安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初2810号
原告：合肥市包河区包公街道青年社区居民委员会，住所地安徽省合肥市宁国路与九华山路交叉口，组织机构代码B0944354-5。
法定代表人：周健，该社区居民委员会主任。
委托代理人：管守安，安徽首安律师事务所律师。
委托代理人：刘波，安徽首安律师事务所律师。
被告：刘涛涛。
委托代理人：王华，安徽同胜律师律师事务所律师。
委托代理人：刘畅。
原告合肥市包河区包公街道青年社区居民委员会（以下简称“青年社居委”）诉被告刘涛涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由审判员胡翠适用简易程序于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告青年社居委的委托代理人刘波、被告刘涛涛的委托代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青年社居委诉称：2008年8月29日，原告与被告签订一份《青年社居委房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告位于合肥市包河区马鞍山路万振逍遥苑风苑11栋9、10门面房（面积共计609平方米），租赁期限自2008年9月1日至2015年1月1日，其中装潢免租四个月，该合同还对租金的数额及支付方式和时间、履约保证金、违约责任等内容作了约定。合同签订后，原告按约向被告交付房屋。被告先后于2008年9月支付127890元租金、2009年8月支付63945元租金、2009年12月支付63945元租金、2011年7月支付127890元租金，截至2012年1月1日尚欠租金383670元。后双方于2012年12月14日终止协议，原告于2012年12月19日收回了租赁房屋。但2012年1月1日至2012年12月14日期间欠付的租金268569元，被告也没有支付。截至2012年12月14日，被告共计拖欠原告租金652230元，原告多次催款未果，故诉至法院，请求判令：一、被告支付原告拖欠的租金截至2012年12月14日652230元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘涛涛辩称：一、原、被告自2012年12月14日协商一致解除了涉案房屋租赁合同后，原告从未向被告催要过房租，双方也没有就房租事宜进行过商谈，故原告的诉请已经超过诉讼时效；二、2012年1月1日以前的房租383670元，因当时马鞍山路正在修建高架，故原告同意该期间段免交房租，双方在2012年12月14日签订的《终止协议书》上也只记载了2012年1月1日至2012年12月14日的租金268569元，并未列明2012年1月1日之前的房租情况；三、2012年1月1日至2012年12月24日期间的房租268569元，已经在2012年12月21日签订的《补充协议》中约定以被告对房屋的装修、装饰费用进行折抵；四、涉案房屋在2012年3月12日以后归解光红所有，原告无权要求被告支付2012年3月12日之后的房租。综上，被告并不拖欠原告房租，也不存在违约行为，且原告的诉请已经超过了诉讼时效，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2008年8月29日，青年社居委与刘涛涛签订一份《青年社居委房屋租赁合同》，约定青年社居委将位于马鞍山路万振北侧609㎡的房屋出租给刘涛涛使用，租赁期限自2008年9月1日至2015年1月1日，其中2008年9月1日至2009年1月1日为免租期，第一年至第三年的年租金为255780元，第四年至第六年的年租金为268569元，租金每半年支付一次。该合同还对附属设施设备使用及费用、合同终止或解除处理、违约责任及争议解决等作了约定。汪兴东作为青年社居委的代表签字。合同签订后，青年社居委将涉案房屋交付刘涛涛使用，刘涛涛分别于2008年9月支付租金127890元、2009年8月支付63945元、2009年12月支付63945元、2011年7月支付127890元，青年社居委开具了相应条据。
