湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第04095号
原告：任小旭。
委托代理人（特别授权代理）：汪华，湖北天明律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）：秦珍珍，湖北天明律师事务所律师。
被告：钟祥祥劲房地产开发有限公司。住所地湖北省荆门市钟祥市郢中镇安陆府路。
法定代表人：王劲松，经理。
被告：卢国权。
被告：邢莉莉。
上述被告共同委托代理人（特别授权代理）：茹天贵，湖北喜祥致运律师事务所律师。
原告任小旭与被告钟祥祥劲房地产开发有限公司、被告卢国权、被告邢莉莉民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理，依法由审判员祝宏担任审判，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告任小旭的委托代理人汪华，被告钟祥祥劲房地产开发有限公司（以下简称钟祥祥劲房产公司）、被告卢国权、被告邢莉莉的共同委托代理人茹天贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任小旭诉称：2014年4月29日，钟祥祥劲房产公司与本人签订了编号2014FC-001的《房地产借款合同》，约定：钟祥祥劲房产公司向本人借款人民币1，270，000元，借款期限为三个月，自2014年4月29日至2014年7月29日，借款息费率为2.8％／月，若钟祥祥劲房产公司借款逾期，钟祥祥劲房产公司应根据逾期天数每日按所欠本金的0.5%向本人支付罚息。同时，钟祥祥劲房产公司自愿以其拥有的位于钟祥市胡集镇丽阳村（宝龙国际大厦）1幢共计八套房产（1单元1-802号、1-1203号、1-1402号、1-1602号，2单元2-1403号、2-1503号、2-1603号、2-1801号）为前述借款合同项下的全部债务提供抵押担保，并为此与本人签订了《房地产抵押合同》且办理了抵押登记（他项权证号钟房他证胡集字第201415**号），抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、垫付费用及为实现债权和抵押权的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费等）；卢国权自愿为钟祥祥劲房产公司在上述借款合同项下的全部债务提供连带保证责任担保并与本人签订了《保证合同》，卢国权与邢莉莉系夫妻关系，卢国权所担保的上述债务为夫妻共同债务，邢莉莉应当对该夫妻共同债务承担连带清偿责任。上述合同签订后，任小旭于2014年5月9日向钟祥祥劲房产公司发放了借款本金1，270，000元。但借款到期后，钟祥祥劲房产公司却未向本人清偿借款本息。经本人多次催讨，钟祥祥劲房产公司、卢国权、邢莉莉仍未清偿借款本息。为此诉请判令钟祥祥劲房产公司向本人偿还借款本金1，270，000元及息费303，599元（以借款本金1，270，000元为基数，按银行同期贷款基准利率四倍，从2014年5月9日暂计至2015年6月10日），息费最终计至借款本金清偿之日止；判令钟祥祥劲房产公司向本人支付罚息200，660元（以借款本金1，270，000元为基数，按0.05%／天从2014年7月30日暂计至2015年6月10日），罚息最终计至借款本金清偿之日止；判令钟祥祥劲房产公司承担本人实现本案债权所支付的律师代理费48，485元；判令卢国权、邢莉莉对前述钟祥祥劲房产公司所负债务承担连带保证责任；判令本人对钟祥祥劲房产公司提供的钟房他证胡集第20141578号他项权证记载的钟祥市胡集镇丽阳村（宝龙国际大厦）1幢共计八套抵押房产进行折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；本案财产保全、诉讼费用由钟祥祥劲房产公司、卢国权、邢莉莉承担。
被告钟祥祥劲房产公司、被告卢国权、被告邢莉莉辩称：2014年4月29日，任小旭与钟祥祥劲房产公司签订了借款合同但并未履行。2014年5月9日，卢国权应任小旭的要求在武汉的兴业银行开设个人账户，当天，任小旭转入该账户1，270，000元，随后又转入任小旭指定的另一账户，但账户的具体信息尚未调查明确。本案所涉的真实情况，2010年12月6日卢国权向任小旭借款3，000，000元，扣除利息实际借款2，496，000元，截止2014年4月3日卢国权、邢莉莉、钟祥祥劲房产公司共还款3，650，000元。现任小旭主张的利息、罚息已超过司法解释的24%的利率，不应予以支持。任小旭就本案申请的财产保全查封的卢国权、邢莉莉的房产价值达40，000，000元，已超标的查封，且未在采取诉前财产保全措施后一月内起诉，应立即解除查封并赔偿卢国权、邢莉莉的损失。
