山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁15民终1070号
上诉人（原审被告）：王锡沛，男，1966年7月30日出生，汉族，居民，住江苏省沛县。
委托诉讼代理人：陈红喜，江苏元封律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋君莹，女，1985年7月14日出生，汉族，居民，住山东省聊城市经济开发区。
委托诉讼代理人：黄萍，山东万航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚睿，山东万航律师事务所律师。
上诉人王锡沛因与被上诉人宋君莹租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初6920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王锡沛上诉请求：1.撤销原审判决书第一项支付房屋占有使用费375000元的判决和第四项驳回王锡沛的其他诉讼请求的判决，维持第二项驳回宋君莹其他诉讼请求的判决和第三项确认租赁合同无效的判决；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定直至开庭时才通知到被上诉人错误，严重违背事实。（一）一审判决认为上诉人明知被上诉人不在本地，且无法实际送达错误。被上诉人的丈夫宋辉并非一直在外地居住，而是发送短信的时候在菏泽，且仅是在菏泽有办公室，并非家在那。宋辉的妻子宋君莹才是租赁合同的当事人，才是本案一审的原告，宋君莹一直居住在聊城，一审仅以此短信即认定上诉人明知宋君莹在外地居住，无法实际送达，逻辑不通，严重违背事实，上诉人既不明知，宋君莹也非居住在外地。（二）上诉人尽到了通知的义务。1、双方约定，对租赁合同约定的地址邮寄即视为送达。双方签订的租赁合同第十五条3、中约定：“甲方承诺，在签订本合同提供的联系地址，住址及电话号码等均为真实有效，如变更联系地址或电话号码等，将在变更后的三日内以挂号邮件的方式及时书面通知乙方，否则，乙方按照本合同所列联系地址发出的任何书面邮件，投邮后3天均视为已送达甲方。”此条约定能够证明原告对合同约定地址的邮寄即视为送达，但对于此约定的问题，在一审判决中只字未提。2、虽然租赁合同约定，邮寄即视为送达，但上诉人仍然尽到了最大程度的通知义务，且也实际通知到了被上诉人。履行的通知手续如下：1、进行了四次邮寄通知，且通知被上诉人是收到了的，上诉人也在一审中举证了签收的回执。四次邮寄分别为：2017年8月31日邮寄通知解除房屋租赁合同；2017年9月24日邮寄通知解除房屋租赁合同，并催促被告尽快交接房屋；2017年9月26日邮寄通知解除租赁合同，被告拒收邮件；2017年11月13日，通知被告解除租赁合同并催促尽快交接房屋，邮寄的地址是按照对方起诉的地址，且被告已经签收。2、一次报纸公告。3、再三的发短信通知，并在短信中以彩信的形式发送了通知书的图片。需要特别说明的是，和宋辉联系一直是通过此号码，且在被上诉人的起诉状中留的手机号码也是此号码，说明宋辉一直在使用此号码。4、通知店长刘某将钥匙交给宋辉，宋辉在电话中对刘某进行恐吓辱骂，拒不同意交接，后刘某将钥匙交给宋君莹的表弟，其表弟接收了钥匙。5、上诉人加盟的海澜之家在进行撤店时，宋辉曾经派人阻挠，不让撤店，2017年10月1日，店长刘某进行了报警，也完全可以证明被上诉人得知撤店的行为。任何人均可看出，双方一直因解除租赁关系的行为在争执，被上诉人一直在拒不接收房屋，是在上诉人向被上诉人告知不再租赁并要求交接房屋后，被上诉人才进行的起诉，上诉人以上证据足以证明，上诉人已经尽到了通知被上诉人双方租赁关系无效及交接房屋的事实，被上诉人拒不交接房屋，其责任应由被上诉人承担。二、一审判决自2018年1月18日庭审时被上诉人才得知上诉人退回房屋的通知错误，给予60日的交接期让人不可接受。本案在2017年10月份的时候就已经立案，上诉人一直在打电话催促一审法院开庭，并告知，耽搁一天就是一天的费用，无论哪一方承担，都会产生损失，但直至2018年1月18日才开庭，更不应当的是，一审判决认定需要有60日的交接日期，租赁房屋内的所有设施在2017年9月撤店时已经撤完，就是一个空房子，存在什么交接需要两个月的时间？一审法院判决这两个月十二万五的费用，毫无道理。三、上诉人并未占有房屋，不应当由上诉人承担占有使用费，且应当返还上诉人反诉的租金65万元。上诉人加盟的海澜之家撤店后，并未占有使用此租赁房屋，判决上诉人承担占有使用费于法无据。