广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第183号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈水，男。
委托代理人刘玉国，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）广州新港机场实业有限公司。
法定代表人姚坤金，该公司总经理。
委托代理人吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
上诉人陈水因与被上诉人广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月23日，陈水（认购方）与新港公司（出售方）签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】B2层501号商铺，该物业建筑面积14.78平方米，套内建筑面积8.13平方米，该物业用途为商业，总价为281140元，最终认购价为224912元。认购方须于按发展商通知五日内签约……，并带备首期价款及购铺税费到发展商指定地点与出售方签署《商铺买卖合同》。
《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》签订当日，陈水向新港公司支付定金20000元。
2009年11月11日，新港公司（甲方、卖方）与陈水（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦2层2501房（以下简称涉案商铺），该商铺建筑面积16.08平方米，其中套内建筑面积8.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.95平方米，总房价款为224912元。付款方式为按揭贷款：自本预售合同网上签订之日起1日内，支付全部房价款的51.09%，金额114912元；除首期款外，剩余房款110000元，须于2009年11月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州花都支行，甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。合同附件七为本合同补充协议，约定：8、乙方以按揭方式付款的，逾期7天未办理按揭贷款手续、或逾期7天未按银行要求提供所需资料，从第八天起算，每逾期一天乙方应向甲方支付申办按揭贷款金额的0.021%作为违约金……9、乙方的申请按揭贷款金额不被银行接受，应在接到银行的相应通知书后7天内，向甲方补交银行批准按揭金额与申请按揭金额之差额款项，乙方在接到银行的相应通知后7天内未向甲方补交上述差额款项的，从第8天起算，每逾期1天乙方应向甲方支付按揭金额的0.021%作为违约金……。同日，陈水（甲方，出租方）与广州福地商务有限公司（以下简称福地公司）（乙方，承租方）、新港公司（丙方，保证方）签订《中国南方进出口商品交易中心商铺租赁协议》，约定将涉案商铺24个月的使用权出租给乙方，租赁期是2010年10月1日至2012年9月30日，月租金为1499元。
合同签订当日，陈水向新港公司支付购铺首期款94912元、办证综合税费7462元、预告登记费550元，向国浩律师集团（广州）事务所支付律师费1480元。
2009年12月31日，陈水与新港公司签订《补充协议》，约定将按揭贷款银行更改为广东发展银行股份有限公司广州分行。
2010年9月28日，陈水向新港公司支付涉案商铺的专项维修资金1695.75元。
2010年11月3日，陈水（乙方）与新港公司新港公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：陈水。交接物业编号：二层2501号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《广州市商品房买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《广州市商品房买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《广州市商品房买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”
合同履行期间，新港公司按约定的装修标准对涉案场地的商铺进行装饰装修，并由新港公司代陈水向有关部门缴交涉案房屋办理房屋过户应缴交的税费。
2011年8月1日，广州市国土资源和房屋管理局核发了房地产权属人为陈水的涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明涉案商铺的建筑面积为16.15平方米。
