云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初7562号原告：和耿龙，男，1970年11月10日生，纳西族，身份证登记住址：云南省丽江市古城区。委托诉讼代理人：姚冠宇、王顺新，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南华海房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昆明市环城西路497-511号新滇元商厦四楼。法定代表人：徐杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：顾立公、张筱婷，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南华海中逸房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市西山区前卫街道办事处办公大楼2楼218号。法定代表人：徐杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：顾立公、张筱婷，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告和耿龙与被告云南华海房地产开发经营有限公司(以下简称华海公司)、云南华海中逸房地产开发有限公司（以下简称华海中逸公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和耿龙的委托诉讼代理人姚冠宇、王顺新，被告华海公司、华海中逸公司共同的委托诉讼代理人顾立公、张筱婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和耿龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告华海中逸公司就“水语自然苑”项目1栋2301号房屋及1栋-1层D071号车位与原告签订正式的《商品房购销合同》并办理网签登记备案手续；2、判令二被告向原告连带支付从2014年4月1日起至被告实际交房日止以本金705000元为基数按年利率10%计算的逾期交房违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月17日，原告与被告华海公司签订了《预定购房协议》。原告购买被告开发的“东盟新天地”（现改名为“水语自然苑”）项目第一期住宅房屋及车位，房屋约定单价为5500元/平米，总面积110平米，交付时间为2014年3月底以前。协议签订当日，原告交付了705000元的购房款。2015年5月28日，原告抽中案涉房屋，被告华海中逸公司予以确认。2014年至2017年，两被告联合发布多份《说明》、《通告》、《通知》、《公示》，内容皆为：华海公司与客户签订的合同由华海中逸公司继续履行，约定单价及违约金不变。2017年7月21日，被告的《商品房预售许可证》已办理完毕。原告要求被告与其签订正式的《商品房购销合同》，但被告却提出原告若要求签订正式《商品房购销合同》就不得再要求被告支付违约金的无理要求，而约定的房屋至今未交付给原告。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告华海公司、华海中逸公司辩称，1、原告与被告华海公司签订的《预定购房协议》为预约合同，原告要求强制缔结本约有违合同自治原则，缺乏法律依据不应支持；2、预约合同不产生交房的效力，也不产生逾期交房的违约责任；3、《预定购房协议》中华海公司的权利义务已概括移转给华海中逸公司，华海公司不应再承担相关义务；4、若原告放弃主张违约金，被告愿意按原协议约定的价格与原告签订《商品房购销合同》。当事人围绕其诉辩主张向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对原告提交的原告《居民身份证》、二被告公司登记信息、《预定购房协议》、《收据》、《顺序号和房源号确认单》、《房源号确认单》、《车位号确认单》、《通告》、《说明》，二被告对其真实性均无异议。对二被告提交的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《不动产权证书》，《商品房预售许可证明》，原告对其真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认法律事实如下：2012年4月17日，原告与被告华海公司签订《预定购房协议》，约定：原告向被告华海公司预定“东盟新天地项目”的住宅及车位，住宅预定均价为5500元/㎡，车位预定单价为100000元/个；原告预定住宅约110㎡，车位1个，预定总金额约为705000元；住宅的户型、面积最终以规划部门审批的建设方案为准，预定总额根据获准方案确定的建筑面积计算（预定总额＝车位个数×车位单价＋住宅建筑面积×预定单价）；原告首期支付预定资金的100%，总金额为705000元；华海公司应于2014年3月底前向原告交付符合国家规范的各项验收合格的房产；在华海公司取得该项目《商品房预售许可证》并通知原告之日起10日内，原告应当与华海公司签订《商品房购销合同》并以现金或银行按揭贷款的方式支付全部预定资金的剩余部分；原告业已支付的预定资金按本金不计利息全部计入购房款；在签订正式《商品房购销合同》时，华海公司确定不再对协议约定的定购房（住宅、车位）单价进行调整，同时按约定之时间如期进行房产交付，如因特殊情况发生逾期交房，华海公司将按照实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%（月利率8.33‰）计算违约责任进行补偿；除不可抗力外，华海公司如不能交付房产则构成违约，华海公司除退还全部已收取的预定资金外，还应当按照已支付的预定资金总额的20%承担违约责任，该20%为违约金和赔偿金由华海公司支付给原告，双方所签订的协议或合同继续履行。协议签订后原告向被告华海公司支付了预购房款705000元。被告华海公司和华海中逸公司共同出具《说明》，载明：21号一期项目土地使用权由云南华海中逸房地产开发有限公司竞拍取得，该公司是华海集团全资子公司，云南华海房地产开发经营有限公司也是华海集团全资子公司。云南华海房地产开发经营有限公司与大家签订的一期项目购房协议条约不变。