福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0503民初4360号
原告(反诉被告)：泉州市丰泽恒祥工艺有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰坑美路口第2号，统一社会信用代码：913505037513837432。
法定代表人：伍幼芹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：廖逸，福建联合信实（泉州）律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：黄诗平，福建联合信实（泉州）律师事务所执业律师。
被告（反诉原告）：泉州丰泽北峰鸿扬陶瓷工艺厂，住所地福建省泉州市丰泽区北峰工业区丰顺路18号，统一社会信用代码：91350503154310386B。
法定代表人：吴婉丽，该厂厂长。
委托诉讼代理人：林一鸣，福建君宇律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：郭怡，福建君宇律师事务所执业律师。
原告泉州市丰泽恒祥工艺有限公司（以下简称恒祥公司）与被告泉州丰泽北峰鸿扬陶瓷工艺厂（以下简称鸿扬工艺厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，被告鸿扬工艺厂于2016年6月20日提起反诉，本院于同日受理并决定合并审理，依法组成合议庭后公开开庭进行了审理。恒祥公司的委托诉讼代理人廖逸、黄诗平，鸿扬工艺厂的委托诉讼代理人林一鸣、郭怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除与鸿扬工艺厂于2015年9月1日签订的《租赁合同》；2、判令鸿扬工艺厂立即返还恒祥公司置放于租赁物内的所有物品（由于双方已经办理了房屋交接手续，恒祥公司的物品已经办理，恒祥公司撤回该项诉讼请求）；3、判令鸿扬工艺厂立即向恒祥公司返还租赁合同押金116796元；4、判令鸿扬工艺厂向恒祥公司赔偿因鸿扬工艺厂违约而造成的经济损失746480元（自2016年5月4日起暂计至2016年5月27日，其中租金损失为31440元，工资损失为415040元、停业的经济损失300000元）；5、判令鸿扬工艺厂立即向恒祥公司赔偿自2013年2月至2016年5月的水电损失、其中电费约为120000元，水费约为8000元。事实和理由：恒祥公司自2012年9月1日起向鸿扬工艺厂承租其于泉州市丰泽区北峰工业区丰顺路18号的厂房，用作恒祥公司的生产与销售场所。2015年9月1日，双方重新签订《租赁合同》。一份，租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止，恒祥公司向鸿扬工艺厂缴纳押金116796元，每月租金为38932元，于每月的1日前支付。2016年3月，恒祥公司发现租赁物的电费异常，在恒祥公司2016年2月春节放假停工期间，电费高达六千余元。经恒祥公司的电工检查线路，发现鸿扬工艺厂在恒祥公司的用电线路上私接线路偷电，用于其在租赁物内住宅以及围墙外三件商铺供电，这一行为导致恒祥公司发生严重的经济损失。恒祥公司据此与鸿扬工艺厂交涉，导致双方发生争执。但恒祥公司仍然依约于2016年5月10日支付了该月的租金。2016年5月4日，鸿扬工艺厂突然雇佣不明身份人员，以恒祥公司拖欠其租金以及税款为由，告知恒祥公司解除合同，并强行用铁链将租赁物的大门以及楼层铁门上锁，不许恒祥公司的雇员进入生产车间以及办公工作，也不许恒祥公司取走仓库的存货。鸿扬工艺厂的行为导致恒祥公司无法生产和销售，除了无法向客户交货外，恒祥公司所经营天猫“精彩家具旗舰店”、“密情家具旗舰店”以及数百家网络分销商无法正常供货，进一步造成客户退货、差评、索赔，天猫精彩家具旗舰店、密情家具旗舰店”信用等级急剧下降的严重后果，损失难以估量（恒祥公司在起诉时暂按300000元主张，实际损失以诉讼阶段的鉴定结论为准）。