北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8670号
上诉人（原审被告）：北京西客站六里桥招待所，住所地北京市丰台区六里桥北里*号院。
法定代表人：尹红星，经理。
委托诉讼代理人：张春莉，北京市万象律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所，住所地北京市丰台区六里桥北里5号院。
法定代表人：郭明清，所长。
委托诉讼代理人：钟舒宇，北京市亚欧律师事务所律师。
上诉人北京西客站六里桥招�所（以下简称六里桥招待所）因与被上诉人中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所（以下简称丰台第三干休所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初14484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
六里桥招待所上诉请求：同意原判第一、二、五项，请求撤销原判第三、四项，改判我招待所不承担违约责任，无需向丰台第三干休所支付违约金6975元、取暖费10000元，本案一、二审案件受理费由丰台第三干休所承担。事实与理由：1.2016年4月20日，丰台第三干休所原所长、政委等领导召集六里桥招待所等承租人开会，要求我招待所积极响应中央军委关于停止军队有偿服务的精神，尽早停止经营活动。我招待所询问是否需要缴纳租金，丰台第三干休所明�表示让等通知，一审法院将不能正常支付租金的责任归咎于我招待所，显失公平。2.根据双方签订的《提前停止有偿服务合同协议》的约定，双方之间的租赁合同于2017年6月30日终止，此时因合同解除给我招待所造成的损失已经产生，只是损失数额未确定，经第三方评估确认后，丰台第三干休所应对我招待所进行赔偿，欠付的金额应从赔偿金额中予以扣除。3.我招待所承租的地下室冬暖夏凉不需要暖气，因丰台第三干休所的管道设置原因无法关闭闸门，且供暖未达到标准，一审判决我招待所支付其供暖费没有依据。
丰台第三干休所辩称，同意一审判决，不同意六里桥招待所的上诉请求和理由。六里桥招待所拖欠房屋租金的情况确实存在，一审法院判决其支付违约金并无不当。六里桥招待所承租的房屋享受了供暖服务，我方已交纳过供暖费，故一审判决其向我方支付供暖费，于法有据。
丰台第三干休所向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《军队房地产租赁合同》于2017年6月30日解除，六里桥招待所立即腾退房屋，将房屋交还给丰台第三干休所；2.六里桥招待所向丰台第三干休所支付拖欠的房屋租金155000元；3.六里桥招待所向丰台第三干休所支付违约金（计算至2018年4月16日的数额为101447元，2018年4月17日至拖欠房租给付完毕之日的违约金按照日1‰计算）；4.六里桥招待所向丰台第三干休所支付拖欠的2016至2017年度的取暖费27300元；5.六里桥招待所承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：中国人民解放军空军北京六里桥离职干部休养所（以下简称空军六里桥干休所）（出租方、甲方）与六里桥招待所（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将北京市丰台区六里桥北里五号8�楼半地下房（坐落号：空北京字第3736号）的房屋建筑面积650平方米，出租给乙方使用；租赁用途为招待所，租赁期限自2015年6月30日起至2018年6月30日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币93万元，年租金为人民币31万元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方，付款方式为现金或支票；自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的30%向甲方支付房地产租赁保证金人民币10万元；甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲�按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。
2017年7月5日，空军六里桥干休所（甲方）与六里桥招待所（乙方）签订《提前停止有偿服务合同协议》，载明：“2015年6月30日，经空军批准，空军北京六里桥干休所（甲方）与北京西客站六里桥招待所（乙方）签订了丰台区六里桥北里5号院8号楼半地下室的合同，合同期限自2015年6月30日到2018年6月30日（起租日从2015年10月1日开始计算租金）。现根据军委、空军、战区空军停止有偿服务的要求，租赁合同提前终止，终止时间为2017年6月30日。经甲、乙双方友好协商，就提前终止租赁合同事宜，达成如下协议：一、现双方明确，乙方在2017年6月30日前停止经营活动，甲方在2017年6月30日之后不再计收乙方租金。二、双方约定，因甲方提前终止合同，给乙方造成的损失经第三方评估公司客观公正的评估测算后，甲方将依据评估报告的数额，按照国家和军队有关精神规定，经请示上级机关批准后给予乙方经济补偿。如乙方对补偿不满意，可向人民法院提出起诉，根据法院判决执行。三、乙方将积极配合甲方做好关于停止有偿服务的工作，但有部分长包房客户要重新找房和搬迁，需要到7月10日前才能搬出。在补偿结果未明确之前乙方可留守2人，（附身份证复印件）在原员工宿舍住用，并负责租赁场所安全。四、甲、乙双方同意由北京市国宏信价格评估有限公司对所经营的项目进行评估，评估结果经双方协商后，�究上报审批。五、本协议一式叁份，双方各存一份上报机关一份，内容经双方认可签字盖章后即生效。”
