北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04786号
上诉人（原审原告）赵广月，男，1976年11月8日出生。
委托代理人陈华，北京市忠慧律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑水木，男，1970年9月13日出生。
委托代理人陈君玉，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。
上诉人赵广月因与上诉人郑水木租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第28421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月，赵广月起诉至原审法院称：2014年3月20日，我与郑水木签订关于西坝河×号房屋的商用房租赁合同，租赁期限2年8个月，按照合同约定郑水木有义务提供相关的资料，协助我方办营业执照。郑水木是从刘×手里租来房子，再转租给我的。之后，刘×跟我说，他与郑水木签订了补充协议，根据协议2014年底刘×将收回涉案房屋。故，我认为郑水木没有权利将涉案房屋出租2年8个月，而且郑水木没有转租权，属于严重违约，故我于2014年6月20日向郑水木发出了解除合同的通知。故我起诉要求：1.确认双方租赁合同于2014年6月20日解除；2.郑水木退还我支付的租金15万、押金2.5万，并支付利息（以17.5万元为本金按照银行同期贷款利率计算自2014年6月20日至实际支付之日止）；3.郑水木支付我装修补偿款3.6549万元及利息（以3.6549万为本金按照同期银行贷款利率计算自2014年4月16日至实际支付之日止）；4.郑水木支付我经营损失1.8万元（我支付给工人的2014年4月1日至2014年6月4日的工资）并支付利息（以1.8万为本金按照同期银行贷款利率计算自2014年6月20日计算至实际支付之日止）；5.郑水木支付我违约金2.5万元及利息（以2.5万为本金，按照同期银行贷款利率计算从2014年3月20日至实际支付之日止）。
郑水木辩称：我认为我们之间的合同已经解除，因为赵广月没有提前一个月交纳租金，合同自动解除，押金折抵违约金。我按照约定给赵广月提供材料，协助赵广月办理营业执照，并没有影响到赵广月经营，我也说过，若营业执照办不下来，我之前的营业执照可以给他用，我也实际把营业执照给他用了，赵广月不存在因为营业执照经营不了的情况，是赵广月经营不善，导致其自己无法经营。涉案房屋开始的时候不是赵广月跟我签的合同，是其他人和我签订的，赵广月是没有直接向我支付任何费用的，因为赵广月是从别人那儿转的房子，别人转给赵广月后，我跟其他人的合同作废，我和赵广月签的合同，别人交给我的钱转给赵广月，我直接给赵广月打的条。双方签订合同之后，我和我的房东签订了补充协议，补充协议期限到2014年年底，我第一时间通知了赵广月，说他能经营就一直经营，若经营不了双方合同到2014年年底终止，我退还剩余的费用和押金。现在我同意解除双方合同，但需要赵广月承担相应的责任。我不同意退还赵广月的租金和押金及利息，赵广月没有提前一个月支付租金，合同自动解除，押金折抵违约金；不同意支付赵广月装修补偿款及利息、经营损失及利息、违约金及利息，因为装修是赵广月自己的经营成本和我没有关系，赵广月自己放弃经营了。
原审法院经审理查明：郑水木与案外人刘×于2013年10月8日就朝阳区西坝河东里83号房屋签订《商用房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日。2014年4月9日，郑水木与案外人刘×签订补充合同，约定，双方自愿协商，对合同进行修改，租赁期限修改为2014年1月1日至2014年12月31日，郑水木交纳的4万元押金不退还，刘×不再追究郑水木转租行为，郑水木收取租户2014年下半年租金同时协助甲方与各租户重新签订新的租赁合同，所收各租户的押金由郑水木转给刘×。
2014年3月13日，郑水木作为甲方与赵广月作为乙方就朝阳区西坝河×号房屋签订《商用房屋租赁合同》，约定期限自2014年4月1日至2016年12月30日，租金30万元／年，付款方式为半年付，每次提前一个月付房租；乙方向甲方交纳2.5万元押金；甲方提供乙方办理营业执照所需材料，如产权证明复印件、产权证明，或街道以上政府部门开具的产权证明（协助乙方办理相关证件，并保证是商业用房）；在租赁期间如因甲方违约，不能履行完本合同，则甲方赔偿乙方所投资的装修费用和2.5万元违约金，如乙方不能履行完本合同，则装修费用自行承担，所交押金不退。
郑水木为赵广月出具收条，日期为2014年3月20日，内容为“收到赵广月交的租房押金2.5万元，2014年4月1日至2014年9月30日半年房租15万元。”
赵广月提交日期为2014年6月4日的租赁合同解除通知及日期为2014年6月19日寄出的邮件回执单及6月20日的短信记录为“已妥投，同事签收”，证明其向对方发出了该通知。赵广月提交日期为2014年6月14日的催告函，内容为要求郑水木提供相应资料，配合其办理营业执照，否则其将行使合同解除权，并提交邮件回执单及6月15日的短信记录为“已妥投、本人签收”。郑水木不认可收到了解除通知，认可收到赵广月发的二个内容一样的催告函，但表示内容记不清了。
赵广月陈述其于2014年4月1日开始装修租赁房屋，4月18日正式开始对外经营。郑水木认可赵广月4月初接手租赁房屋，之后几天就开始经营了。双方均认可赵广月自2014年6月份开始停业。赵广月主张停业原因系因为营业执照没有办下来，郑水木认为是赵广月经营不善。
