广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法南民初字第429号
原告陈永耀，男，1962年7月5日出生，住佛山市禅城区。
委托代理人廖健。
委托代理人张君仪。
被告袁泽学，男，1973年7月1日出生，住佛山市禅城区。
原告陈永耀诉被告袁泽学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员李正钊独任审判。后因被告袁泽学下落不明需公告送达，本案转为适用普通程序，由审判员李正钊任审判长，与审判员赖坚凡、代理审判员陈丽敏组成合议庭，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖健到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月17日，原告和被告签订两份租赁合同，分别为：《租赁合同书》和《标的物租赁合同》，按照合同约定，原告将位于佛山市禅城区南庄镇龙津西路新燃加油站南侧的仓库（面积为1550平方米）和一栋物业（一层面积为103平方米，两层合计206平方米）出租给被告使用，其中仓库和物业是相连的。合同签订后，原告已按约定将仓库及物业交付给被告使用。
《租赁合同书》明确约定被告应于每月月底交纳下一个月的承租仓库租金，但被告自2014年1月份开始已停缴租金，截止至起诉时被告已拖欠原告五个月的仓库租金合计221805元，且被告仍继续占用原告的仓库至今。同时，被告未经原告的书面同意擅自将其所承租的仓库转租给第三方作超市经营使用，原告认为被告的行为已违反租赁合同的约定，应承担违约责任，支付原告40万元的违约金。《标的物租赁合同》也同样约定被告应于每季度的第一个月的5号前缴纳当季的承租物业租金，但被告自2014年1月份开始已停缴租金，截止至起诉时被告已拖欠原告五个月的物业租金合计21012元，且被告仍继续占用原告的物业至今。而且，原告已为被告垫付自2013年9月29日至2014年6月29日的租赁物税费合计25939.89元，被告并未返还原告代缴的税金。
原告认为，原、被告之间的两份租赁合同均是合法有效的，原告己向被告提供符合合同要求的仓库和物业，并交付给被告使用，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金至今，还违反合同约定，未经原告同意擅自转租给第三人使用，致使原告合同目的无法实现。原告现起诉请求判令：1、解除原、被告双方于2010年7月17日签订的《租赁合同书》和《标的物租赁合同》；2、被告返还租赁仓库和物业；3、被告支付原告欠缴租金239315元（自2014年1月1日暂计至2014年5月8日，实计至被告实际返还租赁仓库和物业之时），原告垫付税金25939.89元，两项合计人民币265254.89元；4、被告承担违约责任，支付原告滞纳金人民币304058．34元（自原告逾期缴纳租金之日始暂计至2014年5月8日，实计至被告实际返还租金之时），并支付原告违约金40万元，两项合计人民币704058.34元；5、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告称起诉后已于2014年7月1日收回本案所涉的租赁物，故对上述诉讼请求调整如下：1、放弃上述第二项诉讼请求；2、第三项诉讼请求调整为“要求判令被告支付原告欠缴租金287178元（从2014年1月1日起计至2014年6月30日止）、原告垫付税金25939.89元”。其它诉讼请求不变。
被告未作答辩。
诉讼中，原告举证的证据如下：
1、原、被告的身份证各一份（均为复印件，均与原件核对无异）。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《租赁合同书》（2010年7月17日）原件一份。证明原告将位于禅城区南庄镇龙津西路新燃加油站南侧的仓库（面积为1550平方米）租赁给被告使用，租期为12年，自2010年1月10日至2022年6月30日，原告已在签订合同后按约将租赁物交付给被告使用；原被告协商一致2014年的租金为44361元／月，被告应于每月月尾缴交下一个月的租金方可使用，并且约定逾期缴纳租金时应按照逾期金额的2%计算滞纳金，逾期30天未交下一个租金的，原告有权解除合同，被告自2014年1月起已停缴租金，现拖欠原告5个月的租金；原被告双方约定租赁期间，所产生的房产使用税、租赁税、个人所得税、堤围防护税、教育税、城市建设维护费及管理费均由被告承担；合同约定未经原被告双方书面同意任何一方不得将租赁物转租给第三方使用，否则视违约处理，合同还约定违约金为40万元。
3、《标的物租赁合同》原件一份。证明原告将位于禅城区南庄镇龙津西路新燃加油站南侧的一栋物业（一层面积为103平方米，两层共206平方米）租赁给被告使用，租期为九年，自2010年7月1日至2019年9月30日，原告已在签订合同后依约将租赁物交付给被告使用；合同约定物业的租金为3502元／月，每季度缴交一次，并且在每季度的第一个月的5号前缴交，逾期时按照逾期金额的2%计算滞纳金，逾期十天原告即有权终止合同，被告自2014年1月起已停缴租金，现拖欠原告5个月的租金；合同约定，在租赁期间，全部有关租赁标的及经营项目的税费均由被告承担，包括土地使用税、房产税、租赁税、物业管理费等。
