江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0111民初449号原告（反诉被告）：南昌市南钢百货商场。法定代表人：郭中良，该公司经理。委托代理人：汤淑如、鲁捷，江西豫章律师事务所律师。被告（反诉原告）：南昌万事达超市。投资人：万建平。被告：万建平，男，1973年5月4日出生，汉族。被告：万若平，男，1967年11月12日出生，汉族。被告：刘水秀，女，1967年11月3日出生，汉族。以上四被告委托代理人：陈麟，江西心远律师事务所律师。原告（反诉被告）南昌市南钢百货商场（以下简称南钢商场）与被告（反诉原告）南昌万事达超市（以下简称万事达超市）、刘水秀、万建平、万若平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）南钢商场法定代表人郭中良及委托代理人汤淑如、鲁捷，被告（反诉原告）南昌万事达超市、刘水秀、万建平共同委托代理人陈麟，被告万若平及委托代理人陈麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南钢商场向本院提出诉讼请求：1.判令被告南昌万事达超市立即向原告支付拖欠的联营利润908334元及逾期利息25168元（利息暂计算至2017年12月31日），合计人民币933502元；2.依法确认被告南昌万事达超市拖欠联营利润及单方解除合同的行为构成违约，并判令被告南昌万事达超市向原告支付违约金20万元，赔偿原告经济损失30万元（暂定），共计人民币50万元；3.判令被告万若平、万建平、刘水秀共同对前述联营利润、利息、违约金、经济损失承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2015年6月16日，南钢商场与万事达超市签订一份《联合经营协议书》，约定:南钢商场将位于南钢治金大道466号的南钢商场1-3层共计3000平方米的营业场所提供给万事达超市，由该超市独立经营、自负和盈亏，期限为10年，自2015年10月1日起至2025年9月30日止，联营期间，不论万事达超市经营如何，万事达超市均按约定的固定金额向原告支付联营利润，每年的联营利润于每年1月1日和7月1日分两次支付。合同签订后，南钢商场依约交付场地，万事达超市自2015年7月起开始在商场内开展经营活动。但万事达超市并未依约按期足额支付联营利润，长期拖延和少付，截止起诉之日，万事达超市累计拖欠联营利润达95万元，期间，原告多次向万事达超市催收，但均未获理会。2017年11月27日，万事达超市突然无故向原告发出《解除通知》，单方面要求解除双方合同，并称其将于2017年12月1日前撤离商场。原告认为，万事达超市长期拖欠联营利润的行为已构成严重违约，其突然单方面解除合同的行为构成根本性违约，原告因此遭受巨大损失，职工工资发放陷入困境，万事达超市应对此承担全部法律责任。万事达超市工商信息显示，该超市系个人独资企业，原投资人为万若平，在未经原告同意的情况下，万事达超市的投资人于2016年5月30日变更为万建平。被告刘水秀系万若平的配偶，相关款项也是由被告刘水秀向原告支付。根据《个人独资企业法》规定，《联合经营协议书》履行期内，被告万若平和万建平作为万事达超市的投资人，刘水秀作为万若平的配偶，依法应当共同对万事达超市的债务承担无限责任。针对本诉万事达超市、万建平辩称：1、2015年6月16日原告与被告万事达签订的联营协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，对该份联营协议应予以确认，因此作为协议各方当事人应联合履行，对于原告以联营合同纠纷为由提起本案本诉，且受理法院以联营合同纠纷立案，我方无异议，本案当事人之间建立的是联营合同法律关系，对此本诉原告、本诉被告都没有异议，因此对于本诉应当适用有关联营合同的相关法律规定予以处理。2、双方所签的联营协议虽有效，但该协议中有关利润保底的条款违背了我国现行相关法律的规定，应视为无效，因此对于本诉被告已经支付给原告的61万元利润费用原告应依法向我方返还，根据我国民法通则的规定，无论采取何种联营方式，其主要的法律特征就是互担风险，共享利益，若违反这个原则，则相关条款应依法确认无效，本案本诉所涉及的联营协议明确约定“乙方（被告）在经营中需自负盈亏，独立承担所有经营风险，无论经营如何都必须按以下标准向原告支付联营利润，具体为第一年至第三年为人民币60万元，第四年至第六年为65万元等”，这些约定违反了法律相关规定，不参与经营，不承担经营风险，何为联营，这种约定是种坐享其成、显失公平的约定，该条款应视为利润保底条款，根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷若干问题解释相关规定，对联营合同中出现的利润保底条款应依法确认无效，且向支付方予以返还，介于本案实际，被告同意在原告向我方返还已支付的61万元利润费用前提下可以根据双方实际的联营期间对联营状况进行审计确认盈亏情况，并根据该情况确立合理各方应分配的利润，我方认为只有这样才是真正的双方依据签订的联营协议合理处置双方联营期间的债权债务。