期间，购买了中国南方进出口商品交易中心商铺的部分业主认为与福地公司签订《租赁协议》返租商铺后，福地公司并没有实质经营，因此先后向有关政府部门投诉并提出诉求，相关政府部门亦对该部分业主提出的信访进行了答复。与此同时，陈水拒绝办理银行按揭贷款，拒绝支付剩余款。
2012年10月19日，新港公司和福地公司以公证方式向陈水的通信地址寄送告知书，要求陈水于2012年10月30日前办理商铺接收手续。但陈水拒绝办理接收商铺手续。
2013年2月7日，陈水委托律师向新港公司发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，对新港公司就出售商铺权利暨合法性，商铺出售方式、合同条款及收款方面，按揭方面，在签订合同后是否诚信履行，房产证办理等提出质问。
2013年3月11日，陈水等人委托代理律师以快递方式向新港公司发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，认为新港公司在合同签订及履行过程中存在诸多问题，对新港公司的资信和履约能力产生严重质疑。具体在新港公司商铺销售过程中存在商业欺诈；按揭方面当初承诺定会成功办妥按揭，但新港公司只将责任推给陈水；就商铺尾数向广州市花都区政府、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局表示不再进行催办，承诺将商铺做旺；新港公司签订合同后未诚信履行合同，导致陈水的合同目的无法实现；陈水已完全丧失对新港公司新港公司继续履行合同的信心等为由，提出自新港公司收到函件之日起解除，并要求新港公司退还陈水等人已缴纳的款项。2013年3月14日，新港公司收到该信函，但表示不同意解除合同。
陈水于2013年4月28日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认陈水于2013年3月11日发出的《关于解除广州市花都区航空商住大厦商品房预售合同的函》合法有效，陈水、新港公司之间的《广州市商品房买卖合同》已于2013年3月11日解除。2、新港公司立即向陈水退还已交的房款114912元、预告登记费550元、办证综合税费7462元、律师费1480元、专项维修基金1695.75元，总计126099.75元，并赔偿陈水相应利息损失（利息以126099.75元为本金，从起诉之日起计至新港公司退还款之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）。3、新港公司承担本案诉讼费用。新港公司提起反诉，请求：1、陈水继续履行《商品房预售合同》，并向新港公司支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号2501号商铺的购房余款110000元及违约金（违约金从立案受理之日起按合同约定每日应付房价款0.021%的标准计至实际付清款之日止，暂计至反诉之日的违约金约为500元）。2、陈水承担全部诉讼费用。
原审法院认为：陈水与新港公司签订的《广州市商品房买卖合同》和《补充协议》是各方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。陈水、新港公司均应依约履行各自的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手段，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。陈水明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，陈水应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故新港公司的宣传不足以构成商业欺诈，因此而产生的风险应由购买人自行承担。陈水主张新港公司利用其在商业房产销售、策划的优势，利用陈水没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由提出解除合同，并不成为法定或合同约定解除合同的条件，故陈水于2013年3月11日发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》不发生合同解除的效力，陈水要求确认《广州市商品房买卖合同》已于2013年3月11日解除的请求，理由不成立，原审法院不予支持。涉案房屋已过户登记在陈水名下且合同并未解除，陈水要求新港公司返还已付的购房款114912元并赔偿利息损失的请求，理由不成立，原审法院不予支持。同理，预告登记费550元、税费7462元是陈水为办理房屋的预告登记和房地产权证而由新港公司代收的费用，属代收代支，且该费用已经发生；律师费1480元并非新港公司收取，专项维修基金1695.75元是新港公司代收的费用，因合同并未解除，陈水要求新港公司返还预告登记费550元、税费7462元、律师费1480元、专项维修基金1695.75元并支付该费用的利息损失的请求，理由不成立，原审法院不予支持。
