陕西省紫阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）紫民初字第00007号
原告姜某，女，汉族，农民。
委托代理人戴某某，陕西汉水律师事务所律师。
被告雷某某，女，汉族，个体工商户。
委托代理人张某某，男，紫阳县“148”法律服务所法律工作者。
被告陈某某，男，汉族，个体工商户。
原告姜某诉被告雷某某、陈某某合同纠纷一案，本院于2012年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年2月28日公开开庭进行了审理。原告姜某及其委托代理人戴某某、被告雷某某的委托代理人张某某、被告陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姜某诉称，2012年1月21日，原告将自己经营的“老鸭汤”火锅店转让给被告雷某某经营，并签订了转让合同，双方约定店面转让费为68000元，被告雷某某当场给付原告40000元，下余28000元，双方约定自转让合同生效之日起3个月内支付，被告的丈夫陈某某当场给原告出具欠条一张。2012年6月份欠款期限届满后，原告找被告催要下余款项，被告以各种理由拒不支付。2012年10月9日原告夫妇再次向被告催要，被告不仅不给钱，而且还对原告丈夫进行谩骂，指使他人殴打原告丈夫。为维护原告合法的财产权益，故诉至法院，请求法院判令被告给付原告下余的转让费28000元，诉讼费由被告承担。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原告姜某和李某签订的房屋租赁转让合同，用以证明原告姜某经营的店面的来源以及转让期限。
2、原告姜某和被告雷某某签订的房屋租赁转让合同，用以证明原告姜某和被告雷某某签订的转让合同在原告原来的转让期限内，原、被告约定店面转让费68000元，被告已支付40000元，下余28000元在该合同生效之日起3个月内支付的事实。
3、被告陈某某给原告出具的欠条一张，用以证明被告现在仍拖欠原告店面转让费28000元的事实。
4、店面转让财物移交清单一份，用以证明原告将店面的经营权以及店内所有的设备和财物一并转让给被告的事实。
二被告辩称，原告诉称不是事实。原告对转让的店面并不享有产权，原告将房屋转租给被告的行为是无效行为。被告雷某某和原告姜某2012年1月21日签订“房屋租赁转让合同”，双方约定，原告将其租赁他人的位于紫阳县城关镇西关农贸市场前大楼三单元一楼2号门面房一套转租给被告雷某某，租赁转让期限自2012年1月21日起至2013年3月31日日止，租赁转让费共计68000元，签订合同时，被告向原告支付了40000元，下余28000元，由被告在合同签订生效之日起3个月内付清；双方还约定，在2012年1月21日之前，租赁转让房屋所涉及的一切税费由原告承担，此后由被告雷某某承担。合同签订后，原告将房屋交付给二被告。但2012年3月底，该门面房房东班某某找到二被告，告知二被告该门面房租赁期限于2012年3月31日到期，并要求二被告继续缴纳下一年度的租赁费，被告雷某某只好又和该门面房房东班某某重新签订了房屋租赁合同，并支付了2012年4月1日至2013年3月30日的房租30000元。
而根据原、被告在“房屋租赁转让合同”第二条的约定：“房屋租赁转让期限自2012年1月21日起至2013年3月31日止”，第三条的约定：“租赁转让费总计为68000元”，该门面房每天的转让费应为158.14元（68000元÷430天=158.14元／天）。而原告姜某和房东的实际租赁期限为2012年3月31日，原告转租给被告的房屋截止2012年3月31日实际只剩余69天的时间，按照原、告双方约定的价格，原告只能向被告收取10911.66元的租赁费。根据原、被告签订的“房屋租赁装让合同”的约定，被告向原告支付的转让费中应该包括从2012年1月21日至2013年3月31日期间的租赁费，但是原告转租给二被告的门面房实际租赁期限为2012年3月31日，因此原告姜某应向被告雷某某返还多收取的“租赁转让费”29088.34元（40000元－10911.66元=29088.34元）。此外，二被告在承租该门面房以后，还替原告姜某支付了该门面房在转让以前产生的电话费640元、税费1316元、电费436.55元、水费67元、排污费2000元，以上费用合计4459.55元，应由原告承担3793.90元，该费用也应该从被告已经支付的40000元“租赁转让费”中予以扣除。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，判令原告向二被告退还多收取的“租赁转让费”29088.34元，并支付二被告代为交付的各种费用3793.90元，诉讼费由原告承担。
