广东省惠州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）惠中法行终字第153号
上诉人（原审原告）惠州市兴进实业有限公司，住所地：惠州市江北惠州大道14号小区金城广场。
法定代表人刘日兴，总经理。
委托代理人李新民，惠州市惠阳区中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）惠州市房产管理局。
法定代表人陈力强，局长。
委托代理人廖慧禹，惠州市房产管理局工作人员。
委托代理人李乾，广东法村律师事务所律师。
原审第三人麦秋盈，女，香港居民，1967年3月7日出生，
委托代理人魏宏强，广东瀛仁律师事务所律师。
上诉人惠州市兴进实业有限公司（下称兴进公司）因房屋登记行政纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法行初字第71号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：位于惠州市惠沙堤一路5号的水印尚堤大厦是原告兴进公司开发。2010年3月9日，被告房产局向原告兴进公司核发了两份《商品房屋权属登记证明书》（2号房屋的证明书号200600340205、分户号00006；3号房屋的证明书号200600340205、分户号00007），原告兴进公司成为水印尚堤大厦B3层—4层402、403号房屋的权属人。2011年9月1日，原告兴进公司与第三人麦秋盈签订了两份《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2011）10018631、惠州（2011）10018632]，原告兴进公司将水印尚堤大厦A\\\B栋402、403号房屋出售给第三人麦秋盈。合同约定按套计价，其中402号房屋总价款人民币1335810元，403号房屋总价款人民币701130元。在两份《商品房买卖合同》的“出卖人”一栏的“委托代理人”处都由原告兴进公司业务员丘斌宇签字，原告兴进公司都加盖了该公司印章。涉案房屋买卖当事人于2014年4月2向被告房产局递交了《惠州市房地产权转移登记申请书》（两份：402房的“业务宗号”是A1312256，403房的“业务宗号”是A1312257）、《商品房屋权属登记证明书》（两份：402房的证明书号为200600340205，分户号为00006；403房的证明书号为200600340205，分户号为00007）、买受人麦秋盈身份证（一式两份）、《商品房买卖合同》[两份：402房合同编号：惠州（2011）10018631；403房合同编号：惠州（2011）10018632]、《住宅专项维修资金交存通知书》等资料。402房的《惠州市房地产权转移登记申请书》的“出卖方签名”处由原告兴进公司法定代表人刘日兴签字并加盖了原告兴进公司的印章，403房的《惠州市房地产权转移登记申请书》的“出卖方签名”处的“或代理人签名”一栏由丘斌宇签字并加盖了原告兴进公司的印章。被告房产局经审查，于2014年5月21日向第三人麦秋盈颁发了该两套房屋的产权证书[粤房地权证惠州字第××号、11××41号]。原告兴进公司不服，向本院提起本案诉讼，请求判如所请。另查明，2013年6月9日，麦秋盈以惠州市源丰泰实业有限公司为第一被告、兴进公司为第二被告向本院提起案由为占有物返还的民事诉讼[（2013）惠城法民三初字第55号]，请求判令第一被告惠州市源丰泰实业有限公司将水印尚堤大厦的402、403号房屋交回给麦秋盈等。本院于2014年1月6日作出民事判决，判令两被告将涉案房屋交还给麦秋盈。此民事案件已执行完毕。还查明，2014年12月16日，原告兴进公司向本院递交《印章鉴定申请书》，要求本院对《房地产权转移登记申请书》中的“双方申请人签名（盖章）处的印章”进行司法鉴定。