新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）兵11民终108号
上诉人（原审被告、反诉原告）：天山区建设路雪岭云杉洗涤中心，经营场所新疆乌鲁木齐市天山区。
经营者：陈军，女，1970年5月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。
上诉人（原审被告）：潘明明，男，1969年8月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。
两上诉人的委托诉讼代理人：蒋连六，乌鲁木齐市新市区丰泽法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆生产建设兵团工会，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。
法定代表人：李广申，该单位主席。
委托诉讼代理人：张小丽，新疆力和力律师事务所律师。
上诉人天山区建设路雪岭云杉洗涤中心（以下简称洗涤中心）、上诉人潘明明因与被上诉人新疆生产建设兵团工会（以下简称兵团工会）租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2017)兵1101民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洗涤中心的经营者陈军、上诉人潘明明及其委托诉讼代理人蒋连六、被上诉人兵团工会的委托诉讼代理人张小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洗涤中心、潘明明的上诉请求：一、撤销原判第二项至第五项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人向上诉人支付违约金40000元、赔偿装修费144000元；三、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《光明大厦负一层租赁协议》明确约定“甲方有协助乙方与光明大厦物业管理方在采暖、供电、给排水、进出通道、安防等方面为乙方提供必要的服务”，但在协议履行过程中，因被上诉人提供的租赁物没有合法手续，导致上诉人无法办理营业执照年审及消防、环保等经营手续，同时采暖不热、供电功率低、车辆进出通道不畅通无法通行，上诉人多次反映均未得以解决，双方因此产生纠纷。二、由于被上诉人不履行协议约定的义务，导致上诉人无法正常使用租赁物，因此被上诉人无权要求上诉人支付租金，并应赔偿上诉人的经济损失。三、原审中上诉人提供了相关证据足以证实被上诉人具有违约行为，但原审法院未予采信显属不当。综上，被上诉人的违约行为，极大地损害了上诉人的权益，请求二审法院支持上诉人的请求。
被上诉人兵团工会答辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实依据和法律依据。上诉人在承租前已进行了实地考察，对租赁设施、面积、装修等确认无误，双方才签订的协议。关于进出通道问题，原审中被上诉人申请法院去光明大厦物业管理部门进行了调查，可以证实上诉人虽没有门禁，但并未影响其正常通行。对于协议第五条的理解，被上诉人仅负有协助上诉人与物业管理方沟通的义务，事实上被上诉人也履行了该义务。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
兵团工会向一审法院起诉请求：1、判令依法解除原、被告于2014年3月10日签订的《光明大厦负一层场地出租协议》；2、判令被告将出租场地恢复原状、返还原告；3、判令被告给付至实际交房之日的租金，暂计至2017年11月16日为160589元；4、判令被告给付至实际交房之日的租金利息损失，暂计至2017年11月16日为13747.09元；5、诉讼费、保全费等费用由被告承担。
