北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初6031号原告（反诉被告）:陈聪，男，1976年6月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：秦兴锁，北京甲子律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛卫霞，北京市凯泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京咸亨酒店有限公司，住所地北京市东城区东花市北里西区23号A座。法定代表人：姚守岗，董事长。委托诉讼代理人：赵健萍，北京元赫律师事务所律师。原告（反诉被告）陈聪与被告（反诉原告）北京咸亨酒店有限公司（以下简称咸亨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈聪及其委托诉讼代理人秦兴锁、薛卫霞和咸亨酒店的委托诉讼代理人赵健萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈聪向本院提出诉讼请求：1、判令咸亨公司退还陈聪2016年12月1日至2018年5月31日面积差额对应的租金513332元；2、判令咸亨公司赔偿陈聪2016年12月1日至2017年7月31日的延期开业期间的租金损失364444元；3、要求陈聪承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月8日，咸亨公司与陈聪签订《租赁合同》，约定陈聪承租咸亨公司位于北京市东城区东花市北里西区××号楼地下一层部分房屋及地上小部分场地（以下简称涉案房屋），租赁面积1000平方米，租赁期限自2016年12月1日至2024年11月30日，租金每三年调涨一次，其中2016年12月1日至2019年11月30日的每年租金为888888元。合同还约定，陈聪承租涉案房屋用于健身俱乐部经营，咸亨酒店保证出租房屋能够满足上述用途，且被告交付的房屋符合国家有关消防安全规定。但因涉案房屋消防设施不符合国家规定，陈聪无法在涉案房屋内注册公司并办理营业执照等证照，导致健身房晚于计划一年才开始正常营业，给陈聪造成了重大经济损失；同时，涉案房屋内中央空调噪音过大、油烟味过于浓重、蟑螂过多，影响公司的形象及使用体验。此外，涉案房屋的面积实际为615平方米，与合同约定的面积严重不符。陈聪认为咸亨公司交付的房屋与合同约定面积不符，咸亨公司应退还多收取的租金。涉案房屋消防设施不符合国家有关规定，导致陈聪无法正常经营，咸亨公司应赔偿陈聪因此受到的损失，故陈聪诉至本院，诉如所请。被告（反诉原告）咸亨公司辩称：双方合同明确约定了租赁标的物，合同签署之前，双方也到过现场一起指认过涉案房屋具体区域。咸亨公司按照当时一起指认的区域交付了房屋，不存在少给租赁面积的情况。双方合同约定，陈聪按照合同约定全额支付各项费用后，咸亨公司向陈聪出具办理相关营业证照的必要手续文本，陈聪自行办理营业执照，故办理营业证照系陈聪的义务。涉案房屋所在工程于1999年已经取得消防验收合格意见书，咸亨公司早已经将该意见书交给了陈聪，不存在陈聪所述涉案房屋消防设施不符合国家规定的问题。但在相关证照办理过程中，因为陈聪不清楚证照办理流程等原因导致其办理证照迟延。另，陈聪承租涉案房屋后根据其经营需求对涉案房屋进行了装修，需要在开业前办理相关消防审批手续并取得消防检查合格证。消防工程安装及报批手续都应该由陈聪自行完成，咸亨公司不会干涉陈聪的装修行为或干涉陈聪的经营。因为陈聪装修或其他原因导致的涉案房屋消防检查不合格，与咸亨公司无关。陈聪延迟开业是其自身原因导致的，与咸亨公司无关。再，陈聪均未依约支付保证金、首期租金，存在迟延履行情形，但咸亨公司并未因为陈聪违约行为不给陈聪提供协助义务，相反咸亨公司积极根据陈聪需求提供帮助，后来在咸亨酒店协调和帮助下，陈聪才取得营业执照。综上，咸亨公司不同意陈聪的诉讼请求。