江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终728号
上诉人（原审被告）江苏泰民机电设备工程有限公司，住所地海安县××镇××村××四组。
负责人高云，执行董事。
上诉人（原审被告）高云。
两上诉人共同的委托代理人胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）海安县雅周镇人民政府，住所地海安县××镇××村××四组。
法定代表人凌勇，镇长。
委托代理人万智华，海安县雅周法律服务所法律工作者。
上诉人江苏泰民机电设备工程有限公司（以下简称泰民公司）、高云因与被上诉人海安县雅周镇人民政府（以下简称镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安曲民初字第00434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年9月16日，镇政府与泰民公司签订协议书一份，约定，一、镇政府责任及义务：1、镇政府将坐落在工业集中区内6#、7#标准厂房，建筑面积为6048平方米（以实际丈量为准），租赁给泰民公司兴办高低压电器项目，租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期5年。2、双方约定，标准厂房租金每年每平方米租金为60元。一次性缴纳，先缴后租。3、镇政府支持泰民公司发展，泰民公司当年开票销售达2000万元，免当年租金一年。从第二年至第五年，年开票销售达5000万元，租金为每年每平方米40元。年开票销售达6000万元，租金为每年每平方米30元。租金均含工业集中区的物业管理费用。4、……。6、负责泰民公司办理转移工商执照及项目审批、建设等手续办理服务。7、镇政府负责按照泰民公司办公室的规划图纸进行装修……。9、厂房于10月30日前交付给泰民公司使用。二、泰民公司责任及义务：1、协议签订时泰民公司向镇政府缴纳项目保证金贰拾万元整，项目运行后折算为租金多退少补。厂房交付后30天内，泰民公司不开工建设，本协议终止，项目保证金不予退还。2、泰民公司配合镇政府到工商税务部门办理执照转移等手续。……。三、其他条款：……四、违约责任，违约方赔偿守约方20万元整。如双方都有违约行为的，双方协商办理。协议签订后，泰民公司于同年9月20日向镇政府缴纳了项目保证金20万元，镇政府按照泰民公司的要求对厂房进行了装修，并将厂房交给了泰民公司使用。但泰民公司未按照协议约定一次性缴纳租金，先缴后租。泰民公司运行二年后，2015年3月底4月初，高云将厂房的钥匙托人交给了镇政府，泰民公司在经营期间一共开票五十多万元。
另查明：2011年11月14日，高云和谢旭阳分别出资350万元和150万元共同出资在姜堰市姜堰镇南环西路999号（姜堰市商新技术创业中心内）成立泰民公司；同年11月14日，在江苏华夏中天会计师事务所出具验资报告后，高云和谢旭阳于同日将验资的资金均分别转至高云和谢旭阳的个人账户内。
2012年3月20日，江苏华夏中天会计师事务所出具验资报告，泰民公司增资2500万元（其中高云增资1750万元，谢旭阳增资750万元），泰民公司的注册资金增至3000万元，泰民公司于同日将增资的2500万元以银行本票的形式转走。
2013年1月16日，泰民公司将公司经营地点转至海安县××镇××村××四组，并在海安县市场监督管理局办理了企业住所的变更手续。谢旭阳为泰民公司的总经理和执行董事，高云为泰民公司的监事。自2013年起至今，泰民公司未进行工商年检。谢旭阳于2014年7月份因病去世。
审理中，高云向原审法院提供了一份2013年1月1日镇政府出具的“房屋无偿使用证明”一份，内容为：本单位出租将坐落于海安县××镇××要××四组，属本单位所产权的房屋12间，面积6000平方米，提供给拟办的江苏泰民机电设备工程有限公司作为办公经营场所使用。使用期限为五年，即从2013年1月1日期，至2017年12月31日止；一份2013年1月1日镇政府出具的“证明”一份，内容为：兹有谢旭阳、高云投资设立的江苏泰民机电设备工程有限公司，住所坐落于海安县××镇××村××四组，有房屋12间，面积6000平方米。房屋产权属于雅周镇人民政府所有。该房屋属于经营用房，房屋产权证手续正在办理之中。高云提供这两份证明的目的旨在证明镇政府是将标准厂房无偿给泰民公司使用。对此，镇政府称出具这第一份“房屋无偿使用证明”可能是高云趁政府工作人员不知情的情况下加盖的公章，虽然泰民公司系招商引资企业，但镇政府也不可能让泰民公司无偿使用几千平方米的厂房；第二份“证明”是镇政府出具给高云让其办理工商登记使用，该份证明亦出现在泰民公司的工商档案中。
庭审中，泰民公司和高云的共同委托代理人提出，即使2013年的租金存在也已经超过了诉讼时效，因为按照法律规定，租金的诉讼时效只有一年。镇政府代理人则称，因为与高云结算租金是滚动式结账，租赁协议是附条件的，要根据开票情况来确定是不是减少租金，达到2000万元就可以免租。因此所主张的租金不超过诉讼时效。
泰民公司、高云的委托代理人提出由于房屋的面积无法确定，租金的起算时间应从2013年5月计算至2015年3月底。由于泰民公司的开票总额没有超过协议约定的免租标准，所以租金计算标准认可每年每平方米60元。
对于泰民公司租用的房屋面积，原审法院调取了讼争厂房的宗地图，该图显示讼争厂房的房屋面积为6178.16平方米（其中6#、7#厂房面积均为3089.08平方米）。
另查明，讼争厂房系海安县雅周新农村建设投资有限公司（以下简称投资公司）于2012年2月申请建设的标准厂房中的一部分。审理中，投资公司表示将讼争厂房交由镇政府与泰民公司签订租赁协议，权利义务亦由镇政府享有。
原审法院认为，镇政府与泰民公司签订的协议并不违反法律规定，应认定为合法有效。镇政府将案涉厂房按照协议约定装修完毕后交泰民公司使用，泰民公司亦应按约履行给付租金的义务。泰民公司在运转过程中，由于年开票未能达到协议上约定的免租标准，故租金的计算标准应为每年每平方米60元，按协议约定从2013年1月1日计算至2015年3月底。高云所交纳的项目保证金20万元按照协议约定折算为租金，冲减应缴纳的租金。泰民公司实际使用讼争厂房的面积为6178.16平方米，而镇政府只主张讼争厂房的面积按6048平方米计算租金，原审法院准许。
