上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第3035号
原告潘仁福。
原告谢川娥。
原告潘华。
上列三原告的共同委托代理人沈舟，上海知者律师事务所律师。
上列三原告的共同委托代理人杨菲，上海知者律师事务所律师。
被告上海旭博置业有限公司。
法定代表人朱瑜。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
原告潘仁福、谢川娥、潘华诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法由审判员高金登适用简易程序进行审理。2015年8月7日，本案进行了公开开庭审理，原告委托代理人沈舟、被告委托代理人谢锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘仁福、谢川娥、潘华诉称：2012年7月31日，三原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定三原告向被告购买上海市青浦区清河湾路X室房屋，购房款暂计人民币1，257，200元。2012年12月25日，原告潘仁福与被告签订了房屋交接单，确定房屋总价款为1，257，756元。房屋交接后，因被告原因致使原告迟迟未办理小产证。直到2014年7月，原告才收到被告邮寄的关于办理房屋小产证的通知书，通知原告于2014年7月24日至7月27日期间至被告处领取办理小产证的相关资料。根据预售合同补充条款一第18条约定：若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日为止，故被告应支付原告违约金。另因被告在向原告销售房屋时，承诺本小区子女可就读XXX小学，购房后原告才知晓该宣传为虚假承诺。故原告为维护自身合法权益，诉诸法院，要求判令：1、被告支付原告逾期办理小产证的违约金147，912.11元（以房屋总价款1，257，756元为基数，以日万分之三为标准，自2013年5月25日起至2014年7月25日计算392天）；2、被告支付原告因被告未履行学区房承诺的补偿款3，000元；3、本案诉讼费由被告承担。
审理中，原告将第一项诉请中违约金计算截止时间变更为2014年7月23日，其他不变。
被告上海旭博置业有限公司辩称：对违约金起算起点持有异议，合同约定的交房日为2013年6月30日，根据约定，应自交房日之后6个月即2014年1月1日开始计算违约金。本案房屋为提前交付，原告提前取得房屋，已经获益，在获得赔偿的时候不能双重获利。被告最初确实存在迟延办理大产证的情况，之后曾积极进行整改，但在整改过程中遭到业主阻挠，导致10-20天左右的工期迟迟不能完成，加上办证需要的两个月时间，故其愿意承担3个月左右的违约责任。另外，逾期办证未对原告造成实际损失，也未对其使用房屋造成影响，原告对其损失亦未进行举证，且违约金标准过高，请求法院对违约金标准进行调整。关于学区房的补偿，原告还应对其有适龄子女入学进行举证，在无证据证明原告有适龄子女需入学的情况下，其不应进行赔偿。
经开庭审理查明：2012年7月31日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买上海市青浦区清河湾路X室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为90.52平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，257，200元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定被告定于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告将房屋钥匙交给原告。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一第18条约定：若因政府部门或原告原因未能办理原告名下的房屋产权证书（小产证）的，被告不承担任何责任。若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
合同签订后，原告支付全部购房款。合同约定的交房期限前，被告通知原告办理交房手续。双方在2012年12月25日办理房屋交接手续，确认房屋总价款为1，257，756元。
另查明，2012年12月14日，被告取得了包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得高层房屋的《上海市房地产权证》。2014年7月22日，被告曾通过快递形式向被告发送办理小产证的通知书；2014年7月23日，原告收到被告发送的上述通知。截至开庭之日，原告小产证尚未办理。
又查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路X弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，文件内容为所附的照片中显示，具体为告知各位业主，玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
