湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂孝感中民二初字第00034号
原告湖北孝武电器集团有限公司。住所地：湖北省孝感市城站路**号。
法定代表人秦煜，该公司董事长。
委托代理人晏和平，湖北法辉律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人汤伯元，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告孝感市广场街付冲村民委员会。住所地：湖北省孝感市长征路**号。
法定代表人肖益新，该村民委员会主任。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉，申请执行，领取处分执行物，代收法律文书。
第三人孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区北京路**号。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人李虹。代理权限：代为承认、变更诉讼请求，和解，代为上诉、反诉，申领执行标的物或签收法律文书。
委托代理人邓飞。代理权限：一般代理。
原告湖北孝武电器集团有限公司（以下简称孝武公司）因与被告孝感市广场街付冲村民委员会（以下简称付冲村民委员会）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年9月28日向本院起诉，本院审理后作出（2011）孝民二初字第00023号民事判决，被告不服该判决，向湖北省高级人民法院提起上诉。湖北省高级人民法院审理后认为，原判认定事实不清，遗漏当事人孝感保丽房地产开发有限公司，遂作出（2012）鄂民一终字第84号民事裁定，将本案发回本院重审。本院于2013年9月重新立案受理后，根据原告申请，于2013年9月18日通知追加孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）为本案第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭，于2013年11月27日、2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告孝武公司的委托代理人晏和平、汤伯元，被告付冲村民委员会的委托代理人饶彬，第三人保丽公司的委托代理人李虹、邓飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告一直是友邻单位。2004年5月31日，被告将位于孝感市文化路与长征路交汇处付冲广场商场1至4楼约4000m²整体租赁给原告经营20年。原告接手后投巨资500万元用于装修、布展和广告等宣传。当原告经营刚满4年时，被告由于发展需要，与保丽公司对原告租赁卖场拆除重建。为此，被告与保丽公司无数次做原告工作，并承诺保证在原卖场面积基础上再增加800m²和好位置出租给原告经营。孝南区广场街道办事处领导不遗余力说服原告。原告从大局出发，经过半年谈判，于2009年11月3日与被告共同签订了一份《房屋租赁合同书》。该合同主要约定：1、被告考虑到原告合同还有15年才到期情况及原告对拆迁改造支持，经与保丽公司协商同意将扩建后的保丽国际广场附一层计4800m²卖场继续租赁给原告经营；2、租赁期为20年，自2011年1月1日起至2031年12月30日止；3、还租4400m²附一层商场前15年每年租金68万元，增加部分400m²按每平方米每年300元房租计算，计每年房租12万元，累计每年租金80万元；4、除本合同明确的终止条款外，任何一方单方终止合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因提前终止合同而遭受的一切损失，并支付总合同租金额20%的违约金。合同签订后，原告搬出，并投资350万元在原钱庄酒店1楼和孝感合力运输集团有限公司（以下简称合力公司）空场地兴建了2000m²卖场，并按高标准购买柜台和布展。与此同时，原告还妥善安置了约500名卖场员工，赔付了因提前与其他厂家解除合同给厂家和租赁户拆除展台及样品处理造成的280万元损失。原告讲诚信的举动赢得了被告和保丽公司的高度赞誉。正当原告筹划与被告依约履行还租给原告高品位国际广场时，卖场却租给了他人。原告找被告、广场街办事处，办事处领导找被告做了大量的工作，但却石沉大海。
