重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终2675号上诉人（原审原告）：巫山县嘉和物业有限责任公司，住所地重庆市巫山县秀峰街111号，统一社会信用代码91500237699272746R。法定代表人：王川，总经理。委托诉讼代理人：谭光权，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：周言，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市祥龙居实业（集团）有限公司巫山分公司，住所地重庆市巫山县广东西路60号，统一社会信用代码915002375656241524。负责人：赵维友，经理。委托诉讼代理人：唐世登，重庆市巫山县官渡法律服务所法律工作者。上诉人巫山县嘉和物业有限责任公司（以下简称嘉和物业公司）因与被上诉人重庆市祥龙居实业（集团）有限公司巫山分公司（以下简称祥龙居巫山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2017）渝0237民初2236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉和物业公司上诉请求：1.依法判令被上诉人祥龙居巫山分公司支付上诉人嘉和物业公司代为管理车库的管理服务费332300元；2.一、二审诉讼费由祥龙居巫山分公司承担。事实及理由：1.一审驳回嘉和物业公司诉请的代为管理车库车位服务费332300元错误。上诉人与被上诉人2012年3月5日达成的《巫山·阳光水岸前期服务合同》是为了在巫山县国土资源和房屋管理管局备案之用，同年3月14日双方达成协议，废除了该合同，明确约定服务管理合同另行商行。3月14日后另外签订了一份《巫山·阳光水岸前期服务合同》，应被上诉人的要求将签订日期仍然书写为2012年3月5日。两份合同不同点在第十条，即登记备案合同约定的是车位租金、服务费每个每月350元，由上诉人代为收取，350元中的300元租金交给被上诉人，50元作为每个车位的物业服务费；实际履行的合同车位每个每月350元，由被上诉人收取，被上诉人给上诉人支付车位每个每月50元的物业服务费，300元的租金归被上诉人所有。为什么签订两份合同此条款发生如此大的变化呢？当时产生的原因是：被上诉人车位没有经过职能部门的验收，设施设备也不完善，不具备收费条件，被上诉人害怕上诉人收取该费用后300元的租金不支付给被上诉人。基于这两种原因在被上诉人的要求下才作了如此大的变动。2.一审法院适用法律错误，认定事实不清。2012年3月14日上诉人与被上诉人签订了补充协议，明确废除了登记备案合同，而一审法院却参照这一被废除的合同和管理习惯作为判决案件的依据，显然违背了客观事实，既然已经明确废除了备案登记合同，该合同就不能作为定案的依据。在一审庭审中，上诉人陈述得非常清楚，房屋、车库至今未验收，不能收取任何费用，被上诉人的车库设施设备不完善，不具备收费条件，被上诉人对此也并未提出反驳证据。一审法院认为上诉人提供的2012年3月5日签订《巫山·阳光水岸前期服务合同》是在3月14日补充协议前，不能作为证据使用。虽然上诉人无法举证证明该合同的实际签订时间不是2012年3月5日，但客观事实已经能证明上诉人与被上诉人之间实际履行的是这一合同。在庭审过程中，能够提供给法院的合同除登记备案以外的合同就这一份，已近6年的物业管理上诉人是遵循这份合同在履行其义务，期间多次找被上诉人协商，要求解决车库服务费的问题，被上诉人也口头承诺先管理后给费。争议发生后，在巫山县国土局协商时，被上诉人也愿意就车库管理给上诉人100000元的补偿费（因争议较大，未达成书面协议，也未作记录），上诉人未同意才提起诉讼。诉讼过程中，上诉人请车库的保安、清洁工出庭作证，并提交了水电费用收据，管理人员工资表，证实上诉人履行了车库的实际管理行为，在管理过程中，上诉人已垫付300000余元的费用。根据证据规则规定，被上诉人并没有提交证据否定上诉人提交的登记备案合同以外的这份合同，一审法院简单地认为签订日期在2012年3月5日在补充协议签订之前，违背了证据规则的规定。在被上诉人不能提供登记备案合同以外的合同的情况下，那只能说明上诉人在一审提交的合同是实际履行的合同，被上诉人就应该履行该合同的约定。一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。请求二审依法改判。祥龙居巫山分公司辩称，一审判决被上诉人不支付上诉人停车服务费正确，应予维持。一审第三次开庭时，提交的2014年3月14日签订的补充协议，该协议针对备案而产生，双方对物业管理需要另行签订合同，而双方并未另行签订前期物业服务合同。上诉人在一审时提交的前期物业服务合同约定了向业主收取停车服务费的内容，上诉人没有向业主收取是自己经营不善。