湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂鄂州中民三终字第00088号
上诉人（原审原告）：柳桂香（曾用名柳运香），身份证号：。
委托代理人：彭正涛，身份证号：，（代理权限为一般代理）。
被上诉人（原审被告）：彭正滨，男，1954年7月12日出生，汉族、鄂州市人，住村，身份证号：。
委托代理人：龚曙光、刘阳，湖北思普润律师事务所律师（代理权限为一般代理）。
上诉人柳桂香因与被上诉人彭正滨房屋买卖合同纠纷一案，不服华容区人民法院（2015）鄂华容民初字第00046号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审认定事实，原告柳桂香于1990年5月30日以人民币2500元价格购买彭湾村委会三间房屋。后原告柳桂香于1996年1月22日与被告彭正滨签订《出售房屋契约》，将上述三间房屋连同自己搭建的一间房屋共4间房屋以人民币8000元的价格出售给被告彭正滨。合同签订后，原告之夫彭正涛替原告书写收条，原告柳桂香签名，收取被告彭正滨购房款人民币8000元。被告彭正滨于2012年入住该房屋。
原审认为，一、关于法律适用的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”案件中，原告柳桂香与被告彭正滨于1996年1月22日签订《出售房屋契约》，其行为发生在《中华人民共和国合同法》实施之前，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》的相关规定。二、关于是否存在“胁迫”的问题。原告柳桂香认为自己受到丈夫彭正涛及公婆柳来顺的胁迫，但未能提供合法、有效的证据证实“胁迫”的事实，且彭正涛系原告柳桂香的丈夫，庭审中彭正涛作为原告柳桂香的委托代理人陈述其胁迫柳桂香将本案争议的房产出售给被告彭正滨，有悖常理。原告柳桂香亦没有提交合法有效的证据证实被告彭正滨采取欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使其在违背真实意思的情况下签订《出售房屋契约》。三、关于合同是否履行的问题。《出售房屋契约》签订后，原告柳桂香于1996年1月22日收取被告彭正滨购房款人民币8000元，被告彭正滨于2012年维修并入住该房屋，该合同已实际履行。四、关于《出售房屋契约》是否无效的问题。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定下列民事行为无效。（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。自1999年5月6日国务院办公厅颁发《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发（1999）39号后，相关部门开始规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”，根据“法不溯及既往”的原则，被告彭正滨于1996年1月22日购买原告柳桂香的房产，未违反当时的法律或者社会公共利益。因原告柳桂香不能提交合法、有效的证据证实其与被告彭正滨签订的《出售房屋契约》，符合上述无效民事行为的情形，故其要求确认《出售房屋契约》无效及返还财产、赔偿损失的诉讼请求，原审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决，驳回原告柳桂香的诉讼请求。案件诉讼费人民币100元，由原告柳桂香负担。
