常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0404民初4364号原告：毛旭东，男，1990年1月11日生，汉族，住本市武进区。委托代理人：沈飞雄，江苏宏银律师事务所律师。委托代理人：姜艳，江苏宏银律师事务所律师。被告：张明扬，男，1957年3月29日生，汉族，住本市钟楼区。被告：蒋彩虹，女，1969年1月27日生，汉族，住本市。第三人：俞佳，女，1993年7月2日生，汉族，住本市。原告毛旭东与被告张明扬、蒋彩虹/第三人俞佳执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈飞雄、被告张明扬、蒋彩虹和第三人俞佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2017）苏0404执异46号执行裁定。2、要求继续执行被告蒋彩虹原本市北港镇邹家村委戴家塘24号（以下简称戴家塘24号）拆迁房中一套5楼瑞富花苑120平方米房屋（以下简称瑞富花苑5楼房屋）。事实和理由：1、两被告签订的房屋买卖合同属无效合同，因该合同并没有任何鉴证单位和第三方的鉴证，真伪无法辨别。且合同上的支付方式及价款与张明扬提交的房款交付收条明显不相符。2012年9月10日原告、周斌、蒋彩虹、俞佳签订的《协议》约定，蒋彩虹自愿将其在戴家塘24号房屋作价45万元抵偿给原告。从上述《协议》的签订内容及履行情况可以看出两被告恶意串通虚构房屋买卖的事实，企图使蒋彩虹逃避债务执行。且瑞富花苑5楼房屋属于政策性拆迁安置房，至今未领取房屋权属证书，该房屋买卖因违反法律而无效。2、被告张明扬在瑞富花苑5楼房屋被查封前并未按照合同约定支付大部分价款。张明扬凭收条而无房款的转账记录无法证明其已支付了大部分款项。3、截止到目前为止，该房屋尚未交付，张明扬并未合法占有该房屋。4、张明扬对该房屋不具有能够排除执行的权利。因为该房屋应由蒋彩虹与其女儿共同享有，而《房屋买卖合同》仅有蒋彩虹的签名，蒋彩虹擅自出售系无权处分。5、张明扬明知蒋彩虹出售的房屋为拆迁安置房无法办理过户仍购买该房屋，系其自身过错导致房屋无法办理过户登记。被告张明扬辩称，1、关于讼争房屋到底是瑞富花苑还是农民公寓无需争议。2004年的拆迁协议写的是瑞富花苑，2007年的拆迁协议写的是农民公寓。2、《房屋买卖合同》约定的付款时间与收条相符。在蒋彩虹房屋尚未拆迁时，两被告就签订了协议，且答辩人按约支付了房屋定金，后因房型结构变化追加了相应的款项。原告称房屋买卖无效，为什么该房屋可以抵押给原告，且买卖在前，抵押在后。原告此观点不能成立。3、房屋尚未交付是政府行为导致，并非答辩人自身原因。4、原告称讼争房屋为蒋彩虹和其女儿俞佳共有，但合同未有俞佳签名。2005年俞佳尚未成年，蒋彩虹作为其监护人有权签名。5、原告称房款未付清。因合同约定，过户后再付清全部房款，答辩人并未违约。被告蒋彩虹辩称，两被告签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，答辩人也已收到张明扬付的22万元房款。法院不应当执行该房屋。第三人俞佳述称，认可两被告签订的房屋买卖合同，法院不应执行张明扬自蒋彩虹处购买的房屋。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方存有争议的为以下证据。原告提供的证据：2012年9月10日原告（甲方）、案外人周斌（乙方）、被告蒋彩虹（丙方）签订的三方协议，该协议载明：“经结账，至2012年8月27日，乙方结欠甲方借款本金肆拾伍万元；丙方结欠乙方借款本金肆拾伍万元。乙方结欠甲方的借款本金肆拾伍万元及利息（自2012年8月28日起至还清日止，按月息3%结算）由丙方承担，丙方承担后该款项在其结欠乙方的借款中予以抵销。因丙方目前资金紧张，丙方自愿将其邹家村杨家塘（即戴家塘）拆迁后安置房五楼房屋一套作价肆拾伍万元抵算借款本息归甲方所有，等等。”原告以该证据证明瑞富花苑5楼房屋经过权利人同意已抵偿给原告。两被告及第三人对原告提出的证据发表如下质证意见：该份协议是假的。被告张明扬提供下列证据：1、落款时间为2005年1月12日的《房屋买卖合同》一份。2、收条四份。被告张明扬用上述证据证明瑞富花苑5楼已出售给张明扬，张明扬已向蒋彩虹付款22万元。原告对被告张明扬提供的证据发表如下质证意见：对该《房屋买卖合同》的真实性、合法性、关联性不予认可。理由如下：1、该《房屋买卖合同》是由两被告签订的，并没有第三人的同意，作为第三人的监护人的蒋彩虹未充分考虑未成年子女的财产权利，所以该合同即使是真实的也是无效的。2、该合同签订时，房屋尚未建造，存在交付不能的可能，且安置房严禁买卖。3、收条证明张明扬已付款17万元，另有房型变更款2.76万元及借款5万元，与协议约定不符。4、该合同约定买卖的是一楼房屋，而张明扬主张解封的是瑞富花苑5楼房屋。5、对收条真实性不予认可。被告蒋彩虹、第三人对张明扬提供的证据无异议。