广东省梅州市梅江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅江法民三初字第470号
原告罗忠（反诉被告），男，住址：深圳市。
委托代理人陈美英、廖丹，均系广东诚优律师事务所律师。
被告陈文波（反诉原告），男，住址：梅州市
委托代理人黄长云，系广东粤梅律师事务所律师。
委托代理人王婧，系广东粤梅律师事务所实习律师。
第三人中华人民共和国梅州海关，地址：梅州市梅江区江南新中路*号。
负责人余云庭，系梅州海关关长。
原告罗忠（反诉被告）诉被告陈文波（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员赖志明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈美英律师、廖丹律师，被告及其委托代理人黄长云律师到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2005年11月19日，订立了一份《房改房买卖合同》，合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。因此房改房的土地使用权尚属于梅州海关，原告没有取得该房的土地使用权，在转让房改房时，原、被告也没有征得梅州海关的同意，因此，该买卖合同实际上履行不能。为此，原告多次与被告沟通，要求解除合同，退回购房款。但被告置之不理，造成长期不能解决纠纷。原告于2014年4月24日、7月27日、7月30日，多次向被告发出《解除合同通知书》，并已依法送达给被告。时至今日，被告对原告解除合同的行为一直未依法提出异议，也不将房屋返还给原告。原告为维护自身的合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告于2005年11月19日签订的《房改房买卖合同》；2、被告向原告返还位于梅州市新中路的梅州海关宿舍C栋二层201号房；3、本案诉讼费由被告承担。
原告起诉时提交的证据有：1、《房改房买卖合同》；2、解除合同通知书；3、寄单件；4、房产证；5、档案信息表；6、海关总署的相关文件（证明原、被告双方的房屋交易是私自交易）；7、证明、调动通知等证据（以上证据除证据6、7为复印件外，其他证据均为原件）以证明其诉称。
被告辩称，一、涉案《房改房买卖合同》是被告与原告双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，对双方均有法律约束力。二、被告因涉案合同的签订，按约向原告支付了购房款4.8万元，全面、适当地履行了合同义务，没有任何违约行为。三、原告依法不享有合同解除权，其诉讼请求应予驳回。根据合同法规定，合同一方当事人享有单方的合同解除权，需符合两种情形之一：一是合同约定了解除条件，该解除条件己成就，即符合《合同法》九十三条第二款规定：一是相对方有根本违约、预期违约、迟延履行的行为或者不可抗力致使一方合同目的不能实现的情形，即符合《合同法》第九十四条规定。本案中，不存在原告享有合同解除权的任何一种情形。涉案合同具有可履行性。体现在：首先，作为合同标的物的房产，原告已经交付给被告使用多年。其次，涉案房屋的土地使用权虽然尚未分割，仍登记在梅州海关名下，但是，根据原告与梅州海关签订的《梅州市区公有住房买卖协议书》约定，梅州海关负有将该房屋所占用的土地使用权进行分割过户至原告名下，何来合同不能履行？第三，涉案合同不能履行依法并没有赋予原告合同解除权，恰恰相反，如涉案合同不能履行，法律赋予合同解除权的主体应是被告，并不是原告，可见，原告以合同不能履行为由主张解除合同，与法相悖，其诉讼主张严重违背诚实信用原则。
被告反诉称，原、被告双方于2005年11月19日签订了《房改房买卖合同》，该合同约定，反诉被告将其位于梅州市新中路海关宿舍C栋201房转让给反诉原告，转让价款为4.8万元，付清房款之日，该房所有权归反诉原告，如反诉原告要求房产过户，反诉被告应无条件予以协助。合同签订当日，反诉原告向反诉被告支付了购房款4.8万元。现反诉被告向贵院提起诉讼，向贵院提出了解除上述合同等诉讼请求，企图毁约。反诉原告认为，双方签订的涉案合同不违反法律、行政法规的强制性规定，且是双方真实意思表示，该合同合法有效。依法成立的合同，对双方均有法律约束力，双方应全面履行合同。协助房屋产权过户是反诉被告的合同义务，反诉被告应予履行。为维护反诉原告的合法权益，特在双方房屋买卖合同纠纷案中提出反诉，请贵院依法判令：1、反诉被告继续履行反诉原、被告双方于2005年11月19签订的《房改房买卖合同》，协助反诉原告将位于梅州市新中路海关宿舍C栋201房的产权过户登记至反诉原告名下；2、反诉被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）反诉时是提交的证据有：1、身份证复印件；2、《房改房买卖合同》；3、《房屋所有权证》；4、《收条》；5、《委托书》；6、《结婚证》等证据（以上证据除证据1、6为复印件外，其他证据为原件）以证明其诉称。
