·浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余余民初字第434号
原告（反诉被告）：杭州香榭科技有限公司。
法定代表人：魏满琴。
委托代理人：厉健。
被告（反诉原告）：杭州恒生百川科技有限公司。
法定代表人：胡卫国。
委托代理人：许建平。
原告（反诉被告）杭州香榭科技有限公司（下称香榭公司）诉被告（反诉原告）杭州恒生百川科技有限公司（下称恒生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月23日受理后，依法由审判员谈建明独任审判。后因案情复杂，依法组成合议庭，本案于2013年5月23日、2013年9月29日公开开庭进行了审理。香榭公司的委托代理人厉健、恒生公司的委托代理人许建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
香榭公司起诉称：2011年3月6日，香榭公司与恒生公司签订了《恒生科技园房产转让协议》（合同编号H089）、《恒生科技园地下车位使用权转让协议》，约定：香榭公司向恒生公司购买杭州恒生科技园8号楼2单元101室房屋（含2号库31号地下车位使用权），价款2750970元，付款方式为2011年3月16日前支付总房款的40%，余款于2011年4月16日前往指定银行完成按揭手续；恒生公司在2011年12月30日前交付该房屋，如逾期交付按日支付已付房款万分之三违约金，恒生公司承诺于2012年6月30日前取得该房屋三证，如逾期办证至香榭公司名下，按日支付已付房款的万分之二违约金。合同签订后，香榭公司按约支付了首付款1100970元，余款因恒生公司没有房屋预售许可证、房屋所属土地使用权已抵押以及房产三证在2012年8月23日登记至恒生公司名下，且因恒生公司指定银行原因，无法办理购房按揭手续。
2012年9月20日，双方签订了《关于恒生科技园房产转让协议的补充协议》，确认杭州恒生科技园8号楼2单元101-105室房屋（含2号库31、32、53、54、55、56、57号地下车位使用权）总价款为12194856元，变更付款方式为：由于银行贷款需首付50%以上，香榭公司应补交首付款1159234元，贷款金额调整为609万元（保证人：恒生公司、杭州恒生鼎汇科技有限公司；借款人：杭州银行）。上述补充协议签订后，银行按约发放了贷款，香榭公司按约付清了全部房款。
在协议约定的交房、办证期限届满后，香榭公司及时提交相关资料，并多次要求恒生公司按约交付房屋、协助办理产权过户登记手续，但恒生公司均置之不理，反而要求香榭公司先承担所谓的逾期付款违约金。2013年2月25日，香榭公司委托律师发函催促恒生公司履行交房及办证等义务，但恒生公司仍拒不履行。另外，2013年2月27日，恒生公司向香榭公司交付《杭州恒生科技园交付须知》、《商函》，要求香榭公司必须先付违约金532359元并承担该房屋交付前的物业管理费、车位管理费及公共能耗费98530.21元等。
综上，双方签订的协议系真实意思表示，内容合法有效。香榭公司已按约履行全部付款义务，余款延期并非香榭公司原因导致，且补充协议对付款方式已依法变更。恒生公司逾期履行交房及协助办证义务，已构成严重违约，导致香榭公司遭受重大经济损失，被迫长期在外租赁办公场所，恒生公司应依法承担违约责任。故请求判令：一、恒生公司向香榭公司交付杭州恒生科技园8号楼2单元101室房屋及2号库31号地下车位。二、恒生公司向香榭公司支付逾期交房违约金127975元（自2012年10月11日暂计算至2013年4月2日），此后至实际交付之日的逾期交房违约金按每日740元计付。三、恒生公司协助香榭公司办理杭州恒生科技园8号楼2单元101室房屋产权过户登记手续。四、恒生公司向香榭公司支付逾期办证违约金85317元（自2012年10月11日暂计算至2013年4月2日），此后至实际完成办证之日的逾期办证违约金按每日493元计付。本案诉讼费由恒生公司负担。审理中，因恒生公司于2013年5月27日已将讼争房屋交付香榭公司，故撤回第一项诉讼请求。同时变更第二项请求为：恒生公司向香榭公司支付逾期交房违约金168720元（自2012年10月11日计算至2013年5月27日，逾期交房违约金按每日740元计付）
