北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第09570号
原告（反诉被告）赵德兰，女，1951年9月9日出生。
委托代理人刘清华，北京李晓光律师事务所律师。
委托代理人李晓光，北京李晓光律师事务所律师。
被告（反诉原告）李旻，女，1981年7月20日出生。
委托代理人胡豫珍，北京市盈科律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵德兰与被告（反诉原告）李旻房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。赵德兰委托代理人刘清华，李旻及委托代理人胡豫珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵德兰诉称：2013年3月20日，赵德兰与李旻订立《商铺租赁合同》，约定赵德兰（甲方）将鼓楼东大街北锣鼓巷×号，建筑面积30平方米租赁给李旻（乙方）经营饰品、工艺品、服饰，租赁期限自2013年3月25日至2015年3月24日，每月租金5000元，半年支付一次，乙方提前30天向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予30天的宽限期，从第31天开始甲方有权收回房屋，承租人拖欠租金累计达30天，赔偿违约金5000元，同时约定此协议是双方商业秘密，不得对外泄露，如有泄露造成的责任，由泄露方承担，并赔偿对方损失。合同签订后，赵德兰将房屋交付李旻，用于经营饰品、服饰，但李旻未按照约定支付租金。2014年4月，李旻未经赵德兰同意，擅自将合同泄露给第三方范育英，导致第三方与赵德兰产生纠纷，给赵德兰造成严重影响和经济损失。为维护赵德兰的合法权益。故起诉要求1、判令李旻支付2014年3月25日至2014年6月19日期间的房屋租金14166.67元；2、支付违约金5000元；3、赔偿损失10000元。
李旻辩称：北京市东城区北锣鼓巷×号房屋二间（以下简称涉案房屋），系案外人所有的房屋。2012年5月8日，赵德兰及其女儿与案外人签订《租房合同》，约定赵德兰承租涉案房屋，月租金2000元；2012年10月29日，赵德兰与案外人签订《补充协议》，约定租赁期限自2012年6月20日至2014年6月19日，两年内租金不变；租赁期间，如转租、转让，在拆迁时发生纠纷，由赵德兰自行解决，在转租、转让期间，发生与营业执照相关事宜，由赵德兰负责赔偿。
2013年3月19日，李旻交付赵德兰2013年3月25日至2013年9月24日房屋租金30000元和装修费20000元。2013年3月20日，赵德兰与李旻签订《商铺租赁合同》，约定租期二年，自2013年3月25日至2015年3月24日止，月租金5000元，一次性向赵德兰交付原装修费20000元，出租方擅自终止合同，需提前30天通知，并退还剩余租金，装修费按实际发生月份计算，剩余月份予以退还。合同签订后，李旻交付房屋押金5000元。并按期支付了2013年9月25日至2014年3月24日的房屋租金。2014年3月，案外人与赵德兰就房屋租金问题未达成一致，表示不再续租并收回房屋。为此，赵德兰和李旻口头约定，以押金和剩余9个月的装修费3000元与2014年3月25日至6月24日房屋租金相抵。2014年6月，案外人诉至法院要求赵德兰腾房，经过重审，2015年1月，案外人与赵德兰、吕美萱达成了协议。故此，赵德兰与李旻签订的合同应无效或部分无效，并应返还装修款。由于赵德兰明知其合同于2014年6月19日到期，却与李旻签订为期两年的合同，因李旻按照两年规模投入经营，为避免损失，李旻与案外人商议，继续租赁涉案房屋，月租金10000元，致使李旻多负担了2014年6月25日至9月24日的租金15000元，赵德兰应予赔偿。李旻已口头和赵德兰协商用押金、装修和支付3000元折抵租金，故李旻不欠赵德兰房屋租金，且赵德兰是造成合同无效的责任方，构成了违约，应承担赔偿责任。李旻只是以证人身份向法庭陈述事实，不属于商业秘密，且赵德兰未提供证据证明李旻泄露商业秘密造成其10000元的损失。故不同意赵德兰的诉讼请求。并反诉要求赵德兰赔偿因其自2014年6月20日起无权出租涉案房屋根本违约造成李雯经济损失15000元；返还房屋押金5000元；返还自2014年6月20日至2015年3月24日期间房屋装修费7497元；返还房屋占用费3000元。
针对李旻的反诉赵德兰辩称：因李旻的目的已实现，对于超期，李旻是明知的，合同是双方自愿签订的，没有隐瞒，李旻要求赔偿15000元，没有事实和法律依据。由于李旻拖欠租金，已构成违约，赵德兰有权用押金折抵违约金，故押金不予返还。李旻一直在使用涉案房屋，不存在返还装修费。赵德兰没有收取过房屋占用费，李旻支付的3000元是物品存放费，与本案无关，故不同意李旻的反诉请求。
