湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终879号
上诉人（原审原告）涂远，女，1986年6月10日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
委托代理人何松，湖南金桥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）长沙才子房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑H栋102房。
法定代表人蔡燕洪。
委托代理人周琴，湖南芙蓉律师事务所律师。
委托代理人文静，湖南芙蓉律师事务所律师。
上诉人涂远与上诉人长沙才子房地产开发有限公司（以下简称“才子公司”）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民一初字第04336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员何豪杰担任审判长，与审判员詹支粮、曾庆军、代理审判员周卓、黄琦共同组成合议庭，由书记员何冰洁担任记录，于2016年3月22日在本院第十一审判庭公开开庭审理了本案。上诉人涂远的委托代理人何松，上诉人才子公司的委托代理人周琴、文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月12日，涂远（买受人）和才子公司（出卖人）双方签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201194622204）及其相关附件，合同约定涂远购买才子公司开发的才子佳苑第二期1栋N单元22层2204号商品房，总金额857096元，建筑面积135.68平方米；其中，第六条付款方式及期限约定：合同签订当日支付首付款517096元，剩余房款340000元采用省公积金方式支付。第十条约定：出卖人应当在2013年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、该商品房经综合验收合格••••••第十九条，关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起365个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同登记备案。出卖人在交付商品房后365个工作日内，将该幢房屋向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人解除合同•••••2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付0.01%的违约金。••••••附件4《合同补充协议》第八条约定：补充合同第十九条，商品房买卖合同第十九条“如因出卖人的责任，未能在规定期限办理上述手续并取得相关权属证书，双方同意按照第2项处理：”该条款中规定的期限明确取得房产证时间为交房后365个工作日。因乙方提交资料或缴纳费用延误，或按揭银行及产权登记机关的原因导致办理时间延长，造成乙方不能按合同约定时间领取房屋所有权证，甲方不承担违约责任。
签订合同后，涂远按合同约定时间履行了付款义务，并于2013年5月31日在才子公司处办理了房屋交付手续。才子公司销售给涂远的商品房2012年6月20日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位竣工验收合格，并于2012年12月4日进行备案。
才子公司为证明未能办理权属证书责任不在己方，提交了下列证据：2013年8月17日，长沙才子房地产开发有限公司向长沙市城乡规划局提交的一份“请求同意核发建设工程规划许可证正本及相关证照”的报告。2013年12月13日，长沙市城乡规划局向开福区人民政府发出的长规函[2013]948号关于才子佳苑项目二期工程核发正本的工作联系函，对长沙才子房地产开发有限公司就其开发建设的“才子佳苑”项目二期工程向该局申报办理建设工程规划许可正本等手续所涉及的相关问题予以函告，并请求开福区政府协调才子佳苑绿化用地拆迁事宜，并将意见反馈该局。2014年1月15日，长沙市开福区人民政府向长沙市城乡规划局发出的开政函[2014]6号文件，请求长沙市城乡规划局暂缓核发长沙才子房地产开发有限公司才子佳苑二期建设工程许可证正本。2014年1月21日，长沙才子房地产开发有限公司对开福区政府开政函[2014]6号文件有不同意见，向长沙市城乡规划局提交的“关于请求同意核发才子佳苑第二期项目建设工程规划许可证正本”的报告。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，涂远、才子公司双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方应当全面履行合同义务。合同签订后，涂远依约向才子公司交纳了全部购房款项，根据合同约定，才子公司在交付商品房后365个工作日内，将该幢房屋向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180个工作日内申请办理涂远的房屋所有权证。如因才子公司的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意涂远不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，才子公司按日向涂远支付0.01%的违约金。双方在合同补充协议第八条约定才子公司应在涂远收房后365个工作日内为涂远申请办理房屋所有权证，现涂远已于2013年5月31日在才子公司处办理了房屋交付手续，因一年365天中正常工作日约为250天，经该院核对，上述期间折算成自然天数约为1年又5月18天，即才子公司至迟应在2014年11月18日之前为涂远办理好房屋产权登记手续，但才子公司至今未为涂远取得房屋所有权证，因才子公司主张的原因系其本身与政府职能部门的沟通衔接问题，并非政府政策原因及不可抗力，在其与涂远的房屋买卖合同关系中，已构成违约，应承担违约责任。故对涂远要求才子公司办理并交付所购商品房房屋所有权证的诉讼请求，该院予以支持。对涂远主张要求才子公司支付迟延办理房屋产权证的违约金24941元（暂计算至2015年9月17日）的诉求，该院认为，双方约定过高，应酌定为房屋总价款的1%，即8570.96元（857096×1%=8570.96）。同时才子公司应继续为涂远申请办理房屋所有权证，对才子公司从2015年9月18日起至为涂远实际办妥房屋所有权证之日止的违约金，该院酌情每日按涂远购房款857096元的万分之零点五支付违约金。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、长沙才子房地产开发有限公司自判决生效之日起六十日内为涂远办理长沙市开福区才子佳苑第二期1栋N单元22层2204号房的房屋所有权证；二、长沙才子房地产开发有限公司自判决生效之日起五日内向涂远支付截至2015年9月17日止的逾期办理房屋所有权证违约金8570.96元及从2015年9月18日起至实际办妥房屋所有权证之日止的后续违约金（以857096元为本金，按每日万分之零点五计算）；三、驳回涂远的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，因适用简易程序减半收取106元，由长沙才子房地产开发有限公司承担。
