安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）合民二终字第00794号上诉人（原审被告）：周飞。上诉人（原审被告）：陆光荣。被上诉人（原审原告）：绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市合裕路1098号天成大厦四楼，组织机构代码76687500-3。法定代表人：吴樟林，总经理。委托代理人：钟维来，安徽事茂律师事务所律师。委托代理人：方长云。上诉人周飞、上诉人陆光荣与被上诉人绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司因物业服务合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民二初字第01697号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审审理查明：周飞、陆光荣系宝业·城市绿苑西区18#1208室业主，该房屋建筑面积为107.15平方米。2005年9月21日，周飞、陆光荣（乙方）和绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司（甲方）签订《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》一份，该协议约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据协议向甲方交纳物业管理费用；交纳费用周期：每半年预收一次；前期物业管理费暂定：高层、小高层按建筑面积0.95元／平方米·月收取（其中不包括电梯运行电费，高层、小高层二次供水水泵运行电费）；甲方违反协议未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金。合同签订后，乙方自2009年1月起未按约缴纳物业费，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司遂诉至原审法院，请求判令：周飞、陆光荣给付2009年1月至2013年12月物业管理费6364.70元，能耗费180元，电梯费1344元，合计7888.70元，并按照每日千分之三的标准支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2013年12月31日应支付滞纳金为18347.70元。另查明：2014年5月18日，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司向周飞、陆光荣寄送物业费催费函，就所欠物业费进行催收。庭审中，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司主张自2013年1月1日起合肥地区统一实行一费制，物业综合费标准按照1.15元／月.平方米计算，周飞、陆光荣对此不予认可。周飞、陆光荣主张其因自家阳台被烧，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司未处理，故自2009年1月开始未缴纳物业费。原审法院审理后认为：周飞、陆光荣和绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司签订的《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》合法有效，对协议双方均具有法律约束力，双方间物业服务合同关系依法成立，双方均应按合同约定履行应尽义务。合同签订后，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司按照合同约定履行物业服务的义务，周飞、陆光荣作为业主，应按约履行交纳物业服务费的义务，应缴纳自2009年1月至2013年12月共计60个月的物业费，这60个月的物业费为6107.55元（0.95元／平方米·月×107.15平方米×60月）。绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司主张自2013年1月1日起合肥地区统一实行一费制，物业综合费标准按照1.15元／月.平方米计算，周飞、郑翔对此不予认可，协议双方当事人未就该收费新标准订立新的协议，故对绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的该主张不予采纳。绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司主张能耗费180元、电梯费1344元，但未提供足够证据证明，且周飞、陆光荣不予认可，应不予支持。周飞、陆光荣未缴纳物业费系因与绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司关于物业服务质量产生纠纷，对绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司主张的滞纳金应不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、周飞、陆光荣于判决生效之日起十日内向绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司支付物业管理费6107.55元；二、驳回绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费460元，减半收取230元，由绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司负担200元，周飞、陆光荣负担30元。周飞、陆光荣上诉称：我方与绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司于2005年9月签订了《宝业城市绿苑前期物业管理服务协议》，该协议明确约定了作为合同甲方的绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的义务。然而，在合同的实际履行中，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司并未切实履行其应尽的义务，如：合同附件中书面载明房屋的节能措施门窗为“双层中空玻璃”，而实际安装的是“单层玻璃”；合同附件中约定的关于绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司对住宅质量的维修服务义务，该物业公司并未实际履行，我方从收房时就一直就墙体开裂、外墙渗水等问题向该物业公司反映，但一直没有得到解决；协议中约定的绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司应尽的消防责任，该物业公司亦无全面履行，我方阳台发生火灾，烧了两个小时，物业人员不知晓，消防人员来后，消防栓无水；我方小汽车在小区内被人损坏，要求绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司予以配合，调取监控，物业公司不予配合。上述综合反映出绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司物业管理服务低劣，未按合同履行其应尽的义务。2014年7月3日，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司要求我方缴纳2009年1月至2013年12月这段期间的物业费，而在此之前该物业公司从未向我方催缴物业费。我方提出其中有3年半的费用，由于对方怠于行使权利，超过了法定两年期的诉讼时效，且该物业公司无法提供我方签收2014年5月18日寄送的物业费催费函的证据，故对方已失去要求我方支付这3年半物业费的胜诉权。一审法院驳回了我方提出的诉讼时效抗辩。我方与绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司签订的《宝业城市绿苑前期物业管理服务协议》不是在平等协商的基础上签订的，而是迫于顺利办理房屋买卖与交付手续的压力下，在其单方面制定的格式条款上签字，且我方无权提出任何修正意见。《宝业城市绿苑前期物业管理服务协议》在内容上限制业主应有的合法权利，规避物业公司自身应当承担的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《宝业城市绿苑前期物业管理服务协议》应当归于无效。《宝业城市绿苑前期物业管理服务协议》是一个前期物业管理协议，并非永久性协议，一审法院却认定这个协议为永久性协议，我方不予认同。综上，请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，判决驳回绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司全部诉请。被上诉人二审绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司辩称：周飞所称的问题大部分均是房屋质量问题，不是我方所能承担的责任，且诉讼时效也不应支持，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人周飞、陆光荣二审提交三组证据：证据一、照片，证明实际安装的单层玻璃。证据二、阳台装修的收据、阳台被烧、理赔及修复费用清单，证明阳台被烧及实际维修费用。证据三、车辆维修费用，证明车辆被人为损坏，维修所产生的费用。本院二审认定的事实与原审一致。本院认为：周飞、陆光荣和绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司签订的《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定该协议为合法有效，并无不当。周飞、陆光荣主张该协议系受胁迫、欺诈情况下签订，但未能提供证据证明，亦未在法定期限内申请撤销，故对其等主张该协议无效的理由，本院不予采信。双方间物业服务合同关系依法成立，该协议对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司按照合同约定履行物业服务的义务，周飞、陆光荣作为业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。周飞、陆光荣主张玻璃安装是否符合交房标准，应属商品房买卖合同法律关系，而非物业合同法律关系，周飞、陆光荣不能以房屋质量是否符合标准为由对抗物业费的缴纳。周飞、陆光荣上诉主张其阳台着火及车辆在小区内受损系绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司未尽职责，但其未能提供证据证明其阳台发生火灾及车辆受损的过程中绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司未尽安全防范及消防应急处理的义务，该损失非免交或少交物业费的法定或约定理由。综上，周飞、陆光荣应缴纳自2009年1月至2013年12月的物业费共计6107.55元。周飞、陆光荣上诉主张绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司要求缴纳物业费已过诉讼时效，但周飞、陆光荣原审未对诉讼时效提出抗辩，其等二审期间提出，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周飞、陆光荣负担。本判决为终审判决。审判长  张健审判员  陈烜审判员  欧健二〇一四年十二月一日书记员  张琪本案引用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。