广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤01民终9953号上诉人（原审被告）：黄卓彬，男，1965年9月7日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：雍子婕，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：香港运通有限公司，住所地香港九龙青山道489-491号香港工业中心A座2字楼5室。法定代表人：黄旌，职务董事。委托诉讼代理人：孙华平，广东执正律师事务所律师。原审被告：深圳市医药生产供应总公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民南路国际贸易中心大厦A区4层02。法定代表人：钟晓伟，职务总经理。委托诉讼代理人：吴贝贝，广东天峦律师事务所律师。上诉人黄卓彬因与被上诉人香港运通有限公司（以下简称运通公司）、原审被告深圳市医药生产供应总公司（以下简称医药公司）确认合同无效纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初13056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人黄卓彬上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回运通公司的起诉；3、本案一、二审诉讼费用由运通公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，运通公司对涉案房屋不享有任何权利，其并非本案适格原告。二、运通公司提起本案诉讼已构成重复诉讼。三、黄卓彬与医药公司之间签订的《存量房买卖合同》真实、合法、有效，黄卓彬现为涉案房屋的所有权人。四、一审判决适用法律错误，应当依法驳回运通公司的起诉。被上诉人运通公司答辩称：一、涉案房屋从上世纪80年代开始就由运通公司占有使用和管理，运通公司当然是本案适格的原告。1995年11月24日的协议实际为三方协议，就算是连环转让关系，该协议也是有效的。该协议中运通公司与医药公司是买卖的相对方，医药公司作为房屋的实际产权人已经确认在收到补差款后协助运通公司办理产权过户手续，所以运通公司具有诉讼主体资格。二、本案不属于重复诉讼。运通公司此前从来没有作为原告向法院主张过关于买卖合同无效的诉讼请求。三、黄卓彬早就知道涉案房屋已出售给运通公司，并且一直由运通公司占有使用数十年之久，而黄卓彬的购买价格远远低于市场价，甚至不到市场价的一半，且其自称100多万元价款都是通过现金交付，完全不符合常理。因此医药公司与黄卓彬存在恶意串通的事实。原审被告医药公司述称：一、本案构成重复诉讼，应当依法驳回运通公司的起诉。二、运通公司并非本案诉讼的适格原告主体。三、医药公司与黄卓彬签订的房屋买卖合同真实合法有效。在上述合同签订后，黄卓彬已向医药公司支付了全部房屋价款，双方办理了产权过户登记，故黄卓彬现为涉案房产的所有权人。运通公司向一审法院起诉请求判令：确认医药公司、黄卓彬之间签订的《存量房买卖合同》无效。一审法院认定事实：医药公司于1987年向珠江外资建设总公司房产公司购买广州市华乐路57号华乐大厦北塔楼xxx房屋。1989年4月14日，医药公司向珠江外资建设总公司房产公司发函，函中主要内容是因资金周转困难，拟将上述xxx之一部分以原价转让给中外合资华光实业有限公司。同日，医药公司（甲方、出让方）与华光公司（乙方、受让方）签订了《楼宇转让协议书》，约定：甲方出让广州市华乐路华乐大厦北塔楼xxx柒个单元（以东西中线为界）面积叁佰玖拾贰平方米（392㎡），本房产转让单价为每平方米叁仟贰佰元人民币，房款总额为壹佰贰拾伍万肆仟肆佰元整；乙方在本协议签定之日支付定金贰拾万元人民币给甲方，余款之玖拾贰万捌仟玖佰陆拾元在一九八九年四月二十五日前付清；余下壹拾贰万伍仟肆佰肆拾元在办妥房产产权移交手续后付清；产权转移之有关手续费用，由甲、乙双方各付百分之五十；甲方在乙方支付定金后，交给乙方壹套钥匙，在乙方支付百分之九十房款后，交给乙方全部钥匙等。