江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终2638号
上诉人（原审被告）：无锡市银仁房屋开发有限责任公司，住所地江苏省无锡市县前西街99号五楼。
法定代表人：沈笑安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张蕾一，该公司职员。
委托诉讼代理人：陈颖，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：李祖福，男，1968年10月7日生，汉族，住浙江省温岭市。
被上诉人（原审原告）：梁芬莲，女，1969年10月16日生，汉族，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：�祖福（系梁芬莲丈夫），男，1968年10月7日生，汉族，住浙江省温岭市。
上诉人无锡市银仁房屋开发有限责任公司（以下简称银仁公司）因与被上诉人李祖福、梁芬莲商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人银仁公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回李祖福、梁芬莲的原审全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由李祖福、梁芬莲负担。事实和理由：依照双方于2015年11月15日所签订的《商品房买卖合同》第八�九条约定，支付逾期交房违约金的时间应为实际交付之日。即便其发出的《告知函》承诺上调违约金计算标准，但并未承诺变更支付违约金时间节点。一审法院仅依据该《告知函》的内容即认定其应于房屋实际交付前支付2017年12月31日前产生的违约金，曲解了《商品房买卖合同》及《告知函》的原意。
被上诉人李祖福、梁芬莲辩称：双方已在《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项中对逾期交房违约金的起止时间及计算标准作了明确约定，但合同并未约定何时支付违约金。银仁公司在2017年9月13日的致歉函及2017年11月22日的承诺函中明确了支付逾期交房违约金的时间节点。银仁公司主张案涉逾期交房违约金的支付日期尚未届满，无事实和法律依据。综上，�审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李祖福、梁芬莲一审诉讼请求：1、银仁公司向李祖福、梁芬莲支付违约金（自2017年5月1日起至2017年9月30日止为11501.6元；自2017年10月1日起至2017年12月31日止为13832元；自2018年1月1日起至2018年1月31日止为6991.1元）；2、本案诉讼费由银仁公司承担。
一审法院认定事实：
2015年11月15日，李祖福、梁芬莲与银仁公司签订《商品房屋买卖合同》一份，约定买卖坐落于无锡市御墅花园�房屋，总房款为751740元，交房日期为2017年4月30日前；如逾期交房超过90日后，李祖福、梁芬莲要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，银仁公司按日向李祖福、梁芬莲支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，李祖福、梁芬莲按约支付了房款751740元，银仁公司未能按期交房。
2017年4月10日，银仁公司向李祖福、梁芬莲出具《告知函》，承诺如2017年10月1日起仍未交房的，则在三个月内，银仁公司按日向李祖福、梁芬莲支付已付房款万分之二的违约金。同年5月11日，银仁公司出具《银仁御墅花园DB区主要节点完成计划》，确定了主楼土建及水电安装工程、电梯安装工程、室外市政综合管线工程、景观绿化工程的完成时间。同年9月13日，银仁公司出具《关于银仁御墅DB区再次逾期交房的致歉函》，确定最终交房日期为2018年8月30日，并承诺再次提高逾期交房违约赔偿标准，再次逾期交房违约金即2018年1月1日起至2018年8月30日止，在此期间每逾期一天按照每天房屋总价款的万分之三的标准按实际逾期天数计算；同时，承诺在交付房屋时向业主支付赔偿金。同年9月16日，银仁公司向李祖福、梁芬莲出具《通知函》，通知如李祖福、梁芬莲对公告的内容及《延期交房补充协议书》无异议，于2017年9月20日起前往银仁御墅花园售楼中心签订《延期交房补充协议书》。同年11月22日，银仁公司出具《关于银仁御墅DB区延期交房承诺函》，承诺：一、2017年10月1日以前的违约金，每延期一天按照每天房屋总价款的万分之一的标准，按实际延期天数计算违约金；2017年10月1日起至2017年12月31日止违�金，每延期一天按照每天房屋总价款的万分之二的标准，按实际延期天数计算违约金；2018年1月1日起至2018年8月30日止违约金，每延期一天按照每天房屋总价款的万分之三的标准，按实际延期天数计算违约金；2018年8月31日以后的违约金，每延期一天按照每天房屋总价款的万分之六的标准，按实际延期天数计算违约金；二、若银仁公司于2018年1月31日前，全额缴纳银仁御墅DB区水、电、气开通费用（以供水、供电、供气事业单位收费收据为凭证），则于2018年8月30日交房时，现金支付2018年8月30日前的违约金；若银仁公司于2018年1月31日前，未能全额缴纳银仁御墅DB区水、电、气开通费用，则于2018年1月31日，现金支付2018年1月31日前的违约金；2018年1月31日后的违约金，按月现金支付；本承诺函为银仁公司最终承诺，以前承诺与本函相冲突的，以此承诺函为准。2018年1月10日，江苏银仁集团有限公司、沈笑安出具《承诺》，为银仁公司的交房义务及延期交房违约金承担连带担保责任。
2018年1月29日，无锡华润燃气有限公司开具江苏增值税普通发票；同月30日，无锡市自来水有限公司出具收据。诉讼中，银仁公司确认其尚未缴纳电开通费用。
上述事实，有商品房屋买卖合同、销售不动产统一发票、借款凭证、告知函、银仁御墅花园DB区主要节点完成计划、关于银仁御墅DB区再次逾期交房的致歉函、通知函、关于银仁御墅DB区延期交房承诺函、承诺、江苏增值税普通发票、收据及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为，李祖福、梁芬莲与银仁公司签订的商品房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，依法成立、有效，双方均应按约履行合同义务。现银仁公司逾期交房，应按合同约定和其承诺承担违约责任。经核算，自2017年5月1日起至2017年9月30日止的违约金为11501.62元，自2017年10月1日起至2017年12月31日止的违约金为13832.02元，自2018年1月1日起至2018年1月31日止的违约金为6991.18元。李祖福、梁芬莲主张的违约金分别为11501.6元、13832元、6991.1元，法院对此予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条规定，判决：银仁公司于判�发生法律效力之日起十日内向李祖福、梁芬莲支付违约金32324.7元。一审案件受理费262元减半收取131元，由银仁公司负担。
二审查明事实与一审已查明事实一致，本院依法予以确认。
二审另查明：二审中，银仁公司确认案涉房屋正组织验收，目前仍未向买受人进行交付。
上述事实，有当事人陈述在卷佐证。
本院认为：
依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在案涉《商品房买卖合同》第八条中明确约定，银仁公司应于2017年4月30日前交房案涉房屋，但至一审判决前，银仁公司仍未履行交房义务，其行为已经构成违约，故应承担违约责任。
民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，银仁公司于2017年11月22日向李祖福、梁芬莲发送承诺函，承诺如其于2018年1月31日前未能全额�纳水、电、气开通费用，则于2018年1月31日现金支付该日前的违约金，该日后的违约金按月支付，并补充说明以与该函相冲突的，以该承诺函为准。依据一审查明的事实，银仁公司在1月31日前并未缴纳电开通费用。故依照上述承诺，银仁公司应于2018年1月31日支付该日前的逾期交房违约金。现银仁公司上诉认为其公司支付逾期交房违约金的日期尚未届满，无事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上，银仁公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费262元，由上诉人银仁公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕杰明
审判员 李 杨
审判员 景 鑫
二〇一八年七月二十七日
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法官助理周喆菁
书记员陆焱琳