重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第06821号原告：重庆新天街投资管理有限公司，住所地重庆市江北区东环路X号附6号3-54至3-61，组织机构代码56871412-9。法定代表人：高修斌，总经理。委托代理人：朱林、张祖川，重庆海力律师事务所律师。被告：车强，男，1974年2月28日生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆新天街投资管理有限公司与被告车强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法由代理审判员高菲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆新天街投资管理有限公司的委托代理人张祖川，被告车强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆新天街投资管理有限公司诉称：2012年11月6日，原被告签订了《新天街广场商业用房租赁合同》，由被告承租位于重庆市江北区东环路X号星天广场X层X号的房屋，套内面积为193.84平方米，建筑面积为313.8平方米。房屋的租赁期限为5年，租金为每月52718.4元，租金支付方式为预付。合同签订后，被告无故拖欠2015年1月1日至2015年6月30日的租金316310.4元，截止2015年5月5日产生滞纳金156531.43元。现原告诉至法院请求判令被告支付拖欠原告的租金316310.4元（2015年1月1日至2015年6月30日）及违约金（1、以158155.20元为基数，从2015年1月1日至判决生效之日止，按照每日千分之三的标准计算；2、以158155.20元为基数，从2015年4月1日计算至判决生效之日止，按照每日千分之三的标准计算）。被告车强辩称，被告未支付2015年1月1日至今的租金属实，因为被告现在的店铺已经不再经营了，并且在2015年6月2日被告已经向原告递交了书面的解约通知书；原被告双方虽签订书面租赁合同，但在履行过程中已经将合同变更，被告一直是按照五折的五折支付租金的；原告开始招商时的承诺与现在实际经营时的情况不符，商场经营没有层次感，且原告招商时承诺商场定位是高端商场，但是现在引进低端商业；原告在商场中又引进了两个较大规模的咖啡店，不仅改变了商场的整体布局，而且严重影响了我的生意；现在原告主张的租金和违约金过高，请求法院依法裁决。经审理查明，2012年11月6日，原告与被告签订《新天街购物广场商业用房租赁合同》，合同主要约定：“出租人：重庆新天街投资管理有限公司（以下简称“甲方”），承租人：车强（以下简称乙方）…1.1甲方将其拥有的位于重庆市江北区东环路X号新天街商场第X层，编号为：X的店面（以下简称“租赁区域”）出租给乙方。1.2双方同意，由乙方承租商铺的套内面积为：193.84平方米（含商铺内部间墙及支柱）。商铺的建筑面积：313.8平方米（最终以实测面积为准），作为计算租金款项的依据及计算管理费等其他费用的依据。…2.1乙方承租该区域之用途仅作为经营类别为：咖啡厅。2.2甲方有权允许其他承租户在本商场内其它区域经营乙方相同或者类似的义务。…3.1本合同租赁期，自租赁区域交付之日起伍年。如到期续约的，在租赁期届满前三个月，乙方需以书面形式提出续租要求，于同等条件下，在前述期内无违约行为的乙方享有优先承租权，并于合同期满前一个月签署新的租赁合同。3.2装修期：甲方给乙方60天装修免租期，即，从自租赁区域交付之日起贰个月。3.3租金起算日：乙方开业之日起（含试营业），以较早发生者为准，两者取其前。…4.1租金按建筑面积为计价基准，以最终实测面积为准，建筑面积313.8平方米，双方同意本合同项目下的租赁方式为：“先付后用”，即乙方在付清租金后方可使用租赁区域。4.2双方确定按照下列第4.2.1项方式收取租金及租赁保证金。4.2.1固定租金方式4.2.1.1第一年租金单价为：112元/月/平方米，价为35145.6元/月（大写：叁万伍仟壹佰肆拾伍元陆角）；二、三、四、五年租金单价为160元/月/平方米，价为50208元/月（大写：伍万零贰佰零捌）；4.2.1.2甲方按季度收取租金，其中第一季度租金在签订合同时并支付保证金时一并支付，为：105436.8元（大写：壹拾万零伍仟肆佰叁拾陆元捌角），以后在每季度1日前一次性付清当季租金。…4.2.1.4第一、二年租金无递增；第三、四、五年租金递增，年递增率为5%。…4.2.3.1双方同意，乙方对第4.2.1项和4.2.2项租金按季支付，逾期，每逾期一日，向甲方按应付款项之千分之三支付违约金直至全部付清为止。