广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初983号
原告佛山市佛奥物业服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人何剑峰。
委托代理人张鑫，男，××年××月××日出生，汉族，住安徽省淮南市南家庵区。
委托代理人张苗苗，女，××年××月××日出生，汉族，住山西省高平市。
被告张璐瑶，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××2320。
委托代理人郑福莲，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市顺德区。
原告佛山市佛奥物业服务有限公司诉被告张璐瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法由审判员李军武适用简易程序独任审判，于2016年3月18日公开开庭进行审理。原告佛山市佛奥物业服务有限公司的委托代理人张鑫、张苗苗，被告张璐瑶的委托代理人郑福莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告购买由佛山市奥园置业投资有限公司（以下简称开发商）出售的佛奥湾6座1802单元。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第十七条，以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第一条、第三条、第十二条的约定，被告同意确认由原告提供前期物业服务管理，并在每月10日前缴纳当月物业管理费和上月公共分摊费用。被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天应按物业服务费的5‰交纳违约金。被告于2014年3月10日按照相关约定办理了房屋收楼手续，同时按照《前期物业管理服务协议》第二条及第三条的约定缴交物�服务费（被告的物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米3元的标准收取，被告房屋面积为167.1平方米，即被告每月应向原告缴纳501.3元的物业服务费及其他应承担的费用）。但自2015年2月1日起至今，被告一直拖欠原告的物业服务费共计6297.3元，期间原告多次催收，但被告均置之不理。请求法院判令：1.被告立即支付物业服务费、公摊电费共6297.3元及违约金4577.1元（违约金按每日5‰的标准从2015年2月1日起计算至实际付清之日止）；2.诉讼费由被告承担。
被告张璐瑶提供书面答辩状辩称，一、被答辩人未尽物业服务业务，达不到合同约定及承诺的服务水平，请法院依法调低物业费收费水平。答辩人认为，答辩人与佛奥物业签订了《前期物业管理服务协议》双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自的义务，但佛奥物业只顾收取物业费，却不能尽职、全面的�行合同约定义务，具体表现如下：1.佛奥湾仍有部分建筑正在施工，而且晚上、节假日均有施工。施工产生的噪音严重影响到业主的生活、休息，答辩人多次联合其他业主投诉到佛奥物业，但物业公司一直置之不理；2.维持小区环境整洁卫生本是物业公司的基本职能，也是《前期物业管理服务协议》约定的服务内容，但佛奥物业未能安排充足人手打扫卫生，垃圾也没有及时清理，造成小区内老鼠随意出没，与佛奥物业宣称的六星级服务形成鲜明对比；3.建筑垃圾随处堆放却无人管理，在楼房门口、地下室出口等地，常年堆放了很多建筑垃圾，堵塞路口，占用产权车位，物业既不管理，也未及时清理；4.虽然佛奥湾是新建的小区，但楼房电梯经常出现异响，还多次出现掉落的现象，幸好未造成严重后果，答辩人多次向物业反映，但物业一直也是敷衍，不对电梯进行妥善�面的修复。综上，答辩人不是不愿意交物业管理费，二是为了敦促佛奥物业提供符合合同约定及其承诺的服务，我们认为佛奥物业现在的服务水平，不能按照3元每平方米这么高标准收取物业费，但答辩人多次与佛奥物业协商，但佛奥物业态度蛮横，答辩人请求法院依法查明事实，调低物业费水平。二、关于被答辩人佛奥物业违约金问题，因佛奥物业未尽到物业管理服务义务，在双方就物业管理服务质量和应收费用达成一致意见之前，答辩人拒绝支付理由也属正当，故答辩人无需支付任何违约金，而且被答辩人按每日0.5%收取违约金标准也是过高的，依法应当调整。综上，我们认为原告未按照合同承诺履行义务，造成答辩人生活条件恶劣，答辩人拒付物业费理由正当，请法院依法将物业费标准调整到合理水平，并驳回佛奥物业其他诉讼请求。
原告向本�提交了如下证据并经庭审质证：
1.原告营业执照、组织机构代码证、企业机读档案变更登记资料、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证认为，无异议。
