重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝03民初13号
原告：周向东，男，1968年4月20日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：陈猛，重庆睿诚律师事务所律师。
被告：刘德容，女，1962年6月14日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：谢辉，重庆峡阳律师事务所律师。
第三人：王庆彬，男，1971年7月6日出生，汉族，居民，住上海市宝山区。
第三人：陆海贤（王庆彬之妻），1977年5月10日出生，汉族，居民，住上海市宝山区。
第三人：蒋仁奎，男，1968年10月10日出生，汉族，住重庆市涪陵区。
第三人：重庆华宝实业有限公司，住所地重庆市江北区观音桥街道建新北路渝北三村30村44-7，组织机构代码67336579-2。
法定代表人：盛舸飚，董事长。
原告周向东与被告刘德容及第三人王庆彬、陆海贤、蒋仁奎、重庆华宝实业有限公司（以下简称华宝公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周向东的委托诉讼代理人陈猛、被告刘德容及其委托诉讼代理人谢辉到庭参加诉讼，第三人王庆彬、陆海贤、蒋仁奎、华宝公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周向东向本院提出诉讼请求：撤销重庆市第三中级人民法院（2017）渝03执异90号民事裁定书，并继续执行重庆市涪陵区XX路X幢23-6房屋。事实和理由：1.不动产所有权的确认以登记为准，蒋仁奎系讼争房屋的产权人。2.蒋仁奎与刘德容签订的房屋买卖合同只产生债权效力，不产生物权效力，刘德容未取得讼争房屋的所有权。3.刘德容与蒋仁奎签订房屋买卖合同后在长达五年时间没有办理房屋过户登记，刘德容未积极履行办理过户等相关手续，自身具有过错，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议�件若干问题的规定》第二十八条的规定，不应当中止执行。
被告刘德容辩称，1.我与蒋仁奎签订的房屋买卖合同真实合法有效。我与蒋仁奎于2012年11月18日通过中介机构签订了《房地产买卖及经纪合同》，2013年12月30日，开发商将房屋交付给我，2014年1月，我装修房屋后使用至今。法院于2015年3月26日查封讼争房屋我并不知情，之后，我于2017年11月17日将银行按揭款全部还清。该房屋未能及时过户是因设立了抵押权登记，但我购房在先，法院查封在后。2.重庆市第三中级人民法院（2017）渝03执异90号民事裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求驳回周向东的诉讼请求。
第三人王庆彬、陆海贤、蒋仁奎、华宝公司未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年8月9日，蒋仁奎（乙方）与重庆泽胜实业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定重庆泽胜实业有限公司将其位于重庆市涪陵区XX路XX幢23楼6号商品房（建筑面积43.34平方米）出售给蒋仁奎。其中按揭付款条款为：本商品房总成交金额166859元。该款于签订合同时首付50859元及相关代收费用，余款116000元办理银行按揭20年。交房期限及交付条件条款约定，属预售商品房的，甲方应当在2013年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。2012年9月2日，蒋仁奎（抵押人）作为借款方与贷款方中国建设银行股份有限公司涪陵分行（抵押权人）、担保方重庆泽胜实业有限公司（开发商）签订《抵押贷款合同》�由蒋仁奎向中国建设银行股份有限公司涪陵分行贷款116000元。2012年11月18日，蒋仁奎与刘德容通过中介机构签订《房地产买卖及经纪合同》，约定蒋仁奎将上述房屋以156000元价格出卖给刘德容。刘德容须向经纪方交纳服务佣金2000元，当日交购房定金2000元，办理房产证手续时首付款38000元，余款116000元作为银行按揭款偿还。次日，蒋仁奎给刘德容出具委托书，委托刘德容代为办理上述房屋的验收接房、解除抵押登记（偿还银行贷款、领取相关房屋产权凭证）、档案查询、出售、产权过户、收取售房款等相关事宜（如购房人需办理二手房按揭贷款，则配合购房人办理相关按揭手续，并将相关按揭款项划入受托人指定的银行账户）。双方于同日在重庆市涪陵公证处对该委托书办理了公证手续。刘德容于2012年11月18日、19日分别支付蒋仁奎定金2000元、购房首付款38000元，蒋�奎当即出具收款收条。其后，刘德容即以蒋仁奎名义向建行偿还按揭贷款。2017年11月17日，该笔按揭贷款116000元全部结清。上述房屋于2013年12月30日交付，2014年1月刘德容开始对该房屋装修。同年6月6日，刘德容将该房屋出租给他人使用至今。2015年12月28日，该房屋产权证办至蒋仁奎名下。
本院在执行申请执行人周向东与被执行人王庆彬、陆海贤、蒋仁奎、华宝公司借款合同纠纷一案中，作出（2015）渝三中法民执字第00014号执行裁定书，裁定查封、冻结、扣划被执行人蒋仁奎、华宝公司、王庆彬、陆海贤的银行存款400万元及相应价值的其他财产。2015年3月26日，本院依据该裁定书向重庆市涪陵区房地产登记中心发出协助执行通知书，查封了蒋仁奎名下位于重庆市涪陵区XX路X幢23-6号房屋。刘德容于2017年12月18日以案外人身份提出执行异议。本院于2017年12月29日作出（2017）渝03执异90号民事裁定书，认为长期未能过户的原因系该不动产上设定有其他人的抵押权登记，不能视为买受人有过错，故对刘德容提出的执行异议予以支持，裁定中止对重庆市涪陵区XX路X幢23-6号房屋的执行。原告周向东不服，提起执行异议之诉。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”刘德容在�民法院查封前，于2012年11月18日与蒋仁奎签订了《房地产买卖及经纪合同》，该合同未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。刘德容按照合同约定支付了房屋首付款后，按期偿还房屋按揭贷款且现已全部还清，并于2013年12月30日合法占有、使用该房屋至今。人民法院于2015年3月26日查封该房屋时，被执行人蒋仁奎尚未取得房屋产权证。2015年12月28日，开发商虽然将房产证过户至蒋仁奎名下，但因该房屋已经被法院依法查封，刘德容无法办理房屋产权过户。刘德容未能办理过户登记非因自身原因造成，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，刘德容对执行标的享有的权利足以排除强制执行。
综上所述，原告周向东的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：
驳回原告周向东的诉讼请求。
案件受理费100元，由周向东负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审判长 黄镝鸣
审判员 王 利
审判员 周 扬
二〇一八年七月九日许梅