北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终10845号上诉人（原审被告、反诉原告）：兴泰投资有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路17号恒安大厦466A室。法定代表人：邓倩，经理。委托诉讼代理人：刘翠，北京宣言律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔金萍，北京宣言律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京梦都餐创商业管理有限公司，住所地北京市丰台区万丰路303号。法定代表人：孙志，执行董事。委托诉讼代理人：秦宜义，北京市瀚翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙娥，女，1979年10月15日出生，北京梦都餐创商业管理有限公司总监，住北京市丰台区。上诉人兴泰投资有限公司（以下简称兴泰公司）因与被上诉人北京梦都餐创商业管理有限公司（以下简称梦都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初26809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兴泰公司之委托诉讼代理人刘翠、孔金萍，被上诉人梦都公司之委托诉讼代理人秦宜义、孙娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴泰公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回梦都公司的诉讼请求，支持兴泰公司的反诉请求，本案一、二审诉讼费用由梦都公司承担。事实和理由：一、一审法院未对兴泰公司的反诉请求及相关事实进行实体审理就直接判决，属于遗漏案件事实。一审中兴泰公司向法院提出多项反诉请求，并提出相应的事实、理由及证据予以佐证。一审法院未对梦都公司逾期支付费用、未按合同约定向兴泰公司报送装修方案、破坏大厦结构及设备设施、未按时完成装修的严重违约行为及因此应承担的违约责任及赔偿责任组织调查质证及辩论，未对兴泰公司的多项反诉请求和相关事实及理由进行实体审理，遗漏梦都公司严重违约事实，导致事实认定错误。二、梦都公司自合同签订时就已经开始连续严重违约，在�主张解除合同前已有多项严重违约情形，梦都公司主张解除合同是为掩饰其违约行为，达到毁约目的，其解除行为不符合合同及法律规定。一审法院无视梦都公司多处严重违约情形，判定兴泰公司违约，判决不公。合同签订后，兴泰公司依约向梦都公司交付了场地，但梦都公司却未按时付款，梦都公司分别于2016年11月16日向兴泰公司支付50万元，12月5日支付50万元，12月15日支付50万元，2017年1月12日支付22万元。之后未支付任何费用，至今未交齐第一期费用。梦都公司未按合同约定支付租金，且未支付装修管理费，逾期超过数月，其行为已严重违约，构成租赁合同第4.3条规定的支付逾期付款违约金及合同解除情形。梦都公司违约未向兴泰公司报送装修方案并经兴泰公司同意，未于装修完工后向兴泰公司报送装修竣工图，并对大厦房屋结构进行了破坏，其负责人及合作施工单位负责人均在第一次装修验收单上对该情形进行了书面确认。该行为违反租赁合同第8.2、8.3条约定，构成了合同第11.1.1条违约情形，应向兴泰公司支付当年度三个月租金的违约金876000元。根据合同第3.2条约定，装修期应从2016年11月6日起至2017年1月5日止。但梦都公司不仅未按期于装修期内完成装修，直至合同解除时都未完成装修，梦都公司该行为严重违反合同约定。梦都公司称是因兴泰公司未办理地下室备案证明导致其未按时装修完毕，实际是因梦都公司迟迟未装修完成导致备案证明无法顺利办理，梦都公司该抗辩理由无任何事实和法律依据。兴泰公司将租赁场地以各项设备设施良好的状态交付梦都公司，并由梦都公司合作施工单位负责人在房间交付验收记录表签字确认。但梦都公司违约对承租区域内的多项设备设施进行拆除破坏，导致承租区域内的消防设备、空调、新风等设施均被拆除破坏，导致承租区域不符合消防要求，大厦整体结构及消防等级处于不合格状态，给兴泰公司大厦租户造成了极大的安全隐患，同时承租区域长时间空置，给兴泰公司造成了极大的经济损失及品牌损失。后兴泰公司再次出租，损失100万元作为对被破坏区域各项修复工作的赔偿费用，该费用梦都公司应全部赔偿。根据装修管理协议第18条约定，兴泰公司有权自装修保证金中优先抵扣该赔偿费用。三、梦都公司主张兴泰公司违约，并通知于2017年3月21日解除合同的理由无事实和法律依据，其解除行为无效，合同实际解除时间应按兴泰公司提出解除的时间进行认定，即2017年5月17日。根据租赁合同第15.7条双方特别约定，梦都公司应将其签约公司现有的营业执照，税务登记证迁入承租区域，梦都公司提交新设公司的文件显然不符合双方合同约定，故�存在因兴泰公司无法提供证明造成新执照办照失败的情况，梦都公司依此主张解除合同无事实和法律依据。本次地下室备案证明迟迟不能办理完成就是因梦都公司未按照合同第3.2条要求时间按时完成装修，导致承租区域大量施工无法进行空气等地下室备案需要的检测合格指标，是因梦都公司过错所致。后兴泰公司能够于2017年4月取得地下室备案证明，是因兴泰公司于后期对施工现场进行了持续空置，空气等相关检测指标才达到合格标准，符合办理备案证明的条件。之后兴泰公司也取得地下一层餐饮营业执照，未违反合同第1.5条约定。至于梦都公司提及4月办理的地下室备案证明无商业二字，是因房管局工作失误所致，非兴泰公司过错，兴泰公司未违反合同约定。