海南省三亚市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2016）琼02民终1384号	上诉人（原审被告、反诉原告)：三亚满福隆餐饮有限公司。	法定代表人：王友胜。	委托诉讼代理人：周亚敏。	委托诉讼代理人：盛铭。	被上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚市吉阳区月川社区居民委员会。	负责人：邓国劝。	被上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚市吉阳区月川社区居民委员会第一居民小组。	负责人：曾秋鸿。	被上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚市吉阳区月川社区居民委员会第二居民小组。	负责人：李少华。	被上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚市吉阳区月川社区居民委员会第三居民小组。	负责人：林贻文。	被上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚市吉阳区月川社区居民委员会第四居民小组。	负责人：王国荣。	被上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚市吉阳区月川社区居民委员会第五居民小组。	负责人：林志杰。	被上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚市吉阳区月川社区居民委员会第六居民小组。	负责人：李培。	被上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚市吉阳区月川社区居民委员会第七居民小组。	负责人：林世坚。	以上被上诉人共同委托诉讼代理人：陈正伟。	原审被告：海南满福隆酒楼有限公司。	法定代表人：王友胜。	上诉人三亚满福隆餐饮有限公司（以下简称三亚满福隆公司）因与被上诉人三亚市吉阳区月川社区居民委员会（以下简称月川居委会）、三亚市吉阳区月川社区居民委员会第一、二、三、四、五、六、七居民小组、原审被告海南满福隆酒楼有限公司（以下简称海南满福隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2014)城民二初字第1478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人三亚满福隆公司的委托诉讼代理人周亚敏、盛铭，被上诉人月川居委会及其第一至七居民小组的委托诉讼代理人陈正伟到庭参加诉讼。原审被告海南满福隆公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	上诉人三亚满福隆公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审法院在鉴定机构尚未作出鉴定结论，相关案件事实尚未查清的情况下，径行判决，严重程序违法。一审过程中，三亚满福隆公司两次申请法院委托鉴定机构对涉案铺面装修及设备的现有价值进行鉴定。法院委托的海南中明智资产评估有限公司因被月川居委会唆使保安阻止鉴定人员进入涉案现场，且由于现场已被月川居委会完全破坏，称鉴定无法继续。在此情况下，鉴定机构应根据重置成本法得出相应鉴定结论。三亚满福隆公司已提供《资产明细表》、《订货单据》、《付款凭证》等资料，完全具备鉴定条件。在中明智评估公司表示无法得出鉴定结论的情况下，三亚满福隆公司又提出第二次鉴定申请，此次应将不具备鉴定能力的中明智公司派出，另行委托鉴定机构。但法院第二次指定的仍为中明智评估公司。根据法律鉴定程序规定，第一家抽取的鉴定机构无法鉴定的情况下，而且当事人称另行委托另外一家鉴定机构的情况下，一审法院却没有依法另行抽取委托另外一家鉴定机构进行鉴定，程序违法。没有鉴定未能查清事实的情况下，一审法院适用“举证责任倒置”的规定，判令月川居委会及其第一至七居民小组承担三亚满福隆公司的装修材料费、设备安装费、设备购置费等损失。且一审法院认定月川居委会及其第一至七居民小组应对其擅自处置他人财产所造成的损失承担赔偿责任，就应判令月川居委会及其第一至七居民小组对三亚满福隆公司的酒楼资产受让款220万元进行赔偿。综上，请求二审法院依法纠正，判如所请。	被上诉人月川居委会及其第一至七居民小组辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审的鉴定程序并未违法。三亚满福隆公司主动要求于2014年8月31日解除合同，月川居委会回函同意，并要求其补交拖欠的7个月租金，并让其自行搬走可动资产，逾期不搬由居委会处置。三亚满福隆公司收到回函就不知所踪，居委会又通过公告方式通知其搬走并补交租金。居委会于2014年11月收回房屋，后又对外出租，现场已经不在了。三亚满福隆公司要求鉴定，居委会是不同意的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持。