重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第08267号原告：重庆北龙湖置地发展有限公司，住所地重庆市江北区洋河路4号北岸新座7层，组织机构代码76265029-6。法定代表人:崔恒忠，总经理。委托代理人：向芸、黄兴乔，重庆百君律师事务所律师。被告：戴宁锋，男，1980年1月12日生，汉族，住浙江省瑞安市。原告重庆北龙湖置地发展有限公司（下称北龙湖公司）与被告戴宁锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北龙湖公司的委托代理人向芸到庭参加诉讼。被告戴宁锋下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期间届满后未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告北龙湖公司诉称，2011年8月29日原、被告签订《租赁合同》，后又签订了4份补充协议，原告将江北区北滨一路x号龙湖星悦荟春森彼岸x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x房屋出租给被告经营使用（经营品牌“星派KTV”,后变更为“千极KTV”），套内建筑面积2990.97平方米，双方约定以套内建筑面积作为租金的计算依据，租期自2011年9月1日至2017年12月31日止。2014年1月1日至12月31日的租金标准为70元/月·平方米，月租金209368元，被告应在每一个自然月首日前支付租金等相关费用。如因被告原因解除合同，原告有权按未履行租赁期租金总额的10%收取违约金，若被告未能在约定期限内全额交纳费用，原告有权每日向被告按所欠费用的0.4%收取滞纳金，若被告拖欠租金超过7天的，原告除有权收取滞纳金外，有权解除租赁合同。《租赁合同》签订后，原告交付了房屋，被告拖欠2014年1月1日至2014年9月5日的租金计1709838.67元，原告多次催收无果，于2014年8月27日向被告寄送了《解除合同通知书》，并于2014年9月5日在重庆商报刊登了《关于终止租赁合同的通知》，通知被告即日解除合同，并通知其结清租金及违约金。请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》已解除。2、判令被告向原告支付拖欠的2014年1月1日至同年9月5日租金1709838.67元。3、判令被告支付原告拖欠租金产生的滞纳金（以所欠租金为基数，按人民银行规定的商业银行同期贷款利率的4倍从逾期之日起算至结清租金为止，至2015年6月8日起诉日的违约金为455463元）。4、判令被告支付原告违约金1088814.50元。5、判令被告向原告支付商铺还原费用439088元。诉讼费由被告承担。被告戴宁锋未到庭应诉答辩。经审理查明：2011年8月29日原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于江北区北滨一路x号龙湖星悦荟春森彼岸x-x-x、x号前室、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x号房屋出租给被告经营KTV，套内建筑面积3209.04平方米，建筑面积3824.36元，双方确定以套内建筑面积作为租金和推广费计算费用或款项的计算依据，以建筑面积作为商场管理费计算费用或款项的计算依据。合同约定有以下内容：租期自2011年9月1日起至2017年12月31日止，双方于2011年9月1日办理交接手续。租金逐年增长，其中2014年1月-12月的租金标准为70元/月·平方米，月租金224633元。被告应在每一个自然月首日前将租金等相关费用支付到原告账户或以现金方式交纳完成。合同13条为“房屋的交还”，其中13.1约定：租赁期满或合同提前解除前交还房屋时，被告应根据原告的要求将房屋恢复原交付时的状态，将其进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，确保房屋原有所属原告的设施设备完好无损，使该房屋处于交付房屋时的状态。如被告未履行上述义务，原告有权自行委托或委托第三方将房屋恢复原状，由此产生的费用由被告承担，原告有权在被告交纳保证金中扣除相应费用。上述款项不足以弥补原告损失的，原告有权向被告追偿由此造成的其他损失。合同第16条为“违约责任”的规定，其中16.1约定：在租赁期内，如因被告原因解除合同，原告不予退还被告已交纳所有款项（包括但不限于保证金及其他被告已交款项），另外原告有权向被告按未履行租赁期租金总额的10%收取违约金。16.3约定：若被告违反合同约定，未能在约定期限内全额交纳费用，原告有权每日向被告按所欠费用的0.4%收取滞纳金。16.4约定：在租赁期内，若被告拖欠原告租金、保证金、商场管理费、推广费、水电气等费用及其滞纳金，以及因被告违约或由于被告的过失给原告造成损失，原告可以无须通知被告从保证金中扣除相关费用，并要求被告在七天内补足。若被告拖欠租金及各项费用或未按期补足保证金超过七天的，除向被告追缴应交租金等费用，并征收滞纳金外，原告有权解除本合同。2011年9月22日原、被告签订20110909002号《关于的补充协议》，将《房屋租赁合同》16.1条款内容进行了修改，保留了前述“在租赁期内，如因被告原因解除合同，原告不予退还被告已交纳所有款项（包括但不限于保证金及其他被告已交款项），另外原告有权向被告按未履行租赁期租金总额的10%收取违约金”内容。同日，双方还签订了20110901003号《关于的补充协议》，将租赁范围进行了变更，去掉x号前室、x-x-x号和x-x楼市政管廊，总套内面积变更为2990.97平方米，相应租金、商场管理费、保证金等内容也进行了调整。其中确定2014年1月1日至12月31日期间的租金标准为70元/月·平方米，月租金209368元；2015年1月1日至12月31日期间的租金标准为81元/月·平方米，月租金242269元；2016年1月1日至12月31日期间的租金标准为93元/月·平方米，月租金278160元；2017年1月1日至12月31日期间的租金标准为107元/月·平方米，月租金320034元。2011年11月29日双方再签订20111124002《关于的补充协议》，将商场管理费起计时间和开业时间进行了调整。2012年3月28日原、被告签署“商铺交付记录表”，原告交付房屋状态为清水房。