北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初19113号
原告：北京东建置业投资顾问有限公司,住所地北京市东城区朝阳门南小街387号天地海招待所201房间。
法定代表人：张伟，总经理。
委托诉讼代理人：韩维，北京市五泰律师事务所律师。
被告：北京晋满福香餐饮管理中心，注册地北京市东城区校尉胡同*号丙。
投资人：张跃荣，经理。
第三人：北京瑞邦安信投资顾问有限公司，住所地北京市东城区东单三条35号西楼302室。
法定代表人：秦肖阳，经理。
委托诉讼代理人：穆欣。
委托诉讼代理人：李永辉�北京上泽广霁律师事务所律师。
原告北京东建置业投资顾问有限公司（下称东建置业公司）与被告北京晋满福香餐饮管理中心（以下简称晋满福香中心）合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院依法追加北京瑞邦安信投资顾问有限公司（以下简称瑞邦安信公司）为第三人。原告北京东建置业投资顾问有限公司（以下简称东建置业公司）的法定代表人张伟及委托诉讼代理人韩维，第三人北京瑞邦安信投资顾问有限公司委托诉讼代理人穆欣、李永辉到庭参加了诉讼。本院向被告晋满福香中心公告送达了起诉书副本及开庭传票，公告期满被告未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告东建置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向东建置业公司支付2016年8月26日至2017年12月31日的租金38.1万元；2、请求判令被告向东建置业公司支付违约金15万元。事实和理由：2016年1月15日，原、被告及瑞邦安信公司协商一致签订了《租赁管理协议》,约定被告租赁北京市东城区校尉胡同×号丙（以下简称涉诉商铺）使用面积80平方米的房屋，年租金230000元，收取租金的主体为东建置业公司，租赁期限为2016年1月1日起至2017年12月31日止。同时，三方签订《补充协议》，约定被告租赁2间平房作为员工宿舍，租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，月租金2000元，按月支付。合同签订后，晋满福香中心实际使用了租赁场地，但未支付2016年8月25日后的租金，故诉至法院，请求判如所请。
被告晋满福香餐饮管理中心未到庭应诉，但通过电话向本院表示其无法区分东建置业公司与瑞邦安信公司的关系，根据瑞邦安信公司的要求向其支付了租金，不存在欠付情况。
第三人瑞邦安信公司述称：东建置业公司诉称的三方协议于2016年7月1日解除。2016年8月12日，晋满福香中心与瑞邦安信公司就同一标的签订租赁合同，并实际履行。晋满福香中心依据该合同向瑞邦安信公司缴纳了此后至2017年8月24日期间的租金。由于治理开墙打洞及没有燃气的问题，晋满福香中心无法继续实际经营搬离涉诉房屋。该合同实际于8月26日终止。故不同意东建置业公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东建置业公司提交以下证据：1、2016年1月15日，东建置业公司、晋满福香中心及瑞邦安信公司签订的租赁管理协议，证明商铺租赁基本事实，包括租金标准、付款时间、东建置业公司为租金收取方等。2、2016年1月15日东建置业公司、晋满福香中心及瑞邦安信公司签订的补充协议，证明员工宿舍租赁的基本事实，包括租金标准、付款时间、东建置业公司为租金收取方等。3、(2016)京0101民初16342号判决书及(2017)京02民终3992号民事判决书，证明租赁管理协议己被法院生效判决认定为合法有效，且判决晋满福香中心继续履行该协议。4、收据底联五份，证明晋满福香中心租金支付情况。5、晋满福香中心于2016年9月12日、10月13日出具东建置业公司为租户提供了良好的服务，瑞邦安信公司强迫订立租赁协议的证明，以证明晋满福香中心与瑞邦安信公司恶意串通不履行协议，并非主动欠付房租。瑞邦安信公司认可前四份证据的真实性，但认为租赁管理协议已解除，并要求对生效判决进行再审，此外由于东建置业公司未履行其他合同义务，导致现有局面。