地下室备案证明没办法下发是由房管局决定，不应把该责任加给兴泰公司。另外，一审法院多项事实认定有误，租赁合同没有明确约定交付备案的时间，梦都公司始终没有主张过交付时间是装修期开始时，签订合同后梦都公司在2017年3月8日首次提出要求兴泰公司办理地下空间备案。本案不是因为兴泰公司未办理地下空间备案导致不能实现合同目的。梦都公司延期付款是事实，且在梦都公司延期付款的情况下，梦都公司并未提出没有地下空间备案的抗辩。2017年6月29日办理下来了地下空间备案，根本不存在合同目的不能实现的问题。梦都公司没有履约能力，系恶意违约，梦都公司提交装修申请表请求延期至2017年3月18日，但要求兴泰公司在2017年3月20日前办理地下空间备案。梦都公司延期未足额付款，未经兴泰公司同意，擅自转租，擅自变更房屋结构。梦都公司辩称，兴泰公司的上诉理由主观臆断的东西较多，需要证据证明。兴泰公司从签订合同开始就知道办理地�空间备案系由兴泰公司负责，而不是由梦都公司催告才去办理，在装修期完成之间就应该办完，兴泰公司在签订合同时就知道装修期和办理手续上的衔接。一审中梦都公司提交了大量证据证明梦都公司为装修支付了大量的设计材料等费用。兴泰公司在上诉中称一审法院未对其反诉请求进行审理没有依据。一审法院对于双方提交的证据进行了全面审理，对全部证据进行了举证质证，也给予了充分辩论时间，一审判决对驳回兴泰公司的反诉请求有相关陈述。兴泰公司主张梦都公司严重违约是为了逃避法律责任。一审中梦都公司提交了全面履行合同义务的证据，证明梦都公司支付了保证金、租金及押金等。针对梦都公司的履约情况，兴泰公司没有提出任何异议。在梦都公司因兴泰公司不能提交备案证明起诉到法院之后，兴泰公司才提出梦都公司违约，兴泰公司称梦都公司违约系无中生有。兴泰公司称梦都公司应该在2017年3月5日支付租金而未支付没有任何依据，梦都公司2017年3月就通知兴泰公司解除合同，并且撤出房屋，地下室在兴泰公司的控制之下，兴泰公司没有任何理由要求梦都公司支付租金。兴泰公司在一审和上诉状中都承认为了办理备案已经对地下室进行检测，兴泰公司在梦都公司撤出之后已经对地下室进行了实际控制。兴泰公司称梦都公司在地下房屋经营不需办理备案自相矛盾，且与双方合同约定相悖。兴泰公司在梦都公司解除合同并撤出之后，分别于2017年4月26日、6月29日为涉案地下室办理备案证明，企图证明其没有违约，既然经营餐饮不需要办理备案，为何兴泰公司还两次办理证明自己没有违约。按照合同约定兴泰公司应向梦都公司提供地下空间备案证明等办理营业执照和二次装修的材料，兴泰公司称因现场装修不合�导致无法办理备案是狡辩，梦都公司多次与兴泰公司进行沟通，其从未提出进行检测，也从未要求梦都公司进行配合。兴泰公司称因为房管局工作人员失误导致办理拖延，但未提交证据佐证。梦都公司承租房屋兴泰公司就应办理备案证明，兴泰公司以各种原因未办理是自相矛盾。兴泰公司称未约定备案交付时间，梦都公司在2017年3月8日才主张交付备案系无稽之谈，根据租赁合同1.4条约定，双方虽未约定备案的具体日期，但应当在签订合同后就提供备案证明，因梦都公司要办理营业执照和装修，兴泰公司未按时提供备案证明，梦都公司多次催告要求兴泰公司提供空间备案证明。兴泰公司认为没有完成备案的理由是空间检测和装修，但未提供证据，且之后两次办理备案足以证明没有装修也能办理备案，该理由不能成立。兴泰公司仅仅因为梦都公司拖延3.2万元就推断梦�公司没有履约能力不能成立。兴泰公司主张梦都公司资金回笼障碍是断章取义。兴泰公司称梦都公司延长装修期、没有装修不属实，延长装修期是兴泰公司同意的，因当时召开两会导致无法装修，兴泰公司认可且没有提出异议。兴泰公司主张梦都公司没有钱装修没有依据。兴泰公司主张梦都公司违约是为了逃避责任、解除合同前就撤离现场没有证据证明，无法证明梦都公司有恶意违约行为。兴泰公司主张梦都公司多次违约与事实不符，延期付款是兴泰公司认可的，是因为对面积进行协商。兴泰公司称梦都公司转租也不符合事实，根据双方约定梦都公司经兴泰公司同意可以转租，梦都公司还没有装修完毕如何转租。梦都公司的装修方案是兴泰公司同意的，且没有改变房屋结构。兴泰公司称梦都公司违约的理由一变再变，难以掩盖其不能在合同解除前办理地下室空间备案证明的行为。梦都公司向一审法院起诉请求：1.确认梦都公司与兴泰公司解除《餐饮经营房屋租赁合同恒安大厦项目》；2.兴泰公司退还梦都公司房租、保证金、空调费1720000元；3.兴泰公司赔偿装修、设计费损失986866元；4.兴泰公司赔偿通讯宽带服务费损失27000元；5.兴泰公司赔偿筹备人员工资损失379077.03元；6.兴泰公司赔偿运营服务费损失152886元；7.兴泰公司支付公证费损失3000元；8.判令兴泰公司支付违约金876000元。9.兴泰公司退还押金150000元。兴泰公司向一审法院反诉请求：1.确认梦都公司与兴泰公司已解除《餐饮经营房屋租赁合同恒安大厦项目》；2.梦都公司支付违约金876000元；3.梦都公司支付2016年11月6日至2017年1月5日租金585600元；4.梦都公司支付2017年4月6日至2017年5月16日租金394681.32元；5.梦都公司支付逾期支付租金的违约金481500元；6.梦都公司支付装修管理费153600元；7.梦都公司支付破坏承租场地造成的经济损失1000000元。8.梦都公司支付诉讼费、公证费5485元等合理支出费用。一审法院认定事实：2016年11月4日，梦都公司（乙方，合同列明联系地址北京市丰台区万丰路303号，联系电话010638×××××）与兴泰公司（甲方，合同列明联系地址北京市朝阳区东三环北路×号，联系电话010650×××××）签订《餐饮经营房屋租赁合同恒安大厦项目》（以下简称《租赁合同》），约定：第一条房屋的座落、面积及状况，1.1，乙方承租的房屋位于北京市朝阳区东三环北路×号B102、106、107、B1东侧层；1.2.1，乙方承租房屋的建筑面积为2400平方米（含应分摊的大厦公用面积）。