湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0192民初2267号
原告：中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行，住所地：武汉东湖新技术开发区关山大道111号。
负责人：罗磊，行长。
委托诉讼代理人：于会黎，湖北山河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方贝，湖北山河律师事务所律师。
被告：张大兵，男，汉族，1968年11月30日出生，身份证住址：湖北省石首市，现被羁押于湖北省石首市看守所。
委托诉讼代理人：彭属军，湖北楚望律师事务所律师。
被告：武汉瑞华置业发展有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路86号汉街总部国际A座15层。
法定代表人：何永劼，执行董事。
委托诉讼代理人：孙强，该公司员工。
委托诉讼代理人：谭娅，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行（以下简称农行光谷支行）与被告张大兵、武汉瑞华置业发展有限公司（以下简称瑞华公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法适用简易程序由审判员程静独任审判进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，组成由审判员程静担任审判长，人民陪审员程传耀、俞杨参加的合议庭，于2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告农行光谷支行的委托诉讼代理人方贝，被告张大兵的委托诉讼代理人彭属军，被告瑞华公司的委托诉讼代理人孙强到庭参加诉讼。经各方当事人共同申请，本院给予三方2个月的调解期限，但当事人未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告农行光谷支行向本院提出诉讼请求，1、张大兵偿还借款本金2860905.6元，支付借款利息、罚息、复利共计223492.2元，本息共计3084397.8元（暂计算至2016年4月14日），此后利息、罚息、复利按照合同约定计算至本息清偿完毕之日止；2、张大兵承担律师代理费60950.36元；3、农行光谷支行对张大兵抵押的位于江夏区经济开发区藏龙岛逸城亲水生态住宅357栋1-2层2室房屋（武汉市期房抵押证明号为武房期夏字第××号）享有抵押权，并有权对该房屋折价，或者以拍卖、变卖该房产所得款项在1-2项诉讼请求范围内优先受偿；4、瑞华公司对上述1、2项诉讼请求承担阶段性连带保证责任；5、两被告共同承担诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2013年12月16日，农行光谷支行与张大兵、瑞华公司签订个人购房担保借款合同，约定该行向张大兵提供借款3010000元，期限为2014年5月14日至2024年3月13日，共计120个月，利率采用浮动利率，执行年利率为6.55%；还款方式为等额本息还款，以一个月为一个还款周期；若逾期还款，自逾期之日起按照合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；张大兵以其名下位于江夏区经济开发区藏龙岛逸城亲水生态住宅357栋1-2层2室房屋为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损坏赔偿金、迟延履行金及诉讼费、律师费、处置费、过户费等实现债权和抵押权的费用，并已办理抵押登记，取得了武汉市期房抵押证明（武房期夏字第2014002860号）；瑞华公司自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证，保证范围同上。2014年5月14日，农行光谷支行向张大兵发放贷款3010000元。截至2016年4月14日，张大兵逾期偿还借款本息15期次，尚欠借款本金2860905.6元，借款利息、罚息、复利共计223492.2元，农行光谷支行特诉至法院。
被告张大兵口头辩称，对农行光谷支行的陈述无异议，因张大兵被羁押，对于欠款本金无法核实，农行光谷支行主张的欠款罚息、复利标准偏高，其应提供欠款明细及罚息、复利的计算标准。该行主张的律师代理费是双方协商的标准，其标准高于湖北省律师指导价。请求法院依法裁判。
被告瑞华公司口头辩称，同意张大兵的答辩意见，对农行光谷支行要求瑞华公司承担连带保证责任无异议。
经审理查明，2013年12月16日，农行光谷支行与张大兵、瑞华公司签订个人购房担保借款合同，合同通用条款第1.7条约定，本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；第4.2条约定，借款人账户内资金不足以清偿当期借款本息的，贷款人有权决定是否划收，不划收的，该期全部借款本金作逾期处理，划收的，不足部分作逾期处理；第10.1条约定，保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金以及诉讼费、律师费等实现债权的费用；保证期间为借款到期日起2年；若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起2年；本合同项下借款合同同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权；第10.2条约定，抵押人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金以及诉讼费、律师费等实现债权和抵押权的费用；第10.3条约定，借款人以本合同第三十四条约定房地产做抵押的，由第三十三条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保，除阶段性保证人按第三十七条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按10.1、10.2条执行；第12.1条约定，借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，罚息利率相应上调；第12.3条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；第12.4条约定，借款人发生未按约定按期足额偿还借款等情形的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同特别条款约定农行光谷支行向张大兵提供借款3010000元，借款用途为购房，购买的房产位于武汉市江夏区五里界栗庙村逸城亲水生态住宅小区357幢1-2层2室；借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率适用浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定，借款期间遇利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，每一个月为一个还款周期，每期末月的借款对应日为还款日；第三十三条约定，借款采用阶段性保证担保＋抵押的担保方式，由阶段性保证人瑞华公司按10.1条和10.3条约定提供保证担保，张大兵以武汉市江夏区五里界栗庙村逸城亲水生态住宅小区357幢1-2层2室设定抵押，权属证书为未办妥；第三十七条约定，瑞华公司自借款发放之日起，至张大兵取得房地产权属证书，并办妥以农行光谷支行为抵押人的抵押登记手续之日止，为张大兵的债务承担连带保证责任。