杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0108民初306号
原告郑波。
委托代理人（特别授权）李波，浙江峰翔律师事务所律师。
被告杭州中天滨鸿房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区西兴街道官河路4号5号楼221室。
法定代表人张益堂，执行董事。
委托代理人（特别授权）孙华兵，浙江东辰律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）陶潺，浙江东辰律师事务所实习律师。
本院于2016年1月14日立案受理原告郑波与被告杭州中天滨鸿房地产开发有限公司（以下简称滨鸿公司）商品房预售合同纠纷一案后，依法组成合议庭，于2016年5月4日适用普通程序进行了公开开庭审理。郑波的委托代理人李波，滨鸿公司的委托代理人孙华兵、陶潺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑波诉称：2013年3月29日，郑波与滨鸿公司共同签订《浙江省商品房买卖合同》一份，该合同主要约定：1、郑波向滨鸿公司购买位于滨江区滨康路与阡陌路交叉口东北角的官河锦庭的房产一套；2、房产交付时间为2015年9月30日前；3、出卖人逾期交房不超过90日的按已交付房价款日万分之二支付违约金，合同继续履行；4、合同同时就房产基本情况、价款、付款方式、交接等事项作出相应的约定。
2015年9月15日，郑波收到滨鸿公司《中天官河锦庭入伙通知书》，通知郑波于2015年9月24日上午可办理房屋交付手续，该通知书中还附件载明交付流程。郑波认为滨鸿公司《入伙通知书》中的交房流程有违正常交易流程，且违反双方的合同约定，遂于2015年9月22日向滨鸿公司发函，要求更改交房流程，滨鸿公司于同月24回函借口推拖，但未提及修改交房流程事宜。2015年9月30日，滨鸿公司向郑波发《催办函》，通知郑波收房，并特别提醒可先验房再签署《商品房交接书》。收到上述函件后，郑波至滨鸿公司处咨询及查看房屋，在查看房屋时发现郑波所购房屋所在的单元一楼大厅与其他单元大厅存在严重差异，无南向出入通道，滨鸿公司在《商品房买卖合同》中虽约定一层有物业用房，但滨鸿公司在销售过程及购房合同中均未向郑波释明该物业用房将占据该单元南向出入通道。
2015年12月18日，郑波至滨鸿公司处办理收房手续，在郑波办理完验房、签署《商品房交接书》并结清购房尾款及物业维修基金，换取购房发票后，滨鸿公司却提出房屋钥匙要去物业公司领取，且必须先行缴纳物业费，后郑波至物业公司处领取钥匙，物业人员再次告知必须先交物业费才能领取钥匙。郑波未能领取钥匙收房。
2015年12月28日，郑波向滨鸿公司发函，要求交付钥匙并支付逾期交房违约金，且不排除按合同约定主张退房权利。同月31日，滨鸿公司回函称可以领取钥匙。郑波收到回函后，于2016年1月5日再次会同委托律师去滨鸿公司处领取钥匙，滨鸿公司交付钥匙，但并不同意支付逾期交房违约金。
郑波认为：1、郑波与滨鸿公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应当共同遵守，滨鸿公司先以不合法不合理的交房流程致使郑波无法收房，后又以先交物业费才能领取钥匙为由逾期交房，由此滨鸿公司应当承担逾期交房违约金。2、滨鸿公司作为房产公司，在房产销售时以及签订购房合同时，均未向郑波释明郑波所购房屋所在的单元楼大厅没有南向出入通道，而仅在合同中约定一层有物业用房。郑波作为消费者并不知情，且所购房产为期房，而单元楼大厅无南向出入通道将直接影响房产价值及二次销售价格。滨鸿公司应当向郑波支付补偿款。
