江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5412号
上诉人（原审被告）南京汉龙浴室，组织机构代码24969141－7，住所地南京市秦淮区西街127号。
投资人周宏庆，该浴室经理。
委托代理人章昌美，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京包装机械厂，组织机构代码13490764－4，住所地南京秦淮区中华门外西街127号。
法定代表人石培云，该厂厂长。
委托代理人朱国祥，男，汉族，1946年12月18日出生。
上诉人南京汉龙浴室（以下简称汉龙浴室）因与被上诉人南京包装机械厂（以下简称包装机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第2756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汉龙浴室的委托代理人章昌美、被上诉人包装机械厂的委托代理人朱国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
包装机械厂原审诉称，包装机械厂、汉龙浴室于2012年10月29日签订《房屋租赁协议》，双方约定包装机械厂将位于南京市中华门外西街127号房屋（楼下两间门面除外）租给汉龙浴室，租期两年自2012年11月1日至2014年10月31日，年租金130000元。在承租期内如遇国家建设拆迁需要，合同自公布拆迁之日起自动终止。现中华门外西街127号房屋（以下简称涉案房屋）已经纳入国有土地上房屋征收范围，包装机械厂多次通知汉龙浴室要求与其终止租赁合同并请汉龙浴室腾空、迁出房屋，但汉龙浴室均不予理睬，拒不迁让。故包装机械厂诉至法院，请求法院判令：1、确认包装机械厂、汉龙浴室间房屋租赁合同于2013年3月5日终止，判令汉龙浴室腾空并迁让涉案房屋；2、汉龙浴室向包装机械厂支付2013年6月1日至实际迁出房屋之日止的房屋使用费（按年租金130000元计算）；3、汉龙浴室承担本案全部诉讼费用。
汉龙浴室原审辩称，汉龙浴室认可与包装机械厂之间的《房屋租赁协议》已于2013年3月5日终止。但既然合同已经终止，包装机械厂要求按照合同约定的租金标准来计算房屋使用费没有道理，因为汉龙浴室在拆迁开始后就已经停止营业了。其次，合同终止后，依照法律规定，双方的权利义务应该由相关的拆迁法律关系来调整。双方的租赁协议约定了如遇拆迁，包装机械厂获得的装潢拆迁补偿是要支付给汉龙浴室的，而且根据拆迁有关规定，汉龙浴室作为拆迁时在被拆迁房屋内经营的合法承租人，包装机械厂还应支付汉龙浴室相应的搬家补偿和停产停业损失，但是包装机械厂一直没有履行相关义务，综上，汉龙浴室不同意支付房屋使用费，请求法院驳回包装机械厂的诉请。
原审法院经审理查明，包装机械厂系涉案房屋产权人。汉龙浴室自2000年10月19日起向包装机械厂租赁涉案房屋多年，双方最后一期租赁合同为2012年10月29日签订的《房屋租赁协议》。该协议约定：包装机械厂将位于南京市中华门外西街127号房屋（楼下两间门面除外）租给汉龙浴室经营汉龙池浴室，租期两年自2012年11月1日至2014年10月31日止，年租金130000元；租赁期内如遇国家拆迁建设需要，合同自公布拆迁之日起自动终止；拆迁的装潢赔偿归汉龙池所有。2013年3月5日，南京市秦淮区人民政府发出宁秦征字（2013）3号房屋征收决定，并于同日公告，涉案房屋属于此次征收范围内。2013年3月11日，包装机械厂向汉龙浴室发出《通知》称：“我单位于2013年3月7日收到秦淮区关于西街地块城中村危旧房改造和环境综合整治的拆迁通知，签约期限2013年3月25日至2013年5月23日。请你单位找房搬迁”。2013年9月30日，包装机械厂停止对涉案房屋供电。2014年4月13日，包装机械厂以特快专递的方式邮寄给汉龙浴室《通知》，要求汉龙浴室于收到该通知10日内，腾空并迁让房屋，结清欠缴的水电费、房租。
