广东省博罗县人民法院文件稿头
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邓远标
2012-10-9
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同意并呈邓院审批。
邓茂军10月8日
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卢东明
二〇一二年七月十七日
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民 事 判 决 书
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（2011）惠博法民二初字第291号
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广东省博罗县人民法院
民事判决书
（2011）惠博法民二初字第291号
原告博罗县农村信用合作联社，住所地：广东省博罗县。
法定代表人朱石麒，理事长。
委托代理人黄慧、孙泽平，广东方正联合律师事务所律师。
被告惠州世茂百货有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区。
法定代表人曾为明，经理。
委托代理人杨红山，广东尚典律师事务所律师。
被告惠州广信物业发展有限公司，住所地：广东省惠州市。
法定代表人邓星明，董事长。
委托代理人许自新，广东尚典律师事务所律师。
第三人孟进，女，汉族，住广东省惠州市惠城区。身份证号码：×××6528。
委托代理人曾兵生，北京市德恒（广州）律师事务所律师。
原告博罗县农村信用合作联社诉被告惠州世茂百货有限公司、惠州广信物业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，根据孟进的申请，依法追加孟进为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告博罗县农村信用合作联社的委托代理人孙泽平、被告惠州世茂百货有限公司的委托代理人杨红山、惠州广信物业发展有限公司的委托代理人许自新、第三人孟进及其委托代理人曾兵生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博罗县农村信用合作联社诉称，2005年11月29日，原告下设非法人分支机构龙溪信用社与被告惠州世茂百货有限公司、惠州广信物业发展有限公司签订《抵押担保借款合同》，约定如下：由原告贷款18000000元给被告惠州世茂百货有限公司，借款期限自2005年11月29日起至2008年11月15日止，期间月利率为7.2‰；被告惠州广信物业发展有限公司提供其名下位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第24、35-c、35-d、39-c、39-d、40、41、42层的在建房地产为被告惠州世茂百货有限公司借款作抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用；如被告惠州世茂百货有限公司不按期归还本金，原告有权自逾期之日起在约定利率水平上加收50%作罚息，如被告惠州世茂百货有限公司不按期偿付利息，原告有权按人民银行规定计收复利；被告惠州广信物业发展有限公司同意作为保证人，在抵押财产不足清偿本息时承担连带清偿责任，保证期间至借款到期后两年。签订合同后，原告于2005年12月7日依约向被告惠州世茂百货有限公司发放贷款，双方签订《广东省农村信用合作社借款借据》为凭，并到房管部门办理了上述在建房地产的抵押登记手续。借款期限届满后，被告惠州世茂百货有限公司仍未清偿借款，暂计至2011年3月31日，被告惠州世茂百货有限公司仍拖欠借款本金18000000元及利息9884o39元。2007年10月10日，因原抵押的惠州世贸中心24层房屋被确认为避难层而不能用作抵押，经双方协议，原告解除惠州世贸中心24层房产的抵押，被告惠州广信物业发展有限公司另行提供惠州世贸中心6层共31套商铺抵押，双方办理了变更抵押登记的相关手续。原被告之间的抵押担保合同是双方真实意思表示一致的结果，其内容符合法律规定，系有效合同。被告惠州广信物业发展有限公司提供在建房地产为被告惠州世茂百货有限公司借款作抵押担保并办理抵押登记，依法产生抵押权效力，在被告惠州世茂百货有限公司无法清偿借款本息的情况下，原告依法对被告惠州广信物业发展有限公司名下用于抵押的上述房产享有优先受偿的权利。被告惠州广信物业发展有限公司同时作为保证人，在抵押物不足清偿本息时，依约应就被告惠州世茂百货有限公司债务向原告承担连带清偿责任。