广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11758号上诉人（原审原告）：杨春凤，住广州市花都区。委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：黄咏东，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：广州振中建设有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：陈璐琳，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。两被上诉人委托诉讼代理人：陈羡玲，广东正大联合律师事务所律师。上诉人杨春凤因与被上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）、广州振中建设有限公司（以下简称振中公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨春凤上诉请求：撤销原判决，支持杨春凤一审诉讼请求。事实与理由如下：一、原审判决事实不清，《补充协议》第六条没有变更主合同第十二条、第十五条约定的交楼条件。(一)从字面理解补充协议第六条没变更主合同约定的交楼条件。一审法院将补充协议第六条“补充”解释为“变更”，牵强附会。(二)贯穿合同的上下文、结合补充协议性质来解释补充协议第六条，也无变更之意。贯穿合同上下文，补充协议第十八条第5款约定：补充协议与主合同不一致，以补充协议约定为准。补充协议第六条是对交楼条件补充约定，需要取得竣工验收备案表，与主合同交楼时必须同时取得永久水电、通气、通邮，不矛盾、不冲突、可以共存，所以应当同时适用。(三)依照《合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，双方对《补充协议》第六条内容有争议，应推定未变更主合同约定的交付条件。(四)根据《合同法》合同解释原则和格式合同条款制定原则，雅居乐公司交房条件，应当符合主合同和补充协议的约定。(五)根据《合同法》诚实信用原则，雅居乐公司交付房屋时应当开通永久用电。1．主合同是房管局制定的合同范本，雅居乐公司在“补充协议”中故意降低交楼条件，其行为违反《合同法》诚实信用原则。2．雅居乐公司作为开发商，相对于杨春凤处于强势地位，双方合同履行的相关信息，是不对称的。杨春凤不可能知道《竣工验收备案表》的验收内容不包括永久用电，更不可能知道“补充协议”第六条降低了主合同约定的交房标准。雅居乐公司在签订合同时知道涉案房屋交付时无法取得永久用电，故意在“补充协议”中设置陷阱，存在合同欺诈且不善意履行合同，有违诚信原则，不应当受法律保护。（六）杨春凤在签订合同时有充分的理由相信房屋交付应当开通永久用电，法律应当对当事人的信赖利益给予保护。二、雅居乐公司将临时用电房屋交付给杨春凤使用，违反法律强制性规定。（一）《电力法》第二十六条规定“变更用电，应当依照规定的程序办理手续”、第三十二条规定“禁止任何单位和个人危害电力设施安全或者非法侵占、使用电能”、第三十二条规定“用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序”。（二）国务院《电力供应与使用条例》第三十条规定“用户不得有下列危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为：擅自改变用电类别；擅自超过计划分配的用电指标的；未经供电企业许可，擅自引入、供出电源或者将自备电源擅自并网”。《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”。（三）2007年广州市政府颁布的《广州市供电与用电管理规定》第十二条规定“新建住宅交付使用时应当提供永久用电设施。房地产开发企业在新建住宅小区时应当按照规划先行建设配套变电设施，并在售房合同中承诺提供永久用电，明示永久用电容量及报装情况”。（四）2004年7月19日广州市建委发布通知要求：“完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后，方可将房屋交付业主使用”。（五）雅居乐公司将属于建筑工程用电，改为“住宅”类别的居民生活用电，超过供电局分配的用电指标供电，未经供电局同意，将用作基建工程的临电供出电源给小区业主使用(即转供电)，严重扰乱用电秩序，危害供电、用电安全，属于非法使用电能，违反上述法律、行政法规的强制性规定。三、雅居乐公司交付的房屋系临时用电，用电连续性、安全性、稳定性，无法得到保障，房屋不能满足基本的居住要求。2012年6月26日广东省高级人民法院发布的《全省民事审判工作会议纪要》第一条第(一)项第(6)点规定“出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用”。