安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0802民初1223号原告：谢小平，男，1974年1月15日出生，汉族，住安庆市迎江区。原告：吴大一，女，1977年9月11日出生，汉族，住安庆市迎江区。两原告共同委托诉讼代理人：丁建兵，安徽明启律师事务所律师。被告：毕志银，男，1959年12月3日出生，汉族，住安庆市宜秀区。被告：孙巧英，女，1963年7月24日出生，汉族，住安庆市宜秀区。委托诉讼代理人：张珺，安庆市宜秀区大桥法律服务所法律工作者。被告：安庆市蓝景房产经纪有限公司湖心南路分公司，住所地安庆市迎江区。负责人：陶腊梅。原告谢小平、吴大一诉被告毕志银、孙巧英、安庆市蓝景房产经纪有限公司湖心南路分公司（以下简称蓝景房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢小平及两原告谢小平、吴大一的共同委托诉讼代理人丁建兵，被告毕志银、被告孙巧英的委托诉讼代理人张珺到庭参加诉讼，被告蓝景房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的《不动产买卖合同》；2、被告毕志银、孙巧英立即返还原告购房定金5000元；3、被告蓝景房产公司立即返还原告居间费用5000元；4、三被告共同支付原告违约金10万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月9日，原告谢小平、吴大一通过蓝景房产公司介绍与被告毕志银、孙巧英共同签订了编号为0007929号的《不动产买卖合同》一份。合同第一条：甲方（毕志银、孙巧英）自愿将坐落于安庆市XX区XX小区X号楼X室的不动产出售给乙方（谢小平、吴大一），证载建筑面积为160.42平方米,产权证xxx号、XXXX号。甲方保证该宗不动产权清晰，交易无纠纷。第二条：不动产成交价为744800元。合同第三条：乙方应缴付5000元给丙方（蓝景房产公司）作为购房定金，该购房定金直接冲抵中介佣金及产权过户税费；甲方于签订合同当日带走乙方购房定金5000元，此款从总房款中扣除，甲方剩余贷款于过户前自行还清。第七条，违约责任：甲、乙双方如不能按上述条款履行合同，违约方应向守约方赔偿违约金10万元，并承担由此带来的其他经济损失；守约方可依据相关法律规定及本合同约定解除本合同，并享有保留追究违约方违约责任的权利。合同同时约定：乙方须于2018年11月30日前准备好二手房票及相关材料，三方共同前往二手房房票资金结算服务大厅办理房票购房及产权过户相关手续等。合同签订后，原告即向被告孙巧英支付了购房定金5000元，并向蓝景房产公司支付了中介费用5000元。合同履行过程中，原告知晓该房产已于2018年元月份因涉案被安庆市迎江区人民法院查封。原告认为：被告在与原告签订《不动产买卖合同》时故意隐瞒该房被司法机关查封的情况，己构成违约。根据合同约定，应返还定金及承担违约责任。原被告双方交涉无果，故提起诉讼。毕志银辩称，对于房屋买卖的事情不清楚，是蓝景房产公司通知毕志银前去签字，才知晓孙巧英签订了买卖合同，合同签订第二天就让孙巧英告知蓝景房产公司通知原告，该房屋被法院查封，暂时不能出售，合同不能履行。孙巧英辩称，1、同意解除原被告之间签订的《不动产买卖合同》并愿意返还原告的购房定金5000元；2、孙巧英未出现违约行为，不应向原告支付违约金。截止目前，孙巧英并没有出现未按合同约定履行的行为，原告要求孙巧英支付违约金，没有事实依据；3、孙巧英并非签订合同时隐瞒涉案房产被司法机关查封的情况，该行为不属于违约行为，涉案房屋被司法机关查封系因孙巧英丈夫毕志银为他人提供担保所致，对此孙巧英毫不知情，签订合同后，孙巧英才知晓该情况，并立即告知了蓝景房产公司和原告；4、即使认定孙巧英知晓该房产被查封的情况，也只能依据《合同法》第42条规定，给原告造成损失的，承担损害赔偿责任，而不是违约责任，现原告未能提交任何证据证明其实际损失情况；5、原告主张违约金数额明显过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2018年5月9日，两原告、孙巧英、蓝景房产公司签订《不动产买卖合同》，合同约定甲方（孙巧英）将坐落于安庆市XX区XX小区X号楼X室房产以744800元的价格出售给乙方（原告）；乙方缴付5000元给丙方（蓝景房产公司）作为购房定金，该款充抵中介佣金，乙方支付甲方购房定金5000元，该款抵扣房款；乙方以房票购房，乙方应于2018年11月30日前准备好二手房房票及相关材料。合同第七条约定：甲乙双方如不能按约履行合同，违约方应向守约方支付违约金10万元，并向丙方承担甲乙双方全部佣金。合同签订当日，原告依据合同约定分别向孙巧英和蓝景房产公司各支付了5000元。合同签订三日后，孙巧英电话告知原告涉案房屋已经被查封，不能交易，2018年5月19日，孙巧英再次信息告知原告，称该涉案房屋已经被法院查封无法交易，请原告尽快寻找别的房子，以免耽误原告买房。后双方因合同违约事宜多次协商未果，引起诉讼。本院认为，两原告与被告孙巧英签订的《不动产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后被告孙巧英告知原告涉案合同不能履行，原告要求解除合同有事实和法律依据，予以支持。合同解除后，已经履行的根据履行情况可以要求恢复原状，故被告孙巧英应返还原告交付的定金5000元。合同的解除不影响违约责任的承担，本案中合同不能履行系因合同标的物存在权利瑕疵，被告孙巧英作为出售方在签订合同前有义务对标的物尽审查义务，故可认定被告孙巧英是合同的违约责任方，应承担给付违约金的责任。被告孙巧英对合同约定的违约金提出过高抗辩，根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于损失时，当事人可以要求调整。但在损失数额上，本院认为，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方对违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，原、被告均未提供证据证明具体的损失，综合本案具体实际，被告孙巧英及时告知了原告合同不能履行，原告有降低损失的义务，故结合本案实际，根据公平和诚实信用原则，本院酌情认定被告孙巧英承担违约金1万元。被告毕志银未在合同上签字，不是合同当事人，原告要求毕志银承担责任没有事实依据，不予支持。最后，关于原告对蓝景房产公司的诉求，因涉案合同已解除，且原告并非违约一方，原告无需对蓝景房产公司承担相关给付义务，故原告要求蓝景房产公司返还已收的5000元有事实和法律依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告谢小平、吴大一与被告孙巧英签订的《不动产买卖合同》。二、被告孙巧英于本判决生效后七日内返还原告谢小平、吴大一定金5000元，同时支付违约金1万元。三、被告安庆市蓝景房产经纪有限公司湖心南路分公司于本判决生效后七日内返还原告谢小平、吴大一5000元。四、驳回原告谢小平、吴大一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，（原告已预缴），由原告谢小平、吴大一共同负担625元，被告孙巧英负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  潘小红二〇一八年八月二十一日书记员  奚方颖附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。