北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12967号
上诉人（原审被告）北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。
法定代表人朱思昊，总经理。
委托代理人曹付强，男，1983年3月1日出生，北京龙源顺景房地产开发有限公司诉讼管理师。
上诉人（原审被告）广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼B110e。
法定代表人陈日群，总经理。
委托代理人张蝶，女，1988年10月15日出生，广东康景物业服务有限公司北京分公司法务助理。
被上诉人（原审原告）戴爱萍，女，1953年9月13日出生。
委托代理人张戴（戴爱萍之子），男，1981年11月26日出生。
被上诉人（原审被告）北京市朝阳田华建筑集团公司，住所地北京市朝阳区金台里乙25号楼二层。
法定代表人张晓唯，总经理。
委托代理人赵岩，男，1963年8月30日出生，北京市朝阳田华建筑集团公司经理。
上诉人北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源顺景公司）、广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称物业公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第05160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月，戴爱萍诉至原审法院称：我与龙源顺景公司于2013年5月签署了《北京市商品房预售合同》，合同约定由我购买龙源顺景公司开发的位于北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地房屋一套，具体地址为通州区马驹桥镇××号。约定2014年6月30日前向我交付房屋，供暖2014年11月15日达到投入使用，且约定了房屋交付条件。该房屋施工单位为北京市朝阳田华建筑集团公司（以下简称田华公司）。田华公司于2014年11月8日向我发出供暖系统验收通知，我于当天在家中等待配合试水，但田华公司当天因其他安排未能为我家进行试水，后约定于2014年11月14日下午进行试水。11月14日下午，我到达该房屋时，发现主卧暖气正在往天花板刺水，地板完全被浸泡在水中，水位20公分左右，满屋都是滚烫的蒸汽。我已装修好的天花板、墙壁、地板、门、吊顶灯部分已被浸水变色，另新购置的空调、衣柜、床、床垫、顶灯、蚕丝被、窗帘等也被浸泡受损，故无法居住需重新装修。我立即通知了物业公司，后田华公司和物业公司派人进行鉴定清理现场，处理了事故暖气片。根据合同约定，龙源顺景公司有义务提供能够正常投入使用的供暖系统，并保证供暖时不发生事故。田华公司供暖试水时，应有义务在约定时间内，以正确的操作程序进行试水，确保房屋供暖系统的正常有效使用，确保我新房不受损坏。但暖气试水验收前发生了刺水事故，该责任应由龙源顺景公司、物业公司和田华公司承担。故起诉至法院，要求龙源顺景公司、物业公司、田华公司连带赔偿我装修财产损失43464元、物业费4048元、采暖费3420元、评估费8000元、延期入住租金损失110000元、误工费3334元、装修后保洁费用1140元，本案诉讼费由龙源顺景公司、物业公司、田华公司承担。
龙源顺景公司在原审法院辩称：不同意戴爱萍的诉讼请求，2014年6月30日我方将涉诉房屋交付给戴爱萍使用且验收合格，2014年11月14日事发，事发在我方交房之后，此事件我方没有侵权行为没有过错，不应该承担一切损失，即使戴爱萍认为涉案房屋存在质量问题导致漏水，根据法律规定，我方系开发商，不是建设者，发生损失与我方无关，此案我方不是适格被告，请求驳回。
田华公司在原审法院辩称：我方主体不适格，暖气供暖通水通知义务不是我方，系物业公司通知业主，通水过程中家里有无人员与我方无关，暖气跑水系因暖气片上的跑风螺丝拧的不牢固导致，不是我方作为施工方安装所致，本次跑水与我方无关。采暖系统在2013年至2014年冬季已经试营过调试合格，工程质量合格达标，本次跑水系戴爱萍使用房屋不当造成，而非施工方承担责任。
物业公司在原审法院辩称：关于戴爱萍的诉讼请求与我公司无关，不应由我公司承担赔偿责任，之前我公司张贴了试水通知，但是实际试水单位不是物业公司，我方尽了通知义务，因此无论是阀门质量问题，还是是否关紧，均与我公司无关。
