海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0108民初1532号原告：何媚珊，女，1967年10月6日出生，汉族，住海口市海甸五西路。身份证号：2104041967********。委托代理人：王井，广西新宇律师事务所律师。被告：海南恒福居房地产开发有限公司，住所地海口市沿江五西路32号四号楼108号房，统一社会信用代码：91460000767462XXXX。法定代表人：金祖学，董事长。原告何媚珊诉被告海南恒福居房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人王井到庭参加诉讼，被告海南恒福居房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何媚珊诉称：被告是恒福居花园项目的开发商，而原告是恒福居花园9号楼5层507房的购房户（业主）。被告于2005年7月取得了海口市国用（2005）字第00XXXX号和002581号两块城镇混合住宅用地，总计87116.06平方米。同年取得用地规划许可（证号2005330号），其许可的用地开发条件为建筑用地87101.08平方米，容积率小于等于1.8。项目竣工销售后，原告向被告购买了恒福居花园9号楼5层507房，被告于2008年8月将房产交付原告使用，并于2009年9月29日为原告办理了房屋产权证（证号：海房字第HK22XX**号），证载房屋面积为130.84平方米。根据物权法及不动产登记办法等政策的规定，被告应将项目用地分割登记并办证到户，根据容居率倒计算（1.8：1），原告应享有73.27平方米的土地权益。但经原告多次申请交涉，被告均不予置理。被告的行为已严重影响了原告对该物权的行使，特别是不动产登记办法施行后，房屋产权证与土地分户证两证合一，因被告没有为原告作土地分户登记，原告的房屋产权证无法更换为不动产权证，从而影响了房屋交易的价格和流程。现特依照物权法及民事诉讼法的相关规定提起诉讼，请求：1、判决被告将恒福居花园项目用地分割登记到原告名下73.27平方米。2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告海南恒福居房地产开发有限公司辩称，一、海南恒福居房地产开发有限公司与上述原告关于恒福居花园项目的房屋买卖合同，并无办理土地证分割的事项。房屋买卖合同中所列举的海南恒福居房地产开发有限公司在规定的期限内交房和办理房产产权登记的责任和义务，已全部完成。该房屋买卖合同已于2012年履行完毕。合同履行完毕已有四年，这四年中被告并无收到任何原告对合同履行的异议。因此，原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉被告，法律和事实都不成立。二、根据物权法及不动产登记办法等政策规定，原告所购买的房屋所应分割的土地使用权当然属于被告。被告所开发的恒福居花园小区所有出售的商品房，均已于2012年给所有购房者办理了房产证，其商品房所占有的土地使用权证（土地证号：海口市国用2005-第00XX**），被告从没有用于抵押或其它用途，法律和事实上均属于全体购房者适用，被告在此问题上无任何过错，也没有任何违法或侵犯购房者的行为和事实。三、根据物权法和不动产登记的办法，土地使用权证分割给住户需要满足一定的条件。在被告所拥有的土地使用权证（土地证号：海口市国用2005-第00XX**）上，除了被告所销售的商品房外，还有海口市政府于1993年-1994年后建设的安置楼。这些安置楼在被告销售商品时，均已建成并安排居民入住。这些安置楼和被告向市场所销售的商品房是用围墙隔开的，在土地使用权证（土地证号：海口市国用2005-第00XX**）上形成三个不同的区域。在被告所销售的商品房区域内，新建的有花园和游泳池，容积率小于1.8，但安置楼区的原始容积率为2.18。因此必须将安置小区从总土地使用权证中分割出来，才能保证所销售商品房的分割土地使用权面积不高于1.8容积率。按目前围墙现状被告所销售的商品房每户实际占有和使用的土地面积大致等于或略大于原告所要求的土地使用权证分割面积。四、在和十四位原告共有一个土地使用权证（土地证号：海口市国用2005-第00XX**）上的政府安置楼由于历史原因和政府原因，这些安置楼并没有办理竣工验收，就安排了居民入住，再加上安置区居民私下转手买卖，目前没有实测面积，和其他种种原因，尚不具备办理房产证的条件。因此无法按现在的规定将土地使用权证分割到每户。