江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终2221号
上诉人（原审被告、反诉原告）：俞春辉。
委托诉讼代理�：胡国栋，江苏柯兰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵江锋，江苏柯兰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡金润置业有限公司，住所地无锡市湖滨路67号。
法定代表人：朱克平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨春赣，国浩律师（南京）事务所律师。
原审被告（反诉原告）：王龙。
原审被告（反诉原告）：无锡市香域足浴馆，住所地无锡市滨湖区湖滨路**号。实际经营者俞春辉。
委托诉讼代理人：胡国栋，江苏柯兰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵江锋，江苏柯兰律师事务所律师。
上诉人俞春辉因与被上诉人无锡金润置业有限公司（以下简称金润置业公司）、原审被告王龙、无锡市香域足浴馆（以下简称香域足浴馆）房屋租赁合同纠纷一�，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第00287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，因当事人未提交新的证据，不开庭进行了审理，现已审理终结。
俞春辉上诉请求：撤销一审判决除第一项外的所有判项，驳回金润置业公司除确认合同解除外的所有诉讼请求，判令金润置业公司赔偿其装修损失1263810元。事实和理由：一、金润置业公司作为房屋出租方，未按合同约定提供符合消防安全条件的房屋，履约过程中出现的消防栓管网无水问题迟迟未能解决，导致香域足浴馆被消防部门查封不能正常经营，金润置业公司对合同解除具有过错，应承担与其过错程度相应的责任。二、因金润置业公司未能提供适租房屋违约在先，故其有权迟延交纳租金，其对合同解除没有过错，不应承担违约金。三、金润置业�司已于2015年3月29日将香域足浴馆的物品从租赁房屋内迁出，故逾期占有房屋的期间应以该日为准。
金润置业公司辩称：一、其按合同约定交付适租房屋，根据合同约定，承租方接收房屋后，应自行设计装修并在取得相关验收合格验收后，自行调整至其所需业态。事实上，香域足浴馆装修结束后包括水电在内均符合相关规定，也经过消防部门的消防验收合格。香域足浴馆在后期经营过程中因消防用水不能正常使用，导致被消防部门处罚，并非金润置业公司原因导致，其对此不存在过错。二、上诉人承租涉案房屋后与物业管理公司建立了物业管理服务合同关系，因物业管理公司原因导致涉案房屋消防栓管网无水，香域足浴馆应向物业管理公司主张损失。其以此为由拒交租金导致合同被解除，相应法律责任应由上诉人承担。三、其并未占有涉案房屋，且多次主动与上诉人协调要求腾房，但因上诉人始终不愿返还涉案房屋而无果。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告（反诉原告）王龙未作陈述。
原审被告（反诉原告）香域足浴馆同意俞春辉上诉意见。
金润置业公司一审诉讼请求：一、确认其公司与王龙、俞春辉签订的房屋租赁合同于2014年11月15日解除。二、王龙、俞春辉将涉案房屋及附属设施设备予以返还。三、王龙、俞春辉支付拖欠的房租276575元（截止至2014年11月15日）及2014年11月16日至返还房屋之日期间的房屋占有使用费（2014年11月16日至2015年6月19日期间按照每天2191.78元计算，该期间年租金80万元；2015年6月20日之后按照每天2465.45元计算，该期间年租金90万元）。四、王龙、俞春辉支付违约金39000元（总租金780万元×0.5%）。五、香域足浴馆对上述本诉请求第三项、第四项中王龙、俞春�的金钱债务承担连带清偿责任。一审案件受理费由王龙、俞春辉、香域足浴馆承担。审理中，金润置业公司表示以上诉讼请求第二项所述的涉案房屋的附属设施设备，因双方没有具体的书面交接记录，其公司无法确定。