……1.4，甲方提供房屋的产权证复印件，地下室备案证明，一次性消防手续等用于乙方进行证照办理和二次装修审核的资料。1.5，甲方承诺协助�方按照内部食堂办理餐饮营业执照，环评手续，卫生许可证，如因为甲方无法提供地下室备案证明造成乙方执照的办理失败，合同解约。第二条乙方承租用途及相关约定，2.1，乙方承租房屋仅限于经营餐饮用途，乙方保证依约定用途合理使用房屋，合法经营。……第三条租赁期限，3.1，本合同项下的房屋租赁期限为10年，从2017年1月6日起至2027年1月5日止。3.2，装修期为2016年11月6日起至2017年1月5日止。因乙方原因造成租赁合同提前解除，乙方应补交免租期的相应房屋租金及其他相关费用。第四条租金标准、计算方式及付款期限，4.1.1，第一年租金为每日每平方米4元，乙方应付租金3504000元，付款方式为押三付三。付款方式及金额详见附件1付款明细确认书。……4.3，乙方违反本条4.2项规定逾期支付租金的，乙方在逾期支付期间应以逾期支付部分按每日5‰向甲方承担逾�付款违约金。乙方逾期支付租金超过三个工作日的，如遇法定节假日可以顺延至法定工作日。甲方有权书面通知乙方后解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除。甲方解除通知送达乙方之日起次日内乙方应无条件腾退房屋。第五条保证金，5.1，本合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金876000元，租赁期间保证金不计取利息。5.2，保证金的担保范围为乙方应付的包括但不限于乙方应付租金、应承担的水、电、暖、空调等相关费用，乙方依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师代理费等费用。……第六条其他费用，乙方首年应付空调费220000元，第二合同年开始空调费调整为280000元，乙方当年应付空调费应于供暖期开始提前10日前向甲方一次性支付。每年6月15日至9月15日期间的法定工作日的9:00至17:00供应冷气，每年11月15日至次年3月15日期间的法定工作日9:00至17:00供应暖气……第八条租赁期间的房屋修缮和装修，8.1，甲方有义务协助乙方进行工程装修进场。协调大厦与乙方的物业关系。甲方应对出租房屋及设施、设备进行维护，保证乙方正常使用。对于甲方的检查、维护，乙方应予以积极配合、协助，乙方拒绝配合、协助，造成甲方无法及时维修房屋及设施、设备的，乙方除应按照本合同第十一条承担违约责任外，还应赔偿由此造成的损失。8.2，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提且甲方书面同意的前提下，可以对承租房屋进行装修，并须向甲方报送装修方案或设计图纸，其费用由乙方自行负担。合同期满或解除时，乙方装修无偿归甲方所有，非经甲方同意乙方不得拆除。同时，甲方有权视房屋实际状况，要求乙方恢复房屋交接时的原状。8.3，乙方�装修工程完工后十日内应向甲方报送装修竣工图一套（含隐蔽工程），作为合同附件。8.4，乙方装修施工结束须经甲方查验符合甲方审核同意的方案后，方可启用。……第十一条违约责任，11.1除本合同另有约定以外，具有下列情形之一的，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金：11.1.1，违反本合同2.2、8.1、8.2、8.3条之规定的，11.1.2，甲方未依约定时间向乙方交付租赁房屋的；11.1.3，甲方未尽到房屋维护修缮义务，严重影响乙方正常使用租赁房屋，在乙方提出后仍没有履行修缮义务的；11.1.4，因一方违约，另一方依本合同约定解除合同的，违约方按合同规定进行违约赔偿。……第十三条合同的生效、变更、解除，……本合同约定的解除条件成立的，享有解除权的一方通知相对方解除合同的，合同解除。……第十五条其他，……15.4，甲乙双方任何一方就本合同首页载明的名称、住所地、通讯地址、联系方式等与通知或送达有关的信息的变更均应以书面方式送达对方后产生变更效果。甲、乙双方就本合同履行中向对方送达的任何文件及通告，应以本合同首页载明的地址或对方以书面通知更改的地址送达对方，任何以北京邮政局的特快专递或挂号的方式寄出的通知、信函，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的收据或发票，将有效证明该通知、信函已送达收件人。……15.7，乙方承诺：严格遵守工商、税务等相关国家机构的管理要求，对租赁期间依法应办理的注册地址、税务登记迁入及租赁终止后的注册地址迁出等事宜及时予以办理，并在取得相关国家机关核发的相应登记变更后的证照后10日内，向甲方提交一份复印件。……《租赁合同》附件一列明，2016年11月10日应支付保证金876000元和2017�1月6日至2017年4月5日房屋租金876000元以及甲方收款账户。2016年11月16日，梦都公司向兴泰公司收款账户汇款50万元，2016年12月5日，梦都公司向兴泰公司收款账户汇款50万元，2016年12月15日，梦都公司向兴泰公司收款账户汇款50万元，2017年1月12日，梦都公司向兴泰公司收款账户汇款22万元，共计172万元。《租赁合同》签订后，兴泰公司交付了租赁标的物。2017年3月12日，梦都公司撤离了承租标的物，装修尚未完成，梦都公司、兴泰公司未进行交接，梦都公司与兴泰公司均提交了相应的照片录像予以佐证。