吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第6659号
原告：刘国维，男，汉族，韩城服装店店主。
委托代理人：麻长春，吉林平岗律师事务所律师
被告：朴日虎,男，朝鲜族，延边国信经济技术合作有限公司，职务：经理。
委托代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。
第三人：宋哲，男，朝鲜族，无职业。
原告刘国维与被告朴日虎、第三人宋哲执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘国维及委托代理人麻长春，被告朴日虎及委托代理人杨胜宪到庭参加诉讼，第三人宋哲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：在朴日虎与宋哲民间借贷纠纷一案中，由于宋哲未按已经发生法律效力的(2014)延民初字第3845号民事判决书履行给付义务，申请人朴日虎执行宋哲位于延吉市海兰路x号x房间。因该执行标的物为原告所有，因此原告依法向贵院提出执行异议，贵院于2015年11月11日做出驳回案外人异议，原告于2015年11月16日收到该份裁定书。原告认为，本案诉标的物为原告所有具有充分的法律与事实依据。因此申请撤销延吉市法院(2014)延民初字第3845-1号民事裁定书和(2015)延执异字第62号执行裁定书，具体内容如下：
一、原告与第三人签订房屋买卖合同于2014年8月18日在法院查封之前。原告在合同签订当日支付给原告40万元房款作为首付款先行支付，并且于2015年4月21日将剩余23万元房款支付给第三人宋哲，完成了房屋全款支付。原告在合同签订翌日即2014年8月19日就已经开始占有使用诉争房屋。原告在付完全款之后一直要求第三人履行房屋过户手续，但是第三人始终以业务繁忙为由推脱，并且多次告知原告其在日本等地出差脱不开身为由无法办理房屋过户手续。因此非原告原因不办理房屋过户手续。
二、法院以原告查封前已经合法占有该房屋并已经支付全价款的证据不充分而驳回异议缺乏事实与法律依据。现请求法院撤销延吉市法院(2014)延民初字第3845-1号民事裁定书和(2015)延执异字第62号执行裁定书，并停止对诉争房产的执行；本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：第一、对所谓的《房屋购买合同》有异议。1.合同书上并未写买卖的是这个房屋；2.合同签订时此房尚处抵押状态，正常情况下签订这种重要合同谁都会在确认房屋没问题后才可能签订，对于付款后如何解除抵押和过户没有任何书面约定；3.在执行局举行听证会时，被告明确问过刘国维，签订合同前有没有去房产核实过此房信息。刘国维回答2014年7月份去房产核实过此房信息，房产工作人员告知此房一切正常。事实上此房从2013年9月开始至2014年8月19日一直处于抵押状态。刘国维明显是在撒谎。所以如果是为了买这个房子，刘国维没有理由在8月18日急于签合同，况且这个合同上没有说明要买卖的是这个房子，因此显然这份合同做为证据不适合。
第二、合法占有没有依据。租赁关系或合作关系也可以临时使用房屋，使用和占有是两回事，没有书面证据证明刘国维已经合法占有。刘国维提供的物业费收据证明不了什么，由租房户或合作方交纳物业费是很正常的，这在于租房时和房主如何商定而已。
第三、付款无证据支持。2014年8月19日的27万转账不能确认为买房款。
1.转账人是徐某某，并非刘国维，对方账号没有标明房主宋哲，即使是打给了宋哲也可能是房租费或其他往来。
2.没有收条。这么一大笔款没有收条可能吗？如果认为合同代替收条，哪有先开收条第二天再支付的道理。
3.2014年8月19日的13万元和2015年4月21日的23万元没有证据，房主的姨妈作为宋哲的亲戚并且和刘国维是熟人不适合作为证人。
4.汇通小额贷款有限公司出具的证明，只能证明宋哲还款完毕，不能证明是用刘国维给宋哲的钱还的款。
第四．房屋未能办理过户登记，只能说明这个房屋买卖根本不存在，或者刘国维自身的问题。
1.刘国维说买房前去房产查过，在抵押期的房子刘国维没理由急于购买并且先付款；
