河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终5165号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨建磊，男，1986年4月21日出生，�族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：杨磊（系杨建磊弟弟），住郑州市金水区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：佘宗江，男，1985年12月8日出生，汉族，住河南省长垣县。
委托诉讼代理人：佘宗伟（系佘宗江姐姐），住郑州市金水区。
上诉人杨建磊因与被上诉人佘宗江房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初9613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨建磊上诉请求：1.请求撤销（2016）豫0105民初9613号民事判决书，并改判杨建磊不予支付租金、押金及利息或将本案发回重审；2.请求判令佘宗江承担电费13487元、水费900元及赔偿房屋内桌、椅等物品及电梯、空调等附属设施损失164977元；3.一、二审诉讼费用由佘宗江承担。事实理由：一审法院认定事实有误，适用法律有误。2015年5月30日，杨建磊与佘宗江签订了《租房合同》，该合同约定，杨建磊将其合法拥有的位于郑州市金水区柳林镇高皇寨村129号房屋共计137间出租给乙方即佘宗江使用，水、电费由佘宗江承担，房屋内的桌、椅、床等物品及房屋附属设施由佘宗江负责日常维护与修复，若不能修复则由佘宗江照价赔偿。佘宗江于2016年3月15日单方解除合同，其行为属于严重违约。佘宗江以《致广大村民及商户一封信》为由自行搬离房屋是没有任何依据，佘宗江自行搬离所租用房屋纯属因其经营不善、生意不好，本次政府动员拆迁高皇寨村只是其借故解除合同的理由，所以佘宗江于2016年3月15日解除合同构成严重违约。杨建磊与拆迁办签订拆迁协议办理交接手续的时间为2016年4月15日，理论上讲佘宗江不能使用房屋的时间或者房屋被拆迁部门拆除时间才是杨建磊与佘宗江之间《租房合同》不能履行的时间，而不是佘宗江通知解除《租房合同》的时间。佘宗江不仅不缴纳相应水费、电费，还损坏了房屋内的桌、椅、等物品及电梯、空调等房屋内附属设施。根据杨建磊与佘宗江签订的《租房合同》约定，佘宗江应当进行足额赔偿。根据《租房合同》约定，因国家政策需要拆除或者改造己租赁房屋而终止合同的，使双方造成损失的，互不承担责任。根据我国合同法的有关规定，合同被解除的，尚未履行的终止履行；己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取补救措施。本案中，一审法院判决杨建磊支付合同被解除后的利息，没有事实依据且适用法律错误。
佘宗江辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。
佘宗江向一审法院起诉请求判令：1.杨建磊返还佘宗江剩余租赁期间的资金253000元及押金30000元，共计283000元；2.杨建磊支付佘宗江从解除合同之日起至返还佘宗江剩余全部租金及押金之日止的利息（按银行同期贷款利率计算，暂计至2016年4月1日为547元）；3.本案诉讼费由杨建磊承担。
杨建磊向一审法院反诉请求：1.佘宗江承担电费13487元，水费900元；2.佘宗江赔偿房屋内桌、椅等物品及电梯、空调等房屋附属设施损失共计164977元；3.诉讼费由佘宗江承担。
一审法院认定事实：2012年杨建磊、佘宗江签订一份租房合同，主要载明：出租方为杨建磊，承租方为佘宗江,租赁期为两年，自2012年7月15日至2014年7月14日止。房屋租金：共136间，每间180元，年租金293760元，签合同时先付10万元房款，剩余193760元在交房时付清。租赁期满，杨建磊有权收回出租房屋，佘宗江应如期交还，�房验收2012年6月15日，杨建磊需提供供水设施、消防安全设施、有线电视设施、光纤网线设施、床、桌椅、监控设施、门卡钥匙、风扇、排风扇等硬件设施，交房符合每房间水通、电通、网通、有线电视通、电梯通。（电梯、供水设施维修费用由被告承担），自交房验收日后产生的水、电、有线电视、网费由佘宗江承担等。
