山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终3882号
上诉人（原审原告、反诉被告）：高源。
委托诉讼代理人：陈俊蕾，山东康海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐燕。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张振宇。
委托诉讼代理人：万彩娥，山东润杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高琳琛，山东润杰律师事务所实习律师。
原审第三人：青岛乐士居房地产经纪有限公司。
委托诉讼代理人：朱潇。
委托诉讼代理人：赵龙。
上诉人高源因与被上诉人张振宇、原审第三人青岛乐士居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初6119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人高源上诉请求：1、撤销青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初6119号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，同时支持上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人解除合同的通知已经于2017年3月21日生效属于认定事实错误。从上诉人在一审期间提交的其与第三人于2017年1月24日的微信记录可以证实：2017年1月24日上诉人还不知道被上诉人是否已经办理完毕房产解押手续，原审第三人对此也不知情。上诉人一直等待被上诉人通知其何时办理完毕房产解押手续。上诉人在整个合同履行期间电话号码一直没有变更，但是，被上诉人在已经办理完毕房屋解押手续的近一个月内一直未通知上诉人。涉案房屋的撤押、过户是涉案房屋办理公积金贷款的前提和基础，被上诉人不通知上诉人而只通知第三人不能视为通知上诉人，合同延迟履行并非上诉人原因导致。被上诉人于2017年3月21日发出的解除合同的通知缺乏事实和法律依据。
被上诉人张振宇辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不成立。第三人作为居间合同的一方当事人有义务督促双方及时履行合同，被上诉人将履行合同的情况告知第三人后，第三人有及时向上诉人传达、告知、督促其及时履行合同的义务。上诉人以其电话号码一直未变更，但被上诉人办理完撤押手续后一直未通知上诉人为由，认为合同迟延履行是上诉人的责任是混淆视听之举。二、上诉人迟延履行合同，导致合同目的无法实现，对被上诉人构成根本违约。
原审第三人青岛乐士居房地产经纪有限公司辩称，房屋买卖双方是提前沟通过的，但是被上诉人一直没有通知我们。上诉人、被上诉人双方之间也有沟通联系。督促双方办理手续有微信聊天记录可以为证，卖方对于涉案房屋的撤押问题一直没有给出明确答复。
高源向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，协助原告办理过户手续；2、判令被告支付原告违约金6900元，庭审过程中，原告将该诉讼请求变更为：判令被告支付原告至过户手续办理完毕时止的违约金-自2017年2月1日起至过户办理完毕之日止，按照每天100元标准计算；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。
张振宇向一审法院提出反诉请求：1、判令张振宇与高源2015年6月10日签订的《房产认购合同》于2017年3月21日解除；2、判令高源向张振宇返还房屋，支付违约金25000元（房产认购合同第七条约定，若原告违约，被告没收其购房定金作为违约赔偿金），赔偿中介服务费7500元、房屋使用费33000元（按照租金价格1434.8元/月，租赁期间为2015年6月27日至2017年5月8日共计23个月，1434.8元/月*23=33000元，具体房屋租金价格以评估为准），2015年6月27日至2017年5月8日，计算方式为每月1434.8元）、损失的定金50000元、中介费5000元（被告购买第三方刘嵩的房产，因原告违约导致被告损失定金50000元、中介费5000元）等共计120500元；3、判令高源向张振宇支付自2017年5月9日起至高源实际向张振宇交付房屋日止的房屋使用费，计算方式为每月3000元；4、反诉费由高源承担。
