新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新0104民初7216号
原告（反诉被告）：乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行，住所地乌鲁木齐市新市区。
负责人：任洁，该支行行长。
委托诉讼代理人：程新安，男，1968年6月28日出生，�族，该支行资产保全部职员，住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：时军民，新疆博昊律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨钧（曾用名杨军），男，1970年4月23日出生，汉族，乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司法定代表人，住乌鲁木齐经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张博，新疆鸿华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱晓荔，新疆鸿华律师事务所律师。
被告：乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：杨钧，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李萌，男，1982年5月26日出生，汉族，该公司�员，住乌鲁木齐市。
原告（反诉被告）乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行（以下简称昆仑支行）与被告（反诉原告）杨钧、被告乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司（以下简称白天鹅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日作出（2016）新0104民初1269号民事判决，经二审发回重审。本院于2017年8月10日立案后，依法另行组成合议庭，于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昆仑支行委托诉讼代理人时军民、被告（反诉原告）杨钧委托诉讼代理人张博、被告白天鹅公司委托诉讼代理人李萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）昆仑支行向本院提出诉讼请求：判令解除原告昆仑支行与被告杨钧之间的租赁合同关系；2、判令二被告返还位于迎宾路1277号的房产一栋（�积2688平米）；3、判令二被告支付2004年5月至2016年6月间的租赁费562.37万元；4、本案诉讼费由被告负担。将第3项诉讼请求租赁费的期限计算至2017年10月31日。事实和理由：1999年6月26日，乌鲁木齐市新市区迎宾路街道办事处（以下简称迎宾路街道办）与杨钧签订租赁经营合同一份，将位于迎宾路42号的迎宾大酒店（又名银财宾馆）出租给杨钧经营。合同约定：租赁期限六年，自1999年7月1日起至2005年7月1日止，第一年租金20万元，以后年度租金在上一年度租金基础上递增8%。同年10月，依据乌鲁木齐市新市区人民政府（以下简称新市区政府）[1999]76号常务会议纪要，新市区政府与昆仑支行签订协议，将迎宾大酒店（银财宾馆）房屋产权及土地使用权转让给昆仑支行，该租赁合同出租人的权利义务遂由昆仑支行承继。2001年1月，杨钧与其妻徐风莹共同设立白天鹅公司，将�酒店更名为白天鹅酒店。（2002）新民初字第1283号、（2003）乌中民终字第235号民事判决判令：杨钧向昆仑支行缴纳房屋租金490004.75元（2000年9月1日至2002年10月31日期间）；昆仑支行赔偿杨钧违约金20万元、经济损失73828元，支付杨军暖气设施改造费548240元，减免杨钧房屋租金95252.67元，负担审价费1.35万元，合计应支付杨钧
930821元。2004年5月14日，按照乌鲁木齐市中级人民法院执行局《发还案款情况说明》，昆仑支行支付杨钧案款10万元，其余340816.25元（930821元-490004.75元-10万元）及诉讼费与杨钧2002年11月1日至2004年4月期间应付租赁费相互折抵完毕。租赁期间届满，杨钧继续使用该房产经营白天鹅酒店至今。1999年7月至2016年，杨钧经营累计应付租金675.20万元，依据（2003）乌中民终字第235号民事判决折抵后已支付112.83万元，尚欠昆仑支行租赁费562.37万元未付。2015年9月22日，乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室（以下简称高新区征收办）[2005]131号函通知昆仑支行，因城北主干道西延建设，需将迎宾路1277号（白天鹅酒店）五层建筑拆除。昆仑支行于2015年11月23日函告杨钧搬迁并清算给付租赁费，杨钧至今拒不履行，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）杨钧辩称，只有在原告支付相关费用的情况下，才能同意解除合同。原告主张租赁费562.37万元，有部分已超过诉讼时效期间。
