安徽省望江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）望民一初字第00268号
原告（反诉被告）：虞为勤。
委托代理人：曹戈，安徽雷城律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安庆市光泰房屋开发公司，住所地：安庆市集贤南路239号。
法定代表人：潘明贵，经理。
委托代理人：龙晨光，安徽雷池律师事务所律师。
原告（反诉被告）虞为勤与被告（反诉原告）安庆市光泰房屋开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）虞为勤及其委托代理人曹戈、被告（反诉原告）安庆市光泰房屋开发公司委托代理人龙晨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虞为勤诉称：2012年6月26日，原、被告签订商品房买卖合同，现原、被告在合同的履行过程中发生争议。原、被告在合同第8条约定2013年5月30日前交房，第9条约定被告逾期交房的违约责任，第15条约定被告逾期办理房产证的违约责任。以及经被告盖章并交望江县物价局备案的“安徽省商品住宅销售明码标价书”中载明：原告所购住房面积135.15平方米，单价4566.8元／平方米，总售价617203元，房屋销售价格中已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套建设费用（其中包含机动车库、位）。但是时至2015年，被告开发的锦港豪庭小区建设工程仍未能通过竣工验收，原告虽于2013年7月27日无奈收房，但至今仍没有取得房产证，机动车库（位）也没有得到被告的兑现。被告按照规划部门的要求建设有地下车库并已向原告收取建设费用，但被告无意按合同约定向原告移交停车库（位），反而要求原告等业主再次缴费才能取得停车库（位）的使用权。被告的诸违约行为已严重侵害了原告的合法权益，原告为依法维权，特具状起诉请求：1、判令被告开发的锦港豪庭小区地下停车库所有权归原告等全体业主共有，并要求被告为原告安排一处停车位；2、判令被告向原告承担逾期交房的违约金7159元（从被告应交房的次日即2013年6月1日至实际交房之日2013年7月27日，按总房价617203元的日万分之2计算）；3、判令被告因未能及时将原告办理权属登记材料报产权登记机关备案致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应向原告承担违约金18516元（房屋总价款617203元3%）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告安庆市光泰房屋开发公司辩称：对于原告陈述的事实和理由中关于车库车位的部分不能成立，《物权法》第七十四条规定，车库车位的所有权归开发商所有，车库车位不是合同的标的物，原告的该项诉讼请求不能成立，请求予以驳回。被告没有及时给原告办理产权证书而构成违约是事实，原告提出的该项违约金的诉讼请求成立。被告向原告虞为勤延期交房是事实，但是被告就此向原告进行了补偿，被告向原告赠送三年物业费，免除装修期间的水电费、垃圾清运费，送豪华晾衣架一套，原告在2013年7月27日房屋交接单上签字认可，并表示：“本人接受［锦港豪庭］以上补偿，本人承诺：对［锦港豪庭］延时收楼不作任何追究！”原被告已就交房延时问题达成了一致协议，原告对其权利已作了处分，原告承诺不追究被告因延期交房而产生的违约金，原告的该项诉讼请求不能成立，请求予以驳回。
反诉原告安庆市光泰房屋开发公司诉称：反诉被告就商品房销售合同纠纷一案向法院提起诉讼，主张合同权利，要求反诉原告承担违约金25675元。经查，反诉被告在履行该合同的过程中，亦发生逾期付款的违约行为。根据合同第七条约定，反诉被告应向反诉原告支付违约金13996.8元（逾期应付款432000元逾期天数162天日万分之2）；并赔偿因逾期付款所直接导致的实际利息损失13805.06元（432000元逾期天数162天银行同期贷款利率7.2%／365天）；共计27801.86元。为此，反诉原告反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金13996.8元；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿利息损失13805.06元；3、判令反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告虞为勤辩称：依据双方合同第六条第3项的约定，反诉被告只要办理了按揭手续就不应当视为逾期付款，实际上反诉被告在约定期限内办理了按揭贷款手续，因此，反诉原告诉求逾期违约金不成立。基于按期办理了按揭手续，不存在逾期付款的行为，因此，反诉原告诉求的逾期利息不存在。请求驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告虞为勤对其签署的房屋交接单的内容不清楚，反诉原告并没有说明是对逾期交房的补偿，事实上所有业主都享有这些待遇，没有逾期交房的也享有这些待遇。
