吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第155号
上诉人（原审被告）：长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司，住所池北区。
法定代表人：刘春波，该公司总经理。
委托代理人：王然，长白山保护开发区管理委员会池北区二道白河基层法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：蔡桂兰，女，1965年1月5日出生，满族，无职业，现住长白山保护开发区。
委托代理人：滕召君，安图明月法律事务所法律工作者。
上诉人长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司（以下简称“凯龙公司”）因与被上诉人蔡桂兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安图县人民法院（2012）安白民初字第474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
蔡桂兰一审诉称：2011年8月23日原、被告签订产权调换协议书一份，合同约定被告拆迁原告位于池北区东山平房，被告将其开发的池北区丽都紫薇阁住宅小区5号楼3单元301、302的期房（两个期房面积各为75.83平方米）调换给原告，并约定2012年10月31日前将产权调换房屋交给原告。合同签订后，原告按照约定的时间搬迁并将房屋腾让给了被告，但被告却将5号楼全部建成商业用房，只有两层，根本不存在被告在合同中调换给原告的两个住宅。现提起诉讼要求被告按照合同约定的面积151.66平方米，支付原告折价房款470200元、评估费5000元，并支付临时安置补助费5904元。
凯龙公司一审辩称：一、合同不合法，不予承认；二、60000元资金下落不明，请法庭予以追回；三、该拆迁房与原告无关，房照不是本人的；四、该合同显失公平，可撤销合同；五、该合同是个体拆迁，是个人行为。
一审经审理查明（以下为原文）：2011年8月23日，原、被告签订产权调换协议书一份，合同约定被告拆迁原告位于池北区东山平房一栋（房照面积为24平方米），被告将其开发的座落于池北区丽都紫薇阁住宅小区5号楼3单元301、302的期房（面积各为75.83平方米）调换给原告，并约定2012年10月31日前将产权调换房屋交给原告。同时约定，过渡期限内，临时安置补助费按24平方米房屋，每月每平方米6元，按6个月计算，被告逾期交房，原告自行解决过渡用房，被告按原来安置补助费的两倍支付安置补助费。合同签订后，原告按照约定的时间搬迁并将房屋腾让给了被告。但被告却将5号楼全部建成商业用房，只有两层，根本不存在被告在合同中调换给原告的两个住宅。经延边诚信价格评估公司评估，未开发的池北区丽都紫薇阁住宅小区5号楼3单元301、302的两个面积各为75.83平方米的期房现价格总计为470200元，原告为评估花费5000元。现原告提起诉讼要求被告按照合同约定的面积151.66平方米，折价支付给原告房款470200元、评估费5000元，并支付违约金临时安置补助费5904元。
一审认为，原、被告之间签订的房屋产权调换协议是当时双方当事人的真实意思表示，且原告用于调换产权的房屋已被被告拆迁完毕。原告所有的涉案被拆迁房屋的产权证上虽然是案外人的名字，但综合原告提供的证据及本院调取的证据，足以证明原告基于房屋买卖事实已取得涉案被拆迁房屋的实际所有权，所以原告是实际所有人，故被告的抗辩理由不成立。对被告提出的合同显失公平，应予以撤销。本院认为，被告已在协议上盖上被告公司的公章，是对协议的认可及真实意思表示。本院认为被告抗辩理由不成立，该协议合法有效。现原告已履行了全部合同义务，但被告已无法履行合同义务，故原告要求被告折价支付房款470200元、临时安置补助费5904元及评估费5000的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：被告长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告蔡桂兰折价房款470200元、临时安置补助费5904元、评估费5000元，共计481104元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9016元，由被告长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司负担8295元，由原告蔡桂兰负担721元。
