杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧民初字第5804号
原告杭州好客隆企业管理有限公司。
法定代表人张荣林。
委托代理人周潮星、周隽华，浙江同策律师事务所律师。
被告章卫堂。
委托代理人孙玄炫，杭州市商海法律服务所法律工作者。
原告杭州好客隆企业管理有限公司诉被告章卫堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，由审判员童华辉适用简易程序于2016年1月15日组织双方进行庭前证据交换，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告杭州好客隆企业管理有限公司的委托代理人周潮星到庭参加诉讼，被告章卫堂及其委托代理人孙玄炫到庭参加诉讼。案经庭外和解、调解未果，现已审理终结。
原告杭州好客隆企业管理有限公司起诉称：原、被告因被告拖欠房租事宜曾于2014年4月15日向萧山区人民法院提起诉讼【案号为（2014）杭萧民初字第1957号】。后经法院调解结案。但是，自今年3月份起，被告又开始拖延房租，本应于2015年1月20日一次性支付207000元的房租，被告却于同年3月份开始每月支付部分租金，至同年8月份，被告共支付2015年上半年租金138000元，至今尚欠69000元。同时，按合同约定，被告应于2015年7月20前支付下半年租金207000元，但被告一直未付。原告遂又向法院提起诉讼【案号为（2015）杭萧民初字第4672号】，要求被告偿付所欠房租，因开庭之日原告代理人参加外地法院的开庭，未能出席庭审，后按撤诉处理。为维护原告的合法权益，现再次起诉，要求判令：一、被告支付原告2015年度上半年房租69000元、下半年房租207000元，合计276000元；二、被告支付原告违约金82800元（自拖欠之日起按欠付租金每日0.5%计算）；三、由被告承担本案诉讼费。经调解，原告当庭同意撤回第二项违约金诉请，并变更上述第一项诉请为同意减少房租每月1000元，合计减少租金诉请12000元。
被告章卫堂答辩称：原告所述按照租赁协议规定的租金应当支付上半年69000元和下半年207000元，这与协议约定一致。但被告认为，按照双方合同实际履行情况，原告应当减免租金，另原告要求被告支付违约金是无理的。被告所承租的房屋系原告出租的整幢楼的五楼部分，被告的租赁用途是从事棋牌行业，租赁协议上特别备注：1、停车位归整幢大楼公用；2、允许被告使用一楼大厅及电梯通行。但是，原告未按照协议及两条备注约定履行义务。原告将五楼的商业用房交付被告后，备注上的两个规定原告没有按照协议履行。约定停车位公用，但原告与另一租户“车爵汽修”签订的合同上约定门前停车位归“车爵汽修”专用，造成被告没有办法和其他租户协调停车位问题，停车位问题一直未解决。原告将一楼大厅大门锁住导致被告无法使用一楼大厅进出，而需要从另一个大厅的恒八酒店的经营场地进出，经常受恒八工作人员阻挠，也造成了被告经营损失，客户大量流失，每月损失3万元左右。被告多次要求原告解决，原告的管理员周光明、钟金林也代表原告多次承诺，但均未履行。被告认为，由于原告没有按照合同完全履行义务，房屋交付不符合合同约定，原告按照原合同标准向被告收取租金不合理，虽然被告房屋租金因上述原因未能及时支付亦有一定责任，但因原告违约在先，要求被告承担违约责任不合理。被告的周光明管理员曾提出解决问题方案，其中第二条约定继续履行合同，原告同意租金调整为每月3万元，减收4400元左右。被告认为减收太少没有同意。今天被告也请求法院增加减收金额，再减让3000元，从2015年3月份起每月租金降至27000元，则被告愿意据此支付。
原告为支持其主张的事实向本院提交了如下证据：
1、租赁协议1份，拟证明原、被告之间存在租赁关系以及所欠租金的事实。
2、民事调解书1份，拟证明案涉租赁协议实际履行且双方曾发生纠纷诉至法院的事实。
3、民事裁定书1份，拟证明原告曾就案涉纠纷诉至法院后撤诉，但问题并未解决的事实。
4、2014年12月27日由被告出具的收条1份，拟证明原告因通道变更补偿给了被告15000元的事实。
5、被告于2015年3月30日提交给原告的报告1份，拟证明被告因生意差要求分期缓交租金，并非因为车位、通道问题影响了被告生意的事实。
6、原告与8801-8813租户的租赁协议1份，拟证明并非如被告所说的“门前停车位由车爵汽修专用”的事实。
上述证据经被告质证认为：
