北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第03574号
原告（反诉被告）王琪，女，1989年8月31日出生。
委托代理人曹治国，北京天驰洪范律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京新京润房地产有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥乙21号佳丽饭店A41室。
法定代表人朱思昊，董事长。
委托代理人成鹏，男，1986年6月19日出生，该公司职员。
委托代理人陶冰荣，女，1989年12月24日出生，该公司职员。
原告（反诉被告）王琪（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京新京润房地产有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李甲军独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹治国、被告的委托代理人成鹏、陶冰荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2009年11月15日，原告购买了被告开发的北京市朝阳区X室，并与被告签订了编号为Y916629的《商品房预售合同》，合同第十一条约定的交付日期为2011年4月30日。合同就逾期交房违约金进行了约定。在超过合同约定的交房日期5个月后，被告于2011年9月30日发出《新燕都家园交楼通知书》，通知原告于2011年10月8日办理正式收楼手续。原告于2011年10月13日前往收楼，在对房屋进行检查后，发现诸多问题，被告和物业公司相关人员在《房屋验收表》上签字确认，并同意进行整改，另行通知交楼时间。2012年7月30日，被告书面通知原告于2012年8月25日收楼，按照被告的通知，原告于2012年8月31日收楼，并付清了相应款项。按照合同约定，被告应支付逾期交楼违约金，但经原告多次催要，被告至今未予支付。
此外，原告虽于2011年10月13日前往收楼，但检查后发现房屋存在诸多质量问题，被告和物业公司相关人员在《房屋验收表》上均签字确认，并同意进行整改，直至2012年7月30日，被告才书面通知原告于2012年8月25日收楼。由于被告装修质量问题，导致原告无法在2011年10月13日检查后及时入住，直至2012年8月31日才完成向原告交付房屋的义务，被告的装修质量问题导致原告自2011年10月13日到被告交付房屋时无法入住，给原告造成经济损失540800元。对于被告给原告造成的上述损失，虽经多次催要，被告至今未予支付，且被告至今尚未完全解决装修质量问题。故要求被告支付逾期交房违约金750936.11元（按总房款的日万分之二计算，自2011年4月30日计算至2011年10月13日）及利息151159.68元，要求被告支付因房屋装修质量问题造成原告自2011年10月13日至2012年8月31日无法居住房屋的损失540800元。
被告辩称并反诉称：我方确实存在逾期交房的情况，合同约定在2011年4月30日前交房，实际交房日期为2011年10月8日。2011年10月8日，我方就可以将符合国家规定的房屋交付原告，原告没有向我方主张逾期交房违约金，该项请求已超过诉讼时效。另外，对原告主张违约金的计算方式、数额有异议，应当从2011年4月30日计算至2011年10月8日，按照房屋总价款的日万分之一计算。对利息损失，按照合同约定，不应支付。在交房的时候，我方会将逾期交房违约金支付原告，但原告没有收，所以没有拿到违约金的责任在原告，我方不应支付利息，而且该项请求也超过了诉讼时效。我方交付的房屋符合国家规定，原告提出房屋的问题都是小瑕疵，不影响正常居住，我方对小瑕疵及时进行了维修，并通知原告接收房屋，但原告迟迟没有接收，所以我方通过函件的方式要求原告入住涉案房屋，原告主张的无法居住房屋的损失不应当赔偿。
原、被告签订的合同约定原告通过贷款支付剩余房款，合同签订后，原告如期交纳了首期房款，而银行按揭贷款的12500000元部分，在被告通知办理担保贷款手续后并未按照双方约定及时足额到达被告公司账户，存在逾期付款行为，给被告造成了经济损失，故要求原告支付逾期付款利息损失27000元。
原告就被告反诉辩称：我方没有收到催办函，买受人仅仅提交相应贷款材料，银行是否放款，买受人无法决定，所以我方不存在逾期付款的情况，即使我方存在逾期付款，被告的请求也超过了诉讼时效。
经审理查明：2009年11月15日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了编号为Y916629的《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的北京市朝阳区X房屋（以下简称涉案房屋），该房屋预测建筑面积442.56平方米，套内建筑面积368.53平方米。涉案房屋按套内建筑面积计算单价，单价每平方米62504.63元，总价款23034832元。买受人采用商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款的20.04%，其余价款可以向交通银行借款支付。
合同第十条逾期付款责任部分约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在×日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之×的违约金，并于实际支付应付款之日起×日向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过×日后，……2、见附件五。附件五部分约定：买受人按第3种方式按期付款：……3、商业贷款：（1）于2009年11月15日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的20.04%作为首期房款，即人民币4614832元整（含定金500000元整）；买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除买卖合同，并没收定金。（2）于×年×月×日前（含当日）缴付总房款的×%，即人民币×佰×拾×万×仟×佰×拾×元整；买受人未按以上约定付款的，视为违约，每逾期一日，按应付款总额万分之二向出卖人支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应按应付款总额的10%向出卖人支付违约金。（3）其余房款人民币18420000元整由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。（4）买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和缴纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行需要的资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金；逾期超过十日的……
合同第十一条交付条件部分约定：出卖人应当在2011年4月30日前向买受人交付涉案房屋，涉案房屋交付时应符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（……）。
