天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初84400号
原告（反诉被告）：王艳艳，女，1986年2月24日，汉族，住天津经济技术开发区，
委托诉讼代理人：马秉钊，天津德玲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘小虎，男，1983年9月26日，汉族，户籍地河北省沧州市海兴县，现住天津经济技术开发区，
委托诉讼代理人：张彦荣，天津明洲律师事务所律师。
原告王艳艳与被告刘小虎房屋租赁合同纠纷一案，与反诉原告刘小虎与反诉被告王艳艳房屋租赁合同纠纷一案，原告与反诉原告起诉来院，本院立案受理后，由代理审判员杨婧适用简易程序，公开开庭对本诉及反诉请求合并进行审理。原告（反诉被告）王艳艳及其委托诉讼代理人马秉钊，被告（反诉原告）刘小虎及其委托诉讼代理人张彦荣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提交诉讼请求：1、请求法院判准原、被告双方解除房屋租赁合同；2、请求法院判令被告将承租房屋天津市开发区东岸名仕花园2-2-301室私自改造处恢复原状，并腾空房屋；3、请求法院判令被告赔偿原告违约金三万元整；4、本案诉讼费用由被告承担。原告诉称，2016年10月18日，原、被告二人签订房屋租赁合同，约定原告将位于天津市开发区东岸名仕花园2-2-301室处房屋租赁给被告。双方交接房屋后，被告在未经原告同意的情况下改变房屋结构，将房屋改装成隔断，在房屋内多处改装卫生间，并转租给若干案外人。为原告的房屋造成众多安全隐患。对于被告私自转租和破坏房屋的行为，原告曾多次提出异议，但被告始终不予理睬，原告认为其与被告之间的合同合法有效，双方应全面履行权利义务。被告私自转租房屋、改变房屋结构，给租赁房屋造成安全隐患的行为，已经严重侵犯了原告的合法权益，故原告依据《中华人民共和国合同法》、《商品房屋租赁管理办法》第十一条之约定，起诉至院。
被告向本院提交答辩意见：1、依法驳回原告诉讼请求，双方签订租赁合同，原告同意房屋可以转租，中介公司可以作证；2、原告同意被告对毛坯房进行装修，被告并未损坏房屋的主体结构，仅是按照与原告的约定进行的装修，在原告对其装修卫生间提出异议的时候，被告也已经恢复原状，被告并没有实现根本的违约情况；3、被告经原告同意装修产生费用，共计32674元，同时被告已支付租金9000元，押金3000元，待缴物业费897元，采暖费2956元，装修垃圾清理613元，预存水费69元，预存电费150元，若原告恶意请求解除合同，应当赔偿被告上述损失，并返还上述费用，承担违约责任，就违约金问题，被告没有违约的行为，原告主张违约金没有事实和法律依据。同时，认为原告违约金主张过高，不应高于一个月的租金。
反诉原告向本院提出反诉请求如下：1、反诉被告退回反诉原告押金3000元，赔偿反诉原告装修损失32674元；（合计35674元）2、诉讼费及其他一切费用由反诉被告承担。反诉原告诉称，2016年10月18日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，反诉被告将天津市开发区东岸名仕花园2-2-301出租给反诉原告，收取押金3000元。在合同履行过程中，反诉被告单方违约，于2016年11月向法院提起诉讼要求解除合同。反诉原告经反诉被告同意对毛坯房进行装修，产生装饰装修损失共计32674元。现因反诉被告单方违约导致解除，反诉原告有权要求反诉被告退还租房押金及赔偿装修损失。故反诉原告起诉至院。
反诉被告辩称：不同意反诉原告意见，解除合同的理由是因为反诉原告私自转租涉案房屋，以及任意拆改房屋，是反诉原告违约在先，无理由要求反诉被告承担押金和装修损失。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经原告申请，本院赴涉诉房屋现场进行调查，原告陈述房屋餐厅隔墙被拆改成门，次卫生间加隔墙变成两个卫生间，客厅和次卧室各私建卫生间一处，主卫生间拆墙变成门，主卫生间加隔墙变为两个卫生间。被告认可曾经对上述部位进行装修改造，但陈述现已恢复原状，原告亦认可房屋表面上已恢复原状，但由于被告的改造涉及承重墙及卫生间下水管道，不能得知是否会对今后的使用造成影响。被告否认曾经对承重墙进行改造，认为下水管道是加的管，不会有影响，原告未能向本院提交房屋图纸以证明被告改造部位系承重墙。经查看，上述原告陈述被改造部位的确能看出装修痕迹，但从房屋现状看，已不存在原告陈述的改建的门和卫生间。经调查，房屋内部尚有两名租户，被告陈述上述租户的租期均为一个月。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月18日，王艳艳为甲方，刘小虎为乙方，双方签订《房屋租赁合同书》，合同约定，甲方将座落于天津市经济技术开发区东岸名仕花园2-2-301室，建筑面积约为154平方米的房屋出租给乙方使用。合同约定房屋用途为居住，乙方不能擅自改变。租赁期内乙方若将房屋转租，必须事先得到甲方同意。租期为三年，自2016年11月3日至2019年11月2日止，甲方应在2016年10月19日前将房屋交付乙方。合同约定的租金为3000元每月，租金月付，在合同签订后三日内，乙方应向甲方支付3个月租金。在合同签订后三日内，乙方向甲方支付相当于一个月租金的租赁押金。若合同期满不再续租，甲方应将押金退还乙方。如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中抵扣所欠金额。合同第七条第4款约定，“使用房屋时，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途。……违反上述约定的，甲方有权终止合同、收回房屋，造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”合同“其他条款”约定：“……违约金三万元整。租期到期后租户恢复原状，主体不能变动。”合同还对其他事由进行了约定。
