淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0804民初3178号
原告：童爱国，女，汉族，1954年12月19日生，住淮安市清江浦区。
被告：左国英，女，汉族，1973年12月23日生，住淮安市经济开发区。
委托诉讼代理人：陈运琰，江苏吴非律师事务所律师。
被告：李玉云，男，汉族，1974年11月8日生，住淮安市经济开发区。
委托诉讼代理人：孙婕，江苏淮宁律师事务所律师。
被告：淮安中亿建设工程有限公司，住所地淮安市淮阴区棉花庄镇工业集中区。
法定代表人：王金洪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙婕，江苏淮宁律师事务所律师。
原告童爱国与被告左国英、李玉云、淮安中亿建设工程有限公司（以下简称中亿公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告童爱国、被告左国英及其委托诉讼代理人陈运琰、被告李玉云与被告中亿公司共同的委托诉讼代理人孙婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童爱国向本院提出诉讼请求：1、准许执行位于淮安市经济开发区××路街道办事处××号的房屋。2、由被告承担诉讼费。事实和理由：李玉云与左国英离婚协议约定房屋全部归左国英所有，系房屋的产权未发生变更登记。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产物权变动原则上以登记为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果。左国英和李玉云约定的财产是房产，属于不动产，要以登记为准，不能因当事人的私自约定而改变。该涉案房屋的登记产权人仍为李玉云，所有权没有发生转移，而非左国英个人所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条第一款规定：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。故在李玉云尚存未履行债务的情况下，童爱国作为债权人，要求对李玉云名下的财产予以司法查封执行符合法律规定。再说，原告借款时间先于被告的离婚协议，在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。另外，至今左国英没有出示产权证，要求左国英出示李玉云名下的产权证。除此之外，还有几个事实：1、（2015）淮民初字第00785号淮阴区人民法院民事调解书中明确记载借款本金的时间，是2011年6月至8月期间李玉云借款共计本金154万元（含案外人陈爱松本金33万元），全部将借款汇入李玉云的个人银行账户。借款时李玉云是公司法定代表人，公司总经理，又为借款人。2、李玉云于2011年6月至8月期间向原告借款签订的《职工借款协议》到期后，多次催要李玉云还款，他总是以各种理由搪塞、拖延至今未还。2013年2月1日，李玉云提出《职工借款协议》的内容不变，改时间。现在看来是李玉云的预谋，欺骗老年人不懂法，原告的权益受到严重侵害。李玉云应当对公司债务承担连带责任，此种连带责任不单纯是自愿承担的保证而承担的连带责任，而是生产经营过程中依法应当承担的连带责任，李玉云是公司法定代表人，又是担保人。3、借款后，2012年2月27日，李玉云与妻子左国英协议离婚，约定淮安市经济技术开发区枚乘路街道办事处王李村3组6号约500平米的房屋、存款45万元归左国英所有。且协议离婚不到半月即于2012年3月14日公司法定代表人、股权转让变更给李玉云的表哥王某某；2013年3月9日，仅一年时间股权转让又变更给李玉云，股权转让协议约定：自本协议生效之日起，双方在中亿公司的股东身份发生置换，即王金洪不再享有股东权利，不再履行股东义务，李玉云现有股权490万元，占注册资本的81.67%。另外，原告在2015年3月4日起诉时，完全不知道中亿公司李玉云早在2012年3月14日、2013年3月9日两次股权转让、股东身份置换变更的实际情况。综上所述，李玉云滥用公司法定代表人独立地位，私自设立个人账户，大笔资金存储在个人账户里，使公司财产和个人财产混同，李玉云本身即为借款人，与公司发生人格混同。对位于淮安经济技术开发区某某路街道办事处某某村3组6号的房屋依法查封执行符合法律规定。淮阴区法院作出的（2018）苏0804执异19号执行裁定书，对该涉案房屋中止执行没有法律依据，与事实证据不符。为维护原告合法权益，请求支持诉讼请求。
被告左国英辩称，涉案房产原为李玉云与左国英的夫妻共有财产，2012年2月27日双方协议离婚时，已经约定该房产归左国英所有，由于涉案房产属于集体土地，因此，一直无法进行过户，但是左国英及家人一直生活在涉案房产中，请求驳回原告诉请。
被告李玉云辩称，一、淮阴区法院（2018）执异19号执行裁定书查明与认定事实清楚，适用法律正确；二、原告与李玉云的民间借贷纠纷已由淮阴区法院于2015年7月16日调解结案，该案借款事实经过及调解结果均表明该债务系李玉云的个人债务，左国英对中亿公司向原告借款及李玉云为其担保的情况并不知情，该债务由李玉云的个人财产承担给付义务；三、涉案房屋现仅因显示登记在李玉云名下而成为法院执行标的物，被法院于2016年7月查封，但该房屋存在登记权利人与实际权利人不一致的情况，早在法院查封前4年多，该房屋的相关权利已实际归属左国英，财产分割及变更的过程见左国英的答辩，双方离婚协议中明确约定，由左国英抚养子女，该房屋归左国英所有，且李玉云全权委托左国英办理过户手续，协议内容合法有效，房屋尚未过户到左国英名下，系因该房屋所占土地属于集体土地，存在无法办理过户手续的客观情形，左国英对此并无主观过错，且该房屋基于离婚协议的约定，已不属于李玉云的个人财产，而该屋一直由左国英及其孩子居住至今，是其基本生活及居住的保障。
