江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终1714号
上诉人（原审原告）王莉。
上诉人（原审原告）赵勇。
被上诉人（原审被告）连云港市富园房地产开发有限公司，住所地灌云县伊山镇宾馆路5号。
法定代表人姜道志，该公司董事长。
委托代理人孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。
上诉人王莉、赵勇因与被上诉人连云港市富园房地产开发有限公司（以下简称富园公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案受理后，依法于2015年7月12日公开开庭进行了审理，上诉人王莉、赵勇、被上诉人富园公司的委托代理人孙万金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王莉、赵勇一审诉称：2009年6月29日，王莉、赵勇与富园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王莉、赵勇购买富园公司开发的*小区的*幢*单元*室房屋，并约定权属证书办理期限及违约条款。王莉、赵勇按约定履行了义务，但富园公司没有按合同的约定为王莉、赵勇办理产权登记。现要求：1、富园公司赔偿经济损失计67479.79元；2、富园公司承担本案的诉讼费用。
富园公司一审答辩称：一、王莉、赵勇未能及时取得房屋所有权证书的责任是政府不作为造成的，对此富园公司不应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条第三款的约定，因政府原因及不可抗力的因素导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免予承担责任。富园公司已经按照合同约定的时间交付房屋，并按期向行政机关提交办理房屋所有权证所需要的相关资料，本案所涉房屋早已具备办理房屋产权证的条件，但由于以下几方面因素，政府迟迟不给办理：1、富园公司在2007年还以出让方式取得2007-6号地块使用权（即电信局地块），面积为8732平方米。该地块为毛地，地上建筑物尚未拆迁，主要是电信局建筑设施，由于省电信局干预，直到2012年底也未能拆迁，县政府要求富园公司将电信局地块一起动工建设，提升城市化建设的品味，电信局地块不开工建设，对*小区建设就不给予综合验收，不综合验收就办不到产权证，但电信局拆迁工作又无法进行。2009年2月份小区已建的楼栋全部交付使用，但政府就是不给予综合验收。最后县政府协调未果，未达成拆迁协议，最终与富园公司解除电信局地块的出让合同，重新挂牌出让；2、由于*北侧在规划中没有规划与公共绿地的隔离围墙，县政府要求富园公司在小区北侧建设隔离围墙，但小区业主极力反对，县政府带领相关部门出面协调处理却未能处理好，最后县政府要求*小区业主签订一份“承诺书”，承诺山前河南岸的沿河绿地为市政公用绿地，小区原有围墙拆除和重新建设时不得干涉，在承诺基础上才能给予办理房产证，故逾期办证的原因是县政府的诸多因素对*小区能办而不给予办证；二、即使富园公司负有责任，也只能参照双方合同中关于违约金的条款，并依据公平原则给付违约金，王莉、赵勇主张的标准没有法律依据；三、王莉、赵勇起诉已超过二年的诉讼时效。*小区的买受人与富园公司签订《商品房买卖合同》的时间是在2007年至2010年之间，富园公司最迟于2009年9月23日前交付房屋（仅有王华明1户是2010年10月26日上房）。富园公司最迟应于2009年12月底前，将房屋权属登记需要的资料报产权登记机关备案，但由于相关职能部门的原因未能及时办证登记。从2012年10月26日至2013年3月7日，富园公司已为*小区的买受人办理了商品房初始登记。本案诉讼时效的起始时间应从2010年1月1日起计算，而王莉、赵勇直到2015年7月份才提起诉讼，已超过二年的诉讼时效期间。综上，请求驳回王莉、赵勇的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2009年6月29日，王莉、赵勇与富园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人（王莉、赵勇）购买出卖人（富园公司）开发的位于灌云县伊山中路西侧*的第*幢*单元*室的商品房，商品房总金额173719元；合同第八条交付期限：出卖人应当在2009年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经分期综合验收合格；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的（政府原因及不可抗力因素除外），出卖人将按买受人所交房款金额的万分之零点五向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。
