山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0781民初959号
原告李某某。
委托代理人牛凤永、秦文永，山东尧王律师事务所律师。
被告青州盛宇置业有限公司。
法定代表人鲁效良，董事长。
委托代理人刘成敬，山东律卓律师事务所律师。
原告李某某诉被告青州盛宇置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2015年2月10日作出（2014）青法民初字第321号民事判决。宣判后被告青州盛宇置业有限公司不服，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。山东省潍坊市中级人民法院经审理于同年7月10日作出（2015）潍民一终字第508号民事裁定，以“上诉人青州盛宇置业有限公司主张李某某实际销售房屋123套，李某某销售的房屋是否是123套需进一步查清。原审认定事实不清，应发回重审”为由，撤销原判，发回本院重审。本院于2016年2月3日重新立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某、被告青州盛宇置业有限公司的委托代理人刘成敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月27日，我与被告签订“旗风居”全案营销代理合同一份，合同约定：原告为被告销售楼房，被告按原告销售总额的1.1%向原告支付佣金；原告可提取溢价部分20%。合同签订后，原告从2012年入场销售，“旗风居”房屋已销售90%，销售额为56770763元。按照约定，原告应提取佣金624478元、溢价金额47084元。截止2013年6月20日，原告应从被告处领取671562元，扣除前期借款350000元，被告还应支付原告应得报酬321562元。后经原告多次追要未果。为此诉至法院，请求法院依法判令被告支付原告应得报酬321562元，并承担全部诉讼费用。
被告辩称，1、原告擅自撤离构成违约，应承担违约责任，依据双方签订的营销代理合同第四、十条的规定，原告未完成合同约定的销售任务，被告有权依约扣除原告的履约保证金10万元及相应的佣金；2、被告不存在违约情形，原告在原审中认为是被告未支付销售佣金致使原告无法继续销售而撤离销售现场，但是依据营销代理合同第四条关于结算和发票条款的规定，原告未按照该流程提交结算佣金及溢价分成的申请，也未提交发票，因此被告无法依约与原告结算，依据合同约定，该责任应由原告承担；3、关于溢价分成，应以被告认可的123套房屋中实际销售价值减去房屋的基准销售价来进行计算，原告销售的本合同所涉房屋均是现房不是期房，应该按照现房的溢价基准价进行计算；4、原告在履行本案合同过程中多次向被告借款，该借款和费用应当冲抵原告的佣金；5、依据营销代理合同第4条约定，原告应当向被告提供正式发票。原告与案外人王全国共同与被告签订的委托代理销售合同，王全国应参加本案诉讼。合同签订后，原告与王全国没有全部履行合同，被告不拖欠原告代理费用。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告系房地产开发企业，其开发的“旗风居”商品房楼盘位于青州市第二中学以东、北城居民区以北，共建设商品房630套，被告开发后已自行销售商品房95套。2011年10月27日，原告及案外人王全国共同与被告签订了“旗风居”全案营销代理合同一份。该合同主要约定：一、合作方式和范围：1、甲方（被告）指定乙方（原告与王全国）为“旗风居”住宅商品房的独家销售代理商，可销售除A区、安置区及已销售部分外商品房；2、合作期间自本合同签订之日开始。房屋取得预售证开始至甲方建设项目整体销售达到90%之日时乙方撤场；时间不超过18个月；二、甲乙双方的权利义务：甲方应向乙方通报项目目标及工作进度要求，提供乙方所需的相关信息，并保证资料的真实性、合法性及有效性，若甲方提供的资料有缺失、提供迟延、或者无法正常使用之情形，造成的损害后果由甲方承担；甲方有权审定乙方的工作计划及工作成果，同时在计划的策划、撰写过程中甲方应指定专门负责人与乙方随时沟通以确保工作的高效率和避免方向性偏差；甲方应按照本合同规定及时付款，以保证项目的正常运行，甲方须于取得预售许可证前2个月、售楼处交付使用前1个月，以入场通知单的书面形式通知乙方筹备相关销售事宜；甲乙双方于项目公开发售前1个月协商制定销售价格表、年度销售计划表并共同签署作为本合同附件。项目公开销售前，甲方应具备所有可以出售之法律文件原件正本或政府相关证明文件正本方可推出公开发售。乙方负责组织“旗风居”全程销售执行方案，在未发生不可抗力的情况下，自项目开盘（取得正式预售许可证）起18个月内实现项目清盘，向甲方提交销售任务分解计划，经甲方同意后组织实施并接受甲方考核；乙方定期向甲方提供项目销售情况分析报告，认购本物业的《认购协议书》直接由甲方签订，定金由甲方收取；乙方负责乙方工作人员的通讯费、售楼处使用的宽带费、电话费、水电费、办公用品费。