经审理查明：2012年6月26日，原告虞为勤与被告安庆市光泰房屋开发公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于望江县华阳镇望江大道光泰.锦港豪庭小区3#楼1单元904号商品房，用途为住宅，合同约定建筑面积共135.15平方米，单价每平方米4566.8元，总价款617203元；约定签订合同时原告支付房款185203元，余款432000元于2012年7月26日前办理银行按揭手续完毕，否则视买受人即原告为逾期付款；原告如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的2%向被告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；被告应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“下列第5种条件：该商品房经验收合格并取得竣工验收合格备案表”，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的3%向原告支付违约金。2012年9月13日，原告向被告支付购房款185203元，2013年1月4日原告的按揭住房贷款432000元由中国建设银行望江支行打入被告账户。2013年7月27日被告向原告交付了商品房，当日，原、被告签署房屋交接单，该交接单备注栏内注明被告给予原告：1、送三年物业管理费；2、免装修期间（限期二个月）之水、电费；3、免装修期间的垃圾清运费（注：按安庆市标准：2元／平方米收取）；4、送豪华晾衣架一套。原告在该交接单备注栏内表示：“本人接受［锦港豪庭］以上补偿，本人承诺：对［锦港豪庭］延时收楼不作任何追究！”。原告在该交接单上签字确认。因被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致原告未能在约定的期限内取得其所购买商品房的房地产权属证书。另查2010年11月8日，望江县人民政府办公室向县住建局发出望政办（2010）162号《关于批准“光泰.锦港豪庭”规划设计方案的批复》，其中内容有：规划停车位（辆）233个，其中地上停车位（辆）45个，地下停车位（辆）188个。望江县物价局于2012年4月6日向安庆市光泰房屋开发公司发出望价（2012）12号《关于望江“光泰.锦港豪庭”小区3#、4#两栋商品房销售价格的通知》，其中第1条内容为：望江“光泰.锦港豪庭”小区3#、4#两栋商品房预售面积约17636平方米，销售价格实行“一价清”，备案价中已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套建设费，即水、电、气一户一表安装费、有线电视开户费、防盗门、信报箱、小区监控系统（含单元防盗门）。原告提供的《安徽省商品住宅销售明码标价书》中记载的原告所购商品房单价4566.8元／平方米，总售价617203元，以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施，公共配套建设费用，其中第11项为机动车库、位，此内容与上述望江县物价局望价（2012）12号文件内容不符，该文件关于备案价中与住宅相关的基础设施、公共配套建设费中不包含机动车库、位，销售价格实行“一价清”，且原、被告签订的商品房买卖合同中没有约定机动车库、位属于与住宅相关的基础设施、公共配套建筑，没有约定包含在销售价格中，原告也没有提供证据证明其与被告就某特定机动车库、位签订买卖、赠与等合同。
上述事实有原、被告在庭审中的陈述，有原告提供的其身份证复印件、商品房买卖合同复印件、望江县建设局望建规（2007）62号《关于望江大道西侧、实验学校东面地块规划设计条件和建设要求》文件复印件、原告首付款发票复印件，有被告提供的其营业执照复印件及组织机构代码证复印件、商品房买卖合同复印件、望江县人民政府办公室望政办（2010）162号《关于批准“光泰.锦港豪庭”规划设计方案的批复》复印件、建设工程预规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、望江县物价局望价（2012）12号文件复印件、银行进账单复印件、房屋交接单复印件1份等证据证明，足以认定。对原告提供的《安徽省商品住宅销售明码标价书》复印件，旨在证明其所购房屋销售价格中已含机动车库、位等与住宅相关的基础设施，公共配套建设费用，因该内容与上述望江县物价局望价（2012）12号文件内容不符，该文件关于备案价中与住宅相关的基础设施、公共配套建设费中不包含机动车库、位，销售价格实行“一价清”，且原、被告签订的商品房买卖合同中没有约定机动车库、位属于与住宅相关的基础设施，公共配套建筑，没有约定包含在销售价格中，原告也没有提供证据证明其与被告就某特定机动车库、位签订买卖、赠与等合同，故对原告提供的该证据的证明目的，本院不予采纳。
