上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第176号
原告（反诉被告）上海华之邦科技股份有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人陈宝明，董事长。
委托代理人姜学敏。
被告（反诉原告）上海驭昱实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人林梦娟，总经理。
委托代理人杨春梅，上海市大众律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海华之邦科技股份有限公司与被告（反诉原告）上海驭昱实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员毛步峰独任审判，并于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人姜学敏、被告（反诉原告）委托代理人杨春梅到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月14日，原、被告之间签订《租赁合同》，约定由原告向某某承租位于上海市嘉定区嘉好路XXX号内的部分厂房（以下简称系争房屋），建筑面积加公摊约2200平方米，租赁期限自2014年11月5日起至2016年11月4日止。合同并明确，系争房屋的年租金为人民币（以下币种同）706000元，租赁协议签订时原告应向某某支付押金58800元等。合同签订时，原告即支付了相应押金。后原告发现，被告签订合同时所提供的系争房屋所属嘉好路XXX号房地产权证复印件上建筑面积与原告查询后获知的政府房地产登记信息记载不符。对此，被告始终未能提供产权证原件或作出合理解释。另经原告实地检查，系争房屋的消防设备也不完善，存在安全隐患。现起诉要求：1、解除原、被告之间于2014年10月14日签订的《租赁合同》；2、被告返还租赁押金58800元。
审理中，原告还补充称，双方合同签订后当日，原告即进场准备装修，测量后发现实际租赁面积为1807.92平方米，与合同约定面积不符。故其曾于合同签订后第三日即2014年10月17日向某某提出过解除合同，被告亦表示同意，但双方在协商具体解决办法时未能达成一致。而系争房屋也已于2014年11月由被告另行转租案外人上海如瑞物流有限公司。
被告辩称，上海市嘉定区嘉好路XXX号房产的权利人为上海上迪电子科技有限公司，该公司已将包括系争房屋在内的嘉好路XXX号部分厂房出租给上海领兆实业有限公司，上海领兆实业有限公司又委托被告对相关厂房进行出租、管理、收益。对于原告出示的嘉好路XXX号相关房地产权证及房地产登记信息等证据的真实性，被告表示认可，但认为相关房地产权证上所载整个嘉好路XXX号房产建筑面积与登记信息中反映的该处房产总建筑面积存在出入并不影响原、被告之间合同的履行，本案系争房屋仅为嘉好路XXX号内房屋的一部分而非全部。被告亦不同意原告有关其他合同解除的理由与陈述，且不认可原告曾在2014年10月17日提出过解除合同的要求。另被告确曾与上海如瑞物流有限公司签订租赁合同并向后者出租房屋，但该房屋并非本案系争房屋。故原告要求解除双方租赁合同没有依据，且其无故主张解除合同的行为已违反合同约定，另考虑原、被告之间已无继续履行合同的可能，被告同意原告要求解除合同的诉讼请求，但不同意原告的其他诉讼主张。
同时被告反诉称，2014年10月14日，原、被告之间签订《租赁合同》，约定系争房屋租金、保证金的支付方式和金额应为付三押一，厂房年租金为706000元，租金每三个月支付一次，先交费后使用，每期租金应提前15日交齐。租赁协议签订时，原告应向某某支付58800元作为租赁押金，合同并对其他事宜进行约定。但被告仅在签订合同时收到原告支付的58800元，后原告就未再支付过系争房屋租金等其他任何费用，被告曾多次催讨未果。现反诉要求：1、原告按每年706000元的标准，支付自2014年11月5日起至合同解除之日止的租金，暂计至2015年1月12日的租金金额为131205元；2、原告按每日882.5元的标准，支付自2014年10月22日起至实际支付之日止的滞纳金；3、原告支付违约金117666元。
审理中，被告申请撤回第二项要求支付滞纳金的反诉请求，并明确第三项反诉请求中，违约金性质为解约违约金，计算依据为：根据租赁合同第三条第C7款约定，原告终止合同应向某某支付相当于2个月租金的违约金，且不退还押金。系争房屋的年租金为706000元，折算后2个月租金应为117666.67元，被告在减去零头后，即得出了主张的违约金金额117666元。
反诉被告即原告辩称，不同意被告的全部反诉请求。原告认可被告有权出租系争房屋，但原告已于租赁合同签订后第三日即2014年10月17日向某某提出过解除合同，被告也表示了同意，只是双方在协商具体解决办法时未能达成一致。而系争房屋也已于2014年11月由被告另行转租案外人。对于被告主张的违约金，原告认为其计算标准过高，若法庭最终支持被告的该项反诉请求，原告亦要求对违约金金额进行调整。
