广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终9962号上诉人（原审被告）：广州仪强环保科技有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：吴刚，经理。委托诉讼代理人：黄运焘，广东成悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州东湖广场物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：杨瑾，总经理。委托诉讼代理人：朱汉平、宋伟强，广东法丞律师事务所律师。上诉人广州仪强环保科技有限公司（以下简称仪强公司）因与被上诉人广州东湖广场物业管理有限公司（以下简称东湖广场物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初7068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。仪强公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，依法改判仪强公司支付东湖广场物业公司的物业服务费数额，驳回东湖广场物业公司的其他诉讼请求；二、本案受理费用由东湖广场物业公司承担。事实和理由：一、一审法院加重仪强公司举证责任，一审法院没有依仪强公司申请向有关部门收集涉案停车位数量，导致认定事实不清。仪强公司向法院提供的《房地产登记簿查册表》已充分证明，仪强公司所有的涉案停车位仅110个，其中85个已售出。若东湖广场物业公司认为涉案停车位为114个，应由东湖广场物业公司举证证明，但一审法院反而认为是仪强公司未提供相应证据予以证明。二、一审法院判决仪强公司向东湖广场物业公司支付逾期付款违约金没有事实依据和法律依据。（一）东湖广场物业公司向法院提交的《物业管理委托合同》没有约定逾期付款违约金的条款，东湖广场物业公司曾提起诉讼要求东湖广场物业公司支付逾期付款违约金，二审法院已驳回东湖广场物业公司的诉讼请求。（二）《物业管理委托补充合同》与生效判决相矛盾。（三）东湖广场物业公司未履行向仪强公司催收物业费的法定程序，要求仪强公司支付逾期付款违约金没有法律依据。东湖广场物业公司辩称：一、同意一审判决。二、仪强公司上诉的事实及理由已由一审法院审理并查明，没有证据证实其上诉理由。三、仪强公司拖欠物业管理费至今未交，包括前案判决的物业管理费，经执行尚未收回任何款项，请求尽快驳回仪强公司的上诉请求。东湖广场物业公司于2017年3月20日向一审法院提起诉讼，请求判令仪强公司向东湖广场物业公司支付自2014年11月1日至2017年3月31日止的物业管理费661200元（按每个车位200元/月的标准计算，共114个车位）及滞纳金（即逾期付款违约金，以当月所欠的物业管理费为基础，从应付而未付物业管理费的次月1日开始计算，按千分之三/日为标准计算）。一审法院认定事实：广州XX豪苑房产开发有限公司（以下简称XX豪苑公司）是涉讼停车场的开发商。根据广州市越秀区第四土地房屋管理所于2008年8月5日出具《广州市物业服务项目备案回执》记载内容：物业服务企业名称为东湖广场物业公司，资质等级为三级，承接项目名称为XX豪苑，选聘单位为XX豪苑公司，物业服务合同期限为2006年3月1日至2011年2月29日。2011年3月1日，东湖广场物业公司（受托方、乙方）与XX豪苑公司（委托方、甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：物业类型为综合商住楼，名称为XX豪苑；续签委托物业服务期限为180个月，自2011年3月1日至2026年2月29日止，此期限内业主委员会在行政管理部门的指导下成立的，本合同自动终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行服务管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同；委托服务管理事项包括有：一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、露天及地下车库；七、交通与车辆停放秩序的管理；甲方未出售的地下室停车场车位按停车场租赁协议的规定执行；续签合同后XX豪苑物业管理服务费住宅用途按每平方米2.5元-3.5元/月收取，非住宅用途按每平方米10元-20元/月收取，已出售的车位按180元-200元/台/月收取服务管理费，月保车位按550元-800元/台/月收取月保费，临时停车按5元-9元/小时收取临保费，以上收费标准按物价上涨指数调整，调整价格标准可依照物价部门的批准或根据有关规定与业主协商的标准进行收取；业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠；逾期欠费业主将按应交的费用每日千分之五的标准计算滞纳金等。