江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02445号
上诉人（原审原告）朱文清。
委托代理人陆拥军，江苏六典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆山阳明房地产建设有限公司，住所地昆山市环城北路135号4楼。
法定代表人曾宝雄，该公司董事长。
委托代理人王蓉晖，江苏沉浮律师事务所律师。
委托代理人朱壹。
上诉人朱文清因与被上诉人昆山阳明房地产建设有限公司（以下简称阳明公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆张民初字第0005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、关于“阳明山庄”C05号、D09号别墅合同的内容。2002年3月19日，朱文清与阳明公司签订《商品房购销合同》1份，合同约定：朱文清向阳明公司购买“阳明山庄”C05号别墅1幢（预售商品房），建筑面积共301.51平方米，每平方米3800元，相应的土地面积1063平方米，每平方米570.63元，总价款1752317元，签约时支付15%，开工时支付10%，完工时支付5%，银行贷款70%，朱文清逾期付款在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，朱文清逾期付款超过30日后，阳明公司有权解除合同，阳明公司解除合同的，朱文清按累计应付款的5%支付违约金，朱文清愿意继续履行合同的，经阳明公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，朱文清按日向阳明公司支付逾期应付款万分之三的违约金，阳明公司应当在2003年6月30日前将验收合格的商品房交付朱文清使用，商品房达到交付使用条件后，阳明公司应当书面通知朱文清办理交接手续，双方进行验收交接时，阳明公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，阳明公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，阳明公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，朱文清有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由阳明公司承担，由于朱文清原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：朱文清未按出卖人书面通知及时办理交付手续，逾期十天，视为该商品房已交付给朱文清，自第十一天起该商品房的风险责任由朱文清承担，且朱文清应承担物业管理等有关费用，本合同自签订之日起生效。合同另就其他事项作了约定。
2002年3月19日，朱文清同时与阳明公司签订商品房购销合同一份，朱文清向阳明公司购买阳明山庄D09号别墅，房屋总价153万元，合同约定银行贷款70%，朱文清实际于2003年6月6日向中国银行昆山支行贷款138万元用于支付购房款。
上述两份合同的内容经（2007）昆民一初字第311号、312号民事判决书认定，双方无异议，对此予以认定。本案在诉讼中朱文清提交的双方为贷款而签订的标的为2500000元的购销合同并非双方的真实意思表示，故对此不予认定。
二、关于朱文清为购买“阳明山庄”别墅向阳明公司支付的预付款及阳明公司向朱文清退款情况。2001年7月31日向阳明公司支付16000元预付款，该款系朱文清购买俱乐部共有产权的预付款；2001年8月2日向阳明公司支付87616元（阳明公司出具收据注名“阳明山庄”C05别墅的预付款）。2001年11月7日，朱文清向阳明公司支付76500元作为D09别墅的预付款。合同签订后，朱文清于2002年3月27日向阳明公司支付100000元作为D09别墅的购房款。朱文清于2002年5月2日向阳明公司支付了45000元（阳明公司出具收据注明“阳明山庄”C05和D09号别墅的预付款），2002年5月10日，朱文清向阳明公司支付了183000元（阳明公司出具收据注明“阳明山庄”C05和D09号别墅的预付款）。上述朱文清为购买C05和D09号别墅共支付508116元。
2003年1月24日，阳明公司向朱文清退款40799元，阳明公司应退款63299元，扣除阳明公司代朱文清支付的保险费22500元，实际退款40799元；2003年8月29日，阳明公司向朱文清退还房款87615.85元和76500元，退款用途注明是退交房保证金；2004年6月28日阳明公司向朱文清退款90357.10元，该笔款项的构成为，阳明公司应退还朱文清俱乐部共有产权本金、赔偿、利息共94114元，退房款（朱文清退中央空调，阳明公司补差价）100000元，合计194114元，扣除阳明公司代朱文清的还贷款11893.18元、11280.35元、4083.37元及D09房款76500元，阳明公司退还朱文清90357.10元。
