上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5318号
上诉人(原审原告)陈嘉丰，男，1976年11月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审被告)上海复旦软件园建设有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人杨顺发，董事长。委托代理人ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。上诉人陈嘉丰因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月16日，陈嘉丰作为买方(乙方)、上海复旦软件园建设有限公司(以下简称“复旦公司”)作为卖方(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买由甲方开发建设的上海市杨浦区隆昌路《复旦软件园》588-3号1608室房屋(以下简称“系争房屋”)，政府批准的规划用途为办公，暂测该房屋建筑面积为64.77平方米，总房价款暂定为人民币(以下币种均为人民币)1,657,985元。合同第九条约定甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价的10%违约金。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：双方确认以该房屋竣工验收备案作为交付条件。甲方承诺在2014年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如超过该期限乙方有权要求甲方根据本合同第十二条的约定支付违约金。合同第十一条约定：甲方于2014年3月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止，逾期超过30日，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：双方同意，甲方逾期交房的违约责任按照补充协议的相关约定执行。合同附件一约定：付款方式为一次性付款，不贷款，乙方于2013年3月16日与甲方签约，并付首付房款计1,657,985元。合同附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准约定燃气(申请开通、安装费用由小业主自理)。合同《补充条款一》第五条“关于房屋交付的补充约定”第5条约定：乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。第6条约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：1、……；2、因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；……第8条约定：甲方因自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给乙方，则乙方给予甲方15日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，如宽展期届满后，甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第二十九条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。当日，陈嘉丰支付了全部购房款1,657,985元。2013年4月16日，陈嘉丰被登记为系争房屋的预购房屋权利人。2014年3月8日，上海轨道交通十二号线发展有限公司向被告出具《情况说明》一份，内容：因上海市市政重大工程轨道交通12号线隆昌路站4号出口施工需要，该公司借用复旦公司的部分地块作为施工场地，原约定归还日期是2013年5月31日，实际归还日期为2013年7月底；另外该公司在隆昌路XXX号出口通往复旦公司开发的楼盘地下室部位中，对辟作专用通道的项目至今仍在施工中，致使复旦公司投资建设的复旦软件园建设项目造成延误市政配套施工及工期的困难。2014年5月29日，复旦公司张贴《关于延期交房补偿方案公告》，内容为：“本公司开发建设的‘复旦软件园’项目因上海市重大市政工程地铁12号线影响到整个项目的工程进度。造成了迟延交房的状况，对此状况给小业主们带来的困扰和影响，我公司做出了房租补偿方案(大户型8,000元/月，小户型4,000元/月，共补偿两个月，另对不同户型均有价值1.6万元-3.5万元不等的家具、家电的赠送)。……”。2014年8月2日，陈嘉丰出具《承诺书》，内容为：“本人陈嘉丰为隆昌路XXX号XXX号楼XXX室业主，本人已收到贵公司发出的《延期交房通知书》，对此本人已经详细了解并表示无异议。