成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新都民初字第2097号
原告成都富力地产开发有限公司，住所地成都市青羊区东城根下街27号，组织机构代码79784615-X。
法定代表人李思廉，董事长。
委托代理人李晶晶，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人罗娟，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。
被告罗仲飞。
委托代理人王平，四川迪扬律师事务所律师，一般授权代理。
原告成都富力地产开发有限公司（以下简称富力公司）与被告罗仲飞商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法由审判员严振波适用简易程序，于2014年6月9日、7月9日公开开庭进行了审理，原告富力公司的委托代理人李晶晶、罗娟，被告罗仲飞及委托代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富力公司诉称，2012年7月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于成都市新都区兴城大道777号11幢1单元9层901号房屋。合同签订后，被告并未按约定履行付款义务，原告于2013年8月2日向其寄送了《律师函》，告知其已违约，催告其履行付款义务，支付剩余房款以及迟延履行的违约金，否则在无其他函告的情况下，合同即告解除，不再另行函告。原告认为，被告未按合同约定履行付款义务构成违约，且违约时间超过30日，根据双方签订的合同第九条约定，原告享有解除合同并要求被告承担总房款20%的违约金的权利。在原告向被告发出上述《律师函》后，被告仍未履行付款义务。根据相关法律的规定，双方签订的合同已解除。现请求判令确认双方于2011年7月30日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已解除；被告承担本案案件的公告费、保全费、律师费以及其他相关费用；被告承担总房款20%的违约金，共计114644元。
被告罗仲飞辩称，2013年8月2日原告邮寄的律师函被告没有收到，双方之间的商品房买卖合同并没有解除，并且被告一直在要求原告办理相关的按揭贷款审批手续，而原告称手续一直在审批中，原告的诉讼请求不明确，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。
经审理查明，2012年7月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号155738）及《商品房买卖合同〈补充协议〉》，合同约定被告购买原告开发的位于成都市新都区新都镇兴城大道777号“富力桃园”11栋1单元9层1号商品房，该商品房单价每平方米6616.11元，总价款573220元，被告采取商业贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第九条逾期付款责任约定：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列方式处理：买受人如未按合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之五的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房总价款的20%向出卖人支付违约金并承担解除合同所产生的全部费用。”
补充协议第二条对合同第五条的补充约定：“买受人按下列方式向出卖人支付房款：商品房抵押付款（按揭付款）：（是指买受人以抵押贷款付款方式向出卖人支付房款）（1）买受人于2012年10月30日前支付首付款计人民币353220元（买受人已经支付的定金贰万元抵作房款）。（2）首付款之外的房款人民币贰拾贰万元由买受人向银行申请贷款，买受人委托贷款银行将取得的抵押贷款全部一次性转付给出卖人指定的帐户。（3）买受人在签订《商品房买卖合同》前向出卖人支付的购房定金在正式付款时冲抵应付房价款。若买受人签署《商品房买卖合同》后的银行贷款申请不为银行接受，又不改变付款方式，则出卖人有权对买受人作违约处理，出卖人可单方面解除合同并有权没收购房定金，其他已交的税费不予退还。（4）买受人按揭付款的手续委托出卖人代办。买受人须于签定本合同当日与银行签署《商品房抵押合同》、《借款合同》，完善购房抵押贷款的相关手续。买受人保证按照贷款银行和出卖人的要求及时签署、提供相关文件。如因买受人原因导致未能按时办妥按揭付款的，则其余房价款必须由买受人于2012年11月30日前直接支付给出卖人。否则，买受人应按《商品房买卖合同》及本补充协议的相关约定承担逾期付款的违约责任，且出卖人有权相应后延办理本合同登记备案相关程序时间，由此造成的一切责任亦由买受人承担。”第八条对合同第十四条的补充约定：“1、买受人保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址是买受人的有效地址，如买受人需变更通讯地址的，应当书面通知并得到出卖人确认。买受人应当及时查收出卖人邮寄的函件，如买受人未及时收取的，自出卖人寄出函件之日起（以投寄邮戳日期为准）的第十日，视为买受人收到。”在签订合同及补充协议的同日，被告在签名确认的《乙方购房资料确认表》上填写“通讯地址：重庆市大足区龙岗镇世纪大厦5-2#，邮编：402360，固定电话：023-4373****，移动号码：1336820****。”
上述合同及补充协议签订后，被告向原告支付了购房首付款353220元。后因被告未在合同、补充协议约定的期限办理完毕按揭贷款手续，原告于2013年8月2日按照被告在《乙方购房资料确认表》上填写的通讯地址向其邮寄了一份《律师函》，要求被告在2013年8月10日前向贷款银行提交按揭资料，办理完毕按揭手续，或将剩余购房款项支付到原告指定帐户，逾期超过30日，原告有权选择单方解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》，并在扣除总房价款20%的违约金后退还被告的已付房款。之后，被告仍未办理完毕按揭贷款手续，原告认为双方的合同已解除，被告应承担相应的违约责任，故诉至法院，请求依法解决。庭审中，被告陈述同意解除合同，但认为原告主张的违约金较高，5%较合理。
