广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法张民一初字第490号
原告：黄志锋，男，1973年10月8日出生，汉族，住广东省中山市。
原告：周娟，女，1979年8月2日出生，汉族，住广东省中山市。
上述原告共同委托代理人：廖锐斌，系广东知明律师事务所律师。
被告：中山市君华房地产开发有限公司，做所地中山市。
法定代表人：喻良厚。
委托代理人：杨恒勤、黄绮明，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地中山市。
负责人：张真理，系该分行行长。
委托代理人：郑祝远、丁金石，均系该分行员工。
原告黄志锋、周娟诉被告中山市君华房地产开发有限公司（以下简称为君华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依照两原告的申请，依法追加中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称为建行中山市分行）作为本案第三人参加诉讼，由审判员杨颖适用简易程序独任审理，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告委托代理人廖锐斌，被告委托代理人黄绮明，第三人委托代理人郑祝远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：原、被告于2012年6月29日签订了合同编号为1201029995的中山市商品房买卖合同（该合同为被告提供的格式合同），原告向被告购买位于中山市火炬开发区依云路1号君华新城＊区＊＊幢2101房的预售商品房，总价为672751元。合同签订后，两原告按合同约定向被告支付了所有的购房款，其中470000元向建行中山市分行申请贷款以银行按揭方式向被告支付。合同约定被告应在2013年8月30日前将符合法定和约定条件的商品房交两原告使用，但被告一直未能如约交付。两原告多次催促被告交房无果，为维护两原告合法权利，请求法院判令：1、确认两原告与被告签订的编号为1201029995号中山市商品房买卖合同已解除；2、被告退还原告已付购房款202751元；3、被告退还原告从2012年12月28日至判决生效之日止原告已实际支付的银行贷款本金及利息；4、被告按上述第2、3项累计已付款项的5%向原告支付违约金；5、被告退还原告已缴购房契税20182.53元；6、被告退还原告已支付的手续费、测绘费、产权登记费、产权证工本费、产权证明费、产权证印花税共计1542元；7、承担本案诉讼费用。
诉讼中，两原告增加一项诉讼请求：请求判令解除两原告与第三人建行中山市分行签订的编号为440786300-117-2012005131号住房公积金借款合同。
原告为支持其主张在诉讼中提供的证据有：1.中山市商品房买卖合同、中山市商品房销售登记备案表各1份；2.收款收据3张、发票1张、付款凭证1张、中华人民共和国税收转账专用完税证1张；3.住房公积金借款合同1份；4.个人贷款交易明细1份；5.解除合同通知书1份；6.EMS快递详情单、投递详情记录各2张；7.关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题资料1份。
被告君华公司辩称：被告不同意解除合同，涉案房屋在合同约定的期限内已经符合法定和约定的交付条件，逾期交付是因为两原告一直以房屋存在装修瑕疵为借口，拒绝办理交付手续。两原告在无法定或约定的情况下要求解除合同，被告无需承担诉讼请求项下的所有退还款项、赔偿义务。本案中两原告无理拒绝办理交付手续，应视为自收楼通知书中规定的交付期限届满之日起房屋已交付两原告使用，涉案房产毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由两原告承担，请求法院在查明事实的基础上依法审判，驳回两原告的诉讼请求。
被告对其陈述事实在诉讼中提供的证据有：1.建筑工程竣工验收报告1份；2.收楼通知书、收楼交款通知书、收楼须知、寄信回执各1份；3.敦促办理收楼手续通知文件、快递单各1份；4.整改记录1份；5.三区63、64栋收楼明细汇总表1套；6.中山市公安消防局建设工程消防验收意见书1份；7.接表工程验收表、供用电合同、客户电气工程介入电网查验意见书、单项工程竣工验收证明书各1份。
第三人建行中山市分行答辩称：第三人不同意两原告增加的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”本案中商品房买卖合同纠纷与住房公积金借款合同纠纷是两个法律关系，不应合并审理。两原告作为借款人并不能因为该案的理由逃避债务。根据物权法的相关规定，第三人已经取得抵押权，第三人没有任何依据丧失优先受偿权。故两原告增加的诉讼请求违反程序和法律依据不足，应予以驳回。
