贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终1424号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）路言康，男，1977年2月23日出生，汉族。
委托代理人陈璞，贵州贵达（平塘）律师事务所律师，执业证号15227201110571756。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）吕进，男，1970年9月12日出生，汉族。
委托代理人黄毅，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号15201200310107077。
上诉人路言康与被上诉人吕进房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2015年12月13日作出（2015）筑观法民初字第1940号民事判决。上诉人路言康对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，吕进（甲方）与路言康（乙方）于2014年8月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其位于贵阳市金阳新区养马村的房屋一楼门面一间起一直到楼顶出租给乙方开设酒店，因需要投入大量资金租赁期限由乙方根据酒店的经营情况，决定租赁时间，在乙方正常营业的情况下，甲方不能经任何理由终止本合同；每月租金20000元，门面及住房的租赁价格每3年上涨一次，每次涨幅为10%，租金按年支付，押金3万元直到乙方不租用后退还；租金起算时间在合同签订后两个月开始计算；若乙方在经营过程中，无法正常经营，可提出终止合同；甲方必须保证所租门面和住房为甲方自有合法建筑，在乙方租赁期间甲方不得转租第三方；若一方违约，赔偿另一方违约金所付定金的3倍至5倍进行赔偿及由此产生的全部费用。
原、被告双方在签订上述合同前路言康已于2014年7月30日通过贵阳农村商业银行向吕进支付100000元租金。双方在合同签订后因路言康未能办理争议房屋开设酒店的相关消防手续，一直未使用所租房屋，吕进于2015年3月22日将争议房屋门面出租给了案外人葛春辉。原、被告双方对于路言康是否向吕进提出过因不能办理消防手续而不再履行房屋租赁合同以及路言康已支付的100000元租金是否应当退还发生争执。原告（反诉被告）路言康遂于2015年4月15日向法院提起诉讼，请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告退还原告支付的房屋租赁费100000元，同期银行利息5350元，共计105350元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。反诉原告吕进提起反诉，请求：1、判决反诉被告支付2015年3月1日至2015年4月29日的房屋租金40000元；2、判决反诉被告立即将租赁房屋返还给反诉原告；3、诉讼费由反诉被告承担。在该案审理过程中，原告（反诉被告）于2015年6月2日以诉讼请求等存在问题无法达到诉讼目的为由向法院申请撤诉。法院作出（2015）筑观法民初字第852号《民事裁定书》，准许路言康撤回起诉。对反诉经审理后作出（2015）筑观法民初字第852号《民事判决书》，驳回了反诉原告吕进的反诉请求，对该判决双方当事人均未上诉，已发生法律效力。现原告（反诉被告）路言康再次以诉称事实和理由，向法院提起民事诉讼，请求：1、判决原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判决被告退还原告支付的房屋租赁费100000元，同期银行利息5780元，共计105780元；3、判决被告承担本案诉讼费用。
同时查明，租赁房屋为吕进作为被拆迁户，由贵阳建设投资（集团）有限公司进行安置自建而来，该公司《宅基地移交通知》中载明“根据金阳北路项目15号拆迁安置协议约定，须在金阳新区黑土坝“养马农民新村”安置点划给您户宅基地120m2。……现将该B－1号宅基地及建设图纸正式移交您户以用于房屋的自行复建……。”
