山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终609号
上诉人（原审被告、反诉原告）姚巧荣，女，1965年5月24日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市天桥区济洛路泉兴小区**号楼*单元***号。
委托代理人单进，山东演达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）于斌，男，1963年4月21日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市槐荫区段北办事处段店馨苑小区**号楼*单元***号。
上诉人姚巧荣因与被上诉人于斌房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，槐荫区段店新村111号房屋【房产证号：济房（槐）字第2-013**号】登记的所有权人为于斌。2014年5月30日，于斌作为甲方，姚巧荣作为乙方，双方签订《房屋租赁合同书》一份，载明：一、甲方将位于槐荫区段店新村111号房租赁给乙方，租期五年，自2014年6月1日至2019年6月1日止。年租金为贰万元，付款方式为六个月，共计人民币（大写）壹万元整。以后每次要提前30天交下次房租，如不按时交纳，甲方有权终止合同。在租赁期间内，甲方不得提高租金。二、租赁期间，乙方应妥善保管房屋内设施，如有损坏，照价赔偿或修复原样（自然损坏除外）；水电、暖、煤、卫生、电话费等一切费用，均由乙方自负。三、租赁期间，双方需到当地派出所办理各自有关手续，并服从当地政府部门管理，不得违法乱纪。否则后果自负；四、签订协议时，双方要出示各自的有效证件：（甲方需出示有关房屋的证明或证件）；五、租赁期间，乙方不得私自转租，转借他人。否则，甲方有权利终止合同收回房屋，造成经济损失由乙方负责；六、在租期内，如有一方有特殊情况需提前解除合同，必须提前一个月通知对方，双方协商解决；七、房内如有电话和高档电器，甲方要求乙方交纳房屋设施押金元，退房时如无损坏和欠费，押金退回。上述合同签订后，姚巧荣向于斌支付了半年房屋租金1万元，于斌向其交付了涉案房屋。
于斌称，姚巧荣向其支付半年房租后，在占用涉案房屋的情况下，不再向其支付租金，姚巧荣的行为构成违约，故其要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同书》。
姚巧荣则称，因双方签订合同后其获知涉案房屋被列入拆迁范围，于斌对其隐瞒了该事实，故其于2014年6月底就将涉案房屋交还了于斌，其并没有违约。为证明其主张，其向原审法院提交了以下证据：证据一、《拆迁公告》复印件一份，载明：“段店村村民：根据槐荫区棚户区改造指挥部段店片区改造项目实施计划，段店旧村拆迁定于2014年6月19日正式实施，为早日改善村民生活条件，现将拆迁、补偿流程告知如下，敬请各位村民做好准备工作：一、时间安排：……二、办理地点……三、办理流程1、公告后，已签订《拆迁补偿协议》村民可自行搬迁，腾空旧房。……八、对未签订《拆迁补偿协议》的村民（包括未测量户、无证认定户）以及居住在段店村址范围内的村民，旧房拆迁、补偿具体事宜另行通知。”落款为济南市槐荫区棚户区改造工程指挥部、段店北路街道办事处段店村村民委员会，落款时间为2014年6月16日。证据二、段店村委会办公楼门口照片一张，门口张贴《致段店村全体村民的一封信》，该落款时间为2014年8月18日的公开信主要载明了段店村拆迁改造中需要明确的几个问题。证据三、姜燮瑞、姚宝荣、宁廷荣、姚月玲共同出具的证人证言一份：该证言内容由姜燮瑞书写，其称“在2014年6月16日拆迁公告是段店新村发布的。2014年6月20日我把房主于斌约到段店新村111号，为他房子的事进行协商。我对于斌谈到，你和房客姚巧荣订的房屋租赁合同才16天，就贴出了拆迁通知，这事怎么办。房主于斌说，你说怎么办？我说，房客姚巧荣提出：一解除合同，二退还房屋租金，三退还装修费用款。房主于斌当时说，退钱没门。