福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽05民终3323号
上诉人（原审原告）：谢静容，女，1968年7月3日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。
委托诉讼代理人：黄晓琪，北京中银（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑婉琼，北京中银（泉州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠安诚信房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区东园镇龙苍村，统一社会信用代码91350521798351634E。
法定代表人：庄旋英，该公司执行董事。
原审第三人：泉州银行股份有限公司海信支行，住所地福建省泉州市温陵南路华信大厦，统一社会信用代码9135050385610400X5。
主要负责人：庄伟宏，该支行行长。
委托诉讼代理人：林荣泽，男，该支行工作人员。
委托诉讼代理人：傅文雄，泉州银行股份有限公司公司律师。
上诉人谢静容因与被上诉人惠安诚信房地产开发有限公司（以下简称诚信房地产公司）及原审第三人泉州银行股份有限公司海信支行（以下简称泉州银行海信支行）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2017）闽0521民初7659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢静容上诉请求：撤销（2017）闽0521民初7659号民事判决，改判支持谢静容原审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由诚信房地产公司承担。事实和理由：谢静容与诚信房地产公司签订的关于涉案房产买卖的《内部协议书》合法有效，应受法律保护。该协议书签订后，谢静容已支付给诚信房地产公司购房款人民币350000元。诚信房地产公司未为谢静容办理房屋权属证书的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。谢静容系合法的买受人、善意第三人，诚信房地产公司与泉州银行海信支行的贷款抵押不能对抗谢静容的合法权利。谢静容在原审中的诉讼请求事实清楚，证据充分，应该予以支持。
诚信房地产公司答辩称，一、谢静容并未实际支付购房款，《内部协议书》应认定为无效，应予解除。二、谢静容未履行支付购房款的义务，双方签订的合同未生效，且合同书中并未约定逾期办证的违约责任，谢静容要求诚信房地产公司办证并支付逾期办证违约金是不能成立的。三、诉争店面在签订《内部协议书》前已设立了最高额抵押并办理了登记，对此一审法院已向谢静容释明，谢静容不同意清偿债务以消灭抵押权，并非诚信房地产公司不予办证。一审判决正确，依法应予维持。
泉州银行海信支行述称，案涉房产已抵押给泉州银行海信支行，泉州银行海信支行享有优先受偿权。诚信房地产公司转让案涉房产未经泉州银行海信支行同意，受让人也未代偿债务，严重损害泉州银行海信支行的合法权益。谢静容与诚信房地产公司签订的《内部协议书》因违反法律强制性规定而无效。
谢静容向一审法院起诉请求：1．诚信房地产公司立即为谢静容办理泉州台商投资区东园镇东龙商住楼1#楼132号店面的房屋权属证书；2．诚信房地产公司支付谢静容逾期办证违约金（以已付购房款350000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年12月10日起至实际办证之日止，暂计至起诉之日为14000元）。
一审法院认定事实：诚信房地产公司系经工商登记设立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售及物业管理。2016年9月9日，谢静容与诚信房地产公司签订《内部协议书》1份，约定诚信房地产公司将其开发的位于泉州台商投资区东园镇东龙商住楼1#楼132号店面出售给谢静容，总价款918000元。并约定本协议签订后，谢静容支付诚信房地产公司350000元，诚信房地产公司出具“收到本协议店面购房首付款的人民币叁拾伍万元（￥350000）”的收据，谢静容保证在诚信房地产公司为其办理完1＃楼132号店面的房屋权属证书三个月内付清购房余款。同日，诚信房地产公司出具金额为350000元的收款收据1份交给谢静容收执，收款收据加盖诚信房地产公司的财务专用章。另查明，泉州台商投资区东园镇东龙商住楼房产已经办理房屋所有权证，登记产权人为诚信房地产公司，其中1#楼132号店面的房屋权属证号为惠房权证惠园字第××号。2015年4月22日，诚信房地产公司以涉案东龙商住楼房产设立最高额抵押权登记，抵押权人为泉州银行海信支行，借款人为惠安诚信针织有限公司。2016年12月7日，泉州银行海信支行以惠安诚信针织有限公司、诚信房地产公司、庄秋民以及谢爱玲为被告，向泉州市中级人民法院提起金融借款合同纠纷诉讼，案号（2016）闽05民初1887号。2017年5月16日，泉州市中级人民法院作出（2016）闽05民初1887号民事判决：一、惠安诚信针织有限公司应于判决生效后十日内偿付泉州银行海信支行借款本金100万元，并按HT93505010031160100005号《流动资金借款合同》的约定和中国人民银行的有关规定计付自2016年6月29日起至实际付款日止的利息、罚息、复利；二、惠安诚信针织有限公司应于判决生效后十日内偿付泉州银行海信支行借款本金2896万元，并按HT93505010031160600012、HT93505010031160600013号《流动资金借款合同》的约定和中国人民银行的有关规定计付自2016年6月28日起至实际付款日止的利息、罚息、复利；三、庄秋民对惠安诚信针织有限公司上述债务的清偿承担连带保证责任，庄秋民承担保证责任后，有权向惠安诚信针织有限公司追偿；四、谢爱玲对惠安诚信针织有限公司上述第二项债务的清偿承担连带保证责任，谢爱玲承担保证责任后，有权向惠安诚信针织有限公司追偿；五、若惠安诚信针织有限公司未能按期足额清偿上述债务，泉州银行海信支行有权对诚信房地产公司坐落于福建省泉州台商投资区东园镇龙苍村东龙商住楼的店面、住宅[土地使用权证号：惠国用（2002）字第110008号，房屋所有权证号：惠房权证惠园字第01026号－010**号、01033号－01065号、01067号－011**号，房屋他项权证号：泉房他证台商投资区（台）字第201500076号]进行折价或享有上述财产拍卖、变卖后的所得价款的优先受偿权。惠安诚信针织有限公司不服判决提起上诉，福建省高级人民法院于2017年8月30作出（2017）闽民终794号民事裁定：本案按上诉人惠安诚信针织有限公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2017年12月13日，泉州银行海信支行向泉州市中级人民法院申请执行。上述店面已被法院查封。诉讼中，谢静容不同意代为清偿债务消灭抵押权。经法院释明，谢静容不变更诉讼请求。
一审法院认为，涉案泉州台商投资区东园镇东龙商住楼1#楼132号店面在《内部协议书》签订之前已经设立最高额抵押权登记，事实清楚，证据充分，足以认定。诚信房地产公司在抵押期间转让涉案店面，未经抵押权人即泉州银行海信支行同意，现涉案店面仍处于抵押状态且被法院查封，而谢静容又不同意代为清偿债务以消灭抵押权，故涉案店面不能办理产权转移登记。谢静容请求诚信房地产公司为其办理房屋权属证书并支付逾期办证违约金，不予支持。诚信房地产公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告谢静容的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，诉争的泉州台商投资区东园镇东龙商住楼1#楼132号店面现处于抵押状态且被法院查封，属于限制交易情形，无法办理房屋所有权转移登记，谢静容要求诚信房地产公司为其办理诉争店面的房屋权属证书在事实上暂不能履行，一审法院向谢静容释明是否变更诉讼请求，但谢静容拒不变更诉讼请求，一审据此判决驳回其诉讼请求并无不当。谢静容可另行主张解除合同。若今后出现诉争店面的抵押权消灭且法院解除对诉争店面查封措施的情形，谢静容也可另行主张，要求诚信公司履行办证义务并支付逾期办证违约金。
综上所述，谢静容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由谢静容负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈灿彬
审判员 陈庆辉
审判员 傅嘉钦
二〇一八年六月二十九日
书记员 周成铸
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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