河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终2701号
上诉人（原审原告、反诉被告）：袁杰，男，1978年11月21日出生，汉族，住云南省昭通市盐津县。
委托诉讼代理人：侯运峰，北京英淇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋佳音，北京英淇律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：江琳琳，女，1981年7月16日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：王玉芳，河北乾翔律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：廊坊福地房产经纪有限公司，住所地：三河市燕郊开发区上上城理想新城住宅小区润泽园G4幢1单元1层101号。
法定代表人：秦定会。
上诉人袁杰因与被上诉人江琳琳、廊坊福地房产经纪有限公司（以下简称福地房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初8412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
袁杰上诉请求：l、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，对证据的审查判断存在明显错误。第一，一审法院认定廊坊市人民政府、三河市人民政府出台房地产限购政策后，本地户籍居民家庭申请银行贷款首付比例由30%提高至50%，涉案房屋的不动产证书下发后，江琳琳无经济能力支付多出的首付款，缺乏证据证明。第二，一审中上诉人提供了大量证据，一审判决未对上诉人提供的证据加以认定，也未依据上诉人提交的证据考虑因被上诉人违约给上诉人造成的实际损失这一事实，有失公正。第三，被上诉人不履行合同义务是为规避房价大幅下跌，而非因限贷政策。二、一审判决适用法律错误，对房产调控政策误读。第一，2017年3月21日房产调控政策出台时，被上诉人并未提出贷款资格受限无法过户的问题，2017年11月1日上诉人取得房屋产权证且依约通知被上诉人后，被上诉人提出因限购问题导致购房资格受限，拒绝购买上诉人的房屋，因此限贷政策的出台不是被上诉人无责解约的依据和理由。第二，限贷政策是由于我国现阶段国情所决定的，其本身不属于不可抗力，实质上属于市场风险或商业风险。依据上诉人与被上诉人在《存量房屋买卖合同》第十条的约定：“因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。”而限购限贷政策出台后，被上诉人并未及时通知上诉人，以减轻可能给上诉人造成的损失，故被上诉人不能免除责任。第三，被上诉人未依合同约定履行合同义务，拒绝购买上诉人房屋，构成根本违约，给上诉人造成了巨大的经济损失，被上诉人应当承担违约责任，对上诉人依法赔偿。三、一审程序错误，导致判决错误。一审法院认定上诉人与被上诉人是在福地房产公司的居间服务下签署相关合同及补充协议，但在法院审理过程中福地房产公司未参加庭审，导致一审法院未能查清案件事实，属于程序错误。请求二审法院依法查清事实，维护上诉人合法权益。
江琳琳辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据审查无误，适用法律正确。第一，双方签署的房屋买卖合同真实有效，且一审中双方也均表示同意解除合同，一审判决解除合同准确无误。第二，上诉人称被上诉人不属于“无经济能力支付首付款”的情况，是错误的。关于买卖合同的签署，上诉人明知被上诉人所购房屋是为父母生活使用，定金是被上诉人向其弟弟所借，到支付首付款时需要父母卖掉老家的房子才能勉强完成上调前的首付款支付。被上诉人在购买上诉人房产之前已经拥有一套住房，目前该套房产也在贷款还款期内，被上诉人确属无能力支付上浮部分的首付款。上述因限购、限贷、限售等房地产调控政策影响，致使合同无法继续履行，属于“不可归责于当事人双方的事由”，不应适用违约罚则，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的有关规定，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。二、一审法院对限贷政策解读准确无误。第一，政府限购限贷政策出台后，限定对拥有一套住房的本地户籍居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付比例上浮至50%。当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。被上诉人2016年8月曾贷款购买过一套住房，目前每月还款6000余元，属于本次限贷政策限制提高贷款首付比例的范围，首付款比例从30%上调至50%后，被上诉人确实无力支付上浮部分的首付款。