北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第12417号
原告（反诉被告）北京宏志星房地产经纪有限公司，住所地北京市密云县花园小区综合楼333室，组织机构代码6728557-4。
法定代表人唐洪元，总经理。
委托代理人周绪海，男，1983年3月14日出生。
委托代理人张博涵。
被告（反诉原告）北京太和保兴房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇新建村北侧，组织机构代码77407XXXX。
法定代表人王传斌，董事长。
委托代理人阮琛之，男，1984年6月9日出生。
委托代理人耿燕，女，1988年9月30日出生。
原告北京宏志星房地产经纪有限公司（以下简称宏志星公司）与被告北京太和保兴房地产开发有限公司（以下简称太和保兴公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告宏志星公司的委托代理人周绪海、张博涵，被告太和保兴公司的委托代理人阮琛之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏志星公司诉称：2013年10月16日，我与被告太和保兴公司签订了《项目销售合作协议》，约定由我代理销售太和保兴公司位于北京市通州区永顺镇新建村北侧榆韵华都家园（8哩岛）楼盘，销售期限为2013年11月1日至2014年4月15日，太和保兴公司按月向我公司支付佣金。此后，双方签订补充协议，约定太和保兴公司应当在2013年12月31日前将全部可售房源的银行抵押手续一次性解除完毕，保证金200万元。我公司在合同签订后，积极履行合同，售出多套房屋及车库，但是太和保兴公司至今为止未向我公司支付任何佣金费用。根据《项目销售合作协议》第十二条甲方违约责任第一款的约定，太和保兴公司支付佣金已经超过30日，我公司有权要求解除合同，有权要求太和保兴公司支付佣金、保证金、违约金及我公司为该项目所花费的成本。我公司多次向太和保兴公司要求上述款项，但是一直没有得到回复，故诉至法院要求1、解除我公司与太和保兴公司签订的《项目销售合作协议》及补充协议；2、太和保兴公司向我公司支付拖欠佣金共计4092725元；3、太和保兴公司支付我公司成本费用共计1004397.43元；4、太和保兴公司向我公司返还保证金200万元；5、太和保兴公司支付我公司违约金500万元；6、太和保兴公司配合我公司完成储藏间销售工作，与已购储藏间的购房人签订储藏间买卖协议；7、太和保兴公司承担本案全部诉讼费。
被告太和保兴公司辩称：一、原告宏志星公司没有在合同销售期限内完成合同目标，并且从合同签订之日起，该项目的未售房源已全部独家委托给宏志星公司销售，至今未委托他人。项目因宏志星公司的违约行为销售进程被搁置，已经有一部分业主与宏志星公司接洽，为减轻我公司损失，不同意解除双方签署的《项目销售合作协议》及补充协议，并要求其完成合同约定内容；二、宏志星公司未在合同约定期限内达到合同约定的销售标准，我公司认为其违约在先，根据合同约定我公司不应当承担宏志星公司的任何投入、未结佣金，因此，也不应向其支付违约金；三、宏志星公司在销售过程中严重损害了我公司的利益形象，应当赔偿我公司的经济损失。综上，我公司望法庭驳回宏志星公司的诉讼请求，同时我公司提出反诉要求：1、解除双方签订的《项目销售合作协议》及补充协议；2、判决宏志星公司向我公司支付X号楼X单元X号房屋购房款5570800元；3、判决罚扣宏志星公司缴纳的保证金200万元；4、判决宏志星公司将未经我公司许可出售的23套储藏间全部予以归还我公司；5、判决宏志星公司向我公司支付违约金200万元；6、宏志星公司承担本案全部的诉讼费。