被告入场装修后以“星派KTV”品牌进行经营。2013年9月1日，双方再签订20120620014《关于的补充协议》，被告将“星派KTV”品牌变更为“千极KTV”。因被告在经营中闭店停业，原告于2014年7月22日向其发送了《恢复营业的函告》。由于被告自2014年1月1日起未交纳租金，原告于2014年8月27日按被告提供的地址“江北区富力广场x栋x号”邮寄了《终止合同通知书》，但邮件被退回。2014年9月5日，原告在重庆商报刊登《关于终止租赁合同的通知》，通知被告即日解除合同，并完清欠费及违约金。本案庭审中，原告举示了2015年12月14日重庆海联建筑安装工程有限公司制作的《龙湖春森彼岸千极拆场工程预算清单》、金额为439088元收据、现场照片等证据，原告以此主张，已对租赁房屋进行了自行拆除整改并支付工程款439088元，依据合同约定，此款应当由被告承担。本案审理中，原告撤回了第5项即“要求被告向原告支付商铺还原费用439088元”的诉讼请求。原告在本案诉讼中陈述，租赁合同16.3条约定的滞纳金偏高，原告自行下调按银行同期贷款利率的4倍计算。以上事实，有产权证、租赁合同、补充协议、商铺交付及收回记录表、恢复营业的函告、终止合同通知书、邮件及回执、报刊公告及关于终止租赁合同的通知、承租方变更申请表、千极拆场工程预算清单、收款收据、现场照片及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：2011年8月29日原、被告的签订《房屋租赁合同》及之后陆续签订的4份《关于的补充协议》，系双方当事人自愿订立，合同内容不违法法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按租赁合同及补充协议的相关约定行使权利并承担义务。依照合同约定，被告逾期支付租金超过七天的，原告有权解除合同。原告主张被告拖欠2014年1月1日至同年9月5日期间的租金1709838.67元，因付款义务方对支付款项情况负有举证责任，而被告未到庭应诉，未能举证予以反驳或抗辩，本院确定原告的主张成立。被告拖欠租金的期限已超过7天，在催收无果的情况下，原告于2014年9月5日登报发送《关于终止租赁合同的通知》，决定终止双方的租赁合同。原告行使解除权，符合合同约定，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2014年9月5日解除。被告未付2014年1月1日至同年9月5日期间的租金1709838.67元，原告要求被告补交此款，本院予以确定。合同16.3条约定了被告存在逾期付费的情形，应当按所欠费用的0.4%承担滞纳金。现原告自行下调滞纳金的计算标准，同意按银行同期贷款利率的4倍计算，本院予以确定。租赁合同因被告违约导致提前解除，原告确实存在房屋空置期间的损失。依照合同16.1条“因被告原因解除合同，原告不予退还被告已交纳所有款项（包括但不限于保证金及其他被告已交款项），另外原告有权向被告按未履行租赁期租金总额的10%收取违约金”的约定，被告未履行租赁期为2014年9月6日至2017年12月31日，此期间的合同租金为10888133元，被告应当支付违约金1088813.3元。原告撤回第5项诉讼请求，是当事人行使民事诉讼权利的体现，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款及第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告重庆北龙湖置地发展有限公司与被告戴宁锋签订的《房屋租赁合同》及4份《关于的补充协议》于2014年9月5日解除。二、被告戴宁锋于本判决生效之日起五日内支付原告重庆北龙湖置地发展有限公司租金1709838.67元。三、被告戴宁锋于本判决生效之日起五日内支付原告重庆北龙湖置地发展有限公司逾期支付租金的滞纳金（2014年1月滞纳金：以209368元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2013年12月31日起算至款清时止；2014年2月滞纳金：以209368元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2014年1月31日起算至款清时止；2014年3月滞纳金：以209368元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2014年2月28日起算至款清时止；2014年4月滞纳金：以209368元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2014年3月31日起算至款清时止；2014年5月滞纳金：以209368元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2014年4月30日起算至款清时止；2014年6月滞纳金：以209368元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2014年5月31日起算至款清时止；2014年7月滞纳金：以209368元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2014年6月30日起算至款清时止：2014年8月滞纳金：以209368元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2014年7月31日起算至款清时止；2014年9月1日至5日的滞纳金：以34894.67元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2014年8月31日起算至款清时止）。四、被告戴宁锋于本判决生效之日起五日内支付原告重庆北龙湖置地发展有限公司违约金1088813.3元。五、驳回原告重庆北龙湖置地发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费32832元、公告费800元，均由被告戴宁锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  胡潇予审 判 员  黄 静人民陪审员  郭 敏二〇一五年十二月三十日书 记 员  柴世斌