广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终589号
上诉人（原审被告）：梁坤胜，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××2597。
委托代理人：黄钰欣，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁苏仔，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××2599。
原审被告：梁润娣，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××2348。
原审被告：梁培根，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××263X。
上诉人梁坤胜因与被上诉人梁苏仔、原审被告梁润娣、梁培根所有权确认纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：梁才仔（1992年身故）与冯银彩（1940年身故）系夫妻关系，育有梁带娣（1992年身故）和梁海胜两个子女。冯银彩身故后，梁才仔与陈容妹（1999年身故）结为夫妻，育有梁坤胜、梁润娣、梁培根、梁苏仔四名子女。梁海胜、梁苏仔同为中山市民众镇民平村村民，梁海胜无子女，一直与梁苏仔夫妇共同居住在其名下位于中山市民众镇民标村（现为民平村）9队的房地产［土地使用权证号：中府集建（94）字第152267／081709267号；房地产权证号：粤房地产证字第××号］。2003年6月9日，梁海胜与梁苏仔签订一份协议，约定梁海胜将上述涉案房地产转让给梁苏仔。梁海胜及梁苏仔在协议书上签名，中山市民众镇民平村民委员会在协议上盖章。2005年8月17日，梁海胜身故，因涉案房地产过户事宜与梁坤胜、梁润娣、梁培根产生纠纷，梁苏仔遂于2015年7月24日诉至原审法院，请求判令：1.中府集建（94）字第152267／081709267号集体土地使用权以及粤房地产证字第××号房地产归梁苏仔所有，梁坤胜、梁润娣、梁培根协助过户；2.本案诉讼费由梁坤胜、梁润娣、梁培根承担。
原审法院另查明：梁苏仔称于签订协议当日向梁海胜支付5000元现金，并申请证人冯某某出庭作证。冯某某到庭陈述称，其与梁苏仔是同村村民，××，梁苏仔夫妻一直与梁海胜一起居住，照顾梁海胜。当时看到梁苏仔与梁海胜到村委写了一张纸，后在其楼上小卖部，梁苏仔给了梁海胜5000元，梁海胜便将该张纸给了梁苏仔。经质证，梁坤胜、梁润娣对证人证言不确认，认为证人只是依稀记得梁苏仔曾给过梁海胜5000元，没有看到梁海胜与梁苏仔亲自签名。梁培根确认证人证言。梁苏仔对证人证言无异议。
诉讼中，原审法院依法向中山市民众镇民平村民委员会黎培基副主任询问，黎培基陈述，梁苏仔、梁海胜及其父亲均为民平村村民。梁苏仔提供的协议是真实的，协议上村委会盖章是由当时村委会盖章，也是真实的。涉案房屋目前由梁苏仔占有使用。经质证，梁坤胜、梁润娣对上述证据的真实性确认，但认为梁海胜签订协议时已病重，并未亲自到村委会。即使协议公章是真实的，不代表签名是真实的，也不代表梁苏仔已履行了买卖合同义务。梁培根确认该份证据的真实性，认为梁苏仔享有涉案房屋产权。梁苏仔对该份证据无异议。
原审法院认为：本案为农村房屋买卖合同纠纷。梁苏仔庭审明确基于合同之诉提起本案诉讼，且争议房地产此前一直登记在梁海胜名下，产权清晰。梁海胜已死亡，梁海胜在本案中的权利义务由其继承人享有和承担。梁苏仔与梁坤胜、梁润娣、梁培根的争议并非因物权归属不明或者有争议所致，而是由于出卖人梁海胜未按约变更买卖标的物登记引起的纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，梁苏仔请求法院确认其对涉案房地产享有所有权没有法律依据，原审法院不予支持。
