河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）焦民二终字第00489号上诉人（原审被告）焦作市宏业经贸有限责任公司。住所地：焦作市人民路宏业商务中心**,机构代码72180706-6。法定代表人王祝生,董事长。委托代理人张洪涛，河南圣煜律师事务所律师。委托代理人侯志欣，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）邬春晖,男,汉族,1984年1月5日出生,住孟州市。委托代理人李建州,河南孟洲律师事务所律师。上诉人焦作市宏业经贸有限责任公司（以下简称：宏业公司）与被上诉人邬春晖商品房买卖合同纠纷一案，邬春晖于2013年1月22日向孟州市人民法院提起诉讼。孟州市人民法院于2014年7月1日作出（2013）孟民二初字第00032号民事判决。宏业公司不服，于2014年8月27日提起上诉。本院于2014年9月24日受理后，依法组成合议庭于2014年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人宏业公司的委托代理人张洪涛、侯志欣，被上诉人邬春晖的委托代理人李建州到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年4月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。双方约定，原告购买被告开发的位于孟州市北环路××南侧××市宏业××城商品房××＃××单元××房,总价款为267336元,付款方式为原告在2012年4月11日前付清首付款137336元,余款130000元通过银行按揭方式支付,双方约定房屋交付时间为2012年5月30日,被告逾期交房违约责任为,逾期不超过30天,按日万分之二支付，逾期30日后，出卖人按日向买受人支付的比例应不小于日万分之二。合同签订后原告按照合同约定支付了房款267336元，被告一直未交付房屋，原告提起诉讼，在诉讼中，2013年3月8日被告将房屋交于原告，以上为本案事实。原审法院认为：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。合同的双方应全面认真地履行自己的合同义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告按约定履行了自己的合同义务。被告直到2013年3月8日才向原告交付房屋，明显违反合同的约定，已构成违约，理应承担违约责任。原告要求被告承担从2013年5月30日起至2013年3月8日止。按购房款267336元为基数，按日万分之二支付违约金15024元（267336元×万分之二×281天）,于法有据，本院予以支持。被告辩称已通知原告办理交接手续，原告不予办理，被告不存在违约问题，以及违约金应按同期同地段租金支付，理由不足，本院不予支持。原审法院判决：限被告焦作市宏业经贸有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告邬春晖逾期交房违约金15024元（从2012年5月30日起至2013年3月8日止，按购房款267336元为基数，按日万分之二计算）。案件受理费170元,由被告焦作市宏业经贸有限公司承担。宏业公司上诉称：一、涉案房屋在合同约定的交房日之前上诉人已多次电话、短信通知其来交房，但被上诉人拒不到上诉人售楼部办理交房手续，直到被上诉人起诉后近两个月才办理了交房手续，被上诉人拒不接受房屋的原因是为了恶意获取违约金。二、退一步讲，如涉及到上诉人承担违约金，那么1、合同约定的违约金过高，应以同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。2、即便延迟交房有上诉人的原因，上诉人最多也只应承担30天的违约责任。3、一审未向上诉人释明应对涉案房屋同地段同类房屋的租金标准进行鉴定，程序违法。4、虽然合同约定交房时间是2012年5月30日，但由于被上诉人交纳银行按揭资料延迟，致涉案房屋办理银行按揭贷款发放的时间拖延至2012年6月15日，根据双方商品房买卖合同补充协议，在上诉人交房时间相应顺延，上诉人不承担顺延时间的违约责任。5、上诉人已享受特价优惠，上诉人不再承担逾期交房违约责任。