吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梨民一初字第478号
原告（反诉被告）:郭继，男，1981年3月6日出生，汉族，现住梨树县，农民。
委托代理人：王燕，女，1968年12月5日出生，汉族，现住梨树县，干部。
委托代理人：张金霞，女，1974年3月7日出生，汉族，现住梨树县。
被告（反诉原告）：黄守泽，男，1965年12月8日出生，汉族，现住梨树县，农民。
委托代理人：刘亚辉，女，1967年4月5日出生，汉族，现住通化市东昌区。
被告：邓福臣，男，1951年5月5日出生，汉族，现住梨树县。
原告（反诉被告）郭继诉被告（反诉原告）黄守泽、被告邓福臣农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）郭继委托代理人王燕、张金霞，被告（反诉原告）黄守泽及其委托代理人刘亚辉到庭参加诉讼，被告邓福臣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
郭继诉辩称，原告郭继与被告黄守泽系东河镇赵家店二组村民，2014年11月26日因生活需要，双方协商一致达成“换房契约”，约定房屋整体兑换，郭继和黄守泽各自负责办理过户手续，郭继给黄守泽30万元（当即给付），黄守泽2015年6月腾房，因该房屋产权人为邓福臣，原告在换房时征求邓福臣同意，邓福臣承诺配合办理过户，为进一步明确该房屋权属，原告通知赵家店村委会，并要求村委会出具书面证明一份。现约期已过，但二被告未按契约履行承诺，因该房屋产权为邓福臣，土地使用权证是黄守泽，现二被告互相推诿，以实际行动违反契约和承诺。原告无奈诉至法院，请求法院判令：确认原告郭继与被告黄守泽“换房契约”有效，判令被告黄守泽履行协议，立即迁出原房屋，由黄守泽、邓福臣赔偿郭继办理过户手续。针对被告黄守泽的反诉，答辩意见是，房屋合同是真实的，没有违反合同法五十二条强制规定，是双方意思的真实表示，反诉原告说的郭继是本村村民，享有宅基地使用权。王保全是受郭继委托签订的合同，不属于集体经济以外的成员。
黄守泽辩诉称，2014年11月26日，和王保全签订的合同，本案中字面上甲方是郭继，真实的当事人不是郭继是王保全，双方约定的房屋置换，而事实上不是用房屋而是宅基地兑换的，因该合同被告黄守泽在建房中被东河镇土地所二次制止后合同无法履行，综合上述甲方王保全用宅基地与被告黄守泽交换的行为违反了法律关于宅基地的规定，本案被告已提起反诉，合同应无效。反诉称，2014年11月26日，黄守泽与郭继之间签订了换房契约，双方约定各用现有房屋及地面一切产物两家整体对换，（实际上郭继只有一块地，并没有房屋）双方各负责过户手续，并约定郭继负责黄守泽建房期间的一切问题。但郭继没有履行约定义务，致使黄守泽动工建房，均被城建所阻止，黄守泽找到郭继要求解决建房问题，郭继不与原告协商正常办理建房手续，而是让黄守泽周六�周日施工，规避城建所。为此黄守泽没有同意郭继这一违法要求。提出了解除合同的要求之后，在确信郭继无能力为郭继办理建房手续的情形下，黄守泽再次告知郭继解除合同，返还换房差价款。郭继同意，并雇佣机器整理了自己的宅基地。当黄守泽向其返还差价款时，郭继又反悔拒绝接受黄守泽的返款，并于2015年8月10日向梨树县人民法院起诉。故此我们提出反诉请求，要求依法解除反诉原告与反诉被告之间的换房契约。诉讼中又变更了反诉请求，要求确认反诉原告与反诉被告之间的换房契约无效。
被告邓福臣经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩。
经审理查明：2014年11月26日甲方郭继与乙方黄守泽签订换房契约，记载“经甲乙双方共同商定，甲乙双方各用现有房屋及地面一切产物两家整体兑换。（甲方郭继给予乙方黄守泽人民币�拾万元整）。双方各负责过户手续，黄守泽2015年6月份倒房。盖完房撤电。建房期间甲方负责队里一切问题。笔下欠款交齐分文不欠，空口无凭，立字为据。落款处甲方郭继，乙方黄守泽，中间人李良富、
