江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民终字第1577号
上诉人（原审被告）陈琦伟。
委托代理人董青，江苏蘅远律师事务所律师。
委托代理人陈秀珍（系陈琦伟妻子），女，1963年4月8日生，汉族。
被上诉人（原审原告）朱华萍。
委托代理人周建国，江苏恒茂律师事务所律师。
上诉人陈琦伟因与被上诉人朱华萍房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2013）新民初字第0420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年1月1日，朱华萍与陈琦伟签订房屋租赁合同1份，约定朱华萍将位于无锡市太湖花园三区23、25号房屋出租给陈琦伟，约定：租赁期为5年，年租金15万元；陈琦伟可根据经营需要，在不破坏该房产框架结构前提下，有权重新装修；陈琦伟如需扩大经营面积，绝不能与后面公房发生任何关联，仅可与门面私房发生扩容；合同期满后（2012年12月31日之后），如陈琦伟仍需租赁该房产，朱华萍应优先考虑陈琦伟；2013年租金为16万元，2014年及以后每年租金在上年租金基础上提升5%，新租赁合同以年为期限签订。2012年10月17日，朱华萍向陈琦伟发出告知书，告知：合同于2012年12月31日到期，考虑到本人无业，现决定自主创业，请早做准备。2012年12月12日，陈琦伟向朱华萍发出房租交款通知书，告知朱华萍于2012年12月31日前去收取2013年的租金16万元。2013年1月1日，陈琦伟向朱华萍发出通知，告知：愿意继续承租，但因朱华萍要求收回自用，故现要求朱华萍补偿其支付的补偿费28.5万元、装修费30万元，其将于2013年1月4日停业，在朱华萍支付完上述款项后即办理交接手续。因双方协商未果，陈琦伟继续使用房屋至今。2013年4月，朱华萍诉至原审法院，称：陈琦伟自2008年1月1日起承租了其位于无锡市太湖花园三区23号、25号的房屋作饭店经营，并签署了租赁合同，约定租期为5年，年租金15万元；合同期满前，其曾多次告知陈琦伟，要求合同期满后如期交还承租房屋，但陈琦伟至今不肯迁让，故要求陈琦伟迁出无锡市太湖花园三区23号、25号的房屋并恢复原状，支付自2013年1月1日起至迁让之日止按照年租金15万元计算的房屋占有使用费，并承担诉讼费用。陈琦伟则辩称：双方的合同约定，五年后合同期满如陈琦伟仍需租赁该房产，朱华萍应当优先考虑，并对第六年以后的租金进行了约定，双方的本意应当是租赁8年，朱华萍提前收回自用是违反了合同签订时的本意；承租房屋原系朱华萍母亲开设的饭店，后朱华萍将该饭店整体转让给黄炎、周洁，后其于2007年8月12日以28.5万元的价格从黄炎、周洁手中将该饭店所有资产整体买下，并开始经营，至2013年1月4日，因朱华萍通知收回房屋而停业，因该饭店系从朱华萍的母亲处经过黄炎、周洁转让而来，该饭店的原有资产和承租房屋无法分割，故其支付的28.5万元转让费应当由朱华萍全额予以补偿；其出于长期经营的考虑，于2011年4月出资45万元对饭店进行了装修，现朱华萍提出收回自用，应当补偿其装修损失30万元。
以上事实，有朱华萍提供的租赁合同、产权证、告知书，陈琦伟提供的房租交款通知书、通知及双方当事人的陈述在卷佐证。
原审诉讼中，陈琦伟提供了排放污染物申报登记表、无锡新区将进酒家工商登记档案复印件、建设项目环境影响申报（登记）表复印件、将进酒家转让协议，证明2000年9月，朱华萍母亲马全娟在诉争房屋中开办了无锡市新区将进酒家，2005年5月，马全娟将该酒家资产转让给黄炎、周洁，2007年8月12日，黄炎、周洁将酒家所有资产以28.5万元的价格转让给陈琦伟。朱华萍确认其母亲马全娟曾经开设将进酒家，后将酒家转让给黄炎、周洁，但并非其转让，此后黄炎、周洁转让给陈琦伟亦与其无关。
诉讼中，经原审法院组织双方至现场清点，双方均确认在陈琦伟租赁期间曾经改动过的部位有：（1）1楼至2楼拐角处开了扇门；（2）2楼电梯旁开了传菜窗口；（3）打通了2楼与隔壁面包房间的墙。朱华萍要求陈琦伟将该三处部位恢复原状。
原审诉讼中，陈琦伟向原审法院提出鉴定申请，要求对租赁物内的装修进行评估，江苏智汇锡建工程项目管理有限公司受原审法院依法委托进行评估，并出具了锡智建审（2013）第484号报告书，报告载明陈琦伟在承租房屋内装饰工程价值为275033.56元、厨房设备（争议部分）价值为117800元。双方对于报告书不持异议，但朱华萍表示：租赁期内形成的添附在租赁期限届满后没有约定的情况下，不需向承租人支付装修补偿；至于陈琦伟从黄炎、周洁处购买的资产部分因涉及案外人，应当向案外人另行主张，与其无关。