洗涤中心提出的反诉请求：1、判决反诉被告履行双方签订的《光明大厦负一层场地出租协议》第五条约定的义务；2、判决反诉被告支付反诉原告违约金40000元；3、判决反诉被告赔偿给反诉原告造成的损失装修费用144000元、搬家费14000元、预计年收益298000元；4、本案反诉等相关费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2014年3月10日原告兵团工会作为甲方（出租方）与乙方（承租方）被告洗涤中心就建设路36号光明大厦负一层场地出租事宜在平等自愿的基础上协商一致后签订《光明大厦负一层场地出租协议》。但在协议的签字盖章处乙方盖章为“水磨沟区温泉东路雪岭云杉布草洗净厂”，被告洗涤中心的经营者陈军在乙方处签名。在2014年4月22日被告洗涤中心的经营者陈军到原告处，将协议中承租方（乙方）盖章的名称由“水磨沟区温泉东路雪岭云杉布草洗净厂”，修改变更为“天山区建设路雪岭云杉洗涤中心”，然后将修改后的合同重出两份，由出租方加盖印章，由陈军在乙方签名盖章处签名盖章，双方各持有一份。协议前三条中双方约定：甲方将其拥有产权的坐落于乌鲁木齐市天山区建设路36号光明大厦负一层面积650.72平方米（含公摊面积）的场地使用权出租给乙方做洗涤使用。订立本协议前，乙方已对甲方出租的场地坐落、面积、附属设施、设备及装修情况确认无误。使用期限为：自2014年1月1日至2024年4月15日止。协议期内，每年指当年4月15日至次年4月15日。出租价格：第一年和第二年每年人民币55000元（大写：伍万伍仟元整）。自第三年起每年递增6%（百分之六）。2014年1月1日至4月15日为乙方装修、安装调试设备时间，此间不收取租金。甲方从2014年4月16日起算乙方租金。年租金内包含光明大厦负一层场地物业费和暖气费。协议签订前，乙方应向甲方支付定金1.375万元。定金于2014年3月15日前支付给甲方。协议生效后，此定金即视为乙方已向甲方支付的租金。第一年、第二年的租金，乙方每年分四次支付给甲方，支付时间分别为当年4月份、7月份、10月份和次年1月份月底之前，每次支付数额为13750元（壹万叁仟柒佰伍拾元整）。自第三年起，每年租金乙方应于当年分两次支付给甲方，支付时间分别为4月份、10月份月底之前，每次支付数额为当年租金额的50%。协议第五条约定：甲方有协助乙方与光明大厦物业管理方进行协调沟通的义务，以保障物业管理方在采暖、供电、给排水、进出通道、安防等方面为乙方提供必要的服务。第七条约定：如乙方未按约定时间支付租金，逾期60天甲方有权解除协议收回场地，并要求乙方承担年租金额30%的违约责任；如甲方同意继续履行协议，则乙方应在甲方要求的付款时间内支付租金并加付年租金额10%作为对甲方的补偿。在协议中原告兵团工会与被告洗涤中心还约定了其他事项。协议签订后的2014年5月5日被告洗涤中心的经营者陈军向原告兵团工会缴纳光明大厦地下室租金13750元；2014年12月23日，被告洗涤中心的经营者陈军给原告兵团工会缴纳租金30000元。2014年11月原告兵团工会对被告洗涤中心承租的场地暖气进行改造维修并且支付相应款项。因被告洗涤中心拒绝支付租金。原告兵团工会委托新疆力和力律师事务所张小丽律师于2016年5月30日向被告洗涤中心发出《通知函》，要求被告洗涤中心履行缴纳租金95400元、利息损失142.97元及违约金16500元等义务。被告洗涤中心收到《通知函》后未给付。2016年12月光明大厦物业管理方对地下车库加装了门禁，被告洗涤中心要求原告兵团工会协调光明大厦物业管理方给门禁的事宜，经原告兵团工会与光明大厦物业管理方协调无果。截止2017年11月16日被告洗涤中心欠原告兵团工会租金为160589元，因被告洗涤中心未按照协议约定支付租金，给原告兵团工会造成利息损失为10406元。
另查明，水磨沟区温泉东路雪岭云杉布草洗净厂的经营者是被告潘明明，该厂因连续两年不参加年检于2014年4月8日被工商部门注销。2014年4月24日被告洗涤中心在工商部门注册登记。2015年4月7日被告洗涤中心的经营者陈军与被告潘明明协议离婚，被告潘明明当庭表示愿意承担被告洗涤中心应当承担的民事责任。
再查明，庭审中原告兵团工会放弃被告将出租场地恢复原状的诉讼请求，只要求被告返还出租场地；并放弃当庭增加的判令被告承担违约金17490元的诉讼请求。两被告庭审中均表示同意解除原告兵团工会与被告洗涤中心签订的光明大厦负一层场地出租协议，同意将出租场地返还给原告兵团工会。
