福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第14591号
原告厦门银之座物业管理有限公司，住所地厦门市海沧区滨湖东路826号之八，组织机构代码70545604-0。
法定代表人林建忠，总经理。
委托代理人林建才。
委托代理人董帅，福建均融律师事务所律师。
被告厦门市乐雅酒店管理有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道2号厦门第一广场西座602B室，组织机构代码69300956-8。
法定代表人陈黎阳，董事长。
委托代理人叶燕辉，福建丰一律师事务所律师。
原告厦门银之座物业管理有限公司与被告厦门市乐雅酒店管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，依法由代理审判员李吟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林建才、董帅和被告委托代理人叶燕辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门银之座物业管理有限公司诉称，2012年6月1日，原告与厦门志禾房地产投资管理有限公司签订《云岳山庄前期物业服务合同》，该物业合同有效期限自2012年6月1日至2015年5月31日。2012年元月，被告与厦门志禾房地产投资管理有限公司先后签订云岳山庄7号楼、8号楼、10号楼、11号楼的《房产租赁合同》，约定租赁期间由被告按物业公司发出收费通知单所约定的时间直接向物业单位缴交。2012年6月1日起至今，原告依据《物业管理条例》及该《物业服务合同》对云岳山庄整体物业的安全、清洁及维护等积极、全面地进行了系列的物业服务工作。但被告自2013年7月1日起至今，未缴纳任何相关物业服务的费用，经原告工作人员采取多种形式和发放《缴纳通知书》后，被告仍拒绝履行缴交相关物业费用的约定义务。原告现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2013年7月1日至2014年9月30日期间物业管理费、公维金共计138966.27元；2、被告向原告支付2013年7月1日至2014年8月30日未缴纳的管理费、公维金的违约金93802元（自欠费下月1日起按日千分之三的标准计算至实际付款之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告厦门市乐雅酒店管理有限公司辩称，1、被告主体不适格。根据原告与厦门志禾房地产投资管理有限公司签订的《云岳山庄前期物业服务合同》的约定，物业服务费用的缴交主体是实际使用人即厦门市志禾乐雅酒店有限公司，原告催缴公摊电费的通知也是发给该公司，故缴费主体应是该公司而非被告，因此本案被告主体不适格；2、即使被告适格，原告已在物业服务合同中将“办公用水电费”作为一项成本纳入物业管理费标准的测算依据，又在提供物业服务期间将物业值班室和办公室的水电费用计入公摊，且每月公摊电费变化大，故原告长期违规收费，侵占业主利益，被告有权拒绝缴交物业管理费用；3、即使被告适格，原告对小区的绿化长期疏于养护、管理，致使小区绿地受到破坏；原告未对2012年6月1日至2013年5月31日的维修金收支情况进行公布；原告未按期向实际使用人做满意率调查、召开质量分析会、开展管理评审等；原告对实际使用人的多次投诉置之不理，亦无回复。因此原告未按照合同提供物业服务，应相应降低收取服务费用标准，被告有权主张先履行抗辩权，在原告完全按照合同约定提供服务之前，拒绝支付物业管理费用；4、即使被告适格且应支付物业管理费用，原告自2012年6月1日起每月多向被告收取的公摊水电费应予以抵扣物业管理费用；原告未举证证明其有向被告及实际使用人催收讼争期间的物业管理费及公维金，故原告诉求违约金无事实和法律依据，且违约金的计算标准过高，应以银行同期同类贷款利率为标准计算。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年1月11日，厦门志禾房地产投资管理有限公司与被告签订一份《南闽字第2728号地块“云岳山庄”7号楼、10号楼、11号楼房产租赁合同》，将“云岳山庄”7号楼、10号楼、11号楼房产出租于被告，并约定租约期限暂定为13年，实际租期自本合同约定的装修完成之日起算至2024年11月30日止；在租赁期间内，被告应当遵循物业管理和应缴纳的物业管理费、公共维修金和水电费公摊等按相关规定，由被告按物业公司发出收费通知单所约定的时间直接向物业单位缴交，如未缴纳或未完全缴纳或违反物业管理等，物业公司行使相应权利导致的后果，由被告自行承担；在租赁期间发生的水电费、通讯费、有线电视、煤气等其他费用由被告按照相关规定及相关部门的要求及时缴纳。2012年5月20日，厦门志禾房地产投资管理有限公司与原告签订《云岳山庄前期物业服务合同》，约定将“云岳山庄”委托给原告提供前期物业管理服务，合同期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止；物业服务资金由实际使用人按其拥有的物业建筑面积预先交纳，酒店（7、8、10、11号）物业管理费为3元／月·平方米，房屋公共维修基金为0.3元／月·平方米；水电及相应公摊费用据实清算，由原告代收代付；实际使用人应于2012年6月1日起交纳物业服务费用；违反本合同约定的，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日3‰的标准向原告支付违约金。2012年6月1日，厦门志禾房地产投资管理有限公司与被告签订《房屋交付事项协议书》，双方确认“云岳山庄”7号楼、8号楼、10号楼、11号楼共计面积为3007.928平方米的房产已于2012年6月1日交由被告使用，被告应按照原合同约定履行同物业管理单位办理相关手续并于2012年6月1日开始缴交物业管理费用的义务。原告自2012年6月1日起为讼争小区提供物业服务至今。讼争小区的物业管理服务费、房屋公共维修金一般按季度收取。被告至今均未向原告缴纳讼争期间的物业管理费及房屋公共维修金共计138966.27元。