1989年8月18日，华光公司（卖方）与香港运通有限公司广州办事处（买方）签订《购楼合同》，约定：经双方协商卖方将广州华乐大厦北座xxx房柒个单元（以东西线为界）面积叁佰玖拾贰平方米（392平方米）售换给买方。买方以华乐北塔xxx三个单元壹佰陆拾壹点捌叁平方米（161.83平方米）换取卖方本座xxx楼同等面积的房产；本房产经交换后剩余的面积卖方以每平方米叁仟贰佰元转让给买方。买方表示同意将上述款项柒拾叁万陆仟伍佰肆拾肆元一次性付给卖方，具体计算方法：卖方房产面积392平方米，减除买方面积161.83平方米，不足部分为392-161.83=230.17平方米，每平方米叁仟贰佰元计算为3200×230.17平方米=736544元；产权转让之有关手续费用由买卖双方各付百分之五十等。1992年6月18日，房管部门核发了华乐路57号xxx房属深圳市医药生产供应总公司所有的《房屋所有权证》，在此证记载总建筑面积为422.62平方米。1995年11月3日，华光公司致函医药公司，主要内容为：华光公司是广州市外贸发展公司和香港运通有限公司共同投资的中外合资企业，由1986年4月7日至1996年4月7日止；在华光公司即将结束时，有关固定资产的清盘，经华光公司董事会讨论一致通过华乐大厦北塔xxx、B座面积392平方米作为香港运通公司的投资股归香港运通公司所有，其他一切固定资产归市外贸发展公司所有，有关华乐大厦北塔12楼的交接事宜由香港运通有限公司与贵公司函接等。1995年11月24日，医药公司（甲方）与华光公司、运通公司（乙方）签订《关于广州华乐大厦xxx座转让补充协议》，内容为：根据甲、乙双方1989年4月14日签订的广州华乐大厦北塔xxx楼AB座的购买协议，因华光公司结业，该公司董事会一致同意将该产权分配给股东运通公司，现甲方与乙方签订以下补充协议：甲方向乙方提供办理转让手续所需法律文件；因交易时间至今才办理产权过户手续，所需转让税费变化较大，双方同意产权转让之有关手续费，按实际发生额由乙方全额支付；因房产部门测定面积与原双方交易面积相差30.62平方米，乙方同意按3500元/平方米(3200元加利息)补差共107170元给甲方，甲方收到乙方补差款后，甲方同时提供有关房产证正本给乙方办理房产证转移手续；争取在1995年12月15日办理完过户手续等。同日，医药公司的法定代表人刘xx发出了《授权委托证明书》，内容为：我授权委托吕xx为我单位广州市华乐路华乐大厦北塔xxxB座房地产交易过户代理人。1995年11月27日，医药公司出具了“兹收到广州华光实业有限公司本票交来广州华乐房产房差港币100159元”的《收款收据》，在此《收款收据》后附有本票复印件，在此本票复印件上方附有说明该款是给付面积差30.62平方米购房款人民币107170元，兑换率1.07折汇港币为100159元。1999年5月7日，运通公司（甲方、委托方）、刘xx（乙方、委托方）、广州市白云律师事务所徐永泉、陈xx律师（丙方、受委托方）签订《委托协议书》，约定：座落于广州市东山区华乐路57号北塔xxx、B室是甲方与乙方共同购置的房产，甲乙双方各占50%的份额，上述房产原产权单位为医药公司，总建筑面积422.62平方米；甲方自愿将50%份额的房屋211.31平方米转让给乙方，转让价为人民币7100元/平方米，总金额为人民币1500301元；由甲方派出的工作人员吕xx在丙方的主持下具体办理房产过户等手续，该手续至政府部门发出以乙方（或乙方指定人）为产权人的“房产证”为止等。