湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0116民初1130号
原告陈芳奇，女，1963年2月28日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人江腾福，湖北江浩律师事务所律师（特别授权）。
被告李劲松，男，1976年8月1日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。
被告武汉江城乐居房产经纪有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘店村香槟半岛第D幢1-2层7号。
法定代表人朱俊，该公司经理。
委托代理人陈松涛，该公司员工（一般授权）。
原告陈芳奇诉被告李劲松、被告武汉江城乐居房产经纪有限公司（以下简称江城乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李黎嘉独任审判，分别于2017年4月18日、2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告陈芳奇及其委托代理人江腾福、被告李劲松、被告江城乐居公司的委托代理人陈松涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈芳奇诉称：武汉乐家美居房地产经纪有限公司于2012年12月11日注册成立，2016年8月23日更名为被告武汉江城乐居房产经纪有限公司。2016年5月9日，原告陈芳奇与被告江城乐居公司签订了《买卖代理费确认书（买方）》，约定由被告江城乐居公司介绍，将被告李劲松所有的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区珩生·领袖城中4栋1单元2404室的房屋出售给原告陈芳奇，原告陈芳奇向其支付中介服务费7500元。该合同由被告江城乐居公司的业务员李波经办，双方签字生效。
2016年5月9日，在被告江城乐居公司工作人员的主持下，原告陈芳奇和被告李劲松签订了《房屋买卖合同》，约定被告李劲松将其所有的、位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区珩生·领袖城中4栋1单元2404室的房屋出售给原告陈芳奇，房屋面积167.57㎡，房屋价款728000元；签订协议时支付定金10000元，买卖双方在珩生集团售楼部更名成功后付房款的30%即218400元作为首期房款；更名成功后，双方到房管局确认房屋备案完成时，买方支付余款499600元；双方在2017年2月1日前办完更名备案手续。同时，合同中约定了其他权利义务内容。
2016年5月9日，被告李劲松收取原告陈芳奇的购房定金10000元，并向其出具了收款收据。但二被告既未按合同的约定办理更名手续、按时买卖交房，也未向原告退还购房定金。后原告陆续向二被告发出《联系函》、《催告书》、《解除合同通知书》及《律师函》，但事情仍未得到解决。是此，原告诉至法院请求依法判令：1、二被告共同退还原告的购房定金10000元；2、二被告共同向原告支付违约金72800元；3、本案诉讼费由二被告承担。
原告陈芳奇为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一：原告身份证、被告身份信息及办公经营照片。证明原、被告主体资格适格。
证据二：《买卖代理费确认书（买方）》、被告江城乐居公司工作人员名片。证明原告陈芳奇与被告江城乐居公司签订了《买卖代理费确认书》，约定由被告江城乐居公司提供中介服务，将被告李劲松的房屋出售给原告陈芳奇。
证据三：《珩生领袖城认购合同》、《房屋买卖合同》、收款收据。证明2016年5月9日，被告李劲松与原告陈芳奇签订合同，约定由被告李劲松将珩生·领袖城中4栋1单元2404室的房屋出售给原告陈芳奇，并收取了原告陈芳奇支付的购房定金10000元；涉案房屋是被告李劲松一个人所有，不存在三个人共有的情形。
证据四：照片一组、手机短信记录。证明2016年7月，二被告串通将涉案房屋高价转售给第三方，第三方现已装修入住的事实。
证据五：《联系函》、《催告书》、快递单4张、EMS单号查询记录4张。证明2016年12月15日、2017年1月5日，原告多次要求二被告更名涉案房屋，但其二人收到函件后并未实际解决的事实。
证据六：《解除合同通知书》、快递单2张、EMS单号查询记录2张。证明因二被告逾期不履行约定义务，且将房屋转卖他人，原告于2017年2月11日向二被告发函解除了《买卖代理费确认书（买方）》及《房屋买卖合同》。
证据七:《律师函》、快递单2张、EMS单号查询2张。证明2017年2月13日，原告委托律师向二被告发送《律师函》，要求二被告承担违约责任，但二被告收函后置之不理。
证据八：照片一组。证明《房屋买卖合同》的原件在被告江城乐居公司处，其应当与被告李劲松承担连带责任。
证据九：介绍信、房屋查询信息。证明被告李劲松将涉案房屋卖给第三方以后，于2017年4月6日在汉北水晶城购买了一套房屋。
被告李劲松辩称：1、原告所诉不实，涉案房屋我并未出售给他人；2、我与陈建、徐侦洪三人合伙为珩生·领袖城裕美佳超市做外立面工程，因开发商未向我们支付工程款，就以二套房屋抵债，且当时出具了购房收据，涉案房屋属我们三人共有；3、我已按合同约定将定金退给了原告，并未违约，不应当承担违约责任。