2017年5月1日巫山县才开始实施重庆市物业服务管理收费办法，这个是重庆市物价局专门规定的。上诉人所适用的法律条款在本案中不应当适用，本案应该适用渝价[2004]778号文件的规定。上诉人在实际履行的物业服务过程中，也是按此文件执行。因此一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。嘉和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令祥龙居巫山分公司支付嘉和物业公司代为管理车库车位管理服务费332300元和空置房的物业服务费104410.33元；2.本案诉讼费由祥龙居巫山分公司负担。一审法院认定事实：2012年3月5日，嘉和物业公司（乙方）与祥龙居巫山分公司（甲方）签订《巫山·阳光水岸前期服务合同》，嘉和物业公司凭该合同到巫山县国土资源和房屋管理局登记备案。2012年3月14日，嘉和物业公司与祥龙居巫山分公司双方再次签订《补充协议》，补充协议约定：甲乙双方在2012年3月5日签订的巫山·阳光水岸物业《前期服务合同》及条款内容只作为到”巫山县国土资源和房屋管理局”等部门办理相关手续用，不作为甲乙双方合作的协议条款；甲乙双方合作的协议条款再另行签订《前期物业服务合同》。但嘉和物业公司与祥龙居巫山分公司在此之后没有再签订任何合同或协议，嘉和物业公司提交的《巫山·阳光水岸前期服务合同》也是2012年3月5日签订。根据登记备案的合同，双方约定：嘉和物业公司对巫山阳光水岸实施前期物业管理，物业服务收费标准为：住宅1元/月.平方米，商业物业1.50元/月.平方米，室内停车车位50元/个.月，停车场属于甲方所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照车库350元/个.月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中车库车位50元/个.月标准提取停车服务管理费。合同期限三年，自2012年3月5日起至2015年3月4日止。嘉和物业公司从签订合同后便对阳光水岸小区进行物业管理，直到2017年6月19日结束。2014年1月15日，祥龙居巫山分公司开发建设的”阳光水岸”6号楼竣工验收；2014年7月1日，1、2号楼竣工验收；2015年5月31日，3、4、5号楼竣工验收。祥龙居巫山分公司对竣工验收的房屋立即交由嘉和物业公司进行管理，同时交付的还有每栋楼下的室内车库，其中1、2、6号楼共计74个车位，3、4、5号楼共计181个车位。嘉和物业公司在从事物业管理期间，仍有部分房屋没有出售，包括延迟交付的房屋共有150套，按照嘉和物业公司与祥龙居巫山分公司双方约定的收费标准和计费办法（每平方米1元，按半价计收），嘉和物业公司应当收取空置房物业服务费103478.33元。由于车库至今未通过相关职能部门的竣工验收（特别是消防验收），不具有对外进行销售或出租的条件，只是临时提供给业主使用，嘉和物业公司也从未对停车业主进行收费。一审法院认为，1.本案祥龙居巫山分公司是否是适格主体的问题。祥龙居巫山分公司辩称其不是本案承担民事责任的主体。根据《公司法》的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。一审法院认为，根据《民事诉讼法》第48条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第52条的规定，法人依法设立并领取营业执照的分支机构，可以作为民事诉讼的当事人。而分公司作为企业法人的分支机构，虽不具有法人资格，但根据《公司法》规定完全具备了《民事诉讼法》规定的上述条件，即依法设立，领取营业执照。因此分公司也具有民事诉讼当事人的资格。分公司承担民事责任与《公司法》第14条”其民事责任由公司承担”并不矛盾。公司法的上述规定只是对分公司的性质及财产归属的最终界定，但这并不影响分公司在涉诉案件中直接以自己管理、经营的财产承担责任，因为分公司的财产也是法人的财产，分公司承担责任后其财产权益减损的后果最终还是归属到法人的身上。且嘉和物业公司与祥龙居巫山分公司双方签订了《巫山·阳光水岸前期服务合同》，委托嘉和物业公司对”阳光水岸”进行物业服务管理，嘉和物业公司事实上也为”阳光水岸”提供了物业服务，双方存在物业服务的合同关系。因此，祥龙居巫山分公司称辩其不是本案承担民事责任的主体的辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。2.嘉和物业公司主张的空置房物业服务费是否应予支持根据嘉和物业公司与祥龙居巫山分公司向一审法院提交的证据，祥龙居巫山分公司将竣工房屋交由物管公司进行管理后，根据国务院《物业管理条例》第42条的规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，祥龙居巫山分公司将竣工的房屋交付给物业管理公司以后，应当及时销售，并将销售的房屋及时交付买受人，没有销售或没交给买受人的房屋，建设单位应当交纳物业服务费。