由于保丽公司与被告2009年10月29日签订的《房屋租赁合同》明确约定将建成后的保丽国际广场附一层4800m²卖场租赁给原告经营，现该标的物实际租赁给他人经营，保丽公司对此不能免责。据此，原告请求：1、判令被告和第三人共同依约继续履行向原告出租扩建后的保丽国际广场附一层计4800m²卖场；2、判令被告和第三人向原告支付逾期交付租赁物的违约金360万元；3、判令被告依约赔偿逾期交付租赁物给原告造成的实际损失280万元；4、本案诉讼费由被告承担。
2012年1月4日，原告在本案原一审开庭审理时，当庭放弃要求被告承担第3项的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证。证明原告主体资格。
证据二：1、双方于2004年5月3l日所签的《房屋租赁合同》；2、原告2004年1月1日租赁被告老卖场后，投入500万元扩建等一览表。证明（1）、该卖场租赁期20年，实际租赁仅5年便被拆除；（2）、原告租赁时，被告同意原告在主楼上加了3层，面积约l000m²，建200m²钢构房、安装水电设施、建3部电梯、装修、布展、户外广告共投入485万元；另租赁被告老卖场时，补偿被告15万元，是期望得到新卖场4800m²。
证据三：1、原、被告2009年11月3日所签《房屋租赁合同书》；2、被告2009年11月3日写给原告的《承诺书》。证明（1）、被告经保丽公司同意将保丽国际广场4800m²还租给原告经营20年；（2）、被告约定交房时间定于2011年1月1日；（3）、被告租赁给原告年租金因跨度时间长租赁价较低；（4）、被告不履行义务应承担20年租赁费总额的20%即360万元违约金并承担一切损失。
证据四：保丽公司与被告2009年10月29日所签《房屋租赁合同》。证明被告与保丽公司已达成协议，同意被告先租附一层4800m²，然后再由被告将租赁物交给原告经营。
证据五：1、租赁物租赁给工贸公司经营的照片；2、工贸公司对外招聘宣传。证明被告、保丽公司违反合同约定将卖场租给了他人。
证据六：360万元违约金的计算方式（表格）和相关证据（合同）。证明被告未能于2011年1月1日交房，并将应租赁给原告的卖场租给了他人，应依协议第14章第2条约定支付违约金。
证据七：原告与合力公司2011年11月11日所签《租赁合同》。证明被告未能按期交房给原告，致使原告2011年租赁合力公司卖场多支出120万元租金。
证据八：原告依协议搬迁后，临时租赁场地经营投入200万元扩建、装修、安装水电设施、布展、购买柜台等开支。证明原告2004年拆迁投入500万元扩建、装修了老卖场；房屋拆迁后又临时花200万元过渡，均是期望被告能依合同约定将新建保丽国际广场附一层4800m²卖场还租给原告，并能享受到20年较低租赁费。
证据九：1、原告及老卖场员工致政府投诉信及紧急情况反映；2、区政府向梁市长和信访局《关于孝武电器公司租赁保丽卖场引发纠纷的调查处理情况汇报》；3、梁市长、彭桃安常委处理孝武公司投诉、上访的指示。证明市、区二级领导态度明确，指示主管部门督促被告讲诚信、遵纪守法。
证据十：被告对广场街道办事处的承诺书。证明1、被告承认违约；2、愿对原告的损失给予1200万元补偿；3、于2011年6月30日前一次性付清，不付清愿双倍补偿；4、承诺的内容与本案有关。5、该承诺书由保丽公司作为担保人盖章。
证据十一：原告于2010年l月1日至12月31日在合力公司租赁场地期间全年盈利559.5万元。证明1、被告不按时交房，致使原告一年损失预期利益559.5万元；2、被告至今已逾期半年未交房，给原告造成损失达280万元。
证据十二：孝感市房产局查档证明一份，证明本案诉争的保丽国际广场附一层目前没有办理产权登记，房屋产权仍为被告。
证据十三：2011年1月10日保丽公司与孝感市工贸家电商贸有限公司（以下简称工贸公司）签订的《保丽国际广场商用物业租赁合同》。该证据是原告申请法院调查取得的，证明保丽公司将涉案租赁物2200余平方，以年租金91万余元的高价租赁给了工贸公司，且是不定期租赁经营，随时可以解除合同，用来继续履行原、被告租赁合同的事实。
