辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终5653号
上诉人（原审原告）：孙淑凤，女，1960年2月13日出生，汉族，瓦房店供销大厦退休工人，现住辽宁省瓦房店市。
委托诉讼代理人：于东平，大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：邹恒江，男，1967年3月29日出生，汉族，无业，现住瓦房店市。
委托诉讼代理人：郑洪锁，北京市世纪（大连）律师事务所律师。
上诉人孙淑凤因与被上诉人邹恒江房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孙淑凤上诉请求：1、上诉人同意一审判决第一项。2、请求依法改判一审判决第二项：即被告邹恒江于本判决生效之日起十五日内向原告孙淑凤返还上述原小学校舍及场地；改判要求删除括号内的全部内容。3、请求依法改判一审判决第三项：即原告孙淑凤于本判决生效之日起十五日内向被告邹恒江返还房款（已交房款110000-租金106157）3843元。4、请求依法改判一审判决第四项：即原告孙淑凤于判决生效之日起十五日内向被告邹恒江支付更换铝合金门窗款16951元。5、一、二审诉讼费按照判决责任比例承担。事实和理由：本案的争议焦点为两个：第一，案涉房屋在买卖之初即无效状态下，被上诉人在交付购房款11万元之后，实际占用案涉房屋，自行在房屋场地内进行违章建筑的行为是否与原告有关；第二，人民法院对未取得房屋产权证照、未经任何审批程序的违章建筑是否可以评估并认定为合法化，且将此责任认定给无责方承担是否依法有据。一审同意受理被上诉人申请违章建筑的评估是错误的，同时认定大连光华工程造价咨询事务所有限公司出具的（2017）059号鉴定意见书对被上诉人在房屋场地内的违章建筑合法化并由上诉人承担补偿更错。此节的抗辩上诉人在一审笔录和一审判决书第6页均有记载。上诉人不能接受一审判决结果的理由是：如上诉人今天接受一审判决的案涉的全部违章建筑，明天行政执法部门拆除了案涉的全部违章建筑，按059号鉴定意见书中125264元的损失将由上诉人买单，上诉人的这个损失是人民法院的错误判决所造成的。这是引发上诉的争点。一审法院已经查明事实，但认定错误。一审认为：法院并非确认违章建筑的权力机关，但《土地管理法》第83条对违法占地的建筑单位或个人必须停止施工，自行拆除。人民法院对此类违章建筑行为应当向政府相关部门提出司法建议或向当事人释明由政府相关部门处理。但，法院既然不是确认违章建筑的权力机关，更无权将违章建筑予以合法化。由此可见，没有取得产权照或取得合法审批手续的违章建筑也不属于人民法院的处理范畴。综上，一审法院将被上诉人的违章建筑判决给上诉人并予以补偿：一是依法无据，二是法院无权将违章建筑合法化；三是法院的此种判决无法让每个公民真正感觉到司法的公正。请二审法院查清事实后，依法改判。
邹恒江辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人主张案涉房屋为违法建筑应拆除所以不应该支付相应的成本，而房屋是否是违法建筑属于行政机关行政权确认的范围内，不在人民法院审理的范围内，该项事实上诉人在上诉状中也是予以认可的，所以，上诉人的主张与相关的法律规定相冲突；二、案涉房屋即便没有审批手续，依据《城乡规划法》可以通过补办手续等方式处理，并不必然拆除，而且依据《行政处罚法》也超过2年的行政处罚时限，所以上诉人主张案涉房屋必然会拆除的行政处罚实际上是不会发生的；三、上诉人的上述主张与自己的诉求是自相矛盾的，一方面主张被上诉人改扩建部分没有执照没有审批手续不能支付成本，另一方面其自有的房屋也是没有房证也没有审批手续，所以在法律和逻辑上上诉人的主张是矛盾和自相冲突的；四、上诉人主张改扩建部分101652元应该全部不予支付没有事实依据，根据鉴定报告，101652元包括对原校舍安装的铝合金款项和对原校舍加装的电线、开关灯具等电器设备，两项合计8万余元，涉及土木建筑部分的约2万余元，对于铝合金和电缆开关电器设备部分属于装修装饰工程，并不需要审批，也与上诉人自己主张的依据相冲突；五、案涉房屋返还给上诉人之后，无论是场地还是已安装更换的电器以及增改建的厂房都将由上诉人享有相关的收益，其应当支付相应的款项和成本。因此，原审认定事实和适用法律均正确，应予以支持。
孙淑凤向一审法院起诉请求：要求收回协议并返还瓦房店九龙办事处三甲村贾屯东山小学21间房屋及场地，标的价值43万元。庭审中明确”要求收回协议”即要求解除合同。
