贵州省贵阳市乌当区人民法院执 行 裁 定 书（2017）黔0112执异40号异议人（被告）贵州润科房地产开发有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市，统一社会信用代码xx。法定代表人甘某某，该公司总经理。委托代理人向某、王某，贵州黔鹰律师事务所律师。原告贵阳市金阳新区信中源小额贷款有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区，统一社会信用代码xx。法定代表人陈某某，该公司董事长。被告深圳市润科资产管理有限公司，住所地深圳市，统一社会信用代码xx。法定代表人欧某某，该公司总经理。被告甘某某，男，xx年xx月xx日出生，侗族，住贵州省天柱县，身份证号码xx。被告栗某某，男，xx年xx月xx日出生，住凯里市，身份证号码xx。被告杨某，男xx年x月xx日出生，住凯里市，身份证号码xx。被告张某，男，xx年x月xx日出生，住凯里市号，身份证号码xx。被告黄某某，男，xx年xx月xx日出生，汉族，住广东省深圳市,身份证号码xx。被告欧某某，女，xx年x月x日出生，汉族，住广东省深圳市，身份证号码xx。本院在执行贵阳市金阳新区信中小额贷款有限公司诉贵州润科房地产开发有限公司、深圳市润科资产管理有限公司、甘某某、栗某某、杨某、张某、黄某某、欧某某、借款合同纠纷等12案财产保全案件中，被告贵州润科房地产开发有限公司于2011年11月28日向本院提出执行异议请求：1、请求解封凯里涤纶厂西侧、永丰西路南侧24804.30平方米，地号为：xx，证号为：（2015）第xx号土地及臻龙湾成套住宅54套房屋，11个车位；2、请求解封凯里市清水江南侧、玻璃厂对侧102705.95平方米，地号为：xx，证号为：（2013）第xx号土地。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人（被告）贵州润科房地产开发有限公司称，贵阳市金阳新区信中源小额贷款有限公司诉贵州润科房地产开发有限公司、甘某某、栗某某等借款合同纠纷一案，乌当区人民法院因受理了贵阳市金阳新区信中源小额贷款有限公司在诉讼期间提出了诉讼保全，作出了(2017)黔0112执保108-119民事裁定书，裁定查封贵州润科房地产开发有限公司(申请人)价值6108.5万元的财产。然在实际查封执行中，查封申请人的财产实际价值约人民币3.4亿元，远远超过6108.5万元。申请人认为严重超标的理由为：一、贵阳市金阳新区信中源小额贷款有限公间的诉请范围包括案号为(2017)黔0112民初1758-1769号，共计12案的本息(但有案借款不成立),即裁定书保全(诉请范围)的财产共计人民币6108.5万元，若除去(2017)黔0112民初1764、1765、1766、1768、1769号案件不存�的借款，则诉请范围实际为3712万元。即使保全财产再上浮诉请范围金额的30%，在不剔除(2017)黔0112民1764、1765、1766、1768、1769号案件的前提下，贵阳市金阳新区信中源小额贷款有限公司可以保全的金额最多不超过7941.05万元；在剔除(2017)黔0112民初1764、1765、1766、1768、1769号案件后，贵阳市金阳新区信中源小额贷款有限公司可以保全的金额最多不超过4825.6万元。二、根据案情，(2017)黔0112民初1758、1759、1760,1761、1762是有抵押担保的，抵押担保物为：凯里涤纶厂西侧、永丰西路南侧35097.90平方米(地号为：4-27-516-1)证号为：（2015）第010141号。根据贵州省高级人民法院黔高法(2015)120号文件精神，你院在保全贵州润科房地产开发有限公司财产时，应先保全抵押财产，如担保财产价值不足以覆盖诉讼请求范围的，才可以在诉讼范围内对担保财产及其他财产采取保全措施，对超过诉讼请求范围的财产，不得采取保全措施。