九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0403民初2555号
原告：叶青青，女，汉族，1992年3月29日出生，住九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：黄春明，江西支点律师事务所律师，特别授权，执业证号13604201110736271。
被告：九江嘉华房地产开发有限公司，住所地九江市浔阳区庐峰北路58号，统一社会信用代码9136040070564085XE。
法定代表人:刘枫，总经理。
委托诉讼代理人：向前，江西际民律师事务所律师，一般授权，执业证号13604200410759139。
委托诉讼代理人：赵紫烟，江西际民律师事务所实习律师，一般授权，执业证号36041703210001。
原告叶青青与被告九江嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法由审判员夏晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶青青的委托诉讼代理人黄春明、被告嘉华公司的委托诉讼代理人向前、赵紫烟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。期间，本院于2017年11月17日委托江西九江司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2017年12月29日出具鉴定意见书，上述时间不计入审限。
原告叶青青向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2017年2月27日签订的《房屋买卖补充合同》无效；2、判决被告返还原告已支付的购房款50万元并承担50万元的赔偿责任；判决被告支付原告利息损失15000元（暂计算至2017年8月27日止），并按年利率6%支付利息至50万元购房款付清之日止；3、判决被告赔偿原告因修缮车库、完善设施等而支付的款项12万元（具体数额以工程造价司法鉴定结论为准）；本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年2月27日，原、被告签订了《房屋买卖补充合同》一份，被告将位于九江市浔阳区庐峰北路58号第四层房产及附属两间车库出售给原告，还对付款期限、税费承担等进行了约定；原告于当日支付给被告50万元购房款；被告将车库交付原告后，原告对车库进行了修缮和完善设施，共花费约12万元（具体数额以工程造价司法鉴定结果为准)。今年8月，原告发现该第四层房产的部分属于违章建筑且未取得权属证书，依据城市房地产管理法规定属于不得转让的房产，故原被告双方签订的《房屋买卖补充合同》应属无效，被告应返还已取得购房款并赔偿原告所遭受的损失。虽经原告多次要求与被告协商解决，但被告不予理睬，故原告为维护自身的合法权益，特依照法律规定提起诉讼，请贵院依法判如诉请。
被告嘉华公司辩称：1、原告向法庭隐瞒了事实真相，原告向法庭起诉时仅提交了补充协议，并没有提交房屋买卖合同，只有之前的合同存在才有补充协议的存在。2、原告向法庭诉称的事实与理由和客观理由不符合，原告称第四层是违约建造没有房产证，实际上本案诉称的房产取得了不动产证书，被告有全部产权属于可以自由交易的房产。3、原告诉称不属实，①.原、被告补充合同约定第四条，双方约定房屋交现时间2017年8月1日前，②.车库可以让被告免费试用三年，原告对车库的装修是违约行为，另根据合同第三条付款约定，应按补充协议的期限付款，总计105万，但原告截止到今天为止，只支付了50万元，是属于违约行为，被告将保留对原告违约行为诉讼的权利。4、通过补充合同的前沿和第一条约定，清楚表明原告知道和应当知道本案所争议房产的情况，是有不动产证和不动产信息的，所以原告的诉请没有依据，原告的起诉行为法庭应予以教育并驳回其起诉。
原告叶青青围绕诉讼请求依法提交如下证据：一、原、被告双方于2017年2月27日签订的《房屋买卖补充合同》一份，证明被告将位于九江市浔阳区庐峰北路58号第四层房产及附属两间车库出售给原告，合同签订之日需支付50万元整；二、被告出具的收据一份，证明原告已支付给被告购房款50万元；三、不动产交易中心查询的关于九江市浔阳区庐峰北路58号第四层房产的交易状态，证明1.第一页“房地调查状况”栏的内容：土地座落在庐峰北路东侧××号，房间座落庐峰北路东侧××号401（所在层为4层，单元号为0），建筑面积34.72平方米，套内面积为29.4平方米。第二页“他项权证”栏的内容：不动产权证明号为赣（2016）九江市不动产权证明第0013745号，不动产权证号为赣（2016）九江市不动产权第0002021号，最高债权抵押额10万元，债权确认期间为20161008至20211008，抵押面积为房屋34.72平方米。第三页“申请人信息”栏的内容：抵押人为九江嘉华房地产开发有限公司，抵押权人为九江银行股份有限公司浔阳支行，申请时间为2016.10.13。2.该房屋在签订买卖合同前已被抵押给九江银行贷款，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，被告应承担50万元的赔偿责任。