上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）再初字第1号
抗诉机关上海市人民检察院第一分院。
原审原告谢永军，男，1968年2月7日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托代理人李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
原审被告李保华，男，1963年8月10日生，汉族，住上海市奉贤区。
原审被告杨志军，男，1970年11月9日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托代理人方英，上海方英律师事务所律师。
原审被告窦正秀，女，1980年11月12日生，汉族，住安徽省。
委托代理人方英，上海方英律师事务所律师。
原审原告谢永军诉原审被告李保华、杨志军、窦正秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月29日以（2011）奉民三（民）初字第1399号民事判决书作出判决，已经发生法律效力。后原审原告谢永军不服，向检察机关申诉。2015年3月4日，上海市人民检察院第一分院作出沪检一分民（行）监（2014）XXXXXXXXXXX号民事抗诉书，向上海市第一中级人民法院提出抗诉，请求再审。经上海市第一中级人民法院审查，于2015年4月3日作出（2015）沪一中民抗字第3号民事裁定：一、本案指令上海市奉贤区人民法院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。本院依法组成合议庭后，分别于2015年8月10日、9月16日公开开庭进行了审理，上海市人民检察院第一分院指派上海市奉贤区人民检察院检察员姜方、助理检察员刘佳出庭支持抗诉，原审原告谢永军及委托代理人李亚辉、原审被告李保华、原审被告杨志军、窦正秀的委托代理人方英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告谢永军在原审中诉称：2006年1月1日，其向奉贤区南桥镇六墩村村民委员会租赁了该村轿行258号的2679平方米土地，每年的土地使用费为人民币21，432元（以下币种均为人民币），当月，原告在该地块上建造了2间1000平方米的车间。2008年6月28日，原告与被告李保华签订《建房约定》，合意在该地块上共同建造1栋综合楼，但因李保华缺乏资金而无法履行《建房约定》，原告于2008年7月独自建造了4层的综合楼。2009年5月28日，被告李保华、杨志军在未经得原告的同意下，由李保华擅自将该综合楼出售给杨志军，而杨志军在未支付对价房款情况下，占有该栋综合楼，并封堵楼梯、建造围墙，禁止原告使用另2间车间和其他土地。虽经原告多次交涉和报警，但杨志军仍旧强行占用至今，侵犯了原告的合法权益。原告遂诉讼来院，请求法院判令：1、确认被告李保华、杨志军签订的《房地产居间合同》无效；2、诉讼费由被告李保华、杨志军负担。
原审原告谢永军对其诉称在原审中向本院提交了如下证据：
1、《房地产居间合同》及收条各1份，旨在证明被告李保华、杨志军未经原告同意，擅自签订房屋买卖合同，且杨志军未支付相应对价；
2、《土地租用协议》、《土地使用协议》各1份、收据4张，旨在证明涉案厂房所占的土地，系原告向奉贤区南桥镇六墩村村民委员会租赁，且支付了每年的土地使用费；
3、证明及门牌号变更证明各1份，旨在证明涉案厂房系原告自建的厂房以及厂房现在的门牌号；
4、《建房约定》1份，旨在证明原告与被告李保华对建房有权利义务的约定，但没有约定一层房屋由李保华处置；
5、上海市公安局接报回执单，旨在证明原告要求杨志军搬离，但遭拒绝；
6、上海市房屋土地资源管理局作出的执法检查告知单、责令停止土地违法行为通知书及上海市奉贤区规划和土地管理局作出的行政处罚决定书，旨在证明涉案厂房被认定为违章建筑，被责令拆除。
原审被告李保华在原审中未到庭，未作辩称，也未向本院提供证据。
