上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1528号
原告刘怡。
委托代理人陈昆柏，上海市沪一律师事务所律师。
被告李千舟。
第三人上海万利房地产顾问有限公司。
法定代表人李斌。
第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行。
负责人张骏燕。
委托代理人汪漪，上海银盛律师事务所律师。
原告刘怡与被告李千舟、第三人上海万利房地产顾问有限公司（以下简称“万利公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年10月8日起诉来院。本院受理后，依法组成合议庭，通知中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行（以下简称“中银大厦支行”）为本案第三人，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告刘怡及其委托代理人陈昆柏、第三人中银大厦支行的委托代理人汪漪到庭参加诉讼。被告李千舟、第三人万利公司未到庭。本院于2014年6月20日再次公开开庭进行了审理。原告刘怡及其委托代理人陈昆柏到庭参加诉讼。被告李千舟因在服刑，无法到庭参加诉讼。第三人万利公司、中银大厦支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告刘怡诉称，2013年1月21日，通过万利公司居间，刘怡和父亲刘陈宁与李千舟签订《上海市房地产买卖合同》，约定由刘怡、刘陈宁向李千舟购买上海市宝山区城银路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“1703室房屋”），房价为人民币70万元。同时，双方签订《买卖合同补充协议（1）》，约定刘怡、刘陈宁再支付李千舟房屋装修及搬迁补贴20万元，房屋实际交易价格为90万元。刘怡、刘陈宁于2013年1月12日以现金支付给李千舟定金2万元，2013年1月22日通过银行转账支付李千舟房款43万元。李千舟多次向刘怡、刘陈宁催要购房款，并称贷款已还清，抵押已注销，万利公司证明李千舟所述属实并帮助向刘怡、刘陈宁催促付款，在此情况下，刘怡、刘陈宁在2013年3月8日又银行转账支付给李千舟购房款43万元。刘怡、刘陈宁已支付购房款88万元。在办理房地产权利转移过户手续时，刘怡、刘陈宁才知道李千舟并未清偿贷款、抵押权没有注销、无法办理过户。为此找到李千舟，李千舟在2013年4月12日签订《协议书》并承诺，最晚于2013年4月21日前配合办理过户手续，否则承担总房价50%的违约金。但李千舟未如期履行承诺，且有案外人上门看房，并称已与李千舟就1703室房屋签订了买卖合同。刘陈宁于2013年4月27日死亡，上述合同权益由刘怡继承。现起诉要求李千舟继续履行合同，李千舟与万利公司配合办理1703室房屋过户手续；李千舟支付违约金45万元。
被告李千舟辩称，对签订《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议（1）》、收取购房款88万元等事实没有异议，但认为由于李千舟自身的问题导致没能履行合同，但因正在服刑而没有能力履行合同，愿意在出狱后继续履行合同，并赔偿违约金1万元。《协议书》是李千舟因头部颅骨骨折住院治疗期间被万利公司人员强迫签订，违约金明显过高，且李千舟已在2013年4月9日将1703室房屋交付给刘陈宁，故李千舟不同意刘怡要求赔偿违约金45万元的诉请。
第三人万利公司述称，万利公司为双方提供了居间服务，约定的房价为90万元，已支付购房款88万元。万利公司催促李千舟进行交易，李千舟一直推托。万利公司向银行核实还贷情况，贷款尚未还清，抵押没有注销。万利公司联系李千舟的家人，其家人称也找不到李千舟。
第三人中银大厦支行述称，中银大厦支行与李千舟于2011年5月25日签订《中国银行股份有限公司上海市分行个人住房（二手房）抵押借款合同》（以下简称《借款合同》），中银大厦支行为李千舟购买1703室房屋提供贷款575，000元，贷款期限为2011年7月1日至2039年7月1日。办理贷款抵押手续后，中银大厦支行将贷款575，000元划到李千舟指定的账户上。李千舟从2013年4月起未归还贷款本金、利息、罚息，中银大厦支行已为此提起诉讼，中银大厦支行的抵押权应受法律保护。在李千舟所欠债务清偿的前提下，愿意涤除1703室房屋上的抵押权。
经审理查明，2011年7月18日，李千舟经登记成为1703室房屋的房地产权利人，该房屋建筑面积为61.03平方米。2013年1月12日，刘陈宁（买受人，乙方）与李千舟（出卖人，甲方）及万利公司（居间人，丙方）签订《房地产买卖协议》（NO.XXXXXXX），约定，乙方购买甲方1703室房屋，总价款90万元，协议还对付款方式等进行了约定。同年1月21日，刘陈宁、刘怡（买受人，乙方）与李千舟（卖售人，甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），约定，甲乙双方通过万利公司居间介绍，由乙方受让甲方1703室房屋，房屋建筑面积61.03平方米，转让价款为70万元。甲乙双方同意，甲方于2013年4月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认，在2013年4月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第（三）款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过7日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三“付款协议”约定，乙方应于签订本买卖合同后10日内，支付甲方部分房价款25万元（包含已支付的定金2万元）；第二期房价款43万元，乙方应于到房地产交易中心过户之前支付；交易过户当日，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，乙方同时向甲方支付尾款2万元。同日，刘陈宁（乙方）与李千舟（甲方）签订《买卖合同之补充协议（1）》，约定，甲乙双方确认，双方买卖1703室房屋的实际成交价格计90万元，《上海市房地产买卖合同》所约定的转让价70万元为名义成交价格。乙方应于签订买卖合同后，于双方赴宝山房地产交易中心办理交易过户前自愿补贴甲方20万元作为甲方装修及搬迁补偿款。
