上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2250号
原告俞小根。
委托代理人周宝其，上海至真律师事务所律师。
被告马永清。
委托代理人马晓伟。
委托代理人戴轶龙，上海申有律师事务所律师。
第三人黄品芳。
委托代理人戴轶龙，上海申有律师事务所律师。
原告俞小根与被告马永清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月4日立案受理后，依法适用简易程序于2014年8月4日公开开庭进行了审理。诉讼中，黄品芳向本院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院依法予以准许，并于2014年9月15日再次公开开庭进行了审理。原告俞小根的委托代理人周宝其，被告马永清的委托代理人马晓伟、戴轶龙两次到庭参加诉讼，原告俞小根到庭参加了第一次庭审，第三人黄品芳及其委托代理人戴轶龙到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告俞小根诉称：2008年3月19日，原、被告达成房屋转让协议一份，约定由被告将松江区洞泾中心村（洞泾镇洞宁路655弄）3号402室的房屋（以下简称“系争房屋”）转让给原告，原告支付被告购房款328，000元。原告已全部付清了购房款，被告对此知悉且无任何异议。2008年8月6日，原告与被告的儿子再次签订协议，约定因所涉房屋未有产权，在今后办理产权过户手续时，如必须被告出面签字或有其他事宜时，被告不得以任何理由向原告索要钱款，同时产权过户时涉及的手续费由原告承担。原告为此在2009年3月份先行办理被告的产权登记时替被告支付了全部的相关费用，在登记日满5年后，原告催促被告配合原告办理产权过户手续，被告却一味拖延，拒绝履行。因原告及家人自2008年4月付清房款后就一直居住在系争房屋，而现在登记权利人仍然是被告，原告对此完全没有权利保障，故被告应当按约履行义务。且被告与第三人系夫妻关系，属共同义务人，第三人也有义务共同协助原告办理过户手续。为此，原告诉至法院，请求判令：被告继续履行位于松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖合同（2008年8月6日签订的购房协议书），被告和第三人共同协助原告办理产权变更手续。
被告马永清辩称：确认2008年8月6日的购房协议书是真实的，协议书是被告的儿子马晓伟一人签订的，没有被告的签字，也没有经过房屋共有权人即被告爱人黄品芳的同意，侵犯了黄品芳的权益，黄品芳是拒绝追认签字效力的，被告愿意承担违约责任，同意按照合同第七条的约定，将2倍的购房款返还原告并按照中国人民银行同期存款利率支付相应的利息。收条是马晓伟签名收的，不是被告及被告爱人收的，整个交易过程有原告、被告和被告儿子参与，但没有黄品芳的参与。当时马晓伟因经营不善很需要钱，所以想把房子卖掉，并恳请被告不要告诉被告的爱人黄品芳，两人串通是侵害黄品芳的权益的。
第三人黄品芳述称：系争房屋是第三人和被告的共同财产，原、被告之间就系争房屋的买卖侵害了第三人的合法权益，且原告明知系争房屋是拆迁安置房，5年内不能交易，原告主观上是有过错的，原、被告之间的房屋转让协议是无效的。同时，黄品芳作为有独立请求权的第三人向本院提出如下诉请：请求确认原、被告签订的房屋转让协议无效。
针对第三人提出的诉讼请求，原告辩称：不同意第三人的诉请。主张买卖合同无效是恶意违约，也应承担缔约过失责任，合同约定的违约责任不适用于本案情况。
针对第三人提出的诉讼请求，被告辩称：确认合同无效，愿意根据合同的约定承担违约责任。
经审理查明：2008年3月19日，被告作为转让方（甲方）、原告作为受让方（乙方），双方签订了《房屋转让协议》一份，约定甲乙双方协商，将甲方的洞泾镇中心村XXX号XXX室住宅房转让给乙方；甲方将所有购房协议书交给乙方；经双方协商，房价为328，000元，房屋产权归乙方所有，买卖终止；当事人签字有效，任何一方违约，负法律责任（交钥匙时门窗完好，无损坏）。协议下方的备注载明，乙方已付243，000元，还剩85，000元未付。同日，被告出具收条一份，载明收到俞小根购置洞泾中心村XXX号XXX室房款243，000元。
2008年3月19日，被告将系争房屋交付原告。
