广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初12116号
原告（反诉被告）深圳市龙城物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区中心城福园小区20栋一楼，统一社会信用代码91440300279525516U。
法定代表人徐永平，董事长。
委托代理人王亦寰，男，汉族，1990年10月24日出生，住址广东省深圳市宝安区，该公司员工。
委托代理人柯乙玉，女，汉族，1992年6月22日出生，住址河南省屯昌县，该公司员工。
被告（反诉原告）深圳市嘉行文化艺术发展有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道景田东路32号景莲花园一层108，组织机构代码32635665-6。
法定代表人卢蔚。
委托代理人谭凯，广东仁人律师事务所律师。
上列原告深圳市龙城物业管理有限公司诉被告深圳市嘉行文化艺术发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理后，被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法由本院审判员吴颂、人民陪审员夏文郁、唐琪组成合议庭适用普通程序，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王亦寰、柯乙玉、被告委托代理人谭凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年3月17日起为深圳市南山区海湾广场（海尚国际）小区提供物业管理服务，海湾广场丰华阁、丰盛阁裙楼202号商铺（面积为：2222.79平方米，下称“该商铺”）属于该小区物业并接受原告物业管理服务。根据物业管理合同约定，该商铺物业管理费用每月为3元/平方米，根据深圳市物价局、深圳市住宅局《关于住宅（房屋)本体维修基金问题的通知》规定，该商铺每月的房屋本体维修基金为0.25元/平方米。但该商铺从2014年12月开始拖欠物业费和房屋本体维修基金，暂计至2016年3月31日，累计欠缴原告物业管理费106693.92元、房屋本体维修基金8891.2元。因该商铺逾期欠缴上述费用，按合同约定，商铺所有权人应承担日万分之五的逾期违约金，逾期违约金暂计至2016年5月20日为16952.39元,以上合计132537.51元。
根据深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法执二字第2163号执行裁定书，裁定将被执行人沈琦雅（该商铺原业主）名下位于深圳市南山区蛇口海昌街海湾广场丰华阁、丰盛阁裙楼202号商铺（房产证号为深房地字第××号）过户登记至被告名下，被告也于2016年3月25日将拍卖竞得的该商铺过户到自己名下。依深圳市房地产交易中心拍卖公告，该商铺竞得人需承担水电、煤气、管理费等相关未结清且受法律保护的债务。
请求法院判令：1、被告支付原告物业管理费106693.92元、房屋本体维修基金8891.2元，以上两项暂计至2016年3月31日，逾期付款违约金16952.39元(暂计至2016年5月20日，请求法院判决至实际付款日)；2、被告承担本案所有诉讼费用。
被告答辩称：1、对于涉案物业可能存在欠缴物业费的情况被告不予否认，但对具体拖欠的金额，要求原告提供相应财务及相关凭证予以核实，原告不能仅凭其单方发出的催收通知而要求被告按其要求的数额进行支付。被告是通过法院拍卖取得涉案物业产权，对于之前发生的相关事实无法予以核实，故被告要求原告提供相应证据；2、原告诉请被告支付本体维修基金主体错误，按照深圳市政府《关于印发深圳市专项维修基金管理规定的通知》第16条，业主未按规定缴纳物业维修基金的，由业委会催缴或委托物业服务企业代为催缴。即原告收取上述费用行使的是代缴义务，即使存在拖欠情况，也应该由现在的物业公司进行催缴，而不是由合同到期且已经离场的原告催缴。3、被告入住后发现许多物业管理不善的地方，并以书面形式向原告提出过，但原告不予理会。鉴于原告已经离场，被告只能对相应问题自行处理，故被告要求原告对相关物业费进行减免以弥补损失合理合法。
