浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初15267号
原告（反诉被告）：浙江永利中心城投资有限公司，住所地：诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层。
法定代表人：何利云。
委托诉讼代理人：寿雪女、屠惠英，浙江正众律师事务所律师。
被告（反诉原告）：魏庆红，女，1975年6月16日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：戚伟勇，浙江浣纱律师事务所律师。
原告浙江永利中心城投资有限公司(以下简称永利公司)与被告魏庆红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审过程中，原告当庭提出反诉，本院依法予以准许，并于2018年3月21日第二次公开开庭对本案进行了审理。两次庭审原告永利公司的委托诉讼代理人寿雪女、被告魏庆红及其委托诉讼代理人戚伟勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永利公司起诉称：原、被告于2013年2月7日签订了两份租赁合同，合同约定，原告将自己所有的位于诸暨市城东中心区广场）第四层铺位号为4-803、4-806的两个商铺出租给被告经营。4-803面积为194平方米，租赁期限为6年，前三年租金为2.0125元每平方米每天，物业管理费12.3125元每平方米每月；4-806面积为56平方米，租赁期限为3年，租金为3.5元每平方米每天，物业管理费为9.85元每平方米每月。租金每三个月一交，物业管理费每两个月一交。
合同签订后，被告于2013年11月5日开始进场装修，但租金及物业管理费至今分文未付，经原告多次催讨，均未果。
为此，原告于2015年12月9日发出了解除4-806商铺租赁合同的通知书，该通知书被告于2015年12月10日收到。后原告又于2016年11月8日发出解除4-803号商铺租赁合同的通知书。
另，浙江雄风永利商贸有限公司于2016年9月14日名称变更为浙江永利中心城投资有限公司，法定代表人由陈金迪变更为何利云。
现起诉要求：1.依法确认原、被告于2013年2月7日就租赁4-806商铺签订的租赁合同于2015年12月10日解除，就租赁4-803商铺签订的租赁合同于2016年11月13日解除；2.依法判令被告支付4-806商铺租金98196元、物管费10885元（2014年7月28日起至2015年12月10日止共501天、租金为3.5元每平方米每天、56平方米；物管费：9.85元每月每平方米，共592天），支付4-803商铺租金326785.7元、物管费73888元（2014年7月28日起至2016年11月10日止，共837天，租金为2.0125元每平方米每天，194平方米，物管费：12.3125元每月每平方米，共928天）；3、依法判令被告支付逾期付款违约金185161.84元以及从2016年12月11日起至款项付清日止以509754.7元为基数按月息2％计算的违约金；4.依法判令被告支付4-803商铺从2016年11月11日起至实际腾房日按租金2.0125元每天每平方米、物管费按12.30125元每月每平方米计算的房屋占有使用费；5.依法判令被告支付违约金22000元（履约保证金）；6.依法判令被告赔偿原告因违约导致合同解除给原告造成的经济损失150000元；7.依法判令被告立即腾退4-803商铺。审理中，原告明确第1项诉讼请求为“1.依法确认原、被告于2013年2月7日就租赁4-806商铺签订的租赁合同于2015年12月10日解除，就租赁4-803商铺签订的租赁合同于2016年11月10日解除”；明确第4项诉讼请求为“4.依法判令被告支付4-803商铺从2016年11月11日起至2017年3月31日按2.0125元每天每平方米、物管费按12.30125元每月每平方米计算的房屋占有使用费，共计金额为105290.20元”。撤回第6、7项诉讼请求。
