福建省漳浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0623民初2005号
原告：中国建设银行股份有限公司漳浦支行，住所地漳浦县绥安镇府前小桥东岸聚源东岸楼盘1号楼D01、D02号，统一社会信用代码91350623770684189P。
代表人：饶凤蔚，行长。
委托诉讼代理人：胡荣鑫，男，该行的工作人员。
委托诉讼代理人：李梦琳，女，该行的工作人员。
被告：张幼叶，女，1976年10月22日出生，汉族，住漳浦县石古农场石古作业区。
被告：林少平，男，1976年4月6日出生，汉族，住漳浦县。
被告：福建港城房地产开发有限公司，住所地漳浦县绥安镇西施岭（原罐头厂），统一社会信用代码91350623775395466K。
法定代表人：陈琦琪，总经理。
委托诉讼代理人：黄海萍，福建凌一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡怡敏，福建凌一律师事务所实习律师。
原告中国建设银行股份有限公司漳浦支行（以下简称建行漳浦支行）与被告张幼叶、林少平、福建港城房地产开发有限公司（以下简称港城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行漳浦支行的诉讼代理人胡荣鑫，、李梦琳，被告林少平、被告港城公司的诉讼代理人黄海萍、蔡怡敏到庭参加诉讼；被告张幼叶经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
建行漳浦支行向本院提出诉讼请求：1.判令张幼叶、林少平立即偿还所欠建行漳浦支行贷款本息合计176346.12元，其中本金169124.49元、利罚息7221.63元（利息及罚息暂算至2018年4月9日，之后的利息及罚息按合同约定计算）；2.判令建行漳浦支行对漳浦县绥安镇西施岭原罐头厂港城国际豪庭一期1幢303号房产进行拍卖、协议作价、变卖处置后所得价款享有抵押优先受偿权；3.判令港城公司对上述债务承担连带保证责任；4.三被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：张幼叶、林少平因购买商品房资金不足，向建行漳浦支行提出按揭贷款申请，并于2012年4月25日与建行漳浦支行签订《个人住房借款合同》，合同号为：2012年建漳浦个房借字112号《个人住房借款合同》。合同约定借款金额为238000元，期限15年，自2012年4月25日至2027年4月25日，按月还款，每月须偿还的贷款本息为2146元，由张幼叶、林少平以所购房屋提供担保，办理了抵押登记，并由港城公司对上述债务提供连带责任保证。该笔贷款于2012年5月3日放款，还款日期为每月的3日，首次还款日为2012年6月3日。在合同履行过程中，张幼叶、林少平未能每月按期偿还贷款本息，截至2018年4月9日已拖欠10期的按揭款，拖欠本息金额总计8295.58元未能偿还，经建行漳浦支行多次催讨未果，已构成严重违约。根据合同第十六条关于借款人违约情形及第十七条关于贷款人违约救济措施的规定，对于借款人不能按期履行债务的行为，建行漳浦支行有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本金169124.49元及相关利息和费用。
张幼叶未作答辩。
林少平辩称，其已归还了逾期的款项，请求通过调解的方式解决。
港城公司辩称，张幼叶、林少平在原告起诉之后已归还的款项应予以抵扣；案涉房产尚未办理正式的抵押登记手续，抵押权尚未设立，原告对讼争房屋不具有优先受偿权；张幼叶、林少平已经支付了本案的诉讼费给原告，港城公司不应再承担本案的诉讼费用。
建行漳浦支行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房借款合同》、商品房按揭登记证明书、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细、结清试算表。上述证据经林少平、港城公司质证后对其真实性无异议。张幼叶经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为其放弃对上述证据质证和异议的权利。经审查，上述证据来源及形式合法，内容客观真实且与本案具有关联性，可作为本案的定案依据，本院予以确认，并在卷佐证。
