云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云05民终35号
上诉人（原审被告）：董庆国，男，1969年9月9日出生，汉族，保山市隆阳区人，个体工商户，住隆阳区。
委托诉讼代理人：刘在朝，隆阳法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：保山德隆食品有限公司。
住所地：保山市隆阳区兰城办事处王衙街*号。
统一社会信用代码：91530500218920264A。
法定代表人：钱虹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱建萍，云南旦阳律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人董庆国因与被上诉人保山德隆食品有限公司（以下简称德隆公司）租赁合同纠纷一案，�服隆阳区人民法院（2017）云0502民初3806号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董庆国的委托诉讼代理人刘在朝、被上诉人法定代表人钱虹及其委托代理人朱建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人董庆国的上诉请求：依法撤销隆阳区人民法院（2017）云0502民初3806号民事判决，改判驳回被上诉人德隆公司的诉讼请求并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，据此作出的判决与事实不符，明显错误。具体理由如下：（一）上诉人与被上诉人对《场地租赁合同》已履行完毕并已解除两年多时间，且不存在续租的证据事实，一审法院仅以《场地租赁合同》就主观认定双方存在续租，明显对事实认定错误。2012年5月5日，上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同》，约定：德隆公司将该土地租赁给被告使用，期限为三年，自2012年5月31日至2015年5月31日止，每年租金20万元，三年不变。协议履行期间，上诉人按约定支付了三年的租金共计60万元。2015年5月31日租赁协议届满，双方没有再续签租赁协议。2015年5月12日，经双方口头协商一致，终止履行《场地租赁协议》，由被上诉人将该宗出租土地以人民币1，000万元转让给上诉人董庆国，因董庆国暂无资金支付，由董庆国出具借条作为今后支付被上诉人土地转让款的依据。该借条载明：“今向钱虹和董庆国的公用帐户借款人民币1，000万元（大写壹仟万元整），借期壹年，月息按2分计算，利息先付”，并附加被上诉人将公司法定代表人姓名由钱虹变更为上诉人董庆国的条件，以达到转让目的。基于此，上诉人按约定以月息2分标准支付给了被上诉人第一个月（2015年6�）的资金占用费20万元，被上诉人也将该土地交给上诉人实际占有使用，据此，上诉人才在该宗土地上进行开发投资约700万元。在上诉人支付第二个月的资金占用费20万元后，被上诉人却未办理德隆公司法定代表人的变更手续，上诉人不得不停止了支付资金占用费。（二）一审判决仅以一纸《场地租赁协议》认定租赁关系，否定转让关系，明显存在主观臆断。1.一审判决认定“被告提出以向原告法定代表人钱虹借款1，000万元抵付欠原告土地转让款，及在未支付该宗土地转让款1，000万元之前，被告按月息2%支付利息的主张不成立。一方面若双方达成土地转让协议，一种情况是被告直接支付原告的土地转让款，且将转让的土地使用权办理过户至被告名下；另一种情况是用其他款项抵付土地转让款。另一方面按常理1，000万元的交易，双方应有书面协议，年租金20万元的场地租赁交易原被告还签订了书面租赁协议，且被告无其他证据印证其主张，加之被告在租赁期满后仅支付原告20万元，与之前双方租赁协议的年租金相吻合”是错误的。首先，忽视了双方已合作多年，相互信任，故在《借条》中没有注明1，000万元的性质是欠被上诉人德隆公司土地转让款。因钱虹并未实际支付给董庆国1，000万元，该借条实际上是董庆国欠土地转让款的欠条。虽然德隆公司法定代表人未变更为董庆国，但土地已经实际交付给上诉人董庆国占有使用，根据《中华人民共和国合同法》规定的区分原则，该土地的实际使用权已属上诉人董庆国所有。再次，上诉人董庆国在开发使用土地期间，被上诉人未提出过任何异议，亦证明被上诉人认可土地转让的事实。2.自2015年5月31日起，双方已将土地租赁关系变更为土地转让关系，在被上诉人没有对存在土地续租的事实进行举证的前提下，一审判决认定“本案被告从2012年起至今一直使用原告租赁场地，并按租赁合同交付了三年的租金60万元，且原告还于2015年11月收取被告交付的20万元，双方在租赁期满后虽未约定租赁期限，按上述法律规定，双方的租赁为不定期租赁，结合被告以原告未办理变更登记手续为由停止支付利息的辩称，被告此举表明被告不愿履行交付租金。”