辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓦民初字第1748号
原告：苏金岳，男.
委托代理人：于福河，系瓦房店市大众法律服务所法律工作者。
被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区沙包村。
法定代表人：李辉，该公司董事长。
委托代理人：张明日，系辽宁昌信律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地辽宁省瓦房店市大宽街二段314号。
负责人：辛锋，该行行长。
委托代理人：石琦，系工商银行大连分行职员。
委托代理人：哈群，系工商银行瓦房店支行职员。
原告苏金岳与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯房地产公司）、第三人中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称工行瓦房店支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏金岳的委托代理人于福河、被告益凯房地产公司的委托代理人张明日、第三人工行瓦房店支行的委托代理人石琦、哈群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏金岳诉称，2012年9月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路777号3单元4层1号房屋，建筑面积93.43平方米，单价每平5000元，房屋总价款467150元。原告支付了首付款147150元，并在第三人处办理了房屋抵押贷款32万元。合同约定在2012年9月30日前将房屋交付使用，但被告未能按期交付，而且一拖再拖，现该工程已经停止施工已久。为维护原告的合法权益，根据原被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，解除原告与第三人之间的《个人购房借款担保合同》，并停止向第三人按期还贷，未还部分由被告向第三人承担还款责任；判令被告返还原告已支付的首付款147150元；判令被告返还原告已向第三人偿还的本息合计49319.94元（计算至2015年1月份）；判令被告支付原告违约金120711.56元（按2012年12月27日《补充协议》约定2012年10、11、12月每日为总房款的万分之二，计92天8595.56元；2013年1月之后每日违约金为总房款的万分之三，至判决生效之日止，约800天应为112116元）。
被告益凯房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原被告双方都有利，原告请求的违约金过高，不应超过合同未履行部分的30%，请求按照法律规定调整。
第三人工行瓦房店支行陈述称，不同意原告的诉讼请求，我行认为借款合同和商品房买卖合同是两个独立的法律关系，不存在从属关系，不应当合并审理。依据合同相对性，我行与借款人之间签订的借款担保合同，只在合同相对方之间产生效力，不能约束合同以外的人。因此我行认为应当由原告履行合同义务。
经审理查明，2012年9月4日，原、被告签订合同编号为WHT201204475号《商品房买卖合同》，由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的原、被告签订《商品房买卖合同》位于大连长兴岛临港工业区金鸡路777号3单元4层1号房屋，建筑面积93.43平方米，房屋总价款467150元；首付款147150元于合同签订当日支付，贷款32万元，买受人以商业贷款的方式支付给出卖人，并在合同签订之日起15日内结清房款；出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、建立、建工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款147150元（含定金3万元），被告至今未交付案涉房屋。
原告（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定借款人贷款32万元，用于购买案涉房屋，并以案涉房屋抵押，借款人授权贷款人将贷款32万元发放至被告账户。第三人将32万元案涉房屋贷款支付给被告。
2013年5月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：1、交付房屋时间：在2013年6月30日前交付《商品房买卖合同》中约定的房屋；2、逾期交房违约金标准：2012年10、11、12三个月。每日按总房款万分之二支付违约金；2013年1月之后，每日按照总房款万分之三支付违约金，计算至交房之日止；3、支付违约金的时间：交房当日支付全部违约金；4、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等效力，其他条款仍按照《商品房买卖合同执行》。
被告出具承诺书，承诺从2013年11月起每月20日给客户2000元／月作为部分违约金赔偿，直至还清客户违约金为止。违约金总数标准以《商品房买卖合同》和《补充协议为准》。
庭审中，第三人建行瓦房店支行不同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。
上述事实，有原告苏金岳提供的商品房买卖合同、补偿协议、个人购房借款担保合同、首付款收款收据、贷还款基本情况明细表，第三人建行瓦房店支行提供的个人购房借款担保合同，以及当事人当庭陈述，在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。
本院认为，原告苏金岳与被告益凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款147150元应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款的诉讼请求，本院予以支持。原、被告于2013年5月26日签订的《补充协议》系对《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定变更，约定了新的交房日期为2013年6月30日，重新约定逾期交房违约金的计算标准（2012年10月至12月的逾期交房违约金计算标准为日万分之二，2013年1月之后的逾期交房的违约金计算标准为日万分之三）。原告要求被告按总房款的日万分之二支付2012年10月1日至2012年12月30日的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。现被告认为违约金约定过高，要求按照法律规定进行调整。原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，双方合同约定的违约金（日万分之三）过高，本院予以调整，违约金调整为承担损失的30%。第三人不同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼，未提出诉讼请求，故对借款合同纠纷，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告苏金岳与被告大连益凯房地产开发有限公司于2012年9月4日签订合同编号为WHT201204475号《商品房买卖合同》；
二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告苏金岳购房首付款147150元；
三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏金岳2012年10月1日至2012年12月31日的逾期交房违约金，按购房款467150元的日万分之二计算；
四、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付赔偿苏金岳损失，自2013年1月1日起至本判决确定的给付之日止，按467150元的中国人民银行同期同类贷款利率计算；
五、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏金岳承担违约金，自2013年1月1日至本判决确定的给付之日止，按467150元的中国人民银行同期同类贷款利息的30%计算。
六、驳回原告苏金岳的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6058元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 姜 辉
人民陪审员 张彦梅
人民陪审员 韩卫斌
二〇一五年四月二十日
书 记 员 化凌弘
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