广东省佛冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清佛法民二初字第108号
原告佛冈文康物业管理有限公司。
法定代表人罗成影，系该公司董事长。
委托代理人黄志荣，系广东金联律师事务所律师。
被告林奕建，男。
原告佛冈文康物业管理有限公司诉被告林奕建物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理后，依法由审判员禤佰灵适用简易程序进行审理，在诉讼过程中，发现案件不宜适用简易程序，2014年5月5日，依法裁定转为普通程序组成合议庭于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告佛冈文康物业管理有限公司的委托代理人黄志荣到庭参加了诉讼；被告林奕建经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佛冈文康物业管理有限公司诉称：被告在佛冈县石角镇泰康新村内拥有商品房一套。原告是该商品房所在小区泰康新村的合法物业管理公司且已经提供了相应的物业管理服务。但计至2013年12月31日止，被告合共拖欠原告1704元的物业管理费（被告共拖欠了24个月，每个月是71元）。经原告多次催告，被告仍置若罔闻。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告支付物业管理费1704元及从起诉之日起至付清前述款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算所得的利息；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告佛冈文康物业管理有限公司为证明其主张，在法定举证期限内向本院提交证据如下：
1、《企业法人营业执照》及《广东省收费许可证》复印件各一份，拟证明原告的诉讼主体资格及原告具有物业管理资质且按有关标准收费的事实；
2、《物业管理委托合同》及其《补充协议》复印件各一份，拟证明原告对泰康新邨具有合法有效的物业管理权。
被告林奕建在法定举证期限内未向本院提交书面答辩状及证据。
经审理查明：原告佛冈文康物业管理有限公司是泰康新邨小区内合法的物业管理公司，被告林奕建是佛冈县石角镇教育路298号泰康新邨第2幢泰康梯602房屋的业主。原告受托自2010年4月1日开始接管泰康新邨小区内物业管理服务后，被告缴交物业管理服务费至2011年12月止，但自2012年1月开始就一直没有缴交物业管理服务费，计至2013年12月31日止，被告拖欠原告24个月物业管理服务费，经原告多次追付无果。
另查明：2010年3月28日，佛冈县泰康房地产开发有限公司（甲方）与原告佛冈文康物业管理有限公司（乙方）签订了一份《物业管理承包合同》，合同主要内容是：“……甲方将泰康新邨物业管理工作承包给乙方，乙方同意承包该物业的管理工作。……第一条：承包的内容、面积、地点：甲方将位于佛冈县石角镇教育路298号泰康新邨共计85000平方米的物业承包给乙方管理，乙方负责该物业小区日常维护管理等全面工作。第二条：承包期限为10年，即自2010年4月1日起至2020年3月31日止。……第三条：物业管理服务费用、住宅公共维修基金和车辆停车费：1、乙方按目前的标准向业主（住户）收取管理费，根据管理需要又符合政府规定的，双方协商再作调整”。合同签订后，原告佛冈文康物业管理有限公司依据佛冈县泰康房地产开发有限公司的委托，从2010年4月1日开始，对佛冈县石角镇教育路298号泰康新邨小区行使物业管理权至今。原告佛冈文康物业管理有限公司于2010年8月办领了《企业法人营业执照》，营业执照核定的经营范围为：“物业管理（持有效的资质证书经营）、物业管理咨询服务、房地产信息咨询服务、室内装饰、园林绿化”。2010年8月19日，佛冈县物价局颁发广东省收费许可证给原告，有效期至2013年8月18日。2013年11月4日，佛冈县物价局再次颁发广东省收费许可证给原告。该证标注的收费项目“：……二、物业管理服务费：（二）多层住宅（一级服务）的收费标准均为0.6元／㎡／月”。经查，被告林奕建所有的座落在佛冈县石角镇教育路298号泰康新邨第2幢泰康梯602房屋建筑面积为115.18平方米，套内面积为104.46平方米。另查，楼梯及花园电灯分摊每月2元的电费。2014年2月7日，原告依法向本院提起诉讼，请求法院判如所请。
本院认为：本案是因业主与小区物业管理公司之间就物业管理费问题引发的纠纷。原告佛冈文康物业管理有限公司作为有资质的物业管理公司接受佛冈县泰康房地产开发有限公司的委托对泰康新邨小区物业行使管理权，没有违反法律、法规的相关规定，应认定委托合同有效。原告从2010年4月起对泰康新邨小区的物业进行管理服务，被告作为小区内的业主，享受了原告提供的物业管理服务，被告对开发商泰康公司委托原告进行物业管理服务的认可，视为原告延续了开发商泰康公司与被告的物业管理服务合同关系，依据上述行为可以确认原、被告之间已形成了事实上的物业管理服务法律关系。以上事实有原告的陈述及其提交的证据、开庭笔录等证据材料予以印证，事实清楚、证据确实、充分，本院依法予以确认。原告作为物业管理企业，有权要求泰康新邨小区内的业主交纳物业服务费用，被告作为业主，有交纳物业服务费用的义务。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……”、《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。……”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。…”的规定，原告作为小区物业的管理者，有权要求区内业主支付物业管理服务费用。因此，原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费用，于法有据，本院依法予以支持。对于楼梯及花园电灯分摊每月2元的电费，属于合理的费用，故原告该请求本院也应予以支持。至于物业管理服务费用，应以佛冈县物价局批准核定的收费标准确定。结合本案原告诉请，依法确认被告拖欠原告自2012年1月至2013年12月每月管理费为：71元（按物价部门0.6元／㎡／月计算，即115.18㎡×0.6元／㎡／月＋电费2元=71元），24个月合共1704元。因被告拖欠原告物业服务费用，原告主张从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付逾期付款利息的请求，符合法律的相关规定，本院依法予以支持。被告林奕建经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩状及证据，视为放弃申辩、抗辩和举证、质证的诉讼权利，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
限被告林奕建自本判决发生法律效力之日起十日内付清拖欠物业管理服务费共计1704元（自2012年1月起计至2013年12月止）及利息（利息从2014年2月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清上述款项之日止）给原告佛冈文康物业管理有限公司；
本案受理费50元，由被告林奕建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 蓝森明
审 判 员 禤佰灵
人民陪审员 蓝金带
二〇一四年八月六日
书 记 员 朱日程
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》（2007修订）
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《广东省物业管理条例》（2008年修订）
第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。