云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云23民终605号
上诉人（原审原告）：邓鑫，男，1970年12月22日生，住昆明市。
委托诉讼代理人：张炳祥，云南熙宁律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告）：楚雄彝族自治州文化体育局，住所地：楚雄市鹿城镇鹿城东路93号，统一社会信用代码：115323005688050556。
法定代表人：段福君，职务：局长。
委托诉讼代理人：张朝辉，云南荣楚律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：周婷，云南荣楚律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
关于上诉人邓鑫、楚雄彝族自治州文化体育局（以下简称文体局）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院(2018)云2301民初51号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人邓鑫及其委托诉讼代理人张炳祥、文体局的委托诉讼代理人张朝辉、周婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邓鑫上诉请求：1、撤销楚雄市人民法院(2018)云2301民初51号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，判决显失公平，文体局应当赔偿上诉人的经营损失。上诉人与文体局签订《房屋租赁合同》约定上诉人承租房屋的用途是经营高尔夫球训练、培训，2011年5月18日，邓鑫为此成立了楚雄博远体育用品有限公司，2015年1月，文体局对体育场的整改，使得楚雄博远体育用品有限公司的经营无法进行，上诉人不得不解雇7名员工，其中李晓玲、杨雯常年进行值班，办理日常事务，每个月到文体局处缴纳水电费，邓鑫的经营损失仅计算了李晓玲、杨雯二人自2015年2月至2016年6月的部分工资，并没有将公司正常的经营收入及公司的正常支出计算在列。二、文体局应当承担自2015年1月至2016年6月15日的房屋租金。1、文体局在2016年6月27日起诉上诉人时，上诉人及时进行反诉，要求被上诉人承担因自身违约产生的房屋租金等费用，因楚雄州、市两级法院均未受理上诉人的反诉，故诉请并未得到处理。2、2015年1月，在租赁期内，文体局对体育馆草坪进行修整、跑道进行改造，导致上诉人经营的高尔夫训练、培训无法进行，使得上诉人租赁的房屋成为空房，长期闲置。3、文体局在合同期内违约，且违约行为构成实质性的违约，上诉人租赁房屋的目的无法实现，文体局应当承担因自身违约产生的房屋租金，但文体局却要求上诉人承担房屋租金，显失公平。综上，请求二审法院依法撤销一审法院的错误判决，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
针对邓鑫的上诉，文体局答辩称：一、不赔偿邓鑫的经营性损失。因为邓鑫超期使用租赁的房屋，草坪是附带租给邓鑫的，不是他专用，我们还有其他的训练项目要在草坪上进行，所以收取邓鑫的费用低廉，还不够草坪维修费。二、我局不存在违约，是国家政策调整导致的邓鑫不能继续使用草坪，不承担违约责任。
楚雄彝族自治州文化体育局上诉请求：一、请求人民法院依法撤销楚雄市人民法院的一审判决，并依法改判驳回邓鑫的全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由邓鑫承担。事实与理由：一、一审未经过任何评估机构确定,就认定邓鑫共支出装修费用580097.74元，缺乏事实和法律依据，系认定事实错误。首先，邓鑫在一审中所提交的证据（结算清单、收条等）均系邓鑫单方制作形成，没有任何第三方的结算或者认可，更没有经过任何有效的评估鉴定，其附在后面的材料都是收据或者白条，没有任何的证明力；其次，《结算清单》第三项固定资产部分中的圆桌款、椅子款、珠海锐新体育用品、足球门，以及第四部分的钢结构中的训练场地雨棚不是装修的附着物，该部分属于可移动资产，在邓鑫搬离时上述物品已经完全由其拆除并搬走；再次，经过文体局向专业机构核实，对邓鑫所装修的项目、价格、面积均不认可，存在虚假的情况。