广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1284号
原告胡理志，男，1979年8月9日出生，汉族，住址湖北省安陆市。
委托代理人王浩，广东首胜律师事务所律师。
被告黄浩龙，男，1993年2月11日出生，汉族，住址深圳市宝安区。
委托代理人张鲁兵，广东国申律师事务所律师。
被告深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣，职务董事长。
委托代理人朱丹，系该公司职员。
委托代理人黄志强，系该公司职员。
第三人江苏银行股份有限公司深圳分行，住所深圳市福田区深南路与益田路交汇处香港中旅大厦一-三、二十层，组织机构代码687589535。
负责人李敏。
原告胡理志与被告黄浩龙深圳市中联地产置业顾问有限公司、第三人江苏银行股份有限公司深圳分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡理志及其委托代理人王浩，被告黄浩龙的委托代理人张鲁兵，被告深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联公司）的委托代理人朱丹、黄志强均到庭参加诉讼。第三人江苏银行股份有限公司深圳分行（以下简称江苏银行深圳分行）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告胡理志诉称，原告与被告黄浩龙通过被告中联公司于2015年4月11日签订一份《房产买卖合同》，由原告购买被告黄浩龙房产一套。合同约定房产位于深圳市宝安区中粮鸿云花园1栋1座2单元6A房产（房屋产权证号为深房地字第××号），建筑面积157.6平方米，房屋成交价为399.8万元，部分房款通过银行按揭贷款支付；原告支付购房定金20万元，并与被告黄浩龙委托银行监管首期款109.8万元；被告黄浩龙应当办理好赎楼手续并在买方银行贷款承诺函出来后办理房产过户手续，如发生争议依法向房屋所在地人民法院起诉。原告按约定履行了双方合同约定义务，支付了定金20万元，并将首期房款人民币109.8万元于2015年5月14日付至双方监管银行账户内，同时按照合同约定向贷款银行申请了抵押贷款手续，中国工商银行深圳宝安支行于2015年6月16日出具了银行《二手楼按揭贷款确认书》。但被告黄浩龙并未按协议约定办理解抵押登记手续，原告多次找被告黄浩龙要求其配合办理房产担保赎楼等手续，但被告黄浩龙一直推脱不予配合。后被告黄浩龙于2015年6月11日发出了一份声明，明确表示其不履行双方签订的《房产买卖合同》，这已构成严重违约。被告中联公司为原告与被告黄浩龙委托的中介机构，依约定应当为原告购买的该房产过户办理相关手续。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：一、被告黄浩龙继续履行合同并于本判决生效后立即协助原告办理房产过户手续（房产价值399.8万元）；二、被告中联公司协助被告黄浩龙办理房产过户手续；三、被告黄浩龙承担本案诉讼费用、保全费。
庭审中，原告当庭撤回第二项诉讼请求，并明确第一项诉讼请求继续履行合同的具体内容为被告注销抵押登记，将涉案房产过户至原告名下，并实际交付给原告。
被告黄浩龙答辩称，一、案涉《房产买卖合同》为无效合同，被告黄浩龙从来没有签订过所谓的2015年4月11日的《房产买卖合同》，从来不认识原告，甚至也没有和所谓的原告通过电话等等，案涉《房产买卖合同》为无效合同。二、被告黄浩龙从来没有委托黄某售卖涉案房产。三、本案是原告和他人恶意串通，是采取损害被告黄浩龙的利益的行为。因为家庭矛盾，黄某和原告等恶意串通，买卖被告黄浩龙名下房产，致使被告黄浩龙一直蒙在鼓里。在被告黄浩龙知道真相后，立即通知了所谓的中介，才制止了他们的不法行为。综上，被告黄浩龙认为原告和他人签订的2015年4月11日的《房产买卖合同》为无效合同。请求人民法院依法驳回其诉讼请求，并且承担诉讼费用及所有费用。
被告中联公司答辩称，一、此案是原、被告黄浩龙双方的房屋买卖纠纷，被告中联公司与原告之间是居间服务的法律关系，因此被告中联公司并非本案的适格被告。二、交易过程中，被告中联公司已尽到居间方的义务，在合同签订后督促、协助买卖双方积极履行合同义务，原告诉求被告中联公司协助办理相关的手续也是被告中联公司的居间义务，无需就此起诉。三、被告中联公司还有100元交房保证金在被告中联公司处托管，按法院判决处理。四、涉案合同无法履行的原因是被告声明要求终止与涉案房产相关的一切买卖事宜。
第三人江苏银行深圳分行未到庭参加诉讼，但其庭前提交了书面的民事答辩状，答辩意见如下：一、2012年5月8日，被告黄浩龙与第三人江苏银行深圳分行签订了《个人借款合同》，约定第三人江苏银行深圳分行向被告黄浩龙借款151万元，用于购买中粮鸿云花园第1栋的座6A房产。并于同日签订《抵押担保合同》，约定将上述房产作为抵押物为上述贷款提供抵押担保。2012年6月18日双方办妥抵押登记手续，第三人江苏银行深圳分行依约发放贷款151万元。第三人江苏银行深圳分行享有合法债权和抵押权。二、无论原告之间的纠纷如何解决，法院应保护抵押权人的合法权益，在还清被告黄浩龙全部借款本息后方可办理解除抵押登记手续。三、截至2015年7月22日，被告黄浩龙尚欠第三人江苏银行深圳分行借款本金1,446,894.87元。
