广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛城法民一初字第103号
原告（反诉被告）梁冬花，女，汉族，住所：浙江省温岭市。身份证号码：×××624X。
委托代理人黄浩东，广东联顺律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨再勇，男，汉族，住所：广东省佛山市南海区。身份证号码：×××0858。
委托代理人容浩、林锐钊，、实习律师。
原告梁冬花诉被告杨再勇及反诉原告杨再勇诉反诉被告梁冬花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月4日立案受理后，依法由审判员郭伟康适用简易程序独任审判，并于2013年2月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年3月21日，被告与原告签订了佛山市禅城区祖庙街道办永红村南浦股份经济合作社租赁经济合同书，双方约定“租金为26560元，标的为2、3、4、5号铺，押金为79680元”并于当天生效，同日原告租赁后，在得到被告同意的情况下将2、3号铺转租给李建茂，原、被告双方约定由被告直接向李建茂收取租金及押金，故原告每个月的租金为10790元，押金为21580元。原告即向被告支付了租金，但在2012年7月份缴纳租金时原告发现上述两份合同的单价不一样（41.5方），故双方约定将每个月的租金下调到9600元，2012年7月24日被告与其业主方佛山市禅城区祖庙街道办永红村南浦股份经济合作社解除了双方的租赁关系，但被告仍要求原告支付其租金，原告在不知情的情况下仍向其缴纳租金，由于该区域属政府拆迁区域，被告故意隐瞒真相，导致双方合同被解除，解除后被告拒不退押金及多支付的租金，为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即退还押金21580元，多支付7、8月租金11520元及5、6月多付租金2380元，共计35480元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告与原告签订了租赁合同书后，被告严格按照合同约定履行义务，交付商铺，没有存在违反合同的行为，但原告没有依约按时缴纳租金，所以原告要求被告退还多支付的2012年5、7、8月的租金没有事实和法律依据。另，根据合同约定，原告没有按时交纳租金，被告有权没收押金，请求法院依法予以驳回。
被告反诉称：2012年3月20日，杨再勇与梁冬花签订《佛山市禅城区祖庙街道办永红村南浦股份经济合作社租赁经济合同书》，约定由杨再勇将位于岭南大道北以西、同济东路以北临街铺面2、3、4、5号铺出租予梁冬花，期限10年，前两年租金每月人民币26560元。梁冬花须在每月5日前缴交当月租金，逾期按日0.3%收取滞纳金。超过1个月的作违约处理，杨再勇还有权终止合同、没收押金。协议签订后，梁冬花从2012年5月开始就没有按时缴交租金，至今仍拖欠2012年5月和8月的部分租金以及9月至12月的全部租金，共171700元。经杨再勇多方追讨，未果。为维护自身的合法权益，杨再勇特提起反诉，请求法院判令：1、梁冬花支付杨再勇拖欠的租金171700元及违约金（暂计至2013年1月16日止违约金合共4213.77元），合共175913.77元；2、本案诉讼费用由梁冬花承担。
原告辩称：1、原、被告双方的合同于2012年7月24日已经实际解除，故被告要求原告支付8-12月的租金没有事实和法律依据；2、原告在被告同意的情况下将2、3号铺位转租李建茂，是被告向李建茂直接收取租金和押金，故总租金减去2、3号铺位的租金为10790元，所以原告在此情况下没有向被告缴纳租金。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告身份证复印件。证明原告、被告诉讼主体资格。
2、南浦股份经济合作社租赁经济合同书2份。证明原、被告双方就2-5号铺签订相关租赁协议，被告同意原告将2、3号铺转租给李建茂。
3、收据4张。证明原告实际承租的是4、5号铺，从其缴纳的押金及6月4日的收据均可以证明。
4、通知。证明2012年7月24日，本案业主方南浦经济合作社已向被告收回涉案标的物，故原、被告双方的合同在2012年7月24日当天已经解除。
5、商铺户主签收表。证明被告已经在2012年7月24日签署上述通知。
6、收据。证明李建茂承租的商铺按金由被告收取，按金已经由杨再勇退回给李建茂。