4、南庄镇晋丞资产管理有限公司收据6张、纳税申请表、土地使用税缴税发票、银行流水原件各一份。证明所涉租赁物一年的土地使用税为13140元，原告及相关权属人已按照法律规定缴清税费，按照合同规定该笔税金应由承租人承担，而且此前被告缴交租金时一并将租金及税金转账给原告，原告已代被告垫付两处租赁物自2013年9月29日至2014年6月29日的税费合计25939.89元，被告应立即返还相应税金。
5、《建筑物租赁合同》（2009年4月30日）原件一份。证明原告自佛山市禅城区南庄镇晋丞资产管理有限公司处合法承租位于禅城区南庄镇龙津西路新燃加油站南侧的建筑物，租赁期为20年，自2009年4月29日起至2029年4月28日，原告依法取得租赁物的使用权，其转租给被告的行为合法有效，应受到法律保护。
6、《租赁合同》（2009年9月30日）原件一份。证明原告自佛山市禅城区南庄镇晋丞资产管理有限公司处合法承租位于禅城区南庄镇龙津西路新燃加油站南侧的一栋物业，租赁期为10年，自2009年10月1日起至2019年9月31日，原告依法取得租赁物的使用权，其转租给被告的行为合法有效，应受到法律保护。
7、房屋所有权证（粤房字第××号）、国有土地使用证（佛府国用字第06001100870号）原件各一份。证明本案所涉租赁物是合法建筑，原告的出租行为合法有效，应受到法律的保护。
8、律师函原件一份。证明原告已就被告拖欠原告租金及相应税费一事向被告发出律师函进行催收，而被告置之不理，至今尚未偿还租金及税费。
9、协议书复印件一份。证明被告的妻子苗家荣未经得原告的书面同意将其承租原告的仓库转租给第三方，构成违约，应承担违约责任即支付40万元违约金给原告。
被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证的权利。原告所举证证据1－8，能提供证据原件供核对，且证据之间也能互相印证，故本院对原告举证的证据的真实性均予以确认；原告举证的证据9，为复印件，本院无法核实其真实性，且协议书即使属实，也未能证实该协议书确有履行，故本院对该证据不予采信。
综合本院采信的证据以及双方当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：
2010年7月17日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）签订一份《租赁合同书》，约定：甲方将位于佛山市禅城区南庄镇龙津西路新燃加油站南侧的仓库租赁给乙方使用，面积为1550平方米；租赁期限从2010年1月1日起至2022年6月30日止；实行按月先交租金后使用，乙方须在每个月尾前交下一个月的租金，逾期十日交纳的，十日后每逾期一天按照逾期金额的2％计算滞纳金；逾期30天未交下一月租金的，甲方有权解除合同；其中在第五年（2014年1月1日起至2014年12月30日）租金为每平方米28.62元／月，每月租金为人民币44361元；甲乙双方没有书面同意任何一方不能转租给第三方使用，否则视违约处理；乙方应于本合同签订之前，向甲方支付租赁保证金人民币十万元整，租赁合同期限届满，乙方没有违约，甲方应将在租赁合同期限届满之日起30日内，向乙方无息足额退还租赁保证金；与租赁标的有关的税费、土地使用税、房产税等由乙方承担；如乙方在甲方没有违反本协议的情况下提前解除租赁合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金20万元给甲方，加20万元合计40万元。
同日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）还签订一份《标的物租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市禅城区南庄镇龙津西路新燃加油站南侧一栋物业的二、三层（两层面积合计206平方米）出租给乙方使用；租赁期限从2010年7月1日起至2013年9月30日止；其月租金为3502元；租金每季度缴交一次，在每季度第一个月的5日前缴交，先交后用，逾期一天，按照逾期金额的2％、计算滞纳金，逾期10天的，甲方有权解除合同；与租赁标的有关的税费、土地使用税、房产税等由乙方承担。
上述合同签订后，原告向被告交付了租赁物。但自2014年1月开始，被告停止向原告支付租金，原告遂起诉请求解决。
另查明一，2009年4月30日，原告和佛山市禅城区南庄镇晋丞资产管理有限公司（下简称晋丞公司）签订一份《建筑物租赁合同》，由晋丞公司将南庄镇龙津西路原供销社加油站南侧（建筑物）租赁给原告使用，租赁面积1806平方米，租赁期限自2009年4月29日起至2029年4月28日止。上述建筑物，办有南（府）国用总字第06001100870号《国有土地使用证》，但经本院询问，原告称该建筑物未办理房产证，也不能提供相应的建设工程规划许可以及消防验收、竣工验收的相关证明文件。2009年9月30日，晋丞公司又与原告签订一份《租赁合同》，由晋丞公司将南庄镇龙津西路原供销社加油站南侧房屋一栋租赁给原告使用，租赁面积294平方米，租赁期限自2009年10月1日起至2019年9月31日止。该房屋，办有粤房字第××号《房屋所有权证》。
