北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0117民初2692号原告关宗来，男，1974年4月4日出生。委托代理人王保凤（原告之妻），1973年2月11日出生。被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号，组织机构代码80295XXXX。法定代表人庄海云，总经理。委托代理人张立功，男，1956年10月27日出生。委托代理人许欣，女，1991年11月2日出生。原告关宗来与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宁昀独任审判，公开开庭进行了审理。原告关宗来及其委托代理人王保凤到庭参加了诉讼。乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告关宗来诉称：2005年12月6日，我与被告签订北京市商品房预售合同，约定由我购买被告开发建设的北京市平谷区×住宅小区×号楼（现为×号楼）×单元×号商品房一套。合同签订后，我依约支付了购房款447884元及产权代办费400元。2007年6月20日，双方签订了入住通知书。合同约定，被告应于2008年6月30日前办理房屋的初始登记，取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期办理应当按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金；被告应于房屋交付之日起720日内向我交付房屋所有权证书，逾期未办理的按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金，直至交付房屋所有权证书之日。涉案房屋于2015年9月2日办理了房产证。现起诉要求被告支付逾期办理转移登记违约金126975.11元，并返还产权代办费400元，以上共计127375.11元。被告乾元公司辩称：一、对于没有合同原件的原告，其主张没有合同依据。对于没有购房发票原件以及购房款没有依合同约定足额缴纳的原告，其未完全履行合同，存在违约行为。对于原告不是合同签订人的，不认可其为合同当事人，也不认可其为本案当事人。二、原告所在楼栋迟延交付存在不可抗力及被告过错原因，应予扣除。1、因奥运会、残奥会，政府部门要求施工单位自2008年5月起至年底停工。2、2010年5月施工单位施工时遇到小区部分楼栋居民阻扰，造成施工迟延。三、原告起诉要求赔偿初始登记违约金已经超过诉讼时效。我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告未在该时间后两年期间内主张过权利，其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效。四、原告起诉要求赔偿转移登记违约金超过诉讼时效。出卖人应于买受人入住后一段时间内为其办理转移登记否则支付违约金，但买受人实际入住日加该段时间后所得日期至其提起诉讼的时间已超过两年诉讼时效。五、北京市商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，显失公平。初始登记与转移登记违约金的计算期间，有一部分时间段是重合的，合同的一个违约行为被分成两个违约行为，明显不合理、有悖于公平原则。六、由于业主入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理产权证，计算违约金赔偿应对该段时间予以扣除。对于私自扩建小院的住户，不同意对其进行初始登记与转移登记的赔偿，在其将小院恢复原状前，不同意为其办理产权证。七、关于转移登记：1、对于没有产权代办费收据原件的原告，其要求办理转移登记的请求没有依据。2、原告至今尚未签订委托人出卖人为其办理转移登记的委托书，也没有及时缴纳契税，致使无法为其办理转移登记。3、根据合同第二十条（二）的规定，买受人住房尚未完成转移登记，无法计算具体的赔偿期间。且依照约定，赔偿应在买受人实际取得房屋产权证以后，出卖人的赔偿有30天的履行期。因此不同意对转移登记进行赔偿。八、违约金数额过高。原告的赔偿请求已远远高于其实际损失，而且其请求赔偿的违约金数额已经占购房款很大比例，明显有违公平原则，因此请求对违约金适当予以减少。经审理查明：2005年12月6日，原告与被告签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的北京市平谷区×住宅小区×号楼×单元×号（现变更为北京市平谷区×小区×号楼×至×层×单元×号）商品房一套。该合同第二十条约定，被告应当在2008年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因被告的责任未能在前述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，在原告选择不退房的情况下，自前述期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付。合同第二十条同时约定，商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，在原告选择不退房的情况下，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。合同签订后，原告先后于2005年12月6日、2006年4月6日和2007年6月20日分别交纳购房款98832元、350000元和13279元，共计462111元。2007年6月20日，被告向原告发放了入住证。2011年9月20日，被告取得了涉案商品房所在楼栋的权属证明。2015年7月10日，乾元公司向关宗来出具了面积补充说明，因实测建筑面积与合同预测建筑面积不一致，原合同房款总价为448832元，实际房款为447884元。后乾元公司更换了房款发票，并向关宗来退还了多收取的房款。2015年9月2日，原告取得涉案房屋的转移登记。案件审理过程中，原告撤回了要求被告返还产权代办费400元的诉讼请求。另查，2013年7月12日，本院作出（2013）平民初字第1744号民事判决书，判决被告北京乾元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内协助原告关宗来办理北京市平谷区×住宅小区×号楼×单元×号楼房的转移登记。2014年8月20日，本院作出（2014）平民初字第00884号民事判决书，判决被告北京乾元房地产开发有限公司向原告关宗来支付逾期办理房屋权属初始登记违约金32634元。以上判决均已生效。上述事实，有当事人的陈述、北京市商品房预售合同、代办费收据、房产证、面积补充说明、（2013）平民初字第1744号民事判决书、（2014）平民初字第00884号案件卷宗材料及民事判决书等在案佐证。本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内协助原告办理转移登记，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，但从取得转移登记的时间上起算，原告的诉讼在诉讼时效期间内。被告辩称迟延办理产权证系因他人原因所致，其自身不存在过错，但未能提供足够证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。但原告作为买受人已在另案中主张了逾期办理房屋权属初始登记违约金，现于本案中主张逾期办理转移登记违约金，对于此二项违约金的重复期间，本院依公平原则择一予以支持，不重复计算。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整，因原告未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告关宗来支付逾期转移登记违约金三万八千七百七十八元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百二十四元，由原告关宗来负担一千零三十九元（已交纳），由被告北京乾元房地产开发有限公司负担三百八十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  宁昀二〇一六年五月二十三日书 记 员  王宏