四川省邻水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邻水民初字第965号
原告余婷，女，汉族。
委托代理人林光成，四川省邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者。
被告王磊，男，汉族。
被告邓少华，男，汉族。
二被告共同委托代理人陈娜，上海锦天城（成都）律师事务所律师。
被告方志蓉，女，汉族。
原告余婷与被告王磊、邓少华、方志蓉租赁合同纠纷一案，原告余婷于2014年7月8日向本院起诉后，本院于2014年11月27日作出（2014）邻水民初字第3370号民事判决书，宣判后，被告王磊、邓少华不服该判决，向广安市中级人民法院提出上诉，广安市中级人民法院以案件基本事实不清为�于2015年3月30日作出（2015）广法民终字第63号民事裁定书，裁定撤消本院（2014）邻水民初字第3370号民事判决，发回本院重审。本院于2015年4月14日立案受理后，另行组成合议庭，于2015年8月11日、2016年1月18日两次公开开庭进行了审理。原告余婷及其委托代理人林光成，被告王磊、邓少华及其委托代理人陈娜，被告方志蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余婷诉称，2009年11月16日，原告的姨妈方志蓉以自己的名义代原告将位于邻水县鼎屏镇古邻大道9号1层4号门面租给了被告王磊，并签订了《铺面租赁合同》，租赁期限为2009年11月16日至2014年11月16日，租金每年3万元。该租赁合同原告予以了追认。2011年1月，被告方志蓉打牌输了钱，欠下了高利贷，为了偿还高利贷，方志蓉背着原告与王磊、邓少华协商将租金6万元一并支付给方志蓉，条件是少支付1万元租金，后被告王磊、邓少华提出续签五年的租赁合同，否则不同意将两年租金一并支付。方志蓉为了偿还赌债，违心的背着原告和冒充余婷的雷宏与王磊、邓少华签订了《商业门面房租赁合同》，租期自2014年11月17日起至2019年11月16日止，前三年租金每年3万元，后两年租金由双方另行约定。因原告一直在重庆居住工作，直到2014年5月，原告才知晓此事。方志蓉利用雷宏冒充余婷与王磊、邓少华签订的《商业门面房租赁合同》，余婷事先没有授权，事后也没有追认，方志蓉的行为系无权处分，方志蓉的行为也未构成表见代理。故原告起诉至本院要求：1、确认三被告签订的《商业门面房租赁合同》对原告不产生法律效力。2、诉讼费用由被告承担。
被告王磊、邓少华辩称，与被告方志蓉之间签订的《商业门面房租赁合同》合法有效，该合同对原告具有法律效力，�合法性应得到人民法院的依法确认。理由为：1、没有确切证据显示2011年的合同是雷宏签订的。当年签订合同的女孩的容貌、年龄均和余婷相符，且还持有房产证原件，在邓少华要求出示身份证时，“余婷”就办理了临时身份证，因此，从常理上讲，当年签订合同的就是余婷本人；2、即使2011年的合同是方志蓉或余婷故意找人代签的，余婷也应当承担第二份合同的责任。首先，余婷对方志蓉的代理行为一直是认可和默许的，该租赁合同的相关事务自2009年11月开始，一直是方志蓉在办理，因此方志蓉在租赁事务上是有代理权限的，余婷在取得该房屋所有权后，一直未向王磊、邓少华披露自己的身份，也没有看租房合同，而是放心的交由方志蓉打理，说明余婷在事实上对方志蓉进行了授权，在2011年续签合同时，余婷不仅配合的出具了房产证原件、户口簿原件、还办理了�时身份证，这样的配合行为表明了余婷对方志蓉续签合同行为的认可；其次，王磊、邓少华已经尽到了合理的注意义务，没有过错，作为普通公民，只能从一般眼光看待身份证与本人是否相符，且签订合同的“余婷”的身份经过公安机关的确认，应当无误；基于方志蓉与余婷的亲缘关系及代理权限，方志蓉带来与真实余婷相似的雷宏并称其为“余婷”时，王磊、邓少华没有理由怀疑其身份的真实性，且邓少华还查看了房产证原件，从一般理解上看，类似房产证等如此重要的法律文件基本不可能交给他人管理；第三、余婷是放任和认可方志蓉的代理行为，对于方志蓉从事的对自己有利的行为，余婷就予以认可，对自己不利或者需要谋求更高利益时，余婷就以方志蓉无代理权毁约，其行为严重损害了交易的安全，也违反了诚实信用原则，且有可能原告与方志蓉故意串�，损害王磊、邓少华的利益。基于此，应驳回原告的诉讼请求。