本院经摇珠选定广东西湖司法鉴定所作为鉴定机构，鉴定内容与要求：（一）两份《惠州市房地产权转移登记申请书》上的“惠州市兴进实业有限公司”印章是否同一；（二）《行政起诉状》、《授权委托书》中的“惠州市兴进实业有限公司”印章与两份《惠州市房地产权转移登记申请书》的“惠州市兴进实业有限公司”印章是否同一。2015年6月19日，广东西湖司法鉴定所作出《广东西湖司法鉴定所文书司法鉴定意见书》[广湖司鉴所（2015）文鉴字第42号]：1、两份《惠州市房地产权转移登记申请书（业务宗号分别为A1312256、A1312257）》第二页上“惠州市兴进实业有限公司”印文规格特征、细节特征相同，是同一枚印章盖印；2、两份《惠州市房地产权转移登记申请书（业务宗号分别为A1312256、A1312257）》第二页上“惠州市兴进实业有限公司”印文与落款日期为2014年11月11日的《行政起诉状》、落款日期为2014年10月17日的《授权委托书》上盖印的“惠州市兴进实业有限公司”印文在规格特征上存在明显差异，不是同一枚印章盖印。对于鉴定意见书，被告房产局、第三人麦秋盈无异议。原告兴进公司认为，一、鉴定意见书能够客观反映出房地产权转移登记申请书中第二页的原告的印章并非原告公司加盖，兴进公司所提供的作为样本的附件3、4是兴进公司真实印章，原告不可能向法院提供加盖虚假印章的起诉状到法院提起诉讼；二、鉴定意见书的第2点结论中显示的附件1、2与附件3、4上盖印的原告印文不是同一枚印章盖印，从而可合理推断出附件1、2中的印文并非原告真实盖印形成。在庭审中，原告兴进公司认为两份《惠州市房地产权转移登记申请书》上所盖“惠州市兴进实业有限公司”印章都不是原告的印章、确认402房的该转移登记申请书上的“出卖方签名”处的名字是原告兴进公司法定代表人刘日兴所签、不否认403房的转移登记申请书上的“出卖方签名”处“代理人”栏“丘斌宇”系该公司业务员丘斌宇签字、确认两份《商品房买卖合同》上的原告方的签名（丘斌宇）及所盖原告印章是真实的、确认对“假印章”问题至今未向公安机关报案等。
原审法院认为：《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”根据证据，第三人麦秋盈于2013年6月24日向本院提起占有物返还的民事诉讼，以此时间点作为原告兴进公司知道被告房产局给第三人麦秋盈办理了涉案房屋产权转移登记行政行为，原告兴进公司于2014年11月13日向本院提起本案诉讼，是在2年起诉期限之内。第三人麦秋盈认为原告兴进公司的起诉超过起诉期限，于事实不符，于法无据，本院不予采纳；本案被告房产局向第三人麦秋盈颁发涉案房屋产权证书[粤房地权证惠州字第××号、11××41号；地址：惠州市惠沙堤一路5号水印尚堤402号、403号房屋]的行政行为是否合法，最主要看是否符合《房屋登记办法》第三十三条规定。《办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”根据被告房产局提供的证据，原告兴进公司与第三人麦秋盈当时向被告房产局申请办理402、403号房屋产权转移登记，所提交的材料符合《办法》的规定。被告房产局作为房屋产权登记部门，要求其对申请人提交的材料作实质性审查没有法律依据，房产登记部门也不具备进行实质性审查的条件，申请人提交的材料的真实性由申请人负责；丘斌宇是原告兴进公司房屋销售业务员，根据被告房产局提供的证据，丘斌宇有权代表原告兴进公司与房屋买受人签订《商品房买卖合同》等。涉案的两套房屋的《商品房买卖合同》，丘斌宇均是作为原告兴进公司代理人与第三人麦秋盈签约。