河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫96民终756号
上诉人（原审被告）：刘备战，男，1969年12月30日出生，汉族，住济源市。
委托诉讼代理人：李凯杰，济源市天坛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张小联，男，1967年12月5日出生，汉族，住济源市。
委托诉讼代理人：孙二兵，河南凌峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵艳丽，女，1975年9月20日出生，汉族，住济源市。
上诉人刘备战因与被上诉人张小联、赵艳丽租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2016）豫9001民初4704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘备战及其委托诉讼代理人李凯杰、被上诉人张小联及其委托诉讼代理人孙二兵、被上诉人赵艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘备战上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回张小联对刘备战的诉讼请求。事实与理由：一、张小联、赵艳丽的转让协议中的转让费145000元，赵艳丽与刘备战的房屋租赁协议没有约定该145000元的转让费，该转让费145000元是对刘备战增加的义务，该增加义务对刘备战没有约束力，该约定是张小联、赵艳丽之间的约定，刘备战也未在该协议签字。二、张小联、赵艳丽的转让协议第一条第一项约定：未到期房屋租金年元（指2011年3月26日至2011年6月1日），该房屋租赁到期届满由甲方自己（张小联）与房东（刘备战）协商。由此说明张小联在2011年3月26日至2011年6月1的两个月期满后应与刘备战协商房租数额，刘备战在此期限届满后是可以要求对房租数额进行协商的，对租金数额的约定进行了变更。实质上是张小联违约。三、租赁协议和转让协议中明确写明“从第二年开始每年6月1日前一个月交纳下一年租金”。张小联应在4月30日向刘备战交房租，到6月1日一年租期届满未交下一年的房租，刘备战6月2日要求交下一年房租不违反协议，张小联未交租金严重违约。四、张小联电话中称给刘备战交房租，没有实际交纳行为，认定刘备战以房屋要涨租金为由拒收不能成立。五、本案中的原物仍然存在，张小联与刘备战之间不是买卖关系。张小联锁门离去不再经营，随意扩大损失，责任在于张小联，张小联应将财产拉走，不应强加于刘备战。诉讼中法官曾进行调解，让张小联多用半年时间，否则把钥匙交给刘备战，张小联既不交钥匙，也不经营。由此说明，不是合同目的不能实现，而是张小联拒不履行协议，其目的是撕毁合同。六、本案是张小联违约，刘备战没有任何过错，不应承担任何责任。张小联占用刘备战房屋一年不交租金，刘备战遭受严重损失，刘备战为避免损失扩大把张小联占用的财产搬出，租房保存财产所支出的费用张小联理应赔偿，刘备战的反诉合理合法应予支持。张小联不交租金违约反而恶人先告状，逃避责任，张小联的陈述可以证明其违约，张小联的请求不应得到支持。
张小联辩称：一、根据刘备战与赵艳丽签订的房屋租赁协议第六条约定，赵艳丽可以转让宾馆，因此，其与赵艳丽签订的转让协议对刘备战具有约束力。二、其与赵艳丽签订的转让协议第一条第一项，双方的真实意思是2014年6月1日房租到期后，由张小联与刘备战协商租金，刘备战对该项的理解与房屋租赁协议5年租赁期限以及刘备战收取张小联2012年租金相矛盾，该理解不能成立。张小联已经举证证明刘备战违约，本案已经多次审理，均支持了张小联的请求，刘备战所谓张小联违约的理由不能成立。三、本案中的原物对张小联已经没有任何使用价值，如果判决原物归张小联，只能导致其权益受到重大损害，不符合公平公正的原则，刘备战提到的法官调解一事不属实。综上，刘备战的上诉理由在其他诉讼中均已经多次提到，不应当得到支持，在本次诉讼中依然不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
