湖南省娄底市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘13执异21号
异议人（被告）：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市经济技术开发区星沙街道办事处漓湘路102号。
法定代表人：邱杰浪，系该公司总经理。
委托代理人：张国清，系该公司职工。
申请人（原告）：龚梦龙，男，汉族，1965年3月28日出生，户籍所在地湖南省长沙市雨花区，现住湖南省涟源市。
委托代理人：龚泽时，湖南泰涟律师事务所律师。
被申请人(被告)：湖南金鼎控股集团有限公司，住所地湖南省娄底市乐坪西街2号。
法定代表人：邱月雄。
被申请人（被告）：涟源市伏口镇谢家冲煤矿，住所地娄底市涟源市伏口镇良响村。
执行事务合伙人：龙飞。
被申请人（被告）：邱月雄，男，汉族，1961年7月27日生，住湖南省涟源市。
本院在执行申请人龚梦龙对湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称中茂公司）等财产保全一案中，作出（2017）湘13执保16号协助执行通知书，中茂公司向本院提出书面异议，本院作出（2017）湘13执异42号执行裁定书。龚梦龙、中茂公司均不服，向湖南省高级人民法院（以下简称省高院）申请复议，省高院作出（2017）湘执复155号执行裁定书，裁定撤销本院（2017）湘13执异42号执行裁定书。后本院作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，中茂公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人中茂公司称，本院在执行省高院（2017）湘执复155号执行裁定书时，相继查封了其开发的红星中茂商业广场项目（以下简称红星项目）1号栋237套、2号栋277套、3号栋732套、负一层地下室259套，共计1505套商铺，销售价格达10.25亿元，其中涉及已现金购买的商铺及债权人抵债选铺共973套（含已签合同待办网签103套，已网签870套），价值5.6亿元，本院（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书错误将已处分的房产列入实际查封中，且查封超出了1.6亿元净值要求，请求撤销（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书中对973套已售房产及超出1.6亿元净值房产的查封，其愿意另提供古长沙房产项目的地下室16套房产用于置换查封。
申请人龚梦龙辩称，本院在执行省高院（2017）湘执复155号执行裁定查封红星项目的房产没有一个是办理了产权登记或预告登记（有效期内）的已处分而不能查封的房产，中茂公司把已签合同待办网签的和已网签的共计973套房产错误地当作已处分房产，本案未查封足净值1.6亿元房产，更谈不上超标的查封，且本案查封并不会影响中茂公司的正常生产经营活动，请求驳回中茂公司的异议请求。
本院查明，本院在审理原告龚梦龙与被告中茂公司等民间借贷纠纷一案中，根据龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日作出（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人湖南金鼎控股集团有限公司、湖南中茂房地产开发有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、邱月雄1.6亿元的银行存款或1.6亿元的净值房地产等财物。根据该民事裁定书，本院于2017年6月1日至5日对中茂公司开发的红星项目的部分房产予以保全查封，中茂公司不服，向本院提出执行异议。在本院异议审查过程中，中茂公司提出愿意提供红星项目中的价值5亿元的房产予以保全查封，并保证提供的全部资产除华融国际信托有限公司（以下简称华融信托）有抵押权外，没有他项权及被其他法院查封。本院审查后认为，中茂公司提供红星项目中价值5亿元的资产予以保全查封，其请求符合法律规定，遂于2017年6月26日作出（2017）湘13执异42号执行裁定书，裁定对原查封标的予以适当变更。之后，龚梦龙和中茂公司均向省高院申请复议，省高院于2017年11月15日作出（2017）湘执复155号执行裁定书，裁定：一、撤销本院（2017）湘13执异42号执行裁定书；二、除已处分的房产外，由本院按（2017）湘13民初29号之一民事裁定书查封红星项目1、2、3号栋中的房产，如查封1、2、3栋房产不足1.6亿元净值，本院另查封其他房地产等财物；三、财产保全期间，中茂公司请求对被保全财产自行处分，本院依法审查，如认为不损害龚梦龙和其他债权人合法权益的，可以准许，但应当监督中茂公司按照合理价格在指定期限内处分，并控制相应价款。2017年12月22日，本院裁定对（2017）湘13执异42号执行裁定书查封的房产均予以解封，并作出（2017）湘13执保之四号协助执行通知书，查封了红星项目中共计价值6.35亿元的房产。2017年12月28日，本院作出（2017）湘13执保16号之五协助执行通知书，另查封了红星项目中价值0.91亿元的房产。2018年1月19日，本院作出（2017）湘13执保16号之六协助执行通知书，再查封了红星项目中价值0.30亿元的房产。至此，本院查封红星项目房产共计1505套，建筑面积约22499平方米，总价值约7.56亿元。
