河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初6357号原告：罗珍，女，1990年1月5日出生，汉族，现住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：王素燕，河北梁雪冬律师事务所律师。被告：刘海涛，男，1982年6月4日出生，满族，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：单伟鸣，北京允宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志鹏，北京允宏律师事务所实习律师。被告：三河市置房房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊高新区燕顺路东侧、密琢支线南侧（首尔园甜城一期E区底商），统一社会信用代码91131082MA07PGH44P。法定代表人：吴征，经理。委托诉讼代理人：李冬彬，男，1980年2月1日出生，汉族，该公司员工，现住三河市燕郊开发区。原告罗珍与被告刘海涛、三河市置房房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗珍及其委托诉讼代理人王素燕，被告刘海涛委托诉讼代理人单伟鸣、三河市置房房产经纪有限公司委托诉讼代理人李冬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗珍向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告刘海涛签订的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》；2、判决解除原告与被告刘海涛、三河市置房房产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间见证合同》；3、判决被告刘海涛返还原告已付的购房款1000000元，并自诉讼之日起至实际给付之日按人民银行同期贷款利率支付利息；4、判决被告三河市置房房产经纪有限公司返还原告已支付的过户服务费、贷款服务费共计15000元；5、诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2017年3月23日，原告与被告刘海涛经被告三河市置房房产经纪有限公司居间介绍签订了《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》，并三方同时签订了《房屋买卖居间见证合同》。约定被告刘海涛将其名下位于三河市燕郊高新区燕顺路北侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉和苑5号楼5-1-1503号房屋售与原告，房屋总价款为2300000元，其中首付款1000000元，剩余房款1300000元通过贷款支付。同时向被告三河市置房房产经纪有限公司支付服务费共计35000元，合同履行过程中，交易房屋所在地出台了限购政策，因原告属于被限购范围导致不具备购买涉案房屋的资格，原告多次与被告刘海涛协商退款事宜但均未达成一致意见。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求维护原告的诉讼请求。被告刘海涛辩称，原告与被告刘海涛签订的《次新房买卖合同》与《次新房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，并在限购政策出台前已得到实际履行，不受限购政策的影响，并认为双方之间的买卖合同可以继续履行，原告要求解除合同的原因是因为涉案房屋的价格下跌，故请求驳回原告的诉讼请求。被告三河市置房房产经纪有限公司（以下简称置房房产公司）辩称，原告向被告置房房产公司共计缴纳了35000元，其中包含居间服务费、评估费和贷款服务费等费用，是否应当退还请法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告罗珍与被告刘海涛于2017年3月23日经被告置房房产公司居间服务下签订了《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》，并同时与被告置房房产公司签订了《房屋买卖居间见证合同》，约定将被告刘海涛名下位于三河市燕郊高新区燕顺北路南侧、东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉和苑5号楼5-1-1501号房屋售与原告，房屋总价款为2300000元，合同签订后，原告已向被告刘海涛支付了购房款1000000元，已向被告置房房产公司支付服务费共计35000元，涉案房屋已于2017年3月26日交付原告。以上事实原被告均予以认可，本院予以确认。对原被告均无异议的《次新房买卖合同》、《次新房买卖合同补充协议》、《房屋买卖居间见证合同》、原告罗珍中国工商银行转账凭证3张、收据1张、《廊坊市人民政府关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》、原告名下不动产权证书1份【不动产权证号：（2017）三河市不动产权第0001694号】、原告名下房屋产权证书1份（房屋产权证号：三河市房权证燕字第××号）本院予以确认并在卷佐证。对原被告有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：1、原告主张解除与被告刘海涛之间的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》，理由是因涉案房屋所在地出台了限购政策，因原告名下已有两套住房，受限购政策影响无法办理按揭贷款手续，与被告刘海涛签订的合同已无法继续履行，除原被告均予以认可的证据外，另提交原告与被告刘海涛之间的微信聊天记录1份；被告刘海涛对聊天记录的真实性予以认可，但不认可原告的证明目的，并认为原告与被告刘海涛之间的买卖合同系在限购政策出台前签订，且买卖合同已得到了实际履行，限购政策的出台并不能影响原告与被告刘海涛之间的房屋买卖合同关系，原告应按补充协议中的约定向被告刘海涛一次性付清剩余购房款；被告置房房产公司认为原告与被告刘海涛签订涉案合同时均知晓合同中所约定的条款，是否应当解除请法庭依法裁决。2、原告主张解除与被告刘海涛、置房房产公司签订的《房屋买卖居间见证合同》，理由是原告与被告刘海涛之间的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》受限购政策影响已无法继续履行，基于服务于上述合同而形成的《房屋买卖居间见证合同》已不具备继续履行的基础，应予解除；被告刘海涛不予认可，认为《房屋买卖居间见证合同》不存在法定解除的依据；被告置房房产公司请求法庭依法裁决。