北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初14478号原告：中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所，住所地北京市丰台区六里桥北里5号院。法定代表人：郭明清，所长。委托诉讼代理人：钟舒宇，北京市亚欧律师事务所律师。委托诉讼代理人:李昆峰，北京市亚欧律师事务所律师。被告：北京中经体项目管理顾问有限公司，住所地北京市丰台区大灰厂东路杜家坎11号。法定代表人：李昌有，总经理。委托诉讼代理人：伍大生，北京市常鸿律师事务所律师。原告中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所（以下简称丰台第三干休所）与被告北京中经体项目管理顾问有限公司（以下简称中经体公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰台第三干休所的委托诉讼代理人钟舒宇，被告中经体公司的法定代表人李昌有、委托诉讼代理人伍大生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰台第三干休所向本院提出诉讼请求：1.要求确认双方签订的《军队房地产租赁合同》于2017年6月30日解除，被告立即腾退房屋，将房屋交还给原告；2.要求被告向原告支付拖欠的房屋租金1962500元；3.要求被告向原告支付违约金（计算至2018年4月16日的数额为1329392.5元，2018年4月17日至拖欠房租给付完毕之日的违约金按照日1‰计算）；4.被告向原告支付拖欠的2016至2017年度的取暖费61824元；5.要求被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年7月21日，原告与被告签订《军队房地产租赁合同》，约定：原告将位于北京市丰台区六里桥北里5号院11号楼出租给被告，租赁期限自2014年8月1日至2019年7月31日；年租金人民币162万元，被告应当在每季的前十日内向原告交纳每季的租金人民币40.5万元；被告应当在合同签订后十日内向原告支付人民币60万元的保证金；被告逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，应当按滞交经费总额的3‰向原告交纳违约金，逾期30日，原告有权解除合同并收回按本合同约定属于原告的全部财产，逾期60日，视为被告放弃在原告处财产，原告有权向被告收取所欠租金及违约金。2015年4月28日，原被告双方签订《补充协议》，约定租金从2015年1月16日开始计算。2017年7月4日，原被告双方签订《提前停止有偿服务合同协议》，约定双方签订的《军队房地产租赁合同》于2017年6月30日终止。双方签订租赁合同后，被告未按时、足额向原告支付房租，经过原告多次催告，被告均不履行其付款义务。另，被告未按《提前停止有偿服务合同协议》约定按时腾退房屋。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。中经体公司辩称：一、被告认可双方之间的合同已于2017年6月30日解除。2016年3月27日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军队和武警部队全面停止有偿服务工作正式启动。在此背景下，原被告双方签订了《提前停止有偿服务合同协议》。被告认为，双方合同解除符合租赁合同第九条第二款的约定。本案当事人已通过签订《提前停止有偿服务合同协议》提前终止了租赁合同，故租赁合同解除的时间为当事人在《提前停止有偿服务合同协议》中约定的时间，即2017年6月30日。二、截止合同解除之日，被告欠付原告租金1962500元。同时，因原告应当赔偿因合同解除给被告造成的损失，本案当事人互负到期债务，且债务标的物种类、品质相同，故被告所欠原告的债务已经抵销，原告主张支付不能成立。三、原告主张被告支付逾期付款违约金不能成立。1、本案租赁合同提前解除系原告原因所致，且原告提前解除租赁合同之行为给被告造成了重大经济损失，本案的违约方系原告，而非被告，被告不应承担违约赔偿责任。2、本案当事人对租赁合同的履行必须考虑中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的客观因素。2016年3月27日，军队和武警部队全面停止有偿服务工作正式启动。2016年4月20日，原告原所长、政委等领导召集包括被告在内的承租人开会，传达中央军委关于军队停止有偿服务活动的精神，要求在6月底前停止一批可控项目。原告当时要求被告积极响应，支持配合原告工作，尽早停止经营活动。该次会议时，被告及另一承租户提到是否还要交纳租金时，原告说让等通知，看看下一步上级下达的具体规定和其他单位情况再定。因原告处于对上级规定的理解和观望状态，双方均不能确定租赁合同是否可以继续履行，所以被告对宾馆的经营不能正常开展，对租赁费的支付不能正常支付，原告也以需要等待上级指示为由停止向被告收取租赁费。现原告将不能正常支付租赁费完全归责于被告，明显对被告不公平。