说完此话抬腿就走。为此事闹的不欢而散。”姚宝荣、宁廷荣、姚月玲在该证明后签字。证据四、姜燮瑞出具的证人证言一份：“正在装修进行到2014年6月16日时，拆迁办公室贴出了段店新村拆迁通知，就此情况，房客姚巧荣向我提出，俺这旅馆是没法干了，让我给房主于斌商量此事怎么处理。我给于斌说姚巧荣提出：房子才租了16天就下了拆迁通知，一天生意都没法干，要求解除房屋租赁合同，并且让房主于斌退还租金和装修费用。房主于斌说，退钱没门。而且根据段店新村的邻居说，在2013年9月份拆迁办就下达了拆迁通知。由此可见，房主于斌纯属欺诈行为，理应退房租和装修款。后来我与房主于斌多次协商，于斌坚决不同意解除合同及退房租和装修款。因此这场纠纷才一直拖到现在。”姜燮瑞、姚宝荣、宁廷荣、姚月玲均出庭接受了质证。姚宝荣为姚巧荣的姐姐。姜燮瑞系涉案合同签订的介绍人，其与于斌相识三年。宁廷荣及姚月玲均为姚巧荣多年的朋友。四证人称其经常与姚巧荣在涉案房屋内打麻将。姜燮瑞称姚巧荣发现涉案房屋可能会被拆迁后，向其交付了涉案房屋的钥匙，要求其向于斌转交，并通知于斌解除合同。2014年6月20日，在以上证人均在场的情况下，于斌与姚巧荣协商合同解除事宜，双方未能达成一致意见。其向于斌交付钥匙，但于斌拒不接受。姚宝荣称其当时参与了与于斌协商解除合同的过程；宁廷荣与姚月玲则称当时其在现场听到了双方协商解除合同的部分内容，听到双方因房屋租赁的事情发生了争吵。宁廷荣称其对有其签名的证人证言的内容没有看清。
于斌对上述证据质证认为：对证据一、证据二的真实性不予认可，我没有见过该拆迁公告和公开信。认可涉案房屋划入了拆迁的范围，但拆迁的问题一直是口口相传，在公示之前的传言都是无效的，我认可的发布拆迁公示的时间是2014年9月份，我能找到的最早的公告的具体时间是2014年8月份。对证据三、证据四的证人证言不认可，我不认识宁廷荣，姚宝荣是姚巧荣的姐姐，姚月玲是其朋友，是姜燮瑞介绍的租房的事情，我不认可2014年6月20日曾到涉案房屋谈解除合同的事情，姜燮瑞也从来没有向我说过把钥匙退还给我。证人与姚巧荣之间存在利害关系，宁廷荣在没有看清楚证人证言内容的情况下就签字，说明证人的陈述没有真实性。
姚巧荣还称其为装饰涉案房屋共支出装修费17000元。其提交刘配月于2014年6月19日出具的《收条》一份，载明：“今收到姚巧荣段店新村111号装修费全款壹万壹仟壹佰元正，一次付清。”提交《收款收据》及购货单两张，证明其购买装修材料所支出的费用，但该三份证据上加盖的公章均无法辨认。于斌对上述证据的真实性均不予认可，且不同意赔偿姚巧荣支出的装修费用。另，涉案房屋尚未被拆除，姚巧荣也未将其装饰装修的物品搬离涉案房屋。
原审法院认为，于斌与姚巧荣签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当依据合同履行各自义务。按照该合同的约定，于斌已向姚巧荣交付了约定房屋，履行了出租人的主要义务；姚巧荣按约定交纳了首期房屋租金，并应当于2014年10月31日交纳2014年12月1日至2015年5月30日期间的房屋租金。但至于斌提起诉讼之时（2015年4月29日），姚巧荣并未交纳该期间的租金，其行为已构成违约。按照双方签订的租赁合同第一条的规定，承租方不按时交纳房屋租金的，出租方有权终止合同。现于斌以姚巧荣逾期交纳租金为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同书》，姚巧荣也同意解除该合同，故其该项诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于合同解除时间，合同解除权作为形成权，其自权利人的通知到达对方时发生法律效力。于斌在诉状中提出了解除合同的意思表示，应以该起诉状送达姚巧荣的时间为准。因姚巧荣当时下落不明，原审法院公告向其送达了起诉状，送达时间为2015年8月16日，故双方签订的涉案合同于该日解除。
