苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园商初字第0103号
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区苏华路18号建园大厦。
负责人岳鹰，该行行长。
委托代理人陈天英。
委托代理人陈月。
被告吴珍珍。
被告李小龙（曾用名李祖龙）。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称建行苏州分行）与被告吴珍珍、李小龙金融借款合同纠纷一案，本院于2012年12月27日受理后，因被告下落不明，本院于2013年3月1日依法组成合议庭适用普通程序进行审理，并于2013年3月6日公告送达民事诉状副本、传票及相关材料。于2013年6月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈月到庭参加诉讼。被告吴珍珍、李小龙经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行苏州分行诉称：2009年8月11日，原告与两被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：原告向被告提供借款人民币59万元，借款期限为240个月，自2009年8月11日至2029年8月11日，合同项下贷款利率为月利率，具体为在基准利率水平上下调30%，贷款采用等额本息还款法。同时，被告以位于相城区黄埭镇中市路1号观湖名邸8幢906室的房产提供抵押，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等），并办理了抵押登记手续。合同签订后，原告依约履行了放款义务，但被告未按时履行还款义务。故原告诉至法院，请求判令：1、被告归还拖欠本金5021.74元及利息7236.84元（截止2012年11月22日）；2、被告提前归还合同项下剩余部分本金526146.62元（计算至2012年11月22日）及从2012年11月23日至实际清偿日的按原借款合同约定的利率计算的利息；3、原告有权以抵押房产（相城区黄埭镇中市路1号观湖名邸8幢906室）折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿；4、诉讼费用由被告承担。案件审理中，原告变更第二项诉请为：利息计算到法院判决确定的支付之日止。其它诉请不变。
被告吴珍珍、李小龙未答辩。
经审理查明：2009年8月11日，原告建行苏州分行（贷款人）与被告吴珍珍、李小龙（借款人、抵押人）、案外人苏州冠城宏业房地产有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：322997436-011-2009001587）一份。合同约定：借款人借款本金为人民币59万元；借款期限自2009年8月11日至2029年8月11日；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调30%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款期限起始日在每月的对日；借款人的还款方法为采用等额本息还款方法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下担保方式为保证和抵押；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押物为相城区黄埭镇中市路1号观湖名邸8幢906室房产；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。
2009年8月11日，原告建行苏州分行按约向借款人吴珍珍、李小龙指定的保证人苏州冠城宏业房地产有限公司账户放款人民币59万元。
2010年8月31日，原告建行苏州分行与被告吴珍珍、李小龙就位于合同约定的抵押物苏州市相城区黄埭镇中市路1号观湖名邸8幢906室房产办理了抵押登记手续。取得了房屋他项权证明（证号为：苏房他证相城字第300316**号）
后被告吴珍珍、李小龙自2012年5月起开始拖延还款，至同年9月始停止归还借款本息。截止2012年11月22日，其尚拖欠原告到期借款本金5021.74元、正常本金526146.62元及利息、罚息、复利计人民币7236.84元。
以上事实，有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、房屋他项权证、个人贷款对账单、结清试算单及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院在审理过程中，根据原告的申请，依法对被告吴珍珍、李小龙名下财产采取了保全措施。
本院认为：原告中国建设银行股份有限公司苏州分行与被告吴珍珍、李小龙间的个人住房（商业用房）借款合同合法有效，原告按约履行了借款义务，被告吴珍珍、李小龙应按照约定的还款期限及时还款。逾期不还的，应该按照合同约定归还本金、利息并承担罚息、复利，故对原告要求被告吴珍珍、李小龙立即归还借款本金、利息、罚息以及复利的诉讼请求，本院予以支持，计算期间为自拖欠相应款项之日计算至本案判决确定的给付之日。对原告要求以被告吴珍珍、李小龙的抵押房产实现抵押权的主张，因符合合同约定，本院亦予以准予。被告吴珍珍、李小龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴珍珍、李小龙应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司苏州分行拖欠的借款本金人民币5021.74元（截止至2012年11月22日），并偿付至2012年11月22日止的利息、罚息、复利计人民币7236.84元；
二、被告吴珍珍、李小龙应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司苏州分行剩余部分借款本金人民币526146.62元（截止至2012年11月22日）及自2012年11月23日起至判决确定的给付之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；
三、如被告吴珍珍、李小龙不能按期偿还上述债务，原告中国建设银行股份有限公司苏州分行有权以被告吴珍珍、李小龙名下的位于苏州市相城区黄埭镇中市路1号观湖名苑8幢906室房产折价，或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9162元，保全费人民币3320元，公告费人民币690元，合计人民币13172元，由被告吴珍珍、李小龙负担。该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由其在履行前述付款义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10-550101040009599。
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审 判 长 吴 牧
人民陪审员 孙令奇
人民陪审员 邱火根
二〇一三年六月十日
书 记 员 曹延琦