贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔27民终658号
上诉人（原审原告、反诉被告）：艾礼飞，男，1969年5月15日生，汉族，贵州省独山县人，住独山县，
上诉人（原审原告、反诉被告）：莫利常，女，1974年4月2日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县，
二上诉人共同委托的诉讼代理人：吴明月、王祥军，贵州紫来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州独山紫薇置业开发有限公司，住所地独山县百泉镇东环北路紫薇城A1幢，统一社会信用代码91522726067719909H。
法定代表人：蔡爱红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾磊，该公司员工。
上诉人艾礼飞、莫利常因与被上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服独山县人民法院（2017）黔2726民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
艾礼飞、莫利常上诉请求：1、撤销原判；2、判令被上诉人履行合同约定的交房义务，即被上诉人在判决生效之日起15内将其开发的独山县百泉镇环北路紫薇城（一期）第A23幢1层1—20号商铺（建筑面积46.95平方米）、第A23幢1层1—21号商铺（建筑面积46.95平方米）、第A23幢2层2—20号商铺（建筑面积46.95平方米）、第A23幢2层2—21号商铺（建筑面积46.95平方米）、第A23幢6层2—6—4号住房（建筑面积124.69平方米）、第A23幢6层1—6—1号住房（建筑面积141.87平方米）交付给上诉人，并在2年的合理期限内向上诉人提供该商�房的建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构的该商品房面积实测技术报告书及住房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程分户验收表》；3、判令被上诉人向上诉人支付因逾期交房而产生的违约金，即由被上诉人自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止，按日计算支付全部已付款1266280元的万分之五违约金；4、驳回被上诉人的反诉请求；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、原判认定事实不清，导致判决结果不公平。上诉人于2015年5月13日交付被上诉人的54万元系上诉人以7.345%年利率向独山县工商银行按揭贷款所得，一审对此未予查明和认定。一审法院即使判决解除合同，在计算合同履行期限内购房款及办证等费用的资金占用费时，不应低于此贷款年利率。2、原判适用法律错误。一审法院依照《合同法》第九十四�规定解除涉案两份《商品房买卖合同》错误。因《合同法》第九十四条第四款是保护善意相对人、守约方的合法权益，而非鼓励违约方的违约行为；在现实中，一方违约致使合同目的不能实现，对方可以行使合同解除权；上诉人已按约向被上诉人交付了全部购房款，被上诉人的合同目的已实现；而上诉人购买涉案商品房的目的是为居住和使用，以及获得房屋增值的预期利益，只要被上诉人继续履行合同约定的交房义务，则上诉人的合同目的可以实现；因被上诉人认为涉案商品房已具备交房和居住条件，且第A23栋商品房的大部分业主已接收房屋，故被上诉人先将涉案商品房交付上诉人，再在一定的合理期限内向上诉人提供相关文件，则上诉人的合同目的实现。本案不存在因一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。本案中，因被上诉人的合�目的已实现，即使被上诉人存在违约行为致使上诉人的合同目的不能实现，有权解除合同的只有上诉人，而非被上诉人；即使被上诉人不能确定何时取得建筑工程竣工合格证明文件，上诉人愿意期待收房后取得房屋增值利益的，仍可要求被上诉人履行合同，并要求被上诉人承担违约责任。被上诉人尚未取得竣工合格证明文件是其行为所致，并非不可抗力；此合同从客观上来说是可以继续履行的。3、原判不合理，不公平。双方签订合同时，涉案房屋的总价值（含办证等费用）为1266280元，一审判决解除合同时，涉案的1层两个商铺的市场价已升至1.5万/平方米以上，总价值在140.85万元以上；2层两个商铺的市场价已升到6000元/平方米，总价值在56.34万以上；涉案的两套住房的市场价已经升至3000元/平方米，总价值在799680元以上。涉案房屋的总价值已升至2771580元以上。一审判决鼓励了被上诉人的违约行为，打击了上诉人的守约行为，给上诉人造成了不低于1007698.1元的实际损失。4、上诉人作为守约方，有权根据合同约定要求被告上诉人继续履行合同、支付违约金。
被上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司二审未作答辩。
原审原告、反诉被告艾礼飞、莫利常向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房应按日万分之五向原告支付违约金（暂定从2016年1月1日至2017年2月28日计425天，全部违约计至实际交房之日止）；3本案诉讼费由被告承担。
