四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第147号
上诉人（原审被告）王林。
上诉人（原审被告）艾修书。
二上诉人共同委托代理人李恒（特别授权）。
被上诉人（原审原告）刘淑珍。
委托代理人钟敏。
上诉人王林、艾修书因与被上诉人刘淑珍权利转让合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2013）高坪民初字第1780号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人艾修书及其与上诉人王林共同的委托代理人李恒，被上诉人刘淑珍及其委托代理人钟敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年10月15日，王林（乙方）与南充市国土资源局高坪分局土地统征储备整治中心（甲方）签订《南充市房屋拆迁产权调换协议书》。协议约定，甲方需拆迁乙方所有的房屋，乙方同意以被拆迁房屋调换甲方在清溪街道办事处炮房沟村（高坪区疾控中心后面地块）还房小区内提供的住宅房三室厅一套（建筑面积为100－110㎡）、二室厅一套（建筑面积80－90㎡）。
2007年10月24日，王林、艾修书作为出卖人、刘淑珍作为买受人签订《房屋买卖协议》约定：一、王林、艾修书自愿将位于高坪区高坪镇斋公山村12组还房一套（建筑面积85.3㎡）出售给刘淑珍，该房屋所有权和国有土地使用权一并转让。二、房屋价款为1，000元／㎡，计85，300元。三、转让房屋的一切手续费由刘淑珍负责。四、转让的房屋如还需补差价（厨房、厕所内装饰）由刘淑珍负责。五、如买受方违约，所交定金不予退还。如出卖方违约，除退还20，000元定金外，还需赔偿买受人20，000元。不管房屋价格涨跌，双方不得反悔。六、协议签订之日，买受人支付20，000元定金，出卖人交房给买受人后，再支付60，000元，其余5，300元在买受人拿到房屋产权证后再付清。七、如还房有90㎡，超出的4.7㎡由买受人按市场价支付给出卖人。八、协议由双方各持一份，双方签字生效。王林、艾修书作为出卖人、刘淑珍作为买受人在《房屋买卖协议》后签名。
《房屋买卖协议》签订当日，刘淑珍向对方交付定金20，000元，并由王林出具收条一张“今收到刘淑珍订金贰万元正（20，000元），收款人：王林，2007年10月24日”。2010年4月11日，王林在刘淑珍家吃饭时，在刘淑珍持有的《房屋买卖协议》尾部批注“王林已收到刘淑珍买房款共计65，000元（大写陆万伍仟元整），同时批注，如反悔，加倍赔偿乙方共计130，000元（大写拾叁万元）。”庭审中，刘淑珍还出示王林2010年4月11日向自己出具的7，500元借条一张；王林、艾修书在质证时对该借条真实性、合法性均没有异议，只是对关联性提出异议。但在法庭询问时，二人称该借款系王林私下向刘淑珍的借款，艾修书并不知道该借款。
案件审理过程中，双方对本案争议的法律关系为权利转让合同纠纷没有异议。
同时查明，王林与艾修书系夫妻关系，讼争房屋为二人夫妻共同财产。二人已按《南充市房屋拆迁产权调换协议书》接收了拆迁还房二套。其中一套位于南充市高坪区兴顺路金水湾小区9幢1单元3楼2号（建筑面积103.53㎡）；另一套位于同一小区6幢2单元1楼2号（建筑面积83.06㎡）。
另查明，高坪区人民法院于2013年8月8日以（2013）高坪民保字第201号民事裁定书查封了讼争房屋。由于讼争房屋所在街道在当时尚未编制名称，故高坪区人民法院裁定书中以王林、艾修书选房表中所列地名为讼争房屋位置（即南充市高坪区航空港管理委员会炮房沟金水湾还房小区6幢2单元1楼2号），现讼争房屋的具体位置已确定为南充市高坪区兴顺路金水湾小区6幢2单元1楼2号。
原审法院认为：刘淑珍与王林、艾修书签订的《房屋买卖协议》约定了房屋的面积、大致位置、价款及价款支付方式、违约责任等内容，系双方当事人真实意思表示，《房屋买卖协议》合法有效。双方在签订《房屋买卖协议》时，王林、艾修书尚未取得协议约定的房屋，但其与南充市国土资源局高坪分局土地统征储备整治中心签订的《南充市房屋拆迁产权调换协议书》已确定了自己享有从该中心获得《房屋买卖协议》约定的标的物的权利，故双方当事人签订的《房屋买卖协议》实际上系王林、艾修书将其从南充市国土资源局高坪分局土地统征储备整治中心获得拆迁还房（建筑面积85.3㎡）的权利转让给刘淑珍，双方当事人之间形成了权利转让合同关系。双方当事人应当按照协议约定行使权利并履行相应义务。
依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（一）第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”之规定，“拆迁还房五年内不得转让”并非法律或者行政法规的规定，王林、艾修书以“拆迁还房五年内不得转让”为由主张《房屋买卖协议》无效的抗辩意见不能成立。拆迁还房是修建在城镇国有划拨土地上的房屋。《城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该法第六十七条规定“违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。”上述规定属于管理性强制规范，不属于效力性强制规范。