综上，郑波起诉要求：一、判令滨鸿公司向郑波支付逾期交房违约金36064元（以1960000元为基数，自2015年10月1日起至2016年1月1日（计92天）止按日万分之二计算）；二、判令滨鸿公司向郑波支付按房价总额5%计算的损失98010.95元（以房价总额1960219元为基数计算）。
被告滨鸿公司辩称：一、郑波到2016年1月5日才领到案涉房屋的钥匙，并非因为滨鸿房产逾期交房的违约行为造成，而是因为郑波未按合同约定履行缴纳面积补差款、物业维修基金，拒不履行收房配合义务及无理拒收行为造成。因此，郑波起诉要求滨鸿房产支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。理由如下：
1、2015年9月14日，滨鸿公司在案涉房屋取得竣工验收备案表之后，即于次日以“入伙通知书”通知郑波在9月24日前来收房，并在入伙通知书中详细的告知了相关的注意事项及集中交付的流程。应当讲，滨鸿公司是严格按照合同约定的条件和程序履行了交付义务。
2?滨鸿公司制定的房屋交付流程本身并不违反合同约定和法律规定，也未侵害郑波的合法权益。（1）滨鸿公司制定该交房流程，完全是为了方便业主收房和保证项目交付秩序的善意行为。考虑到9月21日至28日七天的集中交付期间，要交付近千套的商品房。为了最大限度方便业主办理各项领房手续，不让业主在办理交付手续时往返两头跑，从而提高交付效率，保证集中交付的秩序和安全，滨鸿公司制定了该交房流程。在集中交付期的情况看，绝大部分业主对该交房流程都是认可的，均同意按照该交付流程履行了配合收房义务。该事实也证明，滨鸿公司制定的房屋交付流程是合理的、善意的。（2）虽然滨鸿公司制定的交付流程第一步要求郑波先签订《商品房交接书》，第四步再安排业主查验房屋，但这并不违反合同约定或法律的规定。而且，在房屋的具体交付过程中，滨鸿公司也未以流程安排为由拒绝郑波先行查验房屋的请求，不能成为郑波拒收房屋的理由。首先，该《商品房交接书》并非是房屋交付的证明文件，只是确认业主的身份信息、房屋座落、面积、房价等基本信息。对此，滨鸿公司在给郑波复函及现场公示文件已对此作出了解释和说明。其次，就算该交接书就是《商品房买卖合同》第十二条的“房屋交接单”，该流程设置也没有问题。因为根据该条的约定，只是在签署房屋交接单前，不得拒绝郑波查验房屋，而并不禁止滨鸿公司在交付流程中把签收交接书安排在查验房屋之前。第三，滨鸿公司也并非绝对机械的按照该交付流程安排业主进行收房，对郑波等提出先行查验房屋要求的业主，滨鸿公司并没有拒绝。2015年9月30日、11月2日的两份催办函，也证明滨鸿公司从未拒绝郑波先行查验房屋的要求。（3）滨鸿公司在交付流程第三步把“预收一年物业服务费及其他费用”作为一个环节，也未违反合同约定或法律规定，更未侵害郑波的合法权益。如前所述，该流程是为了方便集中交付期内业主办理交付手续之需。鉴于业主与物业公司签订的《前期物业服务协议》第四部分第1条约定业主应在交房之日预交一年物业费的事实，滨鸿公司依据该条约定在该流程中设置了物业费的交费环节，以方便业主能够在交付现场直接交纳物业费。虽然，交物业费是收房中的一个环节，但事实上并不如郑波所述的滨鸿公司把交物业费作为领钥匙的前提条件。无论是滨鸿公司12月31日的回复函，还是郑波提供的录音证据，滨鸿公司只是强调要求郑波按约定履行缴纳面积补差款、物业维修基金的义务才办理交房手续。而事实上，本案郑波最终收房之前是没有交过物业费的。退一步讲，滨鸿公司要求郑波在领房前先行缴纳该费用，是有充分的合同依据的。根据郑波与滨鸿公司签订的《商品房买卖合同》的约定，《前期物业服务合同》是合同的附件，是合同的组成部分，对双方具有法律约束力，应当作为确定双方权利义务的依据。既然该服务合同第十九条第10款明确约定，郑波负有在交房之日预付一年的物业服务费，那么滨鸿公司把郑波缴纳物业费作为收房前的一个环节是有充分的合同依据的。特别需要强调一点，滨鸿公司的该安排未加重郑波的义务、侵害郑波的任何合法权益，完全是有合同依据的合理安排，而且在客观上也起到了方便业主交物业费的便利。
