福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第4614号
上诉人（原审原告）惠安县大裕工艺品厂，住所地福建省惠安县张坂镇埔塘工业区。
法定代表人孙礼川，该厂厂长。
委托代理人林主送，福建真诚人律师事务所律师。
上诉人（原审被告）惠安银峰工艺有限公司，住所地福建省惠安县张坂镇上塘工业区。
法定代表人黄炳宏，该公司总经理。
委托代理人叶志怀、林雅君，福建闽荣律师事务所律师、实习律师。
上诉人惠安县大裕工艺品厂（下称大裕工艺厂）因与互上诉人惠安银峰工艺有限公司（下称银峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2014）惠民初字第2748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭审理了本案，上诉人大裕工艺厂的法定代表人孙礼川及委托代理人林主送，上诉人银峰公司的委托代理人叶志怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年间，银峰公司向大裕工艺厂承租位于泉州台商投资区张坂镇玉田村的厂房1幢（即两幢厂房俯视平面图略呈U型连成一幢）、厂房东侧宿舍楼房屋1幢，用于开办“银峰树脂工艺厂”（未办理工商登记），主要生产加工树脂、陶瓷工艺品。双方均未能提供书面租赁合同。诉讼中，双方共认的租赁物包括：一、厂房1幢的一、二层、厂房东侧宿舍楼房屋1幢的一、二层（共6间）；二、设备及生活用具：空压机3台、真空机4台、塑料柜2700个、变压设备1套、水电设施全套、办公桌椅8套、工具桌7只。2006年6月至9月间，银峰公司通过中国建设银行汇款支付大裕工艺厂租金55000元。大裕工艺厂出租的上述房屋未取得房屋产权证，也未通过建筑竣工验收和消防验收。2007年5月5日21时20分左右，银峰公司在生产过程中发生爆炸，过火面积约300平方米，导致1人当场死亡，7人受伤，爆炸毁损了厂房二楼的墙壁、水泥柱、梁、楼板及门窗、玻璃、桌椅等。爆炸事故发生后，惠安县安监局、惠安县公安局等相关部门组成事故调查组对爆炸事故进行调查，并于2007年6月27日作出《惠安县张坂镇玉田村银峰树脂厂“5.5”爆炸事故调查报告》，认定事故直接原因：银峰树脂厂二层简易原料仓库放置的敞开调料桶（内装大量的天那水和油漆）天那水长时间挥发浓度高，遇到明火先产生轰燃后爆炸；间接原因：1、银峰树脂厂安全管理混乱；2、银峰树脂厂仓管员雷传金缺乏危险物品安全专业知识，违反规定使用明火；3、该厂厂房投建时未经消防部门审核、验收合格即投入使用；4、该厂开办至今无法提供合法有效的相关证照，属无证生产。事故责任：1、银峰树脂厂仓管员雷传金对事故负直接责任；2、银峰树脂厂安全管理制度不健全，车间现场安全管理混乱，厂方及其主要负责人倪银峰应对事故的发生负主要责任。2007年8月28日，惠安县公安消防大队对银峰公司作出行政处罚决定书，责令银峰公司停止对涉讼厂房的使用。爆炸事故发生后，银峰公司开办的银峰树脂工艺厂停止生产，双方均未对涉讼厂房进行修缮，涉讼厂房未再用于经营。因双方就租赁厂房爆炸受损的修复加固及赔偿问题发生纠纷，大裕工艺厂于2010年7月19日诉至本院，请求判决银峰公司为大裕工艺厂被爆炸损坏的厂房恢复原状，即由银峰公司委托有资质的单位设计修复加固方案，委托专业施工队伍进行施工，确保工程质量交还大裕工艺厂，并承担相应的费用。2012年9月3日，本院作出（2010）惠民初字第2896号民事判决，判决银峰公司应于判决生效之日起六十日内对大裕工艺厂位于泉州台商投资区张坂镇玉田村的租赁厂房因爆炸损坏部分，委托有资质的单位设计修复加固方案，委托专业施工队伍进行施工，确保工程质量，并将该租赁厂房交还大裕工艺厂，修复加固的设计、施工等相关费用由银峰公司承担。银峰公司不服，提起上诉，泉州市中级人民法院于2013年4月17日作出（2013）泉民终字第994号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。大裕工艺厂于2011年5月20日提起本案诉讼，审理中，大裕工艺厂申请对租赁物进行现场勘验，并对租赁物的租金（自2006年3月1日起至2013年4月30日止），以及2007年5月5日发生爆炸事故后大裕工艺厂防止损失扩大的合理期限进行评估鉴定。本案先后委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司、泉州闽南资产评估有限责任公司进行评估鉴定。上述两家评估鉴定机构均以无法评估鉴定为由退回本院的鉴定委托，故依法终结对外委托鉴定。
