江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终1544号
上诉人（原审被告）:江苏欢乐买商贸股份有限公司，住所地邳州市运河街道青年东路延长段。
法定代表人：周翔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石启雷，江苏恒久律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周恒华，该公司法务。
被上诉人（原审原告）:董立峰，男，1981年1月2日出生，汉族，公务员，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：冯仰伟，江苏徐淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董建中（系董立峰之父），1953年10月15日出生，汉族，居民，住邳州市。
上诉人江苏欢乐买商贸股份有限公司（以下简称欢乐买公司）因与被上诉人董立峰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2017）苏0382民初2301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欢乐买公司的委托诉讼代理人石启雷、周恒华、被上诉人董立峰的委托诉讼代理人冯仰伟、董建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欢乐买公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人董立峰主张权利未超过诉讼时效是错误的。双方签订案涉合同的时间为2009年4月2日，在此之前，房屋租金问题就已存在，并在合同中提出了解决办法，即被上诉人此时已经知道其权利受到侵害，但直到2016年其起诉上诉人之前，一直未向上诉人主张权利，故超过了诉讼时效期间。
二、根据2009年4月2日上诉人欢乐买公司与被上诉人董立峰签订的《房屋租赁合同》，2005年2月1日至2009年1月31日四年的租金应向徐州市中级人民法院执行局主张。2009年4月2日的《房屋租赁合同》对2005年2月1日至2009年1月31日的租金明确约定为“由徐州中院分割和提取”，即被上诉人董立峰应向徐州中院执行局主张租金，而且其已经收到了徐州中院给付的20多万元租金。此外，该合同约定的52.8万元租金是上诉人欢乐买公司在徐州中院执行局干涉下作出的妥协和让步，三年租金应为20.5295万元（按照买卖不破租赁原则，根据2001年11月1日上诉人欢乐买公司与案涉房屋原业主邳州新技术研究所签订的合同，约定租赁面积3400平方米，2006年-2011年每年租金15万元，被上诉人房屋面积1551.12平方米，故三年租金应为15万元*3年*1551.12平方米/3400平方米），52.8万元是20.5295的2.57倍，高出32.2705万元。
三、徐州中院扣划上诉人欢乐买公司的28.6万元始终未予退还，即使在上诉人欢乐买公司认为不应支付租金的情况下，亦应视为欢乐买公司已被动履行支付租金的义务。徐州中院于2009年9月17日在没有执行法律依据的情况下，出具（2005）徐执监字第0030-1号民事裁定书，以缴纳租金的名义扣划上诉人欢乐买公司28.6万元。上诉人提出执行异议被徐州中院裁定驳回后，再向江苏省高级人民法院申请复议，最终徐州中院出具的裁定书被江苏省高级人民法院以没有生效法律文书作为执行依据为由裁定撤销，但该裁定被撤销后，28.6万元款项并未退还至上诉人账户。
四、一审法院酌定2005年2月6日至2009年1月31日租金为37.685万元没有事实和法律依据。根据案涉合同，2005年2月1日至2009年1月31日合计租金为54万元，房屋总面积为3400平方米，属于被上诉人的为1551.12平方米，故租金应为24.5354万元（54万元*1551.12平方米/3400平方米）。在案涉合同对租金支付范围、期限、金额等标准有明确约定的情况下，一审法院认定租金为37.685万元没有事实和法律依据。
董立峰答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求予以维持。事实和理由：首先，上诉人欢乐买公司与邳州新技术研究所关于案涉房屋所签订的十年租赁合同是在邳州法院查封后签订的，不具备买卖不破租赁的条件。其次，上诉人欢乐买公司关于租金的计算是不正确的。被上诉人买受的房屋中有七大间是一层临街门面房，租金计算上不应该与其他位置的房屋相同。关于被上诉人收到的徐州中院给付的款项，实际上是在上诉人欢乐买公司拒不配合执行的情况下，徐州中院执行局与中国华融资产管理公司南京办事处（以下简称华融公司）协商后从房产拍卖款中提取出来的，是给予被上诉人的困难救助，与扣划上诉人欢乐买公司的28.6万元没有任何关系，且上诉人一方面针对该28.6万元申请复议，一方面又认为能够视为交付了租金，前后矛盾。最后，诉讼时效并未超过，一审认定正确。
