广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3119号
上诉人（原审原告）：吴润霞，女，1982年9月15日出生，汉族，中山市三角镇三角小学教师，住中山市。
委托诉讼代理人：廖国敏，广东凯行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁惠洪，男，1964年6月12日出生，汉族，住中山市。
被上诉人（原审被告）：王茂添，男，1956年7月2日出生，汉族，住中山市。
被上诉人（原审被告）：梁艳芳，女，1966年10月10日出生，汉族，住中山市。
被上诉人（原审被告）：吴少芳，女，1964年7月16日出生，汉族，住中山市。
上诉人吴润霞因与被上诉人梁惠洪、王茂添、梁艳芳、吴少芳案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第二人民法院(2016)粤2072民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人吴润霞上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，维持一审判决第一项，判令解除对涉案房地产的查封，梁惠洪协助吴润霞将涉案房屋过户到吴润霞名下。事实和理由：1.一审法院仅支持其部分诉讼请求，认定其与梁惠洪签订的互换房屋的协议书合法有效，但未认可其不动产产权，对处于查封状态下的房地产也不处理，等于纠纷仍处于争议之中，其合法权益无法得到保护。2.双方签订房屋互换的协议书，房屋早已交付并实际使用，该情形与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的行为性质完全一致。即使双方未办理过户登记手续，在吴润霞将互换房屋过户至梁惠洪名下实际就等同于全部价款支付的行为，现被查封的房屋一直由吴润霞使用、管理、居住、按揭供款等实际上就等同于实际占有，吴润霞对此没有任何过错，完全符合人民法院依法不得查封的规定。因此应予以解封。3.房屋互换协议书合法有效，吴润霞的合同义务已履行完毕，梁惠洪有义务协助吴润霞办理过户手续。请二审依法改判。
四被上诉人未作答辩。
吴润霞向一审法院起诉请求：1.判令解除对位于中山市三角镇金山大道中138号东润华庭盈瑞台X幢XX房的房地产的查封；2.确认吴润霞与梁惠洪签订的协议书合法有效；3.梁惠洪协助吴润霞将上述房地产过户至吴润霞名下。
一审法院认定事实：关于王茂添与梁惠洪、梁艳芳、吴少芳民间借贷纠纷一案，该院作出的（2014）中二法黄民一初字第374号民事调解书已经发生法律效力，因梁惠洪、梁艳芳、吴少芳未自觉履行义务，王茂添于2014年7月25日向该院申请强制执行。2014年8月12日，该院作出（2014）中二法执字第3265-1号执行裁定，查封梁惠洪名下位于中山市三角镇金山大道中138号东润华庭盈瑞台X幢XX房的房地产（土地证号：国（2007）易0403**，房产证号：Ｃ5××82）。吴润霞于2015年12月9日向该院提出执行异议。该院于2016年3月30日作出（2015）中二法执外异字第29号执行裁定，驳回吴润霞的异议申请。
另查明：2005年5月25日，梁惠洪与中山市东润房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定梁惠洪以259450元价格向中山市东润房地产开发有限公司（以下简称东润公司）购买位于中山市三角镇金山大道中138号东润华庭盈瑞台X幢XX房。梁惠洪以该商品房向银行办理按揭贷款，并办理抵押登记。2006年2月10日，吴润霞与梁惠洪在广东正日律师事务所见证下签订协议书，约定：吴润霞拟向东润公司购买东润华庭瑞茵阁X幢XX房；双方同意将盈瑞台X幢XX房与瑞茵阁X幢XX房的产权进行调换；梁惠洪支付的盈瑞台X幢XX房的首期房款52450元、已偿还按揭本息12010元、申请按揭支付的律师费、保险费等各项费用8736.68元，由吴润霞在本协议生效之日起3日内支付给梁惠洪；瑞茵阁X幢XX房的首期购房款、购房及申请按揭所需的一切费用均由梁惠洪按规定支付；从本协议生效之日起，盈瑞台X幢XX房由吴润霞以梁惠洪名义向银行偿还按揭贷款本息，瑞茵阁X幢XX房按揭申请获批后由梁惠洪以吴润霞名义向银行偿还按揭贷款本息；吴润霞应在本协议签订之日起5日内与东润公司签订瑞茵阁X幢XX房的商品房买卖合同及办理银行按揭申请手续，吴润霞在签署上述所有文件时须经梁惠洪同意；梁惠洪应于吴润霞按约定将购买盈瑞台X幢XX房及申请按揭所支付的各项费用支付给梁惠洪，且吴润霞已与东润公司签署了商品房买卖合同及其按揭申请获银行审批之日起3日内，将盈瑞台X幢XX房按现状交付给吴润霞使用；吴润霞在收到瑞茵阁X幢XX房的收楼通知之日起三日内协同梁惠洪办理收楼手续，在梁惠洪验收房屋无误后，吴润霞负责办理收楼手续，同时吴润霞将房屋钥匙交给梁惠洪，视为吴润霞将瑞茵阁X幢XX房交付给梁惠洪使用；盈瑞台X幢XX房及瑞茵阁X幢XX房因使用所产生的水电费、管理费等费用由使用者各自承担；吴润霞与梁惠洪任何一方在偿还完按揭贷款本息并解除房屋抵押登记之日起3日内，另一方应配合办理房屋的产权过户手续等。同日，吴润霞与东润公司签订商品房买卖合同，约定由吴润霞以396080元价格向东润公司购买瑞茵阁X幢XX房。吴润霞以该商品房向银行办理按揭贷款，并办理抵押登记。在吴润霞收楼后，吴润霞与梁惠洪将各自购买的商品房及相关资料交给对方使用，并由实际使用人交纳所使用商品房的银行贷款、水电费及物业服务费。2012年3月31日，吴润霞与梁惠洪签订房地产买卖合同，约定：梁惠洪以55万元价格购买吴润霞自有瑞茵阁X幢XX房，在本合同签订之日起90日内，吴润霞与梁惠洪应携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续等。2014年12月30日，瑞茵阁X幢XX房登记至案外人李艳桃名下。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。
