广东省博罗县人民法院文件稿头
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邓远标
2012-11-10
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朱友良2012-11-9
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石湾人民法庭
钟伟志
二〇一二年十一月六日
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（2012）惠博法民一初字第493号民事判决书
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广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）惠博法民一初字第493号
原告：冯盘龙，男，1972年5月4日出生，汉族，身份证住址：东莞市。
诉讼代理人：曾泉海，广东莞信律师事务所律师。
被告：陈育光，男，1969年9月27日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县。
诉讼代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。
原告冯盘龙诉被告陈育光租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯盘龙及其诉讼代理人曾泉海，被告陈育光及其诉讼代理人唐金秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2010年7月约定原告将位于博罗县石湾镇黄西环保园区经二路南侧的厂房5C车间、宿舍、饭堂租给被告使用，并约定每月租金人民币9320元。被告开始每月都按时交纳租金给原告，至2011年3月，被告以经营困难为由，向原告请求缓交租金，原告念及被告合同开始时被告能及时交纳租金，就同意了被告的请求。被告于同年12月上旬在未告知原告的情况下私自将机器设备搬走，至今仍拖欠原告的厂房使用费人民币85433元未支付给原告。后经原告多次催收被告均拒不支付。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求：1、判令被告支付给原告厂房使用费人民币85433元（2011年3月至2011年12月5日）；2、本案所有诉讼费用由被告负担。
原告为其诉请在举证期限内所提供的证据有：
一、租金收款收据，二、博罗县石湾镇黄西村民委员会证明，该两份证据均证明原、被告双方于2010年7月份约定原告位于博罗县石湾镇黄西环保园区经二路南侧的厂房5C车间、宿舍、饭堂租给被告使用，并约定每月租金人民币9320元；被告从2011年3月开始一直未支付厂房使用费给原告直至被告私自搬离原告处止累计未交使用费85433元。
被告答辩称，一、答辩人已于2011年4月搬离案涉租赁车间，原告的诉称与事实不符。答辩人承租的5C车间于2011年3月16日被博罗县石湾镇人民政府联合多个职能部门查封、处罚，同时责令答辩人等承租人停止经营活动。答辩人为防止经济损失进一步扩大于2011年4月10日另租车间，同年4月16日起便将车间内的机器设备从原告处搬运至另行承租的车间内，并将搬迁的情况即时通知了原告。另，2011年4月18日，答辩人承租的5C车间又被博罗县石湾镇人民政府作出了停水、停电的处理。自2011年4月18日起，原告的厂房已不具备工业厂房的出租条件，答辩人无继续租赁原告厂房的必要。显然，原告的诉称与事实不符。
二、原告诉请的厂房占有使用费无事实和法律依据，应当予以全部驳回。首先，原告诉请答辩人向其支付2011年3月16日之后厂房占有使用费，无事实和法律依据。由于，答辩人承租的5C车间于2011年3月16日被博罗县石湾镇人民政府联合多个职能部门以原告属无证照电镀厂为由查封、处罚，并责令包括答辩人在内的数十家以上租赁原告车间用来经营金属表面处理业务的承租人停止一切经营活动。2011年4月18日，答辩人原承租的5C车间又被博罗县石湾镇人民政府作出停水、停电的处理。2011年4月18日将5C车间的机器设备从原告处全部搬运至另行承租的车间内。由此可见，原告请求答辩人向其支付2011年3月16日之后的厂房占用使用费无事实和法律依据。
