湖北省咸丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2826民初1385号
原告：邢锐，男，生于1968年2月8日，汉族，住湖北省来凤县，系来凤县民政局干部。
原告：邢秀芳，女，生于1969年11月8日，土家族，住湖北省咸丰县，现住湖北省来凤县，系来凤县职校教师。
原告：邢义芳，女，生于1972年4月29日，汉族，住湖�省咸丰县，现住湖北省恩施市，系恩施市第一实验小学教师。
三原告共同委托诉讼代理人：秦远菊，来凤县经济开发区法律服务所法律工作者。
被告：陈际明，男，生于1966年12月17日，土家族，住湖北省咸丰县。
委托诉讼代理人：蒲琼芳（与陈际明系夫妻关系），住湖北省咸丰县。
原告邢锐、邢秀芳、邢义芳与被告陈际明确认合同效力纠纷一案，本院于2016年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告邢锐及三原告共同委托诉讼代理人秦远菊、被告陈际明委托诉讼代理人蒲琼芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邢锐、邢秀芳、邢义芳向本院提出诉讼请求：1、确认邢祖琅与陈际明达成的房屋买卖协议合法有效；2、陈际明协助办理位于咸丰县二道河路××号（民族中学）的房屋过�手续；3、陈际明承担本案诉讼费。事实和理由：2006年7月14日晚，居住在教育局大院的王儒善老师告诉邢锐、邢秀芳、邢义芳之父邢祖琅（2012年1月1日过世）老财政局旁电杆上贴有售房广告，邢祖琅看后拨打电话联系，经过协商邢祖琅与陈际明于2006年7月15日达成口头买房协议，邢祖琅以47500元的价格购买陈际明房屋，达成口头协议后邢祖琅支付了47500元购房款，陈际明出具了收条后将房屋所有权证原件交给了邢祖琅，2006年7月17日，邢祖琅搬进房屋居住。之后，邢祖琅多次要求陈际明协助办理过户登记手续，陈际明予以推脱。
陈际明辩称，1、双方买卖房屋的事实确实存在，但是双方的交易没有成功，因为当时邢祖琅搬进房屋时，卖方并未搬出房屋，邢祖琅强行入住；2、2006年7月15日，双方协商房款48800元，当天下午2点钟邢祖琅给陈际明交房款47800元，说好另外1000元过户时付，邢祖琅提出再少点房款，就退给其300元，实际收到房款47500元，当天下午5点左右邢祖琅就搬了一部分东西进来，第二天，邢祖琅又搬了部分东西进来，双方发生一些争执，2006年7月16日陈际明搬出到其他地方租住，之后陈际明给邢祖琅打电要求拟写合同并办理过户手续，邢祖琅陈述因其妻子未回来，双方未签订协议，陈际明便出门打工，2007年夏天邢祖琅要求陈际明办理过户手续，陈际明把身份证复印件以传真的方式提供给邢祖琅，但是邢祖琅陈述过户费需要八、九千，故未办理，双方协商三年之内办理过户手续，如果不办，那么就以每年租赁费3300元的方式将房屋租赁给邢祖琅使用，双方达成了口头协议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，为查清案件事实，本院依法调查核实了相关证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议�证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、陈际明提交的证据1，只能证明邢锐想要转让本案争议房屋，不能证实邢祖琅未取得本案争议房屋的所有权，对其该证明目的本院不予采纳；2、陈际明提交的证据2与邢锐、邢秀芳、邢义芳提交的证据1相互矛盾，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2006年7月15日，经口头协商，陈际明将其所有的位于咸丰县高乐山镇二道河路××号（民族中学）12-2号，面积为102.21平方米，房屋所有权证号为咸房权证高私字第××号房屋转让给邢祖琅，邢祖琅于当天向陈际明支付转让款47500元，陈际明将房屋所有权证原件交付给邢祖琅。同日，陈际明出具《收条》一份，载明：“现收到邢祖琅购房款肆万柒仟伍佰元整（47500元）收款人：陈际明房产证已交付邢祖琅。”支付购房款后，邢祖琅搬进所购房屋内居住至邢祖琅死亡（2012年1月1日），双方未办理房屋所有权证过户登记手续。2016年2、3月份，邢锐（邢祖琅之子）张贴广告，欲出售本案争议房屋。2016年3月19日，陈际明在恩施日报发出公告，载明：“陈际明遗失坐落于咸丰县高乐山镇二道河××号房产证，证号为0194，面积102.21平方米，声明作废。”2016年6月21日，咸丰县住房和城乡建设局在恩施日报发出公告，载明：“咸丰县高乐山镇二道河陈际明因其房屋所有权证（房证号为0194号，面积102.21平方米）遗失，已于2016年3月19日登报声明该产权证作废，并向我局提出补发申请，我局已受理。对补发该证有异议者请于公告之日起三个月内以书面形式向我局提出。若未收到异议，我局将依法补发其房屋所有权证。”
