安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1103民初2439号原告：张宝开，男，1968年6月20日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。原告：刘丽，女，1970年5月18日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。上述二位原告共同的委托诉讼代理人：张德源，安徽皖建律师事务所律师。上述二位原告共同的委托诉讼代理人：陶波，安徽皖建律师事务所律师。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨钧，该公司员工。被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101室、201室、301室，统一社会信用代码913411005634351049。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张勇，安徽会峰律师事务所律师。原告张宝开、刘丽与被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）、被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张宝开及其与刘丽共同的委托诉讼代理人张德源、被告中兴公司的委托诉讼代理人杨钧、被告中普公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张宝开、刘丽向本院提出诉讼请求：中兴公司、中普公司支付其租金100978元及逾期付款违约金（自2016年11月1日至实际付清之日，按每月每平方米50元计算），并承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年，其与中普公司签订《滁州市商品房预售合同》，购买了中普公司开发的醉翁西路669号（中普·城市广场家居生活馆）家居馆一楼A1122号（编号：A1122），房屋面积为45.72㎡，其共支付购房款568574元；与中兴公司、中普公司签订《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》约定其将购买的上述商铺委托中兴公司经营，起租日为2013年10月1日，前三年为免租期，第四至七年保底收益为购房款总价的11.84%（如后期租金比率超过的，超过部分其得90%、中兴公司得10%），租金每半年支付一次（在每半年度的第一个月内付清），违约金为每月每平方米50元。前述合同签订后，其按约定支付了购房款，取得房屋产权并按期将房屋交予中兴公司。但中兴公司自2016年10月开始不按约定支付租金，经其多次催要，中兴公司、中普公司于2016年12月7日承诺拖欠的2016年10月1日至2017年5月1日的租金在2017年5月31日前付清，但期满后仅支付了部分租金。截至2018年5月1日，累计欠其租金112198元。中兴公司在庭审中辩称：1、其已将租金支付至2017年5月31日；2、双方对延期支付租金并未明确约定违约金计算方式，张宝开、刘丽主张的违约金计算标准没有事实依据，也违反了法律的规定，若应支付违约金，请求法院按银行同期贷款的利率或按《承诺书中》承诺的6%/年计算，同意不考虑已付款项相应应扣减的违约金；3、涉案项目经营不佳，为维持正常的经营，其所收取的租金远低于应支付给张宝开、刘丽的租金，现经营状况正不断好转，希望能协商解决。中普公司在庭审中辩称：1、其不应承担支付房屋租金及违约金的义务，也不应对中兴公司欠付的租金及违约金承担担保责任。2、2016年12月7日，其出具《承诺书》，承诺在中兴公司不能履行支付时承担2016年10月1日至2017年5月1日的房租及房租年利率6%的保证责任，因中兴公司已支付了2016年10月1日至2017年4月1日的租金，故中普公司只对2017年4月1日至2017年5月1日的租金及按年利率6%计算的利息承担担保责任，同意不考虑已付款项相应应扣减的违约金。本院经审理认定事实如下：2013年，张宝开、刘丽向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆A1122室房屋，建筑面积为45.72㎡，购房款为568574元。2013年4月4日，刘丽（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：甲方将其在一楼1122号（编号：A1122）商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2013年10月1日至2033年9月30日），委托期内第一至第三年为免租期、委托期内第四至第七年乙方按涉案房款总价11.84%给予甲方每年保底收益（如后期实际租金比率超出11.84%，超出部分租金90%归甲方、10%作为委托管理费归乙方），“甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日和2023年7月1日至2023年9月30日期间，可以书面向丙方提出回购申请，丙方应当在接到甲方书面申请后6个月内办理回购手续，并分别按商品房买卖合同总价款的150%和200%退还甲方购铺款”，支付方式为租金每半年支付一次并在每半年度的第一个月内支付，任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。中兴公司后将前述商铺出租给滁州居然之家家居建材市场有限公司经营。2016年12月7日，中兴公司（承诺人）、中普公司（担保人）向购房业主出具《承诺书》1份，载明中兴公司承诺所欠业主租金（2016年10月1日至2017年5月1日）将于2017年5月31日前付清，如到期中兴公司不能履行支付，中普公司承担（2016年10月1日至2017年5月1日）房租及房租年利率6%的利息等内容。截至本案法庭辩论结束前，中兴公司共向张宝开、刘丽支付租金33660元。上述事实由张宝开举证的不动产登记证明、购房发票、委托经营管理合同、承诺书、租金数额表予以证明，经中兴公司、中普公司质证，对不动产登记证明、购房发票、委托经营管理合同、承诺书无异议，对租金数额表中本案付款情况无异议，本院对其证明力均予以确认。本院认为：刘丽与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。按约定，中兴公司应自第四年即2016年10月1日起至第七年，于每半年的第一个月支付刘丽半年租金即33659.58元（568574元×11.84%÷2）；根据刘丽诉请的期间，中兴公司应分别于2016年10月31日前、2017年4月30日前、2017年10月31日前、2018年4月30日前各支付租金33659.58元，合计134638.32元，扣除中兴公司已支付的33660元，尚欠100978.32元（租赁期间：2016年10月1日至2018年9月30日），刘丽主张100978元，本院予以支持。对张宝开、刘丽主张的违约金，《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》约定为每月每平方米50元，即每月2286元，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，本院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因其并未提供证据证明其实际损失情况，结合中兴公司的违约情况本院酌情自2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日起，分别按租金33659.58元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算至2018年6月30日止；自2018年7月1日起，按租金100978元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算至租金实际付清之日止。对张宝开、刘丽要求中普公司承担共同付款义务的意见，《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中，中普公司通过约定回购的方式向房屋买受人明确表示其出卖的房屋具有固定回报率，故张宝开、刘丽作为房屋买受人主张中普公司欠付的租金及违约金承担共同给付义务，本院予以支持。关于张宝开的主体资格，其虽未作为甲方在《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中签名，但中兴公司、中普公司在庭审中对张宝开作为本案原告提起诉讼并未提出异议，本院对其诉讼主体资格予以认定。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张宝开、刘丽租金100978元及相应违约金（分别自2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日起至2018年6月30日止，以租金33659.58元为本金；自2018年7月1日起至租金实际付清之日止，以租金100978元为本金；均按照中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算）；二、驳回原告张宝开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，减半收取1590元，由原告张宝开、刘丽负担413元，被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担1177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 唐 超二〇一八年八月二十四日书记员 肖丽敏附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。