河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫96民终54号
上诉人（原审被告）王海涛，男。
被上诉人（原审原告）姚兵，男。
委托代理人付启兵，河南朗齐律师事务所律师。
上诉人王海涛与被上诉人姚兵房屋买卖合同纠纷一案，姚兵于2015年7月7日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令：1、王海涛返还济源市帝豪花苑小区配套房购房款25000元及利息（自2013年5月26日至实际清偿之日按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、王海涛支付违约金40800元。济源市人民法院于2015年11月30日作出（2015）济民一初字第3251号民事判决，王海涛不服该判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭于2016年2月2日公开开庭进行了审理，上诉人王海涛，被上诉人姚兵的委托代理人付启兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月26日，姚兵、王海涛通过兴源房产服务部签订一份房产买卖合同，约定王海涛自愿将位于帝豪小区2号楼西单元4层中户房屋（建筑面积约124平方米）包括配套房出售给姚兵，王海涛提供收据证明房产为王海涛合法拥有，王海涛保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋买卖条件，自合同签字之日起若发生与王海涛有关的产权纠纷或债权债务均由王海涛负责清理，并承担相应法律责任，由此给姚兵造成损失的，均由王海涛承担全部赔偿责任，姚兵、王海涛协商房产交易价格为445000元，王海涛在签约当日将收据交给兴源房产服务部保管，姚兵当日交给兴源房产服务部定金10000元，均作为履行义务的保证，如不违约，定金转为购房款，办理上述房产换名手续的费用由王海涛承担，王海涛必须在2013年6月15日前将房屋换名手续变更到姚兵指定人名下，同时当天姚兵必须将房屋首付款和配套房款共计205000元（含定金10000元）交于中介，转交王海涛，若王海涛不能将房屋手续变更到姚兵指定人名下，应赔付姚兵相当于房款总额的20%违约金。同日，兴源房产服务部给姚兵出具一份收据，载明收到房屋定金10000元。2013年6月10日，兴源房产服务部给姚兵出具一份收据，载明收到姚兵房款205000元。2013年6月13日，姚兵、王海涛和兴源房产服务部签订一份补充协议，约定原合同签订时王海涛表明房屋能给姚兵贷款240000元，但在变更手续过程中，开发商（赵长春）表示姚兵只能贷款220000元，王海涛表明还能为姚兵办理剩余240000元房款的房贷，姚兵有疑问，王海涛承诺若不能办理剩余240000元房款的房贷，房款总价姚兵少支付20000元，若办妥按原房价执行。赵长春以河南喜之全房地产开发有限公司名义给姚兵出具一份帝豪花苑认购书，载明姚兵认购济源市周园路帝豪花苑2号楼西单元402号，建筑面积123.66平方米，出具日期记载为2011年9月23日。王海涛经赵长春将河南喜之全置业有限责任公司2011年9月27日给其出具的160000元购房收据中姓名一栏变更为姚兵，并给付姚兵2012年12月13日ＸＸ辉出具的配套房收据。2015年5月6日，兴源房产服务部出具一份证明，载明，姚兵经兴源房产服务部在王海涛处购买的帝豪花苑配套房因违章在2014年7月份被拆除，因王海涛存在重大违约，2015年3月初，姚兵委托兴源房产服务部向王海涛请求退还配套房款25000元，王海涛拒绝。
原审法院认为：本案争议的房屋和配套房，因王海涛未提供房产证或者其他合法取得房产的手续，应当认定姚兵、王海涛签订的房产买卖合同无效，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，现姚兵要求王海涛返还配套房购房款25000元，理由正当，证据充分，原审予以支持，本案王海涛在未取得房屋合法手续的情况下与姚兵签订房屋买卖合同，应认定王海涛存在过错，故姚兵要求王海涛给付购房款利息，理由正当，证据充分，原审予以支持。姚兵、王海涛签订的房产买卖合同约定若王海涛不能将房屋手续变更到姚兵指定人名下，应赔付姚兵相当于房款总额20%的违约金，该违约金条款系合同履行违约金，因合同无效，合同不能履行，故姚兵依据该条款主张违约金，理由不当，证据不足，原审不予支持。原审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王海涛于该判决生效后十日内给付姚兵25000元及利息（自2013年5月26日至该判决确定的履行期间届满之日按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回姚兵其他诉讼请求。案件受理费1545元，由姚兵负担958元，王海涛负担587元。
王海涛上诉称：一、原审认定其与姚兵之间签订的是房屋买卖合同错误。双方所签协议名称虽为“房屋买卖协议”，但实为合同权利义务的转让。本案中，双方采用的是兴源房产服务部提供的格式合同，双方在合同中并未就如何交付房屋作出约定，其合同义务仅是将“认购书”的认购方名字变更为姚兵，姚兵将其已经交付给开发商的房款返还给其。因此，双方之间的纠纷并非房地产买卖合同纠纷，而是合同权利义务转让纠纷。二、其已按合同约定履行了全部义务。合同签订后，其已将房屋的相关手续交给了姚兵，并与姚兵一起到开发商处办理了变更手续，姚兵也已经与开发商签订了“帝豪花苑认购书”，收据上姓名一栏也已经变更为姚兵，因配套房收据不显示交款人姓名，因此双方同意无需变更，由开发商的工作人员ＸＸ辉重新签名予以确认。现开发商将配套房拆除，姚兵应向开发商主张赔偿。三、原审认定合同无效不当。本案中，姚兵以其违约为由请求返还配套房款，并未主张双方所签合同无效，原审法院在未行使释明权的情况下直接认定合同无效错误。四、原审判决其支付利息不公平。姚兵明知其未取得房产证，仍与其签订合同，也存在过错，让其一人承担利息损失明显不公。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判驳回姚兵的原审诉讼请求。
姚兵辩称：一、王海涛从开发商处购买涉案房屋，通过兴源房产服务部对外公开出售，后与其形成房屋买卖合同关系，购房手续的变更仅仅是合同约定内容，并非权利义务的转让。二、王海涛并未完全履行合同义务，未将配套房手续变更到其指定人名下，导致其在配套房被拆除后无法向开发商主张权利。三、未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，王海涛在未取得房地产权属证书的情况下转让涉案房屋，违反法律规定，原审认定双方所签合同无效并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的案件事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未登记领取权属证书的房地产不得转让，该条规定是规范房地产交易的行政性规范，其在性质上属于管理性禁止规范，而非效力性禁止规范。因此，原审依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，认定本案房屋买卖合同无效不当，本院予以纠正。
王海涛、姚兵在合同中明确约定，王海涛必须在2013年6月15日前将房屋手续变更到姚兵指定的人名下。王海涛应当按协议约定全面履行合同义务，但根据已查明的案件事实，王海涛仅将购房收据中姓名一栏变更为姚兵，并未将配套房收据变更到姚兵名下，未完全履行合同义务，且姚兵所购买配套房因违章在2014年7月份被拆除，该部分内容已无法履行，故原审判令王海涛退还配套房款25000元及利息并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费525元，由上诉人王海涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 慧
代理审判员 陈莎莎
代理审判员 吕海波
二〇一六年三月十日
书 记 员 王 璐