辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终913号
上诉人（原审原告）：姜友宽，男，1953年8月27日出生，汉族，无职业，现住锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：张砚峰，锦州市阳光法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）：魏颖，女，1959年1月31日出生，汉族，退休工人，现住锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：王会玲，辽宁秋铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司，住所地：锦州市太和区南广路1—8号。
负责人：陈浩，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈志民，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：锦州权顺房地产开发有限公司，住所地：锦州市太和区凌南东里宝地城B区19-4号。
法定代表人：张宝顺，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王远卓，辽宁永字律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：锦州缔一建筑安装有限责任公司，住所地：锦州市凌河区洛阳路五段17号。
法定代表人：耿利，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：秦光文，男，1965年9月23日出生，汉族，锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司第十六项目经理部负责人，现住沈阳市皇姑区。
上诉人姜友宽、魏颖与被上诉人锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司、锦州权顺房地产开发有限公司、锦州缔一建筑安装有限责任公司、秦光文房屋买卖合同纠纷一案，锦州市凌河区人民法院于2016年6月3日作出（2015）凌河民二初字第00378号民事判决，姜友宽、魏颖不服，提起上诉，本院于2016年9月14日作出(2016)辽07民终1482号民事裁定，以原审认定基本事实不清，证据不足为由发回重审。凌河区人民法院重审后，于2017年9月20日作出（2017）辽0703民初271号民事判决，姜友宽、魏颖仍然不服，上诉到本院。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人姜友宽上诉请求：上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法重新判决；2、确认上诉人与被上诉人秦光文签订的房屋买卖合同有效；3、被上诉人承担本案全部诉讼(包括保全费用)费用。事实与理由：原判认定事实不清，适用法律错误。2014年8月19日，被上诉人锦州权顺房地产开发有限公司与被上诉人秦光文签订了以案争楼房代替工程款的协议。被上诉人秦光文的身份为项目经理，也就是实际施工人员。被上诉人锦州权顺房地产开发有限公司允许被上诉人秦光文用此楼房进行销售，秦光文的行为是代理被上诉人锦州权顺房地产开发有限公司进行案争楼房的销售行为，此行为应当认定为合法的。而上诉人与被上诉人秦光文所签订的购房协议也应当认定为合法的。对于善意取得，物权法从反面规定了不适用善意取得的情况，赃物、遗失物及漂流物、埋藏物、隐藏物等不适用善意取得制度。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，上诉人与被上诉人秦光文之间的买卖应当认定为善意取得。综上所述，被上诉人锦州权顺房地产开发有限公司与被上诉人秦光文签订了以案争楼房代替工程款的协议，上诉人与被上诉人秦光文所签订的购房协议构应当认定为合法的;上诉人与被上诉人秦光文之间的买卖应当认定为善意取得，为此请求人民法院依法裁决。
上诉人魏颖上诉请求：上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决，依法重新判决。2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：原审判决事实不清证据不足，审理程序违法，适用法律错误。1、原审法院认定被上诉人秦光文和昊宇公司共同共有本案诉争房屋既无事实依据，也无法律依据。秦光文是挂靠在昊宇公司名下承揽建设工程的，被上诉人昊宇公司在收取秦光文管理费后，由秦光文个人承担该建设工程的全部债权债务，因此被上诉人权顺公司所抵顶工程款的房屋应归秦光文个人所有。2、本案中被上诉人昊宇公司向法院提供的加盖权顺公司印章的借款协议和法院依法调取的由被上诉人权顺公司向锦州市凌河区公安分局经侦大队大提交没有加盖权顺公司印章的借款协议中明确记载，秦光文与权顺公司签订的顶账协议及对应六份收据作为秦光文借款的抵押担保。由此可知，被上诉人昊宇公司和权顺公司对秦光文个人以包括本案诉争的共六户房屋做担保是知晓和认可的。3、根据我国《物权法》关于共有的规定，本案中被上诉人秦光文与昊宇公司根本不存在法律上的共有关系。4、原审庭审中被上诉人权顺公司、昊宇公司辩称，秦光文是在被上诉人权顺公司履行担保责任、收回诉争房屋后，将诉争房屋出售给上诉人的，但是原审法院在调取由被上诉人权顺公司向锦州市凌河区公安分局经侦大队提交的借款协议中，并没有权顺公司为秦光文借款进行担保的字样及印章。那么，被上诉人权顺公司怎么可能主动替代秦光文偿还债务?