山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终42号
上诉人（原审原告）：吴晖源，男，1970年3月18日出生，汉族，居民，住龙口市。
委托诉讼代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龙口市龙族永顺房地产开发有限公司，住所地龙口市港城大道626号。
法定代表人：徐永山，董事长。
委托诉讼代理人：王丹，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
上诉人吴晖源因与被上诉人龙口市龙族永顺房地产开发有限公司（以下简称龙族公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院(2015)龙民三初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴晖源上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或改判被上诉人给付上诉人逾期交付房屋违约金38145.99元（不服一审判决、请求改判增加的数额为24381.97元）并承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决根据被上诉人提交的设计、勘察、监理等单位出具的工程竣工验收报告，认定涉案房屋的交付时间是2012年5月31日，该认定错误。上诉人在接收涉案房屋时，房屋并未达到法定交付条件，交付行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等法律、行政法规的强制性规定。依据《民法通则》第五十八条第五项规定，交付行为亦属无效。房屋交付时间应认定为2013年1月22日，即取得竣工规划验收合格证之日。二、一审判决适用法律错误。一审判决根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款之规定，认定房屋经设计、施工、工程监理等单位进行验收，即视为涉案房屋已验收合格，该判决适用法律错误。首先，《建设工程质量管理条例》是国务院2000年1月30颁布，其第十六条所规定的设计、施工、工程监理验收，仅是指工程质量验收，与“验收合格”是不同的法律概念。其次，国务院2011年1月8日公布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款明确规定，房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位验收。该《城市房地产开发经营管理条例》与《建设工程质量管理条例》同属国务院颁发的行政法规，法律效力相同，但前者公布施行的时间要晚于后者近十年，根据新法优于旧法的规则，本案应以《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定来认定涉案房屋是否验收合格。再次，《山东省高级人民法院2011民事审判工作会议纪要》在“关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题”中有明确规定，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准，即出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。上诉人认为应参考该纪要的规定，以此作为验收合格的标准。
龙族公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。一、一审判决认定事实清楚，并无不当之处。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。这也是人们常说的“交钥匙”。上诉人2012年5月17日已经领取涉案房屋钥匙，被上诉人提交的钥匙表格中包含装潢钥匙、入住钥匙、车库遥控门、单元门钥匙，上诉人均在表格中签字证明收到上述钥匙，由此可见上诉人同意接收房屋。而上诉人与被上诉人签订的《商品房预销售合同》中明确约定涉案房屋交付使用的条件为商品房经验收合格而非综合验收合格，上诉人接收房屋的行为也恰恰表明认可该约定并按约定接收了房屋，涉案商品房符合居住使用的条件。2012年5月31日涉案房屋经验收合格，故一审法院认定2012年5月31日双方完成房屋交接并无不当之处。二、一审判决适用法律正确，并无不当之处。2000年，国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格，方可交付使用。《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定，建设单位应自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。国务院在2004年发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中已对房地产项目竣工验收和住宅小区竣工综合验收项目予以取消。自2000年以后房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，商品房经其组织的设计、勘察、施工、监理四方验收，形成竣工验收合格确认文件，即视为合格，达到房屋交付条件。房屋竣工验收备案表并非竣工验收合格的凭证，被上诉人在一审中已经提交了2012年5月31日设计方、勘察方、监理方四方竣工验收证明及施工方的竣工报告，依据上述法律规定，涉案房屋已经于2012年5月31日符合双方约定的房屋交付条件。一审法院根据该日期认定逾期交房违约金适用法律正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