四、案外人与被告于2011年签订的关于诉争房屋第二层及102房的《九江市商品房预（销）售合同》一份（提交复印件并提交原件供核对），诉争房屋第四层的楼顶相片，证明1.诉争第四层房产经实地测量为210余平方米，而该而该房产经登记的建筑面积为34.72平方米；诉争第四层房产属于加盖的违法建筑，且第四层房产未取得权属证书。2.诉争房屋的第二层及102房的销售价格为4561.75元/平方米；说明原告购买第四层的价款105万元是按市场价格支付了210余平方米的价款；被告对该第四层房产的出售价格是按照有完整产权的房屋以及未抵押情形的价格出售；被告存在欺诈原告的故意。3.被告违反了全国人民代表大会常务委员会通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让。（六）未依法登记领取权属证书的；”被告出售未取得权属证书房地产的行为违反了法律的强制性规定，故本合同中买卖第四层房屋的合同条款无效。4.被告违反了《物权法》第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定。被告出售其未有所有权的车库给原告，故本合同中买卖车库的合同条款无效。五、本案诉争的两个车库的照片一份，原告与案外人蒋赐华签订的装饰合同一份，原告为该两车库购买的灯具发票一份。证明原告已对本案诉争的两个车库进行了装饰装修，装修价款为11.4万余元。
被告嘉华公司对上述证据的质证意见：证据一真实性、合法性无异议，关联性有异议，1.原告仅向法庭出示了房屋买卖补充合同，但没有出示正式合同；2.本案前沿及第一条是指第四层房产以房产登记信息为准，被告在签订房屋买卖合同及补充协议时，是知道房产现状和登记现状的；3.该补充合同第三条约定了付款方式，约定房屋总价105万元，截止今天为止原告只支付了50万元，没有按合同约定金额和交付时间支付购房款。该补充合同第四条明确约定房屋交付期限2017年8月1日是指第四层，并约定第四层车库是给被告使用三年，而原告对车库的装修是没有和被告协商而做出的单方行为。对证据二无异议。对证据三真实性、合法性无异议，对关联性有异议，1.该房产实际上已经办理了房产登记手续，并不是原告所称未取得权属证书；2.抵押是事实，但该抵押的情形并不是违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的，且原告并没有交清房款，而被告抵押的房款是10万元，而该抵押只需要支付10万元就可取消，而原告对于房款并不止有10万元没有交付，故原告的证据达不到证明目的。证据四对照片及销售合同真实性无异议，但关联性有异议，不同意原告的证明目的，1.任文莉的销售合同是2011年，现在是2017年，时过境迁，房产价格变化是无所预料的，原告用任文莉商品房买卖合同的4000多平方米来倒推其买房的房价不合理，任文莉购买的是第二层，原告购买的是第四层，不仅有房屋还有屋顶面积供使用，两个楼层不一样，所以价格不一样；2.原、被告之间的补充协议明确约定以房产登记信息为准，且原告调查房产信息中明确登记是2016年，而原、被告签订协议是2017年，所以原告知道应当知道被告登记的房产面积就是房产证上的面积；3.原告购买被告第四层房产不是按单价每平方米来计算而是按套计算，并还有两套车库一并出售，而原告提交的没有登记的房产权不得出售，而该车库不属于公摊，是属于被告的，所以该合同不违法，故原告通过第三方买卖合同及照片不能证明被告的欺诈。证据五除了照片的真实性认可，其他的证据真实性无法证实，对合法性存在质疑，既然是装修合同应该有装修资质的人来做，且真实花费是一张白条，无法证明，关联性有异议，合同第四条约定车库允许被告免费试用三年，在被告试用期原告何来权利装修，由此可见原告证明目的不能达到。
被告嘉华公司为支持其答辩意见，依法提交了如下证据：一、房屋买卖补充合同，证明1.该合同是真实合法的；2.房屋买卖补充合同中载明以房产登记信息为准，原告知道并应当知道该房产办证了；3.原、被告之间就合同总价款进行了约定是105万元；4.合同付款方式，是签订合同是支付50万元，7月1日支付50万元，办证时支付5万元，所以原告违约，但被告保留起诉权利。8月1日前搬迁时间，是在原告支付完后搬迁，且有约定被告免费试用车库三年，原告何来装修。二、不动产登记书（不动产权第0002021号）复印件，证明该房产办理了不动产权登记。
原告叶青青对上述证据的质证意见：证据一真实性无异议，证明目的有异议，1、第一条以房产登记信息为准，签订本协议的时候，该房产本在房产局办理他项，故该房产本不可能出示给原告看，由此看被告有欺诈的故意，被告是通过文字游戏一次来隐瞒第四层房屋的真实信息，2、车库问题，该车库从下面看是两间并排的车库并不是一间，车库给被告免费试用，不等于说原告不能装修，装修跟给被告一间车库试用是不冲突的，3、关于款项支付问题，因为原告在7/8月份时原告要出租给别人时被出租人发现的，故原告后期没有支付房款是行使不安抗辩权，并不是原告违约。证据二真实性、合法性无异议，证明目的有异议，从该不动产权证明看第四层房产建筑面积34.72㎡，与第四层楼的实际面积相差巨大，说明第四层房产大部分面积属于加盖的违章建筑。
