上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第248号
上诉人（原审原告、反诉被告）周亚。
委托代理人杜广宇，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
委托代理人张宏玲，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张继学。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张国珍。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张一平。
上列三名被上诉人之共同委托代理人蒋鼎元，上海市广庭律师事务所律师。
上列三名被上诉人之共同委托代理人黄阿妮，上海市广庭律师事务所律师。
上诉人周亚因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第1449号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人周亚及其委托代理人杜广宇、张宏玲，被上诉人张继学、张国珍及与被上诉人张一平之共同委托代理人蒋鼎元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月9日，周亚（出售方），张继学、张国珍、张一平（买受方），上海易轩房地产经纪事务所公司（居间方），签订了编号为“XXXXXXX”《上海市房地产买卖合同》一份，主要约定内容有：1、交易房产为上海市曹杨路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”），转让款人民币（以下币种均为人民币）400万元；2、周亚应于2013年6月30日腾出房屋并通知张继学、张国珍、张一平交接，双方应于2013年4月15日前共赴房地产交易中心办理过户手续；3、张继学、张国珍、张一平未按约定期限付款且逾期超过十五日的，周亚有权单方解除合同并按总房价的20%追索赔偿金；周亚未按约定期限交房且逾期超过十五日的，张继学、张国珍、张一平享有对等的追责权；4、张继学、张国珍、张一平在签约后的七个工作日内备齐贷款资料，逾期达15日的，周亚有权解除合同，张继学、张国珍、张一平需按上述逾期付款的违约责任来支付违约金；5、张继学、张国珍、张一平应于2012年12月28日支付定金及首付款共计120万元、于2013年4月20日，即“进交易中心过户当日”前支付房款179万元，于交房当日支付1万元；另通过银行贷款方式申请100万元，如贷款未经银行审核通过或额度不足的，张继学、张国珍、张一平应于房产过户当日以现金补足。
上述合同签订后，双方曾为核税、贷款等事宜通过短信、电话通讯等多次交涉。2013年3月24日，张继学、张国珍、张一平以短信告知周亚，其贷款审核已通过银行内部审查，要求周亚提供单身证明等材料以配合贷款审批。2013年3月30日，张继学向周亚出具收据一张，确认收齐了周亚办理贷款用的材料。此后双方发生争执，并未于约定期限前完成过户手续。周亚认为张继学、张国珍、张一平刻意隐瞒限购身份应对贷款延迟等问题承担责任，并于2013年5月1日及5月14日向张继学、张国珍、张一平发函，以张继学、张国珍、张一平未按约定在4月15日办理过户手续及继续支付房款为由要求解除合同并追究违约责任，张继学、张国珍、张一平对此予以否认并通过中介发送告知函等形式要求周亚于2013年5月17日办理过户手续。
2013年6月，周亚以经其一再发函要求解除合同并按房价款的20%追究张继学、张国珍、张一平的违约责任，但张继学、张国珍、张一平收函后置之不理，且据了解，张继学、张国珍、张一产在签订合同时，隐瞒了其名下有两套房屋而属于交易限购对象之事实，导致核税、贷款等交易程序延迟为由，起诉至原审法院，请求判令：一、房屋买卖合同于2013年5月5日解除；二、张继学、张国珍、张一平承担逾期付款违约金2.5万元（按日万分之五计，自2013年4月16日起算至2013年5月5日止）；三、张继学、张国珍、张一平支付合同解除的违约金80万元（按总房价400万元的20%计）；四、本案受理费由张继学、张国珍、张一平负担。
