四川省中江县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0623民初3033号原告：德阳市福万家物业服务有限公司，住所地中江县凯江镇柳岸华府A栋，统一社会信用代码91510623767271535B。法定代表人：邱洪兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林依辉，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：阳光林，男，该公司工作人员。被告：王建军，男，1978年3月7日出生，汉族，住中江县。原告德阳市福万家物业服务有限公司（以下简称福万家公司）诉被告王建军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福万家公司的委托诉讼代理人林依辉、阳光林、被告王建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福万家公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物管费等费用、滞纳金合计4126.4元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告王建军系柳岸华府小区的业主。从2015年7月起，被告王建军以小汽车擦刮为由，拒不缴纳物业管理费等费用。自2012年7月起至2017年8月期间，被告共计欠原告物业管理费2152.8元、车位物管费1032元、2年生活垃圾清运费72元及滞纳金869.6元，合计4126.4元。原告多次催收无果，遂向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告王建军辩称，其是柳岸华小区的业主，具体何时起未缴交物管费用记不清楚了。被告未缴纳物业服务费的原因是，一、被告于2004年接房入住，与德阳市万世达置业有限公司物业管理分公司签订了三年的服务合同，2007年以后，未与任何公司再签订任何物业服务合同，与原告并未建立合同关系；二、因业主委员会未通知被告参加任何会议，其所做决定不公开不透明，也未经全体业主同意，业主委员会主体不合法，如与原告签订服务合同，也不是有效合同；三、被告作为业主，未授权原告公司为其提供任何服务，原告强行提供服务不符合《消费者权益保护法》；四、如原、被告存在物业服务合同关系，但原告存在不作为、管理混乱、毫不负责（小区前后门存在安全隐患、未经全体业主同意在小区绿化带随意投放广告牌、小区景观物品水车、木桥等丢失、资金去向不公开、防盗监控损坏、家中入户水管破裂不维修、下水道堵塞不疏通、自行车被盗、汽车被刮坏两次、违规收取停车费、车辆管理费约定不清楚）等问题，综上，不应支付原告物业服务费。如原告要继续服务，则应与业主签订物业服务合同，并对被告提出的上述问题进行整改，被告愿意从其整改之日起支付物管费。另外，原告所主张的车位管理费，双方从未对车辆停放天数进行核对，原告也没有证据证明被告车辆停放的天数，且被告车辆被刮两次，均未得到解决，故也不应支付。原告福万家公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.营业执照、资质证书；2.《物业管理委托合同》、《房屋交接书》、《柳岸华府交房联系卡》、《回执》；3.说明、企业名称变更情况说明、营业执照、设立、注销、变更申请、企业名称预先核准通知书、准予变更登记通知书；4.情况说明；5.关于调整物业管理费用的公示、调整物业服务费征求意见表、会议纪要；6.德阳市发展和改革委员会德阳市住房和城乡规划建设局关于修订《德阳市区物业服务收费政府指导价及相关规定（试行）》的通知；7.中江县住房和城乡规划建设局关于江来文〔2014〕37号的回复；8.四川省业主大会和业主委员会指导规则；9.本院的（2015）中江民初字第3142号民事判决书，德阳市中级人民法院（2016）川06民终204号民事判决书;10.自2012年7月至2017年8月期间水、电、气收据；11.小汽车停放管理公约。被告王建军为证明其反驳主张，向本院提交了《物业管理委托合同》。双方提交的证据，经组织质证，现认定如下：原告提交的证据，被告对证据1、2、4、6、7、8组证据的真实性无异议，本院予以采信；对证据5、10有异议，对收据不予认可，征求意见表上王建军的签名虽是其本人所签，但签字时无上面的文字，且征求意见不代表业主同意调整收费标准，本院认为，收据客观真实，本院予以采信，被告虽然主张签名上部的没有印刷内容，但对此没有证据证明，故对征求意见表，本院予以采信；对证据3、9，被告认为与其无关，本院认为，该原告的企业变更情况真实、合法与本案具有关联，两份判决书系生效判决书，其所认定的与本案有关的事实，本案可以直接采信，故对证据3、9予以采信；证据10，物管费应为每月82.52元（以建筑面积217.15平方米乘以0.38元/平方米·月），本院予以纠正。对于车位物管费，原告未提供证据证明原告车辆实际停放的天数，且被告对此不予以认可，故本院对车位物管费的金额不予以采纳。被告提交的证据，原告无异议，本院予以采信。根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年10月，德阳市万世达物业管理有限公司成立并承接了德阳市万世达置业有限公司物业管理分公司业务。