二、一审未全面、客观的对事实进行认定，导致判决错误，严重损害文体局的合法权益。双方在签订《房屋租赁合同》时就对转租以及装修的事宜做出明确的约定，其中第三条约定：“房屋装修改造报经甲方书面同意后由乙方自行装修，甲方不承担任何装修改造费用……，合同到期后，房屋装修改造属甲方所有，甲方不承担乙方装修改造费用……”、第六条约定：“房屋不得转租，如转租须经甲方书面同意，否则甲方收回房屋，房屋在合同期内，如甲方对房屋有新的用途或者拆除、改建、扩建，甲方有权终止合同收回房屋……”。但邓鑫却置合同的约定于不顾，多次违反合同的约定。首先，文体局提交了相应的证据证明邓鑫在租赁房屋后转租他人，楚雄市人民法院（2016）云2301民初2055号民事判决书中也认定了邓鑫转租的事实，其本人也当庭认可。邓鑫的行为完全违反了双方之间的约定，文体局完全可以收回房屋，并无需支付任何的费用。其次，邓鑫的装修行为并未经得文体局的同意，是邓鑫单方的行为，也未向文体局报备过任何的装修方案。再次，2014年国家体育总局和财政部下发《体育总局、财政部关于推进大型体育场馆免费低费开放的通知》的通知，载明各地应结合实际，积极推进本地区大型体育场馆免费、低费开放工作，在文体局接到楚雄州政府的正式通知后，已经和邓鑫进行协商和明确告知邓鑫草坪已经无法提供给其正常使用，并协商过解除双方的租赁合同，但邓鑫明确表示，其不再缴纳草坪使用费，但需继续使用铺面，在合同到期后按时交回所租赁的铺面，装修的费用由其承担。在双方达成协议后，邓鑫仅仅缴纳铺面的租金，并未缴纳草坪使用费。但一审法院遗漏认定邓鑫转租、经双方协商免交草坪使用费、未经上诉人同意进行装修的事实，导致在本案中邓鑫没有任何的违约行为，歪曲了整个合同履行的实际情况，使文体局的合法权益得不到保障，客观上支持了邓鑫的违约行为。综上，在整个合同履行过程中，文体局完全是按照合同的约定履行合同义务，没有任何过错。邓鑫未提交客观、充分的证据证明其有任何的损失，应当承担举证不力的法律后果。因此，请求二审人民法院依法改判，驳回邓鑫的诉讼请求以维护文体局的合法权益。
针对文体局的上诉，邓鑫答辩称：一、我的损失客观存在，装修主要是用于经营高尔夫球培训，花费较大，文体局的违约行为导致我不能继续经营，应当承担我的经营性损失。二、我转租房屋，文体局是认可的，且还协助我办理相关手续。三、2014年国家体育总局和财政部下发文件后，我们就房屋租赁事宜并没有达成一致协议，文体局是以需要维修为由告知我不能继续使用草坪的。
邓鑫向一审法院起诉请求：1.判令楚雄彝族自治州文化体育局赔偿邓鑫经营损失85000元；2.判令楚雄彝族自治州文化体育局赔偿邓鑫装饰、装修残值损失174000元；3.判令楚雄彝族自治州文化体育局承担因自身违约产生的房屋租金90000元（执行款）；4.本案诉讼费由楚雄彝族自治州文化体育局承担。
一审法院认定事实：2010年12月22日，邓鑫（乙方）与州体育局（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方体育场房屋一二楼上下各6间（一楼3-9号，面积342平方米；二楼3-9号，面积150平方米）经营高尔夫球训练、培训使用；合同期限为5年，即2011年3月1日至2016年2月27日；每年租金60000元，草坪使用养护费10000元，合计70000元，租金每年交纳一次，交款时间为每年2月27日前交下一年度的租金，在合同期内如不按时交纳房租费、水电费，甲方视为乙方不再租用房屋，甲方有权收回房屋，另租给其他用户或加收每日千分之5的逾期滞纳金；房屋装修改造报经甲方书面同意后乙方自行装修，甲方不承担任何装修改造费用，装修不得改变原房屋结构和外观设计，合同到期后，房屋装修改造属甲方所有，甲方不承担乙方装修改造费用，装修改造不得拆除和损坏，甲方有权无条件收回出租房屋；房屋不得转租，如转租须甲方书面同意，否则甲方收回房屋。房屋在合同期内，如甲方对房屋有新的用途或者拆除、改建、扩建，甲方有权终止合同收回房屋，须提前一个月书面通知对方，房屋如收回双方协商解决，但还有剩余的租金按实际天数退还租房户。