广东省广州市海珠区人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤0105执异270号异议人（案外人）：广州市万合房地产有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园D1栋1010号。法定代表人：杨凯，董事长。委托代理人：熊利军，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托代理人：万晓亮，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。申请保全人：李建新，男，1969年4月13日出生，汉族，住广州市海珠区细岗东四街*号****房。委托代理人：梁庆华，广东沁森律师事务所律师。委托代理人：赖文扬，广东沁森律师事务所律师。被保全人：孙军，男，1973年10月13日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区西湖路**号*栋*单元***号。被保全人：胡建英，女，1985年10月9日出生，汉族，住湖南省新田县新圩镇三占塘村*组。被保全人：广州市钧海贸易有限公司，住所地广州市白云区广园中路216号二层西边207房。法定代表人：符海强。被保全人：广州印象家园酒店管理有限公司，住所地广州市白云区广园中路216号二、三层局部。法定代表人：颜剑，总经理。委托代理人：蒋修贤，广东广信君达律师事务所律师。被保全人：广州市强档贸易有限公司，住所地广州市海珠区恒信路信和街10号九楼901房。法定代表人：赵复文。被保全人：广州印象家园公寓管理有限公司，住所地广州市白云区广园中路216号广园购物中心二楼西边208房。法定代表人：吴超。被保全人：广州微积分商贸发展有限公司，住所地广州市白云区广园中路216号三层西边320房。法定代表人：吴红剑。被保全人：广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司，住所地广州市白云区广园中路216号三层西边自编3003房。法定代表人：吴超。申请保全人李建新与被保全人孙军、胡建英、广州市钧海贸易有限公司（以下简称钧海贸易公司）、广州印象家园酒店管理有限公司（以下简称印象家园酒店公司）、广州市强档贸易有限公司（以下简称强档贸易公司）、广州印象家园公寓管理有限公司（以下简称印象家园公寓公司）、广州微积分商贸发展有限公司（以下简称微积分商贸公司）、广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司（以下简称伊倩伶依夜公司）民间借贷纠纷一案，申请保全人李建新于2015年8月4日向本院提出财产保全的申请，要求保全以上被保全人价值共15000000元的财产，案号为（2015）穗海法民二初字第2373号。在财产保全过程中，本院已于2015年8月13日轮候查封了登记在被保全人印象家园酒店公司名下的位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街145号（自编D1栋）301房、302房、303房、304房、305房、306房、307房、308房、309房、310房、311房、312房、313房、314房、315房、316房、317房、318房、319房、320房的房屋产权，后转为正式查封。现案外人广州市万合房地产有限公司（以下简称万合房地产公司）向本院提出书面异议，请求解除对上述20套房屋的查封措施。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查，本案现已审查终结。异议人万合房地产公司认为：1.2015年6月19日法院作出了（2015）穗海法民二初字第1940号民事裁定书，查封了广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街145号（自编D1栋）301房、302房、303房、304房、305房、306房、307房、308房、309房、310房、311房、312房、313房、314房、315房、316房、317房、318房、319房、320房（共20套房屋）（以下简称涉案房屋）。2015年8月4日法院又以（2015）穗海法民二初字第2373号民事裁定书对涉案房屋进行了轮候查封。2018年4月8日法院以（2015）穗海法民二初字第1940号之一民事裁定书解除了涉案房屋的查封，随后（2015）穗海法民二初字第2373号民事裁定书项下的的查封也由轮候查封转为了正式查封。2.