昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2014）呈民初字第1155号原告（反诉被告）吴亚军，男，1955年3月1日出生，汉族，吉林省永吉县人，住云南省昆明市呈贡区。原告（反诉被告）宋亚芹，女，1955年5月9日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。两原告共同委托代理人张洁，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）毛悦蘅，女，1972年2月1日出生，汉族，云南省昆明市人，公务员，住云南省昆明市五华区。被告（反诉原告）杨洪文，男，1967年11月16日出生，汉族，云南省昆明市人，公务员，住云南省昆明市五华区。两被告共同委托代理人陆正宇，云南力和律师事务所律师，特别授权代理。原告吴亚军、宋亚芹诉被告杨洪文、毛悦蘅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月5日受理后，被告杨洪文、毛悦蘅于2012年9月15日在举证期限内提起反诉，经审查反诉符合起诉条件，本院依法予以受理。本院依法组成合议庭，于2014年10月28日在本院第五法庭公开开庭审理。原告吴亚军及两原告委托代理人张洁，被告杨洪文、毛悦蘅的委托代理人陆正宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴亚军、宋亚芹诉称：2008年1月25日，两原告与被告毛悦蘅签订转让协议，约定被告毛悦蘅将其所有的昆明市呈贡区白龙潭住宅小区的团购房A-1-5-2幢1单元出售给两原告。吴亚军、宋亚芹向被告毛悦蘅交付转让费人民币140000元及首付款100128元后，取得购房权利，之后按照开发商要求以被告毛悦蘅的名义向银行归还贷款174375元，缴纳剩余房屋尾款174712.42元，并缴纳房屋契税费4546.74元、配套费9800元、公共维修基金6062元、办证费5元。款项交付后，毛悦蘅将购房发票、收款发票、收据等交给吴亚军、宋亚芹。2011年1月6日，毛悦蘅将涉诉房屋交付给后，由吴亚军、宋亚芹装修入住至今。2011年1月18日，昆明市呈贡县房地产管理处登记的涉案房屋所有权人为毛悦蘅，两原告持有房屋产权证。随后，双方协商办理过户事宜未果，为此，特诉至法院，请求判令：一、杨洪文、毛悦蘅依照合同约定继续履行合同，配合吴亚军、宋亚芹办理座落于云南省昆明市呈贡区白龙潭住宅小区的团购房A-1-5-2幢1单元的房屋产权过户手续。二、诉讼费用由杨洪文、毛悦蘅承担。被告（反诉原告）杨洪文、毛悦蘅答辩并反诉称：一、吴亚军、宋亚芹的起诉已经超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。二、毛悦蘅与吴亚军、宋亚芹签订的转让协议，签约时处于杨洪文、毛悦蘅之间因家庭原因导致分居，毛悦蘅刻意隐瞒私自处置夫妻共有财产，因此双方签订的转让协议无效。为此，请求判令：一、依法确认毛悦蘅与吴亚军、宋亚芹签订的转让协议无效。二、吴亚军、宋亚芹承担本案的全部诉讼费用。原告（反诉被告）吴亚军、宋亚芹答辩称：一、双方在缔约时，吴亚军、宋亚芹就已经询问过是否经夫妻双方同意，毛悦蘅告知其出售房屋是经双方共同决定。且2010年在银行办理代为偿还房屋贷款时，银行告知需要夫妻双方到场确认方可，之后毛悦蘅通知贷款办理成功，据此，吴亚军、宋亚芹有充分理由相信被告毛悦蘅有权处分该房产。虽然被告杨洪文未在转让协议上签字，但距合同签订至今已经接近八年，距房屋交付至今三年有余，被告杨洪文在此期间应当知情，但其一直未主张权利，显然与常理不符。