广东省珠海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤04民终2758号
上诉人（原审原告）：麦虞庆，男，汉族，1965年3月15日出生，住广东省中山市。
委托代理人：邵旭，广东衡德律师事务所律师。
委托代理人：谢映峰，广东衡德律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭42号商铺。
法定代表人：邓锐标，董事长。
委托代理人：李恒芳，广东晨光律师事务所律师。
原审第三人：王锦源，男，汉族，1969年1月25日出生，住广东省珠海市斗门区。
上诉人麦虞庆因与被上诉人珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）、原审第三人王锦源民间借贷纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初399号之二民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审中，麦虞庆向原审法院提出诉讼请�：1、绿庭雅苑公司按照《珠海市商品房买卖合同》（合同编号：133301）约定将该商品房（第3栋301房）交付麦虞庆使用，并承担违约金54656元；2、绿庭雅苑公司将该商品房（第3栋301房）向珠海市住房和城乡规划建设局进行网上现售合同网上备案，并向麦虞庆出具备案登记表；3、确认麦虞庆、绿庭雅苑公司签订的《珠海市商品房买卖合同》项下位于斗门区白蕉镇白蕉路2988号第2栋301号、302号，第3栋201号、202号的商品房对应的《珠海市商品房买卖合同》已经解除，并判令绿庭雅苑公司承担第2栋301号房违约金54656元，第2栋302号房违约金54656元，第3栋201房违约金43768元，第3栋202房违约金43768元，共计违约金196848元；4、绿庭雅苑公司返还麦虞庆已经支付的第2栋301号、302号房，第3栋201号、202号房购房款合计3936960元；5、绿庭雅苑公司承担赔偿责任，赔偿第2栋301号、302号房，�3栋201号、202号房已付购房款的赔偿金合计3936960元；6、绿庭雅苑公司承担本案诉讼费用。事实和理由：麦虞庆与绿庭雅苑公司于2014年1月13日签订五份商品房买卖合同及附件，约定绿庭雅苑公司于2015年5月30日前将位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉路2988号2栋301、302号房，3栋201、202、301号房交付麦虞庆使用，但交付期届满，绿庭雅苑公司未能交付，麦虞庆多次催促绿庭雅苑公司履行交付义务，要求办理相关网上销售备案登记，但绿庭雅苑公司以“未开盘销售”“小区绿化未达标”等等多种理由拖延。后麦虞庆发现绿庭雅苑公司将麦虞庆购买的商品房除3栋301房外，其余商品房则销售给案外人，已经办理相关销售备案登记，麦虞庆无法实现合同目的，绿庭雅苑公司行为已构成违约且违反相关法律规定，应当承担相应的违约责任和赔偿责任。
绿庭雅苑公司在原审辩称�一、本案的事实。2013年6月26日、2013年10月28日，第三人王锦源相继向绿庭雅苑公司购买了24个铺位，总售价为31192530元，第三人王锦源仅付了10654554元。为了筹款付绿庭雅苑公司购房款，第三人王锦源向麦虞庆借款500万元。麦虞庆为保障其500万元借款的资金安全，要求绿庭雅苑公司提供担保。担保方式是绿庭雅苑公司与麦虞庆虚假签订商品房买卖合同以作为借贷的担保。虽然绿庭雅苑公司与麦虞庆签订了商品房买卖合同，开出销售发票，但麦虞庆、绿庭雅苑公司及第三人王锦源口头约定签订商品房买卖合同目的是为第三人王锦源500万元借款提供担保。