原告宏志星公司辩称：一、我公司不同意继续履行合同，被告太和保兴公司违约在先，我公司行使合同解除权，其无权要求我公司支付违约金；我公司认为太和保兴公司长时间未能取得同意出售证明的行为导致我公司不能正常销售委托销售房屋，因此委托销售期限顺延，在委托销售期限中，太和保兴公司拖欠我公司佣金，我公司依据《项目销售合作协议》要求解除合同，支付佣金、成本及违约金。太和保兴公司的行为使我公司具有合同解除权，太和保兴公司要求我公司于2014年9月1日前完成合同内容的反诉请求于法无据，其无权要求我公司赔偿违约金；二、我公司在销售过程中未对太和保兴公司的利益及形象造成损害。我公司散发传单的行为是对委托销售房屋的广告宣传，并未影响到太和保兴公司的利益及形象。我公司在销售过程中没有违规销售的情形，亦未对房产资质造假，太和保兴公司所诉与事实不符。双方签订的《项目销售合作协议》中约定太和保兴公司无偿配送给我公司储藏间25个，无价格，故我公司对配送的25个储藏间具有所有权，其占有、使用、收益、处分等权利归我公司所有。储藏间所售全部房款归我公司所有，也说明储藏间可以出售，其收益归我公司所有。太和保兴公司称储藏间是与委托销售房屋配套销售，不能单独出售，明显与事实不符。综上，请法院依法驳回其反诉请求。
经审理查明：2013年10月16日，原告宏志星公司作为乙方与被告太和保兴公司作为甲方签订了《8哩岛项目销售合作协议》，双方约定由宏志星公司独家代理太和保兴公司销售8哩岛项目未售房源。销售期限2013年11月1日至2014年4月15日，销售底价为甲方提供销售价格的八折，甲方无偿配送给乙方储藏间共计25个，无价格，停车位基价（底价）十五万每个。佣金结算方式为商品房高于基价（底价）部分，全部溢价部分归乙方所有，储藏间所售全部房款归乙方所有，停车位超出基价（底价）部分，甲乙双方五五分成。销售完成标准为购房者与甲方就本协议项下某套物业全部购房款到达甲方指定账户，即视为乙方销售完该套物业，在销售周期内，完成本协议附件一的百分之九十五视为乙方完成任务。经双方确认的当期所有符合结算标准的物业的代理销售佣金，按月结算。甲方须在每月15日前向乙方支付上月的销售佣金。本协议正式签署后十个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金300万元，乙方正式开始销售后即2013年11月1日十个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金200万元。待本项目按照甲乙双方签订的代理合同内容完成总体销售任务的95%时，甲方在十个工作日内返还乙方履约保证金500万元（不计利息）。在合同期限内，乙方未完成95%的销售任务，未完成任务部分所剩房源由乙方底价收购。非甲方违约，乙方单方解除合同的，向甲方支付违约金500万元，担保金500万元不予退还，乙方在销售周期内未完成销售任务且不按照约定收购交房剩余房源，每迟延一日，乙方按照销售任务约定未售房源房款的百分之一向甲方交纳滞纳金，逾期超过30日，甲方有权单方解除本协议且不承担乙方为本项目的所有投入，及未结清佣金，甲方也无需支付；甲方不解除本协议的，乙方按照销售任务约定未售房源每套人民币50万元的标准向甲方支付违约金。如因甲方迟延支付销售酬金的，每迟延一日，甲方应按迟延确认或支付金额的百分之一向乙方支付违约金；如甲方未按本合同约定的时间支付乙方佣金超过十日的，则乙方有权自第十一日起停止销售，且甲方不得在此期间考核乙方业绩。如乙方在30日内仍未取得佣金，则乙方有权解除本合同，自乙方发出解约通知10日内，甲方应退还乙方支付所拖欠的全部销售代理佣金及保证金，赔付乙方为本项目所有投入，并向乙方支付500万元的违约金。后双方又签订了《8哩岛项目销售合作补充协议》，该协议约定，为更快更好的完成销售工作，甲方承诺在2013年12月31日前将现有全部可售房源的银行抵押手续一次性解除完毕。在甲方未解除可售房源的银行抵押时，甲方应配合乙方的销售工作，与购房客户签署认购协议，收取客户支付的购房款。甲方应于2013年11月20日前将本项目全部可售房源交予乙方独家代理，后期另有退房房源陆续交予乙方独家代理，甲方不得自行销售或委托第三方销售。因现阶段甲方委托乙方可售房源中未抵押及可直接签约销售房源数量少，双方另行商议后乙方应支付甲方的销售保证金改为200万元。待全部销售房源解押完毕后，根据当时可售房源多少情况，按合同补足相应保证金。
