湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终7500号
上诉人（原审被告）：钱宏昌，男，1985年2月28日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：钱成，系钱宏昌之父，1956年10月22日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区，
委托诉讼代理人：廖德润，男，1956年2月27日出生，住武汉市武昌区，
被上诉人（原审原告）：江飞，男，1983年7月18日出生,汉族，住武汉市汉南区，
委托诉讼代理人：王芬，湖北维勒律师事务所律师。
上诉人钱宏昌因与被上诉人江飞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2018）鄂0114民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终�。
钱宏昌上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回江飞的诉讼请求；3、确认双方签订的《存量房居间（买卖）合同》失效并主张江飞承担两次违约金14万元；4、江飞给付租住蔡甸恒大绿洲5栋2单元1304号房房租10.08万元；5、由江飞承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、一审法院在事实调查中遗漏此房屋纠纷案中房屋买卖合同的重要一方武汉世安房地产代理公司，造成事实不清，本应撤销的非法房屋（居间）合同，被判有效。2、一审法院忽视江飞第一次违约不谈，也无视江飞在《补充合同》执行的两年中从没有通知过钱宏昌办理过户、也没有筹措到房贷全款的事实，而写了一些付房贷以后的程序，追究钱宏昌没有去解押、没有全款还房贷……放任江飞不执行合同。由于江飞的违约，长期交易不成造成了钱宏昌失去了在低价位时机购买首套房购房指标，给钱宏�带来了巨大的经济损失，因此要求二审法院依据《中华人民共和国合同法》107条、108条改判合同失效并赔偿两次违约金14万元。3、一审法院偏听偏信，采用无法律效力的证据，支持江飞的非法要求，判决书丧失公平公正立场。4、钱宏昌、江飞之间房屋交易未完成且房产登记在钱宏昌名下，不能因为要进行交易其物权就发生转变，江飞租用钱宏昌知名小区二室二厅精装修崭新房一套长达6年，仅付了两个月房租，这明显是对钱宏昌所有权的侵犯，钱宏昌任何时候都没有放弃自己房屋的所有权。出租房屋收取租金天经地义、合情合法，按每月1500元×72个月，合计108000元整。
江飞辩称，钱宏昌在一审法官对其释明的情况下并未提起反诉，现二审提出新诉请，法院应依法驳回。双方买卖合同关系合法有效，受法律保护，并不存在法律规定的无效和可撤销的情形。�飞不存在违约行为，相反是钱宏昌存在违约行为，迟迟不履行过户义务，才导致如今诉讼。江飞不应承担10.8万元的房租，双方之间是买卖合同关系，江飞支付房屋定金后钱宏昌就将涉案房屋交付给江飞居住至今，余下购房款因为钱宏昌的违约行为，不能过户导致至今未支付，故江飞依法享有房屋居住权。钱宏昌声称遗漏当事人，中介只是提供平台，促成双方交易，真正履行主体是钱宏昌与江飞，在钱宏昌未履行过户义务前提下，中介无过错和责任，一审中的诉讼主体是正确的，请求驳回上诉，维持原判。
江飞向一审法院起诉请求：1、确认江飞、钱宏昌签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效；2、钱宏昌协助江飞办理恒大绿洲5栋2单元1304号房屋所有权变更登记手续；3、本案一切诉讼费用由钱宏昌承担。
