湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6870号
上诉人（原审原告）：张姣娥。
委托诉讼代理人：张兆年（系张姣娥叔叔）。
被上诉人（原审被告）：美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司，住所地武汉市东西湖区吴家山沿海赛洛城C69。
负责人：汤华。
委托诉讼代理人：马应龙，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：沿海绿色家园发展（武汉）有限公司，住所地武汉市东西湖区金山大道沿海赛洛城2008号。
法定代表人：李霆，董事长。
委托诉讼代理人：周翠红，湖北成和诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱红琳。
委托诉讼代理人：陈万新（系朱红琳丈夫）。
上诉人张姣娥因与被上诉人美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司（以下简称美佳物业武汉分公司）、沿海绿色家园发展（武汉）有限公司（以下简称沿海公司）、朱红琳财产损害赔偿纠纷一案，不服武汉市东西湖区人民法院（2015）鄂东西湖民初字第01020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张姣娥上诉请求:请求撤销原判发回重审或者查清事实后依法改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：2013年4月24日，我将装修好的房屋准备打扫搬家过节，结果发现楼上502室房屋内水管堵头破裂，造成积水渗漏到我的房屋，使我的房屋墙面全部起泡，木制家具、门框全部腐烂发黑。美佳物业武汉分公司及时到场打开502室房门并关掉漏水水阀，安排工作人员打扫我的房屋。之后，美佳物业武汉分公司主动承担了我的房屋修复责任。但因美佳物业武汉分公司维修审批、购买材料内部原因导致修复时间过长，从2013年4月24日到2014年10月13日长达19个月才修复完毕，一审判决认定四个月的修缮时间不符合事实。
美佳物业武汉分公司辩称，我公司在本案中没有侵权行为，不应承担责任，1、张姣娥房屋因楼上502室朱红琳房屋的水管堵头破损受渍，应由房屋所有权人朱红琳承担赔偿责任，我公司不应承担责任；2、房屋损失发生后，为避免损失扩大，我公司及时进行处置，并对原告受损财产进行修复，承担了全部维修费用，是一种无因管理行为，请求驳回上诉，维持原判。
沿海公司辩称，不认可张姣娥的上诉请求，对一审判决也不认可。认为涉案房屋已经登记在朱红琳名下，管理责任由朱红琳承担。张姣娥租赁房屋目的是为了陪读，并非因房屋维修期间不能居住需在外租房居住，且租赁时间长达19个月不符合维修事实。
朱红琳辩称，502室房屋漏水不清楚，没有人通知我，对张姣娥在外租房也不知道，以法院调查为准，我不应当承担责任。
张姣娥向一审法院起诉请求：判令1、美佳物业武汉分公司、沿海公司、朱红琳共同赔偿租金损失22800元；2、修复房屋19个月期间的物业管理费由美佳物业武汉分公司、沿海公司、朱红琳共同承担。
一审法院查明，张姣娥系武汉市东西湖区沿海赛洛城24栋3单元402室业主。朱红琳原系武汉市东西湖区沿海赛洛城24栋3单元502室业主。美佳物业武汉分公司、沿海公司分别是武汉市东西湖区沿海赛洛城小区商品房的提供物业管理服务单位和开发建设单位。朱红琳购买沿海公司开发建设的武汉市东西湖区沿海赛洛城24栋3单元502室建筑面积133.16平方米商品房后，沿海公司于2008年9月15日向朱红琳发出《入伙通知书》，要求朱红琳办理入伙手续，朱红琳未按沿海公司通知于2008年9月30日前入伙收房。2010年6月9日，朱红琳在美佳物业武汉分公司处签字确认了《入伙流程会签单》上的入伙资料、相关手续及付清入伙费用流程，但紧随其后的房屋验收、领取钥匙、接受房屋等流程并未一次性签字完成，沿海公司向朱红琳交付相关办证资料后，朱红琳于2010年6月28日在房产部门办理了该房屋的所有权证（武房权证东字第××号），将该房屋登记在其名下。至2013年11月3日，朱红琳再次到美佳物业武汉分公司处办理房屋相关手续，交纳了2008年10月至2013年10月期间的物业服务费，领取了房屋钥匙7把，实际接收了该房屋，其在《入伙流程会签单》上的领取钥匙、同意接收处签名确认，但仍未在房屋验收处签字。2013年12月17日，朱红琳将该房屋过户至案外人李琛名下。2013年4月24日，张姣娥发现自家房屋墙体有渗水痕迹且部分墙面起泡，客厅背景墙及木制家具、柜、门框部位受到楼上渗水侵蚀，开始腐烂发黑。张姣娥立即通知美佳物业武汉分公司，经物业公司工作人员现场查看后发现是楼上502室朱红琳厨房水龙头堵头脱落，自来水喷出造成厨房及其他部位积水，积水通过楼板及隔墙渗漏至楼下张姣娥的客厅等部位，造成张姣娥家的墙面、家具等受到渗水浸蚀。美佳物业武汉分公司对朱红琳房屋渗水现场进行了处置。因张姣娥无法联系朱红琳，张姣娥与美佳物业武汉分公司就财产浸水损失进行协商，美佳物业武汉分公司愿意对受损墙面及木柜、门框等物品进行修复，费用由美佳物业武汉分公司承担。2013年5月至8月期间，美佳物业武汉分公司将张姣娥房屋的墙面及木柜、门框、背景墙等部位修复完毕。2015年1月14日，张姣娥向东西湖区物业管理纠纷调解委员会提出申请，要求美佳物业武汉分公司赔偿因房屋修复期间的租房损失22800元、减免19个月物业服务费，经调解委员会组织调解，双方未能达成一致意见。2011年7月1日起，张姣娥租住案外人黄翔梅位于东西湖区嘉禾园爱晚亭7栋2单元601室房屋，用于其子就读，至2014年6月退租。2015年6月16日，张姣娥诉至法院，要求如诉称。审理中，双方均坚持诉辩称意见。本案调解不成。
