九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0403民初270号
原告：陈志峰，男，1980年2月14日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。
委托诉讼代理人：向前，江西际民律师事务所律师，执业证号13604200410759139。
委托诉讼代理人：赵紫烟，江西际民律师事务所实习律师，实习证号36041703210001。
被告：九江市联信地产开发有限公司，住所地九江市庐山南路天强公寓B栋3004室，统一社会信用代码9136040079475417XC。
法定代表人：王晓飞，总经理。
委托诉讼代理人：代威，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604201310567124。
原告陈志峰与被告九江市联信地产开发有限公司（下称“联信公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志峰的委托诉讼代理人向前、被告联信公司的委托诉讼代理人代威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。其间，因本案必须以另一案的审理结果为依据，于2018年3月5日本院裁定本案中止诉讼，2018年6月28日另一案的审理终结，本案恢复审理。
原告陈志峰向本院提出诉讼请求：判决被告向原告并支付自2015年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（截至起诉之日止的违约金：1210102元×2/10000×947天=229193.32元）。事实和理由：2014年8月21日，原告购买由被告开发的位于九江市陆家垅路519号联信大厦二期1幢二单元1802号商品房一套，建筑面积为162.67平方米，双方并于当日签订《商品房预（销）售合同》一份。合同签订后，两原告依约支付购房首付款370102元，并与中国银行签订《个人一手住房贷款合同》以按揭贷款84万元，此后原告按月偿还银行按揭贷款。《商品房预（销）售合同》约定，被告应于2015年5月31日前向原告交付经验收合格的房屋，但被告至今未能向原告交付房屋。原告曾多次找到被告要求支付逾期交房违约金，但被告以种种理由推脱。鉴于被告的违约行为，根据《商品房预（销）售合同》第九条第1款第（2）项的约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金。综上所述，被告的行为严重损害原告的合法权益，故诉诸法律，恳请法院支持原告的诉讼请求。
原告陈志峰为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：
证据一，原告身份证复印件、被告企业信用信息公示打印页各一份，以证明原、被告主体身份。证据二，《商品房预(销)售合同》一份，以证明：1、原被告双方商品房买卖关系：2、原告所购房屋的单价、面积、总价、付款方式、交房时间等；3、原告向被告支付购房首付款364701元；4、被告逾期30日交房，原告有权要求被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交付房价款万分之二支付违约金。证据三，《个人一手住房贷款合同》一份，以证明原告与中国银行九江市分行签订贷款合同，贷款金额84万。证据四，首付款收据二份，以证明被告已收取原告支付的370102元购房首付款。
被告联信公司辩称：原告诉称被告逾期交付房屋，要求被告支付自2015年6月1日起至实际交房日止的逾期交房违约金，没有事实依据，恳请法庭依法驳回其诉请。一、原告仅为其所购房屋实际支付购房款135858元，被告已以返租形式向原告租用，并向原告支付了返租租金。目前，该房屋还在被告租赁期限内，被告不存在逾期交房之事实。原告在诉状中称“合同签订之后，原告依约交纳购房首付款370102元，同时与中国银行签订个人手住房84万元贷款合同。”其向法庭隐瞒了个重大事实，即原告实际仅向被告支付购房款135858元，被告已对其所购房屋予以返租，租期为四年，且共计234244元的租金其已由原告收取。早在2014年8月21日，原告向被告出具了一份《签约确认单》，确认：房号2栋西单元1802室，建筑面积为162.67㎡，成交单价为7439元，成交总价为1210102元，首付370102元，并备注：4年一次性返租234244元，实付(首付款)124701元。这充分证明商品房买卖合同中的房屋，原告已返租给被告，并已收取四年返租租金。二、双方之间存在租赁关系，因此，在租赁期限内，原告请求将被告所租房屋交付给原告没有依据，即其主张逾期交房违约金没有事实依据。原告于2014年8月21日向被告出具了收到联信大厦二期西单元1802号壹年(2014至2015年度)租金6万元整的收据，由此可见，返租期间自合同签约时即形成，按四年返租期计算，租赁期应自2014年8月22日起至2018年8月21日止。在被告起诉之日，包括法庭开庭审理之时，原告所购置房屋还在被告租赁使用期限内，根本不存在被告逾期交房一说。原告在合同租赁期限内，在双方存在租赁关系的情况下，要求被告支付逾期交房违约金显然没有事实依据。综上所述，被告认为，在本案诉讼中，原告没有如实向法庭陈述案件事实，而是故意隐瞒对其不利的事实，企图使法庭作出错误的判决，以损害被告的利益。被告在本案中不存在违约行为，原告诉请没有法律和事实依据，请求法庭驳回原告诉讼请求，以维护被告的合法权益。
