湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00491号
上诉人（原审被告）襄阳市伟民房地产开发有限公司（下称伟民公司）
法定代表人李娟，伟民公司经理。
委托代理人田正坤，伟民公司员工。代理权限：一般授权代理。
委托代理人刘锐，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告）沈正平
委托代理人姚文胜，湖北春园律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原审被告詹伟明。
原审被告刘萍。
上诉人伟民公司因与被上诉人沈正平、原审被告詹伟明、刘萍商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2014）鄂襄新民初字第00802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月28日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员王利敏、代理审判员董红参加的合议庭，并于2014年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人伟民公司的委托代理人刘锐、田正坤，被上诉人沈正平及其委托代理人姚文胜到庭参加诉讼。原审被告詹伟明、刘萍经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告沈正平一审诉讼请求为：1.解除原告与被告伟民公司签订的商品房买卖合同。2.三被告连带退还原告交纳的购房款350000元，并承担350000元的赔偿责任及相应的利息损失（以本金350000元为基数，自交纳之日起至返还之日止，按同期银行贷款利率计算）。3.诉讼费用由三被告负担。
原审判决认定：2005年1月8日，杨国清与伟民公司签订商品房买卖合同一份，约定杨国清购买伟民�司位于襄阳市鱼梁洲开发区神州佳园1幢3单元2层2室房屋。合同签订当日，杨国清又将该房屋转售给赵新凤。2012年4月26日，杨国清向原审法院提起诉讼，请求法院认定杨国清与赵新凤签订的购房协议无效。2012年11月9日，原审法院作出（2012）鄂襄新民初字第00605号民事判决，认定合同签订后，杨国清向赵新凤交付了房屋，且赵新凤实际入住该房屋，杨国清与赵新凤签订的购房协议有效，判决驳回杨国清的诉讼请求。2012年7月13日，伟民公司与沈正平签订《商品房买卖合同》一份，约定沈正平购买伟民公司开发的位于襄阳市鱼梁洲开发区神州佳园第2幢1单元602号房，建筑面积为152.63平方米，同日，伟民公司分二笔收取了沈正平购房款共计350000元。2012年12月20日左右，经伟民公司与沈正平协商同意，伟民公司将沈正平购买的上述神州佳园第2幢1单元602号房屋，更换为神州佳�1幢3单元2层2室房屋，由于房屋面积减少，伟民公司向沈正平退还了房屋差价款60000元，伟民公司实际收取购房款290000元。2012年12月24日，襄阳市住房保障和房屋管理局向沈正平颁发了襄阳市房权证樊城区字第700982**号“房屋所有权证”。该房权证载明：位于襄阳市鱼梁洲开发区道安路9号神州佳园1幢3单元2层2室的房屋所有权人为沈正平（单独所有）。2013年3月7日，沈正平向伟民公司出具“收条”一份。该收条的内容为：“今收到一号楼三单元202钥匙一套，里面二楼楼板已敲打成楼梯，公司要尽快把二楼楼面恢复原状”。该房屋的钥匙已无法打开房门，且与一楼相通，中间用楼梯连接，房间堆放有部分东西。2013年3月19日，襄阳市国土资源局颁发了襄阳国用（2013）第372009001-1-72号“土地使用权证”。该土地证载明：座落在襄阳市鱼梁洲开发区地号为20－9－1－1的城镇住宅用地的土地使用权人为沈正平。由于该土地证由伟民公司代办，目前伟民公司尚未交付给沈正平。现沈正平认为，伟民公司将已交付给他人的房屋又出售给沈正平，该房屋实际已交付不能，无法实现其居住目的，且伟民公司为逃避债务将资产转移至詹伟明及其妻子刘萍的名下，可能导致伟民公司无法退还购房款，而引起本案诉讼。
另，原审法院为进一步查清事实，向案外人赵新凤进行了调查。赵新凤称，2005年1月8日与杨国清签订房屋买卖协议后，大概一个星期左右，就搬进神州佳园1幢3单元2层2室房屋居住至今，并对房屋进行了简单装修。由于该房屋下面的门面房也系其购买，故将一、二楼的房屋打通后安装了楼梯，以便于使用。2013年3月份期间，伟民公司私自请开锁公司将房屋的门锁更换，赵新凤便报警进行处理，警察出警后对伟民公司进行了批评教育，随即赵�凤又将门锁进行了更换。
