北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9409号
上诉人（原审被告、反诉原告）：娄晓雷，男，1987年1月10日出生，住北京市通州区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾建虎，男，1979年10月20日出生，住江苏省海门市。
委托诉讼代理人：王书宁，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人娄晓雷因与被上诉人顾建虎房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初66255号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
娄晓雷上诉请求：1、撤销一审判决，改判娄晓雷无需支付顾建虎2016年10月8日至2017年3月15日的场地使用费60700元；2、本案一审及二审诉讼费用由顾建虎承担。事实和理由：1.一审法院对租赁期间认定错误，租赁合同起止时间应为2012年8月8日至2019年4月7日。2.娄晓雷已经支付2016年10月8日至2016年11月7日期间租金，是用2013年1月提前多支付的一个月租金抵扣的，不存在拖欠租金事实。3.2016年11月8日至2017年3月7日期间不存在拖欠租金的事实，娄晓雷支付了租金。顾建虎口头同意每月减少租金5000元，且其在长达6个月以上的时间内未对租金金额提出异议，应视为其已经认可每月减少租金5000元的事实。4.娄晓雷已于2017年3月8日搬离房屋所在地址，未实际占用该房屋，且无法实现合同约定的经营美发使用目的，故应当免除娄晓雷在此期间的场地使用费。
顾建虎同意一审判决，请求驳回娄晓雷的上诉请求。
顾建虎向一审法院起诉请求：要求娄晓雷支付拖欠的租金106250元（其中包括2016年10月8日至2016年11月7日的租金37500元未支付；2016年11月8日至2017年3月7日，每月少支付5000元，共计20000元未支付；2017年3月8日至4月7日租金37500元未支付；4月8日至4月17日共计9天租金11250元未支付）。
娄晓雷向一审法院提出反诉请求：要求顾建虎支付房屋装修损失100000元、营业损失60000元，店面转让费24000元。
一审法院认定事实：2016年3月28日，顾建虎、娄晓雷签订《房屋联营协议》，约定娄晓雷承租位于北京市朝阳区白家庄东里1××和2××室（以下简称涉案房屋）用于经营美发之用，联营期为三年，自2016年4月8日至2019年4月7日止，场地使用费为每年人民币四十五万元，每季度一交，每年的4月8日、7月8日、10月8日、1月8日为交租日，每季度112500元（含提前一个月预交的租金）。如遇不可抗拒的自然灾害，政府行为、政府征地、集体征地等，本协议自动解除，双方各自承担因此造成的损失。场地使用费按实际使用天数计算，剩余部分退还。因本房屋是住宅用房，如果政府要把本房屋恢复原样，娄晓雷按通知要求的日期内停止经营，要配合街道办事处，房屋的场地费按实际使用的天数计算，剩余的部分顾建虎要如数退还，本协议自动解除，双方各自承担因此造成的损失。2016年9月15日，团结湖街道办事处向团结湖辖区内主次道路两侧一层各位商户及房主发送《告知书》，要求各商户在2017年3月15日前自行将开墙打洞房屋恢复原状，拆除牌匾标识，2017年3月16日起团结湖街道办事处将联合相关执法部门统一进行环境整治。现涉案房屋已被恢复原状。
就场地使用费缴纳情况，顾建虎提交银行明细若干张，其中显示娄晓雷支付场地使用费情况如下：2016年4月8日支付112500元，2016年7月8日支付112500元，2016年12月19日支付65000元，2017年1月9日支付32500元，2017年4月4日支付32500元，以上款项均打至宋某账户，宋某到庭称以上款项均系代顾建虎收取的涉案房屋场地使用费。娄晓雷认可，2017年3月8日至2017年4月17日的场地使用费未支付，亦认可2016年11月8日至2017年3月7日系按照每月32500元的标准向顾建虎支付。娄晓雷称顾建虎曾经口头承诺自2016年11月8日起场地使用费由每月37500元减免为每月32500元，但对此娄晓雷并未举证。
就押金交付情况，双方均认可每次交纳场地使用费都是提前一个月交，所以娄晓雷并未另行交纳过押金，
就合同状态，顾建虎称因娄晓雷于2017年4月17日撤离，故认为合同已经于当天解除。娄晓雷称其于2017年3月8日撤场，认为当天合同已经解除。双方未办理房屋交接手续，娄晓雷提交北京信旺达货运代理有限公司开具的《收条》、《搬家证明》，证明其于2017年3月12日搬离涉案房屋。