经庭审质证、辩证，被告对原告的证据发表以下质证意见：对证据1、5无异议。对证据2真实性无异议，出租方为杨再勇的合同可以反映被告将2-5号铺出租给原告使用，并明确约定了租金标准，该合同第一条明确约定，承租方有拖欠租金的情况下，出租方可以没收押金，终止合同。另，被告同意原告将部分商铺转租出去，因此相应租赁关系是梁冬花与李建茂之间产生，但不影响原、被告之间租赁关系的成立，原、被告应当按照合同履行权利义务。对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，该收据仅能证明原告交纳的部分租金，并不能证明其已经按照合同约定交纳全部租金，6月4日的收据仅是被告按照原告的要求所写，双方必须按照合同履行义务。对证据4通知下面本身没有日期，是原告自行加上去，对通知内容真实性无异议，对证明内容有异议，该通知仅是南浦经济社单方向被告发出的通知，但不能真实地反映在该时间段南浦经济社已经收回商铺。对证据6真实性无法确认，与本案无关，该收据是梁冬花与李建茂之间的事情，不影响原告与被告的租赁关系，与被告无关。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、原、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。
2、南浦股份经济合作社租赁经济合同书。证明被告将涉案2-5号铺出租给原告使用，并对租金标准、租金交纳时间和滞纳金等进行了约定。
3、收据2份。证明原告缴纳了部分租金及其拖欠租金的情况，具体明细详见反诉状。
4、终止租赁合同协议、收回场地协议书。证明涉案商铺在2012年12月31日由被告与南浦经济合作社签订终止协议，原告所述的2012年7月24日已经解除合同的情况不属实。
5、租旺地协议。证明被告与南浦经济合作社签订协议取得涉案地块的经营权，租期到2022年，现因政府征地原因收回地块，被告受损严重。
6、照片7张。证明原告使用商铺的情况，也证明原告承租的商铺包括2-5号商铺。
7、报警回执。证明在拆迁办想拆商铺电线的情况下，被告于2012年11月29日报警，所以不存在原告陈述的8月停水停电问题。
经庭审质证、辩证，原告对被告的证据发表以下质证意见：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，对证明内容有异议。对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，当时双方由于该地块被政府征收，无法正常经营，双方口头协议降低租金总额。对证据4真实性无法确认，对证明内容有异议，根据被告与南浦经济合作社的协议，业主方自2012年5月15日即不向被告收取租金、水电费，因此被告向原告收取租金也是不合理的。对证据5真实性无法确认。对证据6真实性无异议，对证明内容有异议，2、3号铺由李建茂承租。对证据7真实性不清楚，对事实情况也不清楚。
诉讼中，本院依被告申请，依法调取《收回场地协议书》，被告质证认为，真实性无异议，但原告实际搬离涉案场地的时间是2012年12月2日；原告质证认为，真实性无异议，原告从2012年8月便没有使用涉案铺位，从整改通知书发布起，原告已经无法正常使用。
本院认证：对于原告提供的证据1-5，被告对其真实性无异议，本院予以确认；对于证据6，原告提供原件核对，本院予以采信。
对于被告提供的证据1－3、6，原告对真实性无异议，本院予以确认；对于证据4、5、7，被告提供原件核对，本院予以采信。
对于本院调取的证据《收回场地协议书》，双方对其真实性不持异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年12月9日，被告与南浦经济社签订《租旺地协议》，南浦经济社将其位于岭南大道北以西，同济东路以北自编旺地块出租给被告，租期10年，从2012年4月1日至2022年3月31日。
2012年2月3日，原、被告签订《租赁经济合同书》，主要约定：被告将岭南大道北以西，同济东路以北临街铺面2、3、4、5号铺出租给原告，租期10年，从2012年5月1日至2022年3月31日，租金为26560元，租金前两年内不变，以后每两年租金在前一年的基础上递增10%；原告必须在每月1－5号前缴交当月租金，如超期交租按日加收千分之三滞纳金；原告在签订本合同时，先交押金79680元（二按一租），该押金在本合同期满，原告离场，双方结清手续，没有遗留问题时，交回原告，不计利息。
2012年3月21日，原告作为出租方，案外人李建茂作为承租方，被告作为承租方担保人签订《租赁经济合同书》，将岭南大道北以西，同济东路以北临街铺面2、3号铺出租案外人李建茂使用，租金每月15770元，押金47310元。
后，南浦经济社下发通知，载明：因政府征收南浦村国有划拨用地，贵铺在征收范围内，经研究决定，在2012年8月25日前将该铺收回并解除租赁合同，从2012年7月20日开始至2012年8月25日前来我社办理退铺手续，我社实行每铺奖励500元，2012年8月30日我社将实行全部水电表拆除，请予以配合。被告于同年7月24日签收了该通知。
2012年11月23日，南浦经济社与原告签订《收回场地协议书》，主要约定：岭南大道北以西，同济东路以北临街铺面2、3、4、5号铺属南浦经济社所有，由南浦经济社出租给被告，原告向被告租赁上述场地，是该场地的实际使用人，南浦经济社确认场地内装修及其他财物均属于原告所有；现因上述场地所在的土地列入土地征收范围，按照南浦经济社与被告签订的租赁合同，南浦经济社已通知被告解除租赁合同；原告同意于2012年11月30日前将所实际租赁使用的上述场地交回南浦经济社，以签订场地移交确认书为准；南浦经济社收到的该场地征收补偿款中有属于原告所有的补偿款（地上建筑物和装修），南浦经济社收到后无条件将补偿款划给原告。
