山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁06执复30号
复议申请人（异议人、被执行人）:张赞勤，男，1953年10月17日出生，汉族，农村居民，住山东省莱州市。
申请执行人：张培敖，男，1960年11月19日出生，汉族，农村居民，住山东省莱州市。
被执行人：莱州举鑫石业有限公司，住所莱州市夏邱镇工业园。
法定代表人：张赞勤，董事长。
被执行人：莱州市勤珠石材有限公司，住所山东省莱州市夏邱镇工业园。
法定代表人：张赞勤，董事长。
复议申请人张赞勤不服山东省莱州市人民法院（以下简称莱州市法院）作出的（2017）鲁0683执异118号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
莱州市法院在执行申请执行人张培敖与被执行人张赞勤、莱州举鑫石业有限公司、莱州市勤珠石材有限公司民间借贷纠纷两案过程中，对被执行人位于莱州市夏邱镇夏南村的楼房、厂房等房产一宗的20年租赁权进行评估、拍卖。异议人张赞勤于2017年11月30日提出书面异议。该院受理后依法组成合议庭进行审查。
张赞勤异议称，莱州市法院在执行（2014）莱州民初字第1413号、第1417号民事调解书过程中，异议人对法院拍卖抵顶被执行人房产20年租赁权不服。无证房产可以评估拍卖，但拍卖违法建筑租赁权违法，被执行房产无规划许可证，无国有土地使用权，是典型的违法建筑，莱州市法院执行租赁权无法律依据，是违法行为，将异议人房产以租赁权进行了处置，变相处置房产，损害被执行人权益；根据最高院转发《关于无证房产执行问题通知》规定，无证房产可以执行，莱州市法院不执行房产而执行租赁权明显不当，会造成被执行人债务不能清偿，明显对债务人不利，同时也影响其他债权人的利益。申请人张培敖的债权已被查封，租赁权抵顶债权违法，异议人起诉张培敖返还不当得利476万元，同时申请查封其在异议人处的债权350万元不得清偿，而且第三人王华庭也查封了张培敖在异议人处的债权100万元。被执行人可以向申请执行人清偿的债权扣除被查封部分仅剩150万元，20年租赁权价值350万元抵顶150万元案件款显然违法。异议人的其他债权人申请参与执行分配，抵顶行为影响分配也不合法。请求莱州市法院依法撤销对异议人房产20年租赁权的拍卖抵顶行为，进行执行分配。为证明自己的主张,异议人向莱州市法院提供了该院（2014）莱州执字第1999、2000号、（2017）鲁0683民初2079-1号、（2016）鲁0683民初5021-3号裁定书复印件各一份，用以证明该院裁定拍卖涉案房产土地使用权、申请执行人张培敖债权被冻结的事实。
莱州市法院查明，该院在审理（2014）莱州民初字第1413号、第1417号原告张培敖与被告张赞勤、莱州举鑫石业有限公司、莱州市勤珠石材有限公司民间借贷纠纷两案过程中，根据原告张培敖的财产保全申请，于2014年7月7日作出（2014）莱州民初字第1417-1号、第1417-2号、第1417-3号民事裁定书，分别查封被告张赞勤位于莱州夏邱镇夏南村的楼房、厂房及院落各一处、被告莱州市勤珠石材有限公司的车间及工人宿舍26间、大锯等石材加工设备，查封期间不准变卖、毁损、抵押、赠与、出租，由被告保管。后双方当事人在莱州市法院主持下，自愿达成调解协议，莱州市法院于2014年8月13日出具（2014）莱州民初字第1413号、第1417号调解书，内容分别是：被告张赞勤偿还原告张培敖借款300万元及利息、322万元及利息，款均于2014年10月10日前付清，被告莱州举鑫石业有限公司、莱州市勤珠石材有限公司对被告张赞勤上述应付款额承担连带清偿责任。