被告方志蓉辩称，1、诉争房产系原告之母方志钧出资购买，签订买卖合同时，因方志钧身体不适，方志蓉代签了合同，在署名时签了方志蓉的姓名，未注明代签。2、2009年11月，方志蓉以自己的名义代余婷将诉争房产租赁给被告王磊情况属实，签订该合同时向王磊提交了《房屋买卖合同》及余婷2008年的身份证复印件、户口簿复印件，余婷取得该房屋所有权后，方志蓉就将该房屋所有权证原件拿给王磊看，并由王磊进行了复印，故方志蓉在与王磊签订第一次合同时就将房屋所有权证和余婷2008年的身份证复印件都交给了王磊。3、2011年1月，方志蓉打牌输了钱，欠下高利贷，自己背着余婷与王磊协商将后两年租金6万元一次性支付，条件是少付1万元，被告同意后，方志蓉就写好了收条，而王磊、邓�华并未立刻将钱交付，又提出了续签五年租赁合同的条件，否则就不同意将租金一次性支付给方志蓉，因方志蓉急需用钱，便违心的与王磊、邓少华续签了五年的租赁合同，此事并未告知原告。4、第2份合同中“余婷”并不是本案原告余婷，而是方志蓉叫雷宏冒名顶替余婷代签的，临时身份证是王磊引诱方志蓉托关系办理的。5、签订合同后，王磊将门市转租给了案外人张宜芳，王磊是靠转租门市来发不义之财。6、虽然方志蓉收取了后两年的租金5万元，但收取后自己是按照原合同约定按年将6万元交付给了原告。7、《商业门面房租赁合同》权利义务不对等。
经审理查明，被告方志蓉系原告余婷的姨妈。2009年原告之母方志钧向案外人张邻兰出资购买了位于四川省邻水县鼎屏镇古邻大道9号1层4号的房产，因方志钧身体不适，方志钧便委托被告方志蓉签订了《�屋买卖合同》，但方志蓉在合同上签署了自己的姓名，未注明代签。后原告余婷委托方志蓉将诉争房产出租。2009年11月16日，方志蓉向王磊出示《房屋买卖合同》，并签订了《铺面租赁合同》（即第1份合同），将诉争房产租赁给王磊，约定租赁期限从2009年11月16日至2014年11月16日，每年租金人民币3万元，一次性付清前三年租金，剩余两年租金每年年底给付，承租方在合同期内有权转让，方志蓉、王磊签名捺印确认。押金、前三年租金均系方志蓉出具收条收取。2009年12月4日，原告余婷取得该房产产权（邻房权证监证字第08224**号）。2011年1月，被告方志蓉因资金周转困难，找到被告王磊、邓少华，要求将2013年和2014年的租金6万元一次性支付给方志蓉，在知晓产权人系余婷的情况下，经三被告商议，达成交换条件：王磊、邓少华一次性交纳2013年及2014年的租金给方志蓉，租金减少1万元；续签五年该房产的租赁合同；产权人余婷带上身份证亲自到场签订合同。其后方志蓉私自办理了原告的临时身份证，并找到与原告年龄相仿的案外人雷宏手持该临时身份证冒充本案原告余婷，于2011年1月10日与被告王磊、邓少华签订了《商业门面房租赁合同》（即第2份合同），合同约定：租赁期限5年，自2014年11月17日至2019年11月16日止；前三年每年租金3万元，后两年租金由双方协商约定；如甲方违约，乙方有权要求甲方按每年租金的30倍支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿乙方的经济损失。甲方方志蓉、“余婷”（实为冒名顶替的雷宏）签名捺印确认，乙方邓少华签名捺印确认，王磊名字虽系打印，但王磊予以认可。同时，“余婷”还在原告身份证复印件、原告的临时身份证复印件上签名，并在原《铺面租赁合同》上补签名。同日�方志蓉、“余婷”向王磊出具收条，内容载明：“今收到鼎屏镇古邻大道9号1层4号门市王磊交来租金人民币伍万元正，即2012年11月16日-2014年11月16日止。注：在合同有效期范围内，若违约，按每年租金30倍赔偿。收款人方志蓉、余婷。2011年1月10日。”
另查明，余婷对委托方志蓉签订的《铺面租赁合同》予以认可。2013年及2014年租金，虽然方志蓉仅收到5万元，但其按照租赁合同共计交付了6万元给方志钧。
上述事实，有原告身份证复印件、临时身份证复印件、被告身份证复印件、《房屋买卖合同》、《铺面租赁合同》、《商业门面房租赁合同》、房屋所有权证复印件、收条、雷宏的当庭证言、四川求实司法鉴定所川求实鉴（2015）痕鉴字第512号司法鉴定意见书及原、被告部分陈述予以佐证，上列证据经过法庭调查核实，本院予以采信。
