江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8533号
上诉人（原审被告）：南京朗诗地产有限公司，住所地南京市雨花台区绿城大道。
法定代表人：谢远建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘那，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：管俊和，江苏世纪同仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：严秀萍，女，1958年9月29日生，汉族，住南京市雨花台区。
上诉人南京朗诗地产有限公司（以下简称朗诗公司）因与被上诉人严秀萍商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朗诗公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在一审诉讼中提交的证据，不能证明其在签订案涉房屋的《商品房预售合同》时，受到有关“地铁班车”相关宣传资料的影响。一审法院认定事实错误。1、被上诉人在一审诉讼过程中提供的“购房指南”、“绿色街区班车时刻表”的宣传资料，用来支持其诉讼请求。经查该“购房指南”是2013年3月才出现，而被上诉人早在2012年12月19日就已经签订了本案《商品房预售合同》，因此，被上诉人诉称其在决定购房时，受到该“购房指南”中的“地铁班车”的影响而决定购房，根本就没有事实依据。同时，一审判决错误将被上诉人提供的“看房班车时刻表”认定为“地铁班车时刻表”。绿色街区预售期间，上诉人开通“看房班车”，在元通站与“绿色人居馆”（即“绿色花园”售楼处）之间运行，其目的为方便购房者去案场购房。但一审判决将“看房班车”的运行时刻表，作为被上诉人在预售时，对“地铁班车时刻表”的承诺，是没有事实依据的。2、被上诉人没有提供证据证明，其在购置案涉朗诗绿色街区一期房屋时，上诉人就地铁班车做过介绍宣传。鉴于本案属商品房预售合同纠纷，被上诉人所购的3幢1单元702室房屋，属绿色街区一期房源，与后期徐声东于2011年9月5日所购的24幢203室房屋分属不同的销售区域、且两者的签约时间间隔时间较长。一审判决中套用徐声东一案的判决书的认定的事实没有依据。二期业主受到相关宣传资料影响，并不等于一期业主在购房时也受到同样影响，不能因徐声东一案的判决，就免除被上诉人的举证责任。二、上诉人没有承诺“免费班车”。2012年6月30日开通班车时，上诉人就此明确班车免费运行到2015年6月30日为止。被上诉人提供的宣传资料对“地铁班车”的运行时间、运行的班次等均没有明确的约定，应属合同内容约定不明。上诉人从没有承诺过“无期限”的免费班车。综上，上诉人认为，依据最高法院司法解释的规定，被上诉人应承担证明上诉人的相关房屋销售宣传资料对其自身购房决定产生影响的举证责任。房屋宣传资料内容不明确，仅仅依据并不明确的合同条款内容，要求上诉人承担违约责任没有依据。据此，被上诉人的诉讼请求没有合同依据，请求依法驳回。
严秀萍辩称：1、被上诉人购房时，确实收到朗诗公司的小区班车宣传资料。2010年12月4日，朗诗公司进行宣传，在开盘现场的照片上可以看到相关资料图片，图片上面明确标注有直通巴士。而本人是2012年购房。被上诉人应该是宣传在前，购房在后，不可能房子造出来后才去宣传。被上诉人购房时认为房子太远，售楼小姐说朗诗公司有小区班车（幸福巴士），巴士和地铁无缝对接。2、对于上诉人上诉状第二点说法不认可。朗诗公司与业主的购房合同虽然没有约定小区班车，但是被上诉人能提供小区班车时刻表作为证据。朗诗公司没有权利单方停止小区班车，单方面停止小区班车是违约，不被广大业主接受，同时也属无效。3、尽管本案与徐声冬的房屋开盘时间不同，但是属于共同的开发商。上诉人的行为违背诚信原则，请求法院驳回上诉人的上诉。
严秀萍向一审法院起诉请求：1、朗诗公司支付违约金1500元；2、本案诉讼费由朗诗公司承担。
一审法院认定事实：2012年12月19日，朗诗公司和严秀萍签订南京市商品房预售合同，购买了位于南京市××大街××单元××室房屋。在预售房屋时，朗诗公司提供的宣传资料介绍：“地铁班车、河西无缝对接”；“朗诗绿色专线：接驳地铁元通站、朗诗绿色人居馆，运营约15分钟”等。房屋交付时朗诗公司向业主提供的生活服务手册第八页中标明有“朗诗幸福巴士”，封底印有绿色街区班车时刻表。2012年6月至2016年1月，小区班车自绿色街区运营至元通地铁站。朗诗公司于2016年1月11日自行停驶小区巴士，此前以发通知的形式向业主告知停运小区班车的时间。现小区周边公交线路有182、D9、D16、Y35公交线路四条，其中Y35为夜间线路。
一审法院认为，朗诗公司和严秀萍签订的南京市商品房预售合同，系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合法有效。本案中，有关小区班车运营虽未载入上述合同，但在朗诗公司提供的宣传资料中明确标明了“地铁班车、河西无缝对接，朗诗绿色专线：接驳地铁元通站，”以及班车运营时刻表等。朗诗公司的举证不能充分证明本案关于小区班车的宣传在双方签订合同之后，也不能充分证明宣传资料中对看房班车和小区接驳班车做出不会让人产生误解的区分。因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，一审法院认为上述说明和允诺作为涉案房屋的交通配套，足以使严秀萍产生信赖并对房屋价格的确定具有影响，该说明和允诺即使未载入合同，也应该视为合同的内容。