2018年2月，空军六里桥干休所变更为丰台第三干休所。六里桥招待所交纳2015年10月1日至2016年3月31日房租15.5万元，已交纳2016年4月1日至2017年6月30日房租23.25万元。六里桥招待所尚欠丰台第三干休所2016年4月至2017年6月30日房租共计15.5万元。2017年1月6日，六里桥招待所向丰台第三干休所交纳2015至2016年度取暖费1万元。
本案审理过程中，经现场勘验：六里桥招待所承租房屋位于北京市丰台区六里桥北里5号院8号楼地下室，共有房间31间，其中8001房间暂由尹红星居住，8016房间暂由尹红星办公,其他房间已腾空。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案具体分析如下：
第一，合同解除系合同权利义务终止的原因之一。当事人协商一致，可以解除合同。丰台第三干休所与六里桥招待所在《提前停止有偿服务合同协议》中约定双方之间签订的《军队房地产租赁合同》于2017年6月30日终止，此处的合同终止应为合同解除之意。现丰台第三干休所要求确认《军队房地产租赁合同》于2017年6月30日解除，六里桥招待所予以认可，对此法院不持异议。
第二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。丰台第三干休所与六里桥招待所间系房屋租赁合同关系，现双方的租赁合同已解除，丰台第三干休所作为出租方，要求六里桥招待所腾退并交还房屋的诉讼请求，法院予以支持。
第三，承租人应当按照约定的期限支付租金。六里桥招待所已交纳2015年10月1日至2016年3月31日的租金，现六里桥招待所尚欠丰台第三干休所2016年4月1日至2017年6月30日的租金共计155000元，应予交纳。关于六里桥招待所主张债务抵销一节，因丰台第三干休所应支付给六里桥招待所的债务数额、期限尚未确定，故对六里桥招待所的此项答辩意见，法院不予采纳。对丰台第三干休所要求六里桥招待所交纳租金的诉讼请求，法院予以支持。
第四，应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行。按照《军队房地产租赁合同》的约定,六里桥招待所应按季于每季的前十日支付房租，丰台第三干休所应当提供符合租赁用途的房屋。中央军委于2016年3月底发布重大政策调整，决定停止所有有偿服务项目，在此情况下，丰台第三干休所作为出租方，存在可能丧失�行债务能力的情形，六里桥招待所在此情况下，可以中止履行于每季前十日支付房租的义务。若截止该季度结束之日，丰台第三干休所履行了合同义务，六里桥招待所应当于该季度结束之日支付该季度房租。六里桥招待所至该季度结束之日仍未支付房租，则应当以该季度未付租金为基数支付违约金。关于违约金的计算方法，丰台第三干休所主张的日1‰的比例过高，具体比例由法院根据本案情况酌情予以确定。
第五，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。丰台第三干休所要求六里桥招待所支付2016至2017年度取暖费，但未提交充分翔实的证据证明取暖费计算依据，但考虑到丰台第三干休所为六里桥招待所提供了供暖服务，六里桥招待所应当向丰台第三干休所支付2016至2017年度取暖费的具体数额，参照六里桥招待所交纳的2015至2016年度取暖费数额。据此，一审法院判决：一、中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所与北京西客站六里桥招待所签订的《军队房地产租赁合同》于2017年6月30日解除，北京西客站六里桥招待所于判决生效后三十日内从北京市丰台区六里桥北里五号院8号楼半地下室腾退，将房屋交还给中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所；二、北京西客站六里桥招待所于判决生效后三十日内向中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所支付房租155000元；三、北京西客站六里桥招待所于判决生效后三十日内向中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所支付违约金6975元；四、北京西客站六里桥招待所于判决生效后三十日内向中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所支付2016至2017年度取暖费1万元；五、驳回中国人民解放军北京卫戍区丰台第三离职干部休养所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人未提交新证据，双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，六里桥招待所上诉主张其逾期缴纳房屋租金的原因是丰台第三干休所在会议上让其等通知，且双方之间的租赁合同终止给其造成损失，房租应从损失赔偿中予以扣减。关于逾期交纳房屋租金系丰台第三干休所让其等通知的主张，六里桥招待并未提供相应证据予以证明，本院不予采信。关于房租应从损失赔偿中予以扣减的主张缺乏法律依据。因此，对六里桥招待所不予支付违约金的上诉请求，本院不予支持。
六里桥招待所以涉案房屋供暖不达标为由上诉主张不支付供暖费，但就涉案房屋供暖不达标的事实未提交相应证据予以证明，本院不予采信。因此，六里桥招待所关于不支付供暖费的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，北京西客站六里桥招待所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费225元，由北京西客站六里桥招待所负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 董建中
审 判 员 肖荣远
审 判 员 刁久豹
二〇一八年八月三十日
法官助理 郭 融
书 记 员 孙春玮