北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第05554号
原告（反诉被告）天励投资有限公司，住所地香港铜锣湾信德9-11号百威商业大厦三楼。
法定代表人王绯玲，经理。
委托代理人赵花梅，系该公司职工。
被告（反诉原告）北京呈懿府餐饮管理有限公司，住所地北京市丰台区怡海花园富润园8号楼。
法定代表人张旭阳，董事长。
委托代理人冯向工，北京市圣大律师事务所律师。
委托代理人康诚，系该公司职工。
原告（反诉被告）天励投资有限公司（以下简称天励公司）与被告（反诉原告）北京呈懿府餐饮管理有限公司（以下简称呈懿府公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天励公司委托代理人赵花梅，被告（反诉原告）呈懿府公司委托代理人冯向工、康诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）天励公司诉称：原、被告双方于2010年6月1日签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁我公司位于北京市丰台区怡海花园富润园8号楼商铺用于经营。但被告至今只交付租金50万元，尚欠租金31万元未付，为此我公司起诉请求：1、判令终止双方签订的租赁协议；2、判令被告支付自2011年6月16日至2011年12月15日的房租310000元，滞纳金93025元；3、判令被告按每天1644元支付自2011年12月15日至2012年6月30日的租金；4、判令被告立即腾退房屋；5、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）呈懿府公司辩称：一、双方签订的租赁合同对房屋用途有明确的约定，原告交付的房屋应满足经营餐饮这一特定用途，而涉诉房屋无法办理餐饮环保审批手续，不能用于餐饮业经营，原告未能提供符合合同约定用途的房屋，构成违约。二、从双方的履行顺序来看，原告履行交付房屋义务在先，我公司履行给付租金义务在后，根据合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因原告先行违约，我公司有权拒绝其给付租金的请求，因支付租金的诉讼请求不成立，故延迟付款的违约责任也不成立，我公司不应支付滞纳金，即便我公司违约责任成立，原告主张的违约金过高。关于给付房屋腾退期间租金的请求，因原告已经采取封门措施并实际控制房屋，故该诉讼请求不成立。三、因原告交付的房屋不能用于约定的用途而丧失使用价值，故其应退还我公司已付的租金50万元。因原告的违约行为导致合同解除，其应退还已收的保证金15万元，并赔偿我公司装修损失。我公司反诉请求：1、判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令天励公司返还我公司已支付的租金50万元；3、判令天励公司退还我公司租赁保证金15万元；4、判令天励公司赔偿我公司装修损失、设备采买损失224万元；5、判令天励公司允许我公司搬走自有物品。
针对呈懿府公司的反诉，天励公司辩称：我公司同意解除合同。合同约定呈懿府公司自行完善卫生、环境等经营相关手续，我公司的义务只是提供房屋。行政审批工作全部由对方负责。呈懿府公司称环保局不予审批执照，但未举证证明，其作为餐饮企业，在合同订立之前已看过场地，对涉诉房屋有充分细致的了解，房屋能否作为餐饮业使用，其应具备知晓能力。涉诉房屋在出租给对方之前一直作为餐饮酒楼正式营业，呈懿府公司在撤离前也一直在营业，其在接到我公司多次通知后，也从未对我方的通知提出过异议。呈懿府公司不给付租金构成违约，我公司不同意返还已收的租金和保证金。呈懿府公司对涉诉房屋未进行重新装修，仅是做了修补工作，我公司认可其修补价值为27245.78元，我公司不同意对其装修价值进行利用，不同意赔偿其装修损失。