德阳市万世达置业有限公司物业管理分公司于2005年2月注销。2008年12月，德阳市万世达物业管理有限公司更名为中江县万家和物业服务有限公司。2010年4月，中江县万家和物业服务有限公司更名为德阳市福万家物业服务有限公司。被告王建军系中江县柳岸华府小区X栋X单元X楼X号房屋业主。该房建筑面积为217.15㎡。2004年10月5日，被告与德阳市万世达置业有限公司物业管理分公司签订了《物业管理委托合同》。合同主要约定：委托管理期限为3年；物管费用收取标准按物价部门审批标准执行，为0.28元/平方米·月（建筑面积）；垃圾清运费由城区环境卫生管理所确定；业主必须定期按规定缴纳物管费及车辆停车费、水、电、气费等，缴费时间：每月1号至8号，对逾期不缴纳者每天处应缴纳额0.5%的滞纳金。《物业管理委托合同》约定的委托管理期限届满后，由于该小区未成立业主委员会，故未重新选聘物业服务企业，原告继续为该小区提供物业服务，被告亦按原标准向原告交付物业服务费。2011年5月2日，原告发出通知，拟提高物管费，此后，原告向小区业主征求将物管费标准由原来的每月0.28元/平方米提高到每月0.38元/平方米，获得大多数业主的同意。2011年6月，柳岸华府小区成立了业主委员会。2011年7月30日，原告与小区业主委员会进行协商并形成会议纪要，决定从2011年8月开始按新标准收取物业服务费。此后，大部分业主按提高后的标准交付物业服务费，但少部分业主拒绝交纳物业服务，部分业主与原告发生纠纷，并向相关部门投诉认为前期物业服务合同期届满，原告应当撤离。经相关部门指导协助，柳岸华府小区业主委员会至今仍未选聘新的物业管理企业，原告为该小区业主提供物业服务至今。被告缴纳物管费等费用至2015年6月。自2014年至2016年，原告受中江县凯江镇朝阳东路社区居民委员会委托，代为收取生活垃圾清运费，每户每年36元。2011年3月18日，德阳市发展和改革会员德阳市住房和城乡规划建设局下发的《关于修订〈德阳市区物业服务收费政府指导价及相关规定（试行）〉的通知》载明：物业服务等级为三级无电梯基准价0.40元/㎡（建筑面积）·月，浮动幅度±20%。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳的诉讼请求。本院认为，被告购买案涉小区物业时与德阳市万世达置业有限公司物业管理分公司签订的《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，该委托合同合法、有效。合同签订后，德阳市万世达置业有限公司物业管理分公司被注销，由新成立的德阳市万世达物业管理有限公司承接了该小区的物业服务业务。在《物业管理委托合同》约定的有效期限范围内，双方均按该协议履行了相关义务。合同有效期限届满后，德阳市万世达物业管理有限公司通过变更登记后更名为德阳市福万家物业服务有限公司并继续在该物业小区提供服务。虽原、被告约定的期限虽已届满，原、被告亦未重新签订物业服务合同，但自2011年5月至今，中江县柳岸华府商住物小区的物业管理企业为原告公司系客观事实，原告亦未被案涉小区业主或业主委员会解聘，并继续提供物业服务。同时，被告亦在向原告缴纳物业服务费至2015年6月，故根据原、被告双方的前述行为，应认定双方存在事实上的物业服务关系。原告提供物业服务后，根据权利义务对等原则，被告应向原告缴纳相应的物业服务费用。被告虽主张原告未按合同约定对柳岸华府小区进行服务和管理，存在管理混乱、毫不负责任、不作为等问题，但对此未提供证据证明，本院对该意见不予以采纳。至于物业服务费标准，被告未提供证据证明原告调整物业服务费用标准违反国务院价格主管部门及建设行政主管部门物业服务收费办法，被告亦未提供证据证明其在签署物业管理费调整业主意见征询表时未载明内容，本院认为原告提供的物业管理费调整业主意见征询表客观反映了原告调整收费标准既予以了公示，也征得了被告外的大部分业主同意的事实，故对于原告对物业管理费上涨进行了公示本院予以确认，被告应按公示上涨的物业费标准缴纳物业管理费。关于被告自2015年7月至2017年8月应支付的物业服务费，经本院审核应为82.52元/月×26月=2145.52元。对于原告主张的自2015年至2017年8月期间共计2年的生活垃圾清运费72元，本院予以支持。对于原告主张的车位物管费问题。双方签订的《物业管理委托合同》中未约定机动车停车费用收费标准，原告提供的小汽车停放管理公约中虽然记载了收费标准，但其未提供证据证明该公约系原、被告的一致约定及2015年7月至2017年8月期间被告是否有小汽车停放的事实，故原告提供的证据不能充分证明其主张的事实，应承担举证不能的不利法律后果。对原告主张的车位物管费，本院不予支持。诉讼中，原告自愿放弃要求被告给付滞纳金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百六十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告王建军于本判决生效后十五日内向原告德阳市福万家物业服务有限公司给付物业管理费2145.52元及垃圾清运费72元，共计2217.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告王建军负担。本判决为终审判决。审判员 周 琪二〇一七年十一月二十日书记员 张叶莉