长沙市中级人民法院拟稿纸
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湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第06829号
上诉人（原审被告）代寿权。
委托代理人代玉梅。
上诉人（原审原告）湖南长丰投资开发有限公司，住所地长沙市经济技术开发区泉塘街道漓湘东路9号。
法定代表人彭卫衡，董事长。
委托代理人褚奎，系该公司综合部员工。
委托代理人罗建军，上海建纬（长沙）律师事务所律师。
上诉人代寿权与湖南长丰投资开发有限公司（以下简称长丰投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2014）长县民初字第03815号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员周坤担任审判长，审判员熊伟、刘完玲组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人代寿权的委托代理人代玉梅，上诉人长丰投资公司的委托代理人罗建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、双方当事人无争议的事实：
1、2008年8月18日，长丰集团为解决在长沙工作员工和公司引进人才的住房难问题，制定并下发了《长丰集团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长丰集团（2008）111号】文件，决定由长丰投资公司按商品住宅小区模式开发商品房后在员工内部出售。该办法第六条规定，报名购房的员工享有优惠建筑面积之内的购房价，多层1600元／㎡，小高层和高层2100元／㎡；优惠建筑面积之外的购房价多层2000元／㎡，小高层和高层2500元／㎡。楼层差价，小高层、高层：以第一层为基准，每往上一层每平方米加十元，多层：以第一、五楼为基准，二、四楼每平方米加十元，三楼每平方米加二十元等。结算建筑造价超出上述购房价款，由员工所在单位补贴。该办法第九条还规定，购房员工必须与公司签订服务期，核心技术及核心管理人才服务期为15年，一般员工服务期为10年；在服务期内如员工工作达不到公司要求、违反公司规章制度及国家法律而被解除劳动合同的，或员工主动辞职者，将以购房面积不按优惠价补交房款等。该文件还对购房对象、享受优惠面积的条件等作了规定。2008年8月21日，长丰集团又制定下发【（2008）114号】文件，规定购房员工的服务期从2008年8月1日起计算。2、代寿权原系长丰集团下属的湖南长丰动力有限责任公司员工，享有购房资格，于2010年与长丰投资公司签订《长沙县商品房买卖合同》，合同约定由代寿权购买长丰投资公司开发的“长丰星城”项目中的3栋603房，该商品房建筑面积为120.02平方米，每平方米2240元，总金额为268845元，付款方式约定为：首付款53845元，于2010年2月7日支付，剩余房款215000元采用公积金贷款方式支付。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期未超过30日，买受人从应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同可继续履行等；合同第八条约定，面积误差比绝对值3%以内（含3%）的，据实结算房价款；合同还对商品房的交付期限及条件、房屋交接及违约责任、争议的解决等条款进行了约定。同时双方另行签订《合同补充协议》，该《合同补充协议》第7条约定：买受人应在签订《商品房买卖合同》时缴纳由出卖人代收代缴的商品房买卖契税、产权登记费、国土证登记费等法律法规和有关政府文件规定的税费。买受人自愿委托出卖人代收代缴维修基金，缴纳标准按照长沙县房产局相关规定，代收的维修基金不计入本合同购房总价（与合同第十六条不符之处，以本协议条款为准）。3、按上述文件的规定及合同的约定，代寿权享受的购房优惠面积为65平方米，优惠外面积为55.02平方米。2008年8月28日，代寿权支付长丰投资公司房款6800元，2008年10月19日，代寿权支付长丰投资公司房款70000元，另通过公积金贷款215000元支付了房款，合计支付了291800元（另，代寿权还应交阁楼款24600元）。后长丰投资公司代代寿权还中信银行消费贷款30000元，退还代寿权购房款25085.2元，代寿权在“2010年5月10日至6月8日公积金贷款到位应退应收款明细”上签字予以认可。