广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12243号上诉人（原审被告）：卢丽双，女，1978年9月2日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：方永源，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢康宁，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟灿明，男，1970年8月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈俏丹，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。原审被告：广州广纺联集团有限公司，住所地广东省广州市天河区员村西街2号大院自编19号。法定代表人：周逊姜，总经理。委托诉讼代理人：潘淑珊，该司职员。委托诉讼代理人：苏大智，该司职员。上诉人卢丽双因与被上诉人钟灿明、原审被告广州广纺联集团有限公司（以下简称广纺联公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初第14780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人卢丽双上诉请求：一、依法撤销原审判决；二、本案的诉讼费由钟灿明承担。事实和理由：一、卢丽双不应向钟灿明支付场地使用费及卫生费。钟灿明与广纺联公司签订的《临时续签合同》于2016年2月19日期满终止。合同到期后，双方未续签合同。同时，广纺联公司于2015年11月30日即已向钟灿明发出通告，要求按照租赁合同要求清退对应签约的租户。期后，广纺联公司多次发出函件要求清退到期租户，但钟灿明却要求卢丽双不要搬离涉案场地。一审法院认定卢丽双与钟灿明签订的《续签合同》因超出2016年2月19日部分（2016年2月20日到2016年7月31日）无效。在此之后，卢丽双占有使用的是广纺联公司的场地，尽管钟灿明向卢丽双缴纳了场地占用费，但钟灿明缴付场地占用费的行为不代表钟灿明取得涉案场地的合法转租权、收租权。亦即自2016年8月1日起卢丽双与钟灿明不存在租赁关系，钟灿明无权收取卢丽双卫生费、占用费等其他费用。二、如法院认定自2016年8月起，卢丽双与钟灿明存在无效的租赁关系，卢丽双也不应按照与钟灿明签订的原《续签合同》约定的租金向钟灿明支付相关费用。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。结合前述司法解释第十八条规定，司法解释第五条的当事人应指有权出租的出租人，即广纺联公司。如在本案中，仍判决卢丽双按照与钟灿明签订《续签合同》约定的标准向钟灿明支付场地使用费及卫生费的，那么与《续签合同》被认定有效的处理结果并无区别。三、钟灿明对于与卢丽双签订的《续签合同》被认定无效存在重大过错，钟灿明应对此次事件承担主要责任。广纺联公司在与钟灿明签订的《续签合同》到期前已经多次发函要求按照合同约定清退租户，但钟灿明在明知其承租期间的情况下，与卢丽双签订超过其承租期限的租赁合同，卢丽双对钟灿明所承租的期限一概不知，故钟灿明对于与卢丽双签订的《续签合同》被认定无效存在重大过错。卢丽双因大量租户被清退，无法正常经营，也导致卢丽双在经营上受到重大损失。但作为“二房东”的钟灿明却因此获利丰厚，不用承担一丝责任，这明显与《合同法》第五十八条规定的立法精神不符，严重违反《合同法》的公平原则。被上诉人钟灿明答辩称：卢丽双的上诉请求缺乏事实及法律依据，请二审法院依法予以驳回。原审被告广纺联公司答辩称：我方并非本案租赁关系的当事人，所以不应承担连带责任。我方侵权的事实并不存在，应该予以驳回该请求。钟灿明向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、卢丽双支付2016年12月1日至2017年3月31日期间的租金及卫生费75420元（每月租金为18355元加500元的卫生费）；2、卢丽双支付拖欠租金及卫生费的滞纳金（以每月欠缴租金及卫生费18855元为本金，按每日千分之三的标准，自当月6日起计至实际清偿之日止）；3、卢丽双支付2017年3月水电费1215.94元；4、卢丽双支付的保证金32370元由钟灿明没收；5、卢丽双、广纺联公司承担共同连带责任；6、卢丽双、广纺联公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：广州市天河区员村西街2号大院自编45，46，48，56，59，61，63共7幢的产权人是广纺联公司，登记时间为2013年8月21日。2015年2月2日，广纺联公司（甲方/出租人）与钟灿明（乙方/承租人）签订《临时续租合同》，约定甲方将员村西街2号大院内部分物业按现状继续出租给乙方作办公使用，租赁期限从2015年2月20日起至2016年2月19日止，期满后，如果市政府或纺织工贸集团暂未进行开发回收的，且乙方没有违约行为或没有违反甲方相关规定，乙方可提前一个月书面申请续租并经甲方审批同意，则重新签订租赁合同，否则本合同无条件终止，租赁期中，遇到进行开发回收的，甲方提前2个月通知乙方，双方同意无条件终止合同；等条款。