上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初9065号原告：王某某，女，1985年11月17日出生，彝族，住云南省玉溪市。委托诉讼代理人：孙菁，上海康明律师事务所律师。委托诉讼代理人：英洁，上海康明律师事务所律师。被告：孙1，男，1985年12月16日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：潘雪源，上海道恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：高培，上海道恩律师事务所律师。第三人：孙某4，女，2012年4月28日出生，汉族，住云南省玉溪市峨山彝族自治县双江镇峨峰街XXX号XXX幢XXX单元XXX室。法定代理人：王某某(系第三人孙某4母亲)，女，1985年11月17日出生，彝族，住云南省玉溪市峨山彝族自治县双江镇峨峰街XXX号XXX幢XXX单元XXX室。委托诉讼代理人：孙菁，上海康明律师事务所律师。委托诉讼代理人：英洁，上海康明律师事务所律师。第三人：余某某，女，1958年11月6日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室。第三人：孙某3，男，1957年8月15日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室。上列两第三人的共同委托诉讼代理人：陆震华，上海四维乐马律师事务所律师。上列两第三人的共同委托诉讼代理人：石彬，上海四维乐马律师事务所律师。原告王某某与被告孙1、第三人孙某4、第三人余某某、第三人孙某3离婚后财产纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第三人孙某4的法定代理人即原告王某某及其共同委托诉讼代理人孙菁、英洁、被告孙1及其委托诉讼代理人潘雪源、第三人余某某、第三人孙某3及其共同委托诉讼代理人陆震华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1、要求依法分割原、被告名下的上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋产权由被告所有，被告向原告支付五分之二的房屋折价款；2、要求依法分割原、被告及第三人名下的上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋，该房屋产权由被告及第三人孙某3、余某某所有，被告向原告及第三人孙某4各支付五分之一的房屋折价款；3、要求被告向原告支付自2013年9月至今出租上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的租金收益。事实和理由：原、被告原系夫妻关系，婚后育有一女即第三人孙某4，2016年2月5日，原、被告经上海市杨浦区人民法院调解离婚，第三人孙某4随原告共同生活，但夫妻共同财产未作分割。上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋系登记在原、被告名下的产权房、上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋系登记在原、被告及所有第三人名下的产权房。被告委托第三人孙某3将上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋自2013年9月出租至今，故该笔租金收益亦应当由被告向原告给付。现原、被告已经离婚，双方共有基础丧失，因上述折价款给付金额、方式无法达成一致，原告遂诉至本院。被告孙1辩称，不同意原告诉请。首先，购置上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的首付款由第三人孙某3、余某某出资，原、被告仅以公积金贷款人民币200,000元(以下币种均为人民币)出资，在购买房屋时，由于第三人孙某3、余某某不符合购房政策，所以仅登记在原、被告名下，原告享有的所有权应当根据出资情况确定。其次，上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋的购置过程中，原、被告及第三人孙某4共同出资200,000元，剩余出资均由第三人孙某3、余某某出资，所以原、被告及第三人孙某4共同所有四分之一的份额，原告的所有权份额应为十二分之一。上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋在2012年9月至2013年2月期间每月租金2600元、2013年3月至2013年9月期间每月租金为2900元、2013年9月至2015年9月期间每月租金3200元，均由第三人孙某3收取，但原、被告在婚姻关系存续期间内一直租房居住，租金来源为上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋租金收入及第三人孙某3的补贴，所以上述租金已经全部消耗完毕，不同意给付原告。第三人孙某3、余某某辩称，认可被告答辩意见，补充意见为第三人孙某3、余某某对于上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋购置中的出资所对应的所有权份额视为对被告孙1个人的赠与。第三人孙某4辩称，对原告的诉请无异议。经审理查明，(一)原、被告于2009年9月登记结婚，2012年4月26日生育第三人孙某4，2016年2月5日，原、被告经本院调解离婚，第三人孙某4随原告共同生活。第三人孙某3、余某某系被告孙1的父母。(二)上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋是自2012年2月1日起登记在原、被告名下的产权房。