因被告未按调解书履行义务，原告张培敖申请强制执行，莱州市法院受理后依法立案执行，被执行人未在指定期限内履行生效法律文书确定的义务，莱州市法院对被执行人的石材加工设备进行了评估和拍卖，流拍后，于2016年3月30日裁定抵顶给申请执行人抵偿230300元的债务；2017年1月10日莱州市法院依法委托评估机构对被执行人张赞勤、莱州市勤珠石材有限公司的厂房（包括三层办公楼、厂房、配电室、宿舍、简易大棚等）租金进行评估，同年5月31日本院裁定拍卖被执行人张赞勤、莱州市勤珠石材有限公司名下所有的厂房二十年的租赁使用权，并通过网上司法拍卖平台拍卖，竞买公告载明“本标的没有土地使用权证及房权证，厂房占用的土地17.7亩土地使用权需竞拍人自行到莱州市夏邱镇夏南村村民委员会协商办理。”经两次拍卖分别于2017年7月26日、9月20日流拍。2017年11月30日，异议人张赞勤提出执行异议。莱州市法院另查明，被执行人张赞勤、莱州市勤珠石材有限公司位于莱州市夏邱镇夏南村的楼房、厂房等房屋均未办理房屋产权登记，该楼房、厂房等房屋所附着的土地于2002年经审批登记并颁发土地使用权证书，登记的土地性质为国有出让建设（工业）用地、土地使用权人为夏邱镇夏南村村民委员会，土地使用权审批登记档案显示该用地宗地图载明“夏邱镇夏南村赞勤石材厂”及四至。上述楼房、厂房等房产所在地即是被执行人莱州举鑫石业有限公司、莱州市勤珠石材有限公司用于生产、经营的住所。再查明，2001年7月，莱州市夏邱镇夏南村与莱州举鑫石业有限公司签订土地租赁合同，约定甲方莱州市夏邱镇夏南村为乙方莱州举鑫石业有限公司提供土地17.7亩坐落在南环路南侧，每亩每年租赁费1500元，土地租赁期2001年7月1日至2016年6月30日，甲方负责办理征地手续，手续费和征地税及其他一切费用均由乙方负担；2007年1月，莱州市夏邱镇夏南村村民委员会与莱州市勤珠石材有限公司就上述土地签订土地使用补偿合同，土地使用期限自2007年1月1日起至2046年12月31日止，乙方莱州市勤珠石材有限公司每年向甲方莱州市夏邱镇夏南村村民委员会交纳土地补偿费26000元；乙方需依法办理相关土地使用手续，费用乙方自行承担，甲方提供协助。被执行人莱州举鑫石业有限公司、莱州市勤珠石材有限公司的企业法人营业执照显示，其经营期限分别为2001年7月6日至2016年7月5日、2000年11月13日至2025年11月12日。
莱州市法院认为，诉讼保全措施在案件进入执行程序后自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，本院在执行申请执行人张培敖与被执行人张赞勤、莱州举鑫石业有限公司、莱州市勤珠石材有限公司民间借贷纠纷两案过程中，对诉讼中保全查封的被执行人的财产进行处置，并无不当。本案争议的焦点问题是涉案的无证房产应当如何执行。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>》的通知[法（2012）151号]第二条规定：“不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”2016年1月1日起施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”本案中，涉案楼房、厂房等房产为被执行人张赞勤所建，而涉案房产所附着的土地登记使用权人为莱州市夏邱镇夏南村村民委员会，该房产与所附着土地的权利主体不一致，依法不具备初始登记条件。为保持房屋与所附着土地的权利主体的一致性，处置涉案房产的所有权，必然要处置所附着土地的使用权，本案中涉案房产所附着的土地系国有出让建设用地，建设用地使用权作为一项用益物权并非被执行人所有，执行法院在本案的执行过程中无权处置该土地使用权，因此本案中无法对涉案房屋的所有权进行拍卖或变卖。但本案涉案的房产系被执行人所建，依法拍卖被执行人对涉案房产的使用权亦无不当。异议人张赞勤要求撤销对涉案房产20年租赁使用权的拍卖行为，于法无据，不予支持。关于异议人请求的撤销抵顶行为、进行执行分配的事项，因执行法院尚未对涉案房产出具抵顶裁定，尚不存在相关抵顶行为，异议人请求撤销抵顶行为不属于本案审查范围；执行过程中参与分配的申请主体为被执行人的其他已经取得执行依据的债权人，本案异议人作为被执行人不具备申请执行分配的主体资格。综上，异议人的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人张赞勤的异议。
