山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芝民一初字第324号
原告（反诉被告）烟台润德工贸有限公司（原烟台缝纫机针厂），住所地烟台市芝罘区福来里40号。
法定代表人乔功明，该公司董事长。
委托代理人徐志香，烟台润德工贸有限公司工作人员。
委托代理人刘作荣，山东信力源律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘昌佳，无固定职业。
被告（反诉原告）刘洪岐。
法定代理人王可梅。
委托代理人刘昌佳（系被告刘洪岐之兄），无固定职业。
原告（反诉被告）烟台润德工贸有限公司诉被告（反诉原告）刘昌佳和刘洪岐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人徐志香、刘作荣与被告（反诉原告）刘洪岐的委托代理人塈被告（反诉原告）刘昌佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2002年5月22日，我公司与两被告的父亲刘永宁签订了名为房屋借用实为房屋租赁合同，约定刘永宁租用我公司坐落于烟台市芝罘区新平街46号的平房三间，租期三年，租金每年15000元，分两期交纳，应提前1个月交纳下期的租金；逾期1天，则按欠付租金总额的1‰计付损失赔偿费。合同签订后，我公司依约将房屋交付给刘永宁使用，但刘永宁仅交付了第一期的租金7500元，余款再未支付。合同期满后，刘永宁继续使用上述房屋。2013年1月25日，我公司书面通知刘永宁腾房并付清欠缴的租金，但刘永宁置之不理。2014年7月12日，刘永宁去世，被告刘昌佳实际控制上述房屋，两被告作为刘永宁的法定继承人，应对刘永宁的上述债务承担偿还责任。故请求判令（一）被告刘昌佳腾空并向我公司完好交付坐落于烟台市芝罘区新平街46号的三间房屋；（二）两被告共同向我公司支付自2002年12月18日起暂计至2013年4月30日的租金155465.60元，并继续计算至腾还房屋之日止；（三）两被告共同向我公司支付自2002年12月18日起至其腾房之日止按每半年欠缴租金的数额为基数计算的利息损失80922.80元（暂计至2013年4月30日。其中2002年12月18日至2005年6月15日间按日1‰计算，自2005年6月16日至腾房之日按日万分之二点一计算）。
两被告（反诉原告）共同辩称，（一）自刘永宁找原告协商的2004年6月18日至原告提起本案诉讼之前，原告从未向刘永宁主张过本案诉请的各项权利，故原告提起本案诉讼已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求；（二）涉案房屋自刘永宁接房之时就存在漏雨问题，导致刘永宁存放在涉案房屋内的货物受损严重；刘永宁针对损失赔偿问题多次与原告协商未果；为防止财产损失扩大，刘永宁自行出资修缮了涉案房屋。综上，反诉请求：1、原告双倍返还已支付的租金15000元（7500元×2），赔偿2002年6月18日起至2013年5月28日止按中国人民银行5年期定期存款年利率4.7%计算的利息损失3939元；2、原告赔偿在租赁合同期内因其过错造成的、刘永宁在粉刷装饰该房屋时被损坏的物品费用3760元，并赔偿自2002年6月18日起至2013年5月28日止按中国人民银行5年期定期存款利率4.7%计算的利息损失1974.80元；3、原告赔偿2011年3月15日对房屋进行修缮的费用3600元；4、原告赔偿存放在承租房屋内的灯光音响设备遭受水浸而发生的损失47940元及自2002年6月18日起至2013年5月28日止按中国人民银行5年期定期存款年利率4.7%计算的利息损失25179元。
原告（反诉被告）针对两被告（反诉原告）的反诉请求辩称，两被告的反诉请求没有事实依据，且已超过了法定的诉讼时效，请求驳回两被告的反诉请求。
经审理查明，位于烟台市芝罘区福来里街40号、使用面积为7843平方米的土地使用权人是原告［土地证号：烟国用（2009）第1000**号］，土地用途为工业用地。
