广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤08民终498号
上诉人（原审被告）：詹国强，男，1978年11月24日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
被上诉人（原审原告）：湛江市嘉富物业服务有限公司，住所地：湛江市赤坎区金城路56、58号嘉豪园D幢首层101房。
法定代表人：凌斌，总经理。
上诉人詹国强因与被上诉人湛江市嘉富物业服务有限公司（以下简称“嘉富物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人詹国强，被上诉人嘉富物业公司的法定代表人凌斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人詹国强上诉请求：一、依法撤销（2017）粤0802民初1229号民事判决，改判驳回嘉富物业公司的诉讼请求；二、本案的全部诉讼费用由嘉富物业公司承担。事实与理由：一、嘉富物业公司严重违反《中华人民共和国合同法》的有关规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，欺骗业主签订前期物业服务合同。涉案《前期物业管理服务协议》于2004年签订，而嘉富物业公司的三级物管资质证书上显示其公司于2013年12月才取得物业服务资质。嘉富物业公司在不具备物业服务资质的情况下欺瞒业主签合同，根据相关法律规定，该物业服务合同无效，嘉富物业公司提出的诉讼请求不应得到法律的支持，并且嘉富物业公司应该退还2013年12月之前收取的物业管理费给所有嘉富花园业主，并给予相应赔偿。二、嘉富物业公司公然违约，单方面终止《前期物业管理服务协议》，且嘉富物业公司没有或者没有完全履行《前期物业管理服务协议》中约定的维修、养护、管理、维护义务，故詹国强等业主有权不向嘉富物业公司支付物业管理费。三、詹国强已向嘉富物业公司缴纳全部费用，詹国强原欠缴2010年至2014年5月水费2424.3元，已于2014年6月10日缴清，有单据为证。原欠2010年至2014年5月物业管理费3337.4元，已于2014年6月11日缴纳了4765元物业费，但单据遗失。一审法院认定詹国强应支付嘉富物业公司从2008年3月至2014年12月的物业管理费共4172元，无事实依据。四、嘉富物业公司的管理服务工作主要是代收水费、收物业费、小区清洁等。自嘉富物业公司停止管理服务之后，嘉富花园小区业主成立自治小组自主管理小区，收缴各种费用以维持小区的正常生活秩序。嘉富花园小区管理小组于2014年7月18日亲自到湛江市自来水公司交纳水费，由此可见，嘉富物业公司已于2014年7月18日停止对嘉富花园小区的物业管理服务。嘉富物业公司在一审庭审时亦承认于2014年6月8日停止对小区的管理服务工作，故一审法院认定詹国强欠交2014年7月至12月的管理费，是没有事实依据的。五、根据《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，嘉富物业公司不符合起诉条件。六、嘉富物业公司已于2014年7月18日停止对嘉富花园小区的物业管理服务，故嘉富花园小区主张物业管理费的诉讼时效应从2014年7月18日起算。嘉富物业公司于2016年12月8日提起本案诉讼已超过两年诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，请求二审法院依法改判驳回嘉富物业公司的全部诉讼请求。
被上诉人嘉富物业公司答辩称：一审判决事实清楚，法律适用正确，实体处理正确，请求二审法院依法维持原判。
嘉富物业公司起诉请求：一、詹国强支付嘉富物业公司2008年3月至2014年12月8日的物业管理费5213.5元及滞纳金6308.34元（从逾期之日起每天按应欠费金额的2‰支付，暂截止至起诉之日即2016年12月8日）；二、詹国强支付嘉富物业公司垫付的自来水费及公共水电分摊费1559.4元；三、本案的诉讼费由詹国强承担。
一审法院查明事实：2004年10月11日，嘉富物业公司物业服务部与詹国强及林惠华（詹国强与林惠华系夫妻关系）签订了《前期物业管理服务协议》，约定：一、嘉富物业公司物业服务部为詹国强所购买的湛江市赤坎区XXX房提供物业管理服务；二、房屋类型：住宅，建筑面积：115.16平方米；三、住宅管理费根据建筑面积每月按0.45元/平方米计收，每次交纳费用时间为当月15日前；四、业主和非业主使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的2‰交纳滞纳金；五、嘉富物业公司物业服务部违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，詹国强有权要求嘉富物业公司物业服务部限期改正，逾期未改正给詹国强造成损失的，嘉富物业公司物业服务部承担相应的法律责任。
嘉富物业公司从2005年12月25日至2014年12月8日为詹国强提供了物业管理服务。嘉富物业公司于2014年12月8日撤离嘉富花园小区。涉案房屋权属证书载明的建筑面积为114.1平方米。
在庭审中，嘉富物业公司主张其请求的物业管理费根据不同时间段分别按0.45元/平方米、0.53元/平方米、0.63元/平方米计算，并主张该收费标准是经业主同意的。詹国强对此不予认可。另，嘉富物业公司表示放弃对《前期物业管理服务协议》的另一方当事人林惠华主张权利，只要求詹国强一人承担责任。詹国强对此无异议。
