广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第47号
上诉人（原审原告）：康慧红。
上诉人（原审原告）：李康颖。
上诉人（原审原告）：曾树凤。
上诉人（原审原告）：李大中。
上述上诉人共同委托代理人：江海华，广东法行律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：清远市清城区华禧新村房地产有限公司。
法定代表人：郭炳林，该公司董事长。
委托代理人：何伟强，广东尚义律师事务所律师。
上诉人康慧红、李康颖、曾树凤、李大中因与上诉人清远市清城区华禧新村房地产有限公司（以下简称华禧新村公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2013）清城法民初字第1078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年10月15日，李振东、康慧红与华禧新村公司签订一份《商品房买卖合同》，约定李振东、康慧红向华禧新村公司购买位于清远市清城区东城街道办事处青云居委会星光大道三号黄金海岸华庭的＊＊＊号楼＊＊＊梯＊＊＊层＊＊＊号房屋，建筑面积109.84平方米，套内面积90.58平方米，房屋总价款为357702元，付款方式为银行按揭，首期房款为179702元，剩余178000元房款在银行办理按揭贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府有关部门审批有关事项发生的延误；3、由于市政配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误。”合同第九条约：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订后，李振东、康慧红付清了房屋总价款357702元。约定的交楼期限届满后，由于华禧新村公司未取得商品房经验收合格的文件，且李振东、康慧红所购房屋阳台梁存在裂缝，故李振东、康慧红拒绝收楼。经李振东、康慧红多次交涉，华禧新村公司于2013年3月13日将裂缝修补完毕，李振东、康慧红在验收签证单上签字认可。2013年1月24日，涉案商品房所处楼房即黄金海岸华庭A座经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位验收，一致同意竣工验收。
另查明，在合同约定的交房期限届满前，华禧新村公司于2011年12月27日按照李振东、康慧红在商品房买卖合同中提供的地址向李振东、康慧红通过邮局寄送收楼通知等材料，但最终被邮局退回。对于华禧新村公司答辩认为其逾期交房的原因在于政府有关部门审批有关事项发生了延误以及市政配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误，但是华禧新村公司对于该答辩未提供证据证实。至庭审时，李振东、康慧红尚未实际接收房屋，华禧新村公司对于办理涉案房屋权属证书的相关资料尚未交产权机关备案。
原审法院认为，本案的争议焦点有：1、华禧新村公司未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给李振东、康慧红是否构成违约；2、如果构成违约，应如何计算违约金。
对于第一个争议焦点，李振东、康慧红与华禧新村公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，李振东、康慧红已支付全部购房款，华禧新村公司应依约在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付给李振东、康慧红使用。尽管华禧新村公司答辩认为其逾期交房的原因在于政府有关部门审批有关事项发生了延误以及市政配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误，但是华禧新村公司对于该答辩并无提供任何证据证实，故被告并无任何理由对交楼时间进行延期，因此，华禧新村公司未在约定时间内交付商品房给李振东、康慧红已构成违约，李振东、康慧红有权要求华禧新村公司继续履行合同，并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于违约金的计算问题，商品房买卖合同第九条明确约定按日向买受人支付房价款的万分之三作为违约金，故华禧新村公司提出应以李振东、康慧红所交的首付款为基数计算违约金的答辩意见不予采纳，对违约金应以李振东、康慧红所支付的房屋总价款357702元为基数按每日万分之三进行计算。对于违约金的数额问题，尽管华禧新村公司答辩认为双方约定的违约金过高，应予以减少，但是其未提出应减少多少方为合理以及按照何种标准进行减少的意见，故对于违约金的数额，宜按照双方当事人合同的约定执行。对于违约金的计算截止日期，华禧新村公司在交楼期限届满前已经按照李振东、康慧红所留的地址向李振东、康慧红发出收楼通知，而由于李振东、康慧红所提供的地址不详导致李振东、康慧红无法收到该通知。在李振东、康慧红因房屋阳台裂缝与华禧新村公司多次交涉的过程中，华禧新村公司也要求李振东、康慧红前来办理收楼手续，因此，华禧新村公司已完成其通知李振东、康慧红收楼的义务，李振东、康慧红由于交涉的问题没有解决以及涉案房屋未经验收合格所以拒绝收楼。在涉案房屋已验收合格以及被告将房屋阳台裂缝修补完毕并经李振东、康慧红签字认可后李振东、康慧红依旧拒绝收楼，出于公平原则考虑，对于双方合同约定的商品房实际交付的日期即违约金的计算截止日期宜参照涉案房屋裂缝修补完毕并经李振东、康慧红验收认可的日期
