北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终9006号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢昆芳，女，1963年1月30日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：袁广武，北京东×××。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李季，男，1982年2月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。
上诉人谢昆芳因与被上诉人李季房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初12200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，在双方当事人均未提交新证据的情况下，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢昆芳上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回李季的诉讼请求；2.撤销一审判决第五项，改判李季将北京市东城区×××胡同21号房屋（以下简称涉案房屋）恢复原状（范围包括：恢复全部地面、屋顶灯具、恢复原有太阳能设备、拆除房顶水池并将渣土清运干净）；3.判令李季承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审法院错误认定装修过程中，双方对装修进行了沟通，错误认定我知晓并允许李季装修。因李季未经我同意，其擅自装修房屋产生的损失应由其自行承担。2.一审判决错误认定我换了锁，明显偏袒李季。3.一审判决就李季是否拆毁承重结构的事实认定错误，适用法律错误，举证责任分配错误。李季将一整面墙拆除，明显破坏了房子的承重结构，这是常识，无须举证证明。4.就我的反诉，一审判决认为我要求李季恢复原状的诉讼请求无法律依据，是认定事实错误、适用法律错误。我对其装修并不知晓，且新租户就已经被李季破坏的部分并没有重新装修，有恢复原状的条件。
李季辩称，同意一审判决，不同意谢昆芳的上诉请求。租房合同中的确没有装修条款，但之后双方对装修事宜进行了约定，谢昆芳还去过涉案房屋现场，如果对我装修有异议，其应早就提出来，不应在9月3日通过换锁这种方式解决，避免我继续投入装修。换锁一事，我已提供案外人万某与我通话的录音，万某出庭作证改变陈述，没有任何道理。
李季向一审法院起诉请求：1.判令谢昆芳赔偿李季房屋装修损失99071.65万元；2.判令谢昆芳支付违约金72000元；3.判令谢昆芳返还租金及押金77200元；4.判令谢昆芳赔偿损失12000元；5.谢昆芳承担本案诉讼费。
谢昆芳向一审法院反诉请求：1.依法判令李季将涉案房屋恢复原状（范围包括：恢复全部地面、屋顶、恢复原有门窗、恢复原有空调管道、排水管道及电源线路、灯具、恢复原有太阳能设备、拆除房顶水池并将渣土清运干净）；2、依法判令李季维修已经下坠的北房房顶；3、反诉费由李季承担。
一审法院认定事实：2015年6月30日，经中介居间服务，谢昆芳作与李季签订《北京市房屋租赁合同》，约定谢昆芳将涉案房屋出租给李季；租期自2015年8月16日至2023年8月15日，共计8年，2015年8月16日之前为免租期；租金每月12000元，押1付6，自第三年起每3年递增10%；李季如有擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，谢昆芳有权单方解除合同。合同还约定，租赁期内，谢昆芳需提前收回房屋的，或李季退租的，应提前180日通知对方，并按月租金的600%支付违约金，谢昆芳还应退还相应租金。
合同签订后，李季依约向谢昆芳交纳了租金72000元、押金12000元，并支付中介费用12000元。2015年7月4日，李季开始对涉案房屋进行装修。双方微信聊天记录显示，装修过程中，李季与谢昆芳进行过沟通，并且谢昆芳表示要将拆除下来的橱柜、淋浴房、浴室柜、灯具等拉走。李季在微信中告知谢昆芳9月5日左右向涉案房屋处搬东西。