被告白天鹅公司辩称，《租赁经营合同》是杨钧签订的，白天鹅公司不应当承担责任，请求驳回原告对白天鹅公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）杨钧向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付租赁房屋（迎宾路1277号）下水渗坑工程费245659.23元、水电暖改造费1173700元、外墙保温施工费516880元，装修工程款5183230元，合计7119469.23元。事实和理由：1999年6月26日，反诉原告与迎宾路街道办签订《租赁经营合同》，由迎宾路街道办将迎宾大酒店租赁给反诉原告经营，租赁期限为1999年7月1日至2005年7月1日。2000年8月20日，新市区政府与反诉被告昆仑支行达成协议，将迎宾大酒店移交给昆仑支行，《租赁经营合同》的出租人权利及义务由昆仑支行享有和承担。《租赁经营合同》期限届满后，反诉原告继续使用租赁房产，昆仑支行没有提出异议，原租赁合同继续履行，直至昆仑支行提起诉讼要求解除与反诉原告的租赁合同关系。根据《租赁经营合同》第二十条的约定，昆仑支行应根据反诉原告的请求，积极协助、解决经营中的困难和问题，保�水、电、暖、电话设施正常供给和使用。在《租赁经营合同》履行期间，昆仑支行违反合同约定，未能向反诉原告提供满足经营需要的各项设施。因昆仑支行未能保证提供给反诉原告的租赁场地应有的正常供暖，乌鲁木齐市中级人民法院于2003年3月17日作出终审判决，判令昆仑支行支付反诉原告违约金20万元、暖气设施改造费548240.33元，同时减免租金95252.67元。因租赁场地不具备污水排放条件，反诉原告于2004年9月出资修建了下水渗坑；因租赁场地自来水、进户电缆、屋面防水及暖气管道存在问题，反诉原告分别在2007年、2008年、2009年对租赁场地的水、电、暖进行了改造施工；因租赁场地楼体老化，保温能力不足，楼体及装修严重老化，反诉原告于2011年8月对租赁场地进行外墙保温处理及更换塑钢窗，并于2012年出资进行了装修。昆仑支行违反合同约定，未能履行出租�义务，理应承担维持日常租赁经营所发生的与租赁场地有关的各项费用，故提出反诉，请依法公断。
原告（反诉被告）昆仑支行对反诉辩称，（一）租赁物原有下水设施、水电设施符合正常使用条件，自1999年7月至今就该事项没有产生争议。暖气设施存在的问题和发生的改造费用54.82万元，已在（2003）乌中民终字第235号案件中作出处理。杨钧自称在2004年出资修建了下水渗坑工程，2007年、2008年、2009年对水、电、暖进行了改造施工，2011年8月进行了外墙保温处理及更换塑钢窗，2012年进行了装修等改造和施工行为，均属于对租赁物进行改善或增设他物的行为。根据《合同法》第二百二十三条第二款的规定以及《租赁经营合同》第十条的约定，承租人对租赁物进行改造或增设其他添附物，必须经过出租人的同意。因杨钧对上述租赁物进行改造或添附的行为，没有取得反诉被告的同意，反诉被告可以要求杨钧恢复租赁物原状，或者在合同解除后将添附物拆除，对于因擅自改造或添附行为可能对租赁物造成的损失，反诉被告保留要求杨钧赔偿损失的权利。（二）杨钧在明知2005年7月1日以后租赁经营合同默示更新为不定期租赁合同，双方当事人均有权随时解除租赁经营合同的条件，应当知道对租赁物实施投资添附行为客观上存在投资风险。杨钧在反诉被告不知情的情况下，自行对租赁物实施改造或添附行为的目的，是为了增加酒店经营收入，提高经济效益。反诉被告诉请解除合同、返还租赁物，在今天提出还是杨钧改造、装修后立即提出，杨钧理应自行承担起擅自改造和装修产生的风险投资后果。（三）承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修，出租人不履行维修义务的，承租人�以自行维修，维修费用由出租人承担。本案不定期租赁合同履行期间，杨钧没有向反诉被告提出维修事项，也就不存在未履行维修义务问题，更不存在维修费用由反诉被告承担的法定前提条件。反诉被告认为：杨钧诉请反诉被告赔偿其不定期租赁期间下水渗坑工程、水电暖改造工程、外墙保温处理及更换塑钢窗工程、装饰装修工程等费用损失，违反《合同法》第二百二十三条、二百二十一条的规定，不符合《租赁经营合同》第十条的约定，反诉请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回杨钧的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：1999年6月26日，迎宾路街道办（出租方）与被告杨钧（承租方）签订《租赁经营合同》约定，杨钧被确定为位于乌鲁木齐市迎宾路42号迎宾大酒店的中标承租人，迎宾大酒店租赁经营后应成为独立核算、�负盈亏、照章纳税、自主经营的法人；租赁期限为六年，自1999年7月1日至2005年7月1日止；第一年租金为20万元，每月先交纳后营业,以后每年租金在上一年的基础上增加8%，租金不包括各种税费;承租方的设备、投资归承租方，合同期满后可以带走，也可折价给下一承租方；承租方如对迎宾大酒店设施、设备及其它进行改造和更新，需经出租方同意方可进行；出租方根据承租方的请求，积极协助、解决经营中的困难和问题，保证水、电、暖、电话设施正常供给和使用（费用由承租方按时交纳）；如有一方违约向对方支付违约金20万元。
