北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第16020号
原告山东迪生电气股份有限公司（反诉被告），住所地山东省济南市平阴县平阴工业园区中心路8号。
法定代表人孙士民，职务：董事长。
委托代理人郝庆水，男，1977年10月7日出生，山东迪生电气股份有限公司营销总监。
委托代理人贾站格，北京市京都律师事务所律师。
被告北京日月房地产开发有限公司（反诉原告），住所地北京市大兴区榆垡镇今荣街69号。
法定代表人吴山永，职务：总经理。
委托代理人张新宇，女，1971年5月14日出生，北京日月房地产开发有限公司法务部职员。
委托代理人王浩杰，男，1972年8月6日出生，北京日月房地产开发有限公司职员。
被告北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇福顺街1号。
法定代表人吴海洋，职务：总经理。
委托代理人金亚飞，男，1987年10月14日出生。
委托代理人王光刚，男，1978年9月4日出生。
被告北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司，营业场所北京市西城区（原宣武区）莲花池东路106号负二层202。
负责人吴俊英，职务：总经理。
委托代理人金亚飞，同上。
委托代理人王光刚，同上。
原告山东迪生电气股份有限公司（反诉被告，以下简称山东迪生公司）与被告北京日月房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称北京日月公司）、北京天宇恒业物业管理有限公司（以下简称天宇恒业物业公司）、北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司（以下简称天宇恒业物业第二分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。山东迪生公司之委托代理人郝庆水、贾站格，北京日月公司之委托代理人张新宇、王浩杰，天宇恒业物业公司及天宇恒业物业第二分公司之委托代理人金亚飞、王光刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东迪生公司诉称，2013年4月18日，原告与第一、第二被告签订《汇融大厦租赁合同》及补充协议，同日，原告与第二被告签订《汇融大厦物业服务协议》。租赁合同约定：第一被告将北京市西城区莲花池东路106号汇融大厦A座804、805、806B号房屋租赁给原告，实际租赁面积为367.03平方米，现状为简装。房屋租赁期限自2013年6月1日至2015年5月31日，房屋租金每月总价款为50237元。此租金标准包含物业管理费不包含供暖费，租金支付方式为押三付三，”押”即签订合同时，原告向第一被告交纳三个整月的租金作为押金，具体金额为150711元，”付”即每三个月原告向第一被告支付一次租金，具体金额为150711元。另外，租赁合同约定，租赁期内，第一被告应保障该房屋及附属设施处于安全、符合约定用途的状态。补充协议约定：原告向被告支付的租金中包含了物业管理费，物业管理费标准为5.98元／每月每平米，由第二被告提供相应的收款凭证。物业协议第二条约定：第二被告向原告提供物业管理服务的内容包括：房屋共用设施设备，其中包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵，原告在租赁合同中明确拥有专有使用权的共用设施及场地，物业服务期限为2013年6月1日至2015年5月31日。合同签订后，原告向第一被告支付了房屋租金、押金及物业费，共计301422元。第一被告向原告出具了发票。2013年5月15日早上8点30分左右，第二被告通知原告所租赁房屋有漏水现象，原告立即派公司员工赶到现场进行施救，但因水势过大，已经造成房屋内部分装修及家具、电器等财物大面积的毁损。经查，漏水的原因系房屋东北侧洗手间水管爆裂导致，此洗手间及附带的洁具、管线均系第一被告提供。原告认为，由于第一被告提供的房屋不符合租赁合同的约定，第二被告未提供物业协议约定的服务内容，致使原告造成了巨大损失，并且目前原告无法进行入场之前的准备工作，更无法实现合同租赁期限起算之日起正常使用租赁房屋的合同目的。综上，二被告的行为已构成根本违约，使原告的合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益。为此，原告诉至本院，请求法院依法判令：1、解除原告与第一、第二被告之间的《汇融大厦房屋租赁合同》及补充协议；2、解除原告与第二被告之间的《汇融大厦物业服务协议》；3、第一被告返还原告已支付的房屋押金150711元，租金144126元，第二被告返还原告已支付的物业费6585元。以上共计人民币301422元。被告承担本案全部诉讼费用。
