广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第693号
上诉人（原审原告）：徐波。
委托代理人：李春平，广东英朗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟含玉。
委托代理人：黄佳兴，广东广和律师事务所律师。
上诉人徐波与被上诉人钟含玉因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2399号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，钟含玉是深圳市宝安区某某店（个体工商户）的负责人。2012年3月23日，徐波（乙方）与案外人阳向华（甲方）签订了一份《租赁协议》，该协议约定：1、甲方将深圳市龙岗区某某房门面出租给乙方使用，租金每月4000元，管理费每月120-150元，预交二押一租12000元，甲方前期开拓进场装修费30000元，共计42000元；2、租赁期限为1年，自2012年3月23日至2012年12月31日；3、该店由乙方经营自负盈亏，甲方保证乙方使用门店一年。该合同的落款处有深圳市宝安区某某店一手机店的盖章，同时约定收款人为钟含玉。2012年4月24日、5月24日，张晓艳通过银行转账的方式向钟含玉支付了3120元和4120元，备注：六约店5月房租。张晓艳同时向原审法院出具声明，上述两笔款项是代徐波向钟含玉支付的租金。2012年8月7日，徐波通过银行转账的方式支付了租金、押金等42000元。2012年8月11日，案外人阳向华向徐波出具了一份收条，载明：收到徐波交付回上述《租赁协议》涉及的租赁物，原租赁合同解除。
另查，上述租赁物业工商登记的经营主体为深圳市龙岗区祥兴通手机店，负责人为赵祥兴，税务登记时间为2010年9月30日。经原审法院调查，赵祥兴是从姚必正处租赁上述物业进行经营的，后者亦未能向原审法院提交涉案房屋的建设规划许可证。
以上事实有庭审笔录及以下证据证实：租赁协议、税务登记表、转账单、银行回单、收据等。
徐波的诉讼请求为：1、钟含玉退还徐波进场装修费30000元、押金8000元、租金12240元；2、钟含玉赔偿徐波装修费21600元；3、本案诉讼费由钟含玉承担。
原审法院认为，关于合同的效力，由于徐波、钟含玉均未能提交相关建设工程规划许可证等报建资料，因此徐波、钟含玉之间签订的租赁合同应当认定为无效。关于租赁合同的主体，虽然合同的签订人为徐波及案外人阳向华，但由于合同的落款处盖有钟含玉开办的个体户的公章，且合同约定的收款人亦为钟含玉，因此，原审法院认为案外人阳向华只是签订合同的代理人，钟含玉方为真正的合同主体，相关的权利义务应当由钟含玉承担。虽然徐波、钟含玉之间签订的租赁合同无效，但由于徐波实际占有和使用了租赁物，应当参照租赁合同的约定向钟含玉支付场地占用费，因此徐波诉求钟含玉返还租金12240元，于法无据，与理不合，原审法院不予支持。关于进场装修费30000元，根据租赁合同的约定，徐波向钟含玉支付了前期开拓进场装修费30000元，该费用应当认定为徐波接收场地而对钟含玉的一种补偿，实为场地占用费，而徐波实际上也占有和使用了租赁物，因此钟含玉无需向徐波返还上述进场装修费30000元。关于押金8000元，由于徐波、钟含玉之间签订的租赁合同无效，押金应当予以返还，因此原审法院对徐波诉求钟含玉返还押金8000元予以支持。关于装修费21600元，徐波向原审法院提交了装修合同及收据予以证明，但由于未能提交施工方的施工资质的相关资料，亦未能提交装修费用的正规发票，且租赁合同亦显示租赁物前期是存在装修的，租赁合同还约定装修费用由徐波自行承担，因此徐波诉求钟含玉赔偿装修费21600元，证据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、钟含玉应于本判决生效之日起三日内返还徐波租赁押金8000元；二、驳回徐波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费798元（徐波已预交），由徐波承担710元，钟含玉承担88元。
徐波不服原审判决向本院提起上诉，请求：一、改判钟含玉退还徐波进场装修费30000元、押金8000元、租金12240元。二、改判钟含玉赔偿徐波装修费21600元。三、本案诉讼费由钟含玉承担。事实与理由：1、原审认为徐波与钟含玉签订的《租赁协议》无效，则应当判决钟含玉退还徐波进场装修费，因为合同无效是自始无效，钟含玉依据无效的《租赁协议》收取徐波前期开拓进场装修费自始没有法律依据，依法应当退还；2、原审认为钟含玉前期进场装修费是场地占用费是重复了双方对租金的约定，毫无事实和法律依据，因为徐波与钟含玉对于场地的占用费即租金已有明确约定；3、假如《租赁协议》有效，钟含玉收取徐波的前期开拓进场装修费也应当退还，因为钟含玉是出租方，其有义务将出租房屋进行修理，使其符合出租的条件，因此钟含玉为了其出租的房屋符合出租的条件而进行前期开拓是钟含玉的义务，本案中，没有证据证明钟含玉有前期开拓费用的产生，因此，钟含玉收取徐波的该费用无事实和法律依据，更何况《租赁协议》无效，因此钟含玉收取徐波的前期开拓进场装修费依法应当退还。房屋出租方有义务将符合法律规定的房屋交付承租方使用，由于钟含玉的过错，致使房屋无法出租即《租赁协议》无效，因此钟含玉作为出租方应当承担因其过错所产生的一切损失，钟含玉应当退还徐波的租金和装修费。综上，原审认定事实不清、适用法律错误，作出错误判决，为此，为维护徐波的合法权益，根据民诉法的有关规定特具状上诉至贵院，请依法判决。
