江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01825号
上诉人（原审被告）余达猛。
委托代理人吴怯，江苏恒之律师事务所律师。
委托代理人徐家平，江苏恒之律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州赛奇工程机械有限公司。
委托代理人顾艳，江苏永德律师事务所律师。
上诉人余达猛因与被上诉人苏州赛奇工程机械有限公司（以下简称赛奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第1507号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年4月20日，赛奇公司（甲方）与余达猛（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定赛奇公司将其所有的坐落于吴中区太湖西路168号2幢的房屋及场地出租给余达猛使用，其中房屋面积1200平方米、场地面积970平方米，租赁期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止，第一年租金为240000元，第二、三年租金为每年250000元，付款为每年9月25日及3月25日付后6个月租金。合同第8条续签或中止合约中约定，甲、乙双方在合同到期二月前需进行续签或中止合约的协商，续签或中止合约均须提前二个月通知对方，如未到期而中止合约为违约，任何一方违约须赔偿对方当年租金额二个月租金的补偿。合同第10条关于合同期内拆迁的特别约定，合同期内如遇任何建设拆迁、商业拆迁、区域规划或政府行为需终止协议，不需要负违约责任，乙方须无条件配合甲方与拆迁人约定的拆迁补偿价值及搬移时间，乙方赔偿款通过甲方收付，但甲方须提前二个月通知乙方，甲方得到全部补偿款后七日内将支付乙方租赁部分应得补偿（如有）的所有总价值的60%（即与拆迁人谈妥的乙方全部赔偿部分。包括乙方财产部分、影响乙方生产费用及搬移费等总补偿费用），不包括甲方房屋、土地等所有赔偿价值，此部分财产属甲方所有。乙方不得以任何原因而拒绝。
2014年5月21日、9月25日，赛奇公司先后两次发函，通知余达猛合同到期后不再续租，要求余达猛提前做好搬移工作。合同期内余达猛应支付的租金已全部付清。到期后，余达猛继续占有使用承租房屋及场地，赛奇公司要求其搬迁无果，遂起诉至原审法院。
以上事实，有赛奇公司提供的房屋租赁合同、关于中止房屋租赁的函、关于租赁房屋到期不再续租的通知、房产证、土地证及质证笔录、庭审笔录等证据予以证实。
关于房屋拆迁，余达猛向原审法院提交了评估汇总表一份，并陈述，其是做铝合金材料的，房屋租赁期内已经要拆迁，2014年7-8月赛奇公司的经理给其评估汇总表，已经对其经营的铝合金部分评估了补偿金额，要求赛奇公司支付搬迁费、停业停产费、拆迁费等补偿。赛奇公司对该评估汇总表无法确认真实性，表示长桥街道确实多次口头告知拆迁意向，但至今未收到正式的拆迁通知书，房屋并未实际拆迁。经原审法院询问，余达猛亦表示房屋尚未拆迁。
关于涉案房屋实际承租方，余达猛向原审法院书面申请追加刘德财、舒小辉、季峰、熊卫武参加诉讼，并提交了情况说明、水电费票据，情况说明由刘德财、舒小辉、季峰、熊卫武共同出具，主要内容为其与余达猛等五人于2008年先后租用赛奇公司的部分房屋及场地从事商业经营活动，2010年10月之前由刘德财代表五人签订房屋租赁合同，2011年4月则由余达猛代表五人签订租赁合同，每人定期将租金统一交给余达猛，再由余达猛交给赛奇公司，水电费则由赛奇公司向每个人逐个收取，因此刘德财、舒小辉、季峰、熊卫武也为共同承租人。赛奇公司对该情况说明不予认可，认为其只是租给余达猛，合同相对人只有余达猛一人，余达猛与其他四人什么关系不清楚，如果是转租必须经过赛奇公司同意。对此，余达猛陈述，其和另外四人之间只有口头协议，按实际承租的面积计算租金，然后由其交给赛奇公司，具体租金价格、每人承租面积其不是很清楚，只是由其老婆每半年收取一次并会出具收条。为核实情况，原审法院对刘德财、舒小辉、季峰做了调查笔录。三人共同陈述，其是向余达猛拿的房子，但双方之间没有书面合同，租金根据面积大小由余达猛确定大概的金额，租金为一年一付，交给余达猛。
原审原告赛奇公司的诉讼请求为：1、余达猛立即从吴中区太湖西路168号2幢的房屋及场地腾迁；2、支付实际使用房屋及场地的实际使用费62490元（自2014年10月1日至实际搬迁止，暂算至2014年12月31日，按租金标准计算）；3、支付应实际承担的水电等费用26000元（自2014年8月1日至实际搬迁止，暂算至2014年12月31日，按每月5200元计算）；4、支付违约金41660元（按两个月租金计算）。审理中，赛奇公司表示不在本案中主张第三项诉讼请求。
