湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1247号
上诉人（原审被告）：熊静。
委托代理人：田美，湖北广众律师事务所律师。
委托代理人：李迁迁，湖北广众律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李丹。
委托代理人：田美，湖北广众律师事务所律师。
委托代理人：李迁迁，湖北广众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉统百资产经营管理有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路18号。
法定代表人：张太国，该公司总经理。
委托代理人：胡律学，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人熊静、李丹因与被上诉人武汉统百资产经营管理有限公司（以下简称统百公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月9日，统百公司诉至一审法院，请求判令：1、解除双方于2013年12月2日签订的租赁合同；2、熊静、李丹支付统百公司商铺租金45084.73元（从2015年1月18日起算，暂计至2015年7月17日）；3、熊静、李丹支付统百公司违约金24345.70元；4、本案的诉讼费用由熊静、李丹承担。李丹提起反诉，请求判令：1、统百公司返还我方租赁保证金、经营管理保证金、水电押金共计10449元；2、统百公司向我方支付违约金22347元；3、统百公司赔偿我方经济损失39847元；4、统百返还我方预交的租金40060.49元；5、诉讼费由统百公司承担。
一审法院经审理查明：2013年12月2日，统百公司与熊静、李丹签订租赁合同，约定统百公司将位于幸福里商业街E栋1层107号商铺出租给熊静、李丹用于经营家居用品。熊静、李丹承租的商铺建筑面积57.3平方米（最终以房地局实测面积为准）。合同租期为2年，预计时间为2014年5月1日至2016年4月30日，具体租期自项目实际开业起开始计算。第一个租赁年度租金为每平方米125.20元／月；第二个租赁年度租金每平方米135.30元／月。该商铺的物业管理费为每月275.10元。租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准，应按季度提前支付21521.90元。熊静、李丹享有装修免租期60天。每三个月为一个计租期，熊静、李丹应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。熊静、李丹在签订合同同时向统百公司一次性缴纳7449元作为租赁保证金，若熊静、李丹未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向熊静、李丹追索。熊静、李丹在合同签订同时向统百公司一次性交纳经营管理保证金2000元，作为熊静、李丹遵守《经营管理制度》的保证金。若熊静、李丹发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从经营管理保证金中直接扣抵，不足部分仍有权向熊静、李丹追索。熊静、李丹若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。商铺装修时，熊静、李丹应将装修方案事宜先交统百公司书面审查，并缴纳装修保证金5000元，装修方案经统百公司审批同意后方可实施，统百公司在收到装修方案后7个工作日内作出书面回复，熊静、李丹装修完毕，经统百公司审核合格验收后，统百公司于15个工作日内将装修保证金无息退还给熊静、李丹。因熊静、李丹违约导致合同解除的，统百公司有权立即收回商铺，不返还保证金及熊静、李丹已交纳的其他款项，并要求熊静、李丹赔偿不低于3个月租金的违约金，熊静、李丹应在合同解除后7日内向统百公司支付该违约金，如未能按时支付该违约金，统百公司有权按合同第六条约定向熊静、李丹加收逾期付款违约金。因统百公司违约导致合同解除的，租金按实际租期结算，物业管理费据实结算且退还保证金，熊静、李丹有权要求统百公司赔偿不低于相当于三个月租金的违约金，统百公司应在合同解除后7日内向熊静、李丹支付该违约金和相关费用。熊静、李丹如有逾期支付租金等费用超过7日及违反《经营管理制度》，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。合同解除或终止后，熊静、李丹须在3天内在保留该商铺墙面、天棚（含灯具）、地面装修、玻璃门或卷闸门及灯箱等固定设备完整性的前提下，清除其他可移动物品和装修附着物，或恢复至统百公司初始交付熊静、李丹时商铺的状态，并将商铺交还统百公司，否则，统百公司有权自行进行上述清除工作，将商铺恢复至统百公司初始交付熊静、李丹时的状态，并在熊静、李丹所缴纳的保证金中扣除相关费用，熊静、李丹无权因此向统百公司主张任何权利，并自行承担全部损失。租金结算日期应计算至熊静、李丹将符合约定条件的商铺交还统百公司的当日为止等。租赁合同签订后，李丹于2014年5月8日正式开始经营，熊静、李丹提交的装修合同中显示其装修时间为2014年3月28日至2014年5月1日。
2013年12月2日，熊静、李丹向统百公司支付商铺租金21522元、租赁保证金7449元、代收的物业服务费828元。2014年4月1日，熊静、李丹向统百公司支付经营保证金2000元、装修预收水电费1000元。2014年12月25日，熊静、李丹向统百公司支付2014年10月18日至2015年1月17日的租金18538.49元，其中写明减免13天的租金。此后，熊静、李丹未向统百公司支付租金。熊静、李丹就商铺漏水、商业街环境问题与统百公司进行过协商。
