湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终460号
上诉人（原审原告）：刘豪，男，1967年1月23日出生，汉族，住十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：刘钢，湖北诚业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：娄小兵，湖北诚业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司，住所地武汉市武昌区中南路1号。
负责人：王季明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：申晗，湖北民本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余云，湖北民本律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行，住所地宜昌市西陵区西陵一路73号。
负责人：唐海松，该支行行长。
委托诉讼代理人：胥学军，该支行副行长。
委托诉讼代理人：万仙，该支行员工。
被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司三峡分行，住所地宜昌市夷陵大道特169号。
法定代表人：韩强，该分行行长。
委托诉讼代理人：林正廷，该分行员工。
委托诉讼代理人：刘斌，该分行员工。
上诉人刘豪因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称信达资产管理公司）、中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行（以下简称工商银行铁路坝支行）、中国工商银行股份有限公司三峡分行（以下简称工商银行三峡分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘豪上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持刘豪全部诉讼请求。事实与理由：1、本案房屋权属清楚，无任何争议。虽然诉争的房屋流转了多次，但最终的归属是明确的，房屋所有权是各方均认可的事实，有法院的判决书及执行裁定书证实。2、工商银行的过错不应该由刘豪承担不利后果。根据法院的（2004）宜执字第7号民事裁定书，工商银行铁路坝支行应无条件将房屋登记在其名下。3、与信达资产管理公司的《买卖合同》不能成为三被上诉人不履行义务、不承担税费的依据。双方签订的《买卖合同》系信达资产管理公司提供的格式合同。而该合同明显免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利。根据相关法律规定，相对应部分的格式条款应为无效条款。4、一审法院程序瑕疵。工商银行铁路坝支行在诉讼过程中高度重视、安排专人与房管部门对接积极办理变更登记手续并取得了部分的进展。刘豪与工行都请求一审法院能否暂缓判决，但一审法院基于审限的原因未同意。
信达资产管理公司答辩称：信达资产管理公司认为本案所涉房屋所有权属于刘豪。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
工商银行铁路坝支行、工商银行三峡分行答辩称：一审判决认定的法律关系正确。本案系刘豪与信达资产管理公司之间的房屋买卖合同纠纷，工商银行铁路坝支行、工商银行三峡分行不存在协助办理房屋过户的义务。
刘豪向一审法院起诉请求：1、确认刘豪与信达资产管理公司签订的《买卖合同》有效，刘豪对位于宜昌市解放路52号时代广场1楼1022号的商铺享有所有权；2、信达资产管理公司、工商银行铁路坝支行、工商银行三峡分行协助刘豪办理房屋的变更手续并承担其应承担的税费；3、信达资产管理公司、工商银行铁路坝支行、工商银行三峡分行承担诉讼费用。
一审法院认定事实：1994年10月26日，冯永骥与华瑞（宜昌）房地产有限公司签订《宜昌市三峡商城房屋买卖合同》，合同约定冯永骥向华瑞（宜昌）房地产有限公司购买三峡商城1022号商铺，价格为1097250元。冯永骥为支付房款，向原中国工商银行宜昌市分行房地产信贷部申请贷款65万元，以三峡商城1022号商铺提供抵押担保，华瑞（宜昌）房地产有限公司提供保证担保。后原中国工商银行宜昌市分行房地产信贷部向冯永骥发放了65万元的贷款，冯永骥用该款还清了欠款并取得该房屋，但双方未办理房屋产权过户手续，贷款银行与冯永骥亦未办理该房屋的抵押登记。1997年9月30日，冯永骥与湖北宜百贸易股份有限公司签订《商铺转让合同》，合同约定冯永骥将三峡商城1022号商铺有偿转让给湖北宜百贸易股份有限公司，由湖北宜百贸易股份有限公司偿还原中国工商银行宜昌市分行房地产信贷部欠款本金541667元及利息。原中国工商银行宜昌市分行房地产信贷部改建后的中国工商银行三峡分行第三办事处在该转让合同上签章认可。后湖北宜百贸易股份有限公司未按照合同约定偿还贷款。因银行内部调整，该笔借款由中国工商银行三峡分行铁路坝支行管理。后中国工商银行三峡分行铁路坝支行于2003年将湖北宜百贸易股份有限公司起诉至法院，宜昌市中级人民法院判决：湖北宜百贸易股份有限公司向中国工商银行三峡分行铁路坝支行偿还借款本金52.7万元，利息42.878885万元。2004年10月18日，宜昌市中级人民法院下达（2004）宜执字第7号民事裁定书，裁定将被执行人湖北宜百贸易股份有限公司所有的位于宜昌市解放路52号时代广场一楼的商铺（建筑面积77平方米），作价838166元交付申请执行人中国工商银行三峡分行铁路坝支行抵偿债务。2004年10月20日，宜昌市中级人民法院下发（2004）宜执字第7-1号协助执行通知书，要求宜昌市房地产管理局将位于宜昌市解放路52号时代广场一楼的1022号商铺（建筑面积为77平方米）以物抵债，过户给中国工商银行三峡分行铁路坝支行。2005年7月18日，中国工商银行三峡分行与中国信达资产管理公司[武汉］办事处签订《债权转让协议》1份，约定中国工商银行三峡分行将债务人为湖北宜百贸易股份有限公司（冯永骥）所欠中国工商银行三峡分行的贷款本金及利息转让给中国信达资产管理公司[武汉］办事处。