第三人对其陈述事实在诉讼中提供的证据有：1.住房公积金借款合同、见证书、个人贷款支付凭证各1份；2.中山市商品房抵押登记备案表、中山市商品房销售登记备案表各1张；3.两原告身份证、户口本、结婚证复印件各1份；4.中国建设银行个人贷款对账单3张。
依据上述证据及当事人的陈述，本院查明：黄志锋、周娟与君华公司于2012年6月29日签订1份中山市商品房买卖合同（合同编号：1201029995），合同约定：黄志锋、周娟以总价款672751元向君华公司购买位于中山市火炬开发区依云路1号君华新城＊区＊＊幢2101房，付款方式为银行按揭付款；君华公司应于2013年8月30日前，将经验收合格的商品房交付给黄志锋、周娟使用，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（单体竣工验收报告），即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收；君华公司逾期交房，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，君华公司按日向黄志锋、周娟支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，黄志锋、周娟有权解除合同，君华公司应自解除合同通知达到之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向黄志锋、周娟支付违约金，在已付房款及违约金退还给黄志锋、周娟后，双方同意已付有关购房费用、已供银行按揭利息及其他一切损失君华公司不再另行补偿。合同补充协议中约定如因黄志锋、周娟违约则应每天按应付款总额0.05%向君华公司支付违约金；若君华公司违约，则应向黄志锋、周娟支付违约金，但最多不得超过总房价款的5%。合同还约定其他相关权利和义务。合同签订后，黄志锋、周娟于2012年11月27日与建行中山市分行签订住房公积金借款合同，向建行中山市分行按揭贷款470000元用于支付涉案商品房购房款，此后，黄志锋、周娟付清了涉案商品房购房款。2013年8月10日，君华公司组织设计勘察单位、监理单位、施工单位对君华新城三期商住小区工程进行竣工验收，竣工验收结论为：1、整个施工过程始终按照JGJ59-99安全标准去实施完成，经市建设工程安全监督站监督，该工程五个阶段评定等级为合格工程；2、在施工中按图施工，基础工程和主体工程中间验收评定为合格；3、落实安全措施和质量保证措施，按施工进度计划进行，按合同工期顺利竣工；4、该项目单位工程以建设单位、设计和各方单位共同合作，按时、保质完成；5、该项目单位工程验收质保资料齐全、完整，各分部分项均达到验收规范要求。上述相关单位均在建筑工程竣工验收报告中盖章。君华公司于2013年8月24日向黄志锋、周娟发出收楼通知书、收楼交款通知书、收楼须知，通知黄志锋、周娟于2013年8月30日办理收楼手续，但黄志锋、周娟以涉案商品房未达到双方约定及法定的交付使用条件为由未办理收楼手续。2014年3月8日，黄志锋、周娟向君华公司寄发解除合同通知书，主要载明因君华公司未按合同约定将符合法定与约定条件的商品房交付其使用，通知君华公司解除双方签订的商品房买卖合同并要求君华公司返还已付款项及赔偿损失。2014年4月16日，黄志锋、周娟以君华公司逾期交楼为由，诉至法院，提出前述请求。
另查：2013年5月18日，中山火炬开发区自来水安装工程有限公司、中山火炬开发区自来水有限公司共同在接表工程验收表签章确认君华新城小区接表工程铺设质量、压力测试、消毒冲洗、渗漏情况等均达标。君华新城与广东电网公司中山火炬供电分局于2013年6月24日签订供用电合同（合同编号：99003285＊＊01；用电方户号：99003285＊＊），约定供电分局向君华新城供电细则及用电细则，并载明合同生效，且用电方新建或改建的受（用）电装置经检验合格后，供电方开始向用电方供电。2013年12月23日，广东电网公司中山火炬供电分局出具客户电气工程接入电网查验意见书，载明已对火炬开发区大环村君华新城项目受电装置进行检查，具备通电接入条件，同意接入电网。2013年9月9日，中山市公安消防局出具建设工程消防验收意见书，主要载明该局对君华新城三期幢商住小区建设工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防合格。