北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10948号
上诉人（原审被告）贾桂鹏，女，1960年10月27日出生。
委托代理人张春辉，北京市鑫诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京珠江世纪物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号1号楼2602室。
法定代表人江辉明，董事长。
委托代理人刘娜，女，1983年3月14日出生，北京珠江世纪物业管理有限公司法务。
上诉人贾桂鹏因与被上诉人北京珠江世纪物业管理有限公司（以下简称珠江公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月7日受理后，依法组成由法官周荆担任审判长，法官王奔、法官于洪群参加的合议庭，后合议庭成员法官王奔变更为法官巴晶焱。本院分别于2014年8月15日、2014年8月18日、2014年9月5日召集双方当事人进行了询问，并于2014年8月29日公开开庭审理了本案。上诉人贾桂鹏及其委托代理人张春辉，被上诉人珠江公司的委托代理人刘娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
珠江公司在一审中起诉称：贾桂鹏系涉案房屋业主，珠江公司为该小区物业服务企业。依据珠江公司与贾桂鹏于2005年7月21日签订的《前期物业服务协议》约定，贾桂鹏应及时足额向珠江公司缴纳物业服务费，否则珠江公司有权要求贾桂鹏补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之一的违约金。2012年7月1日珠江公司与珠ＸＸ景家园业主委员会签订的《物业服务协议》约定，业主违反协议无故不缴纳物业服务费，经珠江公司书面催缴后，仍未能按时足额缴纳物业服务费，应从逾期之日起每日加收应交纳费用万分之五的违约金。现贾桂鹏拖欠自2006年4月至2013年12月期间的物业服务费58257.42元，故珠江公司诉至一审法院要求贾桂鹏支付物业服务费58257.42元，并支付违约金7600元。
贾桂鹏辩称：贾桂鹏不同意珠江公司的诉讼请求。第一、珠江公司的物业费收取标准错误，贾桂鹏房屋用途在产权证和购房合同中明确为住宅，而非公寓性质，因此物业费的收取标准应为每月每平米2.96元，而非每月每平米3.97元。产权证于2008年2月28日签发，贾桂鹏在未了解详情情况下已在2005年7月21日按公寓标准交纳了6个月物业费3784.74元，较住宅标准多缴纳962.88元。第二、珠江公司的装修监管与责任完全缺失致业主经济严重受损。贾桂鹏楼上于2006年3月进行装修，造成房屋严重漏水受到损毁，历时长达16月；期间贾桂鹏就此事交涉达数十次，而珠江公司在整个过程中未履行应有的监管责任及有效地制止损害贾桂鹏财产的责任与作用，使得贾桂鹏租金损失达到12.8万元之多。第三、珠江公司公共区域日常维护和管理服务缺失。公共区域的行走路面积雪未得到及时的清理，也未标明安全提示，造成贾桂鹏于2011年12月2日在1号楼西北角的平台上滑到受伤，致使人身受到严重的伤害，治疗费用达5143.64元之多，还未包含其它方面的经济损失。该事件发生后第一时间贾桂鹏即告知珠江公司，期望得到及时的报险帮助，遗憾的是珠江公司人员既未到达现场，也未向保险公司报险，由此而知珠江公司已完全丧失了最基本应具备的责任与义务，服务质量及其作为实在令人匪夷所思。第四、珠江公司违背协定无理推卸房屋报修责任。2005年7月贾桂鹏在接收房屋时就发现厨房地漏堵塞不通等问题，尽管贾桂鹏不断要求但至今未予以解决，珠江公司无理推卸责任。
一审法院经审理查明：贾桂鹏系涉案房屋的业主，该房屋建筑面积为158.89平方米。房屋所有权证下发日期为2008年2月28日，载明房屋设计用途为住宅。
2005年7月21日，贾桂鹏入住涉案房屋。同日珠江公司、贾桂鹏双方签订了《前期物业服务协议》，协议约定：珠江公司为贾桂鹏所居住的房屋提供前期物业管理服务，委托管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。协议中物业类型分商业用房、公寓、住宅。房屋座落为涉案房屋。物业管理服务费用标准为住宅按建筑面积每月每平方米2.96元，公寓按建筑面积每月每平米3.97元，商业用房按建筑面积每月每平方米4.98元。