吉林市龙潭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民一初字第289号
原告：钟立华，男，1953年12月1日生，汉族，住吉林市龙潭区江密峰镇大茶棚村一社。
委托代理人：庞巍，吉林鸣正律师事务所律师。
被告：杨甲，男，1982年5月3日生，汉族，住吉林市船营分局。
委托代理人：王国平，吉林市诚城法律服务所法律工作者。
委托代理人：江冰晶，女，1956年6月7日生，汉族，住吉林市船营区民太胡同***号，系被告杨甲母亲。
原告钟立华诉被告杨甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后,依法由审判员刘洪伟、代理审判员张宗洁、代理审判员孙丹共同组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟立华的委托代理人庞巍，被告杨甲及其委托代理人王国平、江冰晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟立华诉称：原、被告于2003年6月份签订《契约书》，内容为：原告将其所有的位于吉林市龙潭区江密峰镇茶棚村一社（以下简称“茶棚村一社”）8—14—51—25、产权证号为永吉县房权证江密峰字第8-59**号的房产以人民币7.6万元出售给被告。现原告无房可居，而且将农村集体土地上的房产违法出售给被告，无法再次获批宅基地建房，而被告的身份属于非农业户口，原、被告之间的契约因违反法律、法规及政策性的强制性规定而无效。被告购房后，一直占有使用该房产，《中华人民共和国合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告提起诉讼，请求法院依法判令：1、原、被告签订的契约书中内容为被告杨甲购买原告钟立华所有的位于茶棚村一社8—14—51—25、产权证号为永吉县房权证江密峰字第8-59**号房产的部分无效。2、被告杨甲立即从位于茶棚村一社8—14—51—25、产权证号为永吉县房权证江密峰字第8-59**号的房产中腾退，并将该房产及房产所在宅基地返还给原告钟立华。3、被告杨甲赔偿原告钟立华房屋使用损失暂定为10,000.00元（具体数额待评估后确定）。
被告杨甲辩称：首先，原告所述与本案事实不符，双方合同中明确写明，原告是“因迁新居将房卖给杨甲名下”，同时经被告调查，原告现还有住宅两套。因此，原告现以无房可居为由提出告诉，违背了诚实信用原则。并且，被告已无住房，仍按照原购房款再购买住房根本无法买到，故原告只返还购房款有失公平，应按诉争房屋现行市场价格予以返还，且本案中7.6万元仅是房屋价格，荒地承包费2,000.00元被告是另付的。此外，原告变更诉请违反法律规定，法院不应支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条等规定，本案从吉林市中级人民法院发回重审到本次一审的第一次庭审2015年6月4日，原告变更诉请的行为早已超过了举证期限，故法院不应同意原告变更诉请，而应对契约书进行全面审查并作出判决。同时，本案未经撤诉，原告却重新向法院提交起诉状也违反法律规定。针对原告的起诉，被告同意原告原起诉状中主张契约书全部无效的请求，但由于被告对诉争房屋及承包土地都做了大量投入，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，原告作为当时的茶棚村村委会主任明知自己的行为应造成严重后果，却与被告签订合同，原告存在过错。因此，被告主张在确认合同无效的同时，对诉争房屋进行评估，由原告补偿被告因诉争房屋价值增加给被告造成的差额损失，并对承包土地上被告所种植的种植物进行评估补偿。关于原告主张赔偿损失的诉请，因原告存在重大过错，该诉请不应支持。
根据原告的诉讼请求、事实和理由，以及被告的答辩，本案争议的焦点是：1、原、被告签订的《契约书》关于房屋转让的部分是否无效；2、如果房屋转让部分无效，原、被告双方之间如何进行返还以及返还的范围。3、原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。
围绕争议焦点，原告钟立华为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、永吉县房权证8—59**号房屋所有权证存根及土地登记申请书审批表，证明原告出售给被告的位于茶棚村一社8—14—51—25号的房屋的所有权人是原告钟立华，该房屋所在土地的性质是农村集体所有，按照国家法律及相关政策规定，此房产禁止在同一集体经济组织以外进行流转，故原告将该房产的所有权及宅基地的使用权转让给被告的行为依法属于无效行为，被告应将该房产及宅基地返还给原告。