原审法院认为，银峰公司自2006年5月起承租大裕工艺厂位于泉州台商投资区张坂镇玉田村的厂房1幢的一、二层、厂房东侧宿舍楼房屋1幢的一、二层，面积合计2550.18平方米，双方未签订书面租赁合同，但形成房屋租赁合同关系，事实清楚，应予认定。2007年5月5日涉讼厂房东侧二楼发生爆炸事故，同年8月28日涉讼厂房被消防主管部门责令停止使用，之后双方租赁合同停止履行。因涉讼房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构消防验收的建筑物，参照最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，本案租赁合同关系应认定合法有效。银峰公司主张涉讼房屋未经消防验收，也未经竣工验收合格，应按无效合同处理，依据不足，不予采纳。大裕工艺厂主张租金并没有超过诉讼时效期间，银峰公司应依约支付自2006年5月1日起至2007年8月28日止使用租赁厂房的租金。银峰公司在生产中发生爆炸事故造成租赁物受到毁损并被责令停止使用，导致租赁合同停止履行，爆炸事故发生后银峰公司又未能积极主动地将涉讼厂房恢复原状并交付大裕工艺厂使用，是造成大裕工艺厂租金损失的直接原因，故银峰公司应承担相应的民事责任。大裕工艺厂主张由银峰公司赔偿爆炸事故发生后的租金损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，应予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，本案涉讼厂房发生爆炸事故后，大裕工艺厂也未积极采取措施对未被损坏的部分加以利用以减少损失，是导致损失进一步扩大的原因之一。大裕工艺厂防止损失扩大的合理期限酌情确定为3年，即自2007年8月29日起至2010年8月28日止。大裕工艺厂的厂房租金可参照《福泉高速公路惠安段扩建工程征地拆迁补偿安置实施方案》临时安置补偿费标准3元／平方米·月计算。银峰公司承租厂房面积合计为2550.18平方米，每月租金可按7650.54元确定。银峰公司应支付大裕工艺厂自2006年5月1日起至2007年8月28日止使用租赁厂房的租金，以及赔偿自2007年8月29日起至2010年8月28日止的租金损失，共计397318.04元，银峰公司已支付大裕工艺厂的租金55000元应予以扣除，故银峰公司应偿付大裕工艺厂租金共计342318.04元。2010年8月29日之后的租金损失属于大裕工艺厂没有采取适当措施致使的扩大损失，应自行承担责任。大裕工艺厂请求银峰公司自2011年5月20日起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付租金的利息损失，理由和依据充分，应予支持。大裕工艺厂主张的超过上述标准的租金损失部分，理由不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、参照最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，判决：一、被告惠安银峰工艺有限公司应于本判决生效之日起十五日内偿付原告惠安县大裕工艺品厂租金342318.04元，并自2011年5月20日起至付款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息损失。二、驳回原告惠安县大裕工艺品厂的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15240元，由被告惠安银峰工艺有限公司负担7000元，原告惠安县大裕工艺品厂负担8240元。
原审法院判决后，大裕工艺厂、银峰公司不服，均向本院提起上诉。