华海集团对已签订的合同继续执行，确保购房者的权益。2014年10月31日，被告华海公司和华海中逸公司共同出具《通告》，载明：1、正式的网签《商品房购销合同》签订时间计划定于2015年4月30日前进行，在签订正式的《商品房购销合同》前1至2个月进行房屋房源的公布、选房方式的确认；2、根据21号一期项目在建工程施工的进展情况及工程节点控制计划，本批次预订房源将在2015年8月10月份之间进行交付使用；3、正式的网签《商品房购销合同》签订时公司不再对单价进行调整；4、有关逾期交房违约责任的处理，将按照2014年4月3日上传至Q群文件的公告第4条约定及双方签署的协议条款执行。2015年4月24日，华海公司和华海中逸公司再次共同出具《通告》一份，载明：因21号地块一期在建项目规划调整8栋工程稍后的原因，对之前承诺的合同签约时间和交房时间公司未能如期完成，在此向大家表示深深地歉意。现公司与21号地块一期在建项目相关联的各部门进行沟通协调后，就该项目做出通告：1、签订正式的《商品房购销合同》时公司不再对单价进行调整。2、正式的网签《商品房购销合同》签订时间定于2015年10月30日前完成。3、根据21号地块一期在建项目工程施工的进展情况和工程节点控制计划，该项目定于2016年3月30日前完成交房工作。4、有关逾期交房的处理，公司将按照与大家签订的预定购房协议条款执行，即按照业主实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%计算违约责任给业主进行补偿，补偿金会在签订《商品房购销合同》时进行冲抵购房款。2015年5月，原告通过电脑随机抽取了预定的房源号、车位号。原告与被告华海中逸公司共同确认房号为1-2301号、车位号为1栋-1层D071号，该房源号、车位号将作为签订《商品房购房合同》的房源号及车位号。2016年6月15日，被告华海中逸公司取得昆明市西山区21号片区（华海新天地）A1-1号地块的《建设用地规划许可证》。2016年11月4日，被告华海中逸公司取得华海新天地（西山区21号片区城中村改造项目）A1-1号地块的《建设工程规划许可证》。2017年1月18日，被告华海中逸公司取得昆明市西山区前卫街道办事处拥护社区不动产单元号为530112005006GB00001W00000000的国有建设用地使用权。2017年7月21日，被告华海中逸公司取得“水语自然苑”项目《商品房预售许可证明》。庭审中，被告陈述“东盟新天地”项目，现宣传名称为“滇池名门”，备案名称为“水语自然苑”。现该项目房屋在建设中，预计在2018年10月可以交付，若原告放弃违约金被告愿与原告签订正式《商品房购销合同》。原、被告一致认可《预定购房协议》中华海公司的权利义务概括转移给被告华海中逸公司。本院认为，首先关于涉案协议的性质问题。商品房预约合同是合同双方达成的在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，而《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，原告预定被告华海公司开发的住宅，并约定在被告取得该项目商品房预售许可证后签订《商品房购销合同》，可见《预定购房协议》是以将来订立商品房买卖合同的本约为目的。虽然协议中对预定房屋的每平米均价、面积、交房时间进行了约定，后又抽取了房号。但协议中同时载明房屋的户型、面积最终以规划部门审批的建设方案为准，预定总额根据获准方案确定的建筑面积计算（预定总额＝车位个数×车位单价＋住宅建筑面积×预定单价），可见协议中对预定房屋的房屋状况、最终价款的约定并不明确。且对于商品房买卖合同应当具备的装饰、设备标准、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益，公共配套建筑的产权归属，办理产权登记的有关事宜等内容该协议亦未作出约定。故原告与被告华海公司签订的《预定购房协议》并不具备商品房买卖合同的主要内容，属于商品房预约合同。关于原告要求被告与其签订正式《商品房购销合同》并办理网签登记备案手续的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，如前所述涉案《预定购房协议》系预约合同，该协议约定被告取得商品房预售许可证后，双方应当签订《商品房购销合同》。但本院认为预约合同作为一个独立的合同，其违约责任形式可以包括继续履行，但由人民法院强制缔结本约的法律依据并不充分，有违合同意思自治原则，亦不符合强制执行限于物或行为的给付不包括意志给付的基本原理，故原告的该项诉请本院难以支持。关于原告要求被告支付自2014年4月1日起至被告实际交房日止以705000元为基数按年利率10%计算的违约金的诉讼请求。涉案协议约定被告应于2014年3月底向原告交付房屋，双方在签订正式《商品房购销合同》时，被告不再对协议约定的定购房（住宅、车位）单价进行调整，同时按约定之时间如期进行房产交付，如因特殊情况发生逾期交房，被告按实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%（月利率8.33‰）计算违约责任进行补偿。现被告表示需原告放弃违约金其方与原告签订正式《商品房购销合同》，至今亦未向原告交付房屋，违反双方约定已构成违约，应当承担违约责任。但该约定过高，本院酌情支持按原告实际支付的预定资金705000元的20%计算的该违约金141000元。同时，虽原、被告一致认可《预定购房协议》中华海公司的权利义务概括转移给被告华海中逸公司，但被告华海公司和被告华海中逸公司多次共同发出说明通告表示愿意履行合同，承担违约责任。二被告书面明确作出了共同承担责任的意思表示。故上述违约金应由被告华海公司、华海中逸公司连带支付。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内连带支付原告和耿龙违约金141000元；二、驳回原告和耿龙的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币2413元，由被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司承担1560元，由原告和耿龙承担853元。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张宗波二〇一八年二月二十八日书记员  赵亚萍