宁夏回族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁民终259号上诉人（原审被告）：宁夏昆仑房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：党宾，系该公司董事长。委托诉讼代理人：姜顺义，宁夏新中元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈庆平，男，住广东省汕头市。委托诉讼代理人：陈登雄，宁夏宁银律师事务所律师。上诉人宁夏昆仑房地产开发有限公司（简称昆仑公司）因与被上诉人陈庆平房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2015）银民初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昆仑公司的委托诉讼代理人姜顺义、被上诉人陈庆平的委托诉讼代理人陈登雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昆仑公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回陈庆平对昆仑公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由陈庆平承担。事实与理由：一、陈庆平未支付购房款，一审判决认定事实错误。昆仑公司虽与陈庆平签订了两份商品房买卖合同，并向陈庆平出具收据，但陈庆平未支付购房款。一审判决仅凭收据及陈庆平陈述即认定其已支付购房款15400440元，证据不足，认定事实错误。1.购房合同约定的交款方式与陈庆平陈述的交款方式不一致。两份购房合同约定的交款方式为”抵顶工程款，房屋差价在出卖人办理房屋交付使用手续后，由买受人一次性支付出卖人”，但陈庆平陈述的交款方式却为因民间借贷而转为以房抵债。2.购房合同约定的交款时间与收据显示的交款时间不一致。仅凭收据，不能认定陈庆平在2012年5月28日付清了15400440元购房款。3.陈庆平未出示民间借贷转为以房抵债的相关证据。4.陈庆平未出示证明民间借贷真实存在的相关证据。5.陈庆平主张以9套房屋抵顶借款的证据不足。陈庆平陈述抵账房屋共9套，先签订了两份合同抵顶了6套房屋，剩余3套尚未签订合同，但已约定3套房均以5133480元作价抵顶无证据证明。6.回避商品房买卖合同房款是否支付的问题。在没有核实陈庆平是否实际向党建宁交付该巨额借款的情况下，即认定其实际交付购房款，属认定案件事实不清。二、本案的真实情况。由于2012年昆仑公司的房屋库存压力大，销售率低下。为加强销售，昆仑公司与陈庆平约定，先签订商品房买卖合同，待宁夏黄河农村商业银行的在建工程抵押手续解除后，陈庆平再支付房款。为防止出现问题，昆仑公司特意未给陈庆平开具发票，且如此大额交易，陈庆平不可能通过现金支付，必须通过银行转账。所以，在没有转账的情况下，昆仑公司同意了陈庆平开具收据的要求。但为了进一步表明收据的虚假性，双方特意约定，将房款的支付方式约定为抵顶工程款。综上，涉案购房合同签订后，陈庆平并未支付购房款，陈庆平与党建宁之间也不存在民间借贷法律关系。陈庆平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、陈庆平以借条换取房屋买卖合同及收据的行为符合交易习惯，案涉商品房买卖合同事实起源于陈庆平与案外人党建宁的民间借贷关系，基于双方发生的多笔借款均以现金方式支付，形成的法律凭证只有借条，至2012年5月，时任昆仑公司法定代表人党建宁为解决借款问题，提出以昆仑公司开发的房产抵顶债务，陈庆平接受。至此，党建宁与昆仑公司之间形成债务承担的法律关系，承担的具体方式转化为商品房买卖合同，昆仑公司以交付房屋的方式清偿了党建宁的个人债务。在双方签订商品房买卖合同并出具收据时，昆仑公司将此前由党建宁出具的借条交还党建宁由其撕毁。此时，借款已冲抵为购房款，双方的商品房买卖合同关系成立，其行为方式符合日常交易习惯，无需由陈庆平对借款关系承担举证责任。二、昆仑公司应对权利存在妨害的事实承担举证责任。在陈庆平以借条换取商品房买卖合同，昆仑公司向陈庆平出具收据，陈庆平接收房屋时，双方商品房买卖合同基本履行，收据即为昆仑公司交付购房款的凭证，如昆仑公司想否定该事实，应当由其提供证据证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，陈庆平主张存在商品房买卖合同关系的基本事实已经其提交的商品房买卖合同、收款收据及房屋、电卡、钥匙证实。