北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第03581号
原告（反诉被告）吕嘉曦，男，1986年1月3日出生。
委托代理人蔡宝莲，女，1955年11月9日出生。
委托代理人李英华，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）卢伟，男，1984年7月13日出生。
委托代理人祝伟，北京大悦律师事务所律师。
原告（反诉被告）吕嘉曦（以下简称姓名）与被告（反诉原告）卢伟（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后于2012年6月做出（2012）朝民初字第13729号民事判决。吕嘉曦不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2012年11月做出（2012）二中民终字第13513号民事裁定书，以本案事实尚需进一步查清，裁定撤销（2012）朝民初字第13729号民事判决，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。吕嘉曦之委托代理人蔡宝莲、李英华，卢伟及其委托代理人祝伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吕嘉曦诉称：2012年1月11日，经北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田房产）提供居间服务，我与卢伟签订《北京市存量房屋买卖合同》购买其所有的北京市朝阳区天居园X号楼X层X号房屋（以下简称X号房屋），总价款230万元。签订合同当日，我支付房屋首付款100万元。合同约定双方于2012年3月15日前就剩余购房款通过银行资金托管方式支付，并完成房屋所有权转移登记手续。因为着急住，李媛媛口头说1月16日给我钥匙，但1月16日卢伟没有给我钥匙，我在1月18日给李媛媛打电话说给钥匙，李媛媛说他们去外地了，不在北京，我说不行得把钥匙给我快递过来。我说如果卢伟实在不给我钥匙，需要把我的100万元退回。1月21日双方签订协议，卢伟给了我一把钥匙，同意我先入住。2012年3月15日，三方一同到银行办理资金监管时，麦田房产及卢伟称因我变更买受人构成违约故要求我签订一个补充协议，我对补充协议内容不认可，没有签署。麦田房产及卢伟不办理银行监管以致银行监管及房屋所有权转移登记手续均未按照合同约定期限办理。2012年3月18日，我发现卢伟将上述房屋更换门锁，我只能以月租金5500元价格租房居住。2012年10月7日，卢伟将上述房屋出租，我去找卢伟，双方发生争执并报警了。2013年4月14日，我入住了上述房屋至今。现诉至法院，请求人民法院判令卢伟支付违约金46万元（230万元×自2012年3月15日起至卢伟交付房屋之日止×日万分之五），判令卢伟赔偿租房损失（按月5500元×自2012年3月18日至实际交房之日止），判令卢伟支付5500元提前退租违约金，判令卢伟支付中介费5500元，判令继续履行合同，卢伟向我交付房屋，并协助办理房屋所有权转移登记手续。
卢伟辩称并反诉称：我与吕嘉曦于2012年1月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，我如约履行了全部义务，不存在违约行为。合同约定吕嘉曦应于2012年3月15日办理房屋所有权转移登记手续前支付剩余房款130万元。2012年1月11日到3月15日之间，吕嘉曦提出了5项违反合同的要求，第一吕嘉曦要求变更税费的约定，合同第九条约定吕嘉曦承担全部税费，但在2月14日吕嘉曦要求我承担税款，这是违背合同约定的，现在吕嘉曦在其诉讼请求中还要求我们承担税款，这与合同约定不符合的，我不同意支付税款；第二吕嘉曦提出要求改变付款方式，原是先付100万元，3月15日前付清130万元尾款。吕嘉曦在3月15日前后都提出变更付款方式，一部分钱在办理过户之后支付，此与合同约定不符合；第三原告要求避开麦田房产，吕嘉曦交易过程中想省中介费，在3月6日电话中提出来，后多次提出避开麦田房产的要求，私下成交，我也没有同意；第四吕嘉曦要求变更买受人。3月8日的时候，麦田房产给我打电话说吕嘉曦有变更买受人的要求。后吕嘉曦多次提出增加其母亲为买受人。由于原合同已经办理完网签登记，我刚开始没有同意，因为做完网签，涉及撤销网签，手续麻烦，吕嘉曦一再要求，并且说我不同意就不过户。3月14日之前，我同意吕嘉曦增加买受人了；最后3月14日，我与吕嘉曦父亲打电话确定签订补充协议，并把后续130万元做银行监管，3月15日吕嘉曦不同意签订补充协议，不做银行监管。吕嘉曦说资金监管需要费用，希望私下支付尾款。由于在合同履行过程中，存在上述五个重大变化，导致3月15日没有办理过户手续。同时在3月15日后15个工作日内吕嘉曦仍没有按照合同约定履行，没有采取补救措施，仍然坚持其要求和拒绝支付130万元，导致本合同约定的解除合同条件成立。3月16日，吕嘉曦电话联系我说不同意银行监管及不签署补充协议是因为其为此要多支出费用。履行合同过程中，所有障碍均是吕嘉曦单方制造。吕嘉曦未如约履行付款义务，构成违约，不同意其全部诉讼请求。另，因吕嘉曦未履行付款义务，据合同约定逾期履行超过15个工作日，我有权解除合同。故提出反诉，请求人民法院判令解除双方于2012年1月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，判令吕嘉曦配合我解除双方签订的网签合同（编号C537390），判令吕嘉曦支付违约金46万元（可以按照定金，也可以按照房屋购买价格230万元的20%）。
吕嘉曦针对反诉辩称：我严格履行了合同要求，不同意解除合同。依据上述合同约定不是在3月15日前我支付130万元，而是过户前，卢伟按照此种想法的行为必然造成违约。我没有违约，故不同意支付卢伟违约金46万元。
