贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初2532号原告：贵阳广宁物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道碧海花园碧水云天天水漪阁2#负一层27号。法定代表人：甄成凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张飞，贵州麒翔律师事务所律师，执业证号15201201410147762。委托诉讼代理人：王中银，贵州麒翔律师事务所律师，执业证号15201201710843483。被告：贵州诚智商务酒店有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区碧海花园金蝶苑B幢1单元2层9号。法定代表人：开雯奕，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡德生，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：敖正治，男，该公司工作人员。原告贵阳广宁物业管理有限公司（以下简称广宁公司）诉被告贵州诚智商务酒店有限公司（以下简称诚智酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月15日公开开庭与本院受理的（2017）黔0115民初2535号、2538号案件进行了合并审理，原告广宁公司委托诉讼代理人张飞、王中银，被告诚智酒店委托诉讼代理人胡德生、敖正治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广宁公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告诚智酒店向原告支付2012年7月至2017年6月30日的物业管理费人民币612,900元；2、判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理费的违约金183,870元（以欠缴物业费作为本金按30%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月8日，原告与贵阳市金阳观山社区金蝶苑业主委员会签订《金蝶苑小区物业管理委托服务合同》，合同约定由原告向金蝶苑小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务，服务期限为5年，自2012年7月1日至2017年6月30日止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，商业用房及商铺原告按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；当月的费用当月底缴清，业主或物业使用人无正当理由逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按欠交费用的3‰交纳违约金。物业管理委托服务合同签署后，原告一直遵照合同约定为小区业主提供优质物业服务，小区绝大多数业主也都按时交纳了物业费及相关费用，被告系本小区物业使用人，被告所使用的商铺物业面积约6,810平方米，租赁期限从2011年8月30日至2021年8月30日，被告2012年7月1日至今，从未按照物业管理合同确定的义务缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行缴纳义务，但被告仍拒不缴纳。被告拒不缴纳物业费的行为不但侵害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。因此，原告为维护自身权益和体现对全体业主的公平，根据相关法律规定提起诉讼如所请。被告诚智酒店辩称，1、原告主张我酒店使用6,810平方米无依据，我酒店使用面积仅有2,000余平方米，我酒店使用的商铺原系从376户业主租赁而来，但现只使用了180余户业主的房屋，其余均已返还业主；2、我酒店与原告没有任何关系，本小区属商住楼，有商铺业主376户，住宅业主288户，住宅业主签订的物业服务合同对商场是无效合同，原告的入住未经过商场业主招商办的同意；3、我酒店是由100多位业主所有的商场改建，中间有重要的消防通道，原告入住5年来实际没有对我酒店进行过服务，消防公共通道、主机监控室、公共扶梯等一直是由我酒店自行出资委托管理、维修维护，原告在5年管理时间内，连本酒店使用的是多少平方米都不知道，更别讲什么服务；4、我酒店曾与原告负责人达成过口头协议，每月支付其1,000元的垃圾清运费、停车费每月从原告处领取停车卡（每人次6元），按此执行了5年，原告违反了协议；原告退出后，小区新招聘的物业企业主动与我方了解情况后，与我酒店另行签订了协议停车费比原告还优惠了1元。5、原告的起诉已超过诉讼时效，5年来原告一直未给酒店提供服务，在退出小区后向我酒店提起诉讼，诉讼早已失效。