江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终9089号
上诉人（原审被告）：邓红星，男，1973年10月16日生，汉族，住江西省上饶市玉山县。
上诉人（原审被告）：程美云，女，1978年8月25日生，汉族，住江西省上饶市玉山县。
委托诉讼代理人：吴永洪，江苏圣益律师事务所律师，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审原告）：张春伟，男，1982年6月18日生，汉族，住江苏省苏州市。
被上诉人（原审原告）：杨英娟，女，1983年2月4日生，汉族，住江苏省苏州市。
委托诉讼代理人：张敏，江苏百年东吴律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
上诉人邓红星、程美云因与被上诉人张春伟、杨英娟房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
邓红星、程美云上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。张春伟、杨英娟解除合同的行为系单方解除，并非我方违约导致。我方办理过户交付房屋的义务在对方履行付款义务之后，时间为2016年7月30日。虽然张春伟、杨英娟2016年5月26日提出解除合同之前，涉案房屋确实被法院采取保全措施，给对方履行义务带来不安，张春伟、杨英娟应该给予我方排除妨碍的合理时间，但其未予任何催告就立即提出解除合同，我方积极与法院沟通解除了房屋的保全措施，但对方拒绝履行并提起本案诉讼。在我方履行合同义务之前，即使涉案房屋上存在保全，也并非不可消除，我方也确实消除了第一轮保全，之后的保全未再消除是因为张春伟、杨英娟决意解除合同，所以没有消除必要。房屋被保全不会必然导致房屋无法转让、合同无法履行，不会导致张春伟、杨英娟购买房屋的目的不能实现。一审法院对于涉案房屋被保全后我方积极消除保全的事实没有查明，认为我方存在违约错误。二、一审法院认定的违约金偏高，超过了损失的30%。1、我方并非故意或者恶意拒绝履行合同，即使存在违约，违约过错甚小，从合同签订至对方提出解除仅有3个月，苏州市房价并无上涨现象，合同解除没有给张春伟、杨英娟造成其他损失。2、双方签订《存量房买卖契约（中介服务协议）》后，又签订了《苏州市存量房买卖合同》，就违约责任进行了变更，故违约责任应当按之后的条款履行。
张春伟、杨英娟辩称，涉案房屋上存在多个查封，并非邓红星、程美云所称能够过户的情况，即使我方将购房款全部支付给邓红星、程美云，涉案房屋也无法过户。在双方交易过程中，我方多次发送短信以及律师函，要求邓红星、程美云解除查封，其均无法解除，属于根本违约。综上，请求二审法院查明事实，驳回邓红星、程美云的上诉请求。
张春伟、杨英娟向一审法院起诉请求：1、邓红星、程美云返还张春伟、杨英娟支付的定金人民币4万元，赔偿违约金人民币42万元，赔偿张春伟、杨英娟承担的中介费6.3万元；2、本案诉讼费由邓红星、程美云承担。后增加一项诉讼请求，要求解除双方签订的编号为0010204的存量房买卖契约（中介服务协议）。
一审法院认定事实：2016年2月25日左右，张春伟、杨英娟（乙方、房屋受让方）与邓红星、程美云（甲方、房屋出让方）、案外人苏州汉唐房地产经纪有限公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖契约（中介服务协议）》一份，约定甲方将位于相城区水漾花城花苑13幢404室房屋出售给乙方，建筑面积122.79平方米，房屋设施含精装修、床具3张、空调4台、冰箱1台、沙发1套、餐桌餐椅1套、电视1台、洗衣机1台；成交净价格为210万。第三条房款支付方式约定，第一期乙方于2016年2月25日前支付甲方购房定金4万元（可抵购房款），甲方在收取购房定金同时将该房屋的房屋所有权证、国有土地证交给丙方，同时丙方出具收件凭证，合同成立；第二期乙方于2016年5月6日前给付甲方购房款41万元，并委托丙方作为保证向商业银行贷款164万元用以支付甲方房款，（进行资金托管）；第三期乙方于2016年7月30日前或款清时给付甲方购房款1万元，至此，房款付清。