广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12238号
上诉人（原审被告）：赵久芹，女，1965年3月14日出生，汉族，住辽宁省凌源市。
委托诉讼代理人：廖茂文，广东茂文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨炯，广东茂文律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：钟灿明，男，1970年8月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：陈俏丹，广东旭瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。
原审被告：广州广纺联集团有限公司，住所地广东省广州市天河区员村西街2号大院自编19号。
法定代表人：周逊姜，总经理。
委托诉讼代理人：潘淑珊，该司职员。
委托诉讼代理人：苏大智，该司职员。
上诉人赵久芹因与被上诉人钟灿明、原审被告广州广纺联集团有限公司（以下简称广纺联公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初第14731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人赵久芹上诉请求：一、依法撤销(2017)粤0106民初字第14731号民事判决书第一项，改判为由赵久芹参照钟灿明向广纺联公司计付场地使用费标准(17.6元平方米／月)补偿给钟灿明，即从2016年11月1日至2017年3月31日补偿场地使用费共计人民币10964.8*5=54824元；二、本案的一审、二审的诉讼费由钟灿明承担。事实和理由：原审判决在程序上、事实认定及法律适用上均存在错误，错误保护了钟灿明的非法利益，严重损害了赵久芹的合法利益，破坏了公平公正的社会交易秩序，应当依法予以改判。一、一审判决在程序及事实认定上存在错误。程序方面，一审法院不接纳赵久芹之反诉，直接损害了赵久芹的实体权利。事实方面，一审判决未作认定和处理的事实有：1、钟灿明与广纺联公司关于租赁关系早已产生争议和纷争。2、案涉场地因纷争而发生了群体性事件，影响了正常生产经营秩序，直接影响了赵久芹正常使用案涉场地。3、租户们因处于弱势和劣势地位，蒙受了巨大的经济损失。4、钟灿明因案涉场地转租而高额获利。广纺联公司为国企，有优质资源，包括案涉场地。钟灿明以临时租赁形式获得案涉场地，然后转租出手，从而赚取高额租差。当临时租赁无法再续期时，钟灿明想方设法继续占有案涉场地，然后蒙骗次承租人继续经营缴租，从而继续高额获利，但不理他人能否继续经营。钟灿明明知与广纺联公司之合同期限至2015年12月31日，但刻意隐瞒其与广纺联公司签订的租赁合同即将到期的事实，欺骗赵久芹与其签订了严重超期之租赁合同，令赵久芹蒙受巨大损失。二、在法律适用上，一审判决存在严重错误。原审法院在一审判决中认定钟灿明与广纺联公司签订的“《临时续租合同》约定租赁期限为2015年9月1日至2017年8月31日，超出部分即2016年1月1日至2017年8月31日的租赁期限的约定应为无效”，原审法院在确认超期租赁部分无效的情况下，却判决赵久芹向钟灿明支付场地使用费及卫生费高达234985元。从一审判决中可知，原审法院是依据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定作出以上判决。本案中，转租合同部分期限无效的过错全部归咎于钟灿明，而根据前述法律的规定，有过错的一方即钟灿明应当赔偿赵久芹因此而遭受的损失。而一审法院居然判决赵久芹向钟灿明支付高昂的场地占有使用费，公然让有过错的钟灿明从中牟取高额利润。退一步讲，即使一审判决认为赵久芹亦有过错，那么也应该依据“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”这一法律规定来进行判决，而一审判决中完全没有体现出来钟灿明因其过错承担了什么责任，一审判决要求赵久芹向钟灿明支付高额的场地占有使用费没有任何法律依据。租赁合同超期部分被依法认定为无效，那么钟灿明因该合同取得的租金收入，应当依法返还给赵久芹。同时对于赵久芹的损失，钟灿明应依法给予赔偿。一审法院根据《房屋租赁合同纠纷司法解释》的相关规定要求赵久芹向钟灿明支付占有使用费，是明显的法律适用错误。结合本案的事实可知，本案中广纺联公司为出租人，钟灿明为承租人，赵久芹为次承租人，依据该法条之规定，赵久芹作为次承租人即使需要支付场地使用费，也应该是向广纺联公司支付，而不是向钟灿明支付。
