云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2015)景民二初字第88号原告邹晶，男。原告张永菊，女。委托代理人刘云龙，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。被告西双版纳南天房地产开发有限公司。组织机构代码66825336-6。住所地景洪市宣慰大道**号1段*号。法定代表人吴维忠，职务总经理。委托代理人何建文，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。原告邹晶、张永菊诉被告西双版纳南天房地产开发有限公司(以下简称“南天公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法由审判员陈新独任审判，2015年1月29日公开开庭审理了本案。原告邹晶、张永菊的委托代理人刘云龙、被告南天公司的委托代理人何建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹晶、张永菊诉称，2011年12月12日，原、被告签订《商品房购销合同》，其中主要约定：一、被告将其开发建设的位于景洪市宣慰大道123号，南天宣慰金橡湾小区第8幢第2单元第6层602号房屋预售给原告；二、预售商品房按套计价，即该商品房总价款为453455元整（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），该房屋的参考套内建筑面积为119.14平方米；三、原告应于2011年12月12日前支付首期房款143455元，剩余房款310000元，由原告自签订本合同之日七日内向被告指定的银行办理按揭贷款的全部手续，原告保证于2012年1月10日前将剩余房款全部支付到被告账户中，逾期则视为原告违约；四、被告应于2013年7月30日前，将其组织验收合格，并符合约定的房屋交付给原告。签订合同后，原告按照约定将全部购房款453455元、配套费4000元支付给被告。2013年7月30日交房期限届满后，由于被告开发的该小区住房不符合交房条件，至今未向原告交房。据此，原告为了维护其合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院判令被告：一、支付逾期交房违约金共计106978.15元（自交房日即2013年7月30日计算至2014年12月22日，后变更为按已付款的30%计算）；二、本案诉讼费由被告承担。被告南天公司辩称，一、原、被告双方签订《商品房预售合同》是事实；二、《商品房预售合同》中约定交房日期为2013年7月30日，虽因被告的原因未能按期交房，但被告开发建设的南天宣慰金橡湾小区已经于2013年10月11日通过相关部门验收合格，已经达到交房条件，故被告逾期交房的违约期限仅为3个月；三、景洪市住房和城乡建设局对被告作出的《责令整改通知书》是行政行为，不能以此认为被告开发建设的南天宣慰金橡湾小区达不到交房条件和存在逾期交房的违约行为；四、原告主张违约金的计算方法有误，且违约金明显过高，请求法院予以减少。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、身份证一份，欲证明原告的诉讼主体资格。2、商品房购销合同一份，欲证明2011年12月12日，原、被告有关购买商品房的权利义务关系，被告至今未向原告交房已经构成严重违约。3、接房通知一份，欲证明被告于2013年9月20日向原告送达接房通知。4、（1）、收据一份；（2）、个人贷款支付凭证一份，欲证明原告向被告支付了全部购房款143455元和配套费4000元。同时证明原告向银行按揭贷款310000元支付给被告。5、《个人住房（商品房）借款合同》一份，欲证明2012年12月5日，原告向银行按揭贷款310000元，由银行直接汇入被告的账户中。6、银行卡明细帐一份，欲证明截止2014年10月，原告向银行偿还按揭贷款23个月共计62306.8元。7、（1）、责令整改通知书一份；（2）、通知一份，欲证明被告开发建设的位于景洪市宣慰大道123号，南天宣慰金橡湾小区住房未达到居住条件，被景洪市住房和城乡建设局于2013年10月21日、28日书面通知被告进行整改。8、通知一份，欲证明2013年11月1日被告在小区内公开发布通知，告知业主已经于2013年10月21日停止办理接房手续，交房时间另行通知，故被告存在逾期交房的事实。9、(1)、设计送审通知书一份；（2）、施工图设计文件审查通知书一份，欲证明被告开发建设位于景洪市宣慰大道123号，南天宣慰金橡湾小区住房的设计施工图纸至今未经审核通过，被告开发建设的小区工程至今不具备交房条件。上述证据均为复印件。经被告质证，对证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性无异议；对证据6、7、8、9的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可原告欲证明的内容。被告为证明自己的反驳观点，向本院提交了工程竣工验收报告（复印件）一份，欲证明被告开发建设的位于景洪市宣慰大道123号，南天宣慰金橡湾小区已经于2013年10月11日竣工验收合格，之后原告不接房扩大的损失应当有原告自己承担。经原告质证，对被告提交的工程竣工验收报告认可真实性，但不认可关联性和被告欲证明的内容。