湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民开终字第00045号
上诉人（原审原告）十堰市武当山旅游经济特区供销合作社。住所地：湖北省十堰市武当山旅游经济特区太和路8号，组织机构代码：69511255-0。
法定代表人黄文军，该社主任。
委托代理人王飞，湖北遇真律师事务所律师。代理权
限：一般代理。
上诉人（原审第三人）肖敏，个体工商户。
委托代理人陈睿，湖北玄岳律师事务所律师。代理权限：代为参加出庭，调查取证，参与调解。承认放弃变更诉讼请求，代签相关法律文书。
上诉人（原审第三人）姜生军，个体工商户。
委托代理人陈睿，湖北玄岳律师事务所律师。代理权限：代为参加出庭，调查取证，参与调解。承认放弃变更诉讼请求，代签相关法律文书。
上诉人（原审第三人）ＸＸ英，个体工商户。
委托代理人陈睿，湖北玄岳律师事务所律师。代理权限：代为参加出庭，调查取证，参与调解。承认放弃变更诉讼请求，代签相关法律文书。
被上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司武当山支行。住所地：湖北省十堰市武当山旅游经济特区太和路**号。组织机构代码：73272696-6。
法定代表人刘本伟，该行行长。
委托代理人袁向军。代理权限：代为承认诉讼请求，参与调解，提起上诉，申请执行，代为签收法律文书。
上诉人十堰市武当山旅游经济特区供销合作社（以下简称武当山供销社）、上诉人肖敏、姜生军、ＸＸ英与被上诉人中国建设银行股份有限公司武当山支行（以下简称建行武当山支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院2014年7月30日作出（2012）鄂丹江口民初字第00077-1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月8日受理后，依法组成由审判员马勇岗担任审判长，审判员刘勇（主审）、代理审判员沈德宏参加的合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案，上诉人武当山供销社的委托代理人王飞、上诉人肖敏、姜生军、ＸＸ英及委托代理人陈睿、被上诉人建行武当山支行的委托代理人袁向军到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
一审查明：1992年12月1日，武当山供销社（原丹江口市武当山镇供销合作社）与建行武当山支行（原中国人民建设银行湖北省丹江口市武当山办事处）签订了《租赁房屋合同》，合同约定：建行武当山支行租赁武当山供销社位于武当山商业街的四间房屋作为玉虚路储蓄所业务营业场所，建行武当山支行在合同签订后半个月内一次性支付租金80000元，租赁期限为二十年（自1991年12月1日至2011年11月30日止）；租赁期满后建行武当山支行将房屋返还给武当山供销社，逾期不交付房屋须向武当山供销社缴纳每天200元的违约金。1992年12月5日，合同双方在丹江口市公证处办理了公证。合同签订后，武当山供销社按合同的约定将4间房屋交给了建行武当山支行。2004年9月，原中国人民建设银行湖北省丹江口市武当山办事处更名为中国建设银行股份有限公司武当山支行。2006年6月20日，原丹江口市武当山镇供销合作社变更为十堰市武当山旅游经济特区供销合作社。
2002年建行武当山支行因机构改革，玉虚路储蓄所营业网点被撤销，后建行武当山支行将4间房屋中的1间转租给第三人肖敏用于经营童装店；1间转租给第三人姜生军用于经营体育用品店；2间转租给第三人ＸＸ英用于经营意尔康皮鞋专卖店。建行武当山支行与第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英一直未签订书面租赁合同，仅口头约定每间房屋年租金8000元，租金每半年一付。
2011年11月，武当山供销社依据租赁房屋合同的约定，在合同到期前多次催促建行武当山支行按合同约定返还房屋。2011年11月11日，建行武当山支行分别给第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英发出关于解除玉虚路商业街房屋承租合同关系的通知，第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英均在通知书上签字，同意解除租赁合同关系，并保证按期腾出房屋。
2011年11月14日，建行武当山支行通知武当山供销社从2011年11月30日起，该房屋的使用权转归武当山供销社享有。武当山供销社于2011年11月15日致函建行武当山支行，要求建行武当山支行必须按时腾空房屋，并办理房屋交接手续。2011年12月8日，武当山供销社又向建行武当山支行发出催房通知。2011年12月13日，武当山供销社再次通知建行武当山支行返还房屋，并承担合同约定的违约金、延期交房的房屋租赁费（按每间每年29400元计算），建行武当山支行均未回复，亦未实际退还所承租的房屋。
另查明：2011年的房屋租赁费第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英已向建行武当山支行支付。
