辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00121号
上诉人（原审第三人）：张明，男，汉族，住抚顺市。
委托代理人：王家武，辽宁清明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张秋萍，女，汉族，住抚顺市，系王浩母亲。
被上诉人（原审原告）：王浩，男，汉族，现住深圳市宝安区。
委托代理人：张秋萍，女，汉族，住抚顺市，系王浩母亲。
被上诉人（原审被告）：抚顺市凯顺房屋开发有限公司，住所地抚顺市顺城区葛布北街富贵嘉苑。
法定代表人：庞德贵，该公司经理。
委托代理人：庞龙，该公司副经理。
委托代理人：伍健森，辽宁程众律师事务所律师。
上诉人张明因确认合同有效纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2012）顺民二初字第650号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年2月17日依法立案并组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人张明及其委托代理人王家武、被上诉人张秋萍暨被上诉人王浩的委托代理人、被上诉人抚顺市凯顺房屋开发有限公司（以下简称凯顺公司）的委托代理人庞龙、伍建森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月7日，张秋萍、王浩向一审法院诉称：张秋萍丈夫ＸＸ修在2007年5月11日与凯顺公司签订了商品房预售协议书（以下简称协议书）一份，协议书约定：由ＸＸ修购买凯顺公司开发的住宅（期房），建筑面积78.1平方米，总房款为13.6万元，交款方式为一次性缴纳等内容。同日，张秋萍向凯顺公司销售负责人王一富缴纳了13.6万元的全部购房款，凯顺公司给张秋萍出具了交款收据二张。ＸＸ修现已去世。
张秋萍于2009年5月1日领取所购房屋钥匙（其包括两把装修钥匙），搬进了所购房屋，入住期间对房屋进行了简单装修，并办理了水、电、供热、有线电视、购买电表等交费手续。
2010年6月末王一富因经济问题潜逃，张秋萍发现所购买的房屋出现了借贷抵押的情况，凯顺公司因此迟迟不给张秋萍办理房屋产权手续。
2012年6月13日，市房产局牵头在市产权处5楼会议室召开了会议，参加会议的单位和人员有市房产局、产权处、公证处、凯顺公司、王一富、张秋萍和其他八户购房人，主要内容是落实抚房管示字（2011）11号文件确定的张秋萍和其他八户购房人手续的真实性问题，凯顺公司、王一富及张秋萍当场介绍了当时买卖房屋的情况，王一富当场承认张秋萍是唯一购房者的事实……，最后由市产权处魏处长当场宣布确认以下结果：1，张秋萍为购房者；2，为张秋萍办理产权证；3，在一周内办理完房屋产权；4，同意卖给张秋萍商品房买卖合同文本。
在房产局产权处开完会的当天，凯顺公司当时同意给张秋萍办理房屋产权手续，当张秋萍购买了商品房买卖合同文本后，要求凯顺公司办理时，凯顺公司又以张秋萍的房屋被王一富抵押出去为由拒绝办理，一直拖延至今。
张秋萍已全部支付完购房款，且已实际入住，并办理了电、水、供热、有线电视、购买电表等相关入住手续。虽然没有办理产权手续不是张秋萍的责任，应当视为张秋萍已经取得了所购房屋的全部所有权。请求法院根据以上事实，做出公平、公正的裁决。
凯顺公司在一审辩称：关于没有给张秋萍办理产权证的主要原因是该套房屋是由王一富经手卖的，该房屋存在两个争议权利人，我公司认为这里面有一个是真正买房的，有一个是借贷关系，应依照法律确认合同效力。通过王一富出具的大量证据证明，能够确认张秋萍购房属实，并且张明、苏东华是在王一富失踪后才向凯顺公司主张购房事宜，张明、苏东华与王一富之间是借贷关系。
张明在一审称：我手中有凯顺公司出具的商品房买卖合同及收据，能够证明我买房的事实，张秋萍所述是虚假的，不同意张秋萍的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2007年5月11日，张秋萍的丈夫ＸＸ修与凯顺公司销售负责人王一富达成协议后签订了《商品房预定协议书》，约定ＸＸ修购买凯顺公司开发的住宅一套，建筑面积78.1平方米，总房款为13.6万元，王一富及凯顺公司在协议上盖章确认。同日张秋萍向王一富及凯顺公司分两次缴纳房款13.6万元，王一富及凯顺公司给张秋萍出具了二张交款收据。张秋萍自2009年5月1日领取所购房屋钥匙居住使用该房屋至今。张秋萍的丈夫ＸＸ修于2010年4月27日因病去世，张秋萍、王浩为合法继承人。
