浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第3583号
原告绍兴好又多百货有限公司金时代分公司。
法定代表人陈杰。
委托代理人（一般代理）龚胜利。
被告绍兴市祺康医药有限公司。
法定代表人裘美芬。
原告绍兴好又多百货有限公司金时代分公司（以下简称好又多公司）与被告绍兴市祺康医药有限公司（以下简称祺康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月24日立案受理。依法由审判员周晓圆适用简易程序独任审判，于2013年10月28日公开开庭进行了审理。原告好又多公司的委托代理人龚胜利、被告祺康公司的法定代表人裘美芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告好又多公司诉称：2012年8月25日，原、被告签订《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》。合同约定，原告将位于绍兴市越城区解放南路金时代广场地下一层0713B1F0034、0713B1F0050铺位出租给被告，租赁期限为1年，自2012年8月25日至2013年8月24日止。铺位租金和管理费为每月5500元，每月23至28日前缴清下期租金。合同还约定，被告逾期十日仍未能支付协议规定的租金、管理费等款项的，原告有权解除租赁合同并不予返还履约保证金。上述协议签署后，被告自2012年12月1日起开始拖欠租金、管理费。原告于2013年1月25日向被告催缴租金及管理费等款项，要求其在2013年1月31日前支付全部租金、管理费等款项。但被告置若罔闻。原告遂根据前述通知函于2013年2月1日解除了双方的租赁合同关系，原告还要求被告在解除租赁合同后三日内腾空租赁标的物、恢复原状、返还租赁物等。原告于2013年2月2日再次发函要求被告在2月7日前履行上述义务，但被告却拒绝理会。时至今日，被告仍占有上述租赁场地，拒不交还租赁物。现原告诉至法院，请求判令：解除原、被告于2012年8月25日签署的租赁协议、租赁协议之补充协议；被告向原告支付自2012年12月1日至2013年2月1日拖欠的租金和管理费11000元；被告向原告支付场地使用费19250元（以每月5500元为标准，从2013年2月1日暂算至2013年5月15日）；被告已付的履约保证金16500元作为违约金归原告所有；被告腾清租赁场地，恢复原状，并将租赁场地返还原告；本案诉讼费由被告承担。
被告祺康公司辩称：我公司法定代表人裘美芬于2009年6月1日起租赁原告0713A11040铺位，于2011年5月31日合同期满，共向原告缴纳押金14100元。2011年8月25日裘美芬与原告就0713A005、006商铺又签订一年的租赁合同，缴纳押金15900元（其中14100元押金系由原押金转来）。2012年8月25日，原、被告签订一年期的租赁合同，合同到期日为2013年8月24日。当时原告要求被告重新缴纳押金16500元，也同意归还前期合同已收的15900元押金。原告同时以退款部门在上海，来绍不方便为由，收回了原始押金收据。但在被告缴纳押金16500元后，原告却将原押金15900元不予退还。被告认为原告不退还押金，应当抵充被告2012年12月-2013年2月的租金，押金不足租金部分被告也愿意补足，但原告对被告的这一合理要求，不理不睬。原告在未与被告协商的情况下，自2013年1月31日起对被告店铺加锁封店，并停电至今。被告要求原告立即返还押金32400元，赔偿被告因停电造成的损失92400元，双方继续履行合同，被告按原合同规定支付租金。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、租赁协议附平面图1份、租赁协议之补充协议1份，要求证明原、被告之间系房屋租赁合同关系，租赁期为2012年8月25日起至2013年8月24日，合同对租赁管理费金额、支付方式、违约责任等进行了约定。经质证，被告无异议，本院对该证据予以确认。
2、商业物业租赁合同1份，要求证明原告承租这一房屋并有权转租的事实。经质证，被告无异议。本院对该证据予以认定。
3、2013年1月25日原告的函件复印件1份、快递凭证复印件1份，要求证明原告曾向原告寄送函件，要求被告缴清租赁管理费，否则自2013年2月1日起解除租赁合同，并要求被告腾退归还租赁物。经质证，被告认为未收到该函件。本院认为，该组证据系复印件，且无证据证明已送达被告，故对该证据不予认定。
4、2013年2月2日原告的函件复印件1份及快递凭证复印件1份，要求证明原告要求被告在2月7日前腾空租赁场地、恢复原状并返还租赁标志物，原告已将函件送达被告。经质证，被告认为未收到该函件。本院认为，该组证据系复印件，且无证据证明已送达被告，故对该证据不予认定。
被告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
5、押金收据复印件3张、押金收据原件1张，要求证明2011年8月24日裘美芬以个人名义与原告签订租赁合同并交纳押金15900元，而2012年8月25日订立的租赁合同系以公司名义订立，原告在收回15900元的押金收据原件后未退还押金，2012年10月26日我公司又交纳了16500元的押金。经质证，原告对2012年10月26日的押金收据无异议，对押金收据复印件真实性不清楚，同时认为该押金收据复印件的缴款单位是裘美芬个人，与本案无关。本院对押金收据原件予以认定，其余押金收据系复印件，本院不予认定。
6、租赁协议复印件3页附平面图、租赁协议之补充协议1份，要求证明2011年8月22日，裘美芬以个人名义与被告就本案所涉租赁物签订租赁合同，租赁期到2012年8月24日的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为该组证据与本案无关，该合同承租人是裘美芬，而非本案被告，同时认为租赁场地不一致。本院对该组证据的真实性予以认定。
