河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初1754号原告：河南省新河农场，住所地：焦作市解放区丰收路中段。法定代表人：郭永禄，董事长。委托诉讼代理人：郭中坤，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：闫全喜，金研律师事务所律师。被告：邵玉峰，男，1964年12月12日出生，汉族，住焦作市山阳区。原告河南省新河农场与被告邵玉峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南省新河农场的委托诉讼代理人闫全喜，被告邵玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南省新河农场向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间就位于焦作市解放区××州××、××路北侧12间房屋形成的《房屋租赁合同》法律关系；2.被告立即支付拖欠租金31.25万元整（已计算至起诉之日）及逾期滞纳金（依照合同约定标准计算至实际付清租金本金及滞纳金为止）；3.被告立即将租赁房屋恢复原状后交还原告；4.被告依照10万元/年的标准向原告支付从起诉后至租赁房屋恢复原状交还原告期间的房屋占用使用费；5.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：就位于解放区××州××、××路北侧12间房屋的租赁事宜，周红兴与原告于2010年1月25日签订《房屋租赁合同》。合同约定房屋租期自2010年5月31日至2020年3月30日（共10年）止，租金第一至第三年按8万元/年计收，第四至第六年按9万元/年计收，第七至第十年按10万元/年计收。租金依照先交后用原则于每年3月31日前交清下一年度房屋租金，逾期交租则依照日3‰支付滞纳金；逾期超过三个月，甲方（即原告）有权终止合同。周红兴作为公司设立发起人之一，于2011年1月18日与他人共同成立“河南省正元食品有限公司”（以下简称正元食品公司），并将涉案租赁房屋作为正元食品公司住所经营场地。此后，因经营不善，周红兴等人将正元食品公司转让给被告邵玉峰经营，并约定由被告承担涉案房屋租金交付义务。此后，被告依照约定交租；但从2015年2月起开始拖欠租金。截止诉前（2018年4月30日），被告邵玉峰已累计拖欠房屋租金31.25万元整。此间，虽经原告多次催要，被告却无故拖欠支付，侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院。被告邵玉峰辩称，1.被告拖欠房租是有客观原因造成的；2.原告起诉状提供的租金数额31.25万元需要核实；3.原来租赁的是空架子，被告在租赁该土地时投入了财力、物力，大概100多万元，如果要恢复原状，被告损失较大。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告河南省新河农场为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同，证明在2010年1月25日周红兴与原告签订《房屋租赁合同》。合同约定房屋租期自2010年5月31日至2020年3月30日（共10年）止，租金第一至第三年按8万元/年计收，第四至第六年按9万元/年计收，第七至第十年按10万元/年计收。租金依照先交后用原则于每年3月31日前交清下一年度房屋租金，逾期交租则依照日3‰支付滞纳金；逾期超过三个月，甲方（即原告）有权终止合同；2.变更合同承租人申请和转让协议，证明2012年8月22日，周红兴等股东与被告邵玉峰签订转让协议，约定将“河南省正元食品有限公司”的股权和出资全部转让给被告邵玉峰。此前公司拖欠房租8万元及转让后公司产生债务均由被告邵玉峰承担；邵玉峰实际继受了2010年1月25日《房屋租赁合同》的权责；3.营业执照和股东简况表证明2012年8月22日签订《转让协议》后，经工商变更登记被告邵玉峰成为“河南省正元食品有限公司”法定代表人、股东；4.租金发票，证明此后由被告向原告交租，原告亦对着被告邵玉峰出具相应的租金发票；5.承诺书，证明被告邵玉峰于2017年6月22日向原告出具书面承诺及清偿拖欠房租计划；6.租赁费催交单，证明经原告催要，被告邵玉峰于2017年11月22日在签收《租赁费催交单》签字，确认拖欠（2015.2-2018.5）应交房租租金31.25万元的事实，并承诺保证限期清偿。