浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第674号
上诉人（原审被告）：陈启兴。
上诉人（原审被告）：陈思来。
上诉人（原审被告）：陶大省。
上列三上诉人的委托代理人：林佳云。
上列三上诉人的委托代理人：林圣鑫。
被上诉人（原审原告）：官娇容。
委托代理人：杨仲波。
原审被告：潘永森。
原审被告：王哲俭。
上诉人陈启兴、陈思来、陶大省为与被上诉人官娇容，原审被告潘永森、王哲俭房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2014）温苍民初字第991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人林佳云，被上诉人的委托代理人杨仲波，原审被告潘永森、王哲俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2003年3月份，官娇容等龙港镇泰安商城一层店铺业主与陈思来、潘永森、王哲俭共同签订《泰安商城店铺租赁合同》一份（其中承租人栏还有“陶大省”、“陈启兴”字样的签名，有关该两人的主体资格在下文阐述）。协议约定，官娇容等业主将其所有的坐落在苍南县龙港镇泰安商城2号楼92-1号店铺出租给陈思来等人使用。具体约定如下：1、泰安商城店铺总面积6000平方米，店铺总间数为137间。2、租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠。3、第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予陈思来等人优先租赁，租金于每年8月1日前付清。4、承租方在租赁后拆除店铺前、后两间中墙的，租赁期满后恢复原状；需拆除卷门的每个应补偿500元。同月，李孝韩、黄光喜等店铺业主再次与陈思来、陈启兴签订泰安商城各户主租赁协议一份（该租赁协议上有“潘永森”字样的签名，但潘永森主张并非其本人签名，并当庭要求进行笔迹鉴定），约定：泰安商城店面全体户主，委托商城代表租赁超市议定了事项，签订了总合同文本，现由各户主按合同文本总体要求和商城代表议定租期及租金。具体如下：租赁分三期，每期租金如下规定：第一期2003年10月1日至2006年9月30日止，每年平均租价为人民币xxx元（各户价格不等）；第二期2006年10月1日至2009年9月30日止，每年平均租价为人民币xxx元（各户价格不等）；第三期2009年10月1日至2012年9月30日止，每年平均租价为人民币xxx元（各户价格不等）。协议签订后，官娇容等按约定将其所有的店铺交付给陈思来等人使用。陈思来等人也按约每年交付租金，租金付至2012年9月29日止。
另查明：2012年8月3日，官娇容等86户业主主张陈思来等人未经其同意私自将房屋对外转租，并对房屋的建筑主体和承重结构变动，导致房屋消防、水电、排污等功能丧失，向原审法院起诉请求判令：1、解除双方之间的租赁合同；2、陈思来等人立即履行恢复原状；3、陈思来等人支付自2012年10月1日起至房屋实际恢复原状并返还之日止的房屋租金损失。陈启兴、陈思来、陶大省在2012年9月12日的庭审中答辩如下：“原、被告签订的房屋租赁协议已履行了八年，双方均无异议，为有效合同。五被告向原告承租店铺，租期从2003年10月1日至2015年9月29日止，约定租金三年递增一次，租金已支付至2012年9月29日止。被告的转租行为合法有效，已经苍南县人民法院、温州市中级人民法院的生效民事判决书确认。为此，原告要求解除租赁协议理由不成立。”原审法院于2012年9月21日作出判决，驳回官娇容等人的诉讼请求。因官娇容等人提起上诉，温州市中级人民法院于2012年11月20日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。
因双方对第四期租金未进行协商，且陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭未支付2012年10月1日至2013年9月29日期间的店铺租金，泰安商城黄光喜等8户业主于2013年6月8日向原审法院提起诉讼，请求判令陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭立即支付租赁泰安商城店铺的第四期一年（2012年10月1日至2013年9月29日）的租金。原审法院于2014年1月8日判决支持了黄光喜等人的租金请求，二审法院对该判决予以维持。