同时，咸亨公司认为咸亨公司并无违约行为，但陈聪未依约交纳2017年8月1日至2018年5月31日期间的租金，已经构成违约。按照双方合同约定陈聪延迟支付租金的，应按每延期1日支付延迟部分千分之三的违约金，故咸亨公司向本院提起反诉，反诉请求：1、判令陈聪支付迟延付款违约金205876元；2、判令陈聪承担反诉诉讼费用。陈聪针对咸亨公司的的反诉辩称：第一年年度租金每四个月支付一次，当时双方口头约定每次付款时间为租期开始后20天内支付当期租金。因为涉案房屋面积问题和办照迟延问题，租金才出现迟延履行情形，陈聪不存在违约行为；另，咸亨公司主张的违约金标准过高，应该按照同期银行贷款利率计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月8日，咸亨公司与陈聪签订《租赁合同》，约定咸亨公司向陈聪出租涉案房屋（建筑面积共计1000平方米）用于健身俱乐部用途。咸亨公司保证出租房屋能用作上述用途使用，并符合国家有关消防安全规定。2016年9月10日前咸亨公司将涉案房屋交付陈聪。租赁期限8年，自2016年12月1日至2024年11月30日，租期起始之日前提供80天装修期，期间免收租金，但装修产生的水电费应由陈聪负担。2016年12月1日至2019年11月30日，年租金标准为888888元；2019年12月1日至2022年11月30日年租金标准为942221元。第一年年付租金每三分之一年度交纳；第二年后每半年交纳，陈聪应于每半年度20日前向咸亨公司支付下期租金。此租金包含物业管理费、空调制冷费、取暖费，但租赁期内自然发生的水费、电费、天然气费、上网宽带、有限电视由陈聪承担。陈聪应在本合同签订同时向咸亨公司缴纳租赁保证金148148元；陈聪于合同签订6日内向咸亨公司支付首期租金296296元。合同另约定，陈聪迟延支付租金，每迟延一日支付迟延部分千分之三的违约金。如陈聪逾期交纳租金达15天的，咸亨公司有权采取停水、停电等强制措施，并对造成的损失不承担任何责任。合同再约定，本合同签订后，陈聪按照合同约定全额支付各项费用后，咸亨公司向陈聪出具办理相关营业执照的必要手续文本，陈聪自行办理营业执照。合同签订后，咸亨公司向陈聪交付涉案房屋，陈聪支付了租赁保证金和租金，其中2017年8月1日至2017年11月30日期间的租金，陈聪于2017年9月14日支付了20万元，于2017年11月22日支付了96296元；2017年12月1日至2018年5月31日的租金，陈聪于2018年1月18日支付了10万元，于2018年2月22日支付了344444元。为证明双方约定的第一年租金支付方式，咸亨公司申请涉案租赁合同居间人张某出庭作证，证人表示当时咸亨公司与陈聪协商第一年的租金每四个月支付一次，在当期租期起算之日起前20天内支付，后来因为居间人的疏忽合同上面漏写了第一年租金的具体付款时间。陈聪不认可证人证言，并主张当时双方口头约定每次付款时间为租期开始后20天内支付当期租金。陈聪对该主张未举证。2016年9月18日，力刻健身（北京）有限公司取得《企业名称预先核准通知书》。2017年6月19日，力刻健身（北京）公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该合格证载明场所所在建筑名称为东花市北里西区23号楼，场所所载层数为地下1层（局部），场所建筑面积为615平方米。2017年7月10日，涉案房屋的产权人中胜国电投资集团有限公司向陈聪提供了所需材料，由陈聪代为办理了《北京市普通地下室使用登记备案证明》，安全使用责任人为中胜国电投资集团有限公司，登记备案使用面积为1329.81平方米（注：中胜国电投资集团有限公司出具说明书载明地下室总面积为1329.81平方米，其中咸亨公司使用329.81平方米，力刻健身（北京）有限公司使用1000平方米），登记备案用途为商业。2017年7月31日，陈聪在涉案房屋成立了力刻健身（北京）有限公司，并取得营业执照。1999年8月20日，涉案房屋所在工程取得《北京市消防局建筑工程消防验收意见书》，该工程基本达到设计要求，通过此次消防验收。