上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民六（商）初字第11449号
原告中国工商银行股份有限公司上海市外高桥保税区支行，住所地中国（上海）自由贸易试验区马吉路XXX号一层。
负责人薛明，行长。
委托代理人周洁巍，男。
委托代理人王强，男。
被告陈平雄，男，1959年7月16日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人陈国雄（系被告陈平雄哥哥），住上海市浦东新区。
被告宋永幸，女，1957年10月2日生，汉族，住上海市徐汇区。
被告上海建乔房地产有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈冬桔，董事长。
委托代理人陆宇，上海小城律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司上海市外高桥保税区支行诉被告陈平雄、宋永幸、上海建乔房地产有限公司（以下简称建乔公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理，依法适用简易程序，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周洁巍、王强、被告陈平雄委托代理人陈国雄、被告宋永幸、被告建乔公司委托代理人陆宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司上海市外高桥保税区支行诉称，原告与三被告于2006年7月8日签订《房屋担保借款合同》，约定被告陈平雄、宋永幸因购房向原告借款人民币（以下币种同）237万元，借款期限为120个月，以所购的位于上海市松江区莘砖公路XXX弄XXX号全幢房产（以下简称涉案房产）向原告设定抵押担保。被告建乔公司同意在抵押物的房地产权利证明复印件和抵押登记证明原件交付原告之前对被告陈平雄、宋永幸的上述贷款承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，涉案房产办理了预抵押登记。2006年9月30日，原告依约发放了贷款，但截至2015年7月21日，被告陈平雄、宋永幸已违约4期，且涉案房产至今尚未取得房地产权利证明。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告陈平雄、宋永幸向原告偿还贷款本金469，049.90元、利息及逾期利息8，966.62元（暂计至2015年7月21日）；2、被告陈平雄、宋永幸偿还自2015年7月22日起至实际清偿日止的利息及逾期利息（按合同约定计算）；3、被告建乔公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费由三被告共同承担。
被告陈平雄辩称，与原告的借款关系属实，贷款一直是被告陈平雄在偿还，逾期还款也是事实，被告陈平雄对于原告主张的借款本金、利息与逾期利息的金额均无异议。被告陈平雄目前资金紧张，办理小产证需要钱，如果非要办理，可以借款去办，但该笔借款费用需要在与被告宋永幸的离婚诉讼中分割清楚。
被告宋永幸辩称，被告宋永幸与被告陈平雄是夫妻关系，双方正进行离婚诉讼，该案尚未裁判。自2007年起被告宋永幸就催着被告陈平雄办理产证，但被告陈平雄一直拖延。2011年被告陈平雄本打算去办，因为房屋瑕疵问题也没办成，当时办的话，物业费及契税等大约需要15至16万元。家里的资金、房产都是由被告陈平雄掌控的，被告陈平雄有经济能力但恶意不还款，目的就是为了损害被告宋永幸及女儿陈某某的利益。
被告建乔公司辩称，被告建乔公司不应该承担连带担保责任，理由如下：首先，涉案房产已办理预告登记，一旦房屋办理小产证，原告就可自然取得抵押权。其次，涉案房产小产证的办理不存在障碍，小产证至今没有办理并非被告建乔公司的原因，而是业主自身的原因。最后，根据《房屋担保借款合同》第47条第4款的约定，如果大产证办理一年内没有办理小产证，原告有权宣布贷款提前到期，由被告建乔公司承担担保责任，但涉案房产已于2007年10月18日完成了大产证的初始登记。故被告建乔公司的担保责任已经超过了保证期间，同时原告对被告建乔公司的主张也超过了诉讼时效。
原告为证明其诉讼请求，提供如下证据材料：
证据1、《房屋担保借款合同》，证明原告与被告陈平雄、宋永幸之间的借款合同关系，及被告建乔公司愿意承担阶段性保证责任；
