福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2474号
上诉人（原审被告）福建盛世经典餐饮管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区茶园街道华林路189号金诺大厦215单元。
法定代表人何宗灿，董事长。
委托代理人李金萍，福建至理律师事务所律师。
委托代理人叶杨，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）ＸＸ辉，男，1972年2月21日出生，汉族，福清市人，住福建省福清市。
被上诉人（原审原告）林庚，男，1986年9月23日出生，汉族，福清市人，住福建省福清市。
被上诉人（原审原告）陈伟伟，男，1988年5月26日出生，汉族，福清市人，住福建省福清市。
上述被上诉人委托代理人柳浩，福建融成律师事务所律师。
上诉人福建盛世经典餐饮管理有限公司因与被上诉人ＸＸ辉、陈伟伟、林庚房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院作出的（2012）融民初字笫6508号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告ＸＸ辉于2011年4月5日与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于福清市融城镇玉屏街道后埔街海韵大厦2层北侧面积为134平方米的店面租赁给原告三人合伙经营。合同约定租赁期自2011年4月5日起至2018年11月30日止，租金为每月13500元。合同第十五条约定：被告逾期未交纳按约定应由被告交纳的各项费用，导致原告停业1个月以上的，原告有权终止合同，被告应向原告支付30000元违约金，并承担违约给原告造成的一切损失。合同签订后原告即向被告支付30000元押金及第一个月租金13500元并开始经营。2012年8月原告因变换经营，重新装修店面，共支出设计费用21440元、装修费233200元、设备设施115527元、广告费用31100元、员工宿舍房租13500元。2012年9月22日，案外人（房东）林国武以被告未按时交纳租金为由停止店面供电，随即把原告所承租店面上锁并要求原告一周内搬迁。原告多次与被告沟通要求尽快解决争端，恢复店面正常经营，被告均无法解决问题，致使原告停业至今。
原审法院认为，原告ＸＸ辉代表三个合伙人与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人意思的真实表示，又未违反有关法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应严格遵守。现由于被告未按时交纳租金，导致房东林国武直接对原告经营的店面停电并上锁，要求原告搬离。依据双方签订的合同第十五条约定：被告逾期未交纳按约定应由被告交纳的各项费用，导致原告停业1个月以上的，原告有权终止合同，被告应向原告支付30000元违约金，并承担违约给原告造成的一切损失。故原告要求被告向其返还押金30000元，支付违约金30000元并赔偿损失设计费用21440元、装修费233200元、广告费用31100元、员工宿舍房租13500元，以上共计359240元，符合有关法律规定，原审法院予以支持。原告要求被告赔偿房租损失202500元，由于停业之前原告一直在使用该店面，不存在该店面的房租损失，故原告的该项请求原审法院不予支持。原告要求被告赔偿设备设施损失115527元，由于这些设备设施仍可由原告使用或出售，故原告的该项请求原审法院不予支持。原告要求被告赔偿预期营业损失72000元，未能提供相关证据予以证明，且被告未予承认，该要求证据不足，原审法院不予支持。被告主张原告陈伟伟、林庚不是适格原告，由于ＸＸ辉与陈伟伟、林庚三个人系合伙经营该店，陈伟伟、林庚是适格原告，故被告的该项主张原审法院不予采信。被告抗辩转租合同为无效合同，合同无效过错责任在于出租方林国武，证据不足，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告福建盛世经典餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告ＸＸ辉、陈伟伟、林庚359240元。二、驳回原告ＸＸ辉、陈伟伟、林庚的其它诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11860元，由被告福建盛世经典餐饮管理有限公司负担5000元，由原告ＸＸ辉、陈伟伟、林庚负担6860元。
一审宣判后，原审被告福建盛世经典餐饮管理有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福建盛世经典餐饮管理有限公司上诉称：一、一审法院程序上存在严重错误。在上诉人已经向福清市人民法院对出租人林国武提起诉讼、主张因案涉店面没有通过整体消防验收，不具备投入使用、营业的消防安全条件而致房屋租赁合同无效的情况下，本案应依法中止审理。2、被上诉人二林庚、被上诉人三陈伟伟不是本案适格原告。本案中，《房屋租赁合同》系上诉人与本案被上诉人一ＸＸ辉签订的。依据合同的相对性，当履行合同的过程中出现争议并诉至法院时，应当由合同的签订者ＸＸ辉出庭参加诉讼活动，为证明被上诉二林庚、被上诉人三陈伟伟具有原告资格，被上诉人三陈伟伟向法庭提交了《合伙协议》。上诉人认为，即使被上诉人三陈伟伟提供的《合伙协议》是真实的，那么也仅仅关乎三位被上诉人之间权利、义务，而无法约束作为第三人的上诉人。二、一审法院认定事实不清。本案所涉房屋租赁合同应被认定为无效合同。福清市公安消防大队向承租人盛世经典发出《不同意投入使用、营业决定书》（融公消安检决字（2011）第0025号），承租人无法实现租赁合同的合同目的，遂与出租方林国武发生争议。