浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙舟民终字第81号
上诉人（原审被告、反诉原告）舟山裕大酿造有限公司，住所地浙江省舟山市舟山经济开发区b区。
法定代表人方世海，该公司负责人。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郑民。
上诉人舟山裕大酿造有限公司（以下简称裕大公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2013）舟定民初字第750号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月4日立案受理，依法组成合议庭，并于2014年5月23日公开开庭进行了审理，上诉人裕大公司的法定代表人方世海与被上诉人郑民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年8月18日，裕大公司与郑民签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《摊位租赁合同》、《物业管理合同》四份文件，约定裕大公司将定海区青垒头路32号房屋及2-4层摊位租赁给郑民。合同签订后，郑民分别在2011年8月18日、8月31日向裕大公司支付100000元和175000元。案涉房屋未被郑民用于转租或自营。案涉房屋的房产证上载明层数为两层，实际层数为四层，违章建筑3342.37平方米。该节事实由定海区城市管理行政执法局的答复予以证明。
郑民的原审原诉请求为：2011年8月18日，裕大公司将其名下位于舟山市定海区青垒头路32号的房屋二至四层出租给郑民，并分别签订三份合同、一份补充协议。郑民在办理证照时发现该房屋是违章建筑，致使合同目的不能实现，请求判令：一、请求确认合同无效；二、要求裕大公司返还租金275000元，按照银行同期贷款利率的4倍返还利息（从付款之日起至起诉日止）；三、裕大公司赔偿材料费25000元、员工工资5000元、装修费80000元，总计110000元。
裕大公司的原审反诉请求为：2012年2月17日至同年11月18日，裕大公司收回房屋，郑民未按合同约定支付租金和物业管理费，构成违约。故诉请郑民支付从2012年2月18日起至2012年11月17日止的案涉房屋、摊位按每季度275000元计算的租金和物业管理费，共计825000元。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋实际层数为四层，与产权证不符，显然未按照建设工程规划许可证的规定建设。因此，案涉合同应当认定为无效。合同无效后，裕大公司因该合同取得的275000元，应当予以返还。裕大公司明知案涉房屋存在违章搭建，仍将其出租给郑民，导致案涉合同被确认无效，应当参照银行同类贷款利率给付利息。但郑民要求按照4倍同期贷款利率计算利息的主张没有法律依据，不予支持。关于郑民的第三项诉讼请求，因其未能提供证据予以证明，不予支持。关于反诉，合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。郑民虽然曾经占有案涉房屋，但其未用于转租或自营，未能从中获取利益，故裕大公司主张按合同约定支付租金和物业管理费的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认郑民与裕大公司于2011年8月18日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《摊位租赁合同》、《物业管理合同》无效；二、裕大公司于判决生效之日起10日内返还郑民275000元，并按照同期贷款利率计算支付2011年8月18日起至2013年8月6日止100000元的利息和自2011年8月31日起至2013年8月6日止175000元的利息；三、驳回郑民其他诉讼请求；四、驳回裕大公司的反诉请求。一审本诉案件受理费7075元，由郑民负担3000元，裕大公司负担4075元。一审反诉案件受理费6025元，由裕大公司负担。
宣判后，裕大公司不服，向本院上诉称：一、原审认定郑民与裕大公司所签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《摊位租赁合同》、《物业管理合同》无效与客观事实不符，案涉合同是根据真实有效的房屋所有权证及土地使用权证与郑民签订。二、原审法律适用错误，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，即使房屋租赁合同无效，裕大公司也可以参照合同约定的租金标准取得房屋占有使用费。故请求二审法院查明事实，依法予以改判。
