浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第780号
上诉人（原审被告）：孔泽。
委托代理人：何建君。
委托代理人：岑萍萍。
被上诉人（原审原告）：红巨（宁波）置业有限公司。
法定代表人：史进福。
委托代理人：卢江丽。
委托代理人：王玲。
上诉人孔泽因与被上诉人红巨（宁波）置业有限公司（以下简称红巨公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年11月5日作出的（2013）甬鄞民初字第1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月5日受理后，依法组成合议庭于2013年12月19日公开开庭审理了本案。上诉人孔泽的委托代理人何建君、被上诉人红巨公司的委托代理人王玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2010年8月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区天童南路535号的红巨大厦第1幢809号办公用房出售给被告，房屋建筑面积为288.63平方米，总价款3261744元，在签订合同时一次性付清房款。同时约定原告应在2011年1月31日前交付涉案房屋。上述合同签订时，被告共向原告支付房屋价款3261744元。被告于2012年2月22日委托装修公司代为领取了涉案房屋的房门钥匙等。涉案红巨大厦于2012年11月13日通过宁波市鄞州区住房和城乡建设局竣工综合验收备案。后原告向被告等业主发送了函件告知被告在2012年12月3日至2012年12月7日期间办理房屋交付手续。
另查明，2012年12月至2013年4月，涉案红巨大厦的公共能耗费收取标准为每日每平方米0.205元。
原审原告红巨公司于2013年8月2日诉至原审法院，请求判令：原审被告返还原审原告垫付的自原审被告入住之日起至2012年12月2日止的公共能耗费17342.73元。审理中，原审原告变更诉讼请求为要求原审被告返还公共能耗费8671元。
原审法院经审理认为：原、被告双方签订的涉案《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，应属合法有效，在出现涉案房屋逾期交付情形后，双方仍自愿继续履行涉案合同，不违反法律规定，故双方均应全面依约履行各自的义务。被告于2012年2月22日委托装修公司领取了涉案房屋的钥匙，在没有约定的情况下，应视为原告将涉案房屋交付给被告使用，被告理应缴纳相应的公共能耗费。虽然原告未能提供证据证明产生的实际费用，但结合原告提供的该大厦现在的公共能耗费标准，原告诉请按照每天每平方米0.21元及被告的入住天数、建筑面积计算公共能耗费，并要求减半收取，没有超过合理的计算标准，故按照该计算标准予以支持，即被告应返还原告垫付的公共能耗费为8637.25元（0.21元／平方米×天×288.63平方米×285天÷2，2012年2月22日至2012年12月2日为285天）。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，作出如下判决：一、被告孔泽于判决生效之日起十日内返还原告红巨（宁波）置业有限公司公共能耗费8637.25元；二、驳回原告红巨（宁波）置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告孔泽未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孔泽负担。
宣判后，原审被告孔泽不服，上诉至本院，称：1.一审法院对涉案房屋交付时间的认定有误。首先，依法转移占有的房屋应是已经竣工验收合格的，且在涉案《商品房买卖合同》中，双方当事人对交付条件、期限及违约责任均作了明确约定，但被上诉人所交付的房屋并不符合法律的规定和合同的约定。其次，上诉人对涉案房屋进行装修是经过被上诉人同意的。在移交钥匙时，被上诉人表示装修与交付房屋无关，故上诉人进场装修不应被视为完成交付。且即使可认定交付，因涉案房屋是存在缺陷的，无法正常使用，也不必按照标准支付公共能耗费；2.一审法院对公共能耗费的计算有误。首先，公共能耗费产生的前提是涉案小区全面交付使用。