太原市万柏林区人民法院
民 事 判 决 书
2015年万民再初字第00010号
原审原告高杰，男，1976年11月6日出生，汉族，无业，住太原市。
委托代理人李飞，北京中伦文德太原律师事务所律师。
原审被告刘云松，男，1972年4月15日出生，汉族，无业，住太原市。
委托代理人印伟，女，1972年10月8日出生，汉族。
原审被告康伟，男，1978年6月20日出生，汉族，住太原市。
原审原告高杰诉原审被告康伟、原审被告刘云松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年9月29日作出的（2009）万民初字第1230号民事判决书，原审被告刘云松不服判决，上诉于太原市中级人民法院，该院于2011年10月8日作出（2011）并民终字第485号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，刘云松不服，向山西省高级人民法院提出申诉，该院于2013年12月27日作出（2013）晋民申字第651号民事裁定：指令太原市中级人民法院再审本案，再审期间中止原判决的执行。太原市中级人民法院于2015年11月2日作出（2014）并民再终字第7号民事裁定书，裁定：一、撤销中院（2011）并民终字第485号民事判决书及万柏林区人民法院（2009）万民初字第1230号民事判决书、；二、本案发回本院重新审判。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告高杰及其委托代理人李飞、原审被告刘云松及其委托代理人印伟到庭参加诉讼。原审被告康伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审审理中，原审原告高杰诉称，高杰于2003年9月1日与康伟签订《售房协议书》一份，高杰以55000元的价格购买康伟位于太原市万柏林区玉河东街住房一套（建筑面积58平方米）。双方约定由高杰预付康伟房款45000元，余款待康伟取得房屋所有权证并办理完过户手续后再付，并约定康伟有义务协助高杰办理过户手续并出具证明材料。合同签订当日，高杰将45000元付清康伟，康伟将房屋交付高杰，高杰即入住房屋，此后，高杰多次催问康伟过户事宜，但均被告知产权证还未办理。直到2008年高杰才得知康伟早在2007年就已取得该房屋所有权证并于2007年10月16日与刘云松签订《房地产买卖契约》，将上述房屋以8万元的价格卖给刘云松。高杰认为，其与康伟签订的《收房协议书》合法有效，并且双方也积极履行了合同约定的义务，而康伟明知该房屋已售予原告的事实，也明知他们之间对该房屋的转让约定无效且不具有可履行性，仍然不顾客观事实的存在，故意签订《房地产买卖契约》制造法律事实，其行为严重损害了高杰的合法权益，故依法将康伟、刘云松诉至人民法院，请求人民法院依法确认康伟、刘云松之间签订的《房地产买卖契约》无效；本案诉讼费用由康伟、刘云松负担。
原审被告康伟在答辩期间未提交答辩状。
原审被告刘云松辩称，原告与被告康伟买卖房屋协议没有效力。原告与被告刘云松的法律关系是两个法律关系，本案的原告应当起诉康伟，而不是刘云松，原告起诉被告刘云松属于滥用诉权。现被告刘云松已经取得该房屋的房产证，因此被告康伟和刘云松的属于有效合同，该房屋属于刘云松所有。原告和被告康伟签订的合同时违反房地产管理法的规定。原告与康伟签订合同时，被告康伟并没有取得所有权证，因此原告与被告康伟签订的合同时无效。而康伟与刘云松签订的合同并没有违反法律规定。综上所述被告康伟与被告刘云松的房屋买卖合同有效，没有违法，因此请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原审查明，2003年9月1日在他人的见证下原告高杰与被告康伟签订《售房协议书》一份，协议约定被告康伟愿把太原市移动公司漪汾桥西房以人民币55000元卖给原告高杰，附带地下室。合同签订后，原告预付被告康伟45000元，余款待被告康伟拿到房屋所有权证并办理完过户手续后再付。原告依约付给被告康伟45000元后入住该房至今。期间原告多次催问被告康伟过户事宜，但均被告知产权证还未办理。直到2008年原告才得知，被告康伟早在2007年就已取得该房屋所有权证，并于2007年10月16日与刘云松签订《房地产买卖契约》，将上述房屋以8万元的价格卖给刘云松。
