江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4892号
上诉人（原审原告）夏秀珍，女，1963年5月22日生，汉族。
上诉人（原审原告）尹聪，女，1987年6月13日生，汉族。
以上两上诉人共同委托代理人涂勇，江苏创盈律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人董敏，江苏创盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市香格里拉花园住宅小区业主委员会，住所地南京市秦淮区大光路117号。
负责人胡朝华，该业委会主任。
委托代理人方兴，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人张骢，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人夏秀珍、尹聪因与被上诉人南京市香格里拉花园住宅小区业主委员会（以下简称香格里拉业委会）业主撤销权纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
夏秀珍、尹聪原审诉称，香格里拉业委会于2013年12月30日向全体业主发出公告，称2013年10月21日经小区业主大会投票决定，停止江苏金奥天地资产管理有限责任公司（以下简称金奥管理公司）的物业管理服务，并选聘新的物业企业。夏秀珍、尹聪认为该决定违反法定程序，首先没有通知其参加投票及业主大会，其次投票人数未达成议事规则中约定的过业主人数2／3的规定，且有部分业主签字与实际产权人不符。故诉至法院，请求判令：撤销香格里拉业委会解聘物业管理公司“江苏金奥天地资产管理有限责任公司”的决定。
香格里拉业委会原审辩称：1、该决定系业主大会作出的，而非香格里拉业委会作出的，香格里拉业委会主体不适格，应当驳回起诉；2、投票人数及业主面积双过半，业主大会作出的解聘决定符合法定条件。
原审法院经审理查明，夏秀珍、尹聪系香格里拉花园2幢1004室的业主。香格里拉花园共有住户862户（包括商业用房11户）。2013年7、8月间，因小区会所改建问题，业主与开发公司发生纠纷，并有业主对物业公司金奥管理公司不满，要求撤换物业公司。为此，香格里拉花园住宅小区陆续多次召开业主大会临时会议。同年10月15日，金奥管理公司向香格里拉业委会发出工作联系函，函称，部分业主长期拖欠物业服务费、公摊水电费，已经严重影响物业管理工作的正常开展；公司决定自11月1日起停止代缴垫付该住宅小区的公用电费及小区总水表费用，并保留通过法律手段追讨物业服务费的权利及随时自行退出小区物业管理服务的权利。同年10月，小区再次召开业主大会临时会议，通过业主大会现场统计人数以及统计直接由业主填写解聘表决定的方式，大会宣布通过表决，452户业主同意解聘物业，通过了解聘金奥管理公司的决定。同日，香格里拉业委会公布《告全体业主书》，主要内容是，香格里拉业委会开会研究决定，将小区相关情况书面告知物业所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处及金奥管理公司；召开业主大会，经核准，达到法律规定双过半的业主签名，解聘现有物业公司；在物业管理区域显著位置公告解聘决定，并在物业服务合同期限届满三个月后正式解聘等等。媒体就香格里拉花园小区会所改建、业主要求解聘物业管理公司，特别是2013年10月业主大会临时会议进行了采访报道。现金奥管理公司仍未撤出小区。
原审法院另查明，香格里拉花园业主大会于2007年制定议事规则，规则规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定；发生重大事故或紧急事件等需要及时处理时，要及时通知和公告；业主大会作出制定和修改业主公约、本规则、选聘与解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准以及收费标准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定、改建或重建建筑物及其附属设施，必须经物业管理区域内本物业管理区域专有部分占建筑物总面积2／3以上业主且占总人数2／3以上的业主通过；业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。
