江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终820号
上诉人（原审原告）南通海华物业管理有限公司，住所地南通市狼山静海商贸街3N-08室。
法定代表人陈培培，董事长。
委托代理人胡杰，该公司董事。
委托代理人张海军，如东县求正法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）季晓燕。
委托代理人季超鼎。
上诉人南通海华物业管理有限公司（以下简称海华公司）因与上诉人季晓燕物业服务合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2015）东民初字第02105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，海华公司于2007年8月3日登记成立并领取企业法人营业执照，营业期限自2007年8月3日至2027年8月2日。经营范围为物业管理服务，保洁服务，绿化管护，设备维修，代收房租、水电费、电话费，房屋中介。海华公司系××××花苑的物业服务企业。
季晓燕系如东县××镇××××花苑××别墅×××幢的业主，房屋类型为独立别墅，面积为377.66平方米。2012年3月12日，海华公司与季晓燕签订《前期物业服务协议》，约定由海华公司为季晓燕提供物业服务，服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；共有共用配套建筑物、构筑物和场地维修、养护和管理；绿化管理和服务；清洁管理和服务；公共秩序的管理和服务；安全护卫管理服务等。协议中载明：独立别墅物业服务费为2.2元／㎡／月。装修保证金一次性收取4000元／户，装修保证金于验收合格半年后退还业主。装潢垃圾清运费按照2元／㎡一次性收取。物业服务费经约定可以预收，预收期限不得超过壹年。业主逾期不交纳物业费的，海华公司可以按每日万分之五加收滞纳金。另海华公司可以根据业主和有关部门的委托代收代办费。2012年3月12日，季晓燕向海华公司缴纳了装修保证金10000元、装潢垃圾清运费755元、生活垃圾清运费60元（自2012年3月12日至2013年3月11日止）、物业费9970元（自2012年3月12日至2013年3月11日止）。合同签订后，海华公司即为季晓燕提供物业服务。季晓燕自2013年3月12日起未缴纳物业服务费。海华公司曾于2015年9月1日向季晓燕发出催缴通知，季晓燕收到通知后未能缴纳，故海华公司诉至法院，要求季晓燕立即给付2013年3月10日至2016年3月9日物业管理费用人民币30091元，滞纳金3670元，合计33761元。
另查明，如东县物价局东价（2008）39号文件第五条明确：根据东政办发（2004）130号文件精神，实行物业管理的小区由物业管理公司按照规定标准代收垃圾清运费。海华公司于2008年11月19日与如东县环境卫生管理处签订《环境卫生管理服务收费结算协议书》，协议约定××××花苑小区每户应交纳的垃圾清运费为60元／年，由海华公司代缴后向业主收取。
再查明，季晓燕于××××年××月××日入住××××花苑××别墅××幢。
原审法院认为，海华公司、季晓燕签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，当属有效，协议对双方均具有法律上的约束力。海华公司依上述合同在××××花苑小区从事管理服务活动，取得收取物业（管理）服务费用的权利，海华公司的管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），小区业主在接受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务。故海华公司要求季晓燕支付物业服务费理由成立，法院予以支持。因季晓燕于××××年××月××日才正式入住××××花苑小区，对于2015年7月25日之前的物业服务费应按照约定标准的百分之七十交纳。物业服务费标准按照约定以2.2元／㎡／月计算，季晓燕自2013年3月12日至2015年7月24日欠缴的物业服务费为16517元（377.66㎡×2.2元／㎡／月×28.4个月×0.7）。季晓燕自2015年7月25日至2016年3月9日欠缴的物业服务费为6231元（377.66㎡×2.2元／㎡／月×7.5个月）。季晓燕合计欠缴的物业服务费为22748元。季晓燕辩称2012年3月12日至2013年3月11日的物业费因未居住也应按照70%缴纳为6979元，而自己缴纳了9970元，海华公司应返还多缴纳的物业费2991元。原审法院认为，季晓燕的抗辩是合法有效的，前期缴纳物业费多余部分2991元可以与欠缴的物业费相抵扣。季晓燕另辩称海华公司还应退还其装修保证金10000元，海华公司称装修保证金要在季晓燕房屋验收合格后退还，不同意将预交的10000元在本案一并处理。法院认为，关于装修保证金，因双方在协议中约定装修保证金于验收合格半年后退还，季晓燕可凭有效证据另行主张，本案不予处理。
因季晓燕未能按约及时履行物业费给付义务，季晓燕应按照双方约定的日万分之五的标准向海华公司承担滞纳金，海华公司主张滞纳金计算至2015年10月9日，法院照准。2013年3月12日至2014年3月11日期间的物业服务费最迟缴费日期为2014年3月11日，自2014年3月12日起即视为逾期，计算至2015年10月9日的滞纳金为2010元（377.66㎡×2.2元／㎡／月×12个月×0.7×0.0005×576天）。2014年3月12日至2015年3月11日期间的物业服务费最迟缴费日期为2015年3月11日，自2015年3月12日起即视为逾期，计算至2015年10月9日的滞纳金为736元（377.66㎡×2.2元／㎡／月×12个月×0.7×0.0005×211天）。滞纳金合计为2746元。
关于垃圾清运费，是由政府发文收取，收费方式是由物业公司代为收取交至环卫部门，用于城市垃圾的清运和处理，性质应属行政性收费，根据如东县环境卫生管理处与海华公司签订的环境卫生管理服务收费结算协议书，结合东政办发（2004）130号文件中明确的公共服务收费标准（一般小区每月每户5元），海华公司主张垃圾清运费60元／年，有事实依据，但合同中未明确此费用可以预收，故季晓燕承担垃圾清运费150元（自2013年3月12日至2015年9月11日）。
