上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初51822号原告(反诉被告)：傅钟平，男，1964年7月20日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李想，上海市君和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王唯贤，上海市君和律师事务所律师。被告(反诉原告)：宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：熊基凯，董事长。委托诉讼代理人：刘常敏，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文豪，上海市锦天城律师事务所律师。原告傅钟平诉被告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司(以下简称银隆上海分公司)及反诉原告银隆上海分公司诉反诉被告傅钟平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)傅钟平的委托代理人李想，被告(反诉原告)银隆上海分公司的委托代理人刘常敏、黄文豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅钟平诉称，2015年5月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市浦东新区浦三路21弄二层29-30号201、202、203商铺(以下简称系争房屋)，建筑面积508.58平方米，用途为中式餐饮和表妹靓点，并约定商铺的交付时间为2015年11月1日，租期自2016年1月1日开始。合同签订后，原告按约向被告支付押金人民币(以下币种相同)226,470.66元、物业费30,514.80元。被告收到上述费用后，迟迟未向原告办理交付手续。经向被告查证，未能办理交付的原因在于商铺的电量、地漏、新风系统等工程未能符合约定的出租条件，其中电量负荷非商业用途且远不能满足被告出租商铺的面积。因被告签订合同后未能将上述情况告知原告，原告于2015年7月与广州表妹饮食有限公司签订了《表妹香港靓点餐厅商标许可使用合同》，支付商标使用费40万元，并花费8万元聘请装修公司进行装修设计。原告着手经营时，被告告知原告商铺因不符合交付条件而延迟交付，原告于2016年1月26日发送“告知函”进行催告，被告延迟交付仍长达半年之久。原告认为被告严重违约，给原告造成损失，故起诉来院，要求：1、解除原、被告于2015年5月20日签订的租赁合同；2、被告返还原告押金226,470.66元，物业费30,514.8元，合计256,985.46元；3、被告赔偿因其违约而给原告造成的损失48万元(其中包括合同约定的违约金，因违约金无法覆盖其他损失，故主张48万)。被告辩称，同意解除双方之间的租赁合同，对其余诉请则不同意。理由是：被告不具有独立法人资格，应该追加宁波银隆商业管理咨询有限公司为被告；被告已经履行合同交房义务，原告提出电量扩容阳台窗户改造、地漏及清风系统并非合同约定交房条件，是交房后根据原告要求进行的进一步装修内容，因此原告无权解除合同并返还押金；收房是原告义务之一，原告因自身原因不进场装修造成的后果由其自负；由于原告未交物业保证金，根据合同9.2条约定，涉案租赁商铺视为已经于合同签订当日交付原告；原告违约，无权主张返还物业费，且被告未实际收到物业费，故与被告无关；原告存在延迟支付租金和物业保证金的行为，构成根本违约，被告有权解除合同并没收押金；对原告实际支出商标使用费和装修设计费的真实性不认可，认为即便存在也应由原告自行承担，与被告无关。因为被告虽然同意解除合同，但认为原告已构成根本违约，故被告提起反诉，要求：1、解除反诉原告与反诉被告签署的租赁合同；2、反诉被告支付反诉原告拖欠的租金及逾期付款违约金(自2016年1月1日起算至合同实际解除之日止，租金暂计至2016年7月31日为528,430元；违约金以528,430元为基数，按照日万分之十的标准计算，为123,199.68元)；3、反诉被告支付解除合同违约金226,471元；4、反诉被告支付反诉原告电量扩容产生的工程费用102,172元。