如昆仑公司主张存在商品房买卖合同关系变更、消灭、权利受到妨害的事实，应由其承担举证责任。三、昆仑公司以9套房屋抵顶借款15400440元确系事实，根据双方签订的涉案两份房屋买卖合同的面积和价款，可推算出15400440元指的是同一楼盘的9套房屋，在无法办理房产证的情况下，陈庆平请求解除合同返还价款，昆仑公司就应全额返还。虽另有3套房屋没有签订合同也没有明确房屋坐落、楼号，但并不影响解除合同时要求昆仑公司返还全部款项。陈庆平向一审法院起诉请求：1.撤销或者解除双方签订的2012-063号和2012-062号商品房买卖合同；2.昆仑公司返还陈庆平购房款15400440元，赔偿陈庆平10266960元，合计25667400元；3.本案诉讼费由昆仑公司承担。一审法院认定事实：2012年5月28日，陈庆平与昆仑公司签订了合同编号为2012年第062号、063号两份商品房买卖合同，约定陈庆平购买昆仑公司开发的顺发小区12号楼4、19、20号（第062号合同）、5、21、22号（第063号合同）6套营业房，两份合同约定的商品房单价均为每平方米16500元，3套总金额均为5133480元；双方约定的付款方式为抵顶工程款，房屋差价在出卖人办理房屋交付使用后由买受人一次性支付出卖人，出卖人应当在2012年7月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；双方还对逾期交房的违约责任进行了约定，逾期不超过30日，出卖人向买受人按日支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同；因出卖人原因，造成该商品房产权纠纷和债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金。2.买受人不退房的，合同继续履行，自本条款期限届满之日至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订的同日，昆仑公司给陈庆平出具票号为№000214的《宁夏昆仑房地产开发有限公司收款收据》一份，载明：”收到陈庆平购房款15400440元”并加盖了”宁夏昆仑房地产开发有限公司财务专用章”。合同签订后，昆仑公司将涉案房屋交付陈庆平使用至今。另查明，昆仑公司开发建设的兴庆区顺发小区12、13、14、15、16号楼于2011年2月28日办理了在建工程抵押，抵押权人为宁夏黄河农村商业银行股份有限公司银川市民族南街支行。庭审中，陈庆平称收款收据载明的款项全部为昆仑公司原法定代表人党建宁借款转化而来，借款全部为现金交付，党建宁当时出具的借条已全部收回撕毁，陈庆平无法向法院提交。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案买卖合同是否成立并履行，为此，陈庆平提交了其与昆仑公司签订的两份商品房买卖合同及昆仑公司出具的收取陈庆平购房款的收款收据，证实陈庆平与昆仑公司之间存在商品房买卖合同的法律关系，该合同并不违反法律规定，为有效合同，对双方均具有约束力。合同签订后，昆仑公司向陈庆平交付了涉案房屋，合同已经开始履行，现昆仑公司辩称陈庆平与党建宁个人之间不存在民间借贷关系，党建宁从未向陈庆平借款，也未出具过借据，不存在将借条撕毁的情况，双方之间的债务系赌债，双方之间不存在真实房屋买卖合同关系的辩解意见，对此，昆仑公司负有举证义务，但本案审理中，昆仑公司未提交任何证据予以证实其辩解意见，应承担举证不能的法律后果。陈庆平提交的证据显示该房屋已抵押，致使房屋无法办理过户登记手续，已经构成根本违约，故陈庆平要求解除双方所签订的合同，该请求符合双方合同约定及相关法律规定，该院予以支持。双方合同解除后，昆仑公司已收取的房款应返还给陈庆平。关于昆仑公司应返还的具体数额。陈庆平主张昆仑公司应按收款收据载明的金额返还其15400440元，虽陈庆平提交的合同所对应的房款仅为10266960元，但陈庆平提交的收款收据载明金额15400440元全部为房款，该院确认昆仑公司应返还15400440元给陈庆平。