北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8489号
上诉人（原审被告）：北京天超仓储超市有限责任公司，住所地北京市东城区法华南里26号楼一层。
法定代表人：王丽，董事长。
委托诉讼代理人：张治国，男，1983年2月6日出生，汉族，北京天超仓储超市有限责任公司职员，住北京市丰台区。
被上诉人（原审原告）：马腾，男，1985年1月21日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：张菊霞（马腾之母），1959年3月9日出生，汉族，无业，住址北京市西城区。
委托诉讼代理人：彭国栋，北京市京徽律师事务所律师。
上诉人北京天超仓储超市有限责任公司（下称天超公司）因与被上诉人马腾房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初17919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
天超公司上诉请求：撤销原审法院判决，依法改判驳回马腾全部诉讼请求，一、二审诉讼费由马腾负担。事实和理由：一、马腾与前手签订商铺转让协议后，又与我公司签订租赁协议，自2016年12月马腾接手商铺，商铺就处于正常经营状态，马腾正常使用租赁场地，一审法院判决我方退还其部分租金没有依据。二、马腾与前手签订的转让协议，与我方无关。且我方与马腾在一审中就部分事项达成调解协议，我方已经购买了其遗留的设备，一审法院判决我方赔偿其转让费损失，没有依据。三、租赁合同约定承租人马腾自行办照，马腾不按照法律要求及合同约定办照就无照经营，是其个人行为，与我方无关。马腾无照经营被工商部门在2017年5月4日查处，在马腾被查处前，我方并不知晓备案一事，也未接到任何要求备案的书面文件，马腾亦从未告知我方如何予以配合。一审法院认定我公司存在过错，没有依据。四、工商局丰台分局答复称2017年6月起实施经营场所备案，由产权人负责进行。右安门工商所就备案情况，没有向我方发过书面通知。我方并非产权单位，亦不知晓如何办理备案。我方不存在主观过错。马腾正常使用涉案房屋应当支付租金，我方不应当退还其租金；马腾无照经营，应当自行承担损失，其向前手支付的转让费亦与我方无关。
马腾辩称：同意一审法院判决。不同意天超公司的上诉请求。答辩意见如下：我方从2016年11月就着手办理营业执照的审批手续，工商所答复要求天超公司积极办理备案手续，我方多次与天超公司沟通无果，一审法院也去相关部门核实，天超公司怠于履行己方义务，导致我方无法办照经营，应当退还租金赔偿损失。
马腾向一审法院起诉请求：天超公司返还2017年7月11日前的租金22万元，赔偿损失12.8万元（其中转让费12万元、律师费8000元）。
一审法院认定事实：2016年5月26日，天超公司（甲方、出租方）与马俊杰、张理娥签订《租赁合同》约定：甲方提供位于北京市右安门店二层营业面积为176平方米场地供乙方租赁使用，经营范围为儿童娱乐、玩具，本合同有效期限自2016年6月8日起至2019年6月7日止。
2016年11月，马俊杰、张理娥将前述场地转让与马腾，马腾支付马俊杰、张理娥转让费12万元。天超公司（甲方、出租方）与马腾签订《租赁合同》约定：甲方提供位于北京市右安门店二层营业面积为176平米场地供乙方租赁使用，经营范围为儿童娱乐、玩具，本合同有效期限自2016年12月1日起至2019年6月7日止；开业日期为2016年12月1日；租金标准5.73元每平方米每天，月租金3万元；乙方须在本合同签订时，向甲方一次性交付履约保证金6万元；乙方应自行办理开业或经营中所需的各种证照。上述合同签订后，天超公司交付了场地，马腾支付了履约保证金6万元，合计支付2016年12月1日至2017年7月31日止8个月租金24万元。
2017年6月22日，马腾委托律师向天超公司发出《律师催告函》载明：合同签订后，马腾依照合同签订目的，积极办理个体工商经营注册手续，在办理过程中，工商部门答复由于贵公司未在工商办理备案手续，导致马腾的个体注册手续一直无法办理，马腾已经多次将上述情况通知贵公司，要求贵公司办理；现在我方就上述情况再次通知贵公司：1、贵公司拒不办理工商备案手续的行为已经严重损害马腾的合法权益，影响到马腾签订《租赁合同》目的的实现；2、我方再次催告贵公司在收到此函后7日内到工商部门办理备案手续，否则我方将解除双方签订的《租赁合同》，由此造成的一切损失由贵单位承担。2017年7月6日，天超公司回函载明：合同约定贵方自行办理营业执照并合法经营，期间我司亦向贵方提供办照所需相关材料，但贵方至今未办理执照并向我司备案；2017年5月4日北京市工商等职能部门检查时发现贵方未办理执照涉嫌无照经营，并对贵我双方进行调查，贵我双方均面临较大经营风险，目前该事件尚在调查程序中。鉴于上述情况，为避免贵我双方遭受重大经营风险，我司特致函贵方，请贵方于2017年7月11日前暂停营业，并尽快办理营业执照，具体善后事宜贵方尽快与我司协商解决。
