江苏省灌南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0724民初2610号
原告：江苏灌南农村商业银行股份有限公司，住所地灌南县人民路29号。
法定代表人：杨东，理事长。
委托代理人：蒋兆龙，该公司职工。
被告：封昌林，男，1966年12月2日生，汉族，居民，住灌南县。
被告：王从兰（封昌林之妻），1969年5月10日生，汉族，居民，住灌南县。
原告江苏灌南农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）诉被告封昌林、王从兰金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法由审判员马谨适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商行的委托代理人蒋兆龙到庭参加诉讼。被告封昌林、王从兰经合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农商行诉称，被告封昌林、王从兰于2015年11月18日向原告借款28万元，约定年利率7.2%，还款日期为2016年11月5日。逾期借款从逾期之日起在约定利率基础上上浮50%计收利息，直至本息清偿为止，对所欠利息原告依据中国人民银行规定按逾期利率计收复利。二被告以其所有的灌房权证灌字第××号房产及土地等提供抵押。借款到期后，被告偿还本金2万元，尚欠本金26万元及利息未还。现要求被告封昌林、王从兰偿还借款本金26万元及利息等,且原告对抵押物享有优先受偿权。
被告封昌林、王从兰未作答辩。
经审理查明，被告封昌林、王从兰于2013年11月7日与原告农商行签订《最高额个人担保借款合同》，约定，担保人自愿为借款人自2013年11月7日至2016年11月5日止，在贷款人处办理的最高借款本金28万元的借款提供担保。借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款之日起至约定还款日止，以借据的记载为准，但任何一笔提款的还款日不得迟于本条所确定的借款额度使用期限的终止日。在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、利率、还款方式、借款用途等以借款借据为准。借款人取得的贷款资金存入封昌林账户。借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。在本合同约定的期限和最高本金余额内，贷款人发放借款时无须逐笔办理保证担保手续。借款的担保方式为最高额抵押。担保范围为借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损坏赔偿金以及律师费、过户费等贷款人实现债权的费用。抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、混合物、符合物等。因借款人违约，借款人应当承担贷款人为实现债权支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。原告与被告还签订了《房地产抵押合同》，约定，被告为确保上述合同债务的清偿，自愿将合法拥有的坐落于灌南县北陈集镇上淋村3组的建筑面积246.89平方米的房地产（权属证书编号为灌房权证灌字第××号）及占地范围内188.75平方米的土地使用权（权属证书编号为灌国用2010第06-9250号）及其附着物、构筑物作为抵押物，向原告提供担保。抵押房地产评估价值57万元。抵押期限2013年11月7日至2016年11月5日。担保范围包括主债权、利息、违约金、损坏赔偿金、实现债权的费用。如果被告未按约履行债务，原告有权处分抵押财产，所得价款按下列顺序分配：支付处分抵押物的费用、扣缴抵押物应当缴纳的税费、偿还原告债权本息罚息及违约金。2015年11月18日被告借取原告28万元，价款利率为年利率7.2%，约定还款期限为2016年11月5日。借款到期后，被告于2016年11月5日偿还原告利息69.65元、11月29日偿还原告利息5500元、12月21日偿还原告利息0.04元，被告于2017年2月4日偿还原告本金20000元。至此，被告尚欠原告借款本金26万元及利息一直未还。为此，原告起诉索款。
以上事实，有原告陈述、《最高额个人担保借款合同》、《房地产抵押合同》、借款借据等证据印证。
本院认为，原、被告之间签订的《最高额个人担保借款合同》及《房地产抵押合同》符合国家有关法律规定，属有效合同，受法律保护。原告已按约向被告封昌林提供借款28万元，但被告在借款后仅偿还原告借款本金2万元及部分利息，故对原告农商行要求被告封昌林、王从兰偿还借款本金26万元及尚欠利息及对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，应予支持。为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告封昌林、王从兰偿还原告江苏灌南农村商业银行股份有限公司借款本金26万元及利息（包括借款期限内利息、借款逾期利息及复利利息；其计算方法为：一是借款期限内利息：以26万元为本金,从2015年11月18日起按年利率7.2%计算至2016年11月5日，再减去被告已偿还原告的利息69.65元；二是借款逾期利息：以26万元为本金,从2016年11月6日起按年利率10.8%计算至本院判决确定给付之日止，再减去被告已偿还原告的利息5500.04元；三是复利利息：以借款期限内尚欠利息视为本金，从2016年6月11日起按年利率10.8%计算至本院判决确定给付之日止），于本判决生效之日起十日内兑现。原告江苏灌南农村商业银行股份有限公司对被告封昌林、王从兰提供抵押的坐落于灌南县北陈集镇上淋村3组的建筑面积246.89平方米的房地产（权属证书编号为灌房权证灌字第××号）及占地范围内188.75平方米的土地使用权（权属证书编号为灌国用2010第06-9250号）及其附着物、构筑物变卖、拍卖后所得价款，在原告债权范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2600元，由被告封昌林、王从兰负担（原告已预交，被告在兑现上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5200元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 马 谨
二〇一七年六月二十日
书记员 郑智文
法律条文附录
法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
上诉须知
本院将依照最根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。