广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初9187号原告（反诉被告）：钟德银，男，1974年6月21日出生，汉族，身份证住址重庆市永川市，现住广东省中山市五桂山区。委托诉讼代理人：吕向前，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文智，1974年11月20日出生，汉族，身份证住址四川省叙永县，系原告之妻。被告（反诉原告）：廖金贤，男，1959年4月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：吴炳胜，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉茹，广东君品律师事务所律师助理。原告钟德银诉被告廖金贤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告廖金贤提起反诉，本院决定合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟德银及其委托诉讼代理人吕向前、罗文智，被告廖金贤的委托诉讼代理人吴炳胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟德银向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告押金2100元并支付原告违约金2100元、支付原告铁棚的补偿金5730元、罚款300元，合计10230元。事实与理由：2016年3月31日，原告与被告签订了《铺位租赁合同》，约定了租赁位于长命水邱正街25号3卡（面积10平方米）进行猪肉档经营。在签订合约之前，被告承诺能够办理营业执照、放心承租。基于对被告的信任，原告支付了押金2100元和预先支付了一个月租金，原告还在被告租赁铺边进行铁棚的搭建，共支付费用5730元。随后，被告不能协助原告开出村委的证明文件，造成无法办理营业执照，还被中山市工商行政管理局进行了行政处罚，造成了原告的经济损失，与被告协商，被告不积极处理。庭审中，原告明确请求1中铁棚补偿金包括安装铁棚、装水电费、卷闸门费用。被告廖金贤辩称：一、答辩人在本案中不存在任何过错亦无违约事实，被答辩人向答辩人主张违约金无事实及法律依据。本案中被答辩人从未告知答辩人承租涉案铺位用作何种商业经营之用，且合同中亦未明确约定被答辩人承租铺位用作猪肉档经营，答辩人更无向被答辩人承诺铺位定能取得猪肉牌照。涉案铺位能否领取牌照进行猪肉档经营取决于当地村委会对市场环境的管理规划，答辩人在无办理证照的合同义务下已尽可能提供的材料，被答辩人因客观条件未能申领猪肉档牌照过错不在答辩人，答辩人无须就此承担违约责任。二、答辩人依据合同约定无须向被答辩人支付建设铁硼的补偿金5730元。依据双方签署的《铺位租赁合同》第五条第6款及第六条第2款之约定，如乙方（被答辩人）中途不租用作违约处理，水电规定装修和固定安装均不能拆除并无偿归甲方（答辩人）所有。答辩人在合同限期内于2016年5月6日向答辩人寄送合同解除通知，其中途退租行为已构成违约，依据上述规定，答辩人无须向被答辩人就装修和固定安装作出任何补偿。三、答辩人不应承担由被答辩人主观上明知而为的无证经营带来的行政处罚后果。答辩人认为在被答辩人知悉涉案铺位不符合当地村委规划未能领取猪肉档拍照后，其完全有改而经营蔬菜、水沟档等替代性选择，但被答辩人在主观清晰知道其无猪肉档牌照情况下，依然违法销售猪肉，其后被工商行政部门取缔及罚款的违法后果应当由违法行为人自行承担。四、被答辩人中途退租及拖欠2016年5月租金未有支付已构成违约，依照《铺位租赁合同》第六条第2款之约定，被答辩人应向答辩人支付2100元违约金。反诉原告廖金贤向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《铺位租赁合同》；2.判令被反诉人向反诉人支付2016年5月份租金700元及逾期付款利息（以700元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2016年5月2日起算至付清之日止）；3.判令被反诉人向反诉人支付违约金2100元；4.判令被反诉人向反诉人支付电费84.5元、水费18元；5、判令被反诉人向反诉人支付占用杂物房期间的租金损失（参照租赁合同按23元／日标准计，自2016年5月11日起算至全部搬离之日止，暂计至2016年5月23日为299元）；6、判令被反诉人承担本案反诉费。以上暂合计3201.5元。