台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1003民初3847号
原告：方加红，男，1957年12月19日出生，汉族，住台州市黄岩区。
委托诉讼代理人：周兴，浙江鼎联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶璐，浙江鼎联律师事务所实习律师。
被告：浙江台州黄岩农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91331003770736460B。住所地：台州市黄岩区洞天路**号。
法定代表人：罗洋明，董事长。
委托诉讼代理人：何晓霜，浙江桔洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐沁泉，浙江桔洲律师事务所律师。
被告：黄仁宇，男，1982年5月1日出生，汉族，住台州市黄岩区。
被告：方仙文，男，1972年6月12日出生，汉族，住台州市黄岩区。
原告方加红与被告浙江台州黄岩农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）、黄仁宇、方仙文为案外人执行异议之诉一案，原告于2018年5月17日向本院提起诉讼，本院当日立案受理，并依法适用普通程序于同年8月30日公开开庭进行了审理。原告方加红的委托诉讼代理人周兴、叶璐及被告农商银行的委托诉讼代理人何晓霜到庭参加诉讼，被告黄仁宇、方仙文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告方加红起诉称：2014年12月19日，原告与被告方仙文及童毅娜、李菊花、方福海签订了《房产转让协议》，约定方仙文将其位于台州市黄岩区某片新区的房屋（四层半砖混结构楼房一间，用地面积约48.41平方米，建设用地规划许可证号为113012833）转让给原告；房价人民币408000元。协议签订后，原告按约支付了全部购房款408000元，并在付清房款后取得房屋居住至今。因台州市黄岩区某片新区属高山移民小区，该小区房屋的房产证因政策原因尚未办理，原告未能办理产权过户手续。2017年12月14日，黄岩法院在执行农商银行与黄仁宇、方仙文因金融借款合同纠纷一案，查封了上述案涉房产。尔后，原告向黄岩法院提出异议。2018年4月28日，黄岩法院作出了（2018）浙1003执异5号执行裁定，驳回了原告的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，特提起诉讼，请求：一、判决不予执行坐落在台州市黄岩区某片新区的房地产；二、判决确认坐落在台州市黄岩区某片新区的房地产归原告所有，被告方仙文协助原告办理相应的过户手续。
被告农商银行答辩称：1、案涉房屋土地证登记在方仙文名下，因方仙文未履行法院生效判决，法院查封其名下房产符合法律规定。2、方仙文转让农村住房和宅基地，未取得村集体经济组织同意，应为无效。3、原告方加红仅提供方仙文的收款收条，未提供具体的打款凭证，不足以证明已付清房款的事实。4、方仙文对宅基地使用权已经进行了登记，其转让也应进行登记，而方加红一直未进行变更登记，其自身存在过错。因此请求驳回原告的诉讼请求。
被告黄仁宇、方仙文未到庭参加诉讼，也未举证。
原告方加红为证明诉称的事实，提供以下证据材料：
证据1、原告的身份证复印件、被告农商银行法人情况登记情况表、被告黄仁宇、方仙文的户籍证明各一份，证明原、被告身份情况及各方当事人的主体资格。
证据2、（2017）浙1003执3538号之二执行裁定书一份，证明案涉房屋已被黄岩法院查封的事实。
证据3、（2018）浙1003执异5号执行裁定书一份，证明案涉房屋查封后原告向法院提出执行异议，被法院驳回的事实。
证据4、房产转让协议书、国有土地使用证各一份，证明案涉房产的土地使用权为国有划拨城镇住宅用地，且证登记在被告方仙文名下。2014年12月19日原告与被告方仙文签订的《房产转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的事实。
证据5、被告方仙文出具的收条一份，证明原告已付清房款的事实。
证据6、上桧村村委会出具的证明二份，证明台州市黄岩区某片新区的房产系该村村民方仙文于2014年12月19日转让给方加红的，此后一直由方加红管业使用，因政策原因方仙文至今未办理房产证的事实。
证据7、台州市不动产登记服务中心黄岩办事处及台州市黄岩区宁溪镇国土资源所出具的证明一份，证明因当事人未提供房产证无法办理土地使用权权属变更的事实。