王龙、俞春辉、香域足浴馆一审反诉请求：一、金润置业公司支付违约金39000元。二、金润置业公司赔偿其装修损失100万元。
一审法院认定事实：
诉争房屋位于无锡市滨湖区湖滨路67号，产权属于金润置业公司。2008年1、2月份，金润置业公司将诉争房屋租给王龙、贾振斌，王龙、贾振斌于同年3月25日支付租金30万元。后双方于同年6月22日签订《红楼交接单》一份约定，甲方（金润置业公司），乙方（王龙、贾振斌），甲乙双方就坐落于湖滨路67号的红色楼房租赁交接事项确定如下事宜：红色楼房现有状况系砖木结构三层楼�，地面均为木地板，无装修；双方约定免租金的装修期为3个月，自2008年6月20日至2008年9月19日。按约定的租金核算，因乙方于2008年3月25日预付了半年租金30万元，故乙方于2008年12月20日向甲方支付第二笔租金时减去3个月的租金，实际应付租金为15万元。等等。
2008年11月28日，（出租方，甲方）金润置业公司与（承租方，乙方）王龙、俞春辉、周少华签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将无锡市滨湖区湖滨路67号，建筑面积1951平方米的房屋（即诉争房屋）出租给乙方使用，租期10年，自2008年6月20日起至2018年6月19日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋按房产证许可范围使用，由乙方自行调整至其所需业态，并由乙方负责办理使用该房屋所需的行政许可申请手续及费用。该房屋租赁期内租金总额为780万元，各年租金分别为第一年、第二年（2008年6月20日-2009年6月19日、2009年6月20日-2010年6月19日）租金均为60万元，第三年、第四年（2010年6月20日-2011年6月19日、2011年6月20日-2012年6月19日）均为70万元，第五年、第六年、第七年（2012年6月20日-2013年6月19日、2013年6月20日-2014年6月19日、2014年6月20日-2015年6月19日）均为80万元，第八年、第九年（2015年6月20日-2016年6月19日、2016年6月20日-2017年6月19日）均为90万元，第十年为100万元。首期租金在签订合同时支付，此后于每年的12月20日及5月20日支付下一期租金，为方便乙方改造装修，甲方同意给予乙方三个月的免租期。租赁期满后或因乙方责任导致提前退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有。凡涉及所租房屋改造、装修所需的审批事项，均由乙方负责办理。房屋租赁期间，乙方有拖欠房租累计超过2个月等行为的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋。房屋交付时，甲方�保证租赁房屋处于能够正常使用状态；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方；乙方交还房屋时应当保持房屋及设施、设备处于原先的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的逾期物品，甲方有权处置。甲方因不能提供本合同约定的房屋而导致合同无法履行的，应支付乙方本合同租金总额0.5%的违约金；甲方违反本合同规定，提前收回房屋的，应当按照合同总租金的0.5%向乙方支付违约金。若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。租赁期间，乙方有拖欠房租金累计2个月以上等行为，甲方有权按终止合同，收回房屋，乙方应当按照合同总租金的0.5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。该房屋附属停车位拟定30个�具体条件和要求待物业公司进场后由三方另行协商确定，并为本合同附件；原有本协议乙方中的贾振斌现已退出并全权委托王龙处理相关事宜，故先作相应变更。乙方三位承租人对本合同义务承担连带责任，如果乙方三人成立公司，则该公司及三人均对本合同义务承担连带责任。
