湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）望民初字第01763号
原告（反诉被告）刘小林，男，汉族。
原告（反诉被告）罗军，女，汉族。
委托代理人刘小林（特别授权），男，汉族。系原告罗军的丈夫。
被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司。
法定代表人李旭红，该公司总经理。
委托代理人郑周全，湖南湘博律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘小林、罗军与被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司（以下简称浩龙置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘小林、被告（反诉原告）的委托代理人郑周全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘小林、罗军诉称，2011年3月31日，原、被告签订《望城县商品房买卖合同》（下称《商品房买卖合同》），约定原告购买被告位于望城区星城镇浩龙音乐界住宅小区4栋504房，总价309047元，2012年5月31号前交房，并于交房后的365个工作日内，被告将办理产权登记所需的资料报产权登记机关备案，如因被告方原因不能在约定时间取得房地产权属证书，则被告需支付房价1%的违约金。合同签订后，原告支付了全部房屋价款及相关费用，但未能在约定时间内取得房屋产权证书。已经违反合同约定。原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金3090.47元；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）浩龙置业公司辩称，一、本公司系望城区大型房地产企业，在商品房交易中诚实守信，并且已履行完毕合同义务，完成原告房屋备案登记，不存在逾期办证问题。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案”。现原告起诉称合同签订后，原告支付全部房价款及相关费用，但原告未能在约定的期限内取得房屋权属证书，已违反合同约定，被告认为这是对《商品房买卖合同》第十五条的错误解读，合同约定的是365个工作日内到产权登记机关备案，而不是指365个工作日内办妥产权证，被告严格按照合同约定，在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报登记机关备案，并没有延期，不存在违约行为。二、被告没有办妥房屋产权证的义务，办妥房屋产权证并非法律强制性义务。被告与原告签订的《商品房买卖合同》并没有约定被告必须替原告办妥房屋权属证书，被告没有办妥房屋产权证的合同义务，现行《房地产登记管理办法》及望城区房屋产权管理局都没有出台相关法律法规，规定房屋开发商有为原告办妥产权证的强制义务。三、退一步讲，按原告对《商品房买卖合同》第十五条的错误解读理解，在365个工作日内办妥房屋产权证。但时间没有超过365个工作日，开发商依旧没有违约；四、被告自愿协助原告取得房屋产权证的行为，不仅受原告提交办证所需材料的制约，还受望城区房屋产权局测绘队测绘时间的制约。根据现行的办理房屋权属证书的规定，被告协助原告办理房屋产权证必须向产权登记部门提交以下材料，出卖方提交项目五证齐全、竣工后通过测绘部门的审查、未抵押证明、未司法限制证明；买受方提交购房合同、购房发票、买受人身份证明、契税发票、维修基金发票、其他所需证件如：购房人的授权委托、公证书等。因行政机关的原因导致原告晚于所期望的时间取得房屋产权证；因此被告无任何违约行为。五、根据原告与被告签订的房产证领取单的签名已经确认，商品房买卖合同已经全部履行完毕，原告已经签字，说明原被告没有任何纠纷。
为支持其诉讼主张，原告（反诉被告）当庭举证如下：
证据一：商品房买卖合同，拟证明原告与被告签订了商品房买卖合同，原告在被告处购买了房屋及办证期限、违约责任等具体合同条款内容等事实；
证据二：房产证，拟证明被告未按约定期限为原告办理房屋权属登记，被告存在违约行为等事实；
证据三：销售不动产统一发票，拟证明原告已依约向被告支付了全部购房款的事实；
证据四：管道燃气供用气合同，拟证明被告统一的交房日期为2012年5月31日，原告已于2012年6月收房并进行装修，2012年9月17日已正式居住使用该房屋等事实；
证据五：物品资料领用表，拟证明原告作为浩龙音乐界4栋504房的业主已于2012年6月1日收房的事实；
证据六：浩龙音乐界在百度百科的宣传内容，拟证明该宣传内容明确载明原告购买的物业存在有赠送面积，其物业为创新魔术变化户型，赠送面积已超过30平方米，且赠送面积是作为房间使用。原告购买该物业的初衷是基于赠送面积大且可灵活使用、得房率高才购买；
