上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1178号
上诉人（原审被告、反诉原告）武翠英，女，1951年10月16日出生，汉族，住上海市。
委托代理人罗耀华，上海俱进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海健绿花菜专业合作社，住所地上海市。
法定代表人王保年，社长。
委托代理人司孝良，上海亚瀚律师事务所律师。
上诉人武翠英因租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明县人民法院（2014）崇民一（民）初字第7727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年12月，上海健绿花菜专业合作社（以下简称“健绿合作社”）与案外人上海胜华蔬菜专业合作社有限公司（现已变更为上海胜伟农业发展有限公司）、上海瀛洋生态农业开发有限公司签订了《土地承包协议书》，约定：上海胜华蔬菜专业合作社、上海瀛洋生态农业开发有限公司共同向健绿合作社租赁大棚34只┄┄2007年联栋大棚每平方米人民币（以下币种均为人民币）1.75元，尼龙薄膜、遮阴网每平方米3元，2008年以后联动大棚按小棚价格核定，尼龙薄膜、遮阴网也照07年标准收费，尼龙薄膜、遮阴网损坏报废后由承包人自费更换，每年每平方米3元的尼龙薄膜、遮阴网使用费健绿合作社停止收取。报废薄膜、遮阴网交合作社┄┄2008年以后，承租人必须在每年的11月30日之前一次性交清下一年度的地租费。租金逐年核定，逐年收取，先收后用┄┄承包期限：30只13年（2007年12月1日至2020年11月30日），靠近黑色道路两侧的4只棚逐年签订。健绿合作社提供必要的生产生活用房，房租、水电费由承租人承担（按当地承包户标准交费）。协议书落款处有上海胜华蔬菜专业合作社有限公司章及谢胜兵和武翠英的签名。谢胜兵系上海胜华蔬菜合作社有限公司的人员，武翠英准备与他人筹建上海瀛洋生态农业开发有限公司，故由武翠英代表上海瀛洋生态农业开发有限公司签名。协议书签订后，上海瀛洋生态农业开发有限公司实际并未成立。退还健绿合作社4个大棚后，由武翠英实际承包了其中的12个大棚共计16800平方米及5间平房，上海胜华蔬菜专业合作社一方承包了余下的大棚。武翠英与上海胜华蔬菜合作社分别履行支付租金的义务。
原审法院另查明，《土地承包协议书》签订后，承租方按照每平方米4.75元履行大棚租金，包括尼龙薄膜、遮阴网费用在内；后承租人自己更换了尼龙薄膜、遮阴网，并将换下的旧尼龙薄膜、遮阴网还给了健绿合作社。2010年武翠英支付的大棚租金为43，512元（16，800平方米×2.59元／平方米）；2011年为30，176.70元（31.11亩×970元／亩，16，800平方米÷540平方米=31.11亩）；2012年为41，674元（31.10亩×1，340元／亩）。现健绿合作社主张的2013年（2013年4月1日至2014年3月31日）、2014年（2014年4月1日至2015年3月31日）的大棚租金计算方式及金额同2012年。上述大棚租金及房租武翠英已付清至2013年3月31日。
2014年9月17日，健绿合作社向武翠英发出催收租金的通知，载明：限你们于2014年9月30日之前交清2013年度所欠租金计41，674元，房租费5，100元，水电费6，734元，2014年所欠租金41，674元及房租5，100元，水电费6，514元┄┄逾期我合作社即与你们解除联栋大棚及住房的租赁关系┄┄。武翠英对健绿合作社主张的大棚租金单价无异议，但由于对土地面积的计算、房屋租金、水电费金额有异议，故收到催收租金通知后，于2014年9月30日和10月9日两次共交付了租金14，000元，其余尚未缴清。健绿合作社遂诉至法院，要求：一、解除双方间房屋、蔬菜大棚的租赁关系；二、判令武翠英支付2013年的大棚租金31，674元，房租1，100元，水电费6，734元；三、判令武翠英支付2014年度的大棚租金41，674元，房租5，100元，水电费5，422.75元（水电费计算至12月31日）；四、判令武翠英承担逾期支付租金的利息4，062.67元［（31，674元＋1，100元）×0.056／年×1.5年＋（41，674元＋5，100元）×0.056／年×0.5年］。武翠英则提起反诉，请求判令健绿合作社返还：一、多收的大棚租金23，402元；二、大棚薄膜、遮阴网费50，400元；三、不当收取的水电费；四、返还不当收取的房租费15，580元；五、返还2008年1月～3月三个月多收的大棚租金7，350元。