一审法院认定事实：位于青岛经济技术开发区漓江东路505号丙（海尔山海湾四期小区丙）3栋1单元1801户房屋（以下简称涉案房屋）属于被告所有，被告通过青岛市住房公积金管理中心和工商银行青岛经济技术开发区支行组合贷款购买涉案房屋。2015年6月10日，原被告双方通过第三人居间签订《房产认购合同》，约定,被告将其所有的涉案房屋以75万元（净价）的价格出售给原告，分期付款：合同签订当日交付25000元定金，定金中的5000元暂存第三人处，第三人于原、被告签订物业交接单当日将5000元无息转交被告，2015年6月30日前交付房屋首付款27万元（含定金），剩余房款48万元以银行按揭方式支付（备注：于过户前协定首付款的追加问题）；中介费15000元，各付7500元；合同第七条约定，被告违约，双倍返还购房定金，原告违约，被告没收原告定金作为违约赔偿金，合同一经签订，中介服务费不予退还，由违约方承担。第八条约定，被告承诺2017年1月31日前到相关部门办理房屋产权转移手续，原、被告于2016年12月18日前交齐有关材料及办理相关审批手续（庭审时原、被告确认：合同签订时间至2016年12月18日以及2017年1月31日履行手续原因是：被告房产证办理出的时间至2016年12月18日满两年，原告因此可以依法少交部分税款），除原、被告双方得到对方同意，否则以上事项任何一方迟延，每天按照100元赔偿给对方作为补偿金，任何一方逾期10日以上未履行的，另一方有权以对方违约为由解除合同，违约方按照第七条约定承担违约责任。第十条约定，涉案房屋以现状交付原告，被告应在交易过户完前将有关房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完后原告无须对上述事项负责。第十一条约定，合同签订后，如遇政府部门调整税费、贷款额度、首付比例等事项，双方不得将之视为不可抗力因素，应按照政府新规定执行并继续履行合同；第三人在合同中的责任为介绍成交，代为通知和转递相关物品、单证。目前完成的工作为介绍买卖双方成交。第三人在被告领取房地产权证可交易时，在原、被告提交的交易资料齐备且无误时，负责该房产的交易手续，直至双方交房止。第十三条，交房时间：双方商定2015年6月30日前原告交付首付款当日交接房屋；第十五条约定，合同签字各方或代理人均有义务对合同各条款进行详尽的阅读和审查。第三人给付被告的7500元中介费收据的落款时间为2015年6月6日。合同签订当日，被告将涉案房屋的房屋产权证原件交付第三人处，2015年8月被告将工商银行商业贷款提前还清，2016年12月26日，被告将公积金贷款提前全部还清。2015年6月27日，原告交付被告首付款27万元（含定金），同日被告将房屋交付原告，后原告缴纳涉案房屋的物业费、门禁费等。
原告因故没有办理商业银行贷款，改为申请铁路公积金贷款，2016年12月26日，被告将原告先期交付的首付款中的25万元退还原告，同日，原告转款45万元给被告，剩余款项原告欲申请铁路公积金贷款未果。被告于12月26日偿还完公积金贷款，并于同日将原告办理铁路公积金贷款手续需要的被告个人身份资料提交第三人，第三人将被告的个人身份资料转交原告（庭审原告举证时提交法庭原告持有的被告的个人身份资料手续）。
涉案房屋第三人处××员为第三人代理人朱潇(××)。第三人××与被告之间的微信记录记载：2016年12月8日，被告给××发信息：你好，朱先生，山海湾四期三号楼1802的房子应该通知买家准备过户了吧？（被告并将合同违约条款拍照发给××）。（该日，××没有给被告回信。）2016年12月9日，被告又问××：在吗？××答：12月18日满两年，现在可以准备办手续了。被告：麻烦看一下都需要我准备什么手续，最近来上海工作了，如果回去要提前准备。房子下面还有贷款，我要回去提前还上。××：好的，我落实一下。2016年12月14日，被告：朱先生，有消息了吗？买家准备好付款了吗？××语音回复。2016年12月15日，被告：好的，18号之前我只要提供资料就可以吗？××：是的，他那边银行贷款得18号之后才能办，办之前准备好材料就可以。（被告向××索取手机号码后联系××无法接通，被告将自己的手机号码告诉××。）2016年12月20日，××：青岛开发区漓江东路507-05海尔山海湾售楼处北乐士居房产朱潇收。2017年3月1日，××：他那边办银行贷款需要您过来办理，您这边有时间吗？2017年3月2日，被告：买家怎么现在才开始办理银行贷款？要我回去进行哪一步？××：银行面签。过户再来一趟就可以了。