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2013年3月13日确定，因此，华禧新村公司因逾期交房应支付给李振东、康慧红的违约金数额为47002元（357702元×O.0003×438天）。对于李振东、康慧红请求的违约金产生的利息，没有相关法律依据，不予支持。对于李振东、康慧红请求华禧新村公司立即为李振东、康慧红办理房屋所有权证的诉请，根据双方合同中“华禧新村公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，华禧新村公司应自双方约定的商品房交付期限届满（2011年12月31日）后90日内将办理产权登记的相关资料报产权登记机关备案，即华禧新村公司应自2012年3月31日前履行上述产权登记的相关义务，但华禧新村公司至今未履行以上义务。故，对于李振东、康慧红要求华禧新村公司立即为其办理房地产权证的诉请，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2013年9月30日作出（2013）清城法民初字第1078号民事判决：一、限被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司于本判决生效之日起30日内为李振东、康慧红办理涉案房屋（位于清远市清城区东城街道办事处青云居委会星光大道三号黄金海岸华庭＊＊＊号楼＊＊＊梯＊＊＊层＊＊＊号）的房地产权证，即将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、限被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向李振东、康慧红支付逾期交楼违约金47002元；三、驳回李振东、康慧红的其他诉讼请求。本案受理费2073元，由李振东、康慧红李振东、康慧红负担952元，被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司负担1121元。
宣判后，康慧红、李康颖、曾树凤、李大中、清远市清城区华禧新村房地产有限公司不服，均向本院提起上诉，其中康慧红、李康颖、曾树凤、李大中上诉请求：一、维持原审判决第一项。二、将原审判决第二项变更为“被上诉人清远市清城区华禧新村房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向上诉人支付逾期交楼违约金人民币56659元。三、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由是：原审判决对部分事实认定不清，对被上诉人华禧新村公司逾期交付商品房的时间有误，应将被上诉人逾期交付商品房时间计算到2013年6月10日，进而被上诉人应向上诉人承担的逾期交楼违约金计算为人民币56659元。根据双方签订的合同，被上诉人应在符合条件的情况下将商品房交给买方使用，根据国家住建部的规定，交付时应当由被上诉方出具《房屋交付通知书》《房屋交付须知》，并向上诉人交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住户手册》等资料，方可证明被上诉方所交付的房屋符合合同约定。事实上，被上诉方所建的房屋阳台出现明显裂缝，上诉人经多次催促，在清城区建筑工程质量监督检测站督促下被上诉人才给予处理，明显，被上诉人人交付的房屋出现明显质量问题。对有关修补问题的签名确认仅仅表示上诉人对修补的事实进行确认并不表明被上诉方已经将房屋实际交付上诉方使用。鉴于房屋一直处于被上诉方控制之中，包括钥匙等关键使用房屋的要件，实际上被上诉方一直到2013年6月10日才同意将房屋交付上诉方实际使用，以上事实有被上诉方在2013年6月10日给上诉方发出的《房屋交付使用通知书》《收楼须知》为证。因此，违约金应按此计算截至日期2013年6月10日。从2012年1月1日起至2013年6月10日止，违约金金额应为人民币56659元（357702元×0.0003×528天）。综上所述，原判决对此部分事实认定不清，上诉人在此提出诉讼请求，请二审作出公正判决。