被告魏庆红辩称：一、原告于2014年1月整体开业，但是当时没有通过消防验收，虽然原告之后通过了消防验收，但是事后又变更商场使用功能，没有进行重新审批。原告违反了法律禁止性规定，视为至今未向被告交付商铺，造成的损失应由原告自行承担。二、2014年春季，原告在永利中心城的负一楼经营小吃，原告违背了其只开一家小吃的承诺。因此，原告违约在先。三、原告没有以自己的名义向被告发送过催收函或解除通知书。另外，原告的起诉已经超过了诉讼时效。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告魏庆红提出反诉请求，要求1、判令反诉被告永利公司赔偿直接经济损失434373.8元，赔偿资金占用利息（按中国人民银行基准贷款利率计算三年为76300元）；2、判令反诉被告赔偿逾期可得利润损失200000元；3、退还已缴纳的履约保证金22000元。
反诉被告辩称：一、反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，理由如下：1、原、被告双方从未约定由被告独家经营小吃，合同中也没有关于被告独家经营小吃的约定；2、原告从未违反消防法的强制性规定；3、原告已按约交付房屋，被告在诉讼中已经陈述商铺已经交付；二、永利中心城从2013年开业至今经营正常，被告没有经营或者停业是由其自己的原因所致，与原告方无关；三、被告承租房屋后，至今没有向原告支付租金及物管费，严重违反了合同的约定，理应承担违约责任。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原告永利公司为证明自己的主张提供以下证据：
1、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、不动产权证复印件各一份，以证明原告有权出租本案涉案的房屋。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性没有异议。而涉案的两个店铺都是在四楼。消防验收意见书载明涉案商厦四楼不能用于餐饮。在实际使用过程中，原告已经将四楼的用途进行了变更，用于餐饮。因此，原告没有合格交付商铺。
2、房屋租赁合同两份，以证明被告承租了原告4-803、4-806商铺，该租赁合同还对租金计算、物管费、违约金等做出了约定。经质证，被告对该证据的真实性没有异议。
3、装修申请表一份，以证明涉案的房屋于2013年11月5日交付给被告的事实。经质证，被告对该证据的三性没有异议。
4、催缴通知书、EMS邮件回执复印件各一份，以证明原告于2015年6月26日向被告催讨费用的事实。经质证，被告认为邮件由他人代签，且催缴单是永利中心城分公司发送的，故催缴通知无效。
5、4-803商铺租赁合同解除通知书、邮件回执复印件各一份，以证明原告于2015年12月发出解除通知书，被告已签收的事实。4-806商铺租赁合同解除通知书、邮件回执复印件各一份，以证明原告于2016年11月8日发出解除通知书，11月9日、11月13日上门投递的事实。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，邮寄地址也是合同中约定的地址。但签收人不是被告本人，发送通知的主体是永利中心城分公司，不能代表公司处理解除合同事宜，因此该通知无效。
6、关于成都小吃（4-803）搬运铺内桌椅事宜、承诺函各一份，均是被告丈夫在2014年11月24日出具的，以证明被告方打算变更业态，将4-803店铺内的桌椅予以搬离，并承诺4-803会在2015年2月份开业,4-806的围挡将在2014年11月30日之前安装完成。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，对桌椅等搬离是事实。起因是原告方违反了“只开一家小吃”的排他性的约定，导致被告无法正常经营。
被告魏庆红为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、厂商合同审批表复印件一份，以证明该审批表上明确约定了将要入驻的品牌、合同的期限、租金计算等，特别是双方约定了以小吃命名的独立店只此一家。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，对证据来源合法性有异议。该审批表不是双方之间的合约，而是招商经理为了审批向公司领导的陈述汇报。只是公司设置的流程，无法约束第三方。该份证据也无法达到被告的举证目的，“以小吃命名的独立店只设此一家”并不表示商场不能开设其他小吃餐饮店。