被告北京日月公司辩称，我公司不同意原告的全部诉讼请求。我公司在2013年4月22号将承租房屋交付给原告自检，2013年4月28日，三方进行房屋交接，当时房屋及设施符合约定、完好无损。805号房屋跑水是原告进行装修自行造成的，与我公司无关。跑水发生后，物业公司在当天就进行了清理和保养工作，原告提出的无法正常使用、无法实现合同目的是没有事实依据的。而且按照合同约定，原告应该上保险，所以造成的损失应由原告自行承担。在跑水发生当天，物业公司及时完成了房屋跑水的清理工作，并未影响原告按期入住办公。另外，针对原告要求解约的行为，我公司向法院提出反诉。
被告天宇恒业物业公司及天宇恒业物业第二分公司辩称，我公司不同意原告全部的诉讼请求。2013年5月15日早上，其他业主发现有水流由805号房屋流出并通知我公司，我公司接到通知后立即组织人员进行抢修、清理，于当日下午2点半左右完成了漏水的全部清理工作，当时有监控录像作证。我公司尽到了物业公司的义务，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告北京日月公司反诉称，2013年4月18日，我公司与山东迪生公司签订《汇融大厦租赁合同》，山东迪生公司租赁北京市西城区莲花池东路106号汇融大厦A座804、805、806B号房屋用于办公。租赁期限自2013年6月1日至2015年5月31日。2013年4月22日，山东迪生公司办理了房屋交接手续，在未经我公司同意并确认装修图纸的情况下，山东迪生公司就擅自提前进入房屋进行装修工作。2013年5月15日，天宇恒业物业公司发现8层楼道跑水，并看到水流由山东迪生公司租赁的房屋流出，物业公司及时通知了山东迪生公司，开门后，物业公司进行了清理，并于当日下午2点半左右完成了漏水的全部清理工作。经调查发现，漏水系山东迪生公司在装修房屋时未尽到谨慎安全义务，相关人员离开后，忘记关掉卫生间洗手池上水水阀所导致。事后，山东迪生公司提出，要求我公司赔偿因漏水所导致的一切损失，我公司拒绝。我公司认为漏水系山东迪生公司装修工作未尽到安全责任所导致，同时，根据合同约定，承租房屋应在租赁期内购买保险，因此，我公司不应承担损失赔偿责任。根据合同约定，我公司提出反诉，请求法院判令山东迪生公司给付单方解除合同违约金150711元。本案全部诉讼费用由山东迪生公司承担。
反诉被告山东迪生公司辩称，不同意北京日月公司的反诉请求，因为我公司不存在违约行为，是日月公司提供的房屋不符合合同约定，是日月公司违约，日月公司提出的我公司有上保险的义务，保险条款是没有免除日月公司提供符合约定的房屋的义务。
经审理查明，2013年4月18日，北京日月公司（甲方）作为出租方与承租方山东迪生公司（乙方）及天宇恒业物业公司（丙方）签订《汇融大厦租赁合同》，约定：甲方合法拥有坐落于北京市西城区莲花池东路106号汇融大厦一单元804、805、806B号房屋，甲乙双方商定的实际租赁面积为367.03平方米，现状为简装。该房屋用途为办公。房屋租赁期限自2013年6月1日至2015年5月31日，共计为两年。房屋租金每月总价款为50237元。租金支付方式为押三付三，”押”即签订合同时，乙方向甲方交纳三个整月的租金作为押金，具体金额为150711元，”付”即每三个月向甲方支付一次租金，具体金额为150711元。租金由甲方直接收取，乙方可以通过支票、汇款、刷卡、现金等形式进行支付。乙方应在本合同签订后，2013年5月20日前支付自2013年6月1日起至2013年8月31日的房屋租金150711元，此后付款金额及支付期限详见本合同附件三《租金明细表》。甲方收取租金后，甲方、丙方应向乙方开具正式发票。乙方应于2013年4月25日前以支票、汇款、刷卡、现金等方式向甲方支付150711元作为租赁押金。乙方须在经过甲方或经甲方授权的代理人同意的情况下方可对该房屋进行装修、装饰或添置新物。在乙方如约足额交付租金及押金后，甲方应于2013年6月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交付状况及交接清单》经双方交验、签字盖章、移交房门钥匙，即视为交付完成。