上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长民三（民）初字第1310号
原告林韵宜，女，联系地址台湾省。
委托代理人沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。
被告强生（中国）有限公司，住所地上海市。
法定代表人ZHOUMINTAO，职务总经理。
委托代理人莫晓英，女，该公司员工。
委托代理人胡晓佶，男，该公司员工。
原告林韵宜诉被告强生（中国）有限公司（以下简称强生公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月30日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判，于2012年8月20日进行第一次证据交换，原告林韵宜的委托代理人沈琴，被告强生公司的委托代理人莫晓英到庭参加。后因本案案情复杂，本院依法将案件转为普通程序，组成合议庭审理，于2012年11月12日进行第二次证据交换，原告林韵宜及其委托代理人沈琴，被告强生公司的委托代理人莫晓英到庭参加。2013年2月27日第一次公开开庭对本案进行了审理，原告林韵宜及其委托代理人沈琴，被告强生公司的委托代理人胡晓佶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林韵宜诉称，2009年12月，原、被告就102室房屋（以下简称涉讼房屋）签订了一份《上海市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）及《补充协议》。租赁合同约定：租金每月人民币24，000元，于每月的第十个工作日支付，逾期支付的，按日租金的0.50%支付违约金，租赁期限为2009年12月21日至2010年12月20日。租赁期满房屋返还时，房屋应符合正常使用后的状态，并经原告验收认可，相互结清各自承担的费用后视为交接完成。如被告逾期返还房屋的，被告应按日租金的双倍承担房屋占有期间的使用费。租赁保证金为贰个月的租金，即48，000元。其中，租赁合同附件三就房屋的装修即附属设施等予以约定。租赁合同履行期间，被告对租赁保证金的支付及部分房租的支付存在延迟情形，原告为此曾于2010年12月向被告提出要求其支付滞纳金的主张，但被告未理睬。租期届满后，原、被告又签订了一份《第一期续租协议》（以下简称续租协议），将租期续展为2010年12月21日至2011年12月20日止，续租期限为一年。续租期间租金调整为每月25，600元，租赁保证金亦调整为51，200元。续租期内，原租赁合同及补充协议的所有条款，除被本协议修改或替代的，应保持不变并具有法律效力。续租期满前，原、被告先后签署了一份《退租通知》，确认被告方到期后不再续租房屋，双方安排有关人员做好退房的一切手续，具体交接时间另行协商通知。但双方签订退租通知至今，被告方在续租合同到期后迄今未按照租赁合同第七条第二款的约定条件将涉讼房屋返还给原告，也未通知原告进行房屋交接。房屋租赁期间，原告按约对房屋进行例行的使用监督时，发现因被告居住人员的使用不当，造成房屋地板等多处出现损坏。原告多次提醒被告，房屋返还时应修复好房屋设施，房屋应满足双方约定的返还条件，未得到被告回应。被告在续租合同到期后，未按合同约定条件返还租赁房屋，也未按合同约定义务修复损坏的房屋设施，赔偿原告损失，被告的行为构成对原告违约，故诉至法院，请求判令被告：1、被告按原、被告所签的租赁合同第七条第二款条件返还原告位于102室租赁房屋；2、被告赔偿原告房屋使用费共计358，400元（暂计算自2011年12月21日至2012年7月20日），并按每月51，200元主张至被告实际返还涉讼房屋止；3、被告赔偿原告房租滞纳金7，872元、空调维修费7，000元、差旅费44，000元，前述共计58，872元。审理中，原告鉴于2012年9月15日收回房屋的事实，最终明确诉讼请求如下：1、被告偿付原告房屋使用费460，800元（从2011年12月21日算至2012年9月15日，共计9个月按每月51，200元计）；2、被告偿付原告各项维修费用168，000元、更换冰箱损失4，200元、空调修理费7，000元、家具维修费11，300元、灯泡更换费515元、按摩浴缸马达的维修费2，291.10元、床单被套清洗费1，700元、滞纳金16，992元、水电及天然气费3，278.60元、差旅费44，000元；3、被告支付原告房屋维修期间的租金损失（从2012年9月16日至2012年12月30日止（三个半月），按每月25，600元计算），共计89，600元。
