海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼01民终653号
上诉人（原审被告）:海南幸福酒店管理有限公司。住所地：海口市玉沙路**号。
法定代表人：张运发，董事长。
委托诉讼代理人：余照海，海南华禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李超，男，1954年7月28日出生，汉族，住黑龙江省尚志市。
委托诉讼代理人：梁建苓，海南新概念律师事务所律师。
原审被告：海南美景园投资有限公司，住所地：海口市玉沙路28号。
法定代表人：张运发。
委托诉讼代理人：余照海，海南华禾律师事务所律师。
上诉人海南幸福酒店管理有限公司（以下简称幸福酒店公司）因与被上诉人李超、原审被告海南美景园投资有限公司（以下简称美景园公司）租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初7381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
幸福酒店公司上诉请求：1、依法撤销海口市龙华区人民法院作出的（2017）琼0106民初7381号民事判决书第一项中的”支付违约金7818.12元”，依法改判幸福酒店公司不向李超支付违约金；2、二审诉讼费由李超承担。事实和理由：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但根据幸福酒店公司提交的证据《告知函》和实际状况可知，幸福酒店公司陷入危机得到李超等广大业主的理解和支持，应不追究上幸福酒店公司的违约责任。受2015、16年经济形势下行的严重影响，全国酒店业出现大面积亏损，幸福酒店公司亦陷入危机，在广大业主的大力支持下（同意延期支付租金、免除违约责任、降低租金等），幸福酒店公司正逐步走出危机并自2016年年底开始正常支付业主租金，双方共同努力必将继续实现合作共赢。但走出危机需要一个过程，需要酒店几百号员工继续坚守岗位，需要广大业主和社会各界的理解和厚爱。并且，根据签订的《补充协议》第二条，可以不承担违约责任。故特此上诉，请求改判幸福酒店公司免除违约责任。
李超辩称：幸福酒店公司及美景园公司的确与李超签订过租赁合同的《补充协议》，但是该《补充协议》约定仅对《补充协议》签订之前的违约行为不主张违约责任，但是《补充协议》签订后幸福酒店公司同样也是没有按照《补充协议》的约定按时足额支付租金，那么幸福酒店公司已经构成第二次违约。因此，按照合同法的规定和租赁合同的《补充协议》，幸福酒店公司在再次违约的情况下同样应当向李超承担违约责任及支付相应的违约金。
美景园公司答辩称：同意幸福酒店公司的上诉意见。
李超向一审法院起诉请求：1、判令幸福酒店公司向李超支付2015年7月到2017年6月的房屋租金57912元及违约金13898.88元，共计71810.88元（违约金以57912元为基数从2015年7月按月1％计算至实际偿付完毕，暂计算至起诉当日）；2、判令幸福酒店公司继续按照每月2413元的租金履行合同，直至合同到期；3、判令幸福酒店公司及美景园公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年4月7日，李超与幸福酒店公司签订《租赁合同》约定，李超将其拥有的位于海口市玉沙路28号”海南宝发国际大厦”24楼的2403房及房内全部设施租赁给幸福酒店公司经营酒店；《租赁合同》第三条约定：租金按实际开业实际计算，最迟不超过2009年10月31日，并自计算租金之日起10年为租赁期限。《租赁合同》第五条第一款约定：1-10年每月租金人民币2413元，租金支付办法，合同签订后幸福酒店公司预先支付头两年租金计57912元，剩余年限租金支付每年分四个季度支付，并在每季度前三天准时汇入李超指定账户；《租赁合同》第八条第二款约定：如幸福酒店公司未能按时支付租金，幸福酒店公司除应付租金，还必须按所欠租金额的月1%支付违约金。2009年4月7日，幸福酒店公司及美景园公司与李超签订补充协议约定，若幸福酒店公司不能按期交纳租金且在宽限期到后仍无法支付租金时，李超可以选择收回房屋或由美景园公司回购房屋，李超作出选择时，必须提前二个月以书面形式通知美景园公司，否则选择无效。
另查明，合同签订后，幸福酒店公司以银行转账的方式已向李超支付租金至2015年7月，其中2015年7月的租金已由幸福酒店公司委托阳光美居公司于2017年7月3日代为向李超支付了8118元，并摘要注明是2015年7月的租金，所支付的8118元为李超向幸福酒店公司出租三套房屋的一个月租金。