经审理查明：位于本市东城区北锣鼓巷×号×幢（×号房）登记于案外人范育才、范育敏、范育芳名下，×幢（×号房）登记于案外人范育英名下。
2012年5月8日，范育英代表范育才、范育敏、范育芳与显示署名“吕美萱、赵德兰”的承租人订立《租房合同》，约定原告将×、×号房、小铺及该院内小厨房出租给承租人使用，起租日为2012年6月20日。租金标准为×号房每月1000元、×号房每月1000元、小铺每月1300元、小厨房每月50元。除小厨房外，其余租赁部分两年内租金标准不变，第三年，根据市场行情双方适当调整房租，但是每年涨幅不能超过原租金10%。同年10月20日，原告与显示署名“赵德兰”的承租人订立《补充2012年5月8日签订的租房合同》，合同期限调整为2012年6月20日至2014年6月19日。租金两年内不变，×、×号房租金暂定为每月1000元，两年后根据市场行情协商调整租金。在转让、转租期间，赵德兰收取的房屋转让、转租等一切费用，产权人不介入。
2013年3月20日，赵德兰（甲方）与李旻（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定东城区鼓楼东大街北锣鼓巷×号，建筑面积30平方米，租赁给乙方经营饰品、工艺品、服饰；租期二年，自2013年3月25日至2015年3月24日止；乙方一次性支付甲方原装修费20000元，租期未满，出租方擅自终止合同，需提前30天告知承租人，将剩余房租退还，装修费按实际发生月份计算，剩余月份退还承租方，平均每月833元；月租金5000元，每半年支付房屋租金一次，支付方式为押一付六；乙方必须按照约定提前30天向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予30天的宽限期，从第31天开始甲方有权收回房屋；违约责任，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方押金不予退还；此协议是双方商业秘密，不得对外泄露，如有泄露造成的责任，由泄露方承担，并赔偿对方损失。合同签订后，李旻向赵德兰支付了房屋押金5000元、装修费20000元、房屋租金支付至2014年3月24日止。
2014年6月，案外人范育英诉至本院要求与赵德兰、吕美萱终止合同，腾房和支付使用费，本院判决后，赵德兰、吕美萱上诉至第二中级人民法院，经二审认为事实需查清，发回本院重审。经本院审理，范育英与赵德兰、吕美萱达成和解协议。
2015年1月26日，李旻与案外人范育英签订了《租赁合同》，约定李旻继续承租东城区北锣鼓巷×号×、×号房屋，期限自2014年6月20日至2015年6月19日止，月租金10000元。
以上事实，有双方当事人陈述，《协议书》、《租房合同》、《补充2012年5月8日签订的租房合同》、《商铺租赁合同》等证据在案佐证。
本院认为：赵德兰与李旻签订的《商铺租赁合同》中租赁期限违反了赵德兰与产权人之间租房合同有关租期的约定，故该部分是无效的。关于其它规定未违反有关法律、法规的规定，是合法有效的，双方权利义务受合同约束。现李旻未支付2014年3月25日至2014年6月19日期间的房屋租金，赵德兰要求予以支付，本院予以支持。赵德兰要求李旻承担违约责任，双方并未约定，故本院不予支持。赵德兰以李旻泄密为由，要求李旻赔偿损失，因李旻是作为证人向法院如实陈述事实，不违反有关规定，该项请求，本院亦不予支持。李旻反诉要求赵德兰退还房屋押金请求，理由正当，本院予以支持。李旻要求返还3000元房屋占用费，而赵德兰辩称是物品存放费，未向本院提供充足证据，该辩解本院不予采信，赵德兰应予返还。李旻要求赔偿损失一节，没有合同依据，本院不予支持。因李旻继续使用涉案房屋，故其要求返还装修费，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、李旻于本判决生效后七日内向赵德兰支付北京市东城区北锣鼓巷×号×幢、×幢房屋自二〇一四年三月二十五日至二〇一四年六月十九日的租金一万四千一百六十六元六角七分；
二、赵德兰于本判决生效后七日内返还李旻房屋押金五千元；
三、赵德兰于本判决生效后七日内返还李旻房屋占用费三千元；
四、驳回赵德兰其他诉讼请求；
五、驳回李旻其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费408元，反诉费281，由赵德兰负担344元（已交纳），由李旻负担345元（已交纳281元，剩余64元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅兵
审 判 员 王建文
人民陪审员 陈 生
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 张紫茜