广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8797号
上诉人（原审被告）：彭国贺，男，汉族，1954年6月1日出生，住所地广东省丰顺县。
委托代理人：王建，广东诚公律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李金凤，女，汉族，1977年9月26日出生，住所地广西壮族自治区博白县。
委托代理人：何惠，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邱福裕，男，汉族，1962年10月1日出生，住所地广东省大埔县。
委托代理人：温伟祺，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：刘双花，女，汉族，1957年7月12日出生，住所地广东省丰顺县。
上诉人彭国贺、李金凤因与被上诉人邱福裕、原审第三人刘双花房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第752号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
邱福裕原审诉讼请求：1、确认彭国贺与李金凤之间签订的《房产买卖合同》无效，将位于深圳市龙岗区布吉镇下水径一区二巷X号X楼XX的涉案房产恢复到彭国贺名下；2、确认涉案房产归邱福裕所有；3、彭国贺、李金凤协助将涉案房产变更过户至邱福裕名下，相关费用由彭国贺、李金凤承担；4、本案诉讼费由彭国贺、李金凤承担。
原审法院经审理查明，邱福裕向彭国贺租用位于深圳市龙岗区布吉镇下水径一区二巷X号X楼XX【原房产证显示宗地号：G0XX8，地址：布吉镇下水径村住宅第一层（A），房产证号：60××30，以下简称涉案房产】的房产。2004年7月17日，彭国贺作为甲方，邱福裕作为乙方，双方签订《房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房地产转让给乙方，该房地产建筑面积为47.79平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）；甲、乙双方约定该房地产交易总金额人民币83000元整；双方同意于合同签订并交付第一期房款后甲方将该房地产交付给乙方使用；甲方保证房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前既已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责，并承担法律责任；办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由乙方负责。合同签订后，邱福裕分别于2007年7月8日、7月22日、7月28日用现金方式向彭国贺付清涉案购房款83000元，彭国贺向邱福裕出具相应购房收据，并将涉案房产证原件（房地证号：60××30）交付给邱福裕，邱福裕以自己名义缴纳涉案房产水电费等费用，并居住在房产至今，但双方未办理过户变更登记。2010年3月10日彭国贺未经邱福裕同意向房产登记部门补办涉案房产权利证书（房产证号：60××98）。2014年7月31日，彭国贺将涉案房产以170706元价格过户给李金凤，并转移登记在李金凤名下（房产证号：60××72）。2015年1月邱福裕以房屋买卖合同纠纷为由，向原审法院起诉彭国贺，后又申请撤诉，原审法院裁定准许邱福裕撤回起诉。后邱福裕要求彭国贺履行办理过户登记手续未果，于2015年5月21日诉至原审法院，提出上述诉讼请求。