一审法院认定事实:2012年3月11日，江�、钱宏昌通过中介方武汉世安房地产代理有限公司签订《存量房居间（买卖）合同》,约定钱宏昌（合同甲方）将其为位于武汉市蔡甸恒大绿洲5栋2单元1304号房屋卖给江飞（合同乙方），总价497000元，分期支付；甲方承担办理自己方的两证一半的费用和垫资利息的一半的费用，乙方承担所有过户交易税费、办理甲方两证一半的费用和垫资利息的一半的费用；甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效。如甲方房屋有共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全�房款的10%向乙方支付违约金；乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。合同附加条款：甲乙双方协商决定于乙方交付定金时将此房交由乙方使用，乙方支付甲方三千元房租费，甲方将已缴的物业管理费送于乙方使用。2012年11月8日，双方签订补充协议，约定：甲乙双方于2012年11月8日协商决定乙方于支付甲方购房定金人民币十二万元后，将此房委托公证于乙方处理过户手续，在乙方决定过户后一个月内甲方必须配合乙方办理手续，否则视甲方违约，双倍返还定金，过户同时乙方支付甲方房款尾款人民币13800元，还款的本金分配如下：2012年10月20日之前本金归甲方，2012年10月20日之后的本金归乙方，甲乙双方决定在两年之内办理过户手续，若乙方不配合视乙方违约，定金不退，垫资费用按原计划分配。江飞从2012年11月开始还贷至今。
合同签订后，钱宏昌于2012年3月11日出具收条“今收到江飞购买恒大绿洲5-2-1304房产订金23000元”；同年11月13日，钱宏昌及其父亲钱成出具收据“今收到江飞支付购买恒大绿洲5-2-1304房款人民币拾贰万元整（￥120000元）”；2014年9月28日，钱宏昌父亲钱成出具收条“今收到江飞付购房款给钱宏昌（由父亲钱成）代收人民币壹万元整。房子过户时，甲方积极配合乙方过户”。以上款合计153000元。一审审理中，江飞承认除下欠钱宏昌合同约定的3800元尾款外，还应支付双方漏算的房款5000元，并应偿还钱宏昌所贷的自2012年10月21日后的银行贷款本息（截止2012年10月21日下欠本金为334380.01元）。
该房屋自2012年3月11日由钱宏昌交付给江飞居住使用至今，除钱宏昌赠送给江飞的物�使用费外，江飞自行承担其余物业费用至今。该房屋于2012年8月24日办理房屋所有权人为钱宏昌的房产权证（武房权证蔡字第××号）、土地使用权证[蔡国用（2012）第3877号]两证，双方按约定支付了该办证费用，该房屋登记了抵押权，设定日期2010年2月22日。
2012年3月12日，钱宏昌为委托售房办理了常住人口登记表公证，该登记表显示钱宏昌曾用名钱隆龙，未婚。2012年11月9日，再次办理委托书公证，委托书的内容为：委托人钱宏昌欲出售个人所有坐落于武汉市蔡甸新天村恒大绿洲3、5号楼2单元13层1304号【建筑面积90.68平方米，《中华人民共和国房屋所有权证》编号为：武房权证蔡字第××号，《中华人民共和国国有土地使用权证》编号为：蔡国用（2012）第3877号】的房屋，特委托江飞以委托人的名义代为办理下列事宜1、代为提前偿还银行贷款，并领取结清资料如注销申请书、期房抵押证明、银行结清证明等。2、代为到房地产管理部门办理注销抵押的相关手续。3、按照国家有关规定，在符合出售条件时，代理委托人签订房屋买卖合同。4、代理委托人配合买方办理贷款手续。5、代为收取全部房款。6、代为办理上述房产的物业交割的事宜。7、代理委托人办理出售上述房屋的产权过户等相关事宜。受委托人在办理上述委托事宜的过程中无转委托权。委托人在执行和处理上述委托事项过程中，在权限范围内，依法签署的有关文件，委托人均予以承认。委托期限自委托书办理公证之日起壹年。同日该委托书由钱宏昌签名后经湖北省武汉市琴台公证处公证。
该涉案房屋钱宏昌与房地产商原始成交价为447111元，在汉口银行贷款350000元,截至2012年3月11日，钱宏昌偿还贷款本金11841.51元、利息30012.52元，下欠本金338158.49元，截�2012年10月21日，尚欠银行贷款本金334380.01元,其中2012年3月11日至2012年10月21日期间钱宏昌偿还房贷本金3778.48元、利息11071.36元。该房贷截止2018年5月25日尚欠银行本金292462.11元。
