福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0603民初227号原告：深圳市福田物业发展有限公司，住所地深圳市福田区滨河路福祥街景福大厦A座三楼，统一社会信用代码91440300192360923D。法定代表人：李顺清，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾晓明，福建仁胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇婷，福建仁胜律师事务所律师。被告：曾永强，男，1970年2月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告深圳市福田物业发展有限公司（以下简称“深圳福田物业公司”）与被告曾永强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳福田物业公司的委托诉讼代理人王宇婷到庭参加诉讼，被告曾永强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳福田物业公司向本院提出诉讼请求：判令曾永强支付自2013年9月11日至2017年12月31日期间拖欠的物业服务费76955.43元及2014年1月1日至2017年12月31日水电公摊费12102.52元，合计89057.95元。事实和理由：深圳福田物业公司系漳州万达广场有限公司（以下简称“漳州万达公司”）的物业服务企业，与漳州万达公司签订了《前期物业服务合同》。2012年9月12日，曾永强购买了由深圳福田物业公司提供物业服务的龙文区九龙大道以东漳州碧湖万达广场A2地块8幢2208号甲级写字楼，面积为212.86平方米。同日，曾永强签署了《临时管理规约》，该规约约定了物业费的缴纳及违约责任。曾永强自2013年9月11日至2017年12月31日期间的物业服务费76955.43元及2014年1月1日至2017年12月31日水电公摊费12102.52元均未交纳，经深圳福田物业公司多次催讨后，仍拒绝支付。曾永强的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。曾永强未提交答辩状，亦未向本院提交证据。经审理查明，2011年4月30日，漳州万达公司委托大连万达物业管理有限公司（以下简称“大连万达物业公司”）对漳州碧湖万达广场提供前期物业服务事宜，双方签订《漳州碧湖万达广场前期物业服务合同》及《漳州碧湖万达广场临时管理规约》各一份。该服务合同第四条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中甲级写字楼的交纳标准为7元/月·平方米。第五条约定：物业费交纳为每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期开始前10日预交下一个结算周期的物业服务费，逾期按3‰收缴滞纳金。第六条约定：交房时间为2013年9月10日，业主应于通知交房之日起三个月内办结交房手续，业主至通知交房之日起超过三个月未办理交房手续且不能说明原因的，视为已交房。第七条约定物业管理区域内业主公共使用的水电费用，由业主负责分摊。管理规约第三十条约定：业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收3‰滞纳金。上述前期物业服务合同及临时管理规约签订后，大连万达物业公司依约入驻漳州碧湖万达广场，并为该广场提供物业服务。2014年10月30日，漳州万达公司将漳州碧湖万达广场项目委托深圳福田物业公司实施前期物业服务，双方签订《前期物业服务合同》一份。该合同第十三条约定：向业主和物业使用人收取的费用包括物业服务费、公共能耗费等费用。第十七条约定：委托管理期限自2014年11月1日起，至物业管理区域的业主委员会成立且与深圳福田物业公司或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》之日止。第二十二条约定：甲级写字楼的物业服务费标准为7元/平方米/月；物业服务费按入伙通知书规定时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收缴滞纳金；业主必须在收到甲方发出入伙通知书（含信函、报纸广告等）之日起3日内办理入伙手续，延期办理入伙手续者，则视业主已验收该房屋，并承担该房屋应由业主承担的相应责任，于入伙通知指定的入伙日起开始支付各项费用，或按照业主与建设单位之间的房屋买卖合同约定视同房屋已交付，业主自视同交付之日起承担物业服务费及相关费用。