北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0118民初10689号
原告：北京市密云区绿地社区滨河丽舍小区业主委员会，地址北京市密云区城后街29号院。
负责人：赵春秀，主任。
委托诉讼代理人：景姗，女，1979年10月29日出生，汉族，北京市密云区绿地社区滨河丽舍小区业主委员会委员，住北京市密云区。
被告：北京慧友房地产开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区北大街12号三层。统一社会信用代码91110116102597178C。
法定代表人：张静，总经理。
委托诉讼代理人：郭宋，男，1982年9月16日出生，汉族，北京慧友房地产开发有限责任公司职员。
原告北京市密云区绿地社区滨河丽舍小区业主委员会（以下简称绿地社区滨河丽舍小区业委会）与被告北京慧友房地产开发有限责任公司（以下简称慧友房地产开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿地社区滨河丽舍小区业委会负责人赵春秀及其委托诉讼代理人景姗，被告慧友房地产开发公司之委托诉讼代理人郭宋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿地社区滨河丽舍小区业委会向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将其开发建设的位于密云区某街某号院1、2、4、5号楼屋面漏水部位，单元门口雨罩漏水部位，监控系统、门禁可视对讲系统损坏部位予以修复；2.判决被告立即交付该小区在规划局备案的全部图纸及资料，以及供水、供电、供气、供热、通信、有限电视、污水排放部门准许使用文件或合同；3.判决被告立即交付门卫室1座；4.判决被告立即退回公共车位21个；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2013年3月31日接管了密云镇某街某号院的物业服务全部事项。在其管理期间，将地面公共车位21个卖与业主，造成现物业管理混乱。被告未将配套设施门卫室一座交付，造成小区现无门卫室。被告开发建筑的上述楼房四栋屋面漏水、单元门口雨罩漏水、监控瘫痪、门禁对讲部位等亦须修缮。2016年8月15日，我们双方签订了《物业移交协议书》。协议书约定，被告于2016年10月31日之前将其开发建筑的四栋楼房漏水部位、单元门口雨罩漏水部位、监控瘫痪、门禁对讲损害部位予以修复。协议签订后，被告以多种不正当理由推脱，至今未能予以修复，亦未能将楼房竣工的全部资料交付给我。为维护自己的合法权益，故依法提起此诉讼。
被告慧友房地产开发公司辩称：对原告主张要求我公司对楼屋面，单元门口等雨罩漏水部位进行维修没有异议。不同意承担对监控瘫痪、门禁对讲损害部位进行修复的责任，监控、门禁是在业主正常使用过程中损坏的，在我们管理期间已经全部过了质量保修期，且根据实际情况，应动用维修资金予以维修。我公司已经把小区楼房的全部竣工资料移交完毕，如果原告还需要其他针对本小区的竣工资料，原告可以自行去建委档案部门查询。原告要求我公司交付的门卫室，并未在小区的土地范围内，我公司已经将物业服务用房移交给物业公司，其房屋面积已超过国家有关政策规定的150平方米的要求。原告主张退回其公共车位，但业委会并非车位的实际使用权人，车位使用费的退还，应由我公司与具体车位使用人协商解决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系密云区某街某号院小区即某社区某小区的开发单位，并与小区业主签订了“北京市前期物业服务合同”，约定由被告为该小区提供前期物业服务，小区业主预交纳一年的物业费至“一卡通”，后被告收取了2015年12月9日至2016年8月15日期间的物业费。“北京市前期物业服务合同”中载明，由被告负责对小区共用部位及共用设施设备运行、维修养护，包括共用部位阳台、雨罩，室外屋面、散水，共用设施设备楼内可视对讲等。2015年9月2日至2015年12月2日，绿地社区滨河丽舍小区召开首次业主代表大会，成立了原告，并于2015年12月28日在北京市密云区果园街道办事处登记备案。后原告召开业主大会，决定自2016年8月16日起聘用北京居安园物业管理有限公司为其小区的物业管理服务企业。2016年8月15日，原、被告达成物业移交协议，对小区的物业进行交接、查验。双方签订的物业移交协议书及交接清单显示，双方交接的内容包括“1.建设用地规划许可证复印件、2.建设工程规划许可证复印件、3.配套设施地下管网竣工图复印件、4.设备设施的出场随机资料、5.物业质量保修文件和物业使用说明文件、6.业主信息、7.