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”，但该法第四十六条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”因而，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”之规定是对物权转移的限制性规定，属于管理性强制规范，不属于效力性强制规范。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，故上述法律规定不影响《房屋买卖协议》效力。据此，双方当事人签订的《房屋买卖协议》合法有效。王林、艾修书现已取得案涉还房，其履行交房义务的条件已成就；故对于刘淑珍要求二人交付位于高坪区兴顺路金水湾小区6幢2单元1楼2号（建筑面积83.06㎡）房屋的诉讼请求予以支持。协助刘淑珍办理房屋产权登记也是王林、艾修书的义务，由于案涉房屋尚不具备办理所有权及土地使用权登记的条件，二人应当在相关政府职能部门通知办理讼争房屋所有权及土地使用权登记时，协助刘淑珍办理房屋产权及土地使用权变更登记。按照合同约定，办理变更登记的税、费（包含土地出让金）由刘淑珍承担。
由于刘淑珍是在自己家中向王林、艾修书支付第二笔款项，如果该款项中包含订金20，000元，那么王林、艾修书批注时应当收回刘淑珍保留的订金收条，或者注明包含订金20，000元。同时，在刘淑珍向王林、艾修书支付第二笔款项的当天，王林还就之前欠刘淑珍的款项出具金额为7，500元的借条一张。如果刘淑珍尚欠房款，那么按照日常生活习惯，该7，500元债权通常应当冲抵购房款。对于该7，500元借条，王林、艾修书称系王林私下向刘淑珍借款，故没有冲抵。但在法庭质证阶段，艾修书对7，500元借条的真实性和合法性均没有异议，也没有陈述其不知道该笔借款。综上，法院确认刘淑珍已向王林、艾修书合计支付房款85，000元。由于双方约定的房款单价为1，000元／㎡，而房屋面积为83.06㎡，故王林、艾修尚需退还刘淑珍多支付的购房款1，940元。判决：1、限被告王林、艾修书于本判决生效后十日内将位于南充市高坪区兴顺路金水湾小区6幢2单元1楼2号（建筑面积83.06㎡）房屋一套交付给原告刘淑珍。并在该房屋具备在相关政府职能部门办理房屋所有权及土地使用权变更登记的条件时，由二被告协助原告办理房屋所有权及土地使用权变更登记。变更登记所应当缴纳的税、费（包括土地出让金）由原告刘淑珍承担。2、由被告王林、艾修书返还原告刘淑珍多支付的购房款1，940元（以房管局最终测定的面积为准，并在执行中按1，000元／㎡予以结算）。案件受理费1，932元、保全费873元，合计2，805元，由被告王林、艾修书共同承担。
宣判后，王林、艾修书不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审。2、一、二审诉讼费及保全费用全部由被上诉人刘淑珍承担。主要理由：1、原判决认定双方当事人签订的《房屋买卖协议》有效是错误的，该协议应属无效协议。2、双方在《房屋买卖协议》中约定的房款虽是85，000元，但被上诉人刘淑珍共计只向上诉人支付了65，000元，而不是一审认定的85，000元。按照双方的约定上诉人把房屋钥匙交给被上诉人刘淑珍之时，刘淑珍支付房款60，000元，2010年4月11日，上诉人并没有将房屋钥匙交给被上诉人刘淑珍，当时由于其他原因上诉人急需用钱，在被上诉人刘淑珍处借了45，000元，刘淑珍要求写成收到房款，连同其支付的20，000元订金，上诉人出具了总共收到65，000元的收条。7，500元的借条，是王林以前几次欠刘淑珍的钱，合计后出具的总“借条”，该7，500元并不是在2010年4月11日给的。
被上诉人刘淑珍答辩称，上诉人王林、艾修书以“拆迁还房五年内不得转让”及《城市房地产管理法》的有关规定主张案涉《房屋买卖协议》无效的理由不成立。转让是否有效不涉及政府审批，未经审批不影响案涉协议的效力，双方当事人签订的《房屋买卖协议》合法有效，应当切实全面履行。且该协议也是完全能够履行的。上诉人王林、艾修书主张被上诉人只支付了65，000元不是事实，被上诉人已经付清了全部的购房款。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审审理查明，2010年4月11日刘淑珍在中国农业银行嘉陵支行取款40，000元。
另查明，本案诉争房屋目前尚未办理房屋产权登记，南充市房地产测绘所对诉争房屋的面积测绘结果为建筑面积83.06㎡。
二审中，刘淑珍表示同意在本案中对案涉房屋的应付房款与已付房款进行结算找补。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，上诉人王林、艾修书作为出卖人与被上诉人刘淑珍作为买受人签订了《房屋买卖协议》，现上诉人王林、艾修书提出协议无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，根据该规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效的依据是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。本案中双方当事人签订合同是在2007年10月24日，即合同法实施以后，而“拆迁还房五年内不得转让”并非法律或者行政法规，因此，该理由不能成为本案中认定《房屋买卖协议》无效的理由。上诉人以“拆迁还房五年内不得转让”为由主张《房屋买卖协议》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