2.佛奥湾业主临时公约复印件、前期物业管理服务协议复印件各一份，证明被告购买佛山市奥园置业投资有限公司出售的佛奥湾6座1802单元，根据被告与开发商签订的商品房买卖合同约定及原被告双方签订的前期物业管理服务协议的约定，被告同意确认由原告提供前期物业服务管理，并在每月10日前缴纳当月物业管理费和上月公共分摊费用，被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之五缴纳违约金。
被告质证认为，无异议。
3.欠费明细表复印件、律师函复印件、催告函复印件、邮件签收单复印件各一份，证�自2015年2月1日起至2016年的1月31日，被告一直拖欠物业服务费暂计6015.6元，期间原告多次通过电话、发出书面函件催促被告缴费，但被告非但不主动履行缴纳义务，且经过原告多次催缴均置之不理，严重阻碍原告的物业服务工作，侵犯原告及其他业主的合法权益。
被告质证认为，无异议。
被告张璐瑶没有向本院提交证据。
本院对原告提交的证据认证如下：
原告提交的证据1、2、3，被告均无异议，该系列证据真实、合法，能够证明被告购买案涉房屋，与原告之间存在物业服务合同关系及相关约定，与本案存在关联，予以采信。
综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：
2012年12月24日，被告与佛山市奥园置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向佛山市奥园置业投资有限公司购买佛奥湾6座1802单元的房产。同日，被告又与原告签订了《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定物业服务资金由被告按房屋建筑面积预先交纳，具体标准为每平方米3元／月。被告房屋的建筑面积为167.1平方米，被告每月应交物业服务费501.3元；被告应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月10日前；被告所缴交的物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电费部分按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊；被告不按约定标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。2014年3月10日，案涉的房屋经过被告验收并办理了相关交付手续。后被告一直按照每月501.3元的标准缴纳物业服务费。但从2015年2月1日起被告未按约定缴纳公摊费用及物业服务费，截至2016年1月10日，尚欠原告共12个月的物业服务费6015.6元、公摊水电费281.7元。原告催收未果，遂于2016年1月18日向本院提起本案诉讼。
本院认为，原告与被告签订的《顺德区（前期）物业服务管理协议书》内容合法有效，双方的权利义务应受到合同的保护和约束。因此原告根据双方在《顺德区（前期）物业服务管理协议书》要求被告支付尚欠的截至2016年1月31日的物业服务费共计6015.6元（501.3元／月×12个月）及公摊水电费281.7元于法有据，本院予以支持。被告庭审中提出原告未尽到物业服务义务，应当调低物业服务收费水平，但是没有提供证据证明，本院对被告提出的上述答辩理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以自行约定违约金的计算方式，本案中被告认为原告要求其支付违约金不合理，本院认为，原告主张按日千分之五的标准计算违约金过高，依法酌定违约金按日千分之一的标准计算，即违约金按被告逾期支付的物业服务费为基数，从逾期之日起按日千分之一的标准计算至其实际支付完毕所欠的物业服务费止。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告张璐瑶于本判决发生法律效力之日起三日内向原告佛山市佛奥物业服务有限公司支付截至2016年1月31日止的物业服务费6015.6元，并以逾期支付的物业服务费为基数，从逾期支付之日起按日千分之一的标准计付�约金至物业服务费实际支付完毕之日止；
二、被告张璐瑶于本判决发生法律效力之日起三日内向原告佛山市佛奥物业服务有限公司支付截至2016年1月31日止的公摊水电费281.7元。
三、驳回原告佛山市佛奥物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为35.93元（原告佛山市佛奥物业服务有限公司已预交），由被告张璐瑶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李军武
二〇一六年四月八日
书记员 王廷杰