广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1551号
上诉人（原审原告）曾保平，男，汉族，住湖南省平江县。
委托代理人陈国柱，广东永祺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，组织机构代码××。
法定代表人陈耀荣。
委托代理人梁光楷，广东煜日律师事务所律师。
委托代理人区丽容，广东煜日律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市鸿湖物业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，组织机构代码××。
法定代表人陈耀荣。
委托代理人梁光楷，广东煜日律师事务所律师。
委托代理人区丽容，广东煜日律师事务所律师。
上诉人曾保平与上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司（以下简称华艺公司）、被上诉人佛山市鸿湖物业投资有限公司（以下简称鸿湖公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1767号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认曾保平为承租佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城内东区第6座一层15、16号商铺于2014年3月28日与华艺公司签订的2份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》均为无效合同；二、华艺公司于判决生效之日起十日内向曾保平返还押金27357.60元；三、华艺公司于判决生效之日起十日内向曾保平赔偿佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城内东区第6座一层15、16号商铺装修损失27468.8元；四、驳回曾保平其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2205元，评估费2000元，由曾保平负担2025元，由华艺公司负担2180元。
上诉人曾保平不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认为鸿湖公司已对涉案商铺进行了市场推广，所以不用向曾保平退回前期推广费是错误的，其错误在于忽略了鸿湖公司并没有向曾保平出租涉案商铺的事实。只有曾保平真正从鸿湖公司处租得商铺，鸿湖公司才能真正取得推广费并用于推广。既然鸿湖公司没有将商铺租给曾保平，其对商铺的推广就不是为曾保平所做的，理应将该费用退回给曾保平。退一步来说，即使曾保平和鸿湖公司签订了租赁合同，由于该租赁合同无效，鸿湖公司因该租赁合同而取得的推广费亦应退回给曾保平。再退一步说，就算鸿湖公司能证实曾保平应承担推广费，鸿湖公司也应举证证明曾保平应承担的份额。综上，曾保平上诉请求：一、撤销原审判决第四项；二、改判鸿湖公司退回曾保平前期推广费120000元；三、鸿湖公司承担与上诉请求第二项请求数额相应的一、二审诉讼费用。
华艺公司、鸿湖公司针对曾保平提起的上诉答辩称：华艺公司与曾保平签订租赁合同合情合理，前期推广费也用于履行合同的推广义务，曾保平请求退还前期推广费不符合双方利益，不应支持。曾保平的上诉请求没有法律依据，请求二审法院驳回其上诉。
上诉人华艺公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审判决认定华艺公司提供的报建手续并非涉案商铺所处楼座，属认定事实错误，华艺公司已将涉案建筑物的《建设工程规划许可证》、《建设工程初步设计审批表》向法庭提交，原审法院没有任何依据可以认定涉案商铺不在该规划范围内，其直接认定涉案商铺不在该规划范围内无理。建筑物是否在规划范围内，只有规划部门才能对此进行认定，而且该部门亦应当出具书面证明来认定。从法院调取的资料显示，该规划图纸显示的规划与华艺公司提供的资料构成覆盖，可以证明华艺公司的主张成立。原审判决所作认定显然超出其职能范围。华艺公司向法庭提供的《临时商业服务业提升工作审批申请表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《临时住所（经营场所）使用证明》、《总平面图》（华艺装饰材料物流城东区铺位），都足以反映涉案商铺是原有合法建筑物，符合出租条件。原审法院没有对上述证据的真实性、合法性、关联性进行审查认定，从而错误认定华艺公司与曾保平签订的租赁合同无效，导致本案事实认定不清，适用法律错误。二、即使本案的租赁合同因建筑物未经合法规划报建而被认定无效，也不应认定华艺公司对此承担主要过错，原审判决错误认定过错责任。曾保平的经济损失应由其自行承担。根据华艺公司提交的证据，足以反映华艺公司有理由相信所出租的商铺是合法的建筑物，华艺公司是善意的出租方，而且所出租的商铺能够正常使用，有关政府部门允许利用该建筑物进行经营活动，曾保平在租赁期间并没有因商铺建筑问题而影响其经营活动。曾保平因经营不善而向华艺公司退回商铺，是其因自身原因导致商铺不再使用下去，商铺装修损失应由其自行承担。三、佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司作出的《评估报告书》缺乏事实依据，程序上不符合规定。一审中，华艺公司提出商铺的装修垃圾是华艺公司统一进行处理的，曾保平对此予以确认，但原审法院没有将该项目在评估中予以剔除。另外，个别商铺私自搭建的楼阁等既未经合法报建，亦未经华艺公司同意，故对这一违法建筑物不应作为曾保平的合法财产予以保护，阁楼的装修费用不应纳入华艺公司的赔偿范围。综上，华艺公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项、第三项，驳回曾保平的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由曾保平承担。