以下事实可以揭示合同双方的真实意思表示：1、从交易习惯看，一般商品房买方为了保障交易安全都会要求商品房备案登记，但本次五套房买卖都没有进行备案登记。2、从成交价格来看，价格畸低，明显不合理，也说明了双方不是真实的房屋买卖。买卖标的每一套均超过200平方米，属于豪宅类商品，当时当地类似房屋价格已经超过每平方米11000元，但原、绿庭雅苑公司签订的商品房买卖合同单价均为4000元，不足实际价格的40%。依照合同法司法解释（二）第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为“明显不合理的低价”。另外，5套房合同成交价5030080元，为了与借款数额相符，特别在2栋301房的合同上约定本套房优惠30080元，从而使合同总价刚好500万元。若是正常交易，同一个买房人，其中一套房可以获得优惠，合理的推论是其他四套房应该得到同样的优惠，然而，本宗买卖却非如此。另外，一般商品房楼层不同、方位不同，价格也会不同，但麦虞庆、绿庭雅苑公司签订的商品房买卖合同，不论楼层、方位均是一个价格。所以，从合同价格及成交总价也能看出虚假交易。3、至为关键的是，2014年1月16日，即麦虞庆、绿庭雅苑公司签订合同后第3天，麦虞庆与第三人王锦源签订协议书，约定麦虞庆与绿庭雅苑公司签订商品房买卖合同购买的5套房产全部转让给第三人王锦源，转让价格545万元（事实上其中的45万元是麦虞庆与第三人约定的六个月借款利息，从协议约定的月利息7.5万元及借款期限六个月可以合理推导出）。该协议彻底暴露了麦虞庆与绿庭雅苑公司签订的商品房买卖合同并非真实买房的意思表示。现实生活中，购房者的目的无非是自用或投资，如果是自用则买方不会马上转让给他人；如果购房的目的是投资，则需要买入的房屋升值后再卖出，以赚取差价。但麦虞庆在与绿庭雅苑公司签订商品房买卖合同后马上将之等价转让给第三人王锦源，在排除了购房自用和投资两种用途后，�合商品房买卖合同、协议书及第三人欠绿庭雅苑公司房款的事实，完全可以得出麦虞庆与绿庭雅苑公司签订商品房买卖合同是为其借款500万元担保的事实。协议书一方面可以显示第三人与麦虞庆以买卖房屋为名行借款之实，另一方面也显示绿庭雅苑公司不欲因担保而失去房屋，通过第三人王锦源与麦虞庆签订协议书回购房屋以控制风险。另外，该协议约定第三人应于2014年7月10日前付清转让款，而双方签订的协议落款时间是2014年1月16日，7月10日尚不足6个月，合理的解释是麦虞庆将协议书第一条明确的2014年1月10日与绿庭雅苑公司签订购房合同作为借款交付时间。从而，也印证了麦虞庆向绿庭雅苑公司支付的500万元不是购房款的事实。4、购房发票与付款时间不符常理。根据银行转帐支票可以看出，麦虞庆付款时间是2014年1月15日，而绿庭雅苑公司开出的发票落款时间�2014年1月10日。正常来说，只有收到款后才能开发票。而本案却有违常理，先开票后收款。这也证明了双方不是正常的房产交易行为。综上，本案的事实是，第三人王锦源向麦虞庆借款500万元支付其欠绿庭雅苑公司的购房款，绿庭雅苑公司与麦虞庆签订商品房买卖合同是作为第三人王锦源500万元借款本金的担保。
二、本案的法律适用问题。麦虞庆、绿庭雅苑公司签订的商品房买卖合同意思表示不真实，不符合《民法通则》有关民事法律行为应当意思表示真实的规定，因而是无效的民事行为。《物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订商品房买卖合同并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，只能以拍卖或者变卖的方式受偿。