沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第1007号
原告：谷峰。
委托代理人：吴建平，辽宁申扬律师事务所律师。
被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。
法定代表人：攀旭洪，该公司董事长。
委托代理人：兰景新、贾丽颖，辽宁冠越律师事务所律师。
第三人：沈阳筷道餐饮有限公司（原名称为沈阳大连渔港餐饮有限公司），住所地沈阳市和平区太原北街5号。
法定代表人：谷峰，该公司董事长。
委托代理人唐宁，辽宁申扬律师事务所律师。
原告谷峰与被告沈阳东森房地产开发有限公司、第三人沈阳筷道餐饮有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月18日受理后，依法组成由审判员周全担任审判长（主审），与代理审判员刘丽、人民陪审员张玉华参加评议的合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。本案原告谷峰的委托代理人吴建平，被告沈阳东森房地产开发有限公司的委托代理人兰景新、贾丽颖，第三人沈阳筷道餐饮有限公司的委托代理人唐宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谷峰诉称，2007年9月11日，第三人与被告签署《购房协议书》，《购房协议书》约定被告将位于沈阳市沈河区市府大路256号东森商务广场14号楼商业网点销售予第三人，购房价款为人民币5500万元。2007年9月13日，第三人依《购房协议书》约定向被告支付了购房首付款人民币2000万元。后因被告原因导致《购房协议书》无法继续履行。2008年7月31日，第三人与被告为解决《购房协议书》无法继续履行而产生的被告退还第三人已支付的购房款事宜，签署了《还款协议书》。《还款协议书》约定：被告返还第三人已支付的购房款人民币2000万元并承担587.42万元的赔偿责任；被告逾期付款的，每逾期一天，被告应按日0.1%就逾期未付款项承担逾期付款违约责任。《还款协议书》生效后，被告返还了第三人2000万购房款。2010年10月22日，第三人与被告就被告尚欠第三人的587.42万元赔偿金给付事宜签署了《以房抵债说明》。《以房抵债说明》约定：被告以其开发的位于沈河区市府大路256号东森商务广场9号楼5层（建筑面积905.18平方米的写字间）的商品房作价人民币5431080元用以抵顶被告未支付的赔偿金587.42万元及相应利息；抵债商品房由双方另行签订商品房买卖合同（购房人为谷峰）。2010年10月19日，被告与原告谷峰依据《以房抵债说明》签署了抵债商品房的《商品房买卖合同》；2012年11月5日，原、被告双方依据《以房抵债说明》签订《地下停车场车位使用权协议》，就5个地下停车位购买事宜进行了约定。该《商品房买卖合同》及《地下停车场车位使用权协议》签署后，被告一直未履行交房义务。2012年10月29日，因被告拒不履行2010年签署的《商品房买卖合同》，第三人再次与被告签署《以房抵债说明》，约定：被告以其开发的位于沈河区市府大路258号东森商务广场16号楼7层，建筑面积1625平方米的写字间和地下5个车位的商品房作价人民币16253500元抵顶被告未支付的赔偿金人民币587.42万元及相应利息计人民币13253500元，购房款余额人民币300万元由第三人支付被告；双方另行签订抵债商品房买卖合同（购房人为谷峰）。同日，被告与谷峰依据《以房抵债说明》签订了《商品房买卖合同》。该份《商品房买卖合同》约定被告应于2014年10月30日之前向原告交付写字间。2012年11月5日，原告向被告支付了购房款余额300万元。至此，原告以依约支付被告购房款计16253500元。《商品房买卖合同》约定的交房期限届满后，原告多次催告被告交房，截至原告起诉之日，被告仍拒不履行涉诉《商品房买卖合同》，逾期交房已逾一年有余。请求：1、判令解除原、被告双方于2012年10月29日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款16253500元；3、判令被告赔偿原告经济损失3899948元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告沈阳东森房地产开发有限公司辩称，原、被告双方虽然于2012年10月29日签订了商品房买卖合同，但双方并不具有真正的商品房买卖关系。该商品房买卖是源于2007年9月11日第三人与被告签订购房协议书，而后于2008年7月31日解除购房协议书，退还2000万元并承担587.42万元赔偿责任而产生的。在此期间内，被告并未取得沈阳市沈河区市府大路256号东森商务广场14号楼商业网点的商品房预售许可，因此，该购房协议无效。双方均是因为2007年9月11日购房协议的解除而后进行了以房抵债，因此，双方并不是真正的商品房买卖合同关系。根据案件基础的起源，原告不具备诉讼资格。原告依据商品房买卖合同，向法院提出诉讼，并要求赔偿损失，属于对案件事实叙述错误，适用法律错误，请求法院认真查清本案案件的起源，驳回原告的诉讼请求。
第三人沈阳筷道餐饮有限公司述称，原告陈述的事实均属实，被告与原告签订商品房买卖合同后，第三人以其享有的被告债权替代原告向被告支付购房款，支付行为完成后，被告未能依约向原告交付商品房，因此应向原告返还相应款项并赔偿损失。