原审法院认为，依法订立的合同对双方当事人均具有约束力。本案中，朱华萍与陈琦伟签订的租赁合同，系其真实意思表示，对双方均具有约束力。租赁合同中明确约定租赁期限为5年，租赁合同第六条系对优先承租权的约定，即指租期届满后，在有其他承租人竞争的前提下，陈琦伟享有优先承租权，但该条并未明确约定合同期限延展为8年，优先承租权也不适用于房主收回自用的情形，且陈琦伟未能提供证据证明双方曾就合同期限进行过变更，故对于陈琦伟辩称合同期限为8年的意见不予采信。双方的租赁合同应于2012年12月31日即租赁期届满终止，陈琦伟负有返还租赁房屋的义务，故朱华萍要求陈琦伟迁出租赁房屋的主张于法有据，应予支持。而合同期满前，朱华萍即已告知陈琦伟合同期满后将收回出租房屋，陈琦伟至今仍未交还房屋，朱华萍要求陈琦伟支付逾期腾房的占有使用费，于法有据，对占用期间房屋使用费金额计算参照双方约定的租金标准予以判定，即按照每年15万元的标准计算。关于三处拆、凿墙的改动部分双方在诉讼中进行了确认，因双方在合同中约定陈琦伟仅可在不破坏该房屋框架结构前提下进行装修，而陈琦伟未能提供证据证明其拆、凿墙的行为征得了朱华萍的同意，现合同因期限届满终止，陈琦伟理应将改动之处予以恢复。关于租赁期间内添附的装修，因双方对合同期满后装饰装修物的处理未进行约定，根据法律规定，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，故陈琦伟要求补偿其装修损失的辩称意见，不予采信。而对于该份租赁合同履行前，陈琦伟所称从黄炎、周洁处购买的饭店资产包括原有装修的意见，因涉及案外人诉讼权利义务，故在本案中不予理涉。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十条、第十二条、第十八条之规定，判决：一、陈琦伟应于判决发生法律效力之日起十五日内迁出无锡市太湖花园三区23、25号房屋，并将1楼至2楼拐角处设门时拆的墙、2楼开设传菜窗口时凿的墙、2楼与隔壁打通时拆除的墙予以恢复。二、陈琦伟应于判决发生法律效力之日起十五日内按照每年15万元为计算标准向朱华萍支付自2013年1月1日起至迁出之日止的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费750元（此款已由朱华萍预交），鉴定费5554元（此款已由陈琦伟预交），合计6304元，由陈琦伟负担。
上诉人陈琦伟不服原审判决，向本院提起上诉称：合同中已约定五年租期届满后继续承租房屋的租金计算方式，因此，合同期限已进行过变更，其有优先继续承租诉争房屋的权利；黄炎、周洁将饭店资产转让给其是经过朱华萍同意的，合同不具备解除条件，原审法院同意其反诉并对承租房屋内装饰工程价值及厨房设备进行评估，但又不支持其装修损失的意见系自相矛盾。请求二审法院改判驳回朱华萍的诉讼请求，判决被上诉人补偿其转让费和装修损失392833.56元。
被上诉人朱华萍答辩称，原审认定事实清楚，请求维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
因双方纠纷协商未果，陈琦伟未交还钥匙并占用诉争房屋至今。
本案争议焦点为：1、合同到期后，陈琦伟是否有权继续承租房屋？2、陈琦伟要求补偿装饰费用和房屋转让费的主张能否支持？
本院认为，陈琦伟与朱华萍签订的房屋租赁合同明确约定租赁期间为五年，双方均应按约履行。合同第六条虽约定了“合同期满后，如乙方仍需租赁该房产，甲方应优先考虑乙方。……”，该条款应理解为在其它承租人竞争的前提下上诉人享有该项权利，但本案朱华萍抗辩理由系到期收回自用，且陈琦伟亦未举证证明朱华萍有将房屋另租他人的事实，在陈琦伟未能提供双方就租赁期限进行变更延长的情况下，本院对陈琦伟辩称合同期限为八年的意见，以及其有优先承租权故可以继续承租的意见不予采信。关于补偿装饰费用的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因陈琦伟和朱华萍未在合同中对附合装饰费用的处理予以约定，到期后承租人要求补偿该附合装饰费用的，不应予以支持。陈琦伟虽从黄炎、周洁受让饭店时支付一定的转让费，但其向黄炎、周洁支付转让款与本案无关，对其要求朱华萍赔偿转让款的请求亦不予支持。
综上，陈琦伟上诉要求被上诉人补偿其转让费和装修损失392833.56元、要求继续承租房屋等主张因无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人陈琦伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 陈丽芳
代理审判员 李 飒
二〇一四年一月二十日
书 记 员 唐广征