反诉被告傅钟平辩称：同意合同解除，但认为是反诉被告延迟交付房屋，导致反诉原告无法实现合同目的而解除；反诉被告未提供适合餐饮用途的商铺，整改延迟8个月通知入驻，双方未实际办理验收交付手续，鉴于合同中装修免租期和经营免租期的约定，故反诉原告不存在租金拖欠的损失；反诉原告整改电容设备包括系争商铺所在的整栋楼，也是因为该楼最初设计目的不含餐饮的缘故，整改电容设备使反诉原告和业主有所得益，其费用不应由反诉被告支付；故不同意除解除合同外的其余反诉诉请。经审理查明，系争商铺产权登记在案外人上海诚佳房地产置业有限公司名下。2015年5月20日，原、被告签订《银亿·滨江汇商业街区租赁合同》一份，约定：乙方(傅钟平)向甲方(银隆上海分公司)租赁系争商铺，建筑面积508.58平方米(最终以实际产权证面积为准)；乙方租赁商铺仅用于经营中式餐饮、表妹靓点，非经甲方同意，乙方不能变更用途、品牌及营业范围等；租赁期限10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止；甲方给予乙方2个月装修免租期，自2015年11月1日起至2015年12月31日止，装修免租期内，甲方免收租金，但物业管理费等仍需支付；甲方同意给予乙方租赁期前一年内4个月经营免租期，时间从装修期满的次日起算，但乙方仍应支付物业管理费等其他费用；单位租金为每天每平方米4.88元，年租金905,883元，自2020年起环比递增；乙方根据约定租金标准支付租金，先付后用，乙方应在每个计租期结束日的30天前向甲方支付下一个租期的租金，第一个计租期租金于进场装修前支付于甲方；合同第五(1)条约定，乙方于合同签订同时向甲方一次性缴纳履约保证金226,471元，向物业公司支付三个月的物业管理费，并另行支付30,514.80元作为物业管理费保证金。合同第五(2)条约定，合同因任何原因提前解除，上述履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的租金、物业费、违约金及各项费用外，剩余部分经结算后30天内由甲方和物业公司无息退还。合同第七(2)条约定，乙方装修及承租该商铺期间所发生的所有费用，包括但不限于租金、物业管理、水、电、通讯、设备维护等相关费用，均由乙方承担。合同第七(3)条约定，物业管理费的计费期除第一个计费期需加上免租装修期的物业费外，其他物业费的计费期和计租期一致。第一个计费期的物业费(第一个计租期间对应的物业费加上免租装修期间的物业费)于本合同签订之日支付。合同第九(1)条约定，甲方暂定于2015年11月1日向乙方交付租赁商铺，并提供《租户收铺检查表》作为合同附件，乙方与甲方或物业公司应共同检查所租商铺的设备及装置等，经乙方确认后在《租户收铺检查表》上签字或盖章，即视为甲方向乙方交付符合本合同约定条件的租赁商铺。合同第九(2)条约定，乙方应当在合同签订之日向甲方和物业公司足额支付履约保证金、物业费及其他应付款项，如乙方未按约支付相应费用，甲方和物业公司有权根据乙方的付款情况延迟交付租赁商铺，该等情形视为甲方已于合同签订之日向乙方交付符合合同约定条件的商铺。合同第九(3)条约定，乙方应于2016年2月1日开业运营；合同第九(4)条约定，由于甲方原因而导致商铺交付时间或开业时间提前或延后，则本合同第三条所约定的免租装修期与经营免租期相应提前或顺延(最长不超过90天)，乙方不得以此为由解除或终止合同，且甲方不承担乙方的任何损失。合同第十六条约定：因甲方原因致使合同提前解除的，甲方应于30日内返还乙方已交未到期的租金，且甲方须向乙方另行支付相当于该租赁年度租金标准3个月的租金作为违约金，甲方应在合同解除后10日内向乙方支付该违约金；若乙方违约不按期足额支付租金等费用，每延期一日支付拖欠款项万分之十的逾期付款违约金，延迟超过15天的，甲方有权单方解除合同，乙方须另行支付相当于3个月租金标准的违约金，且甲方不退履约保证金及已交的其他款项；如因乙方违约导致合同提前解除，除合同约定的违约责任外，乙方应向甲方返还合同期内已享受的全部租金减免、免租等优惠。合同附件2商铺租金表中约定，计租年度租金按每3个月一次进行支付，先付租后使用。2015年5月21日，傅钟平向银隆上海分公司支付了履约保证金226,470.66元，向宁波银亿物业管理有限公司上海分公司支付了物业费30,514.80元。2015年11月23日，上海市浦东新区建设和交通委员会向上海诚佳房地产置业有限公司颁发了“诚佳浦三路办公、商业楼项目”的《建设工程竣工验收备案证书》。