恒祥公司虽然因此多次向公安机关报警，但是鸿扬工艺厂至今仍然拒绝让恒祥公司继续使用租赁物。在此期间，虽然恒祥公司已经无法正常使用租赁物，但是恒祥公司仍然保持与雇员的劳动关系，并继续支付薪酬。暂计至2016年5月27日，鸿扬工艺厂的行为已经给恒祥公司造成薪酬损失207520元、租金损失31440元。鸿扬工艺厂的行为已经实际单方解除了双方于2015年9月1日签订的租赁合同，亦导致恒祥公司无法实现合同目的，恒祥公司要求立即搬离租赁物，与鸿扬工艺厂办理租赁物的交接手续，退还租赁押金，但鸿扬工艺厂均无理拒绝，鸿扬工艺厂的行为每天都在导致恒祥公司经济损失的扩大。双方的租赁合同的租赁范围不包括鸿扬工艺厂自己在租赁物内的住宅以及围墙外的三间商铺，并在供电局给租赁物安装的电表内有专门为住宅以及三件商铺安装的内部电表一个，以计量各自的用电情况。2012年9月1起至2013年2月，恒祥公司每月向供电公司缴纳全部的电费，再由鸿扬工艺厂每月将其住宅以及三件商铺的电费交给恒祥公司。2013年2月，鸿扬工艺厂告知恒祥公司，其已经申请住宅以及三件商铺居民生活用电，不再与恒祥公司共用电表，今后将自行缴纳电费。恒祥公司信以为真，不再向鸿扬工艺厂收取住宅以及三件商铺的电费。2016年3月，恒祥公司发现电费异常后，到供电公司查询，才发现鸿扬工艺厂从未自行向供电公司自行缴纳电费，多年来的用电一直是由恒祥公司缴纳。而且，鸿扬工艺厂还窃取恒祥公司的电量，虽然住宅以及三件商铺的电表读数体现自2013年2月至2016年5月的电费为两万余元，但是实际的电费按每月3000元计算，至今恒祥公司遭受的电费损失已经高达约120000元。此外，鸿扬工艺厂还存在窃取恒祥公司用水的行为，水费损失约为8000元。另，鸿扬工艺厂在签订租赁合同时一并出租给恒祥公司使用的供货的货运电梯，由于年久失修，已经被质监部门禁止使用，鸿扬工艺厂亦书面通知恒祥公司不得使用货运电梯，导致恒祥公司的货物无法正常进出库，造成恒祥公司无法实现合同目的。
鸿扬工艺厂辩称，一、关于合同解除权，本案系由于恒祥公司长期逾期缴纳租金、拒付土地使用税及擅自拆改房屋结构等违约行为所造成的，恒祥公司不但不享有合同解除权，相反构成严重违约，其应承担相应的违约责任。二、关于违约责任及押金的问题。1、鸿扬工艺厂不存在违约，恒祥公司主张鸿扬工艺厂限制其出入承租厂房与客观事实不符。首先，恒祥公司提供的照片只能证明有所谓的大门被锁的客观状态，而既无法证明铁链、锁为鸿扬工艺厂所有，也无法证明厂房大门及楼层铁门系鸿扬工艺厂上锁，更没有证据证明鸿扬工艺厂限制其出入。不排除恒祥公司自行上锁营造假象的可能性。其次，恒祥公司没有提供证据证明其所谓的天猫网店无法正常发货或者造成经济损失的情况存在。即使存在也并非鸿扬工艺厂导致，与本案没有关联。经查询，恒祥工艺厂先后被列为（2009）丰执字第1299号、（2014）丰执字第1150号案件的被执行人，其中2014年的执行案件标的仅为8166元，可见，本案纠纷未发生之前，恒祥公司的经营状况就不良。第三，恒祥公司主张薪资损失缺乏事实依据，其中员工人数、薪资数额及支付情况均无证据佐证。第四，恒祥公司主张31440元的租金损失不合理。即使如恒祥公司所称5月4日被锁大门，恒祥公司也可以基于其承租人的身份自助开锁，并向鸿扬工艺厂主张相应的费用。但是恒祥公司没有在合理的时间内实施这样的自助行为，而是任由其自称的妨害行为一直持续至起诉之日，其自身原因导致的租金损失不应向鸿扬工艺厂主张。2、恒祥公司存在严重的违约行为。第一，恒祥公司长期拖欠租金不按时交纳已经构成违约，合同签订后，恒祥公司每月租金都拖欠至中旬才缴纳，2016年4月、5月的租金更是拖到5月中旬，2016年6月的租金至今未缴纳。