麦虞庆意图通过签订商品房买卖合同，达到在第三人无法偿还借款时将绿庭雅苑公司提供抵押的财产归其所有的目的，是以合法形式掩盖非法目的的行为，违反了《合同法》第五十二条第（三）项的规定，应宣告麦虞庆、绿庭雅苑公司签订的商品房买卖合同无效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更�讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”根据上述阐明的本案事实，麦虞庆、绿庭雅苑公司之间没有真实的买卖合同关系，所签订的买卖合同是作为民间借贷合同的担保。麦虞庆以买卖合同关系提起诉讼，应依法予以驳回。
综上所述，本案表面上是商品房买卖合同纠纷，其实质却是第三人王锦源与麦虞庆之间存在民间借贷的法律关系，绿庭雅苑公司为第三人王锦源借款500万提供担保的一种非典型担保合同法律关系。恳请人民法院在查明事实的基础上，驳回麦虞庆的诉讼请求。
王锦源在原审中述称，其在2013年7月开始分几期向绿庭雅苑公司买了24套商铺，约定先支付一部分款项，余款向银行贷款。后来无法向绿庭雅苑公司支付分期款项，绿庭雅苑公司一直催促王锦源交付款项，经介绍认识麦虞庆，王锦源向麦虞庆借款500万元，麦虞庆要求王锦源提供房产担保，后来三方协商，绿庭雅苑公司没有现成的房产担保，用了房产买卖的方法用了5套房作为担保，按照每平方米4000元左右的价格，王锦源以545万元回购5套房，签订协议后，王锦源无法偿还500万元，王锦源与麦虞庆重新签订回购协议（具体以协议书为准），2014年年底又签订了一份半年的回购协议（具体以协议书为准），2014年7月又向麦虞庆借了600万元，用一套住宅、两个商铺、五亩地作为担保。2015年7月之后，王锦源无法支付利息，现王锦源欠麦虞庆本金共1150万元。
原审法院经审查认为，确定原绿庭雅苑公司之间是商品房买卖合同关系还是绿庭雅苑公司为王锦源与麦虞庆之间的借款提供担保是审理本案的前提。麦虞庆主张其与绿庭雅苑公司之间是商品房买卖合同关系，其与王锦源签订的借款合同与本案无关，绿庭雅苑公司辩称王�源与麦虞庆之间是借款关系，绿庭雅苑公司是以签订商品房买卖合同的形式为王锦源向麦虞庆借款提供担保。原审法院认为，要正确认定当事人之间的法律关系的性质，需要探究当事人签订合同时的真实意思。
一、关于当事人签订商品房买卖合同和协议书时的真实意思。
首先，从麦虞庆签订商品房买卖合同和协议书的行为分析，麦虞庆缔约的目的不是购买商品房。麦虞庆作为商品房买卖合同中的买受人，其购买房屋的目的无非是自用或者投资，如果属于自用，则买受人不会在签订商品房买卖合同后的第三天（支付房款的次日）就与王锦源签订协议书，将购买的房产转让给王锦源，如果购房的目的是投资，则需要待所购房屋升值后售出，以赚取差价，麦虞庆在购买案涉房产后一年半时间内先后三次以不同价格转让给王锦源，也与一般的房产投资�为不符。在排除了购房自用和投资两种用途后，结合三份协议书中三次将案涉房产转让给王锦源的时间和价款的约定，可以判断麦虞庆与绿庭雅苑公司签订商品房买卖合同的目的不是向绿庭雅苑公司购买案涉商品房。
其次，从绿庭雅苑公司一方的情况看，绿庭雅苑公司在2014年1月15日收到麦虞庆支付的500万元后，在其财务记账中记载为“收麦虞庆代还王锦源购铺款”，2014年2月10日绿庭雅苑公司将开具给麦虞庆的发票作了红冲处理。后来又将案涉的2栋301、2栋302、3栋201、3栋202房转让给案外人，且该四套房产均已办理预购商品房预告登记。可见绿庭雅苑公司并没有将案涉房产转让给麦虞庆的真实意思。
再次，从王锦源一方的情况看，王锦源在庭审中陈述，其因需向绿庭雅苑公司支付购铺款向麦虞庆借款500万元，由麦虞庆直接支付给绿庭雅苑公司，其与麦虞庆之间存在500万元的借款关系。王锦源与麦虞庆先后三次签订协议书，约定王锦源向麦虞庆购买案涉房产，对价分别为5450000元、6117500元、6717500元。王锦源认为三份协议书约定的转让款项超出500万元的部分，实为王锦源需向麦虞庆支付的协议书约定期间的借款500万元的利息，且王锦源已经向麦虞庆支付了部分利息。
