北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5381号
上诉人（原审被告、被执行人）：北京飞弘日房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街3号路兴旺达嘉园1层103。
法定代表人：袁园，执行董事。
委托诉讼代理人：余孝洪，男，1965年10月4日出生，北京飞弘日房地产开发有限公司员工。
上诉人（原审第三人）：润木财富投资管理集团有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区西环南路18号B座123室。
法定代表人：付春玲，经理。
委托诉讼代理人：黄必达，男，1976年7月15日出生，润木财富投资管理集团有限公司法务主管。
委托诉讼代理人：南童杉，女，1992年11月12日出生，润木财富投资管理集团有限公司法务专员。
被上诉人（原审许馨心、执行案外人）：许馨心，女，1971年11月19日出生，汉族，北京市平谷区人，住平谷区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行，营业场所北京市平谷区南独乐河镇同乐路128号1幢等5幢。
负责人：龚秀娟，行长。
委托诉讼代理人：卢燕，女，1982年10月4日出生，北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行员工。
原审第三人：中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司，住所地北京市东城区北三环东路36号E座18层。
负责人：王晓军。
原审第三人：中润经济发展有限责任公司，住所地北京市西城区三里河东路5号中商大厦。
法定代表人：赵连刚。
上诉人北京飞弘日房地产开发有限公司（以下简称飞弘日公司）、上诉人润木财富投资管理集团有限公司（以下简称润木公司）因与被上诉人许馨心，原审被告北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行（以下简称农商行南独乐河支行）、原审第三人中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称信达公司北京分公司）、原审第三人中润经济发展有限责任公司（以下简称中润公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初8487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
飞弘日公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认飞弘日公司与许馨心不存在房屋买卖合同关系，驳回许馨心的诉讼请求。事实与理由：就盈谷中心*号房屋（以下简称涉案房屋），许馨心曾起诉要求飞弘日公司履行合同，交付房屋。一审法院跳过基础法律关系直接审理执行异议之诉，变相剥夺了飞弘日公司的诉讼权利，程序违法。许馨心未提交证据证明其与飞弘日公司存在房屋买卖合同关系。许馨心的付款方式不合情理，且不能说明合理理由，不能认定飞弘日公司收到购房款的事实。依照飞弘日公司与张艳芝签订了《商品房优先认购协议书》第三条、第四条规定，该协议的性质是在张艳芝支付认购款的前提下，飞弘日公司保留其将来签订房屋买卖合同的权利。在张艳芝没有依约支付认购款，张艳芝、许馨心没有向飞弘日公司支付购房款的情况下，其优先认购的权利早已丧失。飞弘日公司与许馨心不存在房屋买卖合同关系。涉案房屋系被许馨心抢占。在许馨心没有与飞弘日公司签订买卖合同，没有支付购房款的情况下，飞弘日公司不可能向其交付房屋。许馨心没有任何交房的证据，足以证明其通过不合法手段抢占房屋的事实。一审法院以许馨心交纳水电费为依据认定其合法入住，明显缺乏事实依据。
润木公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判准许执行涉案房屋，许馨心承担本案全部诉讼费用。事实与理由：许馨心对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权利。许馨心与飞弘日公司并未签订合法有效的书面房屋买卖合同。许馨心并未提交证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。许馨心并未支付房屋价款，其支付给王友成个人的款项，飞弘日公司并不认可。许馨心也并未实际将所谓的剩余房款交付给执行法院。许馨心提出执行异议之诉要承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。
许馨心辩称：同意一审判决，不同意飞弘日公司、润木公司的上诉请求。
农商行南独乐河支行到庭参与诉讼，但表示不发表意见。