经审理查明：2012年1月11日，经麦田房产提供居间服务，卢伟（委托代理人李媛媛）与吕嘉曦签订《北京市存量房屋买卖合同》，吕嘉曦购买卢伟所有的X号房屋，该房屋已经设定抵押，抵押权人系中国建设银行。房屋总价款系230万元，签订合同时支付房款100万元，其中定金46万元，首付款54万元。双方应于2012年3月15日前（含当日）办理房屋所有权转移登记手续，剩余购房款应于过户前以银行资金托管的方式支付。合同约定买卖双方应缴纳的各项税费的承担方式系买受人承担。双方应当按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按照本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴付的税费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权解除本合同。双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款的20%的金额向违约方索赔。违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。
2012年1月11日，吕嘉曦支付首付款100万元。2012年1月30日，卢伟结清X号房屋所借全部贷款。卢伟于2012年1月21日将X号房屋交付吕嘉曦居住使用，双方就物品交接列明清单。2012年3月18日，卢伟收回X号房屋。2013年4月14日，吕嘉曦入住X号房屋至今。
经询，吕嘉曦至今没有进行银行资金托管。
庭审中，双方的主要争议在于合同履行问题。吕嘉曦提供补充协议打印件、诉讼费票据、房屋过户登记指南、律师函，以此证明卢伟未按照合同履行过户手续，其行为构成违约。卢伟认可上述证据之真实性，其认为系吕嘉曦违约，因为吕嘉曦未在过户前办理资金监管手续。卢伟提供录音若干，以此证明合同履行过程中的情况。吕嘉曦对除2012年3月15日的一段录音真实性不予认可外，其余录音真实性均予以认可。
以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、物品清单等证据在案佐证。
本院认为，卢伟与吕嘉曦于2012年1月11日签订之《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应当遵守。据上述合同约定，吕嘉曦、卢伟应于2012年3月15日前（含当日）办理房屋所有权转移登记手续，并于过户前通过银行资金托管方式支付剩余购房款。合同履行期间，吕嘉曦提出增加买受人问题，卢伟表示同意，各方于2012年3月15日协商办理资金托管及房屋所有权转移登记手续等，吕嘉曦因故拒签补充协议，现吕嘉曦表示不增加买受人，卢伟也反诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，所以卢伟与吕嘉曦应继续遵守上述《北京市存量房屋买卖合同》。本案中，吕嘉曦作为买方，支付购房款是其主要义务，其至今没有办理银行资金托管，在明知卢伟方帐户情况下也没有转账支付购房款，卢伟于2012年3月18日自行收回了诉争房屋，故吕嘉曦、卢伟均应对上述《北京市存量房屋买卖合同》履行问题承担责任。
吕嘉曦要求继续履行合同，并协助办理房屋所有权转移登记手续一节，考虑到吕嘉曦已经支付了首付款，实际占用了涉案房屋，且提供相关证据证明其有经济能力支付剩余款项等因素，故本院对该项诉讼请求予以支持，吕嘉曦应该将剩余购房款支付给卢伟；关于吕嘉曦要求卢伟交付房屋一节，吕嘉曦已经实际占用房屋，故本院对该项诉讼请求不予支持；关于吕嘉曦要求卢伟支付违约金一节，考虑到卢伟自行收回诉争房屋、吕嘉曦的实际居住情况等因素，本院酌定违约金为1万元；关于租房损失、退租违约金、中介费一节，依据吕嘉曦陈述，其实际居住租用房屋，同时吕嘉曦已经主张违约金，本院已对违约金予以支持，故本院对此不予支持。
卢伟要求解除《北京市存量房屋买卖合同》和网签合同（编号C537390）一节，因为本院对吕嘉曦要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，故本院对卢伟该项反诉请求不予支持；关于卢伟要求吕嘉曦支付违约金一节，吕嘉曦至今未办理剩余房款的相关手续，考虑到吕嘉曦已支付的房款等因素，故本院酌定吕嘉曦应支付违约金16万元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、继续履行原告（反诉被告）吕嘉曦与被告（反诉原告）卢伟于二○一二年一月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、被告（反诉原告）卢伟于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）吕嘉曦办理完毕位于北京市朝阳区天居园X号楼X层X号房屋之过户手续。
三、原告（反诉被告）吕嘉曦于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）卢伟购房款一百三十万元。
四、被告（反诉原告）卢伟于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）吕嘉曦违约金一万元。
五、原告（反诉被告）吕嘉曦于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）卢伟违约金十六万元。
六、驳回原告（反诉被告）吕嘉曦的其他诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）卢伟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费九千二百二十五元，由原告（反诉被告）吕嘉曦负担九千一百七十五元（已交纳），由被告（反诉原告）卢伟负担五十元（吕嘉曦已交纳，卢伟于本判决生效之日起十五日内转交给吕嘉曦）。反诉案件受理费四千一百元，由原告（反诉被告）吕嘉曦负担一千七百五十元（卢伟已交纳，吕嘉曦于本判决生效之日起十五日内转交给卢伟），由被告（反诉原告）卢伟负担二千三百五十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 欧阳华
人民陪审员 李德良
人民陪审员 刘军社
二〇一四年三月二十日
书 记 员 胡东方