北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终7043号
上诉人（原审原告、反诉被告）：卜凡松，男，1978年9月4日出生。
委托诉讼代理人：刘敏，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：霍海燕，北京市盈科律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗林娜，女，1977年3月16日出生。
第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东×××。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：李宇，北京麦田房产经纪有限公司法务。
上诉人卜凡松、上诉人罗林娜因与第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初37984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卜凡松上诉请求：1、撤销一审判决第五项、第六项。2、依法改判一审判决第二项为：罗林娜于本判决生效后七日内返还我定金80万元及产生的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率自2016年10月28日诉争合同解除次日计算至实际返还之日，截止到2018年8月16日为68400元。3、依法改判一审判决第三项为：罗林娜于本判决生效后七日内支付我违约损失2145300元。事实和理由：1、一审法院认为我逾期13天支付定金构成违约，并判决支付违约金属于认定事实和适用法律错误。2、我要求罗林娜返还定金及其产生的利息于法有据。3、一审法院酌定的违约金数额严重低于我的实际损失。
罗林娜上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判卜凡松支付违约金162万元。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，对我方提交的证据未予采信，卜凡松属于根本违约方。2、一审法院适用法律错误，卜凡松应当向我支付违约金。
卜凡松向一审法院起诉请求：1、确认我与罗林娜于2016年6月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2016年10月27日解除；2、判令罗林娜返还我定金80万元，并按中国人民银行同期贷款利息的标准支付其中10万元自2016年6月1日至实际付清之日止的利息，支付其中20万元自2016年6月28日至实际付清之日止的利息，支付其中50万元自2016年7月6日至实际付清之日止的利息；3、判令罗林娜支付我违约损失2145300元；4、判令罗林娜赔偿我为保全涉案房屋提供担保函所支出担保费用18200元；5、本案诉讼费及保全费由罗林娜承担。
罗林娜向一审法院反诉请求：1、判令解除我与卜凡松于2016年6月1日签订的涉案房屋买卖合同；2、判令卜凡松支付我违约金162万元；3、判令卜凡松支付我逾期付款的违约金52650元；4、诉讼费由卜凡松承担。
一审法院认定事实：2016年6月1日，卜凡松（买受人）与罗林娜（出卖人）在麦田公司居间下签订涉案房屋买卖合同，有关约定如下：罗林娜所售涉案房屋建筑面积共79.66平方米；成交总价为810万元，其中：净房屋价格为361.76万元；家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、搬迁补偿金等价格为448.24万元；合同附件二约定：定金80万元，作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付10万元，剩余20万元于2016年6月15日前（含当日）支付，剩余50万元于2016年10月1日前支付。5、商业按揭贷款：（组合贷款：商贷100万，公积金贷款120万元）；（1）买卖双方应于2016年10月1日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为220万元；（2）买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。