大裕工艺厂上诉称，请求依法撤销原审判决，发回重审或改判支持大裕工艺厂的原审诉讼请求。理由为：一、原审认定房屋租赁的面积2550.18平方米，遗漏了厂外另一座三层楼房，建筑面积500平方米。二、原审认定本案涉讼厂房位于张坂镇压玉田村，不属经营性店面为由，在参照《福泉高速公司惠安段扩建工程秆地拆迁补偿安置实施方案》计算租金时不按经营性用途计算租金，是错误的。三、原审认为租赁物包括设备及生活用具：空压机3台、真空机4台、塑料柜2700个、变压设备一套、水电设施全套、办公桌椅8套、工具桌7只，但在计算租金损失时，却不计算租金是错误的。四、原审以涉讼厂房发生爆炸事故后，大裕工艺厂也未积极采取措施对未被损坏的部分加以利用以减少损失，是导致损失进一步扩大的原因之一，认定大裕工艺厂防止扩大损失的合理期限酌情确定为3年，即自2007年8月29日起至2010年8月28日止，存在以下错误：1、租赁厂房爆炸被惠安县公安局消防大队处罚停止生产及停止使用爆炸后的厂房，不能导致租赁合同必然要停止履行，租赁人就可以不付租金；2、大裕工艺厂于2010年7月19日另行起诉银峰公司恢复原状并交付使用的案件，惠安县人民法院于2012年9月3日作出（2010）惠民初字第2896号民事判决，支持大裕工艺厂的诉求。银峰公司不服上诉，泉州市中级人民法院于2013年4月17日作出（2013）泉民终字第994号民事判决书，驳回上诉、维持原判。但银峰公司至今仍不履行为大裕工艺厂恢复原状。3、银峰公司依然占有租赁物，雇佣陈金瑞留守看管租赁物，并未将未被损坏的部分房屋交付大裕工艺厂。
银峰公司未提供书面答辩状，其代理人在庭审中口头答辩称：大裕工艺厂的上诉没有任何事实和法律依据。1、关于租赁面积、范围等事实应该由大裕厂提供证据加以证明，一审通过法庭调查双方共认的部分就是一审法院判决认定的部分，如果大裕厂认为面积更多，应提供证据；2、关于月租金问题。一审法院已依大裕工艺厂的申请委托有资质的机构进行鉴定，但无法鉴定；从举证责任上大裕工艺厂应承担不利的后果。基于事实，银峰公司在一审法院主持下勉强同意了参照高速公路拆迁办法来计算。而大裕工艺厂要求按月租金6元／平方米的计算方式，不符合高速公路拆迁办法的补偿方案，该租赁厂房是属于没有完整的报建手续，不属于经营性的，且月租金6元是指店面；3、厂房内设备有没有包含在租赁范围，双方均说不清楚，根据法律规定应由主张的一方提供证据加以证明，设备是厂房里面的配套，并非单独计算；4、造成厂房无法正常使用的最根本原因是因厂房被消防部门进行查封、责令停止使用，即无法继续租赁，损失应由大裕工艺厂承担。
银峰公司上诉称，请求二审法院重新查清案件事实，撤销一审判决，依法改判，驳回大裕工艺厂的全部诉讼请求。理由为：一、本案涉讼租赁房屋应为无效。1、从证据看本案涉讼未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，故应为无效。2、涉讼租赁房屋依法为法律规定的必须经过公安消防验收的建筑物，该房屋未经消防验收，违反了公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》第十三条第四款及《消防法》第十条、第十一条的规定；3、涉讼房屋未经竣工验收，不能交付使用。二、本案涉讼房屋的租金及利息的计算时间、基数错误。原审将大裕工艺厂防止损失扩大的合理期限确定为三年，显失公平。本案诉讼租赁房屋于2007年5月5日发生爆炸事故，同年8月28日消防部门以未经过消防验收为由责令停止使用，此日起银峰公司就未再占用该房屋，租金损失是由于大裕工艺厂因没有消防验收所致，其应从即日起采取相应措施对未被损失的部分加以利用以减少损失，而大裕工艺厂却故意怠于采取措施，应自行承担责任。三、本案已超过法律规定的诉讼时效，应驳回大裕工艺厂的诉讼请求。大裕工艺厂在2007年5月5日发生爆炸事故即知道自己的权利受到损害，应以此日起算诉讼时效，不论双方之间的租赁合同关系是否终止或租赁房屋是否已交付，大裕工艺厂已知道银峰公司未再支付租金及占用涉讼房屋，其在2010年8月间另案起诉要求恢复原状纠纷案件时，却没有一并要求银峰公司赔偿其租金损失，其行为应为自行处分权利的表现，对此，大裕工艺厂在2011年5月20日才提起要求银峰公司赔偿其租金损失的诉讼，已超过法律所保护的诉讼时效。
大裕工艺厂答辩称，本案涉讼租赁厂房有《建设用地许可证》，银峰公司以房屋违章建筑及未经消防验收为由，主张租赁合同无效，于法无据。租赁厂房是因银峰公司生产管理不善造成爆炸，才被消防部门责令停止使用，与房屋建筑质量及消防不合格无关。银峰公司对厂房爆炸后至今未恢复原状，也不交租金，而一直占有租赁物，理应支付租金，并未超过诉讼时效。
二审庭审中，大裕工艺厂提供如下证据：1、营业执照，以此证明大裕工艺厂地处张坂埔塘工业区，不是农村住房。2、税务登记证，以此证明大裕工艺厂是增值税一般纳税人，从1999年11月8日起至2005年一直在纳税。3、增值税防伪控系统推行通知书、税收通用完税证、纳税证明（三份），以此证明大裕工艺厂自1999年11月起至2005年一直是纳税大户。4、告知代为完成指定行为通知书、告知加固修缮造价预算修正通知书，以此证明银峰公司于2007年5月5日因管理不善，造成爆炸，至今拒不修复交付大裕工艺厂使用、拒付租金，造成损失扩大。