被告并反诉称：被告深圳市嘉行文化艺术发展有限公司于2016年3月25日通过拍卖竞得深圳市南山区蛇口海昌街海湾广场丰华阁、丰盛阁裙楼202号商铺（房产证号为深房地字第××号）。被告入驻上述物业后，发现物业内部破败不堪，存在许多物业管理不善的现象。
2016年5月3日，被告向原告深圳市龙城物业管理有限公司发函指出：1、贵管理处对商铺的扶手电梯缺乏保护措施，导致电梯表面肮脏、扶手下方玻璃破损、甚至有混凝土撒落在上面和缝隙中，根本无法检测和使用。我司现要求予以维修并正常使用；2、三楼下水管多处漏水和大量下水管接到二楼占用我司使用空间……；3、一楼餐饮商户排烟设备振动大、噪音响，影响该物业使用安全……；4、二楼玻璃幕墙被一楼商户贴满广告纸，遮挡该物业采光，也属于贵管理处管理期间造成；5、201业主侵占我司合法面积，贵管理处未予制止，我司要求恢复；6、三楼与二楼的玻璃幕墙与建筑之间有很宽的缝隙，如遇失火烟雾将上下流通，造成防火安全问题。
上述问题提出后，原告并未给予回应和解决。
2016年5月23日，华升富士达电梯有限公司深圳分公司工程科向被告出具了《关于蛇口海湾广场2台扶梯检查情况事宜》的报告，结论是：“技术部门根据到场技术人员检查反馈并结合现场照片情况，判断2台扶梯己无维修价值。”同时报告给出的电梯维修费用预计将达每台23万元之多，比购买新梯的价格更高。
依据《深圳市海湾广场（海尚国际）物业服务合同》第三条乙方(原告）物业服务内容，第2款规定：“房屋共同部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”；第3款规定：“共用设施设备的维护、养护、运行和管理。共用设施设备包括：电梯、供配电设施……确保所有公共设备、设备安全正常运行。”第9款规定:“电梯的维护和管理。”第13款规定：“乙方提供物业管理服务所产生的费用由乙方支付。”由上述约定可知，原告有义务对涉案物业内的电梯进行维护和管理，确保设备的安全正常运行。
现由于原告未尽到其合同约定的义务，导致涉案物业内的两台扶梯严重受损，己无法实际使用。鉴于原告的物业服务期限己到期，未能续签，其不再为涉案物业提供物业管理服务，且涉案物业内的两台扶梯维修费用极高，己被认定无维修价值，故被告特提起反诉要求原告依法承担购买新梯的价款。据此，请求法院判令：1、原告赔偿被告电梯恢复损失60万元；2、原告承担本案起诉与反诉的全部诉讼费用。后被告变更反诉请求为：原告赔偿被告电梯恢复损失人民币20万元。
针对被告的反诉，原告答辩称：1、原告并非注册编号为30244403002005009929、30204403002005009930的电动扶梯的使用单位和维保单位，依法不应承担扶梯的维护及保养责任。根据特种设备监察条例第27条，特种设备使用单位应对在用特种设备进行经常性日常维护保养，并定期自行检查，特种设备使用单位对在用特种设备应至少每月进行一次自行检查并作记录，特种设备使用单位在对在用设备进行检查、维护、保养时发现异常情况，应及时处理。根据电梯使用管理与维护保养规则的规定，使用单位应根据电梯安全技术规范及产品安装使用、维护说明书的要求，和实际使用状况，组织进行维保。使用单位应委托有相应电梯维修项目许可的单位进行维保，并与维保单位签订合同，约定维保期限、要求、双方权利义务等。根据广东省电梯使用安全管理条例第9条规定，电梯使用管理人是电梯使用安全管理的首负责人，对电梯使用安全负责，履行下列义务，其中第六条对电梯进行经常性维护保养和定期自行检查，并作出记录，没有相应资质的，应委托取得相应制造、安装、改造、有资质的单位保养电梯。根据特种设备登记查询可知，涉案两部扶梯使用单位是深圳市瑞德源投资控股有限公司，维保单位为深圳市华升富士达电梯有限公司，被告就电梯维保的诉求，应向上述两家单位进行主张，原告对此不应承担任何责任。2、扶梯不属于共用设施设备，根据物业服务合同约定，无义务对其进行维护和保养。根据深圳市物业专项维修基金管理中心登记的海湾广场共用设施设备中，属于共用电梯的型号只有GVF2一种，而扶梯的型号为GS8000，显然扶梯并不属于小区共用设施设备。原告对此不承担维护保养义务。3、扶梯为被告自用，应由被告自行承担维修更换费用。手扶梯是被告为满足其自身经营所需，具有商业性质的自用设备，关于此通过被告进场装修时自行拆卸扶梯可以证明。