2017年6月30日，马腾提起本案诉讼，要求解除双方合同，天超公司返还8个月租金24万元，返还押金6万元、转让费12万元，赔偿8000元律师费及47500元设备、装修款。庭审中，双方就解除《租赁合同》、6万元押金退还、设备设施物品折价2万元及2017年7月11日至2017年7月31日期间租金2万元返还、租赁场地交还等事宜达成一致调解意见，法院于2017年12月18日作出（2017）京0106民初17919号民事调解书对双方调解协议予以确认。
庭审中，马腾提交2016年11月22日及2017年5月16日《个体工商户名称预先核准通知书》各一份，证明其方积极申请办理营业执照。马腾称系因天超公司不去工商部门办理备案手续，致使其方至今未取得营业执照。经马腾申请，法院前往北京市工商局丰台分局右安门工商所（以下简称右安门工商所）询问核实情况，该单位监管组工作人员称：“马腾积极要求办理执照，但天超公司作为房东，不向工商局备案，所以马腾就没法办执照，由于马腾没有执照，我们只能让他关门，停止经营，我们也催天超公司去备案，但天超公司没有做这个工作，我们也立案要处罚天超为无照经营提供场地。”天超公司对右安门工商所工作人员的陈述不予认可，称其公司未收到任何要求备案的书面通知，不知晓要求备案有何法律依据，且其公司是承租方，不是产权方，并非备案主体；在办理营业执照期间信息不对称或者不准确，并非其方不履行义务；天超公司另提交北京搂京亿美容科技中心、北京慧兰服饰店等营业执照，称其他商户都可以办理营业执照，马腾的前手承租人也办理了营业执照，可以证明其公司提供的场所没有办理营业执照的障碍。
庭审中，法院致函北京市工商局丰台分局，就右安门工商所所述备案手续的依据、天超公司应完成的备案义务具体内容及工商机关是否曾要求天超公司完成备案等情况进行咨询。北京市工商局丰台分局于2018年5月9日答复法院称：1、来函所称备案应是指我分局自2017年6月以来实行的房屋管理制度，即产权人在房屋管理过程中对其房屋实施了比房屋登记表更为细化的分割的，要求其按分局开发的企业住所（经营场所）管理系统的操作要求，将承租人、房间编号等信息数据录入系统。我分局按照产权人录入的相关情况，核对申请人办理新设立登记或者住所变更登记时所提交的住所材料是否与之前产权人已经申报的信息相一致，以减少冒用产权单位名义提交住所证明材料进行工商登记的违法行为。此项管理制度是我分局基于实践中发现的虚假房产材料、产权人不知情等问题制定的，申请人申报后，我分局由专门工作人员负责审查，告知其房屋分割申报是否符合登记政策要求。2、我分局并未单独通知所有产权单位完成备案。因如产权方不对房屋进行细化分割的，即一个房屋只注册登记一户企业的，无须进行分割申报即可直接注册，对于同一房屋已经注册了企业，现需要在同一地址再注册另一户或者多户企业的，我分局会告知登记申请人转告产权人进行分割申报。天超公司称依据北京市工商局丰台分局的答复，在2017年6月前并无备案制度，其方并无配合备案义务。马腾称具体营业执照办理事宜系右安门工商所经手，应以右安门工商所工作人员的陈述为准。
庭审中，法院就前述工商局备案事宜再向右安门工商所监管组工作人员核实，工作人员陈述，右安门工商所于2016年5月11日、5月26日二次对马腾的经营场所进行了检查，发现其无照经营行为，在查处前，已经有备案的要求了，天超公司虽然不是涉案场所的所有权人，但涉案场所归天超公司经营管理，备案手续应由天超公司负责办理。另依马腾申请，法院向右安门工商所原负责相关工作的平台组工作人员李平（已退休）核实备案情况，李平称工作中接触的人太多，不记得马腾个人了；关于备案要求，为规范营业执照办理，减少办假照，工商局提出备案的要求，2016年5月以前，由北京市工商局丰台分局登记科负责备案，因业务量较大，2016年5月后，由各工商所进行核查，2017年8月后，备案权限收回至北京市工商局丰台分局登记科，工商所不再办理备案事宜；天超公司知晓应当来办理备案手续，并于此前大约是2017年年初曾来办理过备案手续，但未办理成功，因为是正常的工作流程，并未留下相应的记录。马腾对李平的陈述予以认可。天超公司对此不予认可，称其方从未接到任何要求备案的通知，不知晓备案的内容，何谈履行备案义务。