2012年3月15日，王一富出具《声明》，主要内容为：2009年准备开发葛布新村另一块土地，因资金短缺，高息向社会人士借款，并将已出售的部分房屋在业主不知情的情况下进行了借款抵押，给业主造成不应有的损失深表歉意。被抵押的房屋包括本案诉争的房屋等多处房屋。上述用户系原购买房房主，产权归其所有，无论何时何地不改变态度、实事求是对购房者负责。2012年5月7日，王一富又向凯顺公司出具一份《情况说明》，主要内容为本案诉争的房屋，ＸＸ修于2007年5月以13.6万价格购买并开具收据，该房产权系ＸＸ修所有。当时由于资金不足，我从张明借贷8万元，在张明已知此房已售出的情况下，将此房与张明签订临时购房合同作为抵押，实际此房产权系ＸＸ修所有，特此说明。
另查明，王一富系凯顺公司销售人员，挂靠在凯顺公司开发了抚顺市顺城区葛布新村等工程。2010年2月1日，第三人张明通过王一富与凯顺公司签订了《商品房买卖合同》，约定张明购买本案诉争的房屋，第三人手中有王一富摁印的《房款收据》一份，金额为145061元，但凯顺公司不承认收到该笔款项。
一审法院认为：本案诉争的房屋，既有张秋萍（ＸＸ修）与凯顺公司签订的《商品房预定协议书（住宅）》又有张明与凯顺公司签订的《商品房买卖合同》，通过庭审及双方举证质证情况，张明与凯顺公司尽管签订了《商品房买卖合同》，但合同并没有完全实际履行，凯顺公司亦否认收到张明交纳的房款，王一富作为经手人，多次出证证明张秋萍所签合同系真实有效，并且该房屋业已实际交付张秋萍使用，因此，凯顺公司应依据与张秋萍（ＸＸ修）签订的《商品房预定协议书》履行合同义务。因张秋萍的丈夫ＸＸ修已去世，因此，作为继承人张秋萍、王浩有权继承该房屋的相应权利。张秋萍、王浩诉讼请求于法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、ＸＸ修与凯顺公司签订的《商品房预定协议书》合法有效；二、凯顺公司于本判决生效之日起十日内协助张秋萍、王浩办理房屋过户给张秋萍、王浩的手续。案件受理费500元，由凯顺公司承担。
宣判后，张明不服原审判决，上诉至本院。其上诉请求：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2012）顺民二初字第650号民事判决，依法改判。二、诉讼费用由张秋萍、王浩、凯顺公司负担。其理由如下：本案是一房多卖案件，张明具有购买房屋的合法手续，一审法院认定事实有误。1、张明购买房屋日期在前，并签订了该房屋的《商品房买卖合同》，交纳购房全款，因此合同书的效力应大于《商品房预定协议书（住宅）》。2、抚顺市房产管理局2013年12月27日出具的《关于房屋买卖调查核实情况的说明》足以证明张秋萍提供的《会议记录说明》等虚假情况及一审判决有误的事实。3、王一富是一房多卖的当事人，涉及刑事犯罪，张秋萍单方面提供王一富所写《声明》、《情况说明》、《借款明细》等不能是确认合同是否有效的证据。请求二审法院支持上诉请求。
张秋萍、王浩答辩称：一、一审判决正确。涉案房屋是张秋萍丈夫ＸＸ修于2007年5月11日购买的，当日一次性交清全部房款，2009年5月1日领取所购房屋钥匙后简单装修入住，办理了水、电、供热、有线电视等手续。至今近5年时间，从未有人来看房、问房、要房，也没有人撬门、砸锁，对房屋提出异议。2010年7月份，王一富失踪后，我通过凯顺公司得知此房王一富又同张明签订了买卖合同，张明也没有找我要过房子。一审列张明为第三人参加诉讼也是几经周折才找到其联系方式，2013年11月14日一审法院开庭时第一次见到张明。
二、具体答辩意见：1、涉案房屋不是一房多卖。王一富归案后已经证明其与张明是借贷关系，签订购房合同是作为借贷的抵押，张秋萍是购房人，实际入住交易成功，取得房屋权利。张明知道房屋已经出售，有人入住，仍然签订购房合同是恶意串通损害他人利益，是无效合同。2、张秋萍2007年5月11日签订协议、交纳房款，当时购买的是期房，2009年5月1日入住，张明主张其于2007年10月21日签订购房协议，2010年2月1日签订《商品房买卖合同》，同日交纳购房款，可见，张明所述购房时间在前也是不成立的。实质是以合法形式掩盖非法目的，以此来减少放贷风险。3、张秋萍等九户居民提供的会议记录是真实的。居民无法办理产权证的问题得到市委、政府高度重视，有关部门进行了调查处理，王一富归案后分别向凯顺公司、市房产局说明此房不是一房多卖，张明不是购房人，与其是借贷关系。4、张秋萍提供的证据充分，王一富是唯一销售人员，只有他知道房屋买卖的真实情况，其已经分别向实际买房人、凯顺公司、市房产局证明张秋萍是买房人，此房也不是一房多卖，其证言真实有效。请求二审法院依法驳回上诉。
凯顺公司答辩称：1、一审判决重证据、重调查，是公平、公正的，真正体现了客观事实，是正确的，合法的。
