上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初11159号原告勾逸淳，户籍地上海市徐汇区，现住上海市徐汇区。被告穆坤，户籍地上海市长宁区，现住上海市闵行区。原告勾逸淳与被告穆坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理，先由审判员林霞适用简易程序予以审理，后因本案案情复杂，本院转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告勾逸淳、被告穆坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告勾逸淳向本院提出如下诉讼请求：1.认定2013年5月20日被告强行锁原告门的行为违法；2.被告退还原告多收的电费人民币5,157.75元(以下币种均为人民币)；3.被告赔偿原告违约金6,000元，退回押金6,000元；4.被告赔偿原告锁门造成的营业损失和其他损失10,000元(从2013年5月20日至同月31日)；5.被告履行2013年3月25日协议中的各项承诺，即(1)让上海依倍亮洗衣店(普通合伙)免费使用(协议上约定的东兰路XXX号)商铺二个月；(2)与上海依倍亮洗衣店(普通合伙)重新签署协议：“3月25日”协议中一、情况说明的3“由于当初乙方是以企业法人代表勾逸淳个人名字和甲方签署的租房协议，而办理营业执照必须以公司名称为准，为此根据工商注册的要求，甲乙双方重新签署新的租房协议，协议内容不变，只将当事人勾逸淳变更为上海依倍亮洗衣店(普通合伙)”；(3)提供协议约定的各项资料【包括：乙方租赁部位的产权证明、大产证平面图、产权所有人同意甲方可以转租的承诺书(均为复印件加盖公章)】；6.被告赔偿给上海依倍亮洗衣店(普通合伙)“3月25日协议”违约的违约金6,000元；7.被告赔偿原告自2013年6月1日起至同年9月5日止扣留机器设备的营业损失95,000元。事实与理由如下：原、被告于2011年7月22日签订租房协议，协议约定被告将坐落于上海市闵行区东兰路XXX号门面房(以下简称涉案房屋)出租给原告作为洗衣店使用，月租金每月6,000元，租期从2011年8月1日起至2013年8月1日止。2013年2月3日，被告发短信给原告：“上月水电费总计4,775元，请于明后两天转于我的建行卡内”。同月5日，原告将该笔水电费4,775元转至被告银行卡内。2013年3月25日，原告支付给被告自2013年4月1日起至同年5月31日止的房租12,000元。2013年3月30日，原告看到被告从门缝塞进来的“洗衣店水电费记录”，发现自2012年12月29日起至2013年3月7日止，原告实际使用水电费合计只有3,462.65元。原告遂对此产生疑问，要求被告提供记载水电费原始数据的账簿，但被告一直未提供。2013年5月20日，被告以原告未支付水电费为由，强行将其租赁给原告的商铺上锁。期间，双方虽经辖区派出所调解，但被告只同意原告取出顾客的衣物和住在该商铺内员工的私人物品，不同意原告搬出用于经营的机器设备。直至2013年9月5日，在(2013)闵民五(民)初字第1634号案件调解时，被告方允许原告搬出设备。原告认为，原告已支付房租至2013年5月31日，且被告自2012年12月29日起至2013年3月27日止这三个月内多收原告水电费1,312.35元(4,775元-3,463.65元)，被告以原告未缴纳房租及水电费为由实施的锁门行为违法，被告理应退还原告多收的水电费，并赔偿违约金、退还押金，赔偿原告营业损失。被告穆坤辩称，被告向他人承租房屋后，再将房屋转租给包括原告在内的四户承租人。四户承租人除了公用水表外，在所承租的房屋内均设有独立电表，其中三厢电表安装于涉案房屋内。被告每次需进入涉案房屋内方可抄写电表数据，并请原告和其员工在自制的电费记录本上签字确认。如果原告不让被告进入涉案房屋，被告是无法读取电表数据的。