北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12539号
上诉人（原审原告）高×，男，1975年8月11日出生。
委托诉讼代理人付作庄，北京市博天律师事务所律师。
委托诉讼代理人刘媛媛，北京市博天律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）毛×，女，1978年11月4日出生。
委托代理人胡准准，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人高×因与上诉人毛×房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初36836民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日受理后，依法组成由法官咸海荣担任审判长，法官史智军、法官薛源参加的合议庭，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
高×向一审法院起诉称：2014年1月，我与毛×签订租赁合同，约定我将涉诉房屋出租给毛×做餐饮，租期5年，免租期为两个月（2014年1月12日至4月2日），租期为2014年4月2日至2019年4月1日，租金为43191.67元/月，按季支付、押二付三。毛×按合同约定交纳第一期租金和押金，后毛×因涉诉房屋产权及燃气延期开庭的问题拒绝支付租金，经协商我同意以房租的形式折抵赔偿金。涉诉房屋办理产权证后面积减少，我们双方口头调整为42884.46元/月。现毛×多次拖延租金，已经违反合同约定构成违约。故请求：1、解除我与毛×签订的《房屋租赁合同》，解除日期为开庭之日即2016年9月5日；2、判令毛×腾退其承租的北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉诉房屋），并恢复原状；3、毛×支付2016年9月5日之前拖欠的租金170844.77元，包括2015年9月1日应付租金中拖欠6390.56元，2016年3月1日应付租金中拖欠29653.4元，2016年6月1日应付租金中拖欠128653.4元，2016年9月1日至9月5日拖欠租金7147.41元；4、按照42884.46元/月的标准支付2016年9月6日至实际腾退之日止的房屋使用费；5、支付违约金184188.76元，包括解除合同的违约金85768.92元及逾期支付租金的违约金98419.84元。
毛×在一审法院辩称：1、我同意解除合同，认可法院判决之日为解除之日；2、不同意恢复原状，合同中并未约定由我恢复原状，涉诉房屋内我确有装修，应高×自行拆除；3、对于拖欠房屋租金，2015年9月1日应付租金中拖欠6390.56元属实，是因为房产证载明涉诉房屋建筑面积比租赁合同约定的少，2015年12月1日之前的租金中我多交纳了将近4万多元，该期间欠付租金应当从差额中折抵。2016年3月1日应付租金中拖欠29653.4元属实，系因为高×未办理涉诉房屋房产证，我无法完成工商注册登记。2016年6月1日应付租金中拖欠128653.4元、2016年9月1日至9月5日拖欠租金7147.41元属实，是因为高×自2014年至今未交纳物业费，影响我经营使用，交付房屋严重不符合约定，同时我收到法院传票，就等候开庭解决了；4、不同意支付房屋占有使用费，我是按照正常法律程序处理问题，现在正在解决纠纷；5、不同意支付违约金，高×出租涉诉房屋无法正常使用运营，高×拖欠物业费，没有办理房产证且无法办理营业执照。
一审法院经审理查明：高×与案外人李×系夫妻关系，涉诉房屋于2016年5月19日登记在案外人李×名下，建筑面积为140.99平方米。双方均认可涉诉房屋出租时尚未办理产权证，高×系基于购买涉诉房屋的《北京市商品房预售合同》进行出租。毛×承租涉诉房屋用于经营毛毛家的米粉店（以下简称米粉店）。
高×、毛×于2014年2月签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定高×将涉诉房屋出租给毛×，建筑面积为142平方米，租赁用途是餐饮，租赁期间为2014年4月2日至2019年4月1日，租金标准为43191.67元/月，支付方式为押二付三，各期租金支付日期为2014年6月15日，9月15日，以此类推。押金86383元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由毛×承担费用、租金，以及毛×应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。租赁期间的物业费、供暖费由高×负担。对于押金，双方均未表示押金86383元已经退还。
租赁合同约定，租赁期满或合同解除后，高×有权收回涉诉房屋，毛×应按照原状返还涉诉房屋及附属物品、设备设施。高×交付房屋严重不符合合同约定或影响毛×安全、健康的，毛×有权单方解除合同。毛×不按照约定支付租金达30日的或欠缴各项费用达4万元的，高×有权单方解除合同、收回房屋，毛×应按月租金的200%向高×支付违约金，高×并可要求毛×将涉诉房屋恢复原状或赔偿相应损失。毛×不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按每逾期一天按月租金的千分之三支付违约金。
