重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第04432号
原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司，住所地重庆市长寿区文苑大道5号，组织机构代码67103894-X。
负责人李长江，该公司经理。
委托代理人（特别授权）张颖，女，1981年8月28日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
委托代理人（特别授权）蒋自军，男，1981年7月26日出生，汉族，该公司员工，住四川省达州市通川区。
被告程志伟，男，1975年2月17日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。
被告但利容，女，1975年3月24日出生，汉族，居民，户籍所在地和现住所同被告程志伟。
原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司（以下简称碧桂园物业长寿分公司）与被告程志伟、但利容物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法由代理审判员张琛琛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业长寿分公司的委托代理人张颖，被告程志伟、但利容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业长寿分公司诉称：二被告系重庆市长寿区碧桂园房屋的业主。我公司和被告于2008年8月30日签订了《长寿碧桂园前期物业服务协议》，约定由我公司向被告提供物业服务，被告须按每月140.64元向我公司缴纳物业服务费。合同签订后，我公司按约定提供了物业管理服务，被告自2011年5月1日至2015年4月30日一直未交纳物业服务费。请求法院判令被告支付2011年5月1日至2015年4月30日期间的物业服务费6733.44元并支付违约金13961.79元（从应付款期限第二日起按逾期应付款每日3‰的标准暂计算至2015年4月30日）。
被告程志伟、但利容辩称：2011年5月1日至2015年4月30日期间我们未交物业费属实，原告严重违约，未依法履行购房合同预定洋房住宅质量保证书预定的责任义务，请求驳回原告的诉讼请求，原告应立即维修我的房屋，经验收合格后我将依约交纳物业服务费。我们未交物业费的原因是：2008年购买该精装房后，未接房就发现有质量问题，包括飘窗漏水、房体开裂、外墙漏水等，售房部告知我以后房屋有质量问题直接找原告，2010年至2013年我们每月都向原告反映一次，反映之后原告推诿，修的话也只是修表皮，隔一个月还会漏水，石材和木地板从来没有修过，也没有明确的答复。2013年至今我也一直向原告反映，原告也只是修表面，没有及时维修，也没有按约定维修，且原告请求的2013年1月以前的物业费已经超过诉讼时效，我不应该缴纳。我没有违约，不同意交纳违约金，如果判决我承担违约金，我要求调低。
经审理查明：2008年3月22日，原告碧桂园物业长寿分公司（乙方）与重庆市碧桂园房地产开发有限公司（甲方）签订《长寿碧桂园前期物业服务合同》，约定由原告对长寿碧桂园小区进行物业管理，电梯洋房物业服务费用按建筑面积1.5元／月／平方米计收，物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月15日前交纳上月的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.3%交纳违约金等。
被告程志伟、但利容系重庆市长寿区碧桂园房屋的业主，房屋建筑面积为93.76平方米。2008年8月30日，被告程志伟、但利容（甲方）与原告碧桂园物业长寿分公司（乙方）签订《长寿碧桂园前期物业服务协议》，协议约定：甲方已购买的由重庆市碧桂园房地产开发有限公司开发建设的长寿碧桂园商品住宅区物业交付后由乙方提供物业管理服务，物业管理费用标准为按房屋建筑面积每月每平方米1.5元收取，被告应按140.64元／月向原告交纳公共服务费，业主应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论业主是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费，原告采用银行扣费的方式收取物业服务费用，扣费时间为公历每月15日，业主应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金等。被告程志伟、但利容未交纳2011年5月1日至2015年4月30日期间的物业服务费，原告自2011年7月5至2015年4月5日期间多次向被告程志伟（手机号为1300832****）发送短信催收交纳物业费，二被告一直未交纳。
上述事实，有当事人的陈述、长寿碧桂园前期物业服务合同、长寿碧桂园前期物业服务协议、业主入住登记表、收楼通知书、短信催款记录汇总表等证据在案佐证，本院予以确认。原告提交的欠费明细显示被告每月欠物业费140.28元，与其提交的《长寿碧桂园前期物业服务协议》所载明的被告每月应交纳物业费140.64元及庭审陈述不一致，本院不予采信。原告提交的荣誉称号照片，被告不认可关联性，本院不予采信。原告提交挂号信单据欲证明曾向被告邮寄催收通知书进行催收，被告称未收到信件，本院不予采信。被告提交的照片欲证明房屋质量问题，被告称对其真实性不清楚，本院在庭前送达时经现场查看，照片载明的内容确系被告房屋现状及所存在的问题，本院予以采信。
本院认为：原告碧桂园物业长寿分公司与重庆市碧桂园房地产开发有限公司签订《长寿碧桂园前期物业服务合同》，对该小区业主具有约束力。被告程志伟、但利容与原告签订的《长寿碧桂园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告之间形成了物业服务合同关系，原告按合同约定履行了义务，被告程志伟、但利容应按期交纳物业服务费用，被告程志伟、但利容自2011年5月1日起未交纳物业服务费，应承担继续交纳及负担违约金的责任。原告要求被告支付2011年5月1日至2015年4月30日期间的物业服务费6733.44元，原告与重庆市碧桂园房地产开发有限公司签订的《长寿碧桂园前期物业服务合同》约定物业服务费应在公历15日前交纳上月的物业服务费，原告对被告进行短信催收的最后时间为2015年4月5日，即当日未到2015年3月物业服务费的交费最后期限，原告无证据证明要求被告支付2015年3月至4月物业服务费进行书面催收，故本院对原告主张2011年5月1日至2015年2月期间的物业服务费6469.4元（93.76㎡×1.5元／㎡×46月）的诉讼请求予以支持，对原告主张2015年3月至2015年4月物业服务费的诉讼请求不予支持。
被告辩称原告请求2013年1月以前的物业费已经超过诉讼时效，不应该缴纳，本院认为，原告自2011年7月5至2015年4月5日期间向被告程志伟多次发送短信催收物业费，证明原告一直在向被告提出履行交纳物业服务费的要求，符合诉讼时效中断的情形，故对被告的辩解意见不予采信。被告程志伟、但利容辩称购买的精装房存在房屋质量问题，原告推诿、未及时和按约定维修，只是修表皮，没有与开发商沟通好维修事宜，原告称将业主反映的房屋质量问题反映给开发商，具体工作是开发商在做，本院认为被告对于房屋质量问题的辩解意见，不属于物业服务合同的约定内容，不能成为其拒交物业服务费的理由，被告可另案主张权利，但原告作为与房屋开发商的沟通协调方，被告多次反映房屋质量问题，却未得到及时有效的处理，说明原告在向开发商报修过程中存在不及时和沟通不到位的情况，故本院对原告要求被告程志伟、但利容以逾期应付款为基数按每日3‰的标准支付从应付款期限第二日起至2015年4月30日的违约金的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告程志伟、但利容在本判决生效后五日内支付原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司2011年5月1日至2015年2月期间的物业服务费6469.4元；
二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司的其他诉讼请求。
如果被告程志伟、但利容未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告程志伟、但利容负担（限被告在本判决生效后五日内直接向本院交纳，原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司已预交的受理费50元在本判决生效后予以退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉人应在提交上诉状后的七日内，直接向该院预交上诉案件受理费，上诉人在收到人民法院预交诉讼费用通知后七日内仍未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。义务人不履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 张琛琛
二〇一五年七月二十日
书 记 员 罗 琳