辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘中民终字第00049号
上诉人（原审原告）：张桂琴，女，住盘锦市兴隆台区。
委托代理人：王方皓，辽宁辽河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盘锦东方银座中心城置业有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。
法定代表人：梁运龙，该公司总经理。
委托代理人：梁兵，该公司职员。
委托代理人：王启昕，该公司职员。
上诉人张桂琴因与被上诉人盘锦东方银座中心城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2014）兴民一初字第01309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张桂琴的委托代理人王方皓，被上诉人盘锦东方银座中心城置业有限公司委托代理人梁兵、王启昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称：2012年9月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的第B8B9幢／座1单元101（B9）号房，原告按合同约定履行了付款义务，但被告却未按约定的时间即2012年12月31日前将符合商品房交付条件的房屋交付给原告。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款2，752，210元，并赔偿原告相应损失（一是按购房款的20%支付违约金55万元，二是赔偿原告实际的利息损失，从付款之日按照银行的贷款利率支付利息）。
原审被告盘锦东方银座中心城置业有限公司辩称：1、被告并非逾期交付房屋，而是顺延交房日期，不构成违约。2、没有按照合同约定实现交房的过错不在被告，被告在2012年11月25日向原告以邮寄的方式寄送了《入住通知书》，但原告未履行收房义务。3、双方约定的交房日期为2012年12月31日前，被告解除合同的诉讼请求已超过法定的一年除斥期限，该解除权消灭，法院应驳回原告诉讼请求。4、如以合同本身约定的违约金，即总价款1%计算，被告愿意和解。综上，被告不认为构成违约，也不认可原告解除权行使的时间。即便被告构成违约，也是很多其他原因导致的，应减轻赔偿责任，被告不认可原告的赔偿标准。
原审法院经审理查明：2012年9月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定由原告购买被告开发建设的东方银座中心城第B8B9幢／座1单元101（B9）号房屋，合同约定建筑面积共354.31平方米，房屋总房款为2，752，210元，约定的付款方式是在签订《商品房买卖合同》时一次性付清全部房款。原告于2011年5月19日向被告交付房款25万元，2011年9月8日交付房款50万元，2012年9月19日交付房款2，002，010元。合同的第八条第一款约定被告应于2012年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用。但被告未按约定日期将符合交付条件的诉争房屋交付原告使用。被告庭审中辩称曾于2012年11月25日通过快递向原告发送了收房通知，但原告称从未收到过被告的收房通知。原告至今没有办理入住手续。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分别处理，其中第（2）项约定“逾期（指出卖人逾期交房）超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。经查，被告对上述房屋的竣工验收至今未办理完毕。
原审法院认为：合同解除权是一种形成权，受除斥期间的限制，经过合理的期限不行使，则解除权归于消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告依据双方合同约定的解除权要求解除合同，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告的交房时间为2012年12月31日前，被告逾期交房超过90日则原告享有合同解除权，即原告在2013年3月30日开始，享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款之规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期解除权消灭。可见，解除权的行使期限为除斥期间，原告2013年3月30日开始取得解除权后，理应在一年内行使解除权，逾期解除权消灭；原告于2014年12月15日向本院起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同，此时该解除权已超过一年的除斥期间，原告亦未提供证据证明双方就交房时间存在补充约定或双方已协商解除合同的意思表示，原告的解除权因逾期不行使而消灭，故对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。而原告的其余诉讼请求，均建立在合同解除的基础之上，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经审判委员会讨论，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费28，818元，由原告承担。
上诉人张桂琴提起上诉称：二审期间提供新证据证明其在合同解除权行使期间内已经向被上诉人提出了解除合同的要求，而不是在一审起诉时才行使解除权，请求法院确认其向被上诉人行使解除权的效力。
被上诉人盘锦东方银座中心城置业有限公司在庭审中辩称：合同约定2012年12月31日房屋交付使用，解除权在逾期交付三个月后行使，而上诉人在2013年4月1日至2014年3月31日没有行使解除权，上诉人可通过诉讼形式行使解除权，而不是请求法院确认合同已解除。
二审争议焦点为：上诉人主张解除合同理由是否成立。
围绕争议焦点上诉人张桂琴提供：1、符玄于2015年6月28日出具的情况说明、符玄的社保证明、符玄出具情况说明时的视听材料；2、证人赵新江、夏冬出庭作证；3、证人赵新江与符玄的通话录音；这三份证据证明上诉人在符玄任被上诉人销售总监期间多次向其交涉涉案房屋质量问题并在2013年4月及以后多次明确要求解除合同。
被上诉人盘锦东方银座中心城置业有限公司庭后提供竣工验收备案书，证明涉案房屋已经具备法律规定的交付条件。提供符玄于2015年8月31日出具的情况说明一份，证明上诉人在2014年5月以后提出退房。
对证据分析与认证如下：
上诉人张桂琴提供的符玄情况说明证明上诉人在2013年向被上诉人提出解除合同要求，庭后符玄到庭进行了说明；证人赵新江、夏冬出庭作证证明内容与符玄情况说明相吻合，能够证明逾期交房后上诉人提出房屋质量问题并在2013年4月份及以后一段时间内多次向被上诉人要求解除合同。这三份证人证言相互佐证，可以证明上诉人在除斥期限内行使了解除权。对上诉人提供的书面证据及证人出庭证言、录音资料与本案待证事实密切相关，予以采信。被上诉人盘锦东方银座中心城置业有限公司提供的符玄2015年8月31日情况说明，在开庭时否认符玄作为其职工身份，与本院核实时说明情况不一致，不予采信。竣工验收备案书证明2015年8月28日取得竣工验收手续的事实，予以采信。
二审法院对一审法院认定的事实全部予以认定，并认定2013年1月份上诉人开始向被上诉人交涉交房问题，在2013年4月至2014年3月31日期间多次向被上诉人提出要求退房，被上诉人原销售总监符玄处理此事，因被上诉人上级领导未批准，合同未解除。涉案房屋2015年8月28日取得竣工验收备案书。
本院认为：合同双方当事人可以约定解除合同，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2012年12月31日，逾期交房超过90日则享有合同解除权，上诉人在2013年4月1日开始享有合同解除权。上诉人在2013年4月份向被上诉人明确提出解除合同，因没有具体的解除时间，按上诉人在2013年4月底向被上诉人提出退房申请进行认定较为适当。上诉人依照合同约定解除合同通知到达被上诉人时合同解除，故对上诉人解除商品房买卖合同的请求予以支持。对于赔偿损失的主张，因上诉人在2013年4月要求合同解除，合同约定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款按照已付款的1%向买受人支付违约金”，故2013年7月底之前被上诉人按照合同约定已付款的1%向上诉人支付违约金，2013年8月1日之前未退还购房款，应继续承担违约责任，可以按照银行同期贷款利率计算的利息承担违约责任。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2014）兴民一初字第01309号判决；
二、解除盘锦东方银座中心城置业有限公司与张桂琴签订的《商品房买卖合同》，被上诉人盘锦东方银座中心城置业有限公司于判决生效后十日内返还上诉人张桂琴购房款2，752，210元；
三、被上诉人盘锦东方银座中心城置业有限公司于判决生效后十日内给付上诉人张桂琴27，522.1元违约金，并从2013年8月1日至判决生效之日按上诉人张桂琴已付购房款2，752，210元的银行同期贷款利率计算利息支付违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审受理费57，636元，由被上诉人盘锦东方银座中心城置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵长伟
审 判 员 张景振
代理审判员 韩雪姣
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 魏艳伟