2012年6月21日，广州市越秀区第四土地房屋管理所出具《越秀区物业服务合同备案回执》，写明收到东湖广场物业公司提交的XX豪苑小区物业服务合同备案资料并已备案。另查明：受广州市中级人民法院委托，广州东方国际拍卖有限公司于2004年1月15日公开拍卖XX路XX号地段XX豪苑第二期地下负一层停车场产权，仪强公司及广州市文兴房地产咨询有限公司以成交价13869240元竞得了上述停车场产权。为此，仪强公司与广州市文兴房地产咨询有限公司作为买受人与广州东方国际拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，订明买受人通过公开竞价成交广州市XX路XX号地段“XX豪苑”第二期地下负一层停车场A、B区及停车场C区（在建工程），建筑面积5400平方米，成交价（含佣金）13869240元，为不交吉拍卖等。广州市中级人民法院于2004年10月20日作出（2002）穗中法执字第1226-2号民事裁定书，裁定：一、广州市XX路XX号地段“XX豪苑”第二期A、B座地下负一层已建的地下车库以970.88万元的价格归广州仪强环保科技有限公司（即仪强公司）所有；二、广州市XX路XX号地段“XX豪苑”第二期C座在建工程的所有权益以350万元的价格归广州市文兴房地产咨询有限公司所有。同年12月1日，仪强公司在广州市房地产交易所办理了预售合同登记，取得了《预售商品房拍卖、裁定登记凭证》，其中写明将原属于XX豪苑公司位于广州市东山区XX路XX号地段XX豪苑第一期AB座地下负一层1-180号车位，建筑面积5400平方米、用途车库的商品房裁定给买受人广州仪强环保科技有限公司等。XX豪苑公司就上述民事裁定书向广州市中级人民法院提出异议申请。2006年5月8日，广州市中级人民法院作出（2002）穗中法执字第1226-3号民事裁定书，裁定异议人异议成立，撤销上述第1226-2号民事裁定书，并裁定将上址停车场A、B区、停车场C区（在建工程）总面积5400平方米，过户到买受人名下，过户手续按有关规定办理。2007年10月7日，广州市中级人民法院作出（2002）穗中法执字第1226-3号民事裁定书，称上述2006年5月8日作出的（2002）穗中法执字第1226-3号民事裁定书文字上有笔误，应予补正，裁定：原裁定书“将广州市XX路XX号地段XX豪苑地下负一层车库停车场A、B区、停车场C区（在建工程）总面积5400平方米，过户到买受人广州市文兴房地产有限公司、广州仪强环保科技有限公司名下，过户手续按有关规定办理”，变更为：“广州市XX路XX号地段XX豪苑地下负一层车库停车场A、B区过户到买受人广州仪强环保科技有限公司名下，停车场C区在建工程过户到买受人广州市文兴房地产有限公司名下”。2010年7月21日，仪强公司向一审法院提起诉讼，要求判令解除其承继的广州东湖广场有限公司与广州XX豪苑房产开发有限公司签订的《租赁合同》关于广州市XX路XX号地段“XX豪苑”地下负一层停车场A、B区的租赁关系并将停车场的管理权交还给东湖广场物业公司。案经一审法院审理，2010年10月15日，一审法院作出（2010）越法民三初字第2023号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起，广州XX豪苑房产开发有限公司与广州东湖广场有限公司于1998年10月19日签订的《租赁合同书》中关于广州仪强环保科技有限公司与广州东湖广场有限公司就广州市XX路XX号地段“XX豪苑”地下负一层停车场A、B区（现址：广州市新XX路98号、122号）的租赁关系予以解除；二、广州东湖广场有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内将上述停车场的管业权（包括经营管理权）交还给广州仪强环保科技有限公司。2013年3月4日，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民五终字第344号民事判决书，维持一审判决。