经审理查明：天励公司是北京市丰台区怡海花园富润园8号楼1层及2层的房屋所有权人，该房屋建筑面积为1582.15平方米。2010年，天励公司（甲方）与呈懿府公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于北京市丰台区怡海花园内富润园8号楼，建筑面积1582.15平方米的商铺租赁给乙方。合同具体约定如下：一、租赁期限为2010年6月1日至2017年8月15日，期满后合同自动失效。二、租赁区内的用途：1、乙方租赁该区只用于：餐饮、茶艺、棋牌。如合同约定经营范围和营业执照范围不符，则以合同约定范围为准。乙方经营内容须含早餐。签订合同之日起，90日内乙方必须将在该铺位营业的工商执照复印提交甲方备案。否则甲方有权终止合同，乙方所交租赁保证金不予退回，并收回场地。2、乙方在租赁期内，不能随意变更租赁房屋的用途，不能超范围服务，否则甲方有权收回物业。三、租金数额和交付办法：1、2010年6月1日至2010年8月15日为装修期，免交租金。租金从2010年8月16日起计。2010年8月16日至2011年8月15日年租金为60万元。2011年8月16日至2012年8月15日年租金为63万元。2012年8月16日至2013年8月15日年租金为66.15万元。2013年8月16日至2014年8月15日年租金为69.4575万元。2014年8月16日至2015年8月15日年租金为72.9304万元。2015年8月16日至2016年8月15日年租金为76.5769万元。2016年8月16日至2017年8月15日年租金为80.4057万元。前两个月租金应于免租期结束前3日交于甲方财务。租期超过15天不满30天者以一个月计租金，15天以内者以半个月计。租金缴纳方式为每两个月为一期，当期租金应于第一个月20号之前以电汇或支票、现金方式，向甲方财务一次交清。签订本合同时乙方交付房屋租赁保证金15万元。合同履行期满，在乙方办理完所有移交工作且付完所有应付款后，甲方应将保证金退还乙方。但合同履行期内，甲方不得将租赁保证金抵转水电费、供暖费、物业费，合同期满乙方在15天内未办理相关费用结算，甲方有权将保证金转抵租金及其他相关费用。乙方如不按期交租，每逾期一天，甲方需向乙方收缴滞纳金千分之五，逾期超过一个月甲方有权单方面终止本合同，且没收其保证金，停止水电供应，终止经营，限期搬出，直至单方收回场地，租赁区内，固定装修部分乙方作自动弃权处理。四、乙方经营期间，自行完善餐饮卫生、环保等相关手续，甲方应提供产权证等相关证件予以配合。五、解除合同的条件和违约责任：如遇下列情况，甲方有权解除租赁合同，不予退回乙方的保证金，并向乙方索赔由此造成的经济损失，追诉乙方的一切经济及法律责任，其中包括：乙方未经甲方允许，将租赁房产转租他人或改变租赁房产使用用途；乙方不按期交纳租金、管理费、供暖费或者其他交费用延迟一个月的或连续三个月不按时交费的；乙方未取得中华人民共和国工商营业执照及合法的经营权者。
合同签订后，天励公司如期交付房屋，呈懿府公司向天励公司支付保证金15万元及2010年8月16日至2011年6月15日的租金50万元。
2011年4月14日，天励公司向呈懿府公司发出整改通知：“近期，怡海一家接到多次投诉贵公司电话，为了确定虚实，亲自到贵公司查看，的确属实。贵公司已违反《商铺租赁合同》中的第二条及第七条规定，具体内容如下所述：第二条：租赁区的用途1、乙方租赁该区只用于：餐饮、茶艺及棋牌。如合同约定经营范围和营业执照范围不符，则以合同约定范围为准。否则甲方有权终止合同，乙方所交租赁保证金不予退回，并收回场地。第七条：解除合同的条件和违约责任1、如遇下列情况，甲方有权解除租赁合同，不予退回乙方保证金，并向乙方索赔由此造成的经济损失，追诉乙方的一切经济法律责任。1）乙方未经甲方允许，将租赁房产转租他人或改变租赁房产使用用途。现贵店正在装修此商铺二层西侧，准备经营“悦音”培训。故请贵公司从即日起，立即停止装修，并于2011年4月17日前把所有与悦音培训有关物品，全部撤离干净。逾期未完成者，我公司按照《商铺租赁合同》中违约条款执行。”
天励公司提交其于2011年6月20日向呈懿府公司发出的《终止合同通知》：“贵公司租赁我公司富润园8号楼商铺（原怡海大酒楼），面积1582.15㎡，现按照《商铺租赁合同》约定贵公司已严重违反《商铺租赁合同》第二条的第2款：乙方在租赁期内，不能随意变更租赁房屋的用途，不能超范围服务，否则甲方有权收回。近几个月来，我公司秉着‘以人为本’原则，屡次上门与贵公司商讨，要求尽快整改，严格执行《商铺租赁合同》中的条款。可是，近半年过去了，贵公司丝毫未动，照样超范围经营。再一，贵公司在租金交纳方面，也未能履行合同中的条款，每次租金交纳，我公司多次上门或致电，才能交付。现根据财务汇总，贵公司还欠租金，即2011年4月15日—2011年6月16日（共计2个月）租金：共计壹拾万元整（人民币小写￥100000）；鉴于以上两条，如贵公司在2011年7月31日还未把超范围的经营项目撤走及2011年6月30日之前还未把租金交清。我公司将与贵公司终止此商铺的《商铺租赁合同》。”天励公司另提交其分别于2011年10月9日、2011年11月9日向呈懿府公司发出的《缴费通知单》和《整改通知》，两份通知内容分别为向呈懿府公司催讨2011年6月6日至2011年12月15日的租金31万元，要求呈懿府公司于2011年11月11日前将场地恢复到原来的租赁用途。上述《终止合同通知》、《缴费通知单》和《整改通知》分别由张晴、孙连云签字接收，呈懿府公司认可公司有姓名为张晴的员工，但并不确定公司是否接收了上述三份通知。
