安徽省宿州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）皖13民终2120号
上诉人（原审原告,执行异议人）：李正光，男，1941年11月10日出生，汉族，住安徽省灵璧县。
委托诉讼代理人：李红（系李正光之女），女，1970年9月20日出生，汉族，住安徽省灵璧县。
委托诉讼代理人：周步海，安徽步海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，被执行人）：宿州市鑫发房地产开发有限公司，住所地安徽省灵璧县兰亭宾馆4楼。
法定代表人：赵新闻，该公司总经理。
被上诉人（原审被告，案外人）：赵飞，男，1986年11月10日出生，汉族，住安徽省灵璧县。
原审第三人（申请执行人）：张翠，女，1993年2月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：张展，安徽民之声律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李凤，安徽民之声律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：张磊，男，1956年3月29日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
上诉人李正光因与被上诉人宿州市鑫发房地产开发有限公司（以下简称鑫发公司）、赵飞、原审第三人张翠、张磊案外人执行异议之诉一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初5028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李正光上诉请求：撤销一审判决，改判确认赵飞购买案涉房屋系恶意购买，并确认鑫发公司与赵飞之间的买卖行为无效。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。首先，赵飞在购买案涉房屋前多次进行实地查看，并就房屋权属问题进行询问，其在明知案涉房屋存在所有权争议的情况下仍然购买，应认定为恶意购买。其次。案涉房屋虽然经过拍卖程序，但房屋所有权人鑫发公司与竞买人赵飞之间存在实际上的房屋买卖合同关系，一审法院对此予以认定不当。第三，张翠一审审理过程中出具的调解书系复印件，且未经李正光质证，不应作为认定案件事实的依据。2.案涉房屋的拍卖程序违法。一审法院执行部门在评估及拍卖过程中均未进行公告，且未对李正光对房屋装修的价值进行评估。3.一审审理程序违法。李正光一审审理过程中提供了鑫发公司的商品房预售许可证，欲证明李正光与鑫发公司之间的买卖行为合法有效，一审法院亦组织双方对该证据进行了举证质证，但一审判决对该证据未予采信，亦未予释明不当。
鑫发公司未作答辩。
赵飞辩称，其系通过合法途径购买案涉房屋，不存在恶意购买的情形。一审法院执行部门的拍卖程序合法。
张翠述称，1.一审法院对案涉房屋价值的评估及拍卖均履行了法定程序。赵飞系通过合法途径购买该房屋，其购买行为不存在恶意或无效的情形。2.李正光一审提交的商品房预售许可证系复印件，且该证因办理程序违法已被收回，一审法院对该证据未予采信正确。综上，李正光的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。
张磊述称，1.赵飞系通过合法途径购买案涉房屋，不存在恶意购买的情形，且赵飞与鑫发公司之间不存在房屋买卖合同关系。2.李正光提交的商品房预售许可证因办理程序违法已被收回，不应采信。综上，一审法院审理程序合法，判决结果正确，应当驳回上诉，维持原判。
李正光向一审法院起诉请求：确认鑫发公司与赵飞之间的买卖行为无效。
一审法院认定事实：张翠因与赵新闻、张磊、鑫发公司民间借贷纠纷一案，向一审法院提出诉前保全申请，一审法院作出（2015）宿埇民保字第0028号民事裁定书，裁定：“一、对被申请人鑫发公司所有的位于灵璧县灵城东关工业园辣椒市场1#楼一层0101-0105室（房地权证灵房字第××号）予以查封；二、对担保人陈永铮所有的皖Ｌ×××××号英菲尼迪小型越野客车一辆予以查封”。灵璧县房屋登记部门于2014年12月29日协助一审法院查封了上述房屋。一审法院于2015年1月13日立案受理了张翠与赵新闻、张磊、鑫发公司民间借贷纠纷一案，同年2月5日作出（2015）宿埇民一初字第01122号民事调解书，内容为：“一、赵新闻自愿于2015年3月5日以前给付张翠借款利息92100元，本金207900元，合计300000元，余款本金242100元及2015年1月12日至本金还清之日的利息于2015年4月5日前全部还清（利息按月利率2%计算）。张磊、鑫发公司承担连带担保责任；二、案件受理费9220元，减半收取为4610元，保全费3020元，赵新闻自愿负担”。