广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2239号
上诉人（原审被告、反诉原告）郭秀清。
委托代理人：宋祖德，广东鹏海律师事务所律师。
委托代理人：许秋君，广东鹏海律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市赛格新城市建设发展有限公司。
法定代表人：刘红军，总经理。
委托代理人：王艺桦，系该公司员工。
被上诉人（原审第三人）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司深圳龙岗分公司。
法定代表人：车建芳，总经理。
委托代理人：胡珑，系该公司员工。
上诉人郭秀清因与被上诉人深圳市赛格新城市建设发展有限公司（以下简称赛格新城市公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司深圳龙岗分公司（以下简称红星美凯龙龙岗分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第610号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：涉案商铺位于深圳市龙岗区布吉街道三联居委员会铭豪家居建材物流区XX楼（后实际宣传名是红星美凯龙全球家居生活广场）XX号铺。涉案商铺所在大楼产权人为赛格新城市公司。2011年9月9日，后因权利人公司名称变更（变更前企业名称为深圳市布吉三联实业发展有限公司），产权登记于2015年1月12日变更，登记字号为深房地字第**号。
赛格新城市公司提交一份书面《租赁合同》，该合同只有承租方郭秀清（乙方）与管理方红星美凯龙龙岗分公司（丙方）的签名或盖章，出租方（深圳市布吉三联实业发展有限公司，后于2013年3月12日变更为赛格新城市公司）处没有赛格新城市公司的盖章确认。赛格新城市公司庭审中确认，其与郭秀清之间没有签订书面的租赁合同。郭秀清亦未提交任何书面的租赁合同，因此原审法院认定该份《租赁合同》中关于商铺租赁关系的约定因出租方并未盖章致书面租赁合同并未成立，只采信其中关于郭秀清与红星美凯龙龙岗分公司之间关于物业管理服务法律关系的约定。主要内容如下：合同期限自2013年8月1日至2014年8月31日止；采取购置电卡形式，乙方根据需要量自行充值；乙方签订本合同时，乙方必须向丙方交纳商品质量保证金14712元；丙方对乙方员工实行统一着装（服装费用由乙方承担）、统一培训、统一管理；丙方在乙方租赁期内向乙方有偿提供租赁经营场地以外的辅助设施及服务，并负责公共部分物业管理；丙方为乙方经营活动提供便利，保证本展厅设施正常运行；丙方实行商场化管理，执行统一收银制度，使用丙方统一的销货凭证；本合同解除或终止后，乙方应于解除或终止之日前三日内（或按丙方指定的其他期限），将乙方展位内物品全部撤出展位，如乙方未按上述期限撤出场地，则丙方有权腾空展位及展位内所有物品，乙方无权因此向丙方主张任何费用或损失；在租赁期内，乙方出现下列情况之一（略），丙方有权要求乙方支付与商品质量保证金相等的违约金并另行赔偿丙方因此发生的损失等内容。
郭秀清在实际租用涉案商铺过程中，按照14712元/月的标准向赛格新城市公司支付租金；红星美凯龙龙岗分公司对包括郭秀清在内的诸多商户进行管理，大楼宣传名是红星美凯龙全球家居生活广场。郭秀清于2013年8月6日，向赛格新城市公司支付了商品质量保证金14712元。
2014年1月5日，赛格新城市公司向各商户发出《重要通知》，称2014年1月5日起，商场日常运营时间维持不变，与红星美凯龙一致，将采取商户自行收银模式；为配合商场日常营销活动，公司将统一协调红星美凯龙组织商户自费参与红星相关企划活动。证人林XX与熊X出庭作证称，二人均是同一大楼内商户，均于2014年1月5日收到了上述《重要通知》，郭秀清与其他商户均为此事找赛格新城市公司与红星美凯龙龙岗分公司协商；2014年1月5日后，红星美凯龙龙岗分公司就不再提供管理服务了。