一审法院认为：统百公司与熊静、李丹签订的幸福里商业街商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据统百公司与熊静、李丹签订的租赁合同约定，租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，熊静、李丹虽然于2014年5月8日开始经营，但统百公司与熊静、李丹签订的租赁合同中约定预计起租日为2014年5月1日，熊静、李丹提交的装修合同中写明装修日期为2014年3月28日至2014年5月1日，故一审法院认定商业街的开业日期为2014年5月1日。根据租赁合同约定，熊静、李丹应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。熊静、李丹虽与统百公司就商铺漏水、商业街环境问题进行过协商，但熊静、李丹并未提交证据证明商铺漏水、商业街环境让商铺无法经营，且李丹于2014年5月开始已经在商铺内进行经营活动，熊静、李丹于2014年12月25日向统百公司支付2014年10月18日至2015年1月17日的租金，此后未缴纳，统百公司要求熊静、李丹支付租金的起始时间为2015年1月18日，并无不妥，一审法院予以支持。
根据统百公司与熊静、李丹签订的租赁合同约定，熊静、李丹如有逾期支付租金等费用超过7日，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。统百公司在起诉时要求与熊静、李丹解除租赁合同，双方的租赁合同应于统百公司起诉之日（2015年7月9日）解除。商业街的开业日期为2014年5月1日，统百公司和熊静、李丹的租赁合同的起租日期应为2014年5月1日，因熊静、李丹并未实际交付诉争商铺，故其应支付统百公司2015年1月18日至2015年7月17日的租金及房屋占有使用费44529.17元［125.20元／㎡／月×57.30㎡×（3＋13／30）月＋135.30元／㎡／月×57.30㎡×（2＋17／30）月］。根据统百公司与熊静、李丹签订的租赁合同约定，若熊静、李丹未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向熊静、李丹追索，熊静、李丹向统百公司支付了租赁保证金7449元，该款项应从熊静、李丹应付租金中扣除，熊静、李丹实际应支付统百公司租金37080.17元（44529.17元－7449元）。
熊静、李丹与统百公司签订的租赁合同约定，熊静、李丹若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算，统百公司要求将违约金支付至2015年7月17日，熊静、李丹应支付统百公司违约金13922.56元［（125.20元／㎡／月×57.30㎡×3个月－7449元）×181天×0.003＋125.20元／㎡／月×57.30㎡×13／30个月×0.003×91天＋135.30元／㎡／月×57.30㎡×（2＋17／30）个月×0.003×91天］。熊静、李丹在签订合同同时向统百公司一次性缴纳经营保证金2000元，若熊静、李丹发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从租赁保证金及经营保证金中直接抵扣，不足部分仍有权向熊静、李丹追索。故熊静、李丹应向统百公司支付违约金11922.56元（13922.56元－2000元）。
统百公司与熊静、李丹的租赁合同因熊静、李丹违约而解除，李丹要求统百公司支付违约金、赔偿经济损失、返还预交的租金，于法无据，不予支持。关于装修预收水电费1000元，熊静、李丹于2014年5月1日前已完成装修，统百公司应返还熊静、李丹装修预收水电费1000元。熊静、李丹支付的租赁保证金和经营保证金已在其应支付给统百公司的租金及违约金中予以扣除，对李丹要求返还租赁保证金和经营保证金的反诉请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉统百资产经营管理有限公司与熊静、李丹签订的租赁合同于2015年7月9日解除；二、熊静、李丹于一审判决生效之日起十日内向武汉统百资产经营管理有限公司支付2015年1月18日至2015年7月9日租金37080.17元；三、熊静、李丹于一审判决生效之日起十日内向武汉统百资产经营管理有限公司支付违约金11922.56元；四、武汉统百资产经营管理有限公司于一审判决生效之日起十日内返还熊静、李丹装修预收水电费1000元；五、驳回武汉统百资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回李丹的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1536元，反诉案件受理费1277元，由熊静、李丹负担，因本诉案件受理费1536元已由武汉统百资产经营管理有限公司预交，熊静、李丹在支付上述判决款项时，将本诉案件受理费1536元一并支付给武汉统百资产经营管理有限公司。
一审宣判后，熊静、李丹不服，向本院提起上诉称：一、一审认定统百公司与上诉人的租赁合同因上诉人违约而解除，并判令上诉人承担违约金，无事实及法律依据。1、依据双方签订的《房屋租赁合同》第十条的约定，统百公司负有保持商业街经营环境以保障商业街正常运营及租户正常经营的义务。而统百公司没有履行相应的义务，致使整个商业街环境恶劣，严重影响到上诉人的正常经营，故统百公司属于违约在先。2、上诉人提供了网页报道、照片及录音录像等证据证明统百公司没有履行维护商业街的义务，致使运营环境恶劣无法正常经营，包括上诉人在内的众多商户就改善运营环境等事宜多次与统百公司协商。上诉人提供的证据完全可以证明统百公司违约在先的事实。3、上诉人不存在拖欠租金的行为及故意。上诉人不支付租金是因商业街运营环境恶劣致其无法经营所导致，而统百公司亦承认运营环境恶劣的事实，并多次就此与众租户商议，且明确告知租户待统百公司拿出缴纳租金的方案后再行通知，暂不用缴纳。故上诉人并非恶意拖欠租金，而是在按照统百公司的要求暂不缴纳租金，等待变更后的租金方案，不属于拖欠行为，更不属于违约，一审法院忽略了统百公司违约在先的事实，不仅没有减免上诉人的租金，还判处上诉人承担了过高的违约金。4、统百公司一直拒绝维护商业街的运营环境且恶劣的环境状况一直持续，上诉人享有不安抗辩权，由此导致的迟延履行，不负迟延责任。二、统百公司应当退还上诉人缴纳的预付租金。