浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬象石民初字第3号
原告：许根龙，无固定职业。
委托代理人：许克强。
被告：陈昌利，职工。
委托代理人：柯国生，浙江信大律师事务所律师。
被告：戴建光，渔民。
原告许根龙为与被告陈昌利房屋买卖合同纠纷一案，于2013年12月24日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员李增光适用简易程序，于2014年1月17日公开开庭进行了审理。原告许根龙及其代理人许克强，被告陈昌利及其代理人柯国生到庭参加诉讼。2014年3月19日，因案情复杂，本院依法组成合议庭，转普通程序审理。诉讼中，原告申请追加戴建光为被告，本院依法予以准许，并通知戴建光作为本案被告参加诉讼。2014年11月7日，公开开庭进行了审理。原告许根龙的代理人许克强，被告陈昌利的代理人柯国生，被告戴建光到庭参加诉讼。本案诉讼期间，原被告申请庭外和解期，本院予以准许。为妥善解决纠纷，本院多次组织原被告进行调解，最终因原被告各执己见调解不成。本案经批准延长审限。本案现已审理终结。
原告许根龙起诉称：2003年4月24日，经中间人潘小跃介绍，原告（甲方）和被告陈昌利（乙方）签订“房屋绝卖契约”一份，约定的主要内容为：甲方将位于象山县石浦镇申宁巷37号二间二层面积约200平方米的房屋出卖给乙方；售价263000元，首付定金1万元，十天内再付6万元（产权证由乙方保管，再七天内办理产权证过户手续，便民中心同意办理过户时，乙方再付93000元，余款10万元，由乙方向甲方出具借条）；房款付至163000元（含定金）时，房屋归乙方所有，甲方在三十天内应将房屋及附属设施移交乙方；过户税费全部由乙方承担，过户手续由甲乙协同办理；如甲方反悔不卖或迫使乙方退还房屋的，甲方应加倍返还乙方定金，退还房款并赔偿一切损失。2003年5月8日，原告（甲方）和被告陈昌利（乙方）签订“补充协议”一份，约定：原定的93000元乙方应在2003年5月12日前付给甲方；原定的10万元欠款，如乙方在半个月内付清，则甲方同意房价减少15000元，甲方在收款同时将房子移交乙方；如乙方只能支付5万元，则甲方同意房价减少1万元，所欠5万元乙方应向甲方按月支付以月利率1%计算的�息，最迟在半年内付清所欠最后5万元，房产证可放在乙方处，但最后5万元付清时，甲方应协助乙方办理房地产权证过户手续。双方在合同中还约定了其他内容。
此后，原告履行了房屋交付义务，被告陈昌利也履行了房款支付义务，最终成交价是248000元。但被告陈昌利仅办理了房屋所有权证过户手续，而未办理土地证过户手续。原告屡次催促未果。当原告向有关部门申请建房用地时，行政机关告知原告，因原告名下有农村宅基地，不符合农村“一户一宅”规定，故不受理原告申请，致使原告无法再次申请宅基地建房，成为居无定所的农村村民。
原告认为，原告向被告陈昌利出卖房屋当时，相关政策法规允许集体土地使用权入市交易，可以办理过户手续，被告陈昌利怠于办理，而按现行关于禁止集体土地使用权进入市场流转的政策，不能完成买卖合同所要达到的�的，致使原告无法再次申请宅基地建房。请求：1.确认原告和被告陈昌利签订的“房屋绝卖契约”无效；2.被告陈昌利将位于象山县石浦镇玉泉路申宁巷37号的两间两层房屋腾退返还给原告。追加戴建光为被告后，原告将第二项诉请变更为要求被告戴建光将位于象山县石浦镇玉泉路申宁巷37号的两间两层房屋腾退返还给原告。
被告陈昌利答辩称：1.原告请求确认合同无效无法律依据。关于城镇居民不得购买农村房屋较早的规定有部门规章，认定合同是否有效只能依照法律和行政法规，最早的行政法规是2004年12月24日国务院关于《关于深化改革严格土地管理的决定》，但讼争房屋买卖发生在2003年4月24日，根据法不溯及既往原则，该行政法规不能适用于其生效前的民事行为即本案房屋买卖合同。虽然此后政策禁止城镇居民购买农村房屋，但也并非一律无效，需要考虑例外情况，例如北京市高级人民法院在2006年9月14日的一份研讨会纪上就认为城镇居民购买农村房屋原则上无效，但也应实事求是的考虑一些例外情况，比如经过有关部门的批准取得房屋所有权证的不应认定无效。2.本案案情与一般的城镇居民购买农村房屋的案件有很多不同点。①本案原告并不是农民，根据户口簿记载，原告系城镇户口，于1998年5月11日从象山县石浦镇伏虎路13号迁至象山县石浦镇玉泉路申宁巷37号，原告并非讼争房屋所在村的村民，而讼争房屋所在地现在已是海宁社区，并非农村。国家政策禁止农民向城市居民出售房屋的主要出发点是为了保护农民的土地利益，宅基地是农民的重要财产权利，而本案原告系城镇居民，无需考虑上述因素。