江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3095号原告：陈成华，男，1955年9月28日出生，汉族，住福建省连江县，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱巨根，江苏苏宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏苏宁律师事务所律师。被告：南京长江印刷有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区幕府西路121号水关桥饭店4楼402室。法定代表人：郑惠琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏浩，江苏维世德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小华，江苏维世德律师事务所律师。第三人：南京市鼓楼区房屋征收管理办公室，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路***号。法定代表人：梁卫国，该办公室主任。委托诉讼代理人：沈坤，江苏苏砝律师事务所律师。第三人：南京市下关区房屋拆迁安置办公室，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路***号*楼。法定代表人：王延山，该办公室主任。委托诉讼代理人：沈坤，江苏苏砝律师事务所律师。原告陈成华与被告南京长江印刷有限公司（以下简称长江公司）、第三人南京市鼓楼区房屋征收管理办公室（以下简称征收办）、南京市下关区房屋拆迁安置办公室（以下简称拆迁办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈成华及其委托诉讼代理人朱巨根，被告长江公司的法定代表人郑惠琴、委托诉讼代理人魏浩、郑小华，以及第三人征收办、拆迁办共同委托诉讼代理人沈坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈成华向本院提出诉讼请求：被告向原告支付房屋征收取得的装潢补偿款368000元（包括物品装潢186500元、网络宽带53000元、消防喷淋16900元、监控11600元、电增容80000元）、搬迁费20300元、停产停业损失费20300元，共计408600元。事实和理由：2006年6月原、被告双方签订一份《租赁协议》，约定原告承租被告位于南京市热河路173号印刷大楼二楼房屋用于经营“天浪网吧”等等。2014年5月，原告租赁的印刷大楼在原告不知情的情形下，被第三人强制拆除，原告放置于该租赁房屋内的物品全部损毁。经原告多次交涉无果，遂另案诉至法院，通过法院审理，原告了解到被告与第三人就拆迁问题达成拆迁补偿协议，共向被告支付包括房屋补偿款、装潢补偿款、搬迁费、停产停业损失在内的拆迁补偿款共计3000万元，其中包含原告租赁房屋的装潢、搬迁及停产停业损失等补偿费用。法院对前述案件作出生效判决，判令第三人赔偿原告动产物品损失21.7万元，并认定被告与第三人达成补偿协议后对租赁房屋附属物的拆除，不属于侵权行为。鉴于原告租赁房屋内的附属物损失以及因拆迁而产生的搬迁费、停产停业损失，已由被告实际取得，原告为维护自身合法财产权益，依据《南京市国有土地上房屋征收和补偿办法》等规定，现另案诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告长江公司辩称，1.2011年8月之前，原、被告之间系不定期租赁关系，2011年8月之后，原告不再向被告支付任何租金，主动终止了租赁关系，被告也多次要求原告搬出房屋，但遭到拒绝。原告此后虽采取留置物品的方式霸占了房屋，但双方已无租赁关系。2014年房屋被拆迁时，原告并非产权人，也不是被拆迁人，不能享受拆迁补偿协议中的权利。原告没有理由依据租赁合同向被告主张补偿款项。2.原告仅能证明被告只取得11万余元装修款、搬迁费9019元、停业补偿9019元，合计137044元。被告并没有进行二次评估，没有获得原告提供的装修测算表以外的相关金额。原告经营的网吧早已停止营业，其自行停止营业不符合获得停业补偿的基本条件，原告在诉状中自述其相关物品在强拆时损毁，其搬迁也未发生，其主张的装修补偿没有依据。