山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第719号
上诉人（原审原告）刘瑞先。
委托代理人姜敏，青岛市北金口法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）青岛齐海置业有限公司。
法定代表人孙福新，总经理。
委托代理人李康宁，山东海盾律师事务所律师。
上诉人刘瑞先因与被上诉人青岛齐海置业有限公司（以下简称“齐海置业”）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案、代理审判员王化宿、代理审判员齐新参加评议的的合议庭，经过阅卷审查，本院认为，本案符合依法不开庭审理的情形，决定对本案不开庭进行审理，并已组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘瑞先的委托代理人姜敏，被上诉人齐海置业的委托代理人李康宁，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘瑞先在一审中诉称，2012年3月，刘瑞先向齐海置业购买青岛市市南区瞿塘峡路×号×号楼×户房产，合同约定购房总价款1458016元。但在缴纳购房款时，齐海置业却通过其销售经理王燕向刘瑞先收取了320万元，刘瑞先认为双方之间的《商品房预售合同》是双方合意签订，且在政府机关依法登记备案，双方均应当严格履行合同，齐海置业在没有任何合同依据的情况下，又不能对超过合同约定收取刘瑞先购房款做出合理解释，超额收取部分应当退还刘瑞先。故刘瑞先诉至法院，请求判令齐海置业退还超额收取的购房款1741984元并承担本案诉讼费和保全费。
齐海置业在一审中辩称：1、齐海置业并未收到刘瑞先的钱，仅仅是根据王燕的指示开出了名称为刘瑞先的发票。事实上本案是二手房买卖，是王燕卖给刘瑞先。2、齐海置业也认可其并未向刘瑞先交付钱款。诉状也能看出是王燕收的钱。3、该房屋从售价上看也不是正常的商品房价格，发票上的价格除以面积也不是整数。综上所述，我方并未收款，并未形成实际上的房屋买卖关系，实际上是二手房销售，真正的房屋买卖双方是刘瑞先和王燕。关于刘瑞先和王燕之间的房屋买卖纠纷民四庭已经审理，请求依法驳回刘瑞先诉请。
原审法院查明和认定的基本事实是，2013年3月18日，刘瑞先（乙方）与青岛齐海置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房出售合同》一份，上书：“乙方向甲方购买市南区瞿塘峡路11号《伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）》×号楼×层×户。根据该房屋的建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）为1458016元。”2013年3月18日齐海置业给刘瑞先开具了1458016元的购房发票。
庭审中，齐海置业提交了刘瑞先配偶贾占祺书写的欠条一份，上书：“我于2013年3月1日购买瞿塘峡路×号×号楼×户房屋（伊莎贝拉公馆），购房款人民币320万元。由王燕经理为我向开发商支付了全款320万元的其中10万元，是我之前存放在王燕经理那里的。实际借款为310万元正。我于2013年5月6日向王燕经理归还人民币30万元正。于2013年5月30日向王燕经理归还人民币150万元，共计180万元。现尚欠王燕经理人民币130万元，借款利息从2013年3月份开始计算，月息10%。”
2014年3月28日，齐海置业出具了“关于瞿塘峡路11号伊莎贝拉公馆×号楼×户房屋抵顶佣金情况说明”一份，上书：“青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉公馆是我公司开发建设的楼盘。王燕（身份证号××）作为淄博茜玫房地产经纪有限公司的法定代表人大包销售该楼盘。2012年6月，王燕向公司报告称该楼盘×号楼×户原购房人张桂兰要退房，王燕同时希望公司将这套房子抵顶给她（王燕）的销售佣金，差价由她个人补齐。公司根据当时的房价确定以该套房子的售价320万元抵顶给王燕。经公司与王燕对账确定，公司应付王燕的佣金为1741984元，王燕再补差价1458016元。2012年8月，王燕告知公司该房以320万元转让给她的好朋友刘瑞先了。2012年9月，王燕称，因要办理与她朋友刘瑞先房屋买卖合同，请求公司协助办理撤销×号楼×户的网签手续。公司即委托王燕为代理人，刘瑞先作为张桂兰的代理人在市南法院调解解除了该房的预售合同，又以该《调解协议书》为依据，撤销了网签手续。2013年3月，公司根据王燕的要求以差价款1458016元为购房款，开具了刘瑞先为购房人的发票、协助办理了房产证。”
另查明，在（2014）南民初字第40225号案件中，王燕起诉刘瑞先及贾占祺要求偿付垫付款130万元及利息。其在诉状中称：“坐落于本市瞿塘峡路11号伊莎贝拉公馆，由青岛齐海置业有限公司开发建设。王燕与刘瑞先、贾占琪系朋友关系。2013年3月1日，经王燕协调，刘瑞先以其名义购买了青岛齐海置业有限公司名下的瞿塘峡路×号×号楼×户房屋。该房款320万元，由王燕代为垫付。2013年6月，刘瑞先确认王燕为其支付购房款320万元，刘瑞先同时确认，该于2013年3月前存放于原告处10万元、2013年5月6日归还给王燕30万元、2013年5月30日归还150万元。”该案判决：“一、刘瑞先、贾占祺于判决生效之日起十日内偿还王燕欠款1300000元。二、刘瑞先、贾占祺于判决生效之日起十日偿还王燕欠款本金1300000元，自2013年3月1日起至判决生效之日止的利息损失（按银行同期贷款利率四倍计算）。”现该案正在二审期间。
