上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第35号
上诉人（原审被告）上海瀚石艺术品有限公司。
法定代表人黄健。
委托代理人包更生，上海皓生律师事务所律师。
委托代理人张皓，上海皓生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海机电大厦楼宇管理有限公司。
法定代表人洪琛。
委托代理人虞莉，北京市高朋律师事务所上海分所律师。
上诉人上海瀚石艺术品有限公司（以下简称“瀚石公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第1413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人瀚石公司的委托代理人包更生，被上诉人上海机电大厦楼宇管理有限公司（以下简称“机电楼宇公司”）的委托代理人虞莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市恒丰路XXX号大楼共计24层，产权人为案外人上海电气（集团）总公司（以下简称“电气集团”）。上海市恒丰路XXX号25楼房屋（以下简称“系争房屋”）实际为该大楼的第24层楼，因该大楼的第13层楼被编号为14楼，故系争房屋被编号为25楼。2011年，电气集团授权案外人上海市机电贸易大厦（以下简称“机电贸易大厦”）对恒丰路XXX号房屋进行物业管理及对外租赁。2013年3月29日，电气集团出具授权委托书，表示自2013年5月1日起委托机电楼宇公司对外出租、管理恒丰路XXX号房屋。2013年11月，电气集团作出批复：同意由电气集团合并吸收机电贸易大厦，注销机电贸易大厦法人资格，机电贸易大厦所有未了事宜由机电楼宇公司负责解决。2014年5月4日，机电贸易大厦经工商部门核准注销，电气集团向工商部门出具歇业保结书，承诺机电贸易大厦注销后的未了事宜由电气集团承担一切经济责任。
原审法院另查明，机电贸易大厦（甲方，出租人）曾与瀚石公司（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租系争房屋，建筑面积531平方米，用途为办公；租期自2013年4月1日至2015年3月31日；物业费为每月人民币（以下币种均为人民币）11，306元，2013年4月1日至2014年3月31日的租金为每月45，224元，2014年4月1日起的租金为每月48，131元；租金、物业费应三个月一付，先付后用，于使用前的上一个季度的第三个月下旬支付；保证金56，530元于签订本合同之时支付，租赁关系终止时除冲抵乙方应承担费用外，剩余部分无息退还；乙方逾期不付租金、物业费等费用，超过三十日，在甲方通知之日起三十日内仍不纠正的，甲方有权书面通知解除乙方合同；合同期满或因乙方违约致合同解除，乙方的固定装修设施等无偿归甲方所有，如甲方要求恢复原状，乙方应恢复原状并清除垃圾；乙方违反租金支付条款，经甲方催讨未果，逾期支付租金、物业费等费用，应按拖欠费用的日千分之五支付违约金。2013年2月20日，瀚石公司向机电贸易大厦支付了系争房屋保证金56，530元。机电贸易大厦依约向瀚石公司交付了毛坯状态的系争房屋，瀚石公司对系争房屋进行了简单的办公装修后使用该房屋。2013年3月29日，机电贸易大厦、机电楼宇公司共同出具《通知》并于次日向瀚石公司送达，通知内容为：机电贸易大厦更名为机电楼宇公司，原与瀚石公司签订的房屋租赁合同自2013年4月1日起由机电楼宇公司全权承接。2013年4月1日，瀚石公司向机电楼宇公司支付了2013年4-6月的租金及物业费共计169，560元。此后，瀚石公司未再向机电楼宇公司支付过租金、物业费。2014年3月，机电楼宇公司向瀚石公司催收系争房屋租金、物业费。2014年5月4日，机电楼宇公司致函瀚石公司，要求立即付清拖欠的租金、物业费。现系争房屋仍由瀚石公司占有使用。
嗣后，机电楼宇公司起诉至原审法院，请求判令：1、解除机电楼宇公司与瀚石公司就系争房屋签订的上海市房屋租赁合同；2、请求瀚石公司将系争房屋恢复至机电楼宇公司交房时的状态，并交还机电楼宇公司；3、请求瀚石公司向机电楼宇公司支付拖欠的租金（按照每月45，224元的标准，自2013年7月1日起计至2014年3月31日止；按照每月48，131元的标准，自2014年4月1日起计至返还房屋之日止）；4、请求瀚石公司向机电楼宇公司支付拖欠的物业费（按照每月11，306元的标准，自2013年7月1日起计算至返还房屋之日止）；5、请求瀚石公司向机电楼宇公司支付违约金50万元。
原审法院还查明，瀚石公司于2014年6月13日收到本案诉状副本。