同年10月10日，新市区政府与原告（当时名称为乌鲁木齐市商业银行昆仑支行）签订《协议书》约定：新市区政府将地处迎宾路银财宾馆（即上述迎宾大酒店）的房屋产权及土地使用权和20%的股份�部划由原告所有，土地使用权及房屋产权由新市区政府协助原告办理有关过户手续。同年11月29日，新市区政府第三十九次常务会议决议同意银财宾馆的产权移交。2000年8月22日，迎宾路街道办与原告签署《移交书》及《移交清单》，将位于迎宾路42-1号原银财宾馆（地上五层、地下一层，建筑面积2688m2）及部分设备移交给原告，《移交清单》中载明有“九九年租赁方杨军新增设备，权属归杨军”。
本案被告白天鹅公司为被告杨钧与其妻子徐凤芸（曾用名徐凤云）于2001年4月出资设立，注册资本30万元，住所地即为迎宾路42号附1号(现为1277号)，所经营的酒店名称为白天鹅酒店，经营至今。
2002年，本案原告与杨钧房屋租赁纠纷一案，本院作出（2002）新民初字第1283号民事判决：一、杨钧向昆仑支行缴纳房屋租金490004.75元（2000年9月1日至2002年10月31日期间）；二、驳回昆仑支行的其他诉讼请求；三、昆仑支行支付杨钧违约金20万元；四、昆仑支行赔偿杨钧经济损失73828元；五、昆仑支行支付杨军暖气设施改造费548240元；六、昆仑支行减免杨钧房屋租金95252.67元；七、审价费1.35万元（杨军已预交）由昆仑支行负担。该案二审经乌鲁木齐市中级人民法院（2003）乌中民终字第235号民事判决：驳回昆仑支行上诉，维持原判。该案判决在执行过程中，本案原告向被告杨钧支付10万元，其余应付款项340816.25元与2002年11月1日至2004年5月1日期间被告杨钧应付房租相互折抵。
2015年9月22日，高新区征收办向乌鲁木齐市商业银行发出《关于尽快提供房屋产权产籍证明资料的函》，该函的内容为:因城北主干道西延建设需将迎宾�1277号（现为乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司、法定代表人杨钧）一栋五层建筑拆除，经了解，该建筑和你行有关联，请你行尽快提供房屋产权产籍证明资料，以便开展拆除的协商洽谈工作。
2015年11月20日，原告向被告杨钧邮寄送达《告知函》，要求其在同年11月25日前支付2004年5月1日至2015年11月20日的租金307.68万元、利息984488.43元，累计4061288.43元并于同年11月30日前搬离。
又，杨钧反诉主张的下水渗坑工程费、水电暖改造费、外墙保温施工费、装修工程费为被告白天鹅公司自行委托价格评估机构所作的鉴证，合计7119469.23元。其中，自治区计委价格认证中心新价鉴字（2005）11号价格鉴证报告下水渗坑工程总造价245659.23元，自治区价格认定局新发改价证字（2010）第18号价格鉴证报告综合楼水、电、暖�造工程总造价1173700元，新发改价证字（2011）第29号价格鉴证报告综合楼外墙处理及保温和更换塑钢窗工程总造价516880元，新发改价证字（2012）第21号价格鉴证报告白天鹅酒店装修工程总造价5183230元。
另查明：本案涉诉房产登记的产权人为乌鲁木齐市建达房地产开发总公司，该房产在乌鲁木齐市人民政府公房产权证存根复印件上记载的建筑面积为2696平方米、产权来源为自建、所有形式为集体。
本院认为，案外人迎宾路街道办作为出租方与被告杨钧签订租赁经营合同，将本案涉诉房产出租给被告杨钧经营使用，该合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同订立后不久，新市区人民政府即决定将该房产抵偿归原告所有，迎宾路街道办也将该房产移交给原告，故原告承受了租赁经营合同出租方的权利义务。《物权法》规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案为合同纠纷而非物权纠纷，原告与被告杨钧在本案之前因该合同产生的纠纷也经过人民法院的处理，故原告虽非本案涉诉房产登记的所有权人，并不影响本案的处理，原告与登记的产权人就本案涉诉房产的清偿、转让、权属变更问题与本案无关，且登记的产权人为集体企业，其产权界定、归属等问题由人民政府主管，不在人民法院主管范围之内。
《合同法》规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。还规定，不定期租赁，当事人可�随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案租赁经营合同约定的租赁期限为2005年7月1日届满，在此之后被告杨钧继续使用本案涉诉房产进行经营，原告对此也未提出异议，故租赁经营继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，原告于2015年11月以邮政专递方式通知被告杨钧支付租金并限期搬离，后为此于2016年2月诉至本院，故原告主张解除合同的请求符合法律规定，本院予以支持，被告杨钧以支付相关费用后才能解除合同的抗辩不能成立。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁经营合同解除，被告杨钧应当将本案涉诉房产返还原告。被告杨钧租赁该房产用于酒店经营，其为被告白天鹅公司的法定代表人，被告白天鹅公司登记的住所、经营场所也为该房产，且租赁经营合同约定被告杨钧租赁该房产后成立独立的企业法人进行经营，被告白天鹅公司因经营而实际占有使用该房产至今，故被告白天鹅公司也应承担返还该房产的民事责任，本院对其以非租赁经营合同订立的一方当事人而不承担返还责任的抗辩不予采纳。