为证明损失，梦都公司提交了1.2016年11月10日梦都公司（甲方）与云谱建筑规划设计咨询（上海）有限公司（乙方，简称云谱公司）签订的《合同书》，约定甲方委托乙方提供餐饮经营空间环境设计服务，厨房后场铺位及流程规划图，项目位于北京市朝阳区东三环北路×号B102、105、107、B1东侧，设计费50000元，合同生效当日甲方支付乙方设计费25000元，施工图完成后，支付设计费25000元，乙方交付全部图纸。梦都公司提交了银行业务回单，显示2016年11月9日梦都公司向云谱公司汇款25000元，2016年12月5日，汇款25000元。2017年3月27日，云谱公司出具了相应发票。2.梦都公司（甲方）与北京天文弘建筑装饰集团有限公司（简称天文弘公司，乙方）签订的《北京梦都餐创商业管理有限公司恒安大厦负一层拆除工程施工合同》，合同封面页未显示签订日期，约定甲方委托乙方进行恒安大厦负一层室内拆除工程，开工日期2016年11月25日，竣工日期2016年12月4日，合同价款57700元。乙方签字人为张某1。梦都公司提交了银行业务回单显示2016年11月24日梦都公司向天文弘公司汇款28850元，备注信息为恒安大厦负一层拆除工程预付款。2017年4月19日，天文弘公司出具了相应发票。3.梦都公司与天文弘公司签订的《恒安大厦项目深化设计协议》，约定金额45760元，如天文弘公司承揽此项目装修施工，则总设计费用减免50%，合计22880元。梦都公司提交了银行业务回单显示2016年12月30日梦都公司向天文弘公司汇款16016元，备注信息为图纸深化协议。2017年4月19日，天文弘公司出具了相应发票。4.2016年12月28日，梦都公司（甲方，发包人）与天文弘公司（乙方，承包人）签订的《合同协议书》，约定梦都公司委托天文弘公司就恒安大厦负一层梦都餐创装修工程进行施工，包括但不限于：拆除工程、装修工程、机电安装工程、给排水工程、强电工程、弱电工程（网络、监控、电话）（除消防工程、燃气工程及厨房设备安装外）等工程。一期工程计划开工日期：2016年12月28日，计划竣工日期：2017年1月20日，工期总日历天数22天，完成内容（档口区域）：墙体、地面、顶面、上下水（除总的隔油池）、空调、排烟、新风、灯具照明安装（满足设备进场条件）。就餐区域墙面基层、顶面、地面、线路敷设完毕。以上工程如遇到政府管控和极端天气等，人力不可抗拒的因素需工期顺延。饰面工程制作安装因无厂家制作，放于2017春节后制作安装。（乙方在春节前完成全部工作量，甲方另奖励5万元）。二期工程计划开工日期：2017年2月12日，计划竣工日期2017年3月3日，工期总日历天数20天，整体完工，交付使用。暂定合同价185万元。梦都公司提交了银行业务回单，显示2017年1月11日梦都公司向天文弘公司汇款30万元，备注信息为恒安一层装修预付款；2017年3月3日梦都公司向天文弘公司汇款297000元。2017年4月19日，天文弘公司出具了相应发票。5.2017年2月15日，梦都公司、兴泰公司和天文弘公司签订《装修管�责任保证书》、《装修施工管理、消防安全协议》，约定了装修注意事项。梦都公司提交了银行业务回单，显示2017年2月20日梦都公司向兴泰公司汇款10万元；梦都公司提交了一张兴泰公司出具的押金收据，内容为“今收到北京梦都餐创商业管理有限公司装修施工押金壹拾贰万元整”，梦都公司称实际共计交纳押金15万元，除上述汇款方式支付10万元押金外，装修公司张某1交纳5万元现金，兴泰公司称3万元作为管理费不退，故只开具了12万元的收据，兴泰公司不认可，称仅收到梦都公司10万元押金。梦都公司称其已经将张某1代交的5万元退还张某1，梦都公司提交了张某1出具的收到3万元的收据。另梦都公司、兴泰公司与恒安大厦物业方2016年11月30日签订过《装修施工管理、消防安全协议》，此次装修期间为2016年11月29日至2016年12月13日止。6.梦都公司与北京瑞泰安建设工�有限公司（简称瑞泰公司）签订的《消防工程施工合同》，约定梦都公司委托瑞泰公司负责消防改造工程，金额29万元。梦都公司提交了银行业务回单显示2017年1月5日梦都公司向瑞泰公司汇款145000元，备注信息为恒安美食广场消防工程款。2017年1月13日，瑞泰公司出具了相应的发票。7.2016年12月16日，梦都公司与信通宽带网络服务有限公司朝阳分公司签订的《CHINANET互联网接入服务合同书》，金额3万元。梦都公司提交了相应收据，显示交纳网络服务费27000元。8.工资表和劳动合同，兴泰公司认为真实性存疑，且与本案纠纷没有关联性。9.梦都公司与不凑合控股（北京）有限公司签订的《长期战略合作协议框架协议》以及双方发生纠纷的案卷材料，以主张其运营服务费损失，但是现没有证据证明兴泰公司知晓该框架协议及具体约定内容。10.2017年3月27日的（2017）京首佳内民证字第01138号公证书，公证时间为2017年3月21日九时五十分，内容为梦都公司向兴泰公司邮寄信函一封，内有《通知函》两份，收件人为邓某1，电话：139XX****XX，地址：北京市朝阳区东三环北路×号恒安大厦418室。邮寄的两份《通知函》分别为落款日期为2017年3月13日的《通知函》和落款日期为2017年3月21日的《通知函》。2017年3月27日的（2017）京首佳内民证字第01182号公证书，公证时间为2017年3月23日九时五十分，内容为梦都公司向兴泰公司邮寄信函一封，内有《通知函》两份，收件人为邓某2，电话：139XX****XX/010-650XXXXX，地址：北京市朝阳区东三环北路×号恒安大厦418室。邮寄的两份《通知函》分别为落款日期为2017年3月13日的《通知函》和落款日期为2017年3月23日的《通知函》。2017年3月13日《通知函》内容为：“兴泰投资有限公司：自2016年11月4日我司与贵司签订《餐饮经营房屋租赁合同恒安大厦项目》后，我司己依约支付了租金和其他相关费用。