江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第00590号
原告南通市中房物业管理有限责任公司，住所地南通市人民东路153号东升花园A座301室。
法定代表人赵子钢，总经理。
委托代理人朱佳宝，公司职员。
委托代理人葛毛华，公司职员。
被告刘爱兵，自由职业。
原告南通市中房物业管理有限责任公司（以下简称中房物业公司）与被告刘爱兵物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张鑫燕独任审判，于2014年5月13日公开开庭进行审理。原告中房物业公司委托代理人朱佳宝、葛毛华，被告刘爱兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中房物业公司诉称，被告系如东县文峰财富广场黄海西路6号楼2层9号商铺的物业所有人，房屋面积共113.76平方米，每年应交物业费3480元（113.76平方米×2.55元／平方米×12月）。原告按照《物业管理合同》的约定，已经提供保安、保洁、绿化、公共部位、公共设施设备的维护、保养、养护等物业管理服务。2012年8月以来，原告曾多次上门催缴物业管理服务费，被告以种种借口拖延不缴。至今尚欠2010年8月15日至2013年6月30日物业费共计3040元。原告认为业主享受物业服务，应履行缴费义务。被告的做法不仅损害了原告的合法权益，也损害了全体其他业主的合法权益。综上，按照《物业管理条例》的相关规定，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告给付所欠物业管理费3040元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘爱兵辩称，1、被告购房三年以来，第一、二年的物业费已经给付，第三年被告将房屋出租给他人，应当由承租人缴纳物业费。承租人在被告对面另外租赁的房屋遭窃，物业公司对此不问不管。2、被告购房时物业费标准为每平方米2.5元，这是霸王条款。当时不缴纳物业费，就拿不到房子，该标准未与所有业主协商。3、原告未尽物业服务义务，且侵犯业主权益。4、原告物业服务到位后，被告同意缴纳所欠物业费。原告还需对被告承租户失窃财产有个交代。5、一楼、二楼店面同一物业费标准，不合理。6、电费1.02元／度过高。
经审理查明，如东文峰财富广场由南通市大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）开发，前期物业委托原告管理。2008年9月28日，原告与大地公司签订《如东文峰财富广场前期物业服务合同》，合同约定：物业名称为文峰财富广场；物业类型为高层、多层住宅，商业（办、铺）街；物业管理区域东至青园北路，南至黄海西路，西至幸福路，北至9#、10#北侧规划用地红线；商铺服务费用为2.5元／㎡／月。
2010年5月10日，原告针对物业收费标准向如东县物业管理处、如东县物价局申请备案，其中商铺收费标准更改为2.55元／㎡／月（含生活垃圾清运费）。如东县物业管理处、如东县物价局同意备案。
2010年6月20日，原告与大地公司签订补充协议，商铺物业服务费由2.5元／㎡／月调整至2.55元／㎡／月。
被告在文峰财富广场有一面积为113.76平方米的商铺。2010年8月17日，原告在被告处领取《文峰财富广场业主手册》，该业主手册中包含临时管理规约、物业管理合同等内容。原、被告分别在该手册第31页盖章签字。原告保留第31页内容，业主手册交给被告保管。手册第5页、第10页约定商铺的物业费标准为2.55元／㎡／月。被告自2012年8月15日至2013年6月30日的物业费未缴纳。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的《如东文峰财富广场前期物业服务合同》、《补充协议》、《文峰财富广场业主手册》、备案报告等证据予以证实，并经庭审质证审核，本院予以确认。
本院认为，原告与大地公司签订的《如东文峰财富广场前期物业服务合同》、《补充协议》合法有效，对业主具有约束力。《补充协议》中约定的物业服务费2.55元／㎡／月不仅经过物价局的备案，在原告交给被告的业主手册中也有所体现，对此被告亦已签字认可，不属于被告认为的霸王条款。如果被告对服务费标准有异议，可以通过提议召开业主大会，与原告重新确定物业服务费标准。故本院对被告辩称物业服务费标准过高的意见不予采纳。原告在文峰财富广场从事物业服务活动，惠及该小区的所有业主，依法取得收取物业服务费的权利，被告在接受物业服务的同时也应承担缴纳物业服务费的义务。只有在原告不履行物业服务义务，或者履行存在重大瑕疵时，被告才可以拒交物业服务费。被告辩称财物被盗应当由原告负责，但是其既未能提供证据证明其财物被盗，也未能举证证明被告在保安措施和安全防范方面存在疏忽和过失，原告不应承担因犯罪分子的犯罪行为导致被告财物受损的赔偿责任。被告辩称原告在服务时未能及时阻止违法搭建及尽到小区保洁责任，但其提供的照片没有时间、地点的显示，即使发生在原告物业管理期及物业服务区域范围内，也仅能说明原告存在一般违约行为，对于违章建筑，其不具有强制执行力，无权强行拆除，原告可直接向侵权者主张权利，被告据此拒付物业服务费于法无据。被告辩称电费过高与本案无涉。被告辩称应当由物业实际使用人交纳物业费，本院认为被告是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，系物业服务合同的实质当事人，物业服务合同对被告具有约束力，被告与承租人关于物业费的约定仅能约束租赁合同双方，对原告没有约束力。综上，被告应当按照约定交纳物业服务费。被告自2012年8月15日至2013年6月30日欠缴的物业服务费为3045元（113.76平方米×2.55元／㎡／月×10.5月），原告主张3040元，本院照准。
需指出的是，物业管理服务合同有其自身特殊性，是一个长效双务合同，物业服务对象是小区的全体业主，对于原告物业公司而言，正常收取物业服务费是物业公司对小区的房屋及配套设施等进行养护、管理，维护小区环境卫生和秩序的物质条件，因此，小区业主是否按期缴纳物业服务费，不仅会影响物业公司的正常经营，同时也会影响到其他正常缴费的业主利益。被告刘爱兵作为业主对物业管理企业的服务水平、质量等存有异议，完全可以业主的身份通过合法的途径依法维护权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序要求物业管理企业履行职责与义务。原告方作为物业管理企业，也应当进一步提升物业服务水平和质量，与小区业主共同创建良好的居住环境。
综上，据此，依照《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告刘爱兵于本判决生效后十日内给付原告南通市中房物业管理有限责任公司物业服务费3040元（自2012年8月15日至2013年6月30日）
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币25元，由被告刘爱兵负担（原告预交的不予退还，由被告于执行时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元。（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中行西被闸支行）
审判员 张鑫燕
二〇一四年七月七日
书记员 王亚燕
附相关法律条文：
一、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。