广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终608号
上诉人（原审被告）：李群英，女，1960年5月23日出生，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：孙常军，广东铭致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：翁健强，男，1972年5月28日出生，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。
原审被告：中山市全宁驾驶员培训有限公司。住所地：广东省中山市东升镇高沙村。
法定代表人：李群英，该公司经理。
上诉人李群英因与被上诉人翁健强、原审被告中山市全宁驾驶员培训有限公司（以下简称全宁培训公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第1325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李群英上诉请求：撤销一审判决，改判李群英无需支付赔偿款90701.17元及返还保证金13104元、租金2113.55元。事实和理由：一、涉案租赁合同的出租人应为全宁培训公司，一审判决认定李群英系出租人错误。1.李群英与翁健强签订租赁合同系基于公司授权而实施的民事行为，全宁培训公司对此亦予以确认，即出租人系全宁培训公司。2.租赁合同上的出租方虽写明是李群英，但因李群英系全宁培训公司的股东，导致当事人对于合同主体理解含混。事实上，合同落款处加盖了中山市东升镇金宁驾驶员培训有限公司（以下简称金宁培训公司）的公章，出租房屋的权利人是公司，收取租金的也是公司。二、本案应适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，一审判决适用法律错误。1.租赁合同签订时，金宁培训公司当即在落款处加盖了公章，翁健强交付保证金也是由金宁培训公司出具的收据，李群英只是在经手人处签字，证明了翁健强在签订租赁合同时已知道李群英与全宁培训公司的代理关系。2.涉案房屋与金宁培训公司的训练场地、经营用房是在一块土地上，金宁培训公司自2012年12月7日开业经营，翁健强在考察租赁房屋时，应当知道房屋属于金宁培训公司。一审认定租赁合同见证人周泽安与金宁培训公司股东、当时的法定代表人周泽安是兄弟关系，并且是装修的承包商，翁健强通过周泽安应当了解到金宁培训公司与李群英的关系。3.一审法院认定翁健强有权依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款之规定选择相对人，但翁健强在起诉时同时向受托人和委托人全宁培训公司主张权利要求承担连带责任。一审法院适用该条法律规定错误。三、翁健强没有充分证据证明其损失范围，一审判决认定损失额度缺乏事实依据。1.一审期间，翁健强提交的装修合同约定验收合格后一次性付款不符合装修行业的交易习惯，没有装修费发票，也没有收款日期，证据不充分，一审法院应当向翁健强进行评估鉴定方面的释明，且租赁房屋只是顶棚被拆除，对装修项目、费用具备评估条件。2.对于仓库租金，翁健强也仅是于2015年4月12日支付了2015年1月25日至4月9日的租金15000元，亦与按月缴纳租金的交易习惯不符，真实性存疑。3.翁健强对其主张的运输费用及人工仅提交了一份签名为赵生的收款收据，在没有其他证据佐证的情况下，仅凭该孤证不能作出认定，应当要求翁健强予以补强，而非将举证推翻该证据的责任强加给李群英。
翁健强辩称，一、经一审法院释明，翁健强已明确选择李群英作为相对人。二、签订租赁合同时，翁健强一直与李群英沟通，李群英未告知其是受公司委托，签订合同也是李群英签名，故翁健强是与李群英签订合同。三、关于损失问题，翁健强与装修公司协商约定验收合格后一次性支付装修款项，约定明确，临时租赁厂房是按天数计算租金的，搬走时一并结算租金。运输费用与人工，是翁健强在市场上找到的私人运输方，没有收据，但运输费是客观产生的费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审被告全宁培训公司未提交陈述意见。
翁健强向一审法院起诉请求：1.依法确认翁健强、李群英签订的商铺租赁合同无效；2.李群英、全宁培训公司连带赔偿翁健强经济损失172048元；3.李群英、全宁培训公司返还保证金26208元，返还租金58968元。
