湖南省某某市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芙民初字第1011号
原告周某某，女，xx年x月x日出生，汉族，住某某市开福区。
委托代理人常某某，湖南某某律师事务所律师。
被告某某开发有限公司，住所地某某市某某区。
法定代表人李某某，董事长。
第三人范某，男，xx年x月x日出生，汉族，住湖南省某某县。
委托代理人项某，湖南某某律师事务所律师。
原告周某某因与被告某某开发有限公司（以下简称某某公司）发生房屋买卖合同纠纷，于xx年x月x日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员丁湘宁担任审判长、人民陪审员李长松、高晓岚参加评议的合议庭进行审理。后因工作需要，本案转由审判员钟建林担任审判长，人民陪审员熊忠玉、李美华参加评议的合议庭进行审理。案件审理中，本院应原告周某某的申请，通知与本案的处理结果有法律上利害关系的范某作为第三人参加诉讼。本院于xx年x月x日公开开庭审理了本案，书记员谷玲担任法庭记录。原告周某某的委托代理人常某某，第三人范某的委托代理人项某到庭参加诉讼。被告某某公司经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周某某诉称：xx年x月x日，周某某与某某公司签订《商品房买卖合同》，约定周某某向某某公司购买某某公司开发的某某市芙蓉区解放中路239号慧丰楼东栋18H房即1913房（因签订合同时被告未确定具体房号，后来才将原告所购房屋确定房号为1913号）一套，双方对计价方式与价款、付款方式及期限、产权登记、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，周某某按合同约定支付了300000元购房款，完全履行了购房合同约定的义务。根据双方合同约定，被告本应在xx年x月x日之前将房屋交给原告使用，并在房屋交付使用后365日内为原告办理房地产权属证书，但直到xx年x月x日，被告才将房屋交付给原告使用，且在交付后虽经原告催促、交涉，被告仍然没有为原告办理房地产权属证书，其行为已经构成违约。另外，某某公司居然“一房二卖”将房屋网上签约至范某名下，更加严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，为维护周某某的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、判令某某公司将办理房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并由被告和第三人协助配合原告办理“某某电脑城慧丰楼第东栋18层H号房即1913号房”的房屋产权证；2、判令某某公司支付延迟交房使用房屋违约金68580元（从xx年x月x日起按日万分之三计算至xx年x月x日止）；3、判令某某公司支付延迟办理房产权证的违约金157947元（暂计算至xx年x月x日，剩余违约金从xx年x月x日起按中国人民银行金融机构逾期贷款利息标准计算至产权证办理至原告名下之日止）。
被告某某公司未作答辩。
第三人范某述称：周某某和某某公司之间的房屋买卖合同纠纷与范某无关。范某和某某公司在xx年签订的合同合法有效，范某有权取得房屋所有权，该合同已将在房产局备案，且事后经过了仲裁。本案讼争的1913号房屋是范某的合法房产，范某没有义务配合原告办理房屋产权。
经审理查明：周某某（买受人）与某某公司（出卖人）于xx年x月x日签订的一份《商品房买卖合同》（合同编号为空白），约定周某某购买某某公司开发的某某市解放中路239号某某电脑城慧丰楼第东栋18层H号房；建筑面积151.8平方米；购房总价款310000元；付款方式为分期付款：已付款29万元；第二次在xx年x月x日已付款1万元整；余款1万元在办产权时付清；约定房屋交付时间为xx年x月x日前；第九条约定了出卖人逾期交付的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过100日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过100日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十五条是关于产权登记的约定，约定内容为出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起365日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、……合同签订后，周某某按照合同约定向某某公司交付了30万元的购房款，剩余1万元则需待房屋产权过户后才予支付。某某公司没有按照约定的期限于xx年x月x日之前交付房屋，而是在2005年8月31日之前才向周某某交付房屋。周某某受领房屋后对房屋进行了装修后入住，并一直交纳水电费、物管费等。在客户号为1100560359号的湖南省电力公司某某电业局电能销售专用收据中载明客户名称为周某某，用电地址为某某市解放中路1913号。