2012年6月17日，佘宗江、杨建磊签订《补充协议1》，主要载明：租赁日期更改自2012年8月1日至2014年7月30日止。验收日期更改为2012年7月1日，在交房之后租赁期满前佘宗江负责本房屋的管理、维护、维修（包括本房屋的公共卫生及设施用电），佘宗江负责收缴本栋楼的水电费工作（且承担二楼大房东家的水电费）。
2012年7月10日，佘宗江、杨建磊双方签订《补充协议2》，主要载明：关于房屋押金事项做如下补充，现杨建磊将房屋及房屋内附属设施在合同期限内交由佘宗江管理并且佘宗江拿人民币贰万整作为房屋押金，在合同终止时房屋设施损坏的，杨建磊责令佘宗江予以修复，修补不了的按市场上合理处置。剩余没有异议的押金退还原佘宗江。
2013年5月2日，杨建磊、佘宗江签订《补充协议3》，主要载明：杨建磊将其合法拥有的郑州市金水区柳林镇高皇寨村129号作为出租房使用的房屋租金做如下调整：2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金调整为220元／间，一年租金为136x220x12=359040元，佘宗江应按先前约定提前一个月即2013年7月1日付给杨建磊293760元,剩余差额65280元到2013年10月1日在付给杨建磊等。
2015年5月30日，杨建磊、佘宗江签订一份租房合同，主要载明：杨建磊将其合法拥有的郑州市金水区柳林镇高皇寨村129号作为出租房使用的房屋出租给佘宗江使用，经双方协商租金定为2015年8月1日至2016年7月31日期间月租金402元/间，共137间年租金660000元。协商一致不再改变，中间不产生任何费用，上个租赁期的三万元押金自动续期到这个租期中。佘宗江负责收取本栋楼全部住户的水费、电费和缴纳本栋楼水电费（本栋二楼大房东家产生的水电费由佘宗江负责缴纳）。在租赁期限内，杨建磊确需提前收回房屋时，应当事先取得佘宗江同意，给佘宗江造成预期损失的，应当予以赔偿；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋而终止合同的，使双方造成损失的，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金及押金按照实际使用时间计算，不足整月的根据拆迁办对本区域下达要求办事等。
2016年1月30日，郑州市金水区高皇寨村搬迁指挥部发出致广大村民及商户的一封信，主要载明：根据上级党委、政府的整体部署，高皇寨村的拆迁改造工�即日起全面启动，具体时间安排为2016年1月30日
--2016年2月25日为入户宣传阶段，2016年2月26日--2016年3月11日为签订协议阶段，2016年3月12日--
2016年3月21日为房屋腾空阶段等。2016年4月16日，郑州市金水区高皇寨村搬迁指挥部出具证明材料一份，主要载明：郑州市金水区高皇寨村搬迁指挥部于2016年1月30日对高皇寨村民及商户的一封信，这封信是指挥部对拆迁宣传的一种方式和措施，政府绝对不会强制村民和商户搬出，具体的搬迁时间还要以村民自愿与拆迁办签订后为准。2016年3月15日，杨建磊左邻、右邻、前邻、后邻的房子都没有拆迁，证明房子在2016年3月15日是可以使用的。本村村民杨建磊的房子是2016年4月15日交接的手续，停水停电，拆除门窗，并自愿与拆迁办签订了协议。
2016年3月16日，佘宗江作出合同解除告知书，主要载明：你于2015年5月30日与本人签订了房屋租赁合同，约定本人承租你位于郑州市××××房屋共137间，租期为2015年8月1日至2016年7月31日，租金共为66万元整，现租金我已全额交付，但由于政府拆迁的原因，房屋不能再继续承租，合同已无法履行。本人已于2016年3月15日通过电话，口头通知你解除该房屋租赁合同，现发函告知：1.我所承租的房屋已于2016年3月15日全部清空。2.我们双方签订的房屋租赁合同已于2016年3月15日解除。3.合同解除后我已向你支付的剩余租赁期内的租金和押金请于5日内返还。同日，通过邮政特快专递发出，载明：单号为1062351125518，内件品名为解除合同告知书。
2016年1月12日，佘宗江提交的国网郑州供电公司郊区发出电费催交通知单两份，均载明：杨建磊客户，户号为001450516，抄表月份201601，电费分别为1006.88元和11927.34元。原告提交新野银行信用卡交易流水单载明：卡号为62×××04，客户名称为佘宗江，交易日期为20160125，金额为1519.1元和12934.22元，交易摘要均为河南电力缴费（国都渠道）。
