湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1888号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张元林，男，1963年8月29日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。
委托诉讼代理人：熊哲峰，湖北前锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宜昌市西陵房地产管理有限公司，住所地宜昌市西陵区献福路30号，统一社会信用代码91420500316468929D。
法定代表人：韩庆华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邢诚，湖北三立律师事务所律师。
上诉人张元林因与被上诉人宜昌市西陵房地产管理有限公司（以下简称西陵房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2018）鄂0503民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张元林上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判驳回西陵房地产公司诉求。主要事实与理由概括为：一、审判决认定事实不清。1、西陵房地产公司提供的租赁房屋是不合格的建筑物，在发生第一次的租赁关系期间就因为房屋严重漏水，双方发生了纠纷，经协商西陵房地产公司将房屋进行了整修，漏水问题暂时得以处理，张元林补缴了拖欠的37490元的租金。时隔数月漏水问题再次发生，导致张元林装修严重毁损，六个包房其中有三个包房不能正常使用。然而，一审并未查清双方发生纠纷的主要原因，没有查明张元林停缴租金的原因，武断的判定张元林违约。西陵房地产公司伪造证据弄虚作假提交的一份证据申请，该申请是说明张元林签订房屋租赁合同时向西陵房地产公司的承诺。2、未缴纳物业费的行为是张元林被迫实施的不安抗辩权。该行为具有合理性、合法性，理应得到法院的同情和理解。西陵房地产公司在从事物业管理活动中，对提供的租赁房屋不符合质量要求且存在严重的安全隐患，该行为应视为不作为属违约行为，张元林依照合同可以有权解除原协议，并实施不安抗辩权拒绝缴纳物业管理费。
西陵房地产公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
西陵房地产公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认双方租赁合同在2017年8月15日已经解除，判令张元林承担解除合同违约金10120元，张元林缴纳的租赁保证金不予退还。2、请求人民法院判令张元林支付拖欠的租金21087元，并支付欠租违约金2108.7元。3、请求人民法院判令张元林从承租的房屋内立即腾退。4、请求人民法院判令张元林承担逾期腾房占用费共计10964元（截止2017年9月30日），并从2017年10月1日起至实际腾退之日止按照10964元/月的标准支付房屋占用费。5、诉讼费由张元林承担。
张元林向一审法院反诉请求：1、请求依法判令西陵房地产公司履行合同，整改维修房屋。2、判令西陵房地产公司赔偿因房屋渗水造成的财产损失280550元，3、判令西陵房地产公司承担全部的诉讼费用。
一审法院认定事实：该案案涉位于宜昌市伍家岗区中南一路2栋106、107两间门面房系宜昌市房地产投资开发有限公司所有的房屋（房屋产权证号为：宜市房权证伍家区字第××号、宜市房权证伍家区字第××号）。2015年5月20日，宜昌市房地产投资开发有限公司将上述房屋委托给西陵房地产公司经营管理，西陵房地产公司有权以上述房屋对外出租并收取租金。2017年3月3日，西陵房地产公司（甲方）与张元林（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于中南路14号2栋106、107号商铺（156.2平方米）出租给乙方，月租金标准为8434元，用途为经营阿缘私房菜馆，租赁期限为2017年2月1日至2018年1月31日。乙方于本合同签订之日起，向甲方交付履约保证金28116元，合同期满无息退还。合同履行期内乙方存在拖欠租金及应承担的费用时，甲方有权直接从履约保证金中扣除相关费用，扣除后甲方有权要求乙方补足履约保证金。合同第五条第二款约定，“租赁期间乙方应注意租赁物的瑕疵，甲方负责对影响房屋安全、结构性能等重大问题进行维修。”合同第六条第一款约定，“乙方在租赁期间应依约及时交付租金、水电费、物业管理费等费用。”