依合同约定，陈水除向新港公司支付首期购房款114912元外，余款110000元以银行按揭的方式支付。因此，陈水在向新港公司支付首期购房款后，应依约定办理按揭贷款申请手续。本案中，新港公司通知办理按揭贷款申请手续，但至今未办妥按揭贷款，亦未以现金方式付清余款，故新港公司反诉要求陈水支付房款110000元的请求，理由成立，原审法院予以支持。但由于陈水申请按揭贷款的银行是新港公司指定的，而陈水已依约支付全部房价款的51.09%，因此陈水未能办理按揭贷款亦不能完全归责于陈水，故新港公司要求陈水支付房款110000元的违约金的请求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2013年9月25日作出如下判决：一、陈水与新港公司于2009年11月11日签订的《广州市商品房买卖合同》继续履行；二、陈水于本判决发生法律效力之日起十五日内向新港公司支付购房余款110000元；三、驳回新港公司的其他反诉请求；四、驳回陈水的诉讼请求。案件一审受理费2822元，由陈水负担；反诉案件一审受理费1255元，由陈水负担1249.32元，新港公司负担5.68元。
判后，上诉人陈水不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院遗漏查明以下重大事实。（一）被上诉人商场未按图纸设计，属重大变更，未告知上诉人。被上诉人向上诉人出售商铺时明确表示商场二楼D区有VIP登机口及候机楼，并向上诉人出示了图纸。上诉人在一审中提供了上述图纸、视频及被上诉人在《广州日报》上的宣传资料，与图纸相互印证等均可证实对方承诺的上述事实。依据合同约定，被上诉人擅自改变商品房项目的规划、设计的，上诉人可要求解除买卖合同。（二）《广州市商品房买卖合同》履行过程中，一审法院对被上诉人“售后返租”的不真实性履行情况刻意漏查。上诉人在《广州市商品房买卖合同》履行期间，就涉案商铺根本没有经营的情况，多次要求被上诉人如实披露涉案商铺“售后返租”的履行情况。只有查清被上诉人是否确实履行“售后返租”的合同义务，才能判断被上诉人是否存在合同的根本违约，这与上诉人的诉讼请求能否得到法院的支持有直接相关。但原审法院对上诉人及代理人的主张及书面申请予以拒绝，对足以影响案件判决结果的关键事实未予查明。涉案商铺“售后返租”对于上诉人而言，实际上是前期由被上诉人实质经营两年再移交商铺，从而降低经营风险的措施。被上诉人直到交铺截止时间2012年9月30日前1个月才进行分割，即意味着从签订合同开始至整个“售后返租”期间，整个卖场是空的，商铺并未完成间隔及装修，更谈不上具备条件进行实际租赁经营和收益，这直接影响了上诉人的合同目的的实现。（三）新港公司伪造虚假的买卖合同在房管局备案，采用阴阳合同的方式取得房产证。原审法院遗漏此部分事实。（四）新港公司才是“售后返租”的实际经营主体，原审未予查明。福地公司与新港公司的法定代表人均为姚坤金，且福地公司成立时间与新港公司开售商铺时间同步，证明新港公司才是“售后返租”的实际经营主体，原审未能查明，明显遗漏。（五）新港公司在合同履行过程中注销国税、地税登记，属于重大经营事项变更，并未通知合同相对方，在上诉人提出异议后，拒不回应，上诉人有理由相信其己丧失继续履行合同能力。被上诉人在上诉人就此提出合理异议并催告后，至今仍未解决，导致上诉人对继续履行合同丧失信心，可见，上诉人是在穷尽所有努力后才提出解除合同，原审判决对此事实故意遗漏，对上诉人提供的上述证据置之不理。二、原审法院对事实认定错误，导致适用法律错误。原审判决驳回上诉人的诉请主要依据事实是广告宣传仅是要约邀请，非要约；上诉人承担投资风险，无权单方解除合同，原审上述认定是片面和错误的。（一）如前文所述，被上诉人交付给上诉人的图纸，明确标明商铺二楼与机场VIP登机口直接相连，此部分说明和承诺具体确定，被上诉人在《广州日报》上的宣传资料和彩页宣传图册最后一面对VIP登机口等特别配套有文字具体明确注明，与上述图纸相互印证，均对商铺的价格确定有决定性作用，直接对商铺价格产生重大影响，足以让上诉人产生信赖而签订商铺买卖合同，应视为被上诉人向上诉人发出的要约。（二）原审法院认为上诉人应对宣传广告中所包含的不确定性存在合理预期，但对广告内容闭口不谈，忽视涉案商铺广告内容中具有具体确定性的部分。