安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2015）宣民一初字第04551号原告：花明方（曾用名花明芳），男，1933年9月30日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。被告：宣城市时代房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市区。法定代表人：朱震，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾国华，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘钢，系该公司员工。原告花明方与被告宣城市时代房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告花明方、被告宣城市时代房地产开发有限公司的委托诉讼代理人顾国华、刘钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告将拆迁房屋与产权调换安置的房屋结算差价款46147.3元返还原告；二、被告将售房税务发票中多开建筑面积9.86平方米加大的购房金额21962元返还原告；三、被告将原告依法依规享有的房屋拆迁安置费78627.72元支付原告；四、被告返还原告其公司季春华经手收取的预付购房款4.1万元；五、被告返还原告其公司会计刘钢以拒办原地回迁交房为筹码收取原告现金4万元。事实及理由：原被告于2008年4月13日签订2008-001号协议，约定当年5月1日生效，被告保证18个月内交房，办妥原地回迁，后被告擅自延长时间7个多月，未依法依规办事，给原告造成严重损失。一、房屋拆迁安置补偿费应按照3260元/平方米的标准补偿，乘原告被拆迁房屋面积68.26平方米为222527.6元，加上附属装饰补偿94769.7元，合计317297.3元。拆迁协议中约定被告提供一套123.25平方米的住宅，价款是2200元/平方米，总计271150元，与222527.6元的差价款46147.3元被告应返还。二、被告单方面在开写售房税务票时，多开建筑面积9.86平方米（拆迁协议中约定被告向原告提供一套面积为123.25平方米的房屋，实际上最后交付的房屋面积为133.11平方米），加大原告购房金额21692元（9.86平方米×2200元/平方米）。原告认为被告多开9.86平方米面积无法规支撑，无合同约定及合法手续，应予以返还。三、被告应将原告依法依规及合同约定享有的房屋拆迁安置费78627.72元（自2009年11月1日至2010年7月31日共计9个月×68.26平方米×18元/平方米/月+自2010年8月1日起至2014年7月15日止共计48个月×68.26平方米×20元/平方米/月+再次支付搬迁费400元+非住宅拆迁补助费548元+临时安置产权调换过渡费交房之日起增发4个月临时安置补助费1092元）返还原告。四、2008年6月，被告以协议需加盖公章为名，背着原告，单方面篡改协议，被原告发现，拒绝接受并停止搬家。2009年3月6日，被告请拆迁办人员协调，被告要求原告先交4.5万元现金，称什么事都没有了，到交房时，把收据带上，就办回迁保证交房。原告及家人考虑后不放心，提出要有拆迁办签章鉴证。后原告取出4.1万元现金称只有这么多现款，被告工作人员季春华收取4.1万元并出具收据，该收据有公司签章、拆迁办人员签字，应予以返还。五、被告公司刘钢会计以拒办原告回迁为筹码，经手收取原告交付的现金4万元，应予以退还。2013年5月10日上午，市拆迁办牵头组织双方调解，未能达成一致意见。后又经多次沟通未果。此后，被告要求原告交纳4万元现金才给办理回迁。原告经与家人考量，暂可以交4万元，一定要出具收据，以后按合法依据算账，应该退还。被告辩称：一、原告的第一项诉请无事实依据。原告提交的协议系经双方同意后所签。协议中第三条“房屋拆迁补偿选择第2种方式：房屋产权调换”、第五条“甲方提供位于时代碧云间，房屋号某楼某#，建筑面积约为123.25平方米的期房”，该条款明确了原告拆迁房屋的安置方式。原告所在的种子公司宿舍拆迁及安置方案关于超面积的计算有明确约定。原告称“原告被拆迁房屋面积68.26平方米，金额180997.78，此数字由被告委托代理人刘钢亲笔所写，依据属实”。真实情况是：原被告双方在履行完毕《城市房屋拆迁补偿安置协议》中所规定的内容后，原告在房地产管理部门办理案涉房屋产权证时，需由被告提供该拆迁房屋的《房屋测算表》，该测算表中的数据是不真实的，仅仅是为了证明原告是拆迁户，便于办证所用。原告提交的房屋拆迁补偿费用测算表中，被告工作人员在左下角已注明“实际补偿为0”。原告诉称的2200元/平方米的价格系断章取义，真实情况是政府规定开发企业的拆迁安置房按不低于建筑成本2200元/平方米进行纳税。原告提供的售房款发票中的相关数字也证明系为缴纳契税所开具，并不是原告所称的安置房屋的价格。