江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第101号
上诉人（原审被告）李侦。
委托代理人周水平，瑞金市金都法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）陈东。
委托代理人刘理强，江西洪都律师事务所律师。
上诉人李侦因与被上诉人陈东房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2013）瑞民一初字第716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年11月30日，瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司与被告就瑞金市锦江名城乐水园1组团B123号店面出租事宜签订一份《租赁合同书》，双方主要约定：“第二条租赁期限1、租赁期限为5年，自2009年11月30日起至2014年11月29日止。2、免租期甲方（康居公司）同意给予乙方15个月免租期：（1）第一年度给予9个月免租期，从2009年11月30日至2010年8月29日。（2）第二年度给予乙方3个月免租期，（3）第三年度给予乙方3个月免租期...第三条租金及其支付方式1、租金标准：...从2012年11月30日至2013年11月29日，月租金总额3688元；从2013年11月30日至2014年11月29日，月租金总额3882元...2、租金支付方式按月支付乙方必须在2009年11月29日前向甲方支付第一个月租金2329元，其后租金乙方必须在每月__日前向甲方支付下一个月租金。第四条履约保证金和其他费用（1）乙方应于本合同签订当日向甲方缴纳5824元作为履行本合同的保证金。（2）合同期满或合同解除、终止时，乙方如期将租赁商铺交还给甲方且乙方按本合同约定搬离店铺，结清全部租金和其他应缴费用后，甲方对商铺验收，并于检查合格后7日内将保证金除用于冲抵合同中约定由乙方承担的费用外，剩余部分不计利息一次性退给乙方。第十二条出售2、乙方同意：甲方将合同剩余合同履约期限内的租赁收益转让给第三�后，由第三方承担本合同约定应由甲方享有和承担的一切权利和义务，并由第三方直接向乙方收取商铺租金。第十五条违约责任3、乙方不能以任何理由拒交租金及相关费用，乙方未能按时向甲方交纳租金及其他应缴费用，每逾一天，甲方有权按逾期支付金额每日加收千分之六的违约金，若逾期超过十日的，甲方除有权单方解除合同收回租赁商铺，不退还乙方缴交的保证金外，乙方需赔偿由此造成的甲方其他损失。第十七条通知2、任何通知、主张、要求、请求或其他联系均应采取书面形式方为有效。”合同签订后，被告接收店面进行经营。2009年12月18日，原告陈东与康居公司签订商品房买卖合同，购买了康居公司上述店铺，承接了《租赁合同书》确定的权利义务，成为店面的出租方，并接收了被告交付给康居公司的5824元保证金。此后，被告按约每月向原告陈东支付�应租金。2013年4月30日，被告将2013年5月份的租金3688元转账给原告。2013年5月底，因被告认为承租的店面未形成市场、租金过高难于经营，遂在未与原告协商一致的情况下，将店面腾空拆除店面装修，并搬离了店面。此后被告未再支付租金。
2013年10月21日，原告提起诉讼，请求法院判令被告支付店面租金22128元及违约金3983.04元（计算至2013年11月28日）。诉讼中，原告表示不解除合同，若要解除合同，则被告除诉讼请求的租金外还应当赔偿其剩余租期6个月的租金损失，被告则表示不愿再履行及赔偿。
原审法院认为：瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司与被告签订的《租赁合同书》，合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原告购买涉案店铺后，租赁合同效力及于原、被告双方。根据合同约定，被告应当按月支付租金给被告，但2013年5月底被告擅自搬离店面并拒付租金，属于违约行为，对于原告要求被告支付自2013年5月29日至11月28日租金22128元的请求，予以支持。对于迟延支付租金的违约金，双方约定过高，被告要求调整为以中国人民银行同期同类基准利率计算，予以准许。鉴于被告已根本违约并且不愿继续租赁，双方继续履行租赁合同已无可能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，鉴于被告继续履行存在装修及经营成本过高、原告表示可解除合同但要被告赔偿损失的情形，原审法院据此判决双方租赁关系解除。对于原告损失，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原告考虑被告实际经营情况，同意剩余租期的租金损失由被告补偿6个月，该处分行为不违反法律规定，予以支持。对于被告称其已与原告岳父杨庆钧协商解除合同，杨庆钧的行为已经构成表见代理的意见，原审法院认为，被告未提交相应证据证明，而且从时间上看，杨庆钧与被告签订合同的时间为2011年1月份，原告与被告形成租赁合同关系的时间为2009年12月份，从交付租金形式上看，被告单独交纳租金给原告，从合同约定来看，合同约定当以书面形式解约而被告既未与原告协商也未书面确认，原告也无相关�为表示，因此，对于被告该意见，不予支持。