2、网络网页的公证书一份，以证明永利中心城负一楼聚食会美食广场经营小吃的事实。经质证，被告对该份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据无法达到其举证目的。事实上，聚食会美食广场的经营范围和本案没有任何关联性，即使有“以小吃命名的独立店只设此一家”的约定，也不能因此其他商铺就不能经营小吃。
3、浙江雄风永利商贸有限公司诸暨永利中心城分公司企业信息一份，以证明该分公司是一个独立的机构，其发送的函件，不能完全代表原告的事实。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，但认为本案过错在被告方，且被告也同意解除合同。
4、建设工程消防验收意见书复印件一份，证明消防验收意见规定四楼不能用于餐饮业，然而原告却将四楼对外进行餐饮招租，其出租行为违反消防法的强制性规定，应属无效。经质证，原告对建设工程消防验收意见书与本案的关联性有异议，认为无法达到被告的举证目的。意见书上的记载了当时商场的布局，并没有对商场每层楼层的用途进行限制。消防部门也从未就此提出意见。
5、被告魏庆红结婚证复印件一份，证明其婚姻关系。经质证，原告对该结婚证的真实性、合法性没有异议。
6、蓉泰丰委托装饰合同一份、设计费发票一份，证明反诉原告的丈夫与蓉泰丰签订设计合同，并支付40000元装修设计费的事实；
7、成都名小吃餐厅设计协议一份、银行转账明细及收条各一份，证明反诉原告对涉案4-803店铺进行装修，支出设计费10000元的事实；
8、装饰工程委托设计合同及发票各一份，证明反诉原告对涉案4-806商铺进行了设计，支付设计费15000元的事实；
9、装修工程承包合同一份，证明反诉原告对涉案商铺进行装修的事实；
10、千均装饰公司收款收据（蓉泰丰）、预决算清单各一份，证明反诉原告支出装修费用286627元的事实；
11、厨房设备订做合同及款项收据（蓉泰丰）各一份，证明反诉原告为涉案店铺购置74000元的厨房设备的事实；
12、加工承揽合同及家具出货单（蓉泰丰）各一份，证明反诉原告为涉案店铺购买家具花费61800元的事实；
13、灯具送货单一份，证明反诉原告为涉案店铺购置安装灯具花费4091.8元的事实；
14、收条一份，证明反诉原告在装修期间员工在商场附近租房押金为2000元的事实；
15、工资表一份，证明反诉原告为装修和开业做准备招聘员工支出工资14654元的事实；
16、蓉泰丰照片四张，证明蓉泰丰装修完毕的事实；
17、4-806商铺果汁店照片四份、4-803商铺（蓉泰丰）的下家稻上道餐厅企业登记情况一份，证明反诉原告在装修完成以后，反诉被告在未经其同意的情况下，强制将店铺进行清理，未将装饰装修的财产返还给反诉原告，造成了反诉原告重大经济损失的事实；
18、商铺租赁合同解除通知书二份（其中一份为复印件），以证明反诉被告单方面将反诉原告店铺内的装饰装修作抛弃处理，应当由反诉被告承担全部责任的事实；
19、两店铺装修施工图，以证明装修情况。
对被告提供的证据6-19，经质证，反诉被告认为上述证据是反诉原告关于损失部分的证据，对该些证据的三性均有异议，主要举例说明如下：1、设计费的开票时间是2017年，但没有相应付款凭据。反诉原告既提供了杭州火柴装修公司的相关装修凭证，又提供了武汉装饰工程公司的相关凭证，明显有矛盾之处；反诉原告提供的预、决算书，并非最终付款金额，预、决算书多处内容空白，不符合正常的交易习惯。反诉原告提供的两份函件恰恰可以说明反诉原告收到了反诉被告解除合同的通知。反诉原告一直怠于行使收回相关物品的权利，因此反诉被告当作废弃品进行了处理。
被告对原告提供的证据1、2、3、6的真实性无异议，本院予以确认。对原告提供的证据4、5催缴通知书、4-803商铺租赁合同解除通知书虽系他人签收，但邮寄地址和电话号码均符合合同约定，本院予以确认。4-803商铺租赁合同解除通知书未送达，本院不予确认。对被告提供的证据1-5的真实性，原告没有异议，本院予以确认。证据6-19系关于被告对商铺的装修投入，涉及到的前提是原告是否需要对此承担违约责任，而责任承担本院将在下文分析，本院对证据6-19在此不予评析。
