贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书(2015)榕民初字第412号原告从江县诚信物业服务有限责任公司，地址从江县丙妹镇江东综合市场二楼。法定代表人石丽玲，该公司经理。委托代理人吴启刚，贵州黔成起智律师事务所律师。委托代理人王义奇，贵州黔成起智律师事务所实习律师。被告黄燕，女。原告从江县诚信物业服务有限责任公司诉被告黄燕物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴启刚、王义奇到庭，被告黄燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告从江县诚信物业服务有限责任公司诉称，被告购得榕江县xx小区xx栋xx单元xx号住房一套，2011年9月10日，原告与被告签订物业服务合同，约定服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费按年分两次交纳，业主必须在每半年的首月交纳该半年的物业服务费。被告住宅房屋建筑面积116.99平方米，每平方米每月交纳物业服务费0.4元，每月合计交纳物业服务费46.796元。2012年3月10日至2015年8月10日，被告已有41个月未交纳物业服务费，共欠原告物业服务费1918元。由于被告黄燕还有装修保证金1000元没有扣除，减去1000元的装修保证金，尚欠918元物业服务费。因此，原告请求人民法院依法判决：1、被告支付原告物业服务费918元；2、本案诉讼费由被告承担。被告黄燕未答辩。经审理查明，榕江县鑫海房地产开发有限责任公司取得位于榕江县新城区的F地块后，将该块土地开发建设商品房，命名为古榕名苑。2011年4月8日，建设单位榕江县鑫海房地产开发有限责任公司与原告榕江分公司签订《商住楼前期物业服务合同》，约定由建设单位委托原告榕江分公司开展物业管理服务工作，该合同对双方的权利义务进行了约定，其中关于合同期限约定为“本合同期限，从合同签字之日起至小区业主委员会成立，择定物业公司签约当日止”；收费标准约定为“物业管理的收费标准应按物价部门审定标准执行，应与城北新区四个地块的商住楼的收费标准统一”。另查明，被告黄燕购得榕江县古榕名苑小区第10栋2单元401号房，建筑面积116.99㎡。2011年9月10日，建设单位交付房屋给被告使用，交付当日原告榕江分公司、被告签订《古榕名苑物业服务合同》，该合同就物业服务相关权利义务进行了约定，其中物业费标准于第六条约定为“住宅用房按【建筑面积】每月每平方米0.40元收取。”支付方式于第七条约定“业主从办理收楼手续后的次月开始计收缴物业服务费，……次年物业服务费按年分两次交缴，业主必须在每半年的首月缴费履行缴纳义务。”服务期间于第二十条约定为：“服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。”关于装修保证金于第四条约定：“业主或非业主使用人装饰装修物业时，应当告知物业公司并于物业公司签订物业装饰装修协议。物业公司可向业主或非业主使用人收取物业装饰装修保证金1000元。物业装饰装修完毕，如未发现有损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，不存在安全隐患和违反‘物业装饰装修协议’的，物业公司应将物业装饰装修保证金【本金】退回给业主，也可扣减次年应缴纳的物业服务费”。此外，原、被告双方还就物业管理的各方面签订了《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《治安责任合同书》，被告亦在《业主管理规约》之承诺书上签字。在原告提供物业服务期间，榕江县古榕名苑业主委员会至今未与原告或其他物业服务公司签订物业服务合同。原告于2015年8月31日撤出该小区，停止为该小区提供物业服务。2012年3月10日至2015年8月10日，被告已有41个月未交纳物业服务费，按合同约定物业费合计1918元（116.99㎡×0.4元×41月=1918元），被告黄燕有装修保证金1000元在原告处未退还。以上事实有当事人提交的证据及陈述在案佐证。本院认为：广义的物业服务合同，分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会相关决议，与物业服务企业签订的物业服务合同。无论是前期物业服务合同或是普通物业服务合同，签订合同的主体均非业主本人，但权利义务的载体系业主，法律规定突破了合同相对性之原则，这是由物业服务合同指向的对象系共有设施维护和管理这一特殊性所决定的。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”要实现共同管理，表达共同意志，需经召开业主大会形成决议行使其权利。在未能召开业主大会之前，业主客观上不能实现集体意志。为此，法律规定突破了合同相对性原则，设定了前期物业服务合同，给予了建设单位代全体业主选聘物业公司的权利。该案前期物业服务合同约定了由原告方为该小区提供物业服务，并约定了相关权利义务，合法有效，原告与被告之间的权利义务关系由此产生。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。在交付房屋给被告使用时，原告与业主个人分别签订了《古榕名苑物业服务合同》。本院认为，业主个人与原告签订的合同并非普通的物业服务合同，签订该合同时，业主大会尚未召开，尚未对如何选聘物业公司进行表决。该合同的签订并不能使前期物业服务合同终止。业主入住后，该小区虽成立了业主委员会，但业主委员会并未与原告或其他物业服务公司签订合同。也没有终止前期物业服务合同的其他事由产生。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。对该条进行目的解释，建设单位销售房屋时，应当有义务告知业主前期物业服务合同约定的情况。但本案小区的商品房买卖合同并未包含该内容。业主在收受房屋时，与原告签订的《古榕名苑物业服务合同》，从该合同的功能上看，合同并未对前期物业服务合同设定的权利义务进行变更，而是对物业费、服务标准、治安管理等各方面的细化，针对不同的业主（分步梯、电梯、商户）采取不同的收费标准。业主与原告签订该合同，知悉了物业收费标准、服务项目、业主公约等内容，是原告向各位业主告知建设单位委托其进行物业服务的事实。《古榕名苑物业服务合同》作为前期物业服务合同的补充及细化并附告知义务，真实有效，应受法律保护，被告应当按照合同约定履行缴纳物业费的义务。2012年3月10日至2015年8月10日，被告已有41个月未交纳物业服务费，按合同约定物业费合计1918元（116.99㎡×0.4元×41月=1918元），根据原告榕江分公司、被告签订的《物业服务合同》第四条的规定，被告方已缴纳的装修保证金1000元用于抵扣物业费，扣除装修保证金1000元后，被告应支付原告物业服务费918元。原告要求被告支付原告物业服务费918元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告黄燕向原告从江县诚信物业服务有限责任公司支付物业服务费918元，限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  肖佳杭人民陪审员  陈书瑞人民陪审员  王锦成二〇一六年四月二十九日书 记 员  王 滢