对于被告抗辩称承租店铺周围未形成市场、几乎无顾客光临属于不可抗力，构成法定单方解除的意见，原审法院认为，经商存在各种风险，被告作为商人，在签订合同时应当预见可能会发生各种情形，被告所称的上述情形属于一般商业风险范畴，不属于不可抗力范围，因此被告无权行使法定解除权。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司与被告李侦于2009年11月30日签订的《租赁合同书》；二、被告李侦应在本判决生效后三日内支付给原告陈东自2013年5月29日至11月28日止的租金损失22128元，扣除5824元，还应当支付16304元，违约金以16304元为基数，自2013年5月28日至11月28日止按中国人民银�同期同类贷款基准利率计算；三、被告李侦李侦应在本判决生效后三日内赔偿原告陈东剩余租期租金损失23292元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904元，减半收取452元，由被告李侦承担。
上诉人李侦不服该判决，上诉请求：1、撤销原判第二项；2、依法改判原判第三项；3、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。其上诉理由如下：1、原审判决上诉人支付被上诉人2013年5月29日至11月28日止的租金损失22128元，没有依据。上诉人于2013年5月底已经搬离并恢复原样交还了店面，并且上诉人已将店铺租金交至2013年5月。即使上诉人交还店铺属于违约行为，上诉人并没有实际使用店面，就不存在再向被上诉人支付租金的问题，更不存在承担延期�付租金违约金的问题。如果上诉人已构成违约，只需承担因违约所造成被上诉人的损失。2、原审判决上诉人赔偿被上诉人剩余租赁期租金损失过高。根据《合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
被上诉人陈东答辩称：1、原审判决上诉人支付2013年5月29日至11月28日的租金具有事实和法律依据。2、原审判决上诉人赔偿剩余租期的损失23292元不是过高而是过低。
二审审理中，上诉人李侦未向法庭提交新的证据。
二审审理中，被上诉人陈东向法庭提交6张上诉人搬走之后，被上诉人于2014年3月13日拍摄的现场相片，用以证明上诉人提前解除合同后，导致店面没有租赁出去，损失在继续扩大。被上诉人对这6张相片的真实性、合法性没有异议，对其证明对象有异议�本院对该6张现场相片的真实性予以认定。
二审查明：上诉人李侦一共租赁了相邻的4间店面，其中，被上诉人陈东一间，陈东的岳父杨庆钧（另案当事人）一间，另外2间系租赁案外人的，由于市场不景气，李侦决定缩小经营店面的面积，将杨庆钧、陈东的2间店面空出来，而继续承租案外人的2间店面。
二审认定的其它事实与一审查明的事实一致。
本院认为：由于当地的市场不景气，李侦决定收缩店面，以减少成本。但李侦并未与陈东协商一致解除租赁合同，而是单方面搬离，该行为系根本违约，导致陈东租赁合同收取租金的目的无法实现，该合同应予解除。原审判决解除该租赁合同是正确的。原审判决将李侦应当承担陈东的损失分为两段计算，第一段是2013年5月29日至11月28日的租金损失22128元，这是陈东在提起诉讼之初的诉讼请求，扣除5824元履约保证金后，剩�16304元应当支付，并从2013年5月28日至11月28日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期付款的违约金。第二段是剩余租赁期内的租金损失，剩余租赁期为1年，原审酌情计算了6个月计23292元，该6个月租金损失是陈东在诉讼过程中增加的诉讼请求。尽管李侦于2013年5月已经搬离，此后不存在再付租金的问题。但违约方是李侦，承担非违约方的预期可得利益损失是其应尽的义务，故2013年5月29日至11月28日的租金损失22128元以及16304元从2013年5月28日至11月28日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息仍然可以视为李侦应当承担损失的一个组成部分，除该部分损失之外，原审还对李侦科以了6个月的租金损失。这些损失加在一起，并没有超过陈东的预期可得利益损失即剩余租赁期间的租金损失。另外，原审判决履约保证金5824元与李侦应当承担的损失相抵，陈东对�没有提起上诉，视为认可原审判决该项处理。
从被上诉人陈东二审中提交的相片来看，截止2014年3月13日该店面还没有出租出去，其损失仍然在不断发生。李侦并没有证据证明不能出租出去系因陈东的原因而导致，故其引用《合同法》第119条规定进行抗辩，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费904元，由上诉人李侦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年四月三日
书 记 员 王 佳
书 记 员 郭燕华