证据1的真实性无异议，但其证明对象有异议。欠付租金依据协议是明确的，但在履行过程中双方发生纠纷，故欠付租金按照被告观点，不应当依照原约定租金来计算。证据2的真实性无异议，但证据2与本案没有直接关联。证据3的证据三性均无异议。证据4的真实性无异议，但关联性有异议。原告确实补偿给被告15000元，但不是因通道变更的补偿，因当时被告锁了一楼通道的门，原告变更通道需要挪动五楼的吧台，15000元是双方商量后原告愿意补偿被告吧台、包厢搬迁装修支出，而该变更实际支出达10多万元。证据5的真实性无异议，但关联性有异议。被告于2014年11月底就搬到新通道了，这份报告是2015年的，当时变更通道已经影响到被告生意了。证据6不能证明待证事实，即使“车爵汽修”的停车位在后面，对其他租户也有影响，而且实际上“车爵汽修”门前门后均有专用停车位的。“车爵汽修”的租房协议中的“北侧”是指车爵门面的后门，被告认为所谓“门前停车位专用”是指门前门后的停车位均系“车爵汽修”专用。
被告为支持其抗辩的事实向本院提交了如下证据：
1、原、被告双方签订的租赁协议1份，拟证明案涉协议约定停车位归属整幢大楼公用，被告经营可从一楼大厅进出通行的事实。
2、一楼大厅大门现状照片1份，拟证明因原告锁住一楼大厅大门导致被告无法从一楼大厅进出通行的事实。
3、解决被告停车位情况证明、被告要求落实停车位书面意见、原告管理员出具的租费收据各1份，拟共同证明原告承诺解决被告经营停车位问题但一直未履行的事实。
4、2015年3月18日的解决方案1份，拟证明原告同意减收租金或由被告支付104416元、不退3万元保证金并在2015年3月退租的事实。双方未在上面签字的原因是被告对方案不满意。
上述证据经原告质证认为：被告全部证据均不足以证明被告有权拒付、拖欠租金的事实。证据1、2的真实性无异议，但证明对象有异议。目前停车位就是公用的，被告可从一楼大厅进出不存在实际问题；原本有两个大厅可供进出，现其中一个是上锁的，另一个是通过恒八酒店的服务大厅进出，原本被告是从上锁的大厅走的，但被告不愿意从该大厅进出，该大厅长期未使用，原告为安全考虑才上锁的，原告也希望被告可以从该大厅进出；如被告现在愿意从该大厅进出，原告随时可以开放；因被告执意从恒八酒店的大厅走，导致原告与恒八酒店也有纠纷。证据3，周光明、钟金林原来确系原告管理人员，但现已离职，其出具的情况说明与原告无关，且该证据不足以证明被告有权拒付租金；被告书面意见、社区证明也无法证明其待证事实；租费收据亦不能证明被告无需支付后续租金。证据4的证据三性均有异议，没有双方签字盖章，无法证明由谁出具。
原、被告提供的上述证据，经本院审查，综合评鉴如下：一、原告提供的所有证据，被告对其真实性均无异议，故确认其真实性。其中证据1、证据2相应证明力应予确认。证据3民事调解书，可确认被告早已存在拖欠租金的问题。证据4，可以证明双方就通道变更问题进行过协商处理，应认定案涉通道变更业经被告同意。证据5，单凭此据并不能证明其待证事实。证据6，可以证明公用停车位确有部分实际约定为“车爵汽修”专用的事实。二、原告对被告证据1、证据2的真实性无异议，故确认其真实性。综合全案证据，通道变更影响被告经营便利的事实应予确认，但双方已作协商处理，且涉及第三方租户的原因，结合双方协议备注条文关于“可以通行”的理解，尚无证据证明原告为此违约；关于车位使用问题，双方协议备注说明“停车位归整幢大楼公用”，但事前原告已与“车爵汽修”约定了部分专用，结合整幢大楼有60余个停车位的事实，且“车爵汽修”与原告早于2008年即已签约，被告应早已知道车位使用的实际情况，但被告一直在第二次被诉才提出该问题，故可认定原告拖欠租金并无其所抗辩的理由。被告证据3，原告不否认出具说明的两人原系其员工，结合物业所在社区的证明，应予认定情况说明的真实性，但并不能证明原告违约，被告证据并不能证明其有法定的拒付或减少租金的理由。被告证据4，并无有关人员签字或盖章，并不能确认其真实性，即便存在案涉争议协商的过程，但亦并未达成一致方案。故对该证据的证据效力不予确认。
根据上述证据审查及双方当事人的陈述，本院认定的事实与原告诉称一致。
本院认为：案涉房屋租赁合同合法有效，被告欠付租金属实。本案的争议焦点系被告要求减付租金的理由是否成立，也即原告是否存在违约情况。车位使用情况与通道变更的确于被告经营存在不利的一面，但据双方租赁协议，被告并无充分证据证明原告存在违约事实，结合被告一直来的履约情况，本院认定被告并无法定的延付或减付租金的理由。且原告已考虑了被告的实际问题，已同意减收每月1000元的租金并放弃违约金诉请。综上，原告的变更后的诉请合理合法，应予支持。被告的抗辩并无有效证据支持，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
章卫堂在本判决生效之日起十日内支付杭州好客隆企业管理有限公司2015年度的房屋租金264000元。
如果章卫堂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5260元，减半收取2630元，由章卫堂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判员 童华辉
二〇一六年二月二十六日
书记员 许理帆