广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第85号
上诉人（原审原告）：丁丽娟，女，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈晶，女，汉族，住所地：武汉市青山区。
委托代理人：区文强，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人：柳兆强，广东普罗米修律师事务所实习律师。
上诉人丁丽娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年9月5日，丁丽娟作为买方，陈晶作为卖方签订《二手房买卖合同》，双方约定将陈晶所有的位于深圳市龙岗区布沙路可园四期x栋b座4层xx单位转让予丁丽娟，房屋建筑面积121.21平方米，产权证号6＊＊＊＊＊＊6，转让成交价2960000元，双方约定陈晶应当于收到交房保证金之外的全部款项后三日内将该房产按合同约定条件交付给丁丽娟，合同中双方确认涉案房屋在交易时存有租约正在履行，租赁期限到2014年9月5日止，月租金为5000元，押金为10000元，陈晶保证承租人已放弃购买权，陈晶须于交楼后配合丁丽娟能够与承租人办理租约业主更名手续，如之前的租约在租赁所已备案则丁丽娟还需配合办理撤销备案的相关手续，有关剩余租期、租金押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定。关于违约责任，合同约定丁丽娟未按照本合同约定的期限履行义务，陈晶有权要求丁丽娟以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如丁丽娟逾期履行义务超过五日，陈晶可解除合同并选择要求丁丽娟支付转让成交价百分之二十的违约金，承担违约责任或没收丁丽娟已支付的定金；如陈晶未按照本合同约定的期限履行义务，丁丽娟有权要求陈晶以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金继续履行合同，如陈晶逾期履行义务超过五日，丁丽娟可解除合同并选择要求陈晶支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还丁丽娟已支付的定金。合同签订当日，丁丽娟向陈晶交付购房定金70000元；2013年10月17日，丁丽娟分四笔向陈晶转账820000元；2013年12月13日，丁丽娟向中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行办理按揭贷款2070000元交付予陈晶，至此，丁丽娟已依约向陈晶全额付清购房款。丁丽娟称，因涉案房屋上存在租约，丁丽娟、陈晶没有进行房屋交接，陈晶一直未依约交付房屋，丁丽娟是于2013年12月20日自行向承租人收楼的，故请求陈晶支付延期交付房屋的违约金5920元；陈晶则称其于2013年12月16日将房屋交付给丁丽娟，丁丽娟于2013年12月20日之前实际控制了房产。经查，2014年5月16日，陈晶向丁丽娟转账支付了2013年12月份剩余10天的租金2000元，2014年1月起，丁丽娟自行收取租金。
另查，2013年4月15日，陈晶与案外人罗某签订《房产租赁（居间）合同》，双方约定租赁期自2013年4月25日起至2015年4月24日止，租金为每月5000元，每月25日前支付租金，签订合同当日罗某向陈晶支付租赁押金10000元，合同正常履行期满后，在双方结清应付租金、管理费等应付费用后，余款陈晶不计利息退还罗某，该合同还约定如陈晶违约或单方提前解除合同的，应双倍返还罗某租赁押金。丁丽娟提交一份手写协议书，其中列丁丽娟为出租方，案外人罗某为承租方，双方约定涉案房屋租赁时间变更为2014年4月30日终止，为此，出租方自愿赔偿承租方40000元，另退还承租方租房押金10000元，出租方于2013年12月20日先交款20000元，剩余款项于承租方退房当天付清。2014年5月14日，案外人罗某在在该协议空白处填写：“已收到协议条款的所有金额，所有协议双方自愿解除。”一审庭审中，经双方确认，陈晶在签订合同当天（即2013年9月5日）向深圳市幸福房地产经纪有限公司交纳监管定金20000元，该公司将其中10000元交付予丁丽娟作为租赁合同届满后退还承租人的押金。
