湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂汉阳民三初字第00122号
原告：武汉龙源物业管理有限公司。住所地：武汉市汉阳区汉阳大道*******号。
法定代表人：雷永红，系该公司总经理。
委托代理人：陈靖，系湖北正义行律师事务所律师。特别授权代理。
被告：陈亚琴。
委托代理人：邱佑波（系陈亚琴之夫）。全权代理。
原告武汉龙源物业管理有限公司（以下简称龙源公司）诉被告陈亚琴物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月10日立案受理后，依法由审判员祝玲适用简易程序于2013年5月6日公开开庭进行了审理。原告龙源公司的委托代理人陈靖，被告陈亚琴及其委托代理人邱佑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙某公司诉称：2006年12月15日，原、被告签订了物业管理服务协议，协议约定：原告为被告提供物业服务，被告按每月每平方米1.2元向原告支付物业费，交费时间为半年或一年，双方并约定若被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。同日，原、被告双方还签订了业主公约，约定物业服务期限自公约签订之日起至业主委员会选聘新的物业公司之日止。2010年1月，原告与业主委员会约定物业服务期限截止到2011年12月31日。原告于2012年1月1日退出金源华庭小区。被告自2008年1月1日至2011年12月31日未向原告支付物业费，欠费合计5,464元。2012年3月至12月经法院调解中心调解无果。诉讼请求：1、判令被告立即支付所欠原告的物业费5,464元；2、判令被告向原告支付违约金8,900元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
原告龙某公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：
证据一：前期物业管理服务协议1份。原告欲以此证据证明物业服务费单价为1.2元，缴费时间为半年或一年，违约金为日3‰。
证据二：业主公约1份。原告欲以此证据证明从该公约签订之日起至选出新的物业公司之前由原告为金源华庭小区提供物业服务。
证据三：缴费通知1份及挂号信回执1份。原告欲以此证据证明原告向被告催缴过物业服务费。
证据四：调解明细单1份。原告欲以此证据证明汉阳区联合专业人民调解委员会于2012年3月至12月就本案所涉纠纷进行调解，被告陈亚琴拒绝调解。
被告陈亚琴辩称：被告未交物业费事出有因，并非恶意拖欠，是原告违约在先。1、被告家的房屋外有个公用的露台，被告和其对门家两家都可以进这个露台，被告为安全起见在露台上安装了防盗门，但原告要求被告将这个门封闭了，并拒退被告1,500元的装修押金，可后来对门一家入住后却在露台上开了防盗门，为此，被告多次向原告反映，却未得到解决；2、2008年被告家阳台外面的下水管堵塞，导致水倒灌，将被告家的地板泡坏了，未予解决；3、邻居空调主机安装的位置对被告家有影响，被告多次向原告反映，原告不予解决，纵容他人对被告的侵权行为。
被告陈亚琴为支持其主张，向本院提交了下列证据：
证据一：照片12张。被告欲以此证据证明物业公司将被告家通往公共露台的门封闭，对门家开的门却不管；邻居家空调主机装在被告家窗台下，对被告家的采光和散热都有影响；被告家阳台外面的下水管堵塞，导致水倒灌，将被告家的地板泡坏了。
证据二：收据1份。被告欲以此证据证明原告未将装修押金1500元退还给被告。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一和证据二的真实性无异议，但认为原告违约在先；对证据三有异议，没有收过这封挂号信，在公告栏也没看到过催缴通知；对证据四有异议，只接过电话，没有参加调解。原告对被告提交的证据一的真实性有异议，认为地板被水泡坏的原因不明，不能证明是物业公司的责任，公共露台的使用问题以及空调安装的位置问题，属相邻关系，与本案不是同一法律关系；对证据二无异议。
对双方无异议的证据，本院予以认定。原告提交的证据三，被告虽称未收到挂号信，也未看公告栏，但原告向被告催款的事实存在，本院对此事实予以认定。原告提交的证据四，只能证明原告向被告催款，通过汉阳区联合专业人民调解委员会调解，未能达成协议。被告提交的证据一，可以证明被告地板被泡坏的事实以及公共露台和空调安装等相邻关系问题。
经审理查明：被告陈亚琴系武汉市汉阳区马沧湖路83号金源华庭小区2栋1单元202室业主，该房屋建筑面积为94.86平方米。2006年12月15日，原、被告签订了物业管理服务协议，协议约定：原告为被告提供物业服务，被告按每月每平方米1.2元向原告支付物业费；交费时间为半年或一年；若被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金；协议还约定了双方的权利义务、物业管理服务内容及质量、物业管理服务费用、维修基金的管理与使用、违约责任等条款。同日，原、被告双方还签订了业主公约，约定：管理服务费标准的调整按政府规定的标准物价批文进行调整；业主未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和合同约定的其它费用，物业公司可要求业主限期交纳，逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用的千分之五的滞纳金，并进行催交，连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴；业主按物业公司指定的统一空调位置安装空调；物业服务期限自公约签订之日起至业主委员会选聘新的物业公司之日止，但不得少于二年等条款。2010年1月，原告与业主委员会约定原告对金源华庭小区物业服务期限截止到2011年12月31日。原告于2012年1月1日退出该小区，被告自2008年1月1日至2011年12月31日以答辩理由拒绝向原告支付物业费，欠费合计5,464元。经原告催收且经汉阳区联合专业人民调解委员会调解无果，引起诉讼。
本院认为：原告与被告签订的物业管理服务协议是双方当事人真实意思的表示，该协议合法有效，应受法律保护。原告履行了合同约定的物业服务义务，被告应履行相应的支付物业服务费的义务。被告作为业主如对原告的服务内容或质量不满意，可以与原告沟通协商，也可以通过合法的途径反映自己的要求，而不应简单采取拒交物业管理服务费的办法来解决问题，被告拒交物业管理服务费的行为不当，构成违约，应承担向原告支付物业服务费的民事责任。故原告诉请判令被告支付物业服务费5,464元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告向其收取了装修押金1,500元未予退还，原告在庭审时同意从物业服务费中扣除，本院予以照准。扣除后被告应向原告支付物业服务费3,964元。鉴于原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，依法应适当减轻被告的民事责任，本院根据本案的具体情况，酌定免除被告支付违约金的民事责任。故原告诉请判令被告支付违约金8,900元的诉讼请求，本院不予支持。被告提出的要求原告赔偿被告房屋地板被水泡坏的答辩意见，因与本案属不同法律关系，被告可另行主张权利；被告提出的公共露台的使用问题和空调安装位置问题，亦与本案不属同一法律关系，被告应另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈亚琴支付原告武汉龙源物业管理有限公司2008年1月1日至2011年12月31日的物业管理服务费人民币3,964元，于本判决生效之日起五日内付清；
二、驳回原告武汉龙源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币159元减半收取79.50元，由原告武汉龙源物业管理有限公司负担39.50元，由被告陈亚琴负担40元。此款原告已预交，被告应将此款于本判决生效之日起五日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 祝玲
二〇一三年六月二十五日
书记员 李梦
【纠错提示：】上诉期限错误【根据和来源：】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百四十九条