被告邵玉峰对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据无异议。但是第二份证据转让协议记载的欠付租金是8万元，实际被告接手后交纳的租金是17万元。被告邵玉峰为支持自己的主张，向本院提交如下证据：被告亲自书写的流水明细，证明从2015年1月23日到2017年12月10日被告分四次以银行转账方式向原告交纳了租金7万元，转账的账户名是原告，是由农业银行转账的。原告河南省新河农场对被告提交的证据质证后，发表如下意见：该证据记载的第一次支付时间是2015年1月23日的4.5万元，不应再包含在原告主张的31.25万元租金内。发生在2017年另外的共2.5万元租金原告需回去核实。本院对当事人提交的证据认证如下：关于原告提交的证据，被告对证据均无异议，本院对该证据均予以采信。关于被告提交的证据，原告对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告河南省新河农场（甲方）与周红兴（乙方）于2010年1月25日签订《房屋租赁合同》，合同约定，租赁房屋位于解放区××州××、××路北侧12间，面积为1376平方米，房屋租期为10年，从2010年5月31日至2020年3月30日止，租赁费按阶段给付，租金第一至第三年按8万元/年计收，第四至第六年按9万元/年计收，第七至第十年按10万元/年计收。租赁费每年支付一次，第一年租赁费合同签字生效10日内一次结清，以后每年3月31日之前交清下一年租赁费，逾期按日3‰交付滞纳金，逾期超过三个月，甲方（即原告）有权终止合同。在租赁期间双方除不可抗力外，不得违约、毁约，否则违约方要承担相应的法律责任和赔偿对方经济损失。租赁合同签订后，周红兴租赁涉案房屋。周红兴与他人共同成立了“河南省正元食品有限公司”（以下简称正元食品公司），并将涉案租赁房屋作为正元食品公司住所经营场地。2012年8月周红兴等人将正元食品公司转让给被告邵玉峰经营，并向原告出具了《关于变更合同承租人的申请》，通知原告将《房屋租赁合同》的承租人变更为被告邵玉峰。原告收取了该通知。此后，被告依照涉案合同的约定向原告支付租赁费，从2015年2月起开始拖欠租金。2017年6月22日被告向原告出具了还款计划，承诺对拖欠的租赁费分期清偿。2017年11月22日被告在《租赁费催交单》上签字，确认拖欠原告2015年2月1日至2018年4月30日的租赁费为31.25万元。被告在《租赁费催交单》签字后分别支付原告5000元和1万元，原告认可上述该1.5万元款项。另查明，涉案房屋至今没有办理产权证书，至本案法庭辩论终结前当事人未提供涉案房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。周红兴等人将包含涉案租赁合同在内的“河南省正元食品有限公司”的股权和出资全部转让给被告邵玉峰，并向原告出具了变更合同承租人的申请。原告与被告此后按照涉案合同继续履行，因此本案合同的当事人应是原告河南省新河农场和被告邵玉峰。涉案房屋至今没有办理产权证书，也未取得建设工程规划许可证，因此涉案的房屋租赁合同无效，原告要求解除涉案合同的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该法律规定，合同无效后被告应将涉案房屋返还于原告和支付拖欠的租赁费29.75万元。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持，因此原告要求被告依照10万元/年的标准向原告支付从2018年5月1日后至返还房屋期间的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邵玉峰于本判决生效之日起三十日内将位于焦作市解放区孟州路东、映湖路北侧12间的房屋腾退，将该房屋返还于原告河南省新河农场；二、被告邵玉峰于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告河南省新河农场租赁费29.75万元；三、被告邵玉峰于本判决生效之日起十日内支付原告河南省新河农场房屋占有使用费（自2018年5月1日起按照10万元/年的标准支付至实际返还房屋之日止）；四、驳回原告河南省新河农场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3182元，由被告邵玉峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 郭 岩二〇一八年七月十日书记员 韩鑫鑫