湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00534号
上诉人（原审被告）襄阳市共享实业有限公司（下称共享实业公司）。
法定代表人张亚帅，共享实业公司董事长。
委托代理人刘心愿，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
委托代理人李小堪，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告）刘静。
被上诉人（原审原告）郭斌。
委托代理人何贵林、林宗善，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
上诉人共享实业公司因与被上诉人刘静、郭斌商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日受理后，依法组成由审判员王淑青担任审判长，审判员张耀明、魏俊、杨文、杨斌福参加的合议庭，于2014年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人共享实业公司的委托代理人刘心愿、李小堪，被上诉人刘静、郭斌的委托代理人林宗善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘静一审诉称：2006年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发的位于襄阳市樊城区解放路开放广场第2幢第2层a115号房屋，用途为商业用房，建筑面积为25.2平方米，每平方米价为8888元，总金额为223978元。付款方式为首付购房款113978元，剩余购房款110000元办理银行按揭。共享实业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由共享实业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因共享实业公司的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，共享实业公司按已付购房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，并将该商品房返租。但被告至今未协助原告办理房地产权属证书。故请求：1、判令被告将办理该房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告向原告支付违约金2239.78元。
被告共享实业公司一审辩称，1、原告要求被告支付违约金的诉讼请求超过了诉讼时效，应不予支持；2、因原告购买的商品房非住宅房，需勘测每户界址、实地分割，而要全体业主的同意和配合，工作量较大，加之共享实业公司在建设过程中超规划施工，导致规划面积与实际面积差异较大，正在完备相关手续，报请相关部门协调。目前无能力协助原告办理该房屋的权属证书。
原审判决认定：2006年10月10日，刘静与襄樊市开放实业有限公司（现更名为襄阳市共享实业有限公司）签订一份《商品房买卖合同》。合同主要约定，原告购买被告开发的位于襄阳市樊城区解放路开放广场第2幢第2层a115号房屋，用途为商业用房，建筑面积为25.2平方米，每平方米价为8888元，总金额为223978元。被告应当在2007年5月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，刘静按合同约定支付了全部购房款，共享实业公司按合同约定时间将该房屋交付给刘静，双方并同时又签订了房屋返租协议，原告将该房屋租赁给被告使用。合同约定的办理房屋权属登记期限届满后，共享实业公司未将办理该房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致刘静无法办理该房屋的房屋所有权证及土地使用证。经原告多次催促无果，诉至本院。
原审法院认为：刘静与共享实业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同履行各自义务；刘静按合同约定履行了支付购房款的义务，被告共享实业公司虽在合同约定期限内履行了交付房屋的义务，但未履行合同第十五条第一款第（二）项约定的义务，即在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告共享实业公司依法应继续承担将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。其关于备案工作存在障碍的抗辩理由，因该障碍不是原告的原因造成的，故不能对抗其履行合同义务，本院不予采纳。共享实业公司辩称，原告要求被告支付违约金的诉讼请求超过了诉讼时效，应不予支持。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”；第一百三十七条规定：“诉讼时效从知道或者应当知道自己权利被侵害时起计算。”根据刘静与共享实业公司签订的《商品房买卖合同》的约定，共享实业公司2007年5月31日交付房屋后，应当自此期限起180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但其未履行该义务，已构成违约，且至原告起诉之日，被告违约行为仍在持续，原告主张违约金尚在诉讼时效期间内，故被告的该项辩称理由不能成立，本院不予支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求有合同约定及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告襄阳市共享实业有限公司于本判决生效后三十日内，将位于襄阳市樊城区解放路开放广场第2幢第2层a115号房屋办理权属登记需由襄阳市共享实业有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、被告襄阳市共享实业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘静支付违约金2239.78元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告负担。