事实与理由：2016年3月31日，反诉人与被反诉人订立《铺位租赁合同》（下称合同）。合同约定，反诉人将位于长命水邱正街25号3卡的铺位给被反诉人使用。合同期限从2016年4月1日至2018年4月1日止，每月租金700元，每月1日前交当月租金，水费3元吨，电费1.3元度，水电费由被反诉人承担。被反诉人租赁铺位后，自2016年5月1日起拒予交纳2016年5月租金700元；自2016年4月1日承租之日起，被反诉人在租赁期间共计产生电费84.5元、水费18元。反诉人就上述租金及水电费多次向被反诉人催促，但被反诉人仍未交纳。2016年5月6日，被反诉人无故向反诉人发出《解除租赁通知书》，告知解除合同。依据合同第六条第2款的约定“乙方（即被反诉人）中途不租用，必须向甲方（反诉人）多交三个月租金作为违约金，并把铺位交回甲方”。因此，被反诉人无故退租的行为已构成违约，应当按合同约定向反诉人支付违约金2100元。另，被反诉人的相关经营器具仍在反诉人铺位未拖走，占用反诉人场地，被反诉人应就占用反诉人场地期间支付占用费。反诉被告钟德银辩称：针对各项诉求，1.同意解除涉案租赁合同，我方已于2016年5月6日下达通知，以邮寄的方式通知被告解除。解除的原因是因被告的原因导致无法使用店铺，该店铺在2016年4月20日已被工商局查封，我方无法使用。我方认为在我方下达通知到达的2016年5月7日已经解除。2.我方并不存在拖欠租金的问题，房屋被查封，且被告已经控制了门锁，我方无法使用也没有占用，即没有实际占有和空置场所，故该诉求没有事实及法律依据。3.不应当由我方承担违约责任，相反，应当由对方承担违约责任。4.我方确认使用了水电，并同意支付水电费。5.对方称我方占用杂物间，对方当时口头承诺免费给我方使用，现要求我方缴纳占用费是无合同依据。且该杂物间由对方锁门实际控制，我方无法占用，也无法使用，也无法将放在里面的东西搬出，该租金不应当由我方承担。对于租赁物，在2016年4月20日被查封后就没有再使用，缴罚款后又发出律师函，在5月10日左右将租赁物内的东西也搬走了。杂物间的东西因为对方有锁门，且对方说还有水电费没有缴纳所以我方无法搬走。本院经审理认定事实如下：原告钟德银（租赁方、乙方）与被告廖金贤（出租方、甲方）于2016年3月31日签订一份铺位租赁合同，由甲方出租乙方位于长命水邱正街25号3卡铺位，建筑面积10平方米；租赁期限从2016年4月1日起至2018年4月1日止共2年（不改建2年、改建1年）；每月租金为700元；每月1号前交租，先交租后使用；水费3元／方，电费1.3元／度，升价必须以国家城市的提升政策为准；签订合约之日，乙方应向甲方缴纳押金2100元；乙方在租赁期内所用的水电费由乙方负责支付；在租赁期间，乙方若需轻微装修铺位，由乙方自理（包括装修费）；装修时不能损坏铺位主体结构；甲方如中途无正当理由停止出租作违约处理，必须支付相当于三个月租金给乙方作违约金，且全额退回押金；乙方中途不租用作违约处理，向甲方多交三个月租金作违约金，并交回铺位；乙方应按时交租，如超期交纳租金，从超期之日起加收延期交租的违约金，按日千分之五计，累计超过半个月不交清租金，视乙方违约处理，甲方有权收回铺位。合同还约定了其他事项。合同签订后，钟德银向廖金贤支付了1个月租金700元及押金2100元，并在租赁物上搭建了铁棚、安装了卷闸门及水电装置，花费了5730元（铁棚3500元、装水电1500元、卷闸门730元）。2016年4月27日，中山市工商行政管理局作出中工商东区处字（2016）第131012号行政处罚决定书，认为钟德银未依法取得营业执照而在中山市五桂山长命水邱屋正街265号经营猪肉档的行为构成经营行为，决定对其予以取缔并罚款300元。钟德银于2016年4月27日交纳该罚款300元。2016年5月6日，钟德银向廖金贤发出解除租赁通知书，要求解除双方的铺位租赁合约及自2016年4月21日起不再承担租金等。廖金贤于2016年5月7日收到该通知书。2016年5月10日钟德银诉至法院，主张前述实体权利。廖金贤诉讼中提起反诉，主张前述反诉诉求。另查：廖金贤向本院提交廖桂贤说明一份，内容为位于长命水邱正街25号3卡为其于1994年9月8日向长命水管理区购得，至今未办相关房地产权证，该土地现归廖金贤所有；提交加盖“中山市五桂山镇长命水管理区财务专用章”的收款收据，显示于1994年9月8日收到廖桂贤交来购买地款（共32.24平方、每平方35元米）1128元的内容。廖金贤另提交两张管理费收据，显示1994年9月26日廖桂贤向中山市五桂山管理区委员会分别缴纳报建费、市政设施建设配套费及基建企业管理费144元（数量36000元×收费标准4‰）、40元（数量36000元×收费标准40元／宗）、300元（数量60平方米×收费标准5元／平方米），地址为五桂山长命水丘屋。