安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民二初字第00669号
原告：中国工商银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市。
负责人：王晓东，该分行副行长。
委托代理人：王卓，该分行职工。
委托代理人：李彦群，该分行职工。
被告：周魁，男，1976年4月8日出生，汉族，无职业，住安徽省淮北市相山区。
被告：张秀梅，女，1976年4月5日出生，汉族，无职业，住安徽省淮北市相山区。
被告：淮北市天宇房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市。
法定代表人：代安玉，该公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司淮北分行（简称工行淮北分行）与被告周魁、张秀梅、淮北市天宇房地产开发有限公司（简称天宇房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告工行淮北分行的委托代理人王卓、李彦群到庭参加诉讼；被告周魁、张秀梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼；被告天宇房地产公司经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行淮北分行诉称：周魁与张秀梅系夫妻关系。2002年7月25日我行与周魁签订个人购房借款合同，合同约定：周魁向我行借款8.7万元用于购买淮北市相山区长山路某小区4栋401号住房，借款期限10年，周魁按月等额本息还款法偿还贷款。当日我行向周魁发放贷款8.7万元，周魁、张秀梅以其所购买的淮北市相山区长山路某小区4栋401号住房为该贷款抵押担保。淮北市房管局于2002年7月24日出具个人按揭贷款抵押登记通知单对房屋进行抵押登记。同时淮北市公证处以（2002）皖淮证字第204号公证书对上述个人购房借款合同予以公证。天宇房地产公司于2002年7月24日向我行出具保证函，承诺借款人周魁不能按月归还贷款本息时，承担还贷款本息的连带责任。后周魁未按约定偿还贷款本息，截至2014年5月21日已累计逾期56期。为维护我行的合法权益，请求判令周魁偿还我行借款本金30235.93元、利息11303.83元（计算至2014年5月21日，以后发生的利息继续计算至本息还清时止）；如周魁逾期不履行判决书确定的还款义务，请求依法处置周魁、张秀梅用以抵押担保的淮北市相山区长山路某小区4栋401号房产，我行优先受偿；天宇房地产公司承担连带责任保证；本案的诉讼费用由周魁、张秀梅、天宇房地产公司承担。
工行淮北分行针对其诉讼请求提供的证据为：
1、周魁、张秀梅结婚证复印件
证明：周魁、张秀梅系夫妻关系。
2、个人购买借款合同及借据、个人按揭贷款抵押登记通知单
证明：工行淮北分行与周魁之间存在金融借款合同关系，周魁、张秀梅用其购买的房屋向工行淮北分行进行了抵押，并办理预抵押登记手续。
3、保证函
证明：天宇房地产公司承诺对被告周魁向工行淮北分行申请的8.7万元贷款提供保证担保。
4、公证书
证明：工行淮北分行与周魁、张秀梅在自愿的基础上签订的个人购房借款合同，且抵押合法有效。
5、周魁贷款还款及欠息明细
证明：截至2014年5月21日，周魁尚欠工行淮北分行本金30235.93元，利息罚息11303.83元未有偿还。
周魁、张秀梅、天宇房地产公司未作答辩，也没有提供证据。
经审查，本院对工行淮北分行所举证据的认证意见为：工行淮北分行提供的证据1-5具有客观性、合法性、关联性，本院对其证明目的予以确认。
经审理查明：周魁与张秀梅系夫妻关系。2002年7月25日工行淮北分行与周魁、张秀梅、天宇房地产公司签订个人购房借款合同，合同约定：贷款人（工行淮北分行）向借款人（周魁）发放个人住房贷款8.7万元，贷款用于购买淮北市相山区长山路某小区4栋401号住房，贷款利率为月利率4.2‰，贷款期限为10年，自2002年7月25日起至2012年7月25日止；借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后，以借款人购房款的名义将贷款划入售房者天宇房地产公司在贷款人处开立的账户，以购买淮北市相山区长山路某小区4栋401号住房；借款人按月等额归还924.462元，如未按约定时间归还，贷款人按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一的罚息；借款人（即抵押人）保证以其有处分权的淮北市相山区长山路某小区4栋401号房产抵押给贷款人（即抵押权人）作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保；抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用；保证人自愿为借款人提供连带责任保证，保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用；如保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持房屋所有权证办理正式抵押登记手续之日止。周魁以借款人的身份在合同上签字，周魁、张秀梅以抵押人的身份在合同上签字，天宇房地产公司以担保人的身份在合同上盖章、签印。合同签订当日，工行淮北分行将贷款8.7万元转入天宇房地产公司的账户内，并经借款人周魁签字确认。2002年7月24日淮北市房地产抵押登记科出具通知，称周魁与工行淮北分行之间的个人按揭贷款事宜，已经办理按揭贷款临时抵押登记。后周魁未能按约定偿还贷款本息，截至2014年5月21日，周魁拖欠工行淮北分行借款本金30235.93元、利息11303.83元没有偿还。工行淮北分行经催要无果，提起诉讼。
另查：周魁、张秀梅用于抵押的淮北市相山区长山路某小区4栋401号房产未办理房屋所有权证及正式抵押登记手续。
本院认为：工行淮北分行与周魁、张秀梅、天宇房地产公司之间订立的个人购房借款合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。工行淮北分行作为出借人已按借款合同约定履行了支付借款的义务；周魁作为借款人未能按合同约定还款，属违约行为，理应承担返还借款本息及逾期还款的违约责任；天宇房地产公司作为债务人周魁的保证人，在债务人周魁不履行还款义务时，应当按合同约定承担保证责任。
工行淮北分行要求周魁偿还借款本金30235.93元、利息11303.83元及2014年5月22日以后发生的利息，如周魁逾期不履行判决书确定的还款义务，请求依法处置周魁、张秀梅用以抵押担保的淮北市相山区长山路某小区4栋401号房产并优先受偿，理由充分，应予以支持；但2014年5月22日以后发生的利息仅应计算至本判决指定的还款之日止。
工行淮北分行与天宇房地产公司签订个人购房借款合同约定：天宇房地产公司自愿为周魁提供连带责任保证，其保证期限自本合同签订之日起至借款人周魁持房屋所有权证办理正式抵押登记手续之日止。现涉案房屋尚未办理房屋所有权证及正式抵押登记手续，天宇房地产公司的保证仍在保证期间，应当按照合同约定对周魁的贷款承担责任保证。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因此，天宇房地产公司应对处置周魁、张秀梅用于抵押担保的淮北市相山区长山路某小区4栋401号房产后仍不足清偿的部分承担连带保证责任。
依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周魁于本判决生效后十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司淮北分行借款本金30235.93元、利息11303.83元及2014年5月22日以后发生的利息，2014年5月22日至本判决指定的还款之日止的利息仍按原借款合同约定计算；
二、如被告周魁逾期不履行上述义务，原告中国工商银行股份有限公司淮北分行有权对被告周魁、张秀梅用以抵押的淮北市相山区长山路某小区4栋401号房产行使抵押权，并优先受偿；
三、被告淮北市天宇房地产开发有限公司对处置周魁、张秀梅用于抵押担保的淮北市相山区长山路某小区4栋401号房产后仍不足清偿的部分承担连带清偿责任，保证人淮北市天宇房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人周魁追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司淮北分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费838元，由被告周魁、张秀梅、淮北市天宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 陈月艳
代理审判员 陈永战
人民陪审员 刘 帅
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 罗晓晶
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。