湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终1342号
上诉人(原审被告)株洲百強实业有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区人民南路35号。
法定代表人杨胜荣，总经理。
委托诉讼代理人张爱金,湖南御辩律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人王荣,湖南御辩律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被上诉人(原审原告)姜宇平，女，1973年2月18日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区，
原审被告株洲市芦淞区物资总公司，住所地湖南省株洲市芦淞区人民南路35号。
法定代表人王福生，总经理。
上诉人株洲百強实业有限责任公司（以下简称百強公司）因与被上诉人姜宇平、原审被告株洲市芦淞区物资总公司（以下简称物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初2830号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月26日立案受理后，依法组成组成合议庭，于2018年7月30日在本院第十四审判庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人王荣、被上诉人姜宇平到庭参加诉讼，原审被告物资公司经本院依法传唤无正当理由没有参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人株洲百強实业有限责任公司的上诉请求：一、撤销株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初2830号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法认定上诉人承担违约责任适用法律错误；2、一审法院无视当事人双方的约定，判决上诉人承担违约责任没有事实和法律依据；3、一审法院认定上诉人与被上诉人就转租办理相关手续约定不明，视为没有约定认定事实错误；4、一审法院以转租可得收益作为计算损失的标准明显缺乏事实和法律依据。
被上诉人姜宇平答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请维持一审判决，并且现在时间拖的太长，我方要求支持部分利息。
被上诉人姜宇平向一审提出的诉讼请求（变更后）：1.两被告赔偿原告465849元{包括押金35000元、已交剩余年限租金71076元[112000/13×（8+3/12）]、市场设施设备更换改造费20000元、剩余年限租金溢价损失339773元（49800－112000/13）×8.25}；2.两被告赔偿原告利息（以465849元为基数，按年利率6%自2013年3月计算至实际清偿日止）。
一审法院查明，位于株洲市芦淞区角的淞北市场所有权人原为株洲市南区物资局，株洲市南区物资局被撤销后，该房屋由被告物资公司占有、使用、收益和处分。2009年5月15日，芦淞服饰产业投资发展有限公司（甲方）与被告百強公司（乙方）签订《市场管理承包合同》，约定，甲方依据“株洲市芦淞区物资总公司资产管理委托书”，“改制资产移交协议”及淞北市场管理现状，将淞北市场一楼等移交乙方管理，承包管理期自2009年5月10日至2014年5月10日。
2009年5月20日，原告姜宇平（乙方）与被告物资公司（甲方）签订《摊位租赁合同》，约定：甲方将淞北市场一楼66号摊位（门面）出租给乙方经营服装项目；租期从2009年5月20日至2022年5月19日止（共13年），租金共计112000元；在合同期内，如遇国家建设或因消防要求拆除市场或个别摊位，乙方须服从，甲方负责退还剩余年限的租金费；租期内，乙方可以转让剩余年限租赁权或转租给第三人，但必须到甲方先申请办理相关手续，且交纳转让之前及因转让发生的一切税费等。合同签订后，原告按约向被告物资公司交纳摊位租金112000元、管理押金35000元（押金由芦淞服饰产业投资发展有限公司代收）。随后，原告办理了服装批零个体经营执照进行经营。2012年7月30日，被告物资公司将其资产转让给被告百強公司，其中包含松北市场一楼房产，但至今未办理产权过户登记。
