四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第4689号
上诉人（原审原告）别杨富，男，汉族，1956年6月2日出生，住四川省成都市武侯区。
委托代理人何茂雄，四川汇韬律师事务所律师。
委托代理人李翼宇，四川汇韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王佩芝，女，汉族，1944年1月1日出生，住四川省成都市成华区。
被上诉人（原审被告）王教勋，男，汉族，1939年11月12日出生，住四川省成都市武侯区。
被上诉人（原审被告）王教霞，汉族，女，1941年8月7日出生，住四川省成都市成华区。
上诉人别杨富因与被上诉人王佩芝、王教勋、王教霞所有权确认纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第1403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，王敬菴系王佩芝、王教勋、王教霞祖父，于1967年4月5日去世。原位于成都市锦江区东糠市街41号附2号的房屋5间（面积128.70平方米）系王敬菴生前的个人财产。1986年11月25日，王教勋、王教霞、王佩芝签署一份《房屋义让协议》，主要内容为“今有一间房屋在东城区东糠市街41号附2号，其面积23.60平方米（3.8×6.2）。其房产证第00985**号，属王敬菴自留房之一，为王教勋、王教霞、王佩芝三兄妹共有。经协商一致同意转让表弟别杨富。”该协议接受人处空白。同日，王教勋、王教霞、王佩芝向别杨富出具收据一份，载明“今收到别杨富表弟付给一间房产金额人民币贰仟捌佰元正（2800元）。”
1993年10月13日，别杨富以王敬菴代理人的身份与成都市锦江区房地产管理局前卫房管所签订《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》，约定：成都市锦江区房地产管理局前卫房管所拆除位于东糠市街41号附2号、建筑面积25.74平方米的房屋；以东油小区6幢1单元6楼22号套二房屋（现变更为成都市锦江区东糠市街3号3幢1单元6楼22号）与王敬菴被拆除房屋进行产权调换；王敬菴需一次性付清房价款12947.62元。
同日，王教勋、王教霞、王佩芝以王敬菴代理人的身份与成都市锦江区房地产管理局前卫房管所签订《房屋拆迁购买安置住房合同书》，约定：成都市锦江区房地产管理局前卫房管所拆除位于东糠市街41号附2号、建筑面积25.74平方米的房屋；以东油小区6幢1单元6楼22号套二房屋与王敬菴被拆除房屋进行产权调换；王敬菴需一次性付清房价款9011.23元。
1993年11月4日，四川省公证处向王敬菴的继承人出具公证书，载明“王教勋、王教霞、王佩芝共同继承王敬菴位于成都市锦江区东糠市街41号附2号五间房屋的五分之一”。
1993年12月24日，王教勋等人向成都市锦江区房地产管理局前卫房管所支付购房款9011.23元。1995年4月10日，别杨富向成都市锦江区房地产管理局前卫房管所支付购房款3936.39元。
1994年9月29日，别杨富与王教勋、王教霞、王佩芝签订《卖房协议》，主要内容为“王教勋、王教霞、王佩芝三人所有的原位于东糠市街41号附2号的私房已于1986年6月以2900元卖给别杨富。该房屋拆迁后安置房屋的现地址为东油小区6幢1单元6楼22号。因房屋升值，别杨富应再交人民币30000万元整，作一次性买房处理。……王教勋、王教霞、王佩芝负责提供有关房屋产权过户的一切手续。东油小区6幢1单元6楼22号房屋的所有权从94年9月29日起全部归别杨富所有”。同日，王教勋、王教霞、王佩芝分别向别杨富出具收条，载明“收到别杨富交来购房款人民币10000万元正”。
2012年11月12日，成都锦江直管公房经营管理有限公司三分公司出具情况说明，主要内容为“原东城区东糠市街41号附2号王敬菴5间房于93年拆迁。根据拆迁资料，王敬菴共拆迁交换分得5套房屋。其中包括本案所涉房屋”。
