广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤08民终296号
上诉人(原审原告)：叶圣朝，男，1987年5月7日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。
委托诉讼代理人：黄江辉，广东尚诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶铨红，广东尚诺律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陈妃妹，女，1983年3月26日出生，汉族，住广东省雷州市。
委托诉讼代理人：何瑞乔（系陈妃妹的丈夫），住广东省雷州市。
被上诉人（原审被告）：湛江市霞山区东新福居物业咨询部。住所地：广东省湛江市霞山区社坛路**号东新福居。
负责人：杨瑞荣。
被上诉人（原审被告）：湛江市霞山区东新福居业主委员会。住所地：广东省湛江市霞山区社坛路**号东新福居。
负责人：杨瑞荣。
上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈旭东，广东正德律师事务所。
上诉人叶圣朝因与被上诉人陈妃妹、湛江市霞山区东新福居物业咨询部（以下简称“东新福居咨询部”）、湛江市霞山区东新福居业主委员会（以下简称“东新福居业委会”）租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶圣朝的委托诉讼代理人黄江辉、叶铨红，被上诉人陈妃妹的委托诉讼代理人何瑞乔，被上诉人东新福居咨询部、东新福居业委会的负责人杨瑞荣及其委托诉讼代理人陈旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶圣朝上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持叶圣朝的诉讼请求；2、案件诉讼费用由陈妃妹、东新福居咨询部、东新福居业委会承担。事实与理由：一、一审判决认定叶圣朝未能提供证据证明涉案档口属于违章建筑，陈妃妹与东新福居咨询部、东新福居业委会签订的《东新福居档口租赁合同书》合法有效错误。陈妃妹提供的《公示》已载明了涉案租赁物系违章建筑。叶圣朝于2017年8月8日向一审法院申请向湛江市规划局调查涉案租赁物的房屋规划情况，一审法院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，东新福居业委会应向一审法院提供涉案租赁物的建设工程规划许可证或临时建筑许可证，如其拒不提供，应承担不利法律后果。二、一审判决认定叶圣朝的行为视为自愿放弃优先承租权错误。叶圣朝主张的是涉案空地的优先承租权，而不是涉案房屋的优先承租权。首先，叶圣朝在未取得建设工程规划许可证、临时建筑许可证的情况下，在租赁空地上架设钢结构房屋。租赁期满后，东新福居业委会、东新福居咨询部不是将涉案空地招标出租，而是将涉案钢结构房屋出租。其次，叶圣朝向东新福居咨询部表达愿意2500元/月续租的是涉案空地。租赁地块与租赁房屋的价格并不一样。陈妃妹每月支付租金2600元租赁的是涉案房屋。叶圣朝的报价明显高于陈妃妹的报价。再次，涉案钢结构房屋是叶圣朝架设而成。业委会无权将涉案地块的定着物、附着物一起向外招租，且涉案地上的房屋是违章建筑。最后，租赁期满，业委会应书面通知叶圣朝涉案地块的招租竞标时间、程序及在同等条件叶圣朝具有优先权。但目前没有证据证明东新福居咨询部、东新福居业委会已经通知叶圣朝招租竞标的时间、程序。且东新福居咨询部对外公示招租的时间是2017年2月23日。同日，其与陈妃妹签订了涉案租赁合同。这剥夺了叶圣朝提出异议的权利。
陈妃妹答辩称：一审判决正确，依法应予维持。
