湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初4033号原告（反诉被告）：李坚，男，1978年1月23日出生，汉族。原告（反诉被告）：郭晓萍，女，1979年3月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴智胜，湖南福城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李柏成，湖南福城律师事务所律师。被告（反诉原告）：郴州市美世界房地产开发有限公司。法定代表人：曾楷峰,公司总经理。委托诉讼代理人：邓伍军，男，公司法务。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。原告李坚、郭晓萍与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理，被告美世界公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2018年1月10日裁定驳回其管辖权异议，被告不服向郴州市中级人民法院提起上诉，中院于2018年2月11日裁定驳回上诉，维持本院的裁定。被告美世界公司于2018年3月23日以原告李坚、郭晓萍作为反诉被告提起反诉，本院予以受理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李坚、郭晓萍及其委托诉讼代理人吴智胜、李柏成、被告（反诉原告）美世界公司的委托诉讼代理人邓伍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)李坚、郭晓萍本诉请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金44270元（暂计至2017年9月25日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。被告（反诉原告）美世界公司针对本诉的答辩要点：1、被告没有如期交房是因强降雨雪的恶劣天气、郴州市创建文明城市而对土方外运有严格的时间限制等不可抗力导致，依据合同约定可以据实延期；2、原告未按照合同约定付清所有房款，至今未支付逾期付款违约金，被告享有后履行抗辩权，有权延期交房，且不承担逾期交房的违约责任；3、原告主张的违约金过高，请求法院结合实际情况酌情予以核减。被告（反诉原告）美世界公司反诉请求判令：1、被反诉人李坚、郭晓萍承担逾期支付房款的违约金19600元，判令反诉人有权行使抵销权，将该笔违约金从应付被反诉人的费用（如有）中等额抵销；2本案的诉讼费、保全费由被反诉人承担。原告（反诉被告）李坚、郭晓萍针对反诉的答辩要点：原告（反诉被告）申请的是住房公积金贷款，根据相关规定，必须拿到房屋预告登记证后，才能办理住房公积金贷款的手续，而房屋预告登记证是由美世界公司办理，美世界公司于2016年2月20日才将房屋预告登记证交给原告（反诉被告），导致原告（反诉被告）无法按照合同约定及时办理住房公积金贷款手续，责任完全在美世界公司。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2015年10月25日，买受人李坚、郭晓萍与美世界公司签订一份编号为2013020318E04的《郴州市商品房买卖合同》，约定李坚、郭晓萍购买美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中E栋18E04号房,总价款为569034元。合同第五条约定：买受人以公积金按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）69034元，余款500000元向郴州市公积金中心申请贷款并办理完毕公积金按揭贷款手续申请。买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交公积金中心办理，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按本合同第六条处理。合同第六条约定：买受人未按照合同约定时间付款，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第九条约定：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格，该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府对验收及市政配套、安装之延误。合同第十条第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。合同附件四补充协议第二条第一款约定：本合同所约定的之“日”均指工作日。（二）原告李坚、郭晓萍于2015年10月18日付房款20000元，2015年10月25日付房款49034元，2016年6月8日按揭贷款付房款500000元，共付房款569034元.（三）美世界公司在“美美世界”项目未取得验收合格文件的情况下曾要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至今为止，涉案房屋尚未通过综合验收备案，美世界公司尚未交房给原告。上述合同约定是2016年8月31日前交付，至2017年9月25日，美世界公司已逾期交房389天。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷。