上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8983号
上诉人(原审原告，住所地上海市静安区。
法定代表人：游寿平，董事长。
委托诉讼代理人：徐臻佳，上海市恒泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。
被上诉人(原审被告，住所地上海市宝山区。
法定代表人：江文英，总经理。
被上诉人(原审被告)：上海望源创客空间管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：季宝红，董事长。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：翁绍权，上海望源律师事务所律师。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：王丹，上海望源律师事务所律师。
上诉人上海帝储贸易有限公司(以下简称“帝储公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初9181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人帝储公司的上诉请求：撤销一审判决主文第三项，改判上海望源创客空间管理有限公司(以下简称“望源公司”)支付违约金人民币(以下币种均为人民币)8,590,000元。
事实与理由：一审法院认定帝储�司违约金过高属于适用法律错误。帝储公司因上海淼森企业管理有限公司(以下简称“淼森公司”)、望源公司违约而受到的损失包括转租收益、开发票给次承租人而产生的税收等，其中转租收益损失就近900万元，因此一审诉讼请求的违约金金额并未高于帝储公司的预期利益损失。此外，淼森公司、望源公司终止合同的目的是为了与次承租人直接签订租赁合同，以谋取更高的收益，恶意明显。一审判决未能保护作为守约方帝储公司的利益，反而使违约方淼森公司、望源公司因此获益，故请求支持帝储公司的上诉请求。
被上诉人淼森公司、望源公司共同辩称：淼森公司、望源公司虽仍认为系帝储公司违约，但对一审判决表示认可，故未提起上诉。帝储公司所述转租收益不具备确定性，不能直接认定为可得利益，其收回相应资金也可重新投资亦能获取新的收益�所以也不能认定为损失。故请求驳回上诉，维持原判。
帝储公司向一审法院提起诉讼的诉讼请求：1、帝储公司与淼森公司签订的上海市房屋租赁合同于2016年5月18日解除；2、淼森公司、望源公司共同向帝储公司返还租金436,515元和保证金145,505元，合计582,020元；3、淼森公司、望源公司共同向帝储公司支付违约金8,590,000元。一审中，淼森公司向一审法院提出反诉，请求判令帝储公司支付违约金100万元。
一审法院经审理查明：上海市静安区三、四层及一层公用部位(以下简称“系争房屋”)产权人为望源公司。2016年1月1日，淼森公司(出租方、甲方)与帝储公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定由帝储公司承租系争房屋(建筑面积2027平方米)用作经营魔方公寓，租期自2016年3月15日至2031年6月14日止；月租金为145,505元，租金前三年不变，后每三年递增5%，最后五年的租金另行协商；租金起算日为2016年6月15日，之前为免租期；本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋转让费70万元；保证金为1个月租金即145,505元；租金每三个月支付一次，先付后用，本合同签订之日向甲方支付三个月的租金及保证金合计582,020元；甲方将房屋恢复成毛坯状态交房于乙方使用；甲方收取租金的账号为淼森公司开户行。此外，合同第十一条约定，乙方经甲方同意有权将房屋的部分或全部、一次或多次转租给第三方，如果需要甲方配合完成变更乙方的相关手续，甲方应配合完成并不得另外加收任何费用。第十二条约定，非因甲方原因或不可抗力原因，乙方单次迟延支付租金2个月以上，经甲方催告1个月内仍未交纳，或未经甲方书面同意，乙方改变本合同约定的房屋租赁之用途的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于本�同项下(租赁期限内剩余租期)租金总额的30%的违约金；甲方未按照合同约定交付房屋，经乙方催告在1个月内仍未交付的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付相当于本合同项下(租赁期限内剩余期间)的租金总额的30%违约金。