另查，涉案房屋于1998年8月14日登记在彭国贺名下，享有100%份额的产权。彭国贺与刘双花于1978年4月29日在丰顺县潘田人民公社登记结婚，双方共同居住在深圳。李金凤与彭国贺的儿子彭永定为夫妻关系，即李金凤系彭国贺儿媳妇。
又查，2015年6月6日，李金凤出具《情况说明》，称因李金凤与彭国贺系亲人关系，当时口头约定60万元价格将涉案房产出售给李金凤，分期付房款，向彭国贺支付首期房款时其未出具收条，2013年11月李金凤向其支付房款现金30万元，该款彭国贺已用于建造老家的房产，又于2014年11月至今每月向彭国贺支付25000元作为房款，直至付清所有房款。庭审中，李金凤无法提供向彭国贺支付首期款30万元资金来源相关证据，剩余30万元房款李金凤称每月转账25000元给彭国贺弟弟也没有提交相关证据。刘双花陈述涉案剩余购房款30万元支付方式是李金凤每月支付2500元到彭国贺银行账户，但也未提供证据予以证明。
原审法院认为，邱福裕与彭国贺于2004年7月17日签订《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同约定的义务。在《中华人民共和国物权法》实施之前，邱福裕按合同的约定付清涉案房产全部购房款，并实际占有居住涉案房产至今，涉案房产所有权应从交付之日起转移给邱福裕，即邱福裕对涉案房产享有物权，彭国贺应在合理期限内协助邱福裕办理转移登记手续。因此，邱福裕请求确认涉案房屋所有权及要求彭国贺协助办理转移登记手续，原审法院予以支持。彭国贺以邱福裕该诉讼请求超出诉讼时效进行抗辩，原审法院不予支持。彭国贺称与李金凤进行口头约定，将涉案房产以价格60万元转让给李金凤，并于2014年7月31日将涉案房产以170706元价格办理过户登记手续，李金凤构成善意取得。原审法院认为，彭国贺与李金凤房屋买卖行为应认定为无效行为，理由如下：1、彭国贺将涉案房产于2004年7月17日转让给邱福裕并将房地产权证书交付邱福裕，邱福裕实际占有居住至今，邱福裕已取得涉案房产所有权，彭国贺未经邱福裕同意擅自补办涉案房产的产权证书后又将涉案房产转让给李金凤的行为，属于无权处分，且主观上存在恶意。2、彭国贺与李金凤达成口头约定，将涉案房产以60万元价格进行交易，但双方并未签订书面房屋买卖合同，不符合交易惯例；李金凤称涉案房产首期款30万元支付彭国贺用于老家建房，剩余30万元购房款按每月25000元支付到彭国贺弟弟的银行账号，但李金凤未能合理说明30万元资金来源，也未能提供彭国贺出具收款收据等证据相互佐证，剩余30万购房款支付方式也未能提交相关证据，且与刘双花的陈述自相矛盾，故彭国贺称李金凤支付了涉案房产合理对价的事实，原审法院不予采信。3、李金凤系彭国贺儿媳妇，李金凤购买涉案房产应当充分了解房产现状，庭审中也确认购买前知道邱福裕居住涉案房产的事实，因此，李金凤系知道或应当知道邱福裕与彭国贺之间存在买卖合同关系情况下，与彭国贺恶意串通将涉案房产过户至其名下，损害了邱福裕合法权益，李金凤不构成善意取得。4、李金凤称购买涉案房产前并没有进入涉案房产里面了解房屋结构，仅仅从涉案房产外部了解后就进行交易，也有悖常理。综上，彭国贺与李金凤之间的房屋买卖行为，应认定为无效行为，李金凤应当将涉案房产恢复登记在彭国贺名下，产生相关费用由彭国贺、李金凤共同承担。邱福裕请求确认彭国贺、李金凤房屋买卖合同无效，并将涉案房产恢复彭国贺名下以及产生费用由彭国贺、李金凤承担，合法有据，原审法院予以支持。
彭国贺以未经其妻子刘双花同意转让涉案房产给邱福裕，损害了共有人合法权益为由，拒不履行办理涉案房产转移登记手续。原审法院认为，彭国贺与刘双花为夫妻关系，且一直在深圳共同生活，涉案房产彭国贺转让给邱福裕长达十几年之久，并交付给邱福裕使用至今，刘双花知道或应当知道其丈夫彭国贺将涉案房产转让给邱福裕的事实，即使转让时彭国贺未取得刘双花同意，但刘双花长达十几年未行使其撤销权，也从未向邱福裕主张涉案房产任何权益，其主观上存在过错。现彭国贺以未经共有人同意为由，拒不履行协助过户手续，有悖诚实信用原则，故彭国贺及刘双花上述抗辩理由，原审法院不予采纳。