2015年9月3日，李季到涉案房屋，发现其无法打开涉案房屋的门。案外人万某当时告知李季，房东谢昆芳派人将涉案房屋换锁，并且给万某一把钥匙，告知万某9月5日不能让李季搬家，待房东回来后再搬。当日，李季给谢昆芳发信息，询问谢昆芳派人换锁之事，谢昆芳未回复。9月4日，李季给谢昆芳发信息，表示着急搬家，谢昆芳未回复。9月11日，李季再次与谢昆芳联系，谢昆芳回复“我还在塘沽呢，还得过几天回去，回去再说”，李季询问何时能把钥匙给他，谢昆芳表示等其回去看看房子再说。其后，9月11日、9月18日、9月20日李季与谢昆芳联系，谢昆芳均未回复。9月30日，李季再次与谢昆芳微信联系，谢昆芳表示“我不想租给你了，弄的太不好了，想想解决办法吧”。当日，李季给谢昆芳打电话进行沟通，并提到9月3日换锁事宜，并表示一直跟谢昆芳联系，已经等了谢昆芳1个月了，询问谢昆芳此事打算如果处理。谢昆芳表示其不看微信，并表示对谢昆芳的装修不满意，李季表示系风格不同。10月10日，李季再次微信联系谢昆芳，要求解决问题，谢昆芳10月13日回复其在广州，同日，谢昆芳向李季发送微信“你把那个房子装的太难看了，都恢复成毛坯房了，还把那么好的地面给废了，我那里都是新装修的，你把厨房、卫生间的一切设备都拆了，已经严重悔约（违约）了，我不租你了，你应该恢复我以前的装修，你的租房款就算赔我的损失了吧。而且现在还没有装修完呢，现在就是毛坯房。”其后，双方又进行了沟通，但未达成一致意见。
2015年12月1日，双方再次进行沟通，李季表示谢昆芳换锁没跟自己讲，谢昆芳表示那是因为她生气了，同时提到“我换锁的时候没跟你商量”、“你这么装修要是越装越漂亮我肯定不说什么，你这个还不如我这个呢，说句实话，你们年轻人可能喜欢这种风格，或者老外喜欢这种风格”、“所以我一怒之下我就那什么了”、“我为什么要锁你的门，你现在到法庭我也能找出证人来，一个是没规矩，一个是盘算自己的小算盘。你说你的装修天好地好的，但是这个价位远远不如我这个价位，你要是越装越好我肯定不说什么”。此后，双方仍旧没有达成一致意见，后谢昆芳将房屋另行出租。
一审庭审中，谢昆芳表示其新租户已经又对涉案房屋进行了装修。谢昆芳主张李季违约，违约之处在于李季未经自己同意进行装修，且改动或毁坏了房屋的主体结构，主要体现在将西房窗户向下扩充，拆除了部分墙体，将北房门窗及下面的墙体拆除，另外，涉案房屋厨房原在北边开门，后李季封堵后，将厨房东墙打通，做成开放式厨房。对此，李季表示其拆除的是木质结构，并非承重墙，证人即工长魏某亦到庭表示西房的窗户下面是三合板，拆除的北房墙之间也是三合板柜子，并非承重墙，拆除的厨房的墙也不是承重墙，应该是后加的。
谢昆芳曾申请对李季的拆改行为是否变动或损害了涉案房屋的主体结构及其北房房顶是否下坠、如下坠是否与李季的装修行为存在因果关系及房顶下坠的修复方案进行鉴定。后在鉴定过程中，谢昆芳将申请鉴定事项变更为仅要求鉴定李季的拆改行为是否改变或损害了涉案房屋的主体结构。2017年12月14日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心向法院出具《鉴定说明函》，表示因涉案房屋无相关图纸资料，根据现场勘验情况以及李季、谢昆芳双方提供的照片，无法对鉴定事项进行鉴定，根据相关规定，终止此次鉴定。随后，谢昆芳又咨询了相关机构，均表示需要有图纸才能做出鉴定结果。谢昆芳于2018年1月18日向一审法院提出申请延期1周，其要向规划委档案室调取图纸。但之后，谢昆芳并未向一审法院提交图纸。随后，李季申请对其对涉案房屋进行的装修造价进行鉴定，北京精恒信工程咨询有限公司于2018年4月3日向一审法院出具函件，表示经过现场勘验，存在水电改造等隐蔽工程无法勘察且部分装修与李季装修状况不一致的情况，无法进行鉴定工作。
李季提交的证据显示，其与案外人魏某签订了装修工程施工合同，工程造价为75000元，其支付宝转账电子回单显示支付时间分别为2015年7月10日支付15000元、7月29日支付2万元、8月20日支付10000元、9月13日支付10000元、10月2日支付10000元、10月4日支付10000元。魏某出庭作证，表示李季确实支付了其75000元的装修费，其大概装修了两个多月，装修期间谢昆芳曾去涉案房屋内拉过东西。其负责的基础装修部分已经都完成，李季已经全额付款。谢昆芳亦表示，其去拉东西的时候，证人魏某在场。关于阳光房，李季提交的证据显示，其于2015年7月17日、8月1日、8月13日向账户名为杜建平的账户中分三次转账共计9600元，其中7月17日的转账摘要中显示“阳光房顶首款”。谢昆芳与李季均认可双方曾约定阳光房费用一人一半，在微信聊天记录中，李季曾告知谢昆芳阳光房共花费11600元，要求谢昆芳支付其5800元，谢昆芳表示等其看了再说。谢昆芳表示其就阳光房费用已经支付了李季约8000元，具体如何支付记不清了，应该是房租中扣除了。对此李季不予认可，李季表示谢昆芳并未支付其该笔费用，也未从房租中扣除，其已经将房租全部交清。李季表示，当时之所以跟谢昆芳说阳光房费用是11600元，是因为9600元是阳光房支架费用，还有2000元是工长费用，是在尾款中一并给工长魏某了，所以本案中就按照9600元主张。另外，李季表示，工长魏某进行的是基础装修，包的是轻工辅料，其还在淘宝上花费14471.62元购买物品，这些物品均已邮寄至涉案房屋。