二被告为支持自己的诉讼请求，向法院提交了如下证据：
1、房屋租赁协议，用以证明被告雷某某于2012年4月1日和房东班某某签订房屋租赁协议，被告雷某某向房东支付了从2012年4月1日至2013年3月30日房租30000元的事实。
2、地税税收通用完税票据一张，用以证明被告缴纳了从2012年1月1日至2012年1月31日期间的各项税费共计1316元。
3、电话费收费发票两张，用于证明被告于2012年3月20日交付了“川渝老鸭汤”紫阳店的座机电话（电话号码为442****）从2012年1月1日至2012年1月31日期间电话费640元的事实。
4、电费发票一张，用以证明二被告于2012年2月8日支付了“川渝老鸭汤”紫阳店从2011年12月25日至2012年1月25日产生的电费436.55元。
5、水费发票一张，用以证明二被告支付了“川渝老鸭汤”紫阳店2012年1月份的水费67元。
6、欠条一张，用以证明因为原告拖欠2010年至2012年度的排污费2000元，二被告给紫阳县环保局出具了一张2000元排污费欠条的事实。
通过原、被告当庭举证、质证，以及本院依法对证据的核实，本院对原、被告提交的证据作如下认定：
对原告提交的证据1、证据2、证据3，而被告对其真实性和合法性均无异议，经本院核实，上述证据来源合法，客观的证实了原告所要证明的问题，本院对上述证据予以采信；对原告提交的证据4，被告对其真实性、合法性均提出异议，经本院核实，店面转让财物移交清单系原告自行打印和书写，上面并无原、被告的签字认可，无法证实原告向被告移交了那些财物和财物的具体数量，本院不予采信。对二被告提交的证据1，原告无异议，经本院核实，该证据来源合法，客观的证实了被告雷某某于2012年4月1日和房东班某某签订房屋租赁协议，被告雷某某向房东支付了从2012年4月1日至2013年3月30日房租30000元的事实，本院作为证据予以采信。对二被告提交的证据2、证据4、证据5，原告均无异议，经本院核实，上述票据来源合法，能客观的证实被告所要证明的问题，本院作为证据予以采信；对二被告提交的证据3，其中一张票据上明确注明该费用产生时间为2012年1月1日至2012年1月31日，缴费金额为71元，另一张缴费金额为640元的票据则未明确注明该费用的产生时间以及该费用是预交款还是实际产生的话费，故本院对缴费金额为71元的话费票据予以采信，对缴费金额为640元的票据不予采信；对被告提交的证据6，原告对其真实性和合理性均提出异议，经本院核实，该证据是二被告给紫阳县环保局出具的排污费欠条复印件，其形式并非正规的发票，且该欠条内容显示，该笔排污费二被告尚未实际支付，不能证明被告所要证明的问题，故本院对该证据不予采信。
通过对以上证据的分析、认定以及原告和二被告的当庭陈述，本院查明如下事实：
被告雷某某和被告陈某某系夫妻关系。2012年1月21日，原告姜某和被告雷某某签订“房屋租赁转让合同”，双方约定，原告姜某将其经营的“川渝老鸭汤”紫阳店面转让给被告雷某某，租赁转让期限自2012年1月21日起至2013年3月31日日止，租赁转让费共计68000元，签订合同时，被告雷某某向原告姜某支付40000元，下余28000元，由被告在合同签订生效之日起3个月内付清；双方还约定，在2012年1月21日之前，租赁转让房屋所涉及的一切税费由原告承担，此后由被告雷某某承担。合同签订后，被告雷某某向原告支付了转让费40000元，下余28000元被告陈某某（即被告雷某某的丈夫）给原告出具欠条一张，约定下余28000元于2012年6月30日前付清。原告姜某遂将其经营的“川渝老鸭汤”紫阳店的门面房和店内的相关财物交付给二被告，但原告和二被告在交付时未对店内的相关财物进行清点和确认。2012年3月底，“川渝老鸭汤”紫阳店的门面房房东班某某找到二被告，告知二被告该门面房租只给付至2012年3月31日，并要求二被告继续缴纳下一年度的租赁费。2012年3月30日，被告雷某某和该门面房房东班某某重新签订了房屋租赁合同，并支付了2012年4月1日至2013年3月30日的房租30000元。