在上诉人使用的三年期间，已经按照合同约定缴纳了租金，但这三年中，被上诉人实际是转租聊城水务集团的房产，但由于涉案房屋属于违法建筑，无论是聊城水务集团和被上诉人的租赁合同，还是被上诉人和上诉人的转租合同皆因违法而无效，因此，不再存在合同相对性的问题，上诉人实际占有的是聊城水务集团的房产，占有使用费应当按照聊城水务集团与被上诉人签订的租金标准每年50万元来进行参照，对于这三年之中多出的65万元应当返还给上诉人。且法律规定参照租金支付占有使用费是在违法情况下对违法出租人的补偿条款，而不应当是被上诉人获取额外利润，被上诉人无任何投入，平白从违法建筑的租赁中获取65万元，显示公允，也违背立法的补偿原则。
被上诉人宋君莹答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉求应当予以驳回。1、上诉人主张曾向被上诉人多次送达解除合同通知书，证据不足。2、上诉人所举证据不能证明其曾经向被上诉人发出了解除涉案合同通知书的事实，也不能证明其发出的邮件与本案存在关联，更不能证明其发出的邮件已经送达给被上诉人。3、按照上诉人的主张其于2017年8月31日至同年11月13日向被上诉人发出过邮件，按照上诉人的逻辑即使该邮件为解除合同通知书，即使该通知书已经由被上诉人接收，也不产生涉案租赁合同依法解除的法律后果。被上诉人为维护租赁合同赋予出租人的合法权益，于2017年10月10日提起民事诉讼。根据合同法司法解释二第24条的规定，当租赁合同一方当事人向相对方发出解除通知后，相对方有权在约定的期限或者法定的期限内向人民法院提起诉讼。被上诉人提起诉讼的时间距上诉人所主张的第一次发出邮件的时间不满三个月。据此，假设上诉人的邮件已经送达，也不产生租赁合同已经解除的后果。上诉人据此主张不应向被上诉人支付租金的观点不能成立。4、租赁合同到期或者依法解除后，双方当事人应当办理租赁物的交接手续，这不仅是交易习惯，同时在双方签订的租赁合同第11条也有约定。上诉人以海澜之家撤店无需向被上诉人支付租金的理由，没有任何事实根据。5、关于一审法院认定被上诉人在诉讼的期间接到解除合同通知书的事实以及一审法院所给予的60天的合理期限，被上诉人是持有异议的。但是本着减少损失的目的就此事实的认定我方没有提起上诉，需要说明的是，截止目前上诉人也没有和被上诉人办理租赁房屋的交接手续。无论上诉人在何时将店内物品撤离，无论该房屋是空置还是存有商品，在双方办理房屋交接手续之前，该房屋应当认定为上诉人占有，并支付房屋占有使用费。6、双方签订的房屋租赁合同，无论是否有效都不影响上诉人按照合同约定支付租金或房屋占有使用费。在合同无效的情形下，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释第5条，上诉人有义务按照合同约定支付房屋占有使用费。7、上诉人以被上诉人与水务集团租金标准低于上诉人和被上诉人合同约定标准为由，要求被上诉人返还租金差额，没有任何依据。根据合同相对性原则，水务集团与被上诉人合同既约束不到上诉人，也不能成为上诉人向被上诉人主张权利的证据。综上，上诉人的诉求于法无据，应依法驳回。
宋君莹向一审法院起诉请求：判令被告王锡沛支付租金75万元，并自2017年6月19日起，按每日3000元支付违约金至实际支付之日止；诉讼费用由被告承担。
王锡沛向一审法院提出反诉请求：1、请求确认原、被告之间订立的租赁合同无效；2、请求反诉被告返还租金65万元；3、反诉费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2014年8月6日宋君莹与王锡沛签订房屋租赁合同，将位于本市东昌府区柳园南路7号临街房屋四间约259平方米的房屋出租给被告，用于服装经营，其经营的品牌为海澜之家。租赁期限五年，自2014年9月19日起至2019年9月18日止。合同约定的租金为递增方式，其中第一年和第二年的租金为年租金70万元，第三年至第五年的租金为年租金75万元，王锡沛应当在每年的6月18日前支付下一年度的租金。合同签订后，宋君莹依约将涉案房屋交付王锡沛使用，2014年至2017年9月的租金王锡沛均按时交纳，2017年9月19日至2018年9月18日的租金王锡沛未支付。按照原、被告所签订的租赁合同第三条的约定，第四年度的租金王锡沛应当在2017年6月18日前支付。2017年9月始，王锡沛分四次给宋君莹在聊城的住址发出解除合同和交接房屋通知，从王锡沛提供的证人的手机截图看出，王锡沛明知宋君莹在菏泽，双方在短信交流时明确说明“到菏泽您办公室找您，未见到您人。”