贵州省江口县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民初字第316号
原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司江口支行。
法定代表人周震。
委托代理人李明刚。
委托代理人吴世军。
被告（反诉第三人）王建国。
被告（反诉第三人）杨志香。
被告王建国、杨志香委托代理人王泽富。
被告（反诉原告）江口劲嘉房地产开发有限公司。
法定代表人赵品义。
委托代理人陈勇。
原告中国建设银行股份有限公司江口支行诉被告王建国、杨志香、江口劲嘉房地产开发有限公司及反诉原告江口劲嘉房地产开发有限公司诉反诉被告中国建设银行股份有限公司江口支行及第三人王建国、杨志香金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，于2014年6月10日由审判员朱洪艳适用简易程序对本诉与反诉合并进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司江口支行（以下简称中国建行江口支行）委托代理人李明刚、吴世军，被告（反诉第三人）王建国、杨志香委托代理人王泽富，被告（反诉原告）江口劲嘉房地产开发有限公司（以下简称劲嘉公司）委托代理人陈勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建行江口支行本诉诉称：借款人王建国、杨志香二人于2012年11月19日在我行按揭贷款410万元（中长期个人商业用房贷款），贷款期限为10年，贷款用于购买江口县沿江大道6号地块商业门面，借款合同编号为2012000440号，用所购商业门面抵押，商业门面位置为双江镇沿江大道6号地块，并在江口县房管部门办理了预告登记手续。该笔贷款在存续期间，累计拖欠10期，还款处于不正常违约状态，经我行多次催收，借款人未诚信履行还款责任，其行为已构成违约，且目前借款人卷入刑事诉讼，在此情况下，被告的违约行为侵害了我行的合法权益，影响了我行资金的正常周转。为此，根据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》的相关规定和《借款合同》、《个人房屋销售贷款合作协议书》相关约定，特提起诉讼，请求法院依法判令解除我行与被告王建国、杨志香于2012年11月16日签订的2012000440#《个人住房（商业用房）借款合同》，请求：1、判令王建国、杨志香偿还拖欠我行贷款本金3，707，266.04元以及支付我行违约金和借款利息（以实际计算为准）；2、如王建国、杨志香二人无力还贷，请求依法处置合同编号为2012000440#《个人住房（商业用房）借款合同》设定的抵押房产，如抵押房产价值不足以清偿我行贷款本息，请求人民法院追索处置二被告的其它合法财产，直至清偿我行贷款本息；3、判令被告江口劲嘉房地产开发有限公司履行其所承担的连带担保责任。
本诉被告王建国、杨志香辩称：向中国建行江口支行借款是事实，对解除合同没有意见，只是对违约金有意见，违约金是多少，原告没有说，如果支付贷款利息，我认为不需要支付违约金。
本诉被告劲嘉公司辩称：本案贷款人提供了财产担保，担保合同中没有约定实现债权的先后顺序，我方认为应该先拍卖借款人抵押物后，才能找担保人承担责任，本诉原告要求我们公司承担连带责任是没有理由的，要求法院驳回本诉原告第三项诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）劲嘉公司反诉称：2012年11月19日，本诉被告（反诉第三人）王建国、杨志香与劲嘉公司签订《商品房买卖合同》，用按揭方式购买了劲嘉公司江口县沿江大道6号楼1，183.35平方米的9个门面商业用房（证号为江房预字第201201006号至第201201014号），总价款人民币820万元；王建国、杨志香向中国建行江口支行申请贷款人民币410万元，并用所购1，183.35平方米商业门面对该贷款设定抵押担保，双方同时签订《个人住户（商业用房）借款合同》，劲嘉公司对该贷款承担连带担保责任。合同签订后，劲嘉公司与中国建行江口支行履行了合同。王建国依据《个人住房（商业用房）借款合同》偿还部分按揭贷款后，无力还款。从2012年12月20日开始到2014年4月21日，中国建行江口支行未经劲嘉公司同意，从劲嘉公司的帐户内直接非法扣划存款815，008.37元，用于偿还王建国、杨志香按揭贷款。劲嘉公司认为：1、我公司为王建国、杨志香的该笔借款承担的是保证责任。保证责任的承担，非经法定程序确认，债权人是不能行使的。2、王建国本人用自己的房产江口县沿江大道6号1，183.35平方米的9个门面商业用房为该笔贷款提供了物的担保，根据《中华人民共和国物权法》第176条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；......”