广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3020号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东中大职业培训学院，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：凌翔，该学院理事长。
委托代理人：吴品宏，广东明根律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州购书中心有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：白宜纳，该公司总经理。
委托代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。
委托代理人：何辉，广东科德律师事务所律师。
上诉人广东中大职业培训学院（以下简称中大职业学院）因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年2月5日，广州购书中心有限公司（甲方、以下简称购书中心）与中大职业学院（乙方）签订《广州购�中心场地租赁合约》（以下简称《合约》），约定：甲方同意将位于广州市天河路123号的建筑广州购书中心大楼（以下简称案涉楼宇）第八层整层（即案涉场地），房产面积共为1617.3165㎡的场地裸租给乙方使用；租赁期限自2010年5月12日起至2016年5月11日止，甲方按月向乙方计收租金，本合约期首年／期租金标准为70元／平方米／月，从第二租赁年／期起租金标准在上年／期的基础上按8%的幅度逐年递增至租约期满，即2010年5月12日至2011年5月11日月租金标准为113212.2元，2011年5月12日至2012年5月11日月租金标准为122269.1元，2012年5月12日至2013年5月11日月租金标准为132050.7元，2013年5月12日至2014年5月11日月租金标准为142614.7元，2014年5月12日至2015年5月11日月租金标准为154023.9元，2015年5月12日至2016年5月11日月租金标准为166345.8元，每个租赁年／期按上述百分比的幅度递增后计算的月租金额，甲方同意租金计收采用金额小数位按“四舍五入”的原则计算至角位，依此类推；乙方应于本合约经双方签定之日起5个工作日内向甲方缴付30000元作为租赁诚意保证金，并在场地交付之日向甲方缴付人民币83212元先予作为首期租赁履约金，免租装修期满之日再向甲方缴付113212元补足为相当于第一租赁年期首2个月的租金额人民币226424元作为租赁保证金，租赁期内乙方无违约行为的，待租赁期满不再续租时，确认双方所有债权债务清偿完毕，乙方需在30天内凭甲方原开出的保证金凭据（复印件）办理该保证金本金无息返还的手续；租赁期内，本租赁保证金不能作为乙方按合约约定期限向甲方交付应缴费用的抵付。但若因乙方违反本合约条款，甲方有权动用保证金作赔偿，抵付赔偿后5个工作日内，乙方应按甲方书面补款通知补足保证金总额和不足的赔偿额，�乙方不按期办理，则视为乙方违约，本合约自此解除，甲方有权停止向乙方提供相应的服务，自行收回出租的场地，并向乙方追讨违约金和不足抵付的赔偿金额；（4.2条动力及服务分摊费用）租赁场内中央空调（制冷、送风）、大楼公共场地中央空调、公共场地客、货电梯、自动扶梯、公共场地消防、公共用水、公共照明、公共卫生清洁、公共保安，以及大楼配套设备设施的维护保养等，为10元／平方米／月，分摊费用为16173.17元，甲方按月计收，租赁期间分摊费用计收标准不变；（4.7条缴费规定）每月5号前（遇节假日顺延），乙方需按合约规定及按甲方发出的《收费通知》要求向甲方交纳当月／期的各项应付费用。甲方收取乙方交纳的费用后，须提供合法发票给乙方；（6.2条）甲乙双方任何一方若未履行本合约中的任一条款的应视为违约，违约方应在收到守约方发出的具体说明情况的书面通知后应在五个工作日内予以纠正违约行为，若违约方逾期未予纠正违约行为的，守约方可在无需再通知违约方的同时有权提出终止协议，因此而引致的经济责任和法律责任概由违约方承担；（6.3条）在合约期内，乙方如有以下行为，则视为违约，甲方有权立即解除租赁关系，停止向乙方提供相应的服务（包括停水、停电），收回出租房屋（场地），没收租赁保证金，并保留向乙方索赔的权利，因此而引致的经济责任和法律责任概由乙方承担，不按时向甲方交纳租金和其他依约应交付的有偿服务费用逾期超过一个月的；（6.4条）乙方不按本合约约定的收费标准和时间向甲方交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按应缴费用总额每天千分之三累进计收滞纳金和违约金；（7.1条）本合约如需修改、补充或有未尽事宜的，�经双方共同协商后作出书面补充协议；双方签订的补充协议与本合约具有同等法律效力；（8.2条）合约期届满，甲乙双方未续定合约且甲方要求收回出租场地，乙方逾期不交出承租场地的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取乙方的违约金；（8.3条）租赁期届满或提前解除合约双方不再续约的，乙方退场时应将场地及其附属设施完好无损的交还给甲方，嵌装在案涉场地内的装修和设施不得拆卸搬走和损坏，无偿归甲方所有。乙方的自有物品应在租赁期满后的15天内清理立场，逾期不清理的，甲方视为弃置物进行处理，若因交还场地及其附属设施有损毁的赔偿费用和弃置物的处理产生费用的，甲方有权在保证金中扣除，不足部分，仍追究乙方的赔偿责任；（10.3条）本合约为双方共同签订的《广州市房屋租赁合同》之附�，如内容有相抵触的，以本合约为准；如本合约未明确的事项，以《广州市房屋租赁合同》之条款为准，两份文本同时具有同等法律效力等内容。