高云辩称厂房系2013年4、5月份交付并未向原审法院提供相应的证据证明，原审法院对此不予采信。高云于2015年4月初将案涉厂房的钥匙已交给镇政府，表明双方之间的租赁合同终止履行。高云辩称厂房系镇政府无偿让其使用，从其所提供的镇政府的“房屋无偿使用证明”的内容来看，整个证明的内容并未涉及到“无偿使用的字样”；几千平方米的厂房无条件让他人无偿使用明显不符合常理，令人难以信服。
从2011年11月14日泰民公司最初成立的验资报告中可以看出，高云的出资为350万元；2012年3月20日，高云对泰民公司的出资增资到1750万元，但是高云的两次出资都在江苏华夏中天会计师事务所有限公司出具验资报告后随即转移，故高云作为泰民公司的股东，依法应在其抽逃出资范围内对泰民公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任。又因泰民公司的法定代表人谢旭阳因病去世后，高云成为泰民公司的实际控制人，故镇政府要求高云承担连带给付义务与法有据，原审法院予以支持。高云辩称已经履行了股东义务，不应承担责任的理由不能成立，原审法院亦不予采信。高云辩称案涉厂房在使用过程中由于漏水造成好多电器设备因为受潮而遭到损坏，其保留要求镇政府赔偿的权利，原审法院本案中不予理涉。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定》（三）第十四条第二款之规定，判决：一、泰民公司于本判决发生法律效力后十日内给付镇政府816480元，支付违约金200000元，合计1016480元，减去泰民公司的抵算租金的项目保证金200000元，泰民公司尚应给付镇政府816480元。二、高云在其抽逃出资的范围内对泰民公司的上述义务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。案件受理费12464元，由泰民公司和高云负担。
宣判后，上诉人泰民公司、高云均不服，向本院提起上诉，其上诉的主要上诉理由为：案涉的租赁合同应为无效合同；原审法院对租赁房屋的交付面积和交付时间认定有误；一审法院对房屋无偿使用证明的认定有误；一审程序错误，漏列当事人；被上诉人主张租金的权利已经超过诉讼时效，即使拖欠租金，一审判决违约金的数额过高。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回镇政府的一审诉讼请求。
被上诉人镇政府答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，泰民公司、高云提供了照片作为证据；镇政府提供了规划许可证、房产分丘平面图等证据。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，镇政府与泰民公司订立的案涉协议，系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应认定为有效协议。至于上诉人提出的合同无效的上诉理由，经查，根据镇政府提供的规划许可证等证据，案涉工程取得了相应的规划许可证。目前上诉人并没有充分证据证明该规划许可证无效、或未按照规划许可证施工。至于未取得消防许可的问题，本院认为，未取得消防许可属于租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定之情形，不能作为合同无效的依据。而且，即使案涉工程未取得合法手续，但案涉协议并非纯粹的房屋租赁合同，从合同约定的“乙方当年开票销售达2000万元，免当年租金一年”等约定看，该协议更体现了招商引资协议的性质。退一步而言，即使案涉合同无效，人民法院亦可根据本案的实际情形对双方当事人约定的权利义务予以参照适用。关于上诉人提出的房屋面积和交付时间等问题，根据当事人所提供的证据，案涉的厂房面积均为3089.08平方米，镇政府按照总面积6048平方米确定并无不当。至于房屋无偿使用证明的问题，本院认为，双方当事人对案涉房屋的使用有明确约定，该证明的内容明显和双方的合同相悖，现上诉人无法说清该证明的具体来源，在该证明上亦无双方当事人任何人员签名证实，故原审关于几千平米的厂房无条件让他人无偿使用明显不符合常理的认定并无不当。关于上诉人提出案涉房屋在2013年1月还在施工，镇政府迟延交付房屋的问题，上诉人对此缺乏充分证据予以证明。如镇政府未按照合同约定迟延交付房屋，按照常理而言，上诉人应当向对方主张过权利，但上诉人并没有充分证据证明主张权利之事实。关于是否超过诉讼时效的问题，本院认为，根据有关司法解释规定，当事人就同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故上诉人提出的超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。关于违约金过高的上诉理由，因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人提出的一审程序违法漏列当事人的上诉理由，本院认为，镇政府作为原告，其有权选择哪些当事人作为被告主张权利，本案无须将全部出资人或承受其权利义务的人作为共同被告参加诉讼，故上诉人认为原审程序违法的上诉理由，本院亦不予采纳。综上，一审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，实体结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12464元，由上诉人泰民公司、高云共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年五月三日
书 记 员 施惠惠