广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4254号
上诉人（原审原告）：广州贝倚美容健身有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：冼嘉敏，职务：该司总经理。
委托代理人：方锦、夏建春，均系广东粤鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市时尚商业城有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：郭菁丽。
委托代理人：孔德攀，该司职员。
上诉人广州贝倚美容健身有限公司（以下简称贝倚公司）因与被上诉人广州市时尚商业城有限公司（以下简称时尚公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：贝倚公司（乙方）、时尚公司（甲方）签订《时尚天河商业广场租赁经营合同》（以下简称《租赁经营合同》），约定：乙方租赁的商铺为甲方物业广州时尚天河商业广场的第负一层ej街（厅），商铺号码ej027、ej029、ej031（以下简称“案涉铺位”），建筑面积199.78平方米。乙方经营范围“美容美甲化妆品保健纤体及其相关产品”，乙方经营品牌“贝倚及现代美容中心”。租赁经营期限为3年，即从2012年1月16日起至2015年1月15日止。从2012年1月16日起至2013年1月15日止的租金为59934元／月，2013年1月16日起至2014年1月15日止的租金为64729／月，2014年1月16日起至2015年1月15日止的租金为69907元／月。乙方在本合同签订时，向甲方一次性缴纳相当于两个月租金等额款项作为本合同的履约保证金，即119868元；该保证金不作为商户租金不足的抵扣款项，仅作为乙方履行本合同及遵守本商业广场管理规定的保证（该履约保证金不计利息）；该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金、管理费，并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方，乙方违约情况下不予退还保证金。租金两个月收取一次，乙方在___的第7日前到甲方指定地点（无论甲方是否催告）缴纳当期租金、管理费等应付费用，新签商户不满一个月历月期间，按每月30天比例计算当月租金、管理费；如缴费期遇周六、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用；以上费用以甲方账户实际到帐日为乙方的实际支付日（乙方在选择缴费方式时应注意其到款时间及各项费用的缴纳期限，甲方不再另行通知）。乙方应遵守国家法律法规及相关规定，依法诚信经营、依法纳税、遵守本合同及《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的所有规定；乙方在合同期内，必须按照商场规定的营业时间开店营业，不得关门、迟到、早退；乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件；乙方须按本合同规定时间缴纳租金、电费及其它有偿服务费，如缴费期遇周六、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用，每拖欠1日按相应欠款总金额的1%缴纳滞纳金；拖欠3日，甲方有权予以停业整顿；拖欠7日，视为乙方违约，从第8日起，甲方收回商铺，履约保证金等费用不予返还，一切损失由乙方自行承担。（10.3）合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还；非因乙方违约原因甲方要求解除合同的，应双倍返还履约保证金，并承担乙方经营利润及其他损失。本合同任何一方违反本合同约定的条款，均构成对本合同的违约。乙方同意，有下列情形之一的，甲方可以通知乙方解除本合同，收回该商铺并将原履约保证金作为赔偿金，上述款项不足以抵付甲方损失的，乙方还应当按未履行《租赁经营合同》期限应缴租金总额的50%赔偿损失：……c.乙方无合理理由拒绝支付租金累计超过一周（7日）的；……e.乙方严重违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的；……甲方送达乙方商铺工作人员接收，或在乙方租赁商铺门口、本商场的公告栏或其他醒目位置张贴的有关通知或文件，即视为已通知乙方。甲乙双方之间的书面函件，如任何一方在其中提出具体要求或建议并要求回函的，则另一方有责任于指定期限内回复，另一方拒绝回复的，视为同意函件内的相关内容和要求。《时尚天河商业广场物业管理服务合同》为本合同的补充条款，乙方在此承诺遵守执行，并配合广州时尚天河商业广场选聘的物业管理公司的各项工作，接受因违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的各项处罚规定，乙方在此承诺遵守执行；等条款。
