山东省沂南县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沂南民初字第1187号
原告：高泽斌，男，汉族，居民，住沂南县。
委托代理人：孙其功，山东界湖律师事务所律师。
被告：高来华，男，汉族，住沂南县。
委托代理人：庄元成，山东同力兴国律师事务所律师。
被告：李中卫，男，汉族，住沂南县。
原告高泽斌与被告高来华、李中卫租赁合同纠纷一案。本院于2013年3月18日立案受理，依法由审判员苏建斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高泽斌及委托代理人孙其功、被告高来华及委托代理人庄元成、被告李中卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高泽斌诉称：2010年7月18日，原告高泽斌为甲方，被告高来华为乙方，签订了房屋使用权租赁协议，约定：被告高来华租赁原告所有的，位于沂南县龙城华庭21、22号沿街商铺，租赁期为三年，自2010年7月18日至2013年7月18日止，租赁费为19万元，约定三年付清，第三年5万元租赁费支付后，可以带走房屋内设备。现被告未支付第三年房租，并带走屋内的设备，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令终止履行原、被告签订房屋租赁合同，赔偿原告房屋租赁费4.1万元及违约金1万元。诉讼费由被告负担。
被告高来华辩称：原告起诉我无事实依据，原告与我确实在2010年7月18日签订过租赁合同，但该合同在履行过程中，第一年未到期，便经原告同意，涉案房屋已转租给李中卫，李中卫亦向原告交纳了后续租金，租赁关系已转移建立在原告与李中卫之间，原告与我已不具有权利、义务关系。原告起诉我属恶意诉讼，据了解该租赁房屋转租给李中卫不久，就因设施的电路问题酿成火灾，给承租人李中卫造成了损失，对此火灾情况，消防部门有现场记录和火灾原因认定。原告主张租赁合同期限为三年，到现在租赁合同尚未到期，原告又将租赁标的另租他人，表明原告早已自行解除了租赁合同，其再行起诉终止合同等诉讼请求，没有事实依据和法律依据，要求依法驳回诉讼请求。
被告李中卫辩称：原告起诉没有事实依据，2011年至2012年度，与原告之间确实存有房屋租赁合同关系，该租赁关系是经原告同意，由高来华手中转租过来进行经营的。经营中因房屋内线路结构混乱引起火灾，虽消防部门施救扑灭，但因火灾事故被罚款5000元，并造成停业而受到损失。租赁房屋重新装修和添置了设施，我花费近10万元，该损失应由原告承担，现保留追偿权利。另外，第二年度租赁期限到期后，因经营状况不好，已与原告协商解除了租赁关系，交付原告涉案租赁房屋钥匙后，被告已没有继续向原告交纳租金的义务，所带走的设备，是涉案租赁房屋失火后，被告重新添置的部分，原设备均在火灾中灭失，未烧毁的也均被原告拉走。综上，原告所诉没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为其主张，向本院提交了下列证据材料：
1、租赁合同一份，载明：“原告高泽斌为甲方，被告高来华为乙方，签订房屋使用权租赁协议，约定：原告高泽斌将其所有的，位于沂南县龙城华庭21、22号沿街商铺，租赁给被告高来华使用，租赁期为三年，自2010年7月18日至2013年7月18日止，租赁费为19万元，分别为第一、二年度各支付7万元，第三年度支付5万元，房屋内饰品乙方支付完第一、二年费用后，归乙方所有，第三年度费用支付完后，可以带走。协议履行中，若乙方转让该房屋需经甲方同意，使用权内安全问题产生的损坏赔偿责任由乙方承担，任何一方不得违约，否则赔偿合同款的20%。2011年7月18日”。原告以此证实，双方存有涉案房屋使用权租赁合同关系的事实。
2、信息及照片一组，原告以此证明，涉案租赁房屋第二年度逾期后，原告用电话和信息方式，向被告李中卫催要第三年度租赁费的事实。同时证明至2013年1月6日，被告李中卫才发回信息明确表示不继续租赁的情况。
被告高来华、李中卫未提交书面证据材料。
经庭审质证，被告高来华对原告提交的1-2号证据材料的真实性没有异议，对合法性提出异议，认为1号证据中的租赁关系，已经原告同意转让给李中卫，李中卫继受该租赁合同后，与其已没有租赁关系。对2号证据中的照片，认为不是涉案租赁房屋的全貌，信息也与其无关的理由予以辩驳。
被告李中卫质证后认为，照片不是租赁房屋全貌，认可原告提交的信息交易号码，但其使用期间从未收到过任何信息。也没有给原告打过电话。