2011年11月18日，被告孙1、第三人孙某3与案外人丁某签订房地产买卖居间协议一份，双方约定，案外人丁某将上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室出售给被告孙1及第三人孙某3，售价为1,350,000元，首付款1,000,000元，按揭贷款350,000元，在该份合同买受方一栏中，第三人孙某3签名后，又书写“表见代理孙1”字样。同日，案外人丁某出具收条一份，内容为：“今收到孙1先生用于购买本人名下位于上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋定金人民币叁万元整(￥30,000元)”。2011年12月5日，第三人孙某3通过其名下账户向案外人丁某转账交付780,000元、190,000元。同日，案外人丁某与原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定将上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室出售给原、被告，售价为1,350,000元，原、被告当日应支付首付款810,000元(含定金)，按揭贷款540,000元作为第二期房款支付。同时，案外人丁某与原、被告签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定因丁某急需现金，在签订《上海市房地产买卖合同》当日，孙1、王某某向丁某支付首期房价款计1,000,000元整，交易过户当日，孙1、王某某再向丁某支付部分房价款150,000元，待孙1、王某某贷款540,000元整放贷后，案外人丁某收取其中的200,000元，剩余款项须于10日内归还孙1、王某某。后原告向招商银行股份有限公司上海分行就该套房屋申请二手楼住房贷款，金额为540,000元。2012年1月8日，第三人孙某3向上海锐丰投资管理有限公司支付该套房屋购置佣金9,000元。同日，第三人孙某3向案外人丁某转账交付150,000元。2012年3月14日，案外人丁某在《房地产买卖合同之补充协议》上签字确认：“双方款项已结算清，水、电、煤、维修基金已结算清，房屋交付完毕”。审理中，原、被告及第三人均陈述案外人丁某在上述购房合同中已向孙1、王某某返还购房款340,000元。2016年9月9日，经原告申请，本院委托上海富申房地产估价有限公司对上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋进行价值评估，结论为该套房屋价值为4,051,100元，评估费11,360元由原告垫付。截至2016年2月5日，该套房屋剩余贷款总额为320,839.38元；截至2016年12月，该套房屋剩余贷款总额为312,559.47元。2016年2月至12月期间，原告共计归还贷款本息计23,947.77元。(三)上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋是自2012年10月31日起登记在原、被告及第三人孙某4、第三人孙某3、第三人余某某名下的产权房。2012年3月12日，原告向第三人孙某3转账200,000元用于购置该套房屋。2012年8月1日，第三人孙某3与案外人刘某1签订《房地产买卖居间协议》，双方约定：案外人刘某1将其名下的上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋出售给孙某3等人，售价为800,000元，其中意向金为50,000元，首付款为350,000元(不含定金)于签订买卖合同示范文本当日支付，第二期房款380,000元于房地产交易中心出具产权过户的收件收据当日内支付，尾款20,000元于房屋物业交割手续办理完毕且案外人刘某1迁出该房屋内全部户口后当日支付。同日，案外人刘某1出具定金收条一份，确认收到孙某3支付的该套房屋购买定金50,000元。2012年8月11日，第三人孙某3向案外人刘2转账交付该套房屋价款350,000元。同日，上海创同房地产经纪事务所、上海鼎族房产创同黄兴店确认收到孙某3、余某某、孙1支付的佣金8,000元。2012年8月29日，案外人刘某1与原、被告及第三人孙某4、第三人孙某3、第三人余某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定案外人刘某1将上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋出售给原、被告及第三人孙某4、第三人孙某3、第三人余某某，售价为800,000元。第三人孙某3支付了该套房屋交易契税24,000元。2012年10月15日，第三人孙某3向案外人刘2转账交付该套房屋价款380,000元。2013年1月24日，案外人刘2代案外人刘某1出具收条一份，载明：“今收到孙某320000元正房款已全部结清(凤城一村XXX号XXX室)”。审理中，原、被告及第三人均一致确认，该套房屋价值为1,855,000元。另查明，1、2014年5月26日，案外人程某向本院起诉【案号：(2014)杨民四(民)初字第1346号】，要求判令解除案外人程某与孙1于2012年12月30日签订的《房屋租赁合同》，并要求孙1向其支付违约金5,000元，后该案以案外人程某撤诉结案，在该案的庭审笔录中，案外人程某及孙1对该份合同的真实性均无异议，孙1陈述于2013年1月8日搬进上海市杨浦区唐山路XXX弄XXX号XXX室，并确认该套房屋用途为“一家五口居住”；2、2015年2月9日，案外人邵显妙、李燕芬、邵君博、邵李豪哲、邵豪函向本院起诉【案号：(2015)杨民四(民)初字第844号】，后追加程某作为该案第三人，要求判令解除程某与被告孙1于2012年12月30日签订的《房屋租赁合同》、孙1支付违约金5,000元及从2014年10月8日起按照每月5,000元的标准支付租金至实际腾退房屋之日止。该案中，案外人邵显妙、李燕芬、邵君博、邵李豪哲、邵豪函及孙1均确认租金支付至2014年10月7日，另孙1支付押金5,000元。