2012年3月12日，贝倚公司向时尚公司支付案涉铺位的保证金119868元。2012年3月12日、10月17日，贝倚公司分别支付时尚公司租金119868元、119868元，时尚公司开具发票给贝倚公司（发票未显示上述租金对应的租赁期间）。另，贝倚公司于2012年10月17日向广州市时尚商业管理服务中心缴纳2012年9月16日至11月15日期间的物业管理费合计39956元。
2012年7月16日，贝倚公司、时尚公司双方签订《广州市房屋租赁合同》（显示租赁期限2012年7月24日至2013年7月23日，租金59934元／月）。该合同于2012年7月18日办理了租赁合同登记备案。
2012年11月26日，贝倚公司、时尚公司双方签订《广州市房屋租赁合同》（显示租赁期限2012年7月24日至2013年7月23日，租金59934元／月）。该合同于2012年11月26日办理租赁合同登记备案。
贝倚公司主张其在办理营业执照过程中被工商主管部门告知，必须提交规划局向时尚广场核发的《建设工程规划验收合格证》和《违法建设封堵部分示意图》以作审查。贝倚公司随即要求时尚公司提供上述文件给贝倚公司去办理营业执照，但时尚公司以种种理由推脱。事后经媒体曝光贝倚公司才知道时尚公司的商场还未取到政府部门相关证照，属违法经营状态。贝倚公司在无法取得营业执照的情况下，多次与时尚公司沟通解决问题，但时尚公司一直不愿面对。因时尚公司拒绝退还贝倚公司已支付的按金、租金、管理费和赔偿贝倚公司的装修、营业等损失，贝倚公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院依法判令：1.确认贝倚公司、时尚公司签订的《租赁经营合同》无效；2.时尚公司退还贝倚公司已支付的按金119868元；3.时尚公司退还贝倚公司已支付的租金共计239736元；4.时尚公司退还贝倚公司已支付的管理费39956元；5.时尚公司赔偿贝倚公司装修款503000元；6.时尚公司赔偿贝倚公司未能正常营业的损失455000元；7.本案诉讼费由时尚公司负担。
原审诉讼中，贝倚公司为证明其在租赁期间曾多次致函时尚公司，要求时尚公司解决证照不齐导致其不能正常经营，其为此向时尚公司交涉的事实，提供如下证据：1.落款时间2012年6月22日、落款人为贝倚公司的函件（显示签收时间2012年6月27日）。函件主要内容：贵司时尚天河商场项目证照未齐，导致未能办理租赁备案手续，引致后续的卫生牌照及工商营业证照也未能申办，我司就此曾追问贵司有关证照的申请和批核的进度，亦于2012年4月12日发函给贵司，但贵司至今未有确实答复。现我司承租铺位已完成装修，要求贵司尽快办理相关证照，以免影响我司营业。2.落款时间2012年7月16日、落款人为贝倚公司的函件（显示签收时间2012年7月19日）.函件主要内容：贵司暂只能与我司办理一年期合同租赁登记备案（即2013年7月23日），如贵司于到期日前即2013年7月23日前）仍未能为我司续办余下年期的合同租赁登记备案，导致我司无法经营，则贵司须于到期日前即2013年7月23日前）退还所有按金给我司。3.落款时间2012年10月26日、落款人为贝倚公司的函件。函件主要内容：我司向工商部门申办营业执照，但时尚公司知由于贵司商场出现问题，对该商场所有业主的营业执照申办不予受理。此措施导致我司天河分店未能开业，我司蒙受巨大损失。就此事我司提出即日起暂停支付租金，直至工商局申办为止。由于我司已交纳11月19日之前的租金，已付租金的所属时间向后顺延。最后，我司保留一切追究权利。4.落款时间2012年9月11日、落款人为时尚公司的函件。主要内容：根据贵司2012年6月22日向我司发出的关于“广州贝倚美容健身有限公司与时尚天河商业广场经营合同事宜”函件所提及的“延长免租期至办好租赁合同备案为止”的要求，我司给予正式答复，由于我司于2012年7月20日为贵司办好合同备案，相关文件贵司人员已签收，现确定双方合作起租日为2012年7月20日。请贵司于三日内来我司签订《物业管理合同》并缴交2012年7月20日至2012年9月19日期间的管理费共计19978元。