原审认为：沈正平与伟民公司之间形成的商品房买卖合同关系，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法、有效。沈正平与伟民公司之间房屋买卖合同关系形成后，沈正平依据约定向伟民公司支付了相应的购房款，伟民公司亦应向沈正平交付房屋。商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用，以实现居住目的，并不代表所有权的转移。本案中，伟民公司虽将该房屋的所有权证、土地使用权证办理在沈正平名下，但沈正平根本无法进入该房屋，因该房屋在伟民公司卖给沈正平之前，已卖给杨国清，杨国清又转卖给赵新凤，赵新凤已对该房屋装修并居住使用至今。现沈正平以伟民公司对其存在民事欺诈，且房屋实际交付不能、无法实现居住目的为由，要求解除合同、返还购房款290000元及利息、赔偿290000元损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因沈正平实际交纳的购房款为290000元，故其要求返还350000元及赔偿350000元损失的请求过高，过高部分不予支持。因伟民公司认可双方存在房屋买卖合同关系及收到了购房款290000元，沈正平以詹伟明在履行房屋买卖合同过程中个人收受购房款为由，要求詹伟明承担法律责任，于法无据，不予支持。沈正平认为伟民公司为逃避债务，涉嫌将公司资产转移在詹伟明及刘萍名下，要求詹伟明、刘萍承担法律责任，因无相关证据证实，不予支持。据此判决：一、解除沈正平与襄阳市伟民房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。二、襄阳市伟民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还沈正平交纳的290000元的购房款，并自2012年7月13日起至付清此款之日止，按同期银行贷款利率向沈正平支付相应的利息。三、襄阳市伟民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿沈正平290000元的损失。四、驳回沈正平的其他诉讼请求。案件受理费10800元，由伟民公司负担10000元，沈正平负担800元。
上诉人伟民公司不服一审判决向本院提出上诉称：（一）上诉人已按合同约定为沈正平办理了房屋产权证及土地证。并按合同约定将房屋钥匙交付给沈正平。双方之间的房屋买卖合同已全部履行完毕，根据我国合同法的相关规定，已履行完毕的合同不可能再进行解除。原审判决解除合同没有法律及事实依据。即使上诉人所交付房屋被案外人赵新凤占有，依据物权法的规定，沈正平有权要求赵新凤排除妨碍。（二）原审判决上诉人双倍返还沈正平所交房款，没有法律及事实依据。生效判决虽然认定杨国清与赵新凤就本案诉争房屋买卖合同有效。但属于民法意义上的合同之债，属于债权，上诉人与沈正平的买�合同已经发生了物权变动的效力，属于物权，债权不能对抗物权。赵新凤是无权占有本案所诉争的房屋。从杨国清与赵新凤合同纠纷案卷中的证据证实，2010年1月上诉人已通知杨国清解除合同，杨国清同意并要求与赵新凤解除合同，上诉人与赵新凤之间没有合同关系，故上诉人不存在故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人情况，不适用双倍返还的法律规定。综上所述，请二审法院对本案依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人沈正平答辩称：（一）2012年11月9日，法院判决杨国清与赵新风就本案争议的房屋买卖合同有效。而上诉人于2012年11月23日在被上诉人不知情的情况下，詹伟明故意将该房屋又卖给被上诉人，造成一房二卖欺诈销售的事实。交付给被上诉人的钥匙是趁赵新凤家中无人的情况下偷偷找开锁公司配的钥匙，该钥匙交给沈正平时，经确认打不开房�。办理产权证被上诉人不知情、且未到现场签名确认，上诉人存在虚假办证。（二）伟民公司和詹伟明存在一房二卖、欺诈销售行为，是过错方，依法应双倍返还被上诉人所交购房款及赔偿利息损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、二审诉讼费由上诉人承担。
经审理查明：原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：房屋买卖合同不属必须经国家机关批准、备案才有效的合同，因此，杨国清与赵新凤签订的房屋买卖协议及伟民公司与沈正平签订的《商品房买卖合同》均为有效合同。伟民公司将其所有的一套房屋卖给两个人，伟民公司的行为属于“一房二卖”。杨国清与伟民公司签订《商品房买卖合同》后，随将房屋转卖给赵新凤，赵新凤占有讼争的房屋多年，并将二楼楼板改装成楼梯与其一楼的房屋�连。伟民公司虽辩称因杨国清未交清房款其已与杨国清解除了房屋买卖合同，但其在没有将房屋收回的情况下，又将该房屋出售给沈正平，伟民公司存在转移风险故意隐瞒房屋已出售的事实。沈正平购买房屋的目的是为了满足居住需求，伟民公司虽然将房屋的产权证过户登记在沈正平名下，但沈正平无法进住该房，其购买房屋的根本目的不能实现，在沈正平没有主张返还房屋的的情况下，其选择解除合同、返还已付购房款及利息损失，请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任符合法律规定，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6238元，由上诉人襄阳市伟民房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审�判长杨文
审 判 员 王利敏
代理审判员 董 红
二０一四年十二月十一日
书 记 员 张诗怡