广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶武法民一初字第293号
原告：韶关市炬龙物业租赁经营有限公司。住所地：韶关市武江区。
法定代表人：李鸣整，总经理。
委托代理人：陈小雄、李婕，广东众同信律师事务所律师。
被告：朱瑞梅，女，汉族，身份证号：×××6722，住韶关市武江区。
被告：吴汉明，男，汉族，身份证号：×××3037，住址同上。
两被告委托代理人：张雪华、林松武，广东天行健律师事务所律师。
原告韶关市炬龙物业租赁经营有限公司（下称炬龙物业租赁公司）诉被告朱瑞梅、吴汉明租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，原由审判员赖小平依法适用简易公开开庭进行审理。后由于案情复杂，转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告炬龙物业租赁公司的委托代理人李婕，被告朱瑞梅、吴汉明的委托代理人林松武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告炬龙物业租赁公司诉称：原告于2003年通过拍卖的方式取得韶关市武江区芙蓉北路34号土地使用权及l2栋房产，其中包括被告现占用的物业。原告与被告于2012年7月24日签订《租赁合同》，原告将其所有的l号地租赁给被告，月租为700元／月，租期为壹年。原告从2013年10月1日起将6号地以800元／月的价格租赁给被告使用，双方并未签订租赁合同，但是被告至2014年9月就未交纳过租金。被告在租赁原告l号地、6号地期间，还无偿使用和占用了原告所有的2、3、4、5、7、8地块。原告于2014年9月10日通知被告搬离，但是被告均拒绝搬离。原告于2014年10月30日再次向被告发出《搬离通知书》，要求被告于2014年12月30日前自行搬离，但是被告亦以各种理由拒绝搬离。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。请求法院判令：1、两被告立即搬离原告所有的芙蓉北路（原62号）的物业并且拆除及清运私自搭建的建筑物；2、两被告连带支付
占用原告物业的租金（清单详见附表，暂计算至2014年12月为267390元）；3、两被告承担本案所有诉讼费用。
被告朱瑞梅辩称：一、原告在诉状解除合同的理由是合同期满l年，原告有权解除。答辩人认为原告的理由不成立。第一，原告和答辩人不管是口头约定还是书面约定都是：“除国家用地外，否则长期租用，”双方在约定上的真实意思是长期，法定是20年，因此双方的合同期限是20年。第二，双方在实际履行过程中也是按长期的约定履行的。1至5号场是有书面协议的，原告已实际收租共贰年壹个月，从2012年7月至2014年8月；6号场只有口头协议，原告已实际收租柒个月，从2014年2月至2014年8月；7号场是有书面协议的，原告实际收租共壹年陆个月；8号场是答辩人和张士腾承租的，约定每个月2400元，张士腾已实际收租壹年伍个月，从2013年5月至2014年8月。因此原告在诉状中称合同期已满l年，有权解除没有事实依据。二、原告在庭审中又以答辩人转租3号地为由要求解除所有租赁协议。答辩人认为原告该理由也不成立。3号地是因l号地补征用，原告补偿出租给答辩人的其中一小块地，因答辩人承租的l号地是临街位置，利用价值远远超过3号地等地块，原告补偿3号地块知晓地块的优劣，当年原告是同意答辩人转租的，且没有持任何异议的。而且3号地块的协议与其他承租协议是独立的协议，即使原告以此为由也只能解除3号地块的承租关系，与其他地块无关。三、原告在庭审在还以“长期租用”约定不明为由解除合同。答辩人认为原告该理由也不成立。原告在诉状中称合同期1年，另一方面又承认是长期租用，原告前后矛盾，有意欺骗法庭，有悖诚实信用原则；其次，所有协议包括口头协议都是约定：“除国家用地需要外，否则长期租用。”该约定依法只能是20年，即该约定是明确的，法定租赁期最长20年。同时答辩人与原告之间的真实意思也是长期20年租用。因此原告和答辩人的约定是明确的。四、原告起诉的真实原因是想加租。答辩人亦同意在适当范围内加租，但原告提出5—10倍，远超出答辩人的承受能力。因此，因为物价上涨等原因，原告想提租可以理解，但企图通过解除合同来加租则不应得到支持，否则无异于鼓励原告通过违约来实现目的，助长违反诚实信用原则之风。五、关于7号场的承租问题。7号场是有书面合同关系，双方约定的月租是每月500元，是固定的。如今原告将7号场分为7—1和7—2没有事实依据。