为证明以上主张，香榭公司向本院提交如下证据：
1、《恒生科技园房产转让协议》一份，证明恒生公司将杭州恒生科技园8号楼2单元101室房屋转让给香榭公司，明确约定了付款方式、交付、办证时间及违约责任等事项。
2、《恒生科技园地下车位使用权转让协议》一份，证明恒生公司将恒生科技园2号库31号地下车位使用权转让给香榭公司，明确约定了双方权利义务。
3、《关于恒生科技园房产转让协议的补充协议》一份，证明2012年9月20日，双方确认含涉案房屋在内的五处房屋总价款为12194856元，变更付款方式、确定了贷款银行。
4、《杭州银行股份有限公司借款合同》、《杭州银行股份有限公司保证合同》及借据回单各一份，证明香榭公司按约在恒生公司指定银行办理贷款609万元，恒生公司及杭州恒生鼎汇科技有限公司作为保证人提供担保。
5、收款收据四份，证明香榭公司按约向恒生公司付清房屋总款12194856元。
6、律师函、邮寄签收凭证各一份，证明2013年2月25日香榭公司委托律师发函，催促恒生公司履行交房及协助办证等义务。
7、杭州恒生科技园房屋交付须知及商函各一份，证明2013年2月17日，恒生公司通知香榭公司交房必须先付房屋违约金532359元并承担交付前的物业管理费、车位管理费及公共能耗费98530.21元等；恒生公司自认应向香榭公司支付产证延期办理违约金58358元。
8、委托支付协议、香榭公司企业法定代表人身份证明、中国工商银行杭州城西支行贷款客户印鉴卡、企业信用信息查询授权书、授权委托书、工商银行股份有限公司小型企业信贷业务申请书、信贷资金托管协议及贷款卡各一份，证明在签订《恒生科技园转让房产协议》后，香榭公司积极向恒生公司指定的银行提交按揭材料、申请按揭贷款。
9、中国工商银行现金存款凭证四份及中国工商银行撤销银行结算账户申请书一份，证明因恒生科技园房产转让协议项下房产不能办理按揭，导致贷款未成，香榭公司于2013年4月1日撤销银行结算账户。
10、查档证明书五份，证明恒生公司在2012年8月28日才取得杭州恒生科技园8号楼2单元101-105室房屋所有权证；在2011年3月16日签订《恒生科技园转让房产协议》时，恒生公司隐瞒涉案房屋无法正常办理按揭、违规预售等情况。
11、关于要求立即交付房屋并办理产权过户登记手续的函及邮寄签收凭证各一份，证明2012年11月9日，香榭公司发函催告恒生公司立即交房、办理产权过户登记手续并要求承担违约责任。
12、邮寄凭单、签收回证各两份及申办房产证材料一组，证明2012年12月18日香榭公司根据恒生公司要求，邮寄提交办理涉案房产办证材料，并由恒生公司签收的事实。
13、办证通知书及三证办理指引各一份，证明2012年3月16日，恒生公司通知香榭公司可以办理房产三证，恒生公司逾期发出办证通知，已经构成违约。
恒生公司（反诉原告）辩称：一、2011年12月24日，恒生公司已发函要求香榭公司受领房屋，但因其未付清房款，故没有来办理受领房屋手续。2012年10月10日，香榭公司付清房款以后，恒生公司一直要求香榭公司受领房屋及提供房屋过户资料，但因香榭公司迟延付款违约金减免事项一直未能协商一致，故拒绝受领房屋。2013在3月27日，恒生公司通知香榭公司并不以迟延付款违约金支付与否作为交房条件，但香榭公司拒绝签收函件。之后，恒生公司在2013年4月16日再次明确告知先把房屋交付给香榭公司。但香榭公司收到函件后，仍没有前来受领房屋，反而提起了诉讼。故恒生公司愿意交房的意思表示非常明确，是因恒生公司不同意免除其迟延付款的违约责任而拒绝收房，由此产生的责任不在于恒生公司，应驳回香榭公司要求恒生公司支付逾期交房违约金的诉请。