根据物业服务合同第8条约定，原告应业主要求对业主自用部分、自用设施提供维修养护或其他特约服务的，按原告在物业服务区域内公示的标准收费，因此被告应自行承担相关费用。4、造成扶梯无法使用的原因，并不在于原告。被告要求原告承担更换新扶梯的费用，没有事实依据。根据被告自行聘请的华升富士达电梯公司深圳分公司对涉案扶梯所做的检查情况中，富士达公司称手扶梯是2006年投入使用，至2013年使用时间已超过7年，其后由于被告自行申请报停。报停后，扶梯在长达3年时间，富士达公司作为扶梯维保单位，并未进行维保工作。富士达公司指出电梯无法维修主要原因是扶梯使用时间过长，手扶梯严重老化，部件需要更换；以及扶梯长期处于停运状态，各部分腐朽严重，无法使用；扶梯是按照GB16899-1997版的要求制作安装，已经无法适用最新的GB16899-2011版标准；在此情况下，富士达公司建议被告直接更换扶梯。因此，对被告扶梯无法使用一事，原告并无过错，也与原告没有法律上的因果关系。此外，富士达公司所做的情况说明系被告单方要求作出的，没有经过原告的确认。且被告在之后也擅自拆除了扶梯，因此原告对其陈述的扶梯拆除前状况不予认可。情况说明的内容真实性无法确认。综上，被告的反诉请求没有事实及法律依据，请求法庭依法驳回。
经审理查明，2013年3月17日，深圳市南山区海湾广场（海尚国际）业主委员会（甲方，以下简称“海湾广场业委会”）与原告（乙方）签订《深圳市海湾广场（海尚国际）物业服务合同》，合同约定，乙方物业服务内容包含房屋共用部位的日常维修、养护和管理；公用设施设备的维修、养护、运行和管理。物业服务收费方式为包干制，二、三层商业物业的物业服务费为3元/平方米/月；业主、物业使用人应在每月15日前按月交纳物业服务费与上月水电费、垃圾管理费、本体维修基金（乙方代收代付）；业主和物业使用人逾期应承担每日万分之五的违约金，水电费违约金、滞纳金按照深圳市政府有关部门规定执行；乙方遵照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收收取物业使用人的物业本体维修资金并依法使用物业专项维修资金进行该物业共用部位、公用设施设备保修期满后的维修、更新和改造；乙方于每季度第一个月的10号向业主公布上一季度本物业本体维修资金的收支明细（包括未如期交纳的）并公示10个工作日；物业服务合同终止时，在合同没有相反约定的情况下，乙方应当按约定期限退出本小区物业管理区域，并停止收取物业管理服务费。本合同终止时，乙方必须向甲方移交委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；物业服务期限为叁年，自2013年4月1日至2016年3月31日。
2016年3月25日，被告通过法院拍卖竞得位于深圳市南山区蛇口海昌街海湾广场丰华阁、丰盛阁裙楼202号商铺（以下简称“涉案商铺”），涉案商铺面积为2222.79平方米，法院拍卖公告中载明“水电、煤气、管理费等相关未了受法律保护债务的处理，竞得人自行核实并自理，法院不负责清场交付。”
2016年3月31日，原告的物业服务合同到期，原告从海湾广场撤场。
2016年4月5日，深圳市罗湖区人民法院做出（2015）深罗法执二字第2163号执行裁定书，裁定书将被执行人沈琦雅名下位于深圳市南山区蛇口海昌街海湾广场丰华阁、丰盛阁裙楼202号商铺过户登记至深圳市嘉行文化艺术发展有限公司名下。
2016年5月3日，被告向原告发出《关于海湾广场丰华阁、丰盛阁裙楼202房产管理费问题的函》，该函件由原告工作人员李太家签收，函载主要内容为：管理处对涉案商铺扶手电梯缺乏保护措施，导致电梯表面肮脏、扶手下方玻璃破损、有混凝土洒落在梯级上，电梯根本无法检测和使用，要求管理处予以维修并恢复正常使用。
2016年5月23日，华升富士达电梯有限公司深圳分公司工程科向嘉行文化艺术生活馆发出《关于蛇口海湾广场2台扶梯检查情况事宜》，函载主要内容为：我司受贵司委托对深圳市南山区公园南路1号海湾广场深圳市瑞德源投资控股有限公司名下两台扶梯进行检查。该两台扶梯经过七年使用后，由被告于2013年3月27日向深圳市特种设备检验检测研究院报停，至今已停梯3年，期间未对扶梯采取保护措施，也没有进行例行维护检查，部分零件严重老化。预估维修费用每台23万元，拆除、购买新梯及安装新梯的费用为每台30万元。