银峰公司质证认为，对证据1至4的真实性予以确认，但除证据4外，均不属于新的证据；也不能证明其要证明对象；与本案没有关联性。
本案双方当事人的争议焦点：一、大裕工艺厂与银峰公司租赁关系是否有效及大裕工艺厂起诉是否超过诉讼时效？二、银峰公司向大裕工艺厂租赁的厂房面积、月租金、租金损失应如何计算及承担？对此，本院予以查明、分析认定如下：
关于上述争议焦点，大裕工艺厂、银峰公司的意见与其诉、辩意见一致。
本院认为，一、关于大裕工艺厂与银峰公司租赁关系是否有效及大裕工艺厂起诉是否超过诉讼时效问题。大裕工艺厂与银峰公司之间的厂房租赁关系，双方意思表示真实，未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形之一，银峰公司主张租赁关系无效的理由是租赁厂房建筑手续不完整、没有经消防部门验收。但建筑手续尚不完整，大裕工艺厂可在事后仍可向有关部门补办，不能就此影响双方厂房租赁效力；厂房租赁时是否有安装消防设施或者消防设施是否经验收合格，因双方均未能提供租赁合同，租赁厂房是否包括消防设施不清，银峰公司也有责任根据自己的企业经营性质进行安装或对消防设施改装，况且，双方不能继续租赁的原因是2007年5月5日租赁厂房东侧二楼发生爆炸事故后，于同年8月28日被消防主管部门责令停止使用，故责令停止使用前双方租赁合同关系，应确认有效。诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算，本案双方均未能提供证据证明租金的支付期限，银峰公司也未能提供证据证明已向大裕工艺厂明确表示不支付租金，且租赁厂房因发生爆炸事故，于2007年8月28日被消防主管部门责令停止使用后，双方因未能办理租赁厂房移交手续，仍在对厂房爆炸部分恢复原状进行协商，嗣后，大裕工艺厂于2010年7月19日提起厂房恢复原状的诉讼，该恢复原状起诉之日可视为双方协商无果之日，大裕工艺厂于2011年5月20日提起本案诉讼，未超过诉讼时效。二、关于银峰公司向大裕工艺厂租赁的厂房面积、月租金、租金损失应如何计算及承担问题。大裕工艺厂主张厂房租赁面积除原审法院认定外，还遗漏了厂外另一座三层楼房，建筑面积约500平方米。但大裕工艺厂未能提供足以认定租赁范围包括厂外另一座三层楼房的证据加以证明，银峰公司对大裕工艺厂的该部分面积的主张也以予否认，故本案租赁厂房范围应以银峰公司认可的涉讼厂房1幢的一、二层和厂房东侧宿舍楼房屋1幢的一、二层予以认定。在本案租金标准、租金损失无法查明和评估的情形下，原审法院参照《福泉高速公路惠安段扩建工程征地拆迁补偿安置实施方案》的临时安置补助费标准计算租金及租金损失，即按月租金3元／平方米计算，有参照依据。大裕工艺厂主张应按该临时安置补助费标准的2倍即月租金6元／平方米计算租金。但大裕工艺厂主张的该补助费标准系针对经营性店面，而本案租赁厂房不属经营性店面，故本案租金及租金损失应参照临时安置补助费，即月租金3元／平方米的标准计算。本案涉讼租赁厂房因在生产中发生爆炸于2007年8月28日被消防主管部门责令停止使用，导致双方租赁关系停止履行，责任在于经营生产方银峰公司，银峰公司应承担相应的民事责任；大裕工艺厂也未积极采取措施对未被损坏的部分加以利用以减少损失，直至2010年7月19日提起厂房恢复原状的诉讼，以及2011年5月20日才提起本案诉讼，是导致损失进一步扩大的原因之一，故原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，综合本案情况，将防止损失扩大的合理期限酌情确定为3年，即银峰公司除应支付租金至消防主管部门责令停止使用厂房即2007年8月28日，并应支付自2007年8月29日起至2010年8月28日止的租金损失，合情合理。
综上所述，本院认为，大裕工艺厂、银峰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审法院认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费15240元，由大裕工艺厂负担7620元，银峰公司负担7620元。
本判决为终审判决。
审判长 张庭芬
审判员 郑泽阳
审判员 郭建闽
二〇一五年二月十一日
书记员 吴钟毅
一、附引用主要法律条文内容
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。