天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0114民初10729号
原告：章贵峰，男，1977年6月8日出生，汉族，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：刘新英，天津翠亨律师事务所律师。
被告：天津市建德房地产开发有限公司，住所地天津市武清区杨村泉州北路18号A座204-3。
法定代表人：张炳铎，总经理。
诉讼代表人：天津市中天有限责任清算事务所，住所地天津市和平区四平西道*号***室。
法定代表人：沈在林，主任。
委托诉讼代理人：马小丽，该事务所职员。
委托诉讼代理人：冯世凯，该事务所职员。
被告：北京太谷城商业运营管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来广营中街甲一号朝来高科技产业园1号楼2019室。
法定代表人：黄伟，董事长。
委托诉讼代理人：欧阳黎炯，北京市盈科律师事务所律师。
原告章贵峰与被告天津市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）、北京太谷城商业运营管理有限公司（以下简称太谷城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章贵峰的委托诉讼代理人刘新英，被告建德公司破产管理人的委托诉讼代理人马小丽，被告太谷城公司的委托诉讼代理人欧阳黎炯均到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。
原告章贵峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告连带赔偿原告承租经营损失130054.8元（从2016年1月1日起计算至执行完毕之日止，现暂计算截止到2017年12月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月17日，原告与被告建德公司签订了编号为2012-0083133的《天津市商品房买卖合同》，约定原告以650274元购买被告建德公司的位于天津市武清区。（建筑面积：33.10平方米）。原告于当日支付给被告建德公司购房款650274元，被告建德公司开具了发票。《天津市商品房买卖合同》第三条商品房交付及交付日期约定：甲方于2013年10月20日前，将符合上述条件的商品房交付给乙方使用。但是，被告建德公司至今没有履行合同义务。2013年1月17日，原告与两被告签订《承租意向协议》约定原告委托被告太谷城公司对所购的房产进行承租经营管理，被告建德公司是项目的开发商和承租合同的担保方。《承租意向协议》第一条承租原则、承租期�及租金支付方式：2、总租赁期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止。具体确定按两年一个承租阶段，第一个承租阶段自2014年1月1日-2015年12月31日止，第一个承租阶段的总租金为163819元，该款项在本协议签订之前乙方已全额支付给甲方。3、从第二个承租阶段起至总承租期满为止，每年的租金按该用房的《天津市商品房买卖合同》中总房款的10%执行，在每年开始前的一个月内由乙方结清给甲方，以此类推。《承租意向协议》第二条各方主要责任和义务：4、乙方承诺按照本协议约定按时支付租金给甲方。6、丙方担保乙方按照本协议约定应尽的责任和义务。原告认为被告延迟履行合同义务，已经构成违约，故诉来我院。
被告建德公司答辩称，请求驳回原告的诉讼请求。天津市建德房地产开发有限公司因为不能清偿到期债务，被债权人尚亚学向武清区人民法院申请进行破产清算，武清区人民法院于2014年12月23日受理该破产案件，并指定天津市中天有限责任清算事务所为破产管理人，破产管理人就了解到的情况发表答辩意见如下：1、原告起诉的是租赁合同纠纷，该纠纷的主体应该是原告及作为承租方的太谷城，破产人仅承担担保责任。在原告未交付租赁物的前提下，承租方太谷城公司无法对租赁物进行运营，根据合同法先履行抗辩权的规定破产人亦无法承担相应的责任；2、意向协议书并非正式的租赁合同，租赁合同的详细内容应该以承租方及出租方后期签署的正式租赁协议为准；3、破产法第四十六条规定：未到期的债权在破产案件受理时视为已到期，付利息的债权，利息计算至破产案件受理之日，武清法院是在2014年12月23日受理该案件，所以原告主张2016年之后的款项是没有法律依据的，应予驳回。