第四条约定，上述房屋交易事，甲方和乙方共同委托丙方提供中介服务，此后未约定中介费支付时间、金额及承担问题。第五条约定，房屋权属交易登记手续由丙方代办，其他方应配合，相关税费由乙方承担。第七条约定，甲方应于款清时将该房屋及相应附属设施移交乙方。第八条违约责任第1项约定，本协议经甲方、乙方、丙方签字，甲方收到购房定金即行生效；协议生效后，如甲方违约必须退赔购房定金双倍给乙方；如乙方违约，购房定金作为违约金归甲方所有；非违约方有权按该房屋房价的20%追究违约方责任，并由违约方承担甲、乙方的中介费用；第3项约定，甲方必须保证出售该房屋已经过该房屋所有相关产权人同意，并且该房屋无任何产权纠纷，甲方必须提供该房屋过户所需相关真实材料，否则，因此造成房屋无法正常过户的违约责任由甲方承担。张春伟、杨英娟在乙方处签字，邓红星、程美云在甲方处签字，案外人苏州汉唐房地产经纪有限公司在丙方居间方处加盖公章。当日，张春伟向邓红星、程美云一方交付购房定金4万元，邓红星、程美云向张春伟出具了收条。
一审又查明，邓红星、程美云系夫妻关系。涉案房屋位于苏州市相城区元和街道水漾花城花苑13幢404室，建筑面积122.79平方米，所有权人登记为邓红星、共有权人登记为程美云，房屋上设置有他项权。2016年4月18日，涉案房屋被常熟市人民法院查封，该查封于2016年5月27日被解除；2016年5月26日，涉案房屋因另一案件被常熟市人民法院查封（轮候），该查封于2016年6月17日被解除；2016年6月14涉案房屋被苏州工业园区人民法院查封（轮候），此后又陆续被数家法院查封（轮候），至今均未解除。
以上事实，有当事人提供的《房屋买卖（居间）合同》、收条、结婚证打印件、房屋权属登记簿等证据及当事人陈述予以佐证。
一审中，张春伟、杨英娟认为，由于邓红星、程美云与他人存在经济纠纷，导致涉案房屋被查封，无法在约定的期限内办理资金托管手续，且张春伟、杨英娟等待一段时间，邓红星、程美云仍未解除涉案房屋上的限制，存在违约行为，本案合同无法履行，故张春伟、杨英娟提出解除合同并要求邓红星、程美云返还定金并按照合同约定的房价20%的违约金赔偿损失，其具体损失包括中介费、房屋涨价的差额、张春伟、杨英娟方因购买涉案房屋而将原先居住的房屋卖掉，在外租房居住所产生的房租、交通费、支付的4万元定金的利息损失。张春伟、杨英娟对此举证如下：1、佣金确认书及收据一份，证明张春伟、杨英娟已经承担了中介服务费6.3万元；2、律师函复印件、邮寄存根和签收凭证打印件各一份，证明张春伟、杨英娟在2016年5月27日因邓红星、程美云方违约的行为向邓红星、程美云方发出律师函，要求邓红星、程美云妥善处理此事，要求确认双方签订的存量房买卖契约（中介服务协议）于2016年5月28日解除；3、邓红星与张春伟2016年6月30日的往来短信三则，证明当时涉案房屋仍然没有解封；4、银行卡明细清单一份，证明张春伟、杨英娟在交易过程中早已准备好房款等待与邓红星、程美云进行交易，从2016年4月20日到2014年6月2日期间的余额完全可以支付房款。5、张春伟与案外人倪建英、王志刚签订的租房协议书、押金收条、租金收条各一份，证明因为邓红星、程美云未按约交付房屋导致张春伟、杨英娟将自己原先房屋卖掉后只能租房进行居住。6、申请中介方工作人员凌海到庭陈述，其是本案房屋买卖合同中介方经办人，双方在2016年2月25日签好合同付完定金后，在2016年3月16日进行了网签，网签价格是205万元，根据网签合同，30%的首付款要先支付到房管局资金托管账户，剩余房款再贷款，于是买卖双方约定在2016年4月21日去办理资金托管手续，当天房管局的工作人员说房子被查封了，不能交易，资金托管也不能办了。问房东，他说当时已经知道这个情况了，他租的厂房发生火灾，被厂房房东告了，但先前没有说过，他还说会尽快解决掉。此后一个月内其和张春伟、杨英娟找过邓红星、程美云三次，一直未给答复。张春伟、杨英娟提出先交付房子，邓红星、程美云也不同意，现在也没解决。2016年5月20日左右邓红星、程美云跟其说前面的查封已经解决了，但是因欠银行贷款又被查封了，后来也没结论了。中介费是房屋成交价的3个点即6.3万，签有佣金确认书的，张春伟在2016年2月26日现金支付，当时其是经手人。