2016年6月1日，银隆上海分公司向傅钟平发出通知函，要求在2016年6月15日前办理入场手续。2016年7月26日，银隆上海分公司再发催缴函给傅钟平，要求在2016年7月29日前缴纳2016年1月1日起至2016年9月30日期间的租金452,941元和商铺改造费48,982元(电量扩容等改造)。庭审中，银隆上海分公司向法庭提供：(一)2015年11月26日工作联络单一份，联络单载明，“联络内容：于2015年11月23日上午9点联系蔡工、宋工以及傅先生约定在11月27日上午10：30左右现场对接工作。已将表妹靓点的平面设计交给成经理。申请人杨某某”、“物业意见：电量不足”。联络单的备注中载明“①电量200KW(需再对接)；②申请利用公用阳台外摆，阳台围墙用玻璃围高一米左右；③其中一扇落地窗能否改成百叶窗，装抽风管。”银隆上海分公司认为联络单上申请人杨某某为傅钟平的代理人，双方在2015年11月26日交接过程中，傅钟平一方额外提出对电量、阳台和落地窗进行改造，并拒绝接收商铺。傅钟平则对该证据的真实性不予确认，但表示2015年11月份双方确实有过接洽，傅钟平向银隆上海分公司提出系争商铺不适合经营餐饮，要求对电容和通风进行整改，之后再无书面通知。(二)所有商户电量清单、工程概况，银隆上海分公司欲以此证明系争商铺原设计电量51KW，改造增容至157KW，改造内容包括安装断路器、电流互感器、电缆、低压柜等，总计花费102,172元。傅钟平对该证据真实性不予认可。傅钟平则向法庭提供：(一)表妹靓点餐厅商标许可使用合同、汇款单、收据、建设工程设计合同等，证明傅钟平以上海好表哥餐厅管理有限公司(乙方)名义向广州市表妹饮食有限公司(甲方)购买了“表妹”商标用于系争商铺新设一家表妹靓点餐厅，为“表妹”商标支付首期使用费30万元和保证金10万元，并与广州市品祺装饰设计工程有限公司订立建设工程设计合同，为系争商铺的装修支付设计费8万元。但傅钟平未提供设计费8万元的支付凭证或者发票。银隆上海分公司则对上述证据的真实性均不予认可。(二)告知函一份，证明2016年1月26日傅钟平发函，表示2015年11月底曾通知交房，但交房过程中电量、地漏、新风系统等各项工程条件未能达标无法交付使用，至2016年1月14日才有工程解决方案，导致傅钟平一方无法按照原定计划实施装修和开业，导致其要赔偿装修队违约金和等待期间的管理人员工资等损失，傅钟平随函提出了两点解决方案，其一是房屋的正式交付日期顺延至正月后，并增加3-4个月的免租期，以弥补损失。傅钟平表示该函通过直接送达方式送达给银隆上海分公司，但银隆上海分公司对此不予认可。以上事实，由原、被告提供的《银亿·滨江汇商业街区租赁合同》、房地产权证、付款凭证、建设工程竣工验收备案证书等以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告双方之间就系争商铺签订的《银亿·滨江汇商业街区租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现双方对解除合同并无异议，但对合同因何解除存有争议，并互指系对方违约造成，故本案争议关键在于合同解除权归属及违约责任的归责问题。关于原告是否违约的问题。根据合同第五(1)条和七(3)条的约定，原告应在签订合同时支付履约保证金226,471元、五个月的物业费(第一个计租期加上装修免租期的物业费)和物业费保证金30,514.80元，现原告仅支付了履约保证金226,470.66元和物业费30,514.80元，尚未支付物业费保证金和装修期间的物业费，显然违反了合同的付款约定，应认定为违约行为。原告辩称物业费保证金系由被告通知再行支付的理由，与合同约定相悖，不予采纳。关于被告有无违约行为的问题。根据合同第九(1)、九(4)条的约定，暂定的交房日期为2015年11月1日，甲方延迟交付房屋最迟不超过90天，也就是说被告最迟应在2016年1月底前交付商铺给原告。同时，双方在合同中明确约定了承租商铺只能用于“中式餐饮、表妹靓点”，因此被告作为出租人负有交付符合上述合同目的的商铺。经审理查明，原、被告曾在2015年11月就交接商铺进行交涉，原告提出商铺原有电量不足等理由后，被告对包括系争商铺在内的多户商铺进行了整体的电量扩容改造，但被告在完成扩容改造后迟至2016年6月才书面通知原告交房。