湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初00674号
原告：冉茂泉。
委托代理人：马国良，浙江银湖律师事务所律师。
委托代理人：邱占芬，浙江银湖律师事务所律师。
被告：湖州金宸房地产开发有限公司。住所地：湖州市吴兴区金茂广场*座12A07。
法定代表人：陈燕萍，该公司总经理。
委托代理人：倪建伟，该公司员工。
委托代理人：蒋烽，该公司员工。
被告：湖州中原房地产营销策划有限公司。住所地：湖州市吴兴区百盛国际大厦****室。
法定代表人：管仲兴，公司董事长。
原告冉茂泉与被告湖州金宸房地产开发有限公司（以下简称金宸公司）、湖州中原房地产营销策划有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告冉茂泉于2016年1月25日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由代理审判员徐军适用简易程序审理于2016年3月23日公开开庭审理，原告冉茂泉的委托代理人马国良，被告金宸公司的委托代理人倪建伟、蒋烽到庭参加诉讼，被告中原公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冉茂泉起诉称：金宸公司建设开发的商品房住宅小区，被告中原公司系受被告金宸公司委托销售涉案小区商品房及配套车库。2013年5月15日，原告与被告中原公司订立协议，约定由原告出资购买被告金宸公司开发建设的市金宸花园17幢5号汽车库（编号：005），建筑面积为36.42平方米，总价款为人民币20万元整，于2013年5月16日一次性付清。此外，双方还约定了有关办证费用由买受人（原告）承担。原告于当日将20万元购房款全部付清，被告中原公司向原告出具收据一份。随后，两被告将涉案汽车库即交付原告，并由原告实际占有使用至今。此后，原告多次联系两被告，要求其协助办理涉案汽车库产权过户登记手续，但两被告一直以种种理由推诿至今未予办理。
原告认为，双方间有关涉案汽车库的买卖合同依法有效，各方均应履行各自的合同义务。现两被告拒不履行相应的产权过户手续，其行为已严重损害原告的合法权益，为维护自身权益，现原依法向贵院起诉，请求判令：一、被告金宸公司、中原公司立即协助原告将位于湖州市金宸花园17幢5号汽车库产权过户至原告冉茂泉名下；二、被告金宸公司、中原公司承担本案诉讼费。
原告为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
证据1：原告与被告中原公司于2013年5月15日订立的金宸花园17幢5号汽车库买卖协议一份，该协议约定了汽车库的实际建设面积以及合同价款为20万元，另外协议中也约定了买受人在支付了全部款项后，被告协助产权办理的事实。
证据2：收据及银联商务签购单一份，证明原告于2013年5月16日向被告支付购房款20万元的事实。
证据3：原告向被告金宸公司购买湖州市金宸花园15幢401室商品房买卖合同及15幢401室房屋的所有权证，证明金宸花园系被告湖州金宸房地产开发有限公司开发建设的事实。
被告金宸公司答辩称：被告金宸公司在未委托被告中原公司销售涉案车库且毫不知情的情况下，被告中原公司即擅自将涉案车库出售给原告。因此，原告要求被告金宸公司协助其将涉案车库产权过户至原告名下的诉请既无合同依据也无法律依据。
首先，原告与被告金宸公司无合同关系。无论是涉案车库买卖协议的出卖人、还是接收原告车库款的收款人，主体为被告中原公司而非被告金宸公司，因此，原告与被告金宸公司并无合同关系。其次，被告金宸公司在2007年8月30日以后就未委托被告中原公司出售金宸花园任何物业。被告金宸公司委托被告中原公司销售金宸花园物业的委托代理关系早已于2007年8月30日终止，之后被告金宸公司再未委托被告中原公司销售金宸花园的任何物业。而原告与被告签署买卖金宸花园17幢5号汽车库协议的时间为2013年5月15日，此期间，两被告之间无委托关系。再次，本案不构成表见代理。《合同法》第四十九条规定的表见代理构成要件之一是行为人以被代理人名义订立合同，而本案中被告中原公司是以自己的名义而非被告金宸公司的名义与原告订立买卖金宸花园15幢11号汽车库的《协议》，显然不符表见代理的构成要件。最后，被告金宸公司亦不追认被告中原公司无权处分属金宸公司所有的涉案车库的行为。
此外，原告购入涉案车库不构成善意取得。综上，请求驳回原告诉请。
被告金宸公司为支持其主张，向本院提交并陈述了商品房营销企划代理销售合同一份，证明金宸公司与中原公司委托代理销售金宸花园的房产的期限的截止日期是2007年8月30日的事实。同时在第五第七条的第三款中明确了销售款应该是先支付到被告金宸公司的帐户上，再由金宸公司与中原公司进行结算的事实。
被告中原公司未作答辩，亦未向本院举证。
本院根据原、被告在庭审中的质证意见，结合证据的三性原则，对原、被告提供的证据作如下认证：
对原告提供的证据1，被告金宸公司经质证认为对真实性无法确定，该协议中金宸公司没有盖章，也没有金宸公司的人员进行签字确认，从协议的内容反映出来几个事实，签约的时间是2013年5月15日，而金宸公司与中原限公司委托销售关系在2007的时候已经终止，签订该协议的时候，中原公司属于无权代理销售，是属于无权处分的行为。本院审核后认为，原告与中原公司之间的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。对被告金宸公司的质证意见，根据金宸公司与中原公司间的委托代理合同约定，在合同到期前的30天内，如尚未售完双方未提出反对意见，该合同“销售代理”之服务期限自动延长三个月，以此类推。现被告金宸公司未能提供充分证据证明被告金宸公司已书面通知中原公司终止双方间的委托代理合同，故本院认定中原公司有权代理金宸公司对外销售双方间合同约定的房产，故对该份证据的证明效力予以认定。
