上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第13513号
原告张璐。
委托代理人陆建平，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人张琪，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告周师蕙。
委托代理人马瑞聪。
原告张璐与被告周师蕙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告张璐的委托代理人陆建平、被告周师蕙的委托代理人马瑞聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张璐诉称，2011年4月13日，被告与原告签署了一份《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁上海市浦东新区杨高南路中科大学村一支弄1049号房屋（以下简称“系争房屋”），每月租金人民币（以下币种相同）9，000元，被告应按时交付租金，若逾期交付租金，则每天以日租金的2倍支付，如被告拖欠租金超过15个工作日，则构成严重违约，原告有权单方解除合同，追究被告违约责任，并没收保证金。2013年6月3日，被告支付了四个月租金3.6万元，后因原告想出售“系争房屋”，故与被告在6月5日达成协议，约定被告在8月15日前搬离“系争房屋”，原告退还被告已付3.6万元租金并支付补偿金。6月6日原告将3.6万元退还给了被告。到6月底，原告告知被告房屋不出售了，被告可继续租赁，并要求被告支付租金，但被告认为应先向其支付补偿金，而原告未付，故不同意支付。2014年2月，原告与被告电话沟通，原告表示，如果被告在3月底前搬离，之前欠的租金可以不付，另再补偿被告5万元，但被告不同意。原告认为，虽然被告支付的租金因原告想出售房屋而退还给了被告，但在6月底原告哥哥已通知被告房屋不卖，被告可以继续租赁，要求被告支付租金，但被告一直没有支付，故被告自2013年6月起违约不付租金，已构成严重违约，现租期已到期，故提起诉讼，要求：1、判令被告立即搬离“系争房屋”；2、判令被告向原告支付拖欠的租金10.8万元（按每月9，000元，从2013年6月1日暂计算至2014年5月31日）；3、判令被告向原告支付逾期交付租金之违约金10.8万元（租金的一倍）；4、判令原告可没收被告保证金1.8万元。
被告周师蕙辩称，原、被告签订的租赁合同租期是三年，租金每月9，000元，先付后用，租金四个月支付一次。2013年6月3日，被告将四个月的租金3.6万元汇到原告的建行卡上，当月，原告通知被告房屋要出售，要求搬离，因被告小孩在那里读书，提前搬离会造成被告损失，经与原告的代理人即原告哥哥协商，原告愿意赔偿被告损失17万元，双方并签订了协议，根据该协议，原告将被告6月3日支付的租金退还了被告，而补偿款原告称等买房人给了钱后支付。6月底，原告方跟被告说卖房暂缓，买方要请台湾的风水先生来看房，大概8、9月份来，让被告不要急着搬，继续住，等原告方通知。到了8、9月份，原告哥哥说买方还是不能定，但他还在找其他买家，希望被告配合看房。今年春节前，原告哥哥说，现在不会让被告搬，让被告先住着，被告问他赔偿问题，他没有回答。2014年2月，被告收到原告的电话，希望协商，被告提出因为原告要求搬离，所以被告在同一小区内找了一间房子，并签了买房协议，支付了5万元定金，故有5万元损失，原告同意赔偿，另外还同意赔偿被告搬迁的费用，后原告发短信希望被告3月31日前搬离，被告告知来不及，要到5月底才能搬。是原告哥哥说不需要被告再支付租金，让被告住着。被告认为，被告一直按时支付租金，是原告违约要求提前解约，所以愿意对被告作出补偿，后又称因买家的原因要暂缓，让被告等通知，故被告并不存在违约，现租期已到，被告同意搬离“系争房屋”，因为是原告违约在先，且同意被告不付租金，故被告不同意支付租金和违约金，保证金应当退还给被告。
经审理查明，原告是“系争房屋”的权利人。2011年4月13日，由原告的代理人李俊作为甲方、被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将其拥有的“系争房屋”及其中附属设施在良好状态下出租给乙方居住使用，房屋建筑面积270平方米；租赁期限自2011年6月1日起至2014年5月31日止；每月租金9，000元，乙方以银行汇款形式支付给甲方，租金按四个月为一期支付，每期租金于上一期租金届满3日前缴纳，先付后住；甲方应于2011年5月10日将房屋腾空并交付乙方使用；乙方于签订本合同时交付甲方保证金1.8万元，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方交还房屋并结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后当日无息返还乙方；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每天以日租金的2倍支付，如乙方拖欠租金超过十五个工作日视为乙方自动退租，构成严重违约，甲方有权单方面解除本合同，有权追究乙方违约责任，并有权没收乙方的保证金；等等。
《房屋租赁合同》签订后，原告将“系争房屋”交付给被告，被告则按约支付租金。2013年6月3日，被告支付原告2013年6月至9月租金计3.6万元。2013年6月5日，由原告哥哥张一鸥代原告作为甲方、被告丈夫马瑞聪作为乙方，双方签订《补偿协议》，该协议载明：因为中科大学村一支弄1049号房屋因甲方原因需要提前解约，经甲、乙双方协商决定：一、甲方归还乙方2013年6月至2013年9月的房租3.6万元，二、甲方一次性补偿乙方13万元，2013年6月30日前付清，三、乙方应于2013年8月15日前搬离一支弄1049号，四、如甲方买卖协议未谈成，甲、乙双方继续履行原合约。此条约经甲乙双方认可签字。同年6月5日，原告退还被告租金3.6万元。2014年2月份，原告通过电话及短信与被告丈夫马瑞聪联系，原告提出，被告在3月31日前搬离，之前的欠租就不需支付，另再补偿被告5万元，被告不同意，要求到期即5月底搬离。
以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《补偿协议》及原、被告的陈述在案佐证。
庭审中，原告提供律师函一份，证明原告于2014年1月底委托律师致函被告，要求被告支付租金。另原告表示，除了第一个买家之外，2013年7、8月有人看过房，12月份也有人看过房。被告则表示，没有收到原告的律师函。
审理中，被告于2013年6月7日搬离“系争房屋”，故原告撤回要求判令被告立即搬离“系争房屋”的请求。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。《房屋租赁合同》履行过程中，双方于2013年6月3日签订了《补充协议》，该协议也系双方真实意思表示，合法有效。虽然《补充协议》约定了提前解约的条款，但是《补充协议》同时又约定了原告方买卖协议未谈成的，双方继续履行原合约，事实上，原告当时并未与买家达成协议，故《房屋租赁合同》继续履行。虽然之后被告没有支付租金，但是，根据原告自己的陈述，原告在2013年7、8月及12月还在找买家看房，2014年2月还和被告协商提前解约之事，由此说明，原告还是一直在找买家卖房，另外，原告也没有提供证据证明其在退还被告租金后又告知被告不再售房要求被告支付租金，据此，被告不付租金，不构成违约，原告主张被告逾期支付租金，依据不足，本院不予采纳，原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，本院不予支持。现双方签订的《房屋租赁合同》租期届满，被告也已搬离“系争房屋”，被告尚欠原告的一年租金，应当支付，同时，原告收取的被告押金应当退还。审理中，原告自愿撤回要求被告搬离“系争房屋”的请求，系处分其民事权利，符合法律规定，本院予以准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告周师蕙应于本判决生效之日起十五日内支付原告张璐2013年6月至2014年5月的租金10.8万元；
二、原告张璐应于本判决生效之日起十五日内退还被告周师蕙押金1.8万元；
三、驳回原告张璐的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，540元，减半收取计2，270元，由原告张璐负担1，170元，被告周师蕙负担1，100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一四年七月八日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。