2012年12月，王教勋、王教霞、王佩芝向别杨富出具房屋买卖情况证明，载明“原成都市东糠市街41号附2号房屋本应由王教勋、王教霞、王佩芝三人共同继承，但因该房屋于1985年10月以2900元卖给别杨富，该房屋所有权应归属于别杨富”。同时，王教霞、王佩芝分别向别杨富出具委托书，载明“本人自愿放弃继承原成都市东糠市街41号附2号产权人王敬菴的房屋遗产。该房屋于1985年10月以2900元的价格卖给别杨富，所有权归别杨富所有。特此委托别杨富办理有关王敬菴的房屋遗产及产权过户手续”。
原审法院认定上述事实，采信了身份信息、成都市房屋产权证复印件、房屋信息摘要、《房屋义让协议》、收据、公证书、《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》、收据、《卖房协议》、房屋买卖情况证明、王佩芝和王教霞出具的委托书、门牌号变更证明，王教勋、王教霞、王佩芝提交的《房屋拆迁购买安置住房合同书》复印件、购房收据复印件、成都锦江直管公房经营管理有限公司三分公司出具的情况说明，以及当事人庭审陈述等证据。
原审法院认为，原位于成都市锦江区东糠市街41号附2号房屋系王敬菴生前所有的个人财产。《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”在王敬菴1967年4月5日去世后，遗产分割前，该房屋应属于王敬菴所有继承人共同共有。后经四川省公证处继承公证，该房屋由王敬菴的所有继承人共同共有变更为按份共有。故该房屋拆迁后安置的包括案涉房屋在内的5套房屋亦应属于王敬菴的所有继承人按份共有。在王敬菴的所有继承人未共同明确各自享有的房屋份额应对哪一套房屋之前，包括案涉房屋在内的5套房屋仍是作为一个整体由王敬菴的所有继承人按份共有。王教勋、王教霞、王佩芝作为代位继承人之一，仅明确了对其继承的房屋份额享有所有权，但该所有权尚未明确就是针对案涉房屋而言。故王教勋、王教霞、王佩芝在尚未取得案涉房屋所有权的情况下处分房屋的行为无效。三人与别杨富签订的《房屋义让协议》、《卖房协议》亦属无效。别杨富根据上述无效协议对案涉房屋主张所有权，缺乏法律依据。别杨富亦无其他证据证明其对案涉房屋享有所有权，故对其诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回别杨富的诉讼请求。案件受理费减半收取3235元，由别杨富负担。
宣判后，原审原告别杨富不服原审判决，向本院提起上诉称，被继承人王敬菴的遗产已经分割，三被上诉人依法分得的遗产就是涉诉房屋，原审法院认为遗产仍然是一个整体的认定是错误的。上诉人与三被上诉人签订的《房屋义让协议》、《卖房协议》不违反法律规定，未损害他人利益，并且已经实际履行，应当属合法有效，原审认定无效是错误的。鉴于双方之间的协议已经履行，故请求法院确认涉诉房屋属上诉人所有，由三被上诉人配合办理房屋过户手续。据此，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人王教勋答辩称，被继承人的房屋所有权一直为王敬菴单独所有，三被上诉人无权拥有，因此与上诉人别杨富签订的买卖合同是无效的，1986年和1994年的协议均在无产权、无公证、无证人的情况下进行，是非法交易，不受法律保护。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
被上诉人王教霞答辩称，在尚未取得房屋所有权的情况下处分房屋的行为应当是无效的。原审判决正确，应予维持。
被上诉人王佩芝答辩称，王敬菴的遗产尚未分割，上诉人别杨富与房管所签订的住宅调换协议书是无效的，与三被上诉人签订的买卖协议也是无效的。只有三被上诉人与房管所签订的拆迁协议才是有效的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
二审审理中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料，且对原判认定事实无异议。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
