广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第113号
上诉人（原审被告）：林朗明，女，1976年12月4日出生，汉族，住广东省中山市，公民身份号码。
委托代理人：孙常军，广东铭致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李其新，男，1968年11月27日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，公民身份号码。
上诉人林朗明因与被上诉人李其新房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法沙民一初字第342号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年5月11日，林朗明（甲方）与李其新（乙方）签订大涌祥丰商业大楼首层租赁合同。合同约定：甲方将大涌祥丰商业大楼（以下简称祥丰楼）首层转租给乙方，计租面积约1150平方米，毛坯房交付；租赁期限为8年，从2010年10月1日起至2018年9月30止，租赁期满后，如乙方不再续租，乙方须将祥丰楼首层退还甲方，甲方在乙方缴清其因承租祥丰楼应向甲方交纳的本合同约定的各项费用后，10日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方；乙方租赁保证金为600000元；租金及进场费为每月115000元，每满2年递增10%（月租金具体数额如下：2010年10月1日至2012年9月30日为115000元；2012年10月1日至2014年9月30日为126500元；2014年10月1日至2016年9月30日为139150元；2016年10月1日至2018年9月30日为153065元）；乙方须于每月10日前交纳当月租金及进场费，逾期加收每日1%滞纳金，甲方可采取停水停电措施催收租金；乙方承担租赁期间商业大楼租赁范围内产生的水、电、通信等实际发生的各项费用，乙方交纳租金及进场费，甲方不出具发票，只出具收据；乙方在租赁期满，将祥丰楼内杂物清理完成后交还甲方，乙方在祥丰楼内所装修的简易设施包括供水管理、供电线路、通风管道、天花板、地面装修不能拆除，归甲方所有，其余乙方添加的设施仍归乙方所有；乙方不得将祥丰楼首层整体转租，甲方同意乙方根据实际需要将祥丰楼首层分租，分租后仍由乙方向甲方履行合同；如甲方提前解除合同双倍返还乙方保证金，并赔偿装修折旧，如乙方提前解除合同，则保证金归甲方所有，乙方必须返还装修期两个月的租金给甲方；合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后李其新于2010年5月13日及同年12月3日向林朗明分别支付300000元，合计600000元保证金，林朗明将祥丰楼首层交给李其新。2013年8月，李其新未向林朗明交纳租金及进场费，林朗明于2013年9月2日委托律师向李其新发出律师函，告知李其新：1.你于收到本律师函三日内立即向林女士支付租金及进场费110000元、水电费21008元，合计131008元；2.如你未按上述期限交纳租金及进场费，林女士将采取停水停电措施，造成的一切后果由你自负；3.本律师函为正式催告你履行租赁合同主要义务的通知，如不按期履行，本律师函发生解除合同通知效力，解除与你的租赁合同，并将提起诉讼。李其新于2013年9月12日收到该律师函，李其新收到该律师函后未向林朗明交纳租金及进场费。同年11月15日，李其新委托律师向林朗明发出律师函，告知林朗明：1.因林朗明女士违约解除合同，依据林朗明女士与李其新先生于2010年5月11日签订的租赁合同第九条的约定，林朗明女士应在收到本函之日起5日内双倍返还租赁保证金1200000元给李其新先生；2.赔偿李其新先生因此造成的经济损失。双方因上述纠纷未能协商一致，李其新遂具状诉至原审法院，请求判令：1.李其新与林朗明于2010年5月11日签订的《租赁合同》解除；2.林朗明双倍返还租赁保证金1200000元；3.林朗明赔偿装修经济损失600000元；4.林朗明承担本案诉讼费用。
另查：李其新称林朗明以停水停电的方式将李其新的分租户逼走，但未向原审法院提交证据证明，林朗明不予确认。李其新要求林朗明赔偿其装修损失600000元，为证明该损失，李其新向原审法院提交了李其新装修上述租赁物时（2010年12月），一名为“东莞市凯旋装饰有限公司”出具的装修款收据，对此林朗明不予确认。
再查：林朗明认为其与李其新的租赁关系于2013年9月16日解除，并确认从2013年10月起已收回租赁物，并同意2013年9月租金计至当月16日。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。李其新与林朗明签订的大涌祥丰商业大楼首层租赁合同为双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方均应依合同约定享有权利并承担义务。林朗明因李其新未按合同约定向其缴交2013年8月的租金及进场费后已于2013年10月实际收回租赁物，李其新与林朗明所签订的大涌祥丰商业大楼首层租赁合同实际已无法履行，已实际解除。林朗明与李其新争议的焦点在于解除的时间及该解除是否合法。根据双方所签订的租赁合同，将符合约定的租赁物交付给李其新使用是林朗明的主要义务，而按合同约定支付租金是李其新的主要义务。根据双方的约定，李其新应于2013年8月10日前支付2013年8月的租金及进场费，而李其新直至2013年9月2日仍未支付8月租金及进场费。9月2日，林朗明委托律师向李其新发出律师函，对李其新进行催告，明确告知李其新于收到律师函的三日内立即向林朗明支付租金及进场费，并且明确告知如不按期履行，律师函发生解除合同通知效力，解除与李其新的租赁合同。李其新于9月12日收到该律师函，但李其新仍然未向林朗明支付租金及进场费（包括已到期的8月及9月的租金及进场费）。