2010年2月23日，购书中心（甲方，出租人）、中大职业学院（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区天河路123号八楼房号的房地产（房地产权证书号码C3219336，以下简称案涉场地）出租给乙方作非居住用途使用，建筑面积1617.3165平方米，2010年5月12日至2011年5月11日月租金标准为113212.2元，租金按月结算，由乙方在每月的第5个工作日前按刷卡、支票或转帐付款方式缴付租金给甲方；（第四条）乙方向甲方交纳人民币226424元保证金，租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；（第六条）发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方�欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等内容；（第八条）其他约定按双方另行补充签订的《广州购书中心场地租赁合约》的细则执行。该合同经房管部门办理了租赁合同登记备案。
2010年3月12日，中大职业学院接收案涉场地。中大职业学院已向购书中心缴交租赁保证金226424元。
2014年8月22日，购书中心出具《关于我司卖场将实施装修的通知》，该通知记载：我司将对大楼负1至6层卖场进行全面的升级改造，现定于2014年9月23日起实施全封闭装修，工期约3到4个月，期间7、8、9层仍继续正常营业和办公。
2014年9月4日中大职业学院出具《关于广州购书中心卖场装修事宜的复函》，该函记载：根据购书中心的安排，广州购书中心1至6楼将于2014年9月23日开始停业装修，购书中心的装修必然对其司产生巨大影响，其要求�装修当月起至结束当月，购书中心暂停收取租金和管理费用，待其司损失计算清楚后，多退少补等内容。该函件于2014年9月5日送达购书中心，但购书中心对该函件真实性、合法性、关联性不予确认，称该函是中大职业学院在没有证据支持的情况下的主观判断，并且希望通过这种形式以达到其不交付租金的主张。而后，中大职业学院分别于2014年9月23日向购书中心送达《关于广州购书中心卖场装修事宜的函》（该函要求答复上述9月4号函件和对各项风险赔偿，并制定补偿方案等）和2014年10月8日向购书中心送达《关于广州购书中心卖场装修沟通函》（该函要求进行风险评估和制定应急预案等）。
2014年9月28日购书中心出具《关于我司将对卖场全面实施装修的通告》，该通告记载：根据我司于2014年8月22日发出的《关于我司卖场将实施装修的通知》知照，我司决定从2014年9月28日晚上8点30分起正式闭馆（临时停业），全面对大楼负1至6层卖场实施全封闭装修，大楼负1至6楼卖场装修期间，负1层和首层案涉场地的外围独立门户由其经营的业户使用和管理，大楼7、8、9楼继续正常营业和办公的业户及其客户，从大楼首层的西侧（门）乘垂直电梯或步梯出入。
购书中心委托广东科德律师事务所2014年10月20日出具的《律师函》（EMS单号1063687033111，2014年10月21日寄出，收件人为凌翔，收件地址广州市天河路123号广州购书中心8楼），该函记载：购书中心通知中大职业学院在收到本律师函三日内支付拖欠的相关费用（从2014年9月5日后未缴纳的租金、电费、动力及服务分摊费及违约金），若中大职业学院未在上述期间履行相关付款义务，购书中心有权解除与中大职业学院的租赁关系等内容。广州省邮政速递公司物流有限公司于2014年11月27出具文件记载：你于2014年10月21日在邮局交寄的特快单号1063687033111，现已查明上述邮件于2014年10月22日已经妥投，签收人为前台。
2014年11月27日，购书中心向中大职业学院邮寄《关于解除租赁合同的通知》（EMS单号1065637219908，2014年11月27日寄出，收件人为凌翔，收件地址广州市天河路123号广州购书中心8楼，内件品名为关于解除租赁合同的通知，以下简称《解除通知》），该通知记载要求于该通知到达之日解除《合同》和《合约》和收到该通知7日内交还案涉场地，否则将对案涉场地停电停水，在收到本通知后3日内清偿拖欠租金等费用，中大职业学院已交的租赁保证金不予退还等内容。该邮件的速递邮件改退批条记载广州体育西2014.11.28，收件人拒收。中大职业学院否认收到《解除通知》。
2014年12月26日，购书中心向中大职业学院邮寄《通知》�EMS单号1041268839806，收件人为凌翔，收件地址广州市天河区123号广州购书中心8楼，内件品名信）购书中心决定自2014年12月28日18点起，停止对该楼层供水、供电及停止该层电梯运行，并包括对奥赫普公司（原审笔误，应为“中大职业学院”，本院注）占用范围的8楼物业收回管理；通知奥赫普公司在2014年12月28日18点前将其占用购书中心场地内的物品清理完毕，并按照《合约》的相关约定离场等内容。该邮件的速递邮件改退批条记载12月27日收件人拒收，中大职业学院称未收到该函件。
