天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民一终字第0237号
上诉人（原审被告）姚玲，无职业。
被上诉人（原审原告）李莉莉。
委托代理人曹佳君，天津击水律师事务所律师。
原审第三人天津市和平区劝业场房管站，住所地天津市和平区哈密道**号。
法定代表人杨为民，站长。
委托代理人张鹭，该站干部。
上诉人姚玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姚玲，被上诉人李莉莉及其委托代理人曹佳君，原审第三人天津市和平区劝业场房管站的委托代理人张鹭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院经审理查明，诉争房屋为本市和平区山西路143、145号平房1间，面积9.6平米，系原告名下承租的第三人管理的公产房屋。原、被告于2014年4月30日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁诉争房屋，每月租金5000元，期限自2014年5月1日至2014年10月31日。该合同第8条约定，“乙方（被告）承租甲方（原告）房屋后不得改变房屋整体结构，如需装修应经甲方（原告）同意，并且合同到期后乙方（被告）所做装修归甲方（原告）所有，甲方（原告）不支付赔偿费”。2014年5月7日，双方再次签订《天津市房屋转租合同》，并在第三人处备案。合同约定诉争房屋原出租人是第三人，原告征得第三人同意后将诉争房屋转租被告，每月租金5000元，期限自2014年5月1日至2015年3月31日。该合同第6条第2款约定，转租期间，被告拆改房屋的，应预先征得原告和第三人书面同意，并遵守国家和本市有关规定。未经原告书面同意，被告拆改房屋的，原告可以解除合同，并要求被告赔偿损失。被告装修房屋、增加设备的，应预先征得原告和第三人书面同意，并商定增加的装修、设备的归属及维修责任。未经原告书面同意，被告装修房屋、增加设备，或因使用不当使房屋和设备损坏的，被告应当给予修复，并赔偿损失。被告至今使用诉争房屋用于经营，租金交纳至2014年7月31日。
2014年7月25日，被告对诉争房屋临街墙体及外檐进行施工改造。天津市和平区城市管理综合执法局于2014年7月31日进行现场勘察，其情况记载为：“相对人（案外人）张金峰于2014年7月25日在和平区山西路134-145号进行外檐装修施工。原窗口向左扩一米，正面外墙包红色铝塑板十平方米，窗口上方安装标志设施，底色红色字体蓝色亚克力材质，内容‘七哥蛋挞总店’尺寸（5×1）平方米。现场未能出示有关行政主管部门许可手续”。目前，天津市和平区城市管理综合执法局对此事件尚未予以处理。庭审中，被告表示是自己一直在诉争房屋经营，并未将诉争房屋转租他人，在征得原告同意后，才对诉争房屋进行施工改造。原告对此予以否认，表示其并未同意被告对诉争房屋进行改造。被告对自己的主张未提交任何证据。
另查，庭审中，被告提交了双方于2014年4月30日签订《房屋租赁合同》时的录像，在录像中，被告向原告前夫提出在诉争房屋拆迁之前如果市场没有大的变化，要求一直租赁诉争房屋，并且不涨租金。原告当时在场，对此并未明确表示同意。被告表示就诉争房屋的有关问题原告的前夫全权代理原告，原告对此不予认可。原告对该录像提出异议，表示存在截录现象，双方后面还有谈话被被告截录了。
再查，《房屋租赁合同》第五条约定，“在本合同终止时，如乙方（被告）没有欠费、没有违约、没有损害赔偿等情况，甲方（原告）将乙方（被告）交付的保证金全额返还。遇有欠费、违约、损害赔偿等情况，甲方（原告）将乙方（被告）交付的保证金扣除后，将余额返还；如若不足以赔偿，不足部分仍由乙方（被告）赔偿”。现原告处尚有被告给付的保证金5000元。
原告向原审人民法院提起诉讼，请求：1、解除原、被告分别于2014年4月30日、5月7日签订的《房屋租赁合同》及《天津市房屋转租合同》；2、被告将诉争房屋腾空交还原告;3、被告将诉争房屋恢复原状，包括窗户、墙体颜色及拆除外檐装修;4、被告给付原告2014年8月房屋使用费5000元;5、给付2014年9月1日至被告实际腾房之日的房屋使用费（按照每天167元计算）;6、诉讼费由被告承担。
原审人民法院认为，公民的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原、被告分别于2014年4月30日、5月7日签订的《房屋租赁合同》及《天津市房屋转租合同》，均系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，予以确认。两份合同约定的租赁期限不同，即《房屋租赁合同》为2014年5月1日至2014年10月31日，《天津市房屋转租合同》为2014年5月1日至2015年3月31日，鉴于《天津市房屋转租合同》的签订日期（2014年5月7日）晚于《房屋租赁合同》（2014年4月30日），且该合同是在原房屋管理人即第三人在场的情况下签订的，因此，诉争房屋的租赁期间应以该合同约定为准。现被告在未征得原告及第三人同意，也未经有关行政主管部门许可的情况下，对诉争房屋擅自进行施工改造，根据双方签订的《天津市房屋转租合同》第6条第2款约定，转租期间，被告拆改房屋的，应预先征得原告和第三人书面同意，并遵守国家和本市有关规定。未经原告书面同意，被告拆改房屋的，原告可以解除合同，并要求被告赔偿，及根据双方签订的《房屋租赁合同》第8条约定，被告承租原告房屋后不得改变房屋整体结构，因此，对于原告起诉要求解除双方分别于2014年4月30日、5月7日签订的《房屋租赁合同》及《天津市房屋转租合同》，以及要求被告将诉争房屋腾空交还原告的诉讼请求，予以支持。关于原告提出被告将诉争房屋恢复原状，包括窗户、墙体颜色及拆除外檐装修的请求，按照合同约定，被告应当恢复原状，鉴于相关行政执法部门对于诉争房屋窗户及墙体的施工改造已经介入调查，待相关行政执法部门处理后另行解决。