江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2207号
上诉人（原审被告）南京源新茂商业管理有限公司，住所地在南京市浦口区滨江大道1号明发外滩广场250栋二楼。
法定代表人陈盼，总经理。
委托代理人叶华平、檀颖，江苏金坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李龙，个体工商户。
委托代理人王帆，江苏蓝海律师事务所律师。
上诉人南京源新茂商业管理有限公司（以下简称源新茂公司）因与被上诉人李龙房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第2572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人源新茂公司的委托代理人叶华平、檀颖，被上诉人李龙及其委托代理人王帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李龙原审诉称，其与源新茂公司于2013年签订合作协议一份，源新茂公司将南京市浦口区明发外滩广场某幢一楼约77平方米的商铺出租给其经营镇江锅盖面，年租金为70000元，期限三年，自2013年2月1日起。2013年8月4日源新茂公司要求终止合同，收回商铺，其予以拒绝，9月4日，源新茂公司强行封门并停止水电供应。现租赁商铺已无法正常使用，合同已无法履行，被非法终止。其向法院起诉，请求判令源新茂公司赔偿因违约解除合同给其造成的损失468516元，并负担诉讼费用。
源新茂公司原审辩称，双方签订合作协议属实，该协议对双方的权利义务进行了约定，我公司提出解除合作协议是完全按照协议约定进行的，不存在违约行为，故不应承担违约责任；双方签订合作协议时，我公司已告知李龙商铺的性质，李龙已经充分了解商铺性质，双方合作初始期间，该商铺也得到房屋所有权人明发集团南京房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）的认可，并为商铺接通水电，收取水电费，本案的起因是明发房地产公司要求收回商铺统一管理，我公司在此期间多次和明发房地产公司沟通，要求继续履行，但是明发房地产公司不同意，并口头通知逾期将停水停电，我公司为了减少李龙损失，根据合同约定向李龙发出告知函，并提出两点减损意见，因此，我公司都是依据合同约定充分诚实履行自身义务；我公司自始至终都没有对涉案商铺进行停水停电，更没有强行封门，根据李龙提供的报警材料也可以看出，是明发房地产公司对商铺采取了停电措施，而不是我公司，我公司一直积极配合李龙，并承诺如果明发房地产公司未收回商铺前，我公司不会对商铺采取任何不利措施，并提供一切便利，在明发房地产公司将涉案商铺的水电断后，我公司还积极配合李龙，为其提供饮用水方便其经营，时至今日，涉案商铺由李龙自备电源，并到我公司取水使用，一直在经营，因此，我公司从始至终都没有违约收回商铺的意思，并积极帮助李龙，最大限度的方便李龙；李龙在庭审中提供的证据不能证明其损失是多少，所主张的损失构成项目没有事实和法律依据。综上，我公司在本案中没有任何违约和违法行为，李龙的主张也没有任何事实证据和法律依据，请求法院依法驳回李龙的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年1月28日，李龙与源新茂公司签订合作协议一份，约定：源新茂公司将位于明发外滩广场某幢一楼建筑面积约77平方米的协议区铺位，与李龙合作经营镇江锅盖面，源新茂公司提供铺位期限为三年；产品的质量、卫生等问题，由李龙自行负责，经营过程中发生的一切与经营有关的事宜，源新茂公司不参与，李龙自行解决；李龙每年向源新茂公司支付合作金70000元，双方签订协议时李龙支付源新茂公司履约保证金10000元，第一个合作协议年度支付方式为2013年1月31日前支付80000元（含履约保证金10000元），第二个协议年度起，提前一个月付清全年的合作金；源新茂公司无偿给予李龙一个月的装修期（2013年2月1日至2013年4月10日止）；源新茂公司应于合作协议解除或终止、李龙依约返还