另查明，原告经营的“川渝老鸭汤”店面系从他人处转让而来，原告房租实际交付至2012年4月1日。二被告在接收“川渝老鸭汤”店面后，缴纳了该店面2012年1月1日至2012年1月31日期间的各项税费共计1316元、2012年1月1日至2012年1月31日期间电话费71元、2011年12月25日至2012年1月25日产生的电费436.55元、2012年1月份的水费67元，合计1890.55元。
上述事实，有原告提交的证据1、证据2、证据3，二被告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5和原、被告的当庭陈述所证实，以上证据在卷可查，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰、装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权、剩余房租、物品残值等多种不同性质的费用集合体。而本案原告姜某和被告雷某某在“房屋租赁转让合同”中并没有约定转让费用具体包含的费用性质。从本案查明的事实来看，本案的房屋转让费应包括该门面房的优先承租权、店内所附财物、以及双方约定的租赁期限内的租金。“川渝老鸭汤”紫阳店门面房的房主班某某虽然未在原、被告签订的“房屋租赁转让合同”上签字认可，但在原告和房主的租赁合同到期后，本案门面房房主班某某于2012年3月30日和二被告又签订了房屋租赁合同并收取了租赁费，应视为房主对原告和二被告签订“房屋租赁转让合同”的追认和认可。而且，本案原、被告在签订“房屋租赁转让合同”后，原告将店面及店内相关财物全部交付给了二被告，二被告也支付了40000元转让费并在该店面经营至今，原、被告双方均已履行了合同的主要权利、义务。因此，本案原、被告签订的“房屋租赁转让合同”应是合法有效的。故对二被告要求原告退还多收取的“租赁转让费”29088.34元的答辩主张，本院不予支持。
原告姜某明故意隐瞒事实，超出自己承租房屋租赁期限以外将房屋转租并收取转让费的行为，应为无效。因为原告姜某明知自己租赁的房屋租赁费只给付至2012年4月1日，却在和被告雷某某签订的合同中将租赁期约定至2013年3月31日，因此，本案原、被告签订的“房屋租赁转让合同”中关于“租赁转让期限”的约定应为无效条款。原告无权在超出自己承租房屋租赁期限以外将房屋转租并收取转让费，故对原告要求二被告给付下余房屋转让费28000元的诉讼请求，本院不予支持。
对于原、被告之间的“租赁转让期限”约定无效，而致使本案二被告在使用承租房屋70天后（2012年1月21日至2012年3月31日），因为租赁期限到期，再次向房主班某某交付了从2012年4月1日至2013年3月31日期间的房租30000元。二被告实际只占有使用该房屋70天的时间，因此下余295天的房租24246.05元应从原、被告约定的68000元转让费中予以扣除；二被告接收该店面后，又缴付了转让前的各项费用共计1890.55元，上述费用算至2012年1月21日，本院酌情确定为1300.55元。根据原、被告的约定，该费用也应从68000元转让费中予以扣除，除去已支付的40000元，二被告还应向原告给付房屋转让费2453.40元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告雷某某、陈某某于本判决生效后3日内给付原告姜某转让费2453.40元。
二、驳回原告姜某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由原告姜某承担350元，被告雷某某、陈某某承担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 王洪波
人民陪审员 王永富
人民陪审员 吴秀祥
二〇一三年五月二十四日
书 记 员 刘继卫
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。