另查，沈琦雅为深圳市瑞德源投资控股有限公司股东兼法定代表人。公园南路1号海湾广场四台扶手电梯，使用单位为深圳市瑞德源投资控股有限公司，维保单位为深圳市华升富士达电梯有限公司，经2016年8月8日在深圳特种设备信息查询网站查询得知，上述四台扶手电梯处于停用状态。
本院认为，海湾广场业委会与原告签订的《物业服务合同》对海湾广场业主具有约束力。被告在竞拍涉案商铺时已从法院拍卖公告中得知涉案商铺的水电、煤气、管理费等相关未结清费用应当由竞得人自行核实并处理，对于涉案商铺存在的欠缴物业费以及房屋本体维修基金的情况，被告应当负有自行核实的责任。被告主张原告提交的欠费清单无法证明涉案物业拖欠物业管理费、水电、煤气费的情况。但被告亦未提交证据证明原告出具的欠费清单存在计算错误或者重复收费的情况。被告理应向原告支付前业主尚欠原告的物业管理费、本体维修基金。被告还辩称原告已于2016年3月31日合同到期撤场，而根据《深圳市专项维修基金管理规定》第十六条，原告已不再是收取物业维修基金的适格主体，该费用应当由现任物业公司收取。但原告收取专项维修基金是基于物业管理服务合同的委托，在原告为涉案小区提供物业服务期间代收代缴物业专项维修基金。原告虽已撤离涉案小区，但被告并未举证证明已向新物业公司缴纳了原业主此前拖欠的该项费用。关于被告辩称原告并非收取物业维修基金适格主体的内容，本院不予采信。
从2014年12月到2016年3月期间，涉案房屋共计应缴纳的物业管理费为106693.92元，本体维修基金8891.2元。原告有权要求被告支付上述期间的物业管理费、本体维修基金以及按照合同约定每日万分之五的标准计算至实际付清款项之日止的逾期付款违约金。合同约定的缴费期限为每月15日，则原告有权要求被告支付当月逾期付款违约金的起算日期应为当月16日。原告主张逾期付款违约金的起算时间有误，本院予以纠正。
被告主张原告作为物业管理单位，应当对共用电梯进行维修保养。原告怠于维修保养导致电梯无维修价值，需要承担赔偿责任。但首先，扶手电梯属于特种设备，特种设备的维护、使用与管理责任，应当依据相关法律规定来确定。根据被告提交的华升富士达电梯有限公司深圳分公司做出的检查报告以及原告提交的海湾广场电梯设备查询情况记录可知，上述扶手电梯的使用单位和维保单位均非原告；其次，上述扶手电梯已经由使用单位深圳市瑞德源投资控股有限公司于2013年3月27日向电梯生产销售及维护商申报停用，在原告接管海湾广场物业管理区域的2013年4月1日至2016年3月31日期间，上述扶手电梯也一直处于停用状态。设备长期停用必然会导致设备老化、生锈以及运行异常；再次，被告主张存在问题的电梯并不包含在深圳市物业专项维修资金管理系统中物业共用设备内。被告也未提交证据证明涉案电梯属于共用设备，或依据合同约定应由原告履行维保义务，而原告怠于履行该义务导致电梯毁损。因此，对于被告反诉要求原告赔偿电梯恢复损失200000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市嘉行文化艺术发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付自2014年12月1日至2016年3月31日的物业管理费106693.92元、房屋专项维修资金8891.2元及逾期支付上述费用的滞纳金（每月物业管理费的滞纳金计算基数为6668.37元、专项维修资金滞纳金计算基数为555.7元，当月应缴物业管理费、专项维修资金的滞纳金从当月16日起，均按照每日万分之五的标准进行计算，计算至该项费用实际付清之日止）；
二、驳回原告深圳市龙城物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告深圳市嘉行文化艺术发展有限公司的反诉请求。
如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2951元（已由原告预交），由被告负担。
反诉案件受理费4300元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 夏 文 郁
人民陪审员 唐 琪
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 俞婷婷（代）
茶丽梅
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