协议场地并结清相关款项后及双方履行下述手续后30个工作日内将履约保证金一次性无息退还给李龙，即双方共同查验场地，若无缺损，同时李龙无违约，源新茂公司在上述期限内将保证金无息退还给李龙，若该场地有缺损或李龙有违约情形，李龙所应承担的费用、违约金、赔偿金及欠缴的合作金将从保证金中抵扣，若保证金不足以抵扣，由李龙另行支付；李龙迟延支付租金的，按照每延期一日向源新茂公司支付迟延部分的千分之五作为违约金，如李龙逾期交纳下期租金达三十天，源新茂公司有权收回协议区，合作终止，并对造成的损失不承担任何责任，李龙已交纳的履约保证金不予退还；双方因种种原因不履行合作协议时，需提前一个月向对方提出申请，不能继续履行合作协议的一方应立即通知对方，并立即采取相应补救、减损措施，由双方协商决定是否变更或解除合作协议；如因不可抗力致使李龙不能正常营业的，双方约定继续履行合作协议的情况下，源新茂公司应当免除李龙此期间对应的合作金；协议年度是指自一个月装修期满为起始日，向后推算，满十二个月为一个协议年度；李龙在经营过程中产生的电费、空调费等由李龙承担，按实际产生的费用进行缴纳。合同签订后，李龙依约交纳了租金70000元和履约保证金10000元。
原审另查明，2012年11月15日，陈响、叶以忠与明发房地产公司签订租赁合同一份，约定：明发房地产公司将位于南京市浦口区明发滨江大道1号明发滨江新城某幢二层部分区域（具体租赁范围及各层红线平面图详见附件）出租给承租人用于商业经营，租赁场地建筑面积约为1668平方米；租赁期限为10年，自2012年12月30日至2022年12月29日止，装修免租期为6个月；租金标准按建筑面积计算为1.2元／平方米／天（含综合管理费），自租赁期的第四个租赁年度起，每年在上一租赁年度基础上递增5%；租金采取先付租金后使用的原则，按季度计算交租期，承租人在2012年12月30日前交付首次租金182646元，以后在当个交租期限届满前十日内交纳下期租金；明发房地产公司应于2012年12月30日将符合合同约定条件的租赁场地交付给承租人；在必要时，承租人可与第三人成立合资、合作或联营公司或其他组织，作为租赁场地的使用人，由三方另行签订书面协议，本合同约定的权利义务责任不变，承租人承担履约担保责任；承租人不得将租赁场地的使用权整体转租给第三方，但承租人可以采取合作经营、部分转租、铺面责任经营等方式开展合作经营活动，合作经营过程中承租人应继续履行本合同项下的义务，并保证明发房地产公司在本合同项下的权利不受影响。该合同还就优先权、物业维护责任、合同变更及解除、违约责任等双方权利义务进行了约定。
原审再查明，2013年8月4日，源新茂公司向李龙发出告知函，其内容为：2013年2月1日，双方签订合作协议，合作使用建筑面积约77平方米商铺，用于经营镇江锅盖面，合作期限自2013年2月1日至2016年1月31日，现因部分原因我司需终止合作协议，我司为合理履行合作协议，提出两点减损措施供李龙二选其一，即由我方提供新商铺由李龙继续使用（位置由我司决定），或我司退还所有合作金，并补偿李龙30000元作为装修损失，请于收到本函之日起三日内书面告知我司是否同意上述意见，上述期限届满仍未书面答复的，视为放弃合作协议，我司有权将商铺收回。2013年8月26日上午9时许，李龙因商铺断电向公安机关报警。
原审还查明，2013年2月3日，李龙为对涉案商铺进行装修与南京大陆装饰工程有限公司（以下简称大陆装饰公司）签订南京市家庭居室装饰装修工程施工合同一份，约定：由大陆装饰公司对浦口区江山路滨江大道某幢101号雅善锅盖面进行装修；工程承包方式为包工、包全部材料；工期为60天，开工日期2013年2月3日，竣工日期2013年4月3日；工程总价为87200元。此后，李龙分三期支付了装修款87200元。此外，李龙还于2013年5月30日购买了格力空调一台，用去5750元。