按合同约定的总额房价，长丰投资公司于2010年3月22日向代寿权开具了53845元的销售不动产统一发票，于2010年8月14日向代寿权开具了215000元的销售不动产统一发票。另长丰投资公司于2010年12月22日向代寿权开具了24600元（阁楼）的销售不动产统一发票。后，长丰投资公司按合同约定向代寿权交付了长丰星城项目3栋603房。4、代寿权所有的3栋603房应缴纳税款为9275元。该房因面积差可退费955.2元、税费差可退费213.3元，共计1168.5元，长丰投资公司同意此款在诉讼请求的款项中予以扣除。5、代寿权原系湖南长丰动力有限责任公司一般员工，因违反公司制度而被终止劳动合同关系，其履行服务期情况表载明其已履行服务期限为2008年8月1日起至2011年7月21日止，代寿权原所在单位湖南长丰动力有限责任公司在此表的落款日期为2012年10月16日。二、双方当事人有争议的事实：1、代寿权是否尚欠长丰投资公司购房款。长丰投资公司主张根据《长沙县商品房买卖合同》的约定，代寿权应给付如下款项：（1）3栋603号商品房价款268845元；（2）代收契税及维修基金等9275元；上述款项共计278120元，除去代寿权已付的222114.8元，代寿权尚欠56005.2元；并提供证据即《长沙县商品房买卖合同》及《长丰星城业主交款明细表》及税费构成、付款凭证、公积金贷款到位应退应收款明细予以证明；代寿权认为长丰投资公司已足额开具了购房发票，长丰投资公司已收到全部购房款项，并提供销售不动产统一发票等予以证明；原审法院认为，根据《长丰集团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长丰集团（2008）111号】文件精神，代寿权在购房时应当享受了相应的购房优惠，而长丰集团购房员工所享受的购房优惠是附条件的，即一定的服务期满后由员工各自所在单位予以补贴。由于代寿权服务期未届满，且未举证证明其离职后，对该尚欠购房款长丰投资公司已承诺由代寿权原所在单位或其他方承担，长丰投资公司依据《长沙县商品房买卖合同》约定的商品房价款向其主张权利并无不当。虽长丰投资公司已足额开具了购房发票，但根据“长丰星城”项目的运作模式、交易习惯，可以认定代寿权是在享受了购房优惠后只实际支付了购房款212839.8元、税费9275元，代寿权尚欠56005.2元；代寿权辩称购房款已全部付清的理由不成立，原审法院不予支持。2、关于建造价（合同价）与不优惠价之间的差价是否应予以抵扣的问题。长丰投资公司认为不应抵扣；代寿权认为，【长丰集团（2008）111号】文件第六条第三项明确规定：结算建筑造价超出上述购房价款由员工所在单位补贴，故该笔款项应予以抵扣；原审法院认为，【长丰集团（2008）111号】文件有明确规定应由员工所在单位补贴，故该笔款项应予以抵扣；代寿权所购房屋为多层，建筑面积为120.02平方米，不优惠价为1990元，合同价为2240元，故建造价（合同价）与不优惠价之间的差价为30005元（2240元-1990元）×120.02平方米】，该款项应在长丰投资公司诉讼请求中予以抵扣。3、代寿权已履行服务期是否应享受购房补贴，如享受，如何计算。关于代寿权已履行服务期是否应享受购房补贴的问题，从【长丰集团（2008）111号、114号、（2010）185号】文件来看，111号文件载明了一般员工的服务期为10年（代寿权系一般员工），114号文件载明服务期从2008年8月1日起算，185号文件载明未履行完服务期的按照未履行服务期限补交房款及全额杂费；原审法院认为，可扣除已履行服务期系文件中明文规定，故从代寿权差欠的购房款中还应抵扣服务期的优惠。关于履行服务期如何计算的问题，原审法院认为，【长丰集团（2008）114号】文件有明确规定，服务期从2008年8月1日起计算，故代寿权已履行服务期应为36个月，代寿权服务36个月享受购房补贴款为7800元（26000.2元（合同约定的房屋总价款268845元-实际购房总价即代寿权已付的房款212839.8元-建造价﹤合同价﹥与不优惠价之间的差价30005元）÷120个月×36个月】。4、代寿权是否应给付违约金。长丰投资公司主张从知道代寿权离职次日即2012年10月17日开始计算违约金；代寿权认为不应给付违约金；原审法院认为，在人民法院判决生效之前，该笔款项的支付问题双方仍有争议，尚未确定，故长丰投资公司要求代寿权支付违约金的法律依据不足，原审法院不予支持。5、本案是否已过诉讼时效。