邓红星、程美云对张春伟、杨英娟提供的证据质证认为，对证据1真实性不认可，张春伟、杨英娟与中介可能存在串通的行为，以此损害邓红星、程美云的利益，合同中未约定中介方，且因张春伟、杨英娟主动要求解除合同导致本次房屋买卖交易终止，中介方的委托事务未完成，不享有收取中介费的权利。对证据2真实性无异议，在2016年5月28日收到的，但律师函陈述的内容不认可，且张春伟、杨英娟发函当天即2016年5月27日，常熟市人民法院对于涉案房屋上的查封已予以解除。该情况也告知过张春伟、杨英娟，电话和短信告知的，但当庭无法提交相关短信证据。对证据3短信内容没有异议，但是在张春伟、杨英娟起诉之后进行的交流，根据邓红星、程美云本人陈述，确实没有相关法院的诉讼材料，如果存在查封的可能性也是在张春伟、杨英娟起诉之后；在张春伟、杨英娟要求解除合同之前，邓红星、程美云对法院采取的查封措施均予以消除，张春伟、杨英娟不能以其起诉要求解除合同之后存在的房屋查封情形作为理由。对证据4真实性没有异议，关联性不认可，邓红星、程美云没有怀疑过张春伟、杨英娟的履行能力，但双方办理了网签合同，且办理过户的最迟时间约定为2016年7月30日，并非是张春伟、杨英娟所述的2016年5月6日。张春伟、杨英娟在邓红星、程美云履行合同义务的期限届满之前便提出解除合同是不成立的，查封情况最多给张春伟、杨英娟留下的存疑就是邓红星、程美云是否能继续履行，而不能作为张春伟、杨英娟认为的所谓根本违约的理由。对证据5真实性无法确认，不能证明张春伟、杨英娟存在租房的事实，而且该租房协议是2016年6月25日签订的，在张春伟、杨英娟要求解除合同之后。对证据6证人与张春伟、杨英娟存有利害关系，证言是完全站在张春伟、杨英娟的角度，不排除张春伟、杨英娟跟证人存在串通的行为来损害邓红星、程美云的利益，且证人证言存在矛盾之处，不予认可。
一审法院认为，张春伟、杨英娟与邓红星、程美云签订的《存量房买卖契约（中介服务协议）》系当事人真实意思表示，合法有效，双方理应信守履行。根据合同约定，邓红星、程美云作为出售方必须保证出售该房屋已经过该房屋所有相关产权人同意，并且该房屋无任何产权纠纷，即邓红星、程美云应保证其所出售房屋不具有权利瑕疵，可以进行交易、流通。根据查明事实，涉案房屋自2016年4月18日至今被数家法院轮流查封，虽非出于邓红星、程美云的主观故意，但为鼓励交易、保证合同义务的履行，邓红星、程美云也应积极设法解除设置在涉案房屋上的查封及涤除其他权利限制。邓红星、程美云未能按约配合张春伟、杨英娟进行资金托管，事实上也未能解除设置在涉案房屋上的查封和权利限制，导致本案合同无法继续履行，在此情况下，张春伟、杨英娟提出解除本案合同，邓红星、程美云亦无异议，故一审法院予以准许。合同解除后，邓红星、程美云应共同向张春伟、杨英娟返还购房定金4万元。本案《存量房买卖契约（中介服务协议）》的违约条款同时约定了双倍返还定金和承担房价20%违约金的情形，现张春伟、杨英娟按照房价20%来主张违约损失，系张春伟、杨英娟方对其自身权利的处分，于法不悖。邓红星、程美云认为，张春伟、杨英娟尚未履行合同主要付款义务，只交付定金4万元，未造成损失；合同签订时间至张春伟、杨英娟提出解除合同的时间间隔比较短，期间苏州市房价整体平稳，涨跌幅度不大，没有给张春伟、杨英娟解除合同后重置房屋增加价格；邓红星、程美云并非恶意违约导致合同无法履行，系因邓红星、程美云经营的家具厂发生火灾事故，导致邓红星、程美云经济困难，且邓红星、程美云也进行了积极处理，将可能导致合同履行不能的因素及早予以消除，故违约金不应承担，即使承担也过高。