宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0104民初8372号原告：中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放西街95号。负责人：张伟，该营业部总经理。委托诉讼代理人：秦华，男，该营业部职工。委托诉讼代理人：张铁铸，男，该营业部职工。被告：郁军，男，1968年5月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：李健，女，1968年7月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：银川市通城置业集团房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市湖滨街体育巷8#。法定代表人：席华，该公司总经理。委托诉讼代理人：席娟，女，该公司副总经理。原告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部与被告郁军、李健、银川市通城置业集团房地产有限公司（以下简称通城置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦华、张铁铸、被告通城置业公司委托诉讼代理人席娟到庭参加诉讼，被告郁军、李健经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告郁军、李健偿还借款本金2141736.95元、支付利息33746.79元（截止2018年6月14日），并主张利息至实际还款之日；3.被告通城置业公司对上述债务承担连带责任；4.原告对被告提供的抵押物处置所得款享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月24日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》，约定郁军向原告借款2979000元用于购买通城置业公司开发的位于银川市金凤区宁安大街东侧、纬十四路南宁安大街561号华府万和城小区12号商网1层03室（复式）室房屋，通城置业公司为郁军向原告的借款提供阶段性连带责任保证担保。贷款发放后，郁军自2016年4月开始未按约还款。郁军、李健均未作答辩。通城置业公司辩称，由于郁军未按期还款，自2016年1月开始，原告陆续从通城置业公司保证金账户扣划853796.31元用于偿还郁军的借款本息，故通城置业公司在一直履行担保责任，也同意原告继续从通城置业公司保证金账户扣款；如原告处置房产，就应将通城置业公司已代偿的部分偿还通城置业公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郁军与李健系夫妻。2014年7月10日，郁军与通城置业公司签订《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》，约定郁军购买通城置业公司开发的位于银川市金凤区宁安大街东侧、纬十四路南宁安大街561号华府万和城小区12号商网1层03室（复式）室房屋，总价款5961800元，其中首付款2982800元于2014年7月7日前支付，下剩房款2979000元以银行按揭贷款方式于2014年8月7日前一次性付清。2014年7月24日，原告与郁军、李健及通城置业公司签订《个人购房担保借款合同》，约定郁军向原告借款2979000元用于购买上述房屋，借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为8.515%，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1起调整；逾期借款利率在借款利率基础上上浮50%，原告有权对应付未付利息按逾期借款利率计收复利；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日期为每期末月的20日；通城置业公司为郁军的该笔借款提供连带责任保证担保，保证期间自借款发放之日起至郁军取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利等原告实现债权和担保权的一切费用；发生郁军未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放的借款、提前行使担保权利；郁军以购买的上述房屋为该笔借款提供抵押担保。郁军、李健在借款合同中抵押人处签名捺印。2014年7月25日，双方就上述房屋办理了《银川市房屋预告登记证明》，该证明载明的预告登记权利人为原告，义务人为郁军，业务种类为预购商品房抵押；预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。同日，原告向郁军发放了贷款2979000元，借款凭证载明的执行利率为8.515%，到期日期为2024年7月24日，还款日为20日。贷款发放后，郁军自2016年4月起未按期还款。原告在2016年1月29日至2018年7月31日期间从通城置业公司保证金账户中扣划853787.21元用于偿还郁军的上述借款，其中本金532424.91元、利息321362.30元。截止2018年8月30日，郁军尚欠原告借款本金2096438.74元、利息43982.98元。原告及通城置业公司均称案涉房屋尚未办理抵押登记。本院认为，被告郁军与通城置业公司签订的《银川市商品房买卖合同》《商品房买卖合同之补充协议》，原告与被告郁军、李健及通城置业公司签订的《个人购房担保借款合同》均属有效合同，各方均应遵守。原告按约向郁军发放2979000元贷款，但郁军未按约还款，构成违约，原告据此有权解除其与郁军、李健及通城置业公司签订的《个人购房担保借款合同》。截止2018年8月30日，郁军尚欠原告下剩借款本金2096438.74元、利息43982.98元，郁军应偿还原告；郁军还应按合同约定利率支付自2018年8月31日至本判决确定的还款之日的利息。李健与郁军系夫妻，案涉债务发生在夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务；故李健应与郁军共同偿还上述债务。借款合同对通城置业公司的连带责任保证期间约定为借款发放之日起至案涉房屋抵押于原告，现房屋尚未办理抵押登记，故通城置业公司的保证期间尚未经过，通城置业公司应对郁军、李健的上述债务承担连带清偿责任；承担连带清偿责任后，有权向郁军、李健追偿。关于原告对郁军、李健提供抵押的房屋能否行使抵押权，本院认为，房屋预告登记证明与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原告作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其不享有优先受偿权；对原告的该项诉请，本院不予支持。对通城置业公司关于以处置房屋所得价款应退还其代偿款的辩解意见，本院不予采纳。被告郁军、李健经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为对其答辩、举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部与被告郁军、李健及宁夏通城置业集团房地产开发有限公司于2014年7月24日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告郁军、李健于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部借款本金2096438.74元、支付利息43982.98元（截止2018年8月30日），并按合同约定利率支付自2018年8月31日起至本判决确定的还款之日的利息；三、被告宁夏通城置业集团房地产开发有限公司对被告郁军、李健的上述债务承担连带清偿责任；承担清偿责任后，有权向被告郁军、李健追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24204元、减半收取计12102元，由被告郁军、李健、宁夏通城置业集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 任旭昊二〇一八年九月五日法官助理 张 艳书 记 员 马秀蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。