海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第968号
上诉人（原审被告）：海南环瑞置业有限公司。
法定代表人：邹庆军，董事长。
委托代理人：佟国庆，海南维特律师事务所律师。
委托代理人：万光明，海南维特律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：刘岱君。
委托代理人：岑怡，海南京园律师事务所律师。
上诉人环瑞公司（以下简称环瑞公司）因与被上诉人刘岱君房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日立案受理后，依法组成由代理审判员杨曦担任审判长，审判员张莲凤、审判员苏慧参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：刘岱君与环瑞公司在2005年11月20日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HR-2005-XXX），约定环瑞公司将海口市滨海大道海口秀英港“中央商城”第一期二层XXX号房出售给刘岱君，铺面面积为12.95平方米，房款总价为77350元。刘岱君与环瑞公司签订了《“海南第一摩尔广场”代租协议》，该协议约定刘岱君将自己购买的XXX号铺面委托给环瑞公司代为出租，代租期限为10年，即从2005年12月1日起至2015年11月30日止，环瑞公司每年支付给刘岱君返租回报10313元。付款方式约定前五年租金从刘岱君支付的购房款中一次性扣除，从第六年起按半年支付给刘岱君租金，具体时间为每年的5月份和12月份分别支付总房款的4%。如环瑞公司逾期支付返租回报的，则应按应付款万分之三每天向刘岱君支付违约金。2010年3月15日刘岱君与环瑞公司又签订了《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》，该合同约定刘岱君将海口市滨海大道以北秀英港地块上名为“海南第一摩尔·中央商城”二层XXX号铺面租赁给环瑞公司从事经营活动，铺面面积为12.95平方米，租赁期限14年，即从2015年12月1日起至2029年11月30日止。
另查明：环瑞公司于2011年6月向刘岱君支付过租金5157元。刘岱君、环瑞公司双方认可自2005年12月1日起至2014年11月30日止，环瑞公司尚拖欠刘岱君租金总额为36095元及违约金7292元。
刘岱君在原审提出的诉讼请求为：1、环瑞公司支付自2005年12月1日至2014年11月30日的租金41252元，并支付至实际支付租金日期止的违约金（暂算至2014年9月30日为9034元）；2、解除刘岱君与环瑞公司的《“海南第一摩尔广场”代租协议》、《“海南第一摩尔中央商城”商铺租赁含同》；3、环瑞公司于2014年11月30日交还租用商铺；4、环瑞公司承担本案的诉讼费用。
原审法院判决认定：刘岱君和环瑞公司签订的《商品房买卖合同》、《“海南第一摩尔广场”代租协议》、《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护，对当事人均具有法律约束力。以上协议签订后，刘岱君已将中央商城二层XXX号铺面交付给环瑞公司使用，环瑞公司未按《“海南第一摩尔广场”代租协议》的约定按时向刘岱君支付租金，已构成违约。由于环瑞公司在2011年6月向刘岱君支付过租金5157元，扣除上述已支付的租金5157元外，刘岱君、环瑞公司双方确认至2014年11月30日止，环瑞公司尚拖欠刘岱君租金36095元及违约金7292元。因此，环瑞公司应按代租协议的约定向刘岱君支付拖欠的租金36095元及违约金7292元，刘岱君的诉讼请求超过的部分，不予支持。
关于刘岱君要求解除与环瑞公司签订的《“海南第一摩尔广场”代租协议》、《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》的诉讼请求，依《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因环瑞公司未按时向刘岱君支付租金，刘岱君有权解除租赁合同。因此，对于刘岱君要求解除与环瑞公司签订的《“海南第一摩尔广场”代租协议》的诉讼请求，予以支持。同时，因环瑞公司构成预期违约，其以自己的行为表明不履行主要债务，故对刘岱君要求解除与环瑞公司于2010年3月15日签订的《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》，予以支持。环瑞公司主张《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》尚未履行，不符合法定解除条件的抗辩意见，缺乏法律依据，不予采信。关于刘岱君要求环瑞公司于2014年11月30日交还租用商铺的诉讼请求，因判决发生法律效力后合同即可解除，合同解除后环瑞公司应当向刘岱君返还铺面，因此，环瑞公司应当将海口市秀英区滨海大路XX号中央商城XXX铺面返还刘岱君；同时，刘岱君要求环瑞公司返还商铺的时间应在判决发生法律效力之日后。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、环瑞公司于本判决发生法效力之日起十日内向刘岱君支付租金36095元及违约金7292元；二、解除刘岱君与环瑞公司签订的《“海南第一摩尔广场”代租协议》和《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》；三、环瑞公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于海口市秀英区滨海大路XX号中央商城XXX号铺面返还给刘岱君；四、驳回刘岱君的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元（刘岱君已预交），由刘岱君承担86元，由环瑞公司承担542元。
