浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）嘉善民初字第114号
原告：嘉善县魏塘街道里泽村村民委员会。
法定代表人：陈喜明。
委托代理人：张宏。
委托代理人：陈洁。
被告：徐守全。
原告嘉善县魏塘街道里泽村村民委员会（以下简称里泽村民会）与被告徐守全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月27日立案受理，依法由审判员洪亮适用简易程序于2011年1月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告起诉称：原、被告于2003年9月、2005年3月16日先后签订《租房协议》和《补充协议》，约定每年租金为人民币92460元。被告于2009年下半年开始至今未交租金，共计拖欠138690元，经原告多次催讨未果。被告在未经原告同意的情况下，于2010年9月5日私自将承租房屋转租给汤玉满、张传兵二人。原告于2010年12月7日再次书面通知被告支付租金，但被告不与理睬，也未按协议规定交付租金。故请求法院判令：1、解除原、被告《租房协议》和《补充协议》；2、被告腾退租赁房屋并支付拖欠租金138690元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告未作答辩，也未向本院提供证据。
原告为证明其主张提供以下证据：
1、嘉善县人民政府魏塘街道办事处证明（原件）及被告居住人口信息表（复印件）各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、租房协议及关于增加里泽育才学校用房补充协议（庭审中出示原件）复印件各一份，证明原、被告之间的房屋租赁关系。
3、嘉兴市农村集体经济组织统一收据复印件七页，证明被告已付租金计368250元，还尚欠138690元。
4、承诺书原件一份，证明被告于2010年5月1日在自己所写的承诺书中表示，如不交清承诺书上的租金（指2009年全年租金），则自愿放弃租赁协议权。
5、承包协议，补充协议复印件各一份，证明被告在未征得原告同意的情况下擅自将承租房屋转租给汤玉满、张传兵二人。
6，律师函一份，证明原告委托浙江嘉深律师事务所于2010年12月7日致函被告，要求其支付尚欠的两笔租金计243690元，其中欠本案租金138690元，并给予被告合理的付款期限，但被告未支付。
庭审中，本院依法对原告提供的证据，经审核认证如下：
对原告所举证据，被告虽未到庭质证，但本院认为，原告所举证据具有客观真实性，且与本案相关联，是合法证据，对此均予以确认。
根据上述证据举证、认证及原告庭审陈述，本院认定事实如下：
2003年9月某日，原、被告签订了租房协议一份，约定由里泽村民会（甲方，下同）将座落于里泽村农贸市场北首的房屋和场地租赁给徐守全（乙方，下同）用于新办一所民工子弟小学，其中房屋面积约1020平方米，场地面积约1000平方米；租赁期限自2003年9月1日起至2012年8月30日止，在租赁期内，乙方不得转租他人；租赁费：第一年为83040元，第二年起的后八年（协议中载明九年），每年为89160元；付款办法：乙方在2003年4月付给甲方保证金100000元，其中50000元算在第一年租赁款内，剩余50000元抵作后八年（协议中载明九年）的保证金款，不能抵作其他年度租赁款，每年租赁款必须在9月内付清，乙方没有按时付款不能租赁使用，甲方有权按乙方违约处理，并终止本协议。协议还对在办学过程中的其他事项等作了约定。协议订立后，原告将租赁房屋交由被告经营，被告也办起了学校，取名为里泽育才小学（以下简称育才小学）。之后，因学生人数不断增加，被告申请增加教育用房，经双方协商于2005年3月16日又签订了“关于增加里泽育才学校用房补充协议”，该协议中载明：甲方同意乙方建房申请，新建学校用房约250平方米，建房所需材料、资金等均由乙方负责，与甲方无涉；房屋建完后由乙方使用，甲方在乙方租赁期内不再收取房屋、土地租赁费，使用期限至2012年9月止；乙方租赁期满及终止租赁协议后，房屋产权无偿、无条件归甲方所有，室内设备由乙方自行处理；甲方原医务室房屋48平方米，协议签订后由乙方使用，每年租金3300元。按原、被告签订的两份协议，支付的租金数额分别是：第一年即2003年9月至2004年8月付83040元、第二年起即2004年9月至2005年8月付89160元、2005年9月至2006年8月付92460元（含补充协议中增加的3300元，即89160元＋3300元＝92460元）、2006年9月至2007年8月付92460元、2007年9月至2008年8月付92460元、2008年9月至2009年8月付92460元，合计应支付租金542040元。