湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初5191号原告（反诉被告，以下简称原告）：叶鹏辉，1994年9月12日出生，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：隋晨光，湖南俊彦律师事务所律师。被告：杨明虎，男，1978年3月8日出生，住湖南省宁乡县。被告（反诉原告，以下简称被告）：长沙华镁房地产经纪有限公司，住所地宁乡县玉潭镇花明北路凝香华都40栋111号。法定代表人：薛良。委托诉讼代理人：成和平，湖南河清律师事务所律师。原告叶鹏辉与被告杨明虎、长沙华镁房地产经纪有限公司（以下简称华镁公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶鹏辉及委托诉讼代理人隋晨光、被告华镁公司的委托诉讼代理人成和平到庭参加了诉讼。被告杨明虎经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶鹏辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房地产买卖合同》；2、判令二被告连带承担双倍返还原告购房定金共计100000元的责任；3、本案的诉讼费用全部由二被告承担。事实与理由：原、被告于2017年4月23日通过中介方华镁公司签订房地产买卖合同，约定将被告位于宁乡县玉潭镇山水华庭xx栋xxx号房屋出售给原告，价款632800元。该房屋为处于抵押状态，欠银行贷款约400000元。合同签订时，原告支付被告杨明虎购房定金50000元，双方对支付定金、付款方式、被告杨明虎还贷解除抵押、办理过户手续等进行了约定。原告按约交付了定金，但被告杨明虎未在约定的期间内办理还贷解除抵押手续。杨明虎先是无理要求原告将购房款交其后再办理还贷解除抵押手续，遭原告拒绝后杨明虎以各种借口拖延拒绝与原告见面。原告向玉潭派出所寻求帮助，杨明虎在玉潭派出所的介入下才出现，经协商，杨明虎又要求原告在交付首付款外再为其筹集资金还贷，双方无法达成协议。被告杨明虎没有按承诺退还定金，且再次中断了与所有人的联系。故特向人民法院起诉，请求支持原告诉讼请求。被告杨明虎未向本院提交答辩意见。被告华镁公司向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人支付反诉人佣金6300元；2、由被反诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉人（丙方）与被反诉人（乙方）、杨明虎（甲方）于2017年4月23日签订房地产买卖合同，其中第五条第二项明确约定“鉴于丙方已促成甲、乙双方间买卖合同的成立，甲、乙双方须在签订本《房屋购买合同》时向丙方一次性支付服务佣金，即甲方向丙方支付服务佣金人民币6300元，乙方向丙方支付佣金人民币6300元”等等内容。该合同签订后，反诉人依约陈述了相关情况，而被反诉人没有向反诉人支付任何报酬和费用。特此反诉，请求依法判决。原告叶鹏辉针对被告华镁公司的反诉请求辩称：一、反诉人要求答辩人支付6300元佣金没有法律依据。《房地产买卖合同》的签订，不代表房地产买卖合同的促成或成立。反诉人收取佣金的条件不仅仅是协助双方买卖合同的签订，还包括促成甲乙双方完成买卖交易、最终将涉案房产更名过户等一系列手续的完成。本案中不仅房地产交易没有完成，尚给答辩人造成了损失，反诉人有何理由要求支付佣金？二、根据《中华人民共和国合同法》四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”之规定，反诉人没有权利要求�辩人支付6300元佣金。当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对原告及华镁公司提交的房地产买卖合同、原告提交的定金收条、宁房权证玉潭字第××号房权证书，经本院审查，其来源合法、内容真实，与本案相关联，能够实现举证方的证明目的，本院予以采信。根据采信的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年4月23日，原告叶鹏辉（乙方/买方）与被告杨明虎（甲方/卖方）及被告华镁公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，合同第一条约定房屋情况和现状：1、甲、乙双方通过丙方出售及购入宁乡县玉潭镇一环路山水华庭xx栋xxx号房屋···。4、该房地产抵押贷款情况为：···B、该房地产处于抵押状态，抵押权人为建设银行宁乡支行，至今未还贷款余额约人民币（大写）400000元整，最终以贷款银行出具的数据为准。甲方须在收到乙方购房定金或/和首付购房款之日起20日内结清贷款和办妥解除抵押登记手续，并将房产证原件和国土证原件或不动产权证书原件托管于丙方作为办理产权过户手续之用。双方约定房屋售价为632800元。合同第三条约定房屋款项采取按揭贷款付款方式进行支付，具体约定为：乙方在签订本合同时须向甲方支付购房定金人民币伍万元整，甲方须在收到购房定金时须将该房地产的产权证书及所有相关权属证书原件托管于丙方，用于该房地产产权更名过户，支付购房定金之日起20日内，乙方须再次向甲方支付首付购房款人民币282 800元，剩余购房款人民币30万元甲方同意乙方申请按揭贷款�同时合同第五条第二项约定“鉴于丙方已促成甲、乙双方间买卖合同的成立，甲、乙双方须在签订本《房屋购买合同》时向丙方一次性支付服务佣金，即甲方向丙方支付服务佣金人民币6300元，乙方向丙方支付佣金人民币6300元”。