文书内容广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第854号原告王婕，女，汉族。委托代理人刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被告麦笑容，女，汉族。委托代理人张少友，广东达强律师事务所律师。第三人招商银行股份有限公司深圳分行。负责人张明辉，行长。委托代理人董全绒，广东君言律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人李耀智，执行（常务）董事。委托代理人康蔚沛，男，汉族，公司员工。原告王婕诉被告麦笑容、第三人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称“招商银行深圳分行”）、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王婕及其委托代理人刘子儒、被告委托代理人张少友、第三人招商银行深圳分行委托代理人董全绒、第三人中原地产公司委托代理人康蔚沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月16日，原告通过第三人中原地产公司与被告签订了《二手房买卖合同》，约定将被告名下的深圳市南山区某大道某居3栋16E房产（以下简称“涉诉房�”）出售给原告，合同总价款为4000000元。合同签订后，原告向被告支付定金300000元；2015年5月29日，原、被告双方将首期款90万元进行资金监管；2015年6月19日，原告取得中国建设银行有限公司深圳市分行出具的贷款金额为2800000元的《二手楼购房贷款承诺书》。而根据合同第六条第（3）款的约定，被告须于签署合同五日内公证委托担保公司办理赎楼手续。原告多次催促请求办理涉诉房产赎楼手续并协助办理过户手续，被告均拒绝回复，双方在此过程中经过多次协商，甚至在原告表示可以适当增加购房款的情况下，被告仍然拒绝履行公证担保手续，并且在其他中介处放盘560万元。截至原告提起诉讼之日，被告仍未办理相关公证赎楼手续。据此，原告起诉请求判令：1、被告继续履行双方所签订的《二手房买卖合同》，协助原告办理深圳市南山区某大道某居3栋16E的赎楼�解除抵押权手续，并将上述房产过户至原告名下（涉诉房产合同约定价款为4000000元）；2、第三人招商银行深圳分行协助原告办理深圳市南山区某大道某居3栋16E房产赎楼及解除抵押手续；3、被告承担迟延履行金120000元（暂从2015年5月21日计算至2015年7月20日，实际迟延履行金计算至被告实际履行之日止）；4、被告承担本案产生诉讼费、保全费。被告辩称：被告在卖房时告知原告其卖房是为筹集资金，后因被告女儿不去英国留学，且及时通知了原告以及第三人中原地产公司，愿意与原告协商解决。在2015年7月4日谈判过程中，被告同意支付原告30万元，后因双方分歧太大，无法达成一致意见。现被告女儿去香港上学，为筹集资金被告向其他人借贷100多万，现有其他人因该借款被告无法偿还而起诉被告并将房屋进行查封，被告现无法履行房屋买卖合同，被告愿意�原告协商解决此事，在庭后被告将向法院提交房屋被查封的相关材料。第三人中原地产公司述称：1、第三人中原地产公司在原告、被告双方二手房买卖合同交易中，促成双方签订二手房买卖合同，并协助办理交易手续，尽到居间方的告知及服务责任；2、交易中仍存于我方的1万元交楼押金将根据法院判决放出。第三人招商银行深圳分行述称：被告欠招商银行本金71万多，我方愿意在贷款清偿的前提下，配合胜诉方解除抵押登记等相关手续。经审理查明，涉诉房屋位于深圳市南山区某大道的某居3栋16E房屋，建筑面积为142.13平方米，登记日期为2011年6月16日，所有权人为被告麦笑容。2015年5月16日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定原告为买方，被告为卖方，卖方将涉诉房屋以4000000元的价格出售给买方，买方在本合同生效的当日向卖方支付定金20万元，在本合同生效后4日（含当日）内再向卖方支付定金10万元，上述定金交由双方约定的第三方监管。剩余部分房款，买方采取银行按揭贷款方式付款：买方须于2015年6月5日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号；买方须于2015年6月5日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，抵押贷款金额以银行承诺的为准；卖方应无条件配合办理监管银行要求的手续。买方按照本合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。涉诉房屋处于�押状态，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托手书及办理赎楼的其他相关手续；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后3日内红本房产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了其它条款。同日，原、被告双方以及第三人中原地产公司签订《资金托管协议》，约定原、被告双方将定金20万元、交楼押金1万元交由第三人中原地产公司进行托管。被告麦笑容开具收到原告购房定金20万元的《收款收据》。