2014年2月16日起，郭秀清开始拒绝向赛格新城市公司方支付租金。郭秀清称，其按照上述标准支付租金，是因为红星美凯龙龙岗分公司对商铺进行管理的前提才愿意承担，而红星美凯龙龙岗分公司实际在签订合同5个月后即2014年1月份即退出管理了。赛格新城市公司与红星美凯龙龙岗分公司均称，红星美凯龙龙岗分公司是在2014年8月31日才退出管理，但郭秀清不肯清场，仍然享受红星美凯龙龙岗分公司的品牌价值和优惠活动。赛格新城市公司提交了一份《委托经营管理合同》（复印件），拟证明其与红星美凯龙龙岗分公司之间的委托管理合同关系期限截至2014年8月31日。郭秀清不予认可该证据真实性，原审法院认为该证据系复印件，不予采信。
2015年1月4日，赛格新城市公司委托广东尧智律师事务所向郭秀清发出《律师函》，告知其双方的租赁合同关系于2014年8月31日正式解除；称郭秀清自2014年1月20日起拖欠租金及各项费用，也一直未交回租赁房屋，占用至今；请郭秀清于2015年1月9日前付清拖欠的租金、相关费用及滞纳金共计161637.24元。赛格新城市公司在一审庭审中确认，拖欠的租金数额系从2014年2月16日开始计算。
赛格新城市公司称，2015年6月8日，郭秀清以货物丢失为由向公安机关报警后即停止占用涉案商铺。郭秀清未予以否认。郭秀清另主张，赛格新城市公司于2015年1月26日采取断电、禁止货物进出的方式逼迫郭秀清按原先租金与管理费标准补齐再撤离，导致其因货物积压造成物品贬值损失8999.50元。为此，郭秀清提交商场样品单予以证明积压的货物金额。原审法院认为，商场样品单无法证明真实的物品价值，原审法院不予采信。
郭秀清主张，其所租商铺是从案外人彭菊梅处转让而来，其为此支付给了彭菊梅12万元的装修转让费。郭秀清为此提交了一张收款收据，其他当事人不予认可。原审法院认为，仅凭一张收据不足以证明该费用实际发生的事实，原审法院对该笔装修转让费不予采信。
赛格新城市公司的一审诉讼请求：1、确认赛格新城市公司与郭秀清签订的《租赁合同》及补充协议已于2014年8月31日解除；2、郭秀清支付拖欠的租金191062元；3、郭秀清向赛格新城市公司支付违约金14712元；4、郭秀清向赛格新城市公司交纳滞纳金169719元；5、郭秀清承担本案的诉讼费用。
郭秀清的一审反诉请求：1、赛格新城市公司与红星美凯龙龙岗分公司退还商品质量保证金14712元；2、赛格新城市公司与红星美凯龙龙岗分公司连带赔偿装修折旧费8万元；3、赛格新城市公司与红星美凯龙龙岗分公司连带赔偿预期利益损失354355.40元（暂计算至2015年3月15日）；4、赛格新城市公司与红星美凯龙龙岗分公司连带赔偿货物积压贬值损失8999.50元（暂计算至2015年4月10日）；5、赛格新城市公司与红星美凯龙龙岗分公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：赛格新城市公司与郭秀清之间并未签订书面的租赁合同。本案涉及的证据《租赁合同》只有郭秀清与红星美凯龙龙岗分公司的签名、盖章，应当视为该书面合同中关于管理方面的合同成立。因此，原审法院认定赛格新城市公司与郭秀清之间成立事实租赁关系，应视为不定期租赁。在租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同，但租赁合同应自通知到达对方时解除。赛格新城市公司于2015年1月4日向郭秀清发出《律师函》，称合同于2014年8月31日正式解除。但赛格新城市公司并无证据证明赛格新城市公司曾于8月31日即向郭秀清发出了解除租赁合同关系的通知，因此原审法院不予采纳赛格新城市公司主张的合同解除时间。原审法院根据发出《律师函》的时间确认双方事实租赁合同关系于2015年1月4日解除。关于郭秀清拖欠的租金（以及合同解除后的占用费），郭秀清作为承租人应当及时支付该部分费用。