贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终4246号
上诉人（原审被告）：贵州黔龙仓储物流有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云环中路8号。
委托诉讼代理人：孙蕾，贵州圣伦达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贵阳市南明区达远货运部，住所地贵州省贵阳市南明区嘉润路181号。
负责人：杨廷虎。
委托诉讼代理人：赵洪福，贵州丰语畅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘刚，贵州丰语畅律师事务所律师。
原审被告：朱洪顺，男，1968年10月28日生，汉族，住贵州省××××。
委托诉讼代理人：孙蕾，贵州圣伦达律师事务所律师。
原审第三人：吉林市利旺金属回收有限公司，住所地吉林省吉林市龙潭区龙潭交易市场院内吉辰区04号。
上诉人贵州黔龙仓储物流有限公司(以下简称黔龙公司)因与被上诉人（原审原告）贵阳市南明区达远货运部(以下简称达远货运部)、原审被告朱洪顺、原审第三人吉林市利旺金属回收有限公司租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院受理后依法作出（2017）黔0113民初1284号民事判决书，达远货运部不服本判决院提出上诉。本院作出（2017）黔01民终5717号民事裁定书，裁定发回本院重新审理。贵州省贵阳市白云区人民法院依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，并作出（2018）黔0113民初71号民事判决。黔龙公司不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
黔龙公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：一、《仓库租赁合同》系无效合同。原告没有出租权，《仓库租赁合同》也未取得所有权人吉林利旺公司的追认。二、因合同无效，上诉人无需向被上诉人支付任何租金及违约金。
达远货运部答辩称：一、对于原判结果不认可，只是我方工作人员没有及时上交上诉状，导致我方未能上诉。二、我方具有承租权并将大棚出租给上诉人，上诉人也支付了相应的租金，请求驳回上诉人的上诉请求。
达远货运部一审诉讼请求：一、请求人民法院依法判令二被告连带支付原告租赁费人民币114.3万元（132750元x12月-45万元），并支付违约金人民币34290元（114.3万元x0.03），共计人民币1177290元；二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经重审认定事实：2014年9月30日，贵州铝厂的全资子公司贵州贵铝物流有限公司（甲方）与原告达远货运部（乙方）签订《氧化铝原料堆场大棚改造项目合作协议书》，其中约定：乙方投入资金修建贵铝专用铁路翻车机三线铁路站台和对大棚进行库房改造及相关配套设施修缮；后经与其他大棚编号，达远货运部修建的大棚编为3号、4号大棚。2015年以前，贵阳市人民政府与中国铝业公司签订《关于推进贵铝氧化铝片区土地收储及铝工业园区建设合作框架协议》，协议约定：合作对贵铝氧化铝片区土地进行一级开发；由白云区政府对1647亩贵铝氧化铝片区土地进行一级开发。2015年1月22日，贵阳市土地矿产资源储备中心、贵阳市白云区政府和中国铝业公司贵州铝厂根据前述协议约定，签订了《关于贵铝氧化铝片区土地一级开发合作协议》，约定合作项目地点为贵阳市白云区氧化铝厂片区A单元，贵铝负责分三期确保净地交付：第一期于协议签订后30个工作日；第二期于2015年6月30日之前，第三期于2015年12月30日之前。根据这两份协议贵州铝厂氧化铝片区的土地（包括被告黔龙公司与原告达远货运部租赁合同涉及的3、4号大棚在内）实行国家征收、收储。贵州铝厂为了履行净地交付的合同义务，通过上海国有资产处置平台将氧化铝片区地上的地面建筑物、构筑物进行挂牌拍卖。最终由第三人吉林利旺公司拍得，贵州铝厂与第三人吉林利旺公司签订《上海市产权交易合同》。根据《上海市产权交易合同》氧化铝片区的地面建筑物、构筑物（包括本案涉及的3、4号大棚在内）全部归第三人吉林利旺公司所有，同时第三人吉林利旺公司还要负责拆除氧化铝片区的地面建筑物、构筑物。第三人吉林利旺公司与贵州铝厂签订合同之后，开始实施氧化铝片区的地面建筑物、构筑物的拆除工作。根据其拆除氧化铝片区地面建筑物、构筑物进程，第三人吉林利旺公司以氧化铝片区地面建筑物、构筑物所有权人的身份作为甲方和被告黔龙公司（乙方）、贵州贵铝物流公司（丙方）签订《仓库租赁三方协议》，约定甲方将氧化铝片区的1、2、3、4、5号大棚租赁给乙方进行经营，乙方又将3、4号棚租赁给丙方经营，作为丙方的贵铝物流公司考虑之前与达远公司签订的合作协议，因此，又将3、4号大棚的经营权交由原告达远货运部直接经营。2016年7月之前，被告黔龙公司与原告达远货运部签订了《仓库租赁合同》，被告黔龙公司又从原告达远货运部处租用了涉案的3、4号大棚。2016年年底在贵阳市政府、贵州铝厂要求尽快实现氧化铝片区土地的“净地”交付，第三人吉林利旺公司应立即启动氧化铝大棚的拆除工作。为此，第三人吉林利旺公司向被告黔龙公司发出通知，终止《仓库租赁三方协议》，实施大棚拆除。为配合第三人吉林利旺公司拆除氧化铝大棚，2017年1月4日，贵州铝厂向白云区供电局申请办理停电，同时对该地区实施停水。同时，前述《氧化铝原料堆场大棚改造项目合作协议书》、《仓库租赁三方协议》、《仓库租赁合同》，均约定若因政府对该区域启动规划、征用、拆迁或改造工作，涉及的各方均无条件撤离、退出、清场。上述事实，已经过法院（2017）黔0113民初513号生效民事判决书予以确认。
