北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第09020号
原告李梦晨，男，1980年6月26日出生。
委托代理人韩华，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人李金肖（原告李梦晨之父），1951年10月6日出生。
被告安珍妮，女，1954年6月8日出生，职业不详。
委托代理人杜学颖，北京国锦律师事务所律师。
委托代理人刘鹿，女，1985年11月29日出生。
第三人交通银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市西城区金融大街22号1-20层。
负责人朱鹤新，行长。
委托代理人许晶，北京市兰台律师事务所律师。
原告李梦晨（以下简称姓名）与被告安珍妮（以下简称姓名）、第三人交通银行股份有限公司北京市分行（以下简称交行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李梦晨及其委托代理人韩华、李金肖与安珍妮之委托代理人杜学颖，交行北京分行之委托代理人许晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李梦晨诉称：2009年7月26日，我与安珍妮签订《北京市房屋买卖合同》，约定由我以237万元购买安珍妮名下X号房屋，合同签订后我支付了全部购房款，且已办理入住手续，但安珍妮却不配合我办理X号房屋的权属转移登记手续，已构成违约。故诉至法院，要求安珍妮：1、安珍妮协助我办理X号房屋的权属转移登记手续；2、安珍妮赔偿我违约金（以237万元为基数，按日万分之三的标准计算自2010年9月21日至实际办理过户之日止）；3、安珍妮赔偿我律师费5万元、居间服务费3.7万元。
安珍妮辩称：李梦晨陈述双方签订合同及约定属实，李梦晨已按照合同约定履行了全部义务，支付了全部购房款。因X号房屋存在抵押登记，我自己又存在经济上的困难，无法自行办理提前还贷及解除抵押登记手续，造成合同未能继续履行。如果李梦晨代我清偿贷款，我同意协助其办理产权转移登记手续，关于违约金，计算方式应以我方收到起诉状之日起算，且违约金约定过高，律师费、居间服务费均不同意赔偿，根据居间服务合同约定，居间服务合同关系纠纷应由北京市海淀区人民法院管辖，不同意在本案中处理。
交通银行北京分行述称：我公司对李梦晨与安珍妮之间的房屋买卖合同没有异议，安珍妮在我行以X号房屋作为抵押贷款96万元，尚余494356.64元未清偿，我行同意李梦晨代为清偿银行贷款本金、利息、罚息，我行同意在上述款项还清后协助办理抵押登记手续。
经审理查明：2009年7月26日，李梦晨作为买受人与安珍妮作为出卖人签订《北京市房屋买卖合同》，约定：（一）李梦晨向安珍妮购买X号房屋，总价款为237万元，由李梦晨在签订合同时支付定金5万元，于2009年7月29日支付定金42万元，于2009年8月5日前支付首付款153万元，于办理产权过户当日支付尾款37万元，双方于合同签订之日起产权证下发后10日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）X号房屋已设定抵押，安珍妮应于产权过户之前办理解除抵押注销手续；（三）如任何一方不按约定履行合同，逾期在15日之内，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同，违约方自合同解除通知到达之日起七日内退还合同的另一方全部财产，并按照总房价款的60%向另一方支付违约金，合同另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。李梦晨负担所得税、营业税、契税以及政策变化或约定不明等因素导致缴纳的税费。同日，双方还与北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司共同签订《居间服务合同》，约定李梦晨支付佣金3.7万元及产权转移登记代办费0.3万元，并约定双方因本合同项下权利义务发生争议，有权向北京市海淀区人民法院起诉。
上述合同签订后，李梦晨已支付了全部购房款237万元（含2011年2月26日支付的尾款37万元），安珍妮依约交付了X号房屋。2010年9月10日，安珍妮取得了X号房屋产权证书，登记所有权人为安珍妮单独所有，但双方未办理权属转移登记手续。
经查，2008年9月25日，安珍妮作为借款人即抵押人与交通银行北京分行作为贷款人即抵押权人，北京合生愉景房地产开发有限公司作为保证人即开发商共同签订《个人住房抵押贷款合同》，约定安珍妮向交通银行北京分行借款96万元用于支付X号房屋购房款，贷款期限为120个月，同时安珍妮同意将X号房屋作为抵押物向交通银行北京分行提供抵押担保，并办理了抵押权登记手续。截至法庭辩论终结时，安珍妮尚欠贷款本金494356.64元未偿清，X号房屋尚未解除抵押登记。