吴晖源向一审法院起诉请求判令：1、龙族公司给付吴晖源逾期交付楼房违约金38145.99元（计算方式：从2011年12月31日至2013年1月22日，共计逾期388天，按照购房款价值491572元*388天*万分之二的比例，计算数额为38145.99元）；2、龙族公司给付吴晖源逾期交付车库违约金8043.24元（计算方式：从2011年12月31日至2013年1月22日共计388天，按照车库款价值69100元*388天*万分之三，计算数额为8043.24元）；3、龙族公司给付吴晖源逾期办理房屋产权登记违约金491.57元（计算方式为：楼房款491572元*0.1%，计算数额为491.57元）；4、诉讼费用由龙族公司承担。
一审法院认定事实：2011年5月31日，龙族公司、吴晖源签订商品房预售合同，由吴晖源购买龙族公司开发的龙族峰景二期商品房23号楼1单元1002室，该房屋建筑面积130.08平方米。房屋价格按建筑面积计算，单价为每平方米3779元，总金额为491572元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人以公积金贷款方式付款，于2011年5月31日付清首付款191572元，余款300000元整，在七日之内持有关材料到指定银行办理按揭贷款手续。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、出卖人因非自身可控原因导致工程未能按时完工的；3、政府行为及政府干预也属于不可抗力因素之一。如因此而导致工程延期，也适用本条之规定。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。……。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人应于出卖人在龙口报刊登公告通知办理产权登记10日内，向出卖人提交全部税费及文件，否则出卖人不承担违约责任。第十八条约定，买受人的房屋仅作居住使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。……。
2011年5月31日，吴晖源、龙族公司又签订龙族峰景二期车库买卖合同，该合同约定：一、乙方（吴晖源）自愿购买甲方（龙族公司）开发建设的龙族峰景二期23号楼11002号房屋，现自愿购买23295号车库。二、车库按套销售，总价为69100元。三、付款方式：2011年5月31日前，乙方付给甲方购买车库款69100元。……。五、交付期限。出卖人应依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的车库交付买受人使用。……。
吴晖源交付购楼款首付款191572元及车库款69100元后，于2011年6月20日到烟台市住房公积金管理中心龙口分中心办理公积金贷款申请审批手续。2011年9月23日，龙族公司收到吴晖源公积金按揭贷款300000元。2012年5月17日，吴晖源领取涉案房屋钥匙。吴晖源称2012年6月底开始对房屋进行装修并于2013年7月底入住。2012年5月31日，龙族公司收到施工单位的竣工报告后，组织设计单位、勘察单位、监理单位对涉案楼房进行了竣工验收。2014年5月7日，涉案楼房取得龙口市建设工程竣工验收备案表。2014年7月10日，涉案楼房取得了龙口市住房保障和房产管理办公室核发的初始权属登记证书。
一审法院依据当事人当庭陈述，商品房预售合同、车库买卖合同、购楼款发票、收款收据、个人贷款支付凭证、收钥匙收条、竣工报告、工程竣工验收证明书、竣工验收备案表、初始权属登记证书、烟台市住房公积金管理中心龙口分中心证明等证据认定上述事实。
一审法院认为，吴晖源与龙族公司2011年5月31日签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。
关于交付条件和交付时间，双方签订的合同第八条“交付期限”约定，涉案房屋交付使用的条件为商品房经验收合格，而非综合验收合格,龙族公司、吴晖源在合同中明确约定交付房屋是以验收合格为条件，应按此约定履行。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用。龙族公司于2012年5月31日收到了施工单位的竣工报告后，组织了设计单位、勘察单位、监理单位对涉案楼房进行了竣工验收，上述单位于2012年5月31日出具了工程竣工验收证明书，表明涉案楼房已经验收合格，故涉案楼房于2012年5月31日经验收合格后即符合了交付条件。吴晖源虽于2012年5月17日领取房屋钥匙，但因涉案楼房于2012年5月31日方经验收合格，故2012年5月31日方应视为龙族公司、吴晖源完成房屋交接。