故嘉和物业公司要求祥龙居巫山分公司给付物业服务费的请求符合法律的规定，一审法院予以支持。祥龙居巫山分公司辩称嘉和物业公司主张的空置房物业服务费缺乏事实依据的辩解理由，不符合法律的规定，一审法院不予支持。但嘉和物业公司主张的空置房物业服务费中4号楼7-3号房屋已向买受人收取的932元应从中予以品减，所以空置房的物业服务费应为103478.33元。3.嘉和物业公司要求祥龙居巫山分公司给付代为管理车库停车服务费是否应予支持祥龙居巫山分公司提交的《巫山·阳光水岸前期服务合同》与嘉和物业公司到巫山县国土资源和房屋管理局的备案合同内容虽然一致，但嘉和物业公司与祥龙居巫山分公司在2012年3月14日又签订了一份《补充协议》，该协议针对备案合同特别约定不作为双方履行物业管理的合同，双方对物业管理须另行签订合同，嘉和物业公司提交的《巫山·阳光水岸前期服务合同》落款日期也是2012年3月5日，并非是在《补充协议》之后订立的，根据协议的约定，嘉和物业公司提交的合同也不能作为双方在物业管理过程中实际履行的合同，参照嘉和物业公司到巫山县国土资源和房屋管理局备案登记的合同和习惯，物业服务费应当由物业公司向业主收取，嘉和物业公司未能向业主收取物业服务费，显属自己的过失。所以嘉和物业公司举示的《巫山·阳光水岸前期服务合同》不能达到其证明目的，故嘉和物业公司的该部分请求，不符合法律的规定，一审法院不予采纳。4.嘉和物业公司的诉讼请求是否超过了诉讼时效祥龙居巫山分公司辩称嘉和物业公司的部分主张已超过诉讼时效。一审法院认为，嘉和物业公司主张的空置房物业服务费绝大多数在2015年7月5日之后都还在持续发生，到嘉和物业公司主张权利之日并未超过诉讼时效，嘉和物业公司主张的空置房服务费是”阳光水岸”整个小区的房屋，该请求的内容是一个诉的整体组成部分，不能将其割裂开，嘉和物业公司选择一次性主张权利并未超过时效，所以祥龙居巫山分公司的辩解理由不符合法律的规定，一审法院不予采纳。综上所述，祥龙居巫山分公司将开发的房地产交给嘉和物业公司进行管理，嘉和物业公司对接受的物业按照合同的约定从事了管理工作，应当获得相应的报酬。但对已竣工未出售或未交付的物业，其物业服务费应由建设单位承担，故嘉和物业公司要求祥龙居巫山分公司给付合理物业服务费的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第三款，《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，判决：一、由祥龙居巫山分公司在本判决生效后五日内给付嘉和物业公司空置房物业服务费103478.33元。二、驳回嘉和物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7836元，减半收取3918元，由嘉和物业公司负担2733元，祥龙居巫山分公司负担1185元。二审中，嘉和物业公司提供了《重庆市商品房预售（预租）许可证》1份，拟证明被上诉人祥龙居巫山分公司是涉案小区的产权人，物业服务费应该由被上诉人支付。祥龙居巫山分公司质证认为，对该份证据的真实性予以确认，但不能证明上诉人的主张。本院认证认为，双方对《重庆市商品房预售（预租）许可证》的真实性无异议，对该许可证的真实性，予以采信。二审查明，嘉和物业公司提供的《巫山·阳光水岸前期服务合同》第十条2项约定：本物业管理区域内以下停车场由建设单位所有：室内规划的停车车位。业主有权按350元/个.月的标准向建设单位交纳停车费，优先使用上述停车场地。物业服务企业从停车场收益中按照车库车位50元/个.月的标准提取停车管理服务费。二审查明的其他事实与一审查明的基本事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十一条”在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《重庆市物业管理条例》第八条”新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县（自治县）房地产行政主管部门备案。区县（自治县）房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定”的规定，本案嘉和物业公司和祥龙居巫山分公司签订《巫山·阳光水岸前期服务合同》，并向巫山县国土资源和房屋管理局备案，嘉和物业公司对巫山·阳光水岸进行了物业服务，嘉和物业公司和祥龙居巫山分公司形成前期物业服务合同关系。本案争议的焦点是：祥龙居巫山分公司是否应向嘉和物业公司支付巫山·阳光水岸的车库车位管理服务费。