云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云29民终926号上诉人（原审原告）：大理城建房地产开发有限公司。法定代表人：黄东铃，总经理。委托诉讼代理人：张建忠、郭军，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：李耀华。上诉人（原审被告）：周蕾。上诉人李耀华、周蕾共同委托诉讼代理人：李安、余坤，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理城建房地产开发有限公司（以下简称“城建公司”）与上诉人李耀华、周蕾合同纠纷一案，双方均不服大理市人民法院(2016)云2901民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日受理后，依法组成合议庭于2016年12月29日公开开庭进行了审理。上诉人城建公司的委托诉讼代理人张建忠、郭军，上诉人李耀华及上诉人李耀华、周蕾的共同委托诉讼代理人李安、余坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人城建公司上诉请求：1.依法撤销大理市人民法院(2016)云2901民初1234号民事判决的第二项，改判支持城建公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人李耀华、周蕾承担。上诉及答辩理由：1.一审判决认定上诉人没有告知被上诉人房款尚未交清，属认定事实错误。根据双方签订的《补充协议》第二条约定，被上诉人所购房屋的价款为建设成本价，最终价款以上诉人公告的房价为准，被上诉人接房时，建设成本价尚未进行最终决算确定，属于不确定的状态，直到2014年12月10日福舟公司作出[2014]59E号“大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告”时购房款才确定；后上诉人于2015年2月27日在大理日报发布公告告知所有购房业主审计工作已经完成且有权查阅审计结果和相关资料；2015年4月8日，上诉人以在小区内粘贴公告及在云南信息报上刊登公告的方式，通知所有购房业主在2015年6月30日之前交清剩余购房款。2.上诉人要求被上诉人承担迟延交纳购房款的违约金及逾期利息的诉讼请求应当予以支持。⑴被上诉人直到现在未付清剩余购房款已构成违约，应当按照合同约定承担自2015年7月1日起至房款付清之日止每天50元违约金的责任。⑵“幸福家苑”小区项目建设工程拖欠工程款案件法院已经判决由城建公司向施工单位支付工程款和承担逾期付款的利息、诉讼费用，该利息及诉讼费用应计入建设成本，所以被上诉人还应当承担逾期付款的利息。3.“幸福家苑”小区职工自建住房的相关事宜，团购委对购房户业主具有代表性，团购委作出的行为，对购房业主具有约束力。4.购房户接房时所持有的《交房通知》和《接房流程确认单》上所载明的“已付清房款”仅指已付清团购委之前通知支付的2011年年底福舟公司对一户一价进行预测算的房款。5.一审认定按照福舟公司出具的《决算报告》确定所购房屋的购房价款是正确的。福舟公司即便达不到审核“大理幸福家苑”小区项目工程造价的资质要求，但在福舟公司出具的工程造价审核报告上团购委、施工单位、监理单位共同签字确认，且在“幸福家苑”小区项目建设工程施工合同纠纷案件中法院的生效判决也已经确认其合法有效，而《决算报告》的基础依据正是项目工程的审核结算情况，并且该《决算报告》也是整个项目工程总决算内容的一部,所以《决算报告》是合法有效的。上诉人李耀华、周蕾上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判驳回城建公司一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由城建公司承担；上诉及答辩理由：1.双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》对商品房价款、付款方式、房屋交付日期及违约责任等作了明确约定，根据补充协议的第二条、第五条第一款、第六条第一款的约定，确立了结清房款方予交房的交易规则，虽然补充协议第二条约定了今后房价可能因市场因素等情况发生变化，但上诉人如未付清房款及相关费用，城建公司作为开发商有权拒绝交房，因此被上诉人向上诉人交房的行为，就是确认上诉人己经交清购房款和相关费用的行为。2.上诉人己按合同约定交清购房款，有大量证据予以证实。