2012年12月14日，青年社居委与刘涛涛签订一份终止协议书，约定：一、原合同租赁期计算至2012年12月14日；二、从2012年12月14日起，尚未履行的合同内容，终止执行；三、刘涛涛于2012年12月14日前将属于其的所有物品自行搬出，并于2012年12月14日将涉案房屋退回青年社居委，如不按时退房，每逾期一天须向青年社居委支付原告合同月租金3%的违约金；四、刘涛涛在签订本协议后的五日内应将原拖欠的2012年1月1日至2012年12月14日的租金（268569元）一次性向青年社居委支付完毕；五、原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任；六、双方如就本协议的效力、解释或者履行发生争议，应首先通过友好协商解决。如协商解决不成，任何一方均有权向房屋所在地人民法院提起诉讼；七、本协议书自双方盖章或签字之日起生效；八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。汪兴东在该协议书上刘涛涛乙方代理人处签字。
2012年12月21日，青年社居委与刘涛涛还签订一份补充协议，主要内容是青年社居委考虑到刘涛涛的特殊情况，同意在不影响社区招租的前提下，将刘涛涛的装修、装饰租赁房屋的费用通过评估，要求新承租户为其承担等。汪兴东在该份补充协议上刘涛涛乙方代理人处签字。
另查明：青年社居委向本院提交的2011年7月13日127890元房屋租赁费发票复印件中，存在手写内容“因修马鞍山高架未出书面文件免交2010.01.01-2010.12.31￥255780；2011.01.01-2011.06.31￥127890”，但当庭提供的原件中并没有上述内容。
还查明：2012年3月12日，解光红以拍卖方式从青年社居委购买了涉案房屋，价款为604万元，双方签订了《存量房买卖合同》并办理了过户登记手续，新权属证号为房地权证合包字第××号。后因青年社居委无法将房屋移交，于2012年11月5日返还解光红购房款604万元。2012年1月14日，解光红起诉至本院，要求解除双方签订的《存量房买卖合同》。经本院主持调解，解光红与青年社居委达成调解意见，协商一致解除了《存量房买卖合同》。2013年2月26日，上述涉案房屋恢复了原产权登记手续，权利人为青年社居委，权属证号为房地权证合产字第××号。
在庭审过程中，刘涛涛申请汪兴东作为本案证人出庭作证，汪兴东陈述其在2014年8月之前系青年社居委工作人员，参与了青年社居委与刘涛涛房屋租赁事宜。因涉案房屋位置偏僻，又恰逢马鞍山路修路，故青年社居委同意免除刘涛涛一年半的租金，但没有书面手续，从青年社居委出具的票据中可以看出刘涛涛已付的房租是不连续的。之后，青年社居委与刘涛涛协商一致解除了租赁合同，期间涉案房屋的产权发生了变动，但青年社居委仍计算了产权变动期间的房屋租金，后双方通过补充协议的方式将该期间段的租金明确以房屋装修价值进行折抵，双方互不相欠。在其工作期间，青年社居委也未向刘涛涛追讨过租金。
以上事实，除有双方当事人当庭陈述外，还有原告青年社居委提供的房屋租赁协议、房产证书、发票及收据，被告刘涛涛提供的终止协议书、补充协议书、证人证言等在卷佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。
本院认为：原告青年社居委与被告刘涛涛于2012年12月14日及2012年12月21日签订的终止协议书及补充协议书，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应受此约束。根据终止协议书，原、被告协商一致解除了2008年8月29日签订的房屋租赁合同，并明确约定尚未履行的合同内容不再履行、双方就房屋租赁合同事项互不追究法律责任，可见原告现主张的2012年12月1日之前欠付的房屋租金不再计算，且原告提供的证据复印件中也明确注明了欠付的房屋租金因修高架已经给予免除，但没有手续，且原告也未能对复印件与原件不相同之处予以合理解释，结合证人证言，故对原告主张的2012年12月1日之前的房屋租金，本院不予支持。关于终止协议书载明的2012年1月1日至2012年12月14日欠付租金268569元，因协议约定的支付时限为2012年12月14日签订终止协议后的五日内，现被告辩称已超过诉讼时效，且原告亦未提供相关证据证明诉讼时效存在中断、中止或延长的情形，故原告诉请该期间段的房屋租金已经超过了诉讼时效，法院不予保护。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
驳回原告合肥市包河区包公街道青年社区居民委员会的全部诉讼请求。
案件受理费10322元减半收取5161元，由原告合肥市包河区包公街道青年社区居民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 胡翠
二〇一六年四月二十九日
书记员 张燕
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。