另请贵司于9月14日前来我司缴纳2012年9月20日至2012年11月19日期间的租金119868元及管理费19978元。5.落款时间2012年11月26日、落款人为时尚公司的复函。复函主要内容：贵司来函称就承租场地向工商部门申办营业执照时，被工商部门告知因我司商场出现问题，致使贵司未能办理营业执照，但贵司没有提供任何书面证据证实。事实上，办理工商执照是贵司自身义务，如果贵司申请了而工商部门不办，可起诉工商部门不作为。现贵司未提供申请办理过营业执照的证据，也未能提供确定是因为我司商场出现问题而不予受理的书面证据，根本不能说明未能办理工商营业执照是我司原因，故贵司的说法不能成立。贵司要求暂停支付租金，属于违约行为，依约应承担违约责任，我司保留一切追究的权利。希望贵司切实依约履行合同。6.落款时间2012年12月12日、落款人为贝倚公司的函件。函件主要内容：据媒体报道，时尚商业广场仍未通过消防，未获发营业执照、经营许可证等必要证件，且根据我司与贵司项目部李亮到工商局的咨询结果，必须有《建设工程规划验收合格证》所附《违法建设封堵部分示意图》才能办理营业执照，因此，贵司违反合同约定，并导致我司承租商铺被有关政府机关拒绝办理营业执照。我司要求贵司立即采取补救措施以纠正贵司的违约行为。我司将行使权利，暂停交付商铺租金，直至贵司完全纠正违约行为止，同时我司就保留追究我司损失的权利。7.落款时间2013年1月15日、落款人为贝倚公司的函件（显示签收时间2013年1月21日）。函件主要内容：我司与贵司总经理孔先生于2013年1月14日进行了会面和洽谈，会谈中贵司已说明由于工商部门领导的个人原因，现时工商局留难的局面会维持一段时间。贵司孔总提出了两个跟进方案，其中一个方案是撤场，并表示若决定撤场，由我司先提出条件。现我司提出撤场条件如下：（1）退回已付的4个月租金加管理费共279692元；（2）退回我司已付的租赁保证金119868元；（3）退回我司装修费用503000元。上述三项合计902560元。若贵司接受以上条件，我司愿意放弃追讨其它损失。若贵司不能接受以上条件，我司保留追究贵司一切损失的权利。8.落款时间2013年3月27日、落款人为时尚公司的《邀请函》。函件主要内容：贵司2月份来函关于撤场赔偿事宜的内容，我司已知悉。非常遗憾贵司最终选择了终止合作。来函中贵司提及的赔偿费用我司持保留意见。希望贵司能安排主事之人来我司洽谈撤场方案，以免去双方沟通上传下达的时间及因沟通不畅而选择了非最优化方案导致双方更大的经济损失。9.落款时间2013年4月22日、落款人为时尚公司的《撤场通知函》。函件主要内容：我司已于2012年11月22日正式发函并电话、短信通知贵司缴纳租金等费用，但贵司仍拒绝缴纳。贵司行为已构成根本性违约，鉴于此我司将收回商铺另行出租。请贵方从即日起三日内，在提前知会我司工作人员到场的情况下，自行办理该商铺内所有属于贵司的可移动设备及物品；若逾期不全部搬走，将视为贵司废弃，我方将请人搬走、清空，届时有关设备及物品如有损坏、丢失，我司概不负责，而产生的搬运费、保管费及占用商铺的租金损失等概由贵司负责。10.落款时间2013年4月26日、落款人为贝倚公司的函件（显示签收时间2013年4月29日）。函件主要内容：贵司无权在我司书面同意前单方终止合同，收回商铺。若贵司有以上行为，我司将采取适当行为（包括诉讼）保护我司的合法权益。无论如何，我司仍然希望与贵司维持友好关系，并提出两个解决方案：（1）贵司须在本函发出后3个工作日内，促使和确保我司承租商铺被有关政府机关办理和发出营业执照。在此大前提下，我司愿意租赁该商铺。（2）若贵司希望我司撤场，贵司须在本函发出后3个工作日内，退回我司已付的4个月租金加管理费共279692元、我司已付的租赁保证金119868元、我司装修费用503000元，上述三项合计902560元。上述证据经质证，时尚公司对证据5、8、9的真实性均无异议，对其余证据均不予确认。
贝倚公司为证明其装修损失，提供如下证据：1.2012年1月12日贝倚公司（甲方）、广东华茂声学工程有限公司（乙方，以下简称“华茂公司”）签订的《工程合同》及附件。合同约定贝倚公司将案涉铺位装饰装修工程发包给华茂公司施工，合同价款35万元等。2.华茂公司分别于2012年2月15日、2月21日、4月10日、2013年7月26日开具的装修工程款发票，金额分别为118500元、118500元、118500元、39500元，合计395000元。3.涉案房屋装修后及拆除后的现场照片多张。等等。经质证，时尚公司认为：上述证据是贝倚公司根据自身营业需要进行的装修，属贝倚公司的单方行为，与时尚公司无关。