许馨心于2017年9月向一审法院起诉请求：1、依法撤销北京市平谷区人民法院作出的（2017）京0117执异90号《执行裁定书》；2、依法解除对盈谷中心*号房屋的查封措施；3、本案诉讼费用由飞弘日公司、农商行南独乐河支行承担。庭审中，经法院释明，许馨心变更诉讼请求为：1、不得执行盈谷中心*号房屋；2、本案诉讼费用由飞弘日公司、农商行南独乐河支行承担。事实和理由：农商行南独乐河支行依据法律文书申请执行飞弘日公司一案，在执行过程中，2011年9月21日，平谷区人民法院查封了盈谷中心*号房屋，许馨心依法提出案外人执行异议申请，2017年9月5日，北京市平谷区人民法院作出的（2017）京0117执异90号《执行裁定书》，并于当日送达给许馨心。许馨心不服上述裁定，依据《民事诉讼法》相关规定依法提起案外人执行异议之诉，具体理由如下：第一，涉案裁定书认定基本事实不清、证据不足。2009年8月8日，张艳芝以40000元认购飞弘日公司盈谷中心*号房屋，2011年1月12日，许馨心、黄金会、龙腾傲谷房地产经纪有限公司（以下简称“龙腾傲谷公司”）三方签订《房屋买卖定金合同》（以下简称合同），约定购房款为360000元（更名费另付）。当日合同签订后，许馨心交付黄金会224000元（含12500元更名费），黄金会收到该笔钱后把张艳芝与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》交给许馨心，后黄金会交付许馨心一张飞弘日公司出具的更名费收据。2011年10月12日，许馨心向飞弘日公司交付了168382元剩余购房款，自此许馨心支付了全部购房款。飞弘日公司称许馨心的房款交给了王友成个人与许馨心向法院提供的书证相矛盾，许馨心提供的收款收据上明确收款人为飞弘日公司。许馨心与飞弘日公司房屋买卖合同纠纷一案，2013年11月29日，平谷区人民法院作出（2013）平民初字第05966号判决，判决飞弘日公司继续履行与许馨心签订的房屋买卖合同，此案经北京市第三中级人民法院作出发回重审的民事裁定，现该案正在审理中。我们的买房事实发生在2009年8月8日，远在世纪龙鼎公司公证之前，所以他们所作的公证不能因此剥夺我们的正常住房需求。许馨心已经支付全部房款，签订购房合同，许馨心没有其他住房，一直居住此房，而且许馨心所购房屋在建委已经有购买盈谷中心*号房屋的备案，目前为网签办理状态中，如果许馨心再购买其他商品房，属许馨心购买二套房屋，会按照二套房屋办理相关手续，给许馨心造成极大的经济损失。第二，原裁定适用法律错误。法院适用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第465条第一款第一项之规定认定许馨心对涉案房产享有的权利不足以排除法院的执行是错误的。许馨心与飞弘日公司有合法有效的房屋买卖合同，且许馨心已经交付相应的合同款项，履行了合同的相关义务，且该房产已经交付给许馨心占有、使用，不再适宜被第三人执行，足以排除本案的执行，因此，依法应当适用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第465条第一款第二项之规定，依法裁定执行异议成立，解除对盈谷中心*号房屋的查封措施。综上所述，许馨心认为，涉案裁定认定基本事实不清、证据不足，适用法律明显错误，裁定结果有悖法律规定。望法院依法查明案件事实后，依许馨心诉求裁判终止对盈谷中心*号房屋的查封执行，以维护我们普通公民的基本生存居住的权利。
农商行南独乐河支行在一审法院辩称，农商行南独乐河支行已将债权转让给信达公司北京分公司，对本案不发表意见。
飞弘日公司在一审法院辩称，不同意许馨心的诉讼请求，依法应予驳回。理由如下：第一，许馨心未办理网签手续。第二，飞弘日公司未收到许馨心交付的购房款。第三，许馨心提供的收款收据上的公章为王友成私刻，与飞弘日公司无关，且该公章已被鉴定为假章，涉及刑事犯罪，建议移送公安机关处理。第四，许馨心未通过建委办理合法入住手续，属于非法入住。
信达公司北京分公司、中润公司在一审法院未发表意见。
润木公司在一审法院述称，农商行南独乐河支行将本案债权转让给信达公司北京分公司，信达公司北京分公司又将其转让给中润公司，后中润公司将其转让给润木公司，现润木公司正在进行执行主体变更工作，因材料不齐，尚未办妥，但润木公司应是实质意义上的申请执行人，应以被告身份参与诉讼。许馨心就执行标的不享有足以排除执行的权益，故不同意许馨心的诉讼请求，依法应予驳回。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据和事实，法院认定如下：2006年12月26日，北京众鑫宏盛贸易有限公司（以下简称“众鑫宏盛公司”）（乙方）作为借款人、农商行南独乐河支行（甲方）作为贷款人签订《借款合同》。同日，农商行南独乐河支行作为抵押权人、飞弘日公司作为抵押人签订《抵押合同》。飞弘日公司同意以座落于北京市平谷区，地号为*的土地使用权作为抵押物，并办理了抵押物登记手续。农商行南独乐河支行取得京平他项（2006抵）*号土地他项权利证明书。证书载明：抵押期限自2006年11月15日起至2009年11月15日止。