金润置业公司将诉争房屋交付王龙、俞春辉、周少华后,三人对诉争房屋进行了装修改造,并于2009年1月12日向工商行政管理部门办理名称为无锡市香域足浴馆个体工商户营业执照，经营场所无锡市滨湖区湖滨路67号，经营者俞春辉，经营范围为足浴服务（王龙、俞春辉、周少华租赁诉争房屋开办香域足浴馆，周少华系以投入的装修款作为投资，后在经营过程中，周少华退出香域足浴馆）。2009年2月4日，无锡市房屋安全鉴定中心出具锡房改审字[2009]第23号房屋结构改造安全可行性方案审定书，载明对湖滨路67号房屋结构改造加固方案（工程名称：酒吧及足浴馆），经审定该方案技术可行。同年4月香域足浴馆开始试营业。2010年7月6日，无锡市公安局消防支队出具锡公消验[2009]第0252号关于无锡市香域足浴馆装修工程消防验收合格的意见，载明对香域足浴馆申报的香域国际养身会所装修工程进行了消防验收（工程地上四层，装修面积1800平方米，使用性质足浴），经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效。三、经消防验收的建筑如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向公安消防部门申报审批。四、开业前应向无锡市滨湖区公安消防大队申报消防安全检查，经检查合格后，方可投入使用。
香域足浴馆因诉争房屋消防问题，于2013年12月19日、20日函告�锡市金佳物业管理有限公司苏豪国际管理处（以下简称苏豪物业管理处），言明：2013年12月19日香域足浴馆在例行消防检查中发现消防栓管网无水压，因香域足浴馆消防栓管网是由你苏豪物业管理处提供，现由于你苏豪物业管理处的问题，影响到香域足浴馆的消防安全，为此要求苏豪物业管理处尽早检查维修，确保消防栓管网正常运行，等等。在与苏豪物业管理处多次交涉后，苏豪物业管理处于2014年9月15日书面出具回复函给香域足浴馆，言明：对于你香域足浴馆多次提出的关于消防用水问题，因业主逐渐入住满员，为确保规划设计的业主消防用水要求，我方现已无法再像以前那样继续为你方提供消防用水，还请你方及时联系金润置业公司协商解决此问题，等等。2014年11月28日，无锡市公安消防支队滨湖区大队向香域足浴馆出具编号[2014]第0219号《消防监督检查记录》，载明对香域足浴馆进行消防检查时，发现如下问题:1.室内消火栓管网无水；2.自动喷水灭火系统管网无水。2015年3月9日，无锡市公安消防支队滨湖区大队作出锡滨公消封字[2015]第0001号临时查封决定书，载明在对香域足浴馆消防监督检查发现香域足浴馆单位（场所）存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：1.该单位火灾自动报警系统不能正常工作；2.自动喷水灭火系统不能正常工作；3.室内消火栓系统不能正常工作；4.自动消防设施不能正常联动。决定对香域足浴馆经营场所予以临时查封，查封期限从2015年3月9日16时至2015年4月6日16时。并责令香域足浴馆整改火灾隐患,整改检查合格后方可解除查封。
王龙、俞春辉经营香域足浴馆，至2013年12月20日，按照租赁合同约定的付款金额及付款时间，拖欠金润置业公司租金35万元。2014年7月29日，金润置业公司�王龙、俞春辉、周少华发出书面《催缴函》，要求三人于同年8月2日前付清欠缴的2014年上半年的租金30万元和2014年下半年的租金40万元，以及滞纳金。王龙、俞春辉、香域足浴馆于2014年8月12日、同月18日各支付15万元计30万元。同年8月18日，香域足浴馆出具书面公函给金润置业公司，载明香域足浴馆愿意为经营者俞春辉欠缴金润置业公司无锡市滨湖区湖滨路67号房屋租金事宜提供连带担保责任；确认至2014年8月18日，俞春辉仍拖欠金润置业公司租金55万元，承诺由俞春辉在2014年9月10日前支付15万元，在2014年9月20日前支付20万元，剩余欠缴租金及所有欠缴租金的滞纳金，由俞春辉在上述还款如期达成后与金润置业公司另行协商，香域足浴馆自愿对上述欠缴租金及滞纳金承担无限连带担保责任。否则金润置业公司有权自逾期之日随时依法收回房屋并追究俞春辉及香域足浴馆�一切法律责任，俞春辉和香域足浴馆无条件配合金润置业公司收回房屋及后续交付事宜，等等。2014年9月11日，王龙、俞春辉、香域足浴馆支付租金10万元，对于剩余欠缴租金继续拖欠。