山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第410号
上诉人（原审被告）吴柏旺。
委托代理人林银建，山东建林律师事务所律师。
委托代理人葛青媛，山东建林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵平。
被上诉人（原审原告）赵青。
上诉人吴柏旺因与被上诉人赵平、赵青房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第1965号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴柏旺的委托代理人林银建、葛青媛及被上诉人赵平、赵青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵平、赵青在原审中诉称，吴柏旺于2008年8月5日租用赵平、赵青所有的青岛市敦化路35号网点二层房屋，用于经营红木家具，租期为5年，2013年3月应支付租金62.5万元，除已支付的租金外，尚欠租金52.5万元未付，请求判令：1、吴柏旺向赵平、赵青支付租金52.5万元及利息3.99万元（自2013年2月5日计算至2014年2月4日，按照银行同期贷款利率计算），2、吴柏旺向赵平、赵青支付违约金150万元；3、吴柏旺向赵平、赵青支付水电费1828元。
吴柏旺在原审中辩称，吴柏旺租用房屋属实，但已经在2013年3月经赵平、赵青的允许搬离了该房屋，并将该房屋交付给了赵平、赵青。赵平、赵青系恶意诉讼，其已于2013年5月将涉案房屋另行出租给他人，即使吴柏旺应该交付租金，也只能支付2013年4月的租金，赵平、赵青主张的其他时间段的租金没有依据，赵平、赵青已经主张利息损失，不应在此基础上主张违约金，对于其主张的水电费，如果能够提供证据证明，吴柏旺同意交纳。
原审查明，青岛市敦化路35号二层网点房屋登记在赵平、赵青名下。
2008年8月，双方签订房屋租赁合同，合同约定：赵平、赵青将青岛市敦化路35号二层网点房屋（面积1185.04平方米），出租给吴柏旺使用，租期五年，自2008年8月5日至2013年8月4日，自2012年8月5日至2013年8月4日租金为125万元，从第二年开始被告每年起租之日前一次性结缴上半年租金，上半年到期日前一次性结缴下半年租金，依此类推至合同期满，吴柏旺应按时缴纳租金，超过规定期限，每天按2%赔偿违约金。房屋租赁期间，吴柏旺应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不交满一个月，赵平、赵青有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁合同，租赁期间发生的水、电、暖、通讯等费用，均由吴柏旺自己承担，每月5号前向赵平、赵青结清。
合同签订后，赵平、赵青已将房屋交付给吴柏旺使用，至2013年3月5日至2013年8月4日应交租金为62.5万元，吴柏旺已支付10万元，余款52.5万元未付。
吴柏旺对其辩称事实，提供了从网上下载的大易名轩开业新闻的打印件以及2013年3月至8月涉案房屋用电数字（被告称该数字系其向电业部门查询而来）。该证据显示大易名轩于2013年8月31日开业。赵平、赵青对该证据的真实性不予认可，称其于2013年8月5日将房屋出租给大易名轩的，2013年5月-8月期间是吴柏旺租用房屋期间，该期间的水电如何使用的赵平、赵青并不知情。
赵平、赵青对其主张的水电费，提供了落款时间为2013年8月3日，收款人为王某某的收条。该收据载明：“赵平交来未交的电费、水费2000元，实交1828元，退回172元，单据在总费用单据里。”赵平、赵青对该证据不予认可，认为水电费应有征收统一部门的收据，吴柏旺不认识该收据中的王某某，收据中载明的数额与查询的情况亦不相符。
原审认为，双方就青岛市敦化路35号二层网点房屋签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此该合同合法有效，双方均应依法履行。