合同对违约责任进行了约定。具体约定为，如甲、乙双方任何一方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则守约方有权执行定金罚则并要求对方支付该房地产交易价格的20%作为违约金，若乙方违约，甲方有权将该房地产出售给第三方。合同签订后，原告叶鹏辉向被告杨明虎支付了50 000元的购房定金。被告杨明虎向华镁公司支付15000元作为售房保证金。在履约过程中，双方在原告交纳首付款和被告办理还贷解除抵押手续的时间先后发生争议：原告主张杨明虎应在收到定金之日起20日内办理还贷解除抵押�续，被告杨明虎和华镁公司认为应当在原告交纳首付款282 800元后办理还贷解除抵押手续。至今原告未交纳首付款，被告杨明虎未办理还贷解除抵押手续，杨明虎在诉讼中处于无法联系的状况。另查明：涉案房地产买卖合同样本系被告华镁公司提供。本院认为，本案的争议焦点如下：一、房地产买卖合同是否应当解除；二、被告杨明虎收取的定金应如何返还；三、华镁公司就定金返还应承担何种责任；四、华镁公司要求支付佣金的请求应如何处理。就上述争议问题，本院具体分析评判如下：一、就原告叶鹏辉与被告杨明虎、华镁公司签订的《房地产买卖合同》，涵盖房屋买卖和居间服务两项内容，系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。然从�合同来看，其第一条第4项B款约定“甲方须在收到乙方购房定金或/和首付购房款之日起20日内结清贷款和办妥解除抵押登记手续”，从该合同条款分析，对于被告杨明虎办理还贷解除抵押手续的时间到底是在收到定金还是首付款或者是二者并存之日起20日内明显约定不明。另合同第一条第4项B款约定的“该房地处于抵押状态”与第三条第2项约定的“乙方在签订本合同时须向甲方支付购房定金人民币伍万元整，甲方须在收到购房定金时须将该房地产的产权证书及所有相关权属证书原件托管于丙方，用于该房地产产权更名过户，支付购房定金之日起20日内，乙方须再次向甲方支付首付购房款人民币282 800元”明显矛盾，导致双方在履约过程中就原告交纳首付款和被告办理还贷解除抵押手续的时间先后发生重大争议，被告杨明虎未办理还贷解除抵押手续，原告未缴纳首付款，最后导致合同事实无法继续履行。故对原告要求解除合同的请求，本院予以支持。二、原告叶鹏辉与被告杨明虎系完全民事行为能力人，对合同内容尤其是关键性条款应尽谨慎注意义务。导致涉案合同的解除，双方均有过错，故对原告要求被告杨明虎双倍返还定金的请求本院予以支持返还定金50000元。三、根据被告华镁公司代理人当庭陈述，被告杨明虎除欠缴涉案佣金之外对华镁公司并无其他债务，故本院认为华镁公司应在扣除杨明虎佣金3000元后的保证金余额12000元内与杨明虎就返还原告定金承担连带清偿责任。四、根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案《房地产买卖合同》的签订，符合前述规定情形。应认定被告华镁公司促成了涉案房地产买卖合同的成立。但华镁公司作为从事房地产中介服务的专业机构，虽然促成了涉案房地产买卖合同的成立，但其提供的格式合同样本条款内容矛盾，在订立合同过程中未就关键性条款对买卖双方尽提醒义务，华镁公司就原告交纳首付款和被告办理还贷解除抵押手续的时间先后的当庭陈述意见也与合同约定不一，导致双方在履约过程中发生重大争议，其提供的居间服务存在明显瑕疵。在原告全面抗辩不支付中介佣金的情况下，当然包含其要求减少佣金的请求。根据本案的具体情况，本院酌情由原告支付中介佣金3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十四条、第一百一十一条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告叶鹏辉与被告杨明虎签订的《房地产买卖合同》解除。二被告杨明虎在本判决生效之日起五日内返还原告叶鹏辉定金50000元。三被告长沙华镁房地产经纪有限公司在收取的保证金余额12000元范围内对被告杨明虎承担的上述返还定金义务承担连带清偿责任。四原告叶鹏辉在本判决生效之日起五日内支付被告长沙华镁房地产经纪有限公司佣金3000元。五驳回原告叶鹏辉的其他诉讼请求。六六、驳回被�长沙华镁房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，保全费1020元，公告费560元，反诉费25元，合计3905元，由原告叶鹏辉负担1666元，被告杨明虎负担2226元，被告长沙华镁房地产经纪有限公司负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周朝霞人民陪审员  柳 欢人民陪审员  周琼林二〇一八年二月二十八日书 记 员  王帅朝附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：催告后在合理期限内仍未履行。（四）当人一方迟延履行�务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规定的其他（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按�约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。