2016年4月2日，杨建磊提交的郑州市金水区国基路街道办事处高皇寨村村民委员会出具证明材料一份，主要载明：兹证明高皇寨村四组村民杨长河电表从2016年1月4日到2016年4月1日，电表数从4375走到7098度（1949×0.56=1092元，774×0.61=472元）共计1564元。另电表户主杨建磊动力表从2016年1月4日到2016年4月1日度数为从57445度到71309度，共13864度，电费11923元，杨建磊共交电费1564+11923=13487元，电费已结清给供电局。
2016年5月11日，杨建磊提交的国网河南省电力公司郑州供电公司出具发票载明：用户名为杨建磊，地址河南省郑州市金水区柳林镇高皇寨村，用户编号为001450516，电费年月201601，金额为11927.34元。
杨建磊另举证电梯维修费单据一�，拟证明电梯维修费27800元，经质证佘宗江对其真实性提出异议，认为其与本案无关联，该证明上只是维修合同章，并不是正规发票和财务专用章，且该单据不能证明是佘宗江承租房屋使用的电梯，报修原因上注明是被窃，不是损坏，如是被窃，应由盗窃者赔偿。
杨建磊另举证损坏物品清单一份及照片一组，拟证明损坏物品及费用。经质证佘宗江对其真实性、关联性提出异议，认为该清单为杨建磊自己制作，无法证实照片的拍摄时间及地点，且无法证明是佘宗江所承租房屋内设施。
一审法院认为：2015年5月30日，杨建磊、佘宗江签订一份租房合同，本案租房合同系双方真实意思表示，合法有效，当事人双方均应受其约束，全面履行自己的义务。涉案租赁房产虽于2016年4月15日交接的手续，停水停电，拆除门窗的并自愿与拆迁办签订了协议。但拆迁�挥部的致信中明确载明2016年3月12日
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2016年3月21日为房屋腾空阶段，原告据此解除合同并发出解除合同通知书，并无不妥。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行的，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同明确约定因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋而终止合同的，使双方造成损失的，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金及押金按照实际使用时间计算。被告应退还自2016年3月16日至2016年7月31日的租金247500元（66万／12个月×45个月），故原告诉请被告退还押金3万元及剩余租金中247500元部分并按中国人民银行同期贷款利率计算利息，依据充分，该院予以支持。其余过高部分，该院不予支持。同时，当事人对自己的主张，有责任提供证据，没有证据或者�交的证据不足以证明自己的主张，应由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告所提交的证据不足以证明自2016年2月至合同解除期间的水电费使用情况，故对被告反诉原告支付水电费的诉讼请求，该院不予支持。被告所提交的证据不足以证明物品损失情况及具体价值，故被告反诉主张原告赔偿物品损失，证据不足，该院不予支持。被告反诉电梯等损失部分，但其提交的电梯修理单据显示电梯报修原因是主要配件被窃，且无相应发票。另合同明确约定电梯、供水设施维修费用由被告承担，被告该项诉请，证据不足，亦无依据，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告杨建磊于判决生效十日内支付原告佘宗江剩余租赁期间租金247500元、押金30000元及利息（利息以277500元为基数，自2016年3月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际偿还之日）。二、驳回原告佘宗江其他诉讼请求。三、驳回被告杨建磊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5553元，由佘宗江负担118元，杨建磊负担5435元。反诉费1944元，由杨建磊负担。
二审期间，上诉人杨建磊提交开票日期为2017年2月6日河南省郑州市金水区柳林镇高皇寨村河南增值税普通发票两张，拟证明2016年1月5日到2016年3月22日的电费是杨建磊所缴纳，该电费本应是佘宗江缴纳。
佘宗江质证称：不属于新证据，对发票的真实性无异议。2016年3月份村里拆电表时称不用交电费，如果确实用交，我愿意承担我租的南苑的电费，北院7层楼和前面3层平房的电费应扣除。