钟含玉答辩称：一、徐波提起诉讼的根本原因在于其未经钟含玉同意而将所承租的该租赁物擅自转租给第三人，得利65000元后引发其与第三人的诉讼，其拟将与第三人诉讼可能产生的败诉风险转嫁给钟含玉承担。徐波自2012年3月承租该租赁物后起先用于经营法式脆皮蛋糕店。此后在租赁期间，徐波未经出租人同意，擅自将该租赁物出租给第三人经营汤米粉店，并收取对方65000元。徐波与第三人将该租赁物的使用用途进行了变更，并破坏了该租赁物的装修，此后第三人与徐波之间发生诉讼。二、该租赁物可以办理工商登记、税务登记等手续，具有作为合法经营场地的资质。根据深圳的相关法律法规规定，该租赁物地址已办理了营业执照和税务登记证，负责人为赵祥兴，由此可见该租赁物具有作为合法经营场地的资质。徐波完全可以办理到相关证照。但事实上，徐波从未在证照办理上有过任何的行动。三、钟含玉无需退还徐波前期开拓进场装修费30000元。徐波与钟含玉签订的《租赁协议》第一条约定由徐波向钟含玉支付前期开拓进场装修费，该费用是徐波接收场地向钟含玉的一种补偿，补偿钟含玉在前期装修、市场开拓等方面的投入，具有一次性补偿的特征，且该金额是双方友好协商、一致同意的，合情合理合法。协议签订之后，徐波实际占有和使用了租赁物，且取得了较好地收益。因此，徐波要求钟含玉退还该费用没有事实和法律依据。四、钟含玉本无需退还徐波押金8000元。协议第一条约定徐波支付每月4000元人民币，预交二押一租12000元，由此可以看出该8000元是押金。徐波擅自转租的行为是引发本诉讼的根本原因，钟含玉可不予退还8000元押金，但出于减少诉累的考量，钟含玉一审判决后并未提起上诉。五、钟含玉无需退还徐波租金12240元。无论协议是否有效，徐波都实际占有和使用了租赁物，理应支付相关的费用，徐波要求钟含玉退还租金12240元的诉求于法无据，于理不合。六、钟含玉无须赔偿徐波装修费21600元。钟含玉将该租赁物交付给徐波时，该租赁物已经符合正常的使用标准，装修新潮、大气，比一般的小店装修得好。如果徐波不私自变更该租赁物使用用途，则无需进行较大的装修，更无需破坏原有的装修结果。双方也约定如有装修则装修费用由徐波自行承担。本案中，徐波所谓的装修方无施工资质证明，没有装修费用的正规发票，明显证据不足。综上，请求法院驳回徐波的上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，原审法院认定钟含玉为涉案合同的签订主体，承担合同的权利义务，徐波与钟含玉均无异议，本院予以维持。因本案《租赁协议》所约定的租赁物未取得建设工程规划许可证，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《租赁协议》为无效合同。原审法院对此认定正确，本院予以维持。徐波上诉主张钟含玉应当退还交纳的租金。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，承租人（即徐波）仍应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。因此徐波上诉主张依据合同无效而请求钟含玉退还租金没有法律依据，应当予以驳回。原审法院驳回其该诉讼请求正确，本院予以维持。关于徐波交纳的前期开拓进场装修费是否应当予以退还的问题。本院认为，依据合同无效的处理原则，除法律的规定外，依据无效合同取得的利益应当予以相互返还。故，本案合同所约定的前期开拓进场装修费应当由钟含玉退还徐波。徐波该上诉主张与法有据，本院予以支持。原审法院将合同约定的前期开拓进场装修费认定为场地占用费依据不足，本院予以纠正。徐波还上诉主张钟含玉赔偿其装修费用。对此，本院认为，徐波在诉讼过程中，向法院提交了与案外自然人签订的装修合同及装修费用收据以证明其对涉案租赁物进行了装修。鉴于本案的租赁物在双方当事人签订租赁合同时已经经过装修，具备一般的使用条件，徐波提交的装修合同及装修费用收据不足以证明其另有装修的事实，亦不足以证明装修的费用数额。故原审法院对徐波主张的装修费用不予支持正确，本院予以维持。徐波的该上诉请求应当予以驳回。
综上，徐波的上诉请求部分有理，本院予以支持。原审法院认定事实部分有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2399号民事判决第一项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2399号民事判决第二项；
三、钟含玉应于本判决生效之日起三日内返还徐波前期开拓进场装修费人民币30000元；
四、驳回徐波的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费共计2394元，由钟含玉负担1436元，由徐波负担958元。
本判决为终审判决。
审判长 钟 波
审判员 聂 效
审判员 蔡妍婷
二〇一三年五月八日
书记员 邹俊辉
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；