雅居乐公司交付的房屋系“临时用电”。临时用电并不是正常的供电，意味着用电随时会中断，随时会中断供电的房屋，并不能满足基本居住要求。四、杨春凤请求二审庭询传唤广州市供电局花都分局，向法庭说明临时用电的安全性、稳定性、连续性以及临时用电发生安全事故责任主体。五、本案涉及雅居乐公司、振中公司，并签订了商品房买卖合同和装修合同两个合同。一审判决事实查明各方当事人均确认装修款实际是购房款，也就是说双方是购房合同的法律关系，并不存在装修合同的法律关系，但一审判决却认定装修合同是各方当事人的意思表示，合法有效，前后矛盾。因此，本案逾期交楼违约金计算基数应当是实际支付的全部购房款(包括装修款)计算，并且装修合同无效，合同约定的交楼时间应以商品房买卖合同的约定时间为准，违约金从以商品房买卖合同约定的交付时间的次日起计算。被上诉人雅居乐公司二审答辩称：同意一审判决，请求驳回杨春凤的上诉请求。至于杨春凤的补充上诉意见，雅居乐公司认为杨春凤与振中公司、雅居乐公司签订了协议书，变更了房屋交付时间，房屋的交付时间应以三方签订的协议书为准。杨春凤于2015年10月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.雅居乐公司、振中公司向杨春凤支付迟延交付涉案房屋的违约金（从2015年6月11日起，每日按房价款0.2‰的标准计算至雅居乐公司、振中公司按合同约定的条件实际交付房屋之日止）；2.本案全部诉讼费用由雅居乐公司、振中公司承担。一审诉讼中，杨春凤明确要求雅居乐公司、振中公司共同向杨春凤承担逾期交房的违约责任。一审法院经审理查明：雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，并已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年8月16日，杨春凤与雅居乐公司签订《花都雅居乐花园认购书》，约定由杨春凤以732971元的价格向雅居乐公司认购广州市花都区107国道西侧（花都永发路2号）花都雅居乐花园（扩展）自编26栋xx房。2013年8月28日，杨春凤与雅居乐公司签订《商品房预售合同》及《补充协议》等附件，约定雅居乐公司、振中公司为甲方（卖方），杨春凤为乙方（买方），乙方向甲方购买位于广州市花都区107国道西侧（花都永发路2号）花都雅居乐花园（扩展）自编26栋1804房，总金额为695231元。逾期付款违约责任（第十条）约定：如果乙方未能按照本合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未付首期房价款0.05%的标准支付违约金……交房条件（第十二条）约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付（第十三条）约定：甲方应当在2015年6月10日将本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任（第十四条）约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。房屋交付时的有关资料（第十五条）约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。交付时的验收（第十六条）约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。《补充协议》第五条约定：双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照合同约定的支付期限将各期房价款支付至监控账号，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方应按房价款总额每日0.1‰的标准支付违约金……第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条约定：6、双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。同日，杨春凤（乙方）、雅居乐公司（甲方）与振中公司（丙方）签订《协议书》，约定甲方应于2015年6月10日前（含当天）向乙方出具《毛坯房交楼告知书》，乙方指令丙方收取该告知书，由甲方将该房屋交付给丙方作装修之用，甲方、丙方无需再另行书面通知乙方；甲方、丙方应于2015年8月10日前（含当天）将符合买卖合同和补充协议、装修合同的该房屋交付给乙方使用，逾期，甲方、丙方各自按买卖合同和补充协议、装修合同的相关约定承担责任。该房屋交付时，丙方委托甲方代为通知乙方办理收楼手续，甲方应按买卖合同约定的通讯地址向乙方发出收楼通知书，丙方无需另行通知乙方。一审庭审中，雅居乐公司、振中公司确认该笔装修款实际为购房款，实际收款人为雅居乐公司。雅居乐公司确认杨春凤已按照双方签订的认购书的约定，向其支付完毕全部购房款。杨春凤与两雅居乐公司、振中公司均确认涉案房屋位于花都雅居乐107国道B地块。