再查：双方确认钟德银于2016年5月10日将位于长命水邱正街25号3卡租赁铺位内的物品搬走。关于廖金贤陈述钟德银存放在其杂物间内的物品，钟德银认为初始为廖金贤承诺其免费使用，后因廖金贤锁门故无法搬出物品。诉讼中，双方确认该杂物间面积约7-10平方米；钟德银已于2016年6月16日将存放于杂物间物品搬清。诉讼中，双方当事人申请庭外和解期间两周，该期间依法不计入审限。本院认为：本案系租赁合同纠纷。诉讼中，双方签订租赁合同，确认钟德银租赁廖金贤位于长命水邱正街25号3卡10平方米的铺位，该铺位原有建筑围墙，在钟德银承租后加盖了铁棚、安装了闸门并安装接通水电装置。对于该租赁合同效力。廖金贤提交由廖桂贤出具的情况说明反映涉案租赁物至今未办理相关房地产权证，另其提交了两张管理费收据拟证明涉案租赁物为合法建筑，但该两张收据所载面积与本案租赁物面积不符，所载其他信息亦不能反映为本案租赁物合法报建手续，廖金贤亦未提供其他证据证明本案的租赁物取得乡村建设规划许可证或依法办理了相关报建手续等。根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方于2016年3月31日签订的铺位租赁合约应当认定为无效合同。因本院已确认合同无效，对于双方主张对方违约而支付违约金的请求，本院均不予以支持。关于钟德银已交付的押金问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，钟德银应退还廖金贤押金2100元。关于钟德银安装铁棚费、装水电费、卷闸门费的承担问题，由于双方对本案租赁合同的无效均存在一定的过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，双方有过错的，应当各自承担相应的责任，本院认定双方共同承担安装铁棚费、装水电费、卷闸门费共5730元，廖金贤应向钟德金支付2865元。关于钟德银已付罚款300元，由于系钟德银在未取得营业执照下开展经营而受到的行政处罚，过错在于其方，故应自行承担。关于廖金贤要求钟德银支付5月租金700元，因无效合同具有不得履行性，廖金贤该请求属于主张履行合同所产生的预期利益，本院不予支持。但根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，在房屋租赁合同无效时，出租人可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费。占有是一种事实状态，双方确认钟德银于2016年5月10日将租赁物内的物品搬走，因此钟德银应向廖金贤支付占有使用费225.8元（700元／月÷31天×10天）。关于廖金贤反诉电费84.5元、水费18元，钟德银在庭审中确认实际使用并表示愿意支付，本院予以支持。关于廖金贤要求钟德银支付占用杂物房期间的租金损失，由于该杂物房未在本案租赁合同中有约定，从双方陈述可见系钟德银在2016年5月11日搬离租赁物时，经廖金贤许可将部分物品存放在该杂物间。本院采信钟德银所述廖金贤将该杂物间给其暂时存放物品的陈述，对廖金贤现要求对方支付占用租金损失的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告廖金贤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟德银退还押金2100元；二、被告廖金贤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟德银支付装铁棚费、装水电费、卷闸门费2865元；三、反诉被告钟德银于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告廖金贤支付占用使用费225.8元、电费84.5元、水费18元，合计328.3元；四、驳回原告钟德银的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告廖金贤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元、减半收取28元（原告已预交），由原告钟德银负担；反诉费50元、减半收取25元（反诉原告已预交），由反诉原告廖金贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 高 尚二〇一六年八月二十四日书记员 郭小琪第1页共11页