贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0111民初2628号原告：严如龙，男，1996年9月21日出生，侗族，贵州省玉屏县人，住贵州省贵阳市乌当区新添大道北段***号新天太阳城*栋*单元**层*号，现住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：孟欣，贵州铭和律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201011932545。被告：贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司（以下简称恒阳房开公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路67号。法定代表人：杨芳俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭江妮，该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：刘念，该公司员工，一般代理。原告严如龙与被告恒阳房开公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严如龙及其委托诉讼代理人孟欣、被告恒阳房开公司委托诉讼代理人刘念均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严如龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告将黄河北路1号龙湾国际B地块7栋1单元4层4号建筑面积为126.34平方米的房屋交付原告。2.判令被告每日按照全部房款的万分之一向原告支付逾期交房违约金直至交房之日止（暂计算至起诉时为人民币58485元）。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年，被告以首付分期付款的方式大力营销其开发的位于小河区黄河北路1号龙湾国际B地块的房屋，即买受人只需要支付10%的购房款，被告向买受人出借剩余20%的首付款。被告出借20%的首付款买受人于交房时一次性付清。2014年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其位于小河区黄河北路1号龙湾国际B地块，楼层号1-4-4，建筑面积126.34平方米，套内建筑面积104.86平方米的房屋出售予原告，房屋总价值人民币705945元。合同约定付款方式为贷款方式。原告于合同签订之日向被告支付首期房款人民币215945元（其中人民币140000元系被告借款），余款人民币490000元通过按揭方式支付。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告交付了相应的购房首付款，并缴纳房屋维修基金人民币14119元。2015年4月13日，原告与贵州花溪农村商业银行股份有限公司小河支行签订《购房担保借款合同》。贵州花溪农村商业银行股份有限公司小河支行向原告发放房屋贷款人民币490000元，该款项直接支付至被告的银行账户，原告按照借款合同约定向银行归还房屋贷款。按照双方合同第十一条的约定：被告应于2015年12月31日前将符合交付条件的房屋交付原告使用，但被告并未如期向原告交付相应的房屋，原告也未收到被告任何书面的交房通知，2017年12月，原告找到被告，要求被告交付房屋，原告归还被告之前的借款人民币140000元，被告却拒绝将相关房屋交付原告。被告至今未将相关房屋交付原告使用，按照双方合同第十三条的约定：被告逾期交房超过90个工作日，原告要求继续履行的，被告每日应当按照全部房款的万分之一向原告支付逾期交房违约金直至交房之日止，计算至原告起诉时为人民币58485元（从2016年1月1日至2018年4月9日共计829天）。原告认为，被告作为开发商，向作为购房者的原告提供首付借贷，应当属于民间借贷的法律范畴，应当由民间借贷的法律规定予以调整，原告与被告签订《商品房买卖合同》合法有效，双方的权利义务应当按照商品房买卖合同的相关法律规定予以调整，被告至今未将相关房屋交付原告，已经违反双方买卖合同的约定。综上，为维护自身合法权益，原告现向法院提起诉讼，诉请如前。被告恒阳房开公司辩称，第一，根据购房补充协议约定，原告欠付被告购房款，未达到交付房屋的条件，被告有权收回房屋。第二，根据原、被告签订的买卖合同附件十二“补充协议”第四条第一项约定，被告交付房屋的时间应当顺延至原告支付全部房款时。第三，原告有房贷逾期未还，导致被告账户被银行扣划人民币50823元，经被告多次催收，原告仍未支付。综上，请求依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2014年8月30日，原告严如龙作为买受人，与作为出卖人的恒阳房开公司签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买位于贵阳市花溪区小河黄河北路1号龙湾国际1单元4层4号的房屋。