2010年9月28日，刘豪通过公开拍卖的方式以94.5万元的总金额竞得位于宜昌市××时代广场××楼××号的总建筑面积为77平方米的房屋1套。刘豪分两次将拍卖款共计94.5万元打入湖北嘉正拍卖有限公司的银行账户。2010年10月15日，刘豪（买受人）与信达资产管理公司（出卖人）签订《买卖合同》1份，买卖合同首部约定：“双方为进一步确认就拍卖标的转让所产生的权利义务关系，在平等自愿、充分友好协商的基础上，签订本合同，以昭信守。”合同第4.1条约定：“买受人确认并同意，拍卖人已经通过《拍卖规则》（附件二）、《竞买人承诺书》（见附件四）、《披露函》（见附件五）等文件及对拍卖标的的展示，向买受人明确说明和揭示了拍卖标的的瑕疵、缺陷和风险，买受人已通过查阅文件、现场查看拍卖标的知悉上述瑕疵、缺陷和风险，拍卖标的出现该等瑕疵、缺陷或风险的，出卖人不承担任何责任，买受人不得因此要求解除本合同，且无权要求出卖人对此采取任何补救措施、支付任何费用或补偿款项或承担任何损害赔偿责任（包括侵权责任）；也无权要求减少、降低成交价款的金额或拒绝支付成交价款。合同第4.2条约定：“出卖人再次声明，除《披露函》中披露的瑕疵外，拍卖标的物可能存在以下一项或多项瑕疵或缺陷：（1）义务人可能不履行或者不能履行以物抵债协议和∕或原债权文件；（2）……；（3）……；（4）涉诉拍卖标的可能存在败诉、不能变更诉讼主体、执行主体等诉讼风险；（5）原债权文件或以物抵债协议可能存在未生效、无效或被撤销的情形；……（8）委托人（义务人）可能尚未实际占有拍卖标的项下不动产、或其已经或将会丧失对拍卖标的项下不动产的实际占有（包括但不限于拍卖标的项下不动产的全部或部分已经被出租、出借或被第三方合法或非法占有），致使委托人（或义务人）无法或难以向买受人交付（转移占有）拍卖标的项下不动产；（9）拍卖标的项下不动产可能存在欠缴或应当缴纳、补缴税收、出让金、滞纳金、违约金、罚款或者其他应缴费用的情形；……（11）拍卖标的项下不动产的相关权属证明文件缺失、遗失、未办理（取得）权属初始登记手续（权属证书），或者拍卖标的项下土地的征用、土地使用权的出让、划拨或取得可能与中国法律规定的程序或其他要求不一致；（12）无法办理拍卖标的项下不动产的权属变更或转移登记手续；……。”合同第12.2条约定：“与拍卖标的或其项下不动产相关的任何税收（包括在拍卖成交日前欠缴的税收及在拍卖成交日后应交纳的税收）均由买受人承担。”
一审法院另认定，位于宜昌市××时代广场××楼××号的总建筑面积为77平方米的房屋并未办理初始登记，在相关房管部门未查询到关于此套房屋的信息。
一审法院认为，刘豪与信达资产管理公司签订的买卖合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，系有效协议。依法确认刘豪与信达资产管理公司于2010年10月15日签订的房屋买卖合同合法有效；根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中诉争的位于宜昌市××时代广场××楼××号的总建筑面积为77平方米的房屋，并未办理初始登记，在相关房管部门未查询到关于此套房屋的信息，刘豪已在《买卖合同》中清楚知晓涉案房屋的风险，故对于刘豪要求确认其对诉争房屋享有所有权的诉讼请求，依法予以驳回；由于本案中的诉争房屋并未办理初始登记，无法确认其产权，且工商银行铁路坝支行、工商银行三峡分行与刘豪之间并无合同法律义务关系，对于刘豪要求信达资产管理公司、工商银行铁路坝支行、工商银行三峡分行协助办理房屋变更登记的诉讼请求，依法予以驳回。根据刘豪与信达资产管理公司签订的合同第12.2条约定：“与拍卖标的或其项下不动产相关的任何税收（包括在拍卖成交日前欠缴的税收及在拍卖成交日后应交纳的税收）均由买受人承担。”，对于刘豪要求信达资产管理公司、工商银行铁路坝支行、工商银行三峡分行承担税费的诉讼请求，依法予以驳回。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认刘豪与中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司于2010年10月15日签订的《买卖合同》合法有效；二、驳回刘豪的其他诉讼请求。一审案件受理费12800元，按照简易程序减半收取6400元，由刘豪负担。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。据一审查明，本案所涉房屋未办理初始登记，在房管部门亦不能查询到该房屋的相关信息，无法确认其产权。虽然刘豪和信达资产管理公司签订了《买卖合同》，但其未依法进行登记，物权变动尚未完成。同时，刘豪和信达资产管理公司系通过签订买卖合同的方式意欲转让房屋之所有权，刘豪取得房屋所有权是买卖合同依法履行的结果，确认物权以存在物权归属争议为前提，买卖合同尚未履行完结的，买受人请求确认其享有标的物之所有权的，不符合物权法第33条规定的物权归属争议。综上，刘豪要求确权理据不足。另外，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘豪和信达资产管理公司签订的《买卖合同》系当事人真实意思表示，该合同中关于税费承担有明确约定，双方当事人均应遵照履行。
综上所述，刘豪的上诉请求不成立，应予驳回。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元，由刘豪负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 灿
审判员 李建敏
审判员 胡建华
二〇一八年七月三十一日
书记员 庄丽可