经审理查明：2012年7月24日，被告黄浩龙取得深房地字第××号《房地产证》，被告黄浩龙系深圳市宝安区西乡街道西乡大道与宝安大道交汇处中粮鸿云花园1栋1座2单元6××号房地产权利人，建筑面积为157.6平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年4月5日，原告作为买方与作为卖方的被告黄浩龙签订了一份《房产买卖合同》，约定被告将上述房地产转让给原告，转让成交价为399.8万元。合同签订时房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司融资赎楼，卖方应在签订合同后作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等。购房定金共计20万元，买方在签订合同当日支付20万元，上述定金委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力。定金在签订合同之日起三日内由第三方支付给卖方。卖方同意在定金中预留5,000元作为交房保证金。买卖双方同意，买方按照申请按揭贷款方式支付除购房定金以外的房款；买方须于2015年5月11日之前预付首期购房款（不包括定金，以银行实际监管为准）到买方贷款银行作资金监管，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准。如银行承诺的底款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款。在买方贷款银行出具贷款承诺函及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起5日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理过户手续，过户的全部税费由买方负担。因买方或卖方中某一方原因导致合同约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付迟延履行违约金200元。卖方应在在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后5日内将房产按合同约定的条件交付给买方。买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买方原因无法购买的，责任由买方自行承担。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%违约金。买卖双方同意将各自应收账款存入各自指定的收款账号并视同收到，卖方指定账户户名为黄威龙。合同备注条款约定首付款中包含定金20万元。合同亦对其他相关交易事项进行了约定。该合同卖方由黄某代被告黄浩龙签署。
上述合同签署当日，原告依约支付了定金20万元给被告黄浩龙，其中19.99万元支付至合同约定的黄威龙账户，100元在被告中联公司处。
2015年5月11日，原告和被告黄浩龙在中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行办理了首期款109.8万元的资金监管手续。被告黄浩龙本人在《二手楼交易资金监管协议》上签名并加盖了手印。
2015年6月16日，中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行就案涉交易出具了《二手楼按揭贷款确认书》，承诺就案涉交易发放贷款270万元。
2015年6月11日，被告黄浩龙发出一份《声明》，称案涉房地产系其所有，现在自住，不进行出卖，希望被告中联公司终止与该房产有关的一切买卖事宜。
2015年6与25日，原告提起本案诉讼。
2015年7月1日，本院依据原告申请查封了案涉房地产。
被告黄浩龙称案涉买卖合同并非其本人签订，并申请证人黄某出庭作证。证人黄某与被告黄浩龙系父子关系，黄浩龙系大学文化水平，黄某系初中文化水平。证人黄某称案涉买卖合同由其签署，因不同意被告黄浩龙与其女朋友交往，黄浩龙与黄某的关系较为紧张；因为房子是黄某出钱买的，而当时黄某经济紧张，刚好中介打电话问要不要卖房子，黄某就想卖了，没有和黄浩龙协商；黄威龙账户收取的19.99万元定金在黄某处；资金监管协议上黄浩龙的签名和指模是被告黄浩龙本人签署和按捺的。庭审中，原告称签合同时，原告和中介人员去现场看房，合同时和黄某签署的，黄某说他儿子黄浩龙是学生，他可以代表黄浩龙签合同；办理资金监管时，被告黄浩龙也在现场，其也同意出售案涉房产。被告中联公司称看房的事后黄某称其儿子黄浩龙可以到场签订合同，但签订合同时黄某带了户口本，并称黄浩龙知晓卖房子的事情，其可以代黄浩龙签署合同；在签署资金监管协议时，被告黄浩龙本人到场并确认的相关交易细节。被告黄浩龙不认可原告和被告中联公司的陈述，称签订资金监管协议时没有看协议内容；并陈述2015年4月11日仍在学校读书，2015年7月份才毕业。