本人了解通知上所表述的‘复旦软件园’项目由于上海市重大市政工程地铁12号线影响到整个项目的工程进度，并造成了延期交房的现状。现经过双方友好协商，本人承诺如下：本人同意贵公司预计将于2014年5月30日前启动交付房屋，具体交房时间以公司统一发出的‘入伙通知书’为准。本人也同意开发商做出的房租补偿4,000元每月(补偿二个月)，作为延期交房的一次性补偿，对此我愿意接受上述的补偿方案，从此双方再无任何争议，特作如上承诺！”。陈嘉丰在下方另添加“本人同意开发商的8,000元(二个月)补偿金额，此金额8,000元仅仅是延期交房的补偿。”2014年6月3日，陈嘉丰取得系争房屋的钥匙，当日，陈嘉丰作为业主签署《收楼表》，明确业主根据合约对系争房屋进行验收，同意接受。2014年11月30日，复旦公司取得大产证，陈嘉丰至今未办理系争房屋的产权证。2016年1月，陈嘉丰起诉至原审法院，称合同约定交房日期为2014年3月31日，但复旦公司却延至2014年5月30日交房。为此，复旦公司发布公告，异常霸道地宣称迟交房二个月，小房补偿4,000元/月，凡不去领款者，作放弃论，并要在复旦公司的格式承诺书上签名。为不放弃追究复旦公司的违约责任，陈嘉丰在违背自己真实意愿的情况下，先拿了复旦公司的补偿款8,000元，复旦公司应另行支付其余的延期交房违约金42,000元。依据预售合同第十条的约定，复旦公司应于2014年9月30日前办理房地产登记手续，但直至2015年1月1日，复旦公司才用《复旦软件园产权办理通知》的形式让陈嘉丰办理产证，复旦公司应按日万分之五的标准支付此三个月逾期办理大产证的违约金75,000元。根据预售合同第28项第5条规定，房屋交付时水电煤必须达到使用条件，因为预埋的煤气管道存在安全隐患，煤气公司拒绝开通煤气，造成陈嘉丰3个月内无法入住，给陈嘉丰造成不便及经济损失，陈嘉丰在外租房，月租金12,000元，要求复旦公司赔偿12,000元。根据预售合同第9条的规定，复旦公司不得擅自变更小区平面布局，的确需要变动的，应当征得陈嘉丰书面同意，但复旦公司在未取得陈嘉丰书面同意的情况下，擅自将应安装在小区地下车库出入口处的3个门禁系统安装到了小区3个大门口处，故请求判令：1、复旦公司支付延期交房违约金42,000元；2、复旦公司支付逾期办理大产证的违约金75,000元；3、复旦公司赔偿损失12,000元；4、复旦公司恢复小区平面布局原状，将现设置在小区3个大门口的3个门禁系统恢复安装至小区地下车库的出入口处。原审另查明，2014年5月8日，上海燃气市北销售有限公司就建设单位为复旦公司，工程名称为复旦软件园研发办公及配套商业，出具《验收合格证》。原审审理中，1、陈嘉丰称系争房屋系其购买的婚房，由于复旦公司延期交房，致使自己婚期延后，由于诉讼，致自己至今未办理系争房屋的小产证。陈嘉丰另称，小区地下车库的通道口未作变更，小区门禁栅栏的变更没有损害自己的利益，但大部分业主均不同意。2、2016年4月6日，上海市杨浦区人民政府信访办公室出具的《情况说明》，内容为：“上海市杨浦区人民法院：兹有上海复旦软件园建设有限公司(以下简称‘软件园公司’)开发建设的复旦软件园的部分土地作为临时道路。因地铁12号线延期了2个月还地，造成‘软件园公司’与购房者之间购房合同的相关事项亦同期延期，由此曾引起了购房者的群体上访，当时由我办牵头协同区规土局、区房产交易中心、定海街道等相关部门为软件园项目组织了小业主协调会。为有效化解矛盾，维护社会稳定，虽然当时软件园公司提出延期非其原因导致，且根据预售合同补充协议的约定，因为市政工程造成的逾期交付房屋，软件园公司不承担违约责任。但我办考虑到社会稳定，建议软件园公司从化解矛盾的角度，主动承担稳定责任，针对购房合同人性化设计一揽子一次性补偿方案。后软件园公司从大局出发，配合化解矛盾，同意了针对每个购房合同的一揽子补偿方案：小户型补偿了8,000元一户；大户型补偿了16,000元一户。后全款发放完毕，对约185户业主全部作了一揽子补偿。特此说明！”。原审法院经审理后认为，陈嘉丰、复旦公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，应为有效，当事人应当按照合同的约定全面履行。根据合同约定，复旦公司应当在2014年3月31日交付房屋，并于2014年9月30日前取得新建商品房房地产权(大产证)，但合同补充条款亦约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，复旦公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。由于本市重大市政工程项目地铁十二号线的施工需要，造成系争房屋所在的建设项目“复旦软件园”市政配套施工及工期的延误，且经相关部门组织协调，复旦公司对复旦软件园建设项目众业主一揽子作出了补偿，对此处理方案，不违反法律的禁止性规定，也兼顾了各方的利益平衡，陈嘉丰亦实际领取了补偿款8,000元，并出具了承诺书，且复旦公司逾期办理大产证实际也未对陈嘉丰造成损失，故现陈嘉丰要求复旦公司再支付延期交房违约金42,000元及延期办理大产证违约金75,000元的请求，难以支持。