江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰靖民初字第2478号
原告蒋秋平，男，汉族。
原告关德群，女，汉族。
两原告委托代理人孙洪，江苏百川通律师事务所律师。
被告韩国良，男，汉族。
委托代理人韩艳琳，被告韩国良之女，汉族。
委托代理人刘靖，江苏天地杰律师事务所律师。
被告张艳娟，女，汉族。
委托代理人程晓军，江苏中毅律师事务所律师。
原告蒋秋平、关德群与被告韩国良、张艳娟为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋秋平、关德群及其委托代理人孙洪，被告韩国良委托代理人韩艳琳、刘靖，被告张艳娟委托代理人程晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：2012年10月10日，原告经阳光房产中介郑桂珍介绍，与两被告签订房屋买卖合同（被告韩国良由被告张艳娟代签名），约定两被告将登记在被告韩国良名下坐落于靖城镇新建南路纺工住宅楼102室（下称102室）以46.8万元的价格出售给两原告，两被告保证房屋所有权证、土地所有权证齐全。但被告张艳娟只向两原告出示了房屋所有权证，没有出示土地使用权证。2012年10月16日，被告韩国良委托朱洪彬在靖江市存量房交易管理中心与两原告签订格式化《存量房买卖契约》。原告将房款交付给张艳娟后，张艳娟亦向原告交付了房屋。2012年10月23日，原告为102室办理了房屋所有权证。后原告向张艳娟及中介催办土地使用权过户，但均以各种借口拖延。请求判令两被告协助原告办理102室房屋土地使用权过户手续。
被告韩国良辩称：102室房屋原属我所有。2012年6月7日，我与刘红经靖江市靖城方圆信息服务部中介，签订了《房屋买卖合同》，约定我将102室以38.5万元的价格出售给刘红，过户费用由刘红承担。2012年8月21日，刘红付清房款后，我将102室及房屋所有权证、土地使用权证、电费卡、水费卡通过中介交给了刘红，并根据刘红要求，与妻子陈巧云在靖江市公证处共同公证委托朱洪彬办理该房屋的产权过户、登记手续。我不认识两原告及被告张艳娟，也从未委托张艳娟与原告签订房屋买卖合同，亦不追认张艳娟代我与两原告签订的房屋买卖合同。因我与原告不存在102室房屋的买卖合同关系，所以无义务协助原告办理该房屋土地使用权过户登记手续，请求驳回原告对我的诉讼请求。
被告张艳娟辩称：我丈夫孙俊开办了靖江市天利房产信息服务部。2012年10月，朱洪彬找到我，说他朋友有一套房屋要卖，并出示了登记在韩国良名下的讼争房屋所有权证及土地使用权证，当时正好郑桂珍开办的阳光房产中介处有两原告要买房，于是我与两原告在2012年10月10日，由我代韩国良与两原告签订了讼争房屋的买卖合同。后朱洪彬代韩国良、陈巧云在靖江市存量房交易中心签订了《房屋买卖契约》，由我在契约的中介方加盖靖江市天利房产信息服务部的印章。后两原告将房款交给了我，我也将房屋及房屋所有权证交给了两原告。我在收到两原告的房款后，将房款交给了朱洪彬。因我系代韩国良与两原告签订房屋买卖合同，与两被告并不存在房屋买卖合同关系，故无义务协助两原告办理102室房屋土地使用权过户手续，请求驳回两原告对我的诉讼请求。
本案审理过程中，本院向刘红、朱洪彬调查。刘红陈述：2012年6月7日，我与韩国良签订房屋买卖合同，合同约定其将102室以38.5万元价格出售给我，过户费用由我承担。我将房款付清后，韩国良将该房屋所有权证、土地使用权证及水、电卡通过中介交给了我，同时我请韩国良夫妇办理了委托公证，委托我朋友朱洪彬作为其委托代理人办理房屋过户登记手续。后来我在对房屋进行装璜时，与邻居发生矛盾，便想将该房屋卖掉，于是我请朱洪彬代我出售该房屋。因我在外地工作，朱洪彬如何将房屋转让，转让给谁我并不知情，只是朱洪彬在后来将房款扣除中介费后交给我，我才知道房屋已卖掉了。朱洪彬陈述：我与刘红是朋友。2012年8月21日，刘红请我到公证处，由韩国良、陈巧云公证委托我协助刘红办理房屋过户事宜。后来，刘红对我讲其不想要这个房子，委托我去卖掉，我便委托张艳娟卖房。2012年10月16日，张艳娟通知我到存量房交易中心签字，但其没有告诉我将房屋卖给了谁。我带了公证书和身份证到存量房交易中心后（当时刘红没有去），代韩国良、陈巧云在《房屋买卖契约》上出卖人一栏签了韩国良、陈巧云名字，也以代理人身份签了名，两原告当时也在契约上签名。后来，张艳娟将房款交给我，我又将房款交给了刘红。
