广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异246号
异议人（案外人）：王敏强，男，1961年8月10日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。
异议人（案外人）：郭玉莲，女，1962年8月26日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。
委托代理人：倪庆波，山东鼎川律师事务所律师。
委托代理人：陈培英，山东鼎川律师事务所律师。
申请保全人：广州春凯投资中心（有限合伙），住所地广州市海珠区昌岗中路***号5F自编02自编03自编03A。
执行事务合伙人：广州市宝御商贸有限公司（委派代表：邓其迪）。
委托代理人：黄薇薇，是申请保全人的职员。
被保全人：山东天业恒基股份有限公司，住所地山东省济南市高新开发区新宇南路1号济南国际会展中心A区。
法定代表人：曾昭秦。
被保全人：山东天业房地产开发集团有限公司，住所地山东省济南市历下区山大路201号创展中心。
法定代表人：曾昭秦。
委托代理人：牛新明，国浩律师（济南）事务所律师。
委托代理人：张鲁，国浩律师（济南）事务所律师。
被保全人：山东永安房地产开发有限公司，住所地山东省济南市泉城路264号。
法定代表人：伊茂强。
被保全人：岳彩鹏，男，1970年12月28日出生，汉族，住所地山东省济南市市中区。
申请保全人广州春凯投资中心（有限合伙）（以下简称春凯中心）依据已经发生法律效力的本院作出的（2018）粤0105财保104号民事裁定书申请保全被保全人山东天业恒基股份有限公司（以下简称恒基公司）、山东天业房地产开发集团有限公司（以下简称天业房地产公司）、山东永安房地产开发有限公司（以下简称永安房地产公司）、岳彩鹏一案，本院已立案执行，案号为（2018）粤0105执保144号。在诉前保全过程中，本院已于2018年4月25日以（2018）粤0105执保144号查封了被保全人永安房地产公司所有的位于山东省济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场主办公楼2210、2211、2212室。现案外人王敏强、郭玉莲向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封措施。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人王敏强、郭玉莲认为：异议人与被保全人永安房地产公司签订商品房买卖合同，约定被保全人永安房地产公司将其位于山东省济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场主办公楼2210、2211、2212室出售给异议人，异议人依约付清了全部购房款。被保全人永安房地产公司已将上述房屋正式交付给异议人使用，并给予异议人出具《房屋结算移交协议书》，2018年2月9日将上述房屋做了网签备案登记，该房屋的所有权人已经备案登记为异议人，并且异议人也已实际占有上述房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条以及第32条的规定，故法院在执行（2018）粤0105财保104号民事裁定书过程中，查封了上述房屋，违反了上述法律规定，侵害了异议人的合法权益。为维护异议人的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特提出书面异议，请求法院中止对上述房屋的执行并解除对该房屋的查封。
异议人为证明其主张提交了如下证据：1.签订日期为2018年1月26日的《济南市商品房买卖合同》，其中载明：永安房地产公司以出让方式取得位于济南市××以南，奥体场馆以东的地块的土地使用权，规划用途为其他商服用地；王敏强、郭玉莲购买的商品房为预售商品房，楼号为主办公楼2210；该商品房的用途为办公，建筑面积为103.53平方米；该商品房单价为每平方米12715元，金额为1316384元；王敏强、郭玉莲于2018年1月26日一次性交清所购房屋总价款1316384元；永安房地产公司应当在2018年5月31日前将该商品房交付王敏强、郭玉莲使用；商品房达到交付使用条件后，永安房地产公司应当书面通知王敏强、郭玉莲办理交付手续，双方进行验收交接时，永安房地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；王敏强、郭玉莲的房屋仅作办公使用；等。2.签订日期为2018年1月26日的《济南市商品房买卖合同》，其中载明：永安房地产公司以出让方式取得位于济南市××以南，奥体场馆以东的地块的土地使用权，规划用途为其他商服用地；王敏强、郭玉莲购买的商品房为预售商品房，楼号为主办公楼2211；该商品房的用途为办公，建筑面积为103.53平方米；该商品房单价为每平方米12715元，金额为1316384元；王敏强、郭玉莲于2018年1月26日一次性交清所购房屋总价款1316384元；永安房地产公司应当在2018年5月31日前将该商品房交付王敏强、郭玉莲使用；商品房达到交付使用条件后，永安房地产公司应当书面通知王敏强、郭玉莲办理交付手续，双方进行验收交接时，永安房地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；王敏强、郭玉莲的房屋仅作办公使用；等。3.签订日期为2018年1月26日的《济南市商品房买卖合同》，其中载明：永安房地产公司以出让方式取得位于济南市××以南，奥体场馆以东的地块的土地使用权，规划用途为其他商服用地；王敏强、郭玉莲购买的商品房为预售商品房，楼号为主办公楼2212；该商品房的用途为办公，建筑面积为103.53平方米；该商品房单价为每平方米12715元，金额为1316384元；王敏强、郭玉莲于2018年1月26日一次性交清所购房屋总价款1316384元；永安房地产公司应当在2018年5月31日前将该商品房交付王敏强、郭玉莲使用；商品房达到交付使用条件后，永安房地产公司应当书面通知王敏强、郭玉莲办理交付手续，双方进行验收交接时，永安房地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；王敏强、郭玉莲的房屋仅作办公使用；等。