证据七：小区部分物业户型图，拟证明反诉原告出售的物业赠送面积是设计为房间使用，且在交房时就是按照该户型图建设交付物业的事实，反诉被告装修也是按照该户型结构装修实用赠送部分面积，不存在改变房屋结构、搭建违章建筑的事实。
被告（反诉原告）针对原告（反诉被告）提交的上述证据发表质证意见如下：对于证据一真实性、合法性无异议，关联性无异议，证明目的有异议，达不到证明目的，交资料的时间2014年5月28日和收房时间6月1日不一致，我方不存在违约；对于证据二的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，达不到证明目的；对于证据三无异议；对于证据四无异议；对于证据五无异议，但达不到证明目的；对于证据六对真实性、合法性有异议，是从网上下载的，浩龙音乐界并没有在网上授权发布资料；对于证据七三性有异议，是从网上下载的，我方没有委托网上有关单位发布消息，也与本案没有关联性。
上述证据经被告（反诉原告）质证，本院认证如下：对其中的第三、第四组的三性及证明目的均无异议，合议庭予以认定。对证据一、二、五，本院经审查认为，该证据来源合法、内容真实，与本案有关联，故本院对该3组证据予以采信；对证据六、七的三性被告均有异议，且原告不能提供合法来源，故本院对该2组证据不予认定。
被告（反诉原告）浩龙置业公司提起反诉称：2011年3月21日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，反诉被告购买了反诉原告开发的浩龙·音乐界住宅小区4栋504号房，根据《商品房买卖合同》第十八条及其附件四《合同补充协议》第十一条、第二十一条明确约定，原告方不得擅自改变房屋、与房屋关联赠送部分以及设施的结构、使用性质、外貌（含外墙、外门窗、阳台、入户花园等部位的颜色、形状、封闭状态和规格）。经反诉原告及大昊物业公司现场查看，反诉被告现已经擅自改变房屋、与房屋关联赠送部分以及设施的结构、使用性质、外貌。经反诉原告及大昊物业公司多次督促要求原告自行拆除，但反诉被告拒不拆除，也不允许反诉原告和物业公司拆除。反诉被告此行为不仅严重违约，更是严重违法，其行为不仅影响到他人的通行使用权，更存在严重的消防安全隐患。综上，请求法院判令：1、原告（反诉被告）刘小林、罗军立即拆除浩龙·音乐界住宅小区4栋504号房相连赠送部分的违规搭建物，并按合同要求恢复原状；2、本案诉讼费全部由原告（反诉被告）刘小林、罗军承担。
原告（反诉被告）刘小林、罗军答辩称，反诉被告不存在对房屋进行改造，不存在违规搭建建筑物的行为，反诉原告的反诉请求没有事实依据，应当予以驳回；按照反诉原告与反诉被告所签订的商品房买卖合同和反诉原告在向反诉被告出售商品房时的宣传资料和提供的户型图均体现了反诉被告所购买的本案房屋包含有赠送面积，并且可以将赠送面积改造为房屋使用，因此，反诉被告依法使用赠送面积的行为并不违法，也未存在违约行为；反诉原告诉称其赠送部分为违规搭建物并要求反诉被告予以拆除的行为，明显是不诚信的行为，如按反诉原告的诉称，那反诉被告应反诉原告出售商品房时存在欺诈行为，导致反诉被告无法实行合同目的，反诉原告按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释应当双倍赔偿反诉被告的损失。
为支持其抗辩主张，被告（反诉原告）当庭举证如下：
证据一：房屋登记与房屋抵押缴款书，拟证明湖南浩龙置业有限公司于2011年4月11日已履行对刘小林、罗军房屋权属登记备案义务；
证据二：房屋分层平面图，拟证明望城区房地产测绘队于2014年2月21日完成对刘小林、罗军住宅面积测绘；
证据三：住宅房屋登记费，拟证明于2014年5月28日已完成住宅房屋登记；
证据四：房产证，拟证明房屋实际面积为68.68平方米；
证据五：物品资料领用表，拟证明房屋交付时间为2012年6月17日；
证据六：房产证的领取单，拟证明被告已经领取了房屋产权证书，并与原告进行了结算，原被告已经签字，并没有任何纠纷。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）提交的上述证据发表质证意见如下：证据一的合法性、真实性无异议，关联性无异议，对于证明目的有异议，只能证明被告于2011年4月11日已履行了商品房买卖合同的预告登记，不能证明履行了房屋权属登记的备案义务；对于证据二的三性均无异议，但该份证据足以证明被告没有按照商品房买卖合同所约定的期限办理权属登记手续，证明了2014年2月21日被告才履行了所测房屋的测绘，还是前期准备阶段，同时还能证明本案所涉房屋包含有赠送面积，其赠送部分面积外墙和内墙已经建设好了；对于证据三的三性无异议，同时该份证据是以证明被告是在2014年5月28日才完成合同约定的义务；对于证据四的三性无异议；对于证据五三性无异议；对于证据六的合法性有异议，以及证明目的有异议，是该房产证的领取单没有原告刘小林的签名确认，同时签名处的签名日期和抬头所记载的日期有矛盾，而且该房产证领取单当初所涉及到的仅仅只是领取房产证的复印件，没有涉及到被告所诉称的合同争议，该业主确认栏有一个第三项，当时是没有的，是后来加上去的，因此对合法性和部分真实性有异议。