另查明二，原告在庭审中确认已于2014年7月1日收回租赁物。
另查明三，原告每季度向晋丞公司支付仓库部分的税费7096.29元和房屋部分税费1550.34元，即每月2882.21元。被告未向原告缴纳2013年9月29日至2014年6月28日共9个月的税费，合共25939.89元。
另查明四，被告在签订合同后向原告缴纳了10万元的保证金，原告同意该保证金可以抵扣被告所欠租金。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，首先需认定合同的效力。关于讼争《租赁合同书》的效力，因租赁物未取得建设工程规划许可、办理消防验收和竣工验收，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。”第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；……。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上述《租赁合同书》应为无效。关于《标的物租赁合同》，已办理了房产证，且其内容符合法律、法规的规定，合法、有效，双方当事人应依约履行。原告在诉讼中放弃部分诉讼请求，属于对其诉讼权利的合法处分，本院予以支持。
对原告在本案中的其余诉讼请求，本院认定如下：
关于原告诉请解除合同。如前所述，讼争《租赁合同书》无效，不存在解除的法定条件。而对于《标的物租赁合同》，因明确约定了承租方逾期30天未交下一月租金的，出租方有权解除合同。在本案中，被告在2014年1月开始未再缴纳租金，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”据此，原告诉请解除《标的物租赁合同》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因未有证据证明原告在起诉前已通知被告解除合同，故起诉视为通知，被告经本院公告送达起诉状副本的时间，即2014年7月20日，为合同的解除时间。
二、关于原告诉请判令被告支付所欠的租金287178元及税金25939.89元。首先，讼争《租赁合同书》虽然无效，但依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告仍应支付占用租赁物期间的场地使用费，即44361元／月×6个月＝266166元。关于被告已支付原告的《租赁合同书》项下的保证金10万元，因合同无效，应由原告返还被告，并在前述场地使用费中扣减，即被告应付原告的场地使用费为166166元。其次，对于《标的物租赁合同》项下的租金，被告应依约支付所欠租金，即3502元／月×6个月＝21012元。再次，关于税金，依约应由被告负担，故本院也予以支持。
三、关于原告诉请判令被告支付滞纳金、违约金的诉讼请求，首先，因讼争《租赁合同书》无效，故本院对原告基于该合同项下的滞纳金和违约金请求均不予支持；其次，对讼争《标的物租赁合同》项下的租金的滞纳金，根据合同约定，被告应向原告支付。但合同约定日百分之二的滞纳金标准，实属过高，不调整将造成明显不公，故本院予以调整为按中国人民银行同期商业贷款利率的四倍计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
确认原告陈永耀与被告袁泽学于2010年7月17日签订的《租赁合同书》无效；
二、确认原告陈永耀与被告袁泽学于2010年7月17日签订的《标的物租赁合同》于2014年7月20日解除；
被告袁泽学在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈永耀支付场地使用费166166元；
四、被告袁泽学在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈永耀支付租金21012元及滞纳金（计算方法：以中国人民银行同期商业贷款利率的四倍为标准，其中10506元从2014年1月6日起算；其余10506元从2014年4月6日起算，均计至实际支付之日止；
五、被告袁泽学在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈永耀返还税金25939.89元；
六、驳回原告陈永耀的其它诉讼请求。
本案受理费13494元、财产保全费5000元，合共18494元，由原告负担14428元，被告负担4066元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 李正钊
审 判 员 赖坚凡
代理审判员 陈丽敏
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 潘敏钻