经审理查明：2012年6月7日，被告韩国良与刘红签订《房屋买卖合同》，约定韩国良将102室以38.5万元的价格出售给刘红，过户费用由刘红承担。刘红将房款付清后，韩国良于同年8月21日将房屋所有权证、国有土地使用权证、水电卡交给中介，并与其妻陈巧云至靖江市公证处，公证委托朱洪彬办理房屋过户手续。后刘红未办理房屋、土地过户手续，并委托朱洪彬出售102室，朱洪彬又委托被告张艳娟寻找买家。2012年10月10日，被告张艳娟与两原告签订《房屋买卖合同》，张艳娟以两被告的名义将102室以46.8万元的价格出售给两原告。2012年10月16日，朱洪彬以代理人身份，代韩国良、陈巧云与两原告签订《房屋买卖契约》，被告张艳娟在契约上居间代理经纪人一栏加盖了靖江市天利房产信息服务部印章，同日两原告向张艳娟交付了房款。2012年10月23日，两原告办理了讼争房屋所有权证。
另查明，讼争房屋系原系市纺工局公有房屋，后出售给被告韩国良，该房屋的国有土地使用权取得方式为划拔。
上述事实有两原告提供的《房屋买卖合同》、《房屋买卖契约》、房款收条、房屋所有权证、公有住房出售国有土地使用权证发放台帐、已购公有住房上市交纳土地收益金通知，被告韩国良提供的房屋买卖合同、收条（中介收取房屋所有权证、土地证、水、电卡）、公证书及本院询问刘红（提供了102室房屋国有土地使用权证）、朱洪彬笔录在卷佐证。
双方争议的焦点是，两被告有无义务协助两原告办理讼争房屋土地使用权过户手续。
本院认为：我国合同法规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。我国民法通则规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。没有代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。本案中，被告张艳娟以被告韩国良夫妇名义出售102室房屋时，并未取得授权，现被告韩国良亦不予追认。且事实上被告韩国良已将102室出售给了刘红，故两原告与被告韩国良之间不存在房屋买卖合同关系，两原告要求被告韩国良承担房屋买卖后协助办理土地使用权的过户手续，不予支持。被告张艳娟既不是102室房屋所有权人，也不是102室的买受人，其以原房屋所有权人韩国良的名义与两原告签订房屋买卖合同，系受他人之托。被告张艳娟与两原告间亦不存在102室的买卖合同关系，其要求被告张艳娟协助办理102室的土地使用权过户手续，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条的规定，判决如下：
驳回原告蒋秋平、关德群要求被告韩国良、张艳娟协助其办理坐落于靖江市靖城镇新建南路纺工住宅楼102室房屋土地使用权过户手续的诉讼请求。
案件受理费2440元，由原告负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本三份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2440元（费用缴纳至泰州市财政局，开户行：泰州市农业银行海陵支行，帐号：201101040058888）。
审 判 长 缪培红
人民陪审员 何灿芬
人民陪审员 刘桂兴
二〇一四年三月二十日
书 记 员 赵亚波
附：本判决援引的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条第一款、第二款公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。