福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第7792号
原告章志文，女，1963年11月23日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人陈海泉，福建卓法律师事务所律师。
被告洪顺良，男，1957年2月23日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告吕国斌，男，1947年10月15日出生，汉族，住厦门市思明区。
上列两被告的共同委托代理人洪爱真（被告洪顺良的姐姐、被告吕国斌的配偶），女，1950年10月10日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告洪爱真，女，1950年10月10日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告章志文与被告洪顺良、吕国斌、洪爱真土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章志文及其委托代理人陈海泉，被告洪爱真并作为被告洪顺良、吕国斌的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告章志文诉称，2010年11月23日，被告洪顺良与原告签订一份《土地租赁合同》，约定被告洪顺良将位于浦南大厝山7亩土地的使用权及地上建筑物（房子）、构造物（池塘）出租给原告使用，被告洪顺良须保证其对本宗土地有使用权，如被告洪顺良无本宗土地使用权，由此给原告承租后带来的经济损失由被告洪顺良全部承担。原告承租本宗土地进行种植（如种菜）及养殖（如养鸡、鸭等）的经营活动。被告洪顺良应保证本宗土地上的水电等基本设施完整，并帮助原告协调供水电提供方的有关事宜。租赁期限15年（自2010年1月1日至2024年12月30日）。租金按年支付，先付后使用，于每年12月30日前交纳给被告洪顺良，第一年租金12000元，后14年年租金15000元等合同条款。合同签订后，2012年2月，原告向被告洪顺良一次性支付2010年1月至2012年12月三年期间的租金42000元。但被告洪顺良出租的土地并无任何设施，原告进入经营后对该宗土地进行大量投资（修路、搭建设施等）。被告洪顺良也没有提供水电等基本设施，给原告经营造成很大困难。2012年上半年，被告洪顺良看到原告经营良好，无理要求提高租金，原告不同意，于是被告洪顺良百般阻拦原告正常经营，甚至殴打原告丈夫致轻伤，并于2013年想提前解除合同赶原告离开未果后，怀恨在心举报原告违章搭建，在被厦门市思明区城市管理行政执法局（下称思明城管局）作出拆除决定书时，原告才得知被告洪顺良没有土地使用权，被告洪顺良采取欺骗手段与原告签订合同，而原告因被告洪顺良在2012年阻扰及2013年举报原告违章搭建后，已无法正常经营。2015年1月原告搭建的设施被拆除，其中被拆除的砖墙建筑物265.28平方米，按建安成本1000元／平方米计算，损失达到265280元，被拆除的简易结构的鸡、鸭舍184.46／平方米，按建安成本500元／平方米损失达到92230元，被拆除铁门损失8000元，被拆除水塔、水井设施损失20000元，被拆除围墙损失12000元，原告损失合计397510元。厦门市思明区梧村街道办事处（下称梧村街道办）回函称自1984年8月以来未与洪爱真、吕国斌签订过租地、承包等合同内容。根据《土地租赁合同》第二条约定，被告洪顺良如无本宗土地使用权，应承担由此给原告承租后带来的经济损失，原告可以拒付租金。被告洪顺良的欺诈行为已给原告造成重大经济损失，原告要求被告洪顺良退还租金并赔偿投资损失，但被告洪顺良不予理会。被告洪爱真、吕国斌系讼争土地的实际出租人，应对洪顺良的上述违约行为承担连带责任。现诉请判令：1、被告洪顺良退还原告租金42000元；2、被告洪顺良赔偿原告投资损失397510元；3、被告洪爱真、吕国斌对上述债务承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费。
被告洪顺良、吕国斌、洪爱真辩称，原告于2009年以朋友身份借住讼争土地，进驻后购进大量建筑材料，被告对此不知晓。被告知晓后加以阻止，原告说材料已购进，没办法退。2010年建筑完成后，原告要求洪顺良签订合同，否则要求赔偿30万元。合同签完三个月后原告即提出要求赔偿，并威胁不赔偿就殴打被告，此后一直威胁骚扰被告。2012年12月被告租金已作为赔偿金未收取，被告有收取原告一年的租金，原告有要求出具收据，被告洪顺良开出一份收据。原告所搭建的建筑物均系违法，原告违法建造、强迫被告签订合同，原告的诉讼请求应予以驳回。