原告自己也有账簿，被告不可能两年来一直多收原告电费，原告也从未对此提出异议。现因被告处的电费记录本因搬场找不到了，所以才会产生目前的矛盾。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年7月22日，原告(作为乙方)与被告(作为甲方)签订《租房协议》一份，主要内容如下：一、甲方将位于上海市闵行区东兰路XXX号底楼的门面房约45平方米出租给乙方作为洗衣店使用。二、租期贰年，从2011年8月1日起至2013年8月1日止。三、月租金为6,000元，采用付三押一的方式。四、交付租金同时，乙方应另付押金6,000元(甲方出具押金证明)。五-3、……电、水等其他设施由乙方使用，产生的费用(包括治安、政府部门的各项管理费用)由乙方按时、足额缴纳，如有失误，造成麻烦，乙方自行解决，确需甲方出面协助解决时，乙方应支付甲方必要费用；以上缴费收据请乙方自行保存，以备查对；附：电表底数(未填)；水表底数(未填)；以上数据由乙方自行核对。六-1、有关退租、转让的条款：协议期内，乙方履行本协议所有条款后，甲方不得提前收回房屋(发生甲方能力范围之外的不可抗事件和乙方违约的情况下除外)，协议结束后甲方可续租二年。八、本协议经甲乙各方协商一致、同意、签名盖章后生效，签订之日为本协议的生效日期；所有条款必须执行、本协议内所涉违约的违约金金额为6,000元整，凡乙方违约将支付给甲方违约金外同时甲方收回房屋并且乙方根据本协议条款缴清各种费用所有应付款。协议签订后，原告向被告支付了押金6,000元。2013年2月3日，被告发短信给原告，内容为：“上月水电费总计4,775元请于明后两天转于我的建行卡内”。同月5日，原告将该笔水电费4,775元转至被告银行卡内。2013年3月25日，被告(作为甲方)与上海依倍亮洗衣店(普通合伙)(作为乙方)签订协议，主要内容为：甲乙双方就乙方租赁甲方在上海东兰路XXX号商铺而办理工商营业执照所需甲方提供资料事宜，经友好协商，达成如下协议：一、情况说明：1、甲方从上海东兰饭店(位于上海闵行区东兰路XXX号)租赁了其位于东兰路XXX号的部分商铺，并将其中一部分转租给了乙方；2、由于现在需要到工商局办理经营场地变更手续，故希望甲方再次为乙方提供以下资料(复印件均需要加盖公章)：1)乙方租赁部位的产权证明；2)大产证平面图；3)产权所有人同意甲方可以转租的承诺书；3、由于当初乙方是以企业法人代表勾逸淳个人名字和甲方签署的租房协议，而办理营业执照必须以公司名称为准，为此根据工商注册的要求，甲、乙双方重新签署新的租房协议，协议内容不变，只将当事人勾逸淳变更为上海依倍亮洗衣店(普通合伙)。二、协议内容：1、乙方承诺在合同生效日当日将12,000元房屋租金转入甲方指定的一直用于支付租金的建行卡内；2、甲方承诺在收到上述乙方租金的两周内，提供本合同约定的三项证明并协助乙方变更原租赁合同。三、赔偿约定：1、签订合同当日如乙方未将12,000元房屋租金转入甲方建行卡内，甲方有权在第二日收回租赁的房屋并没收租金；2、如甲方收到乙方的租金但未在两周内提供本协议约定的资料，致使甲方无法办理营业执照，则乙方有权拒付已经支付的房租之后两个月的租金(即：2013年6-7月这两个月的租金)，并使用该房屋到2013年8月1日。同日，原告支付了被告2013年4月1日至同年5月31日房租12,000元。2013年3月29日，被告将一份“洗衣店水电记录”从门缝塞进原告洗衣店内，其中打印有被告分别于2012年12月29日、2013年3月27日对原告洗衣店抄表的三厢电表数、两厢电表数、水表数、洗澡水表数，并手写有计算公式得出2012年12月29日至2013年3月7日期间原告的上述四表的水电费合计为3,462.65元，另加两个月垃圾费200元，共计3,662.65元。原告遂对此产生疑问，于2013年3月31日发短信给被告希望能看到被告记录电费的本子。