本院审理过程中经询问消防机构，消防机构答复：力刻健身（北京）有限公司装修建筑审批适用小规模室内装修审批流程。因为涉及公众聚集场所，在投入使用、营业前，建设单位或使用单位应当向公安机关消防机构申请消防安全检查，并提交相应申报材料。2017年6月1日，力刻健身（北京）有限公司在窗口申请的消防安全检查。后消防机构组织现场检查，当时中控室信号反馈有些问题，但很快解决了，现场检查过程中没有其他消防安全问题。2017年6月19日，公安机关消防机构向力刻健身（北京）有限公司核发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。庭审中，陈聪主张2016年11月20日，管片消防警官做现场指导，当时因为消防中控室已经拆除，没有办法申报消防验收。而咸亨公司主张东花市北里西区23号地面2层、地下一层均有咸亨公司承租，消防中控室原本就有。咸亨公司后将地下一层和地上一层部分区域分别出租给北京育才之星幼儿艺术培训有限公司（以下简称育才之星幼儿园）和陈聪。后咸亨公司、育才之星幼儿园和陈聪三方协商，为对中控室原有设施设备改造提升，由三方共同出资建设一个独立的中控室。中控室改造和位移工作在2016年12月底左右已经完成，但陈聪之后并未支付中控室建设费用。育才之星幼儿园亦出具证明，证明载明内容与咸亨公司主张一致。陈聪当庭认可确实三方协商复建中控室，当时约定费用三方均摊，陈聪并未实际支付复建中控室的费用，但陈聪主张2017年3月份中控室才复建完成。陈聪对中控室建成时间未举证。庭审中，陈聪提交了其与咸亨公司法定代表人姚某的微信聊天记录，以证明因为咸亨公司欠缴物业费，物业管理公司不配合关闭涉案房屋消防管道阀门及提供消防供水，因此导致涉案房屋消防改造工程施工延误。微信聊天记录可见陈聪曾于2017年3月份就消防管道阀门问题向咸亨公司反映，咸亨公司表示可以帮忙协调；陈聪2017年4月20日曾向咸亨公司反映物业公司拒绝提供消防供水问题，咸亨公司2017年4月24日回复“明天中午我去物业交钱才开”。咸亨公司还曾让陈聪提交了一份《说明》，载明“因这栋楼的消防水供给，是由于这个小区的物业公司供给，在我方做消防工程改造时，物业公司不给于配合，导致我方消防改造工程无法完成，以及无法向消防部门申请验收……。”咸亨公司解释当时因为陈聪一直强调物业的问题导致迟延办理证照，咸亨公司提出建议让陈聪先把租金交了，如果认为物业有问题，就写一个说明，由咸亨公司代为转交物业或产权人，并非咸亨公司认可《说明》的内容或认可咸亨公司履约过程中存在过错。同时咸亨公司提交了物业公司的一份《情况说明》，载明力刻健身（北京）有限公司在消防改造工程中曾口头向物业申请过消防防水减压，物业收到申请后，在确保整个消防系统用水安全的情况下给予积极配合，不存在延误情形。陈聪就其向物业公司申请消防供水的时间及物业公司答复未进一步举证。陈聪主张2017年4月25日物业提供消防供水后曾经申请过一次消防验收，当时因为消防通道问题导致消防验收未通过，陈聪对该主张未举证。另，陈聪庭审中认可：涉案房屋装修工程竣工时间为2016年11月30日。2017年3月15日，陈聪与北京太平机店设备安装有限责任公司签署《消防工程合同书》，委托北京太平机店设备安装有限责任公司承担涉案房屋消防改造工程的设计及施工。2017年4月10日消防改造工程竣工。关于涉案房屋面积一节：庭审中，陈聪认可签订租赁合同之前曾经与咸亨公司一同去过现场，指认过具体租赁区域，但当时有隔断，不清楚具体的面积数。咸亨公司认可签署合同之前双方一起指认过具体的承租区域，之后咸亨公司按照当初指定范围如约交付的房屋，陈聪从未就租赁面积问题提出过异议。本院认为:咸亨公司与陈聪签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方均认可签署《租赁合同》前曾前往涉案房屋共同指认了租赁区域，即使存在隔断间，亦可以明确租赁区域的四至。陈聪未举证证明其在接收涉案房屋后的合理期限内对面积问题提出过异议。