湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终1693号
上诉人（原审被告）陈子明，男，1975年11月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
被上诉人（原审原告）长沙林苑物业管理有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路*号。
法定代表人徐玉书，总经理。
委托代理人孔娟，湖南天弘远律师事务所律师。
上诉人陈子明因与被上诉人长沙林苑物业管理有限公司（以下简称“林苑物业”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2015）雨民初字第04427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈子明系长沙市韶山南路1号湘水一城小区5栋104号房屋业主，房屋建筑面积118.45平方米。2007年9月24日，林苑物业、陈子明签订《前期物业服务合同》，约定根据《物业管理条例》有关规定，建设单位选聘和委托林苑物业为涉案物业的前期物业管理服务单位，陈子明在与建设单位签订《商品房买卖合同》时已知晓并签署《业主临时规约》，并认同上述文件及其内容，主要约定：1、林苑物业负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通项目进行日常维护、修缮、服务与管理，依据协议向陈子明收取物业管理服务费用、车位使用费、水电费、各项代收代缴费用以及向陈子明提供的特约服务等费用。2、第五条“物业管理服务费用”载明：陈子明交纳费用开始时间为2006年7月1日，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元按季度预收，陈子明在每季度第一个月25日前，到物业管理处办理缴费手续。第六条“车位停放使用费”载明：地下停车场：小车自购车位停放按40元/月收取，包月租位停放按150元/月收取，临时停放按5元/次收取，摩托车临时停放按2元/次收取；室外停车场：小车包月租位停放按260元/月收取，临时停放按5元/次收取；摩托车包月租位停放按30元/月收取，临时停放按2元/次收取。3、第九条“违约责任”载明：林苑物业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，陈子明有权要求林苑物业限期改正，逾期未改正给陈子明造成损失的，林苑物业承担相应的法律责任；林苑物业违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，陈子明有权要求林苑物业清退所收费用；陈子明不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，林苑物业有权要求陈子明补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。陈子明于2007年9月24日接受所购买房屋，并包月租用地下停车位，林苑物业提交收费单据显示陈子明从2011年11月起即按200元每月标准交纳车位费至2014年1月2日。林苑物业陈述经开发商与业主代表协商，于2014年1月1日起上调地下停车场车位停放使用费为240元每月。
另查明，2004年12月在长沙市城市建设档案馆备案的“林之苑住宅小区规划方案”载明该小区含机动车停车位502辆，其中地下364辆。2005年6月经建筑面积复核，林之苑小区9栋有地下停车位25个，A区地下室有停车位104个，2006年7月经建筑面积复核，林之苑小区1-4栋有地下停车位246个，以上合计复核地下停车位为375个。
再查明，湘水一城小区于2014年5月10日成立业主委员会，业主委员会未与林苑物业签订物业服务合同，亦未另行选聘其他物业服务公司，林苑物业自前期物业服务合同签订后一直对湘水一城小区提供物业服务管理工作。2014年7月22日，长沙市雨花区湘水一城业主委员会向区房管科、办事处及居委会等主管部门的领导上报《报告》，希望协调陈子明提供业主共有部分产权清单、公示前期物业费的收支账目、移交物业管理用房等；2015年3月12日，长沙市雨花区湘水一城业主委员会向林苑物业发送《关于小区地下停车场停车服务收费调整事》，要求涨价应暂时停止，对于已收的涨价款项，应退还业主或弥补业主今后停车服务费用，车辆停放服务收费是否涨价会提交业主大会由业主进行表决。
因双方对车位停放使用费交纳标准产生争议，陈子明仍坚持按200元每月缴纳，林苑物业故未收取。林苑物业于2015年8月12日诉至该院，请求判如所请。在案件审理过程中，就林苑物业主张欠缴物业服务费及车位停放使用费的时间段，陈子明未提出异议。
