广东省增城市人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第402号原告：陈星，男，1965年4月7日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，原告：吴耀娟，女，1969年4月9日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，上列两原告的共同委托代理人：李永快，广东道怡律师事务所律师。被告：广州市港龙实业有限公司，住所地广东省增城市永宁街新新七路313号13幢104房。法定代表人：杨松波，该公司总经理。委托代理人：黄静仪、余琳，广东周航律师事务所律师。原告陈星、吴耀娟诉被告广州市港龙实业有限公司（以下简称港龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢艳晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈星、吴耀娟的委托代理人李永快，被告港龙公司的委托代理人黄静仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈星、吴耀娟诉称：2013年1月15日，陈星、吴耀娟与港龙公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……太阳城御园B7第新新七路313号14幢18层xxxx号房（下称该商品房）……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）642013元……第十三条房屋交付……甲方应当在2013年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任……甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……”。港龙公司出具发票给陈星、吴耀娟收执，确认已收到购房款638218元。但因涉案房屋不具备交付条件，港龙公司一直未向陈星、吴耀娟交付涉案房屋。经陈星、吴耀娟多次敦促，直至2014年7月1日，其才向陈星、吴耀娟邮寄了载明涉案房屋已具备交付条件的收楼通知。陈星、吴耀娟认为，港龙公司未能按照合同约定时间履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应按照合同相关条款约定承担延期交房的违约责任。已生效的（2014）穗中法民五终字第4135号民事判决书已对港龙公司的相关违约事实做了认定，故陈星、吴耀娟无需就港龙公司的违约问题举证。陈星、吴耀娟请求法院判令，一、港龙公司立即向陈星、吴耀娟支付迟延交楼违约金117113元（以已付房款638218元为本金，按每日0.05％的标准，自2013年7月1日起计至2014年7月2日共367天)；二、本案诉讼费由港龙公司承担。被告港龙公司辩称：一、陈星、吴耀娟的诉讼请求没有依据，陈星、吴耀娟与港龙公司已经达成协议，港龙公司已免陈星、吴耀娟三年的物业管理费，陈星、吴耀娟不得再追究港龙公司逾期交楼违约责任。二、陈星、吴耀娟的诉讼请求与事实不符，港龙公司是在具备了法定的交楼条件下通知陈星、吴耀娟收楼，陈星、吴耀娟也已经收楼，在整个收楼的过程中陈星、吴耀娟对房屋的情况是清楚的，双方也顺利完成了收楼手续。陈星、吴耀娟已经收楼，并不存在违约责任的计算问题。而且，根据已有的生效判决，违约责任计算至陈星、吴耀娟实际收楼之日。因此，陈星、吴耀娟的计算标准不准确，港龙公司不认可。经审理查明：港龙公司于2004年12月7日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。港龙公司是位于增城市永宁街××号太阳城御园居住小区的开发商。2013年1月15日，陈星、吴耀娟（乙方、买方、买受人）与港龙公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……太阳城御园B7……14幢18层xxxx房(下称该商品房)……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）642013元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“……第四条、原合同第十五条调整如下：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量认定书》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中：（一）至（七）应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件（六）项应交由乙方填写或签署。……第九条、其他……6、乙方为两人或多人而不能全体参与收楼、签署相关文件、办理结算等手续的，乙方承认其中一人办理收楼、结算手续、签署的文件均视为乙方全体人员的意思表示，乙方组成人员在本商品房买卖关系中互为代理行为。……9、乙方保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址是乙方的有效地址，如乙方需变更通讯地址的，应当书面通知并得到甲方确认。