经审理查明，2010年11月23日，原告章志文作为土地承租方（乙方）与作为土地出租方（甲方）的被告洪顺良签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将位于浦南大厝山的7亩土地的使用权及地上建筑物（房子），构造物（池塘）等出租给乙方使用；甲方须保证其对本宗土地有使用权，如甲方无使用权，由此给乙方承租后带来的经济损失由甲方全部承担；乙方承租本宗土地进行种植及养殖等经营活动；甲方保证本宗土地上的水、电等基本设施完整，并帮助乙方协调供水、电的提供方的有关事宜；租赁期限十五年，自2010年1月1日至2024年12月30日；租金按年支付，先付后使用，前一年年租金12000元，后14年年租金15000元，由乙方于每年12月30日前交纳给甲方；租赁期间，因不可抗拒因素或因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任，如乙方投资建设部分，因城市规划建设，国家有赔偿须无条件支付给乙方。上述合同并注有参考条款，甲方需出示本宗土地使用权相关凭证，如甲方无合法使用凭证，乙方可以拒付租金。上述租赁合同签订后，被告即将讼争土地交付给原告使用，原告在该地块搭建鸡、鸭舍等建筑物，并进行种植、养殖活动。
2012年2月29日，被告洪顺良（甲方）与马耀黄（乙方、原告章志文的丈夫）因纠纷引发打架事宜签订一份《轻伤害案件和解协议书》，双方达成如下和解协议：甲方赔偿因伤害行为对乙方造成的损失，具体赔偿内容、履行方式、履行情况为：由甲方赔偿乙方51000元，其中15000元作为2012年度马耀黄家向洪顺良租用大厝山土地租金扣除，余下36000元当场支付。2012年2月29日，被告洪顺良还出具一份《说明》，确认马耀黄（原告章志文的丈夫）向洪顺良交纳地租一事，从2010年1月1日至2012年12月30日，共计交租42000元。
2013年6月27日，思明城管局以有碍观瞻搭盖为由就讼争地块进行现场勘验，并制作现场勘验笔录。根据该勘验笔录记载的勘验内容：章志文于2009年10月在讼争地块搭盖有水泥瓦、竹架简易结构、砖墙等建筑物（面积合计265.28平方米）作为鸡、鸭舍使用。2013年8月9日，思明城管局作出一份厦思城执限拆（2013）0007号《拆除决定书》，责令原告章志文拆除在讼争土地上搭建的建筑物。2013年8月15日，思明城管局又向原告发出一份厦思城执催字（2013）0653号《行政强制执行催告书》，要求原告于收到该催告书之日起10日内自行拆除上述违法建筑物。2013年12月18日，厦门市思明区梧村街道综治信访维稳中心向原告发出一份厦思信函访转字（2013）246号信访事项答复意见书，回复原告说明讼争土地属于国有资产，任何人都无权侵占。
2015年2月16日梧村街道办就原告反映浦南大厝山上地块相关问题向原告发送一份《关于进一步答复信访事项的函》，答复如下：自1984年8月以来，该地块所属集体已完成农转非，就所反映的“分田到户”事宜，街道也未与洪爱真或吕国斌签署过有关租地、承包等内容的合同，不存在所反映的情况。
又查，1999年5月，被告吕国斌出具一份《委托书》，将其本人当年承包的大厝山农业用地委托洪胜良（即被告洪顺良）管理并全权处理。2003年3月25日原浦南生产队队长吕振荣等人出具一份《证明》，证明讼争土地于1985年由生产队社员吕国斌承包。
以上事实，有《土地租赁合同》、《轻伤害案件和解协议书》、《说明》、思明城管局现场勘验笔录、厦思城执限拆（2013）0007号《拆除决定书》、厦思城执催字（2013）0653号《行政强制执行催告书》、厦思信函访转字（2013）246号信访事项答复意见书、《关于进一步答复信访事项的函》、《委托书》、《证明》等证据及庭审当事人陈述等材料予以佐证，本院予以认定。
审理中，原告申请证人聂某出庭作证，以证明其搭建建筑物及搭建费用约40万元的事实。被告对证人聂某的证言均不予认可，并表示其不认识聂某，也不清楚搭建建筑物的事情。
综上事实，本院认为，讼争土地系国有土地，被告洪顺良在未取得讼争土地使用权且未获得任何批准的情况下，与原告章志文签订《土地租赁合同》，属于无处分权的行为，根据《合同法》第五十一条规定，上述《土地租赁合同》属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告要求被告洪顺良退还租金42000元的诉求，本院认为，讼争土地原系由被告洪顺良进行种植，原告承租后在该地块上进行养殖活动，获得了利益，应支付相应的占有使用土地的使用费，并非是按照合同约定履行支付的租金，但可参照双方约定的租金标准计算使用费，因此原告的上述诉求，本院不予支持。关于原告要求被告洪顺良赔偿其投资损失的问题，本院认为，原告在未获得批准的情况下擅自搭建违章建筑是导致房舍被有关部门拆除的主要原因，原告对此存在主要过错，
且原告所提供证据也不能证明其损失的具体情况，故原告要求被告洪顺良赔偿397510元投资损失的诉讼主张，证据不足，本院也不予支持。关于原告要求被告洪爱真、吕国斌承担连带责任的问题，本院认为，被告洪爱真、吕国斌并非讼争合同的当事人，根据合同的相对性原则，原告的该项诉讼请求，不具有事实和法律依据，对此本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告章志文的诉讼请求。
本案案件受理费3947元，由原告章志文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 林月蓉
二〇一五年七月二十八日
代书记员 林靓靓
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。