双方在合同中约定，龙族公司应于2011年12月30日前，将具备经验收合格的房屋交付吴晖源，而涉案楼房于2012年5月31日方经验收合格，龙族公司逾期交房的事实成立，应承担相应的违约责任。龙族公司迟延交房的天数应为自2011年12月31日至2012年5月31日共计153天。龙族公司辩称，根据合同第八条第二款第二项约定，出卖人因非自身可控原因导致工程未按时完工的，出卖人可顺延交房时间。龙族公司称因极端天气、人员人工费、材料费、设备租赁费涨价等原因导致施工单位无法按原合同施工，其向吴晖源交付房屋的时间应顺延153天。一审法院认为，龙族公司在与施工单位签订合同约定工期时，应对季节性天气、人工费、材料费、设备租赁费等因素进行合理预计，龙族公司以季节性的天气变化及人工费、材料费、设备租赁费等市场行情波动作为迟延交房的辩称理由，不予采纳。龙族公司辩称吴晖源办理公积金按揭贷款延期108天，应当顺延交房期限。一审法院认为，吴晖源、龙族公司签订的商品房预售合同第六条约定，吴晖源应于2011年5月31日付清首付款191572元，余款300000元整，在七日之内持有关材料到指定银行办理按揭贷款手续。且公积金贷款系政策性贷款，审查审批的流程和周期均是贷款人无法决定的，龙族公司作为开发商在与吴晖源签订商品房预售合同时，就应对贷款发放进度有合理预见，故根据该条约定，如吴晖源于七日之内到公积金中心办理按揭贷款审批手续，即可免除延期付款的责任。但经调查，吴晖源于2011年6月20日方到烟台市住房公积金管理中心龙口分中心申请办理公积金贷款，距吴晖源、龙族公司合同中约定的申请办理公积金贷款的最后期限2011年6月7日已逾期13天。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。而根据合同第六条约定，吴晖源的付款义务在先，在吴晖源未按约定全面履行付款义务之前，龙族公司有权拒绝吴晖源相应的履行要求，故一审法院认为依据公平原则，因吴晖源迟延13天办理公积金贷款手续，龙族公司交房时间应相应顺延13天。综上，一审法院认定龙族公司逾期交房的天数为140天（153天减去13天），按合同第九条第一款第（1）项约定，龙族公司应按日向吴晖源支付已交付房价款万分之二的违约金，即逾期交付楼房违约金13764.02元（491572元×2/10000×140天）。
关于吴晖源主张的逾期交付车库违约金，根据吴晖源、龙族公司签订的车库买卖合同，该买卖合同第五条“交付期限”中未约定具体的交付时间，且龙族公司已交付车库钥匙，吴晖源予以接收，故吴晖源主张逾期交付车库的违约金，无事实及法律依据，不予支持。
关于逾期办理房屋产权登记违约金，根据商品房预售合同第十五条的规定，龙族公司应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。涉案楼房于2014年5月7日方取得竣工验收备案表，2014年7月10日取得初始权属登记证书，至此吴晖源作为买受人才具备办理房屋产权登记的条件，故龙族公司应承担逾期办理房屋产权登记证书的责任，吴晖源依据合同第十五条第一款第二项的约定要求龙族公司给付逾期办理房屋产权登记违约金491.57元，于法有据，予以支持。
龙族公司辩称吴晖源接收房屋后私自扩窗，违反了双方签订的商品房预售合同第十八条的规定，且直接导致涉案工程包括竣工验收备案表及房屋初始权属登记证书手续等的迟延办理，吴晖源应承担相应违约责任，但龙族公司未提出反诉，故对该辩称一审法院不予审议。
关于龙族公司以吴晖源所欠的物业费用抵顶违约金的抗辩主张，因物业费用与本案不属同一法律关系，本案不予审议，故对龙族公司这一辩称一审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院于2016年10月20日判决：一、龙口市龙族永顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付给吴晖源逾期交付房屋违约金13764.02元。二、龙口市龙族永顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付吴晖源逾期办理房屋权属登记证书违约金491.57元。三、驳回吴晖源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费967元，由吴晖源承担672元，龙口市龙族永顺房地产开发有限公司承担295元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，龙族公司、吴晖源之间商品房预售合同约定的交房条件为商品房经验收合格，该约定是双方的真实意思表示。涉案房屋所属楼房于2012年5月31日验收合格，达到合同约定的交房条件，应认定涉案房屋于此时交付。综合本案的事实，一审法院认定龙族公司逾期交付涉案房屋的时间应计算至2012年5月31日，并无不妥。吴晖源上诉主张房屋交付时间应认定为2013年1月22日，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，吴晖源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费410元，由上诉人吴晖源负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一七年二月十四日
书记员 林重霄