湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终501号
上诉人（原审被告）：宜昌同程酒店管理有限公司。住所地：湖北省宜昌市西陵区沿江大道***号。
法定代表人：黄子良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈继清，湖北诚业律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：湖北出入境检验检疫局机关服务中心宜昌分中心。住所地：宜昌市伍家岗区沿江大道***号。
法定代表人：陈怀友，该单位主任。
委托诉讼代理人：杨春华，湖北夷桢律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：文钟来，湖北夷桢律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宜昌同程酒店管理有限公司（以下简称同程酒店）因与被上诉人湖北出入境检验检疫局机关服务中心宜昌分中心（以下简称检疫局宜昌分中心）返还原物纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初1956号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
同程酒店上诉请求：1、撤销原判，改判驳回检疫局宜昌分中心的起诉，或驳回其诉讼请求，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由检疫局宜昌分中心负担。事实和理由：一、原判认定事实错误，同程酒店与检疫局宜昌分中心没有房屋租赁关系。1、同程酒店因为2012年12月27日与湖北瑞安酒店管理有限公司（以下简称瑞安酒店）签订了《股权转让协议》参与到酒店的管理中来，而瑞安酒店又是因为2010年9月29日与宜昌市好家宾馆（以下简称好家宾馆）签订了《酒店加盟合同》对涉案房屋进行经营管理，提供承租房屋及其加建的房屋供瑞安酒店经营使用是好家宾馆加盟的必要条件，故无论同程酒店还是瑞安酒店占有和经营涉案房屋都不是因为好家宾馆租赁合同义务的转让。2、好家宾馆与瑞安酒店的《酒店加盟合同》已经明确好家宾馆应将检疫局宜昌分中心每月23000元租金物业费的发票交瑞安酒店入账，该事实不足以认定同程酒店与检疫局宜昌分中心形成房屋租赁关系。二、同程酒店在本案中是利害关系人，依法只能是第三人而非适格的租赁合同的被告，同程腾退房屋的义务应以好家宾馆依法应当腾退房屋为前提，好家宾馆是合同的相对方，是必须到庭的参加诉讼的当事人。三、原审判令腾退加建的400平米的房屋超出了一审诉讼请求的范围。
检疫局宜昌分中心辩称，1、同程酒店支付租金，故检疫局宜昌分中心向同程酒店给付发票。2、给同程酒店的回函表明双方都知道承租人是谁。3、同程酒店表示不再承租应该腾退房屋。检疫局宜昌分中心要求同程酒店腾退是符合法律规定的。4、腾退范围问题，添附物应该归原物权人所有。
一审法院认定事实：位于宜昌市西陵区××大道××层房屋（建筑面积1735.56平米）系宜昌出入境检验检疫局所有，2004年4月，宜昌出入境检验检疫局委托检疫局宜昌分中心对该房屋进行日常管理。
2008年7月22日，检疫局宜昌分中心和好家宾馆签订《房屋租赁合同书》和《物业管理合同》，约定：“1、检疫局宜昌分中心将前述房屋出租给好家宾馆经营使用，出租面积1735.56平米，租期自2008年12月1日至2017年5月31日。2、租金自2008年12月1日起算，每月租金1.1万元，租金应于当月5日前交付检疫局宜昌分中心。若拖欠租金，按日千分之五向检疫局宜昌分中心支付滞纳金。3、好家宾馆在租期内不得将房屋转租第三人。4、检疫局宜昌分中心负责提供物业服务，好家宾馆每月向检疫局宜昌分中心支付物业管理费1.2万元，物业服务期限自2008年12月1日至2017年5月31日止，若逾期缴纳物业费应按每月千分之五支付违约金……”。
2010年9月29日，好家宾馆与瑞安酒店签订《酒店加盟合同》，约定“1、好家宾馆将前述承租的部分房屋（出租房屋面积1735平米-50平米餐馆面积-15平米商店面积,合计面积1670平米）、加上好家宾馆加建房屋（分别在7楼、8楼、2楼、3楼约400平米）总计2070平米房屋加盟瑞安酒店经营。2、好家宾馆持有新加盟酒店5%股权，配合办理新酒店更名事宜，新酒店全权由瑞安酒店负责管理。3、瑞安酒店向好家酒店支付装修费、设施转让费289万元，签订合同时瑞安酒店支付234万元，签订合同后三个月内支付40万元，剩余15万元视为好家宾馆入股股金，由加盟方好家宾馆支付。4、加盟期限自2010年9月29日至2017年5月30日，合同期满，若好家宾馆与房东（即检疫局宜昌分中心）签到合同，则好家宾馆与瑞安酒店另行签订加盟合同。若好家宾馆未签到合同，则好家宾馆保证按30万元每年租金让瑞安酒店再使用一年。若合同到期后，好家宾馆获得装修补偿费，则该补偿费归瑞安酒店所有，设施归瑞安酒店处置。5、租金2.5万元/月，由瑞安酒店按月支付给好家宾馆，好家宾馆每月可将检疫局宜昌分中心开具的2.3万元发票支付给瑞安酒店。”