鉴于被告至今使用诉争房屋，租金交纳至2014年7月，因此，对于原告起诉要求被告给付2014年8月房屋使用费5000元及2014年9月1日至被告实际腾房之日的房屋使用费（按照每天167元计算）的请求，予以支持。关于原告处尚有被告给付的保证金5000元问题，根据《房屋租赁合同》第五条约定，“在本合同终止时，如乙方（被告）没有欠费、没有违约、没有损害赔偿等情况，甲方（原告）将乙方（被告）交付的保证金全额返还。遇有欠费、违约、损害赔偿等情况，甲方（原告）将乙方（被告）交付的保证金扣除后，将余额返还；如若不足以赔偿，不足部分仍由乙方（被告）赔偿”。因此，待双方办理诉争房屋交接手续及相关费用清算时一并予以处理。关于被告提出原告同意诉争房屋拆迁前被告一直租赁诉争房屋等抗辩意见，在录像中，被告向原告前夫提出上述要求时，原告并未明确表示同意，并且经双方磋商后于该日（2014年4月30日）签订的《房屋租赁合同》中对此未约定，而约定的租赁期限为2014年5月1日至2014年10月31日，因此，被告该抗辩意见不予支持。
原审人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决：一、原、被告分别于2014年4月30日、5月7日签订的《房屋租赁合同》及《天津市房屋转租合同》予以解除;二、本判决生效之日起十五日内，被告将本市和平区山西路143、145号平房1间腾空交还原告;三、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告2014年8月房屋使用费5000元;四、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告自2014年9月1日至被告实际腾房之日的房屋使用费，按照每天167元计算;五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费80元，减半收取40元，由被告负担。
判决后，上诉人姚玲不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，准许上诉人按照2013年4月30日签订的《房屋租赁合同》继续承租诉争房屋；2、诉讼费听从法院判决。上诉理由：一审法院认定事实不全面，上诉人没有违反合同约定。1、上诉人从未改变诉争房屋的用途，该房屋自2009年11月起，一直用于经营七哥蛋挞，李莉莉一直都知晓并认可此事，上诉人也提供了两份证人证言证明事实的真实性。2、上诉人也从未改变诉争房屋的房屋结构。此房屋属于老房子，年久失修，漏雨现象十分严重，从而导致漏电。上诉人于2013年7月不得不对房屋进行必要修缮，并打电话告知李莉莉经李莉莉同意后开始动工，在维修过程中房屋房梁倒塌，将房屋外檐砸毁，故又重新按照原结构修缮了外檐，并无改变房屋结构。3、2014年4月上诉人与李莉莉签订房屋租赁合同时，李莉莉知晓本人花费17万元的转让费来经营此店，口头承诺诉争房屋拆迁之前租给上诉人用于七哥蛋挞经营使用。有当时与李莉莉的谈话录像为证，上诉人也向法院提供了转让合同。
被上诉人李莉莉答辩称，原审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由：1、该两份合同约定房屋用途为居住，如果改变房屋用途，须经原出租人的书面同意，而上诉人在没有经过书面同意的情况下，私自改变房屋的使用用途。上诉人构成根本违约，被上诉人享有单方解除权，是具有事实和法律依据的。2、原审法院调取的笔录证实，上诉人在房屋租赁期内进行了扩建，擅自改变了房屋外檐，改变了房屋结构，没有经过被上诉人的书面同意和国家的批准，属于根本违约，因此被上诉人仍享有单方解除权。3、上诉人所述的录像，显示的内容只是双方订立合同的过程，合同的内容应以书面合同文本为准。本案是双方履行合同过程中因上诉人从事了两项根本违约的行为，导致被上诉人不得不解除合同产生的纠纷。租赁合同并没有约定上诉人继续承租。
原审第三人天津市和平区劝业场房管站述称，对上诉人与被上诉人之间的纠纷不发表意见，服从法院判决。
本院经审理查明，原审人民法院判决认定事实无误，上述事实，有当事人陈述、相关证据等证明属实，本院予以确认。
案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》、《天津市房屋转租合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。因两份合同约定的租赁期间有所不同，原审法院以双方后签订的《天津市房屋转租合同》的内容认定双方就诉争房屋约定的租赁期限并无不当，本院予以确认。上诉人认可诉争房屋经其修缮后系天津市和平区城市管理综合执法局记载的状况，该局记载此次修缮为改变建筑物外檐。上诉人与被上诉人在《天津市房屋转租合同》中明确约定，未经被上诉人书面同意，上诉人拆改房屋，被上诉人可以解除合同并要求上诉人赔偿损失，在《房屋租赁合同》中亦约定，上诉人承租后不得改变房屋整体结构。因上诉人不能提供其对诉争房屋外檐等的改变已经被上诉人书面同意的证据，故原审法院对被上诉人要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、《天津市房屋转租合同》，并由上诉人将诉争房屋腾空交还被上诉人的请求予以支持并无不当，本院予以确认。因上诉人对原审判决的第三、四、五项均无异议，故本院不再置议。综上，上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审人民法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人姚玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鸿云
审 判 员 王宗新
代理审判员 张贝贝
二０一五年三月二十三日
书 记 员 刘振铭
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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