甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武中民终字第199号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨述军。
委托代理人李银香，系上诉人杨述军之妻。
被告（原审被告、反诉原告）卢跃春。
委托代理人毕海娟，系上诉人卢跃春之妻。
委托代理人蔡菊花，武威市法律援助中心律师。
上诉人杨述军与上诉人卢跃春因房屋租赁合同纠纷一案，不服民勤县人民法院（2014）民民初字第311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨述军及其委托代理人李银香，上诉人卢跃春及其委托代理人毕海娟、蔡菊花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年12月4日原、被告双方签订房屋租赁合同书1份，合同约定原告将自己所有的位于民勤县城东内环路的临街房屋3间带二楼和平房2间，出租给被告经营餐厅。房屋租赁期自2010年12月1日至2016年11月30日，租赁期限为6年。双方商定的财产等转让费为10万元。合同约定押金5000元，押金不计利息，被告如无违约行为，合同到期时全部退还。房屋租金：第一年为40000元，第二年起，每年按照社会行市适当提高租金，但每年提高的租金最高不超过6000元。原告在合同成立时，将出租房屋及所带的设备一次性转让给被告所有。在租赁期内，租赁房屋的水、电、取暖、卫生费等由被告负担。被告在合同期满后，应将房屋及其附属设施按出租时的状态完好无损地交付给原告，若有损坏，被告应负责赔偿损失。合同签订后，被告一次付清了转让费、押金和第一年的房租。第二年被告给原告交纳房屋租金58000元、第三年交纳房屋租金70000元。2014年1月18日，原告夫妇与被告之妻因暖气费、房租交纳发生矛盾，在双方争执过程中，原告将租房的卷闸门拉下，导致正在经营的餐厅停止营业。原告多次通过电话或请人说和解决纠纷未果，2014年2月21日，原告打电话询问被告是否继续租赁房屋，被告明确告知房子再不继续租赁了，但租赁房屋内的经营设备仍在租房内，租赁房屋一直未能交付给原告。期间，2014年2月19日和3月5日，原告之妻曾在西部商情刊登广告，欲出租“刘一锅”商铺。
原审另查明，被告于2012年4月对所经营的“刘一锅”餐厅进行了装修，根据被告的申请，民勤县人民法院委托民勤县价格认证中心对被告的装修费用和“刘一锅”日纯收益额进行了评估，尚可使用的价格为58529元；“刘一锅”如继续正常营业，每日平均纯收益额为450元。被告租赁原告的一、二楼商铺2013年—2014年度的暖气费为7548元。在本案审理过程中，反诉被告（原告）于2014年11月12日同意反诉原告（被告）解除合同的反诉请求，反诉原告（被告）已将租赁的房屋经营设备等财产于2014年12月1日从租房内搬出，将租赁房屋交付给反诉被告（原告）。
原审法院审理认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，合同合法有效，符合法律规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依据合同约定向被告主张房屋租赁费的请求，符合合同约定，但其数额应依据合同约定的标准计算，第四年的房租应为58000元，原告主张租赁费不应超出合同约定标准。原告主张的暖气费符合合同约定，其收费标准应依据供热单位的标准收取。反诉原告（被告）要求解除合同的反诉请求，因反诉被告（原告）同意解除合同，对该反诉请求应予支持。对反诉原告（被告）自愿在合同签订后给付的转让费和第二年、第三年所交的租赁费，是双方依据市场行情确定的费用，系双方当事人的意思自治，不违反法律规定，且商定的转让费为反诉被告（原告）转让的经营设备等费用，现经营设备已归反诉原告所有，故对其自愿交付的转让费和第二年、第三年所交的租赁费不应由反诉被告（原告）予以返还。反诉原告（被告）虽对装修费用的尚可使用价格进行了评估，但原、被告所签订的房屋租赁合同中明确约定在合同期满后，应将房屋及其附属设施按出租时的状态完好无损地交付给原告，其装修费用不在合同约定的交付范围内，故对其主张赔偿装修费用的诉求不予支持。反诉原告在合同签订时所交纳的押金，在合同中约定为违约行为押金，现因反诉被告（原告）在合同履行过程中，违反合同约定单方抬高租赁费用，反诉原告（被告）虽无据证实反诉被告（原告）向其索要第四年房租100000元的事实，但反诉被告（原告）在本案的诉讼中主张的70000元房租仍超过合同约定的标准，反诉被告（原告）违约在先，反诉原告（被告）未能按约定期限交纳房屋租赁费亦属于租赁合同的违约行为，双方均存在违约行为，在租赁合同解除后，反诉被告（原告）对交纳的合同违约押金应当予以返还。