重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00222号
上诉人（原审被告）：秦宗权，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：向阳开，石柱土家族自治县法律援助中心法律工作者。
被上诉人（原审原告）：朱玉明，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：周志民，重庆律缘律师事务所律师。
上诉人秦宗权与被上诉人朱玉明房屋买卖合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2013年12月15日作出（2013）石法民初字第02235号民事判决。秦宗权对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月4日公开开庭进行了审理。上诉人秦宗权及其委托代理人向阳开，被上诉人朱玉明及其委托代理人周志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2006年6月17日，朱玉明、秦宗权达成购买门面协议（即《集资建房协议》），协议约定：秦宗权将石柱县南宾镇红三角片区（以下简称红三角片区）临转角第二间门面（原设计的五号门面），面积约30平方米出售给朱玉明，单价为5000元／平方米，房款以建筑面积为准，多退少补。同时还约定签订合同时预付75000元，交房时付60000元，余款15000元待房产证、土地证及相应的水、电户口办完好后支付。交房时间于2007年5月30日。合同签订后，朱玉明于当日依约支付给秦宗权购房款75000元。秦宗权开发的红山角片区的房屋于2008年8月左右动工修建，于2009年8月左右竣工。房屋竣工后，朱玉明主动要求支付房款，秦宗权拒收。秦宗权开发的红山角片区临街（竹木市场）的门面原设计的是六间，在修建过程中，因县人民医院不同意秦宗权占用该院的通道，后将第六间门面缩小。重庆市国土资源和房屋勘测规划院石柱土家族自治县土地房屋勘测所进行勘测时，将原五号、六号门面合并标注为五号门面。朱玉明所购房屋为位于红山角片区（县医院旁）临转角第二间门面［五号门面的1／2（靠4号门面部分）］。秦宗权至今未向朱玉明交房。
另查明，秦宗权与被拆迁户隆某甲、马某甲等人签订了《拆迁房、还房协议》。2006年1月23日，隆某甲、马某甲等人取得了石柱县建设委员会渝规选（2006）石柱字第0009号建设工程选址意见书，2007年11月22日，石柱县国土资源和房屋管理局作出《责令停止（预售）违法行为通知书》，该通知书载明：“秦宗权（红三角片区：你单位在未办理预售许可证情况下，擅自售房，其行为违反了《城市商品房预售管理办法》第13条和《城市房地产开发经营管理条例》第39条的规定，现责令立即停止预售行为，听候处理”。2009年1月8日，隆某甲、马某甲等人取得石柱县规划局建字第建500240200900002号建设规划许可证，得到底层面积为596平方米、楼层为5层的建设规划许可。石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组于2011年4月26日作出的《石柱县南宾镇危旧房改造遗留问题调查清理表》载明：“工程项目名称：红三角片区。土地坐落：南宾镇候骆巷。开发单位或个人：秦宗权。开发时间：2005年12月。占地面积1559.79平方米，建筑面积1139.04平方米，工程形象：砖混结构六楼一底完工，建筑面积7271.97平方米。用地规划批准文号：渝规选2006石柱字第0009号，批准时间2006年1月23日，批准用地面积1704平方米”。2012年6月27日，经重庆荣成建设工程质量检测有限公司检测，红三角片区住宅楼满足安全性使用要求。同年10月15日，石柱县城乡社区利用D级危房违法开发处理工作领导小组对该片区住宅区超出规划许可占地部分决定补交出让金，完善相关用地产权合法手续。2013年7月26日，石柱县城乡社区利用D级危房违法开发处理工作领导小组证明秦宗权开发红山角片区的房屋改造属县23个违法建筑遗留项目之一，正在处理，相关手续正在办理之中。重庆市国土资源和房屋勘测规划院石柱县土地房屋勘测所《房屋面积分户汇总表》载明：红山角商住楼5号门面的建筑面积为60.15平方米。