一审法院认为，李超与幸福酒店公司签订的《租赁合同》及与幸福酒店公司及美景园公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；《补充协议》是李超与幸福酒店公司及美景园公司约定的如果幸福酒店公司不按时交纳租金且在宽限期到后仍无法支付租金时，由美景园公司回购李超的租赁房屋的条件，并按约定担保向李超给付拖欠的租金，现李超表示放弃要求回购和要求美景园公司承担连带责任，一审法院予以采纳。美景园公司抗辩该公司不是本案适格主体，认为李超的诉讼请求与该公司无关，因《补充协议》为本案租赁合同的组成部分，美景园公司为合同的相对人，故其抗辩主张的事实和理由不充分，一审法院不予采纳。合同履行过程中，李超确认幸福酒店公司已支付租金至2015年6月，幸福酒店公司委托阳光美居公司向李超支付8118元，包含本案房屋租金2413元/月，摘要注明为2015年7月租金，李超认为应视为支付2017年7月的租金，因于事实不符，也不符合市场支付租金的习惯，一审法院不予采纳，应认定幸福酒店公司支付的2413元为2015年7月的租金；因此，李超请求幸福酒店公司支付2015年8月至2017年6月的租金55499元，有事实和法律依据，一审法院予以支持，超出部分，没有合同和事实依据，一审法院予以驳回。幸福酒店公司依约应于每季度前三天向李超支付该季度的租金，其未能按期支付租金的行为，已构成违约，依约应承担按所欠租金额的月1%计付违约金，以拖欠的季租金7239元为基数，从2015年7月起计，经计算，截止2017年6月，幸福酒店公司应支付的违约金为7818.12元，故李超请求幸福酒店公司支付的违约金7818.12元（具体计算详见附表），符合合同的约定和法律规定，一审法院予以支持，超出部分无事实和法律依据，不予支持，应予驳回。李超请求判令幸福酒店公司继续按照每月2413元的租金履行合同，直至合同到期，因《租赁合同》的约定为按季度支付租金，其请求不符合《租赁合同》的约定和法律规定，一审法院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百二十六条的规定，判决如下：一、限幸福酒店公司在本判决书发生法律效力之日起十日内向李超支付截止2017年6月的租金55499元及违约金7818.12元，共计63317.12元（2017年7月至实际付清之日止的违约金，以7239元为基数，按月1%计付）；二、双方应按《租赁合同》及补充协议的约定继续履行；三、驳回李超的其他诉讼请求。本案案件受理费1595元，由李超负担250元，幸福酒店公司负担1345元。
二审中，当事人没有提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明事实一致。另查明，幸福酒店公司与美景园公司出具一份《告知函》，承诺：一、于2017年6月30日前支付所欠业主租金总额50%；二、于于2017年11月30日前支付剩余所欠业主租金；三、以上还款时间给予我司宽限期30－50天。......李超庭审表示未收到。
本院认为，李超与幸福酒店公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依法履行合同义务。《租赁合同》已明确约定，幸福酒店公司未能按时支付租金应承担违约责任。幸福酒店公司主张其已向各业主出具《告知函》，不应当追究其违约责任。根据《合同法》第七十八条之规定，幸福酒店公司须举证证明其已与李超就免除违约责任达成一致。本案的《告知函》及《补充协议》均并未体现出双方已达成一致，故幸福酒店公司主张免除违约责任不符合合同约定及法律规定。《租赁合同》约定：租金每年分四个季度支付，并在每季度前三天准时汇入李超指定账户，可见双方约定的租金是按季度支付的，一审法院以幸福酒店公司实际拖欠的季度租金总额为基数计算违约金并支持李超合理的违约金的诉讼请求正确。
综上，幸福酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由海南幸福酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 慧
审 判 员 廖端明
审 判 员 杜 蕾
二〇一八年三月十九日
法官助理 任 琳
速 录 员 符雪梅
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。