山西省绛县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绛商初字第9号
原告张庆中，（又名张庆忠），男，1964年11月10日出生，汉族。
委托代理人王永新，男，山西欣哲律师事务所律师。
被告乔宪忠，男，1953年4月30日出生，汉族。
委托代理人谢为民，男，运城经济技术开发区法律服务所法律工作者。
第三人绛县横水九龙市场。
法定代表人李青海，职务，主任。
原告张庆中与被告乔宪忠、第三人绛县横水九龙市场返还原物纠纷一案，本院于2014年11月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张庆中及委托代理人王永新、被告乔宪忠及委托代理人谢为民、第三人绛县横水九龙市场的法定代表人李青海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张庆中诉称：2005年9月16日，我与绛县横水九龙市场签订房屋买卖协议，购得横水九龙市场北大门两侧门面房屋四间，并于2007年2月11日办理了房屋所有权登记证。后经绛县人民法院判决确认，买房协议有效，房产证合法有效。依据原买房协议的约定，自2007年9月10日开始，被告就应将所占房屋腾出交给我或将房租给付于我，可是此后我多次找被告协商均无果，被告不仅不腾房，而且拒交房租。我认为，自我取得被告所占房屋的产权证后，该房屋的一切权利都是我的，被告应无条件腾出房屋或给付租金。被告不腾房和付租金，实属侵权。现诉至法院，请求判令：1、被告立即腾出属于我的位于九龙市场北大门门面房一间；2、被告给付2007年9月10日至今的房款67200元；3、被告承担全部诉讼费用。
原告在举证期限内向本院递交如下证据：
第一组证据：证据一、（2007）绛民一初字第178号绛县人民法院民事判决书；
证据二、（2013）运中民终字第257号运城市中级人民法院民事判决书；
证据三、2005年9月16日绛县横水九龙市场与张庆中签订的房屋买卖协议。
证明本案诉争的房屋由九龙市场卖给原告。两审法院确认双方的买房协议有效，生效日期为2005年9月16日。
第二组证据：证据四、绛县横水九龙市场出具的证明。证明九龙市场明知该房屋卖给我方，于2006年后九龙市场再无权利出租房屋。
第三组证据：证据五、（2007）绛行初字第6号绛县人民法院行政判决书。
证据六、（2013）运中行终字第56号运城市中级人民法院行政判决书。
证据七、房屋所有权人为张庆中的房产证。
证明九龙市场卖给原告的四间门面房的产权登记手续为合法有效的手续。
第四组证据：证据八、乔宪忠欠房租及利息清单。
证明从2007年之后被告应向原告缴纳租金及利息数额。
被告乔宪忠辩称：我方承租的房屋在先，原告办理房产证在后，根据法律规定买卖不破租赁，我方在房屋买卖前已经缴纳了租金，履行了租赁合同的义务。承租人可以对抗新房屋所有权人。现原告主张诉讼请求毫无道理。我方已经完全履行租赁合同义务，要求我方再缴纳租金没有道理。本案原告起诉超过诉讼时效，原告现在只能主张2012年12月2日之后的租金主张。故应驳回原告对被告的诉讼请求。
被告乔宪忠在举证期限内向本院递交如下证据：
证据一、1999年9月6日、2000年9月10日、2001年9月10日、2003年9月10日、2005年9月10日、2006年9月12日、2012年9月10日绛县横水九龙市场与乔宪忠签订的租赁合同；
证明我方与九龙市场签订了八份租赁合同，原告买了房屋之后并没有找我方签订租赁合同。我方现在是承租户，没有人告诉我方谁是出租方，该租赁合同可以对抗买受人。
证据二、1996年8月31日、1996年9月9日、1996年9月9日、1999年9月6日、2001年2月15日、2001年9月11日、2002年9月10日、2003年10月30日、2005年11月18日、2006年9月12日、2012年9月10日绛县横水九龙市场出具的收据11份。
证明我方租赁合同在原告买卖合同之前。
第三人绛县横水九龙市场述称：我收被告租金签订租赁合同是发生在法院生效判决之前。我方也有个大的房产证，原告办理房产证后应从我方房产证上注销该房屋房产证，但是我单位大房产证上还有本案诉争房屋的房产证。我单位上届法定代表人张毅在移交财产时包括本案诉争的房屋。该房屋还是临时建筑，公共场所，存在很多隐患，都已经着了两次火。