2014年12月3日，购书中心向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认购书中心、中大职业学院于2010年2月23日签订的《广州市房屋租赁合同》以及2010年2月5日签订的《广州购书中心场地租赁合约》已于2014年11月28日解除；2、中大职业学院立即将广州市天河区天河路123号8楼场地交还给购书中心；3、中大职业学院立即向购书中心清偿2014年9月1日至2014年11月30日的场地租金共462071.7元以及动力及服务分摊费48519.51元，并每日仍按欠款金额千分之三的标准向购书中心支付滞纳金和违约金计算至清偿之日止（以当月租金、动力及服务分摊费的总和为本金，从当月6日起计至付清之日止，按每日千分之三的标准，违约金以本金为限）；4、中大职业学院从2014年12月1日起按每月154023.9元的标准向购书中心支付的场地占用费、按每月154023.9元的标准向购书中心支付占用期间的违约金；按每月16173.17元的标准向购书中心支付占用期间的动力及服务分摊费，计算至中大职业学院实际交还上述场地给购书中心之日止；5、购书中心无须向中大职业学院返还租赁保证金226424元；6、诉讼费用由中大职业学院承担。
中大职业学院反诉请求判令：1、购书中心停止对中�职业学院的侵权行为，请求购书中心返还租赁场地；2、购书中心免除中大职业学院在装修期间和强行清场期间，即2014年9月1日至2014年11月30日租金及相关费用合计510591.21元；3、购书中心对中大职业学院先行赔付侵权损失1000万元；4、空气检测报告费用2592元由购书中心承担；5、购书中心返还中大职业学院租赁押金226424元；6、受理费由购书中心承担。
2015年5月13日，原审法院组织购书中心和中大职业学院一同前往案涉场地勘察现场，至西门电梯间可有西门直升电梯或步梯（消防通道）通行，该日西门直升电梯不停案涉楼宇的8楼，众人搭乘直升电梯至9楼后经步梯到达，8楼步梯大门被锁，无法直接进入案涉场地，众人至7楼，经7楼步梯进入大厅处大门被锁，购书中心工作人员开锁后进入7楼经另一面消防通道进入案涉场地，双方均称未对上述被锁消防通道大门�锁，案涉场地已经停水停电。
购书中心称于2015年1月4日对案涉场地停止供水、供电；中大职业学院称案涉场地大约从2014年12月开始不定期停水停电，案涉场地于2014年12月23日上午对案涉场地停水停电，其从2015年1月1日开始不能进入案涉场地，故其对具体的停水、停电日期不清楚。
关于租金、动力及服务分摊费及电费问题，中大职业学院未向购书中心缴交2014年9月1日之后的租金。购书中心以中大职业学院未按《合约》约定按时支付租金为由，要求于《解除通知》到达中大职业学院之日（即2014年11月28日）解除与中大职业学院就案涉场地的租赁关系。中大职业学院称其未缴纳租金的原因是购书中心未经其同意对案涉场所所在的楼宇进行全封闭装修，导致其无法正常使用案涉场地，其拒付租金有理，且其认为逾期交费的滞纳金标准过高，逾期迁出案涉�地的违约金标准过高。
关于案涉场地所在楼宇的装修情况等相关问题，购书中心称其施工范围是案涉楼宇的1-4层，2014年9月25日进行封场，2014年10月5日施工。中大职业学院承租案涉场地在8楼为写字楼办公区，不在装修范围内，购书中心对案涉场地以外的卖场部分进行装修是购书中心行使自己的权利，且其在2014年10月5日开始装修，但是中大职业学院在2014年9月5日就开始欠租，故不存在同时履行抗辩的情况。中大职业学院称案涉楼宇的装修范围为负1层至6层，2014年9月1日开始清场，案涉楼宇的装修导致其无法正常使用案涉场地；对此中大职业学院提交：证据1.《广州购书中心升级转型改造工程施工招标公告》（招标范围地下一层至地上四层）和招标人声明，拟证明购书中心在2013年5月之前就已经清晰中大职业学院所租用的场地将进行升级改造工程，案涉楼宇�装修招标范围为地下一层至地上四层；证据2.《关于我司卖场将实施装修的通知》、《关于我司将对卖场全面实施装修的通告》、《关于解决广州购书中心卖场装修期间空调供给问题的函》、《关于要求立即恢复电梯运行等函》和《关于停止进一步侵害的函》等函件，拟证明购书中心在租赁合同履行期间，擅自对场地进行装修，对其的经营造成不良影响；证据3.2014年9月媒体报道，购书中心在卖场的告示（中大职业学院称于2014年9月13日拍摄，显示本中心于九月中旬全面启动升级改造等内容）和其他照片，拟证明购书中心在8月底至9月初开始宣传全封闭装修，导致客流量减少给中大职业学院带来巨大影响和损失等；证据4.天河区建设和水务局出具的《关于请求紧急责令广州购书中心停止施工并撤销其施工许可证的复函》（该函记载该工程的施工单位具备相应资质，我局�发施工许可证为案涉楼宇负一楼至四楼，五楼至六楼目前没有发现施工，我局于2014年9月19日办理该工程施工许可证等），拟证明作为建设工程管理部门天河区建设和水务局，案涉楼宇装修施工许可证许可范围为负一至四楼；证据5.广州市城市管理综合执法局天河分局于2014年12月15日出具的《关于段旻雯信访事项的回复》，该函记载相关施工许可证确认的施工范围为地上1-4层，地下1层，5、6层未发现施工行为，9月1日购书中心逐步清理施工现场，并未进入施工状态等，拟证明购书中心从9月1日开始清理施工现场，改变了正常的商业环境；证据6.2014年10月16日城管天河分局案件处理结果（网页打印件，12319专线案，案件内容为天河区天河路123号购书中心，无证施工，尘土飞扬，没有将建筑垃圾使用编织袋装好，张贴施工许可证为复印件，处理结果2014年10月16日12点31分购书�心已经设置围闭措施，为防止尘土飞扬，已要求购书中心洒水处理，张贴复印件是属于正常情况等），拟证明租户投诉购书中心扬尘，城管天河分局对购书中心进行了查处；证据7.员工请愿书（落款时间2014年11月5日），拟证明中大职业学院员工因为生命安全受到威胁和××受到危害，自发联名向购书中心发出请愿书，要求停止装修避免进一步侵害；证据8.深圳市粤环科检测技术有限公司出具的《检测报告》两份，第一份的委托单位为中大职业学院，地址为案涉楼宇的8楼，检测类别室内空气，检测日期2014年12月4日至7日，第二份的委托单位为广州市奥赫普教育信息咨询有限公司，地址为案涉楼宇的7楼，检测类别室内空气，检测日期2014年12月4日至7日；证据9.