郑水木提交营业执照（截止日期为2014年5月18日）、许可证，证明上述执照提供给赵广月使用，未耽误赵广月经营，其并于2014年5月更换了新执照，但赵广月已经不经营了。赵广月认可郑水木曾提供给其一个有效期截止2014年5月18日的营业执照。
赵广月提交装修工人书写的装修证明，证明水果店装修费用支出36549元，赵广月并表示不申请对装修价值进行鉴定。郑水木不予认可。
赵广月提交欠条三张及证人许×、赵×1、汪×、赵×2出庭作证，证明其在6月初停业，工资已经支付给证人，不拖欠。
经询，赵广月主张解除合同的理由为郑水木严重违约，主要表现为：郑水木没有转租权、合同约定期限超过了其和出租人的租赁期限、没有提供办理营业执照的材料，导致其合同目的不能实现。
原审法院经审理认为：双方就房屋租赁问题，签署合同，双方应按照合同约定履行相应的权利义务。合同履行期限内，郑水木作为出租人与案外人签订补充协议，其有权租赁涉案房屋的期限减少，郑水木应及时将该情况告知赵广月，赵广月有权决定是否仍要求继续履行合同亦或解除。现赵广月选择解除合同，法院认为合理，予以支持。关于合同解除的责任问题，法院认为主要在郑水木，故郑水木应承担相应的违约责任，支付违约金给赵广月。关于合同解除的具体时间，郑水木认可收到了二份邮件，但主张内容记不清了，故应承担举证不利的后果，法院采信赵广月主张，确认赵广月发出的解除合同通知到达郑水木处的时间为2014年6月20日，故该时间点合同解除。合同解除后，郑水木收取的押金应退还赵广月。合同解除前，因赵广月已经使用了房屋，故赵广月要求郑水木返还合同解除前的租金，无依据，法院不予支持。关于合同解除后的租金，郑水木应予以返还。郑水木承担了违约金损失应可以包括赵广月主张的各项利息损失，故关于赵广月主张的各项利息损失，法院均不予支持。关于房屋的装修及其他经营损失等问题，赵广月现有证据不足以证明其主张，故上述请求法院不予支持。
据此，原审法院于2014年12月判决：一、赵广月与郑水木之间于2014年3月13日就朝阳区西坝河×号房屋签订《商用房屋租赁合同》于2014年6月20日解除；二、郑水木于判决生效后十日内退还赵广月押金二万五千元、租金八万三千三百三十元；三、郑水木于判决生效后十日内支付赵广月违约金二万五千元；四、驳回赵广月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，赵广月、郑水木均不服，向本院提起上诉。赵广月认为：我租赁房屋后为经营需要进行了装修，虽然没有提供票据，但装修情况属实，原审提供的装修明细单和证言可以作为认定案件事实的依据，原审法院未支持我的装修损失是错误的；郑水木存在无权转租和没有协助我方办理营业执照及保证租赁房屋是商业用房的违约行为，致使合同目的无法实现，我已付的租金应认定为损失，其应当予以赔偿。综上，请求撤销原审法院判决第四项，依法改判郑水木赔偿装修费、经营损失共计36549元。郑水木认为：我与案外人刘×签订的合同约定我可以转租，补充协议是刘×胁迫我签订的，不是我的真实意思表示，我没有违约行为，解除租赁合同的原因是赵广月经营不善；赵广月至今没有办理交还房屋手续，无权要求我退还租金。综上，请求撤销原审判决第二、三项，改判驳回赵广月的相应诉讼请求。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有租赁合同、补充协议、催告函、解除通知、邮寄回执、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：据已查明的事实，郑水木能够向赵广月出租房屋系基于其与案外人刘×就涉案房屋签订有租赁合同。后郑水木与赵广月签订租赁合同，将涉案房屋转租给赵广月使用，其有义务保证赵广月在合同约定的租赁期限内均能够合法使用房屋。但郑水木未能依约履行合同，与案外人刘×签订补充协议缩短了房屋租赁期限，使得其与赵广月的租赁合同后期出现严重履行障碍，在此情况下，赵广月有权提出解除合同，并要求郑水木承担违约责任。郑水木主张解除合同系赵广月经营不善造成，但未就此提供证据，本院不予采信。有关郑水木主张其与案外人刘×签订补充协议系因受到刘×胁迫，故不应承担违约责任一节。即便上述理由成立，亦属其与刘×之间的纠纷解决范畴，该理由并不构成其不承担违约责任之合理抗辩。
合同解除后，郑水木应将押金及剩余部分的租金退还给赵广月。郑水木要求扣除赵广月未交还房屋的使用费，因郑水木就支付房屋占有使用费一节并未在原审中提出反诉，故本院不予处理。有关赵广月要求郑水木支付租金损失的上诉请求，本院认为，赵广月租赁房屋后已实际使用，其就使用房屋而支付的租金不属于损失范畴，故本院对其此项上诉请求不予支持。诉讼中，赵广月称其对涉案房屋进行了装修，但未提供有效证据予以证明，故原审法院未支持其相应诉讼请求并无不当，赵广月就此提出上诉不能成立。
综上，原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5118元，由赵广月负担2158元（已交纳），由郑水木负担2960元（于判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费3680.6元，由赵广月负担714元（已交纳），由郑水木负担2966.6元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 李春香
代理审判员 孙承松
二〇一五年四月九日
书 记 员 杜超男