辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终558号
上诉人（原审被告）：雷洪亮，男，1968年6月1日出生，汉族，住址沈阳市苏家屯区。
被上诉人（原审原告）：沈阳市诚达物业管理有限责任公司，住所地苏家屯区桂花街128号。
法定代表人：苗英鹏，该公司总经理。
委托代理人：赵盛珍，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：张成林，男，1984年10月17日出生，汉族，该公司员工。
上诉人雷洪亮因与被上诉人沈阳市诚达物业管理有限责任公司（以下简称“诚达物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民小初字第1372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
诚达物业公司一审诉称，在2004年12月9日，诚达物业公司、雷洪亮签订了物业小区管理协议，雷洪亮居住在苏家屯区白松路66-6#3-6-1，建筑面积为115.90平米，物业费每平方米每月0.80元，雷洪亮签订协议后只交了一年的物业费，雷洪亮尚欠2008年10月至2016年9月末物业费，合计欠物业费金额为8901元，此款虽经诚达物业公司多次催要，雷洪亮至今未付，故诉至人民法院，请求法院依法判决雷洪亮给付物业费8901元及滞纳金1000元，合计9901元并承担本案诉讼费。
雷洪亮一审辩称，欠物业费数额属实，但不同意诚达物业公司的诉讼请求，理由如下：我家住6楼，交房的时候房屋有瑕疵可以保修，当时我报的是窗户漏气、阁楼漏水、通风烟道也漏报修至今没修，我想自己维修但是维修不了，漏的严重的时候把我家楼下5楼都淹了；我感觉这个小区就像没有物业一样，跟外面的弃管小区一样，丢过三台自行车；小区收费标准过高，是否有收费许可证。
原审法院审理查明，诚达物业公司系雷洪亮居住的沈阳市苏家屯区白松路66-6#3-6-1小区的物业管理者，雷洪亮房屋建筑面积115.90平方米。按协议约定雷洪亮向诚达物业公司缴纳每月每平方米0.80元的物业费，雷洪亮从2008年10月1日至2016年9月30日止物业费8901元没有缴纳，该款经诚达物业公司多次催要，雷洪亮均以种种理由拒绝缴纳，故诚达物业公司诉至法院。
原审法院认为，诚达物业公司、雷洪亮之间签订的物业小区房屋住用协议系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规、强制性规定，合法有效。现雷洪亮没有按照协议约定缴纳物业费系违约行为，其对双方之间产生的全部纠纷负全部责任，但诚达物业公司的物业服务存在瑕疵，故原审法院判决雷洪亮按照欠诚达物业公司物业费8901元的百分之八十即7120元给付诚达物业公司。关于诚达物业公司提出要求雷洪亮给付违约金1000元的主张，因双方签订的服务合同中对滞纳金的约定条款系格式条款，加重了雷洪亮的责任，该主张无法律依据，故对其该主张不予支持。另外，诚达物业公司做为物业服务企业，在今后的物业服务过程中，应该逐步提高和完善物业服务水平，减少瑕疵，加强服务意识。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告雷洪亮于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳市诚达物业管理有限责任公司2008年10月1日至2016年9月30日止物业费8901元的百分之八十即7120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告负担。
宣判后，雷洪亮不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销原审判决；2、请求诚达物业公司出示收费标准的依据；3、诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、上诉人只在领取房屋的钥匙前与诚达物业公司签署过《物业小区房屋住用协议》，但并非上诉人本人意愿，而是诚达物业公司强迫的。不签协议不交物业费就不给钥匙。2、诚达物业公司收费许可证有效期2010年8月至2013年6月，现已过期。诚达物业公司使用过期许可证收取2013年6月以后的物业费不合法。3、《物业小区房屋住用协议》第二条“物业管理服务收费每月每平方米建筑面积0.80元。明细见表格”，但上诉人没有见过该明细表。根据《沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法》，诚达物业公司收取0.80元的物业费属于二级物业收费标准，诚达物业公司没有达到该服务标准，业主有权单方面终止合同。4、诚达物业公司起诉已超过诉讼时效。
被上诉人诚达物业公司辩称，请求维持原判。我们与上诉人之间签订物业小区房屋住用协议。2013年之后我们没有取得收费许可证，因为收费许可证由物价局将权利下发给小区办，小区办因为老旧小区管辖问题没有达成一致，所以小区办也没有给我们下发许可证。我们提供了相应的物业服务，属于自己家问题的，没有交纳物业费的我们没有管，但是公共设施部分我们管了。需要维修的部分需要启动维修基金，小区现在没有成立业主委员会，无法启动维修基金。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有《物业小区房屋住用协议》、《收费许可证》、《营业执照》、《催缴物业费通知》及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《物业小区房屋住用协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从该协议的内容来看，由诚达物业公司提供统一物业服务，业主交纳相应物业费的物业服务合同，该协议对双方具有约束力，双方均应按协议约定履行各自义务。现被上诉人主张上诉人交纳物业费，但因被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，原审按其收费标准的百分之八十酌减物业费，并无不当，本院予以维持。但被上诉人主张物业费至2016年9月30日，因此期限还未到来，被上诉人尚未提供物业服务，故其主张起诉之日起至2016年9月30日期间的物业费不应予以支持。上诉人应交纳自2008年10月1日至2015年11月13日期间的物业费。关于上诉人提出被上诉人的收费许可证至2013年6月，现已过期，故不同意交纳此后的物业费的问题，被上诉人向上诉人收取物业费系依据双方签订的物业服务合同，上诉人享受了被上诉人提供的物业服务，上诉人亦应履行交纳物业费的义务。故上诉人此主张没有法律和事实依据，不予支持。关于上诉人提出被上诉人主张超过诉讼时效的问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，上诉人此主张，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民小初字第1372号民事判决第二项，即：“二、驳回原告其他诉讼请求”；
二、变更沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民小初字第1372号民事判决第一项，即：“一、被告雷洪亮于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳市诚达物业管理有限责任公司2008年10月1日至2016年9月30日止物业费8901元的百分之八十即7120元”为：雷洪亮于本判决发生法律效力后五日内给付沈阳市诚达物业管理有限责任公司2008年10月1日至2015年11月13日止物业费7918.20元的百分之八十即6334.60元；
三、驳回双方其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人雷洪亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年三月九日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；