2012年11月29日，一审法院向仪强公司发出《场地移交证明》，称由于被执行人拒绝履行移交场地，一审法院依法于2012年11月29日采取强制执行并同时将广州市XX路XX号地段“XX豪苑”地下负一层停车场AB区移交给申请执行人管理等。2013年6月5日，广州市中级人民法院就东湖广场物业公司提出的案外人撤销之诉作出（2013）穗中法民五撤字第5号民事裁定书，认定东湖广场物业公司非（2011）穗中法民五终字第344号第三人，该案民事判决结果“东湖广场公司将停车场的管业权（包括经营管理权）交还给仪强公司”亦未损害其物业管理权，东湖广场物业公司无权提起撤销（2011）穗中法民五终字第344号民事判决的诉讼，并裁定驳回东湖广场物业公司的起诉。判后，东湖广场物业公司不服向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院经审理，于2013年8月9日作出（2013）粤高法立民终字第349号民事裁定书，认定：344号案针对仪强公司主张的诉请事项做出的裁决结果处理的是其与东湖广场之间的租赁合同关系及相关权益，并没有涉及到东湖广场物业公司物业管理关系的内容，故该案的处理结果同东湖广场物业公司无法律上的关系等，并裁定驳回上诉，维持原裁定。2013年7月25日，一审法院就东湖广场物业公司提出的信访意见作出答复并制作信访答复笔录，其中明确：管业权主要包括对物业进行管理、出租、收益等权利，至于经营管理权是源于广州XX豪苑房产开发有限公司与广州东湖广场有限公司的原租赁合同的约定，与物业管理权是两个不同的范畴，物业管理权须取得相应物业管理资质。因对东湖广场物业公司在涉案的停车场是否享有物业管理权的问题，东湖广场物业公司曾向一审法院提起诉讼，案经一审法院审理，一审法院于2014年4月14日作出（2013）穗越法民三初字第2314号民事判决书，判决：一、确认广州市东湖广场物业管理有限公司对广州市越秀区XX路XX号地段XX豪苑地下停车场享有物业管理权。二、驳回广州市东湖广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。同年9月13日，广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第2449号民事判决书维持了一审判决。此外，2011年3月1日，东湖广场物业公司（受托方、乙方）与XX豪苑公司（委托方、甲方）还签订了另一份的《物业管理委托合同》，其中约定的委托管理期限为120个月，自2011年3月1日至2021年2月28日；管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通厅、门厅、外围；本物业的服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取，商铺、写字楼使用中央空调、电梯及其他常规服务的，按每平方米10元收取，不使用空调、电梯及享受常规服务的，按每平方米8元收取，发展商未售出空置房按物业管理法规起伏不定全额收取，住宅按每平方米2.5元收取，非住宅房屋按每平方米每月8元收取等。对此，东湖广场物业公司称其当时确实与XX豪苑公司签订了两份《物业管理委托合同》，但其提交的合同已办理了备案手续，应以其提交的合同内容为准。对此，仪强公司则认为东湖广场物业公司提交的合同为虚假合同，且也不证明备案的合同即是其提交的合同。因仪强公司未向东湖广场物业公司支付物业管理费，东湖广场物业公司曾向一审法院提起（2014）穗越法民三初字第2624号民事诉讼，要求仪强公司立即支付拖欠的物业管理费及滞纳金（其中物业管理费自2012年12月1日起计至2014年10月31日，每月每车位200元计算；滞纳金以同期应付而未付的管理费为基数，按每日千分之三计算）。一审法院经审理后，其中查明如下事实：仪强公司曾将部分车位对外出售，根据广州市房地产档案馆于2014年12月3日出具的《房地产登记簿查册表》的记载：其中2014年6月11日办理产权过户登记的车位共计4个，6月12、13、17日办理产权过户登记的车位各计2个，6月19、20日办理产权过户登记的车位各计1个，6月23日办理产权过户登记的车位共计3个，7月1、7办理产权过户登记的车位各计1个，7月31日办理产权过户登记的车位2个，7月24日办理产权过户登记的车位共计3个，8月4日办理产权过户登记的车位1个，8月27日办理产权过户登记的车位共计3个，9月4日、25日办理产权过户登记的车位各计2个，9月28、29日办理产权过户登记的车位分别为3个、4个，10月20日办理产权过户登记的车位共计2个，10月28日办理产权过户登记的车位共计4个，10月29日办理产权过户登记的车位共计1个。