2018年1月3日，王锡沛在聊城晚报刊登交接房屋通知，通知宋君莹解除合同并办理房屋交接手续。涉案房屋归聊城水务集团所有，系2012年柳园路拓宽后建设的临时建筑，无规划审批手续。宋君莹于2013年3月将整个临街建筑承租，经水务集团同意，于2014年8月6日将涉案房屋转租给王锡沛。2016年9月16日，宋君莹与水务集团解除了除涉案房屋之外的其他房屋的租赁关系，仅就涉案房屋与水务集团签订租赁合同，合同期限至2017年9月18日止。2017年8月23日，宋君莹与水务集团就涉案房屋又续签了租赁合同，租赁期限至2018年9月18日止，宋君莹并支付了2017年9月19日至2018年9月18日的租金50万元及履约保证金4万元。审理中，本院根据宋君莹的申请及所提供的担保，对王锡沛名下的部分银行存款和房产一套采取了诉讼保全措施。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案所涉房产系2012年柳园路拓宽后建设的临时房屋，至庭审结束，宋君莹仍未能出示规划许可手续，虽然原、被告双方订立的合同，在宋君莹的承租期内，且经所有权人同意转租，但因涉案房屋无规划许可手续，原、被告双方订立的租赁合同应归于无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原、被告订立合同租金标准系双方根据当时的市场行情，综合自己的获利情况确定的租金，不存在误解和显失公平的情况，故王锡沛应当按照双方合同约定的租金标准支付租金，其诉求返还租金差额65万元的反诉请求于法无据，依法不能支持。双方签订合同时，系现房租赁，涉案房屋建成不久，对涉案房屋的现状，作为承租人，不可能不实地勘验，进行必要的审查。房产证载明的建成年份为1980年，而且面积与房产证载明的面积不一致，反诉原告王锡沛据此主张反诉被告宋君莹签订合同时存在隐瞒事实，构成欺诈的依据不足，本院不予采信。虽然原、被告双方在合同中明确约定了邮寄送达通知的方式，但是综合本案实际，王锡沛明知宋君莹不在本地，却依然按照原地址送达解除租赁合同通知，该通知无法实际送达给宋君莹。2018年1月3日王锡沛通过公告方式给宋君莹送达解除合同通知书，公告应有一定的送达时间，2018年1月18日庭审时，原告知晓了公告内容，应视为已经送达原告。送达后双方应有一定的交接时间，结合临近春节的实际情况，本院酌定双方交接房屋的时间为送达后的60日，即至2018年3月18日止。被告王锡沛对自2017年9月19日起至2018年3月18日之间的房屋占有使用费应参照与宋君莹所签订的合同租金支付标准支付。双方约定的年租金为75万元，即月租金62500元。被告王锡沛应支付的占有使用费为62500元×6个月=375000元。原告宋君莹主张被告王锡沛应按照合同约定按日支付违约金3000元的诉讼请求，因双方的租赁合同无效，原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，依法不能支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、被告王锡沛于判决生效后十日内支付原告宋君莹房屋占有使用费375000元；二、驳回原告宋君莹的其他诉讼请求；三、确认原告宋君莹与被告王锡沛于2014年8月6日签订的房屋租赁合同无效；四、驳回反诉原告王锡沛的其他诉讼请求。案件受理费11300元，诉讼保全申请费4270元由原告宋君莹承担5650元，被告王锡沛承担9920元，反诉费5150元由王锡沛承担。
二审中，上诉人王锡沛提交下列证据：1、江苏省徐州市徐州公证处出具的公证书一份，拟证明2017年11月13日上诉人通过特快专递向被上诉人邮寄了解除租赁合同通知书。2、2018年2月28日被上诉人向聊城水务集团发出的申请一份，拟证明房屋交接的时间一审法院定为60日是不合理的。3、通话记录影印件，拟证明2017年11月13日海澜之家的店长刘某与宋辉通电话，当时刘某要求交接房屋的事实。被上诉人经质证认为，关于证据1，对公证书形式上的合法性没有异议，对该证据与本案的关联性及上诉人拟证明的事实有异议，该证据不能证明上诉人的主张。关于证据2，对申请的真实性有异议，不能证明宋君莹在2018年2月28日向水务集团递交过该影印件所记载的申请。关于证据3，不能证明系海澜之家店长刘某与宋辉的通话，更不能证明通话的内容。二审期间，根据上诉人的申请，本院调取了聊城市东昌府区公安局柳园派出所接出警登记表一份。上诉人王锡沛对该证据无异议，被上诉人宋君莹对该证据形式上的合法性没有异议，对其关联性有异议，认为不能证明与宋君莹有任何关系，更不能证明双方办理了租赁房屋的交接手续。