一审认为：武当山供销社与建行武当山支行签订的《租赁房屋合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规，合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。建行武当山支行将该房屋转租给第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英，虽未签订书面租赁合同，但双方己形成了不定期租赁合同关系，依照法律相关规定建行武当山支行可以要求随时终止合同。建行武当山支行在与武当山供销社房屋租赁合同期满后未能按约将租赁的房屋交还武当山供销社，造成武当山供销社房屋收益损失，建行武当山支行的行为已构成违约，应当承担民事赔偿责任。第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英明知承租的房屋系武当山供销社所有，且在收到建行武当山支行要求解除租赁合同、限期搬出房屋的通知后，仍拒绝返还租赁的房屋，应当与建行武当山支行承担连带责任，返还其占有的房屋并承担延期返还房屋期间的租赁费用。武当山供销社要求终止与建行武当山支行所签订的《租赁房屋合同》并返还4间房屋的请求，符合法律规定，予以支持。武当山供销社要求延期返还房屋期间的租赁费用每间每年按29400元计算至返还之日，没有法律依据，参照建行武当山支行与第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英约定的2011年上述房屋租赁价格每间每年人民币8000元予以确定，即每月666.7元，从2011年12月1日计算至返还之日。武当山供销社的此项诉讼请求，予以部分支持。武当山供销社与建行武当山支行在合同中约定违约金人民币每天200元，因双方约定的违约金每天200元的标准明显过高，酌情按照每月200元计算，因第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英拒不退还其占用的房屋的行为导致建行武当山支行违约交付租赁房屋，故第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英应与建行武当山支行承担连带责任。武当山供销社的此项诉讼请求，予以部分支持。建行武当山支行辩称其违约是由于第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英拒不交付房屋的行为造成，故武当山供销社的经济损失应当由第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英承担的辩解意见，不符合法律规定，不予采纳。建行武当山支行辩称原合同约定的违约金过高，请求人民法院依法调整的辩解意见，符合法律规定，予以采纳。第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英辩称，建行武当山支行承诺可以继续承租5年，并承诺可以代表武当山供销社签订续租合同，鉴于对建行武当山支行的信任才同意在建行武当山支行解除租赁合同通知书上签字的，如果解除合同要求建行武当山支行赔偿装修和期货保证金的辩解理由，不符合法律规定，本案所争议房屋的所有权属武当山供销社所有，建行武当山支行无权擅自处分，且建行武当山支行与第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英之间的租赁合同属于无固定期限合同，依照法律相关规定建行武当山支行可以随时终止合同，建行武当山支行与第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英之间的租赁合同关系不能对抗武当山供销社对该房屋的管理、收益、处分的权利。故第三人的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、终止十堰市武当山旅游经济特区供销合作社与中国建设银行股份有限公司武当山支行签订的《租赁房屋合同》；二、中国建设银行股份有限公司武当山支行于本判决生效之日起十日内将所租赁的位于武当山商业街的四间房屋交还给十堰市武当山旅游经济特区供销合作社，第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英承担连带责任。三、中国建设银行股份有限公司武当山支行于本判决生效之日起十日内按每月每间房屋人民币666.7元的标准自2011年12月1日起至实际交还房屋之日止向十堰市武当山旅游经济特区供销合作社支付4间房屋逾期腾房占有使用费，第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英承担连带责任。四、中国建设银行股份有限公司武当山支行于本判决生效之日起十日内自2011年12月1日起至实际交还房屋之日止按每月每间房屋人民币200元的标准向十堰市武当山旅游经济特区供销合作社支付逾期交付4间房屋的违约金，第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英承担连带责任。五、驳回十堰市武当山旅游经济特区供销合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间履行期间的债务利息。案件受理费130元，由中国建设银行股份有限公司武当山支行负担。