二、依据双方签订的《关于恒生科技园房产转让协议的补充协议》第三款约定，“乙方（香榭公司）承诺于2012年12月31日前在恒生科技园完成工商注册、税务登记，且在香榭公司正常缴纳税收三个月后方可办理产权转让手续。”但直至至今，香榭公司仍未履行该义务。香榭公司不履行该义务，那么依据科技园房屋的政策，涉案房屋是无法过户到香榭公司名下。故应驳回由恒生公司协助香榭公司办理房屋产权过户登记手续的诉请。
三、恒生公司在2012年8月28日以后已具备了涉案房屋过户的条件，房屋至今未能办理过户的原因在于香榭公司没有履行《关于恒生科技园房产转让协议的补充协议》约定第三款义务及没有提交完整的、符合余杭组团管委会要求的过户资料，故因驳回香榭公司要求恒生公司支付逾期办证违约金的请求。
为证明以上辩称事由，恒生公司向本院提交如下证据：
1、《竣工验收备案表》一份（复印）（原件在余杭区人民法院2013杭余余民初字第383-386案），证明涉案房屋在2011年6月20日竣工验收合格，并于2012年1月16日在杭州市余杭区建设局办理了竣工验收备案，上述房屋符合合同约定的交付条件。
2、《房屋所有权证》一份
3、涉案房屋相邻的10幢房屋的《房屋所有权证》一份（复印）
证据2、3，证明恒生公司具备了房屋过户的条件，与涉案房屋相邻的房屋均已办理权属证书，结合《关于恒生科技园房产转让协议的补充协议》第三款约定，至今未能过户的原因系香榭公司所致。
4、工商银行及杭州银行的借款合同各一份，证明香榭公司所称的未能办出按揭贷款的原因是恒生公司及指定银行的原因不成立。
5、2011年12月24日函件及邮寄凭证各一份，证明恒生公司要求香榭公司付清房款并办理收房手续。
6、2012年11月12日函件及邮件凭证各一份，证明恒生公司要求香榭公司办理收房手续和提供办理房屋权属资料。
7、函件一份，证明香榭公司2013年2月27日的律师函是对恒生公司2013年1月17日函中部分内容的理解错误，对此恒生公司进行了澄清并明确同意先向香榭公司交房。
8、2013年4月16日函件及邮寄凭证各一份，证明香榭公司拒绝签收2013年3月27日函件后，恒生公司特快专递再次告知香榭公司前来收房，并再次明确同意先交房。
9、《恒生科技园房产转让协议》及补充协议各一份，证明香榭公司迟延付款，已构成违约。
恒生公司（反诉原告）反诉诉称：2011年3月16日，双方签订了《恒生科技园房产转让协议》一份，该协议第五条第3款约定：“乙方（香榭公司）于2011年3月16日前支付1100970元即总房款的40%，剩余1650000元于2011年4月16日前在指定银行完成按揭手续。非因甲方（恒生公司）原因致使乙方在该期限内未完成按揭手续的，或在2011年7月16日前银行不能放贷的，乙方同意在2011年8月16日前将余款一次性付给甲方。”后因乙方原因未能取得贷款，故恒生公司要求香榭公司按合同约定在2011年8月16日前支付余款。事后，香榭公司未能按期付款，经多次催款未果。2012年9月20日，就香榭公司迟延付款双方达成了还款协议一份。此后，香榭公司付清了购房余款，但拒不支付约定的迟延付款违约金。现反诉请求判令：香榭公司向恒生公司支付违约金191376元（自2011年8月17日至2012年9月18日止，计399天，以迟延付款金额262695元为基数，计31445元；2011年8月17日起至2012年10月11日止，计422天，以迟延付款金额1263282元为基数，计159931元，均按照迟延付款部分的日万分之三计算），反诉诉讼费由香榭公司承担。
恒生公司反诉提供的证据与本诉答辩的举证一致。
