福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终3742号
上诉人（原审被告）：厦门市鑫海韵工贸有限公司，统一社会信用代码91350206784184601Q。
法定代表人：杜秋霞，执行董事。
委托诉讼代理人：许真等、李俊洁，福建旭恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福建省厦门市水产供销公司。统一社会信用代码91350200154989624U。
法定代表人：张亚辉，总经理。
委托诉讼代理人：杨卓尔，该公司职员。
上诉人厦门市鑫海韵工贸有限公司（以下简称鑫海韵公司）因与被上诉人福建省厦门市水产供销公司（以下简称水产公司）物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初13322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫海韵公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人收回讼争房屋并非自用，而是用于出租；根据合同约定上诉人享有讼争房屋的优先承租权，原审判决上诉人将讼争房屋交还被上诉人没有依据。原审判决后，上诉人发现讼争房屋所在地址已被案外人厦门市国源集居酒店管理有限公司（下称“国源公司”）注册［注册地址大学路97号（面积76平方米）未标明具体楼层，使用时间自2016年9月6日至2018年9月5日］，该注册场所由案外人厦门沙坡渔港文化创意投资有限公司（下称“沙坡渔港公司”）无偿提供给国源公司使用。上诉人认为沙坡渔港公司出具的“无偿使用证明”载明“本公司同意将厦门市思明区大学路97号（面积为76平方米）无偿提供给国源公司使用”，其未标注具体楼层的行为已经明确表示其对大学路97号即讼争房屋所在场所享有完整的使用权。上诉人认为根据租赁合同第十二条第（二）款规定，上诉人对讼争房屋享有优先承租权，被上诉人违反合同约定，擅自与案外人设立了讼争房屋的租赁关系，其行为侵犯了上诉人的优先承租权。上诉人占有讼争房屋系行使优先承租权的合法行为，被上诉人与第三人之间的租赁关系不能对抗享有优先承租权并一直实际占有讼争房屋的上诉人。因此，原审判决上诉人将讼争房屋交还被上诉人没有依据，应予以纠正。二、被上诉人违反法律规定和合同约定，未经与上诉人协商更未按法律规定公开招租即将讼争房屋出租给案外人，其行为侵犯了上诉人的优先承租权，其对讼争纠纷的产生存在严重过错，对其腾房诉求不应予以支持。根据厦国资产［2015］114号文件（2015年5月1日生效）第二条和第五条规定，市国资委所出资企业及其所属各级全资、控股以及实际控制的企业（以下简称企业）将自身拥有的非流动性资产（包括土地使用权、房屋建筑物、设备、广告位等），租赁给自然人、法人或其它组织（以下简称承租人）使用，应实行企业资产出租应公开竞争招租。根据讼争合同第十二条第（二）款约定，上诉人在同等条件下享有优先承租权。被上诉人违反法律规定和合同约定，未经与上诉人协商更未按规定公开招租即出租给案外人，其行为侵犯了上诉人的优先承租权，对讼争纠纷的产生存在严重过错，对其腾房诉求不应予以支持。
水产公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。一、鑫海韵公司对讼争房屋无所谓的优先承租权。讼争合同至2015年9月30日期满，期满后，水产公司拟不再对外出租，要求鑫海韵公司腾退房屋，但鑫海韵公司拒不交还，并强行按原来租金标准向水产公司帐户转入房屋占用费。鑫海韵公司享有优先承租权的条件有二：1、水产公司继续对外出租讼争房屋；2、鑫海韵公司的竞价与其他最高者同等。但水产公司在租赁期满后已确定不再继续对外出租讼争房屋，何谈鑫海韵公司的优先承租权。水产公司已多次现场交涉，又通过EMS向鑫海韵公司送达腾退房屋通知，快递单上有注明通知内容，鑫海韵公司拒收该EMS，纯属故意。二、鑫海韵公司应立即腾退房屋，同时自2016年11月1日起至实际交还讼争房屋之日止，按16200元／月的标准支付占用费。
水产公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.鑫海韵公司立即将坐落于厦门市思明区大学路97号一层的房屋腾空恢复原状并交还给水产公司；2.鑫海韵公司立即向水产公司支付自2016年2月11日起至实际交还上述房屋之日止的占有使用费（按32400元／月的标准计算）。
一审法院认定事实：址于厦门市思明区大学路97号的房屋为水产公司所有。2013年8月30日，水产公司（出租方、甲方）与鑫海韵公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：水产公司将讼争房屋（建筑面积约180平方米）出租给鑫海韵公司，用途为商用；租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日，租赁期满合同即行终止；月租金为10800元，首期租金于合同签订时付清，之后每壹个月为一期，于每期首月头5日前向水产公司支付当期租金；租赁期满或合同终止、解除后，鑫海韵公司应如期交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应向水产公司加付原日租金3倍的房屋占用费。双方还就租赁期满后的其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，鑫海韵公司按合同约定的租金标准支付租金至2016年10月31日，此后未再付租。目前，讼争房屋仍由鑫海韵公司管理使用。
