广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终5637号
上诉人(原审原告、反诉被告）：邓艳萍，住湖南省桂阳县。
委托代理人：梁胜君，广东启兴律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告）：广州圣地房地产开发有限公司，广州市白云区广州大道北1420号10楼。
法定代表人：林益明，董事长。
委托代理人：曾思娜、郑银平，广州圣地房地产开发有限公司员工。
上诉人邓艳萍因与被上诉人广州圣地房地产开发有限公司（以下简称圣地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年8月22日，邓艳萍（乙方，买方）与圣地公司（甲方，卖方）签订编号为20090841027X《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中明月轩第17栋（1栋）幢1层101号房，房屋地址白云区梅岗路京溪梅岗路#5-16101房；该商品房合同约定建筑面积共106.64平方米，其中，套内建筑面积86.5平方米，共有分摊面积20.14平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价每平方米12766.82元，总金额1104330元；付款方式为按揭贷款付款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内，支付全部房价款的20.31%，金额224330元。除首期款外，剩余房款金额880000元，须于2009年8月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行（下称工商银行黄埔支行）；甲方在2009年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；乙方委托甲方办理产权登记，甲方应在该商品房交付之日起210工作日内（不超过210个工作日）到房地产的登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产证交付乙方。乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。同日，甲乙双方又签订了附件七《补充协议》，上述逾期办证条款修改并补充：乙方同意甲方应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；双方同意将逾期办证违约金标准由每日0.05%调整至每日0.01%等等。
2009年9月14日，邓艳萍（借款人）与工商银行黄埔支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，圣地公司作为借款保证人，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额880000元；本合同项下贷款用于购买坐落于广州市白云区同和中路梅花园地段明月轩17栋101号房屋，房屋建筑面积106.64平方米；贷款期限为20年，贷款年利率为4.158%，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人指定开户行为中国工商银行，卡号为62×××28，户名为邓艳萍的账户为还款账户；合同项下贷款以月为还款周日，还款日为放款日次月的对应日，无对应日则为次月最后一日；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率的基础上加收50%；保证人自愿向贷款人提供连带保证责任。该合同于2015年3月31日在广州市公证处办理公证。
2009年12月31日，圣地公司将涉案房屋交付邓艳萍，邓艳萍依约付清了房价款。2014年5月29日，广州市国土资源和房屋管理局核发了产权人为邓艳萍的房地产权证。2015年4月13日，邓艳萍委托广东格林律师事务所向圣地公司及其法人林益明发出《律师函》，要求圣地公司承担逾期办证违约金。妥投证明显示该函件由本人于2015年4月14日签收。
一审另查明：2013年6月21日，工商银行黄埔支行向圣地公司发出《中国工商银行个人违约贷款催收通知书》，载明：邓艳萍至2013年6月20日止，已连续6期未按约定还款，共拖欠本息31799.81元。要求圣地公司督促邓艳萍履行还款义务或由圣地公司承担连带保证责任。如圣地公司付款的，应将款项打入“开户行为工行黄埔支行，账号为36×××08，户名为其他应付款异地、同城网外贷款暂收户”。2013年7月5日，圣地公司向工商银行黄浦支行要求的上述账户汇入31799.81元，支票存根载明的付款用途为“付邓艳萍逾期本息”。邓艳萍认为上述款项交易只能证明圣地公司与银行的交易往来，不能证明圣地公司代邓艳萍偿还贷款的事实。
2015年3月31日，圣地公司向邓艳萍发出《催款通知》，要求邓艳萍将逾期欠款31799.81元及自2013年7月5日起计的利息于2015年4月15日前归还圣地公司，投递证明显示该邮件由邓艳萍本人签收。
邓艳萍还向原审法院提供开户行为中国工商银行，卡号为62×××28，户名为邓艳萍本人的银行账户自2013年4月16日至2013年6月27日的明细清单，载明2013年4月17日贷款还本500元；2013年4月27日贷款还本4094.62元、贷款还息3773.87元；2013年6月18日贷款还息156.3元；2013年6月21日贷款还息0.01元；2013年6月25日贷款还息1300元；2013年6月27日贷款还息1581.71元，前述款项均由卡号为36×××86转入。邓艳萍以此证明其本人足额归还按揭贷款的事实。据邓艳萍陈述，其在2013年4月至6月期间，每月应还款为4988.93元。
上述事实：有《广州市商品房买卖合同（预售）》、补充协议、借款合同、房地产权证、明细清单、律师函、投递证明、催款通知、银行进账单、支票存根、催收通知书及双方当事人陈述等证据证实。
2015年10月20日，邓艳萍向原审法院提起诉讼并反诉答辩，请求判令：1、圣地公司支付我迟延办理房地产证的违约金80616元；2、本案诉讼费用由圣地公司承担。另，我不同意圣地公司的反诉请求。我用于还款的账户从来没有收到圣地公司的打款，一直是我方供款，不存在圣地公司偿付，请求法院驳回圣地公司的反诉请求。
圣地公司原审辩称并反诉称：我不同意邓艳萍的诉讼请求，理由如下：1、邓艳萍的诉讼请求已超过诉讼时效，应从本案的起诉之日起倒推两年计算违约金。2、邓艳萍计算违约金的数额不准确，根据我司按约定违约金每日万分之一的标准计算，与邓艳萍主张的金额存在出入。并请求法院依法判令：邓艳萍归还我司垫付的涉案房屋按揭款31799.81元及利息（以31799.91元为本金，按中国银行同期逾期贷款利率计算，自2013年7月5日起至还清之日止）。
