湖南省江永县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江永法民初字第36号
原告刘兰花，女。
委托代理人周庆玲，女，系原告刘兰花的妹妹。特别授权代理。
被告桂松林，男。
原告刘兰花与被告桂松林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员唐建沅担任审判长、代理审判员蒋公查、人民陪审员何尧高参加的合议庭审理，于2015年3月6日公开开庭进行了审理。代理书记员何志伟担任记录。原告刘兰花的委托代理人周庆玲到庭参加诉讼，被告桂松林经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘兰花诉称：2014年4月2日，原告与被告桂松林经过协商，原告将其位于江永县知青广场千家峒路商贸城A2栋第二层整体商铺租给被告作美容美发养生馆等生意，年租金为人民币15万元，转让费一次性支付10万元，房屋押金5万元。合同签订后，被告于2014年2月27日、4月2日分两次交付房屋、押金、转让费共计20万元。现在2014年已经过去，被告仍拖欠房屋租金7.5万元、押金2.5万元。经原告多次催收，被告均以种种理由搪塞。被告至今仍未付清2014年度房租的行为已经构成违约，原告为维护自己的合法权益特向法院起诉，请求法院依法判令：（一）被告桂松林给付2014年度门面租金75000元、押金25000元，共计100000元；（二）终止原、被告签订的《门面租赁合同》。
原告刘兰花为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、原告刘兰花出具的收据1份。拟证明2014年2月27日原告收到被告桂松林交付的房租定金20000元；
2、原告刘兰花出具的收条1份。拟证明2014年4月2日原告收到被告桂松林交付的二楼商铺半年的租金75000元，押金25000元，一次性转让费100000元，共计200000元（包括2014年2月27日交付的定金20000元）；
3、《门面租赁合同》1份。拟证明原、被告于2014年4月2日签订门面租赁合同，在合同上约定了相关的权利和义务。
被告桂松林未向本院提交答辩意见。
被告桂松林在答辩期间向本院提交下列证据：
4、2014年7月31日江永县人民政府发布的江永政发（2014）19号《关于市民广场建设项目房屋征收范围的公告》文件1份。拟证明被告租赁的位于江永县知青广场千家峒路商贸城A2栋第二层的整体商铺属于征收范围（知青广场西侧三层商居服务楼一栋），被告因租赁的商铺面临政府征收已无法继续经营下去。
原告刘兰花对被告提交的证据4无异议。
本院对于原告提交的证据作如下认证：
原告提交的证据1、2，系原告收到被告桂松林交付的半年的租金75000元，押金25000元，一次性转让费100000元（含定金20000元）而出具的收条，经审查，符合证据“三性”原则，本院依法予以采信。证据3，系原、被告签订的《门面租赁合同》，该合同约定了双方相应的权利义务，本院依法予以采信。被告提交的证据4，系江永县人民政府发布房屋征收公告，符合证据“三性”原则，本院依法予以采信。
根据原、被告的举证、质证及本院对证据的分析、认证，综合庭审调查，本院确认本案如下事实：
2014年4月2日，原告刘兰花（甲方）与被告桂松林（乙方）经协商签订《门面租赁合同》，原告将自有产权位于江永县知青广场千家峒路商贸城A2栋第二层整体商铺面积约为924㎡（包括一楼入口门面两间）租赁给被告经营美容美发养生馆等业务，约定每年租金为人民币15万元，转让费一次性支付10万元（包含二楼原装修的中央空调，门口LED字幕灯，交付使用后设备所有权归乙方，合同期满后乙方可自行处理）。合同签订后乙方将半年的租金和转让费于签订当日一次性付给甲方，第一年、第二年按半年一次提前一个月向甲方交清租金，第三年开始按全年房租一次交付给甲方，甲方收到租金后开据收款收据给乙方。第三条约定“房屋租赁合同生效后，乙方分两次向甲方交付押金5万元（分别为合同生效之日交付2.5万元，生效后半年之日交付2.5万元，押金不计利息），合同期满后经甲方验收，乙方对房屋内主体结构没有损坏、房租以及水电费无拖欠的情况下，甲方将押金全额退还乙方。该合同第四条约定，租期从2014年4月2日起至2019年4月2日止，租期为五年（注：装修期为75天，装修期免租金）。第九条约定“租赁期间房屋发生政府拆迁，甲方应配合乙方向政府申报店内损失，店内这部分拆迁补助归乙方所有”。2014年4月2日原告收到被告桂松林交付的半年的商铺租金75000元，押金25000元，一次性转让费100000元，共计200000元（含2014年2月27日交付的定金20000元）。2014年7月31日，江永县人民政府发布了江永政发（2014）19号《关于市民广场建设项目房屋征收范围的公告》，被告租赁的位于江永县知青广场千家峒路商贸城A2栋第二层的整体商铺属于征收范围（知青广场西侧三层商居服务楼一栋）。此后，原告向被告催收2014年下半年的门面租金，被告以政府要征收租赁的门面为由拒绝继续向原告支付租金。原告遂向本院起诉。
