浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终196号
上诉人（原审被告）：浙江武义东方汽车驾驶员培训有限公司，住所地武义至永康南侧双路亭高畈。
法定代表人：丁国忠，执行董事。
委托诉讼代理人：胡海泉，浙江杰正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹孝珍，浙江杰正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武义县公安局，住所地武义县武阳中路12号。
法定代表人：金常法，局长。
委托诉讼代理人：曾宣龙，浙江今日律师事务所律师。
上诉人浙江武义东方汽车驾驶员培训有限公司（以下简称东方汽车培训）因与被上诉人武义县公安局企业租赁经营合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2016）浙0723民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
东方汽车培训上诉请求：请求撤销原审判决并依法改判驳回武义县公安局一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审确认双方合同解除时间为2016年7月错误。1、上诉人与被上诉人就涉案场地经营租赁期限截止至2014年1月31日止，双方的合同因租赁期限届满而终止，不存在解除的问题，合同期满后，上诉人并未招生经营，只是积极解决遗留学生问题，不应认定为上诉人继续占有使用而延续为不定期合同；2、合同期限内，因约定的使用车辆已到使用年限被强制报废，标的物灭失，摩托车培训因政策已停止招生，原合同权益发生重大变化，上诉人的合同目的已无法实现。二、一审法院判决上诉人应支付的租金期间及租金数额错误。1、2013年1月到2014年1月的租金不应按照原合同计付，因为，合同项下的19辆教练车因年限到期在2012年12月被强制报废，自2013年1月始，上诉人实际因合同所享有的权益只有场地使用权，双方只有场地承租关系，应减少租金；2、租赁期满后的租金不应计算，因为原协议约定的经营范围已发生变化，上诉人承租的经营权已不完整，原审判决上诉人应承担200余万元的租金显失公平；3、一审法院酌定按约定租金的50%确定2014年7月1日之后的租金，没有任何法律依据，也与本案事实相违背。三、一审法院即已认定上诉人缴纳的保证金不应予以没收，那么，就应该在一审法院认定的上诉人应缴租金中予以扣除。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
武义县公安局辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回。上诉人认为本案是2014年7月已经停止招生，之后是无法履行了，事实上上诉人承租后一直在使用场地培训，不存在停止经营问题。对于车辆报废的事实，合同签订后被上诉人按照合同约定将所有车辆、场地、相关证照交付上诉人经营，19辆教练车到了报废的年限是正常的更新，不影响上诉人的经营权。如果更新车辆费用存在争议可以另行主张。一审判决涉案合同在2016年7月解除是合理的。上诉人2014年9月还在增加、更新车辆，该期间，被上诉人也没有提出要求收回场地解除合同问题，根据合同法规定属于不定期租赁合同。对于租金问题一审法院处理是有事实依据的。
武义县公安局向一审法院起诉请求：1、解除双方租赁关系；2、东方汽车培训立即支付租金345.425万元（租金已从2013年1月31日计算至2016年6月30日，之后的租金仍按每年101.1万元的标准计算至实际腾空之日止），并支付违约金20万元；3、东方汽车培训立即腾空，返还土地使用权（培训场地）；4、东方汽车培训交付的保证金20万元不予返还。
一审法院认定事实：2010年9月14日，武义县公安局委托金华市武阳拍卖有限公司拍卖武义县××驾驶员培训学校的经营权。东方汽车培训通过本次招投标取得武义县××驾驶员培训学校的经营权。2010年9月30日，双方签订《武义县××驾驶员培训学校财产租赁经营合同》一份，合同约定：武义县公安局将“武义县××驾驶员培训学校”的19辆培训车及车牌照、培训场地和附属资产出租给东方汽车培训经营；租赁期限三年四个月，自2010年10月1日起至2014年1月31日止；租金为3370000元，第一期先收四个月租金当日缴清，以后的租金以12个月为一个收取单位提早一个月向原告缴清，即2011年的租金必须于2011年1月31日前缴清1011000元，2012年的租金必须于2012年1月31日前缴清1011000元，2013年的租金必须于2013年1月31日前缴清1011000元；东方汽车培训在本合同签订之日，交付武义县公安局承租资产风险保证金200000元，该款在合同期满后，不计息退还东方汽车培训等。双方还对合同的解除及违约责任等进行了约定：租赁期间，如因政策变化，“驾校”不能再对外租赁经营的，武义县公安局有权解除合同，退还东方汽车培训本年度剩余时间的租金。东方汽车培训若逾期不交租金和保证金的，应赔偿武义县公安局违约金200000元，武义县公安局有权终止合同。在其他事项方面，双方约定原承租人已招收但尚未毕业的汽车驾驶培训学员，东方汽车培训须无条件接收并继续完成教学任务，及时安排考试，已交学费按每阶段确定的金额，由上任承租人移交给东方汽车培训。“驾校”的经营范围包括汽车驾驶员培训和摩托车驾驶培训。摩托车考试场地的设备、标志、标线继续由武义县公安局交警大队负责管理使用，东方汽车培训不得任意拆除、变动和清除。东方汽车培训可以使用该考试场地组织学员训练，但不得妨碍交警部门的考试工作。本合同期满后，东方汽车培训应在七天内将租赁资产完好移交武义县公安局，如有损坏和灭失的，照价赔偿。合同签订后，武义县公安局依约交付车辆、场地等，东方汽车培训支付租金至2013年1月30日。
