海南省昌江黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9026民初1085号原告：朱建明，男，1972年10月29日出生，汉族，湖南省长沙市人，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：应红源，海南东方国信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳坤，海南东方国信律师事务所实习律师。被告：昌江广亿房地产开发有限公司，住所地海南省昌江黎族自治县（以下简称昌江县）棋子湾旅游度假区内恒大棋子湾B-1号地块6号楼一楼B（南侧）。法定代表人：朱心原，系该公司总经理。委托诉讼代理人：喻江，系该公司职员。委托诉讼代理人：唐昌松，系该公司职员。被告：林海娥，女，1992年11月4日出生，汉族，海南省儋州市人，住海南省澄迈县。原告朱建明与被告昌江广亿房地产开发有限公司（以下简称广亿公司）、林海娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告朱建明的委托诉讼代理人应红源、陈柳坤，被告广亿公司的委托诉讼代理人喻江，被告林海娥均到庭参加诉讼。本案经调解未果，现已审理终结。原告朱建明向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年9月30日签订的《海南˙恒大棋子湾海湾明珠楼宇认购书》；2、判令被告广亿公司返还购房定金49987元、代收费636元及上述费用相应利息4575元（自2015年10月1日起至起诉之日止，按同期人民银行贷款利率计算）；3、由两被告承担本案诉讼费；4、由两被告承担连带责任。后原告当庭变更第1项诉讼请求为：确认原、被告于2015年9月30日签订的《海南˙恒大棋子湾海湾明珠楼宇认购书》为无效合同。事实和理由：2015年9月份，原告有意向购买恒大棋子湾海湾明珠的房产，但尚未决定购买。被告广亿公司的楼盘经理李亚全对原告做出承诺：先给付20000元可保留赠送价值三万元的家私券和首付分期的优惠至下次优惠政策调整前。原告遂于同年9月5日通过中国工商银行向李亚全的账户汇款了20000元。经被告林海娥的催促和无理由退房保证的情况下，原告于同年9月17日向林海娥出具了《授权委托书》，授权林海娥为原告代办购房过程中有关文件的签署事宜，但未授权转账事宜。同年9月21日，原告通过网上银行的方式向林海娥告知的广亿公司账户转账了30623元。次日，林海娥在未经原告书面同意的情形下擅自将其中的定金49987元转为购房款。同年9月30日，林海娥代原告签署《海南˙恒大棋子湾海湾明珠楼宇认购书》，约定原告签订《商品房买卖合同》后，20000元定金可自动转入购房款。后林海娥通知原告签署《产权式酒店客房买卖合同》，原告方知广亿公司所售房屋为产权式酒店客房，与认购书约定不符。现原告认为，被告林海娥超出代理权限，违反认购书的约定，在原告未签订《商品房买卖合同》时，擅自将49987元转为购房款，为无权代理。且两被告通知原告签署的《产权式酒店客房买卖合同》与认购书的约定（认购的是商品房）不一致，存在恶意串通的情形，当属无效合同。由此原告特向法院提起诉讼。被告广亿公司辩称：2015年9月30日签订的认购书是合法有效的。原告没有依约及时缴纳房款，存在违约行为，故所交款项应不予返还。2015年8月份，原告通过重庆推荐会参加恒大棋子湾看房活动，当时由广亿公司的售楼员林海娥接待，期间，原告没有购房。恒大推出购房送家私券等优惠活动后，便与原告联系买房事宜，最终原告于同年9月17日交款认购了公寓63栋415房（签订第一份认购书）。期间，原告提供了其征信报告，并经银行审核通过，可以按揭贷款购房。原告于2015年9月5日向广亿公司的项目经理李亚全汇款20000元作为定金，同年9月17日向林海娥出具《授权委托书》，授权林海娥代办购房的相关事宜。原告于同年9月21日向广亿公司的账户转入30623元，后就剩余首付款十二万多元向第三方金碧物业有限公司昌江分公司借款，该公司于同年9月30日将该十二万多元款项转给广亿公司。由于公司政策调整为在原购房款的基础上打九九折，故原告与广亿公司于同年9月30日又签订一份认购书，原告可节省三千多元。