复议申请人张赞勤复议称，复议申请人的房产符合最高法院关于无证房产执行的规定，是复议申请人具有使用价值的可供执行的房产。涉案房产在国有土地使用权范围内建设，是合法占地，是土地租赁关系，不能因土地使用权属于村委所有而否定房产是复议申请人的可供执行财产。是可供执行财产，就应该拍卖该房产，不应拍卖二十年租赁权，莱州市法院该执行措施无法律依据。导致复议申请人20年期间债务无法清偿，致使600万价值的房产变相低价处置。复议申请人在世时永远无法偿还本金及迟延履行金。导致复议申请人享受不公正对待，迟延履行金二十年变成了126%。莱州市法院的观点处置房产必然处置房产占有的土地，没有法律依据。房随地走或地随房走是民法基本原则，但法律不禁止房产或者土地使用权不一致。复议申请人租赁土地使用权并不影响拍卖房产，不影响土地使用权仍然归村委所有。法院以土地使用权属村委作为执行二十年租赁权的理由错误。最高法院的规定“按现状处置”，就是指土地使用权由买方自行负责解决，该规定就是针对实践中的此类问题而提出的解决方案。拍卖20年租赁权导致第三人（其他申请执行人）的债权无法实际执行，造成执行分配不能，损害了第三方权利。复议申请人身患癌症，生前要处理完亲友债务。20年执行方案，致其他债权人20年后才能执行，也不符合法律原则。请求确认莱州市法院拍卖无证房产租赁权的行为无法律依据，不符合执行原则，影响复议申请人的权利；请求撤销（2017）鲁0683执异118号执行裁定。
本院查明事实与莱州市法院查明事实一致。
本院另查明，莱州市夏邱镇夏南村取得的涉本案的土地使用终止期限为2051年12月17日。
本院认为，本案的关键在于对存有所有权瑕疵的不动产应如何执行变现。涉本案的执行标的物（办公楼、厂房、宿舍等）均为被执行人建设在属于集体所有的国有出让建设用地上的无证房产，其一方面具有使用价值，是被执行人还债的主要财产，另一方面其转让和收益受到限制。我国物权法并未规定未取得房产证的房产不得转让，而仅规定未取得房产证的房产转让的不发生物权转让的效力；本案被执行人通过租赁方式取得该集体所有的国有出让建设用地，租赁期限至2046年12月31日。而执行法院采取拍卖二十年租赁权的方式执行该涉案房产，显然不能充分体现其全部价值，甚至导致涉本案及其他债务不能清偿，该拍卖涉本案房屋二十年租赁权的执行方法明显不当，亦于法无据。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>》的通知[法（2012）151号]第二条规定：“不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”因此，复议申请人关于涉案无证房产“是可供执行财产，就应该拍卖该房产，不应拍卖二十年租赁权”的理由成立，于法有据，应予支持。对本案标的物应采用“现状处置”方法予以实施。故执行法院应进一步厘清本案查封财产权属、范围等具体情况，与相关部门、单位协商沟通租赁土地使用权事宜，再依法选择本案执行标的物变现执行方法，稳妥处理拍卖涉本案房屋二十年租赁权的执行后果，对复议申请人的请求重新作出审查裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条及第二十三条第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销山东省莱州市人民法院（2017）鲁0683执异118号执行裁定；
二、发回山东省莱州市人民法院重新审查。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一八年四月二十四日
书记员 潘姝卉