②答辩人的前妻金春菊的户口已经村集体经济组织同意，迁入讼争房屋地址，表明房屋买卖行为已经取得所在村集体经�组织的同意。③讼争房屋所有权证已过户至答辩人名下，说明行政机关认可双方的房屋买卖行为。④答辩人已于2006年3月1日将讼争房屋转卖给被告戴建光，而本案最后的购房者即被告戴建光一直是农村户口，而原告反而是城镇户口，如果现在房屋退还给原告，反而是房屋从农民手中转至城镇居民手中。3.被告戴建光对房屋长期、稳定的占有、使用状态也是法律应该保护的重要价值利益。本案中，被告戴建光购买讼争房屋并非为了投资营利，而是为了居有定所，且已在该房屋上连续稳定居住了十余年。一旦房屋买卖合同无效，买受人将负有腾退房屋的义务，这无疑给买受人一家的生活带来巨大的影响，案件审理应考虑实际情况。4.对原告主张房屋买卖合同无效应给予必要限制。在当前土地升值、房价上涨的背景之下，十多年前原告自愿出卖讼争房屋后，今天却反悔，�显违反了诚实信用原则，如依其主张判定合同无效，原告将获得巨大的土地、房屋增值利益，而被告方会因此而遭受巨大损失，对于守约方来说更是无情无理。综上，答辩人认为，房屋买卖合同有效，要求驳回原告的诉讼请求。
被告戴建光答辩称：答辩人已支付合理价格购入讼争房屋，买入后就进行装修并入住，已经居住近十年，答辩人是不会把房屋还给原告的。
经审理，原被告举证、质证以及本院认证意见如下：
原告证据1，原告身份证、户口本复印件各一份，证明原告取得讼争房屋土地使用权时是农村户口，后来转为城镇户口。两被告认为，对证据本身真实性无异议，户口本记载原告是城镇户口，原告于1998年5月11日从石浦镇伏虎路13号迁至石浦镇玉泉路申宁巷37号，而伏虎路是石浦老城区，不是农村，原告如果要证明农转非时间应另提供相应证明。本院认为，对原告证据1的真实性应予确认，经查明，1998年4月28日，原告户口转为城镇居民，户口落入石浦镇荔港居民委员会（荔港社区），1998年5月11日，原告户口迁入石浦镇文旦港村（现为海宁社区），即石浦镇玉泉路申宁巷37号。
原告证据2，房屋绝卖契约、补充协议、证明复印件各一份，证明原告和被告陈昌利于2003年4月24日签订房屋买卖契约，并约定相关权利义务的事实。两被告认为，对证据真实性无异议，房屋买卖契约中明确载明原告不能以任何理由反悔，现原告反悔有违诚实信用原则。本院对证据真实性予以认定。
原告证据3，土地使用权登记审批表、地籍调查表、地籍调查界址确认表、宗地草图、面积计算表各一份，证明石浦镇人民政府于1995年4月13日批准拨用坐落于石浦镇文旦港村的集体土地建房，1999年12月30日登记土地使用权，该宗土地使用权现仍登记于原告名下的事实。两被告认为，对证据真实性无异议，但根据证据推导不出原告申请批地时系村民的事实。本院对证据真实性予以认定。
原告证据4，通知一份，证明原告于2013年10月18日通知被告陈昌利在15天内将土地使用权变更至被告陈昌利名下的事实。两被告对证据的真实性没有异议。本院对证据真实性予以认定。
被告陈昌利证据1，被告陈昌利个人履历表、户口本复印件各一份，证明被告原系农村户口，后因工作需要于1995年变更为非农业户口的事实。原告认为，对证据真实性无异议，但证据中并无反映被告陈昌利农转非的具体时间。被告戴建光对证据无异议。本院对证据真实性予以认定。
被告陈昌利证据2，房屋登记信息查询结果表一份，证明原告将讼争房屋出卖给被告陈昌利后，房屋产权已过户登记至被告陈昌利名下，被告陈昌利已取得房屋所有权证的事实�原告和被告戴建光对此均无异议。本院对证据予以采信。
被告陈昌利证据3，海宁社区居委会出具的证明一份，金春菊户口本、离婚证复印件各一份，证明被告陈昌利的前妻金春菊的户口于2005年1月7日迁至讼争房屋的地址即石浦镇玉泉路申宁巷37号的事实。原告和被告戴建光对此均无异议。本院对证据予以采信。
被告陈昌利证据4，收条、房屋买卖契约各一份，证明2006年3月1日，被告陈昌利将讼争房屋转卖给被告戴建光，并将房屋所有权证（包括共有权证）、土地使用权证、契证交给被告戴建光的事实。被告戴建光对此无异议，原告认为这是两被告之间的事。本院对证据予以采信。
被告陈昌利证据5，戴建光户口本复印件一份，证明被告戴建光一直是农业户口的事实。原告和被告戴建光对此无异议，本院对证据予以采信。
综合原被告诉辩陈述、举证认证和本院认�意见，本院认定本案如下事实：
1995年4月13日，石浦镇人民政府于批准原告拨用坐落于石浦镇文旦港村的集体土地建房。1998年4月28日，原告户口转为城镇居民，户口落入石浦镇荔港居委会，1998年5月11日，原告户口迁入石浦镇文旦港村即石浦镇玉泉路申宁巷37号，城镇化改造后，文旦港村现为海宁社区。1999年12月30日，讼争房屋下的土地使用权登记至原告名下。