本院认为，涉案房屋系2012年柳园路拓宽后建设的临时房屋，因宋君莹方未能出示相关规划许可手续，一审法院认定王锡沛与宋君莹订立的房屋租赁合同无效，符合法律规定，本院予以确认。
关于王锡沛应否支付2017年9月18日之后的房屋占有使用费问题，应从以下几个方面进行分析：1、双方签订房屋租赁合同的租赁期限为五年，自2014年9月19日起至2019年9月18日止。双方发生争议时，租赁合同已经实际履行三年，尚在双方约定的租赁期限内。2、王锡沛主张于2017年8月31日，9月24日、26日及11月13日，向宋君莹方邮寄了解除租赁合同通知，但王锡沛提交的2017年8月31日的函中，并未提及涉案房屋是否具备规划许可手续的事宜；在王锡沛提交的2017年9月24日、11月13日的解除租赁合同通知中，虽提及了涉案房屋系“违法建筑”，双方签订的租赁合同无效，亦仅是其主张解除租赁合同的事由之一。3、王锡沛申请的证人刘某出庭作证时称，使用涉案房屋的海澜之家店是受公司安排搬离，撤店之后就不再经营了，并未证明海澜之家撤店系涉案房屋不具备规划许可手续的原因造成，王锡沛亦未提交其他证据证明撤店系涉案房屋不具备规划许可手续所引发。4、即使能够认定王锡沛已经通过邮寄的方式向宋君莹方送达了解除租赁合同通知，但宋君莹方不同意王锡沛的主张，选择向人民法院提起民事诉讼，通过司法途径解决双方的租赁合同纠纷，并不违反法律规定，王锡沛邮寄解除合同通知不能产生租赁合同解除的法律后果。5、宋君莹方为继续履行双方的租赁合同，于2017年8月23日与聊城水务集团续签了租赁合同，并向聊城水务集团实际缴纳了2017年9月19日至2018年9月18日的房屋租金50万元。综上分析，本院认为，涉案租赁合同尚在双方约定的履行期限内，至一审审理期间双方未就涉案租赁合同的解除及房屋交接达成一致意见，且宋君莹为继续履行2017年9月18日之后的合同亦实际支出了相关费用，租赁合同无效的原因不能归责于一方当事人。因此，王锡沛主张其不应支付2017年9月18日之后的房屋占有使用费的理由不能成立，本院不予支持。但一审法院认定王锡沛方的解除租赁合同通知至一审庭审时视为送达宋君莹，酌定双方交接房屋的时间为送达后的60日，并判决王锡沛支付2017年9月19日至2018年3月18日的房屋占有使用费375000元，属认定事实有误，判决结果不当，应予纠正。关于王锡沛应当支付房屋占有使用费的数额，本院认为，鉴于双方交接涉案房屋的时间难以认定，综合考虑涉案租赁合同的效力、履行情况以及双方当事人的责任和损失情况，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》的规定，酌定王锡沛按双方约定的租金标准每月62500元，支付四个月的房屋占有使用费为宜，即王锡沛应向宋君莹支付2017年9月18日之后的房屋占有使用费250000元。
关于上诉人主张的被上诉人应返还其65万元租金的反诉请求应否予以支持问题。本院认为，王锡沛与宋君莹订立合同约定的租金标准，系双方根据当时的市场行情，综合各自的获利情况协商确定的，不存在误解和显失公平的情况，宋君莹方已按合同约定将涉案房屋交付王锡沛使用，王锡沛方也按照双方约定的租金标准支付了三年的租金。双方的租赁合同虽因涉案房屋未取得规划许可手续而无效，但王锡沛并未举证证明因涉案房屋没有规划许可手续影响其使用的情形，因此其主张返还65万元租金的反诉请求不能成立，一审法院未予支持，并无不当。
综上，上诉人王锡沛的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实有误，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初6920号民事判决第三项、第四项。
二、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初6920号民事判决第一项、第二项。
三、上诉人王锡沛于判决生效后十日内支付被上诉人宋君莹房屋占有使用费250000元。
四、驳回被上诉人宋君莹的其他诉讼请求。
一审案件受理费11300元、诉讼保全申请费4270元、反诉费5150元，共计20720元，由王锡沛负担13187元，由宋君莹负担7533元。二审案件受理费16450元，由上诉人王锡沛负担14444元，由被上诉人宋君莹负担2006元。
本判决为终审判决。
审 判 长 任家红
审 判 员 关 淼
审 判 员 杨 轲
二〇一八年七月二十六日
法官助理 徐营营
书 记 员 刁元龙