黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民二民初字第580号
原告（反诉被告）黑龙江省安装工程公司，住所地哈尔滨市香坊区动源街23号。
法定代表人宋文震，该公司总经理。
委托代理人王宏娜，女、1987年4月10日出生，汉族，该公司法律顾问，住上海市长宁区。
被告王金升（反诉原告），居民身份证号码×××，男，1952年1月28日出生，汉族，黑龙江省建工集团退休职工，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人赵国良，男，1970年11月3日出生，汉族，中航资本控股股份有限公司职员，住哈尔滨市南岗区。
原告（反诉被告）黑龙江省安装工程公司诉被告王金升（反诉原告）占有物返还纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王宏娜，被告王金升及其委托代理人赵国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：被告于1971年延续承租原告所有的位于哈尔滨市香坊区动源街8栋3单元2层52号住房，该房使用面积为16.77米。在其延续承租后，其已将户籍迁走，期间该房曾由其擅自出租他人使用。1981年被告将该房擅自出借给其弟弟王金利居住，且多年未缴纳公产房承租费。据原告了解，现该房已无故空闲至少一年以上，同时原告另有其他居住房产。因此，被告已经不再符合继续承租公产房的条件。依据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第14条、第17条的规定，原告于2015年3月23日作出决定将该房屋收回，同时责令其在收到决定之日起的十日内将该房屋交回，但时至今日被告始终未将该房屋交回并拒不支付拖欠的租金，被告非法占房产有期间给原告造成了相应的经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告迁出原告所有的位于香坊区动源街8栋3单元2层52号使用面积为16.77米的房屋；2、被告给付原告拖欠的租金、水费、电费、加压费（维修费）共计6617.12元（自1989年1月至2015年4月）、供暖费12054.24元（自1992年10月至2015年4月），总计18671.36元；3、被告赔偿原告因其非法占用房屋给原告造成的损失（自2015年4月至实际迁出之日止每月按500元计算）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）答辩并反诉称：对原告的诉讼请求均不同意。理由如下：1、被告弟弟王金利于2013年去世，在其遗物中发现一份本案争议房屋的承租证，显示争议房屋自1981年起承租人已变更为王金利，该承租证直接导致被告与王金利女儿发生纠纷。原告多方反应情况后，原告于2015年1月30日为被告出具情况说明，证明争议房屋房产档案记录的承租人为被告。在被告要求原告为其补办承租证的过程中，原告于2015年3月23日出具了《关于收回王金升承租公房的决定》，被告认为原告作出决定的依据与事实不符，争议房屋原承租人系被告父亲，被告父亲去世后，由被告继续承租，被告及其母亲、弟弟和妹妹共同居住在争议房屋中，后因被告结婚，争议房屋中无法居住，故被告被迫租房居住，但争议房屋仍由被告母亲、弟弟及妹妹居住。被告所在单位考虑到被告家庭的实际困难，以补差方式向被告补充分配了一处住房，被告户口迁移到该房中。争议房屋一直由被告及家人居住，从没有出租、出让房屋。因被告弟弟王金利系残疾人，被告为照料其生活，让其居住使用争议房屋系基于人伦道德。争议房屋一直由被告弟弟王金利居住，王金利去世后，因承租权属问题发生纠纷至今未得到解决，故不存在房屋无故空闲的问题。原告以收回被告承租房屋的方式，掩盖其非法出具房屋承租证的问题，恶意编造被告擅自出租、出借和无故空闲承租房屋的事实。被告对争议房屋享有合法的承租权，并且争议房屋所在楼房因原告多年不管理不维修导致年久失修，楼梯内外公共设施损坏严重，存在安全隐患，原告对被告承租的房屋有修缮、维护的责任。故被告提起反诉，请求法院依法判令：1、依法确认被告对位于香坊区哈平六道街8栋3门52号使用面积为16.77米的房屋享有合法承租权；2、原告对被告居住的位于哈尔滨市香坊区哈平六道街8栋3门52号使用面积为16.77米的房屋的公共设施进行修缮维修；3、原告根据国家相关规定和房改政策给被告补发房产承租证参加房改买断产权。
