浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2793号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周奇明。
委托代理人：胡建华，浙江奇沁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江天都实业有限公司。
法定代表人：楼明。
委托代理人：叶柯。
上诉人周奇明因与被上诉人浙江天都实业有限公司（以下简称天都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余民初字第2974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：周奇明的户籍所在地为浙江省海宁市。2010年12月31日，周奇明与天都公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010预964005）一份。该合同约定，周奇明向天都公司购买位于杭州市余杭区星桥街道汤家村爱丽山庄第29幢的住宅房屋一套，建筑面积531.82平方米，房款总价为1225万元。同时约定，周奇明应于2010年12月31日前支付房款415万元，余额部分810万元，周奇明承诺在2010年12月31日前到天都公司指定银行办理完毕相关银行按揭贷款手续，并于上述期限内由银行代为支付。如周奇明在五日内不能提供办理按揭的材料，天都公司有权解除本合同并没收定金。合同还对双方的其他权利及义务进行了约定。同日，天都公司向周奇明出具收款收据一份，载明周奇明交付爱丽山庄第29幢房款共计415万元。
双方签订《商品房买卖合同》后，周奇明于2010年12月31日曾向中国建设银行股份有限公司杭州中山支行提供按揭贷款申请材料申请住房按揭贷款，但因其不符合银行贷款条件，故银行未予办理按揭贷款。天都公司与周奇明未就合同约定房屋进行交付。
原审另查明，2010年12月3日，天都公司与沈宝伟签订《广厦天都城认购书》一�，约定由沈宝伟认购天都公司广厦天都城爱丽山庄29幢房屋，房价总金额1250万元，在签署本认购协议时交付定金80万元。该认购书还对其他权利义务进行了约定。当日，沈宝伟向天都公司交纳定金80万元。此后，沈宝伟及浙江新天布业有限公司又陆续支付定金、房款335万元。周奇明与天都公司签订《商品房买卖合同》后，上述沈宝伟及浙江新天布业有限公司支付定金、房款合计415万元转为周奇明支付的房款。
2014年10月10日，周奇明起诉至原审法院，请求判令：1、解除周奇明、天都公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2010预964005）；2、天都公司返还周奇明购房款415万元并支付周奇明利息954471元（以购房款415万元为本金，按照中国人民银行贷款年利率6.15%的标准，自2010年12月31日计算至2014年9月30日）。诉讼过程中，天都公司提起反诉，请求判令：1�解除天都公司与周奇明签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2010预964005）；2、周奇明赔偿天都公司损失325万元；3、周奇明支付利息损失1932460元（以逾期支付房款810万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算，自2011年1月1日至2014年10月31日计算为1932460元，此后至法院判决生效确定支付之日止的利息按上述标准另行计算）。审理过程中，天都公司变更反诉请求为：1、解除天都公司与周奇明签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2010预964005）；2、周奇明赔偿天都公司损失300万元；3、周奇明支付利息损失1932460元（以逾期支付房款810万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算，自2011年1月1日至2014年10月31日计算为1932460元，此后至法院判决生效确定支付之日止的利息按上述标准另行计算）；4、评估费17750元由周奇明承担。
原审�院认为：周奇明与天都公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
周奇明在与天都公司签订的《商品房买卖合同》中约定以银行按揭贷款方式付款，后周奇明提供按揭贷款申请材料并向银行申请住房贷款，但银行未予办理按揭贷款手续，导致合同无法继续履行。现周奇明要求解除其与天都公司签订的《商品房买卖合同》，且在诉讼过程中天都公司也反诉要求解除该合同，故对双方请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，天都公司应将收受的购房款415万元返还周奇明。故周奇明请求天都公司返还购房款415万元的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。因周奇明不符合银行贷款条件导致未能办理按揭贷款，其对该合同无法继续履行存在相应责任。故周奇明要求天都公司支付利息的诉讼请求，理由不充分，该院不予支持。天都公司对本诉部分的答辩意见，合理部分，该院予以采纳；其余部分，该院不予采信。
周奇明因不符合贷款条件导致未能办理按揭贷款，导致双方合同目的无法实现，其对该合同无法继续履行存在过错，应承担相应责任。在此情况下，天都公司要求周奇明赔偿损失，有其合理之处。综合考虑房屋差价现状，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平及诚信原则，该院酌情确定赔偿数额为150万元；天都公司要求周奇明赔偿损失的反诉请求，数额合理部分该院予以支持；对天都公司的其他反诉请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第�十四条第一款之规定，判决：一、周奇明与天都公司于2010年12月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2010预964005）自判决生效之日起解除；二、天都公司应于判决生效后十五日内返还周奇明购房款4150000元；三、周奇明应于判决生效后十五日内赔偿天都公司损失1500000元；四、驳回周奇明的其他诉讼请求；五、驳回天都公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费47531元，由周奇明负担8888元，天都公司负担38643元；反诉案件受理费24100元，由周奇明负担7303元，天都公司负担16797元。