贝倚公司为证明其经营损失，提供如下证据：1.立信会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所分别于2013年4月20日、2013年9月10日出具的关于贝倚公司的《2012年度审计报告》、《2012年度利润专项审计报告》。2.劳动合同多份。3.员工社保、住房公积金缴存表。等等。经质证，时尚公司认为：证据1的真实性由法院审查，且该证据并非针对案涉铺位，与本案没有关联性；证据2、3并非时尚公司出具，真实性不予确认，且上述证据是贝倚公司根据其自身经营需要做出的，时尚公司没有参与，与时尚公司无关。
原审诉讼中时尚公司提供如下证据：1.穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》。证明时尚天河广场在贝倚公司承租案涉商铺之前已取得了规划验收合格证及消防验收合格证，已具备开业条件。2.《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》穗公消安检许字（2012）第0059号。证明内容同上。3.《个体工商户营业执照》（复印件）。证明商户在时尚天河广场内承租后是可以申办营业执照的，同时证明了商场的证照齐全，否则就无法办理营业执照。4.穗公消安检许字（2012）第0219号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（复印件）。5.穗公消安检许字（2012）第0222号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（复印件）。6.穗公消安检许字（2012）第0223号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（复印件）。证据4-6均证明商场已取得消防验收合格证，小商户可以取得消防验收合格证，同时说明承租商铺的二次消防责任是由小商户（包括贝倚公司在内）申请的；如果贝倚公司使用不符合消防验收的材料自然不能通过消防验收。7.物品放行条5份（显示贝倚公司分别2012年12月14日、12月17日、12月19日、12月24日、2013年4月26日搬离物品，时尚公司予以放行；其中2013年4月26日贝倚公司搬走的物品包括5个灭火器存放箱，13个灭火筒、18个防毒面具）。证明贝倚公司在多次发函前已实际解除合同，办理铺内物品。上述证据经质证，贝倚公司认为：证据1、2的真实性由法院认定；证据3、4、5、6因没有原件，故无法确认；证据7无异议。
关于租金的起算时间，贝倚公司、时尚公司双方存在争议。原审庭审中贝倚公司认为，时尚公司在2012年9月11日函件中明确表示在2012年7月20日已办理租赁合同备案，但根据2012年11月26日《广州市房屋租赁合同》，租赁合同备案的最终办理时间为2012年11月26日，因此我方认为起租日为2012年11月26日。原审庭审中时尚公司认为：我方已于签约当日交付铺位给贝倚公司，贝倚公司提供的装修合同显示开工时间为2012年1月14日，因此起租日为2012年1月14日。原审庭后时尚公司又称：根据2012年9月11日我方发给贝倚公司的函件，起租日为2012年7月20日，同时基于贝倚公司于2013年4月26日撤场的事实，贝倚公司应向我方支付自2012年7月20日至2013年4月26日期间的租金共计566737元，扣除贝倚公司已向我方支付的239736元，贝倚公司尚欠我方租金327001元。
关于贝倚公司的撤场时间，贝倚公司、时尚公司双方亦存在争议。原审庭审中贝倚公司称：我方撤场时间为2013年1月21日，依据是我方提供的落款时间2013年1月15日、落款人为贝倚公司的函件，而时尚公司提供的《物品放行条》也显示自2012年12月中旬起我方陆续搬离物品。原审庭审中时尚公司则称：我方在2013年4月22日发出撤场通知，贝倚公司2013年4月26日函件显示“若贵司希望我司撤场”，同时该函件还提出了多种方案征求我方意见，可证明在发函当日贝倚公司尚未撤场，我方认为贝倚公司撤场时间为2013年4月底。原审庭后时尚公司确认贝倚公司撤场时间为2013年4月26日。
