辽宁省丹东市元宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0602民初711号
原告：中国工商银行股份有限公司丹东分行，住所地丹东市元宝区锦山大街88号。
负责人：王立军，该行行长。
委托诉讼代理人：姜传祥，辽宁中天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马生亮，辽宁中天律师事务所律师。
被告：刘新江，男。
被告：单美娜，女。
被告：丹东永同昌建设发展有限公司，住所地丹东市鸭绿江大街280-1号。
法定代表人：张宗真，董事长。
委托诉讼代理人：于福惠，辽宁保兴律师事务所律师。
一审民事判决书，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行丹东分行的委托诉讼代理人姜传祥，被告永同昌公司的委托诉讼代理人于福惠到庭参加诉讼。被告刘新江，被告单美娜经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行丹东分行诉称：1、被告刘新江、单美娜立即偿还原告借款本金320531.57元及利息22153.86元（截至2018年2月21日），并以320531.57元为基数，自2018年2月22日起，按年利率7.05%再上浮40%的标准计算逾期利息及复利至实际付清之日止；2、被告永同昌公司对上述第一项中全部债务承担连带清偿责任；3、依法判决原告对坐落于丹东市振兴区鸭绿江大街房屋享有优先受偿权。事实与理由：2012年4月16日被告刘新江、单美娜（借款人、抵押人）与原告（贷款人、抵押权人）及保证人被告永同昌公司签订个人购房借款/担保合同。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为37万元；合同项下贷款用于购买坐落于辽宁省丹东市振兴区鸭绿江大街的房屋，建筑面积为121.970平方米；本笔贷款的担保方式为抵押，抵押物为位于辽宁省丹东市振兴区鸭绿江大街房屋；贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分；贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，不浮动，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款后与利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日起次年1月1日开始，按该次调整后的利率及上述约定的浮动比例确定并执行新利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入永同昌公司在中国工商银行股份有限公司丹东人民广场支行开立的账户中；贷款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款人有权按约定利率上浮40%计收利息；对不能按时支付的利息，按约定利率上浮40%计收复利。保证人承担阶段性连带保证责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用承担连带保证责任。但抵押人在获得房屋所有权证书后30日或在贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押手续的，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书后，保证人免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成借款人违约；借款人违约的贷款人有权宣布本合同立即到期，并要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；贷款人宣布贷款提前到期的，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保物权的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；合同履行过程中发生纠纷，协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。
2012年4月18日，原告向被告刘新江发放贷款37万元，借据上记载的执行利率为7.05%。
2012年5月3日，原、被告双方向房产登记管理部门申请预购商品房抵押权预告登记，并取得丹东市抵押权预告登记证书。
截至2018年2月21日，被告刘新江累计超过6次未按时足额偿还贷款本息，构成违约，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即偿还贷款本金及为实现债权支出的费用。为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《物权法》、《担保法》及《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向人民法院提起诉讼。
被告刘新江未到庭，也未提供书面答辩意见。
被告单美娜未到庭，也未提供书面答辩意见。
被告永同昌公司辩称：1.被告刘新江、单美娜未按约定履行还款义务，其应承担违约责任。被告永同昌公司认为，原、被告三方签订的《抵押担保合同》并没有因原告没有取得他项权利证而导致其债权无法实现。首先，在三方签订《抵押担保合同》生效后，涉案房产已实际抵押至原告名下，他项权利证是保证原告因房屋买受人逾期还款时原告可直接处置涉案房产的保证；其次，现涉案房产早已具备办理产权证的条件，故被告永同昌公司不应在承担担保责任。2.案涉房屋已于2016年4月具备办理《房地产权利证书》条件。被告永同昌公司已按照产权交易登记部门的要求提供了全套办理产权转移登记需由被告永同昌公司提供的资料，且被告永同昌公司通过电话、信息等方式向全体业主发布关于办证的通知，履行了通知义务。永同昌物业公司已通过电话通知到被告刘新江、单美娜办理房产权证，故对于被告刘新江、单美娜怠于办理《房地产权利证书》及《他项权利证明》，造成原告无法收到被告刘新江、单美娜的《他项权利证明》，责任并不在于被告永同昌公司，而是在于被告刘新江、单美娜。3.本案中，原告提供的个人借款/担保合同属格式合同，同时原告确定阶段性保证以及规定了解除被告永同昌公司保证责任的条件。根据住建部房屋登记办法的相关规定，只有该房屋的权利人才有权申请办理相应的房屋登记及领取权利证书，被告永同昌公司没有权利代为办理相关权利证书。本案中，原告无视办理《房地产权利证书》以及《他项权利证明》非被告永同昌公司的义务和责任，原告将其规定为阶段性保证的解除条件显示公平，如权利人始终怠于办理房屋权属证书，开发商（被告永同昌公司）即使符合担保解除条件，那么依据原告与被告永同昌公司签订的合同，被告永同昌公司仍须承担担保责任。依据合同法关于格式条款的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，加重对方责任，应属无效条款。4.被告永同昌公司认为“阶段性保证”并非对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件。《合同法》第四十五条第一款规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。该条第二款规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件就成的，视为条件已成就。结合本案，被告永同昌公司已经将商品房如期竣工，进行了竣工验收备案登记，按期交房并按约通知被告办理房屋产权登记手续，被告永同昌公司已经履行全部合同义务，银行贷款开发商阶段性担保转化为房屋抵押担保的条件已成就，被告永同昌公司与原告保证合同解除条件已成就，被告永同昌公司连带保证责任应终止。被告刘新江、单美娜无正当理由不予配合拖延办理，属于当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的情形，且被告永同昌公司已达成被告办理《房地产权利证书》条件的情况下，应当视为解除保证责任的条件已经成就，故被告永同昌公司不应再承担连带保证责任。5.本案被告房屋已设立抵押，虽然原告为设立抵押登记，但涉案房屋已具备办理产权证的条件，故原告应先处置抵押财产实现债权。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据（原告提交的《个人购房借款/担保合同》、《个人借款凭证》、贷款逾期明细表、丹东市抵押预告权利登记书、房屋初始登记认定单本院予以确认并在卷佐证。