在该案庭审中，东湖广场物业公司、仪强公司双方均确认涉案的车位共计158个，仪强公司对于东湖广场物业公司主张的自2012年12月1日起开始计算管理费用予以确认，但认为其所有的车位中已有44个出售。一审法院遂于2015年12月16日作出（2014）穗越法民三初字第2624号民事判决书，其中认定：因前述《物业管理委托合同》中并未就东湖广场物业公司收取停车管理费用的时间作出明确的约定，而东湖广场物业公司、仪强公司之间就涉案停车场的物业管理权纠纷持续发酵并最终引致多次诉讼，始经广州市中级人民法院于2014年9月13日以（2014）穗中法民五终字第2449号终审判决书确认东湖广场物业公司对涉案停车场享有物业管理权，现东湖广场物业公司主张的停车场的物业管理费截止时间为2014年10月31日，且不论东湖广场物业公司自取得生效判决之后是否曾向仪强公司作出追讨物业管理费用的行为，即使其曾向仪强公司追讨相关的费用，因东湖广场物业公司、仪强公司双方未就物业管理费用的标准进行过磋商并达成一致意见，且亦应给予仪强公司合理的付款期限。因此，东湖广场物业公司于本案诉请时段的物业管理费向仪强公司主张滞纳金，一审法院不予支持。并判决：仪强公司应向东湖广场物业公司支付其所有的车位自2012年12月1日起至2014年10月31日止的物业管理费合计703939元，并驳回东湖广场物业公司的其他诉讼请求。东湖广场物业公司、仪强公司对该判决不服，均提出上诉。广东省广州市中级人民法院于2016年9月14日作出（2016）粤01民终8948号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。据广州市房地产档案馆于2017年7月19日出具的《房地产登记簿查册表》的记载：2014年12月22日办理产权过户登记的车位1个，2014年12月23日办理产权过户登记的车位1个，2014年12月25日办理产权过户登记的车位1个，2015年1月20日办理产权过户登记的车位共计3个，2015年2月11日办理产权过户登记的车位1个，2015年2月13日办理产权过户登记的车位1个，2015年4月22日办理产权过户登记的车位1个，2015年6月2日办理产权过户登记的车位1个，2015年9月29日办理产权过户登记的车位1个，2015年12月7日办理产权过户登记的车位1个，2015年12月15日办理产权过户登记的车位共计2个，2015年12月21日办理产权过户登记的车位共计2个，2015年12月24日办理产权过户登记的车位1个，2015年12月30日办理产权过户登记的车位1个，2016年2月4日办理产权过户登记的车位1个，2016年2月26日办理产权过户登记的车位1个，2016年2月29日办理产权过户登记的车位1个，2016年3月2日办理产权过户登记的车位共计4个，2016年3月3日办理产权过户登记的车位共计3个，2016年3月24日办理产权过户登记的车位共计2个，2016年5月26日办理产权过户登记的车位1个，2016年5月27日办理产权过户登记的车位1个，2016年6月27日办理产权过户登记的车位1个，2016年6月29日办理产权过户登记的车位共计3个，2016年11月22日办理产权过户登记的车位共计2个，2016年12月23日办理产权过户登记的车位1个，2016年11月24日办理产权过户登记的车位共计10个，2016年11月30日办理产权过户登记的车位1个，2016年12月8日办理产权过户登记的车位共计2个，2016年12月9日办理产权过户登记的车位1个，2016年12月13日办理产权过户登记的车位共计3个，2016年12月15日办理产权过户登记的车位共计2个，2016年12月27日办理产权过户登记的车位共计27个。上述时段内办理产权过户登记的车位共计85个。本案诉讼期间，仪强公司表示：上述（2014）穗越法民三初字第2624号及（2016）粤01民终8948号民事诉讼期间，仪强公司购买的车位仍在办理产权证，故上述判决书载明的车位数量158个是基于未办理全部车位产权证的情况下认定的。经房管局统计，仪强公司最终取得并经产权登记的车位是154个。该数字与上述生效判决查明的158个车位相差的4个车位，是房管局在仪强公司拥有车位数量范围内划出4个车位作为居民单车停放的位置。就该情况，东湖广场物业公司未能提供相应证据予以证明。此外，仪强公司确认其未向东湖广场物业公司交纳过本案所涉车位的物业管理费。