二、原告的第二项诉请不属实。被告交付原告的房屋面积为133.11平方米，依据协议第十一条约定，竣工交付房屋只在超出3%面积以内计算房款，超出部分被告并未向原告结算差价款。原告向被告补偿只在超出3%面积以内计算的房款17712元。三、原告的第三项诉请依法不能成立。原告的拆迁房屋实际腾空时间为2009年3月6日。自2009年3月6日-2010年9月5日，过渡期为18个月（该18个月过渡费已经对原告进行结算。计算时间以拆迁房屋实际交予拆迁时日起计算过渡费），过渡期届满后过渡费按双倍计算。超期过渡费从2010年9月6日起计算至2013年4月15日案涉房屋取得《工程竣工验收报告》之日止。原告的超期过渡费为68.26平方米×12元×31.3月=25638.4元，种子公司地块的拆迁许可证领取时间为2007年8月24日，国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》及宣城市人民政府宣政办[2011]52号文件均在上述时间之后，且均明确不适用本案。原告临时过渡期限18个月届满后，被告按原过渡费的2倍对原告的超期过渡费予以结算补偿计25638.4元。四、原被告签订的协议中约定原告应在2008年4月28日前将被拆迁房屋腾空并交付被告拆除。协议签订后，原告认为自己吃了亏，迟迟不予腾空房屋。被告考虑到拆迁商谈的复杂性，为推进工作继续向前开展，对原告给予优惠照顾，以开具收条的方式优惠原告4.1万元，被告根本没有收取原告4.1万元的款项。原被告2008年4月13日达成《房屋拆迁补偿安置协议》第五条第三款明确了原告需找被告房屋差价款9.5万元。第四款“产权调换差价币种：人民币，差价由乙方于房屋交付前向甲方支付，支付方式：现金”。而被告公司季春华所写收条日期2009年3月6日，在被告未向原告交付合格的拆迁安置房前，原告又何以向被告缴纳4.1万元呢？事实上，协议中规定原告补找被告9.5万元房屋差价款，原告直至2014年4月28日只缴纳了4万元。原告陈述的2009年3月6日就向被告预付了4.1万元购房款的行为存在明显的欺骗性。五、原告第五项诉请属无理要求。被告取得工程竣工验收报告后，多次通知原告来领取拆迁安置房屋。原告因在拆迁房屋腾空交予拆除过程中获得了额外利益，尝到了甜头，为了再次获取更多利益，迟迟不领房。托人到被告处就补找房屋差价一事讨价还价，并三番五次到市住建委征收办提不切实际的要求。期间，征收办多次组织原被告进行多轮商谈，为解决问题，经征收办同志做工作，被告同意再次给原告优惠让利，原告一次性补被告房屋差价款4万元，双方关于房屋拆迁方面的所有权利义务就此终结。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告向本院提交以下证据：一、《城市房屋拆迁补偿安置协议》复印件1份；二、《商品房买卖合同》复印件1份；三、发票复印件1份；四、房屋拆迁补偿费用测算表、附属与装饰补偿表各1份；五、被告手写的房价计算单复印件1份；六、收条复印件1份；七、收据复印件1份；八、刘钢手写单复印件1份；九、宣城日报刊登的《告示》复印件1份；十、出院记录复印件1份；十一、被告手写补偿费计算单复印件1份；十二、原告检举材料复印件1组；十三、住宅工程质量分户验收合格证复印件1份；十四、种子公司地块拆迁及安置方案复印件1份；十五、建城[2005]39号文件、建城[2010]390号通知复印件各1份；十六、《房屋拆迁委托合同》复印件1份。被告向本院提交以下证据：一、营业执照、组织机构代码证复印件各1份；二、宣城市国有土地上房屋征收与补偿文件汇编、房屋拆迁许可证、宣城市市区房屋拆迁补偿基准价格及各类安置补助费标准、《城市房屋拆迁补偿安置协议》、房屋拆迁补偿费用测算表、（2015）宣中民一终字第00143号民事判决书复印件各1份；三、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、住宅质量保证与说明书复印件各1份；四、房产测绘报告复印件1份；五、拆迁办工作人员张宏强出具的情况说明、种子公司地块拆迁及安置方案、拆迁房屋交接单复印件各1份；六、拆迁办工作人员徐瑞保出具的情况说明及收据复印件各1份。经庭审质证，被告对原告所举证据发表如下质证意见：对证据一无异议；对证据二无异议，但认为与本案无关联；对证据三真实性无异议，但该发票只系用于原告办理产权证所用，与本案无关联；对证据四中载明的金额与拆迁协议中约定金额不一致，原因是方便原告办理产权证并少交契税，实际上应按照协议中补偿表计算；对证据五有异议，超面积部分应按照拆迁安置方案上的标准计算；对证据六真实性无异议，对关联性有异议；对证据七真实性无异议，2014年4月28日缴纳的房款4万元；对证据八系用于调解时结算的草稿，但之后未履行；对证据九是被告用于通知所有收房人；对证据十认为与本案无关；对证据十一系多次调解时的草稿，但之后并未履行；对证据十二认为与本案无关联；对证据十三无异议；对证据十四真实性无异议，所有的拆迁户都是按照此方案执行的；对证据十五真实性无异议，但对适用时间及项目有异议；对证据十六无异议。