河南省宜阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民二初字第133号
原告：张本秋，男，汉族，1963年6月21日生。
委托代理人：张风杰，河南万基律师事务所律师。一般代理。
被告：洛阳祥发置业有限公司。
法定代表人：赵伟涛，总经理。
委托代理人：彭泽蓉，洛阳祥发置业有限公司法律顾问，特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代领法律文书等。
原告张本秋诉被告洛阳祥发置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张本秋，被告洛阳祥发置业有限公司委托代理人彭泽蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年3月26日，原告张本秋与被告洛阳祥发置业有限公司签订002号《盛世豪园商铺购销合同》。合同约定，被告将盛世豪园一层大门以东第二间105㎡的商铺以6000元／㎡的价格预先订购给原告。2、原告预付30％的购房款18万元作为定金。3、在被告的工程建至两层以上后，原告即可办理按揭贷款的相关手续。如一方违约赔偿对方定金的20％为违约金。合同签订后，原告即按合同约定一次性向被告支付定金18万元。被告的工程建至两层以上后，原告要求被告办理贷款手续，但被告一直以各种理由推脱。至2012年1月，被告向原告告知房子武装部不让卖了。2012年5月被告退还原告10万元，2012年11月退还原告5万元。剩余3万元的购房款及合同约定的违约金被告一直拒绝支付。2013年2月经公安机关协调被告退还原告剩余定金3万元。
4年多来，原告按合同约定购买的商铺单价已从2009年6000元／㎡上涨到目前12000元／㎡。按原告当时交纳的18万元购买30㎡商铺计算，现购买同类同区位30㎡商铺需要36万元。由于被告的欺诈行为给原告造成巨大的经济损失，被告应赔偿原告超出原买卖合同价款的房屋升值部分损失18万元。原告认为被告故意隐瞒该房产已归武装部所有的事实，导致无法实现合同目的。给原告造成巨大损失，其主观上具有明显的欺诈性。根据《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合法律约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条规定承担一倍的损害赔偿责任及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条“出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，并导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。故原告诉入本院要求被告赔偿因欺诈行为而导致商品房买卖合同无效给原告造成的购房款利息损失3万元；赔偿原告超出原买卖合同价款的房屋升值部分损失18万元；被告承担已付购房款一倍18万元的赔偿责任。
被告辩称：1、被告不存在任何欺诈，且该份合同在2012年已经解除，被告已退还所受原告的全部款项18万元，不存在因“欺诈”导致合同无效造成的利息损失。2、原告并没有最终购买盛世豪园商铺，故该商铺是否升值均与原告无关。3、原告定购盛世豪园商铺期间，不存在一房二卖，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条“出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任”。原告所诉与事实明显不符，双方合同已解除，款项全清，请求驳回原告诉讼请求。
围绕上述争议焦点原、被告分别提供如下证据材料：
