江西省新余市渝水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝民初字第00624号
原告（反诉被告）江西青春康源医药有限公司。
法定代表人刘木生，该公司总经理。
委托代理人简小勇、李博，江西弘杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）姚厚根，男，1975年6月3日生。
原告（反诉被告）江西青春康源医药有限公司（下称原告）与被告（反诉原告）姚厚根（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人简小勇、李博，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告订立《店面租赁合同》，约定租金每月为5620元，同时约定每年提前15日交付半年租金。然而时至今日，被告只向原告支付了2013年下半年租金1万，尚欠23720元。同时，双方签订了《还款计划》，约定租金支付期限。另，原告为被告垫付了980元水电费。原告多次与被告协商催讨未果。为维护自身合法权益，故原告诉至法院要求判令：1、原、被告解除房屋租赁合同，并判令被告向原告支付拖欠的店铺租金23720元及利息353元（从2013年11月16日计算至2014年2月21日，按同期贷款利率计息）；2、被告向原告支付拖欠的水电费共计980元；2、本案受理费由被告承担。
被告辩称和反诉称，1、其并没有拖欠原告的房租，当时租赁该诉争房屋时就发现房屋有漏水的问题，就漏水的问题多次与原告协商，双方签订漏水还款协议，协议什么时候帮其修复好漏水的问题什么时候就支付房租；2、水电费的问题，电费是我们两家一起用的，并且其不在店里并不能产生电费；3、原告在被告不知情的情况下，将店面又租赁给了另一方，将装修好的店铺全部破坏及物品丢失，请求法院判令原告归还店面并回复原状给被告继续租赁并继续履行店面租赁合同，赔偿被告经济损失40460元，本案诉讼费及反诉费由原告承担。
原告针对被告反诉辩称，被告的漏水问题是被告装广告牌造成的，被告也没有提出任何损失清单。漏水的问题在原告方知道漏水后就于30日内维修。并在12月15日对漏水的问题进行验收。被告在2014年1月17日搬离店铺。足以表明被告是拒绝履行租赁合同。原告主张的经济损失没有事实和法律依据。综上，请求驳回被告的反诉请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、租赁合同、还款协议、通话记录一份。证明：原告与案外人胡军签订给了租赁合同；案外人胡军将店面转租给被告，被告与原告签订还款计划；原告多次向被告催讨过租金。
2、水电费发票一组。证明：原告为被告垫付了980元水电费。
3、签呈表一份、屋面补漏清单、发票一份，李爱平情况说明一份、新余市历史天气记录一份。证明：被告租的房屋漏水是因被告装广告牌造成的；李爱平的情况说明证明对该诉证店面进行修补及修补发生的一些费用；天气预报证明2013年11月30日有雨可对漏水问题进行验收。
4、证明两份。证明2014年1月17日被告已从所租店面搬出，搬出后并没有上锁；被告搬走后原告将店面转租给他人，现店面承租人证明该店面已经不再漏水。
5、周生平、晏春建证人证言。证明原告在2013年11月30日已将对漏水问题修好，并且在2013年12月15日对漏水问题进行了验收；2014年1月17日被告已搬离店面，被告已经明确表示不租了。
被告在法定举证期限内，向法院提交了下列证据材料：
1、照片一组。证明：漏水并不是其造成的，并且原告维修时将其广告牌弄坏。
2、照片一组。证明：搬离后还有东西在店里，包括办公桌、沙发、展柜、地毯等。
3、收条、装修费清单、房屋租赁合同、租赁押金各一份。证明：店面转让是花了2万元的转让费；店面装修花费了92000元；租赁押金1万元。
对于上述证据，结合庭审，本院作出如下评判：
1、对于原告提交的第1组证据，原告对于租赁合同及通话记录无异议，本院予以采信。对于还款协议，被告仅认可蓝色圆珠笔所书写的内容，但对于黑色圆珠笔所写内容有异议。在庭审中，原告认可该黑色圆珠笔书写内容为之后其员工书写。本院认为，该黑色圆珠笔所书写内容系协议签订后原告员工书写，非被告本人书写，故对该还款协议的内容，本院仅采信蓝色圆珠笔所书写内容。