后来，原告在办理按揭贷款手续过程中，其曾用名有逾期的现象，银行就按照规定将贷款利率提高，原告认为利率过高就没有办理按揭手续。由此原告违反了认购书的约定，其所交款项应不予返还。被告林海娥辩称：如果原告在购房过程中有什么异议的话，都可以询问，其都会告知。事实上，原告到现场看过房子，并多次咨询过，应知道所购房产的性质和条件。所签订的认购书是有效的，原告没有按时缴纳购房款，故已交的款项不予退还。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《海南˙恒大棋子湾海湾明珠楼宇认购书》（编号0150671）。证明原、被告签订了该合同。2、”产权式酒店客房买卖合同”封面。证明广亿公司出售的房屋性质为产权式酒店客房。3、《挞定通知书》。证明广亿公司单方面扣押原告所付的购房定金款项。4、微信聊天记录（8张）。证明林海娥以合同倒签可享受无理由退房为由诱骗原告购买房屋，林海娥于2015年9月21日才将广亿公司收款账户告知原告。5、汇款凭证。证明原告于2015年9月5日向广亿公司的李亚全的账号汇款20000元的事实。6、转账凭证。证明原告于2015年9月21日向广亿公司的账号汇款30623元的事实。7、授权委托书。证明林海娥于2015年9月17日取得原告的购房代理权。8、收款收据（2份）。证明广亿公司收到原告转账的49987元及636元的事实。9、无理由退房承诺书。证明广亿公司做出无理由退房承诺的事实。两被告经质证，对证据1至3及5至8均无异议，本院经核实后予以确认。两被告对原告提交的证据4有异议，对证据9的真实性无异议，对证明内容有异议。本院认为，证据4即微信聊天记录可证实原告与林海娥就购房事宜进行沟通的过程，证据9是广亿公司向原告邮寄的，载明了无理由退房的条件和承诺，本院对其真实性均予以确认。被告广亿公司为证明其抗辩意见，向本院提交如下证据：1、《海南˙恒大棋子湾海湾明珠楼宇认购书》（编号0150741）。证明原告与广亿公司于2015年9月17日签约该认购书。2、《海南˙恒大棋子湾海湾明珠楼宇认购书》（编号0150671）。证明该认购书是证据1的延续和补充，即在证据1的基础上打九九折，除了打折体现的数额变动外，其他合同条款均一致。3、关于尽快签订《产权式酒店客户买卖合同》并办理按揭手续的函。证明广亿公司于2016年11月25日向原告致函催促其按照认购书的约定完成合同签署和按揭贷款办理事宜。4、借款协议。证明原告于2015年9月30日向金碧物业有限公司昌江分公司借款123320元。该公司已将该款项转给广亿公司作为原告购房的首付款。原告经质证，对证据1、3有异议，提出在办理购房事宜过程中未收到编号0150741的认购书（证据1），另证据3没有面单，故均不予认可；对证据2的真实性无异议；对证据4不清楚，有待核实。被告林海娥经质证均无异议。本院认为，证据1至3与原、被告所述的购房过程相符，故对其真实性予以确认；证据4与本案诉请无关联，本院不予确认。被告林海娥未向本院提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8、9月份，原告朱建明参加被告广亿公司的恒大棋子湾看房活动，并有意向购买房产，期间由被告林海娥作为广亿公司的售楼员进行接待。同年9月5日，原告为了获得家私券等优惠，向广亿公司的项目经理李亚全账户汇款20000元。原告离开海南后，为了便于办理购房事宜，于同年9月17日向林海娥出具《授权委托书》，载明：”因本人原因，不能亲自到现场办理恒大棋子湾海湾明珠项目63栋415号房购房相关事宜，特授权委托林海娥作为被委托人，对被委托人在办理上述事项中所签署的有关文件，本人均予以认可，并承担相应的法律责任。”林海娥于同日代理原告与广亿公司签订编号0150741的《海南˙恒大棋子湾海湾明珠楼宇认购书》。原告于同年9月21日通过网上银行向广亿公司的账户转账30623元，其中636元为代收费，余款29987元为首付款。广亿公司于次日向原告出具了收据。同年9月30日，林海娥又代理原告与广亿公司签订编号0150671的《海南˙恒大棋子湾海湾明珠楼宇认购书》，该认购书在编号0150741认购书的基础上打九九折，即除了打折体现的数额变动外，其他合同条款均一致。