3.原告多次表示装修测算表中的二楼厕所和水磨石地板该两项及所属的金额，均是被告作为房屋产权人自行投入的部分，应在评估表中扣除相应部分，即38549.70元。装修测算表中电增容、宽带等项目并没有被评估，说明此部分不应获得补偿，如果原告认为属于拆迁补偿项目，应另行起诉第三人对该部分进行评估，确定补偿金额。4.租赁合同中约定了因政府行为及其他不可抗力因素，导致协议无法履行而终止协议的，双方均不承担任何经济损失。因本案中涉及的拆迁属不可抗力，因此，原告作为承租人即使有损失，也不能向被告主张。综上，被告最多在获得补偿的137044元范围内给予原告适当补偿，多余部分被告不予承担，请求法院依法驳回原告其他诉讼请求。第三人征收办、拆迁办述称，1.在第三人征收办与原告另案侵权纠纷中，第三人征收办虽然按照生效裁判文书履行了有关赔偿原告有关动产损失的义务，但第三人征收办、拆迁办均系独立法人，实施本案拆迁行为的主体是第三人拆迁办，并非第三人征收办。2.第三人拆迁办是依据与被告的拆迁补偿协议实施正常合法的拆除行为，并非原告所称的强制拆迁。第三人拆迁办已经向被告支付了相应的拆迁补偿款，即便原告存在损失，也应与被告协商处理，与第三人无关。3.原告主张的网络宽带、消防喷淋、监控、电增容虽然在评估明细表中有记载项目，但没有评估金额，并不代表原告存在实际损失，且第三人拆迁办已对电增容等项目计算给付被告2万元补偿款。4.第三人拆迁办给付被告的3000万元补偿款中，除了评估表中13320994元补偿款之外，其余款项是经协调后，另外给付被告的购买房屋差价款损失，与本案争议无关。综上，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：被告是原坐落于南京市鼓楼区热河路173号房屋（建筑面积共计约2172平方米，丘号为631447-1）的所有权人，领取有房屋所有权及国有土地使用权证（土地使用权面积约568平方米，地号为07001016017）。该房屋为五层工业厂房，原告承租使用其中的第二层用于开设经营南京市下关区天浪网络服务中心（以下简称天浪网吧）。2006年6月20日原、被告双方签订了一份《租赁协议》，约定原告继续租用被告位于南京市鼓楼区热河路173号原生产楼二楼360平方米房屋（以下简称涉案房屋），租期四年，自2006年7月1日至2010年6月30日；年租金在原租金基础上增长10%，2006年7月1日至2008年6月30日年租金为6.6万元，2008年7月1日至2010年6月30日年租金为7.2万元，分月支付；原告对房屋进行装修应按规定向消防部门提出申请，并不得破坏房屋的整体结构；协议期间任何一方违反协议条款均为违约，另一方有权终止协议，并由违约方赔偿经济损失，如因政府行为及其他不可抗力的因素，导致协议无法履行而终止协议，双方均不承担任何经济损失；协议期满后，原告如愿意继续承租，被告在同等条件下可优先考虑等等。原告在涉案房屋内经营“天浪网吧”期间，对房屋进行了装潢并购置了有关电脑等设备。2007年7月原告曾就涉案房屋的电增容事项向南京供电公司（现名称为国网江苏省电力公司南京供电公司）提出经营用电申请，将电容量增至46千瓦，并支付了有关电增容相关费用。原告陈述其支付的费用在8万元以上，现主张该损失为8万元。2009年4月21日南京市房产管理局发布拆迁公告，涉案房屋被纳入拆迁范围。2009年5月27日被告向原告发出一份通知，称被告2009年5月5日接到南京市下关区危旧房改造拆迁指挥办通知，要求尽快终止与承租方的房屋租赁合同，现通知原告于8月30日前搬离此处。原告接到通知后，因就拆迁补偿等问题未能协商处理，未搬离涉案房屋。