江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02741号
上诉人（原审原告）高旻。
上诉人（原审原告）陶文虎。
委托代理人胡刚，律师。（代理上述两上诉人）
被上诉人（原审被告）苏州鼎基房地产开发有限公司。
法定代表人凌燕艳。
委托代理人陈珏。
上诉人高旻、陶文虎因与苏州鼎基房地产开发有限公司（以下简称鼎基公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2011年1月17日向吴江区人民法院提起诉讼，该院经审理后作出（2011）吴江民初字第195号民事判决。高旻、陶文虎对该判决不服，向本院提起上诉，本院作出（2012）苏中民终字第1323号民事裁定书，裁定撤销原判，将该案发回吴江区人民法院重审。吴江区法院于2012年10月22日对该案重新立案受理，审理后做出（2012）吴江民初字第0924号民事判决，高旻、陶文虎对该判决仍然不服，向本院提起上诉，形成本案诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年4月22日，高旻、陶文虎购买鼎基公司开发的坐落于苏州市吴江区松陵镇仲英大道999号丽湾国际5幢1706号房屋（以下简称1706室），双方签订《商品房买卖合同》一份，约定建筑面积218.16平方米，总价款1093536元，鼎基公司应于2009年8月30日前将符合约定的商品房交付高旻、陶文虎使用。同时约定了逾期交房的违约责任：逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。
2009年7月17日，鼎基公司通知高旻、陶文虎于2009年7月19日办理房屋交付手续。高旻、陶文虎按通知前往办理相关手续，当时1706室实测建筑面积215.89平方米，实收总房款1082157元，鼎基公司开具了相应的发票。高旻、陶文虎收取了房屋钥匙，对房屋进行验收，分别于2009年7月25日、9月3日、12月16日就所购房屋存在的裂缝、漏水问题向鼎基公司反映，要求修复，于2010年4月26日向鼎基公司索赔逾期交房违约金。
（2011）吴江民初字第195号案审理过程中，高旻、陶文虎申请对1706室外墙保温层厚度、粘结强度进行司法鉴定，原审法院委托江苏方建工程质量鉴定检测有限公司（以下简称为方建公司）鉴定。方建公司于2011年7月27日出具检测报告，结论为：芯样一平均厚度与设计值偏差-9mm，芯样二平均厚度与设计值偏差-8mm，芯样三平均厚度与设计值偏差-6mm，芯样四平均厚度与设计值偏差-9mm，综上按《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007附录C应判定为不合格。所检测部分的平均粘结强度大于技术指标0.1Mpa，符合《外墙保温工程技术规程》JGJ144-2004的技术要求。鉴定费用18000元及高空作业费用600元，由陶文虎支付。
（2011）吴江民初字第195号案中，高旻、陶文虎要求鼎基公司对外墙保温层采外侧修复方式修复。鼎基公司向房屋设计单位上海都市建筑设计有限公司咨询，上海都市建筑设计有限公司于2012年2月23日出具《关于吴江市仲英大道999号5幢1706号外墙保温补充修改热工计算》，认为在现有条件下，为了不破坏建筑的整体美观，考虑用补充内保温的构造措施来达到原来的保温隔热效果，保证补充后的墙体总热阻不小于原来设计值，结论为当外墙采用增设13mm厚的无机保温砂浆内保温构造后，就可以弥补原来外墙保温11mm厚的负偏差，达到原来的保温隔热效果，以满足设计的要求。由于设置外墙内保温时应同时考虑内保温构造的整体要求，加上抗裂砂浆及耐碱玻纤网格布（规定为5-8厚），故可知保温构造做法减少的厚度约为20mm。外墙需加内保温的长度为72.81m，减少使用面积为0.020＊72.81=1.45㎡。
本案一审审理中，高旻、陶文虎要求鼎基公司对外墙保温层采用外侧修复方式修复，并申请鉴定机构出具外侧修复方案。鼎基公司要求对外墙保温层采用外侧修复方式修复，并申请鉴定机构出具外侧修复方案。原审法院委托东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称为东南公司）鉴定。东南公司于2013年5月退案，理由为：初步了解案情后认为无法对该项目的修复方案进行鉴定。高旻、陶文虎坚持申请相应鉴定机构出具外侧修复方案，原审法院要求高旻、陶文虎及鼎基公司提供具有相关鉴定资质的第三方鉴定机构信息及材料。2013年7月1日，高旻、陶文虎向原审法院递交说明，告知无法寻找到符合条件的鉴定机构。
