北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终2496号
上诉人（原审被告）：郭建章，男,1949年10月2日出生。
上诉人（原审第三人）：论茂棠，男，1952年4月14日出生。
委托诉讼代理人：张如宝，北京市大地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京金陵东方物业管理有限公司，住所地北京市东城区灯市口大街57号。
法定代表人：牛国民，总经理。
委托诉讼代理人：张向阳，北京张向阳律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：马雪燕，女，1953年12月25日出生。
委托诉讼代理人：郭建章（马雪燕之夫）。
上诉人郭建章、上诉人论茂棠因与被上诉人北京金陵东方物业管理有限公司（以下简称金陵物业公司）、马雪燕所有权确认纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初18856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
郭建章上诉请求：撤销原判，将本案发回重审。事实和理由：金陵物业公司与郭建章不存在借名买房的行为，一审认定事实错误。
论茂棠上诉请求：1.撤销原判，改判驳回金陵物业公司的诉讼请求；2.改判确认金陵物业公司与郭建章、马雪燕之间借名买房协议不成立；3.改判郭建章、马雪燕协助论茂棠将北京市东城区（原崇文区）×××1-3号房屋（以下简称涉诉房屋）所有权转移登记至论茂棠名下。事实与理由：一、金陵物业公司与郭建章之间不存在借名购买涉诉房屋的行为。涉诉房屋原系直管公房，而非金陵物业公司自管公房，承租人虽为郭建章，但一直实际由论茂棠居住。房改时，涉诉房屋承租权等权益已经由金陵物业公司交付论茂棠。郭建章与金陵物业公司之间并无借名买房的约定。一审法院认定涉诉房屋为国有资产缺乏依据。二、涉诉房屋系论茂棠以郭建章名义代为购买，房屋所有权应归论茂棠所有。金陵物业公司因债务人拖欠款项，金陵物业公司承诺如论茂棠能协助公司追回债权，金陵物业公司将涉诉房屋权益奖励给论茂棠。房改时因论茂棠人在西安，故以郭建章名义参加房改，待论茂棠解决讨债事宜后再将房屋过户给论茂棠。后来，论茂棠已经成功完成该项任务，但是因为拆迁涉诉房屋的产权交易被冻结，因此未完成产权转移登记。因此，涉诉房屋为论茂棠借郭建章名义购买。三、金陵物业公司与郭建章恶意串通、虚假诉讼。
马雪燕辩称：服从法院判决。
金陵物业公司辩称：同意一审判决，请求驳回郭建章、论茂棠的上诉请求。一、涉诉房屋原是金陵物业公司用自有私房换的公房，房改时郭建章是金陵物业公司法定代表人，为了保住房屋金陵物业公司研究决定用郭建章名义参加房改，购房款是公司出的。二、论茂棠主张的公司承诺其的奖励，只有郭建章陈述认可，没有任何公司出具的书面文件。
金陵物业公司向一审法院起诉请求：1.确认涉诉房屋归金陵物业公司所有；2.判决郭建章协助金陵物业公司将涉诉房屋转移登记至金陵物业公司名下；3.判令第三人论茂棠腾空并交还涉诉房屋。
论茂棠提出独立诉讼请求：1.确认金陵物业公司与郭建章之间的借名买卖协议不成立；2.判决郭建章协助论茂棠将涉诉房屋转移登记至论茂棠名下。
一审法院认定事实：
1990年，金陵物业公司（原北京金陵实业公司）用其所有的位于北京市朝阳区×××20号房屋置换了涉诉房屋（公房）。因涉诉房屋系房管部门代管的公房，只能由个人承租，故时任金陵物业公司法定代表人的郭建章承租了涉诉房屋。2001年，涉诉房屋参加房改售房，按照当时的房改政策，房改售房的对象只能为承租人或单位职工，故金陵物业公司决定以郭建章名义购买涉诉房屋。2001年3月16日，东城区（原崇文区）房地产管理局作为甲方与作为乙方的郭建章签订《优惠出售自管公有住宅楼房协议书》，约定甲方将坐落在东城区（原崇文区）×××1单元3号楼房一套，出售给乙方，建筑面积56.99平方米，房价款22929元，乙方应交纳公共维修基金1482元。2001年8月8日，郭建章取得涉诉房屋所有权证，所有权证上标注为“成本价出售住宅”。
另查，1999年1月1日，原北京金陵实业公司房管处（甲方）与论茂棠（乙方）签订《房屋临时租赁协议》，约定甲方将位于×××1门203号小三居室，临时租赁给乙方使用，租赁时间自1999年1月1日至1999年12月31日，租期一年；每月租金975元；房租（交房管局）、供暖费、水、电、煤气、卫生等费用自理，均应按照楼房管理处的要求交纳。此外，在1998年左右，因金陵物业公司在西安有债务尚未收回，时任金陵物业公司法定代表人的郭建章与单位领导金丽芳承诺论茂棠，如能将西安公司所欠债务追回，单位将涉诉房屋奖励给论茂棠。2007年左右，论茂棠将西安公司所欠债务追回。