本院认定事实如下：2011年12月31日，建行漳浦支行与港城公司签订编号为2011年建漳浦个高保字4号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，该合同约定港城公司（甲方）愿意在2011年12月31日至2016年12月31日期间，对建行漳浦支行（甲方）向因购置座落于漳浦县绥安镇西施岭原罐头厂项目所属之港城国际豪庭房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人发放个人住房贷款所形成的一系列债权提供最高额保证，最高保证金额为玖仟肆佰万元。被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。保证期间自建行漳浦支行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。如果主合同项下债务到期或者建行漳浦支行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，港城公司应在保证范围内立即承担保证责任等。张幼叶、林少平因向港城公司购买商品房资金不足，向建行漳浦支行提出按揭贷款申请，并于2012年4月26日与建行漳浦支行签订编号为2012年建漳浦个房借字112号《个人住房借款合同》一份，合同约定，借款人张幼叶、林少平借款用于购置的房屋座落在漳浦县绥安镇西施岭原罐头厂港城国际豪庭一期1幢303号商品房，借款金额为238000元，借款期限15年，即从2012年4月25日起至2027年4月25日止，借款年利率为基准利率上浮0，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为2146元，其中的违约责任条款第十六条违约情形及第十七条违约救济措施还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，行使担保权利等。张幼叶、林少平以共有的址在漳浦县绥安镇西施岭原罐头厂港城国际豪庭一期1幢303号商品房作为上述贷款的抵押物，并于2012年4月26日办理了商品房按揭登记证明书。合同签订后，建行漳浦支行依约于2012年5月3日向张幼叶、林少平发放了贷款238000元。借款后，张幼叶、林少平未能每月按期偿还贷款本息，截至2018年4月9日已拖欠10期的按揭款本息合计8295.58。本案在审理过程中，张幼叶、林少平于2018年6月12日归还了本息14221.71元，尚欠贷款余额为164209.58元及从2018年6月13日起的按合同约定的利息未能偿还。
另查明，本案案涉商品房尚未办理产权权属证书。
本院认为，建行漳浦支行与林丽坚、王炉金、港城公司签订的《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方当事人真实意思表示，双方之间的借贷、保证担保关系合法有效，本院予以确认。各方当事人应按合同约定行使权利并履行义务。张幼叶、林少平未能按合同约定归还贷款本息，建行漳浦支行有权依约解除与张幼叶、林少平的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求张幼叶、林少平立即归还借款本息，行使担保权利。港城公司对张幼叶、林少平的贷款本息，根据保证合同的约定，承担连带清偿责任，并在履行保证责任后，可依法向张幼叶、林少平追偿。鉴于案涉房产尚未获得权属登记证明，不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，未办理抵押登记，抵押权尚未设立，建行漳浦支行要求对案涉房产行使优先受偿权缺乏法律依据，不予支持。张幼叶经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。
综上所述，建行漳浦支行请求判令张幼叶、林少平张幼叶、林少平立即偿还所欠建行漳浦支行贷款本息合计176346.12元，其中本金169124.49元、利罚息7221.63元（利息及罚息暂算至2018年4月9日，之后的利息及罚息按合同约定计算），扣除张幼叶、林少平在审理过程中归还的14221.71元，应按尚欠贷款本金164209.58元及从2018年6月13日起按合同约定的利率计付的利息予以支持；港城公司对上述借款承担连带清偿责任。建行漳浦支行又请求对漳浦县绥安镇西施岭原罐头厂港城国际豪庭一期1幢303号商品房折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿，基于上述的分析意见，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第六十条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、张幼叶、林少平应予本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司漳浦支行借款本金164209.58元，并从2018年6月13日起至清偿之日止按合同约定计付利息；
二、福建港城房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，并在履行义务后，可依法向张幼叶、林少平追偿；
三、驳回中国建设银行股份有限公司漳浦支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3827元，适用简易程序审理减半收取计1913.50元，由张幼叶、林少平负担（已支付给中国建设银行股份有限公司漳浦支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 黄锦洪
二〇一八年六月二十日
书记员 张志勇