山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第3445号
原告（反诉被告）刘明，男，1970年10月8日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人戴盟，山东戴盟律师事务所律师。
被告（反诉原告）白文烁，男，1984年8月20日出生，汉族，济南市热力工程公司职工，住济南市。
原告（反诉被告）刘明与被告（反诉原告）白文烁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘大为、宋芳、代理审判员李钧组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘明的委托代理人戴盟，被告白文烁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘明诉称，原、被告双方于2012年11月24日签订《房屋租赁合同》，被告将其座落于济南市三室两厅整套房屋及地下室、车位出租给原告使用，租期为24个月，自2012年12月1日至2014年11月30日止。按约定原告于2012年11月24日交付给被告房租押金3000元及一年的租金28000元，原告接收出租房自行装修后使用。2013年8月被告突然以其拆迁需收回出租房自住为由，多次逼迫原告终止房屋租赁合同。无奈原告于2013年9月13日与被告达成协议，终止了房屋租赁合同，被告承诺先退付原告3000元押金，剩余租金8220元，被告待原告于9月17日前搬出后再付，如违约按日1‰计付罚息。然而原告在9月17日全部腾房搬出后，即电话通知被告交接房屋钥匙，但其一直拒绝接听电话，后原告又于9月21日向被告邮发特快专递，并多次电话催促被告领取房门钥匙，但被告至今置之不理，拒不退还剩余租金。为此，原告只好提起诉讼，请法院依法判令被告返还原告房屋租金退款8220元以及逾期退款的违约金利息854.88元。
被告白文烁辩称，原告所诉不属实，原告于9月17日电话通知我交接房屋时我并未拒绝接听电话，而是去办理了交接，但在交接过程中发现很多问题，原告在租期内拖欠相关费用，房屋内出现破损，我向原告提出在房租中扣除，原告表示拒绝。
反诉原告白文烁反诉称，反诉人认为被反诉人所诉房屋租赁纠纷之理由不尽详实，双方于2012年11月24日签订《房屋租赁合同》，反诉人将三室两厅两卫新房（屋内所有设施全部完好无损，水电燃气表数均为0）及地下室、车位出租给被反诉人使用，租期为24个月。租赁期间反诉人按照合同第3、4条约定，多次催促被反诉人交付房屋物业管理费及水电燃气等费用，被反诉人均以在外地出差施工为由进行搪塞敷衍（物业规定每季度缴费一次），无奈反诉人只得先自行到物业处进行缴费。2013年8月底，被反诉人电话通知反诉人因其需要长期到外地干工程，提出提前终止合同或变更房屋承租人，反诉人经过考虑后同意。数日后被反诉人又以在外地干工程不顺利为由反悔终止合同，要求继续租赁居住，反诉人遂要求其先交付水电燃气物业费，后被反诉人又再次要求提前终止租赁，并承诺所拖欠费用到交房时一并交付，后经双方协商于9月13日达成补充协议，双方均同意终止租赁，反诉人于当天退还被反诉人3000元房屋租赁押金，剩余租金及2000元装门费用共计8220元于9月17日被反诉人腾房验房后支付，违约者按照日1‰计付罚息。9月17日反诉人查验房屋时发现太阳能热水器外露输水管道漏水严重、卫生间及厨房的墙面瓷砖均有不同程度的破损、卫生间坐便器损坏无法正常使用、卫生间窗户变形不能关闭合实、房屋及储藏室门锁被擅自更换、原约定安装的厨房门及卧室门也被拆走等诸多房屋损毁现象。反诉人遂要求被反诉人对破损处进行补偿和修复，并按照合同第3、4条约定，向被反诉人追讨水电燃气物业费用，被反诉人对此置之不理，拒绝维修破损设施及交付上述所欠费用，也拒绝将上述所欠费用从其剩余租金中扣除，并坚称要求全额退还其剩余租金，否则拒不交付房屋。最终双方不欢而散，房屋仍在被反诉人实际掌握控制之中。后反诉人多次致电被反诉人补交费用、修复损毁、交付房屋，被反诉人均不予同意，并坚持全额退还其剩余租金。反诉人于10月31日领取贵院应诉通知书后，为了及时收集房屋破损证据，于11月3日持购房合同找到110联动开锁公司垫付资金400元打开房屋及储藏室房门锁并更换锁具，另因为担心天气变冷致室外水管结冰难以维修，后又找到力诺瑞特太阳能热水器厂家先垫付资金900元维修更换了热水器外露输水管道。故反诉人请法院对反诉人合法权益予以保护，判令被反诉人向反诉人支付其在租赁期间所产生的水电、燃气、物业、电梯等费用2652.54元、所欠房屋租赁费用4065.75元、维修更换太阳能热水器室外输水管900元（因担心天气变冷导致水管结冰难以维修，反诉人先自行维修，包含维修费、管道费、高空作业费）、开锁并更换房屋及储藏室门锁费400元（含开锁费及换锁费）、单元门禁卡20元、违约金（2000元＋854.88元），合计10893.17元。判令被反诉人按照合同约定对其在租赁期间造成的卫生间及厨房墙面四块瓷砖破损、卫生间坐便器损坏、卫生间窗户变形难以关闭合实进行维修，将合同所约定厨房及卧室所安装的门交付反诉人。