2、张明的上诉请求没有事实与法律依据。首先，本案诉争房屋不是一房二卖。张明主张其于2007年10月21日签订购房预定协议书，2010年2月1日签订《商品房买卖合同》，此时已是现房，其没有交款收据，也不要房子，不办入住。而事实是，2007年5月11日张秋萍与王一富签订《商品房预售协议书（住宅）》，并于当日向王一富交纳全部购房款l3.6万元（期房），2009年5月1日领取所购房钥匙简单装修居住至今，购房先后事实清楚。买房不看，买下不管，明知此房已经出售有人实际居住情况下，还要签订此房的购房合同，显然不是真正购房人所为，说明其不是真正购房人。假如是张明购买的房子被王一富卖给了张秋萍，张明是2007年10月21日签订购房预定协议，张秋萍是2009年5月1日领取钥匙居住，在2010年7月份王一富失踪，在此之前从来没有找王一富以及张秋萍主张房屋权利。在2010年7月份王一富失踪以后，到2013年12月一审法院开庭时止，也从未对此房提出任何异议。
其次，张明与张秋萍均是同王一富进行具体交易，只有王一富了解案件事实。王一富重新出现后，其证明张秋萍等九户是真正的购房者，张明是高利贷的放贷者。在市房产局产权处五楼会议室，当着房产局、产权处、公证处、凯顺公司与会人员及张秋萍等九户购房者面，陈述了张秋萍等九户购房者真实情况，形成了会议录像资料。王一富证实了与张明是借贷关系，并提供了与张明借贷本金及利息分配明细（一是15万元的6000元利息和8万元的3200元利息）。但在借贷时张明不仅要求写购房协议，而且还要把签订时间往前写，否则不予借款，显然该协议不是购房协议。
笫三，张明与王一富于2007年10月21日签订的购房预定协议是虚假的，于2010年2月l日签订的《商品房买卖合同》是无效的。张明知道本案诉争房屋已经出售，并有人实际居住的情况下，还与王一富签订的购房合同，显然是在恶意串通损害真正购房者的合法权益，法律明确规定恶意串通损害他人权益的合同是无效的。同时也证明了张明与王一富签订的所谓购房合同均是“名为购房，实为借贷”。我公司发现此房与张明有关后核实情况，均找不到人，在一审列其为第三人时都无法通知，最后通过公安机关查到的。综上所述，张明的上诉请求没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。
在二审指定的举证期限内，张明提交了一份抚顺市房产管理局出具的《关于房屋买卖调查核实情况的说明》，用以证明房产局没有对涉案房屋权属有明确意见，该局调查时凯顺公司没有通知张明。凯顺公司的质证意见认为，该证据是张明等上访得来的，发生了肢体冲突并报警，该说明不能作为证据使用。一审法院也没有以房产局领导意见作为裁判依据。张秋萍的质证意见认为真实性有异议。
凯顺公司提交了一份2008年1月11日抚顺天麒房产测绘咨询中心出具的《房屋面积测绘报告》，用以证明涉案房屋建筑面积77.99平方米，2008年才有准确的面积，张明的购房预订协议书面积是虚假的。张明的质证意见认为已经与凯顺公司签订了《商品房买卖合同》，应当以合同为主。张秋萍、王浩对此没有异议。
张秋萍、王浩未向本院提交新的证据。
本院经审理查明事实与原审查明事实相同。
本院认为：依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力。2007年5月11日，张秋萍的丈夫ＸＸ修与凯顺公司销售负责人王一富达成协议后签订了《商品房预定协议书》，约定了房屋买卖的主要权利和义务，同时也约定了双方签订《商品房买卖合同》的事宜，并于同日交纳了全部购房款，2009年张秋萍实际取得房屋装修入住至今。现该房屋的销售人员王一富及凯顺公司均认可张秋萍（ＸＸ修）的实际购房人身份，根据法律规定应当认定双方所从事的民事行为是对商品房买卖合同的实际履行，并不违反法律和行政法规的强制性规定，张秋萍、王浩通过交易行为合法取得房屋，一审法院支持其诉讼请求并无不当，一审法院的判决有事实和法律依据。
关于张明提交的抚顺市房产管理局出具的《关于房屋买卖调查核实情况的说明》，该说明仅能证明行政机关没有对涉案房屋权属有明确意见，且一审法院也没有依据行政机关的意见裁判本案，该说明不能证明张明的上诉主张，本院不予采信。关于凯顺公司提交的《房屋面积测绘报告》虽然能够证明购房预订协议书面积与最终测绘面积不符，但是仅以此无法达到其证明目的，本院不予采信。
综上，张明的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。张明如有其他诉求可另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由张明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙树魁
代理审判员 梁馨月
代理审判员 郭 爽
二〇一四年四月十五日
书 记 员 耿雪峰