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朗诗公司应当履行为小区业主提供免费班车的合同义务，朗诗公司在未与小区业主协商一致的情况下，终止提供小区班车合同义务，已经构成违约。即使朗诗公司在2012年6月30日公告小区免费班车仅运营至2015年6月30日的主张属实，因双方在2012年12月19日已经签订商品房预售合同，故该公告系朗诗公司单方变更合同内容，对严秀萍并不发生效力，朗诗公司仍需承担违约责任。一审法院考虑班车停运对严秀萍造成的生活不便和交通成本的增加，且朗诗公司不再恢复班车的事实，酌情认定朗诗公司向严秀萍承担1500元违约金。判决：南京朗诗地产有限公司于判决生效之日起十日内向严秀萍支付违约金人民币1500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由南京朗诗地产有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人争议的焦点为：一、被上诉人严秀萍购买的一期房屋，在销售时上诉人朗诗公司是否进行了小区班车的宣传，严秀萍购买涉案房屋是否受到该宣传的影响；二、上诉人朗诗公司是否曾于2012年6月30日向业主发出通告，导致其后购房的业主对小区班车不再存有一直开通的期待。
二审中，针对争议焦点，被上诉人严秀萍提交了以下新证据：1、上诉人宣传资料的照片；2、打印的2010年12月4日上诉人推出一期第二批房源时开盘现场照片网页。严秀萍主张，证据1宣传资料照片证明该宣传资料中载明有小区班车，证据2开盘现场照片证明在2010年12月4日涉案小区开盘销售时即有小区班车的宣传资料。上诉人朗诗公司质证称：证据2照片上反映的桌面上摆放的朗诗宣传资料和证据1的原件有区别，不能证明朗诗公司从2010年12月4日就已经承诺开通小区班车。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依照商品房买卖的相关规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案双方当事人签订的商品房预售合同中，虽无小区免费班车的约定，但上诉人朗诗公司在销售涉案小区房屋时提供的宣传资料对小区免费班车有明确的说明，足以使被上诉人严秀萍对小区班车产生信赖并对订立合同、房屋价格确定产生影响，应当视为合同内容。朗诗公司应当履行其提供小区免费班车的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。现朗诗公司主张因情况发生变化，其有权解除该合同约定，对此本院认为，根据相关法律规定，当事人协商一致可以解除合同，出现法律规定的特殊事由当事人亦可解除合同。从本案的情况看，双方并未协商一致终止小区免费班车的运行，朗诗公司自行终止运行小区免费班车亦没有法律规定的特殊事由。因朗诗公司事实上已经终止运行小区免费班车，严秀萍亦不坚持朗诗公司无条件继续运行小区免费班车，故双方关于朗诗公司提供小区免费班车的合同约定可以解除，但朗诗公司应当承担相应的违约责任。
关于争议焦点一，被上诉人严秀萍购买的一期房屋，在销售时上诉人朗诗公司是否进行了小区班车的宣传，严秀萍购买涉案房屋是否受到该宣传的影响。上诉人朗诗公司主张：严秀萍提供的宣传资料是2013年3月才出现，而严秀萍早在2012年12月19日就已经签订了涉案合同；涉案小区房屋在二期销售过程中，部分售楼资料出现了地铁班车的概念，并不等于一期业主在购房时也受到同样的影响。严秀萍主张，上诉人在涉案小区房屋一期刚开始销售时，即已经散发标注有直通巴士的宣传资料。对此，被上诉人严秀萍提供了2010年12月4日朗诗公司推出涉案小区一期第二批房屋时的开盘现场照片。本院经审查认为，从严秀萍提供的照片上可以看到朗诗公司的宣传资料，而该宣传资料上即有小区巴士的宣传内容，朗诗公司未否认该照片的真实性，只是认为照片中出现的宣传资料与朗诗公司的宣传资料有区别。但朗诗公司所称的区别以目测的方式审查并不存在，朗诗公司也未能提供进一步的证据证明其观点。因此可以认定，现有证据能够证明2010年12月4日朗诗公司在涉案小区一期房屋销售的宣传资料中已经有关于小区班车的宣传，严秀萍与朗诗公司签订商品房预售合同的时间是2012年12月19日，在朗诗公司宣传小区班车之后，朗诗公司称严秀萍购买一期房屋时未受到小区班车宣传影响的主张不能成立。
关于争议焦点二，上诉人朗诗公司是否曾于2012年6月30日向业主发出通告，导致其后购房的业主对小区班车不再存有一直开通的期待。上诉人朗诗公司主张，其在2012年6月30日即在小区电梯内的公告栏中张贴通告，通知小区业主免费班车仅运营至2015年6月30日，为此提供了通告照片。被上诉人严秀萍对此照片的真实性不予认可，认为自己从未看过此通告。朗诗公司无其他证据证明该通告的真实性以及通告和拍照的时间。综上，上诉人提供的通告为孤证，且在被上诉人严秀萍对真实性不认可的情况下，无其他证据证明通告的真实性以及通告和照片的时间。同时，因朗诗公司陈述该通知张贴于小区电梯内，一般情况下，后续购房人无法得知该通告存在，朗诗公司也不能证明该通告能够或已经被后续购房人知悉。故仅以此证据不能证明上诉人朗诗公司已于2012年6月30日有效通知后续购房人小区班车将于2015年6月30日不再运营，因此不能否定后续购房业主对于小区班车的期待。
综上所述，上诉人朗诗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朗诗公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年十一月二十三日
书记员 郭旭冬