另查明，中茂公司与华融信托于2015年11月24日签订抵押合同（编号为华融信托【2015】信托第307号-抵2号），中茂公司以中茂城项目抵押华融公司主债权本金7.419899亿元。同日，中茂公司与华融信托签订了四方《监管协议》（编号为湖南Y18150021-8号），根据该协议第3.2.5条款，在中茂城项目销售金额达到8亿元前，项目每笔销售收入不低于50%的资金用于偿还华融信托在主协议项下的借款本金及相应利息、违约金等。本院（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书所查封的红星项目1505套房产均系华融信托根据上述抵押合同设有抵押权的财产，其中有部分房产已签合同但未办理预告备案手续。华融信托于2018年1月2日书面致函本院，主要内容为：截止2017年12月21日，中茂公司未支付华融信托本金5.22亿元，年利率12.7%，利息按季度支付，到期日为2018年11月30日，若中茂公司在项目到期日前不申请提前还款，利息总额约为0.63亿元；华融信托行使抵押权不应受四方《监管协议》的约束。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案查封材料记载，本院所查封红星项目中的1505套房产中均系未办理预告备案手续，故均属于人民法院依法可以查封的财产范围。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律有规定的除外。本院查封的1505套房产中，虽然部分房产签了合同，但均没有依照法定程序办理备案手续，故均属于未处分的房产，本院对该房产采取查封措施符合省高院（2017）湘执复155号执行裁定书“除已处分的房产外，按本院（2017）湘13民初29号之一民事裁定书查封红星项目1、2、3号栋中的房产”的意见。异议人中茂公司提出“本院（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书错误将已处分的房产列入实际查封中”的意见不能成立，本院不予采纳。根据本院（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，本案需要查封冻结目标价值为1.6亿元净值财产。根据上级法院关于对财产保全金额可以在1.5倍范围内查封的意见，本案实际可以查封2.4亿元价值的净值财产。由于本院查封的红星项目房产均系华融信托设有抵押优先权的财产，中茂公司（截止2017年12月21日）未支付华融信托本金5.22亿元，故本案查封红星项目的财产净值应在7.62亿元范围内。根据本院（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书查封材料，本院实际查封红星项目的1505套房产建筑面积约22499平方米，按照申请人龚梦龙的委托评价价格计算，所查封房产价值约为7.56亿元（中茂公司网上发布的宣传资料的均价比申请人龚梦龙委托评估价格低，如按中茂公司宣传资料的均价计算，本案所查封房产价值低于7.56亿元），系在本案可以查封财产净值范围之内，因此本院不存在超标的查封的情形。异议人中茂公司提出“查封超出了1.6亿元净值要求”的意见均不能成立，本院不予采纳。中茂公司于2018年4月23日向本院提出，其愿意另提供古长沙房产项目的地下室16套房产用于置换查封。由于该房产是否有他项权，是否能达到保全价值要求，是否已全部开盘并有利于执行等情况没有证据证明，还达不到可以置换查封的要求，故对中茂公司提出的该置换查封意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：
驳回湖南中茂房地产开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向湖南省高级人民法院申请复议。
审判长 李 琼
审判员 张菖青
审判员 刘黎平
二〇一八年六月八日
书记员 刘妤婕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。