该民事调解书生效后，赵新闻、张磊、鑫发公司未按生效的法律文书履行义务，张翠于2015年8月3日向一审法院申请执行。一审法院于2015年12月22日向被执行人发出执行通知书、财产报告书，责令其限期履行。2016年2月23日，张翠向一审法院提出对查封房产进行评估、拍卖申请，同年6月3日一审法院委托安徽省新卓越房地产评估有限公司对房产价值进行评估，评估价格为：762200元。一审法院于同年9月13日做出（2015）埇执字第02711号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人鑫发公司所有的坐落于灵璧县灵城东关工业园辣椒市场1#楼一层0101-0105室（房地权证灵房字第××号）”。同年11月7日，一审法院委托安徽银河拍卖有限责任公司对该房产进行拍卖。2016年12月13日，安徽省银河拍卖有限责任公司在皖北晨刊刊登了上述房屋的拍卖公告。赵飞于2016年12月28日出资819210元（包括佣金3.901万元）购买了上述房屋。李正光以案外人身份提出异议，一审法院作出（2017）皖1302执异20号执行裁定，驳回案外人李正光的异议。另查明，鑫发公司欠赵斌钢材款，赵斌与李正光之女及刘认找到鑫发公司法定代表人赵新闻，李正光与鑫发公司于2010年11月16日签订商品房买卖合同，购买灵璧县灵城东关工业园辣椒市场1#楼门面肆号房，建筑面积为73.92平方米，房价为236500元，鑫发公司法定代表人赵新闻在商品房买卖合同上签字，李正光之女将购房款150000元交给赵斌，由赵新闻为其出具交款收据，并在收据上签名。李正光与鑫发公司签订的商品房买卖合同未办理合同备案登记。2014年，鑫发公司办理了上述房屋的房屋产权登记。
一审法院认为，人民法院在执行过程中按照不动产登记簿确认本案争议房屋为鑫发公司所有，被执行人鑫发公司拒不履行还款义务，一审法院依法对鑫发公司名下资产予以评估、拍卖，不违反法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。李正光虽然与鑫发公司签订了商品房买卖合同，但其仅交纳部分房款，未办理房屋买卖备案登记，也未办理房屋产权过户登记，其不具备争议房屋权利人的身份，李正光对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权益。赵飞通过司法拍卖第三方交易平台，按照拍卖程序预交了保证金，在拍卖成交后将房款汇入指定的账户，其支付了合理对价购买了本案争议房产，其与鑫发公司之间不存在房屋买卖行为，故对李正光主张确认鑫发公司与赵飞之间的买卖行为无效的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回李正光的诉讼请求。一审案件受理费80元，由李正光负担。
本院审理查明，张翠诉赵新闻、张磊、鑫发公司民间借贷纠纷一案执行过程中，一审法院于2016年9月13日作出（2015）埇执字第02711号执行裁定书，裁定：拍卖鑫发公司所有的坐落于灵璧县灵城东关工业园辣椒市场1#楼一层0101-0105室（房地权证灵房字第××号）。后，一审法院委托安徽省银河拍卖有限责任公司对上述房产进行拍卖。赵飞于2016年12月28日以81.921万元（包括佣金3.901万元）的价格竞得该房产。李正光以灵璧县灵城东关工业园辣椒市场1#楼一层4号房屋系其于2010年11月16日购买，并实际占有使用为由向一审法院提出异议，要求终止一审法院作出的（2015）埇执字第02711号执行裁定。一审法院于2017年4月18日作出（2017）皖1302执异20号执行裁定，驳回了李正光的异议。李正光对该裁定不服，提起本案诉讼，要求确认鑫发公司与赵飞之间的买卖行为无效。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案中，李正光对一审法院于2017年4月18日作出的（2017）皖1302执异20号驳回其执行异议的裁定不服，继而提起本案诉讼，但其诉讼请求系要求确认鑫发公司与赵飞之间的买卖行为无效，而非主张排除对案涉房屋的执行，其提起本案诉讼不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定的案外人执行异议之诉的起诉条件，应当驳回起诉，一审法院判决驳回李正光的诉讼请求不当，本院予以纠正。
依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初5028号民事判决；
二、驳回李正光的起诉。
一、二审案件受理费各80元，均退还李正光。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 周亚丽
审 判 员 杨俊举
审 判 员 李 震
二〇一八年八月二十一日
法官助理 王珊珊
书 记 员 夏春秋
附：本案适用的法律条文
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。