赵艳丽辩称，根据其和张小联签订的转让协议第一条第一项的相关约定，原合同租期至2014年6月1日期满后，之后的租金由刘备战与张小联进行协商。未到期房屋租金虽然是空格，但实际上指的是其和刘备战签订的合同租金。根据转让协议第七条的约定，其与刘备战签订的原合同权利及义务一并转让给张小联。
张小联向一审法院起诉请求：1.解除2009年3月1日刘备战与赵艳丽的租赁协议及2011年3月26日赵艳丽与张小联的转让协议；2.刘备战与赵艳丽承担违约责任245000元，刘备战与赵艳丽互负连带责任。刘备战向一审法院反诉请求：张小联支付其2012年至2013年的房租28000元、水费80元、电费924元、租房损失20000元，共计49004元。
一审法院认定事实：2009年3月1日，赵艳丽与刘备战签订房屋租赁协议，主要内容：“房屋租赁协议，甲方（出租方）：刘备战身份证号：乙方（承租方）：赵艳丽身份证号：根据《中华人民共和国经济合同法》及其它有关规定，为明确出租方和承租方的权利义务关系，经甲乙双方平等协商，甲方同意将沁园办事处御驾居委会同心路东头北10号一间门面房和二楼全层、四楼全层、五楼全层及房屋北门口入口处涉及的地方、1-5层楼梯租赁给乙方用于经营，具体协议条款如下：一、房屋地址：御驾庄居委会同心路东头北10号一间门面和二楼、四楼、五楼的全层（路北第三家东边）。二、租赁时间：2009年4月1日-2014年6月1日（共5年）。三、房屋租金：房屋前四年租金每年为贰万捌仟元整（28000元），第五年为叁万元整（30000元），逐年缴纳。第一年租金交纳时间为：2009年3月1日签订协议时交纳壹万元整（10000元），2009年6月1日缴纳贰万元整（20000元）。从第二年开始于每年6月1日前一个月交纳下一年租金。四、水电方面：甲方负责租赁期间水、电畅通，免费为乙方提供井水的供应，乙方承担自用的水电费。甲方应为乙方水、电维修假设提供方面。五、房屋装修，乙方根据经营需要，在不破坏房屋主体结构的情况下，可对房屋进行分割装修和卫生间装修。允许在所有房间内加装暖气。六、经营权利：甲方应保证乙方租赁期间对租赁房屋的独立使用权，乙方根据经营需要，可采取自营、转租、承包、转让的方式牟取利益，刘备战不得干涉。……十二、违约责任，如果甲方违约，必须赔偿给乙方造成的全部损失，包括装修费用，并赔偿违约金10万元，如果乙方违约，必须赔偿违约金10万元……。”该协议签订后，赵艳丽经营至2011年3月26日。当天，赵艳丽与张小联签订宾馆转让协议书，主要内容：“甲方张小联身份证号：乙方赵艳丽身份证号：就乙方承租刘备战房屋进行宾馆经营（该房屋位于御××同心路东头北××门面和××、××、××）××第三家东边。目前由于乙方不愿意经营，拟转让给甲方，因此就转让宾馆设施、设备及剩余未到期房租一事，为明确双方的权利和义务关系，自愿达成如下协议，以便双方共同遵守：一、乙方以145000元价格将自己经营的宾馆一次性转让给甲方，乙方收到甲方款项后给甲方出具收款收据，该款项包含：1、未到期房屋租金年元，该房租到期届满由甲方自己与房东协商。2、转让后，与乙方所经营宾馆的一切权利及涉及宾馆的所有手续原件一并转让给甲方。3、宾馆所有的设施及设备一并转让，详细见财产清单（该清单为本协议附件，与本协议具有同等法律效力）。二、因宾馆转让牵涉过户手续麻烦，由双方协商仍由甲方使用原有宾馆手续及甲方名字。……七、本协议生效后，原乙方与房东签订的房屋租赁合同的权利与义务一并转让给甲方，乙方与原房东签订的房屋租赁合同作为本协议附件与本协议具有同等效力……。”张小联将转让费给付赵艳丽后，开始经营，并将2012年的租金交给了刘备战。2012年4、5月份，张小联准备给刘备战缴纳下一年租金，刘备战以房屋要涨租金为由拒收。2012年6月2日，房屋内停水断电，后张小联未再经营。现该宾馆由刘备战经营。2013年4月24日，张小联与刘备战为此发生纠纷，张小联打电话报警。同年4月27日，张小联在刘备战妻子孔代见书写的青年旅店东西清单下方签字确认，该清单载明“电脑8台电脑桌8个；空调14个；电视机25个；复印件1台；冰箱1个；房东拉走床39个；电热水器2个；电风扇8个”。2013年4月起，刘备战分别租赁刘春玲2间房、崔六合3间房存放上述物品，每月每间200元。后张小联与刘备战、赵艳丽之间因该房屋租赁发生纠纷诉至一审法院，一审法院经审理，作出（2012）济民一初字第2572号民事判决：一、解除赵艳丽与刘备战于2009年3月1日签订的房屋租赁协议及2011年3月26日赵艳丽与张小联签订的宾馆转让协议；二、刘备战于判决生效后十日内给付张小联133333元；三、刘备战于判决生效后十日内赔偿张小联违约金100000元；四、驳回张小联要求赵艳丽承担责任的诉讼请求。