重庆市丰都县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝0230执异12号
异议人（利害关系人）：向传友，男，1981年9月24日出生，汉族，居民，住重庆市石柱县。
委托诉讼代理人：刘勇，重庆森吉律师事务所律师。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行，住所地丰都县三合街道名山大道东段5号，组织机构代码90878611-1。
负责人：张俊，该行行长。
委托诉讼代理人：胡劲松，该行员工。
被执行人：朱勇，男，1983年1月26日出生，汉族，个体工商户，住重庆市丰都县。
本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行（以下简称农行丰都支行）与被执行人朱勇金融借款合同纠纷一案中，异议人向传友向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
向传友向本院提出的异议请求：请求撤销丰都县人法院（2016）渝0230执692号执行裁定，向传友对执行标的有优先购买权。事实和理由：2014年11月7日，向传友与被执行人朱勇签订租赁合同，租赁重庆市丰都县xx街道xxx路xxx号1-4、1-5、1-6、1-7、1-8号五个门面，租赁期限为10年（从2014年11月17日起至2024年11月17日止），每年租金为14万元。向传友按照合同约定支付了全部租金140万元。之后，向传友等人将门面装修经营餐馆。2017年2月，丰都法院电话联系向传友，称朱勇欠银行贷款，该门面向农行丰都支行抵押未按时归还，要拍卖该门面，向传友到法院接受询问时主张了自己的权利（包含租赁权和优先购买权）等。2018年3月28日，向传友接到电话，说法院在店面贴上公告，要求在2018年4月17日前搬离，否则将强制执行。向传友经了解，朱勇于2015年2月曾向农行丰都支行归还该房屋贷款，银行后来再次向朱勇发放贷款。另重庆道尔顿资产评估土地房地产估价有限公司在2016年10月21日对重庆市丰都县xx街道xxx路xxx号1-4号、1-5号、1-6号房屋评估时，特别提示了该门面的租赁情况，已全部付了租金，考虑该因素对评估值的影响，才评估该三个门面的价值为244.11万元，且评估报告的有效期为壹年（从2016年10月21日起至2017年10月20日止，法院在变卖该门面时评估报告已经过期，本应重新评估）。法院在2017年10月20日、12月28日公告拍卖（流拍）前没有通知向传友是否行使权利。故向传友作为承租人，法院拍卖时享有优先购买权，而法院未通知，导致优先购买权丧失，其拍卖行为违法。现根据《民事诉讼法》的相关规定，提出申请以保护向传友的合法权益。
申请执行人农行丰都支行称：三间门面抵押在前，租赁在后，不认可向传友提出的租赁权。门面评估拍卖时公司工作人员去实地拍照，向传友应当知道评估拍卖情况，其未主动联系我们，我们去调查也不配合，向传友主动放弃优先购买权。要求依照《物权法》第一百九十条的规定，依法裁定驳回向传友的执行异议。
被执行人朱勇未答辩。
本院查明：申请执行人农行丰都支行与被执行人朱勇金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月18日作出（2016）渝0230民初1028号民事判决，判决朱勇偿还农行丰都支行借款本金人民币480万元及利息；农行丰都支行对朱勇所有的坐落于丰都县xx街道xxx路xxx号1-4、1-5、1-6号房屋（证号分别为306房地证2012字第023xxx号、306房地证2012字第023xxx号、306房地证2012字第023xxx号）享有优先受偿的权利。该案发生法律效力后，被执行人朱勇未按判决书确定的给付内容履行义务，农行丰都支行于2016年6月12日申请本院执行，执行案号为（2016）渝0230执692号。同年8月24日本院作出裁定，将被执行人朱勇所有的丰都县xx街道xxx路xxx号1-4、1-5、1-6号房屋予以查封并交朱勇保管。同月29日，本院裁定对上述房屋予以评估、拍卖，并作出（2016）丰法执评估字第10号司法评估决定书。同年9月5日，本院委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估。同年10月21日，重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限责任公司作出重道资评鉴字（2016）第169号司法鉴定报告书，丰都县xx街道xxx路xxx号1-4、1-5、1-6号房屋的评估价值为244.11万元。
