安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民二终字第00932号上诉人（原审被告）：夏明亮。委托代理人：许敏智。上诉人（原审被告）：许敏智。被上诉人（原审原告）：绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司。负责人：吴樟林，该公司经理。委托代理人：方长云。委托代理人：吴兆前，安徽皖大律师事务所律师。上诉人夏明亮、许敏智因与被上诉人绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司（以下简称宝业物业合肥公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民二初字第01292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2009年7月25日，宝业物业合肥公司与夏明亮、许敏智签订《宝业·桐城绿苑前期物业管理服务协议》1份，约定：前期物业管理是指自出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。夏明亮、许敏智所购房屋座落宝业·桐城绿苑×幢×室，类别是高层，建筑面积139.28平方米。宝业物业合肥公司对房屋共用部位、共�设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理等职责。夏明亮、许敏智应遵守物业的管理制度、依约交纳物业管理费用对物业的管理服务行为进行监督和提出建议等权利义务。物业管理费夏明亮、许敏智交纳费用周期每半年预缴一次；管理费用暂定：小高层、高层按建筑面积1.10元／平方米／月收取（其中不包括电梯运行费用，小高层、高层二次供水泵运行电费）；缴纳时间以规定交房时间为准，以后每次交纳费用时间为该半年第一个月的上旬；违约责任，宝业物业合肥公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，夏明亮、许敏智有权要求宝业物业合肥公司限期改正，逾期未改正给夏明亮、许敏智造成损失的，宝业物业合肥公司应承担相应的法律责任。夏明亮、许敏智违反协议，使宝业物业合肥公司未达到管理服务质量约定目标的，宝业物业合肥公司有权要求夏明亮、许敏智限期改正，逾期未改正给宝业物业合肥公司造成损失的，夏明亮、许敏智应承担相应的法律责任；宝业物业合肥公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，夏明亮、许敏智有权要求宝业物业合肥公司清退所收费用，退还利息并支付违约金；夏明亮、许敏智违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，宝业物业合肥公司有权要求夏明亮、许敏智补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金。本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解无效的，由宝业物业合肥公司住所地人民法院裁决。夏明亮、许敏智接收房屋后，支付至2013年1月6日前的物业管理费，后双方产生争议，夏明亮、许敏智未再支付相应的物业管理费用。2015年1月13日、4月21日向夏�亮、许敏智发出《催交物业管理、服务费通知单》，称自2013年1月6日至2015年6月30日欠物业费5395.69元，在五日内交纳，并另注滞纳金1759.93元。原审庭审中，夏明亮、许敏智提供互联网网页信息，以证明宝业物业合肥公司未尽基本物业管理，小区管理混乱、服务存在严重瑕疵，高标准收费低质量服务已常态化，广大业主严重不满意的事实，生效案件的判决书，以证明宝业物业合肥公司未完全履行物业服务合同约定的义务等。2011年12月22日，合肥市物价局批复2011年12月至2012年12月宝业桐城绿苑物业收费标准为高层住宅服务费每月每平方米建筑面积1.1元。2013年1月11日，合肥市物价局批复2013年1月至2014年1月宝业桐城绿苑住宅物业服务费有电梯住宅综合服务费标准为每月每平方米建筑面积1.3元。2014年1月2日，合肥市物价局批复2014年1月至2017年1月宝业桐城绿苑住宅�业综合服务费有电梯住宅标准为每月每平方米建筑面积1.3元。原审法院认为：宝业物业合肥公司与夏明亮、许敏智双方签订的《宝业·桐城绿苑前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。双方约定业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效的终止条件未成就，上述合同仍继续有效，夏明亮、许敏智作为业主接受了宝业物业合肥公司为其提供的小区内物业管理服务，宝业物业合肥公司在物价局批准的收费标准范围内向夏明亮、许敏智收取物业管理服务费，符合法律规定，应予支持。夏明亮、许敏智拒交物业管理费，应当对其拒绝交纳费用的理由是否具有合法性承担举证责任。夏明亮、许敏智主张的房屋质量问题，不属本案审理范畴，应另案主张。至于夏明亮、许敏智主张�业物业合肥公司物业服务存在严重瑕疵问题，因物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，宝业物业合肥公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，夏明亮、许敏智可以依据双方的约定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求宝业物业合肥公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益。