广东省广宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1223民初944号
原告林剑飞，男，汉族，广东省广宁县人。住广东省广宁县。
委托代理人陈国盛，广东圣禾律师事务所律师。
被告广宁县恒峰房地产开发有限公司。地址：。
法定代表人苏东明。
委托代理人王奕财，广宁县公职律师事务所律师。
委托代理人胥克文。
原告林剑飞诉被告广宁县恒峰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法由审判员陈钰修适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林剑飞及其委托代理人陈国盛，被告广宁县恒峰房地产开发有限公委托代理人司王奕财、胥克文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林剑飞诉称：2014年7月5日原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买其位于广宁县南街镇广玉路幸福之城六幢2703房，并约定该商品房套内面积为82.95㎡，单价5424.95元／㎡，总价款45万元；同时约定了面积确认及面积差异的处理：房屋面积以产权登记面积为准；面积差异超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请30日内退回已收的全部购房款及利息。被告在商品销售推介中，承诺为住户建造太阳能热水系统、引入直饮水供应设备、打造广宁县首个国际水准的智能安防社区、建造百万册电子图书馆等。
签约后，原告依约向被告支付了首期房价款14万元、税费及办证费7901元、房屋维修基金1061元，共计148962元；同时，原告以按揭方式向中国农业银行股份有限公司广宁县支行贷款31万元（贷款期为10年），贷款银行于2014年9月20日直接向被告支付其余房价款31万元。原告从2014年10月20日起每月偿还3600多元贷款本息。
但其后在办理房产证前，经县住建局核实原告购买的2703房实际套内面积为95.24㎡，比约定面积超出12.29㎡，面积误差超出14.8%。且被告销售前承诺的诸多房屋设备、设施完全没有兑现。
原告获悉上述情况后，曾多次向被告提出退房要求，但被告置若罔闻。2016年6月1日原告委托律师事务所书面函告被告。明确：解除《商品房买卖合同》将2703房退还给被告；被告应退还所收款项及利息；并要求被告迅速与贷款银行商妥退还原告的贷款本息。但被告仍置之不理。
为此，特向贵院提起诉讼请求：1、解除原、被告于2014年7月5日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还首期房价款140000元、税费及办证费7901元和房屋维修基金1061元，共计148962元，并责令被告从2014年8月6日起以148962元为本金按中国人民银行同期贷款利率计付利息；3、判令被告向原告返还按揭贷款本金310000元，并从2014年9月20日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.1倍计付利息。
被告广宁县恒峰房地产开发有限公司辩称：一、合同的签订合法。2014年7月5日，林剑飞与恒峰公司签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，购买了位于广宁县南街镇广玉路幸福之城6幢2703房，总价款为45万元。签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，双方意思表示真实，合同内容合法有效。二、要求解除合同不符合合同的约定。首先，根据《商品房买卖合同》第四条的约定，林剑飞买房选择了按套计价的方式计价，而选择了按套计价的方式计价的，不适用第五条关于面积差异处理的约定。其次，根据《合同补充协议》第一条第3项的约定，建筑面积发生差异的，任何一方均不得据此解除合同。综上所述，《商品房买卖合同》和《合同补充协议》合法有效。林剑飞诉请解除合同，有违合同约定，请法院驳回其诉讼请求。
经审理查明：2014年7月5日原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140705551000085827）及《合同补充协议》。《合同》第三条：原告向被告购买其位于广宁县南街镇广玉路幸福之城六幢2703房，该商品房建筑面积共101.97／㎡，套内建筑面积82.95㎡，公共部位与共用房屋分摊建筑面积19.02㎡；第四条：计价方式与价款1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5424.95元，总金额（人民币）肆拾伍万（450000）元整；第五条：面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；第六条：付款方式与期限（1）结算方式：首期房款现金付款：约定金额140000元（人民币），付款比例：31%，约定支付日期：2014年7月5日付清；（2）结算方式：银行按揭：约定金额310000元（人民币），付款比例：69%，约定支付日期：2014年8月5日付清；第十一条：交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十四条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施、供电设施、电视天线及电话线等，由出卖人按装修标准安装。2、在该商品房交付使用时达到使用条件，买受人联络相关部门办理开通手续。3、相关费用由买受人自行承担。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人应完善直至使之达到使用条件。2、非出卖人负责实施的市政大配套未建成或未投入运营或相关部门的原因，导致上述基础设施、公共配套建筑不具备使用条件的，出卖人不承担责任。3、上述“使用条件”是指买受人在收楼后向供应单位申请办理开通手续并缴纳相关费用后可以正常使用有关设施。《合同补充协议》第一条对本合同正文第五条的补充1、本合同第五条所指的“产权面积登记”最终以本项目所在地房地产主管部门或其授权单位测量审核后的产权登记面积为准。