2011年5月18日，农商行南独乐河支行将众鑫宏盛公司、飞弘日公司诉至法院，要求众鑫宏盛公司归还借款本金2000万元及贷款利息；对飞弘日公司提供的京平国用（2006出）*号、京平他项（2006抵）*号载明的抵押物享有优先受偿权。2011年7月1日，法院作出（2011）平民初字第3046号民事调解书，载“双方当事人自愿达成如下协议：一、被告众鑫宏盛公司于2011年7月30日前向农商行南独乐河支行归还借款本金人民币2000万元并支付相应的利息；二、如果被告众鑫宏盛公司于2011年7月30日前不履行本调解书第一项确定的债务，原告农商行南独乐河支行对京平国用（2006出）字第*号、京平他项（2006抵）第*号载明的抵押物进行折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。”后因众鑫宏盛公司未履行，农商行南独乐河支行向法院申请强制执行。2011年9月21日，法院作出（2011）平执字第03454号裁定，2011年12月13日，法院查封了涉诉房屋；2013年9月22日，由法院续封，涉诉房屋目前仍处于查封状态。案件审理期间，经法院向平谷区土地管理机关查询，上述抵押权期限仍为2006年11月15日起至2009年11月15日止。
2009年8月8日，飞弘日公司（甲方）与张艳芝（乙方）签订《商品房优先认购协议书》，约定由乙方认购盈谷中心A*号房屋，房屋暂定面积为29．82平方米，单价为6988元/平方米，房款总价为208382元。同日，飞弘日公司收取了张艳芝购房款40000元。2011年1月12日，张艳芝将其所购买的房屋转卖给许馨心，黄金会代张艳芝与许馨心签订房屋买卖定金合同，合同约定：1．交易房屋为平谷区盈谷中心*室；2、建筑面积：29．82平方米；3、产权证明文件：认购协议书；4、交易价格：约定为380000元；5、付款方式：一次付清；6、订金金额：1万元；备注：总房款380000元，不含改名费，于2011年1月19日内补交房款214000元。当日，黄金会收取许馨心盈谷中心*号购房定金10000元，并出具收条。同日，许馨心与龙腾傲谷公司签订佣金确认书，许馨心通过龙腾傲谷公司的居间服务达成房地产交易，具体交易信息如下：1、地址：北京市平谷区*室；2、许馨心为买方；3、成交金额为380000元；4、佣金金额为3000元。若此房改不了名，交易不成功，佣金则退还许馨心。2011年1月13日，黄金会收取许馨心盈谷中心*号购房款214000元，并出具收条。同日，飞弘日公司收取许馨心更名费12503元。2011年10月12日，飞弘日公司收取许馨心剩余购房款168382元。庭审中，许馨心述称其于2016年3月份入住至今。对上述事实，许馨心提交了商品房优先认购协议书、房屋买卖定金合同、佣金确认书、购房款收据、更名手续费收据、盈谷中心交款确认单（A座）、收条等证据予以证明。飞弘日公司及润木财富公司主张，依据平谷公安分局出具的鉴定意见通知书（京公平刑鉴通字〔2014〕000071号），许馨心提交的证据所附“北京飞弘日房地产开发有限公司1101170010154”印文与样本印文不是同一枚印章盖印，故不认可上述证据的真实性；许馨心未办理合法的入住手续，属于非法入住。
2013年10月21日，许馨心将飞弘日公司诉至法院，要求交付涉诉房屋。2013年11月29日，法院作出（2013）平民初字第05966号判决，判决飞弘日公司继续履行与许馨心签订的房屋买卖合同，在路兴旺达嘉园工程经竣工验收合格后十五日内向许馨心交付路兴旺达嘉园*号房屋；许馨心应在接收房屋时按房屋套内建筑面积计算结清房款等相关费用。一审宣判后，飞弘日公司不服，提出上诉，2014年4月8日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第01691号裁定，裁定撤销原判决，发回重审。
后许馨心提出执行异议申请，请求解除对涉诉房屋的查封，终止（2011）平执字第03454号裁定对该房屋的执行。2017年9月5日，法院作出（2017）京0117执异90号裁定，裁定驳回许馨心的异议请求。
另查明，2016年3月25日，农商行南独乐河支行（甲方）与信达资产管理公司北京分公司（乙方）签订债权转让协议，将其对众鑫宏盛公司享有的债权转让给了信达资产管理公司北京分公司，约定自2015年8月16日起，乙方成为新的债权人，取代甲方的债权人地位，并履行了通知义务；2016年8月8日，信达资产管理公司北京分公司与中润经济发展有限责任公司签订债权转让协议，将该笔债权转让给了中润经济发展有限责任公司，并履行了通知义务；2016年11月份，中润经济发展有限责任公司与润木财富公司达成债权转让协议，将该笔债权转让给了润木财富公司，并履行了通知义务。