据此，请求法院判令：1、被告惠州世茂百货有限公司立即向原告归还借款本金18000000元并支付利息［合同期内按约定利率，合同期外按中国人民银行关于农村信用合作社逾期借款利率计算至清偿之日止（含复利），暂计至2011年3月31日的利息为9884039元］；2、原告在抵押范围内对被告惠州广信物业发展有限公司名下的位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第35-c层的房产［在建房地产抵押登记证书号：房登字（2005）16725号、面积：284.19平方米］、第35-d层的房产［在建房地产抵押登记证书号：房登字（2005）16726号、面积：284.19平方米］、第39-c层的房产［在建房地产抵押登记证书号：房登字（2005）16727号、面积：284.19平方米］、第39-d层的房产［在建房地产抵押登记证书号：房登字（2005）16728号、面积：284.19平方米］、第40层的房产［在建房地产抵押登记证书号：房登字（2005）16729号、面积：543.98平方米］、第41层的房产［在建房地产抵押登记证书号：房登字（2005）16730号、面积：543.98平方米］、第42层的房产［在建房地产抵押登记证书号：房登字（2005）16731号、面积：543.98平方米］、第6层的房产（铺号：001、002、003、004、005、006、027、028、110、112、113、114、116、117、128、129、130、131、132、133、134、137、138、139、140、141、142、143、152、153、155、面积：978.34平方米）享有优先受偿权；3、被告惠州广信物业发展有限公司在抵押物不足清偿本息时，就被告惠州世茂百货有限公司的债务向原告承担连带清偿责任；4、两被告承担本案诉讼费用。
原告博罗县农村信用合作联社对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告的《企业法人营业执照》、《中华人民共和国金融许可证》，证明原告的诉讼主体资格。
2、被告惠州世茂百货有限公司的《企业法人营业执照》，证明被告惠州世茂百货有限公司的诉讼主体资格。
3、被告惠州广信物业发展有限公司的《企业法人营业执照》，证明被告惠州广信物业发展有限公司的诉讼主体资格。
4、借款决议、股东决议，证明被告惠州世茂百货有限公司向原告申请借款。
5、抵押决议，证明被告惠州广信物业发展有限公司提供财产为被告惠州世茂百货有限公司的借款作抵押担保。
6、博罗龙农信抵借字（2005）第10224号《抵押担保借款合同》，证明原告与两被告之间的抵押、保证担保借款合同关系。
7、《广东省农村信用合作社借款借据》，证明原告依约向被告惠州世茂百货有限公司发放了贷款。
8、抵押（质押）物品清单（日期：2005年11月29日）、房登字（2005）16724号、16725号、16726号、16727号、16728号、16729号、16730号、16731号《在建房地产抵押登记证书》，证明被告惠州广信物业发展有限公司提供在建房地产为被告惠州世茂百货有限公司的借款作抵押担保并已办理抵押登记手续。
9、关于置换惠州世贸中心抵押物的请示、股东会决议、董事会决议，证明被告惠州广信物业发展有限公司申请变更抵押物。
10、变更抵押物协议书，证明原、被告对变更抵押物达成协议。
11、抵押（质押）物品清单（日期：2007年10月10日）、粤房地他证字第c2189240号至第c21××70号《房地产他项权证》，证明被告惠州广信物业发展有限公司另行提供31套房产作抵押并办理了抵押登记。
12、贷款本息催收通知书，证明原告向被告主张权利，被告予以确认。
13、（2011）惠城法民一初字第1955号《应诉通知书》、《民事起诉状》，证明第三人孟进与被告之间的房屋买卖合同纠纷一案已经提起诉讼，第三人再参与本案诉讼属于重复起诉。
被告惠州世茂百货有限公司辩称，向原告借款是事实，但利息应依法计算。
被告惠州世茂百货有限公司对其辩解在举证期限内未提供证据。
被告惠州广信物业发展有限公司辩称，博罗龙农信抵借字（2005）第10224号《抵押担保借款合同》中的抵押担保条款无效，原告对抵押物的价款丧失了优先受偿权。
被告惠州广信物业发展有限公司对其辩解在举证期限内提供的证据有：
《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》，证明原告对抵押物丧失了优先受偿权。