2.既然刘国维和宋哲商定用先过户后用房屋贷款的方式付清尾款，那么不过户的原因是什么？买卖双方达成协议的情况下在房屋解除抵押的当天就可以完成过户，何况离法院冻结还有一周时间，宋哲2014年8月，9月，2015年1月，4月，6月都有很长的一段时间在延吉，为什么不要求过户？即使宋哲不在或没时间，也完全可以委托其他人办理过户；
3.被告在2014年秋天法院立案后已经找过刘国维并告知此房已被冻结，刘国维这么长时间不去核实可能吗？并且被告去找刘国维的时候刘国维称不认识宋哲，并且找宋哲的姨妈说这是房东。在宋哲一直不过户的情况下刘国维又无条件将尾款全部交付正常吗？执行局去找刘国维时刘国维什么都不肯说，就让法院工作人员找房主问是为什么？既然买房了刘应该把事情说清楚，他一不着急，二不说明事实，这是一个花了几十万想买房，刚刚知道房屋要被执行的买房人正常的反应吗？明显是有人授意怕说出漏洞；
4.法院在开庭前冻结此房时宋哲是本人签的字，当时为什么不提出异议？第一次开庭时法官问过宋哲准备如何还钱，宋哲说本打算卖掉房子还钱，但因为冻结了卖不了。
所以，刘国维提出诉讼请求完全不合理，要求法院支持的四点理由一个也不成立。
一、原告主张房屋买卖证据不是。原告提供的房屋买卖合同书中没有载明买卖房屋的具体情况，所买卖的房屋是哪个房屋，其坐落何处，产权人及面积情况均没有约定。该房屋买卖合同即可以说是本案争议房屋，也可以说是案外的房屋，该房屋买卖合同书与本案缺乏关联性，无法证明原告确实购买了本争议房屋。二、原告主张交款证据不足。从原告提供的交款证据中关于银行付款凭证27万元，其数额与原告提供的房屋买卖合同约定并不一致，故无法证明该款项却为原告履行付款义务。至于原告主张另付了13万元现金，由于没有其他证据证明，也可以认为是原告为丁附和房屋买卖合同中前期40万元首付款的约定而虚构的事实。至于本案宋哲出具的相关证明及视频资料，先不论其内容是否真实，单就其身份来说与本案有利害关系。自我们向法院提出强制执行申请以来，宋哲的态度就是对抗法院执行。故宋哲所出具的相关证明很难客观的反应真实情况。三、关于原告主张对房屋占有的问题。争议房屋属于商铺，原告是经营服装生意的，其很难分清对房屋即商铺的占有是出于购买还是租赁。由于当事人约定的原因，在租赁房屋的情况下，承租方交付物业费等相关费用的情况也很常见。四、原告对未办理房屋产权证书过户手续存在过错。假设原告确实购买了本案争议房屋，根据法律规定，原告应当知道以下事实，即该房屋原告购买房屋时已经抵押，及延吉市法院已经于2014年8月26日对本案进行了查封的事实。无论原告自称是否知道以上事实，但作为争议房屋的买受人，原告应当对房屋的产权是否存在限制情况进行必要了解。那么原告在房屋处在抵押状态的情况下与宋哲签订房屋买卖合同，并在法院对该房屋查封的状态下继续支付剩余房款，显然原告对于该房屋无法办理过户手续是明知的，也就是原告对房屋不能过户是存在过错的。这种情况在法律上称为：对他人权利障碍的忽略，是过错行为的一种。综上，根据最高法院关于人民法院办理执行案件的司法解释第28条的规定，原告对争议房屋提出的执行异议不符合第28条规定的排除执行的情形，故法院应当驳回原告的诉讼请求。
第三人未到庭（材料述称）：2014年8月18日，宋哲与刘国维签订房屋买卖合同，其中约定宋哲将位于延吉市海兰路x号房屋以63万元价格出让给刘国维，担保人为文某某。19日，刘国维将其中约定的40万元房款通过银行转账27万和现金13万元交付给宋哲；宋哲将房款中的35万元交付给贷款公司解除抵押，并取回房屋产权证书，然后将房屋产权证件和钥匙交付给刘国维，文某某在场。房屋过户事宜因宋哲一直出差没有按时办理。
合同约定是等贷款下来再支付另外的23万元房款，但是因为宋哲一直没有完成过户手续，所以贷款没有办下来。一直等到2015年4月21日刘国维将剩余房款筹集完毕并交付给宋哲，并约定23日一起办理房屋过户手续，但是因为宋哲去日本，又没有办理成功。
经本院查明：
2014年8月18日，原告刘国维与宋哲签订房屋买卖合同，刘国维购买宋哲的房屋，约定前期支付房款40万元，后期费用，等贷款下来再付23万元。担保人为文京淑（担保人文某某是被执行人宋哲的姨）。19日，刘国维将其中约定的40万元房款通过银行转账27万（转账人徐某某为刘国维之妻）和现金13万元交付给宋哲；宋哲将房款中的35万元交付给延吉市汇通小额贷款有限公司解除抵押，并取回房屋产权证书，然后将房权证号为x号的房屋产权证件和钥匙交付给刘国维，担保人文某某在场，原告实际占有使用。房屋过户事宜因宋哲一直出差等原因，没有按时办理。
