江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第01818号
原告刘霞，女，汉族。
委托代理人肖建华（特别授权），男，汉族。
被告状元楼小区业主委员会，住所地住盐城市大丰区状元楼小区物业管理办公室。
负责人殷志才。
委托代理人左根余（一般授权），该业委会委员。
被告大丰市美洁物业有限公司，住所地盐城市大丰区西康路状元楼。
法定代表人蒋桂国，系公司董事长。
委托代理人谢国强、陈应松（特别授权），该公司员工。
原告刘霞与状元楼小区业主委员会（以下简称状元楼业委会）、大丰市美洁物业有限公司（以下简称美洁物业公司）业主撤销权暨知情权纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法组成合议庭分别于2015年9月9日、2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告刘霞及其委托代理人肖建华，被告状元楼业委会的委托代理人左根余，被告美洁物业公司的委托代理人谢国强、陈应松在2015年9月9日到庭参加诉讼，被告状元楼业委会在2015年12月10日开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘霞诉称，被告状元楼业委会在未取得广大业主授权的情况下，擅自聘请被告美洁物业公司为小区提供物业管理服务，两被告签订了物业服务管理合同，期限分别为2011年7月1日至2014年6月30日、2014年7月1日至2017年6月30日；同时该合同条款内容也未经过广大业主讨论修改表决；该合同为霸王合同，合同条款内容中只有业主承担“不按时缴纳物业费每日加收万分之五滞纳金”的违约责任，而没有物业公司不履行承诺的违约责任，双方权利义务不对等。被告状元楼业主委员会和被告美洁物业公司超越自身权限，违反法律法规程序，侵犯了原告及广大业主的程序权利，剥夺了广大业主的知情权和表决权；且美洁物业公司提供的物业管理服务质量存在严重瑕疵导致原告未享受到应得的物业服务和生活环境，影响了原告的正常生活，侵害了原告的实体权益。请求判决确认被告状元楼业委会与被告美洁物业公司于2011年6月和2014年6月签订的两份物业管理合同无效；要求查看关于业主大会会议记录、签到薄、关于招投标物管企业的过程资料、关于物管企业选聘、物管合同条款修订、业主推荐业主代表的书面签字认可的推荐表；被告承担本案的全部诉讼费用。
被告状元楼业委会辩称，1、原告诉称主体不适格，本案是原告以个别业主的身份起诉业主委员会及物业服务企业，要求确认业委会与物业服务企业所签订服务合同为无效合同的纠纷。《物业管理条例》第八条规定“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”，同时，该条例第六条规定业主在物业管理活动中享有的权利是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。由此可见，能够代表全体业主共同利益的是业主大会而不是单独的个别业主。选聘和解聘物业服务企业，以及与物业服务企业签订物业服务合同涉及到全体业主的共同利益和共同管理权，作为单独的个别业主物权也没有能力决定，必须由业主共同决定，通过业主大会的形式作出决议。本案中，原告只是因为物业服务企业向其索要物业管理费后，带有为了个人私利而提出的诉讼，并没有体现大多数业主的真实意思表示，既没有经过业主大会的形式作出决议，更没有获得全体业主或大多数业主的授权，就以个别业主的身份单独提起诉讼，显然属于主体不适格。2、本案不属于人民法院的受理范围。根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第16条规定，业主与业主大会、业主委员会之间因业主大会、业主委员会的召开、决议等行为而发生纠纷的，应由当地政府房地产行政主管部门处理，当事人向人民法院提起民事诉讼的，不予受理。原告以“被告状元楼业委会对物业公司的选聘没有经过全体业主集体决定”为诉讼理由，即为上述16条规定的情形，应当告知原告通过政府房地产行政主管部门处理，已经受理的，应当裁定驳回原告的起诉。3、原告诉称“被告状元楼业委会擅自签订的《物业管理合同》，侵害原告及广大业主的合法权益”与事实不符。美洁物业公司自2011年就为状元楼小区提供物业管理服务，以优质的服务、合理的收费、满腔的热情，为全体业主保持了良好的生活环境和小区安全，得到了绝大多数业主的好评，从未有人提出过要求解聘的意见。前期合同届满后，美洁物业公司继续提供服务，未有人提出异议，状元楼业委会在此情形下与之签订的《物业管理合同》是为了全体业主的利益。根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第4条规定，物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。状元楼业委会与美洁物业公司签订的《物业管理合同》合法有效。即便在业委会没有得到业主大会的授权或是超越授权范围签订的《物业管理合同》，该合同也处于效力待定状态，得到业主大会的追认后即是合法有效的，而不是当然的自始无效。4、原告所诉事实、理由及诉讼请求，不符合一案一诉的基本原则。综上，状元楼业委会与美洁物业公司签订的《物业管理合同》合法有效，对全体业主具有约束力。原告诉讼主体不适格，本案不属于人民法院受案范围，原告的诉讼请求混乱，不符合法律规定，应驳回原告的起诉或诉讼请求。
被告美洁物业公司辩称，1、状元楼业委会与我公司签订的《物业管理公司》合法有效，没有损害原告及广大业主的合法权益。我公司一直倡导重合同、守信用，严格按照合同约定，全面履行自己的义务。自2011年为状元楼小区提供物业管理服务后，从未有人提出过意见。2、江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第13条规定，物业服务合同被确认无效后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主参照合同约定的物业服务费用标准给付相应的服务费用的，人民法院应予以支持。故无论物业服务合同是否有效，我公司均有权要求接受了物业服务的业主支付相应的物业服务费用。3、请求法院立即恢复我公司与本案原告物业服务合同纠纷一案的审理，以维护我公司的合法权利。由于部分业主未能按时缴纳物业管理费用，已致使我公司未能按时发放数十名保洁人员的工资，引发停工闹事事件。