我司在办理租赁场所装修和经营手续时，因公司不能提供消防备案、燃气销户、环评、开户手续等相关文件资料，我司迟迟不能如期进场施工。我司通过邮件和快递形式，分别于2017年1月19日、1月22日、1月23日、2月21日、2月21日、2月23日六次发函，告知贵司尽快办理上述文件资料，但贵司一直不予以回复。2017年3月8日我司再次向贵司发出《关于尽快提交我司恒安大厦地下空间备案文件等事宜》，督促贵司尽快提供租赁场所的（餐饮经营）地下空间备案文件，否则我司不能办理施工验收和租赁场所的餐饮公司营业执照、卫生许可证。为了避免我司的损失进一步扩大，我司请贵司在2017年3月20日前，按照合同约定向我司提供（餐饮经营）地下空间备案文件等开业经营所必须的文件和资料。否则，�司将依约解除双方租赁合同，并追究贵司给我司造成的一切损失。”2017年3月21日的《通知函》和2017年3月23日的《通知函》内容相同，为：“兴泰投资有限公司：我司于2017年3月13日快递、邮件形式书面通知贵司，督促贵司在2017年3月20日前，按照双方签订的《餐饮经营房屋租赁合同恒安大厦项目》合同约定，向我司提供（餐饮经营）地下空间备案文件等开业经营所必须的文件和资料。否则，解除双方租赁合同，并追究贵司给我司造成的一切损失。但时至今日，贵司仍不能提供上述文件。贵司多次的拖延行为，已造成我司装修工程不能如期完工，我司无法组织施工验收，无法办理餐饮经营的环评、工商、消防、卫生等相关行政许可证明。我司正在进行的各项开业筹备工作，也不得不全部停止。鉴于贵司上述严重违约行为，己导致我司与贵司于2016年11月4日签订租赁合同�本没有履行。为了避免我司的损失进一步扩大，现正式通知贵司，解除双方签订的《恒安大厦》租赁合同。退还我司已向贵司支付的各项费用，并积极赔偿我司因解约所产的各项损失和费用。否则，我司将通过法律途径，维护自身合法权利。”就两次公证，梦都公司称因为第一次邮寄给邓某1，后发现兴泰公司当时法定代表人身份证姓名是邓某2，所以又重新做了一次公证。梦都公司花费公证费3000元。梦都公司分别提交了2017年3月13日、2017年3月20日按照《租赁合同》列明联系地址向兴泰公司及当时法定代表人邓某2邮寄落款日期分别为2017年3月13日的《通知函》（与公证书公证的《通知函》内容一致）和2017年3月21日的《通知函》（与公证书公证的《通知函》内容一致）的EMS专邮回执。兴泰公司称2017年3月13日的《通知函》收到了，是和公证邮件中的材料一起收到，否认单独收到过两份《通知函》。梦都公司提供了相应的查询结果单或回复，显示均妥投。11.梦都公司给兴泰公司工作人员柳鉴联发送的信函。2017年1月22日发送的《关于配合办理相关手续文件进度滞后函》，内容为：我司2017.1.19日给贵司发函，希望贵司在二日内给出消防、燃气、环评办理所需相关资料的准确期限，但贵司至今没有给予我司明确回复。现我司施工单位已经进场，但不能施工，运营单位（人员）已经全部安排完毕，计划2017.3.3日商户设备进场安装，如不能按期入驻开展经营，因贵司配合我司办理相关工作手续需要提供资料进度滞后，我司面临施工单位及商户索赔的经济压力，望贵司立即采取措施纠偏，加快配合我司办理相关工作所需文件资料，避免并降低各方损失，否则我司将采取相应措施，避免我司有更大损失，贵司将承担因此造成的我司各种损失索赔�我司将追究贵司对我司带来的一系列相关影响和合同损失的权利。2017年1月23日发送的《关于恒安大厦项目工程对接人员联系函》，兴泰公司认可收到该函件。2017年2月10日发送的《关于加快配合办理相关手续资料等进度函》，内容为要求兴泰公司配合办理燃气等相关施工及运营申报资料。2017年2月21日发送的《关于消防报审资料问题等事宜》，内容为：“我司于2017.2.16递交消防资料报审，2.21日消防审核回复没有通过资料审查，原因如下：1.贵司提供的恒安大厦消防验收意见书等复印件资料盖有物业长章不符合要求，需要盖贵司公章。2.贵司提供的建设工程规划许可证缺第二页（副页），需提供其第二页（副页）或地下一层房本复印件加盖公章（消防审查原批复负一层用途）。3.需要负一层平面图是贵司提供的证明。因我司要资料时提出需要盖贵司公章及资料不全，但�司没有采纳，并提出因此出现问题将配合我司办理，现我司人员、材料已经进场，正在进行施工前准备工作，工期紧迫，急待消防许可施工，望贵司立即采取措施帮助我司尽快办理消防许可，并配合我司现场施工等相关工作，否则我司将面临施工单位及商户索赔。特此函告！”2017年2月23日发送的《关于消防报审资料承诺》，内容为：“我司消防报审需要贵司提供以下盖公章的资料：1.《建设工程消防验收意见书》。2.《建设工程规划许可证》（正页附页）。3.我司按照现场实际情况绘制建筑平面图，需要贵司帮助提供证明并盖章。4.只要贵司提供我司上述盖公章资料，我司将不会再让贵司重复出具相同资料，之前我方让贵司提供的相同资料及盖章资料返还给贵司，以上贵司提供给我方的所有资料及盖章资料仅限用于我方消防报审使用，不作它用，如有违反我方愿意承担所有后果及责任。特此承诺！”兴泰公司不确定是否收到部分函件，但称已经向梦都公司提供了上述资料或书面答复过梦都公司。法院注意到兴泰公司提供的证明其履行了提供资料义务的证据中有一份《证明》，内容为：“至北京市朝阳消防支队：梦都美食广场装修项目提供建筑平面图与大厦现场情况一致，附建筑平面图。特此证明。”加盖“恒安大厦物业部”长章，能够与2017年2月21日梦都公司发送的《关于消防报审资料问题等事宜》内容印证。兴泰公司还提供了一份落款日期为2017年2月23日的《证明》，内容为：“至北京市朝阳消防支队：梦都美食广场装修项目提供建筑平面图与大厦现场情况一致，附建筑平面图。