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、本诉原告诉讼请求是否超过诉讼时效？二、吴亚军、宋亚芹与毛悦蘅所签订的《转让协议》是否合法有效，杨洪文、毛悦蘅是否负有协助吴亚军、宋亚芹办理诉争房屋的相应义务？原告（反诉被告）吴亚军、宋亚芹针对其诉讼请求向本院提交了证据材料如下：一、吴亚军、宋亚芹身份证复印件各一份，欲证明：当事人主体适格。二、转让协议一份、银行卡存款回单二十份、住房公积金贷款回收凭证、房款税控发票、地税发票、配套费发票、公共维修基金发票、办证费收据、房产证复印件、房屋登记簿查阅摘抄表各一份，欲证明：原告与被告之间的房屋买卖法律关系合法成立并生效；原告已按约定积极履行全部协议义务，涉诉房产已达到可过户条件，可以办理过户手续。三、结婚证一份，欲证明：吴亚军、宋亚芹系夫妻关系。经庭审质证，被告（反诉原告）杨洪文、毛悦蘅发表质证意见如下：对证据一无异议。对转让协议的真实性无异议，但该份协议系无效协议。对二十份银行卡存款回单的真实性无异议，对涉及“吴国强”所支付的款项，与本案无关联性不予认可，但认可所有房屋款项均是对方缴纳。对住房公积金贷款回收凭证、房款税控发票、地税发票、配套费发票、公共维修基金发票、办证费收据均无异议，可以印证吴亚军、宋亚芹在2011年实际上已经持有了被告毛悦蘅交付的所有权证，诉讼时效应当从证件登记时间开始起算。对证据三无异议。被告（反诉原告）杨洪文、毛悦蘅向本院提交以下证据材料：一、结婚证四份、离婚证二份，欲证明：两被告在1993年结婚，在毛悦蘅购买本案房屋时系夫妻关系；两被告曾因夫妻关系不和，发生家庭纠纷，继而于2011年12月离婚，于2014年再次复婚。二、转让协议复印件一份，欲证明：原告与被告毛悦蘅签订转让协议，未经被告杨洪文认可，属无效协议。经庭审质证，原告吴亚军、宋亚芹发表质证意见如下：对证据一的真实性、合法性无异议，与本案无关联性，原告对于结婚、离婚这件事及房屋买卖上属于善意第三人。对证据二无异议，转让协议中第三条、第四条都已经充分说明本协议还在履行过程中，不存在诉讼时效过期的问题。本院认为：对于原告吴亚军、宋亚芹所提交的全部证据材料，经对方认可其真实性，且证据的形式符合要求，能够反映案件情况，本院予以采信。对被告杨洪文、毛悦蘅所提交的全部证据材料，经对方认可其真实性，且证据的形式符合要求，能够反映案件情况，本院予以采信。根据本院的认证情况及双方当事人的自认，依法确认如下法律事实：2008年1月25日，吴亚军（乙方）与毛悦蘅（甲方）签订《转让协议》，合同中将杨洪文、宋亚芹列为合同相对方，约定由甲方将其名下拥有的位于呈贡白龙潭小区A1区，P1户型购买权的一套房屋转让给乙方，房屋面积约149㎡，购买权转让费为140000元（不包括房价款）。转让费及此前甲方交付给开发商的房款人民币共计贰拾肆万零壹佰贰拾捌元整，在签订本协议后乙方一次性付给甲方。合同第五条约定：“此房产权办理后，房屋产权过户时间由乙方确定，甲方必须积极配合完成有关事项。”如因乙方违约，视为乙方自动放弃，甲方不退还转让费，如因甲方原因违约，使乙方不能顺利购得本协议所指房屋，不能顺利过户或者甲方反悔不执行本协议，甲方需赔偿本房屋市场价50％的违约金并如数退还给乙方代甲方所交的全部房款和转让费等款项及利息。毛悦蘅确认收到吴亚军向其支付的转让费及首付款人民币240128元。昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司出具以毛悦蘅为户名称的发票一份，确认收到房款人民币303116元。毛悦蘅确认该款项系吴亚军、宋亚芹缴纳，且吴亚军、宋亚芹还缴纳了房屋契税费4546.74元、配套费9800元、公共维修基金6062元。2011年1月18日，毛悦蘅取得本案诉争房屋呈贡白龙潭住宅小区A-1-5-2幢1单元的所有权证（证号：昆房权证呈贡字第**）。