被告质证后发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但不能证明原告现在无房可居的问题。
2、《契约书》、被告杨甲的常住人口登记表，证明2003年原告与被告签定协议，以7.6万元的价格将诉争房产及房产所在宅基地、四周的荒地出售给被告，根据相关法律和政策的规定，此《契约书》由于诉争房屋及宅基地的出售违反了法律和政策的强制性规定，故出售房屋及宅基地的这一部分的内容属于无效契约，被告应当将诉争房产及房产所在宅基地返还给原告。
被告质证后发表质证意见如下：对该组证据的真实性无异议，但认为该契约书是不可分的，被告仍在该房屋居住，投入了大量的人力、物力，被告认为该契约应该进行总体的确认，是否有效由法院确认。
3、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发[1999]39号）》文件、《2007年国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发[2007]71号）》文件，证明1999年的文件明确规定农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造或购买的住宅发放土地房产证，该文件于1999年发布，原、被告之间的买卖协议签订于2003年，证明原、被告之间的转让行为，由于违反了国家政策性规定依法属于无效行为，被告应将房产宅基地返还给原告。2007年文件证明该文件明确规定了农村住宅只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地，证明国家为了进一步控制集体土地的非法使用及转让于2007年又进一步下发了新的政策文件，与1999年的政策文件的规定精神是一致的，也就是城镇居民禁止到农村购买集体土地的住宅，原、被告之间2003年的关于出售房屋及宅基地的行为，由于违反了政策性的强制性规定而无效，被告应将宅基地、房产返还给原告。
被告质证后发表质证意见如下：该组证据不属于法定的证据范围内，故被告不予质证。
4、2015年6月4日庭审笔录，证明针对原告变更诉讼请求前关于荒地转让无效的诉讼请求，被告在答辩、举证、质证及辩论中明确承认和主张双方关于荒地流转的行为合法有效，原告依法可以变更诉讼请求，但被告举证、质证及答辩的意见是其自认的事实，因此，原告的诉讼请求应依法得到支持。
被告质证后发表质证意见如下：对该份证据真实性无异议，但证明问题有异议，该笔录证明了2015年6月4日为开庭的时间，开庭进行了举证、质证，早已过了举证期限，能够证明原告没有变更诉讼请求的权利了。对于笔录中被告的答辩意见，也是根据实际案情发表的辩论意见，但被告以第二次庭审中的观点为准。
围绕争议焦点，被告杨甲为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、《契约书》，证明双方所签订的协议违反了国家规定，属无效协议。双方买卖的房屋及土地四至明确应予确认。原告对于该份协议的签订有重大过错。
原告质证后发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，该份《契约书》恰恰证明原告所主张的集体土地的房产及宅基地出售给被告的行为因违反法律、行政法规及政策性的强制性规定而无效，原告的诉求应依法得到支持；该契约书的签订被告作为完全民事行为能力人应知道非农业户口不准在农村购买集体土地的房产及宅基地，而仍去购置，其主观上具有完全过错，应对由此给原告造成的损失，即从2003年6月至今占有原告房产及宅基地的使用费用，承担完全的赔偿责任。《契约书》的宅基地和房产以外的内容，原告不对其效力及返还问题进行主张，人民法院按照民事诉讼原则应按原告的诉求进行审理。
2、吉林市龙潭区林业局收费票据(2003年8月5日)，证明被告已向林业部门缴纳了林业使用费，被告在争议地上种植的树木属被告合法财产，原告应予以赔偿。
原告质证后发表质证意见如下：对证据2的真实性无异议，但对合法性、关联性及被告所要证明的问题均有异议。该份收据的缴款人是原告钟立华，该笔款项是原告缴纳的；此外，该份证据也证明不了是缴纳《契约书》中这块荒地的所谓占用林地费的票据，故此份证据材料与本案无关联性。
3、《合同书》、收据，证明原告已对该荒地实施大量投入，该荒地已被改造成高档林地。证明荒地地上林木所有权属于被告，原告应予以赔偿。
