辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽05民终885号
上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司本溪分行，住所地平山区。
法定代表人魏军，该行行长。
委托代理人张庆俊，该单位工作人员。
委托代理人李国兴，该单位工作人员。
被上诉人（原审原告）刘述，男，1969年1月4日出生，汉族，现住本溪市平山区。
原审被告本溪通和房地产开发有限公司，住所地：本溪市经济技术开发区。
法定代表人何静涛，该公司董事长。
上诉人中国农业银行股份有限公司本溪分行（以下简称农行本溪分行）因房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2015）平民初字第00998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定的事实:位于平山区的“某某公寓”是被告本溪通和房地产开发有限公司负责开发建设的项目，被告本溪通和房地产开发有限公司为开发该项目，从1999年2月13日起陆续向被告中国农业银行股份有限公司本溪分行申请银行借款，并用本溪市无线电五厂坐落地的土地使用权和某某公寓在建工程作抵押，之后分别于1999年3月20日和2000年1月27日办理了土地和在建工程抵押登记。2000年7月14日，原告与被告本溪通和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告本溪通和房地产开发有限公司将其开发建设的某某公寓×单元×层×号的商住楼（建筑面积163.84平方米）出售给原告，房屋出售价款为32.2476万元。《商品房买卖合同》签订后，原告于2000年7月21日交清全部房款，2002年房屋竣工，原告在被告本溪通和房地产开发有限公司未交付房屋的情况下实际占有使用该房屋至今，被告本溪通和房地产开发有限公司一直没有为原告办理上述房屋的所有权证。
另查：自1999年2月13日起，被告本溪通和房地产开发有限公司与被告中国农业银行股份有限公司本溪分行先后签订十份金融借款合同，涉及借款金额为1087.6万元。1999年5月17日，被告本溪通和房地产开发有限公司与被告中国农业银行股份有限公司本溪分行签订《银企合作协议书》，该协议书签订后，被告中国农业银行股份有限公司本溪分行开始保管被告本溪通和房地产开发有限公司的相关印章，参与被告本溪通和房地产开发有限公司的房屋销售工作，后双方就银行借款偿还情况产生纠纷，被告中国农业银行股份有限公司本溪分行向本溪市中级人民法院提起诉讼，经本溪市中级人民法院和辽宁省高级人民法院审理，辽宁省高级人民法院于2009年8月13日作出终审判决，判决本案被告本溪通和房地产开发有限公司于判决生效后10日内偿还本案被告中国农业银行股份有限公司本溪分行银行借款本金949.6万元及利息，如不能按期偿还上述贷款本金及利息，将以其抵押的财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先偿还被告中国农业银行股份有限公司本溪分行的银行贷款本金及利息。判决生效后，本案被告中国农业银行股份有限公司本溪分行向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2010年6月8日作出（2010）民再申字第72号民事裁定，该裁定认为：辽宁省高院判决认定被告中国农业银行股份有限公司本溪分行与被告本溪通和房地产开发有限公司之间的借款关系有九份借款合同为证，九份合同上均有被告本溪通和房地产开发有限公司法定代表人的签字，被告本溪通和房地产开发有限公司对九份合同均无异议且在申请再审中对借款数额亦未提出异议，因此被告本溪通和房地产开发有限公司主张二审判决认定其与被告中国农业银行股份有限公司本溪分行之间的借款关系缺乏证据证明与事实不符。1999年5月27日被告中国农业银行股份有限公司本溪分行与被告本溪通和房地产开发有限公司签订的《银企合作协议书》约定，被告中国农业银行股份有限公司本溪分行参与被告本溪通和房地产开发有限公司开发的本溪市无线电五厂地段10层商住楼项目，对售房款专项管理，预售和售房款优先偿还通和公司法定代表人何静涛在经营本溪市混合柴油厂、上牛鸡厂和富源溶剂厂期间自被告中国农业银行股份有限公司本溪分行处的借款，剩余资金偿还项目贷款，被告中国农业银行股份有限公司本溪分行在该协议中并无投入资金、获取利益及承担风险的义务，其参与项目的目的在于监督款项的使用并以预售和售房款偿还贷款，故该协议不能推翻双方当事人之间的借款关系。《银企合作协议书》的履行情况关系到被告本溪通和房地产开发有限公司在借款合同项下还款的数额，根据协议内容，无线电五厂地段10层商住楼开发项目归被告本溪通和房地产开发有限公司，被告中国农业银行股份有限公司本溪分行负责管理被告的印章并协助被告本溪通和房地产开发有限公司的财务管理与销售工作，因此双方当事人均有义务证明合同的履行情况，但鉴于双方当事人在该案中均不提供相关证据，一审判决根据被告中国农业银行股份有限公司本溪分行提交的还款凭证确认被告本溪通和房地产开发有限公司欠付的款项数额，并明确双方就《银企合作协议书》的履行情况证据充分后可另行解决并无不当，二审判决予以维持亦无不妥。故最高人民法院裁定驳回本案被告本溪通和房地产开发有限公司的再审申请。
