内蒙古自治区乌海市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内03民终295号
上诉人（原审被告）：孙军花，女，汉族，1975年11月5日出生，住乌海市。
被上诉人（原审原告）：乌兰托亚，女，蒙古族，1968年5月2日出生，个体户，住乌海市。
上诉人孙军花因与被上诉人乌兰托亚房屋租赁合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院作出的（2017）内0302民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙军花、被上诉人乌兰托亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人孙军花上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定，上诉人孙军花与被上诉人乌兰托亚签订了水果店转租协议，并实际履行是错误的。2017年5月因上诉人父亲病重，无法再经营柏林水果店，欲整体转让，被上诉人多次找到上诉人及家人协商转让的价格。被上诉人的妹妹沙仁托亚与上诉人签订了一份转租转让协议。上诉人为避免出现不必要的纠纷，特意在协议中备注办证使用，实际上被上诉人最终没有实际经营，而是由其妹妹办理的营业执照。2、一审法院认定上诉人转租未取得房主任巧云的同意，没有合法依据。一审中上诉人出示了海勃湾区珍草堂染发馆的工商登记资料等文件，依据工商注册登记的要求，经营者应当提供承租房屋的产权证。本案中，上诉人在与沙仁托亚达成一致意见后，及时通知了房主任巧云，房主在知道并且认可转租事实的情况下，向沙仁托亚提供产权证和与上诉人之间租房合同的复印件，协助沙仁托亚办理了营业执照。3、上诉人收取的43000元是转让费，而非年转租费。上诉人转让的水果店，有稳定的客源，同时店内还有金属货架、冰柜、热水器、床、新购置的实木货架等经营期间的物品，上诉人收取的43000元包括2017年11月18日之前的房租、屋内设施物品、客源等，一并作价转让，并非空房转租。上诉人的做法符合转让的事实和交易习惯。而且上诉人与被上诉人提供的两份《转租合同》均明确提示，转让柏林水果店，转让费43000元，虽合同的标题是转租，但合同内容却是转让，合同中根本没有被上诉人提供的年转租费字样，上诉人提供的一式两联收据原件，也载明是水果店转让费。被上诉人在庭审中也认可，房屋中的物品，已经由被上诉人自行处置。
被上诉人乌兰托亚辩称，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期限超过剩余租赁期限的，应认定超出部分约定无效。被上诉人乌兰托亚与上诉人孙军花签订租赁合同，约定的租赁期限为2017年6月1日至2018年6月1日，年租金为43000元。然而上诉人孙军花与房屋产权人任巧云签订的租赁期限于2017年11月18日到期，双方约定的2017年11月19日至2018年6月1日期间的租赁期应属于约定无效，故上诉人孙军花应当退还被上诉人乌兰托亚2017年11月19日至2018年6月1日的租赁费，即21500元。另外孙军花辩称，转租费包括货架、热水器、床以及10年的客源等，没有任何事实依据。应当维持原判。
乌兰托亚向一审法院起诉请求：1、请求依法确认孙军花、乌兰托亚签订的《转租合同》部分无效，即自2017年11月19日至2018年6月1期间无效；2、退还因合同无效返还一半租金21500元；3、本案诉讼费由孙军花承担。
一审法院认定事实：2017年5月，孙军花由于家庭原因欲转租其经营的位于乌海市海勃湾区御缘小区5号楼109室的（48.28平方米）”柏林水果店”，经协商，乌兰托亚于2017年5月14日通过手机转帐给孙军花方预付”水果店转让费押金”5000元，双方于2017年6月1日正式签订《转租协议》一份，双方约定”今乙方转租甲方柏林水果店，转让费肆万叁仟元整（43000元），转租前房租及水电费由甲方清理，转租前的债务由甲方自行清理与乙方无关，转租后的费用由乙方清理；甲方在2017年11月18日配合乙方与房东签2018的房租合同。”同时，乌兰托亚银行转帐38000元给孙军花。
另查明，乌海市海勃湾区御缘小区5号楼109室的房屋所有权人为任巧云，孙军花为该房的承租人，孙军花与任巧云的租赁期限至2017年11月18日。
还查明，孙军花在转租前未经出租人任巧云同意，在该房被转租后，任巧云向乌兰托亚提供了房屋的产权证书、补签了孙军花与其的书面房屋租赁合同以便于乌兰托亚办理在其门面房开展经营活动的工商营业执照。