温州方盛房地产估价事务所有限公司依原审法院委托于2013年12月19日作出的估价报告书，估价结果为：坐落于苍南县龙港镇泰安商城一层137间商铺在合同第四期（租赁期间从2012年10月1日至2015年9月29日）的平均每间年租金为26434元。
陶大省、陈启兴就本系列案中《泰安商城店铺租赁合同》是否系其本人签名已提起笔迹鉴定的申请，原审法院于2014年12月4日向官娇容释明，要求官娇容在五日内提供租赁合同原件以供笔迹鉴定所需，否则承担不能鉴定的不利后果，官娇容在该期限内未向原审法院提交原件。
官娇容于2014年7月28日向原审法院提起诉讼，请求判令陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭共同支付租赁泰安商城2号楼92-1号店铺的租金共计40000元（自2012年10月1日起至2014年9月29日止）及利息损失（其中20000元从2013年8月2日起算，另20000元从2014年8月2日起算，均按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）。
原审法院审理认为：当事人之间于2003年3月签订的《泰安商城店铺租赁合同》、《泰安商城各户主租赁协议》，均系当事人真实意思表示，应予认定合法有效，双方均应依照合同约定或者法律规定履行各自义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、陶大省、陈启兴是否系本案租赁合同主体；二、双方租赁合同关系的届满时间；三、本案的起诉是否超过诉讼时效期间。
关于焦点一，因官娇容未在法院指定的期限内提供合同原本以供笔迹鉴定需要，应承担不能鉴定的不利后果。但即便如此，依据本案中潘永森、王哲俭提供的陶大省、陈启兴出具的承诺书中载明的相关内容，结合陶大省、陈启兴之前在原审法院审理双方之间租赁合同纠纷案件的庭审中承认签名的事实，及陶大省、陈启兴、陈思来提供的证据1（指泰安商城店面各户主租赁协议）中陈启兴的签名情况，官娇容有理由相信《泰安商城店铺租赁合同》中陶大省、陈启兴的签名系其本人或代理人所为，故应认定陶大省、陈启兴明确知晓并认可《泰安商城店铺租赁合同》的相关事实。综上，陶大省、陈启兴以未签名抗辩其在本案中的诉讼主体资格，与事实不符，不予支持。
关于焦点二，业主代表与陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭所签订的《泰安商城店铺租赁合同》约定，店面租赁期限为四期，前三期为2003年10月1日至2012年9月底，第四期为2012年10月1日至2015年9月底。之后，各店铺业主与陈思来等人签订的《泰安商城各户主租赁协议》约定，店面租赁期限为三期，自2003年10月1日至2012年9月底。两份租赁协议均系双方当事人真实意思表示，均属有效合同。双方在两份租赁协议中对前三期租赁期限约定相同，但在第二份协议，即《泰安商城各户主租赁协议》中，虽未约定第四期租赁期限，但并未明确约定解除之前签订《泰安商城店铺租赁合同》中第四期租赁期限，可见《泰安商城店铺租赁合同》中约定的第四期租赁继续有效，对双方仍具有约束力，双方当事人均应依约定继续履行义务。因双方在《泰安商城各户主租赁协议》中约定的三期租赁合同在本案提起诉讼前均已履行完毕，故潘永森在此合同中是否系本人签名与本案已无关联，其申请笔迹鉴定已无必要。另外，在原审法院之前审理的双方租赁合同纠纷各案中，陶大省、陈启兴、陈思来均认为租赁期限至2015年9月底，原审法院及温州市中级人民法院的生效判决对此也做了确认，故陶大省、陈启兴、陈思来前后自相矛盾的陈述显然与事实不符。因此，双方租赁合同关系的届满时间应认定为2015年9月30日。
关于焦点三，诉讼时效制度的立法本意是为了督促债权人及时行使债权，以保证交易秩序的顺畅。虽然双方签订的《泰安商城店铺租赁合同》中明确约定“租金每年8月1日前付清”，但事实上，官娇容等泰安商城各户主与陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭针对第四期租赁期限的争议反复交涉，纠纷不断，并发生多次诉讼，陶大省、陈启兴、陈思来以诉讼时效来对抗其应履行的债务义务，不仅罔顾生活及交易常识，也有违设立诉讼时效制度的初衷，不予采信。
