淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河商初字第0368号
本诉原告（反诉被告）淮阴师范学院，住所地淮安市淮阴区长江西路***号。
法定代表人朱林生，职务校长。
委托代理人沈彤。
委托代理人金伟，江苏知缘律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）周跃刚。
委托代理人李凌飞，江苏益新律师事务所律师。
委托代理人王洪磊，江苏益新律师事务所律师。
原告淮阴师范学院（以下至判决主文前简称淮师）与被告周跃刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由代理审判员王鲁娜独任审判。在案件审理过程中，周跃刚依法提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理，于2014年10月16日、2014年10月27日、2014年10月29日公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）淮师的委托代理人沈彤、金伟，本诉被告（反诉原告）周跃刚及委托代理人王洪磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告淮师诉称：2013年6月，淮师所属的淮阴师院艺术培训中心与周跃刚签署合作协议一份。协议约定双方合作时间为2013年7月1日至2014年7月1日，淮师提供位于杏园路6号13间教室，周跃刚支付合作费用180000元。协议签后，周跃刚仅支付90000元，余款虽经多次催要，周跃刚一直未予支付。合作期满后，周跃刚一直占着房屋不予归还。为维护淮师的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、周跃刚将杏园路6号13间教室立即返还给淮师；2、周跃刚向淮师支付合作费用90000元，并按照500元／天支付协议到期后的教室使用费用至教室返还之日；3、周跃刚支付合作期间水电费2579元（2014年5、6月）；4、周跃刚承担本案诉讼费用。
本诉被告周跃刚辩称：一、本案实质系租赁合同纠纷，双方在书面协议签署之前曾口头约定合作期限为5年，周跃刚也按照该合作期限进行了准备并投入资金招聘人员；二、淮阴师院艺术培训中心对于协议中涉及的杏园路6号13间教室没有所有权，其无权对教室进行处分，同时淮师对上述教室在对外出租时亦没有按照《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十条的规定履行报批义务，故双方签署的协议应属无效；三、双方协议签订时，淮师口头承诺周跃刚只收十四五万的费用。周跃刚对教室进行装潢、安装空调及其他硬件设施的费用，淮师答应帮周跃刚报销，因此报销之后周跃刚也不欠淮师的合作费用。淮师要求周跃刚按照租赁合同的要求支付每日500元的租金缺乏依据；四、淮师代表和周跃刚口头约定，淮师不收取周跃刚5、6月的水电费，每年只在7月和8月高峰期收取。
反诉原告周跃刚诉称：2013年6月，淮师与周跃刚商谈合作开设少儿文化教育培训中心事宜，双方商定合作期限为5年，合作费用为每年18万元，协议签订时，淮师提出院领导要求协议一年一签，基于对淮师的信任，周跃刚与其签订了合作协议。协议签订后，周跃刚按照5年的合作期限着手准备，包括装潢、购置硬件设施、招聘教师、物管、广告宣传等。在周跃刚开办培训中心半年左右时，淮师告知周跃刚禁止其再以“太阳花”名义招生，同时禁止周跃刚代伙招生、拖班招生，并将已招学生劝走，导致周跃刚退还该部分学生的学费。现淮师在合作一年后即无正当理由提出终止合作，给原告造成巨大损失，故请求法院判令：1、淮师赔偿周跃刚经济损失98.1万元；2、淮师承担诉讼费用。
反诉被告淮师辩称：一、关于装潢费用，周跃刚没有经过淮师同意，损失应该自行承担，装潢证据与事实不符，合同期满后周跃刚应该归还教室；二、关于硬件设施，设施内容与事实不符，价格也没有正规发票予以证实，在不损害教室的前提下，周跃刚可自行将设施拆除；三、业务经营损失和其他费用均与淮师无关，系周跃刚自主经营行为风险，应自行承担。
为支持自己的本诉请求和反诉辩称，淮师提供如下证据：
1、《协议》一份，旨在证明淮师与周跃刚之间实质上是房屋租赁关系，租赁期限为1年，租金为18万元1年，现合同期限届满周跃刚应当搬离房屋，并且支付欠缴的9万元以及2014年7月1日以后到实际搬出之日的房屋租金，按每天500元计算；协议明确约定周跃刚承担教学场所所产生的水电费以及其他相关费用，所有的费用产生均与淮师无关。
2、淮师资金往来票据一份，证明周跃刚欠缴2014年5月和6月的水电费，合计2579元。