并对商铺的价格确定有决定作用，直接对商铺价格产生重大影响。除了被上诉人交付给上诉人的图纸、被上诉人在《广州日报》上的宣传资料、六页彩页宣传图册最后一面对VIP登机口等特别配套有文字具体明确注明，其中，广告彩页倒数第2页明确描述：广东省皮具行业协会理事黄先生介绍“珠三角……所以我们46家行业协会首度携手合作，打造中国南方进出口商品交易中心，但一期只有1000个黄金展位……”、“不需要守三五年，到手就是一间成行成市……”，其中“广东省皮具行业协会理事黄先生”、“46家行业协会”等陈述都是很具体的，很明确地写明购铺即获利。事实上，这些完全是无稽之谈，即便黄先生信口雌黄，但刊登在广告上，其刻意误导色彩已经非常深厚。原审法院明显遗漏对上述事实的审查，反而认定此种宣传广告不足以构成商业欺诈。（三）上诉人除了依据商铺设计与图纸约定不符合行使解除权之外，针对被上诉人在履行合同过程中未履行“售后返租”的合同义务，在经上诉人多次催告后仍拒绝履行的情况，上诉人提出依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”行使法定解除权。本案中，上诉人购买涉案商铺的目的是用于投资，而被上诉人先通过虚假广告诱人入局高价买铺却没有兑现具体明确说明的特别配套等承诺，继而在履行合同过程中存在返租期没有实质经营，不履行“售后返租”的义务，采用伪造签名手段、没有上诉人的委托书、没有上诉人的公证书、上诉人没有交齐房款全额的情况下，被上诉人却向花都区国土局出具本人交齐售房全款的销售发票等单方面骗取房产证等严重违约行为，导致上诉人无法实现合同目的，这些正是被上诉人的人为原因造成，并非单纯市场投资风险。因此，上诉人享有法定的解除权。三、从被上诉人卖场的其他系列案中反映的事实，同样可以印证上诉人的主张，上诉人认为，既然案件属于同类型案件，法院应该统一审查综合证据，做出判决。综上所述，原审判决对案件事实审查有遗漏，对事实的认定和法律的适用都存在错误，在上诉人享有合同约定解除权及法定解除权的情况下，驳回上诉人的诉请，是错误的。况且被上诉人也并未将房产证交付给上诉人，涉案商铺也未实际交付给上诉人，即使判决合同解除，上诉人也可以配合将商铺转回给被上诉人，回归合同的原始状态，被上诉人并没有损失。相反，原审判决驳回上诉人的诉请，使得上诉人的正当权益没有得到合法的保护，对上诉人是极其不公平的。为此，上诉人陈水上诉请求撤销原审判决，支持其原审全部诉讼请求，驳回新港公司的原审反诉请求。
被上诉人新港公司答辩称：一、原审判决认定事实基本清楚，程序合法，判项合理合法，恳请二审法院予以维持。二、上诉人的上诉请求没有任何依据，其上诉理由不能成立。（一）关于“虚假广告”的问题。被上诉人并未进行上诉人所谓的虚假广告宣传，上诉人一审所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料等相关证据，被上诉人对其真实性及合法性均不予确认。即便按照上诉人所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料中相关内容，也没有就涉案商铺的商品房规划开发范围内的房屋及设施作出任何具体明确的承诺，至多属于要约邀请，不构成要约，没有合同约束力。被上诉人明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，理应对广告中包含的不确定性及不确定性所带来的风险存在合理的预判。并且，上诉人所述的VIP登机口及候机楼等设施，显然应属于政府规划的机场配套公共设施，必须也只能是由政府规划及建设，根本不属于涉案商铺的商品房规划开发范围，不可能作为商品房买卖甚至涉案商铺买卖合同的要约。更何况上诉人所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料中都已明确注明了该广告图文是仅供参考，不作为合同附件。（二）关于“虚假经营”的问题。经营问题与本案无关，涉案商铺经营不属于双方合同约定的被上诉人的义务，被上诉人也从未就合同以外的内容对上诉人作过任何承诺。如前文所述，购买商铺本属于投资行为，投资有风险是众所周知的事实，即使上诉人认为其投资失败，也不能因此加重被上诉人的合同义务。本案证据材料结合上诉人自认的事实，上诉人已将涉案商铺出租给案外人，上诉人已经对涉案商铺进行处分及收益。上诉人自称未能实现其投资目的，实际上是混淆了合同目的和投资目的的区别。事实上，上诉人在取得涉案商铺的所有权及使用权后，就已完全实现了其合同目的。至于上诉人能否获取其所期待的“炒铺暴利”，并不属于被上诉人的合同义务，更不是被上诉人所能控制的。（三）新港公司伪造虚假的买卖合同在房管局备案，采用阴阳合同的方式取得房产证。原审法院遗漏此部分事实。