江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟辛民初字第00485号
原告（反诉被告）常熟市佳居美境物业管理有限公司，住所地江苏省常熟市黄河路275号311室。
法定代表人陶拥军，该公司董事长。
委托代理人戴家骏，系该公司员工。
委托代理人薛桂华，系该公司员工。
被告（反诉原告）李莉。
委托代理人李庆明。
被告（反诉原告）李庆明。
被告（反诉原告）周玲珍。
原告常熟市佳居美境物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告李莉、李庆明、周玲珍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，依法由审判员高栋明适用小额诉讼程序进行审理。后，被告李莉、李庆明、周玲珍提出反诉，本案转为简易程序进行审理。于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人戴家骏、薛桂华，被告（反诉原告）李莉的委托代理人李庆明，被告（反诉原告）李庆明、周玲珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：2008年8月18日，原告受托担任常熟辛庄花园住宅小区前期物业服务管理单位，为该小区提供物业服务。按照合同约定，被告应缴纳的物业服务费标准为1元／月／平方米，按被告拥有的物业建筑面积240.64㎡缴纳。但被告拒绝支付2011年2月9日起至2014年8月31日止的物业服务费，计10278元。为此，原告提起诉讼，请求法院判令被告立即支付原告物业服务费10278元。
被告李莉、李庆明、周玲珍辩称：被告因房屋漏水，多次要求原告维修，但到原告现在也没有维修。房屋漏水导致原告损失很大。原告未履行物业管理的责任和义务，现在原告也已退出小区管理，也不应该收取物业服务费。
反诉原告李莉、李庆明、周玲珍诉称：反诉原告于2008年8月购买常熟市辛庄镇辛庄花园63号－7的商业用房用于出租。2010年3月，反诉原告发现二楼东北角的楼顶漏水，多次向物业公司反映，但至今还没修好。现二楼新装修的墙面脱落，使反诉原告不能用于出租。为此，请求法院判令：反诉被告取消物业服务费10278元的收取；反诉被告赔偿反诉原告因漏水所造成的经济损失19186.80元；反诉被告在短期内将反诉原告房屋的漏水修好；反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告物业公司辩称：反诉原告提出的房屋漏水，反诉被告与开发商多次联系过。至于开发商与业主怎么商量解决，反诉原告未向反诉被告反馈。
经审理查明：常熟市辛庄镇新阳大道63号新庄花园系常熟市鑫和置业开发有限公司建设开发。2008年，常熟市鑫和置业开发有限公司作为甲方，常熟市佳居美境物业管理有限公司作为乙方，签订《常熟市前期物业服务合同》（也称《辛庄花园前期物业服务合同》）一份，约定由常熟市鑫和置业开发有限公司委托常熟市佳居美境物业管理有限公司对该小区进行前期物业服务。委托管理服务期限为自本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：多层住宅每月每平方米0.50元、联体别墅每月每平方米1元、商业物业每月每平方米1元，乙方按上述标准收取物业服务费用等事项。物业管理企业提供的物业管理服务内容包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅多等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）等。
2014年下半年，常熟市新庄花园业主委员会成立。2014年10月14日，常熟市新庄花园业主委员会作为甲方与作为乙方的常熟市新马物业管理有限公司签订《物业委托合同》一份，约定物业服务期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止等事项。
被告李庆明、周玲珍、李莉系常熟市辛庄镇新阳大道63号-7的房屋所有权人，该房屋建筑面积240.64平方米，规划用途商业，2010年2月9日办理房屋权属登记。被告李庆明、周玲珍、李莉应按建筑面积每月每平方米1元支付物业服务费。2014年3月5日物业公司向李莉发出《催款函》，要求李莉支付2011年2月9日至2014年2月8日止的物业服务费8663元。但被告均未能支付。原被告确认自2011年2月9日至2014年8月31日止的物业服务费10278元被告未予支付。
