黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郊民初字第609号
原告周某，公民身份号码2107261951********，男，1951年12月13日出生，汉族，现住辽宁省黑山县小东镇南窑村***号。
被告佳木斯某公司，住所地佳木斯市前进区（8委5组）永安街。
第三人赵某，公民身份号码2308041958********，男，1958年6月23日出生，汉族，现住佳木斯市前进社区永安社区*组***号。
原告周某与被告佳木斯某公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年12月31日立案后，依法于2016年1月26日、2016年5月9日两次公开开庭进行了审理，第一次开庭，原告周某，被告佳木斯某公司委托代理人到庭参加诉讼，第二次开庭，原告周某，被告佳木斯某公司委托代理人，第三人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年5月16日，被告在佳木斯市郊区长青乡佳西村万新社区地段动迁了原告商服门市房一套，并与原告签订了一份拆迁补偿安置协议。协议规定了安置方式、安置地点、安置标准、结算款等事项，即安置地点为原地临光复路门市，回迁安置时间是2011年11月，安置面积为原面积。协议签订后，原告按协议约定搬迁，履行了自己的义务。但被告没有按时履行义务，直到2014年3月6日被告向原告下发房屋进户通知单，安置房屋为盛世华都T楼6号商服门市，面积为154.9平方米，但被告没有向原告交付该房屋，导致原告至今没能入住。根据《合同法》相关规定，双方签署的房屋安置补偿协议真实有效，被告应当全面履行自己的义务。原告认为，被告无视国家法律，违背合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，为此，诉至法院，请求1.确认原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议有效，被告继续履行该协议，向原告交付被告位于光复路盛世华都T楼6号的商服门市，面积154.9平方米；2.判令被告向原告支付临时安置补助费400410元，搬迁补助费1335元。
被告辩称：原、被告双方签订拆迁补偿协议后，原告未支付结构差价款每平方米1500元，同时因原、被告达成协议安置房屋总面积为154.9平方米，而原告拆迁房屋的面积为133.47平方米，存在21.43平方米的面积差，原告应当将该面积差以每平方米35000元的市场销售价格向被告支付购房款，而被告至今未支付，因而导致被告无法全部履行拆迁补偿安置协议。
第三人诉称：2011年9月1日，被告佳木斯某公司因无力偿还欠付第三人的借款，与第三人签订《嘉木年华二期盛世华都认购协议书》，以以房抵账的形式将其开发的位于盛世华都T楼6号商服，面积154.99平方米，价格774950元出售给第三人。交易次日，第三人与佳木斯某公司签订《嘉木年华二期盛世华都出卖房屋明细表》、《预售商品房不得转让承诺书》。佳木斯某公司向第三人承诺，不存在故意隐瞒该房屋出卖他人或为拆迁补偿安置房屋的事实。该房屋出售给第三人后，保证不再转让施工方用于抵付工程款及用于动迁业主的回迁。2012年11月15日，第三人接到佳木斯某公司的入户通知，办理了入户手续，入户装修并实际占有使用该房屋。而2010年6月3日，原告陈福春的《房屋拆迁补偿安置协议书》中并未明确安置房屋的具体位置、用途。2014年3月6日，佳木斯某公司才向原告下发进户通知，安置回迁房屋具体位置。综上，第三人请求1.判令位于光复路盛世华都T楼6号商服为第三人所有；2.驳回原告将盛世华都T楼6号商服交付原告的诉讼请求；3.案件受理费由原告陈福春、被告佳木斯某公司承担。
原告对第三人的主张辩称：原告与被告在2010年11月30日签订了房屋拆迁安置补偿协议书，并同时下了房屋分配通知单，明确了安置地点为本案诉争房屋。根据相关法律规定，被拆迁人应优先取得房屋，第三人的房屋没有经过登记。抵押权没有设立。
