浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍越民初字第4504号
原告姚佩英。
被告杨军。
原告姚佩英与被告杨军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月10日立案受理。后依法组成合议庭，于2013年5月7日公开开庭进行了审理。原告姚佩英到庭参加诉讼，被告杨军经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告系绍兴市湖滨商业中心1幢122室房屋（商铺）业主。2011年5月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将上述商铺出租给被告使用，租赁期自2011年5月1日起至2016年4月30日止，租金按双方签订的租赁支付时间确认书约定支付，其中2011年7月15日前支付15357元，2012年5月1日前支付15357元，2012年11月1日前支付15357元（详见确认书），合同第六条约定被告逾期支付租金超过30天以上，原告有权解除合同，并由被告支付解除合同所在年度6个月违约金，合同第八条约定合同终止后15日内，被告应自行注销在经营地上的任何注册或登记，每迟延一日，被告应支付违约金10000元。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用，按照合同约定，被告应在2012年11月1日前支付原告租金15357元，但到期后经原告催讨被告至今仍未支付。原告认为被告拖欠租金的行为已构成违约，现诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2011年5月1日签订的租赁合同，并由被告支付解除合同的违约金15357元；二、被告将绍兴市湖滨商业中心1幢122室房屋（商铺）立即腾退并交还给原告；三、被告支付给原告欠缴的房屋租金15357元及该款自2012年11月2日起至实际付款之日止按日0.5%计算的违约金；四、被告支付原告自2012年12月1日起至实际腾退还房之日止按月5119元计算的房屋使用费；五、被告限期向政府有关部门办理就承租房屋为注册地址的相关工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证、治安许可证等注销手续，如逾期办理支付原告按每日10000元计算的违约金。诉讼中原告自愿申请撤回了第五项诉讼请求，表示将另行主张权利。
被告杨军未作答辩。
经审理查明，原告姚佩英于2009年3月31日与绍兴世贸新纪元置业有限公司（以下简称世贸公司）签订了商品房买卖合同1份，向该公司购买了坐落湖滨商业中心A区编号为S00122号建筑面积55.87平方米的商业用房，此后双方又于2010年10月2日签订《绍兴市商品房买卖合同》变更协议1份，约定将房屋编号变更为湖滨商业中心1幢122室（以下简称诉争房屋），实际建筑面积变更为58.03平方米。2011年5月1日，原告与被告（合同抬头中所列的送达地址为绍兴市城南新村23幢2单元504室，联系电话为187××××3722）签订租赁合同书1份，约定原告已委托世贸公司对诉争房屋进行经营管理，并同意将诉争房屋出租给被告使用；租赁经营期限为5年，自2011年5月1日起算，满12个月为一租赁年度，自租赁起始日起原告给予被告免租期共计18个月，在此期间乙方无需支付租金，其中租赁年度第一年免租期为9个月，第2年免租期为6个月，第3年免租期为3个月；如被告未按时支付租金及相关费用，则每延误一日，被告应支付欠缴的租金，还应按照应付未付金额0.5%每日的标准向原告加付滞纳金，被告逾期支付租金超过30天以上的，经征询世贸公司意见并获得该公司同意后原告有权解除本合同，原告不返还保证金，被告应向原告支付相当于解除日所在租赁年度6个月的违约金；本合同项下的任何通知必须以书面形式发出，以挂号信形式发出的，在该信函投邮之日起3个工作日内即视为送达；本合同抬头所列的送达地址及联系电话如有变化，应在变化前至少五日以书面形式通知另一方。原、被告还于同日签订了租金支付时间确认书1份，约定了租金支付方式为第一年于2011年7月15日前支付15357元，第二年分别于2012年5月1日、11月1日前支付15357元，第三年分别于2013年5月1日、8月1日、11月1日前支付15885元，第四年分别于2014年5月1日、8月1日、11月1日、2014年2月1日前支付15885元等内容。
合同签订后，原告按约交付房屋，被告向原告支付了租金支付时间确认书中所列的前两笔租金，但未按约在2012年11月1日前向原告支付租金15357元。原告于2012年11月15日以挂号信的方式向租赁合同抬头中所列的被告送达地址寄送了催款函1份，告知被告欠款事实，并要求被告于收函后3日内缴清所有拖欠费用，否则将依合同约定采取相应措施并追究违约责任。此后，因被告仍未缴纳租金，原告又于2012年11月27日以挂号信的形式向上述地址寄送了关于解除租赁合同的通知1份，通知被告因其逾期支付租金超过30天以上，原告有权解除合同，并依合同约定追究被告违约责任。上述两封挂号信均被退回。原告还于2012年12月6日向世贸公司提交了书面申请1份，要求世贸公司依据租赁合同之约定同意解除原告与被告之间的租赁合同。世贸公司在该申请上注明“业主依据租赁合同的约定依法解除合同的，我司无异议”并加盖公司公章。因被告至今未向原告缴纳所拖欠租金，遂致本案争议发生。
以上事实由原告提供的契证1本、商品房备案合同1份、商品房买卖合同1份、变更协议1份、租赁合同书1份、催款函、解除合同通知书各1份、挂号信寄信回执2张、退信信封1只、向世贸公司提交的书面申请1份及原告的当庭陈述予以证实。被告杨军经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院认为，被告杨军与原告姚佩英签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应信守。现被告杨军未按合同约定于2012年11月1日前向原告支付租金15357元事实清楚，且原告亦已按合同约定的送达地址向被告寄送了催款函及解除合同之书面通知，并征得了世贸公司对解除租赁合同之书面同意，现原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同之请求，于法有据，本院予以支持，并确定双方合同于2012年12月1日解除。对原告要求被告支付欠缴租金15357元之请求，因经审理查明，该笔租金所对应的租赁年度应为2012年11月1日至2013年4月30日，故本院仅对双方合同解除前即2012年11月份的租金2559.50元予以支持，对其余部分租金的请求不予支持。合同解除后，原告要求被告腾退诉争房屋并支付自2012年12月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费有理，本院予以支持，但原告主张的房屋使用费标准有误，本院结合双方合同约定予以调整。原告要求被告支付解除合同违约金15357元之请求，符合双方合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付欠缴租金违约金之请求，因其已主张解除合同，并要求被告支付解除合同之违约金，故本院不予支持。被告杨军经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告姚佩英与被告杨军签订的关于坐落绍兴市湖滨商业中心1幢122室房屋的租赁合同于2012年12月1日解除；
二、被告杨军应于本判决生效之日起三十日内支付原告姚佩英解除合同的违约金15357元；
三、被告杨军应于本判决生效之日起三十日内将坐落绍兴市湖滨商业中心1幢122室房屋腾退并返还给原告姚佩英；
四、被告杨军应于本判决生效之日起三十日内支付原告姚佩英2012年11月1日至2012年11月30日止的租金2559.50元；
五、被告杨军应于本判决生效之日起三十日内支付原告姚佩英自2012年12月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费（其中2012年12月1日至2013年4月30日的房屋使用费按每月2559.50元标准计算，2013年5月1日至2014年4月30日的房屋使用费按每月3971.25元标准计算，2014年5月1日以后的房屋使用费按每月5119元标准计算）。
六、驳回原告姚佩英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费761元，由原告姚佩英负担61元，被告杨军负担700元，公告费560元，由被告杨军负担，均于本判决生效之日起三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 虞媛媛
审 判 员 张 剑
人民陪审员 万春霞
二〇一三年五月十一日
书 记 员 卢雅娟
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。