2015年5月11日，钟灿明（甲方/出租方）与卢丽双（乙方/承租方）签订《续签合同》，约定：甲方将员村西街2号大院自编45号之203房号的厂房（以下简称涉案房屋）按现状转租给乙方；租赁期限从2015年8月1日至2016年7月31日止，租期满后，如果市政府或纺织工贸集团暂未进行开发回收的，双方就续租事宜协商一致时则重新签订租赁合同，租赁期内，遇到进行开发回收的，甲方提前2个月通知乙方，双方同意无条件终止合同；2015年8月1日至2016年7月31日期间租金为18355元/月，卫生费为500元/月；乙方须在每月1日前把当月租金及卫生费交给甲方，若乙方逾期交租，乙方则每日须按欠缴金额的0.3%向甲方支付滞纳金，直至全部款项缴清之日止，若乙方拖欠租金达5日，则甲方有权解除合同，并没收保证金；乙方须在每月1日前，按甲方每月通知向甲方缴交上月水电费，若未能按时缴交，乙方须按有关主管部门的有关规定向甲方支付滞纳金；本次租赁为续租，上一期租赁合同项下乙方所缴纳的租赁保证金32370元自动转为本合同项下的租赁保证金；租赁期内，如因国家政策变化和政府行为，或遇不可抗力的自然灾害，政府或广州纺织工贸企业集团有限公司开发收回租赁场所等，本合同自行终止，乙方无条件交出租赁场所，甲方退还乙方租赁保证金；乙方须在本合同终止或者解除合同当天内将租赁场所交还甲方；等条款。庭审中，钟灿明提交收据表示已收取卢丽双支付的保证金32370元。2015年11月30日，广纺联公司发出《关于清退员村西街2号大院（二棉厂）临时性租户的通告》，表示员村西街2号大院二棉厂区属于市政府要求尽快收储的地块，并须做好土地移交前的租户清理工作，按照租赁合同要求，自本通告发出之日起2个月内（即到2016年1月31日止），由广纺联公司清退其直接签约的租户，由各大租户清退其对应签约的租户。2015年12月24日，广纺联公司向员村西街2号大院租赁客户发出《通知书》，表示根据其与直接签约租户签订的租赁合同中租赁期限的情况，对租赁期满的场地不再出租，具体为：1、对在2015年下半年租赁合同已经到期，没有续签的不定期合同及2016年1月、2月分别到期的合同，租赁合同的终止时间统一为2016年2月29日；2、对在2016年3-6月到期的租赁合同，按该租赁合同的自然到期时间终止合同（其司与大租户的合同期最迟为2016年6月30日）；请所有租户（包括次承租人）做好租赁合同终止及移交场地工作。2016年3月15日、7月7日，广纺联公司两次向钟灿明发出《通知》，表示曾于2015年11月30日、2015年12月24日发出文件，要求清退租户和对租赁期满的场地不再进行出租，同时也曾多次向钟灿明提出不能对空置场地出租，但近期广纺联公司在日常巡查中仍发现钟灿明将暂空置场所再次出租，特此再次要求钟灿明立即停止一切招租行为。2016年7月20日，广纺联公司发出《告知书》，告知园区内各租户、实际使用人，广纺联公司与大租户的所有合同已于2016年6月30日前终止，双方租赁关系已终止，根据情况可以给予小租户（实际使用人）清退过渡期，广纺联公司将直接与租赁物业的各小租户（实际使用人）就租赁物业的清退、交还事宜进行协商。2016年8月17日，广纺联公司发出《告知书》，告知各大租户租赁关系终止后应交还租赁物业，配合交还的，租金、占用费按原租赁期间的合同租金标准结算至2016年6月30日止，不配合交还的，按照原租赁合同计算收取物业占用费，各大租户需补交差额部分；如各大租户配合广纺联公司与小租户（实际使用人）签订清退过渡期协议，将视为大租户已履行了清退、交还责任；对于大租户未清退、未交还租赁物业及（或）小租户（实际使用人）又没有与广纺联公司签订清退过渡期协议的，各大租户应承担租赁物业清退、交还等的法律责任。2017年1月25日，广纺联公司发出《通告》，表示将于2017年3月31日后关闭园区，不再保证水电供应，请各租户配合清退，4月1日前搬离园区并做好场地移交工作。钟灿明表示在与卢丽双签订《续签合同》时曾向卢丽双出示其与广纺联公司签订的《临时续租合同》，并告知卢丽双称广纺联公司随时可能收回涉案房屋；卢丽双对此不予确认，辩称在广纺联公司多次贴出通知后，钟灿明也没有告知卢丽双要终止合同及按时退场。对于为何与卢丽双约定的租赁期限超出钟灿明的承租期限，钟灿明表示其自2012年开始就与广纺联公司签订租赁合同，一年一签，2013年至2016年均没有发生任何纠纷，钟灿明认为只要不是市政府或工贸集团存在收储及开发的情况，广纺联公司就会与其进行续签，所以才会有其继续向广纺联公司缴纳场地使用费的事实。广纺联公司确认在其与钟灿明约定的《临时续租合同》的租赁期限内钟灿明有转租权，在《临时续租合同》约定的合同期满后钟灿明没有取得广纺联公司的同意进行转租，也没有告知广纺联公司转租分租的情况，其已告知钟灿明停止对外转租，但钟灿明仍支付场地使用费至2017年3月31日，广纺联公司不认可钟灿明的占用方式，认为属非法占用，对于钟灿明支付的场地使用费，广纺联公司也没有开具相应凭证。