河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终2289号
上诉人（原审被告）：郑州市沃土千年置业有限公司。
法定代表人：庞继红，经理。
委托诉讼代理人：王嘉玮，该公司员工。
委托诉讼代理人：李东强，该公司员工。
上诉人（原审原告）：刘财粮。
委托诉讼代理人：孙碧琦，上海锦天城(郑州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵旭，上海锦天城(郑州)律师事务所律师。
上诉人郑州市沃土千年置业有限公司因与上诉人刘财粮房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017)豫0191民初10013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑州市沃土千年置业有限公司委托诉讼代理人王嘉玮、李东强，上诉人刘财粮委托诉讼代理人孙碧琦、赵旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人郑州市沃土千年置业有限公司上诉请求：１、撤销一审判决，依法改判；２、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、关于逾期交房违约金，一审判决第一项未扣除被上诉人逾期付款的173天，该173天应予以扣减，上诉人逾期交房时间应再向后延173天。2、关于逾期办证违约金，上诉人应承担的逾期办证违约金应自上诉人实际交付房屋之日起60天后起算，被上诉人拒不接收涉案房屋，涉案房屋尚未实际交付，不具备计算逾期付款违约金的条件，被上诉人的该项诉讼请求应予驳回。延期交房必然导致延期办证，即使一审法院认定上诉人应支付逾期办证违约金，上诉人应支付的逾期办证违约金天数应扣减被上诉人逾期付款天数455天、因政府扬尘治理导致延期交房的17天，共计应扣除天数为472天。二、一审适用法律错误，上诉人不应向被上诉人支付逾期缴纳专项维修基金的利息。
上诉人刘财粮答辩称：1、关于逾期交房违约金。⑴合同约定：被答辩人应在2016年6月30日前向答辩人交付符合合同约定条件的房屋，对方未依约履行交房义务，应承担违约责任。⑵一审对方并未就我方付款是否逾期进行举证和答辩，一审法院庭审中未核实付款事实，主动审查被告放弃的抗辩权益，有违民法不告不理的原则。⑶发票的开具时间和付款日期不一致，新提交的相关付款凭证足以证明。⑷在合同约定的房屋交付日期前，答辩人已交付全部款项，被答辩人顺延交房的不安抗辩权已不存在，逾期交房的违约金不应扣减。2、关于逾期办证违约金。合同明确约定了房屋交付和权属证书办理的具体时间和违约金标准，二者应累计计算。合同未约定权属证书办理的免责事由，也无法定顺延事由，被答辩人的诉求无事实和法律依据，应予驳回。3、关于维修资金的利息，被答辩人未按照合同约定和相关规定补交双方利息视为答辩人的损失，应将补交部分支付答辩人。
上诉人刘财粮上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第三项，改判为⑴沃土公司于判决书后20日内取得竣工备案表；⑵逾期交房违约金自2016年７月１日起计算；⑶双倍利息支付至2016年9月8日；２、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、刘财粮要求沃土公司限期办理竣工备案表的诉请，合法有据，应予支持。双方合同约定的按约定条件交付房屋的日期已过，沃土公司有在合同约定日期内取得竣工备案表的义务。被上诉人在一审庭审中表明小区已达居住条件，且有部分业主已收房，前述事实表明涉案房屋所在的建设工程已竣工完成并交付业主使用，涉案小区已具备办理竣工备案的客观条件。二、一审法院认定上诉人逾期付款和交付日期顺延17天的事实错误，应予改判。１、一审法院认定上诉人逾期付款错误。一审认定时间仅是沃土公司向刘财粮开具发票时间，并非刘财粮实际付款时间。根据双方2014年9月27日签订的《商品房买卖合同》第21页第三款第二项约定，刘财粮认购房屋的按揭贷款银行是沃土公司指定的，贷款资料是沃土公司指定人员代为提交的，沃土公司应提供相应的贷款配合，故沃土公司应对其指定人员在其指定银行办理的贷款具体放款时间承担相应责任。2、一审认定沃土公司交付日期顺延17天事实错误。沃土公司当庭提交的证据郑建尘办[2015]27号文后附附件，沃土公司未打印提交，该附件明确列明停工名单，未包含沃土公司，不应当顺延，停工通知为复印件，无政府发文印证。3、刘财粮委托沃土公司代缴的维修资金2016年9月9日存至维修资金专户，该部分损失应计算至2016年9月8日。
上诉人郑州市沃土千年置业有限公司答辩称：一、关于要求沃土公司限期办理竣工备案表的诉讼请求。首先，工程竣工验收备案表不属于交房的必要条件，更多是为了建设档案管理的需要，竣工验收才是验收。上诉人该项主张不能视为交付房屋的条件。二、上诉人称逾期付款及交付日期顺延天数错误的问题。一审法院依法查明上述问题是正确的。三、关于对方所称代交维修资金的损失，根据郑州市房屋专项维修资金管理办法的规定，相应损失应缴纳给房屋专项维修资金，不应支付对方。
原告刘财粮向一审法院起诉请求：1.判令被告于判决书生效后20日内取得竣工备案表；2.判令被告支付逾期交房违约金19475.7元、逾期办证违约金16955.07元（以房屋总价款760317元为基数，按照日万分之一的标准计算，暂计算至2017年3月1日，应计算至被告按约交付房屋为止）；支付逾期缴纳维修资金违约金1376.94元（以5662元为基数，自2014年10月27日起按照银行双倍利息计算至2017年3月1日），共计37807.71元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年9月27日，刘财粮作为买受人与沃土公司作为出卖人双方签订《商品房买卖合同》，约定：刘财粮购买沃土公司所有的位于郑州经济技术开发区××大街经××以南××单元××号成套住宅一套，建筑面积87.11平方米，金额760317元；2014年9月27日一次性支付230317元,2014年10月27日，以商业贷款方式支付53万元。