湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民一终字第320号
上诉人（原审原告、反诉被告）胡明贵（又名胡名贵）。
委托代理人刘胜平，湖南保协律师事务所律师。
委托代理人娄琴，湖南保协律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）冷明高。
委托代理人漆立元，桃源县准绳法律服务所法律工作者。
上诉人胡明贵与被上诉人冷明高房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2012）桃民初字第1186号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人胡明贵及其委托代理人刘胜平、娄琴，被上诉人冷明高及其委托代理人漆立元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，冷明高于2004年开始租住胡明贵的房屋，房租交至2006年（双方未签订租赁协议）。2007年初，胡明贵因经济原因而急需用钱，欲出售该房屋（房屋为上下2层，其中左侧一部分已于此前转让给了他人，并办理了产权过户手续，冷明高是租住在右侧部分下面的1间），遂委托本案证人聂金枝联系买主，聂联系到了买主彭仁兵，2007年1月17日，胡明贵与彭仁兵之子彭井威签订了房屋买卖协议，协议约定，胡明贵将整栋房屋（凭建房证、土地使用证等与围墙界为范围的地盘）转让给彭，总价款238000元，彭首付房款138000元，余款在胡明贵收回已出售的部分房屋后付清。当日，彭支付给胡明贵现金20000元，通过银行转账支付118000元，合计138000元后将两证交给了彭。后因胡明贵无法收回已出售的部分房屋，彭仁兵要求终止协议，同时要求胡明贵退还房款，但胡明贵因经济困难已无力退款。后于同年6月中旬联系到承租人冷明高洽谈此事，冷明高表示愿意购买胡明贵未出售的部分房屋，当日冷明高按照胡明贵的指示将118000元交给了彭，另20000元借条（因此前胡明贵曾向冷明高借款20000元）交由中间人姚飞豹报酬，由姚飞豹负责收回此款。胡明贵将两证交给了冷明高，但未签订书面协议。后胡明贵搬出了房屋内的东西，冷明高进行简单装修后居住至今。胡明贵认为没有将此房屋出让给冷明高而于2011年向法院提起诉讼，后因未到庭而按撤诉处理。现又以同样的事实和理由再次提起诉讼，请求冷明高停止侵权，立即搬出诉争房屋，并支付相应的房租，同时承担本案的诉讼费用。冷明高提出反诉，请求确认与胡明贵的房屋买卖合同成立，要求胡明贵履行房屋买卖合同义务，即将诉争房屋过户给冷明高并承担本案的反诉费用。
原审法院认为，本案的争议焦点为胡明贵是否已经将诉争房屋出让给了冷明高，即双方的房屋买卖关系是否成立及效力问题。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，胡明贵与第三人彭仁兵之子彭井威签订书面房屋转让协议后，因胡明贵无法收回已出售的部分房屋导致该协议无法继续履行，胡明贵无力退还第三人已支付的部分房款，此时，冷明高主张购买胡明贵未出售的部分房屋，并按照胡明贵与第三人所签书面房屋转让协议的约定支付了房款138000元，获取了房屋所有权证书和国有土地使用权证书。胡明贵自行搬出房屋，冷明高对诉争房屋进行改造装修后居住至今。虽然双方未签订书面协议，但冷明高已经履行了主要义务，胡明贵已经接受并将诉争房屋交付给了冷明高，因此，胡明贵与冷明高之间的买卖关系成立，合法有效，该诉争房屋应归冷明高所有。胡明贵应当履行义务，协助冷明高办理房地产登记过户手续，故对于冷明高要求胡明贵协助办理房地产登记过户手续的诉讼请求予以支持。关于胡明贵提出的两个抗辩观点，一是房屋所有权证仍登记在其名下，根据物权法的相关规定，其所有权应当确认为胡明贵；二是冷明高支付的138000元房款属于预付款，且未签订书面协议，双方不存在房屋买卖关系。本院认为，此买卖发生在《中华人民共和国物权法》实施之前，本案不适用物权法的相关规定；根据司法鉴定意见，诉争房地产买卖时的估计为146706元，与当时双方的实际交易价格138000元相当，冷明高支付的138000元应理解为房款而非预付款；双方虽未签订书面协议，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，双方的买卖关系合法成立。因此，胡明贵的上述抗辩观点不能成立，故对于胡明贵要求冷明高停止侵权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条之规定，判决如下：一、坐落在桃源县漆河镇仙鹤东路的房屋［房屋所有权证号桃房权证漆河镇字第03**号、国有土地使用证号5356号］归冷明高所有，胡明贵于本判决生效后十五日内协助冷明高办理产权过户手续；二、驳回胡明贵的诉讼请求。本案案件受理费80元，反诉案件受理费3060元，由胡明贵负担。