原审法院认为：本案原告刘述与被告本溪通和房地产开发有限公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同依法有效。原告与被告本溪通和房地产开发有限公司之间的房屋买卖关系成立后，在原告交付了全部房款的情况下，被告本溪通和房地产开发有限公司不仅负有向原告交付房屋的主要义务，还负有协助原告办理房屋所有权证的附随义务。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，上述内容虽未对一般债权人与商品房消费者的权利优先及对抗关系作出直接规定，但从逻辑上应推论出一般债权人的权利行使不能对抗商品房消费者所享有的权利。本案中原告在与被告本溪通和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后即支付了全部购房款，故其行使继续履行买卖合同，要求被告本溪通和房地产开发有限公司及被告中国农业银行股份有限公司本溪分行为其办理房屋过户手续的权利优先于被告中国农业银行股份有限公司本溪分行的抵押权。现原告依据商品房买卖合同及交款收据要求被告本溪通和房地产开发有限公司和被告中国农业银行股份有限公司本溪分行协助办理房屋所有权证的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘述与被告本溪通和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；二、被告本溪通和房地产开发有限公司和被告中国农业银行股份有限公司本溪分行于本判决生效后10日内协助原告刘述办理某某公寓×单元×层×号房屋（建筑面积163.84平方米，具体位置、面积以产权管理部门最终核定为准）的所有权转移登记手续。案件受理费6137元（原告已预交），由被告本溪通和房地产开发有限公司和被告中国农业银行股份有限公司本溪分行共同负担。
上诉人农行本溪分行的上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，驳回一审原告的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。一、一审法院查明以下事实（一）一审已经查明上诉人依法取得抵押权在先，被上诉人买房在后，上诉人依法取得抵押权并没有侵害被上诉人的权益。上诉人取得土地使用权日期为1999年3月20日、取得在建工程办理抵押权日期为2000年1月27日。被上诉人举证的商品房买卖合同的签订时间是2000年7月14日。（二）一审已经查明被上诉人与本溪通和房地产签订的商品房买卖合同，被上诉人在本溪通和房地产未交付房屋的情况下实际占有使用，本溪通和房地产一直没为被上诉人办理房屋所有权证。一审法院认定本溪通和房地产负有协助被上诉人办理房屋所有权证的附随义务。（三）一审已经查明辽宁高法于2009年8月13日对上诉人与本溪通和房地产之间的借款合同纠纷案件作出终审判决，出具（2009）辽审民再字第49号民事判决书，判决本溪通和房地产偿还上诉人借款本金949.6万元及利息，如不能按期偿还上述贷款本金及利息，将以其抵押的财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先偿还上诉人。最高法院于2010年6月8日作出（2010）民再申字第72号民事裁定书，维持（2009）辽审民再字第49号民事判决，驳回本溪通和房地产的再审申请。二、一审法院在查明以上事实的情况下，依据《最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》推定被上诉人要求办理房屋所有权证的权利优于上诉人的抵押权，判决上诉人协助被上诉人办理房屋所有权证，是没有事实和法律依据的，属于适用法律错误，理由如下：（一）一审法院已查明上诉人依法取得抵押权在前，被上诉人购买房屋在后，且生效法律文书已经判决上诉人与通和公司借贷关系成立，上诉人取得的抵押权合法有效。一审法院无视已查明的事实，对上诉人的抵押权避而不谈，不依据相关法律规定予以认定，直接判决上诉人协助被上诉人办理房屋所有权证，只认定商品房买卖合同依法有效，是在刻意回避相关法律规定，为依据《最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》进行判决提供条件。