香榭公司（反诉被告）反诉辩称：香榭公司已付清全部房款，无需承担违约责任。双方签订了《恒生科技园房产转让协议》，约定余款在指定银行办理按揭，因恒生公司隐瞒了土地使用权被抵押及当时房屋未竣工，不符合按揭购房，其自身违规售房及变相房产开发，且恒生公司当时未告知房屋无法办理按揭手续及指定银行的原因导致无法办理按揭。后经双方协商签订了补充协议，由香榭公司按照补充协议约定付清余款。另外，恒生公司从未向香榭公司催讨房款余额及主张违约责任，综上，香榭公司主张违约金的理由，不能成立，不同意其反诉请求。
香榭公司反诉答辩的举证与本诉诉称举证一致。
当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：
恒生公司对香榭公司提供证据的质证意见：对证据1没有异议。对证据2，不属于法院管辖，不予质证。对证据3的真实性没有异议，补充协议是对迟延付款作出的还款安排。对证据4、5，没有异议。对证据6的真实性没有异议，不是恒生公司不交房及办证，而是香榭公司基于恒生公司不同意免除其违约责任，故不受领房屋。对证据7的真实性没有异议，并没有要求香榭公司支付违约金等作为交房先决条件。对证据8的真实性、合法性均有异议，不能反映是为了涉案房屋贷款而制作的文件。对证据9的真实性没有异议，关联性及证明对象有异议，并非涉案房屋不能办理按揭。对证据10的真实性没有异议，证明对象有异议，办理涉案房屋权属证书与按揭转抵押登记有关，与能否按揭贷款无关。对证据11的真实性没有异议，但函件内容不属实。对证据12的真实性没有异议，证明对象有异议，香榭公司没有提供符合要求的资料。对证据13的真实性没有异议，证明对象有异议，恒生公司要求香榭公司收房，并提供办理房产三证的资料，但至今香榭公司过户条件没有符合。本院认为，上述证据1-7，真实合法，确认具有证明力；对证据8-13的真实性予以确认，可作为本案证据使用。
香榭公司对恒生公司提供证据的质证意见：对证据1的真实性没有异议，反而证明恒生公司的竣工日期不符合按揭贷款办理。对证据2、3的真实性没有异议，但与本案无关。对证据4，与本案无关，该借款合同与本案所称的按揭贷款有区别，合法性也有异议，房屋没有竣工及房产被抵押的情况下，无法办理按揭，银行涉嫌违规放贷，另也未提供杭州银行的借款合同原件。对证据5的真实性及证明内容有异议，恒生公司没有收到该通知。对证据6的真实性没有异议，证明内容有异议，函件是收到的，但实际是拒不履行交付义务，且该通知书是对补充协议的变更，过户条件已成就，但恒生公司未协助。对证据7的真实性没有异议，恒生公司仍然要求香榭公司先付逾期付款违约金作为先决条件而拒不交房。对证据8的真实性没有异议，恒生公司继续要求香榭公司先支付违约金。对证据9的证据真实性、合法性、关联性均无异议，证明恒生公司违约逾期交房及拒不协助过户。本院认为，证据1真实合法，确认涉案房屋已经有关单位竣工验收备案；对证据2、3、4、9的真实性予以确认，结合证据反映的内容作综合认定；对证据5，因无法确认收到函件，该证据不予认定；对证据6、7、8的真实性予以认定，可作为证据使用。
根据以上证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：2011年3月6日，香榭公司与恒生公司签订了《恒生科技园房产转让协议》（合同编号H089）、《恒生科技园地下车位使用权转让协议》各一份，协议主要约定：香榭公司向恒生公司购买杭州恒生科技园8号楼2单元101室房屋（办公用房，含2号库31号地下车位使用权），房屋建筑面积230.24平方米，单价11948.27元，价款2750970元，付款方式为2011年3月16日前支付总房款的40%即1100970元，余款1650000元于2011年4月16日前在指定银行完成按揭手续；非因恒生公司原