2008年4月16日，被告的儿子马晓伟代被告收取了原告支付的系争房屋剩余的购房款85，000元，并出具收条载明系争房屋购房款已全部付清。
2008年8月6日，被告作为出卖方（甲方）、原告作为购买方（乙方），双方签订《购房协议书》一份，约定乙方同意购买甲方拥有的座落在上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋，总房价328，000元，甲方应于收到乙方全额房款之日将交易的房产全部交付给乙方使用；因此房屋未有产权，在今后办理产权过户手续时，如须有甲方出面签字或其他事宜时甲方不得以任何理由向乙方索取钱款；经双方协商，产权过户手续费由乙方承担；甲、乙双方合同签订后，若甲方中途违约，应在30日内将已付的全部房款（记利息）双倍返还给乙方；甲方出售的为毛坯房无房产证，乙方需自行办理房产证，一切费用自理，以上协议执行时可参考其他人家。购房协议书还对其他相关事宜进行了约定，被告儿子马晓伟代被告在出卖方落款处签名。
上述协议签订后，被告将系争房屋的购房发票等交付原告，原告负担了系争房屋的办证税费、维修基金等后，系争房屋于2009年3月31日被核准登记在被告名下，系争房屋的房地产登记簿备注栏载明，配套商品房，自登记之日起五年内不得出租、转让。
另查明，第一次庭审中，本院要求被告提供系争房屋取得的来源，被告于第二次庭审中提交了《上海市征用集体所有土地拆迁补偿安置协议》一份，载明拆迁人为上海佘山乡村俱乐部有限公司，被拆迁人为马永清，被拆迁的房屋位于上海市松江区塘桥村，建筑面积为159.90平方米，马永清拆迁后取得松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室和松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室的二套房屋。
被告马永清与第三人黄品芳系夫妻关系，二人于1974年1月16日结婚。马晓伟系被告马永清的儿子。诉讼中，原、被告均确认，2008年3月19日的房屋转让协议及此后的两份收条载明的“洞泾镇中心村XXX号XXX室”与“洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室”是同一处房屋。
庭审中，原告陈述其儿子大了想分开住，原、被告住在隔壁小区，原告的老婆和被告是亲戚关系，原告和第三人在活动中心碰到，第三人说他们要卖房子，本来要卖给对门的，后来没谈成；第一次看房是第三人带原告去看的，当时房子是租出去的，隔了两天被告、第三人、原告和原告的爱人一起去了，被告要求加房款，原告同意了；2008年3月19日签订房屋转让协议和出具收条时，被告、第三人和被告的儿子马晓伟都在场，房屋转让协议签订地就是被告家里，是第三人要求将房屋卖给原告的；乡下人卖房子就是这样的，当家人签字就可以了，签订协议的时候第三人都在场的；系争房屋转让的所有税费原告愿意承担；房屋装修后原告儿子居住至今，被告及第三人对于购房应该是很清楚的，被告以第三人不知情为由解除合同没有依据。被告则陈述马晓伟在2004年左右经营饭店不善需要资金，开不了口向亲戚借钱，马晓伟跟被告商量，被告说房子肯定不能卖，黄品芳也不会同意，但马晓伟只能通过卖掉房子来周转，被告被马晓伟说服卖房，被告不管了，让马晓伟去卖，被告和马晓伟是瞒着第三人的，跟第三人说房子是租出去的；原告跟被告是远房亲戚，原告从亲戚那里打听到被告的房子在出售，原告就主动找上门，被告约了原告到被告家里来，被告把第三人支开了，第三人没参与，是被告跟原告谈的，没有其他人参与，原告作为亲戚，应知晓第三人的存在；系争房屋是拆迁安置后取得，当时共取得了两套，都是登记的被告的名字，当时说加名字需要加钱，为了简化就没有写第三人的名字，但安置的房屋是婚后所得，第三人也是权利人，应该登记在被告和第三人名下。第三人陈述本案起诉后第三人才知道卖房子的事情，房屋性质是共同财产，原告是被告的远房亲戚，应该知道房屋是共同财产，原告对于第三人没有签字是有过错的，且房屋是拆迁安置房，5年内不能上市交易，原告明知却受让房屋存在主观恶意；本案共有人擅自处分共有房屋，行为效力待定，现其他共有权人拒绝追认，合同属于无效。