被告中亿公司辩称，中亿公司系涉案民间借贷的借款人，所借款项用于承建工程资金周转，李玉云为公司借款提供担保，对于淮阴区法院（2018）执异19号执行裁定书查明与认定事实不表异议。
本院经审理认定事实如下：2011年6月至8月期间，被告中亿公司陆续向原告童爱国借款，共计人民币121万元，原告通过银行转账的方式陆续将上述借款汇入被告李玉云的银行账户。2013年2月1日，经双方结算，被告中亿公司与原告童爱国签订了职工借款协议，借款资金为121万元，借款期限为六个月，自2013年2月1日起至8月1日止，借期月利率按2.5%计算，按季支付，借款期限届满后，如双方未签订新的借款协议，则逾期利息仍按2.5%计算。被告中亿公司及被告李玉云在该协议甲方处加盖公司及个人印章。同日，两被告向原告出具了加盖中亿公司财务印章的收据，确认收到借款121万元。2014年2月1日，被告李玉云向原告出具担保书，承诺对中亿公司的借款154万元（其中案外人陈爱松出借款项33万元，已另案处理）承担连带担保责任，保证期限至2015年5月23日。此后，因被告中亿公司与李玉云未能按约归还借款，原告童爱国于2015年3月4日向本院起诉，要求归还借款本金121万元、利息44.725万元，合计165.725万元。本院经审理于2015年7月16日作出（2015）淮民初字第00785号民事调解书，其主要内容：一、被告淮安中亿建设工程有限公司自愿归还原告童爱国借款本金人民币121万元，利息24万元，合计人民币145万元，分别于2015年9月15日前偿还16万元；2015年11月至2016年1月期间，分别于每月15日前偿还8万元；2016年4月15日前偿还24万元；余款81万元于2016年7月15日前还清。二、被告李玉云对被告淮安中亿建设工程有限公司的上述还款承担连带偿还责任。三、如被告淮安中亿建设工程有限公司、李玉云未能按约履行还款义务，则原告童爱国有权就剩余全部未还款项一并申请强制执行。四、原告童爱国自愿放弃其他诉讼请求。五、双方当事人一致同意本调解协议内容自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。六、案件受理费19715元，减半收取9857.50元，财产保全费5000元，合计14857.50元，被告淮安中亿建设工程有限公司、李玉云自愿共同负担。在对该调解书执行过程中，本院于2017年6月5日作出（2016）苏0804执恢字450号执行裁定书，并于11月6日对位于淮安经济技术开发区某某路街道办事处王李村3组6号房屋予以查封，限额150万元。被告左国英于2017年11月23日提出书面异议，称根据其与李玉云离婚协议约定，涉案房屋归左国英所有，另外，李玉云承担的债务系离婚后形成的个人债务非夫妻共同债务，故请求解除对涉案房屋的查封。本院经审查，于2018年5月4日作出（2018）苏0804执异19号执行裁定书，裁定对位于淮安经济技术开发区某某路街道办事处王李村3组6号房屋中止执行。原告童爱国不服该裁定，遂于2018年5月22日以诉称的事实及请求诉至本院。
另查明，被告李玉云原系被告中亿公司法定代表人，与被告左国英原系夫妻关系，双方于1997年8月28日办理结婚登记。2002年8月20日，被告李玉云就本案所涉房屋领取了村镇房屋所有权证。2012年2月27日，左国英与李玉云在原淮安市清河区民政局办理协议离婚，双方在《离婚协议书》中约定：子女李文啸归女方左国英抚养；位于淮安经济开发区××路办事处××号面积约为500平方米的房屋归左国英所有，李玉云全权委托左国英办理过户手续；房屋中的电器、家具及家中存款45万元归左国英所有；家中其他财产归李玉云所有。此后，涉案房屋即由被告左国英及其子女一直居住生活。被告左国英在办理房屋过户过程中，因涉案房屋系建设在集体土地之上，无法办理过户手续，故涉案房屋一直未办理过户手续。
本院认为，尽管我国物权法规定，不动产物权的归属和内容以不动产登记薄的登记作为主要判断依据，但该规定并未排除不动产登记薄登记的所有权人与真实权利人不一致的情形。本案涉案房屋原系左国英与李玉云夫妻共同财产，在双方离婚时对于该共同财产予以分割与处置，在性质上并非单纯的财产分割，还与子女抚养等问题密切相关。被告左国英与李玉云在离婚时就共同财产分割及子女抚养等达成的协议不违反法律的相关规定，应属于合法有效协议，自离婚协议生效之日起，对本案所涉房屋的权利则应当归属被告左国英所享有，其未能办理过户手续系因为房屋建在集体土地之上，这并非左国英自身原因导致。另外，自离婚协议生效后，本案所涉房屋一直由被告左国英占有使用，根据物权法的相关规定，合法的占有亦具有一定的公示效力。故物权法的不动产登记原则不应影响本案中离婚协议中关于房屋权属约定的效力，被告左国英对涉案房屋所享有的权利足以排除对普通金钱债权的执行，故原告因被告李玉云个人对其负有的给付义务而要求执行所涉房屋并无法律依据，对于原告要求准许执行本案所涉房屋的诉讼请求依法不应予以支持。本案经调解未果。依据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
驳回原告童爱国的诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告童爱国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 龚正军
人民陪审员 侍善之
人民陪审员 谈洪轩
二〇一八年八月十七日
书 记 员 李 雯