之规定，债权人中国建行江口支行应当依法拍卖抵押物后，不足清偿部分再请求我公司承担连带担保责任。所以，中国建行江口支行在没有拍卖抵押物实现债权和依法确认我公司的担保责任之前，直接扣划我公司存款的行为没有合法依据，侵犯了我公司的财产权，应当依法返还和赔偿损失，并停止侵权，特提起反诉，要求1、判令反诉被告中国建行江口支行返还我公司被扣划的存款本金815，008.37元及利息，并停止侵权；2、依法确认反诉人在拍卖第三人王建国、杨志香的担保物江口县沿江大道6号楼1，183.35平方米的9个门面商业用房（江房预字第201201006号至第201201014号）所得价款不足以清偿被反诉人的债权部分承担连带保证责任。
反诉被告（本诉原告）中国建行江口支行辩称：反诉原告的第一项诉讼请求没有理由和根据，不符合双方的约定；第二项诉讼请求也不符合法律规定。该两项诉讼请求与事实不符，与法律不符。
反诉第三人（本诉被告）王建国、杨志香述称：没有意见。
本诉原告（反诉被告）中国建行江口支行为支持自己的诉讼主张，在举证期限内向法庭提交了以下证据：
1、被告王建国、杨志香的身份证、常住人口登记卡、结婚证，拟证实被告王建国、杨志香的自然人身份情况及二人系夫妻的事实。
2、营业执照、税务登记证、组织机构代码证，拟证实原告的主体资质。
3、《个人住户（商业用房）借款合同》，拟证明本诉被告王建国、杨志香购买劲嘉公司开发的江口县沿江大道“江城国际小区”6号楼面积为1，183.35平方米9个商业门面，向中国建行江口支行贷款410万元的事实。
4、个人贷款支付凭证，拟证明贷款合同签订后，本诉原告中国建行江口支行向本诉被告王建国发放410万元贷款的事实。
5、江房预江口县字第201201006号至第201201014号抵押权预告登记，拟证明我行按照法律规定办理了抵押登记的事实。
6、贵州省江口县公安局立案决定书，拟证明对江口县永强小额贷款有限公司涉嫌抽逃出资、非法吸收公众存款立案侦查的事实。
7、个人贷款还款凭证15张，拟证明本诉被告劲嘉公司还款17期的事实。
8、借款人王建国、担保人劲嘉公司出具的关于王建国个人商用按揭贷款还款情况的通知（回执），拟证明我方分别向借款人王建国、杨志香、但保人劲嘉公司发放了催收通知以及担保人同意的事实。
9、《个人房屋销售贷款合作协议书》，拟证明中国建行江口支行与劲嘉公司签订个人房屋销售贷款合作协议书的事实。
本诉被告（反诉第三人）王建国、杨志香在举证期限内未向法庭提交证据。
本诉被告（反诉原告）劲嘉公司为支持自己的反诉主张，在举证期限内向法庭提交以下证据：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，拟证明反诉原告（本诉被告）的主体资质。
2、借款合同，拟证实反诉人与被反诉人就实现债权没有约定先后顺序。
3、对帐单、还款凭证，拟证明反诉被告从反诉原告在反诉被告处开设的帐户擅自扣划了815，080.37元的事实。
反诉被告（本诉原告）、反诉第三人（本诉被告）针对反诉原告（本诉被告）的诉讼请求无证据向法庭提交。
经庭审举证、质证，本院对原、被告提交证据认定如下：本诉原告提交1-5、7-9号证内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信；本诉原告提交的6号证，与本案无关联性，本院依法不予采信。被告劲嘉公司提交1-3号证内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。
根据以上证据认定情况及当事人的陈述，本院可以确认以下事实：
2012年11月16日，本诉原告（反诉被告）中国建行江口支行与本诉被告（反诉第三人）王建国、杨志香、本诉被告（反诉原告）劲嘉公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号为2012000440#。合同约定王建国、杨志香购买劲嘉公司位于江口县沿江大道“江城国际小区“6号楼9间商业店铺，总房款共820万元，首付410万元，向中国建行江口支行借款金额人民币410万元；借款期限自2012年11月16日起至2022年11月16日止；借款采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%，借款逾期的，罚息利率为贷款利率的水平上上浮50%；采取等额本息还款法，每月归还本息人民币50，867.03元。王建国、杨志香于2012年11月16日对购买的9间商业店铺在江口县住房和城乡规划建设局办理抵押权（预告）登记，登记号为江房预江口县字第201201006号至201201014号。本诉被告劲嘉公司提供阶段性保证担保。