清远市清城区华禧新村房地产有限公司上诉请求：上诉请求：依法撤销原审判决第二项，并依法作出改判驳回原审李振东、康慧红的该项诉讼请求。主要事实和理由是：一、上诉人不构成违约，原审认定事实不清。1、在2011年11月底，涉案房屋已具备入住条件，上诉人已全部通知各小业主前来收楼，有绝大部分人已收楼，但被上诉人却拒绝收楼。目前，已收楼的小业主都已经入住。2、虽然涉案房屋的验收手续于2013年1月24日才办妥，但这不是上诉人的责任。因为各职能部门办理验收手续是需走一定的程序，需时较长。根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项：由于政府有关部门审批有关事项发生的延误，以及第3项由于市政配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误，出卖人可据实予以延期。因此，上诉人不存在违约的行为。值得一提的是，虽然验收因有关部门的审批延期，但并不影响各小业主的入住。二、退一万步来说，假设上诉人有违约，原审李振东、康慧红的请求也应予驳回，理由是：（一）原审李振东、康慧红请求的违约金过高，应予以减少。1、关于违约金的性质，法律规定其为补偿性质，而非惩罚性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。它从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失，其性质属于赔偿金的预定。《合同法》第一百一十四条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。2、被上诉人对其因逾期交付而造成的损失没有举证，因此，被上诉人对该诉讼请求的主张是举证不能的。3、对于过高的违约金数额，最高人民法院的司法解释己制定了可以减少和减少的标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少。（二）被上诉人以375790.06元作为计算违约金的基数缺乏法律依据，因为此款只有一小部分是被上诉人支付的，而大部分则是银行支付的。上诉人认为应以首付款与归还银行部分贷款之和作为基数（假如有违约行为）。原被告的《商品房买卖合同》第九条第1项第（3）小项规定的是“已交付房价款”，当然，被上诉人己支付的179703元首付款是“已交付房价款”这双方均没有异议，而其交纳的18088.06元其他相关费用则不是“房价款”之列。此外，银行按揭款178000元是否属于“已交付房价款”，上诉人认为部分是，部分不是。即，其已支付的按揭款本金是，未支付的则不是。据被上诉人提供的中国银行存折显示，被上诉人自2011年1月18日开始还贷，每期本金1589.64（根据《个人住房公积金按揭合同》第十二条），至起诉时已还贷28期，其支付本金44509.92元（1589.64×28），此款可计入“已交付房价款”之列。
至于被上诉人未归还的贷款，则不应计入，理由是：作为当前商品房买卖中普遍采用的按揭贷款方式与普通抵押贷款有其特殊性。在按揭贷款的实际运用中，出卖人需保证买受人如果发生断供，就必须无条件的补供或者回购房屋，例如，《个人住房公积金按揭合同》第二十三条是这样规定的“乙方依据本合同末能按期收回贷款，丙方保证一经乙方通知，即回购乙方于本合同项下对甲方享有之全部债权，并于乙方发出回购债权通知后15日内，付清相当于甲方于本合同项下尚欠乙方的全部贷款本息及费用的债权回购价款。”可见，虽然借款银行直接将按揭贷款划到上诉人的帐户上，但该笔款的所有权是待定的，一旦发生断供，上诉人就要连本带利将此款退还给借款银行，届时，被上诉人仍然欠上诉人的购房款，因此，按揭贷款划入帐户并不表示被上诉人的支付购房款行为已经完成。所以，基于这种特殊的按揭关系，本案被上诉人违约金的计算基数应当是首付款与己付月供贷款本金的总和。被上诉人的观点实际是混淆了按揭贷款与普通抵押贷款的区别。三、关于办理房屋所有权证问题，根据《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，由于被上诉人拒绝收楼故至今难以交付使用。所以，上诉人办理房地产权证的期限仍未超出合同约定“交付使用后90日内”的期限。综上所述，原审李振东、康慧红的诉讼请求无理，应予以驳回。
经本院审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明：根据清远市殡仪馆于2014年2月1日出具的《火化证书》证实，原审原告李振东（身份证号码为＊＊＊）已死亡，并于2014年2月1日在清远市殡仪馆火化。清远市清城区凤城街龙船塘社区居民委员会及清新区山塘镇回正村委会出具的证明证实，康慧红是李振东妻子，李康颖是李振东女儿，李大中是李振东父亲，曾树凤是李振东母亲。
又查明：二审期间，上诉人康慧红、李康颖、曾树凤、李大中提供了《房屋交付使用通知书》、《收楼须知》及中国邮政特快专递邮件详情单等证据，认为涉案房屋于2013年6月10日正式交付使用。经质证，上诉人华禧新村公司承认《房屋交付使用通知书》、《收楼须知》是其发出。上诉人华禧新村公司二审期间提供广州市业勤资产评估有限公司出具的业评资字（2013）第A8－561号《资产评估报告》及相关案例，认为合同约定的违约金过高。经质证，上诉人康慧红、李康颖、曾树凤、李大中认为涉案合同约定的违约金并不存在过高，而对于评估报告则认为是单方委托进行评估而不予认可。
