广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛三法民二初字第932号
原告：佛山市三水千叶花园物业管理有限公司。
法定代表人：李朗辉。
委托代理人：漆婷。
委托代理人：林晓曼。
被告：麦自能，男，1966年7月16日出生，住佛山市三水区。
原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司诉被告麦自能物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法由代理审判员陆兰欢适用简易程序于2014年12月1日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人漆婷、林晓曼到庭参加了诉讼，被告麦自能经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告就蕙兰苑4座303号房签订了《前期物业管理服务协议》（下称《前期服务协议》），约定甲方（即原告）为房地产开发单位委托的物业管理企业，乙方（即被告）为购房人，前期物业管理是指自房屋交付被告使用之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《前期委托管理合同》生效时止的物业管理；还约定该房的建筑面积为116.38平方米，被告按房屋建筑面积1.2元／平方米／月的标准从2008年6月1日起交纳物业管理费，每月应交纳的物业管理费为139.66元，若被告逾期交费的，从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。
由于千叶花园未成立业主委员会，根据《物业管理条例》的规定，2003年11月25日，千叶花园开发商佛山市三水千叶花园房地产有限公司（下称“千叶花园房地产公司”）与原告签订《千叶花园物业管理委托合同》（下称《委托合同》），委托原告对千叶花园小区进行物业管理。2008年11月25日，双方签订《〈千叶花园物业管理委托合同〉补充协议》（下称《补充协议》），将委托管理期限变更至2015年12月31日止。
被告按约定的标准交付了该物业至2013年12月的物业管理费，但从2014年1月起拖欠物业管理费。至2014年8月共拖欠物业管理费1117.28元、公摊费173.71元、违约金146.92元，合计1437.91元。至今，千叶花园小区未成立业主委员会，开发商亦未另外委托其他物业管理企业，该小区仍由原告提供物业管理服务。被告无故拖欠物业管理费，原告多次催促仍拒不交纳，为此，原告诉请法院判令：1、被告立即支付2014年1月至2014年8月的物业管理费1117.28元、2013年11月6日至2014年7月5日的公摊费173.71元、违约金146.92元（计至2014年8月25日），合计1437.91元；2、本案诉讼费用由被告负担。
原告在诉讼中提供以下证据：
1、《前期服务协议》一份，证明原告与被告签订协议，对双方的权利义务作出具体约定
2、已交费发票两份，证明被告按约定的139.66元／月的标准交纳了2013年1月至2013年12月的物业管理费，还交纳了2012年11月6日至2013年11月5日的公摊费。
3、物业管理费明细表一份，证明被告应交纳的物业管理费情况。
4、分摊费明细表、蕙兰苑2013年1月至2014年6月电费分摊明细表各一份，证明被告应交纳的分摊费情况。
5、违约金明细表一份，证明被告应交纳的违约金情况。
6、《委托合同》及《补充协议》各一份，证明原告是被告所在小区的物业服务提供者，服务期限至2015年12月31日。
7、发票数份，证明原告已代小区业主交纳了公共电费。8、挂号信一份，证明原告曾向被告寄送催费通知书。
被告麦自能没有答辩，也没有提供证据。
经审查，原告提供的证据1、6、7、8是原件，证据来源、形式合法，与本案事实具有关联性；证据2、3、4是打印件，但数据详细清晰，各证据之间以及与证据7之间能相互印证；被告未到庭应诉，视为其放弃对原告的证据进行质证的权利，故本院对上述证据均予以采信。原告提供的证据5，是原告单方制作的且其计算有误，故本院不予采信。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
原、被告双方就蕙兰苑4座303号房签订《前期服务协议》，约定甲方（即原告）为房地产开发单位委托的物业管理企业，乙方（即被告）为购房人，前期物业管理是指2007年6月1日至2011年5月31日止的物业管理；还约定该房的建筑面积为116.38平方米，被告应于每月5日前按房屋建筑面积以1.2元／平方米／月的标准交纳物业管理费；若被告不按约定交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金；协议有效期至2011年5月31日止，期满后双方没有续签物业管理服务协议。
被告按协议约定的139.66元／月的标准向原告交纳了2013年1月至2013年12月的物业管理费，还交纳了2012年12月6日至2013年11月5日的公摊费，但从2014年1月起拖欠物业管理费、2013年11月6日起拖欠公摊费。
该小区尚未成立业主委员会。2003年11月25日，开发商千叶花园房地产公司与原告签订《委托合同》，委托原告对千叶花园小区进行物业管理。2008年11月25日，双方签订《补充协议》，将委托管理期限变更至2015年12月31日止。
本院认为，在千叶花园小区尚未成立业主委员会前，开发商千叶花园房地产公司委托原告对该小区进行前期物业管理，并无不当。原告根据委托，与被告签订《前期服务协议》，该协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《前期服务协议》到期后，原、被告双方虽然没有续签合同，但被告事实上继续享受了原告提供的物业管理服务，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。”的规定，被告仍应向原告交纳合同期满后的物业管理费、分摊费等费用。《前期服务协议》到期后，被告仍按该协议约定的标准交纳了一段时期的物业管理费和公摊费，视为其愿意继续参照该协议的约定交纳相关费用，因此，原告诉请被告按《前期服务协议》的约定交纳合同期满后拖欠的物业管理费1117.28元、公摊费173.71元及相应的违约金，并没增加被告的负担也没超出被告的预期，合法有据，本院予以支持。
关于违约金的收取标准问题。鉴于被告的违约行为给原告造成的损失一般仅为被告拖欠物业管理费所产生的资金占用损失即利息损失，因此，以中国人民银行同期同类贷款利率作为计算违约金的标准较为合理，双方约定的违约金标准过高，应予调整；此外，根据《前期协议》，被告应于每月5日前交纳物业管理费，故逾期交费的违约金应从每月6日起计算，原告起诉主张的逾期天数有误，本院予以调整。综上，违约金应以被告每月应交纳的物业管理费为基数，分别从每月的6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2014年8月25日止。对原告主张的过高部分，本院不予支持。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告麦自能应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司支付2014年1月至2014年8月的物业管理费1117.28元及违约金（各月违约金计算如下：以每月应交纳的物业管理费139.66元为基数，分别从每月的6日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2014年8月25日止）。
二、被告麦自能应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司支付2013年11月6日至2014年7月5日的公摊费173.71元。
三、驳回原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即25元，由被告麦自能负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 陆兰欢
二〇一四年十二月十日
书 记 员 李洁文