因淞北市场系消防隐患单位，2011年11月16日，株洲市人民政府办公室对被告百強公司的淞北市场等重大火灾隐患实施挂牌督办，要求淞北市场所在的芦淞市场群实施消防改造。株洲市芦淞市场群重大火灾隐患整治指挥部委托北京世纪千府国际工程设计有限公司作出《整改初步设计方案》，并经专家评审原则通过。2013年6月20日，株洲市芦淞区公安消防大队向百強公司淞北市场下发重大火灾隐患整改通知，责令百強公司于2013年12月31日前改正。2013年8月12日，原告将原66号摊位转租给案外人柳某经营，双方签订《柜台租赁合同》，约定租期从2013年8月13日至2014年8月12日，租金为49800元/年。2013年9月26日，原告向被告百強公司交纳设备设施更换改造款20000元用于市场消防改造。
2014年2月11日，被告百強公司在消防改造过程中将原66号摊位拆除。在原告要求下2014年3月5日、3月7日区市场管理局维稳办主持召开安置纠纷协调会，协调会中，百強公司曾表示以二期1-40号摊位安置原告，因分歧较大。双方
双方未能达成一致意见。2014年8月1日，被告物资公司向该院起诉，以姜宇平私自转让66号摊位为由，请求解除其与原告签订的《摊位租赁合同》等。其后，该院作出的（2014）芦法民一初字第909号民事判决驳回被告物资公司的诉讼请求。被告物资公司不服，上诉后株洲市中级人民法院判决维持原判。原告于2014年11月25日提起本案诉讼。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告物资公司签订的《摊位租赁合同》主要条款系双方真实意思表示，且不违反法律效力性强制规定，合法有效。原、被告争议的焦点为：1.被告方拆除原告承租摊位是否是因消防目的，是否对原告构成违约；2.如被告构成或不构成违约，原告的各项诉请如何确认。
（一）被告方拆除原告承租摊位有消防目的，但不能免除其违约责任。
（1）因淞北市场系消防隐患单位，政府部门要求业主单位百強公司进行整改，就如何整改被告提供的株洲市芦淞市场群重大火灾隐患整治指挥部委托北京世纪千府国际工程设计有限公司作出的《整改初步设计方案》，因属行政性的整治指挥部委托专业机构作出，且其内容对存在的消防隐患、形成原因、整改目标、具体整改方案均有详细阐述，且专家评审已原则通过（需要修改部分也不涉及本案的摊位拆除内），该方案表明需要拆除阻挡直通安全出口处的商铺，主通道宽度3米，次通道宽度2米，以保证直通安全出口处的道路畅通，其中淞北市场整改情况表体现一楼需拆除摊位11个。结合本院实地查看，原告租赁原66号摊位位于向北联通市府路安全出口（《整改初步设计方案》中表明需要新开的安全通道）向东联通原安发市场的交叉处，应属《整改初步设计方案》中需要拆除11个摊位之一。因此，被告方拆除原66号摊位有消防的目的。
（2）《整改初步设计方案》证明了淞北市场存在重大消防隐患的原因，是因为淞北市场所在的芦淞市场群是从企业改制的基础上发展起来的，业主错综复杂，缺乏整体规划、建筑结构存在先天缺陷，市场由原来的住房、办公、仓库等整改而成，大部分市场新建、改建、扩建工程，在方案设计中也未查到经消防等职能部门的审批、验收等相关资料，各市场原有房屋功能和性质已改变，造成市场的消防安全布局不合理等，形成了先天性的火灾隐患。
（3）租赁合同中出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告与被告物资公司签订的《摊位租赁合同》，由物资公司出租原66号摊位给原告经营服装，交付并保持符合服装经营条件的摊位是物资公司的主要合同义务，其中符合消防条件是服装经营摊位和摊位所在市场的基本条件之一。但被告物资公司交付给原告使用的摊位所在的淞北市场却存在先天性的火灾隐患，所以才有政府部门要求被告按整改方案消除消防隐患，才有两被告拆除原告承租摊位的行为。因此被告拆除原告承租摊位是因被告未履行向原告交付和维持符合消防安全条件的摊位（摊位所在的市场）的法定义务。即使《摊位租赁合同》约定了如因消防要求需要拆除摊位原告须服从，也不能免除被告未向原告交付和维持具备消防安全条件摊位的违约责任。至于被告方辩称，是在政府要求下拆除原66号摊位，属于“不可抗力”的情形。因为“不可抗力”是指当事人订立合同时不可预见，它的发生不可避免，人力对其不可克服的自然灾害、战争等客观情况，显然被告方该辩解不能成立，依法不予采纳。
（二）原告各项诉求的确定。
（1）被告方辨称，原告租赁的原66号摊位原约1.1米宽、1.2米深，拆除改造后约1.5米宽、0.59米深，合同标的未灭失，仍可以继续履行。本院实地查看，原66号摊位剩余部分面积情况基本如被告方所述，但根据《整改初步设计方案》，整改后主通道宽度要达3米，次通道宽度要达2米，而实地查看原66号摊位处改造后的通道只有1.6米宽左右，如果加上如被告方陈述的原66号摊位剩余部分的深度0.59米，扣除次通道宽度要达2的米，只剩下不到0.1米多的深度，显然已不能达到原告签订《租赁合同》经营服装批零的目的，原告自摊位拆除后也未实际经营该摊位剩余部分。故被告的拆除行为导致合同无法继续履行，原告主张按全部摊位计算损失，本院予以采纳。
