宁夏回族自治区青铜峡市人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0381民初1560号
原告（反诉被告）：冉庆荣，男，1964年6月出生，汉族，初中文化，农民，住青铜峡市。
委托诉讼代理人：贺建忠，青铜峡市小坝法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告（反诉原告）：马祝庆，男，1964年7月出生，汉族，高中文化，居民，住青铜峡市。
委托诉讼代理人：何文涛，宁夏善知律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：王力平，宁夏方和圆律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：马宝玲，女，1962年3月出生，汉族，高中文化，个体户，住青铜峡市。
委托诉讼代理人：何文涛，宁夏善知律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：王力平，宁夏方和圆律师事务所律师，特别授权代理。
原告冉庆荣与被告马祝庆、马宝玲物权保护纠纷一案，本院于2017年6月1日立案，反诉原告马祝庆、马宝玲与反诉被告冉庆荣物权保护纠纷一案，于2017年7月24日立案，本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冉庆荣及其委托诉讼代理人贺建忠，被告（反诉原告）马祝庆、马宝玲及其委托诉讼代理人何文涛、王力平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冉庆荣向本院提出诉讼请求：1.二被告为其办理位于青铜峡市XX街XXX号、XXX号商贸房及XX楼X单元XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室住房的不动产登记证；2.二被告承担办证的一切费用；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年5月4日，青铜峡市动迁安置办公室与马宝玲、马祝庆、马晓庆、何秀花等人签订换地协议，在小坝镇张岗村3队为上述四户置换土地1.5亩，由其自建房屋。后因故将补偿土地变更在张岗村1队，土地面积变更为2.43亩，其中包括征用冉庆荣的承包地。因征地补偿问题置换的土地一直没有交付。马祝庆代表马宝玲等人与冉庆荣经村委会多次调解，于2009年12月11日双方签订征地建房协议。协议签订后，2010年5月，马宝玲与青铜峡市鑫宝建筑有限责任公司（以下简称鑫宝建筑公司）签订建筑合同，约定马宝玲商住楼由鑫宝建筑公司统一承建，马宝玲、冉庆荣与鑫宝建筑公司分别结算工程款。冉庆荣按照双方协议也与鑫宝建筑公司签订施工合同。房屋建成后，冉庆荣交纳了房屋全部建设费用，其所有权属于冉庆荣，但马宝玲、马祝庆拒绝履行协议。
马祝庆、马宝玲辩称，按照双方签订的征地建房协议，冉庆荣主张的601室住房产权不归其所有，其他房屋，冉庆荣只要给付相应的费用，马宝玲、马祝庆同意为冉庆荣办理产权证。
马祝庆、马宝玲向本院提出诉讼请求：1.冉庆荣支付分摊土地出让金及契税、手续规费、房款、地皮费共计322879.26元；2.反诉费由冉庆荣承担。事实和理由：按照双方签订的征地建房协议，冉庆荣主张房屋201、301、401、501号中91.16㎡面积，系超出7.5米以外占用面积，产权不归冉庆荣，冉庆荣应当按商品房价值支付价款，并按其实际所占面积摊付一切规费包括土地出让金及契税和南北7.5ｍ、东西20ｍ的地皮费。
冉庆荣辩称，依据双方签订的征地建房协议，以及陈玉宝、马祝庆、冉庆荣三方口头协议，冉庆荣不向马宝玲、马祝庆承担任何费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