担保范围为本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用等。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。保证期间为自本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书（房产证、土地证）交贷款人核对无误、收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。如借款人王建国、杨志香不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对违约金未作约定。合同签订后，2012年11月16日，中国建行江口支行将按揭款410万元发放给王建国，王建国将该款交付劲嘉公司。合同签订后一个月，劲嘉公司将合同购房交付王建国使用，现该房屋已由王建国转租，该购买房屋现尚未办理房产证。王建国、杨志香偿还一期还款后，约定还款帐户无款偿还，中国建行江口支行从劲嘉公司保证金帐户扣划王建国所欠款项17期。本诉原告中国建设银行江口支行因被告王建国、杨志香不按合同约定履行还款义务，引发纠纷诉至本院。
另查明，本诉原告中国建行江口支行与本诉被告劲嘉公司于2012年5月15日签订《个人房屋销售贷款合作协议书》，约定：劲嘉公司为甲方，中国建行江口支行为乙方。乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于江口县北门河沿江大道（或地段）的经批准命名为“江城国际”一期项目的商品房发放个人住房贷款。乙方承诺对购买本协议第二条所确认的商品房的全部购房人提供最高额度为17，597.43万元的住房抵押贷款。购买住房的，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期限30年。购买商业用房的，每一单笔贷款不得超过所购买商业用房全部价款的50%，最长贷款期限10年。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的所有有关费用。保证期限为从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。乙方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还本息或相关费用，不管乙方是否已行使其他担保物权，乙方均有权直接要求甲方对借款人的全部债务承担保证责任。保证期间，借款人累计三个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权解除《个人住房借款合同》，提前收回已发放贷款本息，并要求甲方按本协议的规定承担保证责任。本协议的合作期限为4年，从本协议生效之日起计算。合作期满后，对方可另行协商是否延长合作期限。甲方承诺在乙方处开立专项保证金帐户，以该帐户内的保证金作为乙方向借款人贷款的担保，并保证该帐户内的款项不存在任何权属争议。对于甲方在保证范围内的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。不足部分，乙方有权从甲方在中国建设银行股份有限公司系统开立的任何帐户中予以划收。被告王建国与杨志香是夫妻关系。
庭审中，中国建行江口支行、劲嘉公司均认可王建国、杨志香所购房商业门面为劲嘉公司一期项目。截止2014年7月14日，中国建设银行江口支行共收取王建国、杨志香借款本金417，335.13元、利息498，271.41元、罚息2，233.3元，其中王建国本人偿还本金22，525元、利息29，260.72元、罚息178.72元，从劲嘉公司保证金帐户扣划王建国所欠借款本金394，810.13元、利息469，010.69元、罚息2，054.58元，王建国、杨志香尚欠中国建行江口支行借款本金3，685，664.87元。
本院认为：被告王建国、杨志香因购房需要向原告中国建行江口支行借款，并由被告劲嘉公司承担连带保证责任，三方签订《个人住房（商业用户）借款合同》，且原告中国建行江口支行与被告劲嘉公司签订《个人房屋销售贷款合作协议书》，两份合同均系当事人之间就借款金额、用途、抵押及担保、归还方式、违约责任等达成的协议，是当事人之间的真实意思表示，且未违反有关法律、法规的强制性规定，故合法有效。原告中国建行江口支行根据合同约定向被告王建国、杨志香足额发放了贷款，被告王建国、杨志香未按合同约定履行还款义务，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，原告有权要求解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，故原告中国建行江口支行请求解除与被告王建国、杨志香2012年11月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告王建国、杨志香偿还拖欠借款本金及利息的诉讼请求，本院依法予以支持。关于借款本金的数额，原、被告双方均认可截止2014年7月14日尚有借款本金3，682，664.87元未偿还，利息在贷款利率的水平上上浮50%，计算至判决确定给付之日止。关于违约金，合同中未作具体约定，本院不予支持。