三、代理佣金及支付办法：1、甲方按销售佣金加溢价分成向乙方支付服务费，具体支付方式如下：销售佣金：甲方按乙方销售总额的1.1%向乙方支付佣金；溢价分成：乙方实际销售价格超出基准价的部分为溢价部分，乙方提取溢价部分的20%，按一户一价表以每套单独核算的方式与当期佣金同时结算；2、销售佣金和溢价分成每月结算一次，甲方于每月10日前向乙方支付上月代理佣金和溢价分成的80%，其余20%顺延至6个月后的10日前向乙方支付，乙方结算的佣金及溢价部分款项需提供正规税务发票；3、保证金：甲方扣除100000元作为项目履约保证金，如因乙方原因，项目在18个月内销售率未达到90%，则甲方有权扣除该笔保证金及相应佣金；4、房款款项：乙方必须将所有的销售款按时交至甲方指定的银行账户。四、违约责任：一方违约，应向另一方承担本合同及法律规定的违约责任。五、本合同《附件1》为本合同的组成部分。合同中同时约定了其他事项。
合同签订后，原告入驻被告“旗风居”项目售楼部，开始履行该项目的销售、策划、推广和客服工作。合同履行过程中，原告与被告商定现房基准价为一层4400元/㎡、二层3680元/㎡、三层3680元/㎡、四层3480元/㎡、五层2780元/㎡，期房基准价为一层3380元/㎡、二层3680元/㎡、三层3680元/㎡、四层3480元/㎡、五层3180元/㎡、六层2880元/㎡。2012年5月18日，被告取得商品房预售许可证。
在原告营销下，共有149名购房户与被告签订了认购协议书，其中与被告签订商品房买卖合同，并交足房款（包括按揭）的购房户共129户。庭审过程中，被告认可原告实际销售房屋123套，销售总价为53361332元，原告应得销售佣金586974.65元，其中溢价商品房有购房户宋玉霞等16套，溢价提成为45097.52元（宋玉霞4719.60元+徐正英9935元+潘喜军7948元+赵强4967.50元+赵月春6954.50元+王庆磊19920元+王玉红2630.60元+徐江宁387**.40元+王昭杰16979.60元+李玉彪9988元+张晓强19976元+孙道鹏9988元+张德金19976元+刁相枝15723元+张福平25012.8元+邱恒文11985.6元=225487.6元×20%）。
本案在审理过程中，根据原告申请，本院调取了青州市房管局档案中被告办理的尹宁等23户预售商品房的备案登记信息，上述信息与原告提供的尹宁等23户认购协议书载明的房屋价款、位置等事项一致。本院另对康孝民、高光臣、刘卫东、韩克法、王琛（秦凡杰）等5名购房户进行了调查，五人均认可从原告负责的售楼处登记购房并签订了认购协议书，并均陈述现已交足房款并入住，认可原告提供的认购协议书的真实性，五人所交房款、认购房屋的位置与原告提供的认购协议书中载明的事项一致。上述28套商品房有22套包括在被告认可的123套中，田世燕等6套商品房未包括在内，该6套商品房的销售总价为2940484元，原告应得销售佣金32345.32元，其中溢价商品房有田世燕1套，溢价提成为1987元（9935元×20%）。上述129套商品房销售总价为56301816元，原告应得销售佣金619319.98元，溢价提成47084.52元，共计666404.5元。
本案中，原告主张共完成商品房销售149套，其中户名为邢伟的一套，本院在房管部门未查到相应的备案信息，也未能找到其本人进行调查询问，对于此套房屋的佣金，原告自愿表示另案处理。
2013年4月初，原告及案外人王全国将涉案营销代理合同转委托给郭旺，此后郭旺未实际代理销售商品房。案外人王全国及原告共同与被告签订营销代理合同后，王全国未参与营销活动。本案在审理过程中，经本院调查，王全国明确表示不参加本案诉讼，营销代理合同的相关权利义务均由原告承受。
同时查明，为支付售楼部人员工资、购买销售道具和用品，原告及郭旺从2011年1月11日至2013年5月16日共22次向被告借款，金额共计389023元（其中包含郭旺借款55000元、被告对原告罚款4650元，原告同意冲减）。后因原告与被告就已售房屋应得报酬总额、支付方式（时间）、销售底价的变更等事项不能达成一致，被告拒付原告应得报酬，原告于2013年6月底撤离销售现场，被告将剩余商品房另行委托他人销售。