证据2、借款凭证，证明原告已经放款的事实；
证据3、预购商品房抵押登记证明，证明涉案房产办理了预抵押登记；
证据4、房产信息，证明涉案房产至今仍未办理房地产权利证明。
证据5、贷款执行处理表，证明借款人的违约情况。
经质证，被告陈平雄对原告提供的证据的真实性均无异议。
经质证，被告宋永幸对原告提供的证据的真实性均无异议，确认《房屋担保借款合同》上被告宋永幸的签字确实是本人签署的，但实际每月都是被告陈平雄偿还贷款，对逾期情况被告宋永幸并不清楚。
经质证，被告建乔公司对原告提供的证据1-4的真实性无异议；对于证据5不清楚，证据5是原告单方打印的，应视为原告陈述，而非证据。
被告陈平雄、宋永幸、建乔公司均未提供证据。
经审理查明，2006年7月8日，原告与作为共同借款人的被告陈平雄、宋永幸、作为保证人的被告建乔公司，以及作为共同抵押人的案外人陈某某（当时未满18周岁）签订了《房屋担保借款合同》（编号：XXXXXXXXXXXXX）。合同约定，被告陈平雄、宋永幸为购买涉案房产，向原告借款237万元，借款期限为120个月，初定为2006年7月5日起至2016年7月5日止，自实际放款日起算；贷款按等额本息方式偿还，利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利下浮10%，合同签订时，该基准利率为6.39%，故本合同的贷款年利率确定为5.751%；贷款期内，如遇中国人民银行调整贷款利率或计息方式，并适用于本合同项下贷款时，贷款人将按调整后的有关规定执行。合同第20条约定，被告建乔公司为本合同项下贷款提供阶段性连带保证。保证范围为全部贷款的本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）以及可能产生的贷款人代垫的保险费等其他费用；保证期间从贷款发放之日起至涉案房产的房地产权利证明复印件和房地产抵押登记证明原件交贷款人收讫之日止。合同第47-49条约定，若借款人连续3期或累计6期未按时偿还贷款本息，或购买预售商品房但在申请商品房初始登记后一年内未领取房地产权利证明，构成违约；贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即偿还部分或全部贷款本息及其他应付款，处置抵押物或要求保证人履行保证责任；贷款人还将从逾期之日起对逾期贷款计收罚息，对未支付的利息计收复利，罚息和复利均按日计息，划收顺序为先罚息、后利息、而后本金；合同第50、53条约定，逾期罚息利率根据逾期日的中国人民银行同期同档次基准利率和本合同约定的利率浮动比例确定基数，并在基数上加收40%确定，如遇中国人民银行调整贷款利率或罚息利率，则自调整日起罚息利率相应调整。被告陈平雄、宋永幸及案外人陈某某同意以涉案房产为该笔贷款设立抵押担保；抵押担保范围为本合同项下贷款的本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）以及可能产生的贷款人代垫的保险费等其他费用。
2006年9月28日，涉案房产办理了预购商品房抵押预告登记。登记证书载明，涉案房产抵押人为被告陈平雄、宋永幸及案外人陈某某，抵押权人为原告。2006年9月30日，原告依约发放了借款237万元。之后，被告陈平雄、宋永幸偿还了部分本息，但始终未领取房地产权利证明，且自2015年2月起持续未按约还款，至2015年6月时已连续逾期4期。2015年6月29日，被告陈平雄、宋永幸偿还了26，000元，此后未还款，直至原告起诉。
审理中，原告表示，对本案贷款主张提前到期，但同意延迟提前到期日至诉状及证据副本送达之日即2015年10月15日之后，确定为距其最近的一个结算日即2015年10月21日。原告在本院指定期间内重新提供了贷款执行处理表。其显示，截至2015年10月21日，借款人已逾期7期，积欠贷款本金469，049.90元、利息及逾期利息16，318.61元。原告据此调整诉讼请求1、2如下：1、被告陈平雄、宋永幸向原告偿还贷款本金469，049.90元、利息及逾期利息16，318.61元（暂计至2015年10月21日）；2、被告陈平雄、宋永幸偿还自2015年10月22日起至实际清偿日止的利息及逾期利息（按合同约定计算）；诉请3、4不变。被告陈平雄、宋永幸、建乔公司均同意由本院对新贷款执行处理表审核，本院经审核确认该明细表计算属实。原告还表示，贷款到期后，以本金和利息之和为基数收取逾期利息，不再计算正常利息。