反诉被告（原告）于2014年1月18日拉下卷闸门，干扰了反诉原告（被告）的正常经营，仍属违约行为，反诉被告（原告）应当赔偿由此造成的经济损失，其损失的数额应按价格认证中心评估的日平均纯收益额计算，损失的计算日期应以2014年2月21日反诉被告（原告）与反诉原告（被告）的通话记录中反诉原告（被告）明确做出不再租赁房屋的意思表示为止，期间的房屋租赁费和暖气费亦应当由反诉被告（原告）自行承担，从被告给原告所给付的费用中扣减，对之后的损失，属反诉原告（被告）有意扩大损失，反诉原告（被告）无权就扩大的损失要求赔偿。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条一款、第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条之规定判决如下：一、被告卢跃春给付原告杨述军的房屋租赁费52438元，另有5562元（58000元÷365天×35天）房屋租赁费由反诉被告杨述军自行承担。二、被告卢跃春给付原告杨述军暖气费5798元，另有1750元（7548元÷151天×35天）暖气费由反诉被告杨述军自行承担。三、解除反诉原告卢跃春与反诉被告杨述军所签订的房屋租赁合同。四、反诉被告杨述军赔偿反诉原告卢跃春停业损失15750元（450元×35天）。五、反诉被告杨述军返还反诉原告卢跃春押金5000元。六、驳回反诉原告卢跃春的其它反诉请求。本诉受理费1740元，由原告杨述军负担540元，被告卢跃春负担1200元；反诉受理费4300元，由反诉原告卢跃春负担3000元，反诉被告杨述军负担1300元。
宣判后，原审原告（反诉被告）杨述军与原审被告（反诉原告）卢跃春均不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人杨述军诉称：双方约定2013年的房租按70000元的标准收取，一审认定2014年的房租为58000元低于2013年的房租不当；被上诉人的损失是其自行扩大的损失，与上诉人无关，一审判决让上诉人承担35天的房租、取暖费和停业损失不当；被上诉人卢跃春在经营期间破坏了上诉人的房屋结构，要求赔偿损失。请求二审依法改判。
被上诉人卢跃春针对上诉人杨述军的上诉理由答辩称：上诉人增加房租构成违约，合同解除后的暖气费不应当由答辩人承担，被上诉人的停业损失是上诉人造成的应该由上诉人承担赔偿责任，上诉人主张的房屋损失属另一法律关系应另案起诉。
上诉人卢跃春诉称：一审认定上诉人在第二年、第三年缴纳的租费就是第二第三年的租金错误，2014年上诉人没有缴纳房租是因为已经提前缴纳了2014年的房租，被上诉人2014年将租金抬高到100000元，导致双方产生矛盾纠纷。被上诉人在上诉人经营期间将卷闸门拉下导致停止营业，而且在门上贴上告示，致上诉人无法经营，在报纸上刊登继续出租的广告，逼迫上诉人解除租赁合同，被上诉人的根本违约行为导致合同无法继续履行，上诉人按照六年合同期限装修，合同解除时装修费尚可适用的价值应该由被上诉人承担，造成上诉人停业的所有损失应当由被上诉人全部承担。请求二审法院查明事实后依法改判。
被上诉人杨述军针对上诉人卢跃春的上诉理由答辩称：2013年我们按照市场行情约定房租为70000元，我要求2014年度房租为70000元不违反双方约定，不存在违约行为，我在给被上诉人的收条上注明了是哪几年的租金，上诉人拉卷闸门没有影响被上诉人经营，而是被上诉人自己不经营的，其停业损失我不承担。
二审中，上诉人杨述军提供了2014年2月20日其贴在房子门前的通知卢跃春限期交纳房租和取暖费的告知书一份，用以证明其是通知卢跃春要房租而不是赶走卢跃春。上诉人卢跃春质证认为该证据不真实，当时贴的并不是这张。上诉人卢跃春二审中未提供新的证据。本院认为，上诉人杨述军提供的该证据因上诉人卢跃春对其真实性持有异议，且上诉人杨述军未提供其它证据加以证实，故对该证据的证明效力不予认定。
对一审认定的案件基本事实，上诉人杨述军提出上诉人卢跃春于2014年1月21日就明确表示不经营了，而不是一审认定的2014年2月21日；另外，上诉人杨述军还提出卢跃春只交纳了2000元押金，一审认定押金5000元错误。除以上异议外，上诉人杨述军对一审认定的其它案件事实无异议。上诉人卢跃春对一审认定案件事实无异议。
针对上诉人杨述军所提异议，经查，上诉人所提卢跃春于2014年1月21日就明确表示不经营了并无证据证实，一审法院依据上诉人杨述军提交的2014年2月21日电话录音记录认定卢跃春表示不经营的时间节点与案中证据相符，并无不当。对于押金数额异议，经查，上诉人卢跃春在一审中提起反诉，要求反诉被告杨述军退还押金5000元，杨述军针对卢跃春的反诉请求在答辩中明确表示卢跃春确实交下5000元押金，一审法院依据杨述军在庭审中对该事实的自认认定卢跃春交纳押金5000元的事实正确，并无不当。上诉人杨述军所提异议与查明事实不符，不能成立。