庭审中，邓鑫、楚雄彝族自治州文化体育局均认可，2011年3月1日至2011年6月15日为装修免租期。邓鑫根据租赁合同约定的用途对房屋进行装修后使用，共支出装修费用580097.74元，并按70000元每年支付楚雄彝族自治州文化体育局租金和草坪使用养护费至2015年6月15日。2016年2月27日合同期满后双方未续签房屋租赁合同。2014年1月14日，国家体育总局、财政部下发体经字[2014]34号《体育总局财政部关于推进大型体育场馆免费低收费开放的通知》，载明：各地应结合本地实际，积极推进本地区大型体育场馆免费、低收费开放工作，确保体育部门所属大型体育场馆在2014年2月1日前全面向社会免费、低收费开放。楚雄彝族自治州文化体育局在庭审中认可楚雄州体育馆于2015年1月开始进行改造。2016年3月29日，楚雄彝族自治州文化体育局在《楚雄日报》发布公告，委托楚雄州公共资源交易中心以招租方式对邓鑫承租的房屋面向社会公开招租。案外人陈永春与邓鑫签订《招租成交确认书》，陈永春以40元/平方米/月竞得楚雄州文体局体育场3、4、6、7、8、9铺面使用权，出租年限三年。2016年6月，楚雄彝族自治州文化体育局向一审法院提起诉讼，要求邓鑫搬出承租房屋，支付租金和占用房屋费用。该案经一审法院、楚雄州两级人民法院进行审理，现已经审理终结。（2017）云23民终817号民事判决书，判决邓鑫腾出商铺和房屋，并支付2015年6月15日至2016年2月27日止的房屋租金37699元，自2016年2月28日起至房屋返还之日的房屋占用费按合同约定租金计算支付。邓鑫于2017年10月将其所承租房屋归还给楚雄彝族自治州文化体育局。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务。本案中邓鑫与楚雄彝族自治州文化体育局在平等自愿协商的基础上达成的《房屋租赁合同》，属双方真实意思表示，邓鑫向楚雄彝族自治州文化体育局租赁房屋使用，双方应按照合同的约定履行义务。由于楚雄彝族自治州文化体育局根据国家体育总局、财政部下发体经字[2014]34号《体育总局财政部关于推进大型体育场馆免费低收费开放的通知》于2015年1月开始进行改造，导致邓鑫投入装修使用后，无法继续经营高尔夫培训，也无法继续履行合同。虽然双方在合同中约定“如甲方对房屋有新的用途或者拆除、改建、扩建，甲方被告有权终止合同收回房屋，须提前一个月书面通知对方，房屋如收回双方协商解决”，但楚雄彝族自治州文化体育局在改造场馆期间，双方所约定的合同履行期未届满，该合同终止后，由此给邓鑫造成的损失，楚雄彝族自治州文化体育局应予以适当补偿。故一审法院对于邓鑫提出的部分诉讼请求，予以支持。即对于邓鑫提出的装饰、装修残值损失174000元予以支持；对于邓鑫提出的因其无法经营高尔夫球培训产生的房屋租金损失，根据庭审调查核实，邓鑫所租赁的房屋还有部分房屋进行其他经营活动，在楚雄彝族自治州文化体育局改造场馆时至合同履行期限届满前未将房屋交回给楚雄彝族自治州文化体育局管理使用，且邓鑫提交的证据不能证明邓鑫在租赁期间未保持租赁物符合约定的用途及由此产生的具体经济损失，故一审法院只能酌情支持弥补其合同履行期限内的经济损失9000元。但对于邓鑫提出的其他经营损失，未提交充分证据予以证明，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十六条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由楚雄彝族自治州文化体育局支付邓鑫装饰、装修残值损失174000元;二、由楚雄彝族自治州文化体育局支付邓鑫合同履行期限内的房屋租金损失9000元；三、驳回邓鑫的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3268元，由邓鑫负担1553元（已交），由楚雄彝族自治州文化体育局负担1715元（未交）。以上应由楚雄彝族自治州文化体育局履行的内容，限于本判决生效之日起十日内履行完毕，款交一审法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见。