上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1139号
原告上海三达弹簧厂有限公司。
法定代表人麦志业，董事长。
委托代理人赵毅，上海宝申理律师事务所律师。
被告上海宝柯密封件机电设备有限公司。
法定代表人夏雪芹，总经理。
委托代理人陈任重，中豪律师集团（上海）事务所律师。
原告上海三达弹簧厂有限公司（以下简称三达弹簧）与被告上海宝柯密封件机电设备有限公司（以下简称宝珂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法适用简易程序并于2015年5月28日公开开庭予以审理。原告的委托代理人赵毅，被告的委托代理人陈任重到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三达弹簧诉称，2013年4月18日，原告与被告签订了续租合同书，租期为十年，租金前五年每年为人民币（币种下同）21万元，后五年每年为24万元，另约定被告需提供一楼至二楼2T电梯一部给原告使用。2014年7月3日上海市闵行区质量技术监督局来到原告工厂检查，发现这部电梯违反了《中华人民共和国特种设备安全法》，并于当日出具了《特种设备安全监察指令书》和《特种设备现场安全监督监察记录》。2014年7月21日，上海市闵行区质量技术监督局将该部电梯查封，并出具了《质量技术监督行政强制措施决定书》。因为原被告双方在同一厂区，因此上述情况原告均在第一时间当面通知了被告，但被告没有任何反馈，直至电梯被查封后，原告两次通过书面函件要求被告积极处理此事，但被告仍然没有答复。此后闵行区质监局正式出具了行政处罚告知书，经与原告与质监局的多次沟通，最终罚款金额4万元。原告认为被告作为厂房的出租人，理应保证其提供的租赁物符合约定的用途，现经原告了解，该电梯早已超过法律规定的使用年限，理应按报废处理，但被告却将其继续给原告使用，已经构成违约，应向原告赔偿，故原告起诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告损失4万元；2、被告退还多收取的违约金15，000元；3、被告赔偿原告违约金52，500元。
被告宝珂公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、4万元是行政部门给原告处罚，不是原告的损失，该损失不是被告导致的，行政处罚是原告的违法行为导致，原告对处罚有异议可以提起行政诉讼；2、要求退还违约金不符合事实及双方约定，双方于2014年9月26日就合同终止达成一致，原告提前终止合同，按照双方约定应支付违约金5万多元，正是考虑到原告向行政部门支付了罚款5万元，故双方约定原告支付违约金15，000元；3、双方确认合同终止的原因在于原告违约，关于电梯不能使用导致厂房不能使用的陈述不是事实，厂房有多处出口，是原告没有找合格资质的人员检测电梯导致电梯没有年检，电梯不能使用不会导致整个合同不能履行。
经审理查明，2003年11月10日，被告宝柯公司（出租方、签约甲方）与原告三达弹簧（承租方、签约乙方）签订《租房合同书》一份，约定：乙方承租甲方生产大楼第二层楼面，面积约786平方米，原浴室，更衣室一幢，面积为210平方米，租期为10年；甲方安装一楼至二楼2T电梯一部，电梯运货空间不能少于1.20米×1.20米，负载重量2吨以上，费用由甲方承担；租金前三年每年租金为15万元，后二年每年租金为15.50万元，后五年租金为19.50万元；甲方提供乙方生产所需电力（100KW）电到主厂房表板为止，日常生活用水，耗用电费、水费按国家指定价格由乙方支付；租房期间，出租房的修缮事宜由甲方负责承担，但如由乙方人为或过失损坏由乙方自行修复；由于出租房引起地方上问题由甲方协商解决；合同签订后，乙方十天之内先预付半年房租，房租从2004年元月1日起始计算，以后每半年支付厂房费；租赁期间，乙方不得随意搭建一切简易房屋，不得随意生产其他产品，如服装等行业，如在租赁期间一定要搭建，必须由乙方申请得到甲方书面同意后方可进行；租房期间乙方不得转租给其他一切人员作生产或个人住宿；协议期间如有一方违约，需向对方支付违约金（三个月房租），亦可按《中华人民共和国经济合同法》办理协商解决，如协商解决不成，可依法向当地人民法院提出诉讼等。合同还对其他内容进行了约定，该合同签订后，原告将房屋交付被告使用。
2004年4月30日，上海市房屋电梯测试所向被告出具《电梯定期检验报告》，系争电梯经检验合格。