丁丽娟诉讼请求：1、陈晶向丁丽娟支付4万元；2、陈晶向丁丽娟支付违约金5920元；3、陈晶承担本案诉讼费用。
原审法院认为：丁丽娟、陈晶签订的《二手房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方签订合同之时，丁丽娟、陈晶双方虽对涉案房屋仍在出租的事实进行了确认，但陈晶确认涉案房屋的租赁期限至2014年9月5日为止，这与陈晶同案外人罗某约定的租赁期限不符，亦无证据证明陈晶在签订《二手房买卖合同》时明确告知丁丽娟实际租赁合同期限，致使丁丽娟无法按计划占有使用涉案房屋，陈晶存在过错，应当赔偿丁丽娟的损失。丁丽娟举证称因其提前解除合同，自愿赔偿40000元，并返还押金10000元，原审法院认为，房屋在过户登记之后丁丽娟作为涉案房屋的所有权人，已与案外人罗某确认房屋租金向丁丽娟缴纳，可见，丁丽娟已确认承继《房产租赁（居间）合同》的全部权利义务，该合同约定，如出租方违约应当双倍返还承租人租赁押金即20000元，该约定合法适当，丁丽娟举证称其除返还押金10000元外，还向承租人罗某支付赔偿金40000元，该金额已远远超出了该合同的约定，亦超出了陈晶对提前解除合同而需承担违约责任的预期，属于对其自身权利处分，故原审法院对丁丽娟超出约定向罗某赔偿的部分不予采纳，陈晶还应当向丁丽娟赔偿损失10000元。关于丁丽娟主张陈晶支付延期交付房屋违约金5920元的问题，依据合同约定案外人罗某缴纳租金的时间为每月25日，则租金缴纳的时间区间为上月26日起至当月25止，丁丽娟自2014年1月起收取的租金，应为2013年12月26日起至2014年1月25日期间产生的租金，而陈晶向丁丽娟转账支付了2013年12月份剩余10天的租金2000元，该部分租金应为2013年12月16日至2013年12月25日期间的租金，因此，丁丽娟系于2013年12月16日实际占有房屋，与合同约定相符，故对丁丽娟主张陈晶延期交付房产的违约金5920元，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈晶于判决生效之日起十日内向丁丽娟赔偿损失10000元；二、驳回丁丽娟的其他诉讼请求。案件受理费474元（丁丽娟已预交），丁丽娟负担371元，陈晶负担103元。
丁丽娟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一、二项；2、改判陈晶向丁丽娟赔偿损失4万元；3、陈晶承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定陈晶向丁丽娟确认涉案房产租赁期限至2014年9月5日，与陈晶同案外人承租人约定的租赁期限（至2015年4月24日）不符，从而致使丁丽娟无法按计划占有使用涉案房屋，故陈晶存在过错，应当赔偿丁丽娟的损失正确。二、一审法院认定部分事实错误。1、陈晶从未将其同案外人罗某（承租人）就涉诉房屋签署的《房产租赁（居间）合同》提供给丁丽娟，丁丽娟对合同约定的内容一直未知。2、退一步而言，虽然法律规定了“买卖不破租赁”，但丁丽娟作为新买方并不必然全部继受租赁合同的全部条款（包括违约责任条款）。本案的真实情况是，陈晶作为卖方从未告知案外人承租人房屋即将出售或已经出售，在出售前未取得承租人放弃优先购买权的声明。更恶劣的是，在丁丽娟于2013年12月13日付清全部房款后，陈晶从未主动提出依照买卖合同的约定于收齐房款3日内向丁丽娟交楼，也未配合丁丽娟收楼。为了防止损失的扩大，丁丽娟不得不直接与承租人协商收楼事宜。因承租人在租入涉案房产后进行了部分装修，且其搬离涉案物业另行寻找住处需要其他成本支出，经过多次沟通，丁丽娟与承租人就租赁事项签署了书面协议，后丁丽娟依约向其支付了赔偿款40000元，并退还了租赁押金10000元。