上诉人邓鑫表示对一审判决认定的事实无异议也无遗漏。上诉人文体局表示对一审认定的以下事实有异议：1、认为一审认定“邓鑫根据租赁合同约定的用途对房屋进行装修后使用”不属实，邓鑫未经文体局的口头或书面的同意，擅自对房屋进行装修，且将77%的房屋对外转租；2、不认可“共支出装修费用580097.74元”的认定。认为遗漏认定如下事实：1、2015年1月文体局只是对草坪进行改造，房屋是邓鑫可以正常使用的；2、2017年8月8日楚雄州建筑协会因州庆60年需要对体育馆进行安全评估后出具意见，认为邓鑫擅自搭建的雨棚是违章建筑，应当依法拆除，邓鑫2018年1月拆除雨棚，在归还房屋时邓鑫已经将雨棚拆除，将体育用品和可移动用品全部搬离。
对文体局认为遗漏认定的事实，邓鑫表示认可改造的是草坪和跑道，但认为草坪和房屋是一个整体；认可2018年1月应文体局的要求拆除大棚、钢架、简易移动的座椅板凳，是自己出钱拆除的。综上，本院对双方当事人无异议的一审判决认定的事实和双方认可的是改造草坪和跑道、2018年1月由邓鑫拆除大棚、钢架、简易移动的座椅板凳的事实，予以确认。
二审中，邓鑫向法院提交了1、楚雄博远公司的工资表，欲证明支付员工工资的情况；2、水电费缴款单、现金缴款单，欲证明员工杨雯、李晓玲在岗，二人收取水电费向体育局缴纳的情况；3、照片，欲证明房屋整改后的情况；4、杨雯、李晓玲出庭作证，欲证实邓鑫与文体局发生租赁关系、邓鑫转租房屋及本人留守向文体局缴纳水电费的情况。
文体局不认可邓鑫提交的证据和杨雯、李晓玲出庭作证的证言，认为工资表是邓鑫自己制作的、缴款单没有文体局的印章、杨雯、李晓玲出庭作证证明自己的工资不符合法律的规定。
本院认为，邓鑫二审提交的证据具有证据的三性，本院予以采信；杨雯、李晓玲出庭作证证言中涉及租赁合同、装修改造房屋及其转租的部分具备证据的三性，本院予以采信，涉及杨雯、李晓玲工资的部分，本院结合其他证据，综合参考。
根据在案证据和庭审查明的事实，本院认定以下事实：
邓鑫支付草坪维修养护费至2015年6月15日，双方认可从2015年1月文体局执行国家政策对草坪和跑道进行改造起，邓鑫未再使用该草坪经营高尔夫球训练、培训,故邓鑫多交付的草坪使用养护费本院综合认定4500元。在租赁期限内，从2012年起邓鑫将租赁的部分房屋转租他人获利。邓鑫于2017年10月10日将一楼铺面交还给文体局，二楼房屋于2017年11月10日交还。
双方签订的《房屋租赁合同》第1条约定：“乙方租用甲方体育场一楼房屋6间经营高尔夫球训练、培训使用。”第4条约定“在合同期内，乙方向甲方每年交纳10000元草坪使用养护费。在甲方体育场有大型活动时，要保证体育场的正常使用，所安装的设施有妨碍使用的暂时拆除，甲方不负责费用。装修改造时，内外里面的装修要符合原有民族风格，装修改造前要办理相关审批手续”,对以上的事实本院也予以确认。
本案无证据证实文体局同意邓鑫转租房屋，亦无证据证实文体局同意邓鑫搭建雨棚，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本院认为，文体局对出租的房屋有监督使用和管理的义务，且每月收取邓鑫转租房屋的水电费，故应当认定文体局对邓鑫将房屋转租他人使用和擅自搭建雨棚的事实也是知晓的。
文体局根据国家体育总局、财政部下发体经字[2014]34号《体育总局财政部关于推进大型体育场馆免费低收费开放的通知》的通知，于2015年1月开始对体育馆跑道和草坪进行改造时，无证据证明文体局按合同约定尽到了与邓鑫协商和通知的义务，但邓鑫就文体局对草坪和跑道进行改造、自己不能继续使用草坪的事实也是知晓的。
归纳双方当事人的诉辩主张，结合二审查明的事实，本案的争议焦点是：1、导致邓鑫不能继续使用草坪的原因，文体局是否构成违约。2、文体局是否应当赔偿邓鑫经营损失85000元和装饰、装修残值损失174000元。