被告辩称，1、原告诉请被告交付保丽国际广场附一层4800m²卖场，于事实不符，于法相悖。原告与被告于2009年11月3日签订的《房屋租赁合同》中，被告并非“保丽国际广场附一层4800m²卖场”的产权人，合同的签订主体不适格，也无权出租。被告与原告签订合同时，“保丽国际广场附一层4800m²卖场”并未建成，合同标的物事实上并不存在。所以被告无法向原告履行交付“4800m²卖场”义务，属于合同在法律上或事实上不能履行的法定情形。2、原告诉请被告于2009年11月3日签订的《房屋租赁合同》依法不能成立，也不存在“生效”，故不可能构成违约，原告要求被告承担360万元的违约金没有法律依据。被告与保丽公司2009年10月29日签订的《房屋租赁合同》，该合同主体、合同责任均与原告无关，故不存在被告和保丽公司共同对原告承担“违约责任”。2011年6月的《承诺书》不具备民商法律行为效力，“承诺”的主体和对象是“社区”，而不是原告，且政府为了补偿原告，将“钱庄”大厦物权以1500万元价格让利给原告。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：《机构代码证》。证明被告主体资格。
证据二：原告与被告2009年11月3日签订的《房屋租赁合同》。证明：1、原告没有在租赁合同约定的期限内支付首期租金的行为，是首先违约。（合同约定在2009年11月3日订合同时付清80万元）；2、该租赁合同第七章并没有约定具体的交房日期。3、被告没有取得物权，故合同依法没有成立。
证据三：被告与保丽公司签订的《房屋租赁合同》。证明：1、被告于2009年10月29日与保丽公司签订房屋租赁合同，后于2009年11月3日与原告签订租赁合同，其定性为“房屋转租合同”；2、因该合同第六章没有约定具体交房期限，故与原告也无具体交房期限约定；3、因原告没有依转租合同约定支付首期租金，导致被告亦没有向保丽公司支付首期租金，故被告与保丽公司口头解除了“房租租赁合同”。4、由于保丽公司将保丽国际广场附一层改为了消防通道，故不能满足租赁合同要求，而口头解除了该合同。
第三人保丽公司述称，1、保丽公司不是与原告签订《房屋租赁合同》的当事人，也与原告无事实上的合同关系，本案不应追加保丽公司为第三人。2、保丽公司与被告2009年10月29日签订的《房屋租赁合同》，因合同签订时，租赁物的所有权人是被告，且租赁物并不存在，第三人无法将租赁物交付原告使用。同时该合同违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国消防法》第十条之规定，故该合同是一份未成立的无效合同，自始没有法律约束力，保丽公司不应承担继续履行合同的义务。3、2011年6月的《承诺书》，只是被告对其主管上级的一个行政承诺，保丽公司和被告并没有任何意思表示，该承诺不具有民事法律效力。保丽公司与原告既无书面的合同关系也无事实上的合同关系，不应承担合同违约责任。
第三人保丽公司为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：法人营业执照及企业机构代码。证明：保丽公司主体资格。
证据二：保丽公司与被告签订的拆迁还建协议一份。证明保丽公司与被告已就千江大市场（包括原告所租赁的房屋在内）达成拆迁还建协议。
证据三：孝感市规划局规划设计方案审批通知单。证明千江大市场（后更名为保丽国际广场）的建筑设计方案已被获准审批。
证据四：保丽公司与被告签订的《房屋租赁合同》一份。证明保丽公司与被告在签订租赁合同时，保丽公司为出租人，被告为承租人。原告所租赁的租赁物不存在。其房屋租赁合同违反了《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，且存在出租人与承租人主体资格的错误。
证据五：被告与原告签订的《房屋租赁合同》一份。证明被告在与保丽公司签订《房屋租赁合同》以后，又与原告签订了一份《房屋租赁合同》，该后一份租赁合同实际上是一个转租合同。因保丽公司与被告所签订的《房屋租赁合同》无效，所以被告与原告签订的房屋转租合同也应属无效合同。