租赁期内，甲方应保障该房屋及附属设施处于安全、符合约定用途的状态。乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施，因乙方保管不当、不合理使用或改变其用途，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不履行其相应的义务，甲方可代为履行等，所发生的费用由乙方承担。在租赁期内，乙方应当自费为该房屋就下列所述的各种风险购买保险：1、乙方应对该房屋的使用、管理不当、维修不及时等原因而致他人财产或人身受到损害时，乙方自行解决由此引发的纠纷并承担相应的损害赔偿。2、玻璃；3、水的破坏：使用或误用安装在该房屋内的消防设备或水的入侵，使储存的物品及装备受到破坏的全部可保价值。4、乙方的财物：乙方在该房屋内的用具、动产、存货和装备因火灾和其他意外和危险造成损失的全部更换价值。乙方未按约定投保，因此导致的所有责任由乙方承担。甲方交付的房屋不符合合同约定，严重影响乙方正常使用该房屋达三十日的，乙方可单方解除合同。合同生效后，除合同约定或法律规定的解除或终止条件成就时，任何一方均不得擅自解除或终止合同。否则，违约方须向守约方支付相当于三个月租金的违约金，给守约方造成损失的，承担损害赔偿责任。
同日，三方签订补充协议一份，约定乙方向甲方支付的租金中包含了物业管理费不含供暖费，其中物业管理费按照5.98元／月×建筑平米的标准收取。甲方为乙方提供地下优惠不固定车位。同日，山东迪生公司与天宇恒业物业第二分公司签订《汇融大厦物业服务协议》，约定天宇恒业物业第二分公司为山东迪生公司承租的房屋进行物业管理，物业服务期限自2013年6月1日至2015年5月31日止，物业管理服务费标准为5.98元／每月每平米。天宇恒业物业第二分公司物业管理服务内容包含查验装修方案，与施工单位签订《装修管理协议书》，告知租户装修注意事项及管理规定，装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理，对违反装修管理协议约定的予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。
上述合同签订后，三方当事人按约履行合同义务。2013年4月22日，北京日月公司将房屋钥匙交付给山东迪生公司。2013年4月24日，山东迪生公司向北京日月公司交纳了汇融大厦一单元804、805、806B号房屋押金150711元。2013年4月28日，山东迪生公司与北京日月公司、天宇恒业物业公司进行了房屋交接。2013年5月15日7时许，天宇恒业物业公司发现805号房屋跑水，随即通知山东迪生公司与北京日月公司，事发后，天宇恒业物业公司协助进行清理现场。2013年5月17日，山东迪生公司向天宇恒业物业第二分公司交纳了2013年6月1日至2013年8月31日期间的物业费6585元。2013年5月20日，山东迪生公司向北京日月公司交纳了2013年6月1日至2013年8月31日期间的房屋租金144126元。
另查：一、2013年4月20日，发包方北京承乾世博系统集成有限公司（甲方）与承包方中国建筑装饰集团有限公司（乙方）签订《装修施工及家具代购合同》，约定乙方对汇融大厦A座803、804、805、806B号房屋进行装修，工程造价为428386元，工期自2013年4月22日至2013年5月17日。装修范围包含了卫生间镜子、马桶和地面恢复。二、2013年5月15日，805号房屋跑水导致汇融大厦2号和3号两部电梯井道进水，电梯发生故障停梯。北京鲁京达兴保洁服务有限公司接到天宇恒业物业公司通知后至现场进行清理。当日，北京信厦大通电梯工程有限公司接到报修通知后到达现场进行维修，天宇恒业物业公司支付电梯维修费用58000元。三、2013年5月22日，山东迪生公司与北京承乾世博系统集成有限公司申请北京市方圆公证处对汇融大厦一单元803、804、805、806B号房屋的卫生间水管漏水现状办理证据保全。四、跑水事件发生后，山东迪生公司未使用房屋进行办公。
