河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫06民终648号
上诉人（原审原告、反诉被告）余鸿涛，男，1963年3月28日出生。
委托代理人马秀阳，河南明星律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张香琴，女，1956年6月29日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张杰，女，1953年1月7日出生。
委托代理人赵宏斌，河南明星律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求。
上诉人余鸿涛因与被上诉人张香琴、张杰房屋租赁合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2015）淇滨民初字第2108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。余鸿涛委托代理人马秀阳，张香琴、张杰委托代理人赵宏斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鹤壁市淇滨区人民法院一审认定：位于鹤壁市淇滨区鹤煤大道福田一区101栋楼西单元3-4层东户的房屋所有权人系刘顺山，共有人为张香琴。建筑面积为239.51平方米。
2014年11月15日，余鸿涛与张香琴签订《房屋租赁合同》约定，由张香琴将涉案房屋租赁给余鸿涛使用，租赁期限为20年，年租金为6000元，十年一交。同日，张香琴向余鸿涛出具60000元收到条。
2014年11月14日，案外人王静在建行鹤壁众金支行开设账号为6210812520000723563的银行账户并现金存入60000元。2015年5月12日，案外人王静通过该银行账户向张香琴转账60000元，同日，张香琴又转回王静该账户55000元并支付王静现金5000元，王静向张香琴出具收到退房租金60000元的收据。
另查明：张香琴与张杰系姐妹关系，张香琴与案外人刘顺山系夫妻关系，张杰与案外人王静系母女关系，余鸿涛与案外人王静系夫妻关系。
又查明：涉案房屋所有权人刘顺山因受贿罪自2013年10月17日至今被羁押于河南省豫北监狱，刑期12年。刘顺山对涉案房屋租赁事宜并不知情。
鹤壁市淇滨区人民法院一审认为：根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”之规定，涉案房屋属不动产，刘顺山与张香琴于2005年9月7日到房管部门进行了产权登记，明确其为夫妻共有财产。依据《城市房地产管理法》第五十四条的规定，租赁协议订立后当事人还应当到房产主管部门办理房屋租赁登记备案手续，接受房产部门监督。余鸿涛与张香琴签订租赁合同，约定将位于鹤壁市淇滨区建筑面积为239.51平方米涉案房屋以不合理低价即年租金6000元、月租金500元租赁给余鸿涛，租赁期限长达20年时间，该租赁行为显然不属于日常生活需要处理夫妻共同财产，而属于非因日常生活需要而对夫妻共同财产做重要处理的行为，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，任何一方不可以独自决定。夫妻一方未经对方同意，擅自作出重大决定的，另一方有权否认该处分的法律效力。
本案中，余鸿涛在签订租赁合同同时取得房产证复印件，其应当知道涉案房屋的所有权人为刘顺山，刘顺山虽因刑事犯罪丧失自由，但法律并未剥夺其民事权利，且余鸿涛与张香琴系亲属关系，余鸿涛签订该租赁合同时更应征询刘顺山意见，对夫妻双方共同同意签订租赁合同尽到注意义务。余鸿涛未尽到该注意义务，并未让刘顺山参加协议签订，事后也未得到其追认，主观和客观上均明显存在过错；综上，本案余鸿涛与张香琴签订的房屋租赁协议，房屋共有人刘顺山未授权张香琴代理，张香琴的行为亦不构成日常家事代理和表见代理，属无权代理。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，租赁协议未经刘顺山追认，对刘顺山不发生法律效力。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第七十一条、第七十五条的规定和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，基于余鸿涛非善意第三人，张香琴未经刘顺山同意将该房屋租赁给余鸿涛，侵犯了刘顺山对该房屋的共有权利，余鸿涛与张香琴签订的租赁协议依法应确认无效，双方因此取得的财产应当返还。故余鸿涛请求被告张香琴、张杰停止侵权，搬出余鸿涛租赁的位于鹤壁市淇滨区鹤煤集团福田一区101栋西单元3-4层东户房屋的诉讼请求，不予支持。
