广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第820号
上诉人（原审被告）广州市番禺区荟翠豪园房地产有限公司。
法定代表人邓锐标，该司总经理。
委托代理人林晓东、葛凤梅，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江建锋，男，1977年9月12日出生，汉族。
委托代理人张燕妃，广东敏锐律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区荟翠豪园房地产有限公司（以下简称荟翠豪园公司）因与被上诉人江建锋商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2013）穗南法民三初字第444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年4月21日，江建锋（乙方）与荟翠豪园公司（甲方）签订《别墅转让合同》，其中约定：“甲方将位于广州市番禺区大岗镇豪岗大道荟翠花园西大街18号别墅一座有偿转让给乙方，别墅建筑面积236平方米，花园130平方米。总房价为1180000元。乙方分十六期向甲方支付购房款（其中通知办证时支付最后一期房款236000元）。甲方必须于2009年9月28日前将房屋移交乙方。双方同意，甲方于2011年4月21日前为乙方办理房地产权属证书。双方签订本合同之日起四年内，如遭遇不可抗力或政府部门延迟有关文件批准，或其他非甲方所能控制的事件，造成延期或不能出具房地产权属证书，甲方不支付滞纳金予乙方，只需90天内退还乙方所交房款，而不附加利息等”。之后，荟翠豪园公司依约将别墅交付给江建锋使用。2010年6月2日，双方当事人签订《补充协议》，约定荟翠豪园公司于2010年12月28日前为江建锋办理上述房屋的《房地产权证》，荟翠豪园公司同意在此期间前不向江建锋追讨有关到期应缴之房款等。江建锋于2010年12月28日前，已向荟翠豪园公司支付购房款755198元。2012年11月30日，荟翠豪园公司向房管部门申请办理涉案房屋的确权手续。2013年5月28日，荟翠豪园公司取得涉案房屋的大确权证。2013年7月1日，双方当事人又签订《补充协议》，约定双方于2013年7月1日签订的《商品房买卖合同》及荟翠豪园公司于2013年7月2日向广州市国土资源和房屋管理局南沙分局出具的具结书仅作荟翠豪园公司为江建锋办理房地产权证之用。双方的一切权利义务以2007年4月21日签订的《荟翠花园别墅转让合同》及2010年6月2日的补充协议为准，但面积差异的处理除外。当日，江建锋向荟翠豪园公司支付了购房余款460202元（含面积差异款）。翌日，荟翠豪园公司为江建锋办理了涉案房屋产权过户的递件手续，取得房管部门递件回执。2013年7月26日，房管部门就涉案房屋核发了《房地产权证》给江建锋。
另查，双方当事人签约时，荟翠豪园公司就涉案房屋未取得商品房预售许可证。2011年12月7日，广州市规划局向江建锋等人发出《关于番禺荟翠豪园小区信访问题的函》，认定在2006年期间，荟翠豪园公司在未办理《建设工程规划许可证》的情况下，擅自按照原2001年的修建性详细规划（已失效）在小区内建设52栋低层住宅和自编号34-36栋住宅楼，并进行销售，构成了违法建设。2012年8月2日，广州市城市管理综合执法局番禺分局作出《行政处罚决定书》，认定荟翠豪园公司未取得规划行政主管部门批准，于2006年3月在大岗镇豪岗大道11号荟翠豪园西大街1-3号、6-13号、15-22号兴建17幢建筑物，已构成违法建设，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形。据此对荟翠豪园公司作出罚款244484元的行政处罚。2012年9月3日，荟翠豪园公司就涉案房屋向广州市规划局番禺分局申请建设工程规划验收。2012年9月18日，广州市规划局向荟翠豪园公司发出《关于督促整改荟翠豪园西大街10、16-19号住宅搭建的函》，认定西大街10、16-19号住宅周边、露台和建筑天面搭建棚架，已构成违法建设，需对上述问题进行整改后，在申请办理上述住宅的建设工程规划验收手续。之后，江建锋按荟翠豪园公司要求拆除了上述违法建设。2012年11月2日，荟翠豪园公司取得涉案房屋的《建设工程规划许可证》及《建设工程规划验收合格证》。2003年12月10日，中国人民银行发出《关于人民币贷款利率有关问题的通知》，该通知规定逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。按照中国人民银行一年至三年期贷款基准利率加收30%计算，以江建锋已付购房款755198元为基数，从2010年12月29日起计至2013年7月1日止，荟翠豪园公司应承担的逾期办证违约金为155423元。