对于陈嘉丰所称要求复旦公司赔偿损失12,000元的请求，首先，陈嘉丰就此未提供相关证据；其次，陈嘉丰于2014年6月3日收房时亦未提出煤气问题，故原审法院就此难以支持。对于陈嘉丰要求复旦公司恢复小区平面布局原状，将现设置在小区3个大门口的3个门禁系统恢复安装至小区地下车库的出入口处。对此，陈嘉丰并未提供相关证据证明现设置在小区3个大门口的3个门禁系统规划应安装在小区地下车库的出入口处，且陈嘉丰自称现在门禁系统的设置并未影响其利益，故对于陈嘉丰的该项请求，亦难以支持。原审法院据此作出判决：驳回陈嘉丰要求上海复旦软件园建设有限公司支付延期交房违约金42,000元、支付逾期办理大产证的违约金75,000元、赔偿损失12,000元及要求上海复旦软件园建设有限公司恢复小区平面布局原状，将现设置在小区3个大门口的3个门禁系统恢复安装至小区地下车库的出入口处的诉讼请求。原审判决后，上诉人陈嘉丰不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，明显偏袒复旦公司。1、复旦公司原审中提交的燃气验收合格证所记载的验收地址是“隆昌路XXX号”，而系争房屋的地址是“隆昌路XXX号”。2、陈嘉丰去燃气公司申请开通，燃气公司答复称588号3号楼的燃气管道铺设的是暗管，无法开通。陈嘉丰找复旦公司讲了上述情况后，复旦公司被迫重新铺设了明管。陈嘉丰没有预知能力，如不去燃气公司申请并遭拒绝是不可能发现安全隐患问题的。燃气公司在10月份才开通系争房屋的燃气，造成陈嘉丰四个月不能入住，应视为延期交房。3、原审庭审中，陈嘉丰已明确阐明关于小区三个出入口的三个门禁是在复旦公司交房半年后，在未经业主同意的情况下，擅自将地下车库的门禁搬到小区的出入口，使出入口的路宽小于4米，并移动了消防安全栓的位置，增加了安全隐患。二、原审判决认定证据不足。合同约定是以不可抗力或类似不可抗力的政府行为为免责前提，复旦公司应出示市政工程的红头文件以证实确属政府市政工程必需的征用，否则是企业之间的协商借用或是有偿借用。因此，原审中复旦公司提供的二个“情况说明”的证据效力不足。三、原审法院适用法律不当。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判支持陈嘉丰的原审全部诉讼请求。被上诉人复旦公司答辩称：一、复旦公司在原审中已提交燃气验收合格的证据，陈嘉丰没有提交任何燃气没有开通系复旦公司原因所致的证据，且小区其他业主在2014年6月份已经开通了燃气，陈嘉丰也未提供造成其任何损失的证据。复旦公司在取得地块和竣工时登记的门牌号为“隆昌路XXX号”，因此燃气验收合格证记载的也是这个地址。并且，复旦公司提供的都是合格的燃气管道。二、复旦公司逾期办理大产证是因为地铁公司借用土地延期归还所致。复旦公司虽没有违约，但考虑到社会影响，对包括陈嘉丰在内的业主进行了补偿。基于上述理由，复旦公司不存在迟延交房的违约行为。三、双方签订的商品房预售合同从未就门禁的位置进行过约定，目前小区门禁的位置符合门禁的安排及业主的权益，并未损害到陈嘉丰的利益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，从本案的实际情况看，复旦公司在系争房屋所在小区建设过程中，由于本市重大工程项目地铁十二号线的施工需要，导致整个小区工程项目的工期延误，后经政府协调，复旦公司对小区众业主作出了一揽子补偿，陈嘉丰亦领取了8,000元补偿款并出具承诺书。双方签订的商品房预售合同约定对于因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，复旦公司无需承担违约责任，而陈嘉丰系于2014年6月3日取得系争房屋钥匙，对系争房屋进行接收，且诉讼中，陈嘉丰并未提供确凿证据证明复旦公司逾期办理大产证已给其造成了损失，故陈嘉丰主张复旦公司存在延期交房及逾期办理大产证应分别承担违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。关于陈嘉丰要求复旦公司因预埋的燃气管道存在安全隐患，导致燃气公司拒绝开通燃气，造成陈嘉丰四个月内无法入住系争房屋，故复旦公司应赔偿其损失12,000元一节，根据复旦公司提供的证据，包括系争房屋在内的复旦软件园研发办公及配套商业工程项目于2014年5月8日经上海燃气市北销售有限公司验收合格，陈嘉丰在接收房屋时未就燃气问题提出过异议，且陈嘉丰就该项主张亦未提供相应证据，故本院对此实难支持。关于陈嘉丰主张的3个门禁系统安装位置问题，原审法院已作充分辨析，本院不再赘述。综上所述，陈嘉丰的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,880元，由上诉人陈嘉丰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……