北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03305号
上诉人（原审被告）北京加华达汽车维修服务有限公司，住所地北京市朝阳区孙河镇北甸村。
法定代表人齐加平，总经理。
委托代理人赵云峰，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人刘浩波，北京市康达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）邹勇，男，1979年11月23日出生，自由职业者。
委托代理人赵阳，女，1977年10月6日出生。
委托代理人赵京京，北京市端澄律师事务所律师。
上诉人北京加华达汽车维修服务有限公司（以下简称加华达公司）因与被上诉人邹勇房屋租赁合同纠纷一案不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第24944号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人加华达公司及其委托代理人赵云峰、刘浩波，被上诉人邹勇之委托代理人赵阳、赵京京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹勇在一审诉讼中诉称：2009年7月28日，我和加华达公司签订了一份《房屋租赁协议》，约定由我承租加华达公司出租的位于北京市朝阳区顺黄路19号门面房，用于商品展销、餐厅经营以及公司办公等，其中建筑面积1378.28平方米，年租金32万元。协议特别约定，加华达公司应当保证不会因该房屋产权和租赁使用问题影响到我的正常经营活动。此后，我对承租的房屋进行装修，并在工商行政管理部门办理了味库（北京）餐饮有限公司的预名手续并得到核准。但因加华达公司出租的房屋没有任何建房手续，致使工商登记手续无法继续办理，预名核准因超期作废。而且在2009年10月9日，北京市朝阳区孙河乡拆迁腾退办公室发布了一份《腾退公告》，要求腾退包括我承租的房屋在内的孙河乡北西村行政区域内的宅基地产权人和非住宅的承租人。2009年11月，评估公司对加华达公司出租给我的场地房屋进行了评估。但加华达公司并没有明确告知我拆迁腾退的事项，导致我仍然对承租的房屋进行装修。根据合同的约定，如遇乡村改造等拆迁，本合同自动解除。我认为，现在合同目的无法实现。故诉至法院，请求判决：1．解除我和加华达公司签订的《房屋租赁协议》；2．加华达公司退还我已付租金320000元；3．加华达公司赔偿我装修和相关费用880260.6元；4．加华达公司赔偿电梯预付款11400元、空调设备及安装费135000元、全热交换新排风设备38000元、新风排风工程预付款20000元，共计204400元；5．加华达公司赔偿我因拆迁导致的违约金204800元。
加华达公司在一审诉讼中辩称：我公司同意解除双方的租赁合同，其他的诉讼请求均不同意。关于邹勇所述的营业执照的问题，应该由邹勇向我公司提供工商局需要的营业场所证明，我公司予以协助。在合同签订后，我公司在9月份就已经将企业营业住所证明盖好章交付给邹勇。不存在我公司不协助办理的事实。一直到邹勇起诉，我公司都没有收到邹勇要求办理企业场所证明的信函。第二，关于拆迁的问题，顺黄路到现在也没有拆迁，南侧已经拆除，但北侧到现在也没有接到拆迁通知，我公司也不存在任何隐瞒的行为。而且评估公司到涉案的场地进行评估与拆迁并不是一回事，从评估到真正实施拆迁，往往会隔很长的时间。在此期间并不影响邹勇的经营。第三，邹勇称顺黄路拆迁导致其经营不好，拒不履行合同，不按照合同的约定向我公司支付租金。我公司曾于2011年3月25日向邹勇发出催告函，要求其支付租金。邹勇仍未支付。2011年5月4日，我公司向邹勇发出解除合同的通知，足以证明邹勇违约在先。合同中对违约责任进行了明确的约定，邹勇应对此承担全部责任。关于邹勇赔偿的诉讼请求，我公司亦不同意。双方签订合同后，邹勇仅支付部分的租金。合同履行至2011年时，邹勇开始拖欠租金，我公司曾于2011年3月26日向邹勇发出催告函，但邹勇仍未支付租金。2011年5月4日，我公司向邹勇发出解除合同通知书。我公司认为，邹勇未支付租金，构成根本违约。故提起反诉，请求判决邹勇从2010年10月1日起按照每日888.89元的标准支付至实际腾退房屋之日止的租金。