原审被告、反诉原告贵州独山紫薇置业开发有限公司向一审法院反诉请求：解除原、被告签订的商品房买卖合同，并同意退还原告的购房款及承担相应的违约金。
一审法院认定事实：2014年12月22日，原告艾礼飞、莫利常与�告贵州独山紫薇置业开发有限公司签订《商品房买卖合同》二份（合同编号为236、241），合同主要内容：1、由原告向被告预购被告开发的独山县百泉镇“紫薇城”A23幢1-20号商铺建筑面积46.95平方米、A23幢1-21号商铺建筑面积46.95平方米，房屋总价款1187109元；被告并向原告赠送A23幢2-20号商铺建筑面积46.95平方米、A23幢2-21号商铺建筑面积46.95平方米、A23幢2-6-4号住房建筑面积124.69平方米、A23幢1-6-1号住房建筑面积141.87平方米。2、出卖人（被告）应当在2015年12月31日前向买受人（原告）交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件，（4）该商品房为住宅，出卖人应当提供《住宅质量�证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》。3、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：……2）逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当在自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。
在合同签订之前，原告于2014年11月22日向被告交付购房款430000元，合同签订后，于2014年12月22日交付购房款217109元、2015年5月13日交付购房款540000元，共计购房款1187109元，2014年12月22日交付办证等费用79171元；被告亦按规划设计修建该房屋，但该房屋未取得建筑工程竣工合格证明文件，2016年3月31日，被告向原告发出交房通知书，原告认为被告未取得该房屋建筑工程竣工合格证明文件，按商品房买卖合同第十一条约定不具备交房条件，原告拒绝收房。本案在法庭辩论终结前，被告仍未取得该房屋建筑工程竣工合格证明文件。又查明，A23幢商品房的大部分其他业主已收房。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的可以解除合同，导致合同解除的违约方，应承担违约责任。2014年12月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，受法律保护，双方应依约履行自己的义务。被告虽按相关的设计要求修建该房屋，截至本案法庭辩论终结前被告仍未取得该房屋的建筑工程竣工合格证明文件，且该证明文件是反映建筑物质量问题的有效文件，何时能取得，被告亦未作出明确的时限，按原、被告签订的商品房买卖合同第十一条约定，被告应取得该房屋的建筑工程竣工合格证明文件后才具备条件交付房屋，原告亦明示该房屋无建筑工程竣工合格证明文件不能收房，现原、被告签订的合同已不能履行，无法实现合同目的的合同，依法应予解除，可避免损失扩大；因被告的行为，导致合同解除，被告应承担违约责任即退还已收原告的购房款、办证等费用以及支付违约金等。双方虽未约定如一方违约应承担合同履行期限内的资金占用费，但考虑因被告违约给原告造成一定损失，合同履行期限内购房款及办证等费用的资金占用费按年利率6%即月利率5‰计�；合同履行期限内购房款的资金占用费应从2015年1月1日计算至2015年12月31日，计12个月，即合同履行期限内购房款资金占用费为71226.5元(1187109元×12个月×5‰/月＝71226.5元)；办证等费用的资金占用费从2015年1月1日计算至本案一审辩论终结之日即2017年11月27日，计35个月，即办证等费用的资金占用费为13855元(79171元×35个月×5‰/月＝13855元)；逾期交房的违约金按合同约定的日万分之五计算，从逾期之日即2016年1月1日计算至本案一审辩论终结之日即2017年11月27日，计695天，逾期交房的违约金为412520.4元（1187109元×695天×0.0005/天＝412520.4元)。以上费用共计497601.9元。
综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》二份，已无法实现合同目的，依法予以解除，由被告退还原告购房款1187109元及办证等费用79171元，支付违约金及资金占用费497601.9元。依照《中华人民共和国合同法�第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告艾礼飞、莫利常与被告贵州独山紫薇置业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》二份（合同编号为236、241）。二、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司在本判决生效之日起15日内向原告艾礼飞、莫利常退还购房款1187109元、办证等费用79171元及支付违约金、资金占用费497601.9元，共计1763881.9元。三、驳回原告艾礼飞、莫利常的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告贵州独山紫薇置业开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费60元，反诉案件受理费60元，由原告负担60元，被告负担60元。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明：2018年5月28日，被上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司向紫薇城业主发表申明，主要内容为：我公司正集中全力与各部门协调，力争早日为业主办理房屋的相关手续和证照，因涉及部门多、程序复杂，我公司提交的资料正在审核与审批中，我公司一定会按相关规定为大家办好一切证照等。