6、剩余购房款：买受人于2016年12月1日支付出卖人购房款398万元，支付方式为银行资金监管；买受人于2016年12月1日支付出卖人购房款110万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管。合同附件二第七条违约责任（买卖双方如无特别约定，违约方应按本条向守约方承担违约责任）约定：买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金……自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。签约后，卜凡松依约向罗林娜支付了第一笔定金10万元。
同日，卜凡松（买受人）与罗林娜（出卖人）签订《补充协议》，有关约定如下：鉴于双方签订涉案房屋买卖合同，成交价格为810万元，定金为80万元，现买卖双方为了使交易顺利进行，协商一致约定如下（若主合同与补充协议条款相冲突，以补充协议为准）：1、2016年6月20日前，买受人将自己丰台区1102室房屋（以下简称丰台房屋）做个抵，抵押给出卖人，在买受人房屋出售后，出卖人随时配合解押手续；2、2016年9月26日前，如果买方无购房资格，则买受人违约，买受人赔偿出卖人20万元定金，作为违约金。出卖人退还其余剩余房款给买受人，并释放质押权利。合同期间，若出卖人违约，则出卖人退还所有房款，并支付买受人20万元作为违约金。3、出卖人持有该房产期间，出卖人及直系亲属未使用过该学区名额（中关村三小），否则20%房款作为违约金。该补充协议后经双方协商解除。罗林娜于2016年7月1日撕毁其与卜凡松手中的《补充协议》原件，卜凡松于2016年7月6日撕毁麦田公司处备份的《补充协议》原件。
2016年6月15日，海淀区建委受理罗林娜的涉案房屋房源核验。卜凡松当日微信询问麦田公司房源核验能否通过，麦田公司称当日出不来，让卜凡松准备好70万元，过了跟其说。庭审中，麦田公司称房源核验未通过原因一是房源核验提交时间比较晚，罗林娜签委托书晚了几天，二是建委系统升级。审理中，卜凡松主张其通过麦田公司与罗林娜协商一致约定待涉案房屋房源核验通过后再支付第二笔定金20万元，麦田公司对此认可，罗林娜予以否认。罗林娜称卜凡松逾期支付第二笔定金，其就跟麦田公司提了，卜凡松称未收到麦田公司通知，麦田公司不予认可，罗林娜对此未提交相应证据。
2016年6月28日，涉案房屋房源核验通过。卜凡松于当日向罗林娜支付了第二笔定金20万元，并于2016年7月6日支付了第三笔定金50万元。
2016年8月8日，麦田公司业务员康艳与罗林娜短信沟通，称卜凡松想尽快启动银行贷款面签，将组合贷变为商业贷款，多贷25万元，罗林娜也能早收到钱。罗林娜要求让卜凡松先把逾期款付了，卜凡松有违约行为在先，没有诚信，没法信任卜凡松继续按合同走；康艳称没太明白，其问问其他业务员。
2016年9月8日，卜凡松将其丰台房屋过户给案外人。
2016年9月18日，卜凡松未通过购房资格审查，原因系其婚姻状况与北京市民政部门婚姻登记记录不一致。卜凡松称因其系诉讼离婚，民政部门的备案信息未及时更新，故导致不一致。
2016年9月23日，卜凡松申请办理购房资格复核，并去麦田公司处与康艳沟通称网签可以按照全价810万元来签。麦田公司与罗林娜电话沟通，罗林娜称卜凡松违约，其无需守约，称要打官司。
2016年9月24日，卜凡松通过短信要求罗林娜于9月28日下午2点到北京市朝阳区东三环中路富力城工行公积金贷款中心申请贷款。罗林娜称卜凡松违约在先，不同意履行合同。卜凡松称不明白其哪里违约，事先也没有人照会过其，只是康艳隐约告诉其罗林娜好像对定金支付进度有异议，第二笔定金晚了12天，这个其事先问过中介，中介说可以等等，不过中介愿意承担这个责任，涉及4.86万元，可以在房屋过户时给罗林娜，但没有构成实质性违约；中介还说罗林娜提了一个违约金逾期92天还需每日支付4050元，没有合同依据，但交易周期这么久，其理解罗林娜想要一些补偿，成交价可以适当增加，只要在合理且其可以承受的范围内，其不会因此说罗林娜实质性违约。罗林娜称卜凡松第二笔定金逾期13天支付，其要求付违约金至今未付，现已超过3个月；6月20日前卜凡松没有做个抵，至今已超过3个月，已构成解约条件。卜凡松询问罗林娜的意思是确定要解约？罗林娜回复称是，卜凡松的违约金不交，后面其也不守约。卜凡松随即与罗林娜电话沟通，罗林娜称其要买的房子昨晚就卖了，被别人签约了，卜凡松拖了其四个月，要求卜凡松立刻支付违约金；卜凡松称可以过户时给，双方产生分歧。