邹恒江向一审法院反诉请求：1.请求确认反诉人与被反诉人签订的房屋买卖《协议书》无效，判令被反诉人返还房款11万元；2.请求判令被反诉人赔偿反诉人因改、扩建即装修投入损失18万元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：原、被告均系非农业户籍。案涉房屋位于瓦房店市李店镇三甲村，系该村废弃校舍，未办理房屋产权登记手续。2005年4月18日，原告孙淑凤（乙方）与瓦房店市李店镇三甲村民委员会（甲方）签订买房契约，约定甲方将案涉原村级小学校舍卖给乙方，并约定：”一、学校现有房屋21间，另外有5间空房基......五、房后院10米防火区，由乙方使用，如转卖房屋时，必须通过甲方重新协商......七、房屋价款叁万元整，签字时一次性交清。”2014年5月1日，原告孙淑凤（甲方）与被告邹恒江（乙方）签订协议书，约定甲方将案涉原校舍及场地卖给乙方，并约定如乙方到2014年6月25日还没有交钱，乙方必须立刻退出甲方的房屋及场地，并约定”如出现房屋、井、水电周围一切设施如有损失，乙方：邹恒江负全部责任，一切责任与甲方无关”等等。原、被告在庭审中均确认原告出售给被告案涉房屋的总价款为43万元，被告已支付11万元，尚欠32万元。原告于2012年4月将案涉原校舍及场地交付给被告。同时查明，被告在案涉原校舍及场地扩建了三间房屋，将原21间房屋中的18间更换成铝合金门窗，并对室内进行部分装饰装修。原、被告对案涉原校舍及场地内挖掘的机井、厂房及新建房屋地面有争议，被告确认机井系其挖掘，厂房及新建房屋地面均系其建设，原告主张其交付被告房屋时机井、厂房及新建房屋地面就存在。原告申请对案涉21间房屋及场地的租金进行评估；被告申请对案涉原校舍安装的铝合金门窗工程、被告增建的三间房屋工程、被告改建的厂房工程以及被告挖掘的机井工程造价进行鉴定。2017年12月5日，辽宁冠宇资产评估有限公司出具辽冠宇评鉴报［2017］0116号资产评估报告书，评估结论为：案涉位于瓦房店市李店镇三甲村的21间房房屋以及6000平方米场地（依据双方当事人现场共同确认）自2012年4月5日至2017年11月29日（起止日期依据双方当事人现场共同确认）的租金为106157元。原告对上述资产0116号资产评估报告书无异议。被告对该评估报告书有异议，认为该报告没有任何鉴定依据，只有一张房屋场地租金评估明细表，且明细表中对场地和房屋也未加以区分，直接得出评估值，无法看出计算方法和依据。2017年12月，大连光华工程造价咨询事务所有限公司出具光华所发鉴字［2017］059号瓦房店市李店镇三甲村贾屯东山小学校舍及场地项目工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见为：案涉三甲村原校舍安装铝合金门窗工程、增减三间房屋工程、改建厂房工程、机井工程、室内装饰装修工程费用为142215元。其中：原校舍安装铝合金门窗工程、增建三间房屋工程、改建一处厂房工程费用为101652元；室内装饰装修工程费用为9323元；机井工程费用为8016元；厂房及新建房屋地面工程费用为23224元。被告对上述059号司法鉴定意见书无异议。原告对该鉴定意见书有异议，认为鉴定报告鉴定的标的物是案涉场地内被告的违章建筑，被告未提供任何审批手续，系被告违法建设，不属于法院处分范畴。原告主张除被告更换铝合金门窗的16951元之外，其他125264元的鉴定造价均因违章建筑而无效。
一审法院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，原、被告双方签订的案涉协议书，所涉标的为原农村小学校舍及场地，该土地用途应为建造学校。现原、被告均确认案涉原校舍及场地地上建筑物未办理产权登记，亦未办理变更案涉土地性质的相关手续，且原、被告均非经依法批准兴办乡镇企业或乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用案涉土地。另，原、被告均未提交任何证据证明双方签订案涉协议书经过瓦房店市李店镇三甲村民委员会同意，故原、被告签订的案涉协议书因违反相关法律的强制性规定，应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对于原告要求被告返还案涉原校舍及场地的请求以及被告要求原告退还已付房款11万元的反诉请求，一审法院均予以支持。鉴于原、被告在签订案涉协议书时均应明知该土地归集体所有，原告无权转让该土地使用权并出售地上建筑物，故双方对于案涉协议书无效均有过错，应各自承担相应的责任。
现鉴定机构认定被告使用案涉原校舍及场地期间的租金为106157元，被告持有异议，认为鉴定结论未列明详细的鉴定依据和计算方法，但并未足以反驳的相反证据及理由，故对于该租金部分的鉴定结论，一审法院予以采信。对于被告扩建的三间房屋、改进的厂房、更换的铝合金门窗以及进行的部分室内装饰装修工程，因上述扩建、改进及装饰工程均系添附于案涉原校舍及场地上，无法返还，故原告应当对被告进行折价补偿。原告主张被告建设的上述工程除更换铝合金门窗外均系违章建筑，不属法院处理范畴。鉴于法院并非确认违章建筑的权力机关，无权认定上述工程是否属于违章建筑，且被告在建设上述工程过程中，原告并未提出过异议，亦未向相关权力机关主张过权利，故对于原告的此项抗辩，一审法院不予采纳。
