杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭经开民初字第1035号原告：金倩。委托代理人：王力、徐建明。被告：浙江德信金沙置业有限公司。法定代表人：费忠敏。委托代理人：罗弘韬、陈丽媚。原告金倩与被告浙江德信金沙置业有限公司（以下简称德信公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年11月21日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由代理审判员陈慧军独任审判，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告金倩的委托代理人王力，被告德信公司的委托代理人罗弘韬、陈丽媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告为了购买能够满足子女与父母两代人共同居住的跃层房屋，于2010年3月到被告开发的位于杭州经济技术开发区的德信·早城楼盘售楼部进行参观咨询。经咨询，被告售楼部销售人员蔡小微向原告推荐了该楼盘4幢1单元104室的房屋，并陈述该房型是跃层，是地下室跃一层，地下室层高有2.8米，可做厨房和卫生间使用。当时原告看到该楼盘的均价为14700元／平方米，一楼的价格大约为13600元／平方米，而104室的房屋价格为19700元／平方米，蔡小微当时解释说，地下室部分名义上是赠送的，但实际上是要算钱的，因此地下室的价格就加进房屋的价格里了。2010年4月4日，原、被告签订了商品房预售合同。合同约定原告购买被告开发的位于该楼盘4幢1单元104室的房屋，建筑面积为112.81平方米，按建筑面积计算单价为19750元，总价为2227998元。另约定：地下室及下沉式庭院的所有权归被告所有，使用权归原告专用，其他业主对此放弃使用权。合同签订当日，原告即支付了首付款并依约办理了按揭贷款手续。2012年10月16日，被告电话通知原告交房。10月19日，原告到现场进行验房，验房时原告发现所购房屋1楼和地下室仅开了一个洞口，洞口竖了一个竹梯，且地下室内设了10余根直径约40公分的管道，层高最低仅2米，且庭院内墙上安放着变电箱和排水泵，下雨落水不当随时会引发触电危及人身安全。经了解，地下室内的管道为整幢楼房的公共排污管道。另查，4幢1单元104室房屋的规划并非跃层，地下室与一楼亦并未连通。原告认为，被告负有依约向原告交付合法房屋的义务。为此，原告多次找被告要求履行义务，否则要求终止合同、退还房款，被告均予拒绝。2012年10月24日，被告委托律师致函原告，要求继续履行合同，否则承担拒绝接受房屋所产生的法律后果。原告不服，为此诉来法院，请求判令：一、解除原、被告双方于2010年4月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》（2010预1063461）；二、被告退还原告购房款2227998元；三、被告按已付购房款的5%支付违约金111399.9元；四、被告赔偿原告损失561074.53元（包括原告已支付的银行按揭贷款利息274274.53元、原告应支付的首付款借款利息283800元、公证费3000元。已支付的银行按揭贷款利息暂计算至2013年11月20日，之后至实际退还购房款之日的利息仍按银行同期按揭贷款利率计算；应支付首付款借款利息暂计算至2013年11月4日，之后至实际退还购房款之日的利息仍按月利率1%计算）。五、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据材料：1.商品房买卖合同一份，用以证明原、被告双方关于购买涉案房产相关权利义务约定的事实。2.销售不动产统一发票一份，用以证明原告支付首付款677998元的事实。3.个人购房担保借款合同一份，用以证明原告为购买涉案房产进行按揭贷款的事实。4.公证书一份，用以证明被告欲交付的房产不符合合同约定，原告无法用于私人生活使用的事实。5.规划设计图一份，用以证明被告欲交付的房产系擅自变更规划而建造，系违法建筑的事实。6.照片一组，用以证明被告欲交付的房产的下沉式庭院的排水和电力设施系公共设施且存在严重生活隐患，原告无法用于生活居住的事实。7.律师函一份，用以证明因被告违约原告依法享有退房的权利的事实。8.借款协议一份，用以证明原告支付的首付款系向第三人所借，被告应承担原告的借款利息损失的事实。9.查询打印还贷计划表一份，用以证明截至2013年11月，原告为购买涉案房产已归还按揭贷款利息274274.53元的事实。10.发票一份，用以证明被告为办理涉案房屋现状公证支出公证费3000元的事实。11.对账单、个人活期明细信息各一份，用以证明原告向案外人借款以支付涉案房屋首付款的事实。被告德信公司答辩称：原告不具有解除合同的条件。本案并非商品房预售合同交付而是委托改造纠纷，理由有如下四点：被告已经按照合同约定的时间和要求交付了涉案房屋；被告交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定；原告所述的跃层等并无事实依据，根据合同约定，地下室为储藏室用途而非原告所述的厨房卫生间等用途，且原告对地下室仅享有使用权而非所有权；涉案房屋现状系被告根据原告的委托申请进行房屋改造形成，被告受托行为的后果应当由原告承担，综上，被告认为双方之间存在两个独立的法律关系，一是商品房买卖合同关系，二是房屋改造委托代理关系，现原告因对被告受托行为不满而引用商品房买卖合同纠纷中的退房条件要求退房无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据材料：1.商品房买卖合同一份（同原告提供的证据1），用以证明被告交付的涉案房屋符合合同约定，原告所购房屋并非跃层的事实。2.签到表、付款凭证各一份，用以证明被告已在合同约定交付期限之前即2012年10月31日前履行通知原告交付的义务且陈立波与原告存在代理关系。3.《竣工验收备案表》、竣工图，用以证明被告交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定。4.《早城4-1-104业主关于通风、排水的调整申请》，用以证明原告委托被告对原告所购的房屋进行改造。