山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终1687号
上诉人（原审原告）武慧芳，长风大卖场柜台业主。
被上诉人（原审被告）恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦1号楼西塔楼12层1201－1203，组
法定代表人顾朝晖，职务董事长。
委托代理人王文亮，该公司法务员。
上诉人武慧芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院（2015）小民初字第00576号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人武慧芳，被上诉人恒大地产集团太原有限公司委托代理人王文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年9月12日，原告为买受人与被告为出卖人签订商品房买卖合同及补充协议，约定买受人购买出卖人开发的位于小店区真武路68号恒大绿洲小区21幢3单元0501号房，建筑面积100.4平方米，单价4761.09元，合同总价款478013元；买受人通过银行按揭方式付款，首付款148013元，贷款33万元。商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2011年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人交付经验收合格的房屋。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。补充协议第十条约定：出卖人应当在合同约定之日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，并将以买受人为产权人的房地产权证交付买受人；双方同意以2011年1月10日商品房交付之次日为办理产权登记期限的起算日；出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金……等内容。
2010年12月1日，被告开发的21号楼的勘察、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录，综合验收结论为通过验收。2010年12月19日山西省特种设备监督检验所进行现场电梯检验，并出具合格报告。2011年1月13日，被告向原告发出书面收楼通知书，通知原告按公司安排时间收楼，原告于2011年1月15日办理了收楼手续后，实际入住。2013年5月18日，被告取得了该楼的竣工验收备案表。2015年1月8日，太原市房产管理局办证大厅受理了被告为转让人，原告和郑德顺为受让人的房产交易和权属转移登记申请。
本院所确认的上述事实有，商品房买卖合同及补充协议、太原恒大绿洲交房收费一览表、交房收据、规划许可证、收款收据、建设工程竣工备案表、照片、单位（子单位）工程质量验收记录、建设工程竣工验收消防备案表及受理凭证及庭审笔录等在案为凭，可以采信。
原审认定，原告与被告之间的商品房买卖合同及补充协议，是当事人之间真实的意思表示，该合同及协议约定的内容合法，对当事人均具有约束力，原、被告均应按照合同及协议约定履行自己的义务。根据原、被告双方所签商品房买卖合同，被告应于2011年1月10日向原告交房，被告于2011年1月13日通知原告收房，实际于1月15日向原告交付房屋，已构成逾期交房的事实，应承担违约责任。但原告在交房时已经知道房屋逾期交房，现主张逾期交房违约责任已经超过法律规定诉讼时效，对其该项主张，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证的违约金，依据合同约定，办证时间从2011年1月11日计算540日，截止时间是2012年7月3日，至原告起诉时止，原告仍未取得房屋所有权证。被告不能举证证明延迟办证的原因和责任在于原告方，应当按合同约定承担违约责任，原告主张被告支付从2012年7月10日至2014年10月10日计算的2年零3个月的逾期办理房产证违约金470813×0.001×2.25年=1075.5元，本院予以支持。原审判决，一、被告恒大地产集团太原有限公司在判决生效后十日内赔偿原告武慧芳逾期办房产证违约金1075.5元。二、驳回原告武慧芳的其它诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人武慧芳不服，向本院提起上诉，其诉称，一、原审法院认定事实错误。双方签订的房屋买卖合同中约定：交房时要经过消防验收合格，要经过五方验收合格等，事实上被上诉人在交房时根本不具备合同约定的条件，也不符合法律的规定，房子不合格，不符合交房要求。交房时根本没有消防备案及验收，不具备消防方面的交楼条件。原审法院以起诉时房子取得竣工验收备案表是合格的，推定交房时的房子也是合格的，这是不妥当的。二、原审法院未按适用的法律进行判决。三、原审法院认定本案已过诉讼时效没有任何依据。四、原审法院作出的判决缺乏独立判断，有失公正。五、对于五方验收记录应是在太原市建设工程质量监督站监督之下形成的才是有效的。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二项；依法改判被上诉人支付上诉人逾期交付合格房屋的违约金43594.8元。被上诉人恒大地产集团有限公司辩称，首先，被上诉人交付上诉人的房屋，在经涉案房屋的勘察单位、设计单位、施工单位．监理单位、建设单位五方共同对该楼工程质量进行验牧，并出具单位（子单位）工程量竣工验收记录，综合验收结论为通过验收，证明本案涉案房屋已经通过竣工验收。其次，关于竣工验收备案表，在上诉人起诉之前被上诉人也已在建设行政主管部门备案登记，并实际取得竣工验收备案登记表，这也进一步证明了被上诉人交付上诉人的房屋质量合格。再次，关于上诉人诉称被上诉人未取得消防验收文件，公安部2009年106号令《建设工程消防监督管理规定》及公安部119号令，均明确了住宅项目的消防设计和竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住牢工程验收，消防主管部门不再向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书。该意见书自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件，故上诉人以涉案房屋没有建筑工程消防验收意见书，交付的房屋不是验收合格的房屋的理由也不能成立。最后，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金，已经过诉讼时效，丧失胜诉权。综上，被上诉人在交楼时已符合交楼条件且上诉人诉讼请求已过诉讼时效，故请求人民法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，关于上诉人提出的被上诉人存在逾期交付合格房屋，应支付逾期交付合格房屋违约金43594.8元的主张。首先，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故本案中，被上诉人于2011年1月15日将房屋交付上诉人占有使用，实际交付时间应认定为2011年1月15日，比合同约定的交房时间2011年1月10日逾期5日，按照合同约定本应向上诉人支付逾期交房违约金，但因上诉人在接收房屋时已经知道被上诉人逾期，其未在法定的时效期内主张权利，故上诉人的主张已过诉讼时效，本院不予支持。其次，双方当事人签订的合同中明确约定交付房屋的条件是经验收合格，具体是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具五方竣工验收记录及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。关于五方验收记录，被上诉人已经出具；关于消防验收意见书，公安部的新规定已经明确住宅项目消防竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，不再发放工程消防验收意见书，且涉案房屋经消防部门核查，已经判定为合格工程；关于电梯检验合格证，被上诉人在交付房屋时已经取得了合格报告。故上诉人主张被上诉人交付房屋未达到合格条件不能成立。综上所述，上诉人武慧芳的上诉请求，理由不足，证据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费890元，由上诉人武慧芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝利亚
代理审判员 袁 强
代理审判员 成志刚
二〇一六年九月八日
书 记 员 任丽杰