北京市丰台区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）丰执异字第00016号
案外人赵钰凤，女，1963年2月17日出生。
申请执行人张爱娣，女，1952年11月4日出生。
委托代理人于伶俐，北京弘高律师事务所律师。
被执行人北京招商科学城房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区科学城海鹰路9号2号楼。
法定代表人刘清亮，董事长。
委托代理人韩茂立，男，1956年10月7日出生，北京招商科学城房地产开发有限公司物业经理。
本院依据已经发生法律效力的（2009）丰民初字第23799号民事判决书，在执行张爱娣申请执行北京招商科学城房地产开发有限公司（以下简称招商房地产公司）商品房预售合同纠纷一案过程中，案外人赵钰凤向本院提出案外人异议。本院依法进行审查，现已审查终结。
案外人赵钰凤称，丰台区人民法院查封的北京市丰台区帝京路1号帝京花园别墅B8（1-31）（以下简称涉案房屋），虽登记在招商房地产公司名下，但实为案外人赵钰凤所有。具体理由为：第一，案外人赵钰凤早在1996年就从招商房地产公司处购买该房产，并实际占用使用至今；1996年，双方还在北京市房屋土地管理局进行了商品房预售预购登记；第二，目前，该涉案房屋房款已全部付清；第三，购买该房屋以来，案外人一直主张办理房屋所有权过户手续，但招商房地产公司未能给予配合办理。综上，案外人赵钰凤才是该房屋的实际所有权人，请求法院解除对涉案房屋的查封。
申请执行人张爱娣称，不同意案外人的异议请求，因被执行人招商房地产公司不履行（2009）丰民初字第23799号民事判决书确定义务，法院依法查封招商房地产公司名下的包括该涉案房屋在内的房产，于法有据。具体理由如下：第一，按照我国现行法律规定，不动产所有权以登记为准，现涉案房屋并未登记在案外人名下，因此不是案外人的财产。第二，案外人在房屋被查封之前没有支付全部房款。首先，赵钰凤提交的付款证据是收据而不是发票，收据随时可以后补，不具有证明效力，张爱娣也在同时期购买了招商房地产公司的房款，其付款就是有发票的；其次，我方持有一份招商房地产公司2003年11月5日的声明，声明中明确“至今无人清结房款”；再次，案外人提交的付款证据中有一笔为韩静于2014年12月22日支付给海南诚工建设开发有限公司北京分公司，不能证明是赵钰凤支付购房款，且从时间上看，远远超过了购房合同中约定的付款时间，亦超过了帝京花园别墅B8（1-31）被查封的时间。第三，赵钰凤并没有实际占有该房产，根据执行异议申请书，赵钰凤的住址为丰台区怡海花园富润园。第四，赵钰凤并非无过错第三人。首先，赵钰凤没有按1996年购房合同约定按时足额履行付款义务；其次，开发商不配合办理产权过户手续，赵钰凤本应当及时向法院起诉，中间将近20年，赵钰凤一直没有通过司法途径寻求救济，应属于怠于主张权利，主观上有一定的过错；再次，该房产早在2001年被北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）查封，并在2010年被丰台区人民法院轮候查封，赵钰凤也没有及时行使权利。第四，案外人赵钰凤及招商房地产公司签订的三方协议确认赵钰凤将921600元支付至二中院代收，视为招商科学城公司收到，但实际并未如此履行。如果这笔钱付到二中院，张爱娣作为轮候查封的权利人，有权参与分配，但是三方绕过了二中院，因此这份协议属于《中华人民共和国合同法》第52条的合同无效情形之一“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，当属无效。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。
被执行人招商房地产公司称，同意案外人的异议请求，法院应当解除对该涉案房屋的查封。具体理由为：第一，该涉案房屋确实为案外人赵钰凤所购买并实际使用。1996年8月18日，赵钰凤与招商房地产公司签订了该涉案房屋的买卖契约，合同价款为5180000元。1996年9月6日，双方在北京市房屋土地管理局做了商品房买卖预售、预购备案登记。1996年7月27日，双方办理了该涉案房屋的交接手续，该房屋为赵钰凤使用至今。第二，案外人赵钰凤已付清该涉案房屋全部购房款项。1996年8月15日至1997年8月4日，赵钰凤向招商房地产公司交付了购房款4158400元，余款1021600元。我们为其开了房款收据，未开发票是因为开发票的权利已被工商局收回，我们无法为其开具发票。1996年8月30日，双方签署了房款变更协议，在总房款中减免10万元，赵钰凤未付购房余款为921600元。因招商房地产公司与香港招商局船务企业有限公司（以下简称船务公司）发生债务纠纷，二中院将招商房地产公司名下包括涉案房屋在内的17套房产进行了查封；2013年8月，船务公司将所持对招商房地产公司的债权转让给北京市政建设集团有限责任公司海南分公司（以下简称市政公司海南分公司）。2014年9月18日，市政公司海南分公司、招商房地产公司、赵钰凤三方达成协议，约定赵钰凤将购买涉案房屋的未付购房余款921600元于2014年12月汇到指定账户。2014年12月30日二中院裁定撤销了该涉案房屋查封，赵钰凤购房款已全部付清。第三，案外人赵钰凤对未办理房屋过户确实无过错。赵钰凤购买涉案房屋后，曾多次向招商房地产公司提出要求，办理该房屋产权证和补交购房尾款，但二中院将招商房地产公司已销售未过户房屋查封，致使涉案房屋至今无法过户。综上，招商房地产公司认可案外人赵钰凤的异议请求，该涉案房屋所有权应归其所有。
