湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00252号
上诉人（原审原告）中房集团襄阳房地产开发股份有限公司物鑫分公司（以下简称中房集团物鑫分公司）。
负责人黄述阳，中房集团物鑫分公司经理。
委托代理人陈志，湖北谦顺律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司襄阳樊东支行（以下简称建行襄阳樊东支行）。
负责人武斌，建行襄阳樊东支行行长。
委托代理人王虹理，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般授权。
上诉人中房集团物鑫分公司因与被上诉人建行襄阳樊东支行返还财产纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2013）鄂襄新民初字第01360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后，依法组成由审判员王利敏担任审判长，审判员董海洲、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人中房集团物鑫分公司的委托代理人陈志，被上诉人建行襄阳樊东支行的委托代理人王虹理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告中房集团物鑫分公司一审诉讼请求为：判令被告返还原告存款60734.51元。并承担本案诉讼费。
原审判决认定：2002年8月20日，中房集团物鑫分公司（甲方）与建行襄阳樊东支行（乙方）签订商品房贷款合作协议书，主要内容为：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于襄樊市前进路203号经命名为泰安家园个人住房贷款和个人商用门面房贷款。甲方承诺：向乙方提供本协议第二条所确认的商品房开发的必要文件，甲方配合乙方做好发放贷款申请表，收集贷款资料，审查借款人资格等工作。甲方在乙方开立基本账户，委托乙方办理银行业务。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）。并随着借款人租期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止，并交纳贷款金额10％的保证金。甲方承诺自贷款到账之日起五个月内为购房户办好房屋他项权证，并交给乙方。甲方同意在其保证期内，如借款人未能依照合同约定偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。并约定在合作期限内，双方均不得擅自提前解除。乙方承诺：对甲方推荐申请个人住房贷款并符合条件的购房人，保证在收妥购房人全部资料之日起15个工作日内审查完毕，作出是否发放贷款的决定，并告知甲方。乙方与购房人签订的《中国建设银行个人住房借款合同》生效之后，依据合同约定及时将购房人的款项划入指定账户，并监督借款人把借款划入甲方存款账户内。本协议的合作期限为叁年，从本协议生效之日起计算。合作期满后，双方可另行协商是否延长合作期限。但合作期满后，甲方依照本协议的约定对借款人承担的有关连带责任保证条件均不受合作期限限制，继续有效。
2003年10月30日，廉晓霞与中房集团物鑫分公司签订商品房买卖合同，廉晓霞购买中房集团物鑫分公司开发的位于泰安家园1幢3单元5-2号房屋，建筑面积125.32平方米，房款101509.2元，首付30％，余款按揭。2003年11月10日，借款人廉晓霞（甲方）与建行襄阳樊东支行（乙方）签订一份《个人住房贷款合同》。合同主要约定，甲方向乙方贷款人民币71000元，用于购买位于泰安家园的自用普通住房。借款期限自2003年11月10日至2028年11月9日，贷款利息按年息5.04％计算，按月结息，贷款利息自贷款转存到甲方指定的帐户之日起计算。在合同有效期内，如遇利率调整，按中国人民银行规定调整。甲方借款采取专项提款方式，按照本合同约定的用款计划转入中房集团物鑫分公司在建行襄阳市樊东支行开立的存款账户内。甲方从支用借款的次月开始，按月偿还贷款本息，还本付息日定为每月20日。同时，乙方给予甲方10天还款宽限日，采用月均还款法，每月归还贷款本息416.72元。甲方保证按借款合同第八条确定的还款计划归还借款本息，并于每月还本付息日前将应还款额存入在乙方开立的存款账户内，乙方在还本付息日及以后，随时从甲方存款账户中扣收到逾期本息。甲方授权乙方可从其任何账户中直接扣收。甲方如提前一次性归还全部贷款本息或提前部分还款，应在还款日前30个营业日内通知乙方，并征得乙方同意。对提前一次性归还全部贷款本息的，乙方已计收的贷款利息不再调整，甲方最后一次归还的贷款本金部分，乙方按其实际使用期限相应的借款利率计收利息。借款担保：为保证本合同的履行，甲方采取以下方式提供担保：甲方以所购房产向乙方设定抵押，甲、乙双方另行签订《抵押合同》作为本合同的从合同。甲方提供第三方保证作为本合同担保，乙方与中房襄樊物鑫分公司另行签订《保证合同》作为本合同的从合同。违约责任规定：1．甲方未按合同约定用途使用借款，乙方有权对违约使用部分在违约使用期间按日利率万分之五计收利息。2．甲方未按本合同规定归还全部贷款本息或未按合同约定的分次还款计划偿清的贷款为逾期贷款，乙方有权对逾期贷款本息在逾期期间按日利率万分之二点一计收利息，从当月还本付息之日的次日起计算。3．在合同有限期内，甲方发生下列情况之一的，乙方有权停止发放尚未划付的贷款，并提前收回已发放的贷款本息。1、若甲方连续或累计三个月未按合同规定的分次还款计划偿清贷款本息时；2、甲方未按合同规定用途使用贷款。《个人住房贷款合同》签订的当日，借款人廉晓霞（甲方）又与建行襄阳樊东支行（乙方）签订一份《个人住房借款委托扣款协议》。协议约定：甲方委托乙方在建设银行襄阳市樊东支行开立的储蓄存折账户中扣划贷款本息。