张继学、张国珍、张一平辩称并提起反诉称：其一、正式签订买卖合同之前，张继学、张国珍、张一平已就名下的其他房产状况向周亚披露，不存在刻意隐瞒的行为，这一情况可从双方磋商过程中签署的补充协议中得到印证，而客观上张继学、张国珍、张一平他处有房的事实也未对系争房屋的交易造成妨害；其二、合同签订后，张继学、张国珍、张一平多次要求周亚提供单身证明等银行审核贷款必备的材料，而周亚始终不愿意积极配合，直至2013年3月30日才完成证明材料的交付，导致银行贷款审批手续延迟；其三、张继学、张国珍、张一平在银行贷款审批完成之后，多次向周亚致函要求继续交易，但遭周亚拒绝，其真实目的系为提高房价；其四、周亚诉请中主张的违约金过高，即使张继学、张国珍、张一平存在违约责任，也应当认定为逾期付款之责而非解约之责。综上所述，本案房屋交易无法进行的责任在于周亚而非张继学、张国珍、张一平，张继学、张国珍、张一平具备履约的意愿及付款能力，也同意承担本应由周亚支付的税费，故房屋交易应该继续。故张继学、张国珍、张一平提起反诉，请求判令：一、当事人继续履行房屋买卖合同；二、周亚支付延迟履约的违约金66，375元（按张继学、张国珍、张一平已付房款的日万分之五计，暂计至2013年6月30日共75天）；三、周亚支付因未及时交房导致张继学、张国珍、张一平租房的损失3，400元）；四、本案受理费及保全费由周亚负担。
原审另查明：一、张继学、张国珍、张一平分别于2012年12月28日、2013年3月9日共向周亚支付定金及房款150万元，因其同意承担应由周亚支付的税费，故于2013年1月2日向周亚支付了税费26.90万元；二、据参与该房屋交易的中介方工作人员出庭作证，交易双方于去年年底开始为房屋买卖进行磋商，为降低交易成本，在做低房价、税费负担等方面多次重新拟制合同，最终于2013年3月9日签订合同，约定交易总价为400万元，但周亚应缴的税费由张继学、张国珍、张一平负担。周亚要求将房产过户日确定为2013年4月15日，张继学、张国珍、张一平以他处另有房屋正处于出售阶段为由，请求在过户日约定方面留有余地，故该合同的正文与附件对过户日的约定不一致。合同签订后，张继学、张国珍、张一平自行办理银行贷款。在之后的交易过程中，张继学、张国珍、张一平要求周亚提供贷款所需材料，周亚则担心房屋限购政策出台而坚持要求先进入核税程序，张继学、张国珍、张一平在交易之前称其名下仅有一套房屋，但核税过程中发现张继学、张国珍、张一平另有房屋而导致该程序未获通过。以中介方的判断，在张继学、张国珍、张一平将他处房屋另行出售注销登记后，该事件客观上不会对之后的交易造成影响，但因为上述事实，交易双方发生种种争执，周亚直至4月初才向张继学、张国珍、张一平交付了贷款所需的证明材料。约定的过户日将至之前，中介方曾告知周亚，张继学、张国珍、张一平的贷款资质已通过审核，但审批手续将耽搁数日，周亚则已经表现出解约之意图。银行贷款审核通过后，中介方通知双方于2013年5月17日办理过户手续，但张继学、张国珍、张一平并未到场；三、据原审法院向放贷银行工作人员调查，该工作人员反映，张继学、张国珍、张一平于2013年4月1日向该行递交贷款申请，该申请于2013年5月10日审核通过，期间曾要求张继学、张国珍、张一平补交了相关材料，但因时间久远，已无法确认客户是否在审批过程中存在不符合贷款条件的情形；四、2012年12月31日交易双方在购房磋商过程中曾签署《补充协议》一份，其中载明张继学、张国珍、张一平“本市杨浦区控江路XXX号XXX室”房屋正处于交易中。
原审法院审理后认为，一、关于本案的事实认定。因当事人提供的证据除书证、证人证言外，另有房屋交易过程中发生的一系列谈话录音、通讯录音、信息发送记录等，故对合同履行的过程、纠纷产生的原因与责任的认定将结合上述证据以及当事人、证人、被调查人的陈述，并剔除不合理及具有主观倾向性的部分；二、关于合同解除或继续履行的问题，本次交易过程中，买受方贷款审批的完成日确实晚于合同确定的过户日，导致了房产过户手续客观上无法在约定的期限内完成，在此情形下，如交易双方彼此信任，能够相互体谅与合作的，合同尚具备继续履行之可能性，但出售方在房产过户日已到期，而买受方的房款，包括银行贷款仍未到位的前提下要求解约，亦是维护自身权益、避免风险的正当行为，应当予以支持；另一方面，从合同履行的现实状况分析，交易双方在合同签订前已多次重拟方案，合同签订之后又反复交涉但仍然矛盾不断，鉴于房屋买卖涉及的交易环节众多、行政审核严格，如交易继续进行的，除房款支付外，合同的审核登记、贷款审批、税收负担、房屋交接等程序均可能需要再次确认，在交易双方矛盾加剧，彼此失去信任的前提下，难以再实现缔约目的，故法院确认合同应当解除，并以买受方收到解约函之日为解除日。