江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪民四终字第291号
上诉人（原审原告）邹南英，住江西省南昌市东湖区。
上诉人（原审原告）龚耀辉，住江西省南昌市东湖区。
上述二上诉人共同委托的代理人潘喜铅，江西新兰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邹爱辉（系新建县幸福房屋咨询服务部业主），住江西省新建县。
原审第三人吴柏星，住江西省新建县。
原审第三人胡红莲，住江西省南昌市东湖区。
上诉人邹南英、上诉人龚耀辉因与被上诉人邹爱辉、原审第三人吴柏星、原审第三人胡红莲居间合同纠纷一案，不服江西省新建县人民法院（2014）新民二初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹南英及龚耀辉共同委托的代理人潘喜铅、被上诉人邹爱辉到庭参加诉讼，原审第三人胡红莲、原审第三人吴柏星经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：邹南英、龚耀辉委托邹爱辉经营的新建县幸福房屋咨询服务部（以下简称服务部）出售其所有的位于江西省新建县长堎镇乐业路156号1栋3单元302室的房屋一套。胡红莲通过邹爱辉与邹南英、龚耀辉取得联系，要求购买该房屋。胡红莲与邹南英、龚耀辉于2013年5月3日签订了一份《房屋买卖合同》，约定房屋总售价为728000元，胡红莲当天支付了定金28000元。2013年5月5日，胡红莲通过邹爱辉与吴柏星取得联系，在没有经过邹南英、龚耀辉授权的情况下，以邹南英、龚耀辉委托人的名义与吴柏星签订了《房屋买卖合同》，胡红莲和吴柏星在合同上签字，邹爱辉作为经办人在合同上签字并加盖服务部的公章，合同中龚耀辉的签名不是其本人的签名。该合同约定房屋的总售价为776000元，还约定全部房款交中介方（邹爱辉）代管。吴柏星当日支付胡红莲定金50000元。2013年5月14日，邹南英、龚耀辉收到售房现金22000元，并于当日在新建县房产交易中心将房屋过户给何某某（吴柏星之妻）和吴某某（吴柏星之子）。2013年5月16日，邹南英、龚耀辉与邹爱辉、胡红莲签订了一份收条，载明：售房余款贰万柒仟伍佰元整，售房总价柒拾伍万伍仟伍佰元整已全部结清（检察院宿舍一栋三单元三○二室，乐业路156号），署名龚耀辉、邹南英。2013年5月30日，邹南英向新建县工商行政管理局城郊分局投诉了邹爱辉。
一审另查明邹南英、龚耀辉与胡红莲、邹爱辉之间售房款支付情况如下：胡红莲于2013年5月3日签订《房屋买卖合同》时支付给邹南英、龚耀辉定金28000元。邹南英、龚耀辉5月13日收到售房款100000元，5月14日收到售房款600000元，5月14日在新建县房产交易中心进行房屋交易时收到售房款22000元。邹南英、龚耀辉共收到售房款75万元后，办理了房屋过户手续。邹爱辉于2013年5月15日向邹南英、龚耀辉支付2000元，于5月16日向邹南英、龚耀辉支付3500元。
一审再查明吴柏星支付购房款的情况如下：吴柏星于2013年5月5日签订购房合同时将购房定金50000元交给胡红莲，于2013年5月13日将剩余房款726000元交给邹爱辉代管，支付房屋买卖佣金，并交付了房屋过户费用17821.7元给邹爱辉代办相关的房屋过户手续及缴纳税收。
