西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初6482号
原告：交通银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行。住所地：西安市雁塔区长安中路**号。
负责人：符兴强，该分行行长。
委托代理人：金恩宇，陕西国友律师事务所律师。
被告：田星，男，汉族，1986年2月14日出生，住陕西省西安市未央区。
被告：西安中铁铂丰置业有限公司。住所地：西安市雁塔区朱雀大街阳阳国际广场*幢*单元**层*****房。
法定代表人：郝文选，该公司总经理。
委托代理人：崔贺，男，汉族，1990年10月1日出生，住西安市雁塔区，该公司法律顾问。
原告交通银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行（以下简称交通银行）诉被告田星、西安中铁铂丰置业有限公司（以下简称中铁公司）金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托代理人金恩宇到庭参加了诉讼，被告中铁公司的委托代理人崔贺、被告田星经本院合法传唤未到庭，本院遂依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交通银行诉称，2013年11月25日，原、被告签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向第一被告提供贷款370000元，用于购买位于西安市××号中铁铂丰尚都城16幢1单元6层10602号房屋一套，贷款期�为2013年11月25日至2033年11月25日，自放款日起计；还款方式为按月还款；若借款人违约，贷款人有权单方宣布该贷款全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有贷款本金并结清利息；第二被告中铁公司同意为该笔贷款承担连带责任保证。被告田星同意以其所购住房作抵押，并办理了抵押登记备案手续。2015年10月5日开始被告田星违约未归还到期贷款。经原告催要，仍未归还贷款本息。原告根据《个人房产抵押贷款合同》的相关规定，宣布被告在本合同项下借款提前到期，并给被告邮寄送达了相关通知书。现起诉法院，请求判令：1、被告田星偿还原告贷款本金353102.37元、利息11209.12元、罚息384.74元（暂计算至2016年5月5日），并按合同约定支付自2016年5月5日起至全部债务实际清偿之日的利息、罚息；2、被告中铁公司对上述债务承担连带担保责任；3、原告对被告田星购买�坐落于西安市××号中铁铂丰尚都城16幢1单元6层10602号抵押房屋的处置价款享有优先受偿权；4、被告承担本案诉讼费。
被告田星经本院合法传唤未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
被告中铁公司经本院合法传唤未到庭参加庭审，但辩称田星未按时归还借款，请求先行拍卖田星抵押的房产。
经审理查明，2013年11月25日，原告交通银行与被告田星、中铁公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：原告向被告田星提供贷款370000元，用于购买西安市雁塔区雁环中路169号中铁铂丰尚都城第16幢1单元6层10602号房产，贷款期限为240个月；贷款利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率，即为月利率5.458333‰，贷款发放后，如遇人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；挪用贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮100%。还款方式为等额本息还款；若借款人田星连续三个月或累计六个月未按时足额还款，贷款人有权宣布贷款全部提前到期，并有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收付息。该合同还约定：被告田星愿意以西安市雁塔区雁环中路169号中铁铂丰尚都城第16幢1单元6层10602号房及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物抵押给原告作为偿还贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。被告中铁公司为被告田星在本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后的两年止；保证范围包括本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、律师费、差旅费及其他相关费用；被告田星未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，被告中铁公司应按贷款人的要求立即支付被告田星的全部到期应付款项；被告田星取得西安市雁塔区雁环中路169号中铁铂丰尚都城第16幢1单元6层10602号房的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告中铁公司的保证责任解除，但在原告取得前述他项权利证明或证明�押权设立的其他文件正本前，被告田星已有欠款或欠费的，被告中铁公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。
同日，原告与被告田星签订《西安市房地产（预售商品房）抵押合同》，约定被告田星愿以其所购房屋提供抵押担保，被告田星未能清偿债务，原告有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押所得价款优先受偿，实现抵押权。2014年3月19日，该抵押房产取得预售商品房贷款抵押登记备案证明。该房产现尚未办理房屋他项权利证书。
2014年1月3日，原告向被告田星发放贷款370000元。自2015年10月5日起，被告田星未按合同约定向原告按期足额偿还贷款。截止2017年2月7日，被告本金余额为353102.37元，拖欠利息、罚息、复利24367.13元。
上述事实，有《个人房产抵押�款合同》、《房地产抵押合同》、个人贷款申请表、借款凭证、贷款本息清单、商品房买卖合同、备案证明及庭审笔录和当事人陈述等在卷作证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告交通银行与被告田星、中铁公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，被告田星与交通银行签订的《房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告田星发放贷款，履行了合同义务，被告田星理应按照合同约定向原告按期还款，但其自2015年10月起累计超过四次未能按照合同约定按期足额还款，其行为已构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告田星提前归还贷款。故原告主张被告偿还借款本金、支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。根据抵押合同的约定，因被告田星未按期还款，原告有权对被告提供的位于西安市雁塔区雁环中路169号中铁铂丰尚都城第16幢1单元6层10602号房产变现所得享有优先受偿权，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。被告中铁公司作为该笔贷款连带保证人，原告诉请要求其按照约定对该笔借款承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持，被告中铁公司承担保证责任后，有权向债务人田星追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告田星应当于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行归还本金353102.37元，利息、罚息、复利24367.13元（截止2017年2月7日），合计377469.50元，并按合同约定支付自2017年2月8日起至债务实际清偿之日的利息、罚息及复利。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告田星未履行上述义务，原告交通银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行有权对抵押物西安市雁塔区雁环中路169号中铁铂丰尚都城第16幢1单元6层10602号房产拍卖或变卖所得价款享有优�受偿权。
三、被告西安中铁铂丰置业有限公司对上述第一项被告田星的债务承担连带清偿责任。被告承担保证责任后，有权向债务人田星追偿。
本案案件受理费6770元，由二被告共同承担，因原告已预交，二被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 孙文文
代理审判员 卢 帆
人民陪审员 牛玉宝
二〇一七年二月十日
书记�员李兴梅
打印：相丽华校对：李兴梅2017年月日送达