福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽04民终1021号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡雪卉，女，1972年2月10出生，汉族，住福建省永安市。
委托诉讼代理人：周美莺，福建众强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司，住所地福建省永安市解放北路名流豪庭6号楼一层。统一社会信用代码91350481789010889C。
法定代表人：杨毓波，经理。
委托诉讼代理人：官安东，永安市法律服务中心法律工作者。
上诉人胡雪卉因与被上诉人厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司（以下简称圣博公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2018）闽0481民初1293号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡雪卉的委托诉讼代理人周美莺、被上诉人圣博公司的委托诉讼代理人官安东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡雪卉上诉请求：1.依法撤销永安市人民法院（2018)闽0481民初1293号民事判决书，重新审理，支持胡雪卉的原审反诉请求并驳回圣博公司的原审诉讼请求。2.圣博公司承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：永安市人民法院（2018)闽0481民初1293号民事判决书认定的事实及适用法律错误。一、永安市房产管理局回复永安市人民法院的《关于空置房产的物业服务收费标准和政策有关问题的复函》（永房[2018]37号）第2条将《福建省物业服务收费管理办法》及《三明市物业服务收费实施办法》即（明价[2010)114号）第七条第二款的规定陈述为：住宅前期物业（不含别墅、低密度联排高档住宅）服务收费实行政府指导价按60%交纳空置物业服务费的规定，适用于住宅前期物业的服务收费标准。其他物业服务收费实行市场调节价。而《福建省物业服务收费管理办法》及《三明市物业服务收费实施办法》即（明价[2010)114号）第七条第二款的规定：住宅前期物业（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。法院作为判决依据的法律条文不应自行增加内容加以解释，这显然是错误的，该条仅规定政府指导价及市场调节价适用的时间，并没有说明空置房屋在政府指导价或者市场调节价时不能按规定或者约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费。因此本案应适用2010年10月1日《三明市物业服务收费实施办法》第十五条第三款规定：业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或者约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费。该条款规定只要是空置房屋就应当按物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费，并没有要求业主按物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费必须是前期物业的服务收费标准。二、装修押金条上备注栏载明“一年内未装修可以退还”恰恰说明了，胡雪卉（反诉原告）在购房后交纳押金时已将该房不装修的事实告诉了圣博公司，一般情况下，业主购房后装修房屋都会被要求交纳装修押金，装修押金在装修完成后，按规定符合装修要求的退还押金，不会在押金条的备注栏上作任何文字说明，而本案胡雪卉的押金条备注栏所作说明，可以证明交纳押金时，胡雪卉有告知圣博公司该房屋不装修，所以为了证明胡雪卉所述是事实，在备注栏上作出说明，该备注栏上的说明恰恰证明了，胡雪卉在购房后有告知圣博公司该房不装修，是空置房。胡雪卉认为原审法院判决认定事实及适用法律错误的，请求三明市中级人民法院在查明事实的基础上依法撤销永安市人民法院(2018)闽0481民初1293号民事判决书，重新审理，支持胡雪卉的原审反诉请求并驳回圣博公司的原审诉讼请求，以维护胡雪卉的合法权益。
圣博公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确应当予以维持。胡雪卉的上诉请求及其陈述的上诉事实和理由，没有事实和法律依据应当予以驳回。
圣博公司向一审法院起诉请求：1.要求胡雪卉支付物业服务费1353元（从2016年1月1日计算至2017年11月23日）、违约金527元（按照拖欠物业服务费每日加收3‰，违约金减半收取），合计1880元；2.要求胡雪卉承担本案诉讼费用。
胡雪卉向一审法院反诉请求：1.要求圣博公司返还胡雪卉多支付的物业服务费2080.8元、利息260.1元（以多支付物业服务费2080.8元为基数，按照银行贷款年利率5%，从2016年11月7日计算至2018年5月6日共30个月），并继续按照上述标准支付利息至判决确定之日止；2.要求圣博公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：
1.永安市五洲小区A1、A2期业主委员会经业主代表大会通过和授权，于2014年6月30日和2017年6月30日分别与圣博公司签订《物业服务合同》，由圣博公司为五洲小区A1、A2期提供物业管理服务，合同期限为2014年7月1日至2022年6月30日。合同约定，多层住宅每月每平方米物业服务费0.55元，业主应每半年交纳一次物业服务费，对逾期欠交物业服务费的业主，圣博公司每天加收3‰的违约金。合同签订后，圣博公司已履行合同义务。