经庭审举证、质证，综合原、被告陈述，本院查明本案事实如下：
钟祥祥劲房产公司、卢国权为偿还债务之需，经与任小旭协商，由钟祥祥劲房产公司于2014年4月29日与任小旭签订《房地产借款合同》（合同编号2014FC-001），主要约定：钟祥祥劲房产公司自愿以位于钟祥市胡集镇丽阳村宝龙国际大厦建筑面积883.28平方米、估价金额2，519，100元的房产作为抵押借款；借款本金为1，270，000元，抵押期限三个月，自任小旭发放本金之日起，每满30日为一个月；抵押月综合费率为2.4%、月利率为0.4%，合计为2.8%，即35，560元，从任小旭发放本金之日起，钟祥祥劲房产公司须按月缴清综合费、利息，否则按所欠本金利息、综合费总额的0.05%加收罚息；抵押期限届满时钟祥祥劲房产公司应付清息费、偿清本金，若逾期，根据逾期天数每日按所欠本金、利息、综合费总额的0.5%加收罚息；并约定合同违约方应按本金的0.05%支付违约金。同日，钟祥祥劲房产公司与任小旭签订《房地产抵押合同》（合同编号2014FC-001），主要约定：钟祥祥劲房产公司自愿以坐落于钟祥市胡集镇丽阳村宝龙国际大厦建筑面积883.28平方米的房屋全部产权作抵押向任小旭借款。任小旭同意接受钟祥祥劲房产公司以该房地产为抵押物为“主合同”本金、利息及综合费等全部债权提供担保；抵押期限自2014年4月29日至2014年7月29日；抵押担保范围为主合同约定的本金及本金利息、综合费、违约金、罚息、赔偿金，任小旭垫付的有关费用，以及任小旭为实现债权和抵押权的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；当钟祥祥劲房产公司未按合同约定履行其债务时，任小旭就该房地产享有优先受偿权；如对编号为2014FC-001的《借款合同》既提供物的担保又有人的保证时，任小旭有权选择实现债权的方式，如任小旭选择要求保证人承担保证责任的，钟祥祥劲房产公司或保证人不得主张要求先就物的保证实现债权。并附《房地产借款抵押物清单》一份，载明：抵押物名称为房产，所在地钟祥市胡集镇丽阳村，房产证编号为钟房权证胡集字第××号，房屋登记情况（登记簿上记载的登记时间、房屋所有人）为房号：1-1-802、1-1-1203、1-1-1402、1-1-1602，1-2-1403、1-2-1503、1-2-1603、1-2-1801。评估价值为2，519，100元。并于2014年5月5日取得钟祥市房地产市场管理所填发的《房屋他项权证》（证号：钟房他证胡集字第201415**号），该证载明：房屋他项权利人为任小旭，房屋所有权人为钟祥祥劲房产公司，房屋所有权证号为201400770，房屋坐落钟祥市胡集镇丽阳村（宝龙国际大厦）1幢多套室，他项权利种类为抵押权，债权数额为1，270，000元。2014年5月6日，卢国权与任小旭签订《保证合同》（合同编号2014B-001），主要约定：卢国权为钟祥祥劲房产公司借款1，270，000元提供连带责任保证，保证期间为借款合同确定的借款到期之次日起两年。当日，钟祥祥劲房产公司出具《划款指令书》，载明：任小旭，本公司钟祥祥劲房产公司将自由（有）房产抵押给你，并签订《房地产借款合同》、《房地产抵押合同》及相关借款文件，现本公司请您将上述借款本金划入以下账户。开户名卢国权，账户62×××11，开户银行兴业银行。授权人由王劲松签名并加盖钟祥祥劲房产公司公章。2014年5月9日，任小旭即依授权将1，270，000元转账至卢国权在兴业银行股份有限公司武汉中北支行62×××11账户。同日，卢国权、王劲松共同签名并加盖钟祥祥劲房产公司公章出具《收款凭证》，载明：钟祥祥劲房产公司将自有房产抵押给任小旭借款人民币壹佰贰拾柒万元整。今收到人民币壹佰贰拾柒万元整为借款本金。同日，钟祥祥劲房产公司出具《用款说明》，载明：钟祥祥劲房产公司向任小旭先生借款人民币壹佰贰拾柒万元（1，270，000元），此次借款用途是用于偿还钟祥祥劲房产公司和卢国权于2010年12月15日在湖北瑞恒典当有限公司借款3，000，000元的尾款。钟祥祥劲房产公司委托任小旭先生将借款本金壹佰贰拾柒万元划款到卢国权账户，此笔借款到账后，卢国权需立即将壹佰贰拾柒万元归还给湖北瑞恒典当有限公司。亦由王劲松签名并加盖钟祥祥劲房产公司公章。2015年8月17日，任小旭与湖北天明律师事务所签订《委托代理合同》［（2015）天明律民代字第142号］，支付律师费用48，485元。于2015年8月17日向本院提出诉前财产保全申请并提供担保，本院依法作出（2015）鄂武昌立民保字第00100号民事裁定书，依法查封坐落于钟祥市胡集镇丽阳村（宝龙国际大厦）1幢1单元1-802号、1-1203号、1-1402号、1-1602号，2单元2-1403号、2-1503号、2-1603号、2-1801号的八套房产及坐落于钟祥市胡集镇丽阳村（宝龙国际大厦）1幢101号、坐落于钟祥市胡集镇襄沙大道1幢1号房屋。因钟祥祥劲房产公司仍未归还借款，为此，任小旭依其诉请诉至本院。本案审理中，经本院组织调解，原、被告就解除部分财产保全中查封的房产及债务清偿均未达成一致，但任小旭明确仅在年利率24%的范围内按中国人民银行同期贷款利率的四倍主张利息。