2、对于原告提供的第2组证据，被告认为电费是与楼下药店共用，水费确实有一个月没交。本院认为，税务机关出具的发票具有较强的公信力，本院对两份发票的真实性予以认可，但由于电费发票载明的缴费单位为江西青春康源大药房连锁有限公司，对于是否为被告一人所用本院无法认定，原告亦未提交证据证明该电费发票所在载明的金额由被告使用产生。至于水费，由于被告认可有一个月未交水费，且收据载明的用水地址确在涉诉店面所在地，故对于电费发票，本院不予采信，对于水费发票，本院予以采信。
3、对于原告提交的第3组证据，被告自认原告对诉争房屋进行了补漏的事实，但对签呈表、补漏费用清单、李爱平情况说明、发票、历史天气情况记录不清楚。本院认为，签呈表系原告内部审签事项，与本案无关，本院不做评判，至于李爱平出具的情况说明、发票、补漏清单系证人证言，由于李爱平未出庭作证，本院不予采信，至于历史天气情况记录，经本院核实，记录真实，本院予以确认。
4、对于原告提供的第4组证据，原告认为2014年1月17日曾辉出具的证明不真实，对2014年5月18日李小华出具的证明内容不清楚。本院认为，该组证据性质属证人证言，由于证人未出庭说明，本院不予采信。
5、对于证人证言，被告虽认为2013年12月15日雨小无法验收，但认可双方当天对补漏问题进行了验收，且当天未出现漏水问题，2014年1月17日自己并未搬出，只是暂时外出，但原告将店面上锁。本院认为，二证人属于原告员工，与原告存在利害关系，故对二证人的证人证言，本院仅采信2013年12月15日双方对补漏进行了验收，且当天未出现漏水问题这一内容。
5、对于被告提供的第1、2组证据，原告认为两组照片与本案无关，且拍摄时间无法确定。本院认为，从该照片载明的内容无法看出漏水问题由谁造成，原告补漏过程中是否损坏了被告的广告牌，原告上锁时店内的具体物品，且被告未提供照片底片原件，故对于该组证据，本院不予采信。
6、对于被告提供的第3组证据，原告对租赁合同、租赁押金真实性没有异议，但认为租赁合同、押金收条都只注明了胡军一人的名字。至于装修费收据及转让费收条，原告认为与本案无关，并对装修的真实性提出异议。本院认为，原告虽认为租赁合同、押金收条均只载明了案外人胡军一人的姓名，但在庭审中，双方均认可胡军与被告系合伙关系，故对于租赁合同、押金收条本院予以采信，至于装修费用收据及转让费收条，本院无法核实其真实性，且与本案处理缺乏关联性，故对于转让费收条、装修费收据，本院不予认可。
经审理查明，2011年11月4日，原告与案外人胡军签订《店面租赁合同》，合同载明：原告将位于新余市公园南路37-44栋段（226#为一层店面，226-1、228-1、230-1、232-1为二层店面）租赁给胡军；租赁期限为五年，自2012年1月1日至2017年1月2日，租金为5620元／月；必须每年提前15天交付下半年租金，如果超过20天未支付租金、水电费、物业管理费等，致使本合同所约定的租赁关系中断则视为被告违约，原告有权解除该租赁合同，缴纳的10000元店面保证金作为违约赔偿金给原告。被告称胡军与其系合伙关系，合伙开办了“未来星照相馆”，胡军在与原告签订租赁合同7、8个月后退伙。2013年下半年被告开始拖欠租金，2013年11月6日，双方签订《还款计划》，载明：原告负责把苗圃的店面漏水问题处理好，被告在2013年11月15日之前付清租金1万元，其余款项在原告修好漏水，经被告验收后，第二天付清。原告陈述称因2014年1月17日被告搬离涉诉店铺，原告当天对店铺上锁。
另查明，2009年3月29日，原告与李菊如、龚金芽、艾四英、廖林芽签订店面租赁合同，租赁了位于新余市公园南路37栋-44栋段（226#、226-1、228#、228-1、230#、230-1、232#、232-1）共八个店面。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。虽然租赁合同由原告与案外人胡军签订，但在庭审中，被告陈述其与案外人胡军合伙租赁了位于新余市公园南路37-44栋段（226#为一层店面，226-1、228-1、230-1、232-1为二层店面）的店面，且在欠付租金之前，胡军已退伙。被告承租该店铺基本事实清楚，双方的房屋租赁关系合法有效。双方的争议焦点在于：1、被告是否拖欠原告租金23720元，水电费980元，是否需要扣减押金10000元；2、该租赁合同是否需要继续履行，原告可否解除该合同；3、被告主张的经济损失46460元是否有事实和法律依据。