另外，租赁合同期届满的，承租人请求补偿附合装饰装修费用的，不予支持。三亚满福隆公司提交鉴定的材料居委会认为与本案无关，补充材料也与本案无关。鉴定机构认为现场不在无法鉴定，当事人也收到了。三亚满福隆公司申请重新鉴定，但未提供新的材料。是否鉴定也不是由当事人申请就必须进行鉴定。一审程序并无不当。关于一审认为居委会应当承担相应的补偿，居委会有异议，认为不应当补偿，但因为判决结果没有问题，居委会没有上诉。请求法院驳回上诉。	原审被告海南满福隆公司未作陈述意见。	月川居委会及其第一至七居民小组向一审法院起诉请求：1、确认《房屋租赁合同书》于2014年9月30日解除；2、三亚满福隆公司支付拖欠的租金1647560元及违约金667261元，海南满福隆公司承担连带责任。三亚满福隆公司提起反诉，请求：1、月川居委会及其第一至七居民小组返还房屋租赁押金533148元；2、月川居委会及其第一至七居民小组赔偿酒楼资产受让款2200000元；3、月川居委会及其第一至七居民小组赔偿酒楼装修材料购置费1195961元；4、月川居委会及其第一至七居民小组赔偿酒楼设备安装费329363元；5、月川居委会及其第一至七居民小组赔偿酒楼经营设备购置款934076元。	一审法院认定的事实：三亚满福隆公司与三亚半岛公司签订《酒楼转让合同书》，约定三亚半岛公司转租三亚凤凰路157号华庭天下2号楼裙楼两层房屋（面积为1830平方米，已部分装修，性质为能经营餐饮的酒楼）给三亚满福隆公司，同时三亚半岛公司将该酒楼的部分设备、设施、已完工程转让给三亚满福隆公司。《酒楼转让合同书》中明确三亚半岛公司的转租行为已经得到酒楼业主月川居委会的同意，三亚半岛公司承诺促成月川居委会与三亚满福隆公司签订租赁合同，并保障三亚满福隆公司对酒楼享有八年的租赁期限（自2012年9月1日起至2020年4月30日止）。三亚满福隆公司依据《酒楼转让合同书》向三亚半岛公司支付了转让费2200000元。此后，三亚满福隆公司作为承租方与月川居委会及其第一至七居民小组签订《房屋租赁合同书》，《房屋租赁合同书》明确租赁房屋面积为1830.623平方米，租赁期限为2012年5月1日至2020年4月30日止，第一年、第二年期间的月租均为164756元，第三年期间的月租为177936元，第四年期间的月租为……，租金自2012年9月1日起计，按季度支付，每季度的租金在第一个月5日以前一次性付清。《房屋租赁合同书》还约定三亚满福隆公司应交纳房屋租赁押金533148元，三亚满福隆公司应按时缴纳租金、水电费用，若无故拖欠，按年租赁金额处日千分之三的滞纳金，超过三个月，合同将自动终止。另，合同届满，属房屋不可分割物的，归出租方月川居委会及其第一至七居民小组所有，属可分割物的，由承租方三亚满福隆公司自行取走，超过一个月将由出租方自行处置。同时，双方在三亚市房地产租赁管理所登记备案了一份《房地产租赁契约》，《房地产租赁契约》载明租赁房屋面积为974.623平方米，月租金为19492.46元，租赁期限自2011年5月1日至2020年4月30日止。	2014年8月5日，三亚满福隆公司向月川居委会出具书面《解除房屋租赁合同的申请》，申请于2014年8月31日退出租赁房屋，解除此前签订的房屋租赁合同。三亚满福隆公司在《申请》中明确了以下内容：1、租赁房屋系位于三亚河东路与凤凰路交叉口157号华庭天下小区的2层铺面，面积为1830.623平方米；2、合同约定的租赁期间为2012年5月1日至2020年4月30日；3、三亚满福隆公司提出解除合同的原因系餐饮市场原因导致长期处于亏损状态。收到该《申请》后，月川居委会于2014年10月12日向三亚满福隆公司出具《通知》，《通知》载明三亚满福隆公司拖欠2013年11月、12月和2014年4月、5月、6月、7月、8月共计7个月的租金1219192元。月川居委会同意于2014年9月30日终止租赁合同。同时，月川居委会要求三亚满福隆公司于2014年10月31日前自行搬走租赁房屋中的可动资产，并声明如逾期未搬将由月川居委会处置。三亚满福隆公司于2014年10月25日收到该《通知》。2014年11月10日，月川居委会通过登报公告的方式，通知三亚满福隆公司于2014年11月15日前自行搬走租赁房屋中的可动资产，并告知三亚满福隆公司尚有10个月的租金未给付、租赁合同已于2014年8月31日终止。	另查，本案第一次庭审后，经三亚满福隆公司申请，本院通过三亚市中级人民法院就三亚满福隆酒楼装修及设备的现有价值进行对外委托鉴定，三亚市中级人民法院委托海南中明智工程造价咨询有限公司和海南中明智资产评估有限公司进行鉴定，鉴定单位认为委估的设备已不存在，无法进行评估，且三亚满福隆公司未按要求补充提交相关鉴定材料，该案被退回至三亚市中级人民法院。三亚市中级人民法院据此作出（2015）三中法技委鉴字第273-3号《终结对外委托函》，并送达至本院。本院将《终结对外委托函》及相关材料送达至月川居委会及其第一至七居民小组及三亚满福隆公司，三亚满福隆公司在收到上述材料后，再次申请重新鉴定，因其提供的材料与此前申请鉴定时提交的材料无异，本院对其重新鉴定申请未予准许。