存量房屋买卖合同》，合同签订之前被告又附加了一个条件，要求房价涨三万元人民币，当时原告就有些迟疑，认为被告要求无理，不想签了。经万众恒基公司多次工作并言明不会再有差错，所以我们合计着给被告加了三万元，签了合同。合同中约定：(1)签字、按印或盖章即发生法律效力；(2)房成交价261万元；(3)买受人交定金8万元；(4)万众恒基公司费4万元；(5)过户后当日交付给卖房人92万元(定金抵房款)；(6)尾款银行按揭贷款；此时原告的首付款到期不够，返回老家，又于八月二十日由人担保借了带有月息百分之一的三十五万元人民币，等待过户交款。合同中还规定违约的责任：(1)卖房人违约从违约日至起诉判决之日支付给买受方人已交房款的日万分之五支付违约金；（2）双倍返还(买受人同意解除合同的情况下)，并赔偿违约金20%的惩罚性违约金，按合同法赔偿差额；同时买、卖、经纪公司各自签署了一份声明，就合同签定本着平等、自愿、公平、诚实、守法的原则达成一致，不得泄密。该房房主十二个月内不得与他人交易，提供的房屋信息保证真实、完整、有效。过了几天，当原告询问经纪公司什么时候来办手续，经纪公司讲过几天就能办。被告的房本是先前发的，得先换新房本，是录入错误改过来就行了，房源信息绝对没问题。给他十天时间换新房本，之后合同照样履行。结果过了几天被告告知经纪公司，房子不卖了，房本换不下来，再说现在房子涨价了，毁约了。经纪公司经纪人多次约谈和电话沟通，被告不予理睬。(有录音和微信截屏为证)
此后的两个多月里，第三人和原告多次试图和被告进行沟通、讲解，一房不能二卖，违约成本很大。无奈被告就是一意孤行，并在2016年10月私自发送给第三人一份声明：“由于第三方原因，终止合同。”当时我们没明白第三方是谁，打电话一问才知道是建委不给换房本。不履行合同是被告的主观意识说辞和辩解，经纪公司、原告都告诉过被告，时间长点没关系，我们等。（房产经纪公司可以作证）。2016年10月31日，被告打电话给原告说：“你不要找万众恒基公司和我沟通，他们说服不了我，你要起诉赶紧起诉，别耽误我的事，房本我已审核完了，新本也换回来了，就是想解除合同，本来想还你定金，现在连定金都不想给你。”2016年11月8日，被告认为把定金还给原告就可以心安理得的违约了，之后，被告把定金打到原告的支付宝账号里，原告又给被告打了回去。（支付宝往来截屏为证）。原告原以为合同签定就有了保障，谁知被告毁约，使我由原来的有房户变成无房户，又去租住别人的房子。为此，原告诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求，1、判令被告履行合同义务。2、判令被告按照《房屋买卖合同》中第七条规定；赔偿原告已交款80000元，日万分之五的违约金4000元（合同签定日至起诉之日）。3、赔偿原告因买房而借款的利息21000元。4、判令被告因不履行合同，使原告搬家、租房的费用12600元。5、判令第三人退回中介费40000元，按照《房屋买卖合同》中第七条第一款第二项规定由违约方支出，合同附件三。6、第三人失察，承担连带责任，协助继续履行合同。7、被告承担诉讼费。庭审中，原告郝士狄明确第一项诉讼请求为要求被告履行房屋过户手续并交付房屋。
被告（反诉原告）王鹏越辩称，同反诉状意见。
被告（反诉原告）潘辉辩称，答辩意见同王鹏越。
反诉原告王鹏越、潘辉反诉称，王鹏越和潘辉系夫妻。2016年8月17日，王鹏越以个人名义同反诉被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：20160665），王鹏越将其位于北京市昌平区北七家镇桃园公寓小区1号楼B单元××房屋（房产证号：京房权证昌私移字第XX**号）以261万元出售给反诉被告。合同签订当日，反诉被告支付王鹏越8万元定金（合同生效之日起抵作房款），双方另行约定，反诉被告于房屋过户当日支付给被王鹏越首付款92万元，双方于本合同签订之日起40个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。王鹏越在履行合同过程中，由于第三方之前在房屋信息录入方面存在错误，导致首次房屋核验未通过，更换房本及申请二次房屋核验造成延误，无法按照合同约定的时间办理过户手续。王鹏越曾于2016年10月28日向反诉被告发出解除合同的通知函。
反诉原告认为，该房屋属于反诉原告夫妻共同财产，王鹏越擅自出卖房屋的行为属于无权处分。在合同履行过程中，因第三方存在信息错误进而影响到正常的过户时间，该情况双方在签订合同时并未预料到，虽不属于不可抗力，但也并非反诉原告主动违约。纵观整个合同履行过程，反诉原告并无违约之处，未能按照合同约定时间办理过户手续的根本原因在于，第三方更正信息、更换房本的时间不是反诉原告所能控制的，在此期间，反诉原告曾多次同工作人员沟通，希望能尽快完成信息更正和房本更换手续，但最终还是因客观情况导致时间拖延。根据《合同法解释（二）》第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，鉴于出现上述特殊情况，如果继续履行该合同，反诉原告可能会面临因延期办理过户等手续所产生的违约金等法律责任，而这笔费用本不应产生。上述情况发生后，反诉原告也曾通过居间人与反诉被告进行沟通，但未果。反诉被告反而抓住这一点不放，认为反诉原告存在违约行为，并要求反诉原告承担违约责任。反诉原告认为，自己并无违约行为，但却还要冒着可能支付“违约金”的风险继续履行合同对于自己不公平，双方已因该纠纷丧失了彼此的信任，继续履行合同无法实现当时订立合同的目的，故反诉原告依法向贵院提出上述反诉请求，望判如所请，1、依法解除王鹏越同反诉被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告郝士狄辩称，同起诉状意见。
第三人万众恒基公司述称，被告的房屋地址与银行贷款地址不一样，需要换房本，换完后被告不做房屋核验了，无法网签，被告不履行合同。