被上诉人董立峰一审诉讼请求：1、请求判令欢乐买公司支付房屋租金701590元及利息403197.35元（按月利率0.5%计算至2016年3月1日，之后计算至实际给付之日止）；2、诉讼费由欢乐买公司负担。诉讼过程中，董立峰变更第一项诉讼请求为：判令欢乐买公司支付房屋租金744500元及利息403197.35元。事实和理由：2005年1月22日，邳州市人民法院依法对被执行人邳州市新技术研究所所有的位于邳州市运河镇建设中路15号房产中的一层部分约1551.12平方米进行公开拍卖，董立峰以最高价176万元竞得。2005年2月6日，邳州市人民法院作出（2005）邳执字第51号民事裁定：原邳州市新技术研究所所有的位于邳州市运河镇建设中路15号房产一层自东向西七间，建筑面积约1551.12平方米，土地使用权面积分摊约1259.66平方米的所有权归买受人即董立峰所有。因上述房屋被欢乐买公司以租赁的形式占有使用，徐州市中级人民法院提执后，于2006年12月15日向欢乐买公司发出（2005）徐执监字第30号通知书，要求其接到通知书之日起15日内通过法定程序确定租赁关系的效力，或者与董立峰就是否继续履行租赁协议进行协商。2008年7月25日、2009年1月24日、2009年8月21日，因欢乐买公司未按通知的规定履行义务，徐州市中级人民法院先后三次向其发出限期履行通知书，责令其按期清空涉案房产并将应交纳的房租和罚款交至该院。2009年9月17日徐州市中级人民法院作出（2005）徐执监字第30-1号民事裁定书及协助扣划银行存款通知书，将欢乐买公司的银行存款28.6万元扣划至该院账户上。2009年4月2日，董立峰之父董建中代表董立峰与欢乐买公司就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定租赁期限从2009年2月1日至2012年1月31日止，三年租金528000元，欢乐买公司已实际在签订合同后一次性交清。但2005年2月6日至2009年2月1日期间的房屋一直被其占有使用，该期间的房租也一直未能向董立峰支付。徐州市中级人民法院扣划欢乐买公司的28.6万元，其不服提出执行异议。该执行异议一案最终江苏省高级人民法院作出（2010）苏执复字第0006号民事裁定，该裁定认为董立峰在2005年2月至2009年2月期间是否有租金损失及租金损失数额等问题属于另一民事法律关系，应另行通过诉讼程序或其他途径予以主张。该裁定书于2015年5月13日才送达给董立峰。为此特提起诉讼，请求判如所请。
一审法院认定事实：2002年8月13日，邳州市人民法院就华融公司与邳州市新技术应用开发研究所（以下简称邳州新技术研发所）借款合同纠纷一案作出（2002）邳经初字第359号民事判决，判令邳州新技术研究所偿付华融公司借款本金及利息等。上述民事判决生效后，因邳州新技术研究所未履行上述判决确定的义务，华融公司申请强制执行。
2005年1月22日，邳州市人民法院对邳州新技术研究所所有的位于邳州市运河镇建设中路15号房产中的一层部分约1551.12平方米进行公开拍卖，由董立峰以最高价176万元竞得。
2005年2月6日，邳州市人民法院作出（2005）邳执字第51号民事裁定：原邳州新技术研究所所有的位于邳州市运河镇建设中路15号房产一层自东向西七间，建筑面积约1551.12平方米，土地使用权面积分摊约1259.66平方米的所有权归买受人即董立峰所有。因邳州市工贸大厦（以下简称工贸大厦）租赁涉案房产，致使涉案房产未能及时交付买受人董立峰。
2005年10月17日，徐州市中级人民法院提执后，于2006年12月15日向工贸大厦发出（2005）徐执监字第30号通知书，要求工贸大厦自接到通知书之日起15日内通过法定程序确定租赁关系的效力，或者与董立峰就是否继续履行租赁协议进行协商，逾期仍拒不确认或者拒不协商的，该院将强制清空已经拍卖成交的房产交付董立峰。
2008年7月25日、2009年1月24日、2009年8月21日，因工贸大厦未按通知的规定履行义务，徐州市中级人民法院先后三次向工贸大厦发出限期履行通知书，责令其按期清空涉案房产并将应交纳的房租和罚款交至该院。工贸大厦接到上述限期履行通知书后未按通知书规定的期限和内容全面履行。
2009年4月2日，董立峰之父董建中代表董立峰与欢乐买公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，出租方：董建中（甲方），承租方：工贸大厦（乙方），约定：从2005年2月1日至2009年1月31日四年房屋租金（含二楼）由徐州市中院执行局王朝阳副局长承诺按原租赁协议执行，即前两年租金每年壹拾贰万元，后二年租金每年壹拾伍万元，租金由徐州中院分割和提取。中院执行局从拍卖房款中协调补足至甲方每年租金贰拾万元，与乙方概无关系。租赁期限从2009年2月1日至2012年1月31日止，三年租金528000元。工贸大厦已在签订合同后支付三年租金528000元。
