广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民一初字第1271号 原告邵艳平，男，1978年1月24日出生，汉族，湖北省人，户籍所在地：广西柳州市柳南区，现住广西柳州市。 委托代理人梁晓燕，女，1978年4月5日出生，汉族，户籍所在地：广西柳州市柳南区，现住广西柳州市，系原告的妻子。 委托代理人覃明，柳州市正明法律服务所法律工作者。 被告张全胜，男，1971年9月16日出生，汉族，湖北省人，住广西柳州市。 被告廖翠华，女，1975年7月4日出生，壮族，住广西柳州市。 被告陈文荣，男，1967年7月13日出生，汉族，住广西柳州市。 委托代理人张全胜（特别授权）。 原告邵艳平诉被告张全胜、廖翠华、陈文荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月22日受理后，依法适用普通程序，由审判员蔡坤宏担任审判长，与人民陪审员黄柳明、杨玲组成合议庭，书记员黄璐瑶担任法庭记录，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告邵艳平及其委托代理人梁晓燕、覃明，被告暨被告陈文荣的委托代理人张全胜到庭参加诉讼。被告廖翠华经本院依法传票传唤，拒不到庭参加诉讼本院依法缺席审理。 原告邵艳平诉称，2007年，原告邵艳平经陈文荣介绍(系被告张全胜姐夫)购买张全胜的广西柳州市银海小区(南区)6-2-6-2号房产一套，价款为247524元整。按双方约定：邵艳平先期交付现金127000元给张全胜后，再以分期付款方式向张全胜支付余款；张全胜也将所取得该房的房产证、土地证交邵艳平保管，该房在交付后由邵艳平装修、居住至今；在邵艳平向张全胜支付完所有房款后，由张全胜配合办理房产过户手续。对以上事实双方均无异议。至2014年1O月22日，原告邵艳平按被告张全胜要求已全部付清房款，在要求被告张全胜协助办理产权过户时，被告张全胜却以各种理由推脱，不予配合。故诉至法院，请求：1.确认原、被告之间房屋买卖合同有效，并判令被告将广西柳州市银海小区(南区)6-2-6-2号之房产产权过户给原告邵艳平；2.本案诉讼费用全部由被告负担。 被告张全胜、陈文荣共同辩称，张全胜不想卖房子给原告，因为现在国家有政策，诉争房子为经济适用住房，但该房是张全胜名下的第二套房，是不符合政策的，所以张全胜有权不卖给原告。 被告廖翠华未向本院提交书面答辩意见。 原告邵艳平为证明其主张，在举证期限内向本院提交如下证据： 1.农行交款单（2007.4.9），原件一张，证明张全胜已经交了房款8万元，原件在原告处； 2.工商银行现金存款条，原件一张，证明张全胜已经交了房款2万元，原件在原告处； 3.陈子荣出具的收条，原件一张，证明陈子荣2010年7月23日收到原告的支房款12万元； 4.柳州市住房公积金管理中心起诉书、城中法院传票、城中法院应诉通知书，原件各一张，证明柳州市住房公积金管理中心在2014年7月24日起诉张全胜夫妇到城中法院，要她们交完剩余的房款，陈文荣交诉讼材料给原告让原告支付剩余的房款； 5.张全胜、廖翠华身份证和结婚证，复印件各一份，证明张全胜、廖翠华的信息情况及结婚情况； 6.工商银行个人贷款提交还款凭证，原件二张，证明原告以张全胜的名义在2014年10月22日向工商银行偿还剩余房款44966.7元，原件在原告处； 7.梁建出具收条，原件一张，证明原告在2014年10月28日还清房屋贷款后，又向公积金管理中心代理律师支付律师费和城中法院起诉费共计1903元，然后管理中心向法院撤诉； 8.工商银行卡，原件一张，证明该房还按揭款的银行卡由邵艳平支付； 9.房屋所有权证，原件一份，证明房屋获得房产权，原件在原告处； 10.国有土地证，原件一份，证明2014办好的土地证，原件在原告处； 11.管道燃气报装单，原件一份，证明房屋所有费用都是原告支付，房屋实际是原告居住； 12.用气协议，原件一份，证明房屋所有费用都是原告支付，房屋实际是原告居住； 13.燃气安装发票，原件一份，证明房屋所有费用都是原告支付，房屋实际是原告居住； 14.燃气设施安全检查记录，原件一份，证明房屋所有费用都是原告支付，房屋实际是原告居住； 15.燃气缴费通知书，原件一份，证明房屋所有费用都是用原告支付，房屋实际是原告居住； 16.