认为该工程竣工验收报告仅仅是单项工程验收合格，而小区住房应该是整体、综合性验收合格后才能交房。2013年10月21日、28日景洪市住房和城乡建设局仍然向被告发出了《责令整改通知书》，要求被告整改其开发建设的南天宣慰金橡湾小区，说明该小区整体、综合性验收不合格，未能达到交房条件。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、7、8印鉴齐全，来源和内容真实合法，且经被告质证认可，故本院对该证据予以采信；对证据6、9因与本案争议的逾期交房一事不具有直接的关联性，故本院对该证据不予采纳。对被告提交的工程竣工验收报告是被告对施工单位竣工后交付南天宣慰金橡湾小区一期房基础性工程的验收，与本案争议的逾期交房不具有直接的关联性，故对该证据，本院不予采纳。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：2011年12月12日，原、被告签订《商品房购销合同》，其中主要约定：一、被告将其开发建设的位于景洪市宣慰大道123号，南天宣慰金橡湾小区第8幢第2单元第6层602号房屋预售给原告；二、预售商品房按套计价，即该商品房总价款为453455元整（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），该房屋的参考套内建筑面积为119.14平方米；三、原告应于2011年12月12日前支付首期房款143455元，剩余房款310000元，由原告自签订本合同之日七日内向被告指定的银行办理按揭贷款的全部手续，原告保证于2012年1月10日前将剩余房款全部支付到被告账户中，逾期则视为原告违约；四、被告应于2013年7月30日前，将其组织验收合格，并符合约定的房屋交付给原告；五、被告逾期交房60天以内的，被告向原告每天支付10元的违约金；被告逾期交房60天以外的，原告可以选择：（1）、解除合同，被告退还购房款，并按已付购房款的10%向原告支付违约金；（2）、合同继续履行的，被告按已付购房款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金。六、被告逾期交房超过180天的，原告可以选择：（1）、解除合同，被告除了承担上述第五项约定的违约责任外，还须向原告支付已付购房款20%的违约金；（2）、合同继续履行的，被告只须承担上述第五项（2）约定的违约责任。除此之外，双方还对预售商品房的其他事宜进行了约定。签订合同后，原告按照约定将全部购房款453455元、配套费4000支付给被告。2013年7月30日，交房期限届满后，由于被告开发的该小区住房不符合交房条件，至今未向原告交房。据此，原、被告产生纠纷，原告诉至本院。本院认为，针对本案案件事实和双方争议的焦点，本院归纳分析，认定如下：一、原、被告双方签订的《商品房购销合同》是否有效？本案中，原、被告双方于2011年12月12日签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且约定的内容不违反法律的禁止性规定，故属有效合同，其合同内容对双方具有法律上的约束力。二、原告要求被告支付逾期交房违约金106978.15元（按已付购房款453455元＋已付配套费4000元×30%计算）的诉请，是否应当得到法律的支持？本案中，被告长期未能向原告交付房屋，已经构成严重违约，故被告应承担违约责任。依据双方的约定计算违约金明显过高，虽然原告仅主张违约金106978.15元，但被告依然认为原告主张的违约金过高，请求本院予以减少。本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。据此，本院根据被告违约交房的时间较长、违约事由是其建造了不符合居住条件的房屋，以及结合当地经济发展水平、原告支付房贷利息等因素综合考虑。本院对原告主张的违约金106978.15元酌情减少为45745元（按已付总购房款453455元＋已付配套费4000元×10%计算）。故原告要求被告支付违约金106978.15元的诉请，本院仅支持其中的45745元。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二、三款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告西双版纳南天房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告邹晶、张永菊支付逾期交房违约金45745元。二、驳回原告邹晶、张永菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，减半收取1220元，由原告邹晶、张永菊负担749元；由被告西双版纳南天房地产开发有限公司负担471元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不主动履行判决，享有权利的当事人，可在本判决书确定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  陈新二〇一五年二月二十八日书记员  高莹附本案适用的法律依据：《中华人民共和国合同法》第八条【合同效力】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【履行原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。