被告于同日回复让原告有什么问题可以自己去查，并称原告恶意拖欠从2013年2月1日后的水电费，经多次催缴仍未付，需与原告终止房屋租赁关系。2013年5月20日，被告以原告未支付水电费为由，请人将涉案房屋上锁。后经派出所调解，被告同意原告取出顾客的衣物和住在该店铺内员工的私人物品，但未同意原告将机器设备搬离涉案房屋。2013年6月，案外人上海依倍亮洗衣店(普通合伙)作为原告，以穆坤为被告，向本院提起诉讼【案号：(2013)闵民五(民)初字第1634号】，要求法院判令穆坤：1.解除双方签订的《租房协议》；2.退还多收水、电费1,712.75元；3.退还租金12,000元；4.退还押金6,000元;5.赔偿违约金6,000元;6.赔偿经济损失93,000元。该案在审理过程中，勾逸淳于2013年9月5日将涉案房屋内的机器设备搬离。该案庭审中，一是双方均确认2011年年底发生过三厢电表烧坏更换的情况。二是勾逸淳向本院提供《洗衣店水电记录》，穆坤对该证据的真实性无异议，但表示其中打印的“2012年12月29日”是笔误，实际应是“2013年1月29日”。三是勾逸淳认为自2011年年底更换电表开始，假设2012年1月1日每个表按“0”开始计算，2012年2月1日至2013年5月31日期间其支付16个月的租金及垃圾费共计97,600元，而其自2012年1月1日至2013年3月27日起其共向穆坤支付租金、垃圾费、水电费合计139,100元，根据穆坤提交给其的抄见数得出至2013年3月27日共计水电费39,787.25元，因此穆坤多收其水电费139,100元-97,600元-39,787.25元=1,712.75元，被告在该次庭审过程中对此数额予以确认。该案经审理后，本院于2014年9月10日由本院作出民事裁定，驳回了案外人上海依倍亮洗衣店(普通合伙)的起诉。案外人上海依倍亮洗衣店不服上述裁定，遂向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院经审理后，遂于2014年10月21日作出(2014)沪一中民二(民)终字第2639号民事裁定，驳回了上诉。另查明，原告勾逸淳系上海依倍亮洗衣店(普通合伙)的执行事务合伙人，上海依倍亮洗衣店(普通合伙)成立日期为2008年8月6日，主要经营场所为上海市闵行区漕宝路XXX号。本案在审理过程中，原告所主张的营业损失是以每月营业额30,000元为标准，并称在扣除员工工资、房租、水电费的基础上，其经营的洗衣店的营业利润大约在营业额的30%左右。被告称其对原告每月有多少利润不清楚，但从原告花费的水电费用来看营业额是不会少的，故对原告陈述的上述金额予以确认。以上事实，有原告提供的《租房协议》、《协议》、《洗衣店水电记录》、(2013)闵民五(民)初字第1634号庭审笔录及双方当事人的陈述予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《租房协议》合法有效，双方当事人均应恪守，并应按约履行自己的义务。本案主要的争议焦点是被告于2013年5月20日以锁门的方式阻止原告在涉案房屋内从事经营活动的行为是否构成违约。本院就此分析如下：首先，根据该协议的约定，涉案房屋的租期为两年，即自2011年8月1日始至2013年8月1日止，月租金为6,000元。原告于2013年3月25日给付被告自2013年4月1日起至同年5月31日的租金计12,000元。至此，原告依约履行了其主要的合同义务。其次，被告于2013年2月3日发短信给原告要求将上月水电费总计4,775元转入被告银行卡内，2013年3月29日又将抄表时间段为2012年12月29日至2013年3月27日、水电费金额为3,462.65元的“洗衣店水电记录”从门缝塞入原告店铺内，原告对上述“洗衣店水电记录”与短信之间的矛盾存在疑问，要求被告提供原始电费记录本，亦无不妥。被告认可其处有原始水电费记录本，且每次进店抄表都让原告或原告的员工在记录本上签字，其作为涉案房屋的出租方理应提供原始记录本以供原告核对，以消除租赁双方间的误会。