3、原告主张被告刘海涛返还原告已付的购房款1000000元并自2018年7月24日起按银行同期贷款利率标准支付利息至购房款实际返还之日止，理由是原告与被告刘海涛之间的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》已无法实际履行，应予解除，在合同解除后，被告刘海涛理应返还原告已付的购房款并支付利息；被告刘海涛不予认可，认为涉案合同不应解除，且如解除涉案合同会对被告刘海涛造成较大的经济损失；被告置房房产公司无异议。4、原告主张被告置房房产公司返还已支付的过户服务费、贷款服务费共计15000元，理由是原告已向被告置房房产公司支付了服务费共计35000元，在原告与被告刘海涛、置房房产公司签订的《房屋买卖居间见证合同》因限购政策解除后，被告置房房产公司应返还原告已支付的服务费用，考虑到合同的履行情况，只向被告置房房产公司主张退还15000元；被告刘海涛不予认可，认为涉案合同不应解除；被告置房房产公司请求法庭依法裁决。5、被告刘海涛围绕答辩意见向法庭提交了网页截屏3张、光盘1张，依据该组证据抗辩涉案房屋的价格在原被告签订合同时至提起本案诉讼期间持续下跌，如解除涉案合同，会造成被告刘海涛损失较大，不符合公平原则；原告对被告刘海涛提交的证据不予认可，并认为在限购政策出台后，原告即与被告刘海涛联系，但双方未达成一致意见，后被告刘海涛告知原告如继续履行合同，原告需全款支付剩余购房款，但原告受限贷政策影响已不具备履行能力；被告置房房产公司对被告刘海涛提交的证据无异议。本院认为，原告主张解除与被告刘海涛之间的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》，被告刘海涛不同意解除，并认为双方之间签订的合同可以继续履行。依据《廊坊市人民政府关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定：“当地户籍居民家庭拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房”，结合本案已查明的事实，原告罗珍在三河市已拥有2套住房，属于涉案房屋所在地出台的限购政策中规定的限购对象，已不具备购买涉案房屋的主体资格，原告与被告刘海涛签订的涉案合同已无法实际履行，合同目的无法实现，故对原告要求解除与被告刘海涛之间《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》的主张，本院予以支持。原告主张被告刘海涛返还已支付的购房款1000000元并支付利息，被告刘海涛不予认可，被告置房房产公司无异议。原告与被告刘海涛之间的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》因限购政策已解除，且不可归责于任何一方，故在合同解除后，被告刘海涛理应返还原告已支付的购房款1000000元，考虑到涉案房屋已交付原告使用，按常理应产生租金收益，在原告主张的资金占用期间的利息损失和房屋被占用期间所产生的合理效益相当的情况下，本院酌情确定被告不再向原告支付利息。被告刘海涛抗辩涉案房屋价格自双方交易至今差价数额巨大，如解除会给被告刘海涛造成较大的经济损失，考虑到涉案房屋在此期间因限购政策价格持续下跌，造成被告刘海涛损失较大。本着公平的原则，原告应对被告刘海涛此期间房屋价格下跌造成的损失予以适当补偿。综合被告刘海涛在此期间因房屋价格下跌造成的损失情况，本院酌定原告补偿被告刘海涛合理损失的数额为150000元，故被告刘海涛应返还原告的实际购房款数额为850000元（1000000元-150000元）。原告主张解除与被告刘海涛、置房房产公司签订的《房屋买卖居间见证合同》并返还已支付的服务费15000元，被告刘海涛不同意解除，被告置房房产公司请求法院依法判决。原告与被告刘海涛、置房房产公司之间的《房屋买卖居间见证合同》中包含房屋买卖、居间服务、评估、过户及贷款服务等条款，因被告置房房产公司已促成原告与被告刘海涛达成了合法有效的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》，完成了其居间服务的义务，故对原告要求解除《房屋买卖居间见证合同》中关于居间服务条款的主张，本院不予支持。但原告与被告刘海涛签订的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》已经解除，且不可归责于任何一方，在《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》解除后，原告与被告置房房产公司签订的《房屋买卖居间见证合同》中关于房屋买卖、评估、过户及贷款服务的相关条款亦应一并解除，评估费、过户服务费和贷款服务费尚未发生，且原告主张的数额合理，被告置房房产公司应予退还，故对原告要求解除《房屋买卖居间见证合同》中关于房屋买卖、评估、过户及贷款服务的相关条款，并要求置房房产公司返还服务费15000元的主张，本院予以支持。综上所述，原告要求解除与被告刘海涛之间的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》，并要求被告刘海涛返还购房款850000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。原告要求解除与被告刘海涛、置房房产公司之间的《房屋买卖居间见证合同》中关于房屋买卖、评估、过户及贷款服务的相关条款，并要求置房房产公司返还服务费15000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告罗珍与被告刘海涛之间的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》；二、解除原告罗珍与被告刘海涛、三河市置房房产经纪有限公司之间的《房屋买卖居间见证合同》中关于房屋买卖、评估、过户及贷款服务的相关条款；三、被告刘海涛于本判决生效后十日内返还原告罗珍购房款850000元；四、被告三河市置房房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告罗珍服务费15000元；五、驳回原告罗珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13935元，保全费5000元，由原告罗珍负担9380元；由被告刘海涛负担9380元，由被告三河市置房房产经纪有限公司负担175元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  卢振军人民陪审员  李少波人民陪审员  贺祥安二〇一九年四月二十五日书 记 员  关 营