(1)开发商在没有附加条件或公告情况下直接通知购房人接房，作为购房户的上诉人完全有理由相信其房款己经结清。(2)被上诉人向上诉人发出的《交房通知》和出具的《接房流程确认单》上，己确认上诉人付清房款和办理完相关手续,一审遗漏《接房流程确认单》上确认的事实。(3)被上诉人在交房前没有发出任何房款未结清的公告。3.团购委的行为与上诉人无关，上诉人对团购委的任何行为均不承担责任。(1)上诉人与团购委之间没有任何委托授权，包括没有授权团购委可代表上诉人确认房屋价款、何时开具购房发票等。(2)本案是商品房预售合同纠纷，团购委不是《商品房购销合同》及《补充协议》的合同主体，其与本案无关。(3)双方签订的合同是处理本案的事实基础和依据，无论以何种形式，将团购委的行为或者责任强加给上诉人，上诉人均不予承认和接受。4.福舟公司决算报告与上诉人无关，对上诉人不具有任何约束力。被上诉人根据该决算报告发布公告没有事实根据和合同依据，依法应认定为违约行为、无效民事行为。(1)双方签订的合同没有约定进行工程造价决算，更没有约定以决算结果确定房价，被上诉人以工程造价决算结果要求上诉人补交购房款，没有事实根据和合同依据；被上诉人在上诉人不知情的情况下单方自行委托福舟公司进行工程决算，该结算结果系被上诉人内部工程决算，与上诉人无关。(2)依据《工程造价咨询企业管理办法》的规定，福舟公司是乙级工程造价咨询企业，可以从事工程造价5000万元人民币以下的各类建设项目的工程造价咨询业务；该办法第38条规定，未取得工程造价咨询企业资质从事工程造价咨询活动或者超越资质等级承接工程造价咨询业务的，出具的工程造价成果文件无效。本案大理幸福家苑小区项目工程造价达数亿元，福舟公司违反前述规定，超越资质出具《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》，依法应认定为无效；城建公司在建设工程施工合同案件二审上诉状上也自认福舟公司是乙级资质只能从事5000万元以下工程造价审计的事实。5.除上述理由和答辩意见外,上诉人对一审认定事实还有如下意见:⑴一审认定团购委由供电局各部门抽调人员组成及团购委全权负责自建职工住房事宜的事实无证据证实;⑵购买幸福家苑小区的购房户并非限定为大理供电局职工,有400户非供电局职工并未签订购房公约;⑶遗漏2008年6月1日城建公司法人黄东铃向杨光荣个人出具《法人授权委托书》内容的事实;⑷团购委向城建公司支付600万元是城建公司出借公司名义及资质产生的挂靠费用;⑸遗漏根据《财务合作协议》第1条约定，是授权委托杨光荣个人签字负责,2012年3月12日城建公司向杨光荣出具授权委托书,说明杨光荣是城建公司的委托代理人,产生的法律后果应由城建公司承担;⑹2011年5月同时委托《建房工程造价咨询合同》总的有13份,该委托未征求购房户意见;⑺遗漏2014年作出的决算报告城建公司未与福舟公司签订委托合同，而是依据2011年签订13份咨询合同的委托作出的事实。上诉人城建公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告完全履行购房合同，向原告支付剩余购房款47169元；2.判决被告向原告支付每天50元的违约金（自2015年7月1日起至以上房款全部交清为止）；3.判决被告向原告承担迟延支付以上购房款的逾期利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2015年7月1日起至款项付清之日止）；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年11月12日，大理市人民政府与云南省电网公司大理供电局签订了一份《协议书》，约定为促进大理市经济社会发展，严格按规划建设好城市，处理好关巍公路建设、市第一人民医院改扩建、市青少年活动中心改扩建中涉及云南省电网公司大理供电局所属各单位拆迁安置的相关问题，大理市人民政府提供给云南电网公司大理供电局安置用地404亩，土地价格为90万元/亩，安置用地选址于楚大公路以南下关镇福星村委会福星箐，东至福星村委会，西至福星村委会、南至福星村委会、北至楚大公路。协议还对双方的其他权利义务作了约定。云南电网公司大理供电局成立了团购委，团购委主任由当时的云南电网公司大理供电局副局长杨光荣兼任，成员由各部门抽调组成，团购委全权负责在安置用地中以职工团购的形式开发自建职工住房事宜并办理相关手续。2007年12月，团购委分别和愿意参与购房的职工签订了《大理供电局职工“团体购房”公约》，明确了报名、交款、选房方式等事项。