沃土公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经实施并符合本合同约定的商品房交付刘财粮使用。沃土公司逾期超过60日后，刘财粮有权解除合同，刘财粮解除合同的，沃土公司应当自刘财粮解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按刘财粮累计已付款的1%向其支付违约金；刘财粮要求继续履行合同的，合同继续履行，自2016年7月1日起至实际交付之日止，沃土公司按日向刘财粮支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，沃土公司应当书面通知刘财粮办理交付手续，双方进行验收交接时，沃土公司应当出示符合上述约定的证明文件（即商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成，前期物业管理已经实施），并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，沃土公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，沃土公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。下列情况之一，沃土公司可延期交房，无需承担合同违约责任：1.遭遇不可抗力，且沃土公司在发生之日起30日内告知原告的；2.原告刘财粮逾期付款的，除本合同约定承担违约责任外，交房日期相应顺延；3.因相关法律、法规、政策等强制性原因，以及施工过程中遭遇自然灾害、区域安全事件等非沃土公司原因造成房屋不能交付的，交房日期自上述原因结束后顺延。
产权初始登记，沃土公司应当在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。沃土公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。
原告应当在商品房交付使用前交存首期房屋专向维修资金，应交金额5662元，原告委托沃土公司代缴的，原告在房屋交付使用前将上述款项交付给沃土公司，沃土公司收到该款项之日起30日内存入房屋专项维修资金专户；并向原告提交房屋专项维修资金缴纳的专用凭证；逾期未将代缴款项存入房屋专项维修资金专户的，沃土公司应当按照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》的规定补交双倍利息。
合同签订后，刘财粮提交的票据显示其于2014年9月27日向沃土公司缴纳维修基金5662元；于2015年3月19日向沃土公司缴纳购房款230317元；于2015年8月5日向沃土公司缴纳购房款53万元。
2016年7月1日，原告开立维修基金账户，被告将维修专项资金5662元存入该账户。
另查明：沃土公司在建筑上述房屋建设过程中，因政府环境治理等因素导致沃土公司停工17天。
一审法院认为：原告刘财粮与被告沃土公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容真实合法，双方均应依约履行。
关于逾期交房，现原告刘财粮已交付全额购房款，根据双方约定，沃土公司应当于2016年6月30日前向刘财粮交付符合下列条件的商品房交付原告（即商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成，前期物业管理已经实施）。现沃土公司未依约履行其交房义务，构成违约。刘财粮应于2014年9月27日一次性支付230317元、于2014年10月27日以商业贷款方式支付53万元，而其实际于2015年3月19日向沃土公司缴纳购房款230317元、于2015年8月5日向沃土公司缴纳购房款53万元，缴纳购房款分别逾期缴纳173天、282天，亦构成违约，依据双方约定沃土公司应自2017年4月25日（即2016年6月30日向后顺延282天,扣除停工17天,共计299天）起至其实际履行交房义务之日止，期间按760317元的0.01%即76.0317元/日计算其违约金。
关于逾期办证，刘财粮交付全额购房款后，根据双方约定，沃土公司应于2016年8月30日前将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理，现沃土公司未提交证据证明其已依约报送并由房地产行政主管部门受理，应承担不利后果，故本院确认被告构成违约，其应自2016年8月31日起至沃土公司将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止，按76.0317元/日向原告刘财粮支付违约金。
关于逾期缴纳专项维修资金，根据双方约定，被告应自2014年10月27日（原告缴费后30日）前将专项资金5662元存入原告的房屋专项维修资金专户，现其于2016年7月1日才将原告的维修专项资金5662元存入该账户，构成违约，依据双方约定，其应按中国人民银行同期贷款利率的2倍补齐利息，故对原告诉请被告应按本金5662元，按中国人民银行同期贷款利率的2倍支付自2014年10月28日起至2016年6月30日止期间利息的诉请，本院予以支持。
关于原告诉请被告应于本判决生效之日起20日内取得竣工备案表的诉请，原、被告双方均未提交证据证明该房产符合竣工备案条件，故原告该项诉请可由其与被告协商或待被告具备竣工验收条件后再行诉讼解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘财粮支付逾期交房违约金（自2017年4月25日起至被告实际履行交房义务之日止，期间按76.0317元/日计算）、逾期办证违约金（自2016年8月31日起至被告将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止，期间其应按76.0317元/日计算）。二、被告郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内，按本金5662元，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，向原告刘财粮支付自2014年10月28日起至2016年6月30日止期间的利息。三、驳回原告刘财粮其他诉讼请求。案件受理费372.5元，由被告郑州市沃土千年置业有限公司负担。