经审理查明，原告刘霞系状元楼小区11#403室的业主。状元楼小区共有12幢，住户346户。2011年4月，状元楼小区业主委员会筹备组对业主代表名单在小区公告栏上予以公示。2011年5月22日，状元楼小区在腾龙商务酒店举行业主代表大会，应到代表33人，实到30人，会议选举产生了第一届业主委员会。2011年6月1日，状元楼业委会将业主大会会议材料报送至大丰市大中镇滨河社区居民委员会备案。2011年6月30日，状元楼业委会与美洁物业服务公司签订了《物业服务管理合同》，合同约定了物业管理事项、物业管理服务质量、物业管理收费标准及方式、双方权利义务、合同期限及违约责任以及附则等内容，其中合同期限自2011年7月1日至2014年6月30日止。2014年6月30日合同到期后，状元楼业委会与美洁物业服务公司重新签订了《物业服务管理合同》，合同对物业管理事项、物业管理服务质量、物业管理收费标准及方式、双方权利义务、合同期限及违约责任以及附则等内容重新进行了约定，合同期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止。该合同于2014年7月3日报送至大丰市物业管理办公室备案。
另查明，状元楼小区业主大会于2011年制定议事规则，规则规定，业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则，决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业，选举、罢免业主委员会委员等；业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定；采用集体讨论形式议事的，选择由业主推选业主代表参加会议，业主代表由每单元推举1名业主和代表；业主委员会除依法履行职责外，同时履行拟定选聘物业管理企业的方案等职责。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的物业管理合同复印件、情况说明、图片，被告状元楼业委会提交的档案、备案表，本院调取的状元楼业委会成立的资料等证据在卷证实。
本院认为，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。原告刘霞认为状元楼业委会与美洁物业公司签订的《物业服务合同》未取得业主的授权，违反了法律规定的程序，要求确认无效。本案中，状元楼小区制定有业主大会议事规则，选举产生业主委员会。议事规则是状元楼小区业主对业主大会议事内容、会议形式、业委会职责等内容进行约定的自治、自律性文件，是业主大会运作的基本准则和依据。根据议事规则，业主大会可以以集体讨论的形式议事，由每单元推举1名业主和代表，该规定不违反法律规定，业主大会在决定相关事项时应遵照执行。根据本案现有证据，状元楼业委会临时筹备组对每单元推举的业主代表进行了公示，公示期满后由业主代表参加召开了业主代表大会，选举成立了业主委员会并进行了备案。为维护小区的正常生活秩序，状元楼业委会与美洁物业公示签订了《物业服务合同》，并未有侵害业主权益的意思表示，且美洁物业公司也按约进行了物业服务，小区中大部分业主亦交纳了物业费，故原告主张状元楼业委会代表业主与美洁物业公司签订《物业服务合同》，该《物业服务合同》无效依据不充分，本院不予支持。并未违反法律规定，应为合法有效，对该小区内的业主均具有约束力。
业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向业委会、物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开，且确由业委会和物业公司掌握的情况和资料。原告作为业主，可以向被告主张公布由被告掌握的情况和资料。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，业主有权请求公布、查阅以下资料：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。状元楼业委会应保障业主对上述资料进行查阅的权利，并及时公布与业主利益相关的资料。关于原告请求查看业主大会会议记录的主张。业委会作出的会议记录与业主的权利紧密相关，应予公开，并提供业主查阅。故对原告的该项诉请予以支持。关于原告要求查看招投标物管企业的过程资料、物管企业的选聘、物业管理合同条款修订，因上述内容并非业委会与物业公司签订合同的法定程序与内容，但对已形成的与签订物业服务合同的程序和内容有关的材料，业主亦享有知情权，业委会和物业公司应当予以配合。关于原告要求查看业主推荐业主代表的书面签字认可的推荐表，原告并未能证明该推荐表的客观存在，故对原告的该项诉讼请求不予支持。
被告状元楼业委会辩称原告不具有诉讼主体资格及本案不属于法院受案范围。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。因此，原告主张主体适格，属于人民法院处理范围，故对被告的辩称，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：
一、被告状元楼小区业主委员会于本判决生效之日起三十日内提供关于业主大会会议记录、签到薄、关于招投标物管企业的过程资料、关于物管企业选聘、物管合同条款修订材料供原告刘霞查阅，上述材料的查阅时间不得少于七个工作日。
二、驳回原告刘霞的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告状元楼小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 刘 萍
人民陪审员 沈冠山
人民陪审员 肖书平
二〇一六年二月四日
书 记 员 陈 燕
附录法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
第十三条业主有权请求公布、查阅以下资料：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。