证据六：保丽广场基础设施工程竣工验收备案书、建设工程消防验收意见书各一份。证明保丽广场竣工验收时间是2011年1月25日，消防验收的时间是2011年5月20日。证实保丽公司与被告所签订的《房屋租赁合同》在先，竣工验收和消防验收的时间在后，保丽公司在与被告签订租赁合同时，根本就没有租赁物。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不能交付使用的规定和《中华人民共和国消防法》第十三条的规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。其保丽公司与被告所签订的《房屋租赁合同》和被告与原告签订的《房屋租赁合同》违反了国家强制性的规定，合同无效。
证据七：保丽国际广场土地证一份。证明保丽公司取得土地权属证书的时间是2012年11月29日，证实保丽公司与被告在签订《房屋租赁合同》时，保丽公司还未取得含该租赁物在内的权属证件，不是该租赁物的合法所有权人。依据《城市租赁管理办法》第六条规定：未依法取得房屋所有权证件的房屋不得出租。
经庭审质证，原告对被告提交的证据一认可；对证据二真实性认可，但对证明目的不认可，认为按约定被告没有首先开具合法发票，原告无法交纳租金，被告首先违约；被告2011年1月1日已具备交房条件却不向保丽公司主张权利，交付租赁房屋。租赁物权仍为被告，却不履行与原告的租赁合同。对证据三真实性不认可，且认为租赁物并没有改为消防通道。至于被告与保丽公司称口头解除了之间的合同，与原告无关。
原告对保丽公司提交的证据一、证据二、证据三认可。对证据四的真实性和证明目的均不认可。对证据五真实性认可，但认为不存在转租无效之说。对证据六真实性认可，但认为不能证明合同无效。对证据七真实性认可，证明目的不认可。
被告对原告提交的证据一、证据十三认可。对证据二－1真实性认可，但认为已被双方后来签订的2009年11月3日的《房屋租赁合同》所替代。对证据二－2不认可。对证据三、证据四真实性认可，但认为该合同事实上不能履行。对证据五认为是单方制作，真实性和证明目的均不认可。对证据六认为是单方计算，且合同没有约定“交房时间”，真实性和证明目的均不认可。对证据七、证据八、证据九、证据十一不认可。对证据十真实性认可，但认为只是“行政承诺”。对证据十二真实性认可，但对证明目的不认可，认为“人防工程”不可能办物权凭证。
被告对保丽公司提交的七组证据的真实性、合法性和关联性均不持异议。
保丽公司对原告提交的证据一、证据十三认可。对证据二、证据五、证据七、证据八认为与保丽公司没有关联性。对证据三－1同意被告的质证意见；对证据三－2认为是被告对原告的承诺，与保丽公司无关。对证据四真实性认可，但认为合同无效。对证据六、证据十一的真实性、合法性和关联性均不认可。对证据九同意被告的质证意见。对证据十认为只是一份“行政承诺”。对证据十二真实性认可，但认为附一层是人防工程，无法办理房产证。
保丽公司对被告提交的三组证据的真实性、合法性和关联性均不持异议。
对上述各方当事人无争议的证据，本院予以采信。
对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据二－1当事人对真实性不持异议，本院予以采信；证据二－2、证据七、证据八、证据十一因原告已放弃要求赔偿实际损失的诉讼请求，故不予评判。证据三、证据四当事人对真实性不持异议，且与证据二－1能相互印证本案事实，本院予以采信。证据五证明了卖场被租赁给工贸公司的事实，本院予以采信。证据六证明了原告主张违约金的事实，本院予以采信。证据九、证据十证明了政府做当事人协调工作的情况及承诺书的产生原因，与本案有关联性。证据十二能证明涉案租赁物的物权登记情况，本院予以采信。被告证据二的真实性本院予以采信，但该《房屋租赁合同》第六章租金及支付方式约定：1、第一年租金合同签订时付清，今后每年在合同到期前一个月一次性付清全年租金；2、被告应在收取租金时提供合法票据，原告在收到票据后7日内支付租金，以便原告备款支付租赁费。因被告至今未向原告提供收取租金的合法票据，故对被告的证据二的证明目的不予采信。被告的证据三与原告的证据四内容相同，本院对其真实性予以采信，被告称与保丽公司口头解除了《房屋租赁合同》，因无其它证据相印证，该证明目的不予采信。保丽公司的证据二、证据四、证据五能与其它证据相印证，本院对真实性予以采信。证据六、证据七当事人对真实性无异议，本院予以采信。
