新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第130号
上诉人（原审被告）：赵天彪
被上诉人（原审原告）：新疆新辰房地产开发有限责任公司
法定代表人：张国庆，该公司董事长。
委托代理人：张健，北京乾坤（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人赵天彪因商品房销售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2013）新民三初字第675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月11日公开开庭进行了审理。上诉人赵天彪，被上诉人新疆新辰房地产开发有限公司（以下简称新辰房地产公司）的委托代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2002年5月22日，新辰房地产公司与赵天彪签订一份商品房买卖合同（编号0095539），赵天彪购买新辰房地产公司开发的位于乌鲁木齐市河南西路11号辰信小区第50幢3层1＃、2＃、3＃、4＃商业用房，合同约定该商品房总价款为3993451.20元（单价4365元、建筑面积共914.88㎡），付款方式及期限为首付40%、银行按揭贷款支付240万元（10年期），房屋交付期限为同年6月30日前。后双方于2003年12月15日签订购房补充协议约定：合同约定建筑面积914.88㎡，现建筑面积956.966㎡，双方对此核定面积均认可，面积差异共计42.086㎡，出卖人在办理产权证手续时应以核定面积为准；原价3993451.20元、现价4177156.59元。该补充协议上新辰房地产公司经办人为蒋赞兵的签名。2002年5月23日，新辰房地产公司向赵天彪出具“52＃底商1号”房款63.4万元收据一份，赵天彪于同日向蒋赞兵出具63.4万元借据一份；同年5月27日，新辰房地产公司向赵天彪出具“50＃商用房款”50万元收据一份，该笔款项当日存入新辰房地产公司银行账户，赵天彪于当日与蒋赞兵签订一份借款合同并出具1247123.75元借据一份，借款合同中约定借款用途为购买新辰房地产公司辰信小区50＃楼底商三层第13-25轴；同年7月19日，新辰房地产公司出具“50＃楼底商三层第13-25轴”房款1093451.20元收据一份、维修基金33869.01元收据一份、契税119803.54元收据一份，该三份收据金额合计1247123.75元。2002年12月20日，新辰房地产公司支付该房屋维修基金79869.02元。2003年1月18日缴纳该房屋契税119803.54元的完税证现由赵天彪持有，2004年2月18日缴纳该房屋契税5511.16元的完税证现由新辰房地产公司持有。2004年3月31日，新辰房地产公司支付该房屋交易手续费7160.96元。经询，办理权属证书及抵押登记的费用均为每件200元。
本案审理中，新辰房产公司与赵天彪均认可“52＃底商1号”63.4万元收据中的“52＃”为笔误，实为本案50号楼的门面房。新辰公司称2002年5月27日“50＃商用房款”50万元收据系支付50号楼1、2层门面房的房款，赵天彪认为该笔50万元即为支付3层门面房的房款，其已超付房款。经法院释明后，赵天彪未提供偿还借据款项的相应证据，其称自然人之间的借贷与本案无关。
原审法院另查明，2001年7月17日，新辰公司与赵天彪签订一份商品房买卖合同（编号0095549），赵天彪购买新辰公司开发的位于本市河南西路11号辰信小区第50幢1层2层1号商业用房，合同约定该商品房总价款为6359998.25元（建筑面积共1013.95㎡），付款方式及期限为首付40%即2543998.25元、银行按揭贷款支付381.6万元（10年期），房屋交付期限为2002年5月10日前。后双方于2002年11月15日签订购房补充协议约定：合同约定建筑面积1013.95㎡，现建筑面积1083.721㎡，双方对此核定面积均认可，面积差异共计69.771㎡，出卖人在办理产权证手续时应以核定面积为准；原价6359998.25元、现价6753851.15元。该补充协议上新辰房地产公司经办人处为蒋赞兵的签名。
原审法院再查明，新辰房地产公司尚未将上述两套房产的房款发票交给赵天彪。新辰房地产公司自认上述两套房产自2001年4月29日至2006年12月12日期间，赵天彪累计付款合计1055万元，该已付款项不含2002年5月23日及7月19日双方有争议的四份收据的金额。本案新辰房地产公司主张3层门面房的房款941149.20元系其按两套房产房款及相关税费的总计金额减扣赵天彪已付款计算所得。
原审法院认为，本案新辰房地产公司与赵天彪订立的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行各自的合同义务。对于房款及相关税费是否付清或者超付，双方的争议集中在新辰房地产公司于2002年5月23日及7月19日开具的四份收据上，赵天彪提出既开出收据则其已实际付款并超付，新辰房地产公司则以赵天彪另出具的两份借据而否认其实际支付。赵天彪先后购买辰信小区50栋1、2层门面房以及3层门面房而陆续向新辰房地产公司支付房款，所付款项都有相对应的银行业务凭证，包括双方对5月27日实际支付虽无异议但支付何套房产款项存在争议的50万元，而5月23日收据63.4万元、7月19日三份收据合计1247123.75元无对应的银行业务凭证，赵天彪于5月23日及5月27日出具两份借据的金额却与此吻合，贷款人蒋赞兵为新辰房地产公司的工作人员并否认实际向赵天彪贷款，且借款合同中也约定用途为3层门面房的购房款，赵天彪经法院释明后未提供清偿借款的相应证据，故其所称与蒋赞兵为自然人之间借贷关系的事实不能成立。四份收据无对应的银行业务凭证，两份借据可以证明新辰房地产公司开具收据时赵天彪并未实际足额支付收据所载金额的事实。赵天彪先后购买同栋楼的两套房产并陆续支付该两套房产的房款，该3层门面房的合同价款（面积变更前）除银行按揭贷款外为1593451.20元，而该四份收据中的房款金额为1727451.20元，故5月27日收据50万元应在两套房产的已付款项合计时予以计入，赵天彪所称已超付3层门面房的房款不能成立。