该《商品房买卖合同》主要内容约定：该商品房建筑面积为126.34平方米；房屋总价为人民币705945元；买受人以银行按揭付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款人民币215945元，余款人民币490000元以银行按揭支付；第十一条交付时间和条件：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90个工作日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限）自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90个工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金；第十四条交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3个工作日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。该合同中附件十二补充协议主要内容约定：双方自愿协商一致订立如下条款作为本《商品房买卖合同》的修改和补充。第四条关于买受人逾期付款的违约责任（对本合同第十条的修改和补充）：1、买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任，出卖人交房时间相应顺延……第五条交付时间和条件（对本合同第十一条的修订和补充）：《商品房买卖合同》第十一条约定的“建筑工程竣工合同证明文件”出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》。第七条关于逾期交房责任（对本合同第十三条的修订和补充）：……2、双方同意出卖人如有逾期交房情况发生，逾期交房违约赔偿金至出卖人取得该商品房的《建筑工程竣工验收报告》，登报通知交房之日起……3、出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日算起）书面通知出卖人，出卖人在60日内未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。第八条关于交接手续（对本合同第十四条的修订和补充）：1、买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《贵阳晚报》或《贵州都市报》上的交房通知。2、出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，应按照本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜，买受人自身亦负有注意之义务。出卖人依照本合同约定方式履行通知义务后，即视为已将交付通知送达买受人。交付时间即为通知截至时间。该合同还对其他相关内容进行了约定，原、被告均在合同上签字及签章予以确认。2014年8月30日，被告向原告出具收据一份，主要内容载明：入账时间：2014年8月30日，交款单位：严如龙，收款方式：转账及现金，人民币：贰拾壹万伍仟玖佰肆拾伍元正，￥215,945.00元，收款事由：龙湾国际B地块7-1-4-4购房款。原告还向被告交纳了预告登记费人民币80元，向贵阳经济技术开发区建设管理局交纳了专项维修资金人民币14119元。2014年9月1日，被告恒阳房开公司作为出卖人（甲方）与作为买受人（乙方）的原告严如龙签订《首付分期付款买卖补充协议》（以下简称《补充协议》），主要内容约定：乙方于2014年8月11日，购买甲方所开发的项目【龙湾国际二期7号楼1单元4层4号房】房源，双方在平等自愿的基础上就此套房源的首付款分期支付事宜达成以下协议：1、龙湾国际二期7号楼1单元4-4号房应付房款共计人民币705945元，乙方于2014年8月28日支付此套房源10%首付房款人民币75945元，剩余20%首付房款人民币140000元向甲方借款并在交房时一次性付清。未付70%房款人民币490000元向花溪银行申请按揭贷款。2、乙方于签订此协议当日出具借据，双方签订《商品房买卖合同》，首付款项未完全偿还之前，甲方不予办理此套房源交房手续，对此乙方不持异议……4、如乙方未按协议约定执行还款，逾期在90天以内的，自双方签订此协议之日第二天起至实际全额付清还款之日止，乙方按同期银行贷款利率上浮60%向甲方支付利息。5、如乙方执行还款超过90天，自愿放弃上述所购房屋的全部权利，《商品房买卖合同》自行失效，甲方收回房屋，乙方有义务协助甲方办理备案登记撤销手续并承担相关费用。2015年4月13日，原告严如龙作为借款人，贵州花溪农村商业银行股份有限公司小河支行作为贷款人，被告恒阳房开公司作为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》，主要内容约定：本借款用于购买花溪区小河黄河北路1号龙湾国际B地块1单元4层4号房屋，贷款人向借款人提供人民币贷款人民币490000元，被告恒阳房开公司为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任。