2.胡雪卉是五洲小区二期26幢3-202室业主，其物业建筑面积为108.1平方米，每半年应缴纳物业服务费357元。胡雪卉购房后，未实际入住和使用该空置物业，亦未向圣博公司报备过。
3.圣博公司于2007年3月16日向胡雪卉出具《收款收据》，载明收取胡雪卉装修押金1000元，并在备注栏载明“一年内未装修可以退还”。该收款收据背面载明，“同意退还装修押金，凌彩琴（系圣博公司的管理人员）”和“同意退付，杨毓波（系圣博公司的法定代表人），2015年11月12日”。
4.圣博公司于2015年10月22日向永安市人民法院起诉胡雪卉要求支付物业费，于2015年11月13日以胡雪卉已缴清拖欠物业费为由，向法院申请撤诉，永安市人民法院作出(2015)永民初字第4296号民事裁定书，准许圣博公司撤回起诉。
5.胡雪卉于2015年11月6日根据圣博公司要求，向圣博公司交纳2007年10月1日至2015年12月31日期间的物业费5202元。圣博公司于当日出具《圣博公司退还业主装修押金及相关费用的结算单（二）》，载明“五洲小区A26栋3-202室业主申请退装修押金1000元，并同意扣除以下应交费用：物业服务费5202元，装修押金与应交费用相抵后，补交4202元，已结清装修押金和当期应交费用”，胡雪卉和圣博公司项目负责人王盛清、管理员凌彩琴均在该结算单上签字。胡雪卉从2016年1月1日起未继续交纳物业费。
6．三明市物价局、三明市房地产管理局制定的明价〔2010〕114号《三明市物业服务收费实施办法》于2010年10月1日实施。该实施办法第七条规定，物业服务收费区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅前期物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。第十五条第三款规定，业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后未使用的空置物业，业主应当向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%缴纳空置物业服务费。永安市房产管理局于2016年7月19日下发永房函〔2016〕36号《关于执行原<三明市物业服务收费实施办法>有关规定的通知》，内容为：原《三明市物业服务收费实施办法》第十五条第三款规定，业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后未使用的空置物业，业主应当向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%缴纳空置物业服务费。对是否执行本条规定，物业服务企业和业主存在较大的争议。针对有关争议，永安市物价局于2016年7月18日作出《关于对市十六届人大五次会议第014号办理情况的说明》，根据制定权限规定，永安市只有核定“市前期物业指导性服务收费标准”的权限，其他政策按照（明价〔2010〕114号）文件规定执行。为此，各物业服务企业应按照永安市物价局的有关说明，于（明价〔2010〕114号）文件实施之日（2010年10月1日）至2016年5月31日期间执行（明价〔2010〕114号）文件第十五条第三款的规定。
7.2018年5月16日，永安市人民法院向永安市房产管理局发出《关于针对空置房产的物业服务收费标准和政策如何解读的咨询意见函》。永安市房产管理局于2018年5月21日书面回复：1、原(明价〔2010〕114号）文件有效期至2016年5月31日，2016年6月1日之后，属于前期物业服务的小区，不再执行空置房按60%缴交物业服务费的规定。2、《福建省物业服务收费管理办法》第七条第二款及原(明价〔2010〕114号）文第七条第二款规定，住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅）前期物业服务收费实行政府指导价按60%交纳空置物业服务费的规定，适用于住宅前期物业的服务收费标准。其他物业服务收费实行市场调节价。小区业主大会成立后，授权业委会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同的，其收费是采取市场调节价，具体收费标准按合同约定执行。对于永安市房产管理局的复函，圣博公司表示无异议，胡雪卉则认为，对复函内容真实性无异议，但是该复函载明，原(明价〔2010〕114号）文件有效期至2016年5月31日，本案涉及2016年5月31日之前物业费的部分，仍应适用空置房按60%缴交物业服务费的规定。
一审法院对双方当事人争议的焦点：空置期间的物业服务费是否按60%收取的分析认定：第一，我国法律对合同纠纷的处理原则是，合同有约定的，从其约定，合同没有约定的，依照法律规定或有关部门规定处理，因此本案应优先按照物业服务合同的约定处理。该合同约定的物业费标准是每月每平方米0.55元，并未另外约定空置期间的物业收费标准。第二，《福建省物业服务收费管理办法》第七条、《三明市物业服务收费实施办法》第七条均规定，住宅前期物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。永安市房产管理局2018年5月21日的复函也表明，实行政府指导价按60%交纳空置物业服务费的规定，适用于住宅前期物业的服务收费标准，其他物业服务收费则实行市场调节价，小区业主大会成立后，授权业委会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同的，其收费是采取市场调节价，具体收费标准按合同约定执行。由于本案并非属于住宅前期物业项目，因此不实行政府指导价按60%交纳空置物业服务费，应按物业服务合同约定的标准收费。