针对导致邓鑫不能继续使用草坪的原因，文体局是否构成违约的争议焦点。本院认为，文体局与邓鑫签订《房屋租赁合同》，合同约定给邓鑫使用的草坪属于向公众开放的场地，且双方当事人在合同中约定了体育场有大型活动时，要保证体育场的正常使用。国家体育总局、财政部下发的体经字[2014]34号《体育总局财政部关于推进大型体育场馆免费低收费开放的通知》的通知，要求对大型体育场馆及区域内公共体育场地和设施免费低收费开放。文体局于2015年1月收回草坪进行改造后向公众开放，是执行国家的政策，致使邓鑫不能使用草坪进行高尔夫球训练、培训，是由于国家政策调整导致的，故文体局不存在违约的情形。
针对文体局是否应当赔偿邓鑫装饰、装修残值损失174000元和经营损失85000元的争议焦点。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。根据本案查明的事实，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，双方应当按合同约定履行权利义务。在合同租赁期间内，邓鑫将部分房屋转租他人获利，改变了合同约定的经营项目，对此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应该认定文体局同意邓鑫转租，双方的行为视为对合同内容的变更，合同的经营项目变更为转租和高尔夫球训练、培训。文体局提出邓鑫违约在先的主张，没有法律依据，理由不成立。
文体局于2015年1月收回草坪进行改造，致使邓鑫不能使用草坪进行高尔夫球训练、培训，对其经营活动造成了影响，这是由于国家政策调整导致的，双方均无过错，但由此给邓鑫造成的损失，应当根据公平原则，予以适当补偿。
在本案中，邓鑫多交纳的草坪使用养护费4500元，应当按双方合同约定的“剩余的租金按实际天数退还租房户”履行，予以退还。至于邓鑫主张的装饰、装修残值损失174000元和经营损失85000元（庭审中释明是留守人员工资）的请求，由于双方当事人对国家政策调整影响了合同履行的后果并未协商达成一致意见，邓鑫在租赁合同履行期间一直使用租赁房屋，直到2017年10月邓鑫才交付房屋给体育局，邓鑫使用房屋的时间已经超过租赁合同约定的租赁期限，其装饰、装修残值，应当按合同第3条约定履行，邓鑫要求文体局赔偿装饰、装修残值的请求，没有事实和法律依据，本院不予以支持。至于留守人员工资，本院认为，邓鑫庭审陈述留守人员主要是收取转租房屋的水电费交文体局，留守人员的工作与高尔夫球训练、培训联系不大，且证明留守人员工资的证据，只有留守人员自己的陈述和邓鑫单方提交的工资表，没有其他证据予以佐证，证据未达到确实充分的证明标准。但鉴于文体局按国家政策于2015年1月收回草坪进行改造，致使邓鑫不能使用草坪，对其经营高尔夫球训练、培训确有一定的影响，客观上邓鑫存在损失，结合本案查明的案情，按公平原则，对邓鑫的经济损失，本院酌情予以认定。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，应当予以改判。上诉人邓鑫的上诉理由部分成立，对成立的部分予以支持，其提出判令楚雄彝族自治州文化体育局承担因自身违约产生的房屋租金90000元（执行款）的请求，不属于本案解决的范畴。上诉人文体局的上诉理由部分成立，对成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持楚雄市人民法院(2018)云2301民初51号民事判决第三项，即维持“驳回邓鑫的其他诉讼请求”；
二、撤销楚雄市人民法院(2018)云2301民初51号民事判决第一、二项，即撤销“一、由楚雄彝族自治州文化体育局支付邓鑫装饰、装修残值损失174000元;二、由楚雄彝族自治州文化体育局支付邓鑫合同履行期限内的房屋租金损失9000元”；
三、由楚雄彝族自治州文化体育局于本判决生效后十五日内退还邓鑫草坪使用养护费4500元；
四、由楚雄彝族自治州文化体育局于本判决生效后十五日内补偿邓鑫经济损失55500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3268元，由邓鑫负担2706元（已交），楚雄彝族自治州文化体育局负担562元（未交）；二审案件受理费7580元，由邓鑫负担6292元（已交3620元、未交2672元），由楚雄彝族自治州文化体育局负担1288元（已交）
本判决为终审判决。
审判长 王红云
审判员 苏天喜
审判员 段雨函
二〇一八年八月三日
书记员 杨 蕊