福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0902民初654号原告：阮周旺，男，1960年5月23日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：吴巧丽、周婷婷，福建宁仁律师事务所律师。被告：尤钿梅，女，1962年1月15日出生，汉族，住福建省宁德市东侨区。被告：洪荔韩，女，1984年9月13日出生，汉族，住福建省宁德市东侨区。上述两被告共同委托诉讼代理人：�其象，福建惠尔律师事务所律师。被告：李立炎，男，1963年11月12日出生，汉族，住福建省宁德市东侨区。第三人：李健，男，1984年3月18日出生，汉族，住福建省宁德市东侨区。委托诉讼代理人：张颖，福建惠尔律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄股份有限公司宁德市分行，住所地福建省宁德市东侨区塔山路2号，统一社会信用代码91350900674045846D。负责人：陈立建，行长。委托诉讼代理人：范小芳，公司员工。委托诉讼代理人：谢建军，福建之秀律师事务所律师。原告阮周旺与被告尤钿梅、李立炎、洪荔韩、第三人李健、中国邮政储蓄股份有限公司宁德市分行（以下简称邮储宁德分行）债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮周旺及其委托诉讼代理人吴巧丽、被告洪荔韩及其与被告尤钿梅的共同委托诉讼代理人陈其象、第三人李健的委托诉讼代理人张颖、第三人邮储宁德分行的委托诉讼代理人谢建军到庭参加诉讼；被告李立炎经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮周旺向本院提出诉讼请求：1.依法撤销尤钿梅、李立炎与洪荔韩于2016年1月25日签订的《存量房买卖合同》；2.判令尤钿梅、李立炎、洪荔韩立即至房地产权属登记机构办理宁德市东侨区盛辉仕林东湖2幢1603房产的变更登记手续，恢复原状。事实和理�：尤钿梅与李立炎系夫妻关系。2009年起，尤钿梅与李立炎开始组织民间互助会，阮周旺系其会员。2013年5月10日至2014年8月10日，尤钿梅与李立炎夫妻先后发起三场民间互助会，吸收包括阮周旺在内共计172人次入会，非法吸收公众存款共计4801612元。2016年1月，尤钿梅未如约还款并宣布倒会，造成报案人直接经济损失共计838910元，其中阮周旺损失45435元。2017年5月15日，本院作出(2017)闽0902刑初74号刑事判决书，判决：一、被告人尤钿梅犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年三个月；二、责令被告尤钿梅于判决生效之日起三十日内退出会员会款人民币838910元，返还各会员。后尤钿梅未自动履行生效法律文书所确定的义务。后本院执行局查证获悉：尤钿梅、李立炎于2016年1月25日（宣布到会当月），将尤钿梅与李立炎二人名下的位于宁德市东侨区盛辉仕林东湖2幢1603房产，转让给其二人儿媳洪荔韩。该房屋所有权的权属随后也变更登记至洪荔韩名下。综上所述，阮周旺认为，尤钿梅与李立炎在明知应当承担还款责任的情况下，将自己所有的财产转让给洪荔韩，恶意使自己陷于资力不足境地，制造无法清偿债务的困难，从而危及阮周旺的债权实现，侵害了阮周旺的合法权益。尤钿梅辩称，案涉房产本系洪荔韩出资购买，但洪荔韩考虑购买第二套房需要支付的首付比较多，所以当时这套房子登记在尤钿梅名下，当时的首付款是洪荔韩支付的。洪荔韩辩称，案涉房产系尤钿梅、李立炎夫妻共同财产，洪荔韩按照合理价格交易受让，洪荔韩不存在无偿或是明显低价受让案涉房产的情况，并未损害阮周旺债权，阮周旺无权行使债权人撤销权，洪荔韩已经付清购房款，其合�权益应受到法律保护。另第三人邮储宁德分行取得的合法抵押权应受法律保护。综上，本案不符合债权人撤销权的法律规定条件，阮周旺的诉请缺乏事实和法律依据，请求本院依法驳回阮周旺的诉讼请求。李立炎未作答辩。第三人李健陈述，其与洪荔韩系夫妻关系，案涉房产系夫妻共有财产，且受让当时已支付了合理价款，对案涉房产享有合法权益，不符合债权人撤销权的条件，请求驳回阮周旺的诉讼请求。第三人邮储宁德分行陈述，邮储宁德分行严格按照规定办理二手房贷款手续，流程合法合规；案涉房产价格经专业机构评估，为市场合理价格，且贷款额度为合理的额度；邮储宁德分行按约定发放贷款，依法对案涉房产享有抵押权，案涉房产不应当恢复�记到尤钿梅名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对互助会名单、（2017）闽0902刑初74号刑事判决书、《存量房买卖合同》、房屋查档清单、《房屋产权证》、《宁德市不动产登记查询证明》、《个人购房/购车借款及担保合同》、洪荔韩的的身份材料和信用报告、房地产估价机构资质证书真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：12017年5月15日，本院作出(2017)闽0902刑初74号刑事判决书，判决：一、被告人尤钿梅犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年三个月，并处罚金5万元；二、责令被告人尤钿梅于判决生效之日起三十日内退出会员会款838910元，返还各会员，其中应返还阮周旺45435元。2尤钿梅、李立炎于1991年7月26日登记结婚；洪荔韩与李健于2011年2月14日登记结婚。