河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第3546号
原告张华，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人杨英超，河北法润律师事务所律师。
被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区。
法定代表人刘嘉诚，董事长。
委托代理人赵月，河北昊宇律师事务所律师。
原告张华与被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张华的委托代理人杨英超、被告的委托代理人赵月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的房屋，建筑面积为88.75平方米。合同第八条约定，出卖人应当在2012年3月31日前将经过验收合格的房屋交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按照同期银行活期存款利率向买受人支付违约金。被告于2012年10月15日向原告交付房屋，比照合同约定逾期198天，按合同约定应支付违约金11188元（0.35%÷360×198×581224）。房屋实际交付后理应办理产权登记，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，如因被出卖人的责任，买受人无法在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。交房至今被告一直未予办理产权登记，原告多次要求被告办理未果。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对逾期办理产权证的违约金未进行约定，违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算，也就是同期贷款利息的1.5倍计算。被告逾期办证期间为2013年10月15日至2014年10月26日，违约金为59787元（6.15%÷360×407×581224×1.5）。为此，原告特诉至人民法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金11188元；2、被告支付原告张华迟延办理产权登记违约金59787元；3、本案各项诉讼费用由被告承担。
被告辩称，第一、被告认可双方签订了商品房买卖合同，合同真实有效。第二、被告认可原告对逾期交房的违约金的计算方式即按照合同约定按同期银行活期存款利率计算。第三、合同中明确约定对于逾期办理房屋产权证书的由双方协商解决，被告认为因逾期办理房屋产权证书并没有给原告带来任何实际损失，故对原告的该项诉请不予认可。
经审理查明，2010年10月7日，原告作为买受人、被告作为出卖人，签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发商品房，建筑面积88.75平方米。合同第四条约定计价方式与价款，按建筑面积，该商品房单价为每平方米6549元，总金额581224元。买受人在签订商品房买卖合同的同时需向出卖人缴纳由出卖人代收的相关费用（其具体收费明细见本合同附件四第一款）。合同第六条约定付款方式及期限，银行按揭，买受人于本协议签订时交清首付款房款291224元及相关代收费：公共维修基金17437元、配套费5000元（多退少补）。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2012年3月31日前将经过验收合格的房屋交付买受人，合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按照同期银行活期存款利率向买受人支付违约金。合同第十五条约定产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，如因被出卖人的责任，买受人无法在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定，出卖人按规定向买受人（代）收（代）缴的项目、缴纳标准、金额、缴纳方式和时间分别为：1.住宅共用部位，共用设施设备维修基金：根据相关规定标准，由出卖人代收代缴。2.综合配套费（包括天然气、有线电视、门禁系统、预交水电费、垃圾清运费等）预交人民币5000元整。3.第一年的物业管理费、设备运行费及装修押金由出卖人代收代缴。4.第一年的取暖费按供热部门规定的收费标准由出卖人代收代缴。5.上述费用的费率和金额由相关单位按政府有关文件规定执行。费率和金额如有变化，相关部门规定为准，多退少补。第1、2款在签订《商品房买卖合同》时交纳，第3、4、5款费用在办理入住手续时交纳，如不交纳，出卖人不予办理入住手续，由此造成的延期交房责任由买受人自行承担。以上（代）收（代）缴合计人民币（大写）贰万贰仟肆佰叁拾柒元。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款。2012年10月15日，被告向原告交付房屋。该房屋现不具备办理产权证的条件。
秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司原名称为秦皇岛市嘉远房地产开发有限公司。
以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。被告未按合同约定的期限向原告交付经验收合格房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，如被告未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按同期银行活期存款利率向原告支付违约金。原告要求被告按合同约定支付违约金，被告认可原告对逾期交房违约金的计算方式，对原告要求被告支付逾期交房违约金11188元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。交房时间为2012年10月15日，被告应于2013年10月10日前进行初始登记备案。但自房屋交付之日至今已经超过360日，被告仍未能履行完其在办理产权证过程中的义务，被告应承担逾期办证的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题，由于合同对逾期办证应承担的违约责任的计算方法及违约金数额没有约定，且损失难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应按原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。对原告要求被告按上述标准支付2013年10月15日至2014年10月26日逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。2014年10月26日以后逾期办证违约金，原告可另行主张权利。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告张华逾期交房违约金11188元；
二、被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告张华逾期办证违约金，违约金以581224元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2013年10月15日起计算至2014年10月26日。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1575元，由被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 刘长利
代理审判员 张 然
代理审判员 党常生
二〇一五年五月四日
代理书记员 张立娟