原审法院审理中，双方对业主大会于2013年10月21日作出解聘物业公司决定的事实没有异议。证人陈某、狄某出庭作证称，证人参加了关于会所、解聘物业的四次业主大会，大会召开前通过发公告等方式进行通知，通过现场签字、上门征求意见等方式对解聘物业公司的问题进行投票，最后一次大会宣布同意解聘物业公司的人数过半。夏秀珍、尹聪认为证人证言相互矛盾，不予认可。香格里拉业委会对两证人证言不持异议。夏秀珍、尹聪提交房屋登记簿八份，陈述香格里拉业委会随机抽取了十户对产权情况进行核实，即有八户与在投票表上签字的人员姓名不符。香格里拉业委会对房屋登记簿无异议，但陈述其中5幢906室过户是在2013年9月23日完成，不能否认前业主的投票效力；其余均是同住人签字，应认定其效力。香格里拉业委会提交新增的同意解聘物业公司的业主投票记录，现有共计583户同意解聘物业公司。夏秀珍、尹聪对真实性、关联性均不予认可。
原审法院认为，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，香格里拉花园小区制定有业主大会议事规则，选举产生有业主委员会。夏秀珍、尹聪认为香格里拉业主大会于2013年10月作出的关于解聘物业公司决定未经过占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3的业主通过、召开业主大会时未通知夏秀珍、尹聪参加并投票、签字同意解聘的业主与实际产权人不符及代签人无委托手续，违反法定程序。香格里拉业委会对此不予认可。原审法院认为，议事规则是香格里拉花园业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件，是业主大会运作的基本准则和依据。根据议事规则，解聘物业管理企业属于重大事项的决定，必须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3的业主同意通过。该规定不违反法律规定，业主大会在决定相关事项时应遵照执行。根据本案现有证据，业主大会临时会议召开前以书面公告、小区内广播通知等方式进行了通知和公告；业主大会虽然于作出解聘决定时未达到议事规则中要求的人数，但其后经部分业主的追认，现人数已经符合议事规则中的要求；因解聘物业公司系业主大会临时大会进行的决议，在投票中由同住人签字符合实际情况，虽然投票中有部分签字人员并非业主本人且无书面委托，但无证据表明这部分业主对于自己投票的内容表示异议，综上，原审法院对于2013年10月由香格里拉业主大会作出的解聘物业公司的决定的合法性予以认定。夏秀珍、尹聪的诉讼请求无事实、法律依据，原审法院不予支持。
经原审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：驳回夏秀珍、尹聪的诉讼请求。原审案件受理费80元，由夏秀珍、尹聪负担。
上诉人夏秀珍、尹聪不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律不当。一、业主大会召开后进行投票表决程序违法，如果在表决时同意该决议的人数达不到“双过2／3”，其应视为该决议没有通过，被上诉人香格里拉业委会作出的任何决议自始无效。二、业主大会决议不存在“追认”方式，原审法院认定事后“追认”有效没有法律依据。三、本案涉及的“解聘金奥公司的决定”自始无效，如业主要解聘物业公司应重新按照议事规则召开业主大会进行投票表决。更换物业公司属于小区议事规则规定的重大事项，本案涉及的“解聘金奥公司的决定”在2013年10月21日业主大会表决时，与会业主代表没有达到“双过2／3”，其所做决议属于无效民事行为。四、被上诉人在提交的证据中，对部分业主的投票表进行了篡改，或提交无效的投票表，原审法院在查明该事实的情况下却仍认可其合法性，系认定事实错误。综上请求二审法院依法撤销原判，改判支持夏秀珍、尹聪原审讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人香格里拉业委会答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律基本正确，上诉人夏秀珍、尹聪的上诉请求没有事实和法律依据。一、本案的核心问题系案涉小区内有多少业主同意解聘物业公司，法律并不禁止小区业主在一段时间内陆续应解聘物业公司事项进行投票。案涉小区曾四次召开业主大会，小区业主完全知晓业主大会要对解聘物业公司进行表决，而相关行政法规也允许业主大会以书面征求意见的方式来进行投票，上诉人在明知小区召开业主大会的情况下，每一次集中开会都不参加，也不通过任何途径表达自己的真实想法，系放弃自己的权利。二、上诉人没有证据证明业主大会投票过程中存在虚假。在业主撤销权诉讼中，业主委员会只负有证明最终投票数的义务，而对投票本身的真实性不负有举证责任。