不仅将上诉人按双方约定支付的第一个月资金占用利息20万元错误地认定为一年（2016年）的租金，也没有对被上诉人自认收到的第二个月租金进行认定，主观将双方的土地租赁关系与转让关系混为一谈，致对本案法律关系定性错误，适用法律不当。（三）基于被上诉人已以上诉人所出具的1，000万元《借条》为依据，对上诉人提起民间借贷诉讼，现再次就同一事实，变更诉讼主体为德隆公司，变更法律关系为租�合同纠纷，再次对董庆国提起的诉讼，违背了一事不再理原则，一审判决支持被上诉人的诉讼请求实为不当，应依法予以撤销。2016年10月31日，被上诉人钱虹以董庆国为支付土地转让款出具的1，000万元《借条》为据，对董庆国提起民间借贷纠纷之诉。2017年8月21日，钱虹又把几年前转让的土地转化为租赁关系，以其家庭所有的德隆公司为原告，以过期失效的《场地租赁协议》为依据，对上诉人董庆国又提起租赁合同纠纷之诉。现在两案经过人民法院分别作出判决后，上诉人董庆国不但要支付钱虹因转让土地出具的《借条》的欠款，还要依一审判决交还给被上诉人已转让的土地，天下岂有这样的道理？然而一审判决支持被上诉人就同一事实，变更原告及法律关系，规避法律规定，采用以本案否定前案的诉讼方式，达到获取不当利益。依据《中华人民共和国民事诉讼法�第111条第（五）项及最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第247条之规定，一审判决支持被上诉人的诉讼请求，明显不当。
被上诉人德隆公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人德隆公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2012年5月5日签订的《场地租赁协议》；2.判令被告拆除在该租赁地上建盖的简易房，恢复租赁土地原状并将租赁土地归还原告；3.判令被告支付2016年5月至2017年7月31日租金，并按年20万元支付自2017年8月1日起至实际归还租赁物之日止的租金。
一审认定的法律事实：2012年5月5日，原告与被告签订了《场地租赁协议》，协议约定：1.原告将其位于保山市隆阳区××路北段（北××）东侧的土地租赁给被告，租期三年（自2012年5月31日至2015年5月31日止）；2.三年期满后在同等条件下优先租给被告；3.每年租金20万元，于每年的5月1日前一次性付清一年租金，若违约，则向对方承担违约责任。协议签订后，原告将场地交给被告使用，被告在租赁地上建盖了简易房，并分三次向原告付清了2012年至2015年的三年租金60万元。三年期满后，双方未续订租赁合同，被告于2015年11月28日向原告给付20万元。现原告以被告不愿归还租赁的土地为由诉至本院。
另查明，本案涉及土地的土地使用权者系原告保山德隆食品有限公司[土地证号为隆国用（2014）第028**号，使用面积4000平方米]。保山德隆食品有限公司于2013年10月16日变更公司名称为保山德隆房地产开发有限公司，又于2015年1月12日变更名称为保山德隆食品有限公司。
一审法院认为，双方签订的《场地租赁协议》虽已到期，但被告至今未归还原告租赁场地，被告提交的证据不能证实原告已将租赁场地转让给被告。被告提出以向原告法定代表人钱虹借款1，000万元抵付欠原告土地转让款，及在未支付该宗土地转让款1，000万元之前，被告按月息2%支付利息的主张不成立。一方面若双方达成土地转让协议，一种情况是被告直接支付原告的土地转让款，且将转让的土地使用权办理过户至被告名下；另一种情况是用其他款项抵付土地转让款。另一方面按常理1，000万元的交易，双方应有书面协议，年租金20万元的场地租赁交易原被告还签订了书面租赁协议，且被告无其他证据印证其主张，加之被告在租赁期满后仅支付原告20万元，与之前双方租赁协议的年租金相吻合；至于1，000万元借款的民间借贷纠纷案已经本院判决，现在二审法院审理中，故本院确认本案为租赁合同纠纷，不是土地转让纠纷。