3、既然滨鸿公司的交付流程设置不违反法律规定和合同约定，郑波以交付流程不合理为由拒收案涉房屋就是滥用合同权利的无理拒收行为。（1）原告、滨鸿公司之间签订的《商品房买卖合同》是典型的双务合同，滨鸿公司房屋交付义务的履行必须有赖于郑波的配合。虽然，合同法未明确规定郑波究竟应该履行何种程度的配合义务，但至少应按合同法规定的诚实信用原则履行协作配合义务，及时受领案涉房屋。（2）本案中郑波滥用合同权利，拒不履行收房义务的恶意行为集中表现为：未在通知确定的时间到交付现场办理交付手续；严格苛责滨鸿公司的交付流程；在滨鸿公司多次催办后，仍不到指定地点收房；故意借咨询收房为名，设置有陷阱的提问并偷录音；不配合收领钥匙；不按约定支付物业费。正是因为郑波的这一系列的恶意行为，才使案涉的房屋直至2016年1月5日才完成全部交付手续。（3）郑波之所以要以各种理由拒收房屋，根本原因是因为近两年市场房价下行，案涉楼盘房价出现了近10%的跌幅，想以此转嫁由此产生的风险。代理人利用了公开的数据信息制作了该楼盘的房价走势图，可以直接的证明该楼盘房价下跌的事实。而且，前两年房价下行、库存积压也是一个众所周知的事件。从该房价走势图对应郑波拒收房屋的行为，是可以清晰的看出两者之间的内在联系。
4、退一步讲，即使滨鸿公司的交房流程确有不合理之处，构成郑波拒收房屋的理由，滨鸿公司亦享有合法的抗辩权，无需承担逾期交房的违约责任。在2015年12月18日之前，因郑波未按合同约定履行缴纳面积补差款及物业维修基金的义务，滨鸿公司有权拒交该商品房，从合同约定的交付日期起至12月18日的期间不能视为滨鸿公司逾期交房。另外，郑波虽在2015年12月18日履行了相应的合同缴费义务，但其没有将未领到钥匙的事实第一时间通知滨鸿公司，而是到了2015年12月28日才函告，滨鸿公司亦于同月31日就通知郑波到售楼部领取案涉房屋钥匙，郑波实际于2016年1月5日才领取。该事实充分说明，郑波到了2016年1月5日才领取案涉房屋钥匙，是其未按照《合同法》第六十条的规定履行通知义务造成的，并非是因为滨鸿公司拒交钥匙的行为造成的。
综上所述，滨鸿公司的交付行为符合合同约定的条件，为了保证集中交付的顺利进行而制定的交付流程也未违反合同约定和法律规定，更未侵害郑波的合法权益。郑波以交付流程不合理拒收房屋的理由不能成立，其提出的要求滨鸿公司承担其拒收期间的逾期交房违约金的请求自然也不能成立。
二、郑波因所购房屋所在的单元楼没有南向出入口，向滨鸿公司主张房价总额5％的损失的诉讼请求也不能成立。理由如下：
1、案涉房屋所在的5幢2单元门厅通道为北向进出，整个建筑区划配套建设的物业办公用房、经营用房位于5#楼1层的设计方案，均是经过规划审批确定的。滨鸿公司严格按照规划设计确定的图纸施工，郑波起诉称“物业用房占据该单元南向出入通道”与事实不符。且滨鸿公司在销售房屋时，已通过合同约定、现场公示红线内重要提示的方式，明确提示物业办公、经营用房位于5#楼1层及该幢楼为北进通道的事实，已尽到了充分、合理的告知义务。
2、5幢2单元门厅与该幢1单元及其他单元楼的门厅面积、装修效果并无明显差别，郑波诉称“存在严重差异”也与事实不符。
3、赔偿损失要以损失的客观存在为前提，但在本案中，郑波自始至终未就损失是否存在提供证据予以证明。
综上请求驳回郑波诉请。
