福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1048号
上诉人（原审原告）陈志东，男，1980年11月18日出生，汉族。
委托代理人简斯林，福建旭丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡志坚，男，1966年7月10日出生，汉族。
委托代理人王燕（系胡志坚之妻），女，1970年7月18日出生，汉族。
上诉人陈志东因与被上诉人胡志坚房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第4854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈志东向原审法院起诉，请求判令：1、胡志坚立即向陈志东交付厦门市湖里区双浦路319号506室房产的附属用房即杂物间；2、胡志坚支付逾期交付杂物间的违约金（自2008年1月21日开始计算，按杂物间价值约58352元的日万分之二点一计算，至实际交付杂物间之日止）。
原审判决查明，2007年8月12日，以胡志坚作为转让方（甲方）、陈志东作为受让方（乙方），双方签订了一份《房地产认购居间协议书》，约定陈志东以60万元的价格向胡志坚购买其名下址于厦门市湖里区双浦路319号506室的房产（产权证号00200032，建筑面积86.99平方米），并约定胡志坚于2008年1月20日前将房屋交付陈志东使用；协议第10条关于违约责任的约定如下：第一、本协议生效后，若甲方违约，则甲方应于违约行为发生之日起三个工作日内，返还乙方所付款，并向乙方支付双倍定金；若乙方违约，则自违约行为发生之日起甲方有权没收乙方的定金；第二、违约方应承担支付居间方的所有中介费用；第三、若违约方未及时履行本违约责任条款的约定，自应付款期限到期之日起至实际全额支付之日止，守约方将按日向违约方收取逾期应付款的万分之2.1作为滞纳金。上述协议签订后，陈志东依约支付了购房款，胡志坚将厦门市湖里区双浦路319号506室房产交付陈志东。厦门市国土资源与房产管理局于2007年9月6日向陈志东颁发涉讼房屋的权属证书，其中载明房屋建筑面积为86.99平方米（含公用分摊面积6.68平方米、阳台面积2.6平方米）；另，杂物间面积8.46平方米，层高低于2.2米。
原审判决认为，讼争《房地产认购居间协议书》系当事人真实意思表示，形式与内容未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。陈志东与胡志坚在协议书中约定的买卖标的为厦门市湖里区双浦路319号506室房产，且明确约定建筑面积为86.99平方米，即不包括陈志东所主张的杂物间。虽然陈志东取得的房屋权证中记载了涉讼房产附带一杂物间，但该行政登记事项不能作为判断原、胡志坚之间权利义务的依据。陈志东要求胡志坚交付厦门市湖里区双浦路319号506室房产的附属杂物间及支付违约金的诉讼请求，缺乏合同依据不予支持。胡志坚经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，依法缺席审理与判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回陈志东的诉讼请求。
宣判后，陈志东不服，向本院提起上诉。
上诉人陈志东上诉称，原审判决认定事实有误，适用法律不当，理由如下：一、原审判决认定事实不清，且部分事实存在遗漏。1、双方就讼争房产签订合同时，胡志坚已经将购房合同及发票等交给陈志东，表明双方签订的购房合同中包含附属用房。胡志坚出示的产权证明中，也有该附属用房。2、胡志坚按照购房合同的约定将该房产及附属用房一并过户给陈志东，陈志东取得该房产及附属用房的完整产权，故陈志东系讼争房产及附属杂物间的所有权人。3、原审法院通过现场勘查，核实了胡志坚拒不出庭应诉的原因在于其认为已经交付了附属用房，而非没有将房产出售给陈志东。二、原审判决适用法律不当。1、胡志坚经原审法院合法传唤未到庭，应视为其放弃抗辩的权利。2、陈志东已经提交了一系列的证据，但胡志坚却未提供任何反驳证据，应当支持陈志东的诉求。3、根据相关法律规定，从物应当随主物转让，故陈志东在取得讼争房产所有权的同时也取得了杂物间的所有权。另，原审判决认定行政登记事项不能作为判断双方权利义务的依据属适用法律错误，应当予以纠正。4、关于本案讼争房屋的面积，因杂物间不计入建筑面积，故原审判决认定不包含杂物间属认定事实错误。综上，请求撤销原审判决，改判支持陈志东的诉讼请求。
被上诉人胡志坚答辩称，一、讼争房产附属的杂物间没有出卖给陈志东，系赠送给陈志东。双方所签订的合同中房产面积并不包含杂物间的面积。二、杂物间没有产权，系胡志坚赠送给陈志东。三、胡志坚在原审审理中未出庭的原因在于胡志坚和其妻子的意见相左，胡志坚抱着得饶人处且饶人的想法没有出庭。至于杂物间未出卖而是赠与，系因为当时有文件规定没有产权的东西不得出卖，故出卖给陈志东是没有法律依据的。胡志坚当时也称杂物间是赠送的，能否实际占有使用是陈志东自己的事情。原审法院在调查时，胡志坚也称其去电建设部进行询问。如果陈志东对行政部门发布的文件中关于建筑面积的规定存在异议，应当去起诉行政部门，而非起诉胡志坚。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，胡志坚与陈志东于2007年8月12日签订的一份《房地产认购居间协议书》中约定标的物为址于厦门市湖里区双浦路319号506室的房产（产权证号002000**）。本院在审理过程中，陈志东出示了厦地房证第00200032号《厦门市土地房屋权证》的复印件，胡志坚并未对其真实性提出异议。该证中记载“另杂物间面积8.46平方米，层高低于2.2米”。
再查明，陈志东在审理过程中确认胡志坚曾向其指明过杂物间所在，并交付钥匙。
又查明，陈志东提交了申请房屋按揭贷款的评估报告、评估单位缴费通知单、发票，拟证明双方交易的讼争房产是包含杂物间。胡志坚质证认为，房屋的移交以胡志坚与陈志东签订的交接单为准。关于杂物间的问题，胡志坚也曾去房产管理部门核查，相关部门称根据建设部文件的规定低于2.2米的房屋不计算面积。所以，当时胡志坚并没有将杂物间出卖给陈志东，而是赠与。陈志东无法占有使用，是其自己的问题。杂物间因没有产权，故没有交易的依据。本院经分析认为，胡志坚对将杂物间交付给陈志东并无异议，仅是主张系赠与陈志东，而非出卖，故对陈志东提交的证据不予评判。
本院认为，胡志坚与陈志东于2007年8月12日所签订的《房地产认购居间协议书》中约定合同标的物为“厦门市湖里区双浦路319号506室的房产（产权证号002000**）”，表明胡志坚出让的标的物为原厦地房证第00200032号《厦门市土地房屋权证》项下的房产，综合原厦地房证第00200032号《厦门市土地房屋权证》、现厦地房证第00555010号《厦门市土地房屋权证》等证据，均可证明胡志坚出让的房产中包含讼争的杂物间。原审判决仅以房屋面积未体现该杂物间面积而认定胡志坚并未予以出让，属认定事实失当，应当予以纠正。胡志坚应当将该杂物间依约交付给陈志东。陈志东已经确认胡志坚指明该杂物间之所在并交付了钥匙，且陈志东已占有使用房屋多年并未提出异议，表明胡志坚已经履行房屋交付义务。陈志东亦无证据证明胡志坚存在交付错误之情形，故其再行诉求胡志坚交付杂物间及支付违约金欠缺事实和法律依据，应当予以驳回。综上，原审判决虽认定事实有误，但结果正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉人陈志东的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费335元，由上诉人陈志东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
代理审判员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一四年五月九日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。