云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云03民终2135号上诉人（原审被告）：赵为民，又名赵卫民，男，汉族，1971年3月5日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人：李英，女，汉族，1962年3月11日，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曲靖曲陆物业管理有限公司。法定代表人:李雪梅,总经理。统一社会信用代码：9153030278738350XT。地址：曲靖市麒麟区。委托代理人：叶盛，云南和诚律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人赵为民因与被上诉人曲靖曲陆物业管理有限公司（以下简称曲陆物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2017）云0302第2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日受理后，依法组成合议庭于2018年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人赵为民的委托代理人李英，被上诉人曲陆物管公司的委托代理人叶盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵为民上诉请求：（一）请求二审查明事实依法改判或发回重审；（二）二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由，1、一审对证据认定有重大遗漏。一审在对被上诉人曲陆物管公司提交的珠江花园小区计859户业主其中500余户业主自愿签名的对第二届业主委员会成立产生不知情的集体签名名单未进行全面审查和认定，同时遗漏了并从未要求被上诉人曲陆物管公司提供珠江花园第二届业主委员会产生是经珠江花园小区业主大会召开、选举、并授权的相关证据。从而未能真实全面的审查物业服务合同的合法、有效性。2、上诉人赵为民拒交物管费是因被上诉人曲陆物管公司违反了《物业服务管理委托合同》（以下简称物管合同）中约定的条款。①被上诉人曲陆物管公司在实施物管行为时违反物管合同第六条。在未征得小区内半数以上业主同意的情况下，擅自提高物业管理费，采用断电断水的方式相威胁，迫使业主缴纳涨价后的物管费；②被上诉人曲陆物管公司在没有召开业主大会征求意见的情况下。私自联合业主委员会与自来水公司洽谈后，未做任何水压测试的情况下，擅自做主与自来水公司达成协议，在小区安装了约30万元的二次加压供水设备，之后在未得到政府部门审批及相关收费文件的情况下，向小区859户业主统一每年每户收取180元的二次加压费。③水池清洗费归属于物业费的范畴，不应当列为单独收费项目。④2016年12月，被上诉人曲陆物管公司未进行公示，也未进行专项辐射检测，私自与移动公司签订协议，允许移动公司到上诉人赵为民居住的小区屋顶安装移动放大器。上诉人到被上诉人曲陆物管公司要求查看其与移动公司签订的协议及第三方检测报告，均被被上诉人曲陆物管公司以各种理由拒绝。至今，不知道装在自家楼顶的移动放大器对身体危害有多大。⑤我所居住的珠江花园15栋2单元202室，单元楼门锁损坏告知曲陆物管公司修理，修理后收取该单元每户10元修理费，不缴费不给钥匙。修理完一星期不到单元门锁又坏了，后多次找曲陆物管公司反映，该公司采取不理睬态度。现任何一把钥匙都能打开该门锁，最基本的安全保障无法得到。⑥楼梯间改变用途。⑦服务态度差。因公共设施防水未达标，致我的房屋阳台渗水问题长达8年之久，我多次找被上诉人协商解决，被上诉人方面无人理睬；我的私家车停在小区内车漆被划花，被上诉人方不但不解决反而说与他们无任何关系。对于被上诉人而言，上诉人只是其收取物管费的对象。曲陆物管公司答辩认为：上诉人赵为民所提上诉理由均不能成立，也不能成为其拒绝缴费的理由，我方在提供物业服务期间也不存在任何重大过失行为，上诉人应按相关标准缴纳费用。故请二审查明事实，作出公正判决。曲陆物管公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物管费3591.57元，垃圾处置费396元，电费2370.8元，二次加压费360元，水池清洗费60元，水费292.65元，共计6772.5元；2、判令被告支付因其拖欠物业管理费用所产生的违约金6435.89元（按日3‰计算）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审后，原告将物管费变更为3591.58元，垃圾处置费变更为308元，电费变更为2369.95元,水费变更为292.5元。一审法院认定事实：被告系珠江花园小区15幢2单元202室业主，该房屋建筑面积为114.82平方米。2010年8月19日，珠江花园业主委员会与原告签订了《物管合同》。