湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）冷民一初字第1354号
原告肖共田，男，1960年3月10日出生，汉族，居民。
委托代理人潘志江，湖南荆剑律师事务所律师。
被告周瑞成，男，1972年9月28日出生，汉族，居民。
被告鄢荣，男，1979年1月14日出生，汉族，居民。
原告肖共田就与被告周瑞成、鄢荣租赁合同纠纷一案，于2013年9月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员胡巧丹担任审判长，与人民陪审员彭艳君、姜正华组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭进行了审理。书记员张晓艳担任庭审记录。原告肖共田的委托代理人潘志江、被告鄢荣到庭参加诉讼。被告周瑞成经本院公告送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告肖共田诉称：原告系冷水江市新天地大楼第4层门面所有权人，被告周瑞成于2009年5月18日与原告签订租赁合同，由被告周瑞成租赁原告门面从事餐饮经营（即皇庭大酒店）。
被告周瑞成自2012年9月开始未按时支付租金，原告多次催促，至起诉时仍拖欠41多万元租金。被告周瑞成已经构成违约。根据双方签订的合同的约定，合同可以解除，其应当支付拖欠的租金，将房屋交予原告。现被告周瑞成已下落不明，在未经原告同意下皇庭大酒店已实际归被告鄢荣经营管理，现诉至法院，请求法院判决：1、解除原告与被告周瑞成之间的租赁合同关系；2、被告周瑞成、鄢荣将冷水江市新天地大楼第4层门面腾空退还给原告；3、被告周瑞成、鄢荣支付欠缴租金直至退还门面止；4、本案的诉讼费由被告承担。
原告肖共田为证明其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、原告肖共田的身份证复印件一份，拟证明原告肖共田的基本情况；
2、两被告的户籍资料复印件一份，拟证明两被告的基本情况；
3、《新天地大厦四楼联营合同书》一份，拟证明原告与被告周瑞成之间存在租赁关系的事实；
4、银行转账凭证，拟证明周瑞成于2012年9月支付最后一笔租金的事实；
5、记账凭证、收据，拟证明鄢荣陆续支付租金的凭证；
6、欠租情况表，拟证明至2014年1月21日被告欠付租金652092元；
7、房产证复印件，拟证明该门面的所有权归原告的弟弟肖共和所有；
8、肖共和的证明一份，主要内容为新天地皇庭酒店的实际产权人为肖共田，该房屋一直以来也实际由肖共田管理出租和收益。
被告周瑞成未到庭，亦未进行答辩。
被告鄢荣辩称，鄢荣不是皇庭大酒店的实际经营者，原告要求退还门面与鄢荣无关，原告要求鄢荣支付租金没有任何依据。
被告鄢荣未向本院提交证据材料。
本案在审理过程中，被告鄢荣对原告提交的证据材料发表了质证意见：
1、对证据1、2无异议；
2、证据3不是被告鄢荣签订的，被告鄢荣不清楚此合同的有关情况；
3、证据4、6、7、8被告鄢荣不知情；
4、证据5不是鄢荣直接支付的，而是原告从皇庭大酒店领走的；
对原告提交的证据材料，本院认证如下：
原告提交的证据1、2、3、4、7、8内容客观真实，本院予以认定。原告提交的证据6系未付租金的明细，不属于证据范畴。原告提交的证据5无法证实该笔款项系鄢荣缴纳的，也无法证实鄢荣系实际的经营者，对原告的证明目的本院不予采信。
根据庭审查明的情况和本院采信的证据材料，本院确认以下基本案件事实：
原告肖共田的弟弟肖共和系冷水江市冷水江街道办事处冷新居委会新天地大楼第4层门面所有权人，该门面的建筑面积为3609.14平方米。该门面实际由肖共田管理出租和收益。2009年5月18日，肖共田（甲方）与周瑞成（乙方）签订了《新天地大厦四楼联营合同书》，该合同共二十条。主要内容为：“一、场地位置及面积（一）甲方同意乙方在甲方之新天地大厦四楼设立经营场所。（二）甲方之新天地大厦四楼的建筑面积为3609.14平方米。二、合同期限（一）本合同期限为拾年，自2009年8月28日起至2019年7月28日止。四、经营项目与方针（一）乙方的经营项目为餐饮业类，除经甲方书面同意外，乙方不得予以改变经营项目。（二）在本合同期间，乙方无转租权。非经甲方书面同意，乙方不得单方面以任何理由停止营业（重新装修除外，但不能因乙方的装修而停交或减交场地使用费），或擅自转租于第三方，若有上述情形，视同乙方违约。（三）合同有效期内，乙方有整体转租权，但需提前15天以书面形式通知甲方，且因乙方的转租，本合同的履行及所有内容维持不变，不存在乙方或被转租人要求更改、增加或删减部分合同内容，更不存在被转租人因重新装修等事宜而停减场地使用费（即费用一概照交）。