现夏明亮、许敏智主张宝业物业合肥公司提供物业服务存在严重瑕疵且呈常态化现象，拒绝履行交纳物业费的义务，并无充分的法律依据。宝业物业合肥公司主张夏明亮、许敏智给付自2013年1月6日至2015年6月30日止的物业管理费5395.69元，符合法律规定，依法应予支持。至于宝业物业合肥公司所主张的违约责任问题，因宝业物业合肥公司提供服务存在一定的瑕疵，且相关问题未能积极配合解决，夏明亮、许敏智不支付物业管理费，宝业物业合肥公司自身也存在责任，故违约金请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告夏明亮、许敏智于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司自2013年1月6日至2015年6月30日物业服务费5395.69元；二、驳回原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告夏明亮、许敏智负担。夏明亮、许敏智上诉称：一、被上诉人不按照物业服务合同及二级服务标准提供服务构成重大违约，不属一般违约行为。一审期间，上诉人向法院提交了大量的证据证明被上诉人未尽基本物业管理义务，物业服务不仅在公共区域的环境维护方面还是在被上诉人的个人房屋维护方面均存在严重瑕疵，高收费低质量服务已常态化。而被上诉人在一审期间未提供证据证明其已经向上诉人提供符合约定的物业服务。一审法院在判决中认定被上诉人服务存在一定瑕疵而非严重瑕疵，属于认定事实有误。二、被上诉人未在举证期内提供2013年1月1日至2013年12月31日的收费许可证，属举证期届满后的举证，并且此收费许可证有做假嫌疑�此证据不应被采纳。在一审庭审时，上诉人指出被上诉人未向法庭提交2013年收费许可证明，被上诉人立即拿出一份别的小区的收费许可证冒充自己小区的收费许可证，上诉人当场识破被上诉人的弄虚作假的行为。法庭要求被上诉人3天内提交真实原件，上诉人当场提出异议并于庭后交易对此份证据不予质证的意见。但一审法院无视这一事实。采纳了这一证据。三、“法无禁止即可行”，对物业公司的违约行为，法律并未禁止采取减免物业费的违约责任方式。《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合债的本旨，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若�问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”从现行法律规定看，法律认可在物业公司不履行义务时应当承担相应的违约责任。法律规定的违约责任形式有多种，是不完全列举的方式，减免物业费应属违约形式的一种。四、物业服务瑕疵是减免物业费的依据。被上诉人不履行物业服务义务就不能收取全部物业费。不履行义务而堂而皇之享受权利，为法理不容，与法律相悖，致民众激愤。纵观今日普遍存在的物业公司推卸服务义务、提供劣质服务之乱状，物业公司的守法意识淡薄、职业道德低下固然是根本原因，然司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎，使得不履行最基本服务义务的物业公司竞可欣欣然接受百分之百的物业服务费。对于物业公司的服务存在严重瑕疵的，人民法院应当判决大幅度减免物业费，方能刹住物业服务界的不正之风。事实也证明这一点，从诉讼伊始至今，合肥市长热线接到的来自宝业桐城绿苑小区业主的投诉电话只增不减。物业服务也根本未加改善。综上，上诉人认为一审判决采纳证据有误，造成认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，从而维护上诉人的合法权益。上诉请求：1、撤销一审判决的第一项，依法减免物业费。2、依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。宝业物业合肥公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，维持原判，本案中上诉人的上诉理由不能成立，上诉人�张我方存在违约行为，但是上诉人没有相应的事实及法律依据，本案中上诉人并没有证据证明我方重大违约行为，被上诉人服务不尽上诉人的满意，我方的服务也不可能让业主都满意，但是不能证明我方重大违约，一审法院没有支持被上诉人对上诉人滞纳金的诉请，也是对整个案件的权衡，综上上诉人上诉理由不能成立，应予以驳回。二审中双方没有提交新的证据，二审查明的事实与原审一致。本院认为：宝业物业合肥公司与夏明亮、许敏智之间物业服务合同关系合法有效。夏明亮、许敏智所提供证据认为所列相关物业服务存在瑕疵，但不能证明物业服务没有及时到位是否系常态化，对业主违建或车库违规出租、房屋质量问题等是否属于宝业物业合肥公司责任可另行主张，夏明亮、许敏智不能以此为由拒交物业服务费。宝业物业合肥公司已提�相应收费许可证明材料。因此，夏明亮、许敏智上诉理由不能成立，对其上诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人夏明亮、许敏智负担。本判决为终审判决。审 判 长  钱爱民审 判 员  程亚娟代理审判员  王 倩二〇一五年十二月二十五日书 记 员  张 琪附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。