云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楚民初字第771号
原告（反诉被告）马俊修，男，51岁，汉族。
原告（反诉被告）马爱玲，女，51岁，汉族（系马俊修之妻）。
二原告（反诉被告）共同诉讼代理人马兴，律师（特别授权）。
被告（反诉原告）李绍师，男，55岁，汉族。
诉讼代理人冯应权、罗云花，律师（特别授权）。
第三人云南京枫房地产开发有限公司。
法定代表人苏明。
原告（反诉被告）马俊修、马爱玲与被告（反诉原告）李绍师物权保护纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，被告（反诉原告）李绍师在举证期限内又向本院提起反诉，并追加云南京枫房地产开发有限公司（以下简称：京枫公司）为第三人参加诉讼。本院依法由审判员钟学圣独任审判，于2015年5月5日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）马俊修、马爱玲及其二原告（反诉被告）共同诉讼代理人马兴，被告（反诉原告）李绍师及其诉讼代理人冯应权、罗云花到庭参加诉讼。第三人云南京枫房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）马俊修、马爱玲诉称，2014年8月7日，原告马俊修、马爱玲向原房东张晓丽购买坐落于楚雄市鹿城镇凤鸣街2幢1层2-2号商铺，2014年8月18日，原告马俊修、马爱玲与张晓丽依法办理了房屋过户手续，取得该房屋产权。因被告无合法手续占用该房屋，致使原告至今未能实现对该房屋的占用、使用。为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、被告李绍师立即停止侵权，搬出原告马俊修、马爱玲坐落于楚雄市鹿城镇凤鸣街2幢1层2-2号商铺；2、被告李绍师赔偿原告马俊修、马爱玲经济损失人民币38500元（自2014年8月18日起至2015年3月17日止,5500元／月×7个月）；3、被告李绍师赔偿原告马俊修、马爱玲自2015年3月18日起至交付房屋之日止的经济损失（按5500元／月计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）李绍师辩称，原告虽持有产权证，但属违法取得，不属于合法财产，请求驳回原告的诉讼请求。原告是在无权处分人张晓丽处买来的，且原告与张晓丽签订的合同属于无效合同。
被告（反诉原告）李绍师反诉称，坐落于楚雄市鹿城镇凤鸣街2幢1层2-2号商铺系云南奕标水泥有限公司所有。2009年7月22日，经奕标有限公司股东会议成立云南京枫房地产开发有限公司，并由奕标有限公司副董事长苏明任京枫公司董事长，全权处理销售楚雄市凤鸣花园（含2幢1层2-2号商铺）全部房产。2013年3月11日，第三人京枫公司与李绍师经协商，双方签订了房屋买卖合同，京枫公司把凤鸣街一层2-1号至2-2号两间商铺卖给李绍师所有，并于2013年9月19日把该两间商铺交付给李绍师占有，使用至今。在京枫公司与李绍师签订房屋买卖合同和合同履行中，挂名房屋所有人张晓丽与马俊修、马爱玲相互串通，恶意侵害第三人利益，形成所谓的房屋买卖，该行为违反了诚实信用原则，损害了李绍师的合法权益，特提起反诉，请求人民法院判令：1、依法确认2014年8月7日马俊修、马爱玲与张晓丽之间签订的楚雄市鹿城镇凤鸣街2幢1层2-2号商铺的买卖合同无效；2、确认李绍师与第三人之间的楚雄市鹿城镇凤鸣街2幢1层2-2号商铺的买卖合同有效，并继续履行；3、本案诉讼费由马俊修、马爱玲承担。
原告（反诉被告）马俊修、马爱玲针对反诉答辩称，本案中反诉人没有弄清楚位于楚雄市鹿城镇凤鸣街2幢1层2-2号商铺的房屋所有人是谁，2010年时该房屋的产权就已经登记在张晓丽的名下，该房屋合法的所有人是张晓丽，其权利是合法有效的，请求法庭依法驳回李绍师的合法请求。
第三人云南京枫房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。