《城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该法第六十七条规定“违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。”由此可见，上述规定系管理性强制规范，而不是效力性强制规范；从内容上看，规定经批准可以转让，若未经批准进行行政处罚，并未规定合同无效，也就是说转让后可以完善手续报批准。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第四十六条规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”因而，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”也非效力性强制规范。《中华人民共和国》第五十二条第（五）项规定“有下列情形之一的合同无效（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，可以明确，合同在违反法律、行政法规的效力性强制规定的情形下，会被依法认定为无效。由于《城市房地产管理法》第四十条第一款和《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项均非效力性强制规范。故，上诉人以诉争房屋不仅双方交易前没有履行审批前置程序同时还违反了《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定为由要求人民法院认定双方当事人签订的《房屋买卖协议》无效的上诉理由亦不成立，本院不予支持。至于上诉人王林、艾修书提出的自己再次生育一子女和自己所在村的其他很多村民通过协商解除了类似的买卖合同等理由，均不是认定合同无效的理由。本案双方当事人签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
根据本案双方当事人的说法，被上诉人刘淑珍在案涉房屋的买卖过程中总共就只有两次付款行为，房屋买卖并非百姓日常生活中的小事件，按常理刘淑珍对自己的两次付款行为的记忆应该是清楚的。但在二审庭审中，当上诉人艾修书提到2010年4月11日刘淑珍当天给付房款是从银行取了钱出来的时候，刘淑珍对自己当天是取了65，000元还是45，000元，说是记不清楚了，同时说自己是做生意的，家里随时都备有现金。依据被上诉人刘淑珍提供的银行帐号，经本院向中国农业银行嘉陵支行查询，2010年4月11日当天刘淑珍在该行取款40，000元，这与上诉人艾修书关于“2010年4月11号当天给了40，000元，另外5，000元是王林在她那里借的。”的说法相吻合。2010年4月11日后，再无刘淑珍向上诉人王林、艾修书给付房款的依据。据此，本院认定本案中包括交付的20，000元定金在内，被上诉人刘淑珍共计向上诉人王林、艾修书给付房款65，000元。对于刘淑珍所说的有关自己记不清楚取款金额且家里随时备有现金的辩解，本院不予采信。
按照当事人的约定，在诉争房屋的面积不超过85.3㎡的情况下房屋单价是1，000元／㎡，高坪区房地产管理局提供的南充市房地产测绘所的测绘资料载明，诉争房屋的建筑面积为83.06㎡，按此计算扣除被上诉人刘淑珍已经支付的65，000元，刘淑珍尚需支付上诉人王林、艾修书购房款18，060元。同时，被上诉人刘淑珍作为给付房款的一方，明确同意在本案中对案涉房屋的全部价款进行结算，而且这种结算并未对上诉人王林、艾修书收取卖房款的利益造成损害，本院准许。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下：
维持四川省南充市高坪区人民法院（2013）高坪民初字第1780号民事判决第一项，即“限被告王林、艾修书于本判决生效后十日内将位于南充市高坪区兴顺路金水湾小区6幢2单元1楼2号（建筑面积83.06㎡）房屋一套交付给原告刘淑珍。并在该房屋具备在相关政府职能部门办理房屋所有权及土地使用权变更登记的条件时，由二被告协助原告办理房屋所有权及土地使用权变更登记。变更登记所应当缴纳的税、费（包括土地出让金）由原告刘淑珍承担”；
撤销四川省南充市高坪区人民法院（2013）高坪民初字第1780号民事判决第二项，即“由被告王林、艾修书返还原告刘淑珍多支付的购房款1，940元（以房管局最终测定的面积为准，并在执行中按1，000元／㎡予以结算）”；
由被上诉人刘淑珍向上诉人王林、艾修书支付购房款18，060元，此款在收到本判决书后十日内付清。
如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
一审案件受理费1，932元、保全费873元，共计2，805元，由王林、艾修书共同负担2，205元，刘淑珍负担600元；二审案件受理费1，932元，由上诉人王林、艾修书共同负担1，332元，被上诉人刘淑珍负担600元。
本判决为终审判决。
审判长 杨辉
审判员 郭锐
审判员 田娟
二〇一四年五月十四日
书记员 郑宇