冉庆荣提交证据：征地建房协议、青铜峡市动迁安置办公室换地协议书、建设用地规划许可证、立项批复、施工合同、鑫宝建筑公司、张岗村村委会证明、立项申请、（2012）青民初字第863号民事判决书、（2013）吴民终字124号民事判决书、收条、陈玉保出具的证明、水暖销售专用发票，予以支持其主张。
马祝庆、马宝玲对上述证据冉庆荣要证明的目的表示均不予认可，且陈玉宝出具的证明系伪证。
马祝庆、马宝玲提交证据换地协议书、关于青铜峡市城市建设用地的批复、青铜峡市人民政府关于挂牌出让国有土地使用权的批复、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、建筑工程施工许可证、征地建房协议、马宝玲商住楼工程承包合同、青房权证青铜峡市字第XX**号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XX**号房屋产权证书及房产分布图、宁夏回族自治区土地出让金专用收据、中华人民共和国契税完税证发票、自制相关费用一览表、青铜峡市房屋面积测量中心发票、收条15份、收据13份、领条1份、保暖增容费收费票据、工程款发票、登记费、证费收费票据、试验费票据、产权登记费票据、关于兴建永庆北街马宝玲等四个商贸楼的立项批复份、宁夏回族自治区建设工程施工图纸设计文件审查合格书、设计单位工程质量检查报告、宁夏回族自治区建设工程报建登记表、招标文件、招标备案表、送变电工程施工合同、高压供用电合同、门牌核准编码、工程竣工验收备案表、工程测量定位放线记录、房产分户图、房地产估价报告、增值税普通发票，予以支持其主张。
冉庆荣对上述证据马祝庆、马宝玲要证明的目的表示不予认可，且非正式发票的凭据不予认可。
本院认为，上述证据来源合法、且内容能够相互印证，与本案有关联，应当予以确认并在卷佐证，在裁判理由中加以说明。马祝庆、马宝玲提交的支付费用凭据部分真实性难辩，不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：因青铜峡市汉延渠绿化景观工程及及惠汉合并工程建设施工，需要拆除马祝庆、马宝玲、马晓庆、何秀花四家位于小坝原南环路的房屋。2006年5月4日，青铜峡市动迁安置办公室与马祝庆、马宝玲、马晓庆、何秀花签订换地协议，将小坝镇张岗村1队2.43亩土地置换给马祝庆、马宝玲、马晓庆、何秀花，由其自己建设房屋，其中包括冉庆荣被征用的承包土地。
2008年3月11日，青铜峡市建设局为马祝庆、马宝玲等人颁发了建设用地规划许可证；同年3月18日，青铜峡市农业局作出批复，同意马祝庆、马宝玲兴建马宝玲商贸综合楼的立项申请，予以立项。后马祝庆、马宝玲与冉庆荣一直为土地补偿问题经村委会协调反复协商，至2009年12月11日双方达成《征地建房协议》。协议甲方为冉庆荣，乙方为马祝庆，协议约定：一、甲方同意乙方使用此地，但乙方必须给甲方留够南北7.5米的建房用地，位置南靠张岗一队小康楼。二、乙方必须一次性付给甲方一切征地费用（征地补偿费、安置补助费、青苗费、附着物等费用）。三、因甲方必须在此地建房，甲方建房所需一切手续规费全部由乙方负责承担办理（其中包括征地费、材管理费、墙改基金、规划测绘费、质监费、人防结建费、招投标公证费、招投标服务费、监理费、劳保基金费、图纸设计费、图纸审查费、探测费、散装水泥费），甲方（暂）不承担任何费用；乙方所免的费用甲方全部免去，乙方所交付的费用，甲方要按正式票据、按使用面积摊付。四、甲方建房所需用的土地使用证、房产证、规划用地许可证、建设用地许可证（开工证）、选址意见书、立项批复必须由乙方负责办理，甲方不承担任何费用责任。五、甲方房屋建成后，水、暖、电的接通和费用由乙方负责承担。六、乙方必须协助甲方与张岗村做好甘建中收购站通路等工作。七、甲方必须在自己所需的范围内（南北7.5米地方上盖到图纸设计的层次1-5层），乙方不得以任何借口阻碍。八、乙方必须在甲方楼房交付使用一年内，协助甲方把房产证、土地使用证负责办齐。九、本协议一式两份，自甲乙双方签字之日起生效，如任何一方违反本协议，应负一定的法律责任。十、因此地被乙方全部征用，甲方留用建筑用地，按甲方使用面积（以房后墙以东为准）返还给乙方（地皮费用）（一切地费用）。