合同第三条约定：委托管理期限为伍年，自2010年9月1日起到2015年8月31日止。第六条约定：自本协议生效之日起，原告向“珠江花园”小区业主收取的物业服务费，按以下标准执行：1、自本协议签订之日起物业服务费及其他相关费用按原来的价格收取即：多层0.45元／㎡／月、地面车库0.45元／㎡／月；铺面0.45元／㎡／月、露天停车位720元／个／年；……3、收取的车位租用费的支出：（一）小区进出车辆临时停放费用由原告按曲靖市发改委的备案价标准收取并自行支配。（二）固定车位费的收取：在小区物业费未提价前，由原告按原标准收取并自行支配；在小区物业费提价之日起，原告每年提取20%作为固定车位车辆管理费，50%作为小区业主水电亏损支出，原告应按照水、电公司缴费通知足额、按时交纳水电费，导致小区的停水、停电问题一律由小区未缴费业主和原告负责；其余30%归全体业主所有，设立专项基金账目，由物业公司代管，每年向全体业主公示。4、原告进入小区管理后，如已对大门出入系统进行改造并安装了监控设备，同时在原告已严格按照《管理服务实施细则》实施了管理的前提下，可向政府相关部门和小区业主委员会提出提价申请，经小区评价小组评议，小区业主委员会调研公示，三分之二以上业主无异议的情况下，原告按照新标准收取物业服务费及其他相关费用，新标准在0.6元范围内商处。原告就其收费价格向曲靖市发展和改革委员会进行了备案，2011年1月25日，曲靖市发展和改革委员会批复了原告的申请，备案中显示的收费价格为物业服务费普通住宅为每平方米（建筑面积）每月0.58元，车库为每平方米（建筑面积）每月0.58元，商铺为每平方米（建筑面积）每月1元。2015年8月11日，原告与曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会续签了《物管合同》。合同第三条约定：委托管理期限自2015年9月1日起到2020年12月31日止。第六条规定:自本协议生效之日起，原告向“珠江花园”小区业主收取的物业服务费，按以下标准执行：1、自本协议签订之日起物业服务费及车位费按以下标准收取：多层0.58元／㎡／月、地面车库0.58元／㎡／月；铺面1元／㎡／月、露天固定停车位1080元／个／年，临时停车位840元／个／年；2、垃圾清运处置费、水电费、二次加压费、水池清洗费等其他相关费用按照曲靖市发改委及相关物价部门批准的备案价格执行。3、上述1、2项所述费用，在合同期内，依据市场价格、物价波动及政府指导相结合，费用的调整，可向政府相关部门和曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会提出申请和备案，报曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会会议研究公示，半数以上业主无异议的情况下，由物价主管部门批准，原告按照新标准收取相关费用。4、收取的车位租用费的管理：固定车位费的分摊：从2016年1月1日起，固定车位费分摊比例如下：原告每年提取20%作为固定车位车辆管理费，20%作为小区业主电亏损支出，60%归小区全体业主共有（由原告代管，经曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会审批后用于公共部位的维修）。原告按照供电公司缴费通知足额、按时交纳电费，如因小区业主未按时交纳电费，导致小区停电时，由小区未交费业主负责。原告就其收费价格向曲靖市发展和改革委员会进行了备案，2013年10月21日，曲靖市发展和改革委员会批复了原告的申请，备案中显示的收费价格为物业服务费普通住宅为每平方米每月0.8元，商铺为每平方米每月1.5元，车库为每平方米每月0.8元。二次加压和水池清洗费每户每年240元。被告自2013年1月1日至2017年4月30日未支付原告物业管理费；自2015年1月1日至2017年4月30日未支付原告垃圾处置费;自2014年1月1日至2017年4月30日未支付原告水池清洗费；自2016年1月1日至2017年4月30日未支付原告二次加压费。一审法院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。本案中，曲靖市麒麟区珠江花园业主委员会及曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会与原告分别于2010年8月19日、2015年8月11日签订了《物业服务管理委托合同》，该合同的签订及内容不违反法律法规的规定，合法有效，原告自2010年9月1日以来，为被告提供了物业管理服务，被告应按约按时交纳物业管理服务费。