广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗番法楼民初字第454号原告广州市皓信物业管理有限公司，住所地。法定代表人彭少梅，职务经理。委托代理人熊哲，是原告广州市皓信物业管理有限公司职员。被告陈胜标，男，1973年11月4日出生，汉族，住广州市番禺区。被告简永翔，男，1972年10月29日出生，汉族，住广州市海珠区，系广州市番禺区石楼粤来悦顺酒家的经营者，经营地址：广东省广州市番禺区石楼镇浮莲路*号之五。委托代理人林坚，是广东华勋律师事务所律师。被告黎永新，男，1963年9月27日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州市皓信物业管理有限公司（以下简称：皓信公司）诉被告陈胜标、简永翔、黎永新租赁合同纠纷一案，本院受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告皓信公司的委托代理人熊哲，被告简永翔的委托代理人林坚、被告黎永新到庭参加诉讼，被告陈胜标经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告陈胜标、被告简永翔于2010年7月19日与原告签订了《厂房租赁合同》，约定：原告将坐落在广州市番禺区石楼镇浮莲路1号的B栋厂房出租给被告陈胜标、被告简永翔用于经营广州市番禺区石楼粤来悦顺酒家（以下简称：粤来悦顺酒家），租赁期从2011年1月1日起至2020年12月31日止，租金以民币28万元为基数，每两年递增5%，即2012年租金为28万元，每月租金为23333元，第三年至第四年为294万元，每月租金24500元；租赁期间，被告须在每月5日前支付当月的租金、物业管理费及上月水电费给原告。合同签订后，原告已按照合同约定交付租赁物给被告投入经营，但被告从2012年4月份开始就没有依合同约定支付租金和物业管理费及水费。原告曾多次去电函去人催收租金，但被告陈胜标与被告简永翔一直尚未支付，其行为已经构成严重违约。根据《厂房租赁合同》第12.1条约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，被告长期拖欠租金致使合同目的不能实现的情况下，原告有权解除租赁合同，并要求被告将租赁物内所有物品搬离租赁物。2013年7月22日，为避免双方损失继续扩大，广州市番禺区人民法院执行庭已将该房屋交还原告并由原告负责保管屋内财产。截止2013年8月16日止，被告一、被告二除了应向原告支付（2013）穗番法楼民初字第9号民事判决书内确定的拖欠金外，仍需向原告支付其拖欠的2013年2月至7月租金、物业管理费共计人民币153000元。由于被告拖欠原告租金行为已构成违约，按照《厂房租赁合同》第十二条的约定“在租赁期限内，若乙方迟延交租金或物业管理费等费用，则每延迟一日，支付当年租金千分之五作为滞纳金”。因此，从2013年2月6日迟延交租之日起计算，被告需向原告支付滞纳金108780元（实计74天，其余拖欠天数予以减免不计）。综上所述，由于被告不能按照合同约定支付租金、物业管理费给原告，致使原告合同目的无法实现，被告的行为现在严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院判令：一、解除原、被告于2010年7月19日签订的《厂房租赁合同》；二、三被告连带向原告支付2013年2月至7月所拖欠的租金及物业管理费共计153000元；三、三被告连带向原告支付迟延付款滞纳金108780元；四、本案诉讼费由被告负担。被告简永翔辩称，一、对原告请求法院解除双方2012年7月19日签订的《厂房租赁合同》，实际上该《厂房租赁合同》在2013年7月22日已经解除，原告方已经收到了涉案房屋的钥匙，原告也确认由其来保管厂房。所以说从2013年7月22日其起，双方的租赁合同关系已经终止，原告的这个诉讼请求已经没有必要。法院在宣判上可以做一个事实的认定，即租赁合同是在2013年7月22日终止，没必要做一个判决的判项。二、对原告有关租金和物业管理费的诉讼请求，我方认为物业管理费和租金的计算过高。因为上一份判决及2013穗番法楼民初字第9号民事判决书中，把物业管理费和租金算到了2013年2月6日，从2013年2月7日起计算至双方终止租赁合同关系即2013年7月22日，共计五个半月。租金按每月24500元乘以5.5个月，共计134750元。再加上5.5个月的物业管理费，每月1000元，共5500元。因此，真正的欠款数额是140250元。三、对于延迟付款滞纳金的请求，我方认为《厂房租赁合同》约定的滞纳金是非常高的，同时三被告之间还存在矛盾，在法院查封后，涉案房屋也没有再使用，因此违约金不应该计算。被告黎永新辩称，我虽然与被告陈胜标、简永翔合伙经营被告粤来悦顺酒家，但由始至终，我从没有参加过该酒家的经营管理等任何行为，我只是作为投资资金形式与其他两被告合作。在2012年7月15日之后，我就与陈胜标终止合作了，在此之前的事情，我可以同陈胜标一起承担，但是在2012年7月15日终止合作之后的事情应当由陈胜标承担，与我无关。被告陈胜标未作答辩，亦未提交相关证据。经审理查明，2010年7月19日，原告与被告陈胜标、被告简永翔三方签订了《厂房租赁合同》，约定：被告陈胜标、被告简永翔向原告承租坐落在广州市番禺区石楼镇浮莲路1号的B栋厂房或仓库），双方确定为900平方米，租赁租限为十年，即从2011年1月1日至2020年12月31日止，租赁保证金为12万元，租金以人民币28万元为基数，每两年以5%的递增形式增长，即第1年至第2年为人民币28万元，第3年至第4年为294000元；第5年至第6年为人民币308700元；第7年至第8年为人民币324000元，第9年至第10年为340000元。被告陈胜标、简永翔应于每月5日前向原告支付当月租金。租赁期届满或本合同解除之日，双方应共同检查交接租赁物及其所有物和设备，如发现有损坏的，应在被告陈胜标、简永翔保证金中扣除，不足部分，由被告陈胜标、简永翔负责赔偿。在租赁期限内，若被告陈胜标、简永翔延迟交租金或物业管理费等费用，则每延迟一日，支付当年租金千分之五作为滞纳金。