山西省黎城县人民法院民事判决书（2018）晋0426民初321号原告黎城同元房地产开发有限公司。住所地，黎城县黎侯古城**幢。法定代表人赖火勇，男，任总经理。委托代理人赵某，公司员工。被告刘某某，男，汉族，1972年5月2日出生，现住河北省邯郸市。原告黎城同元房地产开发有限公司（以下简称同元公司）与被告刘某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王云岗担任审判长，与人民陪审员王琳玮、王军组成合议庭，书记员田慧慧担任法庭记录，公开开庭进行了审理。原告同元公司的委托代理人赵某、被告刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告清偿2015年7月1日至2018年3月31日房屋租金2147123.55元，滞纳金135268.78元，共计2282392.33元；二、请求判令解除原、被告2013年8月29日签订的四份《黎侯古城房屋租赁及委托租赁合同》及一份《黎侯古城房屋租赁补充协议》；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月29日，原告公司以管理方的身份与被告签订了四份《黎侯古城房屋租赁及委托租赁合同》，并于同日签订一份《黎侯古城房屋租赁补充协议》。被告基于上述协议承租了原告开发的黎侯古城1幢、2幢、4幢、5幢商铺。因合同签订后被告未支付租金，故原告曾于2015年7月2日将被告诉至黎城县人民法院，经审理判决被告向原告支付2013年8月29日至2015年6月30日的租金230386.10元，滞纳金97246元，判决生效后被告一直迟迟不予履行。现被告又拖欠2015年7月1日至2018年3月31日的租金2147123.55元，同时产生滞纳金135268.78元，两项共计2282392.33元。被告拖欠租金的行为已经构成严重违约，故原告为维护自身合法权益，诉至法院。原告为支持其主张，提供了如下证据：1、与刘某某签订的黎侯古城房屋租赁及委托租赁合同四份。2、与刘某某签订的黎侯古城房屋租赁补充协议一份。3、（2015）黎民初字第516号民事判决书一份。被告刘某某在法定期限内未提交书面答辩状，当庭口头辩称，1、不同意清偿2282392.33元，实际使用人不是被告，被告只是签了一份合同，实际使用人是杨某某。2、不同意解除合同和协议，不是实际经营人，所以不同意解除。被告刘某某未提供证据。经本院审理查明，2013年8月29日原告同元公司与被告刘某某签订了四份黎候古城房屋租赁及委托租赁合同，约定（一）原告将以下房屋承租给被告刘某某：1、位于黎侯古城的2幢（F8户型）号，建筑面积789.21平米，用途为餐饮。2、位于黎侯古城的1幢（G2-1户型）号，建筑面积1454.35平米，用途为客栈。3、位于黎侯古城的5幢（140户型）号，建筑面积1102.94平米，用途为KTV。4、黎侯古城的4幢（141户型）号，建筑面积506.34平米，用途为酒吧。租期及租金缴纳方式。租期均为10年，自2014年6月1日至2024年5月31日。签订租赁合同后，免收15个月房租，免租期自2014年6月1日至2015年8月31日，被告无权以任何理由要求延长，若因被告违约合同被提前终止或解除，则按实际时间计算租金，即无免租期。（1）2幢（F8户型）号2015年9月1日至2018年5月31日房租按15元月/平米计算，每月租金为11838.15元；…（2）1幢（G2-1户型）号2015年9月1日至2018年5月31日房租按20元月/平米计算，每月租金为29087元；…（3）5幢（140户型）号2015年9月1日至2018年5月31日房租按15元月/平米计算，每月租金为16544.1元；…（4）4幢（141户型）号2015年9月1日至2018年5月31日房租按15元月/平米计算，每月租金为7595.1元；…。房租交纳方式为按12个月一次交清。合同一经签署，被告应交纳6个月租金及押金1万元，以后各年租金应由被告提前三个月付清。（三）约定了押金退还条件及情形。若被告提前解除合同或具有下列情形：（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）将承租房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变合同约定的用途的；（4）逾期缴纳租金20天以上的；（5）商铺停业30天以上的；（6）租用承租商铺进行违法活动的；（7）故意损坏或改变承租商铺内部专修和外观形象的；（8）法律法规规定的其他可以回收的情形；（9）未在_年_月_日前正式对外开门营业的。以上情形所交租金和押金不予退还。（四）约定了承租期间的损害赔偿，水电费、燃气费、有线电视费、电话费、维修费的交纳方式方法。