另查明：一审法院作出查封梁惠洪名下的盈瑞台X幢XX房的房地产执行裁定后，吴润霞曾于2014年12月22日起诉梁惠洪，请求确认涉案房屋归其所有。一审法院于2015年3月17日作出（2015）中二法黄民一初字第94号民事判决，驳回吴润霞的诉讼请求。吴润霞不服，提出上诉。经本院释明，吴润霞申请撤回上诉。本院于2015年11月18日作出（2015）中中法民一终字第899号民事裁定，准许吴润霞撤回上诉。吴润霞即开始通过执行异议途径主张权利。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”吴润霞与梁惠洪签订协议书，约定将双方购买的房产产权进行调换，该协议是双方真实意思表示，其内容亦不违反法律或行政法规强制性、效力性规定，合法有效，但该协议书本身不发生物权变动的法律效果，在涉案房产变更登记至吴润霞名下之前，梁惠洪仍为涉案房产的所有权人。因梁惠洪未履行生效法律文书确定的义务，一审法院对其名下涉案房产进行查封，符合法律规定。吴润霞请求解除对涉案房产的查封，理据不足，不予支持。因涉案房产处于查封状态，吴润霞要求梁惠洪协助其办理过户手续，理据不足，不予支持。梁惠洪、王茂添、梁艳芳、吴少芳经法院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩的权利，不影响本案的判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决：一、确认吴润霞与梁惠洪于2006年2月10日签订的协议书有效；二、驳回吴润霞其他诉讼请求。案件受理费5192元，由吴润霞负担。
二审中，当事人未向本院提供新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为吴润霞是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人吴润霞提起执行异议之诉，应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案诉讼中，吴润霞提供了2006年2月10日其与梁惠洪签订的协议书，并经过律师见证，吴润霞以其将要购买的瑞茵阁X幢XX房与梁惠洪已购买的盈瑞台X幢XX房进行产权调换，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。协议签订后，双方实际履行了合同，互换房屋、交付钥匙并实际居住，各自持有对方的房地产权证原件，并各自以对方名义供楼，以互换后房屋业主的名义缴纳物业服务费、水电费，车位费等各项费用，以上事实有吴润霞提供的物业服务费收据、车位租用协议及收据、银行流水、盈瑞台X幢XX房的商品房买卖合同、房地产权证原件，以及户名为梁惠洪用于支付物业服务费、水电费的银行存折原件等证据加以证实，真实可信。在2014年8月12日一审法院查封东润华庭盈瑞台X幢XX房之前，吴润霞已于2006年2月10日与梁惠洪签订书面协议，互换房屋并实际占有该房屋，各自支付实际占有房屋的首付款及银行按揭贷款，应视为全额支付对价。2012年3月31日，梁惠洪提前一次性付清瑞茵阁X幢XX房银行贷款，吴润霞按协议约定通过二手房买卖方式协助梁惠洪将瑞茵阁X幢XX房过户到梁惠洪名下。因自身经济能力原因，吴润霞无力提前还贷以注销盈瑞台X幢XX房的抵押登记，故不能办理该房过户手续，其并非为规避法律、行政法规规定或逃避债务而故意将财产登记在梁惠洪名下，主观上并没有过错。综上所述，吴润霞享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院查封梁惠洪名下的涉案房屋不当。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”一审法院不得执行梁惠洪名下盈瑞台X幢XX房的房地产。吴润霞请求解除对盈瑞台X幢XX房查封，理据充分，应予支持。吴润霞请求确认换房协议有效、协助过户不属于确认权利的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本院不予审理。
综上所述，吴润霞上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院(2016)粤2072民初913号民事判决；
二、不得执行梁惠洪名下位于中山市三角镇金山大道中138号东润华庭盈瑞台X幢XX房的房地产（土地证号：国（2007）易0403**，房产证号：Ｃ5××82）。
一审案件受理费5192元、二审案件受理费5192元，由梁惠洪、王茂添、梁艳芳、吴少芳负担。（上述诉讼费用由吴润霞预交，由法院退回吴润霞，再由法院直接向梁惠洪、王茂添、梁艳芳、吴少芳收取。）
本判决为终审判决。
广东省中山市第二人民法院（2015）中二法执外异字第29号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 薛焕彬
审判员 张群立
审判员 陈爱玲
二〇一八年六月二十日
书记员 郑 蕙