北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9378号
上诉人（原审原告）何建军，男，1974年9月11日出生。
委托代理人丁晏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）崔明哲，男，1981年10月23日出生。
委托代理人张新苗，北京大成律师事务所律师。
原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生。
上诉人何建军因与被上诉人崔明哲、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院作出的（2016）京0105民初8567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官赵纳、法官申峻屹参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何建军及其委托代理人丁晏，被上诉人崔明哲之委托代理人张新苗，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
何建军在一审法院诉称：2015年8月30日，何建军与崔明哲经链家公司的居间介绍签订了《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：何建军以530万元的价格购买崔明哲位于北京市朝阳区南湖南路×××号房屋（以下简称涉诉房屋）。同时，双方还对交易定金、还款解押、首付款、申请购房贷款、权属转移登记、物业交割、税费承担、违约责任、居间代理费等事项进行了约定。合同签订后，何建军于2015年8月30日依约向崔明哲支付了首期购房定金10万元。2015年8月31日，何建军向链家公司支付了居间代理费11.66万元。2015年10月25日，何建军与崔明哲签订了《定金托管协议》，何建军于当日将剩余定金90万元付至托管账户，完成了支付购房定金的义务。2015年11月20日，崔明哲办理了涉诉房屋原贷款的解押手续。之后，何建军严格按照双方约定以及链家公司的通知积极办理了房屋网签、贷款申请手续，并于2015年12月21日取得了银行的批贷通知。此后，链家公司联系崔明哲配合办理缴税及过户手续，但崔明哲均以各种理由推拖并明确向何建军提出涨价要求。何建军认为崔明哲以涨价为由拖延拒不办理过户手续的行为明显违背合同约定及诚信原则，构成违约，何建军有权解除合同。故为维护合法权益，何建军诉至法院，要求：1、解除何建军与崔明哲之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、崔明哲向何建军退还定金100万元；3、崔明哲向何建军支付违约金106万元；4、崔明哲向何建军赔偿居间代理费11.66万元。
崔明哲在一审法院答辩称：同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，且应注销涉诉房屋的网签，但不同意何建军的其他诉讼请求。首先，合同解除的根本原因系何建军未按约定支付108万元首付款，构成违约。2015年8月30日，崔明哲收到定金10万元。2015年10月29日，崔明哲收到定金90万元。根据《补充协议》的约定，何建军应于2015年11月10日之前支付首付款108万元。但在崔明哲结清房屋贷款、办理房屋抵押注销登记（2015年11月20日）后，何建军仍未支付首付款108万元，故根据《补充协议》的约定，何建军构成根本违约，崔明哲有权解除合同，何建军应支付相当于成交价格20%的违约金。现何建军已支付的100万元定金应冲抵违约金，崔明哲无需承担其他任何责任。其次，何建军存在诸多违约行为，拖延交易周期，违反诚实信用原则，给崔明哲造成了损失。依据《买卖定金协议书》的约定，何建军应于2015年8月30日支付定金10万元，于2015年10月20日前支付剩余定金90万元。但实际上，何建军于2015年10月29日才支付剩余定金90万元，逾期付款达9天。依据《补充协议》的约定，何建军应于2015年11月15日前办理贷款手续，但其实际办理时间为2015年12月8日，逾期23天。据了解，何建军系因合同履行期间炒股被套，资金周转困难，而没有能力支付首付款，但却将交易停滞的责任归咎于崔明哲，其行为违反了诚实信用原则，导致崔明哲无法按时收回房屋价款，错过投资时机，产生巨大损失。最后，崔明哲行使先履行抗辩权，不存在违约行为，不应承担任何责任。根据约定，何建军支付定金、首付款、办理贷款在先，崔明哲配合办理房屋所有权转移登记在后，因何建军至今未完全履行其付款义务，故崔明哲享有先履行抗辩权，有权拒绝办理房屋所有权转移登记，并不构成违约。
