安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0202民初4856号 原告：周建富，男，1951年3月25日出生，汉族，退休职工，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：汪守洋，安徽思文律师事务所律师。 被告：江隆兵，男，1963年8月1日出生，汉族，自由职业，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：王小文，女，1967年6月22日出生，汉族，退休职工，住址同上。 两被告的共同委托诉讼代理人：朱剑伟，安徽安然律师事务所律师。 原告周建富与被告江隆兵、王小文财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理，于2016年12月30日作出（2016）皖0202民初3556号民事判决书，芜湖市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）皖02民终591号民事裁定书，将该案发回重审，本院于2017年7月13日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告周建富的委托诉讼代理人汪守洋、被告江隆兵及、被告江隆兵、汪小文的共同委托诉讼代理人朱剑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周建富向本院提出诉讼请求：判令两被告赔偿因擅自处置担保物给原告造成的损失34.5万元。事实和理由：2005年3月11日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将芜湖市镜湖区扦坡路68-70号4幢xx室房屋卖给原告，作价17万元，原告先支付11万元，余款6万元分5年付清，按照同期银行贷款利率计息，原告仍然居住在此房。原、被告对合同进行了公证。合同签订后，原告支付了8个月的本金与利息，共计10530元（本金1000元/月，利息300元/月），剩余本金及利息5万元左右。2005年11月，被告因用该房贷款，嫌每月还款麻烦，通知原告待合同到期后一并计算，并承诺办理房屋过户手续。合同到期后，原告多次要求被告结算并办理过户手续，被告以种种理由推辞，原告为此于2014年起诉要求履行合同，审理期间原告从房屋登记部门调取房屋登记材料，发现被告已经在2012年10月15日将上述房屋变卖，故此法庭建议撤诉，另案提起民事损害赔偿之诉。后原告向有关部门控告，均无果，无奈提起诉讼，要求两被告赔偿因违约造成的损失34.5万元。案件审理过程中查明，本案名为买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷，因被告擅自处置担保物，故变更诉讼请求，要求判如所请。 被告江隆兵辩称：1、本案的事实情况如下：原告想用房屋做抵押借款6万元，但银行未同意，后就去中介要求借款，中介找到我，但我觉得不妥，后中介出了主意，让原告把房子卖给我，我借款给原告6万元，故形成了本案的两份合同，该合同是我和原告都同意的，第一份合同是双方的真实意思表示，该房屋的作价是合法的，于是该房屋产权就过户至我的名下，而第二份合同是原告提出的，原告想把房子买回去，原告认为用17万元作抵押更合适，故签订了第二份合同，且经过公证。后原告按合同约定还款了几个月便未继续还款，而2012年时，本人家庭出现重大变故，被案外人赵某的父亲追债，故我找原告尽快还钱，要求其把房屋买回去，但原告不予理睬，也一直没有还钱，故我把房子出售给案外人赵某以抵债。2、本案的房屋不属于担保法上的担保物，诉争房屋登记在被告江隆兵的名下，故享有处分权利，被告江隆兵对该房屋的处置都是合法的，原告对被告的诉请无法律和事实依据。此次，原告虽然变更了诉讼请求，但是事实和理由都与变更前的相同。3、2005年，原告把该房屋过户到被告江隆兵名下时，作价为当时的市场价格，也是在房管局登记备案的，不存在不当得利。 被告王小文辩称：被告王小文作为本案的被告主体不适格，该事情都是被告江隆兵一个人处理的，房屋也是过户在被告江隆兵的名下，应撤回对被告王小文的诉讼请求。 原告周建富为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据予以证明： 1、2005年3月10日作价81000元的房屋买卖合同，证明原告为了向被告借款6万元，将原告所有的位于芜湖市镜湖区房屋以过户的方式向被告提供担保； 2、2005年3月11日作价170000元的房屋买卖合同，证明被告以房屋回购的方式作为过户给原告的担保，明为买卖合同，实为反担保方式； 3、2005年3月16日的公证书，证明双方对2005年3月11日合同的反担保方式进行了公证； 4、收条9张，证明原告已经支付10530元，用于归还借款6万元本息（已经扣除11万元的定金收条）； 5、2012年7月24日及2014年3月17日的房屋登记簿各一份，2012年10月11日的房屋买卖合同，证明2012年原告要求被告江隆兵履行买卖合同变更所有权时，该房屋仍然在被告江隆兵名下，但在2014年起诉，被告江隆兵已将该房屋出售给案外人，售价为345000元； 6、贷款凭证（即他项权证4份），证明在原告要求被告江隆兵结算并办理房屋变更手续时，该房屋已经登记抵押贷款，被告处于履行不能的状况； 7、民事裁定书，证明2014年9月，原告曾起诉，但因标的物的权利发生变更，导致案件无法履行，故原告进行撤诉。 被告江隆兵、王小文对上述证据的质证意见为：证据1的真实性无异议，该房屋买卖合同是约束原告周建富与被告江隆兵的，但进行了过户和备案，该房屋的产权已属于被告江隆兵，房屋价值81000元，被告江隆兵已支付60000元，而并非原告所述的以担保为目的，且担保法无这种担保形式；证据2的真实性无异议，但合同内容是虚假的，作价170000元及定金110000元均是虚假的，不是法律上的反担保形式，是一种回购的行为，该合同的目的是约束双方还款，该合同是无效的；证据3是双方为赋予2005年3月11日合同相应的法律效力而公证的，是一种法律的形式，不能证明该虚假合同有效；证据4的真实性无异议，原告按约支付了8个月的本息，110000元的定金是虚假的收条，之后原告没有再归还借款本息，原告按照2005年3月11日买卖合同中分期付款的方式每月支付的；证据5中2012年的房屋登记簿无异议，该房屋是被告江隆兵单独所有，与被告王小文无关，也证明被告江隆兵对该房屋有处置权，2014年的房屋买卖实际是以房抵债的形式偿给案外人赵某，对房屋买卖合同真实性无异议，其房屋作价是抵债的价款；证据6的真实性均无异议，但该抵押是房屋中介拿被告江隆兵的房产证进行抵押的，是3个房产证贷款24万元，由此可说明当时房屋价格情况，原代所述被告履行不能情不属实，如履行不能可以解除抵押权；证据7的真实性无异议，是原告的的处分行为。 