设备间钥匙、8.1-5号楼工程竣工图、规划图”，并约定“双方在进行现场查验时，如发现需要维修或整改的问题，由甲方（被告）后期进行维修”。双方在交接清单中载明已交接的材料包括“建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、小区室外管线总平面图、有线电视管线图、暖气管线图、小区室外雨污管线图、自来水管线图（绿化井，消防井）……（其他为给水设备的合格、检测验收单，电梯设备安装、检测材料等）”。双方另签署确认了“某小区物业交接查验出的问题清单”，载明“1号楼1单元、4单元、5单元，2号楼1单元、4单元、5单元，4号楼1单元、2单元、4单元，5号楼1单元、2单元、3单元、5单元”等楼顶漏水及防雨罩破碎，以及“整栋楼门禁和对讲门系统都有问题”……“门口小区监控问题：8台有信号，其余没有信号”……“建筑结构，水、暖、电图纸没有”、“所有各单元雨棚漏水严重”等事项，并约定“屋顶防水限2016年10月15日之前修复……所欠缺资料8月31日之前补齐……公共设施、部位、设备维修项目在保修期内的由开发商保修，超出保修期的维修费用在开发商拒绝维修的前提下，由预交到一卡通里的物业费中支出……”。协议签订后至今，被告未对上述交接查验出的问题进行解决。庭审中，被告同意对1号、2号、4号、5号楼屋面漏水部位，单元门口雨罩漏水部位进行维修，但持答辩意见不同意对监控系统及单元门禁可视对讲系统进行维修。为证明其答辩意见，被告向本院提交了北京金桥建筑集团有限公司与北京高维消防安全工程有限责任公司签订的建筑工程质量保修书（包括可视对讲、室外安防监控系统），可视对讲、室外安防监控专业工程分包合同，依据上述证据，门禁可视对讲、室外安防监控系统的质量保修期为2013年2月24日至2015年2月24日。双方均认可小区内包括电梯内监控设备共计有32台。被告认可在保修期间曾上述系统进行过维修；并称就上述系统损坏进行过公示和告知，原告对此予以否认，被告亦未提交相关证据。经本院释明，原告变更了其要求被告维修监控系统的主张为修复监控系统设备24台。
就原告主张被告交付的小区楼房竣工全部图纸及资料，被告表示已经全部移交，无其他材料可提供，但认可有与供水、供电、供气、供热、通信、有限电视、污水排放部门签订的准许使用文件或合同。为进一步查证，本院依法至北京市规划委员会密云区分局调取了《密云城后街北侧住宅小区1#至5#住宅楼城市建设档案》（即本案某社区某小区）。依据档案目录明细显示，档案中包括有小区1号、2号、4号、5号楼的建筑、结构（总平面、单层平面及立、剖面图）、给排水及采暖、电气竣工图，以及相关说明等文件共计363项。除上述材料外，原告另主张被告向其移交小区供水、供电、供气、供热、通信、有限电视、污水排放部门准许使用文件或合同等材料。就已经移交的图纸是否与本院调取的城市建设档案中的备案图纸存在重合，被告表示不清楚。
就原告主张交付的门卫室1座，被告称系其自行建设，不在小区土地使用范围内。“北京市前期物业服务合同”物业构成明细中载明，物业服务用房为150平方米，未包括门卫室1座。经本院现场勘验及原告确认，原告所主张的门卫室在小区南门处西侧，室内有监控设备，小区门卫人员亦在该室内工作；经测量，该门卫室确在小区土地使用证范围外。但原告认为，依据入住时，被告向业主发放的“房屋建筑使用说明书”内容显示，在小区配套设施中明确写明有门卫室1座，故被告应当按照该约定给付其门卫室1座；被告则认为小区配套设施分为有偿和无偿，应区分所有权，如果新任物业公司需要使用，可以支付租金。
就原告主张被告退回的21个公共车位，被告认可系其收取了管理费，并表示可以由业主一直使用；经原告询问，21位业主意见不一，部分业主不同意腾退车位。
上述事实，有双方当事人的陈述，北京市前期物业服务合同，物业移交协议书及交接清单，房屋建筑使用说明书等证据材料在案佐证。
本院认为：建设单位承担前期物业服务责任；业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交相关资料。本案中，被告为密云区城后街29号院（绿地社区滨河丽舍小区）的前期物业公司，其应当按照合同的约定履行物业管理服务工作；原告成立后，召开业主大会终止了与被告之间的物业服务关系，并另聘其他公司为小区的物业服务企业，在物业交接过程中，原、被告签订物业移交协议，双方均应如约履行。就原告所主张的四项诉讼请求，本院做如下分析。