经审理查明，2004年5月31日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，被告将位于孝感市文化路与长征路交汇处付冲广场商场1至4楼面积约4000m²卖场整体租赁给原告经营，租赁期限20年，租金每年65万元。2008年，被告由于发展需要，拟与保丽公司共同对原告租赁的该卖场拆除重建。经被告、保丽公司及广场街道办事处多次做原告工作，被告承诺重建后在原卖场面积基础上增加800m²卖场继续出租给原告经营，原告考虑到各方利益及整体布局需要，经过与被告半年时间的协商，同意原未租赁到期的付冲广场商场拆除。
2008年1月19日，被告付冲村民委员会（为甲方）与保丽公司（为乙方）签订协议书，载明：根据市、区政府及规划部门的统一协调要求，经双方协商，拆除甲方位于孝感市文化东路口与千江大市场相邻拥有产权的孝武电器大楼、周边门面、办公楼、停车场等，甲、乙双方现就拆迁还建事宜，经协商达成协议如下：一、原租赁户退场：1、因甲方与孝武电器（即原告）合同租期未满，乙方协助甲方做好原租赁户孝武电器的退场工作，经甲、乙、孝武电器三方签订退场协议后，方可办理土地过户手续，涉及到孝武电器退场的有关问题双方协商，达成一致，本协议方可实施。建成后还建给甲方的商场在同等条件下，孝武电器有优先经营权。二、拆迁还建范围、甲方同意将位于文化路口与千江大市场相邻拥有产权、划拨土地面积4.9亩，房屋包括孝武电器大楼、周边门店、办公楼、停车场等拆除，全部由乙方投资兴建大型商贸大厦。2、乙方还建给甲方商业用框架式房屋8500m²（含商场公摊面积），方位在新建大厦沿长征路口或文化东路口，乙方同意由甲方优先选择1－5楼每层1700m²。三、房产的经营与管理。1、商城建成后，经营形式以整体租赁为宜，对外整体租赁时，甲方有权参与经营中的决策和管理，具体管理方式另行协商，双方达成一致方可实施。2、如整体租赁有问题时，双方可单独租赁经营。六、大厦建设及房产交付。商贸大厦由乙方负责建设，乙方必须按期交付房产给甲方。此外，合同还对协议保障金、工期及期间损失、房产的经营与管理、违约责任等内容进行了约定。
2009年10月29日，保丽公司（甲方）与被告付冲村民委员会（乙方）签订房屋租赁合同，约定：第二章租赁范围：1、甲方将保丽国际广场附一层位于主进口处向里延伸面积约4800m²卖场租赁给乙方经营。根据双方2008年1月19日签订拆迁还建协议书第二条的约定，还建产权面积8500m²不变，在还建位置不变的前提下，乙方所租面积附一层4800m²在还建的8500m²中扣除（8500－4800＝3700m²），剩余3700m²租赁价格甲乙双方另行协商并重新签订房屋租赁合同；2、乙方所租地下商场中央上、下电梯各一部、中央空调由甲方负责安装，消防按房屋建设要求验收合格交乙方使用，其租赁期运营费用由乙方承担；3、装潢、通风等设施由乙方负责。第三章租赁房产：1、甲方在交房给乙方时，必须是该房屋及土地的合法权利人，凡因该房产及土地权属争议方面的原因使乙方不能正常经营而造成的损失由甲方负责；2、租赁期间由甲方提供水、电来源，线路管道至地下附一层入口，其水、电费由乙方负责。第四章租赁期限：租赁期限为20年。自2011年1月1日起至2031年12月30日止。其合同履行时间以实际交房时间为准。第十章免责条件：因发生人力不可抗拒的自然灾害，如：地震、洪水、火灾、战争等，造成房屋及财产损失和经营不能正常开展或合同不能继续履行时，该合同终止。第十三章违约责任：1、在甲方无违约的前提下及非本合同约定的情形，乙方未按期支付租金，甲方有权向乙方每日按月租金3‰收取滞纳金；2、除本合同明确的终止条款外，任何一方单方终止合同将视为违约。违约方应向对方赔偿因提前终止而遭受的一切损失，并支付合同租金总金额的20%的违约金等。同时，合同还就其他有关事项进行了约定。
从保丽公司与被告签订的二份合同可知，2008年1月19日，原属被告产权的孝武电器大楼、周边门面、办公楼、停车场等由保丽公司拆迁重建后，还建8500m²卖场给被告经营，经营方式可由保丽公司整体对外出租经营，也可由被告单独对外出租经营。
