湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初568号原告肖申水，男，1955年11月4日出生，汉族。委托代理人向志刚（特别授权），湖南新英律师事务所律师。被告怀化好安居房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路178号，组织机构代码75061584-8。法定代表人龙宪忠，该公司董事长。委托代理人丁健（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。被告吴懿，男，1983年6月11日出生，汉族。被告田学飞，男，1958年3月12日出生，汉族。被告彭宏海，男，1966年5月13日出生，汉族。原告肖申水诉被告怀化好安居房地产开发有限公司(以下简称好安居公司)、吴懿、田学飞商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。2016年3月29日，原告肖申水向本院申请撤回对被告田学飞的起诉，本院于2016年3月29日作出（2016）湘1202民初568号民事裁定：准许原告肖申水撤回对被告田学飞的起诉。2016年3月29日，原告肖申水申请追加彭宏海为本案被告参加诉讼，本院经审查后予以准许。2016年5月27日本院公开开庭进行了审理，代理书记员黄莉担任记录。原告委托代理人向志刚、被告好安居公司委托代理人丁健到庭参加了诉讼,被告吴懿、彭宏海经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖申水诉称：原告与被告好安居公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的新天地城市广场项目第40栋第22层2211-7、2212-7号公寓。2014年7月8日，原告通过银行转账交付购房款307824元，并于2014年7月27日以现金方式交付购房余款29673元，购房款全部付清后，被告出具了购房款收据。被告好安居公司将原告购买的两个公寓锁匙予以了实际交付。原告在收房后对该两个公寓进行了装修，但在实际使用该公寓时，被告进行干扰，阻碍原告使用，且被告好安居公司未能按约定为原告办理网签、预告登记等相关产权手续。事后，原告得知被告好安居公司将原告所购买的两个公寓网签商品房买卖合同在被告吴懿、彭宏海名下,致使原告购买上述房产目的无法实现。被告好安居公司已构成违约，且被告好安居公司与被告吴懿、彭宏海的行为损害了原告的利益，应当认定其网签的商品房买卖合同为无效合同。请求人民法院：1、判令被告怀化好安居房地产开发有限公司履行其与原告签订的《商品房买卖合同》并予以实际交付房屋；2、判令被告怀化好安居房地产开发有限公司为原告办理新天地城市广场项目第40栋第22层2211-7、2212-7号公寓房屋所有权证及国有土地使用权证等相关产权手续；3、判令被告怀化好安居房地产开发有限公司与被告吴懿、彭宏海之间签订的《商品房买卖合同》无效；四、本案诉讼费用由被告承担。被告好安居公司辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》,并不是被告真实意思的表示，该《商品房买卖合同》是被告原法定代表人谢东海私自与原告签订并加盖被告的单位印章，原告的购房款被告并未实际收取，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求不应予支持。因《商品房买卖合同》不具有真实性，原告的第二项诉讼请求应不予支持，同时，被告所修建的新天地城市广场项目土地使用权及房屋所有权的总证至今尚未办理完毕，所以对于任何一个业主都达不到办理分证的条件。原告第三项诉讼请求没有事实及法律依据，因为三被告之间签订的商品房买卖合同不属于合同法第五十二条规定的合同无效的情形。被告吴懿未作答辩。被告彭宏海未作答辩。经审理查明：2014年7月27日，原告与被告好安居公司签订《商品房买卖合同》（编号：湘怀房【合】NO.1304698），约定：原告购买被告好安居公司开发的“新天地城市广场”第40栋第22层2211-7、2212-7号房，建筑面积共计80.98平方米，购房单价4167.66元／平方米，总价款为337497元，原告在签订本合同时付清房款;被告好安居公司应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房已综合完工；被告好安居公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由被告好安居公司提供的资料报产权登记机关备案，如因被告好安居公司的责任，原告不能在2015年12月30日前取得房地产权属证书的，被告好安居公司应支付原告已付房价款0.3%的违约金。原告按《商品房买卖合同》的约定向被告好安居公司支付了全部购房款337497元。2014年8月5日，被告好安居公司与被告彭宏海、吴懿网约签订了商品房买卖合同，约定被告好安居公司将“新天地城市广场”项目第40栋2211-7、2212-7号房屋出卖给被告彭宏海、吴懿。