因本案纠纷，江建锋于2013年9月6日向原审法院提起本案诉讼请求判令荟翠豪园公司向江建锋支付延迟办理房产证的违约金189301.22元（计算方法为：以已付房款为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2010年12月29日起计算至2013年7月26日办出房地产权证之日止）。
荟翠豪园公司原审辩称其司不同意江建锋的诉讼请求。
原审法院认为：根据查明的事实，涉案房屋原为违章建筑，现无证据证实荟翠豪园公司售房时已将房屋的真实情况告知江建锋，故对于荟翠豪园公司主张江建锋在知悉涉案楼宇属于违法建筑的前提下购买，其应当承担不能办证或迟延办证的法律风险，不予支持。鉴于涉案房屋经荟翠豪园公司补办手续现已属于江建锋的合法财产，合同目的已经实现，故涉案《别墅转让合同》可作有效处理，合同生效时间即为双方签约时间。荟翠豪园公司认为涉案合同于其取得《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》之日才生效，缺乏法律依据，不予接纳。据此，荟翠豪园公司未能按照合同补充协议约定的期限为江建锋办理产权证，其行为已构成违约。由于双方当事人未在合同中约定逾期办证违约金的计算标准，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，荟翠豪园公司应按照江建锋已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金给江建锋。荟翠豪园公司于2013年7月1日与江建锋重新签订了《商品房买卖合同》，并于次日取得房管部门递件回执，而房管部门何时出证非荟翠豪园公司所能控制的因素，故荟翠豪园公司应承担的逾期办证违约金应计算至2013年7月1日止。江建锋要求将违约金计至2013年7月26日止是不适当的，不予接纳。鉴于荟翠豪园公司办证期间规划部门发现江建锋也有违章搭建行为，而该行为对荟翠豪园公司的办证进度有一定的影响，故江建锋应对其损失承担10%的责任。综上，荟翠豪园公司应支付给江建锋逾期办证违约金139881元（155423×90%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、广州市番禺区荟翠豪园房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付逾期办证违约金139881元给江建锋。二、驳回江建锋的其他诉讼请求。本案受理费2043元，由江建锋负担543元，广州市番禺区荟翠豪园房地产有限公司负担1500元。
判后，荟翠豪园公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实有误，且遗漏审查部分关键事实，所做判决内容对上诉人极不公平。1、被上诉人在购买商品房时应当负有审查房屋是否具备《商品房预售许可证》或《房地产权证》的义务，被上诉人是具有民事行为能力的公民，按正常人逻辑是不可能投入大量资金去购买产权尚不明确的房产，且在本案中，上诉人已举证证明涉案楼宇的违章处罚已由相关部门进行公示，原审法院却片面认为上诉人所举证据不能证实被上诉人知情而不予支持“被上诉人应当承担不能办证或迟延办证的法律风险”的观点，却遗漏审查被上诉人对自己购买房产应当负有审查相应房产信息、资料义务的事实，姑息被上诉人应承担的法律责任，对上诉人有失公平。2、被上诉人在知晓所购房产属于违章建筑，尚不一定能办理房屋产权证的情况下仍愿意与被上诉人签订《别墅转让合同》，其有过错。另，在办证期间，被上诉人有违章搭建行为，该行为不仅是对办理房屋产权证进度的影响，亦是对办理涉案楼宇《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》进度的影响，更是对《别墅转让合同》是否发生法律效力有重大影响，因此，被上诉人的违章搭建行为是严重过错。综上，被上诉人与上诉人在迟延办理房屋产证的结果应承担同等过错责任，原审法院判决被上诉人只承担10%的过错责任，明显对上诉人不公平。二、原审法院适用法律错误，导致认定《别墅转让合同》生效时间错误。本案双方于2007年4月21日签订《别墅转让合同》，约定上诉人于2011年4月21日为被上诉人办理房地产权属证明书。2010年6月2日签订《补充协议》约定2010年12月28日前办证。