湖南省株洲市天元区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0211执异27号
案外人：姚丽琴，女，1973年9月9日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市石峰区。
委托诉讼代理人：扶良胜，湖南誉翔律师事务所专职律师。代理全权为特别授权，即代为承认、反驳异议请求，参与听证，进行和解，签收法律文书等。
委托诉讼代理人：欧卢会丹，湖南誉翔律师事务所专职律师。代理全权为特别授权，即代为提起、变更、撤销执行异议请求，参与听证，代签法律文书，签收法律文书，提出诉讼等。
申请执行人：刘科兰，女，1984年2月23日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市天元区，现住地株洲市天元区。
委托诉讼代理人：刘远桥，男，1960年4月18日出生，汉族，户籍所在地及现住地湖南省攸县，系刘科兰之父，，代理权限为特别授权，即代为承认或反驳异议请求，进行和解，签收法律文书，提出诉讼等。
被执行人：株洲市鼎盛房地产开发有限公司，住所地株洲市。
法定代表人：谢运祥，系该公司董事长。
本院在执行申请执行人刘科兰与被执行人株洲市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人姚丽琴对本院查封登记在被执行人鼎盛房地产公司名下位于株洲市天元区庐山路159号城市风景10、17栋114号门面的执行行为提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人姚丽琴称，案外人于2014年曾向被执行人鼎盛房地产公司预定了城市风景10、17栋115号门面，因鼎盛房地产公司不同意签订合同，其为保障自身的利益不受损害，遂以签订购买1703、1804号二套房屋的形式作为抵押，案外人按二套房屋的价格支付了全款，但由于鼎盛房地产公司违约，告知案外人115号门面被他人占有，同意用114号门面置换，案外人亦于2015年初经鼎盛房地产公司同意，占有114号门面并用于出租。2016年5月6日，案外人与鼎盛房地产公司签订了《株洲市商品房（预）销售合同》及《补充协议》，约定案外人购买114号门面，用之前支付的115商铺款项抵扣该门面价款。该合同于签订当日在株洲市房产局进行了备案登记，现法院在案外人购房之后因鼎盛房地产公司的债务而查封114号门面，故提出异议，请求法院解除对该门面的查封。
申请执行人刘科兰辩称，案外人的异议不成立。理由：1、对方提出的发票是手写发票，应该提供统一的不动产发票；2、案外人付款是2014年5、6月期间，实际付款金额与银行流水不符；3、114号门面预售合同上没有合同日期，不能证明合同签订时间，涉案房屋竣工是2010年12月1日，交款时间与签订合同时间不符；4、“补充协议”没有法定代表人的签字，其法定代表人当时已经下落不明，而且，该协议将房价每平米9千多元变更为每平米4千多元，房价下降超过了60%，不符合现实状况，故该补充协议属于造假。5、从案外人提供的房屋租赁协议来看，其是2016年签的114号门面预售合同，却于2015年就开始用于出租，所以可能存在欺诈行为。故请求驳回案外人的异议请求。
经本院审查查明，本院在审理申请执行人（原告）刘科兰与被执行人（被告）鼎盛房地产公司民间借贷纠纷一案中，下达（2016）湘0211民初1557号民事裁定，于2016年7月12日，查封了登记在鼎盛房地产公司名下位于株洲市天元区庐山路159号城市风景10、17栋114号门面。该案经审理，判令鼎盛房地产公司偿还刘科兰借款300000元及利息。因鼎盛房地产公司逾期未履行义务，刘科兰遂向本院申请强制执行。
另查明，案外人姚丽琴曾于2014年向鼎盛房地产公司预定了城市风景10、17栋115号门面，并于同年5月15日、6月19日支付了该门面部分价款600000元。之后，案外人姚丽琴又要求以10、17栋1703号、1804号房屋二套作为鼎盛房地产公司履约保证，2014年6月26日，被执行人鼎盛房地产公司（甲方）与案外人（乙方）签订了二份《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：乙方购买甲方城市风景10、17栋1703号、1804号房屋，1703号房款为601153元、1804号房款为698847元，房款总计为1300000元。二份合同均在株洲市房产局进行了备案登记。同年6月27日、7月27日，案外人姚丽琴又支付了115号门面定金及价款700000元，被执行人向其开具了预收款专用凭据，四份凭据均记载：“收10、17栋115﹟商铺定金”。后来，鼎盛房地产公司不能向案外人交付115号门面，就同意将其出租的10、17栋114号门面，由案外人收取租金。案外人自2015年1月1日起至今，一直将114号商铺出租给他人并收取租金。2016年5月6日，鼎盛房地产公司（甲方）与案外人（乙方）又签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，约定乙方购买甲方城市风景10、17栋114号门面，总房款暂定为1503386.5元，该合同于当日在株洲市房产局进行了备案登记。双方还签订了一份《补充协议》，大致内容为：“1、甲方收取乙方115号商铺购房款1300000元；2、甲方拟对房屋编号进行调整，原拟将编号为115号商铺出售给乙方，现115号商铺已变更为114号商铺；3、双方于2016年5月6日签订的购买114号商铺的合同价格非真实价格，该商铺的实际价格为698847元，该购房款从乙方已支付的1300000元中抵扣……。”鼎盛房地产公司在该份合同上加盖了公章，但其法定代表人并未签字，该份协议也未在株洲市房产局进行备案。现10、17栋1703号房屋由案外人居住,1804号房屋被他人（宋敏）于2015年11月份装修后居住至今。
本院认为，被执行人鼎盛房地产公司既是涉案房屋的开发商，又是被执行人，案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，向本院提出排除执行的执行异议。本案中，案外人在本院查封之前已与被执行人签订购买114号门面的合同，并在房产部门备案登记，该合同约定的价款虽为1503386.5元，但双方之后又签订“补充协议”，基于该门面没有独立出口通道及其他原因，双方约定价款变更为698847元（单价为4340.66元／㎡），案外人已按照协议，全额支付了购房款；案外人在签订上述合同前，也已经被执行人同意实际占有114号门面用于出租，并收取了租金，该门面至今不能办理产权登记，案外人不存在过错。故案外人符合“无过错不动产买受人物权期待权的保护”的规定，其要求解除对该114号门面查封的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
解除本院对初始登记在被执行人鼎盛房地产公司名下位于株洲市天元区庐山路159号城市风景10、17栋114号门面的查封措施。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向湖南省株洲市天元区人民法院提起诉讼。
审 判 长 唐晋晖
人民陪审员 沈成元
人民陪审员 王广英
二〇一八年七月三十一日
书 记 员 王艺羲
附适用法律条文原文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定达达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。