原审法院另查明，2013年5月31日前的房租，汉龙浴室已支付给包装机械厂。涉案房屋目前仍由汉龙浴室占有，包装机械厂尚未与征收人签订征收补偿协议。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，包装机械厂、汉龙浴室签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，双方均应按约履行。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。包装机械厂、汉龙浴室双方亦在合同中约定，因拆迁而终止合同的，按拆迁有关规定办理。双方之间的《房屋租赁协议》于2013年3月5日已经因涉案房屋被征收而终止，且汉龙浴室对此亦予以认可，故包装机械厂要求确认租赁合同于2013年3月5日终止的诉请，原审法院予以支持。租赁合同终止后，承租人应当将承租房屋返还给出租人。故对于作为租赁合同出租人的包装机械厂要求作为承租人的南京汉龙浴室腾空并迁出涉案房屋的诉请，原审法院予以支持。至于汉龙浴室认为其作为涉案房屋的承租人，在租赁关系存续期间涉案房屋被征收，按照相关拆迁政策可以获得营业损失补偿、搬家费等拆迁补偿以及双方房屋租赁协议中明确约定房屋装潢拆迁应归汉龙浴室的抗辩，原审法院认为，因被征收人包装机械厂尚未与征收人签订征收补偿协议，本次征收包装机械厂获得补偿的具体项目和数额均未明确，按照租赁协议约定应由汉龙浴室获得的装潢补偿目前也还没有确定具体的数额。故汉龙浴室应待包装机械厂与征收人签订具体的征收补偿协议后，再另案诉讼。汉龙浴室至今仍占有涉案房屋，应承担2013年6月1日之后相应的房屋使用费，但2013年9月30日开始，包装机械厂已对涉案房屋断电，涉案房屋已不具备经营使用的条件，故对于包装机械厂要求汉龙浴室支付之后房屋使用费的诉请，原审法院不予支持。综上，对于包装机械厂要求汉龙浴室按照合同约定的年租金130000元标准，支付2013年6月1日至2013年9月29日房屋使用费43333元的诉请，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京包装机械厂与南京汉龙浴室签订的《房屋租赁协议》于2013年3月5日终止。二、南京汉龙浴室于判决生效之日起十日内将中华门外西街127号房屋（楼下两间门面除外）腾空并迁出。三、南京汉龙浴室于判决生效之日起十日内支付南京包装机械厂2013年6月1日至2013年9月29日期间的房屋使用费43333元。四、驳回南京包装机械厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2880元，由南京包装机械厂负担1880元，南京汉龙浴室负担1000元。
汉龙浴室不服一审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院判决腾退房屋，属于对法律适用错误。本案的房屋租赁关系的终止，是基于国有土地上的房屋征收决定，在被征收人的拆迁补偿未达成协议之前，有权继续占有房屋。2、原审判决支付房屋使用费，属于对法律关系认识错误。征收决定一旦实施，房屋的所有权即已经转移给政府，主张房屋使用费的权利人不是被上诉人。综上，请求二审法院发回重审或改判。
被上诉人包装机械厂答辩称，被上诉人收到政府拆迁征收通知后已告知上诉人，上诉人漫天要价，继续侵占租用房屋，阻挠被上诉人完成政府拆迁征收。上诉人以武力控制已无租赁关系的房屋，应当支付房屋使用费。原审判决基本事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，对于原审查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，合同约定租赁期内如遇国家拆迁建设需要，合同自动终止。合同终止后，承租人应将承租房屋返还给出租人。上诉人依法享有的拆迁利益可以另行主张。房屋尚未被拆除前，承租继续占用使用房屋的，应当交纳使用费，原审法院判决上诉人交纳房屋使用费并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2880元，由上诉人汉龙浴室负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一五年三月五日
书记员 朱亚芳