广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法民三初字第1261号
原告陈超，身份证住址：江西省九江市永修县。
委托代理人方金玉，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被告秦江威，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。
委托代理人孙哲剑，广东深信律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人：吴军强。
委托代理人刘洪铭，身份证住址湖南省祁东县，系公司员工。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈超及委托代理人方金玉、被告秦江威及委托代理人孙哲剑、第三人的委托代理人刘洪铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2015年6月12日签订二手房买卖合同，约定被告向原告出售位于深圳市龙岗的房产，转让价格为人民币1690000元，定金为人民币50000元。原告在签订合同当天向被告支付定金50000元。2015年6月26日，原告按照约定准备了首期款到银行办理资金监管和申请贷款手续，但被告拒绝到场配合办理相关手续，导致原告资金监管和贷款手续无法办理。原告和中介方多次与被告联系，希望其履行合同，按照约定配合办理有关手续，但被告明确表示房子不卖了。其后，原告和中介多次催促被告履行合同义务，但被告以各种理由拒绝。被告拒不履行合同的行为已经构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼请求依法判令：1、解除原告与被告签订的二手房买卖合同；2、被告立即返还原告定金人民币50000元及支付利息；3、被告向原告支付违约金人民币338000万元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，一、被告不是违约方，合同签订后，被告的妻子陈烨知道了买房子的事情当即表示反对，通知了中介并打电话给原告，告知房子不卖了。随后向担保公司提交书面申请，告诉担保公司房子不卖了，同时也打了电话给银行，告诉银行被告夫妻双方在场才能办理资金监管手续。因此，不是被告不想卖房子，因为涉案房产是夫妻共同财产，被告的妻子有否决权，原被告签订的二手房买卖合同约定的违约责任对被告不适用。二、被告妻子不同意卖房子不是因为房屋价格问题，而是家里人口多，确实需要住房。三、造成合同无法履行的责任不在被告。第三人作为中介方有义务审查涉案房屋是否夫妻共同财产，以及被告的配偶是否同意转让该房产，第三人不经审查就草率促使原被告双方签订合同，导致房屋的共有人拒绝转让的尴尬局面，所以第三人有一定的过错。四、违约责任应当相当于合同不能履行所造成的损失。合同签订后被告的妻子立即明确表示不同意转让涉案房产，并及时通知了第三人及原告，没有给原告造成多大的经济损失，原告主张20%的违约责任明显过高。
第三人述称，第三人履行了居间义务，应当收取佣金，本案是原被告之间的纠纷，第三人不承担责任。原告支付了定金50000元，该笔定金已经转交了被告，其中有3000元作为交房保证金托管在第三人处，对该笔交房保证金由法院依法处理。
经审理查明，2015年6月12日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》，约定原告向被告购买位于深圳市龙岗布吉的房产，转让总价款1690000元；本合同签订时原告向被告支付定金50000元，买卖双方同意将上述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，买方须于合同签订之日起15日内付清首期款（以银行贷款承诺差额为准），买卖双方同意在定金或其他房款中预留3000元作为交房保证金交由第三方托管。合同第六条第三款约定，该物业处于抵押状态，卖方须于合同签订之日起5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。关于违约责任，合同约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方有权要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，原告向被告支付定金50000元，其中47000元由被告收取，3000元作为交房保证金交由第三人托管，被告向原告出具了收据。
2015年6月22日，被告以其妻子陈烨不同意出售房屋为由，告知原告及第三人此次房屋买卖合同无法继续履行。原告不同意，遂于2015年6月26日前往银行办理资金监管手续，因被告未到场故未办理成功。
2015年6月30日，原告向被告发出履约催告函，要求于2015年7月7日前办理签署资金监管协议，否则视被告违约，被告确认收到该履约催告函，但仍未去办理资金监管协议。2015年7月23日，原告遂诉至本院并提出上列诉讼请求。
另查明，被告秦江威与案外人陈烨系夫妻关系，涉案房产登记在被告秦江威一人名下。
上列事实，有《二手房买卖合同》、房产证、收据、银行POS签购单、履约催告函、快递回执、房产证及当事人庭审陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，原被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。原告按照合同约定支付定金，而被告收取定金后单方以其配偶不同意卖房为由不履行合同义务，已构成根本违约，对原告主张解除原、被告签订的《二手房买卖合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，被告已收取的定金50000元应退还给原告，其中3000元由托管的第三人直接返还给原告，剩余47000元由被告返还给原告。关于违约金的数额，本院认为违约金的法律性质在于以补偿为主，原告亦未举证证明其实际损失，且被告亦提出合同约定违约金过高请求予以调整，故本院结合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告应向原告支付房屋转让成交价10%的违约金即169000元。关于原告主张的定金利息损失，因被告已承担了相应的违约责任，对该项请求本院不予支持。被告辩称不能继续履行合同的原因系被告的配偶不同意卖涉案房产，本院认为涉案房产登记在被告一人名下，原告完全有理由相信被告在签订买卖合同时具有处分该房产的权利，被告作为完全民事行为能力人，在处分房产时应取得房屋共有人的同意再与原告签订买卖合同，否则造成合同无法继续履行理应承担相应的责任，故本院对其辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告陈超与被告秦江威于2015年6月12日签订的《二手房买卖合同》；
二、被告秦江威应于本判决生效之日起十日内向原告陈超返还定金47000元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈超返还托管的定金3000元；
四、被告秦江威应于本判决生效之日起十日内向原告陈超支付违约金169000元；
五、驳回原告陈超的其他诉讼请求。
上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7120元，保全费2460元，共计9580元（原告已预交），由原告承担4172元，被告承担5408元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 易小波
人民陪审员 陈亚彬
人民陪审员 郭大元
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 潘嘉琦
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