江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1416号
上诉人（原审原告）王正文。
委托代理人张耀辉，江苏江海明珠律师事务所律师。
委托代理人卢娜，江苏江海明珠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陆群。
上诉人王正文因与被上诉人陆群排除妨害纠纷一案，不服启东市人民法院（2015）启吕民初字第00470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，讼争房屋座落于启东市×××镇××东路××号，启东市××集团有限公司（以下简称××公司）家属院中，与邻屋呈南北走向，坐西朝东，共分隔为四间(面积共208.54平方米)及后面附属四个坡屋（面积共47.6平方米），由南往北第四间的北山还带有一间附房。讼争房屋居于由南向北第二间，原系××公司饭堂，后转作××公司职工宿舍。陆群系××公司正式职工，现已退休。自20世纪80年代起，陆群在该房屋内居住生活并占有至今，每月向××公司承担少许房租，其中2000年7月-2001年12月，月平均房租为21.57元。四间中的其余三间，即由南向北第一、第三、第四间，历史上分别由王正文的岳父(后由王正文夫妇居住)、周美芳、唐东方先后入住并占有至今。王正文及其岳父、唐东方系原××公司职工。周美芳系原××公司职工家属。
××公司改制后，于2004年对涉讼房屋进行处置。同年12月1日，该公司委托南通信达会计师事务所对启东市×××镇××东路××号原家属院饭堂及坡屋进行资产评估。该事务所于同月17日出具了资产评估报告书，结论为价值人民币29500元（不包括土地使用权价格）。2005年10月14日，王正文交纳了上述房产的转让款35000元。受让后，王正文未收取过租金。2012年9月21日，王正文办理了国有土地使用权证[启国用（2012）第0292号]。同年11月6日，王正文办理了房屋所有权证启东房权证字第××、××号。审理中，王正文变更诉请，要求判令限期腾房及承担本案诉讼费。
审理过程中，原审法院依职权调取如下证据：
1、2005年7月18日的启东市海洋与渔业局公告，公告内容为：⑴房屋座落××××镇××东路××号；⑵面积208.54平方米，后附的四个坡屋47.6平方米；⑶转让金额为35000元；⑷报名时间2005年7月19日9时至7月28日16时止；⑸报名地点××公司计财科；⑹报名须知：缴纳报名费100元，报名者限于原该公司员工，首先考虑现住户，在同等条件下，现住户优先，逾期作自动放弃（现住户必须在报名前交清所欠房租），必须由一人出面整体受让，受让后，一切善后事宜（包括现住户的清理），均由受让人自行处理。
2、2005年8月25日的××公司通知，内容为：告知报名者相互协商由谁出面购买。
3、2006年8月28日的启东市海洋与渔业局通知，内容为：告知各住户，所涉房产已由王正文依法整体受让，自2005年7月1日起上述房屋的使用、处置由王正文自行管理，租金向其交纳。
经庭审质证，陆群持有异议，表示从未看到过公告及通知，××公司也从未通知其可以购买。对此抗辩，王正文未进一步补强证据反驳。
原审法院认为，本案争议的焦点为当所有权与占有权能发生分离的情况下，王正文作为房屋所有权人是否可以基于返还原物请求权而要求房屋内的实际占有人迁出。财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿，但权利人请求返还财产的前提须建立在无权占有人占有的基础之上。王正文自××公司处受让了讼争房屋，根据其提供的证据，可以证明其系讼争房屋的合法所有权人，依法对讼争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但××公司对该房屋未实际交付给王正文，且在王正文受让前，陆群作为××公司职工享受廉租的福利待遇，其已长期实际居住并使用在内，属有权占有，但××公司在房屋上原有的负担未予别除的情况下将买卖合同的权利义务概括转让给王正文，由此王正文理应承受相应的法律后果。王正文与××公司之间转移所有权并不意味着占有权能的一并转移，从而发生了王正文享有的所有权与陆群的占有权分离的情况。因此，陆群并不属于无权占有，王正文在从未对讼争房屋获得实际控制权的情况下而基于返还原物请求权要求陆群迁出房屋的请求，并无法律依据，故对王正文的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定之精神，作出如下判决：驳回王正文的诉讼请求。本案受理费80元，由王正文负担。