依据原告诉状、被告答辩及举证材料和质证意见，本院能够确认的事实：2012年7月28日，原告高泽斌与被告高来华签订了房屋使用权租赁协议，约定：原告高泽斌将其所有的，位于沂南县龙城华庭21、22号沿街商铺，租赁给被告高来华使用，租赁期为三年，自2010年7月18日至2013年7月18日止，租赁费为19万元，分别为第一、二年度各7万元，第三年度5万元，房屋内饰品（见附表）乙方支付完第一、二年度费用后，归乙方所有，第三年度费用支付完后，可以带走。协议履行中，若乙方转让该房屋需经甲方同意，使用权内安全问题产生的损坏赔偿责任由乙方承担，任何一方不得违约，否则赔偿合同款的20%。被告高来华向原告交纳第一年度租赁费，履行中，双方协商，被告高来华转让给被告李中卫经营，其与原告高泽斌的租赁合同由被告李中卫继受。该租赁合同确立后，被告李中卫交纳原告第二年度的租赁费用。经营至2012年4月份，租赁房屋内发生火灾，经沂南县消防大队处理后，被告李中卫重新装修涉案房屋继续经营。至2012年7月18日第二年度租赁期限逾期后，原告多次催要第三年度租赁费用，被告李中卫未予支付，为第三年度租赁费损失，原告于2013年3月18日向本院起诉，要求依法判令终止履行原、被告签订的房屋租赁合同，判令被告赔偿原告房屋租赁费4.1万元及违约金1万元，案经调解未果。
另查明，原告高泽斌与被告高来华签订的租赁合同，约定房屋租赁费前二年度各7万元，已经履行完毕。2012年7月18日后，第三年度年租赁费为5万元，月平均4166.6元。租赁房屋内设施已经在火灾中灭失。
上述事实，主要依据本院庭审调查及原告举证材料、被告质证意见所认定，其有关证明案件的事实材料均收录在卷。
依据以上事实，本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告高泽斌与被告高来华在平等互惠的基础上，签订的房屋租赁合同，权利、义务约定明确，为有效合同。履行中，被告高来华将租赁经营权转让给被告李中卫，虽双方与原告未签订转租协议，但被告李中卫继受了该租赁合同约定的权利、亦履行了交纳租赁费的义务，原告高泽斌没有提出异议，其收取被告李中卫租赁合同约定的第二年租金后，应视为转租合同成立，对此租赁关系，本院予以确认。被告李中卫继受该租赁关系后，该租赁合同对被告高来华已失去溯及力，原告再以租赁合同，要求被告高来华承担交纳租赁费及支付违约金的义务，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告李中卫转租涉案房屋，经营中第三年度的租赁费，原告催收被告李中卫未予交纳。并主张该租赁合同第二年到期后，已交付给原告涉案租赁房屋钥匙，终止租赁关系的辩称，未提供相应证据予以证实。庭审中，被告李中卫认可自2010年起至今使用1519294****电话号码，在原告举证的与该号码，2013年1月6日的信息交易中，有表明终止租赁关系的要约意向，原告对此要约未予通知被告。按照《中华人民共和国合同法》第二十条规定，拒绝要约的通知到达要约人失效。对此，2013年1月份前的租赁费用，被告李中卫应予支付。2013年2月至原告提起诉讼前的租赁费，原、被告双方均有责任，应予共同承担，承担期限应至原告启动诉讼程序止。原告主张的租赁合同约定的违约金，因被告已经交纳前二年度的租赁费用，且租赁合同约定的违约金承担数额是否是总额或当年度数额比例不清，属约定不明，但原告向被告主张了租赁费权利，责任不能重复计算，为此，本院不予采纳，原告主张的租赁房屋内设施，因租赁合同约定，履行前二年后设施归被告所有，所有权发生转移后，第三年度的租赁费原告已主张权利，原告再要求返还，没有法律依据。为此，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二十条、第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、第一百三十四条一款（4项）之规定，判决如下：
一、解除原告高泽斌与被告高来华于2010年7月18日签订并转租给被告李中卫的房屋租赁合同。
二、被告李中卫支付原告高泽斌2012年8月至2013年1月房屋租赁费25000元。
三．被告李中卫支付原告高泽斌2013年2月至2013年3月二个月的房屋租赁费4166.6元。
四、驳回原告高泽斌要求被告高来华支付房屋租赁费，并承担违约金及返还租赁设施的诉讼请求。
五、驳回原告高泽斌要求被告李中卫返还租赁房屋内设施和承担违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由被告李中卫负担500元，原告高泽斌负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判员 苏建斌
二〇一三年六月三日
书记员 丰绍勋