链家公司述称：同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，何建军的其他诉讼请求与链家公司无关。
一审法院经审理查明：2015年8月30日，崔明哲（甲方、出卖人）与何建军（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，约定：乙方以530万元的价格购买甲方所有的涉诉房屋；乙方的房款支付方式为商业贷款，首付款不低于210万元；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金10万元；甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金90万元；双方共同确认，乙方将本条所述全部定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为乙方已经实际完成定金支付义务。
当日，何建军向崔明哲支付了定金10万元，双方补充约定：购房定金共计100万元，签约当日支付崔明哲10万元，剩余90万元于2015年10月20日前支付，用于还房子抵押。
同日，崔明哲（甲方、出卖人）与何建军（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人向买受人出售涉诉房屋，该房屋已设定抵押，抵押权人为北京银行；涉诉房屋成交价格为460万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价70万元；买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人向出卖人支付定金100万元，定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为320万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，崔明哲（甲方、出卖人）与何建军（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间人）签订《补充协议》，约定：双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计530万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2015年10月20日向甲方支付定金100万元；甲方应于2015年10月30日前向房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年10月30日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于2015年11月10日之前（含当日）以非建委资金监管的方式向甲方支付首付款108万元（不包括前期支付全部定金）；甲乙双方应于2015年11月15日（含当日）前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在2015年11月30日之前（含当日），双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在甲方收齐所有房款之后五个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金于办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；甲方逾期履行上述义务超过十五日的，拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方逾期履行上述义务超过十五日的，构成根本违约，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。
同日，崔明哲（甲方、出卖人）与何建军（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，约定：本次交易应向丙方支付的居间代理费为11.66万元，全部由乙方承担，并于本合同签订当日支付。
2015年8月31日，何建军向链家公司支付了居间代理费11.66万元。
2015年10月25日，崔明哲（甲方、出卖人）与何建军（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间人）签订《定金托管协议》，约定：甲乙双方同意在理房通开设相应账户，授权由丙方及理房通对托管账户进行管理，并按本协议约定的条件对托管资金进行划转；经协商一致，各方同意，乙方应于本协议签署时将定金90万元存入托管账户内，账号为×××@homelink.com.cn;甲乙双方共同授权，在托管期间内，托管资金已足额存入托管账户内，丙方收到该房屋核验结果且该核验结果与《买卖定金协议书》—致的，丙方应当在核验结果出具后1个工作日内将全部托管资金划转至甲方在理房通开立的账户,甲方有权选择甲方在理房通开立的收款账户或本人银行卡收取托管资金。
