上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2734号
上海市普陀区人民法院民事判决书
（2013）普民四（民）初字第2734号
原告上海敏慎贸易有限公司，住所地上海市青浦区新业路599号1幢588室。
法定代表人葛克申，职务董事长。
委托代理人吴金鑫，上海市养和律师事务所律师。
被告帮帮阳光公益服务社，住所地上海市三源路5临号楼上。
负责人沈月沁。
被告沈月沁，女，1959年11月30日出生，汉族。
被告杨涵雯，女，1988年2月4日出生，汉族。
上列被告共同委托代理人江建平，上海市ＸＸ律师事务所律师。
原告上海敏慎贸易有限公司与被告帮帮阳光公益服务社（以下简称阳光服务社）、沈月沁、杨涵雯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海敏慎贸易有限公司的委托代理人吴金鑫，被告阳光服务社负责人沈月沁及被告帮帮阳光公益服务社、沈月沁、杨涵雯的共同委托代理人江建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海敏慎贸易有限公司诉称，2010年10月25日，原告（甲方）与被告阳光服务社（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告阳光服务社承租原告的位于上海市万镇路1266号-1280号（8个门牌号）共计10间的商铺，租期为2010年11月25日至2013年11月24日。年租金为人民币（以下币种均为人民币）30万元。如乙方不能按期付款，每逾期一日，按千分之三滞纳金计算，逾期60天，乙方还不能支付租金，甲方要追缴乙方滞纳金外，并终止合同。违约方同�向对方支付违约金10万元。合同生效后，原告全面履行合同义务，被告阳光服务社至2011年12月24日，共计付款325000元，从2012年1月后，拒绝付款，共欠租金304321元，经原告多次催讨无果。阳光服务社成立于2000年4月30日，经营期至2013年4月29日，原负责人为杨定国（2012年6月22日死亡，同年11月26日报死亡）。杨定国与被告沈月沁系夫妻关系，其女儿为被告杨涵雯。2012年7月19日，阳光服务社负责人变更为沈月沁。因阳光服务社为非独立核算单位，其产生的权利义务应由出资人承担，出资人死亡后，应由其法定继承人沈月沁、杨涵雯承担权利义务。为维护合法权益，原告提起诉讼，要求法院判令：1、确认原告与阳光服务社签订的《房屋租赁合同》于2013年1月1日解除；2、三被告共同支付2012年12月31日前的租金共计309984.30元；3、三被告共同支付逾期付款违约金121500元；4、三被告共同支付违约金10万元；5、诉讼费由被告承担。
被告阳光服务社、沈月沁、杨涵雯共同辩称，阳光服务社原负责人为沈月沁丈夫杨定国，2012年5月，杨定国曾支付给原告租金72000元，2012年6月杨定国因意外死亡后，原告曾于同年7月6日收到阳光服务社支付的租金9万元，但该款与涉讼的商铺无关。阳光服务社的负责人于2012年7月19日变更为沈月沁。同年9月，沈月沁向原告缴付第三季度的租金75000元，因原告未开具发票，沈月沁就未再支付剩余租金。根据租赁合同约定，租期应至2013年11月24日止到期。2013年1月，原告未经被告同意擅自将系争房屋另行出租、且收取租金不开发票的行为，已构成违约，现合同期已届满，不存在解除。两被告不清楚杨定国经营期间的合同履行情况，若以2012年租金标准计算，被告实欠租金计153000元，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告阳光服务社成立于2000年4月，负责人原为杨定国。2010年10月25日，原告（合同签约方甲方）与被告阳光服务社（合同签约方乙方）负责人杨定国签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告阳光服务社承租原告以下商铺：1、万镇路1266号（目前暂时经营拉面馆）；2、万镇路1268号（目前暂时经营扬州菜饭）；3、万镇路1270号（目前暂时经营三哥烧烤拉面馆）；4、万镇路1272号、1274号、1276号（目前暂时经营洗车房）；5、万镇路1278号（目前暂时经营足浴房）；6、万镇路1280号（目前暂时经营洗车房）。基于原租赁关系于2010年11月24日到期，本合同约定的租赁日期为2010年11月25日至2013年11月24日，租赁期为三年。上述商铺为8个门牌号。共计10间商铺，平均每月租金2500元／间，10间商铺年总租金30万元。原有押金4万元延续到本合同中。双方约定租赁费每季度付清�次，付款日期为每季度的第一个月的20日之前，每次付款金额75000元。甲方收到乙方租金（包括押金）后，必须开具发票给乙方。如乙方不能按期付款，超出约期每天按千分之三滞纳金计算，逾期60天，乙方还不能支付租金，甲方要追缴乙方滞纳金外，并终止本合同。租赁期满后，甲方对房屋的水、电、煤、物管费等清点，各项费用乙方交清后，甲方应将租房保证金（押金）立即退还乙方。甲、乙任何方如单方终止合同，必须提前一个月通知对方，违约方同时向对方支付违约金10万元。阳光服务社在合同落款处（乙方）盖有公章并由杨定国本人签名。