上述证据经原告（反诉被告）质证，本院认证如下：对证据一、二、三、四、五，本院经审查认为，该5组证据能证明原告已经领取入住所约定的有关物品，且该证据记载刘小林、罗军认可浩龙置业公司已经全面履行了交付房屋义务，故本院对该5组证据的关联性予以认可。对于证据六，原告刘小林抗辩称没有其本人的签名确认，同时签名处罗军的签名日期和抬头所记载的日期有矛盾，业主确认栏第三项是加上去的。对此，本院经审查认为：一、原告罗军与原告刘小林为夫妻关系，也是所购涉案房屋的共同共有人，故罗军在该领取单上签字应认定为合法有效；二、该房产证领取单的内容不仅为领取房产证，还包含有双方对买卖合同的结算，抬头所记载的日期在先，由被告方逐级核实、审批，最后双方确认签字，故原告方（业主）签字在后符合流程和常理；三、业主确认栏第3项关于“双方已无任何合同争议和纠纷”的内容系后来加上去的辩称，原告对此并未举证证明。故本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以采信。
根据本院认定的证据，结合双方当事人陈述，本院查明的案件事实如下：
2011年3月21日，以浩龙置业公司为出卖人、刘小林和罗军为共同买受人，双方签订了合同编号为20100256504的《商品房买卖合同》及合同补充协议，双方约定刘小林、罗军购买浩龙置业公司开发的位于原望城区星城镇浩龙音乐界住宅小区4栋504号房，建筑面积为70.43平方米，商品房单价为每平方米4388元，总价309047元，2012年5月31号交房。合同签订后，刘小林、罗军支付了全部房屋价款及相关费用。该合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书，则出卖人需支付房价1%的违约金。庭审中刘小林、罗军、浩龙置业公司双方均确认，2012年5月30日，浩龙置业公司已通知刘小林、罗军收房，但直至2012年6月17日刘小林、罗军才在物品、资料领用表上签名，确认领用小区、大堂通行磁卡及入门钥匙6条并已实际收房。2015年1月15日，原告罗军在房产证领取单上签名，确认其与浩龙置业公司签订的《商品房买卖合同》已全部履行完毕，双方无任何合同争议和纠纷，并已领取了结算退款。
本院认为，刘小林、罗军与浩龙置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，双方应依约全面履行。
关于逾期办理房地产权属证书的问题。本案所涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案……”。根据买卖合同的一般签约方式，此类合同一般只对缔约双方的权利义务及履行期限作出约定，不对第三人的行为作出约定。因此，宜将该条款所约定的365个工作日认定为浩龙置业公司将相关资料提交到产权登记机关，以便及时办理权属登记的时间，而不包括产权登记机构办理登记的时间，符合一般认知。浩龙置业公司于2012年6月17日将房屋交付给刘小林、罗军使用，2014年5月28日才向产权登记机关递交了房屋转移登记表申请书，已超过365个工作日，可以认定浩龙置业公司的行为违约；但2015年1月15日，原告罗军已在房产证领取单上签名，确认其与浩龙置业公司签订的《商品房买卖合同》全部履行完毕，双方无任何合同争议和纠纷，并已领取了结算退款可以认为双方均认可合同已完整履行。故对于刘小林、罗军的诉讼请求本院不予支持。
关于刘小林、罗军是否应当拆除浩龙·音乐界住宅小区4栋504号房相连赠送部分的搭建物的问题。本院认为，本案民事法律关系为商品房销售合同纠纷，浩龙置业公司反诉拆除违章搭建的请求与本案不属于同一法律关系，且浩龙置业公司未提交证据证明赠送部分存在违章搭建。至于本案如有涉及到的业主违章搭建的问题，浩龙置业公司可以向当地政府相关职能部门反映，并要求予以解决。故对于浩龙置业公司的诉讼请求本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）刘小林、罗军的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司的反讼请求。
本案受理费50元，由原告（反诉被告）刘小林、罗军负担。
本案反诉受理费50元，由被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 彭建宏
人民陪审员 黄干如
人民陪审员 姚 肸
二〇一六年二月十八日
代理书记员 虢江南
附相关法律条文：
《中国人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。