北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第18401号
原告（反诉被告）朱罗光，男，1973年6月8日出生，香港籍香港青衣雅苑2805室，香港居（0）。
委托代理人孟祥海，北京市法大律师事务所律师。
委托代理人沈沛峰，男，1987年8月1日出生。
被告（反诉原告）腾立梁，男，1965年2月7日出生。
委托代理人杨铭，北京市竞天公诚律师事务所律师。
委托代理人韩婷婷，北京市竞天公诚律师事务所律师。
原告（反诉被告）朱罗光与被告（反诉原告）腾立梁、房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人孟祥海、沈沛峰与被告之委托代理人杨铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱罗光诉称：2013年12月12日，朱罗光与腾立梁签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定朱罗光作为出卖方将位于北京市朝阳区朝阳路XXX号院X号楼XX层XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给腾立梁，房价款总计930万元，于2014年1月30日前完成过户登记手续。同时，合同第七条第二款约定了逾期付款责任：“买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除通知到达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部己付款”。当日，双方签订《房屋买卖合同补充协议》，对付款方式及期限作出明确约定。之后，买受人支付了10万元定金，第二笔款应当于该房屋办理完毕网签手续当日支付。目前，网签手续早己办理完毕，但腾立梁迟迟未支付剩余款项。为此，朱罗光曾多次催要，但腾立梁除仅支付10万元定金外，其余款项总以各种借口拒绝支付。
综上，腾立梁的行为己属严重违约，损害了朱罗光的合法权益，为保护朱罗光的合法权益特向贵院起诉，望贵院依法裁决，支持朱罗光的诉讼请求。
腾立梁辩称并反诉称：同意解除合同，不同意支付违约金。2013年12月12日，腾立梁为购买二手房屋．与朱罗光签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存孟房屋买卖合同补充协议》，合同约定朱罗光将其涉案房屋出售给腾立梁。《补充协议》第三条约定：“1、买受人应于签订《北京市存量屋买卖合同》当日支付给出卖人购房定金人民币10万元。2、买受人应于该房屋办理完毕网上签约手续当日向出卖人支付购房定金人民币90万元……。”腾立梁已向朱罗光实际支付定金10万元。因腾立梁家庭变故，第二笔定金90万元未能按期支付。
2014年3月17日朱罗光委托北京市法大律师事务所向腾立梁发出《律师函》，以腾立梁没有按期向朱罗光支付第二笔购房定金90万元为由解除合同，并要求腾立梁支付违约金184万元。
《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《中华人民共和国担保法解释》第119条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”
腾立梁认为，第二笔定金90万元在未实际支付的情况下，该定金条款尚未生效。因定金条款未生效．腾立梁未能在约定期限内支付定金的行为并不能视为违反合同的违约行为。朱罗光无权以腾立梁未付定金为由追究腾立梁的违约责任，也无权以此为由单方解除合同。
《中华人民共和国担保法解释》第117条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定”。腾立梁认为，朱罗光并无合法依据单方解除合同，鉴于合同已无法继续履行，腾立梁只得同意合同解除的法律效果，但朱罗光应当根据前述法律规定。向腾立梁双倍返还定金。综上所述，恳请贵院查明本案事实，依法判令朱罗光返还腾立梁双倍定金共计20万元。
经审理查明：2013年12月12日，朱罗光与腾立梁签订《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定朱罗光将其名下涉案房屋以930万的价格出售给腾立梁，双方同意于2014年1月30日前向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，朱罗光应当在完成房屋权属转移登记当日将涉案房屋交付给腾立梁。关于付款，双方约定腾立梁于合同签订当日支付定金10万元；于办理完毕网上签约手续当日支付定金90万元；于办理房屋权属转移登记手续前三个工作日将购房款505万元在房屋管理局指定的中信银行进行资金监管，于取得新房屋所有权证后二个工作日内解冻给朱罗光；于办理涉案房屋权属转移登记手续前三个工作日，将购房款320万元在浦发银行东三环支行进行资金监管，于办理完毕涉案房屋权属转移登记手续后当日解冻给朱罗光；于办理完毕涉案房屋物业交接手续当日支付5万元。合同还约定，若腾立梁未按照约定时间付款，逾期超过十五日后，朱罗光有权解除合同，朱罗光解除合同的，腾立梁应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计的逾期应付款的20%向朱罗光支付违约金，并由腾立梁退还朱罗光全部已付款。
腾立梁按照合同约定向朱罗光支付了10万元定金后就没有支付其他款项。
2013年12月31日，朱罗光与腾立梁就涉案房屋的买卖办理了网签手续。
2014年3月17日，朱罗光委托律师向腾立梁发出律师函，以未按时付款为由通知腾立梁解除双方签订的房屋买卖合同并要求腾立梁在接到该函后15日内向朱罗光支付184万元违约金。腾立梁于2014年3月20日收到该函。
经询，朱罗光明确表示要求腾立梁承担违约责任，不主张定金罚则。
又询，腾立梁表示违约金约定过高，要求法院酌减。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、房屋所有权证书、《律师函》及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：朱罗光与腾立梁签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应严格依约履行各自的义务。
双方于2013年12月31日办理了网签手续，且合同约定双方应当在2014年1月30日前办理房屋所有权变更登记手续，房屋交付时间约定在办理变更登记当日。结合双方就付款时间的约定，可以得出腾立梁应于2014年1月30日支付完毕全部购房款930万元的结论。腾立梁关于第二笔定金90万元未实际支付则定金合同不生效的主张固然符合法律规定，但应当同时注意到该笔定金在双方整个付款流程中也是购房款的一部分。定金合同虽因定金未实际支付而未生效，但购房款未支付则构成违约。因此，朱罗光通知腾立梁解除合同符合合同约定和法律规定，本院确认双方签订的合同于2014年3月20日解除。腾立梁应当向朱罗光支付违约金，但合同约定违约金数额过高，本院予以酌减。
朱罗光明确表示不按定金罚则主张，故应当返还腾立梁定金10万元。朱罗光不存在违约行为，故腾立梁要求朱罗光双倍返还定金的反诉请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、朱罗光与腾立梁于二○一三年十二月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二○一四年三月二十日解除。
二、腾立梁于本判决生效之日起七日内支付朱罗光违约金一百万元。
三、朱罗光于本判决生效之日起七日内返还腾立梁定金十万元。
四、驳回朱罗光的其他诉讼请求。
五、驳回腾立梁的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21360元，由腾立梁负担（朱罗光已预交，腾立梁于本判决生效后七日内给付朱罗光）。反诉案件受理费4300元，由腾立梁负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 赵 佳
人民陪审员 周志敏
人民陪审员 王婷婷
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 贾岐颖