广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第1366号
原告：广州市广百置业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：李敏聪，该公司总经理。
委托代理人：周红华，广东君信律师事务所律师。
委托代理人：朱国彬，广东君信律师事务所律师。
被告：吴燕玲，住福建省福州市晋安区。
委托代理人：胡祖海，广东富临国泰律师事务所律师。
原告广州市广百置业有限公司诉被告吴燕玲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱国彬，被告的委托代理人胡祖海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月17日，原被告签订《广百?尚宜商铺租赁合同》及其补充协议，约定被告向原告承租广百尚宜国际保健精品城负一层49号商铺，承租期限为2012年5月1日至2016年11月30日。合同签订后，被告按约向原告支付了租赁保证金和商场管理费保证金，原告将49号铺交付被告使用。2012年7月29日，广百尚宜国际保健精品城首层正式开业。但自2012年10月起，被告没有按约定向原告支付49号铺的租金、商场管理费及其他约定费用。2013年11月30日，被告在没有清缴欠费情况下撤离了49号铺。2013年12月27日，被告签署《交铺确认书》，确认《广百?尚宜商铺租赁合同》及其补充协议于2013年11月30日当天解除，被告按原告的要求交还49号铺，并确认仍拖欠49号铺的租金、管理费、水电费等款项。2014年1月，原告委托律师致函告知被告，原告因被告拖欠租金及相关应付费用超过30天且单方撤场，对被告支付的租赁保证金和商场管理费保证金予以没收，同时敦促被告支付拖欠费用。被告拒收该函，且没有支付过任何欠费。2014年12月22日，原告再次委托律师向被告发出律师函，要求被告支付欠款未果。故原告起诉请求法院判令：一、被告立即向原告支付广某福养生城负一层49号铺2012年10月、2012年11月及从2013年3月计至2013年11月止共11个月的租金175455元；从2013年3月计至2013年11月止共9个月的管理费14364元（按照1596元／月的标准计算）；从2013年2月1日计至2013年11月30日止的水电费12452元，并向原告支付逾期支付上述租金、管理费及水电费的违约金（按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算，以上述拖欠的全部费用为基数，计至实际付清上述费用之日止，违约金起始日期详见原告附表）；二、原告没收被告支付的租赁保证金42560元和商场管理费保证金3192元。
被告辩称：原告没有证据证明原告是涉讼商铺的合法出租人，涉讼租赁合同效力存疑，原告不是适格原告，应当驳回起诉。涉讼租赁合同明显是原告单方制作的格式合同，其中第6条第1款约定是加重被告责任的条款，应视为无效。合同均约定被告的责任，而没有约定原告的责任。租金的标准确认很随意，不是按照商业规律确认。据被告了解，另一租户杨某的租金标准仅是被告的四分之一。原告依据第6条第1款约定提起本案第二项诉讼请求，故第二项诉讼请求是无效的，不应得到支持，不应没收。原告在履约期间存在违约行为以及过错行为，具体表现四方面，第一方面在招商期间存在虚假宣传，原告承诺能够使用广百积分卡，但至始至终使用不了。称有80多个知名品牌入场经营，但实际是没有的；第二方面是原告频繁变更商场名称，出租的商场没有与租金相对应的商业价值，入驻的商户均亏损，明显是原告的经营存在严重问题；第三方面是被告在商场经营期间一直亏损，要求撤场时，原告欺骗被告，称与广百沟通，积分卡可以使用，继续挽留商户任其继续亏损；第四方面是所有商户均亏损时，原告承诺进一步招商措施，招大品牌的商户进场旺场，但招入华润万家这样同种类大品牌的商场进场，导致被告的经营跟进一步恶化。原告的行为导致出租的商铺根本没有商业价值，其租金畸高。涉讼商铺的租金标准是很高的，相比于同商场的杨某商户对比超过了4倍，与涉讼商铺的商业价值不符。双方曾协商一致，可以参考杨某商户的租金标准，但原告后来又反悔了。被告不同意按照原告诉请的租金标准支付租金，不同意支付违约金，违约金缺乏法律依据，不应得到支持。原告所有诉讼请求均超过诉讼时效，即使诉求属实，也丧失胜诉权。
经审理查明：2012年4月17日，原告（为甲方、出租方）与被告（为乙方、承租方）签订《广百·尚宜商铺租赁合同》，内容为：乙方向甲方租用广州市越秀区农林上路一横路1号广百·尚宜国际保健精品城负一层49号商铺作为经营场地使用，建筑面积53.20平方米、套内建筑面积为26.60平方米；乙方租用该商铺仅限于经营茶、烟、酒使用，品牌为银柜，未经甲方的书面同意及工商行政管理部门的许可，乙方不得改变该商铺的招牌名称和约定用途；租赁期限自2012年5月1日至2016年11月30日止；其中2012年5月1日至2013年4月30日，月租金21280元；2013年5月1日至2014年4月30日，月租金22344元；2014年5月1日至2015年4月30日，月租金23461元；乙方须于签订本合同当天，按第一年月租金的两倍标准向甲方交纳42560元租赁保证金，此款在合同届满时，如被告无违约行为及缴清完全部费用后，甲方凭租赁保证金收据原件将其无息退回乙方，如乙方有违约行为，甲方则