原审法院经审理查明：戴爱萍从龙源顺景公司处购买位于北京市通州区马驹桥镇××号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋面积114.06平方米。2014年6月30日，戴爱萍收取涉诉房屋，但对房屋装修提出整改意见，其中包含主卧暖气片不垂直问题，后田华公司予以维修。
2014年10月21日，物业公司在小区粘贴供暖试水通知，告知业主2014年10月25、26日两天对供暖进行试水，要求业主家中留人。后田华公司员工张北占通知戴爱萍因试水居民较多，要求两周后另行通知戴爱萍家进行试水。后2014年11月14日戴爱萍家属在张北占通知时间内前往涉诉房屋准备试水，但随后发现房屋客厅暖气已经发生刺水，造成家中装修、家具家电等设施被水浸泡。后发现暖气片刺水原因系换气阀门一直处于打开状态。
2015年7月6日，北京科之源资产评估有限责任公司出具资产评估报告，认定涉诉房屋内因此次刺水事故造成财产损失共计人民币43464元。
原审庭审中，龙源顺景公司、田华公司对评估报告不予认可，但不要求重新进行评估。此外，龙源顺景公司和物业公司对于供暖设备是否移交问题相互推卸责任，在法院给定的期限内，均未提交证据予以证明暖气是否移交。
原审法院认定上述事实的证据有：商品房预售合同、装修整改意见单、照片、发票、收据、入住手续会签单、进场检验记录、供暖试水通知、物业费票据、供暖费票据、租赁合同、评估报告及当事人的陈述在案佐证。
原审法院认为：公民的合法权利受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。
侵权责任的发生以侵权行为为前提，本次事故发生直接原因系暖气放气阀门被打开，而综合此次事故还涉及相关义务人是否尽到了相关的通知安检义务。关于放气阀门被打开的问题，根据谁主张、谁举证的举证规则，应由戴爱萍举证证明该阀门系田华公司打开，但此举证责任无论对于戴爱萍来讲还是田华公司来讲都过于苛刻，几乎属于无法证明的事项，因按照一般生活常识来讲，无论是接收房屋，还是使用房屋来讲，通常不会对换气阀门进行检查，而涉诉房屋又是第一年正式供暖，之前暖气并无被使用的记录，此外，还存在田华公司在装修、维修时候对暖气存在变动的可能，因此，单纯要求戴爱萍或者田华公司举证证明对方打开阀门都是不切实际的。故对于阀门被打开的责任，本案根据戴爱萍和田华公司在此次事故中的过错可能性进行责任划分。田华公司一是可能安装时曾经打开，二是可能在维修时打开，戴爱萍可能系在收房后检查打开，故双方对事故发生的主要责任应承担各自可能性行为的责任。
此外，除了阀门问题，还存在在戴爱萍到来之前提前进行试水的问题，该行为亦是造成暖气刺水的主要原因之一。根据双方陈述，此次暖气试水主要是田华公司员工张北占与戴爱萍协商的时间，张北占负责在试水阀门打开后查看是否存在需要维修暖气的工作事项，而暖气阀门的开启需要打开相应的设备间，该设备间钥匙一般情况下由物业公司进行保管和使用，但在庭审中物业公司表示暖气设备并未移交，龙源顺景公司表示已经移交，但双方都未对此提供证据予以证明，而戴爱萍损失又是客观存在的，因此在龙源顺景公司和物业公司均未提交证据的情况下，法院视为双方均存在推卸责任的行为，龙源顺景公司和物业公司不能以没有责任而逃避对戴爱萍造成损害的事实，因此，龙源顺景公司和物业公司应对相应的安全保障责任承担连带赔偿责任，具体双方之间的责任，双方可以自行处理或另案解决。此外，张北占作为田华公司员工，在与戴爱萍协商好试水时间后，在戴爱萍尚未到来之前，与物业公司或龙源顺景公司打开设备间，开启供水阀门，没有尽到相应的职责，亦应承担相应的安全保障责任。
对于戴爱萍主张的各项具体赔偿事项，对于装修财产损失和评估费，属于戴爱萍此次事故的直接损失，为合理损失范围。对于戴爱萍主张的租金损失部分，在事发到本案一审辩论终结前，该期间因事故导致戴爱萍无法使用房屋，势必存在相应的租金损失，但戴爱萍提交的租房合同系2014年5月14日签订，经法院询问，其表示本来就会承租房屋，因此该租赁合同的租金无法认定为戴爱萍的直接损失，法院通过前往涉诉房屋所在周边中介公司询问，涉诉房屋所在小区同面积房屋一般租金在每月3500元左右，故法院按照该标准对租金损失进行计算。戴爱萍在房屋使用损失得到合理补偿情况下，理应支付相应的物业费、供暖费，因此戴爱萍主张的此两项费用非戴爱萍的合理损失范围，法院不予支持。关于戴爱萍主张的预期装修期间、入住标准期间的租金损失和保洁服务，因上述损失尚未实际发生，具体装修时间、入住时间均属于不确定状态，故对于该部分损失戴爱萍可在实际发生后另行主张。对于戴爱萍主张的误工费，戴爱萍未提交其收入证明和误工证明，其主张的每天1667元收入属于明显不合理，而且两次误工时间属于处理此次事故的合理时间，故对于该项诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年8月判决：一、北京市朝阳田华建筑集团公司于判决生效之日起七日内给付戴爱萍各项损失共计人民币四万零八十二元；二、北京龙源顺景房地产开发有限公司与广东康景物业服务有限公司北京分公司连带给付戴爱萍各项损失共计人民币一万六千零三十二元八角；三、驳回戴爱萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
