江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）徐执异字第00066号
异议人（案外人）远洋地产有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人李明，该××总裁。
委托代理人田园，该××法务。
委托代理人张静懿，北京市××律师事务所律师。
申请执行人徐州市宏宇燃料有限公司，住所地江苏省徐州市西安。
法定代表人张秀伦，该××董事长。
委托代理人刘玉启，该××职员。
委托代理人李敏，该××法律顾问。
被执行人徐州苏洋环保热电有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区。
法定代表人黄圣方，该××董事长。
委托代理人李庆，江苏××律师事务所律师。
被执行人徐州北区热力有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区。
法定代表人陈斐，该××董事长。
委托代理人牛晓东。
被执行人黄圣方。
被执行人牛晓东。
本院在执行徐州市宏宇燃料有限公司（以下简称宏宇燃料公司）与徐州苏洋环保热电有限公司（以下简称苏洋热电公司）、徐州北区热力有限公司（以下简称北区热力公司）、黄圣方、牛晓东分期付款买卖合同纠纷一案中，异议人远洋地产有限公司对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，异议人远洋地产有限公司的委托代理人田园、张静懿，申请执行人宏宇燃料公司的委托代理人刘玉启、李敏，被执行人苏洋热电公司的委托代理人李庆，被执行人北区热力公司的委托代理人牛晓东，被执行人牛晓东到庭参加调查。本案现已审查终结。
异议人远洋地产有限公司提出异议称，徐州市中级人民法院在执行宏宇燃料公司与苏洋热电公司、北区热力公司、黄圣方、牛晓东分期付款买卖合同纠纷一案中，对位于北京市朝阳区北四环东路73号院2层5单元201号房产进行了预查封（轮候），实际上，异议人为上述房产的所有权人。异议人虽然与焦玉清就涉案房屋签订了买卖合同，但是该房屋的所有权并未转移至焦玉清名下，焦玉清不是涉案房屋所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，异议人为权利人。另外，焦玉清购买涉案房屋的付款方式是个人按揭贷款，其还有90%的贷款没有向银行偿还，异议人对焦玉清的贷款向银行承担连带保证责任。目前焦玉清仅实际支付约40%的购房款，房屋买卖合同随时可能因焦玉清违约而被解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十八条、第十九条的规定，人民法院不应查封涉案房产。综上，请求解除对涉案房屋的查封和中止执行。
申请执行人宏宇燃料公司答辩称，1.涉案房屋登记在异议人名下，是基于异议人是涉案房屋的建设单位。房屋建设后初始登记在异议人的名下，在焦玉清购买涉案房产后，已经全额支付购房款，房屋已经交付使用多年，焦玉清才是涉案房产的实际权利人。涉案房产虽然登记在异议人名下，但是异议人是不享有任何权利的，在执行过程当中对涉案房产进行处置符合法律规定。2.焦玉清已经支付全部购房款，异议人也提到了购房款是以按揭贷款方式支付的。在办理按揭贷款时，银行已经将焦玉清所贷款项全部支付给异议人，焦玉清不拖欠异议人任何购房款，异议人主张现今仍欠购房款与事实不符。3.即使焦玉清存在贷款未按期偿还，也是贷款银行行使抵押权的问题。按照最高人民法院的相关司法解释，设定抵押的房产人民法院仍然可以进行拍卖、变卖、予以抵债，只需要保证抵押权人的优先受偿即可。4.至于在房屋贷款时异议人是否提供担保，是异议人与购房人焦玉清另行存在的担保法律关系，与本案的商品房买卖法律关系无关，异议人主张担保法律关系，不影响本案的执行，无权对抗对涉案房产的处置。5.鉴于焦玉清与牛晓东系夫妻关系，涉案的债务也是产生在夫妻关系存续期间，同时在执行过程中法院已作出裁定书追加焦玉清为被执行人，因此对焦玉清名下的房产进行处置是合法的。综上，异议人的请求没有任何依据，请求法院依法驳回，并尽快执行涉案房产，保障申请执行人的权利。
被执行人苏洋热电公司答辩称，作为异议人远洋地产有限公司不是本案的被执行人，法院查封异议人房产的具体情况苏洋热电公司并不清楚，因此对于异议人提出的异议没有意见，由法庭依法审查裁定。