商品房建好后，2009年7月30日，富园公司将商品房交付给王莉、赵勇。2013年2月20日，富园公司为王莉、赵勇所居住的*的第1幢楼房向灌云县房地产管理处办理了商品房初始登记。
原审法院另查明，2012年11月27日，灌云县人民政府召开政府常务会议，其中关于*项目竣工规划核实认定及产权登记相关情况汇报：为切实解决建设部门提出的开发商擅建围墙、占用公共绿地等问题，会议决定的第（一）项：以富园房公司拆迁专户80万元作为开发单位拆除擅建围墙、打通公共绿地的保证金，该款项转到建设局账户；第（四）项：山前河南岸绿地为公共绿地，*小区业主须签订承诺书，承诺不干涉政府将公共绿地与小区分隔，房产部门方可办理产权登记，如违背承诺，该小区业主在办理房产抵押、转移时，房产部门不予办理。此后，富园公司要求*小区的业主签订《承诺书》一份，内容为：本人系灌云县伊山镇*小区幢单元室业主，由于该小区建设时，开发企业将山前河南岸的公共绿地围入小区园内，小区建成后开发企业多次组织拆除违建围墙均遭到部分业主阻挠，导致小区房屋无法进行核实认定，房产登记无法进行，现本人申请办理产权登记，并慎重承诺：1、承认山前河南岸按规划建设的沿河绿地为市政公用绿地，不属于*小区；2、因实施规划而对小区原有围墙拆除和重新建设时，本人不以任何理由干涉；3、如果本人违背该承诺，在处分该房产时，房管部门可以不予办理。有部分业主在《承诺书》上签字，有部分业主没有签字。
原审法院认为，王莉、赵勇与富园公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，富园公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由富园公司提供的资料报产权登记机关备案。如果因富园公司的责任，王莉、赵勇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，富园公司应按王莉、赵勇所交房款金额的万分之零点五支付违约金。
因为王莉、赵勇与富园公司在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办证违约金的计算方法，即按王莉、赵勇所交房款金额的万分之零点五支付违约金，该约定为一时性债权，而不是没有约定违约金，也不是约定以日或月为单位累计计算违约金数额的继续性债权。富园公司于2009年7月30日将涉案房屋交付王莉、赵勇使用，故富园公司应当于2009年11月1日前，将权属登记需要由富园公司提供的资料报产权登记机关备案，至此王莉、赵勇应当知道其权利被侵害，王莉、赵勇最迟应当于2011年11月1日提起诉讼，而王莉、赵勇直到2015年10月19日才向法院提起诉讼，超过了二年诉讼时效期间，王莉、赵勇也未提供足够的证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故本案已超过诉讼时效期间。据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，作出如下判决：驳回王莉、赵勇的诉讼请求。案件受理费1490元（王莉、赵勇已预交），由王莉、赵勇负担。
上诉人王莉、赵勇不服原审判决，上诉称：第一，原审判决认定本案超过诉讼时效属于认定事实错误。本案的诉讼时效是普通诉讼时效，适用中断、中止、延长的规定。涉案合同约定的交房时间是2009年7月30日，因被上诉人原因导致上诉人自2009年11月1日起无法登记，被上诉人已经违约应当承担违约责任。其后上诉人单独或与小区其他业主多次找被上诉人要求办理产权证、承担违约责任，诉讼时效数次中断。因此，原审法院认定此案已过时效属于事实认定错误。第二，逾期办证违约金的起算时间应当是取得房地产权证书的时间，上诉人在2013年10月22日才完全取得房地产权属证书，起诉时间是2015年10月15日，未超过诉讼时效。第三，一审认定本案逾期交房违约金属于一时性债权，属于认定事实错误，此债权应认定为继续性债权。同时该约定属于格式条款，且违背公平原则，此处的“按买受人所交房款金额的万分之零点五向买受人支付违约金”应与小区其他买受人与富园公司的纠纷为参照，以日为单位累积计算。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人富园公司答辩称：第一、关于原审法院适用诉讼时效问题，本案是房屋买卖合同纠纷，其诉讼时效适用一般诉讼时效即两年的诉讼时效，合同中明确约定开发商为买受人办理房产证应当履行的义务是在房屋交付后90日内要把办理产权登记的资料报产权登记机关备案即初始登记，这是开发商在为业主办证应当履行的义务。