福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第216号
上诉人（原审原告）陈长征，男，1961年9月5日出生，汉族。
委托代理人陈连生，福建联谊律师事务所律师。
委托代理人谢章扬，福建联谊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林文龙，男，1981年3月4日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）易金凤，女，1982年2月7日出生，汉族。
上列二被上诉人的共同委托代理人钟志强，福建安荣律师事务所律师。
上列二被上诉人的共同委托代理人易金凤，福建安荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭灿毅，男，1980年9月16日出生，汉族。
委托代理人陈若冰，女，1980年6月28日出生，汉族，系被上诉人郭灿毅之妻。
上诉人陈长征因与被上诉人林文龙、易金凤、郭灿毅申请执行人执行异议之诉一案，不服福建省安溪县人民法院（2013）德民初字第4597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原审判决查明，被告郭灿毅与陈若冰系夫妻关系。被告郭灿毅向安溪鸿业房地产发展有限公司购买址在安溪县鸿业华庭华辉楼3号C25号（现为3号楼2503室）商品房一套，双方于2007年12月10日签订了商品房买卖合同，并向安溪县规划建设局办理了备案登记（安房备登字华庭7053）。2010年7月20日，被告郭灿毅夫妻（甲方）与被告林文龙（乙方）签订房屋买卖合同。合同约定：乙方以人民币736000元的价格向甲方购买址在安溪县鸿业华庭华辉楼C单元C25套房一套；乙方在合同签订之日付给甲方人民币706000元，在该房产过户至乙方名下之时，乙方需将余款30000元支付给甲方。合同签订后，被告林文龙依约支付给郭灿毅和陈若冰购房款人民币706000元。被告郭灿毅夫妻将该房屋（装修中）及相关资料交付给被告林文龙。该房屋由林文龙继续装修，并自2010年9月开始入住至今。自2010年7月份起，该房屋的物业管理费、维修金、公摊水电费、二次加压费用、水电费用均由林文龙缴纳。2010年8月4日，该房屋中的有线电视开户由林文龙自行开户（户名：010208000636）。该房屋的水电费用自2012年7月3日起由银行从被告易金凤的帐户代收代扣。2013年2月22日，该房屋的用电开户（户名：75097518990）变更为林文龙。本案原告陈长征与借款人郭建春、本案被告郭灿毅等人之间的民间借贷纠纷一案，陈长征于2012年7月5日向原审法院提起诉讼。原审法院于2012年10月17日作出（2012）安民初字第3144号民事判决书，判决：“……二、被告郭灿毅、陈晓艺对上述款项承担连带清偿责任……”。判决生效后，陈长征向原审法院申请强制执行。原审法院于2013年5月28日作出（2013）安执字第559号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人郭灿毅所有的址在安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号房产一套（备案号7053、合同号0937288）。二、限被执行人在收到本裁定书之日起5日内自动履行生效法律文书所确定的义务，逾期则予以拍卖、变卖上述被查封的房产。三、查封期间，上述财产由被执行人自行保管，但不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利义务负担，不得有妨碍执行的其他行为”。同年6月28日，本案三被告向原审法院提出执行异议。原审法院于同年8月5日作出（2013）安执异字第559号执行裁定书，裁定：“中止本院（2013）安执字第559号执行裁定书的执行。”本案涉争的安溪县鸿业华庭华辉楼3号C25号（现为3号楼2503室）商品房尚未办理权属证书。2013年9月4日，原告陈长征提起本案诉讼，请求判决许可对址在安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号的房产（执行标的物）予以拍卖、变卖，并由被告承担诉讼费用。
原审归纳双方当事人的争议焦点为：1.林文龙、易金凤与郭灿毅签订的房屋买卖合同是否有效及房屋所有权是否转移；2.林文龙、易金凤与郭灿毅签订的房屋买卖合同时是否存在过错；是否属善意取得。
原审判决认为，一、关于被告郭灿毅夫妻与被告林文龙所签订的房屋买卖合同的效力问题。所谓买卖合同是指出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖就是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，并受合同约束，同时依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付给买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。本案被告郭灿毅在向安溪鸿业房地产发展有限公司购买址在安溪县鸿业华庭华辉楼3号C25号（现为3号楼2503室）商品房时，双方已就买卖该房产的合同在安溪县规划建设局办理了备案登记，并依约定交清了首付款及办理按揭款等手续，可见被告已取得该房屋的实际支配权，有权自行处理该房屋。虽然我国《城市房地产管理法》规定了无权属证的房屋禁止转让，但依《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，我国物权变动采取的显然是债权形式的模式，即合同＋交付（登记）原则。