原被告系在天津市滨海新安然居信息咨询服务部经纪人崔怀朝的居间介绍下签订本案租赁合同，被告提供了崔怀朝作为证人，同时也提供了证人与原告间的微信聊天记录。原告认可证人的中介人员身份，亦认可证人与原告间微信聊天记录的真实性。根据证人与原告的微信聊天记录及证人证言显示，原告在签订房屋前就知晓被告要对房屋进行转租及装修的事实，并且给予了被告装修期，合同签订时间与租赁起始时间相差的日期就是装修期。据证人陈述，当时说好的装修方式是在客厅拉一道墙、餐厅拉一道墙，即加两道隔断。关于转租事项原告同意，但当时并没有约定转租给几个人。同时，在被告装修后不到一个月，原告即对房屋装修提出了异议。
另查明，被告房屋确存在转租事实，被告认可曾经将房屋餐厅隔墙拆改成门，次卫生间加隔墙变成两个卫生间，客厅和次卧室各私建卫生间一处，主卫生间拆墙变成门，主卫生间加隔墙变为两个卫生间。
又查明，合同签订后，被告向原告支付房屋三个月租金9000元、房屋押金3000元。
本院认为，本案原被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款的规定，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案本诉部分的审理，根据合同约定，被告不得擅自改变房屋的结构和用途，否则原告有权解除合同并要求赔偿损失。现根据被告提供的证人证言及微信记录等证据，虽可得出原告对于转租知情且允许被告进行装修的结论，但原告允许的装修是在不改变房屋结构及用途、及不改变房屋主体的范畴内的装修。根据被告提供的微信记录及证人证言显示，原告对于房屋结构的改变也仅限于“同意打两个隔断”。但在本案中，被告认可曾经将房屋餐厅隔墙拆改成门，次卫生间加隔墙变成两个卫生间，客厅和次卧室各私建卫生间一处，主卫生间拆墙变成门，主卫生间加隔墙变为两个卫生间，其中拆墙、加卫生间等行为显然系对于房屋主体结构的改变，同时亦超越了原告对其允许改装范围的授权，对于上述改变，被告未提供证据证明经过了原告的同意，根据被告提供的微信记录，更可看出原告对于被告改加卫生间等行为提出了强烈反对。综上，被告对于原告房屋的结构的改变行为未经原告同意的行为，显然违反了合同的约定。依据双方租赁合同第七条第4款之规定，被告主张解除合同并收回房屋有据。故对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持，双方的租赁合同应在原告通过本次起诉提出的解除合同的意思表示送达被告之日起，即2016年12月1日解除。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款之规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。故对于原告的第二项诉讼请求，本院予以支持，被告应将承租房屋天津市开发区东岸名仕花园2-2-301室私自改造处恢复原状，并腾空房屋。至于原告主张的第三项诉讼请求，因被告违约，原告主张违约金于法有据，但合同约定的违约金显然高于原告实际的损失，被告亦就违约金的数额过高提出了抗辩。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院以原告因被告违约所可能造成的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、预期利益等综合因素，酌情支持原告违约金3000元，原告第三项诉请超出部分，本院不予支持。
就本案反诉部分的审理，结合本案本诉部分的审理，因本案系反诉原告违约，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。故对于反诉原告主张的装修损失32674元的诉讼请求，本院无法支持。至于反诉原告要求退还押金的诉讼请求，因双方合同已解除，且合同中并未约定被告违约即不退押金的事由，反诉被告亦未举证证实扣减押金的事实及法律依据，故对于反诉原告该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第一百二十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款之规定，判决如下：
一、原被告双方签订的《房屋租赁合同书》于2016年12月1日解除；
二、被告刘小虎于本判决生效之日起十日内将承租房屋天津市开发区东岸名仕花园2-2-301室私自改造处恢复原状，并腾空房屋；
三、被告刘小虎于本判决生效之日起十日支付原告王艳艳违约金3000元；
四、反诉被告王艳艳于本判决生效之日起十日内返还反诉原告刘小虎房屋押金3000元；
五、驳回原告其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告其他诉讼请求。
上述给付事项，如被告及反诉被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取275元，由原告负担137元，被告负担138元，反诉案件受理费减半收取为346元，由反诉原告负担31元，反诉被告负担315元，被告及反诉被告负担部分，由其于本判决生效之日起十日内迳行给付对方。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 杨婧
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 李楠