另查明，2006年12月25日，被告康伟委托名叫张宝成的人为其办理上述房屋买卖、签订买卖契约并收取售房款及房屋过户等事宜。2007年10月16日，被告康伟的委托代理人张宝成与被告刘云松签订《房地产买卖契约》，将上述房屋以8万元的价格卖给被告刘云松。被告刘云松未到现场对该房屋现状进行考察，即与被告康伟的委托代理人张宝成成交。2007年10月26日被告康伟将上述房屋经房产部门过户给被告刘云松。2007年10月26日被告刘云松实际付给被告康伟的委托代理人张宝成的购房款为185000元。庭审中被告刘云松称曾在2008年7月、10月两次去看过房子，第二次看房子的时候张宝成说是租房子的。原告否认被告刘云松去看过房子。
上述事实原告提交的证据有：1、原告身份证复印件、原告与窦俊结婚证复印件；2、原告与被告签订的《售房协议》；3、2003年8月29日《收款收据》；4、被告出具的收据一张；5、业务费单据2张、水费单据8张、电费单据9张、取暖费单据4张；6、太原有线电视网路中心用户证及用户证手册、太原市有线电视网络有限公司收视维护发票5张。被告刘云松提交的证据有：1、被告刘云松身份证明；2、公证书；3、房地产买卖契约；4、购房款收据；5、房产证；6、缴纳税款收据6张及双方当事人的当庭陈述在案佐证。
原审认为，原告高杰与被告康伟签订的房屋买卖合同有效。原告高杰与被告康伟签订的房屋买卖合同，是当时双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反有关法律规定，是有效合同，虽然当时房屋产权证未办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户，故位于太原市万柏林区玉河东街住房一套归原告高杰所有。被告康伟在取得房屋产权证后拒不办理过户，而将房屋出卖给被告刘云松，一房二卖违反了诚实信用原则。原告高杰按合同规定将购房款交付被告康伟后，即对该房屋实际占有，并已居住7年。被告康伟在取得房屋产权证后，违约将该房屋又卖给了被告刘云松。被告刘云松在与被告康伟的委托代理人张宝成进行房屋买卖交易时，即未见过房主康伟本人，也未到现场对房屋现状进行了解考察，即行成交，违反常规。被告刘云松与被告康伟的房地产买卖契约第一条中，被告刘云松称其已对被告康伟所要出卖的房地产做了充分了解，愿意购买该房屋，说明被告刘云松应当知道该房屋已卖，仍与被告康伟进行了买卖。另第三条中双方约定于2007年10月16日由被告康伟将上述房屋正式交付给被告刘云松，被告刘云松依约未收到房屋，仍然在2007年10月26日付给被告康伟的委托代理人张宝成购房款185000元，而且还比协议规定多付了105000元。另被告刘云松称”其曾在2008年7月、10月两次去看过房子”。实际是在2007年10月26日与被告康伟交易后才去看的房屋。二被告的买卖行为不符合常理，存在严重瑕疵，其房屋买卖行为严重损害了原告的合法权益，故确认被告康伟与被告刘云松签订的该房屋买卖合同无效。对于原告的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项、第六十条第一项的规定，判决如下：被告康伟将位于太原市万柏林区玉河东街2号1幢5单元84号房屋出售给被告刘云松的行为无效。
本案再审过程中，原审原告高杰诉称，原告于2003年9月1日与被告康伟签订《售房协议书》一份，原告以55000元的价格购买被告康伟位于太原市万柏林区玉河东街住房一套（建筑面积58平方米）。双方约定由原告预付被告康伟房款45000元，余额待被告康伟取得房屋所有权证并办理完过户后续后再付，并约定康伟有义务协助原告办理过户手续并出具证明材料。合同签订当日，原告将45000元付清被告康伟，被告康伟将该房屋交付原告，原告即入住该房屋，此后，原告多次催问被告康伟过户事宜，但均被告知产权证还未办理。直到2008年原告才得知，被告康伟早在2007年就已取得该房屋所有权证，并于2007年10月16日与被告刘云松签订《房地产买卖协约》，将上述房屋以8万元价格卖给被告刘云松。原告认为，其与被告康伟签订《售房协议书》合法有效，并且双方也积极履行了合同约定的义务，而被告明知该房屋已售予原告的事实，也明知他们之间对该房屋的转让约定无效且不具有可履行性，仍然不顾客观事实的存在，故意签订《房地产买卖协约》制造法律事实。其行为严重损害了原告的合法利益，故依法将被告诉至人民法院，请求依法确认二被告之间签订的《房地产买卖协约》无效；本案的诉讼费用由二被告承担。