2009年11月3日，原、被告就位于长征路与文化东路口交汇处的“孝武旗舰店”整体搬迁改建进行了友好协商，原告（乙方）与被告（甲方）重新签订房屋还租合同书。合同约定：第三章，改造后的商场还租：1、由于甲方与保丽公司达成拆迁原广场商城还建协议，乙方同意拆除“孝武旗舰店”，并解除双方于2004年5月30日（应为5月31日）签订的房屋租赁合同。凡与广场商城有关的合同、协议全部作废；2、为了考虑双方利益及整体布局需要，在乙方合同未到期的情况下，乙方对甲方发展建设、拆迁改造予以支持。待甲方与保丽公司协商同意将扩建后的商场附一层计4800m²租给乙方用于经营，其中4400m²属还租部分，另400m²属增加经营面积另计房租，其具体位置紧邻主进口向里延伸；3、乙方所租地下附一层商场中央上、下电梯各一部、中央空调由甲方负责安装，消防按房屋建设要求验收合格交乙方使用，租赁期运营费用由乙方承担；4、装潢、通风设施由乙方负责。第四章，租赁房产：1、凡因该房产及土地权属争议方面的原因使乙方不能正常经营而造成的损失由甲方负责；租赁期间甲方提供原有水、电来源，其水、电费由乙方负责。第五章租赁期限：租赁期限为20年，自2011年1月1日起至2031年12月30日止。其合同履行时间以实际交房时间为准（给半年的装修期）。第六章租金及支付方式：1、还租4400m²附一层商场，前15年每年租金为68万元；增加部分400m²按每平方米每年300元房租计算，计每年房租12万元；累计每年房租80万元；后5年租金在前一年的基础上逐年递增10%，第一年租金合同签订时付清，今后每年在合同到期前一个月一次性付清全年租金；2、甲方应在收取租金时提供合法票据，乙方在收到票据后7日内支付租金，以便乙方备款支付租金；3、在开始计租的起始阶段或合同解除、终止时，若房屋租赁不足一个自然月时，其租赁费按实际营业日计算（每月按30日计算）。第十一章免责条件：因发生人力不可抗拒的自然灾害，如：地震、洪水、火灾、战争等，造成房屋及财产损失和经营不能正常开展时，该合同终止。第十二章合同提前终止：1、合同有效期内，若甲乙双方协商一致时，可提前终止；2、因发生人力不可抗拒的自然灾害，导致房产严重毁坏，乙方不能正常使用，甲方应尽快修复交予乙方使用，修复期间甲方免收租金，确实不能修复，可提前终止合同；3、乙方有下列情况之一，甲方有权选择提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失：（1）甲方无任何违约且非本合同约定的情形，乙方逾期支付租金达三个月以上；（2）未经甲方同意，乙方擅自改变房屋结构，或将房屋整体转租给第三方；（3）乙方不得利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益。4、甲方有下列情况之一，乙方有权选择提前终止合同，并要求甲方赔偿一切经济损失：（1）甲方在免责条件以外，未按约定的时间或条件交付租赁房产；（2）依合同及法律的有关规定，乙方通知甲方采取补救措施，甲方未采取及时补救，致使乙方长时间（十五日内）不能正常营业或乙方权益受到严重损害。5、甲乙任何一方依合同规定，提出终止合同，应提前30日书面通知对方。终止合同租赁费按实际营业日计算。第十四章违约责任：1、在甲方无违约的前提下及非本合同约定的情形，乙方未按期支付租金，甲方有权每日按月租金的3‰向乙方收取滞纳金；2、除本合同明确的终止条款外，任何一方单方终止合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因提前终止而遭受的一切损失，并支付总合同租金额的20%的违约金；3、本合同任何一方若有违约，均应在收到另一方通知后七日内予以更正，逾期未能更正，另一方保留索赔的权利。第十五章争议与裁决：本合同在履行过程中发生争议，双方应友好协商解决。若双方协商不一致，任何一方可向人民法院提起诉讼。同时，双方还对合同第二章租赁各方；第七章房产的交付；第八章税收及费用；第九章甲方的责任与权利；第十章乙方的责任和权利；第十三章续租及期满财产处置；第十六章合同生效等其他事项进行了约定。合同签订当日被告向原告出具承诺书，承诺经保丽公司同意将保丽国际广场附一层4800m²租给原告经营。2009年11月，原告撤离付冲商场，将原租赁房屋交付给被告。