后漳州万达公司为甲方、大连万达物业公司漳州分公司为乙方与深圳福田物业公司为丙方签订《物业管理交接协议》一份，协议约定：大连万达公物业公司漳州分公司于2014年11月1日24时后退出漳州碧湖万达广场销售物业项目，并终止与甲方于2011年4月30日签订的《【漳州碧湖】前期物业服务合同》，不再承担该项目的物业管理服务；三方确认，物业管理正式交接日后所涉及的该住宅区的物业管理责任义务及与业主或第三方债务争议纠纷均由丙方承担及解决，与甲乙双方无关。该《物业管理交接协议》签订后，大连万达物业公司退出漳州碧湖万达广场物业管理，深圳福田物业公司依约入驻该广场，并为该广场提供物业服务。截至目前，漳州碧湖万达广场尚未成立业主委员会，业主、业主大会亦未选聘物业服务企业。另查明，2012年9月13日，曾永强向漳州万达公司购买位于漳州市龙文区商品房，双方签订《商品房买卖合同》一份。合同约定该商品房建筑面积为212.86平方米；用途为办公写字楼。该合同附件包含《漳州碧湖万达广场前期物业服务合同》及《临时管理规约》各一份，并由曾永强签署承诺书。漳州万达公司于2013月9月6日在闽南日报上公告发布入伙公告，通知漳州碧湖万达广场甲级写字楼A栋2201-2210号商品房（即8栋2201-2210号商品房）于2013年9月11日办理交房入伙手续。曾永强至今未办理交房入伙手续，且尚未支付2013年9月11日至2017年12月31日的物业服务费及2014年1月1日至2017年12月31日的水电公摊费。经深圳福田物业公司书面催讨后仍未支付。以上事实，有深圳福田物业公司提供的《商品房买卖合同》、《漳州碧湖万达广场前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《律师函》、《甲A缴费通知单》、《入伙公告》、水电公摊费发票、水电公摊费明细表及本院庭审笔录在卷佐证。曾永强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，对深圳福田物业公司提交的上述证据，本院予以确认。本院认为，漳州万达公司作为漳州碧湖万达广场的建设单位，在该广场业主、业主大会尚未选聘物业服务企业时，有权选聘前期物业服务企业。漳州万达公司原选聘大连万达物业公司作为该广场前期物业服务企业，并与之签订《漳州碧湖万达广场前期物业服务合同》，后大连万达物业公司退出该广场物业管理，漳州万达公司选聘深圳福田物业公司作为前期物业服务企业，由深圳福田物业公司概括继受大连万达物业公司的债权债务，并由漳州万达公司与深圳福田物业公司签订《前期物业服务合同》，属合法有效。该《前期物业服务合同》对包括曾永强在内的漳州碧湖万达广场的全体业主具有拘束力。关于深圳福田物业公司主张的2013年9月11日至2017年12月31日物业服务费76955.43元。漳州万达公司以报纸公告方式向曾永强发送入伙通知，曾永强未于报纸公告的入伙时间（2013年9月11日）起三日内验收交接，视为其已于该入伙时间接收房屋。而后大连万达物业公司向曾永强提供2013年9月11日至2014年10月30日的物业服务，深圳福田物业公司向曾永强提供2014年11月1日至2017年12月31日的物业服务，曾永强应依约支付相应的物业服务费却未支付，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，故曾永强依法应承担继续缴交物业服务费等相应违约责任。现因深圳福田物业公司已继受大连万达物业公司该债权，故曾永强应按合同约定向深圳福田物业公司支付2013年9月11日至2017年12月31日（共51.67个月）的物业服务费76989.33元（212.86平方米×7元/平方米/月×51.67个月）。因本案中深圳福田物业公司仅主张物业服务费76955.43元，属于自愿处分自己的权利，结合上述认定，故本院对该主张予以支持。关于深圳福田物业公司主张曾永强支付的2014年1月1日至2017年12月31日水电公摊费12102.52元。因深圳福田物业公司已提交水电费发票及水电费收费依据和标准，并按曾永强产权面积、楼层系数、交房系数、已交房户数等数据单独计算出分摊到曾永强的水电公摊费，合法有据，故本院予以支持。曾永强经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十二条规定，判决如下:一、曾永强应于本判决生效之日起十日内支付深圳市福田物业发展有限公司2013年9月11日至2017年12月31日的物业服务费76955.43元；二、曾永强应于本判决生效之日起十日内支付深圳市福田物业发展有限公司2014年1月1日至2017年12月31日的水电公摊费12102.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2027元，由曾永强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  黄宝发人民陪审员  ＸＸ武人民陪审员  陈加新二〇一八年五月二十四日书 记 员  陈晓君申请执行法律条文提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。