四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第251号
上诉人（原审被告）四川伊甸城房产电子商务有限公司。住所地：成都市武侯区一环路南二段**号＠世界“AOL网络先锋”*楼。
法定代表人徐万刚，总经理。
委托代理人李守忠，四川超跃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑欢欢。
委托代理人郭骏，四川宿圣律师事务所律师。
委托代理人徐莉。
上诉人四川伊甸城房产电子商务有限公司（以下简称伊甸城公司）因与被上诉人郑欢欢房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第3925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年8月25日，以郑欢欢为甲方、伊甸城公司为乙方签订了《房屋委托代购协议》一份，约定：“1、甲方委托代购的房屋座落在成都三环路南五段188号（该房屋所属楼盘美洲花园，幢号36-2，楼层：3房号：1）……2、甲方愿意以480000元的价格购买该房屋……4、甲方经实地看房对该房屋已作充分了解且无异议，愿意委托乙方代购该房屋并交付不低于房价2％的诚意金，计10000元（收款凭证号码为2022170）。双方同意：当乙方代表甲方与该房屋业主签订《房屋预售协议》后，或当甲乙双方直接与业主等三方共同签订《房屋买卖合同》（以下简称：三方合同）后，该诚意金转为购房定金……6、甲方在三方合同签订之时向乙方支付该房屋成交价2％的佣金，计9600元。在三方合同签订之前，乙方不收取甲方佣金等任何费用。7、在2008年9月1日之前，甲方应按上述约定内容与业主签订三方合同，不得中途反悔，拒绝签约，否则赔偿乙方与诚意金等额的违约金，本协议终止。8、若出现业主将该房屋卖给了其他人、或涨价、或因故不愿意出售等情况，致使三方合同无法签订且业主未收取购房定金，则乙方应无条件退还甲方诚意金且不得收取甲方任何费用，同时甲方不得要求任何赔偿，本协议终止……”合同签订后，郑欢欢向伊甸城公司支付了10000元购房诚意金，伊甸城公司向郑欢欢出具了《收款凭证》。同年9月2日，以案外人刘培培为甲方、伊甸城公司为乙方签订了《房屋预售协议》一份，约定：“1、甲方房屋坐落在成都市高新区南三环路五段188号（该房屋所属楼盘美洲花园，幢号36-2，楼层：3房号：1），该房屋所有权人为刘培培，丘（地）号为权1158342……2、该房屋具备的权属证明原件有房产证。3、该房屋的成交价为480000元……5、乙方代表其客户向甲方交付购房定金10000元，同时，甲方将上述房屋权属证明原件交乙方托管。当甲乙双方与乙方客户等三方共同签订正式《房屋买卖合同》后，该定金自动转为三方合同的购房定金……”。合同签订后，伊甸城公司向刘培培支付了10000元定金，刘培培出具了《收条》一张，载明：“今收到伊甸城公司关于转付成都市高新区南三环路五段188号美洲花园36幢2单元301（关联：房屋预售协议007516）购房定金壹万元整”。同月6日，四川应天缘律师事务所律师郭骏受郑欢欢委托向伊甸城公司发送《律师函》一份，载明：“因贵公司在向我的委托人郑欢欢签订代理购房合同中存在诸多违法行为……双方合同约定2008年9月1日前与卖房人正式签订合同，但2008年9月1日前卖方还在哈尔滨，根本不能签三方卖房合同……在9月6日委托人第一次与卖房人见面并第一次见到卖方的房产证，但房产证证明，此房现已抵押，属限制交易房，贵公司在此前一直没有告知委托人，属故意隐瞒交易标的的重大瑕疵的欺诈行为……委托人特委托本律师致函贵公司要求解除双方合同，立即退还违法收取的10000元的诚意金……”。
以上事实有《房屋委托代购协议》、《房屋预售协议》、《收条》、《收款凭证》、《律师函》以及当事人庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
原审法院审理认为，郑欢欢与伊甸城公司签订的《房屋委托代购协议》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律的禁止规定，该合同的目的在于购买成都三环路南五段188号美洲花园36-2幢3楼1号房屋。但郑欢欢在订立合同时并不知晓该房屋之上设立有抵押的事实，认为该房屋可以顺利购买并过户，对该合同所涉及的主要标的存在重大误解。而伊甸城公司亦无证据证明其对该房屋已经设立抵押的状况向郑欢欢进行了充分的告知，该合同属于可撤销合同，原审法院对郑欢欢要求撤销与伊甸城公司签订的《房屋委托代购协议》的诉讼请求予以支持。