请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。邬春晖答辩称：一、宏业公司逾期交房的原因完全在于宏业公司，是宏业公司严重违约并刻意损害广大购房户的利益。答辩人与宏业公司2012年4月17日签订《商品房买卖合同》，双方约定房屋交付时间为2012年5月30日。合同签订后原告严格按照合同履行了自己的义务，但宏业公司严重违约，直至答辩人起诉后的2013年3月8日才将方交与答辩人，已超期281天，宏业公司逾期交房够上严重违约的原因完全在于宏业公司，其上诉状上所述迟延交房的原因在于答辩人的理由均不能成立。1、宏业公司所述多次电话、短信通知答辩人来交房系单方说辞，不是事实，且《商品房买卖合同》11条明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”，答辩人未接到任何宏业公司的书面交房通知。2、宏业公司所述楼盘2012年2月10日五大主体竣工验收合格，具备了合同约定的房屋交付条件也不是事实，宏业公司一审并未向法院提供任何的验收合格证明。3、宏业公司所述其于2012年10月30日再次通过特快专递通知答辩人办理交房手续根本无此事。首先，答辩人根本没有签收任何宏业公司寄来的特快专递；其次，宏业公司一审提供的所谓特快专递及查询表并未标明邮件内物品；第三，依据《商品房买卖合同》11条，宏业公司应当提供该商品房验收合格证明、签署房屋交接单、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但宏业公司根本未提供。最后，依据《商品房买卖合同》11条，宏业公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，即使宏业公司向答辩人邮寄所谓交房通知，但宏业公司未向答辩人出示相关文件，依据合同答辩人有权拒绝接受，责任由宏业公司承担。4、宏业公司上诉状所述：“被上诉人在一审并没有提供证据证明其来售楼部办理交房手续，而上诉人拒不交房的证据。”系强词夺理不能成立。本案是商品房买卖合同纠纷，答辩人作为原告一审已向法院提供了《商品房买卖合同》、宏业公司《收据》、《中国银行贷款合同》、《中国银行零售贷款借据》等证据，已完全履行了自己的举证责任，宏业公司一审也承认未向答辩人按期交房，依据证据规则宏业公司应当向法庭提供有效证据证明其已向答辩人交房，而不是让答辩人提供证据证明答辩人来售楼部要房而宏业公司不给的证据。二、一审判决的违约金数额完全依照双方签订的《商品房买卖合同》计算，合理合约合法。1、一审判决的违约金数额根本不高。答辩人与宏业公司2012年4月17日签订《商品房买卖合同》第九条约定了逾期交房违约责任,即逾期不超过30天，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期超过30天后，违约金的比率应不小于万分之二。而一审判决在逾期超过30天后的依然按照已交付房价款万分之二的违约金来计算，没有高于万分之二来计算已经相当照顾了宏业公司的利益。需要特别说明的是，双方签订的《商品房买卖合同》系宏业公司自己提供的合同范本，合同第九条逾期交房的违约责任也系宏业公司自己亲自填写，而宏业公司上诉状上所述：“合同约定的违约金过高。”，就是自己对自己写的合同违约条款高喊不公，简直是荒谬可笑。2、本案违约金根本无需参照所谓的“涉案房屋同地段同类房屋的租金来计算。”，一审法院没有任何所谓的“应向上诉人释明对同地段租金进行鉴定”的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。适用本条的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，而本案双方签订的《商品房买卖合同》约定有明确的损失赔偿额计算方法，因此根本无需参照“同地段同类房屋租金标准”。另外申请鉴定系原被告的权利，应在法定时间合法提出，先不论鉴定有无用途，一审中宏业公司未向法院提出鉴定，反而把未鉴定的责任推给一审法院，违反“谁主张谁举证”的基本法律常识。3、银行按揭手续系宏业公司办理，答辩人不存在“交纳银行按揭资料迟延。”。即使是交纳银行按揭资料迟延而导致贷款发放的时间拖延，责任也完全在于宏业公司。