2015年4月22日，本院判令：一、对邵显妙、李燕芬、邵君博、邵李豪哲、邵豪函要求解除《房屋租赁合同》，并要求孙1支付违约金5,000元之诉讼请求，不予支持；二、孙1应于该判决生效之日起十日内支付邵显妙、李燕芬、邵君博、邵李豪哲、邵豪函2014年10月8日至2015年4月22日的房屋租金32,500元。3、2013年7月5日、2013年10月6日、2014年1月5日、2014年4月6日、2014年7月5日，第三人孙某3分五次向案外人周皓支付房屋租金共计75,000元；2015年5月4日，第三人孙某3支付案外人邵显妙房屋租金45,000元，2015年7月4日、2015年10月7日，第三人孙某3分两次向案外人邵显妙支付房屋租金共计30,000元。审理中，1、原告提供了2011年10月10日第三人孙某3与上海市杨浦区绿化管理局签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，旨在证明原第三人孙某3承租的上海市杨浦区霍山路XXX弄XXX号XXX室房屋动迁发生于原、被告婚后，第三人孙某3据此取得动迁款253,523.87元，后用于支付上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的首付款，该动迁款金额计算标准考虑到了原、被告一家的居住情况，原告也应享有一定的动迁利益。被告及第三人孙某3、余某某对其证明内容不予认可。原告明确该份协议中的被安置人为孙某3一人，不能进一步提供关于原告作为该次动迁被安置对象的证据。2、2011年12月5日，被告与第三人孙某3签订协议一份，载明：“杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，因招商银行贷款不通过及国家限购令等政策，现不能在房产证上署名，待政策等情况允许后，加上名字。根据出资比例分配份额，如几年后政策等情况没有变化或遇特殊情况，应依据市场价和出资比例解决。另：放贷后往我账上打20万以方便我随时可为家里买套动迁房，为了利益最大化，署全部家庭成员名字，但私下实际是根据出资比例分配份额。”原告及第三人孙某4对该份证据不予认可，认为该份证据上无原告签名确认，可能形成于本案起诉之后，不能反映购房当时原、被告的真实意思表示。3、被告提供《上海市房地产买卖合同》复印件及案外人丁某收条原件两份，内容为案外人丁某将上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原、被告及案外人孙某2、沈某某，售价为1,350,000元，案外人丁某出具收条确认收到原、被告及案外人孙某2、沈某某价款190,000元、780,000元。此外，被告还申请证人李某某到庭作证，其证言如下：李某某，男，1986年12月25日出生，职业房地产中介人员。2011年11月，孙某3委托证人购买上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，当时购买价格是1,350,000元，11月支付了定金，12月签订了买卖合同。当时购买人是四个人，是原、被告及被告的爷爷、奶奶，当时签买卖合同的时候，四个人都在场，证人不清楚出资情况。原、被告及被告的爷爷奶奶作为买受人签订的《上海市房地产买卖合同》准备备案时，孙某3跟证人说老人无法贷款。于是证人联系了房东，重新签订了买卖合同，去掉了两个老人的名字，买受人变成了王某某、孙1两个人。当时孙某3说现在先上两个人的名字，等条件允许了再把两个老人的名字加上。原告及第三人孙某4对上述合同、收条的真实性没有异议，但认为上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋是婚后登记在原、被告名下的，所有权分割应当以产证上登记的权利人为准，与过户前案外人的意思表示无关；对于证人证言，由于证人所在的中介公司已经收取了第三人孙某3支付的中介费，双方之间有利益往来，且其证言本身具有一定的模糊性，故不予认可。4、原告提供了房屋租赁合同、收条、协议书复印件三份，旨在证明上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋自2013年9月至2015年6月期间每月租金3,200元，相应租金由被告孙1委托第三人孙某3收取，并据此主张被告应向原告支付2012年9月至2015年9月期间租金的一半即46,400元。被告及第三人孙某3、余某某对上述合同、收条、协议书的真实性没有异议，同时均确认上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋在2012年9月至2015年9月期间处于出租状态，2012年9月至2013年2月期间每月租金2,600元、2013年3月至2013年9月期间每月租金为2,900元、2013年9月至2015年9月期间每月租金3,200元，均由第三人孙某3收取。同时被告提供转账凭证八份及2012年12月30日被告与案外人程某签订的《房屋租赁合同》、告知函、产证复印件，该份《房屋租赁合同》显示，2013年1月至2016年1月，被告租住了上海市杨浦区唐山路XXX弄XXX号XXX室房屋，每月租金5000元，第三人孙某3用出租上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋所得租金垫付了原、被告婚内的租金开销，所以原告主张的租金已于双方婚内消耗完毕。原告对该份合同真实性不予认可，但认可2013年1月至2014年7月原、被告及所有第三人均居住于上海市杨浦区唐山路XXX弄XXX号XXX室，2014年8月起，因原、被告发生矛盾，原告已离家出走。针对本案的争议焦点之一，上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋如何分割？本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三人孙某3、余某某为购置该套房屋虽支付了首付款1,150,000元，同时以孙1及第三人孙某3的名义与案外人丁某签订了房地产买卖居间协议，但在不动产登记过程中将产权人变更为原、被告二人，应当视为具有向原、被告赠与产权的意思表示。