浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义上溪民初字第118号
原告（反诉被告）：何流建。
委托代理人：何啸风、申屠玮，浙江元谷律师事务所律师
被告（反诉原告）：金冰艳。
委托代理人：叶向明、陈菁，浙江六和（义乌）律师事务所律师
原告何流建诉被告金冰艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理，被告金冰艳于2015年6月5日提起反诉，本院于同日受理反诉后决定合并审理，并依法由审判员徐亦伟适用简易程序，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何流建及其委托代理人何啸风，被告（反诉原告）委托代理人叶向明、陈菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何流建诉称：2013年6月28日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将坐落于义乌市稠州北路845号、847号两间店面出租给被告经商之用。租赁时间从2013年8月25日至2022年1月24日止，租金按年支付，并对每年两次的租金具体支付方式进行了约定。合同还约定承租方在合同签订时支付保证金5万元，逾期支付租金需要每一天支付违约金5000元等责任条款。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋，被告也支付了第一年的租金及第二年一半的租金共计105万元，但被告未按照约定于2014年12月24日支付第四期的35万元租金，并在2015年2月6日搬离了租赁房屋。被告单方违约的行为给原告造成巨大损失，原告无奈于2015年4月28日与第三人陶丽斯签订《房屋租赁协议》，约定租期为3年，从2015年6月1日至2018年5月30日，第一年的租金为58万元，以后每年租金在上一年租金的基础上递增5%。被告的行为违反了合同约定，给原告造成了巨大损失，现诉请判令：1、被告支付从2015年1月25日至2015年2月6日的租金23013.7元（70万/365X12）。2、被告支付逾期支付租金的违约金22万元（从2014年12月24日至2015年2月6日，计44天X5000元/日）。3、被告支付提前解除《房屋租赁协议》的违约金50万元。4、被告赔偿原告经济损失874900元（本协议的金与2015年4月28日租金的差额）。
原告当庭补充事实：双方的房屋租赁合同是由原告何流建与杨忠斌协商，并且杨忠斌指定被告跟原告签订房屋租赁协议，之后被告方履行包括房屋接收、房租的交付、店面的经营都是杨忠斌具体负责的。杨忠斌与被告是夫妻关系。
被告金冰艳辩称：1、原、被告于2013年6月28日签订过房屋租赁协议是事实，被告在签订合同的当日也给了原告履约保证金5万元现金，后来被告到店面去看准备装修的时候，发现该店面已经由85°C武汉津味餐饮管理有限公司在装修使用，这时候被告就与原告交涉，认为原告已经将房子出租给他人，不可能再将房屋交付给被告，最终该房屋也没有交付给被告，被告当然不需要承担任何义务。2、鉴于原告并未将房屋交付给被告，被告为此提出反诉要求赔偿损失。3、杨忠斌只是介绍人，不是租赁合同的当事人，被告与杨忠斌不是夫妻关系。
被告金冰艳反诉诉称：2013年6月28日反诉原告与反诉被告签订租赁协议后，反诉原告支付了5万元的履约保证金。不久，当反诉原告去店面查看时发现已经有人进场装修了。通过进一步了解，进场装修单位系武汉津味餐饮管理有限公司，该公司工作人员声称店面是由方少女转租给其公司经营85度C蛋糕店的。反诉被告与反诉原告订立合同之前，就已经将涉案房屋出租给了方少女，并由方少女转租给了武汉津味餐饮管理有限公司。嗣后，反诉原告多次向反诉被告提出交涉，要求将房屋交付给反诉原告使用，但未果。反诉原告认为，反诉被告没有履行合同约定交付房屋使用权的主要义务，构成了根本违约。现诉请判令：1、解除双方的《房屋租赁协议》。2、反诉被告赔偿反诉原告经济损失人民币200万元。