一审法院认为，本案的争议焦点：一、张姣娥房屋因渍水受损实际侵权人如何认定。因本案侵权事实发生在2013年4月24日，此时，朱红琳虽然取得房屋权属证书，但朱红琳与沿海公司之间因房屋质量产生争议，朱红琳未领取房屋钥匙，未办理房屋入伙的书面确认手续，未实际接收购买房屋。该房屋仍处于开发商沿海公司的管理、掌控之下，故应由沿海公司承担对该房屋进行看管、维护及修缮等责任义务。本案因朱红琳房屋水管堵头脱落导致张姣娥的房屋墙面及木柜等渍水受损，系沿海公司对沿海赛洛城24栋3单元502室房屋管理不善，未应到维护、修缮等合理、审慎的注意义务所致，应承担相应赔偿责任，故本案实际侵权责任人为沿海公司。张姣娥要求沿海公司承担赔偿责任，于法有据，法院予以支持。根据张姣娥在诉状和审理中的陈述可以认定美佳物业武汉分公司已就张姣娥房屋墙面起泡部位及物品损害等修复完毕的事实，只是双方对修复时间各执一词，张姣娥也已实际接受并入住修复后的房屋。二、张姣娥房屋受损后修缮期间合理的租房时间及损失如何确定。自2011年7月即张姣娥房屋受损之前开始租住案外人黄翔梅位于东西湖区嘉禾园爱晚亭7栋2单元601室的房屋，直至2014年6月。张姣娥房屋受损之前的租金损失与本案无关。审理中，张姣娥虽提交了证人应强出具的书面证言，但应强未当庭质证，应强出具的书面证言与当庭出庭的证人郑某的证言自相矛盾，张姣娥证明美佳物业武汉分公司完工时间为2014年10月13日共维修19个月的依据不足。根据本案案情，参照当地房屋租赁行业标准，酌情认定张姣娥因维修房屋导致不能居住的时间为四个月，四个月的房租损失酌定为4800元。张姣娥要求沿海公司赔偿租金损失22800元的诉请在4800元范围内予以支持，超过部分不予支持。三、朱红琳、美佳物业武汉分公司在本案中是否应承担赔偿责任。朱红琳在本案侵权事实发生时未收房，不应对张姣娥的损失承担赔偿责任。朱红琳厨房的自来水管道漏水发生在室内，属业主自治管理范围，并不属因公共管道漏水导致业主财产受损的情形，美佳物业武汉分公司已尽到善意修缮义务，其与张姣娥房屋渗水的侵权事实无直接因果关系，不是本案的实际侵权人，不应承担赔偿责任。张姣娥要求承担19个月物业管理费的诉请，因系物业服务合同法律关系，与本案的侵权纠纷不是同一法律关系，不能一并处理，故法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、沿海绿色家园发展（武汉）有限公司于判决书生效后十日内赔偿张姣娥经济损失4800元；二、驳回张姣娥对美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司的诉讼请求；三、驳回张姣娥对朱红琳的诉讼请求；四、驳回张姣娥的其他诉讼请求。一审案件受理费410元，由沿海绿色家园发展（武汉）有限公司负担50元，张姣娥负担360元。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明一审判决查明的事实属实。
本院认为，本案二审争议的焦点是张姣娥房屋受损后修缮期间合理的租房时间及损失如何确定的问题。本院认为，根据一审查明的事实和认定，沿海公司为侵权人。美佳物业武汉分公司并非侵权人，该公司作为物业管理和服务人，在漏水事件发生后，已经履行了职责，张姣娥以美佳物业武汉分公司为侵权人并向该公司主张权利，并且认为美佳物业武汉分公司派出的维修人员断断续续维修长达十九个月系自身认知错误，其主张以十九个月为基数计算相关损失，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。但是，本案中作为侵权人的沿海公司，在漏水事件发生后并未采取任何措施防止损失进一步扩大，并对已经造成的损害及时进行修复和赔偿，对造成张姣娥的上述错误认知存在一定的因果关系，因此，一审判决仅根据一般房屋漏水修缮情况酌定四个月的修缮时间与本案事实不符，综合本案各方当事人提交的相关证据，本院依法酌定修缮时间为一年，即张姣娥的房租损失酌定为12月×1200元/月=14400元。关于张姣娥要求承担19个月物业管理费的诉请，一审判决认定和处理正确，本院依法予以确认。
综上所述，上诉人张姣娥的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持武汉市东西湖区人民法院（2015）鄂东西湖民初字第01020号民事判决第二、三、四项；
二、变更武汉市东西湖区人民法院（2015）鄂东西湖民初字第01020号民事判决第一项为：沿海绿色家园发展（武汉）有限公司本判决生效之日起十日内一次性赔偿张姣娥经济损失14400元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费410元，由沿海绿色家园发展（武汉）有限公司负担300元，张姣娥负担110元。二审案件受理费410元，由沿海绿色家园发展（武汉）有限公司负担300元，张姣娥负担110元。
本判决为终审判决。
审判长 李文
审判员 刘阳
审判员 叶钧
二〇一六年十二月十九日
书记员 赵琳