期间，被告于2003年9月30日，2004年9月26日，2005年3月12日、2006年10月30日、2007年11月4日、2008年12月19日、2009年12月25日先后7次付给原告租金计368250元。2010年5月1日，被告出具承诺书一份，该承诺书载明：“嘉善县魏塘街道里泽育才中、小学欠魏塘街道里泽村民会房租费，在2010年5月30日以前小学交清2009年的一年房租，中学交清2010年春期房租。如不交清承诺书上的租金，自愿放弃租赁协议权”。同年9月5日，徐守全（甲方，下同）又将育才小学承包给其同乡汤玉满、张传兵（乙方，下同）二人，并订立承包协议，约定由甲方将育才小学承包给乙方，期限自2011年2月起至2020年8月31日止；承包期间由乙方独立经营管理，自负盈亏；乙方每学期支付承包款150000元给甲方，半年支付一次，付款日期为每年的3月1日和9月4日；自协议签订之日起，2010年9月5日至2011年1月31日期间，学校运行的相关费用由甲方支付，2011年1月31日后的所有费用由乙方支付；如因政策原因取缔办学，引起的一切损失与补偿由甲方承担，因管理不当造成学校无法开办，一切损失由乙方承担。同日，甲、乙双方又签订了补充协议，该协议约定的内容仅为由乙方负责承担甲方债主的还款协调工作等事项。由于被告将学校承包给他人及对应交纳的2009年下半年一个学期、2010年两个学期，共三个学期的租金计138690元而未能交纳等原因离开学校。2010年12月7日，原告委托浙江嘉深律师事务所致函被告，要求其支付尚欠的两笔租金计243690元（欠本案租金为138690元），但被告仍未支付。因被告未能按期履行交付租金的义务，经催讨无果，原告遂诉至本院。
另查明：1、本院于2011年3月2日在询问原告法定代表人及其代理人时证实，被告承租原告房屋所开办的育才小学自承包给汤玉满和张传兵二人后，学校照常开课，截止目前该校教师和学生人数达500人左右。2、里泽村民会曾于2006年1月25日以原告身份将徐守全列为被告向本院起诉［案号（2006）善民二初字第102号］，要求其支付租金92460元。本院于同年4月13日依法作出判决，判决徐守全支付给里泽村民会自2005年9月1日起至2006年8月30日止的租金92460元及承担案件受理费1391元。判决生效后，徐守全于2006年10月30日支付给里泽村民会租金89160元、受理费1391元，计90551元。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据庭审中查明的事实，本案原、被告因租赁房屋需要签订了租房协议和补充协议，该两份协议约定的内容未违反法律、法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。至于案涉房屋的租金，现本案有据可证的，被告自2003年9月30日起至2009年12月25日止共先后付租金计368250元（不包括1391元受理费），但仍欠付2009年下半年一个学期及2010年全年两个学期，共三个学期的租金计138690元。而对于被告承租的原告房屋用于开办学校，在租房协议约定的期限尚未届满前，又将学校承包给他人，并与他人订立承包等协议，该行为与房屋租赁系两个法律关系。因此，现原告以被告私自将承租房屋转租给他人，并要求解除原、被告签订的租房协议、补充协议及腾退租赁房屋缺乏证据证实，故该项请求不予支持。被告未能按期交付租金，对此引起纠纷应承担相应的民事责任。综上，原告的诉讼请求其合法合理部分，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告徐守全于本判决生效之日起十日内支付给原告嘉善县魏塘街道里泽村村民委员会房屋租金138690元。
二、驳回原告嘉善县魏塘街道里泽村村民委员会的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3074元（原告已预交），减半收取1537元，由徐守全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 洪 亮
二〇一一年三月十五日
书记员 倪引芳
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。