北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终7242号
上诉人（原审原告）：北京上古新锐房地产经纪股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层D-0188房间。
法定代表人：叶茂，董事长。
委托诉讼代理人：陈浮，北京市通商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁嗣雯，北京市通商律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京东环望京房地产有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园522号楼。
法定代表人：付宇鹏，总经理。
委托诉讼代理人：白洋，女，1982年7月29日出生，北京东环望京房地产有限公司员工，住公司宿舍。
委托诉讼代理人：魏溢男，女，1993年12月1日出生，北京东环望京房地产有限公司员工，住公司宿舍。
上诉人北京上古新锐房地产经纪股份有限公司（以下简称上古公司）因与上诉人北京东环望京房地产有限公司（以下简称东环公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初68073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
上古公司上诉请求：维持一审判决第一项、第三项，改判东环公司给付上古公司溢价佣金12889225元及相应违约金（以该溢价佣金数额为基数，支付自2015年9月26日至实际付清之日止、按照每日万分之三计算）。事实和理由：1.一审法院以显失公平为由调整溢价佣金无依据，应以销售均底价4.5万元/平方米标准计算溢价佣金；2.一审法院以双方对溢价佣金的结算存在争议为由，不支持上古公司的逾期支付溢价佣金违约金不当，双方根本不存在所谓争议。
东环公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判按照单底价标准计算溢价佣金，驳回东环公司的违约金请求，或将案件发回重审。事实与理由：1.本案应以单底价为计算溢价佣金的标准；2.双方约定协商一致后支付佣金，因存在争议，东环公司不应支付违约金；3.有三套房屋是以低于底价销售的，应扣减该部分差额及应支付的违约金。经核实，东环公司表示对一审判决其支付基础佣金数额（一审判决第一项确认的应支付数额）无异议，仅不同意支付该部分基础佣金的利息。
双方均不同意对方的上诉请求。
上古公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令东环公司支付上古公司代理费320580元；2、判令东环公司支付上古公司溢价佣金12889225元；3、判令东环公司向上古公司支付逾期付款违约金。
一审法院认定事实：2013年4月，上古公司、东环公司签订了《融科望京中心销售代理合同》，约定上古公司为东环公司的融科望京中心A座提供独家销售代理服务，东环公司向上古公司支付佣金。2015年5月6日，双方补充签订了一份《融科望京中心销售代理合同》，将车位、仓库以及A座剩余房源加入销售范围。代理合同第七条第6款约定：未经甲方书面同意，乙方不得低于双方约定的每一房屋的销售底价销售房屋，否则，乙方不仅应将低于销售底价的部分补偿给甲方，该销售额不计取佣金，而且每一套房屋还应当向甲方支付违约金5万元。
双方签订的《备忘录》约定，溢价佣金：每成交单位的销售合同单价必须不低于销售底价，在完成甲方确认的考核期的指标、购房款全部到账后，对于销售成交价超出底价但没有超过底价的30%(含)的部分，甲方将该部分溢价金额的7%支付给乙方；对于销售成交超过底价的30%的部分，就超出30%以上的溢价部分，甲方向乙方支付溢价金额的14%。
庭审中，东环公司认可上古公司提交证据中销售房屋的实际价格，但就应支付佣金数额，双方产生争议。
合同关于基础佣金的约定为：销售成交价计算的销售金额的3%。上古公司称其已按照合同约定完成销售，并陆续收到了东环公司支付的基础佣金，但剩余320580元未支付，东环公司对此不予认可，认为应当扣除低于销售底价销售房屋给其造成的损失和违约金，认为由东环公司自销房屋不应向上古公司支付佣金。
合同关于溢价佣金结算比例约定为：在购房款全部到账后，对于销售成交价超过底价1-30%的房源，东环公司支付溢价金额的7%，对于销售成交价超过底价30%以上的房源，东环公司支付溢价金额的14%。本案中，上古公司主张按照房屋销售实际成交价与均底价之间的差额计算溢价佣金，而东环公司主张按照房屋销售实际成交价与单底价之间的差额计算溢价佣金。
