重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九法民初字第08449号
原告陈耀光。
被告胡秀峰。
被告赵翰轩。
原告陈耀光诉被告胡秀峰、赵翰轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后,依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈耀光、被告胡秀峰、赵翰轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈耀光诉称，位于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号负1层车库（建筑面积1188.83平方米）登记为原告所有。2012年4月11日，原告与被告赵翰轩签订租赁合同，双方约定：原告将上述车库的一部分（710平方米）出租给被告赵翰轩，期限自2012年4月1日至2017年4月1日，被告赵翰轩承租上述部分车库后与被告胡秀峰共同经营台球馆。后原告与二被告协商一致后，原告与被告赵翰轩于2013年11月15日签订了解除《租赁合同》协议，约定将双方于2012年4月11日所签订的租赁合同解除，并将费用结清。后原告于2013年11月1日将上述车库的一部分（360平方米）出租给被告胡秀峰，胡秀峰承租上述部分车库后与被告赵翰轩共同经营台球馆。后原告与被告胡秀峰于2014年4月21日补签了租赁合同，双方约定：原告将上述车库的一部分（360平方米）出租给被告胡秀峰，期限自2013年11月1日至2017年3月31日；2014年1月1日至2014年3月31日期间的租金为25380元/季，2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金为33030元/季，2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金为36420元/季；租金三个月一交，按先付款后使用的原则，提前15天支付下期租金；承租方逾期支付租金的，按照每逾期一天，向出租方支付已到期款项的1%作为一日的滞纳金；合同期内累计拖欠租金30日视为违约，合同解除，承租方需支付以当月租金为标准的一个月租金作为违约金给出租方。合同签订后，二被告自2015年1月1日拖欠租金至今，原告多次催缴无果。现原告起诉来院，要求判令：解除原告与被告胡秀峰签订的《租赁合同》，并立即腾退租赁房屋；二被告支付自2015年1月1日至2015年6月30日的租金69450元，并支付迟延缴纳租金的滞纳金（计算至2015年6月30日共计92926.5元）；二被告支付原告迟延缴纳2014年租金的滞纳金36342.88元；二被告承担本案诉讼费。
被告胡秀峰、赵翰轩辩称，二被告系合伙关系，同意共同承担责任。被告对与原告的租赁关系无异议，但被告对承租的车库进行了很大的投入，解除合同会导致较大的损失，故不同意解除合同。被告自2015年1月1日开始欠缴租金的事实无异议，但被告于2015年6月向原告支付了12010元的租金，应当予以抵扣。原、被告已达成口头协议，原告不再要求被告支付2014年迟延交付租金的滞纳金。原告要求被告支付2015年拖欠租金的滞纳金的标准过高，要求法院酌情调整滞纳金标准，被告同意滞纳金按照一个月租金计算，且与原告请求的违约金只能计算其一。
经审理查明，位于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号负1层车库（建筑面积1188.83平方米）登记为原告所有。原告于2013年11月1日将上述车库的一部分（360平方米）出租给被告胡秀峰，胡秀峰承租上述部分车库后与被告赵翰轩共同经营台球馆。后原告与被告胡秀峰于2014年4月21日补签了租赁合同，双方约定：原告将上述车库的一部分（360平方米）出租给被告胡秀峰，期限自2013年11月1日至2017年3月31日；2014年1月1日至2014年3月31日期间的租金为25380元/季，2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金为33030元/季，2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金为36420元/季；租金三个月一交，按先付款后使用的原则，提前15天支付下期租金；承租方逾期支付租金的，按照每逾期一天，向出租方支付已到期款项的1%作为一日的滞纳金；合同期内累计拖欠租金30日视为违约，合同解除，承租方需支付以当月租金为标准的一个月租金作为违约金给出租方。合同签订后，二被告自2015年1月1日开始拖欠租金。