现山东迪生公司诉至本院，请求判令：1、解除其与北京日月公司、天宇恒业物业公司签订的《汇融大厦房屋租赁合同》及补充协议；2、解除其与天宇恒业物业第二分公司签订的《汇融大厦物业服务协议》；3、北京日月公司返还房屋押金150711元，租金144126元，天宇恒业物业公司返还物业费6585元。北京日月公司、天宇恒业物业公司及天宇恒业物业第二分公司以其答辩意见，不同意山东迪生公司的全部诉讼请求。同时，北京日月公司提出反诉请求，要求山东迪生公司支付单方解除合同违约金150711元。山东迪生公司以其答辩意见，不同意北京日月公司的反诉请求。天宇恒业物业公司及天宇恒业物业第二分公司表示同意北京日月公司的反诉请求。
庭审中，三方当事人确认跑水原因系805号房屋卫生间水管漏水所致。山东迪生公司认为北京日月公司提供的卫生间及附带的洁具、管线不符合约定，导致水管爆裂无法正常使用房屋。北京日月公司与天宇恒业物业公司认为山东迪生公司装修房屋未经过其同意，跑水时间发生在装修期内，跑水原因系装修导致。案件审理中，山东迪生公司要求对封存的水管进行鉴定，北京日月公司与天宇恒业物业公司及天宇恒业物业第二分公司认为山东迪生公司持有房屋钥匙进行装修，跑水发生在装修期内，公证处的证据保全发生在2013年5月22日，无法证明事发当日的水管情况，均不同意进行鉴定。根据本案情况，本院未受理山东迪生公司的鉴定申请。
本案经本院主持调解，各方当事人各持己见。
上述事实，有当事人的陈述、《汇融大厦租赁合同》、补充协议、《汇融大厦物业服务协议》、收据、发票、《装修施工及家具代购合同》、公证书、出租房屋设备设施明细表、光盘、照片、情况说明、报价单、电梯维修费发票等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，山东迪生公司与北京日月公司及天宇恒业物业公司签订的《汇融大厦租赁合同》及补充协议，山东迪生公司与天宇恒业物业第二分公司签订的《汇融大厦物业服务协议》，上述合同均系各方当事人自愿签署，反映了当事人的真实意思表示，应属合法有效，当事人应按照合同全面履行各自义务。上述合同签订后，各方当事人按约履行了相应义务。关于山东迪生公司主张解除合同的诉讼请求，根据本院查明的事实，首先，山东迪生公司于2013年4月28日办理了房屋交接手续，可见，北京日月公司交付的房屋符合合同约定。2013年5月15日发生跑水事件后，山东迪生公司分别于2013年5月17日和2013年5月20日交纳物业费和房屋租金的行为，反映了山东迪生公司对房屋处于安全状态符合约定用途的认可。其次，山东迪生公司于2013年4月22日开始装修房屋并未得到北京日月公司的同意，亦未通知天宇恒业物业公司，提交相关的装修方案并签订《装修管理协议书》。2013年5月15日的跑水事件发生在装修期内，且卫生间的改造包含在装修范围内，故山东迪生公司未尽到合理的安全注意义务。再者，北京日月公司在《汇融大厦租赁合同》中对于需要投保的各种财产风险进行了明确约定，山东迪生公司未按约定及时投保；而跑水事件发生后，天宇恒业物业公司及时进行通知并组织人员积极清理现场，尽到了合同约定的相关义务。综上，北京日月公司和天宇恒业物业公司在履行合同过程中并未存在违约行为，因805号房屋跑水导致的相关后果，山东迪生公司作为承租人应自行承担相应责任。因此，山东迪生公司要求解除其与北京日月公司、天宇恒业物业公司签订的《汇融大厦房屋租赁合同》及补充协议、解除其与天宇恒业物业第二分公司之间签订的《汇融大厦物业服务协议》、要求北京日月公司返还房屋押金150711元，租金144126元，要求天宇恒业物业公司返还物业费6585元的诉讼请求，缺乏依据，本院均不予支持。就山东迪生公司在庭审中提出的鉴定申请，因公证保全行为发生在2013年5月22日，无法证明保全的水管系2013年5月15日事发当日的水管，且北京日月公司与天宇恒业物业公司及天宇恒业物业第二分公司均不同意进行鉴定。根据本案情况，本院不予受理山东迪生公司的鉴定申请。关于北京日月公司提出的要求山东迪生公司支付单方解除合同违约金150711元的反诉请求，北京日月公司明确表示不同意解除合同，且山东迪生公司主张解除合同的诉讼请求未予得到支持，故北京日月公司该项反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告山东迪生电气股份有限公司的全部诉讼请求。
二、驳回反诉原告北京日月房地产开发有限公司的反诉请求。
案件受理费二千九百一十一元，由山东迪生电气股份有限公司负担（已交纳）；反诉费一千六百五十七元，由北京日月房地产开发有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 董丽娜
二〇一三年九月三十日
书记员 郑新骏