二、关于麦虞庆收到王锦源支付的六笔款项的性质问题。
在庭审中，王锦源陈述其在2014年1月16日至同年7月3日期间，分六次向麦虞庆账户汇入六笔款项，麦虞庆对收到王锦源该六笔款项的事实没有异议。但对该六笔款项的性质麦虞庆与王锦源有不同意见，王锦源主张该六笔款项为其依据双方于2014年1月16日签订的协议书的约定向麦虞庆支付的借款500万元的利息，麦虞庆主张该六笔款项是王锦源向其支付的购买案涉房产的购房款�
关于上述六笔款项的性质。原审法院认为，假设按照麦虞庆的主张，其在向绿庭雅苑公司购买案涉房产后，将房产转卖给了王锦源，王锦源向其支付的款项为向其购买案涉房产的购房款。根据协议书的约定，在王锦源支付全部转让款同时，麦虞庆承诺将协同王锦源前往绿庭雅苑公司处办理商品房买卖合同及相关协议项下的权利义务转让给王锦源，协助王锦源签署相关文件、资料。而绿庭雅苑公司早在麦虞庆与王锦源签订协议书的前一日就已经向麦虞庆出具了同意麦虞庆将其与绿庭雅苑公司签订的商品房买卖合同项下的案涉房产转让他人的转让同意书，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，麦虞庆已经经过绿庭雅苑公司同意将与绿庭雅苑公司签订的商品房买卖�同中买受人的权利和义务转让给了王锦源，商品房买卖合同的当事人变为绿庭雅苑公司和王锦源，麦虞庆显然已经不是商品房买卖合同的当事人。在麦虞庆将商品房买卖合同项下买受人的权利和义务转让给王锦源后，与麦虞庆有合同关系的只有王锦源，确定王锦源与麦虞庆之间权利义务内容的是双方签订的三份协议书。在履行协议书的过程中，王锦源仅支付了部分购房款，后因王锦源无法按照协议书的约定履行支付剩余房款义务，麦虞庆在2015年12月30日向王锦源发出解除协议书的律师函后，应按照协议书的约定追究王锦源的违约责任，而非直接向绿庭雅苑公司请求继续履行或者解除与绿庭雅苑公司签订的商品房买卖合同。本案中，麦虞庆的诉讼请求为要求绿庭雅苑公司继续履行商品房买卖合同交付房产和办理备案登记或商品房买卖合同无法继续履行的，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失，可见，麦虞庆关于其与王锦源存在房屋买卖合同关系、王锦源向其支付的款项为购房款的主张与其在本案中的诉讼请求是相互矛盾的，原审法院关于该六笔款项为购房款的假设是无法成立的。
相比较而言，王锦源关于上述六笔款项为500万元借款的利息的陈述具有更高的可信度。麦虞庆与王锦源签订的三份协议书及其所涉款项的数额、支付时间比较符合借款法律关系的一般特征。
三、关于案涉商品房买卖合同及协议书约定的内容。
本案中，原绿庭雅苑公司签订商品房买卖合同的时间为2014年1月13日，麦虞庆支付款项给绿庭雅苑公司的时间为2014年1月15日，绿庭雅苑公司开具发票的时间为2014年1月10日。绿庭雅苑公司在收到麦虞庆的款项前先行开具发票的行为，不符合一般房地产交易的习惯。
从案涉五�商品房买卖合同的内容看，案涉五套房产合同约定的总房款分别为2栋301房1093120元（建筑面积273.28平方米）、2栋302房1093120元（建筑面积273.28平方米）、3栋202房875360元（建筑面积218.84平方米）、3栋201房875360元（建筑面积218.84平方米）、3栋301房1093120元（建筑面积273.28平方米）。