邱福裕请求彭国贺履行涉案房产过户至邱福裕名下产生相关税费由彭国贺、李金凤承担。根据邱福裕与彭国贺签订《房屋买卖合同》约定，办理涉案房产所需缴纳税费由邱福裕承担，故邱福裕该项诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认位于龙岗区布吉镇下水径一区二巷X号X楼XX的房产（原房产证号：60××30）归邱福裕所有；二、彭国贺将位于深圳市龙岗区布吉镇下水径一区二巷X号X楼XX的房产（原房产证号：60××30）转让给李金凤房屋买卖行为无效，彭国贺、李金凤应于判决生效之日起五日内将涉案房产恢复至彭国贺名下，产生费用由彭国贺、李金凤共同承担；三、彭国贺、李金凤于判决生效之日起十五日内起协助邱福裕将涉案房屋权属转移登记到邱福裕名下，产生费用由邱福裕承担；四、驳回邱福裕其他诉讼请求。本案受理费938元（邱福裕已预交），由彭国贺、李金凤共同承担。
上诉人彭国贺不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判邱福裕对位于龙岗区布吉镇下水径一区二巷X号X楼XX的房产(原房产证号：60××30)没有所有权；2、撤销原审判决第二项，改判彭国贺将位于龙岗区布吉镇下水径一区二巷X号X楼XX的房产(原房产证号：60××30)转让给李金凤房屋买卖行为有效；3、撤销原审判决第三项，改判彭国贺无需将涉案房产过户至邱福裕名下。其上诉依据的事实和理由为：1、邱福裕的起诉早已超过了诉讼时效。从邱福裕提供的《房地产卖货合同》看出：签订的时间为2004年7月17日。而在十多年后的现在，邱福裕才提起诉讼，早已超过了2年的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。虽然合同并未约定办理房产证的具体时间，但是按照正常的房地产交易惯例，邱福裕付款后有权要求彭国贺迅速办理房产过户，也就是说当时从彭国贺迟迟不愿过户的行为邱福裕就知道或者应当知道自己的权利被侵害，就应当在2年诉讼时效期内寻求法律途径解决，而邱福裕在法定期内怠于行使自己的诉讼权利，其后果应当由自己承担。2、邱福裕的诉讼请求损害了共有人的合法权益。如前所述，彭国贺与其妻刘双花于1978年4月结婚，而该房产于1998年8月14日购买，属于典型的夫妻共同财产，在共同共有方不同意卖房的情况下，邱福裕仍根据十多年前的合同强行要求过户，显然损害了共有人的利益。3、邱福裕在签订购买合同时主观上具有过错。邱福裕在签订购买合同前已经在该房居住多年，对彭国贺的家庭和婚姻状况非常了解，明知涉案房屋属于彭国贺夫妻共同财产，为了达到便宜购买涉案房屋的目的，毫不理会另一共同人是否同意卖房而与彭国贺匆忙签订合同，其主观上具有过错。4、邱福裕现在才要求按照十几年签订的房屋买卖合同过户显失公平。2004年7月17日双方签订的房屋买卖合同约定的8.3万元，以当时的普通住宅价格相比也是远低于当时的市场价，何况本案涉案房屋为别墅，该价格更是远远低于当时市场价格。众所周知，十年以来，房价成倍增长，加之邱福裕免费居住了十多年的事实，现还要求按原来的价格过户显然对彭国贺严重不公平。5、彭国贺的现状。邱福裕居住彭国贺的房屋十多年以来，没有给彭国贺交付一分钱的房租，导致彭国贺和妻子居无定所，靠支付高额的房租度日，加之彭国贺与其妻年事已高体弱多病且无房无收入，还要支付高额的房租，生活已经非常艰难，在实在无生活来源的情况下彭国贺迫不得已将房屋卖给李金凤，是为了换取基本的生活费度日。6、李金凤属于善意受让人。彭国贺将涉案房产卖给李金凤并未告知李金凤与邱福裕签订房屋买卖合同的事实，李金凤也是支付了对价，李金凤属于善意取得，邱福裕要求过户无事实和法律依据。