另外，关于本案中第四期租金数额的认定问题。原审法院于2013年12月19日委托温州方盛房地产估价事务所有限公司针对涉案商铺在合同第四期（租赁期间从2012年10月1日至2015年9月29日）平均每间年租金为26434元的认定，客观、真实，且符合双方之间租赁合同的约定。结合双方租赁协议中关于“第四期租金按市场价优惠”的约定，酌定本案中双方租赁关系的2012年10月1日至2014年9月29日的租金为每间每年20000元。官娇容有一间店铺出租，故陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭应支付上述期间的租金为1（间）×2（年）×20000（元）=40000（元）。陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭未按约定期限向官娇容支付租金，应承担违约责任。官娇容要求赔偿利息损失，合理、合法，予以支持。
综上所述，陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭至今未向官娇容支付涉案商铺2012年10月1日至2014年9月29日的租金，事实清楚。现官娇容要求支付该期间的租金并赔偿损失，理由正当，予以支持。潘永森、王哲俭主张其租金支付义务已转由陶大省、陈启兴、陈思来承担，系承租人内部之间的权利、义务转移，不能对抗官娇容要求支付租金的请求。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭于判决生效后十日内支付官娇容租金共计40000元，并赔偿利息损失（其中20000元自2013年8月2日起算，另20000元自2014年8月2日起算，均按银行同期贷款利率计息至本判决确定还款之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭负担。
陈启兴、陈思来、陶大省不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判认定租赁期限至2015年9月错误。1、陈思来、陈启兴、潘永森与被上诉人签订的《泰安商城店面各户主租赁协议》约定租赁期限至2012年9月30日。2、《泰安商城店铺租赁合同》系业主代表所签，不是全体业主所签，不能作为本案的定案依据。《泰安商城店铺租赁合同》关于第四期租赁的约定，系续租的意向性条款。3、双方在之前的租赁合同纠纷诉讼案件中均表示同意解除合同。4、2012年9月30日租期届满后，商铺已由全体业主收回，绝大多数业主已自行对外出租。二、《泰安商城店面各户主租赁协议》、《泰安商城店铺租赁合同》无陶大省、陈启兴签名，《泰安商城店铺租赁合同》仅是业主代表所签，并非是全体业主所签，因此陶大省、陈启兴不符合原审被告的诉讼主体资格。三、《泰安商城店铺租赁合同》约定租金于每年8月1日前付清，被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效期间。四、原判酌情确定第四期每间商铺年租金为20000元明显过高。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人官娇容答辩称：一、原判认定租赁期限至2015年9月事实清楚。1、《泰安商城店铺租赁合同》系商铺业主的代表所签订，应作为确定租期的依据。《泰安商城店面各户主租赁协议》仅是商铺业主分配租金的内部协议，不是与上诉人签订三期共9年的租赁合同。2、2012年8月3日，86位商铺业主以上诉人私自转租及改变房屋建筑主体和承重结构为由，向原审法院起诉请求解除租赁合同、赔偿损失，上诉人在该案中承认租期至2015年9月29日。3、2012年8月10日，陈启兴在诉次承租人钱家领租赁合同纠纷案的起诉状中确认租期至2015年9月。4、2011年7月25日，陈启兴诉案外人陈万艮租赁合同纠纷案，陈启兴在该案中提供由上诉人陶大省、陈思来、陈启兴等出具的确认书，证实上诉人认可《泰安商城店铺租赁合同》项下权利、义务由陈启兴享有和承担的事实。5、租赁合同没有解除。虽然双方在之前的租赁合同纠纷案件中曾表示解除合同，但法院考虑该租赁物系整体出租，为了保护次承租人的利益，在该案中没有解除租赁合同。之后，业主和承租人没有就合同解除达成一致意见，承租人也没有将涉案商铺交还给业主。二、原判认定陶大省、陈启兴系适格的诉讼主体正确。潘永森、王哲俭在原审中提供的承诺书，陶大省、陈启兴承认系其签名。在陈启兴诉次承租人陈万艮、钱家领的案件中，陈启兴提供的《泰安商城店铺租赁合同》以及上诉人出具的确认书，均证实陶大省、陈启兴系承租人。三、本案没有超过诉讼时效期间。最高人民法院（2011）民提字第304号民事判决书认为，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，被上诉人提起本案诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效期间。四、原判根据同地段租金的市场价格，并结合评估报告，酌情确定第四期每间商铺年租金为20000元，合理、合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告潘永森、王哲俭陈述称：对上诉人的上诉无异议。
