黑龙江省牡丹江市东安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡东民初字第285号
原告张常来，男，1953年5月26日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
委托代理人李众石，黑龙江国大律师事务所律师。
被告韩东霞，女，1972年8月18日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
被告牡丹江兴城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区天安路祥伦街，组织机构代码75238644-4。
法定代表人李世钢，男，该公司总经理。
委托代理人杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。
原告张常来诉被告韩东霞、牡丹江兴城房地产开发有限公司（以下简称兴城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案�理后，依法组成合议庭，于2015年5月27日、2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告张常来及其委托代理人李众石、被告韩东霞、兴城公司的委托代理人杨旭春到庭参加诉讼。2015年6月18日至2016年1月8日原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。
原告张常来诉称：2005年5月31日,原、被告签订一份商品房购销协议，该协议约定：原告张常来购买被告兴城公司开发的位于牡丹江市东安区东新安街某处房屋、建筑面积80.75平方米商品房一处，该房屋总价款为人民币114665元，合同签订后原告张常来交付了购房款，被告兴城公司给原告张常来出具财务收据，但在原告要求被告兴城公司交付诉争房屋时，被告兴城公司却以各种理由拒绝交付该房屋。故原告张常来起诉至法院，要求:1.解除商品房购销协议，返还已支付的购房款114665元；2.赔偿购房款114665元的利息损失5万元（2005年12月1日至2015年5月27日）；3.被告兴城公司支付惩罚性违约金114665元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告韩东霞辩称：1.诉争房屋是兴城公司顶抵给牡丹江宏阳建筑安装工程有限公司（以下简称宏阳公司）用于支付工程款的房屋，由兴城公司出具商品房购销协议和收据；2.被告韩东霞为该工程的实际施工人。
被告兴城公司辩称：1.根据合同相对性原则，兴城公司与张常来之间不存在合同关系，原告张常来的诉讼请求没有事实与法律依据，依法应予驳回；2.诉争房屋是兴城公司作为向施工单位付款保证的房源。
本案争议焦点：1.原、被告之间是否存在商品房买卖合同关系；2.被告是否应当返还原告购房款，是否应当赔偿原告的损失及具体金额的确定。
审理中原告张常来为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一，兴城公司工商档案一份。意在证明：兴城公司是诉争房屋的开发商。
被告韩东霞对此份证据没有异议。
被告兴城公司对此份证据的形式要件没有异议，但认为此份证据不能证明诉争房屋是兴城公司开发建设的。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。
证据二，兴城公司于2005年5月31日开具的商品房购销协议一份、收据一份。意在证明：1.兴城公司同意将牡丹江市东安区某处房屋、建筑面积为80.75平方米的房屋以人民币114665元的价格出售给原告张常来，张常来与兴城公司商品房销售合同关系依法成立。
被告韩东霞对此份证据没有异议。
被告兴城公司对此份证据有异议，认为该份商品房购销协议签约双方为兴城房公司与韩东霞，证明不了张常来与韩东霞之间存在商品房销售合同关系。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。
被告韩东霞为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一，1232片综合楼住宅对各项目部分配明细表一份、黑龙江省单位来往资金结算票据一份、已付工程款明细一份。意在证明：兴城公司顶抵工程款给宏阳公司50户房屋，因宏阳公司没有售房权，所有由兴城公司出具商品房购销协议和收据。
原告张常来对此份证据没有异议，此份证据印证了张常来是诉争房屋的购买人。
被告兴城公司对此份证据有异议，认为诉争房屋是兴城公司为保证工程顺利进行，作为支付工程款的付款保证而非直接抵顶工程款，且向宏阳公司支付的工程款已经超出工程总造价，所以兴城公司有权收回诉争房屋。
本院认为：此�证据是合法有效的书证，具有证据的客观真实性，能够证实诉争房屋系被告兴城公司用以顶抵工程款的事实，故本院对此份证据予以采信。
证据二，牡丹江市中级人民法院执行裁定书两份、牡丹江市仲裁院出具的仲裁裁决书一份。意在证明：因兴城公司拖欠宏阳公司工程款本息合计800余万元，目前正在申请牡丹江市中级人民法院强制执行当中，由被告韩东霞出售给原告张常来的房屋是兴城公司顶抵工程款的事实存在。
原告张常来对此份证据没有异议。
被告兴城公司对此份证据有异议，认为牡丹江市中级人民法院出具的执行裁定书，没有任何兴城公司欠付宏阳公司工程款的内容。
本院认为：此份证据为已发生法律效力的仲裁裁决书及人民法院作出的裁判文书，故本院对此份证据予以采信。
被告兴城公司为支持其主�，向法庭举证如下：
证据一，补充协议一份。意在证明：诉争房屋是兴城公司向宏阳公司林业医院门诊项目部，用于支付工程款保证的房屋，该份协议有韩东霞签字，并非是顶抵工程款的房屋。
原告张常来对此份证据没有异议，认为此份证据能够证明兴城公司已将诉争房屋用于顶抵工程款。
被告韩东霞与原告张常来的质证意见一致。