三、关于阳明山庄C05、D09别墅的贷款及阳明公司代朱文清的还贷情况。2002年12月12日，原中国银行苏州市金阊支行作为贷款人，朱文清作为借款人（朱文清与其妻子杨艳艳还作为房产抵押人），阳明公司作为保证人，签订《个人购房借款合同》1份（编号A（住借）字（苏州分）行（金阊）支行（2002）年（316）号），合同约定：由贷款人向借款人即朱文清发放个人住房贷款1500000元，用于购买阳明山庄C05住房，贷款期限180个月，自2002年12月12日起至2017年12月12日止。同日，中国银行苏州市金阊支行向朱文清发放了1500000元的贷款，付至阳明公司帐户上用于支付朱文清购房款。
2006年3月27日，中国银行股份有限公司苏州市金阊支行委托律师向朱文清发函，该函称，因朱文清未办妥房产的抵押登记手续，未履行合同约定的相关义务，致使借款合同约定的中行金阊支行的抵押权无法实现，严重危害中行金阊支行的贷款安全，朱文清构成严重违约。并告知朱文清解除借款合同并提前收回该笔借款。同日，中国银行股份有限公司苏州市金阊支行委托律师向阳明公司发函，该函称，在房产的抵押登记手续办理完毕之前，阳明公司应承担贷款的保证担保责任，因房产的抵押登记手续至今尚未办妥，构成严重违约，决定解除借款合同并提前收回该笔借款。阳明公司作为保证人应承担连带担保责任，代借款人归还借款本金及利息，届时中行金阊支行将在贵司保证金帐户上扣收上述款项。阳明公司收到上述律师函后于2006年4月28日向中行金阊支行偿还贷款本息计1273920.58元。
在中行金阊支行提前收款之前，阳明公司已开始代朱文清还贷，其中于2005年10月28日为朱文清向中行金阊支行代还贷款25000元，于2006年1月31日为朱文清向中行金阊支行代还贷款24000元，于2006年2月28日为朱文清向中行金阊支行代还贷款25000元，于2006年3月29日为朱文清向中行金阊支行代还贷款11406.36元，上述代还贷款合计85404.36元。
2003年6月6日，中国银行昆山支行作为贷款人，朱文清作为借款人（朱文清与其妻子杨艳艳作为房产抵押人），阳明公司作为保证人，签订个人购房借款合同一份，合同约定：由贷款人向借款人发放个人住房贷款1380000元，用于购买阳明山庄D09住房，贷款期限240个月，自2003年6月6日起至2023年6月6日止，实际放款日与到期日以借款借据为准。之后银行向朱文清发放了1380000元的贷款，付至阳明公司账上用于支付购房款。
因朱文清未偿还银行贷款，阳明公司作为保证人分别于2004年6月25日代其支付贷款11280.35元，产权证费用2000元，于2005年12月12日代其支付贷款34500元，于2006年3月1日代其支付贷款33500元，于2006年6月2日代其支付贷款33945.09元，于2006年8月7日代其支付贷款22471.31元，于2006年8月14日代其支付贷款110707.68元，于2006年10月11日代其支付贷款12873.12元。
2006年12月22日，贷款银行委托律师向阳明公司发函，该函称，朱文清在银行的贷款已累计拖欠3期，银行已于2006年12月20日发函向其催讨，并宣布借款合同提前到期，要求其立即归还所有贷款本息，而朱文清至今未归还，因此，通知阳明公司履行保证义务，在接函之日起三日内偿付所有贷款本息（截止2006年12月22日，本金余额1155750元，利息1433598元）。
四、关于C05等别墅的交付情况。阳明公司于2004年11月3日取得C05等别墅的商品房屋销售证书。2005年3月24日，阳明公司向朱文清交房，朱文清验房后，在业主入住验房表的业主验收意见一栏中注明“因该房屋存在不符合合同约定的交付使用条件即交房标准，因此本人不能接受该房屋交接，请于整改完成后再通知本人办理验收交接”。此后，双方未办理交接手续。
五、关于（2006）昆民一初字第1579号、（2007）昆民一初字第311号、（2007）昆民一初字第312号民事判决书的判决情况。1、（2006）昆民一初字第1579号民事判决书的判决情况。2006年5月8日，朱文清向法院起诉，要求阳明公司支付逾期交房违约金，阳明公司提起反诉，要求朱文清支付逾期付款违约金12878.9元并偿还代付款47780.35元。法院审理后认为朱文清逾期付款和阳明公司逾期交房之事实均客观存在，应按合同各自承担违约责任，同时认定2005年3月24日阳明公司履行了交房义务，遂于2006年7月27日判决阳明公司支付朱文清逾期交房违约金290547元，朱文清支付阳明公司逾期付款违约金7123.2元，返还代付款47780.35元（包括2004年6月25日代支付贷款11280.35元、产权证费用2000元、2005年12月12日代支付贷款34500元）。