一审法院认为，马腾与天超公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违约法律法规的强制性规定，合同应属合法有效，双方均应依约履行。本案中，双方争议的焦点系马腾是否积极履行了办理营业执照的义务，天超公司是否知晓如果办理营业执照，其方负有相应的备案配合义务却未履行。据已查明的事实，工商部门于2017年5月对马腾无照经营行为进行了查处，庭审中马腾提交了二份《个体工商户名称预先核准通知书》，其中一份日期是2016年11月22日，租赁合同于2016年12月1日开始履行，可知马腾在租赁合同履行前期即已着手办理营业执照事宜；另依据天超公司在2017年7月6日给马腾的回函中称“期间我司亦向贵方提供办照所需相关材料”之表述，亦可知马腾曾进行营业执照申请办理事宜。天超公司作为经营场所提供方，有义务督促马腾办理营业执照，天超公司称马腾未积极履行办理营业执照义务，未向法院举证其方曾有督促，马腾怠于履行义务的相关证据，法院对此不予采纳。关于备案问题，庭审中，天超公司称未收到备案通知，亦不知晓备案内容。法院认为，虽然北京市工商局丰台分局答复称2017年6月以来有备案要求，但法院二次前往涉案场所所属办理营业执照主管部门右安门工商所核实情况，右安门工商所工作人员均陈述，在查处无照经营前即有备案的要求，天超公司知晓应当备案却未按要求备案，天超公司不备案，场所即无法新设营业执照，故此法院认定天超公司知晓其方负有备案义务却未履行。天超公司主张备案的法律依据及备案内容均不明确，法院认为，备案系行政机关依据管理需要，要求履行的手续，与马腾无关。租赁合同中虽然约定马腾自行办理营业执照，但天超公司作为出租方至今未履行备案义务，马腾客观上无法自行办理营业执照，影响了马腾经营使用房屋，马腾无照经营被依法查处，天超公司应承担相应责任，关于马腾主张返还全部租金、赔偿转让费损失之诉讼请求，法院综合考虑马腾经营情况、违约原因等，依据公平原则对返还租金数额及赔偿损失数额予以酌定。综上，一审法院于2018年6月判决：一、北京天超仓储超市有限责任公司于判决生效之日起七日内向马腾返还租金六万元。二、北京天超仓储超市有限责任公司于判决生效之日起七日内向马腾赔偿损失三万元。三、驳回马腾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，马腾与天超公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同应属合法有效，双方均应依约履行。
本案中，马腾以房屋租赁合同纠纷为案由诉请解除合同，天超公司赔偿损失。在一审法院审理过程中，就马腾的部分诉请一审法院先行裁判。在一审法院作出（2017）京0106民初17919号民事调解书中,双方当事人确认租赁合同于2017年7月11日解除。关于合同的解除责任问题，工商部门于2017年5月对马腾无照经营行为进行了查处，对于未能办理营业执照的原因，马腾主张系因天超公司未在工商部门办理备案手续所致。关于备案问题，一审庭审中，天超公司称未收到备案通知，亦不知晓备案内容。经一审法院调查，北京市工商局丰台分局答复称2017年6月以后有备案要求，但法院二次前往涉案场所所属办理营业执照主管部门右安门工商所核实情况，右安门工商所工作人员均陈述，在查处马腾无照经营前即有备案的要求，天超公司知晓应当备案却未按要求备案，天超公司不备案，场所即无法新设营业执照。据此，本院认定天超公司知晓其方负有备案义务却未履行，致使马腾客观上无法自行办理营业执照，影响了马腾经营使用房屋，对于马腾无照经营被依法查处，天超公司应承担相应责任。关于马腾主张返还全部租金、赔偿转让费损失之诉讼请求，一审法院综合考虑马腾经营情况、违约原因等，依据公平原则对返还租金数额及赔偿损失数额予以酌定并无不妥。
综上所述，天超公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由北京天超仓储超市有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 刘苑薇
审 判 员 王 云
二〇一八年八月三十日
法官助理 董 红
书 记 员 房依彤