宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0206民初3497号原告（反诉被告）：宁波市北仑区供销社有限公司。法定代表人：柴善华,该公司董事长。委托代理人：刘郁瑶，浙江联鑫律师事务所律师。委托代理人：黄利生，浙江联鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）：王纪仁。委托代理人：钱军，浙江远洋律师事务所律师。第三人：宁波唯美盛业休闲家具有限公司。法定代表人：李方远,该公司董事长。委托代理人：贺贤明。原告（反诉被告）宁波市北仑区供销社有限公司（以下简称宁波供销公司）与被告（反诉原告）王纪仁、第三人宁波唯美盛业休闲家具有限公司（以下简称宁波唯美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月21日、7月22日、9月19日公开开庭进行了审理。审理中，因被告（反诉原告）王纪仁租赁涉案房屋后将该房屋转租给宁波唯美公司，本院依法追加宁波唯美公司为本案第三人参加诉讼。原告（反诉被告）宁波供销公司的委托代理人刘郁瑶及黄利生、被告（反诉原告）王纪仁及其委托代理人钱军、第三人宁波唯美公司的委托代理人贺贤明（第二、三次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波供销公司起诉称：2011年6月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北仑区××街道（××梅山乡）下道头梅山棉花加工厂部分仓库及车间出租给被告使用，租赁期限为2011年7月1日至2014年6月30日，租金每年4.5万元，三年共计13.5万元。2012年11月26日，原、被告双方签订补充合同，约定被告对租赁房屋中的其中三间进行修缮，作为补偿，原告同意被告从2014年7月1日至12月31日无偿使用租赁房屋（即租赁合同延长至2014年12月31日）。原告于2014年4月15日书面告知被告，合同到期后，将不再续期，要求被告到时搬迁并返还合同标的物。但合同到期后，被告并没有按照原告的要求搬离，而是仍然继续占用原租赁物。原告与被告多次协商，被告至今仍未搬离租赁物，并阻止原告进入和使用，严重践踏了原告的物权。为维护自身合法权益，现原告起诉，请求判令：1.被告立即搬离、腾空宁波市北仑区梅山街道梅山下道头53号房屋，并将该房屋返还给原告。审理中，原告变更该项诉讼请求为被告、第三人立即搬离、腾空宁波市北仑区梅山街道梅山下道头53号房屋，并将该房屋返还给原告；2.判令被告支付原告房屋占有使用费63750元（自2015年1月1日计算至2016年5月31日，租金3750元／月×17个月）；3、本案诉讼费由被告负担。被告王纪仁答辩并反诉称：2011年6月30日，原、被告签订了涉案房屋租赁合同。由于涉案房屋比较陈旧，原告同意以每年5000元作为房屋修理资金给被告使用并在房租费中扣除。被告向原告支付了押金1万元及3年尚应交纳的租金12万元。涉案租赁合同终止时，原、被告双方应及时办理涉案房屋交接手续，但拖延至今未办理，原告也是有责任的。原告诉请赔偿租金损失或支付占有使用费63750元系不合法的，应予驳回。2014年8月，北仑梅山街道（原梅山乡人民政府）认定涉案房屋存在重大安全隐患，并当场要求在涉案房屋隐患消除前不得进行生产，且以梅政〔2014〕57号文件向原告印发了《关于原棉花厂部分厂房存在重大安全隐患的函》。涉案房屋早就存在重大安全隐患，2012年11月18日，涉案房屋三间产品仓库突然坍塌。原告在《公有房屋出租到期通知单》里也承认房屋还存在消防安全隐患。这导致被告不能充分利用涉案房屋，因而亦不能按正常房屋租费认定损失或计算占有使用费。若认定房租费损失或计算房屋占有使用费，则责任在于原告涉案租赁房屋存在重大安全隐患，且被告曾口头提出过解除涉案租赁合同，要求退还租赁房屋押金和部分租金并适当赔偿被告损失，也要求原告接收涉案房屋。但原告无理予以拒绝。由此，原告涉案房屋系危房而不能使用，即使有损失，也应由原告自行承担；即使要适当承担，则根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条的规定，也应由负有腾房义务的次承租人宁波唯美公司支付。原告其实早就知道涉案房屋转租给宁波唯美公司，且未提出异议。因梅山街道认定涉案房屋存在重大安全隐患后，被告不得不停产，从而导致被告重大损失。