第三人××与原告之间的微信记载：2017年1月24日，原告：小朱（××）你好，麻烦问一下房子解押了没有，还有一个就是契税是多少我好准备。1月25日，××：房子解押应该差不多了，房主前几天联系我来，您有时间把您准备的手续准备好吧，我老早就回家了，回家结婚了。…确实前几天挺忙的，没问问，不过年底了，公积金也不干活了。原告：过节后在（再）说吧。被告称其于2016年12月26日购买案外人刘嵩的房屋并向中介机构支付中介费用5000元，向刘嵩支付购房定金5万元，因故解除合同，被告称被告赔偿刘嵩5万元，支付中介费5000元。
2017年3月21日，被告通过邮寄、短信方式向原告及第三人发出解除通知，通知记载，双方合同第八条约定：原、被告于2016年12月18日前交齐有关材料及办理相关审批手续，除原、被告双方得到对方同意，否则以上事项任何一方迟延，每天按照100元赔偿给对方作为补偿金，任何一方逾期10日以上未履行的，另一方有权以对方违约为由解除合同，违约方按照第七条约定承担违约责任。被告在合同签订后积极履行自己的合同义务，还曾催促原告积极履行合同约定的义务。但原告一直消极履行，严重超出合同约定的日期，属于根本违约，特通知原告：解除双方合同，解除通知自到达原告之日生效；原告在五日内将房屋腾让给被告；如果网签已经办理，原告在五日内配合被告办理撤销房屋网签交易等手续。
原告在收到被告的解除通知后的第二日向被告发出“催告通知”，该记载，原告及第三人多次联系被告办理相关产权转移手续，均未得到被告响应及配合，现通知被告3日内到场并履行签订合同配合原告与第三人完成后续房产产权转移相关手续。若被告3日内不予配合原告、第三人办理相关产权转移手续，原告将采取法律措施维护自身权益并要求被告继续履行交易等。
庭审时，原告称其银行账户现在已经有28万元存款。原告未能举证证明我所称的张振宇在将涉案房屋已出卖给高源的情况下还擅自违约与他人签订买卖合同。
第二次庭审时第三人称涉案房屋第三人于2016年12月23日办理了网签手续，但原、被告没有在网签材料上签字。第三次庭审时，第三人代理人（××）解释二手房买卖还贷后再贷款工作流程时称，“房屋产权证办理到新的买方名下前双方应先行提交是否符合贷款的材料”。2017年1月27日为除夕，2017年2月4日为节后正常工作开始日。
被告（反诉原告）张振宇对本诉部分的代理意见为，一、原告所诉被告拒不配合办理房屋过户一事与事实不符，也没有证据佐证，被告已按照合同约定履行全部的义务，不存在违约事实，因此原告的诉讼请求不成立，应当依法驳回。1、被告收到首付款之日将房屋交付原告，于2015年8月还清商业贷款，2016年12月份还清公积金贷款，并按照第三人的要求按时将办理银行贷款和过户所需的全部材料交付给原告及第三人，并多次催促原告及第三人办理贷款、过户等手续。根据合同法第九十四条第四款以及双方《房产认购合同》第八条、第七条约定，原告已构成根本违约，被告于2017年3月21日向原告及第三人送达解除合同通知书，原被告双方间的房产认购合同于到达原告之日解除。2、原告及第三人在第一次庭审中辩称“房产认购合同系因国家政策调整及节假日等原因导致迟延履行，不属于不可抗力，被告应当继续履行合同，”被告认为，原告及第三人的该主张系模糊事实，混淆视听之举，事实认定错误。首先，原告及第三人未对该主张提出任何证据支持，其次，被告于2017年3月21日向原告及第三人送达解除合同通知书系行使法定解除权和约定解除权，是由于原告根本违约，被告依法依约享有的救济权利，与原告及第三人所辩称的理由无任何关联，再次，原告及第三人对不履行合同的自认恰恰说明了被告行使合同解除权的合法合约性，原告对被告构成根本违约。3、被告不存在原告所称的被告将涉案房屋另行出卖给他人的违约行为。二、原告在本案中怠于履行合同约定的义务，对被告构成根本违约，被告有权解除合同。1、原被告合同约定，双方于2016年12月18日前缴齐有关材料及办理相关审批手续，2017年1月31日前双方共同到房产部门办理房屋过户手续，剩余房款48万元的支付方式为银行按揭。