经一审法院现场勘验，涉案房屋内有热水器两个、科勒壁挂马桶1个、浴室台上盆1个、入墙花洒1个、吸油烟机2个、投影仪幕布1个已安装、灯具若干、橱柜水槽及龙头1个、开关面板若干、换气扇及配件、小卫生间马桶1个、二层阳台有废弃木门。
另，谢昆芳认为双方所签《北京市房屋租赁合同》自2015年10月13日解除，李季表示其认可以2015年10月13日作为合同解除日，但是因谢昆芳擅自换锁，其自2015年9月3日即无法入住涉案房屋，其后的租金应予退还。
一审法院认为，李季、谢昆芳签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案中，通过双方微信记录可以看出，谢昆芳对于李季装修情况知晓，并且还将李季拆除下来的物品运走，所以法院对谢昆芳主张李季未经其允许进行装修的答辩意见不予采纳。谢昆芳主张李季装修时变动或损害了房屋主体结构，法院认为，经现场勘验，李季在装修时确实有拆改，但其拆改行为是否变动或损害了房屋主体结构，谢昆芳并未提供证据证明。通过双方微信聊天记录及双方之间录音交谈，李季多次提到谢昆芳换锁事宜，谢昆芳均未否认，并且在录音中谢昆芳自己有直接提到换锁事宜，案外人万某在与李季的交谈中也提到系谢昆芳派人换锁，谢昆芳虽然申请证人万某出庭作证表示其并没有换锁，经询问为何证人关于换锁事宜的出庭作证内容与录音中对李季说的内容不符，证人万某表示，因自己看到李季在录音，故意骗李季的，原因系自己认为李季不诚实，李季录音，就不跟李季说实话。法院认为证人万某的解释不合常理，且万某当庭亦明确表示谢昆芳告知万某她要出去玩，如果李季过来让万某给李季开门，装修的人和装修的东西可以进，但是不要让李季私自拉家具进来，等谢昆芳回来协商后再拉；谢昆芳亦当庭承认其确实和证人说过她要出去，说过不让李季进入房屋。故综合上述证据，法院对于李季主张的2018年9月3日谢昆芳更换门锁的事实予以采信。故，在谢昆芳无证据证明李季违约的情况下，在租期内更换门锁，导致李季无法使用涉案房屋，构成了违约，双方均认可合同于2015年10月13日解除，法院不持异议，但李季自2015年9月3日即无法使用涉案房屋，故谢昆芳应退还李季9月3日之后的租金及押金，并承担相应的违约责任。关于李季主张的装修损失，鉴定机构无法做出鉴定，但经现场勘验及双方的当庭陈述可以认定，李季确实进行了装修，且装修已经临近尾声即将搬家，故对于李季的装修损失，法院将根据李季提供的证据予以确定。对于李季主张的装修损失中，对于阳光房的9600元费用，李季提交了转账证明及收据，时间亦与李季装修时间相符，且其在微信上与谢昆芳沟通阳光房费用的时候，谢昆芳并未提出异议，并且在后续的录音中，谢昆芳亦提到“你那阳光房最后还行”，故对于李季主张的修建阳光房的损失，法院予以支持。谢昆芳主张其曾支付了修建阳光房的一半费用约8000元给李季，但自称记不清如何支付的，也未提交相应的证据加以证明，故法院不予采信。对于基础装修及在淘宝上购买物品的费用，李季提供了相应的票据、转账记录、淘宝微信截图等，其转账记录等与装修时间相符，装修人员亦出庭作证，本院现场勘验亦看到了淘宝购买的部分物品，但是经现场勘验，后期有一些安装的工作尚未完成，法院将结合李季提交的装修转账记录、票据、淘宝截图、现场勘验物品具体情况、安装工程完成情况以及证人证言等对李季进行装修及购买装修物品花费的费用予以酌定。对于李季主张的中介费损失12000元，法院将根据合同履行情况予以酌定。对于李季主张的违约金，违约金系对李季损失的弥补，鉴于李季已经就装修、中介费等损失分别进行了主张，故对李季此项诉讼请求法院不再支持。对于谢昆芳的反诉，本案系谢昆芳违约，故谢昆芳要求李季恢复原状的诉讼请求无法律依据，且谢昆芳亦明确表示，其新租户已经对涉案房屋进行重新装修，故法院对谢昆芳要求李季恢复原状的反诉请求不予支持。谢昆芳亦无证据证明其北房房顶是否下坠以及如果下坠是否与李季有关，故其要求李季维修已经下坠的北房房顶的反诉请求，法院亦无法支持。