湖南省衡南县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0422民初483号原告：衡阳菱电房地产开发有限公司，住所地衡阳市石鼓区船山大道321号西湖广场2105室。法定代表人：曾国魁，执行董事。委托诉讼代理人：高宇，湖南湘华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑶，女，1990年6月30日出生，汉族，系该公司员工。被告：谢国财，男，1984年12月27日出生，汉族。被告：文娥，女，1983年9月17日出生，汉族。原告衡阳菱电房地产开发有限公司（以下简称菱电公司）与被告谢国财、文娥追偿权纠纷一案，本院于2018年3月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴瑶到庭参加诉讼，被告谢国财、文娥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告菱电公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告偿还原告代其清偿的银行按揭贷款本金21903.71元及暂计算至2017年12月31日的利息402.52元；2、依法解除原、被告于2015年11月19日签订的商品房买卖合同；3、判令二被告支付本案律师代理费31776.5元；4、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：二被告购买原告开发的衡阳市石鼓区蒸湘北路268号珠江·帝景新城5栋1003号商品房，并于2015年11月19日签订商品房买卖合同，总房款546275元。2015年11月24日，二被告与建行衡阳市分行签订借款合同，向建行贷款380000元，原告在该借款合同中为连带保证人。由于二被告未按约定按时足额偿还借款本息，建行衡阳分行几次从原告账户上扣划21903.71元（至2018年1月31日扣划了27874.23元）为被告还贷。之后，原告多次向被告催收，被告未偿还原告款项。根据商品房买卖合同补充协议的约定，被告应偿还原告代其偿还的银行贷款，原告有权单方面解除商品房买卖合同，并按日万分之三支付利息。本案在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告偿还原告代其清偿的银行按揭贷款本金27874.23元，并支付至2018年7月23日止按日利率万分之三计算所产生的利息3216.04元及至欠款清偿之日止的利息。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据一、《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，合同约定被告逾期付款，原告可以单方面解除合同并不返还定金。证据二、《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《特别签订条款》及个人贷款还款凭证九张，证明：1、原告与建行衡阳分行约定，建行衡阳分行向购买珠江·帝景山庄的买主发放个人住房贷款；2、二被告向建行衡阳分行贷款，原告为被告借款承担连带保证责任；3、被告至2018年7月23日，已欠借款本息27874.23元，由原告代为清偿。证据三、《律师催收函》及快递回单、物流信息单各三份，证明原告多次向被告催收并督促被告履行借款合同的事实。证据四、《湖南湘华律师事务所合同书》、《湖南律师服务收费标准》，证明本案律师代理费为31776.5元。证据五、《扣收保证金通知书》，证明建设银行已在原告保证金账户上扣收相当于被告所欠贷款本金及利息。被告谢国财、文娥未予答辩，未到庭，亦未提交证据。经对原告提供的证据进行审理，合议庭评议认为，原告提供的证据一、二、三、五客观真实，均能反映案件相关事实，本案予以认定，可作为本案定案依据。原告提供的证据四的湖南湘华律师事务所合同书中合同书编号“（2017）湘民字第号”亦为空白，该份合同不符合证据规则的要求，本院不予采纳，不作本案定案依据。对《湖南律师服务收费标准》系相关规定，予以采纳。经对当事人的陈述和提供的证据进行审理，本院认定如下事实：被告谢国财与被告文娥系夫妻。2015年11月19日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》（编号HY2015056982）及《补充协议》，约定原告将座落于衡阳市石鼓区蒸湘北路268号珠江·帝景山庄5栋1003室房屋以546275元总价款出售给二被告，二被告根据原告菱电公司与建行衡阳分行2014年11月18日签订的《商品房销售贷款合作协议书》的约定，向建行衡阳分行申请房屋按揭贷款，并于2015年11月24日与建行衡阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《特别签订条款》，按揭贷款380000元。根据原告菱电公司与建行衡阳分行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，原告菱电公司为二被告的贷款提供连带责任担保。合同签订后，建行衡阳分行将二被告的贷款380000元一次性汇入原告菱电公司账户，以偿还被告谢国财、文娥购买原告菱电公司房屋的所欠房款。二被告也依照合同约定，每月偿还贷款本息2985.26元。