只要双方就某项财产达成买卖协议，如没有经权属变更登记，只是不发生物权变动的效力，买卖合同并不当然无效。况且我国《城市房地产管理法》第38条所规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”仅为一种处分行为，原则上是指没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，并不是指不能订立转让房产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。其次，本案被告郭灿毅夫妻与被告林文龙均系完全民事行为能力人，且双方所签订的房屋买卖合同的内容并未违反相关法律的强制性、禁止性规定，也不存在着我国《合同法》所规定的合同无效的情形。故被告郭灿毅夫妻与被告林文龙双方之间所签订的房屋买卖合同是合法有效的，予以确认。原告及其代理人认为被告之间所签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，是无效的民事行为，依法不受法律保护的意见，于法不符，不予采纳；三被告认为双方之间的买卖合同，系真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的意见，符合法律规定，予以采纳。二、被告林文龙与被告郭灿毅夫妻签订房屋买卖合同时是否存在过错，其取得该涉案房屋是否构成善意取得，该房屋所有权是否转移的问题。首先，原告所提供的证据并不能证明被告林文龙在与被告郭灿毅夫妻签订房屋买卖合同时存在过错。被告双方签订房屋买卖合同在2010年7月20日，在原告陈长征与被告郭灿毅之间的民间借贷纠纷一案中，原告提起诉讼的时间是在2012年7月5日。签订房屋买卖合同的时间在前，况且，作为购房者也无义务查明卖房者是否与他人存在债务纠纷。从庭审中，原告及其代理人所认为的被告林文龙具有的过错在于明知该房产不具备权属证书。不具备权属证书的房产并不影响买卖合同的效力，显然，被告林文龙在与被告郭灿毅夫妻签订房屋买卖合同时并不存在过错。故原告及其代理人认为被告林文龙自身存在违法过错的意见，于法无据，不予采纳。其次，被告林文龙及其代理人认为已按合同约定支付购房款，并实际占有和控制该房屋，属于善意取得。因适用不动产的善意取得的前提条件是“让与人对让与的不动产无处分权”，而本案被告郭灿毅对所转让的房屋显然具有处分权，故本案并不适合适用不动产的善意取得，对被告林文龙及其代理人关于善意取得的意见不予采纳。第三，涉案房屋的所有权问题。依据我国《城市房地产管理法》第38条及《物权法》第九条、第十四条的规定，该涉案房屋的所有权确系尚未转移。但被告林文龙受让该涉案房屋后未进行不动产登记，并非其自身主观原因，而是存在着客观情况，该涉案房屋以及所在的小区房产至今大多未办理权属证书，而且被告林文龙已按合同约定支付了购房款，并于2010年7月以来装修及入住使用至今，故不能简单以所谓的“所有权”未转移推定转让无效，而应根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，对购房者的合法权益予以保护。故原告及其代理人关于被告林文龙未支付全部价款、对涉案房屋不享有所有权，不能行使该房屋的权利，法院可以强制执行该房产的意见，于法不符，不予采纳。三被告及其各自代理人要求驳回原告的诉讼请求的意见，合法有据，予以采纳。被告林文龙及其代理人认为原告的诉讼已超过诉讼时效的意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告陈长征的诉讼请求。本案本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告陈长征负担。
宣判后，原告陈长征不服，向本院提起上诉。
上诉人陈长征上诉称，房产所有权在法律上不能转移是未办理房屋权属证书的当然结果，而签订房屋买卖合同是对房屋所有权的一种处分，本身就是一种转让的意思表示行为，该意思表示行为可以导致房屋发生移交之债，法律规定的“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”中“转让”的意思为处分房地产，即转移所有权的意思，而非移交行为，故原审判决将房屋买卖合同的行为排除在“转让房地产”行为之外是错误的。被上诉人郭灿毅与被上诉人林文龙、易金凤在《房屋买卖合同》第六条第四项中也有关于房产依法被拍卖导致不能交房产生的违约责任作出了约定，可见，三被上诉人在签订合同时已经预见房屋有可能被拍卖，且已默认该合同的无效性。故买卖双方在明知违法的情况下实施了转让房屋的行为，存在明知而故意的违法过错。综上，被上诉人郭灿毅与被上诉人林文龙、易金凤签订房屋买卖合同将没有房屋权属证书的房屋进行转让，违反了法律规定的“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”的强制性规定，故该合同依法属无效合同。原审判决认定事实和适用法律错误，且理由不能成立，请求撤销原判，改判许可对执行标的物即址在安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号的房产予以拍卖、变卖，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人林文龙、易金凤答辩称，被上诉人郭灿毅与被上诉人林文龙、易金凤签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应受法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定仅是对行政管理部门办理权属变更登记问题所作出的行政管理性质的规定，并非是对该情形下房屋转让合同效力的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，上诉人主张买卖合同无效的理由依法不能成立，系对法律规定和原审判决说理的曲解。