2、本合同第五条约定的“合同约定计价面积”与第三条约定的“建筑面积”为同一概念。3、建筑面积发生差异的，任何一方均不得据此解除合同，买卖双方同意按以下原则处理，建筑面积差异值为±0.6%以上（不含本数）的，双方按合同确定的建筑面积单价结算面积差异款，差异值为±0.6%以内（含本数）的，双方不退不补。4、若因面积误差需补款，买受人须在出受人书面通知发出之日起十五天内补齐；如逾期，出卖人有权自逾期日起按应补款0.5%的比例向买受人收取违约金，以此类推。且出卖人有权相应推迟商品房的交付时间及相应推迟协助提供买受人办理商品房登记所需的资料，出卖人无须承担延迟交付、协助办理产权登记的违约责任。第二条对本合同正文第十一条的补充1、买受人应与出卖人的收楼通知中所规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理该商品房的收楼手续，并签署房屋交接单后对该商品房进行交接。否则，自出卖人发出的收楼通知书中规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼义务。如买受人拒绝签署房屋交接单的，则出卖人有权扣留该商品房的房屋钥匙。
《合同》签订后，原告林剑飞支付了首期购房款140000元（含定金20000元），支付代收物业维修基金1061元，支付代收契税及办证费用7901元；于2014年9月19日向中国农业银行股份有限公司广宁县支行贷款310000元，向原告支付了余下的购房款。原告从2014年10月20日起每月偿还3600多元贷款本息。
原告提供广宁县住建局的管理信息，证实广宁县南街镇广玉路幸福之城六幢2703房建筑面积为114.76㎡；套内面积为95.24㎡。经质证，原、被告无异议。
2015年7、8月，原告林剑飞收到被告发出的收楼通知书。原告称因没有告知房屋是否验收合格、怀疑涉案房屋面积有差异、所承诺的设施没有完善及要收取3000元燃气管费用不合理等原因而拒绝收楼，并口头告知了被告，被告对此予以否认。
2016年6月1日，原告委托律师向被告寄出告知函，要求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》确立的买卖关系；2、要求被告返还已收取原告的款项148962元以及相应的利息；3、要求被告与中国农业银行股份有限公司广宁县支行处理好按揭贷款的偿还事宜，并返还原告已偿还给银行的款项及相应的利息。
庭审中，原、被告表示被告没有要求原告补交房屋超面积12.29㎡的房价款，被告明确表示不加收该款项。
上述事实有原、被告陈述，《商品房买卖合同》（合同编号：20140705551000085827）、《合同补充协议》、收款收据、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、账户明细查询、城市房地产业务管理信息、律师告知函等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140705551000085827）及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，且没有违反法律规定，应受法律保护。双方应依照《合同》履行义务。《合同》第三条约定原告向被告购买的2703房建筑面积共101.97／㎡，套内建筑面积82.95㎡，公共部位与共用房屋分摊建筑面积19.02㎡。现在被告要交付给原告的商品房建筑面积为114.76㎡，套内面积为95.24㎡，对比超出12.29㎡，差异值超出3%范围。《合同》第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5424.95元，总金额（人民币）肆拾伍万（450000）元整。原告主张现争议的商品房超出《合同》约定的面积，差异值超出3%，应依《合同》第五条的约定，由买受人选择多退少补或退回所购商品房依据不充分。理由：1、《合同》第四条约定该商品房按套出售，单价为（人民币）每平方米5424.95元，总金额（人民币）肆拾伍万（450000）元整，该价款是按套内建筑面积82.95㎡计算得出的一套房价款，没有计算公共部位与共用房屋分摊建筑面积；2、被告没有要求原告补交房屋超面积12.29㎡的房价款，被告明确表示不加收该款项。因此，本院认定本案争议商品房价格是按套计价。即该商品房的面积确认及面积差异处理，不适用《合同》第五条约定。被告已于2015年7、8月对原告发出收楼通知书，原告称因没有告知房屋是否验收合格、怀疑涉案房屋面积有差异、所承诺的设施没有完善及要收取3000元燃气管费用不合理等原因而拒绝收楼，并口头告知了被告，但没有相应的证据予以证实，《合同补充协议》第二条对《合同》正文第十一条的补充：买受人应与出卖人的收楼通知中所规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理该商品房的收楼手续，并签署房屋交接单后对该商品房进行交接。否则，自出卖人发出的收楼通知书中规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼义务。而原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》确立的买卖关系是于2016年6月，因此，其意见本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十一条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告林剑飞的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8184元，减半收取为4092元，由原告林剑飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 陈钰修
二〇一六年八月二十五日
书记员 林彩凤
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中国人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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