张小联和刘备战均对该判决提起上诉，河南省济源中级人民法院作出（2014）济中民一终字第257号二审民事裁定：一、撤销济源市人民法院（2012）济民一初字第2572号民事判决；二、本案发回济源市人民法院重新审理。一审法院经审理，作出（2014）济民一初字第3547号民事判决：一、刘备战于判决生效后十日内给付张小联13333元；二、刘备战于判决生效后十日内赔偿张小联违约金20000元；三、驳回张小联要求赵艳丽承担责任的诉讼请求；四、驳回刘备战的反诉请求。张小联和刘备战均对该判决再次提起上诉，济源中级人民法院作出（2015）济中民一终字第216号民事判决：一、维持济源市人民法院（2014）济民一初字第3547号民事判决第二项、第三项、四项；二、撤销济源市人民法院（2014）济民一初字第3547号民事判决第一项；三、刘备战于判决生效后十日内赔偿张小联损失120333元。刘备战对该裁定书不服，向济源中级人民法院申诉，济源中级人民法院作出（2016）豫96民再22号民事裁定书：一、撤销本院（2015）济中民一终字第216号民事判决和济源市人民法院（2014）济民一初字第3547号民事判决；二、本案发回济源市人民法院重审。张小联对该裁定不服，向河南省检察院济源检察分院提出检察建议申请，河南省检察院济源检察分院于8月19日，以豫济检民（行）违监[2016]41210000002号通知书的形式通知张小联，（2016）豫96民再22号裁定存在违法情形，本院于2016年8月18日向河南省济源中级人民法院提出检察建议。张小联与刘备战对之前多次开庭审理程序中的开庭、质证记录均无异议。
一审法院认为：刘备战与赵艳丽于2009年3月1日签订的房屋租赁协议符合法律规定，为有效协议。根据该协议第六条约定，刘备战应保证赵艳丽租赁期间对租赁房屋的独立使用权，赵艳丽根据经营需要，可采取自营、转租、承包、转让的方式牟取利益，刘备战不得干涉，因此，赵艳丽于2011年3月26日签订宾馆转让协议，将宾馆转让给张小联的行为不违反上述房屋租赁协议约定，且刘备战在宾馆转让后也接受了张小联交纳的2012年房屋租金，应视为对上述宾馆转让协议的认可，故赵艳丽与张小联签订的宾馆转让协议亦为有效协议。张小联要求解除2009年3月1日刘备战与赵艳丽之间签订的房屋租赁协议、2011年3月26日张小联与赵艳丽之间签订的宾馆转让协议，因该协议的租期至2014年6月1日，期间，张小联与刘备战因房屋租赁发生纠纷，张小联于2012年6月2日后没有再经营，现该宾馆由刘备战经营。张小联在多次诉讼中提出该请求，刘备战对该诉讼请求明确表示认可，所以，张小联和刘备战均同意解除以上两份租赁协议的的意思表示符合法律规定，一审法院予以支持。赵艳丽与刘备战签订的房屋租赁协议约定，如果刘备战违约，必须赔偿给赵艳丽造成的全部损失，包括装修费用，并赔偿违约金100000元，而张小联与赵艳丽签订宾馆转让协议时约定赵艳丽与刘备战签订的房屋租赁协议的权利义务一并转让给张小联，因此，赵艳丽与刘备战之间关于赔偿损失及支付违约的约定同样适用于张小联与刘备战。根据张小联提供的录音可知，张小联在2012年6月1日前多次向刘备战交纳2013年的房租，但刘备战以涨房租为由拒收，并于2013年6月2日对张小联停水停电，致使张小联不能正常经营，违反了上述协议的约定，故刘备战应承担赔偿损失及支付违约金的违约责任。因刘备战的违约致使张小联与赵艳丽签订宾馆转让协议的目的不能实现，张小联损失了宾馆转让费145000元，但该费用中包含未到期的2个月房租4667元，应予扣除；该费用中还包含有刘备战从宾馆中拉走张小联物品的价值，但上述物品系宾馆专用物品，因张小联不能继续经营宾馆，上述物品的原有使用价值和功能减损，故刘备战应折价赔偿张小联该部分损失，考虑到张小联已经经营该宾馆1年多时间，应扣除张小联经营期间物品的折旧费用，一审法院酌定扣除20000元。扣除上述两项费用后余款120333元，应由刘备战赔付张小联。张小联要求刘备战承担由于其违约的违约金100000元，因刘备战在合同履行过程中违约存在过错，酌定刘备战支付张小联违约金20000元。赵艳丽已经将房屋租赁协议的权利义务转让给张小联，故张小联要求赵艳丽承担责任，于法无据，一审法院不予支持。