另查明，2013年12月10日，厦门市志禾乐雅酒店有限公司成立，其住所地为“云岳山庄”7号、8号、10号、11号。2014年6月6日，原告以厦门市志禾乐雅酒店有限公司为付款方开具了两张关于“云岳山庄”7号、8号、10号、11号2012年11月30日至2013年2月28日期间物业管理费、房屋公共维修金的发票。2014年11月10日，原告向厦门市志禾乐雅酒店管理有限公司发函催收2014年8月电费余款3494.34元。
以上事实，有原告提供的《云岳山庄前期物业服务合同》、《南闽字第2728号地块“云岳山庄”7号楼、10号楼、11号楼房产租赁合同》、《房屋交付事项协议书》，被告提供的发票、企业营业执照、通知及本案庭审笔录等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，（一）被告是否是缴交讼争期间物业管理费、房屋公共维修金的适格主体问题。原告与厦门志禾房地产投资管理有限公司签订的《云岳山庄前期物业服务合同》均系合同双方真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效合同。被告作为案涉房产的承租人，应按照《南闽字第2728号地块“云岳山庄”7号楼、10号楼、11号楼房产租赁合同》、《房屋交付事项协议书》的约定，履行向讼争小区的物业公司即原告缴纳2012年6月1日起的物业管理费、房屋公共维修金和水电费公摊等费用的义务。现原告作为讼争小区的物业公司，其有权要求被告支付讼争期间的物业管理费、房屋公共维修金。虽厦门市志禾乐雅酒店有限公司系以案涉房产为住所地且原告开具的发票系以厦门市志禾乐雅酒店有限公司为付款方，但不足以证明案涉房产的实际使用人为该公司而非被告，且被告是否系案涉房产的实际使用人并不能免除被告依约支付物业管理费、房屋公共维修金的义务。故对被告以其主体不适格的抗辩，本院不予支持。被告是缴交讼争期间物业管理费、房屋公共维修金的适格主体。
（二）被告是否能以原告未依约履行物业管理服务及存在违规收费而拒绝缴纳物业管理费及房屋公共维修金问题。被告主张原告在管理期间将值班室的水电费计入公摊，侵占业主利益；原告管理人员晾晒被子影响被告正常经营；原告未进到绿化养护义务，小区绿化收到破坏；原告管理人员上班时间玩手机，不务正业，被告有权在被告依约提供服务前，拒绝支付物业管理费。被告并提供用水量、用电量明细表、照片3张、图片2张、《云岳山庄前期物业服务合同附件》证明其主张。原告认为，其已为被告代缴公摊电费，不存在虚报情况，将办公室、值班室用电列入公摊是物业管理费按3元／月·平方米的前提，被告以公摊费用计算方式不合理作为拒缴物业管理费、公维金的抗辩理由不成立，亦不符合法律规定；原告已履行绿化、安保义务，被告所指草地系因环境等客观因素，原告已上报开发商申请使用公维金进行维护更换；原告物业安保人员有定点巡逻、定点执勤，被告提供的照片仅是某一时间点的工作记录，无法证明事实发生的整个过程；合同附件系对云岳山庄管理处人员构成及相关费用的一个估算，不是实际费用计算清单及标准。原告并提供照片2张、2013年7月至2014年8月电费发票、2013年7月至2014年10月电费缴费清单、2013年6月18日校表费发票、厦门志禾房地产投资管理有限公司授权委托书、情况说明书证明其主张。本院认为，原告已提供证据证明其向电业部门为被告代缴公摊电费，被告对该公摊收费标准、收取的实际金额有异议但未及时通过有效途径解决，且均按原告的通知明细缴交了相关公摊水电费，现再以原告存在违规收费而拒交物业管理费，本院不予支持。被告主张原告未按期向实际使用人做满意率调查、召开质量分析会、开展管理评审、未及时公布公维金使用情况等，但未提供证据予以证明，本院不予支持。被告提供的照片确可体现小区内个别草地绿化欠缺、原告工作人员上班使用手机等情形，反映出原告在提供服务上存在部分瑕疵，但并不能因此从总体上否定其物业服务质量，原告已基本履行物业管理服务义务。另，房屋公共维修金属于全体业主共有，是用于房屋公共部位、设施等的维护、修理，与物业服务是否存在瑕疵并无关系。故被告以原告未依约履行物业管理服务拒交物业管理费、房屋公共维修金的主张，本院不予支持。
综上，本院认为，原告要求被告支付2013年7月1日至2014年9月30日期间的物业管理费、房屋公共维修金138966.27元，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告服务中确存在瑕疵，原告要求被告支付物业管理费违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告怠于履行缴纳房屋公共维修金的行为已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付逾期缴纳房屋公共维修金的违约金的主张合理合法，本院予以支持。相关合同中未对缴费周期作出约定，结合讼争小区实际按季度收费的情形，被告向原告支付的违约金应按每季度欠缴的房屋公共维修金为基数自下季度第1个月1日起分段计算至实际付款之日止；相关合同中对于逾期缴纳房屋公共维修金的违约金标准亦未作明确约定，故可参照银行同期贷款利率计算支付。原告要求按日千分之三的标准计算，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告厦门市乐雅酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门银之座物业管理有限公司支付2013年7月1日至2014年9月30日的物业管理费、房屋公共维修金共计138966.27元；
被告厦门市乐雅酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门银之座物业管理有限公司支付2013年7月1日至2014年8月30日房屋公共维修金的违约金（以每季度的房屋公共维修金为基数，自欠费季度的下季度的第一个月的1日起算，按银行同期贷款利率分段计算至实际付款之日止）；
驳回原告厦门银之座物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2396元，由原告厦门银之座物业管理有限公司负担959元，被告厦门市乐雅酒店管理有限公司负担1437元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 李 吟
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 邱福香
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。