《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”由于该房屋已设立抵押登记且在房屋产权证书上已注明，按照《中华人民共和国物权法》第四十九条之规定，抵押人未通知抵押权人或者告知受让人的，该转让行为无效。故是否已设立抵押权或者通知抵押权人，对郑欢欢与刘培培《房屋预售协议》的签订有着重大影响。伊甸城公司与刘培培签订的协议中表明，签订协议时，刘培培向伊甸城公司出示了该房屋的房屋产权证书原件，而伊甸城公司未认真审查该房屋的产权证书，亦未及时发现并告知郑欢欢该房屋已设立抵押登记这一重要事项，代理郑欢欢与刘培培签订了《房屋预售协议》，并将10000元购房诚意金交与刘培培，使得郑欢欢无法取回购房诚意金，伊甸城公司存在重大过失，应当承担赔偿责任。故对郑欢欢要求伊甸城公司返还其收取的10000元的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条、第四百零六条之规定，原审法院判决：一、撤销郑欢欢与伊甸城公司于2008年8月25日签订的《房屋委托代购协议》；二、伊甸城公司于判决生效之日起十日内退还郑欢欢购房诚意金10000元。案件受理费150元，由伊甸城公司负担。
宣判后，原审被告伊甸城公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定《房屋委托代购协议》的目的及合同标的错误。伊甸城公司受托事项仅为向卖方刘培培发出要约，并在刘培培同意该要约主要内容的情况下，以伊甸城公司的名义与刘培培签订《房屋预售协议》和支付立约定金。《房屋委托代购协议》是郑欢欢的真实意思表示，不存在重大误解的事实。伊甸城公司的受托事项也已履行完毕。原审法院撤销《房屋委托代购协议》无事实和法律依据，且郑欢欢之前已解除了《房屋委托代购协议》。如果郑欢欢认为其对讼争房屋状况存在重大误解，只能申请撤销《房屋预售协议》，而不是《房屋委托代购协议》。伊甸城公司在签订《房屋预售协议》中不存在故意或重大过失。伊甸城公司与刘培培签订《房屋预售协议》时知道讼争房屋设立了抵押权，为了保证郑欢欢的交易安全，没有要求郑欢欢直接与刘培培签订《房屋买卖合同》，而是通过《房屋预售协议》的签订促使刘培培消除讼争房屋的抵押权，保证了郑欢欢的购房意愿和交易安全。伊甸城公司并未占有郑欢欢交付的10000元，而是交给了刘培培，该10000元不应由伊甸城公司退还。即使伊甸城公司的代理行为有过失，也只能是伊甸城公司签订的《房屋预售协议》有可被撤销的事实，但原审法院在未撤销《房屋预售协议》的情况下，判决伊甸城公司退还郑欢欢10000元无事实和法律依据。据此请求：撤销原审判决，改判驳回郑欢欢的诉讼请求。
被上诉人郑欢欢答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，郑欢欢与伊甸城公司于2008年8月25日签订的《房屋委托代购协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方签订《房屋委托代购协议》的目的是将郑欢欢购买讼争房屋的事宜委托给伊甸城公司处理，包括与讼争房屋业主签订《房屋预售协议》并向讼争房屋业主交付购房定金等。因郑欢欢无证据证明其与伊甸城公司订立委托合同时伊甸城公司明知讼争房屋存在抵押的事实而故意隐瞒，而郑欢欢将购买讼争房屋事宜委托给伊甸城公司办理又是其真实意思表示，故郑欢欢主张其在签订《房屋委托代购协议》时受到欺诈或者对合同条款产生重大误解不成立。双方签订的《房屋委托代购协议》不具备可撤销的法定条件，本院对郑欢欢要求撤销《房屋委托代购协议》的请求不予支持，原审法院对此认定不当，本院予以纠正。
根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”之规定，郑欢欢有权以伊甸城公司未及时告知讼争房屋存在抵押的事实为由要求解除合同。伊甸城公司收到郑欢欢2008年9月6日的解除合同的通知后未提出异议，且在二审过程中伊甸城公司认可《房屋委托代购协议》已经解除，故本院认为郑欢欢与伊甸城公司签订的《房屋委托代购协议》已经解除。
《房屋委托代购协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，伊甸城公司应向郑欢欢返还购房诚意金10000元。原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实部分不清，本院予以改判。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第3925号民事判决第二项，即“四川伊甸城房产电子商务有限公司于判决生效之日起十日内退还郑欢欢购房诚意金10000元。”；
二、撤销成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第3925号民事判决第一项“撤销郑欢欢与伊甸城公司于2008年8月25日签订的《房屋委托代购协议》。”；
三、驳回郑欢欢的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按照原审判决确定的负担方式执行，二审案件受理费150元，由四川伊甸城房产电子商务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张琦
代理审判员 李俊
代理审判员 罗毅
二〇一二年三月二十六日
书 记 员 宋扬