反诉被告何流建辩称：事实上本案房屋租赁协议早在2015年2月6日由杨忠斌与反诉被告方口头解除，在杨忠斌的坚决要求解除合同下，原告才同意解除。本案的房屋租赁协议已经经过合同双方履行，但是由于反诉原告的违约，要求单方解除协议，并未给反诉原告造成任何经济损失。根据反诉原告所说，房屋都没有交付，就不存在中途收回房屋；根据反诉原告的陈述，没有证据证明反诉原告交纳过履约保证金现金5万元，赔偿200万元的经济损失缺乏事实和法律依据。反诉被告认为，条款中约定要求反诉被告赔偿200万元经济损失远远超过了的反诉原告的损失，因为从反诉被告来看，反诉原告没有任何经济损失。关于武汉津味餐饮管理有限公司85度C的连锁经营公司，在租赁店面经营就是反诉原告和杨忠斌。到本案起诉之前，反诉被告没有收到反诉原告要求交付房屋的请求。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
第一组，本诉部分证据，1、房产证复印件一份（原件抵押在工商银行），证明原告对租赁房屋的所有权。2、房屋租赁协议原件一份，证明原被告存在租赁事实及租金租期违约方式的事实。3、房屋租赁合同原件一份，证明原告将房屋出租给第三人、价格低的事实。
第二组，反诉部分证据，1、杨忠斌与原告的照片，证明案外人杨忠斌与原告系夫妻关系。2、光盘四张及书面整理资料五页，证明杨忠斌代表金冰艳履行了租赁协议，并擅自解除了租赁协议。3、工商银行的汇款记录原件一份（收款人宗文秀系原告老婆），证明杨忠斌在2013年10月29日代替金冰艳支付了5万元履约保证金。
被告对原告提供的证据质证如下：
对第一组证据中，证据1是复印件，对真实性无法判断，房屋地点确实是被告想租的地方。证据2，真实性没有异议，但是无法证明原告已经将房屋交付给被告。证据3，三性均有异议，真实性方面，是否确实与陶丽斯承租主体签订过合同，对陶丽斯主体存有异议，对合同里面的价格、期限以及违约责任等内容都是原告与所谓的陶丽斯签订的，这样的合同可以单方面制作，无法判断真实性，对关联性方面，该房屋租赁合同与本案没有关联性，退一步说这份合同确实存在，合同有没有履行以及价格是不是真实的都是无法判断的。
对于第二组反诉证据：1、照片的真实性、关联性、合法性都有异议，一张照片无法证实被告与他人的身份关系。2、四份光盘及整理资料的真实性无法判断，关联性有异议，无法证明就是关于租赁合同纠纷的事务。3、汇款记录的真实性、关联性没办法确认，汇出人是谁没有反映，据杨忠斌说他给方少女倒是汇款给何流建过，这份汇款记录与反诉案件部分没有关联性。
被告（反诉原告）为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、何流建与方少女的《房屋租赁合同》一份，证明何流建与金冰艳订立合同之前就已将房屋出租给了方少女。
2、同意转租证明一份，证明何流建知道并同意方少女将房屋转租给武汉津味餐饮管理有限公司。
3、方少女将房屋转租给武汉津味餐饮管理有限公司的《房屋租赁合同》一份，证明方少女将房屋转租给了武汉津味餐饮管理有限公司。
4、（2015）金义民初字第163号民事判决书一份，证明原告将房屋出租给方少女之后，方少女将房屋转租给武汉津味餐饮管理有限公司，后来因武汉津味餐饮管理有限公司不提供营业数据报表，导致合同解除，方少女要求武汉津味餐饮管理有限公司支付租金及赔偿损失的事实。
原告对被告（反诉原告）提供的证据发表质证意见如下：
证据1合同上名字是何流建签的，但其他页数都没有何流建的签字，对真实性有异议，这份租赁合同与本案被告签订的合同的房屋地址有差别，这份房屋租赁合同的签字是根据杨忠斌的要求签字的，方少女的签名也是杨忠斌签的。当时杨斌忠称这份租赁合同签个字不产生任何效力的，包括合同签订的时间也没有写。
证据2何流建的签名是认可的，但是本案的房屋租赁合同实际履行人是杨忠斌，上面签字及内容都是按杨忠斌的意图确认的。
证据3，反诉被告不知情，对相关内容无法确认，但是出租方应该是杨忠斌和本案被告金冰艳。