2017年12月3日、25日，2018年1月12日，江飞、钱宏昌父亲就该房屋过户及向钱宏昌补偿等问题电话通话，因钱宏昌父亲提出的补偿费用双方未谈妥，钱宏昌于2018年1月29日向江飞发送函件提出江飞违约，不退定金12万元，要求江飞支付房款12万元，否则合同自动废止；同年2月28日发送腾退房屋通知，称江飞未按前次的函件执行，合同已自动解除和废止，通知江飞于2018年3月15日前将房屋腾退，双方对房款、租金进行结算。至此，江飞向一审法院起诉。
一审法院认为，一、合同的效力。江飞、钱宏昌自愿签订《存量房居间（买卖）合同》，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。钱宏昌虽向江飞发出了解除合同通知，但江飞在收到钱宏昌通知后，在法律规定的时间内提起了诉讼，故该解除通知并未发生解除合同的效力。该合同仍为有效合同。故对于江飞主张确认双方签订《存量房居间（买卖）合同》合法有效的请求予以支持。
二、购房款及定金认定。双方约定总房款为49.7万元，合同对该款的构成未明确约定，但从双方的合同补充约定及收付的款项和陈述中可以认定，该价款由江飞直接支付的价款和下欠的银行贷款本金构成。钱宏昌的三份收条均已明确注明系收到购房款，故该153000元均应认定为江飞支付给钱宏昌的购房款，江飞依合同还下欠钱宏昌购房款3800元，相差部分应为下欠贷款本金，但以上扣减后与各节点实际下欠贷款本金均不能完全相符，江飞在本案审理期间承认漏算房款5000元应予支付，可以补足不相符的部�，属江飞的自认行为。钱宏昌答辩中主张江飞返还2012年3月11日至10月21日期间的房贷本息共计14849.84元，但江飞、钱宏昌双方于2012年11月8日所签订“补充条款”明确载明尾款只为13800元，并对下欠银行本金的偿还进行了约定即2012年10月20日之前本金归甲方（钱宏昌），2012年10月20日之后的本金归乙方（江飞），由此可知双方当时已进行房款的对账，并对银行贷款本金偿还责任作了明确约定，钱宏昌主张该期间的本息与约定不符，不能采纳。即使根据江飞、钱宏昌双方应付及已付房款计算房屋尾款，即以2012年10月21日（双方约定承担，10月20日之后本金归江飞承担）为节点计算尚欠银行贷款本金为334380.01元，江飞应支付钱宏昌的购房款为162619.99元（497000元-334380.01元），江飞已经支付房款为153000元，两者差额为9619.99元（162619.99元-153000元）即为江飞还应支付钱宏昌的购房尾�，且应减除合同已约定的尾款3800元，明显与钱宏昌主张的数额不符，也不应支持钱宏昌的抗辩主张。补充合同虽约定了定金，但随后钱宏昌收取江飞的12万元款项时出具收条，明确是收到房款，这是对定金条款的变更，对钱宏昌的定金辩称一审法院不予采纳。
三、违约情况。1、钱宏昌称江飞办理房屋过户手续违约问题。按合同约定，江飞应在两年内办理房屋过户手续，江飞确实未在两年时间内办理房屋过户手续属违约。但因办理房产过户需以解除房屋抵押为前提，解除抵押要以偿还银行贷款为前提，虽然江飞一直负责还贷，但银行贷款的借款人是钱宏昌，双方对偿还汉口银行贷款的约定也未取得汉口银行的同意，对汉口银行不发生变更债务人的效力，钱宏昌虽办理了委托公证，但在提前偿还银行贷款、解除抵押问题上并无银行接受该委托由江飞办理的�据证明，钱宏昌不申请提前还贷并结清贷款，是解除不了抵押的。另合同上明确约定，抵押问题双方应另行协商解决，但双方对此并无协议，解除抵押的责任仍在钱宏昌。因此，钱宏昌对两年内未办理房屋过户手续也是有责任的。况且合同约定的融资条款中，钱宏昌还应承担融资利息，说明钱宏昌也应承担结清银行贷款解除抵押的责任。2、钱宏昌称江飞支付房款违约问题。江飞已将除下欠银行贷款外的购房款支付给了钱宏昌且承担涉案房屋每月的房贷，证明钱宏昌是要求由江飞代其履行对银行的偿还责任，江飞也按期按时偿还银行贷款，双方对结清银行贷款的时间并无明确约定，故江飞在支付房款上并无违约行为。3、支付租金违约问题。租赁系另一法律关系，并不是本案处理范围。