再有，被上诉人权顺公司是何时以何种方式履行的担保责任?故权顺公司收回房屋事实存疑。5.既然被上诉人权顺公同收回诉争房屋，那么时间是在秦光文将房屋卖给上诉人之前还是之后，原审未予查清。6、原审法院认定被上诉人秦光文，昊宇公司无商品房销售许可，是超范围经营，无权出售商品房的权利是错误的。本案诉争房屋是被上诉人权顺公司以抵顶工程的方式支付给秦光文的，秦光文将该房产变卖后方可实现工程款偿，是债权实现的方式，并非法律意义上的商品房开发活动中的商品房销售。7、我国《合同法》解释(一)第10条也明确规定，当事人超范围经营订立的合同，法院不认定为无效，只有违反限制经营、特许经营及禁止经营的才无效。本案房屋不在该禁止范围内，因此，秦光文出售房屋的行为是合法有效的。8、秦光文变卖顶账房屋，作为被上诉人的权顺公司负有为其办理房屋销售手续及入住手续的义务，这在顶账协议中进行了明确的约定。综上，请求一审法院依法查明案件事实，撤销锦州市凌河区人民法院2017年9月20日做出的(2017)辽0703民初271号民事判决，依法重新作出判决，以保护上诉人的合法权益。庭审中补充请求：由锦州权顺房地产开发有限公司履行更名过户义务。
被上诉人锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司辩称：原审判决正确，同意原审判决。
被上诉人锦州权顺房地产开发有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
被上诉人锦州缔一建筑安装有限责任公司、秦光文未出庭，亦未提交书面意见。
姜友宽向一审法院起诉请求：一、确认二原告和被告购买锦州市凌河区舒雅名苑小区1号楼1单元21层42号楼房的购房协议有效；二、被告权顺开发公司履行协议，为原告办理入户手续；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月30日，原告与被告昊宇分公司、被告秦光文签订购买舒雅名苑1号楼1单元21层42号楼房，建筑面积共250.38平方米的购房协议，约定第一被告将代替工程款给付的前述楼房以60万元卖给原告，原告先交40万元，余款待手续办完一次性交齐。当日原告将40万元交付，至今该小区已办理入户，三被告互相推诿，不履行协议，使原告无法办理入户手续。我认为，2014年8月19日被告权顺开发公司与被告秦光文、昊宇分公司签订的以房抵顶工程款协议有效，2015年4月30日原告与被告秦光文、昊宇分公司签订的以购房协议有效请求法院依法裁决。
魏颖向一审法院起诉请求：诉讼请求、事实与理由同原告姜友宽一致，门牌号为22层44号。
一审法院认定事实：被告权顺开发公司在锦州市凌河区靖东街开发舒雅茗苑住宅，被告秦光文挂靠在昊宇分公司，任第十六项目经理部负责人，在权顺开发公司开发该小区中承揽建设工程。2014年8月19日被告权顺开发公司与被告秦光文、被告昊宇分公司签订协议两份，约定权顺公司将舒雅名苑1号楼1单元21层、22层东户，面积为125.19平方米两户，代替工程款支付给秦光文、昊宇分公司，房款总额为1452204元。权顺公司代表人潘锦签字并加盖合同专用章，秦光文签字，昊宇分公司盖章。8月20日被告权顺开发公司出具两张收款收据，载明付款单位为昊宇分公司，收款单位为权顺开发公司，收款项目舒雅名苑，收款事由为1号楼1单元21层；收据编号0145183，款项数额726102元，22层收据编号0145184，款项数额726102元，权顺公司加盖现金收讫章。
又查明，2015年4月30日，被告秦光文（甲方）与原告姜友宽、魏颖（乙方）签订一份购房协议书，双方约定：甲方将位于锦州市凌河区舒雅名苑小区1号楼1单元21层、22层各1套东户房屋，建筑面积共250.38平方米两户，以120万元出售给乙方。甲方承诺：1、向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核；2、保证对出售的房屋拥有独立产权；3、保证该出售房屋未予出租出售；4、自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人；5、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。乙方承诺：1、保证按要求先付80万元现金，余下40万元房款待甲方手续办完时交齐；违约责任：1、甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失；2、乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。落款甲方秦光文签字并加盖昊宇分公司第十六项目经理部印章；乙方姜友宽、魏颖签字。当日二原告将预付款80万元通过银行转帐到秦光文儿子秦政名下，被告秦光文出具收条一张，载明“今收到买房款80万元整”，秦光文签字并捺手印确认。