周跃刚对淮师所举证据发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但认为协议无效，根据财政部《事业单位国有资产管理暂行办法》第21条规定，事业单位利用国有资产对外进行投资、出租、出借和担保等应当进行必要的可行性论证，并提出申请，经主管部门审核同意后，报同级财政部门审批。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。协议中的淮阴师院艺术培训中心（即使淮师对这一行为进行了追认）无权对外出租房屋，因为协议中的房屋系国有资产，出租时应有相关部门批准，而双方在签署该份协议时，淮阴师院艺术培训中心并未征得相关部门批准，而且协议中的合作费用不单纯指周跃刚实际使用房屋的费用，还包含周跃刚使用淮师的无形资产，因此，淮师以租赁合同为由要求周跃刚支付每日500元的租金缺乏依据；对证据2的真实性没有异议，但是按照淮师代表人和周跃刚的口头约定，5月和6月的水电费不收取，每年只在7月和8月的高峰期收取水电费，因此该票据不能证明周跃刚欠缴水电费。
为支持自己的反诉请求，周跃刚提供如下证据：
3、建筑装饰工程施工合同及收据一份，旨在证明周跃刚的装潢损失42.4万元。
4、淮安市易达商贸有限公司收据一份，旨在证明周跃刚购买空调的损失56750元。
5、淮安市中兴电脑科技商贸有限公司收据及购销合同一份，旨在证明周跃刚购买电脑、电视及机器人的损失60080元。
6、淮安市龙宇装饰工程有限公司施工合同工程竣工交付确认单一份以及收据三份，旨在证明周跃刚修建塑胶跑道的损失，数额为54760元。
7、江苏喜洋洋科教设备有限公司出库单及收据一份，旨在证明周跃刚购买大型玩具的损失，包括动物玩具、桌面玩具、转盘、滑滑梯等，数额为56840元。
8、艺术培训中心小托班退费一览表一份，旨在证明周跃刚小托班停招损失费为11.66万元，其中含房屋房租费损失2万元，应从合作费扣除，按合作协议，1年房租18万元共13间大小教室，相当于18间小教室，小托班占4间小教室，闲置半年，按比例应当是2万元。
9、2014年乐高机器人春季班收支情况表一份，该表显示春季班收入141720元，工资45600元，周跃刚的纯利润为96120元，以此类推证明如果淮师自2014年9月份没有给反诉原告停电的话，反诉原告可以继续召开秋季班，比照春季班的纯利润，至少还可以赚96120元。
10、艺术培训中心文化部物管费卫生费等发放清单两份、（太阳花）2014年7月份人员工资发放表一份，旨在证明周跃刚于2013年7月1日至2014年7月1日所支付的物管费、卫生费、水电维修、门卫工资中的9600元应由淮师承担。
11、教师工资发放表及教师聘用合同一份，旨在证明若协议解除，则周跃刚需支付提前解聘教师的经济补偿金损失，数额为94540元。
12、淮安市清河区智达打字社收据一份，旨在证明周跃刚制作广告牌等发布广告的损失6500元。
13、照片一组共19张，旨在证明艺术培训中心目前教室设备、玩具、塑胶跑道及当时装潢的现状。
淮师对周跃刚所举证据发表如下质证意见：对证据3的真实性和关联性有异议，施工内容与客观事实不符，且周跃刚对教室如何改造是他自己的事情，在不违反房屋使用的相关规定的情况下，淮师不予干涉，但是合同到期后周跃刚当然应该返还房屋，其在房屋上所做的添附，应该随同房屋一并返还给淮师；对证据4的真实性有异议，依照合同约定，淮师只租给周跃刚13间房屋，不可能购买23台空调，且周跃刚并没有提供购买空调的发票；对证据5的真实性和关联性有异议，收据没有对应的发票及付款记录，且周跃刚对教室如何改造是周跃刚自己的事情，周跃刚离开时可以将这些物品带走，不能构成周跃刚的损失；对证据6，由于淮师没有参与，周跃刚是擅自改造，无从考证其真实性，但是施工完成后淮师因其存在安全隐患及时制止了周跃刚使用该塑胶地面；对证据7，由于淮师没有参与，真实性无从考证，在周跃刚离开时可以将这些物品带走，不能构成周跃刚的损失；对证据8，真实性无从考证，如果是真实的，应该是周跃刚应当承担的经营风险，与淮师没有关系，房屋闲置损失也不存在，房屋应当依照双方协议于2014年7月1日归还原告，就不存在秋季招生。如果法庭审查应由淮师承担，对该数额2万元没有异议；对证据9的真实性和关联性有异议，该机器人班并没有开办起来，且按照协议，2014年7月1日以后，房屋就应该归还原告，不存在损失；对证据10，由于淮师没有参与，真实性无从考证。同时，按照双方协议，这些费用均应由周跃刚承担，特别是2014年7月1日周跃刚应当将房屋归还，但对方一直占用且不支付租金；对证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，这些合同缺乏合同必备条款即教师的义务以及教师的工资标准以及教师的社保，教师名单与证据9中的教师名单无法对应，且周跃刚估计的损失并没有实际发生，即使周跃刚与所聘教师解除合同，赔偿教师损失也与淮师无关；对证据12的真实性、合法性和关联性均有异议，没有周跃刚支付费用的相关凭证和发票，即使实际发生也与淮师无关；对证据13反映的真实状况没有异议，但照片2中的钢琴是淮师提供的，照片13、16中教室的地板是房屋出租时就存在的，照片14中的活动板房属于违章建筑，应拆除。
