山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初2969号原告：苗文静，女，汉族，1987年6月5日生，住胶南市。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地胶州市三里河街道办事处刘家村，统一社会信用代码：913702816971867807。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：陈松军，山东文信律师事务所律师。原告苗文静与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗文静、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人陈松军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗文静向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告逾期交房违约金92800元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求明确为要求被告支付违约金92800元。公式：以已付房款为基数，按日万分之一（合同约定违约金），自2015年1月1日（约定交房截止日次日）计至2017年7月17日，1000000元×日万分之一×928天。事实和理由：2014年8月19日原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区1号楼商业单元1层125户房屋，房屋总价款1000000元，原告己按照合同约定履行付款义务。按合同第十一条约定被告应于2014年12月30日前交付房屋，同时合同第十二条约定，被告未在合同第十一条约定期限内将房屋交付给原告，应向原告支付违约金，违约金按照原告己付房款的日万分之一计算，违约金按照合同第十一条约定的最后交付期限至第二天算起，截止起诉之日，原告所购房屋仍不具备合同约定的交房条件，被告的延期交房即不存在法定免责事由，也不存在约定的免责事由，严重损害了原告的利益，请求法院依法判决。被告联合利丰公司辩称：一、按照合同约定，被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任：根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明，工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。2017年4月份胶州市建设局还要求被告承诺在半岛蓝湾北区的工程建设中污水的处理要自行处理，待外部市政管网接入时，报市排水行政主管部门审批同意，这也充分证明了涉案小区至今未完善市政管网，因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，被告逾期交房非被告的责任，且被告的涉案工程的延期行为，符合双方在《商品房预售合同》中的约定，且该约定并没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应予以免责，不应承担违约责任。二、退一步讲，即便法院判决被告支付违约金，那么原告所购房屋已视为交付，原告要求超期的违约金没有事实根据和法律依据。原告所购被告开发的半岛蓝湾小区1号楼商业单元125户商铺已达到交付条件，被告于2016年9月3日通过快递方式书面通知原告，通知各业主于2016年9月6日至2016年9月11日办理房屋交付手续，其中通知原告应于2016年的9月11日办理收楼手续。原告逾期收房，视为原告所购房屋已交付，其中，原告主张2016年9月11日起以后的逾期交楼违约金没有事实根据和法律依据。《商品房预售合同》主合同第26条约定：以邮寄的方式送达的在投邮后的第7日将被视为已送达另一方。《商品房预售合同》第十三条约定，该房屋符合本同第十条约定的交付条件后，甲方（被告）应在交付日前10天书面通知乙方（原告）办理房屋交付手续，乙方应在收到通知书7天内，会同甲方对房屋进行验收交楼。同时，补充条款第九条对房屋交付的补充约定第4款约定：“在出卖人具备了主合同第十条约定的条件下，买受人（原告）就应在出卖人（被告）书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”。第6款约定：“买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款的万分之一的违约金，逾期达到80日的，出卖人有权单方面解除主合同，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任”。综上所述，请求人民法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告苗文静向本院提交了如下证据材料：证据1、《青岛市商品房预售合同》原件及复印件各一份，证明原被告于2014年8月19日签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区1号楼商业单元1层125户房屋，房屋总价款1000000元。预售合同约定被告应当在房屋竣工验收后于2014年12月30日前将该房屋交付给乙方，逾期交房的，被告按已付房价款日万分之一支付给原告违约金。证据2、收据二份、《中信银行个人购房借款》原件及复印件各一份，证明2014年9月15日、2014年11月11日被告向原告开具了共计1000000元的收据，其中2014年8月25日原告向被告交付房款500000元，2014年9月29日原告向中信银行贷款500000元，且银行已将剩余款项打到被告账户，原告己按照合同约定完成了付款义务。被告对原告所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2的真实性及证明事项均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：1、工程竣工验收备案证一份，证明涉案工程在2016年9月2日已经过竣工验收，具备合同约定的交付条件。2、邮寄单、入伙通知书复印件各一份，证明被告于2016年9月4日通过快递方式书面通知原告，通知各业主于2016年9月6日至2016年9月11日办理房屋交付手续，其中通知原告应于2016年的9月11日办理收楼手续。3、情况说明及承诺书各一份，证明告逾期交房是由于涉案工程没有市政府配套管网而无法综合验收，符合《商品房预售合同》中约定延期交付的约定，被告应当予以免责。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2无异议。对证据3有异议，该证据系复印件原告不予认可。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据及被告提交的证据1、2，双方表示均无异议，本院予以采信；关于被告提交的证据3，因系被告单方出具且原告不予认可，故对该证据的证明效力，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2014年8月19日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区1号楼商业单元1层125户房屋，房屋总价款1000000元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2014年12月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2014年8月25日原告向被告交付房款500000元，2014年9月29日原告向中信银行贷款500000元，且银行已将剩余款项打到被告账户，原告己按照合同约定完成了付款义务。另查明，2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。2016年9月4日，原告签收了被告给原告邮寄的《入伙通知书》，该《入伙通知书》通知原告于2016年9月11日办理收楼手续。被告至今未将涉案房屋的钥匙交付给原告，原被告至今未办理房屋交接手续。本院认为，被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2014年12月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。涉案房屋已于2016年9月2日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件。2016年9月4日，原告签收了被告给原告邮寄的通知原告于2016年9月11日办理收楼手续的《入伙通知书》。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款九第6点约定，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任，故本院支持原告主张的2014年12月31日至2016年9月10日的逾期交房违约金，原告主张2016年9月11日及以后的逾期交房违约金本院不予支持。根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2014年12月30日前，房屋总价款为1000000元，故本院确认被告应支付原告自2014年12月31日至2016年9月10日的逾期交房违约金共计61900元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苗文静逾期交房违约金61900元；二、驳回原告苗文静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2120元，减半收取1060元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一八年五月二日书记员  冷 甜