本院二审期间，上诉人刘财粮提交如下证据：一、1、2014年10月23日，刘财粮、工商银行、沃土公司签订的个人购房/借款担保合同一份；2、工商银行还贷记录一份；证明内容：⑴工行借款合同载明借款期限为2014年10月23日至2044年10月23日，该贷款银行是沃土公司合作银行，沃土公司应承担银行贷款逾期的相应责任；⑵银行还贷记录显示工行放款时间为2014年11月4日，而非沃土公司开具的销售发票记载时间，足以证明被告逾期开具发票的事实。二、通知（网页打印件）一份，证明沃土公司未在停工名单内，沃土公司未停工，不能作为其顺延交房的抗辩事由。
上诉人郑州市沃土千年置业有限公司发表如下质证意见：一、对借款合同还款记录的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。因为还款记录上记载的贷款发放日期仅是刘财粮与贷款银行之间履行借款合同的时间，无法证明购房合同中刘财粮实际支付房款的时间。二、该通知中施行的区域包括沃土公司企业所在区域，该通知后附停工名单中虽不包括沃土公司，但其实际处于停工状态。
结合双方提交证据及双方陈述，本院认定事实如下：刘财粮53万元商业贷款到帐时间为2014年11月4日。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：一、上诉人刘财粮关于竣工备案表的上诉请求因涉及建设行政主管部门作出一定行为，不属于人民法院民事案件审理范围，本院不予处理。
二、关于逾期交房违约金。根据双方合同约定，刘财粮应于2014年10月27日经商业贷款方式向沃土公司支付53万元，银行贷款发放日为2014年11月4日，刘财粮支付53万元房款逾期天数为8天。本院认为，一审法院结合双方合同约定认定刘财粮逾期付款亦构成违约、沃土公司交房时间可向后顺延，实际系对双方利益进行平衡，一审法院酌情按刘财粮逾期交纳余款的天数进行顺延并无不当。沃土公司上诉称应将首付款逾期的天数予以扣减，本院不予支持。因郑州市人民政府实施了建筑工地扬尘污染防治，沃土公司涉案建筑工地在扬尘防治区域内，其因此停工17天，对交房产生影响，相应天数不应计算逾期交房违约金。因双方合同约定沃土公司应于2016年6月30日交房，故扣除刘财粮商业贷款逾期支付8天及停工17天后，沃土公司应自2016年7月24日起至实际交付之日止，按76.0317元/日的标准向景爱华支付逾期交房违约金。
三、关于逾期办证违约金。双方在签订合同之时，沃土公司并没有违约的故意或预见将来必定会违约，双方约定2016年6月30日前交付房屋，因此双方就办理产权初始登记时间约定的“房屋交付使用后60日内”与“2016年8月31日前”系同一时间。故沃土公司主张逾期办证违约金应从实际交付房屋之日起60天后计算不符合双方约定，沃土公司亦不能从其逾期交房中获得免于承担其他违约责任的利益。上诉人沃土公司主张逾期办证违约金计算时亦需扣减上诉人刘财粮逾期付款天数及扬尘治理延误的17天没有依据。对上诉人沃土公司该项上诉请求，本院不予支持。
四、关于维修资金双倍利息。本院任务，业主交存的维修资金属于业主所有，沃土公司代收维修资金后，未及时开户并存入，就该段时间内刘财粮产生的损失，一审判令沃土公司向上诉人刘财粮支付双倍利息并无不当。开户后，沃土公司逾期将涉案维修资金存入专户，沃土公司应当按照相关办法规定，补交双倍利息至维修资金专户。故上诉人刘财粮要求沃土公司支付双倍利息至2016年9月8日的请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘财粮的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求，本院予以支持；上诉人沃土公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实部分不清，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017)豫0191民初10013号民事判决第二项，即：“被告郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内，按本金5662元，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，向原告刘财粮支付自2014年10月28日起至2016年6月30日止期间的利息”；
二、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017)豫0191民初10013号民事判决第三项，即：“驳回原告刘财粮其他诉讼请求“；
三、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017)豫0191民初10013号民事判决第一项为：“郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘财粮支付逾期交房违约金（自2016年7月24日起至实际交付之日止，期间应按76.0317元/日计算）、逾期办证违约金（自2016年8月31日起至郑州市沃土千年置业有限公司将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止，期间应按76.0317元/日计算）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费745元减半收取372.5元，由上诉人郑州市沃土千年置业有限公司负担。二审案件受理费745元，由上诉人郑州市沃土千年置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡忠宇
审判员 侯军勇
审判员 张向军
审判员 安 军
审判员 郑宗红
二〇一八年三月九日
书记员 冯 晋