异议人与印象家园酒店公司先后签订了48份《广州市商品房买卖合同》，合同编号分别为：201306193521、201307130006、201306194564、201307130176、20130619356X、201307131147、201306193785、201306193747、201306193883、201307131128、201306194006、201307131109、201306193589、201307131072、201306193687、201306193649、201306193732、201307131049、201307131000、201306193709、201307130933、201307130967、201307130914、201307130816、201307130741、201307130662、201307130387、20130713049X、20130713061X、20130713032X、20130713026X、201307130025、201307130161、201307130202、201307130255、201307130289、201307130300、201307130368、201307130409、201307130447、201307130511、201307130564、201307132736、201307130639、201307130681、201307130722、201307130801、201307130854，前述合同约定印象家园酒店公司向异议人购买包括涉案房屋在内的48套房屋。前述合同补充协议第三条第三项均约定，“如买方的按揭申请非因卖方的原因未获银行贷款审批通过的，买方应在卖方通知之日起10日内一次性付清剩余购房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期买方须按每日总房价款0.02%的标准承担逾期付款的违约责任，买方逾期超过10日仍未付清剩余房款的，卖方有权解除合同。”前述48份合同签订后，印象家园酒店公司向异议人提交了《申请书》，《申请书》载明印象家园酒店公司的按揭申请未获银行贷款审批通过。收到《申请书》后，异议人于2015年3月5日向印象家园酒店公司发出《提示函》，要求印象家园酒店公司按照补充协议的约定在10日内向异议人付清剩余房款。随后印象家园酒店公司再次向异议人提交了新的《申请书》，新的《申请书》载明因后续资金未能按期筹措，致使未能按合同约定期限结清房款、完成交易，为了不影响异议人的房屋销售，印象家园酒店公司申请解除商品房买卖合同。收到新的《申请书》后，异议人于2015年5月5日向印象家园酒店公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，依据合同补充协议第三条第三项的约定书面通知印象家园酒店公司解除了前述48份《广州市商品房买卖合同》。印象家园酒店公司收到了异议人发出的《解除商品房买卖合同通知书》，未提出任何异议，并于2015年7月31日与异议人签订了《解除协议书》，协议中印象家园酒店公司确认自2015年5月5日起异议人与印象家园酒店公司签订的前述48份《广州市商品房买卖合同》解除，协议约定印象家园酒店公司须按照总房价的10%向异议人支付违约金，协议并约定在签订协议之日起7日内双方在房管部门办理合同注销手续。上述协议签订后，印象家园酒店公司配合异议人办理了28套房屋的预购商品房注销登记手续，剩余20套房屋（即涉案房屋）的预购商品房注销登记手续因法院第一次的查封，即（2015）穗海法民二初字第1940号项下的查封而未能办理。3.生效法律文书已经确认涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》均已经于2015年5月5日解除。广州市番禺区人民法院于2017年12月14日作出了（2017）粤0113民初9342-9345、9347-9349、9351-9359、9412-9416号民事调解书，确认涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》（编号为201306193521、201307130006、201306194564、201307130176、20130619356X、201307131147、201306193785、201306193747、201306193883、201307131128、201306194006、201307131109、201306193589、201307131072、201306193687、201306193649、201306193732、201307131049、201307131000、201306193709）均已经于2015年5月5日解除，该民事调解书已于2017年12月18日生效。4.按照《中华人民共和国合同法》的规定，涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》早在2015年8月1日之前就已经解除了。