因2012年6月后，张小联未实际使用刘备战房屋，故刘备战要求张小联支付2012年至2013年房租28000元、水费80元、电费924元的反诉请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。刘备战反诉请求张小联支付2013年4月27日至2014年12月31日租赁房屋放置宾馆物品的租赁费20000元，上述费用是因刘备战违约导致，张小联并无过错，不应当承担责任。故对刘备战的该项反诉请求一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除赵艳丽与刘备战2009年3月1日签订的房屋租赁协议及2011年3月26日赵艳丽与张小联签订的宾馆转让协议；二、刘备战于判决生效后五日内赔偿张小联损失120333元；三、刘备战于判决生效后五日内赔偿张小联违约金20000元；四、驳回张小联要求赵艳丽承担责任的诉讼请求。五、驳回刘备战的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5175元、反诉费512.5元，张小联负担2477元，刘备战负担3210.5元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明：2009年3月1日，赵艳丽与刘备战签订房屋租赁协议，主要内容：“房屋租赁协议，甲方（出租方）：刘备战身份证号：乙方（承租方）：赵艳丽身份证号：根据《中华人民共和国经济合同法》及其它有关规定，为明确出租方和承租方的权利义务关系，经甲乙双方平等协商，甲方同意将沁园办事处御驾居委会同心路东头北10号一间门面房和二楼全层、四楼全层、五楼全层及房屋北门口入口处涉及的地方、1-5层楼梯租赁给乙方用于经营，具体协议条款如下：一、房屋地址：御驾庄居委会同心路东头北10号一间门面和二楼、四楼、五楼的全层（路北第三家东边）。二、租赁时间：2009年4月1日-2014年6月1日（共5年）。三、房屋租金：房屋前四年租金每年为贰万捌仟元整（28000元），第五年为叁万元整（30000元），逐年交纳。第一年租金交纳时间为：2009年3月1日签订协议时交纳壹万元整（10000元），2009年6月1日交纳贰万元整（20000元）。从第二年开始于每年6月1日前一个月交纳下一年租金。四、水电方面：甲方负责租赁期间水、电畅通，免费为乙方提供井水的供应，乙方承担自用的水电费。甲方应为乙方水、电维修架设提供方便。五、房屋装修，乙方根据经营需要，在不破坏房屋主体结构的情况下，可对房屋进行分割装修和卫生间装修。允许在所有房间内加装暖气。六、经营权利：甲方应保证乙方租赁期间对租赁房屋的独立使用权，乙方根据经营需要，可采取自营、转租、承包、转让的方式牟取利益，甲方不得干涉。……十二、违约责任，如果甲方违约，必须赔偿给乙方造成的全部损失，包括装修费用，并赔偿违约金10万元，如果乙方违约，必须赔偿违约金10万元……。”该协议签订后，赵艳丽经营至2011年3月26日。当天，赵艳丽与张小联签订宾馆转让协议书，主要内容：“甲方张小联身份证号：乙方赵艳丽身份证号：就乙方承租刘备战房屋进行宾馆经营（该房屋位于御××同心路东头北××门面和××、××、××）××第三家东边。目前由于乙方不愿意经营，拟转让给甲方，因此就转让宾馆设施、设备及剩余未到期房租一事，为明确双方的权利和义务关系，自愿达成如下协议，以便双方共同遵守：一、乙方以145000元价格将自己经营的宾馆一次性转让给甲方，乙方收到甲方款项后给甲方出具收款收据，该款项包含：1、未到期房屋租金年元，该房租到期届满由甲方自己与房东协商。2、转让后，与乙方所经营宾馆的一切权利及涉及宾馆的所有手续原件一并转让给甲方。3、宾馆所有的设施及设备一并转让，详细见财产清单（该清单为本协议附件，与本协议具有同等法律效力）。二、因宾馆转让牵涉过户手续麻烦，由双方协商仍由甲方使用原有宾馆手续及乙方名字。……七、本协议生效后，原乙方与房东签订的房屋租赁合同的权利与义务一并转让给甲方，乙方与原房东签订的房屋租赁合同作为本协议附件与本协议具有同等效力……。”张小联将转让费给付赵艳丽后，开始经营，并将2012年的租金交给了刘备战。2012年4、5月份，张小联准备给刘备战交纳下一年租金，刘备战以房屋要涨租金为由拒收。