重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第05391号
原告重庆树道教育信息咨询有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街1号1层。
法定代表人叶世桦，重庆树道教育信息咨询有限公司大区校长。
委托代理人徐忠，重庆迪正律师事务所律师。
委托代理人张燕，重庆迪正律师事务所律师。
被告重庆骐鸣健身有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街1号，组织机构代码68391621-X。
法定代表人王志江，重庆骐鸣健身有限公司总经理。
委托代理人唐光洪，北京大成（重庆）律师事务所律师。
原告重庆树道教育信息咨询有限公司与被告重庆骐鸣健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法由审判员刘涛独任审判，适用简易程序于6月25日、2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告重庆树道教育信息咨询有限公司的委托代理人徐忠、张燕，被告重庆骐鸣健身有限公司的委托代理人唐光洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆树道教育信息咨询有限公司诉称，原、被告于2011年12月24日签订《租赁合同》，合同对双方的权利及义务进行了约定。原告向被告交纳了履约保证金36000元，同时出资对房屋进行了装修。合同履行过程中，从2012年11月起，房屋持续出现严重漏水，原告要求被告进行维修，但被告一直没有进行任何维修，导致原告的经营受到了极大的影响。因此，因被告严重违约，原告于2013年11月20日解除了双方签订的租赁合同。现原告诉至法院，要求判令被告立即退还原告履约保证金36000元、支付维修费3000元、赔偿原告装饰装修残值损失50000元、并赔偿原告经济损失100000元，合计189000元。
被告重庆骐鸣健身有限公司辩称，原告已交纳履约保证金36000元属实。原告未按合同约定支付租金，根据合同约定，履约保证金作为违约金不予退还。由于被告交付的房屋符合合同约定，不存在漏水情况，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年12月14日，原告重庆树道教育信息咨询有限公司（承租方）与被告重庆骐鸣健身有限公司（出租方）签订《租赁合同》，约定出租方将位于重庆市沙坪坝区某街1号1层商铺及设施、中央空调旁仓库和卫生间一并出租给承租方经营使用。商铺套内面积378平方米，仓库和卫生间约40平方米。租赁经营期限三年，从2011年12月15日起至2014年12月15日止。合同第5条约定：2011年12月15日至2012年12月15日期间月租金为36000元，2012年12月15日至2013年12月15日期间月租金为37080元，2013年12月15日至2014年12月15日期间月租金为37800元。租金叁个月为一期，须于每季度10日之前支付。合同第10条约定：物业管理费自商铺交付之日起按建筑面积每月每平方米2元计算，每月物业管理费756元。合同第11条约定：承租方于本合同签署3日内一次性向出租方缴清履约保证金36000元。合同第18.3条约定，若承租方拖欠租金超过30天时，出租方除向承租方追缴应交租金、其他费用和滞纳金外，有权单方终止合同，承租方已交的履约保证金作为违约金不再退还，并向承租方追偿由此造成的其他损失。同时出租方有权停止商铺能源供应，封闭商铺并留置处理承租方商铺内商品、道具等。第18.9条约定，租赁期内，因承租方违约而导致出租方有权单方提前终止合同，或者非出租方原因承租方提前终止合同的，出租方有权不退还承租方已交纳的履约保证金，并将其作为违约金处理，同时出租方有权留置、处置承租方在租赁物内的物品，并向出租方追究因承租方违约给出租方造成的损失。18.15条约定，有下列情况之一，视为出租方违约，乙方有权提前终止协议，出租方应赔偿因违约给承租方造成的包括直接损失：1、出租方非因正当理由，妨碍承租方正常经营的；2、出租方与第三方因租赁等纠纷致使承租方无法正常经营的；3、因出租方原因发生其他违反合同约定的行为，致使承租方无法继续经营的，承租方可提前终止合同，且出租方无权要求承租方赔偿；4、出租方因基础设施影响承租方正常经营的。