2013年10月8日，中山港华燃气有限公司出具单项工程竣工验收证明书，证明君华新城住宅小区燃气管道建设工程质量评定合格。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。黄志锋、周娟向君华公司购买商品房，根据商品房的特殊性，其交付条件除了符合买卖双方对交付条件的约定外，还应具备可供正常使用及达到安全使用标准的条件。本案中黄志锋、周娟与君华公司均对中山市商品房买卖合同的真实性及黄志锋、周娟已支付的房款无异议，故本案争议的焦点有：1.2013年8月30日前，涉案商品房是否已经达到黄志锋、周娟与君华公司约定的交付使用标准；2.涉案商品房在上述时间内是否具备可供正常使用的条件及达到安全使用的标准。对于上述争议焦点，本院作以下分析论证：
（一）诉争房屋是否经验收合格。根据涉案商品房买卖合同约定，经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（单体竣工验收报告），即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收。君华公司于2013年8月10日组织相关的监理、施工、设计单位对君华新城三期商住小区工程包括黄志锋、周娟购买的＊＊幢2101号的商品房进行竣工验收并达成该工程评定为合格的验收意见。因此，诉争房屋已经于2013年8月10日视为符合双方合同约定商品房的交付使用条件。
（二）水、电、燃气设施工程是否完工。商品房交付使用除了符合双方合同约定的交付条件外，同时亦应具备供正常使用的功能。经审查，涉案商品房所在商住小区符合通水、通电、通气条件的时间分别为2013年5月18日、2013年12月23日、2013年10月8日。故涉案商住小区最早达到正常使用工程的日期应为通水、通电、通气功能同时具备之时即2013年12月23日。
（三）诉争房屋所在小区是否通过消防验收。涉案商品房能否交付使用除具备上述两项条件外，还需要达到安全标准。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核……”及第十三条规定：“……（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案……”从君华公司提交的建设工程消防验收意见书可知，涉案商住小区已于2013年9月9日进行消防验收并被综合评定为合格。故涉案商品房于2013年9月9日已经达到安全标准。
综上分析，本院认定涉案商品房于2013年12月23日符合合同约定及居住、安全规定，达到交付使用的标准。
根据涉案商品房买卖合同约定，君华公司应于2013年8月30日前将符合合同约定、达到正常使用条件及安全标准的商品房交付黄志锋、周娟使用，但涉案商品房实际于2013年12月23日才达成上述交付使用条件，君华公司已经构成违约，应承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同约定，逾期交房不足180日的，君华公司应按日向黄志锋、周娟支付已付购房款万分之五的违约金，逾期交房超过180日的，黄志锋、周娟有权解除合同。根据上述分析，君华公司逾期交房的天数为114天，未达到双方约定可解除合同的条件，故黄志锋、周娟有权向君华公司主张逾期交房违约损失，但无权解除涉案商品房买卖合同。根据涉案商品房买卖合同补充协议约定，若君华公司违约，则应向黄志锋、周娟支付违约金，但最多不得超过总房价款的5%，但对于黄志锋、周娟因违约需向君华公司支付违约金之数额并无5%的最高限额规定，该条款明显违反公平原则，本院依法认定该条款无效。综上，君华公司合计逾期交楼113天，其应向黄志锋、周娟支付逾期交楼违约金38010.4元（113天×0.5‰×672751元=38010.4元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告中山市君华房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向黄志锋、周娟支付逾期交楼违约金38010.4元；
二、驳回原告黄志锋、周娟的其他诉讼请求。
案件受理费5336元（该款两原告已预交5336元），由原告黄志锋、周娟负担4432元，由被告中山市君华房地产开发有限公司承担904元，被告负担部分应于判决生效之日起七天内径付两原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 周光辉
审 判 员 杨 颖
人民陪审员 邬瑾瑾
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 陈体恒