山西省长治市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋04民终836号
上诉人(原审被告)：山西南米北面餐饮有限公司,住所地山西省长治市城区延安南路175号。
法定代表人:崔文科，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨一，山西英佳律师所律师。
委托诉讼代理人：毛莉，山西英佳律师所律师。
被上诉人(原审原告)：晋城市人民政府驻长治办事处，住所地山西省长治市长兴南路124号。
法定代表人：张和平，该办事处主任。
委托诉讼代理人：申丽，系山西选大律师事务所律师。
原审被告：崔文科，男，1974年7月19日出生，汉族，系山西南米北面餐饮有限公司法定代表人，现住山西省长治县。
上诉人山西南米北面餐饮有限公司（以下简称南米北面公司）因与被上诉人晋城市人民政府驻长治办事处（以下简称晋城驻长办）及原审被告崔文科房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2017）晋0402民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年04月02日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南米北面公司的法定代表人暨原审被告崔文科，南米北面公司的委托诉讼代理人杨一、毛莉，被上诉人晋城驻长办的委托诉讼代理人申丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山西南米北面餐饮有限公司上诉请求：发还重审或依法改判。事实和理由：1、一审认定上诉人与被上诉人之间租赁合同已于2016年8月31日解除事实不清。被上诉人起诉诉讼请求为“判决解除原被告之间的《房屋租赁合同》……”，而非确认双方合同于2016年8月31日已解除，表明被上诉人认可在起诉前合同未解除。依据合同法规定，单方解除合同必须以明示的方法进行。被上诉人2016年8月18日向上诉人发的通知内容为“要求该三商户于8月31日前将房产腾空，并交回晋城市驻长治办事处，否则，将于9月1日对其实施停水停电措施”，并无解除合同的表述。上诉人于8月26日对该函进行回复，并详细阐明理由。2、一审判决上诉人按原房屋租赁费上浮30%支付房屋租赁费无事实及法律依据。3、上诉人发现新证据，显示双方房屋租赁合同期限于2019年11月25日到期，现仍未到期。
被上诉人晋城驻长办辩称，1、上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经于2015年3月31日到期，双方之间的不定期租赁合同可以随时解除，且被上诉人于合理期限内通知了上诉人要求解除合同，合同已解除。2、被上诉人认为通知中将房产腾空这一表述就是交加房屋租赁权，是明确告知。3、上诉人在网络竞价期间合法自愿是其行使优先权的表现。
原审被告崔文科述称，同意南米北面公司上诉意见。
被上诉人晋城驻长办向一审法院起诉称：2015年，被告崔文科以“南米北面”负责人身份签订长治市晋苑物业管理有限公司与其所经营门市的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为1年，合同到期日为2015年12月31日。因国有资产出租出借政策，需要进行网络竞价，房屋租金交至2016年5月4日，即网络竞价前一日。被告崔文科租赁位于长治市××路面房北1，该街面房产权所有人为晋城市人民政府驻长治办事处房产管理办公室。晋城市人民政府驻长治办事处房产管理办公室已于2015年9月15日由晋城市人民政府发文撤销，其资产由原告晋城驻长办予以管理。长治市晋苑物业管理有限公司为晋城市人民政府驻长治办事处房产管理办公室下属单位，原告已对其签订的租赁合同的权利予以追认，认可其签订的合同有效。2015年12月，原告向晋城市财政局请示本案标的的对外标价。2016年4月22日，晋城市财政局资产管理科下发通知，通知包括对被告承租房屋在内的部分国有资产出租出借进行网络竞租。2016年4月25日，晋城市产权交易市场分别在《长治日报》第二版、《太行日报》第八版发布《晋城市市级行政事业单位房屋公开招租公告》（第十七批）。2016年5月3日，被告南米北面公司按照公告要求在晋城市财政局资产管理科填写《承租登记表》，签订《承诺函》，自愿参与竞价招租。2016年5月5日，被告南米北面公司通过网络竞价，最终以347200元／年的价格中标其原租赁房屋的承租权，期限三年。2016年5月6日，晋城市财政局资产管理科向被告发出《晋城市市级行政事业单位房屋出租合同办理通知书》（编号为［2016］16号），被告拒绝在合同办理通知书签名表上签字。原告分别于2016年5月18日、7月20日在被告门面房门口张贴《合同办理通知书》和《通知》，要求被告按照约定签订《房屋租赁合同》，否则应在签约期结束后腾退房屋。被告既不签合同，也不腾房。