北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终9264号
上诉人（原审被告）：北京阔府达门业有限公司，住所地北京市大兴区长子营镇赵县营村村委会东600米。
法定代表人：王连栋，总经理。
委托诉讼代理人：宋振山，北京京广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩冰，北京京广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔长芳，男，1949年6月15日出生，汉族，北京通州金星工具厂退休员工，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：王响丽（崔长芳之儿媳），住河北省廊坊市大县。
委托诉讼代理人：ＸＸ志，北京英淇律师事务所律师。
上诉人北京阔府达门业有限公司(以下简称阔府达公司)因与被上诉人崔长芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初9569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，在双方当事人均未提交新证据的情况下，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
阔府达公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回崔长芳的全部诉讼请求，判令崔长芳赔偿因实施断水断电给我公司造成的损失102600元、返还我公司押金20000元，并判令崔长芳承担本案诉讼费。事实和理由：1.一审程序违法。我公司在一审庭审答辩时提出反诉申请，一审法院没有受理，程序违法；崔长芳在庭审中变更诉讼请求，一审法院未给我公司答辩期，程序违法。2.一审判决认定事实错误。双方虽然约定我承租的北京市大兴区长子营镇赵县营村东面积约1740米厂房（以下简称涉案厂房）的租金每平方米0.3元/日，但在履约过程中，双方口头协商租金标准变为每平方米0.25元/日，每年递增5%。双方依此履行，崔长芳从未提出过异议。退一步讲，崔长芳主张的租金差额也超过了诉讼时效，且其从未向为我公司主张过欠租，故一审判决认定的租金标准错误。同时一审判决认定的交纳租金数额也存在错误。我公司与崔长芳之间还存在一份租赁1650平方米房屋的合同，我公司一直是分别交纳两份合同的租金，我公司已足额支付了2017年本案租赁合同的租金，而我当时尚未交纳1650平方米房屋的租金，所以2017年8月15日交纳的100000元是支付的1650平方米房屋的租金，而不是本案租金。3.一审判决遗漏了重要事实。合同期内，我公司从未拖欠租金，而崔长芳在未提前通知的情况下，私自将涉案厂房断水断电，给我公司造成了严重损失，故我公司不应支付断水断电期间的房屋租金，且崔长芳应对给我公司造成的损失承担相应的赔偿责任。4.一审判决确认双方所签《房屋租赁协议》无效，对崔长芳应当退还我公司的押金和剩余租金并未判令其返还，对断水断电给我公司造成的损失也未认定，仅判令我公司需搬空涉案厂房返还给崔长芳并按522元/天的标准支付占用费，属适用法律错误，对我公司明显不公，且超出了崔长芳的起诉请求。崔长芳违约断水断电后，我公司有合理事由暂时占用涉案厂房，但已无法正常使用该厂房，不存在继续利用该厂房获取相关经营利益的行为，按照司法惯例一般按照50%的标准确定使用费。一审判决事实上造成了对我公司的不公，也增加了我公司的诉累，与人民法院定纷止争、便民的效率原则相悖。
崔长芳辩称，同意一审判决，不同意阔府达公司的上诉请求和理由。阔府达公司一审提出的反诉超过法定期限，一审法院未受理；我变更诉讼请求不属于实质性的变更，只是对主张的租金数额的调整，依照法律规定可以当庭变更诉讼请求；且双方并未约定阔府达公司于2017年8月25日支付的100000元是涉案厂房还是另案涉及的1650平方米厂房的租金，一审判决将该笔租金计入本案已交租金，并未损害阔府达公司的实际利益。
崔长芳向一审法院起诉请求：1.确认双方于2018年1月31日解除不定期租赁关系；2.判令阔府达公司将厂房腾空并返还给我；3.由阔府达公司承担本案的诉讼费。后崔长芳书面申请变更诉讼请求，并于2018年6月14日当庭明确诉讼请求为：1.确认双方于2018年1月31日解除不定期租赁关系；2.判令阔府达公司将厂房腾空并返还给我；3.判令阔府达公司支付拖欠的2018年2月11日至2018年5月1日的房屋租金及占用费28392元；4.判令阔府达公司支付自2018年5月1日至实际搬离之日期间的占用费；5.由阔府达公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2014年2月10日，出租方崔长芳（甲方）与承租方阔府达公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将涉案厂房租赁给乙方；租赁期限为2014年2月11日至2017年2月10日，租赁期满租赁关系自然终止；日租金为每平方米0.30元，年租金为190530元；押金为20000元。阔府达公司至今仍占据着涉案厂房。
一审审理中，崔长芳提供其与北京市大兴区长子营镇赵县营村签订的《土地承包合同》，证明涉案厂房占用的土地性质为养殖用地。崔长芳表示涉案厂房既无建设工程规划许可证，也无建设工程施工许可证。根据双方认可的数据，涉案厂房共计交纳租金775488元，按照双方《房屋租赁协议》约定年租金计算后，阔府达门业已交纳了截止至2018年3月26日的租金。