本院认为：物权法明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。依照相关司法解释的规定，建筑区划内具有构造上的独立性、能够明确区分，具有利用上的独立性、可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分，而不属于共有部分。本案原、被告所签订的商品房买卖合同中，没有包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，原、被告也没有就建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，达成出售、附赠或者出租等方式的协议，且望江县物价局望价（2012）12号文件关于备案价中与住宅相关的基础设施、公共配套建设费中不包含机动车库、位，销售价格实行“一价清”，原告仅凭《安徽省商品住宅销售明码标价书》来主张建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权，缺乏相应的证据证明，本院不予采纳。因此，原告诉求判令被告开发的锦港豪庭小区地下停车库所有权归原告等全体业主共有，并要求被告为原告安排一处停车位，对此，本院认为原告的该项诉求既无合同约定，也与法不符，本院不予支持。原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告向原告交付商品房后，因被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致原告未能在约定的期限内取得其所购商品房的房地产权属证书，被告的该项行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，对此，被告亦不持异议，故对原告诉求被告承担逾期未办理房地产权属证书的违约金18516元（已付房价款617203元3%），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告未按合同约定的期限向原告交房，逾期58天，但被告于2013年7月27日向原告交房时，就逾期交房问题与原告达成协议，被告对原告给予一定的经济补偿，原告承诺不追究被告逾期交房的违约责任，双方在房屋交接单备注栏内对此作了注明，原告签字确认，故对原告诉求被告向其支付逾期交房违约金7159元的诉讼请求，本院不予支持。反诉被告虞为勤没有按照合同约定于2012年7月26日前办理银行按揭手续完毕，至2013年1月4日原告的按揭住房贷款432000元由银行打入被告账户，因此，反诉原告安庆市光泰房屋开发公司诉求反诉被告虞为勤支付逾期付款违约金13996.8元（逾期应付款432000元逾期天数162天0.2‰），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对反诉原告安庆市光泰房屋开发公司诉求反诉被告虞为勤赔偿逾期付款的利息损失13805.06元（432000元逾期天数162天银行同期贷款利率7.2%／365天），因合同对此没有约定，且反诉被告承担的逾期付款违约金不低于原告诉求的利息损失，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告虞为勤诉求确认被告安庆市光泰房屋开发公司开发建设的望江“光泰.锦港豪庭”小区地下停车库所有权归原告等全体业主共有，并要求被告为原告安排一处停车位的诉讼请求。
二、被告安庆市光泰房屋开发公司支付原告虞为勤逾期未办理房地产权属证书的违约金18516元（已付房价款617203元3%），限于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告虞为勤诉求被告安庆市光泰房屋开发公司向其支付逾期交房违约金7159元的诉讼请求。
四、反诉被告虞为勤支付反诉原告安庆市光泰房屋开发公司逾期付款违约金13996.8元（逾期应付款432000元逾期天数162天0.2‰），限于本判决生效后十日内付清。
五、驳回反诉原告安庆市光泰房屋开发公司诉求反诉被告虞为勤赔偿逾期付款利息损失13805.06元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费522元，由原告虞为勤负担261元，被告安庆市光泰房屋开发公司负担261元；反诉受理费495元，依法减半收取247.5元，由反诉原告安庆市光泰房屋开发公司负担123.5元，反诉被告虞为勤负担124元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 史 伟
代理审判员 刘友宝
人民陪审员 常 俊
二〇一五年九月十七日
书 记 员 梁慧淑
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十四条第二款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条第二款基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条第一款建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。