江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1622号
上诉人（原审被告、反诉原告）彭桦，男，1970年6月29日生，汉族，某局工作人员。
委托代理人汪晓璇，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李勇，男，1963年4月6日生，汉族，个体工商户。
上诉人彭桦因与被上诉人李勇房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第2953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭桦的委托代理人汪晓璇，被上诉人李勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李勇原审诉称，2005年8月28日，李勇与彭桦签订《租房协议书》，李勇租用彭桦位于本市秦淮区龙蟠中路455号二楼以上（含二楼）商业用房开设宾馆，租赁期限自2005年9月28日起至2013年9月27日止，年租金为10万元，保证金为1万元。保证金在承租期结束后一个月内，债权债务结清后如数退还。该协议第八条约定：如遇政府拆迁，乙方（李勇）对自己的装修部分享有政府补偿权，合同期内的经营补偿由乙方享有。合同签订后，李勇在承租房屋领取营业执照，开设南京市秦淮区润雅招待所，合法经营。2013年4月24日，南京市秦淮区人民政府作出宁秦府征字（2013）8号征收决定，李勇承租房屋在征收范围内。南京象仁房地产咨询评估公司已对上述房产进行评估，征收部门与彭桦已达成征收补偿协议，但彭桦拒绝在征收补偿范围内对李勇的房屋装饰费、停产停业费、搬迁补助费予以补偿。为维护李勇的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、彭桦立即退还保证金1万元。二、彭桦补偿李勇装饰费、营业损失费、搬迁费合计812863元。三、本案诉讼费、保全费由彭桦承担。
彭桦原审辩称，李勇无权要求彭桦退还保证金，并补偿装饰费、营业损失费以及搬迁费。首先，李勇自2013年起未再按时支付房租，在彭桦多次催要后仅陆续支付了57000元，剩余43000元房租至今未付。根据李勇与彭桦之间的合同约定，李勇应每日支付逾期付款违约金500元，并从保证金中扣除，故李勇无权要求彭桦退还保证金。其次，李勇与彭桦之间的《租房协议书》到2013年9月27日已经到期，李勇应自行搬离。但合同到期后，彭桦多次要求李勇支付拖欠的房租并归还房屋，李勇却为了取得拆迁补偿费用，恶意占有房屋拒不搬离。另外，彭桦将房屋租给李勇使用八年，目前仅收取租金757000元，现李勇却要求彭桦支付拆迁补偿费用812863元，相当于李勇将房屋无偿交由彭桦使用八年多，还要另行支付其补偿费用，其诉讼请求相当不合理，请求法院驳回李勇的诉讼请求。
彭桦原审反诉称，李勇自2005年9月28日起承租彭桦所有的位于本市秦淮区龙蟠中路455号二楼以上（含二楼）商业用房，承租期限至2013年9月27日止。但李勇自2013年起就未再按时支付房租。在彭桦多次催要后，仅陆续支付了57000元，剩余43000元房租至今未付。承租期满后，彭桦多次要求李勇返还承租房屋，并支付拖欠的房租，但李勇一直未将承租房屋返还给彭桦。直到彭桦于2014年5月11日书面催告后，李勇才于2014年6月5日直接将承租房屋交给了南京市秦淮区房屋征收管理办公室。依据双方签订的《租房协议书》第二条第2、3款、第十条的约定，李勇应支付拖欠的房租及逾期违约金、占有房屋期间的房屋使用费及逾期返还房屋的赔偿金。同时，依据该协议书第三条的约定，承租期满，房屋内固定装潢归彭桦所有。李勇拖欠房租以及承租期满后恶意占用承租房屋的行为严重损害了彭桦的合法权益。据此，彭桦提起反诉，请求判令：一、李勇支付拖欠的房租43000元。二、李勇支付逾期支付房租的违约金75000元（自2013年4月27日起计算5个月）。三、李勇支付占有房屋期间的房屋使用费68219元（从2013年9月28日计算至2014年6月5日，即10万元／365天×249天）。四、李勇支付逾期返还房屋的赔偿金68219元（从2013年9月28日计算至2014年6月5日，即10万元／365天×249天）。五、本案反诉费由李勇承担。
李勇原审反诉辩称，南京市秦淮区人民政府发布的征收公告期限为2013年4月24日至2013年5月13日，双方之间的租赁合同因政府征收行为而无法继续履行，合同终止。故李勇不需承担2013年4月24日之后的租金。李勇没有搬离承租房屋的原因是彭桦不同意按照合同约定和法律规定对李勇进行补偿，同时还无理要求李勇额外支付9万元房租、房屋使用费。双方之间的合同因政府征收行为而终止，李勇不构成违约。请求法院驳回彭桦的反诉请求。