乙方应当及时查收甲方邮寄函件，如乙方未及时收取的，自甲方寄出函件之日起（以投寄邮戳日期为准）的第十日，视为乙方收到。……第十条、本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不致的，甲乙双方同意以本补充协议书约定为准”。2013年6月21日和2013年12月21日，港龙公司分别出具了两张发票给陈星、吴耀娟收执，确认收到购房款638218元。2013年6月27日，港龙公司向陈星、吴耀娟邮寄了《太阳城御园收楼通知书》，该通知载明涉案房屋已具备合同约定的交房条件，通知业主到物业管理处办理收楼手续等内容。陈星、吴耀娟已收到上述通知。2013年12月21日，吴耀娟与港龙公司签署《楼宇接收记表》接收了涉案房屋。2014年8月29日，吴耀娟向港龙公司签署《特殊要求申请单》，记载的申请内容为“14栋1804房管理费2014年前管理费免交，管理费优惠33个月（2014年1月1日-2016年10月1日），从2016年10月1日起开始计费，业主不再追究房屋内一切收楼质量问题。”。另，吴耀娟（乙方）与港龙公司（甲方）还签署了《协议》，约定“甲、乙双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同履行过程中，双方协商并达成如下一致：一、甲方代替乙方向房产所属的广州市海汇物业管理有限公司缴纳双方约定期限的物业管理费，（以《特殊申请单》为准）。二、自签订本协议之日起，甲、乙双方互不追究对方的任何关于延迟交（收）楼的法律责任、违约责任[如：“逾期交（收）楼的违约责任”“此次交（收）收楼物业管理费延迟缴纳责任”]。三、签订协议天内，乙方到甲方处办理收楼手续，乙方的收楼视为甲方合格交付标的房产。四、其他：五、本协议经甲、乙双方签名后生效，本协议正本一式两份，甲乙双方各执一份。”本院另案查明以下事实：一、2013年11月6日，增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明备案文件包括了环保部门出具的认可文件或准许使用文件和监督站出具的电梯验收准用证等。二、陈星、吴耀娟所购买的涉案房屋所在的居住小区于2014年6月20日才完全具备了永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件。陈星、吴耀娟在庭审中主张以下事实：一、陈星、吴耀娟确认已于2013年12月21日收楼，在接收涉案房屋时要求港龙公司提供涉案合同约定的收楼文件，但港龙公司没有提供。二、陈星、吴耀娟在接收涉案房屋后发现不具备交房条件，在使用冷气设备时用电开关会跳闸。三、陈星、吴耀娟均确认《特殊申请单》与《协议》中吴耀娟签名的真实性，但陈星并不知道吴耀娟签署了《特殊申请单》及《协议》，故《特殊申请单》与《协议》的效力不涉及陈星，且陈星、吴耀娟与港龙公司只是就房屋内的质量问题达成协议不再追究港龙公司的责任，但陈星、吴耀娟没有放弃追究港龙公司的延期交房违约责任。港龙公司在庭审中主张，《特殊申请单》与《协议》的效力应及于陈星，因陈星与吴耀娟是夫妻关系，吴耀娟的行为视为港龙公司交付了符合交楼条件的房屋，且《协议》第二条明确约定，陈星、吴耀娟不追究港龙公司延期交房违约责任。本院认为：陈星、吴耀娟与港龙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。上述合同约定港龙公司应在2013年6月30日前将完全具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气居住使用条件的涉案房屋交付给陈星、吴耀娟，但涉案房屋截至2014年6月20日才完全具备上述居住使用条件。虽然陈星、吴耀娟在2013年12月21日已收楼，但港龙公司在陈星、吴耀娟收楼前，未能按照合同约定履行交付房屋的义务，已构成延期交房的违约行为。吴耀娟与港龙公司签署了《特殊申请单》和《协议》，其中《协议》约定双方不再追究对方延迟交（收）楼的违约责任。陈星、吴耀娟主张双方只就房屋质量问题达成协议不追究港龙公司的责任，但并未放弃追究港龙公司延期交房的违约责任。同时，陈星还主张对吴耀娟签署的《协议》并不知情，《协议》的效力不涉及陈星。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第九条第6款“乙方为两人或多人而不能全体参与收楼、签署相关文件、办理结算等手续的，乙方承认其中一人办理收楼、结算手续、签署的文件均视为乙方全体人员的意思表示，乙方组成人员在本商品房买卖关系中互为代理行为。”的约定，吴耀娟签署的《特殊申请单》和《协议》亦代表了陈星，签署《特殊申请单》和《协议》的法律后果应由吴耀娟及陈星共同承担。从《协议》约定的内容来看，陈星、吴耀娟与港龙公司就涉案房屋的延期交房违约责任的问题达成了互不追究的合意，且双方的上述合意并不违反法律规定，对双方当事人均有效力，现陈星、吴耀娟主张港龙公司支付延期交房违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈星、吴耀娟的诉讼请求。案件受理费1325元，由原告陈星、吴耀娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢艳晖二〇一五年四月十七日书记员  赵洁玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。