浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0522民初1522号
原告：长兴丽湖名居资产管理服务有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道中央大道2988号。统一社会信用代码：913305225528547688。
法定代表人：李越，经理。
委托代理人：王炳利，公司职员。
委托代理人：李翔，公司职员。
被告：长兴宏发实业发展有限公司，住所地浙江省长兴经济开发区内中央大道、经一路交叉口。统一社会信用代码：91330500773103415X。
法定代表人：黎文煦，董事长。
委托代理人：张建，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
委托代理人：姚斌斌，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
原告长兴丽湖名居资产管理服务有限公司(以下简称丽湖资产公司)诉被告长兴宏发实业发展有限公司（以下简称宏发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转普通程序，本案于2016年4月20日、11月8日公开开庭进行了审理。原告丽湖资产公司的委托代理人王炳利、李翔，被告宏发公司的委托代理人张建、姚斌斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丽湖资产公司诉称：原告公司系被告宏发公司于2010年3月17日出资设立的公司。2011年10月1日,双方签订关于“丽湖名居二期”的《前期物业服务合同》，约定由原告提供该小区的前期物业服务，并约定服务期限从2011年10月1日至业主委员会成立之日止。2013年8月1日，原告公司变更股东，由被告宏发公司将其所有的100%的股权转让给案外人珠海市凯宏物业管理有限公司。2014年7月1日，原告与丽湖名居小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告继续为该小区业主提供物业服务。现该小区内位于雉城街道中央大道2988-301号（丽湖名居8栋301房）的房产系被告宏发公司所有，但被告未能交纳2013年8月1日起至2015年10月31日期间的物业费构成违约。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、被告宏发公司立即支付2013年8月1日起至2015年10月31日物业服务费499518.90元（2013年8月1日至2014年6月30日按2.5元/㎡计算，2014年7月1日至2015年10月31日按5元/㎡计算）、滞纳金544289.48元，合计1043808.38元（暂计算至2015年10月31日，之后的费用另计）；2、本案诉讼费由被告承担。
2016年7月25日，原告变更诉讼请求为：1、增加2015年11月-12月、2016年5月-6月共计四个月的物业费92933.80元（按5元/㎡计算）；2、变更滞纳金为物业费利息损失，从2013年8月1日至2016年6月30日止共计49651.43元（按年利率6%计算）。
原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：
A1、《物业服务资质证书》、《经营执照》、《丽湖名居业委会名册备案表》各1份，证明原告具有物业服务的主体资格，其与被告宏发公司签订的《前期物业服务合同》，以及与丽湖名居小区业主委员会签订的《物业服务合同》，均合法有效，对被告具有约束力的事实；
A2、《房地产权发证存根》1份（产权证号：00××50），证明被告宏发公司系雉城街道中央大道2988-301号（丽湖名居8栋-301房）业主的事实；
A3、《物业管理费及滞纳金计算明细清单》1份，证明被告结欠物业费及滞纳金具体计算方式及数额；
A4、《前期物业服务合同》1份（2011年2月1日签订）、《前期物业服务合同》1份（2011年10月1日签订），证明原告系丽湖名居小区的物业服务单位，合同约定的履行期限从2011年10月1日起至丽湖名居小区业主委员会成立时止，按2.5元/㎡计算商铺物业费的事实；
A5、《物业服务合同》1份，证明从2014年7月1日起，原告与丽湖名居小区业主委员会签订物业服务合同并按5元/㎡计算商铺物业费的事实；
A6、《股权转让协议》1份，证明原告丽湖资产公司股东变更的事实；
A7、《“丽湖中央大厦”小区物业服务收费备案》1份，证明被告应缴付物业服务费标准；
