广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠金法三民初字第205号
原告王彩燕，男，1965年11月30日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
委托代理人多艳杰，广东文证律师事务所律师。
被告赵亮，男，1981年3月26日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
委托代理人华立军，广东迎福律师事务所律师。
原告王彩燕诉被告赵亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月27日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月17日公开开庭进行了审理。原告王彩燕及其委托代理人多艳杰，被告赵亮及其委托代理人华立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王彩燕诉称，2010年8月28日原告与被告签订了承包期限从2011年3月12日至2017年7月11日止的《承包合作书》。双方合同约定从2011年6月12日起至2017年7月11日，每两个月一次支付两个月的承包费共计73.8万元，承包费应于支付月份当月15日前一次付清，被告逾期支付须支付每天10%的滞纳金。逾期超过15天仍未付清，甲方有权单方解除承包合同，有权自行强制收回承包场所，并不退押金。《承包合作书》履行过程中被告多次逾期未足额支付承包费用，原告多次通过电话、信息及到其办公室向被告商讨催收承包费用，但被告都以拒接或不予以理会，也未按合同约定按时足额支付给原告承包费用。原告认为被告多次拒不按《承包合作书》合同中约定按时足额支付给原告承包费用，也不与原告协商解决，严重违反双方签订的合同，并损害了原告的合法权益。为此，原告向人民法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告双方于2010年8月28日签订的《承包合作书》；二、被告支付逾期未付承包费40，800元（其中2012年12月承包费尚欠4000元，一个月的承包费）。本案在开庭审理时，原告当庭对其起诉的事实与理由进行变更，即原起诉诉状中的“每两个月一次支付两个月的承包费共计73.8万元，”变更为“每两个月一次支付两个月的承包费共计73.6万元，每两个月7.36万元为从2011年6月12日起至2014年3月11日止的承包费，从2014年4月起，每个月承包费用递增为40480元。”同时变更第二项诉讼请求为：要求被告支付逾期未付承包费4000元。针对原告的上述变更，被告说明：承包合同在2014年3月至2017年7月11日，每月承包费为40，480元，计费时间是按月支付。
原告对其诉称向本院提交如下证据：1.《承包合作书》；2.银行转账记录。
被告赵亮辩称，第一、被告实际上没有拖欠原告的房租，房租按照约定已经支付给原告。有原告出具的房租收据及银行转账记录可以证明。第二、原、被告双方实际上通过口头协议修改了付款方式，根据被告商场经营的情况改成按月支付。从银行转账记录可以看出双方对合同约定的交租时间进行了实际的更改，双方对付款方式的更改是口头合同的体现。从承包商场以来被告都是按月支付房租费，双方已经形成了交易习惯。这种交易习惯也是对租赁合同更改的表现。第三、合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。如果承租人无正当理由未支付租金或者延迟支付租金，就构成违约。但出租人解约前应先行使催告权，要求承租人在合理的期限内支付。如果承租人仍逾期支付，出租人才可以解除合同。因此，原告在未先催告交租的情况下贸然解除合同的做法是不妥当的。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案的诉讼费，以维护答辩人的合法权益，维护正常的经济秩序。
被告赵亮对其辩称向本院提交如下证据：1.银行转账记录及中国建设银行转账凭条；2.收款收据；3.电话录音材料（文字记录）及光盘。
经审理查明，2010年8月28日原告王彩燕与被告赵亮签订《承包合作书》，该合同约定：原告将其经营的惠盛购物广场发包给被告经营管理，承包期限从2011年3月12日起至2017年7月11日止；2011年3月12日至2014年3月11日期间的每月承包费为36，800元，2014年3月12日至2017年7月11日每月承包费为40，480元，2011年3月12日至2011年5月12日期间每一个月支付当月承包费，2011年6月12日至2017年7月11日则每二个月支付一次两个月的承包费；承包费应于支付月份当月15日前一次付清，如被告逾期支付，须支付每天10%的滞纳金，逾期超过15天仍未付清，原告有权单方解除承包合同，有权自行强制收回承包场所，并不退押金；双方必须认真遵守执行本协议各项条款，如有违约，原告有权收回被告的经营场所，并不退还押金。合同签订后，原告将惠盛购物广场交付给被告经营管理，被告通过银行转账或现金的方式将承包费交给原告。