（1）《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。包括涉案房屋在内的48套房屋的《广州市商品房买卖合同》补充协议均约定了“如买方的按揭申请非因卖方的原因未获银行贷款审批通过的，买方应在卖方通知之日起10日内一次性付清剩余购房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期买方须按每日总房价款0.02%的标准承担逾期付款的违约责任，买方逾期超过10日仍未付清剩余房款的，卖方有权解除合同”。由于印象家园酒店公司的按揭申请未获银行贷款审批通过，异议人依约通知印象家园酒店公司在10日内付清剩余购房款，印象家园酒店公司书面回复称后续资金未能按期筹措，致使未能按合同约定期限结清房款、完成交易，并主动提出解除《广州市商品房买卖合同》，异议人随后于2015年5月5日向印象家园酒店公司发出了《解除商品房买卖合同通知书》，依据合同补充协议第三条第三项的约定书面通知印象家园酒店公司解除了前述48份《广州市商品房买卖合同》，印象家园酒店公司于2015年5月11日签收了异议人发出的《解除商品房买卖合同通知书》，且从未提出任何异议。按照前述法律规定，异议人发出的《解除商品房买卖合同通知书》到达印象家园酒店公司时包含涉案房屋在内的48套房屋的《广州市商品房买卖合同》已经解除。也就是说，按照合同法规定的“合同自通知到达对方时解除”，涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》早在2015年5月11日就已经解除了。（2）《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。经友好协商，异议人与印象家园酒店公司于2015年7月31日签订了《解除协议书》，该协议书明确约定：自2015年5月5日起解除双方签订的包含涉案房屋在内的48套房屋的《广州市商品房买卖合同》。无论是按照解除合同的通知到达印象家园酒店公司的时间2015年5月11日来确定涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》的解除时间，还是按照异议人与印象家园酒店公司签署《解除协议书》的时间2015年7月31日来确定涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》的解除时间，还是按照《解除协议书》中约定的解除时间2015年5月5日来确定涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》的解除时间，这三个解除时间都在法院作出（2015）穗海法民二初字第2373号民事裁定书的时间2015年8月4日之前。5.根据物权法的规定，涉案房屋的预告登记早已经失效。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第五条规定，“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。前已述及，按照合同法规定的“合同自通知到达对方时解除”，涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》早在2015年5月11日就已经解除了；按照异议人与印象家园酒店公司签订《解除协议书》的时间，涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》也早在2015年7月31日就已经解除了；按照《解除协议书》中约定的解除时间和广州市番禺区人民法院作出的生效民事调解书，涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》更是早在2015年5月5日就已经解除。而《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第五条的规定，买卖不动产物权的协议被解除应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。换句话来说，只要买卖不动产物权的协议被解除，预告登记就失效。鉴于涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》均早在2015年8月1日之前就已经解除了，按照《中华人民共和国物权法》的规定，涉案房屋的预告登记在涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》解除后就已经失效。从那时起，印象家园酒店公司就不再是涉案房屋的预告登记权利人。