因致使香榭公司在该期限内未完成按揭手续的，或在2011年7月16日前银行不能放贷的，香榭公司同意在2011年8月16日前将余款一次性付清，逾期付款超过60日后，按日支付逾期应付款万分之三的违约金等；恒生公司在2011年12月30日前交付该房屋，如逾期交房屋超过60日，按日支付已付房款万分之三的违约金等；恒生公司承诺于2012年6月30日前取得该房屋的土地、房屋权属证书，并在取得上述权属证书后15日内通知香榭公司办理该房屋的转移登记，如逾期办证至香榭公司名下，约定日期起60天内的，恒生公司按日支付已交付房款的万分之二违约金等。
协议签订后，香榭公司按约支付房屋首付款1100970元，余款1650000元，未能办理购房按揭手续。事后，香榭公司未能在2011年8月16日前付清房屋余款。2011年12月30日即协议约定的交房期限届满，恒生公司未向香榭公司交房。另外，涉案房屋权属证在2012年8月28日登记至恒生公司名下。
2012年9月20日，双方签订了《关于恒生科技园房产转让协议的补充协议》，确认杭州恒生科技园8号楼2单元101-105室房屋（含2号库31、32、53、54、55、56、57号地下车位使用权）总价款为12194856元，变更付款方式为：由于银行贷款需首付50%以上，香榭公司于2012年9月18日补交首付款1159234元，贷款金额调整为609万元（保证人：杭州恒生鼎汇科技有限公司；借款人：杭州银行），香榭公司承诺于2012年12月31日前在恒生科技园完成工商注册、税务登记，且在正常缴纳税收后办理产权转让手续。上述补充协议签订后，银行发放了贷款，香榭公司按约在2012年10月11日付清了全部房款。
2012年11月9日，香榭公司发函要求恒生公司交房及办理产权过户登记手续。2012年11月12日，恒生公司向香榭公司发出房屋交付及办证通知书，要求在收函后30日内受领房屋、提供房屋过户相关资料以及准备相应费用。随后，香榭公司向恒生公司提供了部分过户资料，但未收到约定的涉案房屋。2013年2月17日，恒生公司书面通知香榭公司要求于2013年4月1日前在恒生科技园完成工商注册、税务登记，并正常交纳公司税收的前提下应向恒生公司支付延期支付房款违约金532359元（已扣除恒生公司同意向香榭公司支付产权证延期办理违约金58358元）并承担交付前的物业管理费、车位管理费及公共能耗费98530.21元等，同时在二周内安排违约金支付及办理收房手续。2013年2月25日，香榭公司委托律师发函，催促恒生公司履行交房及协助办证等义务。2013年3月27日，恒生公司致函香榭公司同意先将涉案房屋予以交付，但要求香榭公司交付逾期付款违约金，如逾期交付的，取消2013年2月17日关于逾期付款违约金下调的优惠条件即逾期付款违约金恢复为909754元。本案诉讼过程中，恒生公司在2013年5月27日向香榭公司交付了涉案房屋（登记面积219.86平方米，总价2626947元）。2013年7月，香榭公司将注册地址变更至余杭区仓前街道文一西路1218号8幢2单元501室。
本院认为：香榭公司与恒生公司之间签订的《恒生科技园房产转让协议》、《恒生科技园地下车位使用权转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定有效，双方均应按约定履行。一、关于恒生公司交付房屋及香榭公司支付房款是否构成违约及其责任认定。香榭公司主张其在2011年3月16日前付清了首付房款后，由于恒生公司不具有房屋预售许可证、土地使用权已抵押以及银行原因不能完成按揭购房，对此恒生公司予以否认。本院认为，对于该按揭的办理，需双方协助配合按规定办理完成，但因各方均未能提供不能完成按揭手续办理归责于对方的有效依据，应由各自承担责任。