辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽审一民抗字第128号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：邹烈军，男，1971年7月27日出生，汉族，无职业，住江西省吉安市青原区文陂乡小水村花园邹家自然村**号。
委托代理人：祁师伟，男，1960年4月11日出生，汉族，系沈阳市东陵监狱工作人员，住沈阳市东陵区文化东路三九巷**号3-4-4。
被申诉人（原审被告、二审被上诉人）：李永和，男，1955年9月2日出生，汉族，无职业，住沈阳市东陵区英达镇后陵村*****号。
申诉人邹烈军因与被申诉人李永和房屋租赁合同纠纷一案，邹烈军于2009年10月27日诉至沈阳市东陵区人民法院，沈阳市东陵区人民法院于2010年10月29日作出（2009）东陵民二初字第1125号民事判决，邹烈军不服，提出上诉，沈阳市中级人民法院于2010年4月14日作出（2011）沈中民二终字第704号民事判决。邹烈军不服，向辽宁省人民检察院申诉。辽宁省人民检察院于2012年10月20日作出辽检民（抗）字（2012）66号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年12月20日作出（2012）辽立一民抗字第00070号民事裁定书，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭审理了本案。邹烈军的委托代理人祁师伟到庭参加诉讼。李永和经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。辽宁省人民检察院检察员贾力、张崇利出庭支持抗诉。本案现已审理终结。
邹烈军一审诉称：2009年7月1日，邹烈军、李永和签订房屋租赁合同，李永和将座落于沈阳市东陵区英达乡后陵村厂房一处，租给邹烈军办工厂，租期三年，年租金4万元，李永和承诺办理各项营业性手续可给予解决，并承诺为邹烈军生产所需安装电梯出资。2009年8月，邹烈军办厂的各种机器设备已在安装调试过程中，李永和不履行合同义务，拒不提供厂房产权合法手续，致使邹烈军无法办理营业许可证，也不按合同约定办理环保许可证，不为安装电梯出资，致使邹烈军合同目的不能实现。邹烈军向李永和要求解除合同，李永和予以拒绝，并扣押邹烈军所有的机器设备等用品。所以起诉，要求解除双方之间的房屋租赁合同，李永和返还扣押邹烈军的机器设备等用品，赔偿经济损失2.7030万元及违约金0.3万元，并承担本案诉讼费。
李永和一审辩称：将厂房租赁给邹烈军一事属实，签订租赁合同时，李永和已告知邹烈军租赁厂房没有房证和土地使用证，李永和也未向邹烈军承诺为其办理各项营业性手续。李永和已按合同约定出资在租赁厂房安装了电梯。邹烈军在未办理环保许可证和营业执照时进行生产，被有关部门查封，责任在邹烈军。邹烈军在租赁厂房过程中，将厂房楼板压坏，在厂房墙上砸了6个圆洞，邹烈军承诺于2009年10月1日前赔偿李永和损失1万元、动力电押金0.5万元和电梯安装费0.9万元，共计2.4万元，但邹烈军在未与李永和协商的情况下，于2009年10月12日晚，想强行拉走机器设备及产品，被李永和阻止。邹烈军的行为已构成违约，按照双方签订的合同，邹烈军应赔偿李永和违约金5万元，在邹烈军赔偿李永和5万元损失后，方可将机器设备及产品转移。综上，邹烈军的诉讼请求没有法律依据，请求驳回邹烈军的诉讼请求。
沈阳市东陵区人民法院一审查明，2009年7月1日，邹烈军、李永和签订租房合同书一份，约定：“李永和将东山纸袋厂的厂房（座落于沈阳市东陵区英达乡后陵村，东侧2楼和南侧2楼）租赁给邹烈军使用，李永和的动力电（20瓦千）也一并交付邹烈军使用，租期3年，从2009年7月1日至2012年6月30日。年租金4万元，2009年7月1日给付租金4万元，2010年6月30日给付租金4万元，2011年6月30日给付租金4万元。环保方面邹烈军如需帮助，李永和可帮助解决。电梯由李永和负责出资，邹烈军负责安装使用和维护，电梯及相关配套设施所有权归李永和所有。邹烈军于签订合同时向李永和交纳动力电押金0.5万元，租赁期满后退还。租赁期间，李永和不得随意将厂房另租他人，如违约李永和需将当年全年租金退还给邹烈军，并赔偿邹烈军损失5万元，如邹烈军中途退出，则属违约，李永和有权终止合同，扣除邹烈军当年全年租金，邹烈军还需另外赔偿李永和损失5万元，李永和有权扣押邹烈军机器设备及产品，直到邹烈军赔偿李永和5万元损失为止。方可将设备及产品转移。”