交纳物业服务费的时间为每年1月1日至1月15日交纳上半年物业费，每年6月1日至6月15日交纳下半年物业费；不按约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及相关代收代缴费用的，从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之一的违约金。2012年7月1日，珠江公司作为乙方与作为甲方的北京市朝阳区珠ＸＸ景家园业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定乙方为甲方提供物业服务，物业服务期限为2年，自2012年7月1日至2014年6月30日；物业服务收费方式为包干制，业主按半年向乙方预缴（以业主收房时间为起算日期）；每次交纳费用时间为每年1月1日至1月15日交纳上半年物业费；每年7月1日至7月15日交纳下半年物业费；收费标准由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅2.96元／月／平米，办公楼：3.97元／月／平米，商业物业4.98元／月／平米。业主违反合同约定，经乙方书面催缴后，未能按时足额缴纳物业服务费，应从逾期之日起每日加收应交纳费用万分之五的违约金。
庭审中，珠江公司提交付款通知书、缴费通知书、用以证明贾桂鹏未交纳2006年4月至2013年12月期间的物业服务费58257.42元。经询，珠江公司表示1006房屋所在1号楼为临街的商住两用公寓，物业费收费按公寓每月每平米3.97元；在物业服务合同中“公寓”名称表述变为“办公楼”，但物业费收费标准单价仍为每月每平方米3.97元。贾桂鹏对物业费收费标准不认可，贾桂鹏提交《商品房买卖合同》、房屋所有权证，用以证明涉案房屋用途为住宅，物业费收费标准每月每平米应为2.96元。另询，贾桂鹏表示入住时已交纳了半年物业费，珠江公司按公寓标准已多收取了物业费。
庭审中，贾桂鹏提交致物业公司函件、与物业交涉的情况记录，用以证明涉案房屋楼上装修导致漏水，造成了贾桂鹏的损失，贾桂鹏多次找珠江公司协商解决珠江公司均予以推诿。另询，贾桂鹏表示厨房地漏堵塞自入住至今仍不能使用，珠江公司一直未予解决；而珠江购公司日常维护和管理服务缺失致使贾桂鹏在小区内摔伤。一审庭审结束后，贾桂鹏提交了书面答辩状，表示珠江公司在管理服务内容和质量上存在严重缺失与不作为，与《前期物业服务协议》、《物业服务合同》、《管理规约》、《装修服务及安全管理协议书》、《装修手册》、《住宅质量保证书》内容与要求为基准相去甚远；在书面答辩状中贾桂鹏辩称珠江公司应退还多收取的物业费962.88元、由于未履行约定的监管义务造成珠江公司经济严重受损应承担的连带赔偿责任38400元，以及珠江公司由于未履行约定的安全保障义务造成贾桂鹏人身伤害所支出的医疗费5143.64元。
一审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。贾桂鹏于2005年7月21日即入住涉案房屋，珠江公司、贾桂鹏签订了《前期物业服务协议》，其后珠江公司与业主委员会签订了《物业服务合同》，珠江公司按照合同约定为贾桂鹏提供了物业管理服务，贾桂鹏应当依约履行交纳物业服务费的义务。珠江公司主张的收费标准有协议和合同为依据，贾桂鹏辩称的房产证载明房屋用途为“住宅”与协议和合同中约定的物业收费标准分类用语之概念并非同一含义；而贾桂鹏入住时已就涉案房屋实际交纳物业费履行了合同，其后未按时交纳物业费已构成违约；故珠江公司要求贾桂鹏支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。但珠江公司主张物业费的金额计算应精确到小数点后两位，一审法院予以调整。关于违约金，珠江公司主张的计算标准过高，一审法院依法酌减。贾桂鹏主张的房屋质量维修问题侵犯其权利，可另行解决，不应作为拒付物业费的理由；贾桂鹏提出的摔倒受伤和漏水问题与本案非属同一法律关系，可另行主张；贾桂鹏对珠江公司服务质量有异议，并当庭表达了对珠江公司提供之物业服务不满，但并未提供明确证据证明陈述的问题系物业服务单位未进行管理行为所致，故贾桂鹏的抗辩事由证据不足，一审法院不予采信。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、贾桂鹏于判决生效后十日内给付北京珠江世纪物业管理有限公司二○○六年四月至二○一三年十二月期间的物业费五万八千二百五十六元四角九分、违约金一千二百元。二、驳回北京珠江世纪物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果贾桂鹏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
