苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎商初字第0705号
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地苏州高新区商业街11号。
负责人周文军，该行行长。
委托代理人倪颢，江苏华海中天律师事务所律师。
委托代理人张智峰，江苏华海中天律师事务所律师。
被告郑辉。
被告苏秀香。
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行与被告郑辉、苏秀香金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员张伟明独任审判，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人倪颢到庭参加诉讼。被告郑辉、苏秀香经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年8月13日，原告与被告郑辉、苏秀香及苏州新创建设发展有限公司（以下新创公司）签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定被告郑辉向原告借款42万元用于购买住房，贷款期限自2007年8月13日起至2022年8月12日止。合同还约定被告郑辉、苏秀香将其用借款购买的位于苏州理想家园56幢XXX室的房屋向原告方提供抵押担保。原告按约发放了贷款。现房屋他项权证已经办理。后被告郑辉、苏秀香未能按约履行还款义务。原告催收无果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告郑辉、苏秀香归还借款本金人民币295915.14元及直至判决之日的全部利息损失（利息按借款合同约定的逾期贷款利率计算，暂计至2014年4月15日，金额为12699.61元）；并承担原告为诉讼而支付的律师费人民币14796元；2、原告对两被告的抵押物（位于苏州理想家园56幢XXX室房屋）优先受偿；3、诉讼费用由两被告共同承担。
在庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告郑辉、苏秀香归还借款本金人民币295915.14元及直至判决给付之日的全部利息损失（利息按借款合同约定的逾期贷款利率计算，暂计至2014年7月22日，金额为17300.82元）；并承担原告为诉讼而支付的律师费人民币14796元；2、判令原告对两被告的抵押物（位于苏州理想家园56幢XXX室房屋）优先受偿；3、判令诉讼费用由两被告共同承担。
原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据：
1、原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》、房地产抵押清单、房地产他项权证、家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书各1份，证明被告郑辉作为借款人，被告郑辉与被告苏秀香作为抵押人与原告签订的合同，该房地产已经办理了抵押登记手续，原告的抵押权依法设立。被告苏秀香并承诺以家庭财产承担连带清偿责任；
2、个人借款凭证、欠息明细单各1份，证明原告按约向被告郑辉发放贷款，被告未能履行还款付息的义务；
3、聘请律师合同、发票、收款回单各1份，证明原告为了实现债权，委托律师代为诉讼，一审支出的律师费用。
被告郑辉、苏秀香未作答辩。
本院认证意见：原告提交的证据可作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明：
2007年8月13日，原告（贷款人、抵押权人）与被告郑辉（借款人、抵押人）、苏秀香（抵押人）及案外人新创公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告郑辉向原告借款42万元用于购买位于理想家园56幢XXX室的房屋；借款期限自2007年8月13日起至2022年8月12日止；本合同项下借款利率在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率7.38%的基础上下浮15%，执行年利率为6.273%，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；还款方式采用按月等额本息还款法；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之三十计收罚息，逾期期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用；由新创公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人自愿以理想家园56幢XXX室房屋为本合同项下债务提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放借款，有权行使抵押权或／和要求保证人承担保证责任。
被告苏秀香向原告出具一份家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书，承诺因2007年8月13日郑辉向原告申请借款42万元一事，其作为共同生活的家庭成员，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带清偿责任。
借款合同签订后，原告于当日向被告郑辉发放了贷款42万元。原被告并就被告提供的抵押物理想家园56幢XXX室房屋（房屋所有权证号为：苏房新字第00090158号）办理了抵押登记。
嗣后，被告郑辉自2013年5月起未按约还本付息。至2014年7月22日，被告郑辉剩余未还借款本金为295915.14元，结欠利息、罚息、复利为17300.82元。
2014年4月24日，原告委托律师向被告郑辉邮寄律师函，单方面宣布双方借款合同提前到期，并要求其一次性归还全部借款本息。
原告为提起本案诉讼，特聘请江苏华海中天律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师费14796元。
以上事实由经庭审质证、认证的证据及庭审笔录所证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格按约履行。原告履行合同义务后，两被告未能按约还本付息，系属违约，两被告对此应承担还本付息的民事责任。本院对于原告要求被告郑辉、苏秀香还本付息的诉讼请求，予以支持。原告主张为实现债权而支出的律师费，因借款合同中有明确约定，且该费用未超出有关律师收费标准，应予支持。两被告提供的抵押物已办理了抵押登记手续，原告的抵押权已依法设立，原告要求就抵押物行使优先受偿权，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑辉、苏秀香应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行归还借款本金295915.14元，支付利息、罚息、复利17300.82元（计算至2014年7月22日，此后按照《个人购房担保借款合同》的约定计算至本判决确定的给付之日止）。
二、被告郑辉、苏秀香应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行支付律师费14796元。
三、如被告郑辉、苏秀香到期未履行上述第一、第二项付款义务，原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权以被告郑辉所有的座落于苏州理想家园56幢XXX室的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6106元，减半收取3053元，由被告郑辉、苏秀香负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告预交的案件受理费，本院不再退还。
（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599。
审判员 张伟明
二〇一四年七月二十四日
书记员 谈 琳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。