三、现，仅贵州润科房地产开发有限公司的凯里涤纶厂西侧、永丰西路南侧35097.90平米(地号为：4-27-516-1)地块上已修建的构筑物价值经贵州博誉房地产评估有限公司评估已将达9107.39万元（详见评估报告）。该地块未建部分的土地，按2011年8月10日挂牌取得价，不计三通一平的费用，原值就达1648.57万元，两项相加合计10755.96万元。乌当区人民法院查封凯里涤纶厂西側、永丰西路南侧35097.90平米(地号为：4-27-516-1)地块及该地块上的构筑物即可覆盖贵阳市金阳新区信中源小额贷款有限公司的全部诉讼请求范围。然贵阳市金阳新区信中源小额贷款有限公司要求乌当区人民法院保全查封贵州润科房地产开发有限公司的土地、住宅、车位、门面，其价值远远超出了贵阳市金阳新区信中源小额贷款有限公司的诉请范围(详见《超值查封财产价值说明),实为不当，应予纠正。四、房屋方面：臻龙湾商业用房99套房屋是建设在凯里涤纶厂西侧、永丰西路南侧35097.90平方米(地号为：xx)地块上；臻龙湾成套住宅54套房屋，车位11个是建设在凯里涤纶厂西侧、永丰西路南侧24804.30平米(地号为：xx)地块上。五、被查封的三块土地原拍卖价值9330万元，诉前已经分割清楚，且三个土地证互相独立。综上所述，申请人认为乌当区人民法院的查封，属于超标的的查封，并远远大于案件原告贵阳市金阳新区信中源小额贷款有限公司诉请范围。严重侵害了申请人的合法权益，并给申请人已经带来巨大经济损失且损失继续扩大，请乌当区人民法院及时更正并解封。其为了证明自己的主张，向法庭提供了如下证据：1、乌当区人民法院民事裁定书复印件24份；2、评估报告复印件1份；3、协助执行通知书复印件3份；4、土地出让合同复印�2份；5、土地出让付款凭证复印件1份；6、情况说明复印件2份共2页；7、黔高法（2015）120号复印件1份共8页；8、土地证复印件3份共6页。贵阳市金阳新区信中源小额贷款有限公司称，乌当区法院的保全查封无错误，保全申请完全是依据诉讼标的额据实进行的申请，法院作出的保全裁定及查封行为均是依法作出，并不存在所谓超标的查封的情形，异议人仅依据自行“评估”的价值提出异议缺乏客观性。请求驳回异议申请人的请求。经审查查明，贵阳市金阳新区信中源小额贷款有限公司诉贵州润科房地产开发有限公司、深圳市润科资产管理有限公司、甘某某、栗某某、杨某、张某、黄某某、欧某某借款合同纠纷12案财产保全案件，本院受理后，于2017年7月24日以（2017）黔0112�保xx号、xx号、xx号xx号、112-1号、xx号、xx号、xx号、xx号、xx号、xx号、xx号民事裁定书裁定保全，登记查封了被告贵州润科房地产开发有限公司在贵州省凯里市位于1、凯里涤纶厂西侧、永丰西路南侧35097.90平方米(地号为：xx)，证号为：(2015)第xx号；2、凯里涤纶厂西侧、永丰西路南侧24804.30平方米(地号为：xx)证号为：(2015)第xx号；3、凯里市清水江南侧、玻璃厂对侧102705.95平方米，地号为：xx)证号为：(2013)笫xx号；4、臻龙湾成套住宅54套房屋，车位11个，商业用房99套房屋。另查明，贵州润科房地产开发有限公司于2011年8月29日取得贵州省凯里市坐落于原凯里涤纶厂西侧、永丰西路南侧64193.50平方米的国有用地，价值为6250万元。2013年4月16日取得贵州省凯里市坐落于凯里市清水江南侧、玻璃厂对侧102705.90平方米的国有用地，价值为3080万元�贵州润科房地产开发有限公司在贵州省凯里市位于凯里涤纶厂西侧、永丰西路南侧35097.90平方米(地号为：xx)，证号为：(2015)第xx号的商住用地，于2015年1月19日在凯里市国土资源局办理了土地他项权证，他项权利人为贵阳市金阳新区信中源小额贷款有限公司，他项权证号为：凯里市他项（2015）第07号。