根据双方协议约定的付款方式及期限“…2011年7月16日前银行不能放贷的，乙方（香榭公司）同意在2011年8月16日前将余款一次性付给甲方（恒生公司）…”，但上述付款时间届满，香榭公司无正当理由未付房款，已构成违约，应当按协议约定向恒生公司承担违约责任。2012年9月20日香榭公司与恒生公司达成《关于恒生科技园房产转让协议的补充协议》后，香榭公司于2012年10月11日向恒生公司付清了全部房款，恒生公司负有及时向香榭公司交房的义务。然对随后未能交付房屋问题，双方均主张系对方原因所致，对此本院根据交房属于恒生公司积极履行义务，结合双方均催促对方交房的函件以及函件反映恒生公司要求由香榭公司支付逾期付款违约金，确认系造成涉案房屋未交付的原因在于恒生公司，故恒生公司已构成逾期交房，应当向香榭公司承担违约责任。二、关于香榭公司主张的协助办理产权过户登记及逾期办证违约金。本院认为，根据涉案房屋园区相关政策，企业入驻后，需正常缴纳税收三个月以上，才可办理产权证书，对此双方均是明知的。香榭公司未能按《关于恒生科技园房产转让协议的补充协议》约定在2012年12月31日前在恒生科技园完成工商注册、税务登记等相关手续，且其于2013年7月才将注册地登记至现住所地，即在本案法庭辩论终结前尚未具备符合房产办证条件，只有待办证条件符合后，由恒生公司给予协助办理，故香榭公司的本项主张，理据不当。
综上，双方在履行协议过程中，香榭公司在付清全部房款后，恒生公司未能及时向香榭公司交付约定房屋，已构成违约，应承担逾期交房违约责任，恒生公司自香榭公司付清房款次日始至其实际交付房屋之日止，按已付房款的日万分之三向香榭公司支付违约金。故对香榭公司要求由恒生公司承担逾期交房的违约金，其合理部分，本院予以支持。双方未能办理按揭购房贷款后，但香榭公司未能按《恒生科技园房产转让协议》的约定期限付清余款，已属于违约，应当按约定违约金标准向恒生公司承担违约责任，故对恒生公司反诉主张由香榭公司承担自逾期付款之日始至付清全部款项日止的违约金，本院予以支持。香榭公司主张协助办理产权过户登记及逾期办证违约金，理由不当，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杭州恒生百川科技有限公司支付原告（反诉被告）杭州香榭科技有限公司逾期交房违约金167980元（自2012年10月12日始至2013年5月27日止，按每日740元计付）。
二、原告（反诉被告）杭州香榭科技有限公司支付被告（反诉原告）杭州恒生百川科技有限公司逾期交房违约金191376元（自2011年8月17日至2012年9月18日止，以迟延付款金额262695元为基数，计31445元；2011年8月17日起至2012年10月11日止，以迟延付款金额1263282元为基数，计159931元，均按照迟延付款部分的日万分之三计算）。
上述一、二项相抵后，原告（反诉被告）杭州香榭科技有限公司尚应支付被告（反诉原告）杭州恒生百川科技有限公司款项23396元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告（反诉被告）杭州香榭科技有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4499元，由原告（反诉被告）杭州香榭科技有限公司承担499元，由被告（反诉原告）杭州恒生百川科技有限公司承担4000元；反诉费2064元，由原告（反诉被告）杭州香榭科技有限公司承担，本判决生效后十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6563元（含反诉部分2064元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 谈国永
审 判 员 谈建明
人民陪审员 李 华
二〇一三年十一月八日
书 记 员 杜 洁