2012年12月27日，瑞安酒店与同程酒店签订《股权转让协议》，约定瑞安酒店将其持有的“瑞安好家宾馆”75%股权作价135万元转让给同程酒店。同程酒店分两次向瑞安酒店支付转让款，瑞安酒店配合同程酒店办理工商、税务等证照变更手续。完成股权转让后，瑞安好家宾馆的债权债务按同程酒店所占“瑞安好家宾馆”股权比例由同程酒店承担，与瑞安酒店无关。
随后，同程酒店入驻进行装修改造，并经营至今。期间同程酒店按每月1.1万元标准缴纳房租、按每月1.2万元标准缴纳物业管理费。
2016年11月29日，检疫局宜昌分中心向好家宾馆及其负责人杨斌发放《通知书》，通知2017年5月31日租期届满后将不再续租、收回房屋。检疫局宜昌分中心同时在报纸上刊登该通知书。2016年12月1日，同程酒店向检疫局宜昌分中心回函称酒店投资尚未收回成本、希望继续承租。2017年5月开始，同程酒店停止向检疫局宜昌分中心缴纳租金、物业管理费。2017年5月31日后，检疫局宜昌分中心多次要求同程酒店腾退房屋，同程酒店未予理睬。因双方未协商一致，故检疫局宜昌分中心诉至一审法院。
一审法院同时认定，在国家企业信用信息公示系统中，无“好家宾馆”登记信息。目前由“宜昌瑞安好家宾馆有限公司”注册登记于同程酒店经营处所，股东为“瑞安酒店占股75%、黄子良占股20%、杨斌占股5%”，该公司目前处于清算状态，清算组成员“王卫东、黄子良、杨斌”。前述“黄子良”系同程酒店法定代表人，“杨斌”系好家宾馆负责人。
一审法院认为，一、关于同程酒店主体是否适格问题。1、本案房屋经营权多次流转，先由好家宾馆以酒店加盟形式转给瑞安酒店，瑞安酒店再以股权转让形式转给同程酒店。同程酒店自2012年12月27日之后一直承租该房屋，并按租金1.1万元/月、物业管理费1.2万元/月标准向检疫局宜昌分中心支付费用，检疫局宜昌分中心予以默认并出具同程酒店所需的增值税发票。虽然同程酒店目前承租的房屋范围与检疫局宜昌分中心最初出租时不一致，有好家宾馆承租期间添附的房屋，但检疫局宜昌分中心和好家宾馆对同程酒店使用新增部分均未提出异议。同程酒店占用房屋，检疫局宜昌分中心向同程酒店收取租金，双方据此已履行多年，虽然双方无书面租赁合同，但已构成事实上的租赁关系，应视为双方成立不定期租赁关系。
2、本案检疫局宜昌分中心起诉依据的基础事实是同程酒店占有房屋，检疫局宜昌分中心作为产权人要求其腾退符合法律规定，同程酒店不是《房屋租赁合同书》和《物业管理合同》载明的当事人不影响案件审理。
3、同程酒店辩称其向前手瑞安酒店按2.5万元/月支付租金和物业费，与检疫局宜昌分中心不构成租赁关系，但未提供相应证据。而检疫局宜昌分中心提供的发票则证明同程酒店直接向检疫局宜昌分中心缴纳2.3万元/月租金物业费，因此检疫局宜昌分中心、同程酒店之间直接发生租赁关系，并非转租。
4、同程酒店的损失，应向其前手主张，与本案不属同一法律关系，本案中不予处理，同程酒店可另案诉讼。
综上，同程酒店辩称其主体不适格的理由，一审法院不予采信。
二、关于房屋腾退、所欠费用、违约金等问题。
1、检疫局宜昌分中心、同程酒店成立不定期租赁关系，检疫局宜昌分中心作为出租方在合理期限内通知同程酒店后，可以随时解除合同。本案中，检疫局宜昌分中心于2016年11月29日发放《通知书》，并在报纸上公告，同程酒店予以回函确认，上述行为视为检疫局宜昌分中心已履行通知义务。因此同程酒店作为承租方，应在合理期限内腾退房屋，鉴于本案同程酒店承租房屋开办宾馆这一情形，一审法院酌情给予6个月腾退时间。
2、庭审查明同程酒店自2017年5月开始未缴纳租金和物业管理费，截止2017年5月31日，尚欠租金、物业费合计2.3万元，对此同程酒店应予补缴。
3、检疫局宜昌分中心诉称违约金，该违约金条款系检疫局宜昌分中心与第一手承租方好家宾馆之间的合同约定，检疫局宜昌分中心、同程酒店之间系不定期租赁合同，无违约金约定，因此检疫局宜昌分中心该项诉求无法律依据，一审法院不予支持。
4、逾期腾退房屋占用费。鉴于检疫局宜昌分中心按《物业管理合同》向同程酒店提供房屋日常养护、管理、供水、供电，故同程酒店逾期腾退时仍负有向检疫局宜昌分中心支付物业管理费这一义务，检疫局宜昌分中心诉称按租金1.1万元/月、物业管理费1.2万元/月标准支付房屋占用费，符合双方交易惯例和日常经验法则，予以支持。
