湖南省涟源市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1382民初1928号原告刘朝阳。委托代理人龙勇波，男，湖南泰涟律师事务所律师。被告郭煌。被告姚徐平。被告彭志栋（被告姚徐平之妻）。以上被告姚徐平、彭志栋的共同委托代理人肖建国（特别授权），男，涟源市杨市法律服务所法律工作者。第三人湖南新国置业发展有限公司，住所地：娄星区。法定代表人周向鲁。破产管理人湖南菊明破产清算事务所有限责任公司的负责人李菊明。原告刘朝阳与被告郭煌、姚徐平、彭志栋、第三人湖南新国置业发展有限公司执行异议之诉纠纷一案，原告于2017年8月7日向本院起诉，本院受理后。依法适用普通程序，组成合议庭于2017年9月25日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告郭煌、彭志栋，被告姚徐平、彭志栋的共同委托代理人、第三人的负责人到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉请法院判令：1、确认新地·公园一号3栋232号住房归其所有，并解除该住房的查封及撤销相应的拍卖裁定；2、由三被告承担本案受理费用。被告姚徐平、彭志栋的答辩要点：1、其于2013年7月在第三人处购得公园一号*栋***号住房及其他房产，并办理了网签手续，该住房属于其所有；2、原告所诉不实，如原告购买房屋属实，也是原告与第三人串通而损害其利益；3、法院对该房屋的执行行为合法。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告郭煌的答辩要点：与被告姚徐平、彭志栋的答辩要点相同。第三人的陈述要点：如原、被告提交的证据合法有效，其无异议。查明的事实根据原告、被告姚徐平、彭志栋的上述举证、质证情况，原告及其委托代理人、被告郭煌、彭志栋，被告姚徐平、彭志栋的共同委托代理人、第三人的委托代理人在庭审过程中的陈述及本院的认证情况，本院确认如下事实：2013年7月3日，被告彭志栋借给第三人400多万元，同日、被告姚徐平、彭志栋与第三人签订《商品房买卖合同》（其合同编号为******），购买位于娄星区乐坪街南、株山公园北侧的新地·公园一号*栋***号房屋，并于当日通过娄底市房地产管理局备案并办理网签手续，进行了房屋预告登记,但实际未付房屋款项，另将位于娄星区乐坪街南、株山公园北则****幢等住房9套，在娄底市房地产交易中心办理了预售登记手续。事实上，第三人用10套房屋担保向被告姚徐平、彭志栋借款400万元。2013年1月11日，被告郭煌借给被告彭志栋30万元，2014年11月18日，向本院起诉，并申请诉讼保全。本院以（2014）涟民二初字第888号民事裁定书裁定冻结被告姚徐平、彭志栋的银行存款35万元或查封、扣押相应价值的其他财产。同年12月26日，本院作出（2014）涟民二初字第888号民事判决书，判决内容为“被告姚徐平、彭志栋在本判决生效后五日内偿还原告郭煌借款本金30万元及利息4.5万元，本息合计34.5万元（利息计算至2014年11月11日），并承担实欠本金按月利率2%自2014年11月12日计算至全部偿还之日止的利息。本案受理费6475元，保全费2245元，合计8720元，由被告姚徐平、彭志栋共同负担。”被告郭煌于2015年2月15日向本院申请强制执行。2017年1月6日，本院作出（2015）涟执字第166－5号执行裁定书，裁定拍卖彭志栋所有位于娄星区株山公园北门一号楼盘*栋***号住房。在拍卖过程中，案外人刘朝阳提出执行异议，本院受理后，于2017年7月14日作出（2017）湘1382执异12号执行裁定书，裁定驳回了案外人的异议。案外人不服该裁定，遂于2017年8月7日向本院提起诉讼。另查明原告于2013年9月13日与第三人签订的购买娄星区株山公园新地·公园一号*栋***号住房的合同，并支付了全额购房款70.2122万元及其他相关费用1.4847万元（即:登记费160元、图纸费100.5元、印花税5元、工本费10元、国土征费430元、契税14042元、水费100元），2014年2月，第三人将涉案房屋钥匙交给了原告。判决的理由与结果本案争执焦点:涉案房屋属于谁所有.本院认为:关于争执焦点，从本案查明的事实来看，虽然被告彭志栋对涉案房屋办理了预售手续，但依照《中华人民共和国合同法》第一百三十四条“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”和《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”被告彭志栋与第三人签订《商品房买卖合同》，但未支付房屋价款，属于意向购买房屋，故涉案房屋在2013年9月13日前仍是第三人所有，同年9月13日后原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，原告购买了第三人开发建造的位于娄星区乐坪街南、株山公园北则****幢、***号住房一套，并支付了全部价款。被告彭志栋与第三人之间的债权债务属于普通债权，依据司法解释规定，按照物权大于债权的保护原则，案外人刘朝阳的房款已全部付清，并拿到了钥匙，可以说明已经交付，涉案房屋属于原告所有，不是第三人的，也不属于被告姚徐平、彭志栋。同时属于第三人房屋多卖。依据司法解释规定，按照物权大于债权的保护原则，案外人刘朝阳的房款已全部付清，并拿到了钥匙，可以说明已经交付，涉案房屋应当属于原告所有。被告姚徐平、彭志栋与第三人之间因存在债权债务关系，而签订了《商品房买卖合同》，第三人用10套房屋担保，被告姚徐平、彭志栋只办理了预售登记，却实际未支付涉案房屋价款，可以认定被告姚徐平、彭志栋与第三人之间债权债务关系属于普通的债权债务关系，被告姚徐平、彭志栋办理了预售登记不能对抗善意的原告，可以认定被告姚徐平、彭志栋对涉案房屋没有所有权，据此，原告要求解除涉案房屋的查封及撤销相应的拍卖裁定的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本院为了保护当事人的合法权益，据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百六十六条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、位于娄星区株山公园新地·公园一号*栋***号住房归原告刘朝阳所有；二、不得对位于娄星区株山公园新地·公园一号*栋***号住房执行，并解除财产保全措施。本案受理费100元，由被告郭煌、姚徐平、彭志栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。当事人均服判的，本判决在上诉期间届满即发生法律效力，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审 判 长  宁孝俭人民陪审员  刘岸斌人民陪审员  万 虹二〇一八年六月十一日代理书记员  肖 芳附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。《中华人民共和合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；（四）债务已经清偿的；（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。