邹烈军于2009年6月28日、7月2日、8月10日，分三次向李永和支付头一年租金4万元后，开始使用租赁厂房办工厂，在此期间李永和出资为厂房安装了电梯。2009年9月1日，邹烈军、李永和签订声明一份，约定：“邹烈军承诺每年多给李永和0.5万元（从2009年5月至2012年4月，共计1.5万元，三年）作为赔偿李永和损失（邹烈军给李永和造成压坏楼板的损失）。现邹烈军已给付李永和0.5万元，另外1万元邹烈军承诺在2009年10月1日前给付，如邹烈军不能兑现，则李永和有权扣押邹烈军所有机器设备及物品，邹烈军对此认可……”。邹烈军在试生产过程中，因未办理相关审批手续，2009年9月23日，东陵区安全生产监督管理局将厂房查封。2009年10月12日，邹烈军想将厂房内的机器设备及产品拉走，被李永和阻止，并将厂房上锁，双方未能协商一致，邹烈军诉至法院。案件审理过程中，邹烈军主张2009年9月1日的声明正文第二行标号为（从2009年5月至2012年4月，共计1.5万元，三年）后面的文字是后添附的，并向法院申请进行司法鉴定，法院依法委托辽宁德恒物证司法鉴定所进行鉴定。2010年3月30日，该鉴定所以李永和没有向法院提交声明原件，不能进行鉴定为由，将案卷退回。
沈阳市东陵区人民法院一审认为，邹烈军、李永和签订的租房合同书，系双方当事人真实意思表示，其内容合法、有效。李永和租赁给邹烈军的厂房虽未办理房屋所有权证，但双方在合同中对此没有约定，是否有房证不影响合同的效力及履行。李永和作为出租人已按合同约定将租赁物交付邹烈军使用，并按合同约定为厂房安装了电梯，邹烈军也接受了租赁物，应视为李永和已履行了合同义务。邹烈军主张李永和承诺办理各项营业性手续可给予解决，但李永和予以否认，邹烈军也未提供足够证据加以证明，对邹烈军的该项主张，不予认定。邹烈军在合同履行过程中，中途退出，已构成违约，应按合同约定，承担违约责任。按照租房合同书第九条的约定：李永和有权终止合同，扣除邹烈军当年全年的租金，邹烈军还需另外赔偿李永和损失5万元，李永和并有权扣押邹烈军机器设备及产品，直到邹烈军赔偿李永和5万元损失为止，方可将设备及产品转移。因此，李永和依据合同的约定，在邹烈军没有赔偿李永和5万元损失前，留置邹烈军的机器设备及产品，符合法律规定及合同约定。考虑到该租赁合同由于种种原因已不能履行，实现不了合同的目的。为避免继续扩大损失，应予以解除合同。据此，沈阳市东陵区人民法院作出（2009）东陵民二初字第1125号民事判决：一、解除邹烈军与李永和的房屋租赁合同；二、驳回邹烈军的其他诉讼请求。案件受理费1225元，由邹烈军负担。
宣判后，邹烈军不服沈阳市东陵区人民法院（2009）东陵民二初字第1125号民事判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉称：一审法院适用法律错误，一审法院认为邹烈军与李永和签订的房屋租赁合同是合法有效是错误的，因李永和的房屋没有产权证明，我厂无法办理相关经营手续，也无法实现经营目的，故李永和存在违约行为，据此，李永和应赔偿邹烈军的经济损失。请求二审法院予以改判。
李永和辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
沈阳市中级人民法院二审查明事实与一审法院查明事实一致。
沈阳市中级人民法院二审认为，关于双方签订房屋租赁合同的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”而本案诉争的出租房屋系东陵区英达乡后陵村村民李永和依据与后陵村签订的《协议》取得的宅基地并经该村委会同意所修建的房屋，虽然未取得房屋产权证明，但并非属于上述法律所规定未经批准修建房屋的范围，故本院对双方签订房屋租赁合同的效力予以确认。因双方在合同中明确约定了“如邹烈军中途退出，则属违约，李永和有权终止合同，扣除邹烈军当年全年租金，邹烈军还需另外赔偿李永和损失5万元，李永和并有权扣押邹烈军机器设备及产品，直到邹烈军赔偿李永和5万元损失为止。方可将设备及产品转移。”的条款。现邹烈军因未办理相关审批手续，被东陵区安全生产监督管理局将厂房查封无法经营，该租赁合同不能履行的原因并非是李永和所至。据此，沈阳市中级人民法院作出（2011）沈中民二终字第704号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1225元，由邹烈军负担。
