重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初5156号原告：谈德英，女，汉族，1972年8月5日出生，住重庆市忠县。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧，统一社会信用代码91500107790715640M。法定代表人：杨小红，该公司总经理。委托诉讼代理人：高程，男，该公司员工。原告谈德英与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司(以下简称隆鑫公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告谈德英，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谈德英向本院提出诉讼请求：1、判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》建筑设备安装标准约定，将室内智能化配置：可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮安装到位，且可以正常使用；2、判令被告赔偿装饰设备达到约定前物业管理费损失2629元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月25日原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于重庆市北碚区蔡家岗镇同荣路402号6幢2-3-3房屋,建面积90.31平方米,总成交金额544555元房。合同附件三约定了被告应配置室内智能化可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。但原告接房至今没有安装房屋买卖合同附件三规定的设备,合同约定的室内配置智能化可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮无法启动使用。根据合同第十六条第2款规定,被告还应支付原告相应的物管费损失。故原告起诉来院，请求法院依法予以支持。被告隆鑫公司辩称：原告是在2015年7月16日接房，原告的诉讼请求超过了诉讼时效；涉案房屋已经安装了红外探头、紧急报警按钮，不能要求被告再次安装；智能化配置尚在调试中，该设施无法使用不影响原告使用房屋，也没有对原告产生实际损失，被告不应当承担物管费；原、被告双方曾就“房屋入户门”案件中，北碚法院出具民事调解书中,已对2017年8月30日前涉案房屋物管费进行了处理,本案不应该重复处理。本院经审理认定事实如下:一、2013年10月25日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的爱琴海小区二期项目中坐落于重庆市北碚区蔡家岗镇同荣路402号6幢2-3-3，建筑面积90.31㎡,总成交金额544555元预售商品房一套,原告已付清了全部房款。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准……。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。合同附件三第二条第12款约定室内智能化配置：可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。2015年7月16日原告接房，于2017年10月28日入住。被告已为涉案房屋安装了可视对讲分机、红外探头、紧急报警按纽，但上述室内智能化配置至今均无法正常使用。2015年7月16日，原告向重庆隆鑫物业管理有限公司缴纳涉案房屋费用797元（预收物管费597元、公摊水电费200元）；2017年11月17日，原告向重庆隆鑫物业管理有限公司缴纳涉案房屋物管费637.07元（2017年6月1日至2017年12月31日）；2018年3月10日原告向重庆隆鑫物业管理有限公司缴纳涉案房屋物管费596.04元(2018年1月1日至2018年6月30日);2018年5月23日原告向重庆隆鑫物业管理有限公司缴纳涉案房屋费用599元(2018年7月1日至2018年12月31日物管费596元、2018年4月1日至2018年4月30日公摊费3元)。另查明，坐落于重庆市北碚区蔡家岗镇同荣路402号6栋2单元3-3房屋产权证号107房地证2015字第21263号，建筑面积90.31㎡,权利人谈德英。还查明，2017年6月26日,原告谈德英因入户门问题,将隆鑫公司诉至法院,要求隆鑫公司更换防盗门、支付违约金5000元、支付物管费2140.93元。2017年7月4日，本院以（2017）渝0109民初5707号民事调解书确认双方达成协调解协议：谈德英放弃本案所有诉讼请求，由隆鑫公司于2017年8月30日前替谈德英缴纳坐落于重庆市北碚区蔡家岗镇同荣路402号6栋2单元3-3房屋的物业管理费2000元。庭审中，原告还举示了北碚区蔡家岗镇隆鑫爱琴海（二期）业主委员会[2016]004号文《关于规范隆鑫.爱琴海二期小区建设和完善管理的催办函》(2016年10月24日)；《关于爱琴海二期开发遗留问题的联系函》（2016年11月29日）；物管与业委会例会记录（2016年12月12日）；北碚区蔡家岗镇隆鑫爱琴海（二期）小区业主委员会[2016]005号文《关于强烈要求降低物业管理费的交涉函》（2016年12月16日）；重庆隆鑫物业管理有限公司爱琴海管理处于2017年6月25日在小区张贴的公告及通知。拟证明原告通过业委会向物管公司反映涉案房屋智能化配置等情况，原告与被告一直在协商，至今未过诉讼时效。被告对原告举示的上述证据真实性、关联性、合法性均不予认可，且认为与本案无关。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同内容履行各自义务。关于原告诉讼请求是否超过诉讼时效,双方存在争议。本院认为，该案未超过诉讼时效。第一,原告曾多次通过业委会与隆鑫物业公司进行协商解决案涉问题，隆鑫物业公司也出面进行回应，有会议记录、催办函、交涉函等证据佐证；且在2017年6月25日，重庆隆鑫物业管理有限公司爱琴海管理处出具通知,该通知载明从2017年6月26日开始进场入户对门禁进行调试。从以上证据可以看出，在2017年6月26日之前，原告和隆鑫公司一直就案涉事宜进行交涉，诉讼时效出现中断。第二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》实施之日，两年的诉讼时效尚未届满。在《中华人民共和国民法总则》实施之后，应该适用三年诉讼时效期间的规定。本案于2018年5月23日立案之时，尚未超出诉讼时效期间，因此，即使从原告接房时起算，原告起诉时尚未超出诉讼时效期间，被告辩称原告诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见不能成立。根据合同约定,涉案房屋应该实现室内智能化配置即可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。被告已为原告安装了可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮，原告要求被告再次安装上述设备的诉讼请求本院不予支持；原告要求将可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至可以正常使用的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否应支付原告物管费损失的问题，本案中，因被告交付给原告的涉案房屋存在室内智能化配置不符合双方合同约定的情形，依照双方签订的合同第十六条约定，被告应承担涉案房屋室内智能化配置达到约定标准前的物管费。现原告主张装饰设备达到约定前的物管费损失2629元,因原告曾以入户门问题，向本院提起诉讼，在诉讼过程中，原、被告双方实际已就涉案房屋2017年7月4日前的物管费达成协议，本院出具调解书进行了确认，因此，对于涉案房屋2017年7月4日前的物管费损失，本案不予重复处理；被告提出2018年5月23日发票载明的物管费599元,缴纳物管费时段为2018年7月1日至2018年12月31日,不应在本案处理，原告认可同意此599元物业管理费不在本案处理，撤回该笔费用的请求，本院予以准许；对于涉案房屋2017年7月4日后的物管费损失，结合原告举示的物管费票据，2017年11月17日原告缴纳的物管费637.07元是2017年6月1日至2017年12月31日的物管费,该物管费实际损失应536.96元[637.07元÷7月×(5+27/30)月],综上,原告物管费损失分别为536.96元、596.04元，共计1133元。因此，被告应支付原告涉案房屋物业管理费损失1133元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内将原告谈德英所有的坐落于重庆市北碚区蔡家岗镇同荣路402号6幢2-3-3房屋内可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至可正常使用。二、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效日起15日内支付原告谈德英物业管理费损失1133元。三、驳回原告谈德英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  缪友梅二〇一八年六月三十日书记员  刘丽娟