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，李其新迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，林朗明可以解除合同，即林朗明解除与李其新的合同符合法律的规定。李其新于9月12日收到林朗明的律师函，在林朗明给予的三日期限内未履行支付租金及进场费的义务，双方的租赁合同于2013年9月16日解除。关于李其新缴交的租赁保证金600000元，双方约定为“如甲方（林朗明）提前解除合同双倍返还乙方（李其新）保证金，并赔偿装修折旧，如乙方提前解除合同，则保证金归甲方所有，乙方必须返还装修期两个月的租金给甲方”，本案并非李其新提前解除合同，不符合“保证金归甲方所有”的约定情形，但本案确系由李其新未按期缴交租金及进场费所引发，李其新也无权要求林朗明双倍返还保证金。基于双方所签订的租赁合同已于2013年9月16日解除，林朗明应返还李其新保证金600000元。至于李其新主张的装修损失，双方租赁合同的解除系李其新违约所导致，其要求林朗明赔偿装修折旧没有依据。另外，李其新仅提交其所称的对租赁物进行装修时的装修公司出具的收据不能证明其装修经济损失600000元。故原审法院对李其新要求林朗明赔偿李其新装修经济损失600000元的诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十五条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李其新与林朗明所签订的大涌祥丰商业大楼首层租赁合同于2013年9月16日解除；二、林朗明于判决生效之日起七日内返还李其新保证金600000元；三、驳回李其新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，减半收取为10500元（已由李其新预交），李其新负担7000元，林朗明负担3500元（林朗明于判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人林朗明不服原审判决，向本院提起上诉称：李其新作为租赁合同的承租人，按合同约定的数额和期限交付租金是是其主要义务。合同约定每月10日前交纳当月租金。至2013年9月2日，李其新未交纳当年8月份租金，经林朗明催告，李其新仍拒不交纳。李其新不履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，构成根本违约。合同法规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。李其新作为给付定金的一方，未按合同约定履行交纳租金的义务，无权要求返还定金600000元。本案应适用定金罚则。定金罚则是惩罚性违约责任。如判决林朗明返还李其新保证金，则李其新未承担任何违约责任，与定金罚则的立法宗旨相悖离，助长违约行为。双方约定“如乙方（李其新）提前解除合同，则保证金归甲方（林朗明）所有”，该约定系解约定金的约定，并不属于担保法司法解释第一百二十条规定的“当事人另有约定除外”的情形，不能排除定金罚则的适用。综上，林朗明上诉请求撤销原判，驳回李其新的诉讼请求，本案所有诉讼费用由李其新承担。
被上诉人李其新未参加二审调查询问，但提交书面答辩意见辩称：一、李其新仅延迟22天未缴纳租金，虽然违反合同约定，但相对于李其新一直以来按时交租的诚信行为及长达8年的合同期限而言，这仅是小瑕疵，并不构成根本违约。林朗明即使催告，也应给予相对合理的还款时间，其仅给3天的还款时间不合理，实为恶意逼走李其新。林朗明催告后并没有解除合同。在合同未解除的情况下，林朗明即单方介入涉案商铺的管理并向分租户收取租金，其行为已构成违约。二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”；《中华人民共和国担保法》第九十条规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。根据上述规定，定金必须基于当事人的约定并应采用书面形式。双方租赁合同约定的是租赁保证金而非定金，本案不应适用定金罚则。即使本案履约保证金为“定金”，双方也在合同中就“定金”约定了处理办法，即“如甲方提前解除合同双倍返还乙方保证金，并赔偿装修折旧，如乙方提前解除合同，则保证金归甲方所有，乙方必须返还装修期两个月的租金给甲方”。李其新并无提前解除合同，本案不符合“保证金归甲方所有”的情形。三、李其新对涉案商铺投入巨额资金进行装修，双方的租赁合同到2018年9月30日止，李其新尚有至少5年合同收益。李其新支付的保证金相当于5个多月的租金，完全能保证李其新履行合同的能力。在李其新仅有履行瑕疵，不构成根本违约的情况下，如判令林朗明不归还李其新保证金，有违公平原则。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审期间双方争议的主要焦点为林朗明是否应向李其新返还600000元保证金。根据双方的约定，李其新应于2013年8月10日前支付2013年8月的租金及进场费。至2013年9月2日李其新未支付8月租金及进场费，林朗明即于当日委托律师向李其新发出律师函进行催告，告知李其新收到律师函的三日内立即向林朗明支付租金及进场费，并告知如不按期履行，律师函发生解除合同通知效力。根据双方约定，“如甲方（林朗明）提前解除合同双倍返还乙方（李其新）保证金，并赔偿装修折旧，如乙方提前解除合同，则保证金归甲方所有，乙方必须返还装修期两个月的租金给甲方”，本案并非李其新提前解除合同，不符合“保证金归甲方所有”的约定情形，林朗明应返还李其新保证金600000元。林朗明的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21000元，由上诉人林朗明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年三月十八日
书 记 员 孙翠红