2011年12月6日，天励公司向呈懿府公司发出《通知》告知呈懿府公司，因其变更租赁房屋的用途及拖欠2011年6月16日至2011年12月15日的租金31万元，天励公司对呈懿府公司失去了信任，在多次迁就不成的情况下，只能与其终止《商铺租赁合同》，呈懿府公司所欠租金应于2011年12月20日之前交清，并应于2011年12月31日前把个人及生鲜物品全部撤走，逾期将做为呈懿府公司弃权处理。
2011年12月22日，天励公司再次向呈懿府公司发出《通告》告知呈懿府公司，由于其随意变更租赁房屋用途及存在严重拖欠租金的现象，违约在先又拒不采取补交措施，在天励公司多次沟通下不予理睬，天励公司依据合同约定通知呈懿府公司终止双方《商铺租赁合同》，所拖欠租金应于2011年12月25日之前交纳，并请呈懿府公司及员工于2011年12月27日前把个人物品及生鲜物品全部撤走，逾期遗留物将作为废弃物处理，2011年12月28日天励公司将收回场地，在未经天励公司同意的情况下，任何人不得入内。
呈懿府公司在涉诉房屋经营至2011年12月28日。2011年12月28日，呈懿府公司将其部分物品自租赁场地搬离，天励公司将租赁场地关闭并上锁。次日，呈懿府公司在天励公司上锁的基础上另行加锁一把。2012年7月4日，天励公司函告呈懿府公司腾空租赁场地内的自有物品，呈懿府公司于2012年7月23日、7月25日、7月26日搬离部分自有物品。现场地内仍有呈懿府部分物品未腾退。
呈懿府公司主张涉诉房屋与居民楼水平距离小于9米，无法办理餐饮业环保审批手续，故天励公司交付的房屋不符合合同约定的用途，构成违约。为证明其主张，呈懿府公司提交国家环境保护局和国家工商行政管理局于1995年2月21日联合颁发的《关于加强饮食娱乐服务企业环境管理的通知》及《饮食业环境保护技术规范》相佐证。天励公司质证认可上述文件的真实性，但主张完善餐饮卫生、环保等相关手续是呈懿府公司的义务，且在之前的沟通中，呈懿府公司从未就涉诉房屋无法办理环境审批手续影响其经营提出过异议。
为证明其装修损失，呈懿府公司提交康诚与北京金顺辉建筑装饰工程有限公司签订的工程施工承包合同、预算书、装修款收据相佐证。天励公司质证不认可上述证据的真实性。
经呈懿府公司申请，本院报请高院通过摇号方式随机确定由北京建基业工程管理有限公司对涉诉房屋装修价值进行评估鉴定，该公司出具工程造价鉴定意见书认定涉诉房屋已形成附和的装饰装修物的价值为980936.98元，其中天励公司和呈懿府公司均认可的部分金额为27245.78元，呈懿府公司单独认可部分金额为953691.2元。
另查，呈懿府公司在签订《商铺租赁合同》之前，曾对涉诉房屋进行过实际查看。在合同履行期间，其在租赁场地二楼部分区域经营“悦音”音乐培训。
再查，呈懿府公司的企业法人营业执照已于2012年10月15日吊销。
上述事实，有《商铺租赁合同》、《整改通知》、《通知》、《通告》、《关于加强饮食娱乐服务企业环境管理的通知》、《饮食业环境保护技术规范》、鉴定意见书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：天励公司与呈懿府公司签订的《商铺租赁合同》系当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。天励公司如期交付租赁房屋，呈懿府公司应按时交纳租金。按照合同约定，呈懿府公司应于2011年6月20日之前交纳2011年6月16日至8月15日期间的租金10万元，于2011年8月20日之前交纳2011年8月16日至2011年10月15日期间的租金10.5万元，于2011年10月20日之前交纳2011年10月16日至12月15日期间的租金10.5万元，现呈懿府公司拖欠上述期间的租金共计31万元。呈懿府公司辩称天励公司交付的房屋无法办理餐饮业环保审批手续，不符合合同约定的用途，构成违约。首先，呈懿府公司未举证证明其向环保部门正式提交过办理餐饮业环保审批的申请，其在签订合同后亦未告知天励公司涉诉房屋无法办理环保审批手续影响其经营，未就该问题与天励公司进行协商以降低可能面临的损失。