安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0603民初1749号
原告：郑海峰，男，1978年6月24日出生，汉族，自由职业，住西安市周至县。
委托诉讼代理人：朱风云，上海泽玖欣律师事务所律师。
被告：刘宁宁，女，1974年10月10日出生，汉族，淮北盐业公司下岗职工，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：江小兵，安徽锦相邑律师事务所律师。
原告郑海峰与被告刘宁宁合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月24日公开开庭进行了审理。在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2018年5月29日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2018年8月10日公开开庭进行了审理。原告郑海峰及其委托诉讼代理人朱风云，被告刘宁宁及其委托诉讼代理人江小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑海峰向本院提出诉讼请求：1.判令刘宁宁向郑海峰支付房屋差价198740元；2.判令本案诉讼费用由刘宁宁承担。事实和理由：2015年6月16日，我与刘宁宁及王保平、王爱华达成协议，协议内容为“由于孟海鸿借刘宁宁人民币叁拾叁万叁仟元无力偿还，由其妻弟王保平将其朋友郑海峰位于中央花城（北区）住房合同原件及购房现金收据一份（原件）质押在刘宁宁处，双方协定，王保平于2015年8月20日前将叁拾叁万叁仟元交与刘宁宁并换回此合同及购房收据，不然刘宁宁有权处理此房，草拟协议人王保平，落款签字人为王保平、王爱华、郑海峰、刘宁宁”。根据该协议，我用自己的购房合同（房屋合同价为531740元）原件及购房现金收据（收据金额为531740元）原件为王保平按时还款提供担保。在约定还款期间，刘宁宁多次要求王保平还款，王保平均不予回复，且一直处于失联状态。由于王保平的严重失信行为，刘宁宁要求我配合处理上述房屋，并于2015年8月18日向我支付10000元作为协助处理上述房屋的各项费用，我于2018年9月18日协助刘宁宁撤销上述房屋网络备案，房屋由刘宁宁处置。我用于担保的房屋价值5317040元，王保平欠刘宁宁3330**元，刘宁宁应将房屋差价198740元归还于我。
刘宁宁辩称，1.在协议到期后，郑海峰、王保平与我协商将涉案房屋以453000元的价格卖给我，除去抵账的333000元，我已经支付12万元差价款，房屋已经交付，协议已经履行完毕；2.郑海峰否认知道12万元不符合常理，从录音、转账及证人证言来看，如果三方没有约定，我不会汇款，更不可能给欠钱的王保平再汇款11万元，三年来从未主张，可以证明郑海峰始终知情12万元的事情，是在王爱华、王保平不能履行他们之间的协议才起诉的；3.该案已经超过诉讼时效。综上，请求驳回郑海峰的起诉。
郑海峰、刘宁宁围绕诉讼请求、抗辩理由依法提交了证据，本院组织各方当事人进行质证。经审查，郑海峰提交的《协议》、购房合同、收据、转账凭证、淮北市商品房买卖合同备案信息注销表、淮北市商品房预（销）售合同登记备案证明、录音（2018年5月10日刘宁宁与郑海峰电话通话），刘宁宁提交的《协议》、银行账户明细、录音（2018年5月10日刘宁宁与郑海峰电话通话）等证据，双方对其真实性、合法性均无异议，本院予以采信。对刘宁宁提交的证人证言，因与转账记录、《协议》等能相互佐证，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认。对刘宁宁提交的录音（2015年9月2日刘宁宁与王保平电话通话、2015年8月18日刘宁宁与郑海峰电话），郑海峰申请对该录音是否经过剪辑进行鉴定，因录音原件在第一次庭审后，移送鉴定机构前被刘宁宁删除,导致鉴定程序无法继续进行，且录音中的内容不能达到其证明目的，本院不予采信。
结合当事人陈述，本院经审理查明认定事实如下：2015年6月16日王保华、王爱华（王保华姐姐）、郑海峰、刘宁宁签订协议，约定“由于孟海鸿（王爱华之妻）借刘宁宁人民币叁拾叁万叁仟元（333000）无力偿还，现由其妻弟王保平将其朋友郑海峰位于中央花城（北区住房买卖合同原件及购房现金收据一份（原件）质押在刘宁宁处，双方协定，王保平于2015年8月20日前将叁拾叁万叁仟元（333000）交于刘宁宁并换回此合同及购房收据，不然刘宁宁有权处理此房，草拟协议人王保平”。协议签订后，王保平未能按约偿还借款。王保平、刘宁宁、郑海峰协商上述房屋作价453000元，其中抵还借款333000元，刘宁宁另支付郑海峰、王保平12万元。2015年8月18日，刘宁宁向郑海峰转款1万元。郑海峰遂与淮北市春盛房地产开发有限公司解除中央花城（北区）房屋的备案合同（合同编号，合同价款531740元），双方填写淮北市商品房买卖合同备案信息注销表，该表于2015年9月22日通过房管部门审批。2015年9月23日，刘宁宁与淮北市春盛房地产开发有限公司就上述房屋签定商品房买卖合同，合同价款531740元，并于2015年9月24日在淮北市房地产管理局进行了备案登记。刘宁宁于2015年9月24日向王保平转账11万元。其后刘宁宁对涉案房屋进行装修，并居住至今。
本院认为，本案的争议焦点为郑海峰、刘宁宁、王保平有无在协议的基础上达成以房抵债的协议，故本案案由应为合同纠纷。刘宁宁称双方已经口头达成以房抵债协议，并提交了向郑海峰转账1万元、向王保华转账11万元的银行转账记录及证人证言予以证明。郑海峰称双方没达成以房抵债协议，其对刘宁宁向王保华转账11万元不知情。根据刘宁宁提交的转账记录、证人证言同时结合王保华、王爱华、郑海峰、刘宁宁之间签订的《协议》、以及涉案房屋备案登记的更改、刘宁宁对涉案房屋装修并进行居住的事实，能够认定郑海峰、刘宁宁、王保平之间已经达成以房抵债的协议。各方约定将涉案房屋作价453000元，现刘宁宁已将差价12万元分别打入郑海峰、王保平账户，郑海峰协助将涉案房屋备案登记至刘宁宁名下，以房抵债的协议已经履行完毕。且经审查该口头以房抵债协议不存在无效及可撤销、可变更的情形。现郑海峰主张刘宁宁返还房屋差价198740元，无事实及法律依据，本院不予支持。同时，假设郑海峰、刘宁宁、王保平未达成口头以房抵债协议，郑海峰于2015年9月24日协助刘宁宁办理完备案登记的变更，自该日起，其应当知道其权利受到损害，至民法总则施行前，二年的诉讼时效期间已经届满。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第一款、第六十条、第五十二条、第五十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定,判决如下:
驳回原告郑海峰的诉讼请求。
案件受理费4275元，由原告郑海峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 潘红梅
人民陪审员 张百领
人民陪审员 刘 帅
二〇一八年八月十四日
书 记 员 赵 安
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》
第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。