2014年10月30日，金润置业公司发公函给王龙、俞春辉，载明至2014年10月30日王龙、俞春辉欠缴租金30万元，王龙、俞春辉必须在2014年11月15日前付清尚欠租金及逾期付款滞纳金、违约金，否则金润置业公司将于2014年11月15日依法终止双方签订的《房屋租赁合同》，收回房屋，追缴所欠租金、滞纳金和违约金。事后王龙、俞春辉、香域足浴馆未付清欠缴的租金。2014年11月17日，金润置业公司以《律师通知函》通知王龙、俞春辉、周少华，载明因王龙、俞春辉、周少华未能缴清截止2014年11月15日的租金30万元，故立即解除双方于2008年11月28日签订的《房屋租赁合同》。2014年12月17日，金润置业公司再次函告王龙、俞春辉、周少华，双方所签订的《房屋租赁合同》于2014年11月15日已经解除，王龙、俞春辉、周少华应立即结清欠缴租金并交还房屋。2014年11月28日香域足浴馆开始停业。以上截止2014年11月15日，按照双方签订的房屋租赁合同，王龙、俞春辉应支付的租金总额为4376575元（取整，已扣除3个月的免租金期租金15万元），已支付410万元，尚欠金润置业公司租金276575元。
审理中，应香域足浴馆的申请，法院委托宜兴市阳羡资产评估事务所对香域足浴馆所拥有的改建工程、装修、增加设施进行评估，该事务所于2015年12月11日作出《评估报告书》，认定评估价值421.27万元（其中扩建改造工程评估值为1913820.80元、装修评估值为2008361.60元、设备评估值为290538元）。香域足浴馆支付了评估费36000元。
审理中，关于诉争房屋的消防问题，双方当事人�有如下表述：金润置业公司陈述，王龙、俞春辉租赁其公司房屋经营香域足浴馆装修时，对诉争房屋的水电与苏豪国际大厦相通是知道的，香域足浴馆装修完工开业时，消防设施管道的水是正常的，并通过消防管理部门的消防验收合格。后来因为苏豪国际大厦业主装修时将喷淋头拆除封堵，物业公司考虑到水压过大可能会导致封堵头脱落，管道里水溢出，造成业主装修损失，所以物业公司将主管道阀门关闭，导致诉争房屋消防主管道无水。王龙、俞春辉及香域足浴馆陈述，诉争房屋装修完工时消防管道是有水的，但因金润置业公司提供的诉争房屋管道用水系与苏豪国际大厦同一水管，该工程设计不合理，导致因苏豪国际大厦内业主增多供水不上，且不能及时检修，物业公司将诉争房屋处消防用水停用。
以上事实，有房屋租赁合同、红楼交接单、无锡市房�登记簿证明、催缴函、公函、律师通知函、告知书、回复函、邮寄回执、房屋结构改造安全可行性方案审定书、无锡市房屋安全鉴定报告、建设工程消防验收意见书、消防监督检查记录、临时查封决定书、查封照片、租金支付明细表、支付凭证、评估报告书、评估费发票及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：
当事人双方可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房�务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
本案中，金润置业公司与王龙、俞春辉、周少华就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。按照合同约定，王龙、俞春辉、周少华拖欠房租累计2个月以上的，金润置业公司有权解除合同，收回出租房屋，王龙、俞春辉、周少华应按照合同总租金的0.5%向金润置业公司支付违约金。王龙、俞春辉、周少华拖欠房租金已实际超过2个月，经金润置业公司催讨后仍未能支付所欠租金，金润置业公司在此情况下通知双方合同自2014年11月15日解除，符合合同约定，且不违反法律规定，法院确认双方的租赁合同于2014年11月15日解除。在本案合同履行过程中，周少华退出经营香域足浴馆，对此双方均予以认可，且香域足浴馆自愿为经营者俞春辉及王龙欠缴金润置业公司无锡市滨湖区湖滨路67号房屋租金事宜提供连带担保责任，故本案房屋租赁合同被解除的法律责任应由王龙、俞春辉及香域足浴馆承担。对于王龙、俞春辉及香域足浴馆提出其未存在长期拖欠房租的事实，合同履行中双方对租金的支付方式已经作出了实际变更，不同意房屋租赁合同于2014年11月15日解除，同意房屋租赁合同在本案判决生效之日解除的辩称，经审查与有关事实和法律规定不符，故其提出该辩称的理由不能成立。对于王龙、俞春辉及香域足浴馆提出金润置业公司违约在先，至今未落实合同约定的附属30个车位和无锡市湖滨路道路通道开口问题的辩称，经审查，合同中双方未约定无锡市湖滨路道路通道开口问题，另合同中虽然有诉争房屋附属停车位拟定30个，并具体条件和要求待物业公司进场后由三方另行协商确定，但事�实际未能协商达成协议，也没有约定未解决车位问题双方应承担何种违约责任，故王龙、俞春辉及香域足浴馆以此为由拖欠房屋租金的抗辩亦不成立。