长丰投资公司认为代寿权原所在单位于2012年10月16日向长丰投资公司出具代寿权履行服务期情况表，告知长丰投资公司，代寿权已从原所在单位离职，诉讼时效应从此时起算，并提供代寿权履行服务期情况表予以证明；代寿权认为其原所在单位湖南长丰动力有限责任公司于2011年11月3日在湖南日报上登报公布，应以此时间为代寿权离职时间，故本案已过诉讼时效，并提供2011年11月3日的湖南日报予以证明；原审法院认为，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，在湖南日报登报的并非长丰投资公司，不能理解为登报长丰投资公司即应知晓，故应以代寿权原所在单位通知长丰投资公司的时间即2012年10月16日为长丰投资公司知道权利被侵害的时间起点，长丰投资公司于2014年9月29日向原审法院提交起诉状，本案并未超过诉讼时效。
原审法院认为：长丰投资公司、代寿权签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同履行。长丰投资公司、代寿权合同约定房款与实际支付款项之间的差价为56005.2元，扣除代寿权已履行服务期补贴7800元、建造价（合同价）与不优惠价之间的差价30005元以及长丰投资公司应退还的面积和税费差1168.5元，故代寿权仍欠长丰投资公司购房款17031.7元，该款代寿权应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，遂判决如下：一、限代寿权于本判决生效之日起十日内给付湖南长丰投资开发有限公司购房款17031.7元。二、驳回湖南长丰投资开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1200元，由湖南长丰投资开发有限公司负担974元，由代寿权负担226元。
代寿权不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案已经超过两年的诉讼时效，原审判决认定长丰投资公司于2012年10月16日才知晓权利被侵害严重缺乏事实依据。代寿权于2011年7月提出辞职，8月正式离职，代寿权原所在公司与长丰投资公司同属于长丰集团，长丰投资公司当时就知晓代寿权离职事宜。二、原审判决要求代寿权补偿房款缺乏事实依据，适用法律错误。长丰投资公司起诉代寿权履行服务期协议的诉讼主体不适格，代寿权并没有与长丰投资公司签定任何服务期协议，该公司无权要求离职员工按照公司单方文件进行补偿。故请求撤销原审判决第一项，改判驳回长丰投资公司的诉讼请求。
长丰投资公司辩称：一、本案并未超过诉讼时效，代寿权原来所在单位没有将代寿权离职的事情及时通知长丰投资公司。二、关于房款的缴纳长丰集团的文件有规定，代寿权未补交房款是事实。代寿权按照文件享受了服务期的权利，就应当按服务期履行义务。
长丰投资公司上诉称：一、原审判决认定部分事实及计算应补交房款的方式有误，从而作出错误判决，应依法纠正。同类案件长沙县人民法院和长沙市中级人民法院已经作出判决确认长丰投资公司与购房员工之间是附条件的商品房买卖关系，不存在由长丰投资公司给予任何补贴。代寿权实付房款与合同约定房款之间的差额，附条件地由其所在单位给予补贴，即代寿权须履行10年服务期，否则须按长丰集团的文件规定补交房款，如员工未履行完服务期即离职，则所享有的补贴应根据未履行服务期占应履行服务期的比例补交房款。代寿权仅履行服务期36个月，应按文件规定补交房款，原审判决在计算应补交房款时不顾185号文件规定，而是断章取义根据111号文件第六条第三项规定，错误地将建造价（合同价）与不优惠价之间的差价予以全额扣除，而不与服务期挂钩，从而少算了代寿权应补交的房款。二、代寿权应付房款与实付房款存在差额56005.2元事实清楚，因其离职需补交房款的依据及计算方式明确，依法应支持长丰投资公司的诉讼请求，故请求依法改判。
代寿权辩称：其他案件的结果与本案无关，长丰投资公司的185号文件对代寿权没有约束力，代寿权在职期间从未看见过185号文件，离职时才知道按该文件进行补偿。原审判决是按2008年111号文件判决的，对此文件代寿权没有异议。
在本院二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与原审法院审理查明的事实基本一致。