原告撤离原付冲商场后，因经营所需，于2010年11月11日由原告下属孝武超市有限公司与合力公司签订了场地租赁合同，租赁期为2010年12月1日至2011年2月1日，租赁费为每年200万元。合同还就其他事项进行了约定。
2010年11月19日，原告商场员工联名向集团公司领导反映：希望领导为员工考虑，解决弱势群体就业问题，否则将有几千人集体上访。2010年11月21日，原告向孝感市人民政府呈交“紧急情况报告”，同样反映此问题，恳请领导给予调处，敦促被告和保丽公司严守合同约定，履行承诺。2010年11月22日，孝感市信访局又以《信访快报》的形式就该情况向有关领导报告。后孝感市领导主持召开了孝南区政府、广场街道办事处、市商务局、孝武公司、市合力公司等有关方面负责人参加的协调会，提出了五条解决方案，但员工表示不能接受，强烈要求按孝南区政府在拆迁协调时提出的意见及所签订的协议落实，不然将组织更大规模的集体上访。2010年12月7日，孝南区人民政府向孝感市信访局呈交“关于孝武电器公司租赁卖场引发纠纷的调查处理情况报告”，表示区政府将继续做好保丽公司、被告、原告的协调工作。2010年12月8日，孝感市信访局向市政府领导呈交“关于孝武公司与付冲村民委员会经营场地租赁纠纷处理情况报告”，建议孝感市委、政府，孝南区委、政府督促被告撤销错误做法，回到重合同，讲信誉的正确轨道。2010年12月18日，原告商场员工继续向孝感市信访局反映：被告、保丽公司无丝毫收敛之心，反存恶意扩大事态之势，硬要工贸公司入驻，我们只好血拼到底。2011年2月23日，被告向广场街道办事处出具“承诺书”。载明：“鉴于我付冲社区违背了原与湖北孝武集团签订的保丽广场租赁合同，我社区郑重承诺：对违约给湖北孝武集团造成的损失给予人民币1200万元补偿金，并于2011年6月30日一次性付清，逾期将双倍补偿，特此承诺。”该承诺书由保丽公司作为担保人盖章。
另查明，2011年1月10日，保丽公司与工贸公司签订《保丽国际广场商用物业租赁合同》，约定保丽国际广场附一层面积约2208.3m²出租给工贸公司进行家电经营，租赁期限为：不定期租赁，租金为每年91.1599万元。合同签订后，工贸公司于2011年5月1日正式营业。
庭审中还查明，本案诉争的保丽国际广场权属问题，三方当事人一致认为，分为三部分：一部分是保丽公司购买的原千江大市场，其权属可为保丽公司；原付冲广场商场拆迁还建部分，其权属可为被告；另一部分所建的商业住宅楼，其已出售的房屋权属为购买者。
本案争议的焦点：一、本案如何定性；二、合同的效力问题；三、原告起诉的租赁合同能否继续履行以及能否同时主张被告承担违约责任。
一、关于本案的定性问题。
原告认为本案应定性为房屋拆迁还建还租合同纠纷。本院认为，最高人民法院《民事案件案由规定》中并无这一案由，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案当事人签订的《房屋租赁合同》符合这一法律特征，被告亦不持异议，故本案应定性为房屋租赁合同纠纷。
二、关于合同的效力问题。
本院认为，原、被告于2009年11月3日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律或法规的强制性规定，未损害国家和他人利益。该合同的签订是在原、被告于2004年5月31日签订的房屋租赁合同履行期未满的基础上，考虑到被告出租物拆除还建，各方利益及整体布局需要，而重新签订的合同，根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，该合同合法有效，应受法律保护。故被告在原一审辩称早已口头协商解除了，现又辩称该合同依法不成立，不生效的理由无证据证明亦无法律依据，本院不予采信。
三、关于原告起诉的租赁合同能否继续履行以及能否同时主张被告承担违约责任的问题。