经审理查明：2016年8月17日，出卖人王鹏越与买受人郝士狄签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王鹏越将北京市昌平区北七家镇桃园公寓小区1号楼B单元××房屋出卖给郝士狄。涉案房屋成交价格为230万元，该房屋附属设备、装修装饰补偿款为31万元。第四条第（五）款约定付款期限如下：1、签订本合同当日买受人支付给出卖人购房定金8万元整。2、买受人于过户当日支付给出卖人首付款92万元整。3、剩余尾款由买受人贷款银行自行支付。郝士狄于2016年8月17日向王鹏越支付8万元定金，王鹏越出具了收到购房定金8万元的收条。
合同第十条约定自合同签订之日起40个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第六条约定，出卖人应当于过户当日将房屋交付给买受方。即被告应于2016年10月18日前完成房屋权属转移手续，并于当日交付房屋。但在履行合同过程中，王鹏越称由于第三方银行之前在房屋信息录入方面存在错误，导致首次房屋核验未通过，更换房本及申请二次房屋核验造成延误，直至2016年10月24日房屋核验通过，无法按照合同约定的时间办理过户手续，故要求解除合同。2016年10月28日，王鹏越向郝士狄发出解除合同的通知函，称经过慎重考虑向贵方通知如下：1、贵方与我方及居间人于2016年8月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编码：20160665）于贵方收到本通知函之日起解除。2、在贵方收到本函之日起10日内，我方退还贵方的购房定金8万元。
合同第七条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人为按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在15日以内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款……向买受人直接支付其已付房地产经纪机构的佣金……
合同附件三约定房屋共有人对出售房屋的意见，本人姓名潘辉，性别女，身份证号码×××，系房产所有人王鹏越之配偶。本人承诺：我同意出售我们共有的位于昌平北七家镇桃园公寓1号B12的房产，该房产证号为2304**。若提供虚假信息，就本次交易所引发的一切经济纠纷由本人承担，并赔偿买受人相应经济损失及应支付房地产经纪机构的全部佣金。同意出售人处签名为“潘辉（王鹏越代）”，时间为2016年8月17日。
庭审中，第三人万众恒基公司的委托代理人郑国宝称其为万众恒基公司经纪人，负责原被告双方的房屋买卖交易。短信显示2016年8月10日、8月14日郑国宝给潘辉发送短信询问卖房相关信息，潘辉短信回复联系王先生。
另查，原告郝士狄向万众恒基公司支付4万元佣金。因王鹏越拒绝履行涉案合同，郝士狄的自有房屋已经出售，于2016年10月12日签订月租金为3200元的租房协议，并支付搬运费3000元。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、房产证、房屋核验手续、《催告函》、《合同解除通知函》两份、收条、万众恒基公司费发票、电话录音、短信聊天记录截屏、《租房合同协议》及房租收据、搬家票据以及原被告双方当庭陈述在案佐证。
本院认为，原告郝士狄与被告王鹏越签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中，郝士狄已经按合同约定支付定金8万元，王鹏越应当配合郝士狄履行合同。房屋核验系出售人的合同义务，王鹏越应当积极更换房屋权属证书、主动配合郝士狄办理房屋过户手续，继续履行合同。同时郝士狄亦应将剩余购房款253万元给付郝士狄。王鹏越以第三方房屋信息录入错误导致首次房屋核验未通过，无法在合同约定的40个工作日内完成房屋过户为由，拒绝继续履行合同，属于违约行为。
关于涉案房屋是否系王鹏越无权处分，根据双方的夫妻关系、短信等证据，足以证明潘辉对于其夫王鹏越出售房屋一事完全知情，且潘辉在房屋买卖合同履行期间并未提出异议，故现有证据无法证明王鹏越系擅自处分夫妻共同财产。
关于郝士狄主张的违约金4000元及中介费4万元，缺乏合同依据，本院无法支持。关于郝士狄主张因买房而借款的利息及要求第三人承担连带责任，缺乏法律依据，本院无法支持。关于郝士狄主张搬家、租房损失12600元，本院认为虽然双方并未在合同中明确约定出卖方违反约定逾期超过15日未交付房屋且买受人不退房的违约金计算标准，但因王鹏越未按照合同约定完成房屋核验，且拒绝继续履行合同，必然给郝士狄造成损失，故本院酌定郝士狄的损失为1.2万元。关于郝士狄要求潘辉承担相应法律责任的诉讼请求，根据合同相对性原理，潘辉并非合同相对方，故该诉讼请求本院不予支持。关于王鹏越、潘辉的反诉请求，明显缺乏法律依据，不符合法定解除合同的条件，本院不予支持。
综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告王鹏越于本判决生效之日起十日内继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，协助原告郝士狄将北京市昌平区北七家镇桃园公寓1号楼4层B座××房屋过户至原告郝士狄名下，并交付该房屋（过户和交付房屋时，原告郝士狄给付被告王鹏越剩余购房款二百五十三万元）。
二、被告王鹏越、潘辉于本判决生效之日起十日内赔偿原告郝士狄一万两千元。
三、驳回原告郝士狄的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告王鹏越、潘辉的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万四千零八十四元，由原告郝士狄负担一百九十六元，已缴纳；由被告王鹏越负担一万三千八百八十八元，于本判决生效后七日内交纳。保全费五千元，由被告王鹏越负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一万三千八百四十元，由被告王鹏越负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱宗帅
二〇一七年三月三十一日
书记员 朱志磊