根据鸿扬工艺厂与恒祥公司签订的《租赁合同》第5条的约定，恒祥公司逾期支付租金，鸿扬工艺厂有权收回房屋，所交押金不予退还。第二，恒祥公司擅自拆改承租房屋结构构成违约。恒祥公司在租赁期间未经鸿扬工艺厂书面同意擅自拆除了承租厂房三楼的墙体，应按照合同第9条之规定恢复原状或支付恢复工程所需的费用。第三，恒祥公司使用鸿扬工艺厂电梯不当，造成电梯被质检部门禁用且拒不维修电梯构成违约。2012年租赁关系成立后，鸿扬工艺厂便将完好的电梯交付恒祥公司使用，恒祥公司同时也确认电梯是可以正常使用的，且在《协议书》中承诺自2012年9月16日起该电梯的维修费用由其执行承担，现恒祥公司使用不当造成损坏，该电梯维修费用应由恒祥公司负担。三、鸿扬工艺厂没有窃取恒祥公司电量及用水，恒祥公司的主张没有依据。恒祥公司计算电费标准异于正常逻辑，既然恒祥公司自己都知道住宅及三间店铺的电表度数体现自2013年2月至2016年5月的电费为2万余元，那怎么就又能计算实际电费每月是3000元。综上，恒祥公司承租鸿扬工艺厂厂房期间多方面的违约行为直接导致本案租赁关系无法继续存续，恒祥公司违约在先，起诉扭曲事实在后，其不当请求应予以驳回。
鸿扬工艺厂向本院提出反诉请求：1、判令解除双方于2015年9月1日签订的《租赁合同》；2、判令恒祥公司承担逾期缴纳租金的违约金共计402946.2元（违约金按每日租金的5%计算，总逾期天数207天）；3、判令本案押金116796元归还反诉原告；4、判令恒祥公司将租赁物房屋恢复原状（含厕所及化粪池疏通、门窗维修、三楼墙体维护）或向鸿扬工艺厂支付恢复上述工程所需的费用，并清空办理承租厂房、移交借用物品；5、判令恒祥公司支付鸿扬工艺厂电梯维修费39200元；6、判令恒祥公司按租赁合同约定偿付鸿扬工艺厂为其代垫的土地使用税等相关税费53225.4元、代垫电费13142.15元，代垫水费1108.8元；7、判令恒祥公司向鸿扬工艺厂支付自2016年6月1日起至判决合同解除之日止的租金损失。事实和理由：鸿扬工艺厂与恒祥公司于2015年9月1日签订《租赁合同》，合同约定鸿扬工艺厂将本案诉争厂房出租给恒祥公司使用，押金116796元，每月租金38932元，于每月1日前支付，如恒祥公司延期支付租金，鸿扬工艺厂有权收回厂房，且不退还押金。鸿扬工艺厂依约交付房屋给恒祥公司使用，然而恒祥公司每月租金都拖欠至中旬才缴纳，2016年4、5月的租金更是拖到5月中旬，2016年6月的租金至今未缴纳。恒祥公司长期拖欠租金不按时缴纳，已构成违约，造成鸿扬工艺厂租金长期被占用损失。恒祥公司应按照合同第十四条之规定，每日按租金的5%向鸿扬工艺厂支付逾期缴纳期间违约金。同时，恒祥公司在租赁期间未经鸿扬工艺厂书面同意擅自拆除了承租厂房三楼的墙体，属于擅自拆改承租房屋结构，加之损坏租赁房屋门窗，对租赁房屋使用至今从未疏通过化粪池，导致租赁房屋内的厕所造成严重堵塞，至今无法使用，造成租赁房屋无法出租。恒祥公司的行为已构成违约，其应按租赁合同第九条的约定以及合同第14条之规定，将租赁房屋恢复原状。另外，恒祥公司使用鸿扬工艺厂厂内电梯不当，造成电梯被质检部门禁用，根据双方签订的协议书约定，该电梯整改维修费用应由恒祥公司负担。不仅如此，恒祥公司自2012年9月承租厂房至今未按照合同约定交纳土地使用税、租赁税等相关税费，鸿扬工艺厂在此期间代其交纳了各种税费53225.4元，鸿扬工艺厂自2013年3月6日起为恒祥公司垫付电费共计13142.15元，垫付水费1108.8元，恒祥公司应赔偿鸿扬工艺厂该部分损失。由于租赁合同尚未解除，双方的房屋租赁关系仍在存续，恒祥公司尚未将租赁房屋恢复至可以出租的情形，因此，恒祥公司应向鸿扬工艺厂支付租赁合同依法解除前租赁期间的租金。
