北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第00192号
原告（反诉被告）侯凤云，女，1953年5月15日出生。
委托代理人赵建国，北京市国宁律师事务所律师。
被告（反诉原告）王继常，男，1973年3月28日出生。
委托代理人张泽，北京市当代律师事务所律师。
原告侯凤云与被告王继常房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯凤云的委托代理人赵建国，被告王继常的委托代理人张泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告侯凤云诉称，原、被告于2013年10月11日签订《存量房屋买卖合同》一份，主要内容是被告将位于北京市房山区腾龙家园三区x号楼x单元xxx号楼房出卖给原告，价款1050000元，10月31日之前进行网签，之后过户、交付房屋。合同签订后，被告未按照约定进行网签，导致本合同未履行。原告认为，被告与原告签订房屋买卖合同应当履行，被告未按照约定履行，应当承担相应的民事法律责任。综上所述，故诉至法院。诉讼请求：要求被告履行与原告签订的《存量房屋买卖合同》，将北京市房山区腾龙家园三区x号楼x单元xxx号楼房过户到原告名下，将北京市房山区腾龙家园三区x号楼x单元xxx号楼房交付给原告。诉讼费由被告承担。
对于王继常提起的反诉，侯凤云辩称，不同意被告的反诉请求，请求予以驳回。因为合同履行过程中原告没有违约行为。原告也没有变更合同，始终要求按照合同约定履行，只是到了2013年10月31日下午五点以后，由于被告未按照合同约定到场，导致合同不能履行，提出相关补救措施，建议双方协商解决。另外，合同成交声明中的规定是对中介方向买卖双方送达有关文件的规定，不是买卖双方互相送达文件的方式。所以不同意被告的反诉请求。
被告王继常辩称，不同意原告的诉讼请求。因为被告对原告不负有诉讼请求所陈述的义务，且涉案合同没有得到及时履行是原告违约行为造成的，其应当自行承担自己违约责任带来的不利后果。同时，被告依法行使了法定及约定的合同单方解除权，且及时通知了原告，涉案合同于2013年11月15日解除，被告不再向原告负有任何法定义务。首先，被告不存在原告起诉书中记载的”未按照约定进行网签，导致合同未履行”的行为，而是从始至终都要求执行原合同。恰恰相反，合同未履行的真正原因是原告要求变更合同内容且拒绝履行涉案合同约定的付款义务导致居间方无法按照合同约定办理网签手续。其次，在双方约定的2013年10月31日网签当日，原告始终没有到约定的网签现场（居间方办公地点），也没有提交其亲笔授权的签约委托书。原告的此行为也是导致涉案合同未能履行、居间方无法办理网签的重要原因之×。再次，被告依法按照涉案合同约定的方式行使约定的合同解除权及送达方式并无不当，且在2013年10月31日双方未能就变更合同达成一致意见后，原告始终没有提出履行原合同的要求，对被告单方解除合同也未提出任何异议。综上所述，被告依法要求履行涉案合同不同意对涉案合同进行重大变更完全符合法律规定和当事人之间的约定，并无不当，同时，被告行使合同单方解除权的行为完全符合法律规定及双方在合同中的约定。恰恰相反，正是原告要求对涉案合同进行重大变更、不同意履行涉案合同即不支付首付款的违约行为导致涉案合同无法继续履行。因此原告应当自行承担其违约行为带来的不利后果，并应当依法对被告承担违约赔偿责任。原告的违约行为给被告带来了巨大的经济损失，现被告提出反诉，要求原告依法承担违约责任，赔偿其违约行为给被告带来的经济损失。
王继常反诉称，2013年10月11日，反诉人与被反诉人在居间方北京华熙房地产经纪有限公司居间介绍下，签订了《存量房屋买卖合同》。合同签订后，双方约定在2013年10月31日前交付首付款并办理网签。但是，被反诉人让其亲属在2013年10月31日当天下午要求居间方工作人员与反诉人联系协商变更合同支付条款。因反诉人不同意变更合同并要求执行原合同，双方无法达成变更合同的一致意见，且反诉人在约定的网签当天一直没有到网签现场且没有网签授权，导致原合同无法继续履行。直至反诉人收到本诉起诉状，被反诉人从来没有提出履行原合同的要求。反诉人在2013年11月15日向被反诉人和居间方发出了解除合同的通知。依据合同《成交声明》第4条的约定，《存量房屋买卖合同》自反诉人发出解除通知之日起解除，直至今日，被反诉人也没有对解除合同提出任何异议。按照合同第八条第（二）款的约定，被反诉人应当按照合同约定向反诉人承担房价款总额10%的违约金。被反诉人的违约行为，给反诉人造成了巨大的经济损失。现反诉人为维护自己的合法权益，故提起反诉。反诉请求：请求判令被反诉人向反诉人支付违约金105000元。判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
经审理查明，2013年10月11日，王继常（出卖人、甲方）与侯凤云（买受人、乙方）在北京华熙房地产经纪有限公司（居间方、丙方）提供的居间服务下签订了存量房屋买卖合同，约定王继常将位于北京市房山区窦店镇腾龙家园三区x号楼x单元xxx号的房屋出售给侯凤云。该房屋建筑面积为104.13平方米。房屋所有权证号为：X京房权证房字第xxxx**号。房屋所有权人登记在王继常名下。关于房屋成交价格和付款方式，合同约定该房屋成交价格为105万元。买卖双方同意按建委现行规定（即存入买卖双方共同选定的交易资金银行监管账户）进行交易资金划转，资金包含已付款项。双方协商一致，选择中国工商银行房山支行作为交易资金监管银行。买受人向出卖人支付2万元，作为购房定金。在买、卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存；该定金用于冲抵首期房款，多退少补。买受人采取分期付款的方式付款。