娄晓雷提交《转让协议》、《北京市装饰装修工程施工合同》、装修工程预算等欲证明其各项损失。顾建虎不认可证据真实性，而且按照合同约定，该损失应当娄晓雷自行负担。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋联营协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。综合本案案情来看，由于政策原因，娄晓雷无法实现合同目的，双方无法继续履行合同，同时又符合合同约定的解除合同的条件，故双方均主张合同已经解除，一审法院不持异议。关于合同解除时间，娄晓雷主张其2016年3月8日搬离涉案房屋时就解除了合同，但其并未举证证明搬离涉案房屋时向顾建虎进行了通知。顾建虎主张娄晓雷于2017年4月17日搬离房屋，但对此并未举证。综上，一审法院认为双方合同解除时间以《告知书》中确定的整治期限届满日为宜，即2016年3月15日。
娄晓雷称2016年10月8日至2016年11月7日的场地使用费系用押金抵扣，但其并未就此举证，故对于其该项主张一审法院不予支持。娄晓雷称2016年11月8日至2017年3月7日租金标准降低为每月32500元，但对此其并未举证，故对其该项主张一审法院亦不予支持。一审法院认定合同解除时间为2016年3月15日，故2016年3月8日至2016年3月15日的场地使用费娄晓雷应当交纳，但考虑本案实际情况，娄晓雷在此期间已无法实际经营，故一审法院对该段期间场地使用费予以酌减。
双方签订的《房屋联营协议》中明确约定涉案房屋为住宅用房，遇政府要求恢复原样，双方各自承担因此造成的损失，故娄晓雷以此为由要求顾建虎赔偿各项损失缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决：一、娄晓雷于判决生效后七日内支付顾建虎二〇一六年十月八日至二〇一七年三月十五日的场地使用费共计六万零七百元；二、驳回顾建虎的其他诉讼请求；三、驳回娄晓雷的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼中，当事人未提交新证据。
双方均确认涉案合同解除时间及场地使用的截止时间均应为2017年3月。
另查，2012年8月8日，宋某与娄晓雷签订《房屋联营协议》（以下简称2012年合同），约定宋某将涉案房屋给娄晓雷经营美发之用，联营期4年，自2012年8月8日至2016年4月15日止，场地使用费为每半年人民币20万元整，每半年一交，每年7月8日和1月8日交付宋某。娄晓雷称宋某为顾建虎配偶。顾建虎认可该合同的真实性，称宋某与其系同居关系。娄晓雷主张其根据该合同多付1个月租金，顺延至本案争议合同的履行中，即该多付的一个月租金宋某未退还，应在本案中抵扣。娄晓雷在诉讼中未提交关于2012年与宋某所签合同的全部交款记录。
本院查明其他案件事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，顾建虎作为原告，起诉主张的依据是2016年3月28日与娄晓雷所签《房屋联营协议》（以下简称2016年合同），娄晓雷反诉主张房屋装修损失、营业损失、店面转让费，双方争议系因2016年合同的履行及解除而产生，一审法院根据2016年合同签订内容及履行情况、解除情况确认合同履行起止时间并无不当。娄晓雷提出其在与顾建虎签订2016年合同之前，曾与案外人宋某于2012年8月8日就同一房屋签订2012年合同，主张本案租赁合同起止时间应为2012年8月8日至2019年4月7日。因签约主体不同，且当事人诉讼请求均未直接涉及2012年合同，娄晓雷以一审法院认定租赁期间错误提起上诉，缺乏依据，本院不予采信。
娄晓雷主张其与案外人宋某所签的2012年合同在履行中有多付租金，顺延至2016年合同，该多付租金应折抵2016年合同约定的应付租金。因娄晓雷未能提交2012年合同履行过程中的全部交款记录，本院无法查明该多交租金的事实是否发生。对于针对2012年合同履行情况发生的争议，如相关内容与2016年合同的履行在结果上存在关联，娄晓雷可另行起诉，本案不做处理。对娄晓雷基于曾多付租金提出的抵扣主张以及其未拖欠租金的上诉意见，本院不予支持。
娄晓雷上诉主张顾建虎曾口头同意每月减少租金5000元，未提交充分证据。娄晓雷认为顾建虎在长达6个月以上的时间内未对租金金额提出异议，应视为顾建虎已经认可每月减少租金5000元的事实。收取款项的一方当事人在一定期间内对付款少于约定的情形未提异议，即视为其同意，是对当事人意思表示的推论。在缺乏证据佐证的情况下，因当事人的行为动机存在多种可能性，法院不能做出该推定。对娄晓雷的该项上诉主张，本院无法采信。
娄晓雷主张其已于2017年3月8日搬离房屋所在地址，未实际占用该房屋，且无法实现合同约定的经营美发使用目的，故应当免除其在此期间的场地使用费。因娄晓雷并未就其实际搬离涉案房屋的事实提交证据，而实际占用场地所发生的使用费与合同目的能否实现也无直接关系，对娄晓雷的该项上诉主张本院亦不予支持。
综上，娄晓雷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2426元，由娄晓雷负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 王 朔
审 判 员 张岚岚
二〇一八年八月二十四日
法官助理 黄 璐
法官助理 魏 举
书 记 员 邸 硕