2003年11月10日，中房集团物鑫分公司（甲方）与建行襄阳樊东支行（乙方）签订一份《个人住房贷款保证合同》。保证合同主要约定，为确保乙方与廉晓霞签订的借款合同的履行，甲方愿意向乙方提供保证担保。保证担保的贷款金额71000元，贷款期限自2003年11月10日至2028年11月9日。如借款人在保证期间连续三个月没有按照借款合同约定履行其债务，乙方有权直接要求甲方承担保证责任。甲方应在接到乙方《到（逾）期贷款催收通知书》之日起20日内代为偿还全部贷款本息。上述合同、协议签订后，建行襄阳樊东支行依据合同约定将71000元贷款于2003年11月11日转入廉晓霞账户。廉晓霞从2003年11月起每月还款416.72元至2008年11月，2008年12月以后，廉晓霞虽有部分还款。但已连续或累计三个月未按合同规定分次偿还贷款本息。后建行襄阳樊东支行提前收回贷款，并于2011年3月18日、4月26日、9月26日、10月28日、12月28日，2012年2月13日、2月23日、3月13日，直接扣划了中房集团物鑫分公司账户的存款62734.51元。扣划期间，建行襄阳樊东支行称也多次打电话告知了中房集团物鑫分公司的主要负责人。
原审还查明，廉晓霞与中房集团物鑫分公司签订商品房买卖合同，购买中房集团物鑫分公司开发的位于泰安家园1幢3单元5—2号房屋，但该房屋未登记在廉晓霞名下。
原审法院认为：根据中房集团物鑫分公司与建行襄阳樊东支行签订的合作协议书、保证合同，廉晓霞与中房集团物鑫分公司签订的购房合同，廉晓霞与建行襄阳樊东支行签订的贷款合同，以及廉晓霞偿还贷款的事实，足以认定。中房集团物鑫分公司为廉晓霞购房提供了担保，中房集团物鑫分公司与建行襄阳樊东支行之间形成了保证合同关系。本案中，建行襄阳樊东支行是基于上述合同向廉晓霞发放了借款，且中房集团物鑫分公司也自愿为廉晓霞的借款提供连带责任保证，并在《个人住房贷款保证合同》第十一条承诺，对廉晓霞连续或累计三个月未按合同约定偿还贷款本息的，建行襄阳樊东支行有权要求中房集团物鑫分公司提前承担保证责任。同时，合作协议书也约定，中房集团物鑫分公司同意在其保证期内，如借款人未能依照合同约定偿还贷款本息或相关费用，建行襄阳樊东支行可以从中房集团物鑫分公司在本行开立的存款账户中直接扣划。故建行襄阳樊东支行依据上述合同的约定，在廉晓霞已连续或累计三个月未按合同约定偿还贷款本息时，提前向中房集团物鑫分公司收回贷款本息，符合法律规定与合同约定。中房集团物鑫分公司诉称建行襄阳樊东支行无故扣划其存款无依据、其与廉晓霞未形成房屋买卖合同关系、建行襄阳樊东支行应当返还存款的请求，不予支持。另，对于廉晓霞是否实际与中房集团物鑫分公司履行了房屋买卖合同，建行襄阳樊东支行扣划廉晓霞的存款是否符合规定，属另外的法律关系，不属本案审查范围。据此判决：驳回中房集团襄阳房地产开发股份有限公司物鑫分公司的诉讼请求。案件受理费1370元，由中房集团物鑫分公司负担。
上诉人中房集团物鑫分公司不服一审判决向本院提出上诉称：（一）上诉人与廉晓霞虽然订立了商品房买卖合同，但该商品房买卖合同因故没有履行，该房屋由他人全款购买，无需按揭贷款。上诉人对未购房的廉晓霞不提供担保。上诉人与被上诉人之间不存在保证合同关系。（二）担保合同无效，上诉人亦不应承担民事责任。廉晓霞没有购房，不符合按揭贷款条件，被上诉人审查不严，违规与其签订个人住房贷款合同。根据《合同法》第五十二条第五款的规定，该贷款合同应为无效合同。同时根据《担保法》若干问题的解释第八条规定，由于借款合同无效，担保合同亦应无效，上诉人不应承担民事责任。被上诉人扣取上诉人60734.51元存款没有依据，依法应当返还。故请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人建行襄阳樊东支行答辩称：廉晓霞在办按揭时是上诉人的职工，其与上诉人签订的有商品房买卖合同，上诉人与被上诉人签订的有保证合同，被上诉人按合同约定扣划上诉人存款是合法的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：中房集团物鑫分公司与建行襄阳樊东支行签订的《个人住房贷款保证合同》中约定：为确保建行襄阳樊东支行与廉晓霞签订的借款合同的履行，中房集团物鑫分公司对贷款合同中的借款（71000元）承担连带责任。如借款人在保证期间连续三个月没有按照借款合同约定履行债务，建行襄阳樊东支行有权要求中房集团物鑫分公司承担保证责任。中房集团物鑫分公司与建行襄阳樊东支行签订的《商品房贷款合作协议书》约定，借款人未能依照合同约定偿还贷款本息或相关费用，建行襄阳樊东支行从中房集团物鑫分公司在该行开立的存款账户中直接扣划。该约定系缔约各方自愿协商的结果，未损害国家及社会公共利益，系有效协议。建行襄阳樊东支行在廉晓霞连续三个月没有履行债务时，有权从中房集团物鑫分公司在该行开立的存款账户中直接扣划。廉晓霞与中房集团物鑫分公司签订的有《商品房买卖合同》，中房集团物鑫分公司对合同的真实性没有提出异议，且建行襄阳樊东支行根据借款合同约定履行了发放货款义务，廉晓霞是否实际履行购房合同或将房屋转卖给他人并不影响房屋买卖合同、借款合同和保证合同的效力，因此，中房集团物鑫分公司上诉提出其与廉晓霞签订的商品房买卖合同没有履行，其不应承担保证责任的理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，审判程序合法。二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理1370元，由中房集团物鑫分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王利敏
审 判 员 董海洲
代理审判员 刘丹丹
二０一四年五月十九日
书 记 员 张诗怡