xx年x月x日，某某公司作为出卖人，范某作为买受人，双方签订一份《某某市商品买卖合同》，约定某某公司将某某市解放中路239号浏城桥农贸市场第1幢19层1913号房屋卖给范某，约定房屋建筑面积为137.51平方米，并在某某市房地产交易管理所进行了签约备案。该房的《某某市商品房户室信息表》载明：预售证号为2004-3346，预售合同号200433461913，房屋总价398779元，首付款10万元，建筑面积137.51平方米。因范某与某某公司签订《某某市商品买卖合同》之前，包括1913房在内的47套房屋均已由周某某等购房业主收房入住，某某公司一直未向范某实际交付房屋。xx年x月x日，某某仲裁委员会对范某申请1913房在内的共计47套房屋的产权过户事宜进行了仲裁，作出[2010]长仲裁字第191号《裁决书》，裁决某某公司将1913房在内的47套房屋交付给范某，并为范某办理好房屋的房地产权属证书。此后对该裁决范某一直没有申请执行。
以上事实，有当事人身份信息资料、《商品房买卖合同》、购房款收据、装修水电费收据、电费发票、《某某市商品房户室信息表》及当事人的陈述等证据证实，足以认定。
本院认为：某某公司就出售其开发建设的“某某电脑城慧丰楼第东栋18层H号房”（后某某市房屋产权管理部门核准的房号描述为“某某市解放中路239号浏城桥农贸市场第1幢19层1913号房屋”）事宜与周某某签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。合同当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。
周某某按照合同约定向某某公司付清了购房款30万元，剩余购房款1万元待产权过户后支付，因此周某某履行了自己的合同义务。某某公司没有按照合同约定的期限于xx年x月x日前交房，而是于xx年x月x日前才向周某某交付房屋，因此某某公司存在逾期交房的违约行为，其应当依照合同约定承担逾期交房的违约责任。故周某某关于某某公司按照合同约定的以已交付房款的日万分之三的标准计算逾期交房违约金的诉讼请求，有合同依据，依法应予支持。
周某某在合同签订后按合同履行了绝大部分购房款的支付义务，某某公司也于xx年x月x日向前向周某某交付了房屋，周某某对该房屋进行了装修后居住使用至今，因此，周某某与某某公司签订的《商品房买卖合同》的主要义务都已经得到履行。虽然范某与某某公司与xx年x月x日签订购房合同并将合同在房地产管理部门进行了签约登记，但此前某某公司早已将本案讼争房屋卖给了周某某，某某公司应当继续向周某某履行义务，将讼争房屋的产权最终过户到周某某名下。范某虽然通过仲裁确认某某公司有义务向范某交房并办理产权过户，但范某并未申请执行裁决，至今范某并未获得该房屋的实际占有权及物权。鉴于范某与某某公司之间的《某某市商品买卖合同》已经在房管部门办理了签约登记，对房屋过户到周某某名下存在不利影响，故范某应当履行协助配合的义务，将签约登记注销，以便房屋产权能够过户到周某某的名下。至于范某因房屋最终过户给周某某而有可能造成的损失，范某可依照其与某某公司之间的合同关系向某某公司另行主张权利。因此周某某关于要求某某公司履行过户房屋产权义务，并要求范某配合注销签约登记的诉讼请求符合法律规定，依法应予支持。
周某某要求某某公司支付按同期银行贷款利率计算的逾期办理产权过户登记义务的违约金，对此本院认为，虽然双方在合同中约定某某公司逾期办证违约金的数额为已付房款的1%，即3000元，但该约定只适用于买受人要求退房的情形。本案中周某某并未要求退房，而合同中没有就不退房的情形下出卖人如何承担违约责任进行约定，本案应当认定双方没有约定逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，周某某主张从逾期之日起按同期银行贷款利率标准计算逾期办证违约金合法合理。至于计算期限，本院确定从2006年9月1日起计算至本判决生效之日止，超过部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、某某开发有限公司在本判决生效之日起九十日内将办理周某某购买的某某市解放中路239号浏城桥农贸市场第1幢19层1913号房屋（原某某市解放中路239号慧丰楼东栋18层H房）房屋产权登记手续需要由某某开发有限公司提供的资料报某某市房地产管理部门备案，并协助周某某办理该房屋的房地产权属证书；
二、范某在本判决生效之日起九十日内配合周某某办理某某市解放中路239号浏城桥农贸市场第1幢19层1913号房屋在某某市房屋产权管理部门的签约登记注销手续；
三、某某开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付周某某逾期交房违约金（以30万元为基数，按每日万分之三的比例，从2003年7月31日起计算至2005年8月31日止）；
四、某某开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付周某某逾期办证违约金（以30万元基数，按同期银行贷款利率，从2006年9月1日起计算至本判决生效之日止）；
当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
五、驳回周某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费4698元，由某某开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省某某市中级人民法院。
审 判 长 钟建林
人民陪审员 熊忠玉
人民陪审员 李美华
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 谷 玲
附：适用的法律条文原文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。