根据法律规定，吴柏旺作为承租人有义务按照合同约定的期限支付租金，根据双方合同约定，吴柏旺应于2013年2月5日前交纳租期最后一年下半年的租金62500元，但其未足额支付，仅交付了10万元，已违反了合同约定。吴柏旺辩称已在2013年3月经赵平、赵青同意搬离了涉案房屋，此后不应在交付租金，吴柏旺对其辩称的该事实虽然提供了从网上下载的大易明轩开业新闻的打印件和2013年3月至8月涉案房屋用电数字，但该证据无法证明其辩称的事实，因此对其辩称的该事实，原审不予认定。赵平、赵青要求吴柏旺支付欠交的租金52.5万元，原审予以支持。
吴柏旺未按时足额支付租金，赵平、赵青主张利息损失，符合法律规定，原审予以支持，除利息外是否还有其他损失，赵平、赵青未提出主张也未提供相关证据，因此在已主张利息损失的情况下又主张违约金，而且其主张的违约金数额远远高于主张的本金数额，吴柏旺对此亦提出了异议，因此对赵平、赵青主张的违约金150万元，原审不予支持。
赵平、赵青主张水电费1828元，虽然其提供了王某某的收据，但该证据不能证明该项主张，因此对该项请求，原审不予支持。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、吴柏旺于判决生效之日起十日内向赵青、赵平支付房屋租金52.5万元；二、吴柏旺于判决生效之日起十日内向赵青、赵平支付房屋租金利息（以52.5万元为计算基数，自2013年2月5日至2014年2月4日，按银行同期贷款基准利率计算，以不超过3.99万元为限）。一审案件受理费23334元（原告已预交），由赵青、赵平负担13885元、吴柏旺负担9449元，于判决生效之日起十日内履行完毕。
上诉人吴柏旺不服原审判决，上诉称：一、关于涉案房屋实际占用时间认定有误。1、上诉人在2013年3月已经与被上诉人达成口头协议解除合同，搬出该房屋，亦将租金、水电费缴清。2、2014年8月19日笔录中，被上诉人确认上诉人房租支付至2013年3月份，使用至2013年5月份。3、上诉人从中国电网处查得，涉案房屋2013年4月份前后都有用电量，唯4月份用电为0，与上诉人3月份搬出吻合。4、被上诉人一审提交与新承租人的租赁合同复印件，时间为2013年7月份。5、涉案房屋于2013年8月30日重装开业使用，新店装修豪华，估计装修时间不会低于3个月，被上诉人称8月5日才租出去，有悖常理。二、一审判决上诉人承担2013年4月至8月以52.5万元为基数计算的房屋利息错误，上诉人认为应以实际房屋占用应交租金为基数，而非52.5万元。综上，请求二审：1、撤销原审判决，改判上诉人承担租金21万元；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人辩称：1、双方不存在口头约定。2、上诉人使用房屋至合同约定的到期日即2013年8月4日。3、上诉人主张的用电情况与被上诉人无关。4、被上诉人与新承租人签订的租赁合同与本案无关，且虽然签订日期是7月28日，但当时没有交接房屋。5、上诉人证实新承租人于8月30日开业，如果被上诉人是5月承租给新租户，不可能到8月30日才开业，至于新租户的装修时间与上诉人无关。6、被上诉人同意一审对利息的判决。7、一审没有判决支付违约金，有失公平，希望二审审理违约金，并由上诉人支付案件受理费。
经审理查明，二审查明事实与原审查明一致。
本院认为，本案主要焦点问题为对双方合同终止时间的认定。
双方合同约定终止日期为2013年8月4日，上诉人主张于2013年3月即与被上诉人口头约定解除合同并搬出，无任何证据证实，且被上诉人不予认可，上诉人该主张证据不足，本院不予采信。上诉人主张的用电量变化、新承租人开业等情况均无法证实在合同期满前已实际变更承租人。即便上诉人实际使用至2013年3月份或5月份搬出，但双方租赁合同并未解除，上诉人亦未将租赁物交还给被上诉人，该期间应视为上诉人占用租赁房屋，其是否仍在实际使用不能免除其支付租金的义务。故，原审认定双方合同未提前解除正确，上诉人应向被上诉人支付欠付租金及利息。
关于被上诉人提出原审未判决违约金，并认为诉讼费用应全部由被上诉人承担问题，因被上诉人未提起上诉，本院不予处理。
综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6025元，由上诉人吴柏旺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 安太欣
代理审判员 马 喆
二〇一五年三月十九日
书 记 员 王 晶