上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民二（商）初字第3655号
原告上海中优置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区莲振路298号4号楼N205室。
法定代表人吴征，董事长。
委托代理人王家岚，上海市锦天城律师事务所律师。
被告上海凡德汽车销售服务有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇沪南路2525号1层，2层201、202室。
法定代表人唐小熊，总经理。
委托代理人陈建华，上海陈建华律师事务所律师。
委托代理人刘极军，上海陈建华律师事务所律师。
原告上海中优置业发展有限公司诉被告上海凡德汽车销售服务有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2014年9月28日受理后，依法适用简易程序，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王家岚，被告委托代理人陈建华、刘极军到庭参加诉讼。因原告在审理中提出鉴定申请，故本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行鉴定。后本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王家岚，被告委托代理人刘极军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中优置业发展有限公司诉称，2014年6月11日，原告通过上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）的司法拍卖程序，以人民币2.90亿多元的价格拍得上海市浦东新区康桥镇10街坊14／15丘土地的使用权，该土地性质为商业用地。2014年7月28日，浦东法院裁定该土地的使用权转移至原告名下。原告在拍得该土地后曾到现场查看，发现被告占用了约14亩土地，并非法搭建了临时建筑物，且在该土地上从事经营活动。原告当即向被告发出书面告知函并张贴公告，告知原告是该土地的合法使用权人，要求被告拆除非法搭建物并撤离该土地，但被告置若罔闻，仍在继续经营。原告竞拍得该土地是通过融资等方式筹集的资金，财务成本非常高，现原告拍得该土地后急需开发，由于被告在没有合法的合同和手续的情况下占用该土地并拒绝撤离，拖延了原告对该土地的开发，增加了原告的财务成本支出，给原告造成巨大的损失。故原告现诉至法院请求判令：1、被告拆除位于上海市浦东新区康桥镇10街坊14／15丘（以下简称14／15丘）上的非法搭建、恢复土地原状、搬离所有物品；2、被告向原告支付土地使用费839，992元（自2014年6月12日起至2014年9月11日止，按每平方米每天1元，每亩666.66平方米计算）及自2014年9月12日起至恢复土地原状、搬离所有物品时止的土地使用费；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告陈述，因其出资295，102，500元竞拍得14／15丘土地使用权，按照存款利率4%计算，利息为每年11，804，100元，每天则为32，340元，土地总使用面积是26，605.74平方米，故诉请2计算标准为按每平方米每天1元计算，该计算标准低于存款利率。
为证明其主张，原告向本院提供如下证据材料：
1、2014年6月11日拍卖成交确认书，证明原告参加土地拍卖会并出资近3亿元竞拍得14／15丘国有建设用地使用权。
2、2014年7月28日浦东法院执行裁定书及送达回证，证明14／15丘的国有土地使用权属于原告。
3、照片，证明被告无合同依据非法搭建、占用原告的土地。
4、告示张贴照片及相应告示、上海融界实业有限公司（以下简称融界公司）和深圳市中技实业（集团）有限公司（以下简称中技公司）的房地产权证、档案材料，证明原告的关联企业上海中铭置业发展有限公司代表原告在14／15丘土地范围内张贴告示，要求被告撤出该场地，融界公司的土地在14／12丘，与原告的土地没有任何关系，被告在14／15丘土地上搭建是非法搭建。
