重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秀法民初字第03941号
原告郑静，女，汉族，1989年1月29日出生，重庆市铜梁县人。
原告邹兴敏，男，土家族，1987年8月20日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人。
共同委托代理人刘秦飞、陈煦锋，重庆秦飞律师事务所律师。
被告重庆国平物业开发有限公司，住所地：重庆市渝中区棉花街18号12楼9号。组织机构代码：73397695-9。
法定代表人彭建飞，该公司董事长。
委托代理人敖朝生，重庆中钦（秀山）律师事务所律师。
原告邹兴敏、郑静诉与被告重庆国平物业开发有限公司（以下简称国平公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员许洪军于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告邹兴敏、郑静的委托代理人陈煦锋、刘秦飞到庭参加诉讼，被告国平公司的委托代理人敖朝生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹兴敏、郑静诉称，原告购买了被告开发的秀山县“金山豪苑”楼盘的商品房，购房合同签订后，原告依约向被告交清了全部购房款254441元及各项应缴税费。合同中约定交房截止时间为2011年12月31日，被告实际于2014年4月1日才将该商品房交付给原告。原告认为，被告实际逾期交房820天（2011年12月31日至2014年4月1日），其行为已构成违约，故诉至法院要求：1、被告向原告支付逾期交房违约金20915.05元。在审理中，原告将诉讼请求明确为以被告实际收到首付款及按揭款的时间分别计算违约金；2、诉讼费由被告承担。
被告国平公司辩称，一、原告的起诉超过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求，双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2011年12月31日前向原告交付合同约定的商品房。由于客观原因，原告实际于2012年7月10日办理了接房手续，并领取了买受房屋的钥匙，房屋交付完成。即使被告存在违约行为，原告请求支付违约金属于债权请求权，适用一般诉讼时效，时效自2012年7月10日起算，原告于2015年11月起诉，明显超过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。二、原告请求的违约金计算错误。合同第九条约定，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限（2011年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。本案中，被告获得银行贷款日期为2012年7月2日，房屋实际交付日为2011年12月31日，违约金应按相应已付房款分别分段计算至2011年12月31日，违约金应按已付金额分别分段计算。因此，原告请求的违约金计算的基数和天数有误，请求驳回原告诉求。
原告为支撑其所主张的事实和诉讼请求，在举证期限内，本院开庭审理时，向法院举示如下证据材料：
证据一、《重庆市商品房买卖合同》一份，用以证明：1、原告在被告开发的楼盘“金山豪苑”购买商品房的事实；2、原告购买的商品房总价款为254441元；3、原被告约定的交房时间为2011年12月31日；4、被告逾期交房应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。
证据二、《重庆市预售商品房抵押贷款合同》、《个人购房担保／借款合同》、《借款凭证》各一份及《收据》二份。用以证明原告已付清全部购房款。
证据三、《重庆市前期物业服务合同》一份，用以证明被告于2014年4月1日将商品房交付给原告。
证据四、《企业工商登记查询情况》一份，用以证明被告企业注册登记情况。
庭审质证时，被告对原告提交的证据一、二、四无异议，对证据三的真实性无异议，但提出无法证明交房时间。
被告为支撑其辩解的事实，在举证期限内，本院开庭审理时向法院举示如下证据材料：
证据一、《重庆市商品房买卖合同》一份，用以证明合同对商品房的基本情况、价款、付款方式及期限、交付期限、交房手续的办理、逾期交房的违约责任等进行了约定，约定房屋交付时间为2011年12月31日。
证据二、《收据》一份，证明原告已交首付款84441元。
证据三、《借款凭证》一份，用以证明原告获得银行贷款的日期为2012年7月2日，金额为170000元，该日期为被告实际收到按揭房款的日期。
证据四、《房屋交付花名册》一份，用以证明被告满足合同约定的交付条件，已于2012年7月10日向被告交付房屋，原告领取了房屋钥匙，接受房屋，完成了房屋交付。
证据五、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》一份、《建设工程竣工验收意见书》二份、《住宅工程质量分户验收表》一份，用以证明被告已取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，房屋质量已验收合格。
庭审质证时，原告对被告提交的证据一、二、三无异议，对证据四真实性无异议，但提出不能达到被告证明目的，交付钥匙时该项目还在修建未完工，是开发商为了怕违约才将钥匙交给原告，交付钥匙时房屋不具备合同约定的交付条件，所以交钥匙时间不能作为交房时间。对证据五中备案登记证、竣工验收意见书（一）、（二）真实性、合法性无异议，但提出该证据明确记载秀山县“金山豪苑”楼盘的实际竣工日期为2014年1月30日，通过主管部门验收取得“备案登记证”的日期为2015年8月26日，根据上述事实可以得出，被告将房屋钥匙交给原告时该楼盘还在修建之中，所以被告主张将交钥匙给原告的时间作为交付房屋的时间的理由不能成立，且明确违反合同约定和相关法律规定，应以原告提交的证据证明的时间作为交房时间。对“住宅工程质量分户验收表”的真实性、合法性有异议，该证据不能作为认定被告将钥匙交给原告时房屋质量已经验收合格的证据，从内容上看，该证据系被告方组织施工、监理、物业三单位对房屋进行的验收，因三单位与被告存在利益交叉，在没有原告及主管部门参与的质量验收是没有证明力和说服力的，其真实性也无从核实，且重庆国平物业开发有限公司秀山金山豪苑项目部系被告为修建“金山豪苑”项目而设立的一个内部机构，对外不具有独立法人资质，该证据系复印件其真实性和合法性不符合法律规定，不能作为认定案件事实的证据，不能达到被告证明目的。
