江苏省常州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）常执异字第35号
异议人江苏武进建工集团有限公司，住所地本市竹林北路88号。
法定代表人耿惠康，该公司董事长。
委托代理人蔡建新、柳晓峰。
申请执行人金漪。
委托代理人彭忠伟，江苏铭天律师事务所律师。
委托代理人林平，江苏铭天律师事务所律师。
被执行人常州新区新业房地产开发有限公司，住所地本市新北区锦绣东苑29幢5楼。
法定代表人花勤生，该公司总经理。
被执行人常州市新北区汇通农村小额贷款有限公司，住所地本市新北区小河镇汽摩二路66号。
法定代表人花勤生，该公司总经理。
金漪与常州新区新业房地产开发有限公司（以下简称新业公司）、常州市新北区汇通农村小额贷款有限公司（以下简称汇通公司）借款合同纠纷一案，常州仲裁委员会作出的2013常仲裁字第396号仲裁裁决书已发生法律效力。因新业公司、汇通公司未按期履行，金漪向本院申请执行。执行中，江苏武进建工集团有限公司（以下简称建工公司，原江苏武进建筑安装工程有限公司）向本院提出执行异议，请求法院解除对本市锦海星城4幢101室、9幢101室、9幢401室房屋查封。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月6日进行了听证。异议人建工公司的委托代理人蔡建新、柳晓峰，申请执行人金漪的委托代理人林平到庭参加听证。新业公司、汇通公司未到庭参加听证。
建工公司提出异议称：2011年9月5日，建工公司与新业公司签订了建设工程施工合同一份，约定工程名称锦海星城区3-3地块项目，建工公司为承包人，合同价款10908万元，合同签订后，建工公司全面履行约定，将所施工的工程已交付新业公司。2010年11月8日建工公司与新业公司、万豪花都大酒店签订了协议，约定新业公司在支付工程款时，40%以商品房及商业房抵工程款。2012年6月25日，建工公司与新业公司双方确认，新业公司抵给建工公司房屋共计33套，总价为19050035元，其中包括锦海星城4幢101室、9幢101室、9幢401室房屋，计价1719245元。上述房屋均已交付给建工公司。截止2013年2月5日新业公司共支付工程款72514125.20元，其中包括上述抵房款19050035元和车库款1254000元。至今建工公司共出具工程款发票5张，票面额为74500000元。综上，可以证明新业公司已将其开发的上述房屋抵付其应付建工公司部分工程价款1719245元后，建工公司已经不再就工程价款1719245元再行使要求新业公司支付该款的权利，即建工公司与新业公司已经就建工公司对其拥有的债权约定转化为建工公司房屋权利，对此建工公司也已经全部支付了上述房屋的全部价款，并已接受了所有房屋，请求法院对锦海星城4幢101室、9幢101室、9幢401室房屋停止执行。
金漪答辩称：建工公司没有和新业公司签订房屋买受合同，没有进行备案登记，对诉争房屋不享有物权，因此建工公司与新业公司之间仍属于债权债务关系，建工公司应当通过诉讼向新业公司主张其权利，而不能向申请执行人主张。关于开票金额和工程款支付金额不一致，说明新业公司没有付清工程款，不足部分仍应用货币和其它方式支付，不能证明房屋的产权归建工公司所有，此外，依据物权法的规定，房屋作为不动产其权利通过登记或诉讼方式取得，申请执行人通过法律途径取得诉争房屋的权利应当予以保护。综上，请求驳回建工公司的申请，将上述房屋继续执行。
经审查查明：2014年1月28日，常州仲裁委员会作出了2013常仲裁字第396号仲裁裁决书，该仲裁裁决书中的内容为：一、新业公司向金漪归还借款本金5000万元；二、新业公司以5000万元为基数，按同期同类银行贷款利率的四倍，自2013年9月16日起至付清借款本金为止向金漪支付逾期付款利息；三、新业公司补偿金漪为本案支付的律师代理费480000元；四、本案仲裁费332597元、财产保全费5000元，由新业公司承担；五、上述各项合计，新业公司应于本裁决书送达之日起十五日内向金漪履行完毕；六、汇通公司对新业公司上述义务承担连带偿还责任。该仲裁书生效后，新业公司、汇通公司未按约履行义务，金漪向本院申请执行新业公司、汇通公司借款合同纠纷一案。在执行过程中，建工公司向本院提出异议。