（四）关于“售后返租”的问题。“售后返租”与本案无关，且不影响涉案合同的效力。涉案合同内约定的关于涉案商铺的委托经营是合法合规的。涉案合同所约定的委托经营期限已经届满，上诉人已经实际取得委托经营期间的收益。被上诉人从未就合同以外的内容对上诉人作过任何承诺。上诉人所谓被上诉人没有履行“售后返租”的义务，是没有事实依据的。（五）关于税务注销的问题。与本案无关，而且被上诉人已全面履行了合同义务。三、被上诉人作为涉案合同的出卖方，已按约定全面履行了相应的义务，协助买受人办理按揭贷款手续，将涉案房产交付上诉人使用，代为缴纳税费、登记费等费用，并为上诉人办理了相应的产权过户手续等，现涉案房产已登记在上诉人名下，被上诉人在本案中不存在任何过错。上诉人经多次催款，仍拒绝履行相应的付款义务，上诉人的上诉请求缺乏依据，应予驳回。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，另案上诉人李小龙、ＸＸ连、刘庆龙、刘厚奖以中国南方进出口商品交易中心商铺业主名义在二审庭后向广州消防支队花都区公安分局治安防火大队提交《消防验收调查及公开信息申请书》，申请该大队依职权对花都区空港大道1号（航空商住大厦）商铺首层和二层的消防安全进行调查并提供上述商铺是否通过消防验收的公开信息。广州市公安局花都区分局防火监督大队于2014年3月26日作出《关于“中国南方进出口商品交易中心”查处情况回复》：中国南方进出口商品交易中心商铺业主：关于申请人反映“花都区空港大道1号（航空商住大厦）首、二层的消防安全进行调查并提供该上述商铺是否通过消防验收”的申请事项已收悉。现将查处情况回复如下：一、基本情况：航空港物流商住大厦位于花都区花东镇三凤村花都大道边（花都区空港大道1号），该商住大厦于2003年7月7日建筑工程审核合格，文号：穗（花）公消审（2003）第628号，2009年11月30日建筑工程验收合格，文号：穗（花）公消（建验）字（2009）第0390号。2010年9月11日、2010年12月22日对首层中国南方进出口商品交易中心进行消防设计备案，竣工验收消防备案，备案号分别为440000WSJ100056175、440000WYS100077270。2010年10月10日、2010年12月27日对二层中国南方进出口商品交易中心进行消防设计备案，竣工验收消防备案，备案号分别为440000WSJ100061019、440000WYS100078340。2011年1月19日向我公安机关消防机构申报首层消防安全检查，并于2011年1月26日公布合格，合格证：穗（花）公消安检许字（2011）第0019号。2011年1月24日向我公安机关消防机构申报二层消防安全检查，并于2011年1月27日公布合格，合格证：穗（花）公消安检许字（2011）第0028号。二、实地核查情况：我分局的防火监督人员会同花东镇政府及辖区派出所相关人员于2014年3月24日下午到中国南方进出口商品交易中心作了专门调查。经核查发现：1、首、二层商场已停止营业。2、通过现场与资料对比，疏散通道、安全出口、防火分区未作改变。3、消防控制室火灾自动报警系统未保持完好有效。三、处理情况：对该商品交易中心主管人员提出以下要求：1、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2、符合开业前安全检查条件的应向我公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。3、拟对该商品交易中心物业管理公司消防设施未保持完好有效的违法行为受案查处。据此，上诉人认为涉案商铺完成独立分割后未通过消防验收，存在消防隐患，依照《中华人民共和国消防法》第十条规定“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核”、“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。另根据《消防法》第13条规定，依法应当进行消防验收的建筑工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案涉案商场符合必须经过消防验收合格方允许投入使用和开业的情况。涉案商铺未通过消防检查和消防验收合格，是违反《中华人民共和国消防法》强制性规定的行为，被上诉人事实上无法交付商铺，直接导致上诉人合同目的无法实现。因此，上诉人提出解除合同符合法定解除条件，二审法院应予支持等。被上诉人新港公司质证称：对该组证据的真实性没有意见，但回复第一条应该有笔误，该证据显示2009年11月30日建筑工程消防验收合格，该函第一点第三行遗漏了“消防”，且根据该组证据显示出售商铺前已经通过了建筑工程消防验收，涉案商铺登记在业主名下后，并交付，关于商场的整体经营的消防问题是业主与物业公司或商场的经营者负责的，而且防火监督大队只是说对商场物业公司消防设施未保持完好的查处，但物业公司与被上诉人是独立主体，且消防防火监督大队也未作出最终的意见；穗（花）公消（建验）字2009第0390号建筑工程消防验收的意见书明确表明2009年11月30日已经通过消防验收并合格，上诉人提及的消防检查并不属于消防验收，只是平常经营时的检查，是经营过程中经营者应当履行的义务，可能是承租户或物业服务方需要承当的义务，而并非出卖人或开发商应当承担的义务。
