江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民三终字第194号
上诉人（原审被告）：欧阳章先，个体户。
委托代理人：宋德均，江西共创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘新文，农民。
委托代理人：刘娟。
上诉人欧阳章先因与被上诉人刘新文房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院（2014）安民一初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年3月9日，原、被告签订一份《购房协议》，协议约定由乙方（刘新文）购买甲方（欧阳章先）位于武功山大道房屋一套，面积143.9平方米，共计人民币（以下均为人民币）259000元。协议第四条约定：甲方负责在签订合同后两年内申报房产局办好房产证，做到一切手续齐全，办证手续税款费用等由乙方自负，甲方不负担任何税款和费用。协议第五条约定：主体完工在2010年9月份，交付时间为12月底。协议第七条违约责任中约定：甲方确保房屋质量，按房产局发证面积达不到协议规定的面积，甲方有义务退回乙方不足部分购房款，按房产局发证超出面积，应按原价乙方补足款给甲方。原告在签订合同时交购房款200000元，余款59000元已于2012年1月19日付清。2012年1月19日，原告交给被告代办水电开户、安装费2600元整。另查明，讼争房屋系被告欧阳章先拆旧重建，与原告刘新文签订《购房协议》时尚未取得该栋楼的建设工程规划许可证及房屋产权证，也未将此事告知原告等购房户。2011年1月18日，被告欧阳章先经审批同意可按规划拆旧建新，高度为三层半（即讼争房屋所属的整栋楼房）。2013年5月29日被告欧阳章先取得安土国用（籍）第04l75号国有土地使用证，使用权类型为出让，终止日期2048年12月2日。2013年6月5日，被告欧阳章先向安福县房地产管理局申请房产所有权登记。同年6月25日，被告欧阳章先取得讼争房屋所属的整栋房屋的总房产证。2014年1月9日，被告欧阳章先取得安土国用（籍）第08115号国有土地使用权证，其内容为将讼争房屋土地使用年限变更为终止日期至2068年12月2日。2013年7月22日，原告办理房产证过户手续税费等费用为60601.77元。原、被告双方都承认约定房价为每平方米1800元。
原审法院认为：原、被告签订的《购房协议》系双方真实意思表示，也未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。协议约定被告须在合同签订后两年内为原告办理房产证，即被告最迟应于2013年3月8日前为原告办理房产证，被告在2013年7月1日才向安福县房产局递交交易申请表，为原告办理房产证过户，存在违约行为，应赔偿由此给原告造成的损失。原告自述20l2年9月18日后原告购买房屋所在地段房屋交易价格为每平方米2000元，其损失确定为18823.36元【（2901.105-2000）×14.67％×142.394】。原告要求被告为其办理讼争房屋占用范围内的国有土地使用权证，因当事人双方在《购房协议》中并未对办理土地使用权证事项进行约定，故对原告的此项请求不予支持。《购房协议》约定房屋面积为143.9平方米，而实际面积为142.394平方米，被告多收的购房款2710.80元【（143.9-142.394）×1800）应退还原告，原告补交的购房款2500元被告亦应退回。原告要求被告延长讼争房屋土地出让年限至70年，否则赔偿其土地出让年限损失55500元。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准；经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。另根据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。据此，对出让金的支付标准及金额我国并无明确规定，对原告要求的土地出让年限损失无法认定，故对原告该项请求不予支持。原告支付给被告水电开户安装费2600元，但原告对水电开户、安装费用只认可1525元，因被告未能提供水电开户、安装正式发票对实际费用进行证明，故对水电开户费用认定为1525元，多收的1075元应退回给原告。被告称发票已遗失，无法返还，因不返还该发票并未对原告造成损害，故对原告要求返还发票的诉请不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告欧阳章先在本判决生效之日起7日内赔偿原告刘新文增加的税费损失18823.36元；二、被告欧阳章先在本判决生效之日起7日内返还原告刘新文水电开户、安装款1075元；三、被告欧阳章先在本判决生效之日起7日内退还原告刘新文多交的购房款5210.80元；四、驳回原告刘新文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6709元，由原告刘新文、被告欧阳章先各负担3354.5元。