3、导致本诉本案联营协议不能履行，提前终止的责任，在于本诉原告，原告因此应依法承担违约责任，及承担因其过失而向我方赔偿损失的责任，依据联营协议的约定，原告应当向我方提供的经营场所必须满足或符合经营需要，需达到其持有合法的产权证，且产权清晰，不能与第三方相互混同，地理位置明确，同时对经营场所整体一次消防验收合格的有关材料，向我方提供，但就本案本诉而言，在我方与原告签订了涉案联营协议后乃至我方实际经营期间，原告均未向我方提供该经营场所的合法产权证，及一次消防验收合格的有关材料，不仅如此由于原告在该经营场所所拥有的产权面积与他人所有的产权面积相混同，具体地理位置未予明确，导致我方对经营场所的第二、三层无法正常使用，实际上也一直没有使用，又由于原告未能向被告提供一次消防验收材料，导致被告在必须办理的二次消防验收手续无法通过公安消防部门的审核和验收，导致勉强使用的第一层经营场所被公安消防等部门责令停业，实际上在被告经营期间所经营的第一层场所经常处于关停状态，导致经营活动无法正常开展，在被告多次函告原告要求其尽快完善产权，明确地理位置，提供一次消防材料无效的情况下被告被迫根据合同法九十四条规定，依法行使合同解除权。由此可见导致双方所签订的联营协议无法履行的责任不在被告，而在原告，原告对此应承担相应的违约责任和向被告承担相应的赔偿责任。综上所述原告违约在先，其在违约在先的情况下起诉被告于法无据，没有事实，其诉请不能成立，请法庭予以驳回。被告万若平、刘水秀辩称：我方认为我们不是协议当事人，因而不是本案适格被告，原告起诉我们没有事实和法律依据，起诉不能成立，对于其错误的将我们的财产申请财产保全而造成的损失，我们保留起诉要求其赔偿的权利，根据原告诉状所述，2015年6月16日与其签订的联营协议的主体是南昌万事达超市，而不是我们，虽然万若平在该协议上有签名，但这一签名行为是万事达超市的职务行为，合同的主体是万事达超市，而非万若平个人，因此根据合同法关于合同相对性原则，合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出主张请求，而不能向与其没有合同关系的第三人提出合同上的请求，同时应合同而产生的法律责任也只能发生在合同当事人之间，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担任何法律责任，显然原告将与合同无关的我们列为本案被告，缺乏事实依据，也违反法律规定。2、万若平不是万事达的投资人，因此根据相关法律规定，万若平不能作为本案被告，根据《个人独资企业法》对于独资企业在其不能偿还债务的情况下，可以要求债务人的投资人承担连带责任，但就本案而言依据原告的诉状，原告在已明知万事达超市的投资人已变更为万建平的情况下，仍然将前投资人万若平作为本案被告，且要求其承担连带责任没有任何法律依据，此外将刘水秀以万若平配偶的名义作为本案被告更是没有法律依据，本案对本诉不是因万若平在夫妻期间对外产生的债务而产生的纠纷，可以追加其配偶刘水秀，本案是因联营合同产生纠纷，万若平不是本案联营协议的签订人，不存在因履行联营协议而产生的相关债务，万若平不是债务人，刘水秀又怎么能以其配偶的身份对本案承担所谓的责任，因此我们认为原告错误地将我们列为本案被告，且申请财产保全，是对我们的侵权，我们将保留向其主张索赔的权利，也恳请法庭驳回本诉原告对我们的起诉。万事达超市提出反诉请求：1.解除双方签订的《联合经营协议书》，判令反诉被告南钢商场向反诉原告赔偿因其提供的联营场地存在严重瑕疵，而导致反诉原告遭受的实际经济损失923459元,并向反诉原告支付违约金30万元,合计1223459元；2.依法确认双方所签订的《联营协议书》中第三条第四项利润保底条款无效，双方按实际使用的第一层经营场所，根据盈利共享风险共担的原则对经营期间的联营利润据实结算；3.判令反诉被告对历年已收取的反诉原告支付的有关款项开具正式税务发票，并责令其向有关税务机关依法照章纳税；4.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：“南钢商场万事达超市”系反诉被告与反诉原告根据联营协议组成的联营经济实体。自2001年9月8日起至2015年4月间，双方多次签订联营协议。期间，反诉被告曾两次拆迁联营场地，导致反诉原告遭受重大经济损失，其承诺予以赔偿，但一直未予兑现。