林苑物业提交以下材料拟证明其上调地下停车场车位停放使用费合法有效：1、湘水一城小区开发商湖南林苑置业发展有限公司于2008年12月10日对林苑物业出具的《委托书》一份，载明：由我公司投资兴建的湘水一城小区地下停车场所有权属于我公司所有，已投入使用，现委托贵公司代收取地下停车场地租赁费。2、2013年12月27日湖南林苑置业发展有限公司向林苑物业发送的《关于车位租金调整通知》，载明：根据我司2013年8月20日关于“湘水一城小区一、二期地下停车场租金调价通知”，以及2013年9月27日部分业主代表就车位调价事宜与我司协商的结果，经我司相关会议讨论通过，决定从2014年1月1日起对本小区一、二期地下车位租金进行调整，由原来的200元/月·个（含管理费）调整为240元/月·个（含管理费）。3、2015年9月14日湖南林苑置业发展有限公司出具的《关于湘水一城小区停车服务收费的构成说明》，载明现收取的停车费（240元/月·个）的组成：林苑置业公司（开发商）收取210元/月·个（提供停车场地、设施）；物业公司收取30元/月·个（管理服务费）。4、《湘水一城小区地下车位停车费缴费明细》并附223份分户停车费收据，拟证明该小区一、二期实际可用车位为384个，其中已出售113个，业主租用270个，2013年12月27日后按240元/月·个缴纳停车费的车位为263个。陈子明对上述《委托书》、《关于车位租金调整通知》、《关于湘水一城小区停车服务收费的构成说明》的质证意见为三性均有异议，主张系开发商向林苑物业出具，在物业服务合同内没有约定，不能约束陈子明，与本案没有关联；对《湘水一城小区地下车位停车费缴费明细》及所附停车费收据质证意见为真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，小区共有1300多户业主，200多个车位业主不能代表小区大部分业主意见。另林苑物业提交的其《湖南省服务价格登记证》（于2013年1月17日下发）内载明“有效期一年，一年内成立业委会”。
陈子明提交《报警案件登记表》（长沙市公安局雨花分局雨花亭派出所，编号2013-088995，报警人发现湘水一城三栋404房家中被盗）、小区照片数张（涉及小区环境卫生、车辆停放等）、2014年9月23日长沙市雨花区湘水一城业主委员会致林苑物业函件（要求林苑物业就电梯维修、水费收取、财务公示等问题研究并书面回复）、新闻报道一份（报道涉案小区发生电梯故障）及光盘（小区门禁情况），拟证明林苑物业物业服务不到位、管理不严格。林苑物业质证意见为认可真实性，但房屋被盗、电梯故障与林苑物业没有关系，照片及光盘内容不能证明林苑物业水平不达标，在收到业主委员会函件后对所列问题虽未书面回复，但进行了整改。
以上事实，有《前期物业服务合同》、湖南林苑置业发展有限公司委托书、《关于车位租金调整通知》、停车费收据、《报告》、《关于小区地下停车场停车服务收费调整事》、《湖南省服务价格登记证》、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
原审法院认为：本案争议焦点为林苑物业提高地下停车场车位停放使用费标准是否合法有效。陈子明抗辩理由主要为：1、林苑物业《湖南省服务价格登记证》有效期满后未办理续签，林苑物业没有合法收费资质；2、林苑物业虽提交了223份地下停车位收据，显示该部分业主按240元每月标准缴纳了停车费，但相较于小区1300多户业主，该部分业主不能代表大部分业主意见，故林苑物业涨价行为无效。
林苑物业、陈子明于2008年10月7日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。故涉案小区开发商委托林苑物业收取小区地下停车场租赁费不违反法律规定，且《前期物业服务合同》内明确了林苑物业有权收取地下停车场的车位停放使用费，陈子明自2010年以来也一直向林苑物业交纳了该笔费用，故陈子明在占有、使用地下停车位期间，应按约定标准向林苑物业支付车位停放使用费。此外，林苑物业的《湖南省服务价格登记证》虽已超过有效期，但林苑物业事实上一直为涉案小区提供物业管理及服务，含地下车位的维护和管理，林苑物业、陈子明存在事实物业服务合同关系，林苑物业有权根据约定标准收取相关物业服务费，陈子明对林苑物业收费资质的辩称，该院亦不予采纳。
《湖南省机动车停放服务收费管理办法》第二条规定：本办法所称机动车停放服务收费是指为机动车有序停放和场地占用并提供相关服务而收取的费用；第七条第一项内规定:已成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由业主大会或业主代表大会决定，未成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由停车服务管理方与入住业主参照本办法协商决定或在物业合同中约定。林苑物业、陈子明在《前期物业服务合同》内虽约定地下停车场包月租位停放按150元每月收取车位停放使用费，但陈子明自2011年11月即以200元每月向林苑物业缴纳相关费用，故双方事实约定收费标准已调整为200元每月。涉案小区业主委员会成立于2014年5月10日，而林苑物业系于2014年1月1日开始将地下停车场的包月租位停放使用费从200元每月提升至240元每月，林苑物业上调该费用是否合法有效应根据其是否与入住业主协商决定而判断。林苑物业虽未提交其（或开发商）与业主筹委会（或业主代表）就上调上述费用的商谈会议记录，但陈子明认可林苑物业提交的223份收费单据，可以证明2013年12月27日后承租地下停车场的绝大部分业主（所占比例为223÷270=82.59%）按240元每月标准缴纳了车辆停放使用费，该部分业主人数虽不占小区业主人数的大部分，但该部分业主作为地下车位承租方，本次调价与他们切身利益相关，他们以地下停车场租赁合同相对方的绝大部分认可了林苑物业的调价行为，而陈子明未提交调价当时小区入住人数及其他业主反对情况，故陈子明不能证明小区大部分业主未同意该项调价，且陈子明未提交证据证明240元每月的收费标准违反了法律或法规的禁止性规定。综上，根据优势证据原则，该院确认林苑物业上调地下停车场包月租用车位停放使用费标准系与入住业主协商并达成一致，林苑物业要求陈子明支付占有、使用期间（2014年1月2日至2015年7月2日）的车位停放使用费，该院予以支持，按新约定标准每月240元计算为4320元（240元/月×18月），林苑物业主张260元每月计算没有事实依据，其主张超出部分，该院不予支持。双方在《前期物业服务合同》内虽约定了陈子明应承担逾期缴纳违约责任，但本案双方系对停车费缴费标准产生纠纷，故林苑物业要求陈子明支付车位停放使用费违约金的诉讼请求，该院不予支持。