经审理查明，2014年10月14日，原、被告之间签订《租赁合同》，约定由原告向某某承租系争房屋。合同第一条明确，系争房屋经双方实地丈量，确认建筑面积加公摊约2200平方米，租赁期限自2014年11月5日起至2016年11月4日止。合同第二条约定，租金、保证金的支付方式和金额为付三押一，房屋年租金706000元，租金应三个月支付一次，先交费后用房，每期租金应提前15日交齐。租赁协议签订时，原告应向某某支付58800元的租赁押金。合同第三条第C7款还明确，若被告终止合同需向原告退还押金及赔偿相当于两个月租金的违约金，若原告终止合同需向某某支付相当于两个月租金的违约金，并不退还押金。合同签订时，被告收到了原告支付的58800元押金。后原告未再支付房屋租金等费用。另查，被告与案外人上海如瑞物流有限公司于2014年11月20日签订《租赁合同》，约定由案外人向某某承租位于上海市嘉定区嘉好路XXX号内的部分厂房，建筑面积加公摊约400平方米。
以上事实，有原、被告之间签订的《租赁合同》、被告与案外人之间签订的《租赁合同》及当事人的陈述等证据为证，并经质证审核，本院予以认定。
本院认为，原告与被告就系争房屋所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，原、被告之间的合同关系成立，双方均应依约履行各自的义务。原告主张其在进场后发现房屋面积小于合同约定面积，并因此曾于2014年10月17日向某某提出解除合同且被告也表示过同意等，缺乏相应依据，本院难以采信。原告所称系争房屋消防设备不完善，存在安全隐患等，未能提供相应依据予以证明，故对该主张，本院亦不予采信。本案系争房屋为嘉定区嘉好路XXX号中房产之一部分，原告主张嘉好路XXX号房地产权证上所载整体房产建筑面积与登记信息中反映的700号房产总建筑面积存在出入，该节情况即使为真，亦难以说明与本案所涉租赁合同存在直接影响，故对被告辩称相关情况与本案无关，并不影响双方合同的履行等意见，本院予以认可。原告另称，系争房屋已于2014年11月由被告转租案外人上海如瑞物流有限公司，但缺乏充足依据证明被告转租案外人之某某即属本案系争房屋，故对原告的上述观点，本院不予采信。综上，原告主张双方租赁合同解除缺乏依据，但鉴于被告在提起反诉时，已明确表示同意原告的解除合同之主张，对此本院予以确认，双方合同已无实际履行可能，合同应于被告提交的民事反诉状落款日期即2015年1月27日解除。租赁合同对于房屋租金的金额和支付方式等进行了明确约定，现被告反诉主张原告按约定的年租金标准支付自租赁起始日起至合同解除之日止的租金，合法有据，原告应当支付自2014年11月5日起至2015年1月27日止的租金706000／365＊84即162476.71元。合同还约定，若原告终止合同需向某某支付相当于两个月租金的违约金，并不退还押金。现原告在缺乏约定及法定解除事由的情况下主张合同解除，被告不同意原告有关返还租赁押金58800元的诉讼请求并反诉主张原告支付解约违约金，于法无悖，本院予以认可。对于违约金的计算标准，虽然合同中确实约定原告应向某某支付相当于两个月租金的违约金，但如此计算将致违约金过高，且原告对此亦提出相应抗辩，故本院根据案件实际情况，酌情对违约金金额进行调整，原告应向某某支付违约金40000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海华之邦科技股份有限公司与被告上海驭昱实业有限公司之间在2014年10月14日签订的《租赁合同》于2015年1月27日解除；
二、驳回原告上海华之邦科技股份有限公司的其他诉讼请求；
三、原告上海华之邦科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向某某上海驭昱实业有限公司支付自2014年11月5日起至2015年1月27日止的租金162476.71元；
四、原告上海华之邦科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向某某上海驭昱实业有限公司支付违约金40000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1270元，减半收取635元，由原告上海华之邦科技股份有限公司负担595元，由被告上海驭昱实业有限公司负担40元；反诉受理费5033元，减半收取2516.5元，由反诉原告即被告上海驭昱实业有限公司负担469.12元，由反诉被告即原告上海华之邦科技股份有限公司负担2047.38元。上述当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 毛步峰
二〇一五年五月二十日
书 记 员 钱雨婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。