江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3268号
上诉人（原审被告）:：沭阳华希南岸房地产开发有限公司。
法定代表人：谭强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：左亮，江苏通达声远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈涛。
委托诉讼代理人：赵金斗，江苏天帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆律师事务所律师。
上诉人沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称华希南岸公司）因与被上诉人沈涛商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初16688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华希南岸公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回沈涛的诉讼请求。事实和理由：1、银行是否批准贷款是根据沈涛的经济情况和资信能力，沈涛的贷款不能办理系因其资信不够所致，与华希南岸公司无关。华希南岸公司与沈涛之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照合同履行自己的义务。2、华希南岸公司的员工并未收到沈涛邮寄的《解除合同通知书》，沈涛也未能提供充分证据证明华希南岸公司收到上述通知书。3、双方在《商品房买卖合同》的第十五条中对产权登记进行了明确约定，原审一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，明显违反了当事人意思自治的原则。4、在鉴定报告中未计算装潢的残值，且装潢造价中的企业管理费用亦应扣除。
沈涛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。事实和理由：1、因与华希南岸公司有合作关系的交通银行股份有限公司宿迁沭阳支行（以下简称“沭阳交通银行”）停办了华希南岸公司所有商铺的贷款业务，导致沈涛的贷款未能办理。华希南岸公司隐瞒该事实，另加收沈涛50万元首付款后，未将该款缴纳至贷款监管账户重新申请贷款，而且至今也无法申请贷款。华希南岸公司的行为构成违约，华希南岸公司应承担违约责任。2、沈涛已经向华希南岸公司邮寄了解除合同通知书，该邮件并由华希南岸公司的工作人员签收，华希南岸公司没有在法律规定的期限内提出异议，该解除合同通知书具有确定的法律效力。3、工程造价鉴定是对装修损失的司法客观评定，其中所列举的损失项目是根据一般的鉴定规则予以确定，华希南岸公司认为其中的项目不应计入没有法律依据，且鉴定的项目和数量都经过双方现场勘验确认。因合同解除后相关的装潢附着物无法返还，故该部分价值不应予以扣除。4、虽然买卖合同中约定了逾期办理产权登记而不退房的处理方式，但并未排除因法定事由解除合同时华希南岸公司应承担的违约责任，故一审法院判决解除合同并按照法律规定由华希南岸公司承担相应的违约责任，符合法律规定。
沈涛向一审法院起诉请求：1、确认沈涛与华希南岸公司签订的商品房买卖合同（合同编号：HXNA-3-1273-1）已解除；2、华希南岸公司返还沈涛购房款4325120元及利息（其中，以3825120元为基数，从2015年9月25日起，以500000元为基数从2016年2月6日起，按年利率6%标准计算至2016年11月6日，共计282947.6元；自2016年11月7日起后的利息，以4325120元为基数，按年利率6%的标准计算至实际给付之日止）；3、华希南岸公司赔偿沈涛房屋装修损失286353.5元。