2001年3月27日，刘xx（乙方）、运通公司（甲方）、广州市白云律师事务所（丙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方于1999年5月7日签订《委托协议书》，共同委托丙方监督办理房产过户手续，现甲乙双方经充分协商，重新达成协议如下：甲乙双方同意终止1999年5月7日的《委托协议书》的履行；甲方同意将广州市华乐路57号北塔xxx、B室所占份额作价110万元人民币转让给乙方所有；甲乙双方同意，在本协议签字盖章之日起三天内由丙方将原交付丙方保管的150万元人民币交付乙方，由乙方向丙方开出收据；乙方在本协议签订之日起七天内负责将转让款110万元人民币（折港币1004566元）汇至甲方指定的香港帐户。甲方收款后，即向乙方开出收款收据，收据原件及复印件于收款二天内交给丙方，由丙方交付乙方；丙方在收到乙方给甲方的付款凭证及甲方开具收款收据后，即将广州市华乐路57号北塔xxx、B室房地产所有权证及相关正本文件交与乙方，由乙方向甲方开出收据；甲方在收取转让价款110万元人民币（折港币1004566元）之后，广州市华乐路57号北塔xxx、B室的房屋所有权完全归属于乙方所有，甲方不再主张任何权利；本协议签订后，由乙方自行办理房产过户手续，所有过户及交易税费由乙方承担；在乙方办理房产过户手续过程中，甲方应按需要出具相关文件，以完成过户和登记手续等。同日，刘xx（乙方）、运通公司（甲方）、广州市白云律师事务所（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方就2001年3月27日《协议书》第四条的具体操作问题，达成如下补充协议：甲乙双方同意乙方应付甲方的港币1004566元由乙方从广州经济技术开发区运通矿产品有限公司帐户汇至香港嘉晋国际有限公司帐户，再由香港嘉晋有限公司帐户汇至香港运通有限公司帐户。2001年4月18日，刘xx依约向运通公司支付了房价款港币1004566元。另查明：华光公司是经批准由广州市对外贸易发展公司、南海县官窑区农工商联合公司、广州有色金属研究院、广东省稀土金属公司、广州市中光科技开发公司、香港运通有限公司合资成立的企业，经营期限为1986年4月7日至1996年4月7日。在该公司的工商档案中显示从1987年11月21日起登记的公司总经理陈伟浦，副总经理是吕xx、刘xx。从1989年后，医药公司将广州市华乐路57号xxx房交付给华光公司使用，此后还将该房屋的房产证交付给华光公司，但一直未过户至华光公司、运通公司、刘xx名下。现运通公司持有该屋产权人登记在医药公司名下的房地产权证。2011年7月12日，医药公司与黄卓彬签订了《存量房买卖合同》，约定黄卓彬以每平方米建筑面积4550元，总购房款1922929元的价格，向医药公司购买华乐路57号xxx房。2011年7月25日，黄卓彬向有关税务部门支付了房屋契税89106元（以计税金额2970187元计）、产权转移书据印花税961元、房地产交易手续费1268元。2011年8月5日，房管部门核准了黄卓彬为买卖广州市华乐路57号xxx房权属人的产权登记，并核发了该屋权属人为黄卓彬的《房地产权证》，在此证中记载规划用途办公，建筑面积为422.62平方米。另查明：2009年，刘xx向一审法院提起了（2009）越法民三初字第2843号案诉讼，要求确认刘xx与运通公司于2001年3月27日签订的《协议书》及《补充协议》合法有效，确认华乐路57号xxx房归刘xx所有。该院于2010年4月作出民事判决，判决驳回刘xx诉讼请求。刘xx不服该判决，提起了上诉，广州市中级人民法院于2011年5月18日作出了（2010）穗中法民五终字第3329号民事判决书，该判决书中“本院认为”部分的其中内容为：虽然刘xx提供证据证明刘xx与运通公司签订了《协议书》，而医药公司也确认其曾权属登记在其名下的广州市华乐路57号xxx房出售给华光公司，但对于运通公司是否合法取得涉案物业，刘xx并未能提供充分证据证明，也即，刘xx根本无法证明其和运通公司签订《协议书》时，运通公司对《协议书》所涉物业享有处分权，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，原审认定《协议书》及《补充协议》属效力待定合同，符合法律规定，同理，刘xx要求确认广州市华乐路57号xxx房归其所有，缺乏事实和法律依据，不予支持，故判决驳回了刘xx的诉讼请求。