另查：在合同履行过程中，原告宏志星公司向被告太和保兴公司交纳了200万元保证金。销售期间届满，宏志星公司未完成销售任务，也未履行包销的承诺。在销售期间，双方当庭确认宏志星公司共销售10套房屋（其中部分房屋为一套房屋两个房本）及2个车库，太和保兴公司未结佣金为3828772元。此外，在销售期间届满后，就买受人为于X、徐X7-2-301号房屋佣金293954元，太和保兴公司认为客户虽是宏志星公司介绍，但其未履行经纪销售义务，双方于2014年7月31日签订《北京市商品房现房买卖合同》，在宏志星公司起诉本案2014年7月14日之后。就买受人孟永斌16-1-X号房屋，在销售期限结束后，宏志星公司自行收取了孟永斌全部购房款5570800元，但并未安排孟永斌与太和保兴公司签订房屋买卖合同，而仅向太和保兴公司转账90万元。为证明委托销售房屋可以销售，太和保兴公司提交了抵押权人中诚信托有限责任公司出具的同意出售证明，宏志星公司对出具时间表示质疑，但其当庭表示在销售过程中其并未遇到因房屋存在抵押而影响其销售的情况。在销售过程中，宏志星公司变更过项目销售名称，印制了名为“麒麟府”的项目宣传单。宏志星公司在销售过程中，单独销售了23个储藏间，现有部分买受人诉至本院要求解除认购书，返还房款，本院已作出相应退款的判决，但截至庭审之日，还有部分案件在二审期间。宏志星公司主张储藏间是根据《8哩岛项目销售合作协议》进行销售的，解除认购的原因在于太和保兴公司不予配合。太和保兴公司主张储藏间应附带销售，销售一套房屋附带一套储藏间，储藏间不能单独销售，储藏间是与房屋相对应的，电表都是相连的，并提供了相应的图纸。在本院审理范桂荣诉太和保兴、宏志星公司商品房预售合同纠纷一案中，范桂荣提交的宏志星公司向其出具的承诺书载明：“如因在2014年1月4日未办理完购房资质证明导致不能顺利网签购房合同，最终导致客户范桂荣无法购房，宏志星公司无条件在2014年1月10日前退还客户以下款项：1、北京鼎盛财务咨询有限公司所收10万元人民币；2、北京兴瑞峰广告有限公司所收5万元人民币；3、太和保兴公司所收1919962元人民币。”在本院审理朱冰连诉太和保兴公司、宏志星公司商品房销售合同纠纷一案中，朱冰连表示宏志星公司收取了其10万元购房咨询费，还收取了10万元购房资格排号费，其没有购房资格，宏志星公司为其伪造了相应证件，并提供了相应伪造证件及宏志星公司员工付海斌的证明。
上述事实，有《8哩岛项目销售合作协议》、《8哩岛项目销售合作补充协议》、《北京市商品房现房买卖合同》、签约统计表、电气图纸及设计说明、（2014）通民初字第4004号民事一审诉讼卷宗材料、（2014）通民初字第14541号民事一审诉讼卷宗材料、（2014）通民初字第14994号民事一审诉讼卷宗材料、同意出售证明、宣传单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，原告宏志星公司与被告太和保兴公司签订的《8哩岛项目销售合作协议》、《8哩岛项目销售合作补充协议》系双方真实意思的表示，且符合有关法律规定，合法有效。就本案查明的事实，双方订立合同的目的是销售完毕涉案房屋，而宏志星公司在履行合同过程中存在改变项目销售名称、单独出售储藏间、向没有购房资格的买受人出售房屋等诸多违约行为，已构成根本违约，这也同时构成了太和保兴公司未按期与宏志星公司结清售房佣金的抗辩。太和保兴公司虽然未按补充协议的约定如期解押，但其取得了抵押权人的同意出售证明，并不影响房屋正常销售，并不构成违约。此外按照合同约定宏志星公司应于2014年4月15日前应完成销售任务的95%，未完成任务部分所剩余房源由宏志星公司底价收购。现宏志星公司未完成销售任务且不按照约定收购剩余房源逾期超过30日，合同约定的解除条件已经成就，故太和保兴公司有权单方解除合同。并有权利按照合通约定不退还宏志星公司所交纳保证金。