原审被告杨志军、窦正秀在原审中共同答辩称：《房地产居间合同》是被告李保华、杨志军的真实意思表示，杨志军已支付了1，756，000元的对价，且李保华已交付厂房，故合同是有效的。原告认为厂房系违章建筑，但其明知该情况而转让房屋，负有过错，如果合同无效，原告及李保华应返还购房款并赔偿相应损失。
原审被告杨志军、窦正秀为其辩称，在原审中共同向本院提供下列证据：
1、《房地产居间合同》及收条各1份，旨在证明被告李保华、杨志军对本案厂房买卖约定了具体的权利义务内容，杨志军已支付房款1，756，000元；
2、《建房约定》复印件1份，旨在证明原告与李保华约定了一层楼作为民工工资抵押；
3、协议书复印件1份，旨在证明原告与李保华约定将一层楼面约437平方米转让给第三人用于支付农民工工资；
4、农民工工资发放清单，旨在证明杨志军向李保华支付了购房款，由李保华将此240，000元款项交由村里发放了农民工工资。
经当庭质证，对谢永军提供的证据，杨志军、窦正秀共同认为，对证据1的真实性没有异议，但认为收条上见证人呼传江的证明内容不真实，购房款已实际支付；对证据2的真实性没有异议；对证据3的真实性无异议，但对谢永军自建厂房内容有异议；对证据4的内容无异议，但认为，谢永军与李保华约定了一层房屋作为民工工资抵押；对证据5的真实性没有异议，但认为系为诉讼而准备；对证据6的真实性没有异议。
对杨志军、窦正秀提供的证据，谢永军对证据1中的收条有异议，认为杨志军没有支付对价；对证据2认为，“一层楼作为民工工资抵押”的内容系伪造，本人没有签字确认过；对证据3的真实性有异议，认为没有签署过该协议书；对证据4的证明内容有异议，认为该工资系由李保华支付。
原审查明，2006年1月1日、2008年12月25日，原告与奉贤区南桥镇六墩村村民委员会分别签订《土地使用协议》、《土地租用协议》，约定由奉贤区南桥镇六墩村村民委员会将位于奉贤区南桥镇六墩村轿行一组的2679平方米的集体土地租赁给原告，用于投资建厂，租赁期至2011年12月31日。原告在该块土地上建造了2间车间，并按约支付了每年的土地使用费，但未依法办理相关的土地使用手续及建房手续。
2008年6月28日，原告欲在该地块上建造4层的综合楼，遂与被告李保华签订《建房约定》，双方约定：李保华全额出资建造面积为2200平方米的综合楼1栋，每平方米的造价为580元，建成后，由双方各享有该楼50%的自用权、出租权和转让权，未经一方书面同意，另一方不得转让或出售该房屋，若确须转让或出售的，对方享有优先权等内容。
2008年12月，厂房基本建成，但原告与被告李保华一直没有结算工程款，李保华也没有交付厂房。同年12月，李保华通过奉贤区南桥镇六墩村村民委员会发放了240，000元的农民工工资。
2009年5月28日，被告李保华、杨志军签订《房地产居间合同》，双方约定：由李保华将涉案厂房中的底层及二层共计878平方米转让给杨志军，转让价格为1，756，000元。当日，李保华出具收条，确认已收到杨志军购房款1，756，000元。
嗣后，杨志军接管了综合楼，杨志军涉嫌刑事犯罪被羁押后，现综合楼由与杨志军有同居关系的窦正秀实际占有。原告虽多次交涉，但仍无法进驻综合楼。
原审还查明，2008年7月7日，上海市房屋土地资源管理局作出了执法检查告知单、责令停止土地违法行为通知书，要求原告停止建造涉案综合楼。2010年2月2日，上海市奉贤区规划和土地管理局作出了《行政处罚决定书》，责令原告自行拆除违法翻建的房屋1834平方米，逾期不拆除的，将由该局组织拆除。
原审又查明，原告与被告李保华至今没有就综合楼的工程款进行结算，原告自称其已支付10-20万的工程款，但没有向本院提供相应证据。
