辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终5983号
上诉人（原审被告）：沈阳亿丰商业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人：刘伟娇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张宇，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：李波，女，1970年8月15日出生，满族，住辽宁省抚顺市望花区。
原审被告：沈阳亿丰置业发展有限公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人：黄晓辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张宇，男，该公司员工。
上诉人沈阳亿丰商业管理有限公司因与被上诉人李波、原审被告沈阳亿丰置业发展有限公司委托合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初7403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人沈阳亿丰商业管理有限公司上诉请求：一、请求撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清。一、依据上诉人与被上诉人签订的委托协议，被上诉人获得的仅是请求权，而非形成权，故被上诉人的权利能否得以实现和形成需要双方合意行为，现本案双方只是进入初步磋商阶段，还有未有磋商结果，合同中所约定的回购条款不能产生商品房产权交易的法律效果。而且，该房屋已经过户至被上诉人名下，被上诉人也取得了部分房租收益，因此，法院不应支持被上诉人的请求权，不能判决上诉人回购房屋。二、本案双方在合同中对房屋交易税费没有约定，一审法院判令上诉人承担全部税费，有失公平，按照国家相关部分规定，二手房交易的税费应互相承担，其中个人所得税、营业税等应由被上诉人负担，对此，请求二审法院查清事实依法裁判。
被上诉人李波辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告沈阳亿丰置业发展有限公司述称，意见与沈阳亿丰商业管理有限公司一致。
李波向一审法院起诉请求：1.判令沈阳亿丰商业管理有限公司按照《商铺招商经营管理授权委托书》的约定回购商铺，支付房款311,215元；2.沈阳亿丰商业管理有限公司承担由回购产生的所有费用；3.沈阳亿丰置业发展有限公司承担连带责任；4.沈阳亿丰商业管理有限公司支付拖欠的租赁费17,521元；5.沈阳亿丰商业管理有限公司支付原告违约金，从拖欠之日起按实际拖欠的租金数额按日万分之二计算至实际给付之日；6.判令沈阳亿丰商业管理有限公司、沈阳亿丰置业发展有限公司承担诉讼费；7.判令沈阳亿丰商业管理有限公司、沈阳亿丰置业发展有限公司承担交通费、误工费与精神损失费共5000元。
一审法院认定事实：李波于2009年6月12日从亿丰置业公司购买位于沈阳市浑南新区金卡路16号沈阳亿丰时代广场(B4029)房屋所有权证号为第NO60312833号、建筑面积为34.12平方米的商铺一处，实际发生的总价款是311，215元，李波交付亿丰置业公司价款是261,580元，剩余价款49,635元，以李波免收2年租金的形式抵扣。同时，李波与亿丰商管公司签订了《沈阳亿丰商业管理有限公司委托经营管理协议书(内铺)》1份，约定：李波将其单独所有的涉诉商铺委托给亿丰商管公司进行经营管理，亿丰商管公司已向李波支付租金的形式作为李波的收益回报，委托期限从2010年6月1日为10年，租金支付时间：每连续三个月为一个结算周期，亿丰商管公司应于每一周期起算后的5个工作日内(遇休息日、法定节假日顺延)支付一次租金。逾期付款违约责任：亿丰商管公司逾期支付租金的，每日应按应付未付租金金额的万分之二向李波支付违约金。租金每季度为7,007元，李波可在委托期间第6年到期前6个月内以书面形式向亿丰商管公司提出收购申请，亿丰商管公司将按照原购房总价收购该商铺，收购价为商品房买卖合同价与市场培育期前两年优惠（8%*2）折扣价款之和，亿丰商管公司收购该商铺后，原委托协议及补充协议不再执行,并由亿丰置业公司在此合同中承诺对亿丰商管公司未能履行的责任和义务由其继续履行。