合同签订后，原告向被告交纳了履约保证金36000元及相应租金。2013年7月16日前，原告应支付被告从2013年7月26日起三个月租金111240元，但原告未按时支付。2013年11月7日，原告向被告发送《情况说明函》，表明房屋从2012年11月开始漏水，经原告多次反映，被告均未派人维修。2013年11月11日，被告向原告回函，表明其在之前并没有获得房屋漏水的信息，请原告自查漏水原因。2013年11月13日，原告向被告再次致函，再次要求被告派人维修房屋。2013年11月19日，原告向被告寄送解除及终止《租赁合同》通知书，以承租的房屋漏水，被告不予维修为由，要求解除及终止租赁合同。2013年11月20日，原告在搬离承租房屋内的物品时被被告发现，被告以原告未结清房屋租金为由，将房门锁住。2013年12月13日，被告向原告发送律师函，要求原告于2013年12月20日前交清2013年7月26日至2013年11月30日的租金124658元及水电费2796.80元。原告收到律师函后，未予支付。现原告起诉来院，要求判如所请。审理中，原告认为合同于2013年11月20日予以解除，被告予以认可。原告于2014年6月27日将房屋交还给了被告。
审理中，原告认为租赁物从2012年11月开始渗水、漏水，并举示了情况说明函及被告的回函、再次情况说明函、重庆派力美容美发有限公司（以下简称派力公司）与被告的《美发合作协议》、重庆派力发艺连锁管理中心（以下简称派力管理中心）的证明、重庆市沙坪坝公证处（2013）渝沙证字第＊＊＊号公证书予以证明，并申请了其单位员工谢某某、王某某出庭作证。重庆市沙坪坝公证处工作人员于2013年11月15日主要对“四对一教室”、“四对二教室”两间房屋的天花板、玻璃墙、地板相关现场进行了拍照，刻录了光盘。重庆市沙坪坝公证处于2013年11月18日作出（2013）渝沙证字第＊＊＊号公证书，对证据进行了保全。派力公司属重庆市沙坪坝区某街1号骐鸣健身汇二楼美发室的承租人。派力管理中心于2014年6月23日出具证明，载明：兹证明我公司于2010年12月27日与重庆骐鸣健身有限公司签订《租赁合同》一份，租赁房屋位于重庆市沙坪坝区某街1号2楼。因重庆骐鸣健身有限公司修建的恒温游泳馆以及房屋本身质量结构等等的缘故，导致我公司所租赁的房屋从2011年4月开始不断向2楼渗漏、漏水并导致1楼受到2楼影响也开始渗漏、漏水，使得租赁房屋大面积不能使用。且漏水问题重庆骐鸣健身有限公司一直没有解决，因此，我公司于2012年4月28日从该租赁房屋搬出。另，直到我公司搬出为止，该房屋漏水问题仍然没有解决。证人谢某某、王某某证明教室有漏水的情况。
被告对情况说明函、回函、再次情况说明函及公证书的真实性予以认可，但认为原告反映的漏水情况并不属实，从照片上看不出漏水的情况，即使有漏水，也只是2013年11月18日公证这一天。被告对派力管理中心的证明不予认可。被告认为证人证言存在矛盾之处，且二位证人系原告单位员工，与原告有利害关系，其证人证言不能作为证据采用。
原告认为因房屋漏水，其受到了极大的经济损失，并举示了证据1、学生退费综合信息表、招商银行户口交易明细表、退费收据，证明因被告提供的房屋漏水，导致原告搬出并退还了学生的学费88101元。2、重庆市住宅装饰工程合同、重庆市怡然居装饰设计工程有限公司报价表、收据，证明原告的装修费120000元。
被告对原告证据1、2的真实性不予确认，并认为合同解除是原告的原因造成，装修损失应由其自行承担。
此外，原告认为被告同意减免租金，其已交纳了2013年7月26日至2013年11月25日租金31467元，其对房屋维修产生维修费3000元，但未举证证明。
另查明，直至2013年11月20日，原告均在租赁物内从事教育培训活动。
还查明，原告向公安机关报案，称其2014年6月27日在清理租赁物内的物品时，发现投影仪一台、现金20000元丢失。
上述事实，有租赁合同、解除及终止《租赁合同》通知书、情况说明函、回函、再次情况说明函、（2013）渝沙证字第＊＊＊号公证书、律师函等证据以及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，涉案房屋是否存在漏水问题，举证责任在原告。从原告提交的证据看，两位证人系原告单位员工，与原告有利害关系，其证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。照片的真实性本院予以采信，但从公证书的照片上看不出房屋正在漏水的事实，只有部分墙面、天花板有脱落、污损的现象。且照片只能反映拍摄当时的状态，而不能反映一段时间内的持续状态。骐鸣健身汇二楼美发室承租人为派力公司，派力管理中心以承租人身份作证，其真实性不予采信。情况说明函、再次情况说明函均是原告单方意思表示，对此不具有证明力。可见，原告举示的证据不能充分证明房屋从2012年11月即开始漏水，并对其经营造成严重影响。因此，造成合同的解除并非被告的原因所致，原告要求被告退还履约保证金、支付维修费、赔偿装饰装修残值损失并赔偿经济损失，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告重庆树道教育信息咨询有限公司的诉讼请求。
案件受理费4080元，减半交纳2040元（原告已预交），由原告重庆树道教育信息咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 刘 涛
二〇一四年七月三十一日
书记员 彭超群