林海娥在代理原告办理购房事宜过程中，双方曾通过电话、微信等方式进行沟通。原告于同年10月16日收到广亿公司邮寄的认购书（编号0150671）、收据、无理由退房承诺书、产权式酒店客房买卖合同及样本等材料，后拒绝签订购房合同。广亿公司于2016年11月向原告邮寄《关于尽快签订并办理按揭手续的函》，但仍未达成签订购房合同，原告亦未办理按揭贷款手续。随后广亿公司向原告发出《挞定通知书》，通知原告其违反认购书的约定，其所付款项不予退还，该司进行挞定处理该房屋。另查明，编号0150671《海南˙恒大棋子湾海湾明珠楼宇认购书》约定，原告认购广亿公司的海湾明珠63幢415房，总金额33330元；原告支付20000元作为定金（在签订购房合同后自动转入房款）；原告以按揭方式付款，须按期支付首付款153307元，同时签署购房合同，余款16万元由银行提供按揭贷款，原告需按期办理按揭贷款申请手续；原告支付首付款的同时预缴相关代收的费用636元。另第四条约定，原告须按双方约定的付款方式和期限支付首付款及签署购房合同，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还；第五条约定，如原告履行完本认购书义务但广亿公司未能为原告保留该房号，广亿公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、关于原、被告于2015年9月30日签订的认购书的效力问题。原告主张其认购的是商品房，而两被告通知其签署的《产权式酒店客房买卖合同》与认购书的约定不一致，存在恶意串通的情形，认购书当属无效合同。经查，原告通过参加被告广亿公司的恒大棋子湾看房活动后，决定认购海湾明珠63栋415房，并委托被告林海娥办理购房相关事宜，签署相关文件，故原告应知晓其所认购房产为产权式酒店客房。本院认为，林海娥代理原告与广亿公司签署认购书，是在原告对购房事宜知情并授权的情况下进行，该认购书系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告未提供证据证实存在恶意串通的情形，故对其主张认购书无效不予采纳。二、两被告是否应连带返还购房款项及支付相应利息。认购书签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告支付定金20000元，并转账支付代收费636元和首付款29987元。后被告广亿公司依约督促原告签订购房合同和办理按揭贷款时，原告拒绝履行，且未提供证据证实有适当理由，实为违反认购书的约定，要承担相应的违约责任。即按照认购书第四条的约定，原告”所付款项不予退还”。被告主张”所付款项”包括原告所交的定金、代收费及首付款等。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理......”，另综合认购书的约定，”所付款项”仅限于定金为宜。故原告应承担定金20000元不予退还的违约责任，本院对其返还该定金的请求不予支持。被告广亿公司主张原告所付的代收费636元及首付款29987元应不予返还，于法无据，本院不予采纳，即对原告请求广亿公司返还该部分款项予以支持。由于因原告一方原因致使未能订立购房合同，故对原告支付相应利息的请求不予支持。另外，被告林海娥在原告的授权范围内签署认购书，原告未提供证据证实因林海娥的代理导致损失，其请求林海娥承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告昌江广亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告朱建明购房款30623元。二、驳回原告朱建明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1180元，由原告朱建明负担531元，由被告昌江广亿房地产开发有限公司负担649元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长  许美娟审 判 员  王智灏人民陪审员  符 东二〇一七年十二月十九日书 记 员  吴镇潭附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。