东湖广场物业公司表示：东湖广场物业公司坚持认为仪强公司原拥有的车位是158个，上述生效判决确认为仪强公司尚有114个车位，目前仪强公司明确其已经出售的车位是86个，则现在仪强公司名下应该仍有28个车位。东湖广场物业公司为证明其与XX豪苑公司就物业管理费的收费时间已达成约定，向一审法院提交：东湖广场物业公司与XX豪苑公司签订的《物业管理委托补充合同》，落款日期为2014年6月5日，其中约定：甲乙双方于2011年3月1日签订《物业管理委托合同》后，由于对业主缴纳物业管理费的时间并未详细约定，导致合同履行中容易同业主发生争议，为此甲乙双方经协商一致，特针对甲乙双方于2011年3月1日签订的《物业管理委托合同》进行补充约定如下：1、业主应于每个自然月底前向乙方缴纳物业管理费用；2、该补充合同是2011年3月1日签订的《物定管理委托合同》的补充说明，如有冲突，以本补充合同为准等。仪强公司对该补充合同的真实性无法确定，认为该补充合同是无效的，因该合同涉及全体业主的利益，但没有经过备案，在之前的诉讼中亦没有见过该份合同，东湖广场物业公司亦从来没有送达给仪强公司。故申请对该合同的形成时间进行鉴定。之后，仪强公司又向一审法院申请撤回鉴定的申请。东湖广场物业公司表示其工作人员每月会向仪强公司的工作人员派发催缴费通知单，但未能提供证据证明该情况。一审法院认为，根据上述生效的（2014）穗中法民五终字第2449号及（2016）粤01民终8948号民事判决书，东湖广场物业公司作为广州市越秀区XX路XX号地段XX豪苑的物业管理企业，对XX豪苑地下停车场享有物业管理权及向作为停车位产权人的仪强公司收取物业管理费的权利。因上述生效判决书已对东湖广场物业公司收取车位物业管理费的标准予以确认，故东湖广场物业公司现主张仪强公司按每个车位每月200元的标准支付物业管理费，与上述判决不悖，一审法院对此予以支持。至于仪强公司提出东湖广场物业公司所主张的部分物业管理费超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。东湖广场物业公司于2017年3月20日向一审法院提起本案诉讼，其主张的2014年11月1日起至2017年3月31日止的物业管理费及滞纳金并未超过三年的诉讼时效期间，故对仪强公司上述抗辩意见，一审法院不予接纳。因仪强公司曾将部分车位对外出售，并已办理了产权转移登记手续，故上述业已售出车位的物业管理费用，东湖广场物业公司应自产权移转登记之日起向新的权属人主张而非仪强公司，仪强公司的该项抗辩意见，一审法院予以采信。根据上述生效判决及现已查明的事实，涉案车位原共计158个，其中44个车位于上述判决作出前业已出售，另有85个车位亦于东湖广场物业公司提起本案诉讼前出售给他人。因此，仪强公司须承担已出售车位于转移产权登记前所产生的物业管理费及未出售车位的物业管理费。经计算，仪强公司实际应支付的自2014年11月1日起至2017年3月31日止的物业管理费共计507556元，东湖广场物业公司主张按114个车位计收物业管理费至2017年3月31日有误，一审法院对此予以调整。至于仪强公司主张房管局在仪强公司拥有车位数量范围内划出4个车位作为居民单车停放的位置从而仪强公司只取得涉讼停车场中154个停车位产权证的意见，因仪强公司未能提供相应证据予以证明，故一审法院对仪强公司该抗辩意见不予接纳。关于东湖广场物业公司主张滞纳金的诉讼请求。仪强公司向一审法院提供《物业管理委托补充合同》用以证明其与XX豪苑公司约定业主缴纳物业管理费的期限为每个自然月底前，仪强公司虽对上述合同真实性提出异议，但未能提供相反证据予以反驳，故一审法院认定上述合同的真实性，并据此认定仪强公司应当按照该合同约定，在每个自然月底前支付当月的车位物业管理费。因此，仪强公司逾期支付其所有车位自2014年11月1日起的物业管理费，已构成违约，应承担违约责任。故东湖广场物业公司现要求仪强公司以当月所欠的物业管理费为基础计付从应付而未付物业管理费的次月1日起计算逾期付款违约金的诉讼请求合法合理，一审法院对此予以支持。鉴于仪强公司认为东湖广场物业公司主张违约金的计算标准过高，要求予以调整，一审法院根据公平合理的原则，对该标准予以调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，一审法院于2017年12月29日作出判决：一、广州仪强环保科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州东湖广场物业管理有限公司支付其所有的车位自2014年11月1日起至2017年3月31日止的物业管理费合计507556元；二、广州仪强环保科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向广州东湖广场物业管理有限公司支付逾期付款违约金[自2014年12月1日起，每月以当月所欠车位物业管理费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至本判决发生法律效力之日止]。