原告（反诉被告）马俊修、马爱玲为证明自己的本诉诉请和反诉答辩理由，向本院提交了以下证据：1、二原告身份证，欲证明二原告的基本情况；2、被告身份证，欲证明被告的身份情况；3、张晓丽房产证，欲证明被侵占房屋在转让给二原告前的产权情况；4、原告房产证，欲证明2014年8月18日后被侵占房屋的产权情况；5、证明、告知函、律师函，欲证明诉争房屋被侵占的事实；6、《租房合同》、《租房协议书》，欲证明二原告所受财产损失的事实；7、说明、凭证，欲证明该房产的取得是合法的。
经质证，被告（反诉原告）李绍师对原告（反诉被告）马俊修、马爱玲提交的证据1、2真实性无异议；对证据3、4的真实性、客观性无异议，对原告要证明的内容及关联性有异议，认为张晓丽只是一个挂名，其没有物权，没有当然效力，不是合法取得，该房屋不作为合法财产，不受法律保护；认为证据5、6与本案无关；对证据7中的说明不予认可，该说明与我方证据相矛盾，对凭证的真实性无异议，但认为不能证明原告要证明的内容，原告取得的方式不符合法律规定。
被告（反诉原告）李绍师针对本诉的辩解和反诉主张，向本院提交了如下证据：1、公安机关不予立案通知书、复议决定书、询问笔录，欲证明位于楚雄市鹿城镇凤鸣街2幢1层2-2号房屋系奕标水泥公司所有，张晓丽只是挂名所有，并无处分权；2、合作协议书、授权委托书、会议纪要、股东会议及决议、房屋商铺销售抵押情况、奕标公司工商登记信息发放表、商铺租赁合同，欲证明位于楚雄市鹿城镇凤鸣街2幢1层2-2号房屋系奕标公司所有，第三人受委托有处分权，张晓丽所持房产证系公司和自抽逃资金违法取得，应确认无效；3、房屋买卖合同、收据、历史分产明细账，欲证明李绍师与房屋所有人在平等、自愿、合法基础上形成合同买卖凤鸣街2幢1层2-2号房屋，并履行合同义务；4、收款收据、声明、短信息、告知函、房屋买卖合同、收条、信用社转账单、明细账，欲证明李绍师从房屋所有人处接受房屋占有后公示于众避免一房二卖，及马俊修、马爱玲与张晓丽恶意串通第三人、李绍师的利益；5、房屋转让合同、补充协议、国资委复函、承诺函、股东会决议、房产明细表、过户手续完成确认书、电汇凭证、借条，欲证明本案诉争房屋系奕标公司所有，第三人有权处分，张晓丽无权处分的事实；6、京枫公司、奕标公司工商登记信息，欲证明第三人诉讼主体适格及有房屋处分权的事实；7、光盘，欲证明张晓丽和京枫公司在争议房屋归属上的谈话内容；8、（2014）楚民初字第371号民事判决书，欲证明法院支持了被告的诉讼请求。
经质证，原告（反诉被告）马俊修、马爱玲对被告（反诉原告）李绍师提交证据1真实性无异议，但认为公安机关不予立案通知书、复议决定书与本案无关；对证据2中的授权委托书无异议，对其余证据的合法性有异议；对证据3有异议；认为证据4与本案无关；对证据5真实性无异议；对证据6真实性无异议，但认为不能证明其要证明的内容；对证据7不予质证；对证据8真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。
经被告（反诉原告）李绍师申请，本院依法向楚雄市公安局经济侦查大队调取了询问笔录及向楚雄市建设局调取了楚雄市建设局房管科档案摘抄表。
经质证，原告（反诉被告）马俊修、马爱玲对询问笔录真实性异议，对楚雄市建设局房管科档案摘抄表无异议，认为恰好证明产权登记合法有效。
经质证，被告（反诉原告）李绍师对询问笔录无异议，认为与其提交的授权委托书、会议纪要、股东会议及决议、房屋商铺销售抵押情况相互印证，该房屋属于奕标公司，对楚雄市建设局房管科档案摘抄表真实性无异议，但认为调取的证据不完整。
第三人云南京枫房地产开发有限公司未到庭质证，也未提交书面证据。