经审查查明，张爱娣与招商房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年12月19日作出的（2009）丰民初字第23799号民事判决书已经发生法律效力。该判决确定：一、解除原告张爱娣与被告北京招商科学城房地产开发有限公司一九九五年九月二十一日签订的北京市外销商品房预售契约。二、被告北京招商科学城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张爱娣购房款人民币2100000元，双倍返还定金200000元，并支付利息1700000元。三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39600元，由被告北京招商科学城房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内给付原告19800元，剩余19800元向本院交纳）。2010年4月8日，张爱娣向法院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2010）丰执字第04120号。执行过程中，本院依法轮候查封了招商房地产公司名下包括涉案房屋在内的17套房产；最近一次继续轮候查封的期限为2014年5月21日至2015年5月20日。
另查，二中院依据发生法律效力的（2000）二中经初字第294号民事判决书，在执行船务公司申请执行招商房地产公司借款合同纠纷、案号为（2001）二中执字第98号案件的过程中，依法查封了包括涉案房屋在内的三套房屋。2014年7月7日，二中院裁定准许市政公司海南分公司变更为该案申请执行人。2014年12月30日，二中院作出（2001）二中执字第98-3号执行裁定书，依申请执行人市政公司海南分公司申请，裁定解除对包括涉案房屋在内三套房屋的查封；并于2015年1月5日作出（2001）二中执字第98号协助执行通知书，请求北京市丰台区房管局解除对包括涉案房屋在内三套房屋的查封。本院对招商房地产公司位于北京市丰台区科学城帝京路1号帝京花园房产B8（1-31）房屋的查封，由轮候查封转为正式查封。
再查，1996年8月18日，案外人赵钰凤与招商房地产公司签订《外销商品房预售契约》（编号为008554），约定赵钰凤从招商房地产公司处购买位于北京帝京花园别墅1-31（B8）的房屋，房屋价款共计人民币5180000元。1996年8月30日，赵钰凤与招商房地产公司签订《房款变更协议》，协议约定，因乙方（赵钰凤）为甲方（招商房地产公司）销售工作给予了帮助，甲方决定从有关房屋房款中向乙方回赠人民币100000元，从而乙方总房款中减免100000元。1996年7月17日至1996年9月5日，招商房地产公司共向赵钰凤开具五张收据，根据收据载明金额，赵钰凤共向招商房地产公司支付购房款共计4158400元。2014年9月18日，招商房地产公司（甲方）、赵钰凤（乙方）、市政公司海南分公司（丙方）签订《协议书》，协议约定：招商房地产公司、市政公司海南分公司同意赵钰凤将剩余的全部购房尾款921600元支付至二中院代收，视同赵钰凤已按合同约定向招商房地产公司付清全部购房款。市政公司海南分公司承诺，在赵钰凤向二中院交清购房尾款后，立即为赵钰凤出具向二中院提交解除对帝京花园别墅1-31号房屋的司法查封书面申请。招商房地产公司、市政公司海南分公司同意配合赵钰凤办理房屋产权证。2014年12月22日，赵钰凤委托韩静通过中国工商银行丰台科技园支行，向市政公司海南分公司的委托代收公司海南诚工建设开发有限公司北京分公司汇款921600元，市政公司海南分公司认可收到赵钰凤支付的该笔购房尾款。1996年7月27日，招商房地产公司向赵钰凤发出关于涉案房屋的《入住通知书》，为其办理交验房手续；并填写了《钥匙交验单》，完成涉案房屋的钥匙交验。1997年7月18日，招商房地产公司向赵钰凤回函，载明：“来函已收到；关于您提出要求；尽快为您办理房屋产权证等事宜，我公司正在准备为您办理您购买位于北京市、丰台区科学城帝京花园别墅1-31（B8）房屋产权证的相关手续，……为您带来的不便表示抱歉！”本案审查过程中，招商房地产公司向本院出具《说明》，表示赵钰凤于1996年8月18日购买涉案房屋，于1996年7月27日办理了房屋交接手续并使用至今；赵钰凤确已支付购房全款；赵钰凤曾多次要求办理涉案房屋产权证，但招商房地产公司因债务纠纷未能及时为其办理。
以上事实，有当事人提供的证据材料，执行卷宗材料，听证会笔录等在案佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案外人赵钰凤于1996年购买涉案房屋，并办理了入住手续；截至2014年12月22日，赵钰凤已支付了全部购房款；赵钰凤虽未办理该涉案房屋过户登记手续，但其对此并无过错，故本院不得查封、扣押、冻结该涉案房屋。赵钰凤提出的解除对北京市丰台区帝京路1号帝京花园别墅B8（1-31）房屋查封的主张理由充分，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
中止北京市丰台区人民法院（2010）丰执字第04120号案对北京市丰台区帝京路1号帝京花园别墅B8（1-31）房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
代理审判员 何东奇
二〇一五年二月十三日
书记 员代 航 英