宣判后，王正文不服，向本院提起上诉称，一、原审认定事实存在大量错误，1、××公司将完整的房屋所有权转让给本人，并不是原审法院认定的将买卖合同的权利义务概括转让给本人，转让行为依法有效，已办理过户登记并完成交付，物权转移发生法律效力；××公司在房屋出售公告中的说明“一切善后事宜（包括现住户的清理），均由受让人自行处理”，仅是××公司与受让人之间的约定，××公司不出面处理，将处理权交给受让人，不是约定只转让房屋所有权，不转让占有权；2、××公司从2005年开始启动房屋公开出让程序，本人于2005年7月1日起取得房屋所有权，××公司宣布房屋的使用、处置由本人自行管理，并要求当时住户改向本人缴纳租金，陆群有权占有房屋仅限在2005年7月1日前，此后陆群是否有权继续占有房屋，取决于其和本人之间是否维持合法有效的租房关系；本人十多年来一直履行着向陆群提供房屋的义务，而陆群从2005年以后从未缴纳过房租，又拒不迁出房屋，本人当然有权要求终止与陆群的租赁关系，原审认定陆群有权占有没有任何依据；3、本人受让房屋过程合法，为客观事实，陆群是否承认看到公告不应影响对本人受让房屋权利的认定，本人也不可能证明陆群看到了公告通知；4、本人居住并购买的房屋是作为××公司正式职工享有的住房和购房，与岳父没有关系；二、原审适用法律错误，根据《物权法》第三十四条的规定，本人作为房屋所有权人有权基于物上请求权要求陆群返还房屋；三、××公司与内部职工的福利分配问题、本人与陆群之间排除妨害纠纷为不同的法律关系，本案应以房屋所有权转移的事实为依据，以物权法律关系为准绳，作出合法裁判，至于员工福利问题，陆群应向××公司主张，请求撤销原审判决，依法改判。
陆群答辩称，本人居住使用涉讼房屋是××公司给予职工的福利待遇，享受此待遇后，不能再享受其他住房待遇；本人与王正文之间没有租赁合同，原来由××公司收取房租，自从王正文购买之后，××公司再未收取房租；王正文无权购买涉讼房屋。
二审中，根据王正文的申请，本院对涉讼房屋居住使用现状进行了调查，原××公司车队队长邱耀忠反映，涉讼房屋是××公司分配给陆群使用的，不收取租金，陆群在启东市汇龙镇购买房屋以后很少回到涉讼房屋居住。陆群对邱耀忠的陈述无异议。王正文对邱耀忠关于不收取租金的陈述有异议。
王正文称陆群另有启东市吕四××厂××幢×××室房屋。陆群称该房登记在其丈夫名下，实际给其子居住使用。
经审理查明，原审法院查明的基本事实有证据证实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：王正文是否享有涉讼房屋的所有权，是否有权请求陆群迁出涉讼房屋。
本院认为，启东市海洋与渔业局发布公告，在××公司员工范围内，优先考虑房屋住户购买的条件下，整体出售××公司包括涉讼房屋在内的相关房产，处置程序合法。陆群认为王正文无权购买涉讼房屋，但在王正文购买涉讼房屋时，无人提出异议，至本案诉讼前，在王正文受让涉讼房屋起多年内，陆群也未主张王正文购买涉讼房屋侵犯其合法权利，故对陆群认为王正文无权购买涉讼房屋的辩解理由，本院不予采纳。王正文支付了高于资产评估价格的合理对价购买涉讼房屋，不存在违反法律法规禁止性规定的情形，且取得了房屋所有权证和国有土地使用权证书，应认定王正文合法享有涉讼房屋的所有权，并受法律保护。
涉讼房屋原由××公司分配给陆群使用，由陆群向××公司交纳少许租金，应认定××公司与陆群之间形成涉讼房屋的租赁关系。在王正文受让房屋后，启东市海洋与渔业局通知各住户，告知王正文整体受让相关房产的事实，住户租金向王正文交纳，王正文取代了××公司的出租人地位，与有关住户形成了新的房屋租赁关系。陆群称其与王正文之间不存在房屋租赁关系，与事实不符，本院不予采信。
虽然，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，但是，如果承租人不履行租赁关系中的主要义务，出租人可以行使租赁关系解除权。在王正文受让房屋后，启东市海洋与渔业局已经通知住户向王正文交纳租金，陆群否认接到通知，但未举证证明，事实上，陆群自王正文受让房屋后，多年来既未向××公司，也未向王正文交纳租金，在诉讼中其还否认与王正文之间形成事实租赁关系，其行为表明不会履行作为承租人的交纳租金主要义务，构成严重违约，王正文有权要求陆群迁出涉讼房屋。陆群辩称涉讼房屋为其享受××公司的职工福利房，但其在启东市海洋与渔业局公告出售房屋时未提出异议，且本院（2015）通中民终字第00097号生效民事裁定已认定涉讼房屋属于对外公开整体转让的企业改制剩余资产，不属于福利分房，故陆群在本案中再以涉讼房屋为其享受的职工福利房为由，对抗王正文对涉讼房屋享有的所有权，不应予以支持。
综上所述，原审判决适用法律不当，判决错误，应予纠正。王正文的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。到陆群在涉讼房屋上的装潢等附属物的处置，由双方另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销启东市人民法院（2015）启吕民初字第00470号民事判决；
二、限陆群于本判决发生法律效力之日起十五日内将其占有使用的启东市×××镇××东路××号启东市××集团有限公司家属院由南向北第二间及相关房屋腾空并交付给王正文。
一审案件受理费人民币80元、二审案件受理费人民币80元，均由陆群负担，由陆群于本判决发生法律效力之日起十五日内给付王正文。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 卫
代理审判员 张晓光
代理审判员 顾 磊
二〇一六年六月十二日
书 记 员 瞿秀梅