2016年12月，原被告及第三人共同到青岛市住房公积金管理中心还清贷款，同时被告按照第三人的要求将办理房屋贷款及过户所需的全部材料按时交付给原告及第三人，并多次提醒原告及第三人办理贷款、过户等手续，但原告及第三人均未给出积极回应。在本案中，原告及第三人对被告还清贷款的事实明知，但仍以被告未办理撤押为由故意拖延履行合同，其违约事实毋庸置疑。第一次庭审中，原告提交的其与第三人的微信聊天记录显示，在合同履行期间，第三人回老家结婚，怠于催促原告继续履行合同，而且原告主动提出要求于年后再进行相关手续的办理，原告及第三人无视合同中关于银行审批等期限的约定，故意拖延履行合同，严重侵害了被告的合法权益。同时，原告及第三人均承认合同签订后，原告擅自更改剩余房款的支付方式，未按照合同的约定申请银行商业贷款，转而申请铁路公积金贷款，导致无法按合同约定时间完成贷款审批，双方未能按合同约定于2017年1月31日前办理房屋过户手续，直到2017年3月1日，第三人才通知被告配合原告办理银行贷款面签手续，原告已构成根本违约。在第二次庭审中，通过原告提交的证据可见，被告按时交付给原告及第三人的办理房屋贷款及过户所需的材料仍滞留在原告处，未及时用作办理银行贷款及房屋过户，恰能证明被告已按照合同约定履行应尽的全部义务，而原告拖延履行合同对被告构成根本违约。同时，原告举证其账户内现有存款28万元，足以支付被告剩余购房款，要求被告继续履行合同的主张不应获得支持，原被告双方间的房产认购合同已于2017年3月21日解除合同通知书到达原告之日解除，且该些存款是在解除合同之后发生，若原告要证明其有履行能力，应当举证在合同约定的2017年1月31日房屋办理过户前其账户内有足以支付剩余房款的存款，而且即使账户内有钱，原告不向被告支付购房款，也不能证明其有履行能力，因此该份证据恰能证明原告在合同约定的履行期内没有履行能力，对被告构成根本违约。由于原告的违约行为导致合同目的无法实现，被告于2017年3月21日向原告送达解除合同通知书，有理有据。因此，双方合同已于2017年3月21日解除合同通知书到达原告之日解除。原告在庭审中主张其将涉案房屋进行了装饰装修，首先，原告并未提交任何有证明力的证据证明该主张，该主张不能成立，其次即使该主张成立，原告装饰装修具体投入的资金数额无法确定，即使原告遭受损失，也是因其违约造成的，应当由其自行承担，与被告无关。2、2016年12月26日，被告另购买他处房屋，支出中介费用5000元，购房定金5万元，因原告知晓被告购买其他房屋一事，向被告承诺一定按照合同约定付清涉案房屋的剩余房款。后由于原告拒不履行约定的义务，导致被告对刘嵩构成违约，双方签订的合同于2017年2月6日解除，被告损失定金5万元，中介费5000元，该部分损失是因原告违约造成的，原告应予赔偿。三、第一次庭审时，法庭要求原被告及第三人于庭后五个工作日内将涉案的全部微信聊天记录及原告举证的通话记录、短信记录等提交法庭，而庭后只有被告按时向法庭提交了上述证据材料，因此，被告提交的微信记录的真实性及完整性应当予以认可，原告在第一次庭审中称其有相关通话记录及短信记录的主张应视为举证不能，且被告在第一次庭审中举证说明原告及第三人在聊天记录中明确表示自己要回家结婚，年后再进行相关手续的办理，原告及第三人拒绝按照法庭要求提供相关证据，应当认定原告是对自己不利的事实自认，由原告承担不利法律后果。
原告（反诉被告）高源就被告（反诉原告）张振宇反诉部分代理意见为：一、被告要求确认原、被告双方签订的《房产认购合同》于2017年3月21日解除无事实和法律依据：1、被告称其发出解除通知的依据是根据合同约定。虽然根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《合同法解释二》第二十四条，被告可以提出解除合同，但原告认为适用该法律规定的前提是，提出合同解除的一方当事人必须首先具备合同法第九十三条或九十四条关于合同解除的条件，即必须具备约定解除权或法定解除权。所以法庭审查被告解除合同效力的前提是要首先审查被告是否符合合同约定的解除条件即原告是否存在违约行为。而在本案中原告并不存在违约行为：（一）合同虽约定余款由原告以按揭方式贷款支付，但并未约定贷款时间。