但本案中，红巨大厦是在2012年12月3日才实际交付使用的，故公共能耗费应从该日起算。其次，一审法院所认定的每日每平方米0.205元是红巨大厦整体交付入住后的公共能耗费的标准。而在2012年2月22日至2012年11月13日期间，红巨大厦仍处于建造期间，在此期间并未形成稳定的公共能耗费；最后，即使在红巨大厦建成交付之前也产生了公共能耗费，对于该费用的分摊，应由双方当事人进行协商后确定，且也应考虑各业主的实际用电量大小、设备功率等情况。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判第一项，依法改判驳回被上诉人的第一项诉讼请求，并由被上诉人负担本案一、二审案件受理费。
被上诉人红巨公司答辩称：关于公共能耗费，上诉人入住涉案房屋后，其已实际享受了各种公共设备、设施所提供的服务。双方当事人之间签订的《前期物业管理服务协议》中对公共能耗费明确约定按照权属证书标明的面积分摊，并且现有的物业公司也是按照该计算标准收取公共能耗费的。因此，被上诉人按照该项标准向上诉人主张公共能耗费是合情合理的，而且被上诉人自愿减半收取，并没有超出合理的标准。至于公共能耗费的收取标准是否要与上诉人达成协议，被上诉人认为是没有必要的。根据《物业管理条例》第12条规定的少数服从多数的原则，红巨大厦的65户业主同意了上述标准，且该标准是经业主代表及业主的委托代理人共同协商确定的。综上，一审法院关于公共能耗费的认定是正确的。
在二审审理期间，上诉人提交如下证据：1.2013年12月5日的录音内容摘要一份，拟证明王炳民是被上诉人的实际负责人；2.2013年12月6日录音内容摘要一份，拟证明王炳民自2012年9月起全面负责被上诉人的工作。王炳民曾告知上诉人，房屋正式竣工验收前业主进场装修入住与房屋的交付无必然联系。上诉人另当庭向本院申请对上述证据的证明内容进行调查取证。
被上诉人经质证认为，对上述两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。上述证据的取得是违法的，并且未经公证；王炳民并非被上诉人的员工，而是其母公司的员工。
本院经审查认为，上述证据与本案缺乏关联性，故不予认定，对上诉人提出的调查取证申请亦不予准许。
被上诉人提交《红巨大厦前期物业管理服务协议业主临时管理规约》一份，拟证明双方当事人约定公共能耗费是按建筑面积收取的。
上诉人经质证认为，《红巨大厦前期物业管理服务协议业主临时管理规约》中的签名并非其本人所签写，故对其真实性有异议。
本院经审查认为，对于该份证据，虽上诉人对其真实性有异议，但依据不足，故应予以认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
另查明，双方当事人于2010年8月20日签订《红巨大厦前期物业管理服务协议业主临时管理规约》一份，该规约第三条有关物业管理服务费用部分约定，公共照明、各类机房设备、电梯、地下室照明、绿化用水、景观照明、公共洗手间、水箱用水和消防用水等公共能耗所产生的水、电费按权属面积证书标明的建筑面积分摊。
本院认为，上诉人与被上诉人于2010年8月20日签订的《红巨大厦前期物业管理服务协议业主临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。根据该规约第三条有于公共能耗费的约定，公共能耗所产生的水、电费按权属证书标明的建筑面积分摊。本案中，在涉案房屋逾期交付后，上诉人已于2012年2月22日委托装修公司领取了涉案房屋的钥匙，故应视为涉案房屋已经交付使用，上诉人亦应自该日起支付相应的公共能耗费。关于涉案公共能耗费，首先，双方当事人已明确约定按照权属证书标明的建筑面积分摊；其次，依据被上诉人在一审审理期间提交的《公摊费用详细测算表》，可认定红巨大厦自2012年12月份以来的公共能耗费单价为每日每平方米0.205元，而被上诉人自愿要求在每日每平方米0.21元的基础上减半计算，应属合理，且系对其自身权利的处分，故原审法院予以准许，并无不当。上诉人认为公共能耗费的收取标准应由双方当事人协商确定，该主张缺乏事实与法律依据，故本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人孔泽负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一四年一月十三日
代书 记员 潘芬芬