在合同履行过程中，李波将位于沈阳市浑南新区金卡16号沈阳亿丰时代广场D36地块4层B4029号商铺交付给亿丰商管公司经营管理，亿丰商管公司亦按约定的租金数额和期限支付李波租金至2016年5月31日，亿丰商管公司从2016年6月1日开始拖欠李波租金，每个结算周期（3个月）的租金为7,007元，截止到2017年2月28日，累计发生租金总额是17,521元未付。现李波诉至一审法院。
另查明，李波于2015年4月17日在委托期间第6年到期前提出书面回购申请，并由亿丰商管公司的经办人黄婧及负责人王春英签字确认。
再查明，本案在审理过程中，截止到2017年2月28日，亿丰商管公司实际尚欠李波税前租金17,521元。其中，亿丰商管公司尚欠从2016年6月1日起的第一个结算周期的租金3,507元，第二个结算周期以后的租金14,014元。
一审法院认为，李波与亿丰商管公司于2009年6月12日签订的委托经营管理协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原、被告双方均应按合同约定自觉遵守履行。李波已按约定实际交付给被告亿丰置业公司购买商铺款是311，215元，并在委托期间第6年届满前向被告亿丰商管公司提出书面回购申请，被告亿丰商管公司截止到2017年2月28日，实际尚欠李波税前租金17，521元等的事实均没有异议，一审法院予以确认。
本案争议焦点之一，被告亿丰商管公司是否在此实际拖欠的税前租金数额17521元中还应按合同约定扣除李波应当承担的税费及应当由李波承担的其他费用等，李波诉请的违约金计算数额及计算方式是否符合合同约定。
被告亿丰商管公司未能按约定的租金数额和期限支付李波租金，违约在先，对此，应承担相应的违约责任；在给付租金的同时，亦应按合同的约定承担违约金。现原、被告核算截止到2017年2月28日，被告亿丰商管公司应付李波税前税金17,521元，一审法院予以确认。对于被告亿丰商管公司提出的该部分税前租金中，应扣除李波应承担税款的抗辩，因双方在合同第4条2款3项的约定：“委托期第六年至第十年，被告亿丰商管公司按照购房总房款的9%作为年租金收入返还李波，而李波购买商铺总款项是311,215元，由此换算双方认可的每个结算周期（3个月）的租金为7，007元，没有明确约定税费及应当由李波承担的其他费用等，现被告未能提供其相应的证据，因此，对其的该项抗辩不予支持。关于李波提出的违约金的计算依据和标准问题，因被告在诉讼中给付的租金，应在拖欠租金的起始时间中扣除，违约金起算时间应按合同约定的“被告逾期支付租金达半年，被告每日应按应付未付租金金额的万分之向李波交纳违约金”执行，并考虑每个结算周期起算后的5个工作日内支付一次租金等约定，即拖欠租金的违约金的起始时间以每个结算周期起算后的5个工作日再加上逾期支付租金达半年等因素，以实际拖欠租金数额开始计算违约金，由于被告拖欠2016年6月1日起的第一个结算周期的租金3，507元，第一个结算周期的付款时间为2016年6月5日，违约金的起算时间应为2016年12月6日，第二个结算周期以后由于没有达到给付违约金的条件，李波起诉之日拖欠租金未到半年部分的违约金不在此案的考虑范围之内，李波的此项主张依据不足，故对李波诉讼请求符合法律规定的部分，一审法院予以支持。
本案争议焦点之二，被告亿丰商管公司是否应当按合同约定回购本案诉争商铺，以及由此产生的费用如何分担，被告亿丰置业公司是否应当承担连带责任。
按李波与被告亿丰商管公司签订协议的约定，“李波可在委托期间第6年到期前6个月内以书面形式向被告亿丰商管公司提出收购申请，被告亿丰商管公司将按照原购房总价收购该商铺，收购价为商品房买卖合同价与市场培育期前两年优惠（8%*2）折扣价款之和，亿丰商管公司收购该商铺后，原委托协议及补充协议不再执行,并由亿丰置业公司在此合同中承诺对亿丰商管公司未能履行的责任和义务由其继续履行。”而李波是在委托期间第6年届满前以书面形式向被告亿丰商管公司提出收购申请，并由被告亿丰商管公司签字确认。表明被告亿丰商管公司同意回购，其回购价就是李波实际购买价311,215元。虽然双方没有明确回购本案诉争商铺后所产生的费用如何分担，但按照交易习惯和对等原则，李波在购买诉争商铺时，承担了全部费用，由此亿丰商管公司在回购时亦应承担相应的全部费用，亿丰商管公司不同意承担回购过程中所产生的一切费用，其举证责任在被告亿丰商管公司，而亿丰商管公司对此未能举证证明，故对其该项抗辩不予支持。亿丰置业公司在此合同中承诺“对亿丰商管公司未能履行的责任和义务由其继续履行”，亦是对其承担连带责任的明示。