（2）被告方辩称，原告未经同意，擅自将门面租赁给第三人，自身也存在过错。根据《摊位租赁合同》约定，原告可以转租给第三人，虽然同时还约定原告须到出租方先申请办理相关手续，但是就“办理相关手续”的具体内容，被告方未提供双方达成合意的证据，属约定不明，也无相关交易习惯予以推定确认，应视为双方未约定。故该院对被告方的该抗辩不予采纳。
（3）被告方辨称，摊位拆除后，被告与原告多次协商，给予原告适当调整和多项优惠方案，但原告均予以拒绝，原告即使存在损失，其应当对扩大的损失自行负责。该院认为，被告方虽然在拆除原66号摊位后，在协商安置时提出将1-40号摊位置换给原告，原告因考虑两摊位的差异没有同意，但是被告方未能举证证明因原告自身行为造成了被告方1-40号摊位租赁经营的损失，以及具体损失额，再结合原告诉请的剩余年限租金溢价损失的计算方式，故该院对被告方该抗辩不予采纳。
（4）原告租赁摊位所交纳的押金35000元，因摊位拆除，其目的已不存在，故原告诉请退回押金，该院予以支持。原告诉请退后剩余年限经营权租金71076元[112000元÷13年×(8年+3/12年)]，因被告拆除原告承租的摊位，剥夺其依据《租赁合同》享有的剩余年限用益物权，原告有权主张退后所交纳租金摊算剩余年限的租金，且计算合理，故该院予以支持。
（5）合同履行后可以获得的利益是守约方预期履行合同后通过对合同的标的物的运作，未来可以获得增值的那部分财产利益，亦即合同可期待利益。原告以（2013年8月13日至2014年8月12日）转租原66号摊位可得49800元/年收益减去应付的租金作为其剩余年限租金溢价损失的基础，即339773元[（49800－112000/13）×(8年+3/12年)]。被告方辨称，原告以转租的收入作为本案损失依据，没有法律依据，其收益应当是经营服装所获得的收入，而且原告主张的该损失不是被告方订立合时能预见到或者应当预见到的。本院认为，①市场摊位经营属商业性行为，被告方在签订《摊位租赁合同》时，应当知道摊位使用价值会随着市场行情波动。②被告方作为市场的管理者应该知道在拆除原66号摊位时其大致市场行情，及可能给原告造成的损失。③从实地看，被告方拆除原66号摊位后，从该摊位向北新开安全通道至市府路，该安全通道两边紧邻原66号摊位起均新增若干摊位经营，因此被告方拆除原66号摊位也起到了其市场扩容的效果，增加了被告方的权益。同时原66号摊位的拆除，也使被告方获得消减其经营市场消防安全隐患的利益。原告却因此丧失该标的物的用益物权而受损。因此，在被告方无相反证据的情况下，从公平和诚信原则出发，原告可以原66号摊位拆除时转租可获得的溢价租金，作为原告使用其可获得预期收益，原告的该项诉请计算也合理，故予以支持。
（6）原告诉请被告方退回设备设施更换改造款20000元，被告方辩称是原告租赁摊位必须产生和应该承担的费用。本院认为，《摊位租赁合同》中对设备设施更换改造的费用承担无特别约定，那么其费用如何承担应根据对设备设施更换改造的目的来区别。一般其目的可分为两类，其一是保持摊位及其整体市场符合约定的用途，因作为出租人的被告方有保持租赁物符合约定的用途的法定义务，故其费用应属被告方承担范围。其二是提升摊位及其市场整体的用途或品质，增加了市场及其摊位的使用价值，其费用应由受益的各摊位经营者等分担。原告因原66号摊位被拆除，其计算的剩余年限租金溢价损失是以改造前其摊位可获得的转租租金溢价为计算标准，显然未将能享受该提升利益概括在内，故被告方要求原告承担该费用，不具有合理性。因此，依法对原告该项诉讼请求予以支持。
（7）资金的期限利益表现为利息。原告诉请被告方应计付押金35000元、设备设施更换改造款20000元、已交剩余年限租金71076元、按年利率6%自2014年3月至实际付清日止的利息。本院认为，①押金一般应在合同履行期届满后退还，因被告方拆除摊位，原告可提前收回押金，获得剩余年限的期间利益，原告为此还要求被告方负担其摊位拆除后的利息，不属合同可继续履行的情况下原告可获得的利益。②因原告可获得已交剩余年限的租金，原告获得其剩余年限的期间利益，原告为此还要求被告方负担其摊位拆除后的利息，不属合同可继续履行的情况下原告可获得的利益，故依法不予支持。③就剩余年限租金溢价，从摊位拆除的2014年3月至现在约4年时间，以及现在至合同约定期届满（2022年5月19日）约4年的时间，前4年到现在原告一般会有合同可继续履行的情况下租金溢价的利息收益；相反，后4年原告能提前实现租金溢价收益，故获得期限利益基本能与前4年租金溢价的利息收益相抵。④原告诉请设备设施更换改造款20000元自2014年3月起的利息损失。因原告从退回的押金及已交剩余年限租金所获得的期限利益，足以弥补原告该方面的利息损失。因此，根据损益相抵原则，原告计付利息的诉讼请求，该院不予支持。