关于季晓燕辩称海华公司未能尽到物业服务义务，只同意缴纳50%的物业费，且2014年8月12日该小区业主委员会发出公告，称海华公司与季晓燕之间的物业服务合同至2014年8月22日终止。法院认为，物业服务涵盖房屋及配套设施的养护、管理，小区环境卫生以及安保等方方面面，季晓燕不能以海华公司的一般违约行为而拒交物业服务费，这样不仅会影响物业公司的正常经营，同时也会影响到其他正常缴费的业主利益。季晓燕作为业主对物业管理企业的服务水平、质量等存有异议，完全可以以业主的身份通过合法途径依法维护权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序要求物业管理企业履行职责与义务。该小区业主委员会于2014年8月12日发出的公告，并没有解除海华公司、季晓燕间合同的效力，海华公司仍继续在季晓燕所属小区服务，故季晓燕的抗辩不予支持。当然海华公司作为物业管理企业，也应当进一步提升物业服务水平和质量，与小区业主共同创建良好的居住环境。原审法院遂依照《物业管理条例》第七条、《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条，判决：季晓燕给付海华公司自2013年3月12日至2016年3月9日期间的物业服务费22748元、滞纳金2746元、垃圾清运费150元，合计人民币25644元。与季晓燕前期缴纳物业费多余部分2991元相抵扣，季晓燕还应给付海华公司22653元，于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取人民币322元，由季晓燕负担183元，海华公司负担139元。
宣判后，上诉人海华公司及季晓燕均不服一审判决，分别向本院提起上诉。海华公司上诉称，海华公司与季晓燕只明确了物业费的标准，未说明何种阶段按照何种比例收取，季晓燕在合同中亦签字认可。一审法院对2015年7月25日前的物业费按照约定标准的70%计算没有依据，请求二审法院撤销一审判决，改判支持海华公司的全部诉讼请求。
针对海华公司的上诉，季晓燕答辩称，根据南通市的相关规定，未入住物业费应按照标准的70%收取。请求驳回海华公司的上诉。
上诉人季晓燕上诉称，海华公司所服务小区无监控，路灯损坏未维修，窨井、化粪池不清理疏通，小区内杂草丛生、车辆乱放等，能够证明海华公司服务不到位，未履行物业服务协议，存在违约行为，一审法院判决季晓燕如数缴纳物业费及滞纳金不公。请求二审法院撤销一审判决，改判季晓燕缴纳50%的物业费，并在缴纳物业费时退还押金10000元。
海华公司答辩称，季晓燕的主张没有法律依据，请求二审法院予以驳回。
二审中，海华公司提供了落款为袁嵘的承诺书及签收通知书各一份，证明季晓燕于2013年4月即已经装修，海华公司可以按照正常物业费收取；
季晓燕经质证认为，对承诺书的真实性没有异议，对通知书的情况不清楚。季晓燕准备2013年4月装修，但因设计未出来导致装修推迟，2014年3月底才进场装修，一直到2015年7月。本院经审核认为，季晓燕对承诺书的真实性不持异议，本院予以确认；对通知的真实性无法确认。
本院经审理，一审法院查明的案件的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据当事人的诉辩主张及一审判决，本案的主要争议焦点为：1、2015年7月25日前的物业服务费该如何计算？2、季晓燕要求按照50%的标准支付物业服务费有无事实和法律依据？
关于2015年7月25日前的物业服务费该如何计算的问题。物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本案中，海华公司依据前期物业服务协议为案涉××花苑小区全体业主提供物业服务，其有权按照约定获得物业服务费用；包括季晓燕等在内的小区业主亦有按照约定缴纳物业服务费的义务。海华公司受托为小区全体业主提供了物业服务，业主无权以未享受或者无需接受相关物业服务为由而拒绝支付物业服务费。但若业主长期确未入住，其所需物业服务费用相对于正常入住所需理应要低，减少部分物业服务费亦为合理。本案中，季晓燕提供证据证明其2015年7月25日入住××花苑小区，海华公司虽对此提出异议，但其提供的证据仅能证明季晓燕的装修时间，未能提供季晓燕并非××××年××月××日实际入住的证据，故本院对海华公司有关季晓燕实际入住时间的抗辩不予支持。鉴于季晓燕系××××年××月××日入住，原审法院根据实际酌定季晓燕入住前按照约定标准的70%支付物业服务费并无明显不妥，本院予以认定。
关于季晓燕要求按照50%的标准支付物业服务费有无事实和法律依据的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。季晓燕虽对海华公司的服务提出异议，但其未能对所陈述的事实提供足够的证据。即便海华公司在服务过程中存在不足，但因季晓燕未能举证证明海华公司未提供物业服务，且因物业服务涉及全体业主的整体利益，季晓燕可以通过适当方式要求海华公司改进服务水平及服务质量；海华公司构成严重违约的，还可通过法定程序解除与海华公司的物业服务合同关系，但其现要求按照50%的标准支付物业服务费的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。至于季晓燕所述押金问题，与本案非同一法律关系，季晓燕可另行依法主张。
综上所述，上诉人海华公司、季晓燕的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费644元，由上诉人海华公司、季晓燕各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 高 雁
代理审判员 郭相领
二〇一六年五月十六日
书 记 员 王 璐
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。