2008年6月3日，团购委与原告城建公司（具有房地产开发资质）签订了《“幸福家苑”合作开发协议》，约定团购委以城建公司名义和资质对位于下关环城南路以南一宗面积为404亩的土地进行摘牌、过户和建设，用于建设大理供电局职工生活用房和生产、办公用房。团购委需向原告城建公司支付600万元的费用。2008年6月25日，团购委与原告签订《“幸福家苑”合作开发补充协议（财务合作协议）》，协议就合作开发期间财务核算事宜补充约定单独成立项目开发部门，对开发项目建设进行单独管理。开发项目的人员组成主要由云南电网公司大理供电局人员组成，负责对开发项目建设进行管理，财务人员由双方各派出1人对开发项目进行核算，所发生的人员费用由开发项目承担。2011年，原告城建公司（委托人）与云南福舟工程造价咨询有限公司（受托人，现企业名称变更为云南福舟项目管理咨询有限公司，以下简称福舟公司）签订了一份《建设工程造价咨询合同》，约定原告城建公司委托福舟公司对“大理幸福家苑小区工程”提供建设工程造价咨询，工作内容为：（1）工程造价咨询初稿，提供大理供电局幸福家苑小区工程建设成本计算和费用摊销方案，并预测出各户型建设成本；（2）工程造价咨询终稿，按甲方认可的方案计算各户最终分户房价。合同还对双方的权利、义务等作了约定。2011年11月，福舟公司作出福舟咨字[2011]132E号“大理幸福家苑小区建设成本一户一价公布表及说明”（初稿），附件A区一户一价表中载明：A10-1-902房屋建筑面积为224.02平方米，建筑造价680244.78元，系数值为40，楼层差系数为8960.80元，小计689205.58元，不可预见费率5%，一户一价723666元。同月，团购委就幸福家苑小区房价预测算方案进行说明，明确本次公布的一房一价仅属预测算，办理房产证以实际决算为准。2012年1月12日，原告城建公司取得位于大理市下关环城南路福星箐“大理幸福家苑小区”项目的商品房预售许可证明。2012年4月22日，原告城建公司（甲方）与被告李耀华、周蕾（乙方）签订《商品房购销合同》及《补充协议》各一份，《商品房购销合同》约定被告购买原告开发建设的位于大理市下关环城南路福星菁“幸福家苑”小区A10-1-902号房，该商品房套内建筑面积为190平方米，单价每平方米约3545.61元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额673666元整。原告于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给被告。合同还对双方的其他权利、义务作了约定。《补充协议》第二条约定：双方约定按套内面积计价，该商品房建筑面积为224.02平方米，单价为人民币约3007.17元，总金额为人民币673666元。由于该套房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以原告公告的房价为准。第十五条约定：1、本《补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力。本《补充协议》与《商品房购销合同》有不同规定的，以本《补充协议》为准。《补充协议》还对双方的其他权利、义务作了约定。上述《商品房购销合同》及《补充协议》经公证机关公证，并经大理市房地产管理处进行登记备案。2012年4月19日至2013年9月17日，二被告分四次共向原告支付了购房款673666元（450000元+100000元+90000元+33666元）。另二被告还向原告支付了50000元的车位费。2013年7月，原告城建公司向购买A区商品房的客户发出交房通知，通知内容为：“我公司客户-----------身份证--------------------，所购大理幸福家苑----------（区）----------幢----------单元----------室，建筑面积----------平方米，已付清房款和办理完相关手续，现须办理入住手续，请贵公司大理幸福家苑物业服务中心妥善办理，为谢！经办人----------客户签收------------使用于客户交房时现场发放，存根联地产留底，客户联由客户交物业公司”，通知中画线部分由原告工作人员对应客户信息手写填写。2013年7月15日，原告收取二被告交纳的代办费200元、维修资金24866元、办证费400元后，向二被告交付了该A10-1-902号房屋。