刘永宁与第一任妻子胡安婷育有一子即被告刘昌佳；刘永宁与第二任妻子王可梅业已离婚，二人育有一子即被告刘洪岐。刘永宁的父母均于2005年以前去世。
2002年5月22日，针对建筑在上述土地之上的新平街46号平房三间，原烟台缝纫机针厂（以下简称原机针厂）与刘永宁在签订的《借用合同》及附件中约定：原机针厂将其坐落在新平街46号的平房三间借给刘永宁使用，借期自2002年6月18日至2005年6月17日止共3年，管理费每年15000元，每年分两期交纳，第一次为签合同之日即交付7500元，第二次为2002年12月交付7500元；均提前1个月交纳下期使用的管理费，以此类推，交清为止；逾期不交或欠交管理费，刘永宁需赔偿原告损失，逾期一天交付管理费总额的1‰作为损失补偿费，逾期15天不交，视为刘永宁单方终止合同；原机针厂提供现有的设施（包括水、电、暖等），合同期满后刘永宁应完好无损地交给原机针厂；合同期满前2个月，双方协商合同终止事宜，原机针厂若继续外借该房，则重新制定借用合同，同等条件下，刘永宁可优先使用；双方不得单方终止合同，若原机针厂单方终止合同，负责赔偿刘永宁全部装修费用、退还预交的管理费，刘永宁无偿使用30天搬出该屋；刘永宁单方终止合同，房屋内所有装修无偿归原机针厂所有，刘永宁自提出终止合同之日起5日内搬出，再交30天管理费，作为原机针厂的补偿金。附件“缝纫机针厂对外借房管理规定”则载明：一、文明礼貌、保持房屋的卫生整洁；二、在房屋水、电、暖及其他设施的检修中请给予支持协助；三、遵守政府及街道在治安、消防、计生、卫生等方面的管理规定；四、刘永宁不得擅自对房屋进行改造或增加用电设施，如确需变动，需征得原告同意出据，方可改造增容。
合同签订后的当日，原机针厂即向刘永宁交付了新平街46号的平房三间，刘永宁向原机针厂交付了2002年6月18日至2002年12月17日的租金7500元，并开始使用上述房屋。
2006年，经烟台市芝罘区相关部门批准，原机针厂采用向内部职工转让的方式实施整体改制，由内部职工出资组建原告，接收原机针厂全部职工并承继全部资产（包括房产、土地）和全部债权债务。
2013年1月25日，原告以特快专递的方式向刘永宁发出《通知》，载明：“刘永宁你于2002年6月18日借用烟台缝纫机针厂（现烟台润德工贸有限公司）新平街46号平房三间至今，因你至今不向原告交纳借用房屋管理费，公司经研究决定，限你于2013年2月5日前将房屋管理费全部交清，并于2013年2月20日前将该房屋腾出，交还于公司”。刘永宁于2013年1月27日收悉该份通知。
为证明其反诉请求，刘永宁曾提供了以下证据。
（一）2004年拍摄的涉案房屋照片4张及刘永宁自行整理的《受损室内装饰物品清单》一份。清单中载明：粉刷房屋费用480元（含材料和人工）；油漆门、屋顶和外拉门费用360元（含材料和人工）；化妆镜、铁艺和灯费用370元（含安装费）；照相背景布和滑轮费用810元（含安装费）；冷暖空调1600元；装饰孔雀尾扇260元；十字绣百福图成品280元。以上共计3960元。
刘永宁以此证明其存放在涉案房屋内的物品，以及因粉刷装饰房屋被损坏的物品损失共计3960元。
原告对照片拍摄的时间及地点的真实性提出异议，对刘永宁自称的物品价值也不予认可；且提出自2004年至今已近10年的时间，刘永宁主张权利已逾诉讼时效。
（二）1、载明日期2011年3月14日的涉案房屋修缮照片三张及刘永宁于2011年3月10日以“大红鹰婚庆策划服务社”的名义与烟台市芝罘鸿鑫防水粉饰工程服务处签订的《屋面防水施工合同》一份。合同载明刘永宁要求该服务处对大红鹰办公室的屋面防水工程进行施工，价款为3600元。
2、2011年3月20日，烟台市芝罘鸿鑫防水粉饰工程服务处向“大红鹰婚庆策划服务社”出具的、金额为3600元的收据一张。
刘永宁以该组证据证明因涉案房屋漏水，其花费了维修费用3600元。
原告对照片拍摄的时间、施工合同及收据的真实性均提出异议，认为不能证明该笔款项用于涉案房屋，且已实际发生。另自2011年至今，刘永宁从未向我公司主张过权利，也已超过诉讼时效。