2、（2007）昆民一初字第311号民事判决书的判决情况。2007年1月9日，阳明公司向法院提起诉讼，要求解除双方于2002年3月19日签订的《商品房购销合同》，并要求朱文清承担逾期付款违约金87615元、赔偿代为履行按揭贷款利息损失5568.89元。法院审理后认为当事人双方签订的购房合同合法有效，不违法法律的规定，阳明公司要求解除合同既没有法律依据也没有合同依据，因此驳回阳明公司要求解除合同的诉讼请求，同时认定，阳明公司代朱文清支付的银行贷款85404.36元（包括2005年20月28日代支付款25000元、2006年1月31日代支付贷款24000元、2006年2月28日代支付款25000元、2006年3月29日代支付贷款11406.36元），朱文清应返还给阳明公司，因朱文清不予返还，应当承担银行利息。3、（2007）昆民一初字第312号民事判决书的判决情况。2007年1月9日，阳明公司向法院提起诉讼，要求解除双方于2002年3月19日签订的《商品房购销合同》，并要求朱文清承担逾期付款违约金76500元。法院审理后认为当事人双方签订的购房合同合法有效，不违反法律的规定，阳明公司要求解除合同既没有法律依据也没有合同依据，因此驳回阳明公司全部的诉讼请求。
上述事实有朱文清提供的《商品房购销合同》1份、民事判决书3份、业主入住验房表2份、光盘2份、门牌号码对照表1份、现场勘验笔录1份，阳明公司提交的银行存根3份、退款明细1份、收据1份以及当事人双方在庭审中的陈述等证据所证实。
朱文清的一审诉讼请求为：1、判令当事人双方签订的阳明山庄C05号别墅商品房购销合同有效，阳明公司配合将阳明山庄C05号别墅过户登记至朱文清名下；2、阳明公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，朱文清于2002年3月19日为购买阳明公司开发的昆山市张浦镇阳明山庄C05号别墅而与阳明公司签订的《商品房购销合同》（合同标的1752317元）合法有效，不违法法律规定，法院予以认定。对阳明公司提出的合同已经解除的抗辩意见，因法院已生效的（2007）昆民一初字第311号民事判决书已认定阳明公司的该主张没有合同和法律依据，因此，对阳明公司的该抗辩意见，法院不予采信。对于朱文清要求阳明公司配合产权过户的的诉讼请求，首先，对于朱文清关于阳明山庄C05号别墅的预付款情况，朱文清于2001年8月2日向阳明公司支付的C05号别墅的预付款87616元，阳明公司已于2003年8月29日退还给朱文清87615.85元。朱文清于2002年5月2日支付的45000元预付款和2002年5月10日支付的183000元预付款合计228000元可认定为C05号别墅的预付款，扣除阳明公司于2003年1月4日退还给朱文清的63299元（扣除代付保险费22500元后，实际退40799元），朱文清实际支付C05号别墅的预付款依照现有证据法院只能认定为187201元。而按购房合同的约定，至工程完工朱文清应支付阳明公司30%的购房款即525695.1（1752317元＊30%），因此，朱文清支付的预付款远远不够。即使朱文清后来贷款1500000元用于支付房款，按合同约定的C05号别墅的总价款为1752317元，朱文清还应再支付阳明公司252317元，而朱文清实际才支付187201元。因此，法院认定朱文清支付的C05号别墅的预付款未达到合同约定的数额。其次，朱文清贷款后，阳明公司代朱文清归还C05号别墅的贷款85404.36元及因银行提前收回贷款款而代朱文清支付本息1273920.58元，故朱文清贷款支付的房款，阳明公司也大部分没有实际收取。因此，在朱文清仅支付小部分房款的情况下要求阳明公司办理房屋过户手续的诉讼请求，法院不予支持。对于阳明公司提出C05号别墅房款已全部退还给朱文清的抗辩意见，根据阳明公司提交的证据，阳明公司于2004年6月28日的退款90357.1元系扣除其他款项后的退款数额，阳明公司应退还的数额系194114元，但其中的94114元系退还朱文清俱乐部共有产权的本金、赔偿、利息，该款与C05号别墅的房款无关，故不应作为C05号别墅的退款，另100000元退款在证据中显示“客户朱文清退中央空调”内容，故亦不能作为退还朱文清的预付款，因此，对阳明公司的该抗辩意见，法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、朱文清与昆山阳明房地产建设有限公司于2002年3月19日签订的昆山市张浦镇阳明山庄C05号别墅《商品房购销合同》（合同标的1752317元）合法有效。二、驳回朱文清要求昆山阳明房地产建设有限公司配合将昆山市张浦镇阳明山庄C05号别墅产权过户登记至朱文清名下的诉讼请求。案件受理费26800元，财产保全费5000元，两项合计31800元，由朱文清负担。