其次，原告诉请的2011年3月1日至同年3月15日期间的厂房占用使用费的计算标准错误。原告与答辩人在合同中约定的车间租金30元／平方米是附加前提条件的即为“原告应当持有经营金属表面处理业务的各类合法证照，具有处理工业废水的设施和资质，在租赁期间提供经营金属表面处理业务的相关资质以确保答辩人正常经营”。显而易见，原告与答辩人约定的30元／平方米的租金，不单是场地租金，还包括原告提供经营金属表面处理业务的相关资质供答辩人使用而要求答辩人额外承担的费用在内。本案中，由于原告自始不具有经营金属表面处理业务的资质、与双方约定的租金支付标准即30元／平方米相对应的前提条件始终未成就，原告却要求按照条件成就时的租金标准支付厂房使用费显失公平，明显错误。因此，依据公平和诚信信用原则，本案不能参照合同约定的30元／平方米的租金标准计付厂房占用使用费，而只能参照市场同期同类厂房的租金标准即不超过9元／平方米计付。综上所述，原告的诉称与事实不符，于法无据，请求法院驳回原告的请求。
被告为其答辩在举证期限内所提供的证据有：
一、收据，证明原告向被告收取了20000元装修工程款的相关情况；若合同无效，原告应当向被告返还工程款。
二、关于对无证照电镀厂停水、停电处理的函，证明原告以博罗石湾海龙五金加工厂名义出租给被告的租赁物于2011年4月18日被博罗县石湾镇人民政府做出了停水、停电处理，自此以后不具备工业厂房的出租条件的相关情况。
三、证明及营业执照，证明截至2011年4月18日，被告已将5C车间内的全部设备从原告处搬离的相关情况，自此以后占有和使用过原告厂房，相关情况属实。
四、车间租用合同、收据、营业执照，证明案涉租赁物被博罗县石湾镇人民政府查封后，被告为避免损失进一步扩大已另租车间以维持正常经营的相关情况。
在庭审中，原、被告就双方所提供的证据进行了质证。
被告对原告所提供的证据一的真实性没异议，但认为无法反映原告向被告收取租金情况；对证据二的合法性有异议、关联性有异议，认为该份证明租赁方不是特指本案被告，而只能证明厂房在出租，因此与本案没有关联性，其次黄西村委会并不是管理厂房出租政府职能部门，其证明超越其职能和权限，出具证明不具有合法性，黄西村委会本身就是土地出租方，是利害关系人，其出具证明有失客观，不能作为定案依据。
原告对被告所提供的证据一的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据二的真实性予以确认，对证明内容不予确认，认为本案原告所持有的海龙加工厂由始至终没有停水停电的；对证据三的营业执照的经营范围方式为零售电镀设备，并没有搬迁的经营范围，根据相关法律法规，证人应当出庭作证，没有出庭作证的，原告认为该证据没有证明效力；对证据四的关联性不予认可。
本院依职权依法向博罗县环境保护局调取了编号为博环罚字（2011）105号《行政处罚决定书》、博环听告字（2011）44号行政处罚听证告知书、博罗县环境保护局监督管理现场检查笔录，在庭审中，原、被告双方对该调取的材料发表了意见，原告认为：对决定书真实性没有异议，综合本案从事违法行为的是本案被告而不是本案原告，被告在原告的厂房内实施违法行为，才导致环境部门对原告处罚，罚款10万元原告没有支付，行政处罚决定书处罚的主体是海龙五金加工厂与本案提交停水停电的函，很显然海龙五金加工厂和海龙五金电镀厂不是同一个当事人；对现场检查笔录由于被告从事违法行为才遭到行政处罚决定，原告提供厂房是符合合同要求的，从证据上看处罚的是被告，是由其被告从事环境违法行为造成，与原告提供厂房没有关系，说明了违反双方合同约定的是被告。被告认为：对该份证据没异议，该份证据与被告提供租赁合同书相互印证的事实，原告出租的租赁物被环保部门责令停产并罚款的事实，客观存在，导致案涉租赁物无法实现租赁用途；原告已违反双方约定，没有建污水处理池，导致受到环保部门处罚的决定；原告长期以博罗县石湾镇海龙五金加工厂名义对外经营。
本院经审查，对原告所提供的证据一，由于被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，对证据二，该《证明》为博罗县石湾镇黄西村民委员会所出具，故本院对其真实性予以认定，该证明没有写明租用方为何人，无法显示与本案有关联，故本院对其关联性不予认定。对被告所提供的证据一，由于签名不是原告，原告又不予认可，故本院不予认定；对证据二为博罗县石湾镇人民政府所作出，故本院对其真实性、合法性予以认定，从该证据内容上看，该函件中虽有“海龙五金电镀”字样，但原告开办的工厂为“博罗县海龙五金加工厂”，“海龙五金电镀”与“博罗县海龙五金加工厂”是否为同一间厂无法确认，被告亦无其他证据证明为同一个主体，故本院对其关联性不予认定；对证据三，对其中的证明，由于证明人并无出庭作证，故本院不予认定，对营业执照，由于被告无提供该证原件或工商登记查询资料，故本院不予认定。对证据四，车间租用合同系被告与案外人所签订的，案外人并未到庭参加诉讼，故本院不予认定，对营业执照，由于被告无提供该证原件或工商登记查询资料，本院不予认定，对其中的收据，由于不是正式发票，本院不予认定。
