湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂宜昌中民二终字第00189号上诉人（原审被告、反诉原告）贺杨。委托代理人罗传红，湖北群晖律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳历思联行物业有限公司宜昌分公司。住所地：宜昌市夷陵区锦江玛歌庄园。法定代表人赵昀，该公司经理。委托代理人王霄凌、曾丹，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。上诉人贺杨因与被上诉人深圳历思联行物业有限公司宜昌分公司（以下简称历思联行物业公司宜昌分公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2014）鄂夷陵民初字第00435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日立案受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审判决认定，2009年10月12日，贺杨（甲方）与历思联行物业公司宜昌分公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，合同约定由乙方对甲方购买的锦江·玛歌庄园桑德2号房（房屋面积为313.08平方米，类型为独栋别墅）提供前期物业服务，别墅物业按建筑面积每月每平方米2.5元收取物业服务费，交纳费用时间为每季度第一个月的10日前交纳本季度物业服务费。贺杨入住锦江·玛歌庄园小区后，按照合同约定标准向历思联行物业公司宜昌分公司缴纳物业管理费至2011年6月1日。2010年9月19日，贺杨居住的桑德2号房一楼车库内发生雨水倒灌，致使车库内部分物品损坏，历思联行物业公司宜昌分公司工作人员接到通知后到现场进行了查看。2013年7月、2013年8月，桑德2号房一楼车库再次发生雨水倒灌。2013年9月，锦江·玛歌庄园小区开发商宜昌锦江房地产开发有限责任公司对桑德2号房路面及排水沟进行了改造。后贺杨与历思联行物业公司宜昌分公司因损失赔偿及物业服务费缴纳问题发生纠纷，贺杨未按合同约定缴纳物业服务费。为催缴物业服务费，历思联行物业公司宜昌分公司向贺杨发出催收律师函并在小区公告栏张贴催缴公告，贺杨仍未向历思联行物业公司宜昌分公司缴纳物业服务费，历思联行物业公司宜昌分公司遂于2014年4月3日向法院提起诉讼，请求依法判令：1、贺杨支付物业管理服务费25829元（截止2014年3月31日）、滞纳金13340元（自2010年2月27日至2012年12月31日按日千分之三计算），合计39170元；2、贺杨自2014年4月1日起至判决日止，按合同约定支付物业管理服务费及滞纳金。审理中，贺杨向法院提起反诉，要求历思联行物业公司宜昌分公司赔偿损失34412元并按《前期物业管理服务协议》约定正确履行义务。原审判决同时认定，锦江·玛歌庄园小区的开发商系宜昌锦江房地产开发有限责任公司，由宜昌锦江房地产开发有限责任公司聘请历思联行物业公司宜昌分公司为锦江·玛歌庄园小区提供前期物业服务。原审法院据以认定上述事实的主要证据有：历思联行物业公司宜昌分公司提供的《前期物业管理服务协议》、物业服务费收费票据、催缴律师函回执、维修票据、公告照片及贺杨提供的小区照片、视频光盘及双方当事人在原审庭审中的陈述等。原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。历思联行物业公司宜昌分公司与贺杨签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，该协议合法有效，对双方当事人均有法律约束力。贺杨作为业主，接受了历思联行物业公司宜昌分公司提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业服务费。贺杨辩称历思联行物业公司宜昌分公司未按合同约定全面正确的履行合同义务，并提出游泳池没有经常性开放、进出小区车辆没有登记、小区环境不达标等等问题，对此原审法院认为，贺杨提出的一系列问题只是物业服务质量问题，不能证明历思联行物业公司宜昌分公司提供的物业服务构成根本性违约，历思联行物业公司宜昌分公司提交的相关证据也证明其已履行物业合同的基本义务，故对贺杨的抗辩理由，不应予以采纳。贺杨认为历思联行物业公司宜昌分公司存在服务瑕疵，应当通过合理、合法途径向物业公司主张并督促其改进，贺杨以此为由拒缴物业服务费依据不足。