综上，李波要求亿丰商管公司按合同约定立即回购位于沈阳市浑南新区金卡路16号亿丰时代广场D36地块4层B4029号商铺，并支付原价回购款311,215元，并承担由此产生的费用包括房地产交易手续费，契税，营业税等，亿丰商管公司支付尚欠税前租金为17,521元，及亿丰置业公司承担连带责任等的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对亿丰商管公司、亿丰置业公司的抗辩主张，因证据不足，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十五条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下：一、沈阳亿丰商业管理有限公司于判决生效后三十日内支付李波商铺回购款311，215元；二、李波于判决生效后三十日内将位于沈阳市浑南新区金卡路16号亿丰时代广场D36地块4层B4029号建筑面积为34.12平方米的商铺交付给被告沈阳亿丰商业管理有限公司，并协助沈阳亿丰商业管理有限公司对诉争商铺办理更名过户，由此产生更名过户等的全部费用均由沈阳亿丰商业管理有限公司承担；三、沈阳亿丰商业管理有限公司于判决生效后十日内给付李波从2016年6月1日起至2017年2月28日期间的税前租金17,521元；四、沈阳亿丰商业管理有限公司于判决生效后十日内给付李波违约金，从2016年12月6日起至本判决确定的给付之日止，以3,507元为基数，按日万分之二计算；五、沈阳亿丰置业发展有限公司对上述回购及租金等款项承担连带责任；六、驳回李波的其他诉讼请求。如果沈阳亿丰商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,239元，由沈阳亿丰商业管理有限公司承担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺招商经营管理授权委托书》、《委托经营管理协议书》意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。本案双方在上述协议中已经明确约定了被上诉人享有案涉房屋的回购请求权，而且在上诉人给被上诉人做出的《承诺书》中，进一步明确了被上诉人可以书面形式向上诉人提出收购申请，现被上诉人向上诉人提出了回购申请，上诉人就应依据双方的约定及其本人做出的承诺全面履行其应尽的义务，这也符合民法诚实信用的基本原则，据此一审法院判令上诉人按照协议约定的价格回购房屋，并无不当，应予支持。
关于上诉人提出的其本人不应承担全部房屋过户税费的问题。因本案双方对此问题没有在合同约定，故按照房屋买卖时通常交易习惯，一般由买方承担相应的费用，而且本案被上诉人在购买案涉房屋时就独自承担了全部购房税费，故一审法院判令上诉人独自承担回购房屋时的税费，既符合通常交易惯例，又符合《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第六项之规定，故本院予以维持。
本院经审理发现一审法院未对李波提出的要求沈阳亿丰商业管理有限公司、沈阳亿丰置业发展有限公司赔偿交通费、误工费与精神损失费共5000元的主张予以论述。但由于一审法院已在判项中明确了驳回李波其他诉讼请求，应认定该请求已经得到处理。一审法院应注意保持案件说理的全面性、完整性，但一审法院对此未加论述不影响本案处理结果的公正性。且李波并未提起上诉，依法应认定李波通过行为认可了一审法院的裁判结果。本院决定不因此撤销一审判决。
综上所述，上诉人沈阳亿丰商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6239元，由上诉人沈阳亿丰商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关长春
审 判 员 赵 卫
代理审判员 林 红
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 吴晓彤