被�强调原告已将土地交付被告，但被告自2012年起就使用该租赁土地至今，不是被告所说的2015年原告才将土地交付被告占用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案被告从2012年起至今一直使用原告租赁场地，并按租赁合同交付了三年的租金60万元，且原告还于2015年11月收取被告交付的20万元，双方在租赁期满后虽未约定租赁期限，按上述法律规定，双方的租赁为不定期租赁，结合被告以原告未办理�更登记手续为由停止支付利息的辩称，被告此举表明被告不愿履行交付租金的义务，故对原告要求解除原被告双方《场地租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持；同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，被告未提交证据证实其在原告土地上建盖简易房屋时已征得原告同意，故对原告要求被告拆除在该租赁地上建盖的简易房、恢复租赁土地原状并将租赁土地归还原告的诉讼请求，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，被告自2016年6月1日起拖延支付租金的行为不符合法律规定，但原告要求支付至归还租赁物止的�金，本院认为法院判决不能对将来发生的事实进行判决，故对原告要求被告支付2016年5月起至2017年7月31日的租金，并按年20万元的租金支付自2017年8月1日起至实际归还租赁物之日止的租金的请求，本院予以部分支持。
对被告提出以原告未办理土地变更登记手续为由停止支付利息的主张，若按被告所称按月息2%支付利息，每月应支付利息20万元，从2015年6月起至2017年8月止，在长达15个月的时间里被告仅支付了一个月的利息20万元，被告的辩解不成，本院不予采纳。对被告要求中止审理本案的主张，本院（2016）云0502民初4714号民事判决书是对钱虹与被告董庆国、段惠生民间借贷纠纷案进行的判决，且本院（2016）云0502民初4714号判决中未对被告向钱虹的借款1，000万元是用于被告支付原告保山德隆食品有限公司的场地转让款的情况进行确认，故二案虽有部分关�，但不是同一事实，故对被告的此项主张，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：（一）解除原告保山德隆食品有限公司与被告董庆国于2012年5月5日签订的《场地租赁协议》；（二）由被告董庆国于本判决生效后二十日内拆除在涉案租赁土地上建盖的简易房，恢复租赁土地原状并将租赁土地归还原告保山德隆食品有限公司；（三）由被告董庆国于本判决生效后二十日内支付原告保山德隆食品有限公司2016年6月1日起至2017年10月31日的租金283，333元，并按年20万元支付自2017年11月1�起至本判决确认的自动履行期限届满之日止的租金。（四）驳回原告保山德隆食品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4，500元，减半征收2，250元，由被告董庆国负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
上诉人董庆国主张涉诉土地租赁期间届满后，双方协商将土地转让给董庆国。现董庆国已经将土地出租给鸿运达有限公司。为证明其主张，上诉人申请证人赵某出庭作证，证实董庆国于2015年7月将永昌路北段东侧（北五环与永昌路交叉口）的场地租给鸿运达公司使用，租期10年。被上诉人质证对证人证言不认可，因证人与上诉人有亲属关系。即使出租关系存在，也不能证实土地已经转让。被上诉人同时提交（2017）云05民终750号判决，证明董庆�与钱虹1，000万元的民间借贷关系已经经过人民法院生效判决确认，不存在购买土地欠款的问题。上诉人质证对证明目的不予认可，因上诉人董庆国暂时无力支付土地转让款而以出具借条名义履行土地转让费，民间借贷关系不成立，上诉人已依法申请再审。本院认为，证人证言真实与否均不能证明涉诉土地使用权已经转让给上诉人，故不作为本案证据使用。
据此，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人董庆国主张涉诉国有土地使用权已经转让，但未提交转让协议或已变更土地使用权人的证据。其主张双方达成口头协议，因被上诉人德隆公司不认可，上诉人董庆国仅提交证人赵某的证言证实，但不管上诉人董庆国将租赁物转租给他人的事实是否成立，均不能证实上诉人与被上诉人已经签订或者实际履行了土地使用权转让的协议。故上诉人董庆国关于涉诉国有土地使用权已由租赁关系变更为转让关系的主张不能成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人于2012年5月5日签订的《场地租赁合同》，在2015年5月31日租期届满后，双方没有再续签租赁协议。作为承租人的上诉人董庆国一直在使用租赁物并支付了一年的租金，应视为双方达成不定期租赁的合意。一审法院依照不定期租赁合同的处理原则作出的判决并无不当。
综上所述，上诉人董庆国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，500元，由上诉人董庆国负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨明朗
审判员 陈 庆
审判员 杨 梅
二〇一八年五月十五日
书记员 段福有