购书中心装修引起中大职业学院员工身体不适离职和请假统计表，拟证明购书中心持续装修形成粉尘、刺激性气味�有毒气体、噪音等，导致中大职业学院员工身体不适，无法正常上班，直接影响中大职业学院的正常运营，生产率下降，无法正常运营等。购书中心对上述证据的质证意见：对证据1，案涉场地不在本次装修改造范围内，装修工程与中大职业学院无关；中大职业学院所谓的与其协商处理装修事宜，没有合同和法律依据；对证据2，《关于我司卖场将实施装修的通知》、《关于我司将对卖场全面实施装修的通告》真实性、合法性无异议，关联性有异议，且该证据证实，购书中心在装修前已经告知中大职业学院，将进行装修；对其他函件为中大职业学院单方陈述，故真实性均不予确认；对于证据3，媒体报道并未说购书中心在报道之日已经关闭，并且所进行的报道都是对之后进程的预测，并不是准确的时间，且装修工程并未包括中大职业学院承租的案涉场地，无需中大职业学院同意，对于照片的真实性不予确认；对证据4，该证据不能证实购书中心违反了租赁合同的约定，不能证实中大职业学院无法使用租赁场地；对证据5，中大职业学院故意组织人员恶意投诉，影响购书中心的施工，该函内容不属实，购书中心在2014年9月1日未清理施工现场，是否清理施工现场属于购书中心房屋内部问题，与城管局物管（原审笔误，应为“无关”，本院注），其所谓的9月1日逐步清理施工现场没有依据，该函并未认定购书中心有违法行为；对证据6，真实性、合法性、关联性无异议；对证据7，真实性、合法性、关联性均不予确认，中大职业学院一面声称购书中心的威胁生命和××，一面又要求在购书中心的场地内经营，这说明案涉场地可以用于正常经营的；对于证据8，真实性、合法性、关联性均不予确认，第一份报告为中大职业学院单方委托做出，�圳市粤环科检测技术有限公司不具有司法鉴定资质，其检测报告不具有真实性和合法性，检测过程中，未清空检测场所室内的物品、设施设备，其出具的数据不能证实是购书中心装修造成的，该检测报告与购书中心的装修没有因果关系，不能证明购书中心的装修对空气质量造成影响，该证据显示的检测时间是2014年12月4日，发生中大职业学院长达3个月的违约行为之后，也发生在购书中心解除租赁合同之后，不能作为中大职业学院不依照合同约定向交纳租金的理由；对证据9，该证据系中大职业学院的单方陈述，其中的事由没有相应的证据予以佐证，不能证明与购书中心装修存在因果关系，这些证据发生时间是购书中心依法解除涉案合同之后，并非发生在合同解除前或装修工程发生前，不能作为中大职业学院拒绝交纳租金等费用的合法理由。
关于通行问题，�书中心称案涉楼宇装修前和装修期间，进出案涉场地的方式为西门进入案涉楼宇搭乘西门直升电梯或步梯到达案涉场地，2015年1月4日对案涉场地采取全面封场包括停水停电停运直升电梯。中大职业学院称案涉楼宇装修前，正门、北门、西门均可进入西门直升电梯间，且可以从案涉楼宇的商场的一至六层手扶电动梯到达西门的直升电梯或步梯至涉案场地，其大部分客户都是从正门或北门到达一至六层的商场，再乘坐西门直升电梯或步梯至案涉场地；案涉楼宇装修期间，整个商场都没有正常经营，西门没有封闭，但只能从进出西门的东面进入西门直升电梯或步梯（消防通道），西门南侧区域为即原猫屎咖啡店前区域有堆放装修物品，且购书中心在2015年1月1日起对案涉场地实施停水、停电和停运直升电梯，并将西门关闭。中大职业学院对此其提交：证据1.购书中心堵塞唯一出入通道的7张照片；证据2.2014年10月9日城管天河分局案件处理结果，其为网页打印件，12319专线案件，案件内容为天河区天河路123号购书中心西侧通道，路面堆有大量建筑废料，处理结果为反映情况属实，2014年10月10日12点19分我街已组织人员对其乱堆放的建筑垃圾已清理完等；证据3.购书中心2015年1月1日封闭西门照片8张等为证。购书中心对此称：对证据1，其未拍摄到进门的楼梯，不能证实案涉场地无法使用，且中大职业学院不能证实照片形成时间；对证据2，其不能证明案涉场地无法正常使用，对于证据3，购书中心封闭现场是在依法解除合同，并且给予了中大职业学院宽限期后，中大职业学院对购书中心的主张置之不理，并继续非法占用案涉场地实施的，其行为是合法的等。购书中心称《合约》明确约定租赁物范围为8楼写字楼部分，不包括1至6楼商场，不包括北�，南门，在装修期间及装修前，中大职业学院能使用案涉场地，且若在晚上，中大职业学院客户也只能从西门不能使用商场及南、北门至案涉场地，故提供商场及南、北门使用，不是《合约》约定的义务。中大职业学院称其在2014年12月31日可正常出入案涉楼宇，但案涉楼宇8楼步梯（西门对应的消防通道）的大门在2015年1月1日被购书中心上锁，购书中心在2015年5月5日中的开庭笔录中称中大职业学院强占案涉场地，不让购书中心进入，而后购书中心称其于2015年1月2日对上述8楼大门处上锁，对此双方均未对其主张提交相关直接证据。
