广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）象民初字第1252号
原告谢XX，男，1962年7月9日出生，汉族，住桂林市象山区。
委托代理人文金发，广西嘉宸律师事务所律师。
委托代理人谢估息，广西嘉宸律师事务所实习律师。
被告唐XX（曾用名唐XX），女，1967年8月14日出生，汉族，住桂林市秀峰区。
委托代理人王慧谦，北京市隆安律师事务所律师。
原告谢XX诉被告唐XX租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月30日受理后，由行政庭审判员钱越担任审判长与人民陪审员苏坚、蒙莹组成合议庭，兼书记员周丽娟担任法庭记录，分别于2012年12月20日、2013年4月27日公开开庭进行了审理。。原告谢XX及其委托代理人文金发、谢估息，被告唐XX及其委托代理人王慧谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢XX诉称，2010年6月30日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定被告把位于桂林市环城西二路22号火烈鸟酒店二楼大厅右边区域及二个约200平方米包厢承租给原告做卡拉OK练歌厅，租期为2010年7月1日至2015年6月30日，并约定了双方的权利义务。因经营需要，原告按普通标准投入资金386000元进行了装修，并投资173400元从桂林博声科技及其他地方购置了一批音响器材、电器设备。2012年春节期间，被告欲将酒店大楼共四层整体出租他人，想单方解除与原告的租赁协议。原告认为，协议期限尚有三年半，且原告卡拉OK练歌房投资巨大，不同意解除。之后，被告开始断掉原告练歌房供水，且当时其他楼层正在进行装修，原告根本无法正常经营，尽管如此，原告仍积极履行给付租金义务，但被告却一直回避原告，无奈之下，原告分别于2012年3月2日、2012年3月9日，到桂林市公证处将卡拉OK练歌房二月、三月租金办理了提存公证。2012年3月3日，被告忽然出现在火烈鸟酒店，要求与原告解除《房屋租赁协议》。原告当时表示拒绝。3月中旬，原告收到被告发来的工商银行账号，用于原告交付租金和水电费，原告按被告要求履行义务。2012年4月中旬，被告带二、三十人到火烈鸟二楼OK练歌房，对原告承租经营场所装修及电器设备、音响器材进行打砸和搬运，原告向公安机关报案，公安机关出警后，认为是经济纠纷，组织双方调解，被告当时同意对破坏和搬走的器材设备进行恢复原状，但被告一直未履行，原告的音响器材和承租的房屋装修已经不复存在。由于被告违约原告现诉至法院，要求判令：1、原、被告继续履行《房屋租赁协议》，由被告将桂林市环城西二路22号火烈鸟酒店二楼右手大厅及包厢约200平方米的场所交给原告继续承租经营，并在原租赁期满后再顺延因被告原因导致原告无法正常经营期间（该期间自2012年2月起至被告正式交付再加三个月装修期之日止）；2、判令被告赔偿因破坏原告承租的上述经营场所而造成的装修损失386000元；3、判令被告向原告赔偿擅自处分原告音响器材、电器设备并导致毁损、灭失而造成的损失173400元；4、判令被告赔偿原告因无法经营而导致的房租损失：2012年2月、3月、4月房租共计15000元。本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：被告户籍资料、《房屋租赁协议》、《装修工程协议书》、蒋小平书写的《收条》三张、《点歌音响系统合同书》、《公证书》二份、银行转款单、桂林市房产登记档册、现场照片、《桂林市公安局象山分局现场治安调解协议书》、《接受刑事案件回执单》。
被告唐XX辩称，一、原告违反《房屋租赁协议》的规定，导致合同自动终止，应承担违约责任。法院应驳回原告的第一项诉讼请求。二、原告房屋装修及音响设备装修费用与事实不符，其提交的证据不具备真实性、关联性、合法性。法院应驳回原告的第二、三项诉求。三、原告第四诉求，由于是原告先违约导致合同自动终止，故被告不应返还其租金。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：原告欠水电费清单。
经审理查明，2010年6月30日，原告作为乙方和被告作为甲方签订《房屋租赁协议》，双方约定甲方将位于桂林环城西二路22号火烈鸟酒店二楼的大厅进门右手边及二个包厢约200平方米面积的场地租赁给乙方使用。租赁期限从2010年7月1日至2015年6月30日止。乙方在租赁期内实行“先交费后使用”的原则，租金从2010年7月1日-12月30日，每月租金为人民币3500元。2011年1月1日-2012年6月30日，每月租金为人民币5000元，2012年7月1日-2013年6月30日，每月租金为人民币5500元。2013年7月1日开始每年5%递增房屋租金到合同到期，并在每月的1-5号前交付租金，超过10号未交付租金的本租赁合同将自动终止，甲方有权收回重新招租。乙方在签订协议时应交付保证金壹万元人民币给甲方，合同期内，甲乙双方均不得反悔、违约，否则违约一方必须向另一方支付违约金人民币10000元。