围绕上述争议，上古公司提交的证据有：《融科望京中心销售代理合同》两份、《备忘录》、《销售房源及代理费明细表》、电子邮件打印件若干，其中2016年2月19日的邮件中对剩余代理费304980元向东环公司进行了说明，2016年7月18日的邮件中对2个车位的代理费15600元向东环公司进行了说明。上古公司提交的2013年1月14日、3月14日、3月15日邮件中，董明表述有“A座成交实现均价要达到45000元/平米”，亦对推出房源及开盘底价进行了调整。东环公司对此不予认可。
东环公司提交的证据有：《回复函》、《融科望京中心A座房源溢价佣金结算明细表》、商品房买卖合同复印件三份，用以证明其依据单底价计算的溢价佣金及其主张抵扣佣金的费用。上古公司对此不予认可。
经查，上古公司提交的明细表系按签约日期先后进行的排序，其中1××13及1011号两套房屋按照均底价45000元/平米计算的溢价，但该两套房屋销售价格分别为86528元/平米、82382元/平米，上古公司就该两套房屋主张的溢价佣金分别为4613578元、3775014元。东环公司提交的明细表系按推出批次及楼层进行的排序，其中上述两套房屋的单底价分别为83796元/平米、81496元/平米，东环公司就该两套房屋计算的溢价佣金分别为151763元、44709元。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上古公司与东环公司签订的《融科望京中心销售代理合同》、《备忘录》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。根据一审法院查明情况来看，销售均底价系涉案楼盘销售过程中，经上古公司、东环公司双方协商确定的，因房地产市场客观情况特殊，根据销售时间节点的推进、楼盘的推出等因素，相应的房屋价格会有所调整。现双方签订的代理合同中，对销售底价未明确约定为销售均底价或是销售单底价，故一审法院结合双方邮件往来、交易习惯及市场惯例，将溢价佣金结算的依据确定为销售均底价45000元/平米，对东环公司该部分意见不予采信。但上古公司主张的未结算溢价佣金所涉房屋中，有两套房屋的签约单价高达86528元/平米、82382元/平米，过于高出销售均底价45000元/平米，据东环公司提交的价目表显示，这两套房屋的单底价分别为83796元/平米、81496元/平米，如该两套房屋按照上古公司主张的均底价结算溢价佣金，对东环公司显失公平，故该两套房屋对应的溢价佣金应按照东环公司意见进行结算，其余房屋对应的溢价佣金应按上古公司意见进行结算。
当事人对自己的主张负有举证责任，东环公司仅提交三份房屋销售合同主张上古公司未按约定底价出售房屋，但未提交证据证明该三套房屋系由上古公司代理销售，故东环公司对此应承担相应的不利责任，一审法院对东环公司要求扣除佣金的意见不予采纳。
就基础佣金一节，上古公司证据足以证明其已按照合同约定完成了相应项目的代理销售，东环公司的抗辩意见不构成其不支付该部分佣金的合理理由，故应按照合同约定支付基础佣金320580元。
关于上古公司主张的逾期付款利息及违约金，因合同对付款期限已经有相应约定，东环公司应及时向上古公司结算基础佣金的代理费，故上古公司就基础佣金主张逾期付款违约金有据，一审法院予以支持。而双方对溢价佣金的结算一直存在较大争议，一审法院无法据此认定东环公司应承担该部分佣金的逾期付款责任，故对上古公司该部分主张不予支持。
综上判决：一、北京东环望京房地产有限公司于判决生效后七日内支付北京上古新锐房地产经纪股份有限公司代理费三十二万零五百八十元并支付利息（分两部分：以三十万零四千九百八十元为基数，自二〇一六年二月二十六日起计算至实际付清之日止，按日万分之三的标准计算利息；以一万五千六百元为基数，自二〇一六年七月二十六日起计算至实际付清之日止，按日万分之三的标准计算利息）；二、北京东环望京房地产有限公司于判决生效后七日内支付北京上古新锐房地产经纪股份有限公司溢价佣金四百六十九万七千一百零五元；三、驳回北京上古新锐房地产经纪股份有限公司的其他诉讼请求。
二审诉讼中，上古公司提交另案判决书及合同，证明涉案楼盘争议的溢价佣金计算应以总体均底价为标准。东环公司质证认为相关判决及合同与本案争议无关。因判决书不应作为证据使用，且该判决及上古公司所提供合同均涉及融科望京中心B座楼盘，与本案争议的A座楼盘委托销售缺乏关联，本院对上古公司提交的证据不予采信。
另查，双方在2013年4月所签《融科望京中心销售代理合同》中，设定如下“合同定义”：
销售底价：是指东环公司书面确认的本合同书上古公司代理之物业科对外销售的总体均底价和各房源销售单底价。
销售价目表：是指双方共同根据销售底价、项目产品和当时市场状况所制定并书面确认的、在一定销售期间有效的每套物业销售底价的价目表。
溢价：是指上古公司代理之物业实际销售成交价高于销售底价（销售底价表）的差价部分，简称溢价款。
该合同同时约定：未经东环公司书面同意，上古公司不得低于双方约定的每一房屋的销售底价销售房屋，否则，上古公司不仅应将低于销售底价的部分补偿给东环公司，该销售额不计取佣金，而且每一套房屋还应当向东环公司支付违约金5万元。