因为电力是商铺经营的必需条件，一定容量的电力是经营餐饮的必要条件，原告在交接时提出电力不足的理由是拒绝收铺的正当理由，被告在听取意见后予以电力改造，也是其全面履行合同义务的行为，同时也符合双方合同第九(4)条的约定。但被告在整改完成后迟至2016年6月才书面通知原告交房，超出了约定的最迟期限，因此可以认为被告未按约定期限向原告提供合乎约定的商铺。被告辩称电容改造系应原告特殊要求而为，并未举示相应证据，也不符合双方合同约定，故不予采信。被告辩称系争房屋所在建筑物竣工备案即为符合合同约定的交付条件，原告不能拒绝收铺的理由，显然是混淆了建筑物竣工标准和双方合同约定交付标准的概念，亦不予采信。关于被告就其未按约向原告提供商铺的违约行为，是否可以原告未足额付款违约在先为由行使抗辩权的问题。根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。因为原告支付物业保证金等费用的义务在先，而被告交付房屋的期限在后，因此被告就原告要求交房的请求享有先履行抗辩权。同时根据双方合同第九(2)条约定，如原告未按约支付签订合同之日的应付款项时，被告可以延迟交付商铺。也就是说，除了法定的先履行抗辩权，被告还享有一个特别约定的延迟交房抗辩权。因此，被告的抗辩权成立，其未按约定期限向原告提供商铺的行为不构成违约。综上，对原告主张合同因被告延迟交房而解除的请求不予支持，对原告基于被告违约而要求被告赔偿损失的诉请亦予以驳回。对被告主张合同因原告未按约付款，其予以解除的请求予以支持，双方合同于2016年8月12日被告提起反诉之日解除。根据合同第十六条约定，乙方违约不按期足额支付款项超过15天的，甲方有权单方解除合同，乙方除支付欠付款项及预期付款违约金外，乙方还需另行支付相当于三个月租金标准的违约金，且甲方不退还履约保证金及其他款项。因此，被告反诉主张原告支付解除合同违约金226,471元，不退还已缴纳的履约保证金226,470.66元和物业费30,514.80元的诉请，具有合同依据，应予以支持，对原告要求返还上列款项的本诉诉请予以驳回。被告还反诉要求原告支付自2016年1月1日起至合同解除之日止的租金，因系争商铺未正式交付，租金尚未起算，被告所主张实际是这段期间的房屋空置损失。因为被告在电量扩容改造后未及时发函给原告，商铺在改造后适于交付条件的时间也不明确，导致商铺空置期间的损失也无法确定。也因为损失和违约金不能并行主张，而且被告主张的违约金，加上不予退款的履约保证金等款项，已足以弥补被告的诸项损失，本院对被告的该反诉请求不予支持。被告认为根据约定，本案情形应视为被告已在签约之日向原告交付合格房屋的理由，与系争商铺在2016年11月尚无法按约交付的事实不符，对此不予采纳。对被告主张的逾期支付租金的违约金，因为租金尚未起算，更无违约金计算的前提，因此亦予以驳回。被告还主张电量扩容工程费102,172元，因此项费用支出系用于使出租商铺满足交付条件，而交付合格房屋是被告的义务，故应由被告自行承担，对该诉请予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)傅钟平与被告(反诉原告)宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司于2015年5月20日签订的《银亿·滨江汇商业街区租赁合同》解除；二、原告(反诉被告)傅钟平应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司违约金226,471元；三、驳回原告(反诉被告)傅钟平的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司的其余反诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,169.85元(原告已预付)，由原告傅钟平负担。反诉案件受理费6,535.42元(反诉原告已预付)，由反诉原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司负担4,187.42元，反诉被告傅钟平负担2,348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  张 斌人民陪审员  曹 璐二〇一七年四月十日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。