双方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织了庭审质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月8日，贵新瑞房地产开发有限公司出具一份《委托书》，内容为：本公司由于在外开发，全权委托贵阳市金阳碧海花园金蝶苑新瑞商业中心商铺业主胡德生、王远贵、李玲丽、陆惠英四位业主，将其本公司物业A、B、C三栋一二三层商场一切设施设备及墙体屋面广告委托整体出租和后续管理。同日，贵阳港达商贸有限公司亦出具一份《委托书》，内容为：贵阳港达商贸有限公司，全权委托贵阳市金阳碧海花园金蝶苑新瑞商业中心商铺业主王远贵、胡德生、陆惠英、李玲丽四位业主，将本公司物业A、B、C栋一、二、三层商场委托整体出租及管理。2008年4月5日，金蝶苑新瑞商业中心商铺业主与王远贵、李玲丽、胡德生、陆惠英四位业主签订了一份《关于金蝶苑新瑞商业中心众多业主授权招商及委托和成立业主委员会协议》，主要内容为因业主购买位于金阳碧海花园金蝶苑贵州（香港）新瑞商业中心的商铺，现房开撤离贵阳，无人管理，造成业主资产闲置，投资无法得到回报，现业主全权（特种）委托胡德生、王远贵、陆惠英、李玲丽代表招租及管理；商场众多业主来自省内、省外，无人牵头，拟顺法律关系后，现必须成立商场招商管理业主委员会的成立，同意选举投票及选举同意上述四人成立商场业主委员会；在该协议尾部有众多业主在“同意选举授权委托及成立业主委员会”栏下方签名（共10页）。2011年1月8日，以金蝶苑业主招商办为甲方，被告诚智酒店为乙方，签订了一份《承诺书》，主要内容为：为了广大业主商铺能早日出租，商家顺利入住，甲方承诺，由于2008年凝冻整个消防系统损坏现已瘫痪，暂由乙方报批公安消防后垫资，属消防产生的整个消防损毁费用，从今后物管费扣除，因金阳正处于拓荒建设，给招商增添困难，唯有甲方代表房开公司及广大购铺业主，先让商家入住进来，才人性化解决“招商引资”，但今后的物业公司必须符合有资质的管理公司，商场这一块，必须经过本金蝶苑新瑞商业中心业主招商办公室认可，不经过业主招商办公司同意，属物管公司擅自侵权，因是商住楼（住宅业主288户，商铺业主376户），住房业主和商铺业主必须双方同意，不能影响招商，如单方同意，造成一切经济与法律责任，由物管公司自负；如业主委员会违规操作，属擅自侵权，业委会的权利及义务只能是对本小区物管公司进行监督、服务及罢免，我方是ABC一二三层商业业主委托及房开公司授权委托的“业主招商办”，业委会应甄选或亲自来与招商办介绍、同意，才拟有接洽单与物管公司有一定的交接管理服务，否则，商家没有得到物业管理服务，可拒交服务费。该《承诺书》尾部加盖原告诚智公司公章及“贵阳金阳金蝶苑新瑞商业中心业主招商管理办公室”印章。之后被告开始租赁上述碧海花园金蝶苑新瑞商业中心业主的商铺进行经营，其租赁期限，庭审中原告提供了一份（2015）筑民一终字第1907号《民事判决书》，该判决书处理的案件系谭榜荣等70户业主起诉诚智酒店的物权保护纠纷，该判决书中认定诚智酒店于2011年租用碧海花园金蝶苑小区门面用于经营，租赁期限从2011年8月30日至2021年8月30日；但庭审中原告还提供了两份《商铺租赁合同》，其中一份是胡德生、陆惠英、李玲丽作为商铺业主委托人与诚智酒店筹备组于2010年4月10日签订，所租用商铺租赁期限从2011年8月30日至2021年8月30日，另一份则是由业主本人与诚智酒店筹备组于2012年1月7日签订，所租用商铺租赁期限从2011年11月30日至2021年11月30日。2012年6月，原告作为受委托方（乙方）与作为委托方（甲方）的金蝶苑小区业主管理委员会签订了一份《金蝶园小区物业管理委托服务合同》（以下简称物业服务合同），载明甲方采取招标方式将“金蝶苑”小区委托乙方实行专业化、一体化物业管理，在甲方招标要求和乙方投标方案的基础上，双方自愿、平等订立本合同，合同约定的主要内容有：1、物业座落于贵阳市××区××路，占地面积17,177公顷，建筑面积48,800平方米，其中住宅34,907平方米，商业用房13,893平方米，物业类型为电梯商住小区；2、委托管理事项包括，房屋共用部位的维修、养护及管理、绿化、环境卫生，公共秩序、小区的交通等项目进行维护修缮、服务与管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、路灯、天线，加压水泵、供水系统、电梯配电系统、楼内消防设施设备等；共用绿地、花木及小区内的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆停放车位服务费、特约性服务收费及商业收费；业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方接受委托并合理收费；3、委托管理期限，因前期乙方投入小区维修整改项目资金近十万元，委托管理期限为五年，采用包干制方式，自2012年7月1日起至2017年6月30日止（当小区业主超过2/3不满意物业管理服务不到位，甲方可中止合约）；4、物业管理服务费用，本物业的管理服务费标准为电梯房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.1元的原标准按月向业主或物业使用人收取，商业用房及商铺乙方按建筑面积每月每平方米按1.5元向业主或物业使用人收取；当月的费用，当月的月底前缴清，业主和使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天拖欠费用总额的3‰交纳违约金，逾期一年以上不交管理费的，业主委员会应协同物管公司向法院起诉，追讨所欠物业管理费；停车所有收入归乙方所有，收入用于补贴物业管理公司进入小区前期投入的费用，如有节余和业委会商定后，乙方将投入小区公共设备设施维修保养（物管公司须将所收费用详报业委会）；合同同时还就双方权利义务、物业管理服务质量、违约责任等作了具体约定。