再查明，一、二审期间，上诉人华禧新村公司承认已全额收取了上诉人交纳的购房款共357702元。双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋的交接中明确约定，买受人应当在收到出卖人发出的收楼通知书之日起30日内与出卖人办理交接手续，逾期超过30日，出卖人有权作为买受人自动收楼，由此产生的费用由买受人承担。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。由于双方对原审法院认定涉案的《商品房买卖合同》合法有效均无异议，对此，本院予以确认。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：上诉人华禧新村公司是否存在逾期交楼的违约行为，应否按合同约定向上诉人康慧红、李康颖、曾树凤、李大中支付违约金。2、上诉人康慧红、李康颖、曾树凤、李大中未归还银行的贷款应否计入已交付的购房款计算违约金。
本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋的交付时间为2011年12月31日前，而交接手续的办理则约定为收到出卖人发出的收楼通知书之日起30日内办理，上诉人主张涉案房屋的交付时间为2013年6月10日的事实，提供了由上诉人华禧新村公司发出的《房屋交付使用通知书》及《收楼须知》证实，且上诉人华禧新村公司对该《房屋交付使用通知书》及《收楼须知》由其发出的事实予以确认，因此，原审法院认定上诉人华禧新村公司存在逾期交楼的违约行为正确。但原审法院以李振东（已故）于2013年3月13日在《签证单》中签名作为收楼的时间不当，因该《签证单》只能证实对涉案房屋存在的质量问题已修复完成。上诉人康慧红、李康颖、曾树凤、李大中上诉认为应以《房屋交付使用通知书》及《收楼须知》的时间即2013年6月10日作为收楼时间计算违约金的请求，依据充分，本院予以采纳。关于上诉人华禧新村公司上诉提出其逾期交房的原因属于合同约定的可延期范围（即政府有关部门审批有关事项以及市政配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误）而认为不存在违约行为的问题。经查，上诉人华禧新村公司对其该项上诉请求，并无提供相关证据证实，因此，上诉人华禧新村公司据此主张不存在违约行为的上诉请求，依据不足，本院依法不予采纳。
关于合同约定的违约金是否过高，应否调整问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交楼的违约金按已交付的房价款每日万分之三计算。该约定的违约金是双方的真实意思表示，且约定的违约金并不能证实存在过分高于造成的损失而应该进行调整的情形，因此，上诉人华禧新村公司以约定的违约金过高为由提出上诉，请求予以减少的依据不足，本院依法不予支持。上诉人康慧红、李康颖、曾树凤、李大中请求按合同约定从2012年1月1日起按已付购房价款357702元以日罚万分之三计算违约金至2013年6月10日止的上诉理由充分，本院予以支持，经计算，上诉人华禧新村公司逾期交楼的时间合共527天，共款56552元（357702元×0.0003×527天）。上诉人康慧红、李康颖、曾树凤、李大中上诉认为逾期交楼天数为528天，属于计算错误，本院不予采纳。
关于上诉人康慧红、李康颖、曾树凤、李大中未归还的银行贷款应否计入已交付的购房款计算违约金问题。上诉人康慧红及李振东（已故）交纳涉案购房款的方式为：首期交纳179703元，按揭交纳178000元，共357702元。上诉人华禧新村公司对上述款项已全部收取的事实在一、二审期间均无异议，因此，应认定涉案购房款357702元已全额支付。原审法院按上诉人华禧新村公司已收取的购房款357702元为本金计算逾期交楼的违约金正确。上诉人向银行办理按揭贷款支付涉案购房款，属于上诉人与银行之间的借贷关系，与本案房屋买卖合同无关。上诉人华禧新村公司以上诉人康慧红、李康颖、曾树凤、李大中未全额归还银行贷款为由，认为未归还的贷款部分不应计入已交付的购房款计算违约金的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，原判认定事实部分不清，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1078号民事判决第一、三项。
二、变更清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1078号民事判决第二项为：限上诉人清远市清城区华禧新村房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人康慧红、李康颖、曾树凤、李大中支付逾期交楼的违约金56552元。
一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费2073元，由上诉人清远市清城区华禧新村房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
审 判 员 巢忠文
代理审判员 余允添
二〇一四年五月八日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。