五、场地费用及缴纳方式（一）场地为甲方收取乙方的场地使用费。前三年（共36个月）的场地使用费为每月53888元，后七年的场地使用费即从第4年起在前一年的基础上每年按5%之比例逐年递增，直至合同期满止（注：依以上比例计算，第四年为56582元／月，第五年为59411元／月，第六年为62382元／月，第七年为65501元／月，第八年为68776元／月，第九年为72215元／月，第十年为75826元／月）。（三）场地使用费缴纳方式为按月预交，第一个月在乙方正式营业前三天内一次交清。以后每月在到期月首日的前三天内一次交清，超过一天按每天／次1000元支付违约金，但甲方必须事先告知乙方。六、合同保证金乙方于本合同签订之日起，应缴付人民币拾万元整予甲方，作为合同履约保证金。八、装修装饰（一）乙方充分保证新天地大厦4楼的装修装饰档次为中高档标准，以适应消费者对经营场所日益增长的更高层次的消费要求。（六）合同期满后，若双方不再合作，乙方装修装饰之固定部分实行“来装去丢”的原则。十四、解除合同约定乙方有下列情形之一的，甲方有权利单方面提前解除合同：（一）乙方逾期15天内未缴纳场地使用费；（二）、乙方拖欠水电等费用超过15天的；（三）乙方在经营过程中，严重损害新天地大厦整体利益或整体形象的；因上述原因提前解除合同的，甲方除合同保证金不予退还外，乙方违约给甲方造成的损失超过合同保证金的，乙方还须依法赔偿超过部分的损失。若甲方无故提前终止合同，甲方应承担乙方的装修、设备等一切财产及合同可得利益损失。”该合同签订后，被告周瑞成按照合同约定租赁该门面从事餐饮经营，店名为皇庭大酒店。被告周瑞成未支付2012年4月的租金53888元。被告周瑞成又支付了2012年5、6、7、8、9月的租金。从2012年10月开始，被告周瑞成未再缴纳租金。不久被告周瑞成外出，一直未归，现具体住址不详。周瑞成外出后，皇庭大酒店尚由员工在继续经营。从2013年5月至2014年1月原告肖共田通过从皇庭大酒店领取租金以及从该酒店消费等方式抵扣租金共计288250元，截止至2014年1月，被告周瑞成已拖欠原告肖共田租金共计652092元（53888元＋53888元／月×7个月＋56582／月×9个月-288250元）。现有的证据无法证明鄢荣系该酒店的实际经营者。
本案在审理过程中，主要的争议焦点为原告要求解除租赁合同是否有依据；被告鄢荣、周瑞成应否将冷水江市新天地大楼第4层门面腾空退还给原告；被告周瑞成、鄢荣应否支付欠缴租金的问题。
本院认为：肖共田与被告周瑞成签订的《新天地大厦四楼联营合同书》是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应严格按约定履行各自的权利义务。《新天地大厦四楼联营合同书》对租金（场地使用费）的缴款方式和时间有很明确的规定，被告周瑞成从2012年10月开始未按合同约定缴纳租金，明显违约。原告肖共田要求解除与被告周瑞成之间租赁合同关系，由被告周瑞成支付拖欠的租金共计652092元（算至2014年1月）并退还该门面的主张，符合法律规定，本院予以支持。原告目前提交的证据不能证实被告鄢荣系实际经营者，另根据合同相对性原理，原告肖共田与被告周瑞成签订的租赁合同只能约定肖共田与周瑞成之间的合同权利义务关系，原告肖共田要求被告鄢荣支付租金、退还门面的主张没有法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告肖共田与被告周瑞成于2009年5月18日签订的《新天地大厦四楼联营合同书》；
二、被告周瑞成于本判决生效后十日内将原告肖共田的位于冷水江市锑都中路新天地商业广场第四层门面退还原告肖共田；
三、被告周瑞成于本判决生效后十日内给付原告肖共田租金652092元（租金算至2014年1月，后段租金另计，算至门面退还之日为止）；
如被告周瑞成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、驳回原告肖共田的其他诉讼请求。
本案案件受理费10320元，公告费800元，由被告周瑞成承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 胡巧丹
人民陪审员 彭艳君
人民陪审员 姜正华
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 张晓艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。