原审庭审中，李龙陈述：李龙在接到源新茂公司的告知函后明确告知源新茂公司不同意其意见，因为双方均没有单方解除合同的权利，而且，其选择涉案商铺经营面馆经过慎重考虑，而源新茂公司提供的新商铺不适宜经营面馆；面馆实际营业是在2013年4月10日，2013年8月26日就开始停电，8月28日停水，从停电后就无法营业了。源新茂公司则陈述：明发房地产公司口头通知其和李龙，要求收回涉案商铺，并要求其向李龙收回涉案商铺：涉案商铺的水、电均是由李龙直接向明发房地产公司申请接通，其并未提供独立的水、电，断水、断电以及封门均是明发房地产公司所为；其向李龙发函是按照合同约定履行告知义务；本案与明发房地产公司有关，因此申请追加明发房地产公司为第三人；陈盼、陈响、叶以忠均为源新茂公司的股东，该公司于2013年1月16日注册成立，法定代表人为陈盼，陈响和叶以忠与明发房地产公司签订的租赁合同，其权利义务均由源新茂公司承受。
原审庭审中，李龙陈述：承租商铺用于经营雅善镇江锅盖面，但未办理营业执照，且由于店铺面积不足100平方米，故无需缴纳税款；所主张的损失包括装修损失90700元、设备损失31608元、人员工资损失10000元、经营损失284400元、租金损失51808元。其中，装修损失90700元，除装修费用87200元之外，还有厨房排烟工程费用3500元，李龙为此提交了2013年2月24日与程华忠签订的厨房排烟工程协议书；设备损失31608元，包括桌椅、两台冰箱、厨房水槽、四层不锈钢架、三层不锈钢架、收银机、店内地毯、厨房锅炉、休息区床铺、电磁炉、电饭煲、碗筷、不锈钢锅具、固定电话机、空调等，上述设备除收银机外均在店内，李龙表示设备虽未损坏，但是为了开店才购置的，现在店开不起来，这些设备也不再需要了；人员工资损失10000元，李龙表示该损失系因遣散店内职工产生的损失，李龙为此提交了劳动解除协议和健康证；经营损失284400元，是按照月营业额40000元计算利润为300元／天，扣除已租赁时间147天（自2013年4月10日至9月4日），合同剩余租赁时间948天，据此计算营业损失为284400元（300元／天×948天），李龙为此提供了2013年4月至8月的店铺收银记录，根据该收银记录，李龙2013年4月份的营业额为29071元、5月份的营业额为38201.5元、6月份的营业额为41165.5元、7月份的营业额为44208元、8月份的营业额为37071元；租金损失51808元，是扣除已租赁时间147天，剩余租赁时间为218天，据此计算应退还的租金，并退还保证金10000元。源新茂公司则表示，愿意退还剩余租金和保证金，但对李龙的其他损失均不予认可。此外，李龙、源新茂公司均表示，认可双方实际是租赁关系，并同意解除双方的合作协议。
上述事实，有合作协议、租赁合同、收据、南京市家庭居室装饰装修工程施工合同以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
原审法院认为，李龙与源新茂公司签订的合作协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。该合同虽名为合作协议，但是从实际内容来看，系商铺租赁合同，双方当事人对此并无争议，原审法院予以认定。源新茂公司作为出租人，应按照合同约定将涉案商铺交付李龙，并保证李龙在租赁期限内能够正常使用涉案商铺，但根据庭审查明的事实，李龙在使用涉案商铺几个月之后，涉案商铺即被停水、停电，直至封门，致李龙不能继续使用涉案商铺，租赁合同无法继续履行，故源新茂公司存在违约行为，应承担相应的违约责任，李龙主张源新茂公司赔偿损失，于法有据，其合理部分原审法院予以支持。源新茂公司认为系因明发房地产公司要求收回商铺统一管理，才导致李龙不能继续使用涉案商铺，并申请追加明发房地产公司为本案第三人，对此，原审法院认为，合同法明文规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，因此，源新茂公司仍应向李龙承担违约责任，其与明发房地产公司之间的租赁合同关系与本案并非同一法律关系，在本案中不予理涉，源新茂公司可另案向明发房地产公司主张权利，故对其上述辩解理由，原审法院不予采信。