燃气缴费发票，原件一份，证明房屋所有费用都是原告支付，房屋实际是原告居住； 17.居住用户供用气合同，原件一份，证明房屋所有费用都是原告支付，房屋实际是原告居住； 18.供电局缴费通知单，原件一份，证明房屋所有费用都是原告支付，房屋实际是原告居住； 19.水费收款收据，原件一份，证明房屋所有费用都是原告支付，房屋实际是原告居住； 20.广电网络缴费登记，原件一份，证明房屋所有费用都是原告支付，房屋实际是原告居住； 21.韦顺达证明（原件一份）及身份证复印件一份，证明交房后房屋实际是原告居住装修； 22.高德勇证明（原件一份）及身份证复印件一份，证明房屋实际是原告居住； 23.物业管理费发票（2008.2.16）、装修垃圾清理费、物业收取维修保证金收据，原件各一张，证明以上的原件都在原告手中，都是原告支付这些费用； 24.契税完税证（2009.11.30），原件一张，证明原告以张全胜的名义交付费用7221.96元，原件在原告手中； 25.广西非税收入一般缴款收据，原件一张，证明原告以张全胜名义缴纳房屋所有权登记费用40元，原件在原告处； 26.地籍档信息咨询服务收费、房地产等证明费、档案信息费收据原件一张及pos机刷卡单据原件一张，证明原告以张全胜名义这些单据都是用来办土地证，原件在原告处； 27.住宅工程质量逐套验收表（2007.12.15）、住房验收移交单，原件各一张，证明原告代张全胜签收的验房移交单，原件在原告处； 28.商品房买卖合同，原件一份，证明张全胜与经济商品房中心签订的合同，原件在原告处； 29.房屋用电证，原件一张，证明房屋用电证明原件在原告处； 30.录像、电话录音光碟，原件一张，证明张全胜一致配合原告办理土地证的事实（当庭播放，略）； 31.电话录音文字资料，打印件一份，证明张全胜的爱人知道房屋买卖的事实，原告打电话给陈文荣希望通过他找张全胜办理过户手续； 32.管道燃气用户供气完工单(2009.4.18)、安装完工单、安全检查记录表，原件各一张，证明房屋所有费用都是原告支付，房屋实际是原告居住； 33.2012年7月电费清单、2014年4月-6月水费通知书，原件一张，证明房屋所有费用都是用原告支付，房屋实际是原告居住。 34.2013年1月6日工商银行汇款凭证、2014年8月26日工商银行汇款凭证，原件各一张，证明原告向工商银行还贷，及爱人支付房贷欠款3000元。 被告张全胜、廖翠华、陈文荣均未向本院提交证据。 经庭审调查，被告张全胜、陈文荣对原告提交的证据真实性均无异议，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采纳。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 被告张全胜与廖翠华系夫妻关系，被告陈文荣是张全胜的姐夫。 2007年4月9日，张全胜向柳州市经济实用住房发展中心交纳了广西柳州市银海路1号银海小区南区6栋2单元6-2号经济适用住房（以下简称案涉房屋）首付款100000元。 2007年6月26日，张全胜与柳州市经济实用住房发展中心签订《商品房买卖合同》，约定被告以总价款240524元并以向银行按揭贷款的方式购买案涉房屋，首付款120000元应于2007年6月27日前付清。 2007年7月23日，被告陈文荣向原告出具一份收条，其中载明：“今收到空军训练基地邵艳平交来购银海小区6栋2单元6-2号房款计人民币壹拾贰万元正（￥120000元）。”案涉房屋以张全胜名义申请公积金贷款，但实际还贷人为原告。 之后，原告随同被告张全胜到相关部门办理了案涉房屋的有关证照。案涉房屋产权证、土地使用权证分别于2009年2月26日、2012年11月6日填发，所有权人、使用权人登记为张全胜。案涉房屋的所有票据原件、证照原件等均由原告保管。 案涉房屋于2008年交付使用，原告以张全胜的名义签收住房验收移交单，领取了住房钥匙，随后以房主名义对房屋进行装修、居住至今。 2014年7月，因案涉房屋按揭贷款未依约进行偿还，柳州市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）向柳州市城中区法院提起诉讼，要求解除被告张全胜、廖翠华与中国工商银行股份有限公司柳州市城中支行就案涉房屋签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求两被告偿还公积金中心借款本息、罚息，支付实现债权费用等。