3、依据双方签订的《提前停止有偿服务合同协议》之约定，双方的合同于2017年6月30日解除后终止，此时因合同解除给被告造成的损失已经形成，只是损失金额未能最终确定，双方约定经第三方评估后确认。如果原告主张合同终止后的逾期付款违约金，则应当适用对等原则，原告应当承担被告损失金额自2017年7月1日起算的利息损失。4、双方签订《提前停止有偿服务合同协议》已经明确原告需要对被告进行赔偿，故欠付的租金应从支付的赔偿金中进行扣减。基于此原因，双方在协议中未提及欠付租金问题，更未提及逾期支付违约金问题。根据我国合同法规定，合同解除是合同权利义务终止的原因之一，本案当事人依据《提前停止有偿服务合同协议》解除租赁合同后，租赁合同约定的当事人权利义务即告终止，原告依据已经终止的租赁合同约定要求被告支付违约金，没有法律依据。5、即使原告主张2017年6月30日前的违约金，也应当符合合同法规定。根据我国合同法司法解释（二）第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案系原告提前解除合同，过错在于原告。原告不属于经营性质的企业单位，享受国家财政拨款，未支付租金仅造成其按银行存款利息计算的实际损失。同时结合租赁合同第9条第2款关于原告退还保证金按银行同期存款利息的约定，被告认为原告请求多达1329392.5元的违约金明显过高，法院对原告主张的违约金应按银行同期存款利息计算。四、对原告的第四项诉讼请求，被告同意支付，但被告应当明确并提供计算依据。五、本案系原告提前解除合同所致，过错在于原告，虽是原告提起诉讼，但诉讼费用具有惩罚违约方的适用原则，故涉案的诉讼费用应由原告承担。本院经审理认定事实如下：2014年7月21日，中国人民解放军空军北京六里桥离职干部休养所（以下简称空军六里桥干休所）（出租方、甲方）与中经体公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将北京市丰台区六里桥北里五号11号楼（坐落号：军空丰更字第00035号）的房屋建筑面积1472平方米，出租给乙方使用；租赁用途为宾馆、餐厅，租赁期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币810万元，年租金为人民币162万元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方，付款方式为现金或支票；自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的37%向甲方支付房地产租赁保证金人民币60万元；甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。2015年4月28日，空军六里桥干休所（甲方）与中经体公司（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方在2014年4月下旬通过甲方公开招标方式，竞得了丰台区六里桥北里5号院11号楼的承租资格，双方于当年7月21日就签订了租赁合同；由于甲方在上报过程中，租赁合同未能按约定时间审批下来，由此让乙方各项工作不敢冒然推进，致使装修和营业时间整体滞后至今；根据以上实际情况，双方经多次沟通后达成共识，决定原主合同起租日期从2015年1月16日开始计算租金。2017年7月4日，空军六里桥干休所（甲方）与中经体公司（乙方）签订《提前停止有偿服务合同协议》，载明：“2014年8月1日，经空军批准，空军北京六里桥干休所（甲方）与北京中经体项目管理顾问有限公司（乙方）签订了丰台区六里桥北里5号院11号楼的租赁合同，合同期限自2014年8月1日到2019年7月31日（但由于甲方在上报过程中，租赁合同未能按约定时间审批下来，后经双方协商后签订了补充协议，约定起租日从2015年1月16日开始计算租金）。现根据军委、空军、战区空军停止有偿服务的要求，租赁合同提前终止，终止时间为2017年6月30日。经甲、乙双方友好协商，就提前终止租赁合同事宜，达成如下协议：一、现双方明确，乙方在2017年6月30日前停止经营活动，甲方在2017年6月30日之后不再计收乙方租金。二、双方约定，因甲方提前终止合同，给乙方造成的损失经第三方评估公司客观公正的评估测算后，甲方将依据评估报告的数额，按照国家和军队有关精神规定，经请示上级机关批准后给予乙方经济补偿。如乙方对补偿不满意，可向人民法院提出起诉，根据法院判决执行。三、乙方将积极配合甲方做好关于停止有偿服务的工作，但有8户长包房客户要重新找房和搬迁，需要到8月15日前才能搬出。在补偿结果未明确之前乙方可留守5人，（附身份证复印件）在原员工宿舍住用，并负责租赁场所安全。四、甲、乙双方同意由北京市国宏信价格评估有限公司对所经营的项目进行评估，评估结果经双方协商后，研究上报审批。五、本协议一式叁份，双方各存一份上报机关一份，内容经双方认可签字盖章后即生效。”2018年2月，空军六里桥干休所变更为丰台第三干休所。中经体公司交纳2015年1月16日至2015年3月31日房租40万元，已交纳2015年4-6月房租40万元，已交纳2015年7-9月房租40万元，已交纳2015年10-12月房租22万，已交纳2016年1-3月房租40万元。