2011年，刘xx再次向一审法院起诉医药公司、运通公司及第三人香港运通有限公司驻广州办事处、黄卓彬、华光公司所有权确认纠纷一案，要求：1、确认广州市华乐路57号xxx房归刘xx所有；2、刘xx与运通公司于2001年3月27日签订的关于刘xx向运通公司购买广州市华乐路57号xxx房的《协议书》合法有效；3、医药公司、运通公司继续履行关于广州市华乐路57号xxx房的房屋买卖合同，协助刘xx办理该房屋的所有权过户至刘xx名下的手续。在该案中，黄卓彬表示“在与医药公司签订买卖合同前，该公司已将上述判决书给我，我从判决书中已看到法院驳回原告的诉讼请求，且医药公司称华光公司没有给钱，故我与医药公司签订了买卖讼争房的合同。因讼争房存在瑕疵，医药公司一直未收回房屋，且阳光家缘网显示当时广州市办公用房的均价为5940元，故双方约定的以每平方米4500元交易，并不过低，且医药公司需向房管部门交付的税费均由我代为支付，是属房款的一部分；除税费外，余下的92万房款是分四次通过现金方式支付给医药公司。”一审法院经审理，认为刘xx不属于重复诉讼，且黄卓彬并不属于房屋买卖中善意的第三人，故判决：“一、刘xx与香港运通有限公司于2001年3月27日签订的《协议书》合法有效。二、广州市华乐路57号xxx房属刘xx所有。三、深圳市医药生产供应总公司、香港运通有限公司、黄卓彬应于本判决发生法律效力之日起十日内，协同刘xx到房管部门办理华乐路57号xxx房产权变更登记至刘xx名下的手续。”医药公司、黄卓彬不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院认为刘xx属于重复诉讼，且“涉案房屋自1989年由医药公司出售给华光公司使用后，涉案房屋一直未办理产权变更登记至华光公司名下，医药公司在未与华光公司解除《楼宇转让协议》的情况下，又与黄卓彬签订《存量房买卖合同》并将涉案房屋的产权变更登记至黄卓彬名下，医药公司与黄卓彬之间的房屋买卖关系遭到刘xx的质疑并引发新的纠纷，有关当事人应当遵循诚实信用原则行使其民事权利，对于相互之间的法律关系应由相关当事人予以解决”，故判决：“一、撤销广州市越秀区人民法院(2011)穗越法民三初字第2805号民事判决；二、驳回刘xx的起诉。”现涉案房屋被广东省普宁市人民法院查封，运通公司向广东省普宁市人民法院提起执行异议，该院于2017年8月25日作出（2017）粤5281执异15号执行裁定书，裁定：驳回运通公司的异议请求。运通公司对此提起执行异议之诉，要求停止对涉案房屋的执行，解除对该房屋的查封措施，并确认涉案房屋归运通公司所有，要求黄卓彬协同运通公司办理产权变更登记至运通公司名下的手续，并由黄卓彬承担所有过户税费。广东省普宁市人民法院于2017年12月18日作出民事判决书，判决驳回运通公司的诉讼请求。现该案尚未生效。本案一审审理过程中，经运通公司申请，一审法院通过摇珠程序委托了广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司，对华乐路57号xxx房在2011年7月12日的房地产价值进行评估，评估结果是该房屋在2011年7月12日的交吉评估价值为5155960元、不交吉评估价值为4124770元。一审法院认为：一、关于本案是否有重复诉讼的问题。对于黄卓彬、医药公司之间买卖合同的效力问题，法院并无作出过司法确认。运通公司在本案之前也无对该问题提出诉讼，故运通公司提起本案诉讼，并不构成重复诉讼。二、关于运通公司的主体资格问题。