重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第03922号上诉人（原审原告）重庆蓝峰物业管理有限公司。法定代表人蓝立超，总经理。被�诉人（原审被告）刘春梅，女，1980年2月10日出生，汉族。被上诉人（原审被告）许定明，男，1974年7月10日出生，汉族。上列二被上诉人的委托代理人李米，重庆盛搏律师事务所律师。上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司与被上诉人刘春梅、许定明物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年7月9日作出（2013）渝北法民初字第08855号民事判决。上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司的法定代表人蓝立超、被上诉人刘春梅、许定明的委托代理人李米到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2005年12月28日，重庆市川成物业有限公司（天一顺和康城开发商）作为甲方，与作为乙方的重庆市桂湖物业管理有限公司签订了《天一顺和康城商业区域物业管理服务协议》，该协议约定的物业名称为“天一顺和康城”一、二期（门市、车库等商业物业），物业类型为“非住宅”，建筑面积为门市（一期）3419.2平方米、门市（二期）3689.21平方米，车库（一期）2136.27平方米、车库（二期）3541.76平方米。协议第四条约定，乙方对非住宅（门市）进行管理，按照建筑面积1.20元／平方米收取物业服务费，车位按30元／个／月收取物业服务费，空置车位不收费。本协议期限为2006年1月1日起至2015年12月31日止。协议期限为10年，期满后双方在无异议的情况下可续签本协议。该协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务质量、维修基金的管理与使用、违约责任等事项进行了约定。2009年12月12日，原告重庆蓝峰物业管理有限公司作为乙方，与作为甲方的“天一顺和康城”业主委员会签订了《物业�务合同》，该合同约定的物业名称为“天一顺和康城”，物业类型为商业和住宅综合高层。合同期限为三年，即自2009年1月1日起至2012年12月31日止。本物业管理区域的物业服务费选择包干制按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：1.高层住宅每月每平方米1.00元（含电梯费）；2.多层住宅每月每平方米0.60元（无电梯）；3.商业用房（含门面、车库、写字楼、经营用房等）每月每平方米1.80元；4.公共水电公摊费5元／月·户。业主应于乙方进场提供物业服务之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。每月15-20日由甲方的业主向乙方按统一标准收取当月的电梯、物管和代收代缴等费用，业主直接在本小区门岗或物管室缴纳给乙方。甲�、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了约定。该合同签订后，原告按约定对“天一顺和康城”提供了物业服务，但原告只是对该小区的住宅区进行了物业管理服务，并未对该小区的商业区进行物业服务，其商业区仍由重庆市桂湖物业管理有限公司提供物业管理服务至今，且被告的物业服务费亦由该公司收取。因被告未向原告交纳物业服务费，原告于2011年12月25日向“天一顺和康城”A区商业欠费业主发出了催费的联合公告。2013年1月31日，原告对“天一顺和康城”小区停止物业服务并撤出该小区。另查明，位于重庆市渝北区人和镇龙寿�路106号“天一顺和康城”A区X层X号商业门面的所有权人为被告刘春梅和许定明，该门面的建筑面积为37.82平方米。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”在物业服务关系中，业主或物业使用人与物业服务企业之间应当遵循公平、等价有偿的原则。业主或物业使用人向物业服务企业交纳物业服务费，应当以物业服务企业向业主或物业使用人提供了物业管理服务为前提。本案中，虽然原告与“天一顺和康城”业主委员会签订了《物业服务合同》，但是原告在入驻该小区后，仅仅对小区的住宅区进行了物业管理服务，并未对被告所在的商业区进行物业管理服务。而被告所在商业区一直是由重庆市桂湖物业管理有限公司提供物业服务至今，且被告的物业服务费亦由该公司收取，因此，原告要求被告给付物业服务费和违约金的诉讼请求无事实和法律依据，故对原告的上述诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《物业管理条例》第二条之规定，判决如下：驳回原告重庆蓝峰物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费25元（已减半收取），由原告重庆蓝峰物业管理有限公司负担。上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一个小区只能一个物业公司管理有法律依据；2、上诉人实际对被上诉人全小区（含商业门面、车库）�部公共部位进行了管理和服务；3、上诉人提交了物业服务合同、备案证明、业主大会业主签名和情况说明、移交清单、照片、被上诉人小区规划、竣工、设施设备图证明等证据材料，足以证明被上诉人的商业门面与小区住宅是一个整体不可分离的事实；4、被上诉人请第三方对自己内部管理和服务，不是物业服务和管理，只有上诉人才是被上诉人的合法物业服务公司，同时上诉人对被上诉人小区（含商业门面和车库等）的公共设施设备管理、清洁、绿化、安全等提供了物业服务。请求撤销一审判决，改判被上诉人履行全部物业服务费等，并承担诉讼费。被上诉人刘春梅、许定明答辩称：上诉人的所有上诉事实和理由均不成立，1、被上诉人提交前期物业服务合同的目的是证明这个小区是由另一物业公司服务管理的；2、法律规定能够独立使用的物业管理区域，是可�由不同的物业公司来管理；3、消防的控制主机是瘫痪起的，没有使用，在一审中有证人证言。发电机组在上诉人接手时也是坏的，配电设备是归供电局所有，是供电局自行提供维护。电梯只能到达车库路口，并不能到达商业门面。摄像机在接手时就是坏的，门禁系统也只是管理住宅部分。上诉人所提的公共路灯照明主要是指楼道，商业门面和车库不存在使用这些路灯。上诉人是对住宅部分的公共绿化提供服务，从2007年以后，绿化都是市政管理了。上诉人只是对小区住宅部分进行了管理和服务。一审法院的判决查清了本案事实，适用法律得当。请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。本院二审审理中，上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司提交了“关于天一顺和康城业主大会基本情况说明”、“关于北部新区天一·顺和康城小区选聘重庆蓝峰物业管理有限公司的会签表”、“关于顺和康城物管公司进场联合公告”、“重庆蓝峰物业管理有限公司顺和康城物管处收费台账”、“顺和康城A区物业移交清单”、照片等证据，以此证明被上诉人小区业主大会选聘上诉人合法的事实和上诉人是房管部门备案认可的唯一物业服务合法主体以及上诉人对小区公共部分（含商业门面和车库）提供了物业管理和服务的事实等。以上证据交被上诉人刘春梅、许定明质证后认为，上诉人在二审中提交的这组证据与本案无关，有些涉及到本案有关的证据也不符合证据规则的规定，这些证据应该在一审中提交，有些证据是在一审中进行过质证的。本案其他事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，重庆市川成物业有限公司于2005年12月28日与重庆市桂湖物业管理有限公司签订《天一.顺和康城商业区域物业管理服务协议》后，“天一顺和康城”小区的商业区域一直是由重庆市桂湖物业管理有限公司进行的物业管理和服务，物业服务费亦由该公司收取。上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司虽然在2009年12月12日与“天一顺和康城”业主委员会签订了《物业服务合同》，但重庆蓝峰物业管理有限公司在进驻该小区后，仅仅对该小区的住宅区域提供了物业管理服务，且重庆蓝峰物业管理有限公司在一、二审中提交的证据不能充分证明其对该小区的商业区域提供了物业管理服务，同时根据一、二审中查明的案件事实和证据亦不能作出其对该小区商业区域进行了物业管理和服务的认定，故重庆蓝峰物业管理有限公司要求被上诉人刘春梅、许定明给付物业服务费和违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予主张。综上，上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司的上诉理由不能成立，其上诉�求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张欲晓审判员  肖怀京审判员  郑 泽二〇一三年十一月五日书记员  梁多华