西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第03741号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，该银行行长。
委托代理人：徐秀明，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
委托代理人：赵向阳，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
被告：任美丽，女，1978年2月15日出生，汉族，无业。
被告：高陵恒昌房地产开发有限公司。
法定代表人：王少华，该公司总经理。
委托代理人：王明娟，女，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告任美丽、高陵恒昌房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）借款合同纠纷一案。本院于2015年8月11日立案受理。依法由审判员郭玉萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人徐秀明、赵向阳，被告任美丽及被告恒昌公司委托代理人王明娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行陕西分行诉称，原告与被告任美丽签订了《个人住房借款合同》和《房地产抵押合同》，约定由原告向被告任美丽发放贷款，被告任美丽按约还款，并以房产作为担保，被告恒昌公司对上述债务承担保证责任。后被告任美丽未按约还款本息，故其诉至法院，请求：1、宣布贷款立即到期，判令被告任美丽偿还本金人民币225828.05元以及利息2311.73、罚息14.93、复利29.82以上共计228184.53元，及2015年6月18日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；2、判令原告对被告任美丽为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、判令被告恒昌公司对上述债务承担连带清偿责任；4、由二被告承担本案诉讼费用。
被告任美丽辩称：原告所述属实，现暂时无钱给付。
被告恒昌公司辩称：物保应优于人保，原告建行陕西分行应先对被告任美丽所抵押房产受偿，不足部分由恒昌公司承担。如果恒昌公司承担连带保证责任，则依法应享有对被告任美丽的追偿权。
经审理查明，2012年12月6日，原告建行陕西分行与被告任美丽签订了《个人住房借款合同》，约定由原告建行陕西分行向被告任美丽发放贷款人民币240000元，用于被告任美丽购买合同中列明的位于高陵县一中路北侧昭惠新成（泾渭新城）第87幢1单元2层12号房屋；借款期限为240个月自2012年12月6日至2032年12月6日止；在此期间被告应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额1796.45元；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；罚息利率为实际执行利率上浮50%，担保方式为抵押加保证。2011年7月28日，原告建行陕西分行与被告恒昌公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告恒昌公司作为保证人对上述债务承担连带保证责任；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告建行陕西分行核对无误、收执之日止。
2012年12月6日，原告建行陕西分行与被告任美丽签订了《高陵县房地产抵押合同》，约定被告任美丽以合同中列明的位于高陵县一中路北侧昭惠新成（泾渭新城）第87幢1单元2层12号房屋对上述债务提供抵押担保。2012年12月24日，原告建行陕西分行与被告任美丽在高陵县房产管理所办理了《预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》。《个人住房借款合同》签订后，原告依照约定向被告任美丽发放贷款240000元。但自2015年5月18日起被告任美丽开始拖欠原告贷款。截止2015年6月18日被告任美丽尚有借款本金人民币225828.05元以及利息2311.73元、复利、29.82元，合计228184.53元未偿还原告。
以上事实，有《个人住房借款合同》一份、《贷款支付凭证》一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份、《高陵县房地产抵押合同》一份、《预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》一份、《中国建设银行个人贷款对账单》一页当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，合法借贷关系受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告建行陕西分行与被告任美丽、被告恒昌公司签订的《个人住房借款合同》、《房地产抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依据《个人住房借款合同》，如借款人违约，原告建行陕西分行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告建行陕西分行依约向被告任美丽发放贷款，但被告任美丽未按约向原告偿还借款本息，已构成违约，应依据双方在合同中的约定承担相关法律责任。故原告请求宣布贷款立即到期，判令被告任美丽偿还借款本金人民币225828.05元以及利息、2311.73元、罚息14.93元、复利29.82元以上共计228184.53元，及2015年6月18日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用，事实清楚，证据充分，依法应予支持。原告建行陕西分行与被告任美丽在签订的《房地产抵押合同》中约定，若抵押人逾期三十日不能按期还清本息，抵押权人可申请拍卖抵押的房地产。后因被告任美丽未按约偿还贷款，已经构成违约，现原告建行陕西分行要求对处分抵押房产享有优先受偿权，符合合同的约定及法律的规定，其请求依法应予支持。原告建行陕西分行与被告恒昌公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定，若贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，被告恒昌公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。现因被告任美丽未按约还款，而原告建行陕西分行宣布贷款立即到期，且原告建行陕西分行向被告恒昌公司主张权利也在保证期间内，故原告建行陕西分行请求判令被告恒昌公司对上述债务承担连带清偿责任，事实清楚，证据充分，依法应予支持。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。被告恒昌公司承担连带保证责任后，有权向任美丽追偿。依据原告与被告恒昌公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定。虽然被告任美丽向建行陕西分行提供了房屋抵押，但债权人建行陕西分行依合同仍有权直接要求保证人恒昌公司对上述债务承担连带保证责任，故被告辩称原告建行陕西分行先就被告任美丽所抵押房产清偿债务依法无据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告任美丽于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金225828.05元、利息2311.73元、罚息14.93元、复利、29.82元以上共计228184.53元（截止2015年6月18日），并按合同约定计算支付2015年6月18日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；
二、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告任美丽为本案抵押的位于高陵县一中路北侧昭惠新成（泾渭新城）第87幢1单元2层12号房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、被告西安恒昌房地产开发有限公司对被告任美丽以上债务承担连带清偿责任；
四、被告西安恒昌房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告任美丽追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费4723元，减半收取2361.5元，由被告任美丽负担（此款原告己预交，被告在付上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 郭玉萍
二〇一五年九月二十四日
书记员 杨小玲