5、2012年6月浦东法院执行裁定书、执行通知、上海市房地产登记簿、拍卖须知，证明14／15丘土地原权利人为中技公司，2011年7月抵押给国联信托股份有限公司，被拍卖时该土地上有无证搭建、非法占用，也有未经法院及抵押权人认可的租赁。
被告上海凡德汽车销售服务有限公司辩称，不同意原告的诉请。被告使用涉案土地是通过层层转租合同关系取得的，被告在使用土地的过程中，无论是最早的合同关系人上海大陶精密科技有限公司（以下简称大陶精密公司），还是中技公司都没有提出过异议。被告按照合同关系向相对人支付了租赁费，原告虽通过法院拍卖而取得土地使用权，但不等于可以将被告赶出该场地。据被告所知，原告在拍卖土地前到现场看过，法院执行部门也多次告知原告上面有建筑物，拍卖公告也记载了这个情况。比照上海市浦东新区康桥地区正常的土地价格，原告购买的价格远远低于该正常价格。当时，远远低于市场价就是考虑到该土地上有好多单位正在合法经营。原告现在通过便宜的价格获得土地使用权后，要将被告赶走，于情于法都是没有道理的，故希望驳回原告的诉请。被告不同意支付土地使用费，被告按照合同关系已如数付清了使用费。2013年年底的时候，法院执行部门明确告知租赁合同相对人即上海永淳物流有限公司（以下简称永淳公司）的负责人，因可能涉及到经济犯罪，不要再向大陶精密公司支付租赁费，等待相关部门的处理。
被告提供如下证据材料：
1、大陶精密公司与永淳公司于2011年9月26日签订的租赁协议，证明该协议第一段约定大陶精密公司将位于康桥镇御水路603-605号场地总计约80亩，其中空场地约35亩租赁给永淳公司使用，南面是14／15丘，北面是14／12丘，南面约40亩土地原来登记在中技公司名下，北面登记在大陶精密公司名下，合起来就是御水路603号至605号，大陶精密公司和永淳公司签订合同的时候是要整体开发的，租赁协议第6条约定永淳公司可以转租、合租。
2、2011年12月26日永淳公司支付给大陶精密公司的租金收据，证明永淳公司向大陶精密公司支付了2012年1月1日到2012年12月31日的租金，永淳公司要支付第2年租金给大陶精密公司的时候找不到该公司了，永淳公司甚至还登报进行了寻找。2013年的时候，法院人员告知永淳公司的负责人不要将租金交给大陶精密公司，法院当时只是告知可能涉及到了经济犯罪，具体内容没有说。
3、永淳公司的营业执照、法定代表人韩海峰的身份证复印件、永淳公司与上海中驰汽车销售有限公司（以下简称中驰公司）签订的场地租赁协议、中驰公司与上海西施广告传播有限公司（以下简称西施公司）签订的场地租赁协议、西施公司与被告签订的场地租赁协议、付款凭证，证明西施公司将土地租赁给被告，在与被告签订协议时，西施公司提供了之前一系列的租赁协议，以证明转租是合法的。
4、上海清波置业有限公司（以下简称清波公司）的档案机读材料、章程、公司变更登记申请书，证明清波公司的法定代表人是吴飞雪，股东是融界公司及中技公司，大陶精密公司与永淳公司签订的租赁协议中大陶精密公司的合同签订人是吴飞雪，永淳公司支付给大陶精密公司的收据上制单人也是吴飞雪，虽然涉案土地的使用权是中技公司的，大陶精密公司处分了中技公司的土地使用权，中技公司至少知道或者应该知道其土地被租赁了，但中技公司未提出过异议。
5、企业名称预先核准通知书、大陶精密公司的章程修正案、股权转让协议书、大陶精密公司名称变更为上海大陶置业有限公司（以下简称大陶置业公司）的企业名称变更预先核准通知书、大陶置业公司名称变更为融界公司的企业名称变更预先核准通知书、融界公司的档案机读材料、中技公司的注册登记材料，证明大陶精密公司名称变更的过程，其名称最终更名为融界公司，2007年9月大陶精密公司与中技公司共同出资成立了清波公司以共同开发涉案土地，2008年7月中技公司持有了大陶精密公司41%的股份。
6、2009年5月20日清波公司与上海莘兴建筑装潢工程有限公司签订的协议书，证明大陶精密公司作为担保方亦在该协议书上盖章，大陶精密公司的合同签订是吴飞雪，该协议就是为了开发涉案的80亩土地，可见80亩土地是一个整体，是要一起开发的，该地块包括了14／12丘、14／15丘的土地，在14／15丘的土地上有一个配电间，该配电间的权利人是大陶精密公司，控制的是14／12丘及14／15丘两块土地的电力，可见14／12丘、14／15丘是整体开发的，大陶精密公司和中技公司人员交叉，大陶精密公司人员吴飞雪做的事情，中技公司都是知道并且认可的。