原告提供：证据1、《盛世豪园商铺购销合同》。用以证明，原被告双方于2009年3月26日签订商品房买卖合同，并约定原告预先支付被告该商铺总房款的30％作为定金约18万。被告无视合同将商铺转卖他人的，按该商铺所付定金的20％赔偿乙方作为损失。证据2、转帐凭条一张。用以证明，原告向被告转款100000元。证据3、房屋涨价证明一份。用以证明，该地段商品房价格从6000元／㎡涨到12000元／㎡。证据4、证人金某的证明一份。用以证明，证人金某的购房情况和原告一样，被告洛阳祥发置业有限公司存在一房二卖。证据5、《联建协议》一份。用以证明，原告购买的房屋属于宜阳县人民武装部的，被告又将该房卖给原告，属于一房二卖。证据6、涧西区人民法院民事判决书一份。用以证明，何辛言购买商铺的情况和原告一样，被告对该商品房也存在一房二卖的情况。证据7、结婚证。用以证明，原告张本秋和孙爱停系夫妻关系。证据8、涧西区人民法院民事裁定书一份。用以证明，原告诉讼不超时效。
被告的质证意见为：证据1、对该份证据的真实性无异议。但该份合同已于2012年3月份解除，原告已退还全部购房款项。该合同之所以解除，是因为原告没有按时向被告支付剩余45万元的购房款。证据2、对该份证据的真实性无异议。证据3、对该份证据的真意性有异议。只能说明出具证明的公司的房屋上涨情况，不能印证我们公司的房屋上涨的价值，况且该公司出具的证明没有经过有关部门的认证，不能作为房屋上涨的依据，不予认可。证据4、对该份证据的真实性有异议，根据法律规定，如果需要证人作证，应当在法庭开庭前提出申请，证人应当出庭作证，该份证据证人未到庭证实，对证明内容的真实性不予认可。证据5、该份证据是复印件对真实性无法核对。即便其是真实的，按照该协议约定大门以东商铺归武装部所有，并不影响被告为其代卖。证据6、对该份证据的真实性无异议，这份判决书与原告无关系，与本案也没有关系。更不代表被告存在一房二卖的情况。证据7、对该份证据的真实性不予质证，该证据与本案无关。8、对该份证据的真实性无异议。该份裁定书其收到过，但原告起诉的诉状被告并没有收到。原告进行的是撤诉程序，不能作为诉讼时效中断的依据。这份证据不能证明诉讼时效没有超过两年。
被告提供：银行汇款单3份。用以证明，原告已经于2012年3月份解除了与被告所签订的盛世豪园商铺购销合同。2、原告已经收取了被告退回的18万元全部购房款的事实。
被告的质证意见为：对该份证据的真实性无异议，但不能证明合同已经解除。
对原、被告提供的上述证据，根据双方质证意见、结合法庭调查，本院分析认定如下：
原告提供的证据1、2、6、8，被告对其真实性表示无异议，本院认为均客观、真实、合法，与本案具有关联性，予以认定。证据3、房屋涨价证明的出具单位是洛阳华芳置业有限公司，证明内容为根据宜阳县商品房楼市价格，得出至2014年武装部及附近门面商品房的价格已上涨至14000元／㎡。该份证据未经相关职能部门认定，也无相关证据予以佐证，仅能证明该公司的房屋价值上涨情况，且被告对该证据证据的真实性有异议，本院不予认定。证据4、证人应当出庭作证，不能出庭的需要经法院许可，才能通过书面证言作证。原告未向法庭提出通知证人出庭作证的申请，仅出示书面证人证言，该份证据本院不予认定。证据5、该份证据虽为复印件，但被告在本院（2014）宜民二初字第75号案件中作为证据向法庭出示，对该份证据本院予以认定。证据7、原告结婚证原件，对其真实性本院予以认定。
被告提供的证据原告对其真实性表示无异议，本院认为均客观、真实、合法，与本案具有关联性，予以认定。
基于上述证据的分析认定，结合法庭调查，本院查明以下事实：
2009年1月8日，宜阳县人民武装部与被告洛阳祥发置业有限公司签订《联建协议》，建综合楼一栋。宜阳县人民武装部以土地作为投入，办理土地用途及使用性质转变工作，负责工程立项等，被告洛阳祥发置业有限公司投入资金，负责工程建设、工程图纸设计、施工、监理，负责房屋销售工作等。综合楼一层过道西墙以东及地下室500平方米归宜阳县人民武装部所有。综合楼除宜阳县人民武装部利益外，被告洛阳祥发置业有限公司自行销售，收入归被告洛阳祥发置业有限公司所有。
2009年3月26日，原被告双方签订《盛世豪园商铺购销合同》约定，被告将盛世豪园一层商铺一间大门东第二间105平方米（按建筑面积计算）按每平方米陆仟元预先订购给原告。原告支付被告该商铺总房款的30%作为定金约壹拾捌万元整。被告在原告工程至两层以上（约09年中旬左右）可以签订贷款协议。被告在工期内完工后，原告要按时签订购房合同和贷款协议。如原告不履行上述条款，被告将原告所付定金的20％作为违约金处理。余款退还原告，本合同终止。如被告不按合同约定，将上述商铺转卖他人，按该商铺所付定金的20％赔偿原告作为损失。同样原告如不履行本合同，被告扣除该商铺所付定金的20％作为被告损失。