2009年9月17日，徐州市中级人民法院作出（2005）徐执监字第30-1号民事裁定及协助扣划银行存款通知书，将工贸大厦的银行存款28.6万元扣划至该院账户上。
但2005年2月6日至2009年1月31日期间的房屋一直被欢乐买公司占有使用，该期间的房租其也一直未向董立峰支付。徐州市中级人民法院扣划欢乐买公司的28.6万元，其不服提出执行异议。该执行异议一案最终被江苏省高级人民法院作出（2010）苏执复字第0006号民事裁定，该裁定书认为董立峰在2005年2月至2009年2月期间是否有租金损失及租金损失数额等问题属于另一民事法律关系，应另行通过诉讼程序或其他途径予以主张。该裁定书于2015年5月13日送达给董立峰。
一审法院另查明，2001年11月1日，邳州新技术研发所（原市科委研究所，出租方，甲方）与工贸大厦签订（承租方，乙方）《房产租赁合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在建设北路86号的房屋靠近马路的一、二楼及大门以南门面几间租赁给乙方使用，乙方自愿承租该房产（房屋共分二层，每层面积1700平方米，合计3400平方米）。二、租赁期限为十年，自2001年11月1日到2011年11月1日止。2001年11月1日-2006年11月1日止，租金每年为12万元；2006年11月1日-2011年11月1日止，每年租金为15万元。（每年租金当年付清：元月31日前首付当年租金的一半，余款于当年年底付清，不开具发票）。
一审法院再查明，邳州市工贸大厦于2009年将名称变更为江苏欢乐买商贸股份有限公司。董立峰曾于2016年3月21日以本案诉请提起诉讼，后于2017年2月28日撤诉。
在案件审理过程中，应董立峰申请，邳州市人民法院委托徐州市信人价格评估有限公司对邳州市建设中路15号房产一楼自2005年2月至2009年1月31日期间的租金的价值进行鉴定，徐州市信人价格评估有限公司出具了徐信价司估[2017]字第042号价格评估报告书，价格鉴证结论为744500元,评估费用8800元。经质证，董立峰对该份价格评估报告无异议；欢乐买公司对该份价格评估报告的真实性予以认可，但其对鉴定标的的价格不认可，价格鉴定的表达描述为实际勘察，是以看到的标的来鉴定的，但是承租的时候是毛坯房，欢乐买公司一直在使用、装修，形成现在的经营环境，以其现在的条件鉴定不具有客观真实性，不具有公平合理性。
一审法院认为：一、关于董立峰的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，在江苏省高级人民法院作出（2010）苏执复字第0006号民事裁定之前，涉案租金一直是由徐州市中级人民法院执行，董立峰于2015年5月13日才收到上述民事裁定书，此时才知道其权利受到侵害，应该通过诉讼程序或其他途径主张。故董立峰的诉讼请求未超过诉讼时效。
二、欢乐买公司应否支付董立峰租金（2005年2月6日至2009年1月31日期间）。董立峰之父董建中代表董立峰与欢乐买公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。
首先，根据《房屋租赁合同》的约定：“从2005年2月1日至2009年1月31日四年房屋租金（含二楼）由徐州市中院执行局王朝阳副局长承诺按原租赁协议执行，即前两年租金每年壹拾贰万元，后二年租金每年壹拾伍万元，租金由徐州中院分割和提取。中院执行局从拍卖房款中协调补足至原告每年租金贰拾万元，与欢乐买公司概无关系。”从上述内容可以看出，欢乐买公司应按前两年租金每年壹拾贰万元，后两年租金每年壹拾伍万元支付两层房屋租金，至于补足至董立峰每年租金贰拾万元，与其无关。
其次，欢乐买公司提供2008年7月8日全国农村信用合作社电汇凭证5万元及款物交接单、2009年9月17日全国农村信用合作社电汇凭证28.6万元，用以证明其已经支付租金的事实。董立峰质证认为：1、2008年7月8日的5万元与本案没有关联性，款物交接单上注明是建设施工合同纠纷，与本案不是同一案由。且欢乐买公司租赁邳州新技术研发所房屋除了董立峰购买的一层外还有其他房屋。董立峰购得房屋之后，欢乐买公司并未向其支付前4年的租金。２、2009年9月17日的28.6万元，是徐州中院扣划，但未支付给董立峰，同时也不能够证明前4年的租金就是28.6万元。该院认为，1、从款物交接单可以看出，2008年7月8日的5万元与本案所涉执行案件不是同一案由，该5万元不能证明是支付本案租金，亦不能证明已支付给董立峰；2、徐州中院扣划欢乐买公司28.6万元的民事裁定已被（2010）苏执复字第0006号民事裁定撤销，故该28.6万元不能认定为欢乐买公司支付的租金。综上，欢乐买公司提供的证据不足以证明其主张，对其主张不予采信，欢乐买公司应支付董立峰2005年2月6日至2009年1月31日期间的租金。