曾保平针对华艺公司提起的上诉答辩称：一、原审判决认定涉案商铺未履行规划报建手续是有根据的，完全正确。二、华艺公司应对因合同无效而造成的损失承担全部责任，这样对曾保平来说才公平。涉案商铺是否影响曾保平的正常经营以及曾保平是否因经营不善而退还商铺，都不影响曾保平向华艺公司主张因合同无效而导致的商铺装修损失的权利。三、华艺公司认为《评估报告书》中的垃圾费及个别商铺的楼阁装修损失应由承租方承担是错误的。商铺装修产生的垃圾，是由承租方先从装修现场清理、运送至华艺公司指定的地点，然后再由华艺公司统一从指定的地点运送至其他地点。一审中曾保平确认后一种行为是由华艺公司实施的，但将装修现场的垃圾清理、运送到华艺公司指定的地点则是由曾保平负责的。《评估报告书》中的垃圾费就是指该种费用。对于个别商铺搭建的阁楼，作为出租管理方，应认真严格履行商铺管理者的职责，如果认为属违法搭建而不同意搭建，应及时制止并勒令整改，但华艺公司从未提出异议。综上，请求驳回华艺公司的上诉请求。
鸿湖公司针对华艺公司提起的上诉答辩称：同意华艺公司的上诉意见。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案二审期间的争议焦点为：一、曾保平与华艺公司签订的2份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》的效力；二、华艺公司应否向曾保平返还押金27357.60元；三、鸿湖公司应否向曾保平返还推广费120000元；四、华艺公司应否向曾保平赔偿装修损失，如果应该赔偿，赔偿数额的确定。
关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，华艺公司在一审中提供的报建手续所涉建筑物并非涉案商铺所处的楼座，而经原审法院多次释明后，华艺公司仍未能提供涉案商铺已合法报建之证据。因此，曾保平与华艺公司签订的2份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》无效。华艺公司的该上诉主张，缺乏理据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。华艺公司上诉请求撤销原审法院关于由其向曾保平返还押金27357.60元的相关判决。而如前所述，华艺公司与曾保平签订的租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，华艺公司应向曾保平返还押金27357.60元。华艺公司的该上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。曾保平上诉主张前期推广费实为进场费，因曾保平没有与鸿湖公司签订租赁合同，而即使签订了租赁合同，租赁合同也无效，故前期推广费120000元应予以退还；鸿湖公司则辩称该费用系为对外推广华艺装饰材料物流城商业项目且基于涉案商铺所处地理位置所收取的推广费用。对此，因曾保平与鸿湖公司并未就前期推广费的具体性质或者用途作出书面的约定，曾保平亦未举证证明其主张；相反，鸿湖公司所举之证据可证明该费用为推广费用，且其已履行了对外推广华艺装饰材料物流城商业项目的义务。因此，原审法院采信鸿湖公司的陈述并认定曾保平与鸿湖公司就交付推广费达成有效的合意，鸿湖公司无需向曾保平返还前期推广费，并无不当，本院予以维持。曾保平的该上诉主张，缺乏理据，本院不予支持。
关于第四个争议焦点。华艺公司上诉请求撤销原审法院关于由其向曾保平赔偿装修损失27468.8元的相关判决。经审查，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，华艺公司作为专业的物业租赁公司，其将未经合法规划报建的商铺对外出租，存在明显的过错；曾保平在承租涉案商铺时未尽审慎义务，亦存在一定的过错。据此，原审法院酌定华艺公司承担曾保平装修现值损失的80%并无不当，本院予以维持。因原审法院委托的评估机构对涉案商铺现值所作的评估值为34336元，故华艺公司应向曾保平赔偿27468.8元（34336元×80%）。至于华艺公司就《评估报告书》所提出的上诉意见，因华艺公司提供的证据和陈述的理由不足以反驳该报告书，故本院依法采信该报告书。华艺公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。
综上，曾保平、华艺公司的上诉主张均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3870.66元，由上诉人曾保平负担2700元，由上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司负担1170.66元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年六月十四日
书 记 员 赖敏婷