第三人绛县横水九龙市场在举证期限内未向本院递交证据。
原、被告所举证据经庭审质证，本院认定如下：
被告对原告第一组证据的质证意见为：对2份判决无异议。对证据三真实性无异议。该房屋买卖合同是否真实有效，但是恰恰证明房屋买卖之前2005年9月10日我方与第三人签订租赁房屋协议是不争的事实。该协议出卖人从来没有通知过我方。我方与出租人2012年签20年租赁合同时，原告也没有持买卖合同向我方抗辩。我方一直到本次原告起诉才知道此事。第三人质证意见为：被告当时只缴纳了175000元现金房款，剩余的是用四家交的租金抵顶的。我于2006年4月份当的主任，在张毅在世时原告为什么不起诉。本院对原告第一组证据的证明效力予以确认；被告对原告第二组证据的质证意见为：该证据没有时间，从证据中张毅的承诺第2条说明我们租赁房屋在买卖房屋之前。我方重新签租赁合同时，原告没有阻止我方，出租人也没有通知我方。从1996年到2012年之间一直是我方租赁的，原告从来没有向我方主张过租金。第三人的质证意见为：张毅已经去世，该证据是否真实不能确定。本院认为该证据能够与2005年9月16日第三人与原告签订的房屋买卖合同以及2005年9月10日第三人与被告签订的租赁合同相互印证。被告及第三人虽有异议，但未提供反驳证据。本院确认该证据的证明效力；被告对原告第三组证据的质证意见为：买卖合同是否有效，是否剥夺我方的权利，之后我方再另行主张。对该组证据真实性无异议。第三人的质证意见为：现在提供的房产证是后来办的，原来办理的被撤销了。是原告自己办理的，没有通过我单位，应该是在我单位注销房产证后再办理自己的房产证。本院对该组证据的证明效力予以确认；被告对原告第四组证据的质证意见为：租金是合同履行的义务，我方早已经履行完毕。要求我方缴纳我方就是重复缴纳，我方不应该再缴纳房租。第三人质证意见为：与我无关。我与上届九龙市场法定代表人交接手续不全，我不清楚这回事。本院认为：原告于2007年2月11日取得该房屋的所有权。被告与第三人签订的租赁合同2007年9月9日到期。原告主张2007年9月10日起至今的房租并无不妥。但原告提供的该组证据无其他证据予以印证，与本案无关联性，本院对其证据效力不予确认。原告对被告的证据一、二的质证意见为：对2006年和2012年签订的合同和收据进行质证，其余的合同与收据不质证，与本案无关。2006年和2012年签订的2份租赁合同为无效合同，与此2份租赁合同对应的收据也是无效的。因为九龙市场明知房屋已经卖出却自己出租，九龙市场明知没有处分权而处分他人财产是无效的。九龙市场从2005年就把房屋卖给原告了。故依照法律规定是无效的，与本案无关。本案是侵权纠纷。对2006年9月9日前收据无异议，对之后所有收据是无效的。第三人的质证意见为无异议。本院对被告证据一、二的真实性予以确认。但因为原告于2007年2月11日已取得该房屋的所有权，故被告与第三人于2006年9月12日、2012年9月10日签订的租赁合同为无效合同。
经审理查明：原告张庆中与第三人绛县横水九龙市场于2005年9月16日签订了市场北大门左右四间门面房买卖协议，第三人将其北大门左右两侧：1、2、3、4号前后共4间营业房以20万元价格卖给原告。原告于2007年2月11日办理了房产证。此前第三人将四间门面房分别租赁给商户经营。时任法定代表人张毅给原告出具了：九龙市场北大门两侧四间门面房已售给张庆中，有关具体事如下：1.常清波、郭月琴两家房租交到2006年9月9日止。2.张庆中、乔宪忠两家房租交到2007年9月9日止，租赁时间到期后，你们重新签订新协议的书面材料。2006年6月27日第三人的法定代表人由张毅变更为李青海。第三人于2007年4月20日、2007年5月28日向绛县人民法院分别提起民事、行政诉讼。请求确认买卖合同无效和撤销房产证。经我院（2007）绛民一初字第178号、（2007）绛行初字第6号及运城市中级人民法院（2013）运中民终字第257号、（2013）运中行终字第56号判决书判决房屋买卖合同有效，房产证有效。