东新福居咨询部、东新福居业委会共同答辩称：一、一审法院认定事实正确。叶圣朝认为陈妃妹与东新福居咨询部、东新福居业委会签订的《东新福居档口租赁合同书》无效没有事实和法律依据。叶圣朝与东新福居咨询部、东新福居业委会的租赁协议到期后，东新福居咨询部、东新福居业委会征求叶圣朝是否继续承租，叶圣朝表示愿意支付的最高租金为2500元/月。2017年1月4日，东新福居咨询部、东新福居业委会张贴《公示》，向全体东新福居业主招标。2017年2月23日，东新福居咨询部、东新福居业委会张贴《公示》：原露天洗车档已租期到期，通过两次公示，拟定由业主陈妃妹每月2600元承租。随后，东新福居咨询部、东新福居业委会与陈妃妹签订《东新福居档口租赁合同书》。东新福居咨询部、东新福居业委会在叶圣朝的租赁期满后，通过两次公示，再与陈妃妹签订租赁合同。该合同是双方的真实意思表示，未违反国家法律法规。二、叶圣朝自愿放弃优先承租权，无权再主张优先承租权。东新福居咨询部、东新福居业委会与叶圣朝协商时，叶圣朝表示愿意支付最高的租金为2500元每月，未表示愿意同等价格或更高价格承租。其行为应视为自愿放弃优先承租权。叶圣朝称其2500元/月续租的是涉案空地，陈妃妹租赁的是涉案房屋是在偷换概念，但证明了叶圣朝已收到东新福居咨询部、东新福居业委会拟对外招租的通知。三、叶圣朝称涉案钢结构房屋是其架设而成，东新福居咨询部、东新福居业委会无权将其向外招租。叶圣朝架设钢结构房屋属于主体结构的装修，其装修行为取得了东新福居咨询部、东新福居业委会同意。但合同对叶圣朝的装修并无特别约定或对此签订补充协议，叶圣朝架设钢结构房屋的利益应归属于东新福居咨询部、东新福居业委会。双方的租赁合同履行期届满，根据《中华人民共和国合同法》第235条的规定，出租人无需就装修装饰的费用对承租人补偿。
叶圣朝向一审法院起诉请求：1、确认陈妃妹、东新福居咨询部、东新福居业委会于2017年2月23日签订的《东新福居档口租赁合同书》无效；2、确认叶圣朝对位于东新福居xx幢楼xx临xx路90平方米的空地在同等条件下，具有优先承租权，优先三年承租权租金暂计为64800元；3、案件全部费用由陈妃妹、东新福居咨询部、东新福居业委会承担。
一审法院认定事实：2014年1月13日，东新福居业委会与湛江市霞山区卓越汽车美容店（经营者系叶圣朝）签订《露天洗车场地租赁协议》，约定：“一、东新福居业委会（甲方）同意把甲方xx幢楼x临xxx路90㎡绿化空地租赁给湛江市霞山区卓越汽车美容店（乙方）用作露天洗车场地使用，乙方合法经营，经营过程中产生纠纷由乙方负责。二、租赁时间从2014年2月1日起至2017年1月31日止，租期为三年，按16.67元/㎡/月计算，每月租金1500元，每年租金18000元，叁年租金共54000元。三、乙方需一次性缴交2000元按金，租金按季收取，由业委会开出收款收据；四、租赁期限期间，乙方未征得甲方同意不得将场地转租给第三方，经甲方同意可以转租第三方，但不得改变露天洗车使用用途，租赁期满，甲方重新对外招租，同等条件下，乙方享有优先租赁权”。协议签订后，东新福居咨询部、东新福居业委会将涉案空地交付湛江市霞山区卓越汽车美容店和叶圣朝使用，叶圣朝在空地上架设钢结构后作为洗车场地经营。《露天洗车场地租赁协议》约定的租赁期限到期后，东新福居咨询部、东新福居业委会通过口头通知方式告知叶圣朝，涉案空地的租赁期限届满，拟对外招租，征求叶圣朝是否愿意继续承租涉案空地的意见。庭审中，东新福居咨询部、东新福居业委会声称曾拿《露天洗车场地租赁协议》给叶圣朝，告知其租赁期限届满，并与其商议租赁事宜，但叶圣朝将《露天洗车场地租赁协议》撕毁，并表示只愿意支付的最高租金为2500元每月。对此陈述，叶圣朝予以否认。2017年1月4日，东新福居咨询部在小区公示栏张贴《公示》，内容：“鉴于东新福居xx栋x边角xxx路部分空地（露天洗车档）租约于本月31日期满。为了公开，公平，公正向社会招租，再次公示，至今有本小区业主xx栋XXX号房已标2500元承租，如有新的业主竞标承租的，请速联系。东新福居咨询部”。将涉案租赁物向全体东新福居业主招标。