广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第433号
原告（反诉被告）黄志灯，住广东省英德市。
被告（反诉原告）佛山市南海田堡市场投资管理有限公司0。
法定代表人梁颖洁。
委托代理人聂先平。
原告黄志灯诉被告佛山市南海田堡市场投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月25日受理后，被告在答辩期间提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员杨宇鹏独任审判，分别于2014年5月26日、2014年6月3日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告黄志灯、被告的委托代理人聂先平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告收到大沥中心市场招商广告，来到大沥体育路43号大沥中心市场咨询。负责招商的工作人员称老市场（豪美市场）要拆除，进行房地产开发，所以原告就报了名并交了水电费保证金。于是，双方签订了合同。但市场方却称不可以拿走合同，要交回公司，过后会通知领取。原告相信市场方，交了合同给市场方，但市场方一直到开档前两天才给回原告，有失合同公平性。原告于2014年1月16日交租金5400元及水电费保证金500元。合同里写租金300元、推广营销费1500元，但市场开业至今，被告没有履行合同义务，只顾市场利益，根本没有维护原告等承租人的利益，违反国家的合同法。故法院应判定该合同无效，被告应赔偿损失、退回租金、保证金、误工费、损失费。请求判令：1、被告退回租金5400元和水电保证金500元；2、被告赔偿误工费10000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，双方是在充分协商一致的情况下签订合同，且合同没有任何限制原告权利的不公平条款。合同租金与周边同类市场相比，处于偏低水平，且被告还给予原告所预交租金等同期限的免租期。合同订立后，被告就将租赁铺位交付给原告使用。在原告实际使用至市场正常开业止的期间内被告免收原告租金。在合同履行过程中，被告一直严格按照合同第五条的约定履行被告方的义务，没有任何违约行为。事实上，原告并没有按照合同第六条的约定履行自身义务，反而在市场正式开业一个月左右时间向法院起诉要求解除合同，并要求被告赔偿其损失，显然原告行为有违合同诚信原则，严重违约。原告无权解除合同，被告要求继续履行合同。市场刚开业，市场效应可能没有预期理想，属于正常现象，所以被告也给予了原告相应的免租期，原告不能因为暂时经营困难，就违反合同约定，要求解除合同。原告是从其他市场了解到被告公司推广涉讼市场的，说明被告已经做了相应推广活动。原告诉讼请求没有任何事实依据，故请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告反诉称，原告见被告所投资经营的佛山市南海区大沥中心市场地段优良，非常适合其作为生意经营的场所。为此，原告欲向被告承租该市场的开刀鱼档E2号场所作为其生意经营的场所。经双方协商一致，双方于2014年1月16日订立《租赁合同》。该合同约定：被告将佛山市南海区大沥中心市场开刀鱼档E2号场地租赁给原告用于生意经营的场所；经营范围以被告办理的营业执照的经营范围为准；租赁期限为1年；原告须每月向被告支付租金1800元、管理费60元。同时，该合同还对违约责任的承担作了明确约定。自大沥中心市场正式开业以来，原告一直未办理相关的经营证件。被告多次要求其改正，原告均不理会。后原告在未经被告同意的情况下开始停止开展经营，且一直延续至今。原告的行为严重违反了合同第七条第一项、第八项的约定，并给被告造成了严重损失。按照合同第七条的约定，被告有权解除合同，并要求原告支付违约金。现原告为谋取不当利益，反而向法院提起诉讼，要求解除租赁合同、退回租金并赔偿损失。原告上述行为明显违反合同约定，侵害被告合法权益，并给被告造成严重损失。反诉请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、原告支付被告租赁场所占用费（按每月1860元的标准，从被告提起反诉之日起计算至原告交还租赁场所之日止）；3、原告支付被告违约金5400元；4、诉讼费用由原告承担。
原告针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的全部反诉请求。被告给予的免租期还没有届满，原告无需交纳租金。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证（1份，原件），证明原告主体资格。
2、租赁合同（1份，原件），证明被告收取了原告租金和水电保证金。
3、合同补充协议（1份，原件），证明原、被告存在租赁合同关系。
4、收据（2份，原件），证明被告收取了原告租金和水电保证金。
经质证，被告对原告出示的证据1没有异议。对证据2的真实性没有异议，认为被告与原告订立合同，租金是每月1800元，管理费是60元，合同特别说明原告经营期满半年以后可享受预交租金的同等免租期，合同没有任何不公平条款，且合同第七条约定了原告违反合同应承担的违约责任，在实际经营过程中，原告方一直没有履行第七条第1、8项约定的义务。对证据3的真实性没有异议，认为其可以证明被告在2014年1月16日将租赁铺位交付给原告使用，并办理了交接手续。对证据4中的租金收据的真实性没有异议，认为其可以证明涉讼铺位的租金为每月1800元；对证据4中水电保证金收据的真实性没有异议。
诉讼中，被告举证如下：
1、宣传单（6页，原件），证明涉讼摊位的租金包括租金和推广费。被告在招商的时候已经明确该两项费用即租金，只是为了便于管理在合同中将租金分拆为两项费用，该宣传单同时证明被告做了宣传推广，部分列明了原、被告的权利义务。
2、收据（4份，原件），证明被告委托佛山市南海浩宇文化传播有限公司对涉讼摊位进行推广宣传。
3、场地使用证明（2份，复印件）。
4、租赁合同（1份，复印件）。
证据3、4证明被告将涉讼摊位出租给原告使用符合法律规定，且被告向案外人承租涉讼房屋须支付高额租金，被告出租给原告使用的租金应该为合同约定的租金和推广宣传费的总额。