2016年2月25日，望源公司的法定代表人季宝红出具收据，确认收到帝储公司法定代表人游寿平转账支付的70万元。
2016年2月29日，望源公司出具《委托书》，载明：系争房屋的产权方望源公司现委托淼森公司处理系争房屋的租赁相关事项和经营管理权。在委托期间该房屋所产生的一切纠纷及法律责任由产权方望源公司全权承担。委托期限为15年，自2016年6月至2031年7月底。
2016年3月1日、3月2日，游寿平先后向案外人季某的银行帐户转入3万元、2万元。
2016年3月4日，帝储公司与魔方(上海)公寓管理有限公�(以下简称“魔方公司”)签订《魔方公寓租赁合同》，约定系争房屋将由魔方公司改造为服务式公寓对外租赁经营使用；租期自2016年3月15日至2026年6月14日;租金首年为2,293,652.34元，自免租期届满次日(即2016年6月15日)起，每届满3年，则下一年度的租金递增5%；首期租金应于签约后7个工作日内支付；交付日为2016年3月15日；在租赁期限内承租人有权随时将租赁房屋的部分或全部、一次或多次转租给第三方(但不包括整体转租)。
2016年3月16日，帝储公司向季某开具金额为582,020元的支票一张，并注明该款为系争房屋四个月的房租。
2016年3月22日，淼森公司向帝储公司开具发票7张，金额共计582,020元。
2016年4月11日，帝储公司在上海市徐汇公证处的公证下，拍照记录了系争房屋的现场情况，并向望源公司邮寄《关于要求立即交付房屋的催告函》。�函件称，帝储公司已按合同约定支付了70万元转让费和第一期租金582,020元。根据合同约定淼森公司、望源公司应于2016年3月15日交付房屋，目前系争房屋也已恢复成毛坯状态，符合交付标准，请淼森公司、望源公司接函后立即安排交付。次日，望源公司签收该函。
2016年4月14日，淼森公司向帝储公司邮寄《律师函》，声明淼森公司为系争房屋的经营管理方和合法出租人，除淼森公司外，任何他方(包括产权人)均不具有房屋出租人资格，任何以他方意见代表签约主体意见的行为均属无效。并指出帝储公司擅自改变了房屋用途，并投资经营魔方公寓的行为，而是变为“二房东”牟取房租差价；合同约定的70万元转让费至今亦未收到；转租行为未经淼森公司同意，帝储公司已构成根本违约。该函并声明，自该律师函送达之日起，帝储公司与淼森公司之间的租赁合同解除，淼森公司保留追究帝储公司违约责任的权利，淼森公司愿在一周内与帝储公司协商解除合同之善后方案。
2016年4月15日，季宝红通过银行转账向游寿平退还70万元，附言“错划退款”。
2016年5月17日，帝储公司在上海市普陀公证处的公证下，向淼森公司、望源公司分别邮寄了《关于解除的通知》。函件称，鉴于淼森公司、望源公司种种违约行为，且已明确表明不再继续履行双方租赁合同，故帝储公司通知淼森公司、望源公司解除其与淼森公司于2016年1月1日签署的《上海市房屋租赁合同》，并要求淼森公司、望源公司在收到通知后三日内支付剩余租期内租金总额30%的违约金、返还全部租金、保证金和转让费。该两份函件于次日分别由淼森公司、望源公司签收。
2016年6月7日，帝储公司与魔方公司签订了《提前终止合同协议书》，其�载明：1、双方同意于2016年6月7日解除原合同，原合同中约定的双方权利、义务终止，双方互不承担违约责任；2、帝储公司应于5日内将魔方公司已支付的全部款项共计955,688.48元一次性退还……
一审审理中，帝储公司提供了署期“2016年3月2日”、落款处有望源公司及帝储公司盖章的《同意转租证明》一份。该份证明上载明：魔方公司：望源公司(简称“出租方”)系系争房屋的唯一合法产权人。出租方已将系争房屋出租于帝储公司(“承租方”)，双方就系争房屋的租赁签订了一份《房屋租赁合同》(“主合同”)，约定租赁期限自2016年3月15日起至2031年6月14日止(“主合同租赁期限”)。现出租方同意承租方与魔方公司(“次承租方”)签订转租合同，租赁期限自2016年3月15日至2026年6月14日(“转租租期”)。出租方同意授权承租方对次承租方在转租租期内对系争房屋的�割、改造、装修方案进行审查，并对承租方向次承租方出具的审查结果予以认可。出租方在此同意和承诺，无论造成《主合同》及其任何补充协议解除、终(中)止的何种情形(包括但不限于承租方欠缴租金、承租方与出租方发生纠纷或承租方发生其他违约情况)发生，出租方将始终确保次承租方在转租租期剩余期限内继续正常使用系争房屋经营租赁式公寓而不被中断。