本院根据原、被告陈述以及本案有效证据认定的事实与原告所述基本一致。另涉案房屋于2016年3月具备办理房屋产权登记的条件。本院也依法询问原告，原告要求在涉案房屋具备办理房屋产权登记证的条件下，将涉案房屋的预购商品房预告登记转为所有权登记，抵押预告登记转为抵押权登记，要求抵押登记手续办理后对涉案房屋享有优先受偿权。
本院认为：原告与两名被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告如约发放贷款后，享有收回贷款本息的权利，被告刘新江、单美娜违反合同约定未按期偿还借款，已构成违约，理应承担逾期还贷产生的违约责任。根据合同约定，借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权提前行使担保权等，故原告宣告《个人购房借款/担保合同》于2018年2月21日提前到期并请求被告刘新江、单美娜偿还尚欠的贷款本息及复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。由于中国人民银行公布的同期同档次贷款利率在《个人购房借款/担保合同》订立后有所调整，且该合同第九条9.3约定贷款利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致，因此，本院支持按合同约定自2018年2月22日起至实际清偿之日止，按照合同约定的罚息利率计付逾期利息、复利。超出合同约定的部分本院不予支持。
关于原告主张对涉案房屋享有优先受偿权一节，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
案涉商品房的期待物权已具备确定性和唯一性，期待物权归属并无争议。在此情况下，商品房按揭贷款合同能否适格履行涉及贷款行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致贷款行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房升值收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件下，购房人有义务协助贷款行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权依法设立，贷款行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉丹东市振兴区鸭绿江大街的房屋完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人负有协助办理抵押登记的义务，开发商应督促其办理。本院确定购房人刘新江、单美娜应于本判决生效之日后10日内协助办理案涉房产抵押登记。购房人若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人贷款行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”。《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定。本院依法赋予债权人贷款行对案涉不动产办理不动产预告登记、设立抵押权，及对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。
因本案贷款行与保证人开发商约定的阶段性连带责任期间为：保证人承担保证责任的范围按10.2确定（10.2条款：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，），满足A条件的（A条件：正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书），保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。针对借款人怠于履行登记义务阻却合同适格履行的焦点问题，解决本案困惑的争点在于丹东工行主动履行法律赋予的登记权利，求得解除适格履行借款保证合同之困，维护金融秩序的稳定，促进房地产市场的健康有序发展。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘新江、单美娜自本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司丹东分行贷款本金320531.57元及利息22153.86元（截至2018年2月21日），并自2018年2月22日起至实际清偿之日止，按照合同约定的罚息利率计付逾期利息及复利；
二、被告丹东永同昌建设发展有限公司在案涉丹东市振兴区鸭绿江大街房产未办理抵押权登记前对上述款项承担连带清偿责任；
三、被告刘新江、单美娜于本判决生效之日起十日内，协助中国工商银行股份有限公司丹东分行办理案涉丹东市振兴区鸭绿江大街房产预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押登记预告登记转抵押登记的义务，丹东永同昌建设发展有限公司配合办理上述手续；
四、中国工商银行股份有限公司丹东分行在本判决生效之日起十日内，依法申请办理案涉丹东市振兴区鸭绿江大街的房产的不动产抵押登记手续，丹东永同昌建设发展有限公司配合办理抵押登记；
五、中国工商银行股份有限公司丹东分行在本院指定的期限内，未办理案涉丹东市振兴区鸭绿江大街房产的不动产抵押登记手续，不动产预告登记超过法定登记期限，致物权登记期限超期失效，免除丹东永同昌建设发展有限公司的阶段性保证责任；
六、案涉丹东市振兴区鸭绿江大街商品房抵押登记手续办妥之日，丹东永同昌建设发展有限公司的保证责任终止；
七、案涉丹东市振兴区鸭绿江大街房产抵押登记手续办理完毕后，或刘新江、单美娜逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司丹东分行有权将案涉丹东市振兴区鸭绿江大街房产拍卖、变卖所得价款，对上述第一项款项范围内优先受偿；
八、驳回中国工商银行股份有限公司丹东分行的其他诉讼请求。
如果被告刘新江、单美娜、被告丹东永同昌建设发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6440元，邮寄费66元，由被告刘新江、单美娜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审 判 长 刘 辉
人民陪审员 肇露露
人民陪审员 王靖晗
二〇一八年八月二十三日
书 记 员 陈丽丽