南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初5641号
原告：丁莎，女，汉族，1979年5月4日生，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：唐亮，江苏众贤律师事务所律师。
被告：南京栖霞建设物业服务股份有限公司，统一社会信用代码91320100135495688W，住所地江苏省南京市栖霞区和燕路251号。
法定代表人：吕俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘帅，江苏德擎律师事务所律师。
原告丁莎与被告南京栖霞建设物业服务股份有限公司（以下简称栖霞建设物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案受理后，依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁莎的委托诉讼代理人唐亮、被告栖霞建设物业公司的委托诉讼代理人刘帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁莎向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告对原告名下位于南京市栖霞区某某路XX号某园XX幢X单元XXX室房屋（以下简称案涉房屋）四层顶层堆放热水器处的公共区域漏水部分承担维修义务，并承担第二层及第三层维修费用4万元。2、被告按照每月16600元的标准赔偿原告自2017年8月1日起至房屋内外渗漏部位修复完毕验收合格之日止的房屋租金损失。3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告是案涉房屋业主。2014年4月13日原告发现案涉房屋主卧室及主卧室卫生间顶部部分漏水，多次向被告报告要求其派人查验、修复，但被告以渗水处为公共平台，且安装有其他业主的太阳能热水器等为由推诿，不予维修，造成案涉房屋上述面积墙面开裂，影响使用并致无法出租。2017年9月，原告找了南京浩创装饰工程有限公司（以下简称浩创公司）对楼顶除堆放太阳能热水器外的漏水点做了防水维护，共花费人民币4万元。维修完毕后，原告又对案涉房屋内的渗水处重新进行了粉刷。因原告多次与被告协商无果，故诉至法院，请求判如所请。
被告栖霞建设物业公司辩称，原告的诉请没有事实及法律依据。原告在2013年8月26日提交的《装修申请表》中，已确认装修前的隐蔽工程、厨房卫生间防水层完好及雨污排水管畅通，并在《承诺书》中承诺仅拆改非承重墙体等。但原告违规装修、擅自拆改承重梁，致屋顶整体变形、屋顶墙面开裂及产生漏水。被告于2013年9月23日就原告的上述行为向原告发出了《整改通知书》，原告也于当日进行了签收。就原告所称维修堆放太阳能处公共区域的裂缝问题，因需使用公共维修基金，被告已联系案涉房屋同楼栋的其余业主，上述业主明确拒绝使用公共维修基金修复，且因该处堆放的热水器系整幢楼4户人家的热水器，其余3户已经明确拒绝挪动热水器用于维修，综上被告已经尽到物业的职责，请求驳回原告的诉请。
经审理查明，原告系案涉房屋的所有权人。2010年，开发商向原告交付了案涉房屋，南京市栖园住宅小区业主委员会与被告签订了《栖园物业服务委托合同》。2010年7月2日，原告曾向被告反映“厨房顶渗水、二楼次卧墙角下方起皮”，后被告的处理结果为“已维修”。2013年8月26日，原告就案涉房屋的装修向被告提交《装修申请表》及《承诺书》各一份，在《装修申请表》其中的装修前隐蔽工程（水电部分、地漏）完好情况检查记录一栏中，原告写明“装修前隐蔽工程完好、厨房卫生间防水层完好、雨污排水管畅通”并签字；在《承诺书》中，原告承诺：仅拆改非承重墙体、外墙梁上打孔、回填卫生间、不放垃圾装饰材料等。2013年9月23日，被告向原告发出《整改通知书》，称“因原告装修中违规擅自切断承重梁，要求原告停工恢复”。2015年3月21日，原告就“二楼主卧室（套内二楼）顶渗水问题”向被告进行反映，被告的处理结果为“已报开发公司、由开发公司解决”。
本院曾至案涉房屋进行了查验，查明：案涉房屋室内墙面及天花板处、室外专有部分均无渗漏水渍、积水现象。原告所称的主卧室及主卧室卫生间漏水处的上方顶层即73幢楼顶的共有部分，该处堆放有73幢的太阳能热水器（含四个水箱），并在该区域有清晰可见的裂缝若干。根据被告指示的主卧室及主卧室卫生间处及被告出示的原始结构受力图，原告在装修过程中对主卧、主卧卫生间连接处房梁确有拆改。
本院就原告的拆改行为是否导致堆放太阳能共有部分产生裂缝及渗水函需原告举证向其进行了释明，原告拒绝就上述事由申请鉴定。