4.签订日期为2018年1月26日的《合同补充协议》3份。5.房屋权属状况信息3份。6.销售不动产发票联1份。7.纳税人名称为王敏强、郭玉莲的发票联5份。8.《房屋结算移交协议书》2份，载明：王敏强、郭玉莲购买的位于济南市××新区××广场××办公楼××、××室房屋，现已经竣工并验收合格，建筑面积均为103.55平方米，单价均为12715元/平方米，购房款均为1316638元，双方已结清购房款，本协议签署后，永安房地产公司将房屋交付给王敏强、郭玉莲使用，产权归王敏强、郭玉莲所有。
申请保全人春凯中心提交答辩意见认为：法院查封被保全人永安房地产公司名下位于山东省济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场主办公楼2210、2211、2212室房屋符合法律规定，请求法院依法驳回异议人的执行异议申请，理由如下：1.异议人所提交的证据未经过质证，申请保全人对其真实性、合法性均不予确认。2.申请保全人于2018年3月13日到济南市房管部门查册结果显示，当时保全标的物仍登记在永安房地产公司名下，而异议人主张保全标的物于2018年1月26日已发生权属变更登记，涉嫌伪造证据。3.根据异议人的主张，异议人与永安房地产公司于2018年1月26日就购买保全标的物中的2210房签署《商品房买卖合同》，但竟早在2016年4月28日就已付部分购房款，明显有违常理，同样涉嫌伪造证据。3.根据异议人的主张，仅有永安房地产公司的收据及发票，未有异议人划付购房款的凭证，无法证明其已支付全款。4.永安公司2018年6月13日才向其开具发票，发生于法院裁定保全之后，且异议人未全额支付保全标的物中的2211、2212室房屋的全款，不应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。综上，请求法院依法驳回异议人的执行异议申请。
被保全人恒基公司、天业房地产公司、永安房地产公司、岳彩鹏均没有提交答辩意见。
经审查查明：申请保全人春凯中心因仲裁程序中的财产保全案，于2018年2月1日向本院提出诉前财产保全申请，要求保全被保全人恒基公司、天业房地产公司、永安房地产公司、岳彩鹏价值共247655500元的财产，本院已于2018年2月2日作出（2018）粤0105财保104号民事裁定书裁定冻结被保全人恒基公司、天业房地产公司、永安房地产公司、岳彩鹏的银行存款共247655500元或查封、扣押其相应价值的财产。本院已于2018年2月2日立案执行，案号为（2018）粤0105执保144号。在诉前保全过程中，本院已于2018年4月25日以（2018）粤0105执保144号查封了被保全人永安房地产公司所有的位于山东省济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场主办公楼2210、2211、2212室，查封期限从2018年4月25日至2021年4月24日止。异议人王敏强、郭玉莲遂于2018年7月2日向本院提出以上执行异议。
据查询时间为2018年6月13日的房屋权属状况信息显示：高新区天业中心主办公楼2210、2211、2212的所有权人均为王敏强，共有情况均为郭玉莲；建筑面积均为103.53平方米；权属状态均为合同备案；权属取得方式均为商品房备案；登记时间均为2018年1月26日；房屋用途均为办公；无抵押权登记信息；本院于2018年4月25日予以查封，查封期限从2018年4月25日至2021年4月24日止。
本院认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。该司法解释第三十二条的规定，财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。该案中，因山东省济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场（天业中心）主办公楼楼盘的开发企业为被保全人永安房地产公司，故本院根据生效裁定的内容对被保全人永安房地产公司名下的房屋予以查封符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此可知，该条款的保护对象必须是消费者，且保护的标准既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，故为了保护消费者的居住权益，其所购买的房屋应是直接用于满足其生活居住需要，而并非用于经营。本案中，异议人主张其已在法院查封之前购买了其中的2210、2211、2212室，并已付清购房款且已实际占有，但异议人是否符合该条款关于房屋消费者物权期待权的保护条件是本案的审查重点。现根据异议人所提供的证据材料看，其所购买的涉案房屋的性质为办公用途，属于经营性用房，并非居住用房，故异议人并非该条款所要保护的对象。另根据该条款的规定，异议人也未提供证据证明其在被执行房屋所在地长期居住且名下无其他能够用于居住的房屋。鉴于此，从异议人提供的证据材料显示，并不符合房屋消费者物权期待权的构成要件。故异议人并不享有排除强制执行的实体权益，对其提出的异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人王敏强、郭玉莲的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张法能
审判员 李晓阳
审判员 林少宁
二〇一八年七月十六日
书记员 戴党平