上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9255号
上诉人(原审原告)：崔妍萍，女，1973年5月16日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：武圣合，上海知谦律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：周兰娟，女，1958年12月10日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：朱建平，上海同甘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冷培清，上海同甘律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：周桂荣，男，1956年4月7日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
上诉人崔妍萍因与被上诉人周兰娟、周桂荣案外人执行异议之诉一案，不服上海市杨浦区人民法院(以下简称杨浦法院)(2017)沪0110民初2627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔妍萍的上诉请求：撤销一审判决；发回重审或改判解除对本市浦东新区海纳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的查封并不得执行。事实和理由：崔妍萍于2013年1月29日与周桂荣签订《动迁房预售预购合同》购买系争房产，已支付人民币55万元(以下币种相同)，尾款6万元约定在完成过户手续之日支付，崔妍萍已于当日入住使用系争房屋。因系争房屋属动迁房性质，按照政策规定在取得房屋产权之日起三年内限制交易，故未过户非崔妍萍自身原因，且崔妍萍在房屋具备过户条件前已另行通过诉讼向周桂荣主张权利，并未怠于行使权利。崔妍萍基于系争房屋对周桂荣享有的债权早于周兰娟的债权，应优先实现。故认为系争房屋属崔妍萍所有，杨浦法院查封系争房屋无法律依据，应予解封。
周兰娟辩称，不同意崔妍萍的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。系争房屋系动迁安置房，按照上海市的政策规定，三年内不得转让。崔妍萍明知该规定，仍向周桂荣购买系争房屋，存在过错，因此发生的法律后果应由崔妍萍自行承担，其主张无法对抗杨浦法院的查封。
周桂荣未到庭发表意见。
崔妍萍向一审法院起诉请求：解除对系争房屋的查封并不得执行。
一审法院认定事实：关于周兰娟与周桂荣民间借贷纠纷一案，杨浦法院于2015年7月17日作出(2015)杨民一(民)初字第5187号民事调解协议，明确周桂荣应于2015年8月1日前归还周兰娟借款本金70万元及该款自2015年5月22日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；案件受理费10,800元，减半收取为5,400元，由周桂荣负担。调解协议生效后，因周桂荣未按期履行付款义务，权利人周兰娟向杨浦法院申请执行，该院于2015年8月5日以(2015)杨执字第2492号立案执行。执行中，杨浦法院于2015年8月24日查封系争房屋。崔妍萍不服，向杨浦法院提出书面异议，该院于2017年1月12日作出(2016)沪0110执异33号执行裁定，驳回崔妍萍的异议请求。崔妍萍遂提起本案诉讼。
杨浦法院另查明，2011年10月13日，周桂荣因原居住地上海市杨浦区扬州路XXX弄XXX号房屋动迁，与上海地产中星曹路基地开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由周桂荣买受系争房屋。系争房屋于2015年1月30日核准登记至周桂荣名下，上海市不动产登记簿记载，系争房屋的状况及产权人信息备注栏载明，系争房屋为配套商品房，3年内不得转让、抵押。现系争房屋的编号为沪房地浦字(2015)第006655号房产证原件在周兰娟处。
周桂荣在动迁过程中获得系争房屋作为安置房，其于2013年1月29日与崔妍萍签订《动迁房预售预购合同》，约定将系争房屋出售给崔妍萍，建筑面积为53.38平方米，房屋总价为61万元；崔妍萍于2013年1月29日之前向周桂荣支付55万元作为首付款，在交易限制期满后，双方共同到房地产交易中心办理产权变更登记过户手续，崔妍萍在完成房屋过户手续的当日将尾款6万元交付周桂荣；周桂荣取得系争房屋的产权证后，须在五日内将该产证及密码交付崔妍萍收存；在交易限制期满后系争房屋不能再过户给崔妍萍而由周桂荣收回或做其他处分的，周桂荣除按照合同约定承担赔付该房屋可以过户当时市场价130%的违约赔偿责任外，不得要求崔妍萍支付任何房租，且须两倍赔偿崔妍萍装修该房屋的费用等。合同签订当日，崔妍萍的丈夫严卫东根据周桂荣的指示，以银行转账方式向周桂荣的侄子周文斌的银行账户内支付55万元，周桂荣及周文斌共同出具房款收条，载明收到崔妍萍支付购买系争房屋的首付款55万元。同日，崔妍萍与周桂荣共同签订《房屋交接书》一份，确认周桂荣已将系争房屋交付崔妍萍，并已由崔妍萍验收。周桂荣另向崔妍萍交付房屋动迁安置协议、订房回单、销售不动产统一发票各一份。
杨浦法院认为，在该院查封系争房屋前，崔妍萍已与周桂荣签订《动迁房预售预购合同》，支付了首付款并同意将尾款交付法院执行，且系争房屋已交付给崔妍萍。故双方争议的是系争房屋未办理过户，是否属于非因崔妍萍自身原因。从上述合同看，在合同签订时，系争房屋处于周桂荣未办理产权登记的状态，崔妍萍已明知该房屋的性质为动迁安置房。动迁安置房在取得房地产权证后的三年内不得转让及抵押为上海市人民政府自2011年起实施的政策，崔妍萍作为长期生活在上海市的居民，应了解该政策，且合同中也明确记载了关于限制交易期满后办理过户的内容，故杨浦法院对崔妍萍提出签订合同时不清楚系争房屋属于三年内不得转让及抵押范围的意见不予采信。系争房屋于2015年8月24日因(2015)杨执字第2492号案件被查封，截至查封当日，系争房屋仍处于三年限制交易期内，无法办理过户交易手续。故系争房屋至今未能办理过户系崔妍萍对相关政策的忽略所导致，属于可归责于崔妍萍的原因，故其主张并不满足现行法律对物权期待权保护中“非因买受人自身原因未办理过户登记”要件的要求。崔妍萍对系争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，杨浦法院据此判决驳回崔妍萍的诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，案外人主张人民法院执行的不动产的所有权，要求排除人民法院对该不动产的强制执行，同时符合在查封前，已与不动产所有权人签订了合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、支付了相应价款以及非因其自身原因未办理过户登记等法定情形的，人民法院应予支持。根据本案查明的事实，在系争房产被杨浦法院查封前，崔妍萍已与周桂荣签订《动迁房预售预购合同》，支付了大部分购房款，并实际入住。故本案的争议焦点为系争房屋未办理过户登记是否系崔妍萍自身的原因。《动迁房预售预购合同》的内容显示，系争房屋系动迁安置房性质，双方约定在交易限制期满后一个月之内办理过户手续，届时不能过户的，周桂荣应按系争房屋可以过户时市场价的130%赔偿崔妍萍损失。由此可见，在上述合同签订时，崔妍萍明知系争房屋属动迁安置房性质，存在交易限制期限，同时已预见到相应交易风险，但其仍向周桂荣购买，应自行承担相应法律后果。在系争房屋的交易限制期限内，杨浦法院查封系争房屋，导致该房屋无法过户至崔妍萍名下，故崔妍萍对此存在过错，其主张不符合法定应予支持的情形，不能排除杨浦法院对该房屋的执行。综上，崔妍萍的上诉请求无法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,900元，由上诉人崔妍萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡晓东
审判员 朱志红
审判员 张常青
二〇一七年十二月十五日
书记员 陶胡萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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