江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东商初字第00426号
原告中国建设银行股份有限公司如东支行，住所地：如东县掘港镇青园南路52号。
负责人葛兵，行长。
委托代理人朱晓东，中国建设银行股份有限公司如东支行员工。
被告徐建。
被告刘健。
委托代理人徐建（刘健丈夫）。
被告南通市民生房地产开发有限公司如东分公司，住所地：如东县掘港镇芳泉路6号。
负责人陆通明，总经理。
委托代理人杨剖康，南通市民生房地产开发有限公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司如东支行（下称建行如东支行）与被告徐建、刘健、南通市民生房地产开发有限公司如东分公司（下称民生房产如东分公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法由审判员黄述雄独任审判，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告建行如东支行的委托代理人朱晓东、被告徐建及被告刘健的委托代理人徐建、被告民生房产如东分公司的委托代理人杨剖康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行如东支行诉称，2006年12月4日，三被告与原告签订个人住房借款合同一份，约定原告给被告徐建、刘健提供住房借款21万元，借期15年，自2006年12月4日至2021年12月4日，还款方式为等额本息还款法，由被告民生房产如东分公司为借款提供阶段性连带责任保证。原告按约发放了贷款，被告徐建、刘健未按合同约定还款，截至2015年5月21日已拖欠贷款本金59869.83元、利息1317.52元。原告得知，三被告相互之间发生纠纷，均无还款意愿，已构成根本违约。原告为维护合法权益，诉至法院。请求判令：1、三被告立即偿还贷款本金59869.83元及2015年5月21日前利息1317.52元，并按合同约定履行2015年5月22日以后的还款义务；2、原告对被告徐建、刘健抵押的如东县掘港镇民生阳光新城3幢1单元501室房屋通过折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；3、由三被告共同承担本案的诉讼费用。
被告徐建、刘健辩称，对原告陈述的事由没有异议。由于被告民生房产如东分公司没有交付合格的房屋，导致使用过程中房屋漏水，被告徐建、刘健要求被告民生房产如东分公司修复房屋引发纠纷。对于本案的借款，被告民生房产如东分公司理应按合同约定履行担保义务。
被告民生房产如东分公司辩称，对于原告陈述的借款事实没有异议。被告徐建、刘健所购房屋已符合办理抵押登记的条件，二人未去办理房屋所有权登记证书亦未按约办理房屋抵押登记手续，原因在原告与被告徐建、刘健。原告与被告徐建、刘健怠于履行合同约定义务，致使我公司解除担保的条件未成就，根据我国《合同法》的规定应当视为解除担保的条件成就。综上，我公司不应承担担保责任。
经审理查明，被告徐建、刘健于1997年4月22日登记结婚。2006年12月4日，被告徐建作为借款人、抵押人、质押人（甲方）与原告建行如东支行（贷款人、抵押权人、乙方）、被告民生房产如东分公司（保证人、开发商或售房单位、丙方）签订个人住房借款合同一份，约定乙方向甲方提供贷款21万元用于购买房屋；借款期限为15年，自2006年12月4日起至2021年12月4日止；借款执行政策性贷款月利率3.825‰；甲方的借款由乙方直接划入丙方在乙方开立的存款帐户内；借款采用等额本息还款法，即甲方在2007年1月至2021年12月期间，于每月二十日前向乙方等额归还本息人民币1616.16元；借款所购房屋为如东县掘港镇民生阳光新城3幢1单元501室，刘健、徐建等共有人同意将本合同项下的房产用于抵押。个人住房借款合同还约定，本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即以甲方提供的所购住房作抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证。保证担保的范围包括甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等。保证期间由借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止。甲、乙、丙三方分别在个人住房借款合同的落款处签字、盖章，被告徐建、刘健另在房产共有人签字处署名。
个人住房借款合同签订当天，原告依约将21万元借款划入合同约定帐户，被告徐建签署了借款借据。合同履行过程中，被告徐建于履约初期尚能按约还款，但截至2015年5月21日已累计拖欠借款本金59869.83元、利息（含罚息）1317.52元。原告多次催讨未果，遂诉至本院。
