贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0302民初4229号原告杨政，男，汉族。委托代理人黎书红，贵州山一律师事务所律师。被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司，住所地遵义市外环路沙河小区9号楼B栋2楼，组织机构代码78547596-1。法定代表人廖明光，总经理。委托代理人尹春红，贵州义遵律师事务所律师。第三人交通银行股份有限公司遵义分行，住所地遵义市红花岗区中华南路110号。负责人梁蔚，行长。委托代理人李昌金，员工。原告杨政诉被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司、第三人交通银行股份有限公司遵义分行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何小飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨政及其委托代理人黎书红、被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司法定代表人廖明光及其委托代理人尹春红、第三人交通银行股份有限公司遵义分行委托代理人李昌金均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨政诉称，2013年11月9日，我与被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定我以银行按揭方式，以总价424331元的价格购买被告开发的位于红花岗区***商品房一套；被告在2013年12月30日前向我交付房屋并同时交付有关资质证书。另约定被告于2014年3月30日前取得房屋的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给我，若被告逾期30日内交付，按已付房款0.1%承担违约责任，超过30日未交付，我有权退房，并按照银行同期贷款利率支付利息。合同签订后，我依照合同约定，于合同签订日交付首期房款154331元、房屋维修基金9191元、他项权证费100元及预告登记费用100元。2014年1月13日我通过公积金中心向第三人交通银行股份有限公司遵义分行申请贷款支付剩余房款270000元。被告因房屋不能完成综合验收未按合同约定向我交付房屋，也无法向我交付办理转移登记所需的文书。2016年5月16日，我按合同约定向被告邮寄“退房通知”。至此，我履行了我的合同义务，而被告却未能按约定履行，故诉至法院，请求依法判决：诉讼请求：1、解除原告杨政与被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司于2013年11月9日签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告杨政与第三人交通银行股份有限公司遵义分行于2013年12月19日签订的《个人房产抵押贷款合同》；3、由被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司退还原告杨政购房款首付人民币154331元，房屋维修基金9191元，他项权证费用100元、预告登记证费用100元及已偿还本息50802.58元，共计人民币214524.58元；4、由被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司将收受的购房贷款246390.54元及利息退还第三人交通银行股份有限公司遵义分行。被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司辩称，该楼盘到现在也无法完成综合验收并办理产权转移登记是因为我公司的合作方违约行为导致，不是我公司主观故意违约。原告知道我公司不能办理产权转移登记的时间为2014年3月30日，即原告的解除权除斥期间为2014年3月30日至2015年3月30日，原告在起诉状中诉称第一次提出解除合同是在2016年3月6日，此时，原告解除权除斥期间已过，无权再提出该项权利。且本案不属于法定解除的情形。第三人交通银行股份有限公司遵义分行述称，只要有人清偿我行的贷款，我行同意解除《个人房产抵押贷款合同》。经审理查明，2013年11月9日，原告杨政与被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于遵义市红花岗区***商品房一套（建筑面积109.42平方米）以每平米4680.98元，总价424331元出售给原告，同时，合同约定被告于2014年3月20日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的文书，交付给原告，如果超过30日，不能交付上述文书，原告有权退房，被告在收到原告退房通知30日内退还原告已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息等内容。同日，原告向被告支付首付款154331元，住宅专项维修基金9191元，预告登记费及他项权利证费200元。2013年12月19日，原告与第三人交通银行股份有限公司遵义分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向第三人申请个人购置住房贷款270000元，原告授权第三人将上述贷款支付到遵义市金路鸿房地产开发有限公司第一分公司。2014年1月8日，遵义市住房公积金管理中心将上述款拨付给遵义市金路鸿房地产开发有限公司第一分公司账户。原告按照与第三人的合同按月偿还贷款本息，至此，原告按约履行完合同义务，截止到起诉之日，被告均未按照双方的约定在2013年12月30日前交付房屋与在2014年3月30日前交办理产权转移登记相关文书交付原告，遂原告于2016年5月16日通过EMS邮寄《退房通知》一份，书面通知被告要求退房并办理相关结算、退款、支付违约金等事项。而被告未能履行退款义务，遂各方发生讼争，诉至本院。另查，截止2016年6月14日原告杨政偿还贷款本金与利息47714.73元，尚欠贷款本金248136.99元未偿还。上述事实，有原、被告及第三人的陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、公积金个人分户账明细表等证据在卷佐证，己经庭审质证认证，足以认定。本院认为，原告杨政与被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、原告与第三人交通银行股份有限公司遵义分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。合同签订后，原告依约履行合同约定的支付房款、书面通知退房等义务，而被告未按约交付房屋并移交办理产权登记所需文书，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十三条、第二十二条的约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，对原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；因双方合同关系已经解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，对原告要求被告返还购房款首付款、维修基金、预告登记费及他项权利证费与已偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，故本院对原告诉请解除与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》予以支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，被告应将原告未还部分购房贷款及利息退还第三人，据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告杨政与被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司于2013年11月9日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告杨政与第三人交通银行股份有限公司遵义分行于2013年12月17日签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、由被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告杨政首付款154331元，住宅专项维修基金9191元，预告登记费及他项权利证费200元，共计163722元；四、由被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告杨政已偿还的本息47714.73元（截止到2016年6月14日）；五、由被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司将已收受的购房贷款248136.99元及利息（利息标准：按照原告杨政与第三人交通银行股份有限公司遵义分行签订的，计算）退还第三人交通银行股份有限公司遵义分行；六、驳回原告杨政的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由被告遵义市金路鸿房地产开发有限公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。审判员  何小飞二〇一六年九月十九日书记员  张露旭