被告强生公司辩称，被告认为本案的核心焦点在于应区分哪些是房屋使用过程中因房屋结构原因产生的损失以及不合理使用造成的损害。被告认为原告现有的证据均无法证明被告对房屋使用存在过错，相反，被告已尽到了作为租客的合理义务，被告在发现房屋因为结构性问题造成漏水后，第一时间通知了中介，并且期间主动搬出房屋5天给予原告检测和维修，而原告作为房东，却未履行自己应有的义务，在接到被告房屋漏水的通知后，无视专业人士的认定，也不请其他专业人士来做鉴定或者维修，相反主观的认为房屋的所有损耗皆由被告的不合理使用造成，放任房屋继续受损，扩大了损害结果。因此，房屋所有的损害与被告没有因果关系，被告不应该承担赔偿责任。被告对原告提出的房屋使用费不认可，被告在2011年12月15日将房屋钥匙交还中介，是原告怠于收取钥匙，致房屋未及时交接，因此，在此期间房屋使用费不应由被告承担。更换冰箱费用、空调修理费、家具维修费、灯泡更换费、按摩浴缸马达并非被告在租赁期间人为造成，被告不承担赔偿费用。床单被套清洗费并非是被告需要承担的责任，不应由被告承担。滞纳金计算有误，被告认可滞纳金为100.92元。被告归还房屋后的水、电、煤气等费用不应由被告承担。差旅费、房屋租金损失与被告无关，亦不同意承担。
经审理查明，2009年12月，原告作为涉讼房屋的出租方（甲方）与被告（乙方）就涉讼房屋签订了一份租赁合同及补充协议。租赁合同约定：租金每月24，000元，即每日日租金为789元。乙方应于每月的第十个工作日支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。房屋租赁期限为2009年12月21日至2010年12月20日止；甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金48，000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、电话、宽带、卫星电视等费用由乙方承担。物业管理费、税收等费用，均由甲方承担；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的柒日内进行维修。逾期不维修，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的双倍向甲方支付该房屋占有期间的使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。租赁合同附件三就涉讼房屋内的现有装修、附属设施及设备状况等同时予以了约定。补充协议约定：乙方在甲方全额扣除租赁保证金并支付完按合同规定因乙方租客实际使用而产生的公用事业费用和房屋损坏赔偿费（如有），不再承担由于该等解约引起的其他违约责任……；在租期结束的当天，甲方与乙方实际居住人RF当场结清所有本合同规定应付的由乙方实际居住人RF实际使用而产生的公共事业费用和房屋损坏赔偿费后的当天甲方须将乙方已付入甲方银行帐户的保证金以原币原额退还乙方……；每月21日的前7日为乙方支付下一个历月租金日……乙方应在收到甲方付款通知单和上海市房地产租赁发票后按月向甲方交付租金，每逾期一天，乙方应向甲方支付0.50%的滞纳金；乙方对所租房产及设备应妥善保护，未经甲方事先同意，不得擅自改造。如有损坏（自然损耗除外），乙方应负责修复或赔偿的费用；……一切设施和设备如发生障碍，只要不是由于乙方的故意或人为而造成，均由甲方负责修复并支付费用；甲方负责维修本物业内之水、电等设施维修，如因乙方不正当使用而造成的损坏，则甲方负责维修乙方负责付费；若出现该物业内的生活设施，如水、电、家用电器、空调管道、门窗锁具等及甲方配备的设备不是因乙方使用不当而引起的非正常运行时，乙方应立即通知该物业的管理公司采取措施，甲方应负责立即维修……；合同双方约定的联系地址为：甲方台湾台北市某处乙方上海某处依照本合同向乙方发出任何通知应当采取书面形式，并按照下列方式发出：（i）以信函方式通知，信函已写明被通知人的地址。资费已付，已挂号或登记；（ii）以传真或者电子邮件发给被通知人；（iii）或者通知内容有书面记载的其他任何方式……。
租赁合同租期届满后，原、被告又签订了一份续租协议。续租协议约定：将租期续展一年，自2010年12月21日至2011年12月20日止。续租期间租金调整为每月25，600元，租赁保证金调整为51，200元（前期缴纳的保证金48，000元将自动转入作为续租期间的保证金）；在续租期内，原告为被告提供一台新的双门冰箱；任何一方就本协议发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行，且采用挂号、传真、电子邮件或直接送达至本协议约定之联系方式……；续租期内，原合同的所有条款，除被本协议修改或替代的，应保持不变并具有法律效力。
2011年7月5日，被告向房屋中介方发了一份电子邮件，邮件主要内容为：房屋的实际使用人发现房屋漏水，地板变形，墙面受潮。之后，中介通知了原告，原告查看房屋后，原、被告未就损失的承担达成一致意见。
续租期满前，原、被告先后签署了一份《退租通知》，确认被告方到期后不再续租房屋，双方安排有关人员做好退房的一切手续，具体交接时间另行协商通知。
2011年12月15日，被告的实际居住人、房屋中介方、物业方共同清点了涉讼房屋内的设施、物品，并抄写了水、电、天然气的表数，三方制作了《退租确认书》。审理中，原告自认房屋中介向其通知过被告交房的具体日期，但按照合同的约定，被告应当将房屋修复后才能交还原告，如没有修复，原告不同意接受房屋。