针对原告提供的证据，被告质证认为，对证据1真实性、关联性及合法性均无异议，该证据可以证明被告提供的房屋符合合同约定；对证据2、3真实性无异议，但对关联性有异议，该证据与本案委托改造纠纷无关；对证据4关联性和证明对象有异议，当事人双方存在两个法律关系，公证书里照片上显示的庭院内的集水井、排水泵以及为控制排水泵而配备的配电箱，是为了满足技术方面的要求及原告正常使用房屋的需要，洞口是用来通风和为厨房使用的需要而在房屋通过验收后根据原告的申请改造的，照片显示的地下室内确实有排水管道，但该管道同样符合建筑方面的管理规范，也不影响原告正常使用地下室，地下室的状况不只存在于原告所购房产，涉案项目内其他房产均存在这种状况，其他业主均正常收房并委托被告或自行对地下室进行了改造；对证据5证明对象有异议，该证据可以证明被告交付的房屋与规划一致，原告房屋现状是被告根据原告的委托后期改造形成的；对证据6真实性无异议，但对证明目的有异议，原告的担忧是多余的；对证据7的真实性、关联性及合法性均有异议，原告未提供寄送凭证，被告也没有收到过该律师函；对证据8、9的真实性、合法性及关联性均有异议，还款账户与担保借款合同上的账户不一致；对证据10的关联性及证明对象有异议，该笔费用应当由原告自行承担；对证据11的关联性及证明对象均有异议。针对被告提供的证据，原告质证认为，对证据1真实性无异议，但对关联性及证明对象有异议，该份证据只能证明双方当事人对购买涉案房屋进行过有关约定，但不能证明被告提供的房屋符合合同约定；对证据2真实性、关联性及合法性均有异议，2012年10月31日是交房的截止期限，同时该证据不足以证明陈立波与原告存在代理关系；对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，《竣工验收备案表》、竣工图与实际交付的房屋情况不符，被告交付的房产属于违章建筑，也不符合合同约定；对证据4真实性、关联性及合法性均有异议，该申请书无原告签字，陈立波无权代表原告。结合原、被告的质证意见，本院对双方提供的证据材料认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5、6、10，被告提供的证据1、3，对方当事人对上述证据的真实性均无异议，上述证据客观、真实且与本案具有关联性，本院确认其可以作为认定本案相关事实的依据。对原告提供的证据7，该律师函为被告针对原告要求退房函件发送给原告的回函，从函件内容上看，该律师函仅能证明原告于2012年10月21日发函被告要求退房，但该证据不足以证明原告享有退房的权利。对原告提供的证据8、11，结合被告提供的证据2中付款凭证，可以证明案外人陈立波以转账的方式为原告向被告支付了涉案房屋首付款677998元，至于案外人陈立波与原告之间是否存在借贷关系，仅凭现有证据尚不足以认定。对原告提供的证据9，因还贷计划表中列明的账号与个人购房担保借款合同中注明的还款账号不同，原告对此也未予以说明，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予认可。对被告提供的证据2、4，因该两份证据中的签字人均为案外人陈立波，被告无其他证据证明原告与陈立波之间存在委托代理关系，因此，该两份证据与本案缺乏关联性，本院不予认可。根据原、被告的庭审陈述并结合本院确认有效的证据，本院认定本案事实如下：2010年4月4日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号2010预1063461，约定：原告向被告购买位于杭州经济技术开发区早城4幢1单元104室商品房，该房建筑面积112.81平方米，属框剪结构，设计用途为一般住宅，层高为2.8米，房屋价款人民币2227998元，付款方式为签订合同之日支付首付款677998元，剩余房款1550000元办理商业按揭贷款不，被告应于2012年10月31日前向原告交房。合同中还约定：本住宅小区1幢、4幢地下室（储藏室）及下沉式庭院的所有权归出卖人所有，使用权归1幢、4幢一层买受人专用，其他业主对此放弃使用权。合同签订当日，案外人陈立波以转账的方式为原告向被告支付了涉案房屋首付款677998元。2010年4月7日，原告与杭州联合农村合作银行四季青支行签订个人购房担保借款合同，合同约定原告向该行贷款1550000元，用于购买涉案商品房，贷款期限为360个月，自2010年4月7日起至2040年4月6日止。2012年10月16日，被告通知原告交房。2012年10月21日，原告发函被告要求退房。同月24日，被告回函原告认为原告要求退房缺乏事实和合同依据，被告不予接受，请原告继续履行合同。2013年9月22日，根据原告的申请浙江省杭州市钱塘公证处对涉案房屋现状进行拍摄，并出具了（2013）浙杭钱证内字第10904号公证书，原告为此支出公证费3000元。另查明，涉案杭州经济技术开发区早城4幢商品房，于2009年8月开工建造，于2012年9月13日竣工验收合格。本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关的法律规定，应确认有效，原、被告双方应依约履行各自的义务、行使各自的权利。现原告认为被告交付的商品房不是跃层房屋、地下室内设有公共排污管道、庭院内设有变电箱和排水泵，因此，涉案房屋不能满足原告的正常居住，故原告的购房合同目的不能实现，请求解除合同。对此，本院认为，首先，根据双方签订的买卖合同，涉案房屋的层高为2.8米，建筑面积为112.81平方米，原告对地下室（储藏室）及下沉式庭院仅享有使用权；其次，涉案商品房经建筑工程竣工验收，系合格工程，表明该商品房达到住宅用途。因此，原告以购房合同目的不能实现为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告金倩的诉讼请求。本案案件受理费30004元，减半收取15002元，由原告金倩负担。原告金倩于本判决书生效之日起十五日内来本院退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费30004元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。代理审判员  陈慧军二〇一四年二月十八日书 记 员  昂玉洁