2015年12月16日双方签订《补充协议》，约定此前由高×交付给毛×的赔偿金，具体金额为204612元（以租金形式支付），本协议签订之前的所有赔偿金额均已结清，双方再无任何纠纷，不得再提出任何异议或其他赔偿要求；自2015年12月1日起毛×按照涉诉房屋产权证上的房屋面积交纳租金，下次交纳房租的时间为2016年3月1日，毛×到期未能交纳房租视为违约，租赁合同自动解除并承担相应违约责任。
毛×提交2016年6月24日其与高×的往来邮件以及高×因拖欠物业费的起诉状及传票复印件，以证明6月24日左右涉诉房屋因欠缴物业费而被法院张贴传票，经询，毛×认可真实性，但是这并非毛×拒绝交纳租金的理由。
经询，租赁合同约定涉诉房屋建筑较之房产证载明建筑面积少1.01平方米，涉诉房屋的月租金经双方口头协商变更为42884.46元，毛×从2015年12月1日开始按照该标准支付租金。2014年6月15日，因涉诉房屋燃气未开通，双方协商2014年7月1日至12月1日的租金折抵毛×损失，毛×不再支付该期间租金。
另询，双方均认可曾口头约定高×需办理涉诉房屋房产证以配合毛×办理工商营业执照。但是，高×认为毛×一直未催促其配合，毛×主张通过电话及邮件催促过，而高×至今未予配合。
上述事实，有租赁合同、《补充协议》及当事人陈述等在案为证。
一审法院判决认定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。因第三人主张权利，导致承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。
本案中，高×、毛×签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方应依约履行。庭审中，高×、毛×均同意解除租赁合同，法院不持异议；对于解除时间，法院结合双方意思表示，从便捷高效及减少双方损失扩大的角度出发，依法确定租赁合同解除时间为庭审之日即2016年9月5日。对于合同解除的原因，高×主张毛×的违约事实为未按合同约定支付租金而主张解除合同，毛×抗辩称因高×存在未办理涉诉房屋产权证致其无法进行工商登记、拖欠物业费影响经营使用以及涉诉房屋产权证载明建筑面积小于租赁合同约定面积等情况而未按时交纳租金。经查实，高×并未举证证明其及时履行办理产权证以配合毛×办理营业执照的义务，亦存在拖欠物业费而影响毛×正常使用涉诉房屋且所提供涉诉房屋建筑面积存在减少的事实，故高×在租赁合同履行过程中存在违约之处；但是，高×违约事项并非租赁合同主要义务，而毛×支付租金系租赁合同主要义务，涉诉房屋现已办理产权证而具备条件办理工商注册登记，物业费纠纷以及建筑面积差异并不足以导致毛×租赁目的无法实现，高×并非根本违约，毛×据此免除交纳租金的义务缺乏明确的合同及法律依据，故毛×拒绝支付租金构成违约；因此，租赁合同的解除系高×、毛×双方原因所致，毛×拒绝履行支付租金的主要义务系合同解除主因。
对于高×主张的租金损失，双方因涉诉房屋建筑面积减少而口头约定自2015年12月1日起月租金减少为42884.46元，法院对此不持异议；对于2015年9月1日应付租金中拖欠的6390.56元，毛×抗辩称涉诉房屋因建筑面积减少，按照减少后的面积计算，其于2015年12月1日之前交纳的租金存在4万元左右的差额，并据此主张进行折抵，鉴于涉诉房屋建筑面积确有出入，毛×于2015年9月1日拖欠的租金亦为双方协商减少租金之前，故毛×主张进行折抵具有事实依据，法院予以支持；对于2016年3月1日应付租金中拖欠29653.4元，毛×抗辩称因高×未办理产权证导致其无法办理工商注册登记而拒绝支付，但双方租赁合同并未约定高×办理产权证并配合工商注册登记系毛×支付租金的前提条件，且毛×在涉诉房屋办理产权证之前已经支付过多期租金，故其抗辩法院不予采信；对于2016年6月1日应付租金中拖欠128653.4元、2016年9月1日至9月5日拖欠租金7147.41元，毛×抗辩系高×拖欠物业费而逾期支付，高×拖欠物业费导致法院在涉诉房屋张贴传票并使毛×面临物业停水、停电的风险，对毛×正常经营使用涉诉房屋确有一定影响，但涉诉房屋实际并未停水、停电，法院张贴传票亦不足以导致毛×停业，故毛×拒绝支付租金于法无据，仍应支付该期间的租金。
对于高×主张的逾期支付租金及解除合同的违约金，毛×拒绝按期支付租金以及租赁合同解除势必导致高×产生一定损失，但高×并未举证证明其实际损失的金额，且履行租赁合同相关义务亦有未尽之处，法院结合租赁合同履行情况，兼顾双方过错程度、高×预期利益及公平诚信等因素，酌情确定毛×向高×支付违约金7万元。对于房屋占有使用费，因租赁合同的解除系双方原因所致，且高×主张毛×自2015年9月1日便开始拖欠租金，却未在合理期限内行使解除权并收回涉诉房屋，故租赁合同解除后的房屋占有使用费应由双方共同负担，法院根据双方合同履行情况及过错程度，酌情确定毛×承担涉诉房屋占有使用期间月租金中的35000元，高×承担月租金中的7884.46元。
对于高×主张返还涉诉房屋并恢复原状的诉讼请求，因双方对于解除租赁合同已经达成合意，根据双方租赁合同的约定，合同解除后毛×负有按照原状返还涉诉房屋的义务，对于高×的诉讼请求，法院依法予以支持。
需要指出的是，租赁合同约定毛×交纳的押金86383元应折抵由毛×负担的租金及违约金等损失，故法院为方便诉讼及节省司法资源，在本案中按照双方租赁合同约定予以折抵。