原、被告所举示的证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，其证据的来源和形式符合法律规定，应当作为认定本案案件事实的根据，本院确认其证明效力。
综合原告的起诉、被告的抗辩、双方举证质证以及本院对证据的认定，归纳如下法律事实：
原告（乙方）邹兴敏、郑静与被告（甲方）国平公司与签订《重庆市商品房买卖合同》约定，被告将所开发的位于重庆市秀山县中和街道凤翔路“金山豪苑”的房屋出售给原告，房屋总价款254441元，首付84441元，通过银行按揭支付170000元。合同第七条约定：甲方应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用；本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第九条约定：逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款84441元及大修基金、契税等相关费用，于2012年7月2日通过银行按揭向被告支付按揭款170000元。2012年7月10日，原告郑兴敏领取了本案商品房的钥匙并签字捺印确认。2014年4月1日，原告与重庆美佳居物业管理有限公司签订了《重庆市前期物业服务合同》。
另查明，2012年7月7日，国平公司、北城致远集团有限公司、重庆中泰工程监理有限公司、重庆美佳居物业管理有限公司共同对秀山金山豪苑工程的本案商品房进行了住宅工程质量分户验收，验收结论为合格。2014年5月20日，国平公司、重庆市中泰工程监理有限公司、北城致远集团有限公司、广东建筑艺术设计院有限公司、中国兵器工业北方勘察设计研究院有限公司重庆分公司共同对秀山金山豪苑工程进行了工程竣工验收，并出具《建设工程竣工验收意见书》（一）（二），意见书载明：工程实际开工日期为2009年9月，实际竣工日期为2014年1月30日，验收日期为2014年5月20日，验收意见为该工程经验收审查，符合相关文件规范规程验收要求，验收合格。2015年8月26日，被告取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
本案的争议焦点有三点：一、双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》效力判定问题；二、被告将未经竣工验收登记的商品房交付给原告的行为是否有效；三、原告的起诉是否超过诉讼时效及诉求是否得到支持。对于上述争议焦点，评述如下：
一、双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》效力判定问题。
本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。
二、被告将未经竣工验收登记的商品房交付给原告的行为是否有效。
我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用，因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则行为违反法律的禁止性规定，但禁止性规范分为效力性的禁止性规范和管理性禁止性规范，只有违反效力性的禁止性规范的行为才无效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按《建设工程质量管理条例》第五十八条规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”从上述法律法规对于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，该类规范应属于禁止性法律规范，同时，从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用，而且从行为后果上看，房地产公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任，所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。本案中，被告将未竣工验收合格的商品房交付给原告使用的行为虽然违反了法律的禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此，被告的交付行为应视为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”被告于2012年7月10日向原告交付了本案商品房钥匙，原告也接受钥匙并签字捺印确认，故，应视为2012年7月10日为商品房实际交付日期。
（三）原告的起诉是否已超过诉讼时效及其诉求是否得到支持。
诉讼时效作为一项法律制度，指的是权利人在法定期间内不行使权利就丧失请求人民法院保护其民事权利的一种法律制度。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。同时《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，合同第七条约定，被告应在2011年12月31日将商品房交付给原告使用，合同第八条约定，被告在交房时应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《新建商品房质量保证书》《新建商品房使用说明书》，被告未出示证明文件或出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。2012年7月10日，原告在明知交付的房屋不符合合同约定的交付条件下仍予以接房，其应当知道被告已逾期交房，自身权利受到了侵害，但原告至2015年11月10日才向法院起诉主张权利，已超过二年的诉讼时效，且无中止、中断、延长的法定情形，故，对原告的诉求应予驳回。被告辩称，原告请求支付违约金属于债权请求权，适用一般诉讼时效，时效自2012年7月10日起算，现原告于2015年11月起诉，明显超过诉讼时效，其诉求应依法驳回的抗辩意见，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
驳回原告邹兴敏、郑静的诉讼请求。
案件受理费323元，减半收取161.5元，由原告邹兴敏、郑静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 许洪军
二〇一五年十二月三十日
书记员 杨 凡