（二）一审法院认定了通和公司负有协助被上诉人办理房屋所有权证的附随义务。却没有证据证明上诉人有协助被上诉人办理房屋所有权证的义务和上诉人在本案中存在过错的情况下，强行把上诉人依法取得的抵押权与被上诉人因购买房屋取得的债权相联系，依据《最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，凭主观臆断，采用逻辑推理的方式推论出被上诉人办理房屋过户手续的权利优先于上诉人的抵押权。一审法院这种逻辑推理明显是法律滥用，最高法院颁布司法解释是为了解决工程款的优先权问题，但一审法院任意扩大该司法解释的适用范围，在没有工程款纠纷的案件中，滥用该司法解释，仅凭主观想象推理得出买受人的权益优于抵押权的结论，并无任何法律依据。（三）本案应当适用担保法、担保法司法解释及民事诉讼法等相关法律，依法保护上诉人的合法担保物权。本案涉及的确认上诉人担保物权的判决书已于2010年发生法律效力，产生既判力，非经法定程序不得随意改变或者否定其内容和效力。被上诉人对生效民事判决确定的标的物权属提出的主张不能对抗法律文书的强制效力。（四）在本案中上诉人依据相关法律取得抵押权不存在任何过错，根据民事诉讼法司法解释第203条：承担连带责任的当事人败诉的，应当共同负担诉讼费用。一审法院判决上诉人与通和公司共同承担诉讼费用实属错判。（五）一审判决显失公平，严重损害上诉人的合法权益。一审法院为了平息纠纷，以损害上诉人利益为代价，明显违背了法院以事实为依据，以法律为准绳，公平正义审理案件的宗旨。滥用司法解释，在上诉人无任何过错的情况下，以牺牲上诉人抵押权为代价，将本应由上诉人享有优先受偿权的房产判决过户给被上诉人，使上诉人失去了抵押物的优先受偿权而沦为普通债权，严重违背了担保制度保障债权实现的设立初衷，使得担保制度带来的经济、道德、社会的效益及法律效力也丧失殆尽，也扰乱了金融秩序。
被上诉人刘述提出答辩：原审判决正确，应予维持。
本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审查明的事实。
本院认为：上诉人为了确保出借给通和公司的借款能够安全收回，于1999年5月17日与借款人通和公司签订了“银企合作协议书”，并自此开始保管通和公司的相关印章、参与通和公司的房屋销售工作。而被上诉人是于2000年7月14日与通和公司签订的“商品房买卖合同”，并于本合同签订的第七天付清了全部买房款。据此不难看出：虽然从商品房买卖合同的形式要件来看，商品房买卖合同是在被上诉人与通和公司之间签订的，但通和公司的相关印章当时处于上诉人的保管之下，通和公司的房屋销售工作也处于上诉人参与之下，故被上诉人购买通和公司案涉房屋的合同行为，是在上诉人的参与之下完成的，且被上诉人交纳的买房款的收据上也有上诉人员工赵明签名。被上诉人购买涉案房屋的行为有益于上诉人实现金融债权是显而易见的，上诉人希望促成被上诉人购买涉案房屋也是毋庸置疑的，否则，涉案房屋的买卖合同则不会顺利达成。所以，涉案房屋买卖合同与一般的商品房买卖合同存在明显不同，上诉人所享有的抵押物权与一般的抵押物权也存在明显差异。抵押物权优于一般债权是一般性的法律原则，本案不同之处在于上诉人在明知被上诉人向抵押人购买抵押物（涉案房屋）的情况下，不仅没有阻止，反而积极促成双方达成买卖交易，其为了及时收回金融借款的积极心态是不言自明的，被上诉人购买涉案房屋的行为给上诉人带来的借贷资金回收利益也是毋庸置疑的。按照权利与义务相对等的法律原则，上诉人有义务配合被上诉人办理涉案房屋所有权转移登记手续。上诉人在被上诉人要求其协助办理涉案房屋所有权转移登记手续之时才提出抵押权之抗辩，显然不应得到法律支持。所以，一审判决通和公司与上诉人协助被上诉人办理涉案房屋所有权转移登记手续并无不当，理应予以维持。至于上诉人提出的“上诉人取得抵押权不存在任何过错，不应承担诉讼费用”的上诉观点，不应得到法律支持。因为，诉讼费用承担的分配原则是依法考量纠纷的引起原因及过错，最终由引起本案纠纷的过错方当事人承担诉讼费用。从以上论述中不难发现，如果上诉人与通和公司积极履行配合办理涉案房屋所有权转移登记手续的义务，则不会导致被上诉人提起本案诉讼，也就不会发生本案的诉讼费用。故此，一审对诉讼费用承担的分配原则正确，本院应予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费六千一百三十七元，由上诉人中国农业银行股份有限公司本溪分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 任刚
审判员 朱飞
审判员 高伟
二〇一六年七月二十八日
书记员 任燕
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。