原审法院经审理查明，本市秦淮区龙蟠中路455号房屋系彭桦、彭奥香（彭桦之女，未成年）所有（该房屋建筑面积总计316.71平方米，其中，一层为87.56平方米，二层为87.56平方米，三层为87.55平方米，四层为54.04平方米）。2005年8月28日，彭桦（甲方）与李勇（乙方）签订《租房协议书》，约定甲方将上述房屋二楼以上（含二楼）房屋出租给乙方。承租期为八年，自2005年9月28日起至2013年9月27日止。年承租费为10万元。前两年承租费每半年支付一次，每次支付12个月的承租费。本着先付后使用的原则，提前一个月支付承租费。第一次支付时间为双方签字日，支付方式为现金。为确保甲方利益，甲方向乙方收取保证金1万元整。乙方在承租期结束后一个月内，债权债务结清后，甲方应如数将保证金退还给乙方。乙方在承租期内应按时、足额支付承租费，逾期不付，甲方每天加收500元整（滞纳金从乙方保证金中扣除），超过七天不付，甲方有权终止本协议，同时保证金作违约金处理。承租期满，可移动的设备等，乙方自行撤离，房屋内固定装潢不得拆除，应无偿留给甲方。如遇不可抗拒的因素，本协议将自行终止。如遇政府拆迁，乙方对自己的装修部分享有政府补偿权，合同期内的经营补偿由乙方享有。承租期满，如甲方继续出租，乙方有优先承租权，双方续签协议。甲乙双方如不再续签协议，乙方必须在协议期满后，将承租房屋归还甲方，每逾期一日，乙方按实际一日租金的一倍赔偿甲方。合同签订后，李勇向彭桦支付了租房保证金1万元及首期租金5万元，彭桦则将本市龙蟠中路455号二楼以上房屋交付李勇用于经营宾馆。
上述合同履行过程中，自2006年起，李勇即未再按合同约定付款时间支付租金，而是变更为每隔月余时间支付一次租金。2012年9月28日至2013年9月27日租赁年度，李勇向彭桦支付租金57000元，具体时间为：2012年10月21日支付1万元，2012年12月25日支付7000元，2012年11月20日支付1万元，2013年3月18日支付1万元，2013年4月18日支付9000元，2013年7月16日支付11000元。之后，李勇未再向彭桦支付租金。
2013年4月24日，南京市秦淮区人民政府就清水塘绿地建设工程项目发布征收公告，本案所涉的本市龙蟠中路455号房屋在征收范围内。公告发布后，李勇继续使用其承租的本市龙蟠中路455号二楼以房屋经营。2014年5月11日，彭桦向李勇发出《限期搬迁及催收租金通知书》，要求李勇于2014年5月20日前清空承租房屋并缴清拖欠的租金和房屋使用费共计9万元。2014年5月21日，李勇与征收实施单位南京市秦淮区房屋征收管理办公室（以下简称秦淮征收办）签订《征收房屋交房单》，并于2014年6月5日将其承租房屋腾空，将相关钥匙交予秦淮征收办。
2013年12月11日，南京象仁土地房地产咨询评估有限公司就本市龙蟠中路455号房屋征收补偿金额及室内装饰装修补偿金额各出具评估报告一份，确认该房屋一层评估单价为每平方米29256元，二至四层评估单价为每平方米24868元，补偿金额合计8260158元。室内装饰装修补偿评估单价为每平方米434元，补偿金额合计137452元。
2014年6月9日，李勇诉至原审法院，要求彭桦退还保证金，并支付装饰补偿费、营业损失费、搬迁费补偿。李勇当庭陈述，其承租房屋面积为本市龙蟠中路455号二至四层房屋面积229.15平方米加上一楼的楼梯面积7.44平方米，合计236.59平方米。其主张的三项费用，系依据该面积及评估报告确定的补偿金额计算得出。诉讼中，彭桦提起反诉，要求李勇支付拖欠的房租、逾期支付房租的违约金、占有房屋期间的房屋使用费及逾期返还房屋的赔偿金等。
庭审中，彭桦与李勇一致认可双方在《租房协议书》履行过程中，已实际变更了租金的付款方式。但彭桦认为，变更付款方式后，最少也应一个月支付一次租金，且应先付后租。故在2012年9月28日至2013年9月27日租赁年度，李勇已付的57000元是该租赁年度前七个月的租金，后五个月租金43000元，应自2013年4月27日起支付，但李勇并未支付该43000元，故应按合同约定计付自2013年4月27日起的逾期付款违约金。
另，2014年9月10日，彭桦、彭奥香（乙方）与秦淮征收办（甲方）签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，约定甲方支付乙方被征收房屋的货币补偿金额合计8260158元。该协议对停业损失补偿费、搬迁补助费及装修补偿费未作约定。就此，原审法院向秦淮征收办进行了调查，秦淮征收办表示，因法院冻结了彭桦的拆迁补偿款，故未在协议中对上述三项费用进行约定，但依据相关规定，秦淮征收办会给予彭桦金额为房屋货币补偿款8%的停业损失补偿及金额为房屋货币补偿款4%的搬迁补助费，装修补偿则依据评估机构出具的评估报告确认的金额给付彭桦。