在两份《惠州市房地产权转移登记申请书》中，402房的申请书是原告兴进公司法定代表人刘日兴签字，403房的申请书是房屋销售业务员丘斌宇作为原告兴进公司的代理人签字，两份申请书所加盖的“惠州市兴进实业有限公司”印章是同一枚印章，因此，可以认定对涉案的两套房屋在被告房产局处办理产权转移登记是原告兴进公司与第三人麦秋盈的真实意愿；被告房产局被诉行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序；原告兴进公司请求撤销被告房产局2013年5月21日将惠州市惠沙堤一路5号水印尚堤403、402号房屋产权转移登记在第三人麦秋盈名下的行政行为，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条及上述所引用的司法解释、规章的规定，判决如下：驳回原告惠州市兴进实业有限公司的诉讼请求。本案免收案件受理费。案件司法鉴定费12000元由原告惠州市兴进实业有限公司。
上诉人惠州市兴进实业有限公司上诉称：一、原审认定事实不清。1、原审查明事实是错误的，其由此认定上诉人与第三人存在房屋买卖关系，并认定双方对涉案的两套房屋在被上诉人处办理产权转移登记是双方的真实意愿，这更是错上加错。首先，原审认为原告对被告的两组证据“三性”无异议并予以确认，这是错误的。上诉人自始至终认为第三人向被告方提交的两份《房地产权转移登记申请书》(被告的第二组证据是伪造的，并要求法院对印章进行鉴定，怎么可能对其“三性”无异议?原审中，经法院委托鉴定，第三人向被上诉人提交的两份《房地产权转移登记申请书》上所盖的印章，根本就不是上诉人的真实印章所盖，更重要的是，两份申请书上的签名虽然是真实的，但那是被胁迫下所签，上诉人的法人刘日兴及代理人丘斌宇根本就没亲自到被上诉人处签名确认(按程序，当事人或代理人办理产权转移登记时是必须带上有效证件亲自到房产局签字的，但是涉案房屋的转移登记中，被上诉人根本没有把好这个关)，由此可见，涉案房屋产权转移登记并非上诉人与第三人双方的真实意愿，是第三人单方的造假行为在骗取房屋转移登记。其次，原审中，我方一直强调与第三人签订的两份《商品房买卖合同》实质系上诉人向第三人公司借款所作的抵押行为，并非真正的房屋买卖行为，这有相当简单的事实便可证明——如果是真正的房屋买卖，按照商品房买卖惯例，肯定会先有买卖双方对预订房号的确认资料并进行预告登记，还要有购房发票等。但原审中，被上诉人及第三人根本拿不出这些商品房买卖及产权登记必须应有的资料，仅凭此事实，便可见双方房屋买卖行为根本不符合常理，上诉人与第三人之间并不存在真正的房屋买卖关系。2、至于原审另查明的事实认为，(2013)惠城法民三初字第55号案已执行完毕，这更是无稽之谈!上诉人早在2008年11月15日已将××房屋××了××外人先生（被××人——××市源丰泰实业有限公司的实际投资人)，李德逊李德逊先生也早已对涉案房屋进行装修并实际使用(在涉案房屋转移登记之前，有《商品房买卖合同》及相关物业交费票据等可证实)，至今一直没间断过。原审法院基于这个实际情况并未继续对涉案房屋采取强制执行，事实上也根本无法执行，因为涉案房屋系被案外人善意取得!二、原审对法律理解不透，导致其适用法律错误。原审认为，第三人向被告房产局提交的办理涉案房屋转移登记的材料符合《房屋登记办法》的规定，并认为被告作为房屋产权登记部门，要求其对申请人提交的材料作实质性审查没有法律依据，房产登记部门也不具备进行实质性审查的条件，……这是相当错误的。1、《房屋登记办法》第十三条明确规定，权利人(申请人)申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委托书。第二十七条规定，登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。《房屋登记办法》第三十三条第五款规定——申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：(五)其他必要材料。其他必要材料指的是什么呢?