同年12月31日，南浦经济社与被告签订《终止租赁合同协议》，主要约定：南浦经济社于2012年12月31日将评估总额880000元划归被告账户，同时将所收被告按金102000元退回被告；根据村民、股东会议决定，在相互谅解的原则下，免收被告物业分成款，被告所交付至2012年5月15日的租金南浦经济社不用退回，被告所欠的租金南浦经济社亦不再追讨，被告所欠水电费32000多元，南浦经济社亦不再追讨；此协议签订后，南浦经济社与被告的租赁合同至此终止，该地块亦交由拆迁单位处理，被告的债权债务与南浦经济社无关。同日，双方又签订《收回场地协议书》，被告同意于签订本协议当日将所租赁使用的商铺、空地和自建物业交回南浦经济社。
另查明，原告向被告交纳押金21580元，另向被告支付5月租金10790元、6月租金10790元、7月租金9600元、8月租金9600元。案外人李建茂的按金47310元已退回，且案外人李建茂已搬离涉案铺位。
再查明，涉案铺位岭南大道北以西，同济东路以北临街铺面2、3、4、5号为被告所建，没有办理相应的规划、报建手续。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁经济合同书》，系双方自由意思的表示，但由于涉案铺位未办理规划、报建手续，违反了法律、法规的强制性规定，双方合同无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同无效取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此被告收取原告交纳的按金21580元应当予以返还。
关于使用费。合同无效，但原告占用、使用了被告的铺位，仍应当按照协议约定支付相应的使用费。原告与业主南浦经济社签订《收回场地协议书》，同意于2012年11月30日将所实际租赁使用的上述场地交回，被告也确认原告于同年12月2日搬离了涉案场地，因此，对于2012年8月至11月的使用费，原告仍需向被告交纳，原告虽认为其在8月已停止经营并搬离涉案场地，但其未能提供证据证明在此时间已和被告或南浦经济社办理交接手续，也无证据证明其已搬离涉案场地，相反其却与南浦经济社签订协议同意于2012年11月30日搬离，因此对原告不予缴纳使用费的意见本院不予采纳。南浦经济社已在2012年7月发出通知，要求涉案场地于2012年8月25日前收回，被告也签收了该通知，因此在此期间，原、被告因为使用费、补偿等事宜进行磋商，原告的经营势必受到影响，无法正常的经营，原、被告在南浦经济社下发通知后，未能及时交接并返还场地，均负有责任，本院酌定原告按双方约定每月租金的一半交纳。从本案证据来看，原告与被告订立合同使用费为每月26560元，原告与案外人李建茂以及被告订立合同使用费为每月15770元，使用费差价为10790元，原告在2012年5及6月份向被告交纳使用费的数额也正是10790元，另外从按金交纳情况看，原、被告押金约定为79680元（二按一租），减去一个月租金10790元，减去退回案外人李建茂的按金为47310元，为21580元，也正是原告实际向被告交纳的按金，同时被告向原告出具的按金、六月份租金收据也载明为4、5号铺的按金和租金，可以确认，原告实际上使用的是被告岭南大道北以西，同济东路以北临街铺面4、5号铺，其应向被告交纳使用费的标准也是每月10790元。因此，原告还须交纳2012年8月至11月租金共计21580元（4个月×10790元／月÷2），原告7月交纳9600元，仍须补交1190元，8月已经交纳的9600元可予以冲减。最后与按金冲减后，被告还应退回原告使用费8410元。对于违约金，因政府的征收行为导致双方合同未能继续履行，因此，原告无需向被告支付违约金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告杨再勇于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁冬花退回铺位使用费8410元；
驳回原告梁冬花的其他诉讼请求；
驳回被告杨再勇的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费344元（因适用简易程序减半收取），由原告梁冬花负担135元，被告杨再勇负担209元，本案反诉受理费1909元，由原告梁冬花负担143元，被告杨再勇负担1766元。（上述本诉、反诉受理费原告、被告分别已向本院预交，经冲减，被告还须向原告支付上述费用66元，被告所负担的该费用于其向原告退还铺位使用费时一并迳付原告，本院不另收退）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 郭伟康
二〇一三年四月三日
书记员 杨玲玲
附件：引用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。