原审中，武翠英表示对已经交付的水电费不持异议，并对已经交付的水电费不再主张返还，且表示同意支付健绿合作社所主张的2013年的水电费6，734元、2014年的水电费5，422.75元。
原审法院另查明，2008年武翠英租赁大棚后种植了芦笋，之后可收割多年，至今尚在产出期。
原审中，法院向健绿合作社的原法定代表人高学德就案件系争的相关情况进行了调查，并制作了调查笔录。高学德表示武翠英代表上海瀛洋生态农业开发有限公司与健绿合作社签订的《土地承包协议书》因上海瀛洋生态农业开发有限公司未能成立而未履行。武翠英承包健绿合作社大棚的事宜双方之间另行达成了口头协议，未约定固定的租赁期限。2008年至2010年是按照大棚面积计算租金的，租金价格包括大棚土地、弓架、薄膜、遮阴网为每平方米4.75元，对弓架、薄膜、遮阴网的收费逐年减少，至2011年对此不再收费，改为按照土地面积包括大棚四周的土地计算租金而非仅仅大棚内土地面积，但租金总价还是比2010年便宜的，对此武翠英也是同意的，并且也支付了相应的租金。
健绿合作社对该笔录表示均无异议，武翠英表示高学德是健绿合作社的原法定代表人，其所言倾向健绿合作社，对高学德所说的情况，武翠英表示不同意，坚持其庭审中的意见。
本案的争议焦点：一、《土地承包协议书》对本案健绿合作社、武翠英是否具有法律约束力？
《土地承包协议书》的出租方为健绿合作社，承租方为上海瀛洋生态农业开发有限公司、上海胜华蔬菜专业合作社，武翠英为上海瀛洋生态农业开发有限公司筹建人之一，在协议书中签署了自己的名字。后上海瀛洋生态农业开发有限公司实际并未成立，由武翠英作为筹建人与上海胜华蔬菜合作社一方分别向健绿合作社承包了协议书中约定的大棚，武翠英已经履行的大棚租金包括遮阴网、薄膜费亦符合《土地承包协议书》的约定。健绿合作社称武翠英不是该协议书的主体，双方之间的租赁另行达成了约定，但并未能提供相应的证据，法院不予采信。故该《土地承包协议书》对健绿合作社、武翠英具有法律约束力。
二、健绿合作社是否多计算了大棚面积？
1、健绿合作社是否多计算了320平方米大棚面积？武翠英表示健绿合作社按照16800平方米收取大棚租金，但是实际测量大棚内面积为16480平方米，故自2008年4月至2009年12月共多收取了320平方米的租金979.99元。对此健绿合作社确认测量至大棚内侧面积为16480平方米，但租赁时是把大棚边框也算在内的，故以16800平方米履行合同义务。对此，法院认为关于大棚面积计算至内侧还是边框或是其他外沿均可由当事人自由约定，多年来武翠英均按照16800平方米履行了支付租金的义务，现武翠英辩称应以大棚内面积支付租金但其未能提供证据证明双方曾有此约定。故确认健绿合作社主张的大棚面积16800平方米无误。
2、健绿合作社以540平方米为1亩折算大棚面积，是否多计算了面积从而多算了租金？武翠英辩称2008年至2010年，健绿合作社均是按照16800平方米收取租金的。2011年其将16800平方米折算成了31.10亩收取租金，即以540平方米为1亩计算的，按照标准应该为667平方米为1亩，应该折算为24.71亩，健绿合作社多计算了6.40亩。健绿合作社表示以平方米计算是按照大棚土地面积，2011年变更计算方式，改为以亩为单位，按照土地面积即除了大棚面积还包括了大棚周边水渠、道路等，土地面积要比原大棚面积大，故以540平方米为1亩折算，但租金总价还是便宜的，武翠英当时对此并无异议，也履行了2011年、2012年的租金。