将此款用于抵偿违约金及相关费用，不足抵偿时，保留继续追讨的权利；自缴租之月的次月起，乙方须于每月10日前将当月租金给付给甲方，付款方式：现金或支票；商场管理费：自合同生效的次月起，乙方须于每月10日前以每平方米30元的标准按承租建筑面积向甲方交纳当月的商场管理费，每月应交商场管理费共1596元；商场管理费保证金，相当于两个月商场管理费即3192元，由乙方在签订本合同时向甲方支付，如无合同约定的扣划或者没收情形，在合同终止或者解除后无息退还；水电费的收取：自本合同生效的次月起，乙方于每月10日前向甲方交纳上月水电费；六、违约责任，1、乙方不按时交付租金、商场管理费、水电费或其他费用，除须补交外，每逾期1天，按拖欠金额的3%的比例向甲方交付违约金，甲方有权从租赁保证金中划扣乙方应付未付的租金及对应的违约金，有权从商场管理费保证金中划扣乙方应付未付的商场管理费及对应的违约金；逾期超过30天，原告有权单方提前解除本合同，收回承租商铺，租赁保证金和商场管理费保证金不予退回，并有权向乙方追缴欠费和违约金等。
同日，双方签订《﹤广百·尚宜商铺租赁合同﹥补充协议》，约定：租赁期内，乙方租用该商铺仅限于经营茶、烟、酒使用；对于以上各项保证金抵偿违约金及有关费用的情形，如在甲方向乙方发出通知之日起2个工作日内乙方没有按通知内容向甲方直接支付违约金及有关费用，甲方即可按通知内容从乙方对应项目的保证金中抵扣违约金及有关费用；对于没收各项保证金情形，甲方在书面通知乙方后即可按约定没收书面通知内对应项目的保证金；如甲乙双方协商解除合同，租赁合同自甲乙双方签订书面解除协议时解除；如租赁合同终止且乙方不再续租承租商铺，或租赁合同提前解除，乙方应在租赁合同解除或者终止之日起3天内完成以下手续：向甲方付清至实际交还承租商铺之日止应付未付的租金（场地占用费）、商场管理费、水电费、相关费用及已产生的违约金等。
签订合同后，被告向原告缴纳租赁保证金42560元、管理费保证金3192元。原告亦将涉讼商铺交付被告使用。
2013年2月25日原告向被告发出《关于调整营业时间及商场名称等事宜的通知》，其中内容为商场名称变更为广百尚宜养生食品城，2012年9月至2012年11月租金实行8.5折优惠，2012年12月至2013年3月租金实行7折优惠等。
2013年12月27日，被告向原告签署《交铺确认书》，载明：被告于2013年11月30日将承租商铺退还原告，双方就该商铺租赁签署的《广百尚宜商铺租赁合同》及其补充协议于当天解除。在被告向原告退还该商铺后，原告有权将该商铺另行出租，被告不得有异议。另一方面，被告尚欠原告该铺的租金、管理费、水电费、公摊电费，还款事项由双方另行协商。
原告先后于2014年1月8日、12月22日委托律师向被告发出《律师函》，称双方之间的《广百·尚宜商铺租赁合同》及其补充协议于2013年11月30日因被告撤场而实际解除，被告支付的租赁保证金和商场管理费保证金予以没收，并要求被告结清欠款、支付逾期付款滞纳金等。上述函件均通过邮政快递寄往被告在上述租赁合同所写联系地址，因被拒收或电联称非本人，无法投递后由邮政快递退回原告。
因本案纠纷，原告于2015年6月15日提起诉讼。
诉讼中，原告称：经核实，2012年12月、2013年1月、2013年2月的租金被告已支付，没有拖欠。经营过程中，原告基于被告经济效益考虑，每月给予不同程度的租金优惠，故每月的租金标准是不一样的，租金标准以原告提交的附表为准。合同约定当月的租金、管理费、水电费均应在当月10日前支付，故11日起为逾期。但原告是按照出租方每月实际向承租方发缴款通知书的次日开始计算违约金，故每月原告计算违约金的起算日期均是迟于11日的。违约金起始日期详见原告附表。
原告提交了其制作的被告欠款及逾期付款违约金计算明细表，表中载明：2012年10月欠付租金18088元，违约金从2012年10月27日起算；2012年11月欠付租金18088元，违约金从2012年11月25日起算；2013年3月欠付租金14896元、管理费1596元、水电费976元，违约金从2013年3月17日起算；2013年4月欠付租金14896元、管理费1596元、水电费1121元，违约金从2013年4月20日起算；2013年5月欠付租金15641元、管理费1596元、水电费1134元，违约金从2013年5月20日起算；2013年6月欠付租金15641元、管理费1596元、水电费1273元，违约金从2013年6月25日起算；2013年7月欠付租金15641元、管理费1596元、水电费1320元，违约金从2013年7月26日起算；2013年8月欠付租金15641元、管理费1596元、水电费1448元，违约金从2013年8月26日起算；2013年9月欠付租金15641元、管理费1596元、水电费1325元，违约金从2013年9月28日起算；2013年10月欠付租金15641元、管理费1596元、水电费1376元，违约金从2013年10月26日起算；2013年11月欠付租金15641元、管理费1596元、水电费1287元，违约金从2013年11月19日起算；欠付2013年11月1日至11月30日水电费1192元，违约金从2013年11月30日起算。
原告主张其有出租涉讼商场的权利，提供了广州市规划局于2012年6月6日发出的穗规验证（2012）439号《建设工程规划验收合格证》（建设单位广东省老干部活动中心、建设位置越秀区农林上路地段），原告与广东省老干部大学于2011年11月28日签订的租赁广州市越秀区农林上路一横路1号负一层建筑面积1955平方米的《广州市房屋租赁合同》，广东省老干部大学于2015年10月28日出具的《证明》等证据予以证明。