2013年1月12日，李千舟签署《出售定金收据》，确认收到万利公司转交的购买方刘陈宁支付的定金2万元。刘陈宁于2013年1月22日、2013年3月8日分别向李千舟账户转账43万元，李千舟分别出具了《房款收据》。以上款项共计88万元。
2013年4月12日，刘陈宁（购买方）与李千舟（出售方）签订《协议书》，约定，出售方最晚应于2013年4月21日配合购买方办理产权过户手续及权利转移相关手续，如不能过户，则属于出售方违约，需承担总房价50%的违约金直接支付给购买方，之前所收全部房款全额退还给购买方。
2013年4月27日，刘陈宁死亡。2013年8月1日，上海市宝山公证处出具《公证书》，证明刘陈宁的遗产由刘怡一人继承，刘陈宁遗产包括了本案系争买卖合同的合同权益。
刘怡提起本案诉讼后，由于李千舟在服刑，无法到庭，本院前往监所向李千舟送达起诉状副本等法律文书并听取其意见，李千舟并写信表达了其对本案处理的意见。
另查明，2011年5月25日，中银大厦支行与李千舟签订《借款合同》，李千舟以所购1703室房屋（购房总价为93万元）为抵押，向中银大厦支行贷款575，000元，贷款期限为336个月，自贷款实际放款日起算，预计自2011年7月1日至2039年7月1日止。2011年7月18日，中银大厦支行经核准登记为1703室房屋抵押权人，债权数额为575，000元。2011年8月1日，中银大厦支行将贷款575，000元划到李千舟指定的账户。2013年4月起，李千舟未归还贷款，贷款本金余额为564，257.17元。
还查明，2013年11月7日，上海市普陀区人民法院因李千舟犯合同诈骗罪，判处李千舟有期徒刑四年六个月，并处罚金二万元，刑期自2013年6月19日起至2017年12月18日止。
以上事实，有原告刘怡提供的沪房地宝字（2011）第025357号《上海市房地产权证》、《房地产买卖协议》（NO.XXXXXXX）、《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）、《买卖合同之补充协议（1）》、《出售定金收据》、中国农业银行银行卡取款业务回单、中国建设银行转账凭条、《房款收据》、《协议书》、居民死亡医学证明书、（2013）沪宝证字第6949号《公证书》、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息和房地产抵押状况信息、（2013）普刑初字第848号刑事判决书、第三人中银大厦支行提供的《借款合同》、宝XXXXXXXXXXXX号有关抵押权登记（存量房地产买卖）的上海市房地产登记证明、借款凭证、贷款用款凭证、2013年11月27日打印的《逾期未还款查询》单据，及各方当事人所作陈述等证据为证，可以认定。
本院认为，刘陈宁、刘怡与李千舟就1703室房屋买卖所签订的合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行合同。双方当事人在合同中约定于2013年4月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，后约定最晚于2013年4月21日办理产权过户手续，但均未能完成。刘陈宁、刘怡已向李千舟支付购房款88万元，按约履行了合同约定的付款义务，但李千舟未能注销1703室房屋上所设抵押，导致其无法转移1703室房屋的房地产权利，故李千舟已构成违约，应承担相应的违约责任。刘陈宁已死亡，上述合同的权益由其继承人刘怡继承，故刘怡要求李千舟继续履行合同、配合办理1703室房屋房地产权利过户手续，符合合同约定和法律规定，应予准许。但是，由于1703室房屋上设定有中银大厦支行的抵押权，办理房屋过户手续的前提是该抵押权被注销，抵押权的注销应以清偿债务为条件。李千舟未在双方约定的期限内将1703室房屋的房地产权利转移给刘怡，应当按约支付违约金。刘怡根据《协议书》要求李千舟承担违约金45万元，该协议书约定出卖方不能履行的，需承担总房价50%的违约金直接支付给购买方，之前所收全部房款全额退还给购买方，从上述条款的内容来看，总房价50%的违约金应是合同解除的违约金，而不是迟延履行的违约金。现刘怡要求继续履行合同，故刘怡要求按《协议书》约定支付迟延履行违约金的诉请本院难以准许。根据合同约定，未按本合同约定的期限转移房地产权利的，违约金按已付款的日万分之五计算至实际交付之日止。鉴于1703室房屋已交付使用，刘怡也未举证证明迟延转移房地产权利所造成的损失，李千舟主张双方约定违约金过高，故本院依法酌情调整为按日万分之一计算。刘怡还有2万元购房款尚未支付，该款应予支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李千舟继续履行合同，于本判决生效之日起十日内，以清偿贷款为前提，注销设定在上海市宝山区城银路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权，将该房屋的房地产权利转移给原告刘怡；
二、被告李千舟于本判决生效之日起十日内，按每日88元计算，支付原告刘怡从2013年4月11日起至本判决生效之日止的违约金；
三、原告刘怡于本判决生效之日起十日内，支付被告李千舟购房款2万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按上述法律条文之规定，支付迟延履行金。
本案受理费8，084元、诉讼保全费4，020元，由被告李千舟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 金敏浩
代理审判员 黄 滢
人民陪审员 时金兰
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：
法律上或者事实上不能履行；
债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。