经二审查明的案件事实与原审法院认定事实一致。
本案的焦点问题是：1、2014年房屋租金的认定；2、违约责任认定；3、损失认定与承担。
本院认为，关于房屋租金的认定，本案双方当事人对上诉人卢跃春向上诉人杨述军共计缴纳房租168000元之事实无异议，异议在于在履行合同过程中双方是否对第二、第三年房屋租赁费进行了变更，经查，上诉人卢跃春在合同履行至第二年向上诉人杨述军交纳房屋租费58000元，第三年缴纳70000元，上诉人卢跃春称该两笔房租并非其缴纳的第二、第三年房租，而是在按合同约定缴纳了两年房租的基础上又预交了第四年房租30000元。对此，本院认为，根据民事诉讼中的举证原则，上诉人卢跃春对其主张应举证证明，因上诉人卢跃春并未提供证据证实其主张，且该主张与条据内容及交易习惯不符，故应承担举证不利之后果，上诉人卢跃春缴纳的第二、第三年的房屋租赁费应当视为双方对房屋租赁费变更后自愿履行的结果。对于上诉人杨述军所称第三年房租70000元，一审认定第四年房租低于第三年房租不当之理由，本院认为，合同变更须合同当事人协商一致达成合意，而根据查明的事实，本案是因上诉人杨述军要求增加第四年度房屋租费未得到上诉人卢跃春的认可而引起，在上诉人杨述军要求变更合同内容的请求未得到合同相对一方同意和认可的情况下，一审法院按照双方签订的房屋租赁合同书中有关房屋租金的约定条款，认定第四年的房租为58000元正确，并无不当，上诉人杨述军的该上诉理由不能成立。
关于违约责任认定问题，本院审理认为，一审法院根据查明的上诉人杨述军在未得到上诉人卢跃春同意和认可的情况下单方抬高2014年房屋租费、上诉人卢跃春未按合同约定缴纳2014年房租、上诉人杨述军于2014年1月18日拉下卷闸门干扰上诉人卢跃春正常经营的事实，认定本案双方当事人各自的违约行为及责任正确，予以确认。上诉人杨述军及上诉人卢跃春的该上诉理由均不能成立。
关于损失认定问题，根据查明事实，上诉人杨述军于2014年1月18日拉下卷闸门，影响了上诉人卢跃春的正常经营，上诉人卢跃春于2014年2月21日在与上诉人杨述军的通话过程中明确表示不再租赁房屋，故因上诉人杨述军的该违约行为导致的上诉人卢跃春停业损失期间应当认定为2014年1月18日至2014年2月21日，共计35天，由上诉人杨述军向上诉人卢跃春赔偿该期间的经营损失并自行承担该期间的暖气费，之后至2014年11月30日的停业损失系上诉人卢跃春自行扩大，应当由其自负并由其向上诉人杨述军给付该期间的房租费及暖气费。上诉人卢跃春所提其停业损失时间应当认定至2014年11月12日及上诉人杨述军所提其不承担2014年1月18日至2月21日期间停业损失及暖气费的主张均不予支持。对于上诉人卢跃春要求上诉人杨述军给付的房屋装修费的上诉主张，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除……；（二）因承租人违约导致合同解除……；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”，本案中，双方当事人均存在违约行为，应当根据各自的过错承担责任，上诉人杨述军单方抬高房租违约在先，且在上诉人卢跃春正常经营中拉下卷闸门导致停业，致双方矛盾扩大，应当承担70%的过错责任，上诉人卢跃春未按合同约定缴纳房租也存在违约，应承担30%的过错责任。上诉人杨述军称上诉人卢跃春在经营期间破坏了房屋主体结构要求其赔偿损失的上诉主张，因上诉人杨述军在一审中并未提出该主张，故对该主张二审不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持甘肃省民勤县人民法院（2014）民民初字第311号民事判决第一、第二、第三、第四、第五项及诉讼费负担；
二、撤销甘肃省民勤县人民法院（2014）民民初字第311号民事判决第六项；
三、上诉人杨述军给付上诉人卢跃春房屋装修费40970元（58529×70%），另有17558元（58529×70%）由上诉人卢跃春自行承担。
四、驳回上诉人杨述军的上诉请求；
五、驳回上诉人卢跃春的其它上诉请求。
上述给付内容，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人杨述军交纳的二审案件受理费677元由其自行负担；上诉人卢跃春交纳的二审案件受理费1500元，由上诉人杨述军负担1050元，上诉人卢跃春自行负担450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛晓明
审 判 员 魏君鸿
代理审判员 杨海昇
二〇一五年六月十日
书 记 员 付雪莲