根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：2012年8月，原、被告签订《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》各1份。《租赁协议》中第13.01条约定，租赁期限内，任何一方违反本协议（包括补充协议及附件）的有关规定的，应承担违约责任。13.02条约定，承租人有以下任何一种情形的发生都构成对本协议的根本违反（“根本违约”）。出租人可以解除本协议，停止供水、供电并关闭承租人所租赁的租赁场地，要求承租人限时撤柜，履约保证金不予退回，且日后不再与其合作。承租人给出租人造成损失的，承租人还应对出租人承担赔偿责任：a、承租人逾期十天仍未交纳租金、设施管理费、公用事业费等相关费用的。若遇有上述各项情形之一，出租人有权解除本协议，且无需返还履约保证金，承租人需于本协议终止之日起五日内搬离租赁场地，并自付费用将该租赁场地恢复原状。第14.02条约定，本协议期满，双方未续签的，或者由于一方的违约行为造成协议提前解除的，本协议终止。本协议期限届满后承租人如需继续租赁的，应当于本协议租赁期限届满三个月前以书面形式向出租人提出申请。该《租赁协议》还对其他事项进行了约定。
同时查明，原、被告订立的《租赁协议之补充协议》约定，原告将绍兴市越城区解放南路金时代广场B1层0713B1F0034、0713B1F0050号铺位（约为82平方米）出租给被告，用于设立商铺，经营药房，商铺名为祺康医药。租赁期限为2012年8月25日至2013年8月24日止。被告每月应向原告缴纳租金3040元、管理费2460元，缴款方式为月缴，在当期23-28日前足额缴纳。承租人自每月28日起十日内未缴清次月款项之费用者，出租人有权切断商铺用水、用电和电话，关闭承租人所租赁和租赁场地，并可单方解除本协议，并保留追加赔偿的权利。签订协议时，承租人应向出租人足额缴纳履约保证金16500元。协议终止后，在承租人缴纳完所有应支付出租人的租金与相关各种费用后三个月后出租人无息退还给承租人。出租人有权以承租人缴交之履约保证金，冲抵承租人应支付而未支付出租人的款项。租赁期间出租人在任何情况下可提前通知承租人解除协议，承租人对此无异议，并同意承诺于收到出租人通知之日起十五日内无条件撤场。该补充协议还对其他事项进行了约定。
上述合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用。被告于2012年10月26日向原告缴纳履约保证金16500元。被告交纳租金、管理费至2012年11月止。此后，被告未向原告交纳租金、管理费。原告以被告逾期未交纳租金管理费，租赁合同已通知解除为由，自2013年2月起对被告停电。该租赁物由被告占有使用至今。现原告诉至本院，要求解决因该租赁合同发生的纠纷。
同时查明，被告祺康公司成立于2011年11月15日。2011年8月，被告祺康公司的法定代表人裘美芬曾与原告好又多公司就金时代广场地下一层第0713A11005、0713A11006铺位签订《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》各1份，租赁期为2011年8月25日至2012年8月24日，约定该铺位用于设立商铺，经营药房，商铺名为祺康医药，履约保证金为15900元。该两份协议还对其他事项进行了约定。
本院认为，原、被告之间订立的租赁协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的租赁期为2012年8月25日至2013年8月24日，该租赁期限现已届满，双方又未续签租赁合同，故上述合同于2013年8月24日因合同期满而终止。合同终止后，被告仍占有该租赁物缺乏法律依据，故本院对原告要求被告腾退该房屋的诉请，予以支持。原告虽认为因被告逾期未缴纳租金、管理费，已符合合同约定的解除条件，请求确认该《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》于2013年2月1日起解除，但未有证据证明其已通知过被告合同解除事项，且被告庭审中陈述未收到过合同解除通知，故本院对此不予支持。被告作为承租人，应当根据合同约定按期缴纳租金、管理费。而原告仅缴纳租金、管理费至2012年11月，现原告诉请要求被告支付2012年12月1日至2013年2月1日的租金、管理费11000元符合合同约定，本院予以支持。原告主张其已收取的履约保证金16500元归其所有，对此本院认为从合同约定“出租人可以解除本协议，停止供水、供电并关闭承租人所租赁的租赁场地，要求承租人限时撤柜，履约保证金不予退回，且日后不再与其合作”的内容分析，不予退回该履约保证金的前提是合同解除，因合同解除不成立，本院对此不予支持。原告基于租赁协议于2013年2月1日解除，要求被告支付2013年2月1日至5月15日房屋使用费的诉请，因合同解除不成立，故本院对其主张的房屋使用费亦不予支持。被告辩称原告未退还裘美芬租赁协议支付的押金15900元，故该押金应抵充被告租金的意见，对此本院认为，因原、被告之间的租赁合同与原告、裘美芬之间的租赁合同不属同一法律关系，不符合抵销的条件，故本院对该辩称意见不予采信。被告答辩认为原告应赔偿其损失、返还押金，因被告未提起反诉，在本案中不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市祺康医药有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴好又多百货有限公司金时代分公司2012年12月1日至2013年2月1日的租金、管理费11000元；
二、被告绍兴市祺康医药有限公司应于本判决生效之日起三十日内将坐落于绍兴市越城区解放南路10号金时代广场B1层0713B1F0034、0713B1F0050号铺位（约为82平方米）腾退归还给原告绍兴好又多百货有限公司金时代分公司；
三、驳回原告绍兴好又多百货有限公司金时代分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取484.50元，由原告绍兴好又多百货有限公司金时代分公司负担370.50元，被告绍兴市祺康医药有限公司负担114元，于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 周晓圆
二〇一三年十二月二十日
书记员 张铃羚
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。