原告代表被告方与公积金中心庭外和解，并于2014年10月22日以张全胜名义提前一次性偿还了案涉房屋尚欠的银行按揭贷款共计44966.7元，原告同时还于同年10月28日向公积金中心支付了该案诉讼费、律师代理费共计1903元。之后公积金中心撤诉。 2015年5月22日，原告提起本案诉讼。庭审时，被告认可案涉房屋的首付款等手续是陈文荣代其办理的，收取原告的款项也是陈文荣代办的，原告给陈文荣的120000元都交到公积金中心了，之后案涉房屋的所有费用均为原告交纳，但被告认为其与原告是借贷关系，房屋所有证件、票据交给原告是用于抵押，双方并不存在买卖关系，原告是以租房款抵房屋贷款的方式使用并居住房屋；2014年3月份的时候是有一点想将房屋卖给原告的想法，但是后来原告不还按揭贷款，就不想卖给原告了。 被告陈文荣在本院2015年11月3日的谈话笔录中表示：案涉房屋是我以张全胜的名义要的经济适用住房指标，后来我又看上了工学院的福利房，准备把适用房退掉，原告知道后，跟我说他要这套房子，所以这个房子就给原告了，但是原告是不具备经济适用住房的指标资格的；当时转让这套房子指标给原告，我们没有收原告的指标转让费，我也没有收过原告讲的7000元介绍费，公积金中心收多少钱他就交多少钱，当时原告的钱不够，还是用张全胜的公积金账户帮原告贷款，所以房屋贷款都是原告还的；2014年之前我就催原告过户，但是原告不去办，2014年时政府的文件出来了，一个人不允许有两套房，这个房子就不能过户了，这个情况原告是知道的，我跟他说过，暂时不要过户，这个房子我们都不会要他的，我们都承认这个房子是他的，但是他不听。既然原告起诉，我的意见是我们把房子退给公积金中心，让原告再从公积金中心购买。 原告在本院2015年11月13日的谈话笔录中表示，不同意被告提出的调解方案；对于办理过户的相关费用问题，包括国家要求缴纳的土地收益相应价款等费用，当时双方没有协商由哪一方承担，我也是后来才知道要缴纳这些费用，也不知道现在国家政策费用会这么高，我认为该费用按照国家规定进行缴纳，所以在诉讼的时候没有将过户税费的承担问题进行请求，现在我的意见是坚持原来的诉讼请求，要求被告配合过户，至于过户的相关费用按规定由哪方缴纳就由哪方进行缴纳，不在本案诉讼请求之内。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告与被告之间形成的是房屋买卖合同关系还是借贷关系？二、如果双方房屋买卖关系成立，是否具备法律效力？ 对于第一个争议焦点。本院认为，根据本案证据及当事人陈述，原告支付案涉房屋购房首付款，负责偿还按揭贷款，以及在房屋交付使用时以业主名义接收房屋并对房屋进行装修、使用至今，房产的有关证照、票据原件均由原告保管，而被告方从未提出异议，被告陈文荣在本院2015年11月3日的谈话笔录中陈述2007年时将案涉房屋转让给原告的相关内容与原告举证的情况相符，2007年7月23日被告收取原告的120000元已经写明是购案涉房屋的房款，虽然本案未见陈文荣持有张全胜委托其办理案涉房屋的相关手续证明，但从案涉房屋购买、办证等过程可见，张全胜认可案涉房屋的首付款手续以及收取原告支付的120000元均为陈文荣代其办理，张全胜对于案涉房屋按揭贷款为原告偿还知情，且张全胜是在原告的陪同下办理案涉房屋证照，并将房屋证照原件、有关票据原件均交给原告保管，特别是在2014年7月公积金中心起诉被告张全胜、廖翠华偿还借款本息等债务时，被告方通知原告出面处理，而且在此前后，也就是案涉房屋符合上市交易条件后，电话录音反映出双方曾协商办理房屋过户的内容。从上述情况可见，被告张全胜对于陈文荣的代理行为是知晓并认可的，基于案涉房屋为经济适用住房、购房未满5年的不能直接上市交易的特殊性，双方在房屋符合上市交易条件之前，约定由买方持有、保管有关证照原件，并将房屋交付给买方管理使用，由买方负责偿还房屋按揭贷款等均与交易习惯相符，双方买卖的意思明确，被告张全胜于2007年7月23日自愿在不收取原告转让费的情况下将案涉房屋转让给原告的事实可以成立，原告与被告形成的是房屋买卖合同法律关系。