2015年4月22日,6月16日，反诉被告又分别与反诉原告各签订了一份《联合经营协议》该两份联营协议内容基本相同，其中2015年4月22日所签订的《联合经营协议》已在工商部门备案。根据双方所签订的联营协议主要约定:由反诉被告将商场现址营业场所1-3层3000平米交由反诉原告进行合作经营,反诉原告承担所有经营风险，无论经营如何，确保反诉被告定额收益不受损失。联营协议签订后，在装修期间，反诉原告即发现由反诉被告提供的经营场所每一层实际面积并非为1000平米，而是约1300平米左右，且产权与江西大德兴置业发展有限公司共有，该公司在每一层中拥有近300平米的产权。反诉被告与江西大德兴置业发展有限公司在每一层各自拥用的产权面积地理位置并未明确，相互混同，双方均未办理房屋产权证。由于反诉被告提供的联营场地存在瑕疵,既无产权证，亦地理位置不明晰，致使反诉原告无法正常使用联营场所，除第一层勉强装修使用外，第二层，第三层至今一直无法使用。此外，由于反诉被告提供的联营场所没有房屋产权证，也提供不了该房屋消防验收材料，导致营业场所在消防设备设施完好的情况下，反诉原告无法向消防部门申报消防许可证，已安装的消防设施不能正常通过检查，经营期间，消防部门多次检查，责令停业整改。为此，反诉原告多次向反诉被告反映，要求其尽快明确其产权地理位置，并提供合法有效的产权证，以便反诉原告办理消防许可证审批手续，但反诉被告一直未予解决。2017年11月27日，由于反诉被告上述违约行为,反诉原告被迫向反诉被告发出书面解除联营协议的函，并与反诉被告商议，就实际使用的经营场所第一层按每月2.5万元应交利润计算，进行了结算，并于11月30日撤出联营场所。此外，自2001年起，反诉被告即与反诉原告多次建立了联营关系，其所收取反诉原告支付的款项从来没有开具税务发票，其行为违反了有关税务法规。基于上述，反诉原告认为:由于反诉被告未能按约提供产权明晰的经营场所和合法的房屋产权证，致使反诉原告无法正常经营，各项经济损失达923459余万元，经营严重亏损。同时，双方所签订的联营协议有关利润保底条款违反相关法律、法规的规定，显失公平，应属无效条款。针对反诉南钢商场辩称：一、案涉合同名为联营合同，实为租赁合同，合法有效，依法应受法律保护。万事达刻意混淆合同性质，以企图逃避责任。二、我方已按约向万事达提供了符合合同约定的经营场所，万事达主张经济损失及违约金无事实和法律依据。三、万事达关于税票的诉请，不属于人民法院的审理范围，依法应予驳回。综上所述，万事达的反诉请求没有事实和法律依据，万事达无故拖欠租金且未经答辩人同意擅自终止合同，应当向答辩人支付租金、承担违约责任并赔偿损失。恳请法院依法查明事实，驳回万事达的反诉请求，以维护答辩人的合法权益。四、反诉原告的第一项诉请是要求解除双方签订的协议书，在双方协议书未经法院判决解除前，反诉原告应根据协议书约定向我方支付联营利润即租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对南钢商场提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，由江西省建设厅等行政部门盖章确认，予以采信；对青山湖区南钢商场万事达超市企业信用信息公示报告，系工商登记信息公示内容，予以采信。对南钢商场提供的建设工程规划许可证、南昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书，为相关行政部门出具，本院予以采信。对万事达超市提供的“再次要求尽快明确产权位置，依约交付经营场所的函告”及快递物流信息，因该函告为万事达超市单方制作，物流信息也未能显示邮寄的文件内容，亦未表明该函告已被南钢商场签收，故本院不予采信。对万事达超市提供的情况说明、建设工程竣工验收消防备案申报表，因无消防部门的签章，为万事达超市单方制作，本院不予采信。对万事达超市提供的联营场地二层、三层“图片”十张，本院将结合查明事实综合予以考量。对万事达超市提供的固定资产的单据、流水、发票等及装修费用单据、流水等证据，因该类证据属于万事达超市经营性投入、支出，尚不足以证明为其经营期间的经济损失，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月22日，刘水秀向南钢商场付款20万元，汇款回单载明“客户附言：南钢店押金”。2015年6月16日，南钢商场与万事达超市签订一份《联合经营协议书》，该协议书载明：“1、甲方（南钢商场）同意将商场现址1一3层3000平米(每层1000平米)营业场所交乙方进行联合经营；2、乙方（万事达超市）有独立经营权，可视商场情形自行采取多种合法方式进行经营，甲方不得任意干扰乙方的经营；3、乙方须承担所有经营所需资金、设施、设备和经营的场所装修、水电、物业等一切经营费用；4、乙方在经营中须自负盈亏，独立承担所有经营风险。