另查明，原、被告签订的《仓库租赁合同》约定：原告将位于贵阳市××中环路原贵铝氧化铝厂原料3#、4#大棚库房租赁给被告黔龙公司作为物流仓库使用，面积为11800平方米，合同期限为2016年7月1日起至2017年6月30日止；仓库每月租金为132750元；合同签订后三日内被告黔龙公司向原告指定账户支付第一个月租金即132750元，下一月租金必须在上一个月结束前5日内支付，不得拖欠……；逾期未支付，原告按违约金3%的月息向黔龙公司加收滞纳金。庭审中，原告达远货运部自认收到被告朱洪顺交纳的租金45万元。
一审法院认为,本案焦点在于原告达远货运部在与被告黔龙公司签订《仓库租赁合同》的效力问题。首先，原告与被告黔龙公司签订《仓库租赁合同》之前，原告已从贵州贵铝物流有限公司取得案涉场地的经营权。虽然原告达远货运部转租行为没有得到所有权人吉林利旺公司的同意，但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，出租人、承租人、次承租人之间存在两个法律关系，根据合同相对性原则，原告与被告签订的《仓库租赁合同》的效力不受影响。其次，该协议未有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。再次，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，合同自成立时生效。本案中原告与被告黔龙公司双方已就仓库租赁达成合意，该合同自双方签字时已经生效。因此，该协议是有效协议，其对各方皆具有约束力，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。
原告达远货运部已按约定交付案涉场地,被告黔龙公司作为承租人应向原告达远货运部履行支付租金的义务。被告朱洪顺代表被告黔龙公司签订《仓库租赁合同》，并加盖被告黔龙公司的公章，其行为是职务行为，被告朱洪顺不应承担本案相应的民事责任。关于租金及违约金，根据《仓库租赁三方协议》约定的合同到期日为2016年12月31日，再结合2016年年底第三人吉林利旺公司已向被告黔龙公司发出通知，终止《仓库租赁三方协议》，实施大棚拆除；2017年1月4日，贵州铝厂向白云区供电局申请办理停电，同时对该地区实施停水的实际情况可以看出，案涉场地已不具备继续使用的客观条件，故法院认为案涉场地租金应从2016年7月1日起计算至2016年12月31日止。被告黔龙公司应付原告租金为：132750元×6个月-45万元=346500元。关于被告黔龙公司应支付的违约金。原告主张被告黔龙公司应支付违约金为34290元，原告主张并未超出合同约定，法院从其自愿，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告贵州黔龙仓储物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告贵阳市南明区达远货运部租金346500元、违约金34290元，共计380790元；二、驳回原告贵阳市南明区达远货运部的其他诉讼请求。案件受理费15396元（原告已预交），由原告贵阳市南明区达远货运部负担10316元，被告贵州黔龙仓储物流有限公司负担5080元。
二审中，双方均未举证新的证据，二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为：本案二审争议焦点为上诉人与被上诉人签订的《仓库租赁合同》是否有效以及上诉人是否应向被上诉人交纳租金和违约金。本案中，吉林利旺公司取得所有权后，于2016年4月8日与黔龙公司、贵铝物流公司签订三方协议，约定：吉林利旺公司将涉案1-5号大棚租给黔龙公司，总价为20万元/月；黔龙公司又以每个大棚月租5万元的价格将本案3号、4号大棚租给贵铝物流公司，贵铝物流公司已取得涉案3号、4号的承租权。贵铝物流公司基于2014年与达远货运部的合作协议将该3号、4号大棚交由达远租赁部经营管理，至此，达远货运部已取得该3号、4号大棚合法的经营管理权。2016年7月1日将该3号、4号大棚租与黔龙物流使用，上述各租赁协议内容并不违反法律规定，出租人权利来源环环相扣，明确而清晰。且各出租人对其承租人的转租行为未提出异议，均应当认定为同意转租，故以上各租赁合同均为有效合同，各当事人应依约履行合同义务，上诉人虽从所有权人吉林利旺公司处取得过承租权，但因其将承租权流转出去后又自达远货运部处承租了涉案3号、4号大棚，应当依约向达远货运部交纳租金。因上诉人与被上诉人约定的租期为2016年7月1日至2017年6月30日，但因各当事人均约定了征收、拆除为约定解除事由，而利旺公司拆除通知限期于2016年12月30日前拆除。故应确认黔龙公司实际租用期为2016年7月1日至2016年12月30日，黔龙公司对此期间应依约支付租金，一审判决对其应付租金的计算准确，符合事实与双方约定，本院予以维持。因黔龙公司未及时支付租金，本应依约就每月逾期付租承担3%的违约金，现被上诉人诉请的违约金34290元，未超过该约定且不违反法律规定，本院亦予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7012元，由贵州黔龙仓储物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 俊
审判员 姜彦宏
审判员 李云鹤
二〇一八年七月二十日
书记员 陈金莉