经审理查明，2007年9月11日，沈阳大连渔港餐饮有限公司与被告签订《购房协议书》。沈阳大连渔港餐饮有限公司购买被告开发的位于沈阳市沈河区市府大路256号东森商务广场14号楼商业网点，总购房价款为人民币5500万元。双方约定，协议书签订后三日内，沈阳大连渔港餐饮有限公司向被告支付2000万元作为购房首付款，余款通过按揭贷款方式支付。若因被告未取得商品房销售许可证，导致协议被判决确认无效的，被告承诺按中国人民银行公布的同期贷款利息的四倍向第三人承担缔约过失责任。2007年9月12日，沈阳大连渔港餐饮有限公司向被告支付购房款2000万元。2008年7月31日，沈阳大连渔港餐饮有限公司与被告签订《还款协议书》。由于被告违反约定，被告同意返还沈阳大连渔港餐饮有限公司支付的购房款2000万元，并承担587.42万元的赔偿责任。被告承诺于2008年8月10日前返还购房款2000万元，于2008年8月30日前支付赔偿款587.42万元，被告如逾期付款，每逾期一天，按日0.1%就逾期未付款项承担逾期付款的违约责任。《还款协议书》签订后，被告返还了沈阳大连渔港餐饮有限公司2000万的购房款。2009年4月27日，沈阳大连渔港餐饮有限公司经工商登记公司名称变更为第三人沈阳筷道餐饮有限公司，企业性质仍为有限责任公司（自然人独资）。2010年10月22日，第三人与被告签订《以房抵债说明》。被告以其开发的位于沈河区市府大路256号东森商务广场9号楼5层（建筑面积905.18平方米的写字间和地下5个车位）的商品房抵顶相应的债务。双方将另行签订商品房买卖合同（购房人为原告）。《以房抵债说明》上加盖了沈阳大连渔港餐饮有限公司的印章。2010年11月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于沈河区市府大路256号东森商务广场9号楼5层501-520商品房屋（建筑面积905.18平方米）及9号楼负二层车位5个，总价款为5431080元，付款方式为“抵顶沈阳大连渔港餐饮有限公司”。2012年10月29日，被告与第三人沈阳筷道餐饮有限公司签订《以房抵债说明》。被告以其开发的位于沈河区市府大路258号东森商务广场16号楼7层，建筑面积1625.35平方米的写字间和地下5个车位（包括一期地下车位4个、二期地下车位1个）的商品房抵顶相应的债务。另经双方商定达成共识，第三人再支付被告300万元。双方将另行签订商品房买卖合同（购房人为原告）。2012年10月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于沈河区市府大路258号东森商务广场16号楼7层商品房屋（建筑面积1625.35平方米，用途为商业用房），总价款16253500元。双方约定出卖人逾期交房的违约责任为，逾期超过90日后，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2012年11月5日，原告与被告签订《地下停车场车位使用权协议》，原告购买“东森总部商务广场”第9号楼负二层的车位，总价款为120万元。2012年11月5日，原告向被告交纳了购房款300万元。2015年11月20日，原告以快递方式向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知解除商品房买卖合同，要求被告赔偿经济损失。原告为此与被告发生纠纷，经多次协商未果，原告于2015年12月18日起诉来院。
上述事实，有双方当事人陈述、《购房协议书》、《还款协议书》、《以房抵债说明》、《工商登记变更查询卡》、《商品房买卖合同》、《地下停车场车位使用权协议》、收款收据、《解除商品房买卖合同通知书》等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告于2012年10月29日签订的《商品房买卖合同》，系双方平等协商自愿达成的，是双方当事人的真实意识表示，合同内容不违反我国相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原告按约定履行了合同义务，一方面用被告欠第三人的债务抵顶购房款，另一方面向被告交纳了300万元的购房款。被告未能按合同约定交付原告所购房屋，其行为已构成违约行为。按照合同约定，原告有权选择解除合同并要求赔偿损失。故对原告要求解除双方于2012年10月29日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告返还购房款16253500元问题，原告在履行2012年10月29日的《商品房买卖合同》时，自行交纳了300万元的购房款，余款系用第三人对被告享有的债权抵顶，第三人亦同意将抵顶的款项直接返还给原告，本院认为，第三人沈阳筷道餐饮有限公司虽然企业性质为自然人独资，但公司资产的管理不应与个人财产混同，本案原告自行交纳了300万元的购房款，合同解除后，被告应当将原告交纳的300万元购房款返还给原告，故本院对原告要求返还300万元购房款的诉讼请求予以支持。对要求将第三人用对被告享有的债权抵顶的购房款退还原告的诉讼请求，本院不予支持。第三人可另行主张权利。
关于原告要求被告赔偿经济损失3899948元问题，原告未能提供充分证据，根据双方签订的《商品房买卖合同》，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，故被告应按合同约定支付原告违约金3万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告谷峰与被告沈阳东森房地产开发有限公司于2012年10月29日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内，一次性返还原告谷峰购房款300万元；
三、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内，一次性支付原告谷峰解除合同违约金3万元；
四、驳回原告谷峰的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币31040元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担。多收案件受理费人民币111525元，退回原告谷峰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 周 全
代理审判员 刘 丽
人民陪审员 张玉华
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 王爱辉
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。