上诉人委托代理人向福清市房地产管理交易所调取了海韵大厦的融消验字（97）第074号《建筑工程竣工消防验收意见书》，该意见书证实海韵大厦虽由于客观原因先行交付使用，但却没有通过整体消防验收，存在严重的消防安全隐患，并不具备投入使用、营业的消防安全条件。由此证实，该店面从一开始就不具备出租经营的条件。三、关于一审判决认定上诉人应当赔偿的项目，上诉人认为缺乏事实、法律依据。关于装修损失，由于《房屋租赁合同》无效，且过错在所有人林国武，因此该二次装修损失应当由所有人林国武承担。根据对福清市融城镇玉屏街道后埔街海韵大厦2层北侧ＸＸ辉承租部分室内二次装修进行价值评估后所得出的资产评估报告书，该评估值包括了可移动的桌椅及设备，依法也应在评估值的基础上将该部分予以剔除。关于装修设计损失，装修设计费用属于装修损失的一部分，应包含在二次装修损失内。故该损失不应另行计算。关于关于广告费用损失，一审中所提供的广告价款的收据无法证明是否真实发布，与案涉商铺无关。关于员工宿舍房租损失，一审中所提供的员工宿舍租赁合同的真实性无从考证，且所提供的所谓员工宿舍，是否因本案而发生，亦无法证明，故亦应承担举证不能的后果。关于违约金，一审法院既支持了上诉人的实际损失，也支持了违约金请求，显属适用法律错误。四、一审法院适用法律错误。案涉合同为无效合同，本案应适用的法律为：《消防法》第十三条规定、《合同法》第五十二条第（五）款规定、《合同法》第五十八条规定。综上，请求：1、判决撤销（2012）融民初字第6508号《民事判决书》第一项、第二项判决，并直接改判驳回被上诉人一ＸＸ辉、被上诉二林庚及被上诉人三陈伟伟的一审诉讼请求；或者请求贵院将该案发回一审法院重新审理。2、请求判决本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人一ＸＸ辉、被上诉二林庚及被上诉人三陈伟伟承担。
被上诉人ＸＸ辉、陈伟伟、林庚答辩称：一。关于一审法院程序。1、依据一审上诉人提交的证据二融消验字97第074号建设工程竣工消防验收意见书，说明诉争店面所在的海韵大厦已由消防部门同意交付使用，不存在违反消防法强制性规定的情形。本案的租赁合同内容并没有违反合同法第五十二条规定的法定情形，也不存在可撤销的法定情形。本案的审理与否也不影响其他各方当事人据各自合同关系向合同相对一方主张权利的救济，因此本案无需以其他案件的审理结果为依据，无需中止诉讼。2、依据《民诉讼法意见》第47条规定，在本案中三被上诉人属于合伙人，具体在本案中的身份即应属于共同原告。二、关于一审法院认定事实不清，本案所涉房屋租赁合同应被认定为无效合同的答辩。依据2011年福清市公安消防大队向承租人盛世经典发出《不同意投入使用、营业决定书》与诉争店面所在的海韵大厦一次消防验收无关也与本案诉争店面能否使用、营业无关。事实上，在合同期内被上诉人的店面一直处于正常营业使用状态，导致本案租赁合同终止，诉争店面无法继续营业使用的根本原因在于房东林国武对诉争店面停电上锁。上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同与上诉人与房东林国武签订的租赁合同之间不存在主次合同关系，两份合同独立存在且合法有效。三、关于一审判决认定上诉人应当赔偿的项目，上诉人认为缺乏事实、法律依据的答辩。依据双方签订的租赁合同第十五条规定：上诉人逾期未交纳按约定应由上诉人交纳的各项费用，导致被上诉人停业1个月以上的，被上诉人有权终止合同，上诉人应向被上诉人支付30000元的违约金并承担违约给原告造成的一切损失。因此，被上诉人有权向上诉人主张装修损失、装修设计损失、广告费损失以及员工宿舍房租损失在内的一切损失。关于违约金。依据双方签订的租赁合同第十五条规定，上诉人应向被上诉人支付30000元的违约金并承担违约给被上诉人造成的一切损失。
本案在二审审理过程中，双方没有新证据提交。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，上诉人与被上诉人ＸＸ辉代表三个合伙人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人意思的真实表示，合法有效。上诉人主张《房屋租赁合同》违反《消防法》第十三条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，但《消防法》该规定属于管理性规范，不属于效力性规范，故上诉人据此主张合同无效，本院不予采纳。据原审法院查明，上诉人将位于福清市融城镇玉屏街道后埔街海韵大厦2层北侧面积为134平方米的店面租赁给被上诉人三人合伙经营，故三被上诉人系共同承租人。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十七条的规定，个人合伙的全体合伙人在诉讼中为共同诉讼人，故一审三被上诉人列为共同原告并无不妥。因上诉人未缴纳租金行为导致被上诉人承租店面被锁，无法经营，上诉人应对被上诉人因合同无法继续履行造成的设计费用、广告费用、员工宿舍房租等损失进行赔偿。关于装修损失，一审法院委托福建开诚资产评估有限公司对讼争店面室内二次装修价值进行评估鉴定，上诉人对司法鉴定报告书的评估金额包含可移动的桌椅及设备应予以扣除，但上诉人对此具体金额并未举证证明，本院不予采纳。被上诉人根据《房屋租赁合同》第十五条规定主张上诉人支付违约金30000元，有合同依据，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求与理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费11860元，由上诉人福建盛世经典餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐敏洲
代理审判员 袁文伟
代理审判员 符海燕
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 陈 蕾