庭审中核实，被告徐建、刘健所购买如东县掘港镇民生阳光新城3幢1单元501室房屋至今没有办理房屋所有权证书，也没有办理合同约定的房屋抵押登记手续和房屋他项权证书。被告徐建、刘健称，因被告民生房产如东分公司所交付的房屋在使用过程中漏水，存在质量问题，所以才没有办理房屋所有权证书和抵押登记手续。被告民生房产如东分公司则认为系原告及被告徐建、刘健怠于行使合同约定的办理抵押登记手续的义务，系阻止被告民生房产如东分公司解除担保条件的成就，应视为解除担保的条件已成就。被告民生房产如东分公司未就其前述抗辩意见进行举证。
以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的被告徐建、刘健结婚证及户籍卡、个人住房借款合同、借款借据、核定贷款指标通知、公积金贷款申请审批表、公积金贷款还款协议、职工还款流水帐、还款明细清单、公积金职工流水帐等证据在卷佐证，且经庭审质证审核，足以认定。
本院认为，原告建行如东支行与被告徐建、民生房产如东分公司于2006年12月4日签订的个人住房借款合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系合同双方真实意思表示，该合同关系合法有效。原告按合同约定提供了住房贷款，被告徐建理应按约定期限、金额履行还款义务。原告要求被告徐建偿还拖欠的借款本息（含罚息）并按合同约定继续履行2015年5月22日以后的还款义务，该诉请符合法律规定，本院予以支持。被告刘健不是与原告签订借款合同的相对方，不应承担直接向原告偿还借款本息的合同义务。原告要求被告刘健偿还被告徐建拖欠的借款本息并继续履行2015年5月22日以后的还款义务，该项诉请于法无据，本院不予支持。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》》第四十九条第一款规定“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。”虽然被告徐建、刘健同意将所购如东县掘港镇民生阳光新城3幢1单元501室房屋为案涉借款提供抵押，但该房屋至今未办理所有权证书，亦未办理合同约定的抵押登记手续和房屋他项权证书，合同约定的房屋抵押不发生法律效力。原告建行如东支行要求对如东县掘港镇民生阳光新城3幢1单元501室房屋通过折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿的诉请缺乏法律依据，本院不予支持。
案涉个人住房借款合同约定，在被告徐建取得房屋所有权证并办妥抵押登记之前，由被告民生房产如东分公司提供阶段性连带责任保证。原告要求被告民生房产如东分公司对被告徐建拖欠的借款本息（含罚息）承担偿还责任的请求，本院予以支持。对于2015年5月22日以后被告徐建按约定应履行的还款义务，被告民生房产如东分公司亦应在案涉房屋办妥抵押登记手续之前继续承担连带清偿责任。被告民生房产如东分东公司认为，原告与被告徐建、刘健怠于履行合同约定义务，致使该公司解除担保的条件未成就，按照法律规定应当视为解除担保的条件成就，该公司不应承担担保责任。被告民生房产如东分东公司的以上抗辩意见缺乏证据支持，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》》第四十九条之规定，判决如下：
一、被告徐建于本判决生效之日起三日内偿还原告中国建设银行股份有限公司如东支行2015年5月21日前借款本金人民币59869.83元、利息（含罚息）人民币1317.52元，并按合同约定继续履行2015年5月22日以后的还款义务；
二、被告南通市民生房地产开发有限公司如东分公司对被告徐建所拖欠2015年5月21日前借款本金人民币59869.83元、利息（含罚息）人民币1317.52元承担连带清偿责任；
三、被告南通市民生房地产开发有限公司如东分公司对2015年5月22日起至如东县掘港镇民生阳光新城3幢1单元501室房屋办妥合同约定的抵押登记、房屋他项权证书等手续之前被告徐建的还款义务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司如东支行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1330元，减半收取人民币665元，由被告徐建负担（原告已预交的不退还，由被告徐建在执行时一并给付原告），被告南通市民生房地产开发有限公司如东分公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币1330元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通西被闸支行，账号：47×××82）。
审判员 黄述雄
二〇一五年七月六日
书记员 高艳红
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》》
第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。
当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。