综上，依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十八条之规定，判决如下：一、高×与毛×签订的《房屋租赁合同》于二〇一六年九月五日解除；二、毛×于本判决生效后七日内支付高×二〇一六年九月五日之前欠付的房屋租金七万八千零七十一元二角一分（已经折抵押金八万六千三百八十三元）；三、毛×于本判决生效后七日内支付高×逾期支付租金及解除合同的违约金七万元；四、毛×本判决生效后七日将位于北京市朝阳区×号房屋腾退并恢复原状；五、毛×自二〇一六年九月六日起按照每月三万五千元的标准向高×支付房屋占有使用费至实际腾退之日止；六、驳回高×的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
高×和毛×均不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，高×请求撤销一审判决第二、三、五项，依法改判毛×支付租金170833.77元，并按照42884.46元每月的标准支付自2016年9月6日起至实际腾退之日止的房屋使用费，违约金184188.76元。理由为：1.一审认定我方存在违约无事实和法律依据，涉诉房屋燃气开通时间为2014年8月，我方加急办理房屋产权证书并在第一时间告知了毛×，快递了复印件，双方对于房屋产权问题、燃气延迟开通问题在2015年12月6日达成了《补充协议》，以租金形式折抵了赔偿。我方是在毛×的违约行为达到合同约定解除条件时方才行使合同解除权。此外，毛×陈述的我方未按期交纳物业费被法院张贴传票与事实不符，事实是我方起诉之后，毛×在6月24日才收到上述传票。2.一审酌定的违约金数额过低，显失公平。一审确定的租金折抵押金超出了诉讼请求。
针对高×的上诉，毛×答辩称：高×存在违约行为，我方承租房屋就是开办餐厅，需要办理营业执照，然高×未办理房屋产权证书导致我方无照经营，故不同意高×的上诉请求。
毛×上诉请求撤销一审判决第三、四、五项，依法改判。理由为：涉诉房屋因为高×迟迟未提供房产证原件，也未本人到场，导致我方长期处于无照经营状态，并多次被相关部门处罚，我方也无法上线外卖平台，影响业绩增长。另外，高×拖欠物业费被物业公司起诉，并被张贴传票，影响我方经营。此外，毛×于二审期间又向本院明确表示其已准备腾空房屋时遭到了物业阻拦，并明确要求将房屋恢复原状交还高×。
针对毛×的上诉，高×答辩称：涉诉房屋产权证书下来之后，我方第一时间通知了毛×，并承诺配合其办理相关手续，而且房本迟延下发也不会影响毛×的实际经营和办照，故不同意毛×的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院另补充查明：二审期间，在各方同意解除合同的前提下，本院于2016年11月21日询问高×“如果毛×现在去恢复原状在恢复完毕之后，你们是否同意接受房屋”，高×回答“恢复原状之后我们也不同意接手房屋，因为对方没有支付租金及违约金，没有履行完相应义务”，本院再次向各方释明，“希望各方本着最大程度发挥租赁物的使用价值，避免损失扩大的角度解决此类纠纷，在法庭已就房屋交接问题向各方说明之后再次询问各方对于交接的意见，毛×回答“同意交接房屋，交接之前我们同意搬走可移动的物件，现在我可以拆除空调和燃气管道包括其他装修”；高×称“我们找不到对方，担心无法执行，所以我们要求对方先履行全部的义务再交接房屋”。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有约束力，各方均应遵守。当事人一方或双方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
本案中，结合查明的事实和当事人的二审主张，争议焦点确定为：其一，毛×是否存在违约行为；其二如毛×存在违约行为，则其房屋占用费应当支付至何时。
对于争议焦点一，本院认为，作为承租者，依约交纳租金为其主要义务，毛×虽辩称涉诉房屋因产权证的问题导致其无法办理营业执照并被相关部门罚款，然毛×于签订合同之时对产权证一事应当知晓且未有充分证据显示上述情形导致租赁目的无法实现并对毛×的经营构成根本性妨害，故毛×对于其拒付租金的行为理应承担违约责任。同时，高×在房屋租赁面积、产权证书办理等方面存在的瑕疵亦对合同履行产生了部分影响，一审法院确定高×亦存在一定的违约之处并无不当。在明确各方责任的基础上，一审法院结合合同的履行情况所确定毛×应当支付的租金及违约金数额亦无不当。
关于争议焦点二，本案二审期间，经本院于2016年11月21日释明，毛×同意腾退房屋，然高×拒绝接收。对此，本院认为，租赁合同在解除之后，各方均应积极履行房屋交付和接收义务，以免扩大损失，无正当理由拒绝交付或接收者，应当承担由此产生的相应损失，现毛×同意腾退房屋，而高×拒绝接收的理由缺乏正当性，故本院综合释明内容和恢复原状所需的合理期限，将毛×向高×支付房屋占用使用费至“实际腾退之日止”的期限明确为2016年12月1日，自此之后的损失由高×自行承担。
综上，本院认为，高×和毛×的上诉请求均无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3313元，由高×负担994元（已交纳），毛×负担2319元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费1988元，由高×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
代理审判员 史智军
代理审判员 薛 源
二〇一六年十二月五日
书 记 员 陈 振