一审宣判后，武当山供销社不服一审判决，向本院上诉称：武当山供销社于2011年在同路段同位置的房屋租赁给肖梅等租金为每间每月2450元，一审法院按照12年前的标准判决承担逾期腾房占有使用费，显失公平。1992年与建行武当山支行签订租赁合同约定的违约金为每天200元，一审按每月200元标准计算明显过低。请求撤销湖北省丹江口市人民法院（2012）鄂丹江口民初字第00077-1号民事判决第三项，改判按照每间房屋每月2450元的标准支付逾期腾房占有使用费；请求撤销湖北省丹江口市人民法院（2012）鄂丹江口民初字第00077-1号民事判决第四项，改判按照每天200元的标准支付逾期交付房屋的违约金。
上诉人武当山供销社在二审指定的举证期限内，未向本院提交新证据。
肖敏、姜生军、ＸＸ英不服一审判决，向本院上诉称：一审判决曲解法律，适用法律错误。根据合同的相对性原理，武当山供销社与建行武当山支行之间存在合同关系，建行武当山支行未按合同约定履行返还房屋的义务，应当承担违约责任。三上诉人与武当山供销社之间不存在合同关系，不存在违约的事实，也不应当承担违约责任。综上所述，一审判决事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
上诉人肖敏、姜生军、ＸＸ英在二审指定的举证期限内，未向本院提交新证据。
建行武当山支行针对肖敏等三上诉人的上诉理由答辩称，三上诉人的上诉理由与事实不符，与法无据，应当予以驳回。
建行武当山支行针对武当山供销社的上诉理由答辩称，建行武当山支行与肖敏等三人口头约定每间房屋年租金为8000元，因肖敏等三人不履行腾退房屋的义务，给武当山供销社造成损失，应当由肖敏等三人承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
建行武当山支行在二审指定的举证期限内，未向本院提交新证据。
肖敏、姜生军、ＸＸ英三上诉人针对武当山供销社的上诉理由答辩称，武当山供销社要求答辩人支付月租金的标准为每年29400元，既缺乏法律依据，也无证据支持。武当山供销社要求支付违约金标准为每天200元，明显过高。请求二审法院驳回武当山供销社的上诉请求。
武当山供销社针对肖敏等三人的上诉理由答辩称，建行武当山支行与答辩人租赁合同到期后，肖敏等三上诉人拒不腾退房屋，导致建行武当山支行违约交付房屋。因此，肖敏等三上诉人应当与建行武当山支行承担连带责任。一审判决对本案认定事实基本清楚，法律关系定性准确，一审判决肖敏等三人与建行建行武当山支行承担连带责任符合法律规定，请求二审依法驳回肖敏等三上诉人的上诉请求。
本院查明的案件事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的承租人腾退房屋、支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。武当山供销社与建行武当山支行签订的《租赁房屋合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。建行武当山支行未依约交还房屋，导致武当山供销社未能及时收回房屋，造成房屋收益损失，建行武当山支行应当承担逾期腾退房屋的民事责任，包括支付逾期腾房占有使用费、支付违约金等。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。建行武当山支行与武当山供销社签订的租赁合同约定违约金每天200元明显过高，建行武当山支行请求予以减少，一审法院酌情按照每月200元违约金、按建行武当山支行与肖敏等人约定房屋租金每年每间人民币8000元，判决支付租金及违约金符合法律规定，应当予以支持。武当山供销社请求撤销湖北省丹江口市人民法院（2012）鄂丹江口民初字第00077-1号民事判决第三项，改判按照每间房屋每月2450元的标准支付逾期腾房占有使用费；请求撤销湖北省丹江口市人民法院（2012）鄂丹江口民初字第00077-1号民事判决第四项，改判按照每天200元的标准支付逾期交付房屋的违约金的理由，没有法律依据，本院不予支持。因建行武当山支行于2002年起即将承租房屋转租给次承租人肖敏等人，虽未签订书面租赁合同，但双方已形成不定期租赁合同关系。因各次承租人现仍占用出租房屋，且从2012年元月起未向建行武当山支行支付租金，造成权利人武当山供销社房屋收益损失，建行武当山支行及第三人肖敏、姜生军、ＸＸ英的行为已构成违约，肖敏等三人应当与建行武当山支行共同承担腾退出租房屋、承担违约责任的义务。上诉人肖敏、姜生军、ＸＸ英的上诉理由无事实及法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元，由上诉人武当山供销社承担130元。上诉人肖敏、姜生军、ＸＸ英各承担130元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马勇岗
审 判 员 刘 勇
代理审判员 沈德宏
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 赵玲娜
附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；