北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第18171号
原告龙湾（北京）物业服务有限公司，住所地北京市顺义区龙湾屯镇府前街13号，组织机构代码55480521-4。
法定代表人陈海涛，总经理。
委托代理人黎存存，北京中勉律师事务所律师。
委托代理人缪静，女，1992年1月6日出生。
被告陈新，女，1969年1月9日出生。
委托代理人邹晓明（陈新之夫），1969年1月14日出生。
委托代理人陈军（陈新胞弟），1971年8月22日出生。
原告龙湾（北京）物业服务有限公司（以下简称龙湾物业公司）与被告陈新物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙湾物业公司委托代理人黎存存、缪静，被告陈新委托代理人邹晓明、陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙湾物业公司诉称：
龙湾物业公司系北京市顺义区后沙峪龙之湾嘉园别墅（以下简称龙湾别墅区）的物业服务企业，陈新为北京市顺义区龙湾别墅区的业主。根据陈新与龙湾物业公司签订的《前期物业服务合同（龙之湾项目）》（以下简称前期物业服务合同）的约定，由龙湾物业公司为陈新提供物业服务管理，并收取物业服务费。根据前期物业服务合同第七条“业主应于所购买的物业交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）”、“物业费用（物业服务资金）按年交纳，业主或者物业使用人应当在每年所交纳物业费到期前1个月内履行交纳义务”的规定，龙湾物业公司依约为龙湾别墅区提供了物业管理、服务。陈新作为龙湾别墅区的业主，应当依约交纳物业服务费、有线电视收视费、电费、车位管理费、材料费等各种费用。事实上，虽经龙湾物业公司多次催讨，但陈新至今仍未履行交费义务，未按规定支付物业服务费、电视收视费等相关费用共计人民币108655.13元。同时，根据前期物业服务合同第三十一条“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按照千分之三的标准向乙方支付违约金”的规定，陈新还应当向龙湾物业公司支付逾期交纳物业服务费的违约金，违约金暂定人民币344.87元；上述两项费用共计人民币109000元。陈新的行为已经给龙湾物业公司造成了损失，为了维护龙湾物业公司的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求判令：1.陈新给付龙湾物业公司自2010年10月1日至2015年12月31日期间的物业管理费108175.13元；2.陈新给付龙湾物业公司自2010年10月1日起的滞纳金344.87元，按日千分之三的标准计算，工程维修费430元、园林绿化费50元；3.案件受理费由陈新负担。
被告陈新辩称：
1、合同具有相对性，陈新与龙湾物业公司没有达成任何形式的物业合同，因此，陈新作为本案的被告主体不适格。2、陈新在购房之初，按照陈新与开发商的协议，物业管理公司应当为北京凯莱物业管理有限公司，该公司在业界享有一定的声望，这也是陈新购买该处房产的一个重要原因，现在开发商在陈新并不同意的情况下，变更物业公司，侵害了陈新的利益。且6.9元／㎡物业费与后续物业公司品牌和服务质量严重不符，物业费标准6.9元／㎡（延续）缺乏依据。3、自陈新购买该处房产以后，漏水渗水严重，地下室下水主管道不通等问题，导致陈新重大经济损失。损失范围包括：地下室卫生间，地下室储物间、地下室客厅、地下室的家具及影院设备、一层花园、二楼卫生间设备等。致使该房屋购买后一直无法正常使用。该现象并不是陈新一家的个别现象，而是整个物业项目很多业主都遭遇到的问题，同时也导致了大量业主为了维权而不缴纳物业费。须知，能够购买龙湾物业的业主，支付物业费必然不是问题为什么出现了物业费欠缴的问题，根源在于房屋质量不合格，且普遍没有享受过应有的物业服务。4、根据合同法的规定，陈新与龙湾物业公司在本案法律关系中，应当互负义务。龙湾物业公司提供物业服务，陈新交纳物业费。但是陈新房屋漏水等问题多次报修，龙湾物业公司至今都没有给予妥善修缮，并且以各种理由推脱责任，致使陈新一直没有完全使用本物业。例如业主陈新女士，在购房后基本回京需要住宾馆，而不能入住家宅。陈新认为，既然龙湾物业公司连业主最基本的入住要求都不能满足的话，那么在龙湾物业公司不能履行己方义务的情况下，陈新不缴纳物业费是符合法律规定的。5、根据陈新在房屋修缮过程中，多次与龙湾物业公司及开发商沟通，开发商的修缮基金就存放在龙湾物业公司，在此前提下，龙湾物业公司拖延多年不给陈新修缮房屋股，就是一种拒不履行应有义务的行为。6、据查，龙湾物业公司并不是龙湾别墅区第一家物业公司，而是第二家。由此可见，该地区业主与物业公司的矛盾积怨很深。前一家物业公司在职期间，是否有与业主（包括陈新）存在债权关系，与龙湾公司没有关系。第一、该债权系或有债权，是否形成没有依据。第二、即使形成，该债权的主体也不是龙湾物业公司。第三、如果债权转移，依据《合同法》需要由原债权人向陈新出具债权转移的书面通知。基于以上三点，龙湾物业公司没有任何理由向陈新主张前一家物业公司在职期间的物业费用。7、根据法律规定，债权属于请求权，有诉讼时效的限制，龙湾物业公司起诉时，只能向前追索两年的物业费，其余部分，法院不能支持。