还查明，水产公司于2016年3月18日向鑫海韵公司寄发两份《关于大学路97号一层店面合同终止腾退通知》，要求鑫海韵公司腾退讼争房屋。鑫海韵公司未予签收上述邮件。2016年4月18日，福建天衡联合律师事务所接受水产公司的委托指派律师向鑫海韵公司发出《律师函》一份，鑫海韵公司否认收到该份律师函，水产公司向本院提交的邮政特快专递详情单未记载函件签收情况。
一审法院认为，水产公司与鑫海韵公司签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行各自的权利义务。上述合同约定的租赁期限届满后，水产公司与鑫海韵公司未续签书面租赁合同，但鑫海韵公司继续租用讼争房屋，并按上述合同约定的租金标准向水产公司支付租金，水产公司也接受了租金，双方之间形成不定期租赁合同关系，水产公司可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知鑫海韵公司。水产公司虽于2016年3月18日及2016年4月18日发出函件要求鑫海韵公司腾退讼争房屋，但未有证据显示鑫海韵公司签收了函件且水产公司继续收取租金至2016年10月31日，故其在此之前的发函行为不产生合同解除的法律后果。水产公司后通过提起诉讼的方式要求鑫海韵公司腾退讼争房屋，因此双方的租赁关系应于本案起诉状副本送达鑫海韵公司之日即2016年10月20日终止。租赁关系终止后，鑫海韵公司系无权占有讼争房屋，水产公司作为讼争房屋的权属人有权请求无权占有人返还讼争房屋并赔偿损失，故水产公司诉请鑫海韵公司腾退讼争房屋及支付相应的占用费，应予以支持，占用费应自2016年11月1日起起算。综合考虑租赁合同的约定及履行情况，法院酌定鑫海韵公司按16200元／月（10800元／月×1.5）的标准向水产公司支付占用费。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门市鑫海韵工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区大学路97号一层的房屋腾空恢复原状交付给福建省厦门市水产供销公司；二、厦门市鑫海韵工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向福建省厦门市水产供销公司支付占有使用费（按16200元／月的标准，自2016年11月1日起计至实际归还上述房屋之日止）；三、驳回福建省厦门市水产供销公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3616元，由福建省厦门市水产供销公司负担1808元，厦门市鑫海韵工贸有限公司负担1808元。
二审中，鑫海韵公司、水产公司对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
鑫海韵公司于二审中提交3份证据：1、关于大学路97号一层店面租赁合同到期不再续租的告知函；2、企业基本信息表；3、无偿使用证明，证明案外人将讼争房屋作为该公司注册地址，可见水产公司收回房屋并非自用。
水产公司质证认为，告知函目前找不到原件，但是公章是真的。真实性认可。对于企业基本信息表真实性认可，但是讼争房屋是一幢楼，企业基本信息表并没有注明具体的楼层，不能证明是用讼争房屋作为注册地址。并且企业并不一定是使用注册地址在办公，如水产公司注册地址也是在讼争的这幢楼。无偿使用证明真实性不予认可，而且仅凭一张无偿使用证明也不能否认水产公司没有出租讼争房屋而是自用。
水产公司于二审中未提交新证据。
另查明，鑫海韵公司于本案二审过程中向一审法院以水产公司为被告提起诉讼，要求水产公司对讼争房屋进行公开招租，并与鑫海韵公司重新签订出租合同等。鑫海韵公司以该案正在审理中向本院申请中止本案的审理。
本院认为，讼争租赁合同于2015年9月30日到期，到期后双方未继续签订租赁合同。虽然双方对水产公司是否有要求鑫海韵公司腾退讼争房屋各持一词，但至2016年10月20日，水产公司起诉要求鑫海韵公司腾退房屋的起诉副本送达鑫海韵公司之日起，水产公司不再与鑫海韵公司续签合同的意思表示已明确送达鑫海韵公司，双方租赁关系至该日终止，鑫海韵公司依法应向水产公司返还房屋，鑫海韵公司以其拥有优先承租权拒绝腾退讼争房屋，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于水产公司收回房屋是否自用，鑫海韵公司是否有权强行要求水产公司对其讼争房屋进行招租，并由其行使优先承租权等，鑫海韵公司已另案提起诉讼，不属本案审理范围。但无论该案结果如何，均不影响鑫海韵公司必须在双方原有的租赁关系终止后腾退房屋返还给水产公司的法律后果，因此，鑫海韵公司以此为由要求中止本案的审理，缺乏法律依据，本院不予准许。综上，鑫海韵公司的上诉请求及理由缺乏法律依据，不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3616元，由鑫海韵公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 章 毅
二〇一八年二月一日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。