一审法院认为，2014年3月10日原告兵团工会作为甲方（出租方）与乙方（承租方）被告洗涤中心签订《光明大厦负一层场地出租协议》系双方在平等自愿的基础上签订的合法有效的合同。虽然2014年3月10日《光明大厦负一层场地出租协议》上乙方的盖章处加盖的是“水磨沟区温泉东路雪岭云杉布草洗净厂”的印章，但“水磨沟区温泉东路雪岭云杉布草洗净厂”在该协议签订后被注销。且在该协议上开始处的协议双方中的乙方（承租方）明确写明为“天山区建设路雪岭云杉洗涤中心”，在此后的2014年4月22日双方均同意将乙方（承租方）变更“天山区建设路雪岭云杉洗涤中心”，又重新签订了内容相同的《光明大厦负一层场地出租协议》。虽然前后两份协议上的乙方印章不同，但两份协议上的乙方处均有被告洗涤中心的经营者陈军的签名，此后原告兵团工会与被告洗涤中心双方按照协议约定开始履行。故原告兵团工会与被告洗涤中心签订的《光明大厦负一层场地出租协议》对双方均具有拘束力，均应当按照协议约定履行义务。
（一）本案本诉部分的争议焦点为：两被告是否应当承担支付原告租金及利息损失的责任以及第二被告潘明明是否是本案适格被告的问题。
对于两被告是否应当承担支付原告租金及利息损失责任的问题，因原告兵团工会与被告洗涤中心签订的《光明大厦负一层场地出租协议》为合法有效的合同，对双方均有法律拘束力。合同中明确约定了作为承租人的被告洗涤中心应当承担向原告兵团工会给付租金的义务，被告洗涤中心仅仅支付了部分租金，未全面履行义务，应当承担给付租金及违约而给原告兵团工会造成的损失的责任。被告提出的租赁场地不符合用途，原告未履行协议中第五条约定的义务，故不应当承担给付租金等责任的辩解意见，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采纳。对于第二被告潘明明是否是本案适格被告的问题。被告潘明明系“水磨沟区温泉东路雪岭云杉布草洗净厂”的经营者和被告洗涤中心的经营者陈军的前夫，其当庭表示愿意承担被告洗涤中心应当承担的民事责任，不违反法律规定，本院予以准许。因此被告潘明明的主体适格。被告洗涤中心欠原告兵团工会的租金为160589元，对原告兵团工会主张的利息损失应当自2016年5月30日原告兵团工会委托律师向被告洗涤中心发出《通知函》，要求被告洗涤中心履行缴纳租金及利息等义务开始分段进行计算，共计10406元。故对原告兵团工会要求两被告承担支付租金的请求，本院予以支持；对原告兵团工会主张的租金利息损失的请求，合理部分予以支持。
（二）本案反诉部分的争议焦点为：1、反诉被告是否履行了出租协议第五条的义务？2、反诉被告是否应当向反诉原告支付违约金？3、反诉被告是否应当赔偿反诉原告装修费144000元、搬家费14000元、预计年收益298000元。
1、对于反诉被告是否履行了出租协议第五条约定的义务的问题。因为反诉原告洗涤中心与反诉被告兵团工会签订的《光明大厦负一层场地出租协议》第五条明确约定“甲方有协助乙方与光明大厦物业管理方进行协调沟通的义务，以保障物业管理方在采暖、供电、给排水、进出通道、安防等方面为乙方提供必要的服务。”从该条文的内容中不难看出作为出租方（甲方）的原告兵团工会承担的是协助承租方（乙方）被告洗涤中心与物业管理方进行协调沟通的义务，而物业管理方在采暖、供电、给排水、进出通道、安防等方面为乙方提供必要的服务。从原、被告陈述及本案的证据来看，原告兵团工会履行了协助被告洗涤中心与物业管理方进行协调沟通的义务。因此反诉原告洗涤中心认为反诉被告兵团工会没有履行义务，与事实不符，对该项主张本院不予支持。
2、对反诉被告兵团工会是否应当承担向反诉原告洗涤中心支付违约金40000元的问题。反诉原告洗涤中心要求反诉被告兵团工会支付违约金40000元，理由是基于其向反诉被告兵团工会缴纳了定金20000元，因反诉被告兵团工会违约，故要求反诉被告兵团工会双倍返还。但反诉原告洗涤中心没有证据证明其给付反诉被告兵团工会的定金是20000元及反诉被告兵团工会违约的事实，且按照协议第三条的约定“协议生效后，此定金即视为乙方已向甲方支付的租金。”反诉原告洗涤中心在2014年3月10日与反诉被告兵团工会签订协议后，协议即生效，双方在履行过程中该定金已经按照约定转为反诉原告支付给反诉被告的租金。反诉原告洗涤中心对前期缴纳的定金13750元已折抵为租金亦予以认可。因此，反诉原告洗涤中心要求反诉被告兵团工会支付违约金40000元的主张，与事实不符，且缺乏证据予以证实，本院不予支持。
3、反诉被告兵团工会是否应当赔偿反诉原告洗涤中心装修费144000元、搬家费14000元、预计年收益298000元的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据上述法律规定，反诉原告洗涤中心要求反诉被告兵团工会赔偿各项损失等主张，依法应当提交证据证实其诉讼主张。反诉原告洗涤中心提交的证据不能证实其该项主张，该主张缺少事实依据，本院不予支持。