自本判决发生法律效力之次日起的违约金，广州仪强环保科技有限公司应按上述标准逐月向广州东湖广场物业管理有限公司支付至付清上述第一项所欠物业管理费之日止；三、驳回广州东湖广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16702元、诉讼保全费5000元，由广州东湖广场物业管理有限公司负担4991.46元，由广州仪强环保科技有限公司负担16710.54元。二审期间，依仪强公司申请，本院向广州市国土资源和规划委员会发函查询，该委复函称越秀区新XX路122号和新XX路98号停车场已办理产权登记的车位总数量为155个。一审判决其他查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理以下问题：关于物业管理费。经二审查明，越秀区新XX路122号和新XX路98号停车场已办理产权登记的车位总数量为155个。由于其中44个车位于前案生效判决作出前已出售，另有85个车位亦于东湖广场物业公司提起本案诉讼前出售给他人，仪强公司须承担已出售车位于转移产权登记前所产生的物业管理费及未出售车位的物业管理费，故仪强公司应支付自2014年11月1日起至2017年3月31日止的物业管理费共计490156元。关于逾期付款违约金。东湖广场物业公司根据《物业管理委托合同》，已为涉案停车场提供物业服务，按时缴纳物业管理费系仪强公司的应尽义务，且东湖广场物业公司已经通过前案诉讼向仪强公司追讨物业管理费，仪强公司在本案中再以东湖广场物业公司未经书面催缴作为抗辩理由，理据不足，本院不予支持。东湖广场物业公司已提供《物业管理委托补充合同》证明其与XX豪苑公司约定业主缴纳物业管理费的期限为每个自然月底前，仪强公司未能提供相反证据予以反驳，一审法院据此认定仪强公司应支付逾期付款违约金，并基于仪强公司的抗辩，将逾期付款违约金标准调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，并无不当，唯应明确为参照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利息上浮50%的标准。综上所述，仪强公司的上诉请求部分成立，应予支持；基于二审期间查明的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初7068号民事判决第三项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初7068号民事判决第一项为，广州仪强环保科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州东湖广场物业管理有限公司支付自2014年11月1日起至2017年3月31日止的物业管理费合计490156元；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初7068号民事判决第二项为，广州仪强环保科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向广州东湖广场物业管理有限公司支付逾期付款违约金（从应付而未付物业管理费的次月1日起，以当月所欠物业管理费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利息上浮50%的标准计付至实际付清款项之日止）；四、驳回广州东湖广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16702元、诉讼保全费5000元，由广州仪强环保科技有限公司负担16491元，由广州东湖广场物业管理有限公司负担5211元。二审案件受理费400元，广州仪强环保科技有限公司负担165元，由广州东湖广场物业管理有限公司负担235元。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一八年九月十二日书记员  马婷婷黄妙丽