本院认为，原告（反诉被告）马俊修、马爱玲提交的证据1、2证实了原、被告的身份情况，本院予以采信；证据3、4证实了诉争商铺的基本情况及产权登记在张晓丽、马俊修名下的事实，本院予以采信；证据5证实了张晓丽曾向被告（反诉原告）李绍师发函要求其搬离诉争商铺的事实，本院予以采信；证据6仅能证明凤鸣花园与诉争商铺同面积的出租情况，本院予以采信；证据7证实了张晓丽取得诉争商铺所有权的事实，本院不予采信。被告（反诉原告）李绍师提交的证据1仅能证实公安机关对诉争商铺进行调查的情况，本院予以采信；证据2、5能够证实奕标公司与云南省投融资担保有限公司签订房产转让合同及补充协议，约定云南省投融资担保有限公司将其以物抵债方式取得的位于楚雄市西门小区信义花园、凤鸣花园共99套商品住房、商铺、车库转让给被告奕标公司，奕标公司委托京枫公司代为销售上述房产并办理相关手续，云南省投融资担保有限公司与被告奕标公司共同出具过户手续完成确认书的事实部分，本院予以采信；证据3、4、7证实了被告（反诉原告）李绍师与京枫公司签订房屋买卖合同，约定双方的权利义务的事实，本院予以采信；证据6证实了第三人诉讼主体适格及有房屋处分权的事实，本院予以采信；证据8与本案无关，不予评判。对于本院所调取的证据，经质证，双方当事人均无异议，本院予以采信。
根据上述有效证据，本院确认本案如下法律事实：2009年7月28日，奕标公司与云南省投融资担保有限公司签订房产转让合同，约定云南省投融资担保有限公司将其以物抵债方式取得的位于楚雄市西门小区信义花园、凤鸣花园共99套商品住房、商铺、车库（其中住房60套、商铺29套、车库10间）转让给奕标公司。2009年12月1日，奕标公司出具一份授权委托书给第三人京枫公司，内容为因办理楚雄市西门小区99套房源的资产变现，今委托我公司下属单位京枫公司全权代表我公司，特授权办理如下事项：1、全权代表我公司与销售单位或个人签订房产买卖合同；2、全权代表我公司到相关银行办理上述房产按揭的一切手续；3、全权代表我公司到房地产管理部门办理上述房产产权登记及抵押登记的一切手续；4、代为缴纳与上述房产相关事项的一切费用。授权期限至委托事项办结时止。受托单位在其权限代理期限内所签署的一切有关合法文件我公司均予以承认。2010年7月14日，云南省投融资担保有限公司与奕标公司签订了房产转让合同的补充协议，对房产转让合同的有关条款进行了重新约定。同年7月16日，云南省投融资担保有限公司与奕标公司共同出具过户手续完成确认书，确认根据双方签署的房产转让合同及补充协议，29套商铺及10间车库的过户手续已完成，奕标公司于2010年7月16日取得上述房产产权证。被告（反诉原告）李绍师分别于2013年1月26日、3月12日转帐给京枫公司的法定代表人苏明314574元、100000元，京枫公司相应地向被告（反诉原告）李绍师出具了收到凤鸣商铺2-1号314574元及凤鸣商铺2-2号100000元的两份收据。2013年3月11日，京枫公司为甲方，被告（反诉原告）李绍师为乙方，双方针对2-1号、2-2号商铺买卖事宜签订了两份房屋买卖合同，针对诉争2-2号商铺，双方签订的房屋买卖合同约定：“甲方将奕标公司委托出售的一间商铺出售给乙方。出售的商铺位于楚雄市鹿城镇凤鸣街凤鸣花园小区2幢2-2号，土地证号为楚土用2010第30**号，房产证号为楚雄市房权证鹿城字第2010085**号，建筑面积为83.09平方米，该商铺已由奕标公司用于交通银行按揭抵押贷款……现贷款仍未还清。商铺售价每平方米8300元，总售价为689647元。签订合同之日乙方向甲方支付100000元，其中含定金100000元，其余款项向银行贷款支付。甲乙双方在房屋买卖合同生效后，任何一方不得违约或毁约，如乙方单方违约或毁约解除合同，甲方有权要求乙方继续履行合同，或者乙方须支付给甲方违约金100000元；如甲方单方违约或毁约解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同，甲方须支付给乙方违约金100000元；如违约行为造成合同双方的损失，应承担相应的赔偿责任……”合同还对双方发生争议的处理方式等内容进行了约定。2013年9月，京枫公司将诉争2-2号商铺交付给被告（反诉原告）李绍师，由被告（反诉原告）李绍师使用至今。2010年8月2日、10月22日，奕标公司职工张晓丽取得诉争商铺的房屋所有权证、国有土地使用证。