另查明：案外人起诉被告上海旭博置业有限公司，本院立（2014）青民三（民）初字第3622号案件，并于2014年12月25日作出民事判决，判令被告上海旭博置业有限公司应赔偿案外人3，000元。案外人及被告上海旭博置业有限公司均不服判决，上诉至上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院立（2015）沪二中民二（民）终字第455号案件，并于2015年2月25日作出维持原判的判决，其中，事实查明部分载明：上海旭博置业有限公司在销售宣传资料中载明中央生活圈，犹如您的私家配套，学校有青浦瀚文小学、青浦实验中学等。
以上事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、收据、发票、房屋交接单、快递详情单、关于办理小产证的通知书、上海市建设工程竣工规划验收合格证、上海市新建住宅交付使用许可证、公证书、（2014）青民三（民）初字第3622号民事判决书、（2015）沪二中民二（民）终字第455号民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告称：1、被告存在违约情形，根据商品房预售合同补充条款一第18条的约定，被告应于房屋实际交付后6个月内办理产证，现被告于2012年12月25日实际交付房屋，故违约金应自2013年6月25日开始计算。被告对此不予认可；2、原告购买系争房屋是为了考虑以后子女能享受更好的教育。销售人员在销售房屋时对原告作出学区房的承诺，与实际情况不符，属虚假承诺，是对原告的欺诈行为，被告理应赔偿相应损失。被告对此不予认可。
被告称：被告为小区美观，将原规划的地面车位改为绿地，该行为未经审批，在办理大产证过程中需要土地核验证明，因规土局发现进行了变更，所以未发放大产证。在被告整改过程中，遭到大部分业主的阻挠，且小区多数业主表示要保留绿化，阻挠整改行为，致使整改迟迟不能完成。整改阻挠过程中，业主多数参与，不论直接方式还是间接方式，业主阻挠整改是个整体行为，虽现无证据证明原告直接参与，从现有证据可以看出小区大部分业主知晓阻挠行为并支持阻挠。被告为此提供：1、整改施工现场照片、业主围堵施工、警察到场维持秩序、业主自行恢复绿化带等照片。证明被告根据规土局的整改要求委托施工队进行整改，但遭到业主阻挠、业主擅自恢复绿化等事实。2、安全外包委托协议、临时安保服务合同。证明被告为了维持现场秩序，临时委托安保公司的事实。3、部分业主的意见反馈表及邮寄凭证，在整改工作遭到阻挠后，被告向业主发放反馈表并要求业主反馈意见。4、玫瑰湾业主QQ聊天群，证明原告也参与了阻挠被告的整改。被告认为阻挠行为应包括直接及间接行为。5、玫瑰苑业主联名信，该行为亦导致了被告的整改推迟。6、询问笔录，在被告聘请第三方进行整改中，遭到大部分业主阻挠，并因此报警，民警也到场，根据询问笔录的记载，可以看出由于大部分业主的阻挠导致被告无法及时进行整改，从而无法取得规土局给发的相应文件，导致无法办理产证。原告对以上证据的真实性均无异议，但认为其从未参与阻挠行动，且联名信中也无原告的签字。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于原告逾期办证违约金的主张。根据预售合同补充条款一第18条约定，若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，被告应承担违约责任。现业业主未能在约定期限办理小产证与被告擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，被告对此存在过错。被告在整改过程中，部分业主的意见和行为致被告整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于被告应承担的违约金，本院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、被告过错程度、被告的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。对于违约金起算时间，被告提出其向原告交房的时间早于合同约定的交房时间，故在适用补充条款一第18条违约金计算时应按照合同约定的交房时间计算，不应按原告收房时间计算。本院认为被告在作出补充条款一第18条中的违约责任承诺时是根据其能预见的合同履行情况，不能因为被告提前履行交房义务而加重其责任，故对于被告的该意见，本院予以采纳。对于违约金计算截止时间，鉴于双方均认可原告是于2014年7月23日收到办理小产证的通知，故本院对此予以确认。关于原告要求被告因未履行学区房承诺补偿3，000元的主张。根据生效判决确认的事实，被告在其售楼宣传资料中载明配套学校为青浦瀚文小学、青浦实验中学，该宣传内容虽未在预售合同中明确约定，但该宣传确实具有诱导性，综合双方签约中的态度、行为、后果，并结合预售合同的约定，本院认为原告为此主张补偿3，000元，合理有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告潘仁福、谢川娥、潘华逾期办证违约金人民币42，300元；
二、被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告潘仁福、谢川娥、潘华人民币3，000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3，318.24元，减半收取计人民币1，659.12元，由三原告共同负担人民币1，192.87元，被告负担人民币466.25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 高金登
二〇一五年八月二十四日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。