本院认为，原告与被告陈平雄、宋永幸、建乔公司及案外人陈某某签订的《房屋担保借款合同》系当事人真实意思的表示，合同合法有效，各方当事人理应恪守。合同签订后，原告已依约向被告陈平雄、宋永幸发放贷款。被告陈平雄、宋永幸未按照约定按时取得房地产权利证明，且未按约偿还借款本息，应承担相应的违约责任。原告作为贷款人，有权根据合同约定主张贷款提前到期，要求借款人归还所欠本金，并支付所欠的利息、逾期利息。起诉后，原告自愿延迟贷款提前到期日至送达日之后，并相应调整了诉请，其处分自身权利的行为符合法律及合同约定，本院自当准许，经审核，其提供的新欠息表记载属实，本院对其计算的金额予以采纳。本案合同约定逾期利率按借款利率上浮40%计算，于法不悖，本院予以确认。被告建乔公司辩称其不应承担连带保证责任，理由为：保证期间及诉讼时效已过、涉案房产已办理预告登记、未取得房地产权利证明系业主自身过错。本院回应如下：首先，原告可宣告贷款提前到期并要求被告建乔公司承担连带保证责任的条件在借款人自初始登记一年内未领取房地产权利证明时即成就，但是否立即行使该权利由原告自主决定，此并非合同施加于原告的义务。被告陈平雄、宋永幸逾期还款的违约情形持续发生，诉讼时效并未超过，原告现起诉要求被告建乔公司对被告陈平雄、宋永幸的还款义务承担连带保证责任，并无不当。同时，《房屋担保借款合同》第20条明确载明，被告建乔公司的保证期间应至涉案房产的房地产权利证明复印件和房地产抵押登记证明原件交贷款人收讫之日止，因涉案房产至今未办理房地产权利证明，故保证期间亦未超过。其次，虽然涉案房产已办理了抵押权预告登记，但抵押权预告登记系将来要求进行抵押权登记的请求权，虽然该请求权具有特殊的排他效力，限制了登记权利人的处分权，但并不等同于抵押物权本身。涉案房产系预购商品房，尚未过户登记至被告陈平雄、宋永幸名下，故抵押权预告登记也未转换为抵押权登记。在此情况下，抵押权并未成立，原告不能直接要求对涉案房产行使抵押权并就所得价款优先受偿，其债权只能通过借款人的还款或被告建乔公司承担保证责任的形式实现。最后，被告建乔公司自愿签署《房屋担保借款合同》，为被告陈平雄、宋永幸在上述借款合同项下的债务提供阶段性连带保证，现被告陈平雄、宋永幸未完全履行其合同义务，原告要求被告建乔公司承担连带保证责任，符合合同约定，无论被告建乔公司对于借款人的该违约情形是否具有过错，均应按照合同约定承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、第二百零五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈平雄、宋永幸于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司上海市外高桥保税区支行借款本金469，049.90元；
二、被告陈平雄、宋永幸于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司上海市外高桥保税区支行上述借款截至2015年10月21日的利息及逾期利息16，318.61元，以及自2015年10月22日起至实际清偿之日止的逾期利息（以本息485，368.51元为基数，逾期利率按本案《房屋担保借款合同》约定的借款利率上浮40%计算）；
三、被告上海建乔房地产有限公司对被告陈平雄、宋永幸的上述第一、二项判决义务承担连带清偿责任，被告上海建乔房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告陈平雄、宋永幸追偿。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8，470元，减半收取计4，235元，财产保全费5，000元，合计9，235元，由被告陈平雄、宋永幸、上海建乔房地产有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张炜
二〇一五年十二月二日
书记员 梁洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
……
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
……
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。