被执行人北区热力公司答辩称，法院查封的房屋产权还属于异议人，似乎和本案没有关系。因此对于异议人提出的异议没有意见，由法庭依法审查裁定。
被执行人牛晓东答辩称，1.2015年6月1日我与焦玉清已经解除夫妻关系。涉案房屋是我前妻焦玉清用她自己亲属的借款和银行贷款独自购买，在我们离婚协议书中约定的非常清晰。焦玉清的资产登记、银行负债没有我的担保。焦玉清为我前妻，购房时间是我们婚姻存续期间，但购房的资金，我本人从未出资。2．焦玉清不是本案的被执行人。恰如申请执行人所说，只是现在才准备申请追加焦玉清为被执行人，之前查封涉案房产，没有道理。3．焦玉清即使被追加为被执行人，但是并不能把焦玉清追加为共同债务人。涉案欠款我个人承担的责任为担保法律关系，无论从哪方面说都不能涉及我的家庭生活。当时担保是因为苏洋热电公司被政府强力整合，我没有任何办法。不能证明此笔款项，用于家庭生活。4．焦玉清是无辜的案外人，目前为止没有接到追加她为被执行人的通知函。2015年7月30日从网上得知涉案房产被拍卖，已向法院提出异议，请求法院予以关注。
被执行人黄圣方未到庭参加调查，亦未提交书面答辩意见。
经审查查明，宏宇燃料公司诉苏洋热电公司、北区热力公司、黄圣方、牛晓东分期付款买卖合同纠纷一案，本院立案受理后经审理于2013年6月3日作出（2013）徐商初字第0109号民事调解书，内容为：（一）双方当事人一致确认：从2009年6月起至2013年4月18日苏洋热电公司累计拖欠宏宇燃料公司货款13880429.91元，产生的利息及违约损失为240万元。（二）苏洋热电公司于2013年6月4日前一次性给付宏宇燃料公司货款13880429.91元、利息及违约金240万元，合计16280429.91元。如不按期给付，除继续支付上述款项外，苏洋热电公司以13880429.91元为基数，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍自2013年6月5日起计至实际清偿之日。（三）北区热力公司、牛晓东、黄圣方对上述债务承担连带清偿责任。（四）四被告在履行上述还款义务后，除徐州市进华物资有限公司在徐州市贾汪区人民法院起诉苏洋热电公司、北区热力公司、牛晓东分期付款买卖合同纠纷外，双方当事人之间再无其他纠纷。（五）案件受理费减半收取为59740元，由苏洋热电公司负担。（六）本协议各方当事人或代理人签字后即发生法律效力。
上述调解书发生法律效力后，苏洋热电公司、北区热力公司、黄圣方、牛晓东未按调解书约定履行给付义务，宏宇燃料公司向本院申请执行。
在执行过程中，2013年7月30日，本院作出（2013）徐执字第0510号协助执行通知书，查封被执行人牛晓东妻子焦玉清位于北京市朝阳区北四环东路73号住宅及配套项目C地C2号住宅楼5单元201室。同日，北京市朝阳区房管局签收民事裁定书和协助执行通知书。2015年6月15日，本院对涉案房屋继续轮候查封。
2015年6月1日宏宇燃料公司向本院申请追加焦玉清为本案的被执行人。
2015年7月15日，本院作出（2015）徐执恢字第00028号民事裁定书，裁定：（一）追加焦玉清为本案被执行人；（二）冻结、扣划被执行人苏洋热电公司、北区热力公司、牛晓东、黄圣方、焦玉清银行存款1200万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。
2015年7月17日，本院作出（2015）徐执恢字第00028号民事裁定书，认定：本院在执行过程中，委托江苏旺达房地产评估咨询有限公司对被执行人牛晓东妻子焦玉清（在本案中已被追加被执行人）位于北京市朝阳区北四环东路73号院3号楼2层5单元201室进行了评估，评估结论为上述财产价值1369.31万元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条之规定，裁定拍卖焦玉清位于北京市朝阳区北四环东路73号院3号楼2层5单元201室房产。
