江苏省响水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）响民初字第0424-2号
原告响水县城市资产投资有限公司，住所地在响水县黄海南路西侧。
法定代表人薛国亮，该公司董事长。
委托代理人张鹏宇，该公司员工。
被告无锡苏商快捷酒店有限公司，住所地在无锡市新区旺庄东路199-3号。
法定代表人殷学龙，该公司董事长。
委托代理人王正龙，江苏写真律师事务所律师。
原告响水县城市资产投资有限公司诉被告无锡苏商快捷酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理后，依法由审判员路艳适用简易程序于2014年4月3日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告响水县城市资产投资有限公司的委托代理人张鹏宇，被告无锡苏商快捷酒店有限公司的法定代表人殷学龙及其委托代理人王正龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月2日，原告与被告订立租赁协议书，由被告租赁原告建造的位于响水县城幸福南路东侧水岸桃园安置区门面四号楼（一至三层），租赁用途为商业经营。协议约定，租赁期限为10年。自2011年7月1日至2013年6月30日为装修和试营业期，不计算租期；2013年7月1日起至2023年6月30日为租期，租金从2013年7月1日起至2015年6月30日，每年租金18万元，从2015年7月1日起，每年租金在上年基础上增加10%；租金交纳时间为当年的7月20日，一年一付。协议第15条约定，如乙方不能按时交付租金或甲方不能按时交付房屋，一方不履行协议条款或单方违反合同约定提出终止协议，均属违约行为，均需承担违约责任，本协议违约金为5万元。协议订立后，原告如约将房屋交付被告进行装修，后被告以“缤纷五洲国际俱乐部”名义对外经营，但被�到期未支付租金。2013年9月9日，原告专门发函给被告，要求被告立即支付拖欠租金并承担逾期银行利息，原告在函件中明确表示如继续拖欠租金，则立即解除双方订立的房屋租赁协议，由此造成的后果由对方承担。事后，被告仍未支付租金。综上，被告拖欠租金不履行合同主要义务，原告有权解除合同。原告有权要求被告支付拖欠租金及之后的房屋使用费；被告应返还租赁房屋，并承担违约责任。请求法院判令解除原、被告于2011年4月2日订立的《房屋租赁合同》；被告支付房屋租金18万元（自2013年7月1日至2014年6月30日止），并支付逾期利息，2014年6月30日起至返还房屋止的房屋使用费一并判决。本案的诉讼费用由被告承担。
被告无锡苏商快捷酒店管理有限公司辩称，一、原告起诉我公司主体不当。原告提交法庭的合同是招商引资所用，具有合作投资的性质，并非�般的租赁合同。其实，该合同已被江苏缤纷五洲娱乐有限公司（以下简称缤纷五洲公司）与原告签订的合同代替，实际也是缤纷五洲公司在履行，与无锡公司毫无关系，原告起诉无锡公司主体明显不当，应当驳回起诉。二、原告要求解除合同及给付租金的理由不成立。1、原告未按约履行合同义务。按合同约定，原告应该在2011年6月底完成所有土建项目、水电配套项目，但原告土建工程并未按时交付使用，原告提交法院的证据说明，直到2011年11月24日房屋才验收合格。另外，原告按约应该为缤纷五洲公司办理工商注册登记和相关证照，未提供建设主体消防验收合格意见书，致使缤纷五洲公司无法办理消防验收手续，无法经营。2、我公司享有先履行抗辩权。由于原告履行合同不符合约定的条件，一直未向我公司提供消防验收合格意见书，也未向提交能合法经营的企业法人营业执照，致使我公司无法取得合法经营的相关手续，无法开展经营活动，故原告无权要求被告支付租金。由于原告的过错给我公司造成巨大损失，除经营利润损失外，还造成我公司投入资本利息等损失，在另一案中已提起反诉，原告应承担违约责任。综上，原告起诉主体不当，应当驳回起诉。原告履行合同义务违约在先，根本无权解除合同，也无权主张房屋租金，诉讼请求不应得到支持，法院依法应予驳回。
经审理查明，2011年4月2日，响水县城市资产投资有限公司（甲方）与被告无锡苏商快捷酒店管理有限公司（乙方）签订租赁协议一份，合同约定：甲乙双方根据互信互利原则，就甲方桃园小区租赁项目进行充分协商，并达成协议如下：一、标的物的位置及性质：标的物位于幸福路东侧桃园水岸安置区四号楼店面房，整幢一至三层楼，性质为商业用房；二、�发利用及投资规模：乙方针对该物业现状，投资1200万元对整幢楼进行整体态包装，引进投资建设知名娱乐品牌
