山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋02民终1986号上诉人（原审被告）：大同市大富翁商厦有限责任公司，住所地大同市教场街北侧。法定代表人：翟某翟某，职务总经理。委托诉讼代理人：吴某吴某，山西若谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:任某任某，男，1951年9月24日出生，汉族，住大同市，住大同市。上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司（以下简称大富翁公司）因与被上诉人任某任某租赁合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2018）晋0202民初1948号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大富翁公司的委托诉讼代理人吴某吴某、被上诉人任某任某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大富翁公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销山西省大同市城区人民法院作出的（2018）晋0202民初1948号民事判决书，发回重审或改判上诉人不承担违约金2548.85元;2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人没有违约，不应承担违约金；二、本案存在程序错误；三、应追加大同市政府为被告。任某任某答辩称，原判正确，应予维持。任某任某向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年、2016年、2017年的房屋租金53709.1元并支付违约金2551.2元共计56260.2元；2.诉讼费由被告承担。一审法院确认如下事实：2005年10月，原告从大同市民航房地产开发有限责任公司购买城区教场街大富翁亚太国际购物广场天蝎馆4层41号商铺，购房总价款200974元。原、被告双方于2013年3月4日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所购位于教场街北侧大富翁亚太国际购物广场天蝎馆4层41号商铺出租给被告用于商业经营，合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日。租赁期限内，被告采用固定租金形式，每年分四个季度向原告支付租金，租金计算方法为：2013年每季度租金=已付购房款×8.60%/365×本季实际天数；2014年每季度租金=已付购房款×8.70%/365×本季实际天数；2015年每季度租金=已付购房款×8.80%/365×本季实际天数；2016年每季度租金=已付购房款×8.90%/365×本季实际天数；2017年每季度租金=已付购房款×9.00%/365×本季实际天数。原告在领取商铺租金时，应向被告提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告将按税务部门要求代扣代缴。被告若有违约或拖欠租金行为，以致损害原告权益，原告有权按人民银行贷款利率向被告收取逾期违约金。关于原、被告争议的问题，根据当事人陈述和经审查确认的证据，该院认定如下：第一、是否应当追加大同市人民政府为共同被告的问题。因《商铺租赁合同》的签订双方为原告和被告，与大同市人民政府并无关联性，被告主张追加大同市人民政府为共同被告并无事实和法律依据，故该院对其该项请求不予支持。第二、租赁合同履行过程中，是否出现法律规定的情势变更情形，合同应否解除的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”被告所提供的《大同市人民政府关于批准实施的通知》（同政发﹝2005﹞119号），《大同市商业发展规划》（2004-2020），《大同市人民政府关于2012年新建和改造清远街等道路征地房屋征收（拆迁）的通告》（同政发[2012]25号），《关于新建西城墙和北城墙护城河桥的通告》（2016年4月30日），《2017年重大城建项目--南瓮城广场及地下空间项目开建》等证据均显示从2012年开始，被告已经知道市政府对大富翁购物广场周边道路进行改造的事实，作为商事主体，被告在2013年3月4日与原告签订《商铺租赁合同》时理应能够预见到道路改造可能带来的影响，并对租金支付标准等条款作出相应调整。换言之，道路改造并非《商铺租赁合同》签订之后才发生的，不属于商业风险的重大变化，自无情势变更适用之余地。另，被告并未举证证明政府修路行为导致其经营损失达到不能履行合同的程度，且事实上被告一直在开业经营。故此，该院对被告提出的出现情势变更，继续履行合同对其明显不公，存在解除合同的情形的抗辩意见不予采纳。第三、被告在向原告支付租金时是否应扣减税金的问题。《商铺租赁合同》约定被告向原告支付税前租金，原告在领取商铺租金时，应向被告提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告将按税务部门要求代扣代缴。但鉴于被告既未举证证明税金缴纳标准，亦未举证证明其已实际缴纳租赁原告商铺的税金，故被告应向原告支付租金后由原告自行缴纳税金或待税金实际缴纳后另行主张。第四、原告主张的租金及违约金是否合理的问题。根据《商铺租赁合同》约定，被告大富翁公司应支付天蝎馆4层41号商铺2015年1月21日到2018年1月22日租金共计53660元。依据《商铺租赁合同》的约定，被告应支付违约金2548.85元（53660元×4.75%=2548.85元），故原告主张符合双方约定，该院予以认定。第五、关于被告所提原告不符合诉讼费缴纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助条件的问题。因缓交诉讼费和司法援助与被告无关，故不作分析。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定将被告承租商铺交付被告，被告大富翁公司应按合同约定支付租金。被告至今未付2015年、2016年、2017年租金，显然违约，原告要求支付2015年、2016年、2017年拖欠租金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付逾期支付违约金，亦符合合同约定及法律规定。被告就本案所辩，无事实及法律依据，该院不予采信。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：被告大同市大富翁商厦有限责任公司于本判决生效后十日内支付拖欠原告任某任某2015年、2016年、2017年商铺租金53660元，并支付违约金2548.85元，共计56208.85元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1207元（缓交），减半收取计603.5元，由被告负担603.5元（于收到本判决后五日内向本院缴纳）。二审中，大富翁公司、任某任某对原判认定的事实均无异议，本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，大富翁公司未按照合同约定支付租金，已构成违约，大富翁公司理应支付所欠租金。任某任某未提供房屋租赁发票不影响大富翁公司承担违约责任，大富翁公司可在支付租金后另行主张。大同市政府的修路行为并未导致大富翁公司停业，大富翁公司还能正常营业，不属于合同约定的不可抗力情形。原审认定租金及违约金的数额并无不当。本院对大富翁公司主张不承担违约金的上诉请求不予支持。关于大富翁公司所提被上诉人不符合诉讼费交纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助条件的问题。因一审法院已对此进行分析，故不再赘述。关于是否应当追加市政府为被告的问题，因本案系平等民事主体之间因租金欠付发生的纠纷，与市政府无关，上诉人该项主张无事实及法律依据，故亦不予支持。综上所述，大富翁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司负担。审判长  陈大涵审判员  常 春审判员  智绪鲁二〇一八年九月二十一日书记员  史 涛