被告对第三人的主张辩称：被告同意原告对第三人申请事项的答辩意见，该房屋已经由被告依照拆迁安置补偿协议安置给了原告。第三人所称其与被告系买卖关系与事实不符，第三人与被告之间是借贷关系。第三人未依照买卖合同的要求向被告支付诉争房屋价款，第三人所称的被告已与其签订了房屋买卖合同，入户通知单等相关手续，系其与被告之间存在借贷关系而强迫被告出具的。第三人与被告之间以签订买卖合同的方式作为借贷关系的抵押，是违反法律规定的，因其未进行抵押登记而无效。因此，被告认为本案与第三人无关，应当将房屋安置给原告。
原告为支持其诉讼主张向本院提供如下证据：
证据一、原告身份证、被告营业执照。证明：原、被告诉讼主体资格。
经庭审质证，被告及第三人对此证据均无异议，本院对此证据予以采信。
证据二、原告营业执照、税务登记证。证明：原告房屋动迁时在营业，系门市用房。
经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据证明原告在住宅性质的房屋内进行了商业用途，并不能改变该房屋的性质，也无法据此要求依照商业用房的标准支付安置补助费。第三人认为与其无关。
本院经审查认为，该证据系相关部门颁发的，对其真实性本院予以采信，该证据证实原告被拆迁的房屋系住宅用于商业用途。
证据三、原告私房所有权证。证明：被拆迁房屋面积。
经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，但认为该证据中房屋用途一栏注明了住宅，说明应当按照住宅标准支付临时安置补助费。第三人认为与其无关。
本院经审查认为，此证据系房屋产权部门出具的，对其真实性本院予以采信，该证据证实原告被拆迁房屋面积为266.93平方米，房屋用途为住宅。
证据四、房屋进户通知单。证明：被告应交付给原告房屋的位置及面积。
经庭审质证，被告对此证据无异议，第三人对该证据的真实性有异议，认为原、被告双方后签订的入户通知单是在2014年3月6日，在2012年11月15日，被告佳木斯某公司已经向申请人赵某下达了盛世华都小区房屋的入户通知书，申请人于2012年11月15日接到入户通知后，入住该房屋。无法证明原、被告双方在签订房屋拆迁补偿协议时，协议即确定了房屋为诉争房屋。
本院经审查认为，进户通知单的出具人佳木斯某公司认可了该证据的真实性，故对此证据本院予以采信。
证据五、房屋拆迁补偿安置协议书、补充协议及房屋分配通知单。证明：原、被告在2010年5月16日签订了拆迁协议，安置地点为原地，原告按协议履行了自己的义务。安置地点明确了是本案诉争房屋。
经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，认为该证据证明双方对临时安置补助费标准达成了认可，即10元每平方米每月。第三人对2010年5月16日安置补偿协议无异议，该协议能证明被告与原告达成了安置补偿协议，地点为原地光复路门市，并未明确安置地点，安置面积为原面积，不是本案诉争的房屋面积154.9平方米。被拆迁人是周某，没有周家宇签字。该证据上有拆迁公司的公章。2010年11月30日的房屋补偿协议没有原件，对该协议及当日的入户通知单的真实性有异议，该证据是伪证，第三人查阅了原、被告在第一次庭审时候的笔录，原告在庭审中没有提到这份证据，在起诉状、代理意见中也都没有提及。而且被告在举证中也没有出示这份证据。所以第三人有理由认为该证据是第三人要求参加本案诉讼以后，原、被告双方为其利益而串通制作的安置补偿协议书。该安置协议拆迁人签订是周家宇，不是被拆迁人，代签没有法律效力。拆迁单位没有加盖公章，也没有相关工作人员签字确认，房屋安置面积与争议房屋的面积不相符。
本院经审查认为，对2010年5月16日的房屋拆迁补偿安置协议书的真实性本院予以采信，该证据证实了被告为原告安置房屋的时间、地点、面积，并约定了搬迁补助费1335元，临时安置补助费每平方米每月10元。原告提交的2010年11月30日的房屋拆迁补偿安置协议书及入户单在第一次开庭时没有提出，只提出证据证明被告安置时间为2014年3月6日，故对2010年11月30日的房屋拆迁补偿安置协议书及入户单本院不予采信。
被告为主张其权利向法院提供如下证据：
证据一、人民政府18号文件。证明：安置补偿费用的标准为每平方米10元。
经庭审质证，原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告称原告拆迁房屋是住宅，原告房屋用于商业，有相关证据可以证实，该房屋拆迁时是门市用房，文件第24条也进行了相关规定。第三人对此证据无异议。