A8、《丽湖·中央大厦商场租赁合同书》1份，证明被告宏发公司在出租本物业期间与物业使用人亦确认按5元/㎡计算商铺物业费的事实；
A9、《民事调解书》1份，证明被告宏发公司就本案所涉物业的物业费已向本物业的实际使用人长兴欧城娱乐有限公司进行诉讼，后经调解结案的事实；
A10、《催缴函》1份、《EMS邮寄清单》3份、中国邮政速递物流股份有限公司浙江省长兴县分公司出具的《证明》2份、《照片》5份，证明原告丽湖资产公司于2015年12月29日起向被告宏发公司催讨物业费之事实。
被告宏发公司答辩称，1、雉城街道中央大道2988-301号（丽湖名居8栋301房）确系被告宏发公司所有，但该物业的实际使用人并非被告。该物业自2010年起至2015年9月14日出租给案外人刘建林、胡建微经营“长兴欧城娱乐有限公司”，2015年12月1日后出租给案外人张国华继续经营“长兴欧城娱乐有限公司”。被告宏发公司与承租方在房屋租赁合同中明确约定，由承租方主动向商场经营管理公司(原告)交纳物业费，故本案原告应该向实际使用人“长兴欧城娱乐有限公司”收取物业费，故申请追加刘建林、胡建微、张国华、长兴欧城娱乐有限公司为本案被告。2、2015年9月15日至2015年11月30日为物业空置期，被告宏发公司已向原告丽湖资产公司按2.5元/㎡打七折后支付了物业费。对于其他期间的物业费，原告丽湖资产公司从未向被告宏发公司进行书面催讨。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”按此规定，物业服务企业起诉业主支付物业费的前置条件是已经书面催讨，但本案中，原告从未书面催讨物业费，故请求驳回原告的诉讼请求。第二次庭审期间，被告宏发公司补充答辩如下：3、关于2013年8月1日至2013年12月31日期间的物业费，根据原告提供的股权转让协议中第八条第6项规定，“……目前尚未收回的商业部分物业费，由甲方（被告宏发公司）负责回收，乙方及长兴丽湖名居资产管理服务有限公司（原告）予以充分配合，并承诺无论该部分款项回收情况如何均与乙方及长兴丽湖名居资产管理服务有限公司无任何关联，不主张任何权利”，故2013年度应收的商业部分物业费应由被告宏发公司收取，原告无权利主张该部分的物业费；4、关于2014年1月1日至2015年8月31日的收费标准过高，与事实不符，原告在向被告送达催讨物业费之申请报告时，均按2.5元/㎡计算物业费；5、2015年9月1日至2015年11月30日的物业费，双方达成协议，被告已按2.5元/㎡的七折价给付原告物业费；6、关于2015年12月、2016年5月、6月共计三个月的物业费，因原告丽湖资产公司已与案外人张国华签订物业服务协议，并约定由案外人支付物业费，且已收取保证金，故该部分物业费不应由被告宏发公司支付。另因原告从未向被告催讨物业费，利息损失应从原告向被告实际催缴之时起计算，并按同期银行贷款利率计息比较适宜。综上，请求法院依法判决。
被告宏发公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：
B1、《丽湖·中央大厦商场租赁合同书》1份，证明案涉物业出租给案外人使用，该物业费应由案外人向原告交纳的事实；
B2、《长兴宏发实业有限公司、外门山足浴有限公司、长兴丽湖名居资产管理服务有限公司三方往来割账明细清单》1份、记账凭证1份、收据3张、发票3张，证明案涉物业在2015年9月15日至2015年11月30日的物业费已由被告交纳，物业费系按2.5元/㎡的七折价支付的事实；
B3、《申请支付空置房物业管理费的报告》3份，证明原告丽湖资产公司于2015年11月、2015年12月、2016年1月向被告宏发公司申请支付物业费的报告中亦载明“商业按2.5元/㎡”计算物业费的事实；
B4、《物业管理费收取协议》及收据各1份，证明原告丽湖资产公司与本小区其他商户签订物业收费协议，亦按2.5元/㎡计算收费标准的事实；
B5、《应收款汇总表》1份、《收银帐单》6份，证明原告丽湖资产公司在长兴欧城娱乐有限公司进行消费挂账的事实，被告要求在物业费中抵扣；
B6、《建筑消防设施年度检测报告》、《消防安装工程维修施工合同书》各1份、《业主委员会证明》3份、《会议签到表》1份、《发票》3份，证明原告丽湖资产公司未能履行物务服务合同，导致消防检查不合格并被责令整改，由被告宏发公司垫付费用110000元的事实，要求在物业费中抵扣；
B7、《代收未售车位租赁金明细表》2份，证明原告丽湖资产公司代收的未售车位的租金13921元的事实，该费用应在物业费中抵扣；
B8、《欧洲城娱乐公司物业服务协议》1份，证明原告丽湖资产公司与欧城娱乐有限公司签订协议，确认2016年1月起至12月的物业费，由张国华（经营者）支付，并由张国华交纳50000元的保证金的事实，故2016年期间的物业费不应由被告宏发公司承担；