关于涉案协议的效力问题。经查，争议房地产为农村集体经济组织分配的宅基地及地上建筑物。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。虽然该条规定对农村宅基地使用权流转作了限制性规定，但并非所有涉及宅基地使用权的转让合同均为无效。对于集体经济组织成员内，基于宅基地地上建筑物转让所致宅基地使用权随之转移的情形并不为法律所禁止。本案中，梁海胜与梁苏仔均为民众镇民平村委会成员，协议书不仅有双方亲笔签名，并有村委会盖章，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁坤胜、梁润娣辩称梁海胜的签名不是其本人的签名，未能举证证明，原审法院对其辩解意见不予采信。至于房地产对价是否支付的问题，证人冯某某出庭作证，且梁培根亦予以确认已支付对价的事实，原审法院对梁苏仔主张已支付5000元房款的事实予以确认。诉争房屋梁苏仔已经居住多年，应视为梁海胜已交付标的物。根据《中华人民共和国合同法》的规定，梁海胜作为房地产出卖人，除向买受人交付标的物外，还负有转移标的物所有权的义务，故梁苏仔起诉要求梁坤胜、梁润娣、梁培根协助办理争议房地产过户手续，理据充分，原审法院予以支持。
关于本案是否已过诉讼时效的问题。双方在房地产买卖协议中并未明确约定房屋过户时间。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，梁苏仔起诉要求梁坤胜、梁润娣、梁培根协助办理争议房地产过户手续并未超过诉讼时效，梁坤胜、梁润娣的抗辩没有事实和法律依据，原审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、梁坤胜、梁润娣、梁培根协助梁苏仔办理位于中山市民众镇民标村（现为民平村）9队的房地产［土地使用权证号：中府集建（94）字第152267／081709267号；房地产权证号：粤房地产证字第××号］产权变更登记手续，登记至梁苏仔名下；二、驳回梁苏仔的其他诉讼请求。案件受理费50元、减半收取为25元（梁苏仔已预交），由梁坤胜、梁润娣、梁培根负担（梁坤胜、梁润娣、梁培根负担部分于原审判决生效之日起十日内迳付梁苏仔）。
宣判后，梁坤胜不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）梁苏仔并不能举证证明其与梁海胜之间存在真实的合同关系。梁苏仔提交的协议记载的日期是2003年，且梁海胜早于2005年去世，无法通过笔迹和指模鉴定确认协议真伪。对协议上梁海胜的签名是否属实、意思表示是否清醒均无法考证，2003年的梁海胜因患病精神状态不佳，常年卧床难起。如梁苏仔认为协议为梁海胜真实意愿，其完全可以在2003-2005年之间通过诉讼或非诉方式办理涉案房屋的过户手续，但梁苏仔并未办理。且在梁海胜去世后长达10年时间，梁苏仔也没跟梁坤胜、梁润娣提及协议一事，也没要求梁坤胜、梁润娣协助过户。协议是否真实存在无法确认，梁苏仔应当承担举证不能的后果。（二）假设双方存在买卖关系，梁苏仔也未举证证明其已完成买方的付款义务。梁苏仔的证人冯某某在一审当庭表示《情况说明》虽为其亲笔手写，但当中记载的涉案房屋细节、5000元款项性质、5000元交付时间均为本案庭审前在梁苏仔妻子的指导下完成。其从未见过梁苏仔提交法庭的协议，也不知道协议内容，也未亲眼目睹梁海胜与梁苏仔签订协议。证人冯某某《情况说明》存在造假拼凑嫌疑，其证人证言不能采信。另梁苏仔提交的协议并无记载交易金额为5000元。鉴于梁海胜已身故，根本无法查明梁苏仔诉称的交付5000元是否为涉案房地交易款，且涉案房地面积超400㎡，5000元成交价明显低于市场价格。（三）村委会确认涉案协议的真实性仅证明协议上的公章是真实的，不能证明梁海胜的签名是真实的。原审法院依职权向民平村现任副主任黎培基询问，但黎培基并非协议盖章之时的村委干部，2003年所谓事发之时黎培基并不在位，并无知悉涉案协议的真实情况。事实上是，梁苏仔的妻子将所谓签名版的协议拿到村委会，要求村委会盖章，村委会并无工作人员见证协议双方的签名情况。（四）原审法院认定涉案房屋已视为交付给梁苏仔系错误的。诉争房屋虽登记在梁海胜名下，但事实上系梁家祖屋，所以梁海胜和梁苏仔才会一直生活在该房屋下。梁海胜和梁苏仔的共同生活系一种长期状态，并非发生在协议签订之后，并不代表双方之间存在买卖关系，更不能以此推断为梁海胜已将房屋交付给梁苏仔。（五）撇开协议真实性和履行情况，就法律适用上，涉案协议业已违反法律的强制性规定，应认定为无效合同。根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，我国法律对于农村宅基地的流转是禁止的。梁海胜将其享有的本村集体的上述宅基地使用权以买卖方式转让给梁苏仔的行为已违反了以上法律的强制性规定。（六）即使不考虑合同效力问题和协议真伪，梁苏仔诉求协助过户也已超过诉讼时效。