浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0602执异134号
案外人刘瑞瑞，男，1983年6月15日出生，汉族，户籍所在地陕西省晋中市榆次区，现住绍兴市袍江南岸花园西区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）陈益倩，浙江越杰律师事务所律师。
申请执行人禹园园，女，1991年5月21日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）俞薇薇，浙江纳森律师事务所律师。
被执行人何昆武，男，1984年10月15日出生，汉族，住浙江省嵊州市。
被执行人裘慧淼，男，1986年6月18日出生，汉族，住浙江省嵊州市。
被执行人马超益，女，1986年10月27日出生，住浙江省嵊州市。
在本院执行申请执行人禹园园与被执行人何昆武、裘慧淼、马超益民间借贷纠纷一案中，案外人刘瑞瑞提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘瑞瑞称，贵院在审理及执行禹园园与马超益、何昆武、裘慧淼民间借贷纠纷一案过程中，错误地将案外人所有的坐落绍兴袍江南岸花园西区21幢一单元302室、权证号F0000007121的房产（以下简称涉案房产）当作被执行人的财产予以执行，案外人依法提出执行异议，请求立即中止执行涉案房产，并解除查封措施，依法返还案外人的财产。具体事实与理由如下：由贵院作出的(2016)浙0602民初10451号民事判决书可知，申请执行人禹园园与被执行人马超益、何昆武的民间借贷关系最早发生在2016年3月。案外人与被执行人马超益、何昆武于2010年2月27日就通过绍兴市越城区东生房屋介绍所介绍签订了房地产转让合同，购买涉案房产，并支付购房全款后在涉案房产内居住生活至今已8年有余，在此期间，案外人多次要求被执行人马超益、何昆武协助办理房屋过户手续，但被执行人一直不予配合，导致该房产未办理过户的责任不在案外人一方。案外人法律意识淡薄，没有考虑到房屋不办理过户存在的法律风险，直到收到法院公告才知道涉案房屋已经被贵院查封，现已进入执行程序，根据相关法律规定，案外人特提出执行异议。异议审查中，案外人明确其异议请求为要求本院立即中止执行涉案房产，并解除查封措施。
申请执行人禹园园称，被执行人何昆武、马超益在向申请执行人借款前，曾告知申请执行人在袍江南岸花园有处房产，肯定有能力归还申请执行人的借款，并且何昆武还邀请申请执行人到涉案房屋处参观以证明该房产是两人共同居住的。此后，申请执行人的代理人于2016年11月1日至绍兴市不动产登记服务中心查询，证实被执行人马超益名下有涉案房产，且该房产无抵押、无查封，并将该财产线索提供给法院，申请财产保全。判决生效后，各被执行人未能履行生效判决，申请执行人要求法院依法执行该房产，于法有据。申请执行人认为房屋权属应依照房管部门登记记载为准，请求驳回案外人的异议请求。
被执行人何昆武、马超益称，对案外人陈述没有意见，涉案房产确实已经出卖给案外人，并付清了全部购房款，被执行人何昆武没有和申请执行人说过名下有涉案房产，也没带申请执行人去看过。
本院查明：被执行人马超益名下登记有坐落绍兴袍江南岸花园西区21幢一单元302室、建筑面积为91.36平方米、权证号为绍房权证袍江字第××号的房产，但至今尚未领取该房产对应的国有土地使用权证。
本院在审理原告禹园园为被告何昆武、裘慧淼、马超益民间借贷纠纷一案过程中，根据原告方申请于2016年11月4日诉讼保全查封了马超益名下的涉案房产。2017年3月7日，本院作出（2016）浙0602民初10451号民事判决书，判令：一、被告何昆武归还原告禹园园借款本金5万元，并支付该款自2016年3月4日起至款清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算的利息，及支付原告禹园园为实现债权支出的律师代理费2300元，于本判决生效之日起十日内履行；二、被告何昆武归还原告禹园园借款本金8万元，并支付该款自2016年3月23日起至款清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算的利息，及支付原告禹园园为实现债权支出的律师代理费3700元，于本判决生效之日起十日内履行；三、被告裘慧淼对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、被告马超益对上述第一项债务承担连带清偿责任。该判决生效后，因被告未自觉履行，根据原告申请，本院于2018年1月26日立案执行。执行中，本院于2018年7月23日作出（2018）浙0602执775号公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2018年8月3日前向本院书面申报权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。
案外人刘瑞瑞为证明其异议主张成立，向本院提交了以下证据：
1、转让方（甲方）为马超益、何昆武，受让方（乙方）为刘瑞瑞，中介方为绍兴市越城区东生房屋介绍所、落款日期为2010年2月27日的房地产转让合同1份，其中约定甲方同意将涉案房产作价40万元转让给乙方；乙方于合同签订时向甲方支付人民币20000元，于2010年3月15日前支付购买款370000元，余款10000元待乙方改名后付清，房屋改名手续和所产生的费用由乙方自己承担，甲方必须无条件到场配合；甲方应在乙方房款付清的当天将房屋及其他附属设施交付给乙方使用；双方房屋转让中介费由乙方承担，共计4000元。
2、收款人为马超益、见证人为祝尧生（系绍兴市越城区东生房屋介绍所业主）、落款日期为2010年3月12日的收条1张，主要内容为收到刘瑞瑞购买涉案房产的购房款人民币140000元。
3、收款人为马超益、落款日期为2010年4月22日的收条1张，主要内容为收到刘瑞瑞现金转账241500元。
4、中国建设银行个人贷款结清证明及对应的还款凭证各1份，主要内容为马超益在该行的个人贷款，总额为245000元，已于2010年4月22日结清，当日实际还款金额为241497.94元。
5、收款人为绍兴市越城区东生房屋介绍所祝尧生，落款日期为2010年4月22日的收条1张，主要内容为收到刘瑞瑞中介费人民币4000元，账已结清。
6、由绍兴市越城区东生房屋介绍所业主祝尧生于2018年7月25日出具的书面证人证言1份及祝尧生于2018年8月27日出庭作证的证人证言1份，祝尧生对案外人与被执行人马超益进行涉案房产交易，付清40万元购房款进行了陈述。
7、个体工商户绍兴市越城区东生房屋介绍所的营业执照复印件及企业信用信息公示报告打印件各1份。
8、签订日期为2013年4月13日，用水人为刘瑞瑞的供用水合同1份，其中约定的供水地址为涉案房产。
9、2016年1月至2018年8月期间，户号为1704010779、户名为马超益、用电地址为涉案房产的历月电费明细单1张。
10、2013年4月至2018年8月期间，用户号为200040468、用户名为刘瑞瑞、装表地址为涉案房产的用水清单1组。
11、水费、电费、燃气费的支付宝交易记录明细查询单1组。
12、涉案房产的房产证、契证各1本。
申请执行人为反驳案外人的主张向本院提交了以下证据：1、绍兴市不动产登记查询证明1份；2、（2016）浙0602民初10451号民事裁定书及协助执行通知书（回执）各1份。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案为一般金钱债权的执行，案外人刘瑞瑞提供的证据可以证明其在法院查封之前已与被执行人马超益、何昆武签订了关于涉案房产合法有效的书面买卖合同，占有使用涉案房产至今，并付清全部购房款的事实；且亦无证据证明案外人对涉案房产在查封之前未办理过户手续存在明显过错。综上，案外人的异议请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对坐落绍兴袍江南岸花园西区21幢一单元302室房地产的执行，并解除对该房地产的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 张华娟
人民陪审员 钱土仙
二〇一八年八月二十九日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。