2016年8月18日，原告向签约期结束未签约的被告再次张贴《通知》，要求腾房。被告拒不腾房。被告于2016年6月3日向原告发出告知书；于2016年8月26日发出《针对2016年8月18日通知的回函》及《公开信》。被告认为网络竞价程序存在重大瑕疵，有欺诈嫌疑，对竞价结果不予认可，要求按原租赁合同约定行使权利、履行义务。2016年10月18日，山西理冠律师事务所向长治市晋苑物业管理有限公司发出《律师催告函》（落款时间为2016年9月12日），代表被告发出催告，要求长治市晋苑物业管理有限公司办理水电费缴费手续、协商赔偿事宜。原、被告分歧较大，无法达成一致。综上所述，自被告2016年5月5日中标后，拒不签订租赁合同，不腾退房屋，也不按照中标价格缴纳房租，给原告造成重大经济损失。网络竞价过程公开透明，结果合法。被告拒不签订合同，拒缴房租的行为于法无据，严重违反诚实信用原则。现原告提起诉讼，要求判决解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，腾空所租赁房屋并完好无损的返还房屋；判令被告向原告支付2016年5月5日至房屋腾空之日的房屋租金434000元（计算至2017年8月4日），并按同期银行贷款利率缴纳迟延缴纳租金的利息。
一审法院认定事实：位于长治市延安南路45号1幢房屋（房屋总层数5层、建筑面积539.29平方米）的所有权人为晋城市人民政府驻长治办事处房地产管理办公室。2015年9月15日，晋城市机构编制委员会印发《关于撤销晋城市政府驻长治办事处房地产管理办公室的通知》，将晋城市政府驻长治办事处房地产管理办公室并入原告晋城驻长办，并注销晋城市政府驻长治办事处房地产管理办公室的事业单位法人。长治市晋苑物业管理有限公司曾于2015年1月1日与被告南米北面公司签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于长治市××路房屋；租赁用途：商用；租赁期限：2015年1月1日-2015年12月31日；租金每年51194元；水、电、暖、物业管理等使用和服务费另计，由被告承担。合同签订后，被告按约租赁该房，并交纳租金至2016年4月。2017年5月26日，原告出具《权利追认书》，对长治市晋苑物业管理有限公司与被告签订的房屋租赁合同予以追认，并认可其签订的房屋租赁合同有效。2016年4月20日，晋城市财政局资产管理科向晋城市产权交易市场发函，对包括原告在内的三家单位共计14处房产公开招租。2016年4月25日，晋城市产权交易市场作出“市级行政事业单位房屋公开招租公告（第十七批）”，并在长治日报、太行日报发布，载明：“根据《晋城市市级行政事业单位国有资产出租出借管理暂行办法》等相关规定，经市财政局批准，市驻长办（原告）、市水务局、市畜牧局3家单位14处房产面向社会公开招租。现将有关事宜公告如下：招租标的的位置、面积、招租底价等情况详见招租目录表。标的成功竞价后按照《晋城市市级行政事业单位国有资产出租出借管理暂行办法》中的有关规定签订合同，并于3个月内缴纳租金，不按时签订合同或缴纳租金的视为违约，将没收其保证金，并对房屋重新招租。因房屋管理部门造成标的不能及时交付的，延误时间不计在办理期限（3个月）内。本次房屋公开招租将以网络竞价方式确定承租人，原承租人在同等条件下享有续租优先权，原承租人中标、租期顺延。”2016年5月3日，被告填写承租登记表，并向晋城市产权交易市场出具书面承诺函，承诺已对10号招租标的（位于长治市××路面房北1）进行实地考察，明确知晓招租公告、交易规则、竞买须知、特别约定、承租登记表等文件资料的所有内容和条件，并承诺将严格按照规则参与竞价招租，竞买成功同意按照出租方提交的租赁合同签署协议。2017年5月5日9时00分，位于长治市××路面房北1房屋公开招租，于2016年5月5日15时58分53秒结束。被告最终以347200元的报价取得位于长治市××路面房北1房屋的承租权。2016年5月6日，晋城市财政局资产管理科向原告发放《晋城市市级行政事业单位房屋出租合同办理通知书》［2016］第16号，同意被告以每年347200元租金取得位于长治市××路面房北1房屋的三年租赁权。之后，原告多次向被告下发通知，要求被告领取《房屋出租合同办理通知书》，签订房屋租赁合同，并按合同规定时间缴纳第一年租金347200元；不按时签订合同或缴纳租金视为违约，要在2016年8月6日前腾空房屋，交回原产权单位。被告认为原告所进行的公开招租网络竞价活动程序违法、显失公平、且存在欺诈嫌疑，故应按原租赁合同行使和履行权利义务。2017年8月10日，原告诉至本院，请求依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；判令被告腾空所租赁房屋，并返还原告；判决被告向原告支付2016年5月5日至房屋腾空之日的房屋租金434000元（计算至2017年8月4日），并按同期银行贷款利率缴纳迟延缴纳租金的利息。
