山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终738号
上诉人（原审被告）：孙加意，男，1973年10月9号出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：颜鹤，山东锦鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成士和，男，1974年10月27日出生，汉族，住济南市。
原审被告：薄纯静，女，1974年12月14日出生，汉族，住济南市。
上诉人孙加意因与被上诉人成士和、原审被告薄纯静房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初4195号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙加意上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或改判驳回成士和的诉讼请求；3.本案诉讼费用由成士和承担。事实与理由：1.本案诉讼程序违法，本案自立案之日至结案已经超过三个月，然而一审法院仍然适用简易程序并且由审判员于东亮独任审理，严重违反法律规定。成士和一审委托代理诉讼人身份不合法，根据民事诉讼法司法解释的规定，能够参加诉讼的应当为律师、法律工作者、当事人近亲属等，成士和委托代理人不符合相关规定，不能参加本案的诉讼。2.本案认定事实严重错误，对于孙加意是否支付给薄纯静全部购房款一事，双方均没有任何证据证明，18万元是一笔不小数额的款项，即使是现金也应当是从银行取款后交付，成士和没有提供相关的转账记录也没有提供相关的取现凭证或者申请法院调取相关的记录。在孙加意不知情的情况下，个人名下财产被出售，也没有任何证据证明有付款的记录，所以孙加意不认可该合同履行的情况。其次，孙加意因长期与薄纯静分居生活，不清楚相关房产的情况，直到2017年春节才知晓该房产已经被出售，一审法院认为与常理不符，明显是对成士和有利的推断，不知晓相关情况有相关的事实基础，那就是孙加意与薄纯静长期分居生活，由于涉案房产一直没有房产证，所以不曾过多过问，最终是成士和找到孙加意，才知晓已经卖给成士和，2005年1月23日与薄纯静分开居住，明显有合理理由不知晓相关的情况，一审法院如此推断，罔顾事实。常年分居但不离婚的现象很多，没有任何调查显示结婚后不存在长期分居的情况。3.本案适用法律错误。一审法院认为成士和是善意取得，但是根据最普遍最基本的法律理念，善意取得制度应当是建立在登记的基础上。该房产在成士和购买时便已经知晓无法办理房产证和没有房产证这一事实，并且成士和在如此多的年份里都没有提及办理房产证之事，其也并不知晓该房产还有共有权这一事实，所以针对孙加意来说，成士和的购买行为并非善意取得。转让前必须是已经登记的、法律允许流转的不动产，流转的不动产必须合法。一般来说，不动产价值较高，不能将不动产善意取得制度适用面无限扩大，基于善意取得制度与公示公信制度的关系，不动产应为已经登记并为法律允许流通的财产，也就是说该房屋的善意取得应当是取得了房产登记之后方能适用善意取得。综上所述，一审判决既不符合程序规定，也严重错误的认定了事实，更加的没有按照基本的法学理论和法律规定适用法律。
成士和辩称，请求法院公平公正判决，同意一审法院判决。
薄纯静未作陈述。
成士和向一审法院起诉请求：1.请求法院确认房屋买卖协议合法有效，两被告协助原告成士和办理房屋过户手续；2.诉讼费由两被告承担。
一审法院认定事实：2009年10月23日，成士和（买方、合同乙方）与薄纯静（卖方、合同甲方）签订了房屋买卖协议书一份。协议约定：一、甲方自愿将坐落在某房屋，建筑面积47平方米，出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币壹拾捌万元整（180000元），乙方于2009年10月30日前一次付给甲方。三、双方同意条件具备后由双方办理上述房屋过户手续。四、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方责任。五、办理房屋过户手续所缴纳的费用，由乙方全部负担。六、本协议经双方签名按手印后，上述房屋产权归乙方所有。七、甲、乙双方无委托第三方承办此件代理服务。八、本协议一式两份，甲、乙各执一份。成士和在合同下方乙方处签字予以确认，薄纯静在合同甲方处签字予以确认。2009年10月18日，薄纯静给成士和出具收到条1张，载明：今收到成士和购买某房屋购房款5万元（伍万元）。协议签订后，薄纯静又于2009年11月28日给成士和出具收到条1张，载明：今收到成士和购买某房屋购房款131500元（壹拾叁万壹仟伍佰元整）。2009年11月初，薄纯静交付房屋，成士和随即入住，并一直居住至今。