被上诉人窗口公布的《房屋转移登记》所需的材料有明确规定：……4、完税证明：房产征(免)税证明、购房发票(办证联)及契税完税证，5、双方的身份证明：(具体要求详见“关于身份证明、委托书的说明”)：(1)法人和其他组织的身份证明包括：《营业执照》或《组织机构代码证》复印件及法定代表人身份证件(复印件)，(2)自然人的身份证明包括：身份证或军官证或护照或其它身份证件(复印件)，(3)委托办理的：法人委托的提供委托书(原件)及代理人的身份证件(复印件)；自然人委托的提供经公证处公证的委托书(原件)及代理人的身份证件(复印件)……，7、房屋测绘面积成果证明……按照上述《办法》，各地方规定的操作流程一般是：申请登记——确定申请人是否具备登记资格；勘丈绘图——实地勘察，查清房屋现状；产权审查——审查申请登记的房屋产权来源是否清楚、产权转移和房屋变动是否合法；收费发证——包括征税、收费和发证。产权人缴纳的税费，原则上应包括印花税和登记费、勘测丈测费、权证工本费等。我国《物权法》第十二条规定，登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；(二)就有关登记事项询问申请人；(三)如实、及时登记有关事项；（四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。以上这些法律法规等的规定，就是被上诉人作为房屋产权登记部门应该对房屋产权登记作实质性审查的法律依据。2、本案中，从被告的证据情况可见，被告为涉案房屋办理转移登记时，违规操作极其明显。首先，前面已提到，上诉人的法人及代理人根本就没到过被上诉人处签名确认两份《房地产权转移登记申请书》，这一事实，被上诉人是不能否认的(按程序，窗口对于来签名办证者要照相，但上诉人一方压根就没人到场，被上诉人是不可能拿出这个证据的)。然而，被上诉人在为第三人办理产权转移登记时，根本没有作严格审查就给办理了。其次，第三人为涉案房屋办理产权转移登记，也最起码缺少了《房屋登记办法》第三十三条第四项、第五项规定的证明房屋所有权发生转移“其他必要材料”。第一、第三人虽提供了购房合同，但无预订房号的确认资料，无购房发票(即使有，那也是他们利用假公章弄出来的虚假材料)，被告却未认真进行严格审核就采纳了。第二、未实地勘察，查清房屋现状，上述已阐明，涉案的两套房屋早已被案外人李德逊先生购买并实际使用，但被上诉人因无勘察房屋现状，在没有勘验材料的情况下仅凭第三人提供的虚假材料对早已不属于上诉人的实际拥有的房屋办理了产权转移，这是明显错误的。再说，《广东省城镇房地产权登记条例》第十五条有下列情形之一的房地产，房地产管理部门应当作出暂缓登记的决定，并自作出决定之日起十五日内书面通知申请人：(一)产权纠纷尚未解决的；该《条例》第八条规定下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：(三)购买新建商品房屋，开发经营企业已按前项规定确认产权的，权利人应当自房屋交付使用之日起三十日内，凭房屋买卖合同申请办理确认权属登记，领取房地产权证；……本案涉案房屋在转移登记时已由案外人在占有使用中，并没交付给第三人使用，即还存在“产权纠纷未解决”的情形，但被上诉人却为第三人办理了房屋产权转移登记，这明显违法的。上诉人认为，被上诉人为第三人办理涉案房屋产权转移登记手续存在严重瑕疵，办证程序严重违法。据此可认定，被上诉人将涉案房屋为办理产权转移登记的行为都是错误的，依法应予撤销。《广东省城镇房地产权登记条例》第十四条亦规定：有下列情形之一的房地产，由房地产管理部门决定撤销全部或者部分登记事项：(一)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件、采取非法手段获准登记的；(二)房地产管理部门工作疏忽导致核准登记不当的。三、原审遗漏重要当事人。上诉人早在2008年11月15日已将涉案的两套房屋卖给了案外人李德逊先生，也就说上诉人对涉案房屋实际上早已丧失了所有权和使用权(原审中，法官也应该知道这个情况)，对于与涉案房屋有利害关系的李德逊先生，原审依法应当追加其为本案第三人参加诉讼。然而原审却置之不理，这在程序上也是违法的。综上所述，上诉人认为原审判决无论在程序上还是实体上都是错误的。为维护自身合法权益，根据我国相关法律法规的规定，现上诉人特向你院提起上诉：请求撤销(2014)惠城法行初字第71号《行政判决书》，依法发回重审，或在重新查明事实的基础上进行改判，确认被上诉人为第三人麦秋盈办理惠州市惠沙堤一路5号水印尚堤4层03号、02号房屋产权转移登记的具体行政行为违法并判令被上诉人对该违法转移登记的产权证(证号是：粤房地权证惠州字第××、11××41号)予以撤销。
