文书内容山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第2705号上诉人(原审原告)徐连生。委托代理人康喜，山东海孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）山东海航商业发展有限公司。法定代表人闫伟，总经理。委托代理人杨坤。委托代理人马艳州。上诉人徐连生因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第11127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人徐连生的委托代理人康喜，被上诉人山东海航商业发展有限公司（以下简称山东海航商业公司）的委托代理人杨坤、马艳州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐连生在一审中诉称，2010年7月12日，徐连生与山东海航商业公司签订商品房预售合同，徐连生购买山东海航商业公司开发的万邦中心×号楼×单元×户。该房屋建筑面积316.6平方米，总价款893万元。合同约定，山东海航商业公司应于2011年4月30日前交付房屋，逾期按照已付款日万分之三计算违约金，逾期办理房产证按照已付房款百分之一计算违约金，徐连生已经履行了合同，按时支付了全部购房款。2012年9月，双方就延迟交付房屋和房屋修复期间的经济损失问题达成了共识和谅解,山东海航商业公司本应立即交付房屋避免损失扩大，但是山东海航商业公司再次违约，直至2013年8月6日交付房屋。山东海航商业公司的行为影响了徐连生正当权益，故徐连生诉至法院，请求判令：1、山东海航商业公司赔偿房屋迟延交付违约金88万元；2、山东海航商业公司赔偿逾期办理房产证违约金8.93万元；3、山东海航商业公司承担本案诉讼费用。山东海航商业公司在一审中辩称：1、我方于2011年4月19日向全体业主发放了通知单收房，但是徐连生一直没有收房。到徐连生收房期间，我们一直打电话催促对方收房，但是徐连生提出很多细节问题拒绝收房。在这种情况下拖到2013年。合同第十条已经约定房屋交付标准是取得竣工备案表，补充条款也约定不得以细节问题拒绝收房，徐连生拒绝收房，我方为了解决问题在2012年和徐连生签订和解协议，我方同意支付对方75万元，此后徐连生不得再主张权利。2、该项目很早就已经达到交付条件，我方已经向房产部门提交了相关手续，因为徐连生自身怠于办理房产证，且因为徐连生个人问题查封了房屋，导致没有办证。合同约定的是双方共同办理，我方已经履行了义务，因为徐连生自身问题导致没有办理房产证。综上，无论交房还是办证，我方均无责任，责任在徐连生，请求驳回徐连生的诉讼请求。原审查明，万邦（青岛）置业发展有限公司于2011年11月22日变更名称为山东海航商业发展有限公司。2010年7月12日，徐连生（乙方）与万邦（青岛）置业发展有限公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》一份，徐连生购买了位于青岛市市南区延安三路234号万邦中心（湛山宾馆改造）×号楼×单元×层×户房屋。合同总价款为8930336元。现徐连生已经全额付清房款，山东海航商业公司于2011年12月6日给徐连生出具了购房发票。该预售合同约定：“甲方定于2011年4月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。…甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。…在甲方取得房地产权属登记证明后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。…该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前柒天通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在通知书规定的期间会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志以签署房屋验收交接单为准。如果乙方未在通知书规定的期间对该房屋进行验收交接，则房屋自交房通知书中的交接期限之最后一日起视为交付乙方。…鉴于主合同第十四条约定的房屋产权登记方式与现行规定不符，因此双方同意：甲方应当在房屋交付之日起180日内将办理该房屋权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，乙方自行负责办理该房屋权属过户手续，申领该房屋的房地产权证证书。如因甲方的责任，使乙方不能在约定期限内办理房屋权属证书的，则乙方同意不退房，甲方按乙方已付房价款的1%向乙方支付违约金。”2012年9月，徐连生与上海爱邦房产投资有限公司青岛分公司签订了和解协议一份，上书：“徐连生购买山东海航商业发展有限公司开发的万邦中心×号楼×单元×层×户房屋及配套停车位，徐连生因质量瑕疵和迟延交付等事宜与海航公司发生争议，于2011年5月在青岛市市南区人民法院提起诉讼，主张海航公司应支付延期交房违约金977835元、房屋修复期间损失20万元，并交付合格房屋和停车位…徐连生与爱邦公司同意并承诺：本协议是徐连生与海航公司就万邦中心×号楼×单元×层×户房屋及车位销售事宜的一揽子终局处理意见。本协议是双方在最大诚信基础上经过充分磋商后达成的。本协议生效并履行后，双方均不再向对方（含海航公司）主张任何权利，提出任何异议，也不得以任何理由向任何部门提出申诉及提起诉讼。爱邦公司同意一次性支付徐连生补偿款人民币75万元。该费用系包括但不限于诉讼费用和律师费用在内的全部补偿费用。”后爱邦公司支付了徐连生补偿款75万元。在2013年7月11日的收房查验记录中，房屋仍旧存在保姆间地漏不下水等20项问题。