梁苏仔于2003年6月9日与梁海胜签订买卖合同，并当天交付5000元买卖款。梁海胜于2005年8月17日身故。假设上述情况属实，梁苏仔和梁海胜签订协议后无办理过户手续，且梁海胜身故后至今足足10年梁苏仔也未与梁坤胜、梁润娣提出任何过户请求。根据《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”即使梁苏仔认为双方签订的协议侵害了其权益而提出诉讼，也超过了诉讼时效。（七）由于协议一方梁海胜已离世且事隔10多年，本案很多细节均无法核实查清，如法院就单凭梁苏仔的一纸无法核实的协议认定合同有效要求履行过户手续的，将与现行法律、政策相违背。将会对农村宅基地管理、房地产交易市场秩序带来很大的冲击，恳请法院慎重处理本案。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决，依法改判驳回梁苏仔的全部诉讼请求；2.梁苏仔承担本案一审、二审诉讼费用。
被上诉人梁苏仔二审期间答辩称：梁海胜与梁坤胜是兄弟关系，梁海胜外出打工的钱都是梁坤胜拿了，梁海胜年老后就在梁苏仔祖屋与其共同居住，直到梁海胜去世。梁海胜平时向梁坤胜索要生活费，但都遭到梁坤胜拒绝，所以梁海胜就向梁苏仔出具涉案协议，双方同意由梁苏仔向梁海胜支付5000元购买涉案房屋及房屋所在的宅基地.
原审被告梁培根二审期间述称：既然梁海胜与梁苏仔关于涉案房屋的归属是有协议约定的，双方应当根据协议履行。
原审被告梁润娣二审期间没有发表意见。
二审期间，各方未向本院提交新证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为农村房屋买卖合同纠纷。围绕梁坤胜的上诉理由，本院作如下分析：第一，关于梁海胜与梁苏仔于2003年签订的协议的真实性、合法性问题。首先，从协议内容看，上述协议签订于2003年梁海胜与梁苏仔共同生活期间，协议落款处有梁海胜与梁苏仔的签名，同时还有中山市民众镇民平村民委员会的盖章；其次，在原审期间，证人冯某某出庭作证证实曾看到梁苏仔与梁海胜到村委写了一张纸，而根据原审法院向中山市民众镇民平村民委员会黎培基副主任调查取证，黎培基称：梁苏仔提供的协议是真实的，协议上村委会盖章是由当时村委会盖章，也是真实的；再次，梁苏仔持有案涉房屋的集体土地建设用地使用证及房地产权证原件，同时梁培根对于协议的真实性予以确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”依照上述规定，梁坤胜对上述协议的真实性不予认可，应由梁坤胜对于反驳梁苏仔诉讼请求所依据的事实提供证据予以证明，梁坤胜质疑协议的真实性但并未对此提交任何证据予以证明，而梁苏仔提交的证据并结合以上相关事实，本院确信待证事实的存在具有高度可能性，故对于上述协议的真实性本院予以确认。对于协议是否合法有效的问题，本院认为，本案中买卖双方系同一集体经济组织成员且并非单纯的宅基地转让，而是宅基地及其地上建筑物的一并转让，同一集体经济组织的农村居民购买农村房屋的合同应当认定有效。故梁坤胜的该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。第二，关于梁苏仔是否支付5000元购房款及案涉房屋是否交付、本案是否超过诉讼时效的问题。梁苏仔申请证人冯某某出庭证实梁苏仔向梁海胜支付5000元的事实，冯某某与梁苏仔、梁海胜均是同村的村民，梁坤胜对其证言不予确认但并未提交相反证据证实其主张，且梁坤胜与梁海胜并未一同生活，梁海胜长期与梁苏仔共同生活，梁苏仔对梁海胜的生活给予了较多的照顾，梁海胜将案涉房屋以较低的价格出卖给梁苏仔符合人之常情。另，梁苏仔与梁海胜一直居住在案涉房屋，从2005年梁海胜去世至梁苏仔起诉，梁坤胜亦未对梁苏仔占有、使用房屋提出异议，原审法院认定案涉房屋已经交付并无不当。另梁海胜与梁苏仔签订的协议上并未明确约定房屋过户时间，故原审法院关于诉讼时效的认定亦无不当。
综上，上诉人梁坤胜的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人梁坤胜已预交），由上诉人梁坤胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 林 俊
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