合同第七条第二款约定，“甲方未尽第五条第二款义务，严重影响乙方使用的，乙方有权解除合同。合同第七条第三款约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权扣除履约保证及后解除合同。（5）逾期三个月未缴纳应当由乙方缴纳的各项费用的；（6）拖欠租金累计二个月以上的（该累计数为每次拖欠租金的预期数相加后总和）。；”合同第十条第二项约定，“租赁期间，乙方如有本合同第七条第3款行为之一的，己方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金、履约保证金不予退还，乙方还应按照本合同年度租金总额的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿相应差额部分的损失。”合同签订后，西陵房地产公司依约交付了房屋，张元林亦开始履行支付租金的义务。2016年12月14日，因案涉房屋多处渗水，造成部分装修受损，影响正常经营，张元林向西陵房地产公司发出《阿缘菜馆因停业装修申请减免三个月租金的请示》，请求西陵房地产公司给予三个月免租期，并承诺因漏水造成的损坏装修和物品由张元林自行承担修复费用和责任。张元林同时承诺，协议达成后，将于12月20日补交拖欠租金37490元。西陵房地产公司对该请示予以认可，其给予张元林三个月免租期并派人进行了整修。2017年6月1日起，张元林以西陵房地产公司未能将出租房屋修缮完毕导致其装修受损、经营受到影响为由拒绝交纳租金。2017年8月15日，西陵房地产公司向张元林送达《解除合同通知》一份，载明因张元林累计拖欠租金已达三个月，故通知解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求张元林在15日内腾退房屋。
一审法院认为：该案系房屋租赁合同纠纷。双方于2017年3月1日所签订的《房屋租赁合同》有双方签字确认，该合同成立并生效。一、关于本诉请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”合同约定，张元林拖欠租金累计两个月以上的，西陵房地产公司有权扣除履约保证金后解除合同。截止2017年8月15日，张元林已经连续两月未缴纳租金，西陵房地产公司有权依约解除合同。张元林虽然辩称其拒绝缴纳租金是因为房屋渗水影响其正常经营，但张元林所承租的房屋所存在渗水情况并不能导致房屋完全无法使用，因此，张元林仍然应承担支付租金的义务。张元林欠交租金连续两个月，已达到合同约定的解除条件，自2017年8月15日起，双方之间的合同解除。因西陵房地产公司提供的房屋确实存在渗水问题，给张元林的经营造成了影响，张元林拒不缴纳租金并非恶意违约，对于西陵房地产公司所请求的违约金10120元、欠租违约金2108.7元及不予退还履约保证金的请求，不予支持。自2017年6月1日至2017年8月15日，依据合同所产生的租金为21085元，张元林至今尚未支付，其应当予以支付。自2017年8月16日起，因合同已经解除，张元林应当予以腾退，其继续占有房屋应支付房屋占有使用费。合同约定，“租赁期满，张元林逾期不归还房屋，应按照月租金的130%支付房屋占用费，至房屋归还为止。”但从所举证据来看，西陵房地产公司所提供的房屋确实存在瑕疵，虽然其程度不至于使张元林享有拒绝缴纳租金的抗辩权，但给张元林的经营仍然造成了不良影响，依据张元林提供的证据，张元林房屋存在多处渗漏，给张元林的经营造成不便，故要求张元林按照月租金的130%向西陵房地产公司支付房屋占用费有违公平原则，一审酌情按照月租金标准计算房屋占用费。自2017年9月1日起，张元林应向西陵房地产公司继续缴纳房屋占有使用费，截止2018年3月15日，张元林应缴纳占用费54821元（8434元/月×6.5个月），自2018年3月16日起，张元林应按照8434元/月的标准向西陵房地产公司支付房屋占用费直至张元林腾退房屋之日止。截止2018年3月15日，张元林尚欠租金21085元、占用费54821元未支付，其应当予以支付。