晋满福香中心未发表质证意见。
瑞邦安信公司提交以下证据：1、续租合同，证明瑞邦安信公司与晋满福香中心签署了续租合同，收取租金是按照续租合同收取的，未经审判，此合同合法有效。2、晋满福香中心与瑞邦安信公司于2017年9月1日签订终止租赁关系协议书，内容为因餐饮行业燃气须升级改造，双方协商一致，续租合同于2017年8月31日终止执行，证明续租合同已终止。3、确认函，证明东建置业公司受托管理租赁期间，未尽到物业管理责任，导致客户被催缴；瑞邦安信公司收回管理权。4、通知，证明瑞邦安信公司因为现场管理实际情况，变更管理模式，与租户续签合同。东建置业公司认可证据1、2真实性，但认为晋满福香中心与瑞邦安信公司恶意串通，且晋满福香中心受到瑞邦安信公司胁迫签订的该合同，合同效力存在问题；认可证据3真实性，但认为晋满福香中心在内的租户在数次诉讼中陈述内容变化且存在矛盾，且该证据不具关联性；不认可证据4的真实性。
晋满福香中心未提交证据。
经审理本院认定事实如下：2016年1月15日，瑞邦安信公司（甲方）与东建置业公司（乙方）、晋满福香中心（丙方，山陕面馆）签订《租赁管理协议》，协议载明瑞邦安信公司和东建置业公司为出租方，晋满福香中心为承租方，租赁房屋为涉诉商铺，使用面积80平方米，甲方对该房屋享有所有权，乙方拥有管理权，本店铺为乙方自行管理，独立核算。租赁期限为2016年1月1日至2017年12月31日，租赁期满，丙方有意继续承租的，应提前30日向甲乙方提出续租要求，征得同意后三方重新签订房屋租赁管理合同；租金标准为年租金230000元，每季度租金计57500元，每三个月为一个付款周期，每期第一个工作日为交款日期，租金由乙方直接收取，如丙方无故拖欠租金超过合同约定缴付日10天，自第十一日起，按照拖欠金额的5%向乙方支付违约金；甲方交付该房屋时，丙方向甲方支付房屋租赁保证金19166元。确认甲方已将房屋按约定条件支付给丙方，租赁期满或合同解除后，丙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙丙三方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上亲自盖章，返还后对于该房屋内丙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。
同日，三方还签订了一份《补充协议》，约定晋满福香中心另租赁瑞邦安信公司2间平房作为员工宿舍，租赁期限为2016年1月1日至2017年12月31日，月租金2000元，按月支付，由东建置业公司收取，与原协议具有同等法律效力。
2016年8月12日，瑞邦安信公司与晋满福香中心签订《续租合同》，约定晋满福香中心向瑞邦安信公司租赁前述《租赁管理协议》所约定由晋满福香中心租赁的房屋，租赁期限为2016年7月1日至2017年12月31日，租金按季支付，晋满福香中心应于每季开头三日内将当季租金57500元、员工宿舍租金6000元一次性向瑞邦安信公司支付。
晋满福香中心未向东建置业公司交纳2016年8月25日涉诉商铺及员工宿舍的租金。瑞邦安信公司自认晋满福香中心向其交纳了2016年8月26日至2017年8月24日期间的涉诉商铺及员工宿舍的租金。
关于晋满福香中心使用涉诉房屋的时间，东建置业公司主张2018年春节前，涉诉商铺外悬挂有晋满福香中心店招，应尚在实际经营。瑞邦安信公司主张2017年8月底，晋满福香中心将租赁标的交付瑞邦安信公司，房屋现由瑞邦安信公司控制。另，本院于2017年11月6日前往涉诉商铺进行送达，该商铺大门上锁，通过玻璃门窗可见屋内仅有少量零散杂物，未实际经营。