上诉人柳桂香不服原审判决上诉称，一、原审认定事实错误。1、上诉人柳桂香提交的证据2、3、16等，足以形成证据链，证明1990年5月30日，上诉人柳桂香与彭湾村四组签订的《出售房屋、地基契约》是一个完整的经济合同，合情、合理、合法。《出售房屋、地基契约》包括房屋财产、宅基地的土地使用权两个部分，同时一并转让处理。签订此契约时，双方办理了正式房屋及宅基地过户手续，签约双方当场交付出售的房屋、宅基地、现金，出具正式收据，柳桂香并置办了两桌酒席，邀请了彭湾村村民代表等人。时任彭湾村的支部书记、村委会主任及村民代表在契约上签字，并加盖有彭湾村村委会公章。根据1982年实行的《村镇建房用地管理条例》第十四条，以及1987年实行的《中华人民共和国土地管理法》相关规定，此三间房屋财产及宅基地的土地使用权，皆属于集体财产，只能由本组农户家庭成员购买。上诉人柳桂香提交的证据“户口本”，可以证明上诉人柳桂香已于1992年12月因病将户口迁入鄂州城区，其长子彭向阳于1989年考上大学，户口迁离彭湾村，其次子彭细向作为农户家庭成员，一直留居彭湾村四组，现已成为户主。因此，上诉人柳桂香次子彭细向合法具有此三间房屋所有权及宅基地土地使用权，不容置疑。2、上诉人柳桂香提交的证据4-7等以及被上诉人彭正滨提交的证据2，足以证明上诉人柳桂香在其公婆柳来顺、大姐夫高本义、丈夫彭正涛等人胁迫下，与被上诉人彭正滨签订的《出售房屋契约》，是一个片面的，不完整的没有履行的合同，不合情、不合理、不合法。签约之时，没有根据乡规民俗置办酒席，没有征得村委会、村民代表等同意。在此《出售房屋契约》中，没有写上转让宅基地条款，没有一并处理宅基地的土地使用权。按照乡规民俗，此《出售房屋契约》属于第二次转售，卖方应将首次购买房屋、地基的原始收据凭证等一并转交给买方。《出售房屋契约》及付款收条等，都是上诉人柳桂香的丈夫彭正涛一人所写，当时他为了对母亲尽孝，就对买卖双方同时进行善意欺骗。被上诉人彭正滨购买房屋款，实际上是由彭正涛出3000元，二姐彭汉芳出5000元，彭正滨没有出一分钱。同时为了限制被上诉人彭正滨将此房转卖他人，彭正涛在征得彭正滨同意后，将此房屋、地基的原始收据并未交予彭正滨。由此《出售房屋契约》实际上并没有履行。根据1982年实行的《村镇建房用地管理条例》第十四条，以及1987年实行的《中华人民共和国土地管理法》相关规定，此三间房屋财产及宅基地的土地使用权，皆属于集体财产，只能由本组农户家庭成员购买。被上诉人彭正滨当时是城市居民，根本就没有购买此三间房屋宅基地土地使用权的主体资格。根据《中华人民共和国物权法》“房随地走、地随房走”原则，在出售房屋时，应一并处理宅基地的土地使用权。此《出售房屋契约》中，只处理了房屋，没有转让宅基地的土地使用权。因此，《出售房屋契约》是受彭正涛等人胁迫，未经彭细向同意下签订的，是一个侵犯彭细向合法具有的房屋所有权及宅基地土地使用权的违法行为。二、被上诉人彭正滨购买上诉人柳桂香房屋的行为，违反了当时的社会公共利益。该三间房屋属于集体财产，只能出售给本组农户家庭成员，被上诉人彭正滨当时作为城市居民购买此房屋行为，直接损害了彭湾村四组村民的集体公共利益。
上诉人柳桂香向本院提交了四组证据，证据一、湖北省葛店经济技术开发区公安局行政处罚决定书；证据二、虚假土地证、房产证；证据三、农业户口申请书；以上证据证明彭正滨企图非法占有房屋所有权。
被上诉人彭正滨对上诉人柳桂香提供的证据的质证意见是，以上证据是复印件，对证据不予质证。
本院认为，经本院核实证据后认为，部分证据能够证明被上诉人彭正滨使用伪造的国家机关证件的事实。户口本及身份证仅能证明彭正滨的身份情况。
经审理查明，1990年5月30日，柳桂香与彭湾村委会签订了《出卖房屋、地基契约》。契约约定，彭湾村委会将房屋三间作价2500元卖给柳桂香，三间房屋的一切材料归柳桂香所有，同时对房屋的界线做出了约定。1996年1月22日，柳桂香与彭正滨签订一份《出售房屋契约》约定，柳桂香以8000元的价格将前后两栋四间房屋出卖给彭正滨（其中包括柳桂香已向彭湾村委会购买的三间房屋和自己搭建的一间房屋）。契约对房屋的界线做出了明确约定。合同签订后，柳桂香收取了彭正滨购房款8000元，彭正涛替柳桂香出具收据一张，写明“收到彭正滨人民币8000元整。”柳桂香在收款人处签名。之后，彭正滨入住该房。
另查明，从户口本显示，柳桂香于1992年9月24日将户口从鄂州葛店迁入鄂州市城区，居住地属于凤凰派出所辖区，1994年12月14日予以常住人口登记。彭正滨于1979年5月16日从部队转业后将户口迁入鄂州市城区，1998年12月2日迁入鄂州市鄂城区明塘路13号。2010年，彭正滨申请将户籍迁回彭湾村，彭正滨现户籍所在地为鄂州市葛店镇彭湾村。