双方在《备忘录》约定：溢价佣金：每成交单位的销售合同单价必须不低于销售底价，在完成甲方确认的考核期的指标、购房款全部到账后，对于销售成交价超出底价但没有超过底价的30%(含)的部分，甲方将该部分溢价金额的7%支付给乙方；对于销售成交超过底价的30%的部分，就超出30%以上的溢价部分，甲方向乙方支付溢价金额的14%。
再查，双方于2015年5月6日所签《融科望京中心销售代理合同》第四条第二款约定：甲方（东环公司）的自销权：本合同代理期内，为了完成年度销售任务，甲方保留自销权。甲方自行销售面积：乙方（上古公司）配合甲方完成签约手续。甲方自行销售面积相应减少乙方销售任务，且不支付相应佣金。
本院查明案件事实与一审法院查明案件事实一致。
本院认为：本案系因合同当事人就合同定义存在理解分歧，进而导致的履行纠纷。
根据双方《融科望京中心销售代理合同》所设定的“合同定义”，销售底价是指东环公司书面确认的本合同书上古公司代理之物业可对外销售的总体均底价和各房源销售单底价。即双方所设定的销售底价定义同时存在“总体均底价”和“销售单底价”两个概念。但该合同同时设定“销售价目表”定义及“溢价”定义：“销售价目表”是指双方共同根据销售底价、项目产品和当时市场状况所制定并书面确认的、在一定销售期间有效的每套物业销售底价的价目表。溢价是指上古公司代理之物业实际销售成交价高于销售底价（销售底价表）的差价部分，简称溢价款。根据合同文本内容，应认定双方在计算溢价款时，应以销售底价表确定的单底价为计算依据。
根据双方在上述合同中关于“未经东环公司书面同意，上古公司不得低于双方约定的每一房屋的销售底价销售房屋，否则，上古公司不仅应将低于销售底价的部分补偿给东环公司，该销售额不计取佣金，而且每一套房屋还应当向东环公司支付违约金5万元”的约定，应确认双方约定的单底价是计取佣金（基础佣金和溢价佣金）的标准。
一审法院将溢价佣金结算标准确定为销售均底价4.5万元/平米，缺乏合同依据。本院根据合同约定内容及双方履行实际情况，确认销售单底价为溢价佣金计算标准。
上古公司上诉主张应统一以销售均底价4.5万元/平方米标准计算溢价佣金。该主张缺乏依据，本院不予采信。东环公司上诉主张以单底价为计算溢价佣金的标准，应予支持。关于具体数额，根据上古公司加盖公章的《融科望京中心A座溢价结算房源明细表》及双方往来函件，本院确认东环公司应支付上古公司的溢价款为2369052元。
双方对基础佣金的结算无争议，东环公司未及时支付该部分佣金，已构成违约。一审法院判令东环公司向上古公司支付基础佣金及违约金并无不妥。东环公司上诉主张双方对佣金支付存在争议，不应支付违约金，该上诉主张与双方对基础佣金数额无争议的事实相悖，对东环公司的该项上诉请求不予支持。
双方就佣金支付所发生的争议，为溢价佣金结算方式及数额。一审法院对上古公司的溢价佣金违约金主张不予支持，亦无不当。对上古公司关于双方不存在争议，应判令东环公司支付其溢价佣金违约金的主张，本院不予支持。
东环公司上诉主张有三套房屋是以低于底价销售的，应扣减该部分差额及违约金。因双方合同约定东环公司有自销权，东环公司自行销售面积上古公司予以配合，现东环公司不能提供充分证据证明上述三套房产系委托上古公司完成销售的事实，本院对东环公司的该项上诉主张不予采信。
综上，东环公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决部分认定缺乏依据，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初68073号民事判决第一项、第三项；
二、变更北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初68073号民事判决第二项为：北京东环望京房地产有限公司于本判决生效十日内给付北京上古新锐房地产经纪股份有限公司溢价佣金二百三十六万九千零五十二元；
三、驳回北京上古新锐房地产经纪股份有限公司的其他上诉请求；
四、驳回北京东环望京房地产有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费110524元，由北京上古新锐房地产经纪股份有限公司负担89524元（已交纳），由北京东环望京房地产有限公司负担21000元（于收到本判决后七日内交纳）；二审案件受理费120801元，由北京上古新锐房地产经纪股份有限公司负担83178元（已预交69145元,14033元于收到本判决后七日内交纳），由北京东环望京房地产有限公司负担37623元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 王 朔
审 判 员 张岚岚
二〇一八年六月二十九日
法官助理 魏 举
书 记 员 邸 硕