上诉人朱文清不服上述民事判决，向本院提起上诉称：涉诉房屋的购房款已付清且已交付，在此情况下，阳明公司应配合办理过户手续。至于阳明公司因承担保证责任而偿付的款项，这些款项如追偿属于另一法律关系，应另案处理。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决第二项并依法改判阳明公司配合办理过户手续，案件诉讼费用由阳明公司承担。
被上诉人阳明公司二审辩称朱文清仅支付了一部分购房款，没有付清房款，同时对阳明公司代其归还的银行贷款也没有偿付，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理另查明，（2006）昆民一初字第1579号案件系朱文清起诉阳明公司要求阳明公司支付D09号别墅逾期交房违约金；（2007）昆民一初字第311号案件系阳明公司起诉朱文清要求解除C05号别墅购房合同；（2007）昆民一初字第312号案件亦系阳明公司起诉朱文清要求解除D09幢别墅购房合同。
二审中，就C05号别墅付款情况，朱文清提供书面意见认为其分别于2001年8月2日支付87616元、2002年5月2日支付45000元、2002年5月10日支付183000元、2003年1月24日支付22500元，2002年12月12日通过银行贷款支付150万元，并认为原审判决遗漏了2003年1月24日支付的22500元。后朱文清再次提供书面意见明确2003年1月24日阳明公司向朱文清出具收据一份，写明收到朱文清22500元，收款事由为收回保险费（代交），收款方式为现金。（2007）昆民一初字第311号案件判决书中认定的朱文清于2003年1月24日又向阳明公司支付22500元的依据就是该份收据；2003年1月22日双方就购房款进行了结算，经结算，朱文清总付款1815616元，比合同约定的价款1752317元多付了63299元，阳明公司应退朱文清63299元，但阳明公司代交保险费22500元，因此实退40799元，2003年1月24日22500元收据应该是阳明公司从其应退的63299元中收取的代交保险费。
二审中，阳明公司陈述在代朱文清归还了C05、D09别墅房屋贷款以及（2007）昆民一初字第311、312号两案判决后朱文清与阳明公司达成合意，朱文清将已支付的房款作为D09号别墅的购房款，C05号别墅做退房处理；双方就该合意未成形书面协议，C05号别墅因为没有办理交房手续，所以也没有办理退房手续。朱文清对阳明公司该陈述不予认可。
二审中，就阳明公司2003年8月29日退还交房保证金87615.85元，朱文清陈述该金额是C05号别墅5%的合同价款，按照合同约定，该5%款项应当在完工时支付，因朱文清已把房款全部付清了，但当时房屋未完工，朱文清为此提出该笔款项付早了，故要求阳明公司把提前支付的款项先退回；合同约定的交房日期是2003年6月30日，而C05号别墅是2004年10月29日完工，按照合同约定的交付日期阳明公司需支付违约金超过了87615.85元，故C05号别墅完工后朱文清未再支付5%的房屋价款，阳明公司也没有要求朱文清支付。阳明公司则陈述因2003年8月29日房屋没有完工，所以阳明公司退还了交房保证金，之后朱文清无力偿还贷款，到2005年朱文清与阳明公司口头约定C05退房，所以此后没有再去要求支付87615.85元。后朱文清出具书面意见认为2004年6月29日别墅已完工，双方就阳明公司应退的空调补偿款、共有产权本金、赔偿、利息以及朱文清应缴款进行结算，阳明公司从其应退款中扣取了D09别墅5%的交房保证金76500元，但遗漏了C05别墅87615.85元。阳明公司遗漏扣取后未再要求朱文清支付，系阳明公司放弃自己权利的行为，阳明公司要求支付该款的诉讼时效已届满，阳明公司依法丧失了请求权，C05别墅87615.85元是否应支付、如何支付应通过另案解决。后朱文清再次表示如果法院判决支持其诉讼请求，就C05号别墅5%交房保证金87615.85元其同意在过户时一并支付给阳明公司，但就阳明公司归还的C05号别墅贷款部分要求阳明公司另案处理。
阳明公司则陈述因2003年8月29日房屋没有完工，所以阳明公司退还了交房保证金，之后朱文清无力偿还贷款，到2005年朱文清与阳明公司口头约定C05退房，所以此后没有再去要求支付87615.85元。
二审中，朱文清陈述（2006）昆民一初字第1579号案件判决后其未就C05号别墅提起迟延交房诉讼，因为其结合（2006）昆民一初字第1579号判决计算出C05号别墅阳明公司支付的违约金金额仅在30多万，C05别墅的银行贷款其从2005年底停止支付，违约金由阳明公司通过帮其支付部分银行贷款来抵充，双方就此达成口头合意。阳明公司对此不予认可。