证据4，真实性没有异议，判决书中认定租赁物是由杨忠斌实际经营管理，只是挂了方少女和金冰艳俩个名字，那么本案实际承租人应认为是方少女、金冰艳、杨忠斌三人。
对原告提供的证据，本院认证如下：
第一组证据中，根据证据1及双方的陈述可以认定涉及本案的租赁房屋地点。证据2，真实性予以确认。证据3的房屋租赁合同未经相关部门备案，也无履行凭证，其真实性无法判断。
第二组证据：我国法律规定夫妻关系须经法定登记，原告所举的微信照片不足以证明金冰艳和案外人杨忠斌的身份关系。原告所举的四份光盘及整理资料、汇款记录所要证明的事实，与本院的已生效判决（2015）金义民初字第163号民事判决（认定杨忠斌曾为方少女与何流建之间的租赁合同进行履行）相矛盾，因此对于这两份证据的关联性不予认定。
对被告（反诉原告）提供的证据，本院认证如下：
何流建与方少女的《房屋租赁合同》、方少女将房屋转租给武汉津味餐饮管理有限公司的《房屋租赁合同》，已在本院的（2015）金义民初字第163号民事判决中进行认定，本案不作重复。
根据以上所确认的证据和双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
被告（反诉原告）金冰艳经杨忠斌介绍，于2013年6月28日与原告何流建签订《房屋租赁协议》，约定原告将坐落于义乌市稠州北路845号、847号两间店面出租给被告经商之用，并对租赁时间、租金支付、履约保证金、违约责任等进行了约定。之后，原、被告双方为该合同是否实际履行及履行状况发生争议，并诉至本院。
另查明，方少女于2014年12月30日就其与武汉津味餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷诉至本院，本院于2015年6月5日作出的（2015）金义民初字第163号民事判决现已生效。该民事判决书中认定：2013年6月10日方少女将其向何流建承租的义乌市稠州北路845号（实际也含847号）店面，转租赁给武汉津味餐饮管理有限公司（期限从2013年6月24日至2021年8月4日止），其中方少女的收取租金等行为均由杨忠斌代为实施。
本院认为，本案首先需要查明原、被告签订的房屋租赁合同有无实际履行，如均无实际履行则无权要求对方赔偿损失。原告认为在2013年6月28日签订合同后双方已经履行至2015年初，但从（2015）金义民初字第163号民事判决中可以看出，2013年6月初开始方少女与武汉津味餐饮管理有限公司一直在履行转租赁协议，亦应推定方少女与原告之间亦一直在履行租房协议，显然原告的陈述与本院的已生效判决存在矛盾，因此原告提出的其与方少女之间属虚假合同及原、被告之间才是真实履行的主张，本院不予认定。被告（反诉原告）一方面声称其没有支付过原告诉状中所说的一百余万元租金，但另一方面声称其曾支付给原告5万元现金作为保证金，而原告否认其曾收到被告的现金，被告（反诉原告）未提供相应证据来证实其已支付现金5万元作为履约保证金，本院亦不予认定。综上，本案所涉及房屋的实际租赁及转租赁，已经由（2015）金义民初字第163号民事判决所确认，同一房屋在同一时期内不应当存在两个实际租赁，原、被告之间的房屋租赁合同双方均未实际履行，因此原告的本诉诉请及被告（反诉原告）的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
一、驳回原告何流建的本诉诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）金冰艳的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费9681元，由原告何流建负担；反诉案件受理费11400元，由被告（反诉原告）金冰艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币22800.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审判员 徐亦伟
二〇一五年七月二十一日
书记员 经 君