被告太谷城公司答辩称，原告章贵峰与被告建德公司虽然签署了一份商品房买卖合同，但因为工期等原因，该涉案商铺没有竣工交付，现在因为被告建德公司破产，商品房买卖合同无法履行；同时原告章贵峰与本被告太谷城公司签署承租意向协议，仅是一份意向协议，并不是正式的租赁合同，各方的具体权责尚不确定，其次我国合同法第二百一十二条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益承租人支付租金的合同，可见租赁合同得以成立和履行的法定前提条件是，出租人也就是原告章贵峰将商铺交付给承租人也就是本被告太谷城公司，然而现在因为被告建德公司破产，原告章贵峰并没有将商铺实际交付给太谷城公司承租，导致双方的租赁合同法律关系并没有成立，也无法履行，最后在承租意向协议签署和商铺交付给太谷城公司之前，第一个阶段的租金163819�已经折抵了原告章贵峰的房价，其权益已经基本上得到了保障，而且原告章贵峰已经向建德公司破产管理人申报了债权，其主张的债权依法应当通过破产程序处理，不应再向被告太古城公司主张任何权利，综上所述，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年1月17日，原告与被告建德公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告向被告建德公司购买坐落于武清区新城京津公路西侧、规划富民道北侧鸿泽花园17号楼-203房产，设计用途是商业，建筑面积是33.10平方米，原告一次性支付全部房款，被告建德公司应于2013年10月20日前交付合格房屋，双方另约定了被告建德公司逾期交付房屋的违约责任等事项。
2013年1月17�，原告与二被告就上述房屋签订《承租意向协议》，原告为出租方、被告太谷城公司为承租方、被告建德公司为担保方。协议约定，总租赁期为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日，每两年一个租赁阶段，第一个租赁阶段租金为163819元，以后每个租赁阶段年租金为总房款的10%。当事人三方另约定了其他事项。
另查，经债权人尚亚学申请，2014年12月23日，武清法院裁定受理了建德公司的破产清算一案，并指定天津市中天有限责任清算事务所为建德公司的破产管理人。案件审理过程中，原、被告双方都认同租赁协议的第一个租赁阶段的租金163819元，已经由被告太谷城公司直接交付给了被告建德公司，之后未支付过租赁费用。原告认为被告太谷城公司将第一阶段的163819元直接支付给被告建德公司，视为太谷城公司实际收到了租赁物，而被告太谷城公司认为租�物未实际交付。原告认为《承租意向协议》因具备了主要合同标的而已经成立租赁合同，二被告则认为《承租意向协议》并非正式的租赁合同。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告太谷城公司签订的《承租意向协议》是否是正式的租赁合同，且是否已经成立并生效；二、二被告是否应按照《承租意向协议》承担责任，且承租方与担保方是否有责任承担顺序。
针对第一个焦点，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本院认为，原告与二被告签订的《承租意向协议》，该协议虽名称为意向协议，但内容中明确约定了协议主要标的，例如租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及支付方式等租赁合同的必备条款，故该协议实际上已经超越了意向协议，是�份实质上的租赁合同。又因为该租赁合同的主体适格、意思表示真实，且我国租赁合同是诺成合同，所以原告与二被告签订《承租意向协议》，证明当事人意思表示达成一致，该协议自签订时成立并生效。
针对第二个焦点，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，该协议签订后，原告没有向承租方被告太谷城公司交付涉案的商铺。通过原告陈述及查明的事实可以确定原告没有向被告太谷城公司交房的原因在于被告建德公司没有向原告履行交房义务。根据租赁合同的特点，在出租方没有向承租方交付租赁标的物的情况下，承租方有权拒绝支付租金。原告所称的被告太谷城公司将第一阶段的163819元直接支付给被告建德公司，视为太谷城公司实际收到了租赁物的主张，于法无据，本院不予采信。《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。在《承租意向协议》中，未约定保证方式，所以应视为被告建德公司为连带保证人，即享有与主债务人即被告太谷城公司同样的抗辩权。综上，原告依据《委托经营意向协议》主张二被告连带赔偿原告委托经营期间的损失依据不足，本院对此不予支持。原告如认为由于被告建德公司迟延交房给原告造成委托经营损失，可作为另一法律关系另案解决。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十条之规定，判决如下：
驳回原告章贵峰的诉讼请求。
案件�理费1450元，由原告章贵峰负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 张茗
二〇一八年五月二十二日
书记员 赵凯
本判决所引用的法律条款
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租�的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
二、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十条一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。
抗辩权是指债权人行使债权时，债务人根据法定事由，对抗债权人行使请求权的权利。