当时，被告口头向原告提出解除涉案合同、退还押金和部分租金以及赔偿相应的损失，符合情理。根据《合同法》第233条的规定，承租人有权随时解除合同而无须征得原告同意。因涉案房屋存在安全隐患，故被告应赔偿原告不能使用房屋而导致的2014年8月至12月相当于共计5个月的房屋租金的直接损失18750元，并应退还房屋租赁押金1万元。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。同时，被告提起反诉，请求判令：1、确认反诉原、被告于2011年6月30日签订的《房屋租赁合同》、于2012年11月26日签订的《房屋租赁补充合同》均于2014年8月解除；2、反诉被告退还反诉原告交纳的房屋租赁押金10000元，并赔偿反诉原告自2014年8月至12月共计5个月因租赁房屋不能使用而致的直接损失18750元（3750元／月×5月）。第三人宁波唯美公司述称：第三人于2012年5月左右从被告处租赁涉案房屋的。当时，原、被告涉案房屋租期尚有2年。第三人一次性支付被告房屋租金15万元，后因房屋漏水等原因陆续退还4.5万元。租赁后，第三人给该房屋铺上了水泥地面，搭建了铁棚，进行了装修，投资估计200多万元，要求租用到该房屋拆迁时为止，也与被告商量过若涉案房屋拆迁的话，拆迁搬迁费的30%归被告所有。原告的诉讼请求以及被告反诉请求与第三人无关。反诉被告宁波供销公司针对反诉原告王纪仁的反诉辩称：涉案房屋租赁期限为2011年7月1日至2014年12月31日。反诉被告于2014年4月15日通知反诉原告租期到期后不再出租涉案房屋。反诉原告亦于2014年4月21日签收了该通知。随后，反诉被告委托律师多次催告反诉原告搬离。但租期到期后，因反诉原告将涉案房屋违法转租给第三人而至今仍在占有使用出租房屋。反诉原告声称因房屋存在安全隐患而未经营使用房屋，只是用于存放机器设备。反诉被告认为，存放机器设备也是使用的一种方式，只要反诉原告未将房屋返还给反诉被告，就应当支付相应的对价。根据《合同法》第235条的规定，反诉原告在租期届满后至今仍在使用房屋，则反诉被告有权要求其按照实际使用期限支付占有使用费，并搬离、腾空、返还涉案房屋。根据《合同法》第220条之规定，双方约定涉案房屋维修义务由反诉原告承担，房屋质量问题不是反诉原告免责的理由。根据《合同法》第233条之规定，租赁物危及承租人的安全健康的，承租人可以随时解除合同。涉案租赁合同已到期，不适用合同解除的情形，也没有证据证明存在涉案房屋危及反诉原告的安全或健康的情形。反诉原告将涉案房屋违法转租给第三人而致其至今未能返还房屋，应当承担违约责任。反诉被告认为反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据。理由如下：涉案租赁合同约定租期已于2014年12月31日到期，本案合同不适用解除合同之情形；2014年7月1日至2014年12月31日期间，反诉被告未收取反诉原告房屋租金，反诉原告诉请此期间的房屋租金损失，显属无理；涉案房屋维修义务由反诉原告负担；涉案《房屋租赁补充合同》对房屋租赁事宜（包括维修）等作出了约定，该约定合法有效，反诉原告无权要求反诉被告赔偿；涉案房屋租赁押金1万元，系待反诉原告返还房屋并由反诉被告验收后返还，现反诉原告未返还该房屋，其无权要求退还押金1万元。综上，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。原告宁波供销公司为证明其主张向本院提供如下证据：1.工商变更登记情况信息单、企业名称变更核准通知书，证明原告诉讼主体资格适格情况；2.2011年6月30日的《房屋租赁合同》、2012年11月26日的《房屋租赁补充合同》、甬房权证仑（开）字第××号，证明原、被告之间租赁北仑区梅山街道梅山下道头53号房屋的期限及范围等情况；3.公有房屋出租到期通知单（落款日期为2014年4月15日，以下简称通知单）、律师函及EMS快递单，证明原告多次催告被告租赁合同到期而应搬离租赁房屋等情况；4.照片，证明被告仍占用涉案租赁房屋的情况。被告王纪仁为证明其辩称及反诉请求向本院提供如下证据：5.2011年9月14日的收款收据，证明被告已付原告房屋租赁费的时间和金额等情况；6.宁波市北仑区梅山乡人民政府（以下简称梅山政府）文件《关于原棉花厂部分厂房存在重大安全隐患的函》（梅政〔2014〕57号，以下简称函）、照片，证明涉案房屋系危房而存在重大安全隐患，且其中三间坍塌的时间及被政府责令停产的时间等情况。