关于购买涉诉房屋的购房款一节，金陵物业公司出示了2000年11月10日支付涉诉房屋购房定金1000元的凭证，2001年3月22日支付涉诉房屋定金23491元的凭证，以及向郭建章支付涉诉房屋登记费、工本费和勘测费的凭证。对此，郭建章予以认可。第三人论茂棠认为，即使金陵物业公司支付了涉诉房屋的购房款，也不代表其为涉诉房屋的所有权人，金陵物业公司只能另案主张相应的债权。
此外，关于论茂棠所称涉诉房屋系单位奖励其本人一事，论茂棠表示1999年时金陵物业公司已将关于涉诉房屋的所有权益奖励给其本人，金陵物业公司对涉诉房屋仅有管理权，但因涉诉房屋所在地区进行拆迁，所有权交易冻结，导致涉诉房屋无法进行所有权转移登记。对此，金陵物业公司不认可论茂棠所述的赠与行为，亦不认可曾任金陵物业公司领导的郭建章与金丽芳对论茂棠的承诺对公司发生法律效力。
一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，根据已查明的事实，涉诉房屋系金陵物业公司以郭建章名义置换而来的公房。2001年，涉诉房屋参加住房制度改革，金陵物业公司出资以郭建章名义购买了涉诉房屋，应当说，涉诉房屋的性质为国有资产。论茂棠认为根据相关政策，单位不能成为购买房改住房的主体，但金陵物业公司的行为并未违反法律、法规的强制性规定。现金陵物业公司主张涉诉房屋的所有权，并要求郭建章协助办理涉诉房屋所有权的转移登记手续，法院予以支持。对于金陵物业公司要求论茂棠腾退涉诉房屋的诉讼请求，因与本案不属同一法律关系，本案不予处理。对于论茂棠主张涉诉房屋系金陵物业公司奖励给其的，要求将房屋所有权确认在其名下，因属单位内部奖励分配问题，不属本案解决范围，论茂棠亦应另行解决。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决：一、确认北京市东城区×××一-三号房屋为北京金陵东方物业管理有限公司所有；二、郭建章、马雪燕于判决生效后十五日内协助北京金陵东方物业管理有限公司将北京市东城区×××一-三号房屋所有权转移登记至北京金陵东方物业管理有限公司名下；三、驳回北京金陵东方物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回论茂棠的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理中，郭建章认可涉诉房屋系金陵物业公司借用其名义参加房改购买，并称承诺将涉诉房屋奖励给论茂棠系其作为金陵物业公司当时的法定代表人与公司另一领导金丽芳共同决定，认为房改时涉诉房屋还不能确定是论茂棠的，因为论茂棠直至2007年才完成公司交办的讨债事宜。本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，借名买房是指当事人约定借名人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，由借名人实际享有房屋权益。本案首要争议焦点为涉诉房屋在房改时是否系金陵物业公司借用郭建章名义购买。根据本案查明事实，涉诉房屋原系金陵物业公司以自有的产权房屋交换所得的承租公房，金陵物业公司当时决定以法定代表人郭建章名义承租。2001年，涉诉房屋实行住房制度改革，金陵物业公司决定以郭建章名义参加房改购买涉诉房屋，并且购房款及房屋登记费等费用均系由金陵物业公司出资交纳。对于该事实金陵物业公司、郭建章均认可。论茂棠虽主张金陵物业公司在房改时已经将涉诉房屋奖励给其，房改时系其借用郭建章名义购买涉诉房屋，但房改时其尚未完成公司交办的任务，奖励条件尚未达成，其该项主张不合逻辑，亦无其他依据佐证，故本院对其借名买房的主张不予采纳。因此，本院认定涉诉房屋系金陵物业公司借用郭建章名义购买。对于金陵物业公司要求确认涉诉房屋所有权归其所有，并请求郭建章协助将涉诉房屋所有权转移登记至其名下的请求，一审法院予以支持，本院不持异议。因马雪燕系郭建章配偶，办理产权转移登记需要其配合，故马雪燕亦应当予以协助。
至于论茂棠以金陵物业公司对其承诺奖励为由主张将涉诉房屋所有权转移至其名下的诉讼请求，因金陵物业公司尚未履行承诺向其转移涉诉房屋所有权，与本案所有权确认纠纷不属同一法律关系，其可依据相关事实另行主张权利。一审法院未予处理，并无不当。因涉诉房屋系金陵物业公司交付论茂棠合法占有使用，且双方之间就该房屋尚有纠纷未能解决，一审法院对金陵物业公司要求论茂棠腾退涉诉房屋的请求暂未予支持，并无不当。双方可待权利义务进一步明确后一并解决。
综上所述，郭建章、论茂棠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由郭建章负担1500元（已交纳），由论茂棠负担1500元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
代理审判员 王继玉
代理审判员 高 磊
二〇一七年三月三十日
书 记 员 李 丽