姚巧荣辩称因于斌故意隐瞒涉案房屋被列入拆迁范围的事实，故其行为并不构成违约，且其得知拆迁的事实后联系了于斌，提出了要求解除合同，退还租金等请求。为证明其该主张，其向原审法院提交了《拆迁公告》、《致段店村全体村民的一封信》、证人证言等证据。原审法院认为，虽然《拆迁公告》、《致段店村全体村民的一封信》均为复印件，但于斌认可涉案房屋已经划入了待拆迁房屋范围内，双方只是对于斌得知该事实的时间存有异议。于斌称其于2014年9月份才得知该事实，姚巧荣则称于斌在签订合同前已经获知了该事实，属于故意向其隐瞒。原审法院认为，姚巧荣申请出庭作证的姜燮瑞称“据邻居说在2013年9月拆迁办就下达了拆迁通知”，即使该证言为真，该证言也系姜燮瑞间接听说，并无其他证据佐证于斌在签订合同前即获知了涉案房屋列入拆迁范围的事实，姚巧荣的该项主张，原审法院不予采信。
现姚巧荣称其曾于2014年6月20日约于斌到涉案房屋内协商解除合同一事，于斌对此不予认可。姚巧荣申请四名证人出庭作证，证人姚宝荣系姚巧荣的姐姐，姜燮瑞、姚月玲、宁廷荣均系姚巧荣的朋友，三人在证人姜燮瑞一人书写的证人证言上签字，但宁廷荣称其并没有看清证明的内容也没有看清证明的时间，该四人经常与姚巧荣在涉案房屋内打麻将，关系较为密切，与姚巧荣之间存在利害关系，故对其证言，在没有其他证据佐证的情况下，原审法院不予采信。
姚巧荣在反诉状中称其于2014年10月份将钥匙交予姜燮瑞，要求姜燮瑞向于斌交付涉案房屋的钥匙，但在审理中，其与证人姜燮瑞则将该时间改称为2014年6月，其陈述前后矛盾，且无其他证据加以佐证，故对其称其向于斌腾交房屋，于斌拒不接受的事实，原审法院不予采信。另，根据合同相对性的原则，其作为房屋承租人，应当向房屋出租人即于斌交付钥匙，即使其确向姜燮瑞交付了钥匙，但姜燮瑞本身并无于斌的授权，因此即使存在该行为，也无法代表其有向于斌返还房屋的意思表示。此外，涉案房屋至今并未被拆除，姚巧荣的物品也仍然在涉案房屋内，于斌也未自行收回房屋，故原审法院认定涉案房屋仍然在姚巧荣的占有控制中，姚巧荣仍然负有支付房屋租金的义务。于斌要求姚巧荣按照合同约定向其支付房屋租金的诉讼请求，原审法院予以支持。但因原审法院已确认双方签订的涉案合同于2015年8月16该日解除，故该日之后双方之间不再存在房屋租赁关系，同时因房屋仍由姚巧荣占有、控制，故其应参照房屋租赁合同约定的标准向于斌支付房屋的占有使用费。
同时，因双方合同已经解除，于斌要求被告姚巧荣向其腾交涉案房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。
因姚巧荣提出的于斌故意隐瞒涉案房屋列入拆迁范围的事实不存在，原审法院亦认定于斌并不存在违约行为，故对姚巧荣提出要求于斌向其返还租金1万元及利息、赔偿其装修损失17000元及向其支付违约金10000元的反诉请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、于斌与姚巧荣于2014年5月30日签订的关于济南市槐荫区段店新村111号房屋的《房屋租赁合同书》于2015年8月16日解除；二、姚巧荣于判决生效之日起二十日内向于斌腾交济南市槐荫区段店新村111号房屋；三、姚巧荣于判决生效之日起十日内向于斌支付租金（以每年2万元为标准，自2014年12月1日计算至2015年8月16日）；四、姚巧荣于判决生效之日起十日内向于斌支付房屋占有使用费（以每年2万元为标准，自2015年8月17日计算至本判决生效之日止）；五、驳回姚巧荣的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元、保全费220元，由姚巧荣负担；反诉案件受理费825元，由姚巧荣负担（原审法院予以免缴）。
