浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终00928号
上诉人（原审原告）：天台县鸿帆工贸有限公司。
法定代表人：范蔡炉，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司台州分行。
负责人：高虹，该行行长。
原审第三人：天台新天元工艺有限公司。
法定代表人：徐士明，该公司董事长。
原审第三人：徐士明。
原审第三人：杨迪。
上诉人天台县鸿帆工贸有限公司（下称鸿帆公司）为与被上诉人交通银行股份有限公司台州分行（下称交通银行台州分行）、原审第三人天台新天元工艺有限公司（下称新天元公司）、徐士明、杨迪案外人执行异议之诉一案，不服台州市椒江区人民法院（2015）台椒执异初字第10号民事判决，于2016年5月11日向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
台州市椒江区人民法院原审查明：被告交通银行台州分行为与第三人新天元公司、徐士明、杨迪及案外人浙江省天台县圣锋工艺品有限公司借款合同纠纷一案，于2013年12月24日向该院起诉。诉讼中，该院根据被告交通银行台州分行诉讼保全的申请，于2014年1月6日裁定查封了第三人新天元公司的厂房。2014年2月18日，该院作出（2014）台椒商初字第31号民事判决，责令第三人新天元公司返还给被告交通银行台州分行借款本金760万元并支付利息，赔偿给被告交通银行台州分行为实现债权支出的律师代理费，同时被告交通银行台州分行有权在上述款项范围内对第三人新天元公司的房屋产权证号为天房权证天台字第0939**号、093958号、0939**号，土地使用权证号为天台国用（2004）第3157号的厂房的折价款或拍卖、变卖后的价款优先受偿，第三人徐士明、杨迪、案外人浙江省天台县圣锋工艺品有限公司承担相应的担保责任。该判决生效后，被告交通银行台州分行向该院申请执行，该院于2014年5月6日作出（2014）台椒执民字第644号执行裁定，拍卖第三人新天元公司的上述抵押厂房。同月26日，该院发出公告，限第三人新天元公司于2014年6月10日前腾空厂房。原告鸿帆公司以已承租讼争厂房，按照买卖不破租赁原则，不应涤除其租赁权为由提出异议。该院经听证审查，于2015年10月13日作出（2015）台椒执异字第21号执行裁定，认定原告鸿帆公司的异议不成立。原告鸿帆公司不服，于同年11月2日向该院起诉。
另查明，本案讼争厂房为第三人新天元公司整个厂房中的一部分，即C幢一至三楼及B幢与C幢横房三楼，总计3181平方米。2014年12月1日，原告办理了住所变更的工商登记手续。现原告在讼争厂房内生产经营。
还查明，2011年6月9日，被告交通银行台州分行与第三人徐士明、杨迪签订一份《最高额保证合同》，2012年7月3日，被告又与案外人浙江省天台县圣锋工艺品有限公司签订一份《最高额保证合同》，这两份《最高额保证合同》分别约定第三人徐士明、杨迪、案外人浙江省天台县圣锋工艺品有限公司对第三人新天元公司于2014年6月9日前、2015年7月3日前的贷款在最高额930万元、110万元范围内提供连带责任保证，同时第三人新天元公司以自己的厂房抵押担保，与被告交通银行台州分行于2011年6月9日签订《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续。2013年6月26日，第三人新天元公司对厂房重新办理了产权证书，并于同日与被告重新签订《最高额抵押合同》，将整个厂房抵押给被告交通银行台州分行，在办理抵押登记时，第三人新天元公司作了抵押厂房未曾设立出租权的声明。该院在执行（2014）台椒商初字第31号民事判决中，被告交通银行台州分行与第三人新天元公司的法定代表人即第三人徐士明于2014年5月15日达成执行和解协议，暂缓拍卖包括讼争房产在内的第三人新天元公司的厂房。
2015年11月2日，原告鸿帆公司向原审法院提起诉讼，称求判令停止（2014）台椒执民字第644号一案的执行。
台州市椒江区人民法院原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，抵押权先于租赁权的，抵押权人在实现抵押权时，租赁合同对承租人的权益没有保护作用。本案中，原告鸿帆公司虽然租赁并仍在使用第三人新天元公司的讼争厂房，但因该院未采信双方的厂房租赁合同，致使原告与第三人新天元公司形成厂房租赁关系的时间不明。相反，从该院（2014）台椒商初字第31号民事判决认定的事实看，第三人新天元公司于2013年6月26日与被告交通银行台州分行签订的《最高额抵押合同》，是双方签订于2011年6月9日的《最高额抵押合同》的延续，第三人新天元公司当日办理新的产权证书，即同时办理了抵押登记，被告交通银行台州分行也即于第二天一次性发放贷款760万元，因此，该院采信被告交通银行台州分行的抵押贷款持续于2011年6月的说法，结合第三人新天元公司在办理抵押登记时的声明，该院认定原告主张其与第三人新天元公司的厂房租赁关系成立于2013年3月20日不能成立。该院于2014年1月6日查封第三人新天元公司的厂房、同年5月6日作出拍卖厂房的裁定、同月26日发出腾空厂房公告，原告庭审中也陈述法院工作人员去过多次，腾房公告也张贴过，但原告和第三人新天元公司却从未提出过异议，原告只以没有关心过和没有看到腾房公告辩解，难以让人信服。