原告对被告所举证据发表如下质证意见：对证据一无异议；对证据二有异议，被告未按国家拆迁标准计算补偿数额，是按照被告自己的标准计算，原告不予认可；对证据三真实性无异议，是否符合质量标准应由法庭审查；对证据四认为房屋的实际面积以实际测绘面积为准，但原告没有测量过；对证据五有异议，款项实际交付了；对证据六不予认可。经审查，原告所举证据五、八、十一手写单中无签名及签章，真实性不能确认，不予认定；原告所举证据十与本案关联性不足，不予认定；原告所举证据十二不符合证据的形式要件，不予认定；原告所举证据十五中建城[2005]39号文件与本案关联性不足，本院不予认定；原告其余所举证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以认定。被告所举徐瑞保、张宏强的证明，因被告未申请上述二人出庭作证，且该两份证明系被告自行制作后由上述二人签字，真实性不能确认，不予认定；被告其余所举证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以认定。根据上述认定的证据，并结合双方当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2007年8月24日，宣城市建设委员会向被告发放房屋拆迁许可证，拆迁范围为：第一期以种子公司周边及沿市公路局通道一排门面房。2008年4月13日，因城南市场区域改造建设需要，被告作为拆迁人（甲方）与原告作为被拆迁人（乙方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定：“第一条被拆迁房屋现状：（一）、房屋所在地点区种子公司宿舍，建筑面积68.26平方米（其中有证建筑面积63.44平方米）……第三条房屋拆迁补偿选择第2种方式：1、货币补偿；2、房屋产权调换……第五条房屋产权调换补偿方式：（一）甲方提供位于时代·碧云间某楼某室，建筑面积约123.25平方米的期房，产权调换房屋的楼层、房号的确定方法：乙方自选……（三）按被拆迁房屋与产权调换的安置房屋的价格结算产权调换。差价金额玖万伍仟元整（注：搬迁补助费400元、过渡费7372.08元、装潢补偿金、附属物及构筑物补偿金）已折算成安置房，不再补（四）产权调换差价币种：人民币，差价由乙方于房屋交付前向甲方支付，支付方式：现金。第六条房屋产权调换的过渡安置：（一）过渡方式按以下第1方式确定：1、乙方选择自行过渡安置；（二）乙方过渡期限自2008年5月1日至2009年11月1日……第七条房屋拆迁补助费：（一）甲方按宣城市建委39号文件规定标准，支付乙方搬迁补助费400元，临时安置补助费7372.08元，共计7772.08元。第八条乙方在2008年4月28日前应将被拆迁房屋腾空，并交甲方拆除。……第十条逾期安置的违约责任：（一）甲方应在约定的临时过渡期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满30天前通知乙方按下列约定处理：1、甲方按本协议第七条约定的临时安置补助费的2倍向乙方加付临时安置补助费……（二）乙方在临时过渡期内，收到甲方安置通知（通知方式为书面）之日起4个月内，应到甲方办理安置手续；甲方应从发出安置通知后再支付乙方四个月临时安置补助费；逾期不到甲方办理安置手续的，不再享受各种补助费或补偿费……第十一条甲方关于安置房标准的违约责任：……（二）安置房屋面积确认及面积差处置方式：本款规定以建筑面积（本款中均称面积）为依据进行面积确认及面积差异处置。本协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记中面积记载不明确的，应由原产权登记部门重新确认。安置房交付后，产权登记面积与本协议约定面积发生差异，甲乙双方同意按第2种方式进行处置：……2、双方同意按以下原则处置（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按第五条约定原则据实结算差价；（2）面积误差比绝对值超出3%的，当产权登记面积大于本协议约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款按第五条规定原则据实结算差价；超出3%部分的房屋价款，如果安置房价值大于被拆迁房屋，不找差价，如果安置房价值小于被拆迁房屋价值，甲方按超出3%部分的房屋价款的双倍返还乙方；……面积误差比=（产权登记面积-协议约定面积）/协议约定面积×100%……”。2009年3月6日，原告将被拆迁房屋交付被告拆迁，双方签署《拆迁房屋交接单》并注明“过渡费自2009年3月6日起开始计算”。2014年4月28日，被告将面积为133.11平方米的时代·碧云间某栋某室安置房屋交付原告。2014年7月15日，原被告就上述房屋补签《商品房买卖合同》，被告并开具金额为292842元（133.11平方米×2200元/平方米）的购房发票。另查明，2009年3月6日，被告出具收条，言明收到原告4.1万元。