不动产的预告登记不同于不动产所有权人的所有权登记，只有在预告登记顺利转化为不动产所有权登记的情况下，法院的查封才能为后续的不动产拍卖、变卖提供保障，而在预告登记所依据的买卖不动产物权的协议被解除的情况下，该预告登记永远也不能转化为不动产所有权登记，法院即使查封了预告登记，也无法对该不动产进行拍卖或任何处置，查封也就失去了意义，这也是物权法规定“只要买卖不动产物权的协议被解除预告登记就失效”的原因和价值所在。6.在涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》早在2015年8月1日之前就已经解除、预告登记在合同解除后随即失效的情况下，法院以2015年8月4日作出的（2015）穗海法民二初字第2373号民事裁定书在2018年4月8日之后查封涉案房屋缺乏法律依据。7.法院对涉案房屋的查封已经给异议人造成巨大损失，如果再不及时解除查封，因为继续查封而扩大的损失包括国有资产的损失将由法院承担法律责任。因为法院的查封，异议人无法在市场行情良好时及时出售涉案房屋，无法将销售资金回笼利用，这些都已经给异议人造成了巨大的损失，如果不能及时解封，异议人的损失还将继续扩大。异议人是广州市万科房地产有限公司的全资子公司，广州市万科房地产有限公司是上市公司万科企业股份有限公司旗下的控股子公司，即万科企业股份有限公司持有广州市万科房地产有限公司90%的股权，而万科企业股份有限公司的第一大股东是深圳市地铁集团有限公司，深圳市地铁集团有限公司是国有企业，其对万科企业股份有限公司持有的股份占万科企业股份有限公司总流通股本的29.42%。总之，异议人的资产中，有相当一部分的权益是属于国有资产，而异议人的损失中，有相当一部分的损失实际上是国有资产的损失。法院再不及时解除查封，因为继续查封而扩大的损失包括国有资产的损失也将由法院承担法律责任，恳请法院依法支持异议人的异议申请。异议人为证明其主张提交了如下证据：1.（2015）穗海法民二初字第1940号民事裁定书。2.（2015）穗海法民二初字第1940号之一民事裁定书。3.（2015）穗海法民二初字第2373号民事裁定书。4.财产保全告知书。5.《广州市商品房买卖合同》20份及补充协议1份。6.广东省房地产预告登记证明20份，拟证明印象家园酒店公司是涉案房屋的预告登记权利人。7.申请书1份，载明印象家园酒店公司的按揭申请未获银行贷款审批通过。8.提示函1份，拟证明异议人于2015年3月5日向印象家园酒店公司发出提示函，要求印象家园酒店公司按照补充协议的约定在10日内向异议人付清剩余房款。9.EMS快递单1份，拟证明异议人向印象家园酒店公司邮寄了提示函。10.解约申请书1份，拟证明印象家园酒店公司申请解除商品房买卖合同。11.《解除商品房买卖合同通知书》1份，拟证明异议人于2015年5月5日向印象家园酒店公司发出《解除商品房买卖合同通知书》通知其解除了前述48份《广州市商品房买卖合同》。12.签收单及证明，拟证明印象家园酒店公司于2015年5月11日签收了《解除商品房买卖合同通知书》。13.解除《广州市商品房买卖合同》协议书1份，拟证明印象家园酒店公司确认自2015年5月5日起异议人与其签订的前述48份《广州市商品房买卖合同》解除，协议约定印象家园酒店公司须按照总房价的10%向异议人支付违约金，并约定在签订协议之日起7日内双方在房管部门办理合同注销手续。14.受理回执28份，拟证明印象家园酒店公司配合异议人办理了28套房屋的预购商品房注销登记手续。15.民事调解书，拟证明涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》均已经于2015年5月5日解除。16.民事调解书生效证明。17.万合房地产公司的商事登记基本信息，拟证明异议人是广州市万科房地产有限公司的全资子公司。18.广州市万科房地产有限公司商事登记基本信息，拟证明广州市万科房地产有限公司是上市公司万科企业股份有限公司旗下的控股子公司。19.万科企业股份有限公司公开资料，拟证明万科企业股份有限公司的第一大股东是深圳市地铁集团有限公司。20.深圳市地铁集团有限公司企业信用信息公示报告，拟证明深圳市地铁集团有限公司是国有企业。申请保全人李建新提交答辩意见认为：1.异议人并非涉案执行行为的利害关系人，也非涉案执行行为的案外人，不具备执行异议申请人的主体资格，应裁定驳回申请。（1）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条的规定，综合判断，因异议人提交的财产保全异议申请书的具体事实理由部分可看出其系认为对涉案房屋享有实体权利而提出的，故其并非“利害关系人”。（2）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条的规定，结合本案，涉案房屋在查封时已办理了预告登记，且至今未有涂销预告登记，登记权利人为被保全人印象家园酒店公司，异议人并非涉案房屋的权利人，故并非案外人，不享有申请执行异议的主体资格。