一审法院认定事实：2015年9月23日，沈涛与华希南岸公司签订《华希·南岸丽景商铺认购合同》，约定由沈涛购买华希南岸公司开发的位于沭阳县沭城镇上海南路与苏州路交汇处的华希·南岸丽景1、2、3#楼1273-1号商铺，商铺的面积约为273.04平方米。其中，合同的第二条约定：甲（华希南岸公司）乙（沈涛）双方约定按下述方式结算该商品房总房款：该套商铺单价为28000元/平方米，总房款为人民币7645120元（大写：人民币柒佰陆拾肆万伍仟壹佰贰拾元整）；签订正式销售合同时，实际成交总价将根据房管处核准面积多退少补。乙方在2015年9月23日付购房款首付款3825120元（大写：人民币叁佰捌拾贰万伍仟壹佰贰拾元整）。第四条第2款约定：甲乙双方约定按下述B种付款方式支付房款：B、银行按揭：在甲方通知签订《商品房买卖合同》后三日内办理完银行按揭贷款手续。2015年9月24日，双方签订编号为HXNA-3-1273-1的《商品房买卖合同》，华希南岸公司并向沈涛出具了3825120元购房款发票。同日，华希南岸公司将涉案房屋交付给沈涛，并向沈涛收取登记费495元。沈涛接收涉案房屋并对涉案房屋进行装修、经营。2015年10月8日，沈涛申请办理商业贷款的材料被送至与华希南岸公司合作的沭阳交通银行，因未通过审批于2015年12月被退案。后华希南岸公司告知沈涛，沈涛尚需支付500000元至沭阳交通银行贷款方能通过审批。2016年2月5日，沈涛向华希南岸公司支付500000元，华希南岸公司向沈涛出具条据一张。后因沭阳交通银行未批准沈涛贷款，将贷款审批材料退还沈涛，2016年8月6日，沈涛向华希南岸公司邮寄《解除合同通知书》，华希南岸公司于当日接收该通知书。
一审另查明：沭阳交通银行于2016年2月起暂停受理华希·•南岸丽景小区商铺的贷款，至沈涛提起诉讼时仍暂停受理该小区商铺的贷款。涉案小区至庭审结束时尚未通过综合竣工验收。
沈涛在审理期间申请对涉案商铺装修项目造价进行鉴定，江苏正源工程项目管理有限公司于2017年2月21日作出《工程造价咨询报告书》，认定涉案商铺装修总价款为286913.05元（其中税金9155.36元）。
一审法院认为：合同解除权是权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更和消灭的权利。本案中，沈涛于2016年8月6日向华希南岸公司邮寄《解除合同通知书》，华希南岸公司于当日接收该通知书，应视为双方签订的商品房买卖合同于当日已解除。华希南岸公司辩称其未收到沈涛向其邮寄的解除合同通知书，沈涛于2016年8月6日向华希南岸公司邮寄该通知书时已在快递封面上标明邮寄的物品系解除合同通知书，华希南岸公司接收后未对该邮件表示异议，故对华希南岸公司的辩解，不予采纳。沈涛购买华希南岸公司开发的房屋，双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力。沈涛在签订合同后按照约定将办理商业贷款的申请材料交由与华希南岸公司合作的银行沭阳交通银行审批，在被沭阳交通银行退案后，华希南岸公司隐瞒沭阳交通银行已暂停受理该小区商铺贷款的事实，仍收取沈涛500000元首付款，致使沈涛至今无法办理商铺贷款，无法实现其合同目的。沈涛于2015年9月24日接收涉案房屋，华希南岸公司按照法律规定应于2015年12月23日前协助沈涛办理涉案房屋产权登记手续，但至本案庭审结束时华希南岸公司所开发的涉案小区尚未通过综合竣工验收，故沈涛要求华希南岸公司返还其购房款4325120元及利息（自2015年9月25日起至实际给付之日止，以3525120元为基数，按年利率6%计算；自2016年2月6日起至实际给付之日止，以500000元为基数，按年利率6%计算）的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。华希南岸公司辩称未通过沭阳交通银行贷款审批的原因系沈涛的资信不足，但华希南岸公司提供的证据并不能证明其主张，故对华希南岸公司该辩解不予支持。沈涛要求华希南岸公司向其支付涉案房屋的装修损失的诉讼请求符合法律规定，予以支持。庭审中，沈涛申请对涉案商铺装修项目造价进行鉴定，江苏正源工程项目管理有限公司于2017年2月21日出具《工程造价咨询报告书》，认定装修总价为286913.05元（其中税金9155.36元），故支持华希南岸公司向沈涛赔付装修损失277757.7元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认沈涛与华希南岸公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：HXNA-3-1273-1）已解除；二、华希南岸公司于判决书生效后十日内向沈涛返还购房款4325120元及利息（自2015年9月25日起至实际给付之日止，以3525120元为基数，按年利率6%计算；自2016年2月6日起至实际给付之日止，以500000元为基数，按年利率6%计算）；三、华希南岸公司于判决书生效后十日内赔付沈涛装修损失277757.7元。