广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2423号
上诉人（原审被告）：梁锦标，住广州市天河区。
上诉人（原审被告）：梁锦明，住广州市天河区。
委托代理人：梁锦标，身份情况同上。
上诉人（原审被告）：梁金棠，住广州市天河区。
委托代理人：梁锦标，系梁金棠的儿子，身份情况同上。
被上诉人（原审原告）：广州市三原物业管理有限公司，住所地广州市天河区恒福路110号淘金花园B座3F／B。
法定代表人：冯高，职务：董事长。
委托代理人：彭新华，该司职员。
委托代理人：陈军华，该司职员。
上诉人梁锦标、梁锦明、梁金棠因与被上诉人广州市三原物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市三原物业管理有限公司（以下简称三原物管公司）于1992年10月12日成立，经营范围包括房产物业管理和维修等，领有《企业法人营业执照》，具有壹级物业管理资质。
位于广州市天河区珠江新城海清路1-19号（单号）的誉城苑小区是由案外人广州市土地开发中心开发建设的。
2000年6月16日，广州市土地开发中心（拆迁人／甲方）与梁锦标、梁锦明、梁金棠（被拆迁人／乙方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在天河区广州大道路渔民新村117号的房屋，甲方将自有的座落在天河区猎德村东路L区A4幢502房、E幢404、509房用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。
2001年，梁锦标、梁锦明、梁金棠接收了誉城苑A4幢502房。
2004年10月11日，三原物管公司（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；三年内小区业主委员会未能成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业期限为3年，自甲方对乙方发出进场通知之日起算；本物业的管理服务费按双方协商的住宅、商场每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取等。
2007年12月21日，三原物管公司（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号誉城苑小区物业项目实行专业化、一体化的物业管理；小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2007年10月11日至2010年10月10日止，如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2007年10月11日起生效等。
2011年10月11日，三原物管公司（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2010年10月11日至2013年10月10日止，如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2010年10月11日起生效等。
2013年12月20日，三原物管公司（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2013年10月11日至2016年10月10日止，如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2013年10月11日起生效等。
三原物管公司于2014年7月29日向原审法院提起本案诉讼，以梁锦标、梁锦明、梁金棠拖欠海清路7号502房自2008年4月1日起至2014年7月31日止的物业服务费为由，请求判令：1.梁锦标、梁锦明、梁金棠支付海清路7号502房自2008年4月1日起至2014年7月31日止的物业服务费5692.4元；2.期间利息以每月管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自次月8日起计至清偿之日止，每期利息以不超过当月所欠管理费为限）；3.梁锦标、梁锦明、梁金棠承担案件诉讼费用。
梁锦标、梁锦明、梁金棠在原审辩称：三原物管公司起诉事实不清，理据不足，请求法院予以驳回。三原物管公司没有按照国家法律程序规定获得管理服务合同，是非法合同。公共服务费用没有经物价局核准，非法收取。梁锦标、梁锦明、梁金棠与开发商没有签订需缴纳管理费的约定，全体拆迁户对三原物管公司就签订的合同一致不承认。开发商以不当身份否决成立业主委员会。梁锦标、梁锦明、梁金棠从未收到过催缴物业管理费的通知和催缴信件。目前来说，梁锦标、梁锦明、梁金棠的房产均是没有取得产权证，梁锦标、梁锦明、梁金棠认为广州市土地开发中心是不能代表业主签合同，物业管理合同是无效的。
原审诉讼过程中，三原物管公司提供了广州市天河区猎德街誉城苑社区居民委员会作出的《证明》，证明《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的天河区猎德东路L区A4幢502房即海清路7号502房。梁锦标、梁金棠确认该证据的真实性，确认其根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》所分得的天河区猎德东路L区A4幢502房即海清路7号502房（亦称誉城苑小区A4幢502房、誉城苑小区7号楼502房），但认为该房屋尚未取得房地产权证。
三原物管公司提供了由广州市房地产测绘所作出的《房地产分户图》，证明海清路7号502房的建筑面积为62.4354平方米。梁锦标、梁金棠确认该证据的真实性，但认为其向广州市土地开发中心提出对拆迁补偿房屋面积的异议，而该中心没有回应，所以其也不办理该房屋的房地产权证。
三原物管公司主张誉城苑小区每月的物业服务费在次月7日前付清，所以其要求梁锦标、梁金棠、梁锦明承担逾期支付物业服务费的利息，该利息自次月8日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。梁锦标、梁金棠表示不清楚小区物业服务费的交费时间。
梁锦标、梁金棠、梁锦明认为三原物管公司一直未向其主张物业服务费，故三原物管公司自本案起诉之日（2014年7月29日）往前倒推两年之前的物业服务费已超过诉讼时效。三原物管公司没有证据证明在本案起诉前其曾向梁锦标、梁金棠、梁锦明主张物业服务费。