被告以曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会成立不合法，其与原告所签订的《物管合同》对其无效及曲靖市麒麟区珠江花园业主委员会与原告于2010年8月19日签订的《物管合同》不能在本案中一并处理的抗辩理由，本院认为，业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项，其不属于本案物业服务合同纠纷审理的范围，被告也无证据证明曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会的成立已被认定为非法，《物管合同》上亦加盖了曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会的公章，因此，该合同应认定为有效合同。虽然本案所涉合同的一方当事人分别为曲靖市麒麟区珠江花园业主委员会及曲靖市麒麟区珠江花园第二届业主委员会，但原告一直为被告提供服务，被告也认可其一直接受原告所提供的服务，本案所涉的两个合同均已实际履行，故被告上述的辩解本院不予采信。根据《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。关于原告主张的物管费3591.58元，因2010年8月19日所签订的《物管合同》中所约定的价格为多层0.45元／㎡／月，故自2013年1月1日至2015年8月31日止的物管费本院予以确认为1653.4元（0.45元／㎡／月×114.82㎡×32月=1653.4元）；2015年8月11日签订的《物业服务管理委托合同》中所约定的价格为多层0.58元／㎡／月，故自2015年9月1日至2017年4月30日止的物管费本院予以确认为1331.9元（0.58元／㎡／月×114.82㎡×20月=1331.9元），据此原告所主张的物管费3591.58元，本院予以确认为2985.3元。垃圾处置费、水池清洗费、二次加压费属于物业服务过程中产生的必要费用，被告应当支付。原告要求被告支付垃圾处置费308元、水池清洗费60元、二次加压费360元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的电费2369.95元、水费292.5元的诉讼请求，因原告是基于供电、供水部门的委托如实向全体业主收取电费和水费并缴纳至供电、供水企业，后原告依法可向水电费的实际使用人即本案被告主张支付，故原告主张的要求被告支付电费2369.95元、水费292.5元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告诉请的违约金因《物管合同》中未约定，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决,一、被告赵为民于本判决生效之日起三十日内支付原告曲靖曲陆物业管理有限公司下欠的物业管理费2985.3元、垃圾处置费308元、水池清洗费60元、二次加压费360元、电费2369.95元、水费292.5元，合计6375.75元。二、驳回原告曲靖曲陆物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费131元（原告已预交），由原告曲靖曲陆物业管理有限公司承担70元，由被告赵为民承担61元。二审中，上诉人赵为民举出如下证据：1、2015年12月其与曲靖市城市供排水总公司（以下简称曲靖供水公司）签订的供水合同，该合同第二条7项约定“二次供水设施管理。乙方使用的二次供水设施，必须符合饮用水卫生标准每年委托甲方（曲靖供水公司）清洗、消毒不低于两次。”2、2015年12月13日，曲靖供水公司开具的水网改造费2150元收款收据，欲证明，自2016年起上诉人赵为民户的自来水由曲靖供水公司抄表到户，其不应该再将每年的水池清洗费和二次加压费交给被上诉人曲陆物管公司。上述证据经被上诉人曲陆物管公司代理人质证后于2018年2月1日作出书面质证意见，对证据1、2不持异议。本院认为，以上证据真实、合法、与本案有关联性，本院予以确认。同日，被上诉人曲陆物管公司提交了曲靖供水公司出具的“关于珠江花园小区使用二次加压设备供水的情况说明”。（以下简称情况说明）欲证明，被上诉人曲陆物管公司收取二次加压费是有据的。上诉人赵为民的委托代理人李英于同月7日对该证据质证后，不予认可该情况说明，认为该情况说明不符合其与曲靖供水公司签订的供水合同。并于当日提交了曲靖供水公司又出具的“关于珠江花园小区使用二次加压设备供水的情况说明的补充说明”，（以下简称补充说明）该补充说明不予确认情况说明中的第四条，（即“二次加压设备改造后自2016年起由物业公司向住户收取每户每年180元的二次加压费，用于该小区二次加压设备的运行维护保养费等”）被上诉人曲陆物管公司代理人认为，上诉人赵为民的委托代理人李英提交的补充说明已超过法院确定的举证期限，不同意进行质证。本院认为，首先，2018年2月1日，被上诉人曲陆物管公司提交了情况说明，上诉人赵为民就有权针对该证据提交反驳证据，且上诉人赵为民的委托代理人李英是在质证当日便提交了反驳证据；其次，结合上诉人赵为民于2015年12月与曲靖供水公司签订的供水合同第二条2项约定“凡申请立户用水单位﹝用水户﹞在申请立户用水时，必须根据曲靖市发展计划委员会曲计价﹝2005﹞14号文件精神推行抄表到户工作。