2014年12月10日，福舟公司受原告城建公司委托，作出福舟咨字[2014]59E号“大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告”，报告附件A区一户一价表中载明：A10-1-902房屋2012年基准房价680244.78元，2014年决算调整系数12%，2014年基准房价761874.15元，楼层差系数40，系数值8960.80元，2014年一户一价770835元。2015年2月27日，原告城建公司在大理日报上刊登公告，告知购房人大理幸福家苑小区建设工程价款的审计工作已经完成，购房人在2015年3月1日至3月31日间可以查阅审计结果的相关材料及文件，公司安排人员对涉及审计结果的相关问题进行解释说明。2015年4月8日，原告城建公司以在大理幸福家苑小区内粘贴及在《云南信息报》上刊登公告方式，向幸福家苑小区购房户发出《关于补交大理幸福家苑购房尾款的公告》，通知购房户补交购房尾款。一审法院认为，本案的争议焦点是（一）被告是否向原告付清了购房款？（二）被告是否应承担违约责任？原告认为双方签订的《商品房购销合同》中约定的购房价款仅为预测价款，在《补充协议》中双方补充约定“由于该套房屋属于成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以甲方公告的房价为准”，原告向被告交付其购买的房屋时，被告仅按合同约定交清了预测房款，依据2014年12月10日的最终决算报告，被告所购房屋的房价应为770835元。扣除被告已支付的723666元后，被告还应向原告支付购房款47169元。被告则认为依据双方签订的《商品房购销合同》约定，被告所购买的该套房屋的房价应为673666元，原告已按合同约定付清了该款，同时还向原告支付了车位费50000元。2013年7月15日，被告办理接房手续时，原告出具的交房通知等材料均载明已付清购房款，现原告要求被告补交购房款无据。本院认为，2012年4月22日，原、被告签订了《商品房购销合同》及《补充协议》各一份，合同及补充协议对双方的权利义务作了约定。补充协议就合同中购房价款的约定作了变更，约定为：“由于该套房屋属于成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以甲方公告的房价为准”，同时还约定：“《补充协议》与《商品房购销合同》具有不同规定的，以《补充协议》为准”，按照上述补充协议约定，双方对购房价款的确定，最终应以原告（甲方）公告的房价为准。2013年7月，原告通知被告接房时发出的接房通知，其用途是提供给购房人用于与物管公司办理接房手续，不能据此认定购房款已全额交清。2014年12月10日，福舟公司就原告城建公司委托，作出福舟咨字[2014]59E号“大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告”，报告附件A区一户一价表中载明：A10-1-902房屋一户一价为770835元，并对该决算报告与[2011]132E号报告中的金额差异作了列表说明，符合补充协议约定，应按此确定该套房屋的购房价款为770835元。庭审中，原告认可被告所交的50000元车位费属于已交购房款款项，故原告要求被告交清购房尾款47169元（770835元-673666元-50000元）的主张，有事实及法律依据，应予以支持。本案纠纷发生的原因，在于原告向被告发出交房通知时，未向被告说明购房价款未最终审核确定，交房时仅是交清该套房屋的预测成本价，而不是实际成本价已交清的事实，导致被告误以为购房款已全额交清，双方发生争执。原告对此有过错，应依法承担相应责任。原告要求被告承担违约金及利息的主张，依法不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决：一、由被告李耀华、周蕾在本判决书生效之日起三十日内向原告大理城建房地产开发有限公司支付剩余购房款47169元。二、驳回原告大理城建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费979元，由原告大理城建房地产开发有限公司承担489.50元，被告李耀华、周蕾承担489.50元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，本案存在以下争议焦点：一、涉案房价应当如何确定。二、原审被告是否应当承担违约责任。一、关于涉案房价问题。上诉人城建公司认为，根据《补充协议》第二条的约定，应以城建公司公布的房价为准；上诉人李耀华、周蕾认为，根据《商品房购销合同》的约定，其已按约定支付完购房款。