另，东建置业公司曾于2016年8月22日起诉晋满福香中心及瑞邦安信公司合同纠�一案，要求确认租赁管理协议合法有效并判令继续履行该协议。庭审中，晋满福香中心辩称瑞邦安信公司于2016年7月12日向其发出了解除三方合同的通知，故《租赁管理协议》已经解除；另外晋满福香中心和瑞邦安信公司在2016年8月12日签订了租赁协议，该事实也证明三方协议已经解除；晋满福香中心履行的是与瑞邦安信公司签订的协议，故不同意东建置业公司的诉讼请求。该案查明租赁管理协议、补充协议及续租合同签订等以下事实：东建置业公司东建置业公司法定代表人张伟系晋满福香中心瑞邦安信公司股东之一，占股30%。该公司另一位股东秦肖阳占股70%，系该公司的法定代表人。瑞邦安信公司于2009年12月与案外人北京帅府大厦发展有限公司（下称帅府大厦公司）签订《关于帅府大厦建设用地已拆除部分租用及在该地块建设现场管理和临时商业设施相关�宜的备忘录》，约定瑞邦安信公司自筹资金承建商业设施及现场管理用房，并代行现场管理职责，对上述土地临时性有偿使用。2011年10月，帅府大厦公司与瑞邦安信公司签订《场地租赁协议》，约定瑞邦安信公司租赁部分场地及平房。2015年12月30日，瑞邦安信公司（甲方）与东建置业公司（乙方）就包含涉诉房屋的出租经营事宜签订《和解协议书》、《商铺委托管理合同》，确认租户统一签在甲方名下，委托乙方管理；利益分配原则为2015年8月21日之后的租金，扣除约定的费用后，30%归乙方留存，余70%归甲方，乙方法定代表人放弃在甲方30%的收益权，甲方享受收益，不参与管理；其中百年湘厨、上岛咖啡、山陕面馆占租金总额的30%，由乙方直接管理，独立核算。《商铺委托管理合同》还载明，该合同系根据和解协议的约定签订，故甲方不得以任何理由�除本合同。同年1月27日，瑞邦安信公司与东建置业公司签订《瑞邦与东建费用分摊及交付办法》，就两公司分担帅府大厦公司支付的租赁费、管理费的比例、折抵方式进行了约定。2017年2月22日，本院做出(2016)京0101民初16342号民事判决书，支持了东建置业公司的诉讼请求。瑞邦安信公司不服该判决，提起上诉。2017年5月31日，北京市第二中级人民法院做出（2017）京02民中3992号民事判决书，维持原判。
本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案晋满福香中心经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，当事人均应如约履行。根据生效法律文书认定及查明的事实，《租赁管理协议》及补充协议有效，东建置业公司、晋满福香中心及瑞邦安信公司应继续履行该协议。晋满福香中心明知该生效判决，依然坚持向瑞邦安信公司交纳租金，存在过错，故晋满福香中心应当向东建置业公司支付其使用租赁标的期间的租金。现瑞邦安信公司认可晋满福香中心于2017年8月底前向其腾退房屋，鉴于瑞邦安信公司亦是《租赁管理协议》及补充协议的出租方，上述合同未明确约定接受返还标的，晋满福香中心未经三方验收向瑞邦安信公司交付租赁标的，该行为虽有瑕疵，但应视为晋满福香中心已将租赁标的返还出租人。故此后，晋满福香中心无需继续向东建置业公司支付租金。关于违约金一项，东建置业公司自认晋满福香中心受到瑞邦安信公司胁迫导致欠租，且违约金约定标准明显过高，本院依法对该违约金予以调整。瑞邦安信公司述称东建置业公司未尽物业管理义务等意见，与本案不具关联性。另，晋满福香中心未到庭答辩亦未提交�据，故对于押金、续租合同效力等问题，当事人可另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：
一、被告北京晋满福香餐饮管理中心于本判决生效后七日内支付原告北京东建置业投资顾问有限公司房租租金二十五万四千元；
二、被告北京晋满福香餐饮管理中心于本判决生效后七日内支付原告北京东建置业投资顾问有限公司违约金一千元；
三、驳回原告北京东建置业投资顾问有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9110元，由原告北京东建置业投资顾问有限公�负担4145元（已交纳）、被告北京晋满福香餐饮管理中心负担4965元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，北京晋满福香餐饮管理中心负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 崔 赟
审 判 员 王裴裴
人民陪审员 桂 衡
二〇一八年六月十三日
书 记 员 牛 欢