山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第2762号
原告中国联合网络通信有限公司济南市分公司，住所地济南市市中区经十路21398号。
代表人郝立谦，总经理。
委托代理人王青锋，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
委托代理人马恩云，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
被告田家江，男，1958年9月24日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人王斌，济南市中君益法律服务所法律工作者。
第三人马海生，男，1978年3月14日生，回族，无业，住济南市。
原告中国联合网络通信有限公司济南市分公司（以下简称联通公司济南分公司）与被告田家江、第三人马海生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告联通公司济南分公司代表人郝立谦的委托代理人马恩云，被告田家江及其委托代理人王斌，第三人马海生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告联通公司济南分公司诉称：2010年6月，原、被告双方签署《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告所有的位于经十路21398号原职工食堂煤气站的门面房和仓储房作为营业使用，租赁期限自2010年7月1日起至2012年6月30日止，双方明确约定被告不得擅自转租。2010年8月，被告擅自将房屋转租给第三人马海生，原告于2010年9月28日书面通知被告，要求与被告解除租赁合同，并在接到该通知之日起7日内腾空房屋并交还原告，2010年10月14日，原告委托律师事务所发函，要求解除合同、腾空交还房屋并赔偿损失，被告在上述函件中签字，认可原告函件内容，自此，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。但是，被告及第三人实际未腾空原告的房屋，继续非法占有使用原告上述房屋，侵犯了原告对房屋的所有权，给原告造成较大的经济损失，同时造成较坏的影响。原告曾多次要求被告及第三人腾空并交还房屋，赔偿原告经济损失，而被告及第三人拒不履行。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告田家江及第三人马海生立即腾空位于济南市市中区经十路21398号原职工食堂煤气站的房屋，并将房屋交还给原告；2、被告田家江支付房屋占用费，自2011年7月1日起计算至判决生效之日止，按每年62269元计算；3、第三人马海生对上述第2项诉讼请求承担连带责任。
被告田家江辩称：原告关于租金的请求已超过“延付或者拒付租金的”一年的诉讼时效期间，无中止、中断情节，应驳回该请求。另，念与原告二十余年的合作互助关系，建议双方调解。
第三人马海生述称：依据本案事实，按照合同相对性原则，第三人不应承担法律责任，第三人不是合同当事人一方。本案中与原告签订的房屋租赁合同系被告所签，该合同虽然约定了不能转租，但仅对合同的双方而言，并不指向第三人，作为第三人与原告不存在房屋租赁关系，没有签订房屋租赁合同。原告诉状中所述事实与客观情况不符，原告在诉状中称第三人一直非法占有涉案房屋，与客观事实不符，第三人与被告于2010年8月10日签订了一份房屋租赁合同，约定涉案房屋出租给第三人，租赁期间2010年8月10日-2013年8月9日，该合同系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，是合法有效的，第三人已将房租38000元交给被告，并不像原告所说一直非法占有。第三人与被告签订合同才十多天，原告就把水电全部停了，供水时间为2010年8月10日-2010年8月16日共6天，供电时间为2010年8月10日-2010年8月22日共12天，第三人已向被告交纳水电押金2000元，停水停电导致第三人不但不能正常经营，且自己的生活无法运转，至今也没有给第三人正常提供水电，第三人多次找原告让其正常供水供电，但原告一直拒绝，故第三人只能从别处打水并购买发电机自己发电，第三人一直未能正常的经营，严重影响了第三人的经营及生活规律，给第三人造成了较大的经济损失，并造成了精神压力，当时第三人受到了暴力威胁，要求第三人腾房，并打了第三人，第三人向派出所报案，没有解决。综上，依据本案事实、按照合同相对性原则，第三人与原告不是合同的相对方，原告的诉讼请求不应向第三人主张，要求驳回原告对第三人的诉讼请求。
