上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第610号
原告（反诉被告）上海雅纯投资咨询有限公司，住所上海市黄浦区傅家街65号南楼323室。
法定代表人JOANNANGANCHEUNG，总经理。
委托代理人张昭国，上海劲力律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海旺伟商贸有限公司，住所上海市松江区九亭镇沪亭南路50号1层。
法定代表人戴志伟，董事长。
委托代理人程彩云，女，该单位工作。
委托代理人倪擎，北京市中银律师事务所上海分所律师。
原告上海雅纯投资咨询有限公司与被告上海旺伟商贸有限公司、反诉原告上海雅纯投资咨询有限公司与反诉被告上海旺伟商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪文青独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）上海雅纯投资咨询有限公司的委托代理人张昭国，被告（反诉原告）上海旺伟商贸有限公司的委托代理人程彩云、倪擎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海雅纯投资咨询有限公司诉称，2012年11月18日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将其位于上海市某路某号的房屋出租给被告，租赁期限自2012年12月1日起至2017年11月30日止，2012年12月1日至2014年11月30日期间的月租金为人民币60000元（以下币种均为人民币），租金按每三个月为一期支付，被告于2012年11月20日前支付首期租金，以后每期租金支付时间为该期首月开始的前十五日前支付，被告逾期支付的，每逾期一日，每日按应付日租金的一倍向原告支付违约金。合同签订后，被告在租赁期限内未按期支付租金、水、电、燃气、物业管理费等费用，经原告催告后七日内仍不支付，被告构成根本性违约。2014年1月7日，原被告解除房屋租赁合同，双方于1月14日办理了房屋交接手续。现原告要求被告支付1、2013年12月1日至2014年1月7日期间租金74000元；2、2014年1月8日至2014年1月14日期间的使用费14000元；3、迟延支付租金及使用费的违约金（自2013年11月17日起至被告实际支付之日止，按日租金的20%计算）；4、违约导致合同解除的违约金360000元；5、水费2091.70元、电费21163.10元；6、2014年1月的物业管理费5038.30元。
被告上海旺伟商贸有限公司辩称，因合同约定的租金过高，且由于原告的原因导致被告无法正常使用系争房屋，被告未能按期支付租金，原告提出解除租赁合同，被告亦同意，故涉案租赁合同解除日为2014年1月7日，被告同意原告第一项诉请，第二项诉请是合同解除后，原告没有另行出租造成的扩大损失，被告不同意承担，现被告要求法院将违约导致合同解除的违约金金额调低至相当于一至两个月的租金金额，而原告的第三项诉请属重复计算，被告不予接受，物业管理费支付至2013年12月底，水、电�已付清。
反诉原告上海旺伟商贸有限公司反诉称，2012年11月18日，反诉原被告签订房屋租赁合同，承租系争房屋，根据合同约定，反诉原告在支付首期租金、保证金、物业管理费等各项费用同时，还需向反诉被告支付店铺转让费130000元，该费用是反诉被告遗留在系争房屋内的诸如冰箱、灶台、冰柜、电脑、收银台等餐饮用厨房设施设备一并转让给反诉原告的对价，2012年11月19日，反诉原告向反诉被告支付了转让费130000元。实际履行中，由于反诉被告隐瞒了之前系争房屋中存在的诸多未解决的法律纷争事宜，导致反诉原告时常收到诸如法院传票、债务人上门付债等情况的发生，严重影响反诉原告的正常经营活动，虽反诉原告为减少损失曾联络案外人准备通过受让店铺经营权的方式继续承租系争房屋，但反诉被告不予同意，致使反诉原告的经营更加举步维艰。2013年12月30日，反诉原告收到反诉被告发送的要求提前解除合同的律师函，反诉原告表示同意，并要求在返还系争房屋时，由反诉被告一并返还保证金及转让费。2014年1月14日，反诉原被告签署的交房验收单显示，退租后反诉原告搬走的诸如保温台、蒸菜台、灶台、热水器等厨房用品共九件，均属反诉原告承租期间自行购置的，其余物品在反诉原告承租时已在系争房屋内，反诉原告支付了130000元转让费却并未收到反诉被告交付的任何物品或设施设备，故反诉要求反诉被告返还保证金180000元及转让费130000元。
反诉被告上海雅纯投资咨询有限公司辩称，确认收取反诉原告支付的保证金180000元及转让费130000元，但保证金应抵充违约金；而设施、设备等已按约定转让给了反诉原告，反诉原告迁出时未一并搬离的行为表示其对上述物品自动放弃，故不同意返还转让费130000元。
经审理查明，2012年11月18日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市某路某号房屋出租给被告，用途为餐饮，租赁期限自2012年12月1日起至2017年11月30日止，2012年12月1日至2014年11月30日期间的月租金为人民币60000元，先付后租，租金按每三个月为一期支付，被告于2012年11月20日前支付第一期三个月的租金，以后每期租金支付时间为该期首月开始的前十五日前支付，被告逾期支付的，每逾期一日，按应付日租金的一倍向原告支付违约金。被告支付原告保证金180000元、转让费130000元，租赁期内，由被告承担物业管理费、水费、电费、煤气费等相关费用，双方另对违约责任进行了约定。实际履行中，原告按约将系争房屋交付被告使用，并收取保证金180000元及转让费130000元。2013年12月1日起，被告未再向原告支付租金，12月30日，原告向被告发出律师函，要求被告于收到律师函后七�内支付租金及各项费用，否则视为解除合同。2014年1月3日，被告回函表示对原告行使单方面合同解除权不持异议，同意双方于2012年11月18日签订的房屋租赁合同自2014年1月7日起解除，被告将于2014年1月14日将系争房屋返还原告，要求原告于房屋归还之日返还被告保证金180000元及转让费130000元。2014年1月14日，被告迁出系争房屋时将自行购置的物品一并搬离。同年3月，原告起诉来院，要求判如诉请。