如具备供水入户、抄表到户水压条件的单位须按户网改造要求设计施工，如暂不具备供水入户、抄表到户水压条件的单位甲方只抄收到总水表，内部分表由该单位﹝物管小区﹞自行管理……”也足以证明被上诉人曲陆物管公司提交的情况说明不能证明向上诉人赵为民收取二次加压费是有据的。故被上诉人曲陆物管公司提交的情况说明，不能作为其收取二次加压费的依据，本院不予确认。相反，上诉人李英提交的补充说明与其同曲靖供水公司签订的供水合同约定内容能相互印证，能作为定案证据，本院予以确认。经二审审理查明的事实，除自2016年起上诉人李赵为民户的水池清洗费、二次加压费不应该再向被上诉人曲陆物管公司缴纳外，其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的上诉请求与答辩，本案二审争议焦点是：（一）一审对珠江花园小区业主委员会成员的产生及是否具备代表小区全体业主同曲陆物管公司签订《物业服务管理委托合同》的合法性、有效性的相关证据所做审查是否有效？（二）上诉人赵为民是否应该缴纳物业管理费2985.3元，垃圾处置费308元，水池清洗费60元，二次加压费360元，电费2369.95元，水费292.5元等合计6375.75元的相关费用？（三）若被上诉人曲陆物管公司存在服务不到位等情形，致上诉人赵为民造成相关损失，是否应该在本案中一并处理？（一）关于一审对珠江花园小区业主委员会成员的产生及是否具备代表小区全体业主同曲陆物管公司签订《物业服务管理委托合同》的合法性、有效性的相关证据所做审查是否有效？首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人赵为民在一、二审阶段均未能举证证明珠江花园小区业主委员会成员的产生存在不合法性；其次、上诉人赵为民在上诉状第二条上诉理由中又承认其“拒交物业管理费是因为被上诉人违反了《物业服务管理委托合同》（以下简称《物管合同》）中所约定的第八条违约责任中的第2条。”上诉人赵为民既然已在上诉状中承认被上诉人曲陆物管公司违反了《物管合同》，即已认可了该《物管合同》的合法性。故上诉人赵为民再提出珠江花园小区业主委员会成员的产生是否具备代表小区全体业主同曲陆物管公司签订《物管合同》的合法性之质疑已被其第二条上诉理由所否定。（二）关于上诉人赵为民是否应该向被上诉人曲陆物管公司缴纳物业管理、垃圾处置、水池清洗、二次加压、水费、电费等合计6375.75元的相关费用？上诉人赵为民与被上诉人曲陆物管公司的物业服务行为由《物管合同》约束。因此，一审依据《物管合同》判决上诉人赵为民支付被上诉人曲陆物管公司缴纳物业管理费2985.3元，垃圾处置费308元，水费292.5元正确。关于60元水池清洗费，因上诉人赵为民在二审阶段举出其于2015年12月与曲靖市城市供排水总公司（以下简称曲靖供水公司）签订的供水合同，该合同第二条第2、7项约定明确。鉴于上诉人赵为民与曲靖供水公司就2015年后的水池清洗费事宜已达成协议，故一审判令上诉人赵为民支付2016、2017两年的水池清洗费40元不当，只应支付2014—2015年度的水池清洗费计20元；及判令上诉人李英支付2016、2017两年的二次加压费360元不当，应予以纠正。关于上诉人赵为民欠缴电费2369.95元，因被上诉人曲陆物管公司经核算放弃对其中210.8元的追索予，现只要求收取2160元；这是被上诉人曲陆物管公司对自身民事权益的充分，本院予以准许。（三）关于被上诉人曲陆物管公司若存在服务不到位等情形，致上诉人赵为民造成相应损失，是否应该在本案中一并处理？被上诉人曲陆物管公司向一审人民法院起诉上诉人赵为民是诉请支付物管等相关费用；而上诉人赵为民在一审阶段已委托律师作代理人参与诉讼，但上诉人赵为民未就被上诉人曲陆物管公司的服务是否存在瑕疵或过错致其财产造成损失等，向被上诉人曲陆物管公司提起反诉，仅作为答辩意见提出。故上诉人赵为民关于被上诉人曲陆物管公司存在服务不到位等情形，致其造成相关财产损失的上诉请求不在本案审理范围。若上诉人赵为民确认被上诉人曲陆物管公司服务存在瑕疵或过错致其财产造成损失的，可在法定期间内另案诉讼。综上所述，上诉人赵为民的上诉理由部分成立，一审判决上诉人赵为民支付水池清洗费的金额有误，判令付2016、2017年度的二次加压费不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2017）云0302第2815号民事判决；二、由上诉人赵为民于本判决生效之日起三十日内支付被上诉人曲靖曲陆物业管理有限公司下欠的物业管理费2985.3元，垃圾处置费308元，水费292.5元，电费2160元，合计5745.8元。三、驳回被上诉人（原审原告）曲靖曲陆物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费131元，由上诉人赵为民负担100元，被上诉人曲靖曲陆物业管理有限公司负担31元。本判决为终审判决。审判长  迟少杰审判员  李强明审判员  何福浩二〇一八年二月十三日书记员  刘 洋