《房屋租赁合同》约定“租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准”，但上诉人至今没有收到统百公司的书面开业通知，统百公司也没有提供任何开业或书面的证据，因此租金和租期尚未开始计算，统百公司应当退还上诉人预交的租金。统百公司称上诉人以实际经营、缴纳租金的行动认可开业，没有事实和法律依据。三、统百公司违约在先，其应当返还上诉人缴纳的租赁保证金、经营保证金及水电押金、承担违约责任及给上诉人造成的损失。上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的反诉请求，驳回统百公司一审的诉讼请求；2、由统百公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人统百公司口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，熊静、李丹认为双方合同约定的违约金过高，请求二审法院予以调整。
本院认为，统百公司与熊静、李丹签订的幸福里商业街商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。
租赁合同中约定“租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准”，统百公司虽未书面通知熊静、李丹商业街实际开业日期，但是租赁合同中约定的预计起租日为2014年5月1日，熊静、李丹提交的装修合同中显示的装修日期为2014年3月28日至2014年5月1日，且熊静、李丹于2014年5月8日开始实际经营，一审法院认定商业街的开业日期和起租日期为2014年5月1日并无不当。熊静、李丹认为统百公司未向其送达书面开业通知，租金和租期尚未开始计算，并要求统百公司返还预交租金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。熊静、李丹认为商业街运营环境恶劣导致其无法正常经营，统百公司没有履行维护商业街的义务属于违约在先，统百公司应向熊静、李丹支付违约金并赔偿经济损失的上诉请求，因熊静、李丹并未提交充分的证据予以证明，且其从2014年5月开始即在商铺内实际经营，对其该项上诉请求，本院不予支持。熊静、李丹认为统百公司告知其待统百公司拿出缴纳租金的方案后再缴纳租金，其没有违约，不应承担违约金的上诉请求，因其未提交证据证明，本院不予支持。熊静、李丹认为其享有不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以终止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，熊静、李丹并未提交证据证明统百公司符合上述四种情形，且统百公司已经将诉争商铺交付给熊静、李丹，熊静、李丹亦在商铺内实际经营，因此，熊静、李丹不享有不安抗辩权。熊静、李丹未按租赁合同约定缴纳租金构成违约，统百公司有权按合同约定解除合同，熊静、李丹应向统百公司支付2015年1月18日至2015年7月17日的租金、房屋占有使用费及支付逾期付款违约金。
关于熊静、李丹认为合同约定的违约金过高，要求予以调整的上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因双方均未举证证明统百公司的损失，本院认为统百公司的损失为逾期付款期间欠付租金及房屋占有使用费的利息损失，双方合同约定“每日按欠费总额的千分之三计算”的违约金过分高于因熊静、李丹违约所造成的统百公司的损失。因熊静、李丹要求对合同约定的过高的违约金予以调整，本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以欠付租金及房屋占有使用费37080.17元为本金，自2015年1月18日起计算至熊静、李丹实际支付37080.17元止。因熊静、李丹在签订合同时向统百公司一次性缴纳经营保证金2000元，统百公司应向熊静、李丹返还经营保证金2000元。
一审判决第二项将“熊静、李丹于一审判决生效之日起十日内向武汉统百资产经营管理有限公司支付2015年1月18日至2015年7月17日租金及房屋占有使用费37080.17元”表述为“2015年1月18日至2015年7月9日租金37080.17元”不当，本院予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于二审中上诉人熊静、李丹认为违约金过高，请求予以调整，本院对一审判决作适当调整，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02094号民事判决；
二、武汉统百资产经营管理有限公司与熊静、李丹签订的租赁合同于2015年7月9日解除；
三、熊静、李丹于本判决生效之日起十日内向武汉统百资产经营管理有限公司支付2015年1月18日至2015年7月17日的租金及房屋占有使用费37080.17元；
四、熊静、李丹于本判决生效之日起十日内向武汉统百资产经营管理有限公司支付违约金（以37080.17元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2015年1月18日起计算至实际支付37080.17元止）；
五、武汉统百资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还熊静、李丹装修预收水电费1000元；
六、武汉统百资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还熊静、李丹经营保证金2000元；
七、驳回武汉统百资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回李丹的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1536元，反诉案件受理费1277元，由熊静、李丹负担。
二审案件受理费2813元，由熊静、李丹负担2000元，由武汉统百资产经营管理有限公司负担813元。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一六年五月十九日
书记员 黄劼