B9、《三方协议》1份，证明原、被告及欧城娱乐有限公司于2016年3月5日签订协议，约定因消防系统造成欧城娱乐有限公司损失计6.6万元，由原、被告各半赔偿。原告丽湖资产公司承担的部分由被告宏发公司垫付，并在（限欧洲城场所）物业费中冲抵的事实。
本院对双方提交的证据材料经审查后认为如下：证据材料A1，能证实原告丽湖资产公司的主体资格，及丽湖名居小区业主委员会成立的时间，本院对该证据的真实性予以认定。证据材料A2、A4、A5、A6、A7符合证据的三性，予以认定，能证明原告为丽湖名居小区提供物业服务及股权转让中双方确认物业费收费主体之事实；证据材料A3系原告单方制作，不符合证据三性，不予认定；证据材料A8、A9的真实性予以确认，但与双方争议的事实无关，本院不予认定；证据材料A10的真实性予以认定，能证明原告于2015年12月28日向被告书面发催讨函之事实。证据材料B1、B4、B5、B6的真实性予以确认，但与双方争议的事实无关，本院不予认定；证据材料B2、B3、B8、B9的真实性予以确认，且与本案有关联性，本院以认定。上述证据能证明原告就案涉房产的物业费按2.5元/㎡的收费标准进行催讨及收取2015年9月15日至2015年11月30日的物业费之事实、以及原告与案外人张国华达成物业协议，约定自2016年1月起，由张国华交纳案涉房产物业费之事实；证据材料B7的真实性予以确认，但不能证明原告同意抵扣物业费，故对该证据不予认定。
依据上述采信的证据，并结合到庭当事人的陈述，本院查明本案事实如下：
被告宏发公司系长兴县雉城街道中央大道2988-301（丽湖名居小区8幢301室）的所有人，房屋建筑面积合计为4646.72平方米。该房产由被告宏发公司出租给案外人开办“长兴欧城娱乐有限公司”经营使用。
原告丽湖资产公司系被告宏发公司于2010年3月17日全额出资设立的为“丽湖名居小区”提供物业服务的公司。后双方就“丽湖名居小区”物业服务事宜签订多份前期物业服务合同。2010年7月13日，原告丽湖资产公司报长兴县物价局备案，其中确定“丽湖小区商业办公按2.5元/㎡收取物业服务费”。2011年10月1日，双方再次签订《前期物业服务合同》，其中约定办公楼按2.5元/㎡计收物业费。合同约定，服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月底前履行该年度的交纳义务。
2013年8月1日，被告宏发公司将其在原告丽湖资产公司内100%的股权转让给案外人珠海市凯宏物业管理有限公司，三方就股权转让及物业费的收取进行了详细约定。转让协议第八条第6项约定“长兴丽湖名居资产管理服务有限公司，目前尚未收回的商业部分物业费，由甲方（被告）负责回收，乙方及长兴丽湖名居资产管理服务有限公司予以充分配合，并承诺无论该部分款项回收情况如何均与乙方及长兴丽湖名居资产管理服务有限公司无任何关联，不主张任何权利”。
2014年7月1日，原告丽湖资产公司与丽湖名居小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定原告丽湖资产公司从2014年7月1日至2016年6月30日为该小区提供物业服务，并约定商业广场商铺按5元/㎡收取物业费。
2015年11月30日，原告与张国华（案涉房产承租人）签订《物业服务协议》，确认2016年1月1日起至2016年12月31日止的案涉房产的物业费由经营“长兴欧城娱乐有限公司”的张国华交纳，并由张国华支付50000元保证金。
2015年12月23日，原、被告双方就案涉房产的物业费进行协商，确认案涉房产在2015年9月15日至11月30日的物业费按2.5元/㎡七折计算为20329.27元。被告宏发公司已按约定给付该笔费用。
2016年3月5日，原、被告及张国华（案涉房产承租人）再次达成三方协议，确认由被告宏发公司替原告丽湖资产公司垫付，因消防系统造成张国华（案涉房产承租人）损失33000元，并约定在后期（限欧洲城场所）物业费中抵扣。
现原、被告双方就案涉房产物业费的收付产生纠纷，原告遂于2016年3月2日向本院起诉，双方纠纷成讼。
本院认为，原告丽湖资产公司依据其与被告宏发公司及丽湖名居小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》及《物业服务合同》，依约向包括被告在内的丽湖名居小区各业主提供物业管理服务，履行了合同义务，作为该小区业主之一的被告应承担给付物业服务费的民事责任。原告丽湖资产公司要求被告宏发公司支付物业费的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告宏发公司认为，案涉房产已租赁，故案涉房产的物业费应由承租人即实际使用人交纳的辩解，与法不符，本院不予采信。被告据此申请追加刘建林、胡建微、张国华、长兴欧城娱乐有限公司为被告的请求，本院不予准许。