原审法院认为：在誉城苑小区的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，三原物管公司作为誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》进驻誉城苑小区并提供物业管理服务，符合《物业管理条例》的相关规定。梁锦标、梁锦明、梁金棠虽未直接与三原物管公司签订物业管理委托合同，但其在实际接收使用海清路7号502房后，其作为该房屋的实际使用人，应受广州市土地开发中心与三原物管公司所签订的上述合同约束。梁锦标、梁锦明、梁金棠作为该房屋的使用人，实际接受了三原物管公司的管理和服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，其负有向三原物管公司支付物业服务费的义务。梁锦标、梁锦明、梁金棠拖欠三原物管公司2008年4月1日至2014年7月31日期间的物业服务费，构成违约。《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》均约定住宅的物业服务费按每月每平方米建筑面积1.2元收取，上述房屋的建筑面积为62.4354平方米，故梁锦标、梁锦明、梁金棠应按照74.9元／月（62.4354平方米×1.2元／平方米／月）的标准向三原物管公司支付拖欠上述期间的物业服务费。另，按照我国民法通则规定，普通债权的诉讼时效为两年，现梁锦标、梁金棠、梁锦明主张三原物管公司自本案起诉之日（2014年7月29日）往前倒推两年（2012年7月30日）之前的物业服务费已超过诉讼时效，而三原物管公司则未提供证据证明其在本案起诉前曾向梁锦标、梁金棠、梁锦明主张所拖欠的物业服务费，其应自行承担举证不能的法律责任，故原审法院对梁锦标、梁金棠、梁锦明的抗辩意见予以采信。三原物管公司主张誉城苑小区每月的物业服务费自次月7日前付清，该主张符合物业服务收费性质，合理可信，予以采纳。综上，三原物管公司主张2008年4月1日至2012年6月30日期间的物业服务费及逾期支付该期间物业服务费的利息的诉讼请求均已超过诉讼时效，已丧失了胜诉权，原审法院不予支持。因此，本案中，梁锦标、梁锦明、梁金棠应向三原物管公司支付拖欠2012年7月1日起至2014年7月31日止共计25个月的物业服务费合计1872.5元（74.9元／月×25个月）。
梁锦标、梁锦明、梁金棠逾期支付2012年7月1日起至2014年7月31日期间的物业服务费，给三原物管公司造成一定损失。本案中三原物管公司要求梁锦标、梁锦明、梁金棠支付逾期支付上述物业服务费的利息的诉讼请求合法有理，予以支持，该利息应分别以每月物业服务费74.9元为计算本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别自次月8日起计至清偿之日止，每月物业服务费的逾期付款利息总额不应超过当月物业服务费。
梁锦明经原审法院合法传唤，没有到庭参加2014年10月14日的庭审，可依法缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年12月25日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，梁锦标、梁锦明、梁金棠向三原物管公司支付广州市天河区珠江新城海清路7号502房自2012年7月1日起至2014年7月31日期间的物业服务费合计1872.5元；二、自判决发生法律效力之日起10日内，梁锦标、梁锦明、梁金棠向三原物管公司支付迟延支付上述期间物业服务费的利息（分别以每月物业服务费74.9元为本金，自次月的8日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每月物业管理费的逾期付款利息总额不应超过当月物业管理费）；三、驳回三原物管公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由三原物管公司负担35元，梁锦标、梁锦明、梁金棠负担15元。
判后，上诉人梁锦标、梁锦明、梁金棠不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）梁锦标、梁锦明、梁金棠与三原物管公司、涉案小区开发商没有签订过任何支付管理费的协议，不存在合同上的约定关系。且三原物管公司与涉案小区开发商签订的《物业管理服务合同》没有经小区三分之二业主的同意，故梁锦标、梁锦明、梁金棠不需要向三原物管公司支付物业管理费。根据《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动必须遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”的规定，三原物管公司未与梁锦标、梁锦明、梁金棠签订物业管理合同，且绝大部分业主强烈要求上述合同作废，因此，该合同是一份无效合同。（二）根据《物业管理条例》第六十七条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”的规定，现无业委会督促限期交纳管理费的前提下，三原物管公司无权提起诉讼。（三）开发商以大业主的身份极力阻止小区成立业主委员会，达到其与三原物管公司凭借合同获取利益，梁锦标、梁锦明、梁金棠反对物业公司承包制。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回三原物管公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由三原物管公司承担。
被上诉人三原物管公司答辩同意原审判决，不同意上诉人梁锦标、梁锦明、梁金棠的上诉请求、事实和理由。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，双方当事人均无提供证据证明涉案小区成立了业主委员会。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：三原物管公司能否依据《物业管理服务合同》、《物业管理委托合同》向梁锦标、梁锦明、梁金棠收取物业管理费。
《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此可知，建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同的效力及于物业管理区域的全体业主。本案中，三原物管公司依据其与广州市土地开发中心所签订的《物业管理服务合同》、《物业管理委托合同》向梁锦标、梁锦明、梁金棠收取争议期间的物业管理费，具有合同及法律依据，应予支持。原审法院据此判令梁锦标、梁锦明、梁金棠支付自2012年7月1日起至2014年7月31日期间欠付的物业管理费及利息，上述处理并无不当，应予维持。梁锦标、梁锦明、梁金棠上诉提出其没有与三原物管公司签订任何协议，即认为其不是上述物业合同的签约方，无需支付物业管理费，与上述法律规定相悖，本院不予支持。同时，梁锦标、梁锦明、梁金棠表示三原物管公司未与其签订合同要求认定《物业管理服务合同》无效依据不充分，本院不予支持。涉案小区尚未成立业主委员会，涉案物业合同也非由全体业主与三原物管公司签订，因此，梁锦标、梁锦明、梁金棠仅以物业合同未经小区三分之二业主同意为由，拒付物业管理费缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。至于开发商是否阻止涉案小区成立业主委员会问题，不属本案审查的范畴，梁锦标、梁锦明、梁金棠应另循其他法律途径解决，其以此上诉要求驳回三原物管公司诉请理由不成立，本院不予采信。
综上所述，梁锦标、梁锦明、梁金棠的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人梁锦标、梁锦明、梁金棠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年五月十八日
书 记 员 肖和念
陆洁雯