邹勇对加华达公司的反诉辩称：我不同意加华达公司的反诉诉讼请求，也不认可加华达公司陈述的事实和理由，目前房屋的现状是根本实现不了合同的目的，故应当解除合同。
一审法院经审理查明：2009年7月28日，邹勇、加华达公司双方签订了一份《房屋租赁协议》，约定由邹勇承租加华达公司出租的位于北京市朝阳区孙河乡顺黄路甲19号院落内一座临街二层门面房，建筑面积1378.28平方米。合同约定，加华达公司于2009年8月1日将房屋交付给邹勇作为商品展销、餐厅经营及公司办公等使用。自2009年8月1日至2009年9月30日为邹勇的装修期，加华达公司不收取租金。自2009年10月1日至2012年9月30日，年租金为32万元。邹勇在加华达公司交付房屋后第二个工作日内向加华达公司支付一年的租金32万元。租金支付方式为一年支付一次，采取上付款的方式，付款时间在每年的10月1日之前。加华达公司所提供的房屋为临街商业用房，可合法进行商业经营，加华达公司应协助提供邹勇在国家法律、法规允许范围内申请办理独立法人的营业执照等手续，费用由邹勇承担。如由于加华达公司原因或因房屋或土地的产权问题导致邹勇无法设立法人，加华达公司应向邹勇返还所付的租金。如因邹勇未能按照餐饮业的各项规定而导致无法设立法人的，应由邹勇自行承担。该合同对解除合同的情形和违约责任进行了约定。其中解除合同约定：1．协商一致，可以解除协议；2．邹勇利用房屋进行违法活动或邹勇擅自改变场地用途或邹勇未经加华达公司同意，将场地转让第三方使用，或由于邹勇原因造成重大失火、失盗，并给加华达公司造成严重的经济损失的；3．邹勇无故逾期支付租金超过30日，加华达公司可以解除合同；4．租赁合同期间内遇国家征地或乡、村改造及自然灾害等不可抗拒的因素导致合同不能履行的，合同自动解除，互不追究责任，加华达公司退还租金余款。因拆迁导致合同解除，国家或占地方有拆迁补偿款时，对于邹勇使用的地上物，按照实际使用面积计算，对拆迁补偿双方按照以下的比例进行分配：此合同签订的时间未满五年（含第五年）时，在加华达公司获得此面积的拆迁补偿款后，给付邹勇加华达公司获得拆迁补偿款的10％；此合同签订时间超过五年未满十年时，邹勇获得加华达公司获得拆迁补偿款的5％，若邹勇已交房租，加华达公司按未租日期核算后将余款退还邹勇。合同对违约责任约定：1．邹勇、加华达公司双方任何一方违反本协议的约定，或者不履行本协议约定的义务，给对方造成经济损失的，应当赔偿对方的损失；2．邹勇逾期未支付租金，经书面催告后7日内仍不及时支付租金的，应当按照年租金的5％的标准支付逾期付款违约金，如30日邹勇仍未支付租金及逾期付款违约金按违约处理；3．如因邹勇的原因导致加华达公司行使解除权解除合同时，加华达公司不补偿邹勇的任何损失，邹勇将房屋归还加华达公司，并赔偿加华达公司损失。4．任何一方单方解除合同均构成违约，应向对方支付违约金，支付违约金的数额为协议未实际履行年限应付租金的10％。若解除合同时，邹勇已交付租金，加华达公司应按未租日期，在支付违约金后将租金余款退还邹勇。5．若邹勇违约，应在15日内将房屋退还甲方，并交违约金及占用时间的租金。6．若加华达公司向邹勇提供的经营场地使用权出现问题而导致邹勇无法正常经营的，邹勇有权解除合同，加华达公司应向邹勇支付本合同未履行年限应付租金的10％作为违约金。上述合同签订后，加华达公司向邹勇交付了租赁房屋，邹勇对房屋进行了装修，并向加华达公司支付了至2010年9月30日期间的租金，即32万元。