案件受理费65316元，鉴定费8000元，保全费5000元，合计78316元，由华希南岸公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人对一审法院认定的沈涛与华希南岸公司签订《商品房买卖合同》，由沈涛购买华希南岸公司开发的华希·南岸丽景1、2、3#楼1273-1号商铺，沈涛在合同签订后分两次共计支付购房款4325120元，华希南岸公司已经将房屋交付沈涛等事实没有异议，本院予以确认。本案中，针对双方争议的问题：1、关于合同的解除问题。根据本案查明的事实，双方在《商品房买卖合同》中约定的付款方式为“按揭贷款方式”，首付款为3825120元，余款3820000元做按揭贷款。沈涛在支付了首付款后，按照约定向沭阳交通银行申请贷款，因沭阳交通银行已暂停办理华希·南岸丽景小区商铺的贷款业务，致沈涛现不能以贷款的方式支付剩余购房款。双方在合同中还约定，华希南岸公司应在房屋交付90日内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，因华希南岸公司开发的小区至今未通过综合竣工验收，致沈涛已接收的房屋亦不能办理产权登记。现华希南岸公司开发的商铺不能办理贷款，亦不能办理相关的产权登记，导致双方之间签订的合同已无法按时继续履行，故沈涛依法有权要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》。沈涛于2016年8月6日通过顺丰速递向华希南岸公司邮寄《解除合同通知书》，该邮件并于当天由姜生签收，且华希南岸公司在接收该解除合同通知书后未提出异议，故本案应认定双方之间签订的《商品房买卖合同》已于2016年8月6日解除。华希南岸公司主张不能办理贷款系因沈涛的资信不够所致，未能提供证据证明，且沭阳交通银行在一审中出具的书面说明，证明该银行自2016年2月起对华希·南岸丽景小区暂停受理商铺贷款。华希南岸公司主张按照合同第七条的约定，合同解除权在华希南岸公司一方，因双方在合同第七条中约定的仅是“买受人逾期付款的违约责任”，并不影响沈涛依法定事由行使合同解除权。华希南岸公司主张按照合同第十五条的约定，不能按时取得房产权属证书的违约责任为买受人不退房，出卖人支付违约金，因沈涛在本案中提出解除合同并非以不能按时取得房产权属证书为由，而是主张因华希南岸公司在贷款方面的违约行为致合同不能继续履行。华希南岸公司主张其未收到《解除合同通知书》，因沈涛为了证明其向华希南岸公司邮寄了解除合同通知书且华希南岸公司已经签收，在一审中已经提交了顺丰速递的快递单以及电话录音等证据，华希南岸公司对此虽然不予认可，但未能提供证据予以反证。综上所述，华希南岸公司提出双方之间签订的合同应继续履行的上诉理由，无充分事实和法律依据，本院不予支持。2、关于装修损失的问题。江苏正源工程项目管理有限公司接受一审法院委托对本案装修的造价进行了鉴定，并于2017年2月21日作出《工程造价咨询报告书》，认定装修总价为286913.05元，其中税金项目为9155.36元。双方对该报告书的真实性均无异议，故该报告书可以作为本案认定装修损失的依据。华希南岸公司主张《工程造价咨询报告书》中的“企业管理费”不应计入造价，因工程造价是依据相应的定额计算装修的价款，而企业管理费是定额的组成项目，故该项目不应在装修总价中扣除。另外，对于装潢的残值问题，虽然沈涛对房屋进行装修后已实际使用，但沈涛实际使用的时间较短，且沈涛在二审中亦表示在一审法院认定的装修损失基础上再自愿放弃15000元。因此，现沈涛主张的装修损失为262757.7元，并未超出涉案装修的现有价值。
综上所述，华希南岸公司关于双方应继续履行合同的上诉请求不能成立，应予驳回。沈涛在二审中自愿放弃装修损失15000元，系沈涛行使自己民事权利的行为，且不违反法律规定，本院应予支持准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初16688号民事判决第一项、第二项；
二、变更江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初16688号民事判决第三项为：华希南岸公司于判决书生效后十日内赔付沈涛装修损失262757.7元。
一审案件受理费65316元，鉴定费8000元，保全费5000元，二审案件受理费65316元，合计143632元由华希南岸公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 覃卫东
审判员 谢朝晖
审判员 徐金鸽
二〇一七年十一月二十一日
书记员 汤媛媛
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