江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1887号
上诉人（原审被告）唐求清。
上诉人（原审被告）叶福珍。
上述两上诉人共同的委托代理人周春华。
被上诉人（原审原告）恽立新。
被上诉人（原审原告）戴志芳。
委托代理人戴亚锋，江苏天目湖律师事务所律师。
原审被告溧阳市新城房地产开发有限公司，住所地溧阳市溧城镇燕园路20号。
上诉人唐求清、叶福珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2013）溧民初字第1133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
恽立新、戴志芳诉称，2010年9月13日，唐求清、叶福珍委托其子唐海忠、唐建忠与我二人通过中介签订了房屋买卖协议书。该协议书约定：1、唐求清、叶福珍将拆迁安置房长阳小区13幢2号门502室房屋卖给我二人，面积约136.45平方，房价为545800元；2、付款方式：先付定金20万元整，余款在交付时支付325800元，过户时支付2万元，并对中介费、违约责任等进行了约定。协议书签订之日我二人就按约支付购房定金20万元，在房屋具备交付条件后，多次催告唐求清、叶福珍交付房屋，均遭无理拒绝。我二人认为，双方之间签订的买卖合同合法有效。请求判令唐求清、叶福珍向恽立新、戴志芳交付长阳小区13幢2号门502室（建设编号）房屋及储藏室，并承担本案诉讼费。
唐求清、叶福珍共同辩称，房子不卖，我夫妻俩要居住的。
溧阳市新城房地产开发有限公司未作答辩。
原审法院经审理查明，唐求清、叶福珍位于长巷里村80号的房屋被拆迁。2010年1月8日，唐求清、叶福珍的儿子唐建忠代唐求清、叶福珍签字选定被安置房屋两套，其中一套为讼争房屋，即“13#2-502（136.45㎡）”。2010年9月13日，唐求清、叶福珍的儿子唐海忠、唐建忠共同以唐求清、叶福珍的名义（出卖方“唐求清、叶福珍”），与恽立新、戴志芳签订《房产买卖协议书》一份，该协议约定：1、唐求清、叶福珍将长阳小区13幢2#门502室（拆迁安置房），面积136.45㎡（面积以开发商实际面积多退少补），房价545800元，付款方式为先付定金20万元，余款在开发商交房时付325800元，过户时付2万元整；2、该房屋成交价为出卖方的净收益，其他所有进户配套由买受方承担。并约定了有关过户费用支付、中介费支付等条款。该协议落款处由唐海忠、唐建忠在出卖方处签字，恽立新、戴志芳及中介方戴某、丁某、潘彩萍均在协议上签字确认。
同日，恽立新、戴志芳支付给三中介方中介费4500元，由三中介人出具收条。唐海忠、唐建忠共同出具收条，“今收到恽立新戴志芳购长阳小区13幢2号门502室房屋定金贰拾万元正。收款人唐海忠、唐建忠，2010年9月13日”。
2013年底，唐求清、叶福珍从开发商溧阳市新城房地产开发有限公司处办理房屋交房结算手续，经结算，讼争房屋的坐落地址确定为燕阳嘉苑14幢2单元502室，最终结算面积134.05平方，唐求清、叶福珍交纳管道煤气安装费等八项代办费合计10032.6元；并安置到67号储藏室，储藏室及储藏室门费用合计13889.8元。
庭审中，恽立新、戴志芳另提供两位证人戴某、丁某（均为中介）出庭作证，两证人均陈述唐海忠、唐建忠将讼争房屋出卖信息挂在中介处，后恽立新、戴志芳找到中介要买该房屋；在签订房屋买卖协议时，唐建忠、唐海忠说是受父母全权委托出卖房屋的，所以中介在合同上出卖方写的是唐求清、叶福珍的名字，并标明委托代理方唐建忠、唐海忠，签合同当天双方都去银行，汇了20万元给唐建忠、唐海忠账上，后回到中介所，打了收条。2012年中介戴某、丁某和戴志芳还前往长阳唐求清、叶福珍住处核实情况，唐求清、叶福珍说是委托两儿子卖房的。同时，恽立新、戴志芳提供录音材料，据此证明唐求清、叶福珍委托两儿子卖房的事实。
唐求清、叶福珍认为签合同的时候不清楚，收定金也不清楚，房子是拆到两套的，办理手续是唐建忠办的，房屋钥匙在其手上，没有装修也没有卖，没有委托两儿子卖房子，他们卖了几个月后才告诉我们；中介和戴志芳是来租住的房子里找过我们的，但没有和他们讲话；储藏室没有和房子连在一起，当时没有卖，现在也不同意卖；同时认为，除了收到20万元房款后，未收到其他款项。
另，溧阳市燕山新城房地产开发有限公司于2013年将企业名称变更为溧阳市新城房地产开发有限公司。
原审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，根据恽立新、戴志芳提供的书证、证人证言及双方陈述，唐求清、叶福珍选定拆迁安置房屋时，系唐建忠代为选定；本案讼争房屋的出售行为，唐海忠、唐建忠事先已得到唐求清、叶福珍的允诺，以唐求清、叶福珍名义与恽立新、戴志芳签订房屋买卖合同，并收取房款，为此，唐海忠、唐建忠代为出售房屋的法律行为，相应法律后果应由被代理人唐求清、叶福珍承担。双方签订房屋买卖协议，系真实意思表示，且未违反法律规定，恽立新、戴志芳与唐求清、叶福珍之间形成房屋买卖合同法律关系。