另查明，嘉富物业公司于2016年12月8日向一审法院提交起诉状提起本案诉讼。一审法院立案庭于2016年12月15日对嘉富物业公司的法定代表人凌斌作《问话笔录》，告知：根据诉前联调的规定，嘉富物业公司可先向辖区的基层人民调解委员会申请调解，嘉富物业公司起诉的案件由湛江市赤坎区人民法院进行立案预登记，但暂缓立案受理。如果基层人民调解委员会调解不成功，再立案进行审理。嘉富物业公司同意上述意见，并向湛江市赤坎区沙湾街道人民调解委员会（以下简称“沙湾街道调解委员会”）申请调解。因调解不成功，沙湾街道调解委员会于2017年5月12日作出《人民调解受理登记表》，决定不受理该纠纷。沙湾街道调解委员会于2017年5月12日向嘉富物业公司送达该《人民调解受理登记表》。一审法院遂于2017年6月20日对嘉富物业公司的起诉进行立案。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。嘉富物业公司与詹国强虽未签订物业服务合同，但嘉富物业公司已实际为詹国强提供了物业服务，詹国强也接受了嘉富物业公司的物业服务，故双方之间构成了物业服务合同关系。本案争议的焦点是：1、嘉富物业公司的起诉是否超过诉讼时效期间。2、詹国强是否拖欠了嘉富物业公司的物业管理费。
对于第一个争议焦点问题。嘉富物业公司从2005年12月25日至2014年12月8日为詹国强提供了物业管理服务。在该期间所产生的物业管理费具有连续性，应视为一个整体，詹国强按月支付物业管理费，应视为詹国强分期支付物业管理费。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，嘉富物业公司于2014年12月8日已撤离嘉富花园小区，即嘉富物业公司为詹国强提供的物业管理服务至2014年12月8日已终止。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”的规定，嘉富物业公司于2016年12月8日向一审法院提交起诉状提起诉讼，没有超过三年的诉讼时效期间。因此，嘉富物业公司的起诉没有超过诉讼时效期间。
对于第二个争议焦点问题。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第三条第七项规定：“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已经接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门的指导价计算物业费。”嘉富物业公司已为詹国强提供物业管理服务，嘉富物业公司主张詹国强拖欠其2008年3月至2014年12月8日的物业管理费，詹国强辩称其已付清该期间的物业管理费，但未能提供证据证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，不予采纳詹国强的抗辩意见。因此，嘉富物业公司请求詹国强支付2008年3月至2014年12月8日的物业管理费，予以支持。嘉富物业公司请求根据不同时间段分别按0.45元/平方米、0.53元/平方米、0.63元/平方米计算物业管理费，并主张该收费标准已经业主同意，詹国强对此不予认可，嘉富物业公司提交的证据“嘉富花园收费记录表”虽载明物业管理费按0.53元/平方米、0.63元/平方米计算，但该记录表为嘉富物业公司自行制作的，又未能提供其他证据佐证，因此，嘉富物业公司请求根据不同时间段分别按0.53元/平方米、0.63元/平方米计算物业管理费证据不足，不予支持。物业管理费应参照《前期物业管理委托合同》约定的0.45元/平方米计算。在庭审中，嘉富物业公司同意由詹国强承担责任及同意物业管理费按房地产权证载明的面积114.1平方米进行计算，予以照准。因此，詹国强应向嘉富物业公司支付2008年3月至2014年12月8日（共81个月和8天）的物业管理费4172.64元（0.45元/月·平方米×114.1平方米×81个月+0.45元/月·平方米×114.1平方米÷30天×8天）。对于嘉富物业公司请求物业管理费的超出部分，不予支持。对于嘉富物业公司请求的滞纳金，双方未签订物业服务合同，对滞纳金未作约定，嘉富物业公司根据嘉富物业公司物业服务部与詹国强签订的《前期物业管理服务协议》请求滞纳金，于法无据，不予支持。对于嘉富物业公司请求詹国强支付其垫支的自来水费及公共水电分摊费，詹国强不予认可，嘉富物业公司提交其自行制作的证据“嘉富花园收费记录表”拟证实该主张，证据不足，故不予支持嘉富物业公司的该项诉求。
詹国强主张嘉富物业公司未能按照《前期物业管理服务协议》的约定提供物业管理服务及嘉富物业公司未尽到物业管理服务的责任和义务，詹国强可另行向嘉富物业公司主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、詹国强须于判决生效之日起十日内支付物业管理费4172.64元给湛江市嘉富物业服务有限公司；二、驳回湛江市嘉富物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127.04元，由湛江市嘉富物业服务有限公司负担77.04元，詹国强负担50元。