本院认为，原审法院对于陈水与新港公司之间的合同性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对陈水的上诉主张，本院认定如下：
一、陈水上诉主张新港公司在销售商铺过程中存有“虚假宣传及虚假广告”的问题。上诉人原审诉讼中提交商铺销售的广告宣传资料等已注明广告图文仅供参考，不作为合同附件。因此，原审认定上述资料系新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容不成为合同内容，并无不妥。陈水以此为由发函要求解除《广州市商品房买卖合同》，理据不足。
二、陈水上诉主张新港公司虚假经营的问题。因涉案纠纷为陈水与新港公司之间的商品房预售合同纠纷，双方合同对于涉案商铺的经营问题亦未作约定，该经营问题并不属于被上诉人商品房预售合同义务，被上诉人也从未就合同以外的内容对上诉人作过任何承诺。涉案商铺经营收益属于投资风险的问题，经营能否获益并不能成为解除商品房预售合同的理由。
三、陈水上诉主张售后返租的问题。涉案纠纷系商品房买卖合同关系，新港公司在该合同关系中不负有招商引资、促成商铺盈利的合同义务，陈水自愿同意将商铺另行出租给他人，并已经实际获得租金收益，陈水并无证据证明新港公司因此而损害了其合法权利。另外，陈水称新港公司与福地公司系关联公司，实际承租经营的就是新港公司等，虽新港公司与福地公司的法定代表人相同，两者存在关联性，但两公司均系独立法人，与陈水签订租赁合同约定的承租人和支付租金的主体均是福地公司，上诉人所述缺乏事实依据。
四、关于新港公司税务注销、虚假办证等问题。新港公司税务注销是否合规，上诉人可向有关税务部门提出核查，该问题对于新港公司有无履行预售合同义务并无直接关联，亦不能成为上诉人主张解除合同的理由。至于新港公司单方为陈水办理房产证的问题，因双方合同已经明确约定陈水委托新港公司代为办理房产证，新港公司单方申办相关房产过户及房产证手续，并未超出陈水的委托授权。陈水上诉称新港公司存在虚假办证与事实不符，亦不能成为其单方解除合同的理由。
五、关于未办妥按揭能否成为解除合同理由的问题。现涉案商铺的产权已登记在陈水名下并已办妥《房地产权证》，依据双方《广州市商品房买卖合同》约定，陈水未办妥不能免除其支付购铺余款的义务，其以未办妥贷款为由主张解除合同的上诉理由亦不能成立。
六、关于上诉人陈水二审庭后主张涉案商铺未经消防验收无法投入使用、营业，导致合同目的无法实现，符合法定解除条件的问题。因涉案商铺所在商住大厦已经取得建筑工程消防验收合格，商住大厦首、二层已经申请了商场消防安全检查并经公布合格，符合合同约定的交房条件。涉案商铺现已取得产权人登记为上诉人的房地产权证，上诉人进行实际使用、出租和经营等所需要的消防义务，应由其自行负担，上诉人现以此为由主张解除涉案商品房买卖合同，缺乏充分依据，本院不予支持。
综上所述，陈水与新港公司在履行商铺买卖合同过程中，未按约定支付购房余款，其以新港公司利用其在商业房产销售、策划的优势，利用陈水没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由提出解除商品房预售合同，缺乏事实和法律依据。故陈水于2013年3月11日发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》不发生合同解除的效力，陈水要求确认双方签订的《广州市商品房买卖合同》已于2013年3月11日解除的请求并要求返还购房款及办证综合税费等，原审法院未予支持，合法有据，本院予以维持。鉴于陈水未依约支付购房余款，原审判令陈水继续履行合同并向新港公司支付购房余款，符合合同约定，本院予以支持。
审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈水的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4077元，由上诉人陈水负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年四月十一日
书 记 员 杨仁义