江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0424民初2435号
原告：余凤媚，女，1978年12月8日出生，汉族，住江西省九江市修水县。
原告：舒亚文，男，1976年8月9日出生，汉族，住江西省九江市修水县。
两原告委托诉讼代理人：龚双雁，广东深腾律师事务所律师。
被告：江西省华联房地产开发有限公司（以下简称华联公司）。住所：修水县城南新区广场现代城。统一社会信用代码：91360424796993799L。
法定代表人：王彦达，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：冷克林，江西东太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冷立勋，广东利衡律师事务所律师。
上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年09月04日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余凤媚、舒亚文的委托诉讼代理人龚双雁，被告华联公司的委托诉讼代理人冷克林、冷立勋已到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会进行了讨论并已作出决定，现已审理终结。
原告余凤媚、舒亚文向本院提出诉讼请求为：1、判令被告为原告办理“义宁镇秀水大道奥林华府8栋1-1601房”房地产权证书，并将房地产权证书交付给原告；2、判令被告向原告支付自2015年12月30日至2016年5月8日逾期交房违约金38963元（按原告已付购房款的日万分之三标准计算）；3、判令被告赔偿原告自2016年8月6日至2017年8月28日的逾期办证的损失95335元（按原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2017年8月28日）；4、判令被告承担诉讼费、保全费、担保费、律师费用。诉讼中，原告将第2、3项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付逾期违约金147202.49元（其中逾期交房的违约金按原告已付房价款999060元日万分之三标准计算2015年12月31日至2017年3月27日期间为135772.25元；逾期办证违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算2017年6月25日至2017年8月28日期间为11430.24元）。事实和理由：2014年7月8日，原告购买被告位于修水县奥林华府8栋1-1601房，面积174.19㎡，双方签署了《商品房买卖合同》，原告按约定向被告支付了全部购房款999060元。合同约定，被告应当在2015年12月30日交房，逾期交房期间违约金按原告已付房价款日万分之三计算。涉案房屋于2017年3月27日取得竣工验收备案，达到了交付条件，原告于2016年5月8日在被告处领取了房屋钥匙不构成有效交付，涉案房屋时间交付时间应认定为竣工验收备案日；合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内办理房屋产权登记手续，但被告至今未能为原告办理房屋产权登记手续，应承担逾期办证的违约责任。为保护原告的合法权益，特向法院起诉，请支持原告诉请。
被告华联公司辩称，一、关于逾期交房。1、造成逾期交房存在不可抗力原因。近年来，我县洪灾、大风、暴风雪、冰冻等灾害性天气较多，造成工期顺延。2、合同约定的违约金过高，不应高于损失的30％，体现为所买房屋的租金。二、关于逾期办理产权证。1、办理产权证的法律责任主体是房屋购买人，而被告的义务是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2、原告没有证据证明没有办证的原因是出卖人的责任。3、逾期办证没有给原告造成任何损失，合同约定的违约责任太高。原告办理的产权证只是房屋产权的证明文件，并没有实际的使用价值，不能给原告带来收益，没有办理产权证也不会原告带来财产上的损失。合同约定“出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金的违约责任”，明显高于逾期办证造成的损失，原告请求法院核减原告诉求。4、不动产登记制度改革是被告延期提交办证所需要资料的主要原因。综上所述，请依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年7月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:被告将其开发的位于修水县城南新区D3地块（定名为奥林华府）8栋1-1601房卖给原告；该房建筑面积174.19㎡，每平方米单价5735.46元，总价款为999060元；由原告一次性付清房款；被告应当在2015年12月30日前将商品房交付原告；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告按日向原告支付全部房价款日万分之3的违约金；双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，因被告的原因，原告不能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权书，原告不解除合同的，被告按已付房价款的5%向买受人支付违约金；合同在其他方面亦作了相应的约定。