原告对被告的反诉辩称，原告认为涉案合同是效力待定合同，本案涉案房屋是房改房，该房原告并没有取得完全的所有权，该房屋的土地使用权属于海关，根据原告庭前提交的有关海关总署的有关规定，海关职工购原属于海关的住房，如要上市交易，须有职工本人提出申请，经所在海关和当地房改部门的同意，方可上市交易。海关作为原产权单位享有优先购买权，原、被告双方在转让该房屋时，没有告知原权属单位海关，更没有当地房改部门的审核，土地使用权尚属于梅州海关，原告在没有取得土地权属人的同意下，将房屋转让给被告，本质上属无权处分，因此涉案合同性质上属于效力待定。涉案合同实际上不能履行，即使涉案合同合法有效，也不意味着涉案房屋的物权能变动，若办理过户手续需先得到梅州海关的同意，还需办理土地使用权分户，原告无法根据自有的意愿办理房屋过户手续，请求法院驳回被告即反诉原告的请求。另，对于本案房屋，反诉被告认为系属于其夫妻共同共有的财产，其私自处分夫妻共有的财产系属于无效的行为。
第三人未到庭，亦未进行答辩。
经审理查明，1993年12月27日，第三人中华人民共和国梅州海关（以下简称甲方，梅州海关）与原告罗忠（以下简称乙方）签订了《梅州市区公有住房买卖协议书》，经双方协商，订立本协议：甲方出售给乙方住房，（该房坐落于梅州市区新中路梅州海关宿舍C栋201号房出售给乙方、建筑面积为58.44平方米，房价金额为9243.45元）。每平方米158.17元。…...乙方一次性付清购房款后，由甲、乙双方向市房管局、市国土局申请办理“房屋所有权证”、“国有土地使用证”。办理手续所支付的费用，由甲乙双方按有关规定负担。……第六条，购后出售，乙方付清全部购房款五年后，有权将所买的住房按市场价格出售，所得增值额的二成归甲方，八成归乙方。乙方出售住房时，在同等条件下，甲方或房管部门有优先购买权。如乙方购买的住房五年内需出售的，只能按乙方原付房价出售给产权单位。如原产权单位不收购，则由当地房地产管理部门按原房价收购。1993年12月31日，梅州海关同意办理产权登记至原告罗忠名下。
2005年11月19日，原告与被告签订了房改房买卖合同，买房方（陈文波，以下简称甲方），卖房方（罗忠，以下简称乙方），双方合同约定：房屋坐落地点，一、梅州市新中路梅州海关宿舍C栋；二、乙方所卖的房改房必须是无纠纷、无抵押、可合法上市销售的二手房，如有纠纷必须由乙方负责解决，所需一切税费由乙方负担，销售房改房层次及建筑面积：58.44平方米，房屋所有权证号为20077715。销售价格：双方议定该套房总金额为人民币肆万捌仟零佰零拾零元零角零分。付款方式：签订合同时一次性付清房款共计人民肆万捌仟零佰零拾零元零角零分。交付使用时间：付清房款之日起，该套房及房屋所有权证归甲方所有。如甲方要求过户或公证，乙方必须无条件提供所需材料和协助甲方办理有关手续。若该套房需重建或拆建时需原户主（乙方）签名或提供所需材料，乙方必须及时协助办理。甲、乙双方应信守合同，如有一方违约，则违约方应付对方违约金人民币伍仟元，并负责赔偿对方所造成的一切损失。本合同一式三份，甲方、乙方、见证人各执一份，具同等法律效力，此合同自签订之日起生效，双方必须遵照执行。后双方因过户履行问题发生纠纷，原告遂提起诉讼，被告则作出上述答辩。
另查明，原、被告双方原属第三人梅州海关的职员，系同事关系。该房屋2005年11月19日，双方签订《房改房买卖合同》后，原告罗忠即收取了被告陈文波的购房款48000元并将该房交付给被告陈文波使用至今。截至目前，该房屋的产权仍登记至原告罗忠名下，但该房产的国有土地使用权仍登记在第三人中华人民共和国梅州海关名下。
庭审中，被告明确其反诉请求为：反诉被告罗忠继续履行于2005年11月19日与反诉原告陈文波签订的《房改房买卖合同》，反诉被告罗忠及第三人中华人民共和国梅州海关共同协助反诉原告将位于梅州市新中路海关宿舍C栋201房的房屋所有权及该房的国有土地使用权过户登记至其名下。另，原告陈述一直以来其与其配偶的婚姻关系良好。