原告认为7号场地旁边的空地都是原告所有不符合事实，答辩人有证据证明7号场旁边的部分空地是与前进所承租，并且已经交租给前进。六、关于2014年7月24日签订的《房屋、土地租赁合同》纸质差异问题。纸质差异并不能否定该合同的真实合法，原告亦持有一份，但原告拒不提交，应作出不利于原告的判定。即使前后页存在差异，但都有原告代表的签字，该合同在法律上是真实合法有效，如原告认为不真实，可以申请笔迹鉴定。综上所述，答辩人租用原告的地块都有相关约定，期限是长期法定20年，而且答辩人都有履行交租义务。原告欲加租想通过单方违约的方式来解除合同，其行为没有合同和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，以免助长违约之风，以维护答辩人的合法权益。
被告吴汉明辩称：本人与原告没有任何合同关系，请求法院驳回原告对本人的诉求。
经审理查明：2003年8月29日，韶关市炬龙汽车出租有限公司通过拍卖方式取得韶关市武江区芙蓉北路34号土地使用权及12栋房产，后韶关市炬龙汽车出租有限公司依法变更为韶关市炬龙物业租赁经营有限公司。原告与被告朱瑞梅签订《房屋、土地租赁合同》时自编上述地块为芙蓉北路62号。2012年7月24日，原告炬龙物业租赁公司将其所有的位于韶关市武江区芙蓉北路62号内的空地700平方米（地块为1号）出租给被告朱瑞梅，原告（甲方）与被告朱瑞梅（乙方）于当日签订一份《房屋、土地租赁合同》，租赁期从2012年8月10日开始计租，月租金700元；租赁期除国家需要用地之外，否则长期租用；在合同期内乙方拖欠租金、电费、累计一个月以上及无故退租，甲方视乙方违约，除停电外，还终止与乙方的合同，乙方所交押金不予退回；在合同期内，乙方不得无故终止与被告签订的租赁合同，不得转租他人，如因建设需要朱瑞梅搬迁，原告应提前两个月通知被告，被告应无条件服从，原告不赔偿被告任何损失。被告向原告交租金交到2014年8月。
被告朱瑞梅承租的1号地被拆除部分后，2013年6月13日，原告的员工江耀明以其个人的名义与被告朱瑞梅签订《补充协议》，内容：“因乳韶路公路扩建，现需拆除朱瑞梅档口部份，铁棚（面积约：300平方米）、原有韶亮汽车修理厂内外介木场、大理石加工场、打铁、路边屋作为补偿给朱瑞梅使用，时间与原签订合约同行，今后如需拆除公司不作任何补偿。”被告朱瑞梅自2012年开始使用该地块，原告请求被告按市场价4元／㎡，从2013年6月起向原告交纳租金。
2013年5月12日，被告朱瑞梅与案外人谭伟霞签订《租赁合同》，被告朱瑞梅将3号地块转转租给谭伟霞，月租金为2200元，每两年递增10%。
2013年2月1日，原告韶关市炬龙物业租赁经营有限公司将其所有的位于韶关市武江区芙蓉北路62号内的厂房半排（地块为7号）出租给被告朱瑞梅作仓库使用，原告（甲方）与被告朱瑞梅（乙方）于当日签订一份《房屋、土地租赁合同》，合同约定：“租赁合同时间从2013年2月1日至政府建设需要收回该地块止；租金按厂房半排计算，故乙方每月应缴租金为人民币伍佰元，另在合同签订时乙方须缴交押金人民币壹仟元。因该厂房残旧需要乙方维修，故免除乙方四个月租金作为维修费用，因此乙方交租从2013年6月1日起计算。乙方租赁的房屋及空地在未经甲方同意前不得转租他人……；在合同期内乙方拖欠租金、电费、累计一个月以上及无故退租，甲方视乙方违约，除停电外，还终止与乙方的合同，乙方所交押金不予退回；在合同期内，甲方不得无故终止与乙方签订的租赁合同，不得转租他人，如因建设需要乙方搬迁，甲方应提前两个月通知乙方，乙方应无条件服从，甲方不赔偿乙方任何损失。”6号地块，原、被告双方没有签订书面租赁合同，被告交租金到2014年8月，月租金为800元，原告请求被告从2014年11月起向原告交纳租金。8号地块面积为1188㎡，原告请求被告按市场价4元／㎡，从2013年6月起向原告交纳租金。
2014年10月30日原告向被告出具书面《搬离通知书》，通知被告在2014年12月30日前自行搬离原告位于芙蓉北路62号内的物业。
在庭审过程中，原告认为其与被告朱瑞梅签订的《房屋、土地租赁合同》为不定期合同，被告朱瑞梅将承租的土地及房屋转租他人，租赁关系应依法解除。原告的诉讼请求变更为：1、解除双方于2012年7月24日签订的《房屋、土地租赁合同》、2013年6月13日签订的《补充协议》、2013年2月1日签订的《房屋、土地租赁合同》；2、两被告立即搬离原告所有的芙蓉北的物业并且拆除及清运私自搭建的建筑物。图片所指的1-8号地上的搭建物；3、租金变更为186390元（暂计至2014年12月）。