第三人孟进提交请求参加诉讼的申请认为，2006年11月23日，原告向被告惠州广信物业发展有限公司、第三人孟进出具《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》，同意将已经作为在建工程抵押给原告的“广信大厦”（即惠州世贸中心）第35层c、d号房屋对外出售。后被告惠州广信物业发展有限公司与第三人孟进签订《商品房买卖合同》，第三人孟进依约支付了全部购房款，被告惠州广信物业发展有限公司也将上述商铺交付第三人孟进占有、使用至今。同时，第三人孟进已经依照市委、政府的指示精神，于2011年6月在惠城区法院对该房屋提起确权诉讼。依据《物权法》第一百九十一条第二款、《担保法》第四十九条规定，被告惠州广信物业发展有限公司经原告同意转让被抵押的房屋给第三人孟进，第三人孟进与被告惠州广信物业发展有限公司之间的房屋买卖行为有效，已经成为事实上的房屋所有权人。原告书面同意被告惠州广信物业发展有限公司销售已经作为抵押物的惠州世贸中心35层c、d号等房屋，实际上是依据《抵押担保借款合同》第四条之（五）的约定。依据《最高院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十七第一款：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未通知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可行使抵押权”的规定，抵押权人对已转让的抵押物仍可行使抵押权的情形，仅限于抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未通知受让人。依据《担保法》第四十九条第三款“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”、《物权法》第一百九十一条第一款“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定，在抵押权人同意抵押人转让抵押物后，买受人只向抵押人支付转让价款，抵押权人不能再次对抵押物行使抵押权，而只对抵押人所得价款享有受偿权。在《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》中原告要求被告惠州广信物业发展有限公司以合理的价格售房并将售楼款存入在原告处开设的账户内，原告收到款项后分批办理注销抵押登记手续。第三人孟进依据该函，购买房屋、支付房款，已经履行了合同义务。被告惠州广信物业发展有限公司是否将第三人孟进的购房款支付给原告，是被告惠州广信物业发展有限公司与原告之间的事宜，与第三人孟进无关。第三人孟进没有义务，也无法将购房款支付给原告。原告书面同意出售被抵押房屋，但不对房款采取有效的控制措施，发生被抵押房屋的销售款流失，应负全部责任。根据《担保法》第四十九条、《物权法》第一百一十九条之规定，原告对经其书面同意出售给第三人孟进的抵押房产依法不再享有优先受偿权，仅对第三人孟进支付的购房款享有优先受偿权，应依法注销上述房屋的抵押登记。据此，提出如下独立请求：判令原告对惠州世贸中心第35屋c、d号房屋不享有优先受偿权并注销上述房屋的抵押登记。
第三人孟进对其陈述在举证期限内提供的证据有：
1、第三人孟进的身份证，证明第三人孟进的诉讼主体资格。
2、《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》，证明抵押权人同意出售抵押物，第三人孟进可以依法购买。
3、《商品房买卖合同》，证明第三人孟进购买惠州世贸中心第35层c、d号房屋的事实，原告对该房屋不再享有抵押权。
4、收据，证明第三人孟进支付房款的事实。
经开庭质证，被告惠州世茂百货有限公司对原告提供的证据1至5、7至13无异议；对证据6的证明内容有异议。被告惠州广信物业发展有限公司对原告提供的证据1至5、7、9至13无异议；对证据6、8的证明内容有异议。第三人孟进对原告提供的证据1至5、7、9至12无异议；对证据6、8、13的证明内容有异议。原告对被告惠州广信物业发展有限公司提供的证据的证明内容有异议。被告惠州世茂百货有限公司、第三人孟进对被告惠州广信物业发展有限公司提供的证据无异议。原告对第三人孟进提供的证据1的关联性有异议；对证据2、3的证明内容有异议；对证据4认为与《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》确定的付款方式相矛盾。被告惠州世茂百货有限公司对第三人孟进提供的证据认为与其无关。被告惠州广信物业发展有限公司对第三人孟进提供的证据1、3、4认为与本案无关；对证据2的真实性无异议。