被告李劲松为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一：《三方合作协议》。证明涉案房屋系李劲松与陈建、徐侦洪三人共有，并非被告李劲松一人所有。
证据二：手机短信截图。证明被告李劲松已经将10000元定金退还给了原告陈芳奇。
证据三：《裕美佳超市外立面工程款结算说明》。证明涉案房屋系工程款未结抵扣而来，并非被告李劲松一人所有。
证据四：《房屋买卖合同》。证明被告李劲松与原告陈芳奇之间约定：若因不可抗拒因素导致合同无法实现，双方均不承担违约责任，卖方退还买方10000元定金。
被告江城乐居公司辩称：1、被告李劲松不是委托我公司代为卖房的，而是原告带过来让我公司代为办理手续的；2、涉案房屋是否已经卖给他人我公司不清楚；3、我公司没有收取任何费用，不应由我公司承担连带责任。
被告江城乐居公司未向本院提交任何证据。
经审理查明：2016年5月9日，原告陈芳奇和被告李劲松签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：原告陈芳奇（买方）向被告李劲松（卖方）购买位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区珩生·领袖城中4栋1单元2404室的房屋，建筑面积为167.57平米，总价为728000元；付款方式为：1、定金10000元整；2、买卖双方在珩生集团售楼部更名成功付全款的30%作为首期房款，即218400元；3、该房屋更名成功后，房管局备案时需要买卖双方均到场确认备案完成，买房须支付该房款剩余部分，即499600元；违约责任：因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易等买卖相关手续、逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收房款应于解除合同发出之日起五天内退还……同时，该合同备注第3条以手写方式约定：买卖双方友好协商在2017年2月1日之前办完更名备案手续，若因不可抗拒因素导致合同无法实行，买卖双方不承担违约责任，卖方退还买方10000元。
同日，原告陈芳奇向被告江城乐居公司出具《买卖代理费确认书（买方）》一份，其内容如下：原告委托被告江城乐居公司代理购买涉案房屋，通过被告江城乐居公司的居间服务，原告与被告李劲松达成买卖意向，并于2016年5月9日签订《房屋买卖合同》；若买卖合同无法实现，被告江城乐居公司不需要承担佣金。被告江城乐居公司的工作人员李波作为经办人在该确认书上签字。
合同签订后，被告李劲松收取了原告支付的定金10000元，并向其出具了收款收据。之后，因被告李劲松未按合同约定办理房屋的更名手续，原告陈芳奇分别于2016年12月15日、2017年1月5日、2017年2月11日、2017年2月20日，向二被告邮寄了《联系函》、《催告书》、《解除合同通知书》、《律师函》，旨在催促二被告履行合同义务，否则解除合同并追究其违约责任。但二被告一直未予答复，由此双方发生诉讼。
经查，涉案房屋至今仍登记在湖北珩生投资有限公司名下，且设立有抵押登记；被告李劲松已将定金10000元退还给原告陈芳奇。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，经查实，涉案房屋公示登记的权利人为湖北珩生投资有限公司，被告李劲松对该房屋并不享有处分权，其擅自处分涉案房屋将导致原告签订《房屋买卖合同》的合同目的无法实现，原告作为守约方可以依法解除合同。本案中，被告李劲松于2017年2月11日收到原告邮寄的解除合同通知书，且其收到后对合同解除未提出异议，故2017年2月11日应视为原告主张解除合同的通知到达合同相对人，此时应确认《房屋买卖合同》已解除。合同解除后，被告李劲松收取原告的定金10000元，应予以返还。现此款已返还，本案不作处理。
因被告李劲松的违约行为导致原告签订合同的目的无法实现，根据《房屋买卖合同》之约定，原告有权解除合同并选择要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金，故原告要求被告李劲松支付违约金72800元的诉讼请求，有事实基础和法律依据，本院予以支持。
关于原告主张被告江城乐居公司共同返还定金并承担违约金的诉讼请求，因被告江城乐居公司不是《房屋买卖合同》的合同主体，根据合同的相对性原则，原告的该项主张显属不当，本院不予支持。至于被告李劲松抗辩提出涉案房屋系以房抵债而来，且与他人共有的意见，则属另一法律关系，与本案无涉，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李劲松于本判决生效之日起五日内向原告陈芳奇支付违约金72800元。
二、驳回原告陈芳奇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。
案件受理费减半收取940元，由李劲松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 李黎嘉
二〇一七年六月五日
书记员 张 明