广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法楼民初字第315号
原告：广州利合物业管理有限公司，住所：广州市番禺区。
法定代表人：李思廉，职务：董事长。
委托代理人：王庆芳、区展鹏，原告员工。
被告：刘詹，住广东省汕尾市城区。
原告广州利合物业管理有限公司诉被告刘詹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王庆芳、区展鹏、被告刘詹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为亚运城整体项目的受让人广州利某房地产开发有限公司（以下称开发商）依法选聘的物业服务企业，对亚运城媒体村提供前期物业管理服务。被告为广州市亚运城媒体村北区3座18层1802房单元（以下称该物业）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2011年9月30日前，被告于2011年9月28日办理收楼并同时签署《前期物业服务协议》（以下称协议）。协议签订后，根据约定，该物业的物业服务费的起算点为2011年10月1日。在物业服务期间，被告已预交了3个月的物业服务费，后其又与开发商签订补偿协议确定由开发商为其代付3个月的物业服务费，以及开发商给予2011年9月30日交楼批次单元的业主（含被告）赠送1个月物业服务费。在上述预交及开发商代付的物业服务费使用结清后，被告须自2012年5月开始按协议约定每月5日前向原告缴纳物业管理费，但被告自此至今，虽经原告于2012年5月20日、2014年4月28日及2014年9月23日等多次书面发函催告，其一直再未支付物业服务费，逾期已长达2年多之久。根据《物业管理条例》第42条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定以及协议第16条：“物业服务费按约定由甲方（即被告）交纳，……甲方（即被告）或该物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金”之约定，又鉴于被告经原告多次催告仍未支付相应物业服务费，已构成严重逾期支付的违约行为，故起诉请求：1、判令被告支付逾期未付的物业服务费，自2012年5月1日暂计至2015年5月31日止的物业服务费人民币8027.54元；2、判令被告从逾期之日起（即2012年5月6日）至实际支付之日止每日按应付物业服务费的千分之五支付逾期违约金，暂计至2015年4月30日止的逾期违约金人民币21745.9元。本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：没有缴纳物业服务费的原因如下：1、我方认为物业服务是交易行为，是原告在完全履行所有义务的情况下才缴纳物业服务费，媒体村到现在为止门禁系统都没有使用，不明身份的陌生人经常无障碍到住户楼层派发传单，电动车机动车在小区人行道路随意穿行，存在安全隐患，包括公共卫生都非常差，车辆没有人管，可以随便放，上述一系列问题都是原告没有履行管理义务的表现；2、我方作为业主是弱势群体，物业装修不好，开发商给予我方的申诉渠道也是指定物业公司，收楼时针对已发现的各种问题已同开发商协议解决，入住后又发现了很多收楼时没出现的问题，天花、墙壁不断剥落，我方多次反映，都没有上门维修，原告没有尽到告知开发商的义务。
经审理查明：被告是位于广州市番禺区兴亚二路1号3座1802房（亚运城媒体北村第3座18层1802房，以下简称涉案房屋）的权属人。2011年5月18日，被告与广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向广州利某房地产开发有限公司购买涉案房屋，房屋建筑面积77.4872平方米，广州利某房地产开发有限公司须在2011年9月30日前将涉案房屋交付被告使用，双方还在合同第五条约定选聘原告进行前期物业管理服务，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元。2011年9月28日，广州利某房地产开发有限公司将涉案房屋交付给被告，同日原、被告签订了《广州亚运城前期物业服务协议》和《广州亚运城临时管理规约》，约定按每月每平方2.8元的标准计收物业服务费，被告应在每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。办理交楼手续当日，被告与广州利某房地产开发有限公司签订《协议书》，约定广州利某房地产开发有限公司向被告一次性支付3个月物业管理费，作为涉案房屋所需要修复费用及修复对房屋使用造成的影响支付给被告的补偿。此外原告还表示，被告在收楼时一次性支付了3个月物业服务费，广州利某房地产开发有限公司除《协议书》约定的3个月物业管理费外，还另外赠送了1个月的物业管理费，因此涉案房屋实际上从2012年5月开始才需要缴纳物业服务费，而被告却一直没有按约定缴纳。被告对此没有异议，但陈述一是因为涉案房屋质量问题，二是因为小区物业管理服务不到位才拒绝缴纳物业服务费。被告提供了涉案房屋的洽谈情况记录表、房屋验收记录表（两份）、亚运城物业服务中心客户反映情况处理表、住宅质量保证书等证据，原告认为上述证据反映的都是房屋质量问题，与本案无关，被告应向开发商主张。
本院认为：被告与广州利合房地产开发有限公司在《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定由原告对涉案小区进行物业管理服务，被告并与原告签订了《广州亚运城前期物业服务协议》和《广州亚运城临时管理规约》，原告事实上也对涉案小区进行了物业管理服务，双方的物业服务合同关系成立，双方的合法权益均受法律保护。现被告提到涉案房屋存在质量问题，质量问题与物业服务合同无关，被告应向开发商主张。对于被告提到的物业服务问题。首先，被告未对其主张的问题提供证据证实；其次，物业服务涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，被告所看到的问题不代表原告工作的全部。因此，被告的抗辩，事实依据不足，不予采纳，被告应按照约定向原告支付相应的物业服务费。从2012年5月1日计至2015年5月31日，被告应支付的物业服务费共计8027.52元。关于违约金。被告的违约行为给原告造成了占用资金的损失，但原、被告约定违约金按每日千分之五计算，过分高于银行同期贷款利率，原告也未提供证据证实其损失如此巨大，故违约金以银行同期贷款利率为标准计算为宜。具体计算方式为：每月物业管理费的违约金以216.96元为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业管理费的违约金总额以216.96元为限。原告的其余诉讼请求，事实和法律依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
1、被告刘詹于本判决生效之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2012年5月至2015年5月的物业服务费8027.52元及违约金（每月物业管理费的违约金以216.96元为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业管理费的违约金总额以216.96元为限）；
2、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。
本案受理费544元，由原告广州利合物业管理有限公司负担494元，被告刘詹负担50元。
当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 邓 雪
人民陪审员 朱志明
人民陪审员 李志光
二〇一五年十一月三日
书 记 员 周明明