被告联信公司为支持其答辩，向法庭提交了如下证据：
证据一，《签约确认单》一份，以证明原告对其所购房屋应付首付款370102元，但实际仅支付135858元，剩余234244元系以被告返租该房屋一次性支付的四年租金进行冲抵。证据二，租金收据一份，以证明原告确认收取被告支付的2014年8月22日至2015年8月21日返租租金6万元，原、被告之间除房屋买卖关系外同时确立了租赁合同关系，原告自2014年8月21日就已经将该房屋出租给被告使用，且出租时间早于商品房预销售合同约定的交房时间，被告不存在逾期交房的事实。证据三，（2016）赣0403民初3000号民事判决书一份，以证明被告在该案中已提供证据证实案涉房屋建设工程已于2016年12月2日验收合格。
经审理查明：2014年8月21日，原、被告签订《九江市商品房预（售）合同》一份，约定：“原告向被告购买位于九江市五里街道××信大厦××单元××房产，建筑面积为162.67平方米，单价为每平方米7439元，总金额1210102元；买受人于2014年8月21日支付购房首付款人民币3701021元整，贷款额为人民币840000元整，买受人于2014年8月28日前向出卖人指定银行办理完所有按揭贷款申请手续，如因个人原因无法办理银行按揭，须以现金方式支付；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”原告先后于2014年8月21日向被告支付首付款共计135858元，剩余首付款234244元以售后返租的形式冲抵4年租金，原告于2014年8月21日向被告出具收据一份，确认收到联信大厦二期第2栋东单元1802号一年（2014至2015年度）租金6万元。同日，原告填写《签约确认单》一份，载明：“房号：2栋东单元1802室，建筑面积：162.67㎡，原单价：7439元/㎡，成交总价：1210102元，按揭贷款84万元，首付370102元，备注：4年一次性返租234244元，实付135858元。”后原告又以在中国银行办理按揭贷款的方式向被告支付了尾款84万元。因被告一直未向原告交付所购房屋，故原告诉至本院。
另查明：本案诉争的房产于2016年12月2日经验收合格。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案双方签订《商品房预(销)售合同》的同时订立房屋租赁合同，两个合同的订立是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，均属有效，本院予以确认。《商品房预(销)售合同》对房屋的交付期限进行了明确的约定，即“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”被告联信公司主张因双方存在租赁关系，其作为承租人依法占有房屋并享有使用权、收益权，因此能阻却双方房屋买卖合同关系之房屋交付义务，本院认为，依据法律规定房屋买受人有验收房屋的权利，有对房屋质量、面积等提出异议的权利，本案双方租赁合同对房屋租赁的起止时间没有约定，即使进行了约定，也必须履行房屋交付手续来保障买受人行使验收房屋的权利，被告联信公司交付房屋的义务不能因租赁合同关系而免除，故对被告联信公司该主张，本院不予采纳。被告联信公司没有依照《商品房预(销)售合同》约定向原告交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。《商品房预(销)售合同》约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”本案房屋至今没有交付，故逾期交房期间应自2015年6月1日起计算至实际交付之日止。关于逾期交房违约金计算基数“已交付房价款”的认定，原告主张应为1210102元，本院认为，在原告支付的首付款370102元中，有234244元是以返租租金冲抵的方式支付的，被告联信公司出具370102元的收款收据是对以这种方式支付首付款的认可，但该234244元并没有实际支付，将其计入“已交付房价款”计算逾期交房违约金，显失公平，故本院确认逾期交房违约金计算基数“已交付房价款”为975858元。对原告主张被告联信公司应向其支付截至起诉之日止的违约金：房屋总价1210102元×2/10000/天×947天=229193.32元，本院予以部分支持，即截至起诉之日止的违约金为已交付房价款975858元×2/10000/天×947天=184827.51元，对于2018年1月4日之后的逾期交房违约金按此标准计算至实际交房之日止。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
被告九江市联信地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告陈志峰支付截至2018年1月3日的逾期交房违约金184827.51元（即按975858元×947天×0.2‰计算所得）并按此标准支付至实际交房之日止。
如被告未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4738元，减半收取2369元，由原告陈志峰负担380元，由被告九江市联信地产开发有限公司负担1989元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员 陈新娟
二〇一八年七月十九日
书记员 郑 芸