湖南省张家界市永定区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0802执异17号
案外人：田绍鹏，男，1974年7月5日出生，土家族，户籍所在地慈利县，现住张家界市永定区。
案外人：黄涵，男，1978年11月28日出生，土家族，户籍所在地张家界市永定区，现住张家界市永定区。
申请执行人：张建明，男，1974年8月16日出生，土家族，住张家界市永定区。
被执行人：黄光文，男，1971年10月3日出生，土家族，住张家界市永定区。
本院在执行申请执行人张建明与被执行人黄光文民间借贷纠纷一案过程中，案外人田绍鹏、黄涵对本院作出的（2018）湘0802执386号执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人田绍鹏、黄涵称：田绍鹏、黄涵二人于2002年结婚，婚后一直在广东珠海工作；2012年10月，黄涵回张家界工作，2014年5月，田绍鹏回张家界工作；其间，田绍鹏、黄涵于2003年生于一女，2007年生育一子，田绍鹏、黄涵二人回张家界工作之前，子女一直随异议人黄涵父母居住在永定××正××北××号老建行宿舍101号房屋（以下简称案涉房屋）。2010年8月，二人与黄光文就案涉房屋签订购房协议，并结清购房款。田绍鹏、黄涵二人回张工作后，一直居住在案涉房屋。二人与黄光文签订购房协议后，多次要求黄光文协助办理房产过户手续，黄光文一直推辞，导致过户手续未能办理。购房协议签订前及签订后，黄光文从未提起对案涉房屋进行过抵押或质押。二人了解到所使用的房屋在签订购房协议前不属于抵押物，系独立产权，不存在抵押及质押，完全有理由相信该案涉房屋权属的完整性；二人自购房协议签订后对房屋进行了装修，投入了装修费用六万余元。除此房产外，田绍鹏、黄涵二人并无任何其他房产，且子女年幼正在上学，执行查封房产对田绍鹏、黄涵二人的权益及其子女生活会造成巨大影响。田绍鹏、黄涵二人现是该案涉房产的实际所有人和实际使用人，法律应保护异议人的合法权益。故请求中止对该案涉房产的执行。田绍鹏、黄涵二人在接受本院调查时同时承认：二人向黄光文购房案涉房屋时，没有看到案涉房屋的产权证；二人多次要求黄光文过户，但黄光文没有协助过户，因系兄妹关系，二人没有通过法律手段维护自己的权益；二人购买案涉房屋没有办理公证；二人购买房屋时没有取得房屋共有人的书面同意。
申请执行人张建明称：异议人仅凭一纸《购房协议》和装修投入证明，用以证明案涉房屋归异议人所有而提出执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。一、异议人提供的查封之前即已签订的《购房协议》并非合法有效的书面合同；1、案涉房屋是被执行人黄光文夫妇共有房产，购房协议上只有黄光文签字，没有得到共有人黄光文妻子的签字同意；2、购房协议签订前被执行黄光文已将案涉房屋抵押给农商行；3、黄光文与异议人之间的不动产交易不符合二手房交易相关规定，购房合同没有到房管部门备案，没有进行房产测绘、评估、纳税；故异议人与黄光文在查封之前签订的《购房协议》非合法有效的书面合同。二、异议人在查封之前并没有合法占有权；黄光文与异议人签订的购房协议并非有效书面合同，不符合二手房交易相关规定，不能成功办理房产转让登记，并未取得明确的合法占有权，被执行人因房屋共有人不同意，且认为异议人妹妹黄涵为帮他借钱给他，只是给异议人房屋暂时使用权而已。三、异议人是否支付全部价款或部分价款无依据；异议人与被执行人系同胞兄妹关系，购房合同未备案、交易未评估、无测绘、无纳税，仅一纸合同约定，没有银行转账记录，故是否支付全部价款或部分价款无依据。四、异议人作为买受人存在自身原因未办理过户登记；异议人与黄光文系同胞兄妹关系，对所购房屋是否抵押、共有人是否同意、房屋交易应及时办理房产转让登记手续等有最起码了解义务，异议人因念及兄妹关系，长达八年时间未办理过户登记，异议人自身存在主要原因。物权法规定，不动产物权的转让未经登记不发生效力；本案异议人提供的证据只证明个人房屋买卖合同成立，并未办理过户手续，未产生对外公示的效力，包括申请执行人在内的第三人无从知悉；如简单认定异议成立，将助长恶意串通规避执行之气，对申请执行人显示公平。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。故法院对被执行人黄光文名下财产采取查封强制措施正确，应裁定驳回案外人的执行异议。
被执行人黄光文拒接法院工作人员电话，经案外人转告仍未到法院配合法院调查了解案件相关情况。