审理中，原告自愿放弃要求被告支付因2014年迟延支付租金产生的滞纳金。原、被告均认可被告于2015年6月向原告支付了12010元，双方均同意该笔费用作为被告应支付的2015年6月的租金，再由被告支付该月租金差额130元。原告要求被告按照租赁合同的约定支付2015年迟延支付租金的滞纳金，并支付以当月租金为标准的一个月租金的违约金。被告认为滞纳金的标准过高，要求法院酌情调整滞纳金标准，被告同意滞纳金按照一个月租金计算，且与原告请求的违约金只能计算其一。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋登记信息查询证明、解除租赁合同协议、租赁合同、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告与被告胡秀峰签订的房屋租赁合同系原、被告的真实意思表示，合法有效，对协议双方均具有法律约束力，协议双方应当按照协议内容行使权利、履行义务。被告胡秀峰租赁的房屋实际由被告胡秀峰、赵翰用于经营台球生意，二被告亦表示同意由二被告共同承担责任，本院予以尊重。本案中，根据原、被告签订的租赁合同约定，租金三个月一交，按先付款后使用的原则，提前15天支付下期租金，合同期内累计拖欠租金30日视为违约，合同解除，现被告自2015年1月1日起数月未向原告支付房屋租金，已经达到双方租赁合同约定的解除条件，故本院对原告要求解除合同及被告腾退房屋的诉讼请求予以支持，本院认定合同解除的时间为2015年7月1日。
原告自2015年1月1日未向被告支付房屋租金，故至房屋租赁合同解除之日的房屋租金应由被告支付给原告，计算方式为2015年1月1日至2015年3月31日的租金标准为11010元/月，2015年4月1日至2015年6月30日的租金标准为12140元/月，故被告应向原告支付2015年1月1日至2015年6月30日的租金共计69450元（11010元/月×3月+12140元/月×3月），扣除被告于2015年6月支付原告的租金12010元，被告还需支付原告房屋租金57440元。关于原告要求被告支付合同解除后至被告腾退房屋的房屋租金，本院认为，被告自合同解除后至腾退房屋期间因占用房屋给原告造成的损失属于房屋占用损失费，本院参照房屋租金来计算房屋占用损失费，被告应按12140元/月的标准向原告支付自合同解除之日即2015年7月1日起至被告腾退房屋止的房屋占用损失费。
关于原告要求被告按照租赁合同支付违约金的问题，本院认为，租赁合同中约定的违约金系对原告因被告拖欠租金造成的资金占用损失的弥补，原、被告的租赁合同约定被告累计拖欠租金30日视为违约，合同解除，承租方需支付以当月租金为标准的一个月租金作为违约金给出租方，现被告同意向原告支付一个月租金12140元作为违约金，该笔违约金足以弥补被告拖欠租金行为给原告造成的资金占用损失，故本院认定被告应向原告支付违约金12140元。关于原告要求被告支付拖欠租金产生的滞纳金的问题，本院认为，租赁合同中约定的违约金系因承租方拖欠租金而造成出租方的损失弥补，滞纳金亦系承租方迟延交纳租金造成出租方的损失弥补，本院已对被告拖欠租金的行为主张了违约金，原告的资金占用损失已得到弥补，故本院对原告要求被告支付滞纳金的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告陈耀光与被告胡秀峰于2014年4月21日签订的房屋租赁合同于2015年7月1日解除。
二、被告胡秀峰、被告赵翰轩于本判决生效后15日内将其承租的位于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号负1层部分车库（360平方米）腾空并退还给原告陈耀光。
三、被告胡秀峰、被告赵翰轩于本判决生效后15日内支付原告陈耀光自2015年1月1日至2015年6月30日的欠缴租金57440元。
四、被告胡秀峰、被告赵翰轩于本判决生效后15日内支付原告陈耀光自2015年7月1日至腾退房屋止的房屋占用损失费（计算标准为12140元/月）。
五、被告胡秀峰、被告赵翰轩于本判决生效后15日内支付原告陈耀光违约金12140元。
六、驳回原告陈耀光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为1554元，由原告陈耀光负担554元，被告胡秀峰、被告赵翰轩共同负担1000元（此款原告已预付本院，被告在给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审判员 李 飞
二〇一五年七月二十日
书记员 唐依婷