关键是按揭手续的办理时间与宏业公司的违约延期交房并承担违约责任之间无半点关系。4、答辩人是否享受特价优惠也与宏业公司的违约延期交房并承担违约责任之间无关联性，同时宏业公司一审未提供任何证据证明其延期交房系符合免责的客观原因造成。综上，答辩人认为一审判决事实清楚、证据确凿、程序合法，应予以维持，宏业公司在孟州开发的宏业鑫城项目因迟延交房已引发多名购房人信访和起诉，本案上诉人找出种种的上诉理由皆站不住脚，其目的无非就是为了拖延时间并逃避责任。以上意见请法庭考虑。根据上诉人宏业公司与被上诉人邬春晖的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：上诉人宏业公司应给付被上诉人邬春晖多少违约金。二审中，上诉人宏业公司提交证据8份：1、2012年1月10日涉案楼盘8号楼竣工验收报告，2、2012年11月26日涉案楼盘备案证书，1、2证据证明涉案楼盘孟州宏业鑫城小区8号楼在交付给邬春晖之前已经具备交付条件。3、2012年5月31日涉案楼盘8号楼业主刘文杰交房资料，证明涉案楼盘完全具备交房条件，其他业主已如期交房，但邬春晖不来办理交房手续。4、2012年4月11日邬春晖购房优惠申请单，证明邬春晖已享受优惠，同时上诉人不承担逾期交房的违约责任。5、焦作市商品住宅质量保证书，6、焦作市商品住宅质量说明书，5、6证明上诉人交房按照法律要求应提供给业主的保证书和说明书。7、2012年4月27日商品房买卖合同补充条款，8、2012年6月15日邬春晖在中国银行办理按揭的借款借据，7、8证明邬春晖不按照交纳银行按揭资料致银行按揭滞后直到12年6月15日才办下来，根据补充协议第三条第2款规定，应为买受人逾期付款，交房时间顺延上诉人不承担顺延期间的违约金。被上诉人邬春晖质证认为：根据最高院的证据规则，上诉人必须在举证期限内举证，现在上诉人提交证据违背了证据规则。对证据1，该证据无法证明8号楼符合交房条件，具备交房条件不光要验收报告，根据相关规定，要四证齐全，也不能证明其已向邬春晖交房。对证据2，该证据与本案无关，也不能证明上诉人的主张。对证据3，该证据与本案无关，他的交房是2012年5月31日，按合同约定邬春晖交房时间是5月30日。对证据4，这是上诉人的促销方式，与本案中上诉人的违约无任何关系。对证据5,、6，上面没有任何签字和盖章，也没有任何内容，无法证明上诉人的主张，且真实性无法核实。对证据7，真实性无异议，但是恰恰说明上诉人应当承担违约责任。对证据8，真实性也无异议，但是不影响上诉人承担违约责任，即便推迟也是宏业公司的原因，这是上诉人办理而不是邬春晖办理的。我方无新证据提交。本院认为，被上诉人邬春晖对该8份证据的异议成立，该8份证据不作为定案依据。针对争议焦点，上诉人宏业公司认为：上诉人不应当支付被上诉人违约金，除了上诉状中的之外，补充一点，本案与其他案件不一样，双方签订合同是2012年4月17日，签订合同时已经具备交付条件，从合同签订到交房日只有43日，在5月底和6月初时宏业公司在小区门口有横幅等做了宣传，被上诉人不可能不知道房屋具备交付条件，被上诉人一直不来办理交付手续。被上诉人邬春晖认为：本案既然是商品房买卖合同纠纷，应当依照合同来办事，上诉人说具备条件，但是从一审到二审上诉人没有拿出证据证明具备交房条件，上诉人称给被上诉人通知，现在被上诉人未见到任何通知，本案在一审时，上诉人代理人已经认可逾期交房的责任，只是当时没有调解成。本案事实清楚，一审判决正确。案经本院审理查明事实与原审判决认定事实一致。本院认为：本案中，宏业公司与邬春晖双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行。邬春晖按约定履行了自己的合同义务。宏业公司直到2013年3月8日才向邬春晖交付房屋，明显违反合同的约定，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人宏业公司的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费170元，由上诉人宏业公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 阳审判员 刘成功审判员 胡永平二〇一四年十二月十六日书记员 于俊杰