内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院民 事 判 决 书（2018）内0581民初613号原告霍林郭勒月新物业服务有限公司，统一社会信用代码×××，办公地点霍林郭勒市华龙新城北门物业办公室。法定代表人王涛，职务董事长。委托代理人岳金云，男，1976年2月5日出生，身份证号码×××，汉族，该公司员工，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市被告孙飞，男，1976年5月15日出生，蒙古族，霍林郭勒市诚信劳务有限公司员工，现住内蒙古自治区通辽市。委托代理人孟照辉，女，1973年12月26日出生，汉族，无职业，地址同上。霍林郭勒月新物业服务有限公司（以下简称月新物业公司）诉孙飞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案受理后，依法由审判员宋治茹独任审判，于2018年5月9日适用简易程序公开开庭进行了审理。月新物业公司的委托代理人岳金云，孙飞及其委托代理人孟照辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。月新物业公司诉称，2015年3月，我公司正式接管霍林郭勒市兴发小区做物业管理工作。兴发小区业主孙飞，房屋面积86.75平，车库面积21.47平。孙飞目前拖欠2017年3月1日至2018年2月28日一年的物业费935.9元，按《物业合同》收取滞纳金935.9元。迄今为止月新物业公司多次向孙飞催缴物业费，但孙飞仍不履行缴费义务，其行为违反了《物业管理办法》第四十一条”业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”、《霍林郭勒市住宅小区物业管理暂行办法》第三十五条”业主应当根据物业服务合同的约定，足额缴纳物业服务费，业主使用人不得以任何理由拒绝缴纳物业服务费的相关规定”。请求：1.判令被告支付2017年3月1日至2018年2月28日所欠的一年的物业费，共计金额935.9元，滞纳金为935.9元，合计人民币1871.8元；2.本案诉讼费用由被告承担。孙飞辩称，我请求驳回原告的诉讼请求，原告陈述的是2017年至2018年的物业费我不同意支付，1、原告没有和我们签订物业合同；2、原告的服务没有达到我们的要求、标准；3、房子至今未交工，物业费应由开发商承担，我们只同意给付卫生费；4、小区不具备楼宇可视对讲系统、监控系统、保安，使我们的财产受到了不同的损害；5、我们从2015年入住到现在，小区没有保安，没有消防设施、设备，没有公共娱乐场所，这些都包括在物业服务范围，但他们都没有；6、原告没有做到每周清扫楼道及公共区域，我有照片予以证明；7、根据物业法规定原告收费标准不合理；综上述原因，我不同意给付物业费。月新物业公司为证明自己的主张，向本院提举了以下证据：一、2017年3月1日至2020年3月1日物业服务合同一份，旨在证明物业公司与业主委员会签订的合同是合法的，同时合同约定双方的权利义务；二、业户报修记录表、保安签到表、保安巡查记录表各一份，旨在证明物业公司一直按要求服务，包括公共区域的维修；三、业主签订的装修承诺、业主公约一份，旨在证明物业公司已经服务。孙飞质证后认为，对原告出示的证据有异议，物业服务合同我们没有见过，业主委员会成员我们也没见过，业主委员会应当征求我们意见后再与物业公司签订服务合同，我不认可这个合同，这个合同上也只约定了我们的义务，这个合同我没见过；我们2015年5月15日入住以来没有见过保安，这个保安签到表是假的，我向物业提出过报修，但是报修记录表中没有，都是我自己修的，报修记录表中的门窗都是开发商的责任，不是物业公司维修内容，保安巡查记录表我也有异议，我没见过保安，小区居民可以作证；装修承诺是2015年至2016年的物业合同，我已经交过物业费，合同中都是我们的责任，没有他们服务范围。孙飞为证明其主张，向本院提举证据如下：一、2018年5月9日证明一份，旨在证明物业公司该做的没有做到；二、业主财产损失单2页，旨在证明小区没有监控保安，造成我们的损失，由我记录，由业主口述；三、照片3张，旨在证明我的车被撞被砸，物业保安服务不到位；四、照片15张，旨在证明原告陈述的维修、打扫卫生不到位；五、照片3张，旨在证明从入住到现在保安房没有人。月新物业公司质证后认为，对第一组证据证明陈述部分不属实，保安房没有保安，但是我们有两个保安不进保安房，房子刚刚装修完，物业办公室有消防器材；对第二份证据有异议，无法查实；对第三份证据我不认可，物业公司不涉及个人财产保护；对第四份证据有异议，除了保安房照片我们正在装修，其他不能识别是哪里照的，不确定是我们小区；第五组证据没有异议，保安房没有人，在八号楼北侧西数第四个车库里有保安，业主委员会可以作证。本院综合分析后对月新物业公司出示的证据作出如下认证：该公司出示的第一组证据来源合法、客观真实，且可就月新物业公司与兴发小区业主委员会之间成立物业管理服务合同法律关系、物业管理服务期限等事实予以证实，故本院对第一组证据予以确认并采信；第二组证据客观存在，但该组证据系由月新物业公司单方制作，本院无法查明该组证据真伪，故本院对第二组证据不予采信；第三组证据均系复印件，本院无法查明真伪，故本院对第三组证据不予采信。