对于原、被告之间争议的机井工程，因双方签订的案涉协议书第一页中约定”如出现房屋、井、水电周围一切设施如有损失，乙方：邹恒江负全部责任，一切责任与甲方无关”，故可以确认案涉原校舍及场地原有水井设施，现被告主张其重新挖掘机井，但未提交任何相关证据予以证明，故对于被告的此项主张，一审法院难以支持。对于原、被告之间争议的厂房及新建地面，因原、被告之间签订的案涉协议书中对此无约定，且原告主张被告返还的房屋中并无厂房，原告在第二次庭审中亦陈述：原来的场地上因晒鸡血污染较大，老百姓将前面地面刨掉，被告去了把地面残余都放到东面的大沟里。由此可以确认，案涉原校舍及场地现有的厂房及新建地面应为被告建设。
据此，被告应向原告给付租金106157元，原告应向被告给付被告安装铝合金门窗、增建三间房屋、改建一处厂房（费用101652元）、室内装饰装修工程（费用9323元）、厂房及新建房屋地面工程（费用23224元）的补偿款合计134199元。故双方扣减后，原告还应向被告给付补偿款134199元-106157元＝28042元。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告孙淑凤与被告邹恒江于2014年5月1日签订的关于瓦房店市李店镇三甲村原小学校舍及场地的协议书无效；二、被告邹恒江于本判决生效之日起十五日内向原告孙淑凤返还上述原小学校舍及场地（包括所有地上建筑物及固定设施）；三、原告孙淑凤于本判决生效之日起十五日内向被告邹恒江返还房款110000元；四、原告孙淑凤于本判决生效之日起十五日内向被告邹恒江给付补偿款28042元；五、驳回原告孙淑凤的其他诉讼请求；六、驳回被告邹恒江的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，由原告孙淑凤负担。反诉案件受理费2825元，由原告孙淑凤负担1530元，由被告邹恒江负担1295元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对一审法院确认两者之间签订的案涉协议无效均予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案双方当事人均为非农业户籍人员，对协议的无效均有过错，因此应当各自承担相应的责任，即因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。在被上诉人实际占有使用案涉校舍和场地期间，进行了相应的增建、改建以及装饰装修，上述增建、改建以及装饰装修附着于原有的案涉校舍和场地之上，因此一审法院判决被上诉人向上诉人返还案涉校舍及场地（包含增建、改建以及装饰装修部分）、上诉人向被上诉人返还合同价款、上诉人向被上诉人支付适当的损失补偿款并无不当。但在具体数额方面，被上诉人应向上诉人给付租金损失为106157元，上诉人应向被上诉人给付被上诉人安装铝合金门窗、增建三间房屋、改建一处厂房（费用101652元）、室内装饰装修工程（费用9323元）、厂房及新建房屋地面工程（费用23224元）的补偿款损失合计134199元，双方扣减后，对于损失差额28042元（134199元-106157元）应由双方各自承担一半即14021元，即由上诉人向被上诉人给付损失补偿款14021元，原审判决上诉人向被上诉人支付全部差额损失欠妥，本院予以调整。上诉人以被上诉人自行建设的建筑为违章建筑为由主张相关费用不应当由上诉人进行补偿。但鉴于以下四个原因：1.法院并非确认违章建筑的权力机关；2.上诉人主张被上诉人在案涉土地上进行的建筑是违章建筑依据不足；3.被上诉人在案涉土地上进行的建筑没有审批手续并不能否认其所具有的价值；4.上诉人认为属于”违法建筑”部分的价值，仅是被上诉人增建、改建以及进行装饰装修工程的一部分。因此上诉人的其他上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，孙淑凤的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初2037号民事判决第一、二、三项；
二、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初2037号民事判决第五、六项；
三、变更辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初2037号民事判决第四项为：上诉人孙淑凤于本判决生效之日起十五日内向被上诉人邹恒江给付补偿款14021元；
四、驳回上诉人孙淑凤的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人邹恒江的其他反诉请求。
一审案件受理费7750元，由上诉人孙淑凤和被上诉人邹恒江各负担3875元，一审反诉案件受理费2825元，由上诉人孙淑凤负担1215元，由被上诉人邹恒江负担1610元；二审案件受理费3061元，由上诉人孙淑凤负担2755元，由被上诉人邹恒江负担306元。
本判决为终审判决。
审判长 隋广洲
审判员 苏 娓
审判员 梁 爽
二〇一八年八月三十日
书记员 郑 颖