另，鉴定机构预收了鉴定费30000元，后悉数退还至三亚满福隆公司。	再查，月川居委会于2013年11月28日取得三土房（2013）字第17183号土地房屋权证，该土地房屋权证由三土房（2010）字第10959号变更登记而来。该土地房屋权证明确涉案租赁房屋（华庭天下3号、4号第一、二层商铺）的权利人为月川居委会。	以上事实有《酒楼转让合同书》、《付款凭证》、《农业银行个人结算业务申请书》、《房屋租赁合同书》、《房地产租赁契约》、《押金收据》、《解除房屋租赁合同的申请》、《通知》、登报《通知》、终结对外委托函、《土地房屋权证》及当事人陈述等予以证实。	一审法院认为，月川居委会及其第一至七居民小组与三亚满福隆公司之间签有《房屋租赁合同书》和《房地产租赁契约》两份内容不一致的合同，内容的不一致主要体现在租赁房屋面积及租金标准两个方面。本院结合以下几个方面确认《房屋租赁合同书》系双方实际履行的合同：1、《酒楼转让合同书》中载明的租赁房屋面积以及三亚满福隆公司向月川居委会出具的《解除房屋租赁合同的申请》载明的租赁房屋的面积与《房屋租赁合同书》所约定的一致；2、《解除房屋租赁合同的申请》载明的租赁期限与《房屋租赁合同书》所约定的一致；3、三亚满福隆提交的海南省地方税务局通用机打发票（税务机关代开）上载明，2013年9月1日至2014年2月28日的租金共计为988536元，即164756元/月，该租金标准与《房屋租赁合同书》所约定的一致；4、三亚满福隆公司的押金交纳情况亦与《房屋租赁合同书》所约定的一致。	《房屋租赁合同书》系月川居委会及其第一至七居民小组与三亚满福隆公司自愿签订的合同，系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。	关于本诉。一、关于合同的解除时间。三亚满福隆公司于2014年8月5日向月川居委会及其第一至七居民小组申请于2014年8月31日解除合同，月川居委会及其第一至七居民小组先后作出两份《通知》，第一份《通知》载明其同意于2014年9月30日解除合同，第二份《通知》载明其同意于2014年8月31日解除合同。三亚满福隆公司提出申请以及月川居委会及其第一至七居民小组在收到申请后作出通知，系双方对合同解除时间磋商的过程，直至第二份《通知》，双方达成一致意见，即于2014年8月31日解除合同。故，本院确认合同解除时间为2014年8月31日。二、关于拖欠的租金数额。月川居委会及其第一至七居民小组主张三亚满福隆公司拖欠10个月（2013年11月、12月、2014年4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月）的租金，共计1647560元（164756元/月×10个月）。因有海南省地方税务局通用机打发票（税务机关代开）为证，本院确认三亚满福隆公司已支付完毕2013年11月、12月的租金。又因本院已确认合同解除时间为2014年8月31日，故三亚满福隆公司实际拖欠5个月（2014年4月、5月、6月、7月、8月）的租金，共计823780元（164756元/月×5个月）。三、关于违约金。按照约定，三亚满福隆公司应按时缴纳租金、水电费用，若无故拖欠，应按年租赁金额处日千分之三的滞纳金，此处“滞纳金”应理解为“违约金”。按照约定，租金按季度支付，每次租金在第一个月5日内一次性付清。因合同约定租金系自2012年9月1日起计，故三亚满福隆公司应于2014年3月5日以前支付完毕2014年4月、5月的租金，共计329512元；于2014年6月5日以前支付完毕2014年6月、7月、8月的租金，共计494268元。月川居委会及其第一至七居民小组于2014年12月4日起诉，主张上述拖欠的租金未超过为期一年的诉讼时效。三亚满福隆公司拖欠租金构成违约，应就其拖欠租金的行为支付相应违约金。三亚满福隆公司认为合同约定的违约金标准过高，请求调整，对其主张依法予以采纳，调整违约金的计算标准为拖欠租金数额的年利率24%。确认三亚满福隆公司应支付的违约金包括两部分：其一，以325912元为本金，按照年利率24%计，自2014年3月5日起算至实际支付完毕之日；其二，以494268元为本金，按照年利率24%计，自2014年6月5日起算至实际支付完毕之日。另，三亚满福隆公司系合同相对方，海南满福隆公司系独立于三亚满福隆公司的法人，月川居委会及其第一至七居民小组主张满福隆公司对租金及违约金的支付承担连带责任没有事实根据和法律依据，依法不予支持。	关于反诉。一、关于押金应否返还的问题。月川居委会及其第一至七居民小组与三亚满福隆公司经协商一致解除合同，月川居委会及其第一至七居民小组依法应向三亚满福隆公司返还房屋租赁押金533148元。二、关于三亚满福隆公司主张的损失赔偿问题。月川居委会及其第一至七居民小组与三亚满福隆公司未就提前解除合同后房屋不可分割物的归属问题以及可分割物的处置权问题作出约定，月川居委会及其第一至七居民小组在双方协商一致解除合同后不能依据《房屋租赁合同书》关于合同期届满之后可分割物处置的约定当然享有对三亚满福隆公司的物品的处置权。