法院认为，2011年健绿合作社租金的计算方式发生了变化，不但面积单位由平方米变更为亩，单价也变低了，其租金总价还是比2010年便宜，并没有损害武翠英的利益。武翠英也并未提供证据证明双方是约定固定的单价而后健绿合作社多计算面积从而损害武翠英的利益。故健绿合作社以31.11亩主张租金是合理的，对武翠英要求健绿合作社返还2008年至2012年多收取的租金23，402元（其中2008年4月至2009年12月多收取租金979.99元，2010年至2012多收取租金22，423元）的诉请，不予支持。
三、武翠英是否可以拒绝支付房屋租金并反诉要求返还已付房租？
武翠英辩称房屋是国家投资的，健绿合作社并无投资，故不应收取房租。对此法院认为，因土地承包协议书已经约定了武翠英应支付房屋费用，武翠英以房屋由国家投资，健绿合作社并无投入的抗辩理由显然不能成立，武翠英以此要求返还已付房租的诉请也不予以支持。
四、健绿合作社是否应该返还武翠英遮阴网、薄膜费用？
对此法院认为，《土地承包协议书》已经明确约定了遮阴网、薄膜的使用费以及报废后的归属，武翠英以属国家投资，健绿合作社并无投入的理由显然不能成立。故对武翠英要求健绿合作社返还遮阴网、薄膜费的诉请不予支持。
五、健绿合作社是否应该返还武翠英延期3个月交付大棚的租金7，350元？
武翠英反诉主张2007年12月双方签订《土地承包协议书》后，实际健绿合作社直至2008年3月才将土地交付武翠英，故要求健绿合作社返还这3个月的租金7，350元。健绿合作社对此予以否认，并认为假使有延期，也已经超出诉讼时效。法院认为，健绿合作社否认该事实，武翠英对自己的反诉主张也未能提供相应的证据予以证实，且即使存在该事实，也已经超过诉讼时效。故驳回武翠英的该项反诉请求。
六、健绿合作社关于逾期支付租金的利息是否应予支持？
根据《土地承包协议书》，武翠英应当于每年的11月30日之前一次性交付清下年度的地租费，协议书对房租的交付时间未约定。现健绿合作社主张武翠英应于每年的3月底之前结清当年的大棚租金并未逾越协议书的约定，对于房租双方通常是与大棚租金一并结算的且租房有先付后用的习惯，故对健绿合作社从当年的4月1日起主张逾期支付大棚租金、房租的利息予以支持。
七、武翠英未及时交付租金，健绿合作社是否可以解除合同？
基于上述争议焦点的分析可见武翠英应交付租金而未及时交付，其反诉请求也均不予支持，现健绿合作社主张武翠英未及时履行合同主要义务已经构成了根本违约要求解除合同是否可以支持？法院认为，武翠英虽未付清2013、2014年的全部租金，但是考虑武翠英已支付了部分租金和因租金计算方式发生异议以及武翠英种植的芦笋尚还可收益的实际情况，对健绿合作社要求解除合同的诉请不予准许。但武翠英今后应当及时、足额履行支付租金的义务。
综上，《土地承包协议书》系健绿合作社、武翠英的真实意思表示，对健绿合作社、武翠英双方均具有法律约束力。武翠英理应及时支付相应的租金并承担逾期支付的利息。现武翠英对健绿合作社诉请的水电费无异议，同意支付，并放弃要求返还水电费的反诉请求，依法应予准许。武翠英其余的反诉请求均无事实与法律依据，应当予以驳回。据此，原审法院作出判决：一、武翠英于判决生效之日起十日内支付上海健绿花菜专业合作社2013年度（2013年4月1日至2014年3月31日）的大棚租金31，674元、房租1，100元，水电费6，734元，合计39，508元；二、武翠英于判决生效之日起十日内支付上海健绿花菜专业合作社2014年度（2014年4月1日至2015年3月31日）的大棚租金41，674元、房租5，100元，水电费5，422.75元（水电费计算至2014年12月31日）；三、武翠英于判决生效之日起十日内支付上海健绿花菜专业合作社逾期支付租金的利息4，062.67元（按照同期银行贷款利率，以2013年大棚及房屋租金32，774元为本金自2013年4月1日起计算至2014年10月1日以及2014年大棚租金及房租46，774元为本金自2014年4月1日起计算至2014年10月1日）；四、驳回上海健绿花菜专业合作社要求解除与武翠英之间房屋、大棚租赁关系的诉讼请求；五、驳回武翠英的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2，213元，反诉案件受理费1，018元，均由武翠英负担。
