呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终1575号
上诉人（原审被告）：内蒙古绩业房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区。
法定代表人：潘金恒，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘清亚，男，1967年1月10日出生，汉族，该公司经理，现住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。
委托代理人：刘文利，慧聪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴建强，男，1967年1月14日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区。
委托诉讼代理人：马建军，内蒙古铭鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高亮，内蒙古可力律师事务所律师。
上诉人内蒙古绩业房地产开发有限责任公司（以下简称绩业公司）因与被上诉人吴建强房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绩业公司的委托诉讼代理人潘清亚、刘文利，被上诉人吴建强及其委托诉讼代理人马建军、高亮庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绩业公司上诉请求：一、依法驳回吴建强的全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由吴建强负担。事实和理由：一、一审判决对绩业公司依法提出的诉讼请求拒绝裁判，程序违法。一审法院向绩业公司送达本案的起诉状和应诉通知书后，绩业公司在答辩期内书面提出追加当事人申请。但直至作出判决，一审法院未对绩业公司的申请作出是否准许的裁判。一审判决程序违法，造成合同订立的真实性无法查清，依法应予撤销。二、一审判决认定项目经理持其个人私自刻制的项目部章签订的房屋买卖合同真实有效，事实不清，证据不足，认定结果错误。在本案审理过程中，绩业公司向法庭提交了从公安局调取的书面证据证明吴建强提交的房屋买卖合同上的项目部公章未经备案。一审判决未对项目部公章的真实与否进行考虑，不顾绩业公司的不认可、不知情、不考虑所谓购房款的去向，仅凭合同签名为刘玉堂，而刘玉堂系该项目经理即认定合同是双方当事人意思表示，导致案件事实不清，认定错误。三、一审判决补偿数额确定，未考虑项目转让前后土地取得方式的改变，造成吴建强不当获益。按照吴建强诉称，其于2004年2月购房。当时该房屋所涉项目由绩业公司与呼和浩特市第一面粉厂（以下简称第一面粉厂）联合开发，开发用地系第一面粉厂通过划拨方式取得，即吴建强所购买房屋所占用土地系划拨方式取得。后该项目整体转让，内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司（以下简称泰戈公司）于2005年底将项目用地使用权变更到其名下，土地使用权取得方式由划拨变为出让，泰戈公司又交纳了大量土地出让金。2015年进行房屋估价时，估价报告是按照出让方式取得土地使用权进行估价。一审判决据此确定补偿数额，使吴建强在未承担任何土地出让金的情况下获得了土地补偿，获取了不应得到的利益。
吴建强辩称，一、一审判决并无不当，本案认定事实清楚，适用法律正确；二、绩业公司在呼和浩特市中级人民法院不予执行听证中，绩业公司的代理人当庭承认，对商品房买卖合同的事实以及绩业公司维多利亚售房合同专用章没有异议，另外备案的财务专用章与房款收据中加盖的财务专用章完全一致，有相关证据予以佐证，案件事实非常清楚；三、绩业公司所称土地是如何取得的，与谁联合开发的，又将项目整体转让给泰戈公司等等情况，都与本案和吴建强之诉，没有任何法律关系，值得一提的是刘玉堂，有证据能够证明刘玉堂是代表绩业公司的行为也就是职务行为，责任也应由绩业公司承担。
吴建强向一审法院起诉请求：一、判令绩业公司因不能履行《商品房买卖合同》交付维多利亚市场一层三号房，按照现行市场价值2596050元赔偿吴建强；二、判令绩业公司赔偿仲裁费用16700元。