经质证，被告对原告证据1、2、5及证据4中融界公司、中技公司的房地产权证、档案材料的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。被告对原告证据3及证据4中照片及告示的真实性不予确认。因原告提供的照片并未显示拍摄时间，且照片中告示被部分撕毁，也未显示张贴告示的时间，故本院对原告证据3及证据4中照片及告示的证明效力不予认定。原告对被告提交证据的形式真实性表示不持异议，但对关联性均不予确认。因根据原告提供的房地产权证，被告所称的大陶精密公司并非14／15丘土地权利人，故本院对被告提供的证据1、2、3的证明效力不予确认。被告提供的证据4、6也与本案无关，本院对其证明效力不予确认。本院对被告提供的证据5的形式真实性予以确认。
基于上述证据材料和庭审，本院确认如下事实：
2010年8月12日，中技公司取得沪房地浦字2010第233509号房地产权证，该房地产权证上记载权利人为中技公司，房地产坐落于14／15丘，权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让，用途为商业，宗地号为14／15丘，宗地（丘）面积为26，606平方米，使用权面积为26，605.70平方米，使用期限为2003年8月26日至2044年7月10日。
2011年7月26日，中技公司将上述房地产使用权向上海市浦东新区房地产登记处办理抵押权登记，抵押权人为国联信托股份有限公司，登记证明号为浦201115015558。之后，国联信托股份有限公司依据发生法律效力的具有强制执行力的公证文书向浦东法院申请对中技公司进行强制执行。浦东法院于2012年6月作出执行裁定书。在执行过程中，浦东法院委托拍卖公司拍卖被执行人中技公司持有的位于14／15丘的国有土地使用权。拍卖公司在《拍卖标的特别告知》中记载，拍卖标的为拆除原建筑物（厂房）的国有建设用地使用权；拍卖标的地上目前有临时堆土、种植绿化和植被，有无证搭建，有非法占用，也有未经法院及抵押权人认可的租赁……。
2014年6月11日，原告通过拍卖取得位于14／15丘国有建设用地使用权（近御秀路），宗地面积约26，605.74平方米，土地用途为商业。
2014年7月28日，浦东法院作出（2012）浦执字第9865号执行裁定书，申请执行人为国联信托股份有限公司，被执行人为中技公司。该份裁定书载明：“本院依据江苏省江阴市公证处作出的已发生法律效力的（2012）锡澄证执字第8号具有强制执行效力的执行证书公证书，依法委托上海国际商品拍卖有限公司拍卖被执行人深圳市中技实业（集团）有限公司持有的位于上海市浦东新区康桥镇10街坊14／15丘的国有土地使用权。2014年6月11日上海中优置业发展有限公司以人民币292，500，000元的最高价竞得。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条之规定，裁定如下：一、被执行人深圳市中技实业（集团）有限公司持有的位于上海市浦东新区康桥镇10街坊14／15丘的国有土地使用权转让与买受人上海中优置业发展有限公司。上述土地上的国有土地使用权自本裁定送达上海中优置业发展有限公司时起转移。二、买受人上海中优置业发展有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”原告于2014年8月2日签收该裁定书。
另查，大陶精密公司成立于2002年10月。2008年7月，中技公司成为大陶精密公司的股东之一。2010年4月23日，大陶精密公司的名称经工商行政部门核准变更为大陶置业公司。2010年9月30日，大陶置业公司的名称经工商行政部门核准变更为融界公司。根据2014年10月28日调取的工商档案机读材料，融界公司的公司类型为一人有限责任公司（法人独资），股东为深圳市英翠贸易有限公司。
融界公司于2011年6月22日取得沪房地浦字2011第214051号房地产权证，该房地产权证上记载房地坐落于康桥镇御水路605号，权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让，用途为商业，宗地号为康桥镇10街坊14／12丘，宗地（丘）面积为26，606平方米，使用权面积为26，605.70平方米，使用期限为2003年8月26日至2044年7月10日。