山东海航商业公司公司的工作人员马艳洲在该收房查验记录中写有：“除地板地鼓需备货，本周二方可维修，余下的所有问题7月24日全部处理完毕，25日验房，再有问题除安排第一时间解决外，依合同赔偿业主损失。原合同约定的延期交付的，应继续赔偿。”2013年8月6日，徐连生接收涉案房屋。原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。徐连生与案外人上海爱邦房产投资有限公司青岛分公司所签订的和解协议约定了由爱邦公司一次性支付徐连生补偿款人民币75万元。双方均不再向对方（含海航公司）主张任何权利，提出任何异议，也不得以任何理由向任何部门提出申诉及提起诉讼。该协议未违反法律及行政法规的相关规定，合法有效，是徐连生与海航公司就万邦中心×号楼×单元×层×户房屋及车位销售事宜的一揽子终局处理意见。徐连生在和解协议中签字并接受了75万元的赔偿款，视为徐连生认可了和解协议的效力。现徐连生再以山东海航商业公司逾期办理房产证为由要求山东海航商业公司支付违约金违反了和解协议的约定，无法予以支持。山东海航商业公司工作人员马艳洲在2013年7月11日的收房查验记录中签字系其履行职务的行为，其所写的“余下的所有问题7月24日全部处理完毕，25日验房，再有问题除安排第一时间解决外，依合同赔偿”系代表山东海航商业公司公司所做出的意思表示，所表达的意思为若2013年7月25日验房仍旧不合格，同意按照原合同的约定支付延期交房违约金。该承诺实际是山东海航商业公司部分变更了原和解协议的约定，合法有效。因涉案房屋实际交付时间为2013年8月6日，故山东海航商业公司应当支付徐连生自2013年7月25日至2013年8月6日的延期交房违约金，按已付房款8930336元的万分之三计算为34828元（8930336×3/10000×13天）。徐连生其他诉讼请求无法律及事实依据，依法应予驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、山东海航商业公司于判决生效之日十日内支付徐连生延期交房违约金34828元；二、驳回徐连生其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13493元，由徐连生负担10000元，山东海航商业公司负担3493元。因上述费用徐连生已预交，山东海航商业公司于判决生效之日十日内支付徐连生3493元。宣判后，原告徐连生不服，上诉至本院。上诉人徐连生上诉称，原审认定事实不清，请求二审依法撤销原判或改判。其主要上诉理由是：一审法院认定事实不清，被上诉人应当赔偿上诉人2012年11月19日至2013年8月6日（258天）期间的逾期交付房屋违约金691182元。一审法院只认定逾期交付13天，判令赔偿34828元，该判决显示公正。2010年7月12日，上诉人与被上诉人签订商品房预售合同，购买被上诉人(原万邦青岛置业发展有限公司)开发的万邦中心×号楼×单元×户。该房屋建筑面积316.6平方米，总价款893万元。合同约定被上诉人应于2011年4月30日前交付房屋，逾期按照已付款日万分之三计算违约金，逾期办理房产证按照已付房款百分之一计算违约金。2012年9月，双方就延迟交付房屋和房屋修复期间的经济损失问题达成了共识和谅解，被上诉人本应立即交付房屋避免损失扩大，但被上诉人再次违约，直至2013年8月6日交付房屋。被上诉人的行为严重侵害了上诉人的正当权益。被上诉人山东海航商业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。经审理查明，本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本案经调解，双方当事人未达成一致意见。本院认为，徐连生与上海爱邦房产投资有限公司青岛分公司于2012年9月签订的和解协议明确载明，徐连生购买山东海航商业发展有限公司开发的万邦中心×号楼×单元×层×户房屋及配套停车位，徐连生因质量瑕疵和迟延交付等事宜与海航公司发生争议，……徐连生与爱邦公司同意并承诺：本协议是徐连生与海航公司就万邦中心×号楼×单元×层×户房屋及车位销售事宜的一揽子终局处理意见。本协议是双方在最大诚信基础上经过充分磋商后达成的。本协议生效并履行后，双方均不再向对方（含海航公司）主张任何权利，提出任何异议，……。爱邦公司同意一次性支付徐连生补偿款人民币75万元。该费用系包括但不限于诉讼费用和律师费用在内的全部补偿费用。之后，徐连生收到补偿款75万元。本院认为，该和解协议是上诉人与被上诉人就房屋买卖合同履行问题所引发纠纷的终局处理意见，协议签订后，被上诉人已按照和解协议的约定支付了相应的补偿款，上诉人亦应根据诚实信用原则恪守和解协议的约定，不得再行主张房屋迟延交付及质量瑕疵等问题。因此，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采信。鉴于山东海航商业公司工作人员马艳洲在2013年7月11日的收房查验记录中签字系其履行职务的行为，其所写的“余下的所有问题7月24日全部处理完毕，25日验房，再有问题除安排第一时间解决外，依合同赔偿”应视为山东海航商业公司对修复房屋质量瑕疵的另行承诺，系对其权利的自行处分，且一审判令山东海航商业公司支付徐连生自2013年7月25日至2013年8月6日涉案房屋实际交付时的延期交房违约金34828元，山东海航商业公司亦未对此提起上诉，应视为认可，本院予以维持。综上，上诉人徐连生的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13493元，由上诉人徐连生负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 娜代理审判员  安太欣代理审判员  王 蕾二〇一六年七月二十九日书 记 员  胡浩东书 记 员  吴苗苗