一审法院经审理查明，2003年9月30日，吴建强与绩业公司签订《商品房买卖合同》。合同约定吴建强购买绩业公司位于车站西街面粉厂西侧的维多利亚市场一层三号57.69平方米商用房一套，单价11500元/平方米，总价653435元。吴建强按合同约定向绩业公司支付了其中的453435元，（第一次2003年9月30日首付购房款26万元，第二次2003年10月10日付购房款145000元，第三次2003年11月2日付购房款48435元，都由刘玉堂签收），余额21万元并未交清，占总购房款的33%。合同约定绩业公司应在2004年6月18日前交付房屋。另查明，刘玉堂是绩业公司授权的项目部经理，委托权限：第一面粉厂项目全权代表。又查明，内蒙古中信和房地产评估咨询有限公司房地产估价报告书，报告出具日期：2015年10月15日，估价为：估价对象单价=17288×0.2+30686×0.8≈28006元/平方米，估价师依据估价经验取整为28000元/平方米。估价对象总值=28000×57.69=1615320.0≈1615320元。一审法院认为，吴建强与绩业公司之间签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，双方应该按照合同的约定全面履行各自的义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于合同经办人刘玉堂是经过授权的项目负责人，可以代表公司签订合同，公司应当全面履行合同义务，但现在涉案商铺的产权人已经不是绩业公司，故该合同目的已经无法实现。吴建强要求赔偿因该合同不能履行而造成的损失，按照双方约定及合同法的规定，由于吴建强交纳了67%购房款，故一审法院按照商铺现在评估价值的67%予以支持。对于吴建强要求赔偿如出租该房屋而得的租金损失，由于没有事实依据，不应予以支持。对于仲裁费的损失，由于并非绩业公司原因造成，故该项诉讼请求，不应予以支持。绩业公司抗辩理由缺乏事实及法律依据，不应予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、被告内蒙古绩业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内补偿原告吴建强购房款1615320元×67%=1082264.40元；二、驳回原告吴建强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取13851元，由原告吴建强承担6581元，由被告内蒙古绩业房地产开发有限责任公司承担7270元。保全费2500元由被告内蒙古绩业房地产开发有限责任公司负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、案外人刘玉堂在本案中的行为是否产生代理绩业公司的法律效果；二、一审判决确定的补偿数额是否正确及恰当。
针对第一个争议焦点，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，绩业公司出具法人委托授权书，委托案外人刘玉堂作为项目部经理负责开发第一面粉厂项目，由案外人刘玉堂代表绩业公司与第一面粉厂签订《联合开发合同》，之后案外人刘玉堂与绩业公司又签订了《维多利亚大市场项目责任合同》以明确双方的责任，其中关于项目的销售由案外人刘玉堂负责。故案外人刘玉堂关于涉案项目的行为能够代表绩业公司，包括其对外销售房屋的行为。
案外人刘玉堂以绩业公司维多利亚市场项目的名义与吴建强签订了《商品房买卖合同》，该合同依法对绩业公司产生拘束力，不因加盖的公章是否为私刻而影响该拘束力的产生，吴建强对于该合同享有的权利应当予以保护，现因涉案项目所有权利已转移给案外人泰戈公司，《商品房买卖合同》已不能履行，合同目的亦不能实现，吴建强可主张违约责任，该违约责任应当由绩业公司承担。
针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案已不适用继续履行及采取补救措施，吴建强请求赔偿损失应当予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此，当事人一方违约造成对方损失，对方可以主张赔偿可得利益损失。本案中，吴建强已缴纳67%的购房款，一审法院按照商铺现评估值的67%认定损失并无不当，本院予以维持。
对于绩业公司提出的确定补偿数额时未考虑项目转让前后土地取得方式的改变的上诉理由，内蒙古中信和房地产评估咨询有限公司于2015年10月15日出具的内中信和估字[2015]第Z201500998号房地产评估报告对估价对象进行估价考虑的因素中并无使用权类型，现场勘查记录表中亦无对建设用地使用权是出让还是划拨做特殊注明，故本院认为鉴定机构在评估时并未考虑土地使用权类型，故绩业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
对于绩业公司请求追加刘玉堂、第一面粉厂、泰戈公司为共同被告的申请，本院认为，绩业公司主张的其与上述民事主体之间的法律关系与本案并非同一法律关系，故无需追加为共同被告，如绩业公司认为其承担的赔偿责任应由上述民事主体承担或者分担，可另行诉讼主张。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13851元，由内蒙古绩业房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴铁刚
审判员 鄂晓红
审判员 杨蔚堃
二〇一六年八月十六日
书记员 唐 谣