原审法院认为，彭桦与李勇签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。南京市秦淮区人民政府于2013年4月24日发布征收公告，涉案的本市龙蟠中路455号房屋在征收范围内。征收公告发布之日，上述《租房协议书》应终止履行。
合同终止，李勇应将承租房屋交还彭桦，彭桦则应退还保证金1万元。李勇要求彭桦退还保证金1万元的请求，符合法律规定，予以支持。另外，依据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定，搬迁补助费由被征收房屋的合法占有人获得。征收有租赁关系的非住宅，租赁双方对停产停业损失有约定的，从其约定；没有约定的，由双方协商。协商不成的，根据调解和诉讼情况进行分配。李勇作为本市龙蟠中路455号二楼以上房屋的承租人，以该房屋为经营场所办理了营业执照，并实际经营，系该房屋的合法占有人。依据《租房协议书》约定，“如遇政府拆迁，乙方（李勇）对自己的装修部分享有政府补偿权，合同期内的经营补偿由乙方享有。”故李勇所承租房屋在承租期内被依法拆迁，李勇向彭桦主张停业损失费、搬迁补助费及装修补偿款，符合相关规定及双方合同约定，应予支持。
其中，搬迁费、装修补偿款归房屋实际占有人，即李勇所有，应无异议。根据原审法院向秦淮征收办所作调查，及李勇所承租房屋面积，原审法院确认：李勇应得搬迁补助费为24868元／平方米（本市龙蟠中路455号二至四层房屋评估单价）×229.15平方米（本市龙蟠中路455号二至四层房屋建筑面积）×4%=227940.09元。装修补偿款为434元／平方米（本市龙蟠中路455号房屋装修评估单价）×229.15平方米=99451.1元。关于停业损失，《租房协议书》约定，“合同期内的经营补偿由乙方（李勇）享有”，依据该约定，如遇拆迁，彭桦补偿李勇的应当是合同尚未履行完毕期间的停业损失。而秦淮征收办给付停业损失系按房屋货币补偿款的8%给付，该款项并非按实际停产停业的期限计算所得。考虑到彭桦与李勇之间的《租房协议书》仅余约半年时间尚未履行完毕，依据公平原则，原审法院酌定彭桦给付李勇停业损失费的50%。即24868元／平方米×229.15平方米×8%×50%=227940.09元。以上彭桦应给付李勇搬迁补助费、停业损失费及装修补偿款合计555331.28元。李勇称一楼楼梯7.44平方米亦由其承租，也应获得补偿，缺乏合同依据，不予支持。
如上所述，《租房协议书》于征收公告发布之日，即2013年4月24日终止，合同权利、义务的确定，应当以该日期为限。租金的给付当然亦应截止于2013年4月24日，故彭桦要求李勇支付拖欠租金及逾期支付租金违约金的请求不能成立，应予驳回。但李勇在征收公告发布后，仍使用其承租的房屋经营收益，直至2014年6月5日将该房屋交予秦淮征收办，李勇应当支付征收公告发布后继续使用房屋期间的使用费，但考虑到拆迁对李勇经营产生的影响，房屋使用费不宜再按合同约定租金标准全额计付。故酌定李勇按合同约定租金标准的80%支付征收公告发布后其继续使用房屋期间的房屋使用费，即10万元／365天×407天×80%=89205.48元。同上所述，《租房协议书》因政府征收行为而终止履行，彭桦要求李勇支付逾期返还房屋赔偿金的反诉请求已无合同依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审判决：一、彭桦于判决生效之日起十日内退还李勇保证金1万元。二、彭桦于判决生效之日起十日内支付李勇停业损失费、搬迁补助费、装修补偿款合计555331.28元。三、李勇于判决生效之日起十日内支付彭桦房屋占有使用费89205.48元。四、驳回彭桦的其他反诉请求。合并执行以上一、二、三条，彭桦于判决生效之日起十日内支付李勇476125.8元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费12334元，保全费4920元，合计17254元，由李勇负担4000元，彭桦负担8334元。反诉案件受理费2558元，由彭桦负担1500元，李勇负担1058元。