医药公司（甲方）与华光公司（乙方）于1989年4月14日签订的《楼宇转让协议书》约定：“甲方出让广州市华乐路华乐大厦北塔楼xxx柒个单元（以东西中线为界）面积392㎡”；及医药公司（甲方）与华光公司（运通公司）（乙方）于1995年11月24日签订的《关于广州华乐大厦xxx座转让补充协议》中约定：“根据甲、乙双方1989年4月14日签订的广州华乐大厦北塔xxx楼AB房的购买协议”，故可认定医药公司出售给华光公司的是广州市华乐大厦北塔xxx楼AB房。而从双方约定AB房面积为392平方米，医药公司在取得广州市华乐大厦北塔xxx楼A房属其所有的房产证后，与第三人华光公司又约定需对30.62平方米补差价，该30.62平方米与392平方米之和是422.62平方米，该面积与广州市华乐路57号xxx房房产证显示的产权面积完全一致，且该大厦的物业管理公司也证明原广州市华乐路57号xxx、B座实际就是现房产证所写的A房，另外运通公司也持有华乐路57号xxx房登记在医药公司的房产证原件。故足可认定运通公司是广州市华乐路57号xxx房的购买者，其与本案有利害关系，主体适格。三、关于黄卓彬、医药公司之间买卖合同的效力问题。医药公司在未与华光公司解除《楼宇转让协议》的情况下，又与黄卓彬签订《存量房买卖合同》并将涉案房屋的产权变更登记至黄卓彬名下，属一房多卖。黄卓彬明知医药公司早已将涉案房屋出售给他人，由其他买房人占有使用涉案房屋，仍与医药公司签订买卖合同，且黄卓彬与医药公司约定的交易价格明显低于讼争房屋的当时的市场价，甚至不到市场价的一半，故可认定黄卓彬并不属于善意的第三人，有理由相信医药公司与黄卓彬买卖讼争房屋是属于恶意串通的行为，双方签订的《存量房买卖合同》为无效合同。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十四条的规定，判决：确认医药公司与黄卓彬于2011年7月12日签订的《存量房买卖合同》无效。本案诉讼费60910元（包括受理费40610元、保全费5000元、评估费15300元），由医药公司、黄卓彬共同负担。二审另查明，广东省普宁市人民法院在执行钟少平与黄卓彬借款合同纠纷一案中，于2016年6月13日作出（2016）粤5281执602号执行裁定书，裁定查封黄卓彬名下的广州市越秀区华乐路57号xxx房。运通公司提起的执行异议之诉目前在广东省揭阳市中级人民法院二审审理中，案号为（2018）粤52民终322号。本院认为：涉案广州市越秀区华乐路57号xxx房在运通公司提起本案诉讼前已由广东省普宁市人民法院查封。黄卓彬与医药公司就涉案房屋签订了《存量房买卖合同》后已经办理了房屋产权登记，现涉案房屋由于黄卓彬的原因处于查封状态，运通公司在本案中提出了确认黄卓彬、医药公司之间的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求。因合同无效的法律后果将导致黄卓彬丧失对涉案房屋的实体权利，即运通公司关于确认合同无效的诉讼请求涉及涉案房屋的权属问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议”。运通公司在本案中的诉讼请求实为对执行标的存在异议，且运通公司实际已依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向执行法院提起了执行异议之诉，在该案执行异议之诉审理期间，运通公司不得另行提起普通民事诉讼，可由该案执行异议之诉针对《存量房买卖合同》效力以及运通公司对涉案房屋是否享有实体权利等内容进行查明和认定。故运通公司本案的起诉应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初13056号民事判决；二、驳回香港运通有限公司的起诉。一审案件受理费40610元，退还给香港运通有限公司；保全费5000元、评估费15300元由香港运通有限公司负担；黄卓彬预交的二审受理费40610元亦予以退还黄卓彬。本裁定为终审裁定。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一八年九月五日书记员 王 敏