被告王建国、杨志香将购买位于江口县沿江大道“江城国际小区”6号楼9间商业店铺进行抵押预告登记，其目的是保证原告今后可以顺利取得抵押权。被告王建国、杨志香作为义务人，在取得商业店铺后，怠于申请，致使至今尚未进行不动产登记，原告作为权利人，不能因此而丧失了抵押预告登记的保护，中国建行江口支行依法享有对抵押物的优先受偿权，故本诉原告诉请如王建国、杨志香二人无力还贷，请求依法处置合同编号为2012000440#《个人住房（商业用房）借款合同》设定的抵押房产，对所得款项优先受偿的诉讼请求，本院依法予以支持。
根据合同约定，只有在办理抵押登记、原告收执他项权利证书后，被告劲嘉公司才可以不再承担保证责任。由于上述条件尚未具备，被告劲嘉公司依然要承担连带保证责任。原告要求被告劲嘉公司承担保证责任的诉讼请求，本院依法予以支持。
针对劲嘉公司的反诉请求及答辩意见，关于判令反诉被告中国建行江口支行返还劲嘉公司被扣划的借款本金815，008.37元及利息，并停止侵权的反诉请求，因反诉被告中国建行江口支行是基于与劲嘉公司签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》，在借款人未履行还款义务时，中国建行江口支行有权对劲嘉公司保证范围内的全部应付款项，直接从保证金专户中划收，该行为不是侵权行为，是基于合同约定的合法行为，故反诉原告该诉请，本院依法不予支持。关于反诉原告要求依法确认反诉人在拍卖第三人王建国、杨志香的担保物江口县沿江大道6号楼1，183.35平方米的9个门面商业用房（江房预字第201201006号至第201201014号）所得价款不足以清偿被反诉人的债权部分承担连带保证责任的诉讼请求和本诉中辩称的贷款人王建国、杨志香提供了财产担保，担保合同中没有约定实现债权的先后顺序，应该先拍卖借款人抵押物后，才能找担保人承担责任，认为劲嘉公司承担连带责任是没有理由的，要求法院驳回本诉原告第三项诉讼请求的辩称意见，鉴于劲嘉与中国建行江口支行签订的借款合同中已明确约定无论贷款人是否提供抵押物，银行均可直接要求保证人承担保证责任的内容，故其该项反诉请求和对本诉的辩称意见，理由不充分，对该项反诉请求不予支持及对其针对本诉第三项诉请的辩称意见不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司江口支行与被告王建国、杨志香、江口劲嘉房地产开发有限公司于2012年11月16日签订的编号为2012000440#《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、被告王建国、杨志香于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司江口支行借款本金3，685，664.87元，及截止判决确定给付之日的利息（在贷款利率的水平上上浮50%）。被告江口劲嘉房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
三、被告王建国、杨志香不履行判决主文第二项债务时，中国建设银行股份有限公司江口支行有权就处置抵押物的所得价款优先受偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司江口支行其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告江口劲嘉房地产开发有限公司要求反诉被告中国建设银行股份有限公司江口支行返还被扣划的存款本金815，008.37元及利息，并停止侵权的反诉请求。
六、驳回确认反诉原告江口劲嘉房地产开发有限公司在拍卖第三人王建国、杨志香的担保物江口县沿江大道6号楼1，183.35平方米的9个门面商业用房（江房预字第201201006号至第201201014号）所得价款不足以清偿被反诉人的债权部分承担连带保证责任的反讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36，450元，减半收取18，225元，由被告王建国、杨志香共同承担，反诉受理费5，975元，由反诉原告江口劲嘉房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
审 判 员 朱洪艳
二〇一四年七月二十三日
代理书记员 田 坤