原告质证后发表质证意见如下：对证据3的真实性、合法性及关联性均有异议，该组证据中的收据，只是一张手写的所谓的收款凭证，证明不了所谓的栽在被告使用的荒地上的树木的品种和价格；据原告了解，栽在被告荒地上的所谓林木品种基本是稠李子，目前的市场价值最高为每棵6角钱，所以说原告所出示的树苗1.5万棵、6.3元每棵，就是为了达到赔偿损失而伪造的证据。该组证据中的合同书，证明不了被告的所谓损失，如前所述，被告所使用的荒地上种植的就是稠李子，市场价最高为每棵6角钱。故该组证据证明不了被告损失的真实性及合法性。
4、起诉状（2014年4月23日原告所写），证明原告自认签订契约书的行为违法。
原告质证后发表质证意见如下：对证据4的真实性无异议，但证明问题有异议，该证据是原告起诉说明双方之间买卖合同无效的理由的诉状，关于原、被告之间对于房屋及宅基地买卖行为无效的过错，人民法院应当根据案件的具体事实，以及行为人的行为能力、认知能力进行综合判断。
5、情况说明，证明茶棚村无论是村委会还是村民均主张对该荒地、土地的所有权利和其他权利，对被告而言，继续在该土地上经营将产生严重的不利后果，故房子和承包地都应是无效的。
原告质证后发表质证意见如下：对证据5的合法性及关联性均有异议，该份证据与本案原告的诉讼请求无任何关联性，另外本案被告在2015年6月4日庭审时已发表了对该份证据的质证意见，质证意见的内容为这份情况说明是2014年6月5日出具的，证明不了土地流转当时茶棚村村委会及村民代表的意见，有关的说明内容在当时并没有写在原告与茶棚村四社的荒地流转协议上。在上次庭审中，针对该份证据及原告的起诉内容，被告的总体意见是荒地转让行为是单独存在的，是合法有效的，因此按照法律规定，原告可以变更诉求，原告可以增加或减少诉求，而被告对于荒地转让的效力一直是持认可和主张有效的，因此这份证据证明不了被告所要证明的问题。
因原告提出被告在诉讼过程中存在对宅基地上房前的地面进行抢修（铺设水泥地面和修建四周围栏）以增加房屋及房屋所在宅基地的整体价值的行为，故被告提供被告父亲脸部受伤照片及吉林市龙潭区江密峰镇卫生院的诊疗证，用以证明被告铺设水泥地面和修建四周围栏的合理性，即铺设水泥地面是因路面坑洼不平导致被告父亲摔倒脸部受伤，修建四周围栏是因防止院内继续再丢东西以及防止宅院内豢养的藏獒伤到别人。被告对该两份证据发表质证意见如下：
对诊疗证和照片的真实性无异议，但对所受伤害的形成原因是否如被告所称的有异议，因无证据显示；此外，对于被告提出的修建围栏及铺设地面的理由，原告认为并非为合法、合情、合理的理由。
根据双方当事人的举证及质证，结合庭审调查，本院对以上证据作如下综合评判：
原告提供的证据1，系书证原件，且被告对其真实性、合法性无异议，故本院予以确认；且该组证据能够证明原、被告之间所买卖的房屋及房屋所在宅基地的登记情况，与本案有关联性，故本院予以采信。原告提供的证据2，被告对其真实性、合法性无异议，故本院予以确认；且该组证据系原、被告之间买卖房屋所签订的合同和作为买方的被告的户口信息，与本案有关联性，故本院予以采信；关于契约书中约定的“7.6万元”是仅指购房款，还是包括购房款及承包荒地费在内的总价款，系合同内容的解释问题，将在本判决的“本院认为”部分予以认定。原告提供的证据3-4，并非法定的证据形式，不属于证据范畴，故本院不予采信。
被告提供的证据1，与原告提供的证据2中的《契约书》相同，故评判意见同原告提供的证据2。被告提供的证据2，因交款人为“钟立华”，无法确认该份证据与本案的关联性，故本院不予采信。被告提供的证据3、证据5，因本案诉争标的物是房屋及房屋所在的宅基地，与荒地无关，故该两份证据与本案无关联性，本院不予采信。被告提供的证据4，并非法定的证据形式，不属于证据范畴，故本院不予采信。
对于被告提供的被告父亲脸部受伤照片及吉林市龙潭区江密峰镇卫生院的诊疗证，因涉及本案诉争标的物的价值问题，与本案有关联性；且被告在本案作出裁判结果之前、占有使用房屋及房屋所在宅基地期间，有权按照房屋及房屋所在宅基地本身的使用属性在普通、日常的使用范围内进行使用，而铺平地面、修建围栏均属于按照房屋及房屋所在宅基地本身的使用属性进行的普通、日常的使用，而非过分的装修、装饰行为，故本院对该组证据予以采信。
经审理查明：2003年6月，被告杨甲与原告钟立华签订《契约书》，双方约定：原告将位于茶棚村一社8—14—51—25号、产权证号为永吉县房权证江密峰字第8-59**号的房屋（以下简称“诉争房屋”）卖给被告，房屋四至清楚，双方协议作价7.6万元，笔下交足，分文不欠；房屋交付期限为2003年10月1日之前；房屋所在宅基地由原告钟立华于2003年秋后倒出，不再使用；土地由被告杨甲于2004年开始使用。《契约书》签订后，被告向原告交足7.6万元款项，原告将诉争房屋及房屋所在宅基地交付给被告使用至今。
另查明：被告杨甲系城镇户口，并非茶棚村村民。