（2011）吴江民初字第195号案审理过程中，高旻、陶文虎申请对1706号房屋是否存在质量问题（包括渗漏、裂缝、墙体砌筑砂浆强度）进行司法鉴定，如存在质量问题并制定相应的维修方案。东南公司于2011年5月10日出具报告，结论如下：1、局部屋面和门窗周边墙面有渗漏现象；2、砌体填充墙与混凝土梁连接处开裂，砌体填充墙开裂；3、现场检测的砌筑砂浆抗压强度分别为14.5Mpa、14.5Mpa、11.8Mpa，由于双方未提供墙体砌筑砂浆强度设计等级要求，因此对于砌筑砂浆抗压强度是否符合设计要求不予评价。上述第1、2条均属于施工质量问题，对房屋的使用功能及观瞻有一定影响。同时针对上述质量问题，提出以下修复方案：1、门窗周边渗漏的处理方法：修复范围为有渗漏的门窗周边墙面，修复方法为铲除渗漏处门窗侧面或者底部的粉刷层至基层，清除门窗框与墙间原填充材料并重新用柔性材料（发泡聚苯乙烯、闭孔泡沫塑料等）分层填塞密实。门窗套表面用1：2.5水泥砂浆粉刷，室内外两边与门窗框间应留出5mm＊8mm凹槽，槽口用密封材料嵌填、封严。清洗对应于室内墙面渗漏痕迹范围的外墙面砖并扩大2块面砖，用JS防水乳胶调成腻子对墙面砖接缝处分二遍勾缝。待表面干燥后对墙面砖表面喷涂两遍有机硅防水剂。2、门窗周边室内墙面渗漏痕迹和顶棚渗漏痕迹的处理方法：修复范围为有渗漏痕迹的室内墙面或者顶棚并向边缘扩大100mm，修复方法为清除（打磨）内墙面涂料、腻子层，按照原设计要求重新批刮腻子、喷（刷）内墙涂料。修复用的乳胶漆颜色应与原墙面乳胶漆颜色一致。3、屋面渗漏的处理方法：修复范围为有渗漏痕迹的屋面板，修复方法为在对于于顶板渗漏点的屋面原防水层上用300mm＊300mmSBS防水卷材料铺贴覆盖，铺贴前应先清除干净原防水层表面，喷涂基层处理剂。按原设计要求恢复因铺贴防水卷材而需要凿除的屋面保护层。4、墙体与混凝土剪力墙、混凝土剪力墙、混凝土梁连接开裂的处理方法：修复范围为连接处有开裂的位置，修复方法为沿砌体填充墙与混凝土剪力墙、混凝土梁连接处裂缝，凿除两边粉刷层至基层，凿除宽度分别为150mm和150mm。清除干净墙体与混凝土剪力墙、混凝土梁之间原告嵌缝砂浆，重新嵌缝。沿连接处设置网眼为10mm＊10mm的钢丝网片，钢丝网片与两边搭接为100mm。按照原设计要求重新粉刷墙面抹灰层、内墙涂料。5、墙体开裂的处理方法：修复范围为墙体裂缝位置，修复方法为沿墙体裂缝处凿除两边粉刷层至基层，凿除总宽度为200mm。沿裂缝处设置网眼为10mm＊10mm的钢丝网片，钢丝网片与两边搭接为100mm。按照原设计要求重新粉刷墙面抹灰层、内墙涂料。鉴定费用15000元，由陶文虎支付。
（2011）吴江民初字第195号案二审审理过程中，高旻、陶文虎与鼎基公司经协商一致后，由鼎基公司依据东南公司上述结论对1706室存在的上述问题进行了修复。
高旻、陶文虎认为鼎基公司修复后房屋仍存在渗漏、裂缝等问题，于2013年7月26日就修复后存在的问题申请司法鉴定，并要求制定相应的维修方案及评估修复费用。东南公司于2013年11月4日出具报告，结论如下：1、局部屋面和墙面有轻微渗漏现象；2、局部墙面有裂缝现象。上述项目均属于施工质量问题，对房屋的使用功能及观瞻有一定影响。同时针对上述质量问题，提出以下修复方案：1、屋面渗漏的处理方法：修复范围：有渗漏痕迹的屋面板，修复方法：（1）铲除图2（示意图详见鉴定报告）所示范围1内的粉刷和防水卷材等至女儿墙基层、范围2屋面防水层及以上面层，按原设计要求重新施工上述铲除的防水层、面层等，新铺贴防水卷材与原卷材搭接长度不应小于80mm；（2）铲除板底渗漏痕迹面层至混凝土板，按原设计要求重新施工该面层。2、墙面渗漏的处理方法：修复范围：有渗漏痕迹的墙面，修复方法：（1）在对应于内墙面渗漏点的外墙面上，凿除较渗漏痕迹四周扩大30cm范围内的现有粉刷层至基层，按照原设计要求重新粉刷墙面抹灰层、内墙涂料；（2）铲除内墙面渗漏痕迹面层至混凝土墙，按原设计要求重新施工该面层。3、墙面裂缝的处理方法：修复范围：墙面裂缝位置，修复方法：（1）沿墙面裂缝处凿除两边粉刷层至基层，凿除总宽度为200mm；（2）对无钢丝网的墙面，沿裂缝处设置网眼为10mm×10mm的钢丝网片，钢丝网片与两边搭接为100mm；（3）按照原设计要求重新粉刷墙面抹灰层、内墙涂料。鉴定费12000元，由陶文虎支付。