同日，双方另签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定由被告阳光服务社承租原告2个门牌号共计3间商铺：万镇路1262号、1264号（目前暂时经营羊肉馆）。合同约定的租赁日期为2010年10月25日至2013年10月24日，�赁期为三年。平均每月租金2500元／间，3间商铺年总租金9万元。付款方式同上述合同中的约定。［（现原告以被告未按合同约定提起之（2013）普民四（民）初字第2735号）诉讼，该案正在审理中］。
2012年5月3日，原告向阳光服务社发出《催款函》，函中明确，上述二份合同签订后，在2011年分二次收到租金共计18万元。要求阳光服务社将2011年欠付的租金21万元和2012年1月至5月欠付的租金162500元（注：应为年租金39万元／12月×5个月），共计372500元交至原告。
2012年9月20日，原告向阳光服务社发出《催款信》，信中明确，阳光服务社在履行合同中，至2012年9月底共计拖欠租金43.8万元（其中2011年欠款21万元、2012年欠款22.8万元）。
2012年11月1日，原告委托律师函告阳光服务社，函中再次确定，阳光服务社在履行上述二份合同中，于2011年全年仅支�租金18万元；2012年仅支付租金162000元。要求在本月15日之前付清拖欠的租金43.8万元。并重申约定的违约条款。
原告主张的租金共计309984.30元，具体计算为：2010年11月25日至2011年11月24日，阳光服务社支付了租金193846元，实欠租金106154元；2011年11月25日至2012年11月24日，阳光服务社支付了租金126923元，实欠租金173077元；2012年11月25日至2012年12月31日实欠租金30753.30元。
另查，2012年5月9日，原告开具的一张发票记载：付款人帮帮阳光公益服务社（万镇路商铺），租金2011.1-2011.2单价36000元，金额72000元；
2012年7月6日，原告出具的一张收条记载：今收到阳光服务社交来的万镇路商铺租金9万元（其中因贵社需要，已开给他处发票3.3万）。之后，即二张发票金额计3.3万余（付款人均为帮帮腾飞摄像制作服务社，一张租金为2010.8-2011.7每月1500元，计18000元；另一张租金2011.8-2012.5每月1500元，计15000元）。2012年7月10日、原告开具收据一张，载明：交款单位帮帮阳光公益服务社，金额57000元。收款事由为“2011房租（部分）”。
2012年9月28日原告开具的收据记载：交款单位万镇路商铺（杨定国），金额75000元。收款事由为“2012部分”。
经查，阳光服务社成立于2000年4月30日，经营期至2013年4月29日，原负责人为杨定国。杨定国与被告沈月沁系夫妻关系，其女儿被告杨涵雯。2012年4月12日杨定国自焚，经抢救无效于2012年6月22日死亡，同年11月26日报死亡。2012年7月19日，阳光服务社申请变更负责人为沈月沁，同时承诺承担杨定国为负责人期间的阳光服务社所有的一切债权债务。
诉讼期间，根据双方所提供的证据并经双方质证及核算，被告在履行两份租赁合同中有五笔付款，共计支付租金417000元，其�2012年9月28日支付的75000元由沈月沁直接交付。对此，双方不持异议。
庭审中，原告认为，两份合同签订后，对所收取的租金予以统账管理，但被告未按合同约定支付租金后，原告已采取催告方式督促履行付款义务并提出解除合同，原告依据合同约定，于2013年1月收回所有商铺并另行出租，因被告的行为已构成违约，其应承担违约责任。另，合同中虽约定了押金4万元，但原告并未收取，被告应提供付款凭证予以证明，现原告依据商铺所占有的比例主张租金，并要求被告支付逾期付款违约金。