关于中大职业学院主张的损失问题，中大职业学院称购书中心装修案涉楼宇对中大职业学院的经营造成不利影响导致中大职业学院产生损失，对此中大职业学院要求购书中心赔偿相关损失，对此中大职业学院提交如下证据：证据1.中大职业学院制作的购书中心装修导致学院收入损失情况表和汇总表，拟证明购书中心的装修及非法封场给中大职业学院带来巨大损失；证据2.中大职业学院制作的购书中心装修导致学院退费损失情况表，拟购书中心的装修及非法封场造成学员退费损失；证据3.中大职业学院自行制作额外购置设备损失和额外租用学员上课场地损失，拟证明购书中心非法清场，导致中大职业学院所有办公设备被封，只能新购买部分办公设备和租用新场地导致巨大损失；证据4.额外发放员工补贴损失，拟证明购书中心装修导致员工身体不适，封场导致员工流离失所，为了适当补偿，及维持学院运营，中大职业学院最低限度发放了补贴；证据5.税收完税证明，上述证明的税款所属时期从2013年1月1日至2015年6月30日。购书中心对此称：证据1系中大职业学院制作为打印件，不能证实发生的损失，更不能证实中大职业学院自称的损失与购书中心的装修存在因果关系；证据2系中大职业学院制作为单方陈述，不能证实发生的损失，没有相应证据予以佐证；证据3与本案无关，不是中大职业学院的损失，不能证实这些损失与购书中心的装修行为有关；证据4不能证明所涉人员为其员工，这系中大职业学院的单方陈述，其中的事由没有相应的证据予以佐证，证据5仅能证明中大职业学院的纳税波动情况，这些属于正常的商业风险及市场环境变动，纳税情况与购书中心的装修没有关系，且在上述证明中2014年11月份的收入高于2013年的收入，这可以反证中大职业学院的经营情况没有受到所谓的装修影响等。
另，原审审理过程中原审法院就案涉场地无法正常使用多次组织购书中心与中大职业学院协调交接案涉场地，经原审法院释明案涉场地不予先行交接的风险后，在2015年5月13日购书中心明确提出为避免损失扩大要求中大职业学院交还场地，原审法院组织双方交接场地，中大职业学院则称要求解除非法封场，恢复场地给其正常使用。而后原审法院多次组织双方交接场地，购书中心明确要求中大职业学院立即交还案涉场地，包括中大职业学院腾空场地，搬离物品，并交还案涉场地钥匙，办理书面交接手续，中大职业学院称应继续履行租赁合同，解除非法封场，购书中心恢复场地给其正常使用；经原审法院释明后，双方均坚持上述主张。
在本案审理过程中，中大职业学院申请撤回第1项即购书中心停止对中大职业学院的侵权行为，请求购书中心返还租赁场地；第2即购书中心免除中大职业学院在装修期间和强行清场期间，即2014年9月1日至2014年11月30日租金及相关费用合计510591.21元；第5即购书中心返还中大职业学院租赁押金226424元的反诉请求。
原审法院认为：中大职业学院申请撤回上述第1项、第2项和第5项反诉请求，并无不当，予以准许。
关于案涉场地，购书中心与中大职业学院分别签订的《合同》、《合约》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。《合同》与《合约》之间，在《合约》中明确约定二者内容有相抵触的，以《合约》为准；如《合约》未明确的事项，以《合同》之条款为准。
《合约》签订后购书中心已交付案涉场地，中大职业学院作为承租人应依约支付租金和动力及服务分摊费。中大职业学院未缴纳2014年9月后案涉场地的租金动力及服务分摊费及电费，对此其提出的抗辩理由为购书中心擅自装修案涉楼宇导致其无法正常使用案涉场地，具体表现为：一方面，案涉楼宇的装修�致污染问题，案涉楼宇的装修导致案涉场地空气污染和噪音污染严重，对此提交《检测报告》和媒体报道及相关员工请假离职申请及相关投诉函等；另一方面，案涉楼宇的装修导致通行问题，案涉楼宇装修期间案涉楼宇的正门和北门不能通行，整个商场没有正常营业，无法利用商场的手扶电梯到达西门直升电梯或步梯至案涉场地，装修期间西门虽然没有关闭，西门直升电梯亦可以使用，但西门南侧区域前有堆放装修物品影响通行和客流量，对此提交相关照片和2014年10月9日城管天河分局案件处理结果为证。对此，原审法院认为，首先，关于空气污染和噪音污染，中大职业学院提交的相关证据均是相关投诉函件并无其他证据予以佐证，且《检测报告》是案外人单方委托，难以形成证据链证明案涉楼宇装修期间案涉场地因空气污染和噪音污染导致无法正常使用；其次，�于通行问题，案涉场地在案涉楼宇的八楼，并未在此次案涉楼宇的装修范围内，其通行依赖西门直升电梯和步梯，装修期间即使案涉楼宇的正门和北门无法正常使用，但西门仍正常使用，2015年1月1日前还能正常进出，中大职业学院虽称西门南侧区域前区域有堆放装修物品，但在其自行提交的2014年10月9日城管天河分局案件处理结果亦记载购书中心已改正，且其提交的其他证据无法证明上述情况导致案涉场地无法通行；最后亦是最重要的，案涉场地2014年9月的租金应在2014年9月5日前支付，中大职业学院虽以上述两个方面的抗辩理由拒付租金，但其直至在2014年9月5日当日才向购书中心首次提出称知悉购书中心将于2014年9月23日开始停业装修，可以预见装修引发相应风险并要求暂停支付租金，但在该函件中并未提及案涉楼宇装修实质影响其使用案涉场地，且购书中心并未同�其停付租金；故原审法院对中大职业学院上述拒付租金的相关抗辩理由不予采纳，中大职业学院应依约向购书中心支付案涉期间的租金。
关于合同解除问题。购书中心于2014年11月27日向中大职业学院邮寄《关于解除租赁合同的通知》，上述函件是向案涉场地邮寄送达，虽中大职业学院于2014年11月28日拒收《关于解除租赁合同的通知》，也应视为购书中心已向中大职业学院送达《关于解除租赁合同的通知》，结合上文已论述中大职业学院应依约向购书中心支付2014年9月以后的租金和《合约》明确约定中大职业学院不按时（每月第五日）向购书中心缴纳租金逾期超过一个月，购书中心有权立即解除租赁关系，收回出租场地；故购书中心要求确认双方于2010年2月23日签订的《广州市房屋租赁合同》以及2010年2月5日签订的《广州购书中心场地租赁合约》已于2014年11�28日解除的诉请，理据充分，依法予以支持。同理，上述两合同解除后，中大职业学院应腾空搬离案涉场地，购书中心无需向中大职业学院返还租赁保证金226424元。