第三，胡雪卉虽然未实际入住本案涉及房产，但未能提供证据证明其曾向圣博公司口头或书面报备物业空置情况，本案不符合《三明市物业服务收费实施办法》第十五条第三款关于“业主应当向物业服务企业书面备案”的前提条件。在业主未书面报备的情况下，物业公司提供服务主要针对的是公共区域，圣博公司并未相应地减少物业服务运营成本，因此本案不宜按60%缴纳空置物业服务费。第四，圣博公司于2015年11月6日出具的结算单载明，同意胡雪卉将退还的装修押金1000元与应交纳的物业服务费5202元相抵后，再补交4202元，双方均签字认可“已结清装修押金和当期应交费用”。该结算单并未进一步载明圣博公司在退还装修押金的同时，同意一并退还或允许对抵40%的空置物业费。胡雪卉亦无证据证明圣博公司事前同意或承诺只按60%收取空置物业费，以及圣博公司事后同意退还或对抵40%的空置物业费。故，胡雪卉提出“空置期间物业服务费按60%收取”的答辩意见和反诉意见，理由不能成立，不予采纳。
一审法院认为，永安市五洲小区A1、A2期业主委员会经业主代表大会通过和授权，与圣博公司签订《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行相应的义务。永安市五洲小区A1、A2期业主委员会是该小区多数业主推选产生的，业主委员会在其职责范围内履行的有效的民事法律行为，对全体业主均有效力，故永安市五洲小区A1、A2期业主委员会代表多数业主，与圣博公司签订的《物业服务合同》，对小区全体业主都具有约束力。圣博公司按合同约定，已提供物业服务和履行合同义务。胡雪卉未按期支付物业服务费，违反了合同约定，应承担违约责任。圣博公司要求胡雪卉支付物业服务费和违约金，符合合同约定和法律规定，予以支持。胡雪卉提出“空置期间物业服务费按60%收取”的答辩意见和反诉意见，缺乏事实证据和法律依据，理由不能成立，不予采纳。胡雪卉应按合同约定支付拖欠的物业服务费1353元（从2016年1月1日计算至2017年11月23日）。物业服务合同中约定每日加收3‰的违约金标准过高，应对逾期付款违约金予以适当调整、减少。胡雪卉抗辩提出，即使应当计算违约金，也不应当超过拖欠物业费总额的30%，而圣博公司自愿请求对违约金减半收取，均系当事人对自身权益的自由处分和合理要求，不违反法律规定，故本案违约金应确定为203元为宜（拖欠物业费1353元×30%÷2），超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第一百一十四条，《物业管理条例》第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条，第二百三十三条第二款规定，判决：一、胡雪卉应支付厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司物业服务费1353元（从2016年1月1日计算至2017年11月23日）；二、胡雪卉应支付厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司违约金203元（从2016年7月1日计算至2017年11月23日）；三、以上两项合计1556元，胡雪卉应于判决生效后十日内支付给厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司；四、驳回厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司的其他诉讼请求；五、驳回胡雪卉的反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，减半收取25元，由厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司负担4元，由胡雪卉负担21元；反诉受理费50元，减半收取25元，由胡雪卉负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审中，胡雪卉对一审认定其未向圣博公司报备过五洲小区二期26幢3-202室是空置房的事实有异议，认为在装修押金条上备注栏载明“一年内未装修可以退还”说明胡雪卉在购房后有告知圣博公司该房不装修，是空置房；圣博公司对一审认定的事实无异议；对其他无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，对胡雪卉提出“空置期间物业服务费按60%收取”的请求，一审判决说理透彻，观点并无不当，本院予以采信，不再赘述；胡雪卉主张本案涉及2016年5月31日之前物业费的部分，仍应适用空置房按60%缴交物业服务费的规定，并以装修押金上的备注来证明其有告知圣博公司该房不装修是空置房为由提起上诉，但该装修押金的备注，只能证明“一年内未装修可以退还”，并不能证明其曾向圣博公司口头或书面报备物业空置情况，胡雪卉亦未提供证据证明圣博公司同意或承诺只按60%收取空置物业费，故对胡雪卉要求圣博公司返还其多支付的物业服务费2080.8元及相应的利息的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，胡雪卉的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由胡雪卉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽伟
审 判 员 王瑞峰
审 判 员 吴树辉
二〇一八年八月二十三日
法官助理 邱丽萍
书 记 员 王晓婷
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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