广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第387号
原告：广州万宁物业管理有限公司。住所地：。
法定代表人：陈维超，该公司经理。
委托代理人：何美劲，广东华勋律师事务所律师。
被告：李东旭，男，汉族，1972年9月7日出生，住天河区。
原告广州万宁物业管理有限公司诉被告李东旭物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2014年6月19日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈维超、委托代理人何美劲到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年2月28日，广州市花都区芙蓉花园业主委员会与原告签订了《物业管理委托合同》，将芙蓉花园小区委托给原告进行物业管理，合同对委托管理事项、物业服务费等作了详细的约定。
自签订《物业管理委托合同》以来，原告对芙蓉花园提供物业管理服务。被告是该涉案房屋的权属人，该房屋属于别墅户型，建筑面积均为212.99平方米，物业服务费单价为：每月1.75元／平方米，每月物业服务费为372.73元。被告欠交了2012年2月1日至2014年2月28日期间的物业管理费。根据原告与广州市花都区芙蓉花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》第二十条第一项之约定：住宅房屋由原告按建筑面积每月1.35元／平方米向被告收取，别墅按建筑面积每月1.75元／平方米向被告收取；该条第三项约定滞纳金的收取标准为：从逾期之日起每日按应交管理费、垫付的水电费的千分之三交滞纳金。截止至2014年2月28日，被告拖欠涉案房屋的物业管理费为9318.31元，滞纳金7075.58元，以上合计16393.89元。根据《管理条例》第四十二条的规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。经原告多次催讨，被告拒不交纳上述费用。原告为此诉至法院，请求判令：1、被告支付芙蓉花园雅致居d226号房屋自2012年2月1日至2014年2月28日期间的物业管理费9318.31元；2、被告支付以上房屋自2012年3月1日起至清偿全部费用之日止的滞纳金，每天按欠交物业费总金额的3‰的标准计算，共7075.58元（暂计至2014年2月28日，实际计至清偿所有欠费之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告向本院提供了物业服务企业资质证书、2011年2月18日签订的《物业管理委托合同》及合同备案回执、房地产产权情况证明、房屋查册表、缴纳物业管理费及滞纳金的收据、（2012）穗花法民三初字第502号民事判决书、（2013）穗花法执字第960号执行裁定书、欠费汇总表及张贴照片等证据证明其主张。
诉讼中，原告保证其提供证据及所作陈述的真实性，并表示愿意承担相应的法律责任。
因原告所举证据无相反证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以认定。据此，本院认定以下事实：
原告广州万宁物业管理有限公司是于1995年2月28日经工商行政管理部门核准成立的企业法人，具有中华人民共和国物业管理企业壹级资质等级。案外人广州市芙蓉花园房地产开发有限公司是广州市花都区狮岭镇芙蓉花园的开发商。被告李东旭于2002年1月15日向案外人广州市芙蓉花园房地产开发有限公司购买涉案房屋，建筑面积212.99平方米，属于别墅户型，该房已办理了预售备案登记为花房预登字（2002年）第20012-066号。涉案房屋是毛坯房，至今尚未办理房屋登记手续。被告没有办理涉案房产的收楼手续。
原告于2011年2月28日与广州市花都区芙蓉花园业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同合同约定：“……第三条、委托管理期限为五年。自二o一一年二月二十八日起至二o一六年二月二十七日止。……第二十条、物业服务费，指提供房屋、设施维护（小修），绿化的养护，环境卫生，安全防范，档案资料管理服务收取的服务费。乙方（原告）提供服务的劳务所得是服务成本的合理利润。1、本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取。……（4）其他：别墅1.75元／月•平方米……3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第（2）项处理：……（2）从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。……”。此外，双方还就委托管理事项、双方权利义务等进行了约定。原告对广州市花都区狮岭镇芙蓉花园提供物业管理至今。
原告于2012年因被告拖欠物业管理服务费起诉至本院，本院作出（2012）穗花法民三初字第502号民事判决，判决被告支付涉案房产2009年1月1日至2012年1月31日期间的物业管理费13400.01元及滞纳金。上述民事判决书发生法律效力后，原告向本院申请执行，案号为（2013）穗花法执字第960号，该案本院已作出（2013）穗花法执字第960号执行裁定书，裁定终结本次执行。
自2012年2月1日至2014年2月28日止，涉案房屋业主欠交物业管理费，合计212.99×1.75×25=9318.31元。原告认为被告已是涉案房屋权属人，因此起诉被告成讼。
诉讼中，原告表示其请求被告支付的滞纳金按照上述《物业服务委托合同》中的约定按3‰／日的标准予以计算，最多不超过当月物业管理费。原告并表示涉案房屋在2014年3月1日以后的物业管理费不需在本案处理。
本院认为：原告是具有合法资质的物业管理公司，因广州花都区芙蓉花园业主委员会成立以后，其有权代表该小区全体业主与业主大会选聘的物业管理企业即原告签订物业服务合同，故落款时间为2011年2月18日的《物业服务委托合同》依法有效，对合同双方均有法律约束力，其效力及于小区的全体业主。
原告依约对涉案房屋在内的芙蓉花园小区进行了物业管理，已履行合同义务，涉案房屋的业主应当向原告缴纳物业管理服务费，本案争议焦点在于谁是涉案房屋的业主。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”本案被告虽与涉案房屋的开发商签订了商品房买卖合同购买了涉案房屋并办理了预售登记备案，但预售登记备案只是公示商品房买卖合同的行政手段，公示的是双方因房屋买卖合同产生的债权债务关系，不能以此确认被告为涉案房屋的权属人，原告以此为由主张被告为涉案房屋的权属人，没有事实依据。综上，涉案房屋并未交付，被告未实际占有、使用房屋，也没有办理所有权登记手续，即被告并未合法占有建筑物专有部分，因此被告尚不是涉案房屋的业主。同时，根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因此，在涉案房屋尚未交付，被告尚未取得涉案房屋的所有权时，相应物业管理费应当由建设单位即广州市芙蓉花园房地产开发有限公司交纳。原告主张被告承担涉案房屋的物业管理费9318.31元及相应滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。
为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告广州万宁物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费210元，由原告广州万宁物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 周 嘉
人民陪审员 曾永涛
人民陪审员 高 媛
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 朱婷欣