上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初11460号原告(反诉被告)：李玉晶，男，1987年3月12日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：黄丹华，女，住上海市松江区。委托诉讼代理人：颜培卿，上海君拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴稼青，女，1966年1月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾宝书，男，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈善权，上海市国和律师事务所律师。原告李玉晶与被告吴稼青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理，先依法适用简易程序，后因案情复杂，裁定转为普通程序。诉讼中，被告吴稼青向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并，并于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李玉晶的委托诉讼代理人黄丹华、颜培卿，被告(反诉原告)吴稼青及其委托诉讼代理人顾宝书、陈善权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉晶向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴稼青继续履行与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，并配合原告办理上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的过户手续；2、判令被告吴稼青支付拖延办理过户的违约金5,520元(人民币，币种下同)。诉讼中，原告主动变更诉讼请求为：1、判令被告吴稼青继续履行与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，由被告吴稼青向原告交付系争房屋；2、判令被告吴稼青支付因逾期交房产生的违约金(计算方式：按每日1,380元标准计自2016年4月30日起至实际交付房屋之日止)。事实和理由：2016年2月1日，原、被告在上海锐祥房地产经纪事务所的居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告受让被告名下的系争房屋，转让价款140万元，并约定于2016年4月15日前共同办理过户手续。后原告向被告累计付款138万元，并于2016年4月起多次催促被告配合办理过户手续。但被告均拒绝，并要求原告加价才肯配合，后双方面谈后被告仍不履行配合义务致使双方已签订的合同无法履行。合同另约定，被告应当于2016年4月30日前腾出系争房屋并通知原告验收交接，现交付房屋期限已过，被告拒不交付房屋已属于违约，应承担相应的违约责任，故希望法院判如所请。被告吴稼青针对本诉辩称：不同意原告的诉讼请求，双方在签订合同前均未有所接触，合同的签订系中介人员违法违规操作。系争房屋系动迁安置房，虽然登记于被告一人名下，但被告的儿子亦有份额，在未征得被告儿子同意的情况下，中介误导被告称被告一人即可出售房屋。另，系争房屋系被告唯一住宅，被告的丈夫也没有同意出售该房屋，故买卖合同不应当继续履行。诉讼中，被告吴稼青向本院提出反诉请求：判令解除李玉晶与吴稼青就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，由吴稼青退还李玉晶已收取的购房款。反诉的事实和理由与就本诉答辩意见一致。李玉晶针对吴稼青的反诉辩称：不同意吴稼青的反诉请求。买卖合同系双方亲自签订，合法、有效，应依约履行合同义务。系争房屋登记于吴稼青一人名下，李玉晶有理由相信其有权处分。吴稼青家人对出售房屋是知情的，还一再要求加价售房。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月16日，吴稼青(作为出卖人，甲方)与案外人孙某某(作为买受人，乙方)签订《房地产居间合同(买卖)》，约定甲方将系争房屋出售于乙方，房屋总价140万元，甲乙双方于系争房屋交易限制期届满后，且乙方办妥贷款手续后10个工作日内办理房屋过户手续。合同还约定：甲方同意乙方在不损害甲方合同价格利益的前提下可自由处分再转让上述房屋，甲方同意乙方将上述房屋的房产购买权益转让给第三方，同时第三方享有乙方同等权益。在乙方确认要再转让上述房屋后，甲方须无条件配合按乙方要求办理相关合同签署、产权过户、与第三方签署转让协议书等，如乙方再转让价款超出本协议约定转让总价款，超出部分归乙方所有，低于部分由乙方承担。2016年2月1日，孙某某与李玉晶签订《转让协议》，约定孙某某以22万元的价格将系争房屋购买权转让于李玉晶，李玉晶应于同日与业主吴稼青签订《上海市房地产买卖合同》。孙某某当日收取了李玉晶转让费22万元。