第三人宁波唯美公司未向本院提供证据。经庭审质证，本院对原、被告提供的证据分析认证如下：被告、第三人对原告提供的证据1、2、4无异议。本院对证据1、2、4予以认定。被告对原告证据3持有异议，认为其仅于2014年4月21日收到通知单，该证据中的《律师函》并未收到；第三人对证据3无异议。因被告认可其已收到通知单，且第三人对该通知单亦无异议，本院对该通知单予以认定；同时，因原告未能提供相应证据证明被告已收到律师函，则证据3中的律师函，本院不予认定。原告、第三人对被告提供的证据5无异议，本院予以认定。原告对被告证据6中函、照片的真实性、合法性无异议，仅对其关联性有异议，认为乡政府虽出具了该函，但其无资格认定涉案房屋系危房，被告未经原告同意而转租涉案房屋，且私自搭建铁棚，同时，证据6中的照片不能证明涉案房屋坍塌；第三人则对证据6无异议。因证据6反映了涉案房屋的真实情况，且原告又未提供相应证据来反驳证据6，故本院对证据6予以认定。根据上述证据的认证分析，结合原、被告及第三人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：2011年6月30日，原告宁波供销公司（原名宁波市北仑区供销合作社，于2015年6月16日变更名称为宁波市北仑区供销社有限公司）与被告王纪仁签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告（甲方）将北仑区梅山街道梅山下道头棉花加工厂部分仓库及车间（建筑面积约为300平方米，土地面积约为200平方米）租赁给被告王纪仁（乙方）使用；租赁期限为2011年7月1日起至2014年6月30日止；租赁期间乙方若有未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让和转借等情形时，则甲方可以终止合同，收回房屋；房屋租金为每年4.5万元，三年共计13.5万元，一次性付清；乙方须在租用前付押金1万元，租期结束经甲方验收房屋后归还乙方（不计息）；经双方协商，每年5000元作房屋修理资金给乙方使用（在房租费中扣除），乙方如在租赁期内厂房发生漏水及其他意外事故，甲方概不负责，造成甲方财产损失，由乙方负责赔偿；租赁期满或合同终止，乙方的一切装修、装潢及固定设施一律不准拆除，无偿归甲方所有并清理干净，接受甲方验收，若甲方继续出租，同等条件下乙方有优先权。双方还对租赁涉案房屋其他事宜作出约定。合同签订后，被告向原告缴纳了房租费12万元（三年房屋租金计13.5万元；扣除每年房屋修理资金5000元，三年共计1.5万元）及押金1万元。原告将涉案房屋交付给被告后，被告于2012年5月期间将该房屋转租给第三人宁波唯美公司，双方未签订书面租赁合同。第三人支付房屋租金15万元，后因房屋漏水等原因影响房屋使用，第三人收到退回的租金4.5万元。2012年11月26日，原、被告又签订《房屋租赁补充合同》一份，约定：……甲（原告）乙（被告）双方签订的梅山下道头梅山棉花加工厂部分仓库及车间租赁合同中北头原棉花加工厂籽棉仓库（现为乙方样品陈列室）因房产比较陈旧，而乙方又未作及时维修，于2012年11月18日中午7间房屋中三间发生倒塌。经双方协商达成如下协议：根据双方2011年6月30日签订的房屋租赁合同的约定，由乙方（被告）出资负责修复该房产；甲方（原告）同意从2014年7月1日至2014年12月31日半年时间无偿给乙方使用，其他按原合同执行；该房产修复后的产权归甲方所有；另位于二间大仓库之间的天棚仓库约120平方米左右因漏水严重，甲方同意乙方提出的用钢棚更换原砖木结构，维修费用由乙方负责，修复后产权归甲方所有。双方还对其他事宜作出约定。2014年4月15日，原告向被告发出《公有房屋出租到期通知单》，告知被告涉案房屋租赁于2014年12月31日到期，因该房屋存在质量及消防安全隐患不再继续出租，并要求被告按合同约定届时及时搬出房屋接受原告验收。被告自认于2014年4月21日收到前述通知单。2014年8月21日，梅山政府发出《关于原棉花厂部分厂房存在重大安全隐患的函》（梅政〔2014〕57号）给原告，该函载明：原告将涉案房屋出租给被告，被告自行转租该房屋给第三人，第三人搭钢棚将使用厂房联在一起。2012年11月18日，作为第三人产品仓库的三间房子发生坍塌，后经修缮恢复使用。