本院认为，被告王磊、邓少华与被告方志蓉、案外人雷宏于2011年1月10日签订的《商业门面房租赁合同》对原告余婷不发生法律效力。本案中原告余婷诉称被告方志蓉在没有代理权的情况下，与假冒余婷的案外人雷宏同被告王磊、邓少华签订的合同，原告事先不知情，事后也没有追认，被告方志蓉的行为不构成表见代理，实系无权处分；被告王磊、邓少华辩称，被告方志蓉的行为构成表见代理；被告方志蓉辩称是被告王磊、邓少华在明知方志蓉没有代理权的情况下胁迫自己签订的《商业门面房租赁合同》，不应该由自己承担责任。
无权代理是指无权代理人以代理人之名义而为民事行为，其构成要件有三：一、须是民事行为，二、须以本人名义，三、须欠缺代理权。其实质是代理人不具备代理权而实施代理行为。本案中，方志蓉受委托对余婷所有的位于邻水县�屏镇古邻大道9号1层4号的房屋进行出租，方志蓉的行为符合上述前两个构成要件，即方志蓉以原告余婷的名义代为进行民事行为，而第三个条件，王磊、邓少华对于方志蓉是否具有代理权限并不确定，即在被告王磊、邓少华已知晓产权人系余婷的情况下要求方志蓉通知余婷到场签订续签租赁合同，若其认为方志蓉具有代理权限，完全可以基于方志蓉的代理权直接与方志蓉续签合同，而不用通知余婷到场；若其认为方志蓉没有代理权，而只需要方志蓉通知余婷，让余婷在续签合同上签名捺印即可，而不需要方志蓉再在合同上签名捺印，因为一旦余婷出面与王磊、邓少华续签合同，就是余婷与王磊、邓少华直接进行民事行为，方志蓉的代理权限即自动丧失，而不再具有代理权限，其完全不用也不应该再在续签合同上签名捺印。而本案的实际情况确是方志蓉为了提前收�5万元租金，而让假冒余婷的雷宏在续签的租赁合同上签名、捺印，方志蓉与王磊、邓少华续签合同的行为系冒名顶替的欺诈行为，不构成无权代理。
表见代理作为广义无权代理的一种，是指对于无权代理人所为的民事行为，善意且无过错的第三人有某种事由确信行为人有代理权，因而该民事行为由被代理人承担有权代理的法律后果。其构成要件有四：一、行为人没有代理权；二、无权代理人与被代理人之间存在特殊关系，客观上存在着使第三人确信无权代理人有代理权的某种事由；三、第三人主观上并不知道无权代理人的代理行为欠缺代理权，而且第三人对于这种不知情没有疏忽或者懈怠等过错；四、无权代理人同第三人之间所实施的民事行为具备民事法律行为的一般生效要件和代理行为的表面特征。本案中，首先，《商业门面房租赁合同》中甲方“余婷”的签名并非原告余婷本人所签，也不是方志蓉所签，而是案外人雷宏所签，而雷宏假冒余婷冒名顶替的行为只是一种欺诈行为，且雷宏是在方志蓉的指使授意下才冒名顶替，雷宏与余婷之间根本不存在可形成表见代理的特殊关系，所以王磊、邓少华没有充足的理由相信雷宏有代理权，故雷宏假冒余婷代为签名的行为不符合表见代理的行为特征。其次，王磊、邓少华在签订《商业门面房租赁合同》前已经知晓产权人系余婷，并告知方志蓉必须余婷本人到场签订合同。然王磊、邓少华在签订该合同时，仅凭雷宏手持余婷的临时身份证，就认为年龄相仿的雷宏即是余婷，便与其签订了《商业门面房租赁合同》，本身亦具有过错。综上，王磊、邓少华辩称方志蓉的代理行为为表见代理的意见，因余婷的签名是表见代理关系范围之外的人冒名顶替行为，不符合表见代理的�成要件而不能成立。故该租赁合同因方志蓉、假冒余婷的雷宏而与王磊、邓少华签订的《商业门面房租赁合同》系欺诈行为而未得到余婷的追认应类推适用无权代理规则。依照我国《合同法》第四十八条第一款规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《商业门面房租赁合同》至今为止未得到余婷的追认，故2011年1月10日方志蓉、雷宏（假冒余婷之人）与被告王磊、邓少华签订的《商业门面房租赁合同》对余婷不发生效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
2011年1月10被告方志蓉、案外人雷宏与被告王磊、邓少华签订的《商业门面房租赁合同》对原告余�不发生效力。
案件受理费100元，由被告方志蓉负担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 甘幸福
代理审判员 袁 旭
人民陪审员 刘春霞
二〇一六年一月十八日
书 记 员 张春凤