审理中，李梦晨提出财产保全申请，要求查封X号房屋的权属变更手续，并提供了担保人李肖金名下位于河北省秦皇岛市新建村22-1-3号房屋以及位于河北省秦皇岛市玉峰里58-2-202号房屋作为担保。本院经审查，作出（2013）朝民初字第09020号民事裁定书，裁定查封上述担保房屋的权属变更手续（均已于2013年4月16日执行）及X号房屋权属变更手续（已于2013年2月25日执行）。
李梦晨主张安珍妮拒不办理提前还款、解除抵押登记，不配合办理X号房屋权属转移登记手续，已构成违约，要求安珍妮继续履行合同，明确表示同意代安珍妮向交通银行北京分行提前清偿安珍妮尚欠交通银行的剩余贷款本息，由安珍妮协助其办理X号房屋权属转移登记手续，并返还其代为清偿的银行贷款本息。安珍妮认可系因其个人资金问题无法提前清偿贷款及解除抵押登记手续，造成合同未能继续履行，同意由李梦晨代其清偿贷款后配合办理权属转移登记手续。交通银行北京分行同意由李梦晨代安珍妮偿还贷款本息。
李梦晨主张安珍妮的行为已构成违约，要求其以237万元为基数，按日万分之三的标准给付自2010年9月21日至实际办理X号房屋权属转移登记之日止期间的违约金，安珍妮对违约金计算标准提出异议，主张违约金标准过高，且应从收到起诉书起算。李梦晨要求安珍妮赔偿其律师费5万元、居间服务费3.7万元，并提交了律师费发票、居间服务费收据予以佐证。安珍妮不同意赔偿律师费，亦不同意在本案中处理居间服务合同项下权利义务。
庭审中，安珍妮曾承诺自行清偿X号房屋的银行贷款，双方并就履行期间，税费负担等问题达成一致，但安珍妮均未实际履行约定。现双方均表示同意如因办理权属转移登记手续产生的税费不超过10万元，则由李梦晨负担全部税费；如税费超过10万元不超过40万元，由李梦晨与安珍妮各负担一半；如税费超过40万元，由李梦晨负担20万元，其他费用由安珍妮负担。
本院先后通过电话联系安珍妮未果，通过司法专递邮寄向安珍妮寄送起诉书、传票亦未能送达，经本院公告送达，安珍妮按时到庭应诉。
上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、《房屋买卖居间服务合同》、付款证明、收条、银行交易凭证、商品房预售合同、配偶同意出售证明、房屋产权登记备案材料、《个人住房抵押贷款合同》、律师费发票、居间服务费收据及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李梦晨与安珍妮签订《北京市房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故为合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。安珍妮因其自身原因未办理提前清偿银行贷款，办理解除抵押登记手续，造成合同无法继续履行，已构成违约。现李梦晨要求继续履行合同，并同意代安珍妮提前清偿银行贷款，安珍妮对此予以认可，交通银行北京分行明确表示同意由李梦晨代为清偿银行贷款，并协助其办理解除抵押登记手续，本院不持异议。李梦晨代安珍妮实际偿还银行贷款后，安珍妮应向李梦晨返还其代为清偿银行贷款的款项，并协助李梦晨办理X号房屋权属转移登记手续。因办理权属转移登记产生的税费，李梦晨与安珍妮在庭审中达成一致意见，本院据此予以确认。
关于违约责任，李梦晨要求安珍妮承担赔偿责任于法有据，本院予以支持，但李梦晨并未充分举证证明其催告安珍妮履行合同，且其主张的违约金金额过高，具体数额由本院根据合同履行情况及本案查明事实予以酌定。关于律师费，于法无据，本院不予支持。关于居间服务费，因与本案不属同一法律关系，故本院不予处理，双方可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告李梦晨于本判决生效之日起三十日内，向第三人交通银行股份有限公司北京市分行一次性结清被告安珍妮因购买X号房屋尚欠的银行贷款本息（具体数额以付款当日第三人交通银行股份有限公司北京市分行依据该行与被告安珍妮签订的《个人住房抵押贷款合同》计算后出具的信息为准），被告安珍妮于上述银行贷款本息结清之日起七日内向原告李梦晨返还该部分款项；
二、第三人交通银行股份有限公司北京市分行于本判决第一项银行贷款本息结清之日起十五日内，协助原告李梦晨解除X号房屋的抵押登记；
三、被告安珍妮于本判决第二项房屋抵押登记解除之日起十五日内，协助原告李梦晨办理X号房屋权属转移登记手续，因此产生的税费，如总额不超过十万元，由原告李梦晨负担，如总额超过十万元不超过四十万元，由原告李梦晨与被告安珍妮各负担一半，如总额超过四十万元，由原告李梦晨负担二十万元，其余部分由被告安珍妮负担；
四、被告安珍妮于本判决生效之日起七日内赔偿原告李梦晨违约金二十万元；
五、驳回原告李梦晨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元、保全费5000元、公告费260元，均由被告安珍妮负担（均于本判决生效之日起七日内给付原告李梦晨）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 冯诏锋
代理审判员 吴 娜
人民陪审员 杜月霞
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 李 静