上诉人共享实业公司不服原审上述判决，向本院提出上诉称：（一）原判认定“被告违约行为持续，原告主张违约金尚在诉讼时效期间内”的事实错误，适用法律错误，判决上诉人向被上诉人支付违约金无事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》约定承担违约责任的方式是一次性支付一定的违约金，因此，被上诉人主张权利的时间应是一次性支付违约金条件成就之日，并非原判认为的一种延续状态。根据上述合同约定和本案事实，被上诉人最迟应于2009年2月26日之前主张违约金，而被上诉人于2014年4月16日才向上诉人主张，已经超过了法律规定的诉讼时效期间。（二）原审判决上诉人向被上诉人支付违约金，事实认定错误。上诉人的义务是协助办证，而上诉人已经履行了该协助义务，上诉人不存在违约行为。由于存在一些客观原因，无法办理房产证，故原审判决上诉人于判决生效后三十日内协助办证，无法实施。故请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘静、郭斌答辩称：上诉人未按合同约定办证是上诉人超规划，不存在客观原因，上诉人违约，其应当承担违约责任。原判认定上诉人违约持续是正确的。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。故请求二审法院驳回上诉人的上诉。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：本案《商品房买卖合同》约定：“在经验收合格的商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”，上诉人共享实业公司对于其违反上述合同约定的事实并未予以否认，只是认为被上诉人最迟应于2009年2月26日之前主张违约金，而被上诉人于2014年4月16日才向上诉人主张，已经超过了法律规定的诉讼时效期间。而按合同约定理解，被上诉人向上诉人主张本案违约金的诉讼时效期间应当自买受人取得房地产权属证书之日起算，而非上诉人主张的主张权利的时间应是一次性支付违约金条件成就之日，即合同约定的商品房交付使用后的180日后。上诉人共享实业公司主张依诉讼时效驳回被上诉人请求支付违约金的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。作为商品房出卖方，上诉人共享实业公司应按合同约定履行向产权登记机关提交办证资料予以备案，并协助买受人办理产权证的义务。上诉人共享实业公司上诉提出因客观原因不能向产权登记机关提交办证备案资料，但其并未向本庭举证说明，且这种“客观原因”非买受人原因或不可抗力造成。若上诉人向产权登记机关提交办证资料，仍不能办证，被上诉人可选择其他救济方式，以维护自己的合法权益。故上诉人共享实业公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由80元，由上诉人襄阳市共享实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王淑青
审判员 张耀明
审判员 魏 俊
审判员 杨 文
审判员 杨斌福
二〇一四年十二月十六日
书记员 张建设
关于上诉人襄阳市共享实业有限公司与被上诉人刘静等商品房买卖合同纠纷一案的审理报告
（2014）鄂襄阳中民三终字第00534号
案件的由来和审理经过
上诉人共享实业公司因与被上诉人刘静、郭斌商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日受理后，依法组成由审判员王淑青担任审判长，审判员张耀明、魏俊、杨文、杨斌福参加评议的合议庭，于2014年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人共享实业公司的委托代理人刘心愿、李小堪，被上诉人刘静、郭斌的委托代理人林宗善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二、当事人和其他诉讼参加人的基本情况
上诉人（原审被告）襄阳市共享实业有限公司（下称共享实业公司）。住所地襄阳市樊城区解放路炮铺街开庭广场。
法定代表人张亚帅，共享实业公司董事长。
委托代理人刘心愿，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
委托代理人李小堪，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告）刘静，女，1979年12月18日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区人民路31号。公民身份号码：420621197912182746。
被上诉人（原审原告）郭斌，男，1973年11月8日出生，汉族，襄阳市人，住址同上。公民身份号码：420621197311080058。系刘静丈夫。
委托代理人何贵林、林宗善，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
原告刘静一审诉称：2006年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发的位于襄阳市樊城区解放路开放广场第2幢第2层a115号房屋，用途为商业用房，建筑面积为25.2平方米，每平方米价为8888元，总金额为223978元。付款方式为首付购房款113978元，剩余购房款110000元办理银行按揭。共享实业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由共享实业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因共享实业公司的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，共享实业公司按已付购房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，并将该商品房返租。但被告至今未协助原告办理房地产权属证书。故请求：1、判令被告将办理该房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告向原告支付违约金2239.78元。
被告共享实业公司一审辩称，1、原告要求被告支付违约金的诉讼请求超过了诉讼时效，应不予支持；2、因原告购买的商品房非住宅房，需勘测每户界址、实地分割，而要全体业主的同意和配合，工作量较大，加之共享实业公司在建设过程中超规划施工，导致规划面积与实际面积差异较大，正在完备相关手续，报请相关部门协调。目前无能力协助原告办理该房屋的权属证书。
原判要点和上诉的主要内容
