福建省福鼎市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鼎执异字第9号
案外人周品情，男，汉族，现住福鼎市。
案外人张巧燕，女，汉族，现住福鼎市。
申请执行人王代国，男，汉族，住福鼎市。
被执行人蓝加碧，男，汉族，住福鼎市。
被执行人李爱香，女，汉族，住福鼎市。
被执行人王友任，男，汉族，住福鼎市。
被执行人黄义坤，男，汉族，住福鼎市。
被执行人福建百益家超市有限公司，住所地福鼎市。
法定代表人王友任，董事长。
被执行人福建恒益金属制品有限公司，住所地福鼎市
法定代表人黄义坤，执行董事兼总经理。
本院在执行申请执行人王代国与被执行人蓝加碧、李爱香、王友任、黄义坤、福建百益家超市有限公司、福建恒益金属制品有限公司债权一案中，于2015年8月5日作出（2015）鼎执字第1266号民事裁定：查封被执行人黄义坤所有的坐落福鼎市桐城办事处灰窑村沿江大道北侧002幢704室（房权证号：第1511**号）房地产。案外人周品情、张巧燕于2015年9月15日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查。本案现已审查终结。
案外人周品情、张巧燕称，2011年3月25日，被执行人黄义坤与福建龙泽房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以595343元的总价（包括银行按揭贷款410000元）购得福鼎市龙泽碧水兰庭第5幢704号商品房。2014年7月4日，其夫妻二人与被执行人黄义坤签订《二手房买卖定金协议》，并于当日向被执行人黄义坤支付定金30000元。2014年7月14日，双方正式签订《存量房买卖合同》，约定购房总价款为590000元。合同签订当日其即将购房款（除银行按揭贷款由其每月按时支付外）打入被执行人黄义坤账户，从而购得坐落福鼎市龙泽碧水兰庭第5幢704号（即灰窑村沿江大道北侧002幢704室，房权证号：第1511**号）商品房，并于同年8月装修后入住使用至今。2015年8月，其从被执行人黄义坤处了解到可以办理产权证时，才得知涉案房屋已被法院查封。案外人无论对房屋买卖还是对产权过户相关手续的办理均不存在主观过错或客观责任，据此法院作出的查封行为是错误的。为此，请求依法解除对福鼎市桐城办事处灰窑村沿江大道北侧002幢704室房地产（房权证号：第1511**号）采取的查封措施。
案外人周品情、张巧燕在提出异议同时向本院提供以下证据：
1.案外人周品情、张巧燕的身份证及结婚证复印件各一份，以此证明案外人的身份情况。
2.《二手房买卖定金协议》、《存量房买卖合同》各一份，以此证明被执行人黄义坤将其坐落福鼎市山前街道龙泽碧水兰庭第5幢704号商品房以总价款590000元（含银行按揭贷款）卖与案外人周品情、张巧燕，并约定由二案外人分期支付购房款和按月支付银行按揭贷款。
3.福鼎市农村信用合作联社《储蓄存款凭证》、中国农业银行《银行卡取款业务回单》和中国建设银行账户交易明细各一份，以此证明案外人已按合同约定向被执行人黄义坤支付定金30000元和购房款158900元，并自2014年7月起每月按时向被执行人黄义坤支付银行按揭贷款。
4.《商品房买卖合同》一份、《销售不动产统一发票（自开）发票联》两张及完税证一张，以此证明2011年3月25日，被执行人黄义坤与福建龙泽房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以595343元的总价（包括银行按揭贷款410000元）购得福鼎市龙泽碧水兰庭第5幢704号商品房。
5.《房屋抵押收件单》一份，以此证明福鼎市龙泽碧水兰庭第5幢704号商品房于2011年7月27日办理房产按揭抵押登记。
6.宁德市民生物业服务有限公司福鼎分公司龙泽*碧水兰庭物业服务中心开具给案外人的《证明》两份，以此证明案外人自2014年8月份起装修涉案商品房，并于2015年2月入住；该商品房的物业费、水电费均由案外人缴纳。
在本案审查过程中，本院依职权向福鼎市房地产管理所调取了福鼎市桐城办事处灰窑村沿江大道北侧002幢704室房产登记档案，载明该商品房（现为龙泽碧水兰庭5幢704号）房屋所有权登记时间为2015年5月22日，房权证号：鼎房权证TS字第1511**号。
本院查明，2011年3月25日，被执行人黄义坤与福建龙泽房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以595343元的总价（包括银行按揭贷款410000元）购得福鼎市龙泽碧水兰庭第5幢704号商品房。2014年7月4日，案外人周品情、张巧燕与被执行人黄义坤签订《二手房买卖定金协议》，并于当日向被执行人黄义坤支付定金30000元。同月14日，被执行人黄义坤与案外人周品情、张巧燕签订《存量房买卖合同》，将上述商品房以总价款590000元（含银行按揭贷款）让与二案外人，并约定由案外人分期支付购房款和按月支付银行按揭贷款。合同签订当日案外人张巧燕以转账的方式将购房款158900元汇入被执行人黄义坤账户，并自2014年7月起按月缴纳银行按揭贷款。2015年2月二案外人搬入上述商品房居住使用至今。该商品房（原为桐城办事处灰窑村沿江大道北侧002幢704室）房屋所有权登记时间为2015年5月22日，房权证号：鼎房权证TS字第1511**号。2015年8月5日本院作出（2015）鼎执字第1266号执行裁定：查封被执行人黄义坤所有的坐落福鼎市桐城办事处灰窑村沿江大道北侧002幢704室（房权证号：第1511**号）房地产。2015年9月15日案外人周品情、张巧燕向本院提出执行异议，请求依法解除对桐城办事处灰窑村沿江大道北侧002幢704室（房权证号：第1511**号）房地产的查封措施。
本院认为，在本院裁定查封福鼎市桐城办事处灰窑村沿江大道北侧002幢704室房地产之前，涉案商品房权属已经有权机关登记，案外人周品情、张巧燕未及时办理过户登记手续主观上存在过错，不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的法院不得查封的情形。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，人民法院可以查封登记在被执行人黄义坤名下的不动产。案外人周品情、张巧燕异议证据不足，异议理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人周品情、张巧燕的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 林 洁
代理审判员 高腾涛
代理审判员 夏金莲
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 杨 影
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第一百七十九条规定情形之一的，应当提出抗诉。
地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第一百七十九条规定情形之一的，应当提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。