贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）花民初字第841号
原告李晓菲，下岗工人。
被告陈宝娣。
委托代理人殷勤，男，汉族，1968年6月30日出生。系被告陈宝娣之女婿。特别代理。
原告李晓菲与被告陈宝娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李晓菲及委托代理人向篱，被告陈宝娣及委托代理人殷勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李晓菲诉称，1998年原、被告双方约定将被告所有的坐落于贵州省贵阳经济技术开发区黄河东路1号30幢4-8（房屋所有权证号：筑房权证经开字第××号，准入许可证号：筑房准字038066号）出卖给原告，作价房款12000元，并由原告交纳煤气开户费2000元。原告接收房屋并居住使用该房至今，并于1998年10月27日向被告支付价款14000元，但房屋过户手续至今未办理，多次催被告办房产过户手续未果，原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即配合原告将坐落于贵州省贵阳经济技术开发区黄河东路1号30幢4-8号房屋由被告过户为原告；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈宝娣辩称，自己与原告从来没有接触过，难以想象在这种情况下会达成房屋买卖协议。且在这十多年来，原告也没有与被告谈过买房问题，被告只是将房屋租给原告使用，原告向被告支付的款项应为房屋租金而非购房款。由于被告一直居住在上海，考虑到和原告一家都是同事关系，所以这么多年来没有过问房屋事宜。因此，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告李晓菲与被告陈宝娣均系贵阳轴承厂的职工。1992年，被告离开贵州在上海生活，并委托同事陆招娣代管属被告所有的贵阳经济技术开发区黄河东路1号30幢4-8号房屋即本案争议房屋。1998年10月，原告通过陆招娣向被告支付14000元（其中包括煤气开户费2000元），同月27日被告出具《收条》一份：“今收到房款人民币壹万贰仟元整（12000元）、煤气费人民币贰仟元整（2000元），共计壹万肆仟元整（14000元）。收款人：陈宝娣（签名）。1998.10.27。注：另外今后煤、水、电请不要扣在我工资上，如工资单上查出，请照单支付。特此说明。”原告收到此收条后，又要求陆招娣在此收条下方出具证明，内容为：“证明：陈宝娣已收到李晓菲购30栋4－8号房款12000元整、煤气开户费2000元。证明人陆招娣。1998.10.27。”之后，原告即在争议房屋内居住生活至今。2000年7月12日，贵阳轴承厂办理了该房屋的产权证并将产权证交给了原告保管。该房屋所有权证号为筑房权证经开字第××号，登记的房屋所有权人为陈宝娣，载明房屋建筑面积为44.93平方米。产权证另载明：“1、该住房经开发区房改办批准购买；2、原产权单位：贵阳轴承厂；3、个人产权比例：100%；4、实付购房款6729.22元；5、房改房进入市场按有关规定办理；6、其他。”办证时需交纳的各项费用约2000余元，系原告向贵阳轴承厂支付。2003年该房屋取得筑房准字038066号市场准入许可证，载明房屋所有权人为陈宝娣，房屋总价款为24069.18元，另载明：“根据筑府发（1999）4号文，该住房土地收益已经市房改办核定并由产权人于2003年2月补足，准许进入贵阳市房地产交易市场。特发此证。”发证单位为贵阳市住房制度改革领导小组办公室并加盖了公章。原告在办理此证的过程中未交纳相关费用。上述房屋产权证及市场准入许可证从颁发后一直由原告保管至今。
另，被告陈宝娣从1992年离开贵阳市到上海生活居住后，曾于1993年回到贵阳市将争议房屋内的电冰箱、电风扇处理后又回到了上海，之后再未回来过贵阳市。
审理中，原告向本院提交了贵阳市花溪区小河盘江居民委员会于2013年10月15日的证明一份：“兹有本辖区居民李晓菲，于1998年10月购买本辖区黄河东路贵阳轴承厂30栋4单元8号陈宝娣住房一套，情况属实。特此证明。小河区盘江居民委员会。2013.10.15”。同时，原告申请了陆招娣、贵阳轴承厂退休职工沈彩英出庭作证。陆招娣陈述：确实曾代为被告收取了原告支付的购房款12000元及煤气费2000元，但具体购房事宜不清楚。沈彩英陈述：多年前听原告的母亲说买了陈宝娣的房子，并和原告母亲一起到陆招娣家将房款14000元包括煤气费2000元交给了陆招娣；自己也曾经在2000年帮忙卖过贵阳轴承厂的房子，当时的房价是18000元。
上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述，原、被告的身份证明、争议房屋的产权证及市场准入许可证、被告陈宝娣收到房款的收条及陆招娣在此收条上的证明、盘江居委会的证明、陆招娣与沈彩英的出庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间是否成立对争议房屋的买卖关系。庭审中，对被告于1998年10月27日出具的收条，原告主张收条中载明的12000元款项系购房款，被告则主张系房屋租金。依据1998年全国城乡居民的人均收入分别是5425元和2162元的统计数据，按常理分析，12000元租赁一套面积为44.93平方米的房屋明显过高不符合正常情况，审理中被告经本院要求，也不能向本院陈述租赁房屋的具体约定，故被告收到的12000元款项应为房屋购买价款，被告主张该12000元款项系房租的辩称本院不予采信。同时，根据1998年住房改革制度推行伊始、商业住房还未进入市场的社会背景，当时的房屋转让价格明显偏低系实际情况。证人沈彩英出庭时提到其在2000年转卖房屋时的价格18000元，故本院认为在1998年被告以12000元的价格出售该房屋是当时的合理价格，也不存在显失公平的情形。同时，在原告支付12000元房屋价款后，争议房屋一直由原告居住使用，该房屋的房屋产权证及市场准入许可证在颁发后也是由原告在保管，直到本案原告起诉前，被告对争议房屋一直都未过问，如果双方没有事实上的房屋买卖关系，这些情形的产生显然不符合常理。综上所述，原、被告双方虽然没有对争议房屋签订书面的买卖合同，但在原告按照合理价格支付了房屋价时且被告收到价款时，双方的房屋买卖合同关系依法成立。该合同关系的成立应属双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，故在成立时即产生法律效力。现原告已实际取得争议房屋多年，双方的合同主要义务均已履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，被告还应协助原告在相关房屋管理部门办理房屋所有权变更事宜，故原告诉请符合法律规定，本院予以支持。本院另查明，争议房屋在2000年办理房屋产权证时的购屋价为人民币6729.22元，在2003年办理市场准入许可证时的房屋总价款又为人民币24069.18元，其中的差价17339.96元，在审理中双方当事人均未说明该差价是如何支付的。对此，原、被告双方均未主张对此差价的权利请求，双方可另行处理。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
被告陈宝娣于本判决生效之日起十五日内，协助原告李晓菲办理房屋所有权变更手续，将贵阳经济技术开发区黄河东路1号30幢4单元8号（房屋所有权证号：筑房权证经开字第××号，准入许可证号：筑房准字038066号）房屋的所有权人由被告陈宝娣变更为原告李晓菲。
案件受理费人民币150元，由被告陈宝娣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。
审 判 长 胡晓东
代理审判员 梁永雄
人民陪审员 杨明伟
二〇一四年八月十四日
书 记 员 谢 茂