吉林省通化县人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0521民785号原告（反诉被告）：杨千瑶，女，1980年3月24日，汉族，个体，住吉林省通化县。委托诉讼代理人：叶潇潇，吉林昱诚（二道江）律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：单连波，男，1968年4月9日出生，汉族，个体，住吉林省通化县。委托诉讼代理人：王俊达，通化县法学会会员。被告：于秀娟，女，1973年6月10日出生，汉族，无职业，住吉林省通化县。委托诉讼代理人：金鹏，吉林邦安律师事务所执业律师。原告杨千瑶诉被告单连波、于秀娟房屋买卖纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，单连波于2017年6月20日提起反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨千瑶及其委托诉讼代理人叶潇潇、被告单连波及其委托诉讼代理人王俊达、被告于秀娟的委托诉讼代理人金鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨千瑶向本院提出诉讼请求：请求依法确认杨千瑶与单连波、于秀娟2017年4月28日签订的房屋买卖合同合法有效，单连波、于秀娟履行过户义务。事实与理由：2017年4月28日杨千瑶、单连波、于秀娟签订《房屋买卖合同》一份，于秀娟、单连波将位于通化县大泉源满族朝鲜族乡大川村八组，幢号243、244、245，房屋面积分别为86.44平方米、85.21平方米、148.40平方米，总价款为5.8万元，杨千瑶支付房款后于秀娟将房屋交付给杨千瑶。2017年5月杨千瑶欲过户时单连波、于秀娟不予配合，因此依据合同法的相关规定，依法确认《房屋买卖合同》合法有效，单连波、于秀娟履行过户义务。单连波辩称，这个房屋是单连波爱人于秀娟在2017年4月28日中午给单连波打电话说要卖这个房屋，单连波对于秀娟说不行，单连波找到合作方有项目，于秀娟说你谈了四五年也没有个信儿，还是卖了吧，单连波说不行其在吃饭，等单连波回去再详细说，晚上单连波回去后于秀娟说房子卖了，合同签了定金也收了，单连波告诉于秀娟说房子坚决不能卖，明天你去把房款退回去，于秀娟说没法谈，要是退还房款需要给杨千瑶退还五万元的违约金，单连波让于秀娟去谈，能谈多少算多少，结果过了两天于秀娟也没去谈，原因是于秀娟没法谈。大约过了四五天，单连波去山上的房子找杨千瑶，杨千瑶没在，好像是杨千瑶的父亲在，单连波跟杨千瑶父亲说明来意，杨千瑶的父亲说做不了主，需要等杨千瑶回来说。单连波回到家后，找到当时买卖房子时的中间人张立志，单连波告诉张立志这个房子不能卖，让张立志帮单连波联系下杨千瑶，大约一周后张立志给单连波回电话说，杨千瑶在辽宁省不在通化县，等杨千瑶回来再给单连波打电话。2017年5月26日张立志给单连波打电话说杨千瑶回来了，单连波去本案争议房屋处，当时杨千瑶和杨千瑶父亲还有几个人在，单连波和杨千瑶说这个房子单连波不同意卖，让杨千瑶也不要再继续维修此处房屋，如果继续维修单连波无法承担的损失，单连波认为该合同是无效的，单连波不同意协助办理过户。于秀娟和杨千瑶签订的买卖合同是一份无权处分合同，是无效合同，签订合同时没有征得单连波的同意，事后单连波也明确提出反对意见，没有对合同予以追认，于秀娟也没有取得房屋的处分权，因此这个房屋买卖合同是无效合同，杨千瑶事实上占有单连波的房屋，单连波要求杨千瑶返还房屋。于秀娟辩称，该房屋买卖合同无效，因事先单连波不同意，于秀娟是单方处分房屋，事后单连波也未追认。于秀娟不主张答辩期，该违约金约定的数额过高，应该予以减少，合同中约定的定金应该该按照定金的有关法律规定于秀娟承担责任。单连波向本院提出反诉请求：请求杨千瑶返还本案争议房屋。事实与理由：2017年4月28日于秀娟未经单连波同意，与杨千瑶订立房屋买卖合同，将登记在单连波名下，与单连波共有的位于通化县大泉源乡大川村八组的幢号为243、244、245的房屋三栋出售给杨千瑶。在单连波事先未同意，事后未追认的情况下，杨千瑶无权占有了上述房屋，并拒绝返还。单连波认为，杨千瑶的行为侵犯了单连波的合法权利，依据物权法第二百四十三条规定，应当将房屋返还给单连波。