被上诉人钟灿明答辩称：赵久芹的上诉请求缺乏事实及法律依据，请二审法院依法予以驳回。
原审被告广纺联公司答辩称：我方并非本案租赁关系的当事人，所以不应承担连带责任。我方侵权的事实并不存在，应该予以驳回该请求。
钟灿明向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、赵久芹支付2016年11月1日至2017年3月31日期间的租金及卫生费234985元（每月租金为46497元加500元的卫生费）；2、赵久芹支付拖欠租金及卫生费的滞纳金（以每月欠缴租金及卫生费46997元为本金，按每日千分之三的标准，自当月6日起计至实际清偿之日止）；3、赵久芹支付的保证金88566元由钟灿明没收；4、赵久芹、广纺联公司承担共同连带责任；5、赵久芹、广纺联公司承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：广州市天河区员村西街2号大院自编45，46，48，56，59，61，63共7幢的产权人是广纺联公司，登记时间为2013年8月21日。
2014年12月4日，广纺联公司（甲方/出租人）与钟灿明（乙方/承租人）签订《临时续租合同》，约定甲方将员村西街2号大院原广英公司曾租用的厂房及草地等场所按现状继续出租给乙方作办公使用，租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止，期满后，如果市政府或纺织工贸集团暂未进行开发回收的，且乙方没有违约行为或没有违反甲方相关规定，乙方可提前一个月书面申请续租并经甲方审批同意，则重新签订租赁合同，否则本合同无条件终止，租赁期中，遇到进行开发回收的，甲方提前2个月通知乙方，双方同意无条件终止合同；等条款。
2015年9月1日，赵久芹向钟灿明支付租赁保证金88566元。
2015年9月1日，钟灿明（甲方/出租方）与赵久芹（乙方/承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将员村西街2号大院自编45号之112房号的厂房（以下简称涉案房屋）按现状转租给乙方；租赁期限从2015年9月1日至2017年8月31日止，租期满后，如果市政府或纺织工贸集团暂未进行开发回收的，双方就续租事宜协商一致时则重新签订租赁合同，租赁期内，遇到进行开发回收的，甲方提前2个月通知乙方，双方同意无条件终止合同；2015年9月1日至2016年8月31日期间租金为44283元/月，卫生费为500元/月；2016年9月1日至2017年8月31日期间租金为46497元/月，卫生费为500元/月；乙方须在每月1日前把当月租金及卫生费交给甲方，若乙方逾期交租，乙方则每日须按欠缴金额的0.3%向甲方支付滞纳金，直至全部款项缴清之日止，若乙方拖欠租金达5日，则甲方有权解除合同，并没收保证金；乙方须在每月1日前，按甲方每月通知向甲方缴交上月水电费，若未能按时缴交，乙方须按有关主管部门的有关规定向甲方支付滞纳金；本合同应在签订之日起当天内，乙方应向甲方缴交租赁保证金88566元；租赁期内，如因国家政策变化和政府行为，或遇不可抗力的自然灾害，政府或广州纺织工贸企业集团有限公司开发收回租赁场所等，本合同自行终止，乙方无条件交出租赁场所，甲方退还乙方租赁保证金；乙方须在本合同终止或者解除合同当天内将租赁场所交还甲方；等条款。
2015年11月30日，广纺联公司发出《关于清退员村西街2号大院（二棉厂）临时性租户的通告》，表示员村西街2号大院二棉厂区属于市政府要求尽快收储的地块，并须做好土地移交前的租户清理工作，按照租赁合同要求，自本通告发出之日起2个月内（即到2016年1月31日止），由广纺联公司清退其直接签约的租户，由各大租户清退其对应签约的租户。
2015年12月24日，广纺联公司向员村西街2号大院租赁客户发出《通知书》，表示根据其与直接签约租户签订的租赁合同中租赁期限的情况，对租赁期满的场地不再出租，具体为：1、对在2015年下半年租赁合同已经到期，没有续签的不定期合同及2016年1月、2月分别到期的合同，租赁合同的终止时间统一为2016年2月29日；2、对在2016年3-6月到期的租赁合同，按该租赁合同的自然到期时间终止合同（其司与大租户的合同期最迟为2016年6月30日）；请所有租户（包括次承租人）做好租赁合同终止及移交场地工作。