本院认为，本案争议的焦点是，双方签订的房屋买卖合同是否有效？合同是否已经实际履行？
双方买卖合同是否有效的问题，合同是否已经实际履行的问题。1、买卖合同是否违反法律规定问题。上诉人柳桂香上诉称，双方签订的《出售房屋契约》违反了1982年颁布实施的《村镇建房用地管理条例》第十四条和1987年颁布实施的《中华人民共和国土地管理法》第四十六、四十七条。经审查1982年颁布实施的《村镇建房用地管理条例》已经于1987年宣布废止，而1987年颁布实施的《中华人民共和国土地管理法》并未对农民住宅不得向城市居民出售有禁止性规定。1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。但该通知颁布的时间是1999年，后于《出售房屋契约》签订时间，根据“法不溯及既往”的原则，该法规对《出售房屋契约》不具有约束力。
2、房屋所有权问题。柳桂香系涉案房屋的所有人，对宅基地享有使用权。1996年签订的《出售房屋契约》的合同主体是柳桂香与彭正滨。即使柳桂香已经搬离彭湾村，但柳桂香仍然对涉案房屋享有所有权，对宅基地享有使用权。根据合同主体相对性的原则，该合同的主体应当是柳桂香与彭正滨。不能因柳桂香搬离彭湾村而丧失物权所有权及用益物权。上诉人柳桂香上诉称三间房屋的宅基地土地使用权属于彭细向所有的理由不予采信。
3、宅基地使用权转让问题。虽然双方签订《出售房屋契约》中未约定宅基地使用权的转让，但协议签订后，双方依约履行了协议内容，彭正滨也占有、使用了该房屋。根据我国房地产制度以及“地随房走”的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权也应当一并转移。土地使用权和建筑物所有权在转让处分时，具有一体化的特征，即其中一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。转让地上建筑物，其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让。1987年《中华人民共和国土地管理法》第四十六条、第四十七条规定的非法占用土地建住宅以及买卖、出租或者以其他形式非法转让土地内容与本案涉及的房屋买卖没有实际联系，不能适用于本案。因此，上诉人柳桂香上诉称双方当事人签订的《出售房屋契约》中，只处理了房屋，没有转让宅基地的土地使用权，双方当事人的行为是一个侵犯彭细向合法权益的违法行为的理由不予采信。
4、关于合同成立的其他条件的问题。上诉人柳桂香上诉称，彭正滨在签订合同时，彭正涛有胁迫行为和欺骗行为，同时柳桂香未将购房其他原始凭证交予彭正滨，而且彭正滨也未按照农村的规矩请客办酒，故双方签订的《出售房屋契约》属于无效。在本案一、二审期间柳桂香的丈夫彭正涛向法院陈述在买卖房屋的过程中有胁迫和欺骗的行为，但彭正涛作为原告的丈夫，其证言证明效力过低，同时也无其他有效证据予以充分佐证其证言，因此，其证人证言本院不予采信；对于是否交付原始购房凭证和请客办酒的问题，因法律没有明确规定合同的成立必须符合上述条件，双方当事人也未约定上述条件作为合同成立的要件。故柳桂香的此项上诉理由本院不予采信。
合同签订后，柳桂香已收取8000元购房款，彭正滨也于2012年搬入该房居住，合同已经实际履行。
综上所述，双方当事人签订《出售房屋契约》属于有效合同，双方已按照合同约定内容实际履行，因此，上诉人柳桂香上诉称《出售房屋契约》属无效合同的理由不能成立。原审认定事实清楚，实体处理正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费100元、二审诉讼费100元由柳桂香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 君
审 判 员 邹 围
代理审判员 刘岳鹏
二〇一五年十二月四日
书 记 员 胡 航