？，合同签订后，郭继付款30万元。2014年东河镇赵家店村民委员会出具证明，内容为”现有黄守泽用自家在赵家店存二社的一处房产（位置在东河镇政府南行200米处，原猪库南侧）与郭继协议换房，郭继要求村社出具证明，现证明如下：黄守泽的此处房产确实从邓福臣手中购买的，买房后没有过户到自己名下，此房归黄守泽所有。”房屋登记人邓福臣2015年7月24日声明：黄守泽现居住的房屋（位于梨树县东河镇内南侧200米），房主是我邓福臣的，是我卖给黄守泽的，黄守泽未办理过户手续，房照也交给黄守泽了，当年在2014年郭继和黄守泽换房子找我了，�求意见，我当时同意配合郭继办理过户手续。郭继用来换房的房子为其父亲郭海峰遗产，同为遗产继承人的郭晶、杨淑贤均同意郭继处分该遗产。东河镇国土所、村镇建设管理所于2015年9月14日出具了证明一份，记载“东河镇镇区水管所南侧，黄守泽建地下车库地上经营，共两层，未经镇政府及上级有关部门同意，私自破土动工，由于有人举报到镇政府，镇政府让国土所、城建所前去制止，共两次（即2015年5月4日和2015年6月18日），让其立即停止施工，履行完手续后再动工，到目前为止，未履行手续，也未动工，落款处为梨树县东河国土资源所、梨树县东河镇村镇建设管理所。”2015年10月26日，东河镇人民政府再次出据“关于赵家店存二组郭继与黄守泽置换宅基地纠纷情况说明”，记载“今有我镇村民郭继与黄守泽互换房屋纠纷一事，经镇政府相关部门、主管领导多次调解，双方未能达成协议，经国土资源局规划科现场实地踏查，符合建房条件，根据国家有关规定，镇政府同意协助黄守泽办理争议地块相关手续，此地块四至：东道，南道，北水管所，西杜春雨。落款处为东河镇人民政府，加盖梨树县东河国土资源所、梨树县东河镇村镇建设管理所公章。”
本院认为，黄守泽户籍地虽为东河镇王平房村一社村民，但在东河镇赵家店村二组邓殿臣处购买了邓殿臣的房屋，该房屋附属土地已办理了土地使用证，登记权利人为黄守泽，黄守泽现在一直在使用该房屋，对该事实邓福臣及村委会均认可该事实。郭继用于交换的房屋土地所有权为赵家店村二组所有，现实际情况为宅基地，房屋已拆除，该房屋宅基地原登记在郭继父亲郭海峰名下，在郭继父亲去世后，其他权利人杨淑贤、郭晶均授权郭继处理该房产，郭继对该房产�有处分权利。黄守泽郭继均使用自身有处分权利的房屋产权进行交换，签订了换房契约，其性质以实物支付对价的特殊房屋买卖。用于交换的土地均处于赵家店村二组，该合同的订立与履行不影响赵家店村整体土地所有权面积的变化。双方用自有宅基地进行交换也不违反一户一处宅基地的土地法规定，黄守泽的反诉请求事实依据是合同能否履行，与合同是否有效为不同法律层次的法律关系，鉴于换房契约是双方当事人基于对自己享有有处分权的房屋及宅基地进行交换，该互易行为不违反国家和法律的强制性规定，是双方真实意思的表示，故此2014年11月26日郭继与黄守泽签订换房契约有效，黄守泽的反诉请求法律依据应予驳回。
由于郭继与黄守泽订立换房契约后，按照合同法全面履行的原则，双方有全面履行合同的义务。郭继已履行了交付30万元的义务，黄守泽也有按照契约实际交付房屋的义务，黄守泽逾期未交付房屋属于违约行为，应按照合同约定继续履行合同交付房屋。建房期间甲方负责队里一切问题一项，郭继方已提供证据证明向村委会交款6000元，为农户打了抗旱水井，并有村委会法定代表人张永江及农户代表签字。合同中双方明确各自负责办理过户手续，这项内容需要双方配合，也是双方义务，虽在2015年9月14日东河镇政府未同意黄守泽开工，并出具书面材料，原因是未履行相关手续，履行后才允许动工，但在2015年10月26日再次出据材料，认可郭继用于交换的土地符合建房条件，同意根据国家有关规定，协助黄守泽办理争议地块相关手续。从最后的材料可以证明，镇政府已同意双方履行协议，并按照国家规定，协助办理相关手续。最后的材料是行政机关对交换土地符合建房条件的认可，也是同意履行合同的意思表示，故此本院可以认定，双方于2014年11月26日郭继与黄守泽签订换房契约完全具备了进一步履行的条件，双方当事人应完全履行义务，本诉原告郭继诉求要求被告黄守泽迁出房屋、并由黄守泽、邓福臣配合办理过户手续的请求符合法律规定，黄守泽、邓福臣应该按照合同履行。同时郭继也应协助黄守泽办理其用于交换房屋的相关手续。
综上所述，依据《中华人民和共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、2014年11月26日原告（反诉被告）郭继与被告（反诉原告）黄守泽签订换房契约有效。
被告（反诉原告）黄守泽将合同约定用于交换的房屋交付给原告（反诉被告）郭继（于本判决生效后一个月内履行完毕）。
三、被告（反诉原告）黄守泽、被告邓福臣协助原告（反诉被告）郭继办理交换房屋的相关过户手续。
四、原告（反诉被告）郭继协助被告（反诉原告）黄守泽办理其用于交付房屋的相关过户手续。
案件受理费100元，由被告（反诉原告）黄守泽负担，反诉费50元，由被告（反诉原告）黄守泽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 王立新
审 判 员 王淑芳
人民陪审员 徐光元
二〇一六年三月七日
书 记 员 张可维