然被告在处理上述问题时，并未采取有效妥当的措施消除双方间的误会，而是以原告恶意拖欠电费为由对涉案房屋予以上锁，阻止原告在涉案房屋内、在租赁期限内从事经营活动，其行为显属不当。鉴此，被告以原告欠付水电费为由强行锁门，阻止原告在涉案房屋内继续从事经营活动的行为已构成违约。基于上述论述，下面本院就原告的逐项诉讼请求作如下分析：关于原告的第一项诉请，即要求认定2013年5月20日被告强行锁原告门的行为违法。本院认为，根据诉讼请求的内容不同，诉可分为三类，即确认之诉、给付之诉、变更之诉。其中确认之诉是指原告请求确认其与被告之间是否存在某种法律关系的诉，而非确认某种法律关系是否合法或违法，故原告的第一项诉讼请求并不符合诉的要件，不能作为一项独立的诉讼请求，本院依法不予处理。关于原告的第二项诉讼请求，即要求被告退还多收的电费。本院认为，原、被告在(2013)闵民五(民)初字第1634号案件审理过程中对欠付的电费在本院的主持下进行了对账，双方对欠付的电费金额予以了确认，故本院判令被告需退还的电费当以上述案件经对账后双方确认的金额即1,712.75元为准。关于原告的第三项诉讼请求，即要求被告赔偿违约金6,000元，退回押金6,000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。就本案而言，由于双方在《租房协议》中对于被告违约时所需承担的违约金并未作出约定，故原告主张的违约金缺乏合同依据，本院难以支持。现双方间的租赁关系业已终止，原告要求被告退还押金的诉讼请求，本院应予支持。关于原告的第四项及第七项诉讼请求，即要求被告赔偿自2013年5月20日起至2013年9月5日止的营业损失。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。就本案而言，被告在原告按约支付租金的情况下，擅自将涉案房屋上锁，阻碍原告从事经营业务，其行为显属违约，因此行为给原告造成的损失，理应予以赔偿。至于赔偿损失的金额，本院结合本案的具体情况酌定为35,000元。关于原告的第五项、第六项诉讼请求，系要求被告履行与案外人上海依倍亮洗衣店(普通合伙)于2013年3月25日签订的《协议》，并赔偿案外人上海依倍亮洗衣店(普通合伙)的违约金。本院认为，虽然原告系案外人上海依倍亮洗衣店(普通合伙)的执行事务合伙人，被告与案外人上海依倍亮洗衣店(普通合伙)签订的《协议》中也约定了双方重新签署新的租房协议，协议内容不变，只将当事人勾逸淳变更为上海依倍亮洗衣店(普通合伙)，但此后双方并未重新签署新的租房协议，本案租赁合同关系仍建立于原、被告间。案外人上海依倍亮洗衣店(普通合伙)既非本案租赁合同关系的当事人，亦不属于与本案原、被告争议的诉讼标的享有独立请求权的第三人，故原告要求案外人上海依倍亮洗衣店(普通合伙)作为本案第三人参加诉讼，并要求被告履行与案外人上海依倍亮洗衣店(普通合伙)签订的协议及赔偿上海依倍亮洗衣店(普通合伙)违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，本院判决如下：一、被告穆坤于本判决生效之日起十日内退还原告勾逸淳电费人民币1,712.75元；二、被告穆坤于本判决生效之日起十日内退还原告勾逸淳押金人民币6,000元；三、被告穆坤于本判决生效之日起十日内赔偿原告勾逸淳损失人民币35,000元；四、驳回原告勾逸淳其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,863.16元，由原告负担1,908.92元，被告负担954.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 周 颖人民陪审员 曹文进二〇一六年十月十八日书 记 员 张 辰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。