关于案涉场地租金、动力及服务分摊费问题。结合上文已论述中大职业学院应依约向购书中心支付2014年9月以后的租金和双方租赁关系于2014年11月28日解除，中大职业学院应向购书中心支付2014年9月1日至2014年11月28日租金451803.44元（154023.90×2＋154023.90÷30×28），同理，中大职业学院应支付2014年9月1日至2014年11月28日动力及服务分摊费47441.3元（16173.17×2＋16173.17÷30×28）。购书中心要求支付逾期支付上述款项的滞纳金，依据《合约》约定中大职业学院未按约定支付有关费用，购书中心有权自逾期之日起计收滞纳金，中大职业学院抗辩该滞纳金标准过高，结合本案案情，逾期支付款项应支付相关滞纳金，但原审法院酌情将逾期缴付租金和动力及服务分摊费的滞纳金的标准调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，故中大职业学院应向购书中心支付2014年9月1日至2014年11月28日租金和动力及服务分摊费的滞纳金，分别以当月欠付的租金或动力及服务分摊费为本金，均从当月第6日起计算至实际清偿之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，每期滞纳金以上述每期本金为限。
关于2014年11月29日后案涉场地占有使用费及违约金问题。购书中心要求按照《合约》的8.2条约定“合约期届满，甲乙双方未续定合约且甲方要求收回出租场地，乙方（分租方）逾期不交出承租场地的，甲方除限期乙方（分租方）迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取乙方的违约金”计收中大职业学院案涉场地的占有使用费和违约金，但本案双方合同解除并不属于“合约期届满”的情况；购书中心要求中大职业学院支付相应违约金，并无合同依据，不予支持。购书中心在《关于解除租赁合同的通知》要求收回案涉场地，并给予中大职业学院相应离场时间，随后在2012年12月26日《通知》中要求中大职业学院于2014年12月28日离场，并告知届时将依据《合约》6.3条实施相应停水、停电、停运电梯直达的措施，中大职业学院称购书中心于2015年1月1日对案涉场地8楼西门步梯（消防通道）门上锁，购书中心在2015年5月5日的开庭笔录中称中大职业学院强占案涉场地，不让购书中心进入，原审法院于2015年5月13日现场勘查时8楼步梯大门被锁，无法直接进入案涉场地，众人至7楼，经7楼经步梯进入大厅处大门被锁，购书中心工作人员开锁后进入7楼经另一面消防通道进入案涉场地，双方均称未对上述被锁消防通道大门加锁，而后购书中心称上述加锁行为在2015年1月2日，但对此未提交相关证据；故原审法院依法采信中大职业学院关于购书中心于2015年1月1日将案涉楼宇8楼西门步梯（消防通道）大门上锁的主张。考虑到案涉楼宇8楼大门处的上述加锁行为实质上限制中大职业学院撤场，但在本案审理过程中经原审法院组织交接并释明后，购书中心于2015年5月13日明确提出愿意交接场地，在此之后中大职业学院未同意交接案涉场地；对此应承担2015年5月13日后案涉场地空置的扩大损失，故中大职业学院应向购书中心支付占有使用费的期间为2014年11月29日至2014年12月31日和2015年5月13日至腾空搬离案涉场地之日。结合本案案情，购书中心要求每月占有使用费的标准按《合约》按154023.9元（即《合约》约定2014年5月12日至2015年5月11日每月租金标准）计算，并无不妥，原审法院予以照准，故中大职业学院应向购书中心支付2014年11月29日至2014年12月31日的占用使用费164292.16元；2015年5月13日之后的占有使用费，按每月154023.9元的标准，从2015年5月13日计至的案涉场地腾空搬离之日止。
关于2014年11月29日后案涉场地的动力及服务分摊费问题。购书中心收取动力及服务分摊费的依据来源于《合约》中关于物业管理的内容，但上文已认定购书中心在2015年1月1日对8楼西门步梯（消防通道）大门上锁，虽中大职业学院称案涉场地于2014年12月26日停水停电，但未提交相关直接证据，原审法院对其中大职业学院主张不予采信，结合《合约》约定，原审法院酌情支持中大职业学院按每月16173.17元的标准向购书中心支付2014年11月29日至2014年12月31日的物业动力及服务分摊费17251.38元。同上述2015年5月13日后的占有使用费的理由，原审法院酌情支持中大职业学院按每�16173.17元的标准向购书中心支付2014年5月6日（原审笔误，应为“5月13日”，本院注）至腾空搬离之日止的物业动力及服务分摊费。
关于中大职业学院的反诉要求赔偿侵权损失问题。本案中大职业学院提出因购书中心违约行为导致其损失1000万元，但也未举充分证据证实其损失的存在及损失与案涉楼宇装修的因果联系；更重要的是，如上所述，中大职业学院作为承租方逾期交租，违约在先；购书中心作为出租人依约有权解除合同、停止提供相应的服务（包括停水、停电），收回案涉场地；在此情况下，中大职业学院反诉要求购书中心赔偿侵权损失，缺乏理据，依法不予支持。