本院经审查认为，对证据的真实性本院予以采信，该文件对临迁补助费的规定为“非住宅房屋临迁期间造成停产、停业的，拆迁人应当根据被拆迁人或者房屋承租人上年应纳税所得额和职工平均工资，结合过渡期限，给予一次性补助。”根据此规定，原告应提供证据证实其在临迁期间的损失，而原告未能提供证据证实，且双方在2010年5月16日的房屋拆迁补偿安置协议书中约定了临迁补助费为每平方米每月10元，故应从其约定计算临迁补助费。
第三人为主张其权利向法院提供如下证据：
证据一、被告佳木斯某公司与第三人签订的嘉木年华二期盛世华都认购协议书、佳木斯市商品房销售专用结算单、佳木斯某公司出具的收据一份及出卖房屋明细表。证明：2011年9月1日，被告佳木斯某公司因欠付第三人借款无力偿还，将其开发的T楼7号商服出售给申请人抵付欠款
经庭审质证，原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为第三人主张不能成立，第三人既是借贷又是买卖，自相矛盾。被告对证据的真实性有异议，认为收据与佳木斯商品房销售结算单上，赵某的名字与其他填写内容所用的笔颜色不同，可见赵某的名字是后填写的。出卖房屋明细表因未提交原件，不予质证。其他质证意见同原告。
本院经审查认为，对认购书、结算单、收据的真实性本院予以采信，该证据证明2011年9月1日，被告佳木斯某公司与第三人赵某签订嘉木年华二期盛世华都认购协议书一份，约定被告将盛世华都T楼7号商服出售给第三人，被告于当日为原告出具了结算单和收据。出售明细表因系复印件，本院不予采信。
证据二：2011年9月2日佳木斯某公司向第三人出具的预售商品房不得转让的承诺书一份。证明：佳木斯某公司将T楼7号商服转售给第三人后，向第三人保证该房屋不存在转让他人或已安置回迁户的情况，同时保证不会用该房屋抵付工程款及不用此房安置回迁业主。如发生违约愿承担责任，承诺人是孙洪月、孙红艳、葛书志，证明人为丛宝兴。
经庭审质证，原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。承诺书是被告与第三人因民间借贷关系签订的，不能对抗法律规定，应认定无效。被告对证据的真实性有异议，对该承诺书被告代理人需与公司核实，如该承诺书系真实的，就恰恰证明被告是在第三人的胁迫下出具的承诺书，因为该承诺书并非正常的商品房买卖关系所必须的手续。其他质证意见同原告。
本院经审查认为，对证据的真实性本院予以采信，但该承诺是被告与第三人直接的约定，不能对抗善意第三人。
证据三，2012年11月15日，佳木斯某公司向第三人出具的入户通知一份。证明：被告已实际将诉争房屋交付给申请人，于2012年11月15日发出通知，办理了手续。第三人已从2012年11月15日占有、使用该房屋至今。
经庭审质证，原告认为被告与第三人系民间借贷关系，不是商品房买卖关系。入户通知只是对各自权利的保障。原告在2010年已经接到了房屋分配通知单，由于客观原因未入住。被告对此证据有异议，认为被告是在受胁迫下出具的入户通知。
本院经审查认为，该证据能够证明被告通知第三人在2012年11月15日后办理入户手续，而不能证明第三人实际占有该房屋至今。
证据四、物业费收据、水费收据。证明：申请人已占有使用该房屋，并交付了物业费和水费。
经庭审质证，原、被告对证据的真实性有异议，认为没有原件。对证明问题有异议，认为被告与第三人系民间借贷关系，不是商品房买卖关系。入户通知只是对各自权利的保障。
本院经审查认为，因此证据系复印件本院不予采信。第三人诉称其2012年11月15日办理入户手续后占有使用房屋至今，但却仅提交了2014年7月1日的交费票据，故其主张不能成立。
证据五、证人葛书志出庭作证。证明：证人是佳木斯某公司二期的股东，兼任项目经理。周某的原始动迁合同是被告集体决定的，当时回迁定的是临光复路门市，房源始终没有达成一致。2010年5月16日签订的补偿协议没有明确位置。在证人离职的2013年5月30日之前都没有明确位置。被告找第三人借款，本金200万，利息四分五，有违约金。到期后本息都没给，达成抵账协议，就将五套房屋抵账了。2012年下了入户通知单，钥匙交给第三人，并让他缴纳了物业费和水费。第三人始终占有该房屋。
经庭审质证，原告对证人证言有异议，认为证言前后不一致。被告认为证人所称孙红艳是董事长与事实不符，并且因证人与佳木斯某公司和孙红艳本人间存在多起诉讼，有利害关系，故证言效力不应认可。