2013年10月17日，张晓丽向被告（反诉原告）李绍师发了一份告知函，内容为：李绍师你所租用的2幢2-1号、2-2号商铺，请你速与房主联系，于2013年10月25日前签订购房合同，购房款打入合同指定账户，并按程序过户，若不购房，请迅速搬离。2013年10月22日，被告（反诉原告）李绍师与张晓丽签订房屋买卖合同书，以705000元的价格购买了2幢2-1号商铺，并取得了该商铺的房屋所有权证。2014年8月7日，原告（反诉被告）马俊修、马爱玲向张晓丽购买坐落于楚雄市鹿城镇凤鸣街2幢1层2-2号诉争商铺，2014年8月18日，原告（反诉被告）马俊修、马爱玲与张晓丽办理了房屋过户手续，取得该房屋产权（证号为：楚雄市房产证鹿城字第001340**号），于2014年9月2日取得了国有土地使用证【证号为：楚土国用（2014）第2800号】。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第四条规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利。”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，原告（反诉被告）马俊修、马爱玲与张晓丽签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律、法规的强制性规定，合同合法有效。且原告（反诉被告）马俊修、马爱玲与张晓丽办理了房屋过户手续，取得该房屋产权和国有土地使用证，受法律保护。被告（反诉原告）李绍师虽然与第三人京枫公司签订的房屋买卖合同，但诉争商铺的所有权登记在张晓丽个人名下，因第三人京枫公司至今未取得诉争商铺的所有权或处分权致使商铺的所有权不能转移，被告（反诉原告）李绍师与第三人京枫公司签订的房屋买卖合同属于事实上不能履行，未取得该诉争商铺所有权，理应将诉争商铺归还所有人。故对被告（反诉原告）李绍师反诉要求确认2014年8月7日原告（反诉被告）马俊修、马爱玲与张晓丽之间签订的楚雄市鹿城镇凤鸣街2幢1层2-2号商铺的买卖合同无效和确认其与第三人之间的楚雄市鹿城镇凤鸣街2幢1层2-2号商铺的买卖合同有效，并继续履行继续履行房屋买卖合同的诉请不能成立，本院不予支持。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述规定，被告（反诉原告）李绍师与第三人京枫公司签订的房屋买卖合同事实上不能履行后，可以要求京枫公司承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。同时，原告（反诉被告）马俊修、马爱玲要求赔偿经济损失的请求，属于房屋买卖合同的履行过程中产生的经济损失，应当向出卖人追偿。第三人京枫公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，对此，本院视为其自行放弃法律所赋予其行使诉讼的权利，应承担由此产生的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第九条第一款、第十四条、第十五条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李绍师于本判决生效之日起五日内搬离楚雄市鹿城镇凤鸣街2幢1层2-2号商铺；
二、驳回原告（反诉被告）马俊修、马爱玲的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告（本诉被告）李绍师反诉诉讼请求。
本诉案件受理费381元（本院已减半收取），由被告（反诉原告）李绍师承担200元（未交，限本判决生效后五日内交纳，款交法院），由原告（反诉被告）马俊修、马爱玲承担181元（已交）；反诉案件受理费50元（本院已减半收取），由被告（反诉原告）李绍师承担（已交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审判员 钟学圣
二〇一五年六月十六日
书记员 白 丽