江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）西桃民初字第151号原告：江西力高房地产开发有限公司，住所地：南昌市西湖区沿江南大道1018号，组织机构代码：69849617-4。法定代表人：黄若虹，该公司董事长。委托代理人：史红雁，江西华邦律师事务所律师。委托代理人：文清勇，江西华邦律师事务所律师。被告：段婵娟，女，汉族，1981年7月4日生，住南昌市西湖区。被告：张毛毛，男，汉族，1959年11月26日生，住南昌市西湖区。原告江西力高房地产开发有限公司诉被告段婵娟、张毛毛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西力高房地产开发有限公司的委托代理人文清勇到庭参加诉讼。被告段婵娟、张毛毛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告江西力高房地产开发有限公司诉称：两被告以银行按揭贷款的方式向原告购买位于南昌市西湖区沿江南大道1299号力高滨江国际花园1#写字楼-1809室，于2012年8月16日签订《南昌市商品房买卖合同纠纷》（合同编号：1000301509），并在2012年8月21日在南昌市房屋管理局备案。合同约定所购写字楼面积46.16平方米，合同总价368080元，首付188080元，商业贷款18万元。因原告为被告向银行借款提供阶段性连带责任担保，故在《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第6款约定买受人连续二期或累计三期未按期偿还按揭贷款或存在其它违约行为，导致按揭贷款银行扣划出卖人保证金的，出卖人有权解除合同。现由于被告未能约定向银行偿还按揭款，银行要求原告承担保证责任，至2014年8月22日共计已从原告账户扣划169138.3元，原告已经为被告向银行承担了全部担保责任。且被告也在2014年6月24日以无力偿还银行按揭款为由向原告申请解除合同。据此，原告诉至法院，请求依法判令：1、依法判令解除原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》（编号1000301509），并依法撤销该合同在南昌市房产管理局的备案；2、依法判令两被告承担原告已代为支付的贷款利息、罚息、复利等费用损失共计人民币4089.34元；3、本案诉讼费、保全费用由两被告承担。原告江西力高房地产开发有限公司提供了如下证据：证据一、原被告签订的《南昌市商品房买卖合同》一份。证明：1、原被告双方存在商品房买卖合同关系，并对房屋面积、单价、总价、付款方式等作出了约定；2、合同附件四补充协议第三条第6款约定买受人连续二期或累计三期未按期偿还按揭贷款、或存在其他违约行为，导致按揭贷款银行扣划出卖人保证金的，出卖人承担阶段性担保责任后，出卖人有权解除合同；证据二、原告、被告、招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》一份。证明：原告为被告借款承担阶段性连带责任担保，在被告所购房屋办理抵押登记办理他项权证前承担担保责任。证据三、招商银行2014年6月24日向原告发出的《履行连带责任通知书》一份，证明：招商银行因被告逾期还房贷，要求原告承担连带保证责任，代偿被告的全部贷款本金及利息等。证据四、1、招商银行2014年9月5日出具的《代偿证明》、2014年8月22日出具的《逾期贷款合作方垫款台账》、转账凭证各一份；2、原告方代偿凭证。证明：原告至2014年8月22日已经为被告购买的“力高滨江国际花园”1#写字楼-1809、1807、1808、1809、1809室”承担连带担保责任，已全部代偿完毕。其中：写字楼1809为：本金165048.96，利息4089.34，总计：169138.3元；证据五、被告于2014年6月24日向原告出具的《申请》一份（复印件），证明：被告要求、同意解除商品房买卖合同。被告段婵娟、张毛毛未提交书面答辩状，亦未提交证据。经审理查明，2012年8月16日，原被告双方签订编号为1000301509号《南昌市商品房买卖合同》，约定：被告段婵娟、张毛毛向原告购买原告开发建设的位于力高滨江国际花园1#写字楼-1809室房产一套，用途为写字楼，房屋面积为46.16平方米，房屋单价为每平方米7974元，总金额为368080元。付款方式为：被告（买受人）于合同签订当日付房款人民币188080元，并于合同签订后七日内交齐材料办理按揭手续。商业贷款18万元整，年限10年。附件四第5条约定：在合同约定的房屋交付日前，如买受人的原因导致出卖人为买受人垫付款项仍未获买受人偿还的，则在合同约定的交房日期届满及以其后，出卖人有权不向买受人交房，直至买受人还清所有欠款为止。第6条约定：买受人连续二期或累计三期未按期偿还按揭贷款或存在其他违约行为，按揭贷款银行扣划出卖人保证金的，出卖人依约承担阶段性担保责任后有权单方面解除商品房买卖合同，买受人应于出卖人通知合同解除后三个工作日内返还房屋并按约与出卖人进行房款、损失赔偿及违约金的结算。后原被告双方就上述房屋的房款支付事宜与招商银行南昌分行签署了《个人购房借款及担保合同》，根据该合同约定，被告从原告处购得的房产，贷款人招商银行南昌分行同意提供18万元的贷款。贷款期限为120个月，即从2013年2月17日起至2023年2月17日。贷款利率以国家公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮10%，即为年利率7.205%，实际执行利率以借款借据为准。原告为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任。借款人连续三个月或累计六个月未按合同约定按时足额偿还贷款本息，借款人被依法追究刑事责任或被依法受到其他强制措施或被有关机关采取了限制其某项权利的措施，影响其履行合同义务的等情况发生时，视为借款人违约。一旦发生违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并有权提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用或直接扣收借款人、保证人结算账户或其他账户上的存款，以清偿借款人的全部债务。上述合同签订后，贷款人招商银行南昌分行依约发放了43万元的贷款。