另查明，在天河区时尚天河商业广场负一层wl009铺位承租人甘智明诉时尚公司、广州市体育局等租赁合同纠纷案［一审案号（2013）穗天法民四初字第1629号，二审案号（2013）穗中法民五终字第3465号，二审维持原判］。原审法院（2013）穗天法民四初字第1629号民事判决一审查明：广州市工商行政管理局天河分局曾于2012年8月8日对时尚公司未取得市场登记证而擅自开办时尚天河商业广场的行为作出行政处罚，但在收到省人大同年7月26日作出的取消工商部门核发市场登记证行为的《关于修改<；广东省商品交易市场管理条例>；的决定》后于同年8月22日发出《广州市工商局天河分局行政处罚决定纠正决定书》，撤销上述处罚决定。广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第3465号民事判决二审认为：甘智明与时尚公司签订的《租赁经营合同》合法有效。租赁合同解除的主要原因在于案涉商铺无法申办营业执照。在时尚公司未能取得市场登记证的情况下，甘智明作为商场承租户无法办理案涉铺位的营业执照，案涉铺位难以满足商业用途及正常经营要求，影响甘智明合同目的实现，因此甘智明以此为由解除合同并不构成违约；由于工商行政管理部门已经实际撤销了对时尚公司尚未取得市场登记证的行政处罚决定，现有证据亦无法证明营业执照无法办理的原因在时尚公司，因此原审法院据此认定合同解除的过错责任不可归责于双方正确。
本案原审审理过程中，原审法院依法行使释明权，告知双方当事人本案《租赁经营合同》合法有效。原审法院释明后，贝倚公司将其第1项诉请变更为要求解除合同，其余诉请不变。
原审法院认为：本案《租赁经营合同》合法有效，双方均应依约确实履行。按查明的事实，在合同履行期间贝倚公司已搬离涉案商铺，双方《租赁经营合同》已实际解除，对此在判决主文不再赘述。关于合同解除的责任归咎问题。根据贝倚公司、时尚公司双方的往来文件，贝倚公司多次向时尚公司提出其无法办理营业执照的问题。而在时尚天河商业广场的承租户甘智明诉时尚公司等的租赁合同纠纷案中，根据已生效的（2013）穗天法民四初字第1629号民事判决及（2013）穗中法民五终字第3465号民事判决查明的事实及相关认定，广州市工商行政管理局天河分局曾于2012年8月8日对时尚公司未取得市场登记证而擅自开办时尚天河商业广场的行为作出行政处罚，但在收到省人大同年7月26日作出的取消工商部门核发市场登记证行为的《关于修改<；广东省商品交易市场管理条例>；的决定》后于同年8月22日发出《广州市工商局天河分局行政处罚决定纠正决定书》，撤销上述处罚决定。由此可见，在时尚公司未能取得市场登记证的情况下，贝倚公司作为商场承租户无法办理案涉铺位的营业执照，案涉铺位难以满足商业用途及正常经营要求，影响贝倚公司合同目的实现，因此贝倚公司以此为由解除合同、搬离涉案商铺并不构成违约；由于工商行政管理部门已经实际撤销了对时尚公司尚未取得市场登记证的行政处罚决定，现有证据亦无法证明营业执照无法办理的原因在时尚公司，因此合同解除的过错责任不可归责于双方。
关于贝倚公司要求时尚公司退还已付租金239736元的诉请。鉴于双方租赁合同合法有效，贝倚公司已实际使用涉案商铺，故贝倚公司要求时尚公司退还已付租金239736元，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于贝倚公司要求时尚公司退还已付物业管理费39956元的诉请。鉴于时尚公司并非收取上述费用的一方，该费用的返还属物业服务合同纠纷范畴，与本案不属同一法律关系，因此贝倚公司上述诉请亦无理据，不予支持。关于贝倚公司要求时尚公司退还租赁保证金119868元的诉请。《租赁经营合同》约定租赁保证金“由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金、管理费，并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方，乙方违约情况下不予退还保证金”。本案中，贝倚公司、时尚公司双方对贝倚公司是否拖欠租金存有争议。贝倚公司认为起租日应为2012年11月26日，其已向时尚公司支付4个月的租金，因此至其撤场时其已超付租金。时尚公司则认为起租日为2012年7月20日，基于贝倚公司于2013年4月26日撤场的事实，贝倚公司应支付自2012年7月20日至2013年4月26日期间的租金共计566737元，扣除已付的239736元，贝倚公司尚欠租金327001元。对此，《租赁经营合同》并无约定免租期，租期自2012年1月16日起算。根据贝倚公司提供的证据