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缤纷五洲国际俱乐部。乙方自主经营，根据业态要求对该物业外观和内部进行精装修；三租期：租期为10年。2011年7月1日至2013年6月30日不算租期，为装修期和试营运期；从2013年7月1日至2023年6月30日为租期。协议到期后，同等条件下乙方具有优先续约权；四、租金：考虑投入较大，消费市场行情和物业位置目前较偏僻，甲乙双方商定，2013年6月30日前为装修期和试营运期，期间免房租。2013年7月1日起到2015年6月30日，每年租金18万元，从2015年7月1日起，租金每年增长10%。租金交纳时间为当年的7月20日，一年一付；……，六、履约保证金：本协议设定履约保证金5万元，合同签订后7日内，乙方向甲方缴纳保证金后，本合同正式生效。逾期未缴纳履约保证金，本协�自动作废，……；七、双方权利义务：1、甲方保证在2011年6月底之前，按规划和设计要求完成土建工作，并将水、电、煤气等项目安装到位，交由乙方装修，……；3、甲方帮助乙方办理公司注册和相关证照，……；14、乙方如将该物业转租他人，必须报甲方备案，第三方应遵守本协议有关条款。未经甲方备案，甲方有权单方终止租赁合同；15、如乙方不能按时交付租金或甲方不能按时交付房屋，一方不履行协议条款或单方违反合同约定提出终止协议，均属违约行为，均需承担违约责任，本协议违约金为五万元人民币；16、本协议作为宾馆楼合同的附属合同，与宾馆楼合同同具法律效力。被告方未缴纳5万元保证金，原告方认可即使被告不缴纳5万元保证金，也视为该份合同生效。
案涉房屋位于响水县桃园水岸安置区四号楼（整幢一至三层），建筑面积2437.62平方米，该房屋于2010年5月1日开工建设，2011年9月6日竣工验收合格。2011年3月22日，响水县公安消防大队向响水县城市资产投资有限公司出具建设工程消防设计备案受理凭证一份，内容为：“你单位于2011年3月22日经网上备案受理系统进行了响水县桃园水岸小区一期36﹟、37﹟住宅楼、4﹟、5﹟商铺工程消防设计备案。备案号：320000WSJ110008947。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。”2012年7月23日，响水县公安消防大队出具响公消验复［2012］第0010号建设工程竣工验收消防复查意见书，评定桃园水岸小区4﹟商铺（工程位于响水县幸福南路东侧桃园路南侧，建筑面积2483.2平方米，3层，高复10.3米）抽查合格。原告于2013年7月22日取得涉案房屋的建设工程规划许可证，2012年3月14日取得涉案房屋的房屋所有权证证书，2013年9月16日取得涉案房屋的土地使用权。2012年1月19日，原告在响水县供电公司开户，用电地址为水岸桃园小区（缤纷五洲KTV）。2015年7月20日，响水县自来水公司出具说明一份，内容为：“用户号T0803缤纷五洲用户2012年3月14日开户，用户号T0803-1缤纷五洲用户2013年8月6日开户。”
原告于2013年9月9日向被告出具关于催收租金和借款的函一份，要求被告于2013年9月20日前支付涉案房屋2013年7月-2014年7月租金18万元，逾期将解除租赁协议。后即送达被告法定代表人签收。
2011年4月29日，建设单位（原告）、监理单位（盐城市亨达建设监理咨询有限责任公司）、施工单位（江苏金贸建筑工程有限公司）出具工程移交单一份，由江苏金贸建筑工程有限公司将其承建的水岸桃园小区一期工程宾馆楼及4﹟商铺由其交给锦江之星装修。原被告之间无涉案租赁房屋的直接交接手续，被告认可是2011年9月30日收到涉案租赁房屋�合同签订后，被告未支付过租金。
江苏缤纷五洲娱乐有限公司至今没有完成企业法人的设立登记。
在庭审过程中，被告陈述其接受房屋后一直有临时用电和临时用水，并陈述江苏缤纷五洲KTV于2013年9月份开始不对外试营业，部分房屋转租他人。原告要求增加将房屋返还的诉讼请求，被告不同意。
上述事实，有当事人的陈述、租赁协议、建设规划许可证等在卷佐证。
本院认为，原、被告于2011年4月2日签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，原告已在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该租赁合同应认定为有效合同。
一、关于无锡苏商快捷酒店管理有限公司是否为本案的适格主体。被告认为原告提交法庭的合同已被缤纷五洲公司与原告�订的合同代替，实际也是缤纷五洲公司在履行，原告起诉无锡公司主体明显不当，应当驳回起诉。对此，被告提供缤纷五洲公司与原告签订合同的复印件及企业名称预先核准说明书、环评审批意见、广告审批表、企业投资项目备案通知书予以证明江苏缤纷五洲娱乐有限公司是实际合同履行主体。原告对此不予认可，被告未提供该合同原件，真实性无法认定，且江苏缤纷五洲娱乐有限公司至今未完成企业法人的设立登记，无民事权利能力和民事行为能力，不具备民事主体资格，故对被告方此辩解不予采信。无锡苏商快捷酒店管理有限公司为本案的适格被告。