2016年9月25日，卜凡松与案外人许洁、许静签订房屋买卖合同，约定购买位于北京市西城区303号房屋（以下简称西城房屋），成交价575万元，在2016年12月10日前且银行已经批贷，双方办理过户。
2016年9月26日，卜凡松的购房资格审查通过。卜凡松与康艳电话沟通称罗林娜想违约，康艳称房源核验通过后再给第二笔定金的事其发了信息给罗林娜，中间沟通没有出现毛病，短信都在。卜凡松让康艳保留好短信，并提醒康艳不要让罗林娜将房源核验撤销。本案审理中，卜凡松未提交上述短信证据。
2016年9月27日，卜凡松短信联系罗林娜要求退还定金并给其补偿金，尽量好聚好散。罗林娜称卜凡松在工行工作，工行不行要避嫌，去建设银行中关村分行；且应中介联系双方，中介没有联系其。卜凡松称罗林娜说的违约金是中介的责任造成的，中介反复说了可以先给罗林娜。罗林娜称中介没跟其说。
2016年9月30日，卜凡松通过短信要求罗林娜于下午2点到北京市朝阳区东三环中路富力城工行公积金贷款中心申请贷款。罗林娜回复称卜凡松要避嫌，工行不行，到中国人民银行北京中关村中心支行办理贷款申请手续。罗林娜后未到卜凡松要求的工行。
2016年10月11日，麦田公司组织罗林娜、卜凡松见面协商合同纠纷，罗林娜称卜凡松逾期支付二十万元构成违约，卜凡松称双方默认第二笔定金在房屋核验通过后再支付，其没有违约。
2016年10月18日，卜凡松购买的西城房屋进行网签。
2016年10月26日，卜凡松与麦田公司电话沟通，卜凡松询问麦田公司是否转达了其提的三个意见，一是同意支付5万元逾期违约金，二是同意按全价网签，三是如变更贷款银行为浦发银行，贷不下来需由罗林娜承担责任。麦田公司称转达了，但最后沟通的效果还是罗林娜觉得卜凡松不想履行合同。
2016年10月27日，卜凡松通过短信通知罗林娜由于罗林娜没能在最后期限内配合其申请组合贷款，已经实质性违约，其慎重决定解约，即时生效。同日，卜凡松取得西城房屋产权证。
2016年10月28日，罗林娜通过短信告知卜凡松由于卜凡松没能在最后期限内配合中介和房主在麦田总部申请组合贷款，已经实质性违约，构成单方解约条件，其慎重决定解约。
庭审中，经询问，罗林娜认为卜凡松主张的违约金过高，申请法院予以调整。卜凡松称其主要实际损失为涉案房屋至2016年10月27日的差价损失300万元；卜凡松认为罗林娜主张的违约金过高，申请法院予以调整，且不认可其违约。2017年4月10日庭审时，罗林娜当庭提起反诉，反诉请求为：1、判令卜凡松继续履行涉案房屋买卖合同，于判决生效后十日内支付剩余730万元购房款；2、判令卜凡松交给其的80万元定金不予退还；3、判令卜凡松支付其逾期付款违约金52650元。2017年11月28日庭审时，罗林娜当庭变更反诉请求。
审理中，卜凡松申请对涉案房屋进行查封，并提供北京中关村科技融资担保有限公司出具的保全财产价值260万元的担保函。卜凡松为此按担保金额的0.7%向该公司支付担保费用18200元。法院经审查后认定其申请符合法律规定，对涉案房屋予以查封。
卜凡松申请对涉案房屋2016年10月27日的市场价值进行评估，并预交评估费22294元，法院依法委托北京北方亚事房地产土地评估有限公司进行评估鉴定，鉴定意见为涉案房屋于2016年10月27日的价值总额为1024.53万元。经质证，卜凡松与麦田公司予以认可。罗林娜对此不予认可，并提出书面异议，鉴定机构予以书面答复，并坚持原评估意见。法院对该鉴定意见予以采纳。
一审法院认为：卜凡松与罗林娜签订的涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故法院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。本案中，罗林娜主张卜凡松逾期支付定金、拒绝按照成交价网签、不去麦田公司总部申请贷款、在西城区购房导致2016年10月18日丧失购房资格，构成根本违约，无权解除合同。法院认为，卜凡松未依约在2016年6月15日前支付第二笔定金20万元，而是在6月28日涉案房屋核验通过当天支付该笔定金，卜凡松主张双方实际约定在涉案房屋房源核验通过后支付该笔定金，罗林娜对此不予认可，卜凡松在本案中提交的证据亦不足以支持其主张，故其逾期13日支付定金的行为构成违约。