原审法院认为，瀚石公司与机电贸易大厦签订了系争房屋租赁合同。此后电气集团吸收合并了机电贸易大厦，并全权委托机电楼宇公司管理和出租恒丰路XXX号大楼内的房屋。因此，机电楼宇公司现起诉向瀚石公司主张系争房屋的租金及物业费，主体并无问题，瀚石公司认为机电楼宇公司主体不适格的辩称意见，法院不予采纳。按照系争租赁合同之约定，乙方逾期不付租金、物业费超过三十日，在甲方通知之日起三十日内仍不付清的，甲方有权书面通知解除合同。根据查明的瀚石公司支付租金情况，在机电楼宇公司发出催告函后仍拒不支付租金超过30日的情形已经发生，机电楼宇公司已享有合同解除权。瀚石公司收到本案诉状副本之日即双方的租赁合同解除之日。因此，系争租赁合同已于2014年6月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。瀚石公司应将系争房屋恢复为毛坯状态并向机电楼宇公司返还，还应向机电楼宇公司支付2013年7月1日起至返还系争房屋之日期间的租金、使用费及物业费。瀚石公司所付租赁保证金应用于冲抵瀚石公司欠付的费用。瀚石公司逾期不付租金、物业费已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。但是，系争房屋租赁合同所约定的逾期付款违约金标准为日千分之五，该标准确实远高于机电楼宇公司的实际损失，瀚石公司应承担的逾期付款违约金标准由法院酌情调整为日万分之五。至于瀚石公司提出的瀚石公司法定代表人配偶存放于瀚石公司处的财产因房屋漏水受损、机电楼宇公司作为物业管理者应承担赔偿责任一节，首先，瀚石公司法定代表人的配偶与瀚石公司显然不是同一主体；其次，赔偿损失与本案租赁合同纠纷也并非同一法律关系，因此此节不能作为瀚石公司不履行系争房屋租赁合同义务的合法抗辩理由。况且，瀚石公司法定代表人的配偶已另案起诉主张赔偿损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、上海市机电贸易大厦与上海瀚石艺术品有限公司就上海市恒丰路XXX号25楼房屋签订的《租赁合同》于2014年6月13日解除；二、上海瀚石艺术品有限公司应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市恒丰路XXX号25楼房屋（含己物品及可移动设施设备），将该房屋恢复为毛坯状态并向上海机电大厦楼宇管理有限公司返还该房屋；三、上海瀚石艺术品有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付上海机电大厦楼宇管理有限公司房屋租金及使用费（按每月45，224元，自2013年7月1日起算，计至2014年3月31日止；按每月48，131元，自2014年4月1日起算，计至实际返还系争房屋之日止。计算得出的总金额中需扣除保证金56，530元）；四、上海瀚石艺术品有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付上海机电大厦楼宇管理有限公司物业管理费（按每月11，306元，自2013年7月1日起算，计至实际返还系争房屋之日止）；五、上海瀚石艺术品有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付上海机电大厦楼宇管理有限公司逾期付款违约金（以2013年7月1日起的每季度应付租金为基数，自该季度的第一日起算，按日万分之五，计至被告清偿之日止，逾期付款违约金累计总额超出50万元的则按50万元计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5，498.20元、财产保全费2，020元，由上海瀚石艺术品有限公司负担。
瀚石公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其是与机电贸易大厦签订租赁合同的，机电贸易大厦注销后的保结单位是电气集团，机电贸易大厦与机电楼宇公司没有任何法律关系，机电楼宇公司不具有本案诉讼主体资格，原审法院判决错误，要求撤销原审判决，依法改判裁定驳回机电楼宇公司原审中的诉讼请求。
被上诉人机电楼宇公司辩称，不同意瀚石公司的上诉请求。在租赁合同履行过程中，瀚石公司已接受机电楼宇公司作为出租方，瀚石公司的租金也是支付给机电楼宇公司的，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，虽然瀚石公司是与机电贸易大厦签订租赁合同，但之后电气集团合并吸收了机电贸易大厦，并全权委托机电楼宇公司管理和出租系争房屋，原审法院据此认定机电楼宇公司具有诉讼主体资格并无不妥，本院予以认同。瀚石公司上诉对机电楼宇公司的诉讼主体提出异议，并以此为由要求裁定驳回机电楼宇公司原审中的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。原审法院在充分阐述道理的基础上所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，996.40元，由上诉人上海瀚石艺术品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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