被告就其答辩还提交了广百尚宜国际保健精品城宣传策封面及主要内容3页、原告发出的《关于将提货券结算扣点下调的通知》、被告2012年9月至2013年11月期间开具的营业发票（证明被告的营业额，反映被告的经营状况）、被告于2013年11月4日向原告发出的《关于广百尚宜49号铺撤场的函》等证据予以证明。
本院认为：原告提供的证据可证明其有出租涉讼商铺的权利，且实际上原告亦已依约履行了出租人的义务，将出租的商铺交付给被告使用，并不存在被告无法使用商铺的情况，故被告主张租赁合同效力存疑，原告不是适格原告，理据不足，本院不予采纳。原告与被告于2012年4月17日签订的《广百·尚宜商铺租赁合同》及其补充协议，是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告提出租赁合同第六条第1款关于被告逾期交租违约责任的约定，是加重被告责任的格式条款，应属无效。经审查该条款内容，逾期交租承担相应的违约责任，并不违反公平原则，被告主张该条款无效理据不足，本院不予采纳。至于约定的违约金是否过高则属于应否调整的范畴，并非效力问题。
被告承租使用了涉讼商铺，理应按合同约定向原告支付租金、管理费、水电费等费用。被告在2013年12月27日签署《交铺确认书》，确认尚欠原告租金、管理费、水电费等费用，现原告要求被告支付，合法合理，本院予以支持。至于被告抗辩称原告招商期间虚假宣传，频繁变更商场名称，涉讼商场商户均亏损等。一方面，被告并无充分证据证实原告虚假宣传；另一方面，双方已签订租赁合同并实际履行，上述情形均非豁免被告交租义务之合法理由。根据合同的约定，被告逾期支付租金、管理费、水电费超过30天的，原告有权单方提前解除本合同，收回承租商铺，租赁保证金和商场管理费保证金不予退回，并有权向乙方追缴欠费和违约金。现原告要求被告支付逾期支付前述租金、管理费、水电费的违约金，并没收租赁保证金和商场管理费保证金，符合合同约定，本院予以支持。
关于诉讼时效的问题。被告在2013年12月27日签署《交铺确认书》，表示“被告尚欠原告该铺的租金、管理费、水电费、公摊电费，还款事项由双方另行协商”。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”，即诉讼时效中断。后原告于2014年1月8日、12月22日委托律师向被告发出《律师函》主张权利。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）项的规定，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故原告的诉讼请求未过诉讼时效。被告提出的诉讼时效抗辩不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告吴燕玲向原告广州市广百置业有限公司支付广州市越秀区农林上路一横路1号广百颐福养生城负一层49号商铺的租金175455元、管理费14364元、水电费12452元，并参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期支付上述款项的违约金（其中2012年10月欠付租金18088元，违约金从2012年10月27日起算；2012年11月欠付租金18088元，违约金从2012年11月25日起算；2013年3月欠付租金14896元、管理费1596元、水电费976元，违约金从2013年3月17日起算；2013年4月欠付租金14896元、管理费1596元、水电费1121元，违约金从2013年4月20日起算；2013年5月欠付租金15641元、管理费1596元、水电费1134元，违约金从2013年5月20日起算；2013年6月欠付租金15641元、管理费1596元、水电费1273元，违约金从2013年6月25日起算；2013年7月欠付租金15641元、管理费1596元、水电费1320元，违约金从2013年7月26日起算；2013年8月欠付租金15641元、管理费1596元、水电费1448元，违约金从2013年8月26日起算；2013年9月欠付租金15641元、管理费1596元、水电费1325元，违约金从2013年9月28日起算；2013年10月欠付租金15641元、管理费1596元、水电费1376元，违约金从2013年10月26日起算；2013年11月欠付租金15641元、管理费1596元、水电费1287元，违约金从2013年11月19日起算；欠付2013年11月1日至11月30日水电费1192元，违约金从2013年11月30日起算；以上违约金计至上述款项支付之日止，违约金总额以不超过上述款项总额为限）。
二、自本判决发生法律效力之日起，被告吴燕玲交纳的租赁保证金42560元和商场管理费保证金3192元不予退回，归原告广州市广百置业有限公司所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5575元，由被告吴燕玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 陈文平
人民陪审员 任 红
二〇一五年十二月七日
书 记 员 邓鸿明