被告则认为，阳光服务社原由沈月沁的丈夫杨定国负责经营，杨定国意外死亡后，在相关部门的协调下，变更由沈月沁负责经营，但根据合同约定，阳光服务社已支付了押金4万元，现有证据证明了杨定国经营期间支付过四次租金计342000元（其中两笔款计18万元�为履行另一合同的租金，与本案无关），原告直接交付租金75000元。2013年1月始，原告未经被告同意擅自收回商铺，按被告实际承租期25个月计算，抵扣押金款4万元后，实欠本案涉讼的商铺租金34.8万元。现两被告作为杨定国的继承人参与诉讼，由于两被告对杨定国生前合同的履行情况一概不知，杨定国发生意外后，被告严格履行了本合同的付款义务，但因原告收取租金未按合同约定开具发票，违约在先，被告不再继续支付租金，也符合情理。因此。原告请求支付违约金不应得到支持。因被告从未收到原告所发的催告函件，但基于原告提前收回商铺，现合同期又已届满，双方之间已不存在租赁关系，故无需确认解除。
本院认为，原告与被告阳光服务社关于上海市万镇路1266号-1280号（双号）共计10间商铺所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思�示，合法有效，该合同对合同签约人具有法律约束力。由于双方就其他与之相邻的商铺也同时签订了《房屋租赁合同》，双方在同时履行两份租赁合同时，对于被告所支付的租金，在双方约定不明、且没有特定指向的情况下，可认定为对两份合同整体履行，而不是对商铺个体的履行。被告在第一年分两笔各支付租金9万元，计18万元后，未再按约支付，直至2012年5月3日，原告进行了发函催交，该催款函充分说明了被告为两份合同履行付款义务，即本案涉讼的商铺仅支付了部分租金9万元（另一份合同约定的商铺年租金9万元），因此，原告也认定被告在第一年欠付租金21万元。同时，至发催款函之日止，原告按两份合同约定租金标准，要求被告付清2012年1月至5月（计5个月）的租金。2012年5月9日、7月6日和9月28日，原告收到三笔租金共计237000元。其中的7月6日支付的租金9�元，被告认为与本案涉讼的商铺租金无关，应作为履行另一份合同约定的商铺年租金，符合约定，本院予以采纳。综上，截至2012年12月24日止，被告阳光服务社实欠涉讼商铺租金388000元。因阳光服务社原负责人为杨定国，对杨定国经营管理间所应承担的付款义务，原告无证据证明被告沈月沁知晓，杨定国意外死亡后，阳光服务社的负责人变更为其妻被告沈月沁，并由沈月沁及时交付了部分租金75000元。2012年11月，原告向阳光服务社发出律师函无果后，为避免损失的扩大，依据合同约定，行使合同解除权，虽有法可依，但对于阳光服务社承继者被告沈月沁不尽合理，现被告同意以25个月计算租金，且原告又于2013年1月将涉讼商铺另行出租，故本院确认合同解除日应为2012年12月24日。基于上述事实，对原告要求三被告承担逾期付款滞纳金及合同约定的违约金之请求，本院�难以准许。对于双方争议的押金部分，因原告与阳光服务社的租赁关系是基于原有的租赁关系而延续存在，在原告否定押金存在情形下，应由付款人负有举证责任。现付款人杨定国因发生意外死亡，沈月沁虽不能提供证据，但涉案合同中已确定原告前期合同中曾收到过押金4万元，并将该押金延续到涉讼合同中，据此，本院认定阳光服务社交付押金之事实成立，在合同解除后，押金应予返还。阳光服务社系非正规就业劳动组织，根据相关规定，其在经营中产生的债务应由阳光服务社承担，而被告沈月沁作为开办人应承担连带责任，故原告要求沈月沁、杨涵雯以继承人身份共同承担民事责任，不符法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、原告上海敏慎贸易有限公司与被告帮帮阳光公益服务社关于上海市万镇路1266号-1280号（双号）商铺于2010年10月25日签订的《房屋租赁合同》于2012年12月24日解除；
二、被告帮帮阳光公益服务社应于本判决生效之日起十日内支付原告上海敏慎贸易有限公司租金人民币388000元；
二、被告沈月沁对被告帮帮阳光公益服务社上述付款义务承担连带偿付责任；
三、原告上海敏慎贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告帮帮阳光公益服务社押金人民币40000元；
四、对原告上海敏慎贸易有限公司其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币32917元，由原告负担人民币2917元，被告帮帮阳光公益服务社负担人民币30000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 汤国荣
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 李 昕
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
审判长余莉敏
审判员汤国荣
人民陪审员葛秀宝
二〇一四年九月二十四日
书记员李昕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。