被告好安居公司委托交付业主房屋的物业公司，将原告所购房屋的钥匙交付了原告，原告也对所购房屋进行了装修，但原告所购房屋因被告好安居公司又网签合同出售给了被告吴懿、彭宏海，所以在原告装修房屋过程中，被告好安居公司又予以阻止，该房屋现处于闲置状态，但仍处于原告实际管领控制占有之中。因被告好安居公司至今尚未办理好“新天地城市广场”第40栋的房地产权属总证，致使其没有给原告办理《商品房买卖合同》约定的房地产权属证书于原告名下。被告好安居公司开发的“新天地城市广场”第40栋第22层2211-7、2212-7号房至今未对任何人予以了商品房预告登记。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：1.原告身份证，被告好安居公司企业注册登记资料、组织机构代码证，被告吴懿、田学飞、彭宏海的身份信息,证实原、被告诉讼主体资格身份情况；2.商品房买卖合同，证实原告与被告好安居公司商品房买卖约定内容；3、中国建设银行现金交款单，被告好安居公司开具的收据，证人向红军当庭陈述的证言，证实原告向被告好安居公司交清购房款337497元;4、怀化市房产管理局网上签约信息系统查询结果证明，证实被告好安居公司与被告吴懿、彭宏海网上签约商品房买卖合同约定内容；5.法庭审理笔录1份，证明与本案相关的其他事实。本院认为：原告与被告好安居公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告好安居公司与被告彭宏海、吴懿网约签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实,虽然该合同中的标的物房屋和原告与被告好安居公司签订的《商品房买卖合同》中的标的物房屋一致，但被告好安居公司在与被告彭宏海、吴懿网约签订商品房买卖合同时，仍是合同标的物房屋的所有权人，故被告好安居公司与被告彭宏海、吴懿网约签订的商品房买卖合同合法有效。被告好安居公司在2014年7月27日与原告签订《商品房买卖合同》后，没有给原告办理物权转移登记，又于2014年8月5日将同一标的物房屋与被告彭宏海、吴懿网约签订商品房买卖合同,从而构成一房二卖行为。本案中，被告好安居公司对二个商品房买卖合同的相对人均未办理商品房预告登记，但原告已交付了《商品房买卖合同》约定的全部购房款，而被告彭宏海、吴懿没有向本院提交证据证实其已经交付了合同约定的购房款，且被告好安居公司已经其委托交付业主房屋的物业公司交付原告钥匙而实际转移了房屋的占有予原告管领控制，因此，原告已实际合法占有了《商品房买卖合同》约定的“新天地城市广场”第40栋第22层2211-7、2212-7号房屋，被告好安居公司已完成了该房屋的占有转移交付行为，本院予以认定；同时，原告又对该房屋进行了装修添附，于民事权益衡量上，法律最终仍应维持法律上应有的状态，《2015年全国民事审判工作会议纪要》第27条“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人;变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。”故原告要求被告好安居公司履行双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。原告与被告好安居公司《商品房买卖合同》约定“如因被告好安居公司的责任，原告不能在2015年12月30日前取得房地产权属证书的，被告好安居公司应支付原告已付房价款0.3%的违约金”，因此，被告好安居公司应依约定履行合同义务，给原告办理房地产权属证书,但被告好安居公司因其自身的责任，至今尚未给原告办理《商品房买卖合同》约定的房屋的房地产权属证书，已构成违约行为，应依照原告的诉讼请求承担继续履行《商品房买卖合同》的义务，为原告办理好房地产权属证书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院》第十一条、第十八条,《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化好安居房地产开发有限公司履行与原告肖申水于2014年7月27日签订的《商品房买卖合同》;二、被告怀化好安居房地产开发有限公司在本判决生效后90日内,办理好原告肖申水购买的“新天地城市广场”第40栋第22层2211-7、2212-7号房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证；三、驳回原告肖申水的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告怀化好安居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  粟多海人民陪审员  倪 勇人民陪审员  丁 伟二〇一六年六月二日代理书记员  黄 莉附相关法律条文：中华人民共和国合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。城市房地产开发经营管理条例第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。7