余鸿涛与案外人王静系夫妻关系，张香琴于签订房屋租赁合同同日向余鸿涛出具60000元租金收据，2015年5月12日，通过转账方式由王静账户向张香琴账户转账60000元，应认定张香琴已收到余鸿涛给付其第一个十年的租金60000元，但张香琴于同日又经该60000元租金退回王静，王静认可其收到该60000元租金并向张香琴出具了收据，应视为张香琴已履行了租金退还义务。关于余鸿涛请求张香琴、张杰赔偿损失的诉请，于法无据，不予支持。
鹤壁市淇滨区人民法院一审判决：一、确认余鸿涛与张香琴于2014年11月15日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回余鸿涛的诉讼请求；三、驳回张香琴、张杰的诉讼请求。
上诉人余鸿涛上诉称：双方签订的房屋租赁合同合法有效，一审认定合同无效错误。租金系双方在自愿平等的基础上达成的，原判认定属于不合理低价没有依据。房屋租金被上诉人张香琴已收到，并未返还给余鸿涛。对于一审调取并据以裁判的刘顺山证言、王静证言等均未当庭质证，程序违法。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法。请求二审法院查明事实依法撤销原判，改判继续履行房屋租赁合同，判令张香琴停止侵权，腾出涉案房屋；改判二被上诉人自2015年5月10日起按3000元／月赔偿上诉人损失至实际交还上诉人使用租赁物之日止；诉讼费用由张香琴、张杰负担。
被上诉人张香琴、张杰答辩称：涉案房屋是张香琴与刘顺山的共同财产，张香琴租给余鸿涛涉案房屋20年，属于对房屋的重大处置行为，刘顺山不同意房屋出租，故张香琴与余鸿涛签订的房屋租赁合同应属无效。房租明显低于市场价，显失公平。合同签订后，双方未实际履行，且张香琴已将租赁费返还给上诉人。一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为：张香琴虽与余鸿涛2014年11月15日签订了《房屋租赁合同》，但该合同明显不同于一般意义上房屋租赁合同，根据双方当事人陈述、房屋租赁价款、租赁期限、涉案房屋实际使用情况等可以判定是张香琴基于和余鸿涛存在的亲属关系，将自己正在居住的涉案房屋以租赁形式允许余鸿涛居住。余鸿涛提出的张香琴、张杰搬出涉案房屋的诉讼请求与签订合同时双方的本意相悖。且双方未能就租赁的具体事项充分协商，达成合意。尤其在合同中对于张香琴正在居住的房屋约定二十年的出租期限，明显违背常理，显失公平。在合同签订后，张香琴坚持解除合同并拒绝收取房屋租赁费，张香琴也已向余鸿涛明确表示解除合同，双方签订合同目的无法实现，该合同应予解除。张香琴虽出具收到余鸿涛交付房屋租赁费60000元收条，但结合案外人王静的银行转账手续和王静出具的收到租金60000元的收据，能够认定张香琴并未实际收到房屋租金，故在解除房屋租赁合同后，张香琴无须负担返还租金的义务。至于余鸿涛请求无法使用租赁房的损失，因该房屋仅是用于日常生活居住，不产生相应损失，余鸿涛要求赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。一审判决以涉案房屋是张香琴与刘顺山共有财产，签订房屋租赁合同亦未征得刘顺山同意为由，认定合同无效，缺乏法律依据，对该项判决本院予以纠正。
综上，一审认定事实清楚，但适用法律、判决结果不当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2015）淇滨民初字第2108号民事判决；
解除余鸿涛与张香琴于2014年11月15日签订的《房屋租赁合同》；
驳回余鸿涛的其他诉讼请求；
驳回张香琴、张杰的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费100元，由余鸿涛负担，反诉案件受理费100元由张香琴负担；二审案件受理费100元，由上诉人余鸿涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 单明霞
审判员 罗惠莉
审判员 程世勇
二〇一六年四月二十九日
书记员 申 霞