吴亚军、宋亚芹就诉争房屋于2011年1月6日接房后即装修入住至今。另查明：吴亚军、宋亚芹系夫妻关系。杨洪文、毛悦蘅于1993年12月22日登记结婚，于2011年12月8日登记离婚，于2014年9月5日登记结婚。针对第一个争议焦点，本院认为：双方合同第五条约定：“此房产权办理后，房屋产权过户时间由乙方确定，甲方必须积极配合完成有关事项。”在签订合同时，双方并未对请求房屋过户的具体期限进行明确约定，且明确以乙方，即吴亚军、宋亚芹一方在房屋具备过户条件后可随时主张的请求，诉讼时效应当从吴亚军、宋亚芹作出请求过户要求时起算，因此杨洪文、毛悦蘅对吴亚军、宋亚芹的诉讼请求的诉讼时效抗辩不成立，本院不予采纳。针对第二个争议焦点，本院认为：虽被告杨洪文认为其在签订合同时并不知情，且认为本案合同因缺乏其同意或追认下导致无效，但杨洪文与毛悦蘅在签订合同的当时系夫妻关系，对房屋的处置系家庭重大财产的处分，对其享有购房资格的房屋的购置、交款以及接房等时刻均有知情的可能性，而被告杨洪文在缔约至今长达八年的时间里未就房屋主张过权利，且在三年前，诉争房屋已经对方装修入住至今，而杨洪文仍表示不知情与常理不符，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”应视为其以默示的方式表示了同意本案房屋转让行为的意思表示。因此对于杨洪文、毛悦蘅主张本案合同无效的诉讼请求不予支持。因本案合同合法、有效，双方当事人应当履行彼此负担的义务，吴亚军、宋亚芹已就诉争标的支付了约定的价款及后续费用，杨洪文、毛悦蘅作为出卖人，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”协助办理产权过户手续系房产出卖人应负担的合同责任，因此对于吴亚军、宋亚芹要求对方协助办理诉争房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告吴亚军、宋亚芹与被告杨洪文、毛悦蘅之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，杨洪文、毛悦蘅主张合同无效的诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……。”缔结民事法律关系的双方当事人应当遵守诚实信用原则，按照双方合同约定履行义务。杨洪文、毛悦蘅没有履行合同约定的义务，因而引发本诉讼，责任在杨洪文、毛悦蘅一方，吴亚军、宋亚芹要求杨洪文、毛悦蘅继续履行合同，将呈贡白龙潭住宅小区A-1-5-2幢1单元的房屋产权证变更至吴亚军、宋亚芹名下的诉讼请求，符合双方合同约定，是杨洪文、毛悦蘅应负担的合同义务，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴亚军、宋亚芹与被告（反诉原告）杨洪文、毛悦蘅于2008年1月25日签订的《转让协议》应当继续履行。二、被告（反诉原告）杨洪文、毛悦蘅于本判决书生效之日起十日内协助原告（反诉被告）吴亚军、宋亚芹办理云南省昆明市呈贡区白龙潭住宅小区A-1-5-2幢1单元（产权证号：昆房房权证呈贡字第**）房屋所有权更名手续，变更至吴亚军、宋亚芹名下。三、驳回被告（反诉原告）杨洪文、毛悦蘅的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币7947元，由被告（反诉原告）杨洪文、毛悦蘅承担。反诉案件受理费人民币100元，由被告（反诉原告）杨洪文、毛悦蘅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长 朱 曦审 判 员 李 解人民陪审员 雷 敏二〇一四年十月二十八日书 记 员 陆叶青