昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌中民一终字第00910号
上诉人（原审被告）：石河子开发区金诚房地产开发有限公司。
法定代表人：陈宇，该公司经理。
委托代理人：曲小勇，新疆瑞诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王金陵，女，汉族，1964年4月27日出生。
委托代理人：王振宇，新疆同创律师事务所律师。
上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2015）昌民一初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月19日受理后依法组成合议庭，于同年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司的委托代理人曲小勇，被上诉人王金陵及其委托代理人王振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昌吉市人民法院经审理查明：位于昌吉市二六工镇区二六工村丘的昌吉市二六工镇水岸花庭1号至14号住宅楼系由被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司开发，该工程于2010年3月开工，于2011年9月18日经过五方验收，2012年1月16日备案。
2010年，原告王金陵与被告签订一份商品房买卖合同，双方约定被告将其正在建设的位于昌吉市二六工镇区二六工村丘第55幢102号房屋预售给原告，该房屋建筑面积共253.48平方米，总价款为633700元。合同第八条约定被告应于2010年9月30日前将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之五的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等材料。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付房款333700元，办理贷款300000元。合计支付房款633700元。2011年5月23日，原告收到所购房屋钥匙。现原告认为被告未按时交付房屋，诉至法院要求被告支付逾期交房违约金。
昌吉市人民法院经审理认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应对其效力予以确认。双方当事人在合同中约定，该商品房经验收合格为房屋交付的条件。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”上述规定属强制性规范，因此“该商品房经验收合格”应指工程质量验收合格，该质量验收是指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收。根据被告提供的证据，直至2011年9月18日，被告作为建设单位才组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收完毕，并在2012年1月16日在建设主管部门备案，即此时该商品房才符合交付条件。被告房屋竣工验收符合交付条件后，并未按合同约定的交接条件通知原告办理房屋交付手续，显属违约，故被告应承担继续履行及逾期交房的违约责任。对于被告辩解被告已于2011年5月23日将房屋钥匙交付原告，原告已经实际占有该房屋的意见，原审法院认为被告开发房屋五方验收的时间为2011年9月18日，竣工备案时间为2012年1月16日，2011年5月23日房屋尚不具备合同约定的交付条件，故不能认定被告已于2011年5月23日向原告交付房屋，但由于原告2011年5月23日已实际控制和占有房屋，在房屋2012年1月16日达到竣工验收合格备案后，该房屋已满足交付条件，原告怠于行使自己的权利，因此，被告违约金计算的起止时间应为2010年10月1日至2012年1月16日；对于被告辩解称合同约定的交付时间为2010年9月30日，原告提起诉讼为2014年4月2日，原告主张超过二年诉讼时效的理由，被告违约的事实从合同约定的交付时间至今仍然持续，被告提供的证据亦不能证实已向原告按照合同约定交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故对被告的此项辩解意见不予采信。关于原告所主张的被告逾期交房的违约金是参照银行同期贷款利率月息4.875‰计算违约损失数额，从2010年10月1日至2015年5月1日，计166821.25元（633700元×4.875‰×54个月）。应予以支持。遂判决：“被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王金陵支付违约金166821.25元。”
宣判后，上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司不服昌吉市人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，其已丧失胜诉权。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人应当在2010年9月30日前向被上诉人交付房屋。但合同约定的交付期限到来后，上诉人因各种原因并没有按期履行交付的义务，那么自此时起，被上诉人就知道自己的权利被侵害了，就应当按照法律规定在两年内向人民法院起诉，但直到2014年4月2日才主张权利，已超过诉讼时效。二、原审法院认定上诉人违约事实至今仍然持续属认定事实错误。2011年5月23日被上诉人领取房屋钥匙时，上诉人出卖的房产确实没有经过验收合格，但在2011年9月18日该房产已全部验收合格。上诉人也通过张贴公告和打电话的形式通知业主办理相关手续及房产证。2012年12月12日上诉人协助被上诉人办理了产权证书，并于2012年12月28日在晨报上通知业主领取房产证，但被上诉人一直怠于行使权力。上诉人认为被上诉人领取房屋钥匙的行为实际是对合同交付内容的变更，故违约金应计算至领取钥匙之日即2011年5月23日。三、原审法院认定违约金的起止时间自相矛盾。在原审判决书本院认为中，先认定违约金的起止时间为2010年10月1日至2012年1月16日（验收备案之日），后又认定违约金的起止时间为2010年10月1日至2015年5月1日，前后矛盾。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人王金陵答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审查明事实与一审一致，对一审法院查明事实本院予以确认。
二审另查明，本案诉争房屋已于2012年12月12日办理房屋产权证书，登记在被上诉人王金陵名下。
本院认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人应于2010年9月30日前将验收合格的房屋交付被上诉人使用，但上诉人未按约定时间交付房屋，已构成违约，应当按照合同约定向被上诉人支付违约金。对于违约金的起止时间，上诉人认为其已于2011年5月24日将房屋钥匙交付被上诉人，故违约金应计算至2011年5月24日。根据本院查明的事实，虽然上诉人向被上诉人交付了房屋钥匙，被上诉人也已接收，但交付钥匙时诉争房屋并未进行五方验收，不具备交付的条件，也与双方合同约定的交付内容不符，故上诉人的该项上诉理由不能成立。因该房屋已于2011年9月18日通过五方验收，且诉争房屋已于2012年12月12日办理产权证书，故违约金应计算至房产证颁发之日即2012年12月12日，计为81557.20元（2010年10月1日计算至2012年12月12日，按照月息4.875‰计算）。关于本案是否已超过诉讼时效的问题，因上诉人一直未按合同约定交付房屋，其侵权事实一直持续，故被上诉人于2014年10月主张权利并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销昌吉市人民法院（2015）昌民一初字第564号民事判决，即“被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王金陵支付违约金166821.25元”；
二、上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人王金陵支付违约金81557.20元；
三、驳回上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司的其他上诉请求；
四、驳回被上诉人王金陵在原审中的其他诉讼请求。
一审案件受理费3636元，由上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司负担1818元，被上诉人王金陵负担1818元；二审案件受理费3636元，由上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司负担1818元，被上诉人王金陵负担1818元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋晓蕾
代理审判员 贾佳佳
代理审判员 毛春艳
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 郝丽娜