四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第5835号
上诉人（原审原告）易永林。
委托代理人易恒，四川永卓律师事务所律师。
委托代理人李铮，四川永卓律师事务所律师。
上诉人（原审原告）张涛。
委托代理人易恒，四川永卓律师事务所律师。
委托代理人李铮，四川永卓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川瑞升实业集团有限公司。住所地：成都市武侯区科华中路*号。
法定代表人黎光德，董事长。
委托代理人蔡静。
委托代理人杨一林。
上诉人易永林、张涛与被上诉人四川瑞升实业集团有限公司（以下简称瑞升公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服原审判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2010年2月23日，易永林、张涛与瑞升公司签订《商品房买卖合同》，约定易永林、张涛向瑞升公司购买位于成都市锦江区三官堂街1号瑞升·望江橡树林二期1幢1单元24层3号房屋，建筑面积为88.90平方米，房屋总价款为702920元。合同第十条约定交付条件为“出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该商品房”，第十九条约定产权登记为“（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，易永林、张涛按照合同约定向瑞升公司支付全部房款，瑞升公司按照合同约定向易永林、张涛交付了所购房屋。易永林、张涛所购房屋所有权证书的登记时间为2013年2月19日。易永林、张涛认为瑞升公司逾期办理房产证构成违约，应当按照合同约定按已付房款每日万分之三向其支付逾期办证违约金，双方多次协商未果，易永林、张涛向原审法院起诉请求：判令瑞升公司以702920元为基数按每日万分之三向其支付自2012年12月27日至2013年2月19日的逾期办证违约金11598.1元。
原判认定上述事实，有《商品房买卖合同》、房屋所有权证书及当事人的庭审陈述等在案佐证。
原审认为，易永林、张涛与瑞升公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。履约中，瑞升公司未能在商品房交付之日起360日内为易永林、张涛办理产权转移登记，其行为已构成违约，依法应当承担支付违约金的民事责任。依合同“商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书”的约定，办证逾期的起始时间应是所售商品房交付之日的第361日，诉讼中，双方当事人均未能举证证明具体的交付日期，但均认可房屋是在约定的交付期限（即2011年12月31日）前予以交付，则逾期办证违约金计算的起始时间是2012年1月1日起的第361日，即2012年12月27日。依照办证程序的规定，办证逾期的截止时间应是双方共同向产权登记部门申请登记的交件之日，诉讼中，双方当事人亦未能举证证明交件日期，而最终易永林、张涛拿到的产权证的登记日期为2013年2月19日，故逾期办证违约金计算的截止时间至多应于2013年2月19日终止。依合同约定，逾期办证的日违约金计算标准为已付房款的万分之三。诉讼中，瑞升公司以无主观故意、逾期办理房产证未给易永林、张涛造成实际损失为由，请求减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和案件查明的事实，瑞升公司主张的理由成立，对其减少违约金的请求，原审予以采纳。
原审认为易永林、张涛请求判令瑞升公司承担逾期办证的违约责任并支付2012年12月27日至2013年2月19日逾期办证违约金的诉讼请求，事实清楚，原审依法予以支持；瑞升公司请求减少违约金的主张合理合法，原审依法予以采纳。按照公平和诚实信用原则，综合全案事实以及合同履行情况，原审酌情将违约金调整为3400元，故对易永林、张涛的诉讼请求超出部分，原审未予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定判决：一、瑞升公司于判决生效之日起五日内支付给易永林、张涛违约金3400元；二、驳回易永林、张涛其他诉讼请求。案件受理费90元，减半收取45元，由易永林、张涛负担30元，瑞升公司负担15元。
原审宣判送达后，易永林、张涛不服原审判决向本院提起上诉，其事实与理由：一是原审认定事实错误，瑞升公司违反诚信原则。案涉房屋买卖合同是瑞升公司提供的格式合同，条款是瑞升公司制作的，每日万分之三的违约金也是瑞升公司单方面制定的，而在诉讼中却提出违约金过高，明显违反诚信原则。二是原审法院适用法律错误。原审法院引用合同法条文不当，该条文是可以降低违约金标准，并未对降低后的金额如何处理。三是原审诉讼费分担不合理。原审判决认定瑞升公司违约却让易永林、张涛承担三分之二的诉讼费明显不合理。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判瑞升公司支付违约金11598.1元，诉讼费由瑞升公司承担。
被上诉人瑞升公司口头答辩称，一是被上诉人瑞升公司没有违反诚信原则。迟延办证因客观原因，瑞升公司主观上没有过错。案涉楼盘700多户，分批办理，困难大。二是诚信原则是民事诉讼基本原则不能作为裁判依据。三是诉讼费分担合理。综上，请求二审法院维持原判。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，双方当事人于2010年2月23日签订《商品房买卖合同》为合法有效，双方当事人应当恪守各自义务。本案争议焦点：一是如何计算迟延办理权属证书违约行为的起止时间；二是如何调整迟延办理权属证书违约行为的违约金比例。针对本案争议焦点，综合评判如下：
一是关于如何计算迟延办理权属证书违约行为的起止时间问题。本院认为，依据双方当事人签订合同第十条约定案涉房屋应在2011年12月31日前交付房屋，瑞升公司是负有交付案涉房屋义务一方当事人，其应当举证证明房屋交付具体时间，但易永林、张涛认可案涉房屋交付时间是在2011年12月31日之前，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”之规定，案涉房屋交付时间是2011年12月31日。按双方当事人签订房屋买卖合同第十条约定从交付房屋之日起360天内办理权属证书，即瑞升公司应当在2012年12月27日之前为易永林、张涛办理案涉房屋权属证书。易永林、张涛主张从2012年12月27日开始至权属证书登记时间（2013年2月19日）止计算瑞升公司迟延办理权属证书违约时间55天，本院予以支持。
二是关于如何调整迟延办证违约行为的违约金比例问题。易涛、张永林主张依据合同第十九条第二款第（二）项约定的标准计算瑞升公司应当支付11598.18元（已付房价款702920元×违约55天×万分之三＝11598.18元）。本院认为，依照〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原审诉讼中瑞升公司亦主张违约金标准过高请求予以调整，原审法院根据瑞升公司违约情节和易涛、张永林实际损失情况予以调整违约金为3400元并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费90元，由上诉人易永林、张涛负担45元，由被上诉人四川瑞升实业集团有限公司负担45元；本案一审案件受理费的负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐云国
代理审判员 李 俊
代理审判员 夏志宝
二〇一三年十一月二十七日
书 记 员 夏 伟