湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3464号
上诉人（原审原告）：殷浩。
被上诉人（原审被告）：孙道乐。
委托诉讼代理人：夏凌云，湖南科云律师事务所律师。
上诉人殷浩因与被上诉人孙道乐房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的(2015)开民一初字第06169号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人殷浩不服原审判决，向本院提起上诉称：1、请求撤销原审判决第一项、第二项；2、依法改判并由孙道乐承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对本案的主要事实没有查清。1、双方对解除租赁合同的期限存在争议，法院应根据双方证据、事实与法律来查清事实，而不能主观判断来认定双方解除租赁合同的时间。2、殷浩对租金金额及滞纳金的计算基数有异议，合同明确约定第二年每季度缴纳房租29700元，每年度即为118800元，每月租金9900元，因此计算滞纳金基数应该为9900元/月，325元/天。3、原审法院认定2015年1月15日至7月15日因双方以欠条形式约定孙道乐所欠租金额，不计算该期间滞纳金，损害了殷浩的合法权益。4、孙道乐应赔偿殷浩房屋空置期间的损失12675元（325元×39天），我发函催其交付房租他却不置可否。二、孙道乐不按照约定按期支付租金，构成违约，应当承担违约责任，根据合同约定，孙道乐所交押金20000元不予退还，更不能直接从房屋租金里抵扣。合同里明确约定只有合同期届满后，乙方迟延退房，相应房租从租金中扣除相应租金，如果乙方提前终止合同，押金不予退还.在承租方在已违约的情况下，开福区法院判定其不承担违约责任，还违反合同约定随意扣减房屋租金，对出租方不公平，是违约合同“约定优先”精神的。三、在租赁合同期间，因租赁门面所产生的水、电、物业管理费等属于民法上的“期待权”，承租方搬离出租门面，物业公司很难向承租方主张权利，将来承担相关费用的必定是出租方，给出租方带来必然损失，请求二审法院支持由孙道乐支付水、电、物业管理费用的请求。四、原判决第一页第19行“被告向原告支付2000元作为押金”，第3页13行“该门面租金为11000元/年”两处表述错误，如果是笔误，应及时修正，以维护法律文书严肃性。
被上诉人孙道乐答辩称：1、2015年7月份为双方协商解除合同时间，殷浩于2015年6月1日在网上发布招租信息说明他知道双方合同将于2015年7月15日解除。且我方依据装修的基础，在网上发布招租信息时附加了2万元转让费，本想将这2万元支付殷浩租金，而殷浩却在同一时段就我方发布的招租信息加以篡改，由其发布没有转让费的招租信息，对我方造成严重损害。2、欠条的金额系双方对房屋租金的结算，双方已经约定解除本合同，我方之所以未及时支付租金是因为殷浩未返还房屋押金2万余元，我方是行使不安抗辩权行为。3、滞纳金约定数额过高，一审法院调为月息两分是合理合法的，合同中约定的滞纳金为日百分之一的标准，严重损害了孙道乐的利益。4、关于物管费等其他费用，孙道乐已于2015年7月15日前搬离涉案房屋，不应再承担物管费等其他费用。5、关于上诉状中提及的一审法院判决书中的文字性错误，因法院法官人少案多的现实状况，该文字错误应由原审法院以校对章予以校正，不应成为起诉理由。
殷浩向一审法院起诉请求判令：1、孙道乐支付殷浩租金29220元及利息（从2015年1月7日计至2015年9月8日）；2、孙道乐支付殷浩滞纳金52171元（已扣减20000押金）；3、孙道乐支付物业管理费、水电费共计4735.4元；4、本案诉讼费由孙道乐承担。
一审法院认定事实：2013年6月24日，长沙美居房地产开发有限公司（甲方）与殷浩（乙方）签订了《荷园小区门面租赁合同》一份，该合同约定：一、租赁门面描述。甲方将其合法拥有的坐落于长沙市开福区蔡锷北路302号5-104、5-105、5-106、6-103、6-104门面出租给乙方。该门面建筑面积共400.16平方米。二、租赁期限。1、本合同租赁期为五年，自2013年6月24日起至2018年6月24日止。其中2013年6月24日至2013年8月24日为乙方装修免租期，不计房租。……三、租金及支付方式，合同押金。1、该门面租金为65元/平米/月，共400.16平米，按400平米计算，租金为26000元/月，租金按季缴纳……2、该门面租金第一、二年保持不变，从第三年起保持5%每年的递增。