本院认为，因上诉人艾礼飞、莫利常与被上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司于2014年12月22日所签两份《商品房买卖合同》依法成立有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人都应按合同的约定行使权利履行义务。根据此合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的约定，截至本案二审下判前被上诉人仍未取得该商品房的建筑工程竣工合格证明文件，也就未能依约定的交付条件向上诉人交付所�的商品房，依约应承担逾期交房的违约责任；而上诉人根据合同约定可以拒收房屋，并有权要求被上诉人承担违约责任。
上诉人已按约交付了全部房款，而被上诉人虽于2016年3月31日通知上诉人交房，但由于被上诉人不能提供此商品房的竣工验收合格证明等文件，导致上诉人依约拒绝领房。现此合同是否能继续履行的争议问题，即：被上诉人能否将交付符合约定的房屋。因涉案商品房虽未经竣工验收合格，但所涉主体以及许多分项均已验收合格，被上诉人仍在积极办理所涉房屋的相关证照，当前证据不能证明所涉房屋不能办理竣工验收合格报告；同时，结合双方所签合同已经备案，现有证据也不能证明房屋存在无法交付的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，因本案存在如下情况：1、双方所签合同没有在被上诉人在未能�理涉案房屋竣工验收合格报告、上诉人拒绝领受房屋时，被上诉人可解除合同的约定；2、本案也不存在不可抗力合同不能履行的情形；3、被上诉人无法定解除此合同权利的情形，因被上诉人是违约方，而法定解除主要是指守约方在特定情形下有权解除合同，现守约方上诉人诉请要求继续履行合同；4、涉案房屋不存在无法履行的情况，也不存在此合同继续履行，会严重损害另一方的合法权益的情形，即本案不存在根本性违约的情形。故一审判决以合同履行不能，合同目的不能实现为由，解除合同系事实认定与适用法律错误，应予撤销；对被上诉人要求解除合同的反诉请求因无事实与法律依据，应予驳回。
根据双方所签合同的约定，上诉人有权要求被上诉人承担继续履行合同、给付违约金责任。因涉案商品房因未竣工验收合格，合同约定的商品房交付条件�成就，同时根据《中华人民共和国建筑法》的相关规定，对上诉人要求交付房屋的请求不予支持。被上诉人应承担继续履行按合同约定交付房屋的义务，双方当事人也可依法对此协商解决。关于违约金支付问题，虽然双方所签合同第十三条逾期交房责任约定：买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金等。因被上诉人在诉讼中已提出此约定的违约金标准过分高于造成的损失，要求减少的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合全案案情，对合同约定的违约金酌定调整为日万分二计算；同时，因上诉人所交购房款为1187109元，故应以此款为基数计算违约金；对于违约金起止时间问题：因合同约定的交房时间为2015年12月31日，故应从2016年1月1日起计算违约金；由于涉案房屋最终是否能按约交付、何时能交付不明，故违约金的截止时间点到计算本判决生效之日止；这之后的逾期交房违约金争议，双方当事人协商处理，或待新事实出现后，上诉人可依法另行主张权利解决。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对其上诉请求部分支持；一审判决认定事实与适用法律错误，应予撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销独山县人民法院（2017）黔2726民初490号民事判决；
二、判令被上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司于本判决生效之日起十日向上诉人艾礼飞、莫利常支付违约金（违约金以1187109元为基数、以日万分之二为标准、时间从2016年1月1日起至本判决生效之日止计算的违约金）；
三、驳回上诉人艾礼飞、莫利常的其他诉讼请求；
四、驳回被上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费60元、反诉案件受理费60元以及二审案件受理费60元均由被上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王 军
审判员 莫玉魁
审判员 万 青
二〇一八年六月二十一日
书记员 张 祺