审理中，被告提供租赁协议一组并陈述，2011年9月26日，大陶精密公司将约35亩土地使用权租赁给永淳公司，租赁期限从2012年1月1日至2017年12月31日，租金为每亩每年1万元，永淳公司将土地转租给中驰公司，租赁期限从2013年1月1日至2016年12月31日，租金为每亩每年35，000元，中驰公司又将其中约15亩土地租赁给西施公司，租赁期限从2013年12月1日至2016年11月30日，租金为每亩每年8万元，西施公司再租赁给被告，租期至2017年8月14日止，租金为每年180万元。被告在审理中表示，现在也不清楚其租赁的土地是座落在14／15丘，还是14／12丘。原告申请对此进行鉴定。本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司于2015年6月1日出具司法鉴定意见书，鉴定结论为被告使用土地总面积为9，342平方米（约14.013亩），主要位于14／15丘上，在14／15丘上的占地面积为9，304.98平方米（约13.957亩）。
被告在审理中另提交永淳公司起诉融界公司的民事起诉状一份，表示该案审理结果与本案有关，要求中止本案审理。被告提交的该份诉状显示，永淳公司于2014年12月向本院起诉融界公司，诉请融界公司按照2011年9月26日的土地租赁协议，以每亩1万元的价格将位于上海市浦东新区康桥镇御水路603-605号场地租赁给永淳公司，并赔偿永淳公司因无法承租所产生的损失。该案案号为（2015）浦民一（民）初字第5038号（以下简称5038号），该案于2015年3月18日公开开庭进行了审理。本院依职权调取了该案的庭审笔录。根据庭审笔录，融界公司在该案中到庭答辩称，融界公司从未与永淳公司签订过任何协议，也未收到过租金，并反诉要求永淳公司停止非法侵占，将融界公司享有合法使用权的土地恢复原状后予以返还，及赔偿土地占用期间的损失。该案现尚在审理中。
本院认为，中技公司系14／15丘国有建设用地使用权的原权利人，因中技公司与国联信托股份有限公司存在债务纠纷，国联信托股份有限公司依据有强制执行效力的执行证书公证书向本院申请执行中技公司的财产，在本院执行过程中，原告竞拍得中技公司持有的14／15丘国有土地使用权。根据本院于2014年7月28日作出的（2012）浦执字第9865号执行裁定书，该14／15丘的国有土地使用权自裁定书送达之日即2014年8月2日起转移给原告。由此，原告自2014年8月2日起成为14／15丘国有土地使用权的合法权利人。现根据鉴定结论，被告使用了14／15丘上约13.957亩土地，被告认为其系通过合法方式租赁而来。故本案争议焦点在于被告使用14／15丘土地是否具有合法依据。
被告为此提供了一系列租赁协议，以证明其系通过层层转租后取得土地使用权。根据被告提供的租赁协议，最初的出租方为原大陶精密公司，然而依据原告提供的房地产权证，原大陶精密公司系上海市浦东新区康桥镇10街坊14／12丘的权利人，并非14／15丘的权利人。故本院认为，原大陶精密公司无权处分14／15丘土地的使用权，从而被告也不具有使用14／15丘土地的合法依据。同时，本院注意到大陶精密公司的名称在2010年4月23日已经工商行政部门核准变更为大陶置业公司，大陶置业公司的名称在2010年9月30日又经工商行政部门核准变更为融界公司，也即在2011年9月时，大陶精密公司的名称实际已不存在，但被告提交的2011年9月的租赁协议上仍旧加盖的是原大陶精密公司的公章。本院认为，被告在承租时，理应对此进行审慎查实，尽到合理注意义务，被告怠于审查，应承担相应法律后果。此外，在本院审理的5038号案件中，融界公司（由大陶精密公司更名而来）明确答辩称，从未与被告所称的最初的承租人即永淳公司签订过土地租赁协议。由此，本院对被告提交的系列协议的证明效力不予采纳，被告未能提供有效证据证明其使用14／15丘土地有合法依据。