2014年6月30日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年7月27日，雅居乐公司向杨春凤发出《花都雅居乐花园收楼通知书》，预约杨春凤在2015年8月3日至2015年8月9日办理收楼手续。该份邮件于2015年7月28日妥投。杨春凤认为雅居乐公司未取得永久供水、供气、供电及通邮的条件，从而拒绝收楼。一审另查明，2014年5月19日，花都区自来水公司出具《证明书》，证明雅居乐107国道地块B地块已办理自来水永久使用报装，工程编号为201307050105。2015年7月2日，广州新奥燃气有限公司出具《点火通气函》，载明该公司组织技术人员已于2015年6月28日对雅居乐B地块进行点火通气，该公司气源充足可保障该小区正常用气。2015年9月17日，中国邮政集团公司广州市花都区邮政局审批通过雅居乐公司关于涉案房屋所在小区的通邮申请。雅居乐公司提供了广州供电局有限公司花都供电局于2014年6月12日出具的《关于广州花都雅居乐房地产开发有限公司107国道B地块项目的用电情况说明》，内容为：我局已收到广州花都雅居乐房地产开发有限公司投资建设的住宅楼（自编花都雅居乐107国道B地块）项目的永久用电负荷申请。因周边变电站还在筹建中，所以我局暂时未能向该地块提供永久电源的接入点，待周边变电站建设投产后方可提供该地块永久用电的电源接入点。预计2018年12月31日前提供永久用电负荷，并保证在未接通永久用电期间该项目临电供应的安全和稳定。雅居乐公司、振中公司据此拟证实涉案小区的用电能够得到保障。杨春凤提供了广州供电局有限公司花都供电局2016年2月22日、2016年3月4日出具的《关于雅居乐临时用电安全性问题的答复意见》、《关于广州花都雅居乐房地产开发有限公司107国道B地块项目的业主用电问题的答复意见》及《关于雅居乐锦城临时用电问题的答复意见》，该三份意见上均载明《关于广州花都雅居乐房地产开发有限公司107国道B地块项目的用电情况说明》上并无“并保证在未接通永久用电期间该项目临电供应的安全和稳定”字眼。杨春凤据此拟证实，涉案小区并不具备永久通电，涉案小区的用电为临时用电，用电安全无法得到保障。一审法院认为：杨春凤与雅居乐公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》等附件及杨春凤、雅居乐公司与振中公司签订的《协议书》均是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是雅居乐公司与振中公司是否应承担逾期交楼违约责任。根据《补充协议》第十八条第5款约定，杨春凤与雅居乐公司确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以补充协议约定为准。杨春凤与雅居乐公司在补充协议第六条中将《商品房买卖合同》第十二条、第十五条关于交房条件及房屋交付时有关资料的约定变更为雅居乐公司出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和提供已加盖雅居乐公司公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准。该约定为双方的真实意思表示。其次，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，补充协议将交房条件变更为雅居乐公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》亦与行政部门关于工程竣工验收合格的要求规定一致，该变更并不违反法律规定。涉案项目在2014年6月30日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已符合合同约定的交付条件。雅居乐公司在2015年7月27日向杨春凤发出《花都雅居乐花园收楼通知书》，符合杨春凤、雅居乐公司与振中公司签订的《协议书》的约定。杨春凤以雅居乐公司未取得合同约定的相关文件为由拒绝收楼无理。杨春凤以涉案房屋尚不符合交付条件为由要求雅居乐公司、振中公司承担迟延交楼违约责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。杨春凤要求调整逾期交房违约金的支付标准，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2016年4月11日作出判决如下：驳回杨春凤的全部诉讼请求。一审案件受理费270元，由杨春凤负担。二审庭审中，上诉人杨春凤提交如下证据：广州供电局有限公司广供信办【2016】4号《关于对花都区雅居乐107国道B、C、D地块楼盘业主用电问题的信访复查意见书》，拟证明供电局确认涉案楼盘的停电是由于临电导致，雅居乐公司提供的临电不能满足基本的生活需求。被上诉人雅居乐公司对该证据质证如下：证据的真实性由法院认定，证据的关联性不予认可。