本院综合分析后对孙飞出示的证据作如下认证：第一、二组证据系由孙飞单方制作，无其他证据予以作证，本院无法查明证据内容是否真实，故本院对第一、二组证据不予采信；第三、四、五组证据系由孙飞单方拍摄完成，本院无法查明证据来源是否合法，故本院对第三、四、五组证据不予采信。经审理查明，孙飞当庭陈述其系霍林郭勒市兴发小区业主，其于2015年5月15日入住，居住房屋面积86.75㎡，车库面积21.47㎡。霍林郭勒市宝日呼吉尔街道兴发小区业主委员会与月新物业公司签订了一份《物业服务合同》，约定由月新物业公司为兴发小区提供共同设施、设备的维修、养护运行和管理等物业服务，服务期间自2017年3月1日至2020年3月1日止。兴发小区管理服务物业费收费标准为住宅每月每平方米0.8元，车库每月每平方米0.4元。孙飞拖欠2017年3月1日至2018年2月28日物业费，至今未履行支付义务。另查明，2017年3月1日中国人民银行六个月至一年（含一年）同期贷款利率为年利率4.35%。本院认为，根据《物业管理条例》第七条第（三）项：”业主在物业管理活动中，履行下列义务：（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，业主可以授权建设单位和业主委员会作出某些决定，因此，兴发小区业主委员会与月新物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，孙飞辩称月新物业收费标准不合理，但《物业服务合同》系由兴发小区业主委员会与月新物业公司之间的合同法律行为，兴发小区业主委员会系该小区业主代表，签订《物业服务合同》是该业主委员会的真实意思表示，孙飞作为兴发小区的业主，已于2015年5月15日入住小区，理应受上述合同内容的约束。孙飞称月新物业公司提供的物业服务标准不达标、财产受到损害，但就其主张，孙飞向本院的提举的证据均系其单方制作，证据证明力薄弱，本院无法仅依据孙飞单方制作的证据即认定月新物业公司提供物业服务不达标，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，孙飞的辩解理由不成立。月新物业公司关于请求孙飞支付2017年3月1日至2018年2月28日物业费935.9元的主张，结合双方《物业服务合同》约定的物业服务收费标准及孙飞所居住的房屋的面积（86.75㎡）、车库面积（21.47㎡），本院核算2017年3月1日至2018年2月28日物业费为935.9元（86.75㎡×0.8元/月/㎡×12月+21.47㎡×0.4元/月/㎡×12个月），故月新物业公司请求2017年3月1日至2018年2月28日物业费935.9元的主张理由成立，本院予以支持。月新物业公司关于请求滞纳金935.9元的主张，月新物业公司要求孙飞给付滞纳金，本案中的物业服务合同是平等主体之间的民事行为，而不是行政行为，在民事行为中由一方违约所应支付的是”违约金”而不是”滞纳金”，故将月新物业公司主张的滞纳金定性为违约金。月新物业公司要求孙飞支付拖欠物业费的违约金，但按照物业合同中”从逾期之日按应缴纳费用千分之三加收滞纳金，物业服务费是先收取后服务。”的约定计算违约金明显过高，显失公平，应适当调整。且双方《物业服务合同》中仅约定物业费收取方式为先收取后服务模式，并未明确具体收费时间，现月新公司仅主张2017年3月1日至2018年2月28日一整年度物业费产生的违约金，故本院仅就本案中2017年3月1日至2018年2月28日期间物业费产生的违约金予以裁判，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：”约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加,约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”之规定，本院综合考量，违约金计算标准应参照中国人民银行同期贷款利率上浮50%为宜，据此计算该期间违约金数额为61.06元(935.85元×4.35%×1.5×1年)。故月新物业公司请求孙飞给付2017年3月1日至2018年2月28日期间违约金935.9元的主张理由部分成立，本院仅就合理部分予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第三项；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙飞于本判决发生法律效力后10日内给付原告霍林郭勒月新物业服务有限公司2017年3月1日至2018年2月28日期间物业费935.9元及由此产生的违约金61.06元，总计996.96元；二、驳回原告霍林郭勒月新物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告霍林郭勒月新物业服务有限公司已预交），由被告孙飞负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员  宋治茹二〇一八年五月二十五日书记员  辛朵莲