据此，一审法院判决：一、谢昆芳于判决生效之日起十日内赔偿李季房屋装修损失9万元；二、谢昆芳于判决生效之日起十日内退还李季租金及押金7.7032万元；三、谢昆芳于判决生效之日起十日内赔偿李季损失（中介费）1.1927万元；四、驳回李季的其他诉讼请求；五、驳回谢昆芳的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，李季对于一审认定事实予以认可；谢昆芳虽针对一审判决认定的其换锁一事和李季装修系经其同意的事实持有异议，但未提供新的证据。本院认为，谢昆芳对于一审认定事实虽持有不同意见，但其并未就其所述提供相应证据；且谢昆芳当庭认可，李季2915年7月11日左右通知其去拉东西，其去涉案房屋处见屋内一片狼藉，全都拆了，但其并未就此向李季提出异议或要求李季予以恢复原装修；同时，其认可2015年曾将涉案房屋挂在中介机构出售，但一直没能卖出去，后又将该房出租给其他人。双方当事人均未提交新证据，结合一审双方举证质证情况，本院对于谢昆芳针对一审判决认定事实部分提出的异议不予采信，对于一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。李季、谢昆芳签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方均同意该合同已于2015年10月13日解除，本院对此不持异议。
本案争议焦点系由谁对合同的提前解除承担违约责任的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现谢昆芳虽主张李季装修未经其同意，但一则从李季提供的双方微信记录可以看出，谢昆芳对于李季装修情况知晓，且其还将李季拆除下来的物品运走；二则本院审理过程中，谢昆芳也自认其于2015年7月11日至涉案房屋处已见到“屋内一片狼藉，全被拆了”，但其并未制止李季进行下一步装修，也未及时就此向李季主张权利，故本院对谢昆芳主张李季未经其允许而进行装修的上诉意见不予采纳。李季虽在对涉案房屋进行装修时有拆改，但谢昆芳并未举证证明李季装修时的拆改行为已经变动或损害了房屋主体结构。关于换锁一事，李季提供的双方微信聊天记录及录音显示，一则李季多次提到谢昆芳换锁事宜，谢昆芳均未否认，并且在录音中谢昆芳也直接提到换锁事宜；二则案外人万某在与李季的交谈中也提到系谢昆芳派人换锁，后万某出庭作证虽否认系谢昆芳换锁，与李季提供的录音内容相悖，但万某就其陈述前后不一的原因作做的解释，明显不符合常理；三则万某当庭亦明确表示谢昆芳告知其她要出去玩，如果李季过来让万某给李季开门，装修的人和装修材料可以进，但是不要让李季私自拉家具进来，等自己回来协商后再拉，此内容与谢昆芳当庭所述基本一致，故本院对李季主张的2018年9月3日谢昆芳更换门锁的事实予以采信。基于上述论述，在现有证据情况下，本院不能认定李季违约。谢昆芳在无证据证明李季违约的情况下，仅因对李季的装修不满意，就在租期内更换门锁，导致李季无法使用涉案房屋，构成了违约，且李季自2015年9月3日起已无法使用涉案房屋，故谢昆芳应退还李季9月3日之后的租金及押金，并承担相应的违约责任，对由此给李季造成的合理损失予以赔偿。
关于李季主张的装修损失，双方一致确认，李季对涉案房屋已经进行了装修，且已接近尾声，现鉴定机构无法对装修价值进行鉴定，一审法院结合李季提供的相关证据，对此予以酌情确定并无不当。对于李季主张的阳光房费用9600元，李季提交了转账证明及收据，时间与李季装修时间相符，其在微信上与谢昆芳沟通阳光房费用负担时，谢昆芳并未提出异议，并且李季提供的录音显示谢昆芳认可阳光房的品质，故对于李季主张的修建阳光房的损失，应予以支持。谢昆芳虽主张其曾向李季支付了修建阳光房的一半费用约8000元，但既未就此提供证据又称记不清如何支付的，故本院无法采信。对于李季主张的中介费损失，因双方签订的是8年期的合同，现该合同履行尚不足半年就因谢昆芳的原因提前解除，一审法院根据合同履行情况酌定谢昆芳应当赔偿此项损失的数额，是适当的。
对于谢昆芳的一审反诉请求，由于谢昆芳没有提供证据证实涉案房屋中北房房顶是否下坠以及若下坠系李季进行装修所致，故其要求李季维修已经下坠的北房房顶，本院无法支持。此外，因《北京市房屋租赁合同》系谢昆芳违约导致提前解除，现谢昆芳要求李季恢复原状的诉讼请求，缺乏依据，且谢昆芳亦明确表示新租户已经对涉案房屋进行重新装修并实际使用，故本院对谢昆芳要求李季恢复原状的上诉请求难以支持。
综上所述，谢昆芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3879元，由谢昆芳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
审 判 员 王 磊
审 判 员 刘慧慧
二〇一八年九月三日
法官助理 胡珊珊
书 记 员 陈 雪