另查明，卢国权、邢莉莉于2000年10月19日在钟祥市胡集镇婚姻登记机关登记结婚。2010年12月15日，邢莉莉、卢国权出具《还款保证书》，载明：借款人邢莉莉、卢国权郑重承诺，信守与瑞恒典当行签订的《借款合同》、《抵押合同》及其他与借款人借款相关的合同和协议文件；按时偿还贷款本金叁佰万元和贷款利息、综合管理费；若逾期不能偿还贷款本息和综合管理费，贷款人可按《抵押合同》中条款规定，任意处置借款人或借款担保人提供的抵押物；借款人放弃抗辩权。2014年4月28日，钟祥新业房地产咨询评估有限公司作出《房地产估价报告书》，钟祥祥劲房产公司抵押的坐落于钟祥市胡集镇丽阳村宝龙国际大厦1-1-802、1-1-1203、1-1-1402、1-1-1602，1-2-1403、1-2-1503、1-2-1603、1-2-1801，共建筑面积883.28平方米的房屋，抵押价值为2，519，100元。2014年4月2日，荆门居得安房地产评估咨询有限公司作出《房地产价格评估报告书》，坐落于钟祥市胡集镇丽阳村（宝龙国际大酒店）1幢-1层-101室的建筑面积2，094.66平方米的房产估价15，609，406元，该房产于2014年7月15日向中国工商银行股份有限公司钟祥支公司设立被担保主债权19，500，000元；2014年11月4日，荆门居得安房地产评估咨询有限公司作出《房地产价格评估报告书》，坐落于钟祥市××大道（海怡苑）的建筑面积3，673.64平方米的酒店评估价格为18，930，000元，于2015年2月5日向钟祥市农村信用合作联社设立被担保主债权10，000，000元；前述估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年。
上述事实有原告任小旭提交的房地产借款合同、房地产抵押合同、房屋他项权证、保证合同、还款保证书、结婚证复印件、划款指令书、兴业银行网上转账受理单、收款凭证、用款说明、委托代理合同、湖北增值税普通发票各1份，房屋登记簿17份；被告钟祥祥劲房产公司、被告卢国权、被告邢莉莉提交的兴业银行理财卡、兴业银行股份有限公司武汉中北支行出具的交易清单、钟祥新业房地产咨询评估有限公司房地产估价报告书各1份，房地产价格评估报告书2份及原、被告陈述在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：钟祥祥劲房产公司、卢国权为偿还债务，由钟祥祥劲房产公司与任小旭签订借款合同、提供房产抵押借款1，270，000元，并由卢国权提供担保系钟祥祥劲房产公司、卢国权真实意思表示，未违反法律、法规的规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案任小旭已按合同约定支付借款，钟祥祥劲房产公司应根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零五条的规定，按照约定的期限返还借款、支付利息，现钟祥祥劲房产公司逾期未偿还借款本息，应返还借款本金、支付利息，并根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条的规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。现任小旭主张钟祥祥劲房产公司返还借款本金1，270，000元，并自2014年5月9日起在年利率24%的范围内按照中国人民银行规定的同期贷款利率四倍支付利息至本金清偿之日，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现合同明确约定钟祥祥劲房产公司承担任小旭为实现债权和抵押权的一切费用包括但不限于诉讼费、律师代理等费用，本院对任小旭主张的实现本案债权所支付的律师代理费48，485元的请求，亦予以支持。