被上诉人郑民答辩称：裕大公司提供的案涉房屋属于违章建筑，其所提供的8000多平方米的房产证是伪造的，案涉房屋中裕大公司有产权的只有2000多平方米，违反了协议约定，且在合同签订后，裕大公司未完成房屋交接手续，故请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、郑民与裕大公司所签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《摊位租赁合同》、《物业管理合同》的效力认定问题。二、如案涉合同无效，郑民是否需要支付占有期间的房屋占有使用费以及使用费的数额问题。
关于争议焦点一，案涉房屋实际建筑层数为四层，但房产证上的层数为两层，超出部分属于未经依法批准建造、未取得权属证书，系违章建筑，依照法律规定，违章建筑租赁合同无效。对裕大公司提出所租面积内有900平方米属非违章建筑，案涉合同不应全部无效，本院认为，案涉租赁合同中所约定的租赁物是一个整体，不可分割，故原审法院认定郑民与裕大公司所签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《摊位租赁合同》、《物业管理合同》无效，法律适用正确，本院予以支持。
关于争议焦点二，案涉合同确认无效后，双方应按照无效合同的原则予以处理。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，郑民在案涉合同签订后，继而招租、备置装修材料，并与裕大公司约定免租金的装修期，且双方在房屋及摊位租赁合同中关于租赁物交付是有明确约定的，即郑民按合同支付首期租金后3天内裕大公司交付租赁物，因此根据上述情形，可以认定案涉房屋在双方签订合同后已由郑民实际占有，故郑民提出裕大公司尚未交付房屋的抗辩，本院不予采信。另，关于裕大公司收回案涉房屋的时间节点。因裕大公司于2012年3月15日向定海区人民法院起诉郑民，诉请解除双方所签订的案涉合同以及要求郑民支付租金、违约金并腾退案涉房屋，郑民在该案中明确表示在解除案涉合同后腾退案涉房屋，故可以认定在2012年3月15日案涉房屋并未返还给裕大公司。现裕大公司自认于2012年11月18日收回案涉房屋，且案涉合同一直未解除，郑民也未能提供证据证明其于2012年11月18日前已向裕大公司交付案涉房屋，故认定2012年11月18日为案涉房屋的实际返还日。因此，郑民实际占用了租赁房屋，其占有期间为2011年8月18日至2012年11月18日（期间扣除三个月的装修期）。
关于案涉房屋占有使用费数额的确定。本院认为，裕大公司出租未取得合法报建手续的建筑物，其对合同的无效负有责任，根据生活经验，承租人郑民应看过裕大公司提供的房屋权属证书，双方对超出合法建筑面积以外的房屋租赁采用摊位租赁合同以及物业管理合同形式予以规避，可判断郑民对于裕大公司部分租赁房屋没有合法审批手续理应清楚，故郑民对于租赁合同无效亦负有一定责任。综合本案合同签订过程、支付租金的情况、郑民对房屋的占有期间及实际使用状况，本院酌定郑民所支付的租金275000元抵作2011年8月18日至2011年11月17日以及2012年2月17日至2012年11月18日的房屋占有使用费。故对于裕大公司要求郑民支付其他房屋使用费的请求不予支持，对于郑民要求返还租金的请求亦不予支持。原审法院判决以郑民占有案涉房屋但未从中获取利益，无需支付房屋占有使用费为由，判令裕大公司返还郑民已支付的275000元租金，法律适用错误，本院予以纠正。
综上，裕大公司的上诉理由部分成立，应予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持舟山市定海区人民法院（2013）舟定民初字第750号民事判决第（一）项、第（三）项、第（四）项；
二、撤销舟山市定海区人民法院（2013）舟定民初字第750号民事判决第（二）项；
三、驳回郑民要求舟山裕大酿造有限公司返还租金275000元，并按银行同期贷款利率的四倍返还利息的诉讼请求；
一审案件本诉受理费7075元，由郑民负担3537元，舟山裕大酿造有限公司负担3538元；反诉受理费6025元，由舟山裕大酿造有限公司负担。二审案件受理费17475元，由郑民负担5425元，舟山裕大酿造有限公司负担12050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛耕炜
代理审判员 谢 佑
代理审判员 方 燕
二〇一四年五月二十八日
代书 记员 杨 涛