一审法院认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁期已经届满即2015年1月1日-2015年12月31日。合同到期后，原、被告双方虽未续签合同，但双方仍按原合同履行权利义务，应视为不定期租赁合同。因此，本案原、被告双方2015年12月31日之后的租赁应认定为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2016年4月25日，原告发布房屋公开招租公告；2016年5月6日，原告向被告发出《晋城市市级行政事业单位房屋出租合同办理通知书》；2016年5月18日、2016年7月20日，原告向被告发出签订合同或于2016年8月6日前腾空房屋交付原告的通知；2016年8月18日，原告向被告发出腾房通知，要求被告于2016年8月31日前腾空房屋，并交回原告。原告的上述行为已明确表示原告将于2016年8月31日解除合同。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告欲在2016年8月解除合同，并在合理期限之前已通知被告，因此双方的租赁合同已于2016年8月31日解除，被告应当在双方解除合同后返还原告租赁物即位于长治市××路面房北1房屋。因被告向原告交纳租金至2016年4月，故被告应按每年租金51194元的标准向原告交纳2016年5月-2016年8月的租金，共计17064.67元。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告在原告多次要求腾空后仍然未腾出所租赁房屋，其应当向原告支付逾期腾房的房屋占有使用费。晋城市产权产易市场所发布的《市级行政事业单位房屋公开招租公告（第十七批）》规定：标的成功竞租后按照《晋城市市直行政事业单位国有资产出租出借管理暂行办法》中的有关规定签订合同，并于3个月内缴纳租金，不按时签订合同或缴纳租金的视为违约，将没收其保证金，并对房屋重新招租。虽被告通过竞价方式以每年347200元租金取得位于长治市××路面房北1房屋的三年租赁权，但其并未按在指定期限内缴纳租金或签订合同，原、被告之间的合同未成立或生效。按公告规定，原告应对房屋重新招租，房屋租金并未最终确定，且竞价结果所确定的租金明显高于同地段的市场价格，故原告要求被告按竞价结果（每年租金347200元）支付占用房屋期间的费用的主张缺乏相关依据。考虑房屋租金竞拍价格，并结合原、被告原租赁合同约定的租金（每年租金51194元），故本院在原租金的基础上酌情增加30％以计算逾期腾房的房屋占有使用费即按每年租金66552.2元予以计算。被告南米北面公司系独立法人，其民事责任应由其自行承担，故原告要求被告崔文科承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山西南米北面餐饮有限公司于本判决生效后五日内给付原告晋城市人民政府驻长治办事处房屋租金17064.67元。二、被告山西南米北面餐饮有限公司于本判决生效后三十日内腾出位于长治市××路面房北1房屋，并交付原告晋城市人民政府驻长治办事处。三、被告山西南米北面餐饮有限公司于本判决生效后五日内按每年66552.2元的标准向原告晋城市人民政府驻长治办事处交纳自2016年9月1日起至腾退房屋之日止的房屋占用费。四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告山西南米北面餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7810元，由被告山西南米北面餐饮有限公司承担。
本院二审期间，上诉人南米北面公司又提交的证据有：1、2014年11月25日长治市晋苑物业管理有限公司与南米北面公司签订的《房屋使用协议》一份，主要内容为长治市晋苑物业管理有限公司将坐落在长治市延安南路175号面积108平方米房屋一间，租赁给南米北面公司使用，使用期限从2014年11月25日至2019年11月25日止，2014年租金为51194元，2015年至2019年租金随行就市。2、录音整理资料二份，主要内容为原审被告崔文科与长治市晋苑物业管理有限公司有关负责人通话，有关房租，晋城驻长办收回去了，长治市晋苑物业管理有限公司不再收取房租。
被上诉人质证认为，1、证据一形成时间在一审之前，不属于新的证据。该合同签署的真实背景仅仅是崔文科为了办理新的营业执照，不是双方真实意思表示，双方前后签署两份合同，应以后一份合同为准。2、其中一份录音形成时间在一审之前，不属于新的证据。另一份证据形成时双方争议已经形成，且通话人并非房屋所有人的代理人，通话内容与本案无关。两份录音资料均无原始资料，无法核对。
原审被告崔文科对以上证据称，证据一房屋使用协议在一审期间没有找见。证据二一审时忘了提交。
原审被告崔文科又提交的证据有：2007年至2013年长治市晋苑物业管理有限公司与成都麻辣小吃、崔文科、南米北面公司签订的房屋租赁合同复制件共计8份。并说明，其中2007年至2009年还有一份总合同，成都麻辣小吃也是崔文科。