原告（反诉被告）辩称：1、原告与被告的承租关系已解除。被告在承租原告所有的位于香坊区哈平六道街8楼3门2层52号、使用面积为16.77平米的房屋期间，未经过原告同意私自将房屋出借给其弟弟王金利居住，且在王金利去世后，被告与王金利的女儿王翠瑜多次到原告处及上级集团吵闹，严重的影响了原告的正常经营。后经原告核实，被告户籍早在八十年代初就已迁走，且本人亦不在承租房居住，该房在涉诉之前一直由其弟王金利居住使用，因此原告认为被告已不符合继续承租该房的法定条件。鉴于上述原因，原告经研究决定，依据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》的相关规定，于2015年3月23日作出《关于收回王金升承租公产房的决定》，被告已确认收到。至此，原告与被告的承租关系已解除。2、被告要求原告维修房屋的事实及理由不成立。原告名下的所有公产房均由黑龙江省安装工程公司房产分公司统一管理，位于香坊区哈平六道街的公产房屋虽年限较高，但房产分公司每年都会自行修缮或根据承租人提出的修缮要求进行维修。自被告承租该房屋以来，多年未交承租费且从未找过原告反映该房屋存在的问题及要求修缮的事宜。自2014年被告的弟弟王金利去世以后，该房屋一直无人居住。因此，被告以原告多年不维修、不修缮，导致该房屋不能居住的事实不能成立。3、被告不符合补发房产承租证、买断产权的法定情形。被告买断争议房屋产权应当经产权单位同意，且原告已于2015年3月23日收回争议财产。综上，望法院依法裁判，驳回被告的反诉请求。
原告为证明自己的主张成立，向法院提交下列证据：
证据一、房屋所有权证复印件一份。证明位于香坊区动源街8栋3单元2层52号使用面积为16.77米的房屋产权人为原告。
被告对证据一的真实性有异议，因该证据系整个楼的房屋所有权证，据被告了解该栋楼90%的住户已经买断，该房屋所有权证已经失效，对证明问题没有异议。
证据二、《关于收回王金升承租公房的决定》复印件两份。证明原告所有的位于香坊区动源街8栋3单元2层52号使用面积为16.77米的争议房产的承租权已收回。
被告对证据二有异议，该证据内容与被告收到的决定内容不一致，多一句话“经我司3月21日党政班子研究”。对证明问题有异议，决定中显示原告是依据《黑龙江省城镇共有房产管理条例》第14条第17条的规定，原告应举证证明被告符合这两条规定的证据。
证据三、申请法院调取王金升身份证复印件一份。证明该身份证显示的被告住址为哈尔滨市香坊区连草街省建1栋3单元403室，从而证明被告户籍已迁出争议房产且另有住处。
被告对证据三的真实性没有异议，对证明问题有异议，原告所述的被告户籍地迁出另有住处，系与原告同系统的被告的所在单位黑龙江省建工集团补差所分配的公产房一处。
证据四、欠费明细复印件1份。证明自1989年开始被告共欠原告房租、水费、取暖费、加压费，共计18671.36元。
被告对证据四的真实性及证明问题均有异议，被告承租的是公产房，不存在加压费。该证据所显示的房租税费都没有显示计算价格及标准，相应的房费、水费随着时间变化是有变动的，但原告的清单都没有显示。王金利是低保户，低保户享受包烧费免费三年的待遇（2009年、2010年、2011年），所以原告的计算标准属于重复计算。
证据五、维修单据复印件18份。证明被告反映原告对管辖房产一直不维修、不管理与客观事实不符，原告一直在积极履行管辖范围内的房屋维修义务。
被告对证据五有异议，其中有10张属于白条，不是正规发票，票据中显示防水涂料是2015年6、7月购买的，该防水涂料并没有用于被告房屋修缮。原告提供的票据显示2015年购买的相应建材都不可能用在被告房屋的修缮上。对于原告提供的正规机打发票，只显示货物名称和金额，没有显示该部分材料用途。原告提供的普通机打发票只有金额，没有具体的货物名称及用途。原告提供的证据大多数是2015年6、7月发生的维修票据，没有证据能够直接反应原告所购材料用于被告房屋的维修。现被告所租赁房屋的现状，足以证明原告没有维修。