审理中，1、原被告对涉案租赁合同于2014年1月7日解除及被告于同年1月14日迁出系争房屋时搬离的物品均系其自行购置均不表异议。原告表示被告未搬离的物品就是其支付转让费购买的物品，被告未一并搬离的行为表示其对上述物品的自动放弃，根据合同约定原告可自行处置，被告无权要求返还，且被告在承租房屋期间已实际使用，不同意返还转让费130000元。被告则表示虽租�合同约定被告应支付原告130000元转让费，但双方并未对转让费涉及的内容进行明确，只是口头约定包括“上海潮江汤餐饮有限公司”所有证照在内的物品、设备，原告虽交付了上述公司的所有证照，但未交付物品、设备，被告不知道物品、设备的明细，但不是迁出系争房屋时未搬离的物品，如是原告所称的上述物品，被告既然支付了转让费，就不存在自动放弃的情况。被告承租系争房屋经营餐饮，使用的是原告注册的“上海潮江汤餐饮有限公司”的所有证照，2014年迁出系争房屋时已将上述证照一并返还。
2、原告提供水、电费情况表，证明被告员工在“发票已收款未付”栏签名，同时提供系争房屋所在大厦物业管理处出具的函件，该函件中物业管理处明确被告尚有水费2091.70元、电费21163.10元，两项共计22914.50元未付，要求被告收到函件后三日内支付。2014年1月14日�被告法定代表人戴志伟在该函件上签名，并注明“发票收到”。原告据此证明被告虽收取发票，但未付其主张的水、电费。被告确认其法定代表人的签名，并表示以现金形式支付水、电费后才收取发票。本院为此向元茂金豪大厦管理处核实水、电费支付情况，该管理处工作人员表示水、电费由管理处代收代付，管理处向房屋使用人开具发票，实际使用人根据发票金额交款，而被告收取发票后未支付上述函件中欠付的水、电费共计22914.50元，该款包括物业管理费原告已支付。原被告对本院核实的上述情况均不表异议。
3、原告表示根据合同约定，逾期支付租金的违约金是每逾期一日，按日租金的一倍支付违约金，在诉请中已自行调低至日租金的20%，而物业管理费则因被告违约，要求其支付2014年1月份整月费用。
反诉查明事实同本诉。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。审理中，原被告对涉案租赁合同于2014年1月7日解除、被告于同年1月14日迁出系争房屋之事实均无异议，本院予以确认。关于本诉，被告确认自2013年12月1日起未再支付租金，原告根据合同约定要求被告支付租金、使用费及逾期付款之违约金，并无不当，可获支持。鉴于原告已自行调低逾期支付租金、使用费的标准，本院予以准许。关于水、电费一节，因被告不能提供相应付款凭证，仅凭发票主张其已付清相关款项，证据不足，同时，原被告对系争房屋所在管理处工作人员关于被告未支付水、电费22914.50元之陈述均不表异议，本院予以确认，被告应承担支付上述款项的责任。原告根据被告的违约事实主张2014年1月一整个月的物业管理费，与事实不符，被告应支付的物业管理费应截止至其实际迁�之日止。基于涉案租赁合同对违约责任进行的约定，原告据此向被告主张合同提前解除之违约金，并无不当，被告表示合同约定的违约金标准过高，请求予以适当减少，本院结合合同实际履行情况等综合因素，对该违约金予以酌定。
关于反诉，反诉原被告对反诉原告于2014年1月14日迁出系争房屋时搬离的物品均系其自行购置均不表异议，本院予以确认。反诉原告关于虽支付转让费但未约定相关内容且反诉被告从未交付之观点有悖常理。审理中，反诉原告表示转让费中包括反诉被告所持有的餐饮公司证照，根据反诉原告承租系争房屋期间实际使用上述证照并于迁出时返还之事实，及反诉原告不认可未搬离物品即是转让费所涉内容，现也不需要由反诉被告返还上述物品，因其反诉主张返还转让费之诉请，与事实不符，故本院难予支持。另，基于涉案租赁合同的解除，反诉原告支付的保证金应由反诉被告予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告上海旺伟商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海雅纯投资咨询有限公司2013年12月1日至2014年1月7日期间租金（该款按房屋租赁合同约定的租金标准计算）；
二、被告上海旺伟商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海雅纯投资咨询有限公司2014年1月8日至2014年1月14日期间房屋使用费（该款参照房屋租赁合同约定的租金标准计算）；
三、被告上海旺伟商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海雅纯投资咨询有限公司逾期支付租金、使用费的违约金（每日以上述判决主文第一、二项金额为本金，自2013年11月17日起至被告实际支付之日止，按该本金20%的标准计算）；
四、被告上海旺伟商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海雅纯投资咨询有限公司2014年1月1日至2014年1月14日期间物业管理费人民币2275.36元；
五、被告上海旺伟商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海雅纯投资咨询有限公司水、电费人民币22914.50元；
六、被告上海旺伟商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海雅纯投资咨询有限公司合同解除违约金人民币120000元；
七、反诉被告上海雅纯投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海旺伟商贸有限公司保证金人民币180000元；
八、对反诉原告上海旺伟商贸有限公司其余的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币8979元（原告预付），减半收取，计人民币4489.50元，由被告负担。
本案反诉受理费人民币2975元（反诉原告预付），反诉原告负担1248元，反诉被告负担1727元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 倪文青
二〇一四年七月四日
书记员 李 昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应�以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。