庭审中，关于被告是否履行了合同义务，原告举证新闻视频录像一份，证明原告曾多次向被告反映房屋的多处渗漏问题，被告推诿不予解决，被告则称渗漏系原告装修中擅自拆改承重梁产生。关于原告的损失，原告举证了其与浩创公司的合同及4万元的收据，证明因对除堆放太阳能热水器共有部分外的渗漏点做了防水修复致花费4万元。原告另举证了与案外人的房屋租赁合同，证明案涉房屋的租金为每月16600元，租期截止至2017年7月31日，因房屋存在多处渗漏现象致案涉房屋无法再行出租；被告否认上述证据的真实性，并坚持主卧室、主卧卫生间渗漏及堆放太阳能热水器处的裂缝系原告擅自拆改承重梁所致，且被告已尽到了合同义务。为此，被告举证了《维修资金申请使用征询意见表》，证明就案涉房屋的上述现象如维修需使用公共维修基金并挪动堆放的太阳能热水器，被告已征求了案涉房屋所在的73幢05户型共有部分的其余3户（105室、205室、305室）意见，该三户明确表示拒绝使用公共维修基金维修共有区域的裂缝、拒绝挪动太阳能热水器；原告则否认上述证据的真实性，其称并未见有业主105室、205室、305室业主的签名。
综上，对原、被告双方有争议的事实，本院认定如下：案涉房屋自原告装修前后多处漏水，原告亦曾多次联系被告维修未果。2017年9月19日，原告与浩创公司签订合同，后浩创公司按约对除堆放73幢太阳能热水器的共有部分以外渗漏面积做了防水修复，原告花费人民币4万元。后原告又自行对案涉房屋的室内面积进行了粉刷，现案涉房屋室内未有渗漏水渍。被告曾就使用公共维修基金并移动太阳能热水器进行维修，征求了73幢105室、205室、305室业主意见，在被告提交记载的业主意见的证据中，105室业主意见“挪太阳能修不同意，修是可以的”，205室业主意见“挪太阳能不同意，家里是要用的”，305室业主意见“挪太阳能不同意，因为她家是有其他使用的方式”，《维修资金申请使用征询意见表》中没有上述业主的签名，也未加盖业主委员会的公章。
上述事实有双方当事人的陈述、产权证、《栖园物业服务委托合同》、《装修申请表》、《承诺书》、《整改通知书》、《维修资金申请使用征询意见表》、施工合同、收据、现场照片、调查笔录、报修记录、新闻视频录像及本院的庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，南京市栖园住宅小区业主委员会与被告之间签订的《栖园物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家强制性法律规定，故该合同成立并生效，并对业主具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告以物业服务合同纠纷为由至本院诉讼，并坚持被告未对堆放太阳能及水箱处的共有部分进行维修、养护和管理，违反了合同约定，构成违约；被告则认为是原告擅自拆改承重梁致承重梁对应垂直位置上方的堆放太阳能及水箱处的共有部分产生裂缝导致渗水。因原告并未举证证明其拆改承重梁的行为不会导致上述面积裂缝和渗漏的产生，且经本院释明后，原告仍拒绝就上述拆改行为不会导致上述面积裂缝、渗漏产生（即该处裂缝、渗漏产生的原因）申请鉴定，故本院对原告主张被告维修案涉房屋堆放太阳能、水箱处共有部分的诉讼请求不予支持。
原告另主张被告赔偿其委托浩创公司自行修复了除堆放太阳能、水箱处共有部分之外的渗水点的花费4万元，结合原告提交的报修记录、新闻视频录像及照片，亦可以看出案涉房屋在除堆放太阳能、水箱处共有部分之外存在多处漏点确实曾渗漏至案涉房屋室内，被告在保修期虽联系开发商进行了维修但始终未修复，在保修期满后被告也未能解决，故原告自行委托修复花费4万元并自费粉刷了墙面；被告抗辩该处漏水依然因原告擅自拆改承重梁产生，被告已尽了服务义务。综合本案证据，对于原告此项主张，第一、多处共有部分的渗水点远离对应的原告拆改的承重梁位置及垂直位置，被告并未能举证证明原告拆改承重梁能够致绝对距离外的区域产生渗水；第二，被告在保修期前后虽通知开发商或其他相关人士组织了维修，但未能完全修复，确对原告造成了一定的损失；第三，原告举证的4万元开支是自行修复的费用，如案涉房屋在该4万元自行修复的区域系质量问题，该费用应由出卖人负担。而本案原告系以物业服务合同关系主张，即被告未尽到合同义务承担的违约责任。考虑到被告确有履行了服务义务的行为，结合原告的自行委托修复的费用及自行粉刷墙面的情形，本院酌定被告赔偿原告损失1万元。至于原告主张被告按照每月16600元的租金标准赔偿原告自2017年8月1日起至房屋内外渗漏部位修复完毕验收合格之日止的房屋租金损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、被告南京栖霞建设物业服务股份有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告丁莎损失人民币1万元。
二、驳回原告丁莎的其他诉讼请求。
案件受理费2508元，减半收取1254元，由原告丁莎负担1000元，由被告南京栖霞建设物业服务股份有限公司负担254元（此款原告已预交，本院不予退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 朱 悦
二〇一八年四月十六日
书记员 沈易茜