故太和保兴公司要求解除合同及补充协议的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，同时对宏志星公司要求解除合同及补充协议的诉讼请求，因其系违约方，故本院不予支持；对太和保兴公司不予退还宏志星公司200万元保证金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，同时对宏志星公司要求太和保兴公司返还保证金的诉讼请求，本院不予支持；对太和保兴公司要求宏志星公司支付违约金的反诉请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，就违约金数额，太和保兴公司主张的200万，该标准低于《8哩岛项目销售合作协议》中双方约定的解除合同宏志星公司承担违约责任的标准，本院对此不持异议，同时，因太和保兴公司要求宏志星公司给付违约金，而未按照《8哩岛项目销售合作协议》的约定反诉主张不承担未结佣金，故对宏志星公司要求太和保兴公司给付佣金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，有关佣金具体数额，以双方当庭确认为准，就买受人为于X、徐X7-2-301号房屋佣金293954元，因该客户确系宏志星公司提供客户，虽然签约在宏志星公司起诉以后，但太和保兴公司仍应给付宏志星公司部分佣金，具体比例综合实际情况由本院酌定为50%，对其请求过高部分本院不予支持；对宏志星公司要求太和保兴公司支付成本费用及违约金的诉讼请求，因其系违约方，理由不当，本院不予支持；对太和保兴公司要求宏志星公司归还储藏间的诉讼请求，因出售的部分储藏间涉及买受人与宏志星公司之间的其他诉讼，截至本案庭审之日尚有部分案件在审理过程中，故本院不予支持，其可待时机成熟另案予以解决，同时对宏志星公司要求太和保兴公司配合其完成储藏间销售的诉讼请求，理由不当，本院不予支持；对太和保兴公司要求宏志星公司支付孟永斌购房款的反诉请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，具体数额应扣除宏志星公司已向其支付部分，以本院核算为准，对其请求过高部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告北京宏志星房地产经纪有限公司与被告北京太和保兴房地产开发有限公司于二○一三年十月十六日所签订的《8哩岛项目销售合作协议》及原告北京宏志星房地产经纪有限公司与被告北京太和保兴房地产开发有限公司签订的《8哩岛项目销售合作补充协议》；
二、被告北京太和保兴房地产开发有限公司给付原告北京宏志星房地产经纪有限公司佣金人民币三百九十七万五千七百四十九元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、原告北京宏志星房地产经纪有限公司返还被告北京太和保兴房地产开发有限公司购房款人民币四百六十七万零八百元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、原告北京宏志星房地产经纪有限公司交纳的保证金人民币二百万元，被告北京太和保兴房地产开发有限公司不予退还；
五、原告北京宏志星房地产经纪有限公司给付被告北京太和保兴房地产开发有限公司违约金人民币二百万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
六、驳回原告北京宏志星房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告北京太和保兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费十三万三千七百八十一元，其中本诉部分九万四千三百八十三元，由原告北京宏志星房地产经纪有限公司负担五万五千七百七十七元（已交纳），由被告北京太和保兴房地产开发有限公司负担三万八千六百零六元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉部分三万九千三百九十八元，由被告北京太和保兴房地产开发有限公司负担三千一百五十元（已交纳），由原告北京宏志星房地产经纪有限公司负担三万六千二百四十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈汉东
代理审判员 齐 松
人民陪审员 王 术
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 卢 双