2009年8月，第三人在拆迁过程中委托江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司，对涉案房屋装饰装修等事项进行了评估测算，包括涉案房屋在内的五层工业性质房屋（2172平方米）、工业性质土地证（面积569平方米），被告作为被拆迁人应得补偿款的评估总价为4509642元，估价时点为2009年4月21日；其中涉案房屋内的“装饰装修、附属物单项明细测算表（以下简称《装修测算表》）”中有如下事项：二楼厕所（地砖346元、墙面瓷砖1039元、蹲坑360元、门套200元）、水磨石地面36604.8元、钛合金吊顶18007元、网吧机房服务器4组、电增容、大理石墙裙4901元、铝扣板包墙2217元、塑钢窗933元、门套600元、5匹中央空调1600元、网络交换机10台、监控器及探头8个、玻璃门4553元、灯箱4500元、雨篷162元、大理石台面吧台19**元、吧台墙柜4385元、消防喷淋1组、隔断19404元、大理石台面24057元、二楼半厕所（地砖403元、瓷砖899元、水池50元）、电话1部310元、卷帘门2个4800元，除了网吧机房服务器4组、电增容、网络交换机10台、监控器及探头8个、消防喷淋1组未标注价格外，其他物品的测算总价为119005.3元【注：以上各单价相加的总数为132298.8元，与载明的总价不同，主要在水磨石地面一项，工程量为18×20.5，单价124，36604.8元】。2010年6月合同期限届满之后，双方未再订立合同，原告仍按原合同约定使用该房屋，房屋租金交至2011年8月。2012年11月被告向原告等承租户再次发出一份通知，称被告于2009年5月向各租赁户发出了关于终止房屋租赁合同的通知，三年来被告未收取各承租户租金，且被告与各承租户的租赁合同早已到期，因此，被告与各承租户已不存在房屋租赁关系，以下承租户至今未付房屋使用费：铭思茶社……天浪网吧，为配合有关综合整治工作，被告再次要求各承租户腾房搬离此处等等。原告接到通知后，因故未搬离涉案房屋。2014年4月第三人强行拆除了进入“天浪网吧”的外设楼梯。2014年5月12日被告（甲方）和第三人拆迁办（乙方）签订了一份《货币拆迁补偿协议书》,约定乙方经宁拆许字[2009]第018号《房屋拆迁许可证》批准，负责实施本市永宁街—热河路危旧房改造项目的拆迁工作，甲方位于南京市热河路173号的房屋在本次拆迁范围内，按照《南京市城市房屋拆迁管理办法》即市政府227号令政策的有关规定，甲、乙双方达成协议如下：乙方支付甲方货币拆迁补偿款总额3000万元（详见补偿明细），乙方之前代替甲方支付的部分清租费用合计659216元将在甲方的补偿总款中列支；甲方同意在2014年5月18日前将拆迁范围内的房屋全部腾空并完整地交付乙方；甲方房屋内剩余的承租户由其自行处置，处置结果与乙方无关，若在清理承租户过程中需要乙方进行政策咨询，乙方将积极配合甲方做好相关工作；本协议签订同时，甲方将上述门牌的产权证、土地证和有关房屋确权的相关证明原件交付给乙方，如上述房屋及土地涉及到债务纠纷的，由甲方按照相关规定自行解决，均与乙方无关等等。在上述合同中的拆迁补偿明细清单中，被告作为被拆迁人，包括涉案房屋在内的五层工业性质房屋（2172平方米）、工业性质土地证（面积569平方米）应得补偿款为4509642元；工业房屋搬迁费为46993元；工业房屋停业补偿为46993元；房屋装修补偿（现场实测）682152元；其他（电话、空调移机、电增容、附属物等）2万元；以上被告作为被拆迁人应得补偿约13320995元；再加上区领导协调考虑该单位购买同面积房屋的需要补偿款16679006元，被告获得补偿款共计3000万元。该清单中工业性质房屋及土地评估总价为4509642元，每层楼为901928.4元（4509642元÷5层），其中二层的原告“天浪网吧”的搬运费为9019元（901928×1%），停业补偿9019元（901928×1%），装修补偿（现场测绘汇总第18页、19页）约119005元，合计137044元。该明细清单中所称的现场测绘汇总第18、19页，与前述评估公司出具的总价为119005.3元的《装修测算表》相比，内容基本相同，但下列事项存在如下差异：二楼厕所（门套360元）、水磨石地面332元、灯箱4500元、二楼半厕所瓷砖1259元，总计约103142元。两者对于网吧机房服务器4组、电增容、宽带、监控器及探头8个、网络交换机10台、消防喷淋1组等均列明项目，但均未标注价格。2014年5月底，被告将涉案房屋交由第三人全部强行拆除，拆除时被告未通知原告到场搬离有关物品。原告陈述2013年其就停止了网吧营业；除网吧大厅内的绝大多数电脑由其搬出外，其他物品全部随房屋拆除而灭失。第三人陈述如果涉及强制拆迁，且涉拆房屋当中存有相关财物的，应当做好录音、录像工作，但对此未提供证据证明。2014年6月原告曾另案诉至本院，要求被告长江公司退还2009年5月至2011年8月期间的租金16.8万元。