汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汉民初字第01667号
原告杨彦忠，男，生于1960年1月8日，汉族，汉中市汉台区人，农民。
原告李平，女，生于1962年7月12日，汉族，汉中市汉台区人，系杨彦忠之妻。
二原告共同委托代理人杨冶文，陕西云昊律师事务所律师。
被告翟小民，男，生于1965年2月21日，汉族，陕西省洋县人，农民。
被告王惠娥，女，生于1966年8月3日，汉族，陕西省洋县人，系翟小民之妻。
二被告共同委托代理人黄勇，陕西恒爱律师事务所律师。
原告杨彦忠、李平诉被告翟小民、王惠娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月9日作出（2013）汉民初字第01099号民事判决书，原告杨彦忠、李平不服该判决，上诉于汉中市中级人民法院，2014年7月11日，汉中市中级人民法院作出（2014）汉中民终字第00229号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审，本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告杨彦忠、李平及其委托代理人杨冶文、被告翟小民、王惠娥及其委托代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨彦忠、李平诉称，二原告是汉台区北关办事处付家巷村一组村民，1994年5月经汉中市土地局审核批准，取得了付家巷村一组附14号的集体土地建设用地使用权（使用权证号为汉市集建（土）字第024066号），修建房屋两间二层。2004年因经营需要，原告向被告借款人民币16万元，后因经营失误无力归还，被告以此为由，要求原告以房抵债，原告迫于无奈，与被告签订了非自己真实意思表示的房屋买卖协议，将自己付家巷村一组附14号房屋以38万元的价格卖与被告，致使原告一家流离失所，只能在外租房居住。由于原告房屋所占土地系集体土地，根据《物权法》第146条、第147条的规定，房屋和土地是一个整体，房屋转让，土地必须同时转让，而该房屋所占土地属于国家禁止转让的标的，原、被告之间签订的房屋买卖协议违背了物权法和土地管理法的相关规定，是无效合同。因此原告愿意根据合同法的相应规定归还被告购房款，被告则应返还占用原告的房屋。故提起诉讼，请求法院依据上述事实，依法确认原、被告之间签订的关于付家巷村一组附14号房屋的买卖协议及补充协议无效，判令被告返还占用的原告房屋并承担本案诉讼费用。
被告翟小民、王惠娥辩称，被告与原告之间的房屋买卖合同系各方自愿协商的结果，被告于2006年5月办理了房产过户登记，领取了房产证。现房屋已经交付七、八年、合同早已履行完毕，被告也对房屋进行了装修和添附，现在否定其合同效力，既违反诚实信用原则，也打击了交易安全性，更损害了物权的稳定性，弊大于利。另外，迄今为止，我国没有一部法律法规禁止农民转让房屋，也没有一部法律规定农村居民转让房屋的行为无效，相关国家政策也只是禁止城市居民购买位于农村的农民住宅，对于农民之间的房屋转让并无禁止。而本案被告系农村居民，本案的房屋买卖合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不属无效的民事行为；且本案涉及的房屋买卖合同经过了宅基地所有权人即房屋所在村组的同意，该行为不损害村组的利益，应属于村民委员会的具体自治行为，法律不宜对其作否定性评价，因此，原告时隔七、八年诉请合同无效于法无据，故应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告杨彦忠、李平夫妇系汉中市汉台区北关办事处付家巷村一组村民。1991年，经土地管理部门等审批、规划，二原告在付家巷一组修建三间三层471.80平方米砖混结构住宅一栋，于1994年5月办理了集体土地建设用地使用权证，权证号为汉市集建（土）字第024066号。2005年4月9日，二原告与洋县贯溪镇平溪村四组村民翟小民签订房屋买卖契约一份，该契约约定：原告（甲方）将其修建的付家巷一组的坐北朝南砖混结构三间三层住宅卖给被告翟小民（乙方），房价380000元整，翟小民于2006年11月底分次付清，并就房产证、土地使用证过户手续的办理、付款期限等双方义务的履行、违约责任及相关费用的承担进行了约定。