被告为证明自己的主张成立，向法院提交下列证据：
证据一、房屋租赁证复印件一份。证明1981年2月16日，原告未经合法程序，将被告自1971年起一直合法延续承租的公产房变为王金利承租，该承租证于2013年王金利去世时被发现，导致被告与王金利女儿之间发生承租权纠纷，至今没有解决，该证明系恶意串通，违法无效。
原告对证据一有异议，该证据为复印件且经原告工作人员核实，从未将该房屋承租人变为王金利，且是被告允许王金利在该公产房中居住的。被告用该复印件证实原告与王金利恶意串通的事实不成立。
证据二、情况说明复印件一份。证明经被告多方反应，原告房产部门于2015年1月30日出具情况说明，证明诉争房屋承租权为被告所有。该证据与证据一能够证明纠纷客观存在。
原告对证据二的真实性无异议，对证明问题有异议，该情况说明出具的时间为2015年1月30日，是在做出收回被告房产决定之前，不能因该情况说明就否认原告做出决定的有效性。
证据三、关于收回王金生承租公房的决定复印件一份。证明2015年3月23日，原告发出书面决定，以其编造的各种理由为借口收回房产，该决定无任何事实依据，目的是掩盖其非法出具《房屋租用证》并给他人造成严重纠纷的问题，应予以撤销。
原告对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，原告做出的该决定是在原告经多次核实调查的情况下，且根据相关法律法规做出的，且被告已认可收到该决定，此决定合法有效，不应予以撤销。
证据四、结婚证复印件一份。证明被告于1982年结婚，延续承租的16.77米房屋内（13米有效居住面积，16.77米包括厨房）已无条件再容下被告夫妻，被告的母亲和未成年的弟弟妹妹居住该房，被告被迫在外租房。
原告对证据四的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据只能证明原告与张凤英之间存在婚姻关系，并不能证明被告被迫在外租房的事实，且与被告是否在本案争议房屋居住没有必然联系。
证据五、残疾评定表复印件一份。证明王金利严重残疾，无职业。
原告认为证据五为复印件，与本案没有必然联系，不予质证。
证据六、死亡证明复印件一份。证明王金利的户口自幼直至2013年死亡，一直在本案诉争房屋中居住，无其他房屋，其本人与被告母亲、妹妹一样对该房屋享有共同居住权。
原告对证据六的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据仅是公安机关出具证实王金利死亡事实的证明，不能证明被告所要证明的问题，且该证据能够说明原告将房屋擅自出借给王金利居住的事实。
证据七、照片复印件一份。证明原告对本案诉争房屋已几十年不维修，多年计划拆迁未果，一直未进行修缮，1955年建成的老楼已无最基本的居住条件。
原告对证据七的真实性无异议，对证明问题有异议，房屋建成年限不是衡量房屋是否能够居住的唯一条件，被告诉称原告不修缮的事实也不成立。
证据八、被告身份证复印件一份。证明被告的户口迁移到哈尔滨市香坊区联草街省建1栋3单元403室，该房屋系原告同系统的被告所在单位基于被告本人及家庭的困难条件，补充分配的住房。
原告对证据八的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据虽能证明被告的户口迁移地址，但不能反映被告是如何取得该住房的。
综合原、被告举证、质证及庭审陈述后，本院确认事实如下：被告于1971年延续承租原告所有的位于哈尔滨市香坊区哈平六道街8栋3单元2层52号的公产房一处，使用面积为16.77平方米。该房一直由被告及其母亲、弟弟和妹妹一起居住，被告于1982年结婚后搬出该房屋。被告弟弟王金利一直居住在该房屋内直至2013年8月4日去世。王金利去世后，在其遗物中发现房屋租用证一本，显示该房屋于1981年2月16日变更承租人为王金利。2015年1月30日，黑龙江省安装工程公司房产分公司出具情况说明，内容为：位于哈尔滨市香坊区哈平六道街，黑龙江省安装工程公司8号住宅楼3单元2层52号，房产档案记录的承租人为王金升。2015年3月23日，黑龙江省安装工程公司房产分公司作出《关于收回王金升承租公房的决定》，决定：1、收回由王金升延续承租的房产；2、限承租人王金升自接到本决定之日起10日内缴纳拖欠的租赁费并将房屋交回公司；3、王金升如逾期交回，所产生的相应费用由其全部承担；4、本决定自作出之日起生效。
