江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿豫民初字第00876号
原告曹珺，居民。
被告宿迁市新益房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区阳光大厦S-01。
法定代表人曹福兵，该公司董事长。
委托代理人戚洵，宿迁市宿豫区顺河法律服务所法律工作者。
原告曹珺与被告宿迁市新益房地产开发有限公司（下称新益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王丽娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹珺、被告新益公司的委托代理人戚洵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹珺诉称，原告于2012年12月12日与被告签订宿豫区阳光一佰小区2号楼1302室的商品房买卖合同，并通过公积金贷款的方式付清全部房款。根据合同第八条约定，房屋的交付期限为2013年12月31日前，如违约，则被告应按合同第九条约定，按日向原告支付房屋总价款万分之三的违约金。而原告至2015年4月25日，一直未收到被告正式的交房通知，原告虽去售楼处询问过几次，但被告未给明确答复，直至2015年4月26日，原告再次去售楼部询问，被告的工作人员才告知原告可以到物业处办理正式交房事宜。但在物业处工作人员陪同原告验房时，原告发现厨房地面有大量污水，房屋也因欠费而处于停电状态，因此，此次仍未顺利交房。后原告多次与被告的工作人员协商违约金事宜，但一直未能解决。同时合同约定的房屋面积为64.73平方米，而房屋的实际面积则为62.68平方米，被告多收原告2.05平方的购房款，而被告至今未退还该部分购房款。综上，为维护原告的合法权益，现起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金39678元；2、被告支付原告房屋面积差价款8708.4元（2.05平方×4248元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告新益公司辩称，原告第一项请求的逾期交房违约金应扣除合同约定的宽限期90天，违约金应从扣除宽限期后的交房日期起计算至实际竣工验收备案之日止；第二项请求没有事实及法律依据，我方不予认可。
经审理查明，2012年12月12日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的宿迁市宿豫区阳光一佰公寓2幢1302室商品房一套，合同约定的房屋建筑面积为64.73平方米，单价为4248元/平方米，房款总额为274973元。合同第五条约定：……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按以下方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出买卖人返还买受人……第八条约定：被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，住宅项目应符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》的规定，并取得住宅项目交付使用通知书。非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表。遭遇不可抗力，且被告在不可抗力发生之日起10日内告知原告的，被告可据实予以延期。第九条约定：被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，按以下方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的延期交付责任由被告承担。双方还约定了其他权利义务。
同日，原被告签订一份补充协议，协议第一条约定：“考虑到建设期内天气原因和其他不稳定因素以及第三方侵权造成开发商不能按时交房、产权登记备案以及取得房产权属证书的，双方同意在合同约定交付时间基础上再分别给予90日宽限期，超出宽限期的开发商应承担合同约定的逾期交房、登记备案和取得权属证书的违约赔偿责任”。
另查明，原告于2012年11月28日向被告支付购房首付款55973元，余款219000元，原告通过公积金贷款的方式向被告支付。被告于2014年6月17日按照商品房买卖合同中原告提供的地址向原告邮寄了交房通知。
再查明，被告开发的阳光一佰公寓1#、2#、3#、4#、5#楼人防地下室及非人防地下室工程于2015年2月5日通过竣工验收备案。《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》第六条规定，住宅项目具备下列条件，并经有关单位认可，方可交付使用：（一）房屋建筑工程和市政基础设施已经办理竣工验收备案；……
被告于2015年6月13日向原告开具了用于办理房产证的购房发票，购房发票上载明的房屋面积为62.68平方米。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。被告作为出卖人依据合同约定，负有向原告交付符合约定交付条件的商品房的义务。该交付义务不仅包括交付房屋实体，也包括交付的房屋具备约定的交付条件。根据原被告双方间的商品房买卖合同的约定，被告应于2013年12月31日前将符合条件的商品房交付原告，扣除双方间补充协议约定的宽限期90日，被告亦应于2014年3月31日前将符合条件的商品房交付原告，其虽于2014年6月17日向原告邮寄了交房通知，但此时被告交付的房屋尚不具备合同约定的交付条件，即不符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》规定的“已经办理竣工验收备案”的交付条件，原告有权拒绝接收，因此，被告该交付行为系不完全履行合同义务的违约行为，其应向原告承担相应的违约责任，经计算被告应给付原告逾期交房违约金25654.39元（以274973元为基数，自2014年4月1日起至2015年2月5日止，按日万分之三计算）。同时，被告交付的房屋面积比商品房买卖合同约定的积少2.05平方米，被告应退还该部分房屋价款，根据合同约定的单价4248元/平方米，被告应向原告退还房屋面积差价款8708.4元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告宿迁市新益房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告曹珺逾期交房违约金25654.39元、房屋面积差价款8708.4元，合计34362.79元；
二、驳回原告曹珺其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取505元，由被告宿迁市新益房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及其副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费1010元。
代理审判员 王丽娜
二〇一五年七月七日
书 记 员 徐 静
附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、申请执行
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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