其中2栋301房在付款方式及期限条款中特别注明此房款优惠30080元，而与该房相同建筑面积、相同总价的2栋302房和3栋301房均没有注明有此优惠，案涉五套房产合同约定的总价（优惠前）为5030080元，五套房产绿庭雅苑公司开具发票的金额分别为1093120元（并未按合同约定予以优惠）、1063040元（并未按合同约定总价开具发票）、875360元、875360元、1093120元，合计500万元。该30080元的差额，麦虞庆认为是针对麦虞庆向绿庭雅苑公司购买的五套房产的总价给予优惠，绿庭雅苑公司认为是为了与王锦源向麦�庆的借款500万元的金额相匹配。结合绿庭雅苑公司在收到麦虞庆的购房款前先行为麦虞庆开具发票这一不符合一般房地产交易习惯的做法，原审法院认为，仅凭绿庭雅苑公司为麦虞庆开具发票的行为，并不能证明原绿庭雅苑公司之间存在真实的商品房买卖法律关系。
从协议书的内容看，关于转让款项的支付，麦虞庆与王锦源签订的三份协议书分别约定“鉴于第三人王锦源资金周转，暂不能一次性支付转让款项，经双方决议签订本协议后，王锦源在每月10日之前支付麦虞庆75000元作为预付款，直至王锦源在2014年7月10日之前将全部转让款支付给麦虞庆。”、“王锦源已于2014年1月17日至2014年7月31日共支付购房款577500元，鉴于王锦源资金周转问题，暂不能一次性支付转让余款，经双方决议签订本协议后，王锦源在每月10日之前支付麦虞庆90000元作为预付款，直至�锦源在2015年1月31日之前将全部转让款支付给麦虞庆。”、“王锦源已于2014年1月17日至2015年1月31日共支付购房款1117500元，鉴于王锦源资金周转问题，暂不能一次性支付转让余款，经双方决议签订本协议后，王锦源在每月10日之前支付麦虞庆100000元作为预付款，直至王锦源在2015年7月31日之前将全部转让款支付给麦虞庆。”，可见，三份协议书均约定款项分6个月支付，每月支付金额分别为75000元、90000元、100000元，而未明确约定剩余转让款的金额和支付时间，原审法院认为，这与一般房屋买卖合同中对购房款的支付这一关键性条款进行明确无疑义的约定明显不符，反而符合民间借贷支付利息的一般做法。
综上，原审法院认为，麦虞庆向绿庭雅苑公司支付500万元的真实意思是代王锦源偿还绿庭雅苑公司购铺款，麦虞庆与王锦源之间存在500万元的借款关系，根据�最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，原审法院已向麦虞庆释明变更诉讼请求，但麦虞庆不同意变更，坚持原诉讼请求，麦虞庆的起诉应予驳回。遂依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定，裁定：驳回麦虞庆的起诉。
上诉人麦虞庆上诉称，原审法院认定事实错误、适用法律错误，具体如下：一、原审法院错误判断麦虞庆与绿庭雅苑公司签订商品房买卖合同的目的不是向绿庭雅苑公司购买涉案商品房，而是认为绿庭雅苑公司在完成购房合同相关手续后发票红冲，并将另四套房产转让给案外人，就是绿庭雅苑公司没有将案涉房产转让给麦虞庆的真实意思。原审法院为查明案件事实探究麦虞庆与绿庭雅苑公司签订合同时的真实意义，未能对本案作出正确判决无可厚非。麦虞庆未支持诉求向原审法院提交的证据有麦虞庆与绿庭雅苑公司签署的《商品房买卖合同》，该合同对房款总额，房款支付，交楼时间，违约处理等有明确的约定，双方并就商品房买卖事宜还另签署了附件（补充协议）；后麦虞庆按约支付了购房款，绿庭雅苑公司向麦虞庆出具了购房发票，麦虞庆向绿庭雅苑公司购房后，又取得绿庭雅苑公司书面确认同意后向他人转让，绿庭雅苑公司作为房屋出卖人再次确认了麦虞庆作为房产买受人可转让房产的权利，不容�疑。麦虞庆有充分的证据证明麦虞庆与被上诉人绿庭雅苑公司签署《商品房买卖合同》及办理相关购房手续的真实意思表示，双方意思表示真实，没有违反法律、行政法规禁止性规定或社会公共利益。