合同第八条约定“甲方承诺2017年1月31日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，甲乙双方2016年12月18日前缴齐有关材料及办理相关审批手续”，原告认为该条明确约定了被告为原告办理过户手续的时间为2017年1月31日，双方提交办理过户材料的时间是2016年12月18日。即使如被告所说合同第八条约定的“甲乙双方2016年12月18日前缴齐有关材料及办理相关审批手续”是指办理贷款手续的时间，被告也应于该时间前缴齐有关材料及办理相关审批手续，该材料及手续包括被告向涉案房屋贷款的公积金中心还清贷款及请求撤押的材料，而被告却于2016年12月26日收到原告多支付的房款后才用该款项将涉案房屋贷款还清，原告未能办理贷款的原因是被告未按合同约定时间撤押导致的，与原告无关。（二）《房产认购合同》第八条明确约定“甲方承诺2017年1月31日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续”，该条明确约定办理过户手续是被告的义务，而被告未按该合同约定时间为原告办理构成违约。即使如被告所称原告未按合同约定时间办理有关手续存在违约行为，该违约行为也是因为被告的违约行为造成的，与原告无关。故被告并不具备合同约定的解除条件和法定的解除条件，被告不能解除合同，其解除合同的行为无效。2、原告在收到被告解除通知的第二天即通过短信和顺丰快递的方式向被告发出了催告通知，催告被告履行合同，协助办理房产过户手续，并提起诉讼“请求被告继续履行合同，协助原告办理过户手续”，该均是以其它方式对被告提出解除合同效力的异议，并且原告提出该异议的时间是在收到原告的解除合同通知的三个月内。二、被告称其与第三人的微信记录证明直到2017年3月1日，原告才通知被告前去办理银行面签手续与事实严重不符。首先微信仅仅是被告与第三人交流沟通的其中一个手段，原告多次到第三人店里及电话与第三人沟通要求第三人催促被告办理贷款及过户手续，第三人也多次与被告电话及微信沟通要求被告还清贷款，进行撤押，并协助办理贷款及过户手续，而被告迟迟不予回应和办理。并且通过被告提交的微信聊天记录也能够看出第三人催促过被告，但被告却迟迟未按合同约定时间将涉案房屋撤押，导致了原告未能办理贷款手续；其次办理过户手续需要原、被告双方相互配合，也是被告的义务，被告有义务联系原告办理，而被告却怠于履行其义务，未在合同约定时间前联系原告且在第三人催促其办理贷款和过户手续时恶意拖延，已构成违约。原告是否付清房屋余款并非防碍房屋过户的事由，即使原告未支付房屋尾款，因合同并未约定剩余房款支付的时间，原告也可以在过户之后贷款或者现金支付剩余房款。况现原告帐户中已存有足够支付房屋尾款的款项，原告有能力并且要求支付尾款，继续履行合同。三、涉案房屋已交付，原告已将该房屋装修且实际入住。四、被告购房违约与原告无关，相关损失应由其承担。五、涉案房屋继续履行合同不存在任何障碍，应继续履行合同。重要的是该涉案房屋已实际交付并由原告装修入住，涉案房屋目前也不存在抵押，且已网签。合同继续履行有利于保护双方当事人的利益和促进房地产市场的正常秩序。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高院2015年全国民事审判工作会议》第29条“因房地产政策调控引发房价波动较大，当事人因房屋价格明显下降或者出卖人因房屋价格较快上涨的原因，请求解除房屋买卖合同，或者请求补足房屋差价的，人民法院要依法维护房地产市场的诚信交易秩序，强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。”被告应继续履行合同，协助原告办理过户手续并支付原告违约金。故原告恳请法院支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。
一审法院认为，本案争议的焦点是：原告与被告在履行合同过程中谁存在违约行为，被告解除合同的效力。根据原、被告诉辩称内容、提交的证据材料以及本案案情，法院作如下判定：
