北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初61号
原告:周殿民，男，1977年10月15日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：汪鹏，北京市中地律师事务所律师。
被告:侯智全，男，1953年8月10日出生，汉族，住北京市海淀区。
原告周殿民与被告侯智全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周殿民及其委托诉讼代理人汪鹏，被告侯智全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周殿民向本院提出诉讼请求：侯智全赔偿周殿民房屋装修损失255720元，并承担本案诉讼费。事实和理由：自2009年5月起，侯智全将位于北京市海淀区西小口路清河青少年活动中心对面门面房转租给我，用以经营足疗店。2015年4月18日，双方续签合同，约定侯智全将上述房屋连同院内16间房屋出租给我使用，租期截止至2018年12月31日。签约后，为经营使用需要，我对房屋进行了装修装饰，花费了255720元。装修完毕，我准备于2015年6月开张经营时，房东即北京东×××（以下简称北京海升公司）却向我告知侯智全租期已满，应立即腾退。对此。侯智全也承认不能保障我继续使用该房屋。我只能无奈将上述房屋腾退。针对我的装修损失，我曾与侯智全协商，但其却推诿让我联系北京海升公司解决补偿问题。我认为，侯智全隐瞒其与房东租期到期的事实，将房屋继续转租给我，给我造成了装修损失，故提起本次诉讼。
侯智全辩称，周殿民所述与事实不符。双方合同到期后，由于面临拆迁，我曾口头告知周殿民如果不拆迁就继续出租，如果拆迁就收回房屋。其所依据的合同，只是草稿，而且有多处手写改动都是他自行改动的，我不认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：1998年12月28日，北京市腾飞达商贸公司（以下简称腾飞达公司，合同乙方）与北京市东升绿禾花木中心（以下简称花木中心，合同甲方）签订了《租地协议书》，约定：甲方将属于该中心的、位于京昌路东侧潘庄西路花房院西墙以西从南端往西、从北端往西、变电站南墙以南，共计13.02亩土地租给乙方使用；租期自1999年1月1日起至2014年12月31日止；协议到期后，地上建筑物归甲方所有。签约后，腾飞达公司在该处自建门面房及院内房屋16间。
2009年4月7日，腾飞达公司法定代表人侯智全（合同甲方）以个人名义与王耕学（合同乙方）签订《租房协议书》（以下称涉诉合同1），约定：甲方将上述门面房租给乙方使用；按建筑面积计算年租金13万元；租期自2009年4月30日起至2013年4月29日止；租用期间，如遇不可抗拒（如国家征地或房地产开发），终止协议时，甲方协助乙方解决好善后问题。
签约后，周殿民实际经营上述租赁房屋。涉诉合同1租赁期满后，因经营主体变更，周殿民（合同乙方）与侯智全（合同甲方）签订了《租房协议书》（以下称涉诉合同2），约定：甲方将上述门面房租给乙方使用；按建筑面积计算年租金13万元；半年一付；租期自2009年4月30日起至2014年4月29日止；租用期间，如遇不可抗拒的（如国家征地和房地产开发）需终止协议时，甲方协助乙方解决好善后一切问题。该合同落款日期仍打印为2009年4月7日。周殿民租赁上述房屋用以经营时珍沐足阁足疗。
2012年9月11日，周殿民（合同乙方）与侯智全（合同甲方）签订了《租房协议书》（以下称涉诉合同3），约定：甲方将上述院内房屋9间出租给乙方使用；年租金6万元，半年一付。租期自2012年10月1日起至2014年12月30日止；租用期间如遇不可抗拒（如国家征地和房地产开发）终止协议时，甲方协助乙方做好善后工作。
2015年，因上述门面房及院内房屋面临拆迁，周殿民自上述承租房屋内搬离。但双方就周殿民搬离时点陈述不一：周殿民表示其于2015年7月16日搬离；侯智全表示周殿民已于2015年4月14日搬离。双方均未就周殿民搬离时间提供相关证据。
周殿民主张双方曾签订第四份合同，并就此提交了如下证据：
证据1.周殿民（合同乙方）与侯智全（合同甲方）签订了《租房协议书》（以下称涉诉合同4），约定：甲方将时珍沐足阁足疗（即上述门面房）和后16间（即上述院内房屋16间）租给乙方使用，按建筑面积计算年租金30万元整；付款需提前一个月，即上年度最后一个月交下半年租金。涉诉合同4有多处手写改动，包括租期截止时点打印内容为“2019年12月31日止”，手写改动为“2018年12月31日止”；落款日期打印内容为“2005年5月1日”，手写改动为“2015年4月18日”。周殿民解释涉诉合同2的租赁期限截止至2014年4月29日，涉诉合同3的租赁期限截止至2014年12月30日，涉诉合同4的租赁期限起始于2015年5月1日，前两份合同的截止时点与后一份合同的起始时点的间隔期是侯智全给予的免租期，但其未就双方曾就免租期达成约定提交相关证据。
证据2.《委托书》，主要内容为：“北京海升公司：侯智全和周殿民签订租房协议在西小口路清河青少年活动中心对面路北两层楼门面房（240平方米，即上述门面房）时珍沐足阁店和后16间房屋（166平方米，即上述院内房屋）由于侯智全租给周殿民商业使用，房屋协议书2009年5月1日至2015年4月30日到期后，在2015年（原打印内容为“2005”，后手写改为“2015”）4月18日签订协议至2018年12月31日侯智全和周殿民签订协议按协议的第6、7条款执行。在2015年5月16日时北京海升公司告知（发布）腾退告知，经过多次告知情况下在2015年7月16日搬出，现本人侯智全委托周殿民到贵公司办理协商装修等理赔事宜”；