针对买受方的辩称及反诉意见，法院认为，买受方认为出售方存在恶意拖延行为的证据不充分，从买受方于2013年3月24日要求出售方提供材料以配合贷款审批，出售方于2013年3月30日完成材料交付这一事实来看，在时间上无法认定出售方有故意阻挠合同正常履行的意图，故对买受方的主张不予采信。第三、关于合同解除的责任问题。合同的履行虽需法律规定及合同条款加以制约，但基础却是当事人之间的诚实、合作与信任。综观本案事实，系争买卖合同之所以履行不能，其根本原因并不是当事人在主观上有严重的违约行为，其一是交易双方对银行贷款的风险预估不足，比如没有严格掌控贷款的进度、区分审批材料提供的责任等，其二是交易双方在矛盾发生后缺少必要的沟通与耐心；其三是当事人抱有为自身利益最大化而急于求成、忽视交易风险的心态，这从做低房价、违规私自转移税收负担、出售方为规避政策急于核税、买受方在他处有房的情况下急于购房等行为中均能得到体现，随之而产生的瑕疵行为则成为当事人之间矛盾逐步加剧的根源，比如虽无证据表明买受方他处有房的事实对合同履行直接构成了阻碍，但核税未获通过的原因在于买受方，这无疑加深了双方的不信任程度，为之后交易的继续包括贷款程序的进行造成了沟通障碍。综上所述，虽然买受方未及时完成银行贷款，但鉴于贷款审批程序的特殊性，尚无确凿证据表明贷款延误的责任完全在于买受方，其恶意违约的依据不足，如出售方对买受方充分的信任并积极予以配合，合同依然存在继续履行的可能性，故对出售方要求买受方承担违约责任的诉请不再予以支持。合同解除后，出售方应将房屋交易中所得款项返还买受方。
原审法院据此作出如下判决：一、周亚与张继学、张国珍、张一平于2013年3月9日签订的编号为“XXXXXXX”的《上海市房地产买卖合同》于2013年5月5日解除；二、周亚应于判决生效之日起十日内向张继学、张国珍、张一平返还1，769，000元；三、对周亚的其余诉请不予支持；四、对张继学、张国珍、张一平的反诉诉请不予支持。
原审判决后，上诉人周亚不服，向本院提起上诉称：第一、原审查明事实不清。张继学、张国平、张一平严重违约行为共有三处：1、在约定过户日未办理出银行贷款，也未以现金方式支付179万元房款；2、恶意隐瞒自己名下有两套房屋的事实，且由于其限购身份，而无法在约定的日期交税；3、未按合同约定的时间内备齐贷款材料。第二、原审适用法律错误。1、我国《合同法》第一百零七条将严格责任作为违约责任的归责原则，原审在查明张继学、张国珍、张一平有多处违约行为的前提下，以其主观上没有恶意违约而判决其不承担违约责任，明显适用法律错误。2、张继学、张国珍、张一平未在约定期限内办理出贷款的风险责任，应由其自己承担，原审将贷款风险预估不足的责任归结到双方当事人，明显错误。3、张继学、张国珍、张一平隐瞒他处有房的事实导致无法在约定的日期内缴税，而缴税是房屋买卖的必须环节，且该限购身份亦导致其在工行的贷款迟迟无法办出，是其拖延履行合同的根本原因，并非原审法院认定的限购未对合同履行造成直接阻碍。综上，请求撤销原审判决第三项，并在已经解除合同的基础上，依法改判张继学、张国珍、张一平按合同约定赔偿违约金82.5万元。
被上诉人张继学、张国珍、张一平辩称：银行贷款未批准是因周亚迟延交付单身证明所致，张继学、张国珍、张一平在购买系争房屋之前已将控江路房屋出卖，并非限购对象，故张继学、张国珍、张一平从未向周亚隐瞒名下房产情况。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，张继学、张国珍、张一平表示，第三期购房款179万元中的30万元已于2013年3月9日支付完毕，鉴于周亚于2013年3月30日发送给张继学、张国珍、张一平的《告知函》中已表示出系争合同将无法继续履行的意思，并由于周亚迟延提交“单身证明”导致系争合同将难以在约定时间内完成过户，故张继学、张国珍、张一平未在2013年4月20日前支付剩余的149万元。