关于合同解除后房屋返还问题，因审理中，金润置业公司表示其诉讼请求第二项所述的涉案房屋的附属设施设备，因双方没有具体的书面交接记录，其公司无法确定，故对该公司要求返还涉案房屋的附属设施设备的诉请，在本案中不予处理。虽然合同中双方约定租赁期满后或因承租方责任导致提前退租的，依附于房屋的装修归金润置业公司所有，但因金润置业公司在本诉诉请中对此未予主张，故法院对依附于诉争房屋的装修归属问题在本案中不予理涉。
对于金润置业公司主张的房屋使用费问题，法院认为，房屋使用费旨在弥补出租人因承租人未按约交还房屋期间的租金损失。现因王龙、俞春辉在�同解除后未及时交还房屋，理应向金润置业公司支付占用房屋期间的房屋使用费，故对该项诉请，予以支持。关于合同解除后，诉争房屋占有使用费的计算标准问题，因确认合同自2014年11月15日解除，故确定诉争房屋占有使用费按照双方约定的2014年度房租金标准计算至王龙、俞春辉实际从诉争房屋迁出之日为止。
关于王龙、俞春辉、香域足浴馆提出的反诉诉请及理由，经审查，法院认为，金润置业公司已按照合同约定交付诉争房屋，香域足浴馆改造装修后亦已经过消防管理部门的消防安全验收合格，且消防设施需动态维护的特点，此后香域足浴馆在消防安全方面存在的隐患主要系消防管道无水而致租赁房屋室内火灾自动报警、自动喷水灭火、室内消火栓系统不能正常工作，自动消防设施不能正常联动，由此香域足浴馆被消防管理部门查封整改，但造成消�管道无水系第三方行为所致，另合同中双方还约定“乙方向甲方承诺，租赁该房屋按房产证许可范围使用，由乙方自行调整至其所需业态，并由乙方负责办理使用该房屋所需的行政许可申请手续及费用”，故王龙、俞春辉、香域足浴馆应为诉争房屋消防设施维护的义务人。为此，王龙、俞春辉、香域足浴馆以金润置业公司未落实合同约定的附属30个车位和无锡市湖滨路道路开口通道问题，且未按照租赁合同的约定提供符合消防条件的房屋，而多次遭受消防管理机构的处罚，查封了其经营场所，导致其不能正常营业，造成其合同目的不能实现，租赁合同无法继续履行为由，提出要求金润置业公司对给其造成的损失，按照违约及过错责任赔偿其剩余租赁期内装饰装修残值的损失及违约金的反诉诉请及基于此的本诉抗辩，于法无据，法院均不予支持。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认金润置业公司与王龙、俞春辉就无锡市滨湖区湖滨路67号房屋于2008年11月28日签订的《房屋租赁合同》于2014年11月15日解除。二、王龙、俞春辉于判决发生法律效力之日起三十日内从无锡市滨湖区湖滨路67号房屋迁出。三、王龙、俞春辉于判决发生法律效力之�起十日内支付金润置业公司所欠租金276575元及违约金39000元。四、王龙、俞春辉于判决发生法律效力后立即支付金润置业公司房屋占有使用费（自2014年11月16日起至王龙、俞春辉实际迁出之日止，按年租金80万元标准计算）。五、香域足浴馆对上述判决主文第三项、第四项确认的王龙、俞春辉的付款义务承担连带清偿责任。六、驳回金润置业公司的其他诉讼请求。七、驳回王龙、俞春辉、香域足浴馆的反诉诉讼请求。如果王龙、俞春辉、香域足浴馆未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6060元，由金润置业公司承担200元，由王龙、俞春辉、香域足浴馆承担5860元，王龙、俞春辉、香域足浴馆应承担部分已由金润置业公司垫付，该款由王龙、俞春辉�香域足浴馆于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给金润置业公司。一审反诉案件受理费14151元、评估费36000元，由王龙、俞春辉、香域足浴馆承担。