当日，何建军将定金90万元支付至上述理房通托管账户内。崔明哲于2015年10月29日收到了此笔定金，于2015年11月9日清偿了涉诉房屋剩余贷款，于2015年11月20日注销了涉诉房屋的抵押登记。经询，崔明哲于2015年12月7日配合办理了涉诉房屋的贷款面签手续，何建军于2015年12月8日办理了涉诉房屋的贷款面签手续，银行批贷时间约为2015年12月23日。
何建军表示崔明哲擅自提高房屋价格，构成根本违约，故要求崔明哲支付违约金并赔偿居间代理费。为此，何建军提交录音二段：1、链家公司员工陈×与案外人崔先生的电话录音，录音中崔先生表示崔明哲系其弟弟，其是以委托人身份与就涉诉房屋问题进行沟通，并约定于当日下午见面协商。何建军表示此录音的时间为2016年1月10日上午10时。2、链家公司员工樊×、陈×与案外人崔先生的谈话录音。录音中，崔先生称“房子现在涨了，所以说要履行的话，我现在想卖他想买这个房子的话，按市场价格买，这就么个意思”，樊×称“崔先生本人也都在，您确定一下，就是我们现在在合同上有二个瑕疵，有对立的”，崔先生称“你不用再抠合同的问题了，我知道，想履行的话，我是产权人，就是我方是产权人，甲方是产权人，想执行的话就按市场价格执行”，陈×称“就是市场价格600万，然后出售给买受人”，崔先生称“对，就这么点事，完了他不同意的话就解约呗”。何建军表示此录音的时间为2016年1月10日下午14时。崔明哲表示两段录音中均没有崔明哲本人，崔明哲也从未委托过所谓的崔先生代为售房或进行谈判，故对于两份录音的真实性、合法性、关联性均不予认可。链家公司认可上述录音的真实性及内容，并表示樊×系其公司大西洋店经理，陈×系大西洋店经纪人。
崔明哲表示何建军未按约定支付首付款，且其多次催要未果。为此，崔明哲提交了其与陈×的手机通话记录。何建军及链家公司均不认可崔明哲的证明目的。
何建军表示在合同履行过程中，经崔明哲同意，首付款于缴纳契税后当日支付至资金监管账户内。为此，何建军提交了其与陈×的微信聊天记录，其中：1、陈×于2016年1月5日向何建军发送微信称“明天缴税携带资料：身份证和银行卡，如果需要委托他人办理需要委托书和受托人身份证”；2、陈×于2016年1月11日向何建军发出的微信中称“我把流程整理一下：1、……5、批贷后第一时间我约您缴税和确认时间，但是由于崔先生去外地出差，无法提供身份证原因后交税时间推迟到了2016年1月6日缴税。6、关于首付款也和崔明哲先生电话沟通确认和同意后，约定在交完税后通过理房通资金监管的方式支付给崔明哲先生……”崔明哲不认可微信中的“陈×”即为链家公司员工陈×，并表示即便微信记录是真实的，也是何建军与陈×之间的联系，不能证明崔明哲存在违约行为。链家公司对于此微信记录予以认可。
此外，何建军申请证人陈×出庭作证，证言主要内容为：1、其为链家公司大西洋店经纪人，涉诉房屋买卖合同的签署及履行主要由其负责；2、就首付款问题，曾与崔明哲沟通，崔明哲同意在完税后当天办理首付款的资金监管；3、预约缴税时间为2016年1月6日，但崔明哲未配合进行缴税；4、崔明哲参与了2016年1月10日下午其与樊×一起和崔先生进行沟通的全过程，且就崔先生的意见并未提出异议。何建军及链家公司认可陈×的证人证言。崔明哲认为陈×作为链家公司工作人员，收取居间费及提成，与本案具有利害关系，其证言存在明显倾向性，不应予以采纳。
庭审中，链家公司提交了收件人为“崔明哲522-2109”的短信及微信记录截屏打印件，并表示相关短信及微信系陈×与崔明哲之间的往来，证明崔明哲知晓并同意在2016年1月6日协助办理缴税手续，但之后陈×无法再联系上崔明哲，故在2016年1月10日及2016年1月25日向崔明哲发出催告函。经询，链家公司表示上述短信及微信记录保存在陈×手机当中，因陈×已调整工作岗位到深圳工作，故无法提供原件。何建军认可此组证据的真实性及证明目的。崔明哲认为链家公司未能提供原件，故不予认可。
一审法院判决认定：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除的，合同权利义务终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》为各方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行。现何建军、崔明哲及链家公司均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，并办理涉诉房屋网签合同的注销手续，一审法院亦不持异议。