合同签订当日，原告向被告支付购房款999060元及办理房产证的相关税费。2016年5月8日被告向原告交付了房屋。2016年7月20日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在该房屋所在的奥林华府8号楼竣工验收表中签字“同意验收”。2017年3月27日，修水县建设工程质量监督检验站对奥林华府7号楼办理了竣工验收备案手续。
诉讼中，被告认为本案约定的逾期交房违约金过高，请求适当减少，同时向本院申请对奥林华府地段毛坯房屋的租金进行司法鉴定。2017年11月30日，江西求实司法鉴定中心根据本院的委托对该地段同类房屋的租金作出了鉴定意见：江西省修水县义宁镇秀水大道D3地块奥林华府楼盘毛坯住宅从2015年1月1日-2017年11月30日期间的平均租赁纯收益为7元/月/平方米。原告认为，该鉴定意见与本案没有关联性，不应采纳。另外，原告以被告减少注册资本没有履行法定程序通知原告等为由，向本院申请追加付誉华、张海峰等八人为本案被告参加诉讼。
以上事实，有原、被告一致的陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》，购房款收据，竣工验收备案表，司法鉴定意见及相关证据证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为以下三个方面:一是本案被告是否构成合同违约；二是涉案房屋交付时间的认定；三是本案应当如何计算违约金。
一、本案被告是否构成合同违约。本案中，被告未按合同约定在2015年12月30日前将验收合格的商品房交付原告，经查亦无可以延期交房的法定事由，被告逾期交房的事实清楚，依法应承担逾期交房的民事责任。按合同约定，由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。经查，原告在房屋交付前已将个人办证所需的税费等交给了被告，履行了自己应尽的义务，但自双方办理了房屋交付手续后起至今，被告未向本院提交已将办理涉案房屋所需资料已报有关办证机关备案的证据，可认定被告未按合同约履行自己应尽的办证义务，已构成合同违约，因此，被告应承担继续履行和逾期履行的民事责任。
二、涉案房屋交付时间的认定。本案原告于2016年5月8日在被告处领取了房屋钥匙，办理了房屋物业交付手续，已实际上占有了房屋。从查清的事实表明，涉案房屋已于2016年7月20日经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收，到2017年3月27日，在修水县建设工程质量监督检验站办理了验收备案手续，达到了合同约定的交付条件。实践中，有关单位对已完工的房屋实进行竣工验收往往需要一个过程，这个过程或长或短经常受多种因素的制约，但实际上已完工却未经竣工验收的房屋已达到了“万事俱备”的状态，作为房屋的买受人又需要早日进住房屋，同意提前接收房屋的情况屡见不鲜。按照合同的约定或法律规定，买受人在房屋未达到交付条件时有权拒绝接收，但在房屋接收交付后，如因房屋的质量不合格等问题造成买受人损失的，可以另行主张相关赔偿。综上，本案中，原、被告双方所进行的房屋交付行为并不违反法律规定，交付时间应认定为2016年5月8日。
三、本案应如何计算违约金。本案中，原、被告在合同中对逾期交房和逾期办证的违约金虽作了明确的约定，但由于违约金本身具有填补损失和惩罚违约的双重属性，如果约定的违约金过高，当事人可以向人民法院请求适当减少，实践中对其数额的限制一般不宜超过实际损失的130％，如果超过了这个数额即可认为过高，可以进行调整。被告逾期交房，造成原告最直接的损失体现为房屋的租金，按同地段同类房屋的租金计算，原告每月房屋的租金为7元/㎡×174.19㎡=1219.33元，每月租金的130％即1585.13元，而按合同的约定，每月逾期交房的违约金为8991.54元，远远超过了实际损失数额，故被告要求减少逾期交房违约金的请求，本院予以支持，以同地段同类房屋的租金的1.3倍计算，经计算为1585.13元/月×4.27月=6768.51元。经查，涉案小区所签的房屋买卖合同中对逾期办证的违约金的约定有总房价款的百分之五、万分之一、日万分之三、日万分之一等多种情形，因此，对于本案被告所应承担逾期办证的违约金的数额，应当结合实际情况和有关商业习惯来确定，本院酌情确定不应超过涉案房屋总价款的3％即计人民币29971.8元，故本案逾期办证违约金以涉案房屋总价款的3％为限即计算29971.8元。综上，被告应支付原告违约金36740.31元（6768.51元+29971.8元）。诉讼中，原告申请追加追加付誉华、张海峰等人为本案被告参加诉讼，经审查缺乏法律根据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条第一款及有关法律之规定，判决如下：
一、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告余凤媚、舒亚文办理位于修水县城南新区奥林华府8栋1-1601房的产权登记手续。
二、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告余凤媚、舒亚文支付违约金36740.31元。
三、驳回原告余凤媚、舒亚文的其他诉讼请求。
案件受理费2986元，由原告余凤媚、舒亚文负担986元，由被告江西省华联房地产开发有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 黄治友
审 判 员 田晓燕
人民陪审员 陈 瑶
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 邓婉婷