案件审理过程中，邹勇向本院提交了一份北京市朝阳区孙河乡拆迁腾退办公室于2009年10月9日发出的一份《腾退公告》，该公告载明：”为落实《北京市总体规划》和朝阳区推进城乡一体化暨土地储备动员大会精神，全部加快孙河乡城市化进程，彻底改善本地区人民的生活水平和居住条件。我乡参照绿隔地区腾退政策、《朝阳区做好住宅拆迁腾退安置工作的指导性意见》，结合本地区的实际情况，决定对本范围内的宅基地和非宅基地进行腾退工作。腾退人：北京市朝阳区孙河乡腾退办公室。实施单位：北京政源拆迁有限公司；北京华信房地产评估有限公司。腾退范围：北西村行政区域内。补偿对象：被腾退宅基地的产权人及非住宅的承租人。安置方式：货币补偿及房屋定向安置方式。腾退期限：起自2009年10月9日至2009年11月22日止。......”加华达公司出租给邹勇的房屋在上述腾退范围之内。案件审理过程中，本案承办人与北京华信房地产评估有限公司进行调查，该公司当时的工作人员秦占波以电子邮件的形式告知本案承办人，本案中，涉案院落的评估入户调查时间应当是在2009年11月。在本案原一审过程中，案件承办人到北京市朝阳区孙河乡农工商联合公司进行了调查，调取了加华达公司与北京市朝阳区孙河乡拆迁腾退办公室签订的一份协议书，该协议书签订日期为2012年1月9日，该协议书约定加华达公司腾退包括本案中加华达公司承租给邹勇房屋在内的房屋和场地，补偿金额总计为6442891.53元，其中房屋价款为3293510.27元，其他设施价款263835.01元，停产停业补助2821423元，搬迁补偿64123.25元。经本案承办人与北京市朝阳区孙河乡人民政府调查，该款项尚未发放给加华达公司。庭审中，邹勇、加华达公司双方均认可邹勇承租的房屋为拆迁评估报告中载明的2号房屋，该房屋建筑面积为651平方米，房屋价款（含装修）为858896.85元。在原一审过程中，邹勇申请对其承租房屋的装修价款进行评估，法院依法委托北京建基业工程管理有限公司（以下简称建基业公司）对涉案房屋的装修价值进行评估，该评估机构出具的评估报告载明，涉案房屋的装修造价评估为880261.6元，其中无争议部分的金额为762678.33元，争议部分的金额为117583.27元。原一审案件鉴定费26400元由邹勇预付。
案件审理过程中，邹勇向法院提交了一份2009年11月13日以味库（北京）餐饮有限公司的名义与北京捷特达电梯有限公司签订的《供货合同》及收据，证明邹勇向北京捷特达电梯有限公司支付电梯预付款11400元。邹勇向法院提交了一份邹勇与北京乾元宏泰机电设备有限公司签订的《购销及安装合同》及收据，证明邹勇支付了全套空调系统工程总价135000元。邹勇向法院提交了一份以味库（北京）餐饮有限公司的名义与北京乾元宏泰机电设备有限公司签订的《全热交换新风系统合同》及收据，证明邹勇支付了全热交换新风设备38000元以及新风排风工程预付款20000元。
2010年10月1日以后，邹勇未再向加华达公司支付过租金，2011年3月25日，加华达公司向邹勇邮寄了催缴租金的《催告函》，要求邹勇在收到《催告函》之日起五日内交纳2010年10月1日至2011年9月30日期间的租金32万元以及违约金。邹勇仍未支付租金，2011年5月4日，加华达公司向邹勇邮寄了《解除合同通知书》，告知邹勇因其拖延租金，故要求解除合同。
一审法院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定遵循诚实信用的原则全面履行各自的义务。本案中，邹勇、加华达公司双方签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故邹勇、加华达公司双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，在邹勇、加华达公司双方签订的上述合同从计算租金日期开始履行不到十日，租赁的房屋所在区域即被北京市朝阳区孙河乡拆迁腾退办公室纳入拆迁腾退的范围内，并由该办公室于2009年10月9日发布了《腾退公告》。