另查明，案涉房地产抵押权人为第三人江苏银行深圳分行。原告家庭具备在深圳市住房限购区域内的购买资格，可购以套。原告具备一次性支付剩余购房款的能力，其愿意一次性支付剩余购房款，并愿意代为清偿涉案房产抵押债务以注销涉案房产抵押登记。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房产买卖合同、二手楼交易资金监管协议、二手楼按揭贷款确认书、POS刷卡单、房地产证、声明、购房资格证明等证据，被告黄浩龙提交的声明等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。被告黄浩龙称其不同意出售案涉房产，上述买卖合同并非其真实意思表示，因此，应属无效。但根据审理查明的事实可知，被告黄浩龙在上述买卖合同签订时仍在校读书，上述买卖合同由其父亲代为签署，但在之后的合同履行过程中，被告黄浩龙与原告共同签署了资金监管协议，办理了首期款资金监管手续，并配合原告办理了按揭贷款申请，足以说明被告黄浩龙对案涉交易是知晓的，其履行合同的行为视为其对黄某代理其签署案涉买卖合同行为的追认。综上，被告黄浩龙关于案涉合同无效的抗辩主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。原告在案涉合同履行过程中按合同约定履行了支付定金、首期款等合同义务，没有任何违约行为。但被告黄浩龙却明确表示不出售案涉房产，被告黄浩龙已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告有权要求被告继续履行案涉合同。
关于合同继续履行。本院认为，原告基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在贷款承诺函存在有效期限及本判决生效日期不确定的情况下，本院无法径行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，只有判令原告一次性支付剩余购房款才能确保依据原告继续履行诉讼请求所做出的判决具有确定性和可强制执行性，尽管这在一定程度上会增加原告履行涉案合同的负担。对此增加的负担，原告已经知晓，并做出同意将购房款一次性支付给被告的承诺。综上，本院认为，原告应当将剩余购房购房款379.8万元（399.8万元-20万元）一次性支付给被告黄浩龙，被告中联公司应将托管款项100元支付给被告；被告黄浩龙应当将涉案房地产过户登记至原告名下，并于过户后5日内将涉案房地产实际交付给原告，涉案过户登记所产生的税费由原告承担。
关于注销涉案房产抵押登记。本院认为，第三人江苏银行深圳分行系涉案房地产的合法抵押权人，其合法权益应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，涉案合同所涉交易标的物上存在抵押权不影响涉案合同的履行，被告黄浩龙应当另行提供抵押物或清偿抵押债务等方式注销涉案房产抵押登记；如被告黄浩龙未能注销涉案房产抵押登记，则视为其拒绝注销抵押登记，原告可代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记，原告在代为清偿后有权直接在应付被告的购房款中进行抵扣。第三人江苏银行深圳分行对注销涉案房产抵押登记负有协助义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国商业银行法》第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄浩龙应于本判决生效之日起三十日内注销深圳市宝安区西乡街道西乡大道与宝安大道交汇处中粮鸿云花园1栋1座2单元6××号房地产（房产证号码为深房地字第××号）抵押登记，第三人江苏银行股份有限公司深圳分行予以协助办理注销抵押登记，注销抵押登记的费用由原告胡理志负担；
二、原告胡理志应于本判决生效之日起四十日内支付被告黄浩龙购房款379.8万元（如因被告黄浩龙未履行本判决第一项义务，原告胡理志代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，原告胡理志可以代为清偿的债务数额直接抵扣该购房款，原告胡理志应支付的购房款以抵扣之后的剩余数额为准），被告深圳市中联地产置业顾问有限公司应于本判决生效之日起四十日内支付被告黄浩龙购房款100元；
三、被告黄浩龙应于本判决生效之日起四十日内将深圳市宝安区西乡街道西乡大道与宝安大道交汇处中粮鸿云花园1栋1座2单元6××号房地产（房产证号码为深房地字第××号）过户登记至原告胡理志名下，过户登记的税费由原告胡理志承担；
四、被告黄浩龙应于涉案房地产过户登记至原告胡理志名下之日起5日内将涉案房地产实际交付给原告胡理志。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费38,784元、保全费5,000元，由被告黄浩龙负担，受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 张雪娜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国商业银行法》
第四十一条任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。商业银行有权拒绝任何单位和个人强令要求其发放贷款或者提供担保。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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