无论经营如何都必须按以下标准向甲方支付联营利润，以确保四方的利益不受损害。具体为：第1-3年为每年人民币60万元……5、本着互惠互利原则,双方同意联营期限为十年，即从2015年10月1日至2025年9月30日；6、乙方须向甲方缴纳履约保证金人民币拾万元。联营期满后，甲方无条件立即退还，但不计息；7、任何一方未履行本协议条款均视为违约。违约方届时须无条件向另一方支付履约违约金人民币贰拾万元，同时还须承担由此而产生的全部经济及法律责任”。协议签订后，南钢商场便将坐落于南钢冶金大道466号的南钢商场1-3层3000平方米的房屋交付给了万事达超市经营使用。2015年12月29日刘水秀向南钢商场支付了15万元的款项，银行转账单载明“客户附言：南钢租金”。同日，南钢商场向万事达超市出具一张收据，收据载明“南昌万事达超市南钢店付款15万元，事由：2015年10月-12月联营利润”。随后，刘水秀陆续分别于2016年5月3日、2016年6月7日、2017年1月11日、2017年11月27日、2017年12月8日各向南钢商场付款5万元，其中除2016年6月7日、2017年12月8日的银行汇款回单外，均载明“客户附言：南钢租金”。南钢商场收款后，陆续向万事达超市出具了收据，收据分别载明为2016年1月、2016年2月、2016年3月的联营利润。2017年4月21日南钢商场向万事达超市发出一份《关于要求限期支付联营利润的函》，要求万事达超市支付拖欠的联营利润。2017年11月27日，万事达超市向南钢商场发出一份《解除通知》，通知载明“1、由于你商场交付的经营场所与第三方所拥有的每层约300平米的建筑面积重叠混同，属于共有产权，你商场与第三方各自拥有实际地理位置一直未予明确，致使我公司入场后，难以进行正常装修和经营，尤其是第二层、第三层至今根本无法使用……；2、于即日起解除你商场与我公司2015年6月16日签订的《联合经营协议书》，终止履行；3、请你商场于收到本通知书之日起三日内与我公司就双方履行协议期间的债权、债务进行清算，在此期间我公司同意先支付5万元；4、我公司将于2017年12月1日前撤离经营场所并对商场现存货物进行自行处置，同时将经营场所交回你商场”。随后，万事达超市腾离了涉案房产，向南钢商场交付了房产钥匙。2017年12月5日，南钢商场向万事达超市发出一份《对解除通知的回函》，该函载明“1、你方提出的我商场交付的经营场所与第三方所属区域的产权重叠混同，致使难以进行正常装修和经营，并不属实……；2、根据双方合同，截止2017年12月5日，你方欠付我商场联营费数额高达958334元，已构成根本违约；3、限你方收到本函后3日内向我商场支付拖欠的联营费，并支付逾期付款违约金；4、你方缴纳的20万元履约保证金，不予退还；5、对你方逾期支付联营费及单方解除合同的重大违约行为，我商场保留向你方追究法律责任的权利”。另查明，涉案房屋在青山湖南钢中路南钢大厦2#楼内，为南钢商场国有土地还建安置项目。南钢大厦2#楼的建设单位为江西大德置业发展有限公司，该楼于2012年12月13日获批建设工程规划许可证，于2014年12月25日经南昌市公安消防支队建设工程消防验收合格，于2015年1月30日竣工验收合格。现该房屋一楼建筑面积1621.08平方米，二楼建筑面积1214.33平方米，三楼1216.65平方米，按照南钢商场与江西大德置业发展有限公司签订的《JDP1054号国有土地建设项目还建协议书》的约定，南钢商场享有每层1000平方米，三层共计3000平方米的所有权，但由于历史原因，涉案房屋尚未取得房屋产权证书，每层建筑面积也未进行分割。再查明，万事达超市原为万若平投资设立的个人独资企业，2016年5月24日，经南昌市青山湖区市场和质量监督管理局批准，万事达超市投资人从万若平变更登记为万建平。万事达超市与南钢商场曾合作多年，其有1万元预留款在南钢商场账户中。万若平与刘水秀于1990年6月15日登记结婚，系合法夫妻关系。2017年9月19日经南昌市青山湖区市场和质量监督管理局批准，青山湖区南钢商场万事达超市注册成立，该公司为个体工商户，经营者为刘水秀，经营场所在涉案房产内。本院认为，双方签订的《联合经营协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效,双方均应按协议的约定全面履行各自的权利和义务。根据《联合经营协议书》的内容，南钢商场仅投入经营场地，其余一切包括装修、设备、货品、流动资金等均由万事达超市投入，且万事达超市独立自主经营，自负盈亏，独立承担所有经营风险，南钢商场不得任意干扰万事达超市的经营。故本案所涉合同虽名为《联合经营协议书》，实则为保底租赁合同，故本案案由为房屋租赁合同纠纷。万事达超市主张联合经营协议书中第三条无效的反诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。