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2012年9月11日时尚公司发给贝倚公司的函件，时尚公司函称其已为贝倚公司办理租赁合同备案手续，明确起租日为2012年7月20日。事实上，贝倚公司、时尚公司双方于2012年7月16日签订的《广州市房屋租赁合同》已于2012年7月18日办理租赁合同备案，本案无证据显示贝倚公司收到上述函件后对起租时间提出异议，贝倚公司并于2012年10月17日支付租金119868元。贝倚公司在其落款时间2012年10月26日的函件中陈述“我司已交纳11月19日之前的租金”，亦印证贝倚公司确认其已付的4个月租金对应的期限自2012年7月20日至11月19日，即租金起算日为2012年7月20日。因此，时尚公司称起租日为2012年7月20日并无不当，原审法院予以确认。其次，关于贝倚公司撤场时间。根据时尚公司提供的物品放行条，贝倚公司自2012年12月14日至2013年4月26日期间陆续搬走涉案商铺的物品，因此时尚公司称贝倚公司撤场时间为2013年4月26日，亦并无不当。综上，贝倚公司应付时尚公司2012年7月20日至2013年4月26日期间的租金，但贝倚公司只支付了4个月的租金，还有超过5个月的租金未付，且未付的租金金额已超过租赁保证金的金额，故贝倚公司要求时尚公司退还租赁保证金，缺乏理据，不予支持。关于贝倚公司要求时尚公司赔偿装修损失503000元的诉请。贝倚公司提供的《工程合同》、装修发票及照片等证实其对涉案商铺装修投入395000元，该装修已添附在涉案商铺中。贝倚公司已使用涉案商铺一段时间，装修存在一定程度折旧。在本案合同解除不可归责于贝倚公司、时尚公司的情况下，综合本案案情，遵循公平合理原则，酌情判令时尚公司支付贝倚公司装修补偿款120000元。关于贝倚公司要求时尚公司赔偿营业损失的诉请。如上所述，本案合同解除不可归责于贝倚公司、时尚公司，贝倚公司支付的员工工资等属贝倚公司自身运营所发生的必要费用，与时尚公司无关，对贝倚公司该项诉请依法不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年9月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市时尚商业城有限公司支付广州贝倚美容健身有限公司装修补偿款120000元。二、驳回广州贝倚美容健身有限公司的其它诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17020元，由广州贝倚美容健身有限公司负担14320元，广州市时尚商业城有限公司负担2700元。
判后，贝倚公司不服原审判决，向本院上诉称：上诉人作为守法经营者，非因其自身原因无法取得营业执照，一直未曾在涉案商铺开店经营，也未曾使用过该商铺，被上诉人理应退还其已交纳的租金、租赁保证金及管理费。上诉人提交了充分的证据证实其装修投入达503000元，原审认定是395000元不符合事实。被上诉人应对上诉人装修全部损失及未能正常经营而已向员工支付工资、购买社保和住房公积金等损失承担全部责任。请求撤销原判，发回重审或改判被上诉人向上诉人退还租金239736元、租赁保证金119868元、管理费39956元和支付装修补偿款503000元，以及赔偿未能正常经营的损失455000元，本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人时尚公司辩称上诉人违约，同意原审判决。
本院经审查，原审认定事实无误，予以确认。
本院认为：上诉人贝倚公司与被上诉人时尚公司签订的《租赁经营合同》反映了双方当事人的真实意思，无违反法律及行政法规规定，应为有效合同，对双方当事人均有约束力。鉴于贝倚公司一直未能取得营业执照，其提出解约，而本案中工商管理部门也实际撤销了对时尚公司未取得市场登记证即开办商业广场的行政处罚决定，现时尚公司也同意解约，原审基于贝倚公司实际使用了涉案商铺，确定起租日、撤场时间分别为2012年7月20日、2013年4月26日及未付租金额已超过租赁保证金等，判决驳回贝倚公司要求退还租金、租赁保证金等诉请，也照顾到贝倚公司实际已装修的情况，判决时尚公司酌情给予补偿并无不当。据此，贝倚公司上诉理据不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费14320元由上诉人广州贝倚美容健身有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闵海蓉
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一五年二月六日
书记员 仪文娟