二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，朱文清与阳明公司于2002年3月19日签订的C05号别墅《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。阳明公司虽于2007年1月9日起诉要求解除该合同，但（2007）昆民一初字第311号生效民事判决于2007年7月17日驳回了阳明公司解除合同的诉请。二审中，阳明公司主张双方在（2007）昆民一初字第311、312号两案判决后达成C05号别墅退房合意，但未提供相关证据予以证明，且朱文清对此亦不予认可，故阳明公司该主张不成立。C05号别墅《商品房购销合同》订立后未被判决解除或协商解除，对双方仍具有约束力。
就C05号别墅购房款的支付以及退款情况。朱文清主张其于2001年8月2日付款87616元，于2002年5月2日付款45000元，于2002年5月10日付款183000元，于2002年12月12日银行购房贷款1500000元，至此朱文清共支付C05购房款1815616元，而C05别墅合同价款为1752317元，两者相差63299元，故2003年1月24日阳明公司向朱文清退款40799元（应退款63299元，扣除阳明公司代朱文清支付的保险费款项22500元，实退40799元）。阳明公司则认为朱文清仅支付了一部分购房款，阳明公司代其归还的银行贷款也没有偿付。
2003年8月29日，阳明公司向朱文清退还房款87615.85元，双方在二审中一致陈述是因为C05号别墅未按期完工而退还的款项，本院对此予以确认。C05号别墅于2004年10月29日完工，2005年3月24日双方进行交付验收，此时已满足完工5%房款的支付条件，但朱文清至今仍未支付。朱文清虽主ＸＸ明公司迟延交房需支付的违约金远高于5%房款，故朱文清未再支付该5%房款，但朱文清未在（2006）昆民一初字第1579号案件判决后就C05号别墅提起迟延交房违约金诉讼，故对朱文清有关无需支付5%房款的主张本院不予采信。
2004年6月28日，阳明公司向朱文清退款90357.1元，但根据阳明公司提供的证据，该款涉及中央空调补偿款、共有产权本金，与C05号别墅房款无关，故该退款不能作为阳明公司退还朱文清C05号别墅房款。
就阳明公司代朱文清偿还的C05号别墅银行贷款。朱文清主张双方就C05号别墅迟延交房违约金由阳明公司以代偿部分银行贷款方式进行抵充达成口头合意，但朱文清未提供证据证明其主张，阳明公司对此也不予认可，故本院对朱文清该主张不予采信。
朱文清还主ＸＸ明公司代偿的C05号别墅银行贷款系阳明公司因承担保证责任而偿付的款项，这些款项如追偿属于另一法律关系，应另案处理。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中朱文清为C05号别墅购房款向银行申请贷款，阳明公司为朱文清提供担保，朱文清应按照诚实信用原则按期履行还贷义务，但朱文清自2005年10月起连续数月未归还贷款，导致阳明公司为朱文清代付了数期贷款共计85404.36元。C05号别墅被银行收贷的原因是C05号别墅的抵押登记手续一直未能办理，而阳明公司于2005年3月24日前即通知朱文清交房，朱文清验房后以房屋存在不符合合同约定交房标准为由不接受该房屋交接，但朱文清在业主入住验房表中所涉的问题均未导致房屋主体结构不安全或严重影响正常居住使用，且C05号别墅于2004年10月29日通过竣工验收备案，具备交房条件，故朱文清以房屋不符合交房标准为由不接受C05号别墅交接的理由不成立。此后双方未再办理交接手续，相应的过户手续也因尚未交房而未办理，抵押登记手续也因此未能办理，故C05号别墅被收贷的责任在朱文清，阳明公司为此又代朱文清归还贷款本息1273920.58元。阳明公司代朱文清偿还的C05号别墅银行贷款与朱文清应履行的购房款义务直接相关，且阳明公司代偿贷款系由于朱文清的原因所致，双方应按照诚信原则和公平原则妥善处理双方之间贷款追偿事宜。
综上，朱文清与阳明公司签订的C05号别墅《商品房购销合同》合法有效。2005年3月24日，朱文清无正当理由拒绝收房，此后双方亦未办理交房手续。朱文清尚有5%的交房保证金87615.85元未支付给阳明公司。且因朱文清原因，阳明公司还代朱文清归还了C05号别墅银行贷款本息共计1359324.94元，该款项朱文清尚未偿付给阳明公司。基于公平原则和诚实信用原则，在诉争房屋尚未完成交付手续、购房款支付义务尚未全部履行、阳明公司代朱文清归还诉争房屋银行贷款1359324.94元的情况下，本院对朱文清要求阳明公司配合办理诉争房屋过户手续的诉请不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人朱文清的上诉主张缺乏依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26800元，由朱文清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二０一四年十一月一日
书 记 员 毛莉莉