2017年12月5日，南钢商场向万事达超市发出一份《对解除通知的回函》，该函对万事达超市单方提出解除合同作出了答复，且万事达超市单方已提前腾离涉案房屋交付钥匙，故该联合经营协议于2017年12月5日解除。南钢商场按协议约定向万事达超市交付了每层1000平方米共计3000平方米的房屋，万事达超市理应按协议要求支付租金，但万事达超市仅向南钢商场支付了40万元的租金，即支付至2016年5月份的租金。从2016年6月1日至2017年12月5日，按照联合经营协议书的约定每月租金5万元，万事达超市实际拖欠南钢商场租金为908064.5元。由于双方签订的联合经营协议书并未约定逾期付款利息，而是约定了违约金，故南钢商场要求万事达超市支付逾期利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。房屋租赁合同中，出租人应提供产权明晰、使用面积确定的房屋，但本案南钢商场所提供的租赁物每层建筑面积均大于1000平方米，多余的面积属于案外人江西大德置业发展有限公司，双方建筑面积所有权未进行分割，即所有权尚未明确，故南钢商场提供的租赁房屋存在一定瑕疵，但该瑕疵尚无证据表明是导致万事达超市经营困难的原因，本院认为，市场经营是存在一定风险的，万事达超市承租涉案房屋后，未能将二、三楼投入经营、转租或招商皆为市场经营风险所导致，万事达超市理应自行承担该风险，故万事达超市主张南钢商场该过失导致其产生损失，要求南钢商场进行赔偿的反诉请求，尚缺乏证据与事实支持，本院不予支持。万事达超市主张南钢商场拒绝提供一级消防验收合格证导致其未能办理二级消防等手续，但未能提交证据予以佐证，本院不予支持。经审理查明，南钢商场提供的租赁房屋确实存在与该房屋开发商享有的房产面积存在重叠情况，产权界限不清，但基于双方租赁合作多年，万事达超市对该租赁房屋由联合开发得来的情况及房屋状况较为清楚，万事达超市辩称及反诉称承租后才发现所承租的房屋面积存在混同、叠加的情况，房屋的界限不明，导致其无法经营或对外招租，但却未及时书面告知南钢商场，也未及时主张解除合同，而是持续租赁房屋长达两年半后撤场，故万事达超市理应向南钢商场支付租金，本院结合双方的履约情况及双方过失责任，酌情认定双方各负担房屋租金的50%，即万事达超市应当向南钢商场支付租金908064.5×50%=454032.25元，鉴于万事达超市已向南钢商场支付押金200000元，及前期合作预留款10000元，上述款项应冲抵租金，故万事达超市仍需向南钢商场支付租金244032.25元。关于违约金，由于双方对合同的提前终止和逾期支付租金均存在一定的过错，理应各自承担一定损失，故本院对南钢商场主张万事达超市支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。万事达超市为个人独资企业，万若平作为原万事达超市的投资人，理应对万事达超市的债务承担连带责任，现万事达超市的投资人经审批变更为万建平，但双方未能对万事达超市的变更前的债权债务进行清算，故万建平亦应对万事达超市的上述债务承担连带清偿责任。万若平与刘水秀为夫妻关系，万事达超市一直由万若平及家人共同经营，涉案房产也实际由刘水秀所使用，且其在本案诉讼过程中自愿为万若平所负担的责任提供担保，故其也应当为上述款项的支付承担连带清偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条,《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南昌万事达超市在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）南昌市南钢百货商场租金人民币244032.25元；二、被告万若平、万建平、刘水秀为被告（反诉原告）南昌万事达超市的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告（反诉被告）南昌市南钢百货商场的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）南昌万事达超市的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17702元、保全费5000元，共计22702元，由原告（反诉被告）南昌市南钢百货商场负担11351元，被告（反诉原告）南昌万事达超市、被告万若平、万建平、刘水秀共同负担11351元。反诉费7906元，由被告（反诉原告）南昌万事达超市负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  汤三根人民陪审员  秦素萍人民陪审员  秦永新二〇一八年八月二十四日书 记 员  柯 萍