三、租金数额及利息如何认定。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，两层房屋租金为前两年租金每年壹拾贰万元，后两年租金每年壹拾伍万元。庭审中，董立峰申请对一层的租金进行评估，但评估的租金超过了合同约定的两层房屋的租金，故该评估结论无法作为定案依据。结合本地区市场交易价格及向徐州市信人价格评估有限公司咨询情况，该院酌定董立峰主张的一层房屋租金占两层房屋租金的十分之七，故欢乐买公司应支付董立峰租金376850元（1、董立峰于2005年2月6日取得涉案房屋所有权，故2005年2月6日至2006年1月31日租金为82850元（84000-1150）;2、2006年2月1日至2007年1月31日租金为8.4万元；3、2007年2月1日至2008年1月31日、2008年2月1日至2009年1月31日租金均为10.5万元）。关于利息。双方签订的《房屋租赁合同》未约定涉案租金的支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，欢乐买公司应在每届满一年时支付租金，其未按时支付租金，应按中国人民银行同期同档贷款基准利率支付原告利息损失。
综上，一审法院判决：江苏欢乐买商贸股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向董立峰支付租金376850元及利息（以82850元为基数，自2006年2月1日起;以8.4万元为基数，自2007年2月1日起；以10.5万元为基数，自2008年2月1日起；以10.5万元为基数，自2009年2月1日起；以上均计算至实际给付之日止，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，以年利率6%为限）。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为：一、被上诉人董立峰的诉讼请求并未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，上诉人欢乐买公司与被上诉人董立峰于2009年4月2日签订案涉《案涉房屋租赁合同》，对2005年2月1日至2009年1月31日的租金支付进行约定，即“按原租赁协议执行，即前两年租金每年壹拾贰万元，后二年租金每年壹拾伍万元，租金由徐州中院分割和提取。中院执行局从拍卖房款中协调补足至甲方每年租金贰拾万元，与乙方概无关系”，但欢乐买公司并未履行该项合同义务，以至案涉租金一直由徐州市中级人民法院执行，并经江苏省高级人民法院（2010）苏执复字第0006号民事裁定，故直至2015年5月13日董立峰收到上述民事裁定书时，其才知道权利受到侵害。故上诉人欢乐买公司关于被上诉人董立峰诉讼请求超过诉讼时效的主张不能成立。
二、根据案涉《房租租赁合同》，欢乐买公司仅是对于补足至每年租金贰拾万元的部分概无关系，而对于其他部分，其作为案涉房屋的承租人仍应按照原房屋租赁协议的约定继续向被上诉人董立峰支付房屋租金。因上诉人欢乐买公司并未履行上述义务，且董立峰无法通过原执行程序获得该期间的房屋出租利益，故其有权向欢乐买公司主张2005年2月6日至2009年1月31日期间的租金及利息。上诉人欢乐买公司主张董立峰已经收到徐州市中级人民法院给付的20多万元款项，且认为该款项实际为租金，是徐州市中级人民法院扣划欢乐买公司的28.6万元款项中的一部分，没有相应证据证明，不能成立。
关于欢乐买公司认为2009年2月1日至2012年1月31日的租金过高的问题，因并不影响本案中2005年2月至2009年2月期间租金数额的认定，故在本案中不予理涉。
三、关于租金数额及利息的认定问题。上诉人欢乐买公司主张在案涉合同对租金支付范围、期限、金额等标准有明确约定的情况下，应按被上诉人实际所占有面积计算该部分租金，而不应由一审法院酌定相应数额。对此，本院认为，案涉房屋为两层，被上诉人董立峰所有的1551.12平方米处于一层临街位置，故应考虑一、二层出租的不同市场价格，而不能单纯地依据其所属面积占全部面积的比例计算租金数额。一审法院结合该地区市场交易价格及向一审中鉴定机构徐州市信人价格评估有限公司咨询等情况，酌定被上诉人董立峰主张的一层房屋租金占两层房屋租金的十分之七并据以计算相应租金及利息，并无不当。
综上，上诉人欢乐买公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14743元，由上诉人江苏欢乐买商贸股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 单雪晴
审判员 单德水
审判员 曹 辛
二〇一八年九月三日
书记员 范 璐