宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民终1087号上诉人（原审被告）：王恒，男，1984年10月24日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：宁夏银大物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县银大安鑫花园西区（荷兰印象）三期会所一层。法定代表人：柳海明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：柳福，男，系该公司副总经理，住宁夏回族自治区贺兰县。上诉人王恒因与宁夏银大物业服务有限公司（以下简称银大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银贺兰县人民法院（2018）宁0122民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。王恒上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案中被上诉人作为物业服务提供者，未全面、尽责的履行合同义务，允许车辆停放在小区主干道上及消防通道上，影响小区业主通行并存在重大安全隐患，其行为已构成违约，无权要求上诉人支付全部物业费用。上诉人之所以不交物业费，是因为银大地产选聘银大物业提供前期物业服务长达八九年，严重损害了业主的合法权益，存在程序违规现象；房屋质量问题导致上诉人房屋装修后出现多种问题，由此造成的支出费用1300元和精神损失费2000元应由被上诉人支付；被上诉人不能按照合同约定履行服务义务，服务过程中远未达到二级服务标准；被上诉人私自将业主共有房屋出租他人经商；被上诉人擅自在涉案小区与宝庆国际花园小区之间的围墙打开一个通道，通往宝庆花园小区私人别墅并提供2个车位；没有建立健全物业财务管理制度，不能定期向业主公布物业费收支情况；没有出具任何规范票据；私自搭建建筑、堆放因房屋质量问题挖出的土方，减少业主停车位等。上诉人希望被上诉人正视其在物业服务过程中存在的问题并加以解决。银大物业公司辩称，被上诉人自提供物业服务以来一直积极履行相关权利义务，按前期物业服务合同对上诉人所在小区实施规范的物业管理，为上诉人提供了完善的物业服务，但上诉人自2014年1月1日起至2017年12月31日拖欠物业费5208元，被告多次以书面形式催缴无果，请法院查清事实，依法判决。银大物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费5208元，逾期支付违约金1562元，合计6770元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月8日，被告王恒购买宁夏银大房地产开发有限公司开发建设的位于贺兰县西环路东侧”银大安鑫花园（西区）”第6幢1单元103号房屋一套，并与宁夏银大房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》。合同约定：房屋建筑面积为108.46平方米。同时合同第二十一条约定前期物业服务：一、宁夏银大房地产开发有限公司选聘的物业管理企业为原告银大物业公司；二、宁夏银大房地产开发有限公司与所选聘的物业管理企业签订的《前期物业服务合同》已向市房产行政主管部门备案。前期物业管理期间，物业服务收费实行包干制，物业服务费由买受方承担，标准为0.8元/月.平方米（建筑面积）。2012年4月13日，原告向贺兰县城建局物业办申请提升银大·安鑫花园西区物业收费标准，请求住宅物业费为1.2元∕㎡∕月、营业房2元∕㎡∕月。贺兰县物业管理中心于2012年4月19日批准同意。2012年7月23日，原告就上述调价备案事宜向贺兰县价格监督检查所申请，贺兰县价格监督检查所加盖备案专用章。2013年11月29日，宁夏银大房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同第六条约定物业服务费：多层住宅1元/月.平方米，高层住宅1.2元/月.平方米。该合同在贺兰县物业管理中心进行了备案（备案登记号为贺建发物合同备﹝2013﹞第014号），同时对上述物业费收费标准进行了备案登记。2015年11月20日，宁夏银大房地产开发有限公司继续委托原告为涉案小区前期物业服务企业，并签订《前期物业服务合同》，该合同于2015年12月15日在贺兰县物业管理中心进行了备案。另查明，一、涉案被告所住房屋为多层，房屋面积为108.5平方米，2013年7月15日，被告以1元/月.平方米缴纳2013年度物业费1302元，自2014年1月1日至今被告未缴纳涉案物业费；二、该小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。因服务范围广、服务对象多、工作人员素质、能力参差不齐以及业主的较高要求，物业公司在服务过程中很难让所有业主都满意，而业主不能以此为由拒绝交纳物业费，因为这将导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于营造小区乃至整个社会的和谐环境，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。业主就面临的问题可以通过向物业公司反映，提出合理化建议及通过其他合法、合理的途径向物业公司主张权利。物业公司对于业主所反映的属于其业务范畴的问题应积极维修、养护和管理，对不属于其责任范畴的问题应积极协助业主向相关部门反映、协调，唯有双方互相体谅，积极配合，才能营造和谐的社区环境。首先，物业服务费的收费标准来源于物业服务合同，包括前期物业服务合同和普通物业服务合同，业主在购买房产时应当概括承受物业服务合同的约定，依据物业服务合同的约定享有权利、承担义务。本案中，原告与被告所在小区的开发商签订了《前期物业服务合同》，并实际对该小区进行物业管理，其与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系。涉案《前期物业服务合同》中明确约定涉案房屋的物业费标准为多层住宅1元/月.平方米，高层住宅1.2元/月.平方米，该约定对被告具有约束力，被告应当按照该物业费标准向原告交纳物业费。因此，原告要求被告支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费5208元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持；其次，对于原告要求被告支付逾期支付违约金1562元的诉讼请求，因原告未向该院提交充分有效的证据证明已向被告催缴过物业服务费，故对原告的该项诉讼请求该院不予支持；最后，针对被告庭审辩称原告乱收费、服务不达标、诉请超过诉讼时效、房屋质量存在问题等意见，因房屋质量问题与本案诉请无关联性，同时被告以原告服务不达标等问题在长达四年的时间内未及时缴纳物业费的方式不妥当，其后果在上述该院认为中已详述，此处不再赘述。现被告又以原告主张超过诉讼时效拒绝交纳2014年1月至2015年12月期间的物业费，该院认为原告对被告小区进行物业服务，且以诉讼的方式主张权利并未表明其有怠于行使诉讼的行为，故该院对被告的上述答辩意见不予采信。综上，对于原告要求被告支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费5208元、逾期支付违约金1562元，共计6770元的诉讼请求，该院支持物业费5208元，其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告王恒支付原告宁夏银大物业服务有限公司自2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费5208元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏银大物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人向上诉人所在小区提供了物业服务，上诉人应按约定支付物业服务费。现上诉人主张的房屋质量问题造成的维修费等费用因与本案的的物业服务合同纠纷系不同的法律关系，其可另行主张。对上诉人主张的被上诉人提供物业服务中存在的其他瑕疵服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定:”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”可见,物业服务企业在履行物业服务协议的过程确实存在履约不符或者违约的情形,法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的,作为业主,有权要求选择其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告并无证据证明其因原告违约遭受了实际损失,故被告以此为由拒交物业费不能成立,本院不予采信。因此，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王恒负担。本判决为终审判决。审判长  李慧琴审判员  张建国审判员  杨 玫二〇一八年八月二十一日书记员  牟 荣附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。