被告提供的2011年12月5日与第三人孙某3签订的协议未经原告确认，不能如实反映该套房屋购置时双方的真实意思表示，故本院不予采纳。被告及第三人孙某3、余某某以该套房屋的原购房人为原、被告及案外人孙某2、沈某某为由，主张其无向原告赠与意思表示的辩称，于法无据，本院不予支持。原告主张第三人孙某3根据《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》取得的动迁补偿款中包含原告的动迁利益，但未能提供证据证明其系该次动迁的被安置对象，本院对其主张亦不予采纳。综上，考虑到该套房屋购置时已使用了原告贷款资格，后原、被告以夫妻共同财产清偿贷款，理应认定该套房屋系夫妻共同财产。考虑到被告家庭为购置该套房屋贡献较大，综合原、被告婚姻存续时间、居住现状及履行能力等因素，兼顾保护妇女儿童利益的原则，该套房屋产权可由被告孙1所有，被告应向原告给付该套房屋折价款1,450,000元，因该套房屋办理转移登记所产生的税、费，由原、被告各半负担。至于原告已经清偿的2016年2月至12月期间贷款本息计23,947.77元，应当作为原、被告共同债务，由被告孙1偿还原告11,973.89元。该套房屋的剩余贷款，应当由被告孙1继续承担清偿责任。针对本案的争议焦点之二，上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋如何分割？本院认为，该套房屋购置于原、被告婚姻关系存续期间，由原、被告及三位第三人共同共有，基于原、被告及第三人具有家庭关系并共同生活，本院对原告按照共有的一般原则要求产权均分的主张不予支持。原、被告在该套房屋购置过程中仅共同出资四分之一价款，而第三人孙某4在房屋购置时系未成年人，并未对房屋购置有所贡献，综合双方意见，本院酌情确认原告及第三人孙某4共同享有五分之一的产权份额。据此，该套房屋可由被告及第三人孙某3、余某某共同共有，被告应向原告及第三人孙某4支付房屋折价款371,000元，因上述房屋办理转移登记所产生的税、费，由原告及第三人孙某4共同负担五分之一，被告及第三人孙某3、余某某共同负担五分之四。针对本案的争议焦点之三，被告是否向原告给付上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋自2012年9月至2015年9月期间的租金？本案审理过程中，原告确认被告及第三人孙某3、余某某在上述期间共计收到租金92,800元，被告及第三人孙某3、余某某共计确认上述期间收到租金112,700元，相应租金应由原、被告共有。但根据现有证据显示，在原、被告婚后，第三人孙某3已经支付双方共同租住的上海市杨浦区唐山路XXX弄XXX号XXX室租金高达150,000元，由于该消耗应由原、被告及第三人共同负担，本院酌情判令被告向原告给付该套房屋租金14,000元。原告辩称2014年8月起已离家出走，但被告及第三人孙某4的居住需求应当作为家庭合理支出由原、被告共同负担，故本院对原告的该项诉请难以如数支持。第三人孙某3、余某某虽主张被告从未收到上述租金，但未能对此提供证据，被告作为该套房产的所有权人应对原告承担给付义务。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：一、上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归被告孙1所有，因办理该房屋转移登记所产生的税、费均由原告王某某、被告孙1各半负担，该套房屋的剩余贷款由被告孙1承担继续清偿责任；二、上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋产权由被告孙1及第三人孙某3、余某某共同共有，因办理该房屋转移登记所产生的税、费均由原告王某某及第三人孙某4共同负担五分之一、被告孙1及第三人孙某3、余某某共同负担五分之四；三、被告孙1应于本判决生效之日起十日内给付原告王某某上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋折价款人民币1,450,000元；四、被告孙1应于本判决生效之日起十日内给付原告王某某、第三人孙某4上海市杨浦区凤城一村XXX号XXX室房屋折价款人民币371,000元；五、被告孙1应于本判决生效之日起十日内给付原告王某某上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋2012年9月至2015年9月期间的租金人民币14,000元；六、被告孙1应于本判决生效之日起十日内给付原告王某某2016年2月至12月期间上海市杨浦区辽阳路XXX弄XXX号XXX室房屋贷款人民币11,973.89元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币51,308元，由原告王某某及第三人孙某4共同负担人民币16,800元，被告孙1及第三人孙某3、余某某共同负担人民币34,508元；评估费人民币11,360元，由原告王某某负担人民币4,416元，被告孙1负担人民币6,944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱 萍审 判 员 许 颢人民陪审员 王 颖二〇一六年十二月二十九日书 记 员 朱玮丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国婚姻法》第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。……第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。二、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……