恒祥公司辩称，1、恒祥公司已经基于鸿扬工艺厂的违约行为在本诉中要求解除合同，鸿扬工艺厂诉请解除合同缺乏事实和依据，恒祥公司同意解除合同。2、如前所诉，恒祥公司在合同履行过程中有部分月份延迟缴纳租金，有征得鸿扬工艺厂的同意，当时鸿扬工艺厂也没有提出异议，故不得以此主张违约金。3、本案系因鸿扬工艺厂违约限制恒祥公司使用租赁物导致合同解除，故租赁押金应该退还。4、除了三楼的楼板及墙体尚未恢复原状，其余反诉原告第四项诉讼请求中要求的均已在租赁物移交后恢复并交还借用物品。5、鸿扬工艺厂的电梯应为自身问题，导致被停止使用去，且已接近报废年限，无维修价值，故第五项反诉请求不应支持。6、鸿扬工艺厂关于要求恒祥公司偿付代垫的税费及水电费的诉讼请求没有依据，不应支持。7、恒祥公司自2016年5月开始无法使用租赁物，并于2016年5月30日就向法院申请移交租赁物，由于鸿扬工艺厂的阻扰，导致租赁物于2016年6月30日才办理移交手续，所以恒祥公司并没有给鸿扬工艺厂带来租金损失，所有损失应当由鸿扬工艺厂自行承担。
本案经审理认定事实如下：2012年9月1日，恒祥公司与鸿扬工艺厂签订《租赁合同》一份，合同主要约定：1、鸿扬工艺厂将坐落于丰泽区北峰工业区丰顺路18号的厂房出租给恒祥公司使用，租赁期限自2012年9月1日至2015年8月31日止，恒祥公司向鸿扬工艺厂支付押金116796元；2、租金38932元/月，每月支付一次于每月1日前支付，如延期支付，鸿扬工艺厂有权收回厂房，且恒祥公司的押金作为违约金支付给鸿扬工艺厂；3、租赁期间，因恒祥公司管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由恒祥公司承担并负责赔偿损失；5、恒祥公司不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得鸿扬工艺厂书面同意，退租时，除另有约定外，鸿扬工艺厂有权要求恒祥公司按原状恢复或向鸿扬工艺厂交纳恢复工程所需要的费用；6、恒祥公司拖欠租金累计达半个月，鸿扬工艺厂有权终止合同并收回房屋；7、恒祥公司逾期交付租金，除仍应补交欠租租金外，还应按租金的5%，以天数计算向鸿扬工艺厂交付违约金。2012年9月18日，恒祥公司与鸿扬工艺厂签订《协议书》一份，约定，鸿扬工艺厂内电梯（升降机）一部，经鸿扬工艺厂对电梯维修后，交付恒祥公司使用，恒祥公司确认可以正常使用，自2012年9月16日起，该电梯的安全使用、维修维护均由恒祥公司承担。双方在协议书中加盖公司公章确认。2012年9月20日，双方签订《暂借存恒祥厂物品明细清单》对移交的物品名称、数量予以确认。2015年9月1日，双方续签了《租赁合同》，租期签订至2018年8月31日。合同条款不变。恒祥公司支付租金至2016年5月，自2016年6月1日起欠付租金。2016年5月4日，泉州市质量技术监督局直属二分局作出1632704号特种设备安全监督指令书，认定恒祥公司使用的载货升降机在2014年度、2015年度的定期检查均不合格，存在事故隐患，要求立即停止使用升降机，并限期改正，设备经检查合格之前不得使用。本院于2016年6月29日组织双方对诉争厂房进行交接，恒祥公司确认厂房2楼墙体系其改造，同意对鸿扬工艺厂恢复墙体的具体支出进行赔偿。以上事实有租赁合同两份、《暂借存恒祥厂物品明细清单》、1632704号特种设备安全监督指令书、调查笔录、勘验笔录、现场照片及双方庭审陈述为证，本院予以认定。
本院认为，恒祥公司与鸿扬工艺厂之间签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合同不违反法律强制性规定，双方之间的房屋租赁关系合法有效，应受法律保护。恒祥公司主张鸿扬工艺厂存在私接电线偷电的行为，并强行用铁链将大门上锁，禁止恒祥公司员工出入租赁场所，对于私接电线偷电一事，恒祥公司并未能提供证据证实，且其主张当时恒祥公司员工报警材料中有体现偷电及鸿扬工艺厂单方对租赁物进行上锁的证据，但经本院依法向泉州市公安局北峰派出所调取当时的询问笔录，并未能体现恒祥公司的上述主张，对此恒祥公司应当承担举证不能的法律后果，对于其主张鸿扬工艺厂存在私接电线偷电并上锁租赁物导致其无法使用租赁物，本院不予采信。