2014年8月26日在本案被告朴日虎与第三人宋哲间民间借贷纠纷一案中，本院于作出（2014）延民初字第3845-1号民事裁定：查封宋哲的位于延吉市海兰路x号6015、房权证号为x、建筑面积为126.39平方米的房屋。
2014年11月5日，本院作出（2014）延民初字第3845号民事判决：宋哲于本判决生效之日立即向朴日虎偿还借款本金355000元及利息（本金335000元的利息，从2014年8月22日起至实际还款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付；本金20000元的利息，从2014年3月4日起至实际还款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）。二、驳回朴日虎的其他诉讼请求。如果宋哲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6625元及保全费2295元，共计8920元，由宋哲负担。在执行申请执行人朴日虎与被执行人宋哲之间民间借贷纠纷执行一案中，刘国维以案外人身份对执行标的提出书面异议，请求立即中止对上述财产的执行。本院受理后，依法进行审查。2015年11月11日作出(2015)延执异字第62号执行裁定书认定，2014年8月19日支付给宋哲40万元，其中，现金13万元，转账27万元。现金13万元没有凭证，只有担保人文某某证实。转账27万元有银行凭证，已提供。还主张，2015年4月21日，全部支付了剩余的房款23万元，并提供了宋哲的收据。
裁定书认为，案外人刘国维在本院查封之前已合法占有该房屋并已支付全部价款的证据不充分。未办理过户登记，有案外人刘国维自身的原因。案外人刘国维提出异议的理由不成立。驳回案外人刘国维的异议。在本案审理过程中，2016年7月13日原告将23万元提存至本院。
上述事实，有原告提供的房屋买卖合同复印件一份、转账凭证、收条、房屋产权证、土地使用权证、延吉市汇通小额贷款有限公司证明、执行异议裁定书、2016年7月13日收据复印件、2014年8月19日邮政储蓄银行提款现金收据一份，予以确认。
本院认为：案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，并非所有的实体权利。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人民名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（1）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）、已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（3）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告与第三人间的房屋间买卖合同是在法院扣押房屋之前签订的，合同签订时已按约定支付部分房款（银行转账27万和现金13万元），原告并已占有使用。在本案审理过程中，经本院释明，原告将房屋被扣押后支付给第三人宋哲的23万元，提存至本院。被告提出原告交给宋哲13万元现金真实性问题，因延吉市汇通小额贷款有限公司证明是在收到宋哲缴纳的35万元后解除抵押，可以认定有8万元是转账27万元基础上增加的，宋哲对此无异议，本院对被告此项异议不予认定。原告刘国维购房时不知道房屋被查封的事情（当时抵押在延吉市汇通小额贷款有限公司），合同约定亦不是立即交付房款办理过户手续，宋哲亦存在长期在日本的事实，不能认定是因原告自身原因未办理过户手续。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
停止对延吉市海兰路x号房屋进行执行。
本案案件受理费100元（原告已预交），由被告承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 俞泉龙
审判员 刘 威
审判员 刘 瑶
二〇一六年十月二十四日
书记员 金 明