上诉人的上房时间没有超过2010年，根据合同约定上诉人上房以后，被上诉人在90日之内就应当办理初始登记，如果90日之内不能办理初始登记，被上诉人构成违约，也就是说违约的起始点是从就是90天期满后，诉讼时效的起始点也应当从这个节点计算，上诉人也应当知道自己的权利受到侵害，从90日期满后两年内上诉人应当行使诉讼权利。上诉人在2015年10月才向法院起诉，显然超过了两年的诉讼时效。第二，本案债权符合一时性债权特点，这个债权的时间和内容在合同当中都有明确约定，交房后90之内作为出卖方应当履行初始登记的手续，这个约定是明确的。出卖人只要超过了这个时间即构成违约，所以其符合一时性债权的规定。第三、上诉人主张有诉讼时效中断事由，根据谁主张谁举证原则，在一审中上诉人并没有向法院提供诉讼时效中断相关证据，在二审上诉中提出诉讼时效有中断的事由是不适当的。第四、上诉人提出约定的违约金过低，应当按金融机构的逾期贷款利率计算。我方认为这个理由不能成立，合同有约定的按约定处理。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审法院适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审审理期间，上诉人提供（2015）连民终字第01572号判决书一份，证明该份判决书第四页对富园公司辩称的未能取得房屋所有权的责任是政府不作为造成的，该判决书对被上诉人的辩称理由不予支持。另外提供邻居郑云静、赵兴琢、燕素琴书面证人证言四份，证明从2011年到2014年期间上诉人与邻居共同多次找开发商要求承担违约赔偿责任包括要求其办证。被上诉人对上述证据的质证意见为：对判决书的真实性、合法性无异议，但上诉人以此证明诉讼时效中断不能成立；对证人证言，由于证人未到庭接受调查，从证据形式上其不具有合法性，对证言的内容存有异议。本院对上述证据的认证意见如下：双方当事人对判决书的真实性均无异议，本院依法予以确认。对于证人证言，因证人未出庭接受质询，本院对其真实性不予认可。
本院认为，上诉人王莉、赵勇与被上诉人富园公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行合同。双方合同第十五条关于产权登记的约定存在两层含义，即出卖人富园公司在产权登记中应承担的义务以及违反该义务应承担的违约责任。其中第一层含义是在产权登记中富园公司应承担的义务，包含了该义务的内容和履行时间，即“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，履行时间是“商品房交付使用后90日内”；第二层含义是出卖人违约导致买受人不能在“规定期限内取得房地产权属证书”应承担的责任，其中“规定期限”是产权登记机关为购房人办理权属证书所需要的合理期限，并非是出卖人履行备案义务的期限，也非出卖人与买受人约定的其他期限。也就是说，双方在产权登记约定中，出卖人仅承担备案（初始登记）义务，不承担产权证书的办理义务，且备案的时间是交付房屋后90日内，故原审法院认定2011年11月1日后富园公司违约且上诉人作为合同相对方应当知道此时富园公司违约，继而从该日计算诉讼时效并无不当。本院对上诉人称原审法院认定诉讼时效的起算时间有误应从取得房地产权属证书时起算、出卖人负责办理房屋所有权登记（即权属证书）的上诉理由不予采纳。上诉人上诉称本案不属于一时性债权，因富园公司自2008年12月1日起未进行备案即构成违约，依据合同富园公司应承担的违约责任是出卖人按买受人所交房款金额的万分之零点五向买受人支付违约金，自此上诉人的逾期办证违约责任追偿权已经产生并且确定，并不因违约时间及违约行为的延续而延续，故原审法院将之认定为一时性债权并无不当，本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。关于本案诉讼时效是否中断的问题，上诉人举证的判决书并未涉及诉讼时效是否中断的问题，至于证人证言，因证人未出庭作证，本院对其书面证言不予认可，不能证明本案存在时效中断的情形，故本院对上诉人称本案存在时效中断事由的上诉理由不予采纳。至于本案违约金是否应调整的问题，因违约金调整的前提是应当支付违约金，而本案已经超过诉讼时效，富园公司无需支付违约金，故本院对上诉人称应调整违约金的上诉理由不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1490元（王莉、赵勇已预交），由上诉人王莉、赵勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。