湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民终2240号
上诉人(原审被告)：习心志，男，1961年7月12日出生，汉族，住枣阳市。
委托诉讼代理人：黄小波，湖北联帮律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：罗永军，男，1983年12月12日出生，汉族，住枣阳市。
委托诉讼代理人：ＸＸ锴，湖北金鹤律师事务所律师。
上诉人习心志因与被上诉人罗永军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2017）鄂0683民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人习心志及其委托诉讼代理人黄小波，被上诉人罗永军及其委托诉讼代理人ＸＸ锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人习心志上诉请求：1、驳回被上诉人的起诉或发回重审，2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不是本案的适格被告。本案的标的物即改建的房屋是在上诉人的母亲周银春的房屋基础上改扩建，报建的手续是以周银春名义呈报和批准的，周银春才是该房屋的权利人，上诉人只是周银春的委托代理人，因此，被上诉人起诉主体错误，应驳回其对上诉人的起诉。二、一审判决认定房屋买卖合同无效，适用法律错误。农村宅基地上的改建房屋，法律并不禁止在同农村村民之间转让，只是禁止在农村村民与城镇居民之间转让。因此同为村民的周银春和罗永军之间的房屋并不为法律所禁止。周银春未取得涉案房屋的所有权证书，并不等于周银春对该房屋没有处分权。因此，一审判决依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条认定本案房屋买卖合同无效适用法律错误。即便是周银春对涉案房屋没有处分权，一审判决认定买卖合同无效同样是适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。
被上诉人罗永军辩称，上诉人是本案适格的被告，本案诉争房屋是新划地，不是改建，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人罗永军向一审法院起诉请求：1、罗永军与习心志签订的售房协议无效；2、习心志返还罗永军购房款215000元并赔偿罗永军房屋装修损失；3、本案诉讼费由习心志承担。
一审法院认定事实：罗永军系枣阳市刘升镇罗寨村六组村民，习心志系枣阳市北城办事处书院街城市居民。2010年11月27日，习心志（合同甲方）与黄长全（合同乙方）签订建房合同书，合同主要约定“甲方将刘升镇刘升村三组杜正兴对面新建二间二层房屋，包工包料，由乙方承建。一、承包范围：基础开挖、主体粉刷、一楼水泥地平、铁大门两套……。二、质量要求：该工程必须按图纸施工，工程质量必须保证合格……。三、工期：2011年4月竣工。此合同一式两份，签字后生效，具有同等法律效力。甲方：习心志乙方：黄长全2010年11月27日”。2011年1月20日，习心志虽以其母周永春的名义申请办理湖北省村镇农（居）民建房规划选址报批表，改建建筑面积为290平方米，建筑层数为二层，但至今未办理相关的开工许可证和房屋准建证。2011年9月30日，习心志将已建好的位于枣阳市刘升镇刘升村三组的二间二层楼房一栋以215000元的价格出售给罗永军。同日，罗永军（乙方）与习心志（甲方）签订售房协议，协议约定：经甲乙双方协商同意，甲方将刘升镇马堰对面二层单元楼出售给乙方。1、房屋位置，马堰对面二层单元楼，东临习心成住房，西临周永春住房；2、房屋价格人民币贰拾壹万伍仟元整21.5万元；3、付款方式，协议签字后先付贰拾万元，农户建房准建证办好后一次性付清余款壹万伍仟元15000元；4、此房产保证不于它人发生纠纷；5、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效，具有同等法律效力。甲方：习心志乙方：罗永军担保方：杜正新。罗永军于当天将215000元现金交付给了习心志，并由习心志出具收条一份。内容为:“今收到罗永军购房款贰拾壹万伍仟元整（21.5万元）。习心志2011.9.30”。罗永军取得房屋后，对二楼单元房进行了装修，并居住使用及管理。从2014年年初，二楼单元房墙体出现炸裂现象，后呈逐年加剧状态，2016年10月，该房屋一楼大梁出现断裂现象，为了安全，罗永军搬出该房，在外租房居住生活。罗永军遂将此情况告知习心志并要求退房退款，经多次协商未果。为此，罗永军于2017年1月9日诉至一审法院，请求解决。审理中，虽经调解，但因双方当事人意见分歧较大而未能达成协议。一审法院另认定，本案诉争的房屋二楼装修损失费用，经一审法院司法技术室组织双方当事人协商选择湖北金佰乐资产评估事务有限公司鉴定，其重置价值为40682.62元，罗永军因此支付鉴定费3000元。一审法院还认定，涉案房屋占用的土地系集体性质，截止法庭辩论终结前尚未取得不动产登记证书。
一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》规定，农村村民住宅用地经乡镇审核并报县级人民政府批准，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或其他用于非农建设，农民集体所有的动产和不动产属于本集体成员集体所有。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，此合同应为无效合同。本案中，习心志将未取得房屋产权证的房屋出售给非本集体组织成员的罗永军，违反了法律禁止性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，习心志将未取得产权证书的房屋出售给非本集体组织成员的罗永军，违反法律禁止性规定，罗永军在购买习心志房屋时，未尽到谨慎注意的审查义务，双方均有过错，应各自承担50%的责任。