……2014年5月6日，长沙美居房地产开发有限公司（甲方）与殷浩（乙方）签订《荷园小区门面租赁合同补充协议》一份，该协议约定：“甲方允许乙方分租经营，由于分租门面所产生的法律纠纷由乙方承担”。2013年12月9日，殷浩（甲方）与孙道乐（乙方）签订《荷园小区门面租赁合同》一份，该合同约定：一、租赁门面描述。甲方将其合法有的坐落于长沙市开福区蔡锷北路302号6-103门面出租给乙方。该门面建筑面积共79.09平方米。二、租赁期限。1、本合同租赁期为肆年，自2013年12月9日起至2017年12月9日止。其中2013年12月9日至2014年1月16日为乙方装修免租期，不计房租。……三、租金及支付方式，合同押金。1、该门面租金为110000元/年，租金按季缴纳，乙方应于每季度至少7日前缴纳租金。……2、该门面租金从第二年起保持8%的递增，以后逐年保持5%的递增。3、合同生效以后，乙方向甲方支付押金20000元，合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同期满乙方退房后7日内退还乙方全部押金。如乙方延迟退房，相应房租则从押金中扣除相应租金。若门面有因使用不当的损坏情况，则扣除修复损坏相应金额的押金。……六、乙方的权利与义务。……3、在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、因经营或其他引起的债权债务等均由乙方自行承担；……6、按本协议约定期限内准时支付租金，否则每推迟一天按应交金额的1%计算滞纳金并在押金中扣除，乙方在任何情况下都不能将押金转换为房屋租金使用。……九、合同的变更和解除。1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过20天以上的；……。在庭审过程中，就租赁关系的解除时间双方有争议。殷浩提交了其于2015年9月8日向孙道乐出具的《关于解除房屋租赁合同的函》，该函载明：“致孙道乐先生：我们于2013年12月9日签订的荷园小区门面租赁合同，我将位于长沙市开福区蔡锷北路302号6-103号门面租赁给你按照合同约定于2015年7月7日前需缴纳2015年7月15日至2015年10月16日的房租29700元整，到目前为止，你方还未缴纳任何费用，由于你方需要终止合同，因此按照合同约定你方所付房屋押金不予退还，另你方还欠款2015年1月15日至7月15日房租费用11400元整（有欠条），及2015年7月15日至2015年9月8日房租17490元。另水费、电费、物业管理费还未结算清楚（具体数额以物业公司统计为准）。根据合同约定，你已构成违约责任，我决定和你解除房屋租赁合同关系并收回位于长沙市开福区蔡锷北路302号6-302号门面，限你3天之内搬离，并交纳欠款。如不执行，我将通过长沙市开福区人民法院起诉你，以此捍卫我的权利。特此函告”。孙道乐质证后认为，双方的租赁合同在2015年7月15日就已经终止，不存在再次解除合同的事实。孙道乐提交了58同城网以及长沙房产信息网就争议房屋在网上再次招租的信息，拟证明殷浩早在2015年6月份就知道孙道乐不再承租争议房屋的事实，殷浩经质证后认为转让并不一定要解除租赁合同，而且孙道乐提交的信息不能明确是哪一间房屋转让；殷浩向原审法院提交了一份欠条，该欠条载明：“欠条今欠房东2015年1月15日-7月15日房租11400.00元，待2016年1月续租时再交。如生意不好需转租从转让费中扣除。孙道乐2015年4月15日”，孙道乐质证后认为，对该证据的三性无异议，能证明孙道乐只欠殷浩租金11400元；殷浩认可孙道乐交纳了20000元的押金。庭审后，殷浩补充提交了拟证明物业管理处、水、电费数额的工作联系函，孙道乐经质证后，认为该函的三性均有异议，物业费用应当出具正规的发票，工作联系函不能证明殷浩垫付了该费用。
一审法院认为，一、租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在本案中，殷浩承租了长沙美居房地产开发有限公司位于长沙市开福区蔡锷北路302号5-104、5-105、5-106、6-103、6-104门面后，将位于长沙市开福区蔡锷北路302号6-103号门面出租给孙道乐，合同约定租赁期为2013年12月9日起至2017年12月9日止，该门面租金为110000元/年，租金按季缴纳，乙方应于每季度至少7日前缴纳租金。现双方当事人就租赁合同的解除时间有争议，殷浩认为租赁合同的解除时间是2015年9月8日，孙道乐认为是2015年7月15日。原审法院认为，殷浩、孙道乐就解除租赁合同应当达成合意，并可以做出书面约定，现双方对解除租赁合同的意识表示在当时含混不清，主要责任应当在孙道乐，故原审法院酌情认定双方解除租赁合同的时间定在2015年8月15日。