特此说明。”加盖兴泰公司公章。12.梦都公司提交了2016年12月15日北京市工商行政管理局朝阳分局出具的《企业名称预先核准通知书》，内容为预先核准梦都公司出资设立的企业名称为“北京梦恒互联网科技有限公司”，有效期6个月。梦都公司提交了一份《一次性告知记录》，显示核发营业执照还需要提交地下室空间备案函（有效期内），地址表述。梦都公司称其承租兴泰公司场地要新设企业经营，兴泰公司无法及时提供有效的地下室空间备案证明故其无法注册经营，所以不得不解除租赁合同。梦都公司提供了2015年10月16日北京市新增产业的禁止和限制目录部门联系会议办公室出具的《北京市新增产业的禁止和限制目录部门联系会议办公室关于印发城六区餐饮业条目专项实施细则的通知》，该实施细则列明：一、单位食堂不适用《目录》，单位食堂指设于机关、事业单位、社会团体、民办非企业单位、企业等，供应内部职工、学生等集中就餐的餐饮服务提供者。二、在途项目不适用《目录》，在途项目指城六�内，经营主体已于《目录》发布（2015年8月24日）前取得“餐饮服务”或“商业”相关审批的，包括房屋的规划用途已于2015年8月24日前明确为“餐饮服务”或“商业”的，不适用《目录》。三、禁止使用地下空间从事餐饮业商业性经营等内容。除提交与梦都公司部分相同证据证据外，兴泰公司向法院提交了：1.权属确认函、委托管理证明等，证明租赁标的物是兴泰公司受委托管理，无房产证，但可以作为商业经营，用于工商登记。2.北京市朝阳区房屋管理局2017年4月25日出具的《朝阳区普通地下室备案告知函》复印件，内容为：“工商朝阳分局：坐落于朝阳区东三环北路×号的普通地下室，房屋所有权人为北京市朝阳区教育国有资产管理中心，建筑面积2800㎡，已由我局审核备案，备案用途为综合。本告知函即日起一年内有效。特此致函。”北京市朝阳区房�管理局2017年6月29日出具的《朝阳区普通地下室备案告知函》两份原件，收文机关分别为工商朝阳分局和区市政市容管理委员会，内容均为：“坐落于朝阳区东三环北路×号的普通地下室，房屋所有权人为北京市朝阳区教育国有资产管理中心，已由我局审核备案。地下一层，建筑面积2800㎡，备案用途为商业；地下二层，建筑面积2800㎡，备案用途为地下车库。本告知函即日起一年内有效。”兴泰公司称2017年4月25日的备案告知函原件被收回了，因为兴泰公司申请时告知使用用途有餐饮、内部食堂、还有一部分其他使用，所以地下一层和地下二层分别登记了两个备案告知函，地下一层备案用途写成综合，兴泰公司前几年的备案证明都写的是商业，故要求房管局将备案用途改为商业，重新出具了2017年6月29日的备案告知函。兴泰公司称恒安大厦地下一层1996年至2014年一直从事餐饮经营。兴泰公司在答辩中称是因为梦都公司将承租区域拆的乱七八糟，导致地下室备案现场核查非常困难故迟迟不能取得备案证明，后又称空间备案需要进行环境检测，梦都公司没有完成装修进行环境检测很困难。兴泰公司并没有举证证明系因装修原因导致地下室备案困难导致迟延。兴泰公司称2017年8月10日与其他公司签订合同，陆续装修进行了现场恢复。3.2016年12月1日做出的《关于敦促严格履行合同义务的函》及顺丰速运的寄件存单，邮寄地址为《租赁合同》列明梦都公司地址，函件内容为兴泰公司需要在2016年11月10日支付租赁保证金876000元、2017年1月6日至2017年4月5日期间租金876000元和首年度空调费22000元，兴泰公司2016年11月16日支付50万元，要求梦都公司2016年12月5日前足额缴纳拖欠的1472000元等。梦都公司否认收到该函件，称已经支付了相应费用，履行了合同义务。4.2017年3月30日兴泰公司作出的《函告》及EMS回执，邮寄地址为《租赁合同》列明梦都公司地址，被拒收，《函告》内容为：“致：北京梦都餐创商业管理有限公司，就贵方租赁使用北京市东三环北路×号恒安大厦房屋事宜，贵我双方于2016年11月4日签订了《餐饮经营房屋租赁合同恒安大厦项目》。合同签订后，我司本着相互支持，密切配合的原则，积极妥善的履行我司应尽的合同义务。近期，我司收到贵方的《通知函》，现根据合同履行过程中相关事实回复如下：我司早已向相关部门申请办理地下室备案证明手续，但在申办过程中，因贵方对租赁房屋内的设施设备进行拆除而导致办理相关验收、备案的手续出现不符验收申报要求，导致该备案办理延期。故现在不能取得地下室备案证明手续的责任在贵方，我司对此并无过错。贵方擅自拆除空调设备，一直在租赁�域肆意乱放等行为，导致租赁区域达不到验收标准（见照片），贵方《通知函》以未取得地下空间备案文件为由解除《餐饮经营房屋租赁合同恒安大厦项目》缺乏法律及合同依据，贵方以此解除合同是故意为之，掩盖贵方违约不继续承租的事实，我司认为贵方单方解除合同的行为无效。现正式通知贵方在收到本函3日内，贵方将承租区域恢复符合地下室备案要求或恢复原状，否则，贵方将承担因此造成地下室备案不能的全部损失和全部责任。另，根据合同约定，贵方应于2016年11月10日前支付约定的款项，但贵方一直拖欠至2017年2月20才支付完约定的款项及装修保证金，该行为属严重违约行为。对此，我司将保留依据合同追究贵方违约责任的权利。”5.2017年4月26日的《通知》、在招商办公室张贴《通知》的照片，邮寄《通知》的EMS回执，邮寄地址为《租赁合同》列明梦�公司地址，被拒收。《通知》内容为：“北京梦都餐创商业管理有限公司：您好！根据贵我双方所签署的合同约定，我方已下达，贵方己签收。贵司应于2017年4月5日之前向我方支付房租款共计人民币876000元，但截止到2017年4月26日一直未收此笔款项。截止到今日，我方将根据合同收取相应的滞纳金91980元和以上拖欠的房租876000元，合计967980元。