彭桦不服原审判决，向本院提起上诉称，原审基本事实认定不清，证据不足，适用法律错误，依法应予以撤销。一、原审法院认为上诉人彭桦与被上诉人李勇签订的《租房协议书》于2013年4月24日秦淮区人民政府发布征收公告之日起终止履行，与事实不符。案涉合同的租赁期限为2005年9月28日至2013年9月27日，2013年4月24日之后李勇仍在正常经营，并于2013年7月16日继续向彭桦支付部分房屋租金，直至2014年6月5日才将房屋钥匙交秦淮征收办，期间未有终止租赁的情形发生。根据合同法的规定，政府拆迁公告不属于合同终止的法定情形，租赁协议中也没有基于政府拆迁而终止合同的约定，原审认定合同提前终止，无法律依据。二、原审错误理解房屋征收补偿规定。房屋征收补偿是对房屋所有权人合法权益的补偿，并非基于占有或使用，不是基于租赁合同产生的债权请求权，承租人不是征收补偿法律关系的当事人。原审向房屋征收办调查所得的搬迁补偿费和停业损失费系拆迁人对所有权人的补偿，不能当然地将该补偿转嫁给房屋承租人。而李勇未举证证明其实际产生的搬迁费和经营损失，原审将给所有权人的补偿强行适用于承租人，属适用法律错误。三、原审认定事实证据不足。根据法律规定，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。本案租赁合同已经履行完毕，李勇未提出支持自己诉求的实质证据，其要求装修补偿没有法律和合同依据。租赁期满，双方不续约的情况下李勇一直不交还房屋，逾期交房发生违约情形，因此履约保证金不应退还，应依合同扣除。四、后五个月租金43000元应自2013年4月27日起支付，但李勇未支付该费用，应自2013年4月27日起计算逾期付款违约金，《租房协议书》明确约定逾期交房的费用计算方法，原审不按合同约定处理，有失妥当。综上，请求撤销原判，改判李勇支付拖欠的房租43000元，自2013年9月27日至实际归还房屋之日止的房屋租赁使用费及逾期交房补偿136438元（自2013年9月28日计算至2014年6月5日，即100000／365×249×2），合计179438元，由李勇承担一、二审诉讼费用。
被上诉人李勇辩称：一、原审认定经营损失按50%补偿不当，按照有关规定，经营损失应当为实际经营者所得。二、原审判决李勇承担房屋占有使用费约9万元不当。李勇虽在2013年7月16日向对方交过一笔租金，但该款系补交公告之前的租金，并不代表李勇认可承担公告以后的租赁费用。三、案涉房屋无法正常经营，在2013年8月2日的时候，案涉房屋前面已经围挡起来，门头也已经拆掉，根本无法正常经营。李勇没有及时退房，是因为如果退房就没有补偿。四、政府拆迁属不可抗力，合同应当终止履行。五、关于装修补偿，合同明确约定合同终止以后的装修补偿归李勇所有。六、关于逾期违约金，合同终止后不应产生此费用。综上，原审判决虽有不当，但其服从原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案上诉人彭桦与被上诉人李勇签订的《租房协议书》合法有效，合同约定承租期至2013年9月27日，而南京市秦淮区人民政府于2013年4月24日发布拆迁公告，故双方签订的《租房协议书》应自公告发布之日起终止履行；同时，双方合同约定，如遇不可抗拒的因素，合同自动终止，政府拆迁并非双方当事人所能抗拒，故彭桦认为拆迁并非法定或者合同约定的终止履行的事由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因拆迁公告发布之日租赁合同并未履行完毕，而李勇在承租时施工的装修物现已转化为相应的装修补偿款，该部分补偿款应归李勇所有，故彭桦认为李勇在公告后仍占有使用房屋至租赁期满，合同已履行完毕，装修补偿按约应归其所有的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。彭桦认为其是房屋的所有权人，拆迁人给予的相应补偿标准并不能当然适用于承租人，但彭桦所获补偿中的搬迁费、停业损失及装修补偿均是按比例或标准进行折算，并非实际受损金额，其中基于李勇承租房屋所给予的补偿不应归彭桦所有，故彭桦以李勇未提供证据证明实际损失为由拒绝按拆迁补偿标准给付李勇补偿款，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因《租房协议书》因拆迁而终止履行，彭桦再要求李勇承担合同终止履行后的逾期付款违约金及逾期交房违约金，并以此为由拒绝返还李勇履约保证金，均缺乏合同依据，本院不予支持。综上，上诉人彭桦的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12334元，由上诉人彭桦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年五月八日
书 记 员 郭婷婷