二审另查明，诉争的成都市锦江区东油小区6幢1单元6楼22号房屋现门牌号变更为成都市锦江区东糠市街3号3栋1单元6楼22号。
本院认为，根据四川省公证处1993年11月4日出具的公证书载明，王教勋、王教霞、王佩芝应继承王敬菴遗产的五分之一，即坐落于东糠市街41号附2号的五间房屋（面积128.7平方米）的五分之一。据成都锦江直管公房经营管理公司三分公司出具的《情况说明》，该房屋于1993年拆迁时，共交换分得五套房屋，面积均为53平方米左右，诉争房屋成都市锦江区东糠市街3号3栋1单元6楼22号房屋为其中之一，即为被继承人王敬菴遗产拆迁交换后总额的五分之一。
依据原审查明的事实，王教勋、王教霞、王佩芝与别杨富分别于1986年，1994年两次签订房屋转让协议，表明王教勋、王教霞、王佩芝将继承于王敬菴的房屋份额转让给别杨富，协议签订后别杨富均依照约定支付了相应价款。经审查，以上两份协议订立时，行为人均具备相应民事行为能力，且内容不违反法律和社会公共利益，协议依法成立。
三被上诉人辩称因其未取得诉争房屋的所有权，故签订房屋转让协议属于无权处分，协议无效，对此本院认为，从三被上诉人与成都市锦江区房地产管理局前卫房管所签订的《房屋拆迁购买安置住房合同书》中可以明确，安置给王教勋、王教霞、王佩芝的房屋即为诉争的成都市锦江区东油小区6幢1单元6楼22号房屋，因此，王教勋、王教霞、王佩芝继承的房屋此时已经特定为本案诉争房屋。王教勋、王教霞、王佩芝在1986年尚未取得处分权，与别杨富签订的《房屋义让协议》成立而未生效，但在1993年经继承公证及拆迁安置后已经消除了无权处分的状态，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，王教勋、王教霞、王佩芝与别杨富签订的房屋转让协议已产生效力。此后双方亦于1994年再次签订《卖房协议》，明确东油小区6幢1单元6楼22号房屋的所有权“从94年9月29日起全部归别杨富所有”，此时王教勋、王教霞、王佩芝已取得处分权，再次确认将诉争房屋转让给别杨富，该协议无证据证明存在欺诈、胁迫等违背王教勋、王教霞、王佩芝真实意思表示的情形，应属合法有效，对合同双方具有约束力。
综上，1986年王教勋、王教霞、王佩芝与别杨富签订《房屋义让协议》约定，将王敬菴的遗产中属于王教勋、王教霞、王佩芝继承的部分转让给别杨富，别杨富当日支付价款2800元。1993年王敬菴的房屋拆迁，由四川省公证处出具的公证书及王教勋、王教霞、王佩芝与成都市锦江区房地产管理局前卫房管所签订的《房屋拆迁购买安置住房合同书》可以明确，王教勋、王教霞、王佩芝取得的遗产为东油小区6幢1单元6楼22号房屋。1994年9月，王教勋、王教霞、王佩芝与别杨富再次签订《卖房协议》，明确将东油小区6幢1单元6楼22号房屋转让给别杨富，别杨富另补交30000元，该款别杨富亦当日付清。因此，本案诉争房屋虽未办理过房屋产权登记，但王教勋、王教霞、王佩芝已实际取得处分权，其将诉争房产转让给别杨富的行为合法有效，协议签订后别杨富支付了价款，并已实际占有、居住，双方的协议已经履行，故王教勋、王教霞、王佩芝亦当依约协助别杨富办理过户手续。因成都市锦江区东油小区6幢1单元6楼22号房屋现变更为成都市锦江区东糠市街3号3栋1单元6楼22号，故别杨富要求确认位于成都市锦江区东糠市街3号3栋1单元6楼22号的房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第1403号民事判决；
二、位于成都市锦江区东糠市街3号3栋1单元6楼22号的房屋归上诉人别杨富所有，被上诉人王教勋、王教霞、王佩芝协助上诉人别杨富办理产权过户手续；
三、驳回上诉人别杨富的其余诉讼请求。
原审案件受理费的负担按照原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由被上诉人王教勋、王教霞、王佩芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 文
代理审判员 徐苑效
代理审判员 于 洋
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 曲星月