广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终193号
上诉人（原审被告）：杨建辉，男，1964年11月24日出生，澳门特别行政区永久居民，现住广东省中山市。
委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁穗亨，广东登都律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：汪芳，女，1965年5月24日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：江小春，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨志明，广东保信律师事务所律师。
上诉人杨建辉因与被上诉人汪芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初12864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
杨建辉上诉请求：请求撤销一审判决第二项。在诉讼过程中，杨建辉上诉请求变更如下：1.撤销一审判决；2.请求将本案发回重审或者驳回汪芳一审全部诉讼请求。事实和理由：一、从房屋买卖交易习惯、杨建辉与麦马懿关系、涉案合同的签订过程分析，本案存在种种违反常理的�点。双方签订的房地产买卖合同并非杨建辉的真实意思表示，该合同应属无效。本案中，汪芳与麦马懿签订房地产买卖合同当日，即2016年11月8日，杨建辉已至广东省凤翔公证处声明终止对麦马懿的委托，否定麦马懿的代理行为，故麦马懿签订合同的行为并非杨建辉的真实意思表示，合同应属无效。二、即使认定房地产买卖合同有效，汪芳主张违约金亦过高，应予以调低。本案中，汪芳支付的定金仅为100000元，但其主张的违约金却为450000元，远远超出汪芳的损失，理应予以调低。
被上诉人汪芳辩称：一、杨建辉作为完全民事行为能力人，与麦马懿办理了公证委托手续。该公证书中明确约定了麦马懿的权限范围。公证书是由特定的公证机关出具的具有严格法律效力的文书，没有证据显示杨建辉是在被欺骗的情况下签订该公证书。汪芳依据该公证书与麦马懿签订涉案房屋买卖合同，双方当事人都应当严格遵循该合同履行。二、汪芳当时是由于看好中山的房地产市场才决定在中山购置房地产的。涉案房产位于中山市，紧邻珠海，在现实中大量的客户都是通过珠海的中介公司购买坦洲或者南朗的物业，这种情况非常普遍。合同中已约定了杨建辉违约后应当向汪芳支付20%的违约金。即使杨建辉向汪芳赔偿了450000元，也远远低于汪芳所造成的损失。该损失并不过高，不属于法律上违约金过高的情形，法院不应当予以调整。
汪芳于2017年7月11日向一审法院起诉请求：1.判令解除汪芳、杨建辉双方签订的房地产买卖合同。2.判令杨建辉支付违约金45万元。
一审法院认定事实：2016年11月8日,汪芳与杨建辉的公证委托代理人麦马懿、经纪人珠海市友联物业代理有限公司签订了房地产买卖合同，由汪芳购买杨建辉位于�山市长平路1号观海园43座101房，转让价格为2250000元。合同就涉案房产的转让价格、付款方式，产权办理、过户手续，税费承担、房地产交接，保证约定，违约责任等进行了约定。合同签订后，汪芳向杨建辉的公证委托代理人麦马懿支付了定金100000元。之后，杨建辉以麦马懿未取得其授权为由，终止了涉案房产的交易。杨建辉于2016年6月13日出具委托书，委托麦马懿出售涉案房产，并于2016年6月17日到广东省凤翔公证处办理了公证委托手续，公证书编号为（2016）粤中凤翔第2093号。2016年11月8日，杨建辉至广东省凤翔公证处声明终止麦马懿的委托，并办理了公证手续，公证书编号为（2016）粤中凤翔第4663号。杨建辉于2016年11月10日在《中山日报》刊登了遗失公告。2017年1月11日，杨建辉向汪芳出具了承诺书，载明“本人杨建辉承诺中山市长平路1号观海园43座101房顺利办理过户后对汪芳女士作出赔偿”。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。汪芳与杨建辉的公证委托代理人麦马懿于2016年11月8日签订的房地产买卖合同（No：1600544）系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。杨建辉无正当理由单方终止了合同，应承担相应的违约责任。根据房地产买卖合同第11条“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”的约定，汪芳主张解除双方签订的房地产买卖合同，并由杨建辉支付450000违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。杨建辉辩称，与汪芳签订合同的是麦马懿，是麦马懿收取了汪芳的定金，汪芳应该起诉麦马懿，而不应起诉杨建辉。一审法院认为，麦马懿在与汪芳签订房地产买卖合同时，向汪芳出具了经公证的杨建辉的授权委托书，这使汪芳足以相信麦马懿是杨建辉的全权委托代理人。汪芳与麦马懿签订的房地产买卖合同对杨建辉具有约束力。这从杨建辉事后向汪芳出具赔偿承诺书亦可得到印证。故一审法院对杨建辉的辩解不予采纳。
