大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0211民初5924号
原告：亿达物业管理有限公司大连分公司。
负责人：于世平，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：姜爱春，系辽宁昭明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭静，系辽宁昭明律师事务所实习律师。
被告：李美娜，女。
委托诉讼代理人：杨光，系被告丈夫。
原告亿达物业管理有限公司大连分公司与被告李美娜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人姜爱春、被告李美娜的委托诉讼代理人杨光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告亿达物业管理有限公司大连分公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠物业费5,255.58元及逾期交费违约金（欠费起始日是2014年12月19日，应当从2014年10月11日起分段计算违约金，2014年10月11日起计算至2017年4月21日按照同期银行贷款利率计算违约金是577.88元。自2017年4月22日起至实际支付之日止，以5,255.58元为基数按同期贷款利率计算）。事实和理由：被告系第五郡3号地小区房屋的业主，原告为案涉房屋提供物业服务。按照物业服务合同的约定，案涉房屋的物业服务费标准为人民币2.2元/月/平方米，被告应于每季度首月10日内交纳该季度物业服务费。自2014年10月1日起，被告欠交物业费，期间虽经原告多次催要，但被告至今仍欠缴2014年12月19日至2017年6月30日期间的物业费，共计5,255.58元。按照约定，被告迟延支付物业费，应按日千分之三的标准支付违约金，现原告仅按照中国人民银行同期贷款利率主张违约金，截至目前，因被告迟延支付物业费已发生违约金。综上，原告已依约提供了物业服务，但被告未按时支付物业费，构成违约，严重损害原告的合法权益。故原告诉至法院。
被告李美娜辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是该房屋的业主，对房屋面积、拖欠的时间、物业标准没有异议。被告购买房屋时，大连亿达美加房地产开发有限公司是14,050元平方米，在被告不知情的情况下，原告将房屋销售价提高了100元每平方米，美加公司工作人员说多的100元可以用来补物业费，总计7,846元。另外，被告买了二套房子，工作人员说可以赠送被告第一个房子的物业费2,000元，至今这个物业费也没有给被告。交房的时候，原告说如果不交物业费，就不给钥匙，被告家物业费交到2014年12月18日。原告来催交物业费时，被告和原告说抵顶物业费的事情，原告说让被告找亿达美加公司，找原告没有用。被告找到经办人李旭，李旭说找到2,000元的存根了，已经交给原告了，7,846元的事说一直找不到，一直拖了3-4年。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区第五郡3号地小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区雅林园房屋的业主，房屋面积78.53平方米。2011年6月17日，大连亿达物业管理有限公司与大连亿达美加房地产开发有限公司签订《第五郡三号地前期物业服务合同》，合同第三章第五条约定物业收费标准为：公建式公寓、小高层住宅：2.20元/月/平方米；公建：2.50元/月/平方米；公建（带公用电梯）：3.40元/月/平方米（含电梯费）；叠院（下跃部分）：1.20元/月/平方米。第六条约定“业主应当于其所拥有的本物业交付之日起交纳物业服务费用”及“物业服务费应当按季度缴纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。逾期未缴纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。”合同第二十三条约定“甲方、业主或物业使用人违反合同第五条、第六条约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。”2012年12月21日，被告在承诺上签字确认已详细阅读《临时管理规约》，并同意遵守《临时管理规约》。大连亿达物业管理有限公司住宅分公司还与第五郡雅林园3号地业主委员会签订了《第五郡雅林园3号地物业服务合同》，物业服务期限为5年，自2015年7月23日起至2020年7月22日止。合同约定“住宅：2.20元/月/平方米（含电梯费），公建：2.50元/月/平方米，下跃：1.20元/月/平方米。物业服务费于本物业交付之日起计收。物业服务费，业主或物业使用人应于每半年首月10日前交纳，在下个半年首日及以后加纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰支付违约金。”被告自2014年12月19日起拖欠物业服务费一直未付。原告多次催收，被告均未交纳。自2014年12月19日至2017年6月30日，被告总计拖欠物业服务费5,255.58元。
另查，2015年7月16日，大连亿达物业管理有限公司住宅分公司与大连亿达物业管理有限公司签订《债权转让协议书》，大连亿达物业管理有限公司将其与大连亿达美加房地产开发有限公司于2011年6月17日签订的《第五郡三号地前期物业服务合同》中的合同权利全部转让给大连亿达物业管理有限公司住宅分公司，该合同权利包括但不限于向小区业主应收取的物业服务费、逾期付费的罚息、违约金、赔偿金及实现债权的费用（包含诉讼费等）。2016年11月16日，大连亿达物业管理有限公司住宅分公司名称变更为亿达物业管理有限公司大连分公司。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《第五郡三号地前期物业服务合同》及《第五郡雅林园3号地物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《第五郡三号地前期物业服务合同》及《第五郡雅林园3号地物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米2.2元，自2014年12月19日至2017年6月30日依法应向原告交纳物业服务费5,255.58元，被告借故拖欠无理。且根据《债权转让协议书》，大连亿达物业管理有限公司已将《第五郡三号地前期物业服务合同》的合同权利转让给了原告，故原告要求被告支付物业服务费5,255.58元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为双方在合同中约定的滞纳金的计算标准过高，主张自2014年10月11日起，按照同期银行贷款利率，自逾期之日起分段计算，在合理范围，因此原告的主张本院予以支持。
关于被告辩称购房款的一部分抵顶物业费的问题，本院认为，此节事实系被告与案外人大连亿达美加房地产开发有限公司协商的事宜，并非与原告协商确定的，且被告提供的3号地购房预定书中并未明确写明抵顶物业费的事实，故本院对被告的此项辩驳意见不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
被告李美娜于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币5,255.58元（自2014年12月19日起至2017年6月30日止）及违约金（自2014年10月11日起至2017年4月21日的违约金人民币577.88元及自2017年4月22日起至被告给付完毕之日止，以5,255.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算的违约金）。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由被告李美娜负担。被告李美娜负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
代理审判员 郭艳玲
二〇一七年十月十三日
书 记 员 宋雅楠
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。