环瑞公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、原审法院遗漏本案重要当事人。上诉人在原审中，多次向法院提及本案讼争铺面已经于2010年租赁给北京居然之家投资控股集团有限公司（以下简称北京居然之家），并由北京居然之家实际交付海口居然之家家居建材市场有限公司（以下简称海口居然之家）使用至今，居然之家入场后对于包括讼争铺面在内的商场进行了整体装饰装修并再次依法转租的事实，被上诉人亦在诉状中提及了上述事实。根据我国民事诉讼法相关规定，北京居然之家以及海口居然之家对于本案讼争的铺面拥有独立的请求权，本案的审理结果与其有直接利害关系，且上诉人在诉讼过程中也向原审法院提交了追加北京居然之家参加诉讼的申请，但原审法院在知道这一事实后并没有追加其为本案诉讼第三人，并且作出了上诉人向被上诉人返还讼争铺面的判决结果，不仅违反程序而且损害第三人合法权益，应当依法予以纠正。
二、原审法院判决上诉人返还讼争铺面缺乏法事实与律依据。原审法院判令上诉人向被上诉人返还讼争铺面没有事实与法律依据的同时也是客观上不能被执行的判决结果。首先，被上诉人并未取得讼争铺面的物权，不能主张物上权利。根据我国物权法，只有所有权人或者合法占有人有权利主张物上权利，被上诉人在原审中请求法院判令将铺面返还的权利来源应当是其享有讼争铺面的物权或者是其实际合法占有使用人的相关证据，但结合原审情况来看，被上诉人并未提供上述证据，据此原审法院判令上诉人将铺面返还给被上诉人缺乏事实和法律依据，依法应当纠正。其次，本案讼争铺面已经于2010年租赁给北京居然之家，上诉人与北京居然之家间签订的租赁合同是双方真实意思的表示且未违反相关法律的强制性规定，是合法有效的。且在签订该租赁合同之时，上诉人拥有对讼争铺面的物权，对外租赁是合法处分，租赁关系应当得到法律保护。虽然上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的时间是在2003年，但是商品房买卖合同依法只能产生债权效力，不能直接产生物权，而且即使现在被上诉人取得了讼争铺面的相关物权，也因为买卖不破租赁原则不能主张上诉人返还讼争铺面，遂原审法院判决第二项实际无法被执行，依法应予以纠正。
三、原审法院判决解除相关租赁协议将会带来负面的连锁反应。本案讼争铺面现在已经由北京居然之家投资控股集团有限公司实际交付海口居然之家家居建材市场有限公司使用，海口居然之家又将商铺整体装饰装修后，分割成独立商铺租赁给相关业主，原审法院的上述判决，不仅影响上诉人与被上诉人之间的法律关系，还将影响上诉人与居然之家，居然之家与实际使用业主之间的法律关系。且本案并非个案，同类案件关系错综复杂，若简单的将合同关系一刀切地全部解除，必将导致负面的连锁反应和社会的不稳定，望二审法院在严格适用法律的同时考虑相关的社会效果。
综上，原审法院遗漏本案重要当事人，侵犯第三人合法权益；对于租金的计算方式的认定不清，遗漏重要证据的质证，违反民法基本原则；判决上诉人返还铺面缺乏事实和法律依据；判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同将导致负面的社会效应。请求二审法院依法查明事实并改判：1、撤销原审判决第一项、第二项、第三项。2、本案一审、二审诉讼费用由上诉人与被上诉人共同承担。
被上诉人刘岱君针对环瑞公司的上诉答辩称：上诉人和被上诉人之间的房屋租赁合同的相对性，决定了违约责任只能在合同关系的当事人之间发生。上诉人与被上诉人之间的合同是主合同，北京居然之家与上诉人之间的合同是从合同，从合同不能独立存在，必须以主合同的有效成立和生效为前提。主合同的解除是依据合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定而解除。二、租赁合同解除是因为上诉人的违约造成的，造成北京居然之家的损失应由上诉人负责，与被上诉人无关。
二审期间双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：根据二审中双方的诉辩陈述，本案的争议焦点是：双方签订的涉案商铺租赁合同应否予以解除，环瑞公司应否将涉案铺面返还刘岱君。刘岱君与环瑞公司签订的《“海南第一摩尔广场”代租协议》、《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》合法有效，但由于环瑞公司长期拖欠租金，对《“海南第一摩尔广场”代租协议》构成违约，对《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》亦构成预期违约，因此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十四条第二项判决环瑞公司判决解除双方签订的上述两份租赁合同及环瑞公司将涉案铺面返还刘岱君并无不当。
对于环瑞公司提出的涉案商铺已由环瑞公司租赁给北京居然之家而应追加北京居然之家为本案第三人，由于根据合同相对性原则，北京居然之家可另行向环瑞公司主张违约责任，因此，环瑞公司的该上诉理由不成立。对于环瑞公司提出的刘岱君不享有涉案商铺物权而不能主张物上权利，由于刘岱君和环瑞公司签订的涉案商铺的《商品房买卖合同》和租赁合同合法有效，且原审开庭时刘岱君将其持有的涉案商铺房产证提交给环瑞公司与原审法院确认，因此，足以认定刘岱君系涉案商铺的合法所有权人和出租人，环瑞公司的该上诉理由亦不成立。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1257元，由上诉人海南环瑞置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 曦
审判员 张莲凤
审判员 苏 慧
二〇一五年六月十六日
书记员 符雪梅