该合同尾部甲方处加盖原告公章，乙方处加盖“贵阳市金阳观山社区金蝶苑业主委员会”印章，加盖的印章与合同首部甲、乙双方的身份相反。上述合同签订后，原告按约定在委托服务期限内向金蝶苑小区提供了物业服务，服务期限届满后退出小区。庭审中原告提供了其在服务期间进行相应物业服务并获得部分业主好评的相关依据。在原告为金蝶苑小区提供物业服务期间，被告从未向原告交纳物业服务费，期间原告自行制作的商铺收费台帐也从未体现被告应缴物业服务费的金额，仅体现2014年11月前诚智酒店应按每月600元支付卫生费，2014年12月之后每月应支付1,000元卫生费，此费用被告足额缴纳，同时被告经营中顾客车辆产生的停车费用，由被告按照每车每天6元的标准向原告支付。服务期间原告曾为被告代缴电费，原告曾因被告迟延支付电费向其进行催收。2014年10月，原告曾向被告催缴2012年7月至2014年10月的物业服务费，2015年9月，又再次催缴2012年7月至2015年8月的物业服务费。后因被告一直未交纳物业服务费，原告遂以诉称事实与理由向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。另查明，庭审中，原告提供被告在消防管理部门备案的消防材料，其中《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明被告场所所在建筑名称为金蝶苑A、B栋，使用面积为6,200平方米，原告认为被告即应按此作为缴纳物业服务费的计算依据。又查明，从2013年至2015年，因认为被告诚智酒店使用商铺未取得其同意，部分商铺业主向人民法院提起诉讼要求返还商铺并赔偿损失，经乌当区人民法院及本院裁判，认定被告使用商铺未经得业主同意，判决被告将其擅自使用的商铺返还业主，其中本院的部分判决书已生效并进入执行程序。庭审中被告陈述，上述商铺已返还，同时除人民法院判决要求返还的商铺之外，另有部分商铺已与业主协商予以返还。再查明，在原告退出服务之后，被告于2017年11月2日与小区新聘的物业服务企业贵州惠美佳物业管理有限公司签订了一份《协议》，主要内容为物业服务企业同意诚智酒店每月物业费按1,000元收取，同意诚智酒店客人车辆每车每天按5元收取。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，若未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中原告要求被告从2012年7月起支付物业服务费及违约金，但从庭审中双方当事人提供的证据来看，被告所使用的案涉小区商铺，经生效法律文书认定，存在正常租赁及擅自占用等情形，正常租赁的商铺租赁时间与原告主张的并不完全一致，庭审中原告提供的两份《商铺租赁合同》，其中一份载明被告租赁的商铺租赁期限自2011年8月30日开始，另一份则系自2011年11月30日开始，且还有大量商铺的租赁时间无法确定；而被告擅自占用的商铺，有部分经人民法院裁判要求返还、有部分庭审中被告称已协商返还业主，但具体返还时间无法确定，则原告主张被告承担的物业服务费计算期限，现有证据无法查清。此外，原告所主张被告使用的应支付物业服务费的商铺面积，诉状中载明为6,810平方米，庭审中又表示应按其提供的被告消防备案资料载明的6,200平方米计算，但除消防备案资料外原告未提供其他证据佐证，被告所使用商铺的业主清单及物业具体面积本院均无法确认，且据本院制作的已进入执行程序的裁判文书，被告所擅自占用的部分商铺，已被要求返还，此种情况下，原告据以计算被告应缴纳物业服务费的物业面积，缺乏证据支撑。原告作为小区物业服务企业，在5年的服务期限内，对小区内业主名单及物业面积未作完全统计，其制作的物业费收费台帐完全未体现被告应缴纳物业服务费以及应缴纳物业服务费的标准，而物业的所有人及物业面积在相关产权管理部门并非不能查询，本案中原告仅向被告主张物业服务费，但在缺乏被告实际使用物业面积及使用期限予以佐证的情况下，其主张的物业服务费本院无法判断计算是否正确，对此本院确定应由原告承担举证不能的法律后果，其诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：驳回原告贵阳广宁物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费5,883元（已减半收取），由原告贵阳广宁物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张铮二〇一七年十一月二十四日书记员  王林