原审判决认定：2006年10月10日，刘静与襄樊市开放实业有限公司（现更名为襄阳市共享实业有限公司）签订一份《商品房买卖合同》。合同主要约定，原告购买被告开发的位于襄阳市樊城区解放路开放广场第2幢第2层a115号房屋，用途为商业用房，建筑面积为25.2平方米，每平方米价为8888元，总金额为223978元。被告应当在2007年5月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，刘静按合同约定支付了全部购房款，共享实业公司按合同约定时间将该房屋交付给刘静，双方并同时又签订了房屋返租协议，原告将该房屋租赁给被告使用。合同约定的办理房屋权属登记期限届满后，共享实业公司未将办理该房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致刘静无法办理该房屋的房屋所有权证及土地使用证。经原告多次催促无果，诉至本院。
原审法院认为：刘静与共享实业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同履行各自义务；刘静按合同约定履行了支付购房款的义务，被告共享实业公司虽在合同约定期限内履行了交付房屋的义务，但未履行合同第十五条第一款第（二）项约定的义务，即在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告共享实业公司依法应继续承担将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。其关于备案工作存在障碍的抗辩理由，因该障碍不是原告的原因造成的，故不能对抗其履行合同义务，本院不予采纳。共享实业公司辩称，原告要求被告支付违约金的诉讼请求超过了诉讼时效，应不予支持。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”；第一百三十七条规定：“诉讼时效从知道或者应当知道自己权利被侵害时起计算。”根据刘静与共享实业公司签订的《商品房买卖合同》的约定，共享实业公司2007年5月31日交付房屋后，应当自此期限起180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但其未履行该义务，已构成违约，且至原告起诉之日，被告违约行为仍在持续，原告主张违约金尚在诉讼时效期间内，故被告的该项辩称理由不能成立，本院不予支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求有合同约定及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告襄阳市共享实业有限公司于本判决生效后三十日内，将位于襄阳市樊城区解放路开放广场第2幢第2层a115号房屋办理权属登记需由襄阳市共享实业有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、被告襄阳市共享实业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘静支付违约金2239.78元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告负担。
上诉人共享实业公司不服原审上述判决，向本院提出上诉称：（一）原判认定“被告违约行为持续，原告主张违约金尚在诉讼时效期间内”的事实错误，适用法律错误，判决上诉人向被上诉人支付违约金无事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》约定承担违约责任的方式是一次性支付一定的违约金，因此，被上诉人主张权利的时间应是一次性支付违约金条件成就之日，并非原判认为的一种延续状态。根据上述合同约定和本案事实，被上诉人最迟应于2009年2月26日之前主张违约金，而被上诉人于2014年4月16日才向上诉人主张，已经超过了法律规定的诉讼时效期间。（二）原审判决上诉人向被上诉人支付违约金，事实认定错误。上诉人的义务是协助办证，而上诉人已经履行了该协助义务，上诉人不存在违约行为。由于存在一些客观原因，无法办理房产证，故原审判决上诉人于判决生效后三十日内协助办证，无法实施。故请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘静、郭斌答辩称：上诉人未按合同约定办证是上诉人超规划，不存在客观原因，上诉人违约，其应当承担违约责任。原判认定上诉人违约持续是正确的。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。故请求二审法院驳回上诉人的上诉。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
四、解决纠纷的意见和理由
主审人认为：本案《商品房买卖合同》约定：“在经验收合格的商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”，上诉人共享实业公司对于其违反上述合同约定的事实并未予以否认，只是认为被上诉人最迟应于2009年2月26日之前主张违约金，而被上诉人于2014年4月16日才向上诉人主张，已经超过了法律规定的诉讼时效期间。而按合同约定理解，被上诉人向上诉人主张本案违约金的诉讼时效期间应当自买受人取得房地产权属证书之日起算，而非上诉人主张的主张权利的时间应是一次性支付违约金条件成就之日，即合同约定的商品房交付使用后的180日后。上诉人共享实业公司主张依诉讼时效驳回被上诉人请求支付违约金的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。作为商品房出卖方，上诉人共享实业公司应按合同约定履行向产权登记机关提交办证资料予以备案，并协助买受人办理产权证的义务。上诉人共享实业公司上诉提出因客观原因不能向产权登记机关提交办证备案资料，但其并未向本庭举证说明，且这种“客观原因”非买受人原因或不可抗力造成。若上诉人向产权登记机关提交办证资料，仍不能办证，被上诉人可选择其他救济方式，以维护自己的合法权益。故上诉人共享实业公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，处理意见：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由80元，由上诉人襄阳市共享实业有限公司负担。
以上意见妥否，请合议庭评议。
审判员杨斌福
二○一四年十二月十六日