7、原审法院认为涉案房屋所有权从交付之日起之日转移至邱福裕，彭国贺认为适用法律错误。因为这条法律是适用动产的交易，而不是适用不动产的交易。在彭国贺签订合同的1995年之前所实施的《城市房地产管理法》第60条第3款也明确规定：房地产转让必须要办理登记，才会发生所有权的变更。所以，本案在没有经过变更登记之前，彭国贺是拥有房屋所有权的。至于彭国贺与邱福裕之间签订的《房地产买卖合同》，彭国贺认为是属于债权合同，不产生物权效力，彭国贺最多承担违约责任，而不是房屋经过几经周折之后再转给邱福裕。8、彭国贺是涉案房屋的所有权人，彭国贺有权将涉案房屋转给其他人，甚至是赠与给其他人。原审法院认为彭国贺在交付的时候就发生了产权的转移，不符合事实和法律，属认定事实错误。
上诉人李金凤亦不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、一、二审案件受理费由邱福裕承担。其上诉依据的事实和理由为：1、依照《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，我国就不动产的物权变动而言，当事人之间已经达成协议，但在没有办理登记手续的情况下，只能认为当事人之间只是设立了债权，而没有形成物权。本案中，邱福裕就购买涉案房屋与彭国贺签订《房地产买卖合同》，但是涉案房屋并未办理产权变更登记，因此邱福裕对涉案房屋不享有所有权。彭国贺与刘双花于1978年4月结婚，而涉案房产于1998年8月14日购买，该涉案房屋系夫妻共同财产。彭国贺在未征得刘双花同意下无权处分涉案房屋，即使刘双花未行使追回权，邱福裕因不具备善意取得的两个条件，不能取得涉案房屋的所有权。首先，邱福裕购买涉案房屋时主观上是恶意的。邱福裕原审诉称于1998年起就承租涉案房屋，长达6年的承租期，其应当知道承租的涉案房屋系夫妻共同财产，但是邱福裕却与无完全处分权的彭国贺于2004年7月17日签订《房地产买卖合同》。其次，涉案房屋并未办理产权变更登记。2、原审法院认定李金凤与彭国贺的房屋买卖合同无效的理由有4点，李金凤认为该4点理由均没有事实和法律依据。相反，李金凤支付合理对价并办理涉案房屋的过户手续，李金凤应当取得涉案房屋的产权。关于第1点理由，在与李金凤交易涉案房产时，彭国贺是涉案房屋共有产权人，当然无需经过邱福裕的同意补办涉案房屋的产权证书，并将涉案房屋转让给李金凤，刘双花亦对该转让行为予以认可。关于第2点理由，李金凤与彭国贺及刘双花系亲属，亲属之间口头约定交易涉案房屋实属正常，并不违背交易惯例。至于60万购房款的支付，买卖双方有权决定是否支付及如何支付，原审法院不能因臆测李金凤未支付合理对价而否认买卖合同的效力。关于第3点及第4点理由，即使李金凤知道被彭国贺与邱福裕有签订《房屋买卖合同》，但是因彭国贺及刘双花是涉案房屋产的产权人，且其愿意将涉案房屋转让给李金凤，所以李金凤购买涉案房屋不涉及善意取得。彭国贺一房二卖的行为，若侵犯邱福裕的权益，邱福裕可以向彭国贺主张合同违约责任。
针对李金凤的上诉，上诉人彭国贺口头答辩称：同意李金凤的上诉意见。
针对彭国贺的上诉，上诉人李金凤口头答辩称：同意彭国贺的上诉意见。
