湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2801民初1015号
原告（反诉被告）：恩施土家族苗族自治州商务技工学校，住所地：湖北省恩施市沙湾路18号，统一社会信用代码12422800421956457G。
法定代表人：周顺禄，校长。
委托诉讼代理人：谭正标，湖北夷水律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈杰，湖北夷水律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：恩施市博文学校，住所地：恩施市沙湾路18号，统一社会信用代码5242280130973167XM。
法定代表人：向周国，校长。
委托诉讼代理人：陈小斌（学校职工），男，生于1978年2月10日，汉族，湖北省鹤峰县人，住湖北省鹤峰县，
委托诉讼代理人：周斌，湖北雄视律师事务所律师。
原告恩施土家族苗族自治州商务技工学校（以下简称商校）与被告恩施市博文学校（以下简称博文学校）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，被告博文学校提起反诉，本院予以受理。2018年4月25日，本院应当事人双方选择，依法适用简易程序，将本诉及反诉合并公开开庭进行了审理。原告商校的委托诉讼代理人谭正标、陈杰，被告博文学校的法定代表人向周国及其委托诉讼代理人陈小斌、周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商校向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》，并向原告支付拖欠的2016年度至2017年度余下租金264万元及2017年度至2018年度租金414万元；2.判令被告按照2016年度至2017年度和2017年度至2018年度租金总额共计828万元的10%支付违约金82.8万元；3.本案诉讼费、财产保全费等由被告承担。事实及理由：2015年8月25日，原告通过对外公开招租将位于恩施市沙湾路18号院内的教学楼、运动场、食堂等部分闲置固定资产租赁给被告，双方签订《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》。合同约定租赁期限为6年，自2015年9月1日起至2021年8月31日止。租金采取先支付后使用的原则每年414万元，须在当年的8月25日前全部付清，从第4年起每年租金递增5%；若任何一方不履行或不完全履行，即视为违约，违约方应按年租金总额的10%支付违约金。合同签订之后，原告即将租赁场地及房屋全部交付被告使用。但截至目前，被告仅支付2016年度至2017年度的部分租金150万元，尚欠2016年度至2017年度租金264万元以及2017年度至2018年度租金414万元。原告认为，被告的行为已经严重违约，被告应该按照合同约定以及法律规定支付上述租金及违约金。因此，原告为维护自身的合法权利，特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告博文学校辩称，本案所涉租赁合同是一个双务合同，双方互负债务，即博文学校足额支付租金、对租赁物进行改造等、商校提供租赁物、博文学校改造后商校提供消防验收材料并协助办理消防手续，博文学校在改造完成后多次要求商校提供申请消防验收所需材料，但商校均推脱未交付上述材料。2017年9月15日，博文学校向商校递交《关于恩施市博文学校承租恩施土家族苗族自治州商务技工学校房屋场地相关验收事务的函》再次要求商校于2017年9月30日前提供申请消防验收所需的材料，原告于2017年9月20日向博文学校递交复函，复函中并未针对此要求予以答复，且未在博文学校所发函中指定的2017年9月30日前向博文学校提供上述材料，博文学校有理由相信商校无法提供或故意不提供博文消防验收所需材料，所以博文学校有权行使不安抗辩权，待商校履行上述义务之后，再履行使用租赁物期间的支付租金义务，且博文学校在商校没有履约之前不存在违约责任。对欠付的租金数额无异议，对违约金的计算方法有异议。
反诉原告博文学校向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》；2.判令被反诉人对反诉人的装修予以补偿（具体金额在双方委托的评估机构评估后再定）；3.判令被反诉人向反诉人支付违约金414000元；4.判令被反诉人承担本反诉的诉讼费用。诉讼过程中，反诉原告撤回其第2项反诉请求。事实与理由：2015年8月25日，反诉人与被反诉人签订《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》，合同约定：被反诉人将恩施市沙湾路18号院内的教学楼、学生食堂、运动场等闲置固定资产出租给反诉人；租赁期限为六年，自2015年9月1日起至2021年8月31日止；每年租金为414万元；反诉人对承租的全部房屋进行装饰、装潢及使用必须符合消防安全部门、城建装饰行办等部门的检测标准，全部装修费用及全部消防改造费用由反诉人承担，甲方提供相关资料协助乙方办理相关合法手续；合同生效后，甲、乙双方任何一方违约，另一方均有权解除合同；因被反诉人原因按合同规定程序终止合同后，被反诉人应对反诉人出资装修部分，经评估机构依法评估后按比例进行适当补偿；若任何一方不履行或不完全履行，即为违约，另一方有权解除合同，违约方应按年租金总额的10%支付违约金。