2012年1月19日，马祝庆、马宝玲与青铜峡市国土资源局依法签订《成交确认书》，并支付了土地出让金，正式取得上述2.43亩土地的使用权。2010年5月25日，以马宝玲为代表与鑫宝建筑公司签订《马宝玲商住楼工程承包合同》，合同相关内容：永庆路西、马宝玲商住楼建筑面积约3000㎡，按照图纸设计施工。图纸设计楼层为6层。同年6月23日，冉庆荣也与鑫宝建筑公司签订《施工合同》，合同甲方为冉庆荣，乙方为鑫宝建筑公司，合同主要内容：根据冉庆荣与马祝庆签订《征地建房协议》，乙方征询马祝庆、马宝玲等人的意见，马祝庆等人均认可此协议，乙方承建该商住楼的一单元南边面东一至六层为甲方所有，双方共使用一套建筑图纸，一起施工，分别与乙方签订施工合同，分别结算。其中协议，第一款.工程地点、名称：永庆路西，马宝玲、马祝庆等人商住楼一单元南边面东一至六层；第四款.建筑面积：约600㎡；第七款.工程款支付及结算：工程费为每㎡860元。2012年1月19日，马祝庆、马宝玲与青铜峡市国土资源局依法签订《成交确认书》，并支付了土地出让金，正式取得上述2.43亩土地的使用权。2012年上半年马宝玲商住楼开工建设，至2012年11月20日商住楼竣工验收，交付各自使用，冉庆荣依约付清了工程款，2016年1月16日商住楼办理了质监备案，2016年3月至7月，马祝庆、马宝玲将商住楼南边面东一单元一至六层房屋产权办理到马宝玲名下。房屋坐落及房权证号分别为：青铜峡市XX楼XXX号（青房权证青铜峡市字第XX**号）、XXX号（青房权证青铜峡市字第XX**号）、XXX号（青房权证青铜峡市字第XX**号）、XXXX号（青房权证青铜峡市字第XX**号）、XXXX号（青房权证青铜峡市字第XX**号）、XXXX号（青房权证青铜峡市字第XX**号）、XXXX号（青房权证青铜峡市字第XX**号）。
马祝庆、马宝玲征地、建楼支出的规费：征地费116640元（2.43亩×48000元）、材管理费12515元、规划测绘费15691元、人防结建费42700元、招投标费3400元、招投标服务费6500元、图纸设计费25100元、图纸审查费4000元、面积测量费6972.1元，共计233518.1元。马祝庆、马宝玲征地支出土地出让金486000元、契税14580元，合计500580元。
马宝玲商住楼房屋使用面积共计4648.07㎡，其中冉庆荣投资建房面积占633.64㎡，即117号为36.78㎡、119号为43.46㎡，021、031、041、051、061号均为110.68㎡。冉庆荣建房占用地界南北11.2ｍ、东西20ｍ，其中含马祝庆、马宝玲给留用地界南北7.5ｍ、东西20ｍ，土地面积为150㎡，折算为0.225亩，地皮费为10800元。
房地产估价结论：上述021、031、041、051号房屋市场价值每㎡分别为2062元、2171元、2062元、1954元。
本院认为，解决双方的争议，关键是依据双方签订的征地建房协议对部分事实的认定，焦点在于对征地建房协议中一些内容如何正确的认识，要紧紧围绕逐条协议并结合相关证据综合分析认定，才能得以察明。
一、关于冉庆荣所建房屋权属问题。从双方征地建房协议第一条、第七条、以及《马宝玲商住楼工程承包合同》、《施工合同》等证明材料综合分析。1.马宝玲建筑房屋合同面积约3000㎡，冉庆荣建筑房屋合同面积约600㎡，双方加起来约3600㎡，与马宝玲商住楼建成房屋面积4648.07㎡基本相当，说明冉庆荣建房面积不在马祝庆、马宝玲建房面积内，且上述117号、119号、021、031、041、051、061号房屋面积633.64㎡，与冉庆荣建筑房屋合同面积相当，应为冉庆荣所建。2.