另查明，被告将该房屋原始承租证丢失。
再查明，被告拖欠原告水费、供暖费。拖欠供暖费共计12054.24元
本院认为：被告于1971年延续承租原告所有的位于哈尔滨市香坊区哈平六道街8栋3单元2层52号的公产房一处，使用面积为16.77平方米。被告虽将该房产承租证丢失，但原告于2015年1月30日出具的情况说明已确定了该房产的档案记录的承租人为被告，故被告对该房屋享有合法的承租权。关于原告诉请被告迁出原告所有的位于哈尔滨市香坊区哈平六道街8栋3单元2层52号的公产房的问题，原告依据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第14条的规定：公有房产使用权经产权单位同意可以转让、转租。转让、转租前应当按房产主管部门的有关规定办理手续。擅自转让、转租的，产权单位有权收回房屋。原租赁关系自动终止。已经转让、转租的，应按前款规定办理。第17条的规定：承租人租用的公有住宅用房，无正当理由空闲三个月以上者，由产权单位收回。根据原告提供的证据未能证实被告承租房屋的过程中存在转让、转租的事实，也未能提供证据证明该房屋在被告弟弟王金利于2013年去世后存在无正当理由空闲三个月以上的事实，故原告的该项主张，证据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告给付其拖欠的租金、水费、加压费（维修费）共计6617.12元（自1989年1月至2015年4月）的问题，因原告提供的欠费清单系其自行计算出具的，亦无其他证据相佐证，并且被告对此亦不予认可，被告虽承认拖欠租金及水费，但根据原告提交的证据无法确定原告拖欠租金及水费的实际数额及依据，故本院对原告的该项诉请不予支持，原告可待取得有效证据后，另行主张权利。关于原告诉请被告给付其拖欠的供暖费12054.24元（自1992年10月至2015年4月）的问题，根据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第二十条规定，承租人应按租赁合同交纳房租和按规定交纳采暖费，不准借口拒付或拖欠。因被告承认拖欠供暖费，并认可原告的计算方式，故本院对原告的该项诉请予以支持。被告虽主张因被告弟弟王金利系残疾人低保户，免交2009年至2011年三年的供暖费，但未能提交证据证明，故本院对被告的该项主张不予采信。关于被告诉请原告对被告居住的位于哈尔滨市香坊区哈平六道街8栋3门52号的房屋的公共设施进行修缮维修的问题，因被告未能提供证据明确原告需进行修缮的具体公共设施，故本院对被告的该项诉请不予支持。关于被告诉请原告根据国家相关规定和房改政策给被告补发房产承租证参加房改买断产权的问题，因被告的该项诉请系国家政策性规定，不属于法院受案范围，故本院对被告的该项诉请不予审理。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第十四条、第十七条、第二十条之规定，判决如下：
一、被告王金升自本判决生效之日起十五日内给付原告黑龙江省安装工程公司供暖费12054.24元；
二、被告王金升对原告黑龙江省安装工程公司所有的位于哈尔滨市香坊区哈平六道街8栋3单元2层52号（使用面积16.77平方米）的公产房享有合法承租权；
三、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（原告已预交），由原告黑龙江省安装工程公司承担。反诉费50元（被告已预交），由被告王金升承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 王 超
人民陪审员 关 敏
人民陪审员 李连芳
二〇一五年十月八日
书 记 员 李 朦