本院认为，原、被告于2004年5月31日、2009年11月3日签订的二份房屋租赁合同，内容真实，且具有关联性，后一份租赁合同是对前一份租赁合同20年租期未履行完毕，而附加拆迁还建后还租的延续。否则，原告不会同意搬离卖场，放弃扩建、装修等财产损失。被告在拆迁还建卖场建成后，怠于向拆迁还建人行使权利，应承担合同有效，继续履行租赁合同的民事责任。另从被告与保丽公司2008年1月19日签订的《协议书》以及2009年10月29日签订的《房屋租赁合同》内容分析，保丽公司将原属于被告的卖场拆除后，按约定应还建8500m²的面积，根据庭审中查明，三方当事人认可的权属事实，应交付给被告所有。而原告起诉要求被告按合同继续履行租赁新建成的保丽国际广场的面积为4800m²的卖场，只是还建面积8500m²中的一部分，故被告具备继续履行合同的条件和能力。再从2011年1月10保丽公司与工贸公司签订的《保丽国际广场商用物业租赁合同》看，保丽公司已将附一层卖场出租给工贸公司，不定期租赁经营，根据不定期租赁合同的法律规定，可随时予以解除，用来继续履行原、被告间的搬迁还租租赁合同，但被告不主张自己的权利，故被告辩称不是卖场产权人，合同签订的主体不适格，无出租权的理由均不成立，本院不予采信。
保丽公司与工贸公司签订的《保丽国际广场商用物业租赁合同》约定，保丽公司将附一层2200余平米卖场租赁给工贸公司，不定期租赁经营，年租金为91万余元，而被告与原告签订的还租合同约定4400平米卖场，20年租期，年租金仅为68万余元，另增加的400平方米租金另计。其中，面积大小不同，租期长短不同，租金高低不同，不难看出有人为获取巨额租金利差，默契配合，放弃权利主张，恶意违约拒不交付租赁物的行为。依法成立的合同受法律保护，当事人应秉持诚实守信的原则，全面履行合同义务。对于守信者应给予肯定，对于失信者，特别是故意乃至恶意失信者，应给予道义和法律上的否定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据约定情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。依照上述法律规定，原告请求按照原、被告于2009年11月3日签订的房屋租赁合同第十四章违约责任第2项，判令被告依约承担逾期交付租赁物的违约金合法有据，但违约金的计算应按照合同约定的20年租金总款的20%计算。故原告诉请继续履行合同义务的同时主张被告承担违约责任符合法律的规定，本院予以支持。
为了查明本案事实，保丽公司作为本案主体参加诉讼适格，其辩称不应成为本案主体的理由不予采信。鉴于保丽公司与原告间没有书面合同，双方无直接的权利义务约定，故原告要求保丽公司承担民事责任，本院不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四、第二百一十二，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六、第一百四十二之规定，判决如下：
一、孝感市广场街付冲村民委员会，于本判决生效之日起三十日内向湖北孝武电器集团有限公司，依约继续履行出租扩建后的保丽国际广场4800m²卖场；
二、孝感市广场街付冲村民委员会，于本判决生效之日起十日内向湖北孝武电器集团有限公司，支付逾期交付租赁物的违约金3493015.20元（20年租赁费累计17465076元×20%＝3493015.20元）；
三、驳回湖北孝武电器集团有限公司的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行给其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费118400元，由孝感市广场街付冲村民委员会负担。湖北孝武电器集团有限公司已预交118400元，在执行中一并执行给湖北孝武电器集团有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在递交上诉状时预交按其上诉请求计算的上诉案件受理费。款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，帐号：05×××69-1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 晏桂如
审 判 员 孙 伟
代理审判员 胡 红
二〇一四年三月二十日
书 记 员 王会蓉
法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。