2017年2月23日，东新福居咨询部再次在小区公示栏张贴《公示》，内容：“鉴于东新福居xx栋x边角xx路的xx之一档（原露天汽车档）于本月31日期满，通过两次公示，现拟定由xx栋业主陈妃妹女士，每月2600元承租。”同日，东新福居咨询部（出租方、甲方）与陈妃妹（承租方、乙方）签订《东新福居档口租赁合同书》，《东新福居档口租赁合同书》与本案诉争的主要条款内容：“甲方将湛江市霞山区东新福居xx幢xx临xx号之一档口出租给乙方使用，甲、乙双方协商一致达成以下条款：一、档口面积及用途。1、档口面积90平方米。2、档口为钢铁混合结构，经甲方同意乙方可在档口内的自行架设隔层运作；二、租赁期限为伍年。即从2017年4月1日起至2022年3月31日止；三、档口租金标准及其他收费约定。1、档口租金为2600元/月/间，2、押金为2000元/间（一次性支付）合同期满，甲方将押金退回乙方，3、租金按每月付款，由业委会收款开收据。四、甲方确保享有档口的所有权，即对档口享有占有使用收益和处分权。”2017年3月2日，东新福居咨询部、东新福居业委会向叶圣朝发出《租期满通知书》，告知叶圣朝涉案档口的租期已经届满，要求叶圣朝在5个工作日内搬出档口，但叶圣朝仍未搬出涉案档口。2017年4月1日，陈妃妹向东新福居咨询部交纳2000元押金和4月份租金2600元，并于2017年5月2日和6月19日分别交纳5月、6月租金各2600元。2017年4月25日，东新福居咨询部、东新福居业委会再次向叶圣朝发出《通知》，告知叶圣朝涉案档口已经由陈妃妹承租并已交纳押金和4月租金，叶圣朝至今仍未腾退档口，因而引起本案诉讼。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当合同存在法定无效情形的，利害关系人有权主张该合同无效。本案中，叶圣朝以其优先承租权受到侵害为由，主张陈妃妹与东新福居咨询部、东新福居业委会签订的《东新福居档口租赁合同书》无效。该诉求是否应当得到支持，应从以下几点进行认定：一、叶圣朝是否享有案涉档口的优先承租权。根据叶圣朝与东新福居业委会签订的《露天洗车场地租赁协议》约定，叶圣朝于租赁期满后，在同等条件下，对合同项下档口享有优先承租权。《露天洗车场地租赁协议》租赁期届满后，东新福居咨询部、东新福居业委会通过招标方式对外招租，叶圣朝曾表示愿意支付的最高租金为2500元/月，但陈妃妹愿意以2600元/月支付租金，叶圣朝未表示愿同等价格或更高价格承租，故叶圣朝的行为视为其自愿放弃优先承租权。对于叶圣朝认为涉案档口未公开招标及对外承租时未予通知的抗辩理由不充分，一审法院不予采信。二、东新福居咨询部、东新福居业委会与陈妃妹签订《东新福居档口租赁合同书》的合同效力问题。叶圣朝与东新福居业委会签订的《露天洗车场地租赁协议》期满后，东新福居咨询部、东新福居业委会将涉案档口公开对外招租，叶圣朝未在招标期间表示继续承租，陈妃妹给出的租金高于叶圣朝给出的租金，东新福居咨询部、东新福居业委会将涉案档口租给陈妃妹使用符合常理。庭审中，叶圣朝主张涉案档口属于违章建筑，但未能提交证据证实，对于该主张一审法院不予认可。叶圣朝也未能提供陈妃妹、东新福居咨询部、东新福居业委会恶意串通，损害其利益的相关证据。故讼争档口租赁合同系当事人双方真实意思表示，不存在法定无效的情形，应属合法有效。综上，叶圣朝自愿放弃同等条件下对案涉档口的优先承租权，据此要求确认陈妃妹、东新福居咨询部、东新福居业委会签订的《东新福居档口租赁合同书》无效的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回叶圣朝的全部诉讼请求。案件受理费1420元由叶圣朝负担。
本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。
本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。
另查明，二审庭审中，叶圣朝、东新福居咨询部、东新福居业委会均承认湛江市霞山区东新福居x幢xx临xx号之一档口的钢铁混合结构是由叶圣朝所建。叶圣朝称其建设该钢铁混合结构没有经过报批。