苏州正华工程造价咨询有限公司（以下简称正华公司）于2014年2月27日出具评估报告，结论为：上述修复工程的标底价为4143.12元。评估费500元，由陶文虎支付。
（2011）吴江民初字第195号案审理过程中，高旻、陶文虎申请对1706室的月平均租金进行评估。原审法院依法委托江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司（以下简称国众联公司）于2011年3月15日出具估价报告，结论为：自2009年8月31日至今的毛坯房月平均租金为1800元／月，按精装修标准（家电家具齐全）的月平均租金为4100元／月。鉴定费用2450元，由陶文虎支付。
上述事实，由（2011）吴江民初字第0195号案卷材料、相关鉴定报告、当事人陈述等证据予以证实。
原审原告高旻、陶文虎的诉讼请求为，请求判令：鼎基公司对房屋存在的质量问题进行修复，后变更为由鼎基公司赔偿修复费用，按外侧修复方式恢复保温层达到设计要求，支付逾期交房的租金损失（自2009年8月31日至修复之日止，按月租金4100元计算）、逾期办证违约金541元，赔偿装修损失109723元，本案诉讼费、鉴定费由鼎基公司承担。
原审法院认为本案存在以下争议焦点：
1、鼎基公司应按何标准赔偿高旻、陶文虎租金损失。
高旻、陶文虎认为，鼎基公司应按精装修房出租标准4100元／月赔偿租金损失，鼎基公司认为应按毛坯房出租标准1800元／月赔偿租金损失，后同意按相当于普通装修房出租标准的3000元／月赔偿租金损失。原审法院认为，高旻、陶文虎主张的租金损失实为逾期交房违约金。合同约定的逾期交房违约金为按已付房款每日万分之一点五计算，即使与评估的精装修房租金水平相比亦过高，应予降低。高旻、陶文虎尚未对房屋进行装修，要求按精装修房租金标准计算违约金，显属无理。考虑高旻、陶文虎须对房屋装修后才能出租，鼎基公司同意按相当于普通装修房出租标准的3000元／月计算违约金，应属合理，原审法院予以确认。
2、苏州正华工程造价咨询有限公司出具的修复工程费用评估报告是否应予采信。
高旻、陶文虎认为报告于2014年2月27日作出，但报告记载的技术负责人签章有效期为2013年12月；报告记载的外墙保温层使用材料与实际交付房屋的外墙保温材料不符；报告只计算了理论值，实际不具有可操作性。正华公司于2014年3月27日函复：1、由于造价师延续注册，市造价处下发新证章需一定时间，于2014年3月收到新证章；2、质量鉴定报告要求按原设计图纸恢复，后由法院提供原施工竣工图纸，盖竣工章，正华公司按竣工图纸编制；3、编制此预算是本着实事求是、客观公正的原则。高旻、陶文虎最后一次庭审中提出，该评估报告材料费明细清单中一项膨胀螺栓为0.0105，经测算为0.05个，市场上不可能买到；合金钢钻头0.0677个，也不可能施工中用到，石油液化气0.08千克，也不可能在施工中用到；脚手架金额为533.07元，诉争房屋楼层为17-18层，不可能以该金额搭脚手架；垂直运输费用40.5元，但垂直运输机械却未标明类型规格。原审法院认为：高旻、陶文虎在异议期内提出的异议已得到正华公司书面解释，解释合理。对高旻、陶文虎超过异议期提出的异议，经与评估报告核对，膨胀螺栓0.0105个的单位为百套，合金钢钻头、脚手架非一次性报废使用。高旻、陶文虎未举证石油液化气在修复中不可能用到。垂直运输非必须使用机械。故正华公司出具的评估报告程序合法，无证据证明内容错误，原审法院予以采信。
3、鼎基公司是否应赔偿高旻、陶文虎装修损失。