2.异议人主张其与被保全人印象家园酒店公司之间的购房合同已解除，取得了涉案房屋的权属实体权利，但其取得的合法性与真实性存疑，其与被保全人印象家园酒店公司存在“明显恶意串通”，且其主张的另案生效法律文书明显晚于涉案房屋查封行为之后，故不能排除执行行为。（1）异议人主张的房款支付催告函、解除合同通知函等并未实际妥投送达至被保全人印象家园酒店公司，证据8中的《提示函》对应的快递面单并无妥投信息；证据11中的《解除商品房买卖合同通知书》两次邮寄的快递都未妥投至被保全人印象家园酒店公司，通过快递面单及快递公司开具的证明显示：一次2015年4月27日的快递因一直无人签收，导致于2015年5月6日退回至异议人处，一次2015年5月5日的快递是妥投至了异议人的工商注册地址处，并非由被保全人印象家园酒店公司签收，该公司盖章的两份申请书也未标注时间，不能证明发生在2015年间。且异议人与被保全人印象家园酒店公司签订的《解除广州市商品房买卖合同协议书》中第一条约定：“甲方于2015年5月5日已经书面通知乙方解除合同，乙方确认，自该日起，双方的合同已经解除。”如上所述，解除合同通知书两次快递都未有妥投至被保全人印象家园酒店公司，且明明2015年5月5日的快递已经于2015年5月6日退回至异议人处，亦该条款系明显恶意串通而作。（2）异议人作为房地产开发商，在2015年时应当清楚涉案房屋已被法院依法查封的事实。至少在涂销其他28套房的预告登记时，应清楚另外的20套房当时已分别被另案（2015）穗海法民二初字第1940号和本案（2015）穗海法民二初字第2373号财产保全查封的事实。异议人与被保全人印象家园酒店公司达成民事和解并取得法院民事调解书的动机及目的不纯，存在恶意串通的嫌疑。既然2015年7月31日异议人与被保全人印象家园酒店公司达成解除合同协议，且不管系2015年7月31日还是2015年5月5日解除合同，当时若被保全人印象家园酒店公司不配合办理涂销预告登记，异议人即可提起诉讼，但时隔2年诉讼时效后才提起诉讼确认解除合同，显然已超过诉讼时效，被保全人印象家园酒店公司明明可以主张诉讼时效抗辩，却放弃其应有的法定权利，与其达成和解，有违常理。另，异议人于2017年11月提起诉讼时属法院年末收案阶段，一般系先予以诉前联调，其主张的民事调解书形成时间为2017年12月14日，前后相差仅一个月，明显未经过法庭的实质审查，系双方串通好达成的“诉前联调”，明显故意隐瞒涉案房屋被依法查封的事实。异议人和被保全人印象家园酒店公司调解时，双方应十分清楚涉案房屋的查封情况，但拒绝透露给调解的审理法院，其行为是想尽快得到调解法律文书，得以对抗申请保全人的财产查封。（3）异议人与被保全人印象家园酒店公司达成的民事调解书存在协助转移财产的嫌疑。据民事调解书第四项和解内容，被保全人印象家园酒店公司协助注销预告登记的同时，异议人在扣除相应违约金及诉讼费后，还需支付共计购房款和物业维修基金6737235.3元，该款项应属被保全人印象家园酒店公司的可供执行财产。但被保全人印象家园酒店公司在明知其涉诉的情况下，仍同意将该款项转付给其指定的其他公司，即广东资江河企业管理股份有限公司的收款账户，故其虚假的非法取得的权利不应保护。同时，异议人明显在协助被保全人印象家园酒店公司转移财产。（4）异议人即使取得了民事调解书，但其主张的实体权利并不能排除涉案的执行行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，不管是本案本诉部分还是异议人与被保全人印象家园酒店公司之间的纠纷都属金钱债权，因异议人主张的生效的民事调解书形成时间为2017年12月14日，而本案中查封涉案房屋的民事裁定书形成时间为2015年8月4日，案外人依据的另案生效法律文书明显在执行标的被查封之后作出的，人民法院应不予支持，依法驳回其异议申请。根据法律规定，案外人只能通过案外人异议程序来主张排除执行的实体权利，其和被保全人印象家园酒店公司通过另案诉讼、仲裁等程序作出的生效法律文书，无论主文内容是什么，由于申请保全人并未参加该程序，基于既判力主观范围的限制，对其并无约束力。法院在异议审查程序中，不受该法律文书的限制，也不应支持案外人的异议。即使该民事调解书形成时间在查封时间之前，但案外人依据的民事调解书并非是法定的裁判性文书，根据上述第26条的规定，只有判决、裁决的法律文书才可排除执行，异议人主张的生效的民事调解书显然不符合该条规定的情形，属于当事人内部自行协商处理的和解文书，不能以此约束申请保全人，更不能约束涉案的执行行为。3.异议人提起本次执行异议的法律依据适用错误，于法无据，应当依法予以裁定驳回其申请。