租赁期间，如转租给第三方使用，必须首先征得原告书面同意后，取得使用权的第三方即成为合同的承租方，享有原承租方权利，承担原承租方义务。（五）被告作为承租方的职责为：1、必须按时缴纳租金及其他费用。如有拖欠，原告每天按实欠费用的0.063%加收滞纳金。如拖欠超过30天，视为严重违约，原告有权收回房屋，不退还租金，同时免租期有权按约定标准计收全部租金，并追究违约责任。2-8、约定了续租等其他事项。另外还约定了优先承租、不可抗力、补充协议等事项。承租方刘某某签字、出租方原告签章，授权委托人谭建旭签字。2013年8月29日双方还签订了补充协议。被告刘某某承租了原告的四幢房屋后，未按约定支付租金。2016年6月7日本院判决被告支付原告2013年8月29日至2015年6月30日的租金及滞纳金。被告未支付2015年7月1日至2018年3月31日的房屋租金，原告于2018年4月24日向本院起诉要求被告支付2015年7月1日至2018年3月31日的房屋租金2147123.55元，滞纳金135268.78元，共计2282392.33元。证明上述事实的证据有当事人陈述、黎侯古城房屋租赁及委托租赁合同及补充协议、本院（2015）黎民初字第516号民事判决，本院予以确认。本院认为，原被告之间签订房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行，被告未依约履行支付租金的义务，原告有权依据合同约定要求被告支付租金，并按约定支付违约金，双方约定名为滞纳金，实为违约金。被告拖延支付租金已超过30日，根据合同约定，原告有权要求解除合同，收回出租房屋，且庭审中被告以不是实际经营人为由不同意支付租金。故对原告的诉讼请求予以支持。被告辩称，因其不是实际经营人，不同意解除合同。但在本案中被告是承租人，系合同相对方，在合同履行过程中未支付租金且不同意继续支付租金，该行为构成根本违约，原告有权依合同约定解除合同收回房屋，并要求被告支付租金和违约金。因此对被告的抗辩理由不予采纳。对被告抗辩的在免租期内两个月，不应再算租金，租金多算了两个月的理由。原告认为被告未按约定支付租金已构成违约，按照合同约定，免租期不再免租金。但原告虽有合同依据，却无租金标准，因此对被告的这一理由予以采纳。对被告主张的16万元保证金和4万元装修保证金，原告认为与租金没有关系。本院认为双方在（2015）黎民初字第516号民事判决书中已经审理，本案不再审理。本院确认被告刘某某应付原告同元公司房屋租金的时间为2015年7月1日至2018年3月31日，2015年7-8月租金为0，实际应付租金为2015年9月1日至2018年3月31日，共31个月。被告应付原告租金为（11838.15+29087+16544.1+7595.1）元×31个月=2016994.85元，并支付从应付租金之日起提前三个月的最后一日起算到判决指定之日止的违约金，违约金的数额以不超过原告请求的数额为限。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一项、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、第九十四条第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黎城同元房地产开发有限公司与被告刘某某签订的黎侯古城1幢、2幢、4幢、5幢商铺的房屋租赁合同，被告刘某某在判决生效后十五日内腾开所承租房屋交还给原告黎城同元房地产开发有限公司。二、限被告刘某某在判决生效后十五日内支付原告黎城同元房地产开发有限公司黎侯古城1幢、2幢、4幢、5幢商铺2015年9月1日至2018年3月31日止的房屋租金共计2016994.85元；并从2015年6月1日起至判决指定之日止每日按0.063%支付从2015年9月1日到2016年8月31日应付租金的违约金；从2016年6月1日起至判决指定之日止每日按0.063%支付从2016年9月1日到2017年8月31日应付租金的违约金；从2017年6月1日起至判决指定之日止每日按0.063%支付从2017年9月1日到2018年3月31日应付租金的违约金，违约金的数额以不超过135268.78元为限。三、驳回原告黎城同元房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25059元，由原告黎城同元房地产开发有限公司承担1059元，被告刘某某承担24000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审 判 长  王云岗人民陪审员  王 军人民陪审员  王琳玮二〇一八年八月八日书 记 员  田慧慧附法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。