原告朱玉明诉称：2006年6月17日，朱玉明、秦宗权达成购买门面协议（即《集资建房协议》），协议约定：秦宗权将红三角片区临转角第二间门面（原设计的五号门面），面积约30平方米出售给朱玉明，单价为5000元／平方米，房款以建筑面积为准，多退少补。同时还约定签订合同时预付75000元，交房时付60000元，余款15000元待房产证、土地证及相应的水、电户口办完好后支付。合同签订后，朱玉明于当日依约交付了75000元。秦宗权开发的红山角片区的房屋于2008年8月左右动工修建，于2009年8月左右竣工。秦宗权竣工后，朱玉明主动要求支付房款，秦宗权拒收。秦宗权开发的红山角片区临街（竹木市场）的门面原设计的是六间，在修建过程中，因县医院不同意秦宗权占用该院的通道，后将第六间门面缩小。重庆市国土资源和房屋勘测规划院石柱土家族自治县土地房屋勘测所进行勘测时，将原五号、六号门面合并标注为五号门面。秦宗权不按约定履行交房义务，损害了朱玉明的合法权益。请求法院依法判令秦宗权及时将朱玉明所购买的位于红山角片区（县医院旁）临转角第二间门面［五号门面的1／2（靠4号门面部分）］交付给朱玉明，朱玉明同意按协议及时支付余款15000元；及时将该房屋的产权证办理给朱玉明；由秦宗权承担本案诉讼费用。
被告秦宗权辩称：1.朱玉明、秦宗权签订的集资建房协议实际是购房协议，应当是房屋买卖合同。2.朱玉明、秦宗权签订的房屋买卖合同是无效合同，违反了国家禁止性规定，秦宗权不具备从事房屋建筑活动的资格，石柱县建委选址意见书等均载明秦宗权不具备建房主体资格。3.朱玉明、秦宗权签订合同时，秦宗权未取得预售房许可证，实际还处于石柱县利用D级危房改造项目。4.所涉及房屋未取得相应合法手续，不具备交付条件，相关部门也不可能办理房产证，朱玉明的诉讼请求不应得到支持，请求法院驳回朱玉明的诉讼请求。
一审法院认为，从双方签订的《集资建房协议》之合同内容和履行情况看，并非有关集资建房的约定，其实质就是一般的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对双方应有约束力，双方应按协议的约定履行义务。合同明确约定了房屋的价格、付款方式、交付时间。根据合同约定：“签订合同时预付75000元，交房时付60000元，余款15000元待房产证、土地证及相应的水、电户口办完好后支付。”现朱玉明已向秦宗权支付了购房款75000元，因此，朱玉明已履行了合同约定的付款义务，秦宗权应向朱玉明交付房屋，并在办理房屋产权证条件成就时，为朱玉明办理房屋产权证。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、秦宗权在本判决生效之日起十日内将位于红山角商住楼5号门面的1／2（靠4号门面部分）交付给朱玉明；二、秦宗权在办理房屋产权证条件成就之日起三十日内为朱玉明办理红山角商住楼5号门面的1／2（靠4号门面部分）房屋产权证。三、驳回朱玉明的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由秦宗权承担。
秦宗权不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回朱玉明的一审诉讼请求。主要事实和理由：1.双方合同约定的标的物不明确。按照双方的约定，标的物是转角第二间门面，一审法院判决将红三角片区沿街五号门面的1／2交付给朱玉明没有事实依据。2.秦宗权对红三角片区沿街五号门面无所有权。红三角片区的建设主体均为案外人隆某甲、马某甲等人，而不是秦宗权。秦宗权不是建设主体，也不是五号门面的登记权利人。3.双方签订的合同无效。秦宗权不具备从事建筑活动的主体资格，红三角片区的建设单位不是秦宗权。秦宗权无开发房地产的主体资格，至今未取得商品房预售许可证明，系违法从事商品房预售。4.红三角片区至今未取得合法建设手续，应认定为违法建筑。
被上诉人朱玉明答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
二审中，秦宗权向本院提交了如下证据：1.危旧房改造遗留问题清理汇总表，以此证明秦宗权所涉及的项目在石柱县城有四个，尚处于未完善手续中。2.石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室关于县城城南小康村建设项目遗留问题处置方案的请示，以此证明涉案的红三角片区至今未取得县政府规定的处理程序的相应手续。朱玉明质证认为，证据一的真实性无异议，但与本案不具有关联性。证据二与本案不具有关联性。本院审查后认为，双方当事人对证据一的真实性无异议，本院予以确认。该证据证明了红三角片区办理了《建设工程选址意见书》及《建设用地规划许可证》的事实。证据二系城南小康村建设项目遗留问题的处置方案，其与本案讼争的事实不具有关联性，本院不予采信。