签约时，涉案楼宇属于历史遗留问题背景下的违章建筑，未取得合法报建文件和《商品房预售许可证》等手续，因此该《别墅转让合同》、《补充协议》属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，涉案楼宇于2012年11月2日经政府部门同意办理违章建筑处罚，取得《建设工程规划许可证》和《建设规划验收合格证》，才具备办理房产权证条件，《别墅转让合同》才可以根据本案违章处罚情况和上述司法解释的规定认定正式发生法律效力。本案《别墅转让合同》生效时间是2012年11月2日，此日期已超过合同约定的办证期限2010年12月28日。故合同生效前所约属于无效条款，实际上无法履行。根据公平原则，双方应在合同生效后重新协商确定新的办证期限，否则，对于涉案房屋的办证期限应视为约定不明。原审法院无视司法解释的规定认定《别墅转让合同》生效时间为双方签约时间即2007年4月21日，与当时涉案楼宇是没有任何报建手续的违章建筑，尚未取得《商品房预售许可证》的客观事实相互矛盾。可见原审法院适用法律错误，二审应当予以纠正。三、被上诉人在2010年12月29日已知晓未取得房屋产权证，却到2013年8月27日才向原审法院起诉，而原审法院支持被上诉人主张违约金计算时间2010年12月29日至2013年7月1日，违反法律关于两年诉讼时效的规定。上诉人上诉请求本院撤销南沙区人民法院（2013）穗南法民三初字第444号民事判决书，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
江建锋二审答辩称其不同意上诉人的上诉请求和事实理由：1、被上诉人在购买房屋时的确不清楚本案涉案房屋所在小区上诉人的有其他建设情况，而且是违法建筑，违法建筑导致上诉人未能办房产证，上诉人也没有告知该房屋该小区可能有违法的情形，被上诉人买房屋时按当时市场价买。2、被上诉人并非知道房屋房产证未能办理时购买，被上诉人知道未能办证时还提出信访，被上诉人最早于2010年已和上诉人交涉（2010年6月2日签订补充协议知道上诉人无法依照补充协议办理房产证后，于2011年6月前向相关部门提出信访。还要上诉人配合处罚，在被上诉人和其他小业主促使下上诉人才办证，上诉人没有告知小区规划要求情形，所以被上诉人才有搭建违章行为，后来被上诉人及时拆除了违章的建筑物未延误办理时间。相关部门对上诉人相关文件看，相关部门处理上诉人违章违法建筑的行为远早于被上诉人的违章建筑。相关部门在进行规划验收时，被上诉人已经拆除违章建筑。3、上诉人一审没有提出本案存在诉讼时效的问题，办理房产证是属于物权的范畴，上诉人有义务向被上诉人办证和支付逾期违约金。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。
本院认为：从本案证据及当事人的陈述可知，荟翠豪园公司在未取得商品房预售许可证的情况下与被上诉人江建锋签订《别墅转让合同》、《补充协议》，且已将涉案房屋交付被上诉人使用。鉴于涉案房屋经荟翠豪园公司补办手续现已属于被上诉人的合法财产，双方合同的目的已实现，原审法院认为上述《别墅转让合同》、《补充协议》可作有效处理并无不妥，本院予以维持。上述《别墅转让合同》、《补充协议》应自签订之日起即生效。对上诉人上诉认为原审法院适用法律错误的主张，本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案上诉人并无具体证据证明其在与被上诉人签订上述《别墅转让合同》时曾告知过被上诉人其司未取得预售许可证的真实情况，故应由上诉人承担举证不能的责任。上诉人另以合同中分期付款的约定主张被上诉人签订合同时明知该司未取得预售许可证依据不足，本院不予采纳。对上诉人上诉认为被上诉人对订立的合同负有审慎义务，其明知上诉人未取得预售许可证仍购买涉案房屋亦存在过错的主张，本院亦不予采纳。根据上述《别墅转让合同》及《补充协议》的约定，上诉人应于2010年12月28日前为被上诉人办妥房产证，上诉人未按合同约定履行义务已构成违约，应承担相应的违约责任。原审认定该逾期办证的责任应计算至2013年7月1日并无不妥。上诉人在为被上诉人办证过程中，由于被上诉人存在违章搭建行为需规划部门处理导致延误办证进度的责任则应由被上诉人自行承担。原审认定被上诉人应承担10%的责任并无不当，本院予以维持。对上诉人上诉认为本案双方对迟延办理房屋产证的结果应承担同等过错责任的主张，本院不予采纳。对于上诉人主张违约金计算超过两年诉讼时效的问题，基于一审中上诉人对诉讼时效问题并未提出，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人荟翠豪园公司上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3098元，由上诉人广州市番禺区荟翠豪园房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。