昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初5648号原告：李乾坤，男，汉族，1988年6月12日生，身份证住址：云南省楚雄彝族自治州南华县，委托诉讼代理人：杨云，云南晨昀律师事务所律师，特别授权代理。原告：张冰梅，女，汉族，1990年5月13日生，身份证住址：云南省丽江市永胜县，委托诉讼代理人：杨云，云南晨昀律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明水岸青城房地产开发有限公司，住所：昆明市西山区前卫街道办事处拥护社区居民委员会。法定代表人：黄建。委托诉讼代理人：杜彪，男，汉族，1995年9月15日生，身份证住址：成都市金牛区，被告营销部员工，一般诉讼代理。委托诉讼代理人：鲁毅，男，汉族，1986年8月2日生，身份证住址：成都市青白江区，被告营销部部长，一般诉讼代理。原告李乾坤、原告张冰梅诉被告昆明水岸青城房地产开发有限公司商品房预约合同一案，本院于2018年5月29日立案，依法适用简易程序，于2018年8月16日公开开庭，与（2018）云0112民初5649号案件合并审理。原告李乾坤及两原告共同的委托诉讼代理人杨云，被告的委托诉讼代理人杜彪、鲁毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李乾坤、原告张冰梅向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告订立的《商品房定购协议》；2、由被告双倍返还定金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，2018年5月5日到被告处看房及车位，被告审查了原告的资质，告知只要首付20%就可办理按揭贷款，并按照20%的首付款给原告计算了明确的首付款、月供清单。2018年5月6日原告与被告签订《商品房定购协议》。约定原告暂预定被告开发的位于西山区的“中铁水岸青城”项目A2-4幢28层2802号住宅，总价款1988072元，折后价1735265元，付款方式为按揭贷款，立约定金10000元。协议签订后原告向被告支付10000元的立约定金。原告按照协议约定的时间2018年5月9日到被告处支付20%的首付款，并签订《商品房买卖合同》时，被告处却告知早在四月份，银行就调整首付比例，不再接受首付20%的按揭贷款，让原告想办法提高首付到30%，因被告隐瞒政策，欺诈的行为造成原告无法支付30%的首付款，签订《商品房买卖合同》的行为构成根本违约，故提起诉讼。被告昆明水岸青城房地产开发有限公司辩称，个人住房贷款首付比例是由提供按揭贷款的银行根据其按揭政策、客户征信情况、订购房源确定，被告在原告咨询时进行了明确转告。原告不能办理20%首付的按揭贷款，是因原告申请更换了订购房屋后，个人征信情况不满足贷款政策要求而造成，并非答辩人隐瞒按揭贷款政策。原告因其单方原因未按时与答辩人签订商品房买卖合，应适用定金罚则，无权要求返还定金。因原告的违约行为，答辩人已通知原告解除商品房定购协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《商品房订购协议》、《商品房（车位）订购协议》、转账凭证和收据、户型图及首付、月供清单；被告提交的《商品房订购协议》、定金收据、换房申请单，双方对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原、被告有争议的证据和事实主张，本院认定如下：原告提交其与被告销售人员王玉梅的微信记录、中国电信缴费单、视频录像，证明被告明确知道银行在2018年4月调整了首套房的首付比例，由20%调整到30%，但对原告予以隐瞒，根本违约，而原告有支付20%首付款的能力。被告认可王玉梅是被告本案房屋的销售人员，认为微信记录、视频和本案无关。微信记录中和原告李乾坤联系的人员微信名为“王玉”，原告手机中留存的“王玉”的手机号码，被告确认系王玉梅使用，该微信是原告李乾坤和王玉梅的通信记录，真实性予以确认。微信发生在2018年5月18日至22日期间，而原、被告约定的订约时间是2018年5月9日。结合被告同意变更销售房屋的情况，微信记录中讨论的是被告更换销售的1701号房屋。微信记录中没有被告承诺原告只需支付20%的首付款的内容。视频的录制时间不明，谈话针对的房屋不明，也不能反映原告主张的事实。更重要的是，商品房按揭贷款的首付比例是根据国家及银行贷款政策、贷款申请人征信情况、房屋状况等因素由商业银行决定。原告关于被告故意隐瞒贷款首付比例的主张缺乏事实依据，本院不予确认。被告提交的两份《挞定通知函》和邮件签收详单，证明已通知两原告解除合同。原告李乾坤认可收到邮件，表示没有拆封。