对该份《同意转租证明》，淼森公司、望源公司称，该证明上的公章确实是望源公司的，但该证明并非望源公司的真实意思表示，而是帝储公司用5万元商业贿赂了望源公司的工作人员季某，通过非法手段取得的，望源公司已对季某进行了处罚。该证明中的内容是帝储公司起草的，故对合法性和关联性均不认可。而且，帝储公司并未取得合同相对方淼森公司的认可。淼森公司在帝储公司起诉之前�到了该份证明，故向帝储公司发出的解约律师函中强调了除淼森公司以外的任何他方同意转租均为无效行为。对此帝储公司则称，淼森公司、望源公司所称的贿赂不属实，因为双方租赁合同中已约定房屋用途为经营魔方公寓，故淼森公司原本就是同意转租的，帝储公司没有必要特地通过贿赂取得其他同意转租的证明，该文件只是应魔方公司法务部门的要求补充的程序性文件，现淼森公司以此为由解除合同，是因为其想跳过帝储公司将房屋出租给他人，不同意转租只是借口。为此，帝储公司还提供了其代理律师与魔方公司经办人的《谈话笔录》及淼森公司《致魔方(中国)生活服务集团函》一份，拟证明淼森公司曾通过各种方式向魔方公司提出让其与帝储公司解约，直接与淼森公司签约，以及魔方公司与帝储公司解约后曾应淼森公司要求将解约协议提供给其的过程。对帝储公司提供的该组证据，淼森公司、望源公司表示不认可《谈话笔录》的真实性和合法性，给魔方公司的函是为了确认帝储公司在魔方公寓中是否进行了投资，不是为了要踢掉帝储公司。
一审审理中，关于淼森公司、望源公司提出的上述5万元贿赂问题，淼森公司提供了署期为“2016年4月8日”、落款处为“季某”的《情况说明》一份、署期为“2016年4月11日”、落款处为望源公司盖章的《处罚决定书》一份，以及季某的银行账户明细，拟证明2016年3月1日、3月2日游寿平分两笔向季某的银行卡转账了5万元，季某利用其保管望源公司印章的职务之便，私下在《同意转租证明》上盖章，望源公司已决定没收贿赂款5万元，并给予季某严重警告、在公司通报批评的处分。对淼森公司该组证据，帝储公司表示真实性不予认可，并认为该5万元并非贿赂，而是游寿平和季�处置上一家租户遗留物品的款项。系争房屋上一家经营者是经营KTV的，上家搬走后遗留的设施设备如何处置在双方的租赁合同中没有约定，故帝储公司根据淼森公司的委托将设备处置给了收购人张森，由于游寿平和季某都参与了处置方案和价格的确定，故最后的收益也是双方分享的，游寿平转账给季某的5万元就是处置款中淼森公司的部分。此外，从银行明细的情况看，该账户虽为个人名义但可能是公司账户，季某收取的5万元实际上是代表淼森公司、望源公司收取的；季某若有受贿行为应当承担刑事责任。
为此，帝储公司还提供了署期为“2016年2月26日”、落款处为游寿平和案外人张森签名的《音响设备买卖协议》及署期为“2016年8月7日”、落款处为“张森”签名的《情况说明》一份。《音响设备买卖协议》中载明，游寿平将鼎鑫KTV所有音响设备、电视家具、废品等等以10万元价格卖给张森，定金5万元，装车付清余款。《情况说明》则记载了张森自2016年2月24日接到游寿平电话称有一批设备需处理，至2016年3月1日向游寿平账户支付12,000元尾款的过程。对帝储公司提供的证据，淼森公司表示真实性无法确认，从买卖协议的主体来看帝储公司无需向淼森公司支付任何费用；且转让费是上家对下家整体经营权及物品的转让，帝储公司无需与淼森公司分享处置款。对此帝储公司则称，租赁合同约定是毛坯交付，废旧物品本与帝储公司无关，且帝储公司要经营的魔方公寓也与上家经营的KTV也无关联，故并不存在所谓的转让费，转让费只是租金的变相形式。
关于帝储公司逾期支付款项一节，帝储公司称其在2016年3月18日支付了租金和保证金后，淼森公司就在3月22日开具了发票，对帝储公司的支付行为并未提出异议。根据合同约定，系争房屋的交付是毛坯交付，但淼森公司、望源公司在4月份才完成房屋的拆旧，鉴于其没有及时完成，帝储公司即使晚支付租金也是合理的。对此淼森公司、望源公司则称，系争房屋在2016年4月11日确已符合交付条件，此前淼森公司、望源公司已为拆旧工程投入了大量资金，但因帝储公司迟延支付租金，故淼森公司、望源公司没有向帝储公司交付房屋。此外，70万元转让费帝储公司也未按合同约定的方式及时支付。为此淼森公司、望源公司还提供了《工程协议》、《建筑施工机械租赁合同》及相关费用发票等证据。对此帝储公司则表示，对证据的真实性无法确认。70万元转让费帝储公司系根据淼森公司、望源公司的指示支付，不存在违约。