经质证，原告对被告出示的证据1中《大沥中心市场隆重开业》的宣传单没有异议，但对另外2份宣传单有异议。对证据2不清楚。对证据3，认为双方合同约定的期限超过场地使用证明批准的期限。对证据4没有异议。
经审查，原告出示的证据1-4、被告出示的证据4均来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。被告出示的证据1-3为原件或能与本案其他证据相互印证的复印件，原告虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
2014年1月16日，原告与被告签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同）及《合同补充协议》，约定：原告承租被告大沥中心市场开刀鱼档E2号场地（以下简称涉讼档位）；租期一年，由被告通告开业即日起计算；租金实行每月支付制，租金标准为300元，推广营销费1500元，合计1800元；经营期满半年以上方可享受免租优惠政策，即由市场开业起计一年内最后3个月免租；管理费为60元／月；每月26日前支付下月租金及费用；原告应具备合法的经营资格并按照工商行政管理部门核准的经营范围亮证照经营；自本合同签订之日内，原告应预交租金及费用5400元（预交租金用于免租期前的月份开始倒数月份）、水电保证金500元；（第七条）原告有下列情形之一的，被告有权解除合同，原告要向被告支付违约金5400元：1、不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营执照的……5、将场地擅自转租、转让、转借给第三方或和其他租户交换场地的；6、逾期五日未支付租金及所有费用的……8、未经被告同意每月累计二日未开展经营活动的……11、原告提前解除合同的。
原告已于2014年1月16日向被告交付涉讼档位3个月租金5400元及水电保证金500元。
被告持有三种式样的有关大沥中心市场、田堡港式街市的宣传单（被告证据1）原件。另被告持有佛山市南海浩宇文化传播有限公司出具的收据原件，载明被告向该公司支付了2014年1-4月推广策划费分别为62500元、43800元、56300元、56000元。
另查明，佛山市南海区大沥镇国土城建和水务局于2013年9月10日作出《场地使用证明》，确认包括涉讼档位在内的大沥镇田堡市场商铺总建筑面积约为1150平方米，由梁颖洁（被告法定代表人）投资兴建；该建筑物符合申办场地证明的要求，该局同意被告自行使用或对外招租该建筑物；本场地证明有效期至2014年11月10日。
双方确认涉讼档位已交付原告使用，其中原告确认其于2014年3月19日已接收涉讼档位，使用一个星期就没有经营，该档位一直空置。本案一审辩论结束前，该档位尚未交还予被告，原告尚未办理营业执照。庭审中，双方确认水电费尚未结算。
2014年4月25日，原告提起本诉。2014年5月16日，被告提起反诉。2014年5月26日，原告收到反诉状。
本院认为，涉讼合同为双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同。
围绕原告主张解除合同的理由，本院分析如下：一、原告以交付合同予原告的时间后于签订时间为由主张合同有失公平，因在本案中合同交付并不影响双方履行合同，故原告上述主张缺乏依据，本院不予采纳。二、虽然原告主张被告没有做推广宣传，但被告持有的宣传单原件能与推广策划费收据原件相互印证，证明被告针对包括涉讼档位在内的租赁物实施了一定的推广宣传行为，故原告上述主张依据不足，本院亦不予采纳。综上，原告主张被告违约的理由均不成立。原告有关被告退回租金和押金5900元的诉讼请求以被告违约为前提，本院亦不予支持。
至于误工费10000元，原告无证据证明因被告导致原告误工，故本院对该诉讼请求不予支持。
对于被告反诉请求。一、截至本案一审辩论结束前，原告尚未办理营业执照，庭审中原告确认其停止营业一段时间，该时间超过合理期限，同时，原告于2014年4月25日提起本案诉讼，无正当理由而主张提前解除合同，均违反涉讼合同第七条约定。按此约定，被告反诉请求解除涉讼合同并主张原告支付违约金5400元，理据充足，本院予以支持。合同自通知到达对方时解除，因原告于2014年5月26日收到反诉状，故本院认定涉讼合同于该日解除。二、关于涉讼档位占用费，因其一，被告在本案中未请求交还涉讼档位，则应由双方自行办理交接手续；其二，本案一审仅能核清截至辩论结束前实际占用涉讼档位的情况，此后双方有无交接涉讼档位处于不确定状态，故本案占用费应审核至一审辩论结束前。因涉讼合同约定“经营期满半年以上方可享受免租优惠政策，即由市场开业起计一年内最后3个月免租”，故原告主张其交付的三个月租金为2014年9月19日至12月19日租金、此前免租，与上述约定不符。因原告确认其已于2014年3月19日接收档位，且被告亦认为上述已付三个月租金为2014年3月19日至6月19日租金，故被告该主张更符合合同约定及双方陈述，本院予以采纳。因原告已向被告交付了一审辩论结束前的租金，故本院对于被告在本案中主张的占用费不予支持。但不影响被告可与原告就2014年6月20日后的租金（占用费）另行结算或另案主张。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认2014年1月16日原告黄志灯与被告佛山市南海田堡市场投资管理有限公司签订的《租赁合同》于2014年5月26日解除。
二、原告黄志灯应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金5400元予被告佛山市南海田堡市场投资管理有限公司。
三、驳回原告黄志灯的全部诉讼请求。
四、驳回被告佛山市南海田堡市场投资管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案以简易方式结案，本诉受理费减半收取98.75元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费25元（被告已预交），由原告负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一四年六月十二日
书记员 黄 伟