审理中，原、被告均确认涉讼房屋内的物损主要由主卧室阳台裂缝进水导致。2012年9月15日，审判人员现场主持下，被告将房屋的钥匙交还原告。之后，原告组织装修公司对涉讼房屋进行了修复。2012年11月下旬，在审判人员就涉讼房屋是否启动损失评估程序向原、被告释明。原告表示涉讼房屋已经在修复期间，难以进行相关损失评估，被告认为根据举证责任的规定，原告应当提供损失的证据，故不同意垫付相关评估费用。之后，原告自认涉讼房屋于2012年12月30日修复完毕。
租赁保证金51，200元，原告认为依据租赁合同约定应当作为房屋损坏赔偿金扣除。被告认为涉讼房屋的损坏与被告无关，租赁保证金应当予以返还。
另查明，2010年1月19日，原告的账户内存入USD（美金）14，061.40元。2011年5月25日，原告的帐户存入人民币25，600元（交易明细为被告的预支房租）。2011年6月29日，原告的帐户存入人民币51，200元（其中包括6月的租金25，600元）。审理中，原、被告均认为应在每月的14日前支付下一个月的租金，但原告认为应按照延付租金总额的0.50%支付上述5、6月份的滞纳金，被告认为应按照日租金的0.50%支付上述5、6月份的滞纳金。
上述事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》、《第一期续租协议》、《退租通知》、《关于修缮及返还租赁房屋等的函》、《照片》、《收据》、《发票》、《预算表》、《空调报价》、《家具修理发票》、《家具修理清单》、《天然气发票》、《水费发票》、《电费发票》，被告提供的《电子邮件》、《照片》、《退租确认书》、《退租通知书》等证据以及双方当事人的陈述佐证，经庭审质证无误，本院予以确认。
审理中，原告为证明其曾向被告提出过要求被告支付滞纳金的主张，向本院提交了一份落款日期为2010年12月由原告发给被告的书面《函件》，但原告未提供邮寄的凭证。经当庭质证，被告不认可已收到上述《函件》，且认为根据原告主张权利的时间推算已过二年诉讼时效。
审理中，原告提供了多封发给房屋中介的电子邮件。从电子邮件内容显示，从2011年10月20日始，原告要求被告修复涉讼房屋损坏的装修及物品，要达到原告向被告交房时的状况，而且被告还应承担相应的房租损失。2012年2月9日的电子邮件首次记载，原告向被告提出了支付滞纳金的要求。经当庭质证，被告不认可电子邮件的真实性。
本院认为，原、被告签订的租赁合同依法成立，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。根据双方签订的续租协议，租赁到期日为2011年12月20日止，而且根据原、被告先后签署的《退租通知》，原告作为出租人早已知晓被告不再续租涉讼房屋，被告在租期日将向原告返还涉讼房屋，故原告应在租期届满之日及时收回涉讼房屋。至于原告认为涉讼房屋交付时，不符合正常使用后的状态，故原告在租期到期后未验收，未收回房屋的行为符合合同约定。本院认为，该合同条款适用的条件应当是涉讼房屋的结构遭到了损害，且能归责于被告。因为租赁合同还有约定，因被告使用不当或不合理使用，造成涉讼房屋附属设施损坏，被告应负责维修。被告拒不维修，原告可代为维修，费用由被告负担。因此，原告以租赁合同第七条第二款的约定为依据拒绝接收涉讼房屋，坚持要求被告修复房屋的行为，不符合租赁合同的相关约定。况且，租赁合同订立时，原告即收取了被告支付的租赁保证金，该保证金保证的范围系被告应承担的费用，其中包括原告的损失。原告收回房屋后可自行修复，修复后，双方再协商如何结清相关费用，如未达成一致意见，双方亦可向法院提起诉讼主张权利。但在租赁合同的履行中，原告故意回避涉讼房屋的交接，其行为是故意、不恰当的。综上所述，从合同到期日至2012年9月15日房屋实际交接日止的房屋使用费损失不应由被告承担。
原、被告对于涉讼房屋内主要损失由阳台进水所致虽无异议，但对于进水是由涉讼房屋本身的质量导致，还是被告实际使用人使用不当造成的存在争议。被告作为承租人，在租赁使用涉讼房屋期间应合理使用并爱护其附属设施，如房屋因被告使用不当造成损失的，应当承担损害赔偿责任。原告将房屋出租给被告之后，主要委托中介方代其负责、管理，原告长期不居住本市，故其对房屋内的状况并不了解，被告长时间的租赁涉讼房屋，对于房屋内的状况应熟知。房屋阳台上如此宽大的裂缝，被告应当早已知晓，被告如果提前告知原告或者中介，让原告予以修复，本案的损失将不会发生，而被告只是在暴雨后，房屋出现漏水、地板大面积变形、墙面受潮后才通知房屋中介。被告即使未提前告知原告或者中介，但在暴雨来临后，及时采取防范措施，也不会造成本案的巨大损失或能大幅减少损失。因此，被告在使用房屋过程中存在考虑不周、维护不当对造成房屋漏水损失有一定的影响。但本院考虑到房屋本身结构的问题亦是损失产生的主要客观原因，故本院在综合评价原、被告应承担的责任及合同履行情况后，酌情确定因漏水产生的损失，原、被告各负担50%。其中，房屋维修期间的租金损失，原告主张参照原租金的金额，并无不当，本院予以支持。根据涉讼房屋的维修工程量，本院酌定维修工期为三个月。因此，涉讼房屋维修期间的租金损失为76，800元。关于涉讼房屋复原装修费，根据原告提供预算表、收据、按摩浴缸马达修复发票，结合损失的具体状况，扣除预算表中厨房项下彩铝扣板顶清洗、部分瓷砖修贴、进口橱柜订购等费用，本院酌定涉讼房屋的复原装修费为130，000元。综上所述，上述两项合计（房屋维修期间的租金损失与复原装修费）206，800元，为房屋漏水造成的损失，被告根据责任比例负担103，400元。