原审认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设，原告租赁奉贤区南桥镇六墩村村民委员会的农民集体土地用于非农业建设的综合楼，已违反了法律的强制性规定，因涉案综合楼的建造没有合法依据，依法不得转让，故被告李保华、杨志军基于该综合楼而签订的《房地产居间合同》为无效合同。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告杨志军与实际占有人窦正秀应当将涉案厂房返还给原告及李保华，李保华则应返还已收的房款。被告杨志军明知原告为综合楼的发包人，且其依据购买的《建房约定》上也明确注明“未经一方书面同意，另一方不得转让或出售该房屋”，其仅凭《建房约定》中约定李保华有综合楼50%的自用权、出租权和转让权，在未经得原告书面同意情况下，购买没有合法手续的综合楼，其对无效合同的签订，负有一定过错。原告作为发包人，没有按约向承建人李保华支付工程款，反而以非法建造的综合楼50%自用权、出租权和转让权抵作工程款，并怠于结算，使工程长期由李保华占有，从而造成杨志军相信李保华有50%的处置权，并由此签订无效合同，原告同样负有一定过错，故原告应对李保华返还购房款中的50%金额承担连带清偿责任。被告李保华经本院公告送达传票，无正当理由，未到庭应诉，其应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、被告李保华、杨志军于2009年5月28日签订的《房地产居间合同》无效；二、被告李保华于本判决生效之日起十日内返还被告杨志军已支付的购房款1，756，000元；原告谢永军对上述款项中的50%金额承担连带清偿责任；三、被告杨志军、窦正秀于本判决生效之日起十日内共同向原告谢永军、被告李保华返还位于上海市奉贤区南桥镇六墩村轿行258号约1800平方米的综合楼及其他占用的财产。
再审审理中，原审原告谢永军坚持原审的观点，并要求对无效合同的处理另行主张权利。同时提交新的证据如下：
1、2015年《土地租用协议》1份及收据，旨在证明涉案厂房所占的土地，系原告向奉贤区南桥镇六墩村村民委员会租赁，且支付了土地使用费的事实；
2、收条、借条、保证书等一组书证，证实谢永军为李保华垫付过工程款137，951元的事实；
3、南府2012年26号《关于进一步加强和完善镇、村集体资产管理的实施意见（试行）》1份，旨在证明集体资产租赁费的征收标准，厂房为日每平方0.4-0.6元、门市端着为1-3元上下浮动10%；
4、谢永军自绘系争五层楼房草图1张，旨在证明房屋的基本结构情况；
5、上海市奉贤区人民法院执行裁定书1份，旨在证明谢永军至今未占用标的物的事实；
6、上海晴杰房地产经纪有限公司出具的声明1份，旨在证明李保华、杨志军签订的《房地产居间合同》系冒用上海晴杰房地产经纪有限公司名义出具。
原审被告李保华在再审庭审中提出，与杨志军签订合同并打了收条是事实，但至今未收到过一分钱款，收条系在杨志军的胁迫下所写，同意确认合同无效。并当庭提交承诺书（复印件）一份，旨在证明因欠缺民工工资，曾与谢永军协商出卖楼房两层的事实。
原审被告杨志军、窦正秀亦坚持原审观点，现同意确认《房地产居间合同》无效。并提交新的证据如下：
1、上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）初字第941号民事裁定书1份，旨在证明谢永军曾就占有物损害赔偿起诉杨志军、窦正秀，后被本院依法驳回的事实经过；
2、房屋租赁合同1份，旨在证明杨志军已将系争房屋出租他人（赵士全）的事实；
3、2012年4月9日江海派出所出具的证明1份，旨在证明系争房屋的使用情况。
经当庭质证，谢永军、杨志军、窦正秀对原审中各自的质证意见不变。对谢永军在再审中提供的新证据1，李保华、杨志军、窦正秀均认为真实性无异议。对证据2，李保华只认可工人工资8万元、工地电费4，450元、水费7，361元系谢永军垫付，其余均不予认可；杨志军、窦正秀代理人认为对该节事实不清楚。对证据3，李保华、杨志军、窦正秀均认为真实性无异议，但与本案无关。对证据4、5的真实性，李保华、杨志军、窦正秀均无异议。对证据6，李保华认为至今自己一分钱未收取，居间公司是由杨志军委托的；杨志军、窦正秀代理人对该证据的真实性不予认可，认为合同是李保华和杨志军签订的，系双方真实意思表示。对李保华在再审中提供的承诺书，谢永军认为系复印件，故对其真实性有异议；杨志军、窦正秀代理人对该证据的真实性予以认可，认为与建房约定及江海综合治理办协调下三方协议可相互印证，均可证明三方已协商约定将综合楼的2层出卖给杨志军。对杨志军、窦正秀代理人在再审中提供的证据1的真实性，谢永军、李保华均无异议。对证据2，谢永军认为浴室确系赵士全所开，但对租赁合同的租金及租期内容不予认可；李保华认为该情况其不清楚。对证据3，谢永军认为该证据形成时间为2012年，且证明内容部分缺失，不予认可；李保华认为该情况其不清楚。