根据上述证据，本院查明，2005年11月29日，原告博罗县农村信用合作联社与被告惠州世茂百货有限公司、惠州广信物业发展有限公司签订一份博罗龙农信抵借字（2005）第10224号《抵押担保借款合同》，合同约定：被告惠州世茂百货有限公司向原告贷款人民币1800万元，借款用途为建造大型超市；贷款期限自2005年12月7日至2008年11月15日止，贷款利率为月利率7.68‰，还款方式为按月清息、分期还本，从2006年6月起按月归还本金人民币60万元，2008年11月15日前全部还清；不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起按借款合同载明的贷款利率水平上加收50％；被告惠州广信物业发展有限公司提供位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第24层、第35-c层、第35-d层、第39-c层、第39-d层、第40层、第41层、第42层的房产作抵押担保，抵押担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用；被告惠州广信物业发展有限公司同意作为借款的保证人，在抵押财产不足清偿本息时，承担连带清偿责任，保证期间自借款之日起至借款到期后二年等。上述合同签订后，原告于2005年12月7日向被告惠州世茂百货有限公司发放了贷款人民币1800万元，以上房产于2005年12月6日、7日在惠州市房产管理局办理了抵押物登记［《在建房地产抵押登记证书》号：房登字（2005）16724号、16725号、16726号、16727号、16728号、16729号、16730号、16731号］。2007年11月5日，原告注销位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第24层的房产的抵押登记，被告惠州广信物业发展有限公司提供位于惠州市惠城区新岸路1号世贸中心6层6-001至6-006、6-027、6-028、6-110、6-112至6-114、6-116、6-117、6-128至6-134、6-137至6-143、6-152、6-153、6-155的房产（《房地产权证》号：粤房地证字第c6003101号至第c6003106号、第c6003108号至第c6003116号、第c6003485号至第c6003500号）作抵押担保，上述房产在惠州市房产管理局办理了抵押物登记（《房地产他项权证》号：粤房地他证字第c2189240号至第c21××70号）。截至2011年3月31日，被告惠州世茂百货有限公司欠原告借款本金人民币1800万元、利息人民币9884039元。
另查明，2006年11月23日，原告出具一份《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》给被告惠州广信物业发展有限公司，同意被告惠州广信物业发展有限公司销售位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第24层、第35-c层、第35-d层、第39-c层、第39-d层、第40层、第41层、第42层的房产（抵押物），但销售价款不得低于其价值并告知受让人抵押情况，销售的房款应当向原告提前清偿所担保的债权本息，房款必须全部存入被告惠州广信物业发展有限公司或关联公司在原告下属信用社（部）开设的帐户（1、开户银行：博罗县农村信用合作联社营业部、存款户名：惠州广信物业发展有限公司、帐号：68×××78；2、开户银行：博罗县农村信用合作联社罗阳信用社、存款户名：惠州圣德企业管理咨询策划有限公司、帐号：68×××21；3、开户银行：博罗县农村信用合作联社石湾信用社、存款户名：惠州市亿丰实业集团有限公司、帐号：68×××84），原告收到存入的售楼款用于归还以上抵押物担保的贷款本息后，即对相应的抵押物分批办理注销抵押登记。2006年12月8日，第三人孟进在知悉上述《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》的内容的情况下，与被告惠州广信物业发展有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告惠州广信物业发展有限公司将位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第35-c层、第35-d层的房产（抵押物）销售给第三人孟进，建筑面积为568.38平方米，总价款人民币1818816元等。合同签订后，第三人孟进按照被告惠州广信物业发展有限公司的要求将房款分别支付给广东省惠阳建筑设计院和曾为明。