针对彭国贺、李金凤的上诉，被上诉人邱福裕共同口头答辩称：1、彭国贺认为该案超过诉讼时效，但实际上彭国贺的侵害行为一直延续。在一审过程中，邱福裕已明确举证，彭国贺有意将房产的原件交付给邱福裕，用于房产过户但其后反悔。因此，通过恶意的手段补办房产证，之后通过亲属利害关系转移登记，躲避法律责任。其违约行为导致侵害邱福裕的权益的行为一直在延续，而李金凤在其上诉状中也明确其行为侵害了邱福裕的权益，该表述是李金凤的自行陈述，因此邱福裕认为诉讼权利不存在问题。2、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。刘双花与彭国贺为夫妻关系，正如彭国贺、李金凤在上诉状中所言，双方居住在一个区域，并且相互熟知对方家庭情况。刘双花一直陈述其不知情，但在这十几年间，其并未提出任何的抗辩。无论买卖合同最终是否履行完毕，邱福裕当年已依照合同全额支付了房款。刘双花与彭国贺均为受益人，其权益义务应当由其自行承担。3、邱福裕不存在任何主观或客观上的过错。彭国贺一直谎称无法过户，但邱福裕在未过户的条件下已然交付了全款。彭国贺、李金凤指责邱福裕存在过错，纯属信口开河。4、彭国贺在上诉状中称十几年没有收租，邱福裕代理人请求法院厘清该房产究竟为买卖关系，还是租赁关系，如果彭国贺、李金凤主张其为租赁关系，请出示相关证据。而至于李金凤所陈述的情况，邱福裕认为与事实不符，其配合彭国贺逃脱法律责任，进行毫无事实依据的陈述。
针对彭国贺、李金凤的上诉，原审第三人刘双花共同口头答辩称：同意两上诉人的上诉意见。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，关于本案争议焦点，本院逐一论述如下：
一、关于诉讼时效的问题。双方在《房地产买卖合同》中没有明确约定办理变更登记的时间，根据合同法相关规定，双方在给对方必要准备时间的情况下可以随时履行。因此，上诉人彭国贺主张被上诉人邱福裕诉求超出诉讼时效没有法律依据，本院予以驳回。
二、关于《房地产买卖合同》效力问题。上诉人彭国贺主张签订买卖合同时因醉酒、急需资金等原因并非真实意思表示，且低价出售。根据合同法相关规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。2004年7月17日，上诉人彭国贺与被上诉人邱福裕签订的《房地产买卖合同》，如上诉人彭国贺述称属实，其应及时提出异议，但事实是上诉人彭国贺至今超过十年也未提出过异议，且还分别于2004年7月18日、7月22日、7月28日分三次收受房款，直到本案上诉人彭国贺才提出此抗辩，显然有悖常理，因此，本院对于上诉人彭国贺的该主张不予采信。原审法院认定上诉人彭国贺与被上诉人邱福裕签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，认定正确，本院予以维持。
三、被上诉人邱福裕是否拥有涉案房产产权的问题。本案双方签订合同后，被上诉人邱福裕按合同的约定付清全部购房款，上诉人彭国贺也交付了房产，被上诉人邱福裕实际占有居住涉案房产至今，由于涉案《房地产买卖合同》签订时间在《中华人民共和国物权法》实施之前，根据法律适用原则，涉案房产所有权从交付之日起已转移至被上诉人邱福裕。至于上诉人彭国贺主张涉案房产为夫妻共同财产，且其妻子原审第三人刘双花不知道也不同意出售房屋，但实际被上诉人邱福裕占有房屋超过10年，原审第三人刘双花也一直未提出异议，现主张不知道涉案房产出售情况，有悖常理，本院予以驳回。
四、关于上诉人彭国贺与上诉人李金凤的房屋买卖合同。上诉人李金凤没有理由不知道涉案房产实际情况，也就是不能证明其签订买卖合同为善意，加之上诉人彭国贺与上诉人李金凤均没有提交有效证据证明实际支付合理对价，原审法院认定上诉人彭国贺与上诉人李金凤房屋买卖合同无效，认定正确，本院予以维持。
综上，上诉人彭国贺与上诉人李金凤的上诉理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3750元，由上诉人彭国贺负担1875元，上诉人李金凤负担1875元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年九月二十一日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。