一审法院判决认定：一、关于2013年5月3日签订的《房屋买卖合同》的效力问题。龚耀辉与胡红莲于2013年5月3日签订了《房屋买卖合同》，并交付定金，合同成立并生效，但房屋未过户，剩余售房款是2013年5月5日签订第二份房屋买卖合同之后支付，即胡红莲于2013年5月5日之前没有实际履行交付售房款的义务，房屋所有权未发生转移。胡红莲于2013年5月5日以邹南英、龚耀辉代理人的名义与吴柏星签订了《房屋买卖合同》，该行为应当视为对第一份房屋买卖合同的解除行为。邹南英、龚耀辉于2012年5月14日办理房屋过户手续时，将房屋直接过户给了何某某（吴柏星之妻）和吴某某（吴柏星之子）的行为也应当视为对2013年5月3日所签的《房屋买卖合同》的解除，所以双方解除了2013年5月3日签订的《房屋买卖合同》，合同的权利义务终止。二、关于2013年5月5日签订的《房屋买卖合同》效力的问题。2013年5月5日胡红莲在未经邹南英、龚耀辉授权的情况下即以邹南英、龚耀辉儿媳的名义代理龚耀辉与吴柏星签订了《房屋买卖合同》。邹爱辉作为房屋中介方在明知胡红莲不是邹南英、龚耀辉儿媳的情况下还与胡红莲一起将房屋卖给了不知情的吴柏星。邹爱辉答辩称是因为胡红莲于2013年5月3日签订了房屋买卖合同之后觉得有经济压力才委托寻找买主。本案中，第一份合同是于2013年5月3日签订，而第二份合同于2013年5月5日签订，中间仅相隔了5月4日一天，胡红莲在一天中就产生经济压力的可能性不大，且邹爱辉在一天中就能寻找到合适的买家并以高于邹南英、龚耀辉的售房价出售房屋，亦不符合常理，故邹爱辉的答辩意见不予采信。邹爱辉在明知胡红莲不是邹南英、龚耀辉的儿媳，也没有取得授权的情况下，还协助胡红莲寻找房屋买家并签订了房屋买卖合同。作为龚耀辉、邹南英基于《中华人民共和国合同法》的相关规定取得了对合同效力的选择权，可以依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定以邹爱辉和胡红莲恶意串通损害他人利益为由，主张2013年5月5日签订的房屋买卖合同无效，也可以依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，对胡红莲无权代理行为予以追认，使2013年5月5日的房屋买卖合同变为有效合同。邹南英、龚耀辉选择了通过过户给吴柏星之妻何某某和吴柏星之子吴某某的行为追认了合同的效力，2013年5月5日的《房屋买卖合同》因邹南英、龚耀辉的追认行为生效，该合同自始有效。三、关于邹南英、龚耀辉2013年5月16日书写的收条是否是胁迫书写的问题。邹南英、龚耀辉于2013年5月16日书写的收条上载明的“售房总价柒拾伍万伍仟伍佰元整已全部结清”的字样，应当视为邹南英与邹爱辉达成的有关售房款支付的协议，邹南英、龚耀辉自由处分了自己获得售房款的权利。邹南英、龚耀辉诉称此收条是在龚爱辉以不支付余下售房款和对邹南英人身自由产生威胁的情况下胁迫书写的，根据“谁主张、谁举证”的原则，邹南英、龚耀辉应当提供证据证明具有胁迫的情形，邹南英、龚耀辉提供的二份新建县工商行政管理局城郊分局消费者申诉案件调解书，不能直接证明胁迫的情形存在，也没有其他的证据材料印证胁迫的情形，未形成完整的证据链，因此邹南英、龚耀辉应当承担举证不利的后果。而且在邹南英、龚耀辉书写此收条之前，邹爱辉及胡红莲已陆续向邹南英、龚耀辉支付了售房款合计752000元，与邹南英、龚耀辉主张的售房总价776000元相差24000元，即已经支付了绝大部分的售房款，邹南英、龚耀辉主张的邹爱辉以不支付剩余房款相威胁的力度已不大，而且邹爱辉也没有对邹南英的身体进行伤害。综上，邹南英、龚耀辉可以自由选择是否书写此收条。现邹南英、龚耀辉在邹爱辉向其支付了3500元的情况下书写了收条一张，约定售房总价为755500元，并认可全部结清，是双方对售房一事的自有约定，自由的处分了自己的权利，是双方的真实意思表示，该收条不违反相关法律规定，应予确认。邹爱辉已经按照约定支付了售房款755500元，邹南英、龚耀辉也应当自觉履行其约定，不应再向邹爱辉主张剩余售房款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百六十二条之规定，判决：驳回邹南英、龚耀辉的诉讼请求。案件受理费313元，由邹南英、龚耀辉共同负担。