庭审中，被告的儿子马晓伟陈述，其跟第三人说房子是租出去的，每套房屋实收1，400元，两套房屋2，800元，马晓伟每个月给第三人收取的租金，只是租客有过变化，租金也调整过，最近一、两个月马晓伟就给第三人3，000元，马晓伟2，800元也给过，3000元也给过；最后一次给第三人租金是2014年7月10日，支付了4，200元左右（包括物业费、有线电视费等）；马晓伟实际只出租了一套，只签了一份租赁合同，但跟第三人说两套都租出去的，马晓伟现在没有工作，所以有时候会将房款用掉点，租客也有变动，租金会前后有调整；第三人不大识字，深一点的字不认识，是马晓伟上高一的女儿向第三人解释了起诉状的内容。第三人本人陈述，自己老家房屋拆迁时安置了两套房屋，都出租了，租金是马晓伟去收的，收了之后交给第三人，租金三个月一付，先付后用，租金当初是每套800元，现在租金是每套1，400元；最后一笔租金是2014年7月支付了三个月的租金4，200元；第三人不识字，收到起诉状后没有人向自己解释过起诉状的内容；被告与马晓伟将系争房屋卖掉第三人不同意；第三人现在住的地方与系争房屋在一个镇上，但需要坐公交车过去三站路。第三人的代理人则陈述，起诉的事情，第三人的代理人就案情简单口述给第三人，马晓伟也给第三人解释过这个情况。原告则表示，第三人表示租金三个月支付一次，由其儿子马晓伟支付给第三人，租金每套1，400元，最近一次支付租金是4，200元，其陈述是矛盾的，根本是一套房屋的租金，第三人明知有一套房屋是出售掉的。
以上事实，有房屋转让协议、收条、购房协议书、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、收据、发票、拆迁补偿安置协议、结婚证及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，根据庭审查明的事实，被告与原告就系争房屋签订的房屋转让协议以及被告的儿子代被告与原告签订的购房协议书是双方的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。其次，被告及第三人虽辩称第三人不知道原、被告签约的事实，也不同意转让系争房屋，但其一，原、被告是远房亲戚，原、被告也均确认双方在被告的家中谈的系争房屋的买卖事宜，且原告陈述第一次看房时是第三人带原告去看的，是第三人要将房屋卖给原告的，2008年3月19日签订房屋转让协议和出具收条时，被告、第三人和被告的儿子马晓伟都在场。本院认为，原告的陈述更合乎情理，第三人对于原、被告签约转让房屋的事实应当知情；其二，系争房屋自2008年3月19日交付原告，居住至今已经五年有余，且第三人居住的房屋与系争房屋在同一个镇上，在长达五年多的时间内第三人应当知道房屋已转让的事实，其没有提出异议，也应视为对房屋转让的默示同意；其三，被告虽辩称向第三人隐瞒了房屋转让的事实，只称是租给了亲戚居住，但被告拆迁安置后分有两套房屋，被告的代理人马晓伟以及第三人关于租金的陈述与实际租赁情况相矛盾，原告亦提出异议，本院难以采信。再次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告约定的房屋交易过户条件已经成就，被告拒不履行协助义务应当承担继续履行的违约责任。最后，因原告是基于合同关系向被告主张系争房屋的协助过户义务，而第三人并非本案所涉合同的相对方，故原告主张第三人协助原告办理产权过户手续，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。此外，基于原、被告合同约定，系争房屋产权过户中产生的税费应由原告承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
一、被告马永清于本判决生效之日起十日内协助原告俞小根将位于上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋变更登记至原告俞小根名下；
二、驳回原告俞小根的其余诉讼请求；
三、驳回第三人黄品芳的诉讼请求。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，有独立请求权的第三人案件受理费40元，合计诉讼费80元，由被告马永清负担40元（于本判决生效之日起七日内交付本院），第三人黄品芳负担40元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪飞
二〇一四年十月十五日
书 记 员 李俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
……