2012年6月2日，房屋内停水断电，后张小联未再经营。现该宾馆由刘备战经营。2013年4月24日，张小联与刘备战为此发生纠纷，张小联打电话报警。同年4月27日，张小联在刘备战妻子孔代见书写的青年旅店东西清单下方签字确认，该清单载明“电脑8台；电脑桌8个；空调14个；电视机25个；复印件1台；冰箱1个；房东拉走床39个；电热水器2个；电风扇8个”。2013年4月起，刘备战分别租赁刘春玲2间房、崔六合3间房存放上述物品，每月每间200元。张小联与刘备战、赵艳丽之间因该房屋租赁发生纠纷诉至一审法院，一审法院经审理，作出（2012）济民一初字第2572号民事判决：一、解除赵艳丽与刘备战于2009年3月1日签订的房屋租赁协议及2011年3月26日赵艳丽与张小联签订的宾馆转让协议；二、刘备战于判决生效后十日内给付张小联133333元；三、刘备战于判决生效后十日内赔偿张小联违约金100000元；四、驳回张小联要求赵艳丽承担责任的诉讼请求。刘备战对该判决提起上诉，济源中级人民法院作出（2014）济中民一终字第257号民事裁定：一、撤销济源市人民法院（2012）济民一初字第2572号民事判决；二、本案发回济源市人民法院重新审理。一审法院经审理，作出（2014）济民一初字第3547号民事判决：一、刘备战于判决生效后十日内给付张小联133333元；二、刘备战于判决生效后十日内赔偿张小联违约金20000元；三、驳回张小联要求赵艳丽承担责任的诉讼请求；四、驳回刘备战的反诉请求。张小联和刘备战均对该判决提起上诉，济源中级人民法院作出（2015）济中民一终字第216号民事判决：一、维持济源市人民法院（2014）济民一初字第3547号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销济源市人民法院（2014）济民一初字第3547号民事判决第一项；三、刘备战于判决生效后十日内赔偿张小联损失120333元。刘备战对该判决书不服，向济源中级人民法院申诉，济源中级人民法院作出（2016）豫96民再22号民事裁定：一、撤销济源中级人民法院（2015）济中民一终字第216号民事判决和济源市人民法院（2014）济民一初字第3547号民事判决；二、本案发回济源市人民法院重审。张小联对该裁定不服，向河南省人民检察院济源分院提出检察建议申请，河南省人民检察院济源分院于2016年8月19日，以豫济检民（行）违监[2016]41210000002号通知书的形式通知张小联，（2016）豫96民再22号裁定存在违法情形，河南省人民检察院济源分院于2016年8月18日向河南省济源中级人民法院提出检察建议。张小联与刘备战对之前多次开庭审理程序中的开庭、质证记录均无异议。
本院认为，刘备战与赵艳丽签订的房屋租赁协议约定，如果刘备战违约，必须赔偿给赵艳丽造成的全部损失，包括装修费用，并赔偿违约金100000元，而张小联与赵艳丽签订宾馆转让协议时约定赵艳丽与刘备战签订的房屋租赁协议的权利义务一并转让给张小联，因此，赵艳丽与刘备战之间关于赔偿损失及支付违约金的约定同样适用于张小联与刘备战。根据张小联提供的录音可知，张小联在2012年6月1日前多次提出向刘备战交纳2013年的房租，但刘备战以涨房租为由拒收，并于2012年6月2日对张小联停水停电，致使张小联不能正常经营，违反了上述协议的约定，故一审判决刘备战向张小联承担赔偿损失及支付违约金的违约责任，符合双方协议约定及法律规定。刘备战上诉称张小联与赵艳丽协议约定的房租到期指2011年房租到期，该协议系张小联与赵艳丽签订，该两人均称房租到期届满指2014年房租到期，且刘备战也收取了张小联2012年的租金，故刘备战的该上诉理由不能成立。刘备战在合同约定期限内要求涨房租并拒收房租，违反协议约定，也违反了诚实信用原则，故刘备战违约在先，其上诉称张小联未交房租违约，该上诉理由本院不予采纳。综上所述，刘备战的上诉理由不能成立，本院对一审判决依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3107元，由上诉人刘备战负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 商 敏
审 判 员 陈莎莎
代理审判员 刘生亮
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 王 璐