浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0602执异138号
案外人谢海庆，男，1977年11月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。
申请执行人维仕担保有限公司，住所地杭州市滨江区江南大道3850号创新大厦1801室。
法定代表人廖世宏。
委托诉讼代理人（特别授权代理）周建伟，系公司员工。
被执行人谢德兴，男，1962年6月11日出生，汉族，住绍兴市越城区。
在本院执行申请执行人维仕担保有限公司与被执行人谢德兴追偿权纠纷一案中，案外人谢海庆提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人谢海庆称，原告维仕担保有限公司与被告谢德兴追偿权纠纷一案，维仕担保有限公司以贵院作出的（2016）浙0602民初3184号民事判决书，向贵院申请执行，执行案号为（2017）浙0602执888号。贵院在执行中查封了谢德兴名下坐落绍兴市越城区马山镇××室的房屋（以下简称涉案房产），案外人对此提出异议，具体事实与理由如下：2006年7月7日，案外人与谢德兴、金幸福夫妇，通过中介张美凤签订《房屋买卖契约》1份，约定谢德兴夫妇将其所有的坐落绍兴市越城区马山镇××室的拆迁安置房屋以15万元的价格出卖给案外人，案外人于2006年7月8日先付定金20000元，待到2006年8月30日谢德兴夫妇将房产交付给案外人使用时，再付125000元，尾款5000元于办理过户手续时结清。合同签订后，案外人按约支付定金20000元，并于2006年8月30日房屋交付时又支付125000元。2007年3月，案外人对房屋的水电进行装修，并多次催促谢德兴夫妇为案外人办理过户手续，其均找理由拖延，故案外人装修到一半即不了了之。后案外人再次去找谢德兴夫妇要求办理过户手续时，两夫妇已经下落不明，因此，涉案房产虽已于2006年8月交付给案外人使用，但房产过户手续一直未办理。案外人认为，自2006年8月30日起，案外人已经基本付清涉案房产全部购房款，并实际占有使用该房屋，还进行了装修。至今未办理过户手续系因无法联系到谢德兴夫妇，并非案外人过错，该房屋产权理应归案外人所有，法院无权对涉案房产进行查封、拍卖，故提出执行异议，请求停止执行涉案房产，并解除对该房屋的财产保全措施。
申请执行人维仕担保有限公司称，一、申请执行人对案外人与谢德兴签订的房地产买卖契约真实性有异议。首先，该买卖契约的效力未经过司法确认，从形式上看系案外人与谢德兴私下签订，并不能确认有效性。其次，案外人提供的存款凭证中有35000元存款户名为何少君，何少君与该买卖契约无关，更与谢德兴无关；另外两笔存款并不是转账凭证，资金来源及存款人也未举证证明，案外人对其所称的买卖契约的履行情况也与约定的条款不一致。二、《中华人民共和国物权法》规定，物权变动是以登记为生效要件，未经登记的物权不发生变动的效力；即使合同真实有效，案外人可以向谢德兴主张合同的违约责任，但物权的变动是以登记为前提，故物权变动未生效，涉案房产仍属于谢德兴名下。综上，请求依法驳回案外人的异议。
本院查明：坐落绍兴袍江东方都市公寓6幢二单元303室、权证号15908号、建筑面积83.78平方米的房产及对应的权证号为绍市国用2015第5682号国有土地使用权分别于2010年10月26日、2015年4月8日登记于被执行人谢德兴名下。
原告维仕担保有限公司与被告谢德兴追偿权纠纷一案，本院于2016年8月24日作出（2016）浙0602民初3184号民事判决书，判令被告谢德兴应归还原告维仕担保有限公司代偿款人民币19206.49元，并支付自2014年8月8日起至判决确定履行之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失和违约金6300元，均于本判决生效之日起十日内履行。因被告谢德兴未自觉履行，根据原告申请，本院于2017年2月6日对该判决立案执行，执行案号为（2017）浙0602执888号。执行中，本院于2017年3月14日轮候查封谢德兴名下涉案房产，当时首封案号为（2015）绍越袍执民字第58号。此后，案外人在本院（2015）绍越袍执民字第58号案件中向本院提出执行异议，要求停止执行涉案房产，并解除对该房屋的财产保全措施。本院经审查于2017年9月25日作出（2017）浙0602执异122号执行裁定书，裁定：在案外人谢海庆根据本院要求将购房余款5000元交付执行后即中止对坐落绍兴袍江东方都市公寓6幢二单元303室房地产的执行，并解除对该房地产的查封。该裁定书现已发生法律效力，案外人亦已根据本院要求在（2015）绍越袍执民字第58号案件中交付了购房余款5000元。
案外人谢海庆为证明其异议主张成立，向本院提交了以下证据：1、甲方（卖方）为谢德兴、乙方（买方）为谢海庆（委托代理人谢海江）、落款日期为2006年7月7日的房地产买卖契约1份，其中记载的主要内容与案外人陈述基本一致。2、由金幸福出具的落款日期为2006年8月30日的承诺书1份，主要内容为其与谢德兴系夫妻关系，同意将涉案房产出卖给谢海庆所有。3、金幸福与谢德兴的结婚证复印件1本。4、户名分别为谢德兴、金幸福、何少君，金额分别为35000元、40000元、50000元，日期均为2006年8月30日的银行存款凭条3份。5、收款人为金幸福，落款日期为2006年8月30日的房屋转让款收据1份，内容为“今收到谢海庆房屋转让款人民币145000元，房屋地址位于绍兴市××城区马山镇××单元××室，面积83.78平方米，车棚11.25平方米。”6、由张美凤于2017年5月16日出具的证明1份及张美凤的身份证复印件1张，证明记载的主要内容为：其于2006年受谢海庆委托，对涉案房产进行了中介看房、中介交易业务；此房屋由金幸福、谢德兴夫妇委托其中介登记出售，协议挂牌售价为150000元；2006年7月7日谢海庆、谢德兴双方签订房屋买卖协议；2006年7月8日，谢海庆支付给金幸福夫妇定金20000元，2006年8月30日再次支付购房款125000元，并进行了相应的房屋交接手续；购房余款待金幸福夫妇协助谢海庆办理过户手续，并领取房产证等相关证件后再一次性支付。7、由金国正于2017年5月15日出具的证明1份，记载的主要内容为：其于2007年3月应房主谢海庆要求，对涉案房产进行了承包形式的水电装修，装修水电时的小工由谢海庆父亲谢云才担当，装修材料由谢海庆负责购置，装修完工后共收取承包费1000元。8、涉案房产现场照片1组，显示该房产基本处于毛坯及空置状态。9、（2017）浙0602执异122号执行裁定书1份。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案为一般金钱债权的执行，案外人谢海庆提供的证据足以证明其在法院查封之前已与被执行人谢德兴签订关于合法有效的书面买卖合同，合法占有涉案房产，并按合同约定支付绝大多数价款且已将剩余价款按照本院要求交付执行；因涉案房产作为拆迁安置房的特殊性质，案外人对涉案房产在查封之前未办理过户手续亦无明显过错。综上，案外人提出排除对涉案房产的执行的异议请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对坐落绍兴袍江东方都市公寓6幢二单元303室房地产的执行，并解除对该房地产的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 张华娟
人民陪审员 钱土仙
二〇一八年八月二十七日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。