另查明：2010年11月8日江苏武进建筑安装工程有限公司（以下简称建筑公司）与新业公司、万豪花都大酒店签订一份协议，协议主要内容：三方就锦海星城二期项目建设事项在未开工之前协商一致，订立本协议，作为施工合同的补充协议；建筑公司必须于2010年11月8日前向新业公司提供1000万元的施工保证金，新业公司按年利率12%支付给建筑公司利息，建筑公司同意配合新业公司提供相关资料办理4000万元的借款作为施工保证金，由此产生的责任及相关费用均由新业公司承担，新业公司承诺在收到保证金30个月内返还上述保证金5000万元，万豪花都大酒店对新业公司的责任承担连带保证责任；工程款中40%以商品房及商业房抵，其中30%的商品房、车库。商品房价格为4980元每平方米，车位38000元每个，10%的商业用房15000元每平方米，工程进度款支付时同步按比例扣除房款等。2011年9月15日建筑公司与新业公司签订了一份建筑工程施工合同，合同约定：工程名称锦海星城3-3地块项目由建筑公司施工；合同价款为10908万元；双方并对权利义务作了约定等。合同签订后，新业公司与建筑公司按约履行了合同。2012年6月25日新业公司提供一份房源清单，该清单中载明：房屋共33套［包含4幢101室（总价555251元）、9幢101室（总价581997元）、9幢401室（总价581997）共计1719245元］，单价为4980元每平方米，房屋总金额为19050035；车库33个，单价38000元，车库总价1254000元；房屋和车库的总价为20304035.2元；清单的下方注明：以上为新业公司提供给建筑公司工程款抵房款的房源清单，单价及总价双方签字盖章确认；新业公司、建筑公司均在该房源清单上签字盖章确认。该协议签订后建筑公司陈述上述房屋新业公司均已交付给建工公司，并由其联系客户，如有客户需买房由建筑公司开具单子，客户持单去新业公司签订房屋买卖合同。建筑公司已向新业公司开具发票5张共计金额7450万元。
又查明：2013年11月18日，本院作出了（2013）常商仲保字第49号民事裁定，并查封了本市锦海星城4幢101室、9幢101室、9幢401室房屋。
本院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，首先，本院查封的坐落于本市锦海星城4幢101室、9幢101室、9幢401室房屋至今仍登记在新业公司名下。案外人建工公司认为其已用工程款抵偿了上述房屋并实际占有，其提供了协议书、建筑工程施工合同、房源清单、发票等证据，但从上述证据的内容来看，仅体现双方有以工程款抵房款的意思表示，但不能证明新业公司已将涉案房屋交由建工公司处分，建工公司已从新业公司处以抵账的形式取得了诉争房屋的处分权。况且，根据房屋清单的内容亦不符合已经支付全部价款的相关规定。其次，关于涉案房屋建工公司实际占有的问题，建工公司陈述涉案房屋新业公司均已交付给建工公司，并由其联系客户，如有客户需买房由建筑公司开具单子，客户持单去新业公司签订房屋买卖合同。对此，申请执行人金漪不予认可，建工公司也未提供相关证据证明。因此，案外人建工公司提供的证据不足以证明其已全额付款并实际占有涉案房屋的事实，其异议理由不能成立，本院查封登记于新业公司名下坐落于本市锦海星城4幢101室、9幢101室、9幢401室房屋并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
驳回建工公司提出的执行异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 颜国容
审判员 沈秋云
审判员 赵玉冰
二〇一四年十二月十日
书记员 胡晓岚
附录法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。