对于李龙的各项损失，原审法院经审查认定如下：李龙主张装修损失90700元，但是仅提供了装修费用87200元的合同及收据，至于厨房排烟工程费用3500元仅有协议书，并无相关票据予以印证，原审法院不予采信，故原审法院认定装修损失为87200元；李龙主张设备损失31608元，但除空调之外的其他所谓设备并无相应证据予以证实，而且，李龙亦自述设备并未损坏，仍可继续使用，故对于李龙的上述主张，原审法院不予支持；李龙主张人员工资损失10000元，但仅提供了劳动解除协议和健康证，并未提供相关劳动合同和工资发放表等证据予以佐证，其证据不足，原审法院对此不予支持；李龙主张经营损失284400元，李龙因源新茂公司的违约行为致无法使用涉案商铺，确有经营损失，但其计算方法和计算标准均没有法律依据，结合李龙经营小吃的实际情况以及双方之间租赁合同解除后李龙重新寻找店铺并进行装潢的合理时间，原审法院对于经营损失参照职工年平均工资计算三个月，则经营损失为12819.75元（51279元／年÷12个月×3个月）；李龙主张返还租金及保证金51808元，因源新茂公司违约致李龙不能继续使用涉案商铺，自李龙不能使用商铺之日起的租金应予返还，且保证金10000元亦应返还，根据合同约定，“协议年度是指自一个月装修期满为起始日，向后推算，满十二个月为一个协议年度”，则起租时间为2013年4月10日，至2013年9月4日封门，李龙实际使用商铺时间为147天，据此计算，源新茂公司应返还租金为41808元（70000元／年÷365天×218天），合计51808元。则李龙各项损失为装修损失87200元、经营损失12819.75元，合计100019.75元，另租金41808元、保证金10000元应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条的规定，原审法院判决：一、源新茂公司于判决生效之日起七日内赔偿李龙各项损失100019.75元，返还李龙租金41808元、保证金10000元，合计151827.75元；二、驳回李龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8328元，由李龙负担5629元，源新茂公司负担2699元。
源新茂公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人并无违约情形，不应承担违约责任。二、一审对被上诉人的损失认定不当，无事实和法律依据。请求二审法院依法撤销原审判决并判令被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人李龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院依法对原审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人源新茂公司与被上诉人李龙于2013年1月28日签订的合作协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。上诉人依据合作协议将涉案商铺租赁给被上诉人使用，应在租赁期间保持涉案商铺符合约定用途。而本案中，涉案商铺在租赁期间即被停水、停电、封门，致使被上诉人不能正常使用涉案商铺，上诉人应对此承担责任，故上诉人认为自己并未违约，不应承担责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
对于上诉人提出的一审就被上诉人损失认定不当的主张，本院认为，被上诉人提供了装修费用为87200元的证据，虽其未能就厨房排烟工程主张的3500元费用举出充分证据，但考虑到其在涉案商铺内经营面馆，做厨房排烟工程亦属正常经营需要，且中断经营还存在营业设备的折旧等损失，综合考虑上述因素，一审法院认定被上诉人装修损失为87200元，结果并无不当。上诉人主张被上诉人持续在涉案商铺中经营，但未能就此提供证据证明，且庭审中，上诉人与被上诉人均认可涉案商铺于2013年9月4日被封门，故上诉人的该主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8328元，由上诉人南京源新茂商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 逯婷婷
代理审判员 王 路
二〇一四年六月三十日
书 记 员 朱亚芳