故，恒祥公司据其主张鸿扬工艺厂存在违约行为而造成的后续经济损失，均不能得到法律支持。鸿扬工艺厂于2016年6月20日向本院提起反诉，根据双方之间租赁合同第十二条之约定，承租人拖欠租金累计达半个月的，出租人有权终止合同，庭审时双方一致认可，房屋租金支付至2016年5月31日止，即截止鸿扬工艺厂提起反诉时，恒祥公司已经拖欠租金达半个月，故鸿扬工艺厂主张解除双方之间的租赁合同，符合双方合同约定，本院予以照准。对于押金的问题，双方在合同第五条付款方式中约定“如延期支付租金，鸿扬工艺厂有权收回本厂房，且恒祥公司的押金作为违约金支付给甲方。”故，对于诉争房屋的押金116796元应作为违约金直接归鸿扬工艺厂所有。因上述违约金金额为恒祥公司承租厂房的三个月租金，鸿扬工艺厂未能证明其损失超过三个月租金，对其另行主张按每日租金的5%计付违约金，本院不予支持。对于鸿扬工艺厂所主张的其代垫的税费，双方之间的租赁合同并未明确规定，且交纳土地使用税的税费系取得土地使用权的先决条件，鸿扬工艺厂要求由承租人恒祥公司承担，依法无据。而电费、水费，由于恒祥公司与鸿扬工艺厂共用同一个电表、水表，鸿扬工艺厂未能举证证明其所缴交的费用系由恒祥公司所使用或者约定应由恒祥公司承担，对于该部分主张本院不予支持。双方已经在本院组织下办理了房屋交接，对于暂借清单中的物品已经大部分返还，双方也确认了电梯、墙体等损失的赔付问题，经本院与相关鉴定机构联系，对该两项事宜由于鉴定费用高于维修费用，没有鉴定必要，对于维修事宜已由鸿扬工艺厂自行委托第三方进行维修并花费墙体维修费7570元、电梯维修费39200元，根据双方合同约定，这两部分费用应由恒祥公司承担。由于双方已经于2016年6月29日办理房屋交接，而恒祥公司支付租金仅支付至2016年5月31日止，故自2016年6月份的租金42682元，恒祥公司应支付给鸿扬工艺厂，对于其他损失鸿扬工艺厂也通过向恒祥公司没收押金、支付逾期交付租金的违约金的形式获得了经济赔偿，故对于鸿扬工艺厂请求恒祥公司支付自2016年6月1日起至判决合同解除之日止的租金损失，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除泉州市丰泽恒祥工艺有限公司与泉州丰泽北峰鸿扬陶瓷工艺厂之间签订的《租赁合同》；
二、泉州市丰泽恒祥工艺有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州丰泽北峰鸿扬陶瓷工艺厂租金42682元、墙体维修费7570元、电梯维修费39200元、逾期缴交租金的违约金1452元，上述费用合计90904元；
三、泉州市丰泽恒祥工艺有限公司已缴交的房屋押金116796元归泉州丰泽北峰鸿扬陶瓷工艺厂所有；
四、驳回泉州市丰泽恒祥工艺有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回泉州丰泽北峰鸿扬陶瓷工艺厂的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费13712元，由本诉原告泉州市丰泽恒祥工艺有限公司承担，反诉受理费10140元，由反诉原告泉州丰泽北峰鸿扬陶瓷工艺厂负担6818元，由反诉被告泉州市丰泽恒祥工艺有限公司3322元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 卢玉婷
审 判 员 郑丹红
代理审判员 郭锡锋
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 张振兴
附页：本案引用的主要法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。