湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第00236号
原告（反诉被告）蒋晨程，男，汉族，1985年7月6日出生。
委托代理人马逗，湖南通程律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈艳霞，女，汉族，1983年3月29日出生。
被告（反诉原告）何缘，男，汉族，1982年12月24日出生。
原告（反诉被告）蒋晨程诉被告（反诉原告）陈艳霞、被告（反诉原告）何缘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，陈艳霞、何缘于2015年2月13日向本院提起反诉。本案依法由审判员汪莹担任审判长，与人民陪审员王济林、人民陪审员谭慧敏共同组成合议庭，于2015年5月25日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋晨程的委托代理人马逗、被告（反诉原告）陈艳霞、被告（反诉原告）何缘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）蒋晨程诉称，2014年6月6日，蒋晨程与陈艳霞签订《商铺买卖合同》，约定蒋晨程购买位于湖南省长沙市王府井商业广场A座第6层6308、6311号建筑面积为25.92平方米的商铺，合同总金额为380000元。陈艳霞向蒋晨程承诺在2014年8月、9月份之前，该商铺的产权证肯定能办下来。故原告分别于2014年6月3日支付定金2000元，通过银行转账于2014年6月4日支付人民币180000元、2014年6月17日支付100000元。依据合同约定，被告必须对该商铺拥有合法产权，且向原告出示合法权属证明即房屋产权证、国有土地使用权证。原告经了解，该商铺产权人并非被告，且被告不能出示相关权属证明，导致原告购买的商铺至今没有办理合法产权，合同根本无法履行。综上，蒋晨程诉请法院判决：1、解除蒋晨程与陈艳霞于2014年6月6日签订的《商铺买卖合同》；2、陈艳霞、何缘共同返还282000元；3、陈艳霞、何缘共同支付蒋晨程以180000元为基数，从2014年6月5日至实际返还之日止的银行同期贷款利率四倍的利息（暂计算至起诉之日23908元）；4、陈艳霞、何缘共同支付蒋晨程以100000元为基数从2014年6月18日起至实际返还之日止的银行同期贷款利率四倍的利息（暂计算至起诉之日的利息为12427元）；5、陈艳霞、何缘承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）陈艳霞、何缘共同辩称：一、陈艳霞转让的是尚未取得房产证的商铺，合同约定通过更名由原告取得申办房产证的权利，原告对此知情。原告违约在先，在蒋晨程未付清房款、陈艳霞多次催告其更名，蒋晨程也不前往开发商处更名的情况下，无法办理以蒋晨程为产权人的房产证，陈艳霞、何缘并无违约情形。二、蒋晨程要求陈艳霞、何缘出示房产证、国土证不属于陈艳霞应承担的合同义务。陈艳霞在发布的出售商铺的广告内容中已经明确其尚未取得该出售房铺的产权证，双方在缔约时自愿、平等地签订了商铺买卖合同，根本不构成违约。三、蒋晨程称陈艳霞、何缘不诚信、欺骗、根本违约的说法不能成立。1、没有证据表明陈艳霞在缔约时有任何不诚信和隐瞒事实的行为；2、陈艳霞保证所售商铺有合法产权，是保证在原告履行完所有合同义务后在将来能实现的权利，是一种可期待的权利，在蒋晨程未按合同约定履行付款义务的前提下，陈艳霞享有抗辩权。3、涉诉商铺登记在开发商长沙市金华康房地产开发有限公司的名下，开发商的同意将该房产更名到蒋晨程名下，由蒋晨程继受陈艳霞对开发商所享有的一切权利，实现该商铺买卖合同的目的。
被告（反诉原告）陈艳霞、何缘共同反诉称：2014年11月份陈艳霞、何缘在赶集网等网站上发布了出售位于长沙天心区王府井商业广场A座六楼6308、6311号商铺的信息。蒋晨程通过网上发布的消息与陈艳霞、何缘取得了联系，陈艳霞、何缘按照蒋晨程的要求，向蒋晨程出示了与开发商签订的购买该商铺的合同以及商铺的平面图、商家通过银行每月付租金的流水账单，并回答了蒋晨程询问的关于该商铺的所有信息，并在缔约之时明确告知蒋晨程该商铺尚未取得产权证。在经过双方自愿、公平协商的基础上，陈艳霞、何缘与蒋晨程签订了商铺买卖合同。2014年6月7日，因相信蒋晨程会诚信履约，陈艳霞、何缘遂向长沙市宁乡县碧桂园公司交付购买商品房定金30000元，2014年6月21日与该公司签订商品房买卖合同，并将蒋晨程的前两笔购房款作为预付款付给长沙市宁乡县碧桂园公司。蒋晨程对该情况是知晓的。陈艳霞、何缘多次电话催促蒋晨程履行合同付款义务并请求其配合到王府井商场开发处办理更名手续。蒋晨程以其母亲病重、自己失业为由称无钱继续履约，请求陈艳霞、何缘从其已支付的购房款中扣些钱然后解除合同，或者就走诉讼程序。