第二、限购限贷政策由政府对社会公开，在广大公众知悉范围内，上诉人应当知悉，且被上诉人在合同规定的履约时间点，已主动告知上诉人，因限贷政策影响，无力购买房屋，要求解除合同，返还已付房款。三、一审程序公开公正。一审中，福地房产公司属于无独立请求权的第三方，依据相关法律规定，无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理，福地房产公司未参加一审庭审，缺席判决不影响一审法院做出有效判决。综上，原审判决认定事实清楚、程序正当，适用法律法规正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
福地房产公司未予答辩。
袁杰向一审法院起诉请求：1、判令原被告双方解除《存量房买卖合同》（合同编号FD-0000708）及补充协议；2、判令被告向原告支付违约金40万，并赔偿原告损失（以实际发生为准）60万；3、本案诉讼费用由被告承担。
江琳琳向一审法院提起反诉请求：1、判决反诉被告袁杰返还定金209750元；2、诉讼费由反诉被告袁杰承担。
一审法院认定事实：2017年2月20日，原告袁杰与被告江琳琳在廊坊福地房产经纪有限公司居间服务下签订了房屋买卖业务交易签约合订本，包括：交易方留存信息表、存量房屋买卖合同、居间服务合同、过户、按揭代理合同、福地房产签约提示、补充协议。该批合同及协议约定：1、原告将其购买的位于三河市燕郊开发区京榆大街北侧、高压走廊西侧上上城青年社区二期1号楼1-1-2402房屋出售给被告江琳琳，该房屋尚未取得产权证书。2、房屋总价款为200万元，定金20万元，被告江琳琳于房本下发后，面签当日支付首付款60万元（包括定金20万元），被告拟贷款140万元，首付比例30%，双方仅约定被告以银行贷款方式支付剩余购房款，未约定其他方式给付购房款。3、双方约定在开发商自然下发房屋所有权证后，原告必须在5日内通知福地房产中介及被告。4、原告在房本下发30日内还清涉案房屋银行贷款，并办理完毕解除抵押登记手续。5、双方于首付款当日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、双方于贷款机构通知批贷后30日内，共同办理房屋所有权转移登记手续。7、双方于面签当日自行办理物业交割手续。8、双方约定了违约责任。合同签订当日即2017年2月20日，被告江琳琳支付给原告袁杰购房定金209750元。
廊坊市人民政府办公室于2017年3月21日出台了《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，2017年6月2日又出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，三河市人民政府办公室也于2017年6月6日出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，限定对拥有一套住房的本地户籍居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于50%。被告江琳琳为本地户籍家庭，且已拥有一套住房，购买涉案房屋申请银行贷款的，首付比例须由30%调高至50%。2017年10月4日，原告制作了《律师函》，于2017年10月23日送达给被告江琳琳及福地房产中介催促被告履行合同。2017年11月1日，原告从开发商处获得涉案房屋不动产权证书，并将该信息告知福地房产中介及被告。被告以首付比例提高无法办理银行贷款和自己无购房资格两个理由要求解除合同，双方产生纠纷，故原告于2017年11月17日诉至法院。在庭审中，原、被告均同意解除合同，但对哪一方承担违约责任未达成一致意见。
一审法院认为，原告袁杰与被告江琳琳于2017年2月20日签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反相关强制性法律规定，应合法有效。现原、被告在庭审中均同意解除《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，一审法院予以确认。双方在签订合同及协议时均明确原告袁杰尚未取得涉案房屋产权证书，不能按当时的房地产政策完成过户手续，因此双方应预料到将来可能发生政府出台商品房买卖宏观调控限购政策，而双方对此在合同及协议中，未约定以涉案房屋为担保的贷款合同不能实现时如何处理的情况，应视为双方对将来发生的风险各自承担。廊坊市人民政府、三河市人民政府先后出台房地产限购政策，即本地户籍居民家庭申请银行贷款，首付比例由30%提高至50%，涉案房屋的不动产权证书下发时间又在政策出台之后，被告江琳琳申请购房银行贷款在未考虑房屋市场价格降低的因素情况下，须多支付首付款40万元，而多支付首付款不符合双方的约定，被告江琳琳无经济能力支付多出的首付款，依双方约定其无过错。