宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁05民终433号
上诉人（原审被告）：张俊霞，女，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托诉讼代理人：张光金，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区，系张俊霞父亲。
被上诉人（原审原告）：官学贤，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人张俊霞因与被上诉人官学贤房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2018）宁0502民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月17日公开开庭进行了审理，上诉人张俊霞的委托诉讼代理人张光金，被上诉人官学贤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人张俊霞上诉请求：撤销一审判决并依法改判上诉人向被上诉人支付剩余房款22040元。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1、房屋的实际面积为37.05㎡，一审按照40.58㎡计算房屋总价款是错误的。被上诉人提供的《顶房协议》中注明房屋暂定面积为40.58㎡，而不是实际面积。上诉人提供的中卫市泰和热力有限公司出具的供暖收费单据中也证明房屋的实际面积为37.05㎡。2、上诉人并不是故意不支付剩余购房款，而是因为在合同履行过程中，被上诉人不能提供房屋产权证明，导致上诉人不能办理按揭手续，也就无法支付剩余购房款。故是由于被上诉人的违约行为导致上诉人不能顺利的交清剩余购房款，因此房屋的单价应以2957.12元/㎡计算，不能按照3200元/㎡计算。二、一审程序错误。1、一审中，上诉人及其代理人因客观原因不能自行调取涉案房屋实际面积，故向原审法院书面申请调取，但原审法院并未调取。2、上诉人要求一审对证据《房屋转让协议》添加的字体”后办理按揭30天内一次性交清”、”办理按揭后”，做笔迹鉴定，但是一审并未同意。
被上诉人官学贤针对以上上诉意见答辩称：一、别人给我顶房子时签订的《顶房协议》中注明房屋暂定面积为40.58㎡。我和张俊霞签合同时约定把”暂定”划掉，把”房屋面积按房产部门面积算”也划掉了，房子价格就按12万元整算。供暖面积不代表房屋面积。二、房屋单价应按3200元计算，约定的很清楚。如果没有在规定的时间交清房款，违约方承担10%的违约金，房屋单价按每平米3200元计算，并且甲方有权另行转让房屋。三、没有办理按揭手续的原因是张俊霞造成的，顶房协议只有一份，在张俊霞手里，办房产证和办按揭都应该是张俊霞去办理，我只能协助办理。四、涉案房屋张俊霞已经使用了8年，到目前为止张俊霞没有去开发公司办过任何手续，物业费张俊霞也没有交。五、张俊霞所要求鉴定的协议上的字是我写的，没有必要鉴定。一审程序没有问题。
官学贤一审诉讼请求：1、判令张俊霞向官学贤支付剩余房款39856元、迟延付款违约金12985.60元，以上共计52841.60元；2、本案诉讼费由张俊霞负担。
原审法院审理查明：2010年9月16日，张俊霞与官学贤签订《房屋转让协议》一份，约定：官学贤将位于中卫市一套营业房转让给张俊霞，（甲方抵顶时的房屋面积为40.58㎡、房屋单价为3200元/㎡，合计总价129856元）；现协商以单价2957.12元/㎡,总价为120000元整转让给张俊霞；张俊霞须在房屋交工后30天内交付房款80000元，剩余房款40000元于竣工领钥匙后办理按揭30天内一次性付清；如果未按照上述付款时间交清房款，则以3200元/㎡单价计算房价；在官学贤电话通知张俊霞十五日内仍未交清房款者，官学贤有权将该房屋另行转让并且张俊霞承担10%的违约金等。协议签订后，张俊霞于2010年9月16日向官学贤付款80000元，剩余款给官学贤出具欠到房款40000元的欠款欠据1份，官学贤交付了房屋，但自此之后张俊霞于2010年10月12日向官学贤付款15000元，下剩款项至今未付。后经官学贤催要，张俊霞因使用中发现房屋实际面积有减少与官学贤发生争议拒绝付款。为此，官学贤诉至一审法院。另查明，2010年9月16日，官学贤向张俊霞出具书面的承诺3号楼411号营业房附加条件：官学贤负责将营业房卷帘门、防盗窗安装好；地面地板砖材料由张俊霞购买；水泥、沙子、人工费由官学贤负责；11号楼162号住宅房由官学贤提供水泥、沙子。后张俊霞购买该营业房的卷帘门780元、防盗窗360元，官学贤进行了安装。