原告要求被告对密云区某街某号院（某社区某小区）1号、2号、4号、5号楼屋面漏水部位、单元门口雨罩漏水部位进行修复，被告表示同意，本院不持异议，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》第五条的规定，维修资金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程；物业共用部位、共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造。该办法第十七条规定，业委会成立前(即维修资金代管期间)，维修资金原则上不得使用；确需使用的，应当按照下列程序办理：1、物业管理企业应当将维修工程计划在工程涉及业主的公共活动区域予以公告；2、需要对维修工程的必要性及费用预算进行鉴定的，可委托专业机构鉴定并出具鉴定报告，鉴定费用可计入本次维修工程成本；3、物业管理企业持费用预算、维修费用按户分摊明细表等向维修工程涉及业主公示及征求书面意见，经涉及业主所持投票权三分之二以上通过……。参照上述规定，专项维修资金如需使用，应经业主决策、业主大会决议，在业主大会成立前也应当经过公告、鉴定、业主同意等法定程序。本案涉案小区的监控系统、门禁可视对讲系统如确需启用专项维修资金，应当首先进行公告，对是否属于启用专项维修资金范围由小区全体业主决定，但依据被告的陈述，被告并未履行其职责，且未向本院提交涉案小区的监控系统、门禁可视对讲系统确需启用专项维修资金的相关证据，且依据双方签订的协议，被告亦应对损坏的监控系统、门禁可视对讲系统进行修复，故对被告的答辩意见，本院不予采纳，对原告要求修复涉案小区的监控系统设备24台、门禁可视对讲系统的主张，本院予以支持。
关于原告主张被告移交的相关材料问题，《北京市物业管理办法》第十条规定，业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：（一）物业管理区域划分资料；（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）业主名册；（七）物业管理必需的其他资料。经本院核实，原告主张被告移交的资料属于法规规定被告应予移交的范围，且除原告主张移交的供水、供电、供气、供热、通信、有限电视、污水排放部门准许使用文件或合同外，相关图纸及说明文件均在有关部门备案，被告取得并移交给原告，不存在现实障碍，故对原告的该项主张，本院予以支持，对被告的答辩意见本院不予采纳。因本案城市建设档案中的备案项目较多，不适宜在裁决书主文中一一列明，故附本案裁决书之后。因双方已确认移交的图纸名称与城市建设档案中备案的材料名称不完全相同，为便捷双方当事人，故本院以城市建设档案为标准，判令被告一并移交。
关于原告主张的返还门卫室1座，对此本院作如下分析：经过现场勘查及原、被告双方确认，涉诉的门卫室在小区规划建设范围外，而依据双方签订的“北京市前期物业服务合同”、物业移交协议书及交接清单，亦均未显示涉诉门卫室属于小区共有物业设施，故涉诉门卫室应不属于全体业主共有；虽然被告向业主发放的“房屋建筑使用说明书”在小区配套设施中写明有“门卫室1座”，但不代表全体业主可以无偿使用或直接取得该房屋的物权，且原告所主张返还涉诉门卫室的理由与本案不属于同一法律关系，如原告认为被告应履行其宣传承诺或存在违约情况，可通过其他途径主张。故综上，对原告要求被告返还门卫室1座的诉讼请求，本院难以支持。
原告主张被告退回公共车位21个的诉讼请求，因涉及到小区业主的个人权益，本案中难以直接涉及，其可通过其他途径予以解决，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第八十二条，《物业管理条例》第二十一条，《北京市物业管理办法》第八条、第十条、第二十七条，参照《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》第十七条之规定，判决如下：
一、被告北京慧友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内对密云区某街某号院（某社区某小区）1号、2号、4号、5号楼屋面漏水部位、各单元门口雨罩漏水部位，小区安防监控系统设备二十四台，1号、2号、4号、5号楼各单元门禁可视对讲系统进行修复；
二、被告北京慧友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告北京市密云区某社区某小区业主委员会移交密云城后街北侧住宅小区1#至5#住宅楼城市建设档案中的图纸、说明文件（详见附件清单）以及密云区某街某号院小区供水、供电、供气、供热、通信、有限电视、污水排放部门准许使用文件或合同；
三、驳回原告北京市密云区某社区某小区业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费五十元，由被告北京慧友房地产开发有限责任公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 宁
人民陪审员 李 明
人民陪审员 刘淑清
二〇一八年五月二十八日
法官 助理 李慧英
书 记 员 郑 冉