第三人未提供证据。本院认证意见：原告提供证据的真实性已为发生法律效力的（2015）钟民初字第790号民事判决予以确认。本院对其真实性予以确认。该证据的证明力本院将在裁判理由部分予以阐述。被告张明扬提供的《房屋买卖合同》载明签约人为两被告。原告对其证据真实性不予认可，但也未提供相反证据或对其真实性提出司法鉴定。本院对上述张明扬提供的证据真实性予以认可，对其合法性及关联性本院将在本院裁判理由部分予以阐述。本院经向常州市钟楼经济开发区建设局调查得知，瑞富花苑属农民安置房，使用的土地是国有建设划拨用地，未办理土地出让手续。该房屋未领取权属证书。经审理查明，2015年4月9日，原告诉至本院，要求被告蒋彩虹归还借款本金45万元及利息，本院受理并立案号为（2015）钟民初字第790号。在该案审理过程中，本院于2015年4月16日查封了蒋彩虹名下的拆迁权益（查封期限为两年）。2015年8月31日，本院判决蒋彩虹于判决生效之日起归还原告借款45万元及自2012年8月28日起按年息24%支付利息至本息归还之日止。案件受理费等合计12570元由蒋彩虹负担。2016年1月6日原告依据生效的（2015）钟民初字第790号民事判决向本院申请强制执行，本院于同日立案，案号为（2016）苏0404执39号。在该案执行过程中，本院于2017年4月13日继续查封蒋彩虹的拆迁权益及拆迁安置房（查封期限为3年）。2017年6月21日，被告张明扬作为案外人提起执行异议，要求解除对蒋彩虹拆迁安置房其中一套瑞富花苑120平方米的查封。本院于同日立案，并立案号为（2017）苏0404执异46号。2017年7月25日本院作出（2017）苏0404执异46号执行裁定，裁定对瑞富花苑5楼房屋予以解封。原告不服该裁定，提起本案诉讼。另，蒋彩虹与其丈夫俞伟国原有戴家塘24号房屋（建筑面积268.95平方米）。俞伟国于2004年6月病故，其继承人为父俞敖大、母黄仁娣、配偶蒋彩虹、女儿俞佳即第三人。2004年8月俞敖大、黄仁娣、蒋彩虹、第三人至常州市公证处办理了俞伟国继承权公证：俞伟国在戴家塘24房屋的份额由第三人一人继承，俞敖大、黄仁娣、蒋彩虹放弃继承权。2004年11月16日，蒋彩虹（乙方）与常州市钟楼经济开发区房屋拆迁安置办公室（甲方）签订拆迁安置协议一份，双方同意甲方拆迁乙方邹家村杨家塘房屋即（即戴家塘24号房屋）并安置乙方瑞富花苑一楼120平方米和五楼120平方米（包括阁楼70平方米）。2007年7月24日蒋彩虹（乙方）与常州市钟楼经济开发区房屋拆迁安置办公室（甲方）签订拆迁安置协议一份，约定甲方拆迁乙方邹家村杨家塘房屋，安置120平方米房屋两套（五楼和一楼）。2005年11月12日，两被告签订《房屋买卖合同》，约定：张明扬购买蒋彩虹的戴家塘24号拆迁安置房一套（瑞富花苑住房一楼一套，另加车库一户），转让价24.5万元，其中定金15万元。房屋交付时再付8.5万元，产权过户时付1万元等等。审理中，张明扬提供了蒋彩虹出具的17万元的收条及5万元的借条。2007年7月，两被告确定张明扬购买的是瑞富花苑5楼房屋。审理中两被告认可最终确定购买的是瑞富花苑15楼的安置房。另查明，本市瑞富花苑属农民安置房，其土地属于划拨土地，未办理土地出让手续。瑞富花苑房屋未办理权属登记。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。两被告签订的《房屋买卖合同》约定转让的房屋因未办理权属登记，违反上述法律禁止性规定，属无效合同。张明扬以该无效合同及已履行付款义务主张排除对该房屋强制执行，其主张不能成立。蒋彩虹对该无证房产虽然尚不享有所有权，但是在执行过程中法院可通过执行措施限制其占有，使用收益和处分从而督促其履行法定义务。《最高人民法院关于适用》第三百一十三条第（一）项规定，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准予执行该标的。因张明扬不享有足以排除强制执行的民事权益，因此原告要求继续执行蒋彩虹拆迁安置房本市瑞富花苑120平方米房屋应予以准许。另，原告提供的三方协议不影响裁判结果，本院不予阐述。执行异议属执行异议之诉的前置程序，执行异议之诉仅审查当事人之间的法律关系，不审查执行异议。综上，原告的第一项诉讼请求不予支持。第二项诉讼请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：准许执行被告蒋彩虹拆迁安置房本市瑞富花苑120平方米房屋（被告张明扬与蒋彩虹签订房屋买卖合同约定转让的房屋）。驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7600元（原告已预交），由被告张明扬和蒋彩虹各半负担，并于本判决生效之日起十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  吴 颖人民陪审员  梁秋南人民陪审员  吴明刚二〇一七年十二月六日法官 助理  朱 莉书 记 员  芮渊源