（三）1、2004年6月17日，刘永宁与原告工作人员管怡萍的谈话录音及文字整理资料各一份。录音资料载明：管怡萍认为刘永宁未按合同约定及时交纳房租，且2003年3月之前房屋不存在漏雨问题；刘永宁则认为承租的房屋在看房时，山墙和夹道就存在漏雨情况，签合同时原告答应马上修，屋顶由原告统一修，结果原告并没有对涉案房屋的屋顶进行防水维修，5万元的设备淋了雨，自2003年3月关门未营业，因此刘永宁才拒绝支付房租。刘永宁要求双方重新签订租赁合同，新合同签订之前的房屋租金不再交纳，之后的房屋租金降至每年8000元，租期与原合同一致，原告自行负责房屋的维修费用；管怡萍表示将刘永宁的要求向单位反映。
2、2004年6月18日，刘永宁与原告工作人员管怡萍、单爱民厂长和乔功明厂长的谈话录音及文字整理资料各一份。录音资料载明：乔功明厂长告知刘永宁，经单位研究，不同意刘永宁的要求。刘永宁则明确表示其一直关门，不同意交纳房租；并称有5万多元的设备被雨淋了。
3、载明日期2012年2月21日的照片1张及刘永宁自行整理的《受损货物（电器）一览表》一份，载明夏普投影机XV350、专业功放机PA9400、马田电脑灯、调音台、雅马哈音箱等电器一宗，价值共计47940元。
刘永宁以上述证据证明因涉案房屋漏水导致其存放在房屋内、价值47940元的音响设备遭受水浸，原告理应赔偿。
原告对录音材料本身的真实性没有异议，但认为录音材料中关于刘永宁的设备损失是刘永宁自行陈述的，原告工作人员并没有认可；不能证明刘永宁所述设备损失的事实是否存在，是因何原因发生的，以及损失的价值到底是多少；刘永宁的该项诉讼请求已超过诉讼时效。
庭审中，原告与刘永宁均确认双方签订的《借用合同》实际上是房屋租赁合同，且均同意解除该合同。针对刘永宁反诉主张的各种物品设备价值损失，以及与涉案房屋之间的因果关系，刘永宁表示不申请司法鉴定。
关于接收涉案房屋当时的情况。刘永宁表示接收房屋时，发现房屋门口的一个墙角留有已经干了的水渍印，其向原告工作人员提出异议，原告认可并在次日对房屋进行了维修；原告则不予认可，认为刘永宁提供的其与管怡萍的谈话录音内容能够证明涉案房屋在2004年3月之前是不漏雨的，且自2004年6月的录音谈话之后，刘永宁再未向原告主张过任何权利。
2013年4月26日，原告具状请求判令（一）刘永宁腾空并完好交付坐落于烟台市芝罘区新平街46号的三间房屋；（二）刘永宁支付自2002年12月18日起暂计至2013年4月30日的租金155465.60元，并继续计至腾还房屋之日止；（三）刘永宁支付自2002年12月18日起至其腾房之日止按每半年欠缴租金的数额为基数计算的利息损失80922.80元（暂计至2013年4月30日）。本案诉讼过程中的2014年7月12日，刘永宁去世。原告遂变更义务主体为两被告，请求两被告共同满足其上述诉讼请求。
庭审中，两被告认可刘永宁已提交的全部证据及所有的答辩和质证观点，并继续坚持刘永宁提起的各项反诉请求，未补充提交新的证据材料。
诉讼中，根据原告的财产保全申请，本院依法裁定查封了刘永宁与胡安婷共同所有的、坐落于烟台市芝罘区新平街43－3号的房屋一套。
上述事实，有土地所有权证书、《借用合同》及附件、收据、通知、特快专递详情单、企业改制文件、工商登记材料、录音资料、户籍证明等为证，还有双方当事人的陈述笔录在案为凭。这些证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。
本院认为，（一）原机针厂与刘永宁在2002年5月22日签订的《借用合同》，名为借用，实为租赁。原机针厂作为出租人，刘永宁作为承租人，双方针对坐落在新平街46号的平房三间形成了房屋租赁合同关系的事实清楚；后经改制，原告接收了原机针厂的全部资产及债权债务，故原告作为本案的权利主体适格。两被告作为刘永宁的第一顺序法定继承人，依法有权行使刘永宁所享有的相应民事财产权利，并在继承刘永宁遗产的范围内承担相应的民事责任，故两被告作为本案的义务适格。
