湖南省双牌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1123民初638号
原告（执行案外人）：李东霞，女，汉族，个体户。
委托诉讼代理人：蒋隆旭，双牌县峦山法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）:廖文华，男，汉族，农民。
被告（申请执行人）:刘吉鸾，女，汉族，农民。
委托诉讼代理人：廖文华，男，汉族，农民。
被告（被执行人）:潘新学，男，汉族，农民。
原告李东霞与被告廖文华、刘吉鸾、潘新学案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告李东霞及其委托诉讼代理人蒋隆旭、被告廖文华、被告潘新学均到庭参加诉讼，被告刘吉鸾委托被告廖文华参与诉讼。本案现已审理终结。
原告李东霞向本院提出诉讼请求：1.双牌县人民法院立即停止对位于永州市冷水滩区零陵中路864号1栋405号房屋的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月31日，原告与被告潘新学签订了售房协议书，被告潘新学将其位于永州市冷水滩区零陵中路864号1栋405号房屋出售给了原告。合同签订后，原告已支付了全部购房款，只有办理过户手续20000元押金未付，按合同约定，对于该款原告应在被告潘新学配合原告办理房屋过户手续后才能支付，并且被告潘新学已将该房屋交付原告使用至今，根据《合同法》和《物权法》的规定，原告已取得该房屋的所有权。因被告廖文华、刘吉鸾作为执行案件的申请人申请双牌县人民法院执行了原告所购买的该房屋，为此，原告向双牌县人民法院提出了执行案外人异议，但双牌县人民法院于2016年8月19日作出（2016）湘1123执异10号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请。冷水滩区人民法院作出的判决书已明确原告与被告潘新学之间的房屋买卖合同有效，只是驳回原告提出的后续购房款35000元的理由，前述裁定认定的事实不清，故请法院依法支持原告的诉讼请求。
被告廖文华、刘吉鸾辩称，被告廖文华与被告潘新学是朋友关系，被告潘新学向被告廖文华、刘吉鸾借了款没按约偿还，本案所涉房屋系被告潘新学的，被告廖文华、刘吉鸾依法要求查封该房屋是合法有效的。
被告潘新学辩称，2015年5月，被告潘新学经朋友蒋桂云介绍认识原告，三日后被告潘新学与原告同居生活在被告潘新学购买的位于冷水滩区第一街尚品公寓405房。在同居期间，时常有债权人来向被告潘新学催债，并提出将房屋折价190000元（含后续房款）抵债。后经原告劝说，为使房屋不受损失，原告与被告潘新学设立了虚假房屋买卖。为遮掩债权人耳目，2015年7月20日，原告叫被告潘新学一同到工商银行以被告潘新学的身份开设了银行卡，同年8月4日、5日，原告两次取款叫被告潘新学配合签字，8月6日原告将银行卡返还给被告潘新学，并于当晚劝说被告潘新学向原告出具了两张空白收条。被告潘新学轻信原告能到法院弄到相关的凭据打发债权人，对于同年9月24日的诉讼，被告潘新学起初全力配合原告，当庭审进入尾声时被告潘新学方知是原告精心设计的圈套，企图将被告潘新学的房屋据为己有。事实上，自始至终，被告从未收到过原告交来的款项。由于当时原告与被告潘新学正是在以夫妻名义同居生活在一起的阶段，银行卡一直是由原告使用，对于原告汇入被告潘新学账户的105000元，被告潘新学一概不知。现有蒋桂云出具的书面证据证实当初原告买房是假，索取金钱是真。因此，由原告的行为而造成的损失以及本案诉讼费由原告负担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《售房协议书》，因被告潘新学在该协议书上签了名，且原告提供了银行转账凭据、被告潘新学出具的收条及（2015）永冷民初字第2192号民事判决书予以佐证，该证据可以作为本案认定事实的依据，能够证明原告向被告潘新学购买房屋的事实；2.原告提供的汇款凭证及收条，因收款的银行账号系被告潘新学的银行卡号，收条又是被告潘新学出具，两证据之间能够相互印证，且被告潘新学没有提供合法有效的相反证据予以推翻该证据所证明的内容，该证据可以作为本案认定事实的依据，能够证明原告通过转账方式支付被告潘新学购房款105000元的事实：3.原告提供的缴纳物业管理费的收据，被告潘新学没有提供合法有效的相反的证据推翻该证据所证明的内容，可以作为本案认定事实的依据；4.（2015）永冷民初字第2192号民事判决书，该判决系生效裁判文书，可以作为本案认定事实的依据，能够证明原告共支付被告潘新学购房款135000元，其中包括蒋桂云代原告付款30000元；5.原告提供的录音资料，关于原告用于证明原告催促被告潘新学协助办理房产过户登记手续的录音，因被告潘新学没有否认其不是录音中的谈话对象，也没有提供合法有效的相反的证据予以推翻该证据证明的内容，故该证据可以作为本案认定事实的依据；对于原告用于证明被告廖文华及被告潘新学要求原告返还房屋的事实，因被告廖文华不予认可，且该录音内容与本案不具有关联性，不能作为本案认定事实的依据；6.原告提供的湖南省行政事业单位往来结算收据，因该收据上加盖了本院执行标的款项票据专用章，原告向本院补交购房款20000元的事实存在，可以作为本案认定事实的依据；7.被告潘新学提供的蒋桂云出具的声明，因证人蒋桂云没有出庭作证，不符合证据规则的有关规定，不能作为本案认定事实的依据。