郑波为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
证据一、浙江省商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票，拟证明内容：1、郑波与滨鸿公司之间存在商品房买卖合同关系的事实；2、合同关于房屋基本情况、房款总价、交房时间、逾期交房违约责任、交接等约定事项。3、郑波已履行合同义务，全额支付房款的事实。
证据二、中天官河锦庭入伙通知书及附件、中天官河锦庭交房流转表，拟证明内容：1、滨鸿公司通知郑波于2015年9月24日上午收房的事实；2、滨鸿公司安排的交房流程明确需先付清物业费才能领取钥匙。
证据三、郑波向滨鸿公司发的函两份、滨鸿公司的律师函、催办函、回复函各一份、商品房交接书一份、录音三份（附部分书面稿），拟证明内容：1、就交房事宜郑波多次向滨鸿公司要求按合同的约定及法律规定交房，均因滨鸿公司不合理的理由拒绝，直至2015年12月31日才函告郑波收取房屋钥匙的事实。2、包括郑波在内的几名业主已就因单元楼一层无南向通道，影响房屋价格要求滨鸿公司补偿事宜与滨鸿公司协商，未果的事实。
证据四、案涉房产所在单元楼通道与其他单元楼通道现场比对照片，拟证明郑波所购房产单元楼一层没有南向通道，与其他单元楼通道存在巨大差别，严重影响房价与居住体验度。滨鸿公司在预售案涉房产时未尽告知义务，侵害了郑波的知情权。
滨鸿公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
证据1-1、商品房买卖合同，拟证明内容：1?2013年3月29日双方签订商品房买卖合同，郑波购买案涉房屋的事实；2?合同第九条约定的交付期限为2015年9月30日前，交付条件为取得竣工验收备案证明；还约定如郑波未付清任何购房款项，滨鸿公司有权将交付期限延至购房款结清之日；3、合同第十二条也约定，郑波未在交房日前付清面积补偿款、代收税费的，滨鸿公司有权暂不交房，延期交房责任和损失由郑波自行承担。
证据1-2、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明案涉房屋已于2015年9月14日具备合同约定的交付条件。
证据1-3、《入伙通知书》及附件，拟证明滨鸿公司于2015年9月15日通知案涉商品房于9月24日交付及告知郑波需缴纳面积补差款、物业维修基金等款项以及具体金额的事实。
第一组证据共同证明2013年3月29日双方签订商品房买卖合同，对权利义务进行约定的事实；案涉房屋于2015年9月14日通过竣工验收备案，具备交付条件，滨鸿公司于2015年9月15日通知交付商品房的事实。
证据2-1、业主户内验收单；证据2-2、房屋交接单；证据2-3、面积补差款、物业维修基金的交费凭证，拟共同证明郑波于2015年12月18日才履行缴纳面积补差款、物业维修基金的合同义务，滨鸿公司于当天向郑波交付房屋的事实。
证据3-1、2015.9.24律师函，拟证明证明滨鸿公司并未拒绝买受人先验房再办理交付手续。
证据3-2、2015.9.30催办函，拟证明催告郑波前来办理交接手续，明确告知可先行查验房屋再签署《商品房交接书》。
第三组证据共同证明滨鸿公司未拒绝郑波先验房再交接的要求的事实。
证据4-1、2015年12月28日函、2015年12月31日回复函，拟证明郑波于2015年12月28日才函告滨鸿公司未能领取钥匙，滨鸿公司收函当日即回函告知郑波到售楼部领取钥匙的事实。
证据4-2、钥匙领取单，拟证明郑波2016年1月5日才到售楼部领取钥匙的事实。
第四组证据拟共同证明郑波于2015.12.28才告知滨鸿公司未领取钥匙及滨鸿公司回函告知到售楼部领取钥匙的事实。