本案审理过程中，被告认为：被告在2011年9月8日至2014年9月7日期间将案涉房屋出租，根据被告与承租户的约定，物业服务费应由承租人承担。被告在原告电话催交物业服务费时，口头向原告告知。物业公司未做事，就不应收取物业服务费。原告物业公司认为：被告并未告知原告物业服务费应由承租户承担。原告曾多次向承租户催交，承租户均称应由房东交纳物业服务费。
另查明：常熟市辛庄镇新阳大道63号-7的房屋二楼的东北角天花板靠东面山墙与天花板交界处有渗水。反诉原告认为：反诉原告因房屋漏水造成损失19186.8元，包括人工、涂料费1906.80元（按照12元／平方米计算楼顶、墙面涂料面积）及2年的房屋租金（参照隔壁卖家具的经营户承租二楼的单价，打折后按照72元／年／平方米计算，从2012年8月31日至2014年8月31日止）。物业公司认为：物业公司不清楚反诉原告因渗水造成的损失。房屋渗水应由房屋开发商维修，与物业公司没有关系；物业公司已经联系开发商维修，至于开发商与业主怎么处理的，物业公司并不清楚。
上述事实，有企业登记信息、身份信息、房屋权属登记查询结果、常熟市前期物业服务合同、催款函、国内挂号信函收据、房屋租赁合同书、照片，及本案庭审笔录等附卷佐证，本院予以认定。
本院认为：常熟市鑫和置业开发有限公司作为常熟市辛庄镇新阳大道63号新庄花园的建设单位，在该小区尚未成立业主委员会之前，有依法选聘物业公司对小区实施物业服务的权利和义务。因此常熟市鑫和置业开发有限公司与原告物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告提供物业服务后有权按约定向被告收取物业服务费用。被告拖欠物业服务费的行为有碍常熟市辛庄镇新阳大道63号新庄花园的正常管理、服务，也损害了其他已付费业主的正当权利。故原告要求被告支付自2011年2月9日起至2014年8月31日止的物业服务费10278元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告提供的物业服务虽可能存在一定的瑕疵，有需要完善的地方，但并非根本性违约，不足以导致被告据此行使抗辩权从而拒付物业服务费。被告认为其已与承租户约定案涉房屋的物业服务费由承租户承担，但其未能证明原被告间已就该付款义务的转让达成一致意见，原告对此也不予认可。本院认为：业主与承租人签订的租赁合同不得对抗第三人。因此，被告与第三方关于物业费交纳的约定，不得作为对抗物业公司的依据。在物业费未及时支付时，被告仍应向物业公司支付物业费。且，根据国务院《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故，即使被告所称的其与承租户间的约定属实，被告作为业主对物业服务费也应负连带交纳责任。原告向被告主张物业服务费并未不当。因此，对被告以房屋渗水原告未予修复为由而拒付物业服务费的主张，本院不予采纳。
建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，在正常使用条件下的最低保修期限为5年。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，如李莉、李庆明、周玲珍所说属实，则案涉房屋渗水发生在保修期间。该渗水如属房屋质量问题，房屋所有人可以在保修期内向出卖人主张修复责任。如属其他原因造成的渗水，权利人可向相关义务人主张权利。《常熟市前期物业服务合同》明确保修、大修等非日常维护不属于物业管理服务内容。因此，反诉原告李莉、李庆明、周玲珍要求反诉被告物业公司赔偿因渗水造成的损失和对渗水房屋进行修复的主张，既无法律依据，也无合同约定。故本院对反诉原告李莉、李庆明、周玲珍的前述主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告李莉、李庆明、周玲珍于本判决发生效之日起十日内给付原告常熟市佳居美境物业管理有限公司物业服务费人民币10278元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇至常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院，开户行：江苏常熟农村商业银行股份有限公司金龙支行，账号：1079）。
二、驳回反诉原告李莉、李庆明、周玲珍全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币28元、反诉案件受理费人民币269元，合计诉讼费人民币297元，由被告（反诉原告）李莉、李庆明、周玲珍负担（原告同意其预交案件受理费人民币28元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076）。
审判员 高栋明
二〇一五年十二月二十八日
书记员 缪 璐