湖南省新晃侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晃民一初字第371号
原告杨仕堂，男，1979年3月8日出生。
委托代理人姚敦华，湖南西南律师事务所律师。一般代理。
被告陈开建，男，1977年3月10日出生。
原告杨仕堂与被告陈开建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理，依法由审判员杨阳担任审判长，与人民陪审员曾文伟、吴蓉晖组成合议庭。于2015年1月5日公开开庭进行了审理。本案原告及其诉讼代理人到庭参加诉讼，被告下落不明，经本院公告送达开庭传票，仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨仕堂诉称：2009年6月至2010年4月，被告在新晃镇月塘路修建六层砖房一栋。2010年5月，被告将该房屋201号房出卖给张琳，收取了购房款70000元，张琳对201号房进行了装修，后因无力支付余款，遂将201号房子退还给了被告。2011年7月25日，被告将201号房以268800元的价格出卖给原告，双方签订有《房屋买卖合同》，原告按合同约定，在2011年7月26日和8月10日分两次向被告支付了房款150000元，被告于8月10日将201号房的钥匙交付给原告，原告于2011年8月20开始将房屋出租给蒲师秀、杨凌居住生活至今。根据《房屋买卖合同》约定，被告应在2012年3月31日前给原告办理并交付房屋产权证，原告再付清房款118800元，逾期后，被告未能交付，2012年4月3日，原告找到被告要求交付产权证，因被告尚未办理，原、被告签订《关于购房的补充协议》，约定在2012年12月前交付产权证，原告付清房款。第二次约定逾期后，被告仍未不能交付，原告多次催促，被告总是说“莫急”，2013年7月被告的手机号变成空号，从此失去联系。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《关于购房的补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，属有效合同。当事人应依法全面履行自己的义务，虽然被告已将房屋交付给原告管理使用，但没有按合同约定交付房屋产权证，已构成违约，为此提起诉讼，请求人民法院依法确认原、被告在2011年7月25日签订的《房屋买卖合同》和2012年4月3日签订的《关于购房的补充协议》，判令被告为原告办理并交付位于新晃镇月塘路201号房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《契证》，判令被告从2013年元月1日起，每日支付逾期交付房屋产权证件违约金31.5元，直至交付产权证件为止。
被告陈开建经本院公告送起诉状副本、应诉文书、开庭传票，被告未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩。
经审理查明，被告陈开建2009年6月至2010年4月在新晃镇月塘路修建六层商品房一栋予以出售，2010年5月，被告将201号房出卖给张琳，收取了购房款70000元，但未办理房屋产权登记手续，张琳对201号房进行了装修，后因无力支付余款，遂将201号房子退还给了被告陈开建。被告陈开建于2010年9月14日将201号房登记在其同母异父的弟弟万云飞名下，产权证号00025484。2011年7月25日，被告陈开建与原告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告陈开建将201号房以268800元的价格出卖给原告。合同签订后，原告于2011年7月26日和8月10日分两次向被告支付了房款150000元，被告于8月10日将201号房的钥匙交付给原告，原告遂对201号套房进行了管理使用。原、被告在201号房交接后，共同在原《房屋买卖合同》的尾页注明：剩余118800元在2012年3月30日前付清，并把房产证办好交付给买受人，办证费用已在内，由出卖人负责。因被告未按约定办好房屋产权证，原、被告双方又于2012年4月3日签订《关于购房的补充协议》：被告保证在2012年12月底前将房屋三证办好交付给原告，原告同时将房屋的余款118800元一次性付清。过后，被告一直未能按约定将房屋相关权证办好交付原告，原告所欠余款118800元也未付给被告。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《关于购房的补充协议》对逾期不办理房屋产权证的违约责任均没有约定。2014年9月17日，原告诉至本院，请求确认原、被告在2011年7月25日签订的《房屋买卖合同》和2012年4月3日签订的《关于购房的补充协议》合法有效，判令被告为原告办理并交付位于新晃镇月塘路201号房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《契证》，判令被告从2013年元月1日起，每日支付逾期交付房屋产权证件违约金31.5元，直至交付产权证件为止。
另查明，原告接收新晃镇月塘路201号房屋后，于2012年8月18日将房屋出租给租房人蒲师秀，租期从2012年8月20日至2013年8月20日；2013年8月18日，原告又将该房屋出租给另一租房人杨凌，租期从2013年8月20日至2014年8月20日。2013年7月11日，被告陈开建向他人借款，将201号房屋抵押给借款人李佑清，由被告同母异父的弟弟万云飞与借款人李佑清共同办理抵押登记。