根据原、被告的陈述和本院审查确认的证据，本院认定如下事实：原、被告于2017年2月27日签订《房屋买卖补充合同》，由原告购买被告位于九江市浔阳区庐峰北路58号第四层房产（以房产登记信息为准）及附属两间车库，约定售价为105万元，同时还约定原告于当日支付50万元，2017年7月1日之前支付50万元，待全部过户给原告后三日内支付5万元；原告当日起到2017年8月1日之前让被告免费使用第四层，原告让被告免费使用左边车库三年；原告承担契税和维修基金等相关费用。在该份合同中原、被告对所购房产的建筑面积和使用面积、每平方米单价、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任均未作约定。原告于当日向被告支付50万现金，由被告向其出具一张编号为0506661的收款收据。嗣后，原告自行对两间车库进行改造和装饰装修并加装了天然气，被告予以默认。至起诉之日（2017年9月13日），原告未支付50万元第二期款项给被告，被告亦未将第四层房产交付给原告。原告认为被告隐瞒所售房产的真实情况，构成欺诈，故诉来我院。
另查明：诉争的第四层房产在不动产交易中心登记的建筑面积为34.72平方米，套内面积为29.4平方米。该房产已抵押给九江银行股份有限公司浔阳支行，不动产权证号为赣（2016）九江市不动产权第0002021号，最高债权抵押额10万元，债权确认期间为2016年10月8日至2021年10月8日。
在案件审理过程中，根据原告的申请，本院委托江西九江司法鉴定中心对诉争的两间车库改造、加装天然气、装饰装修费用进行鉴定，该中心出具鉴定意见书，上述费用总造价为61410.93元。
本院认为，我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故被告将无证的两间车库出售给原告的行为无效。该法第三十五条第二款规定：房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。该法第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同……。《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定：商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。诉争的第四层房产虽有权属证书，但被告出售时未申报成交价，且原、被告签订的《房屋买卖补充合同》并非是房产管理部门提供的格式合同，违反了法律、行政法规的强制性规定应认定为无效合同。鉴于原告对诉争的两间车库进行了改造和装饰装修并加装了天然气，原告在向被告返还该两间车库时，被告应支付原告投入的相关费用61410.93元。原告诉称被告存在欺诈，原告发现该第四层房产的部分属于违章建筑且未取得权属证书，依据法律规定属于不得转让的房产，故原、被告双方签订的《房屋买卖补充合同》应属无效，提出被告应返还购房款50万元并承担50万元的赔偿责任；判决被告支付原告利息损失15000元（暂计算至2017年8月27日止），并按年利率6%支付利息至50万元购房款付清之日止的诉请，因原告在签订《房屋买卖补充合同》时自身未尽注意审查义务，被告亦未尽提醒告知义务，原、被告对诉争房产的建筑面积和使用面积、每平方米单价、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任均未作约定，本案处理应适用公平原则，故原告的该项诉请，本院予以部分支持即返还购房款50万元并支付自起诉之日至还清之日止的资金占用期间的利息（按年利率6%计算）。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第三十五条第二款、第四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下：
一、确认原告叶青青与被告九江嘉华房地产开发有限公司于2017年2月27日签订的《房屋买卖补充合同》无效；
二、原告叶青青在本判决生效后5日内将位于九江市浔阳区庐峰北路58号两间车库返还给被告九江嘉华房地产开发有限公司；
三、被告九江嘉华房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告叶青青支付上述两间车库改造、加装天然气、装饰装修费用61410.93元；
四、被告九江嘉华房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告叶青青返还购房款50万元并支付自2017年9月13日至还清之日止的资金占用期间的利息（按年利率6%计算）。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15015元，减半收取7507.5元，保全费4020元，鉴定费4000元，合计15527.5元，由被告九江嘉华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员 夏晖
二〇一八年元月十五日
书记员 周莉