关于中大职业学院的反诉要求赔偿《检测报告》的费用问题。中大职业学院并未提交其支付《检测报告》费用的支付凭证，同不予支持上述侵权损失的理由，中大职业学院的反�要求赔偿《检测报告》的费用，缺乏理据，依法不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，于2015年12月25日作出判决：一、确认广州购书中心有限公司与广东中大职业培训学院就广州市天河路123号广州购书中心大楼八楼分别于2010年2月5日签订《广州购书中心场地租赁合约》和2010年2月23日签订《广州市房屋租赁合同》于2014年11月28日解除。二、自判决发生法律效力之日起10日内，广东中大职业培训学院应腾空搬离广州市天河路123号广州购书中心大楼八楼。三、自判决发生法律效力之日起10日内，广东中大职业培训学院应向广州购书中心有限公司支付2014年9月1日至2014年11月28日的租金451803.44元及逾期支付上�租金的滞纳金（以当月欠付的租金本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，均从当月第6日起计算至实际清偿之日止，每期滞纳金以上述每期本金为限）。四、自判决发生法律效力之日起10日内，广东中大职业培训学院应向广州购书中心有限公司支付2014年9月1日至2014年11月28日的动力及服务分摊费47441.3元及逾期支付上述动力及服务分摊费的滞纳金（以当月欠付动力及服务分摊费为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，均从当月第6日起计算至实际清偿之日止，每期滞纳金以上述每期本金为限）。五、自判决发生法律效力之日起10日内，广东中大职业培训学院应向广州购书中心有限公司支付2014年11月29日至2014年12月31日的占有使用费164292.16元和物业动力及服务分摊费17251.38元。六、自判决发生法律效力之日起10日内，广东中大职业培训学院应向广州购书中心有限公司支付2015年5月13日至实际腾空搬离之日止的占有使用费，按每月154023.9元的标准，从2014年5月13日计算至腾空搬离之日止。七、自判决发生法律效力之日起10日内，广东中大职业培训学院应向广州购书中心有限公司支付2015年5月13日至实际腾空搬离之日止的物业动力及服务分摊费，按每月16173.17元的标准，从2014年5月13日计算至腾空搬离之日止。八、广州购书中心有限公司无需向广东中大职业培训学院返还租赁保证金226424元。九、驳回广州购书中心有限公司的其他诉讼请求。十、驳回广东中大职业培训学院的全部反诉请求。本诉受理费13470元，由广州购书中心有限公司负担1000元，广东中大职业培训学院负担12470元。反诉受理费40900元，由广东中大职业培训学院负担。保全费4610元，由广东中大职业培训学校负担。
判�，上诉人中大职业学院不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定中大职业学院违约在先，属认定事实不清，应当予以纠正，事实上属购书中心违约在先，中大职业学院有权拒付相应款项。1、购书中心于2014年8月22日向中大职业学院发出《关于我司卖场将实施装修的通知》载明“我司将对大楼负1至6层卖场进行全面升级改造，现定于2014年9月23日起实施全封闭装修”，中大职业学院认为，购书中心的上述行为已经构成预期违约，中大职业有权行使不安抗辩权或行使同时履行抗辩权。（1）中大职业学院承租案涉场地的主要原因是基于购书中心良好的商誉及大厦良好的购书环境，中大职业学院虽然《合约》并未约定购书中心对案涉场地所在大厦的其他场地进行装修需要征得中大职业学院同意，但依照合同法的相关规定，作为出租人，作为案涉租赁场地所在大厦的整体管理人，为承租人提供一个良好的外部办公、经营环境显然属于购书中心在《合约》中的随附义务。（2）2014年8月购书中心突然通知中大职业学院将在2014年9月23日开始对案涉大厦负1层至6层，占大厦总建筑面积约80%的整个广州购书中心进行全面封闭装修，购书中心的这一行为清楚地表明，购书中心将要违反《合约》的上述随附义务，要破坏双方订立合约时的基础。（3）中大职业学院收到购书中心整体封闭装修的通知后，考虑到大范围的装修可能造成的安全隐患、营业受损等情况。为避免损失扩大，积极与购书中心进行沟通。并向购书中心发出《关于广州购书中心卖场装修事宜的复函》等函件，但购书中心不予理睬，中大职业学院据此行使相关抗辩权、拒付相关款项的行为并不构成违约。2、原审判决未查明购书中心的施工进度、施工范围。因而未能准确查明购书中心的装修行为对包括中大职业学院在内的案涉大厦其他楼层租户的影响程度。但根据现有证据，可以证实：其一，购书中心在2014年9月11日起开始对施工场地进行清理，着手施工。2014年12月15日广州市城市管理综合执法局天河分局《关于段晏雯信访事项的回复》载明“（2014年）9月1日广州购书中心逐步清理施工现场”对此予以证实。其二，根据《广州购书中心升级转型改造施工招标公告》，表明案涉大厦改造工程的建筑面积共为11331平方米，占整体大厦总面积的76%。改造工程分为装饰装修工程及消防工程两部分，其中消防工程造价占整体工程造价的12%。这一点证明购书中心对大厦的改造工程并非单一装修装饰工程，而是包括消防工程。根据《消防法》第十五条“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，购书中心的整体改造工程面积占大厦总面积的75%，其中，消防工程造价总造价的12%，事实上已经更改了案涉大厦原有效消防设计，因此，在消防工程完工并验收合格之日前，应视为整体大厦未经消防安全检查，购书中心不得使用，更不得出租，购书中心无权主张租金等费用。其三，中大职业学院委托第三方检测机构所作的检测报告已证实案涉租赁场地空气质量严重超标，在无证据证实该检测报告违反检测规范的情况下，该报告应该予以采纳。二、原审判决适用法律错误，应予以纠正。1、原审判决第一项确认《合约》《合同》于2014年11月28日解除，属适用法律不当。根据相关证据可以认定自2014年9月1号开始，中大职业学院已经不能正常使用租赁场地，虽然从大厦西门可以进入案涉租赁场地，但随着购书中心整体改造工程的进展，中大职业学院并不能正常教学、经营，而购书中心也未能收到租金等费用，因此，中大职业学院与购书中心的《合约》的合同目的已经不能实现，应视为《合同》在2014年9月1日已经在事实上予以了解除。