合同附房地产抵押清单，载明产权人为张大兵，房屋座落于五里界镇××村逸城亲水生态住宅357号1-2层2号房。
2014年4月8日，武汉市江夏区住房保障和房屋管理局核发武房期夏字第2014002860号武汉市期房抵押证明，载明期房种类为预购商品房，期房座落于江夏区经济开发区藏龙岛逸城亲水生态住宅357栋1-2层2室，抵押人为张大兵，抵押权人农行光谷支行。
2014年5月14日，农行光谷支行向张大兵发放借款3010000元，借据中载明到期日为2024年3月13日，还款方式为等额本息还款，还款周期1个月，还款日为14日，执行利率为6.55%，逾期利率9.825%。
张大兵收到借款后，按月还款至2015年2月13日，已还本金数额为149094.4元。2015年2月16日，张大兵向农行光谷支行偿还2697.39元，该行以该款抵扣了当期利息。其后，张大兵未再还款。截止到本案起诉之日，张大兵尚欠18期期款未予偿还，包含各期累计的借款本金及相应利息、复利。诉讼中，农行光谷支行确认其于起诉之日宣布本案合同提前到期。据此，张大兵欠付本金总额为2860905.6元。
另查明，上述抵押房屋未交付使用，亦未办理房屋权属证书、房屋他项权证。
还查明，2016年5月11日，农行光谷支行与湖北山河律师事务所签订委托代理协议，约定湖北山河律师事务所接受委托，就个人逾期住房借款（贷款）纠纷法律诉讼项目提供一、二审、再审、执行及非诉催收代理服务，代理期限从2016年5月10日至2017年5月9日。2016年7月22日，农行光谷支行向湖北山河律师事务所支付60950.36元，该所开具了增值税发票。
以上事实，有个人购房担保借款合同、房地产抵押清单、扣款划款授权书、武汉市期房抵押证明、借款凭证、欠款明细、委托代理合同、付款凭证、律师费发票及当事人陈述等予以证实。
本院认为，农行光谷支行与张大兵、瑞华公司签订的个人购房担保借款合同合法有效，受法律保护。合同签订后，农行光谷支行依约向张大兵发放了借款3010000元，张大兵仅按月清偿了截止到2015年2月13日的借款本息，其后，未能依约还款，其行为构成违约。根据合同约定，张大兵未按约定按期足额偿还借款的，农行光谷支行有权提前收回已发放借款，且借款合同明确约定了未付利息及罚息应计收复利，故该行主张合同于起诉之日提前到期，要求张大兵一次性偿还借款本金，并支付欠付的利息、复利，以及借款合同到期后的罚息、复利，本院予以支持，张大兵已偿还的2015年2月期款中的利息2697.39元则应从当期应付利息数额中扣减。瑞华公司为张大兵的债务提供阶段性连带保证责任，即在张大兵取得房地产权属证书并办妥以农行光谷支行为抵押权人的抵押登记手续前对农行光谷支行承担连带保证责任，因本案抵押房屋尚未办理权属证书，故该公司应对本案借款合同项下的债务承担连带保证责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款的规定，该公司在承担保证责任后，有权向张大兵追偿。张大兵以其座落于武汉市江夏区五里界镇××村逸城亲水生态住宅小区357栋1-2层2室房屋为其借款提供抵押担保，并办理了期房抵押证明，农行光谷支行要求对该房屋折价、拍卖、变卖所得款项优先受偿，本院予以支持。对于农行光谷支行请求的律师费60950.36元，属于其实现债权的费用，在购房担保借款合同中进行了明确约定，且数额未超出湖北省律师收费的相关规定，故张大兵亦应承担该费用。
综上，农行光谷支行的诉讼请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张大兵于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行偿还借款本金2860905.6元；
二、被告张大兵于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行支付2015年2月14日至2016年8月2日期间的利息、复利，利息按照借款合同约定的标准，以每期应付本金为基数分段计算，已付利息2697.39元从2015年2月期款中予以扣减，复利按照借款合同约定的标准，以应付未付利息为基数分段计算；
三、被告张大兵于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行支付2016年8月3日起至本金付清之日止的逾期罚息及复利，逾期罚息按照借款合同约定的标准，以2860905.6元为基数计算，复利以应付未付罚息为基数，按照借款合同约定的标准计算；
四、被告张大兵于本判决生效之日起十日向原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行支付律师费60950.36元；
五、被告武汉瑞华置业发展有限公司对上述第一、二、三、四项确定的被告张大兵的债务承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向被告张大兵追偿；
六、原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行对座落于武汉市江夏区五里界镇栗庙村逸城亲水生态住宅小区357栋1-2层2室房屋（期房抵押证明编号为武房期夏字第2014002860号），在折价或者以拍卖、变卖所得的价款在上述第一、二、三、四项确定的债务范围内享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费31963元，由被告张大兵、武汉瑞华置业发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程 静
人民陪审员 程传耀
人民陪审员 俞 杨
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 虞 尧