2015年8月26日，本院到闵行区北新泾监狱会见了原审被告杨志军，其对买房及付款情况作了陈述。其认为，对系争综合楼为违章建筑无异议，同意确认《房地产居间合同》无效，但提出购房款已全部付清，要求李保华予以返还。购房起因是由于李保华向其借款10万元后未予归还，以综合楼门面房作抵引起，之后李保华又分几次将上述综合楼的房子出卖，付款全部为现金支付，最后双方才签订了《房地产居间合同》，并由李保华出具一张总的收条（购房款1，756，000元）。
2015年9月10日，本院与原审原告谢永军、原审被告窦正秀及其委托代理人方英至系争综合楼进行了实地勘察。现场状况：系争房屋一楼已由杨志军、窦正秀出租他人使用，二楼由窦正秀家人居住，三、四楼刚装修完毕，五楼由他人居住使用。
对本院制作的谈话笔录、现场勘察笔录，各方对真实性均无异议，但谢永军、李保华均提出杨志军所述支付购房款情况不符事实。本院依法对各方就真实性无争议的证据的真实性予以认定。
基于上述认定的证据及双方当事人在庭审中的诉辩意见，本院再审确认如下事实：原审查明的基本事实属实，除双方于2008年6月28日建造的综合楼系五层及李保华确认已收到杨志军购房款1，756，000元外。
本院再审又查明，原审原告谢永军与奉贤区南桥镇六墩村村民委员会于2012年1月1日签订《土地租用协议》，租期至2014年12月31日，于2015年1月1日签订《土地租用协议》，租期至2017年12月31日。原审原告谢永军与原审被告李保华至今没有就综合楼的工程款进行结算。但原审被告李保华确认谢永军为其垫付了工人工资8万元、工地电费4，450元、水费7，361元。
再审审理期间，本院拟组织双方进行调解，但由于双方分歧较大，致调解不成。
本院再审认为，根据上述查明的事实，原审原告谢永军租赁上海市奉贤区南桥镇六墩村村民委员会的农民集体土地用于非农业建设的综合楼，已违反了法律的强制性规定，且涉案综合楼的建造没有合法依据，已于2010年2月2日，被上海市奉贤区规划和土地管理局作出了《行政处罚决定书》，责令谢永军自行拆除违法翻建的房屋1834平方米。因此，原审被告李保华、杨志军基于该综合楼而签订的名为《房地产居间合同》，实属房屋买卖的合同，欠缺合同的合法性要件，依法应确认无效。
关于原审被告李保华是否收取原审被告杨志军购房款1，756，000元的事实认定问题，鉴于目前双方均无足够证据证明各自的观点，故对该节事实在本案中不宜处理为妥。
根据合同法的相关规定，对合同无效的后果应一并处理。鉴于原审原告谢永军自行要求对上述无效合同后果的处理另行主张权利，且原审三被告对此亦无异议，本院依法予以准许。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：
一、维持（2011）奉民三（民）初字第1399号判决第一项，即被告李保华、杨志军于2009年5月28日签订的《房地产居间合同》无效；
二、撤销（2011）奉民三（民）初字第1399号判决第二项，即被告李保华于本判决生效之日起十日内返还被告杨志军已支付的购房款1，756，000元；原告谢永军对上述款项中的50%金额承担连带清偿责任；
三、撤销（2011）奉民三（民）初字第1399号判决第三项，即被告杨志军、窦正秀于本判决生效之日起十日内共同向原告谢永军、被告李保华返还位于上海市奉贤区南桥镇六墩村轿行258号约1800平方米的综合楼及其他占用的财产。
原审案件受理费50元，由原审被告李保华、杨志军共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长 陈菊妹
审判员 唐祖峰
审判员 唐 韵
二〇一五年十一月五日
书记员 吴嘉怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条?人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。