原判认为，依法成立的合同，自成立时生效。《房屋租赁合同》经双方签字成立，且已实际履行，该合同已经依法成立。对于租赁房屋是否系违法建筑的问题，该房屋系因金阳北路建设需要，对被告吕进进行安置后由其自建取得，根据《宅基地移交通知》，可以得出“养马农民新村”安置点的选择、宅基地位置和面积的确定、建设图纸都是由相关部门移交安置给被告吕进的，建设也是按方案明确由被告吕进自建，所以，在无有权机关认定为违法建筑之前，不能当然得出租赁房屋系违法建筑的结论。除对租赁房屋违法性的争论外，原告路言康没有其它证据证明在双方订立合同时，被告吕进采取了欺诈的手段订立合同，且所订立的合同是损害了国家利益，故原告路言康基于以上理由认为合同无效的意见，法院不予采信。
双方签订《房屋租赁合同》后，被告吕进事实上已经将房屋置于原告路言康利用状态，路言康在能够控制租赁房屋的前提下，进行了相关手续的办理，也印证了其实际使用房屋的事实，现原告路言康无证据证实未能办理相关手续，系因租赁房屋没有建设手续的房屋原因所致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，路言康也应支付其归还房屋前的租金，故其请求退还租金及支付利息的请求，法院不予采纳。对于反诉，反诉原告吕进就此已经提起过诉讼（反诉），并经人民法院判决驳回其诉讼请求，现再次以同一事实提出相同的反诉请求，构成重复起诉，该反诉依法应予驳回起诉，对此，法院将另行制作民事裁定书。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，判决：驳回原告路言康的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取604元，由原告路言康负担（原告已预交1208元）。
一审宣判后，路言康不服该判决，提起上诉称：一、根据最高法院关于城镇房屋租赁合同司法解释的规定，本案争议房屋没有取得建设工程规划许可证，故双方签订的合同应属无效合同；二、租赁合同签订后，被上诉人未将租赁房屋交付上诉人，上诉人也从未实际控制过租赁房屋，原判认定上诉人能够实际控制房屋，并实际使用房屋属认定事实错误。如果上诉人能对房屋实际控制，则被上诉人理应无法将租赁房屋交与葛春辉使用，但现在房屋由葛春辉实际使用，所以原判认定事实错误；三、上诉人未实际控制和使用房屋，上诉人当然没有理由参照租金标准支付房屋占用费，故原判依据城镇房屋租赁合同司法解释要求上诉人支付房屋占用费属适用法律错误。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院予以改判。
被上诉人吕进答辩称：本案争议房屋为农房，不适用最高法院城镇房屋租赁合同司法解释的规定，而且签订合同后已将房屋钥匙交付上诉人，无论上诉人是否实际使用房屋都应支付租金。原判认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。
本院认为，根据被上诉人提交的《宅基地移交通知》可知，被上诉人的宅基地和在宅基地上修建的房屋被国家依法征收之后，国家相关部门按照法律规定对其另行安置宅基地，并提供建设图纸给被上诉人，由被上诉人自行复建，被上诉人按照要求修建本案租赁房屋并未超出上述通知的规定，故原判认为在没有有权机关认定租赁房屋为违法建筑之前，不能当然得出租赁房屋系违法建筑的结论并不当，上诉人主张租赁合同无效的理由不能成立，对该主张本院予以驳回。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方签订合同后，应按合同约定履行相关义务，即承租人应如期交纳租金，而出租人应将租赁物交付承租人。现上诉人认为其未实际控制和使用本案租赁房屋，而被上诉人称签订合同后已将钥匙交付给上诉人，虽然对此双方各执一词，但从上诉人签订租赁合同后办理租赁房屋开设酒店所需的消防手续这一事实来看，上诉人是可以对租赁房屋实际控制的。而且上诉人办理消防手续期间，由于还处于合同租赁期限内，被上诉人是不可能将房屋租赁给他人使用，故无论上诉人是否实际使用房屋，都应支付租赁费。根据合同约定租金起算从合同签订之日起两个月开始计算，即2014年10月1日开始计算，按照每月20000元的标准，上诉人交纳的100000元租金应至2015年2月28日止，此后上诉人未继续交纳租金，而被上诉人于2015年3月22日才将争议房屋租赁给葛春辉，并未侵害上诉人的权利。上诉人要求将交纳的100000元租金及利息返还的主张证据不足，对该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1208元，由上诉人路言康负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚国智
代理审判员 王书建
代理审判员 符黎音
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 陆治杭