二、关于被告是否应当履行给付租金的义务。被告认为原告未按约履行合同义务，未按时交付土建、水电配套项目，未提供建设主体消防验收合格意见书等构成违约，致使我公司无法取得合法经营的相关手续，无�开展经营活动，故原告无权要求被告支付租金。首先对交付租赁房屋的时间问题，根据房屋租赁协议的约定，原告应于2011年6月底前将房屋交付给被告，原告认为其提供的2011年4月29日的工程交接单可以证明其系2011年4月29日将涉案房租交付给被告，被告予以否认，因该交接单被告未签收，因双方没有书面的交接手续，故对原告主张按时交付的主张，不予采信。被告认可是2011年9月30日收到涉案租赁房屋，对此予以认定。按照租赁协议第三、四条关于租期和租金的约定，原告交付房屋后，被告的装修和试营运期为2011年7月1日至2013年6月30日，2013年7月1日至2023年6月30日为租期，租金交付方式为一年一交，于当年的7月20日。因双方在协议中明确约定涉案房屋用于经营缤纷五洲国际俱乐部，原告迟延交付租赁房屋，致使被告不能按时使用租赁房屋，故被告起算租期和给付租金�时间应予相应顺延，即第一年的租期应自2013年10月1日起，给付第一年租金的时间应在2013年10月20日。原告于2013年9月9日向被告发出关于催收租金和借款的函一份，要求被告于2013年9月20日前支付涉案房屋2013年7月-2014年7月租金18万元，逾期将解除租赁协议。另外，被告辩称原告按约应该为缤纷五洲公司办理工商注册登记和相关证照，因合同约定原告帮助被告办理公司注册和相关证照，则该义务的主体仍为被告，故对被告此辩解不予采信。对于被告辩解的未提供建设主体消防验收合格意见书，致使缤纷五洲公司无法办理消防验收手续，无法经营。本案涉案房屋于2012年7月23日经响水县公安消防大队抽查合格，该期间尚在装修期和试营运期间，尚未计算被告租金，对被告权利义务不够成实质影响，故对该辩解不予采信。再次，被告陈述在本案审理过程中将涉案的部分房屋�租他人，但其既未说明将房屋转租给何人，也未在本院规定的时间内提供证据转租合同等证据证明转租事实以及原告方知道或应当知道转租事实，故对被告陈述该转租行为本院不予采信。最后，对于合同中约定水电等问题，后水岸桃园小区（缤纷五洲）水电已开户，但不管原告何时开户水电，因被告陈述自接受房屋时起临时用水、用电是供应的，故对其使用租赁物不产生影响。
综上，原告虽迟延交付租赁房屋，但被告接受租赁房屋并进行装修，且根据被告陈述已进行试营业，故被告应按合同约定的金额交付租金。原告按照合同约定的期限向被告催缴租金，但被告至本案法庭辩论终结前仍未给付租金，构成根本违约。原告要求解除双方于2011年4月2日签订的房屋租赁协议并给付租金及逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求增加将房屋返还的诉讼请求，被告不�意，对此原告可另行诉讼主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第九十四条第（三）项、一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2011年4月2日签订的房屋租赁协议；
二、被告无锡苏商快捷酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告2013年10月1日起到2015年6月30日的房屋租金合计31.5万元，并支付该款利息（按18万元自2013年10月21日起，按13.5万元自2014年10月21日起，均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率算至履行完毕之日止）。
三、被告无锡苏商快捷酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告房屋使用费（从2015年7月1日起的房屋使用费按每年18万元计算，2015年10月1日以后的房屋使用费按合同约定每年增加10%计算，计算至房屋返还之日止）。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。
案件受理费3900元（原告预交1950元），由被告无锡苏商快捷酒店管理有限公司负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 路 艳
代理审判员 贺永刚
人民陪审员 潘熹曦
二〇一五年八月四日
书 记 员 李丹丹
附录法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释［2009］11号
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部分批准建设的，人民法院应当认定有效。