本院认为：此份证据是合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。
证据二，商品房购销协议一份、收据一份。意在证明：诉争房屋与张常来没有任何关系，诉争房屋的签约双方是兴城公司与韩东霞，张常来无权向兴城公司主张权利。
原告张常来对此份证据有异议，认为：1.此份证据不能证实原告张常来不是诉争房屋的实际购买人；2.原告张常来持�的商品房购销协议和收据是真实有效的；3.兴城公司以支付给宏阳公司工程款超过合同总价为由，称有权收回该房屋不成立，兴城公司还拖欠宏阳公司工程款；4.谁持有诉争房屋的商品房购销协议，谁就是该商品房的购买人。
被告韩东霞对此份证据没有异议，并认可原告张常来的质证意见。
本院认为：此份证据是合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2004年6月14日，被告兴城公司与宏阳公司签订建设工程施工合同，宏阳公司承建被告兴城公司开发建设的牡丹江市东安区1232片林业医院门诊综合楼。2005年3月28日兴城公司与该工程的实际施工人韩东霞签订补充协议，主要内容为：“一、续建工程于2005年4月2�开工，2005年6月30日主体封闭，2005年8月30日竣工；二、为保证工程的顺利进行，甲方可依据各施工标段的实际工程量和形象进度面结合已签订的商品房分配方案，随时按乙方的要求开出商品房用于支付各自的工程款；三、乙方自行销售的商品房款进入甲方账户后，甲方应及时支付给乙方。甲方应无偿的帮助乙方办理商品房抵押手续、银行按揭手续。……甲方：牡丹江兴城房地产开发有限公司（盖章），乙方：韩东霞（签字）2005年3月28日。”
2005年5月31日，被告兴城公司为被告韩东霞出具用于顶抵工程款96900元的位于牡丹江市东安区东新安街某处房屋、建筑面积为80.75平方米的商品房购销协议以及收款金额为114665元的收据，交付被告韩东霞。此后韩东霞将该房屋出卖给原告张常来，原告张常来给付被告韩东霞购房款人民币96900元，被告韩东霞将商品房购销协议、收据给付原告张常来，并在收据背后注明同意更换合同并签字。
另查，被告兴城公司现已实际不能履行交付诉争房屋的义务。
本院认为：被告韩东霞将兴城公司用于顶抵工程的房屋转让给原告张常来，符合债权转让合同纠纷的构成要件，故本案案由应为债权转让合同纠纷。
关于原告张常来与被告兴城公司之间是否存在商品房买卖合同关系的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确�示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，兴城公司将诉争房屋以顶抵工程款的形式将商品房购销协议及收据盖章后交付给实际施工人韩东霞，兴城公司即为按约定履行给付工程款的义务。韩东霞将诉争房屋以人民币96900元出售给原告张常来，并将诉争房屋的商品房购销协议及收据交付张常来，即为将对兴城公司工程款的债权转让给原告张常来，被告兴城公司应当按照约定向原告张常来交付诉争房屋，但诉争房屋被兴城公司出售，已实际不能交付，故本院对原告要求解除商品房购销协议的诉讼请求予以支持。
关于原告要求返还购房款114665元及赔偿2005年12月1日至2015年5�27日利息损失5万元，惩罚性违约金114665元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，兴城公司与韩东霞签订补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，应予以履行。虽然被告兴城公司与原告张常来事实上虽不存在房屋买卖关系，但根据兴城公司与韩东霞签订补充协议约定用商品房顶抵工程款，应视为兴城公司对债务履行方式的明知和认可，但因该诉争房屋已被兴城公司出售，已实际不能交付，被告兴城公司应将诉争房屋顶抵工程款的96900元向原告张常来返还，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告兴城公司应按购房款96900元，参照中国人民银行同期贷款利率2005年12月1日至2015年5月27日赔偿原告损失人民币61852.56元，原告的该项诉讼请求未超过法律保护的范围，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。因原告张常来与被告兴城公司不存在商品房买卖合同关系，故本院对原告张常来要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定给付惩罚性违约金人民币114665元的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、解除被告韩东霞与被告牡丹江兴城房地产开发有限公司之间签订的被告牡丹江兴城房地产开发有限公司用于顶抵被告韩东霞工程款人民币96900元的商品房购销协议；
二、被告牡丹江兴城房地�开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告张常来购房款人民币96900元；
三、被告牡丹江兴城房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告张常来损失人民币购房款人民币50000元；
四、驳回原告张常来的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5490元，由牡丹江兴城房地产开发有限公司负担人民币3238元，原告张常来负担人民币2252元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判�长马莹
代理审判员 穆海东
人民陪审员 刘秀莲
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 朱 婧