陈庆平在与昆仑公司签订合同时自身有核实义务，但其提交的证据并不能证明导致合同不能继续履行的全部责任均在于昆仑公司，故陈庆平要求昆仑公司赔偿损失的主张该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除陈庆平、昆仑公司于2012年5月28日签订的2012-062号和2012-063号商品房买卖合同；二、昆仑公司于判决生效之日起三十日内返还陈庆平购房款15400440元；三、驳回陈庆平的其他诉讼请求。如果昆仑公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170137元，由陈庆平负担90137元，由昆仑公司负担80000元；保全费5000元，由昆仑公司负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人的举证、质证及本院的认定意见是：昆仑公司提交宁夏回族自治区高级人民法院调查笔录1份，证明2015年5月18日党建宁在高院504办公室对其与陈庆平之间的涉案款项支付问题进行了陈述，陈庆平并未向党建宁支付过借款，双方不存在民间借贷法律关系，陈庆平主张的购房款实际是由陈庆平父亲安排黄东元（音）分三次给党建宁在澳门美高美赌场参与赌博时给予的筹码，价值1500万元港币。陈庆平质证认为，该证据不属于新证据，对真实性、合法性、关联性均有异议，该证据的被调查人党建宁与昆仑公司之间存在利害关系，其证言不应采信。本院的认定意见是：党建宁关于款项问题系陈庆平父亲安排黄东元（音）分三次给党建宁在澳门美高美赌场参与赌博时给予的筹码，价值为1500万元港币，陈庆平不予认可，且没有其他证据予以印证，故对其关于款项支付是赌债的陈述内容本院不予采信。本院经审理查明，2017年3月15日，本院就涉案6套房屋的交付情况组织双方当事人现场开启房门，陈庆平能打开涉案12-4、12-5、12-19、12-20号4套房门，12-21、12-22号2套房门没能打开。昆仑公司当场打开12-4、12-19、12-21、12-22号4套房门，12-20号钥匙找不见，12-5号没能打开。另查明，党建宁在昆仑公司提交的宁夏回族自治区高级人民法院调查笔录中自认，当时涉案购房合同是其与陈庆平签订的，合同是由销售部李奇拟定的，盖章是其公司人员盖的，对方是由陈庆平签的字。签完合同后把钥匙、电卡等手续（房产证除外）都交付给了陈庆平。对党建宁的该自认内容，陈庆平的代理人在当庭陈述中也认可，在2012年房屋买卖合同签订后，昆仑公司已经将6套房屋连同钥匙、水卡、电卡交付给了陈庆平，另有3套房屋没有签订合同，也没有交付。故本院认定涉案6套房屋昆仑公司已经交付给了陈庆平。本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否成立并履行？现分述如下：一、关于涉案房屋买卖合同是否成立的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，”民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”故房屋买卖合同的成立应当以签订合同的双方均有买卖房屋的真实意思表示为要件，即一方发出买卖房屋的要约，另一方作出接受该房屋买卖要约的承诺时，房屋买卖合同成立。陈庆平与昆仑公司之间签订的涉案两份商品房买卖合同的签订主体合法，意思表示真实，且不违反法律规定，为有效成立，对双方均具有约束力。二、关于涉案房屋买卖合同是否已经履行的问题。涉案合同签订后，昆仑公司向陈庆平出具收据，并向陈庆平交付了涉案房屋，证明涉案房屋买卖合同已经开始履行。本案二审审理中，昆仑公司提交宁夏回族自治区高级人民法院调查笔录1份，欲证明陈庆平与党建宁个人之间不存在民间借贷关系，党建宁从未向陈庆平借款，也未出具过借据，不存在将借条撕毁的情况，双方之间的债务系赌债，但该调查笔录中党建宁的关于涉案款项系赌债的陈述的真实性并没有其他证据予以印证，故昆仑公司应承担举证不能的法律后果，涉案房屋买卖合同已经成立并已经履行，陈庆平主张解除合同并返还购房款的请求成立，一审法院认定事实、适用法律并无不当。综上所述，昆仑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114203元，由宁夏昆仑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 锋代理审判员  宋成祥代理审判员  张娜瑞二〇一七年三月二十四日书 记 员  任佳妮