证据8、证人证言十份、银行取款凭单六份、银行取款记录三份，证明原告方加红支付给方仙文的房款408000元除方加红从银行取款80000多元及自备资金外，还向郑庆荣借款40000元、向李金福借款20000元、向方某2借款25000元、向方志开借款10000元、向方某3借款20000元、向杨某1借款20000元、向杨某2借款10000元、向陈英借款20000元、向方兰芬借款20000元、向王天永借款50000元，原告方加红取得案涉房屋后聘请装修师傅朱某陆续装修房屋的事实。
证据9、电费交纳证明一份，证明案涉房屋的电费一直由方加红（从其妻朱梅芳在银行开设的电费交纳账户中扣交）交纳的事实。
在庭审过程中，原告方加红申请证人方某1出庭作证，证明案涉房屋系方加红向方仙文购买所得，方加红付清房款后取得房屋居住至今，因案涉房屋区块至今均未办理房产证，房屋转户手续至今未能办理的事实。申请证人朱某出庭作证，证明方加红向方仙文购买得房屋后聘请装修师傅朱某装修房屋的事实。申请证人方某2、方某3、杨某1、杨某2出庭作证，证明方加红为支付方仙文房款曾向他们借款支付房款的事实。
证人方某1陈述，其系上桧村党支部书记，原告方加红和被告方仙文均为上桧村村民，同为高山移民安迁对象。方仙文作为第一批安置户，在台州市黄岩区某片新区建造了楼房一间，并领取了土地证（但未办理房产证），后经人介绍将房子卖给了方加红。方加红支付房款并取得房屋后已经居住二、三年了。其曾两次陪同方加红去办理房地产证转户手续，因该安置区块均未办理房产证的首次登记，所以转户手续办不下来。
证人朱某陈述，方加红家的装修是其陆续做的，因为方加红没有钱一次性装修，有了钱就装修一部分，没钱了就停止装修。2015年装修了一些基础的部分，之后又陆续装修了一些，至今有些地方的装修还没完全完工。
证人方某2、方某3、杨某1、杨某2陈述，方加红因向方仙文购买房屋资金不足，向方某2借款25000元、向方某3借款20000元、向杨某1借款20000元、向杨某2借款10000元，用以支付方仙文房款。
被告农商银行未提供证据，其对原告提供的证据，提出如下质证意见：
对证据1、2、3、7及证据4中的国有土地使用证、证据8中的银行取款凭单和取款记录无异议。对证据4中的房产转让协议书，认为农商银行不是协议当事人，该证据的真实性由法院审查。对证据5有异议，认为原告应该提供相应的付款凭证。对证据6有异议，认为该证明的内容由上桧村出具不妥当。对证据8中的证人证言有异议，认为证人应当出庭作证。对证据9有异议，认为该证据只能证明电费是从2016年1月开始从朱梅芳账户扣除的。对出庭证人的证言有异议，认为有些证言不真实。
为进一步核实案涉房产的相关情况，本院向黄岩区宁溪国土资源所所长盛宝富调查了相关事实，并制作了一份调查笔录。盛宝富陈述，案涉房屋的土地使用权属国有划拨土地性质的安迁工程住宅建设用地；方仙文为安迁工程对象，其所建的房屋已办理土地使用证，但未办理房产证；该安迁工程所建的房屋，在同村安置对象中可以相互调剂，方加红户符合调剂条件。原告方加红与被告农商银行质证后无异议。
被告黄仁宇、方仙文既未向本院提交书面答辩意见，也未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利。上述证据经被告农商银行质证，本院审核后认为，原告方加红与被告方仙文签订房产转让协议，方加红通过向银行取款及自备资金和向亲戚朋友等借款筹集购房款，按约支付了相应的房屋价款后装修占有使用案涉房屋并支付相关电费至今，以及方仙文仅办理土地使用证未办理房产证的事实，有双方签订的房屋转让协议书、国有土地使用证、方仙文出具的房款收条、黄岩区宁溪镇国土资源所等单位出具的证明、电费交纳证明、证人证言及银行取款凭证等相关证据所证实，这些证据能相互印证，故对原告提供的证据中涉及前述相关事实的真实性予以确认。另外，对各方当事人无异议的其他证据，本院亦予以确认。
经审理查明，原告方加红与被告方仙文均系台州市黄岩区宁溪镇上桧村村民。被告方仙文因高山移民安迁工程在黄岩区某片新区建造S-25幢第9间四层半砖混结构楼房一间。2011年12月31日，被告方仙文作为土地使用权人领取了案涉房屋的土地使用证（土地使用权类型为国有划拨城镇住宅用地），但未办理房产权属证书。2014年12月19日，原告方加红作为受让方（乙方）与被告方仙文作为转让方（甲方）签订了一份《房产转让协议书》，约定：一、甲方转让给乙方位于宁溪镇北片新区S-25幢第9间四层半砖混结构楼房一间，用地面积约48.41平方米，建设用地规划许可证号113012833。二、房产转让价（含宅基地价）为408000元，款于签订协议之日付100000元，余款在十五日内甲方交付房屋时付清。不管日后房价涨跌，双方都不得反悔。三、甲方应在十五日内将房屋腾空交付给乙方永远管业所有，同时将建设用地许可证、土地使用证等相关凭证一并交付给乙方。四、如法律或政策允许土地使用权和房屋所有权过户，乙方负责办理相关过户手续并负担全部费用，甲方无条件协助办理等条款。甲方方仙文、童毅娜、李菊花、方福海和乙方方加红及中证人方某4在转让协议上签名确认。转让协议签订后，原告方加红按约支付给被告方仙文房款人民币408000元。2015年1月2日被告方仙文出具收条一份，确认房款已付清，原告取得案涉房屋并进行装修居住管业至今。2015年7月2日，案涉房屋电费交纳户名由方仙文更名为方加红，之后电费一直从方加红妻子朱梅芳在银行开设的电费交纳账户中扣交。