一审法院认为，尽管在涉案房屋被查封后，邓红星、程美云也曾设法解除前两次查封，但邓红星、程美云解除的时间已经超出合同约定的资金托管时间，且在邓红星、程美云两次解除查封时，涉案房屋均存在其他轮候查封的情况，即客观上不存在解除查封、可予交易的期间。虽然涉案房屋上存在的查封非出于邓红星、程美云方所愿，也不一定能够预见或及时知悉，但前述查封的行为均因邓红星、程美云其他经济交往活动产生，一旦发生应由邓红星、程美云积极解决以促交易，相应不能交易的风险不应转嫁由张春伟、杨英娟来承担，由于邓红星、程美云未能按约履行合同约定的义务导致合同解除，应承担相应的违约责任。关于张春伟、杨英娟主张的违约损失，本案合同并未明确约定中介费，即便张春伟、杨英娟已经支付中介费，应当也视为违约损失的一部分，故不应重复计算；张春伟、杨英娟主张涉案房屋现有价值与本案合同约定的价值存在较大的差距，但对此未能举证证明，且结合本案合同所涉期间当地房屋价格水平较为平稳，该主张依据并不充分；至于张春伟、杨英娟主张的因合同无法履行造成额外的房租支出，也未能举证证明其合理性及必须性，该主张也不予支持。一审法院综合合同履行的程度、邓红星、程美云违约原因等因素，结合案件事实酌情将张春伟、杨英娟主张的违约金调整为房屋成交价款的10%即21万元，由邓红星、程美云共同承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、解除张春伟、杨英娟与邓红星、程美云于2016年2月25日签订的《存量房买卖契约（中介服务协议）》。二、邓红星、程美云于判决生效之日起十日内返还张春伟、杨英娟购房定金4万元并支付违约金21万元，合计25万元。三、驳回张春伟、杨英娟的其他诉讼请求。本案案件受理费9030元、财产保全费4515元，合计人民币13545元，由张春伟、杨英娟负担6772元，邓红星、程美云负担6773元。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，双方当事人均无新证据提交。
本院认为，张春伟、杨英娟与邓红星、程美云签订的《存量房买卖契约（中介服务协议）》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。邓红星、程美云作为卖方，应当保证出售的房屋上不存在权利瑕疵，能够进行正常的交易、过户。双方在《存量房买卖契约（中介服务协议）》中仅约定了款清时交付房屋，没有约定办理过户时间。根据约定，双方应当在2016年5月6日前办理资金托管手续。双方在办理资金托管手续时已经发现涉案房屋被查封，张春伟、杨英娟对房屋买卖合同能否继续履行存在合理怀疑。为保证合同的履行，邓红星、程美云应当积极消除涉案房屋上的权利障碍。邓红星、程美云虽然解除了两次查封，但在解除时涉案房屋上仍存在其他查封，仍处于不能买卖状态，张春伟、杨英娟在等待一段时间后合同目的仍然不能实现，其主张解除合同应予支持。合同解除是由于邓红星、程美云的原因造成，邓红星、程美云应当承担违约责任。至于违约金，张春伟、杨英娟按照合同约定主张房屋价格的20%作为违约金，邓红星、程美云上诉认为双方之后签订了《苏州市存量房买卖合同》，对之前协议约定的违约责任进行了变更，没有提供《苏州市存量房买卖合同》予以证明，且网签是房屋交易程序，双方实际履行的仍为《存量房买卖契约（中介服务协议）》，故对该上诉意见，本院不予采纳。考虑到双方合同仅履行至资金托管阶段，邓红星、程美云违约没有明显主观恶意并且积极处理查封解除事宜，一审法院已经酌情将违约金调整为房屋价格的10%，并无不当。邓红星、程美云上诉认为一审法院认定的违约金仍然过高没有依据，本院不予支持。
综上，上诉人邓红星、程美云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9030元，由上诉人邓红星、程美云负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一七年十一月二十一日
书记员 朱冰丽