另查明，位于成都市新都区新都镇兴城大道777号“富力桃园”11栋1单元9层1号的商品房的买受人系被告罗仲飞，吴定群为共同买受人，两人在购买房屋时系夫妻关系，后两人于2013年12月12日离婚，双方在离婚协议书上明确载明了对婚后财产分割的意见，即“吴定群将成都富力桃源的房屋（新都镇兴城大道777号富力桃源11栋1单元9-1号，合同签约备案号155738）所持有权益全部转给罗仲飞，按揭款由罗仲飞支付。所有房屋欠款与吴定群无关。”故根据上述事实，原告撤回了对吴定群的起诉。
再查明，原告富力公司与被告罗仲飞签订的《商品房买卖合同补充协议》，协议第1页首付款支付的时间、第2页其余房价款支付的时间、第6页协议签订的日期均载明时间年份系2011年，原告富力公司称系笔误，时间应为2012年。被告罗仲飞虽对此有异议，但明确《商品房买卖合同补充协议》是在《商品房买卖合同》之后签订的，而《商品房买卖合同》签订时间为2012年7月30日，故本院认定补充协议中有疑义的时间年份均为2012年。
以上事实，有原告富力公司提交的《商品房买卖合同》及补充协议、发票、律师函及快递单据、《乙方购房资料确认表》及被告罗仲飞提供的离婚证、离婚协议书和当事人的当庭陈述予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效成立的合同，应受国家法律的保护，双方当事人均应按合同约定严格履行自己的义务。
1.关于合同是否已解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，被告未办理完毕按揭手续，也未将剩余购房款项支付给原告，且逾期付款已超过30日，根据合同约定，原告要求解除合同的条件已成就，依法可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，原告作为享有合同解除权的当事人一方要求解除合同，依法应当通知被告，解除合同的意思表示送达到被告，即发生合同解除的法律效果，被告如有异议，可通过诉讼或仲裁方式请求确认解除合同的效力。本案中，原告已按被告在《乙方购房资料确认表》上填写的通讯地址新都区蓉都大道北一段31号邮寄了《律师函》，明确通知其履行剩余购房款的支付义务，逾期则按合同约定承担违约责任。且被告也明确表示愿意解除合同，综上，原告要求确认买卖合同及补充协议已解除的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
2.关于被告是否违约及支付违约金的问题。在合同履行过程中，被告未按合同约定的期限办理按揭贷款，也未按合同约定在未办理完毕按揭贷款后将未支付的购房款直接给付原告，根据双方当事人签订的合同第九条逾期付款责任约定：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第2种方式处理：买受人如未按合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之五的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房总价款的20%向出卖人支付违约金并承担解除合同所产生的全部费用。”以及补充协议第二条对合同第五条的补充约定：“如因买受人原因导致未能按时办妥按揭付款的，则其余房价款必须由买受人于2012年11月30日前直接支付给出卖人。否则，买受人应按《商品房买卖合同》及本补充协议的相关约定承担逾期付款的违约责任……。”本案中，被告未按约定办理完毕按揭贷款，之后也未支付余款是客观事实，被告也未能举证证明未办理按揭贷款的责任系原告造成或因系不归责于双方当事人的事由所造成，在此情况下，被告未按合同约定履行付款义务，已构成违约，依法应承担违约责任。合同解除后，原告作为守约方向被告主张违约金符合双方签订的合同的约定。但本案中，被告认为原告主张的违约金过高，应予调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据该规定，因原告未提供被告逾期付款给其造成直接损失的相关证据，综合原、被告在履行合同过程中的具体情况及被告的违约程度，酌情将违约金调整为被告按购房总价款573220元的10%向原告支付违约金为宜，即违约金57322元。被告在承担上述违约金的支付责任后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告应退还被告已支付的购房首付款353220元。
3.关于原告主张的公告费、保全费、律师费以及其他相关费用。因双方签订的合同中对逾期付款责任的约定的是：“出卖人解除合同的，买受人按购房总价款的20%向出卖人支付违约金并承担解除合同所产生的全部费用。”合同中对解除合同所产生的“全部费用”未做具体约定，应属约定不明，且原告未提供相关费用的依据。故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告成都富力地产开发有限公司与被告罗仲飞于2012年7月30日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同〈补充协议〉》已解除，原告成都富力地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告罗仲飞购房首付款353220元。
二、被告罗仲飞于本判决生效后十日内向原告成都富力地产开发有限公司支付违约金57322元；
三、驳回原告成都富力地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1396元，由被告罗仲飞负担（此款原告成都富力地产开发有限公司已预交，被告罗仲飞在履行上述付款义务时，一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 严振波
二〇一四年七月十六日
书记员 王 莉