关于第一个争议焦点，被告辩称欠付租金是由于店面存在漏水问题，才不予交纳，原告修补后，由于未对漏水问题进行验收，且原告在修补中对破坏了广告牌，原告应予修补。本院认为，原、被告双方已就漏水问题达成《还款计划》，且原告对漏水问题进行了处理，双方在2013年12月15日对漏水问题进行了验收，被告虽辩称在小雨情况下无法核查漏水处理情况，但根据原告提供的历史天气情况记录可以看出，2013年12月15日的天气为中雨～中到大雨，前一天也下了小雨～中雨，应可以对漏水问题进行验收。至于被告所称的原告修补漏水问题中损坏广告牌的情况，由于被告未提供相应证据证明，本院不予支持。根据《还款计划》，被告应在验收的第二天向原告支付租金，由于被告未支付租金，根据《店面租赁合同》，原告可解除合同，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，原告应当按照约定的期限支付租金。欠付的租金为5620×6-10000=23720元。被告在庭审中提出应扣减押金10000元，本院认为，根据合同约定，该押金应视为合同履行保证金，由于被告未按约交纳租金，原告依约可没收该押金，故对于被告要求在欠付租金内扣减押金10000元的抗辩意见，本院不予采纳；至于利息，应从验收之日的第二天算起，按同期贷款利率算至2014年2月21日为23720×5.6%÷365×97=353元。故对于原告要求被告支付拖欠的店铺租金23720元及利息353元的诉讼请求，本院予以支持。至于水电费980元，本院认为，由于原告未能证明电费由被告一人所用，故对于电费，本院不予认可。至于水费，由于被告认可有一个月未交水费，且发票载明的用水地址确在涉诉店面所在地，故对于水费收据中本期水费及违约金总计22.63元，本院予以认可。故对于原告要求被告支付水电费980元的诉讼请求，本院予以部分支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，在原告对漏水问题进行维修，在双方验收的情况下，被告依然不交租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。且原告已将该店面实际租赁给了第三人，并已装修，原、被告之间房屋租赁合同实际已不能履行，故对原告要求解除双方的房屋租赁合同这一诉请，本院予以支持，对于被告要求原告将店面回复原状继续租赁并继续履行合同这一诉请，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，原告主张经济损失46460元，具体为：1、漏水已有两年之久，造成80平米不能用，损失为80平方米×20元／平方米×24个月=38400元；2、原告将店面租赁给另一方，造成物品损失，共计8060元。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告应提供证据证明其漏水损失，由于其未能提供证据证明漏水已有两年之久，亦未能证明漏水造成80平方米不能用，同时未说明20元／平方米的损失计算方式的由来，故对于被告要求漏水损失的诉讼请求，本院不予支持。至于物品损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，也应由被告提供证据证明，被告未提供相应证明，且该店面已租赁给案外人，对于原店面有哪些物品无法认定，更无法计算其价值，故对于被告要求物品损失8060元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告江西青春康源医药有限公司与被告姚厚根之间的房屋租赁合同；
二、被告姚厚根于本判决生效之日起十日内支付原告江西青春康源医药有限公司租金二万三千七百二十元及利息三百五十三元；
三、被告姚厚根于本判决生效之日起十日内向原告江西青春康源医药有限公司支付水费二十二元六角三分；
四、驳回原告江西青春康源医药有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告姚厚根的所有诉讼请求。
案件受理费二百一十四元（已由原告江西青春康源医药有限公司预交），由原告江西青春康源医药有限公司承担十三元，被告姚厚根承担二百零一元；反诉费三百九十七元（已由被告姚厚根预交），由被告姚厚根承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审 判 长 刘雅萍
人民陪审员 刘九根
人民陪审员 谭 伟
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 黄 欢