关于卢国权、邢莉莉的担保责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十八条的规定，订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。卢国权为钟祥祥劲房产公司的借款提供连带责任保证，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。同时，《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。卢国权应对钟祥祥劲房产公司本案全部债务承担连带责任保证，即对钟祥祥劲房产公司所欠借款1，270，000元及2014年5月9日至借款本金清偿之日的利息、律师费48，485元承担连带责任保证。同时，本案所涉借款用途是用于偿还钟祥祥劲房产公司和卢国权于2010年12月15日在湖北瑞恒典当有限公司借款3，000，000元的尾款，而就该债务，邢莉莉、卢国权于2010年12月15日共同出具还款保证书明确偿还所欠湖北瑞恒典当有限公司的债务，本案中虽由卢国权对钟祥祥劲房产公司提供担保，但邢莉莉对本案所涉的借款存在受益，其作为卢国权的配偶，应与卢国权共同承担担保责任，对任小旭主张由卢国权、邢莉莉共同承担连带责任的诉请，本院予以支持。
关于抵押房产的受偿，根据《中华人民共和国担保法》第四十六条的规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。同时，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。任小旭就钟祥祥劲房产公司提供的坐落于钟祥市胡集镇丽阳村宝龙国际大厦1幢1单元1-802、1-1-1203、1-1-1402、1-1-1602及1幢2单元2-1403、2-1503、1-2-1603、1-2-1801、共建筑面积883.28平方米、房屋他项权证（证号：钟房他证胡集字第201415**号）载明的房产拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。故根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。卢国权、邢莉莉在上述房产担保以外的债权承担保证责任。
据此，本院对钟祥祥劲房产公司、卢国权、邢莉莉就本案所涉借款合同并未履行的抗辩不予采纳；对其主张的本院采取的诉前财产保全措施已超标的查封的抗辩，因其提供的房产估价报告已过载明应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年的时间，且该房产均已设立被担保主债权，经本院释明，其亦未提供相应证据证明其主张，同时，任小旭坚持不予解除相应的查封，并愿承担法律责任，故本案不予处理，钟祥祥劲房产公司、卢国权、邢莉莉可另行主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告钟祥祥劲房地产开发有限公司偿还所欠原告任小旭借款本金1，270，000元并支付利息（自2014年5月9日起至借款清偿之日，在年利率24%的范围内依实际所欠借款本金按照中国人民银行规定的同期贷款利率四倍计付）；
二、被告钟祥祥劲房地产开发有限公司赔偿原告任小旭损失48，485元。
上述一、二项均于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
三、如被告钟祥祥劲房地产开发有限公司未履行上述第一、第二项判决义务的，原告任小旭有权以作为抵押物的由被告钟祥祥劲房地产开发有限公司提供的钟房他证胡集第20141578号他项权证记载的钟祥市胡集镇丽阳村（宝龙国际大厦）1幢1单元1-802、1-1-1203、1-1-1402、1-1-1602及1幢2单元2-1403、2-1503、1-2-1603、1-2-1801、建筑面积883.28平方米的八套抵押房产以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归被告钟祥祥劲房地产开发有限公司所有，不足部分由被告钟祥祥劲房地产开发有限公司继续清偿；
四、被告卢国权、被告邢莉莉对上述抵押物清偿不足部分的债务承担连带保证责任。
五、驳回原告任小旭其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费21，204元、保全费5，000元，根据《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定，案件受理费减半收取10，602元、保全费5，000元，均由被告钟祥祥劲房地产开发有限公司承担（此款原告任小旭已垫付，被告钟祥祥劲房地产开发有限公司将此款连同上述款项一并支付原告任小旭）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 祝 宏
二〇一六年一月二十九日
书记员 司方圆