广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终2668号
上诉人（原审原告）：张毅雯，女，1990年1月22日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：李彦彬，广东丰邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林绮华，广东丰邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁凤琴，女，1975年1月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：刘向东，广西桔乡律师事务所律师。
上诉人张毅雯因与被上诉人梁凤琴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初6899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人张毅雯上诉请求：撤销一审判决，依法改判梁凤琴支付张毅雯违约金36533.33元。事实和理由：本案纠纷的发生，不是因为张毅雯遭受了巨大的经济损失，恰恰是因为梁凤琴的违约不诚信行为而导致的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审判决认定了梁凤琴的行为属于违约行为，因此不能主动适用降低违约金的计算标准。梁凤琴应当在2017年6月10日前向张毅雯支付第四部分购房款40万元，但梁凤琴截止至2017年6月27日才向张毅雯支付上述购房款，构成违约，应当支付违约金。在双方签订的补充协议中并未约定违约金的计算方式的情况下，应参考补充协议第三条的约定“其他没有提及的条款按原合同履行”，房地产买卖合同第八条第二款第三项明确约定了违约金的计算方式，故违约金应当从合同签订之日2017年2月9日计算，一审法院没有依照双方的合同约定，而是根据经验进行判决，存在错误。
被上诉人梁凤琴辩称：1.违约金过高，应当考虑实际情况和张毅雯的实际损失。2.迟延支付第四部分房款并非梁凤琴故意造成的，而是由于政策原因造成，在此期间，梁凤琴也多次与张毅雯的委托人积极沟通联系，张毅雯母亲口头同意梁凤琴迟延几天支付第四部分购房款。梁凤琴只是迟延了几天支付该款项，张毅雯的上诉请求不合理。3.梁凤琴均按时支付了前三期的购房款，在梁凤琴支付第三期购房款当天，张毅雯就应当将涉案房屋交付给梁凤琴使用，但其迟延交付房屋。
张毅雯于2017年6月16日向一审法院起诉请求：1.梁凤琴支付张毅雯购房款400000元；2.梁凤琴支付张毅雯因迟延支付购房款的违约金33866.7元。一审诉讼中，因梁凤琴于2017年6月26日支付了购房款400000元，张毅雯向一审法院申请变更诉讼请求为：梁凤琴支付张毅雯因迟延支付购房款的违约金36533.33元。
一审法院认定事实：2017年2月9日，张毅雯委托张伟恒与梁凤琴、容桂天逸信息咨询服务部（以下简称天逸服务部）签订房地产买卖合同。合同约定张毅雯自愿将坐落于中山市东凤大道北128号天乙海岸名都三期天勤湾1幢1单元1101房出售给梁凤琴；双方均清楚该房地产上述产权状况并议定房地产的成交价格为60万元；签订本合同当天梁凤琴支付张毅雯购房定金5万元为第一部分购房款，该款项于签订本合同当天由天逸服务部代为收取，张毅雯将不动产权证交由天逸服务部保管当天，由天逸服务部转交给张毅雯。第二部分购房款2万元�在梁凤琴成功审批贷款后到交易中心缴交税金当天支付给张毅雯。第三部分购房款13万元办理过户当天支付给张毅雯。过户时间约定在2017年3月30日前。第四部分购房款40万元，梁凤琴以银行按揭贷款方式支付，在办理房屋过户领取到梁凤琴的房产证及他项权证后，交予银行（或由银行领取），由银行直接转账入张毅雯账户（若银行审批的贷款金额超过上述约定金额的，张毅雯承诺在收到银行发放梁凤琴贷款后两个工作日内将多出部分转回给梁凤琴；若银行审批的贷款金额少于或不审批上述约定的金额的，则梁凤琴在支付第三部分购房款时将增加支付不足部分）；张毅雯在收到梁凤琴支付的第三部分购房款后当天内将房产交付给梁凤琴使用；若梁凤琴不按期支付价款，应自本合同签订之日起至价款实际支付之日止，就其实际欠款额，按日千分之二支付延迟履行违约金。
2017年3月26日，张毅雯委托张伟恒与梁凤琴、天逸服务部的委托人郑彩梅签订房地产买卖合同补充协议。上述协议主要载明：三方在2017年2月9日签订房地产买卖合同，现协议补充。一、第四部分购房款为40万元，梁凤琴以银行按揭贷款方式支付，在办理房屋过户领取梁凤琴的房产证及他项权证后，交予银行（或由银行领取），由银行直接转账入张毅雯账户。（备注：若银行审批的贷款金额超过上述约定金额的，张毅雯承诺在收到银行发放梁凤琴贷款后两个工作日内将多出部分转回给梁凤琴；若银行审批的贷款金额少于或不审批上述约定的金额的，则梁凤琴在支付第三部分购房款时将增加支付不足部分），此部分款项必须于领取到梁凤琴名下的不动产权证后一个月内支付，若此日期前银行没能放款给张毅雯，梁凤琴须先自行支付给张毅雯，待银行发放贷款�，张毅雯承诺在收到此款的第二个工作日前将该部分款项退回给梁凤琴。过户时间约定在2017年4月10日前。
2017年6月28日，张毅雯、梁凤琴签订了房屋交付使用确认书，张毅雯将涉案房屋交付给梁凤琴。
另查：中山市不动产登记资料证明表反映，中山市东凤镇东凤大道北128号天乙海岸名都3期天勤湾1幢1单元1101房的权利人为梁凤琴，不动产证书号为粤（2017）0072647，登记时间为2017年4月24日，于2017年5月10日抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山市分行，抵押金额为47万元。