上诉人才子公司不服一审判决，向本院上诉称：一、本案涉案房屋已经五方验收合格，并进行了备案，已经符合核发建设工程规划许可证正本的条件，但是长沙市城乡规划局违法不核发该证，导致才子公司无法为本案涉案房屋办理房屋所有权证，故才子公司不存在违约，且本案涉案房屋在竣工验收后已经交付涂远使用，涂远并无证据证明其因逾期办证所受的损失，因此才子公司不应支付违约金。二、因长沙市城乡规划局违法不向才子公司核发建设工程规划许可证正本，故才子公司无法在六十日内为涂远办理房屋所有权证。三、涂远在一审中的诉请部分得到了支持，部分未得到支持，因此一审法院判处才子公司承担本案全部诉讼费用是明显不公的。综上，请求撤销原审判决，依法驳回涂远的诉讼请求，并判令涂远承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人涂远发表答辩意见称：一、涂远与才子公司之间有合同约定，双方应该严格按照合同履行，涂远已经依约支付了房款，则才子公司应该要办理好本案涉案房屋的产权证，才子公司称逾期办证并非其自身原因，然而其没有任何证据证明其主张。二、一审判决认为逾期办证的损失无法确定是错误的，因为双方之间有合同约定，故双方应该按照合同约定来计算违约金。综上，请求依法改判。
上诉人涂远不服一审判决，向本院上诉称：涂远与才子公司之间签订了合同，而才子公司并未按照合同约定为涂远办理房屋产权证，已经构成违约，应当承担违约金，但是一审法院滥用自由裁量权，将违约金的标准调低。因此请求二审法院撤销原审判决，依法改判才子公司向涂远支付违约金24941元（暂计算至2015年9月17日共计291天，剩余款项按85.7096元/天计算至实际办妥之日），并判令才子公司承担全部上诉费用。
被上诉人才子公司发表答辩意见称：一、本案涉案房屋未能办理房屋产权证书的原因是长沙市城乡规划局违法不核发建设工程规划许可证正本，并非才子公司的原因，才子公司不存在违约行为，且本案涉案房屋早已交付给涂远，涂远也没有证据证明其因逾期办证所受的损失，实际上涂远也没有任何损失。二、即便才子公司存在违约行为，一审法院根据本案实际情况将违约金予以调整并无不当，故涂远的上诉理由不能成立。
在本案二审审理过程中，才子公司向本院提交了以下证据：
第一组证据：长沙市城乡规划局关于才子佳苑项目二期1#栋核发建设工程规划许可证正本的答复意见，拟证明才子佳苑项目二期1#栋已经符合核发建设工程规划许可证正本的条件，但是长沙市城乡规划局违法不核发该证，这直接导致才子公司未能如期为本案涉案房屋办理产权手续。
第二组证据：（2016）湘0104行初39号案件受理案件通知书，拟证明才子公司在与长沙市城乡规划局积极沟通但是没有结果，后才子公司向法院提起行政诉讼。
涂远针对该两组证据发表质证意见称：一、对第一组证据的真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，这反而能够证明本案涉案房屋未能如期办理权证的原因在于才子公司，因为48户拆迁的范围属于绿地，而才子公司没有拆迁该48户。二、对第二组证据的真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，该组证据只能证明该案进入了审理阶段，但还未判决，不能证明才子公司对逾期办证没有责任。
本院对该两组证据审核认为，因才子公司提交了该两份证据的原件予以核对，本院对该两组证据的真实性予以认可，但才子公司未提供其他证据予以佐证，故本院认为该两份证据不能达到才子公司的证明目的。
本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：涂远与才子公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且无法律规定的无效情形，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务，然才子公司并未按照合同的约定在规定期限内为涂远办理产权手续，已经构成违约，应当承担违约责任。才子公司上诉认为其不应当承担违约金，应视为对违约金的全面抗辩，综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，故本院酌定本案的违约金按每日万分之零点五计算至本判决生效之日止。同时确定才子公司应在本判决生效之日起365日内为涂远办妥房屋所有权证，若才子公司未能在该期限内办妥房屋所有权证，涂远可另行依法主张权利。因本院在二审中根据本案实际情况将违约金予以调整，故对涂远认为违约金过低的上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但判处不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第04336号民事判决第三项；
二、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第04336号民事判决第一项为：长沙才子房地产开发有限公司自本判决生效之日起365日内为涂远办理长沙市开福区才子佳苑第二期1栋/单元22层2204号房的房屋所有权证；
三、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第04336号民事判决第二项为：长沙才子房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向涂远支付逾期办理房屋所有权证违约金（以857096元为本金，按每日万分之零点五从逾期之日2014年11月19日计算至本判决生效之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费106元，二审受理费212元，由上诉人涂远负担106元，由上诉人长沙才子房地产开发有限公司负担212元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 詹支粮
审 判 员 曾庆军
代理审判员 周 卓
代理审判员 黄 琦
二〇一六年五月十三日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。