原审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，房屋租赁合同到期日为2014年9月30日，赛奇公司此前已通知余达猛不再续租，余达猛应当在合同期满后将承租的房屋及场地返还给赛奇公司，但余达猛仍继续占有使用租赁物，故赛奇公司要求余达猛从吴中区太湖西路168号2幢的房屋及场地腾迁并支付自2014年10月1日起至实际搬迁之日的使用费，符合法律规定，原审法院应予支持。关于使用费标准，根据合同约定，2013-2014年度租金应为250000元，即每天应为684.93元，余达猛应按该标准计付实际使用费。对于违约金主张，赛奇公司表示根据合同第8条的约定，但该条约定，未到期而中止合约为违约，违约方应赔偿对方当年租金额二个月租金的补偿，本案合同双方并未中止合同，故赛奇公司的主张没有事实依据，原审法院不予支持。关于拆迁补偿，因原、余达猛双方均确认承租房屋并未实际拆迁，余达猛也无证据证明合同期内遇拆迁且赛奇公司已收到包括余达猛应得补偿部分的拆迁款，故对于余达猛的辩解原审法院不予采信，余达猛可收集证据后另案主张。关于实际承租人，余达猛提交的证据并不足以证明除其以外，案外人刘德财、舒小辉、季峰、熊卫武亦是本案租赁合同的相对人，故原审法院对其申请追加上述四人参加诉讼的请求不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、余达猛自判决生效之日起十日内从苏州市吴中区太湖西路168号2幢的房屋及场地迁出并支付苏州赛奇工程机械有限公司自2014年10月1日起至实际迁出之日止按每天684.93元计算的使用费。二、驳回苏州赛奇工程机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1367元，由苏州赛奇工程机械有限公司负担647元，余达猛负担720元。
上诉人余达猛不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审认定事实错误，本案实际承租人包括案外人刘德财、舒小辉、季峰、熊卫武，上诉人仅为承租人代表。房屋租金由实际承租人统一交给上诉人转付给被上诉人，上诉人从未在租金中牟利。水电费均由被上诉人向各方查表后收取，再出具水电费收据。二、涉案房屋拆迁，上诉人提交了内容详实的评估汇总表等多份证据，证明房屋进入拆迁阶段。原审没有进一步调查核实，仅以“被告亦表示房屋尚未拆迁”认定房屋未拆迁，属于案件事实未查清。三、原审程序违法。原审在审查是否追加被告时，因房屋租金数额及支付周期与此相关联且尚未确定，应待一方明确后由双方质证。原审庭后询问刘德财、舒小辉、季峰等形成的笔录未经双方质证。原审庭审结束后法官仅决定休庭，未决定闭庭。原审虽历经两次庭审，并未进入法庭辩论阶段，法官也未询问双方的最后陈述。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人苏州赛奇工程机械有限公司二审答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确凿。被上诉人的房屋是租赁给余达猛一人的，有租赁合同为凭。房屋租赁合同于2014年9月30日到期，在合同租赁期间并没有存在拆迁。房屋有无拆迁与本案没有根本关系，如上诉人认为涉及到其利益的，可以另行起诉。
二审中，上诉人余达猛又提供了两组证据：1、拆迁评估汇总表及明细复印件；2、2014年5月13日吴中区人民政府长桥街道办事处出具的一份函件复印件，用于证明涉案房屋已经进入拆迁阶段，被上诉人未履行双方租赁合同约定的补偿义务，上诉人有权拒绝搬迁。被上诉人赛奇公司对上述证据的真实性不予认可。
二审中，上诉人余达猛还向本院提交调查取证申请书一份，要求本院向长桥街道拆迁部门调查赛奇公司与拆迁部门就涉案房屋达成的拆迁协议、房屋评估汇总表、房屋分户评估表、拆迁补偿款项支付详情。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，赛奇公司与余达猛签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。房屋租赁合同约定的租赁期间于2014年9月30日届满，赛奇公司于2014年5月21日、9月25日两次发函通知余达猛合同到期后不再续租。余达猛应当在合同期满后返还租赁物，逾期不返还的，还应当支付按租金标准计算的使用费。关于余达猛主张本案实际承租人包括案外人刘德财、舒小辉、季峰、熊卫武的上诉意见，本院认为，本案房屋租赁合同系余达猛与赛奇公司签订，余达猛系合同相对人，刘德财、舒小辉、季峰、熊卫武与赛奇公司并无直接的租赁合同关系，故刘德财、舒小辉、季峰、熊卫武不属于本案必须参加诉讼的当事人。关于余达猛主张涉案房屋已经进入拆迁，赛奇公司未履行租赁合同约定的补偿义务，故其有权拒绝搬迁的上诉意见，本院认为，本案系赛奇公司基于租赁期间届满要求余达猛迁让并支付使用费，赛奇公司的诉请有事实和法律依据，故应予支持。涉案房屋拆迁事宜依法不能成为余达猛在租赁期间届满后不予迁让的抗辩事由。故二审中余达猛提出的调查取证申请，与本案实体处理无关联，本院不予准许。如余达猛认为因涉案房屋拆迁导致其权益受损的，可另案主张。
关于余达猛上诉提出的原审程序问题，经审查，本案原审法院于2014年12月3日进行了开庭审理，庭审经过法庭调查、法庭辩论以及当事人最后陈述后休庭，2015年1月9日原审法院又组织双方进行了补充质证，之后于2015年1月19日作出宣判并闭庭，原审审理程序并无违法之处。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2734元，由上诉人余达猛负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年六月十日
书记员 王文君