河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终18623号
上诉人（原审被告）：河南杭业标汽车服务有限公司。
法定代表人：孙国涛。
委托诉讼代理人：常春生，河南沃原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：河南京澳置业有限公司。
法定代表人：魏书敏，董事长。
委托诉讼代理人：白晗，河南信心律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文涛，河南信心律师事务所实习律师。
原审被告：孙国涛，男，1985年10月3日出生，汉族。
原审被告：杨卫华，男，1974年12月14日出生，汉族。
原审被告：王袁飞，男，1982年2月5日出生，汉族。
上诉人河南杭业标汽车服务有限公司（以下简称杭业标公司）因与被上诉人河南京澳置业有限公司（以下简称京澳置业）及原审被告孙国涛、杨卫华、王袁飞房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初8282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月29日开庭审理了本案。上诉人杭业标公司的委托诉讼代理人常春生，被上诉人京澳置业的委托诉讼代理人白晗，原审被告孙国涛到庭接受了询问。原审被告杨卫华、王袁飞经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杭业标公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判以双方商议结果100万元来承担京澳置业的损失；二审诉讼费用由京澳置业承担。事实与理由：一、原审所查明的事实有误。1.上诉人没有擅自改建房屋结构，在装修期间内上诉人委托施工人员进场施工时各方人员均在场，上诉人将改建情况全部说明后，被上诉人现场指明承重墙不让动，其它可以改建。故双方并未留有字据，但上诉人不是擅自改建，而是经被上诉人同意后改建。2.关于双方合同的解除时间不是2017年6月21日。在今年过完春节后上诉人曾几次向被上诉人说明不再承租，损失双方商量由杭业标公司承担。此后双方在由杭业标公司承担损失不再承租达成一致后，被上诉人将房屋租给他人，新承租人是在2017年5月份进场装修。所以，被上诉人2017年6月21日给上诉人邮寄解除合同通知书时，房屋已经租给他人。3.双方所商议的损失，不是擅自改建房屋的损失，而是上诉人不能继续履行合同，给被上诉人造成的损失，双方商定为100万元。改建是不存在的。故被上诉人评估不符合事实。二、对被上诉人全部损失应界定为双方商定的100万元。上诉人已经主动表明不再承租并承担损失，双方对100万元达成共识。擅自改建损失及租金是不存在的，被上诉人已将房屋租给他人，故双方之间的损失应以共同认可的100万元为准。
京澳置业辩称，一、杭业标公司在租赁期限内未支付任何房租已构成根本违约，因此导致租赁合同解除，其应当承担房屋的租金损失和恢复原状的损失。一审判决认定上诉人的违约事实以及赔偿损失数额事实认定清楚。在本案一审及上诉人状均自认对房屋进行过改建，实际上，杭业标公司的改建仅是对商铺上下二层隔墙、卫生间围护墙、户内墙、消防箱及钢结构楼梯进行拆除，并导致部分消防设施等损坏，杭业标公司的烂尾装修已经导致房屋的破坏。在本案因杭业标公司违约导致租赁合同无法继续履行的情况下，在租赁合同解除时，杭业标公司有将房屋恢复原状的合同义务。因此根据合同约定，改建必须经京澳置业书面同意，杭业标公司并未提供证据证明，即使京澳置业同意改建，杭业标公司有将房屋恢复原状的义务，京澳置业在一审提交的评估报告的评估内容就是将房屋恢复原状的费用，一审予以支持是正确的。关于损失数额的问题，京澳置业给予杭业标公司三个半月的免租期是基于合同正常履行十年租赁期限的情形，本案因杭业标公司根本违约导致合同解除，京澳置业未收到任何租金，合同约定的三个半月应当视为答辩人的租金损失。一审认定的损失数额并无不当。二、一审认定的合同解除时间事实清楚应予维持。杭业标公司作为违约一方，没有证据证明本案合同已经于2017年春节解除，更无证据证明该意向得到京澳置业的同意，一审以杭业标公司收到解除合同通知书的时间认定为合同解除时间并无不当。京澳置业在一审提交的现场照片拍摄于2017年6月22日前后，房屋明显空置，上诉人陈述的转租情况不存在。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