上诉人姚巧荣不服原审判决上诉称：一审判决认定事实错误，证据不足，程序违法。上诉人与于斌2014年5月30日签订涉案房屋租赁合同，上诉人随即对涉案房屋进行装修，装修费用共计17000元。合同签订17日之后，上诉人看到拆迁公告，才知道涉案房屋将被拆迁。于是找到被上诉人表示交还房屋钥匙，要求立即解除合同，退回租金、赔偿损失。被上诉人拒绝接收钥匙并说要钱没门。此后，上诉人就把钥匙交给中间人代为转交给被上诉人。至今，上诉人未获得被上诉人任何赔偿。一审判决适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。根据我国《合同法》第52条、《民法通则若干问题的意见》第68条规定，被上诉人故意隐瞒涉案房屋被冻结将要拆迁的事实情况，诱使上诉人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同，合同应自始无效。被上诉人应赔偿上诉人因此产生的所有损失。上诉人经多方查阅，涉案房屋早在2013年年底就有将要拆迁的文件，只是该文件上诉人无法得知。一审中上诉人依法申请法院调取被上诉人的拆迁补偿协议、拆迁公告等证据，一审法院迟迟没有调取。请求撤销原审判决，依法改判《房屋租赁合同》解除日期为2014年5月30日；于斌返还上诉人租金1万元及利息（自2014年6月1日起至二审判决书生效之日止，按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算）；于斌赔偿上诉人装修损失17000元；于斌支付违约金l万元；诉讼费由于斌承担。
被上诉人于斌答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，于斌与姚巧荣签订《房屋租赁合同书》时于斌没有向姚巧荣出示房产证原件，于斌主张因规划要拆迁村委会和开发商提前将房产证原件收上去了。原审中姚巧荣提出反诉，原审法院于2015年9月2日向于斌送达反诉状。涉案房屋于2015年12月份已拆除。上述事实有本院调查笔录、原审法院送达回证等为证。
本院认为，姚巧荣并未能证实其在签订房屋租赁合同时要求过于斌出示房产证原件，其在未对涉案房屋的权属、状况进行谨慎审查的情况下即签订租赁合同，自身具有明显过失。即使如姚巧荣所称其是在租赁合同签订17天后方知存在拆迁事实，但依据姚巧荣提交的证人证言等证据材料，并不能认定其于2015年9月2日提出反诉前已向于斌明确表达过解除房屋租赁合同的意思并转移房屋的占有，而涉案房屋直至2015年12月份方拆迁完毕，姚巧荣占有使用房屋已一年有余，故姚巧荣应自行负担其所主张的装修费用并支付相应的房租。
于斌自认因规划要拆迁，其在与姚巧荣签订房屋租赁合同之前已将房产证交与村委会，据此可以认定，涉案房屋存在拆迁的可能。于斌无证据证实其在签订租赁合同时即已告知姚巧荣存在拆迁风险，姚巧荣以此主张于斌隐瞒重大事项构成欺诈而要求解除合同，该主张虽然不符合法律规定，但涉案房屋被拆迁是客观事实，且于斌在原审中认可发布拆迁公示的时间是2014年9月份，对姚巧荣而言，该事实属于客观情况发生重大变化，影响其合同目的，故在此情形下，依照《合同法》相关司法解释的规定，姚巧荣应有权要求解除合同。姚巧荣解除租赁合同的意思表示通过反诉的方式于2015年9月2日到达于斌，该时间在于斌提出解除合同的要求之后，结合合同的实际履行情况，自此时解除双方的租赁合同较为合理，故姚巧荣应当向于斌支付2015年9月之前的房租。因涉案房屋已被拆迁，故姚巧荣无需腾交。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第915号民事判决第二、三、四项；
二、维持济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第915号民事判决第五项及案件受理费的负担；
三、变更济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第915号民事判决第一项为“于斌与姚巧荣于2014年5月30日签订的关于济南市槐荫区段店新村111号房屋的《房屋租赁合同书》于2015年9月2日解除”；
四、上诉人姚巧荣于本判决生效之日起10日内向被上诉人于斌支付房屋租金15000元；
五、驳回被上诉人于斌的其他诉讼请求。
二审案件受理费975元，由上诉人姚巧荣负担（本院院长决定准予免交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二0一六年三月三十一日四月十五日
书 记 员 吴秀婷