二审期间，被上诉人官娇容及原审被告潘永森、王哲俭均没有向本院提供新的证据。上诉人提供的龙港镇人民调解委员会出具的证明复印件，不属于二审程序中的新证据，本院不作认定。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审法院认定的事实予以确认。
本院另查明：原审法院（2012）温苍龙民初字628号陈启兴诉钱家领租赁合同纠纷案的起诉状载明，转租泰安商城2号楼一楼面积约3800平方米店铺给钱家领使用，转租期限至2015年9月。
2012年下半年，涉案商铺业主就租赁合同纠纷向原审法院提起诉讼，请求解除合同，该案被告陈启兴、陈思来、陶大省同意解除合同。但由于解除合同涉及其他出租人、次承租人的合法权益，原判法院判决驳回业主的诉讼请求。业主不服该判决，提起上诉，本院判决予以维持。
本院（2015）浙温民再字第8号再审申请人陈启兴、陈思来、陶大省与被申请人黄光喜、一审被告潘永森、王哲俭房屋租赁合同纠纷等六案的民事判决认定，黄光喜等六户商铺业主与陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭之间的租赁期限至2015年9月。
本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、陶大省、陈启兴是否符合原审被告的主体资格；二、原判认定租赁合同期限至2015年9月是否有依据；三、被上诉人的诉讼请求是否已经超过诉讼时效期间；四、原判酌情确定每间商铺年租金为20000元是否恰当。
关于焦点一，陶大省、陈启兴是否符合原审被告的主体资格。
陈启兴在其诉次承租人陈万艮、钱家领的租赁合同纠纷案中提供上诉人及原审被告出具的确认书，该确认书已确认上诉人共同承租的事实。潘永森、王哲俭在原审中提供的承诺书记载“有关泰安商城租赁案中的一切责任均由陶大省、陈启新（指陈启兴）等人负责”，上诉人陶大省、陈启兴对该承诺书的真实性无异议。在涉案商铺的系列租赁合同纠纷案件中，已生效的民事判决均已确认陶大省、陈启兴为共同承租人。因此，上诉人陶大省、陈启兴主张其不符合原审被告的主体资格，本院不予采纳。
关于焦点二，原判认定租赁合同期限至2015年9月是否有依据。
《泰安商城店铺租赁合同》约定租期至2015年9月。86位商铺业主以上诉人私自转租及改变房屋建筑主体和承重结构为由，向原审法院起诉请求解除租赁合同，上诉人在该案中陈述租期至2015年9月。上诉人陈启兴在与次承租人钱家领之间的租赁合同纠纷案件中，确认转租期至2015年9月。因此，根据《泰安商城店铺租赁合同》的约定和上诉人在之前相关诉讼中的自认，可确认租赁期限至2015年9月。商铺业主之前提出解除租赁合同的诉讼请求被驳回后，商铺业主和承租人并未就租赁合同解除达成一致意见，也没有另行起诉解除合同，且上诉人等承租人没有将租赁物恢复原状并交还给被上诉人，应视为双方之间的租赁合同没有解除。本院已生效的（2015）浙温民再字第8号等民事判决也已确认租赁期限至2015年9月。因此，原判认定租赁期限至2015年9月，并无不当。
关于焦点三，被上诉人的诉讼请求是否已经超过诉讼时效期间。
商铺业主与上诉人等承租人之间的租赁合同纠纷曾经法院诉讼，双方为租赁期限的争议反复交涉，且部分业主在本诉讼之前已就第四期租金的支付提起诉讼，上诉人主张本案已超过诉讼时效期间，与事实不符，原判不予采纳正确。
关于焦点四，原判酌情确定每间商铺年租金为20000元是否恰当。
双方没有明确约定第四期租金的具体数额，原判根据估价报告，结合第四期租金按市场价优惠的约定，酌情确定每间商铺年租金统一为20000元，并无明显不当。且该租金标准已被本院生效的民事判决所确认。因此，上诉人主张原判确定的租金标准不当，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人陈启兴、陈思来、陶大省负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马永利
审 判 员 郑文平
代理审判员 曾 慧
二〇一五年四月十六日
代书 记员 李博武