湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终7634号
上诉人（原审原告）：湖北建源房地产开发有限责任公司，住所�武汉市青山区和平大道1284号。
法定代表人：张卫华，该公司经理。
委托诉讼代理人：余美佳，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡蕊，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈建刚，男，1963年11月29日出生，汉族，住武汉市武昌区，
被上诉人（原审被告）：王华，男，1977年1月8日出生，汉族，住武汉市武昌区，
原审第三人：武汉市洪山区和平街东方红社区居民委员会，住所地湖北省武汉市洪山区和平街东方红村。
法定代表人：赵开毅，该委员会主任。
委托诉讼代理人：丁晴，北京中伦（武汉）律师事务所律师。
上诉人湖北建源房地产开发有限责任公司（以下简称建源公司）因与被上诉人陈建刚、王华、原审第三人武汉市洪山区和平街东方红社区居民委员会（以下简称东方红居委会）占有物返还纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初6738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建源公司上诉请求：1、撤销一审判决，要求对本案进行实体审理并支持建源公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审的案件受理费由陈建刚、王华承担。事实和理由：1、本案中陈建刚是通过违法强占方式占有涉案房屋，而非基于《购房协议》合法占有涉案房屋，一审判决遗漏该关键事实，导致认定事实不清，影响本案的公正审理。2、本案系侵权之诉而非违约之诉，陈建刚是通过违法强占（侵权）方式占有涉案房屋，因此本案的审理应适用《中华人民共和国物权法》第245条之侵权规定而不是适用第241条之违约规定，一审判决以陈建刚通过购买的方式占有涉案房屋，并适用第241条规定认定陈建刚享有涉案房屋的占有权，系适用法律错误。3、占有权的取得或占有事实的产生并非必须依据该购房协议的约定，本案当事人间房屋买卖关系成立与否，与本案占有物返还纠纷并无法律上的因果关系，一审判决将当事人间的房屋买卖关系成立与否作为审理本案的前置程序，属于适用法律错误。4、陈建刚如要根据购房协议约定取得涉案房屋合法占有权，其应另案起诉建源公司要求移交房屋，此诉系违约之诉，与本案的侵权之诉系两个不同的法律关系，现其通过侵权手段占有涉案房屋，破坏了物权占有的正常社会秩序，依法应受到法律惩戒。5、王华明知陈建刚无售房资格，仍购买涉案房屋，且未支付合理对价，不属于善意占有人，其与陈建刚应共同返还涉案房屋并应支付强占期间的房屋占有�。
陈建刚辩称，对一审判决无异议，建源公司的上诉请求及理由没有事实和法律依据，应予驳回。
王华辩称，建源公司的上诉请求和理由没有道理，一审判决公平公正，王华和陈建刚是真实的房屋买卖关系。
东方红居委会述称，该案为建源公司与陈建刚、王华之间的纠纷，与居委会无关，对一审判决无意见。
建源公司向一审法院起诉请求：1、依法判令陈建刚、王华排除妨碍，并立即腾退位于青山区友谊大道东方红村牡丹园2单元1101号房屋给建源公司；2、依法判令陈建刚、王华自2017年5月1日起，每月向建源公司支付房屋占有费5000元（暂定为5000元，以实际司法鉴定为准）至实际腾退之日止；3、诉讼费由陈建刚、王华承担。
一审法院认定事实：2003年3月24日，建源公司与东方红居委会（原武汉市洪山区和平乡东方红�村民委员会）签订了《牡丹园项目协议书》一份，约定：1、建源公司利用东方红居委会134亩集体土地开发建设牡丹园小区（暂定名），建源公司向东方红居委会支付土地补偿金总计3960万元，最终按实际用地面积计算，开发时间为2003年3月至2006年3月；2、本项目前期已开工面积9240平方米的牡丹园建设属总体范围，但属于建源公司独立项目，由建源公司自负盈亏，如东方红居委会需要还建时另与建源公司签订补充协议，价格按综合成本计算，依据有关政策报建还建房手续；3、鉴于目前该土地为集体用地，由东方红居委会向土地储备中心办理该宗土地出让的相关手续，力争建源公司能顺利拿到该宗土地；4、双方于2000年6月2日所签合同随之作废。建源公司在与东方红居委会签订上述合同之前便与建设施工单位签订了《建设工程施工合同》，建成了牡丹园小区1号楼、2号楼，建设建筑面积约为11000平方米住宅楼，并后续安装了有线电视、煤气等配套工程，但该建筑一直未获得用地审批手续。其中1号楼2单元1101号房（房屋面积为240平方米）由建源公司于2013年进行了装修。建源公司以陈建刚、王华于2017年非法占有该房屋为由诉至一审法院。
建源公司的原法定代表人陈建敏系陈建刚的哥哥，2016年6月24日，经工商登记，建源公司法人变更为张卫华。陈建刚在庭审中提交了与建源公司在2010年5月18日签订的《购房协议》及陈建敏出具的金额为625820元的收条，协议约定建源公司将涉案房屋以625820元的价格出卖给陈建刚，合同上加盖了建源公司的公章，并由陈建敏签名。同时，陈建刚还提交了其于2011年5月25日及2013年7月3日向建源公司分别支付800000元、350000元的转账凭证，欲证明其向建源公司支付了本案和另案涉案房屋的房款，以及购买�源公司的一辆轿车的款项。建源公司则提交了其记账凭证，欲证明陈建刚支付上述款项是向建源公司偿还的借款。
陈建刚于2017年3月24日将本案涉案房屋以120万元的价格出卖给了王华，王华于当月支付了全部房款。
一审法院认为，本案涉案房屋用地虽未取得合法的用地手续，但建源公司主张通过开发建设而对涉案房屋享有占有权，陈建刚则主张通过向建源公司购买的方式已取得涉案房屋的占有权，并提供了相关证据，如建源公司与陈建刚的房屋买卖关系成立，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的规定，陈建刚则享有占有权。建源公司如认为陈建刚、王华系非法侵占，则应先行解决双方之间的合同纠纷，确认其与陈建刚之间的房屋买卖关系不成立，再行处理占有物返还。因房屋买卖关系非本案审理范围，一审法院已向建源公司释明，告知其可另行主张，但建源公司仍坚持其诉讼请求，故一审法院对其请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回湖北建源房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取100元，由湖北建源房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈建刚向本院提交照片五张，拟证明其购房时建源公司已经登记造册。经质证，建源公司对该证据的真实性、证明目的均有异议，�为与本案无关联性，该证据不属于新证据。王华对该证据的真实性不清楚，但认为可以达到证明目的。东方红居委会认为该证据的真实性无法确认，不发表意见。本院认为，陈建刚提交的证据真实性无法核实，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。陈建刚主张通过向建源公司购买的方式取得涉案房屋的占有权，并就其与建源公司之间的房屋买卖关系提交了相应证据。王华主张通过向陈建刚购买的方式取得涉案房屋的占有权，并就其与陈建刚之间的房屋买卖关系提交了相应证据。陈建刚、王华可以依据上述法律规定享有涉案房屋的占�权，一审法院对建源公司的诉讼请求不予支持并无不当。
综上所述，建源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由湖北建源房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一八年九月二十一日
书记员 肖宇晴