高旻、陶文虎认为：其前后二次与装修公司签订合同，预算差额为109723元，提供2010年5月15日陶文虎与苏州旭日装饰工程有限公司苏州分公司（以下简称旭日公司）签订的《住宅装饰工程合同》一份，旭日公司于2010年5月15日出具的预算书，预算金额251145元，于2011年12月3日出具的预算书，预算金额为360868元，证明二者差额为109723元。同时主张其已为装修支付设计费、装修费、材料费合计178989元。鼎基公司对高旻、陶文虎提供的证据的真实性不予认可，认为：高旻、陶文虎在2010年5月15日签订装修合同时，已经因为房屋质量问题与鼎基公司发生纠纷，其仍然与装修公司签订装修合同，损失应自行承担。高旻、陶文虎主张的损失没有实际发生，该损失也是鼎基公司无法预见的，并且两份预算书装修部分内容不一致。原审法院认为：高旻、陶文虎主张的普通装修损失与租金损失均为逾期交房违约金的表现形式，二者只能择一适用。原审法院已确定鼎基公司应承担包含房屋修复期间在内的按普通装修标准计算的违约金，高旻、陶文虎的普通装修损失弥补已体现在按租金损失计算的违约金中。高旻、陶文虎主张的超过普通装修水平的装修损失，超过鼎基公司在签订商品房买卖合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失范围，不予支持。
综上，原审法院认为：高旻、陶文虎向鼎基公司购买的房屋存在外墙保温层厚度不达标、修复后仍存在的渗漏、裂缝问题，鼎基公司应承担修复责任及因此产生的鉴定费用。外保温层的修复可采二种修复方式，高旻、陶文虎要求采用外侧修复方式，但无符合条件的鉴定机构出具修复方案，且经原审法院了解，外侧修复方案费用高昂，且可能涉及其他住户权益，故对高旻、陶文虎的该项请求不予支持。高旻、陶文虎要求鼎基公司承担修复渗漏、裂缝问题的费用，原审法院予以支持。修复费用经评估为4143.12元，鼎基公司应按此支付，并承担鉴定是否需要修复的鉴定费用及评估费用。高旻、陶文虎在（2011）吴江民初字第0195号案中申请对渗漏、裂缝问题进行鉴定，产生鉴定费用，鼎基公司自行修复，修复后经鉴定仍需修复，故鼎基公司应承担（2011）吴江民初字第0195号案中产生的鉴定费用。高旻、陶文虎原要求鼎基公司按修复后仍需修复的方案修复，为此委托鉴定机构产生鉴定费用，后高旻、陶文虎虽变更请求，但修复问题的产生系鼎基公司交付的房屋存在质量问题引发，故该笔鉴定费用仍应由鼎基公司承担。高旻、陶文虎主张的租金损失实为逾期交房违约金。高旻、陶文虎虽接受了房屋钥匙，但一直与鼎基公司就房屋质量进行交涉，鼎基公司应支付违约金。高旻、陶文虎要求鼎基公司赔偿租金损失至修复完成，在高旻、陶文虎变更要求赔偿修复费用的情况下，应支付至鼎基公司履行完毕赔偿义务时止。高旻、陶文虎要求鼎基公司支付逾期办证费用541元，鼎基公司表示同意，原审法院予以确认。高旻、陶文虎要求赔偿装修损失，于法无据。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告苏州鼎基房地产开发有限公司本判决生效之日起五日内赔偿原告高旻、陶文虎修复费用4143.12元。二、被告苏州鼎基房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付原告高旻、陶文虎逾期交房违约金（自2009年8月31日至履行完毕上述第一条义务止，按3000元／月计算）三、被告苏州鼎基房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付原告高旻、陶文虎逾期办证违约金541元。四、驳回原告高旻、陶文虎的其他诉讼请求。案件受理费5467元，鉴定、评估费48550元，合计54017元，由高旻、陶文虎负担3262元，苏州鼎基房地产开发有限公司负担50755元。
上诉人高旻、陶文虎不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决判令鼎基公司支付逾期交房违约金至其支付修复费用之日，忽略了外墙保温不合格的问题至今未解决影响上诉人正常生活的事实。外墙保温问题未解决，涉案房屋不具备交付条件，逾期交房违约金至少应计算至房屋所有质量问题均得到解决之日止。原审判决对上诉人要求按照设计要求恢复外墙保温层的主张未予支持完全错误。原审判决以经过了解为由认定从外侧修复保温层费用高昂没有依据。本案一审中，双方当事人均同意从外侧修复保温层并提出了鉴定申请。外墙保温层不合格也会涉及到其他住户权益，系鼎基公司的偷工减料行为导致外墙保温层不合格，侵害了该幢房屋所有住户的合法权益。如采用内侧修复方案会给上诉人权益造成侵害，原审法院没有注意公平合理，没有保护上诉人合法权益。关于外墙保温层的质量问题，上诉人并不具备专业知识，相对处于弱势地位，相关规定要求外墙保温层厚度需达到强制标准，但原审法院对此不理不睬，保护了违法者，认识偏颇。