反诉被告刘明辩称，1、反诉原告所述除了双方开始租赁房屋的情况属实外，其他所诉事实均为无中生有的不实之词。首先在房屋租赁过程中原告仅租赁到9个月时，被告便提出要终止合同并多次逼迫原告搬出，原告无奈只能同意被告意见，原告根据被告提出的对于提前终止合同的结算方案与被告达成了终止合同的方案，双方并于2013年9月13日达成关于解除房屋租赁及退还房屋租金的协议，该协议上的最终结算完全是根据被告向原告提出的要求结算的，所谓的在居住期间的物业、水电费用均一并在协议的结算中予以扣除，在原租赁合同中仅约定了物业费、水电费等由原告方承担，并未约定由原告直接向物业公司进行交纳，鉴于此在结算时一并扣除，所以在退房协议中约定的退款数额是双方达成的一致协议，被告应当按协议履行。2、协议签订后，原告按被告的要求在2013年9月17日腾出了所租房屋，要求被告立即接收钥匙，但至此后被告既不回电话也不来接收房屋，一直拖至原告起诉，在此期间原告为了尽快让被告接收房屋，曾以特快专递方式催促被告尽快接收房屋，但被告迟迟置之不理，被告所谓在9月17日已到房屋看到有物品的损坏完全不是事实，而且被告也没有任何证据证明其曾接收过房屋及其曾提出过对房屋损坏进行赔偿的请求。鉴于上述事实，本案被告反诉不能成立，依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明，济南市系被告白文烁购买房屋，现尚未办理产权登记。2012年11月24日，原告刘明与被告白文烁签订房屋租赁合同，合同约定：被告白文烁将座落于济南市房屋租赁给原告刘明使用。租赁期限为24个月，即自2012年12月1日至2014年11月30日止，租金为每年人民币两万八千元。租赁期间该房屋使用所产生的水费、电费、暖气费、燃气、物业管理、宽带、有线电视、小区卫生等费用，由原告刘明负担。
合同签订后，原告刘明向被告白文烁交纳房屋押金3000元及2012年12月至2013年11月房租28000元，被告白文烁按合同将房屋交原告刘明使用。2013年9月13日，原告刘明与被告白文烁签订终止合同协议，协议约定：“经协商，租客刘明与房主白文烁就泉景天沅智园4号楼1单元租赁协议提前终止达成一致。房主白文烁先付与租客刘明人民币叁仟圆整，刘明于15-17日左右搬离，房主将剩余租金、押金、装门等费用交付租客刘明。（剩余费用捌仟贰佰贰拾，此费用租金截止2013年9月10日，如有违约按罚息日1‰计算）”协议达成后，被告白文烁向原告刘明退还3000元。原告刘明曾于2013年9月20日寄信通知被告白文烁，要求其交接房屋，但被告白文烁表示未收到信件。在本案审理期间，被告白文烁自行收回了房屋。
上述事实，有房屋租赁合同协议、信件、收到条及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：原告刘明与被告白文烁于2012年11月24日签订房屋租赁合同，于2013年9月13日签订终止合同协议，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，为有效合同。根据合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告刘明曾于2013年9月20日寄信通知被告白文烁，要求其交接房屋，说明其在按合同履行义务。现原告刘明要求被告白文烁返还房屋租金8220元以及逾期退款的违约金854.88元，理由正当，本院予以支持。被告白文烁系自行接收房屋，其无证据证明原告刘明对其房屋及设施造成了损害，现被告白文烁反诉要求原告刘明按照合同约定对其在租赁期间造成的卫生间及厨房墙面四块瓷砖破损、卫生间坐便器损坏、卫生间窗户变形难以关闭合实进行维修，将合同所约定厨房及卧室所安装的门交付反诉人，并赔偿房屋租赁费用4065.75元、维修更换太阳能热水器室外输水管900元、开锁并更换房屋及储藏室门锁费400元（含开锁费及换锁费）、单元门禁卡20元、违约金等，证据不足，本院不予支持。被告白文烁反诉要求原告刘明支付其在租赁期间所产生的水电、燃气、物业、电梯等费用2652.54元，按照合同约定上述费用应由原告刘明支付，但现被告白文烁无证据证明已代原告刘明缴纳了上述费用，被告白文烁该项反诉请求本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告白文烁于本判决生效之日起10日内返还原告刘明房屋租金8220元。
二、被告白文烁于本判决生效之日起10日内支付原告刘明逾期退款的违约金854.88元。
三、驳回反诉原告白文烁的反诉请求。
案件受理费50元、反诉费40元，由被告白文烁负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘大为
审 判 员 宋 芳
代理审判员 李 钧
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 吕 娜