我司将保留贵司之前违约的追索权，烦请尽快安排支付以上款项！另，贵司租赁区域地下室备案己获得政府部门批准，如需正当使用，请与我司接洽。谢谢您的合作！”6.2017年5月4日作出的《合同解除通知》、张贴《合同解除通知》的照片及邮寄《合同解除通知》的EMS回执，邮寄地址为《租赁合同》列明梦都公司地址，被拒收。《合同解除通知》内容为：“北京梦都餐创商业管理有限公司：你好！�据贵我双方所签署的合同约定，贵司应于2017年4月5日之前向我方支付房租款共计人民币876000元，但截止到2017年5月4日一直未收此笔租金。且之前租金也逾期交纳，并拒绝支付违约金。贵方多次违约行为，我方已以书面、口头通知，款项并多次催缴，但贵方仍不交纳，贵方的行为已严重违反双方租赁合同之约定，属于根本性违约。现我方依据租赁合同第三条4.3及其他合同条款，正式通知贵方，本解除通知送达之日起，贵我双方2016年11月4日签订的《餐饮经营房屋租赁合同恒安大厦项目》合同正式解除。贵方在收到本函之日起七个工作日内来我司办理违约金交纳、承租区域恢复等解除合同后续事宜。逾期未缴纳，我司将采用包括但不限于法律途径追究贵方的责任。逾期未来办理离场交接，承租区域内物品视为贵方抛弃物，我司将有权进行处置，产生的费用由贵方承担。�，贵方在承租期间将承租区域内消防设备、新风管道、装修进行了破坏，导致我方无法再次使用，贵方应在收到本函一个月内恢复原状符合承租前适租状态，如未按时恢复，贵方应按照合同承担相应的赔偿责任。特此通知。”7.2017年5月9日作出的《合同解除通知》及张贴《合同解除通知》的照片及邮寄《合同解除通知》的EMS回执，邮寄地址为《租赁合同》列明梦都公司地址，被拒收，内容同2017年5月4日作出的《合同解除通知》。8.2017年5月15日作出的《合同解除通知》，内容同2017年5月4日作出的《合同解除通知》。梦都公司认可收到该通知。《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》（2011年修改）第十六条规定，利用地下空间从事生产经营活动需要取得相关证照的，行政主管部门办理证照时，应当核实地下空间使用许可或者备案的情况，对不符合条件的，不予办理相关证照。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当按照约定履行义务。《租赁合同》系当事人真实意思表示，应该遵守。梦都公司订立租赁合同目的是餐饮经营，根据北京市相应规定，不管是新设经营还是迁址经营，租赁标的物进行餐饮经营需要提供能够进行餐饮经营的地下室备案证明。合同法第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”又《租赁合同》约定“甲方提供房屋的产权证复印件，地下室备案证明，一次性消防手续等用于乙方进行证照办理和二次装修审核的资料”，故《租赁合同》约定的装修期开始时兴泰公司就需要向梦都公司提供适格的地下室备案证明，以使租赁物符合约定用途，但兴泰公司直至2017年4月25日才申请到了并不能用于餐饮经营的地下室备案告知函，而兴泰公司自认先前曾经申请过用途为商业的地下室备案证明，可知兴泰公司知晓地下室备案用途具有不同的类型，可以证明兴泰公司未认真且严重怠于履行《租赁合同》约定的提供地下室备案证明的义务，兴泰公司2017年6月29日申请到了备案用途为商业的地下室备案告知函，时间严重延误，从根本上影响梦都公司合同目的实现，故可以认定兴泰公司根本违约，又可以确认兴泰公司已经收到梦都公司发出的解除合同通知，因此梦都公司解除合同合法有效。兴泰公司答辩和《函告》称是因为梦都公司对设施设备拆除而导致地下室备案延迟，后又称是因为装修导致无法进行环境监测，陈述先后不一致，又无相应证据予以证明，兴泰公司获得相应备案证明时，租赁现场并未恢复，故法院无法采信系由于梦都公司装修导致地下室备案证明获得迟延。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故梦都公司要求兴泰公司返还已经支付的款项，法院予以支持。关于违约金，兴泰公司根本违约，应该支付。法院认为根据押金收据只能认定兴泰公司收取押金12万元，应该退还。关于梦都公司要求其他损失一节，法院认为违约金已经可以弥补，其再行要求，法院不予支持；具体理由如下：梦都公司提交的付款凭证数额基本与违约金数额一致；筹备人员工资损失虽然客观存在，但梦都公司主张数额过高，缺乏充足证据佐证；梦都公司的证据不能证明宽带服务费损失必然产生的实际数额；运营服务费损失应该受到可预见性规则的限制；装修、设计费损失，法院认为梦都公司撤场时与兴泰公司并未确认装修状况，故应该自行承担一定不利责任，不能完全按照合同价款确定损失，同时基于兴泰公司根本违约，兴泰公司要求梦都公司支付恢复原状的费用法院亦不予支持。关于兴泰公司称梦都公司逾期交纳租金，法院认为，兴泰公司一直没有提供适格的地下室备案证明，梦都公司有合理的抗辩事由，且兴泰公司在梦都公司解除租赁合同前从未以此为由主张解除租赁合同，故法院不予考虑。基于上述理由，兴泰公司要求梦都公司支付违约金、租金、装修管理费、公证费等并赔偿损失，法院不予支持。判决：一、确认北京梦都餐创商业管理有限公司与兴泰投资有限公司签订的《餐饮经营房屋租赁合同恒安大厦项目》已经解除；二、兴泰投资有限公司于判决生效后七日内返还北京梦都餐创商业管理有限公司已经支付的款项一百七十二万元和押金十二万元；三、兴泰投资有限公司于判决�效后七日内赔偿北京梦都餐创商业管理有限公司违约金八十七万六千元；四、驳回北京梦都餐创商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回兴泰投资有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求向本院提交新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。