另查明，双方合同到期后，武义县公安局没有另行招租。相关场地仍由东方汽车培训使用。2015年3月16日，东方汽车培训向金华市交警支队考试科提出书面申请：武义县××驾驶员培训学校已于2014年7月暂停科目一招生报名，为不影响东方汽车培训教练员正常招生，确保扫尾培训质量和过渡期间的稳定，因东方汽车培训招生指标有限难以解决武义县××驾驶员培训学校科目一考试问题，申请增加3月份科目一考试指标60人。同日，武义县公安局在该申请报告上盖章确认。武义县××驾驶员培训学校于2015年8月20日向金华市交警支队考试科提出书面申请：根据相关文件精神，因武义县公安局不再参与武义县××驾驶员培训学校的经营，武义县××驾驶员培训学校将被注销，申请尽可能安排遗留学员考试。武义县公安局于9月2日在该申请报告上盖章确认。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的《武义县××驾驶员培训学校财产租赁经营合同》是否解除的问题，东方汽车培训是否需要向武义县公安局支付租金、违约金；2、东方汽车培训交纳的保证金是否应予没收。第1，根据双方签订的《武义县××驾驶员培训学校财产租赁经营合同》约定，武义县公安局将“武义县××驾驶员培训学校”的19辆培训车及车牌照、培训场地和附属资产出租给东方汽车培训经营，可以看出东方汽车培训的承包经营权主要分为两块，一是硬件，如培训场地及附属资产、车辆；二是资质，即东方汽车培训可将19辆培训车用于招生培训。从东方汽车培训提交的经武义县公安局确认的申请报告来看，武义县××驾驶员培训学校于2014年7月暂停科目一招生，而双方的合同期限是2010年10月1日起至2014年1月31日止，故东方汽车培训应按合同约定支付2013年2月1日至2014年1月31日的租金，即1011000元。合同到期后，因双方没有进行相关交接，且东方汽车培训一直占有使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故确定双方签订的《武义县××驾驶员培训学校财产租赁经营合同》继续有效。2014年2月至2014年7月间的5个月租金可参照合同约定的每年1011000元计算，为421250元。2014年7月1日后的租金问题，因考虑到武义县××驾驶员培训学校已不再招生，即东方汽车培训的承租的经营权已不完整，东方汽车培训仅使用了武义县公安局的培训场地等硬件设施，故按合同约定计算租金不合理，根据实际情况，原审法院酌定按《武义县××驾驶员培训学校财产租赁经营合同》约定租金1011000元的50%即每年505500元确定。根据双方签订的《武义县××驾驶员培训学校财产租赁经营合同》约定，租赁期间，因政策变化不能再对外租赁经营的，武义县公安局有权解除合同。且在合同履行过程中，东方汽车培训拖欠租金未付，故武义县公安局提出解除合同的诉请于法有据，予以支持。合同解除时间以起诉之日即2016年7月19日确定。综上，原审法院确定2014年7月1日至2016年7月19日的租金为1037314元（505500×2+505500÷365×19）。合同解除后，东方汽车培训应立即腾空培训场地等并返还武义县公安局。东方汽车培训还应向武义县公安局支付2016年7月20日起至东方汽车培训腾空租赁培训场地等并交付回武义县公安局之日止的租金损失，标准参照每年租金505500元确定。关于违约金，因合同履行过程中，涉及到武义县××驾驶员培训学校停止招生等问题，双方就租金及损失等产生争议，导致东方汽车培训没有交纳租金，故对武义县公安局主张的违约金不予支持。因《武义县××驾驶员培训学校财产租赁经营合同》并没有约定扣除承租资产风险保证金的情形，且武义县公安局并没有举证证明其有资产损失，故对武义县公安局主张要求扣除承租资产风险保证金200000元的诉请不予支持。关于东方汽车培训提出的因摩托车培训中止、培训车辆报废重新购置等原因造成损失问题，可另案处理。综上，武义县公安局合理的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认武义县公安局与东方汽车培训签订的《武义县××驾驶员培训学校财产租赁经营合同》于2016年7月19日解除；二、东方汽车培训于判决生效后30日内腾空相关培训场地并移交武义县公安局；三、东方汽车培训于判决生效后7日内支付武义县公安局租金2469564元并支付租金损失（从2016年7月20日起至培训场地实际腾空之日止按年租金损失505500元计算）；四、驳回武义县公安局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18817元（已减半），由武义县公安局负担5539元（已预交），由东方汽车培训负担13278元，限判决生效后7日内交纳。