另查明，本院在执行农商银行作为申请执行人与黄仁宇、方仙文作为被执行人为金融借款合同纠纷一案中，于2017年11月14日作出（2017）浙1003执3538号之二执行裁定，查封方仙文所有的坐落在台州市黄岩区某片新区的案涉房地产。为此，原告向本院提出书面异议，要求中止执行案涉房地产。2018年4月28日本院作出（2018）浙1003执异5号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，向本院提起诉讼。
本院认为，本案争议的焦点为：一、原告方加红对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。二、原告方加红对案涉房屋是否享所有权。关于争议焦点一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告方加红与被告方仙文及童毅娜、李菊花、方福海的房屋买卖是否符合上述规定的情形，现分别阐述如下：1、原告方加红与被告方仙文及童毅娜、李菊花、方福海在本院查封之前于2014年12月19日就签订了《房产转让协议书》，该协议约定了被告方仙文等人愿将坐落于宁溪镇北片新区S-25幢第9间的房地产出卖给原告，该房产转让协议系双方当事人真实意思表示，虽然被告方仙文等人出卖的房屋建房用地为国有划拨性质的高山移民安置房，但原告方加红与被告方仙文系同村村民，均为高山移民安置对象户，该房产转让不违反法律、行政法规的强制性规定，故其买卖行为应为合法有效。2、被告方仙文在原告方加红付清房款后于2015年1月将坐落于宁溪镇北片新区S-25幢第9间的房屋交付给了原告，原告进行装修居住并以自己的名义交纳住房电费至今，应认定原告在查封之前已占有案涉房屋。3、房屋转让协议签订后，原告方加红通过银行取款和自备资金及向他人借款等方式筹集了购房款，并按协议的约定付清了房款408000元，被告方仙文于2015年1月2日出具收条予以确认，可认定原告方加红在法院查封之前已支付了全部房款。4、案涉房屋系高山移民安迁工程的安置房，原告与被告方仙文签订《房产转让协议书》时被告方仙文仅办理了土地使用证，之后被告方仙文一直未办理房产证的初始登记，致使原告至今未能办理过户登记手续，属于非原告自身原因。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，作为实际买受人原告的合法权益应当得到保护，被告农商银行的抗辩理由不能成立。原告要求不得执行案涉房屋，符合法律规定，予以支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国物权法规定不动产物权采取登记生效的原则，当事人以转让方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得不动产的所有权。原告方加红与被告方仙文的房屋买卖虽然符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的情形，但所有权并未进行转移登记，原告方加红享有的仅是一种物权期待权，性质上仍属于债权，不是物权法意义上的物权，方加红并未取得案涉房产的所有权。故原告方加红要求确认案涉房产归其所有，不符合物权法的相关规定，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、不得执行坐落于台州市黄岩区某片新区的房屋。
二、驳回原告方加红的其他诉讼请求。
案件受理费7420元，公告费400元，合计7820元，由原告方加红和被告浙江台州黄岩农村商业银行股份有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 潘德芾
人民陪审员 林忠正
人民陪审员 余雪梅
二〇一八年九月四日
代书 记员 汪佳静
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》第九条规定
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；