钟灿明表示卢丽双使用涉案房屋至2017年3月31日，钟灿明已在当日将涉案房屋交付给广纺联公司，广纺联公司予以确认。卢丽双表示钟灿明于2017年3月下旬对涉案房屋加锁，其即于2017年3月下旬离场，但没有与钟灿明办理书面交接手续，对此并未举证予以证明。关于租金支付情况，钟灿明在庭审过程中提交书面表格，表示卢丽双已缴纳涉案房屋租金至2016年11月30日。卢丽双亦在庭审过程中表示缴纳租金至2016年11月30日。关于水电费，钟灿明表示系由广纺联公司通知钟灿明，钟灿明再按广纺联公司的水电费情况抄卢丽双的水电表，再向卢丽双送达，其已向广纺联公司缴清2017年2月的所有水电费，但对于水电费的具体金额钟灿明表示没有证据予以证明；卢丽双对钟灿明主张的水电费数额不予确认；广纺联公司确认钟灿明支付水电费至2017年2月。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”钟灿明与广纺联公司签订《临时续租合同》约定的租赁期限届满日为2016年2月19日，其后并未续签，而钟灿明与卢丽双签订的《续签合同》约定的租赁期限届满日为2016年7月31日，超出部分即2016年2月20日至2016年7月31日的租赁期限的约定应为无效。从钟灿明及卢丽双的陈述，钟灿明主张卢丽双使用涉案房屋至2017年3月31日，予以采纳。本案中，广纺联公司确认钟灿明已向其支付涉案房屋的场地使用费至2017年3月31日并于当日将涉案房屋交还给广纺联公司，虽钟灿明与卢丽双之间关于2016年2月20日至2016年7月31日期间的租赁期限的约定为无效，但卢丽双作为实际使用人仍使用涉案房屋至2017年3月31日，亦向钟灿明支付缴纳租金至2016年11月30日，在广纺联公司未与卢丽双签订租赁合同或要求卢丽双直接向其支付场地使用费且钟灿明未向广纺联公司交还涉案房屋并已支付了场地使用费的情况下，钟灿明诉请要求卢丽双向其支付2016年12月1日至2017年3月31日的场地使用费及卫生费75420元【（18355+500）×4】，予以支持。如上所述，钟灿明与卢丽双之间关于2016年2月20日至2016年7月31日期间的租赁期限的约定为无效，钟灿明诉请要求卢丽双按每日千分之三的标准支付滞纳金并诉请要求没收保证金32370元，不予支持。卢丽双迟延支付场地使用费及卫生费，造成钟灿明的利息损失，酌情判令卢丽双向钟灿明支付逾期支付费用的利息，各期利息以每月拖欠的场地使用费及卫生费总和18855元（18355+500）为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，并以本金为限。钟灿明诉请要求卢丽双支付2017年3月的水电费1215.94元，对此并未举证予以证明，对此不予支持，予以驳回。钟灿明诉请要求广纺联公司承担连带责任缺乏依据，对此亦不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年4月25日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，卢丽双向钟灿明支付广州市天河区员村西街2号大院自编45号之203房号厂房2016年12月1日至2017年3月31日的场地使用费及卫生费合计75420元及利息（各期利息以18855元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，均以本金为限）。二、驳回钟灿明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3090元，由钟灿明负担1400元，卢丽双负担1690元。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：卢丽双是否应当向钟灿明支付涉案场地2016年8月1日至2017年3月31日的场地使用费及卫生费以及标准问题。钟灿明与卢丽双签订的《续签合同》约定的租赁期限为2015年8月1日至2016年7月31日，超出部分即2016年2月20日至2016年7月31日的租赁期限的约定应为无效。但由于卢丽双实际占有使用涉案房屋至2017年3月31日，并因此获得相应的利益，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，参照钟灿明与卢丽双签订的《续签合同》就涉案场地在此期间的租金标准约定判令卢丽双向钟灿明支付在此期间的使用费及卫生费75420元，并无不当，本院予以维持。卢丽双主张其不应支付在此期间占有使用涉案场地的相关费用，于法无据。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人卢丽双的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1690元，由上诉人卢丽双负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一八年八月十四日书记员 毕晓蕾吴桐