武翠英不服原判，向本院提起上诉称，一、根据《土地承包协议书》，武翠英承租的是联栋大棚所用的土地，并不包含大棚外面的土地。健绿合作社实际交付的大棚内的土地面积，经实地测量为16480平方米，而非16800平方米，多算了320平方米，由此健绿合作社在2008年和2009年多收了土地租费合计979.99元；2010年起，健绿合作社将土地面积改用亩数来计收租费，按照国家规定，每亩折合土地面积为667平方米，武翠英实际使用的土地面积16480平方米折合只有24.71（16480÷667）余亩，但健绿合作社却以每亩折合土地540平方米计算，按31.1（16800÷540）余亩来计收租费，由此造成其在2010年多收租费8，951元，2011年多收租费6，208元，2012年多收租费7，264元，五年（2007年12月1日～2012年12月1日）合计多收租费23，402元。该款应当返还武翠英。二、原合同租赁的大棚是国家农委拨款建设，并非健绿合作社的私有财产，而且武翠英租赁的标的就是大棚，并非裸地，所谓大棚是包含遮蔽物的生产作业场所，健绿合作社却重复按成新价收取武翠英薄膜费等50，400元，没有依据，也应当予以返还。故上诉要求撤销原判第三、五项，依法改判健绿合作社返还武翠英2007年12月1日至2012年12月1日大棚租金23，402元及大棚薄膜费50，400元，不同意承担逾期付租利息4，062.67元。
健绿合作社辩称，虽然武翠英租用大棚的内部土地面积为16480平方米，但连同大棚外部边框的土地，其实际用地面积远超16800平方米，双方亦未作过租费按大棚内部的土地面积16480平方米为基数来计取的约定，因此并不存在多算320平方米故而多收租费的情况。长期以来，对于租费的收付，均是按16800平方米为基数来计取的，双方从无异议。从2011年起，健绿合作社改用亩数来计收租费，对于折算（540平方米／亩）的方案，武翠英也从未提出过异议，并支付了按此方案计取的2011年和2012年的租费。对于大棚的塑料薄膜等双方约定需要有偿使用，实际武翠英也早已支付了该费用，至于大棚薄膜的来源，则与其无关。武翠英要求返还薄膜费用等没有理由。自2013年起，武翠英无理纠缠，拖欠租费不付，其理应承担逾期付费的违约金。原审法院所作的判决是正确的，故不同意武翠英的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，2007年12月1日上海胜华蔬菜专业合作社有限公司、上海瀛洋生态农业开发有限公司与健绿合作社签订的《土地承包协议书》，名为土地承包，实为租赁。虽然武翠英代表筹建的上海瀛洋生态农业开发有限公司在该协议上签了名，但因上海瀛洋生态农业开发有限公司最终并未成立，实际由武翠英个人向健绿合作社租用了12个大棚。虽然双方并未单独签订书面租约，但双方之间的租赁关系已经建立并实际履行。在租费的计算方法上，长期以来，健绿合作社一直以16800平方米土地为基数向武翠英计收租费，武翠英从未提出异议，对该行为应视为双方已就此达成合意，应予确认。武翠英现主张租费只能以16480平方米土地（大棚内部的土地）为基数来计取，不能包括大棚外部周边的土地，但对此并未提供相应依据，故对其主张健绿合作社多收租费的意见，本院不予采纳。自2011年起租费改用折算亩数来计取，对于折算（540平方米／亩）及租费计取的方案，武翠英同样未提出异议，并实际已交付了按此方案计算的2011年、2012年的租费，对该行为亦应视为双方就此已达成新的合意，同样应予确认。现武翠英再对折算方案提出异议，缺乏依据和理由。至于武翠英主张因大棚薄膜等系农委拨款提供，故其向健绿合作社支付的薄膜费等应予返还的理由，亦不能成立。对其上诉请求，本院不予支持。原审法院所作的其余处理，并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，645元，由上诉人武翠英负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾慧忠
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇一五年十一月二十四日
书记员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……