证据5-1、《商品房买卖合同》，拟证明滨鸿公司已通过合同第五条、第十九条第8款对5幢一层布置有物业管理用房、公厕等进行了告知。
证据5-2、《红线内重要提示》及其公示现场照片，拟证明滨鸿公司在销售时已公示5号楼设有物业管理用房、经营用房的事实。
证据5-3、《竣工图》及《工程变更联系单》，拟证明5号楼2单元门厅规划设计就是北进，5号楼1单元门厅规划设计也是北进，系2015年3月3日通过设计变更增加南向出入门的事实。
第五组证明共同证明对红线范围内重要事项，滨鸿公司已通过合同约定、现场公示方式进行提示，5号楼1、2单元住宅入口设计都是北向出入的事实。
证据6、交通总平面图，拟证明案涉小区除4号楼之外，其余单元楼规划设计住宅入口均为北向进出，没有南向通道。
证据7、前期物业服务委托合同，拟证明作为买卖合同附件的本合同第十八条第10项明确约定，郑波应当在交房时预交一年物业服务费。
证据8、前期物业服务协议，拟证明协议第四条第一项明确约定，郑波在交房之日应当预交一年的物业服务费。
上述证据，经庭审质证，本院作如下认证：
一、对郑波的证据。对证据一、滨鸿公司无异议，故本院确认其证据效力。对证据二，滨鸿公司对其真实性无异议，但对其关联性提出异议，认为不能证明要先付清物业费才能领取钥匙的事实。本院经审查认为，该证据可以证明本案交房过程的事实，本院确认其证据效力。对证据三，滨鸿公司对其形式上的真实性无异议，但对其内容的真实性提出异议，滨鸿公司并没有阻止其验房。本院经审查认为，该证据可以证明本案交房过程的事实，本院确认其证据效力。对证据四，滨鸿公司对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为无法证明其待证事实。本院经审查认为，该证据可以证明房屋楼道现状等事实，故确认其证据效力。
二、对滨鸿公司的证据。对第一组证据、第二组证据，郑波对其真实性没有异议，但认为交房前未经验房屋，对其流程提出异议。本院经审查认为，该证据可以证明双方购房及交房过程等事实，故本院确认其证据效力。对第三组证据、第四组证据，郑波对其真实性没有异议，但认为滨鸿公司没有实际解决验房的事实。该证据可以证明双方交房过程等事实，故本院确认其证据效力。对第五组证据、证据6，郑波提出异议，认为当时选房只有五分钟时间，说明滨鸿公司未尽到告知义务。该证据可以证明房屋规划等等事实，故本院确认其证据效力。对证据7、证据8，郑波提出异议，没有签订过此类协议。本院经审查认为，郑波异议成立，故对其证据效力不予确认。
根据上述当事人提交的有效证据及有关陈述，本院查明以下事实：
2013年3月29日，滨鸿公司（出卖人）与郑波（买受人）共同签订《浙江省商品房买卖合同》一份。该合同约定：第三条，买受人所购商品房为杭州市滨江区官河锦庭5幢2单元3102室；第七条，房屋价款为1960000元；第九条，出卖人应当在2015年9月30日前，将商品房交付给买受人，其中交房条件包括建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；买受人应当支付给出卖人的任何款项（含逾期违约金）未完全付清的，出卖人在按照规定履行相关义务后有权拒绝向买受人交房，交房期限延至买受人付清全部应付款后，并不视为交付逾期；第十条，出卖人逾期交房不超过90日的，按已交付房价款日万分之二支付违约金，合同继续履行；第十二条，买受人未于出卖人交房通知规定的交房日前付清商品房所有应付房价（包括面积补差款）、出卖人代收的税、费等应由买受人承担的费用，出卖人有权不交房直至结清全部款项，延期交房的责任和损失由买受人自行承担。第十九条，小区垃圾收集间位于5幢外西北侧。