龙源顺景公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：维持原审判决第一、三项，撤销原审判决第二项，改判田华公司给付戴爱萍各项损失共计一万六千零三十二元八角。上诉理由：涉诉房屋的刺水事件发生在2014年11月14日，而龙源顺景公司已于2014年6月30日向戴爱萍交付了房屋。根据正常的商品房开发操作流程及常识，龙源顺景公司已于向业主交付房屋前将涉诉房屋所在楼宇全部的物业服务及管理（包括暖气系统的管理及维护在内）委托给物业公司。原审庭审中，物业公司亦承认2014年6月30日前龙源顺景公司已将物业服务及管理向其进行了委托，但又声称暖气系统未一起移交，安装有暖气阀门的设备间钥匙并非由其保管，这种说法有悖常理。同时，供暖试水通知由物业公司发布，因此龙源顺景公司有理由推断，该次供暖试水工作由物业公司具体负责实施，设备间钥匙应由其保管。
物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：维持原审判决第一、三项，撤销原审判决第二项，改判龙源顺景公司给付戴爱萍各项损失共计一万六千零三十二元八角。上诉理由：龙源顺景公司并未将供暖系统移交给物业公司管理。物业公司仅负责通知业主试水时间，且已尽到通知义务。因此物业不应与龙源顺景公司承担连带责任。
戴爱萍、田华公司坚持其在原审中的诉讼意见，未向本院提起上诉。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异，故本院对原审法院认定的事实予以确认。二审期间，龙源顺景公司、物业公司对原审法院确认的戴爱萍各项损失数额均表示认可。
上述事实，有当事人在二审期间的陈述、商品房预售合同、装修整改意见单、照片、发票、收据、入住手续会签单、进场检验记录、供暖试水通知、物业费票据、供暖费票据、租赁合同、评估报告等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刺水事故发生并导致戴爱萍相关财产损失的原因主要有两个，其一为屋内暖气放气阀门被打开，其二为提前试水。就第一个原因，原审法院结合举证规则及本案的具体情况确定由田华公司和戴爱萍对事故中的过错承担各自可能性行为的责任并无不当，本院予以认可。就提前试水的责任问题，龙源顺景公司和物业公司均主张自己不应承担责任，但均未提交有效证据予以证明，在戴爱萍相关财产损失客观存在的情况下，原审法院确认其在相应的安全保障责任范围内承担连带赔偿责任并无不妥，本院予以认定。关于具体数额，鉴于物业公司、龙源顺景公司均对原审法院确认的戴爱萍各项损失数额表示认可，本院对此亦不持异议。综上，龙源顺景公司、物业公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费8000元，由北京市朝阳田华建筑集团公司负担6400元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京龙源顺景房地产开发有限公司与广东康景物业服务有限公司北京分公司连带负担1600元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费3768元，由戴爱萍负担2746元（已交纳），由北京市朝阳田华建筑集团公司负担821元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京龙源顺景房地产开发有限公司与广东康景物业服务有限公司北京分公司连带负担201元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费206元，由北京龙源顺景房地产开发有限公司负担103元，由广东康景物业服务有限公司北京分公司负担103元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 史智军
代理审判员 张 羽
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 田 晔