涉案房屋应认定为双方均认可的特定房屋，双方合同约定租金标准为固定数额，现陈聪又以合同约定面积与实际面积不符为由主张减付租金的，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，陈聪未能举证证明原有中控室无法使用。之后中控室改造系咸亨公司、育才之星幼儿园和陈聪三方协商后施工，不能因此认定中控室拆除及复建为咸亨公司提供涉案房屋存在瑕疵。对于陈聪主张因为咸亨公司拖欠物业费导致物业公司不配合的问题，现物业公司出具证明中并未提及咸亨公司拖欠物业费的问题，而是表示物业公司已经积极配合陈聪消防改造施工。陈聪未能举证证明其向物业公司提出申请时间以及物业公司因为物业费问题不配合其消防改造施工，从陈聪向咸亨公司提及消防供水问题的时间至陈聪自认的物业公司已提供消防供水时间，间隔不超过五天，并无明显不合理的拖延。即使咸亨公司存在拖欠物业费的问题，亦无法因此认定因第三人的原因造成咸亨公司违约。陈聪认可的2017年3月15日，陈聪与北京太平机店设备安装有限责任公司签署《消防工程合同书》，委托北京太平机店设备安装有限责任公司承担涉案房屋消防改造工程的设计及施工。但陈聪并没有举证证明因为涉案房屋瑕疵或物业公司不配合导致其无法签署《消防工程合同书》，而合同签署系合同相对人意思自治范畴，由此导致陈聪相关证照办理迟延，并非咸亨公司违约所致。依据双方合同约定，陈聪按照合同约定全额支付各项费用后，咸亨公司向陈聪出具办理相关营业执照的必要手续文本，陈聪自行办理营业执照。现陈聪未能举证证明其在2017年4月27日申请过消防验收，亦未能举证证明当时涉案房屋存在不符合消防规范的情形。根据本院向消防机关核实情况，陈聪在2017年6月1日才申请现场检查，并已经如期取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。之后陈聪陆续办理了其他经营所需证照，办理期限亦属于合理时间。涉案房屋所在的建筑整体已通过消防验收，咸亨公司也已积极配合提供陈聪提供办理证照所需材料，涉案房屋装修后申报消防检查及办理相关证照系陈聪合同义务，陈聪现未能举证证明涉案房屋存在瑕疵导致其办理证照迟延，故陈聪要求咸亨公司赔偿延期开业期间的租金损失，于法无据，本院不予支持。陈聪未能举证证明双方口头约定第一年租金付款时间为租期开始后20天内支付当期租金。结合证人证言以及双方合同约定的第二年后每半年交纳，陈聪应于每半年度20日前向咸亨公司支付下期租金的约定，本院认定双方约定的第一年的租金每四个月支付一次，在当期租期起算之日起前20天内支付该租租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，陈聪无正当理由延迟支付租金，已经构成违约，咸亨公司有权要求陈聪承担违约责任，但咸亨公司主张的违约金标准过高，本院酌情适当减少。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈聪于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）北京咸亨酒店有限公司逾期付款违约金三万二千六百三十三元；二、驳回原告（反诉被告）陈聪的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京咸亨酒店有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6289元，由原告（反诉被告）陈聪负担（已交纳）。反诉案件受理费2194元，由原告（反诉被告）陈聪负担347元（于判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）北京咸亨酒店有限公司负担1847元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 亮二〇一八年七月二日法官助理  杨 闻书 记 员  贾剑南