湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00785号
上诉人（原审被告）：湖北奥特莱斯投资发展有限公司，住所地武汉市江夏区江夏大道邬树村18号。
法定代表人：张鸣，系该公司董事长。
委托代理人：梅立皇，湖北典恒律师事务所律师。
委托代理人：彭明磊，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：周秋珍，女，1971年8月13日出生，汉族。
委托代理人：郐红琴，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人湖北奥特莱斯投资发展有限公司（以下简称奥特莱斯公司）因与被上诉人周秋珍合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2014）鄂江夏民二初字第00685号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年5月13日受理后，依法组成合议庭于2015年6月11日公开开庭进行了审理，奥特莱斯公司的委托代理人梅立皇、彭明磊，被上诉人周秋珍的委托代理人郐红琴均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2014年11月12日，周秋珍诉至一审法院，请求判令：1、奥特莱斯公司退还周秋珍购房款、利息及违约金共计502809元，利息从周秋珍缴款之日起按年息3.3%计算至奥特莱斯公司退还全部款项之日止；2、本案诉讼费由奥特莱斯公司承担。
一审法院审理查明：周秋珍因购买位于武汉市江夏罗马春天奥特莱斯商业城S-
TU区3-136、3-137号商铺，与奥特莱斯公司签订了《武汉市商品房买卖合同》两份，并于2013年12月29日、2014年1月6日分两次分别向奥特莱斯公司支付购房款100000元、476177元。后因买卖行为无法正常履行，周秋珍要求奥特莱斯公司退款。2014年8月8日，奥特莱斯公司向周秋珍出具承诺书一份，主要内容为：“业主周秋珍购买了江夏罗马春天奥特莱斯商业城S-
TU区3-136、3-137号商铺两套，总金额为人民币576177元。2014年4月开始，业主周秋珍要求退房并退款，经协商如下：1、开发商愿意无条件退款；2、自周秋珍缴款之日起至退款日，以周秋珍缴款全额为基数，开发商按年利率3.3%计息支付给周秋珍；3、退款日定在2014年9月30日16时前，开发商将缴款金额及应付利息一次性汇款至周秋珍相应账户；4、如未在2014年9月30日16时前打款，开发商湖北奥特莱斯投资发展有限公司承担一切法律责任，除承担上述本金及利息外，另承担总房款10%的违约金”。周秋珍在该承诺书上签字表示同意。2014年9月30日，奥特莱斯公司退款15万元，周秋珍多次要求奥特莱斯公司退还剩余房款及其利息未果，故起诉至法院。
一审法院审理认为，周秋珍与奥特莱斯公司签订《武汉市商品房买卖合同》后，因买卖合同无法正常履行，经双方协商，奥特莱斯公司同意无条件退款并出具《承诺书》，周秋珍在该承诺书上签字表示同意，自此，双方就商品房买卖合同纠纷问题的解决达成了协议，奥特莱斯公司应按协议内容全面履行自己的义务，其未按承诺将周秋珍缴款金额及应支付的存款利息一次性汇至周秋珍账户，仅退款15万元，属于履行合同义务不符合约定的违约行为，依法应当承担相应的违约责任，即继续履行合同义务并支付违约金。针对本案的争议焦点，作如下评判：
第一、周秋珍主张的利息与违约金一并计算是否为重复计算的问题。
奥特莱斯公司在承诺书中承诺“如未在2014年9月30日16时前打款，开发商湖北奥特莱斯投资发展有限公司承担一切法律责任，除承担上述本金及利息外，另承担总房款10%的违约金。”本案中，根据承诺书中的内容，双方同时约定支付利息和违约金条款是双方真实的意思表示，并未违反法律强制性规定，故该约定对双方均具有约束力。按年利率3.3%支付利息属于履行合同义务内容，不是违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，周秋珍要求奥特莱斯公司按年利率3.3%支付利息，属于继续履行合同义务的范畴，不属于主张违约金，与其主张的违约金不重复，奥特莱斯公司辩称违约金应按年利率3.3%或总房款的10%计算的意见，缺乏事实与法律依据，不予采信。周秋珍要求奥特莱斯公司退还剩余购房款、利息的诉讼请求，于法有据，予以支持，但是利息应按照其还款事实分段计算。
第二、违约金如何计算的问题。
周秋珍认为，承诺书约定是按照“总房款的10%”计算违约金，应当按照约定计算违约金。奥特莱斯公司辩称其已退的房款15万元，在计算违约金时应将已付的15万元按比例在基数中减去，一审法院认为，《承诺书》明确约定“除承担上述本金及利息外，另承担总房款10%的违约金。”约定内容并未违反法律强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方没有特别约定承担总房款10%的违约金应参照已退款基数比例，奥特莱斯公司辩称在计算违约金时应将15万元从基数中扣除的意见，与约定不符，不予采信，违约金应以总房款576177元为基数计算。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、由湖北奥特莱斯投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向周秋珍退还购房款426177元及利息，利息按年利率3.3%计算，其中以100000元为基数自2013年12月29日起计算至2014年9月30日止，以476177元为基数自2014年1月6日起计算2014年9月30日止，以426177元为基数自2014年10月1日起计算至履行完毕之日止。二、由湖北奥特莱斯投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向周秋珍支付违约金57617.7元。三、驳回周秋珍的其他诉讼请求。本案受理费8828元，减半收取4414元，由湖北奥特莱斯投资发展有限公司负担。
判后，奥特莱斯公司不服，向本院提起上诉称：奥特莱斯公司与周秋珍之间是商品房买卖合同纠纷，并不是借款或者储蓄合同纠纷，周秋珍主张返还的是购房款，并不是借款或存款，而利息这一概念只存在于借款或储蓄法律行为之中，奥特莱斯公司承诺给予周秋珍的“利息”其实质就是违约金，一审法院将其认定为法律意义上的利息，明显没有法律依据。一审法院在判决奥特莱斯公司以支付“利息”的方式承担违约金的情形下，又判决奥特莱斯公司按购房款的10%承担违约金，明显是判决奥特莱斯公司承担了双重的违约金。上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、由周秋珍承担本案的上诉费用。
周秋珍答辩称：一审判决事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审法院审理查明的事实属实。
本院认为，根据上诉人奥特莱斯公司的上诉请求及理由，以及被上诉人周秋珍的答辩意见，本案争议焦点为：奥特莱斯公司应否承担了利息后还应承担违约金。奥特莱斯公司与周秋珍在双方未能正常履行签订的《武汉市商品房买卖合同》的情况下，奥特莱斯公司自行作出书面承诺书，该承诺内容经周秋珍同意，双方均应按该承诺书履行。根据奥特莱斯公司承诺书中第4项承诺“如未在2014年9月30日16时前打款，开发商湖北奥特莱斯投资发展有限公司承担一切法律责任，除承担上述本金及利息外，另承担总房款10%的违约金。”该条款表明奥特莱斯公司未按约定打款所应承担的法律责任为除承担本金及利息外，另承担总房款10%的违约金。奥特莱斯公司在2014年9月30日16时前仅向周秋珍退款15万元外，未按约定履行其他打款义务，依约不仅应承担支付剩余本金及利息外，还应承担总房款10%的违约金，一审判决按承诺书的该项约定作出判决，并无不当，本院予以维持。奥特莱斯公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8828元，由湖北奥特莱斯投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 陈继红
审判员 黄 更
二〇一五年七月十五日
书记员 宋 飞