《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人自愿签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行.现对双方当事人争议的问题评判如下：一、原告要求美世界公司支付逾期交房违约金应否支持，如支持，违约金数额多少（一）根据查明的事实，美世界公司至今未按约定履行交房义务，构成违约，故原告要求其承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称“美世界公司逾期交房主要是施工期间恶劣天气和郴州市创文明城市等原因导致，属于不可抗力，应免除责任”。本院认为，因被告提交的证据不足以证明其所称的上述情况符合“不可抗力”的构成要件，不足以证明其至今尚未交房是上述原因所致，故对美世界公司的该辩称意见，本院不予采信。被告辩称“原告逾期支付购房款，按照合同约定，被告有权拒实顺延交房”。本院认为，被告美世界公司未能举证证明存在上述合同第九条约定的可以延期交房的情形，且合同第九条第二款第二项约定为“如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项，出卖人可据实予以延期”，本案中，原告在合同约定的交付期限届满时，付清了全部购房款，故对被告的该辩称意见，本院亦不予采信。（二）原告主张逾期交房违约金按照合同约定“已付购房款每日万分之二”计算，被告美世界公司抗辩计算标准过高，请求予以核减。被告美世界公司提交的从赶集网下载的美世界周边出租房价格拟证明该计算标准已超过造成损失的30%，本院认为，该证据系从赶集网下载不足以证明其目的，本院不予采信；被告美世界公司提交的《郴州市中级人民法院判决书（2018）湘10民终995号民事判决书》复印件，拟证明原告的诉请违约金过高，属可调整范围。该民事判决书所调整的商品房买卖合同纠纷的逾期交房违约金，不是本案被告美世界公司开发的商品房，且不在同一地段，与本案不具有关联性，故本院不予采信。上述合同约定的在继续履行合同的情况下计算逾期交房违约金、逾期付款违约金的标准是相同的，均是按每日万分之二计算，美世界公司提交的证据不足以证明该计算标准已超过造成损失的30%，且美世界公司反诉时亦是按照上述标准主张逾期付款违约金，因此美世界公司请求调减违约金，本院不予支持。故被告美世界公司应支付的逾期交房违约金为44270元（569034元×0.0002元/天×389天,暂从2016年8月31日计算至2017年9月25日，以后另行计算至涉案房屋实际交付之日止）。三、美世界公司反诉请求李坚、郭晓萍支付逾期付款违约应否支持，如应支持，数额多少。按照《郴州市商品房买卖合同》第五条约定，保证所贷款项在签订合同（2015年10月25日签订）后30日内付至美世界公司。双方均有履行合同约定的义务。原告（反诉被告）李坚、郭晓萍在履行付款义务过程中，并未向美世界公司提出因无法在合同约定的期限内付款而需协商变更付款时间；双方签订的《郴州市商品房买卖合同》中约定：“买受人通过出卖人向住房公积金中心申请贷款，应当向出卖人出具授权委托书”……，原告（反诉被告）提交的光盘、照片等证据并不能证明双方经协商变更了付款时间，也不能证明向住房公积金中心申请贷款手续是原告（反诉被告）李坚、郭晓萍委托被告（反诉原告）美世界公司全权办理的。故对原告（反诉被告）辩称美世界公司于2016年2月20日才将房屋预告登记证交给原告（反诉被告），导致原告（反诉被告）无法按照合同约定及时办理住房公积金贷款手续，责任完全在美世界公司的意见，本院不予支持；根据合同第五条的约定，以及附件四补充协议第二条第一款约定的“本合同所约定的之‘日’均为工作日”，本院认为，原告应在签订合同后30个工作日之次日(即在2015年12月5日前)将购房款付给美世界公司较为合理，但原告直到2016年6月8日才付清全部购房款，逾期187天，构成违约，故美世界公司要求李坚、郭晓萍按照合同约定支付逾期付款违约金，符合法律规定，本院予以支持。双方在合同第六条约定，逾期付款违约金每日按“逾期应付款万分之二”计算，原告应支付逾期付款违约金18700元（500000元×0.0002元/天×187天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李坚、郭晓萍逾期交房违约金44270元（569034元元×0.0002元/天×389天,暂从2016年8月31日计算至2017年9月25日，之后的违约金按相同标准计算至实际交房之日止）；二、原告（反诉被告）李坚、郭晓萍在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司逾期付款违约金18700元，该款在被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司应支付的违约金中抵扣；三、驳回被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费907元，财产保全费463元,共计1370元，由被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担。反诉受理费145，由被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担7元，由原告（反诉被告）李坚、郭晓萍负担138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  杨宗文人民陪审员  柳光文人民陪审员  李一庆二〇一八年七月三十日书 记 员  张 靓附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。