呈懿府公司持续经营至2011年12月28日，未办理餐饮业审批手续并未影响其实际经营；其次，呈懿府公司在签订合同之前对涉诉房屋进行过实际查看，作为餐饮经营企业，在签订合同之前，其应事先考察经营餐饮业所需办理的审批种类及条件，以评估经营风险，且合同约定，乙方经营期间，自行完善餐饮卫生、环保等相关手续，故涉诉房屋无法办理餐饮业环保审批手续的风险应由呈懿府公司承担。综上，呈懿府公司的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。天励公司要求呈懿府公司支付租金31万元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。呈懿府公司要求天励公司退回已支付的租金50万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
合同约定，乙方如不按期交租，每逾期一天，甲方需向乙方收缴滞纳金千分之五，逾期超过一个月甲方有权单方面终止本合同，且没收其保证金，停止水电供应，终止经营，限期搬出，直至单方收回场地，租赁区内，固定装修部分乙方作自动弃权处理；乙方未经甲方允许，改变租赁房产使用用途或者不按期交纳租金延迟一个月的或连续三个月不按时交费的，甲方有权解除租赁合同，不予退回乙方的保证金。呈懿府公司连续拖欠三期共六个月的租金，且未经天励公司同意在二楼经营“悦音”培训改变租赁场地使用用途，其行为已构成违约，依据合同约定，天励公司有权解除合同。天励公司于2011年12月22日向呈懿府公司送达了解除合同的通知，故双方签订的《商铺租赁合同》于当日解除。
依照合同约定，天励公司有权没收保证金，故呈懿府公司主张天励公司退还保证金的反诉请求，不符合合同约定，本院不予支持；因天励公司没收保证金，足以弥补呈懿府公司拖欠租金给天励公司造成的损失，故天励公司主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
天励公司主张自2011年12月15日至2012年6月30日的租金，因2011年12月16日至2012年12月22日，合同尚未解除，呈懿府公司仍占有使用涉诉房屋，其应按照合同约定支付租金，2011年12月22日，合同已经解除，呈懿府公司应及时腾退，其逾期腾退给天励公司造成损失，应支付自合同解除之日起至2012年6月30日的房屋使用费，上述期间的租金和房屋使用费总额由本院综合合同约定的租金标准、双方过错程度、呈懿府是否实际正常使用房屋等因素确定为20万元。
呈懿府公司主张天励公司赔偿装修损失及设备采买损失224万，因呈懿府公司的违约行为导致合同解除，故对于呈懿府公司投入的未形成附合的装饰装修物及设备，可由呈懿府公司进行拆除；天励公司不同意利用已形成附合的装饰装修物，故呈懿府公司请求天励公司赔偿装修损失的反诉请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、本院确认天励投资有限公司与北京呈懿府餐饮管理有限公司于二○一○年签订的《商铺租赁合同》于二○一一年十二月二十二日解除。
二、北京呈懿府餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内搬走其位于北京市丰台区怡海花园富润园八号楼一层及二层内的自有物品，将房屋腾空交还给天励投资有限公司。
三、北京呈懿府餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付天励投资有限公司二○一一年六月十六日至二○一一年十二月十五日的租金三十一万元；
四、北京呈懿府餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付天励投资有限公司二○一一年十二月十六日至二○一二年六月三十日的租金及房屋使用费二十万元；
四、驳回天励投资有限公司其他诉讼请求；
五、驳回呈懿府餐饮管理有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7345元、由呈懿府餐饮管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费14960元、鉴定费50000元，由呈懿府餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 董利娟
人民陪审员 欧裕法
人民陪审员 孙桂华
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 马文丽