凯龙公司不服向本院提出上诉称：1.主体错误。上诉人没有与被上诉人签订“产权调换协议书”，因此被上诉人的诉讼主体不适格。2.“产权调换协议书”的补偿内容显失公平，不是上诉人的真实意思表示，应予撤销。3.原审对“原告是实际所有人”的认为是错误的，其不是涉案房屋的产权人，怎么能是“所有人”呢？因此，由非产权人代签的“产权调换协议书”，应确认无效。4.即使期房落空，应比照原房屋建筑价值并按照国家拆迁补偿标准给与补偿，而原审判决有失公允。综上，请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。
蔡桂兰二审辩称：1.被上诉人系被拆迁房屋的实际所有人，是适格的诉讼主体。2.产权调换协议书是在双方共同协商的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，不存在显失公平的情形。3.双方签订的产权调换协议合法有效，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。
当事人在原审提交的证据均已随案移送。
二审中，上诉人凯龙公司提交《动迁房屋征用所有权证明》原件（一审时提交复印件）及《私有房屋所有权证》，证明涉案房屋产权人为李学义。对上述证据被上诉人蔡桂兰质证称，该证据只能证明房照上的所有人，不能证明实际所有人。本院认为，上述证据来源合法，且能够证明原产权登记人为李学义的事实，对此，本院予以采信。
本院经审理，对原审认定的事实予以确认。另查明，涉案房屋原产权人为李学义，一审时法院依职权调取李学义的证言，李学义证实称该房屋自己已卖给他人15年了，与自己毫无关系。现李学义对该房屋不主张权利。
本院认为：
（一）关于被上诉人蔡桂兰是否适格原告主体问题
虽然涉诉房屋原登记产权人为李学义，但纵观本案被上诉人蔡桂兰所提供的证据及被拆迁之前该房屋一直由蔡桂兰居住和李学义对该房屋不主张权利的事实，可以认定蔡桂兰为实际所有人，且上诉人凯龙公司在签订“产权调换协议书”之前，明知蔡桂兰系基于房屋买卖关系取得该房屋，并与其签订“产权调换协议书”，因此，上诉人以蔡桂兰不是涉案房屋所有人，与其没有签订“产权调换协议书”为由，主张主体错误的上诉理由不成立，本院不予支持。
（二）关于产权调换协议是否显失公平的问题
从产权调换的房屋面积上看，虽然相差很大，但作为房屋开发企业的上诉人凯龙公司为了达到拆迁开发的目的，自愿与被上诉人蔡桂兰签订协议，应视为其意思表示是真实的，且凯龙公司在订立合同时也不存在缺乏经验等情形。如果法律认可所有房屋开发企业为实现自己的利益，随意与被拆迁人签订产权调换协议，嗣后以协议显失公平为由拒绝履行，那么既不利于保护被拆迁人合法权益，也不利于维护交易安全。另，显失公平属于当事人可变更或可撤销的权利，上诉人凯龙公司亦未行使该权利。因此，上诉人提出的“产权调换协议书”补偿内容显失公平，不是上诉人的真实意思表示，应予撤销的上诉理由不成立，本院不予支持。
（三）关于补偿标准问题
上诉人凯龙公司与被上诉人蔡桂兰签订的“产权调换协议书”，虽然约定回迁房屋的具体位置，但事实上凯龙公司根本就没有按照产权协议所约定的内容进行开发建设，协议约定的回迁房屋不存在，即履行不能。因此，一审依产权调换协议约定的房屋面积，经委托评估按照期房现价格予以补偿，并无不当。
（四）关于临时安置补助费问题
“产权调换协议书”约定：过渡期限内，临时安置补助费按24平方米房屋，每月每平方米6元，按6个月计算。因上诉人责任延长过渡期限的，被上诉人自行解决过渡用房的，按原来安置补助费的两倍支付安置补助费。同时协议还约定，交房日期为2012年10月31日前。按照该约定，逾期交房起始时间应从2012年11月1日开始，但被上诉人蔡桂兰于2012年9月21日已向法院提起本案诉讼，以合同约定的调换房屋根本不存在为由，请求支付折价房款，故不应产生由于逾期交房而引起的安置补助费用，一审判决上诉人凯龙公司支付给被上诉人蔡桂兰临时安置补助费5904元不当。二审中，被上诉人蔡桂兰明确表示放弃该款项，故上诉人凯龙公司虽在上诉中没有具体提出，但本院对此予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
变更安图县人民法院（2012）安白民初字第474号民事判决的“被告长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告蔡桂兰折价房款470200元、临时安置补助费5904元、评估费5000元，共计481104元”为：上诉人长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给被上诉人蔡桂兰折价房款470200元、评估费5000元，共计475200元。
如果上诉人长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9016元，二审受理费8295元，共计17311元，由上诉人长白山保护开发区凯龙房地产开发有限责任公司负担16488元，由被上诉人蔡桂兰负担823元。
本判决为终审判决。
审判长 金 镇
审判员 全智光
审判员 刘晓娟
二〇一四年六月十七日
书记员 杨明达