庭审后，上诉人杨春凤提交如下三份证据：1、雅花物分（2015）59号关于雅居乐锦城花语集停电通知；2、雅花物分（2016）104号关于线路维护保养需短时停电事宜；3、雅花物分（2016）133号关于调整负荷线路改造需停电事宜，拟证明涉案楼盘因雅居乐公司临电设备原因导致2015年7月16日、2016年5月27日、2016年6月25日三次停电。经查，双方当事人对一审查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件；二、违约金标准及承责主体的问题。关于焦点一，涉案房屋是否符合交付条件。首先，本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案二审中，根据杨春凤提供的证据显示，供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故雅居乐公司提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。雅居乐公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。事实上，根据供电部门对业主的回复，2015年5月至7月涉案房屋小区确实存在停电4次的情况。综上，虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未满足交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。至于雅居乐公司抗辩认为永久用电未办妥原因是供电部门投资雅宝变电站还在筹建中，其无过错的理由，并不属于不可抗力可予以免责的情形，本院对该抗辩理由不予采纳。关于焦点二，违约金标准及承责主体的问题。涉案《商品房预售合同》第十四条约定延期交房的违约责任“按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。”另补充协议是双方协商签订，并非格式条款，故杨春凤要求调整违约金标准，按照每日0.2‰的标准计付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。虽杨春凤与雅居乐公司签订的《商品房预售合同》约定总价款为695231元，交楼日期为2015年6月10日。同日，杨春凤与雅居乐公司、振中公司三方还签订了协议书，明确约定雅居乐公司、振中公司应于2015年8月10日前将符合买卖合同和补充协议、装修合同的涉案房屋交付给杨春凤使用。本案一审诉讼中，各方当事人均确认杨春凤向振中公司交付的装修款实际为购房款，且亦实际交付给了雅居乐公司，双方确认总房价款包括装修款共计732971元。因此，本案双方实际约定的交楼日期应为2015年8月10日，故雅居乐公司应自2015年8月11日起承担违约责任，杨春凤主张自2015年6月11日起算逾期交楼违约金，不予接纳。至本案二审诉讼期间，尚无法确定涉案房屋项目取得永久用电的时间，故本案只处理杨春凤起诉之日即2015年10月30日止的违约金，之后的违约金由当事人另案解决。因此，雅居乐公司应向杨春凤支付自2015年8月11日起至2015年10月30日的违约金，按总房价款732971元，每日0.1‰的标准计付。再如前文所述，振中公司与杨春凤不存在商品房预售合同关系，杨春凤诉请振中公司对本案债务承担连带清偿责任，亦于法无据，本院不予采纳。另外，关于杨春凤一方申请广州市供电局花都分局出庭接受法庭询问，就雅居乐公司将临时用电转接居民用电的安全性、稳定性、连续性及安全事故责任主体进行说明。因杨春凤已经提交了广州市供电局花都分局的信访回函，就相关问题作出说明，且前文已对涉案房屋应满足的交楼条件作出认定，故该申请对案件的处理不直接关联，本院不予接纳。综上所述，杨春凤的上诉请求和理由部分成立，应予以支持，其他的请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1423号民事判决；二、于本判决发生法律效力之日起十五日内，广州花都雅居乐房地产开发有限公司向杨春凤支付延迟交楼违约金（按总房价款732971元，每日0.1‰的标准，自2015年8月11日起计至2015年10月30日止）；三、驳回杨春凤其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费270元，由杨春凤负担135元、广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担135元；二审案件受理费969元，由杨春凤负担484.5元、广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担484.5元。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  黄春成二〇一六年九月二十九日书 记 员  璩方慧