邹烈军不服沈阳市中级人民法院（2011）沈中民二终字第704号民事判决，向辽宁省人民检察院申诉。辽宁省人民检察院于2012年10月20日作出辽检民（抗）字（2012）66号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年12月20日作出（2012）辽立一民抗字第00070号民事裁定书，裁定本案由本院提审。
辽宁省人民检察院抗诉认为，沈阳市中级人民法院（2011）沈中民二终字第704号民事判决认定的基本事实缺乏证明证据，适用法律确有错误。一、判决认定李永和出租的厂房已取得宅基地并经村委会同意，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的合同无效情形，属认定基本事实缺乏证据证明。（一）《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审批，由县级人民政府批准”。本案法院仅凭李永和与东陵区英达乡后陵村委会签订的《协议书》即认定李永和取得宅基地，不符合法律所规定的农村村民取得宅基地的相关审批手续。判决认定李永和出租的房场是由村委会同意所修建的房屋，而村委会无职权批准村民取得宅基地，因此李永和修建房屋并出租，既未合法取得宅基地，更没有取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。因此，判决认定房屋租赁合同有效，缺乏证据证明。（二）即使法院以本案诉争的出租房屋系东陵区英达乡后陵村村民李永和与后陵村签订的《协议》认定李永和取得宅基地使用权，但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，宅基地是在农村分给村民专门用来盖住宅房的土地，而李永和却在宅基地上盖起了厂房，并出租他人办企业，并未办理任何建设用地、占地手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、六十条之规定。本案李永和既未取得建设用地（占地）手续，也未取得建设规划许可证，因此，李永和与邹烈军签订的租赁合同属无效合同。二、李永和不能提供房屋所有权证，致邹烈军租房办厂的目的不能实现，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途”。本案出租人李永和在《租房合同书》中明确约定出租的是东山纸袋厂的厂房，却提供不出承租人邹烈军办厂按法律规定必须提供的房屋所有权证明，因而无法保证租赁期间厂房符合约定的用途，李永和应承担违约责任。判决认定“邹烈军因未办理相关审批手续，被东陵区安全生产监督管理局将厂房查封无法经营，该租赁合同不能履行的原因并非是李永和所致”与事实不符。
邹烈军称：对检察机关的抗诉意见没有异议。案涉租赁合同无效，因为李永和没有取得规划许可证及建设许可证，李永和应返还租金并赔偿邹烈军损失。
本院再审查明的事实与原审认定一致。
本院认为，邹烈军与李永和签订的租房合同系双方当事人真实意思表示，其内容合法、有效。李永和租赁给邹烈军的厂房虽未办理房屋所有权证，但双方在合同中对此没有约定，是否有房证不影响合同的效力及履行。邹烈军主张李永和承诺办理各项营业性手续可给予解决，但李永和予以否认，邹烈军未能提供足够证据加以证明，对邹烈军的该项主张，不予认定。邹烈军在合同履行过程中，中途退出，已构成违约，应按合同约定，承担违约责任。李永和依据合同的约定，在邹烈军没有赔偿李永和5万元损失前，留置邹烈军的机器设备及产品，符合法律规定及合同约定。考虑到该租赁合同由于种种原因已不能履行，实现不了合同的目的，为避免继续扩大损失，双方签订的合同应予以解除。关于双方签订房屋租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案诉争的出租房屋系东陵区英达乡后陵村村民李永和依据与后陵村签订的《协议》取得的宅基地并经该村委会同意所修建的房屋，虽然未取得房屋产权证明，但并非属于上述法律所规定未经批准修建房屋的范围，故对双方签订房屋租赁合同的效力予以确认。现邹烈军因未办理相关审批手续，被东陵区安全生产监督管理局将厂房查封无法经营，该租赁合同不能履行的原因并非是李永和所致。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持沈阳市中级人民法院（2011）沈中民二终字第704号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟凡永
代理审判员 吴丹华
代理审判员 邓宇喆
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 孙 璐