其在执行异议申请书上已明确其提出执行异议的法律依据系根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第6条的规定及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第26条的规定，只有“利害关系人”提出执行异议时才可适用《中华人民共和国民事诉讼法》第225条的相关规定进行审查处理。如上所述，异议人并不在法定的执行异议“利害关系人”情形之列，其并非利害关系人，其无权适用该条法律依据提起执行异议。故，异议人并非“利害关系人”，且其自认为“案外人”，但提起本次执行异议的法律依据却适用《民事诉讼法》第225条，明显属于适用法律错误，于法无据，应当依法予以裁定驳回其申请。4.涉案执行行为适用法律正确，资料齐全，程序合法，不存在任何错误。首先，涉案房屋的预告权属登记人为被保全人印象家园酒店公司，其系涉案民间借贷中债务人的担保人，同属本案被告，对其名下权属的不动产，申请保全人作为债权人为保证债权得以顺利实现，有权依法申请财产保全。其次，申请保全人也已按照民事诉讼法关于“财产保全”的相关规定，提交了充分的财产保全申请材料，法院根据财产保全申请材料进行财产保全，查封被保全人印象家园酒店公司的预告登记房产不存在任何错误，完全符合法定程序。再者，异议人主张的其与被保全人印象家园酒店公司之间就涉案房屋达成一系列解除合同协议及和解协议、民事调解书，仅限于其二者之间的内部约定，不能对抗作为债权人的申请保全人，更不能对抗法院的财产保全行为。而该系列的解除合同协议既然发生在查封行为之前，从2015年至2018年一直持续达3年的时间，异议人作为涉案房屋的房地产开发商，应十分清楚涉案房屋的权属查封情况，其在查封前甚至查封后的3年时间里，一直都未向法院主张或者提出过任何的异议，应视为其放弃了异议的权利，应对其过错承担不利的诉讼结果。综上所述，请求法院依法驳回异议人的异议请求。被保全人印象家园酒店公司提交答辩意见认为：同意异议人提出的财产保全异议申请，对异议人向法院提交的《财产保全异议申请书》没有任何意见，对异议人就此提交的全部证据材料的真实性、关联性、合法性均予以确认。异议人在《财产保全异议申请书》中叙述的事实都是客观真实的，其所陈述的理由也都是有法律依据的，法院依法应当支持异议人的财产保全异议申请。因此，被保全人请求法院尽快解除对广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街145号（自编D1栋）301房、302房、303房、304房、305房、306房、307房、308房、309房、310房、311房、312房、313房、314房、315房、316房、317房、318房、319房、320房（共20套房屋）的查封。被保全人孙军、胡建英、钧海贸易公司、强档贸易公司、印象家园公寓公司、微积分商贸公司、伊倩伶依夜公司均没有提交答辩意见。经审查查明：申请保全人李建新于2015年8月4日向本院提出财产保全的申请，要求保全被保全人孙军、胡建英、钧海贸易公司、印象家园酒店公司、强档贸易公司、印象家园公寓公司、微积分商贸公司、伊倩伶依夜公司价值共15000000元的财产，本院已于2015年8月4日作出（2015）穗海法民二初字第2373号民事裁定书裁定冻结孙军、胡建英、钧海贸易公司、印象家园酒店公司、强档贸易公司、印象家园公寓公司、微积分商贸公司、伊倩伶依夜公司的银行存款共15000000元或查封、扣押其相应价值的财产。在财产保全过程中，本院已于2015年8月13日轮候查封了登记在被保全人印象家园酒店公司名下的位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街145号（自编D1栋）301房、302房、303房、304房、305房、306房、307房、308房、309房、310房、311房、312房、313房、314房、315房、316房、317房、318房、319房、320房的房屋产权，后转为正式查封。异议人万合房地产公司遂于2018年7月19日向本院提出以上执行异议。另查，关于申请保全人吴红剑与被保全人孙军、印象家园酒店公司借款合同纠纷一案，申请保全人于2015年6月19日向本院提出财产保全申请，要求保全被保全人孙军、印象家园酒店公司价值共6700000元的财产，本院已于2015年6月19日作出（2015）穗海法民二初字第1940号民事裁定书裁定冻结孙军、印象家园酒店公司的银行存款共6700000元或查封、扣押其相应价值的财产。该案在财产保全过程中，本院已于2015年7月15日查封了上述房屋，查封期限从2015年7月15日至2018年7月14日止。因被保全人印象家园酒店公司以该案的生效判决已判令其不承担法律责任为由要求解除对上述房屋的查封，本院已于2018年4月8日作出（2015）穗海法民二初字第1940号之一民事裁定书裁定解除对上述房屋的查封，并于2018年4月11日予以解除查封登记。