上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2248号
上诉人（原审被告）上海玉面龙美容有限公司。
法定代表人李勤。
委托代理人杨陈，上海聚隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海电气自动化设计研究所有限公司。
法定代表人张玉龙。
委托代理人唐娟娟，上海市百纳律师事务所律师。
上诉人上海玉面龙美容有限公司（以下简称玉面龙公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于上海市蒙自路XXX号房屋产权人为上海电气自动化设计研究所（2004年6月30日更名为上海电气自动化设计研究所有限公司，以下简称电气公司）。2002年9月，该房屋7幢底层更换门牌号为358号。
2002年9月5日，上海电气自动化设计研究所（出租方，甲方）与吴瑾（承租方，乙方）签订租赁合同约定：“1.1甲方同意按下列条款和条件将位于蒙自路XXX号三号楼底层总计使用面积为500㎡的房产出租给乙方使用。1.2甲方同意乙方租赁甲方房产用于开设玉面龙美容有限责任公司。乙方在使用期内依法经营不受甲方干预，乙方不得将租赁房产转租给第三方。2.1租赁期限为10年，自2003年1月1日至2012年12月31日。2.2本租赁期满后，乙方享有继续承租的优先权。租赁条件及费用由双方另行通过友好协商再定，3.1年租金为人民币（以下币种均为人民币）28万元。3.2乙方按先付后用原则，按季支付租金，在收到甲方合法的发票后10天内支付季租金。本合同签订5天内，乙方预先支付甲方首季租金。如甲方未能按合同规定提供租金发票，则乙方有权顺延租金支付时间，直至甲方提供发票为止。4.1自2002年11月15日至12月31日为免租期。5.2乙方经营实际发生的水、电、电话等费用，按其独立安装的水、电表数按政府规定标准计算。由甲方开具发票后在7天内支付给甲方。7.4若乙方进行装修或改建，应事先将装修方案及图纸交付甲方审查，经甲方同意后进行装修或改建。”
同年9月26日，玉面龙公司成立，注册地址为上海市蒙自路XXX号，法定代表人为吴瑾（现变更为李勤）。嗣后，上述租赁合同由玉面龙公司实际履行，并已支付2003年1月1日至2012年12月31日的租金，但未支付2013年1月起的房屋占用费及水、电费等。
2007年6月26日，吴瑾获准在上述358号登记开设上海市卢湾区玉面龙饮食店，该个体工商户营业执照有效期至2011年12月31日。
2012年12月7日、20日，电气公司分别向对方邮寄终止房屋租赁合同的通知、租期到期告知函，通知其关于上述所签订的蒙自路XXX号二号楼（原称三号楼）底层房屋租赁合同将于当月31日到期后，不再续约，要求对方在2013年1月1日前搬离该房屋。
2013年3月19日，电气公司向玉面龙公司、李勤邮寄告知函称，双方就上述蒙自路XXX号三号楼底层房屋（现为二号楼）签订的租赁合同已在2012年12月31日到期，并已两次通知搬离，但对方无视双方合同约定仍在经营，且从2007年开始陆续将承租房屋转租他人从事餐饮业，给电气公司带来严重安全隐患，经多次交涉，均未得到妥善解决；现该公司将上述房屋所在的1-4楼整体出租，经营范围仅限办公楼，年租金为220万元，如玉面龙公司愿意以上条件承租，请在收到本函件的5日内给予书面答复，否则将视为放弃优先承租权。
同年7月8日，电气公司又邮寄催款函，要求玉面龙公司收到邮件之日起3日内付清2013年1月至6月30日非法占用涉案房屋的占用费43.20万元、电费76，892元、水费9，021.20元。当月15日，电气公司张贴告知书，要求玉面龙公司及相关与该公司建立承租关系的次承租人“玉面龙扦脚足浴店”、“豫申园城隍庙传统小吃连锁店”、“大饼油条早餐摊”于该告知书张贴之日5日内立即搬离上述蒙自路XXX号三号楼底层。
2013年8月21日、9月4日，电气公司开具购货名称为玉面龙公司的2013年1-7月的电费发票105，159.60元、2013年1-8月水费12，859.20元、2013年8月电费28，123.20元。
现电气公司涉讼，要求判令要求终止双方当事人签订的《租赁合同》，玉面龙公司立即腾空交还相关房屋，并支付2013年1月1日起至判决生效日止的房屋占有使用费（按7.2万元／月计）、水费（2013年1月至8月为12，859.20元，之后按单结算）及电费（2013年1月至8月为133，282.80元，之后按单结算）。
原审法院审理中，电气公司申请评估涉案房屋自2013年1月1日至今的市场租金，为此法院依法委托上海科东房地产土地估价有限公司（下称科东公司）进行评估。2013年12月23日，科东公司出具《上海市黄浦区蒙自路XXX号7幢底层部分房地产市场租金估价报告》，结论为：上述房屋底层部分建筑面积约372㎡（未包含南端部分门卫室、北端自搭房产中介、室内分隔出夹层的面积），房屋类型为办公楼，现状用途为商业的房地产市场租金进行了估价，运用市场比较法，并综合考虑影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在自2013年1月1日至今每月每平方米市场租金均价（不含物业管理费）为243元，本估价报告使用期限至2014年12月22日止。电气公司对该估价报告无异议。玉面龙公司则不予认可，认为应按租赁合同约定租金标准计算房屋使用费，因涉案房屋性质为办公用房，不能作商业使用，否则即构成违法，故科东公司按商业房的市场租金作为标准进行估价明显错误。科东公司对玉面龙公司的异议进行答复称，估价人员仅对目前租赁部位进行市场价值评估，同时考虑其层高较高、现状夹层因素对估价对象价值的客观正面影响；由于该物业沿街排列，能形成较大展示面，用作商业亦符合其最高最佳使用的原则，且在过往的评估时段内，估价对象也确实作为商业在经营收益；由于办公与商业两者类型均为非居住类房地产，办公用房办理营业执照后，在对外经营合法性上并没有强制限制，其客观市场租金亦趋同于商业，故对估价对象从其商业价值角度进行考量。