宣判后，周奇明不服，向本院提起上诉称：一审判决第三、四项的内容是对事实的把握不准，法律适用错误，具体理由如下：本案最�本的焦点应在于周奇明在案涉“房屋买卖合同”纠纷中贷款不能是否构成法律意义上的“过错”，即使周奇明构成“过错”，是否需承担如此巨大数额违约赔偿金一、本案周奇明按揭贷款不能不构成法律意义上的“过错”，本案贷款不能导致涉案房产买卖合同无法履行，责不在周奇明?方，应归结于非周奇明或天都公司的原因。从本案一审审查的内容看，周奇明为了贷款的成功，确实提供了部分虚假信息，将自己包装成“浙江新天布业有限公司”经理，但周奇明提供前述资料，并非为了故意致使贷款不能，其目的恰恰是为了取得贷款用于支付房款。况且，从现有材料分析，无法得出贷款银行是因为周奇明提供了虚假资料而拒贷的结论，恰恰相反，贷款人不能取得银行贷款的根本原因就在于其信用卡流量不够。而信用流量不够是客观存在的，周奇明并无刻意掩饰。因�，一审法院仅因周奇明在贷款过程中为使贷款成功并最终目的是为了履行双方《房屋买卖合同》而提供了某些具有虚假信息的材料，而不加分析地认定为上诉方存在“过错”，是非常简单粗暴的，也是不符合法理的。二、即使周奇明存在所谓的“过错”，且此过错己上升至法律意义上的“违约”，其是否需承担赔偿天都公司人民币1500000元的巨大责任1、就本案一审法院判决周奇明承担巨额赔偿金的事实和法律依据，一审法院分别是依浙江国仲盈信房产土地资产评估有限公司的《房地产估价报告》和《合同法》第97条。但是《房地产估价报告》的评估时间点存在严重问题。就本案实际情况来看，2011年1月，双方就存在《房屋买卖合同》履行不能的客观情况，但作为合同强势方的天都公司怠于行使合同解除权，致使涉案房产因情势变更而价值大跌。假如涉案房产在合同本应解除的2011年1月即己出售，房价绝不至于跌至评估基准日的房价。该扩大部分损失即使存在也应由天都公司自行承担。周奇明不否认《合同法》第97条关于损失赔偿的法律条文的存在，但认为房价评估基准日应以2011年1月为准。2、涉案合同中天都公司与原购房人沈宝伟约定的购房定金为人民币800000元。相较于本案，天都公司预估的周奇明或其它购房人完全违约所造成的损失至多不超过人民币800000元。因此，本案中一审法院判决周奇明承担天都公司1500000元的损失，显失公平。3、即使周奇明存在违约，本案也存在违法判决的事实，违反了有约定从其约定的法定原则。本案中，双方在合同第六条“付款方式及期限”第三条明确约定，买受人即周奇明购房余款的支付约定是按揭支付，并未约定其它支付方式。既然周奇明按揭贷款不能，涉案“购房合同”在周奇明无力用�它方式支付购房余款的情况下，只能是解除合同。本案双方还在合同第七条第二款约定了，如周奇明逾期付款超过90天，出卖人即天都公司有权解除合同。“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金”。因此，一审法院判决周奇明支付如此巨额违约损失，是有悖于双方合同约定的。综上，请求：一、撤销一审判决第三、第四项，改判支持周奇明一审本诉诉请中的利息请求；二、改判驳回天都公司一审反诉诉请中的要求周奇明赔偿损失的部分。
被上诉人天都公司答辩称：1、本案纠纷源于周奇明无法办理按揭贷款，周奇明提供虚假信息是无法办理银行按揭的主要原因，周奇明称不是故意导致按揭不能，但其应当知道其行为可能造成的后果，理应对自己的行为承担责任。周奇明未能按照约定履行合同，已经构成违约，需要承担违约责任。2、周奇明假设案涉房屋在2011年1月已经出售，天都公司的损失不会如此巨大，这样的假设并不成立，天都公司有解除合同的权利，也有要求周奇明继续履行合同的权利，合同双方是平等的，在2011年天都公司如何知道周奇明没有履约能力，相反，周奇明应知道自己是否有继续履约的能力。3、周奇明的违约行为给天都公司造成了巨大损失，应收而未收回的房款，加上房价的价差两项损失合计600万元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致，本院另查明：周奇明所提交的银行按揭贷款资料中的收入证明落款时间为2011年5月6日。在提起本案诉讼之前，本案双方当事人均未以书面形式作出过解除合同的意思表示。
本院认为：案涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容亦不违反法律、法规强制性规定，对双方当事人均具有约束力。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，即构成违约，违约方应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人具有“过错”并不是构成违约的前提条件。本案周奇明未能在合同约定的期限内支付剩余房款，违约事实清楚，应该承担违约责任。周奇明并未举证证明其贷款不能归因于不可抗力或天都公司，其上诉主张其贷款不能并不能说明其有“过错”，进而也不能认定其“违约”，理由不成立，本院不予采纳。关于原审法院判决周奇明赔偿天都公司1500000元损失，是否过重的问题，本院作以下评述。首先，案涉房屋买卖合同因周奇明的违约行为而解除，给天都公司造成了损失，损失赔偿额应当相�于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，一审中，天都公司已经举证证明因合同解除所造成的房屋差价一项损失就已经远大于150万。周奇明上诉对《房地产估价报告》的评估基准日有异议，认为应该为2011年1月，2011年1月以后房价损失均属于可归责于天都公司的扩大损失。但是，周奇明向银行提交的贷款资料的落款日期为2011年5月，周奇明在提起本案诉讼之前未向天都公司作出过解除合同的意思表示，在周奇明起诉明确要求解除合同之前天都公司有理由相信周奇明会继续履行合同，故周奇明关于房屋差价的评估时点应为2011年1月的理由不成立，本院不予采纳。其次，购房定金支付于买卖合同签定前，目的在于保证正式房屋买卖合同的签订，与合同签订后的违约行为缺少关联，周奇明上诉以购房定金来推导因其违约行为给天都公司造成的实际损失数额�无因果逻辑关系，本院不予采纳。再次，赔偿损失是承担违约责任的一种方式，周奇明违约后，天都公司可以要求其支付违约金或者赔偿损失，即便系要求支付违约金，若约定的违约金低于实际损失的，当事人也可以请求人民法院予以增加。本案天都公司系要求赔偿损失，原审法院未按照违约金条款进行判决，并无不当。综上，周奇明的上诉理由不成立，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22495元，由周奇明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 吴梦姣