被告抗辩称双方形成的是借贷关系，但在庭审时却陈述双方对于借款期限、利息、原告使用案涉房屋的时限等均无约定，与常理不符，被告亦未举证推翻原告的现有证据，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。至于被告陈文荣表示案涉房屋是其以张全胜名义取得，由于其未提交证据证明，且张全胜在庭审时并无该方面的陈述，对于陈文荣的该部分陈述，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点。本院认为，国家对经济适用住房上市交易有明确的政策规定，购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，购买经济适用住房满5年，购房人可以上市转让经济适用住房。双方房屋买卖合同成立时，因案涉房屋尚未符合上市交易的条件，故双方房屋买卖合同属效力待定的合同。案涉房屋产权证于2009年2月26日填发，则自2014年2月26日起，案涉房屋即符合《经济适用住房管理办法》第三十条规定的上市交易条件，双方房屋买卖合同生效条件成就，合同于2014年2月26日产生法律效力。双方均应按照合同约定履行各自义务，被告应当在合理期限内配合原告办理房屋过户事宜。被告认为其在取得案涉房屋指标时已经另有一套房屋，其取得案涉房屋指标资格违反经济适用住房的有关政策，且原告不符合购买经济适用住房的主体资格。本院认为，本案无证据显示被告取得经济适用住房资格违反有关规定，亦未见政府按照有关程序收回其名下的经济适用住房，对被告的抗辩理由，本院不予采纳。根据本案现有证据，被告并不存在办理房屋过户手续的客观障碍，被告以此为由拒不办理过户手续无事实和法律依据。另，购买经济适用住房满5年后，购房人对外上市转让经济适用住房的，法律、法规对受让人的主体资格并无特别限制，故双方房屋买卖合同生效后，原告并不需要符合《经济适用住房管理办法》规定的经济适用住房供应对象的条件，即可以履行双方之间的房屋买卖合同。 综上，原告诉请被告张全胜、廖翠华协助办理案涉房屋过户手续，符合法律规定，本院予以支持。原告在本院2015年11月13日的谈话笔录中明确表示办理过户的相关税费的承担按照有关规定办理，不在本案诉讼请求之内，根据不告不理原则，本院对该部分费用不予处理。由于陈文荣仅是张全胜的代理人，其并不是履行房屋买卖合同的主体，故对原告要求陈文荣协助办理案涉房屋过户手续的请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十五条，《经济适用住房管理办法》第三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告邵艳平与被告张全胜之间就广西柳州市银海路1号银海小区南区6栋2单元6-2号经济适用住房所订立的房屋买卖合同于2014年2月26日生效； 二、被告张全胜、廖翠华于本案判决生效后一个月内协助原告邵艳平办理前述房产过户手续； 三、驳回原告邵艳平的其他诉讼请求。 案件受理费10280元（原告已预交），全部由被告张全胜、廖翠华负担并直接付给原告邵艳平。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蔡坤宏 人民陪审员  黄柳明 人民陪审员  杨 玲 二〇一五年十一月十六日 书 记 员  黄璐瑶 附本判决书援引法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九条【订立合同的能力】当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第十条【合同的形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第四十五条【附条件的合同】当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 《经济适用住房管理办法》 第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。 购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。