另关于异议人万合房地产公司诉被告印象家园酒店公司房屋买卖合同纠纷案件，广州市番禺区人民法院于2017年12月14日作出（2017）粤0113民初9342-9345、9347-9349、9351-9359、9412-9416号民事调解书，调解协议如下：一、异议人、被告确认《广州市商品房买卖合同》（编号分别为：201306193521、201307130006、201306194564、201307130176、20130619356X、201307131147、201306193785、201306193747、201306193883、201307131128、201306194006、201307131109、201306193589、201307131072、201306193687、201306193649、201306193732、201307131049、201307131000、201306193709）均已于2015年5月5日解除；二、被告在本协议生效后三个工作日内协助异议人办理番禺区新光城市花园（商住楼）（自编A1-A3栋、B1-B4栋、D1栋）自编D1栋3层301房……320房的注销预告登记手续……三、被告在本协议生效后三个工作日内协助异议人办理注销《广州市商品房买卖合同》（编号为：201306193521、201307130006、201306194564、201307130176、20130619356X、201307131147、201306193785、201306193747、201306193883、201307131128、201306194006、201307131109、201306193589、201307131072、201306193687、201306193649、201306193732、201307131049、201307131000、201306193709）的备案登记手续；等。该调解书已于2017年12月18日生效。再查，在（2015）穗海法民二初字第1940号案中，异议人万合房地产公司曾就涉案房屋向本院提出权属异议要求解除查封，本院已于2017年8月10日作出（2017）粤0105执异130号执行裁定书裁定驳回其异议请求。2018年2月2日，异议人再次就涉案房屋向本院提出权属异议，本院已于2018年3月2日作出（2018）粤0105执异35号执行裁定书裁定驳回其异议申请。据查册时间为2018年7月26日的房屋信息显示：番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街145号（自编D1栋）301房、302房、303房、304房、305房、306房、307房、308房、309房、310房、311房、312房、313房、314房、315房、316房、317房、318房、319房、320房的开发企业为万合房地产公司；预告登记人为印象家园酒店公司；占有份额为单独所有；本院于2018年4月11日以（2015）穗海法民二初字第1940号解除查封。本院认为：首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。该案中，本院根据生效裁定的内容对预告登记在被保全人印象家园酒店公司名下的涉案房屋予以查封符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。据此可知，现涉案房屋仍预告登记在被保全人印象家园酒店公司名下，异议人却以双方所签订的房屋买卖合同已解除为由主张被保全人并非涉案房屋的预告登记权利人，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（二）项的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。本案中，异议人所提供的生效调解书作出的时间为2017年12月14日，发生在（2015）穗海法民二初字第2373号案对涉案房屋予以正式查封之前，即便异议人通过调解程序确认双方所签订的房屋买卖合同已解除，但异议人基于该调解书享有对涉案房屋的注销预告登记请求权等仅属于债权请求权，其权利基础仍属于一般债权，仅能产生债法上的效力，异议人凭借该一般债权的请求权自然不能优先于其他金钱债权的实现。据此，对异议人提出的排除执行的异议请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人广州市万合房地产有限公司提出的执行异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张法能审判员  李晓阳审判员  林少宁二〇一八年八月一日书记员  戴党平