经审理查明：
陈新系顺义区后沙峪镇××园×室房屋所有权人，该房屋建筑面积375.45平方米。
2009年6月6日，北京英才房地产开发有限公司（出卖人）与陈新（买受人）签订《商品房预售合同》，该合同约定北京英才房地产开发有限公司将顺义区天竺开发区21地×#住宅楼（×）×层×#住宅楼（×）房屋出卖给陈新，该房屋预测建筑面积为368.66平方米。
2010年11月30日。北京英才房地产开发有限公司（甲方）与龙湾物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同（龙之湾项目）》（以下简称《前期物业服务合同》），约定甲方选聘乙方对龙之湾（物业名称）提供物业管理服务事宜，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为别墅6.90元／月.平方米。该合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：…6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理…。第三条约定：在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.代收水、电服务；2.其他特约服务。第七条约定：业主应于所购买的物业交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）…物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年所交物业费到期前1个月内履行交纳义务。第三十五条约定：本合同自2010年12月1日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
龙湾物业公司提交北京龙湾别墅工程维修工作及收费单、服务记录单、北京龙湾别墅管理处有偿服务工作单，拟证明龙湾物业公司提供有偿服务的费用。陈新质证意见为：如果合计是480元，我同意给。
陈新提交照片41张，拟证明涉诉房屋漏水的毁损情况，房屋无法居住，给陈新造成了严重的损失。龙湾物业公司对该证据真实性不认可。
庭审中龙湾物业公司变更诉讼请求为：1.陈新给付龙湾物业公司自2010年10月1日至2015年10月31日期间的物业管理费104740.99元；2.陈新给付龙湾物业公司绿化费50元、工程维修费430元。
涉诉小区未成立业主委员会。
上述事实，有本院庭审笔录、《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、照片等证据在案佐证。
本院认为：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京英才房地产开发有限公司与龙湾物业公司就龙之湾项目签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对陈新具有法律约束力。龙湾物业公司依约为陈新提供了物业服务，陈新应当向龙湾物业公司支付该物业公司入住涉诉小区，提供物业服务期间的相应的物业服务费。故，对龙湾物业公司要求陈新支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。但其诉讼请求计算方式有误，本院据合同约定予以调整。就龙湾物业公司主张的绿化费及工程维修费，陈新同意给付，本院不持异议。
陈新辩称涉诉房屋漏水严重，无法居住，给其造成严重经济损失，因房屋漏水与诉争纠纷不基于同一法律关系调整，对陈新答辩意见，本院不予采信。就陈新主张的起诉超过诉讼时效的答辩意见，因龙湾物业公司持续提供物业服务，不存在明显怠于主张权利的情形，就陈新的答辩意见，本院不予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈新于本判决生效之日起七日内给付原告龙湾（北京）物业服务有限公司自二〇一〇年十月一日至二〇一五年十月三十一日期间的物业管理费十万零四千七百四十元九角六分；
二、被告陈新于本判决生效之日起七日内给付原告龙湾（北京）物业服务有限公司绿化费五十元、工程维修费四百三十元；
三、驳回原告龙湾（北京）物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千二百四十元，由原告龙湾（北京）物业服务有限公司负担四十二元（已交纳）。由被告陈新负担一千一百九十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王竞隆
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 贾默文