3、更为重要的是，虽然《房产租赁（居间）合同》约定了出租人“违约或单方提前解除合同的，应双倍返还乙方租赁押金”。但本案的实际情况是，陈晶从未配合或参与丁丽娟与案外人的协商，案外人一直以丁丽娟从未与其协商涉案房产出售事宜为由，不愿提前解除租赁合同，不愿提前搬离涉案物业。本案的一个核心问题是，即使合同约定了出租方单方提前解除合同的，应双倍返还租赁押金，但是却不能认定：现实情况中，只要出租方双倍返还租赁押金就可以让承租人提前搬离涉案物业。丁丽娟恳请二审法院裁判本案时，谨慎考量现实生活中的实际情形，不应仅依照陈晶与案外人的书面约定，而不考虑丁丽娟实际支付的真实损失，更何况丁丽娟的损失就是因为陈晶不遵守租赁合同和买卖合同的约定，并逃避其交楼义务而发生的。陈晶不能事后仅凭一句“超出预期”就逃脱其应当承担的全部责任。三、即使陈晶不向丁丽娟赔偿全部损失40000元，但其至少应按比例承担从2014年9月6日起至2015年4月24日止的相应损失，而不承担2014年5月1日至2014年9月5日期间的相应赔偿额。综上，一审判决查明事实清楚，但适用法律错误，处理结果欠妥，应子纠正。恳请二审法院支付丁丽娟的全部上诉请求。
陈晶口头答辩如下：一、答辩人在签订房屋买卖合同当天就告知丁丽娟涉案房屋租期的实际终止日期。二、不能认定存在丁丽娟与承租人协商变更租期终止日期和向承租人赔偿4万元的事实。三、丁丽娟按照租赁合同约定期限终止合同不存在任何损失。假设丁丽娟真是与承租人协商变更租房终止日期，应是丁丽娟买房后自己另有原因，与答辩人完全无关。四、丁丽娟根据原租赁合同约定解除合同无需赔偿4万元。假设丁丽娟真实赔偿4万元给承租人，那是丁丽娟对自己权利的处分，与答辩人没有关联性，支付款项应由丁丽娟自己承担。五、丁丽娟成为房租所有人和出租人之后有权独立行使《房产租赁合同》权利，其怠于行使权利的后果应自行承担，与答辩人无关。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同关系。根据丁丽娟的上诉请求和理由，本案的争议焦点为陈晶是否应对丁丽娟赔偿案外人的超过租赁合同约定的违约责任以外的部分承担赔偿责任。本院认为，双方的买卖合同约定的涉案房产的租期到2014年9月5日，而陈晶与案外人签订的租赁合同的实际租期到2015年4月24日。如果丁丽娟在成为新的业主后继续履行完毕陈晶与案外人签订的租赁合同，则会导致丁丽娟不能在买卖合同约定的租赁期限到期后收回涉案房产，导致丁丽娟失去对涉案房产自2014年9月6日至2015年4月23日期间的控制权，导致丁丽娟的利益受到损害。但是，在本案中，丁丽娟并没有与案外人将涉案房产的租赁合同履行完毕，而是与案外人约定将租赁合同的期限提前到2014年4月30日终止，该终止日期尚没有达到买卖合同约定的2014年9月5日。丁丽娟提前收回了涉案房产。丁丽娟成为业主后，继承了陈晶作为原出租人的地位，原租赁合同对其具有约束力，丁丽娟可以依据租赁合同的约定向承租人主张提前解除合同。原租赁合同约定的提前解除租赁合同的违约责任是双倍返还租赁押金，而丁丽娟在本案中提前与承租人解除租赁合同的代价是除返还押金外，另赔偿40000元。本案现有证据不能证明丁丽娟在买卖合同约定的租赁期满日2014年9月5日提前收回房产需要必然支付40000元的代价。从本案现有证据看，丁丽娟提前收回涉案房产的代价与陈晶没有告知其实际租期之间并没有必然的因果关系，因此，丁丽娟要求陈晶承担租赁合同约定的违约责任以外的其他责任的请求不应得到支持。丁丽娟的有关上诉理由不成立，本院予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费550元，由丁丽娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月十八日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。