合同签订后，反诉人严格按照消防部门关于设计、施工的标准进行设计和施工，并分别于2015年8月7日和2017年9月15日向被反诉人递交《关于办理恩施州商务技工学校办公教学楼规划许可证更换房地产证及房屋鉴定报告的报告》和《关于恩施市博文学校承租恩施土家族苗族自治州商务技工学校房屋（场地）消防验收等相关事宜的函》，要求被反诉人提供办理消防验收所需的规划许可证、新房产证、房屋鉴定报告等证件材料，但被反诉人至今未将上述证件材料提供给反诉人，导致反诉人承租的老办公楼、学生食堂等无法进行消防验收。反诉人认为，未经消防验收将存在极大的安全隐患，反诉人承租的办公楼用于教学，若一旦发生安全事故后果将不堪设想，且根据合同的约定，被反诉人有向反诉人提供办理消防验收的相关资料和协助反诉人办理消防验收手续的义务，现被反诉人拒不提供相关资料也不配合反诉人办理消防验收手续，其行为已严重违约。综上，为维护自身的合法权益，反诉人根据我国《民事诉讼法》最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释等相关法律法规的规定向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护反诉人的合法权益。
反诉被告商校辩称，1.商校和博文学校于2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》解除条件尚未成就，尚不能解除合同；2.在未成就博文学校单方解除合同的情形下，博文学校无法要求商校支付违约金以及对其装修的补偿；3.本案反诉费用不应由商校承担；4.原、被告所签订的租赁合同及补充协议并未对商校提供相关证件的履约时间进行约定，也没有对于不能提供相关证件作出违约及违约责任方式的约定，这个附随义务不影响主合同的履行，客观事实也是并没有因此影响博文学校租赁房屋的使用，因此博文学校请求解除合同的条件不成立，并以此要求商校承担违约责任没有事实和法律依据。
就本诉案件，原告（反诉被告）围绕其诉讼请求提交了如下证据：证据一、中华人民共和国事业单位法人证书、《州商务局关于周顺禄等同志任职的通知》、法定代表人身份证复印件一份；证明原告的主体资格，是适格的原告。证据二、《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》复印件一份；证明被告与原告签订了《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》，合同已成立并生效，但被告未按合同约定按时支付租金，已严重违约，被告需向原告支付拖欠租金及相应违约金；证据三、生效判决复印件两份；根据法院已有的关于原、被告的已生效判决可知，两案有相同之处，都是基于同一租赁合同，要求被告按时支付租金的合同违约之诉，法院对前案判决要求被告向原告支付租金，就本案来说，法院也应依法支持原告的诉讼请求，要求被告按时支付租金及违约金。
被告博文学校（反诉原告）为支持其抗辩主张提交了如下证据：证据一、《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》、补充协议复印件各一份；证明双方约定由博文学校对租赁房屋进行装修改造，商校负责提供相关资料协助博文学校办理相关手续，必须经消防及相关部门验收合格后才能投入使用。证据二、《关于恩施市博文学校承租恩施土家族苗族自治州商务技工学校房屋场地相关验收事务的函》；证明2017年9月15日博文学校向商校发函要求商校于2017年9月30日前提供申请消防验收所需的材料，商校于同日收到此函件，原告于2017年9月20日向被告递交复函，复函中并未针对此要求予以答复，且未在被告所发函中指定的2017年9月30日前向博文学校提供上述材料，其实际行动表明坚决违约的决心，其行为已违反案涉合同的约定。
反诉原告（被告）博文学校为支持其反诉主张提交了如下证据：证据一、《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》、补充协议复印件各一份；证明1.双方约定由博文学校对租赁房屋进行装修改造，商校负责提供相关资料协助博文办理相关手续，必须经消防及相关部门验收合格后才能投入使用。2.租赁合同第九条明确约定双方应全面履行合同约定，乙方不履行或不完全履行即为违约，商校提供相关资料是其义务，商校不提交或者拒绝提交是不完全履行，是违约。证据二、《关于恩施市博文学校承租恩施土家族苗族自治州商务技工学校房屋场地相关验收事务的函》《关于恩施市博文学校承租恩施土家族苗族自治州商务技工学校房屋场地相关验收事务的复函》复印件；证明：1.2017年9月15日博文学校向商校发函要求商校于2017年9月30日前提供申请消防验收所需的材料，商校于同日收到此函件，商校于2017年9月20日向博文学校递交复函，复函中并未针对此要求予以答复，且未在博文学校所发函中指定的2017年9月30日前向博文学校提供上述材料；2.从商校复函的内容可以清楚明白的看到并未针对博文学校要求其提供其相关证件材料的答复，商校并未针对此事对博文学校进行处理协商。
反诉被告（原告）商校就本案反诉未提交证据。