2014年4月28日，被告向原告出具收据，言明收到原告4万元，收款事由处备注“房款”。诉讼中，原告表示共向被告支付过上述8.1万元款项，未再支付其他款项。再查明，2010年7月22日，宣城市住建委、宣城市物价局、宣城市国土局公布了《宣城市市区2010年房屋拆迁货币补偿基准价格及各类附属补偿、安置补助费标准的通知》，其中原告被拆迁房屋所在的一类拆迁地区临时安置补助费以被拆迁房屋有证建筑面积或合法建筑面积计算，标准为10元/平方米/月，超过18个月未安置的，拆迁人应当从逾期之月起按上述规定再增加一倍的临时安置补助费，直至安置兑现为止。本院认为：原被告间《城市房屋拆迁补偿安置协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按该协议的约定全面履行各自的义务。一、本案安置过渡费用标准及被告应支付原告的安置过渡费等数额。原被告协议约定安置过渡费标准为6元/平方米/月（7372.08元÷68.26平方米÷18个月），双方并未约定如政策调整，即按新标准执行。原告主张被告应按2010年7月22日《宣城市市区2010年房屋拆迁货币补偿基准价格及各类附属补偿、安置补助费标准的通知》中规定的10元/平方米/月的标准支付安置过渡费用，未得到被告认可，亦未有合同约定，依法不应支持。协议约定的临时过渡期自2008年5月1日至2009年11月1日，共计18个月，协议另约定，原告应在2008年4月28日前将被拆迁房屋腾空并交付被告拆除，但原告直至2009年3月6日才将被拆迁房屋交付被告拆除，故上述18个月临时过渡期应自原告实际将房屋交付拆除之日即2009年3月6日起算18个月至2010年9月6日。被告未在上述约定的过渡期内对原告予以安置，应依据协议约定按上述标准的2倍计12元/平方米/月的标准向原告支付安置过渡费用，被告辩称逾期安置过渡费用应计算至安置房屋竣工验收之日止，无合同依据，被告亦未提举证据证明其按协议约定向原告发送过书面安置通知，故逾期安置过渡费用应自2010年9月7日计算至被告实际交付安置房屋之日即2014年4月28日止，共计43个月21天，数额共计35795.54元[（68.26平方米×12元/平方米/月×43个月）+（68.26平方米×12元/平方米/月÷30天×21天）]。因协议约定，被告应支付的临时过渡期内安置过渡费7372.08元、搬迁补助费400元、装潢、附属物及构筑物补偿金已折算成安置房，不再另补，故被告实际应支付原告的安置过渡等费用为35795.54元。二、原告应支付被告的产权调换差价及实际安置房屋与协议约定安置房屋面积差价。依据协议约定，原告应于房屋交付前向被告支付被拆迁房屋与产权调换安置房屋的产权调换差价9.5万元。被告向原告提供面积123.25平方米的安置房屋，后实际交付的房屋面积为133.11平方米，依据协议约定，面积误差比绝对值超出3%的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款据实结算，被告主张按4800元/平方米的价格结算差价，本院予以采信，原告应支付被告差价17748元（3.6975平方米×4800元/平方米）。据此，原告应支付被告产权调换差价及实际安置房屋与协议约定安置房屋面积差价共计112748元（95000元+17748元）。综上，被告应支付原告安置过渡费用35795.54元，原告应支付被告产权调换差价及实际安置房屋与协议约定安置房屋面积差价共计112748元，两项相抵，原告应支付被告76952.46元（112748元-35795.54元），原告实际支付被告81000元，超出部分4047.54元（81000元-76952.46元），被告应予以返还，故对原告的诉请，本院在上述范围内予以支持，原告的第一、第二项诉请中要求被告返还的款项，其并未实际支付，原告第三、第四、第五项诉请中的款项，已在上述范围内结算，故原告诉请超过部分，无事实及法律依据，本院均不予支持。被告辩称原告实际只支付4万元，因原告持有被告出具的两份金额共计8.1万元的债权凭证，被告未提举相反证据证明其主张，故对被告该辩解意见，本院不予采信。被告辩称原告另应支付其燃气开户费5080元、智能化系统费用4000元，均未提举证据证明，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宣城市时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告花明方4047.54元；二、驳回原告花明方的其他诉讼请求。本案受理费4024元，由原告花明方负担3934元，被告宣城市时代房地产开发有限公司负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  李 龙人民陪审员  徐成虎人民陪审员  刘顺莲二〇一七年十二月二十日书 记 员  王鑫宇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。