2016年3月15日、7月7日，广纺联公司两次向钟灿明发出《通知》，表示曾于2015年11月30日、2015年12月24日发出文件，要求清退租户和对租赁期满的场地不再进行出租，同时也曾多次向钟灿明提出不能对空置场地出租，但近期广纺联公司在日常巡查中仍发现钟灿明将暂空置场所再次出租，特此再次要求钟灿明立即停止一切招租行为。
2016年7月20日，广纺联公司发出《告知书》，告知园区内各租户、实际使用人，广纺联公司与大租户的所有合同已于2016年6月30日前终止，双方租赁关系已终止，根据情况可以给予小租户（实际使用人）清退过渡期，广纺联公司将直接与租赁物业的各小租户（实际使用人）就租赁物业的清退、交还事宜进行协商。
2016年8月17日，广纺联公司发出《告知书》，告知各大租户租赁关系终止后应交还租赁物业，配合交还的，租金、占用费按原租赁期间的合同租金标准结算至2016年6月30日止，不配合交还的，按照原租赁合同计算收取物业占用费，各大租户需补交差额部分；如各大租户配合广纺联公司与小租户（实际使用人）签订清退过渡期协议，将视为大租户已履行了清退、交还责任；对于大租户未清退、未交还租赁物业及（或）小租户（实际使用人）又没有与广纺联公司签订清退过渡期协议的，各大租户应承担租赁物业清退、交还等的法律责任。
2017年1月25日，广纺联公司发出《通告》，表示将于2017年3月31日后关闭园区，不再保证水电供应，请各租户配合清退，4月1日前搬离园区并做好场地移交工作。
钟灿明表示在与赵久芹签订《租赁合同》时曾向赵久芹出示其与广纺联公司签订的《临时续租合同》，并告知赵久芹称广纺联公司随时可能收回涉案房屋；赵久芹对此不予确认，辩称其在与钟灿明签订《租赁合同》时，钟灿明仅剩余3个月的承租期，却与赵久芹签订了两年的合同，隐瞒了重大的事项，导致其做了大量装修产生费用。赵久芹提供（2016）粤71行初58号行政判决书，表示钟灿明明知从2016年起不能分租及收租，赵久芹并提供《协议书》（2016年3月7日签订，其上载明钟灿明同意赵久芹用两个月租金抵2015年12月和2016年1月租金，广纺联公司为见证人），表示其与钟灿明已就押金处理达成协议。经质证，钟灿明对上述（2016）粤71行初58号行政判决书及《协议书》的真实性予以确认。
对于为何与赵久芹约定的租赁期限超出钟灿明的承租期限，钟灿明表示其自2012年开始就与广纺联公司签订租赁合同，一年一签，2013年至2016年均没有发生任何纠纷，钟灿明认为只要不是市政府或工贸集团存在收储及开发的情况，广纺联公司就会与其进行续签，所以才会有其继续向广纺联公司缴纳场地使用费的事实。广纺联公司确认在其与钟灿明约定的《临时续租合同》的租赁期限内钟灿明有转租权，在《临时续租合同》约定的合同期满后钟灿明没有取得广纺联公司的同意进行转租，也没有告知广纺联公司转租分租的情况，其已告知钟灿明停止对外转租，但钟灿明仍支付场地使用费至2017年3月31日，广纺联公司不认可钟灿明的占用方式，认为属非法占用。
钟灿明表示赵久芹使用涉案房屋至2017年3月31日，钟灿明已在当日将涉案房屋交付给广纺联公司，广纺联公司予以确认。赵久芹表示其于2016年10月底离场，但没有与钟灿明办理书面交接手续，涉案房屋于2016年11月就已无法正常使用，对此并未举证予以证明。
关于租金支付情况，钟灿明、赵久芹均确认赵久芹已缴纳涉案房屋租金至2016年10月31日。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”钟灿明与广纺联公司签订《临时续租合同》约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，其后并未续签，而钟灿明与赵久芹签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2015年9月1日至2017年8月31日，超出部分即2016年1月1日至2017年8月31日的租赁期限的约定应为无效。