此外，陈子明提交证据虽显示涉案小区物业管理存有瑕疵，但不能证明林苑物业未履行物业管理服务的主要义务，且物业服务费的收取及使用系提升小区物业管理服务水平的重要途径，另林苑物业在向陈子明提供物业服务期间，并未因不当履行合同义务造成陈子明损失，陈子明拒绝缴纳物业服务费没有法定及约定依据，林苑物业要求陈子明按约定标准支付欠缴期间（2014年1月1日至2015年6月30日）的物业服务费2558元（1.2元/月/平方米×118.45平方米×18月），该院予以支持；双方在《前期物业服务合同》内虽约定了陈子明应按千分之三标准承担逾期缴纳违约责任，但该约定标准明显过高，该院根据双方约定费用缴纳方式、陈子明逾期时间，参考同期中国人民银行贷款基准利率，酌情确定陈子明应支付逾期缴纳物业服务费违约金150元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、第七十三条，《湖南省机动车停放服务收费管理办法》第二条、第七条之规定，判决如下：一、陈子明于判决生效后3日内支付长沙林苑物业管理有限公司物业服务费2558元及逾期缴纳违约金150元（从2014年1月1日起至2015年6月30日止）；二、陈子明于判决生效后3日内支付长沙林苑物业管理有限公司车位停放使用费4320元（从2014年1月2日起至2015年7月2日止）三、驳回长沙林苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费154元，由陈子明负担。
上诉人陈子明不服原审判决，向本院上诉称:（一）一审判决认定事实错误，程序违法。理由有三：1、被上诉人在起诉上诉人时，并没有提供按合同完全履行的证据，而上诉人已经提供了物业服务存在瑕疵的初步证据，在判决书上也已经得到认可。2、被上诉人没有按《前期物业管理服务协议》规定，每年公布物业管理费用收支账目，也没有把应属于上诉人的公共收益部分进行移交。3、一审以被上诉人提交的223份收费单据，实际仅为171户业主缴纳，因其中非业主姓名单据41份，一户多车位11份，判定地下停车场按240元每月标准得到了业主认可。但是小区共有1307户业主，一、二期入住业主已达到486户以上，一审判决却以占入住业主的少数交费人员，来推翻上诉人及全体业主与被上诉人已经签订的《前期物业管理服务协议》，剥夺全体业主应该平等享有的权利。（二）一审判决适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。1、本案中，双方互负债务，被上诉人并没有按照约定全面履行自己的义务，且擅自变更合同。但是法院并没有对双方是否相互履行进行公平判决，而是采用双重标准，在物业费上以上诉人没有履行合同进行判决，但是在车位费上却没有按照合同的标准判决。2、上诉人及全体业主因购买了房屋，从而该楼盘的完整土地使用权属于上诉人及全体业主享有，第三人不享有土地使用权，第三人却仍然可享有没有土地份额的地下室房屋所有权，这明显违反了我国的房屋所有权和土地使用权合一的法律制度。3、被上诉人是因为按合同提供服务而取得物业服务费，而不是以签订合同而收费，如果被上诉人只要签订合同不用服务就可以收费，这显然与中国现行的各项法律不符。4、双方已经在合同中约定了停车服务费金额，一审法院却又自行推翻合同中的约定金额和《前期物业管理服务协议》第九条第三款约定。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决第一项，查清事实，在被上诉人不能完全证明完全履行合同义务的前提下，依法合理判决上诉人减少支付物业服务费和免除违约金；二、变更原审判决第二项，判令上诉人按《前期物业管理服务协议》第六条第一款第一项约定：小车包月租位停放按150元/月缴纳，共计18个月2700元，同时退还之前每月多支付的50元/月停车费，共计26个月1300元抵扣作为物业费；三、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。