对于被告向两原告邮寄《挞定通知函》，通知解除合同的事实予以确认。根据上述确认的证据材料及庭审查明的事实，本院认定事实如下：2018年5月6日，两原告和被告签订《商品房定购协议》。约定两原告定购被告开发的位于（暂定）云南省昆明市西山区希望路与前程路交叉路口的“中铁水岸青城”项目A2幢-4-2802号商品房，套内面积98.07平方米，公摊面积29.23平方米，建筑面积127.3平方米。每平方米单价15617元，总房款为1988072元，折后售价1735265元，付款方式为按揭付款。协议签订同时，两原告向被告支付立约定金1万元。在双方签订商品房买卖合同及相关协议后支付房款时，所交定金抵作房款。让原告须在2018年5月9日前到售楼现场被告签订商品房买卖合同及协议并按约支付房款，若自动放弃或逾期视为放弃订购权利，被告将所订购商品房另行处理，并不退还定金。如在本协议约定签订商品房买卖合同及协议最后期限之前，因被告原因未能保留两原告以订购的商品房则被告双倍退还定金。协议解除，双方权利义务即告终结。当天，两原告和被告又就“中铁水岸青城”项目A2幢A139号车位签订《商品房定购协议》。原、被告商定，商品房和车位一并申请办理按揭贷款。被告方销售人员按照20%的按揭首付比例，为原告方测算了商品房和车位的首付款和按揭贷款还款数额。两原告向被告支付了以上商品房和车位各自1万元的立约定金，共计2万元。2018年5月9日，两原告到被告“中铁水岸青城”项目售楼部，向被告申请将订购的房屋变更为1701号房，房屋优惠总价为1781892元。被告在2018年5月中旬同意原告的换房申请。2018年5月18日至22日期间，原告李乾坤和被告方的销售人员通过手机微信就购房首付比例问题多次联系，两原告无法支付1701号房屋总价30%的首付款金额，双方没有订立商品房买卖合同。2018年6月4日，被告向两原告邮寄了两份《挞定通知函》，通知两原告解除《商品房定购协议》、《商品房定购协议》，各自的10000元定金不予退还，原告李乾坤2018年6月7日收到邮件。本院认为：原、被告订立的《商品房定购协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规规定，合法有效。定购协议确定两原告购买的房屋，并约定在2018年5月9日订立《商品房买卖合同》，是商品房买卖合同的预约合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本院送达起诉状副本、应诉通知之前，被告已经向两原告发出《挞定通知函》，系独立的解除合同通知。原、被告没有按约订立商品房买卖合同，原告也请求解除《商品房定购协议》，双方没有继续履约的意思，《挞定通知函》发生解除合同的法律效力，《商品房定购协议》已于2018年6月7日解除。《商品房定购协议》约定10000元立约定金，两原告已支付给被告，双方建立了定金合同关系。原、被告没有订立商品房买卖合同，原告认为因被告违约所致，应当双倍返还定金；被告认为系原告拒绝订约所致，不应退还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《商品房定购协议》约定的订约时间是2018年5月9日，两原告当天申请更换购买1701号房屋，被告2018年5月中旬同意换房申请，《商品房定购协议》出现重大变更。《商品房定购协议》约定房屋价款通过银行按揭支付，首付款比例是影响商品房买卖合同订立的关键因素。两原告预购买的2802号房屋是按20%的首付款比例和被告进行磋商，但1701号房的按揭首付比例没有明确约定。定购的房屋变更后，两原告的首付款比例、订约时间等事项没有明确约定，需要原、被告双方平等、自愿协商后达成一致。被告工作人员和原告方在几天的协商中没有就付款问题达成一致，并非某一方当事人拒绝订约，没有订立商品房买卖合同不能归责于原、被告双方当事人。两原告、被告适用定金罚则的主张本院不予支持，被告应当将10000元定金返还两原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告李乾坤、原告张冰梅与被告昆明水岸青城房地产开发有限公司2018年5月6日订立的《商品房定购协议》于2018年6月7日解除。二、由被告昆明水岸青城房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告李乾坤、原告张冰梅定金10000元。三、驳回原告李乾坤、原告张冰梅的其他诉讼请求。案件受理费150元（原告李乾坤已预交），已减半收取，由两原告承担75元，被告承担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员 武 云二〇一八年八月二十九日书记员 陈文华