本院认为，该房屋在1993年12月31日，已登记在罗忠名下。依《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。及该法的第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条的规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。原告罗忠转让该房屋，并非无权处分。房屋产权过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更生效的条件而不是房屋买卖合同生效的条件。原、被告原属同事关系，对于转让的该房屋权属、能否上市交易应非常清楚、了解，且自该房屋买卖合同签订之日起至今，被告陈文波一直使用该房屋。该房买卖合同未违反法律、行政法规禁止性规定，应属于合法有效。且本案双方当事人均已履行了合同义务。在前述合同有效的情况下，买受人陈文波并无违约，该房屋买卖合同不存在出卖人罗忠可以解除合同的情形。另原告罗忠未有证据显示目前该房屋所有权在办理过户手续时履行方面有事实上不能的障碍情形。原告罗忠主张该合同无效，享有解除权的陈述，因合同无效则自始无效，并不存在解除的问题。能解除的合同前提是合法有效的合同，原告的陈述自相矛盾。且不论其主张无效或主张合同解除均无事实和法律依据，本院不予支持。
原告罗忠提出该房为其夫妻共有财产，但原告罗忠未提交证据证明该房系属于夫妻共同共有财产，另原告陈述一直以来其与其配偶的婚姻关系良好。在2005年11月19日，双方签订合同当日，被告陈文波即一次性交付房款给原告罗忠，双方同时亦办理了该房的交接手续至今已长达9年多时间。对于该事实，原、被告双方亦承认，本院予以确认。若如原告罗忠所述，该房系属于夫妻共同共有财产，其配偶“应当”知晓，原告的陈述显然有悖常理亦无证据证明，故其辩称，缺乏依据，本院不予支持。
本案的争议焦点为：本案的房屋买卖合同能否继续履行，办理该房的房产过户及国有土地使用权的过户问题。
合法有效的合同，原、被告应全面履行合同约定的义务。根据双方合同约定：……如甲方要求过户或公证，乙方必须无条件提供所需材料和协助甲方办理有关手续。若该套房需重建或拆建时需原户主（乙方）签名或提供所需材料，乙方必须及时协助办理。该房屋在1993年12月31日，房屋权属已登记在罗忠名下。依《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……现被告陈文波请求原告罗忠协助办理该房屋产权及国有土地证的过户，有事实和法律依据，本院予以支持。
被告陈文波请求第三人中华人民共和国梅州海关协助办理该房的国有土地使用权的过户，依据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，原告罗忠与梅州海关签订了《梅州市区公有住房买卖协议书》约定的办理证件的义务，原告罗忠系属于债权人，中华人民共和国梅州海关系属于债务人。原告罗忠将该房屋转让所享有的权利（协助办理过户等）“让与”给被告陈文波时，应当通知梅州海关，未经通知，对于梅州海关而言，不发生效力。依合同相对性原则，被告陈文波请求第三人梅州海关协助办理该房的国有土地使用权证过户至其名下，缺乏法律依据。另该房屋的土地使用权尚登记至第三人中华人民共和国梅州海关名下，尚未进行分割。被告陈文波请求第三人梅州海关协助办理该房的国有土地使用权证过户至其名下，亦同样缺乏事实依据，本院不予支持。第三人中华人民共和国梅州海关经本院送达法律文书，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃对原、被告的诉请及提交的证据的抗辩权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第八十条，第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告罗忠（反诉被告）应在本判决生效之日起30日内，协助被告陈文波（反诉原告）将位于梅州市新中路海关宿舍C栋201房的房屋所有权、国有土地使用权的过户登记至被告陈文波（反诉原告）名下。
二、驳回原告罗忠（反诉被告）的诉讼请求。
三、驳回被告陈文波（反诉原告）的其他反诉请求。
本诉案件受理费1000元，按规定减半收取500元（此费用由原告预交）。反诉受理费1000元，按规定减半收取500元（此费用已由被告预交1000元）。上述费用合计1000元，由原告罗忠承担750元，被告陈文波承担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 赖志明
二０一五年一月二十日
书记员 陈 悦