关于原告提出的家具修理费、空调修理费、更换冰箱费、灯泡更换费、厨房内的部分维修费（包括彩铝扣板顶清洗、部分瓷砖修贴、进口橱柜订购）等赔偿诉请，不属于漏水产生的损失。其中，家具修理费11，300元、空调修理费7，000元系被告在使用过程中原告出资修复的，空调、家具正常使用一般不会损坏，且被告未能提供证据证明其使用与损坏之间无关联性，故上述费用被告应当负担。关于更换冰箱费，原、被告在续租协议中已有约定由原告提供一台新双门冰箱，故该费用由被告负担本院不予支持。关于灯泡更换费、床单被套清洗费，本院认为灯泡系损耗品，且更换的责任不能归于被告。床单被套清洗费由被告负担，无合同和法律依据，故上述两笔费用由被告负担本院不予支持。关于厨房维修费（包括彩铝扣板顶清洗、部分瓷砖修贴、进口橱柜订购），其中彩铝扣板顶清洗项目属房屋出租后的自然损耗，该费用由被告负担本院不予支持。部分瓷砖修贴、进口橱柜订购等项目，根据2012年9月15日的现场交接状况，目测发现只有一块瓷砖需要修贴以及一张橱柜门板需要更换，非原告认为的橱柜全部更换，故本院酌情确定被告赔偿原告10，000元。关于原告主张的滞纳金，即使按照原告提供的电子邮件证明其于2012年2月9日发邮件给中介，主张过租赁保证金及租金滞纳金，但结合查明被告支付上述钱款的日期系2010年1月19日，原告主张权利的时间也超过了法律规定的诉讼时效，故对于该部分滞纳金本院不予支持。根据补充协议的约定，被告支付2011年5月的租金延迟了10天，支付2011年6月的租金延迟了14天，根据补充协议的约定相应滞纳金应按月租金总额及延付的天数计算，共计3，072元，本院予以支持。原告提供的天然气发票金额687.50元、水费发票金额56元、电费发票金额893.80元，上述费用形成的日期系租期到期日的前后，属正常的账单付款期，原告已经付清，故被告应当返还原告。关于原告主张的差旅费，原告未提供证据予以证明，且让被告负担于法无据，本院不予支持。
关于履约保证金51，200元，根据保证金的性质以及租赁合同的约定，被告承担的费用和房屋损坏赔偿费均是保证金的保证范围，故本院确定履约押金先抵扣房屋的租金损失、房屋复原装修损失。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十九条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、被告强生（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林韵宜房屋租金损失、房屋复原装修损失共计人民币103，400元（上述金额以被告强生（中国）有限公司支付的保证金人民币51，200元先行抵扣）；
二、被告强生（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林韵宜房屋内部分厨房维修费人民币10，000元；
三、被告强生（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林韵宜家具修理费人民币11，300元；
四、被告强生（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林韵宜空调修理费人民币7，000元；
五、被告强生（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林韵宜租金逾期滞纳金人民币3，072元；
六、被告强生（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林韵宜天然气、水、电费共计人民币1，637.30元；
七、驳回原告林韵宜其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11，896.80元，由原告林韵宜负担人民币4，356.80元，被告强生（中国）有限公司负担人民币7，540元。
如不服本判决，原告林韵宜可在判决书送达之日起三十日内，被告强生（中国）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
代理审判员 李 冬
人民陪审员 王伟芬
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。