孙道乐应当向殷浩支付剩余未支付租金，2015年1月15日-7月15日房租11400.00元，7月15日至8月15日的租金9167元（110000÷12），合计20567元；二、关于滞纳金。殷浩向原审法院诉请滞纳金52171元（已扣减20000押金），殷浩与孙道乐签订房屋租赁合同中并明确约定滞纳金的支付及计算方式，即每推迟一天按应交金额的1%计算滞纳金并在押金中扣除。孙道乐在2015年4月15日向殷浩出具了一份欠条，说明2015年1月15日-7月15日房租11400.00元在2016年1月交纳，故该部分租金不应计算滞纳金。孙道乐要求降低滞纳金计算标准，原审法院予以认可，酌情调整为月息2%，到本案起诉之日2015年12月25日即为788元（9167×2%×4.3≈788）；三、关于物业管理费等其他费用。殷浩与孙道乐在《荷园小区门面租赁合同》中明确约定，“在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、因经营或其他引起的债权债务等均由乙方自行承担”。虽然殷浩提交了物业公司的工作联系函，根据该证明物业管理费、水、电费为4777元，但是该工作联系函不能证明殷浩支付了该项费用，如果该费用没有交纳，也应当是收取该费用的相关管理部门主张权利，故殷浩在本案中主张水电、物业费4735.4元，原审法院不予支持；四、关于利息的诉求。该诉求双方当事人没有约定，且计算了滞纳金，故原审法院在本案中对利息的诉求不予支持。综上，孙道乐应支付给殷浩的款项为21355元，孙道乐交纳押金20000元，抵扣后孙道乐还应支付殷浩1355元。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、孙道乐在本判决生效之日起十日内支付殷浩房屋租金、滞纳金等1355元；二、驳回殷浩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1953元，因适用简易程序减半收取977元，由孙道乐承担。
二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，殷浩与孙道乐签订《荷园小区门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，认定合法有效，双方应全面履行各自义务。一、双方合同解除的时间。殷浩认为是2015年9月8日，孙道乐认为是2015年7月15日，因双方都未提供有效证据证明协商解除合同的时间，原审法院酌情认定解除时间为2015年8月15日合情合理，本院予以维持。因双方系协商解除合同，殷浩主张的房屋空置损失费、违约金没有法律、事实依据，本院不予支持。双方以欠条形式约定了2015年1月15日至2015年7月15日的房租为11400元，2015年7月15日至2015年8月15日的租金为9167元（110000元÷12个月×1个月），故孙道乐应支付殷浩剩余租金20567元。二、滞纳金的计算。孙道乐在2015年4月15日向殷浩出具了2015年1月15日至2015年7月15日的房租11400元的欠条，殷浩对该欠条未提出异议，故该部分双方以欠条形式约定了金额的租金不计算滞纳金。2015年7月15日至2015年8月15日所欠租金9167元的滞纳金，从2015年8月15日计算至本案一审受理时即2015年12月25日，计算为788元［9167元×2%×（130天÷30）月］。三、水费、电费、物业管理费。因双方合同明确约定“在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、因经营或其他引起的债权债务等均由乙方自行承担”，殷浩提交的物业公司发出的工作联系函只能证明相关费用的金额及未进行缴纳的事实，不能证明殷浩已就该款项进行了垫付，根据合同相对性原理，殷浩不具备收取该笔款项的主体资格，应由该费用的收取管理方主张权利，故殷浩请求孙道乐向其支付水费、电费、物业管理费等相关费用的请求本院不予支持。四、一审判决书中的两处笔误，一审法院已通过补正裁定形式予以了改正。综上，上诉人殷浩的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件上诉费1953元，由上诉人殷浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年八月十八日
书 记 员 陈慧子
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。