庭审后，佘宗江提交一份录音材料，说明佘宗江就杨建磊二审提交的两份发票向供电局客服人员咨询，该两张发票显示的电费为2016年3月8日至2016年7月22日产生的电费，2016年1月至2016年3月8日电表数为0。
杨建磊对该录音材料发表质证意见称对录音的真实性有异议，其提交的两张发票是租赁期间2016年1月4日至2016年3月22日产生的电费，发票系供电局补开。
本院对杨建磊二审提交发票的真实性予以采信。
本院查明的事实除与一审法院查明的事实相同外，另查明；二审中，杨建磊提交两份开票日期为2017年2月6日的国网河南省电力公司郑州供电公司出具的发票，载明：用户名为杨建磊，地址河南省郑州市金水区柳林镇高皇寨村，用户编号为001450516，电费年月201607，�额为11574.44元；用户名为杨长河，地址柳林镇高皇寨94号，用户编号为3012964166，电费年月201607，金额为1563.58元。杨建磊陈述，发票所显示的电费是2016年1月5日到3月22日之间的电费，其已经交纳。1563.58元电费是南院的照明表电费，11574.44元电费是南北两个院动力表电费，经杨建磊核算，佘宗江作为南院的承租人应当承担的电费11141.8元。佘宗江陈述电费交至2016年1月，之前的水电费双方并无争议，但2016年1月至2016年3月8日的电表数为0。2016年3月15日已经搬走，杨建磊主张的电费不是佘宗江租赁期间产生的。
本院认为，本案双方当事人之间自2012年起即存在房屋租赁合同关系，2015年5月30日，杨建磊、佘宗江签订的租房合同系双方真实意思表示，系有效合同，双方当事人均应全面、诚信履行各自义务。因租赁房屋在拆迁改造范围，郑州市金水区高皇寨村搬迁指挥部向村民和商户的致信中明确载明2016年3月12日
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2016年3月21日为房屋腾空阶段，双方的租赁合同无法继续履行，佘宗江据此解除双方的租赁合同并发出解除合同通知书符合租赁合同约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方的租赁合同已于2016年3月16日解除。杨建磊上诉称2016年4月15日其才与拆迁指挥部签订拆迁协议，之前租赁房屋还能居住使用，佘宗江在2016年3月15日就解除合同的行为构成违约的理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同明确约定因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋而终止合同的，使双方造成损失的，互不承担责任。因拆迁原因致合同无法履行，租金和押金按照实际使用时间计算。佘宗江要求退还解除合同终止履行部分的租金以及租赁合同押金具有合同及法律依据。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，佘宗江主张该部分款项自2016年3月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，具有依据，对杨建磊任何合同约定互不承担损失，不应支付利息的上诉理由，本院亦不予采纳。
杨建磊主张佘宗江承应担2016年1月5日到3月22日期间的电费、水费，并赔偿房屋内桌、椅等物品及电梯、空调等附属设施损失164977元。关于电费，一审、二审期间，杨建磊提交了郑州市金水区国基路街道办事处高皇寨村村民委员会出具的证明材料以�电费发票，但因发票显示的电费年月为2016年7月，且电费是两个院的总和，并不能说明佘宗江所租房屋于2016年1月4日
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2016年3月22日实际产生的电费，杨建磊的该项上诉理由因证据不足，本院不予采纳。杨建磊主张佘宗江应赔偿其出租屋物品及附属设施损失，并承担水费的上诉理由，在一审中的提交损坏物品清单、照片等证据，不足以证明其请求，本院亦不予采纳。
综上所述，杨建磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5553元，由上诉人杨建磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 王燕燕
审判员 柴雅琳
审判员 黄跃敏
二〇一七年六月七日
书记员 王佳佳