对当事人二审争议的证据，本院认证如下：1、上诉人南米北面公司提供证据一虽未在举证期限内提交，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，可以采纳使用。被上诉人晋城驻长办与原审被告崔文科对该证据的真实性均未提出异议，本院对该证据的真实性予以认可并在卷佐证。2、南米北面公司提交的证据二因不能证明通话人的身份，本院不予认定。3、崔文科提交的证据材料均为复印件，且晋城驻长办不予认定，故本院无法认定。
二审经审理又查明：2014年11月25日，长治市晋苑物业管理有限公司与南米北面公司签订《房屋使用协议》一份，约定长治市晋苑物业管理有限公司将坐落在长治市延安南路175号（原长治市延安南路45号）面积108平方米房屋一间，租赁给南米北面公司使用，使用期限从2014年11月25日至2019年11月25日止，2014年租金为51194元，2015年至2019年租金随行就市。
2015年1月1日长治市晋苑物业管理有限公司与南米北面公司签订《房屋使用协议》中还约定，租金采用预交方式，在签订合同前一次性预交一年租金。
二审查明的其余事实与一审法院认定事实相同。
本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，并经其确认，本案二审争议焦点为：一、一审认定双方租赁合同已经解除是否正确；二、一审在原租金基础上增加30%计算逾期腾房期间的年租金是否正确。关于第一个争议焦点。2014年11月25日，长治市晋苑物业管理有限公司与南米北面公司签订的《房屋使用协议》约定本案争议房屋租赁使用期限从2014年11月25日至2019年11月25日止，2014年租金为51194元，2015年至2019年租金随行就市。2015年1月1日，长治市晋苑物业管理有限公司与南米北面公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限从2015年1月1日至2015年12月31日，租金每年51194元。上述两份合同内容均系双方意思真实表示，且不违反法律规定，合法有效。根据2014年11月25日《房屋使用协议》约定，合同到期时间为2019年11月25日，双方均应依约履行。一审认定房屋租赁期限至2015年12月31日止，之后的租赁为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，并以晋城驻长办要求南米北面公司腾房的时间为租赁合同解除时间，与本院二审又查明的事实不符，应予更正。晋城驻长办于2017年5月26日出具《权利追认书》，对长治市晋苑物业管理有限公司与被告签订的房屋租赁合同予以追认，并认可其签订的房屋租赁合同有效。晋城驻长办在本案二审中对2014年11月25日《房屋使用协议》所提该合同签署仅仅是为了办理新的营业执照，不是双方真实意思表示的质证意见，无证据支持且与合同约定内容不符，不予采信。关于第二个争议焦点。一审确认2016年5月至2016年8月的租金为17064.67元，双方均未提出异议，本院二审予以确认。根据双方合同约定，2016年至2019年租金随行就市。一审认为房屋租金竞拍价格明显高于同地段的市场价格，结合原、被告原租赁合同约定的租金（每年租金51194元），在原租金的基础上酌情增加30％以计算2016年9月1日之后的房屋占有使用费，即按每年租金66552.2元予以计算并无不当。根据双方合同约定，考虑及一审判决作出时间为2017年12月20日，本院确定2018年年底之前房屋租金也按66552.2元计算，2019年1月1日至11月25日房屋租金按双方合同约定“随行就市”履行。参照2015年1月1日长治市晋苑物业管理有限公司与南米北面公司签订《房屋使用协议》中租金采用预交方式的约定，2018年度租金也应予以支付。南米北面公司应支付2016年9月1日至2018年12月31日租金共计155288.47元，与2016年5月至2016年8月的租金17064.67元合计为172353.14元。
综上所述，山西南米北面餐饮有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山西省长治市城区人民法院（2017）晋0402民初2130号民事判决；
二、上诉人山西南米北面餐饮有限公司于本判决生效后五日内支付被上诉人晋城市人民政府驻长治办事处2018年12月31日前房屋租金172353.14元；
三、驳回被上诉人晋城市人民政府驻长治办事处的其他诉讼请求。
如上诉人山西南米北面餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7810元，由上诉人山西南米北面餐饮有限公司负担2794元，被上诉人晋城市人民政府驻长治办事处负担5016元；二审案件受理费7810.0元，由上诉人山西南米北面餐饮有限公司负担2794元，被上诉人晋城市人民政府驻长治办事处负担5016元。
本判决为终审判决。
审判长郭树青
审判员常旭光
审判员范进斌
二0一八年六月二十日
书记员崔璐璐