经审理查明，2010年7月11日，原、被告双方签订了《厂房租赁合同书》，合同约定：一、租用面积：车间（5C）264平方米；宿舍2间。二、租期：2010年5月10日至2016年8月1日，共6年。……四、租金计算方式：车间每月每平方米为30元／平方米×264平方米即7920元／月；宿舍每月每间为：400×1＋600＊1即1000元／月，饭堂每间每月600元……六、交纳管理费及租金时间：乙方（原告）每月2号付清当月全部厂房、宿舍和管理费用。…。七、租房用途：乙方（被告）可以自行经营范围内的金属表面处理经营业务。……。合同签订后，原告依约把车间（5C）交原告使用，被告亦依约交纳租金至2011年2月，从2011年3月开始停止支付原告的租金。
原告出租给被告的厂房（5C车间）没有办理房产证或建设工程规划许可证；被告没有经营金属表面处理业务或五金、电镀的资质。
博罗县石湾镇海龙五金加工厂系被告一于2008年7月16日在博罗县工商行政管理局登记设立的个体工商户，并于2010年9月6日注销，注销原因：其它，经营不善，结业。
另查明，2011年3月14日，博罗县环境保护局作出了编号为博环听告字（2011）44号博罗县环境保护局行政处罚听证告知书，告知博罗县石湾镇海龙五金加工厂提出听证的权利。2011年5月30日，博罗县环境保护局作出了编号为博环罚字（2011）105号《行政处罚决定书》，该处罚决定书的被处罚人为博罗县石湾镇海龙五金加工厂，行政处罚的内容为：1、责令停止生产；2、罚款10万元。
本院认为，原告出租给被告的厂房没有房产证，亦没有相关的报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，被告在出租厂房给原告时，并未取得厂房的产权证或建设工程规划许可证，故原告与被告《厂房租赁合同书》为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据本院查明的事实，原、被告约定的租金按每平方米30元计算，该租金系原、被告之间经过友好协商达成的约定，并不违反相关规定，且合同中双方并无约定车间租金30元／平方米是附条件的。原告主张被告应支付2011年3月至2011年12月5日的使用费，虽未提供证据证明被告实际占用厂房的时间，但被告在答辩状中已自认其在2011年4月18日搬离厂房，故从2011年3月1日起至4月18日止属于被告自认的范畴，被告应支付该段时间的厂房使用费。在本案中，只能确认被告占用原告厂房，并不能确认被告占用宿舍及饭堂，原告亦未提供证据证明，故本院对占用宿舍等其他的费用不予支持，依法只能计算厂房的使用费，原、被告双方约定的厂房车间每月租金为7920元，故被告应按每月租金7920元的标准支付厂房使用费给原告，被告应实际支付原告厂房使用费为13200元（7920元／月×1个月＋（7920元／月÷30天）×18天］。由于原告将没有办理房产证或建设工程规划许可证的厂房出租给被告，存在过错，被告无证经营金属表面处理或五金、电镀业务，亦存在一定的过错。根据双方的过错程度，本院确认被告承担原告的厂房使用费为6600元（13200＊50%）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告陈育光应在本判决发生法律效力之日起七日内支付厂房使用费6600元给原告冯盘龙。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费1935元，由原告承担1435元，被告承担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院并预交上诉案件受理费人民币1935元（收款银行：惠州市农业银行三新分理处，帐号：44×××89，收款单位名称：待报解地方预算收入
----代收市法院诉讼费），如在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长朱友良
代理审判员钟伟志
人民陪审员冯国娟
二0一二年十一月九日
书记员钟建文