但因红星美凯龙龙岗分公司提前撤出管理，赛格新城市公司主张原先的租金标准14712元/月的标准已经过高，原审法院认为因租赁双方并未书面约定具体的租金计算标准，按商业情理，商场内商铺租金的标准需要考量商场品牌号召力等因素，因此赛格新城市公司在红星美凯龙龙岗分公司退出管理的情况下拒绝按照原先租金标准支付，有理有据，不能据此认定郭秀清具有恶意拖欠租金的违约行为，赛格新城市公司要求郭秀清支付违约金及滞纳金的请求，原审法院不予支持。原审法院根据本案实际情况，酌情认定红星美凯龙龙岗分公司退出管理后的租金标准应当是原先标准的80%，据此认定租金标准为11770元/月。结合赛格新城市公司请求租金的期间（未超出郭秀清实际占用商铺时间），郭秀清应按上述标准向赛格新城市公司支付2014年2月16日至2015年3月12日期间的租金（占用费）共计152617.67元（11770元÷30天×389天）。郭秀清与红星美凯龙龙岗分公司之间构成了管理合同关系，红星美凯龙龙岗分公司在约定的期限内即擅自退出管理，明显已经构成违约，应当承担违约责任。郭秀清反诉请求赛格新城市公司承担违约责任，没有事实与法律依据，原审法院不予支持，但因赛格新城市公司收取商品质量保证金14712元没有正当理由（根据书面合同，收取方应当是红星美凯龙龙岗分公司），故郭秀清要求赛格新城市公司退还该保证金，应当予以支持。在郭秀清与红星美凯龙龙岗分公司签订的书面合同中，并未约定红星美凯龙龙岗分公司违约的情况下需要支付违约金，因此红星美凯龙龙岗分公司应向郭秀清赔偿因红星美凯龙龙岗分公司违约造成郭秀清方的实际损失。郭秀清主张的装修折旧费、预期利益损失以及货物积压贬值损失，均未提供有效的证据予以证明，原审法院无法认定。原审法院认为，因红星美凯龙龙岗分公司的违约行为必然导致郭秀清一定的财产损失，其中一部分损失已经通过减少租金计算标准予以弥补，另一部分损失在无证据证明的情况下，原审法院参照书面合同中约定的郭秀清如有违约行为应承担违约金14712元的内容，根据公平原则，酌情认定红星美凯龙龙岗分公司应向郭秀清赔偿14712元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认赛格新城市公司与郭秀清之间的事实租赁合同关系于2015年1月4日解除；二、郭秀清于判决生效之日起三日内向赛格新城市公司支付2014年2月16日至2015年3月12日期间的租金（占用费）共计152617.67元；三、赛格新城市公司于判决生效之日起三日内向郭秀清退还商品质量保证金14712元；四、红星美凯龙龙岗分公司于判决生效之日起三日内向郭秀清赔偿14712元；五、驳回赛格新城市公司的其他诉讼请求；六、驳回郭秀清的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6932元（赛格新城市公司已预交），赛格新城市公司自行负担4116元，郭秀清负担2816元（迳行支付给赛格新城市公司）；反诉案件受理费4085元，由郭秀清自行负担3823元，赛格新城市公司负担262元。
上诉人郭秀清不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决第二项、第四项、第六项，改判支持其一审全部反诉请求。上诉理由：一、原审判决有关租金和占有使用费计算标准及公式错误。（一）原审法院仅按80%酌减租金，处理不当。首先，14712元／月的租金标准实际上包括了大部分的管理费，但是在红星美凯龙龙岗分公司退出管理后，赛格新城市公司对商铺并未尽到管理义务，未对商铺进行任何管理，继续收取管理费并无依据。其次，变更管理方后，是赛格新城市公司一直拒绝与郭秀清进行沟通，郭秀清并不具有过错。且郭秀清原租赁商铺区域全部搬离、断电，郭秀清随后才迫不得己将货物搬到同层有电的其他空铺处，此后一直未能正常经营。