朱玉明向本院提交了如下证据：1.照片两张，以此证明现在的五号门面实为两个门面，不存在标的物不明确。2.石柱土家族自治县违法建设整治工作领导小组关于印发《石柱县违法建设处理暂行办法》的通知，以此证明五号门面是通过了合法检验，符合使用条件，也不违反整个规划。秦宗权质证认为，证据一是真实的，但不能证明合同中指定的就是这两个门面。证据二的真实性无异议，根据该文件的规定，只有补交罚款、规费后才能变为合法建筑。本院审查后认为，证据一真实地反映了涉案门面的自然状况，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。证据二是政府部门的规范性文件，该文件对石柱县内一定时期的违法建设的处理作出了具体的规定，对本案的处理具有关联性，本院依法确认其证明力。
本院二审查明：秦宗权与朱玉明签订的《集资建房协议》约定，门面为两面开门。现五号门面为三面开门。门面为框架结构，内部之间没有进行物理隔离，但是五号门面1／2处有一柱子，可以在门面内部进行隔离。
另查明，秦宗权认可朱玉明提供的照片中，从右至左第五间门面1／2（靠4号门面部分）系其与朱玉明协议中约定的门面。朱玉明门面旁边（靠县医院通道）系其与徐某甲协议中约定的门面，该门面为两面开门。朱玉明、徐某甲均认可秦宗权对双方约定门面的表述。
再查明，石柱土家族自治县违法建设整治工作领导小组石违组发（2012）1号《关于石柱县违法建设处理暂行办法》的通知规定，该办法适用于2008年1月1日至2011年12月31日期间所产生的违法建设的查处。经整改可以消除安全隐患，且不影响规划实施的违法建设，由行政执法机关依法处以罚款、补交规费，提供审批所需要件后，准予补办审批、许可手续。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，秦宗权与朱玉明签订的《集资建房协议》，对门面的结构、具体位置、面积进行了约定，并明确了标的物为红三角片区临转角第二间门面。秦宗权在实际修建过程中，未按照协议约定修建门面，但秦宗权、朱玉明均认可现已修建完工的第五号门面1／2（靠4号门面部分）属于双方协议约定的门面，故秦宗权上诉称标的物不明确的理由不能成立。
民事合同符合当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律的禁止性规定，即视为有效，反之亦然。秦宗权、朱玉明均具备签订民事合同的民事行为能力，双方对买卖门面的意思表示真实，且合同的内容并不违反法律的禁止性规定，应视为有效合同。
秦宗权采取与红三角片区的隆某甲等11人签订拆迁还房协议形式，并以隆某甲等11人的名义取得《建设工程选址意见书》及《建设用地规划许可证》，于2008年8月至2009年8月，在红三角片区修建了六楼一底的砖混结构房屋。秦宗权修建房屋的行为，虽然未取得行政许可，但该房屋经检测，符合安全性使用的要求，参照石柱土家族自治县违法建设整治工作领导小组石违组发（2012）1号《关于石柱县违法建设处理暂行办法》的规定，该房屋可以采取补救措施，即交纳罚款、补交规费形式，消除违法性。结合2013年7月26日，石柱县城乡社区利用D级危房违法开发处理工作领导小组关于红三角片区的相关手续正在办理的证明，故秦宗权上诉称房屋系违法建筑的理由不能成立。
综上所述，秦宗权因建造行为，取得红三角片区修建了六楼一底的砖混结构房屋的所有权。虽然秦宗权建造房屋的行为，在形式上存在一定瑕疵，但该行为可以通过交纳罚款和补交规费的行为得以消除，故一审法院判决秦宗权将红山角片区沿街五号门面的1／2（靠4号门面部分）交付给朱玉明并办理房屋产权证正确，本院依法应予维持。秦宗权的上诉请求及理由不能成立，依法予以驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由秦宗权负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 刘文玉
代理审判员 钟雨锋
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 陈桂华