根据合同附件二第七条约定，卜凡松逾期支付定金并未超过15个工作日，其应依约向罗林娜支付13日的逾期违约金52650元，合同应继续履行。罗林娜主张其自逾期之日即通过麦田公司向卜凡松主张上述逾期违约金，但麦田公司与卜凡松对此均不予认可，罗林娜亦未提交相应证据，故法院不予采信。根据本案现有证据显示，罗林娜于2016年8月8日向麦田公司主张卜凡松应先支付其逾期违约金，并以此为由拒绝配合卜凡松办理银行贷款面签。但涉案房屋买卖合同并未约定逾期违约金的支付时间，卜凡松在后续沟通中已同意在过户时支付逾期违约金，而罗林娜坚持要求卜凡松先支付逾期违约金缺乏依据，其以此为由拒绝履行合同，构成根本性违约。罗林娜主张卜凡松单方撕毁《补充协议》原件，未按照约定办理涉案房屋抵押，构成严重违约，但根据本案查明事实，《补充协议》已经双方协商解除，失去法律效力，且系罗林娜首先撕毁原件，故其主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。罗林娜主张2016年9月30日卜凡松卖出并过户名下丰台房屋后才具有购房资格，是卜凡松违约逾期办理贷款的主要原因，法院认为《补充协议》已在此前解除，合同对卜凡松购房资格取得时间没有明确约定，卜凡松于2016年9月8日已将涉案房屋过户给案外人，故罗林娜的该项主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。罗林娜主张卜凡松未按照麦田公司房产交易习惯在浦发银行申请贷款，构成根本违约，法院认为，涉案房屋买卖合同并未约定贷款银行，麦田公司亦否认其公司交易习惯在浦发银行办理贷款，而银行贷款系由买方办理，卖方应予以协助，故卜凡松选择工行办理贷款并无不当，罗林娜的主张缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。罗林娜主张卜凡松拒绝按照合同实际成交价810万元网签，构成根本违约，而根据本案查明事实，卜凡松在沟通中已同意按照成交价网签，故罗林娜的主张缺乏事实依据，法院不予支持。罗林娜主张2016年12月1日卜凡松违约未办理资金监管支付剩余购房款508万元，构成根本性违约，法院认为，罗林娜拒绝履行合同，配合卜凡松申请银行贷款，违约在先，卜凡松有权拒绝其继续支付剩余购房款的要求，故法院对罗林娜的该项主张不予支持。罗林娜主张卜凡松在西城区购房导致2016年10月18日丧失购房资格，构成根本违约，法院认为，卜凡松虽于2016年10月18日网签购买西城房屋，但其购房行为并不影响其对涉案房屋的购房资格，故罗林娜的主张缺乏事实依据，法院不予采纳。综上，卜凡松在合同履行中虽存在违约行为，但未构成根本性违约，故罗林娜要求判令解除合同，并要求判令卜凡松支付其违约金162万元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。罗林娜要求判令卜凡松支付其逾期付款违约金52650元的反诉请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。
涉案房屋买卖合同附件二第二条第5款约定双方应于2016年10月1日前办理申请贷款手续，罗林娜在卜凡松并未构成根本性违约，合同应继续履行的情况下，拒绝配合卜凡松办理银行贷款面签超过15个工作日，依约合同附件二第七条约定，卜凡松有权解除合同，并可依据成交价格的20%向罗林娜索赔，罗林娜作为违约方还应承担卜凡松因本次交易所支付的居间费等各项费用。卜凡松于2016年10月27日短信通知罗林娜解除合同，罗林娜已收到该通知，故卜凡松要求确认涉案房屋买卖合同于2016年10月27日解除的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于卜凡松要求罗林娜返还定金80万元并支付相应利息一节，卜凡松要求返还定金具有事实和法律依据，法院予以支持。卜凡松要求罗林娜支付定金80万元的相应利息，双方合同对此并未约定，但上述定金的相应利息损失确系罗林娜的违约行为给卜凡松造成的实际损失，考虑到双方在合同附件二第七条已对违约赔偿予以约定，而卜凡松亦在本案中主张了违约损失，法院将在违约损失一节对卜凡松的上述损失予以考虑，故对卜凡松主张上述利息的诉讼请求，法院不予支持。