因不能申请到银行贷款，双方不能继续履行房屋买卖合同，系政府出台限购政策及双方未约定相关义务造成的，因此原、被告解除房屋买卖合同均无过错，互不承担违约责任，被告江琳琳支付的购房款209750元，原告袁杰应予以返还。原告袁杰其他诉讼请求，因无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定做出判决，一、解除原告（反诉被告）袁杰与被告（反诉原告）江琳琳于2017年2月20日签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》；二、原告（反诉被告）袁杰于判决生效后五日内返还给被告（反诉原告）江琳琳购房款人民币209750元；三、驳回原告袁杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取计6900元；反诉案件受理费4446元，减半收取计2223元，全部由原告袁杰负担（于判决生效后三日内交纳）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致，本院对一审认定事实予以确认。
本院认为，当事人双方于2017年2月20日签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，合法有效。现上诉人起诉要求解除双方合同，被上诉人同意解除，一审判决确认解除双方合同，并无不当。合同解除后，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失。本案当事人双方签订合同之时，政府尚未出台房屋买卖调控政策。廊坊市人民政府于2017年3月21日出台了《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，2017年6月2日又出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，三河市人民政府也于2017年6月6日出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，限定对拥有一套住房的本地户籍居民家庭，申请商业性个人住房贷款的，首付比例不低于50%。上诉人袁杰于2017年11月份取得涉案房屋产权证书后，依照合同约定要求被上诉人江琳琳履行合同时，被上诉人江琳琳明确表示因政府限购限贷政策影响，其不再履行合同购买涉案房屋。本院认为，因不可抗力解除合同，不承担损害赔偿责任。但在不可抗力发生后，应当采取补救措施减少损失扩大而没有采取的，应对扩大的损失承担赔偿责任。本案中，政府出台房产调控政策后，江琳琳若受政策影响，不能继续履行合同，应属于出现不可归责于当事人双方的事由，江琳琳具有合同解除权，但其应在政府房产调控政策出台后合理时间内，告知上诉人袁杰其不符合购房条件，要求解除合同。而江琳琳直至上诉人袁杰通知其履行合同，始终未告知上诉人要求解除合同，致使上诉人袁杰失去了一定的交易机会，造成了一定的损失，故对于政府房产政策出台后至江琳琳明确表示不再购买涉案房屋期间给上诉人袁杰造成的损失，江琳琳应当承担一定的责任。根据上诉人袁杰的损失状况，及当事人的过错程度，本院酌定，被上诉人江琳琳以赔偿上诉人袁杰损失15万元为宜。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条规定；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初8412号民事判决第一项。即“解除原告（反诉被告）袁杰与被告（反诉原告）江琳琳于2017年2月20日签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》”；
二、撤销河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初8412号民事判决第二项、第三项。即“原告（反诉被告）袁杰于判决生效后五日内返还给被告（反诉原告）江琳琳购房款人民币209750元”、“驳回原告袁杰的其他诉讼请求”；
三、被上诉人江琳琳赔偿上诉人袁杰损失15万元，即以江琳琳所交款项209750元扣除15万元，剩余59750元袁杰于本判决生效后5日内返还被上诉人江琳琳；
四、驳回上诉人袁杰、被上诉人江琳琳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13800元，减半收取计6900元，由上诉人袁杰负担5865元，由被上诉人江琳琳负担1035元；反诉案件受理费4446元，减半收取计2223元，全部由被上诉人江琳琳负担，二审案件受理费16023元,由上诉人袁杰负担13619元，由被上诉人江琳琳负担2404元。
本判决为终审判决。
审判长 张 欣
审判员 史纪红
审判员 韩静威
二〇一八年六月
法官助理杨学军
书记员薛炜