广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）桂09民终1851号
上诉人(一审被告)：黄姗姗，女，1988年4月18日出生，满族，住玉林市。
委托代理人：庞锐，男，汉族，住玉林市，与黄姗姗系夫妻关系。
被上诉人（一审原告）：北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司，住所地：玉林市金港路31号。
法定代表人：李春生，经理。
委托代理人：白玲娇，该公司员工。
委托代理人：李明超，该公司员工。
上诉人黄姗姗因物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初2512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：玉林市滨江公馆小区（下称滨江公馆）是玉林市柳和岛房地产开发有限公司（下称柳和岛公司）开发的房地产项目，该公司于2009年与玉林中鼎物业管理有限公司（下称中鼎公司）签订了《物业管理委托合同》，明确了柳和岛公司聘请中鼎公司对滨江公馆（ABCD区）实施物业管理。2015年6月中鼎公司的股东决定将持有的100%股份转让给北京众慧公司。被告黄姗姗与柳和岛公司于2013年3月3日办理了滨江公馆小区16幢2单元902房房屋交付使用手续，同日被告黄姗姗与中鼎公司签订了前期物业管理服务协议，并预付了一年的物业管理费（2013年2月1日至2014年3月底）。协议明确了双方的权利和义务，物业管理服务内容，物业管理服务质量，物业管理服务费用和其他有偿服务费用等。其中物业管理服务内容约定：本物业房屋共用部位的维护和管理；本物业房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；本物业区域内公共环境卫生管理；本物业区域内的秩序维护；本物业区域内交通秩序与车辆停放秩序管理和违约责任等。物业管理服务费用约定：物业管理收费，住宅按每月每平方米0.80元收取；杂物房按10元/月收取；车库按15元/月收取；带电梯的房屋交纳电梯设备运行维护费37/月元收取；住宅专项维修资金0.2/每平方米收取。物业管理服务实行先收费后服务原则，业主入伙时应一次性预付一年的物业管理费，一年期满后逐月缴纳，物业管理费的收取自开发商正式通知办理入伙手续之日起记收。支付物业服务费用的违约责任：物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退多收费用，退还利息并支付违约金；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司可以每日加收应当交纳费用的3‰的违约金。被告黄姗姗接到柳和岛公司通知办理入伙手续时，除预交一年的物业费外，尚欠2014年5月1日起至2017年2月28日的物业服务费2726.5元（每月77.9元），电梯维护费1258元（2014年5月1日至2017年2月28日），住宅专项维修资金194.8元（2014年4月1日至2015年1月1日）。经原告多次追索并发出了律师函追索，至今尚未缴纳。
2017年6月20日，原告向一审法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付自2014年4月1日起至2017年2月28日的物业服务费2726.5元及违约金3049.8元（2015年5月1日至2016年9月30日）电梯维护费1258元（2014年5月1日至2017年2月28日），住宅专项维修资金194.8元（2014年4月1日至2015年1月1日）及住宅专项维修资金滞纳金429.5元（2014年5月1日至2016年9月30日）合计9010.58元。
一审法院审理认为：被告与中鼎公司签订了前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，系有效合同，双方按合同履行。原告系中鼎公司的权利、义务承受人，行使原合同权利、义务。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告依合同收费标准向被告收取物业服务费及违约金，被告应当支付。但违约金约定逾期每日3‰过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以定为合同法第一百一十四条第二款规定的：过分高于造成的损失”，故该院酌情确定逾期违约金按中国人民银行规定的短期贷款基准利率的130%计算。对原告诉请中过高部分，该院不予支持。被告提出的时效问题，因原告一直在催收，没有超过诉讼时效。被告另提出的其他请求，应另案起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告黄姗姗支付2014年4月1日起至2017年2月28日的物业服务费2726.5元及违约金给原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司[违约金的计算：从2014年4月1日起按当月欠交物业费77.9元为基数，之后逐月累积增加计算基数（即2014年4月1日开始是以77.9元为基数，2014年5月1日开始为77.9元×2=155.8元，基数依此类推计至2017年2月28日）按中国人民银行规定的短期贷款基准利率的130%计至本案生效判决规定履行期限最后之日止]。二、被告黄姗姗支付电梯维护费1258元（2014年5月1日至2017年2月28目），住宅专项维修资金194.8元（2014年4月1日至2015年1月1日）给原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司。三、驳回原告的其它诉讼请求。一审案件受理费25元，由被告黄姗姗负担。
上诉人黄姗姗不服一审判决，上诉称：一、被上诉人不是适格的主体，原告是北京众慧天成物业管理有限公司的分公司，不具有法人资格，不是适格主体，应当驳回诉讼请求。二、一审庭审结束后，被上诉人发现新证据，证明上诉人与被上诉人“签订”的物业服务合同无效。上诉人自入住以来，未享受物业公司所说一级服务标准，而且直到2017年7月5日才得知中鼎物业公司没有物业管理资质，中鼎物业管理有限公司于2015年6月15日将其100%股份转让给原告，但是并没有收购中鼎公司，实际管理仍然是中鼎公司，该股份转让行为没有告知业主。原告不仅没有资质管理公司，原告与被告也没有签订合同。中鼎公司明知自身无任何资质，欺诈、胁迫原告签订相关物业管理合同，冒充一级物业管理标准资质企业，不仅损害了业主利益，还损害了国家利益，造成税收等资金流失，因此双方签订的合同无效。三、一审法院认定事实错误。被上诉人提交的催费照片明显造假，本案部分物业费已经超过诉讼时效，也没有向业主催收。被上诉人的物业服务合同写明等级为一级，但是实际上连三级水平也未达到，被上诉人未按合同完全履行，在公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务中未做到协助管理服务，被上诉人应当承担违约责任。四、一审判决未审慎重视被告的权利诉求，例如电梯维护费，电梯坏了都是业主自己凑钱修，16栋一直只开一部电梯，却按照两部电梯费用来收，裁判文书粗糙，判决主文出现错误。综上，请求驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审、改判。
被上诉人北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：2013年3月3日上诉人黄姗姗与中鼎公司签订了前期物业管理服务协议，2015年6月中鼎公司将100%股份转给北京众慧天成物业管理有限公司，但是中鼎公司并未注销，现在小区由北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司实际管理。
本院认为，上诉人黄姗姗与中鼎公司签订的物业服务合同没有违反国家强制性规定，合法有效。根据合同相对性，合同当事人是适格的当事人，中鼎公司因合同而产生请求权，其应当是本案适格原告，虽然中鼎公司将100%股份转让给了北京众慧公司，但是中鼎公司并未注销，仍然作为一个主体存在，北京众慧公司并未作为一个新的主体承接中鼎公司的债权债务，北京众慧公司作为中鼎公司股东，并不是合同当事人，其替代中鼎公司提起诉讼不当，综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、第一百七十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：
一、撤销玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初2512号民事判决；
二、驳回被上诉人北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司的起诉。
本案一审案件受理费25元，被上诉人已交纳，由一审法院退回被上诉人；二审受理费50元，上诉人黄姗姗已交纳，由本院退回上诉人。
本裁定为终审裁定。
审判长 吕海欢
审判员 李小莉
审判员 谭泉清
二〇一八年三月五日
书记员 邓春秀