若遇被告陈胜标、简永翔欠交租金或物业管理费等费用超过30天，原告在书面通知被告陈胜标、简永翔交纳欠款之日起五日内，被告陈胜标、简永翔未支付有关款项，原告有权解除本合同，停止被告陈胜标、简永翔使用租赁物内的有关设施或强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，由此造成的一切损失（包括但不限于被告陈胜标、简永翔及受转租户的损失）由被告陈胜标、简永翔全部承担。被告陈胜标、简永翔逾期不迁离或不返还租赁物的，则每延迟一日，支付当年租金千分之五作为滞纳金。合同签订后，被告陈胜标、简永翔依约向原告缴纳了保证金12万元，2010年11月11日，被告简永翔作为经营者取得了以涉案被告陈胜标和被告简永翔向原告租赁的坐落在广州市番禺区石楼镇浮莲路1号之五为经营场年的个体工商户营业执照，字号为“广州市番禺区石楼粤来悦顺酒家”。2012年4月开始，被告陈胜标、简永翔开始拖欠原告租金、管理费及税费，原告多次催缴，但被告仍未支付。原告于2012年12月19日向本院提起诉讼，本院于2013年5月6日就该案作出（2013）穗番法楼民初字第9号民事判决书，判令被告陈胜标、简永翔、黎永新向原告支付2012年4月至2013年1月的租金和物业管理费。该判决书一审生效后，本院于2013年7月22日采取措施，被告自愿将涉案房屋交还原告，并由原告负责保管屋内财产。被告黎永新与被告陈胜标、简永翔之间为合伙关系，共同投资、经营广州市番禺区石楼粤来悦顺酒家。三被告之间的个人合伙关系，已经由（2013）穗番法楼民初字第9号民事判决书确认。本院认为，原告皓信公司和被告陈胜标、简永翔就涉讼房屋租赁事宜签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违法，应受法律保护，双方均应恪守。鉴于2013年7月22日，被告自愿将涉案房屋交还原告，并由原告负责保管屋内财产。涉案《厂房租赁合同》实际上已无法继续履行，原、被告之间的合同权利义务已经终止。且被告拖欠租金的事实已经满足《厂房租赁合同》约定的解除合同的条件，故原告请求解除《厂房租赁合同》，本院予以支持。被告陈胜标、简永翔在合同权利义务终止之前，未能按约支付租金及相关费用，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告请求被告陈胜标、简永翔支付2013年2月至7月的租金、物业管理费，于法有据，本院予以支持，由于原、被告合同权利义务止于2013年7月22日，故该年7月份的租金、物业管理费应当按当月日平均费用，按日计算至7月21日止。关于滞纳金问题，被告陈胜标、简永翔未能按合同约定期限支付租金、物业管理费和水电费，其行为构成违约，理应承担相应的违约责任。双方约定了逾期付款滞纳金﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=fnl&Id=1&Gid=117655207&ShowLink=false&PreSelectId=126630288&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined﹥的计算方式为每逾期一日支付当年租金的千分之五。但该滞纳金设置过高，滞纳金﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=fnl&Id=1&Gid=117655207&ShowLink=false&PreSelectId=126630288&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined﹥总数额明显高于由于逾期付款给原告带来的损失，故本院将依据公平原则酌情予以调整﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=fnl&Id=1&Gid=117655207&ShowLink=false&PreSelectId=126630288&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined﹥，应以被告陈胜标、简永翔拖欠的租金、物业管理费为基础，按中国人民银行逾期贷款利率四倍计算，至付清时止。被告黎永新和被告陈胜标、简永翔共同出资承租了原告的涉案房屋用于经营酒家，被告黎永新与被告陈胜标、简永翔之间为个人合伙关系，应当对其合伙债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告广州市皓信物业管理有限公司与被告陈胜标、简永翔于2010年7月19日签订的《厂房租赁合同》。二、被告陈胜标、简永翔、黎永新在本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市皓信物业管理有限公司支付租金139097元、物业管理费5677元，合计：144774元，并支付滞纳金（第一笔拖欠租金24500元、管理费1000元，合计25500元，从2013年2月6日起计；第二笔拖欠租金24500元、管理费1000元，合计25500元，从2013年3月6日起计；第三笔拖欠租金24500元、管理费1000元，合计25500元，从2013年4月6日起计；第四笔拖欠租金24500元、管理费1000元，合计25500元，从2013年5月6日起计；第五笔拖欠租金24500元、管理费1000元，合计25500元，从2013年6月6日起计；第六笔拖欠租金16597元、管理费677元，合计17274元，从2013年7月6日起计，均按中国人民银行逾期贷款利率四倍计算，至2013年8月16日止）。三、被告陈胜标、简永翔、黎永新对上述债务承担连带责任。四、驳回原告广州市皓信物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案诉讼费用5226元，由被告陈胜标、简永翔、黎永新连带负担。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  胡志强审 判 员  黄健华人民陪审员  谭菲映二〇一四年二月十四日书 记 员  蒋风采