本院认为：原告与被告朱瑞梅双方分别签订的两份《房屋、土地租赁合同》约定“租赁期除国家需要用地之外，否则长期租用。”没有约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告于2014年10月30日向被告发出《搬离通知书》，限期被告在2014年12月30日搬离。被告收到搬离通知后，被告未依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”对原告提出解除与被告朱瑞梅签订的两份《房屋、土地租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。至于原告的员工江耀明以其个人的名义与被告朱瑞梅签订《补充协议》，原告至今没有加盖原告的公章，且原告没有追认的情况下，该《补充协议》对原告不具法律效力。至于6号地块及8号地块，原告与被告朱瑞梅双方虽未签订书面租赁合同，但形成了事实上的租赁关系，租赁期限应视为不定期租赁。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，原告提出解除与被告朱瑞梅该部分地块的事实租赁关系符合法律规定，本院予以支持。综上，原告与被告朱瑞梅的租赁关系解除或确认不具法律效力后，对原告请求被告朱瑞梅搬离原告所有的武江区芙蓉北路（原62号）的物业并且拆除及清运私自搭建的建筑物（图片所指的1-8号地上的搭建物）符合法律规定，本院予以支持。原告主张2-5号地块的面积为767㎡，8号地块的面积为1188㎡，被告朱瑞梅未提出异议，本院予以认可。
至于被告朱瑞梅应承担的租金问题。1号地块的租金，按照原告与被告朱瑞梅于2012年7月24日签订《房屋、土地租赁合同》，每月租金为700元，合同未变更之前，原告要求被告每月交纳租金9450元的请求，本院不予支持。1号地块及房屋在合同履行过程中，拆除1号地块部分房屋，本院酌情确定每月租金为500元，原告交租到2014年8月，2014年9月-12月的租金为2000元（500元／月×4月）。2-5号地块的租金。被告朱瑞梅实际占用了该部分地块，应向原告交纳租金，原告要求被告从2013年6月开始计算租金并按市场价格4元／㎡本院予以支持，2-5号地块的租金为55224元（767㎡×4元／㎡×18月）。6号地块的租金。被告朱瑞梅实际承租了该地块，原告向被告朱瑞梅每月收取租金800元，6号地块的租金本院确定为1600元（800元／月×2月）。7号地块的租金。按照原告与被告朱瑞梅于2013年2月1日签订《房屋、土地租赁合同》，每月租金为500元，在合同未变更之前，原告要求被告每月交纳租金1280元的请求，本院不予支持。2014年11月-12月的租金为1000元（500元／月×2月）。8号地块的租金。被告朱瑞梅实际占用了该部分地块，应向原告交纳租金，原告要求被告从2013年6月开始计算租金并按市场价格4元／㎡本院予以支持，8号地块的租金为85536元（1188㎡×4元／㎡×18月）。截止2014年12月31日被告应向原告支付租金合计145360元。
至于被告吴汉明的责任。被告吴汉明并非是合同的当事人，原告将其列为被告不适格，对原告要求被告吴汉明于本案中承担责任的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告韶关市炬龙物业租赁经营有限公司与被告朱瑞梅于2012年7月24日签订的《房屋、土地租赁合同》，于2013年2月1日签订的《房屋、土地租赁合同》。被告朱瑞梅应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离原告所有的韶关市武江区芙蓉北路（原62号）的物业并且拆除及清运私自搭建的建筑物（图片所指的1-8号地上的搭建物）。
二、被告朱瑞梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韶关市炬龙物业租赁经营有限公司支付2014年12月31日前的租金145360元。
三、驳回原告韶关市炬龙物业租赁经营有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5256元，由原告韶关市炬龙物业租赁经营有限公司负担2048.8元，被告朱瑞梅负担3207.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 赖小平
审 判 员 周江婷
代理审判员 毛文芳
二〇一六年三月十日
书 记 员 吴红艳
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