被告在审理中另抗辩称，原大陶精密公司与中技公司系关联公司，即使大陶精密公司处分了中技公司的权利，中技公司系知道或应当知道，但并未提出异议。对此，本院认为，现被告并未提供有效证据证明中技公司同意原大陶精密公司处分其权利，且在5038号案件中，融界公司也对被告所称的租赁关系进行了否认，故被告的该项抗辩理由难以成立。同时，假设被告所称中技公司同意原大陶精密公司处分其权利的说法成立，根据被告提供的租赁协议，原大陶精密公司对外出租土地使用权是在2011年9月26日，而中技公司在2011年7月即已经将14／15丘土地使用权办理抵押权登记。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第66条的规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，原告仍有权要求被告搬离涉案土地，被告无权继续占有。至于被告在答辩中称，正是考虑到涉案土地上有很多单位在经营，原告才以远低于市场价的价格获得14／15丘土地使用权，故原告现不应要求被告搬离。对此，本院认为，被告就其抗辩未提供证据证实，而原告系通过竞拍方式以最高价合法取得14／15丘土地使用权，根据已查明事实，被告并无合法依据占用14／15丘土地，原告完全有权要求被告排除妨害。
综上，本院对被告的抗辩均不予采纳。关于原告诉讼请求1中要求被告拆除涉案土地上非法搭建，并恢复原状。因原告未能提供证据证明涉案土地在被告租赁之前的原始状态，且目前无证据表明系被告租赁之后进行非法搭建，故本院对原告的该部分请求不予支持。原告如查实具体责任方后，可另行主张权利。
关于原告的诉讼请求2。本院认为，被告无权占有系争土地，侵害了原告的物权，应赔偿原告的损失，原告主张的土地使用费实质为土地被占用的损失。根据（2012）浦执字第9865号执行裁定书，涉案土地使用权自2014年8月2日起转移给原告，故原告可从该日开始主张权利，原告主张被告从2014年6月12日开始赔偿损失，本院不予采纳。原告主张的损失计算标准，并无相应依据，故本院对原告主张的计算标准不予采纳。考虑到原告的实际损失及被告的侵权程度等综合因素，本院认为可参照被告提供的其与上家所约定的租费来计算损失，即被告应赔偿原告自2014年8月2日起至被告将涉案土地返还原告之日止，以每年180万元计算的经济损失。
至于被告在审理中提出追加原大陶精密公司、中技公司及全部转租人为第三人，以及中止本案审理的请求。本院认为，被告在本案中提供的一系列租赁协议显示原大陶精密公司当时系作为土地权利人对外进行出租，而查明的事实已显示原大陶精密公司并无权对外出租14／15丘土地，且融界公司也对被告所称的租赁关系明确予以否认，故本院认为本案中并无追加第三人及中止审理的必要。被告提出的追加及中止申请，无相应依据，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第一百三十五条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第66条的规定，判决如下：
一、被告上海凡德汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区康桥镇10街坊14／15丘土地（约13.957亩）返还原告上海中优置业发展有限公司，并自行搬离所有物品；
二、被告上海凡德汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海中优置业发展有限公司赔偿自2014年8月2日起至履行完毕上述第一条判决内容之日止，以每年180万元计算的经济损失。
案件受理费12，199元，鉴定费74，000元，合计86，199元，由被告上海凡德汽车销售服务有限公司负担。
负有金钱给付义务的当事人如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐慧莉
代理审判员 蔡婷婷
人民陪审员 刘鼎康
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 宗 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
66、抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。