2014年5月15日，被告交通银行台州分行与第三人新天元公司的法定代表人即第三人徐士明达成暂缓拍卖第三人新天元公司的厂房协议，此时第三人新天元公司仍未提及厂房已出租。虽然原告认为该协议无效，但原告并不否定该协议签订的事实，至于协议的效力问题并不是本案的审理事项。2014年12月1日，原告申请变更企业住所的登记，此时离原告主张的2013年4、5月即入驻讼争厂房相距近两年的时间，违反了《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十九条第一款“公司变更住所的，应当在迁入新住所前申请变更登记，并提交新住所使用证明”的规定，也不利于原告自己的正常生产经营（庭审中原告自认因营业执照上的住所不是讼争厂房地址影响公司的质量体系认证）。至于原告认为承租的部分厂房是违章建筑不应执行的主张，该院认为，（2014）台椒执民字第644号执行裁定并未针对违章的厂房，原告也没有提供厂房内存在违章建筑的证据，且是否执行违章建筑，是执行行为问题，不是执行异议之诉范围。综上，原告提供的证据不足以证明原告对讼争厂房享有的租赁权早于被告交通银行台州分行享有的抵押权，原告就讼争厂房不享有足以排除该院强制执行的民事权益，该院对原告的诉讼请求不予支持。第三人新天元公司、徐士明、杨迪经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响该院对本案的正常审理。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回原告天台县鸿帆工贸有限公司的诉讼请求。本案原审受理费5800元，公告费500元，共计6300元，由原告天台县鸿帆工贸有限公司负担。
鸿帆公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与新天元公司的房屋租赁关系发生的日期先于被上诉人最高额抵押合同签订时间。上诉人与新天元公司签订“厂房租赁合同”时间是2013年3月；而被上诉人交通银行台州分行办理最高额抵押合同时间是2013年6月26日，不应认定该合同是2011年6月9日最高额抵押合同的延续。2、上诉人租赁厂房后即开始使用该场所，2014年12月1日办理了工商登记中的公司地址变更。3、上诉人的签订房屋租赁合同后即已付清4年租金80万元，上诉人未看到腾房公告不影响租赁协议的效力。4、上诉人作为案外人对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，该合法权益不应受到损害。请求：1、依法撤销台州市椒江区人民法院（2015）台椒执异初字第10号民事判决，确认2013年3月20日“厂房租赁合同”有效，以确保上诉人在租赁期内能正常使用。2、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人交通银行台州分行答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。请求维持原审判决。
本院审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。由此可见，租赁关系能否对抗已登记的抵押权，关键在于租赁关系是形成于抵押权之前。因此，本案应当先对上诉人鸿帆公司主张的租赁关系作出分析判定。
本案中，上诉人鸿帆公司虽然在2014年12月办理了工商登记变更手续，将生产地址转移到原审第三人新天元公司的讼争厂房内，但本院不能认定鸿帆公司在2013年6月26日前实际租赁了该厂房。理由有：1、在2013年6月26日办理抵押登记手续时，新天元公司出具了抵押物未出租的申明，该申明与新天元公司的厂房租赁合同均具有证明效力。但新天元公司的申明行为发生在后，对本案租赁关系问题具有更强的证明效力。新天元公司的在后行为表明，在2013年6月26日之前，其与鸿帆公司之间并未实际发生厂房租赁关系。2、原审法院于2014年1月6日查封第三人新天元公司的厂房、同年5月6日作出拍卖厂房的裁定、同月26日发出腾空厂房公告，鸿帆公司却从未提出过异议，也未就其租赁状况与相关各方协商。被上诉人交通银行台州分行提出鸿帆公司实际租赁时间并不是厂房租赁协议上的落款时间，该怀疑具有一定的合理性，本院予以采信。3、2014年5月15日，交通银行台州分行与新天元公司的法定代表人即第三人徐士明达成暂缓拍卖新天元公司的厂房协议，此时新天元公司仍未提及有部分厂房已出租给鸿帆公司。2014年12月1日，鸿帆公司申请变更企业住所的登记，此时距鸿帆公司主张的2013年4、5月即入驻讼争厂房已接近两年时间。鸿帆公司这些行为有违常理并违反相关公司管理规定。
综上，上诉人鸿帆公司提供的证据不足以证明其与原审第三人新天元公司之间存在足以对抗已登记抵押权的厂房租赁关系，因此也不享有足以排除原审法院强制执行的民事权益。上诉人鸿帆公司的上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决结果正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，上诉人天台县鸿帆工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 龙
审 判 员 陈永领
代理审判员 胡芦丹
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 庞昭君