再查明，刘瑞先于2012年8月13日通过青岛银行向王燕账户转帐1000000元；2012年8月31日通过青岛银行转帐40700元；2012年9月28日通过中信银行转帐45800元；2013年1月17日通过工商银行转帐56000元；2013年5月6日通过兴业银行转帐300000元；2013年5月30日通过中国银行转帐1325000元。
原审法院认为，虽然刘瑞先的购房款打入了案外人王燕的账户，但考虑王燕系齐海置业的销售人员，其将销售佣金抵顶涉案房屋并转让给他人的行为也系其履行的职务行为，应视齐海置业为销售房屋方。且房屋买卖合同系刘瑞先与齐海置业签订，购房发票也为齐海置业所出具，因此应认定刘瑞先与齐海置业存在真实的房屋买卖合同，齐海置业系房屋买卖合同的相对方。
刘瑞先提交了齐海置业所出具的“关于瞿塘峡路11号伊莎贝拉公馆×号楼×户房屋抵顶佣金情况说明”以证明齐海置业收取刘瑞先房款320万元的事实，说明刘瑞先对齐海置业所出具的该份情况说明的真实性认可。但在该份情况说明中有“公司根据当时的房价确定以该套房子的售价320万元抵顶给王燕。经公司与王燕对账确定，公司应付王燕的佣金为1741984元，王燕再补差价1458016元。2012年8月，王燕告知公司该房以320万元转让给她的好朋友刘瑞先了”的表述，可见该套房屋的抵顶款及后来王燕出售给刘瑞先的价款均为320万元。
刘瑞先配偶贾占祺在其所书写的欠条中也写明了“我于2013年3月1日购买瞿塘峡路×号×号楼×户房屋（伊莎贝拉公馆），购房款人民币320万元。”该欠条所书写的内容系刘瑞先配偶贾占祺的真实意思表示，并无证据能够证明其所书写的欠条受他人胁迫、欺诈。刘瑞先及案外人贾占祺系夫妻关系，且在该房屋共同居住使用，在此欠条上虽未有刘瑞先本人的签名，亦应视为表见代理成立，即视为刘瑞先认可房屋的购房款为320万元。
综合以上证据及本案的庭审情况，原审法院认定涉案房屋的实际出售价款为320万元，虽然刘瑞先及齐海置业所签订的商品房出售合同及齐海置业给刘瑞先开具的购房发票的房屋价款均为1458016元，但该价款仅为双方为办理房屋过户之目的，并非真实的房屋交易价格，故刘瑞先主张齐海置业退还超额收取的购房款1741984元并无事实及法律依据，依法应当予以驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘瑞先的诉讼请求。案件受理费20478元，保全费5000元，由刘瑞先负担。宣判后，刘瑞先不服，上诉至本院。
上诉人刘瑞先上诉称，一审审理程序及认定事实错误，请求二审依法撤销原审判决，改判被上诉人齐海置业返还多收取上诉人刘瑞先的购房款1741984元。其主要上诉理由是：1、一审判决仅依据上诉人丈夫贾占祺不知道真实房款为1458016元，且被王燕胁迫的情况下给王燕书写的欠条作为商品的定价依据，显然违反法律规定。2、根据涉案房屋位置、面积、使用期限、购买时间，该房2013年3月的出售价格不可能是320万元，1458016元才是该房实际价值。涉案合同为青岛市房产交易中心备案网签合同，齐海置业开具涉案房屋的发票金额为1458016元，刘瑞先已办理此房房产证且入住该房。3、本案应当追加王燕为本案被告，查清有无涉及犯罪的行为，将涉及犯罪的单位及个人依法移送公安机关处理，被上诉人齐海置业应当返还多收取上诉人的购房款1741984元。
被上诉人齐海置业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，二审法院查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人刘瑞先的配偶贾占祺书写的欠条中明确载明：“我于2013年3月1日购买瞿塘峡路×号×号楼×户房屋（伊莎贝拉公馆），购房款人民币320万元。由王燕经理为我向开发商支付了全款。320万元的其中10万元，是我之前存放在王燕经理那里的。实际借款为310万元正。我于2013年5月6日向王燕经理归还人民币30万元正。于2013年5月30日向王燕经理归还人民币150万元，共计180万元。现尚欠王燕经理人民币130万元，借款利息从2013年3月份开始计算，月息10%。”在该欠条中，刘瑞先的配偶自认了三个事实，第一，涉案房屋的购房款为320万元；第二，该320万元系由王燕代其向被上诉人齐海置业支付全款，并非上诉人刘瑞先自行向被上诉人齐海置业直接支付；第三，该320万元主要是通过向王燕借款的方式支付。在此情形下，上诉人刘瑞先又否认其配偶在欠条中自认的事实，主张被上诉人齐海置业超额收取购房款，理由不成立，本院不予采信。该欠条系由刘瑞先的配偶书写，刘瑞先对该欠条的真实性亦无异议，其虽抗辩贾占祺作为其配偶对涉案房屋实际购房价格不知情，但未提交证据证明，亦不符常理，也未提交证据证明系受王燕胁迫出具，故本院均不予采信。至于上诉人刘瑞先与王燕基于上述320万元形成的是债权债务关系，系另一法律关系，与本案无关，本案不予处理。
综上，上诉人刘瑞先的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20478元，由上诉人刘瑞先负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 齐 新
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 于国英