贾桂鹏不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。贾桂鹏上诉称：一、本案立案错误。1.本案不属于物业管理服务纠纷，而是珠江公司违法收费，侵犯贾桂鹏合法权益；2.珠江公司在一审中所提交的所有证据，均能证实珠江公司违约、违规、违法收取上诉人的所谓物业费，无任何事实合理性。如按珠江公司所诉案由和提交的相关证据，均不属于物业管理服务纠纷，不符合本案本诉的法定案件，本应依法驳回。
二、一审法院违背公正原则，不以珠江公司违约在先为事实根据，而以贾桂鹏被动地交错物业费来判定违约，缺乏根本的合理性，属认定事实错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第十三条、第一百七十条第（二）款之规定，应依法撤销一审判决。一审法院认为：“依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。被告于2005年7月21日即入住涉案房屋，原、被告签订《前期物业服务协议》……原告主张的收费标准有协议和合同为依据。”但是珠江公司却恰恰违反自己制定的《前期物业服务协议》和《物业服务合同》格式条款中物业收费标准分类的约定。《前期物业服务协议》和《物业服务合同》中物业收费标准分为：“住宅、公寓（办公楼）、商业用房（商业物业）”三种类型。其中“住宅”与贾桂鹏的《商品房买卖合同》、《中华人民共和国房屋所有权证》中房屋用途为“住宅”相吻合。然而，2005年7月21日贾桂鹏按珠江公司要求缴付6个月的物业费时，珠江公司所开具的收款发票却是“公寓管理费”。这与贾桂鹏所购买房屋用途为“住宅”性质是相背离的。对此，贾桂鹏向珠江公司提出异议并要求返还多收取的物业费。但珠江公司却以“1号楼按‘公寓标准’收取物业费”为由而不予清退。显然，珠江公司是将自己的意志强加给了贾桂鹏，是以权压人的乱收费行为。这不仅违反了协议约定，也违反了我国法律规定。房屋性质决定物业收费标准，珠江公司以“违规标准”向贾桂鹏多收取物业费。依据《物业服务合同》第二十四条约定：“乙方（物业公司）违反本合同第十三条、第十四条的约定，擅自提高物业服务标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。”贾桂鹏有权拒交高于自己“住宅”标准的物业费。但是，每当贾桂鹏按照房屋“住宅”性质交付物业费时，珠江公司却执意要求贾桂鹏按“公寓、办公楼”标准缴纳物业费，致使贾桂鹏至今未能交付物业费。贾桂鹏入住时，主动交纳物业费是诚实信用的表现。珠江公司以“违规标准”向贾桂鹏多收取物业费，却是丧失等价有偿、诚实信用原则的违约行为，违反我国法律相关规定。珠江公司以“公寓、办公楼”标准向贾桂鹏收取物业费，实质上是违规收取物业费并擅改贾桂鹏“住宅”房屋的性质。一审法院不以珠江公司违约在先的事实为根据，而是以贾桂鹏被动交错物业费来判定违约，缺乏根本的合理性，实属认定事实错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第十三条、第一百七十条第（二）款之规定，应予改判。
三、一审中珠江公司主张贾桂鹏支付“违规标准”物业费于法无据。一审判决“故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持”，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十六条之规定。一审法庭上，珠江公司主张以“违规标准”向贾桂鹏收取物业费，却提供不出相应证据材料证明贾桂鹏的“住宅”房屋是楼宇“公寓、办公楼”的依据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，珠江公司应当承担违约责任。但是，一审判决却称“故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持”，违反了法律规定。贾桂鹏提交《商品房买卖合同》、《中华人民共和国房屋所有权证》、《前期物业服务协议》、《物业服务合同》以及2005年7月21日入住时交纳的物业费发票等5份证据。这些证据都充分地证明了贾桂鹏的抗辩事由证据充足，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定。其中，《中华人民共和国房屋所有权证》是具有法律效力的证件，证件上所列房产设计用途为“住宅”是任何单位和个人不得否认的事实。但是，一审法院不予采信，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十六条、第七十七条之规定。珠江公司所诉没有事实依据。《前期物业服务协议》和《物业服务合同》明确约定了房屋性质及不同的收费标准。贾桂鹏的房屋明明是“住宅”，但一审法院却将珠江公司的违规、违法收费认定为合法。这不仅于法无据，而且侵犯了贾桂鹏的合法权益。