2015年6月10日，原、被告签订的合同内容不违反法律、行政法规定的效力性强制性规定，系有效合同，原、被告均应依据合同享有权利、履行义务。合同签订后初期，原告与被告均按照合同约定履行合同规定的义务：交付首付款、交付房屋产权证给第三人、交付房屋给原告、被告将涉案房屋的商业贷款提前偿还等。原、被告签订合同约定的履行时间跨度长的原因是被告房产证办理时间至2016年12月18日满两年，根据房产交易相关规定，房屋产权证满两年后交易引起的税费比不满两年少，即，原告可以少交税费，该系原、被告之间的合理约定，不违反法律规定。但原、被告合同第八条明确约定：被告承诺2017年1月31日前到相关部门办理房屋产权转移手续，原、被告于2016年12月18日前交齐有关材料及办理相关审批手续，除原、被告双方得到对方同意，否则以上事项任何一方迟延，每天按照100元赔偿给对方作为补偿金，任何一方逾期10日以上未履行的，另一方有权以对方违约为由解除合同，违约方按照第七条约定承担违约责任。实际履行中，原告先是欲以商业银行贷款，后转申请铁路公积金贷款，且在2016年12月26日被告将原告交付的27万元中的25万元退还原告，原告于当日又将45万元转给被告，以便申请办理铁路公积金贷款之用，被告于2016年12月26日提前偿还了涉案房屋的公积金贷款部分。上述时间对应的行为表明，原告与被告均没有严格按照双方合同约定的12月18日履行自己的合同义务，双方均存在违约现象。但双方的违约因为双方于2016年12月26日的履行行为得到治愈，即，双方以行为改变了合同约定的应当履行的内容-
应当于2016年12月18日完成的“交齐有关材料及办理相关审批手续”顺延至2016年12月26日，合同第八条约定的被告承诺2017年1月31日前到相关部门办理房屋产权转移手续的时间也应该顺延至2017年2月8日。至此原、被告均未违约。被告于12月26日偿还完公积金贷款，并于同日将原告办理铁路公积金贷款手续需要的被告个人身份资料提交第三人，至此被告已经积极完成了自己应尽的义务。第三人将被告的个人身份资料转交原告（庭审原告举证时提交法庭原告持有的被告的个人身份资料手续），原告应积极办理其所称的铁路公积金贷款手续。原告未能举证证明其持有双方办理铁路公积金贷款手续材料后是否去过铁路公积金贷款部门申请过贷款，或铁路公积金贷款部门已经审核过原告可否使用有铁路公积金贷款，而原告与第三人××之间的微信记录记载，2017年1月24日原告才向第三人××催问房屋解押事宜，而××称，“房子解押应该差不多了，房主前几天联系我来，您有时间把您准备的手续准备好吧，我老早就回家了，回家结婚了。…确实前几天挺忙的，没问问，不过年底了，公积金也不干活了。”原告却称“过节后在（再）说吧。”2017年1月27日为除夕，2017年2月4日为节后正常工作开始日，直到2017年3月1日，××才通知被告称原告办理贷款需要被告到现场。可见原告及第三人怠于履行自己的义务。说明原告及第三人没有严格履行合同义务，违约方为原告和负有协助义务的第三人，被告按照双方合同第十条“在交易过户完前将有关房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕”约定以及将房屋产权手续提交第三人、将房屋解押、于2016年12月26日将办理公积金贷款手续的个人资料交付原告，该一系列行为表明被告不存在违约之处。综上，原告和负有协助义务的第三人怠于履行义务，系违约方，被告无违约之处，系守约方，被告有权按照合同约定和法律规定行使合同解除权，其于2017年3月21日给原告和第三人发出的解除合同通知书合法。解除权为形成权，一经作出，如无违法之处，到达对方时生效。故确认被告的解除合同通知书已经于2017年3月21日生效。第二次庭审时第三人称涉案房屋第三人于2016年12月23日办理了网签手续，但原、被告没有在网签材料上签字，又，被告于2016年12月26日方将其公积金贷款提前偿还完毕，而后解押，在偿还贷款、解押之前的三天如何能办理网签手续不得而知；合同约定交付首付款之日交付房屋，但该不意味着房屋所有权发生转移于原告，故，合同解除后，原、被告应当互相返还对方财产。鉴于本案原告占有使用房屋，被告占有使用47万元房款，不存在赔偿对方损失问题。原告要求继续履行合同、协助办理过户手续、支付违约金的诉讼请求不予支持；根据合同相对性原则，被告与案外人之间的购房合同引起的赔偿损失问题与本案原告无关。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持；被告的反诉请求部分予以支持。原审据此判决：一、确认原告（反诉被告）高源与被告（反诉原告）张振宇于2015年6月10日签订的房屋买卖合同于2017年3月21日解除；二、原告（反诉被告）高源于本判决生效后30日内将位于青岛经济技术开发区漓江东路505号丙（海尔山海湾四期小区丙）3栋1单元1801户房屋返还被告（反诉原告）张振宇；三、被告（反诉原告）张振宇于原告（反诉被告）高源返还上述房屋当日返还原告（反诉被告）高源人民币47万元；四、驳回原告（反诉被告）高源的其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张振宇的其它反诉请求。本诉案件受理费11369元（原告预交），减半收取5684.5元，财产保全申请费4305元（原告预交），反诉案件受理费5685元（反诉原告预交），减半收取2842.5元，合计12832元，由原告高源负担8000元，被告张振宇负担4832元。
