四川省南部县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1321民初3944号
原告：陈红菊，女，1952年10月15日出生，汉族，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：刘宗涌、蒲光武，南部县定水法律服务所法律工作者。
被告：四川东欣家园房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县。
法定代表人：吕尧土，公司经理。
被告：吕尧土，男，1966年12月7日出生，汉族，住四川省南部县。
被告：梁鑫，男，1981年8月2日出生，汉族，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：何文骏、裴德伟，北京盈科（成都）律师事务所律师。
第三人：梁建设，男，1976年8月1日出生，汉族，住四川省南部县。
原告陈红菊与被告四川东欣家园房地产开发有限公司（以下简称东欣公司）、吕尧土、梁鑫、第三人梁建设房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈红菊及其委托诉讼代理人刘宗涌、蒲光武，被告东欣公司的法定代表人吕尧土、吕尧土、梁鑫及其委托诉讼代理人何文骏、裴德伟、第三人梁建设到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈红菊向本院提出诉讼请求：确认合同有效；判令被告安装并办理该房屋水、电、气等手续交付房屋；判令被告办理房屋过户手续；判令被告承担因延期交房造成的损失；第三人梁建设承担连带责任。事实及理由：2013年7月14日，被告东欣公司与被告梁鑫协商合伙建房，双方签订了《拆除旧房屋修建商住楼还房合同书》，由梁鑫提供土地，被告东欣公司和吕尧土承建，提供资金并负责土地上原房屋的拆除和新房的修建，并约定了产权分配方案。2013年9月26日，第三人梁建设向吕尧土收取了30万元履约保证金。2015年3月28日与被告东欣公司、吕尧土签订了《住房预订合同》，约定了交房、办理产权过户等事宜，为此，原告共计缴纳购房款14万元。被告东欣公司、吕尧土不履行合同义务，给原告造成损失，遂诉至法院。
东欣公司承认原告在本案中主张的事实，但认为，案涉法律适用、责任承担由法院依法判决。
吕尧土承认原告在本案中主张的事实，但认为，案涉房屋买卖是公司的事，与其个人无关。
梁鑫辩称，其不是合同相对人，不应承担任何责任。
梁建设述称，我与梁鑫是兄弟关系，是梁鑫委托其向吕尧土收取的30万元履约保证金，该款又借给了吕尧土，原告与被告之间的房屋买卖及被告之间的房屋修建我不清楚，均与我没有关系。请求驳回原告对我的起诉。
本院经审理认定事实如下：2013年7月14日，被告梁鑫与被告吕尧土经过多次协商，签订了《拆除旧房屋修建商住楼还房合同书》（以下简称“还房合同”），合同主要内容：一、甲方（梁鑫）土地位置、面积、用途、使用权类型、使用期限及拆除房屋建筑1、甲方持有2004年11月19日颁发的土地使用权证。2、经乙方（东欣公司、吕尧土）实测为1170平方米。3、甲方现有房屋一幢，建筑面积约1200平方米拆除费用及安全由乙方全部负责。二、产权分配：该幢楼房在完工后，按以下方法分配，双方对各自分配的房屋享有居住权、转让权、出租权等权利，相互不得干涉。1、乙方还甲方房屋面积3000平方米（其中：不含借道挑梁面积，只含后阳台面积）。具体还房方案为：一层全部，二层全部，剩余面积在三层还。2、该楼房除还给甲方外其他楼层的所有权归乙方所有……6、乙方负责给甲方办理房屋产权证及土地使用权证。三、双方的职责、义务及权利1、甲方交给乙方本宗土地的使用权证作为乙方办理施工的一切手续……3、自施工之日起，如发生施工安全事故等，全部由乙方承担全部责任，与甲方无任何关系……8、由乙方办理房产证和土地使用权证，所有费用由乙方全部负责……四、工程质量乙方保证所施工建筑楼房由国家职能主管部门验收并出具合格证书为准，工程质量问题，均由乙方负责维修，甲方不承担任何法律及经济责任……。被告梁鑫在该合同甲方处签名，被告吕尧土在乙方处签名，第三人梁建设在在场人处签名。