被上诉人惠州市房产管理局答辩称：一审判决认定事实清楚、法律适用正确，应该维持。本案的焦点在于涉案两房屋的转移登记是否是上诉人的真实意思表示，具体到证据层面是：两份《惠州市房地产转移登记申请书》(见一审证据一，第1、2页；一审证据二，第20、21页)出卖方栏目所盖公章、法定代表人签名是否是真实的问题。对此，被上诉人认为：公章，虽然鉴定结果表明与其提供的起诉状、授权委托书两检材不一致，但是，这不表明不与其在相关部门所留存的印鉴不一致；即使与相关部门留存印鉴也不一致，也不排除上诉人有两枚以上公章同时使用。更为重要的是：法定代表人栏目中“刘日兴”是其本人签名。依法，法人对外签署的文件，或有公章或有法定代表人签名即已生效。因此，两申请书确为其当时出卖房产的真实意思表示无疑。另外，至于上诉状所称，刘日兴本人并未实际到被上诉人处签名的抗辩理由也并不成立，根据现行相关登记的法律、法规，均无当场签名的要求，均要求材料真实即可。因此被诉的转移登记具体行政行为程序合法、认定充分，合法有效，应该维持一审判决。综上，请求贵院查明并驳回上诉人的上诉请求。
经二审审理查明：二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院因此确认原审查明的事实。
本院认为：本案争议的焦点问题是，被上诉人惠州市房产管理局向原审第三人麦秋盈颁发粤房地权证惠州字第××号、11××41号房屋产权证的行政行为是否合法？《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”被上诉人惠州市房产管理局提供的证据材料显示，兴进公司与原审第三人麦秋盈当时向惠州市房产管理局申请办理402、403号房屋产权转移登记，提交了商品房买卖合同、登记申请书以及申请人身份证明等材料，惠州市房产管理局作为房屋产权登记部门对申请人提交的材料进行了审慎审查。丘斌宇是兴进公司房屋销售业务员，丘斌宇有权代表兴进公司与房屋买受人签订《商品房买卖合同》，且提交给惠州市房产管理局的两份《房地产权转移登记申请书》只有惠州市兴进实业有限公司才能提供，涉案的该两份《惠州市房地产权转移登记申请书》中，402房的《房地产权转移登记申请书》是兴进公司法定代表人刘日兴签字，403房的申请书是房屋销售业务员丘斌宇代理兴进公司签名，且两份《房地产权转移登记申请书》上所盖的兴进公司的印章，都是同一枚印章。另外，涉案的两套房屋的《商品房买卖合同》，均是丘斌宇作为兴进公司的代理人与原审第三人麦秋盈所签。因此，被上诉人惠州市房产管理局向原审第三人麦秋盈颁发粤房地权证惠州字第××号、11××41号房屋产权证的行政行为，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人兴进公司起诉撤销涉案的两套房屋产权转移登记，没有事实和法律依据，原判作出驳回其诉讼请求，认定事实清楚，处理正确，本院应予维持。
综上所述，上诉人兴进公司上诉无理，本院应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
受理费50元，由上诉人惠州市兴进实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 瑞 南
审判员 黄 潮 明
审判员 覃 毅 华
二〇一六年五月三日
书记员 刘江涛（兼）
书记员 林 美 娴