二审庭审中，周亚提交2014年3月4日向中介公司员工葛晓海进行询问的录音，以进一步证明中介公司曾向张继学、张国珍、张一平提示过自行贷款的风险，但张继学、张国珍、张一平为图省钱仍坚持自行办理贷款，故银行贷款的风险及放贷进度掌控是张继学、张国珍、张一平的义务，原审法院将贷款风险预估不足的责任归结于双方当事人，明显错误。张继学、张国珍、张一平表示，无法确认录音中的男声就是中介员工葛晓海，葛晓海并非合同的经办人，也不是提供中介服务的门店工作人员，况且，葛晓海从未向张继学、张国珍、张一平告知过自行办理贷款的风险，故该录音无法证实周亚的主张。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明：1、2013年3月30日，周亚向张继学、张国珍、张一平发送《告知函》，告知因张继学、张国珍、张一平恶意隐瞒张继学名下已拥有两套住房，属于限购对象的事实，导致房屋买卖交易流程无法继续正常履行，已违反合同补充条款（二）中关于“因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应损失”的约定，应承担所有税费及一切导致合同无法继续履行的违约责任。
2、在2013年10月30日原审庭审中，张继学陈述称“179万元中已有30万元支付了，还有149万元是要在过户后支付的，因为没有过户，所以没有支付。”
本院认为，双方当事人于2013年3月9日签订的编号为“XXXXXXX”的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。该合同附件三“付款协议”明确约定，张继学、张国珍、张一平应于2013年4月20日（进交易中心过户当日）前支付周亚房款179万元，根据查明的事实，张继学、张国珍、张一平在4月20日前仅支付了该笔购房款中的30万元。二审审理中，张继学、张国珍、张一平主张其未按约支付购房款的原因是基于周亚2013年3月30日发送的《告知函》中已有无法继续履行合同的意思表示，而周亚迟延提交单身证明也导致房屋买卖合同将难以在约定时间完成过户，但该辩称意见与其原审中的陈述互相矛盾，且《告知函》的内容显示周亚系因张继学、张国珍、张一平违反合同关于如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有住房情况之约定而主张由对方承担所有税费及违约责任，故本院认为，张继学、张国珍、张一平未按约在2013年4月20日前支付179万元房款，已构成违约，应向周亚承担违约责任，周亚要求张继学、张国珍、张一平向其支付合同解除违约金的请求，可予支持。因双方签订的《上海市房地产买卖合同》业已解除，周亚上诉主张逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现张继学、张国珍、张一平主张若其确应承担违约责任，则双方关于违约金的约定过高，请求法院依法予以调整，于法不悖，本院对此予以采纳。违约金数额由本院根据张继学、张国珍、张一平的违约情形，结合本案实际情况酌情认定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第1449号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第1449号民事判决第三项；
三、张继学、张国珍、张一平应于本判决生效之日起十日内支付周亚违约金人民币5万元；
四、周亚的其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币12，050元，由周亚负担6，025元，张继学、张国珍、张一平负担6，025元，反诉案件受理费减半收取为人民币19，400元，由张继学、张国珍、张一平负担，保全费人民币5，000元，由周亚负担2，500元，张继学、张国珍、张一平负担2，500元；二审案件受理费人民币12，050元，由周亚负担6，025元，张继学、张国珍、张一平负担6，025元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年四月三日
书 记 员 戚佳娴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……。