浙江省绍兴市柯桥区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0603执异5号
案外人：董毅，男，1983年4月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。
委托代理人：冯云飞，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。
委托代理人：黄亚飞，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。
申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司绍兴市分行（组织机构代码：67476526-1）。住所地：绍兴市越城区延安东路***号。
代表人：秦建平，系该行行长。
委托代理人：诸秦刚，浙江越光律师事务所律师。
被执行人：绍兴县明洋纺织品有限公司（组织机构代码：73991142-7）。住所地：绍兴市柯桥区华舍街道绸缎路***号。
法定代表人：王明洋。
本院在执行（2016）浙0603执1228号申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司绍兴市分行与被执行人绍兴县明洋纺织品有限公司申请实现担保物权纠纷一案中，案外人董毅对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人董毅称：法院在执行中，拟拍卖被执行人绍兴县明洋纺织品有限公司所有的坐落于绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村的房屋，现案外人依法提出执行异议，请求：一、依法裁决案外人对本次强制执行标的物被执行人绍兴县明洋纺织品有限公司所有的坐落于绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村的房屋享有优先购买权；二、依法裁决对本次强制执行标的物被执行人绍兴县明洋纺织品有限公司所有的坐落于绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村的房屋进行拍卖公告时，明示告知竞拍人本次拍卖的标的物系带租约拍卖（房屋租赁期限至2019年9月14日届满）；三、依法裁决在房屋租赁期限届满之前，案外人有权阻止向房屋受让人移交占有原属被执行人绍兴县明洋纺织品有限公司所有的坐落于绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村的1#号楼三楼房屋。其事实与理由：一、案外人于2014年9月15日与绍兴县明洋纺织品有限公司签订房屋租赁合同一份，约定：绍兴县明洋纺织品有限公司将其所有的位于绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村的1#号楼三楼出租给案外人用作生产用房，该厂房面积为2700平方米，房产证号为：绍房权证华舍字第××号，土地证号为：柯桥区国用（2014）第059**号；租赁期限为2014年9月15日起至2019年9月14日止；租金为每年每平方米85元，物业费每年5000元，总计每年234500元整，房租费逐年上涨人民币每平方米5%；租金及物业费按年支付，另收10000元作为租房押金，目前房租已支付至2017年9月14日。合同期满后如不续租，水电费等费用结清后，予以退还。双方在合同中签字盖章以确认。合同签订后，案外人将该厂房作为生产用房经营使用，按时向绍兴县明洋纺织品有限公司交纳房租。2014年9月16日，因案外人生产需要，且电力设施在绍兴县力辉纺织服饰公司名下，故案外人与绍兴县明洋纺织品有限公司达成协议，约定案外人产生的水电费直接汇入绍兴县力辉纺织服饰公司。2016年9月30日，案外人因经营困难，将案涉房产部分转租给绍兴柯桥华舍高维玉绣品有限公司，绍兴县明洋纺织品有限公司同意签订三方协议并盖章确认。今得知租赁的房产将被执行。依据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第119条第2款规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力。”因此，案外人向法院申请请求本次拍卖系“带租约拍卖”，既具备事实根据，也具备法律依据，依法应当得到法院的支持。另根据《中华人民共和国合同法》第230条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第118条明确规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”因此，案外人依法享有阻止买受人请求移交、占有租赁物的法定权利。为证明上述事实，案外人向本院提交了与绍兴县明洋纺织品有限公司的租赁合同及补充协议、房租收据、水电费收据及发票等证据材料复印件。
本院查明，2015年1月8日，申请执行人与被执行人绍兴县明洋纺织品有限公司签订《小企业最高额抵押合同》一份（编号为33016566100415010006），双方约定被执行人将其名下的位于绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村1幢的厂房及相应土地使用权抵押给申请执行人，为申请执行人与被执行人于2015年1月8日签订的《小企业流动资金借款合同》（编号33016566100215010005）项下的借款本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权费用等相应权利提供担保，并办理了抵押登记手续。本院（2016）浙0603民特2号民事裁定书裁定：对被执行人绍兴县明洋纺织品有限公司名下位于绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村的国有出让土地使用权及地上建筑物采取拍卖、变卖等方式依法变价，中国邮政储蓄银行股份有限公司绍兴市分行对变价后所得款项在借款本金9,800,000元、利息和罚息、律师费等范围内优先受偿。裁定书生效后，被执行人未能自觉履行，中国邮政储蓄银行股份有限公司绍兴市分行向本院申请执行，本院予以立案执行。在执行中，拟对上述抵押房产进行拍卖、变卖，案外人据此向本院提出执行异议。
经审查查明，案外人于2014年9月15日与绍兴县明洋纺织品有限公司签订房屋租赁合同一份，约定：绍兴县明洋纺织品有限公司将其所有的位于绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村的1#号楼三楼出租给案外人，该厂房面积为2700平方米，房产证号为：绍房权证华舍字第××号，土地证号为：柯桥区国用（2014）第059**号；租赁期限为2014年9月15日起至2019年9月14日止；租金为每年每平方米85元，物业费每年5000元，总计每年234500元整，房租费逐年上涨人民币每平方米5%；租金及物业费按年支付，另收10000元作为租房押金，合同期满后如不续租，水电费等费用结清后，予以退还。案外人自签订租赁合同后，案外人将该厂房作生产经营使用，按时向绍兴县明洋纺织品有限公司交纳房租，租金已支付至2017年9月14日。因电力设施在绍兴县力辉纺织服饰公司名下，案外人将产生的水电费汇入绍兴县力辉纺织服饰公司名下。2016年9月30日，案外人因经营困难，将案涉部分厂房面积约1000平方米转租给绍兴柯桥华舍高维玉绣品有限公司，该转租已由绍兴县明洋纺织品有限公司同意。其剩余部分厂房仍有案外人使用至今。另在执行中，被执行人绍兴县明洋纺织品有限公司法定代表人王明洋向本院陈述，案涉房产在抵押前除出租给案外人外，还出租给其他个人。
以上事实，由案外人向本院提交的与绍兴县明洋纺织品有限公司的租赁合同及补充协议、房租收据、水电费收据、发票等证据材料复印件，本院（2016）浙0603民特2号民事裁定书及当事人陈述等证据证实。
本院认为，案外人与被执行人绍兴县明洋纺织品有限公司于2014年9月15日签订房屋租赁合同，双方当事人主体适格，权利义务明确，且案外人能提供在抵押前已经占有且至今占有案涉房屋的确切证据，案涉房产的房屋租赁合同合法、有效。抵押财产出租给案外人在前，订立抵押合同在后，原租赁关系不受该抵押权的影响，该租赁合同对今后的买受人应具有约束力，同时也可确认案外人对租赁厂房享有优先购买权。案外人提出的异议理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第三十一条之规定，裁定如下：
案外人董毅提出的执行异议成立。案外人董毅与被执行人绍兴县明洋纺织品有限公司于2014年9月15日签订的房屋租赁合同合法有效，案外人有权在租赁期内（2014年9月15日起至2019年9月14日止）阻止向受让人移交占有坐落于绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村的1幢的三层厂房，厂房面积为2700平方米，在本院拍卖时享有优先购买的权利。
本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周 虎
人民陪审员 俞增法
人民陪审员 董德君
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 朱琳淑