本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院均予以采信并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月16日，恩施土家族苗族自治州商务局书面请示恩施土家族苗族自治州人民政府，拟将原告闲置的场地、教室、设施设备对外租赁，并拟定了恩施州商务技校对外租赁部分闲置固定资产方案。2015年1月14日，恩施土家族苗族自治州人民政府原则同意原告在坚持办学性质不变的前提下对外租赁。2015年1月27日，原告再次书面请示恩施土家族苗族自治州财政局。2015年3月30日、5月18日，原告就出租事项两次书面请示恩施土家族苗族自治州商务局。2015年4月9日，恩施土家族苗族自治州商务局经局长办公会议决定同意原告对外招租。2015年5月22日，恩施土家族苗族自治州商务局为此书面请示恩施土家族苗族自治州财政局，同日，恩施土家族苗族自治州财政局书面批复同意原告就部分闲置房屋及场地等整体对外出租，底价为每年150万元，租期6年，并指定其持《批复书》到光谷产权交易中心公开挂牌竞价。
2015年6月，经恩施土家族苗族自治州财政局批准，原告委托武汉光谷联合产权交易所以网络竞价的方式对其拥有的部分闲置固定资产招租，《恩施州商务技工学校部分闲置固定资产招租竞租文件》对竞价标的、竞价须知等进行了明确的告知。后被告通过网络竞价的方式以年租金414万元中标。2015年6月25日，武汉光谷联合产权交易所恩施产权交易有限公司出具《承租确认书》予以确认。
2015年8月25日，原告恩施土家族苗族自治州商务技工学校（甲方即出租方）与被告恩施市博文学校（乙方即承租方）签订《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》，合同约定：1.甲方向乙方出租的教室、运动场地等资产位于恩施市沙湾路18号院内，出租的标的物为：新教学楼（1至6层计4800㎡）、老办公楼（1至5层计3534㎡）、学生食堂（1至2层计1480㎡）、运动场（7480㎡）、新教学楼前操场（1350㎡）、学生食堂前场地（450㎡）、教学设施设备（见资产交接明细表）等；2.出租期限为6年，即自2015年9月1日至2021年8月31日止；3.租金支付方式为先付租金后使用，租金为每年414万元（即月租金34.5万元），合同期内，每年租金乙方必须于当年的8月25日前全部付清（转至甲方或财政指定的银行账户内），从第四年起，每年租金递增5%，否则视为乙方违约。由于甲方将大量废旧床铺架堆放在即将出租给乙方的场地上，因需要时间处理，经双方协商，乙方同意甲方在2015年11月25日前处理完毕，清空场地。第一年租金甲方同意乙方于2015年8月28日前到账200万元（合同签订3日内），剩余租金214万元乙方必须于2015年11月25日前全部付清，否则视为乙方违约；4.乙方必须于2015年8月25日前向甲方交纳租赁保证金50万元，转至甲方或财政指定的银行账户内，否则视为乙方违约；5.甲方于本合同签订之日生效、乙方支付租金之日起7日内，将所出租的房屋、场地、教学设施设备交付给乙方使用并办理有关交接手续（驾校作为特殊情况除外，甲方必须保证在较短的时间内解决驾校问题），否则视为违约；6.合同生效后，任何一方不得随意变更或解除；7.甲乙双方应全面履行本合同约定，若一方不履行或不完全履行，即为违约，另一方有权解除合同，违约方应按年租金总额的10%支付违约金。合同签订后，被告于2015年8月27日交纳了租金200万元，原告亦按合同约定将除运动场（7480㎡）外的其他租赁物移交给被告使用至今。期间，被告于2015年11月2日，去函催促原告于2015年11月10日前将所有场地交付其使用。2015年12月17日，被告书面通知原告解除双方签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》。2016年春季和秋季，被告仍在案涉租赁地点招生。
2016年1月29日，原、被告及恩施嘉航陪练有限责任公司在《恩施州商务技校运动场交接单》上签字确认后，原告将案涉合同约定的运动场（7480㎡）交与被告管理使用至今，被告对此亦无异议。2015年12月16日、2016年2月26日、4月1日、5月23日，原告四次书面通知被告按合同约定缴纳租赁保证金50万元和剩余租金214万元，但被告仍未缴纳。2016年7月25日，原告具状诉至本院，请求判准：1.判令被告履行双方签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》，向原告支付房屋租金214万元，保证金50万元以及依照合同的约定承担违约责任；2.判令由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告将诉讼请求中的违约责任明确为：按年租金总额414万元的10%支付违约金。2017年1月23日，本院作出（2016）鄂2801民初2936号民事判决，即：一、被告恩施市博文学校于本判决生效后十日内向原告支付保证金50万元、2015年9月1日至2016年8月31日的租赁费214万元，共计264万元；二、被告于本判决生效后十日内向原告支付违约金41.4万元。被告不服提出上诉，恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2017年7月25日作出（2017）鄂28民终830号民事判决，维持了前述一审判决。嗣后，被告并未按照生效判决及租赁合同履行义务。2017年9月15日，被告向原告发出书面函即“关于恩施市博文学校承租恩施土家族苗族自治州商务技工学校房屋（场地）消防验收等相关事宜的函”，要求原告提供办理消防验收所需的证件及材料并协助被告办理相关合法手续。2017年9月20日，原告向被告回函，内容为：“贵校《关于恩施市博文学校承租恩施土家族苗族自治州商务技工学校房屋（场地）消防验收等相关事宜的函》（博文函【2017】01号）收释。经上报州商务局，函复如下：贵我双方租赁教学场地，系经过合法的招投标程序，如贵方有异议，请通过诉讼途径解决，但贵方依然必须按照合同约定，向我方按时支付租金。”