被上诉人林文龙、易金凤向被上诉人郭灿毅购房，已经按照合同约定支付了购房款，转让价格合理，且该涉讼房屋已实际交付给两被上诉人占有，两被上诉人也已经装修入住至今，同时涉讼房屋至今未能办理过户的原因系因开发商安溪县鸿业房地产发展有限公司的原因导致至今未能办理产权证，两被上诉人对此不存在过错，故根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，两被上诉人系涉讼房屋的实际所有权人，法院不得对该房屋进行查封、扣押、冻结。两被上诉人与被上诉人郭灿毅签订的《房屋买卖合同》第六条违约责任第四款的约定仅是一种假设性约定，属于二手房买卖合同中常见的约定条款，上诉人主张买卖双方在签订合同时就已经默认了合同的无效性及双方存在明知而故意的违法过错，纯属强词夺理，理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求无理，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人郭灿毅答辩称，与被上诉人林文龙、易金凤的答辩意见一致。
经审理查明，二审双方当事人争议的焦点是：上诉人请求判决许可对址在安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号的房产予以拍卖、变卖依法能否成立。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原判认定的其他事实均无争议，本院对双方无争议的事实予以确认。
二审审理中，被上诉人林文龙、易金凤提供如下证据：1.安溪县住房和城乡规划建设局出具的《证明》一份，用以证明涉讼房屋的按揭贷款已经还清，其已经办理商品房抵押权预告登记注销手续；2.安溪鸿业房地产发展有限公司出具的《说明》一份及安溪县人民法院（2012）安民初字第2789号《民事判决书》一份，用以证明涉讼房屋所在的鸿业华庭小区因安溪鸿业房地产发展有限公司的原因，导致郭灿毅无法办证，进而导致房屋转让未能办理产权证。对此，上诉人陈长征质证认为，对《证明》的形式真实性无异议，因该证明未体现按揭款还清及抵押预告办理登记的具体时间，故对其合法性及关联性不予认可；对《说明》的真实性、合法性及关联性均无异议。对（2012）安民初字第2789号《民事判决书》的真实性、合法性无异议，因开发商不能办证不能作为许可市场交易的理由，且不能与法律规定相违背，故对其关联性不予认可。被上诉人郭灿毅质证认为，对被上诉人林文龙、易金凤提供的上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。上诉人陈长征及被上诉人郭灿毅未提供新的证据。经审查，本院认为，被上诉人林文龙、易金凤提供的《证明》及（2012）安民初字第2789号《民事判决书》有加盖相应公章，证据形式和来源合法，且双方当事人对其真实性均无异议，予以确认。该《证明》载明的内容可体现，郭灿毅购买的安溪县鸿业华庭华辉楼C25号房已办理预购商品房抵押权预告登记注销手续。因双方对安溪鸿业房地产发展有限公司《说明》的真实性、合法性及关联性均无异议，亦予以确认。
本院认为，根据查明的事实，被上诉人郭灿毅与安溪鸿业房地产发展有限公司签订的商品房买卖合同已经办理备案登记，且郭灿毅购买的安溪县鸿业华庭华辉楼C25号房已办理预购商品房抵押权预告登记注销手续。根据安溪鸿业房地产发展有限公司《说明》载明的内容体现，涉讼房屋所在的鸿业华庭小区系因安溪鸿业房地产发展有限公司的原因而导致无法办证，予以确认。上诉人陈长征以被上诉人林文龙与被上诉人郭灿毅签订的房屋买卖合同因违反我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的；”之强制性规定而属无效合同为由，请求法院判决许可对涉讼房屋拍卖、变卖。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”之规定，因《城市房地产管理法》的上述规定只是一般管理性规定，该规定并非效力性强制性规定，并不必然导致转让合同无效。被上诉人林文龙与被上诉人郭灿毅签订房屋买卖合同在上诉人提起诉讼之前，系双方真实意思表示，被上诉人林文龙已支付购房款且已实际占有、使用，诉争房屋因开发商原因导致未能办理过户登记，被上诉人林文龙对此没有过错。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，上诉人陈长征主张被上诉人林文龙与被上诉人郭灿毅签订的房屋买卖合同无效缺乏法律依据，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，对其上诉请求予以驳回。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币100元，由上诉人陈长征负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李翔峥
审 判 员 吴梅芳
代理审判员 陈志杰
二〇一四年二月二十日
书 记 员 王莉莉
速 录 员 陈希哲
注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。