另，阔府达公司主张其实际是按每平方米0.25元/日的标准向崔长芳交纳的涉案厂房租金，并提供了交纳4次租金的银行明细，但并未提交书面证据证明双方同意变更了合同约定的租金计算方式，亦未举证证明其已向崔长芳交纳了2018年2月11日之后的租金。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，崔长芳出租的涉案厂房无建设审批手续，且出租用途为生产加工，改变了原有养殖用地的用途，故双方签订的租赁合同无效，因此对于崔长芳要求确认双方于2018年1月31日解除不定期租赁关系的诉讼请求，法院不予支持，但对于崔长芳要求阔府达公司腾退的诉讼请求，应予支持；对于崔长芳要求阔府达公司支付2018年2月11日至2018年5月1日的房屋占用费，本案按照双方合同约定的计算方式，经计算2018年3月27日至2018年5月1日期间租金应为18792元；对于崔长芳要求阔府达公司支付自2018年5月1日起至实际搬离之日期间房屋占用费的诉讼请求，法院认为起算日期应为2018年5月2日，计算标准为每天522元（1740平方米乘以0.30元/日）。据此，一审法院判决：一、北京阔府达门业有限公司于判决生效后十日内将厂房搬空，并将厂房返还给崔长芳；二、北京阔府达门业有限公司给付崔长芳二〇一八年三月二十七日至二〇一八年五月一日房屋占用费一万八千七百九十二元；三、北京阔府达门业有限公司按照每日五百二十二元的标准计算，给付崔长芳自二〇一八年五月月二日至实际腾退之日止的房屋占用费；四、驳回崔长芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，阔府达公司除认为一审判决认定的其已交租金中多计算了100000元，以致相应的交纳租金的期间计算有误外，对于一审判决已经认定的其他事实并无异议，就争议事实也未提供新的证据。针对阔府达公司提出的上述异议，本院认为，双方并未明确约定上述100000元应当交纳的是涉案厂房租金还是另案租金，一审判决将该笔款项计入涉案厂房已交租金计中，并据此确认其已交纳的租金数额及已交纳租金的期间，原则上并无错误。崔长芳认为一审判决认定的阔府达公司已经交纳租金的时间节点错误，应为2018年3月7日，但其对一审判决结果明确表示认可。阔府达公司认为，如果将其2017年8月交纳的租金100000元计入涉案厂房已交租金中，租金确已交至2018年3月7日。故本院对于一审判决除已交租金的时间节点不予确认外，对其他已经认定的事实予以确认。
另，双方一致确认，2018年1月涉案厂房所在地区涉及拆除腾退，不属于拆迁；且双方之间尚另有涉及租赁面积为1650平方米厂房的房屋租赁合同纠纷案，该案一审与本案一并审理分别判决，阔府达公司也已提起了上诉。
阔府达公司认为本案主要系因涉案厂房拆除腾退补偿问题产生争议，本院曾主持双方调解，崔长芳称尚未就涉案厂房达成任何协议，能否获得补偿及补偿数额尚未可知，故无法调解。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。经本院查阅一审卷宗，并未见到阔府达公司提交的反诉状，也未见庭审笔录中有其明确提出反诉请求的记载。关于阔府达公司提出的崔长芳当庭变更诉讼请求，一审法院未给予其答辩期的问题，崔长芳当庭变更的是其主张的租金数额，确不涉及实质性变更，且一审卷宗明确记载，一审法官就此已明确告知崔长芳变更诉讼请求不涉及诉讼请求的实质性变更，不给予答辩期，阔府达公司并未当庭提出异议。现双方一致认可，争议的阔府达公司已交的100000元，已经计入本案阔府达公司已交租金金额中，并未影响阔府达公司的实际利益，故阔府达公司主张崔长芳变更诉讼请求涉及其实体权益，本院不予确认。因此，阔府达公司持上述理由，坚持认为一审判决程序违法，本院难以采信。本案中阔府达公司并未形成反诉，其二审中提出的赔偿损失、退还押金的主张，本案不予涉及。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，双方就该厂房所签《房屋租赁协议》，当属无效。但应当指出，即使合同无效，现阔府达公司也应支付占用期间的使用费。因其系利用涉案厂房进行生产经营，取得收益，故一审法院参照双方约定的租金标准计算占用费并无不当。至于阔府达公司上诉提出的2018年1月涉案厂房被停水、停电无法经营，一审判决仍按合同约定标准计算占用费对其不公一节，因其自认2018年1月得知涉案厂房涉及拆除腾退一事，不能再占有使用，但其仍继续占用，拒不腾退，以致现涉案厂房仍未能被拆除，对此其应当承担责任，一审判决确定其按原合同约定标准支付占用费，并无不当。
由于双方所签《房屋租赁协议》也已被确认无效，约定的租金仅是本案确定占用费的参考依据。因租金标准的变更属于合同重要内容的变更，合同双方理应就此签订书面合同，现阔府达公司虽双方已经口头变更了本案租金标准，但其并未就此提供证据，而崔长芳对此又不予认可，阔府达公司对此应承担不利的后果。本院对其此项主张不予采信。阔府达公司主张以足额支付了2018年2月10日之前的租金，2017年8月缴纳的100000元应计算在另案已交租金中，因其采用的计算标准并非按照双方合同标准，明显依据不足，本院不予采信。
另，关于一审判决主文第二项确定的阔府达公司支付占用费的起算时间滞后且数额存在错误的问题，由于崔长芳作为因此权益受损害的一方对此表示认可，本院亦不持异议。
综上所述，阔府达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费510元，由北京阔府达门业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
审 判 员 王 磊
审 判 员 刘慧慧
二〇一八年九月五日
法官助理 胡珊珊
书 记 员 陈 雪