判决后，胡明贵不服原审判决，向本院提出上诉，认为1、原审判决依据的鉴定意见存在重大瑕疵，对于房屋架空层及养鳖池没有进行鉴定，诉争房屋的价值远不止鉴定意见所认定的146706元；2、原审适用法律错误，胡明贵与冷明高双方就房屋买卖没有达成书面协议，胡明贵收取的138000元只是预付款，双方的买卖协议没有成立。请求撤销原判，改判支持胡明贵在原审中的诉讼请求。
二审期间，为支持其上诉请求，胡明贵向本院提交了以下的证据材料：
1、胡明贵的委托代理人对聂金枝、彭仁兵、姚飞豹作的调查笔录各1份，拟证明胡明贵与冷明高就诉争房屋买卖总价没有达成一致意见；
2、诉争房屋照片3张，拟证明房屋现状及诉争房屋的价值鉴定不准确；
3、申请鉴定人员张跃明出庭接受质询的意见1份，拟证明鉴定意见不规范、不严谨，漏列了评估标的项目；
冷明高答辩称：1、诉争房屋价值的司法鉴定客观公正，无任何瑕疵，架空层只是房屋的基础工程，不应当单独进行计价；2、冷明高给付的138000元是诉争房屋的全部价款。请求驳回上诉、维持原判。
二审期间，冷明高未向本院提交证据材料。
冷明高对胡明贵提交的证据质证后认为：证据1中聂金枝的调查笔录内容不属实，与原审出庭作证的内容矛盾；彭仁兵没有参与谈价格，其调查笔录不属实。姚飞豹的调查笔录也与原审出庭作证的内容不一致，应以原审出庭作证的内容为准；2、证据2真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，不能证明诉争房屋价值的鉴定不准确；证据3没有异议；
本院对胡明贵提交的证据进行审查后认为：证据1中彭仁兵在胡明贵第一次起诉时已出庭作证，聂金枝及姚飞豹在本案原审中已出庭作证，且调查笔录与出庭作证的内容部分矛盾，应以出庭作证的内容为准，本院不予采信；证据2诉争房屋的照片不能直接证明房屋价值鉴定不准确，本院不予采信；证据3鉴定人员对诉争房屋的价值鉴定进行了解释，本院对鉴定人员质询内容予以采信，但鉴定人员的质询内容不能证明诉争房屋的价值鉴定不准确或漏列鉴定项目，本院对胡明贵的证明目的不予采信；
本院经审理查明原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，原审中湘公鉴字（2013）第T-004号《房地产估价报告》送达给胡明贵、冷明高之后，胡名贵对诉争房屋的架空层申请进行补充鉴定，鉴定机构作出书面回复为：“架空层在未发证情况下，仅能做为整幢房屋的结构层处理，不能单独计算价格，其价值只能通过已发证面积表现出来。”、“该报告结果维持不变”。
本院认为，本案争议焦点为胡明贵与冷明高的房屋买卖合同是否成立？是否有效？
《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据本院查明的事实，胡明贵在收取了冷明高的购房款138000元后，将房屋的产权证及国有土地使用证交付给冷明高，同时也将诉争房屋交付给冷明高，冷明高进行装修后居住至今。因此，胡明贵与冷明高虽未签订房屋买卖的书面协议，但双方都已经履行了主要义务，对方也予以接受，故胡明贵与冷明高的房屋买卖合同成立。胡明贵在收到房款后，将房产证及国有土地使用证交给了冷明高，自己也搬出该诉争房屋，冷明贵进行装修后居住至今。因此，胡明贵上诉认为对房屋总价双方还未达成一致意见显然不符合常理，且诉争房屋当时的市场价值经鉴定为146706元，与双方的交易价格138000元相当，胡明贵也没有提交证据证明已收取的138000元仅是房屋的预付款。因此胡明贵认为已收房款为预付款的上诉理由不成立，本院不予支持。至于胡明贵上诉称原审中对诉争房屋价值的司法鉴定结论不客观公正、有漏检项目而不能采信的问题。本院认为，该司法鉴定是由原审法院委托的，鉴定时胡明贵与冷明高都在现场进行了指认，且该鉴定报告送达给胡明贵后，胡明贵仅对房屋的架空层提出了补充鉴定申请，对其他项目并没有提出异议，鉴定机构也对胡明贵的补充鉴定申请予以书面回复，维持了原鉴定结论不变，故原审法院对诉争房屋价值的鉴定结论予以采信并无不当，胡明贵的此点上诉理由不符合事实及法律规定，本院不予支持。胡明贵与冷明高的房屋买卖合同成立，没有违反法律的强制性规定，应认定合法有效。因此该诉争房屋应归冷明高所有，胡明贵应当履行房屋买卖合同的义务，协助冷明高办理房屋登记过户手续。冷明高要求胡明贵协助办理诉争房屋过户手续的诉讼请求符合法律规定，应予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理适当，上诉人胡明贵的上诉主张没有事实及法律依据，其上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费3140元，由上诉人胡明贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金春明
审 判 员 贺德全
代理审判员 张 利
二〇一四年七月三日
代理书记员 刘 欣
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。