上诉人欧阳章先不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定被上诉人存在逾期办证增加税费损失是错误的。1、双方签订的购房协议约定的办证期限是2013年3月，而20l3年3月以后办证的税费没有增加。2、2013年6月双方在办证时对办证费用进行了约定，即过户的一切费用由乙方即被上诉人承担，即在2013年6月已经约定当时过户的一切费用由被上诉人承担，而且过户费用被上诉人也是按当时的标准支付的。一审置双方的约定于不顾，判决上诉人承担房屋过户税费显然不符合双方的约定。二、原告所购房屋为封闭阳台，应计算全面积。原审判决核减建筑面积与判决上诉人返还水电开户、安装费用是错误的。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人刘新文答辩称：1、一审法院判决上诉人承担因延期办理房屋产权证而导致增加的税费是正确的。上诉人是由于自身原因延迟至2013年6月25日才把总房产证办下来，其延迟行为已构成违约，应对延迟办证增加的税费承担赔偿责任。2013年7月为办证需要，上诉人要求被上诉人在房管局填写了一份简易的买卖合同，约定的税费由买方承担，因该份合同是为行政确认之需，双方实际仍按2011年签订的《购房协议》执行，故该份合同不得作为本案定案的依据。2、依《购房协议》第七条违约责任中：“甲方确保房屋质量，按房产局发证面积达不到协议规定的面积，甲方有义务退回乙方不足部分购房款，按房产局发证超出面积，应按原价乙方补足款给甲方”的约定，房屋阳台面积以房管部门测绘为准是符合双方的约定。3、一审法院判决上诉人返还水电开户、安装款1075元是正确的。被上诉人支付上诉人水电开户安装费2600元，但水电开户的费用实为1025元，电开户安装费用为500元，上诉人有异议应提供正式收费发票证实，其以发票已遗失推脱其举证责任不应支持。综上，请二审法院驳回对方上诉，并支持被上诉人在一审的其他诉讼请求。
根据上诉人欧阳章先的上诉理由及被上诉人刘新文的答辩意见，归纳本案争议的焦点为：1、原审认定上诉人逾期办证并承担逾期办证的违约责任是否不当？2、原审判决上诉人返还房屋面积差价款是否有误？3、原审判决上诉人返还水电开户安装代办费是否有误？
二审诉讼中，上诉人欧阳章先提交的证据有：1、安福县供电公司平都供电所出具的证明，证明电的安装费用为1500元，不是一审认定的500元。2、安福县房产局出具的证明，证明当时测绘是按半面积计算阳台的面积。被上诉人质证认为，证据1，上诉人必须拿出当时所开连号的原始发票，这份证明是手写的，不认可。证据2，阳台多少面积不清楚，被上诉人只认房产证登记的面积。本院认为，对其证据1，安福县供电公司收取了相关费用，其应提供正式收款发票存根予以证明，现其仅出具一个书面证明，不足以证明其实际收取的费用数额，故对该证不予采信。对其证据2，仅确认其真实性。
本院经二审审理查明：2013年7月1日，上诉人、被上诉人签订了一份《房屋买卖合同书》，约定由甲方（上诉人欧阳章先及其妻）将座落在安福县平都镇武功山大道以北房屋出售给乙方（被上诉人女儿刘娟）；房屋建筑面积为142.39平方米，房屋总层数为七层，所购房屋在第三层，房屋总购房款为220000元，付款方式为一次性付清；房屋过户一切相关费用由乙方承担等内容。该合同签订后，被上诉人已按该合同约定承担并缴纳了房屋过户的全部相关费用。
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：关于原审认定上诉人逾期办证并承担逾期办证的违约责任是否不当的问题。按上诉人与被上诉人2011年3月9日所签《购房协议》约定的期限，上诉人应在2013年3月8日前为被上诉人办理房屋过户手续。但在此期限过后数月，上诉人与被上诉人又于2013年7月1日签订了一份《房屋买卖合同书》，对房屋过户费用的承担问题再次进行了约定，即由被上诉人承担房屋过户的全部费用。由于该《房屋买卖合同书》系双方自愿签订，且为双方房屋买卖在房管部门的备案合同，合法有效。虽然在该合同书中约定的房款比实际交易房款少，但因双方均认可房屋单价为每平方米1800元并实际按此标准支付房款，故合同书中少写房款系为了降低办证税费的交纳，并不影响双方关于办证费用由被上诉人承担的约定之效力。且事实上被上诉人亦是按此约定承担并已缴纳了房屋的全部过户费用。因此，根据双方的约定，上诉人此后为被上诉人办理房产证过户并不存在违约。被上诉人主张双方2013年7月1日所签《房屋买卖合同书》不能作为本案的定案依据，缺乏事实和法律依据。上诉人上诉称其不应承担办理过户手续增加的费用，与本案事实相符，本院予以支持。
关于原审判决上诉人返还房屋面积差价款是否有误的问题。从上诉人、被上诉人所签《购房协议》载明“甲方确保房屋质量，按房产局发证面积达不到协议规定的面积，甲方有义务退回乙方不足部分购房款，按房产局发证超出面积，应按原价乙方补足款给甲方”的内容看，双方已明确约定所购房面积按房产局所发房产证上的面积为准，因此，原审法院判决上诉人返还超过登证面积的房屋差价款，符合双方的约定，上诉人主张原审法院判决其返还房屋面积价差款给被上诉人错误缺乏依据，本院不予支持。
关于原审判决上诉人返还水电开户安装代办费是否有误的问题。上诉人认为原审认定的费用有误，但未提交有效证据予以证实，故对其该上诉请求亦不予支持。
综上，原审判决认定事实部分有误，认定上诉人欧阳章先承担逾期办证并判决其承担逾期办证的违约责任不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持江西省安福县人民法院（2014）安民一初字第22号民事判决第二、三、四项；
二、撤销江西省安福县人民法院（2014）安民一初字第22号民事判决第一项。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6709元、二审案件受理费428元，共计7137元，由上诉人欧阳章先、被上诉人刘新文各负担3568.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖东江
代理审判员 肖永兰
代理审判员 胡 婧
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 张志坚