对于原告提供的证据2，被告金宸公司经质证认为真实性无法确认，汇款的收款人是管仲兴，没有金宸公司的盖章，从汇款凭证上可以看出，汇款收款的人也是管仲兴签字的，不是金宸公司员工签字的，帐号也不是金宸公司的帐号，故该凭证与金宸公司无关。本院审核后认为该份证据能够证明原告已按约支付涉案汽车库的全部款项，故对该份证据的证明效力予以认定。
对于原告提供的证据3，被告金宸公司经质证无异议，本院审核后对该份证据的证明效力予以认定。
对被告金宸公司提供证据，原告经质证认为对该合同的真实性没有异议，从金宸公司提供的代理销售合同的约定的第二条的委托方式，首先该合同的第二条中涉及的委托方式和范围中了甲方是全部委托乙方进行销售的，也就是说本案涉及的车库是金宸公司委托中原公司销售的范围，该合同的第四条的服务期限规定，到期后30天没有销售完毕，是可以推迟3个月，而且可以无期限的延长下去，现被告金宸公司抗辩合同在2007年8月30日已经终止来与事实不符。其次，对于销售款的到帐和结算情况与本案无关，不影响两被告协助原告过户的事实。再次，根据该合同第7条的第六项规定，金宸公司是许可中原公司与客户来签订合同的，故中原公司与原告签订的协议是符合规定的。本院审核后认为，根据两被告之间的合同约定，在合同到期前的30天内，如尚未售完双方未提出反对意见，该合同“销售代理”之服务期限自动延长三个月，以此类推。现被告金宸公司未能提供充分证据证明被告金宸公司已书面通知中原公司终止双方间的委托代理合同，故本院认定中原公司有权代理金宸公司对外销售双方间合同约定的房产。金宸公司与中原公司之间的款项结算的约定与实际交付情况不能对抗双方间合同的效力。
本院经审理，认定事实如下：
2006年8月5日，被告金宸公司与被告中原公司签订《商品房营销企划总代理销售合同》一份，约定金宸公司同意委托中原公司作为金宸公司开发建设的湖州“金宸花园”项目的独家全程营销代理单位。委托范围为185套住宅，以及营业房、汽车库、自行车库、屋顶阁楼等。委托期限为合同签订之日起至2007年8月30日止。合同第四条服务期限约定有效代理期限为合同签订之日起12个月，在合同到期前的30天内，如尚未售完双方未提出反对意见，本合同“销售代理”之服务期限自动延长三个月，以此类推。同时还约定在合同有效履行期内，除合同约定的情况发生以外，双方不得单方面终止合同。合同还就双方的其他权利义务进行了规定。
2006年10月10日，原告冉茂泉与被告金宸公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向金宸公司购买金宸花园15幢401室的房屋。合同签订后，原、被告双方按约履行了合同义务。
2013年5月15日，原告与被告中原公司签订《协议》一份，协议约定原告购买金宸花园17幢5号汽车库，总价为20万元，付款方式为2013年5月16日一次性付清。合同签订后，原告按约向中原公司付清了款项，中原公司向原告交付了协议约定的汽车库，现原告要求两被告协助办理汽车库过户登记，诉至本院。
本院认为：本案原、被告主要争议的问题是原告冉茂泉与被告中原公司之间签订的《协议》是否对被告金宸公司发生法律效力。首先，金宸公司与中原公司之间确实存在《商品房营销企划总代理销售合同》，金宸公司委托中原公司作为金宸公司开发建设的湖州“金宸花园”项目的独家全程营销代理单位，委托范围包含涉案车库。金宸公司虽抗辩双方间的委托代理合同关系已终止，但根据双方间的合同约定，在合同到期前的30天内，如尚未售完双方未提出反对意见，该合同“销售代理”之服务期限自动延长三个月，以此类推。现被告金宸公司未能提供充分证据证明被告金宸公司已书面通知中原公司终止双方间的委托代理合同，故本院认定中原公司有权代理金宸公司对外销售双方间合同约定的房产。
其次，庭审中，被告金宸公司也承认涉案车库的钥匙保管在中原公司的员工沈军那里。原告与中原公司签订车库买卖协议后，中原公司也向原告交付了涉案汽车库，交易过程原告善意且无重大过失。
再次，原告与中原公司签订汽车库买卖协议时，明知金宸公司为中原公司的委托方，即涉案汽车库的产权人，现原告要求金宸公司承担合同义务符合法律规定。
综上，原告要求被告金宸公司协助原告办理坐落于湖州市金宸花园17幢5号汽车库的过户登记手续的主张，本院予以支持。被告中原公司非涉案汽车库的产权人，故对原告要求被告中原公司协助原告办理坐落于湖州市金宸花园17幢5号汽车库的过户登记手续的主张，本院不予支持。
被告中原公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩。举证的权利。据此，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第四百零三条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告湖州金宸房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内协助原告冉茂泉将坐落于湖州市金宸花园17幢5号的汽车库过户登记至原告冉茂泉名下，过户产生的相应费用由原告冉茂泉承担。
二、驳回原告其余诉讼请求。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告湖州金宸房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 徐军
二〇一六年七月十四日
书 记 员 张洁