四、一审法院认定事实有误导致错误判决。1.一审法院己经查明本案属于珠江公司违规违法收费，反而偏袒珠江公司，判决贾桂鹏败诉，明显有失公正；2.一审法院适用了《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的相关规定，按照上述法律规定一审法院应该判决珠江公司败诉。反而判决贾桂鹏无故给付珠江公司所谓的违规物业费和违约金，一审法院适用法律明显错误。
综上，贾桂鹏认为：1.房屋性质是住宅，应依住宅标准支付物业费；2.物业服务不到位，珠江公司未尽合格义务，应减免物业费；3.贾桂鹏无任何违约，未交违规物业费是合法抗辩，无须支付违约金，而且违约金明显过高；4.一审认定事实错误，判决错误。贾桂鹏请求依法撤销一审判决，维护贾桂鹏的合法权益，依法做出合法、公正的裁判。
珠江公司服从一审法院判决。其针对贾桂鹏的上诉理由答辩称：同意一审判决。不同意贾桂鹏的上诉意见，贾桂鹏是2005年入住涉案房屋。当时贾桂鹏收房之后房屋确实有问题，比如漏水等。但是贾桂鹏以此为由不交物业费没有依据。房屋开发商的保修期是两年，贾桂鹏并未在这个期间找开发商解决问题，而是多次找珠江公司，珠江公司已经多次与开发商进行积极协调。有关房屋性质的问题，贾桂鹏所住的房屋比较特殊，所有的管理与服务均是按照公寓的标准进行管理。收费标准的改变需要由业主委员会决定。故珠江公司请求驳回贾桂鹏上诉，维持原判。
二审审理中，本院依法查明如下事实：北京市朝阳区珠ＸＸ景家园业主委员会（以下简称业委会）与珠江公司于2014年7月签订的物业服务合同附件二《物业构成明细》中明确载明，涉案房屋所在楼类型为办公楼，套数一套，建筑面积26857.54平方米。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有前期物业服务协议、物业服务合同、入住手续会签单、付款通知书、缴费通知书、房产证及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：贾桂鹏认为，其提交的房屋所有权证上载明的201号楼涉案房屋的用途为住宅，故珠江公司应按照物业服务合同约定的住宅的物业费收费标准收取物业费。经查，在前期物业服务协议中，对物业类型分为三种，在公寓、住宅上均打了勾，但贾桂鹏入住时已经按照公寓类型的物业费缴费标准实际缴纳了6个月的物业费。业主委员会与物业公司依法签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力。故在业委会成立后，业委会与珠江公司签订的物业服务合同对贾桂鹏具有约束力。业委会与珠江公司分别于2012年7月、2014年7月签订的物业服务合同均对物业收费标准进行了同样的约定，即对不同的物业类型提供不同标准的服务，并根据服务标准确定物业服务费的收费标准。业主应当按照约定的物业类型及实际享受的物业服务标准缴纳物业费。在2014年物业服务合同的附件《物业构成明细》中，明确载明了涉案房屋楼物业类型为办公楼，珠江公司所实际提供的物业服务标准亦高于住宅的服务标准，故贾桂鹏应当按照物业服务合同中约定的办公楼物业费收费标准缴纳物业费，贾桂鹏不按照物业服务合同的约定缴纳物业费，即构成违约。一审法院认定贾桂鹏应当按照3.97元／月／平米向珠江公司缴纳物业服务费并支付违约金并无不当。贾桂鹏提出的房屋所有权证上载明的房屋用途为住宅的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。对于贾桂鹏提出的一审法院立案错误、物业服务不到位等其他上诉理由，均缺乏事实与法律依据，本院亦不采信。
综上，贾桂鹏的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院均不支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费723元，由北京珠江世纪物业管理有限公司负担70元（已交纳），由贾桂鹏负担653元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费1446元，由贾桂鹏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 荆
代理审判员 巴 晶 焱
代理审判员 于 洪 群
二〇一四年十月二十日
书 记 员 徐晨书记员李思巧