2015年5月19日，案外人徐朝圣以转账汇款的方式，代原告王婕向被告麦笑容支付剩余的10万元定金。被告确认收到定金30万元，其中1万元现托管在第三人中原地产公司处作为交楼押金。2015年5月29日，原、被告双方前往中国建设银行深圳侨城西支行办理首期款资金监管手续，将首期款90万元存入指定资金监管账户。2015年6月19日，原告取得第三人建设银行深圳市分行出具的《二手楼购房贷款承诺书》，银行承诺贷款金额为280万元，有效期为3个月。2015年6月17日，第三人中原地产公司与被告麦笑容进行沟通，协调原、被告双方之间合同的履行，被告承认存在违约行为。2015年7月4日，原、被告以及第三人中原地产公司再次就涉诉合同的履行问题进行协商，被告表示不愿出售涉诉房屋并就其违约行为赔偿违约金，但原告表示要求继续履行合同，双方无法达成一致意见。另查明，涉诉房屋现处于抵押状态，抵押人为被告，抵押权人为第三人招商银行深圳分行，抵押登记时间为2011年6月22日。庭审中，原告表示其愿意一次性付清剩余房款370万元，且若被告不协助清偿第三人招商银行深圳分行解除抵押手续，其同意代为清偿以解除抵押。原告提交《无婚姻登记记录证明》、《深圳市社会保险参保证明》、个人名下房屋产权信息查询单，以证明原告名下无房产，现拥有购房资格。以上事实，有《房地产证》、《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《地址及账号确认书（卖方）》、《收款收据》、转账汇款单、《代付款证明》、《个人开户与银行签约服务申请书》、《房屋交易资金托管业务开户协议书》、特种转账贷方凭证、中国建设银行深圳市分行系统输出信息记录单、《二手楼购房贷款承诺书》、《律师函》、邮单、录音光盘等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。从本案原、被告双方的履约情况来看，签订《二手房买卖合同》后，原告已依约向被告支付了定金合计30万元，并于2015年5月29日共同前往中国建设银行深圳侨城西支行办理首期款资金监管手续，将首期款90万元存入指定资金监管账户；同时原告亦于2015年6月19日取得中国建设银行股份有限公司深圳市分行出具的贷款金额为2800000元的《二手楼购房贷款�诺书》，有效期为3个月。至此，原告已全面、适当地履行了涉诉合同的义务。根据合同约定，被告负有赎楼及交付房屋的义务，然而被告，一方面并未依约在签署涉诉合同之日起5日内委托担保公司赎楼，且在未委托担保公司的情形下，又未自行赎楼，至今仍未完成涉诉房屋的赎楼手续；另一方面已明确表示不愿出售涉诉房屋，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因被告违约的，原告可要求被告承担继续履行或赔偿损失等违约责任，原告已表明愿意依约购买涉案房产，并承诺愿意代为赎楼并一次性向被告支付购房款，且原告具备购房资格，故本院认为上述《二手房买卖合同》仍具备继续履行的条件。因此，对于原告要求被告继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告自2015年5月21日起按日承担违约金的诉讼请求，本院认为，按照双方签订的《二手房买卖合同》的约定，卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，于法有据，本院依法予以支持。本案中，被告未按合同约定于签署涉诉合同之日起5日内（含当日）委托担保公司赎楼，可视为被告自2015年5月21日起逾期履行义务，故被告应自该日起，按转让成交价400万元的日万分之五的标准向原告支付违约金，支付至本判决确定的被告应履行完毕义务之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告麦笑容继续履行于2015年5月16日与原告王婕签订的《二手�买卖合同》，具体包括：1、被告麦笑容于本判决生效之日起三十日内办理位于深圳市南山区某大道的某居3栋16E房的赎楼手续，并注销抵押登记，被告麦笑容逾期未办理的，原告王婕可在被告麦笑容逾期之日起的六十日内代为进行赎楼以注销抵押登记（赎楼的相关费用可在原告王婕应支付给被告麦笑容的购房款中予以抵扣）；2、原告王婕于注销抵押登记之日起的三十日内一次性向被告麦笑容支付剩余购房款370万元（已扣除定金30万元）；3、被告麦笑容于原告王婕付清购房余款370万元之日起三个工作日内配合原告王婕办理位于深圳市南山区某大道的某居3栋16E房产权登记至原告王婕名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告王婕自行负担；4、被告麦笑容应于原告王婕付清购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交�给原告王婕；二、被告麦笑容于本判决生效之日起十日内向原告王婕支付违约金（违约金按转让成交价400万元的日万分之五的标准，自2015年5月21日起支付至本判决确定的被告麦笑容应履行完毕义务之日止）；三、驳回原告王婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19880元、财产保全费5000元，合计24880元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赖 晖二〇一五年十一月十一日书记员 洪靖敏