五、被告也认为应该尽快将土地使用权证分割办理给包括十四户原告在内的所有商品房住户，因此拟向市国土局申请将土地证（土地证号：海口市国用2005-第00XX**）分割成三个不同区域，即将已有房产证的商品房区域和尚未房产证的安置区分割成不同的土地使用权证，这样已拥有房产证的商品房区域就可以单独分割土地证，并保证每户的土地证面积符合1.8容积率的法定标准，并将现在割离商品房区域和安置房区域的临时违法的围墙，变成合法的围墙，维护商品房区域居民的目前实际享受的利益。鉴于上述，被告建议由法院组织在开庭前和原告共同举行听证和陈述。经审理查明：被告海南恒福居房地产开发有限公司于2005年7月18日以出让的方式取得了位于海口市沿江五西路北侧两块土地，其一土地证号：海口市国用（2005）字第00XX**号土地，面积为55277.1平方米;其二土地证号：海口市国用（2005）字第00XX**号土地，面积为31838.96平方米。两块土地面积共计87116.06平方米，用途为城镇混合住宅用地。2005年12月15日，被告取得了上述两块土地的《建设用地规划许可证》（证号2005330号），其许可的用地为市国用（2005）第00XXXX、00XXXX号土地证，使用土地面积87101.08平方米，容积率小于或等于1.8。2009年7月6日，被告取得上述两块地的《建设工程规划许可证》，并在上述两块上开发建设恒福居“申海花苑”项目。2006年12月4日，原告何媚珊与被告签订一份《商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于海口市美兰区海甸五西路32号恒福居花园9号楼5层507房，2009年9月29日何媚珊取得了海房字第HK22XX**号《房屋所有权证》，其房产证载明，其建筑面积130.84平方米（套内建筑面积：115.35平方米）。原告取得房产证后，要求被告办理土地过户手续，因被告不协助办理，故原告向本院起诉。本院确认以上事实，有海口市国用（2005）字第00XXXX号、海口市国用（2005）字第00XXXX号《国有土地使用权登记卡》，2005年12月15日《建设用地规划许可证》（证号2005330号），2009年7月6日《建设工程规划许可证》，2006年12月4日《商品房买卖合同》，海房字第HK22XX**号《房屋所有权证》以及当事人的陈述意见等在案为凭，这些证明材料经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告履行了商品房买卖合同的全部义务，被告也为原告办理了房产证。因此，依据《物权法》上述规定，被告有义务将该商品房占用范围内的建设用地使用权一并为原告办理土地证。被告“关于恒福居花园项目的房屋买卖合同，并无办理土地证分割的事项”及“原告所购买的房屋所应分割的土地使用权当然属于被告”之说无法律依据，不能作为其免除为原告办理土地证这一法定义务的借口。被告有关“土地使用权证分割给住户需要满足一定的条件”之说也是不成立的，因为，被告取得的土地证号：海口市国用（2005）字第00XXXX号、00XX**号两块土地系出让地，并已按规划报建的要求完成项目建设，且已为各住户办理了房产证。因此，根据相关法律规定，被告应为原告办理相应的土地使用权证至原告名下。原告请求被告应按两块土地的容居率倒计算的方式来办理相应的土地证，本院认为，原告要求以两块报建的土地来作为项目用地进行分割登记是可取的，至于是否应按容居率倒计算的方式计算每户业主的用地面积，因涉及到专业性问题，可由主管部门按相关法律的规定予确定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告海南恒福居房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告何媚珊将位于海口市美兰区海甸五西路32号恒福居花园(9号住宅楼5层)5-507房(第5层)所占用范围内的建设用地使用权证办理至原告何媚珊名下。案件受理费人民币75元，由被告海南恒福居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。（此页无正文）ba4izwd04hxiiq41mj案件唯一码审判长纪永明审 判 员 詹海灵审 判 员 庄鑫斌二〇一六年九月五日法官助理 ＸＸ芹书 记 员 梁 依速 录 员 吴 静附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。审核：纪永明撰稿：纪永明校对：梁依印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院2016年9月13日印制（共印11份））