被告段婵娟、张毛毛未能依约返还银行按揭贷款。2014年7月18日，贷款人招商银行南昌分行从原告79×××01账户中扣划4238.3元，其中本金2256.5元，利息1981.8元；2014年8月22日，贷款人招商银行南昌分行从原告79×××01账户中扣划2111.56元，其中本金1138.42元，利息973.14元；2014年8月22日，贷款人招商银行南昌分行从原告79×××01账户中扣划162788.44元，其中本金161654.04元，利息1134.4元；以上合计169138.3元（包括利息4089.34元）。为此，原告诉至本院，提出如前诉请。另查明，2014年6月24日，被告段婵娟向原告出具的《申请》一份，写明因被告段婵娟给被人担保牵涉金额1200万元，目前个人财产和房产被法院查封。其向原告购买的办案房产因无还款能力，要求开发商回购，其放弃上述房产的归属。还查明，涉诉房屋于2012年8月21日在南昌市××办公室办理了备案登记手续，并加盖了合同登记备案专用章。但尚未办理房屋产权证，房屋还在原告手中没有交付被告。上述事实，有原告的陈述及其所提交的证据、庭审笔录等所证实。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人一方可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。根据双方《南昌市商品房买卖合同》约定，被告采取按揭贷款方式支付房款43万元整，后原被告与贷款人招商银行南昌分行签订《个人购房借款及担保合同》，从贷款人招商银行南昌分行处贷款43万元用于向原告支付房款，原告提供承担连带保证责任。后被告段婵娟、张毛毛出现逾期情况，贷款人招商银行南昌分行从原告79×××01账户中扣划了169138.3元贷款本息。因此，依据《南昌市商品房买卖合同》的约定，被告的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。依据合同约定，原告依约承担阶段性担保责任后有权单方面解除商品房买卖合同。故原告诉请解除原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》（编号1000301509），并依法撤销该合同在南昌市房产管理局的备案，符合合同及法律规定，本院亦予以支持。原告诉请被告段婵娟、张毛毛承担原告已代为支付的贷款利息、罚息、复利等合计4089.34元，符合法律规定，本院亦予以准许。另《南昌市商品房买卖合同》解除后，原告应返还被告段婵娟、张毛毛已付购房款203031.04元（全部购房款368080元-原告垫付款本金165048.96元）。因被告段婵娟、张毛毛未到庭，亦未提出相关反诉请求，视为对其辩解权利的放弃，故两被告可以另行向原告主张返还上述费用。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西力高房地产开发有限公司与被告段婵娟、张毛毛签订的编号为1000301509号《南昌市商品房买卖合同》；二、被告段婵娟、张毛毛于本判决生效之日起10日内，办理注销上述《南昌市商品房买卖合同》登记备案手续；三、被告段婵娟、张毛毛于本判决书生效之日起十日内支付原告江西力高房地产开发有限公司代为支付的贷款利息、罚息、复利等合计4089.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费50元，公告费600元，由被告段婵娟、张毛毛承担，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审判长 陶 然审判员 肖海涛审判员 陈志强二〇一五年十二月二十日书记员 万追星原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。根据双方《南昌市商品房买卖合同》约定，被告章丽莉采取按揭贷款方式支付房款14万元，后原被告与贷款人招商银行南昌分行签订《个人购房借款及担保合同》，从贷款人招商银行南昌分行处贷款14万元用于向原告支付房款，原告提供承担连带保证责任。后被告章丽莉出现逾期情况，贷款人招商银行南昌分行从原告79×××05账户中扣划了128740.5元贷款本息。因此，依据《南昌市商品房买卖合同》的约定，被告的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告主张2015年8月6日被告收到起诉书时，说明被告已经收到明确的解除通知，并诉请双方签订的编号为1000344654号《南昌市商品房买卖合同》于该日解除，于法有据，本院予以支持。《南昌市商品房买卖合同》约定：出卖人在买受人配合办理完成买卖合同登记备案注销手续且将该商品房实际退还出卖人后，出卖人将（扣除违约金、代垫月供款、罚息等费用）剩余款项无息退还买受人。故原告诉请在《南昌市商品房买卖合同》解除后十日内配合原告办理《南昌市商品房买卖合同》备案登记注销手续，符合合同及法律规定，本院亦予以准许。《商品房买卖合同》因被告章丽莉的违约导致解除，原告诉请被告向原告按照房屋总价款295546元的20%支付违约金人民币59109.2元，符合法律规定，本院予以准许。上述原告应返还的房款295546元与被告应支付的垫付款、违约金相抵扣后，原告还应返还被告房款107696.3元（房款295546元-违约金59109.2元-垫付款128740.5元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告江西力高房地产开发有限公司与被告章丽莉就南昌市西湖区云锦路508新华商务中心1号楼1028号房屋签订的《南昌市商品房买卖合同》于2015年8月6日解除；二、被告章丽莉于本判决生效之日起10日内，办理注销上述《南昌市商品房买卖合同》登记备案手续；三、原告江西力高房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，返还被告章丽莉房款107696.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费8684元，由被告章丽莉承担，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审判长陶然审判员肖海涛审判员陈志强二○一五年十一月二日书记员万追星