本院另查明，长丰集团有限责任公司《关于“长丰星城”购房员工离职、退房涉及房屋问题的处理意见》【长丰集团（2010）185号】文件第三条员工离职不愿意退房的处理方式：未履行完服务期，主动向所在单位提出辞职的购房员工，按照未履行服务期限补交房款及全额杂费；未履行完服务期，因违反公司规章制度等原因在单位解除劳动合同的购房员工，按照未履行服务期限补交房款及全额杂费。
本院认为：长丰投资公司与代寿权签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《长沙县商品房买卖合同》的约定，代寿权应向长丰投资公司支付房价款268845元，阁楼款24600元，购房款共计293445元，代收契税及维修基金等9275元；虽长丰投资公司已足额开具了购房发票，但根据本案现有证据分析，可以认定代寿权享受购房优惠后只实际支付房价款212839.8元、阁楼款24600元、税费9275元，代寿权尚欠56005.2元；代寿权辩称购房款已全部付清的事实依据不足，原审判决不予支持正确。根据《长丰集团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长丰集团（2008）111号】文件精神，代寿权在购房时享受了相应的购房优惠，而长丰集团购房员工所享受的购房优惠是附条件的，即一定的服务期满后由员工各自所在单位予以补贴；由于代寿权服务期未届满，长丰投资公司依据《长沙县商品房买卖合同》约定的商品房价款要求代寿权支付尚欠购房款并无不当。
关于建造价（合同价）与不优惠价之间的差价是否应予抵扣的问题。【长丰集团（2008）111号】第六条第三项虽然规定结算建筑造价超出上述购房价款由员工所在单位补贴，但是第九条规定：购房员工必须与公司签订服务期，核心技术及核心管理人才服务期为15年，一般员工服务期为10年；在服务期内如员工工作达不到公司要求，违反公司规章制度及国家法律而被解除劳动合同的，或员工主动辞职者，将以购房面积按不优惠价补交房款。代寿权原系湖南长丰动力有限公司的一般员工，因违反公司制度而被终止劳动合同关系，其履行服务期限为2008年8月1日起至2011年7月21日止，共服务36个月。因此，代寿权应当按照与长丰投资公司签订的《长沙县商品房买卖合同》约定的商品房价款补交房款，原审判决将建造价（合同价）与不优惠价之间的差价进行抵扣有误，应予纠正。
关于代寿权已履行服务期是否应享受购房补贴的问题。根据【长丰集团（2010）185号】文件，未履行完服务期的按照未履行服务期限补交房款及全额杂费，故应从代寿权尚欠的购房款中抵扣服务期的优惠。代寿权可享受36个月购房补贴款为16801元（具体计算方式为56005.2元÷120个月×36个月）。
关于本案是否已过诉讼时效的问题。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，本案中，代寿权虽然于2011年7月21日与其原单位长丰动力有限责任公司终止劳动合同关系，代寿权原所在单位与长丰投资公司亦同属于长丰集团的下属公司，但是上述两个公司均是具有独立法人资格的有限责任公司，长丰动力有限责任公司于2012年10月16日向长丰投资公司出具代寿权履行服务期情况表，告知长丰投资公司代寿权已从原所在单位离职，诉讼时效应从此时起算，长丰投资公司于2014年9月29日向原审法院起诉，故本案并未超过诉讼时效。代寿权、长丰投资公司合同约定房款与实际支付款之间的差价为56005.2元，扣除代寿权已履行服务期补贴16801元以及代寿权应退还的面积和税费差1168.5元，故代寿权仍欠长丰投资公司购房款38035.7元（56005.2-16801-1168.5=38035.7）。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，导致判决有不当之处，应予纠正，长丰投资公司的上诉理由部分成立，代寿权的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙县人民法院（2014）长县民初字第03815号民事判决；
二、限代寿权于本判决生效之日起五日内给付湖南长丰投资开发有限公司购房款38035.7元。
三、驳回湖南长丰投资开发有限公司的其他诉讼请求。
一审受理费1200元，二审受理费1200元，共计2400元，由湖南长丰投资开发有限公司承担800元，代寿权承担1600元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年十二月三十日
书记员 黄 佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。