考虑到这些情况，陈艳霞、何缘与蒋晨程口头约定：在不解除合同的前提下，由蒋晨程找到买家，自新的买受人与陈艳霞、何缘签订合同之日起，陈艳霞与蒋晨程的合同自动解除。此后，蒋晨程一直未找到新的买受人。虽然陈艳霞、何缘上未取得所受房产的产权证，但对该房屋具有完全的占有、使用、收益、处分的权利，能够保证将所售房产更名到蒋晨程的名下，由蒋晨程继受陈艳霞、何缘对开发商享有的权利，包括申办房产证的权利。蒋晨程既不承担合同约定的付款义务，又不配合陈艳霞、何缘到开发商处办理更名手续，故请求法院判决：1、蒋晨程继续履行合同并支付剩余购房款100000元；2、因蒋晨程不履约而造成陈艳霞、何缘的损失5000元（对碧桂园公司的违约金）；3、蒋晨程承担陈艳霞、何缘不能履约而多贷款100000元的利息费用3690元及合同约定的违约金（10元／天，自2014年7月8日起计算至付清房款之日止）；4、蒋晨程承担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）蒋晨程反诉辩称：1、蒋晨程对陈艳霞、何缘反诉中提到的事实有异议，双方签订合同时，陈艳霞并未告知蒋晨程其没有取得产权证。2、蒋晨程不知道陈艳霞要将商铺卖掉是要购买碧桂园房屋的事实。本案中蒋晨程没有违约，而是陈艳霞违约在先。
原告（反诉被告）蒋晨程向本院提交了下列证据：
证据1、蒋晨程身份证、陈艳霞、何缘公民信息检索单，信息检索单，拟证明诉讼当事人主体身份；
证据2、《商铺买卖合同》，拟证明商铺买卖事实及陈艳霞向蒋晨程保证该商铺拥有合法产权，已取得共有权人同意的事实；
证据3、《户口历史交易明细表》、收条，拟证明蒋晨程支付价款282000元；
证据4、短信截屏，拟证明陈艳霞、何缘曾向蒋晨程承诺2014年8、9月份商铺所有权证能办理，陈艳霞无法保证该商铺拥有合法产权；
证据5、2014年9月24日《催告函》，2014年11月17日《律师函》，邮寄凭证，拟证明蒋晨程多次书面催告要求陈艳霞、何缘履行义务但被告不予履行合同义务的事实；
对原告（反诉被告）蒋晨程所提交的证据，被告（反诉原告）陈艳霞、何缘共同发表如下质证意见：对证据1、2、3、5无异议；对证据4的真实性无异议，但是对关联性有异议，这只是截取的证据的一部分。
被告（反诉原告）陈艳霞、何缘为支持其答辩意见与反诉请求，共同向本院提交以下证据：
证据1、《商铺买卖合同》，拟证明蒋晨程在缔约时明知产权证尚未取得，约定以更名的方式受让商铺；
证据2、网上发布的出售商铺的广告，拟证明陈艳霞、何缘明确告知所售商铺可直接更名；
证据3、与蒋晨程短信往来；
证据4、陈艳霞与蒋晨程女朋友姜秀云的短信往来；
证据3、4拟证明缔约时，蒋晨程明知所售房产的产权证尚未取得，但可以进行更名，后因故不能如期履约，蒋晨程与陈艳霞口头约定寻找新的买受人未果后拒绝支付余款，且拒绝更名；
证据5、催告函及签收证明，拟证明陈艳霞、何缘积极催促蒋晨程履行合同义务，请求其协助配合办理房产更名手续；
证据6、房产权证，拟证明陈艳霞、何缘所售房产具有合法产权；
证据7、商品房买卖合同及委托合同，拟证明陈艳霞、何缘合法购买所售房产并享有占有、使用、收益、处分的权利；
证据8、证明，证明陈艳霞、何缘对所售房产具有处分权，可以确保开发商将房产更名到蒋晨程名下；
证据9、销售不动产统一发票，拟证明陈艳霞、何缘已付清对开发商的购房款；
证据10、房屋买卖合同，拟证明陈艳霞、何缘也是通过更名的方式取得商铺的事实。
原告（反诉被告）蒋晨程对被告（反诉原告）陈艳霞、何缘提交的证据发表了如下质证意见：
证据1、2、4真实性、合法性无异议，对关联性有异议，合同只约定了更名费由乙方承担，并没有约定取得房屋只需要更名；证据3、真实性，合法性无异议，关联性有异议，内容不完整，被告没有违约。证据5无异议。证据6、真实性无异议，但不能证明陈艳霞有合法产权。证据7、真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能完全证明陈艳霞和何缘对这两套房享有产权。证据8、真实性、合法性无异议，关联性有异议，2015年1月9日证明三性有异议。证据9、10、与本案无关。
反诉原告陈艳霞、何缘为支持其反诉理由，提交了以下证据：
证据1-8同本诉答辩证据；
证据9、长沙金华康房地产开发有限公司的资质证明，拟证明该公司合法资质；
证据10、定金转账单，拟证明陈艳霞跟蒋晨程签订合同之后才向碧桂园购买房屋；
证据11、律师函，拟证明因为蒋晨程没有按合同约定将房款给陈艳霞、何缘，导致陈艳霞没有向碧桂园交清房款。
反诉被告蒋晨程对反诉原告陈艳霞、何缘提交的反诉证据发表了如下质证意见：
证据1-8的质证意见同本诉部分。
证据9无异议；
证据10与本案无关；
证据11、真实性，合法性无异议，与本案无关；
反诉被告蒋晨程的反诉证据与本诉一致。