再查明，东新福居咨询部、东新福居业委会均在涉案《东新福居档口租赁合同书》的出租方落款处盖章。
本院认为：叶圣朝除了请求确认陈妃妹与东新福居咨询部、东新福居业委会签订的《东新福居档口租赁合同书》无效外，还请求依据其与东新福居业委会签订的《露天洗车场地租赁协议》，确认其对承租的土地在同等条件下，享有优先承租权，故本案的案由应为租赁合同纠纷。原审判决将本案案由定为确认合同无效纠纷不当，本院予以纠正。根据上诉人叶圣朝的上诉理由和被上诉人陈妃妹、东新福居咨询部、东新福居业委会的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题如下:
一、关于陈妃妹与东新福居咨询部、东新福居业委会签订的《东新福居档口租赁合同书》是否无效的问题。陈妃妹与东新福居咨询部、东新福居业委会签订的《东新福居档口租赁合同书》，约定东新福居咨询部、东新福居业委会将湛江市霞山区东新福居xx幢xx临xx号之一档口出租给陈妃妹使用。东新福居咨询部、东新福居业委会、叶圣朝均承认上述档口是叶圣朝承租上述档口所占土地时所建。叶圣朝称其建设上述档口时没有经过报批，而且，东新福居咨询部、东新福居业委会作为出租人亦没有提交上述档口的报建手续。因此，可认定上述档口至今没有办理规划报建手续。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上述《东新福居档口租赁合同书》无效。
二、关于应否确认叶圣朝对湛江市霞山区东新福居xx幢楼xx临xxx路90平方米绿化空地在同等条件下，享有优先承租权的问题。优先承租权是指原承租人在租赁期限届满，出租人再行出租租赁物时，原承租人在与其他承租人同等条件下，对于租赁物享有优先于其他承租人取得承租的权利。其权利的行使，需受出租人有出租的意思表示以及原承租人与其他承租人同等条件的限制。本案中，叶圣朝与东新福居业委会签订的《露天洗车场地租赁协议》，约定东新福居业委会将上述绿化地出租给叶圣朝使用。租赁期满，东新福居业委会重新对外招租，同等条件下，叶圣朝享有优先租赁权。上述租赁协议期满后，虽然东新福居咨询部、东新福居业委会将上述绿化地上的档口出租给陈妃妹使用，但由于上述档口没有办理规划报建手续，故东新福居咨询部、东新福居业委会的出租行为无效，上述绿化地恢复到尚未出租的状态。东新福居业委会目前没有作出继续出租上述绿化地的意思表示，故叶圣朝上诉主张对上述绿化地享有优先承租权，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，叶圣朝的上诉请求部分成立，对有理部分应予支持；原审判决认定事实不清，实体处理不当，应予纠正。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初1387号民事判决；
二、确认湛江市霞山区东新福居物业咨询部、湛江市霞山区东新福居业主委员会与陈妃妹于2017年2月23日签订的《东新福居档口租赁合同书》无效；
三、驳回叶圣朝的其他诉讼请求。
一审案件受理费1420元，由湛江市霞山区东新福居物业咨询部、湛江市霞山区东新福居业主委员会共同负担50元，陈妃妹负担50元，叶圣朝负担1320元；二审案件受理费1420元，由湛江市霞山区东新福居物业咨询部、湛江市霞山区东新福居业主委员会共同负担50元，陈妃妹负担50元，叶圣朝负担1320元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑玉莲
审 判 员 陈 红
审 判 员 唐文飞
二〇一八年四月三日
法官助理 邱诗婷
书 记 员 张源良
附相关法律条文及司法解释：
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定
程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。