二审中，双方没有提供新的证据。本院对一审已查明事实依法予以确认。本院于2016年10月14日组织双方腾房，双方一致确认香域足浴馆的正式迁出日期为2016年10月14日。
以上事实，有勘验、交接笔录在卷佐证。
本院认为：
租赁合同是双务有偿合同，承租人应按约支付租金，出租人应按照约定将租赁物交付承租人使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。本案中，双方对租赁合同于2014年11月15日解除，截止该日共欠付租金276575元没有异议，二审中俞春辉亦于2016年10月14日将诉争房屋交还至金润置业公司。故本案双方二审主要争议在于：确保消防栓管网有水供应是否属于金润置业公司适租义务，合同解除的过错责任应如何确定，双方主张的各自损失应如何计算及分担。
一、关于确保消防栓管网有水供应是否属于金润置业公司适租义务，合同解除的过错责任应如何确定的问题。
（一）确保消防栓管网有水供应属于金润置业公司适租义务。根据《合同法》第二百一十六条规定，在合同未做出特别约定的情况下，出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。本案中，金润置业公司虽主张，根据合同约定承租人有义务按照房产证许可范围自行调整至其所需业态，且消防栓管网无水系第三人原因所致，其不应承担责任，但：1、诉争房屋在交付王龙、俞春辉前，消防栓管网供水接口就与苏豪国际大厦的消防管道相连，且能正常供水，故在合同未明示消防栓管网供水由王龙、俞春辉自行解决的情况下，王龙、俞春辉对由出�人保障消防栓管网供水存在信赖利益，该情形不属于合同约定的由承租人自行调整至所需业态的范畴。2、双方在合同第六条关于房屋修缮和使用部分明确约定，在租赁期内保证出租房屋的使用安全属于金润置业公司合同义务。本案中，王龙、俞春辉承租金润置业公司诉争房屋用于经营足浴馆，消防栓管网有水供应系其消防设施正常运行，确保经营安全所需的必须条件。现有的消防隐患系消防接口无水供应导致，并非缘于消防设施本身欠缺或存在障碍，金润置业公司作为诉争房屋的所有权人、出租人就租赁物在租赁期间相关消防安全供水出现问题时未能协调解决，导致诉争房屋存在安全隐患，应认定存在违约情形。综上，俞春辉关于确保消防栓管网有水供应属于金润置业公司合同义务的上诉主张，本院予以采纳。一审法院以消防管道无水系第三方行为导致，金润置�公司未违反适租义务为由，认定金润置业公司不存在违约，本院依法予以纠正。
（二）王龙、俞春辉，金润置业公司对合同解除均存在过错。抗辩权的行使应遵循比例原则。俞春辉上诉称，在金润置业公司迟迟未能解决消防栓管网供水的情况下，其有权拒交租金。但本案中，诉争房屋自交付直至合同解除一直由王龙、俞春辉占有使用，金润置业公司已履行其交付租赁物的主要合同义务，虽金润置业公司存在未确保诉争房屋消防管网有水供应的违约行为，但王龙、俞春辉屡次拖欠租金的行为仍应认定构成违约，对合同解除具有过错。俞春辉主张其不构成违约的上诉主张，本院不予采纳。根据双方违反合同义务之性质及程度，本院酌定双方就合同解除各承担50%责任。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为且就合同解除过错程度相当，故双方互不向对�支付违约金。原审认定王龙、俞春辉单方违约，应承担违约金39000元，本院依法予以纠正。
二、关于双方主张的各自损失应如何计算及分担的问题。
（一）关于合同解除导致王龙、俞春辉的损失。本案中，王龙、俞春辉为经营香域足浴馆进行了必要的改扩建和装修装饰，且取得金润置业公司同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，因双方违约导致合同解除，双方合同解除时对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，根据《评估报告书》，香域足浴馆改扩建工程评估原值为2198765元，装修原值为4833479元，该评估系法院依法委托进行，评估人员具有相应资质�金润置业公司虽对评估报告书不予认可，但并未提供足以推翻该评估报告的相反证据和理由，故本院对评估报告书核定的上述改扩建及装修金额依法予以采信。