浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第57号
上诉人（原审原告）：黄高立。
委托代理人：施勤。
被上诉人（原审被告）：宁波华荣时代置业有限公司。住所地：宁波市镇海区镇宁东路818号（金锚楼2-4号）。
法定代表人：莫剑荣，该公司董事长。
委托代理人：金宝祥，北京大成（宁波）律师事务所律师。
上诉人黄高立因与被上诉人宁波华荣时代置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2014年12月15日作出的（2014）甬镇民初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年3月6日，原告黄高立支付被告宁波华荣时代置业有限公司风景九园16-603室房屋预售定金50000元。2012年3月21日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买风景九园1#2#地块二期-2第16住宅【幢】603号房，建筑面积共127.64平方米，总价款为1219728元，付款方式为合同签署同时支付首付款749728元，剩余购房款470000元通过公积金贷款方式支付。合同并约定被告应当在2011年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用；被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；自商品房交付使用之日起，被告按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。当日，原告支付被告购房款699728元。2012年4月11日，原告支付被告剩余购房款470000元。2012年8月12日，原告向被告递交书面申请一份，载明房屋存在渗水漏水情况，原告急需用房，望被告尽快解决。2013年3月10日，原、被告办理房屋交付手续。现房屋门牌号为风景九园5号楼603室，该房屋东边卫生间顶上（东北角）及东北边卧室北墙（窗户周围）存在渗水漏水情况。
原审原告黄高立于2014年2月14日诉至原审法院，请求判令：原审被告立即修复房屋渗水漏水的质量问题，并支付原审原告逾期交房违约金人民币211744元（自2011年12月31日起至2013年3月10日止按每日1219728元的万分之四计算）。
原审法院审理认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同，当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效，双方当事人均应受其约束。该合同约定的房屋交付期限早于合同订立时间，明显不符合常理，应视为双方对房屋交付期限的约定不明确。因双方之后未就具体履行期限达成补充协议，也无法按照合同其他条款或交易习惯确定履行期限，故根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，被告可以随时履行，原告也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。2013年3月10日双方办理房屋交付手续前，被告称曾电话通知原告办理交付手续，原告也表示2012年6月、8月其曾口头要求被告交付房屋，但原、被告双方均未提供证据证实其主张，且对方提出异议，故该院对此不予采信。原告在2012年8月12日向被告递交的书面申请中表达了要求交付房屋的意思，结合原告应给被告方的必要准备时间，该院认定被告应于2012年8月27日前将房屋交付原告使用。被告于2013年3月10日才交付房屋，构成违约。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应自2012年8月28日起至2013年3月10日止按日向原告支付已交付房价款即1219728元万分之四的违约金。该院认为，该合同约定的违约金过高，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，该院酌定被告应支付原告逾期交房违约金40000元。原告要求被告修复涉案房屋存在的渗水漏水问题，被告没有异议，该院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宁波华荣时代置业有限公司对位于宁波市镇海区蛟川街道风景九园5号楼603室房屋东边卫生间顶上（东北角）及东北边卧室北墙（窗户周围）存在的渗水漏水情况进行修复；二、被告宁波华荣时代置业有限公司支付原告黄高立违约金人民币40000元；上述一、二项判决内容于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告黄高立的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4476元，由原告黄高立负担3626元，被告宁波华荣时代置业有限公司负担850元，于判决生效之日起七日内交纳。
宣判后，原审原告黄高立不服，上诉至本院，称：1.合同关于交房期限的约定是明确、有效的。合同中关于交房日期有明确约定，虽然早于合同签订日期，但这是被上诉人拟定的格式条款，应该得到遵守。而原审将上诉人要求修理房屋漏水的日期确定为交房日期极不公平。原审判决既认定购房合同的效力，又否认其中交房时间条款效力。2.原审认定违约金过高没有证据，该违约金条款是由被上诉人拟定的格式条款，且并无违约金超过损失30%的证据，即使要参照银行利率，也应参照中国人民银行关于逾期贷款的利率而不是贷款基准利率。综上，请求一、撤销原审判决中的第二项和第三项，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金211744万元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人宁波华荣时代置业有限公司答辩称：上诉人主张以2011年12月31日为房屋交付日期明显违背社会常理。原审法院认定违约金过高并无不当，上诉人的损失主要是房屋租金损失，而涉案房屋同地段同类型同档次的房屋租金仅为两千多。事实上被上诉人多次通知上诉人交房，上诉人以房屋漏水为由不愿收房，而该情形属于保修责任，上诉人所谓的逾期交付是其自身造成的。
双方在二审期间均未提供新的证据
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同真实、合法有效，双方当事人均应依约履行。合同中关于涉案房屋交付时间的条款早于合同签订时间，明显不合情理，不应予以适用。在房屋交付时间约定不明的情况下，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求债务人履行，但应当给对方必要的准备时间，因上诉人在要求交房的同时要求被上诉人对渗漏房屋进行修补，因此原审法院给被上诉人15日的准备时间，认定2012年8月27日为应交房时间并无不当。关于违约金，因被上诉人提出约定违约金过高，因此原审法院参考上诉人在逾期交房期间所受损失并参照中国人民银行同期同类贷款基准利率依法酌定违约金为40000元，亦无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4476元，由上诉人黄高立负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 张梦霞
二〇一五年二月十六日
代书 记员 薛 楠