对于原告主张的租赁费，本院认为，原告与被告杨钧是在租赁期限届满后形成的不定期租赁合同关系，租赁经营合同继续有效，只是租赁期限为不定期。租赁经营合同明确约定租金支付期限为每月交纳，租赁期限不定期但双方并未变更租金支付期限；租赁期限不定期，但根据合同约定的租金标准以及实际租赁时间，应付租金的金额也随时可以确定。诉讼时效制度是为了督促�利人及时行使权利，如果权利人在诉讼时效期间内不行使权利，诉讼时效期间过后则不再享有胜诉权。诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算，《民法通则》规定延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，自2017年10月1日起施行的《民法总则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告按生效判决将其应付被告杨钧的款项与2004年5月1日前的应收租金予以折抵，但在此之后至2015年11月已过11年的期间中并未向被告杨钧主张租金，故原告主张的租赁费中有部分已超过诉讼时效期间，被告杨钧对此的抗辩成立。对于本案被告杨钧应付的租赁费，根据法律适用原则，本院按原告2015年11月提出主张的三年前即2012年12月1日起至2017年10月31日止的期间以及合同约定的每年租金增加上一年度8%的标准予以确定，即：2012年12月1日-2013年6月30日期间租金31.7289万元，2013年7月1日-2014年6月30日期间租金58.7438万元，2014年7月1日-2015年6月30日期间租金63.4433万元，2015年7月1日-2016年6月30日期间租金68.5188万元，2016年7月1日-2017年6月30日期间租金74.0003万元，2017年7月1日-2017年10月31日期间租金26.6401万元。以上被告杨钧应支付的租赁费合计为323.0752万元。原告的租金债权请求权应向与其订立合同的相对一方提出，被告白天鹅公司非与其订立合同的相对一方，原告主张被告白天鹅公司给付的租赁费的请求无事实及法律依据，本院不予支持。
《合同法》规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。相关司法解释规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担；出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。租赁经营合同中明确约定承租方如对本案涉诉房产的设施、设备及其它进行改造和更新，需经出租方同意方可进行。被告杨钧未提供其租赁使用期间对该房产改造、添附、装修等经过原告同意的相应证据，且工程造价仅为其单方委托价格鉴定机构所作的鉴证，故被告杨钧主张原告支付四项工程费用合计7119469.23元的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行与被告（反诉原告）杨钧之间位于乌鲁木齐市迎宾路1277号一栋五层房屋的租赁合同关系；
二、被告（反诉原告）杨钧、被告乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行返还上述房屋；
三、被告（反诉原告）杨钧于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行自2012年12月1日起至2017年10月31日止期间的租赁费3230752元；
四、驳回原告（反诉被告）乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行主张被告乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司给付租赁费的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）杨钧的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限�行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼标的额562.37万元，确认给付额3230752元，确认给付额占诉讼标的额的57.4%；本诉案件受理费51165.90元（原告已预交）由原告负担42.6%即21796.67元，被告杨钧应负担57.4%即29369.23元。反诉案件受理费30818.14元（已减半收取，被告杨钧已预交）由被告杨钧自行负担。被告杨钧应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 郭 荣
人民陪审员 张建芬
人民陪审员 林莉霞
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 海 迪