另查明，两被告系夫妻关系，涉案房产系两被告在夫妻关系存续期间通过济钢房改购得。2017年3月1日，薄纯静办理了涉案房屋的不动产权证，载明：涉案房屋所有权人为薄纯静，共有人为孙加意，权属取得方式为房改购房。涉案房屋的不动产权证下发后，因两被告不配合办证事宜，成士和提起本案诉讼。
对于房屋买卖的过程，成士和称：2009年10月左右，薄纯静的姐夫孟复生称薄纯静出卖房屋，其就和薄纯静联系，然后购买了涉案房屋；房屋买卖协议是薄纯静提供的，是在薄纯静户籍地也就是薄纯静父亲家某室签订的，当时薄纯静父亲、薄纯静姐姐、成士和夫妻在场；购房款是支付的现金，也是在薄纯静父亲家里支付的，实际支付了181500元，其中1500元是屋内物品折价款；当时不了解薄纯静的婚姻状况，但薄纯静表示房产是其个人财产，其也表示产权清楚，否则承担责任，且在下证后就能够过户；18万元的购房价格是当时的市场价，薄纯静出卖了涉案房屋后又购买了济钢钢城新苑的房屋，并未损害两被告的合法权益。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房产为两被告的夫妻共同财产，被告薄纯静出卖涉案房产时，被告孙加意未在房屋买卖协议书上签名。双方主要争议焦点为合同效力问题及两被告应否协助原告成士和办理过户手续。关于合同效力问题，涉案房屋买卖合同是被告薄纯静与原告成士和真实意思的表示，是双方在平等协商的情况下自愿签订的。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，两被告以被告薄纯静在签订房屋买卖合同时无处分权为由主张合同无效，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于两被告应否协助办理过户手续问题，被告孙加意虽称涉案合同签订时其并不知情，且夫妻长期两地分居，但其同时表示虽长期在外工作，但每年回济南四、五次，且其没有证据证实两被告一直因感情不和互不联系、没有共同生活。涉案房产为两被告的重大家庭财产，原告成士和已入住七年多，被告孙加意一直未提异议，其称在被告薄纯静出卖房产七年后才知道涉案房产被出卖的事实，明显与常理不符，一审法院不予采信。另一方面，涉案房屋的买卖价格符合交易时的市场价格，原告成士和支付了全部购房款，并非存在恶意。被告薄纯静随后又购买了钢城新苑的房屋，客观上也并未损害被告孙加意的合法权益。目前两被告已取得产权证书，涉案房屋符合办理产权过户的条件，被告薄纯静应当履行合同义务，协助原告成士和办理涉案房屋的产权过户手续。被告孙加意作为共有权人，在长达七年多的时间内并未对被告薄纯静出卖房屋提出异议，应视为同意涉案房屋出卖事宜，故也应协助原告成士和办理涉案房屋过户事宜。判决：一、确认原告成士和与被告薄纯静于2009年10月23日签订的《房屋买卖协议书》有效。二、被告薄纯静、孙加意于判决生效之日起十日内协助原告成士和办理坐落于济南市某室[不动产权证号：鲁（2017）济南市不动产权第XXXXXXXX号]的过户手续。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理3900元，减半收取1950元，由被告薄纯静、孙加意共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，二审争议焦点为：一、涉案房屋买卖协议是否有效；二、孙加意与薄纯静是否具有履行过户的义务。
关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。薄纯静与成士和签订的房屋买卖协议，系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效合同。一审法院据此确认涉案房屋买卖协议有效，并无不当，本院予以确认。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。2009年10月23日薄纯静与成士和签订涉案房屋买卖合同时的价格符合当时的市场价格，成士和已按约定支付了全部购房款，并非存在恶意，且薄纯静随后又购买了钢城新苑的房屋，客观上也并未损害孙加意的合法权益。薄纯静作为房屋出卖人理应按照协议约定交付房屋并办理过户手续。孙加意作为涉案房屋共有人对共有财产有审慎管理的权利和义务，但在买受人成士和接收该房屋并居住长达七年的时间后，孙加意称其对出卖涉案房屋并不知情的主张，明显与常理不符，本院对此不予采信。现涉案房屋符合办理过户的条件，一审法院据此判决薄纯静、孙加意协助成士和办理涉案房屋过户事宜并无不当，本院予以维持。
另经审查，一审法院审理程序合法，并未超过审理期限，本院予以确认。
综上所述，孙加意的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人孙加意负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一八年三月七日
书记员 李在利