2012年12月8日，被告以转账方式支付26，000元；2013年3月14日，转账支付38，000元；4月10日，以现金方式支付36，000元，原告开具《收款收据》；5月15日，转账支付38，000元；6月16日，转账支付36，800元。
庭审中，原告认可被告尚欠2012年的承包费为2000元。
另查明，2007年4月24日原告与李延军签订《商业用房租赁合同》，约定李延军将其所有的珠海市三灶镇的门面建筑面积784.01平方米的房产租赁给原告和案外人林宗其经营，租期为2007年7月11日起至2017年7月12日止；在承租期内，如承租方需要出租，出租方应同意出租，但出租期限不得超过当年交过房租的最后期限，但承租方全部转让必须经过出租方同意方可转让，由出租方与第三方重新签订合同，租金另行商定，否则视为违约。
以上事实有当事人提交的证据以及当事人当庭陈述在卷佐证。
本院认为，原告当庭陈述，被告在2012年12月份之后未按照合同约定交纳租金，而在2012年12月之前，虽然被告偶尔未按照约定交纳租金，但原告表示视为被告按约履行，不予追究。故本院考量被告履行合同义务是否违约的时间起算点从2012年12月开始。从审理查明的租金交纳情况来看，2012年12月8日，被告支付26，000元，2013年3月14日支付38，000元，4月10日支付36，000元，5月15日支付38，000元，6月16日支付36，800元。双方在合同中约定“2011年3月12日至2014年3月11日期间的每月承包费为36，800元”，“2011年3月12日至2011年5月12日期间每一个月支付当月承包费，2011年6月12日至2017年7月11日则每二个月支付一次两个月的承包费；承包费应于支付月份当月15日前一次付清”，被告实际上并未按照合同约定每两个月支付一次两个月的租金，而是按月支付租金，且支付租金的数额并非每次都足额。被告主张双方通过口头约定的方式更改了《承包合作书》的约定，按约支付租金是根据更改后的口头约定履行，即使没有足额支付，也是经过原告准许的，其中2012年12月支付租金26，000元，尚欠10，000元约定好分5期按约支付，每期2000元。对于被告的上述主张，原告予以否认，被告也未提供证据证实其主张，应由其承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采信。本院认为被告未按照合同的约定支付租金。
至于是否应该解除合同，对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告将案涉房屋出租给被告的主要合同目的是收取租金收益，被告虽然没有按照合同约定每两个月交纳两个月的租金，也未能举证证明双方对约定进行了变更，但实际上被告一直在履行交纳租金的义务，也没有明确表示或者以实际行动表明不愿意履行交纳租金的义务。对于欠付的租金，被告也按月分期偿还，没有持续地拖欠。原告在被告未按照约定交纳租金的情况下，也未明确提出异议及催告。在原告诉至本院后，被告亦分别在2013年5月15日和6月16日交纳租金38，000元和36，800元，交纳了当月的租金，表示了愿意继续履行合同、交纳租金的意愿。故本院认为被告的违约并无主观恶意，也未给原告的权益造成实质性的较为严重的损害。本院认为被告并未根本违约而导致合同目的无法实现。原告应秉着友好协商、互惠互利的态度，敦促被告按约履行，催告被告支付欠款并给予合理的期限；被告也应该严格履行合同，遵守约定，尊重原告的意愿。本院认为解除合同无法定的理由，也无实际必要，对于原告要求解除《承包合作书》，本院不予支持。
原告当庭变更另一项诉讼请求，即要求被告支付2012年12月的租金4000元，原告当庭确认被告尚欠2012年12月的租金为2000元。被告主张已经以现金支付的方式将该笔2000元的租金交付给原告的妻子，但原告不予认可，被告亦未提供证据予以佐证，应由被告承担举证不能的不利后果。故本院确认被告尚欠原告2012年12月的租金2000元。原告要求被告支付2012年12月的租金4000元，本院对金额2000元予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告赵亮在本判决生效之日起七日内向原告王彩燕支付租金2000元；
二、驳回原告王彩燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19，409元，由原告王彩燕和被告赵亮分别负担9704.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 陈德玉
审 判 员 袁朔霖
人民陪审员 关冬梅
二〇一三年六月十九日
书 记 员 吴丽敏