北京市延庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0119民初2789号
原告：赵秀珍，女，1941年11月18日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：郭广平，北京市华泰律师事务所律师。
被告：张和顺，男，1957年8月19日出生，住北京市延庆区。
委托诉讼代理人：李树静，北京胡李律师事务所律师。
被告：祁自英，女，1931年6月21日出生，住北京市延庆区。
被告：张淑兰（兼被告张和顺、祁自英委托诉讼代理人），女，1955年3月11日出生，住北京市延庆区。
被告：张来顺，男，1950年10月7�出生，住北京市延庆区。
被告：张春顺，男，1960年3月27日出生，住北京市延庆区。
被告：刘永爱，女，1956年1月24日出生，住北京市延庆区。
被告：张婧，女，1982年3月2日出生，住北京市延庆区。
原告赵秀珍与被告张和顺、祁自英、张来顺、张淑兰、张春顺、刘永爱、张婧（以下简称七被告）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵秀珍及其委托诉讼代理人郭广平，被告张和顺及其委托诉讼代理人李树静、张淑兰，被告祁自英的委托诉讼代理人张淑兰，被告张来顺、张淑兰、张春顺、刘永爱、张婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵秀珍向本院提出诉讼请求：1.依法确认董某与张某于1987年5月24日签订的《立卖房文约》无效；2.判令张和顺返还位于北京市延庆�××镇××村（以下简称××村）的涉案房屋。事实和理由：位于北京市延庆区××镇××村的涉案房屋属于董某所有，董某于1995年12月3日去世，董某生前将该房屋遗留给儿子董某1，董某1于2010年1月19日去世，其继承人为赵秀珍、董某2、董某3。董某与张某于1987年5月24日签订《立卖房文约》，将涉案房屋出售给张某，房屋售价人民币700元整。张某于2006年7月8日去世，涉案房屋由其子张和顺继承并居住至今。因张某系城镇居民，而涉案房屋系农村集体土地上的宅基地房屋，按照国家法律法规及相关政策，董某与张某于1987年5月24日签订的《立卖房文约》系无效合同。现赵秀珍作为涉案房屋权利人，依法起诉，望判如所请。
张和顺辩称，赵秀珍所诉没有法律依据，依法应予驳回，理由如下：第一，张和顺为本案所涉房屋和宅基地的合法权利人。张某与祈自英系夫妻�系，二人共生育子女五人，分别为长子张来顺、次子张某顺（2006年去世）、三子张和顺、四子张春顺、女儿张淑兰。1987年5月24日，董某与张某签订了《立卖房文约》，约定由张某自董某处购买××村的北灰埂房三间（北房），赵秀珍的丈夫董某1也在立约人处签字，当时张和顺未婚，跟父母一起居住，出资购买的房屋。协议签订当月，延庆县人民政府对双方上述房产交易依法进行确认，并于当日为张某颁发了《延庆县房屋所有权证》。因董某所出售的房屋过于陈旧，1988年6月6日，经父母同意，张和顺将所购旧房拆除，并于当年新建北房三间、东房一间，张和顺父母均同意新建的房屋归张和顺所有。1993年3月，延庆县人民政府为张和顺颁发了《集体土地建设用地使用证》，确认了张和顺对本案所涉土地的合法使用权。2011年6月，张和顺拆除东房后新建南房三间。第二，�秀珍不具有诉讼主体资格，起诉应予驳回。《立卖房文约》中所提房屋在买卖发生前属于董某所有，1987年董某作出处分卖给张某，经张某同意，张和顺于1988年将房屋拆除，使得房屋灭失。根据《中华人民共和国继承法》第三条规定，“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产……”。1995年董某去世时此房屋并非其遗产，因而董某1对此房屋并无继承权，且董某1对房屋买卖事宜知情并签字同意，故赵秀珍作为董某1的继承人，对本案所涉房屋不享有继承权益。赵秀珍为城镇居民，户籍所在地位于北京市石景山区，其与本案所涉宅基地同样无任何权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”，赵秀珍与本案所涉房屋、宅基地均无直接利害关系，其不具有诉�主体资格，起诉不符合法定条件，应予以驳回。第三，赵秀珍诉讼请求超过法定最长诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。本案所涉买卖发生于1987年5月24日，距今已三十余年，远超法定最长20年诉讼时效。第四，《立卖房文约》并不违反法律禁止性规定。张某和董某就涉案房屋达成买卖协议时间为1987年，当时的国家法律、行政法规以及国家政策并不禁止城镇居民购买农村房屋，且当时双方就房屋买卖达成协议后即就房款、房产交割完毕，并经相关政府部门审核登记。虽然张某不是××村的村民，�从尊重历史照顾现实以及保护交易安全角度出发，上述文约应为有效。第五，自1987年买房后，张和顺一家始终在该宅院内居住，对房屋长期、稳定地占有及使用状态是应当受到保护的重要价值利益。在房屋出售三十多年后，赵秀珍在房屋面临拆迁补偿的情况下，又以转让农村房屋违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为违背了诚实信用原则。综上，赵秀珍的诉讼请求，法院不应支持，应予依法驳回。
祁自英、张来顺、张淑兰、张春顺、刘永爱、张婧辩称，和张和顺答辩意见一致。
本院经审理认定事实如下：1987年5月24日，董某与张某签订《立卖房文约》，载明“立约人董某愿将本人祖产叁间灰梗房屋售于张某名下：此房座落康庄××东头，四至南北长9米，东西宽9.17米，东至张姓、西至胡同、南至薛姓、北至本姓，叁间北房作价人民�柒佰元整。空口无凭，双方各不返悔，特立此约为证”。当天，董某向张某交付了房屋。1987年5月30日，延庆县人民政府在《立卖房文约》上加盖了房地产证照专用章，并为张某因其购买上述房屋颁发了《延庆县房屋所有证》。另，董某户口登记地址为北京市延庆区康庄镇××，其于1995年去世。张某户籍所在地为北京市延庆区康庄镇××，其户口1990年7月1日前在本址，其于1999年去世。董某共有两个孩子，长子董某1（2010年1月19日去世）、次子董某4。董某1与赵秀珍系夫妻关系，二人生育长子董某2、董某3。张某与祁自英系夫妻关系，二人生育五个子女，长子张来顺、次子张某顺（2006年去世）、三子张和顺、四子张春顺、女儿张淑兰。张某顺与刘永爱系夫妻关系，二人生育一女张婧。张某购买本案诉争房屋后，张和顺新建了房屋，并在此居住。1993年3月，延庆县人民政府为张和顺颁发了《集体土地建设用地使用证》。
庭审中，赵秀珍提交了董某4、董某2、董某3的放弃遗产继承声明书，三人均表示对董某卖给张某的房屋放弃继承。
对于当事人双方上述没有争议的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为董某与张某之间的买卖合同是否有效。首先，《立卖房文约》系董某与张某的真实意思表示，延庆县人民政府在双方的《立卖房文约》上盖章进行了确认，且为张某颁发了《延庆县房屋所有证》，延庆县人民政府对双方之间的买卖行为进行了确认。其次，董某与张某就涉案房屋达成买卖协议时间为1987年，而当时的法律、行政法规及国家政策并没有禁止城镇居民购买农村房屋。最后，协议签订后，双方当事人均按照约定履行了各自义务，且距今已三十余年。综上，董某与张某之间的《立卖房文约》并不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。故对于赵秀珍的全部诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告赵秀珍的全部诉讼请求。
案件受理费50元，由原告赵秀珍负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 鲁文娟
人民陪审员 郑书琴
人民陪审员 耿万利
二〇一八年六月十三日
书 记 员 李文颖