被上诉人林苑物业答辩称：（一）首先，《前期物业管理服务协议》明确约定了物业费收费标准与逾期支付物业费的违约责任，在答辩人已按合同约定提供了物业服务时，小区业主当然要履行支付物业服务费的义务。另一方面，被答辩人也未拿出任何有力证据证明答辩人未按物业服务合同约定履行主要义务，答辩人并未严重违反合同约定，一审法院判决被答辩人支付答辩人物业服务费及逾期支付物业费的违约金适用法律正确，应依法予以维持。其次，虽然《湖南省机动车停放服务收费管理办法》规定小区停车服务收费由停车管理方与业主参照本办法协商，但上诉人自2011年11月起就以200元每月价格向答辩人缴纳车位使用费，双方以事实行为表示同意变更《前期物业服务合同》的收费标准。2014年1月变更车位使用费是在被答辩人小区尚未成立业主委员会的情况下。答辩人履行了相应的变更收费标准的相关程序，首先，答辩人依法在小区进行了公告，告知各位业主调价事宜，其次大多数业主也是按调整后的车位停放使用费主动向答辩人缴纳车位停放使用费，缴纳比例达到了82.59%，答辩人调整停车服务费的程序与理由不违反法律或是法规的禁止性规定，上诉人应按调整后的价格缴纳车位停放使用费。（二）第三人无权享有没有土地份额的地下室房屋所有权。第一，《物权法》第七十四条第二款规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条的意思实质上是指对于“规划用于停放汽车的车位、车库”，开发商有完全意义上的处分权，业主仅享有优先购买、优先承租的权利。第二，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条也明确规定了哪些车位是属于物权法第74条第三款中的“业主共有”的车位。本案中，诉争调价的车位全部都属规划内的车位，并不是占用业主共有道路或是其他场地增设的车位，诉争的车位不是全体小区业主共有的车位，处分权应属于开发商。（三）《湖南省机动车停放服务收费管理办法》第七条规定了机动车停放收费的三种管理形式，而小区机动车停放服务收费是实行市场调节价，收费标准由停车场经营者依据经营成本和市场供求等因素，按照补偿合理成本、依法缴纳税费、获取合理利润的原则自主确定。近年来，受人力成本的上升、物价水平的影响，小区停车管理的成本越来越高，答辩人根据市场情形的变化适当上调收费标准合情合理，而且答辩人调整后的收费标准也没有违反法律、法规的强制性规定，应依法予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
二审中，上诉人提交二份新证据：证据一，使用维修资金业主签名表，拟证明入住业主达到486户；证据二，租车位非业主信息，拟证明并不是223户业主交的钱。
被上诉人发表如下质证意见：对证据一的关联性有异议，一审法院统计的是车位数量和缴费车位的数量；对证据二的真实性、关联性有异议，不具有完整性且没有盖章，一审认定的是有223个车位缴费了，并不是说223个业主缴费。
本院经审查认为，对于证据一，该证据只能证明本案入住业主的户数，而不能证明车位数量和缴费车位的数量，本院不予确认；对于证据二，租车位非业主并不影响缴费车位的数量，并不能达到其证明目的，本院不予确认。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人陈子明与被上诉人林苑物业签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审的争议焦点在于：（一）关于原审判决陈子明按240元/月缴纳停车费是否合理的问题。陈子明上诉称，停车费缴纳人员只占入住业主的少数，剥夺全体业主应该平等享有的权利。本院认为，林苑物业虽未提交其（或开发商）与业主筹委会（或业主代表）就上调上述费用的商谈会议记录，但根据其提交的223份收费单据，可以证明承租地下停车场的绝大部分用户（所占比例为223÷270=82.59%）按240元每月标准缴纳了车辆停放使用费，与调价切身利益相关的绝大部分用户已认可了林苑物业的调价行为，而无需占入住业主的大多数，且陈子明未提交证据证明240元每月的收费标准违反了法律或法规的禁止性规定。综上，一审法院根据优势证据原则判决陈子明按每月240元的标准向林苑物业支付车位停放使用费并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
（二）关于原审判决陈子明支付林苑物业物业服务费2558元及逾期缴纳违约金150元是否合理的问题。上诉人称，被上诉人没有完全履行合同义务，提供的物业服务有瑕疵，应减少上诉人的物业服务费和免除违约金。本院认为，上诉人虽然提交了证据证明被上诉人的物业服务存在瑕疵，但是并不能据此说明被上诉人未履行物业管理服务的主要义务，上诉人不能以此拒绝缴纳物业费。因物业服务存在瑕疵，原审判决已酌情将违约金降低为150元。因此，原审判决上诉人应当按约定标准支付欠缴期间的物业服务费2558元及逾期缴纳违约金150元并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
（三）关于停车位的权属。上诉人称，开发商已没有车位的处分权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。涉案车位属于上述法律规定的规划用于停放汽车的车位，故涉案小区开发商委托林苑物业收取小区地下停车场租赁费不违反法律规定，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人陈子明的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费154元，由上诉人陈子明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年五月九日
书 记 员 孙 娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。