经审理查明：原、被告于2013年2月7日签订了两份租赁合同，合同约定，原告将自己所有的位于诸暨市城东中心区广场）第四层铺位号为4-803、4-806的两个商铺出租给被告经营。4-803面积为194平方米，租赁期限为6年，前三年租金为2.0125元每平方米每天，物业管理费12.3125元每平方米每月；4-806面积为56平方米，租赁期限为3年，租金为3.5元每平方米每天，物业管理费为9.85元每平方米每月。具体为：租赁合同第4.2条约定，本合同项下的租金支付方式为：以押一个月付三个月、三个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第4.3条约定，本合同项下第一期租金的支付方式为首期租金应于乙方的租赁物业交付后五个工作日内支付。第11.1条双方约定，作为该场地的承租人，乙方应当自计租日起向甲方缴纳该场地的物业管理费。物业管理费支付方式：每两个月为一个支付期，乙方应当在每个每个支付期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个支付期物业管理费。为免疑义，双方确认，首个支付期的物业管理费在乙方进场日后7日内支付。第23.4条的约定，乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。被告根据合同约定缴纳了总计22000元的履约保证金。
合同签订后，被告于2013年11月5日开始进场装修，租金及物业管理费至今未付。
为此，原告于2015年12月9日发出了解除4-806商铺租赁合同的通知书，该通知书被告方于2015年12月10日收到。后原告又于2016年11月8日发出解除4-803号商铺租赁合同的通知书。
另，浙江雄风永利商贸有限公司于2016年9月14日名称变更为浙江永利中心城投资有限公司，法定代表人由陈金迪变更为何利云。
本案的争议焦点为：
一、原、被告签订租赁合同是否有效？被告主张商场开业时未通过消防验收，且商场变更商铺所在的四楼楼层的用途，也未经消防部门审批，故双方签订的合同属无效合同。本院认为，商场开业时，出租人虽未取得消防验收合格证，但之后不久其取得了消防验收合格证，未导致被告合同目的落空，因此，应当认定有效。另外，被告认为原告改变四楼用途，事实证据不足。更何况，原、被告提供的建设工程消防验收意见书载明：“工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。”该规定仅仅指工程整体用途变更的情形，并没有指工程内部具体商铺的用途不能变更为餐饮，商场经营餐饮是消防允许的。更重要的是，该意见书也没有指明“出租房屋改变用途的不得出租”等禁止性效力性规定。综上，原、被之间签订的租赁合同系双方之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。
二、原、被告各自是否存在违约行为。本院认为，租赁合同第4.2条约定，本合同项下的租金支付方式为：以押一个月付三个月、三个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第4.3条约定，本合同项下第一期租金的支付方式为首期租金应于乙方的租赁物业交付后五个工作日内支付。被告除支付22000元履约保证金外，没有缴纳任何租金和物业管理费，显然违反了上述关于租金及物业管理费支付期限的约定。根据租赁合同第23.4条的约定，被告延迟支付租金及物业管理费超过30日的，原告有权单方解除合同，故原告要求解除租赁合同符合双方约定和法律规定，本院予以支持。对原告是否存在违约行为问题，被告认为原告违反了“只开设一家小吃店”的约定，存在违约。本院认为，合同当事人是否存在违约行为应以双方签订的合同约定为准。厂商合同送审表商务条件一栏“其他约定：以小吃命名的独立店只设此一家”。该送审表虽未订入租赁合同，但原告董事长、总经理等多名主要负责人签字同意，可以证明双方存在此项合意。但该约定包含两个要素即“以小吃命名”和“独立店”。被告提供的证据可以证明原告在永利中心城负一楼开设“聚食会美食广场”，但该广场并既非以小吃命名，也非独立店。被告也未提供证据证明该广场内部存在以小吃命名的独立店。另外，按照被告的理解，偌大一个商城，不能再经营小吃类餐饮，也不符合实际情况和一般商业逻辑。综上，未有充分证据表明原告存在违约行为。