原告租下被告房屋后，称将房屋装修工程于2010年10月21日交与蒋小平去做，双方签订了《装修工程协议书》，约定工程总造价为人民币386000元。2010年10月29日，蒋小平收到火烈鸟装修一期工程预付款人民币150000元；2010年11月10日，蒋小平收到火烈鸟装修预付金人民币150000元；2011年4月9日，蒋小平收到火烈鸟装修工程款余款86000元，全部工程款付清。开庭时蒋小平作为证人出庭当庭认为此是事实。原告还提交了2010年10月16日，原告和桂林博声科技签订的《点歌音响系统合同书》，合同总金额为168600元。2010年12月底，原告经营火烈鸟练歌厅开始营业。2012年3月3日，被告向原告下发一份《告知书》，认为原告自2012年2月1起欠交房租及一年的电费叁仟余元至今，依照双方签订的协议第二条的规定，合同自动终止，被告有权依约收回租房。如有不同意见，请三日内予以答复。过期无书面答复，视为对合同自动终止无任何异议。同年3月5日，原告交给被告《回知书》，认为被告所讲不是事实，原告从签订合同以来一直履行合同协议，双方不应终止合同。原告于2012年3月2日，到桂林市公证处提存了2012年2月的租金5000元；同年3月12日，原告再次到桂林市公证处提存了3月的租金5000元；同年4月5日，原告通过中国工商银行转给被告4月份房租5000元。
2012年4月24日，被告和原告因为租赁问题发生争执，被告带人将原告经营的火烈鸟练歌厅的玻璃和门弄坏，将练歌厅的桌椅搬到楼下。原告为此报警，桂林市公安局象山分局出警后，将原告和被告带到分局调查，双方在办案民警李日军、张建文组织调解下达成了《现场治安调解协议书》。内容为：1、唐XX承诺将火烈鸟二楼练歌厅恢复原状；2、双方存在的经济纠纷通过双方协商或者法律途径解决。双方在调解协议书上签了名，盖了手印。2012年5月29日，桂林市象山区第三责任区刑警大队接谢XX报称：其开在环城西二路火烈鸟酒店的KTV里的音响器材于2012年5月22日至29日期间被盗，损失价值173400元。随后桂林市象山区第三责任区刑警大队予以立案，目前该刑案仍在处理中（未结案）。被告现已将二楼房屋租给了他人，他人已将二楼重新装修完毕。原告认为被告提前终止合同严重侵害了其利益，向本院起诉讼。
另查明，位于桂林市象山区环城西二路22号1-9层酒店、办公楼的产权人系被告唐XX。
在本案审理过程中，本院告知原告是否追加现承租火烈鸟练歌厅场地的承租人作为本案第三人参加诉讼。原告明确表示不愿追加。本院依法询问当事人是否对涉案财物进行价值评估，原告亦表示不愿意。
本院认为，原告谢XX和被告唐XX作为适格的主体签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的禁止性规定，该合同的效力，本院予以确认。双方应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，原告未能按照协议的约定在2012年2月10日前交纳2月份的租金，该《房屋租赁协议》自动终止，被告有权收回房屋并重新招租。故被告提前终止与原告签订的房屋租赁协议，不应承担违约责任。故原告要求被告继续履行《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。对于原告提出要求被告赔偿装修损失386000元的诉讼请求，由于目前原告装修的火烈鸟练歌厅已不复存在，无法对装修的价值进行评估，原告也无法提供详细的装修清单来对证装修合同上的价款，经本院依法询问原告是否对此涉案财物进行价值评估，原告表示不愿意。由于对于装修损失部分原告举证不能，本院无法支持原告之诉讼请求。另原告要求被告赔偿音响器材、电器设备灭失造成的损失173400元，原告已经向公安机关报案，公安机关已经依法立为刑事案件，由于涉嫌刑事犯罪故本院暂不予处理。此外原告要求被告返还原告无法经营导致3个月的房租损失15000元的诉讼请求，由于双方签订的《房屋租赁协议》在2012年2月10日后已经依约自动终止，原告向公证处提存了2012年2月、3月的房租5000元、转账给被告4月的房租5000元，合计15000元，被告应返还给原告。故对原告要求被告返还2012年2月、3月、4月房租的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告唐XX返还原告谢XX2012年2月-4月的房租人民币15000元。
二、驳回原告谢XX的其他诉讼请求。
本案案件受理费10944元（原告已预交），退原告3678元，余款由被告承担190元，原告承担7076元。
以上应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延付款期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费10944元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 钱 越
人民陪审员 苏 坚
人民陪审员 蒙 莹
二〇一三年五月十三日
兼书 记员 周丽娟