二、关于反诉请求。因双方之间的《房屋租赁合同》已于2017年8月15日解除，故对于张元林所提出的要求西陵房地产公司整改维修房屋的诉讼请求，已无事实和法律依据，不予支持。张元林所起诉的要求西陵房地产公司赔偿的财产损失系张元林的装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”依据该条规定，对于房屋租赁合同中因违约造成的装修损失仅指剩余租赁期限内的装修残值损失。双方之间签订的《房屋租赁合同》的合同期限截止到2018年1月31日，双方之间的租赁合同关系虽然已于2017年8月15日解除，但张元林仍然占有并使用案涉房屋至今，并未出现合同尚未到期时张元林即退出房屋未利用剩余合同期限内的装修残值的情形。故对张元林所主张的装修损失，缺乏法律依据，不予支持。综上所述，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、宜昌市西陵房地产管理有限公司、张元林签订的《房屋租赁合同》（宜西房租赁合同（2017）第（12）字号）已于2017年8月15日解除。二、张元林于判决书生效之日起十日内腾退其所占有的位于中南一路14号2栋106、107号的房屋(所有权证号：宜市房权证伍家区字第××号、宜市房权证伍家区字第××号)。三、张元林于判决书生效之日起十日内向宜昌市西陵房地产管理有限公司支付截止2018年3月15日的房屋租金21085元及房屋占用费54821元，并按照8434元/月的标准向宜昌市西陵房地产管理有限公司支付自2018年3月16日起至张元林腾退房屋之日止的房屋占用费。四、驳回宜昌市西陵房地产管理有限公司其他诉讼请求。五、驳回张元林的全部反诉请求。如果张元林未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费475元（已减半收取），由张元林负担。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”和第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，根据一审查明的事实并结合当事人提供的相关证据，承租人张元林在使用案涉租赁房屋经营菜馆期间，该房屋存在多处渗漏的情况，影响了其正常的经营，由于西陵房地产公司提供的租赁房屋不完全符合约定的用途，导致张元林不能全部正常使用该租赁房屋，西陵房地产公司作为出租人应承担相应的法律责任。张元林据此要求西陵房地产公司减少租金的抗辩，有事实和法律依据，本院予以支持。本院结合租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况酌情对案涉房屋租金从2017年6月1日起予以减少为5623元。自2017年6月1日至2017年8月15日，张元林欠付租金14058元，其应当予以支付。自2017年9月1日起，张元林应向西陵房地产公司继续缴纳房屋占有使用费，截止2018年3月15日，张元林应缴纳占用费36550元（5623元/月×6.5个月），并自2018年3月16日起，其应按照5623元/月的标准向西陵房地产公司支付房屋占用费直至张元林腾退房屋之日止。
综上所述，张元林的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2018）鄂0503民初15号民事判决第一项“宜昌市西陵房地产管理有限公司、张元林签订的《房屋租赁合同》（宜西房租赁合同（2017）第（12）字号）已于2017年8月15日解除”、第二项“张元林于本判决书生效之日起十日内腾退其所占有的位于中南一路14号2栋106、107号的房屋(所有权证号：宜市房权证伍家区字第××号、宜市房权证伍家区字第××号)”和第五项“驳回张元林的全部反诉请求”；
二、撤销湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2018）鄂0503民初15号民事判决第三项“张元林于本判决书生效之日起十日内向宜昌市西陵房地产管理有限公司支付截止2018年3月15日的房屋租金21085元及房屋占用费54821元，并按照8434元/月的标准向宜昌市西陵房地产管理有限公司支付自2018年3月16日起至张元林腾退房屋之日止的房屋占用费”和第四项“驳回宜昌市西陵房地产管理有限公司其他诉讼请求”；
三、张元林于本判决书生效之日起十日内向宜昌市西陵房地产管理有限公司支付截止2018年3月15日的房屋租金14058元及房屋占用费36550元，并按照5623元/月的标准向宜昌市西陵房地产管理有限公司支付自2018年3月16日起至张元林腾退房屋之日止的房屋占用费；
四、驳回宜昌市西陵房地产管理有限公司其他诉讼请求。
如果张元林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费475元（已减半收取），由张元林负担。
二审案件受理费950元，由张元林负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 灿
审判员 李淑一
审判员 闫玲玲
二〇一八年七月二十三日
书记员 庄丽可