2015年3月28日，原告陈红菊与被告东欣公司、吕尧土签订了《住房预定合同》，合同主要内容：小区名称：东欣家园二单元四楼401号，建筑面积约118平方米（面积按房管局实际办好的房产面积为准），住房产权为70年，商业用房为40年。付款方式：一、一次性付款，单价1850元/平方米，总金额218300元。此款在签订本合同时付140000元，余款在办理房屋产权证时付清。二、住房交付期限：从本合同签订之日起半年内交房（交房后六个月内办理房产证和土地证）。三、其他条款：1、在乙方（原告）充分了解甲方（东欣公司、吕尧土）建房情况的前提下，并对本合同内容熟知后，甲、乙方本着平等、诚实、自愿的原则签订本合同。4、水、电、气、闭（录）统一由甲方办理上户并安装到户，上户所需费用由乙方承担。5、房屋产权过户由甲方统一办理，办房产证和土地使用证费用一切由甲方承担，交易产生的契税税金由乙方承担……。被告吕尧土在甲方处签名并加盖东欣公司印章，原告陈红菊在乙方处签名。同日，原告陈红菊向被告吕尧土支付了购房款140000元，并由吕尧土出具了内容为“收到陈红菊购房款壹拾肆万元。收款单位：吕尧土及东欣公司印章”的《收据》一份，下余房款78300元原告没有交付。住房交付期限届满后，被告东欣公司及吕尧土一直未向原告陈红菊交付房屋，经原告多次找到被告交涉未果，遂诉至本院。
另查明，第三人梁建设与被告梁鑫是同胞兄弟关系。2013年9月20日，梁建设代被告梁鑫收取了被告吕尧土支付的30万元履约保证金。案涉房屋在修建过程中，曾因拖欠民工工资，被相关债权人封闭大门，造成工程一度停工。
东欣公司成立于2011年5月17日，公司类型为有限责任公司（自然人独资）。2013年12月21日、2014年12月19日，南部县住房和城乡规划建设局向梁鑫颁发了“建字第村511321X号”、“建字第村511321Y号”、“建字第村511321Z号”《建设工程规划许可证》各一份。
本院认为，本案存在多个法律关系，分别分析认定如下：
一、《还房合同》的性质与效力。从该协议内容上看，被告梁鑫提供土地使用权不承担经营风险，只收取固定利益。故该《还房合同》应认定为土地使用权转让合同。被告东欣公司、吕尧土、梁鑫均具备相应的民事行为能力、意思表示真实并且协议内容不违反法律的规定，因此该《还房合同》有效。
二、案涉房屋是否属于房地产开发经营。房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。从本案来看，修建房屋的主体不完全是房地产开发企业，还有被告吕尧土，在欠付农民工工资的情况下，经当地政府协调，将部分房屋对外出售支付农民工工资，维护了社会稳定，故本院认定为一般房屋买卖。
三、原告陈红菊与被告东欣公司、吕尧土签订的《住房预订合同》的效力。该房屋买卖合同是双方真实意思表示，具备合同的主要条款，且原告已经履行主要付款义务，被告东欣公司、吕尧土接受，故该合同成立，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该《住房预订合同》合法有效。
四、被告东欣公司、吕尧土未按合同约定安装水、电、气及交付房屋，显属违约，依法应承担相应的民事责任，故原告请求被告东欣公司、吕尧土安装并办理该房水、电、气等手续，交付房屋，按约办理房屋过户手续的诉请，符合相关规定。由于案涉房屋尚未完全峻工和进行质量验收，因此被告应当在房屋峻工验收后，立即向原告交付房屋，并按照合同约定安装水、电、气等设施和办理房屋过户手续。原告主张被告承担因延期交房、办理房屋产权登记手续而造成的实际损失，因原告未能举出其损失的相关证据证明，对该主张，本院不予支持。
五、被告梁鑫是否担责。梁鑫与东欣公司、吕尧土签订的《还房合同书》不是合作开发房地产合同，而是土地使用权转让合同，该合同实质属于一个以发生物权变动为目的的债权合同。故梁鑫与原告陈红菊和被告东欣公司、吕尧土之间签订的买卖合同没有任何关联，不应承担相应责任。原告对梁鑫的诉请，本院不予支持。
六、第三人梁建设与案件有无利害关系。虽梁建设收取了吕尧土的履约保证金，但该履约保证金是基于《还房合同》的约定，梁建设代梁鑫向吕尧土收取，与原告签订的《住房预订合同》没有关联性，故应认定梁建设与案件无利害关系。
综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：
一、原告陈红菊与被告东欣公司、吕尧土签订的《住房预订合同》合法有效；
二、被告四川东欣家园房地产开发有限公司、吕尧土在案涉房屋的修建工程竣工验收后立即向原告陈红菊交付所购房屋，并按照《住房预订合同》的约定，安装水、电、气设施和办理房屋产权过户手续，同时原告陈红菊须按照《住房预定合同》的约定，向被告四川东欣家园房地产开发有限公司、吕尧土交纳下余购房款78300元，并承担安装水、电、气的上户费用；
三、驳回原告陈红菊的其他诉讼请求。
案件受理费500元，由被告东欣公司、吕尧土负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 雍登伟
二O一七年六月二十八日书记员姚拥军