赵久芹辩称其在2016年10月底已搬离涉案房屋，对此并未举证予以证明，对此不予采纳，钟灿明主张赵久芹使用涉案房屋至2017年3月31日，予以采信。本案中，广纺联公司确认钟灿明已向其支付涉案房屋的场地使用费至2017年3月31日并于当日将涉案房屋交还给广纺联公司，虽钟灿明与赵久芹之间关于2016年1月1日至2017年8月31日期间的租赁期限的约定为无效，但赵久芹作为实际使用人仍使用涉案房屋至2017年3月31日，亦向钟灿明支付场地使用费至2016年10月31日，在广纺联公司未与赵久芹签订租赁合同或要求赵久芹直接向其支付场地使用费且钟灿明未向广纺联公司交还涉案房屋并已支付了场地使用费的情况下，钟灿明诉请要求赵久芹向其支付2016年11月1日至2017年3月31日的场地使用费及卫生费234985元【（46497+500）×5】，予以支持。
如上所述，钟灿明与赵久芹之间关于2016年1月1日至2017年8月31日期间的租赁期限的约定为无效，钟灿明诉请要求赵久芹按每日千分之三的标准支付滞纳金，不予支持。且从《协议书》可见，钟灿明、赵久芹已就赵久芹支付的保证金88566元用于抵扣2015年12月和2016年1月的租金达成了一致处理意见，钟灿明诉请要求没收赵久芹支付的保证金88566元缺乏依据，亦不予支持。赵久芹迟延支付场地使用费及卫生费，造成钟灿明的利息损失，酌情判令赵久芹向钟灿明支付逾期支付费用的利息，各期利息以每月拖欠的场地使用费及卫生费总和46997元（46497+500）为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，并以本金为限。
钟灿明诉请要求广纺联公司承担连带责任缺乏依据，对此亦不予支持，予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年4月25日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，赵久芹向钟灿明支付广州市天河区员村西街2号大院自编45号之112房号厂房2016年11月1日至2017年3月31日的场地使用费及卫生费合计234985元及利息（各期利息以46997元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，均以本金为限）。二、驳回钟灿明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7830元，由钟灿明负担3500元，赵久芹负担4330元。
双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，根据赵久芹的上诉请求，其对向钟灿明缴纳涉案场地2016年11月1日至2017年3月31日期间的使用费并无异议，只是对该使用费标准有异议，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对赵久芹的上诉请求，本院认定如下：
关于赵久芹向钟灿明缴纳涉案场地使用费的标准问题。钟灿明与赵久芹签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2015年9月1日至2017年8月31日，超出了钟灿明与广纺联公司签订《临时续租合同》所约定的租赁期限，超过部分即2016年1月1日至2017年8月31日的租赁期限的约定应为无效。但由于赵久芹实际占有使用涉案房屋至2017年3月31日，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，参照钟灿明与赵久芹签订的《租赁合同》就涉案场地在此期间的租金标准约定判令赵久芹向钟灿明支付相应的使用费及卫生费234985元，并无不当，本院予以维持。赵久芹主张其应当向广纺联公司而非向钟灿明支付涉案场地使用费，但其占有使用涉案场地的依据是其与钟灿明所签订的涉案合同，依据合同相对性，故其理应向钟灿明支付相关费用，且广纺联公司亦未要求过赵久芹直接向其交租，故其主张不能成立。赵久芹上诉主张该场地使用费标准应当参照钟灿明与广纺联公司签订《临时续租合同》所约定的场地租金标准，并无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人赵久芹的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4330元，由上诉人赵久芹负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 焕
审判员 梁淑敏
审判员 梁燕梅
二〇一八年八月十四日
书记员 毕晓蕾
吴桐