证据3.周殿民名下、中国建设银行账户明细一份，显示周殿民于2015年3月18日向侯智全转账两笔，金额分别为65000元和25000元。周殿民解释称该两笔款项系其交纳自2015年5月1日起至将近2015年9月1日期间不足4个月的租金。
对于上述证据，侯智全解释称证据1仅为草稿，非正式合同，且不存在所谓免租期，并出示其所持版本。该版本中租赁期限截止时间手写改动为“2017年12月31日”，落款时间无手写改动；认可证据2的真实性，解释称当时周殿民表示要向拆迁单位索赔，故配合签署该委托书，但实际上，其自花木中心承租上述房屋所在的土地，故其无权委托周殿民向北京海升公司索赔；认可收到了证据3显示的钱款，但解释称上述款项系自2015年1月起半年的租金。
周殿民自述其基于涉诉合同4就承租房屋进行了装修，装修施工期限为自2015年4月19日起至2015年6月初止，花费装修款255720元，其中，已付5万元，余款欠付。为此，其提交了如下证据材料：证据1.周殿民与案外人孙文博于2015年4月20日签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款》，约定：孙文博为上述门面房及院内16间房进行装饰装修；承包方式为包工包料；工期为自2015年4月20日起至2015年5月30日止；工程造价为255720元；证据2.送货单、收据、收条，显示孙文博收取周殿民预付款5万元、暖气改造费及人工费等11700元，自北京迎家乐居建材经营部订购地板，自北京马可波罗卫浴有限公司订购马桶、脚盆、龙头、下水、镜子等，自北京美地雅洁地毯经营部订购墙纸等。对于上述证据，侯智全均不予认可。
本案审理期间，本院向北京市海淀区东升镇人民政府核实上述门面房和院内房屋16间的相关情况如下：上述房屋是北京市海淀区东升镇集体企业产业用房，没有发生过土地使用权转移；始建于上世纪九十年代，因年代久远档案缺失，没有找到建设工程规划许可证；其所坐落的土地性质现状为集体土地，土地规划为可建设用地。本案于2018年3月14日变更承办人，由代理审判员刘宝平变更为审判员佟冰。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉诉房屋建设在集体建设用地上，根据现有证据并未显示其取得建设工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，故周殿民与侯智全先后签订的涉诉合同2和涉诉合同3均存在违反国家强制性规定的情形，均应属无效。至于涉诉合同4是否客观真实，本院根据现有证据、已查明的事实并结合日常生活经验及交易惯例论证如下：
1.涉诉合同2针对的租赁标的为门面房，租期至2014年4月29日；涉诉合同3针对的租赁标的为院内房屋9间，租期至2014年12月30日。涉诉合同4针对的租赁标的为门面房和院内房屋16间，租期始于2015年5月1日。事实上，上述期间周殿民连续承租使用租赁房屋。尽管周殿民解释称涉诉合同4与涉诉合同2、3的间隔期为免租期，但其并未就免租事宜提供相关证据；按照交易惯例，房屋租赁合同的免租期应为首份租赁合同约定的租赁期限起始后的一段时间，但周殿民所述免租期是在双方租赁合同已经履行5年后，明显与上述交易惯例不符，且针对门面房长达1年的免租期、针对院内房屋长达4个月的免租期明显过长，亦与日常生活经验不符；
2.周殿民于2015年3月18日向侯智全支付了租金9万元，双方就该笔租金对应的租赁期限陈述不一致，其中，周殿民陈述为自2015年5月1日起至将近2015年9月1日期间不足4个月的租金，但涉诉合同4的签订时间为2015年4月18日，其于2015年3月18日支付涉诉合同4约定的租赁期间内的租金明显不合常理，且其支付不足4个月的租金与涉诉合同4约定的、提前一个月支付下半年租金的付款方式明显不符；而侯智全解释称该款系2015年上半年度租金，数额与涉诉合同2和涉诉合同3约定的半年租金之和仅相差5000元，且与涉诉合同2和涉诉合同3约定的“半年一付”的付款周期相一致，应为合理解释，本院予以采信；
3.尽管涉诉合同4的内容与侯智全于2016年12月13日出具的《委托书》内容基本一致，但侯智全已经就《委托书》作出了合理解释，故该《委托书》不足以证明涉诉合同4客观真实。
综上，涉诉合同4多处内容与双方租赁事实、交易惯例及日常生活经验矛盾，故本院对其不予采信，并据此认定侯智全自2014年5月起继续使用门面房，期限不固定；侯智全自2014年12月30日起继续使用院内房屋9间，期限亦不固定。此后，周殿民明知可使用上述房屋的期间不固定，仍决定装修的行为应视为其自愿承担投资无法回收的风险。另，周殿民提供的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款》显示该装修工程为包工包料，但其提供的收据、送货单显示其另行支付了人工费、材料费、货款，二者存在矛盾之处；其自述约定装修费为255720元，其中，已付5万元，余款欠付，但其提供的收据、收条显示其支付了预付款5万元和暖气改造费及人工费等11700元，二者亦存在矛盾之处，故本院对其是否就门面房和院内房屋进行了装修亦无法确认。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、周殿民与侯智全分别于2009年4月7日和2012年9月11日签订的《租房协议书》均为无效；
二、驳回周殿民的全部诉讼请求。
案件受理费5136元，由周殿民负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 佟 冰
人民陪审员 王小微
人民陪审员 马毅敏
二〇一八年六月五日
书 记 员 秦鹏博