重庆市梁平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梁法民初字第03031号
原告夏鸿（反诉被告），男，生于1979年5月12日，汉族，重庆市梁平县人，住重庆市梁平县。
委托代理人唐勇，男，生于1965年5月2日，汉族，重庆市梁平县人，住重庆市梁平县。
被告刘燕（反诉原告），女，生于1979年6月11日，汉族，重庆市梁平县人，住重庆市梁平县。
委托代理人向先银，系重庆鼎谋律师事务所律师。一般代理权限。
委托代理人陈银，系重庆鼎谋律师事务所实习律师。一般代理权限。
原告夏鸿与被告刘燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法由审判员白在勇适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告夏鸿及其代理人唐勇，被告刘燕及其代理人向先银到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告夏鸿诉称，原告与刘海花共同租赁重庆市青云房地产有限公司梁平分公司的房屋用于办理华夏爱婴早教中心，被告向原告提出转租该房屋用于办理东方爱婴早教中心，原告及刘海花同意并转租。转租合同中约定原告有义务协助被告签订第二年的房屋租赁合同，为此原、被告便一同作为承租人与出租人重庆市青云房地产有限公司梁平分公司签订了房屋租赁合同。原、被告与出租人租期届满后，由于被告不及时与出租人续签合同和支付房屋租金，导致原、被告被出租人起诉，原告被人民法院执行款项59980元，原告没有占有、使用该房屋。为此，原告请求人民法院判令被告返还原告为其支付的租金及违约金59980元，本案诉讼费由被告承担。
被告刘燕提出答辩并反诉称，2012年7月7日，原、被告就重庆市青云房地产公司梁平分公司出租给原告的房屋签订了《转让合同》，约定了租期为一年，租金为45000.00元，第二年租金涨幅不超过10%，被告支付原告房屋租金及转让费共计60000.00元。2012年7月9日，被告应原告的要求一同与房屋出租人重庆市青云房地产公司梁平分公司签订了《房屋租赁合同》。被告投入大量资金对租赁房屋进行装修，租期届满后，出租人以原告没有经出租人同意转租为由，要求收回房屋。原告既欺骗了被告，又欺骗了房屋出租人，导致被告损失严重。为此，请求人民法院驳回本诉原告的全部诉讼请求。并支持其反诉请求：1、请求人民法院判令反诉被告赔偿反诉原告违约金20000.00元、损失费130000.00元，退还转让费60000.00元，共计210000.00元；2、本诉和反诉的全部费用由反诉被告夏鸿承担。
原告夏鸿反诉答辩称，被告提出的反诉没有尊重客观事实，在被告反诉中称原告收取了空门市转让费60000.00元不属实。事实是原告将整个房屋转让后只收取了被告60000.00元，其中包括合同中约定的租金45000.00元，加上原告对门市的一些装修折抵款15000.00元。原告将门市转租给被告是经过房屋所有权人同意的，所以被告提出的反诉的事实和理由没有尊重客观事实，其诉讼主张不能成立，应当依法驳回被告的各项反诉请求，反诉费由被告自行承担。
经审理查明，原告夏鸿与被告刘燕系同学关系，2012年7月7日，原告夏鸿与被告刘燕签订《转让合同》，约定原告夏鸿将自己正在经营的用于教育培训的门市转租给被告刘燕用于教育培训（该门市系原告夏鸿自2010年起租赁的案外人重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司的房屋，其租赁合同为一年一签），租期从2012年5月1日至2013年4月30日，租金为45000.00元，门市的转让费15000.00元，共计60000.00元。
在转租该房屋时，原告夏鸿向被告刘燕承诺，一年租期满后如需续租，第二年租金涨幅不超过10%（含10%），并负有协助被告刘燕签订第二年房屋租赁合同的义务。双方的转租合同还约定了违约方应当支付20000.00元的违约金及双方的其他权利义务等内容。原、被告签订该转租合同时，原告夏鸿尚未与案外人青云房产公司签订2012年5月1日至2013年4月30日的租赁合同。
2012年7月9日，原告夏鸿和被告刘燕一起与案外人重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司签订《住房租赁合同》，双方约定将上述房屋出租给夏鸿、刘燕用于教育培训，租期为2012年5月1日至2013年4月30日，租赁房屋年租金为36000.00元，签订合同时，由夏鸿、刘燕向青云房产公司按年租金的20%交纳履约保证金，合同期满后无违约责任全额退还，不计利息，如违约，青云房产公司不退还保证金。合同履行期限届满后合同自然终止，夏鸿、刘燕应根据合同约定将租赁房屋交付给青云房产公司，并在七日内将房屋内物品撤离，租期届满后，未按时交房，每逾期一天，除补缴租金外，还应按总租金的3%向青云房产公司支付违约金。该合同中涉及的保证金系被告刘燕按照原、被告双方转租合同的约定进行了缴纳，租金36000.00元及其他费用由原告夏鸿缴纳。该合同签订后，涉案门市由被告刘燕实际经营，原告夏鸿未再管理和经营。