现本案双方争议的焦点为：一、关于案涉房产物业费的收费标准。本院审查认为，2011年10月1日，原、被告签订《前期物业服务合同》，已明确办公楼按2.5元/月.平方米(不含水泵、电梯、扶梯等能耗费)收取费用，并由被告签字认可，且与原告丽湖资产公司报长兴县物价局备案价一致，故可确定双方约定的前期物业费收取标准应为2.5元/㎡。2014年7月1日，原告丽湖资产公司与丽湖名居小区业主委员会签订物业服务合同，该合同虽约定商业广场商铺按5元/㎡计价，但原告于2015年11月、12月、2016年1月期间向被告宏发公司催讨案涉房产的物业费的报告及2015年12月23日双方签订的《往来割账明细清单》，均能证实原告就案涉房产的物业费系按2.5元向被告宏发公司进行催讨并收取之事实，故原告要求被告按《物业服务合同》约定的5元/㎡交纳物业费的请求，与事实不符，本院不予支持。据此，本院确认双方约定的物业费的收费标准为2.5元/㎡。
二、关于案涉房产的物业费收取的期限。本案案涉房产系由被告宏发公司开发建设，而原告丽湖资产公司系被告宏发公司为专职服务丽湖小区物业服务而全资设立的物业公司，在2013年8月1日股权变更前，两家公司的经营实体是相同的。2013年8月1日，被告宏发公司就其持有的原告丽湖资产公司的股权进行转让，并就股权变更达成三方协议。该协议第八条第六项就“目前尚未收回的商业部分物业费”的收取进行了特别约定，已明确由被告宏发公司负责回收商业部分物业费，与原告丽湖资产公司无关。根据双方签订的《前期物业服务合同》约定，每年的物业费应在每年1月底前交纳，据此，可确定双方明确“2013年度应收的商业部分的物业费”的主体为被告宏发公司，而非原告丽湖资产公司。故原告丽湖资产公司要求被告宏发公司支付2013年8月1日至2013年12月31日的物业费之请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉房产在2016年5月至6月的物业费，因原告丽湖资产公司已与案外人张国华（案涉房产承租人）达成物业收费协议，对该部分物业费，原告已明确向案外人张国华（案涉房产承租人）收取，且原告业已收取案外人张国华的物业费保证金，故原告丽湖资产公司要求被告宏发公司支付2016年5月、6月物业费的请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉房产在2015年9月15日至2015年11月30日的物业费，经庭审查明，被告宏发公司已支付该期物业费，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，本院确定被告宏发公司应交纳2014年1月1日至2015年9月15日、2015年12月期间的物业费。经本院核算，原告丽湖资产公司为被告宏发公司提供物业服务期间的物业费为249761.2元(4646.72㎡×21.5月×2.5元/月.㎡)。关于被告宏发公司提出，就原告在案涉房产开办的娱乐城内消费的费用、原告应退还代收的未售车位租金的费用，以及被告替丽湖名居小区业主委员会垫付消防维修费用，要求在原告丽湖资产公司应收的物业费中予以抵扣的辩解，本院审查认为，因原告丽湖资产公司对上述事实不予认可且不同意抵扣，故本院在本案中对此不予处理，被告可另行主张。对于原告主张逾期付款利息损失，根据庭审中双方的陈述及查明的事实，本案中双方就物业费催讨及收费标准产生争议，故被告并非无故拖欠原告物业费，因此，原告要求被告支付物业费逾期付款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告长兴宏发实业发展有限公司给付原告长兴丽湖名居资产管理服务有限公司物业服务费249761.2元，限于本判决生效后十日内履行；
二、驳回原告长兴丽湖名居资产管理服务有限公司的其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14194元，由原告长兴丽湖名居资产管理服务有限公司负担9148元，由被告长兴宏发实业发展有限公司负担5046元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 马立平
审 判 员 蒋晓菁
人民陪审员 刘美中
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 臧燕婷