经审理查明：淮阴师院艺术培训中心（以下简称甲方）与淮安市太阳花教育咨询服务中心（以下简称乙方）签订协议一份，协议约定“一、合作时间：2013年7月1日-2014年7月1日。二、合作内容：合作开设少儿文化教育培训。三、甲方义务：提供杏园路6号的13间教室。四、乙方义务：1、招生、培训（乙方在培训期间，全权、全程负责教学与管理，期间出现的交通、疾病以及其他意外情况均与甲方无关，甲方不承担管理及任何赔偿义务）；2、教学场所中产生的水电费用以及其他相关费用由乙方承担。五、合作费用：乙方付甲方人民币180000元。六、乙方付款时间：2013年7月1日付40000元，2013年10月1日前付清余款140000元。……”。沈彤和周跃刚在协议尾部签名。
另查明，淮阴师院艺术培训中心系淮师下属机构，沈彤系淮阴师院艺术培训中心副主任。庭审中，根据当事人陈述在上述协议签订前，双方曾口头约定合作期限为5年，合作愉快可以长期合作。2014年7月2日，淮师后勤服务总公司向音乐学院培训中心出具资金往来结算票据一份，其上载明收到音乐学院培训中心5-6月份水电费2579元。
另查明，在上述协议达成后，周跃刚对杏园路6号的13间教室进行了装饰装潢，搭建了活动板房，安装了空调、电脑，铺设了塑胶跑道，购买了教学所用玩具、仪器等。目前，周跃刚仍在使用杏园路6号的13间教室。
本院认为：一、当事人签订的合同虽有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。本案所涉的《协议》中虽有“合作”的字样，但从全文内容看，双方实质为房屋租赁法律关系，对此在案件审理过程中双方亦予以认可。
二、淮师与周跃刚签订的协议系双方当事人的真实意思表示，周跃刚辩称的该协议违反了《事业单位国有资产管理暂行办法》应属无效，因该《办法》系部门规章，并非合同法第五十二条所称的法律或行政法规的强制性规定，故对周跃刚的该辩称不予采信。至于淮阴师范学院艺术培训中心对涉案房屋是否有所有权并不影响协议的效力，周跃刚以此为由认为协议无效，本院不予支持。上述协议不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。
三、根据庭审中当事人的陈述，双方在协议签订前曾口头约定合作期限为5年，合作愉快可以长期合作。但涉案书面协议明确约定了合作期限自2013年7月1日至2014年7月1日，对于合作期满后是否继续承租亦未表述，双方的权利义务关系应以最终的书面协议为准。在租赁期满的情况下，承租人应当返还租赁物，未返还的还应参照协议约定的标准承担至实际返还之日的房屋占用费，故对淮师要求周跃刚返还杏林路6号的13间教室，并按500元／天的标准承担从2014年7月2日至实际返还之日的教室占用费，本院予以支持。至于周跃刚辩称的合作费用和水电费双方有口头约定，且淮师会帮其报销相关设备、设施的费用以抵消合作费，对此淮师予以否认，周跃刚亦无充分证据证明，故本院对于周跃刚的该辩称不予采信，周跃刚仍应支付淮师租金9万元以及2014年五月、六月的水电费2579元。
四、关于周跃刚主张的损失。首先，对于装潢损失，双方协议中明确约定了合作期限为一年，周跃刚在培训期间，全权、全程负责教学与管理，淮师不承担管理及任何赔偿义务。协议签署后，周跃刚根据自己需求对房屋进行了相应的装饰装潢属于自己管理范畴，其作为经营者，亦应对一年协议期内的经营风险有完全的认知。在租赁期间届满后，其要求淮师赔偿装潢损失，没有事实和法律依据，本院不予支持；其次，对于空调、大型玩具等硬件设施的损失，庭审中淮师明确表示对于周跃刚个人购买的空调、电脑、电视、机器人、玩具、桌面玩具、转盘、滑滑梯等周跃刚可以自行带走，对此，本院予以确认；第三，对于小托班退费及教室闲置损失，周跃刚并无相关证据证明小托班退费系淮师原因，而教室闲置则是在2014年9月份协议到期后产生的，并非协议期内淮师违约导致的损失，对此本院不予支持；第四，对于乐高机器人班的损失，该损失系协议到期后产生的预期利润，亦非协议期内淮师违约所导致的损失，本院不予支持；第五，对于其他损失，均系周跃刚开展正常管理、教学活动产生的必要费用，根据双方约定，这些费用均应由周跃刚承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、本诉被告周跃刚应于本判决发生法律效力之日起十日内返还本诉原告淮阴师范学院位于淮安市杏园路6号的13间教室；
二、本诉被告周跃刚于应本判决发生法律效力之日起十日内给付本诉原告淮阴师范学院租金90000元、水电费2579元以及从2014年7月2日起至周跃刚实际返还之日止按500元／天标准计算的教室占用费；
三、驳回反诉原告周跃刚的诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2114元，减半收取1057元，由周跃刚负担。反诉案件受理费减半收取6805元，由周跃刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
代理审判员 王鲁娜
二〇一四年十二月四日
书 记 员 嵇 欢
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。