杨千瑶针对单连波的反诉辩称，不同意单连波的反诉请求，具体意见己在本诉部分己经说明并举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院就本诉、反诉认定事实如下：2017年4月28日杨千瑶与于秀娟签订《房屋买卖合同》，合同甲方为单连波、于秀娟，乙方为杨千瑶，合同约定：“一、乙方同意购买甲方座落在通化县大泉源乡大川村八组，建筑面积为148.40平方米、幢号245号，结构砖木、幢号243号，面积86.44平方米，幢号244号、面积85.21平方米，土地使用面积1675.10平方米出售给乙方。二、付款方式与办法：乙方于2017年4月28日交付甲方定金伍万陆仟元整，房屋总价款为伍万捌仟元整，剩余贰仟元过户之日一次性付清。第三条、甲方必须协助乙方到房产管理部门办理过户手续，提供相关资料，过户产生的所有费用由乙方承担，甲方不承担任何费用。第四条、甲方必须保证此房屋无儿女纠纷、经济纠纷、银行贷款等事宜。第五条、违约责任：双方不得违约，如单方违约赔偿对方伍万元损失。第六条：以上合同条款双方共同遵守，如有违约后果自负或通过法律渠道解决，本合同一式叁份，双方各执一份，中间人一份，签字后生效。”合同落款处单连波的签字系于秀娟代签。杨千瑶于合同签订之日交付给于秀娟房款5.6万元，于秀娟为杨千瑶出具收据一份，事后于秀娟将房款交付给单连波。从合同签订之后至本案起诉前杨千瑶己实际占有、使用本案争议房屋。同时查明，签订房屋买卖合同时，于秀娟向杨千瑶出示三本房产证、一本土地使用证，于秀娟和单连波的结婚证，于秀娟同时单连波打电话，并将房屋买卖合同书的内容拍照以微信形式发送给单连波。另查明，单连波在反诉状及公安机关的询问笔录、于秀娟在公安机关的询问笔录中均认可本案争议房屋是单连波和于秀娟的共同财产。再查明，单连波、于秀娟原系夫妻关系，双方于2007年11月19日在通化县民政局办理离婚登记，单连波、于秀娟办理离婚登记后仍然在一起共同生活至今。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。由此可见，合同是否生效与物权是否变动无关。本案中，杨千瑶与于秀娟签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非双方当事人恶意串通，损害他人利益，因此签订该房屋买卖合同时不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定关于合同无效的情况，应为有效，受法律保护，故杨千瑶与于秀娟签订的房屋买卖合同合法有效。单连波辩称，于秀娟系无权处分，于秀娟给其打电话时，其不同意出售本案争议房屋，并反诉要求杨千瑶返还本案争议房屋。本院认为，单连波、于秀娟在公安机关的询问笔录中均认可本案争议房屋是双方共同财产，于秀娟在与杨千瑶签订《房屋买卖合同》时于秀娟向杨千瑶出示本案争议房屋的房屋所有权证、土地使用证、及于秀娟和单连波的结婚证，并在签订房屋买卖合同前给单连波打电话，同时将《房屋买卖合同》的内容拍照以微信形式发送给单连波，于秀娟在与单连波通完电话后并未告知杨千瑶，单连波不同意出售房屋一事。以上事实可以证明杨千瑶签订《房屋买卖合同》有理由相信于秀娟出售本案争议房屋是于秀娟和单连波的共同意思表示。本院认为，单连波如若不同意于秀娟出售房屋，其不应接收房款或将房款及时退还给杨千瑶，但于秀娟将收到的房款5.6万元交付给单连波后，单连波并未及时将房款退还给杨千瑶，故本院认为，单连波接收房款的行为视为其同意于秀娟出售本案争议房屋。综合上述事实，可以证明杨千瑶与于秀娟签订房屋买卖合同时，单连波是知情并且同意的，故双方均应按照合同约定履行义务，杨千瑶己支付房款5.6万元，单连波，于秀娟应按合同约定协助杨千瑶办理争议房屋的过户手续，故对单连波的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、杨千瑶与于秀娟于2017年4月28日签订的房屋买卖合同合法有效，单连波、于秀娟应于本判决生效之日立即协助杨千瑶办理房屋过户手续；二、驳回单连波的反诉请求。案件受理费1250元、保全费600元，共计1850元由单连波、于秀娟负担，反诉费50元由单连波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  单 霞人民陪审员  单永全人民陪审员  鞠桂芳二〇一八年七月十日书 记 员  于海洋