本院依职权调取了三份证据：1.（2016）湘1123民初101号民事判决书，2.（2016）湘1123执83号执行裁定书，3.（2016）湘1123执异10号民事裁定书，该三份证据系生效裁判文书，可以作为本案认定事实的依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年7月31日，经案外人蒋桂云介绍，原告李东霞与被告潘新学签订了一份《售房协议书》，该协议书约定的主要内容：被告潘新学以155000元的价格将自己购买的位于冷水滩区零陵中路864号1栋405号面积约为40平方米的一套住房出售给原告，此价格含被告潘新学已配置的彩电、冰箱、洗衣机、热水器、空调、抽油烟机各一台，沐浴器、机顶盒、沙发各一套，大床一张；办理该房屋两证的手续费以及后续房款相关事宜概由原告负责，被告潘新学配合过户签字；协议签字生效之日起，被告潘新学收到原告交付全额房款后交易终结。签订协议的当天，原告通过转账方式给付被告潘新学购房款105000元，另外，蒋桂云代原告给付被告潘新学购房款30000元，上述两笔共计原告已给付被告潘新学购房款135000元，尚欠购房款20000元未付。被告潘新学在收到上述购房款后，即将出卖的房屋及家具家电交付原告占有使用，并将永房权证冷字第7140137**号房屋所有权证也交付给了原告。之后原告要求被告潘新学协助办理产权过户登记手续，被告以原告未付清其房款以及应向开发商缴纳的房屋尾款未结清为由而拒绝。为此，原告于2015年9月24日向冷水滩区人民法院提起诉讼，要求该法院判令被告潘新学配合其办理房屋产权证过户手续，该法院审理后认为原告未付清被告潘新学购房款，办理产权过户的条件未成就，依法作出了（2015）永冷民初字第2192号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。
2016年3月16日，被告廖文华、刘吉鸾向本院提起诉讼，要求被告潘新学偿还于2014年8月1日向其两人所借的借款138000元，本院依法作出了（2016）湘1123民初101号民事判决书，判决被告潘新学于该判决生效之日起15日内偿还被告廖文华、刘吉鸾借款138000元。在该判决生效及履行期限届满后，被告廖文华、刘吉鸾向本院申请强制执行，本院依法作出了（2016）湘1123执83号民事裁定书，裁定查封潘新学所有的位于永州市冷水滩区零陵中路864号1栋405号、其产权证号为永房权证冷字第7140137**号、建筑面积为43.05平方米的房屋，查封期限为三年。之后，原告对该裁定提出了案外人执行异议，原告提出本院查封的房屋是其向被告潘新学善意取得的房屋，其与被告潘新学签订的房屋买卖合同是合法有效的，且其购买该房屋的时间已很久，该房屋属其所有，本院将该房屋作为标的物执行是错误的，要求本院停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封。本院经审查认为原告拒绝给付剩余购房款，没有取得房屋产权的全部构成条件，原告提出的异议不成立。本院依法作出了（2016）湘1123执异10号民事裁定书，裁定驳回了原告提出的异议。为此，原告向本院提起案外人执行异议之诉，要求本院立即停止对位于永州市冷水滩区零陵中路864号1栋405号房屋的强制执行，并解除查封。
另查明，原告李东霞于2017年4月19日向本院补交了下欠的20000元购房款。
还查明，本案在诉讼过程中，为向被告廖文华、刘吉鸾公告送达本案相关法律文书，原告支付公告费260元。
本院认为：本案争议焦点为：原告李东霞与被告潘新学签订的《售房协议书》是否有效，未变更该不动产登记是否必然不发生物权变动的效果，对该诉争的房产原告李东霞是否享有足以排除强制执行的事实。
于2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该条规定系对不动产物权登记生效原则的确认。于2015年5月5日施行的《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该两条法律规定并不矛盾冲突，应将《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条视为《中华人民共和国物权法》第九条但书的“法律另有规定的除外”情形，系对不动产登记生效原则的例外规定。
就是说，不动产权属权证书和不动产登记是权利人享有该不动产物权的证明，是物权归属的有力证据，具有证据资格，但该不动产登记仅是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，是一种推定效力，并不是认定权利义务的唯一依据，更不具备创设具体的权利义务关系的能力。当实际权利人与登记权利人不一致时，是否享有对登记不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体关系。也即未变更不动产登记并不必然不发生物权变动的效果。
本案中，原告李东霞与被告潘新学签订的《售房协议书》系双方真实意思的表示，内容合法，为依法成立之有效合同，受法律保护。在原告与被告签订《售房协议书》成立后，原告即向被告潘新学支付了135000元款购购房。因协议没有约定何时交清房款，也没有约定房屋产权过户手续是交清全部房款后办理，还是交付部分房款办理，因此原告在没有交清全部房款前要求被告潘新学协助办理房屋过户手续、后将剩余房款按执行法院的要求交付双牌县人民法院的行为，既未违约亦无不当。被告潘新学在收到135000元购房款后即将房屋交付原告使用，至今一直由原告占有、居住。至于房产登记，根据售房协议约定，被告潘新学负有协助原告办理产权过户手续的义务，但被告潘新学没有履行协议约定的义务，没有协助办理变更登记。因此，没有变更登记的责任不在于原告。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，原告李东霞对诉争的房产享有足以排除强制执行的事实，有权对涉争议的房产提出执行异议，不能仅凭没有办理变更登记就否认原告对诉争房屋所享有的合法权益。故对原告的诉请，本院予以支持。
综上所述，本院对原告的诉请均予以支持。依照《中华人民共和国合物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
解除对位于永州市冷水滩区零陵中路864号1栋405号房屋的查封，并停止对该房屋的强制执行。
案件受理费100元，公告费260元，合计360元，由被告廖文华、刘吉鸾各负担180元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 成春林
审 判 员 何 潘
人民陪审员 唐厚国
二〇一七年五月十五日
书 记 员 周 瑛
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。