请求撤销原审判决第二项、第四项，依法改判鼎基公司按照3000元／月的标准自2009年8月31日起支付逾期交房违约金至修复费用和外墙保温层恢复到原设计要求之日止；支持上诉人要求鼎基公司恢复外墙保温层至原设计要求为止的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人鼎基公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，对判决无异议。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明：吴江市建设局于2009年6月23日就涉案工程颁发《房地产开发项目交付使用备案通知书》，认为该建设工程符合交付使用条件，同意备案。高旻、陶文虎于2010年7月29日取得涉案房屋的房屋所有权登记，于2010年8月15日取得涉案房屋土地使用权登记。
二审中，高旻、陶文虎主张涉案房屋外墙保温层厚度不符合设计要求会影响到室内的取暖和制冷，不排除外墙脱落的可能性，直接影响到上诉人的正常居住，在外墙保温层尚未恢复至原设计标准的情况下，不具备合格房屋的交付条件，民用建筑节能强制性标准有相关规定可以支持上诉人的观点，要求铲除重做。鼎基公司认为外保温层厚度不达标属于房屋质量瑕疵问题，其实质上并不严重影响到居住功能，内侧修复具有可行性，愿意配合上诉人进行内侧修复。
上述事实，由涉案房屋的交付使用备案通知书、产权登记证明及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，依据《中华人民共和国节约能源法》第三十五条、第三十六条，《民用建筑节能条例》第二条第二款之规定，民用建筑节能是指在保证建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。工程建设需遵循建筑节能标准，建设单位组织竣工验收，应当对民用建筑是否符合民用建筑节能强制性标准进行查验，房地产开发企业在销售房屋时应向购买人明示所销售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息，在房屋买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明，并对其真实性、准确性负责。鼎基公司作为房地产开发企业，应当保证其交付的房屋符合民用建筑节能强制性标准，否则即构成违约，应当承担相应的违约责任。
方建公司出具的司法鉴定意见证实涉案房屋的外墙保温层厚度未达到规范要求，应判定为不合格，当事人双方对此未提出异议，本院予以采信。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
关于外墙保温层厚度不合格应当如何处理的问题。高旻、陶文虎要求从建筑物外侧进行修复，鼎基公司在本案一审中对此予以认可，但鉴定人东南公司答复初步了解案情后无法对修复方案进行鉴定；双方当事人也未找到其他有资质的鉴定机构出具从外侧进行保温层修复的修复方案。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证实。现高旻、陶文虎坚持认为应从建筑物外侧对涉案房屋外墙保温层进行修复并使其达到设计要求，但未能提供证据证实外侧修复具有现实的可能性，其主张证据不足，原审法院未予采信并无不当。
关于因外墙保温层及房屋渗漏、裂缝问题所造成损失的计算问题。（2011）吴江民初字第0195号案中，鼎基公司明确表示愿意按照房屋设计单位上海都市建筑设计有限公司出具的热工计算方案进行修复并赔偿相应的损失；高旻、陶文虎坚持进行外部修复，但鉴定人东南公司明确告知无法出具修复方案。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，高旻、陶文虎坚持选择外部修复的主张直接导致了损失的进一步扩大，原审法院对其将租金损失计算至通过外部修复达到设计要求之日止的主张未予支持并无不当。本院对高旻、陶文虎的该项上诉主张不予支持。
综上，上诉人高旻、陶文虎的全部上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费5467元，由上诉人高旻、陶文虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年十月十六日
书 记 员 李 昂