本院认为：关于原、被告之间签订的买卖房屋契约书的法律效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定可知，依法成立的合同，原则上是有效的，代表国家意志的法律并不予以干涉，而仅在有限的特殊情形下，国家法律才出面予以干涉，通过否定合同效力的方式，调整和规整市场经济秩序，维护国家利益、集体利益和社会利益。土地即是体现国家利益、集体利益和社会利益的重要物质载体，土地流转市场即是体现国家利益、集体利益和社会利益的重要经济领域。我国土地的所有权归属原则上是按照城市和农村进行二元制分配的，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，因此，宅基地在所有权属性上属于农民集体所有，其无偿分配给本村村民成员的目的是为了保障本村村民成员有房可居，这体现了村民集体的共同利益和村民成员的个人利益的双重利益的结合，具备社会公共利益的性质。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发[1999]39号）》第二条中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房证。”这一部门规章禁止城市居民购买农村住宅及宅基地，即体现了在现有土地制度下，对村民集体及村民成员的集体利益和个人利益的双重保护，即体现了对特定社会公共利益的保护。本案被告系城镇户口，并非茶棚村本村村民，故双方买卖诉争房屋及房屋所在宅基地的行为损害了茶棚村村民的集体利益和个人利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项，即损害了特定社会公共利益，故本院认定，原告与被告之间签订的买卖诉争房屋的契约书无效。
关于契约书中的“7.6万元”属于购房款抑或属于包括购房款及承包荒地费在内的总价款的问题。根据双方签订的《契约书》的字面形式和意思，“7.6万元”的约定书写在房屋情况之后，而并未写明荒地情况，故本院认定，7.6万元系购房款，而不包括承包荒地费用。
关于买卖诉争房屋的契约书无效后的法律效果问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原、被告之间买卖房屋的契约书已经实际履行完毕，即被告已向原告给付了7.6万元购房款，原告已将诉争房屋及房屋所在宅基地交付给被告使用至今，故买卖房屋契约书无效后，被告无权继续占有使用诉争房屋及房屋所在宅基地，原告有权要求被告腾出诉争房屋，并返还诉争房屋及房屋所在宅基地；被告有权要求原告返还被告已给付的7.6万元购房款。此外，原、被告之间签订的买卖房屋的契约书因损害特定社会公共利益而无效，双方均存在过错，且该契约已经履行完毕十余年之后，原告主动要求确认该契约无效，故原告的行为违反了诚实信用原则。因被告占有使用诉争房屋及房屋所在宅地基十余年之久，原告有权按照原、被告双方各自的过错责任比例，主张被告赔偿原告房屋使用费损失，但因原告自愿撤回对房屋使用费的评估申请，故因原告主张被告赔偿房屋使用费损失的诉讼请求无充分证据予以证明而无法确定，故本院不予支持；而因被告自购买诉争房屋及房屋所在宅基地之日起至今已有十余年之久，诉争房屋及房屋所在宅基地的整体价值已经发生变化，被告已经丧失了用7.6万元购房款购置同等条件住房的机会，故被告有权按照原、被告双方各自的过错责任比例，要求原告赔偿被告诉争房屋及房屋所在宅基地的整体价值的现有增值部分的损失，但因被告未缴纳评估费而导致鉴定被退回，视为被告放弃申请评估的权利，故因被告主张原告赔偿被告诉争房屋及房屋所在宅基地的整体价值的现有增值部分损失无充分证据予以证明而无法确定，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：
一、原告钟立华与被告杨甲于2003年6月签订的买卖位于吉林市龙潭区江密峰镇茶棚村一社8—14—51—25、产权证号为永吉县房权证江密峰字第8-59**号房屋部分的契约书无效；
二、被告杨甲于本判决生效后立即从位于吉林市龙潭区江密峰镇茶棚村一社8—14—51—25、产权证号为永吉县房权证江密峰字第8-59**号的房屋中腾退，并将该房屋及房屋所在宅基地返还给原告钟立华。
三、原告钟立华于本判决生效后立即向被告杨甲返还被告已给付原告的76,000.00元购房款。
四、驳回原告钟立华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,700.00元，由被告杨甲承担500.00元，由原告钟立华自行承担1,200.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 刘洪伟
代理审判员 张宗洁
代理审判员 孙 丹
二〇一五年十二月十四日
代理书记员 高亚红