广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1881民初1101号原告：陈城明，男，1959年1月11日出生，汉族，揭阳市人，住英德市。被告：赖日强，男，1975年1月6日出生，汉族，英德市人，住英德市。被告：江秀梅，女，1974年7月18日出生，汉族，英德市人，住英德市。原告陈城明诉被告赖日强、江秀梅租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法由审判员陈继承适用简易程序于2016年6月3日公开开庭进行了审理，原告陈城明，被告赖日强、江秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈城明诉称：原告有一间铺面位于英德市教育西路永顺××号商铺，面积46.8平方米。2015年6月21日租给两被告，当时口头协议双方达成每月租金1600元，租期三年。已付定金1000元。从2015年6月21日起被告便使用了铺面，2015年8月被告江秀梅向原告给付了2000元租金，原告出具收款收据注明7月份租金1600元，剩余400元另付8月份租金。此后被告并无支付过任何费用，并一直拖欠原告铺面租金、物业费、水电费15180元，原告多次寻找两被告无果，于2016年3月24日更换铺面锁头，后原告找到被告后，要求被告将铺面的货物搬走，并先付2000元，剩余各项费用签写欠条并注明何时还款，但被告拒绝出具欠条，为此原告特向法院起诉，请求法院判决：1.被告付清租金15180元,搬走铺位里面的东西；2.如被告到2016年4月30日未搬走还占用铺位,应继续计算租金；3.两被告承担连带责任；4.被告负担本案诉讼费。原告为其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1.门市房产证复印件，拟证明涉案的门市房产权属归原告所有；2.居民身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；3.占用门市相片，拟证明被告占用原告门市的事实；4.收租门市押金收据复印件，拟证明被告租赁原告门市支付押金的事实；5.收租门市租金收据复印件，拟证明原告收到被告支付的部分房租；6.证明人证言，拟证明被告租用原告门市的事实；7.证明人身份证复印件，拟证明证明人的身份情况。被告赖日强、江秀梅共同答辩称：第一，缴纳定金以后，原告没有与我方签订合同，第二、我方一开始说租一年，后来原告说要签三年，第三、我方租了房子之后的水电费都有交过，现在最多欠10元左右，第四、物业管理费就算要交，到现在为止也不用500元，第五、门面的营业执照也不是我的，是写了张欢的名字，第六、门面的生意做到2016年1月低之后原告就不准被告再进去门店，里面的东西无法搬离，第七、我方为原告制作了三扇门，原告也没有支付货款或扣减租金。被告赖日强、江秀梅为证实其主张在举证期内无书面证据提交。经质证，被告赖日强、江秀梅对原告提交的证据均无异议。本院审理查明：2015年6月21日，原告将位于英德市××水路西××路北永顺××号，面积为46.8平方米的铺位租给两被告经营生意，双方口头约定每月租金为1600元，两被告于同日支付原告定金1000元；双方未签订书面租赁合同；同年8月，被告江秀梅向原告支付了租金2000元，此后未再向原告支付租金。庭审中，两被告确认涉案铺位为其两人共同租赁，租期为一年，并认为原告于2016年3月擅自将铺位门锁更换，故租金应计算至2016年3月28日，且被告为原告定做了三扇房门，每扇3200元，合计9600元，原告未付货款，应抵扣租金；原告则表示当时口头约定租期为三年，其因被告长时间不交租金且无法联系被告才于2016年4月23日将铺位门锁更换，租金应计算到2016年5月30日。庭审后，原告提交了英德市公安局城西派出所报警回执单及“申诉”各一份。报警回执单内容显示原告于2016年3月23日报警称找不到租客而请求处理，派出所认为属经济纠纷，建议通过民事诉讼解决；“申诉”为原告对案件相关情况的说明，其中对更换门锁的说明为因报警后未解决而更换；对被告要搬走铺位里面东西的说明为被告在原告更换门锁后去搬东西，原告则要被告支付房租后才能搬。本院认为：对于两被告以每月租金1600元、于2015年6月21日开始租赁原告位于英德市××水路西××路北永顺××号铺位的事实，双方均无异议，本院予以确认。本案双方争议的焦点主要为：一、原、被告间的租赁合同是否已终止及终止的时间；二、被告所欠租金的数额；三、被告为原告制作房门的价值及应否抵扣租金。关于原、被告间的租赁合同是否已终止及终止的时间的问题。由于双方未签订书面租赁合同，对租赁期限及双方的权利义务未作明确的约定，现双方对租赁期限产生争议，对此本院认定为不定期租赁，双方均有权在合理的时间内提出终止租赁合同。自租赁开始后，被告只交纳了2000元租金，在多次催交租金无果后，原告于2016年3月23日报警处理，随后于3月24日将铺位门锁更换，致使被告不能再实际占有和使用在该铺位，原告以其行为表示不再继续履行合同，被告据此主张双方已于2016年3月28日终止租赁合同，更符合本案的实际情况，因此本院确认双方的租赁合同已于2016年3月28日终止。关于租金数额的问题。如前所述，双方于2016年3月28日终止租赁合同，租金应自租赁开始时计算至合同终止之日，为9个月又8天，租金合计为14826元（一个月按30天计）。由于双方并未约定租金交纳的期限及被告所交定金1000元的性质，对此定金1000元在合同终止时应当抵扣租金，加上被告已交纳的租金2000元，被告已交纳租金3000元，仍欠原告租金11826元。关于被告为原告定做房门的价值及应否抵扣租金问题。本院认为，原、被告间关于房门的定做属另一法律关系，且双方对房门的价值存在争议，被告也未就此提出反诉，对此本案不作抵扣，由双方另行解决。另外，关于原告请求被告支付租赁期间物业管理费及水电费的主张。双方对此未作约定，根据房屋租赁的一般习惯，如有上述支出，应由承租方承担。本案中，原告主张上述费用，但未提供上述费用损失的相关证据，应由其承担举证不能的责任，故对本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十九条、第一百条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告赖日强、江秀梅自本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告陈城明租金11826元。二、限被告赖日强、江秀梅自本判决发生法律效力之日起十日内，搬走属其所有，存留在原告陈城明位于英德市英城仙水路西教育西路北永顺嘉园B3幢首层12号铺位的物品。三、驳回原告陈城明的其他诉讼请求。本案诉讼费89.75元，由被告赖日强、江秀梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈继承二〇一六年七月九日书记员  李广怡附：一、本院标的款的账号情况：户名---英德市人民法院；开户行---中国银行清远英德和平中路支行；账号---71×××45。如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法确认案号，无法入账。二、有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。