北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6677号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李腾飞，男，1984年5月16日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏淑玲，女，1947年8月14日出生。
委托诉讼代理人：申冰，北京市汉周律师事务律师。
上诉人李腾飞因与被上诉人夏淑玲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初6827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李腾飞上诉请求：撤销一审判决第三项，改判夏淑玲自2017年9月12日至交付房屋之日止，每日向李腾飞支付逾期交房违约金1135元。事实与理由：一审判决关于违约金的事实认定不清，适用法律错误，对李腾飞显失公平，不能弥补李腾飞的损失，且与另案生效判决相比同案不同判。
夏淑玲辩称，同意一审判决，不同意李腾飞的上诉请求和理由。
李腾飞向一审法院起诉请求：1、依法判决夏淑玲履行合同义务，将合同标的位于海淀区903号房屋交付给李腾飞；2、请求法院判决夏淑玲根据合同第八条、补充协议第三条和第七条的违约赔偿规定承担自2017年9月12日起至交付房屋之日止，每日向李腾飞支付逾期交房违约金1135元整；3、因夏淑玲违约，李腾飞未能实现购房入住目的进而发生额外租房费用（月租金4500元），请求法院判决夏淑玲承担自2017年9月12日起至交付房屋时的累积租金损失；4、依法判决本案全部诉讼费由夏淑玲承担。
夏淑玲向一审法院反诉请求：1、请求判令解除夏淑玲与李腾飞于2016年11月13日签署的房屋买卖合同；2、反诉费由李腾飞承担。
一审法院认定事实：夏淑玲与丁某1系夫妻，丁某2系二人之子，丁某1已去世。2013年8月26日，夏淑玲与北京万方安和投资有限公司签订《党校西墙外地区住宅腾退安置补偿协议书》，夏淑玲取得2套置换安置房即安置房（地址树村）3号楼2单元903号2居室（预测建筑面积57平方米）及安置房（地址树村）6号楼1单元302号1居室（预测建筑面积48平方米）。
2016年11月13日，李腾飞（买受人）与夏淑玲（出卖人）通过北京德信置地房地产经纪有限公司（以下简称德信公司）居间签订了一份《房屋买卖合同》，约定夏淑玲将其坐落于海淀区903号房屋以人民币227万元价格出售给李腾飞；约定2016年11月12日李腾飞向夏淑玲支付购房定金45万元及房价款105万元，2016年11月30日李腾飞向夏淑玲支付房价款66万元；约定夏淑玲于签订本合同之日起当日内将该房屋交付李腾飞使用，除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在10日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，夏淑玲按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日，李腾飞有权退房，李腾飞退房的，夏淑玲应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金。夏淑玲与李腾飞分别在该协议尾部签字，丁某2亦在协议尾部出卖人处签字。
当日，夏淑玲（甲方，卖方）与李腾飞（乙方，买方）签订《房屋买卖补充协议书》，约定该房屋首付款216万元，至2016年11月30日前，由乙方或乙方指定的人员将除尾款11万元外的剩余款66万元支付给甲方；该房产在签订合同时尚未交房，根据双方协议，甲方应在开发商通知收房的7日内将房屋钥匙和相关手续等转移至乙方，如甲方违反约定，甲方按照本协议约定的违约条款承担违约责任；如甲方违反合同或本补充协议任何条款，乙方有权主张甲方按照违约条款承担违约责任外，还有权要求甲方继续履行合同。
当日，夏淑玲签署单身声明，明确其婚姻状态为单身，该套房屋属于本人单独所有，不存在共有人。丁某2签署家属同意出售声明，同意其母亲出售该房屋，对此知情并同意出售办理涉及上述房地产的转让手续。
2016年11月9日，夏淑玲（甲方）、李腾飞（乙方）及德信公司（居间方）签订《定金协议》，约定乙方同意签订本协议时，支付定金5万元。当日，李腾飞通过中国建设银行向丁某2转账5万元。丁某2当日出具房款收付证明，证明收到李腾飞交来定金5万元，丁某2在该证明上签字，德信公司作为见证方在该证明上盖章。
2016年11月13日，李腾飞通过中国建设银行向丁某2转账145万元。丁某2当日出具房款收付证明，证明收到李腾飞交来购房款145万元，夏淑玲及丁某2均在该证明上签字，德信公司作为见证方在该证明上盖章。
2016年11月26日，李腾飞通过中国建设银行向丁某2转账66万元。丁某2当日出具房款收付证明，证明收到李腾飞交来购房款66万元，丁某2在该证明上签字，德信公司作为见证方在该证明上盖章。
另查，2017年9月7日，夏淑玲对903号安置房进行收房，该房屋现地址为北京市海淀区903号。夏淑玲对该房屋收房后，李腾飞多次催促其交付该房屋，但夏淑玲至今未向李腾飞交付该房屋。
庭审中，李腾飞要求夏淑玲根据房屋买卖合同及补充协议中关于夏淑玲延期交付房屋而应承担违约责任的约定，夏淑玲按日计算自2017年9月12日起至实际交付之日止支付已交付房价款万分之五（即每日1135元）的违约金。夏淑玲认为其不存在违约，不同意支付违约金。同时，李腾飞因夏淑玲未及时交付房屋而不得不自夏淑玲收房后至今租赁房屋居住，租金每月为4500元，李腾飞要求夏淑玲赔偿其自2017年9月12日至实际交付房屋之日的租金损失。夏淑玲对李腾飞每月支付房屋租金4500元予以认可，但认为其不存在违约，不应赔偿李腾飞房屋租金损失。
