上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1944号
上诉人（原审被告）龚小燕。
被上诉人（原审原告）叶炜。
委托代理人杜黄海，上海百悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卢雪芬。
上诉人龚小燕因确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第9664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭于2015年7月28日公开开庭审理了本案，上诉人龚小燕及其委托代理人刘毅、祁崇辰，被上诉人叶炜之委托代理人杜黄海、被上诉人卢雪芬之委托代理人张申兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，叶炜与卢雪芬系夫妻关系，于2003年8月28日登记结婚。龚小燕与卢雪芬系朋友关系。2006年12月24日，龚小燕的前夫与上海某某房地产开发有限公司签订《某某项目认购书》，认购上海市某某区某某镇某某路＊＊＊号＊层店铺（以下简称系争房屋），房屋总价为79万元（人民币，下同），并于当日支付定金2万元。后龚小燕与前夫因故无法支付剩余购房款，2007年1月24日，卢雪芬作为买受人与上海某某房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》，购买了系争房屋，房屋总价为79万元，扣除龚小燕的前夫支付的2万元定金，叶炜通过某某银行支付剩余购房款77万元，后房屋登记于卢雪芬一人名下。2010年5月，龚小燕、卢雪芬签订《上海市房地产买卖合同》，约定由卢雪芬将系争房屋的部分产权以395，000元的价格转让给龚小燕，转让后系争房屋产权由龚小燕、卢雪芬共同共有。2010年6月2日，系争房屋权利人登记为龚小燕、卢雪芬。后叶炜知悉系争房屋登记于龚小燕、卢雪芬名下，双方协商未果。
2015年3月，叶炜诉至原审法院，要求判令：确认龚小燕、卢雪芬签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效，并要求判令将系争房屋登记至叶炜与卢雪芬两人名下。
同时查明，系争房屋交付至今一直由龚小燕经营理发店。2010年6月26日龚小燕的父亲通过某某银行向卢雪芬转账5万元。
原审认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案双方争议的焦点是龚小燕、卢雪芬签订的房屋买卖合同是否存在合同无效情形。首先，虽然系争房屋定金原由龚小燕的前夫支付，但最终与上海某某房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》的系卢雪芬，其与叶炜系夫妻关系，且剩余购房款77万元均由叶炜支付，故系争房屋属叶炜与卢雪芬夫妻共同财产。夫妻对共同所有财产虽有平等的处理权，但并非夫妻一方可任意处分共同财产，处分不动产属于重大事项的处理决定，涉及双方共同利益，配偶一方擅自处分会严重损害配偶他方的权益，故应由夫妻协商确定，现卢雪芬在未与叶炜协商的前提下即擅自与龚小燕签订买卖合同，其行为损害了叶炜的合法权益。其次，虽然相关法律规定一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但就本案来看，龚小燕作为卢雪芬的朋友，其对于卢雪芬的家庭情况应是明知的，其理应知晓系争房屋为叶炜与卢雪芬的共同财产，但龚小燕、卢雪芬在未征得叶炜同意下即签订买卖合同，约定的转让款又明显低于当时的市场价格，且即使是该不合理的对价，在龚小燕、卢雪芬签订买卖合同后数年内，除龚小燕父亲代为给付过5万元外，龚小燕始终未支付剩余转让款，就其未支付剩余转让款的理由其亦未能给予合理说明，故龚小燕、卢雪芬系恶意串通，严重损害了叶炜的合法权益。综上，法院认为，龚小燕、卢雪芬虽签订形式上的买卖合同，但龚小燕明显不符合善意购买人的相关情形，其与卢雪芬签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效，叶炜的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持，至于办理房屋变更登记所产生的相关费用，酌情由叶炜与卢雪芬共同负担。
原审法院于二○一五年六月九日依法作出判决：一、确认龚小燕、卢雪芬签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海市某某区某某镇某某路＊＊＊号＊层房屋（店铺）归叶炜、卢雪芬共同共有；三、龚小燕、卢雪芬于判决生效之日起十日内协助叶炜将上海市某某区某某镇某某路＊＊＊号＊层房屋（店铺）产权变更登记至叶炜、卢雪芬名下，因办理产权变更登记手续所产生的相关费用由叶炜、卢雪芬共同负担。一审案件受理费人民币7，225元，减半收取计人民币3，612.50元，由龚小燕、卢雪芬共同负担。
判决后，龚小燕不服，向本院提起上诉称，系争房屋原本是上诉人看中的，而且支付了2万元定金，后来因为出现经济困难，就找了好朋友卢雪芬来帮助，以卢雪芬的名义签订了预售合同，由叶炜付了剩余款项。房屋交付后一直是上诉人在使用，2010年时，卢雪芬当时提出房屋涨价了，上诉人应当有利益，就去交易中心过户了一半的产权给上诉人。当时双方说好是赠与的，签买卖合同只是为了过户所需，不需要付房款。叶炜对这些过程都是知晓的，其与卢雪芬的夫妻感情一直良好，而且还曾经在2012年、2013年、2014年去几家中介挂牌销售过这套房屋。请求二审法院撤销原判，改判驳回叶炜的原审诉请。
被上诉人叶炜辩称，叶炜对卢雪芬与龚小燕之间的房屋转让不知情，这期间叶炜与卢雪芬是有过一些家庭矛盾，直到2014年第三个小孩出生，其想处理这套房屋才发现产权变更了登记。在发生这一情况后，其要求卢雪芬去处理好问题，但上诉人没有归还产权，后来协商了一次，曾经考虑将房屋出售变现，但是上诉人还是不配合，导致了本案诉讼。请求二审法院维持原判。
被上诉人卢雪芬辩称，其不存在代上诉人购房的情况，当初是上诉人无力购房，然后由两被上诉人来购买房屋。因为是好朋友关系，其同意把房屋让上诉人使用，与上诉人签订的房屋买卖合同只是为了过户办手续，实际上不收取上诉人任何费用。当时卢雪芬和叶炜是产生过一些家庭关系问题，赠送产权的时候叶炜确实是不知情的。请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人申请本院调查系争房屋在中介门店的挂牌销售情况。本院经审查认为，该部分情况与本案争议缺乏关联性，本院对该申请不予准许。
本院认为，虽然上诉人是最初的选房人，并交纳了定金，但其后系争房屋是由卢雪芬与开发商签订合同购买的，剩余的房款也是由叶炜支付的。该套房屋购买后的产权最初登记在卢雪芬一人名下，但处于叶炜与卢雪芬的婚姻关系存续期间，依法属于二人的共同共有财产。卢雪芬于2010年5月与上诉人签订了系争房屋买卖合同，现双方均确认该合同仅为办理过户手续之用，并没有买卖的真实意思，实为赠与。从实际履行情况看，上诉人也没有按约支付完房款。因此，该买卖合同因非系当事人真实意思表示而无效，上诉人称合同有效，无事实与法律依据，本院不予支持。
至于卢雪芬的赠与行为法律后果问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共同共有财产应当经由全体共有人同意。而叶炜并没有参与过房屋转让的磋商、签约与过户手续办理，上诉人也没有证据证明叶炜在产权变动后进行了追认。而上诉人对叶炜与卢雪芬的夫妻关系是明知的，其不仅没有支付相应的合理对价，也不构成主观上的善意，不符合善意取得的条件。因此，卢雪芬的赠与行为系无权处分，不能产生物权变动的法律效果，上诉人应当返还房屋产权。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人龚小燕的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，255元，由上诉人龚小燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶兰
代理审判员 吴丹
代理审判员 李兴
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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