原审被告刘云松辩称，一、康伟和刘云松签订的房屋买卖合同没有违反国家法律法规，是合法有效的。二、对高杰的主体资格提出异议，根据物权法第9条的规定，不动产物权的设立变更转让和消失，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，因此可以认定，高杰和康伟之间的经济纠纷是债权关系，不涉及到此房物权的变更。而刘云松在不知情的情况下，善意有偿支付对价取得该标的物，并办理了产权过户手续，成为法律上的物权人，根据不动产权的公示公信原则及物权优于债权的原则，该所有权受法律保护。在本案中高杰提供的证据，除了有线电视费用是高杰的名字，其余均为康伟，证明高杰不是此房的所有权人，公安机关通过调查认定，虽然高杰已付康伟45000元，但还有10000元没有交付康伟，所有此房并没有完全属于高杰，所以高杰没有本案的诉讼主体资格。三、高杰以非法占有房屋为目的，在数次庭审中故意隐瞒在他和康伟签订的买房协议后，康伟反悔不想卖给他房子的事实真相，直到公安局询问他，他才承认此事，他这一行为严重的妨碍了司法公正，也严重的损害了刘云松的合法权益。四、高杰、康伟签订的卖房协议违反了城市私有房屋管理条例第9条、城市房地产管理办法滴37条第6项规定，根据合同法第52条第5条规定，违法法律，行政法规等强制性规定签订的合同无效
原审被告康伟经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
本院再审查明，2003年9月1日在他人的见证下原审原告高杰与原审被告康伟签订《售房协议书》一份，协议约定康伟愿把太原市移动公司漪汾桥西诉讼房以人民币55000元卖给高杰，附带地下室。合同签订后，高杰向康伟预付45000元，余款待康伟拿到房屋所有权证并办理完过户手续后再付。高杰依约付给康伟45000元后入住该房至今。2008年高杰得知，康伟在2007年就已取得该房屋所有权证，并于2007年10月16日与刘云松签订《房地产买卖契约》，将上述房屋以8万元的价格卖给刘云松。
2006年12月25日，康伟委托张宝成为其办理上述房屋买卖、签订买卖契约并收取售房款及房屋过户等事宜。2007年10月16日，康伟的委托代理人张宝成与刘云松签订《房地产买卖契约》，将上述房屋以8万元的价格卖给刘云松。2007年10月26日张宝成和刘云松在太原市房地局对上述房产办理了房屋过户手续，过户到刘云松名下，同日刘云松实际付给张宝成购房款185000元。
以上事实有原审原告高杰提交的：1、原告身份证复印件、原告与窦俊结婚证复印件；2、原告与被告签订的《售房协议》；3、2003年8月29日《收款收据》；4、康伟出具的收据一张；5、业务费单据2张、水费单据八张、电费单据九张、取暖费单据四张；6、太原有线电视网络中心用户证及用户证手册、太原市有线电视网络有限公司收视维护发票五张。7、近几年来，部分交费凭证：煤气费、有线电视费、电费、有线证；8、本院（2013）万民初字第767号民事判决书。原审被告刘云松提交的：1、被告2的身份证明；2、公证书；3、房地产买卖契约；4、购房款收据；5、房产证；6、缴纳税款收据6张及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，原审原告高杰与原审被告康伟签订的房屋买卖合同有效，该合同系当时双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律规定，是有效合同，虽然当时房屋产权证未办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户，故位于太原市万柏林区玉河东街住房一套归原审原告高杰所有。原审被告康伟在取得房屋产权证后拒不办理过户，而将房屋出卖给原审被告刘云松，一房二卖违反了诚实信用原则。原审原告高杰按合同规定将购房款交付原审被告康伟后，即对该房屋实际占有，并已居住13年。原审被告康伟在取得房屋产权证后，违约将该房屋又卖给了原审被告刘云松。康伟和刘云松约定2007年10月16日由原审被告康伟将上述房屋正式交付给原审被告刘云松，刘云松依约未收到房屋。康伟和刘云松的买卖行为存在瑕疵，康伟出卖房屋的买卖行为损害了原审原告的合法权益，故确认原审被告康伟与原审被告刘云松签订的该房屋买卖合同无效。对于原审原告的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百三十条、第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项、第六十条第一项的规定，判决如下：
原审被告康伟将位于太原市万柏林区玉河东街房屋出售给原审被告刘云松的行为无效。
案件受理费100元，由原审被告刘云松、康伟各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 郭全林
人民陪审员 银金明
人民陪审员 宋 伟
二〇一六年八月十六日
书 记 员 张 莉