经审理查明：坐落于济南市市中区经十路21398号房屋（建筑面积18393.24平方米）系原告联通公司济南分公司所有，房产证号为济房权证中字第1674**号。原告联通公司济南分公司（出租人）与被告田家江（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租人将自有的位于经十路21398号原职工食堂煤气站房屋门头38.7平米，仓储31.6平米房屋出租给承租人作为营业使用，租赁期限自2010年7月1日起至2012年6月30日止，第一年租金为58269元，第二年租金为62269元。合同第七条约定：“……7.3承租人应按照本合同约定用途使用租赁房屋，不得改变房屋用途。未经出租人书面同意，不得将房屋转租给第三人；……”合同第八条约定：“有下列情形之一，出租人有权解除本合同：……8.2承租人利用租赁房屋进行本合同第7.3所禁止的行为的；……”合同签订后，被告田家江向原告联通公司济南分公司支付了第一年（2010年7月1日至2011年6月30日）的房屋租金58269元，原告联通公司济南分公司将涉案房屋交付被告田家江使用。
2010年8月10日，被告田家江（出租人）未经原告联通公司济南分公司同意即与第三人马海生（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租人将自有的位于经十路21398号门头房共计75平米房屋出租给承租人作为营业使用，三江源牛肉拉面，租赁期限自2010年8月10日起至2013年8月9日止。合同签订后，被告田家江将涉案房屋交付给第三人马海生使用。
2010年9月28日，原告联通公司济南分公司向被告田家江发出通知，载明：“承租人田家江于2010年7月与我公司签订房屋租赁合同（编号：01XZZ201000526929）租赁位于经十路21398号原职工食堂煤气站房屋一处。根据租赁合同第7.3条规定：未经出租人书面同意，不得将房屋转租给第三人。现承租人违反该规定擅自将该处房屋转租给三江源拉面馆使用。现我公司根据租赁合同第八条之8.2款规定解除本合同，并限承租人于接到该通知7日内腾空房屋交还我方，否则我公司将按合同有关规定提起法律诉讼。”2010年10月14日，受原告联通公司济南分公司委托，山东海那律师事务所律师李占义、孔淑芳向被告田家江发出律师函，要求被告田家江于2010年10月17日前交还承租的房屋。庭审中，被告田家江认可收到上述通知及律师函，并认可其与原告联通公司济南分公司签订的《房屋租赁合同》已于2010年9月28日解除。
另查明，涉案房屋现由第三人马海生占有使用。
以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、通知、律师函、照片及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告联通公司济南分公司与被告田家江签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。双方当事人均应严格按照合同约定享有权利、承担义务。因该合同明确约定未经原告联通公司济南分公司书面同意，被告田家江无权转租，故本案中被告田家江与第三人马海生所签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，而原、被告亦于2010年9月28日解除了双方签订的《房屋租赁合同》，故被告田家江及第三人马海生无权继续占有使用涉案房屋。现原告联通公司济南分公司要求被告田家江及第三人马海生腾空并返还涉案房屋，事实清楚，合法有据，本院予以支持，但应给被告田家江及第三人马海生留出一定的腾房时间。被告田家江至今未能返还涉案房屋，原告联通公司济南分公司要求被告田家江参照双方所签订的《房屋租赁合同》中约定的第二年租金标准支付自2011年7月1日起至判决生效之日止的房屋占用费，合法有据，本院予以支持。关于被告田家江辩称的原告联通公司济南分公司关于房屋占用费的诉讼请求已超过诉讼时效问题，本院认为，原、被告双方虽于2010年9月28日解除了双方签订的《房屋租赁合同》，但双方并未对合同解除后至被告田家江返还房屋前的房屋占用损失赔偿时间问题进行约定，且被告田家江至今未向原告联通公司济南分公司返还涉案房屋，根据合同法相关规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，故原告联通公司济南分公司要求被告田家江支付房屋占用费的诉讼请求并未超过诉讼时效，对于被告田家江的该项辩称意见，本院不予采纳。对于原告联通公司济南分公司要求第三人马海生对上述房屋占用费承担连带责任的诉讼请求，本院认为，第三人马海生与原告联通公司济南分公司并非租赁合同的相对方，根据合同相对性原则，原告联通公司济南分公司的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第六十二条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告田家江、第三人马海生于本判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区经十路21398号原职工食堂煤气站房屋腾出，交还给原告中国联合网络通信有限公司济南市分公司。
二、被告田家江于本判决生效之日起十日内支付原告中国联合网络通信有限公司济南市分公司房屋占用费，自2011年7月1日起计算至本判决生效之日止，按每年62269元计算。
三、驳回原告中国联合网络通信有限公司济南市分公司的其他诉讼请求。
案件受理费2900元，由被告田家江负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 宋 芳
人民陪审员 刘 洋
人民陪审员 乔永欣
二〇一四年一月二十三日
代理书记员 杨朝阳