本院认为，原告博罗县农村信用合作联社与被告惠州世茂百货有限公司、惠州广信物业发展有限公司签订的博罗龙农信抵借字（2005）第10224号《抵押担保借款合同》，主体及内容合法，借款的抵押物依法办理了抵押物登记，是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”、第四十二条“办理抵押物登记的部门如下：……（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”之规定，本案的抵押物于2005年12月6日、2007年11月5日在房产管理部门办理了抵押物登记手续，该抵押合法有效，原告对抵押物的价款享有优先受偿权。故被告惠州广信物业发展有限公司认为博罗龙农信抵借字（2005）第10224号《抵押担保借款合同》中的抵押担保条款无效，原告对抵押物的价款丧失了优先受偿权的抗辩意见，本院不予采纳。被告惠州世茂百货有限公司取得了原告的借款，但未能按合同约定归还借款本息，已构成违约。原告请求被告惠州世茂百货有限公司偿还借款本金人民币1800万元及利息、对被告惠州广信物业发展有限公司提供的抵押物的价款享有优先受偿权，理由充分，本院予以支持。依据上述《抵押担保借款合同》的约定，逾期利息按月利率11.52‰［7.68‰×（1＋50％）］计算。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”之规定，被告惠州广信物业发展有限公司同意在抵押物的价款不足清偿被告惠州世茂百货有限公司的以上债务时，承担连带清偿责任。原告要求被告惠州广信物业发展有限公司对抵押物所得价款抵偿被告惠州世茂百货有限公司的以上债务不足部分承担连带清偿责任，合理合法，本院予以采纳。
关于第三人孟进的诉讼请求问题。第三人孟进在知悉原告出具给被告惠州广信物业发展有限公司的《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》的情况下，向被告惠州广信物业发展有限公司购买位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第35-c层、第35-d层的房产（抵押物），但没有按约定将房款存入原告指定的账户，且两被告至今没有清偿上述抵押物所担保的债权。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条“……抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”、第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”的规定，原告的抵押权未消灭。上述《抵押担保借款合同》合法有效，抵押权未消灭，第三人孟进要求判令原告对惠州世贸中心第35层c、d号房屋不享有优先受偿权并注销上述房屋的抵押登记，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条、第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第四十一条、第四十二条、第四十六条、第四十九条、第五十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州世茂百货有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，支付人民币1800万元及利息（截至2011年3月31日，利息为人民币9884039元；2011年4月1日至还清之日止，按月利率11.52‰计息）给原告博罗县农村信用合作联社。
二、原告博罗县农村信用合作联社对被告惠州世茂百货有限公司借款设定的抵押物，被告惠州广信物业发展有限公司名下位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第35-c层、第35-d层、第39-c层、第39-d层、第40层、第41层、第42层及惠州市惠城区新岸路1号世贸中心6层6-001至6-006、6-027、6-028、6-110、6-112至6-114、6-116、6-117、6-128至6-134、6-137至6-143、6-152、6-153、6-155的房产［《在建房地产抵押登记证书》号：房登字（2005）16725号、16726号、16727号、16728号、16729号、16730号、16731号、《房地产权证》号：粤房地证字第c6003101号至第c6003106号、第c6003108号至第c6003116号、第c6003485号至第c6003500号］的价款在上述债权内享有优先受偿权。
三、被告惠州广信物业发展有限公司在处理以上抵押物所得价款抵偿上述债务不足部分承担连带清偿责任，并在承担责任后有权向被告惠州世茂百货有限公司追偿。
四、驳回第三人孟进的诉讼请求。
案件受理费191805元（原告预交90610元、申请缓交90610元，第三人孟进申请缓交10585元），保全费5000元，合共196805元，由被告惠州世茂百货有限公司、惠州广信物业发展有限公司负担186220元、第三人孟进负担10585元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长卢东明
审判员罗春华
人民陪审员钟玉聪
二〇一二年九月二十四日
书记员曹万畅
张璟