本院查明，本案案涉房屋是依法登记的私有房产，登记在被执行人黄光文名下，不动产权属证号为000XXXXX，发证日期为2005年6月20日，座落于永定××正××北××号。2008年1月30日，黄光文及张家界市永定区农村信用合作社联社回龙路信用社向房屋登记部门提交了身份证、银行借款合同、抵押合同、抵押登记申请表、房屋所有权证、结婚证明复印件等材料，将案涉房屋作为抵押物给向抵押权人张家界市永定区农村信用合作社联社回龙路信用社（现为张家界农村商业银行股份有限公司回龙路支行）申请了抵押贷款。2014年4月2日，黄光文再次将案涉房屋作为抵押物在张家界农村商业银行股份有限公司回龙路支行贷款50000元。2018年6月15日，抵押权人向本院出具情况说明，称对黄光文将抵押物变卖的事毫不知情。本院在执行申请执行人张建明与被执行人黄光文民间借贷纠纷一案中，于2018年5月2日以（2018）湘0802执386号执行裁定查封了被执行人黄光文所有的案涉房屋。2018年6月1日，二案外人向本院提出执行异议申请，请求中止（2018）湘0802执386号执行裁定的执行。
同时查明，二案外人向本院提交了一份二人于2010年8月13日与黄光文签订的购房协议，协议中约定黄光文将案涉房屋出售给二案外人，协议价13万，除去之前已交给黄光文的8万外，交现金5万，并约定因房产可能面临拆迁，暂不办理过户手续。该协议因黄光文未出面予以确认，尚不能确定其真实性。二案外人现居住在案涉房屋内。
另查明，黄光文与二案外人就案涉房屋签订购房协议时，黄光文未将案涉房屋已经抵押的情况告知二案外人，也未通知抵押权人张家界市永定区农村信用合作社联社回龙路信用社。
本院认为：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务的，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本院在执行过程中已向被执行人黄光文送达执行通知书，被执行人未履行法律文书确定的义务，本院查明有登记在被执行人黄光文名下的财产时，依法可以采取查封等相应的执行措施，故本院依法查封被执行人名下的房屋并无不当。
现案外人田绍鹏、黄涵向法院提出执行异议，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，法院对其异议请求进行书面审查时，主要审查二案外人是否是权利人、权利是否合法真实、能否排除执行等内容。
首先，审查二案外人是否是所有人或共有人；经查，案涉房屋是依法登记的私有房产，登记在被执行人黄光文名下，不动产权属证号为000xxxxx，二案外人并非该房屋登记的所有人或共有人。
其次，审查案外人是否有合法真实且能排除执行的物权期待权；经查，2008年，黄光文已将案涉房屋抵押给张家界市永定区农村信用合作社联社回龙路信用社；2014年，被执行人黄光文再次将案涉房屋抵押给张家界农村商业银行股份有限公司回龙路支行，可见被执行人黄光文作为案涉房屋登记的所有权人，一直在行使自己的房屋所有权；二案外人虽向本院提交了购房协议，但并未向本院提交足以证明该购房协议真实有效的证据，因黄光文不配合法院调查了解有关情况，该协议尚未与黄光文进行核实，故在本案中，本院不确定该购房协议的真实性。二案外人与被执行人就该案涉房屋既没有进行二手房买卖登记，也没有进行公证，是否已支付全部或部分的房屋购买款也没有证据予以证实。故二案外人提交的证据并不足以证实二人具有可排除执行的物权期待权。
最后，即便二案外人与被执行人确实签订了该购房协议，依照我国法律规定，该协议也是无效的；《中华人民共和国担保法》第四十九条明确规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。从本院审查查明的的事实来看，二案外人与被执行人之间签订的购房协议时，黄光文并未告知二案外人案涉房屋已抵押的情况，也没有通知抵押权人，故即便二案外人与被执行人之间就案涉房屋签订了购房协议，签订的购房协议也是无效的。二案外人根据该无效的购房协议不能主张物权期待权，更不能排除执行。
至于申请执行人张建明提出的二案外人因自身原因未办理过户登记手续的观点；经查，案涉房屋2005年即已发证，2008年即办理了抵押登记手续，如2010年二案外人与黄光文确已签订购房协议，则双方达成购房协议时就约定了暂不过户，可见双方对不过户是达成过共识的；截至本院查封时止，购房协议已签订七年多，即使此后二案外人有要求黄光文办理过户手续的要求，在黄光文未配合办理的时候，二案外人有足够长的时间来通过合法的途径维护自己的权益，二案外人没有想办法维护自己的权益，不能将未过户的责任全部归结于被执行人黄光文，故申请执行人提出的二案外人因自身原因未办理过户登记手续的观点本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款（一）项、第二十八条第（一）、（三）、（四）项、第十七条（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人田绍鹏、黄涵的异议申请。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省张家界市中级人民法院申请复议。
审判长 高红定
审判员 漆辉伏
审判员 吴新林
二〇一八年六月十五日
书记员 覃曦轮
附法律条文：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。