一审法院认定事实：2014年4月18日，李群英以出租方（甲方）、翁健强以承租方（乙方）名义签订商铺租赁合同，合同主要订明：甲方将坐落于中山市东升镇高沙小学侧的自建简易星棚出租给乙方使用，期限自2014年5月1日起至2017年4月30日止；乙方自签订合同时先交付首期两个月租金13104元作为履行合同的保证金给甲方；租金按月结算缴纳，每月6552元，在当月5日前缴付完毕；甲方负责铺设自来水管和架设供电主线到商铺位置，商铺内部水电安装及装修与甲方无关。以上合同落款处甲方有李群英签字，并加盖有金宁培训公司公章。合同签订后，翁健强向李群英、金宁培训公司支付保证金13104元，并聘请中山市东升镇兴发装修工程部（以下简称兴发工程部）对商铺进行装修，领取营业执照经营五金制品厂。2015年1月8日，中山市东升镇人民政府向李群英送达强制清拆通知书，告知其使用的建筑物（即涉案租赁商铺）属违法建筑，限期自行清拆。同年1月22日，涉案商铺被强制拆除。尔后，翁健强于2015年8月12日诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审法院另查明：金宁培训公司的股东为李建波、周华安、李群英，于2014年5月14日经核准变更登记，公司名称变更为全宁培训公司，变更后股东为李建波、李群英。翁健强提交的建筑工程承包合同、收据显示，商铺租赁合同的见证人周泽安于2014年4月23日代表兴发工程部与翁健强签订建筑工程承包合同，约定兴发工程部对翁健强租赁的商铺进行装修，工程项目包括地面铺贴、石膏板天花、砌红砖间墙、洗手间墙及铺贴、车间地面油、安电布线及装灯、货架搭棚等，翁健强支付工程款100098元。一审庭审中，翁健强诉称周泽安是金宁培训公司股东周华安弟弟，对此，李群英、全宁培训公司未予否认。
翁健强诉称商铺被强拆，其聘请工人将设备、材料运走，支付费用28480元，并提交有收据作证。另翁健强认为当时春节将近，只能暂时租赁场地安放设备、材料，为此支付租金（2015年1月25日至同年4月9日，每天200元）15000元，并提交有收据作证。此外，翁健强主张尚需支付工人工资，其提交工资签收凭证作证。
一审诉讼中，翁健强表示只与李群英协商租赁事宜，与其订立合同的也是李群英，起诉全宁培训公司因为租金由公司收取。
一审法院认为，翁健强与李群英签订商铺租赁合同，虽合同落款处加盖有金宁培训公司公章，但合同抬头“出租方（甲方）”及落款“甲方”处均明确出租人为李群英，该合同有李群英签字，合同缔约时也由李群英负责磋商，翁健强也确认合同相对人为李群英，应予认定李群英为商铺租赁合同的当事人。即便对此仍有异议，因无证据证明翁健强在订立合同时知悉李群英与金宁培训公司之间的隐名代理关系，翁健强有权依《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定选择相对人，向李群英主张权利。至于金宁培训公司收取租金，只是合同向第三人履行的问题，更何况李群英又是金宁培训公司股东，二者之间存在特定的关系，金宁培训公司不是合同当事人，也不是翁健强依前述规定选定的相对人，翁健强以金宁培训公司实际收取租金为由诉请全宁培训公司承担合同责任并无法律依据，一审法院不予支持。
涉案商铺未经规划、报建施工，现已因违法建筑被强制拆除，翁健强与李群英签订的商铺租赁合同属无效合同。合同无效后，李群英收取的保证金13104元应予返还，翁健强诉请双倍返还保证金的请求缺乏法律依据，不应支持。同时，翁健强已实际使用商铺，已交的租金应作使用费冲抵，其诉请返还的租金，应以2015年1月未使用商铺的时间为限，即2015年1月22日至31日的租金2113.55元（6552元÷31天×10天）。李群英作为出租人，在明知商铺属违法建筑，不具备使用条件的情况下仍然对外出租，以获取租金收益，对合同的无效负有主要过错；翁健强作为承租人，未尽必要义务审核租赁物的合法性，对合同无效负次要过错。据此，翁健强因合同无效所遭受的损失，一审法院酌定李群英承担70%的赔偿责任，翁健强自己承担30%的责任。翁健强装修商铺所支付的费用，有相应的建筑工程承包合同及收据佐证，该工程虽未有开具工程发票，但合同明确记载具体的工程项目及费用，又，施工人也与李群英、全宁培训公司有特定关系，在无其他证据推翻的场合，应予采信证据的证明内容。考虑到装修已使用半年有余，存在折旧，翁健强、李群英均未对折旧费用提出评估申请，又装修物已被全部拆除客观上无法进行评估，一审法院根据实际使用时间，酌情以5%作为折旧率确定装修物被拆除时的价值。涉案商铺因属违法建筑需拆除，翁健强需另行联系租赁场地、搬迁材料及设备，必受有损失。一审法院确定处理上述事宜的合理期间为1个月，超过部分，根据减损规则的规定，不予支持。翁健强主张的运输费及人工28480元，在无其他证据推翻的情况下，应予采信；相应的租金，收据显示每天200元的标准符合实际情况，应予支持，计算1个月为6000元。据此，李群英应赔偿的损失为90701.17元［（100098元×95%＋28480元＋6000元）×70%］。翁健强诉请的工人工资无合法依据，其亦未能提供劳动合同等其他证据予以证明，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、确认翁健强与李群英于2014年4月18日签订的商铺租赁合同无效；二、李群英于一审判决发生法律效力之日起七日内向翁健强赔偿90701.17元；三、李群英于一审判决发生法律效力之日起七日内向翁健强返还保证金13104元、租金2113.55元；四、驳回翁健强的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2579元，由翁健强负担1517元，李群英负担1062元（翁健强已预交，一审法院不作收退，李群英于上述期限内一并迳付给翁健强）。