一审庭审中，梁凤琴称：其于2017年5月10日在房地产中介处领取了产权证；涉案的购房款已在2017年6月27日全部支付完毕；张毅雯主张的违约金过高应该调整；梁凤琴是没有违约的，双方口头协议了更改付款时间，为此，梁凤琴提供录音及微信记录作证。微信�录反映：一、梁凤琴于2017年6月6日向微信号“天乙娟”发送信息称：“娟，5月10日你帮我拿这份收据去建设行的，到6月10日才是一个月。”二、梁凤琴于2017年6月13日向微信号“天乙娟”发送信息称：“娟你好！抱歉了！我刚打电话去银行问过现在放款开始放5月份的了；我们是5月头办的，马上就放5月份的了；我比银行电话你也问一下吧；我真的不希望将事情化这么大；好心有好报；你比个电话建设银行问下吧；比多2000元你，比条路行行；你都知道我不是有钱人，一个女人养两个仔；不容易;我在想办法。”三、梁凤琴于2017年6月27日向微信号“天乙娟”发送信息称：“早晨娟，钱已经问人借好了！打算今天比你，是不是你们已经将事情放上法院了。”微信号“天乙娟”于2017年6月28日向梁凤琴发送信息称：“你好啊，梁凤琴女士。麻烦你提供一下你建行的账号，我下午将那7万打到你账户。”微信记录中的录音反映，微信号“天乙娟”向梁凤琴发送语音称：“11号是星期天，12号系拉阿琴”；“好拉，好拉，我看一下。他开工阿，都要明天，明天让他去搞个信息拉，要他本人去搞的。”
张毅雯称：梁凤琴在2017年5月10日前已经领取了不动产权证，但张毅雯没有证据，可按梁凤琴自述领取房产证的时间计算违约金；“天乙娟”的微信号是张毅雯母亲的，张毅雯母亲曾向梁凤琴追讨过款项，但没有口头约定变更过付款时间；双方在合同约定按日千分之二支付逾期违约金，因利率过高，张毅雯调整到按月息百分之二，从合同签订之日起至购房款支付之日止；张毅雯没有证据证明损失。
一审法院认为，张毅雯、梁凤琴签订的房地产买卖合同、房地产买卖合同补充协议，是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方均应恪守合同约定。庭审中，梁凤琴自认其于2017年5月10日领取不动产权证，张毅雯亦不持异议同意按该时间计算，此属梁凤琴对其不利事实的自认，不违反法律规定，一审法院经审查后予以确认。因双方在补充协议中约定“第四部分购房款40万元梁凤琴必须在领取其名下的不动产权证后一个月内支付”，即梁凤琴应于2017年6月10日前向张毅雯支付第四部分的购房款40万元，而双方确认梁凤琴于2017年6月27日才通过银行贷款支付上述购房款，为此，梁凤琴违约，应支付违约金。对于梁凤琴主张双方口头另行协商了购房款的支付时间，一方面梁凤琴提供的微信聊天记录的相对方是张毅雯的母亲，没有证据证明张毅雯母亲受张毅雯的委托与梁凤琴变更购房款支付时间；另一方面，梁凤琴提供的聊天记录及录音没能反映张毅雯母亲与梁凤琴明确约定了上述购房款支付时间，为此，梁凤琴理应承担举证不能的不利法律后果，一审法院对其辩解不予采纳。对于违约金的数额问题，因张毅雯无法举证其实际损失，且梁凤琴亦主张张毅雯主张的违约金过高应调整，一审法院酌情将违约金调整为以40万元为基数，自违约之日起即2017年6月11日起至2017年6月27日止，按年利率24%计算，即违约金为4533元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决：一、梁凤琴于一审判决生效之日起七日内向张毅雯支付违约金4533元（以400000元为基数，自2017年6月11日起按年利率24%计算至2017年6月27日止）；二、驳回张毅雯的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》�二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为714元，由张毅雯负担514元，梁凤琴负担200元（该款张毅雯已缴纳，梁凤琴应于一审判决生效之日起七日内直接向张毅雯支付，一审法院不另收退）。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为，梁凤琴应当按照何种标准向张毅雯支付违约金。对此，本院作如下分析：
梁凤琴逾期向张毅雯支付购房款，构成违约，梁凤琴应承担相应的违�责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”梁凤琴、张毅雯于合同中约定的违约金计算标准为以实际欠款额为基数，按日千分之二标准，自合同签订之日计至实际付款之日。张毅雯向一审法院起诉请求以实际欠款额为基数，按月百分之二标准，自合同签订之日至实际付款之日计算违约金。梁凤琴认为张毅雯主张的违约金亦过分高于其损失，请求法院予以减少。本院认为，迟延履行违约金的主要功能，在于填补守约方损失。本案中梁�琴虽存在迟延支付购房款的违约行为，但其最终于2017年6月27日支付了全部购房款，双方的合同已履行完毕。张毅雯的损失应当是其迟延收到购房款的利息损失，该损失应当自合同约定梁凤琴应当支付该购房款之日起算，至张毅雯收到全部购房款之日止。张毅雯并未举证证明其在此之前有实际损失产生，其主张之前期间内的损失没有理据。涉案合同约定迟延付款违约金自双方签订合同之日起算，该约定的违约金显然过分高于张毅雯的实际损失，一审判决将其调整为自合同约定的付款日次日计算至张毅雯收到全部购房款之日止，足以填补张毅雯的实际损失，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人张毅雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费714元（张毅雯已预交），由张毅雯负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛庆利
审判员 吴合波
审判员 刘 通
二〇一八年六月十九日
书记员 魏立明