经法院与该拆迁腾退的实施单位之一的北京华信房地产评估有限公司调查，该公司于2009年11月即进入承租场地进行拆迁腾退的评估工作。虽拆迁腾退工作并未立即在邹勇承租的房屋和场地内立即实施，但在合同刚刚开始履行的情况下，该合同在今后是否能够正常履行即已处于不确定的状态。对于上述拆迁腾退的情况，加华达公司在知道或应当知道的情况下，如本着善意履行合同的原则，应当将该情况及时告知邹勇，由邹勇、加华达公司双方对合同的履行事项进行协商，减少邹勇进一步的损失。但在加华达公司未告知邹勇相关拆迁腾退的情况下，邹勇继续对其承租的房屋进行装修，并为经营购置了电梯、空调、新风排风系统等设备，致使邹勇的损失进一步扩大。因拆迁腾退，原合同的目的无法实现，故邹勇要求解除合同的诉讼请求，具有事实依据，法院予以支持。因加华达公司未及时将拆迁腾退的情况告知邹勇，故法院认定加华达公司未按照善意原则履行上述租赁合同，存在违约行为，应当按照合同第（六）条第一款的约定赔偿邹勇损失。关于加华达公司应对邹勇赔偿的数额，法院认为，虽本案在审理过程中，对邹勇装修的工程造价进行过评估，但该评估数额明显高于在拆迁腾退过程中评估公司对加华达公司出租给邹勇房屋的房屋价款（含装修）的评估价值，法院认为加华达公司对邹勇的赔偿不应当超过加华达公司对本案中承租给邹勇的房屋能够通过拆迁腾退可获得的补偿数额，故法院将根据拆迁过程中制作的评估报告中载明的涉案房屋的房屋价款（含装修）酌定加华达公司应赔偿邹勇的具体数额，该赔偿数额包括邹勇购买电梯、空调、新风排风系统的价款。关于邹勇要求加华达公司退还已支付的32万元租金的诉讼请求，法院认为，在腾退公告发布后，拆迁腾退行为并未在邹勇承租的房屋内立即实施，房屋仍处于邹勇的实际控制之下，故邹勇要求退还租金的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。关于邹勇要求加华达公司另行承担因拆迁而发生的违约金的诉讼请求，法院认为，在加华达公司已经承担赔偿损失的情况下，邹勇的该项诉讼请求没有合同和法律依据，法院不予支持。关于加华达公司要求邹勇按照每日888.89元的标准支付从2010年10月1日至实际腾退之日止的租金的反诉请求，法院认为，因涉案房屋已经被纳入拆迁腾退范围，在合同无法继续履行的情况下，加华达公司的该项反诉请求没有事实依据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、解除邹勇与加华达公司于二〇〇九年七月二十八日签订的《房屋租赁协议》；二、邹勇于判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区孙河乡顺黄路19号二层商铺腾空交予加华达公司；三、加华达公司于判决生效之日起七日内赔偿邹勇装修、电梯预付款、空调设备及安装费、全热交换新风排风设备及工程款共计八十万元；四、驳回邹勇的其他诉讼请求；五、驳回加华达公司的其他反诉请求。
判决后，加华达公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：依法撤销原审判决第三、五项；依法改判由被上诉人邹勇按照每日888.89元标准支付给上诉人加华达公司租金。（自2010年10月1日起至实际腾退房屋之日止）；被上诉人承担本案两审全部诉讼费用。事实与理由：一、拆迁通知应当是公告的，对方应先于我方知道拆迁的事实，其在知道拆迁后和入户调查后仍然进行装修，对此扩大损失部分，我们不予认可。二、对方在一审中提交了评估报告，评估造价八十八万余元，但是拆迁入户评估时已经有过评估，拆迁入户评估扣除房屋价款后才是我们应付的合理费用。三、根据双方对拆迁的约定，对方无权向我方主张装修款项和相应损失。四、从2010年10月1日起，对方始终占用我方房屋，房屋并未拆除，其应按照每日888.89元标准支付给我方租金。