二审期间，詹国强向本院提交嘉富物业公司于2014年6月8日前在嘉富花园小区发出的催费通知，证明詹国强实际欠缴2010年1月至2014年5月的物业管理费，及证明嘉富物业公司于2014年6月8日停止对小区供水。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于詹国强提供的证据，嘉富物业公司质证认为：对该证据的真实性没有异议。
本院认证认为：嘉富物业公司对詹国强在二审期间提交的证据的真实性没有异议，且该证据对本案的事实认定有重要影响，故本院予以采纳。
本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：2014年6月8日前（具体日期不明），嘉富物业公司向嘉富花园小区的业主发出催费通知，要求拖欠水费和物业管理费的业主在2014年6月8日前缴清水费和物业管理费，该通知附有嘉富物业公司制作的《嘉富花园长期拖欠水费业主名单》，其中记载詹国强拖欠2010年1月至2014年5月份的水费和物业管理费。
又查明：在二审庭审中，经詹国强查阅一审庭审记录，并没有其在上诉状中所提及的关于嘉富物业公司承认于2014年6月8日停止物业管理服务的记录。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对詹国强上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人詹国强的上诉请求和理由，及被上诉人嘉富物业公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下问题：
一、关于詹国强应否向嘉富物业公司支付物业管理费，及物业管理费应支付至何时的问题。根据嘉富物业公司向一审法院提交的证据，嘉富物业公司于2004年10月15日成立，且有物业管理的资质，故嘉富物业公司向包括詹国强在内的嘉富花园小区所有业主提供物业管理服务符合法律规定。詹国强关于嘉富物业公司没有物业管理资质，其不应支付物业管理费给嘉富物业公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。詹国强上诉主张嘉富物业公司已于2014年7月18日停止对嘉富花园小区提供物业管理服务，其理由是嘉富物业公司未收取2014年7月的水费，该月的水费是由嘉富花园小区管理小组自行收取并直接向湛江市自来水公司交纳的，而代收水费应属于嘉富物业公司的服务事项。因从本案证据来看，包括詹国强在内的部分业主长期拖欠水费，致使嘉富物业公司无法收齐嘉富花园小区应向湛江市自来水公司交纳的水费，在此情况下，嘉富物业公司未代收及代缴2014年7月之后的水费，并不能证明嘉富物业公司停止了物业管理服务。根据詹国强向一审法院提交的《关于湛江市嘉富物业服务有限公司撤离嘉富花园物业管理的回复函》，嘉富物业公司于2014年12月8日撤离嘉富花园，故一审判决认定嘉富物业公司为詹国强提供物业管理服务的时间是截止至2014年12月8日，并无不当，本院予以确认。
二、关于嘉富物业公司的起诉是否已超过法律规定的诉讼时效的问题。如前所述，嘉富物业公司为詹国强提供物业管理服务至2014年12月8日，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，嘉富物业公司于2016年12月8日提起本案诉讼并未超过法律规定的两年诉讼时效。詹国强关于嘉富物业公司的起诉已超过法律规定的诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
三、关于詹国强应支付的物业管理费数额问题。詹国强上诉主张其已于2014年6月11日缴纳了至2014年5月止的物业管理费，但未提交任何证据予以证明，故本院不予采信。根据嘉富物业公司于2014年6月8日前向嘉富花园小区业主发出的催费通知，詹国强是从2010年1月开始拖欠嘉富物业公司的物业管理费，故詹国强应支付从2010年1月至2014年12月8日的物业管理费给嘉富物业公司。一审判决判令詹国强向嘉富物业公司支付2008年3月至2014年12月8日的物业管理费不当，本院予以纠正。从2010年1月计至2014年12月8日，詹国强应支付的物业管理费为3043.05元（0.45元/月·平方米×114.1平方米×59个月+0.45元/月·平方米×114.1平方米÷30天×8天）。
综上所述，詹国强的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初1229号民事判决第二项；
二、变更广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初1229号民事判决第一项为：限詹国强于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费3043.05元给湛江市嘉富物业服务有限公司；
三、驳回湛江市嘉富物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费127.04元，由湛江市嘉富物业服务有限公司负担77.04元，詹国强负担50元；二审案件受理费127元，由湛江市嘉富物业服务有限公司负担77元，詹国强负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴培球
审 判 员 陈春丽
审 判 员 陈小红
二〇一八年四月二十四日
法官助理 莫晶莹
书 记 员 李 欣
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。