出网签当天，付款34万元；过户24小时之前，付款71万元。关于房屋的交付，合同约定出卖人应当在全款到位三日内将该房屋交付给买受人。关于权属转移登记，合同约定当事人双方同意，买方购房资格审核通过后十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。关于补充协议，合同约定2013年10月31日之前出网签合同当天付首期房款并存资金监管，第二天过户。关于违约责任，（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。该合同还约定了双方其他权利义务。合同签订当日，侯凤云给付王继常购房定金2万元。2013年10月31日，王继常称侯凤云要求变更存量房屋买卖合同约定的付款方式，其不同意。侯凤云对此予以否认。双方因此产生纠纷，致使存量房屋买卖合同不能履行。后侯凤云诉至本院。审理中，王继常表示存量房屋买卖合同已经解除，但涉诉房屋仍可以出售。另，该合同成交声明的第4条规定，居间方认为必要的情况下，有权利在交易过程中以书面通知的形式告知出卖人、买受人双方相关事项或敦促双方履行合同中的责任义务。三方认可本声明所说的书面通知是指以挂号信或特快专递的形式寄送出的通知函，具体寄送地址以出卖人、买受人双方在本合同中提供的地址为准，通知函一经寄出即视为送达。若出卖人、买受人双方任何一方提供的寄送地址有误，造成通知函不能或延迟送达并导致违约的，由其本人承担一切损失。
2013年11月15日10时29分，王继常以EMS特快专递（邮件号：1007442123504）的方式向侯凤云邮寄了解除合同通知，但该邮件未妥投，被退回。根据经过庭审质证的证人证言和视频资料可以认定的事实是，2013年10月31日，在通常的工作时间范围内，侯凤云和王继常均未到达过居间方的办公场所；2013年10月31日18时6分许，王继常同唐国红（本案证人之×，称与王继常是密切的朋友关系）等一起到达过居间方办公场所；2013年10月31日下午，郑国印（侯凤云之子）同其父亲等一起到过居间方办公场所，并在居间方工作人员的带领下查看过涉诉房屋，后于当日16时33分许离开居间方办公场所；2013年10月31日19时30分许，在居间方的居间服务下，郑国印及其妻等同王继常及其唐国红等一起协商过合同履行事宜，未果；就买卖涉诉房屋涉及的相关事宜，除2013年10月11日系侯凤云本人签订合同外，居间方工作人员均是和郑国印进行联系、协商；2013年10月31日，双方产生纠纷后，双方沟通的方式为，郑国印将己方的意见阐述给居间方工作人员，居间方工作人员电话告知唐国红，唐国红再电话告知王继常，反之如此。2013年11月12日，侯凤云向本院提交财产诉前保全申请并提供相应担保，要求进行保全。经审查后，本院作出（2013）房民初字第11556号民事裁定书，裁定将涉诉房屋及担保财产予以查封。
上述事实，有存量房屋买卖合同、房屋所有权证、购房定金收条、（2013）房民初字第11556号民事裁定书、证人证言、视频资料、EMS特快专递邮件和查询单及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为，侯凤云与王继常签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人也可以依据合同法规定的法定情形解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，王继常主张侯凤云在履行合同过程中存在违约行为，其行使单方解除权，双方签订的房屋买卖合同已于2013年11月15日解除。双方房屋买卖合同约定，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行，逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同。侯凤云与王继常在合同中约定的办理网签合同及交付首付款并存资金监管的最迟期限为2013年10月31日。根据合同约定，至2013年11月15日，合同约定的逾期履行期限未届满，行使合同单方解除权的条件未成就，故此时王继常无权行使单方解除权，双方之间的房屋买卖合同也不能因王继常行使单方解除权而解除。因此，王继常主张双方房屋买卖合同已于2013年11月15日解除的答辩及反诉意见，本院不予采信。现侯凤云要求王继常交付涉诉房屋，并要求其协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。但是，侯凤云也应当向王继常全额支付相应的购房款103万元。关于反诉，根据王继常的现有证据，其不足以充分证明侯凤云在履行合同中的行为构成违约，故王继常的反诉请求，本院不予支持。双方在履行合同过程中因履行瑕疵所产生的合理损失，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告王继常于本判决生效后十日内将位于北京市房山区窦店镇腾龙家园三区x号楼x单元xxx号的房屋交付给原告侯凤云，并协助原告侯凤云办理该房屋的房屋产权过户手续；原告侯凤云于该房屋交付的同时给付被告王继常购房款一百零三万元。
二、驳回被告王继常的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由被告王继常负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一千二百元，由被告王继常负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 闻海鹏
人民陪审员 高建新
人民陪审员 苑焕春
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 刘 博