邹勇在二审诉讼中辩称：同意一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另经本院审查，就涉案房屋拆迁的知悉情况，加华达公司在2011年5月26日的一审庭审中称：”我们现在也没有收到过拆迁通知及拆迁公告，更不存在隐瞒事实的问题。”
上述事实，有《房屋租赁协议》、拆迁腾退的《协议书》、腾退公告、腾退评估报告、《催告函》、《解除合同通知书》、《供货合同》、《购销安装合同》、《全热交换新风系统合同》、票据、《造价鉴定报告》、法院调查的电子邮件及邹勇、加华达公司的庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定遵循诚实信用的原则，全面履行各自的义务。
本案中，邹勇、加华达公司双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。根据查明的事实，从《房屋租赁协议》约定的计租日（2009年10月1日）起不足十日，北京市朝阳区孙河乡拆迁腾退办公室即于2009年10月9日发布了《腾退公告》，将双方租赁的房屋所在区域纳入至拆迁腾退范围内，致使《房屋租赁协议》的合同目的无法实现，故邹勇请求解除合同，于法有据，应予以支持。
对于涉案房屋拆迁腾退的相关情况，作为出租方的加华达公司应将该情况及时告知承租方邹勇。根据查明的事实，腾退公告于2009年10月9日发布，而加华达公司在2011年5月26日的一审庭审中称其并未收到拆迁通知及拆迁公告，并不存在隐瞒事实的行为。加华达公司作为出租人，在《腾退公告》发布一年多仍不知悉该事实，不符合常理，其亦未就此作出合理解释。现加华达公司并未能举证证明其履行了告知义务，其主张邹勇应先于其知道涉案房屋拆迁的事实，邹勇称其并不知道该事实且对涉案房屋进行了装修，根据《房屋租赁协议》中拆迁补偿分配的约定，邹勇并无法因装修行为而获利。综合上述情况，一审法院认定加华达公司并未按照善意原则履行上述租赁合同，存在违约行为，应根据合同第（六）条第一款的约定，赔偿邹勇的损失，并无不当。
关于加华达公司应对邹勇赔偿的数额一节，因加华达公司并未将拆迁腾退情况及时告知邹勇，且邹勇购买电梯、空调等设备亦在合理期限内，并无明显不当，故一审法院结合拆迁腾退过程中评估公司对加华达公司出租给邹勇房屋的房屋价款（含装修）的评估及北京建基业工程管理有限公司对涉案房屋的装修价值的评估，酌情确定加华达公司应赔偿邹勇的具体数额，并无不当。加华达公司上诉要求邹勇按照每日888.89元的标准支付从2010年10月1日至实际腾退之日止的租金，本院认为，因涉案房屋已经被纳入拆迁腾退范围，在合同无法继续履行的情况下，加华达公司的该项请求没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件鉴定费26400元，由邹勇负担13200元（已交纳），由北京加华达汽车维修服务有限公司负担13200元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费19282元，由邹勇负担7482元（已交纳35元，剩余7447元于本判决生效之日起七日内交纳），由北京加华达汽车维修服务有限公司负担11800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审反诉案件受理费4500元，由北京加华达汽车维修服务有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费16300元，由北京加华达汽车维修服务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敏光
代理审判员 何灵灵
代理审判员 朱 伟
二〇一四年六月十七日
书 记 员 杨 扬