在合同履行过程中，二被告后未能依照约定履行按月偿还贷款的义务，建行衡阳分行要求菱电公司偿还，并对其保证金账户（账号4300****5737）分别于2016年12月1日扣划2893.5元，2016年12月30日扣划2985.25元，2017年2月28日扣划5990.64元，2017年4月28日扣划2955.19元，2017年7月31日扣划1160.77元，2017年10月31日扣划2933.1元，2017年11月30日扣划2985.26元，2017年12月31日扣划2985.26元，2018年1月31日扣划2985.26元，合计扣划原告菱电公司27874.23元，用于偿还二被告所欠建行衡阳分行的房屋贷款。原告菱电公司被扣款后，分别于2017年1月13日、7月13日、11月23日向被告发出律师函，要求其偿还该款项，并督促其履行借款合同应尽的义务。二被告至今未予偿还分文，原告遂诉至法院。本院认为，本案是基于原告菱电公司履行二被告和建行衡阳分行签订的借款合同担保义务后，行使追偿权而产生的纠纷。双方当事人对于本案争议的焦点主要在以下几个方面：一、二被告是否应当偿还原告为其垫付的房屋贷款并支付利息。原告菱电公司作为二被告与建行衡阳分行签订的借款合同的担保人，在被告未按约定履行还款义务后，其作为担保人代二被告偿还房屋贷款，依据法律规定，原告菱电公司有权就其代偿的借款27874.23元向二被告行使追偿权；原告与二被告在2015年11月19日签订的补充协议中约定“出卖人（即原告）为买受人（即被告）的按揭贷款提供阶段性担保……在担保期内，因买受人未及时归还贷款本息而导致贷款银行、公积金机构向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人或贷款银行、公积金机构发出通知之日起七日内到出卖人指定地点偿还出卖人全部垫付款（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等），并承担自银行、公积金机构放款之日至买受人还款之日期间的利息（以本期应还款额为基数，按每日万分之三计算）”。上述约定是双方真实意思表示，且不违反法律规定，其利率标准为月利率0.9%，亦未超过法律规定的标准，应予准许。故对原告菱电公司要求二被告按日利率万分之三的标准支付利息至清偿之日止（计算至2018年7月23日为3216.04元）的诉讼请求，本院亦予以支持；二、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。原、被告之间于2015年11月19日签订了商品房买卖合同，二被告已按约定交纳了首期付款166275元，在被告与建行衡阳分行签订特别签订条款后，建行衡阳分行已将二被告的贷款380000元一次性汇入原告菱电公司在建行衡阳石鼓支行开设的账户，偿还了二被告所欠原告菱电公司的购房款。原、被告之间签订的商品房买卖合同约定的义务已经履行，原告要求解除已经履行的合同不符合法律规定；原、被告之间2015年11月19日签订的《补充协议》第二条5中，约定了原告为被告的房屋按揭贷款承担担保责任，并向被告进行催告后，被告仍未归还，则“视为买受人（被告）根本违反主合同和本合同约定，出卖人（原告菱电公司）有权单方面解除合同，将该房屋另行出售，并不返还买受人已交付的定金”，联系该条款中关于原告履行担保责任后行使追偿权的约定，该约定中的“主合同”，应是原告与建行衡阳分行签订的担保合同，以及被告与建行衡阳分行签订的借款合同，而非原、被告之间签订的房屋买卖合同。原告要求被告偿还其代付借款并支付利息，依据的是被告未履行借款合同义务，致原告账户款项被扣划偿还借款而产生，而非依据原、被告之间的房屋买卖合同而产生，故原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。三、二被告是否应当支付律师代理费，被告未按借款合同约定履行按期还款的义务，原告菱电公司作为担保人代其偿还，在原告多次催促被告偿还后，二被告仍未偿还原告所代偿的款项，引起本案纠纷，原告委托律师代为诉讼，支付相应的律师代理费，给原告造成了损失。该损失是二被告未履行合同义务所致，二被告应当支付原告委托律师所产生的代理费用。庭审中查明，本案律师代理费是以房屋买卖合同中的房屋价款546275元计算收取31776.5元，因原告解除房屋买卖合同的诉请，本院不予采纳，原告要求被告偿还其代付的借款27874.23元并支付利息3216.04元的诉请，本院予以支持，即本院已确认被告现应偿还原告的款项为31090.63元（27874.23+3216.04），比较上述标准（546275：31090.63=31776.5：X），则律师代理费为1808.5元，故本案中被告应支付原告律师代理费1808.5元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢国财、文娥在判决生效后十日内偿还原告衡阳菱电房地产开发有限公司代为清偿的银行贷款本息27874.23元并支付利息3216.04元，并从2018年7月24日起以27874.23元为基数按利率日万分之三支付利息至欠款清偿之日；二、被告谢国财、文娥在判决生效后十日内支付原告衡阳菱电房地产开发有限公司律师代理费1808.5元；三、驳回原告衡阳菱电房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1572元，由原告菱电房地产开发有限公司负担750元，由被告谢国财、文娥负担822元，。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  邓顺香审 判 员  李治鉴人民陪审员  刘巧云二〇一八年七月二十三日书 记 员  严 娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。