一审法院认为：张艳芝与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》已具备拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，具有买卖合同的性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张艳芝将认购房屋卖与许馨心，并由飞弘日公司收取了更名费。因此，确认张艳芝对涉案房屋的权利义务转由许馨心承继，许馨心为飞弘日公司与张艳芝房屋买卖合同的房屋买受人。公安机关出具的鉴定意见通知书仅表明许馨心提交的证据所附飞弘日公司的印章与样本印章不是同一枚印章，未认定公章系伪造的虚假公章，不能否认其效力，故对该意见法院不予采纳。协议书签订于法院查封涉诉房屋之前，无证据证明许馨心购买房屋非用于居住，且许馨心已实际入住至今。飞弘日公司及润木财富公司主张许馨心系非法入住，但涉诉房屋所在小区有物业管理，许馨心已交纳水电费及燃气费，证明涉诉房屋已经通水通电通气，投入正常居住使用，飞弘日公司及润木财富公司亦未提交充足证据予以证明，故对该意见法院不予采纳。许馨心现已付清房款。判决：不得执行路兴旺达嘉园1号楼2单元1102号房屋。
案件受理费70元，由北京飞弘日房地产开发有限公司负担（限判决生效后七日内交纳）。
二审中，本院调取了许馨心与飞弘日公司商品房买卖合同纠纷案件的庭审笔录以及飞弘日公司委托诉讼代理人所提交的代理意见，代理意见中飞弘日公司表示“加盖有被告单位（即飞弘日公司）的公章、财务章的相关合同、认购书、收据、发票的真实性，原件予以认可，复印件不认可”，本院向飞弘日公司询问现其变更原有陈述、对于前述证据中印章的真实性提出异议的理由及依据，飞弘日公司就此提交2001年《刻制印章通知单存根》，称存根所载印章为该公司2011年4月15日前所使用的有效公章，并表示前述商品房买卖合同案件审理时该公司的法定代表人仍为王友成，该案代理人对于前述许馨心提交证据中的公章、财务章的真实性认可，如果前述证据中加盖的印章与有效印章一致的其现仍予以认可，但如系王友成个人私刻的公章其不予认可。
另查，盈谷中心项目经核准名称为“路兴旺达嘉园”，涉诉房屋的楼号由盈谷中心*号变更为路兴旺达嘉园*号。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行，具体到本案，许馨心提起执行异议之诉意在排除对于涉案房屋的强制执行。针对其对涉诉房屋享有权利的主张，许馨心提交了涉诉房屋的《商品房优先认购协议书》、购房款收据、更名费收据、盈谷中心交款确认单（A座）等证据予以证明。飞弘日公司以平谷公安分局出具的鉴定意见通知书为由，对上述部分证据中其公司的印章真实性提出异议，但公安机关出具的鉴定意见通知书仅表明许馨心提交的证据所附飞弘日公司的印章与样本印章不是同一枚印章，未认定公章系伪造的虚假公章，且飞弘日公司在此前的诉讼中曾对上述证据的真实性予以确认，故本院对飞弘日公司的上述主张不予采纳，进而对前述证据的真实性予以确认。张艳芝与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》虽名为认购协议，但审查其内容包含有拟购房屋的房号、暂定面积、价款数额等买卖合同必备条款，已具备买卖合同的性质，且上述约定均不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效之合同。再结合黄金会代张艳芝与许馨心签订的房屋买卖定金合同、许馨心向张艳芝支付定金及购房款的收据、与龙腾傲谷公司签订的佣金确认书、向飞弘日公司支付更名费的收据等证据，可以表明许馨心成为了上述买卖合同的房屋买受人。同时，再结合许馨心实际入住使用涉案房屋等客观情况，本院有理由认定许馨心对于作为执行标的的涉案房屋享有相应的实体权利。
对于许馨心所享有实体权利能否足以排除对执行标的物的强制执行，本院认为：张艳芝与飞弘日公司所签订的《商品房优先协议书》签订于法院查封涉案房屋之前；且张艳芝及后续承续合同权利义务的许馨心已经按照上述认购协议书约定支付了全部房款；同时，许馨心已经实际入住涉案房屋至今，飞弘日公司及润木公司虽主张许馨心系抢占涉案房屋，润木公司主张许馨心购买房屋非用于居住，均未提供相应证据，且与许馨心已正常居住使用涉案房屋之事实不符，本院不予采信。即，许馨心就涉案房屋与飞弘日公司在法院查封前即签订有买卖合同，且支付了房款并实际占有使用了房屋，虽尚未办理房屋产权登记，但未办理过户手续并非许馨心自身原因所致。结合本案上述具体情况予以分析，本院认为许馨心对于涉案房屋的权利能够排除本案所涉执行，涉案房屋应认定不予执行为宜，一审法院处理并无不妥，本院予以确认。
综上所述，飞弘日公司、润木公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元，由北京飞弘日房地产开发有限公司负担70元（已交纳），由润木财富投资管理集团有限公司负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
审 判 员 赵 霞
审 判 员 孙 妍
二〇一八年七月十六日
法官助理 曾琪惠
法官助理 吴 琳
法官助理 李 越
书 记 员 李月明