被告江隆兵、王小文为证明其抗辩主张，向本院提交了下列证据予以证明： 2012年9月8日通知单、快递邮寄单、邮寄单查询单，证明被告江隆兵在处置房屋前，于2012年9月8日通过邮寄的方式通知原告，要求其按照合同约定付清购房款和罚金约284480元，否则视为主动放弃房屋买卖合同的权利。 原告周建富对上述证据的质证意见为：证据1的真实性无异议，该通知是敲诈行为，故原告没有回复。 本院经审理认定事实如下：两被告为夫妻关系。2005年3月10日，原告为借款60000元与被告江隆兵签订《房屋买卖合同》，约定原告将位于芜湖市镜湖区（房屋所有权证号为2001019400，建筑面积66.82平方米）房屋出售给被告江隆兵，房屋作价81000元。被告江隆兵未实际支付房款，而是通过第三方出借60000元给原告，该房屋所有权过户至被告江隆兵名下。2005年3月11日，原告（乙方）与两被告（甲方）再次签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方将上述房屋出售给乙方，房屋作价170000元，合同签订后乙方一次性支付定金110000元，余款60000元分五年付清，按月支付并按同期银行贷款利率计息；2、乙方将余款付清后，甲方将房屋过户给原告；3、合同签订后，乙方如中途反悔，不得向甲方索还定金，甲方如反悔，应按双倍返还定金给乙方；4、乙方如未能按合同付款，或甲方未按合同约定的期限将房屋交付给乙方，每逾期一日，按房价款万分之五支付违约金，合同继续履行。另双方口头约定：每月归还本金1000元，利息300元。合同签订后，被告江隆兵出具了定金110000元的收条，而原告并未实际支付该款项。2005年3月16日，原、被告在芜湖市公证处公证了该份《房屋买卖合同》。此后原告按月还款至2005年11月，累计还款本息合计10530元。被告江隆兵取得案涉房屋所有权后，多次将该房屋进行抵押贷款，最后一次抵押登记时间为2008年4月3日，贷款400000元并于2011年5月24日注销抵押登记。2012年9月8日，被告江隆兵发通知给原告，要求原告于十日内付清购房款和罚金约284480元，若原告不回复将自行处置房屋。原告收到该通知后未予回复。2012年10月11日，被告江隆兵将案涉房屋以345000元的价格出售给案外人赵某并办理了所有权过户手续。原告在案涉房屋中居住至今。 上述事实，有原告周建富列举的上述证据及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。对被告江隆兵列举的证据，本院对其真实性予以采信，但认为达不到被告江隆兵的证明目的，不能将原告未按合同约定付清购房款和罚金的行为视为放弃房屋买卖合同的权利。 本院认为：本案形式上为商品房买卖合同关系，但双方均认可实为民间借贷关系。虽原、被告双方签订《商品房买卖合同》，且诉争房屋已过户至被告江隆兵名下，但双方实为以诉争房屋进行抵押进而借款的意思表示，并非买卖房屋的意思表示，故即使诉争房屋登记的产权人为被告江隆兵，但《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人的利益。而本案中，被告江隆兵正是基于自己在借贷关系中的优势地位而取得了案涉房屋的所有权，但被告江隆兵实现债权的方式应是在五年的债务履行期限届满后，向债务人即原告主张债权，在原告周建富拒不还债或者无力还债的情况下，被告江隆兵才能以适当的方式就《房屋买卖合同》项下的房屋主张权利，以担保其债权的实现，且债权总额为借款本金60000元及相应的利息。现被告江隆兵直接将案涉房屋出卖给他人的行为损害了原告的利益，应当就原告的损失进行赔偿。双方实际借款金额为60000元，约定月利息300元，该约定未超过法定的标准，截止开庭之日（2017年8月30日）共计12年5个月20日，故原告周建富共应归还被告江隆兵本金60000元及利息44900元，现原告周建富已归还10530元，故原告周建富仍应归还被告江隆兵94370元（60000+44900-10530）。被告江隆兵以345000元将诉争房屋出售给案外人赵某，虽被告江隆兵辩称其与赵某之间系以房抵债，故价款约定为345000元，但即使被告江隆兵未实际收到345000元，但房地产登记管理处备案的金额为345000元，该价款应符合当时的市场行情，被告江隆兵亦确因诉争房产抵债即获利345000元，故超过其应得利益部分即250630元（345000-94370）应当予以返还。借款发生及出售诉争房屋时被告江隆兵与王小文系夫妻关系，债权人与债务人对债务的性质也没有约定，且两被告未能提交证据证明有法定例外情形，故上述债务属于夫妻共同债务，被告王小文对上述债务负有共同清偿的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款之规定，判决如下： 被告江隆兵、王小文于本判决生效后十日内赔偿原告周建富损失250630元。 未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3238元，由原告周建富负担900元，由被告江隆兵、王小文负担2338元（原告已预交，被告江隆兵、王小文应承担的部分于给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  吴贤佼 人民陪审员  杨晓云 人民陪审员  朱晓莉 二〇一七年九月十四日 法官助理丁玉婷 书记员苏寒 附适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国婚姻法》 第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形的除外。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限。