两套房产面积变更后的价款总计为10931007.74元，赵天彪已付款合计为1055万元，故赵天彪应给付新辰房地产公司剩余房款381007.74元，新辰房地产公司将房款及相关税费一并计入的计算方式有误。房产交易的契税、维修基金及登记费用应由购房业主承担有相关的规定，新辰房地产公司现持有3层门面房面积变更前的契税完税证，但赵天彪并未在新辰房地产公司开出该款项收据时实际支付，也无维修基金、产权登记费、抵押登记费的相关票据，故本案3层门面房新辰房地产公司已代缴的契税125314.70元、维修基金79869.02元、产权登记费200元、抵押登记费200元，合计205583.72元，应由赵天彪给付新辰房地产公司。房屋交易手续费7160.96元在本案中因无证据证明有关规定由购房业主承担，故赵天彪无需给付新辰房地产公司。新辰房地产公司自认赵天彪已付清1、2层门面房的房款，对于该房产的相关税费应根据代缴情况另行主张，本案不予处理。另外，新辰房地产公司与赵天彪在合同中对于逾期付款的违约责任以及相应利息未作约定，且新辰房地产公司对剩余房款的具体金额并不明确，故对于其主张的利息本院不予支持。据此，原审法院判决：一、赵天彪给付新疆新辰房地产开发有限公司辰信小区50栋3层门面房房款及相关税费合计586591.46元；二、驳回新疆新辰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
上诉人赵天彪不服原审判决上诉称，我在向银行贷款后，陆续将剩余购房款交给了新辰房地产公司，新辰房地产公司向我出具相应四份收据，该行为表明我已经履行了全部购房付款义务，买卖行为已经完成，新辰房地产公司多年后提出诉求与事实不符；本案争议的四份收据载明总金额为1881123.75元，新辰公司却主张我欠付购房款941149.20元，其主张与证件之间相互矛盾。一审法院以新辰房地产公司认可的已付款10550000元均有银行凭证，争议的四张收据无相应银行凭证为由不予认定。我认为银行凭证是新辰房地产公司提交的，是否提交全部，是否有未办理银行手续的情况，一审法院对此并未查明。新辰房地产公司提供的两份借据是自然人之间的借贷关系，与本案无关，并不能证明我未实际足额支付争议收据所载金额，我用借到的款项直接支付购房款，数额相同是合理正常的，且我已经向蒋赞兵偿还了借款，一审法院对此认定有误。一审法院认定我应付剩余房款381007.74元，与其认定四份争议收据载明的没有付款的总金额1727451.20元完全不一致，也未阐明数据之差，且同样没有银行凭证的款项如何被认定为已付款，一审法院对此并未说明。我已经向新辰房地产公司缴纳了应缴纳的契税、维修基金及登记费用等，并且取得了证明缴款完毕的相应票证，一审法院对此未认定，且一审法院计算方式并不固定，判决侵犯了我的合法权益，综上，关于涉案的3层门面房，我已经缴纳共计4382740.31元，超付了53603.14元，一审法院未查清基本事实，适用法律有误，请求二审法院查明事实依法改判。
被上诉人新辰房地产公司答辩称，涉案房产总房款为10931007.74元，赵天彪付款为10550000元，故还欠我公司房款381007.74元，税费均是我公司代缴，大部分维修基金等相关费用也是我公司支付，数额为205583.72元，一审法院计算方式正确，对此认定无误。我公司为配合赵天彪办理银行贷款手续，在其并未实际交纳款项的情况下出具了收据，赵天彪与我公司工作人员签订的借款合同仅是证明其实际并未支付收据中载明的款项，借款行为也未实际发生，借据是证明欠付房款的事实，与本案是同一法律关系。我公司工作人员向赵天彪所出具收条上载明的数额已全部计算入赵天彪的已付房款中，并非借贷关系的还款。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明的事实与原审法院认定事实相一致。
上述事实有合同书、收据、发票、银行业务凭证、缴存凭证和完税证、借据、协议书和承诺书、录音资料、当事人陈述及一、二审庭审笔录存卷为证。
本院认为，新辰房地产公司与赵天彪签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，赵天彪理应按照合同约定的内容支付购房款。现新辰房地产公司对赵天彪所提供的交款凭证中四张收据不予认可，认为并未收到收据上所载明的款项，就该事实主张新辰房地产公司提供了两张赵天彪出具的借条作为反驳证据。对此本院认为，首先四张收据上的数额与新辰房地产公司提供的借条上的数额一致，借条上所载的债权人蒋赞兵证明借款事实不存在，只是为了抵消四张收据的款项，且蒋赞兵本人也是新辰房地产公司经办该业务的工作人员，故赵天彪上诉称借条与本案无关缺乏事实依据；其次、双方当事人均认可所支付的房款都是通过银行转账，并有相应的银行凭证，而对上述四张收据所载款项，赵天彪未能提供相应的银行凭证。作为大额的款项支出，这并不符合通常的交易习惯。原审法院在扣除四张收据所载数额后，认定赵天彪尚欠房款381007.74元正确。赵天彪上诉主张已超付购房款无事实依据，本院不予采信。另，鉴于部分购房税费的单据至今仍由新辰房地产公司持有，赵天彪既不能提供反驳证据证明自己支付了相关税费，也不能证明相关税费单据系新辰房地产公司非法持有，故原审法院以此为由，判令赵天彪偿付新辰房地产公司代其交纳的费用符合法律规定，本院对赵天彪上诉称其已支付了购房相关税费亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9665.91元（上诉人赵天彪已预交），由上诉人赵天彪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
审 判 员 陈映红
代理审判员 卫 杨
二〇一四年四月三日
书 记 员 姜中晟