原审法院认为：债务应当清偿。张俊霞与官学贤签订《房屋转让协议》系真实意思表示，合法有效。后双方按约履行，官学贤交付了房屋，张俊霞支付房款95000元，尚欠官学贤房款25000元，按照协议约定本应于竣工领钥匙后办理按揭30天内一次性付清；但因张俊霞在竣工领取钥匙后未能履行办理按揭贷款手续，至今没有付清剩余房款，应以3200元/㎡计算房价款，张俊霞按照总价129856元向官学贤支付剩余房款。考虑官学贤另行承诺负担安装卷帘门、防盗窗费用1140元，张俊霞应承担清偿剩余债务的民事责任。对官学贤要求张俊霞立即支付剩余房款39856元、迟延付款违约金12985.60元，共计52841.60元的诉讼请求，张俊霞因未按约付清，应按照总价129856元承担责任向官学贤支付剩余房款34856元，扣除官学贤承诺负担安装卷帘门、防盗窗费用1140元，张俊霞共计应支付33716元。因官学贤主张张俊霞按照10%承担违约金属于官学贤收回房屋时承担违约责任的标准，对官学贤的该项诉请不予支持。对张俊霞辩称涉案房屋面积按照水暖公司的证明37.05㎡计，房屋实际价款为109561.29元，张俊霞欠付官学贤房款为13421.30元的意见，张俊霞主张的该房屋面积因与双方合同约定不符，据此计算房屋价款的理由不能成立，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：1、张俊霞于判决生效后十日内向官学贤支付剩余房款、逾期付款违约金，合计33716元；2、驳回官学贤的其他诉讼请求。案件受理费1121元，减半收取计561元，由官学贤负担200元，张俊霞负担321元。
二审中，张俊霞向法庭提交收条一份，证明：作为购买涉案房屋的附件条件，官学贤承诺就另案房屋提供水泥、沙子，但是没有提供；张俊霞因另案房屋支出的沙子、水泥费用1820元应由官学贤承担。官学贤质证认为：该证据的真实性无法确定，也无法证明其是涉案房屋使用的沙子、水泥。
二审中，官学贤未向法庭提交证据。
本院对张俊霞提交的证据认定如下：该收条能够证明张俊霞因另案房屋支出1820元，故对该证据的证明效力本院予以确认。
本院经审理查明：张俊霞在装修住宅房过程中，支出沙子、水泥费用1820元。除上述事实外，二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：官学贤与张俊霞在《房屋转让协议》中多次涉及涉案房屋价款，均是以房屋面积40.58㎡为基数，该协议并未约定以其他标准计算房屋面积，一审以40.58㎡计算房屋价款，并无不当。供暖收费单据不足以证明涉案房屋的实际面积，亦不足以推翻双方当事人的对该房屋在协议中的约定面积。张俊霞上诉认为一审将房屋面积认定错误的意见，于法无据，本院不予支持。
张俊霞上诉认为，双方在《房屋转让协议》中约定剩余房款在办理按揭30天内一次性交清，而房屋按揭至今未能办理，故其虽未支付剩余房款亦不存在违约，现仍应按照2957.12元/㎡计算房屋价款。经核，虽然双方存在办理按揭后30天内支付剩余房款的约定，但办理按揭的主要义务在张俊霞，官学贤负有协助义务，张俊霞占有使用涉案营业房长达8年仍未办理房屋按揭，其对此应承担主要责任。且剩余房款张俊霞已自愿支付15000元，仅剩较少部分未付，张俊霞以该较少部分房款未办理按揭为由而长期拒绝履行后续合同义务，不合常理，其行为亦违反了《房屋转让协议》第一条之约定，一审依据该条约定按照3200元/㎡计算房屋价款并无不当。故对张俊霞的该上诉意见，本院不予支持。
根据《房屋转让协议》，双方计算涉案房屋价款始终是按照40.58㎡的面积，从未约定以其他方式计算房屋面积，故张俊霞一审申请法院调取有关材料以证明涉案房屋面积，实无必要，一审未予准许张俊霞的该项申请，符合法律规定。张俊霞另申请对《房屋转让协议》上添加的文字”后办理按揭30天内一次性交清”、”办理按揭后”进行鉴定，经核，对于该添加内容，官学贤认可系其所写，该事实清楚，无需对字迹进行鉴定。故对张俊霞上诉认为一审程序违法的意见，本院亦不予支持。
在购买本案房屋时，官学贤对张俊霞作出书面承诺，同意为为张俊霞住宅房提供沙子、水泥，但官学贤未能如约为张俊霞提供该沙子、水泥。张俊霞自行承担该笔费用共计1820元。张俊霞上诉主张该费用应在下剩房款中予以扣除，张俊霞的该主张有事实及法律依据，本院予以支持。张俊霞下欠官学贤房款33716元，扣除官学贤应承担的沙子、水泥费1820元，张俊霞仍应向官学贤支付剩余房款31896元。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但上诉人二审提交新的证据导致部分事实发生变化，一审判决结果欠妥，应依法予以纠正。上诉人张俊霞的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2018）宁0502民初847号民事判决；
二、上诉人张俊霞于本判决生效后十日内向被上诉人官学贤支付剩余房款31896元；
三、驳回被上诉人官学贤的其他诉讼请求。
一审案件受理费561元，由官学贤负担222元，张俊霞负担339元；二审案件受理费643元，由官学贤负担53元，张俊霞负担590元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 涛
审 判 员 孙 静
代理审判员 谈 雪
二〇一八年八月三十日
书 记 员 李姗姗
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。