另查明，2015年4月12日，江永县人民政府作出了《关于市民广场建设项目二期工程国有土地上房屋征收决定》，房屋征收范围为：知青广场西侧三层商业楼一栋。征收期限为2014年7月31日至征收工作完成止。
本院认为，原、被告双方经协商签订了《门面租赁合同》，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，约定了双方的权利义务，合法有效，双方应按合同约定及时履行相应的义务。原告已将合同约定的位于知青广场千家峒路商贸城A2栋第二层整体商铺面积约为924㎡（包括一楼入口门面两间）交付给被告经营使用，被告应按照合同约定及时向原告履行支付租金的义务。因政府发布了房屋征收公告和征收决定，被告桂松林以政府要征收租赁的商铺为由拒绝继续向原告支付租金，根据合同相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，被告的该项抗辩不符合法律规定，本院依法不予采纳；但因征收行为实际造成了被告损失，被告可另行主张权利。因原、被告约定“合同签订后乙方将半年的租金和转让费于签订当日一次性付给甲方，第一年、第二年按半年一次提前一个月向甲方交清租金”，被告桂松林应在2014年9月2日前向原告刘兰花支付2014年度（2014年4月2日-2015年4月2日，装修期75天免租金，需再顺延75天）下半年的租金75000元。原、被告签订的门面租赁合同生效后，江永县人民政府先后发布了征收该房屋的公告、作出了房屋征收决定，政府的该项征收行为导致被告承租原告的商铺经营美容美发养生馆等业务的合同目的已经不能实现，原告也不能再继续出租该门面，现原告于2015年1月5日起诉要求被告在给付合同约定的2014年度租金后，终止与被告签订的《门面租赁合同》，被告在收到本院送达的诉状副本后仍继续占有使用该门面给原告造成了实际损失，故对于原告要求被告给付合同约定的2014年度的门面剩余租金75000元，本院依法予以支持；对原告要求终止与被告签订的《门面租赁合同》的诉请，本院依法予以支持，因原、被告约定装修期75天免租，被告对承租门面实际进行了装修，故合同终止时间为2015年6月17日。因双方现须终止《门面租赁合同》，故原告再要求被告给付房租押金25000元已无事实依据，本院依法不予支持。被告桂松林在2014年4月2日给付原告半年的商铺租金75000元，押金25000元，一次性转让费100000元，共计200000元，因原告要求终止与被告的签订的《门面租赁合同》，故应将被告给付的押金25000元在2014年度下半年应支付的租金75000元内予以抵扣，被告桂松林还应向原告支付剩余租金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、第一百二十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告桂松林于本判决生效之日起十日内向原告刘兰花支付2014年度（2014年4月2日-2015年6月16日，包括装修期免租金75天）的剩余门面租金50000元。
二、准许原告刘兰花在2015年6月17日终止与被告桂松林于2014年4月2日签订的《门面租赁合同》。
三、驳回原告刘兰花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2300元，由被告桂松林负担1150元，由原告刘兰花负担1150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 唐建沅
代理审判员 蒋公查
人民陪审员 何尧高
二〇一五年七月一日
代理书记员 何志伟
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。