福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）融民初字第1934号原告深圳市公元物业管理有限公司，住所地深圳市福田区滨河大道与益田路交界东南皇都广场2号楼2308。法定代表人闵安。委托代理人王祥州、吴思安，福建司安律师事务所律师。被告林云珠，女，1974年10月7日出生，汉族，住福建省福清市。原告深圳市公元物业管理有限公司（以下简称“公元物业”）与被告林云珠物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴思安及被告林云珠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告公元物业诉称：2010年10月29日被告林云珠接收了明越花园（卓越·观天下）小区8#2104单元套房，该套房实测建筑面积为177.13平方米。同日，被告与原告深圳市公元物业管理有限公司下属的福清卓越观天下分公司签订了前期物业服务协议，原告依约为该小区提供物业服务。在原告与开发商订立的前期物业服务合同期限届满后，因小区业主和有关方面的要求，继续服务至2013年7月31日依法退出。期间，被告仅支付物业服务费和公摊水电费至2011年11月止。现尚欠原告2011年12月至2013年7月的物业管理服务费4251.12元及2011年12月至2013年7月间的公摊水电费791.94元。被告拖欠相关费用的行为已构成违约，依约应从逾期之日起按日万分之五的标准支付违约金。故提起诉讼，请求判令：一、被告林云珠支付给原告深圳市公元物业管理有限公司自2011年12月1日起至2013年7月31日止拖欠的物业管理服务费4251.12元，并以日万分之五为标准支付自2011年12月6日起至实际支付物业管理服务费之日止的违约金；二、被告林云珠返还原告深圳市公元物业管理有限公司自2011年12月1日起至2013年7月31日止代为垫付的公摊水电费791.94元，并以日万分之五为标准支付自2012年1月6日起至实际支付公摊费之日止的违约金。被告林云珠辩称：1、原、被告间并无物业服务合同关系，被告购房时，经福清市建设局备案的前期物业是福建汇升房地产管理公司，交房时物业公司却突然变成原告，被告当时对入伙手续即拒绝签字。故原告无权向被告收取物业服务费等。即便原、被告间存在物业服务合同，该合同于2012年6月30日也已期满，原告此后赖在小区却不提供服务，现强迫被告支付物业服务费缺乏依据。2、原告向法院提供的物业服务协议系单方制作，被告在交房时被骗在最后一页签字，其他页均没有被告签字，应为无效协议。3、因原告提供的物业服务质量低劣，不断侵害业主利益，致使大多数业主不愿支付物业服务费，更不存在期满要求其继续提供服务的可能。原告向政府部门打报告致使业主的产权被冻结，给业主造成损失，应承担责任。4、原告收取公摊水电费没有事实依据，不能支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系依法登记成立从事物业管理的有限责任公司。被告林云珠为明越花园（卓越·观天下）小区8#2104单元套房的业主，该套房面积为177.13平方米。2010年10月29日被告林云珠接收套房并与原告公元物业下属的福清卓越观天下分公司签订了前期物业服务协议，该协议未约定期限。后原告为该小区提供物业服务至2013年7月31日退出。原告主张被告支付物业服务费和公摊水电费至2011年11月止，被告未表示异议，但表示保留讨回相关款项的诉权。另，本院审理的相关物业纠纷案件查明的事实：2009年4月7日原告公元物业与明越花园（卓越·观天下）小区的开发商福建卓越建设工程开发有限公司订立了前期物业服务合同，约定由其为该小区提供前期物业服务，住宅的物业管理服务费用按建筑面积1.20元／月·平方米计算，物业服务费用按月于每月5号前交纳，合同有效期限自生效之日起至第一期业主入伙后三年。以上事实，有原告提交的入伙手续书、前期物业服务合同、协议、收款收据、产权面积计算汇总表及当事人陈述等为证，依法予以认定。本院认为：原告作为物业服务企业，据其分别与开发商及有关业主订立的前期物业服务合同及协议为明越花园小区提供前期物业服务，原告与开发商订立的前期物业服务合同至2012年6月30日止期满，但此后，原告因故继续提供物业服务至2013年7月31日止，原告与该小区业主间依法成立物业服务合同关系。被告以其未与原告订立物业服务合同以及物业合同未经建设局备案等为由主张物业服务合同无效，缺乏事实和法律依据，对其主张依法不予支持。被告为该小区的业主，在接受物业服务的同时应依约支付相应的物业服务费用。原告主张被告欠缴2011年12月至2013年7月期间的物业服务费，被告未提供相反的证据予以反驳，应依约支付。据合同约定，住宅的物业服务收费标准为1.2元／月?平方米，经计算，被告应缴纳的物业服务费为4251.12元。被告以原告提供物业服务不到位为由主张不交物业服务费，属于要求对方承担民事责任的积极主张，依法应另行起诉。至于被告主张因原告原因致有关业主的房屋产权证被相关部门冻结，该纠纷不属民事案件受理范围。原告主张被告在2011年12月至2013年7月间应负担的公摊水电费为791.94元，该费用系被告将该小区的公共水电费按小区总建筑面积平均分摊到户的，未考虑到楼幢间及楼层间差异等因素，且亦未公示并经业主确认，故存在一定的不合理性，但考虑到小区必然会产生公共水电费用支出，被告作为业主理应予以分摊，结合本市各小区公摊水电费用的大体情况，本院酌定被告应支付上述公摊水电费的60%，为475.2元，对原告超出部分的诉讼请求，依法不予支持。原告另要求被告承担逾期支付物业管理服务费及公摊水电费的违约责任，因其未举证证明向被告催讨并被拒付的事实，且考虑到本案中原告退出小区可能致使业主交款不便等因素，对原告的该项诉请依法不予支持。综上，依照《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告林云珠应自本判决生效之日起五日内支付给原告深圳市公元物业管理有限公司物业服务费4251.12元及公摊水电费475.2元；二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告林云珠负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员薛爱平二〇一五年六月八日书记员林星附注：一、本判决书引用的主要法律条文（一）、《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；……第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。