双方签订的合同为有效合同，双方应当履行合同。绿庭雅苑公司与王锦源在原审法院不认可签订《商品房买卖合同》是买卖案涉房产，认为是为王锦源在原审法院不认可签订《商品房买卖合同》是买卖案涉房产，认为是为王锦源向麦虞庆借款支付购买商铺提供担保签署的合同，然而绿庭雅苑公司和王锦源均没有提供相关证据证明其主张，其主张或需要证明的内容均是依靠认为、推理、想象或推定来证明，并无相关直接证据印证待证事实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，绿庭雅苑公司应承担举证不能的后果，因此，本案�品房买卖合同法律关系事实清楚，麦虞庆的证据确实，充分，应予支持诉求。二、原审法院错误认定王锦源向麦虞庆支付的款项为购房款的主张与麦虞庆的诉讼请求相互矛盾，麦虞庆收到王锦源支付的六笔款项认为系购房款的观点无法成立。麦虞庆与王锦源签订《协议书》系绿庭雅苑公司同意转让后签订，系麦虞庆与王锦源之间再次转让涉案商品房的真实意思表示，内容合法，双方已经部分履行。协议相关条款约定，王锦源要支付全部转让款同时，麦虞庆承诺将协同王锦源前往绿庭雅苑公司处办理商品房买卖合同及相关协议项下的权利义务转让给王锦源，而王锦源没有按协议约定支付全部转让款，麦虞庆当然并将商品房买卖合同项下权利义务转让给王锦源，所以麦虞庆与绿庭雅苑公司仍然是涉案商品房买卖买受人与出卖人，绿庭雅苑公司未按合同履行义务，麦虞庆按《商品房买卖合同》主张诉讼请求，而王锦源作为二手房买卖人按协议书向麦虞庆支付房屋转让款，二者完全不矛盾。原审认为麦虞庆同王锦源签署《协议书》后即将合同权利义务转移王锦源的认定是错误的，断章取义。三、原审法院以绿庭雅苑公司先开票及结合其中在一房屋房款优惠作批量购房优惠，最终以500万元成交为由，错误认定仅凭绿庭雅苑公司为麦虞庆开具发票的行为，并不能证明麦虞庆与绿庭雅苑公司之间存在真实的商品房买卖法律关系，认定麦虞庆与王锦源签订的协议书符合民间借贷支付利息的一般做法。四、绿庭雅苑公司老板和王锦源是朋友关系，存在利害关系。因此，绿庭雅苑公司和王锦源相同陈述为民间借贷担保事实不能真实反映案件事实，故意混淆视听，且绿庭雅苑公司和王锦源应该为自己主张举证证实，否则原审法院不应当采信绿庭雅�公司和王锦源的主张。五、原审法院对本案审理过程中个别行为令麦虞庆值得深思。本案纠纷是具有丰富审判经验的合议庭组成人员进行审理本案，为何是在整案件审理近八个月，审理程序已经完成，准备出具判决时，才突然作出的法律释明，难道是原审合议庭组成人员前两次庭审疏忽了的原因？综上，麦虞庆和绿庭雅苑公司之间签订的商品房买卖合同及附件（补充协议）等相关证据在性质上属于原始证据、直接证据、又能形成完整的证据锁链，相对于绿庭雅苑公司和王锦源的传来证据，间接证据具有较高证明力，因此可以充分证明本案属于商品房买卖合同法律关系。上诉请求：1.请求依法撤销（2016）粤0403民初399号之二民事裁定书，发回重审或依法改判支持麦虞庆的全部诉讼请求；2.请求依法判令绿庭雅苑公司承担本案一审、二审诉讼费用及一审财产保全费用。
本院查明的事实与原审法院审查认定的事实一致。
本院认为，本案形式上是商品房买卖合同纠纷，其实质是王锦源与麦虞庆之间存在民间借贷的法律关系，从本案的事实可确定绿庭雅苑公司是以签订商品房买卖合同的形式为王锦源与麦虞庆之间的借款提供担保，故本案系民间借贷纠纷。原审期间，原审法院已向麦虞庆作了关于本案属于民间借贷的法律关系的释明，且原审裁定从本案事实以及适用法律方面均作了详尽的阐述，本院不再赘述，并予以确认。因此，麦虞庆上诉的理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 董春杉
审判员 刘秋萍
审判员 杨晓兰
二〇一六年十二月一日
书记员 梁锦东