原审法院经审理后认为，电气公司与吴瑾签订的租赁合同无法律、行政法规规定的无效情形，应为有效。根据法律规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。吴瑾与电气公司签订租赁合同，约定吴瑾承租涉案房屋用于开设玉面龙美容有限责任公司，后在涉案房屋上登记设立玉面龙公司，该租赁合同由玉面龙公司实际履行，故电气公司请求玉面龙公司承担合同责任于法有据。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案租赁合同约定租期至2012年12月31日，电气公司多次通知对方合同终止后双方不再续签合同，但玉面龙公司未予回复，鉴于双方并未续签合同，该日应为合同终止之日，之后玉面龙公司占有使用涉案房屋丧失合法依据，故电气公司要求对方腾空并返还相关房屋、支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，应予支持。因租赁合同约定的租金标准在10年租期内未有变动，涉案房屋的市场租金及水、电费等系电气公司实际损失，故玉面龙公司要求按照租赁合同约定租金标准计算占有使用费的主张，不予采纳。根据科东公司估价报告，涉案房屋每月市场租金为90，396元，电气公司现要求按照7.2万元／月计算占有使用费，法院应予支持。根据电气公司提供的水、电费单据，其要求对方支付房屋占有使用期间的水费及电费的诉讼请求，应予支持。
玉面龙公司关于电气公司如收回相关案房屋应对其改扩建费用予以补偿的主张，因其并未提出反诉，亦未提供证据证明曾对上述房屋进行改扩建和相应的费用，以及该装修改建经电气公司同意并办理了合法建设手续，且租赁期间已届满，故法院不予采纳。
原审法院据此作出判决：一、确认上海电气自动化设计研究所有限公司与上海玉面龙美容有限公司2002年9月5日签订的租赁合同于2012年12月31日终止；上海玉面龙美容有限公司应于判决生效之日起十日内腾空上海市蒙自路XXX号7幢（租赁合同记载为360号三号楼，现门牌号为358号二号楼）底层房屋，将该房屋返还上海电气自动化设计研究所有限公司；二、上海玉面龙美容有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海电气自动化设计研究所有限公司自2013年1月1日起至判决生效日止的逾期腾房占有使用费（按7.2万元／月计）；三、上海玉面龙美容有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海电气自动化设计研究所有限公司上海市蒙自路XXX号7幢（租赁合同记载为360号三号楼，现门牌号为358号二号楼）底层房屋占有使用期间的水费（2013年1月至8月为12，859.20元，之后按单结算）及电费（2013年1月至8月为133，282.80元，之后按单结算）。
原审判决后，上诉人玉面龙公司不服，向本院提起上诉称：根据系争房屋的所有权证记载，房屋的性质为办公楼，依法只能用于办公使用，被上诉人未经有关部门批准、改变房屋用途，对外以商业用房出租，违反了法律规定。原审判决使被上诉人违法的行为合法化，并且按照商业用房的标准要求上诉人支付使用费，使被上诉人获取了非法的利益。上诉人转租行为，被上诉人明知，并提供了相应的材料办理了足浴店等营业执照。此外，被上诉人的员工还就餐于上诉人所开办的饮食店。上诉人有优先承租权，但被上诉人重新对外招租时，未征得上诉人的意见和考虑上诉人的优先承租权，原审判决也剥夺了上诉人的上述租赁权利。此外，原审法院无视上诉人对系争房屋的改建、扩建的损失，未进行补偿，侵害了上诉人的合法权益。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法改判驳回被上诉人的全部原审诉请。
被上诉人电气公司辩称：2000年的系争房屋产权证上的用途确实记载为科研、设计等，但该产证已于2004年更换，用途是综合（办公）。由于系争房屋不能经营餐饮，被上诉人多次口头向上诉人提出，要求对方搬离，但均遭对方拒绝。目前，也仅有足浴店还占用系争房屋。双方未对有关改建等费用进行约定，即使上诉人进行了改建，也未征得被上诉人的同意，其原审法院审理中也未提供相应的改建费用等证据。鉴于双方的合同已经到期两年之久，被上诉人要求收回房屋。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被上诉人提出目前系争房屋权证上记载的用途是综合（办公），而双方签署的《租赁合同》约定，上诉人承租该房屋，系开办经营美容业务，并据此办理了相应的营业执照。上述合同到期前后，被上诉人多次书面告知不再续签和要求上诉人就有关优先租赁问题进行答复，但双方对于续签合同等事项，未能协商一致，且上述合同的期限已届满，故原审法院判决《租赁合同》终止，以及上诉人返还系争房屋，并无不当。由于上诉人未提供有关费用和办理相应手续等证据，《租赁合同》对此未作约定，上诉人也未依法提起反诉，同时租赁合同现已届满，故上诉人要求对方补偿其改建费用等损失，本院不予支持。关于上诉人提出的对方违反房屋用途、违法对外出租的主张，鉴于即使房屋租赁合同无效，但是当事人请求参照相关标准，要求承租人支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故被上诉人要求上诉人支付相应的房屋使用费和实际产生的水、电等费用，系其合法的权利，应予支持。原审法院根据有关房地产的客观情况，依据相关评估结论判决上诉人支付相应的使用费，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8，979元，由上诉人上海玉面龙美容有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 陈 俊
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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