一审法院认为：被告权顺开发公司将本案争议的两户房屋作为工程款抵顶给被告秦光文、被告昊宇分公司的事实存在，该房屋的所有权，属于秦光文、昊宇分公司共同共有。被告秦光文没有取得共有人同意，擅自出售共有房屋，属于无处分权人处分他人财产，该行为只有经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告昊宇分公司并不知道秦光文出售折抵工程款的两户楼房，事后亦没有追认该权利，被告秦光文又没有取得全部所有权，故原告姜友宽、魏颖与被告秦光文签订的《购房协议书》系无效合同，被告秦光文应将不当得利获得的房款退还给二原告。关于原告要求被告昊宇分公司承担连带责任一节，经查，二原告与被告秦光文签订的《购房协议书》，名头虽然打印了昊宇分公司，但甲方只有秦光文签名并没有昊宇分公司的印章。二原告将房款交给秦光文的儿子秦政，并由秦光文出具收条，上述事实足以证明，二原告是与被告秦光文个人交易房屋。并且，昊宇分公司的经营范围是房屋建筑工程，被告秦光文以第十六项目经理部的名义挂靠在昊宇分公司的名下，其目的是便于承揽房屋建筑工程，第十六项目经理部的印章也是为建筑施工中使用。原告姜友宽、魏颖明知被告秦光文没有出售商品房的权利，亦应当知道昊宇分公司以及挂靠的第十六项目经理部均是房屋建筑施工单位，并没有销售商品房屋许可，房屋交易超出了两个单位的经营许可范围。故请求被告昊宇分公司承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。二原告贪图房屋价格便宜，未履行谨慎审查义务，在没有明确交易房屋的产权性质，所有权范围、合同的主体资格即与秦光文签订《购房协议书》，不属于善意取得，其主张确认《购房协议书》合法有效的诉讼请求不应得到支持。关于原、被告争议的以房屋抵押借款相关事实，因不属于本案的审查范围，不予评价。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，判决如下：一、原告姜友宽、魏颖与被告秦光文签订的《购房协议书》无效；二、被告秦光文于本判决生效后十日内，返还原告姜友宽、魏颖购房款人民币各40万元；三、驳回原告姜友宽、魏颖其他诉讼请求。案件受理费15600元，保全费2320元，合计17920元，由原告姜友宽负担8960元，原告魏颖负担8960元。
本院审理查明，原审认定的事实属实。
本院另查明，被上诉人锦州权顺房地产开发有限公司称其于2014年11月将本案诉争房屋收回，于2015年9月17日，将本案诉争的1-44号房屋，以70万元的价格卖与案外人任素会，签订了商品房买卖合同，并于2015年10月15日为任素会开具了70万元的销售不动产统一发票。其于2015年11月15日，将本案诉争的1-42号房屋，以713234元的价格卖与案外人吕长江，签订了《舒雅名苑》商品房认购协议书，2016年1月12日为吕长江开具了5万元的收款收据，2017年12月15日为吕长江开具了10万元的收款收据。锦州权顺房地产开发有限公司称此二案外人均办理了入户手续，现均已装修入住。负责小区管理的锦州顺祥物业有限公司也出具了证明材料以证明任素会于2015年10月15日办理入住，已缴纳2015年10月15日至2017年10月15日物业费，亦证明吕长江于2016年1月12日办理入住，物业费缴纳到2019年1月12日，共缴纳4569元。
上述事实，由商品房买卖合同、《舒雅名苑》商品房认购协议书、销售不动产统一发票、收款收据、锦州顺祥物业有限公司的证明、吕长江证言及本院质证笔录证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一是二上诉人与秦光文签订的购房协议书是否有效？二是被上诉人锦州权顺房地产开发有限公司是否应为二上诉人办理本案争议房屋的入户手续？
关于第一个争议焦点。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，该合同自成立时生效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条亦明确规定了“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案秦光文虽未取得案涉房屋的所有权和处分权，但二上诉人与秦光文之间订立的《购房协议书》并不违背法律的强制性效力性规定，应为合法有效的合同。原审认为秦光文无权处分案涉房屋，与二上诉人订立的《购房协议书》未经权利人追认，秦光文在该《购房协议书》订立后亦未取得处分权，从而认定该《购房协议书》无效无法律依据。
关于第二个争议焦点。其一，本案锦州权顺房地产开发有限公司将案涉房屋转让给秦光文以抵顶一定数额的工程款，并未将案涉房屋登记在秦光文名下，秦光文未取得案涉房屋的物权，秦光文与锦州权顺房地产开发有限公司之间，因转让案涉房屋抵顶工程款而形成的是债权债务关系，秦光文取得要求锦州权顺房地产开发有限公司在条件具备时办理入户手续的请求权。其二，秦光文与二上诉人订立《购房协议书》，将案涉房屋卖于二上诉人，案涉房屋并未登记在二上诉人名下，二上诉人并未取得案涉房屋的物权，二上诉人与秦光文之间亦成立债权关系，应视为秦光文将要求锦州权顺房地产开发有限公司在条件具备时办理入户手续的请求权转让给了二上诉人，二上诉人取得了要求锦州权顺房地产开发有限公司在条件具备时办理入户手续的请求权。第三，房屋的转移占用与交付使用虽不具有所有权转移的意义，但仍然具有明显的公示与公信的现实作用，在均未办理房屋登记的前提下，占有使用者的物权期待权优先于未占有使用者。根据本案查明的事实，被上诉人锦州权顺房地产开发有限公司已将本案诉争房屋卖与案外人，并为案外人办理了入户手续，案外人已装修入住，构成实际占有，因此，二上诉人要求锦州权顺房地产开发有限公司办理入户手续的请求，不予支持。
综上所述，二上诉人要求确认本案《购房协议书》合法有效的诉讼请求，有法律依据，应予支持，原审判决适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2017）辽0703民初271号民事判决；
二、上诉人姜友宽、魏颖与被上诉人秦光文签订的《购房协议书》合法有效；
三、驳回上诉人姜友宽、魏颖的其他诉讼请求。
一审案件受理费15600元，保全费2320元，二审案件受理费15600元，合计33520元，由秦光文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵济伟
审 判 员 张楠楠
审 判 员 张 悦
二〇一八年九月二十日
法官助理 翟红兵
书 记 员 暴思洋