关于卜凡松主张罗林娜支付违约损失2145300元一节，因罗林娜的根本违约行为导致合同解除，罗林娜理应按照合同附件二的相关约定承担支付违约损失的违约责任。关于违约损失金额，罗林娜认为卜凡松主张的违约金过高，申请法院予以调整，本院认为，卜凡松虽举证证明涉案房屋在2016年10月27日合同解除时的市场价值与签约成交价相差2145300元，但考虑到卜凡松在合同履行中亦存在违约行为，且其已于2016年9月25日另行购房，故卜凡松主张的违约损失过高，法院将以其实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌减。
关于卜凡松主张罗林娜赔偿其为保全涉案房屋提供担保函所支出担保费用18200元一节，法院认为，卜凡松支出的上述担保费用系其作为保全申请人支出的合理必要费用，属于卜凡松的损失部分，上述担保费用系依据担保金额260万元计算，罗林娜应负担其本诉败诉部分的担保费用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国2016年6月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2016年10月27日解除；二、罗林娜于本判决生效后七日内返还卜凡松定金80万元；三、罗林娜于本判决生效后七日内支付卜凡松违约损失140万元；四、罗林娜于本判决生效后七日内赔偿卜凡松担保费用15400元；五、卜凡松于本判决生效后七日内支付罗林娜逾期付款违约金52650元；六、驳回卜凡松的其他诉讼请求；七、驳回罗林娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对于双方当事人具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方合同履行过程中，卜凡松主张罗林娜存在的违约行为是：不配合办理网签手续以及不配合办理贷款手续；罗林娜主张卜凡松存在的违约行为是：逾期支付第二笔定金、不配合办理抵押。按照双方合同约定，卜凡松应当于2016年6月15日前支付第二笔定金20万元，但其实际支付时间为2016年6月28日，对此卜凡松主张双方在实际履行过程中协商一致将第二笔定金的支付时间变更为房源核验通过之日，其实际亦于房源核验通过之日即2016年6月28日支付该笔定金，故其不存在违约行为，但卜凡松对其该项主张并未提供证据予以证明，罗林娜亦否认双方之间存在变更定金支付时间的口头约定，故仍应当以合同约定时间作为判断卜凡松是否违约的依据，因卜凡松逾期13日支付第二笔定金，应当承担相应的违约责任。关于办理丰台房屋抵押的义务约定在双方签订的《补充协议》中，但该《补充协议》在实际履行中已经三方协商解除，罗林娜仍以《补充协议》主张卜凡松的违约责任没有依据。综上，卜凡松虽存在逾期支付第二笔定金的违约行为，但尚未符合合同约定的解除权行使条件，双方合同应当继续履行，罗林娜以此为由拒绝继续履行合同不构成合同履行的同等抗辩，已经属于违约。此后，在卜凡松同意按照合同约定的价款进行网签的情况下，罗林娜仍不配合办理网签手续以及贷款申请手续亦属违约。关于罗林娜主张卜凡松另行购房导致本案合同无法履行的问题，通过双方合同履行过程可以看出，因罗林娜拒绝继续履行合同，卜凡松面对日益高涨的房价，另行签订房屋买卖合同实属无奈，亦是避免自身损失扩大的自救行为，且卜凡松另行签订房屋买卖合同后，亦在等待本案诉争合同是否存在继续履行的可能，并未办理网签及过户手续，直到罗林娜逾期配合办理申请贷款手续符合合同约定的解除条件之后，卜凡松才办理了另行购房的后续手续，该事实并不影响其主张罗林娜的违约责任，卜凡松有权要求解除合同、返还定金、支付担保费用。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。因罗林娜系合同解除的违约方，应按照合同约定承担违约责任。一审法院根据卜凡松在合同履行中亦存在违约行为，兼顾合同的履行情况酌情确定的违约损失数额并无不当，本院予以确认。综上，卜凡松、罗林娜的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31694元，由罗林娜负担19380元（已交纳），由卜凡松负担12314元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱文君
审 判 员 刘 磊
审 判 员 张洁芳
二〇一八年九月十二日
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