2005年7月27日二原告（甲方）与被告翟小民、王惠娥（乙方）达成房屋买卖契约补充协议，该协议约定：二原告在2005年7月27日将付家巷一组的房屋移交翟小民使用管理，即日起房屋产权归翟小民，房屋现住房客10户由翟小民管理，具体收缴房租费、空房的续租等，原告方不得干涉；翟小民已支付原告15万元，即日移交房屋后，翟小民再付3万元，下欠20万元在双方完善合法手续后，翟小民三日内一次性付清，以及对办理买卖手续及费用进行了约定。之后原、被告双方按照契约及补充协议履行各自义务，原告交付房屋和房屋集体土地建设用地使用权证与翟小民，翟小民分十多次付清原告房款。2006年4月27日，原告杨彦忠向汉中市房产交易管理所提交房产转让申请，4月28日杨彦忠、李平、翟小民到汉中市城乡建设管理局签订了正式房地产买卖契约，4月27付家巷村一组在2005年4月9日房屋买卖契约上签字“买卖真实，同意”，5月8日付家巷村村民委员会在2005年4月9日的房屋买卖契约上签字“同意组意见，按有关政策规定办理”，5月8日，原告杨彦忠向汉中市房产交易管理所提交房产转让具结书，5月17日，汉中市城乡建设管理局将该房产的所有权证办理至被告翟小民名下，房权证号：汉台区字第0625**号。但至今未办理集体土地使用权变更登记手续，现被告仍持有土地使用权人为杨彦忠的汉市集建（土）字第024066号集体土地建设用地使用权证原件。其后，翟小民对房屋进行了装修，对屋顶等进行了修缮处理。2013年6月原告杨彦忠向汉中市城市房屋权属监理处提出房屋异议登记，二原告即向本院提起诉讼，要求确认原、被告之间签订的关于付家巷村一组附14号房屋的买卖协议及补充协议无效，判令被告返还占用原告的房屋并承担本案诉讼费。审理中由于被告不同意调解，本院无法组织调解。
上述事实，有当事人陈述，原告杨彦忠、李平身份证，翟小民户籍证明，被告翟小民、王惠娥身份证、户口本，汉中市城市房屋权属监理处房屋异议登记证明、告知书，2005年4月9日房屋买卖契约和2005年7月27日房屋买卖契约补充协议，2006年4月28日房地产买卖契约及附件，具结书，房产转让申请，房地产买卖申请审批书，房屋所有权证，集体土地建设用地使用证，杨彦忠收房款的收据等11张，调查江春雨笔录等证据载卷，经当庭举证、质证，应予认定。
本院认为，农村宅基地使用权是我国农村社会保障体系最重要的组成部分，系农民安身立命之本，承载着广大农民居者有其屋的社会功能，因此，我国对农村宅基地的使用权流转以禁止为原则，以许可为特例，最高人民法院2011年《全国民事审判工作会议纪要》第15条第二款规定：将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律规定。本案讼争的房屋，系原告杨彦忠、李平基于系汉台区北关办事处付家巷村村民这一集体经济组织成员的特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在该宅基地上建造的建筑物，按照房地一体的原则，原告杨彦忠、李平将该房屋出售给本集体经济组织成员以外的被告翟小民、王惠娥，实质上也将宅基地使用权出让给本集体经济组织成员以外的被告翟小民、王惠娥，违反了法律、法规的强制性规定，而汉台区北关办事处付家巷村村委会并非农村房屋买卖的有权审批机关，其在“房屋买卖契约”上盖章确认并不能改变原、被告双方所签订的房屋买卖合同的性质和效力，故原、被告所签订的《房屋买卖契约》无效。由于房屋转让时间较长，社会经济发生较大变化，现房价值和购买价格有较大差异，导致《房屋买卖契约》无效，原被告均有过错，因此，对被告翟小民、王惠娥造成的信赖利益损失，因其未提出反诉请求，可依照法律规定另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，判决如下：
一、确认原告杨彦忠、李平与被告翟小民于2005年4月9日《房屋买卖契约》、2006年4月28日所签订的《房地产买卖契约》无效。
二、限原告杨彦忠、李平在本判决生效后90日内退还被告翟小民、王惠娥购房款38万元，在其付清房款后15日内，由被告翟小民、王惠娥将坐落于汉中市汉台区北关办事处付家巷村一组讼争的房屋腾退给原告杨彦忠、李平。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息，如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费4000元由原告杨彦忠、李平负担3000元，被告翟小民、王惠娥负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。
审 判 长 熊栋超
审 判 员 曹兴录
人民陪审员 纪秀芳
二〇一五年一月十五日
书 记 员 薛兆瑞