上诉人邹南英、龚耀辉不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定的部分事实错误。其找到吴柏星要求复印2013年5月5日订立的《房屋买卖合同》时，吴柏星却打电话征求邹爱辉的意见。吴柏星等邹爱辉夫妇到达后，才将该合同交给其。其要求复印该合同，龚爱辉夫妇就开车将其送至龚爱辉哥哥店面，并通知哥哥前来。此后，龚爱辉和哥哥强行要求其按照龚爱辉的意思写一张收条，并要求写售房总价755500元。由于其是单独一人，龚爱辉却有三人在场，其被迫按照龚爱辉的意思写下了一张收条。龚爱辉给了其3500元，才让其回家。该收条中关于房价已经结清的事情明显不是其真实意思表示。二、一审判决认定其收到售房款的事实不清。其收到共计售房款755500元均是邹爱辉给付的，不是胡红莲给付的。三、一审判决适用法律错误。本案是居间合同纠纷，邹爱辉作为居间人，没有与委托人洽谈房屋售价的权利。当事人在合同中约定由邹爱辉代收和转交房屋价款是有效的。邹爱辉强制要求其将合同约定的售价776000元写为755500元整已经结清，明显违反我国法律法规的相关规定。邹爱辉从事中介服务活动，没有法律依据获得20500元的房屋差价。邹爱辉存在明显损害其利益的行为，不得要求其支付报酬。上诉人请求：1.撤销一审判决，判决邹爱辉立即向其支付代收购房余款20500元；2.本案一、二审诉讼费由邹爱辉负担。
被上诉人邹爱辉答辩称：一、邹南英、龚耀辉同意将房屋以728000元的价格出售给胡红莲，并在服务部签订了《房屋买卖合同》。胡红莲当日便向邹南英、龚耀辉支付了定金28000元。其后，胡红莲通过服务部向邹南英、龚耀辉支付了全部购房款。胡红莲与邹南英、龚耀辉签订的购房协议合法有效。二、胡红莲感觉买房压力大，无力承担借款利息，经与邹南英、龚耀辉协商，将房屋转让给吴柏星，但条件是必须给邹南英、龚耀辉22000元。胡红莲按约定向邹南英、龚耀辉支付了728000元房款和22000元转让费。邹南英、龚耀辉为吴柏星办理的相关房产过户手续。事情已经得到了全面的解决。三、事后，邹南英、龚耀辉不顾事理，扰乱服务部经营，给其造成经济损失。其在无奈的情况下，分两二次共支付了5500元给邹南英、龚耀辉。邹南英、龚耀辉向其出具了书面保证，保证不再吵闹，整件事情全面解决。四、其作为中介行业，只是为房屋买卖双方牵线。服务部现已直接关闭，无法营业，邹南英、龚耀辉应退回其5500元。邹南英、龚耀辉诉讼无理。
原审第三人胡红莲、吴柏星未到庭，亦未作书面陈述。
二审期间，邹南英、龚耀辉、胡红莲、吴柏星未提供新的证据。
邹爱辉提供了以下新的证据：1.服务部经营场所的照片二张。用以证明：服务部无法营业，已经关闭。
2.收款收据一张。用以证明：其在成交当天还与邹南英、龚耀辉等六人在一起吃过饭。
邹南英、龚耀辉的质证意见：证据1是真实的，但与本案无关联。证据2的事实存在，但那是因为其解脱了龚爱辉的诈骗罪，龚爱辉为表示感谢请客吃饭。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：邹南英于2013年5月16日书写了“售房总价柒拾伍万伍仟伍佰元整已全部结清”内容的收条，系邹南英、龚爱辉对售房价款以及已经履行完毕的确认。邹南英、龚耀辉称其被胁迫，但提供的证据不足以证明，且其未提出相应的诉讼请求，故本院难以认定。本案中，邹南英、龚耀辉自愿办理房屋过户手续，确认了房屋价款并已履行完毕，应视为邹南英、龚耀辉自由处分了房屋所有权和售房的价格。现无证据证明邹爱辉未将20500元给付胡红莲，故邹南英、龚耀辉要求邹爱辉支付20500元的上诉主张，因证据不足，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费313元，由邹南英、龚耀辉共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 勇
代理审判员 李 扬
代理审判员 韩晓薇
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 高珊珊