另查明，在异议审查过程中，异议人向本院提交远洋地产有限公司（出卖人）与焦玉清（买受人）于2010年12月13日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号为：Y1114837）一份，合同约定焦玉清购买远洋地产有限公司开发的坐落为朝阳区北四环东路73号住宅及配套项目C地块C2#住宅楼2层5单元-201。商品房价款，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米51277.66元，总价款9654558元。出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。该合同附件五对付款方式及期限进行了约定：1.签订《预售合同》当日（即2010年12月13日），买受人应向出卖人支付房款2904558元，其中含定金100万元。2.签订《预售合同》之日起7日内（即2010年12月19日前），买受人应按现行个人住房商业贷款政策向银行提出相应的贷款申请，并向银行或其指定律师事务所提供全套有效的申请个人住房贷款文件，签署全部所需文件并缴纳相关费用等全部贷款申请手续……
2011年8月1日，焦玉清（借款人）与北京银行股份有限公司新源支行（贷款人）、远洋地产有限公司（保证人）签订《个人购房按揭贷款借款合同》一份，约定：贷款用途：支付购买住宅房屋（不含车位）的款项；贷款金额：6750000元；贷款期限276月；放款日：2011年8月1日；担保：开发商承担阶段性连带责任保证。该借款合同附件一：个人购房按揭贷款合同条款条件中第6条保证中6.2（1）阶段性连带责任保证约定：保证期间为借款人的债务履行期届满之日起两年；但是，自借款人办妥本合同第7条下抵押担保的抵押登记手续并且北京银行已经收到其为第一顺序抵押权人的房屋他项权证正本之日起，保证人的保证责任自动解除，但对于在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。
在异议审查过程中异议人明确陈述其已经收到焦玉清购买房屋的首付款和通过银行按揭贷款的款项，涉案房产房款已付清，房产已交付。
再查明，牛晓东与焦玉清原系夫妻关系，于2015年6月1日离婚。
以上事实有当事人陈述、民事调解书、裁定书、协助执行通知书、《北京市商品房预售合同（住宅类）》、《个人购房按揭贷款借款合同》、离婚证等证据予以证实。
本案争议焦点：异议人请求解除对涉案房屋的查封和中止执行是否应予支持。
本院认为，对于本案的争议焦点问题，首先，通过当事人举证、质证可以认定涉案房屋由异议人开发销售，焦玉清系涉案房屋的购房人。根据合同约定焦玉清已经支付首付款并办理了房屋按揭贷款手续，异议人也认可其收到焦玉清购房的首付款和按揭贷款的款项，根据合同约定焦玉清已经足额向异议人交付购房款，异议人也认可涉案房屋已经交付给焦玉清，故涉案房屋虽然登记在异议人名下，但购房人应为涉案房屋的实际所有人和真实权利人。其次，根据法发（2004）5号《最高人民法院、国土资源部、建设部<关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题>的通知》第十五条第一款第（二）项规定，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院可以进行预查封。在本案中，异议人作为涉案房产的出卖人（房地产开发企业）将涉案房屋初始登记在其名下，法院对被执行人购买的房屋进行查封符合上述规定。第三，涉案房屋由焦玉清和异议人在2010年12月13日签订的商品房预售合同，这期间牛晓东和焦玉清处于夫妻关系存续期间，在牛晓东为被执行人的情况下，法院对涉案房屋进行查封符合法律规定。最后，对于异议人提出的保证责任和银行的担保物权问题。异议人主张其为焦玉清按揭贷款提供了连带保证责任，这是异议人与焦玉清之间的法律关系，其不能对抗法院的查封；对于异议人提到涉案房产的担保物权问题，根据法律规定，在法院查封之前，涉案房产如果存在合法有效的担保物权等权利，其具有优先受偿权，法院在执行过程中对此会依法予以保护，但其并不能阻却法院的执行。综上，异议人的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人远洋地产有限公司的执行异议申请。
异议人、当事人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
审判长 张 锐
审判员 孙 燕
审判员 陈玉浩
二〇一六年三月十日
书记员 孙 健