月川居委会及其第一至七居民小组应对其擅自处置三亚满福隆公司的物品给三亚满福隆公司造成的实际损失承担相应的赔偿责任，而三亚满福隆公司应对其实际损失承担举证责任。因鉴定未果，实际损失无法确认，三亚满福隆公司依法应承担举证不能的后果。故，对于三亚满福隆公司主张包括酒楼资产受让款、酒楼装修材料购置费、酒楼设备安装费、酒楼经营设备购置款在内的各项损失，本院依法不予支持。综上，依照《《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认《房屋租赁合同书》于2014年8月31日解除；二、三亚满福隆公司应于本判决生效之日起十日内向月川居委会及其第一至七居民小组支付拖欠的租金823780元及违约金（以325912元为本金，按照年利率24%计，自2014年3月5日起算至实际支付完毕之日以及以494268元为本金，按照年利率24%计，自2014年6月5日起算至实际支付完毕之日）。三、月川居委会及其第一至七居民小组应于本判决生效之日起十日内向三亚满福隆公司返还房屋租赁押金533148元；四、驳回月川居委会及其第一至七居民小组的其他诉讼请求。五、驳回三亚满福隆公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费19628元（月川居委会及其第一至七居民小组已预交），由三亚满福隆公司负担10206元，由月川居委会及其第一至七居民小组负担9422元；反诉受理费24073元（三亚满福隆公司已预交），由月川居委会及其第一至七居民小组负担2472元，由三亚满福隆公司负担21601元。	二审期间，当事人没有提交新证据。	一审法院查明事实清楚，本院予以确认。	本院认为，本案的争议焦点是：一审鉴定程序是否违法。	根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》（以下简称诉讼证据若干规定）第二十七条规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。本案中，根据当事人三亚满福隆公司的申请，法院依法委托鉴定机构进行鉴定。经听证及现场勘查，鉴定机构认为受评估的设备已经不存在，无法鉴定，将该案退回，本院依法终结对外委托工作。当事人再次申请鉴定，也并未提供新证据材料。本案并不属于诉讼证据若干规定第二十七条规定的应予重新鉴定的情形，三亚满福隆公司二审申请重新鉴定，并主张一审鉴定程序违法，没有事实和法律依据，不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持。本案中因三亚满福隆公司提出经营亏损，向月川居委会提出解除合同前已拖欠房屋租金长达半年，因三亚满福隆公司自身的原因系导致合同解除的主要原因，对于装修残值的损失，月川居委会及其第一至七小组不应赔偿。一审法院认定月川居委会及其第一至七小组对三亚满福隆公司的装修承担赔偿责任不当，应予纠正，但判决结果正确，予以维持。	综上，三亚满福隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：	驳回上诉，维持原判。	二审案件受理22037.6元（三亚满福隆餐饮有限公司已预缴），由三亚满福隆餐饮有限公司负担。	本判决为终审判决。	审判长王晓艳	审判员袁俊杰	审判员  李柔翰	tlvtjd3f1jl4zbctzk	案件唯一码二○一六年十二月二日	书记员周海晶		附相关法律条文：	《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁	合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》	第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：	（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；	（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；	（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；	（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：	(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;	(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;	(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;	(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。	原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。	《最高人民法院关于适用	的解释》	第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。