一审法院经审理后认为：根据本案查明的事实，帝储公司与淼森公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方�实意思的表示，于法不悖，双方均应恪守履行。现帝储公司认为淼森公司未按期交付房屋并以提前解除合同这一行为表明不愿继续履行合同，故要求解除合同；而淼森公司认为帝储公司存在改变房屋用途、违法转租、迟延付款等违约行为，要求帝储公司承担合同解除的违约责任。因此本案的争议焦点还在于淼森公司是否有权解除合同，即帝储公司、淼森公司中谁为违约方。
对此法院认为，从淼森公司提出的解除合同的理由来看：首先，改变房屋用途一节，根据租赁合同的约定，系争房屋的用途为经营魔方公寓，而帝储公司与魔方公司的转租合同约定的用途也是经营魔方公寓，故房屋的实际用途并未发生改变。其次，违法转租一节，淼森公司认为其作为合同相对方，并未同意帝储公司将系争房屋进行转租；但帝储公司取得了产权人望源公司的书面同意。鉴�淼森公司对系争房屋的出租权来源于望源公司的授权，且望源公司在《委托书》中已明确表示系争房屋所产生的一切纠纷及法律责任由望源公司全权承担，故法院认为望源公司有权对是否允许系争房屋发生转租作出最终决定。淼森公司、望源公司还认为，同意转租并非望源公司的真实意思表示，但从双方就该节提供的证据来看，其证据的证明力尚未明显大于帝储公司，故法院对该节主张难以认可。再次，迟延付款一节，虽帝储公司确未在合同约定的期限内支付相关款项，但淼森公司若以此为由解除合同，需先进行催告，故合同约定的解除条件尚未满足。
综上，淼森公司单方解除合同的行为依据不足，实属违约。帝储公司据此要求解除双方租赁合同，于法有据，可予支持。合同解除后，未履行的部分终止履行，已履行的部分，可视情恢复原状。鉴于帝储公司并未实际使用房屋，帝储公司已支付的租金和保证金582,020元可主张返还。根据望源公司出具的《委托书》，该款项应由望源公司返还；但考虑该款项实际由淼森公司收取，故帝储公司主张由淼森公司、望源公司共同向其返还该笔款项，尚属合理，可予支持。至于帝储公司主张的违约金是否过高，则应以帝储公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于帝储公司与魔方公司《提前终止合同协议书》中已明确约定互不承担违约责任，法院认为帝储公司主张的违约金数额确实过高，现酌情予以调整，并由望源公司直接向帝储公司承担。
一审法院据此作出判决：一、上海帝储贸易有限公司与上海淼森企业管理有限公司就上海市静安区三、四层级一层公共部位签订的《上�市房屋租赁合同》于2016年5月18日解除；二、上海淼森企业管理有限公司、上海望源创客空间管理有限公司应于判决生效之日起十日内共同返还上海帝储贸易有限公司租金和保证金共计582,020元；三、上海望源创客空间管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海帝储贸易有限公司违约金436,515元；四、驳回上海淼森企业管理有限公司的反诉请求。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案的合同效力及相关法律问题已作充分阐述，相应观点并无不妥，本院予以认同，不再重复。根据查明的事实，帝储公司与魔方公司已协议终止双方之间的租赁合同，互不承担违约责任，故本案中除相应资金利息外，并无直接证据可以证明帝储公司存在其他实际损失及相应金额。现帝储公司主张两份租赁合同之间的差额为其预期可得利益，且可以证明合同约定的违约金并非过高，法院应予支持。本院认为，帝储公司与魔方公司的租赁合同约定的期限长达10年，其能否取得转租收益与两家公司本身的经营能力、市场状况等诸多不确定因素相关，故不能将两份合同的差额直接认定为帝储公司的可得利益。此外，基于在案证据本院亦难以将一定数额的转租收益直接量化为违约金的参考标准。至于帝储公司所主张的淼森公司、望源公司基于其违约行为获取了相应收益的主张，亦缺乏充分证据予以佐证。在此情况下，一审法院基于查明的事实及在案证据，将违约金酌定为436,515元，并无明显不妥之处，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件�理费人民币71,930元，由上诉人上海帝储贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年十月十六日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……