同日，原告张本秋通过其妻子的银行账号向被告洛阳祥发置业有限公司转账18万元。2012年3月9日被告退还原告购房款定金10万元，2012年5月5日被告退还原告购房款定金5万元，2012年11月2日被告退还原告购房款定金3万元。
另查明，原被告合同约定的商铺现由宜阳县人民武装部对外租赁，收取租金。
本院认为，2009年3月26日，原被告双方签订《盛世豪园商铺购销合同》，该合同双方意思表示真实，系有效合同。被告辩称原告起诉时已经超过了两年诉讼时效。被告向原告退还最后一笔款项的时间是2012年11月2日，而河南省洛阳市涧西区人民法院民事裁定书中准许原告撤诉的时间是2014年10月16日，而本案的立案时间为2014年11月3日，期间均不超过两年，据此原告的起诉未超出诉讼时效，故对被告有关诉讼时效的辩称本院不予采信。
原告张本秋主张被告宜阳县人民武装部的售房行为存在欺诈，双方签订的购房合同无效。本院认为原告提交的其与被告宜阳县人民武装部之间签订的《联建协议》第三项第四款中明确写明“洛阳祥发置业有限公司负责房屋销售工作”，被告销售商铺的行为经宜阳县人民武装部委托，实际构成隐名的间接代理，《合同法》第402条和第403条针对特定的民事活动规定了隐名代理的适用效力，即代理人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同的情况，依法产生代理的法律后果，据此被告的行为不构成欺诈，原告以此理由要求确认双方签订的合同无效不能成立，本院不予支持。
被告辩称已将原告所缴纳的购房款18万元返还原告，双方合同已解除。但被告对该商铺购销合同无单方解除权，且该案不符合法定解除事由，故被告关于双方合同已解除的辩称本院不予采信。原告主张被告存在一房二卖，应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任”。本院认为被告因为委托人与受托人之间解除委托关系，不能履行和原告签订的房屋买卖协议，该种情形属于委托人解除委托，不属于一房二卖，不适用第九条第四款规定的“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，要求出卖人承担不超过一倍购房款的赔偿责任”。
原告向法庭提交的证明和河南省涧西区人民法院民事判决书中，显示金玲和何辛言均向被告缴纳全款。原告未按合同约定及时缴纳剩余购房款，对被告构成违约。被告由于同宜阳县人民武装部解除委托关系，导致合同履行不能，也应向原告承担合同不能履行的违约责任。原被告双方均未按合同约定履行合同义务，双方违约责任自行承担。但被告在退款前对原告购房款18万元实际占用使用，应向原告支付该笔款项的利息，利息计算标准依据中国人民银行同期同类贷款利率。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十二条、第四百零二条、第四百零三条、《民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、限被告洛阳祥发置业有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告张本秋支付依据中国人民银行同期同类贷款利率计算的已缴购房款利息（2009年3月26日至2012年3月8日，依据购房款本金18万元计算；2012年3月9日至2012年5月4日，依据购房款本金8万元计算；2012年5月5日至2012年11月1日，依据购房款本金3万元计算）。
二、驳回原告张本秋的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7150元，原告张本秋负担6000元，被告洛阳祥发置业有限公司负担1150元，该款项暂由原告垫付，待执行时一并结算。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 赵 飞
审 判 员 张汉宗
人民陪审员 许幸业
二０一五年四月二十八日
书 记 员 赵珊珊