新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奎民初字第922号
原告：韩美刚。
原告：王素英，系原告韩美刚之妻。
委托代理人：韩美刚，原告王素英之夫。
被告：新疆赛美房产开发有限公司。
法定代表人：朱剑武，总经理。
委托代理人：赵国伟，该公司法律顾问。
原告韩美刚、王素英与被告新疆赛美房产开发有限公司（以下简称赛美房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法由审判员孟宗良适用简易程序独任审判，于2014年11月26日公开开庭进行了审理。是本案原告又作为本案另一原告王素英委托代理人的韩美刚，被告赛美房产公司的委托代理人赵国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩美刚、王素英起诉称，我二人于2010年11月14日与被告赛美房产公司签订“商品房预售合同”一份，购买其开发的位于奎屯市团结广场26号赛美国际大厦1111号房屋一套，购房金额为299082元。合同签订当日，我二人即履行了付款义务。2012年8月16日，被告向我二人代征代收了所购房屋契税8979元、维修基金7181元及其他费用500元。根据双方所签“商品房预售合同”的约定，被告应于商品房交付使用（实际交付日为2012年7月1日）后180日内办理完房屋所有权证，但被告至今未依约办理，已构成违约，根据相关法律规定，被告应按照我二人已付购房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向我二人承担违约金27464.33元「299082元×6.15%÷365天×545天（2013年1月1日-2014年6月30日）」。根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，被告无权代收我二人所购房屋的契税，在办理房屋所有权证时才应当缴纳契税，故被告应向我二人返还其违法代收的契税。根据相关文件规定，房屋的维修基金应交至房管局，被告也无权代收，亦应予以退还。另，被告在代收房屋契税及维修基金的同时，还多收了前述契税、维修基金的所谓“多退少补”的其他费用500元，也应予以退还。被告收取我二人的契税、维修基金及其他费用至今已2年有余，并未向相关部门缴纳，还应承担由此构成的不当得利1922.86元「（8979元＋7181元＋500元）×6.15%÷365天×685天（2012年8月16日-2014年6月30日）」。综上，请求判令被告立即为我二人办理房屋所有权证；赔付前述逾期办理房屋所有权证的违约金；退还其前述违法代收的契税、维修基金及其它费用，并给付由此产生的不当得利；承担本案诉讼所生费用。
被告赛美房产公司答辩称，根据双方所签“商品房预售合同”第十五条的约定，该商品房办理完竣工备案后180日内办理房产证，现我公司还未办理完竣工备案手续，故本案办理房产证的最后期限尚未到来，原告诉请逾期办理房产证的违约金就不能成立；根据双方所签“商品房预售合同”第十一条的约定，原告应在办理入住手续时向我公司缴纳办理房产证所需契税、维修基金及其他费用，因这部分费用都是要交给国家相关部门的，我公司并没有收取后归自己所有，只是代收，原告不能在要求我公司继续履行合同为其办理房产证的情况下，又要求我公司返还其办理房产证的所需相关费用，其诉请本身有矛盾，不应得到支持。综上，原告的诉请均不能成立，应予驳回。
本案争议焦点：1、被告至今未给原告办理房产证，是否构成违约，原告要求被告立即办理房产证，并承担逾期办证的违约责任的诉请能否成立；2、被告代收原告房屋契税、维修基金及其他费用是否违法，原告要求被告予以退还并返还由此产生的不当得利的诉请能否成立。
经审理查明，2010年8月17日，韩美刚、王素英与赛美房产公司（出卖人）签订“商品房预售合同”一份，购买赛美房产公司开发的位于奎屯市团结广场26号1单元174号房屋一套。该“商品房预售合同”第六条对付款方式及期限的约定为：买受人于2010年8月17日首付房款200082元，余款99000元申请按揭贷款。第十一条对交接房屋的约定为：买受人在办理房屋入住手续时，必须交清该房屋办理产权证的费用。第十五条对产权登记的约定为：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即该商品房办理完竣工备案后180日内办理。合同签订当日，韩美刚、王素英即依约交纳了购房首付款200082元。2010年9月27日，韩美刚、王素英与赛美房产公司签订了“交款方式变更补充协议”，将二人原购房总款变更为297564元，原交款方式按揭贷款变更为一次性付款方式，并于当日向赛美房产公司交清了购房余款97482元。
另查明，2011年7月8日，应赛美房产公司的要求，韩美刚、王素英向赛美房产公司缴纳了购买房屋的契税8979元、维修基金7181元及其它费用500元。2012年7月1日，赛美房产公司开发的赛美商住综合楼通过验收后，将出卖给韩美刚、王素英的房屋交付其使用。
韩美刚、王素英向赛美房产公司催办房产证，追索违约金及要求退还房屋契税、维修基金、其他费用未果，双方遂成诉。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告向法庭提交的双方签订的“商品房预售合同”及“交款方式变更补充协议”，向被告缴纳的房款、契税、维修基金、其他费用的票据原件等证据佐证，故本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，原、被告双方所签“商品房预售合同”系双方真实意思表示、内容亦不违反国家法律的强制性规定，应确认为合法有效，双方应全面履行。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案原、被告所签“商品房预售合同”第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在该商品房办理完竣工备案后180日内办理房地产权属证书。该约定属于前述《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条中的当事人之间的特殊约定，原告无证据证明被告已完成了竣工备案，故双方约定办理房产证的期限未至，原告要求被告立即为其办理房产证的诉请不能成立，要求被告支付违约金的诉请也就不能成立，该二项诉请均不予支持。
原被告所签“商品房预售合同”第十一条第二款明确约定作为买受人的原告在办理房屋入住手续时，必须交清该房屋办理产权证的费用。原告应被告的要求向被告缴纳了办理房产证所需的契税、维修基金及其他费用，前述费用是在办理房产证时须向相关部门交纳的，被告的代收行为符合双方合同约定及合意，故被告的该代收行为并未违法，也就不构成不当得利，且原告的该诉请与其要求被告办理房产证的诉请相互矛盾，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告韩美刚、王素英的诉讼请求。
案件受理费952元，减半收取476元，由原告韩美刚、王素英负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，应当在递交上诉状的次日起七日内向本院预交上诉费，上诉期满后七日仍未交上诉费视为放弃上诉权。
审判员 孟宗良
二〇一四年十二月四日
书记员 杨艳霞