另查明，案涉土地使用权使用者为恩施州民族贸易技工学校[国有土地使用证号为恩市国用（1998）字第030839号]；案涉房屋所有权人为鄂西自治州民族贸易技工学校[房屋所有权证号为恩市字第1424号]。2006年11月26日，恩施土家族苗族自治州机构编制委员会同意“恩施土家族苗族自治州民族贸易技工学校”更名为“恩施土家族苗族自治州商务技工学校”。
本院认为，原、被告签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》，系按照严格的行政审批程序，并经过网络公开招标竞标后签订，合同内容是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。反诉原告撤回第2项反诉请求及装修价值评估申请，系反诉原告处分其民事权利的行为，本院予以准许。本案争议的焦点是：1.原、被告双方于2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》应否解除；2.原告主张的租金如何支持；3.原、被告各自主张的违约金如何支持。本院结合双方诉辩焦点和审理查明的事实，作如下分析评述：
一、关于原、被告双方于2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》应否解除？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“当因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据上述法律规定，消防验收不合格的房屋的承租人可以依法解除合同。本案中，被告为办学租赁原告房屋，与原告签订租赁合同，原告对被告办学租房目的是明知的，被告经原告同意对租赁房屋装修后，于2017年9月15日向原告发函，申请原告提供办理消防验收所需的证件及材料，并协助被告办理消防验收的相关合法手续；2017年9月20日原告复函，有关消防事宜通过诉讼途径解决。本院认为，原告就涉案租赁房屋提供办理消防验收所需的证件及材料，并协助被告办理消防验收的相关合法手续，属履行案涉租赁合同的附随义务，加之消防验收系被告开办学校不可或缺的前提条件之一，因原告不提供、不协助，致被告承租房屋不能通过消防验收，涉案房屋应禁止投入使用，按消防法的规定，被告不能继续在涉案租赁房屋及场地办学，不能实现其合同目的。被告据此请求解除租赁合同，理由正当，于法有据，应予支持。合同解除后，被告应及时向原告腾退并交付租赁房屋及场地。被告的装修损失，因其撤回该反诉请求，本院在本案中不予审理。
二、关于租金问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。故，原告主张被告支付2016年9月1日至2018年8月31日租金的请求，符合合同约定，应予支持。但被告若提前腾退租赁物的，以腾退之日为租金计算终止日。
三、关于原、被告各自主张的违约责任如何支持的问题。原、被告双方签订的租赁合同合法有效，当事人双方均应严格依照合同约定履行各自义务。被告逾期支付租金，构成违约，依法应当承担违约责任。原告在租赁合同履行过程中，未向被告提供办理消防验收所需的证件及材料，并协助被告办理消防验收的相关合法手续，存在过错，视为违约。过错相抵，双方互不承担违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除反诉原告恩施市博文学校与反诉被告恩施土家族苗族自治州商务技工学校于2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》。
二、被告恩施市博文学校于本判决生效后十日内向原告恩施土家族苗族自治州商务技工学校腾退并交付位于恩施市沙湾路18号院内新教学楼（1至6层计4800㎡）、老办公楼（1至5层计3534㎡）、学生食堂（1至2层计1480㎡）、运动场（7480㎡）、新教学楼前操场（1350㎡）、学生食堂前场地（450㎡）、教学设施设备（见资产交接明细表），并按月租金34.50万元的标准向原告恩施土家族苗族自治州商务技工学校支付自2016年9月1日起至2018年8月31日止的租金（若被告恩施市博文学校提前腾退租赁物的，腾退之日为计算租金终止之日）。
三、驳回原告恩施土家族苗族自治州商务技工学校的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告恩施市博文学校的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
本诉案件受理费65056元，减半交纳32528元，由原告恩施土家族苗族自治州商务技工学校负担2528元，被告恩施市博文学校负担30000元；反诉案件受理费3755元，由反诉原告恩施市博文学校负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谭远双
二〇一八年七月十五日
书记员 尹 丹