广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0783民初2227号原告：谭文杰，男，1984年1月31日出生，汉族，住开平市。原告：何丽容，女，1982年7月15日出生，汉族，住开平市。两原告的共同委托诉讼代理人：吴绮慈，女，是广东维盛律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：关伟均，男，是广东维盛律师事务所律师。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7楼南侧。法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓鸿发，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜俊，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。原告谭文杰、何丽容与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用简易程序，并于同年8月13日公开开庭审理了本案。原告谭文杰、何丽容的共同委托诉讼代理人吴绮慈、被告富琳房产公司的委托诉讼代理人梁炜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭文杰、何丽容向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金157526元（从2014年12月31日计至2018年7月4日，以购房款总额615338元为基数，按每日万分之二计算）；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：2014年3月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买坐落于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座1502房，房屋面积131.94平方米，总价款615338元，房屋交付期限2014年12月30日前，逾期超过180日后，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之五的违约金。但被告未按合同约定向原告交付房屋，已构成违约，应根据合同约定自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止每日按已付房款的万分之五计付违约金给原告，现原告请求每日按万分之二计算违约金为157526元。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告富琳房产公司辩称，一、2014年3月4日，答辩人与被答辩人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由被答辩人购买答辩人名下位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座1502房，房屋总价款为615338元，答辩人应于2014年12月30日将涉案房屋交付给被答辩人。2018年7月4日，答辩人向被答辩人交付了涉案房屋，被答辩人也于同日同意接收涉案房屋。之后，被答辩人向涉案房屋所属的物业管理公司申请装修，并入住。虽然涉案房屋在交付给被答辩人时尚未具备合同约定的交付条件，但被答辩人在明知该情况下仍接收涉案房屋，所以从2018年7月4日起，答辩人无须承担逾期交房违约责任。二、被答辩人要求答辩人每日按已付购房款万分之二计算逾期交房违约金仍然过高，仍应予以调整。如上所述，依据答辩人提交的房屋租金《评估报告》，可以看出与被答辩人所购买的商品房属同地段同类的房屋租金为每平方米16.60元/月，被答辩人主张的违约金显然过分高于被答辩人的实际损失，应予调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：富琳房产公司提交的《房地产租赁估价报告》复印件一份：该报告是富琳房产公司委托有资质的估价机构和估价人员就涉案房屋所在相同地段房屋的租赁价值所作的估价报告，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠迳头××路××号（原规划道路之一）之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第0××9号）和开平市三埠迳头金绍围之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第0××1号）的使用权人均为富琳房产公司，土地使用面积分别为1894.92平方米和3204.50平方米。富琳房产公司于2013年开始在该土地上开发建设商品房，2013年12月24日取得开发项目名称为“裕邦新外滩××幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2013272号），许可证期限为2013年12月24日至2017年12月24日。2014年3月4日，富琳房产公司和谭文杰、何丽容签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定谭文杰、何丽容向富琳房产公司购买上述开发项目的商品房：开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座1502房（以下简称涉案商品房），建筑面积为131.94平方米，房屋总价款为615338元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（空白）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”签订合同后，谭文杰、何丽容通过支付首期款、余款银行按揭的方式向富琳房产公司付清了全部购房款615338元。房屋建设过程中，富琳房产公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能于2014年12月30日前将涉案商品房交付给谭文杰、何丽容使用。后经数次催讨，富琳房产公司仍未交付房屋，谭文杰、何丽容遂提起本案诉讼。庭审过程中，富琳房产公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为谭文杰、何丽容请求的违约金标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司于2017年9月7日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市××办事处××号裕邦新外滩4幢2座06住宅（90.63㎡）的正常市场租赁价值为1504元/月，单价为16.60元/（㎡·月）。2018年7月4日，富琳房产公司将涉案商品房交付给谭文杰、何丽容，谭文杰、何丽容进行了房屋验收，随后进行装修并入住。另查明，除涉案购房合同外，原、被告没有就房屋交付、逾期交付违约责任等签订其他补充协议。涉案商品房所在的“裕邦新外滩××幢住宅楼”开发项目于2017年11月9日竣工验收，2018年1月18日经联合验收，2018年6月8日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2013年12月24日取得商品房预售许可证，谭文杰、何丽容与富琳房产公司于2014年3月4日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，原、被告对谭文杰、何丽容已全额交付购房款、富琳房产公司因自身原因未能按照购房合同约定的期限将涉案商品房交付给谭文杰、何丽容使用、谭文杰、何丽容于2018年7月4日接收涉案商品房并装修入住等事实无异议，本院予以认可。富琳房产公司的逾期交房行为已明显违约，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，谭文杰、何丽容请求富琳房产公司承担逾期交房违约责任理据充足，本院予以支持。现谭文杰、何丽容主张富琳房产公司支付逾期交房之日起至交付房屋之日止，即2014年12月31日至2018年7月4日的逾期交房违约金，富琳房产公司对该期限没有异议，本院予以认可。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”谭文杰、何丽容请求按照以支付房价款每日万分之二的标准计算逾期交房违约金，富琳房产公司认为该标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和谭文杰、何丽容因富琳房产公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素考虑，认为谭文杰、何丽容主张逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付合理，本院予以支持。计算得富琳房产公司应支付谭文杰、何丽容2014年12月31日至2018年7月4日（合共1282天）期间的逾期交房违约金157773元（615338元×1282天×2?=157773元）。谭文杰、何丽容请求的157526元没有超过上述标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付2014年12月31日至2018年7月4日期间的逾期交付商品房违约金157526元给原告谭文杰、何丽容。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3450元，适用简易程序减半收取计1725元，由被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担。原告谭文杰、何丽容已缴纳1725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  许眉笑二〇一八年八月二十七日书记员  梁佩琼