…13.1当甲方通过挂号信邮递送达通知时，自邮件投寄本条款写明的乙方地址之日起第三天视为通知已正式送达，乙方在合同租期内，地址变更的，须及时书面告知甲方，否则不影响甲方挂号信邮递送达通知的时效除非一方事先规定了不同的地址，通知的地址如下：甲方：新天街投资管理有限公司地址：重庆市江北区观音桥新天街广场收件人：高修斌乙方：车强地址：重庆市渝北区龙溪街道金顶路X号山顶道X号X收件人：车强。…”原告在该合同上加盖公司印章，被告在该合同上签字捺印。合同签订后，原告依约将涉讼房屋交付被告经营，被告亦陆续支付部分租金。现原被告双方因该合同的履行产生争议，原告遂诉至本院。另查明，2014年10月10日、2014年11月19日，原告向被告邮寄送达租金催收函，要求被告支付拖欠租金。庭审中，原被告双方一致确认依据双方签订的《新天街购物广场商业用房租赁合同》，2015年1月1日起被告应向原告交纳的的租金金额为52718.4元/月。上述事实，有《新天街购物广场商业用房租赁合同》、《催款通知》及邮寄单据及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《新天街购物广场商业用房租赁合同》应系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，该合同依法有效。双方当事人均应依约依法全面履行各自的义务。现原告已经按照双方协议的约定将涉讼商铺交付被告承租，被告亦应按照双方协议的约定交纳租金，因此对于原告主张的要求被告支付2015年1月1日至2015年6月30日租金316310.4元的诉讼请求符合法律规定以及双方约定，本院依法予以主张。至于被告提出的双方在实际履行合同中存在租金打折的抗辩，因其未提供相应的证据予以证明，因此对于其抗辩本院不予认可。因原被告双方在双方签订的《新天街购物广场商业用房租赁合同》中明确约定，租金按季支付且为预付，因此被告应在2015年1月1日前支付2015年1月1日至2015年3月30日的租金158155.20元，在2015年4月1日前支付2015年4月1日至2015年6月30日的租金158155.20元，现被告未按时支付租金的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。至于违约金的计算标准，虽然双方在合同中约定违约金按照每日千分之三的标准计算，但原告并未举证实际损失证据，现被告亦请求调低，结合本案案情及现有证据，原告因被告延期支付租金的违约行为遭受的损失主要为未付租金的资金占用损失，故对违约金标准本院酌情调整为按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率上浮30%计算。因此，对于原告主张的违约金本院酌情调整为以158155.20元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率上浮30%为标准，从2015年1月2日起计算至2015年4月1日止，利随本清；以316310.4元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率上浮30%为标准，从2015年4月2日起计算至本判决生效之日止，利随本清。对于原告诉讼请求中违约金超出前述方式计算得出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告车强于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新天街投资管理有限公司2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金316310.4元；二、被告车强于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新天街投资管理有限公司逾期支付租金的违约金：以158155.20元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率上浮30%为标准，从2015年1月2日起计算至2015年4月1日止，利随本清；以316310.4元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率上浮30%为标准，从2015年4月2日起计算至本判决生效之日止，利随本清。三、驳回原告重庆新天街投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4196元，由被告车强负担。前述费用已由原告重庆新天街投资管理有限公司向本院预缴，被告车强履行上述判决义务时一并支付给原告重庆新天街投资管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  高菲二〇一五年七月二十二日书 记 员  张欢