另查明：1、邢祖琅（2012年1月1日死亡）与第一任妻子�琼仙（1990年死亡），婚生子女为长子邢锐、长女邢秀芳、次女邢义芳。1991年邢祖琅与陈显菊办理结婚登记手续，2004年办理离婚登记手续，婚姻关系存续期间无婚生子女，陈显菊与前夫婚生子女邢小芳（生于农历1988年腊月11）、邢美芳（生于农历1986年冬月13）于邢祖琅与陈显菊结婚后随其共同生活。经本院调查核实，陈显菊明确表示对三原告的诉讼请求无异议，不对本案争议房屋主张实体权利，不参与本案诉讼。
2、本案争议房屋未办理单独的土地使用权证，其占用范围内土地登记使用权人为原咸丰县民族中学（现为咸丰县第二实验小学），土地性质国有划拨地。
根据邢锐、邢秀芳、邢义芳的诉讼请求及陈际明的抗辩理由，本案的争议焦点归纳为本案争议房屋买卖合同关系是否成立及其效力。对此本院分析评判如下：
1、陈际明享有位于咸丰县高乐山镇二道河路××号（民族中学）12-2号房屋的所有权，陈际明对双方口头协商将该房屋转让给邢祖琅无异议，邢祖琅已支付转让款47500元，并一直占有使用该房屋，陈际明给邢祖琅出具了收条，载明系收到购房款，且陈际明将房屋所有权证原件交付给邢祖琅的行为，符合买卖合同的形式要件。陈际明对邢祖琅支付47500元及其出具收条的行为均予以认可，且讼争房屋邢祖琅占有居住使用后，陈际明未作出要求邢祖琅返还该房屋、撤销与邢祖琅之间合同的意思表示，故本院认定买卖讼争房屋是买卖双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对邢祖琅与陈际明之间房屋买卖合同的效力，本院予以确认。对于陈际明抗辩，陈际明与邢祖琅协商将房屋转让变更为以3300元／年的价格租赁及房屋转让价款为48800元的抗辩理由，因陈际明未提供证�予以证实其抗辩理由，且其理由不能反驳原告方提交的证据，对其该抗辩理由本院不予采纳。
2、根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。陈际明作为房屋的出卖方，转让房屋后，有义务协助邢祖琅办理房屋过户登记手续。根据《不动产登记暂行条例》第二条的规定，本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第三条、不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。目前，涉及房屋不再办理《房屋所有权证》及�土地使用权证》，而是统一办理《不动产权证》。办理过户手续的前提是出卖方取得转让房屋完整的产权证明，就本案争议房屋，陈际明未取得《土地使用权证》，依法不能办理《不动产权证》，对原告主张要求陈际明协助办理位于咸丰县二道河路××号（民族中学）房屋过户手续的诉讼请求本院不予支持。
3、邢祖琅于2012年1月1日死亡，邢锐、邢秀芳、邢义芳是邢祖琅死亡时的法定第一顺位继承人，依照《中华人民共和国继承法》的规定，属于本案适格诉讼主体，对邢锐、邢秀芳、邢义芳主张要求确认邢祖琅与陈际明之间房屋买卖协议有效的诉讼请求本院予以支持。邢祖琅与陈显菊于1991年结婚，于2004年办理离婚登记手续，邢祖琅死亡时陈显菊不是其法定第一顺位继承人，陈显菊的两个女儿亦因婚姻关系的解除，与邢祖琅之间不具有继父女关系，不属于邢祖琅的法定第一顺位继承人，且陈显菊明确表示不对讼争房屋主张权利，因此本院不追加该三人参加诉讼。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
一、确认陈际明与邢祖琅于2006年7月15日订立的转让位于咸丰县高乐山镇二道河路××号（民族中学）12-2号房屋（房屋所有权证号：咸房权证高私字第××号）的买卖协议合法有效；
二、驳回邢锐、邢秀芳、邢义芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民�和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（已减半），由陈际明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 胡磊
二〇一六年十二月二十六日
书记员 汤黎