2015年1月26日赛格新城市公司更进一步采取断电、禁止货物进出的方式逼迫郭秀清按其标准补齐租金与管理费再撤离。在这种不正常经营的状态下，租金部分应当只能按照占地费用计算。（二）原审法院计算租金金额的公式“11770元÷30天×389天”错误。每月并不都只是30天，有些月份有3l天，直接以月租金标准除以30天得出每天的租金标准并不准确。二、赛格新城市公司、红星美凯龙龙岗分公司先行违约，给郭秀清造成重大经济损失，原审法院仅酌情认定红星美凯龙龙岗分公司向郭秀清赔偿14712元，金额过低。（一）赛格新城市公司对郭秀清的损失应承担责任。在变更管理方后，赛格新城市公司并未与郭秀清重新协商约定租金及管理费,郭秀清多次找赛格新城市公司希望与其协商解决纠纷，但是赛格新城市公司一直避而不见，拒绝协商，才致使双方之间的纠纷一直未能得到解决，造成郭秀清预期利益无法实现和大量货物的积压。（二）郭秀清承租商铺，看重的并不仅是商铺本身，更为看重的是红星美凯龙的家居品牌效应，也就是说正因为管理方为红星美凯龙龙岗分公司，郭秀清才会承租商铺。而赛格新城市公司、红星美凯龙龙岗分公司擅自变更管理方，先行违约。管理方变更后，郭秀清所在商铺丧失品牌效应，而且还迫不得已搬离原租赁商铺，生意一落千丈，未能维持正常经营状态，不仅预期可得经营利益无法实现，更是造成大量货物积压。赛格新城市公司、红星美凯龙龙岗分公司先行违约的行为事实上给郭秀清造成重大经济损失，绝非14712元所能够弥补，原审法院判决赔偿金额过低。三、原审法院未认定装修损失，处理错误。郭秀清的店铺是从彭菊梅处转让而来，为此支付给彭菊梅l2万元的装修转让费，有收款收据为证。原审法院因为装修费收款收据问题不认定装修损失，忽略装修的剩余价值和现存价值缺乏法律依据。即使其他当事人不予认可该证据，原审法院不予采信该证据，也应该根据郭秀清在诉讼中提交的鉴定申请对装修现存价值进行评估，以确定郭秀清实际的装修损失。
被上诉人赛格新城市公司、红星美凯龙龙岗分公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、原审法院酌情按照原租金标准的80%计付2014年2月16日之后的租金，是否仍然过高；二、郭秀清有关其损失赔偿的主张应否支持。
关于第一个争议焦点。本院认为，在房屋租赁合同法律关系中，出租人的主要义务是交付租赁房屋，承租人的主要义务是支付租金。在本案中，虽然红星美凯龙龙岗分公司存在退前退出管理的违约行为，但赛格新城市公司按约定履行了交付商铺的主要合同义务。郭秀清在未交还商铺的情况下，自2014年2月16日即拒付全部租金，不符合合同约定。原审法院考虑到纠纷系因红星美凯龙龙岗分公司退出管理所引发，郭秀清的经营也因此受到影响，未支持赛格新城市公司有关违约金及滞纳金的诉讼请求，酌情按照原租金标准的80%计付租金（占有使用费），并无不当。
关于第二个争议焦点。当事人对自己提出的主张，有责任提交证据证明。在本案中，郭秀清称因红星美凯龙龙岗分公司退出管理，其商铺因此丧失品牌效应，造成其不能维持正常经营状态，遭受货物积压及预期经营收益双重损失。但郭秀清提交的证据并不足以证明其主张的损失系完全由于红星美凯龙龙岗分公司退出管理所造成。原审法院酌情判定红星美凯龙龙岗分公司赔偿郭秀清14712元，并无不当。对于装修损失。郭秀清与红星美凯龙龙岗分公司之间系不定期实际租赁合同关系，双方对于租期及期满后装修现值损失如何处理均无约定。此外，涉案商铺租赁合同的履行虽然受到红星美凯龙龙岗分公司退出管理的影响，但主要系因郭秀清拒付租金导致合同解除。在出租人赛格新城市公司没有同意利用的情况下，郭秀清有关赔偿装修损失的主张，缺乏法律依据。
综上，上诉人郭秀清上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7950.32元，由上诉人郭秀清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。