本院认为，原、被告于2013年2月7日签订的房屋租赁合同，未违反法律、法规的强制性规定，又系双方的真实意思表示，应属有效。双方应按合同的约定行使权利、履行义务。原告按合同约定将商铺交付给被告后，原告仅支付22000元履约保证金，其余应当支付的租金、物业管理费等均未支付。鉴于被告未付租金已超过30日以上，原告向被告寄送商铺租赁合同解除通知书，双方也认可于2013年2月7日就租赁4-806商铺签订的租赁合同于2015年12月10日解除，就租赁4-803商铺签订的租赁合同于2016年11月10日解除。故本院确认双方于2013年2月7日就租赁4-806商铺签订的租赁合同于2015年12月10日解除，就租赁4-803商铺签订的租赁合同于2016年11月10日解除。
对原告第2项诉讼请求：要求被告支付所欠的租金、物业管理费共计509754.7元，符合双方的约定，本院予以支持。
对原告第3项诉讼请求，被告认为其不应支付违约金，即使应当支付，违约金约定也明显偏高。本院认为，讼争租赁合同已经明确约定了逾期付款应按每日1‰计算违约金，因此，原告要求被告支付违约金并无不当。由于该违约金约定偏高，且履约保证金22000元性质上也属于违约金，原告可以不予返还。故根据被告的请求，本院依法酌情将违约金调整为按每月1%计算，起算日也予以技术性调整，即被告应当支付原告109081元自2015年12月11日起、400673.7元自2016年11月11日起至款付清之日止按每月1％计算的违约金。
对原告第4项诉讼请求，原告主张被告支付从2016年11月11日起至实际腾退日即2017年3月31日止4-803商铺按租金每日每平方米2.0125元、物管费每月每平方米12.3125元计算的房屋占有使用费，本院认为，从2016年11月11日起至2017年3月31日止期间，被告仍实际占有原告出租房屋，被告应支付该期间的按原租金标准计算的占有使用费，占有使用费2.0125元每天每平方米(194平方米(141天=55049.93元。2016年11月11日以后，合同已经解除，原告无合同义务为被告提供物业服务,其要求被告支付2016年11月11日以后的物业管理费，于法无据，本院不予支持。被告认为其不必支付房屋占有使用费的主张，无相应事实和法律依据，本院不予采纳。
对原告第5项诉讼请求，因被告违约，原告不予退还履约保证金22000元的请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。
反诉原告认为被告违约，并据此要求反诉被告赔偿损失的的请求，因无相应事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关《于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江永利中心城投资有限公司与被告魏庆红于2013年2月7日就租赁4-806商铺签订的租赁合同于2015年12月10日解除，就租赁4-803商铺签订的租赁合同于2016年11月10日解除；
二、被告魏庆红应支付原告浙江永利中心城投资有限公司房屋租赁费、物业管理费等共计人民币509754.7元，并支付109081元自2015年12月11日起、400673.7元自2016年11月11日起至款付清之日止按每月1％计算的违约金，款限本判决生效之日起十五日内付清；
三、被告魏庆红应支付原告浙江永利中心城投资有限公司房屋占有使用费55049.93元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
四、被告魏庆红应支付原告浙江永利中心城投资有限公司履约保证金22000元（款已付清）；
五、驳回原告浙江永利中心城投资有限公司其余诉讼请求；
六、驳回反诉原告魏庆红的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12469元，由原告浙江永利中心城投资有限公司负担2469元，被告魏庆红负担10000元；反诉诉讼费5550元，由被告魏庆红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周敬涛
审 判 员 何 婧
人民陪审员 黄潮娜
二〇一八年五月十四日
书 记 员 何汝婷