二审中，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、翁健强一审期间提交的中山市东升镇人民政府强制清拆通知书送达对象为全宁培训公司，内容载明，涉案租赁房屋系全宁培训公司在东升××××二小组“七亩”土地上擅自搭建的违法建筑物，该通知书由李群英签收。翁健强提交的兴发工程部收据载明：“今收到翁健强高沙金宁教练场办公室全套装修款100098元。”
二、一审期间，李群英、全宁培训公司的委托代理人称涉案土地是金宁培训公司从高沙村租回来的。李群英称系根据公司授权与翁健强签订涉案商铺租赁合同。全宁培训公司确认李群英系代表全宁培训公司签订合同。翁健强一审庭审时确认，承租期间的租金均由全宁培训公司收取（收据上加盖金宁培训公司公章）。
三、金宁培训公司于2014年5月14日变更工商登记，企业名称变更为全宁培训公司，法定代表人变更为李群英。
除以上事实外，本院对一审查明的其它事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。翁健强承租的涉案商铺已被相关政府部门认定为违法建筑物，涉案商铺租赁合同依法应属无效。本案的争议焦点是李群英签订涉案商铺租赁合同的行为是否构成职务行为。
首先，根据兴发工程部向翁健强出具的收据以及政府部门下发的强制清拆通知书可知，涉案租赁物位于全宁培训公司的教练场内，由全宁培训公司搭建，实系全宁培训公司的财产。其次，李群英虽作为合同甲方签名，但合同亦加盖全宁培训公司的公章，且翁健强自认系向全宁培训公司交纳租金。最后，租赁合同的见证人即兴发工程部负责人周泽安与全宁培训公司的另一股东系亲属关系。翁健强作为完全民事行为能力人以及从事商事活动的主体，在有能力、有条件的情况下，在签订合同时未对租赁物权属情况进行审查，在履行合同时亦未对全宁培训公司而非李群英收取租金提出异议，显与常理不符。结合现有证据以及日常生活经验，本院认定翁健强对全宁培训公司作为涉案租赁物权利人的情况应自始明知，李群英在签订涉案租赁时已披露委托事实，全宁培训公司对此亦予确认，故李群英签订涉案租赁合同系执行职务行为，全宁培训公司才是涉案租赁合同的实际相对人，该合同无效的相应后果应由该公司承担。
因涉案租赁合同无效，故全宁培训公司收取翁健强的保证金13104元、已收取的租金（冲抵使用费后尚余2113.55元，数额同一审认定）应予返还。关于翁健强因合同无效所受损失赔偿问题，首先，翁健强对其所受损失的相关主张已提交初步证据予以证明，且相应装修费用、搬迁费用以及另行择地存放设备而产生的租赁费用数额均在合理范围之内，全宁公司、李群英亦未提交相反证据予以推翻，一审法院对该证据予以采信，并酌情认定翁健强的损失为129573.1元（100098元×95%＋28480元＋6000元），并无明显不当，本院予以维持。但翁健强租赁涉案建筑作为厂房及办公场所，作为经营者应当在选址时应当比出租方尽更多的审慎注意的义务，而根据本案已查明的事实，翁健强在订立合同时，对涉案租赁物是否具有合法报建手续等情况未进行任何审查即草率签订合同，并随即投入大量资金以及机器设备，后因涉案租赁物属违法建筑被强制清拆而产生装修损失、搬迁费用、场地租金等相应损失，故翁健强应当对该损失承担主要的责任，而全宁培训公司明知其建筑物没有办理合法报建手续仍然出租，导致合同无效，亦具有一定的过错。本院结合本案的实际情况及双方过错的程度，酌定全宁培训公司应对翁健强的前述损失承担40%的次要责任即51829.24元（129573.1元×40%），其余损失部分由翁健强自行承担。一审法院认定的责任分配比例欠妥，本院予以纠正。另，对当事人未提出上诉的其他部分，本院不作审查。
综上所述，李群英的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第1325号民事判决；
二、确认被上诉人翁健强与被上诉人中山市全宁驾驶员培训有限公司于2014年4月18日签订的商铺租赁合同无效；
三、被上诉人中山市全宁驾驶员培训有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人翁健强返还保证金13104元、租金2113.55元；
四、被上诉人中山市全宁驾驶员培训有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人翁健强赔偿51829.24元；
五、驳回被上诉人翁健强的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为2579元（翁健强已向一审法院预交），由翁健强负担1907元，中山市全宁驾驶员培训有限公司负担672元（中山市全宁驾驶员培训有限公司于上述期限内一并径付翁健强，一审法院不另收退）；二审案件受理费2418元（李群英已向本院预交），由中山市全宁驾驶员培训有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一六年九月九日
书 记 员 罗海欣
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