威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0526民初3633号原告李龙琴，女，1972年5月6日生，汉族，初中文化，农民，住贵州省赫章县。特别授权代理人彭润，贵州黔信律师事务所律师。被告：贵州厚源房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省威宁县草海镇健康路。统一社会信用代码：91520000697539689T。法定代表人李文然，系公司经理。特别授权代理人管梓七、赵小正，贵州草海律师事务所律师。原告李龙琴诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下简称贵州厚源房开）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李龙琴及其委托代理人彭润、被告贵州厚源房开的委托代理人管梓七和赵小正均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李龙琴诉称：2012年5月18日，我与被告签订了商品房买卖合同，合同约定我向被告购买位于威宁县××商贸城××单元××商品房××套，房屋总价款为417508元。合同签订后，我向被告支付了全部购房款417508元。被告承诺于2013年6月30日前向我交付办理商品房转移登记的有关文书，若逾期未交付，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付房屋总价款千分之五的违约金，但被告至今未交付转移登记的有关文书。原告多次找被告要求办理产权证书，被告却总是找各种理由推脱，故诉至法院，请求法院判令被告支付原告从2013年7月1日至2017年9月6日的逾期办证违约金140000元；由被告以房屋总价款为基数，按日利率千分之五从2017年9月7日向原告支付违约金至被告交付产权证书为止；本案诉讼费由被告承担。原告在举证期限内向法庭提交的证据有：1、原告身份证复印件，用以证明原告的诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》、现金交款单及收款收据复印件，用以证明原告向被告购买房屋后缴纳了全部购房款，合同约定了逾期办证的违约金，现被告已违约，被告应按合同约定向原告支付违约金。被告贵州厚源房开辩称：原告的起诉已经超过诉讼时效；原告起诉的违约金过高，应予以调整。被告贵州厚源房开在举证期限内提交的证据如下：营业执照复印件，用以证明被告公司的身份情况。经审理查明：2012年5月18日，原告李龙琴与被告贵州厚源房开签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0003083），约定原告向被告购买“中国·草海商贸城”9栋1座1单元1-2层2号商业营业用房，房屋总价款为417508元。《合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在约定日期起60日后，出卖人不能按约交付房屋产权证书的，双方同意按照下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了417508元购房款，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的书证等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证及本院审查，可作本案定案的依据。本案争议的焦点：原告的起诉是否已超过诉讼时效？关于违约金的约定是否符合法律规定，是否应对违约金进行调整？本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告李龙琴与被告贵州厚源房开签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。本案原、被告应按照合同的约定，及时履行自己的义务，一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案中原告已经向被告支付了全部购房款417508元,而被告未按照合同约定于2013年6月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，其已构成违约。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。”买受人请求出卖人承担逾期办证违约责任的，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。本案原告未能提交证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形，而双方合同约定若被告违约，被告按日向原告支付违约金，本案原告起诉时间为2017年8月11日，故本院对2015年8月12日之后的违约金予以保护，对2015年8月12日之前的违约金不予以保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标换物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”庭审中，针对被告的违约情形，原告未能举证证明因被告违约给自己造成的具体损失，双方约定的违约金过高，应予以调整。根据上述司法解释第十八条规定，本案的违约金应按“损失数额难以确定的”情形对待。为保护当事人的利益不受损害，被告承担的违约责任应按照原告已付购房款总额417508元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准上浮30%，从2015年8月12日起开始计算。中国人民银行公布的同期银行贷款年利率（1-5年期）为4.75%，在此水平上上浮30%为6.175%，以此计算从2015年8月12日至开庭当日止（2017年9月6日）被告应支付的违约金为417508×（2+25/365）×6.175%=53328元。至于2017年9月7日起至被告向原告交付房产证期间的违约金，同样以417508元购房款为基数，按年利率6.175%的标准计算。此外，因本案系被告违约所致，案件受理费1450元应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司向原告李龙琴支付从2015年8月12日起计算至2017年9月6日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金53328元。限本判决生效之日起十日内履行；二、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司从2017年9月7日起以417508元为基数，按年利率6.175%计算向原告李龙琴支付违约金至被告交付办理商品房转移登记有关文书给原告为止；三、驳回原告李龙琴的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  管洪涛二〇一七年九月十八日书记员  赵英健