原审被告孙国涛陈述称：交的5万元押金不包含房租部分，被上诉人在我未交剩余房租的情况下，锁了我租的一部分房屋。在2017年1月份其把我租的一部分进行了转租，并已经开始装修。我多次与京澳置业公司的王总协商，达成100万元的调解，公司的股东王袁飞也参与了调解。
原审被告杨卫华、王袁飞未提交书面的陈述意见。
京澳置业向一审法院起诉请求：1.判令杭业标公司支付房屋租金889375.5元（自2017年3月1日暂计至2017年6月22日）及损失1507300.84元；2.判令杭业标公司承担违约责任并支付违约金暂计257713元（自2017年3月1日暂计至2017年6月22日以年租金2902174为基数按日万分之八计算）；3.判令孙国涛、杨卫华、王袁飞对上述债务在未出资本息范围内承担补充赔偿责任；4.本案的诉讼费用、鉴定费用的等由杭业标公司、孙国涛、杨卫华、王袁飞承担。
一审法院认定事实：杭业标公司于2016年10月20日注册成立，取得营业执照，注册资本陆仟零壹万元整，孙国涛、杨卫华、王袁飞为其股东，法定代表人为孙国涛。2016年11月15日，京澳置业与杭业标公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定“京澳置业将其拥有的芙蓉花苑三期A2商业房屋租给杭业标公司使用，该房屋建筑面积3077.91平方，租赁期自2017年3月1日至2027你那2月8日共计10年，装修期为三个半月，及2016年11月15日至2017年2月28日；2017年3月1日至2020年2月29日的每年租金为2902174元。····乙方对租赁的房屋需要改建必须书面申请。改建方案必须经甲方书面同意，否则，不得随意改建，因改建造成租赁物损坏的，乙方要承担全部赔偿责任。”合同签订当日，京澳置业将房屋交给杭业标公司使用，杭业标公司向京澳置业交纳了5万元的租房押金。杭业标公司在房屋租赁期间，擅自改建房屋结构，造成房屋损坏，京澳置业委托河南瑞祥资产评估有限公司对租赁房屋进行了评估，该评估公司做出了豫瑞资评报字[2017]第007号评估报告：“在恢复商业房屋原状的条件下，房屋损失资产评估价值为660833.42元”。京澳置业于2017年6月21日向杭业标公司邮寄了《解除合同通知书》，杭业标公司于6月22日收到该通知书，通知收到日期为合同解除日期。现该公司不能偿清京澳置业债务，京澳置业为维护自己的合法权益，诉至法院。
一审法院认为，京澳置业与杭业标公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效。杭业标公司在房屋租赁期间，擅自改建房屋结构，造成房屋损坏，属违约行为，京澳置业依据合同约定单方解除合同的行为正当，该院予以支持。京澳置业要求杭业标公司支付房屋租金889375.5元（自2017年3月1日暂计至2017年6月22日）及损失1507300.84元的请求合法有据，该院予以支持。因双方约定的违约金超过法律规定，该院酌定按年利率24%计算为215635.5元（自2017年3月1日暂计至2017年6月22日，以年租金2902174为基数）。但京澳置业要求孙国涛、杨卫华、王袁飞对上述债务在未出资本息范围内承担补充赔偿责任的请求，无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，该院判决：一、河南杭业标汽车服务有限公司在判决书生效后十日内支付河南京澳置业有限公司房屋租金899375.5元及损失1507300.84元；二、河南杭业标汽车服务有限公司于判决书生效后十日内支付河南京澳置业有限公司违约金215635.5元；三、河南杭业标汽车服务有限公司于判决书生效后十日内支付河南京澳置业有限公司评估费用7000元；四、驳回河南京澳置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13145元，由河南杭业标汽车服务有限公司负担。
本案二审期间，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，杭业标公司在房屋租赁期间，未按时支付租金并擅自改变房屋结构，构成违约，应承担支付租金并赔偿损失的违约责任。杭业标公司上诉称与京海岸公司商定损失数额以100万元为准，但未举证予以证实，且京澳公司不亦认可，本院对此不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13145元，由上诉人河南杭业标汽车服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵玉章
审判员 苟 珊
审判员 李 黎
二〇一八年二月一日
书记员 焦 航