四、办理房屋产权变更登记问题。该合同为房屋买卖合同，双方交易初�在于房屋所有权的转移，合同约定双方都应积极配合，保证房屋过户属双方共同应尽的合同义务，该涉案房屋自2012年3月11日至今一直为江飞占有使用，江飞也负担了房屋的贷款以及居住物业费用，江飞履行了交付房款以及还贷的义务，钱宏昌也应根据合同约定积极配合协助江飞完成后续的房屋所有权变更手续，故对于江飞主张钱宏昌协助其办理房屋所有权变更的请求亦予以支持；双方签订合同时并未取得对该房屋有抵押权的汉口银行的同意，抵押未解除，虽本案双方均未提出偿还银行贷款和解除抵押的请求，但办理房产过户需以解除房屋抵押为前提，解除抵押要以偿还银行贷款为前提。故江飞应支付下欠房屋贷款本息给钱宏昌，钱宏昌应办理提前还贷手续结清贷款，解除该房屋的抵押。
钱宏昌答辩中主张江飞承担违约损失及其他费用，但在庭审中钱宏昌明确表示不提起反诉，将另行起诉，故本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认江飞与钱宏昌所签订《存量房居间（买卖）合同》合法有效。二、钱宏昌下欠的银行贷款（截止2018年5月25日尚欠银行本金292462.11元为基数的本息）由江飞于一审判决书生效之日起十日内向钱宏昌支付，由钱宏昌同时结清银行贷款并办理武汉市蔡甸恒大绿洲5栋2单元1304号房屋的抵押登记注销手续。三、钱宏昌于前款履行完毕之日起二十日内协助江飞办理位于武汉市蔡甸恒大绿洲5栋2单元1304号房屋[房产证号：武产权证蔡字第××号、土地使用权证号：蔡国用（2012）第3877号]的不动产权变更登记手续（房屋所有权人及土地使用权人变更为江飞）。一审案件受理费8650元，减半收取计4325元，由江飞负担2000元，钱宏昌负担2325元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，江飞与钱宏昌签订的《存量房居间（买卖）合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享有权利和履行义务。关于钱宏昌认为江飞未支付购房款、未在两年内办理房屋过户手续构成违约，应解除合同的上诉理由，江飞虽未在两年内办理房屋过户手续，但是办理房产过户需以解除房屋抵押为前提，解除抵押要以偿还银行贷款为前提，银行贷款的借款人是钱宏昌，双方虽约定由江飞还贷，但该约定并未取得银行的同意，对银行不发生变更债务人的效力。钱宏昌虽然办理了委托公证，但其并未提交证据�明银行对于委托公证中关于提前偿还银行贷款、解除抵押的委托事项予以接受，故对钱宏昌的该项上诉理由，本院不予采纳。钱宏昌虽然向江飞发出了解除合同通知，但江飞在收到通知后，在法律规定的时间内提起了诉讼，故解除合同通知未发生解除合同的效力。合同签订后，江飞已经履行了交付房款及还贷的义务，钱宏昌也将诉争房屋交付给了江飞，由江飞自2012年3月11日居住至今并缴纳了物业费用，双方已经履行了合同的大部分义务，现江飞要求钱宏昌协助其办理所有权变更登记手续，一审法院予以支持并无不当。
关于钱宏昌认为一审遗漏武汉世安房地产代理公司的上诉理由，因武汉世安房地产代理公司并非本案必须参加诉讼的当事人，其不参加诉讼并不影响案件的审理，对钱宏昌的该项上诉理由，本院不予采纳。关于钱宏昌要求确认双方签订的《存量房居间（买卖）合同》失效并主张江飞承担两次违约金14万元及要求江飞给付租住诉争房屋租金10.08万元的上诉请求，因钱宏昌在一审中并未提起反诉，江飞亦不同意对钱宏昌在二审中提出的反诉请求由第二审人民法院一并审理，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，钱宏昌可就其该项上诉请求另行起诉。
综上所述，钱宏昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依�《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8650元，由钱宏昌负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一八年九月四日
书记员 肖宇晴