一审法院认为，双方所签订的《转租合同》系房屋租赁合同，乌兰托亚向孙军花支付的43000元系租金。由于双方对合同当中的43000元价款是否包含货架、床、热水器的价款有异议，从双方所签的《转租合同》来看，合同当中没有关于在转租房屋的同时，转让物品的约定，但可清晰反映，双方建立的是房屋转租关系。故认为，双方所签的《转租合同》系房屋转租合同，孙军花为承租人，乌兰托亚为次承租人，43000元为转租费。孙军花庭审当中一直主张的整体转让实质上是买卖物品及转租两个法律关系，但合同当中没有反映出买卖关系，根据合同的内容认定，该合同应当为转租合同。故对孙军花的意见不予采信。
由于从合同当中没有明确约定43000元租金是年租金还是月租金还是5个月18天的剩余租赁期限的租金，因双方对合同第二条的约定解释各有不同，也均较为合理，故根据合同内容无法推定，故认为属于双方对租金的约定不明。孙军花提供的证人张某的证言与合同的内容不符，再无其它证据予以佐证，故孙军花关于43000元是5个月18天的租金的证据不充分，不予采信。按照合同订立时的市场价格案涉房屋年租为30000元，由于孙军花的剩余承租期限至2017年11月18日，法律规定超过该期限的租赁期限无效，故按照市场价格多支付的租金孙军花应予以退还。乌兰托亚要求退还21500元，其数额小于按照市场价格计算的应退租金，故予以支持。由于双方对转租期没有明确约定，故乌兰托亚要求判决2017年11月18日至2017年6月1日的租期无效不予支持。至于事实上孙军花将床、热水器、货架等物品交付给乌兰托亚，属于另一法律关系，在本案当中不予处理。
另孙军花辩称的该房同时签订了两份租赁协议，但沙仁托亚与孙军花签订的合同上明确标注用于办理证照使用，不是合同双方真实意思的表示，故与本案无关。故对该意见不予支持。
综上所述，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定,判决：一、孙军花返还乌兰托亚租金21500元，于判决生效后三日内履行完毕。二、驳回乌兰托亚的其它诉讼请求。
本院二审期间，当事人未提交新证据，二审认定的事实与一审认定的事实一致,本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中上诉人孙军花与被上诉人乌兰托亚围绕商铺使用签订合同，双方应紧紧围绕合同内容履行义务。在本案中围绕柏林水果店存在两份”转租合同”，第一份为关联合同，甲方为上诉人孙军花，乙方为被上诉人的妹妹沙仁托亚，合同内容中第一项体现乙方转租甲方柏林水果店，转让费43000元，第二项体现甲方自2017年6月1日至2017年11月18日与乙方签订转租协议，此份协议虽标注为办证使用，但实际上跟孙军花（甲方）与乌兰托亚（乙方）签订的诉争合同密切相关，内容可以作为参考。而在诉争的关键合同即孙军花与乌兰托亚合同中，合同的第一项与前份合同基本一致，在第二项中体现内容为甲方在2017年11月18日配合乙方与房东签2018年的房租合同。结合两份合同内容，均未表明孙军花就柏林水果店的转租日期为2017年6月1日至2018年6月1日，而根据孙军花与沙仁托亚签订的转租合同明确表明租赁期限，故不宜盲目进行扩张解释。按照2017年6月1日孙军花与乌兰托亚签订的转租合同约定，在2017年11月18日孙军花已配合乌兰托亚与房东任巧云签订了房屋租赁合同，被上诉人在庭审中承认现在与房东任巧云签订的租赁期限从2017年11月18日开始，足以认定孙军花转租是得到房东任巧云的追认。在孙军花与乌兰托亚诉争的合同中，合同标题虽为”转租合同”，但在合同第一项中，却提及转让费43000元，而在2017年5月14日孙军花向乌兰托亚出具的5000元收款收据中，也明确表述为收到水果店转让押金，结合证据综合认定，孙军花与乌兰托亚签订的”转租合同”实际上含有商铺转让费的性质，且乌兰托亚对柏林水果店内的物品进行了接收，该部分财产同样具有价值。故乌兰托亚起诉孙军花主张《转租合同》部分无效、要求返还2017年11月19日至2018年6月1日期间一半租金21500元的依据不足，对其诉讼请求不应予以支持，一审对此认定错误，对其予以纠正。
综上，鉴于一审认定错误，结合本案事实，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初2491号民事判决。
二、驳回被上诉人乌兰托亚的原审诉讼请求。
一审案件受理费169元（被上诉人乌兰托亚已预交），由被上诉人乌兰托亚承担。二审案件受理费337.5元（上诉人孙军花已预交），由被上诉人乌兰托亚负担，于判决生效后七日内给付上诉人孙军花。
本判决为终审判决。
审判长张清艳
审判员周敬
代理审判员张新峰
二〇一八年六月二十一日
书记员高慧雪