经审理查明，一审法院查明的事实基本属实。
本院认为，2015年6月10日，上诉人、被上诉人签订的合同系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律拘束力。本案中，上诉人、被上诉人房屋买卖合同约定的履行时间跨度较长，大约为一年半时间。本案合同签订后的履行初期，上诉人与被上诉人均按照合同约定履行了合同规定的义务：交付首付款、交付房屋产权证给第三人、交付房屋给上诉人、被上诉人将涉案房屋的商业贷款提前偿还等。
虽然被上诉人承诺2017年1月31日前到相关部门办理房屋产权转移手续，并约定了上诉人、被上诉人于2016年12月18日前交齐有关材料及办理相关审批手续及违约责任，但是，上述约定的履行时间进度与实际履行的时间进度相比较表明，上诉人与被上诉人均没有严格按照合同约定的期间履行自己的合同义务，双方在2016年12月26日的履行行为更是表明双方以自己的履行行为变更了合同之前的约定。在2016年12月26日被上诉人的履行行为是贷款结清行为还是撤押（解押）行为上诉人、被上诉人、原审第三人存在争议情况下，本院认为，按照惯例，如果被上诉人的行为是履行撤押（解押）行为，则撤押（解押）手续办完需要再过几个工作日，上诉人才能够办理贷款手续，之间存在着一个时间差。同时，应当于2016年12月18日完成的“交齐有关材料及办理相关审批手续”的义务也顺延至了2016年12月26日。又加之12月至来年1、2月间元旦和春节假期，本院认为，双方上述应当履行的义务的顺延导致了涉案合同事实上的变更，尚未履行的涉案合同义务具体的履行时间需要三方的协商。涉案合同的履行不能简单地认定履行期间顺延8天，即从2017年1月31日顺延至2017年2月8日。并且，从本案查明的事实看，在2017年2月10日之后至同年3月2日之前的时间段，根据上诉人张振宇之前的手机号码，上诉人高源、原审第三人与被上诉人张振宇通过电话、微信方式的联系出现了障碍，不能联系上张振宇本人。对此应当认定上诉人高源与被上诉人张振宇对变更后合同的履行问题产生了分歧。2017年3月21日，张振宇通过邮寄、短信方式向高源及原审第三人发出的解除合同通知，以及高源在收到张振宇的解除通知后的第二日向张振宇发出“催告通知”，都是对实际变更后的合同履行问题产生分歧的表现。本院认为，上诉人高源与被上诉人张振宇均未违约,只是对变更后合同相关义务的继续履行产生了分歧。在涉案合同履行期间，双方已交付涉案房屋，上诉人高源也已装修入住。虽然涉案房屋价格随着当前房地产市场的火爆出现了上涨，但本着诚实信用原则，本院认为，双方于2015年6月10日签订的房屋买卖合同应当继续履行。但是，高源要求法院判令张振宇协助办理过户手续的诉讼请求在本案中暂不予支持，办理房屋过户手续的义务、剩余房款的交付义务，以及其他双方应履行的相关义务可在原审第三人的协调之下由上诉人、被上诉人协商后履行。同时，对于张振宇的反诉请求本院也不予支持。综上，原判不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初6119号民事判决。
二、张振宇继续履行与高源的房屋买卖合同。
三、驳回高源的其他诉讼请求。
四、驳回张振宇的反诉请求。
一审本诉案件受理费11369元（原告预交），减半收取5684.5元，财产保全申请费4305元（原告预交），一审反诉案件受理费5685元（反诉原告预交），减半收取2842.5元，合计12832元，由高源负担6416元，张振宇负担6416元；二审案件受理费11369元，由高源负担5684.5元，张振宇负担5684.5元。
本判决为终审判决。
审判长 秦艳华
审判员 于瑞军
审判员 尤志春
二〇一八年八月二十八日
书记员 侯小凡