综上，杨建辉未依约定履行合同义务，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除汪芳与杨建辉于2016年11月8日签订的房地产买卖合同（No：1600544）。二、杨建辉应于一审判决决生效之日起七日内向汪芳支付违约金450000元。案件受理费8050元，减半收取为4025元（汪芳已预交），由杨建辉负�（杨建辉应于一审判决决生效之日起七日内迳付汪芳）。
本院二审期间，杨建辉提交了以下证据：1.借款合同与借款收据，拟证明杨建辉与案外人马燕凤曾在2016年6月20日签订借款合同，借款金额为1800000元；2.民事起诉状、借款合同、民事裁定书、损毁后的借款合同，拟证明案外人马燕凤曾就借款200000元另案起诉杨建辉。杨建辉清偿后由马燕凤单方撤诉并撕毁了借款合同原件。本院组织当事人进行了质证，被上诉人汪芳不确认上述证据与本案争议事实的关联性。
本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院另查明：涉案房屋买卖合同约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人应当在法定上诉期内提起上诉，杨建辉在法定上诉期届满后增加新的上诉请求，本院对此不予审理。故本案二审争议焦点为：一、麦马懿代理杨建辉与汪芳签订的房屋买卖合同是否及于杨建辉本人；二、如涉案合同的效力及于杨建辉本人，其是否应当承担违约责任及承担违约责任的方式。对此，本院作如下分析：
关于争议焦点一，即麦马懿代理杨建辉与汪芳签订的房屋买卖合同是否及于杨建辉本人的问题。杨建辉于2016年6月13日出具委托书，委托麦马懿出售涉案房屋，并于2016年6月17日办理了公证手续。2016年11月8日，麦马懿代杨建辉与汪芳签订涉案房屋买卖合同，虽然杨建辉于同日终止了对麦马懿的委托授权，但该终止行为不应对麦马懿已代杨建辉签订的合同效力产生影响。故麦马懿的代理行为系有权代理，涉案房屋买卖合同应当对杨建辉产生拘束力。退一步讲，即便是杨建辉于麦马懿签订涉案合同之前终止了对麦马懿的委托授权，但其并未于麦马懿与汪芳签订涉案合同之前将该终止授权的事由通知汪芳。因麦马懿持有经公证的授权委托书，汪芳有理由相信麦马懿具有代理杨建辉签订涉案合同的代理权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故麦马懿代杨建辉签订的涉案合同亦对杨建辉产生拘束力。
关于争议焦点二，即杨建辉是否应当承担违约责任及承担违约责任的方式的问题。涉案合同签订后，杨建辉无正当理由，拒绝履行约定的合同义务，�芳有权基于合同约定解除其与杨建辉的房屋买卖合同关系，杨建辉应按合同约定支付合同成交价百分之二十的违约金（即450000元违约金）。杨建辉上诉认为合同约定的违约金明显高于汪芳的实际损失，请求法院予以调整。对此，本院认为，该违约金条款是双方真实意思表示，且因杨建辉的违约行为，导致汪芳无法购买涉案房屋，汪芳因此而遭受的损失显而易见。现杨建辉主张合同约定的违约金过分高于汪芳的损失，应对其主张的事实承担举证证明责任。因杨建辉未能举证证明合同约定的违约金过分高于汪芳的损失，故其应对此承担不利后果，故本院对杨建辉的该项上诉意见不予采纳。汪芳向杨建辉主张转让成交价百分之二十的违约金，符合合同约定，不违反法律规定，一审判决予以支持并无不当，本院予以维持。
涉案合同系杨建辉、汪芳及珠海市友联物�代理有限公司三方签订，包含房屋买卖合同及居间合同两个法律关系。汪芳于本案中解除的仅为其与杨建辉之间的房屋买卖合同关系，一审判决对此表述欠清晰，本院予以补强。
综上所述，上诉人杨建辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元（上诉人杨建辉已预交），由上诉人杨建辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛庆利
审判员 吴合波
审判员 刘 通
二〇一八年六月二十日
书记员 魏立明