兴泰公司向本院提交了4组证据，证据1北京市朝阳区房屋管理局网页查询打印件八页，证明在资料齐全的情况下，地下室登记备案办理时限为15个工作日，梦都公司申请地下空间备案缺少公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，不具备办理地下空间备案的条件，梦都公司设置的12天并非合理期限，其意在恶意解约；证据2日期为2017年3月17日的物资搬运出门条及图片复印件六页及张某2的撤离现场图片复印件一张，证明梦都公司于3月8日通知办理地下备案就是为了恶意解约，出门条显示施工现场搬离，图片显示与梦都公司签约的施工方提前完全撤离现场，图片中的人有张某2；证据3《梦都资料领用及函件》复印件三页，证明兴泰公司积极配合梦都公司办理各项手续，并不是梦都公司所说的不配合，2月5日是王某签字，2月13日是李某签字，2月16日是王某签字，2月24日是李某签字；证据4《关于恒安大厦项目付款说明》，证明梦都公司延期付款，原因是资金回笼困难，兴泰公司极力支持项目，在梦都公司未付足保证金之时，允许梦都公司先行进场施工拆除工作。梦都公司质证称证据1以一审中梦都公司提交的材料为准，对普通地下室登记备案流程的真实性不认可，除了普通地下室登记备案流程，其他材料�都公司在一审中都提交过；证据2张某2不是梦都公司的员工，图片无法证明在搬离，对图片的形成时间、地点、关联性均不认可；证据3王某和李某这两个人当时在公司，现在都离职了，王某不是公司的员工，2017年3月就已经离职了，对真实性无法核实，且在梦都公司没有备案，对盖章认可，以公司章为准；证据4的真实性认可，证明目的不认可，由于前期使用面积的异议且合同无附件图纸，导致合同无法顺利进行，当时签订合同后，梦都公司进场测量发现面积不足，导致梦都公司无法履行合同，后经兴泰公司当时的法人同意梦都公司在已付基础上承诺在12月15日付清，兴泰公司答应梦都公司先进行拆除并办理备案，是经过兴泰公司同意的。梦都公司未提交新证据。对此，本院认定如下：梦都公司对证据1中除普通地下室登记备案流程之外的其他材料并未提出异议，对证�4的真实性认可，本院对上述证据的真实性予以确认，证明目的结合本案查明其他的事实予以认定；梦都公司对证据2、证据3的真实性不予确认，且兴泰公司并未提出证据予以补强，本院对上述证据的真实性不予确认，对证明目的不予采纳。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。上述事实，有《租赁合同》、双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为:梦都公司与兴泰公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据本案查明的事实，梦都公司租赁涉案房屋系用于餐饮经营，兴泰公司未按合同约定及时向梦都公司提供适格的地下室备案证明，以使租赁物符合合同约定用途，直至2017年4月25日兴泰公司才申请到了并不能用于餐饮经营的地下室备案告知函。兴泰公司于2017年6月29日申请到了备案用途为商业的地下室备案告知函，严重怠于履行合同约定的提供地下室备案证明的义务。涉案合同中虽未约定地下室备案证明的办理期限，但综合合同装修期的约定、梦都公司承租涉案房屋用于餐饮经营的合同目的以及装修期限延长等相关因素，一审法院认定兴泰公司未能及时提供地下室备案证明构成违约并无不当。兴泰公司的行为构成根本违约，梦都公司有权解除合同。兴泰公司上诉主张因梦都公司的原因不能办理地下室备案证明，且应以梦都公司的名义办理地下室备案证明，但兴泰公司并未提交充分证据证明其主张，合同中并未约定应以谁的名义办理地下室备案证明，且2017年4月25日和6月29日的申请到的地下室备案告知函均系以兴泰公司名义办理的，即并不必须以梦都公司的名义办理地下室备案证明，故兴泰公司的该�上诉请求不能成立。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院判决兴泰公司返还梦都公司已支付的款项数额，并无不当。关于押金，一审法院根据押金收据，认定兴泰公司收取押金12万元，兴泰公司应返还梦都公司押金12万元亦无不当。兴泰公司的行为构成根本违约，应支付梦都公司违约金，因合同约定的违约金足以弥补梦都公司的损失，一审法院判决兴泰公司支付梦都公司违约金87.6万元，并驳回梦都公司关于其他损失的诉讼请求，具有事实及法律依据，应予维持。兴泰公司上诉主张梦都公司未按合同约定支付租金及保证金构成违约，因庭审中双方均认可涉案房屋存在反租情况，且租金面积存有争议，双方亦在合同履行过程中就租金及保证金通过微�进行过协商确认，可视为双方在实际履行过程中对涉案合同进行了变更，现兴泰公司要求梦都公司按原合同支付租金及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于兴泰公司主张的装修管理费、破坏承租场地造成的经济损失、公证费等损失，依据不足，本院亦不予支持。兴泰公司提出梦都公司没有履约能力、恶意解约等上诉主张，均缺乏充分证据予以证明，本院均不予采纳。综上所述，兴泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53345元，由兴泰投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  潘 蓉审 判 员  全奕颖审 判 员  闫 慧二〇一八年九月十二日法官助理  佳 丽法官助理  卫孚嘉书 记 员  田亚男