2017年9月14日，本院委托重庆易槌瀛天下网络科技有限公司就1-4、1-5、1-6号房屋进行网络司法拍卖。2017年11月、12月两次流拍，后本院决定予以网络司法变卖，2018年3月16日，李崇勇以219.669万元之价竞买成功。2018年3月23日，本院作出执行裁定书，裁定解除对朱勇1-4、1-5、1-6号房屋的查封，明确1-4、1-5、1-6号房屋归买受人李崇勇所有，并自裁定书送达李崇勇时起转移。2018年3月28日，本院发出限期搬离公告，责令被执行人朱勇及其该房屋内其他人员在2018年4月17日前迁出1-4、1-5、1-6号房屋。
另查明，朱勇于2013年3月7日将1-4、1-5、1-6号房屋抵押给农行丰都支行，作为其向农行丰都支行履行债务（480万元）的担保，同日在丰都县房地产登记中心办理了抵押登记。
2014年11月17日，朱勇与向传友签订《门面租赁合同》，约定朱勇将丰都县xx街道xxx路xxx号1-4、1-5、1-6、1-7、1-8号五个门面出租给向传友，租金为14万/年，租期10年（从2014年11月17日起至2024年11月17日止），向传友无需经朱勇同意享有向任何第三人转租的权利。2015年6月1日，向传友与张小华签订《门面租赁合同》，向传友将1-4、1-5、1-6、1-7、1-8号房屋出租给张小华，租期6年（2015年6月1日起至2021年6月1日），租金为15万元/年。
还查明，2017年2月27日，本院告知向传友对1-4、1-5、1-6房屋享有优先购买权。同年10月25日，向传友向本院书面申请保留优先购买权。2017年11月30日，本院电话告知向传友参加淘宝网第二次竞拍。
本院认为：向传友认为本院在执行实施过程中采取的拍卖变卖执行行为不当，侵害其对执行标的优先购买的权利而提出的本案异议，属依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第三项规定提出的异议，应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。向传友认为其对拍卖房屋有优先购买权，法院未按《最高人民法院关于人民法院司法网络拍卖若干问题的规定》第十六条规定进行通知，导致其丧失优先购买的权利。本案执行过程中，2017年2月27日在向传友的谈话笔录中，执行人员明确告知其享有优先购买权，并征求意见是否行使优先购买权，向传友表示有购买意向，会参加竞拍，执行人员告知向传友确需购买门面，与本院司法鉴定室专门从事对外委托拍卖的人员联系，向传友表示如果其他人购买，会根据合同租到2024年11月17日才交出门面。但向传友除了口头表示要行使优先购买权外，其并未行使实质性的优先购买行为。2017年10月25日，向传友向本院执行局邮寄申请书，申请书载明：“我是重庆市丰都县xx街道xxx路xxx号1-4、1-5、1-6号门面的承租方向传友，我看到这三个门面在司法平台公开拍卖，我作为承租人申请保留优先购买权并将租赁情况公示在公告中（目前是公示在详情备注里。）”申请书一并附门面租赁合同、租金收条、民生银行转款对账单、致委托估价人函复印件。2017年11月30日，本院电话告知向传友，案涉三间门面将在淘宝网上进行第二次拍卖，征求其是否购买，并告知在淘宝网购买。向传友表示买不买不确定，但要保护其租赁权。上述事实表明，人民法院已经明确告知向传友行使优先购买权，但其怠于行使优先购买权，且其在电话中已经明确表示主张租赁权。按照《最高人民法院关于人民法院司法网络拍卖若干问题的规定》第十六条规定，优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。另，向传友提出拍卖超过房屋估价有效期，本院认为重庆道尔敦资产评估公司作出的重道敦资评鉴字【2016】第169号评估报告结论有效期为一年，即从2016年10月20日至2017年10月20日，本院已于2017年9月14日委托重庆易槌瀛天下网络科技有限公司对案涉房屋进行网络司法拍卖，同年10月20日公告拍卖，属在房屋估价有效期内。综上，向传友的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条三项、第十七条第一项、第二十一条之规定，裁定如下：
驳回向传友的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向重庆市第三中级人民法院申请复议。
审 判 长 何黎英
人民陪审员 杨龙海
人民陪审员 陈 斌
二〇一八年五月九日
书 记 员 张洛菡