根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款”已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”以及《重庆市物业管理条例》第四十二条第一款”前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担”的规定，巫山·阳光水岸的车库在嘉和物业公司与祥龙居巫山分公司签订前期物业服务合同时并未取得预售、预租的许可，祥龙居巫山分公司也未举证证明车库已出售。因此，在嘉和物业公司提供物业服务的期间，车库的车位管理服务费应当由祥龙居巫山分公司支付。2014年7月1日祥龙居巫山分公司将1、2、6号楼（共74个车位）、2015年5月31日将3、4、5号楼（共181个车位）的楼房及室内车库交由嘉和物业公司进行管理。嘉和物业公司要求祥龙居巫山分公司按照每月50元支付74个车位从2014年7月1日至2015年8月31日（14个月），以及255个车位从2015年9月至2017年6月（22个月）共计332300元物业服务费，提供了2012年3月5日嘉和物业公司与祥龙居巫山分公司签订的《巫山·阳光水岸前期物业服务合同》，该合同约定由祥龙居巫山分公司向车位使用人按350元/月收取停车费，嘉和物业公司按50元/月每个车位收取停车管理服务费。同时嘉和物业公司还提供了车库物业服务人员工资报酬及车库物业服务人员到庭作证的证词，以及水电等费用的开支，证明嘉和物业公司对车库进行了物业服务。祥龙居巫山分公司认为，根据双方于2012年3月14日签订的《补充协议》，用于房管局备案登记的合同不作为双方合作的协议条款，双方应另行签订前期物业服务合同，而嘉和物业公司前供的2012年3月5日的合同不是双方另行签订的前期物业服务合同，嘉和物业公司不应当按此合同主张权利，嘉和物业公司未向车位使用人收取停车费，其要求祥龙居巫山分公司支付车位管理服务费的主张不能成立。本院认为，嘉和物业公司提供的前期服务合同虽然时间形成于2012年3月14日之前，但结合嘉和物业公司对巫山·阳光水岸进行了物业服务，对车库外的物业服务费进行了收取，嘉和物业公司提供的前期物业服务合同与备案登记的前期物业服务合同的内容约定不一致，在祥龙居巫山分公司未提供其他前期服务合同的前提下，嘉和物业公司陈述嘉和物业公司提供的2012年3月5日签订的《巫山·阳光水岸前期服务合同》是事后补签，落款时间在前的事实存在更具有高度可能性。同时参照备案登记的《巫山·阳光水岸前期服务合同》也对车库车位按50元/个.月标准提取停车管理服务费进行了约定，可以认定祥龙居巫山分公司与嘉和物业公司之间对车库车位管理服务费进行了约定，在祥龙居巫山分公司未举证证明嘉和物业公司未对车库进行物业管理的情况下，祥龙居巫山分公司应当按照嘉和物业公司提供的前期服务合同的约定履行支付车位管理服务费的义务。虽然嘉和物业公司与祥龙居巫山分公司在前期服务合同中约定车库按每个每月50元的标准收取，但涉案车库当时并未取得物价部门相关收费许可，结合《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）第八条”住宅小区停车场的物业服务费：对已购买车位产权的，物管企业对其停车场进行公共设备设施维修养护、清扫保洁、车场管理服务的，应对停车位收取物业服务费。普通停车场收费标准30-80元/车位、月；特级停车场收费标准50-100元/车位、月。停车场属物业服务费以外的单列的经营性收费，成本费用不得列入物业服务收费成本之中”的规定，本案车位物业服务费宜按30元/车位、月收取。据此，祥龙居巫山分公司应支付车库物业服务费199380元（74个×14个月×30元/月+255个×22个月×30元/月）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第三款，《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持重庆市巫山县人民法院（2017）渝0237民初2236号民事判决第一项；二、撤销重庆市巫山县人民法院（2017）渝0237民初2236号民事判决第二项；三、重庆市祥龙居实业（集团）有限公司巫山分公司在本判决生效后五日内给付巫山县嘉和物业有限责任公司车库车位管理服务费199380元；四、驳回巫山县嘉和物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3918元，二审案件受理费7836元,一、二审合计11754元，由巫山县嘉和物业有限责任公司负担2350元，重庆市祥龙居实业（集团）有限公司巫山分公司负担9404元。本判决为终审判决。审判长  龙江莉审判员  李洪武审判员  向 亮二〇一七年十二月二十八日书记员  张 蕾