同时查明：被告乔宪忠2005年9月10日与第三人签订租赁合同，租赁北大门两侧3号营业房，租期自2005年9月10日起至2007年9月9日止。租费两年共计9500元。2006年9月12日续签租赁合同，租期自2007年9月10日起至2012年9月9日止，租费每年4000元，共计20000元。2012年9月10日续签租赁合同，租期自2012年9月10日起至2032年9月9日止，租费每年4200元，共计84000元。被告已将租赁费交付第三人。
又查明：2003年9月10日至2005年9月9日期间被告向第三人缴纳房租租赁费为每年5250元。原告主张2007年9月10日起至2014年9月9日止的房租49000元及利息18200元共计67200元。
本院认为：原告与第三人于2005年9月16日签订了横水九龙市场北大门左右四间门面房买卖协议，第三人将其北大门左右两侧：1、2、3、4号前后共4间营业房卖给原告。原告于2007年2月11日办理了房产证。第三人于2007年4月20日、2007年5月28日向我院分别提起民事、行政诉讼。请求确认买卖合同无效和撤销房产证。经我院（2007）绛民一初字第178号、（2007）绛行初字第6号及运城市中级人民法院（2013）运中民终字第257号、（2013）运中行终字第56号判决书判决房屋买卖合同有效，房产证有效。故原告已于2007年2月11日取得该四间门面房的所有权。原告要求被告腾出房屋并支付房租，此案案由应由房屋租赁合同纠纷更正为返还原物纠纷。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告乔宪忠2005年9月10日与第三人签订租赁合同，租赁北大门两侧3号营业房，租期自2005年9月10日起至2007年9月9日止。原告办理房产证在该租赁合同履行期间不影响该合同的履行。但被告与第三人2006年9月12日续签的租赁合同，租期自2007年9月10日起至2012年9月9日止，2012年9月10日续签的租赁合同，租期自2012年9月10日起至2032年9月9日止，该两份租赁合同的租期均在原告已取得房屋所有权之后均为无效合同。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任，结合本案实际，被告应支付原告房租。故原告要求被告腾出房屋及支付自2007年9月10日至今的房租符合法律规定，但庭审中原告主张的2007年9月10日起至2014年9月9日止的房租及利息共计67200元为本人计算书写，无其他证据予以印证。本院不予采信。根据被告历年所交房租情况，房租应以每年5000元为宜，利息本院不予支持。庭审中被告主张原告在购买门面房之前，被告已与第三人签订租赁合同，并续租金至2032年，根据买卖不破租赁原则，不应腾房；被告已先于所有权变更之前按租赁合同履行了自己在合同中规定的交纳租金义务，原告不能按租赁法律关系，再次主张租金权利；原告起诉已过诉讼时效。因原告于2007年2月11日取得房屋所有权，故被告与第三人签订的自2007年9月10日起至2012年9月9日止及2012年9月10日起至2032年9月9日止的两份租赁合同已损害了原告的利益为无效合同。被告主张原告从未向其收取租金及重签合同，已过诉讼时效。原告否认，被告主张有悖常理，本院不予采信。第三人主张上届法定代表人和原告签订的买卖合同我不知道。但未提供证据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十三条、第二百一十二条、第二百二十九条、参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十三条第（四）项之规定，判决如下：
一、被告乔宪忠于本判决生效后十五日内搬出原告张庆中所有的横水九龙市场北大门两侧3号营业房；
二、被告乔宪忠于本判决生效后十五日内支付原告张庆中该房屋自2007年9月10日起至2014年9月9日止的房屋租赁费共计人民币35000元；
三、驳回原告张庆中其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1480元，由原告张庆中负担480元，被告乔宪忠负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。
审判长 王利军
审判员 苏文平
审判员 卫冬艳
二〇一五年三月十二日
书记员 李博琪