2014年8月本院对该案作出（2014）鼓民初字第3256号民事判决，认为原、被告双方签订的《租赁协议》合法有效，2009年4月21日南京市房产管理局发布拆迁公告后，双方之间的租赁合同关系自然终止，原告在合同关系终止后仍占有使用房屋，并参照协议标准支付占有使用费，且未提出异议，其无权请求返还，遂判决驳回陈成华的诉讼请求。双方当事人未上诉，该判决已生效。2014年6月陈成华又另案诉至本院，要求长江公司、征收办共同赔偿原告财物损失1001400元（包括电脑、空调、电脑桌椅、沙发、保险箱、文件柜、吧台、单价1100元的13个监控探头、身份证连网识别装置、灭火器、电风扇、餐具、8万元的电力增容、房间隔断等装潢）。2014年12月本院对该案作出（2014）鼓民初字第3146号民事裁定，以不属于民事案件受理范围为由，裁定驳回原告陈成华的起诉。原告陈成华不服上诉，2015年2月南京市中级人民法院作出（2014）鼓民初字第3146号终审裁定，撤销本院上述裁定，指定本院继续审理。2015年3月本院对上述案件立案继续审理。2015年10月本院对该案作出（2015）鼓民初字第1756号民事判决，认为陈成华主张赔偿的与房屋不可分割的装修添附损失，属于行政法律关系，本院不予处理；陈成华主张赔偿的动产损失属于民事侵权法律关系，应在本案中处理；由于没有采取录像等手段进行证据保全，征收办为侵权责任人，应对陈成华的动产物品损失（电脑、空调挂机、电脑桌椅、电脑桌、沙发、保险箱、文件柜、灭火器、电风扇、餐具）217100元，承担损害赔偿责任，遂判决征收办赔偿陈成华财产损失217100元，并驳回陈成华的其他诉讼请求。陈成华对上述判决不服，提出上诉，2016年3月南京市中级人民法院对该案作出（2015）宁民终字第7448号民事判决书，认为涉案房屋的装饰装修与诉争房屋已形成附合，征收办在对房屋及附属物与产权人达成补偿协议之后，依据相关规定拆除诉争房屋及房屋不可分的附属物的行为，不属于侵权行为，且依照相关法律规定，房屋承租人并非拆迁法律关系中的被拆迁人，故征收办未与之签订补偿协议，并不违法，陈成华要求征收办对于与房屋不可分割的装潢承担侵权责任，于法无据，不能成立，遂判决驳回上诉、维持原判。2016年4月原告再次诉至本院即本案，要求判如所请，主张被告根据2009年的房屋拆迁补偿金额估价表的补偿总额为13320995元，而2014年最终获得3000万元补偿款，两者之间的比值约为2.25，因此按照相同比值，结合2009年测算的二楼搬运费9019元、停业费9019元，现在被告应赔偿原告搬运费20300元、停业费20300元，另外被告应赔偿原告装潢装潢补偿款368000元（包括物品装潢186500元、网络宽带53000元、消防喷淋16900元、监控11600元、电增容80000元），共计40.86万元。审理中，本院依法追加征收办、拆迁办作为第三人参加诉讼。2016年5月长江公司另案向本院起诉，要求陈成华支付2011年9月至2014年5月期间房屋使用费198000元及相关利息，支付房屋占用期间的水费3600元。2016年6月本院对该案作出（2016）苏0106民初4610号裁定，以不属于民事案件受理范围为由，裁定驳回长江公司的起诉。长江公司不服上诉，2016年11月南京市中级人民法院对该案作出（2016）苏01民终8541号终审裁定，撤销本院上述裁定，指定本院继续审理。该案尚未审理终结。经本院主持调解，被告同意最多支付原告13万元补偿款，原告对此不予同意，因双方意见分歧较大，致本案未能调解。上述事实，有当事人陈述；原告提供的《租赁协议》、照片、评估测算表、《装修测算表》、《货币拆迁补偿协议书》、拆迁补偿明细清单、申请用电协议等；被告提供的《租赁协议》、通知、涉案房屋第四层装修明细测算表等；有关生效裁判文书；以及本院开庭笔录等予证据以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案被告将涉案房屋出租给原告使用，双方为此签订的《租赁协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于合同的履行问题。