合同第十三条逾期交房责任部分约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将涉案房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于涉案房屋实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于商品房交付之日起90日内向买受人支付违约金。
2011年9月30日，被告作出《新燕都家园交楼通知书》通知原告于2011年10月8日办理正式收楼手续。原告于2011年10月13日前往被告处收楼，当日，原、被告对涉案房屋进行验收，并制作了房屋验收表四份，房屋验收表显示客厅所有踢脚线需处理、地面石材有色差；主卫淋浴间墙面石材地面石材有损伤；主卫门口石材不平；家庭厅地面石材有色差；餐厅西侧踢脚线上下不垂直；玄关通往家庭厅亚口石材不平；书房玻璃破了，更换；主卧软包两侧门柜边缝隙大；主卫浴缸上侧插座没装好；主卧所有面板不正；家庭厅西墙墙面面板不直、不正；书房衣柜门外侧亚条损伤；衣帽间推拉门两侧边内侧未处理；次主卧衣柜门把手不一样齐，边有损伤；衣柜内侧抽屉损伤，缺损；衣柜柜左上角不齐。主卫洗手池下口柜门不一样齐，金泊T形掉。
2012年7月30日，被告作出主要内容为涉案房屋已于2011年9月30日符合合同约定的交付条件，并通知原告于2011年10月8日前到被告处办理收楼手续，履行了合同约定的交付义务，根据原告到访后查验房屋提出的反馈意见及调整需求，被告已按照原告的需求调整完毕，并通知于2012年8月25日前办理收楼手续的《通知书》。2012年7月26日原、被告对涉案房屋进行了验收，并形成了房屋验收表一份，该表中记载：次卧东踢脚线接缝不平；主卧门口石材不平、推拉门脱落、卫外空调面板不正、窗外射灯外沿处有胶、门外弱电面板有一个未接；家庭厅西南角地插边有缝；次主卧西墙南镜开关面板不正、有逢（2个）、东墙踢脚线接缝不平、上线条也有缝、内门套西下角踢脚线有缝；西厨房西侧插座边玻璃开裂、推拉门西扇下也有磕损；中厨无检修口盖；工人房西北侧踢脚板有缝、淋浴门把手松动。原告于2012年8月31日实际接收涉案房屋。
庭审中，原告提交两份2013年7月份的EMS邮件，收件人均为被告，其中一封发往北京朝阳酒仙桥乙21佳丽A41室，一封发往北京市朝阳区霄云路18号158幢02（-01），两封邮件均被退回。经当庭拆开邮件，邮件内为要求被告支付迟延交楼赔偿事宜的函件。
原告提交房地产评估报告书，该报告书载明2011年10月13日至2012年8月31日期间涉案房屋的租金收益为540800元。
被告提交北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）、住宅工程质量分户验收表、房屋土地测绘技术报告书，证明在2011年10月8日被告向原告发出交付房屋通知时，涉案房屋已经符合合同约定的交付条件。原告认可上述证据的真实性。
被告提交2011年9月20日发出的催办函以及快递单证明其向原告催要贷款部分的房款。原告不认可快递单的真实性，对催办函表示没有收到过。经询，被告表示除催办函外，还通过电话向原告主张逾期付款违约金，但无相应证据证明。
关于2011年10月13日交房时发现房屋存在相应问题后如何处理的问题，原告称被告同意整改，没有向其交房，一直到2012年7月30日再次通知整改完毕。被告称系原告拒绝收房，后又通过电话通知原告，但原告一直没来，所以在2012年7月30日，再次发函件通知原告收房。
另查，被告注册地址为北京市朝阳区酒仙桥乙21号佳丽饭店A41室，《商品房预售合同》载明的被告联系地址为北京市朝阳区霄云路18号128幢02（-01）。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》、《交楼通知书》、《通知书》、房屋验收表、EMS单、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）、住宅工程质量分户验收表、房屋土地测绘技术报告书等证据及庭审记录在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依合同约定履行各自义务。依据合同约定被告应在2011年4月30日前交付涉案房屋，而被告通知原告在2011年10月8日收房，已晚于合同约定的交付时间，构成违约，应支付迟延交房违约金。关于违约金计算的截止时间，因被告通知原告于2011年10月8日收房，而原告于2011年10月13日才前往收房，故违约金应计算至2011年10月8日，而不应计算至2011年10月13日。关于逾期交房的违约金标准，合同虽约定了违约金的比率不应当小于第十条第（1）项中的比率，但第十条第（1）项中的比率为空白，附件五中关于逾期支付首付款的违约责任约定为被告方的合同解除权并没收定金，并未就迟延付款违约金的比率进行约定，故原告要求按照房屋总价款日万分之二计算违约金缺乏合同依据，本院依据合同约定的日万分之一的标准判决被告应支付的违约金。对被告提出的原告主张超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，原告向被告注册地、合同载明的被告地址发函主张权利，可以看出原告并未怠于主张权利，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于原告主张的逾期交房违约金的利息，因违约金系对被告迟延交房行为给原告造成损失的预先约定，原告再主张利息缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持；关于因装修造成的损失问题，从原告提交的房屋验收表可以看出涉案房屋确实存在部分问题，但这些瑕疵并非功能性质量瑕疵，并未严重影响原告对涉案房屋的居住使用，故原告按照租金主张损失缺乏依据；涉案房屋存在的装修上的瑕疵对原告居住使用涉案房屋确会造成一定不便，故本院依据装修存在的问题以及被告的修复情况，酌情确定损失数额。关于被告反诉原告迟延付款的损失，因被告未能提供证据系原告原因导致贷款迟延发放，且被告也未提交充分证据证明及时主张过该项权利，故对被告的反诉请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京新京润房地产有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）王琪迟延交付房屋违约金（以二千三百零三万四千八百三十二元为基数，按日万分之一的标准自二○一一年四月三十日计算至二○一一年十月八日）。
二、被告（反诉原告）北京新京润房地产有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）王琪因装修存在问题导致的损失五万元。
三、驳回原告（反诉被告）王琪的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京新京润房地产有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8947元，由原告（反诉被告）王琪负担5124元（已交纳），由被告（反诉原告）北京新京润房地产有限公司负担3823元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费238元，由被告（反诉原告）北京新京润房地产有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李甲军
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 张晓明