因此罗永军要求习心志退还购房款215000元合法有理，一审法院予以支持。其另诉请习心志赔偿房屋装修损失40682.62元及鉴定费3000元的请求，应当按照各自50%责任比例，由习心志承担50%的责任即21841.31元。习心志辩称诉争房屋的建设和出售均系受其母周银春的委托行为，该案的处理结果与周银春有利害关系，是必须参与的诉讼当事人，申请追加周银春作为本案的被告参加诉讼以及其不是本案的适格被告，适格的被告应为其母周银春（又名周永春）的理由，因习心志与罗永军签订的售房协议和出具的收条以及习心志与黄长全签订的建房合同书上均系习心志本人签名并收取房款，且与一审法院查明的事实不符，故对该辩称理由，一审法院不予采纳。其又辩称诉争的房屋经罗永军装修，已居住管理达5年之久，此房已由相关职能部门进行登记，登记在罗永军名下，本案交易行为符合物权法等相关规定之理由，因罗永军否认，习心志又未提交相关证据予以证实，故对该理由，一审法院不予支持。其还辩称诉争房屋产生的质量问题系罗永军不正当装修改变了房屋结构造成的，即使存在质量问题，也超过诉讼时效的理由，与法相悖，且无事实和法律依据，一审法院不予采信。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决：一、罗永军与习心志于2011年9月15日签订的售房协议无效；二、罗永军返还习心志房屋二间二层；习心志返还罗永军购房款215000元、赔偿房屋装修费及鉴定费21841.31元，共计236841.31元，均于判决生效后二十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元，由罗永军、习心志各负担2262.50元，自判决生效之日起三日内交纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人习心志提交了以下两组证据：证据一、上诉人母亲周银春做的情况说明一份，拟证明周银春是本案适格被告，上诉人习心志不是本案适格被告。证据二、枣阳市刘升镇城镇建设服务中心出具的湖北省村镇农（居）民建房开工许可证一份，拟证明上诉人与被上诉人双方签订的房屋买卖合同有效，建房户已变更为罗永军；枣阳市刘升镇水厂开具的证明一份，拟证明2011年因买卖房屋，水已过户给了罗永军。被上诉人罗永军对上诉人习心志所提交的证据一的质证意见是周银春的年纪很大了，本案诉争房屋不是她的，上诉人提交的情况说明不属于新证据，被上诉人罗永军对上诉人习心志所提交的证据二的质证意见是湖北省村镇农（居）民建房开工许可证是不存在的，我方并没有查到该建房开工许可证，且该建房开工许可证是复印件，但即便是原件的话也查不到。因为该建房开工许可证是复印件，所以我方不予质证;另外，水厂开户证明是存在的，我方对此无异议。上诉人习心志二审提供的上述证据，经本院审查认为，证据一为周银春的证人证言，证人应当出庭作证，并接受法庭及当事人的询问，其未能到庭，仅提供书面证言，不属于证人证言的合法证据形式，且被上诉人罗永军不予认可，对该证据本院不予确认。对证据二被上诉人罗永军对水厂开户证明无异议，本院予以确认。对开工许可证，因上诉人习心志未提供证据原件，不属合法的证据形式，且被上诉人罗永军不予认可。对该证据本院亦不予采信。一审判决已认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人习心志上诉提出其不是本案适格被告，理由为涉案房屋系在其母亲周银春的宅基地和房屋上改扩建，房屋权利人为周银春，其与被上诉人罗永军签订买卖合同系受其母亲委托。对该理由，首先，上诉人习心志并未提供其母亲当时委托其出售房屋的书面委托手续，不能直接证明2011年9月30日向被上诉人罗永军出卖房屋时的委托行为；其次，上诉人习心志主张涉案房屋的宅基地系其母亲所有，但并无直接证据证明。且二审再次询问其有无集体组织（刘升村三组）将涉案宅基地分配给其母亲周银春的直接证据，上诉人习心志回答没有。再则，即使上诉人习心志的委托代理主张观点成立，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人”。被上诉人罗永军向上诉人习心志主张权利，不管是基于双方签订的《房屋买卖合同》确定的合同相对方，还是基于上诉人习心志主张的其为受托人，上诉人习心志均属本案适格的被告。故此，上诉人习心志上诉提出其不是本案适格被告的理由与事实及法律规定不符，而不能成立。上诉人习心志还提出一审法院认定涉案合同为无效合同适用法律错误。因二审查明的事实，本案涉案宅基地及房屋位于刘升村三组，而被上诉人罗永军为刘升镇罗寨村六组，并非涉案房屋的集体组织成员。依据宅基地管理规定中，涵盖对本集体组织成员的身份性质，以及国家法律法规对集体土地的规定要求，宅基地及宅基地上的自建居住房屋，仅能在本集体组织成员之间流转。对集体组织之外的人员转让，违反了我国现有法律法规的强制性规定，损害了国家及集体的利益。故此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定涉案《房屋买卖合同》无效，定性准确，本院予以确认。上诉人习心志提出被上诉人罗永军为同一集体组织成员的主张，与查明事实不符，其请求合同有效的理由亦不能成立。一审判决裁判正确，本院予以确认。
本案另需要说明，一审判决并未支持被上诉人罗永军一审中的全部诉讼请求，但在裁判主文中存在驳回罗永军其他诉讼请求的漏判项。鉴于被上诉人罗永军对此并未提起上诉，视为其对自己权利的处分，且一审判决其他判项并无不当，本院在此提出，予以说明，不再另行更正。但望一审法院引以为戒，避免漏判瑕疵。
综上所述，上诉人习心志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽存在漏判，但未影响实体处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4525元，由上诉人习心志负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 轶
审判员 魏 俊
审判员 严庭东
二〇一八年八月十三日
书记员 岳伟峰