（二）履约中，刘永宁自2002年5月22日接收了涉案房屋占用至租赁合同期满后又至今，仅交付了2002年12月17日前的房屋租金7500元，余款拖欠至今，原告于2013年1月25日通知刘永宁缴费腾房，原告和刘永宁均同意解除上述房屋租赁关系，现涉案房屋由被告刘昌佳实际控制的事实清楚。故原告要求被告刘昌佳腾空并返还涉案房屋的请求，本院依法予以支持。对原告请求两被告共同支付自2002年12月18日至腾还房屋之日止按年租金15000元的标准计算的房屋租金、以及赔偿自2002年12月18日起至腾还房屋之日止按欠缴租金额为基数分段计算的利息损失的主张，因两被告以超过诉讼时效为由提出抗辩，原告亦未能举证证明其自2002年12月18日至2013年1月25日间曾向刘永宁主张过租金及相应的利息损失，故本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于延付或者拒付租金的诉讼时效为一年的规定，仅能支持两被告在继承遗产的范围内向原告支付自2012年1月25日起至腾还房屋之日止按年租金15000元的标准计算的房屋租金，以及自2012年1月25日起至本判决确定的给付之日止以欠缴租金数额为基数按日万分之二点一计算的利息损失，超出部分不予支持。
（三）两被告以涉案房屋存在漏雨问题，导致其财产在2004年遭受损失，此后在2011年3月发生了维修损失为由，反诉请求原告双倍返还已支付的租金15000元、赔偿因原告过错导致刘永宁在粉刷装饰该房屋时被损坏的物品费用3760元、赔偿2011年3月15日的房屋修缮费用3600元和音响设备遭受水浸而发生的损失47940元，以及自2002年6月18日起按中国人民银行5年期定期存款年利率4.7%计算的利息损失的主张。首先，在两被告不申请司法鉴定的情况下，不能举证证明上述物品损失与房屋漏雨之间的因果关系，也不能证明物品受损的具体数额；其次，两被告反诉主张的各项损失除房屋修缮费用发生于2011年3月以外，其余的损失产生于2004年，至本案提起反诉之时，均已超过两年的诉讼时效期间，原告对此也明确提出异议。两被告对曾多次找原告主张权利的陈述，也未能提供证据证明。综上，两被告的各项反诉请求，证据不足，且已超过法定的诉讼时效，本院依法不予支持，采信原告的抗辩主张。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）刘昌佳于本判决生效之日起30日内腾空坐落于烟台市芝罘区新平街46号的平房三间，并完好交付给原告（反诉被告）烟台润德工贸有限公司。
二、限被告（反诉原告）刘昌佳和刘洪岐于本判决生效之日起10日内在继承刘永宁遗产的范围内向原告（反诉被告）烟台润德工贸有限公司交纳自2012年1月25日起按年租金15000元的标准计算的房屋租金36250元（暂计至2014年6月25日），并继续计算至腾还房屋之日止；同时赔偿自2012年1月25日起至腾还房屋之日止以欠缴租金额为基数分段计算的利息损失（按日万分之二点一计算）。
三、驳回原告（反诉被告）烟台润德工贸有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）刘昌佳和刘洪岐的反诉请求。
如被告（反诉原告）刘昌佳和刘洪岐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4846元和财产保全费1702元，由原告（反诉被告）负担2809元，被告（反诉原告）刘昌佳和刘洪岐负担3739元；反诉案件受理费1164元，由被告（反诉原告）刘昌佳和刘洪岐负担。因原告（反诉原告）和被告（反诉原告）已向本院全额预交，故限被告（反诉原告）刘昌佳和刘洪岐于本判决生效之日起10日内迳付给原告（反诉被告）烟台润德工贸有限公司3739元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 于晓宁
人民陪审员 张举秋
人民陪审员 吕其杰
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 吕海燕