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理，二审中查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，从东方汽车培训的上诉请求及事实、理由看，并结合武义县公安局的答辩意见，本案的争议焦点：1、《武义县××驾驶员培训学校财产租赁经营合同》的解除时间；2、原审法院认定东方汽车培训还应支付租金2469564元是否合理。
关于争议焦点1，根据合同法第263条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案《武义县××驾驶员培训学校财产租赁经营合同》的租赁期限自2010年10月1日起至2014年1月31日止，到期后双方并未继续签订书面的租赁经营合同，但根据东方汽车培训提供的证据以及双方当事人的陈述看，到期后东方汽车培训继续使用场地等进行经营，武义县公安局对此亦没有提出异议，因此，涉案租赁经营合同在到期后继续对双方有效，租赁期限为不定期。东方汽车培训提出租赁经营合同到期后双方即已解除合同的主张，因其在合同到期后并未按照约定将租赁资产移交给武义县公安局，亦未提供双方在到期后即已解除涉案租赁经营合同的其他证据，故上诉人的主张不能成立，应认定涉案租赁经营合同在武义县公安局提出起诉之日即2016年7月19日才予以解除。
关于争议焦点2，根据双方签订的《武义县××驾驶员培训学校财产租赁经营合同》，武义县公安局租赁给东方汽车培训的经营权主要包括场地、附属资产、培训车辆以及招生资质。涉案租赁经营合同的期限届满后，双方继续履行合同到2016年7月19日止，而在2014年7月前，东方汽车培训承租的经营权并未变化，其应按照合同约定支付租金，即每年1011000元计算。东方汽车培训提出19辆培训车由其出资购买应减少租金的主张，因19辆培训车登记在武义县××驾驶员培训学校，至于实际出资人的变更，并不影响租赁经营合同的继续履行，东方汽车培训因出资购买培训车而造成的损失，其可另行主张。至于2014年7月1日后的租金，武义县××驾驶员培训学校因政策不能进行招生，而东方汽车培训承租涉案经营权，主要通过招生的方式营利，因此，在武义县××驾驶员培训学校不能招生的情况下，东方汽车培训可以要求减少相应的租金。原审法院酌定按合同约定租金的50%即每年505500元作为2014年7月1日以后的租金，本院认为，因东方汽车培训承租的经营权已不完整，不能实现原合同主要目的，原审法院酌定的租金仍应认定为过高，参照东方汽车培训在2014年7月1日以后使用的租赁物经营权即培训场地、附属资产等价值，酌定按《武义县××驾驶员培训学校财产租赁经营合同》约定租金1011000元的30%即每年303300元确定。综上，本院确定东方汽车培训还应支付2013年2月1日起至2016年7月19日的租金合计为2054638元。至于2016年7月20日起至东方汽车培训腾空租赁培训场地等一并交回武义县公安局之日止的租金损失，标准参照每年租金303300元确定。东方汽车培训要求扣除保证金20万元的主张，因在一审中并未提出该主张，且其已向法院另行提起诉讼要求武义县公安局返还保证金20万元，故本院对东方汽车培训在本案要求扣除保证金20万元的主张不予支持。综上所述，东方汽车培训的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但实体处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十一条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持浙江省武义县人民法院（2016）浙0723民初2587号民事判决第一、二项；
二、撤销浙江省武义县人民法院（2016）浙0723民初2587号民事判决第三、四项；
三、浙江武义东方汽车驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付武义县公安局租金2054638元并支付租金损失（从2016年7月20日起至培训场地实际腾空之日止按年租金损失303300元计算）；
四、驳回武义县公安局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18817元，由武义县公安局负担8786元，浙江武义东方汽车驾驶员培训有限公司负担10031元。二审案件受理费26556元，由武义县公安局负担4462元，浙江武义东方汽车驾驶员培训有限公司负担22094元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈荣飞
审 判 员 楼 晋
代理审判员 应 帅
二〇一七年六月一日
代书 记员 蒋 丹