中经体公司尚欠丰台第三干休所2016年4月至2017年6月30日房租共计1962500元。2017年1月14日,中经体公司交纳2015-2016年度取暖费2万元。本案审理过程中，经现场勘验：中经体公司承租房屋共计五层（地下一层，地上四层），地上第四层共计13间客房，另有一置物间，地上第三层共有13间客房，地上第二层共有12间客房，中经体公司称8201、8202、8206、8208房间由留守人员居住，地上一层共有13间客房，地下一层共有13间客房，另有一库房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案具体分析如下：第一，合同解除系合同权利义务终止的原因之一。当事人协商一致，可以解除合同。丰台第三干休所与中经体公司在《提前停止有偿服务合同协议》中约定双方之间签订的《军队房地产租赁合同》于2017年6月30日终止，此处的合同终止应为合同解除之意。现丰台第三干休所要求确认《军队房地产租赁合同》于2017年6月30日解除，中经体公司予以认可，对此本院不持异议。第二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。丰台第三干休所与中经体公司间系房屋租赁合同关系，现双方的租赁合同已解除，丰台第三干休所作为出租方，要求中经体公司腾退并交还房屋的诉讼请求，本院予以支持。第三，承租人应当按照约定的期限支付租金。中经体公司已交纳2015年1月16日至2016年3月31日的租金，部分租金虽未严格按照《军队房地产租赁合同》的时间交纳，但丰台第三干休所收取并为中经体公司出具专用收据，应当视为丰台第三干休所对迟延交付租金予以接收和认可。现中经体公司尚欠丰台第三干休所2016年4月1日至2017年6月30日的租金共计1962500元，应予交纳。关于中经体公司主张债务抵销一节，因丰台第三干休所应支付给中经体公司的债务数额、期限尚未确定，故对中经体公司的此项答辩意见，本院不予采纳。对丰台第三干休所要求中经体公司交纳租金的诉讼请求，本院予以支持。第四，应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行。按照《军队房地产租赁合同》的约定,中经体公司应按季于每季的前十日支付房租，丰台第三干休所应当提供符合租赁用途的房屋。中央军委于2016年3月底发布重大政策调整，决定停止所有有偿服务项目，在此情况下，丰台第三干休所作为出租方，存在可能丧失履行债务能力的情形，中经体公司在此情况下，可以中止履行于每季前十日支付房租的义务。若截止该季度结束之日，丰台第三干休所履行了合同义务，中经体公司应当于该季度结束之日支付该季度房租。中经体公司至该季度结束之日仍未支付房租，则应当以该季度未付租金为基数支付违约金。关于违约金的计算方法，丰台第三干休所主张的日1‰的比例过高，具体比例由本院根据本案情况酌情予以确定。第五，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。丰台第三干休所要求中经体公司支付2016至2017年度取暖费61824元，但未提交充分翔实的证据证明取暖费的计算依据，但考虑到丰台第三干休所为中经体公司提供了供暖服务，中经体公司应当向丰台第三干休所支付2016至2017年度取暖费的具体数额，参照中经体公司交纳的2015至2016年度取暖费数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所与北京中经体项目管理顾问有限公司签订的《军队房地产租赁合同》于2017年6月30日解除，北京中经体项目管理顾问有限公司于本判决生效后三十日内从北京市丰台区六里桥北里五号院11号楼腾退，将房屋交还给中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所；二、北京中经体项目管理顾问有限公司于本判决生效后三十日内向中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所支付房租1962500元；三、北京中经体项目管理顾问有限公司于本判决生效后三十日内向中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所支付违约金57000元；四、北京中经体项目管理顾问有限公司于本判决生效后三十日内向中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所支付2016至2017年度取暖费2万元；五、驳回中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16815元，由中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所负担6589元（已交纳），由北京中经体项目管理顾问有限公司负担10226元（于本判决生效后三十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张莉莉二〇一八年六月二十七日书记员  高 畅