本院经审查认为，证人所述的拆迁原告房屋一事与原告所述基本吻合，证人所述的被告向第三人借款一事也能够与被告及第三人所述基本吻合，故对证人证实的原告房屋拆迁一事及被告向第三人借款一事本院予以采信。
根据双方当事人的当庭陈述、举证、质证及辩论，可以认定以下基本事实：被告在佳木斯市光复路西段动迁了原告的266.93平方米房屋，该房屋拆迁时系住宅用于商业用途。2010年5月16日，原告与被告就被拆迁房屋的133.47平方米面积签订了一份房屋拆迁安置补偿协议书。协议规定了安置方式、安置地点、安置标准、结算款等事项，回迁安置时间18个月，搬迁补助费1335元，临迁安置补助费10元每平方米每月。合同签订后，被告给付原告补助费共计2000元。2014年3月6日被告向原告下发房屋进户通知单，确认安置房屋为盛世华都T楼6号商服门市，面积为154.9平方米。第一次庭审结束后，原、被告就面积差及结构差达成一致意见，原告用被告给其安置的一套面积61.10平方米的房屋抵顶相关费用，现不需向被告交纳其他费用。2011年9月1日，被告佳木斯某公司因欠付第三人的借款，与第三人签订《嘉木年华二期盛世华都认购协议书》，约定将其开发的位于盛世华都T楼6号商服，面积154.99平方米房屋，以价格774950元出售给第三人。次日，第三人与佳木斯某公司签订《嘉木年华二期盛世华都出卖房屋明细表》、《预售商品房不得转让承诺书》。佳木斯某公司承诺，不存在故意隐瞒该房屋出卖他人或为拆迁补偿安置房屋的事实。该房屋出售给第三人后，保证不再转让施工方用于抵付工程款及用于动迁业主的回迁。2012年11月15日，被告佳木斯某公司向第三人发出入户通知，让第三人办理盛世华都T楼7号商服的入户手续。
本院认为：原、被告于2010年5月16日签订的房屋拆迁补偿安置协议书系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同自双方签字之日起成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。原告已经按照合同约定交付了被拆迁房屋，被告应按约定向原告交付回迁房屋。被告于2014年3月6日对原告作出了入户通知，将盛世华都T楼6号，面积为154.9平方米的商服门市安置给原告，原告已经用一套回迁房屋抵顶了相关费用，但该房屋尚未实际交付。被告与第三人基于借款关系而于2011年9月1日签订了认购协议书，双方签订合同的本意并不是房屋买卖，而是以房屋买卖的形式为借款提供担保。因第三人未提供以房抵债的协议，该房屋没有过户到第三人名下，且被告对以房抵债一事不予认可，故对第三人所述的其与被告是以房抵债的主张本院不予支持。综上，第三人与被告之间的认购协议及被告为第三人出具的入户通知虽均早于被告为原告出具的入户通知，但原告系以产权调换的形式取得的争议房屋，而第三人系以抵押担保的形式用该房屋担保其借款的实现，依据物权优先于债权的原则，第三人不能取得争议房屋的所有权，对其诉讼请求本院不予支持，第三人与被告之间的民间借贷关系可另案解决。被告应按照协议约定，在18个月即2011年11月16日前向原告交付房屋，逾期应支付双倍的临迁安置补助费，因此，被告应给付原告搬迁补助费1335元，临迁安置费按原告所诉至2015年10月27日应为149486元（133.47平方米×10元米×18个月+133.47平方米×20元米×47个月），上述费用合计150821元，扣除被告已给付的2000元，被告还应给付原告148821元。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告周某与被告佳木斯某公司于2010年5月16日签订的房屋拆迁补偿安置协议书有效；
二、被告佳木斯某公司于判决生效后立即向原告陈福春交付位于佳木斯市郊区盛世华都小区T楼6号，面积为154.9平方米的商服房屋；
三、被告佳木斯某公司于判决生效后立即给付原告周某搬迁补助费、临迁安置补助费等共计148821元；
四、驳回第三人赵某的起诉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19569元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 员 董 磊
人民陪审员 殷丽萍
人民陪审员 赵凤芝
二〇一六年六月八日
书 记 员 李姝凝