冉庆荣建房按马宝玲商住楼图纸设计一并建筑，应该是此协议的本意，因图纸设计是6层，所以同一施工方取得双方一致意思后才与冉庆荣签订1-6层的施工合同。冉庆荣辩称签订协议之前其没有见过图纸，据马祝庆讲是盖到5层，并将6层改成5层，非其本意。实际施工后盖到6层，也符合协议的本意。3.按照设计建成的房屋地界南北长占11.2ｍ，其中包括马祝庆、马宝玲给冉庆荣留用地界南北长7.5ｍ，多出的地界在协议中没有涉及，说明双方无争议，不存在冉庆荣多占地界问题。4.因双方就土地占用问题互相作出让步才达成协议，否则，马宝玲综合楼的地基将超出城市规划许可而不能建筑。5.上述房屋自开工建房至建成竣工、交付房屋、支付价款的过程中，马祝庆、马宝玲不仅没有阻止，也没有支付价款。故上述房屋的所有权，应该归冉庆荣所有，符合双方协议的真实意思。
二、关于冉庆荣建房应该承担的费用问题。按照双方征地建房协议的约定处理。1.马祝庆、马宝玲提出的征地费、材管理费、规划测绘费、人防结建费、招投标费、招投标服务费、图纸设计费、图纸审查费、面积测量费，共计233518.1元，符合协议第三条中明确的规费，应当予以认定。2.协议第三条约定冉庆荣应该按使用面积分摊费用，应理解为按房屋面积摊付。即商住楼面积为4648.07㎡，冉庆荣建房面积为633.64㎡，分摊规费为31834元，应该由冉庆荣承担。3.征地费的补偿标准，因马祝庆、马宝玲主张每亩52000元，无证据支持，故依冉庆荣认可的每亩48000元的标准计算。4.马祝庆、马宝玲提交的与建楼有关支出凭据，经审查真实可信、合情合理的部分，虽然不是正式发票，但是实际支出，应当予以认定；存在不真实或疑虑的部分，不予认定。5.马祝庆、马宝玲提出产权登记费、水暖电费用予以分摊的请求，不符合协议第三条和第五条的约定，双方又再无约定，本院不予认定。6.协议第十条约定的地皮面积为0.225亩，其中应包括所占土地地皮费10800元，土地出让金及契税46350元，按协议应由冉庆荣承担，本院予以认定。
综上所述，冉庆荣与马祝庆签订的征地建房协议，事后马宝玲予以认可，即双方达成了征地建房协议，不违反法律规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。冉庆荣投资所建房屋的所有权应当归其所有，马祝庆、马宝玲应当依照协议第四条的约定，协助办理房屋产权登记手续，并且承担全部相关费用；同时，冉庆荣应当给付马祝庆、马宝玲建房分征地规费、占用土地地皮费、土地出让金及契税，共计88984元。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条规定，判决如下：
一、被告马祝庆、马宝玲协助原告冉庆荣办理位于青铜峡市XX楼XXX号、（青房权证青铜峡市字第XX**号）、XXX号（青房权证青铜峡市字第XX**号）、XXXX号（青房权证青铜峡市字第XX**号）、XXXX号（青铜峡房权青铜峡市字第XXXX号）、XXXX号（青铜峡房权青铜峡市字第XXXX号）、XXXX号（青房权证青铜峡市字第XX**号）、XXXX号（青房权证青铜峡市字第XX**号）房屋产权登记手续，将产权登记在原告冉庆荣名下，并负担办证费用；
二、反诉被告冉庆荣给付反诉原告马祝庆、马宝玲建房分摊规费和占用土地地皮费、土地出让金及契税共计88984元；
上述履行内容，双方于判决书生效之日起三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告马祝庆、马宝玲负担，反诉案件受理费3071元，反诉原告马祝庆、马宝玲负担2225元，反诉被告冉庆荣负担846元，鉴定费7940元，由反诉原告马祝庆、马宝玲负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审判长赵庆伟
人民陪审员吕长祜
人民陪审员蔡建勇
二〇一七年十二月二十八日
书记员仇燕
引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。