合同签订后，郑波按约支付购房款。案涉楼盘于2015年5月29日竣工验收，于2015年9月14日验收备案。2015年9月15日，滨鸿公司向郑波发送《中天官河锦庭入伙通知书》，通知郑波于2015年9月24日上午可办理房屋交付手续。该通知书包括《中天官河锦庭交付须知》、《中天官河锦庭交付缴费清单》、《中天官河锦庭委托代办说明》、《中天官河锦庭交付流程》等四个附件。其中《中天官河锦庭交付流程》记载：1、签到签约，2、房产结算，3、物业结算，4、房屋验收，5、礼品签收。
2015年9月22日，郑波向滨鸿公司发函，要求更改交房流程。2015年9月24日，滨鸿公司回函，公司未存在拒绝先验房再交付的情况。2015年9月30日，滨鸿公司向郑波发《催办函》，通知郑波收房；买受人未在规定期限内接受商品房的，公司不承担逾期交付责任。
2015年12月18日，郑波办理完验房手续，签署《商品房交接书》，并结清购房尾款及物业维修基金。郑波至物业公司处领取钥匙，物业人员告知必须先交物业费才能领取钥匙。基于此，郑波未领取钥匙收房。
2015年12月28日，郑波向滨鸿公司发函，要求交付钥匙并支付逾期交房违约金。2015年12月31日，滨鸿公司回函称可以领取钥匙。2016年1月5日，郑波到滨鸿公司领取钥匙。
另查，楼盘规划图及现场公示提示，本案所涉住宅入口设计都是北向出入，没有南向通道。
本院认为，一、关于滨鸿公司是否延期交房问题。1、案涉楼盘具备交房条件。2015年9月15日，滨鸿公司通知郑波于2015年9月24日办理房屋交接手续。此时，案涉楼盘已经具备交房条件，包括楼盘的竣工验收、验收备案等手续。2、交房流程属于倡导性手续，并没有限制买受人验房等实质性权利。楼盘集中交付，人员众多。滨鸿公司为此设置交房流程，引导买受人按序办理结算费用和验房等手续，并无不妥。3、郑波没有按约结清购房尾款及物业维修基金，原定的交接时间应予顺延。合同约定：“买受人未于出卖人交房通知规定的交房日前付清商品房所有应付房价（包括面积补差款）、出卖人代收的税、费等应由买受人承担的费用，出卖人有权不交房直至结清全部款项，延期交房的责任和损失由买受人自行承担。”郑波于2015年12月18日结清购房尾款及物业维修基金，没有在通知确定的2015年9月24日结清，其应当承担对其不利的顺延交付责任。以上次交房至款项结清之间的约三个月为标准，作为新的交房顺延时间。4、郑波于2016年1月5日领取钥匙，尚在交房顺延时间之内。5、关于物业费的问题。该费用原本属于物业公司收取的费用，但在新楼盘交房过程中，涉及开发商和物业公司之间的工作衔接。本案交房流程，引导买受人交付物业费，目的是促使业主与物业公司之间的物业服务衔接。郑波提出此问题后，滨鸿公司遂于次日回复可以领取钥匙。由此可见，滨鸿公司并没有将物业费的交付作为房屋交接的强制性前置条件。
综上所述，滨鸿公司没有延期交房，郑波要求其承担延期交付的违约责任，本院不予支持。
二、关于南向通道问题。合同约定物业房设置情况，楼盘规划图及现场公示均提示，本案所涉房屋没有南向通道。据此，郑波要求滨鸿公司承担相应损失，缺乏依据，本院不予采纳。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告郑波的诉讼请求。
案件受理费人民币2982元，由原告郑波承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2982元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 蓝钦如
人民陪审员 谢建儿
人民陪审员 马燕芬
二〇一六年五月三十日
代书 记员 徐雁楠