2013年4月18日，上述租赁合同到期后，宝柯公司（出租方、签约甲方）与原告三达弹簧（承租方、签约乙方）签订《续租合同书》一份，约定：乙方承租甲方生产大楼第二层楼面，面积约786平方米，原浴室，更衣室一幢，面积为210平方米，租期为十年；甲方安装一楼至二楼2T电梯一部，电梯负载重量限2吨以内，禁止运载2吨以上货物，电梯的保养费、修理费由乙方承担；租金前五年每年租金为21万元，后五年每年租金为24万元；厂房出租期间，乙方将另外支付清洁费、门卫保安费，清洁费按照上海市环卫所规定支付，门卫保安费按照上海市最低工资规定支付，土地税按国家标准支付，三项费用如有上下浮动，均按国家规定支付与调整；出租厂房期间，厂房的外墙保养由甲方负责，污水、管道等修缮事宜由乙方承担；由于出租房引起地方上问题由甲方协商解决；合同签订后，乙方房租每三个月起付，房租从2014年1月1日至2023年12月31日止，以后每三个月支付厂房费（先付后用）；租赁期间，乙方不得随意搭建一切简易房屋，不得随意生产其他产品，如服装等行业，如在租赁期间一定要搭建，必须由乙方申请得到甲方书面同意后方可进行；租房期间乙方不得转租给其他一切人员作生产或个人住宿；协议期间如有一方违约，需向对方支付违约金（三个月房租），亦可按《中华人民共和国经济合同法》办理协商解决，如协商解决不成，可依法向当地人民法院提出诉讼等。
2014年7月，上海市闵行区质量技术监督局至原告租赁厂房进行检查时，发现原告在使用的货梯无法提供电梯检验报告，向原告三达弹簧出具《特种设备安全监察指令书》，认为原告使用未经检验合格的货梯，现场发现上述货梯处于通电使用状态，原告无法提供相关资料及检验合格证书，上述问题违反了《特种设备安全法》责令原告停止使用上述未经检验合格的货梯，向上海市特种设备监督检验技术研究院申请检验，检验合格后方可使用等。同年7月21日，上海市闵行区质量技术监督局向原告出具《行政强制措施决定书》，因原告使用未经检验合格的电梯，存在严重事故隐患，查封了该电梯，此后原告缴纳了相关罚款。
2014年9月26日，原告与被告协商解除续租合同，双方达成合意约定：乙方自2014年9月30日提出搬迁，现乙方支付甲方违约金15，000元，甲方收到款项后双方签字盖章确认后，此合同自动失效。此后双方均在该解除协议上签字，原告并向被告支付了15，000元的违约金后搬离了系争租赁房屋。
另查明，原告在承租房屋期间，曾委托无相关资质之主体对电梯进行过维修维护。
上述事实，由原告提交的《租房合同书》、《续租协议书》、《特种设备现场安全监督检查记录》、《特种设备安全监察指令书》、《行政强制措施决定书》、《非税收入一般缴款书》、《电梯定期检验报告》，由被告提交的《续租合同书》、终止协议等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
现原、被告双方争议的焦点为电梯年检维护责任及租赁合同解除的责任在谁。关于争议焦点一，原告认为电梯由被告提供，其应承担相应的年检责任，同时因被告未能向原告提交相应的材料导致原告也无法委托有资质的人员进行维护，故责任主体为被告，被告则认为该电梯系为原告专门安装，安装时经过验收，电梯实际使用人为原告，同时双方合同中约定电梯的维修费用由原告承担，上海市闵行区质量技术监督局在查明相关情况后才作出处罚。本院认为，双方在租赁合同中约定了电梯由被告提供，但并未约定由何方进行年检，但从双方的实际履行过程中来看，被告安装电梯经验收后交付原告使用，此后系由原告自行找人进行维修维护，且在《续租合同书》上双方约定相关费用均由原告负担，从双方的履行情况及约定来看能反映出原告系实际维护方，且上海市闵行区质量技术监督局在进行查验后作出处罚，故原告认为应由被告负责电梯年检的意见，本院难以采信。关于争议焦点二，原告认为其为能尽快搬离故与被告达成解除合意，但实际为被告违约，本院认为，原告于2014年7月受到行政处罚，此后于9月提出解除合同，双方于9月26日对于租赁事宜进行商议后协定解除，该协议为双方当事人真实意思表示，此后原告按照约定支付了相应的违约金并搬离了系争租赁房屋。合同解除时，原告已明知上海市闵行区质量技术监督局的处罚，但仍然与被告协商并实际按照约定履行完毕，双方实际对于租赁合同项下的事宜已进行处理，现原告认为因被告违约故解除合同的意见本院亦难以支持。现原被告双方已经在租赁合同履行过程中达成解除合意，对于租赁事宜已处理完毕，原告提出的诉讼请求并无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告上海三达弹簧厂有限公司的诉讼请求。
案件受理费减半收取计1，245元，由原告上海三达弹簧厂有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷雪
二〇一五年六月二十五日
书记员 龚漾
附：相关法律条文
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。