综上所述，原告兵团工会要求解除其与被告洗涤中心签订的《光明大厦负一层场地出租协议》，被告洗涤中心将出租场地返还给原告兵团工会的主张符合法律规定，本院予以支持。原告兵团工会要求两被告承担支付租金的主张，本院予以支持；对原告兵团工会主张的利息损失，部分予以支持。对反诉原告洗涤中心要求反诉被告兵团工会履行协议第五条的义务，支付违约金40000元并赔偿装修费144000元、搬家费14000元、预计年收益298000元的主张，不予支持。对反诉被告兵团工会的抗辩意见，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告新疆生产建设兵团工会与被告天山区建设路雪岭云杉洗涤中心签订的《光明大厦负一层场地出租协议》；二、被告天山区建设路雪岭云杉洗涤中心于本判决生效之日起十日内将位于建设路光明大厦负一层面积650.72平方米的场地返还给原告新疆生产建设兵团工会；三、被告天山区建设路雪岭云杉洗涤中心、潘明明于本判决生效之日起十日内支付原告新疆生产建设兵团工会租金160589元；四、被告天山区建设路雪岭云杉洗涤中心、潘明明于本判决生效之日起十日内赔偿原告新疆生产建设兵团工会损失10406元；五、驳回反诉原告天山区建设路雪岭云杉洗涤中心的诉讼请求。本诉案件受理费3786元，保全费1392元，由被告天山区建设路雪岭云杉洗涤中心负担；反诉案件受理费4370元，由反诉原告天山区建设路雪岭云杉洗涤中心负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院又提交了以下证据，一、2016年1月17日，上诉人与乌鲁木齐丝路霓裳洗衣连锁有限公司签订的业务合作协议一份，以此证实被上诉人未履行租赁协议，导致上诉人不能正常经营，将自己的业务交由合作方完成。二、雪岭云杉机器设备日消耗水电量表一份，以此证实上诉人的机器设备正常的用电量、用水量，而上诉人租赁房屋后并未正常经营的事实。经当庭质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性和与本案的关联性均不予认可。对此，本院认为，上诉人提交的上述证据并不足以证实其上诉主张，对该证据的证明效力本院不予采信。庭审中，上诉人自愿放弃要求被上诉人支付违约金40000元并赔偿装修损失144000元的请求。本院查明其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为,本案的争议焦点是：被上诉人兵团工会是否存在违约行为，应否承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，上诉人洗涤中心与被上诉人兵团工会经协商自愿签订了《光明大厦负一层场地出租协议》，被上诉人按照合同约定将出租场地交由上诉人洗涤中心经营，上诉人亦应按照约定履行支付租金的义务，事实上，上诉人仅交付了43750元租金，拖欠租金的事实客观存在。现上诉人称被上诉人未履行合同第五条“甲方有协助乙方与光明大厦物业管理方进行协调沟通的义务，以保障物业管理方在采暖、供电、给排水、进出通道、安防等方面为乙方提供必要的服务”的约定义务，导致其无法正常经营，违约在先。从该条文内容分析，兵团工会承担的仅是协助洗涤中心与光明大厦物业管理方进行协调沟通的义务，而提供采暖、供电、给排水、进出通道、安防等方面服务的是物业管理方。从一、二审所查事实来看，被上诉人兵团工会履行了协助义务，积极为上诉人就其遇到的问题向光明大厦物业反映沟通，故上诉人认为被上诉人不履行合同义务与事实不符，对此本院不予采信。综上所述，上诉人洗涤中心、上诉人潘明明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3980元，由上诉人天山区建设路雪岭云杉洗涤中心、上诉人潘明明负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 张 华
审判员 陈正生
审判员 张玲玲
二〇一八年九月四日
书记员 石 英
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