2016年2月1日，吴稼青(作为卖售人，甲方)与李玉晶(作为买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方所有的系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，双方经协商一致同意上述房地产转让价款140万元。合同第四条约定：甲乙双方同意，甲方于2016年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的七日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。合同第六条约定：甲乙双方确认，在2016年4月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日千分之五计算，自合同约定应当交付之日至实际交付之日止。合同第十一条约定：经甲乙双方协商一致，在不违反法律、法规的前提下订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同补充条款(一)第2点约定，甲方于收到乙方第二期购房款当日内将该房屋交付乙方，标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气等费用进行结算。合同附件三“付款协议”约定：甲乙双方同意，乙方将上述房屋成交款分贰次付给甲方，具体付款日期及金额如下：1、乙方于2016年2月1日向甲方支付68万元(含定金5万元)；2、甲乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，直接支付甲方房款72万元。庭审中，双方对累计支付购房款138万元的事实均予确认。2016年4月起，李玉晶多次要求吴稼青协助办理过户手续。2016年4月15日，双方在中介陪同下前往房地产交易中心共同办理过户手续，因系争房屋交易限制期限尚未届满等因素，未能办理产权过户手续。另查明：系争房屋系由吴稼青母亲黄金秀承租的原本市蒲淞北路XXX号XXX室房屋动迁安置所得，房屋拆迁补偿安置协议签订于2015年8月11日。后由吴稼青与房屋拆迁实施单位上海新长宁集团拆迁置业有限公司签订《委托代办购房手续协议》。2016年1月21日系争房屋核准登记至吴稼青名下，并由其取得《上海市房地产权证》，附记：动迁安置房，3年内不得转让、抵押。以上事实，有李玉晶提供的《上海市房地产买卖合同》《转让协议》、收据及银行转账明细一组，吴稼青提供的《房地产居间合同(买卖)》《上海市房地产权证》《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》《委托代办购房手续协议》《配套商品房供应单》、吴稼青与孙某某于2016年10月8日所签《协议书》等证据材料以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。李玉晶与吴稼青签订的《上海市房地产买卖合同》，系买卖双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。系争房屋登记于吴稼青一人名下，根据不动产的公示公信原则，李玉晶有理由相信吴稼青有权就系争房屋进行处分，其与吴稼青签订买卖合同，于法不悖，当事人均应忠实、善意地履行各自合同义务。吴稼青称其受中介欺骗和误导签订买卖合同，缺乏事实依据，本院不予采信；其认为系争房屋为其家庭唯一住房，且丈夫、儿子均不同意出售房屋的意见，均不构成阻却合同继续履行的正当理由。吴稼青要求解除合同之反诉请求，明显缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。本案系争房屋为动迁安置房，根据现行相关政策，目前尚未满足上市交易条件，双方在合同补充条款中亦对“房屋交易期限届满后共同办理过户手续”作了特别约定，故合同应在具备办理过户的条件后再继续履行。关于交付房屋的期限，双方已在合同补充条款中作出约定，即：卖售人于收到第二期购房款当日内将该房屋交付乙方。合同正文第四条关于在2016年4月30日交付房屋之约定，与该补充条款的内容不一致，应以补充条款所作特别约定为准。结合双方在合同付款协议中就付款方式的约定，第二期房款应在双方共同办理过户手续且交易中心出具受理单当日支付，故双方约定的交房时间亦应在共同办理过户申请并得到受理之日。尽管李玉晶在履约过程中已提前支付了大部分购房款，但尚不足以认定双方约定的交付房屋期限已经届满，故李玉晶要求吴稼青交付房屋并支付违约金的本诉诉请，缺乏合同依据，本院难以支持。综上，本院对于李玉晶的本诉诉请以及吴稼青的反诉诉请，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)李玉晶的全部诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)吴稼青的反诉请求。本诉案件受理费8,670元、财产保全申请费5,000元，由李玉晶负担；反诉案件受理费减半收取计8,610元，由吴稼青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘新慧人民陪审员  石定伟人民陪审员  陈永乾二〇一七年四月十日书 记 员  吴国超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。