关于合同解除的法律后果，一审法院具体意见如下：
首先，何建军主张崔明哲擅自提高房屋交易价格。从证据来看，何建军提交的两段录音中均没有崔明哲本人的声音，虽然樊×在第二段录音中提到“崔先生本人也都在”，但何建军及链家公司未能说明此录音中与樊×、陈×进行谈话的相对人的具体身份，对于其是否是崔明哲的亲属，以及此录音的真实性，均无法核实。在此情况下，仅凭樊×在录音中提到“崔先生本人也都在”，不足以认定崔明哲就在谈话现场。此外，根据何建军及链家公司的陈述，此段录音中与樊×、陈×进行谈话的相对人也被其称之为“崔先生”，故樊×此句陈述中“崔先生”的指代并不明确，加之并无证据证明此录音中的相对人“崔先生”有权代表崔明哲就售房事宜进行沟通，故何建军依据录音证明崔明哲擅自提高房屋交易价格，一审法院不予采信。
其次，何建军主张双方协商一致在缴纳契税后由何建军支付首付款，而因崔明哲拒不配合缴税，导致交易无法进行。为此，链家公司在第二次庭审中提交了短信及微信记录打印件，经释明，链家公司未能提供证据原件。然而，陈×曾在本案第一次庭审时出庭作证，其与链家公司完全有条件在第一次庭审中提交此组证据并出示原件，链家公司以证据原件在陈×手机内，而陈×现已调整到深圳工作，作为无法提供此组证据原件的理由，违背常理，故仅凭证据副本，一审法院无法采信此短信及微信记录的真实性。退一步讲，即便能够与原件进行核对，从此组短信及微信记录打印件所载明的内容来看，其收件人虽显示为“崔明哲522-2109”，但相关往来记录中并未体现该收件人的电话号码等具体信息，尚不足以据此认定此短信及微信记录的收件人即为崔明哲，更无法证明崔明哲同意在2016年1月6日配合缴纳税费，完税后再行支付首付款。
最后，何建军提交了其与陈×的微信记录以及陈×的证人证言。此两组证据，从本质来讲，都是以陈×的陈述作为合同履行情况的证明。但何建军作为居间服务费的付款方，陈×作为收款人即链家公司的员工，两者之间存在一定的利害关系，在仅有其证言，而无其他有效证据证明其证言的真实性的情况下，不应单独依据其证言作为定案的依据。有鉴于此，对于何建军提出崔明哲根本违约的主张，一审法院不予采信，其要求崔明哲支付违约金并赔偿居间代理费的诉讼请求，一审法院亦不予支持。
关于崔明哲提出的何建军违约的问题。首先，《补充协议》中虽约定了剩余90万元定金应在2015年10月20日前支付，但此后双方在2015年10月25日又签订了《定金托管协议》，约定何建军于当日将90万元定金支付至托管账户内，此《定金托管协议》变更了《补充协议》中剩余90万元定金的付款时间。现何建军已于2015年10月25日将90万元定金支付至《定金托管协议》所约定的托管账户内，故何建军已完全履行了支付定金的义务，就此不存在违约。其次，《补充协议》约定，何建军、崔明哲双方应于2015年11月15日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。实践中，贷款购买存量房屋的，亦确需出卖人配合才能办理贷款。根据已经查明的事实，崔明哲系2015年12月7日到贷款银行办理的面签，此时已超过了《补充协议》所约定的双方共同办理贷款申请手续的时间，而何建军在崔明哲面签后的第二天即前往银行办理贷款手续，尚不构成根本违约。最后，根据《补充协议》的约定，何建军支付首付款的期限在前，双方办理贷款手续的期限在后。在实际履行过程中，何建军虽未在《补充协议》约定的期限内支付首付款，但双方仍在此后办理了贷款，而直到本案诉讼前，崔明哲均未催促过何建军办理首付款的资金监管，崔明哲虽提交了其与陈×的电话记录，但交易过程中，买卖双方与居间方经纪人进行联系实属正常，仅凭电话记录，不能证明崔明哲是在催要首付款。而根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定以及何建军、崔明哲在办理90万元定金托管时的具体操作，均能够认定首付款的资金监管亦需要双方另行签订资金划转协议，需要双方相互配合。现崔明哲未能证明曾要求何建军办理首付款的资金监管，而何建军拒绝配合，故崔明哲据此主张何建军根本违约的抗辩，一审法院不予采信，何建军已付定金，崔明哲应予退还。
综上，判决：一、解除何建军与崔明哲针对涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及何建军、崔明哲与链家公司签订的《补充协议》。二、何建军、崔明哲、链家公司于判决生效之日起七日内办理涉诉房屋的网签合同注销手续。三、崔明哲于判决生效之日起七日内退还何建军定金一百万元。四、驳回何建军的其他诉讼请求。