（三）被告物资公司与被告百強公司之间对原告上述债务承担问题。本院认为，虽然原告承租的原66号摊位所在的淞北市场已被告物资公司移交给被告百強公司，并承继了淞北市场一楼的所有权利义务，被告百強公司变更为原66号摊位的实际出租人，其应承担上述债务；但是根据合同相对性原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原告与被告物资公司是《摊位租赁合同》的当事人，原告也未表示同意出租人变更为被告百強公司，故不能免除被告物资公司的责任。根据企业改制中的特殊情况，为了尽可能简化上述债务最终承担的程序，又使原告的上述债权不受损害，应由被告百強公司承担上述债务，并由被告物资公司就此承担补充责任为宜。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十九条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十九条、第二百三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告株洲百強实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告姜宇平押金35000元；二、由被告株洲百強实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告姜宇平剩余年限租金71076元；三、由被告株洲百強实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告姜宇平设备设施更换改造款20000元；四、由被告株洲百強实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜宇平摊位剩余年限可期待租金溢价损失339773元；五、由被告株洲市芦淞区物资总公司对被告株洲百強实业有限责任公司上述一、二、三、四项债务承担补偿责任。六、驳回原告姜宇平的其他诉讼请求。本案受理费8602元，由原告姜宇平承担820元，由被告株洲市芦淞区物资总公司、被告株洲百強实业有限责任公司共同承担7782元。
经本院二审公开开庭审理,双方当事人均没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系城镇房屋租赁合同纠纷，被上诉人与原审被告物资公司签订的《摊位租赁合同》主要条款系双方真实意思表示，且不违反法律效力性强制规定，合法有效。2012年7月30日，被告物资公司将其资产转让给百強公司，其中包含松北市场一楼房产，虽至今未办理产权过户登记，但一直由上诉人百強公司占有、使用、收益，故应当依约履行上诉人与原审被告物资公司签订的《摊位租赁合同》的权利义务。上诉人拆除原66号摊位虽有消防的目的，但交付并保持符合服装经营条件的摊位是出租方主要合同义务，其中符合消防条件是服装经营摊位和摊位所在市场的基本条件之一，即使《摊位租赁合同》约定了如因消防要求需要拆除摊位，不能免除上诉人未向原告交付和维持具备消防安全条件摊位的违约责任。上诉人认为是在政府要求下拆除原66号摊位，属于“不可抗力”的情形。因符合订立合同时不可预见，不可避免，不可克服的自然灾害、战争等客观情况，其理由不能成立，本院依法不予采纳。上诉人提出被上诉人未经上诉人同意将摊位转租违约的问题，因
2014年8月1日，物资公司以姜宇平私自转让66号摊位为由向一审法院起诉，请求解除其签订的《摊位租赁合同》。一审法院作出（2014）芦法民一初字第909号民事判决驳回了物资公司的诉讼请求。上诉后，株洲市中级人民法院作出终审判决维持原判。故双方的合同应当继续履行。上诉人称，一审以转租的收入作为本案损失依据，没有法律依据，其收益应当是经营服装所获得的收入。因市场摊位经营属商业性行为，被上诉人主张以摊位转租的收入计算可期待利益提交证据，上诉人没有对此主张提交反驳证据，应承担举证不能的责任。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8288元，由上诉人株洲百強实业有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘艳辉
审判员 赵庆华
审判员 彭建爱
二〇一八年八月一日
书记员 张愉榕