综上，历思联行物业公司宜昌分公司要求贺杨支付拖欠的物业服务费25829元（截止2014年3月31日）并自2014年4月1日起至判决日止按合同约定支付物业服务费的请求成立，应当予以支持。鉴于贺杨未缴纳物业服务费系事出有因，并非恶意拒缴，故对历思联行物业公司宜昌分公司请求的滞纳金，不应予以支持。对贺杨的反诉请求，原审法院认为，贺杨的车库发生雨水倒灌系多方面原因造成，且车库路面及排水沟已于2013年进行了改建，现已无法明确损失造成的原因及责任主体。考虑到雨水倒灌与排水有一定关联性，为平衡反诉双方当事人利益，可酌情认定由历思联行物业公司宜昌分公司对贺杨的相关损失补偿10000元。对贺杨提出的要求历思联行物业公司宜昌分公司将游泳池四季灌水、将喷泉景观开放等请求，因涉及小区其他业主的利益，不宜在本案中一并处理，对此请求不应予以支持。贺杨可与其他业主形成一致意见后再通过合法的途径予以解决。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、贺杨于判决发生法律效力后立即向历思联行物业公司宜昌分公司支付物业服务费人民币25829元，并自2014年4月1日起至判决日止按合同约定向历思联行物业公司宜昌分公司支付物业服务费。二、驳回历思联行物业公司宜昌分公司的其他本诉诉讼请求。三、历思联行物业公司宜昌分公司于判决发生法律效力后立即向反诉贺杨支付补偿费人民币10000元。四、驳回贺杨的其他反诉诉讼请求。贺杨不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、一审事实认定不清。雨水进入贺杨家车库致使其家具损坏的原因是物业公司未尽到及时检查排水的服务义务，从而造成了贺杨的财产损失。一审法院认为贺杨家车库进水致家具损坏的事实无法查清是错误的。2、一审适用法律错误。物业公司提供的物业服务存在诸多问题，根据《中华人民共和国合同法》第67条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷的司法解释》第三条的规定，物业公司应当承担相应的违约责任，一审法院以“不能证明构成根本性违约”为由，驳回贺杨的反诉请求是错误的。3、对于提供物业服务存在问题的物业公司，法院应当参照司法实践，判决按照比例支付物业服务费。因此，请求撤销一审判决第一、三、四项，改判：1、驳回历思联行物业公司宜昌分公司要求贺杨支付物业服务费25829元的诉讼请求；2、历思联行物业公司宜昌分公司按照贺杨一审反诉请求履行合同义务并向贺杨赔偿损失34412元。历思联行物业公司宜昌分公司向本院提交了书面答辩状称：历思联行物业公司宜昌分公司已依约向业主提供了物业服务，贺杨以物业公司提供的管理服务不到位为由拒缴物业服务费无法律依据。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，贺杨为支持其上诉请求，向本院提交了两组照片，拟证明小区附近有坟墓，无关人员在小区内拍摄婚纱照影响贺杨居住；小区内车辆乱停乱放现象。经质证，历思联行物业公司宜昌分公司认为：1、照片上的坟墓不在小区范围内，对业主无影响；2、物业公司无法对乱停放车辆进行清理。本院经审查认为，贺杨提交的证据部分能够证明历思联行物业公司宜昌分公司提供的物业服务存在瑕疵，本院依法予以采信。二审诉讼过程中，历思联行物业公司宜昌分公司未向本院提交新的证据。本院经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：1、贺杨的车库多次发生雨水倒灌，雨水进入车库的原因是排水沟设计问题还是其他原因，由于车库路面及排水沟已于2013年进行了改建，使得雨水倒灌的现场已不存在，雨水倒灌的原因现已无法查清，但考虑到贺杨家车库损失实际存在，原审法院作出的处理并无不当。2、根据本案双方当事人提交的证据可以证明历思联行物业公司宜昌分公司已依约履行了物业服务合同的基本义务，虽在履约过程中存在一定瑕疵，但仅影响了贺杨享受物业服务的品质，而未对其正常生活造成实质性影响。因此，贺杨要求不支付或者按比例少支付物业费的主张依据不足，本院不予支持。原审法院对本案的处理并无不妥。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1302元（贺杨已预交），由贺杨负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱红洲审 判 员  邓爱民代理审判员  聂丽华二〇一五年八月五日书 记 员  张鹏炜