何建军不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求改判崔明哲向何建军支付违约金106万元，并赔偿何建军居间代理费11.66万元。其上诉理由为：证人证言是本案的关键，何建军与崔明哲双方的房产交易是通过链家公司居间完成的，链家公司负责整个交易过程中所涉及的协助通知等义务，因此链家公司具体负责涉案交易人员的证言应当予以采信。崔明哲解抵押拖延，后明确提出涨价要求，否则就不履行合同，明显构成违约。合同没有履行完毕是因为崔明哲拒绝办理登记。
崔明哲同意一审判决。其针对何建军的上诉理由答辩称：第一，双方之间的交易其实已经大部分完成，最后停滞是因为何建军没有依约按期支付108万元首付款。而且后续办理手续的过程中，何建军的履行都是滞后的。第二，合同对交易的细节都有明确的先后顺序约定的。在何建军没有按照合同约定支付首付款之前，崔明哲是不可能办理过户的，这是先履行抗辩权。
链家公司提交书面答辩意见，称本案是买卖合同纠纷，链家公司作为居间方，上诉请求与链家公司无关；关于事实及理由，在一审中已如实陈述；坚持一审的陈述意见。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审审理过程中，何建军提供北京理房通支付科技有限公司出具的回执单。该回执单显示何建军于2015年10月25日支付购房款人民币90万元。收款方为崔明哲，账户为×××。何建军提供上述证据用以证明何建军已于2015年10月25日支付购房款90万元；崔明哲应已于同日收到该款项。崔明哲不认可上述证据真实性、合法性、关联性。崔明哲认为上述证据显示的账户号仅为一个手机号码，无法证明崔明哲已于2015年10月25日收到购房款90万元。何建军还提供了网签存量房屋买卖合同，但诉争双方均认可该合同未就付款方式进行新的约定。
上述事实，有各方当事人陈述、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《定金托管协议》、付款凭证、录音、微信记录、证人证言及通话记录等证据在案佐证。
本院认为：
本案的争议焦点为崔明哲在履行合同过程中是否存在违约行为。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
首先，崔明哲办理解除抵押登记手续是否有违约行为。何建军与崔明哲及居间方链家公司于2015年8月30日签订的《补充协议》约定，“何建军应于2015年10月20日向崔明哲支付定金人民币壹佰万元整；且崔明哲应于2015年10月30日前办理完毕解除抵押登记手续。……如因银行政策原因导致崔明哲未在约定时间办完解除抵押手续，双方免责，交易时间自动后延。”根据双方与链家公司签订《买卖定金协议书》约定，在何建军完成定金支付后，托管定金还须经链家公司出具房屋核验，结果无误的，划转至崔明哲收款账户。事实上，何建军至2015年10月25日才将定金余款90万元支付至《定金托管协议》所约定的托管账户内。崔明哲办好贷款结清证明日期为2015年11月9日。双方在履行对银行支付款项行为上，虽均有一定延迟，但不属于怠于履行合同义务，不能认定某一方有违约行为。因此，何建军在二审期间主张崔明哲在办理解除抵押登记手续时存有违约行为，本院不予采信。
其次，关于崔明哲是否存有单方提高房屋交易价格的违约行为。何建军称曾有一位“崔先生”代表崔明哲向其提高涉诉房屋售价。但在无书面授权委托或崔明哲事后追认的情况下，仅凭案外人通话录音等证据，无法对“崔先生”的真实身份和代理权予以佐证。故对何建军以崔明哲单方提高房屋交易价格主张崔明哲违约的主张，本院不予采信。
最后，关于首付款的支付情况。《补充协议》中约定，何建军于2015年11月10日之前将第一笔首付款108万元以非建委资金监管的方式支付崔明哲。由于支付首付款是房屋买卖合同中重要的程序，首付款支付时间也是保障合同继续履行和出卖方崔明哲合同权益的重要节点。本案中，何建军主张双方曾协商一致首付款支付时间变更为在缴纳契税后，但未就双方对推迟首付款的支付时间达成合意提供充分有效的证据予以佐证。虽然双方已经进行了网签及银行贷款申请，但是不能以此推断崔明哲默认双方变更了首付款支付时间。且在房屋买卖合同中，首付款支付虽然需要三方配合，但主要的义务应由买房人承担。依据目前本院查明，何建军未按合同约定的时间支付首付款是事实。崔明哲对此并不承担违约责任。
综上，何建军以崔明哲违约在先为由上诉主张违约金及居间费损失，无事实与法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费48900元，由何建军负担24450元（已交纳），由崔明哲负担24450元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费15389元，由何建军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 杨 琳