依法成立的合同，受法律保护，双方均应严格根据合同的约定，秉持诚实信用原则，全面、适当履行合同义务。双方签订房屋买卖协议时，约定出卖的房屋系选定的安置房长阳小区13幢2号门502室（面积136.45平方），总房价545800元，双方同时约定面积以开发商实际面积多退少补，即合同约定单价为4000元／平方。经结算，最终确认房屋地址为燕阳嘉苑小区14幢2单元502室，面积134.05平方，为此根据双方约定，讼争房屋的总房价应相应调整为536200元。恽立新、戴志芳已支付房款20万元，尚有336200元房款未支付，根据约定过户时支付2万元，其余房款316200元，恽立新、戴志芳应在唐求清、叶福珍交付房屋时予以支付。因唐求清、叶福珍结算时已代恽立新、戴志芳交付代办费10032.6元，为此，唐求清、叶福珍交付房屋时，恽立新、戴志芳应支付唐求清、叶福珍房款、代办费合计326232.6元。现讼争房屋符合交付条件，恽立新、戴志芳要求唐求清、叶福珍交付房屋的请求符合法律规定，法院予以支持。
双方签订合同时，讼争房屋为期房，双方对储藏室的标的、价款等均未约定，现经结算，唐求清、叶福珍作为拆迁户以13889.8元的价款购到67号储藏室，恽立新、戴志芳据此结算价格要求唐求清、叶福珍交付储藏室，唐求清、叶福珍不同意出卖，且认为储藏室与房屋不相连。因双方对储藏室的出售未能达成一致意见，恽立新、戴志芳要求交付储藏室的请求，法院不予支持。
唐求清、叶福珍认为出售房屋时不知情、现在要自己居住等辩解意见，不同意交付房屋，没有事实和法律依据，法院不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、唐求清、叶福珍于本判决生效之日起十日内向恽立新、戴志芳交付位于溧阳市长阳小区13幢2#门502室（结算地址：溧阳市燕阳嘉苑14-2-502，面积134.05平方米）；同时恽立新、戴志芳支付唐求清、叶福珍房款、结算代办费合计326232.6元；二、驳回恽立新、戴志芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9258元，诉讼保全费3249元，合计12507元，由唐求清、叶福珍负担。
上诉人唐求清、叶福珍不服原审判决，向本院提起上诉称，一、唐建忠代上诉人卖掉房屋系无权代理。上诉人自始至终没有授权唐建忠卖房，当上诉人知道房屋被唐海忠、唐建忠出售后，被上诉人明确表示反对。唐海忠、唐建忠没有取得确切的授权，卖掉房屋的行为无效。二、被上诉人签订买卖合同时明知唐海忠、唐建忠没有代理权仍与其签订房屋买卖合同，存在严重过错。被上诉人对上诉人进行秘密录音时，上诉人唐求清身患严重疾病，瘫痪在床，叶福珍在唐求清病重期间，服侍其生活，生活处于困境状态，谈话内容不清，不是其真实的意思表示。录音明显是乘人之危，应不予认定其法律效力。三、争议的房屋是上诉人目前居住的唯一住所。上诉人身患严重疾病，中风瘫痪已11年，拆迁后在水泵房借住数年。安置的房屋是上诉人拆迁的所在地，子女也在身边，离开争议的房屋以后将对生活产生严重不利影响。目前，生活已经形成规律，房屋不能交付。综上，请求二审法院撤销原判、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人恽立新、戴志芳答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人委托两个儿子出卖房屋是明确的，也是得到上诉人授权的，原审时的录音及证人证言可以证明。录音时上诉人思路清晰，且该房子并不是上诉人唯一的住房，目前上诉人没有居住在该房屋内。
二审中，双方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，虽然被上诉人在签订房产买卖协议书时未看到上诉人对其委托代理人唐建忠、唐海忠的书面授权材料，但结合被上诉人提供的证人证言、对话录音等证据来看，在唐建忠、唐海忠出卖涉案房屋时，上诉人对于唐建忠、唐海忠出卖涉案房屋的行为应当明知，且予以认可。而被上诉人在购买涉案房屋亦对此进行了询问，基于对代理人唐建忠、唐海忠与被代理人唐求清、叶福珍之间身份关系的信任，被上诉人有理由相信代理人唐建忠、唐海忠有代理权限，再考虑到出卖涉案房屋由唐建忠、唐海忠二人共同进行，被上诉人在签订房产买卖协议书时应属善意无过失。因此，被上诉人与上诉人之间的房产买卖协议书合法有效，双方均应按照该协议书的约定履行各自的义务。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9258元，由上诉人唐求清、叶福珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 洋
代理审判员 是飞烨
代理审判员 刘岳庆
二〇一五年二月十二日
书 记 员 赵 艳