2003年4月24日，经中间人潘小跃介绍，原告（甲方）和被告陈昌利（乙方）签订“房屋绝卖契约”一份，约定的主要内容为：甲方将位于象山县石浦镇申宁巷37号二间二层面积约200平方米的房屋出卖给乙方；售价263000元，首付定金1万元，十天内再付6万元（产权证由乙方保管，再七天内办理产权证过户手续，便民中心同意办理过户时，乙方再付93000元，余款10万元，由乙方向甲方出具借条）；房款付至163000元（含�金）时，房屋归乙方所有，甲方在三十天内应将房屋及附属设施移交乙方；过户税费全部由乙方承担，过户手续由甲乙协同办理；如甲方反悔不卖或迫使乙方退还房屋的，甲方应加倍返还乙方定金，退还房款并赔偿一切损失。2003年5月8日，原告（甲方）和被告陈昌利（乙方）签订“补充协议”一份，约定：原定的93000元乙方应在2003年5月12日前付给甲方；原定的10万元欠款，如乙方在半个月内付清，则甲方同意房价减15000元，甲方在收款同时将房子移交乙方；如乙方只能支付5万元，则甲方同意房价减少1万元，所欠5万元乙方应向甲方按月支付以月利率1%计算的利息，最迟在半年内付清所欠最后5万元，房产证可放在乙方处，但最后5万元付清时，甲方应协助乙方办理房地产权证过户手续。双方在合同中还约定了其他内容。
此后，原告履行了房屋交付义务，被告陈昌利也�行了房款支付义务，最终成交价是248000元。此后，房屋所有权证过户登记至被告陈昌利及其妻子金春菊（被告陈昌利与金春菊于2011年12月5日离婚）名下，土地使用权证未过户。被告陈昌利购入房屋后即入住，金春菊的户口于2005年1月7日迁至讼争房屋的地址即石浦镇玉泉路申宁巷37号。
2006年3月1日，被告陈昌利将讼争房屋出卖给被告戴建光，价格为493800元，并约定相关权利义务。被告戴建光购入房屋进行装修后入住至今。
本院认为：首先，农村宅基地的所有权属农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效，但在处理具体案件以无效为原则时还要考虑个案的不同情况，否则不区分不同情况一概判令腾退返还房屋将会造成秩序失范。其次，宅基地使用权是�体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，具有一定的福利性，国家政策禁止农民向城市居民出售房屋的主要出发点是为了保护农民的土地利益。本案中，讼争房屋位于石浦镇文旦港村，但1995年4月13日原告申请批地建房时，根据证据显示，原告虽是农村户口，但其并非文旦港村村民，1998年4月28日，原告户口转为城镇居民，其户口落入石浦镇荔港居委会，此时原告仍然不是文旦港村村民，直至1998年5月11日，原告以城镇户口迁入石浦镇文旦港村，即讼争房屋所在地石浦镇玉泉路申宁巷37号，此时原告仍然不是文旦港村村民，原告将户口迁入文旦港村前就已是城镇居民，故讼争房屋下的集体土地并未与原告的特定身份相联系。而且随着城市化进程的加快，文旦港村现已是海宁社区，讼争房屋所在地早已成为较为繁华的商业地段，已不是传统意义上的农村。第三，被告陈昌利购买原告房屋后，象山县房管处根据房屋买卖合同办理房屋所有权的过户登记，向被告陈昌利颁发了房屋所有权证，并且被告陈昌利的前妻金春菊的户口亦已迁入石浦镇玉泉路申宁巷37号，相关证据表明主管房屋行政机关已经认可原告和被告陈昌利的房屋买卖行为，原告主张房屋买卖合同无效与现有事实相背。第四，房屋居住人对房屋长期、稳定的占有、使用状态也是应当受到保护的重要价值利益，重大财产的权属关系稳定对于公民生活秩序有着重大的意义。本案中，房屋买卖行为发生在十多年前，被告陈昌利购入房屋居住三年后又卖给被告戴建光，被告戴建光已居住近十年，并且不可避免进行装修等添附行为，被告基于长期占有形成的稳定的社会关系和秩序不应受到轻易破坏。况且，讼争房屋所在地现已是较为繁华的商业街道，房屋及土地增值巨大�原告违反房屋买卖合同中不得反悔的约定，要求返还房屋的主张，与民法倡导的诚实信用原则相悖。综上，结合本案的实际情况综合判断后，本院对原告要求确认买卖合同无效并要求被告戴建光腾退房屋的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：
驳回原告许根龙的诉讼请求。
本案受理费5020元，由原告许根龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一并注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 李增光
代理审判员 欧仙允
人民陪审员 李 伟
二〇一四年十一月十七日
代书 记员 卢碧蓉