根据该合同，贷款人将人民币490000元贷款划入被告的银行账户。2014年9月29日，本案所涉房屋办理了商品房预售合同备案登记。案涉房屋于2016年11月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并在2018年4月3日完成了建筑工程竣工验收备案手续，本案所涉房屋具备了交付条件。被告陈述其在2015年12月31前以电话方式通知原告支付人民币140000元，并认可其确未以书面方式进行通知。原告否认收到过电话通知。被告未书面或电话通知原告收房，原告也未向被告偿还《补充协议》中约定的人民币140000元款项。原告认为被告至今未交付房屋的行为已构成违约，故诉至本院，诉请如前。庭审中，原告陈述，原告已经按合同约定支付了案涉房款，被告应按合同约定履行交房义务，该义务系主合同义务，被告应当与2015年12月31日之前将案涉房屋交予原告使用，被告亦认可未通知原告办理交房手续，即双方并未实际交房。按照双方签订的补充协议，原告向被告借款人民币140000元系在被告交房时一次性还清，借款的还款时间系基于案涉商品房买卖合同的交房时间，由于房屋至今未交付，借款尚未达到归还条件。被告收回房屋的前提是基于原告逾期还款超过90天，该份协议由被告单方拟定，收回房屋的约定为无效条款，违反合同的公平合理原则，加上该条件尚未成就，被告应当向原告交房。被告向原告出借的首付款及银行垫付的款项被告应当另案主张。被告未提交证据证明已履行通知交房义务，故被告违约，应当按照合同约定向原告支付违约金至实际交房为止。被告陈述，付款义务和交房义务系基于同一法律关系，均因双方商品房买卖合同产生，双方签订的《商品房买卖合同》附件十二第四条以及《补偿协议》均约定原告的付款义务在先，原告需要完全履行付款义务之后被告才交房，双方虽签订《补充协议》，但实际款项并未支付给原告，系原告进行分期付款，因原告未偿还人民币140000元，故被告无交付房屋义务。另，原、被告双方均认可起诉状及案涉合同等材料中载明的“贵州恒阳房地产开发有限公司”即为本案被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司。被告陈述因原告未向贵州花溪农村商业银行股份有限公司小河支行履行按时偿还贷款的义务，导致银行在被告账户上进行了扣款，被告承担保证责任，并向本院提交了银行贷款收回凭证。以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收据、《首付分期付款买卖补充协议》购房发票、《个人购房担保借款合同》、还款记录、银行贷款收回凭证、建筑工程竣工验收备案表等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。双方签订的《商品房买卖合同》对房屋价款、付款方式、逾期付款违约责任、交房时间等进行了约定，而双方签订的《补充协议》对原告向被告借款140000元用于支付首付房款及还款事项等进行了约定。《补充协议》对被告向原告交房以及原告向被告还款的时间约定为“剩余20%首付房款人民币140000元向甲方（即被告）借款并在交房时一次性付清”，根据该约定内容，被告向原告交房与原告向被告付款人民币140000元，双方所负的义务并无先后顺序，应同时履行，即被告向原告交房的同时原告向被告支付人民币140000元。本案中，涉案房屋的价款为人民币705945元，被告已收到的房款为人民币565945元，原告已支付了大部分房款，同时被告在本案中并未通过提起反诉向原告主张偿还人民币140000元。案涉房屋已经进行了竣工验收备案登记，符合交付条件，本院对原告要求被告交付房屋的诉讼请求予以支持。对于《补充协议》约定的人民币140000元，被告可要求原告支付，协商不成，被告可另行提起诉讼主张权利。另，被告抗辩其已代原告向银行偿还了部分贷款本息，本院认为，被告的代偿行为系依据《个人购房担保借款合同》约定被告应承担的保证责任，就代偿款项，被告可另案向原告主张追偿，并不影响被告应履行的交房义务。对于原告主张的逾期交房违约金。根据庭审查明的内容，截止于本案开庭审理之日，原告确未履行向被告支付人民币140000元款项的义务，被告亦未履行向原告交付房屋的义务，原、被告双方均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，考虑到双方均存在的违约行为及违约时间，从公平角度出发，本院对原告诉请的逾期交房违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告严如龙交付位于贵阳市花溪区小河黄河北路1号龙湾国际1单元4层4号的房屋；二、驳回原告严如龙的其他诉讼请求。案件受理费人民币732元（已减半收取），由原告严如龙负担人民币632元，被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担人民币100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇一八年七月十八日书记员  韩英