经审查，本院认为蒋晨程提交的所有证据、陈艳霞、何缘本诉答辩证据、反诉证据1-9均真实、合法，且与本案有法律上的关联，本院予以认定。陈艳霞、何缘提交的反诉证据10、11不能证明因蒋晨程没有按合同约定交付房款与陈艳霞没有向碧桂园交清房款之间的因果关系。
根据上述有效证据及庭审调查情况，本院确认以下案件事实：
被告（反诉原告）陈艳霞、何缘系夫妻关系，两人分别购买了长沙金华康房地产开发有限公司开发的长沙市王府井商业广场A座第六层6311、6308号商铺，签订了合同，尚未进行预告登记。
2014年6月6日，陈艳霞（甲方）接受何缘的委托与原告（反诉被告）蒋晨程（乙方）签订了一份《商铺买卖合同》，合同约定蒋晨程购买位于长沙市王府井商业广场A座第六层6308、6311号建筑面积为共25.92平方米的商铺，总价为380000元。双方约定蒋晨程于2014年6月6日前付款180000元，余款200000元在2014年7月7日前付清。合同同时约定甲方保证该商铺有合法产权，对该商铺有依法出售的权利，并依约配合乙方办理过户和交付该房屋，并保证提供的相关资料真实、合法、有效。合同约定乙方的义务是保证向甲方出具办理商铺权属过户所需的相关文件资料真实、合法、有效，并按合同约定的时间按期付款。合同还约定更名费由乙方负责。如未按合同约定及时提供资料或未按时履行付款义务及该合同其他义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付10元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿相应损失。蒋晨程分别于2014年6月3日支付定金2000元、2014年6月4日支付房款180000元、2014年6月17日支付人民币100000元。之后蒋晨程以各种事由和陈艳霞不能出示房产权属证明为由未付剩余款项98000元，陈艳霞则多次催促蒋晨程履行付款义务，双方多次交涉未果，遂酿成纠纷。
另查明，长沙金华康房地产开发有限公司取得了长房权证天心字第7132775**号房屋所有权证书，并出具证明陈艳霞、何缘购买的原编号为6308、6311的商铺产权包含在上述房产权证中，表示同意在应付该公司费用已付清，买卖双方共同向该公司书面申请办理更名手续时，该公司可以配合办理更名手续和网签预告登记。
本院认为，蒋晨程与陈艳霞签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同双方应当按照约定履行自己的义务。陈艳霞、何缘通过合法途径购买了长沙金华康房地产开发有限公司开发的商铺，虽未取得商铺产权证，但是其在取得了产权所有人长沙金华康房地产开发有限公司的同意的情况下，可以转让该商铺对应的权利。且经长沙金华康房地产开发有限公司同意，在付清相关款项后可以办理更名手续及进行网签和预告登记。故陈艳霞、何缘虽未拥有商铺产权，但其愿意配合蒋晨程办理房屋更名手续，不影响蒋晨程办理商铺所有权，实现合同目的。此外，当事人有责任对自己的主张提供证据，蒋晨程未提交相应证据证明长沙金华康房地产开发有限公司不拥有该商铺的产权。通过双方签订的合同中约定更名费以及短信往来可以看出，蒋晨程在签订及履行合同过程中，对上述情况已知情，蒋晨程以此为由拒绝办理更名手续，拒绝履行合同约定的付款义务，于法无据，在对方没有违约并要求继续履行合同的情况下，不能解除合同，并应承担相应的违约责任，对于蒋晨程的全部诉讼请求，本院认为没有事实与法律依据，不予支持。陈艳霞、何缘要求蒋晨程继续履行合同并支付剩余购房款及未按期付款的违约金的反诉请求，符合相关法律的规定，本院予以支持。但蒋晨程未按时支付购房款与陈艳霞、何缘购买碧桂园房屋支付房款之间没有因果关系，故对陈艳霞、何缘要求蒋晨程赔偿其购买碧桂园房屋无法按期付款的违约金损失5000元、贷款100000元的利息费用的反诉请求，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条、第一百一十一条以及《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、限原告（反诉被告）蒋晨程于本判决生效之日起3日内支付被告（反诉原告）陈艳霞剩余购房款98000元及相应的违约金（违约金计算方式为：10元／天，自2014年7月8日起计算至付清房款之日止）；
二、驳回原告（反诉被告）蒋晨程的全部诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）陈艳霞、被告（反诉原告）何缘的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6075元，反诉案件受理费2460元，减半收取1230元，共计7305元，由原告（反诉被告）蒋晨程承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 汪 莹
人民陪审员 王济林
人民陪审员 谭慧敏
二〇一五年九月一日
代理书记员 徐 莹