俞春辉主张计算装饰装修残值损失中应包括设备评估金额，经审核该部分设备不属于形成附和的装饰装修物，且俞春辉腾房时已将大部分设备搬离，未搬离设备已明确表示不再主张权利，故该评估报告中设备的评估金额不应纳入装饰装修损失。经计算，剩余租赁期内的装饰装修残值损失为2531608元〔（2198765+4833479）元÷10年×3.6年〕，金润置业公司对合同解除负有50%过错，应就该部分损失赔偿王龙、俞春辉1265804元。俞春辉、王龙一审反诉主张金润置业公司赔偿装修损失100万元，未超出金润置业公司应承担之责任范围，应予支持。俞春辉二审上诉主张判令金润置业公司赔偿装修损失1263810元，计算范围有误，且超出其一审反诉主张，其主张超出100万元的部分本院不予支持。
（二）关于合同解除后，俞春辉、王龙逾期腾房期间所产生的占有使用费问题。俞春辉上诉称，一审中金润置业公司已于2015年3月29日将香域足浴馆的物品从租赁房屋内搬离，故计算损失时迁出日期应以金润置业公司迁出其物品之日起计算，但就其该主张的事实俞春辉并未提供证据证明，金润置业公司亦不予认可，且与二审组织双方腾房时查明的事实不符，故其该项上诉主张本院不予采纳。俞春辉、王龙占有诉争房屋的截止时间仍应根据二审法院组织双方迁出的时间予以确定，依照80万元/年标准计算，自2015年11月16日至2016年10月14日俞春辉、王龙因逾期腾房共应向金润置业公司支付逾期腾房占有使用费1529863元（698天×800000元÷365天）。
综上，金润置业公司应就合同解除给俞春辉、�龙造成的装饰装修残值损失承担100万元赔偿责任。俞春辉、王龙应向金润置业公司支付逾期腾房占有使用费1529863元，连同截止2015年11月15日欠付金润置业公司的房屋租金276575元，共计应向金润置业公司支付1806438元。香域足浴馆应就俞春辉、王龙应支付上述款项向金润置业公司承担连带保证责任。
据此，上诉人俞春辉的上诉主张部分成立，一审认定事实有误，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第00287号民事判决第一项。
�、撤销无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第00287号民事判决第二、三、四、五、六、七项。
三、王龙、俞春辉应向金润置业公司支付所欠租金276575元。
四、王龙、俞春辉应向金润置业公司支付逾期腾房占有使用费1529863元。
五、金润置业公司应赔偿王龙、俞春辉装饰装修残值损失1000000元。
上述判决主文第三、四、五项相抵，王龙、俞春辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付金润置业公司806438元。
六、香域足浴馆对王龙、俞春辉的付款义务承担连带清偿责任。
七、驳回金润置业公司的其他诉讼请求。
八、驳回王龙、俞春辉、香域足浴馆的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费6060元（由金润置业公司预交），由金润置业公司负担2138元，由王龙、俞春辉、香域足浴馆负担3922元。一审反诉案件受理费14151元、评估费36000元，共计50151元（由王龙、俞春辉预交），由王龙、俞春辉、香域足浴馆负担18531元，金润置业公司负担31620元。经革除，金润置业公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付王龙、俞春辉、香域足浴馆一审诉讼费用共计27698元。二审案件受理费31674元（由俞春辉预交），由俞春辉负担17523元，金润置业公司负担14151元，金润置业公司应负担的14151元于本判决发生法律效力之日起十日内支付给俞春辉。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
审 判 员 李 杨
代理审判员 宁尚成
二〇一六年十二月五日
书 记 员 周喆菁
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形�分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。