5、腾退房屋的范围。依据《酒店加盟合同》、《股权转让协议》可知同程酒店目前承租的房屋范围与《房屋租赁合同书》不一致，故腾退范围应是同程酒店目前实际占用的部分，具体包括（检疫局宜昌分中心产权面积1735平米-50平米餐馆面积-15平米商店面积+加建面积400平米），总计2070平米。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、同程酒店应在判决生效后6个月内腾退位于宜昌市西陵区××大道××号房屋，并交还于检疫局宜昌分中心。同城酒店腾退房屋范围（产权面积1735平米-50平米餐馆面积-15平米商店面积+加建面积400平米），合计腾退面积2070平米；二、同程酒店应在判决生效后十五日内，向检疫局宜昌分中心支付拖欠的2017年5月份租金1.1万元、物业管理费1.2万元，并按租金1.1万元/月、物业管理费1.2万元/月标准向检疫局宜昌分中心支付房屋占用费，自2017年6月1日计算至实际腾退之日；三、驳回检疫局宜昌分中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费375元，减半收取187.5元，由同程酒店承担。同程酒店应在支付上述判决款项时，一并支付给检疫局宜昌分中心。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，1、根据查明的事实，本案检疫局宜昌分中心将案涉房屋出租给好家宾馆，好家宾馆与瑞安酒店签订加盟合同，由瑞安酒店负责酒店的日常经营，并由瑞安酒店按月向好家宾馆交纳租金，故应认定好家宾馆与瑞安酒店形成了转租合同关系。2012年12月29日，瑞安酒店与同程酒店签订股权转让协议书，瑞安酒店将75%的股权作价135万元转让给同程酒店，此后，同程酒店负责经营管理，并由其向好家宾馆以及检疫局宜昌分中心交纳租金，由此过程可知，同程酒店系案涉房屋的实际使用人，其与好家宾馆形成了转租合同关系，同程酒店向检疫局宜昌分中心直接交纳租金的行为仅是租金履行方式的变化，并不代表其与检疫局宜昌分中心形成了租赁合同关系，一审法院认定同程酒店与检疫局宜昌分中心形成了不定期租赁关系，并据此将案由确定为租赁合同纠纷错误。本案实际上是出租人在租赁期限届满后向次承租人要求返还租赁物及房屋占用使用费纠纷，检疫局宜昌分中心系基于不动产占有人及管理人而非合同相对人主张权利，故本案案由应确定为返还原物纠纷。
2、由于检疫局宜昌分中心与好家宾馆形成了租赁合同关系，基于合同相对性，租赁期内的租金及物业管理费应由好家宾馆向检疫局宜昌分中心支付，次承租人并无此法定义务，故检疫局宜昌分中心要求同程酒店支付2017年5月31日（租赁合同期限届满之日）之前的租金、物业管理费及违约金的诉讼主张本院不予支持。原租赁合同到期前，检疫局宜昌分中心已明确表示不再续租，并向好家宾馆发函通知，同程酒店亦回函表示已知晓通知内容，截止2017年5月31日，检疫局宜昌分中心并未与好家宾馆或同程酒店重新签署租赁合同，故自2017年6月1日起，同程酒店对案涉房屋为无权占有，应立即腾退并承担腾退之前的房屋占有使用费，检疫局宜昌分中心主张按照23000元/月的标准支付占用费符合法律规定，本院予以支持。
3、好家宾馆虽系租赁合同的一方当事人，但如前所述，本案系检疫局宜昌分中心认为其物权受到侵害而引发的诉讼，现无证据证实好家宾馆为共同侵权人，故好家宾馆并非本案必要共同诉讼当事人，一审法院未予追加并无不当。
4、根据查明的事实，好家宾馆在承租案涉房屋后，对房屋进行了加建，但加建的面积并不确定，检疫局宜昌分中心的诉讼请求中并未包含该加建部分的处理，故本院对此不予审查，同程酒店腾退的房屋应以其实际占有使用的范围为限，即检疫局宜昌分中心产权面积1735.56平方米-50平方米餐馆面积-15平方米商店面积=1670.56平方米。
综上所述，同程酒店的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初1956号民事判决；
二、宜昌同程酒店管理有限公司于本判决生效后三个月内腾退位于宜昌市西陵区沿江大道115号房屋，并交还于湖北出入境检验疫局机关服务中心宜昌分中心。腾退面积为1670.56平方米（产权面积1735.56平方米-50平方米餐馆面积-15平方米商店面积）；
三、宜昌同程酒店管理有限公司应在本判决生效后十五日内，按照23000元/月的标准向湖北出入境检验疫局机关服务中心宜昌分中心支付自2017年6月1日起至实际腾退之日房屋占有使用费；
四、驳回湖北出入境检验疫局机关服务中心宜昌分中心其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费187.5元，由宜昌同程酒店管理有限公司负担；二审案件受理费375元，由宜昌同程酒店管理有限公司负担250元，由湖北出入境检验疫局机关服务中心宜昌分中心负担125元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓燕
审 判 员 毕 勇
代理审判员 胡晓静
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 朱晓冬