2、因中大职业学院已于2015年12月30日腾空搬离案涉租赁场地，因此原审判决第二项已无意义，应予以撤销。3、原审判决第三项、第四项判决中大职业学院向购书中心支付2014年9月1日至2014年12月28日的租金、动力及服务分摊费及逾期付款违约金不当，因购书中心违约在先，无权向中大职业学院主张上述费用。而且，根据《合约》第4.2条的约定，动力及服务分摊费用包括中央空调、公共场地中央空调、公共场地客、货梯、自动扶梯、公共场地消防等，因除原负1楼至六楼才有自动扶梯，其他公共场地并没有自动扶梯，所以上述的“公共场地”应当指包括原负1楼到6楼的广州购书中心自动扶梯、空调等公用设施�但购书中心实施改造工程后，并未向中大职业学院提供相应服务，因此其关于动力及服务分摊费的主张更不应得到支持。4、同理，原审判决第五项判决中大职业学院向购书中心支付2014年11月29日起至2015年12月31日的物业占用费及动力服务分摊费没有法律依据。5、原审判决第六项、第七项判决中大职业学院向购书中心支付自2015年5月13日起至腾空搬离之日的占有使用费、动力服务分摊费无法律依据。其一，购书中心违约在先；其二，案涉租赁场地自2015年1月1日就被购书中心实际控制，2015年5月13日原审法院组织双方现场查看时，案涉场地所有的门锁均由购书中心工作人员打开，证明租赁场地早已由购书中心占有、控制，即便中大职业学院有少量残留物品放于租赁场地，但并不妨碍中大职业学院自行搬离、处理，因此即便购书中心认为中大职业学院违约，购书中心没有采取适当措施致使损失扩大的，也无权主张该权利；其三，支持动力及服务分摊费无合同依据。6、原审判决第八项判决中大职业学院无需返还租赁保证金给中大职业学院不当，因合同解除的原因并非中大职业学院违约，而是购书中心违约，该租赁保证金应当予以返还。请求法院判决：1、请求撤销原审判决，驳回购书中心全部诉讼请求；2、全部诉讼费用由购书中心承担。
被上诉人购书中心答辩称：中大职业学院的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，中大职业学院、购书中心双方确认中大职业学院已于2015年12月30日（原审判决后）腾空搬离案涉场地。
本院认为：《合约》与《合同》均由购书中心与中大职业学院自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
关于购书中心是否违约在先的问题。中大职业学院上诉主张购书中心违约在先的主要理由就是认为购书中心对涉案大厦的部分装修违反了《合约》的随附义务，中大职业学院认为购书中心提供一个良好的外部办公、经营环境属于《合约》的随附义务。对此本院分析如下：首先，双方并未在《合约》与《合同》中就案涉大厦的部分装修达成某种事先约定，事后也未取得一致意见；其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，中大职业学院认为购书中心违反合同的随附义务依据不足；再次，案涉大厦的装修部分与中大职业学院承租的部分属于不同的楼层，相互之间可以独立使用，中大职业学院�为其承租案涉场地的主要原因是基于购书中心良好的商誉及大厦良好的购书环境仅为中大职业学院的单方陈述，既无合同约定，也无其他证据予以佐证；最后，中大职业学院是在购书中心实际装修前未依约支付租金，构成违约。因此，中大职业学院认为购书中心对案涉大厦的部分装修违约在先依据不足，本院不予采信。基于上述理由，并不存在中大职业学院主张的“互负债务”的情形，中大职业学院要求行使不安抗辩权或同时履行抗辩权没有依据，本院不予支持。
关于《合约》《合同》的解除问题。基于上段所述理由，购书中心并不存在中大职业学院所称的违约情形，也没有中大职业学院要求行使不安抗辩权或同时履行抗辩权的依据，在中大职业学院未向购书中心缴纳租金已逾期一个月的情况下，购书中心于2014年11月27日向中大职业学院邮寄有关解除《�约》《合同》的函件，符合《合约》《合同》中购书中心有权立即解除租赁关系的约定。中大职业学院于2014年11月28日拒收该函件，原审法院对购书中心要求确认《合约》《合同》已于2014年11月28日解除的诉请予以支持并无不当，中大职业学院认为《合同》已于2014年9月1日事实上解除没有法律和合同依据。至于中大职业学院、购书中心双方确认中大职业学院已于2015年12月30日（原审判决后）腾空搬离案涉场地，该事项双方可在双方的执行过程中予以确认。
关于案涉场地租金（占有使用费）、动力及服务分摊费及相关违约金的问题。中大职业学院上诉认为不应向购书中心支付2014年9月1日至2014年11月28日、2014年11月29日至2014年12月31日、2015年5月13日至实际腾空搬离之日止的案涉场地租金（占有使用费）、动力及服务分摊费及相关违约金的理由之一是认为购书中心违约在先，该理由并不成立，本院前文某作论述，不再赘述。理由之二，中大职业学院认为2015年5月13日后，案涉场地已由购书中心控制，损失的扩大应由购书中心承担，对此本院认为，虽然案涉楼宇8楼大门处的上述加锁行为实质上限制中大职业学院撤场，但在本案原审审理过程中经原审法院组织交接并释明后，购书中心于2015年5月13日明确提出愿意交接场地，而中大职业学院未同意交接案涉场地，原审法院认为中大职业学院应承担2015年5月13日后案涉场地空置的扩大损失并无不当。至于中大职业学院所提到的消防问题属于相关部门的行政管理事项，本院不作处理。
综上所述，中大职业学院的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12470元，由广东中大职业培训学院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年六月六日
书 记 员 王 健