32012年10月9日，李立炎、尤钿梅与福建盛辉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20121000128）。合同约定:李立炎、尤钿梅以总价1017210元向福建盛辉房地产开发有限公司购买宁德市东侨区盛辉仕林东湖2幢1603房产，于签订合同当日支付购房首付款307210元，余款71万元由买受人向银行申请按揭贷款。案涉房产于2014年4月23日登记为尤钿梅、李立炎共同共有。42016年1月25日，尤钿梅、李立炎与洪荔韩签订《存量房买卖合同》，约定尤钿梅、李立炎将案涉房产以78万元价格转让给洪荔韩。双方已于2016年1月27日办理所有权转移登记手续，案涉房产现登记为洪荔韩所有。5福建省青商房地产评估有限公司具备房地产评估资质。其于2015年12月8日作出青房估字第R2016190019号房地产抵押估价报告。估价结果为案涉房产在价值时点（2015年12月7日）的房地产市场价值为90万元，估价报告应用的有效期为出具日期起1年内有效。6洪荔韩、李健于2016年1月8日因贷款审批查询的个人信用报告状态显示为正常类。72016年2月2日，洪荔韩与邮储宁德分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：3599943Q116021910793），约定：邮储宁德分行根据借款人洪荔韩的申请，向借款人洪荔韩提供贷款63万元用于购买案涉房产，期限为240个月（自2016年2月2日至2036年2月2日），实际放款日与到期日以借据为准，洪荔韩自愿以案涉房产进行抵押。2016年2月3日，洪荔韩签署编号为3599943Q116021910793的个人贷款（手工）借据，向邮储宁德分行借款63万元用于购买二手房，期限为240个月（自2016年2月3日至2036年2月3日）。邮储宁德分行将上述借款63万元受托支付至李立炎账户（账号62×××62）。案涉房产已经于2016年2月3日办理他项权利登记，抵押权人为邮储宁德分行。自2016年3月3日起至2018年2月3日止，洪荔韩按期向邮储宁德分行偿还贷款。82016年11月15日，案涉房产被宁德市公安局蕉城分局查封。对有争议的证据和事实，结合本案争议焦点进行认证。本案争议焦点为：尤钿梅、李立炎与洪荔韩于2016年1月25日签订的《存量房买卖合同》是否应予撤销，案涉房产应否恢复原状，变更登记至尤钿梅、李立炎名下。本院审查认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”因此，要判断尤钿梅、李立炎与洪荔韩于2016年1月25日签订的《存量房买卖合同》是否应予撤销，就要判断案涉房产的上述买卖是否系无偿转让或受让人知情的对债权人造成损害的明显不合理低价转让。本案中，洪荔韩与尤钿梅、李立炎签订上述《存量房买卖合同》后，向邮储宁德分行贷款63万元，且该63万元已实际支付至出卖人李立炎账户，也即案涉房产的买卖不属于无偿转让情形。再者，关于案涉房产的价值，阮周旺认为案涉房产在2012年交易当时的价格已经达到1017210元，根据市场的自然增值，其于2016年的价格不可能为90万元，本院认为，通过市场杠杆作用后的案涉房产价格可能高于也可能低于原交易价值，阮周旺提供的证据不足以证明案涉房产在2016年1月份的确切市场价值，在无其他反驳证据推翻的情况下，具备房地产评估资质的福建省青商房地产评估有限公司，对案涉房产作出的评估价90万元可以作为案涉房产是否属于低价转让的参考价。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条关于“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规�，案涉房产的不合理低价为低于63万元。洪荔韩与尤钿梅、李立炎的房产转让价格为78万元。洪荔韩提供的洪荔韩银行流水与尤钿梅银行账户交易明细不能完全印证，尤钿梅支付购房首付款前的账户来账中对方账户不明，在没有其他证据相互印证的情况下，不足以证明前述来账系洪荔韩用以支付案涉房产的首付款；但洪荔韩、邮储宁德分行提供的证据可以证明邮储宁德分行已受托实际支付给李立炎购房款63万元，而阮周旺对尤钿梅的债权为45435元，故案涉房产的转让不属于受让人知情的对债权人造成损害的明显不合理低价转让。综上，尤钿梅、李立炎与洪荔韩于2016年1月25日签订的《存量房买卖合同》，既不是对案涉房产的无偿转让，也不是受让人知情的对债权人造成损害的明显不合理低价转让，不属于债权人有权撤销的情形，因此，阮周旺关于撤销前述《存量房买卖合同》的主张，无事实和法律依据，本院不予支持；其要求将已登记于洪荔韩名下的案涉房产恢复原状登记至尤钿梅、李立炎名下，亦无依据，不予支持。综上所述，本院认为，阮周旺提供的证据不足以证明前述《存量房买卖合同》系对案涉房产的无偿转让或受让人知情的对债权人造成损害的明显不合理低价转让，其应当承担不利后果，也即其关于撤销前述《存量房买卖合同》，并将案涉房产恢复登记至尤钿梅、李立炎名下的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回阮周旺的全部诉讼请求。案件受理费11100元，由阮周旺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审判长  蒋俐兴审判员  黄锦芳审判员  卢小洋二〇一八年七月十日书记员  林 秋附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。-4-