江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）启吕民初字第00410号
原告陶卫群。
委托代理人周海滨。
被告张志明。
原告陶卫群与被告张志明商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭�行了审理。原告陶卫群的委托代理人周海滨、被告张志明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陶卫群诉称，其与被告于2011年4月17日签订售房协议书，协议约定被告将启东市吕四港镇文昌楼501室出售给原告，房屋总价60万元，其中约定原告首付30万元，剩余30万元待被告将房产证过户给原告后由原告一次性付清，过户费用由原告负担。签订以上协议时，原告将30万元交付给了被告，但在房屋过户过程中查明此房屋不在被告名下，故无法办理过户登记手续。此后，原告多次要求被告提供房屋过户资料，或者返还房屋首付款并赔偿相应损失，但均未果。故原告诉至法院，要求：1、判决被告返还原告已经支付的首付房款30万元；2、赔偿原告房屋差价损失30万元（即2011年购买房屋的价格同现在购买同一房屋存在的差价）；3、本案诉讼费由被告方承担。
被告张志明辩称，1、2000年左右，其哥哥张志忠将涉案房屋以8万元的价格出售给被告，双方未签订书面协议，被告买下房屋后进行了装修，2002年其儿子结婚时用于居住。2004年3月11日，其将8万元房款交付给了张志忠，张志忠向其出具了收条。2011年原告向其购买该房屋，其才发现该房屋产权尚在张志忠名下，其让张志忠办理过户，一直未果。2012年张志忠过世，去世前将该房屋的房产证过户到儿子张峰名下。原告与其订立协议时就清楚涉案房屋的房产证在他人名下。2、其与原告于2011年4月17日订立协议后就将该房屋交付给了原告，并由原告居住至今，但原告住进去之后有无装修其不清楚。3、其与原告的协议并没有约定房产证过户的具体时间，应当是其何时拿到房产证再过户给原告，其不存在违约行为，故其不同意解除与原告之间的协议，也不同意返还首付款及赔偿损失。综上，要求�院驳回原告的诉请。
为证明自己的主张，原告提供证据如下：2011年4月17日原、被告签订的售房协议书、被告出具的收条各一份，证明原被告之间存在涉案房屋买卖的事实，约定房款60万元，协议签订时原告给付被告首付款30万元，余款待房产证办理后再一次性付清。被告对此无异议，认可了双方签订协议以及收到原告30万元的真实性。
被告为支持自己的抗辩，当庭提供了如下证据：证据一，1999年6月29日完税发票两张，证明涉案房屋在1999年时在张志忠名下；证据二，2004年3月11日张志忠出具的收条一份，证明被告向张志忠购买涉案房屋时交付了房款8万元；证据三，2012年6月15日张志忠与张峰、朱燕梅的房屋买卖合同一份、完税发票两张，证明2012年张志忠将涉案房屋过户给张峰、朱燕梅。以上证据均为复印件。原告在质证时对被告提供的证据真实性无异议。
经审理�明，2011年4月17日，原被告签订售房协议书一份，内容为：“被告将启东市吕四港镇方昌楼（笔误，应为文昌楼）501室卖给原告，房屋面积约160平方米，房屋出售总价为60万元。原告首付30万元给被告，剩余30万元房产证过户给原告后一次性付清，过户费用由原告负担，现房屋内台子、凳子、电视机、冰箱归被告收回”。同日，被告收到原告30万元房款，并向原告出具了的收条。原告自认协议签订后居住该房屋至今。
庭审中，原告方称其因生活所需向被告购买涉案房屋，当时被告称房屋产权在他人名下，由被告负责过户给原告，因此原告先付房款30万元，余款待过户后再付。被告对此房屋买卖过程无异议。
为查明涉案房屋的产权登记情况，本院于2014年9月24日至启东市房地产交易监理所调取了涉案房屋的权属证明单，查实涉案房屋位于启东市吕四港镇文昌楼501室，建�面积173.92平方米，所有权登记在张峰、朱燕梅名下（夫妻共同共有），2012年7月18日该房屋设定了抵押，权利价值60万元，抵押期限至2042年7月18日。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据查明的事实，原被告之间的房屋买卖合同的标的物，即房屋，在签约时其所有权登记于他人名下，案涉合同系出卖他人房屋之买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据该规定之精神，案涉合同应认定为有效。现合同标的物仍登记于他人（案外人张峰、朱燕梅）名下，其所有权无法依案涉合同转移至买受人原告的名下，在此情形下，原告解除合同的请求符合相关规定，应予照准。合同解除后，对于已经履行部分，原告有权要求返还，故支持原告要求返还已付房款30万元的诉请。
关于原告主张的赔偿损失的诉请。本院认为，根据查明的事实，原告在签约时对标的物在第三人名下这一情况是明知的，因其对可能的无法过户的后果也是应当预见的。在此情形下，原告更应就自己的可得利益损失提供相应的依据，其要求按照2011年购买整套房屋的价格与现在购买房屋的差价作为赔偿其损失的计算标准，但未就此提供相应的事实依据，本院碍难支持。但其已付的房款的利息损失应当是客观存在的，本院酌情支持自2011年4月17日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；除此之外，原告如认为自己还存在其他损失，可在补强证据后另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案�适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：
一、限被告张志明于本判决生效之日起十日内返还原告人民币30万元，并支付从2011年4月17日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9800元、保全费3520元，合计13320元（原告已预交），由被告张志明负担8000元、原告陶卫群负担5320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9800元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82，户名：南通市财政局）。
审 判 长 张红丽
代理审判员 刘东伟
代理审判员 吴新峰
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 万志伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民�院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。