庭审中，夏淑玲认可李腾飞于2016年11月9日支付定金5万元及2016年11月13日支付购房款145万元，称该150万元丁某2已给了夏淑玲，但不认可李腾飞于2016年11月26日转账给丁某2的66万元是给夏淑玲的购房款，主张李腾飞在合同约定的2016年11月30日前未向夏淑玲支付剩余66万元购房款构成违约，要求解除双方签订的房屋买卖合同，李腾飞对此不予认可。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖合同、补充协议、声明、银行转账凭条、房款收付证明、腾退安置补偿协议、定金协议、意向金协议、居间服务合同、短信截屏、房屋租赁合同及本案开庭笔录等证据在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，夏淑玲与李腾飞签订的房屋买卖合同及补充协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格依约履行。李腾飞已依约支付了216万元购房款，完成了约定的付款义务，在此情况下夏淑玲应依据补充协议的约定在对涉案房屋收房后及时交付给李腾飞。现夏淑玲已于2017年9月7日收房但至今未将该房屋交付给李腾飞，夏淑玲迟延交付房屋的行为已构成违约，应承担相应违约责任，故李腾飞要求夏淑玲交付涉案房屋的诉讼请求，具备事实及法律依据，法院予以支持。对于夏淑玲不认可李腾飞于2016年11月26日转账给丁某2的66万元是给夏淑玲的购房款，主张李腾飞在合同约定的2016年11月30日前未向夏淑玲支付剩余66万元购房款构成违约的抗辩意见，因丁某2系夏淑玲之子，其全程参与了房屋买卖过程并在房屋买卖合同上签字，李腾飞三次付款均是通过向丁某2银行转账完成，丁某2出具了三份房款收付证明，德信公司对此予以见证，且其中第二份房款收付证明上夏淑玲亦签字确认，夏淑玲在对李腾飞向丁某2前两次转账付款均无异议的情况下无正当理由不认可第三次转账付款的事实，故夏淑玲的上述抗辩理由法院不予采信，其以此为由要求解除双方签订的房屋买卖合同的反诉请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。因房屋买卖合同约定的是夏淑玲逾期交房在10日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，夏淑玲按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，同时约定夏淑玲逾期交房10日以上时仅约定李腾飞有权退房，若李腾飞退房的，夏淑玲应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金，并未约定夏淑玲逾期交房10日以上仍适用逾期交房10日以内的违约金计算标准。本案中，夏淑玲逾期交付超过10日，但李腾飞未行使约定解除权，而是要求继续履行合同，故李腾飞适用逾期交房10日以内的违约金计算标准要求夏淑玲支付自2017年9月12日至实际交付房屋之日的违约金无合同依据，法院不予支持。因夏淑玲的逾期交付房屋行为，确实给李腾飞造成了房屋租金的损失，该损失理应由夏淑玲赔偿，李腾飞主张其每月房屋租金4500元数额合理且夏淑玲对此数额亦认可，法院对此予以确认并以此计算李腾飞每日租金损失为150元，故夏淑玲按照每日150元的标准向李腾飞支付自2017年9月12日至夏淑玲向李腾飞实际交付涉案房屋之日止的房屋租金损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、夏淑玲于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区马连洼北路裕和嘉园3号楼2单元903号房屋腾空并将该房屋交付给李腾飞；二、夏淑玲于本判决生效后七日内按照每日150元的标准赔偿李腾飞自2017年9月12日至夏淑玲将位于北京市海淀区903号房屋交付给李腾飞之日止的房屋租金损失；三、驳回李腾飞的其他诉讼请求；四、驳回夏淑玲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，李腾飞与夏淑玲签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋具备交房条件，夏淑玲未按照合同约定，向李腾飞交付房屋，应承担相应的违约责任。就违约责任如何承担，李腾飞主张按照十日内逾期交房的标准计算违约金的同时，还提交与他人的房屋租赁合同，主张租房损失，鉴于双方在合同中对于超出十日的逾期交房违约金并无明确规定，且夏淑玲认可李腾飞租房的租金标准，本院综合考虑十日内逾期交房的违约金计算标准以及李腾飞所举证的租金标准，酌情确定夏淑玲支付李腾飞逾期交房违约金每日500元。就李腾飞主张的租金损失部分，因在确定违约金时已经对该部分损失一并考虑，且本院所确定的违约金已经足以弥补该部分损失，故本院对于李腾飞该项诉讼请求不予支持。一审法院对夏淑玲违约责任的承担认定不当，本院对此予以纠正。
综上所述，李腾飞的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初6827号民事判决第一项、第四项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初6827号民事判决第二项、第三项；
三、夏淑玲于本判决生效后七日内按照每日500元的标准支付李腾飞逾期交房违约金（自2017年9月12日起计算至夏淑玲将位于北京市海淀区903号房屋交付给李腾飞之日止）。
四、驳回李腾飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3206元，由李腾飞负担1959元（已交纳）；由夏淑玲负担1247元（本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费35元，由夏淑玲负担（已交纳）。
二审案件受理费6412元，由李腾飞负担3918元（已交纳）；由夏淑玲负担2494元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
审 判 员 柳适思
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年八月二十三日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 王志栋