贵州润科房地产开发有限公司在贵州省凯里市位于凯里涤纶厂西侧、永丰西路南侧24804.30平方米(地号为：xx)证号为：(2015)第xx号的商住用地，于2016年5月31日在凯里市国土资源局办理了土地他项权证，他项权利人为贵阳农村商业银行股份有限公司相宝山支行，他项权利证号为：凯里市他项（2016）第xx号。再查明，贵州博誉房地产评估有限责任公司接受贵州润科房地产开发有限公司委托，于2017年11月17日对凯里市涤纶厂西侧、永丰西路南侧�科·臻龙湾商业A区、B区在建工程房地产（建筑面积为23711㎡）进行估价，结果为总价9107.39万元，单价为3841元∕㎡。本院认为，本案焦点在于本院保全查封是否属超标的查封。贵阳市金阳新区信中源小额贷款有限公司诉被告贵州润科房地产开发有限公司、甘某某、栗某某等借款合同纠纷共十二案，诉讼标的为6148.5万元，本院查封被告贵州润科房地产开发有限公司在贵州省凯里市位于1、凯里涤纶厂西侧、永丰西路南侧35097.90平方米(地号为：xx)，证号为：(2015)第xx号；2、凯里涤纶厂西侧、永丰西路南侧24804.30平方米(地号为：xx)证号为：(2015)第xx号；3、凯里市清水江南侧、玻璃厂对侧102705.95平方米，地号为：xx)证号为：(2013)笫xx号；4、臻龙湾成套住宅54套房屋，车位11个，商业用房99套房屋。首先，被告贵州润科房地产开�有限公司委托贵州博誉房地产评估有限责任公司评估，该“评估报告”缺乏客观性,本院查封的土地及房屋的价值不可叠加计算，因为土地在修建构筑物后，土地价值实际已逐步转化为房屋价值，由于三块地均是已经在建或马上修建房屋，三块地的土地价值将逐步转化为房屋价值，土地的价值将来不再单独作为有价值的财产，因此简单的将所谓的土地价值和房屋价值进行相加而来的金额是不当的。房屋价值评估价虽达9000多万元，但评估单价是根据房屋建成并完善相关配套设施后的市场价值作为参考进行评估的，并未考虑到在建工程的现状据实评估，如以“估价”为标准将有损债权人权利的最终实现。其次，异议人认为保全查封应当先行保全查封债务人提供担保的财产，只有在担保财产不能覆盖债权的情形下才能查�债务人担保财产之外的其他财产的问题，异议人的上述理由和法律依据主要为《贵州省高级人民法院关于涉金融类纠纷案件利率的认定及诉讼保全若干问题的意见》第六条第六款之规定。该规定是对诉讼保全制度在具体适用中针对疑难问题的全面规范，人民法院在具体适用过程中应当对条文进行整体解读，不可孤立适用，以防以偏概全。但《贵州省高级人民法院关于涉金融类纠纷案件利率的认定及诉讼保全若干问题的意见》第六条第一款的规定：“债务人用自身财产为其借款设定抵押担保的，可以根据申请人的申请，综合审查担保财产和保全财产的变现情况，选择更有利于变现的财产采取保全措施，债务人提供担保财产外的其他等值财产且更有利于执行的，人民法院可以裁定对债务人提供的财产采取保全措施。”。据此，人民法院在采取保全措施时除需考虑财产是否为担保财产时，还需要考虑担保财产和其他财产的变现情况。本院查封的财产还面临施工单位工程款优先的问题，由于施工工程款具有优先受偿的权利，被查封的财产还要先满足工程款。因此，本院超过一定诉讼标的金额的查封并无不当。综上，被告贵州润科房地产开发有限公司提出的执行异议请求理由不成立，应当依法予以驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人贵州润科房地产开发有限公司执行异议的请求。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向贵阳市中级人民法院申请复议。审 判 长  康银翔人民陪审员  汪晓慧人民陪审员  舒 静二〇一七年十二月二十五日书 记 员  李 霞