如果上诉人认为存在虚假投票情形，应当举证证明。原审中多次开庭质证，已经给予上诉人补充证据的机会，但上诉人未提供任何有效证据来证明投票存在虚假。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，因本案与本院（2014）宁民终字第4890号（上诉人江苏金大地房地产开发有限责任公司与被上诉人香格里拉业委会业主撤销权纠纷）案件的法律关系相同，一方当事人相同，相应的法律事实亦相同，本院决定将两案合并审理。上诉人江苏金大地房地产开发有限责任公司在该案中对被上诉人香格里拉业委会提交的业主签名表提出以下异议：一、其中的11户业主签名不真实，并申请对该11户业主签名的真实性进行司法鉴定；二、签名表中有31户签名与业主姓名不符，被上诉人应当补充证明该31户签名系业主真实意思表示；三、签名表中有16户系未经业主授权的承租户签名；四、小区中6幢504室、604室属南京海关所有，6幢303室属三五二一厂所有，7幢105室属英华达公司所有，签名人不能代表单位意思表示；五、122户业主签名系被上诉人在原审第一次开庭后形成，并非业主大会召开之前形成。对于上述异议，被上诉人重新对相关业主的签名进行了核查，其中签名与业主本人不符的31户中有26户业主再次签名对原签名及投票结果进行了确认，另对2幢1302室业主的签名情况进行说明，该户业主程榴珍在投票时已去世，签字人为其独生子，该签名应予确认；其中16户出租户中有8户业主重新对之前签名及投票结果进行了确认；其中属于海关和三五二一厂所有的6幢504室、604室、303室，在重新核查中，两单位住户刘冬、陈建华对之前的签名和投票再次进行了确认。
二审中，上诉人对被上诉人提出的业主大会业主签名表上11名业主签名的真实性、被上诉人重新核查的业主签名中的25户业主签名的真实性及122户业主签名的形成时间申请司法鉴定。对于签名真实性鉴定，因上诉人未能提供比对检材未能进行；关于笔迹形成时间鉴定，因鉴定机构技术原因亦被退回。
二审另查明，江苏金大地房地产开发有限责任公司、南京市香格里拉花园住宅小区业主委员会、江苏金奥天地资产管理有限责任公司于2015年7月23日达成谅解备忘录，小区物业服务企业金奥管理公司于2015年7月31日撤出香格里拉小区。
上述事实有本院谈话笔录、质证笔录、鉴定机构退案函在卷佐证。二审查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人夏秀珍、尹聪作为案涉香格里拉小区业主，其认为被上诉人香格里拉业委会作出的相关决定违反法定程序，有权请求人民法院予以撤销。根据香格里拉业主议事规则的规定，业主大会解聘物业管理企业必须经物业管理区域内本物业管理区域专有部分占建筑物总面积2／3以上业主且占总人数2／3以上的业主同意通过。香格里拉小区共有住户862户，被上诉人提交的同意解聘小区物业公司的业主投票共582户，上诉人对其中11户业主签名的真实性提出异议，但其申请司法鉴定未能提供相应的比对样本，故上诉人应当对鉴定不能承担相应的举证责任；上诉人认为其中有31户业主签名与登记的业主姓名不符，有16户系未经业主授权的承租人签名，还有四户系单位，签名人不能代表业主，对此被上诉人重新组织核查并由相关业主再次进行了确认，上诉人虽然对重新核查表中25户业主签名的真实性仍提出异议，并再次申请司法鉴定，但仍然未能提供相应的比对检材，故上诉人虽然主张上述业主签名不真实，但其所提供的证据不能证明该部分签名并非业主真实意思表示，本院对上诉人此项上诉意见不予采信。
上诉人认为有122户签名系被上诉人在原审庭审后补签，该部分签名不能作为业主大会召开时的合法性依据。被上诉人认为该部分签名均系业主大会召开前形成，只是因为统计票数时误以为只需超过业主人数的一半，就未再继续统计，而原审法院审查后认为应当按议事规则的要求达到双过2／3，其才补充提交，并非原审庭审后才形成的签名。因目前鉴定条件尚不能认定该部分签名的形成时间，而上诉人亦没有证据证明该部分签名并非业主的真实意思表示，故本院对此部分签名票数予以确认。综上，虽然上诉人提出的异议部分成立，但经被上诉人重新核查后，仍有570票应予确认，已超过全体业主户数的2／3。目前小区物业公司已经撤场，上诉人所提供的证据不能证明业主大会投票结果未达到小区议事规则的要求，故上诉人认为小区业主大会程序违法，依据不足，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由夏秀珍、尹聪负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年八月五日
书记员 芮旭丽