原审法院认为：邓艳萍、圣地公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，圣地公司应于交房日后的365个工作日内为邓艳萍办妥房产证，但圣地公司直至2014年5月29日才为邓艳萍办妥上述权证已超过合同约定的办证期限，圣地公司逾期办证行为已构成违约，应向邓艳萍支付逾期办证违约金。审理中，圣地公司提出邓艳萍的部分诉讼请求已超过诉讼时效，邓艳萍于2015年4月13日委托律师向圣地公司发《律师函》要求圣地公司支付违约金，圣地公司于2015年4月14日收到该函件，邓艳萍的追讨行为构成违约金诉讼时效中断。但除此之外，邓艳萍未能提交其他构成诉讼时效中止或中断的有效证据，故逾期办证违约金的起算时间应从2015年4月14日起倒推两年，即自2013年4月15日起算。邓艳萍诉讼请求中涉及该日之前的违约金已经超过两年的诉讼时效，原审法院不予支持。圣地公司应付逾期办证违约金应以商品房总价款1104330元为本金，按每日0.01%的标准，从2013年4月15日起计至2014年5月28日止，共计45056.66元。
圣地公司为邓艳萍与工商银行黄埔支行签订的《个人购房借款/担保合同》的保证人，依法承担连带保证责任。圣地公司已提交充分证据证明代邓艳萍偿还贷款31799.81元，邓艳萍应将上述代缴款项归还圣地公司。关于圣地公司主张的款项利息，鉴于圣地公司于2015年3月31日才向邓艳萍发出催款通知，并限邓艳萍于2015年4月15日归还贷款本金及利息，无证据证实圣地公司在此之前通知过邓艳萍代为偿还上述按揭款的事实，故邓艳萍知道或应当知道圣地公司代为偿还贷款的日期应为收到上述催款通知之日。贷款利息则应从圣地公司在催款通知中给出的还款期限届满之日的次日起算，即以31799.81元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年4月16日计至实际付清本金之日止，并以本金为限。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，作出如下判决:一、在本判决生效之日起五日内，广州圣地房地产开发有限公司向邓艳萍支付逾期办证违约金45056.66元；二、在本判决生效之日起五日内，邓艳萍归还广州圣地房地产开发有限公司代垫款31799.81元并支付利息（利息以31799.81元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年4月16日计至实际付清本金之日止，并以本金为限）；三、驳回邓艳萍其他的本诉请求；四、驳回广州圣地房地产开发有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1815元，由邓艳萍负担889元、由广州圣地房地产开发有限公司负担926元；反诉受理费353元，由邓艳萍负担。
判后，上诉人邓艳萍不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决书反诉部分认定事实不清，依法应予以撤销。原审判决书仅凭2013年6月21日工商银行向圣地公司发出的《中国工商银行个人违约贷款催收通知书》，及2013年7月5日圣地公司向开户行为工行黄埔支行、账号为36×××08的银行账号汇入31799.81元，就作出了圣地公司已经替邓艳萍代还逾期房屋贷款31799.81元的事实认定，原审判决这一事实认定与事实不符。邓艳萍至今未收到银行划扣的上述款项，邓艳萍从开始按揭供楼至今，从未收到过账号为36×××08的银行账号汇入的31799.81元，全部供楼款项均为邓艳萍自己的银行账号汇入或ATM及现金柜台存款。以上事实有本次上诉前邓艳萍到房屋按揭贷款供楼开户行工商银行黄埔支行、账号为62×××28的银行账号查询自2012年11月至今的详细清单为证（足以证明自圣地公司2013年7月5日将31799.81元汇给银行后，银行并未将此款划账给邓艳萍）。原审判决书反诉部分在没有核实圣地公司以及银行是否已经将上述31799.81元款项打入邓艳萍本人房屋按揭贷款供楼银行账号的情况下，就做出了上述事实认定，并据此判令邓艳萍需退还上述款项，属认定事实不清的草率判决，此项判决主文依法应予以撤销。综上所述，邓艳萍上诉请求：1、请求撤销（2015）穗云法民四初字第1379号民事判决书第二项；2、请求判令圣地公司承担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人圣地公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。邓艳萍的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实无误。
二审期间，邓艳萍向本院提交证据：邓艳萍到房屋按揭贷款供楼开户行工商银行黄埔支行、账号为62×××28的银行账号查询自2012年11月至2015年12月的详细清单，拟证明自圣地公司2013年7月5日将31799.81元汇给银行后，银行并未将此款划账给邓艳萍。但邓艳萍庭询中表示没有新证据提交。
本院认为，双方当事人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》意思表示真实，合法有效，双方应切实履行。上诉争议焦点在于邓艳萍是否应归还广州圣地房地产开发有限公司代垫款31799.81元及利息。圣地公司为邓艳萍与工商银行黄埔支行签订的《个人购房借款/担保合同》的保证人，依法承担连带保证责任。圣地公司在原审中已提交充分证据证明代邓艳萍偿还贷款31799.81元，关于贷款利息则应从圣地公司在催款通知中给出的还款期限届满之日的次日起算，即以31799.81元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年4月16日计至实际付清本金之日止，并以本金为限。邓艳萍虽然对圣地公司代其向工商银行还款的事实予以否认，但未能举证推翻该事实，故原审判决邓艳萍应将代缴款项31799.81元及利息归还圣地公司，并无不当。
关于邓艳萍二审提交的证据材料，由于该证据并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。
综上所述，上诉人邓艳萍上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费353元，由上诉人邓艳萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 余 盾
审判员 李 焕
二〇一六年七月十四日
书记员 麦倩文
郑诗韵