上述事实，由原告当庭陈述并提供下列证据予以证实：
1、房屋买卖合同复印件1份，证明原、被告就座落于月塘路的2层201号房达成买卖协议的事实；
2、关于购房的补充协议复印件1份，证明原、被告双方就购房款和房产证件交付补充约定且授权廖顺新全权代理相关事宜的事实；
3、收款收据原件1份，证明被告共收到原告购房款150000元；
4、康志军证言及身份证复印件各1份，证明康志军是原告向被告购房的介绍人；
5、租房合同复印件3份，证明原告将该月塘路房屋从2011年8月20日到2013年8月20日出租给蒲师秀，从2013年8月20日到2014年8月20日出租给杨凌；
6、产权信息登记表复印件1份，证明新晃镇月塘路201号房屋于2010年9月14日登记在万云飞名下，证号为00025484；2013年7月12日该套房屋已设立抵押登记，他项权利证号为00007804；
7、房屋所有权证复印件1份，证明新晃镇月塘路201号房屋2010年9月14日登记在万云飞名下，并已设立抵押登记；
8、新晃县房屋他项权利（抵押）登记申请书、抵押借款合同各复印件1份，证明在2013年7月11日将201号抵押给李佑清；
9、新晃县公安局询问万云飞的笔录复印件1份，万云飞向公安机关陈述新晃镇月塘路201号房屋虽登记在其名下，但实际系陈开建出资修建，属陈开建所有，万云飞不是实际所有人，也是陈开建向李老板（李佑清）借款，陈开建自己把201号房屋抵押给李老板，陈开建叫万云飞来办理的抵押登记手续；陈开建现已外出，无法联系。
本院认为：新晃镇月塘路201号房屋虽登记在万云飞名下，万云飞向公安机关陈述已经证实该房屋系陈开建出资修建，属陈开建所有，因此足以认定被告陈开建系该房屋的实际所有权人，有权处分该房屋。原、被告签订的《房屋买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应接受合同约束，依法履行各自的合同义务。合同签订后，双方已履行了主要条款，原告向被告交付了大部分房屋价款，被告向原告交付了房屋，原告对该房屋管理使用至今。因被告未能按原《房屋买卖合同》约定的期限办理房屋权证，双方又签订《关于购房的补充协议》，对期限重新约定，是对合同条款的变更，也是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
被告未按《关于购房的补充协议》约定的期限，也就是2012年12月31日前为原告办理好新晃镇月塘路201号房屋的相关权证，已构成违约，应当承担违约责任。原告要求为原告办理201号房屋的相关权证并支付逾期交付房屋产权证件的违约金，应予以支持。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《关于购房的补充协议》对逾期不办理房屋产权证的违约责任均没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，即原告已付购房款总额150000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2013年元月1日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止计算违约金，违约金额将超过合同标的的20﹪，数额过高，因被告未到庭答辩，本院酌情支持违约金10000元。原告尚未支付的房款，扣除违约金后，仍应当支付给被告，被告可自行主张，因被告未到庭提出主张，本院在本判决中不予处分。
本案被告陈开建于2011年7月25日与原告签订《房屋买卖合同》将新晃镇月塘路201号房屋出售给原告，并于同年8月10日交付房屋给原告，被告又于2013年7月11日将该房屋进行抵押登记，是欺诈行为，应当承担法律责任，但不是本案的审理范围。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国合同法》》第八条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告杨仕堂与被告陈开建就新晃镇月塘路201号房屋在2011年7月25日签订的《房屋买卖合同》和2012年4月3日签订的《关于购房的补充协议》有效。
二、被告陈开建在本判决生效之日起90日内为原告杨仕堂办妥双方2011年7月25日所签《商品房买卖合同》所交易的位于新晃镇塘路201号房屋产权过户登记手续，并在领到房地产权属证书后的15日内将其交付给原告杨仕堂；
三、被告陈开建支付原告杨仕堂违约金10000元，从原告未付的房款中予以抵扣；
四、驳回原告杨仕堂的其他诉讼请求。
案件受理费5633元，由被告陈开建负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 杨 阳
人民陪审员 吴蓉晖
人民陪审员 曾文伟
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 彭元元
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，
对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。