天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第7136号
原告白红磊，男，1987年7月1日出生，汉族，农民。
被告天津长远嘉和置业有限公司。
住所：天津市宝坻区节能环保工业区。
法定代表人张葵，总经理。
委托代理人武萍，天津则立律师事务所律师。
原告白红磊与被告天津长远嘉和置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，依法由审判员赵宝栋独任审判公开开庭进行了审理。原告、被告法定代表人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年2月25日原、被告签订了天津市商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于宝坻区霍各庄镇××花园商品房，商品房价款为533881元。合同约定被告应于2012年12月30日前将验收合格并符合合同交付条件的房屋交付给原告。但被告至今未将符合入住条件的房屋交付给原告，截止至2014年10月31日共计逾期670天，按合同第五条约定，被告如未能按约定日期交房，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；被告逾期交付超过90日后被告还应每日按商品房价款的十万分之一向原告支付违约金。故此起诉要求：1、被告支付原告自2012年12月31日至2014年10月31日逾期交房违约金64203.64元【（533881元×6.15%／360天×670天=61107.13元）＋（533881元／100000×580天=3096.51元）=64203.64元】。2、原告保留主张2014年11月1日之后逾期交房违约金的权利。3、诉讼费由被告承担。
原告为证实其主张提交了原、被告签订的商品房买卖合同一份、购房款发票两张，用以证实被告应当给付原告逾期交房违约金。
被告法定代表人及其委托代理人辩称，根据原、被告签订的商品房买卖合同中补充合同第2条的约定，因政府等非甲方所能控制的原因导致逾期交房，被告不承担违约责任，涉案房屋至今未能交付的主要原因是政府配套没有按时到位，涉诉工程的总承包方拒不配合原告办理竣工验收手续，被告公司内部经历两次股权转让，造成逾期交房，因此依据上述约定被告不应承担逾期交房违约责任。补充合同最后一条明确声明，合同及补充合同是双方真实意思表示，具有法律约定束力，原、被告均应遵照执行。故此不同意原告的诉讼请求。如果法庭就相关违约事实予以认定，原告计算已付房款利息数额应当是60270元，请求法庭予以核对。同时如果法院支持原告的诉讼请求，原告要求的利息及违约金远远高于给原告造成的损失，请求予以降低。
被告未就其主张提供证据。
被告方对原告提交的证据的真实性无异议，但认为根据商品房买卖合同及补充合同相关约定，被告应免于承担违约责任。
经审理查明，2011年2月25日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的天津市宝坻区霍各庄镇××花园普通住宅，约定：商品房价款为533881元；原告应于2011年3月4日前付首付款183881元，其余房款办理贷款。商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付；被告于2012年12月30日前将符合上述条件的房屋交付原告；如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。合同第一条约定商品房情况：……商品房坐落于宝坻区霍各庄镇××花园，设计用途为普通住宅，建筑结构为钢混结构，建筑层数为17层，建筑面积95.39平方米，其中套内建筑面积72.35平方米，公共部位分摊建筑面积23.04平方米，……。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限合同继续履行，被告支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外被告还应每日按商品房价款的万分之零点一向原告支付违约金。补充合同第2条第1款约定，逾期交付商品房仅指被告未按合同约定时间将合同第一条约定的商品房交付给原告，不包括公共基础设施和公共配套建设；第2款约定，被告逾期交付商品房应承担违约责任，但因政府等非甲方所能控制的原因导致逾期交付的除外。合同对其他权利义务进行了约定。合同签订后原告按约交付了全部购房款。2011年3月18日上述合同在宝坻区房管局登记备案。
诉争商品房至今尚未经竣工验收，被告亦未取得诉争商品房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。
上述事实有当事人陈述、书证等证据予以证实。
本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。本案中依据原、被告签订的补充协议第2条第1款，被告可在约定交房期间将不包括公共基础设施和公共配套建设的商品房交付给原告，该条款系格式条款，排除了原告的正常使用商品房的主要权利，应为无效条款。双方签订的商品房买卖合同及补充合同的其他条款系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同第五条约定了不可抗力作为免除逾期交房违约责任的条件，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因为法律对不可抗力的规定比较原则，当事人可以在不违反法律的前提下对不可抗力的范围进行约定，补充合同第2条第2款关于“政府等非甲方所能控制的原因”即为双方对不可抗力范围的约定，但该条款系被告方提供的格式条款，对该条款进行解释时应严格按文义作出不利于提供方的解释，除该条款明确约定外不应将任意第三方的行为均作为“非甲方所能控制的原因”而免除被告责任，不应将配套设施未及时到位解释为政府原因。故此被告以配套设施没有按计划落实、总包单位拒不配合导致竣工验收无法进行属非其所能控制的原因作为免除责任的抗辩理由不能成立。被告未提供证据证实存在股权转让行为，即使能够证实，股权转让行为也属于公司内部行为，被告以此作为免责理由也不能成立。涉案房屋至今未未经竣工验收合格而且被告也没有取得准许交付使用证，首先涉案房屋不符合同第三条中关于“商品房竣工经验收合格后，方可交付”约定的交付条件。同时，《天津市商品房管理条例》第十条规定，房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。因此涉案商品房也不具备法定交付条件。综上所述，被告未能按合同约定将符合约定条件及法定条件的商品房交付给原告属于违约，应当承担违约责任。
被告应给付原告已付房款利息及违约金。原告主张的利息数额可自2012年12月31日暂计算至2014年10月31日（计670天）并按已付房款533881元及中国人民银行同期贷款利率年息6.15%计算，具体数额应为60270元。根据合同第五条之约定，在被告逾期交付商品房超过90天后才开始计算违约金，故此违约金可自2013年3月31日起暂计算至2014年10月31日（计580天），每日按已付房款533881元的万分之零点一计算，具体数额为3097元。
根据合同第五条之约定，被告承担日万分之零点一违约金是以逾期交房超过90日为前提并在承担已付房款的利息基础之上进行的约定，该条款中关于违约金的约定具有较强的惩罚意图。而且被告没有举证证实原告的诉讼请求远远高于实际损失，故此本院不能认定双方约定的违约金数额过高。被告主张应适当减少违约金数额与法律规定不符，本院不予支持。
原告主张保留主张自2014年11月1日以后逾期交房违约金的权利，不违反法律规定，本院依法准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告天津长远嘉和置业有限公司于判决生效后五日内给付原告白红磊已付购房款的利息损失60270元（利息数额按已付房款533881元及中国人民银行同期贷款利率年息6.15%，自2012年12月31日暂计算至2014年10月31日）。
二、被告天津长远嘉和置业有限公司于判决生效后五日内给付原告白红磊逾期交房违约金3097元（违约金数额按已付购房款533881的日万分之零点一，自2013年3月31日暂计算至2014年10月31日）。
三、驳回原告其他诉讼请求。
被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1406元已减半收取703元（原告已预缴），由被告负担，并于判决生效后五内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 赵宝栋
二〇一四年十一月十八日
书记员 李泽阳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条第一款第（一）项（一）法律上或者事实上不能履行；
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。