本院认为，房价的确定，应当以双方的法律关系为基础，结合合同约定进行确认。从涉案土地的取得、开发模式、合同约定内容看，本案的实质是“大理幸福家苑小区是大理供电局组织职工集资、组建大理供电局职工团体购房委员会与大理城建房地产开发有限公司合作开发以成本价销售的住宅项目”（见团购委《关于大理供电局“幸福家苑”小区的情况说明》），最终以商品房销售的形式使“团购职工”取得房屋所有权和土地使用权。所以，本案双方当事人才在《商品房购销合同补充协议》第二条中约定“由于该套房屋属于成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以甲方公告的房价为准”，由此可见双方约定的房价不以《商品房购销合同》约定的明确价格为准，还取决于最终的决算和城建公司的公告。2014年12月10日，福舟公司作出福舟咨字[2014]59E号《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》，2015年2月27日城建公司刊登公告，告知业主可查询结算报告，此时确定涉案房屋价款的程序性条件已具备。针对上述报告，上诉人李耀华、周蕾认为福舟公司仅为乙级资质，只能审计造价不超过5000万元的工程，而幸福家苑小区造价达十多亿，其超资质审计得出的决算报告无效，不能作为认定房款的依据。对此本院认为，上述报告是当事人自行委托作出的报告，而非诉讼中的司法鉴定，只要双方当事人认可，即可作为认定房价的依据。本案中“团购委”系为了完成集资建房而成立的临时性组织，“团购职工”签署“团购委”拟定的“团购公约”即视为认可和接受团购委在“团购”事宜中代表“团购职工”的地位。虽然上诉人城建公司也授权团购委以其名义开发幸福家苑小区，但二者间实质是借用资质和名义的关系，团购委真正代表的是“团购职工”。团购委于2014年12月15日向城建公司发出的《大理幸福家苑小区关于开具购房发票的函》已明确，发票应按《大理幸福家苑小区一户一价审定表》中的房款开具不动产发票，2015年1月3日其出具的《关于大理供电局“幸福家苑”小区的情况说明》中也明确认可“房屋成本价应以2014年12月对整项工程的竣工审计决算结论为准”。故福舟公司无论有无审核涉案工程造价的资质，该公司做出的审核报告已经代表业主的“团购委”认可，故“幸福家苑”小区每户的房屋造价均应以《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》为准，上诉人李耀华、周蕾户所属的“幸福家苑”小区A10-1-902号房屋的造价为770835元，扣除已支付的购房款，上诉人李耀华、周蕾还应支付房款47169元。上诉人李耀华、周蕾关于“城建公司在交房时已经确认付清房款，且根据《补充协议》第六条的约定，如果没有付清房款，城建公司可以不交房，现已交房，说明房款已付清”的主张，本院认为，根据本案的实际和时任团购委主任杨光荣以城建公司名义与福舟造价咨询公司签订的《建设工程造价咨询合同》看，每户的房价不仅要进行预测，还需进行最终决算，在最终决算结果做出前，确认“已付清房款”和“款项已清”明显不符合常理，对此城建公司关于此处的“房款”、“款项”均为预测价款的解释符合逻辑及本案实际，予以采信。《补充协议》第六条约定“乙方未按约定的期限付清房款及相关费用的，甲方有权在约定的期限拒绝交付房屋”，该条约定的是城建公司先履行抗辩权的内容，不行使该权利并不能证明对方已履行合同约定的所有义务，况且在最终结算前，根本无法确定房屋的最终造价，由此推定房款已付清无事实及法律依据。综上，上诉人李耀华、周蕾关于房款已付清的上诉主张不成立，本院不予支持。二、关于原审被告应否承担违约责任的问题。虽然上诉人李耀华、周蕾未按《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》的决算造价交付尾款，但已按合同约定支付了前期款项。上诉人城建公司在交房时没有明确告知业主各户最终造价尚未审定，且出具了“已付清房款”和“款项已清”的意见，由此双方对房款是否付清产生争议，该争议是由上诉人城建公司的行为所致，故其要求对方承担违约金及未付房款利息的主张不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费979元，由上诉人大理城建房地产开发有限公司负担489.50元，上诉人李耀华、周蕾负担489.50元。本判决为终审判决。审判长 杨 宏审判员 赵万石审判员 杨剑丽二〇一七年一月十二日书记员 屈艳祥