《租赁协议》约定的租赁期限为2006年7月1日至2010年6月30日，在该合同履行过程中，南京市房产管理局于2009年4月21日发布拆迁公告，涉案房屋在拆迁范围内，根据有关法律规定和生效裁判文书的认定，租赁期限内租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，因此《租赁协议》应当自2009年4月21日起终止履行，且该终止履行系不可归责于双方的事由所造成。关于涉案房屋装饰装修物的损失如何处理的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项等有关规定，承租人经出租人同意装饰装修，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。因此，如果出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当对承租人的损失予以合理补偿。原告就涉案房屋的装修损失问题，未在前述动产损失赔偿纠纷案件中处理，故原告在本案中另行处理该装修损失争议，不违反法律规定，本院予以认可。《租赁协议》中约定的“如因政府行为及其他不可抗力的因素，导致协议无法履行而终止协议，双方均不承担任何经济损失”，应当理解为在发生包括政府拆迁在内的不可归责于当事人的事由时，合同终止履行，对此后双方产生的诸如租金收益、无法使用房屋等损失，互不承担赔偿责任，但如果由于政府拆迁而获得包括装修补偿在内的拆迁补偿款，并非属于经济损失，而是属于双方共同的合法收益，应当依法合理分割。如果系可归责于一方当事人的原因造成的损失，亦应依法承担民事责任。因此，被告以该条款为依据主张不应给付原告装修补偿款，理由不能成立，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。本案中，原告系经被告同意后对涉案房屋进行装潢，2009年4月合同终止履行系不可归责于双方的事由所造成，2014年5月被告在与第三人订立《货币拆迁补偿协议书》之后，将涉案房屋交由第三人拆除，且已实际获得包括涉案房屋装饰装修在内的拆迁补偿款项，故被告应对原告的有关损失给予合理补偿。关于被告给付原告装修补偿款的数额问题。根据生效裁判文书的认定以及当事人提供的装潢照片、《货币拆迁补偿协议书》、评估测算表、《装修测算表》、申请用电协议、拆迁补偿明细清单等证据，可以认定原告对涉案房屋进行了包括电力增容在内的相应装潢，2014年5月被告在未通知原告到场情况下将该装潢等物品连同涉案房屋交由第三人进行拆除，第三人虽然对此进行了初步核实评估，但未能依法采取合法的证据保全方式，致使有关证据灭失，现在无法准确核实涉案房屋装潢损失中的有关事实，对此被告应当依法承担相应的法律责任。原告基于上述证据主张有关装潢损失，以及因被告方的责任造成未能依法评估的电增容、消防喷淋、宽带等损失，本院予以支持，但考虑到原告此后继续使用上述装潢，并进行过一段时间的经营活动及收益，装潢价值存在一定程度地减低，故本院结合本案具体案情，在扣除被告在涉案房屋内原有的水磨石地面等相应补偿款之后，酌定被告应给付原告装潢等物品的补偿款共计20万元。《租赁协议》签订后，被告将涉案房屋租赁给原告经营网吧，其已不在该二楼房屋内经营，故其获得的二楼搬运费9019元、停业补偿款9019元共计18038元，应当给付原告。根据被告与第三人订立的《货币拆迁补偿协议书》、第三人当庭陈述等证据，被告依据合同获得的3000万元拆迁补偿款项，并非基于前述有关费用的同比例增加，故对原告认为应按照约2.25的系数（即被告获得3000万元补偿款与原评估测算金额13320995元的比例）增加上述费用补偿金额的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京长江印刷有限公司于本判决生效之日起十五日内，一次性给付原告陈成华有关装潢补偿款、搬迁费、停业补偿款共计218038元；二、驳回原告陈成华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7429元，由原告陈成华负担3429元，被告南京长江印刷有限公司负担4000元（原告已预付，被告南京长江印刷有限公司在给付上述款项时一并将该4000元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  刘春陵人民陪审员  邱建伟二〇一六年十二月二十八日书 记 员  汪慧娣