2013年4月30，案外人青云房产公司与夏鸿、刘燕的房屋租赁合同到期后，被告刘燕未将房屋交付给青云房产公司，亦未与青云房产公司签订新的《房屋租赁合同》，青云房产公司于2013年7月1日以夏鸿、刘燕为被告起诉至本院，要求夏鸿、刘燕承担到期后占用房屋的租金及支付违约金。本院于2013年12月9日作出判决，判令夏鸿、刘燕返还房屋并支付占用房屋期间的费用（房屋占用使用费按年租金36000.00元从2013年5月8日计算至交房之日止），并承担违约金10800.00元。该判决生效后，在执行程序中，2014年9月1日本院依法从夏鸿的账户中扣划了上述案款共计59980.00元，支付给了案外人青云房产公司。原告夏鸿因该笔款项被扣划后，于2014年10月10日，起诉至本院，请求人民法院判令如其诉称。被告刘燕答辩请求人民法院驳回原告诉请并支持其反诉请求。
上述事实，有原、被告双方举示的“转让合同”、房屋租赁合同、民事判决书、执行裁定书、案款收据、（2013）梁法民初字第01930号案件卷宗材料等有关证据，结合原、被告双方的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案中的本诉与反诉各涉及到一个房屋租赁合同，需要结合事实，从法律上进行评判的是两个租赁合同在履行的过程中所产生的法律后果的归责问题。
本诉的争议焦点在于原告夏鸿被人民法院扣划的执行案款59980.00元，究竟应当由谁承担给付义务？从查明的事实来看，该59980.00元是在原、被告双方签订转租合同，原告夏鸿退出房屋的租赁后，由被告刘燕一人实际租用和占有管理产生的。被告刘燕在与案外人青云房产因续租发生纠纷时，应当通过合法的方式积极的向案外人青云房产乃至本案的原告夏鸿主张权利。在协商不能时，应当按照与案外人青云房产所签订的房屋租赁合同约定及时腾空房屋，降低损失，但由于被告刘燕没有及时腾空房屋导致了应当支付给案外人青云房产公司房屋占用费及违约金共计59980.00元的法律后果。故，本诉所涉59980.00元应当由被告刘燕承担给付义务。对于原告本诉的诉讼请求，本院依法予以支持。
反诉的争议焦点在于，原、被告于2012年7月7日所签订的房屋转租合同是否合法有效，在签订转租合同的过程中原告夏鸿是否有过错，在转租合同履行的过程中原告夏鸿是否有违约，应当承担怎样的过错责任和违约责任？
从原、被告双方转租合同的约定来看，转租的期限与后来一同在案外人青云房产处签订的租赁合同的期限是一致的。被告刘燕和原告夏鸿一起，直接作为承租人同案外人青云房产公司签订承租合同，应当视为案外人青云房产公司已实际认可了刘燕作为房屋的实际承租人之一。所以，2012年7月9日后，原、被告双方的转租行为不再是非法转租的行为，相对于案外人青云房产来讲应当是原、被告的一个内部转租行为。同时，由于该转租协议不存在欺诈、胁迫和其他法律规定的无效情形，且原、被告双方当庭均认为该转租合同有效。所以在该转租合同中，有关价款和期限的主合同义务上，原告夏鸿并不存在欺诈和违约。故，被告反诉要求原告退还转让费60000.00元的诉请本院不予支持。
但在转租合同签订时，原告作为只有一年承租权的承租人，不能擅自向被告刘燕保证，一年租期满后，被告刘燕一定能租到案外人青云房产公司的房屋，更不能保证青云房产公司的租金涨幅。该行为容易让被告刘燕产生误解，因此原告在签订该转租合同时存在一定的过错；同时，原告夏鸿未举示出证据证明自己履行了转租合同所约定的协助被告刘燕签订续租合同的义务，且被告刘燕最终并未成功续租涉案房屋。所以，原告夏鸿没有积极履行协助义务，存在着违约。因原、被告双方的转租合同约定的违约金为20000.00元，结合原告夏鸿的过错程度及违约情形，对于被告反诉要求原告支付违约金20000.00元的请求，本院予以支持。
被告刘燕反诉要求原告承担装修损失130000.00元，由于被告未能举示出确实充分的证据予以证实，且原、被告双方的转租合同也无相关约定，对于被告的该项反诉请求本院不予支持。
综上所述，结合本案案件事实，综合考虑原、被告双方在履行合同过程中的相关情况，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告刘燕支付给原告夏鸿本诉所涉房屋占用费和违约金59980.00元；
二、由原告夏鸿支付给被告反诉所涉违约金20000.00元；
三、上述一、二项费用折抵后，由被告刘燕于本判决生效后十日内支付给原告夏鸿39980.00元；
四、驳回被告刘燕的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1300.00元，减半收取650.00元，由被告刘燕负担；反诉案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由原告夏鸿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 白在勇
二〇一五年三月十二日
书记员 王忠美