根据北仑区“八打八治”行动要求，2014年8月12日上午，梅山乡公共安全监督管理科对涉案厂房进行全面检查，涉案厂房存在重大安全隐患，并通知原告督促指导第三人采取措施，消除涉案房屋部分厂房的重大安全隐患。现原、被告发生纠纷，原告诉至本院，提出如上诉求；被告则以涉案房屋漏雨造成其损失等为由提起反诉，并提出前述反诉请求。本院结合当事人提供的证据和质证意见以及庭审陈述归纳本案争议焦点并分析认定如下：一、关于原告诉请被告、第三人搬离、腾空及返还涉案房屋应否予以支持的问题。原告主张涉案租赁合同已到期，且已于2014年4月15日通知被告租期届满不再继续出租涉案房屋，被告应搬离、腾空并返还涉案房屋给原告。被告则主张原告知晓涉案房屋已转租第三人并由第三人占有使用，只要第三人配合搬离、腾空并返还涉案房屋，被告予以同意。第三人述称其投资装修房屋并搭建了铁棚而要求使用房屋至拆迁时止。本院分析认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，本案中，被告将房屋转租给第三人时间已满一年以上，且原、被告曾因涉案部分房屋坍塌而签订了房屋租赁补充合同，因而，原告应知道被告已将涉案房屋转租给第三人，同时，第三人与被告转租涉案房屋的期限不能超出被告承租涉案房屋的期限。因原、被告已在房屋租赁补充合同中将租赁期限从原租赁期限2011年7月1日至2014年6月30日延长至2014年12月31日止，故被告与第三人之间的转租期限应截止于2014年12月31日。因原告已于2014年4月15日通知被告涉案房屋租期届满后不再出租并要求被告届时及时搬离涉案房屋，且被告亦自认收到该通知，而被告未及时通知第三人搬离、腾空涉案房屋并占有至今，同时，鉴于被告并未实际使用涉案房屋，则原告有权诉请第三人搬离、腾空并返回涉案房屋给原告，并由被告予以协助配合交接。二、关于反诉原告反诉请求确认涉案房屋租赁合同及其补充合同于2014年8月解除应否予以支持的问题。反诉原告主张梅山政府已在函中认定涉案房屋为危房，而危房不能使用，故涉案租赁合同及其补充合同应于2014年8月解除。反诉被告则主张涉案合同已于2014年12月31日到期，不存在适用合同解除的情形。本院分析认为，因涉案租赁补充合同已明确约定租期至2014年12月31日到期，且反诉原告在政府部门认定涉案房屋存在重大安全隐患后仍由第三人占有涉案房屋，则反诉原告在涉案租赁合同及其补充合同已到期的情况下诉请确认涉案租赁合同及其补充合同于2014年8月解除，依据不足，本院不予支持。三、原告诉请被告支付2015年1月1日至2016年5月31日期间的房屋占有使用费以及反诉原告诉请反诉被告返还房屋租赁押金1万元并赔偿2014年8月至12月因涉案房屋不能使用而致的损失等应否予以支持的问题。审理中，原、被告双方一致表示对前述问题互不追究，即原告放弃请求被告支付2015年1月1日至2016年5月31日期间的房屋占有使用费；反诉原告放弃请求反诉被告返还房屋租赁押金1万元并赔偿2014年8月至12月因涉案房屋不能使用而致的损失等诉讼请求，本院予以支持。本院认为：原、被告签订的涉案房屋租赁合同及补充合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现双方发生纠纷，原告诉请被告、第三人搬离、腾空并返还涉案房屋以及被告应支付相应的房屋占有使用费等；反诉原告诉请反诉被告退还房屋租赁押金等，本院依法予以处理。结合本案争议焦点分析认定，原告合理的诉讼请求，本院予以支持；被告反诉合理的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、第三人宁波唯美盛业休闲家具有限公司应于本判决生效之日起十五日内搬离、腾空位于宁波市北仑区梅山街道梅山下道头53号房屋，并将该房屋返还给原告宁波市北仑区供销社有限公司。被告王纪仁履行协助、配合义务；二、驳回原告宁波市北仑区供销社有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王纪仁的诉讼请求。本案本诉受理费1394元，减半收取697元，由原告宁波市北仑区供销社有限公司负担348.5元，被告王纪仁负担348.5元；本案反诉受理费519元，减半收取259.5元，由反诉原告王纪仁负担129.3元，由反诉被告宁波市北仑区供销社有限公司负担129.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 员 张新荣二〇一六年九月三十日代书记员 胡翼天