本院所确认的上述事实，有原告提交的“旗风居”全案营销代理合同、认购协议书、关于开盘基准价确定的联络函以及三名购房户联络函复印件，被告提交的宋玉霞等99名购房户购房信息说明、领款证明、商品房买卖合同复印件、房屋销售基础价格的说明、秦技安办理房产证的说明，本院根据原告申请调取的尹宁等23名购房户信息资料、调查笔录及当事人等在案为凭。以上证据已经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。被告与原告签订的“旗风居”全案营销代理合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法且不损害国家、集体及第三人利益，也不损害社会公共利益，应确认为有效合同。合同生效后，原、被告均应按照约定严格履行。案外人王全国虽在涉案合同中乙方一栏签名，但未参与履行合同，且经本院释明后已明确表示不参加本案诉讼，其上述意思表示系对自己合法权利的处分，本院予以准许。据此，原告可以作为涉案合同相对人单独向被告主张民事权利。被告关于王全国不参加本案诉讼原告无权主张的答辩意见，于法无据，本院不予支持。
本案的争议焦点是：楼盘基准价格如何确认，原告代理销售商品房的数量及佣金、溢价提成数额，被告主张的项目履约保证金100000元是否应予扣除。
1、关于楼盘基准价格的确认问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定，书证应当提交原件，物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条规定，人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其它证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。本案中，原告为证实楼盘基准价格，向本院提供了2012年6月24日关于开盘基准价确定的联络函复印件一份，被告以原告提交的证据系复制件为由不予质证，原告称此证据的原件已交给被告，被告的经理孟庆亮及被告法定代表人鲁效良的妹妹即被告工作人员鲁巧云在联络函上签字认可后留存原件，并将复印件交给原告，故原告只能提供此证据的复印件。本院要求双方各自陈述楼盘基准价，原告陈述以该联络函载明价格为准，被告委托代理人陈述双方没有约定楼盘基准价格，但被告经理孟庆光、财务经理鲁巧云在本院制作的调查笔录中均承认上述四份复印件中的签名均是所签。结合原告提供的其它证据以及孟庆光、鲁巧云所述，本院上述四份复印件的真实性予以确认，并据此认定楼盘现房基准价为一层4400元/㎡、二层3680元/㎡、三层3680元/㎡、四层3480元/㎡、五层2780元/㎡，期房基准价为一层3380元/㎡、二层3680元/㎡、三层3680元/㎡、四层3480元/㎡、五层3180元/㎡、六层2880元/㎡。
2、关于原告代理销售商品房的数量及佣金、溢价提成数额的问题。根据已经查明的案件事实，除被告认可的123套外，被告已经到房管部门办理备案登记的刘振中、张正德、刘真彩、田世燕商品房均由购房人与原告聘用的销售人员签订了认购协议书，且认购协议书中约定的楼房位置、楼房每平方米单价及房款总价均与备案登记的商品房买卖合同中的内容完全一致。经本院调查，被告尚未办理商品房备案登记的刘卫东、韩克法均认可原告提供的认购协议书的真实性，并述称已按认购协议书约定的方式交付被告房款且已实际入住房屋。上述6套商品房可以认定系经原告代理销售，据此可以认定原告代理销售商品房的数量为129套，销售总价56301816元，原告应得销售佣金619319.98元。根据基准价格，原告代理销售房屋中的17套商品房已超出基准价格，被告应按合同约定支付溢价提成。17套商品房的溢价款为235422.60元，原告应得溢价提成47084.52元。
3、被告主张的项目履约保证金100000元是否应予扣除的问题。涉案营销代理合同约定，“甲方扣除100000元作为项目履约保证金，如因乙方原因，项目在18个月内销售率未达到90%，则甲方有权扣除该笔保证金及相应佣金”。原告实际销售的商品房为129套，尚未达到全部应售房屋的90%。在此情况下，原告单方撤场即已构成违约。本院认定应扣除原告项目履约保证金100000元。
综上所述，原告的合理诉讼请求，本院予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第三百九十六条、第四百条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条及有关民事法律政策之规定，判决如下：
一、被告青州盛宇置业有限公司支付原告李某某房屋销售佣金及溢价款共计177381.5元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6123元，由原告负担2745元，由被告负担3378元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 刘希庆
人民陪审员 牛英春
人民陪审员 房 欣
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 段美芳