河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）唐民三终字第320号
上诉人（原审原告）古震，天津津南区泓泉水电机厂工作。
委托代理人杨吉起，男，1971年8月13日出生。
委托代理人陈玉敏，天津恒周律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）唐山京港房地产开发有限公司，住所地汉沽管理区第一生产队。
法定代表人孙国强，职务经理。
委托代理人杨华，唐山正一律师事务所律师。
委托代理人赵春标。
上诉人古震因与唐山京港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服唐山市丰南区人民法院（2012）丰（汉）民初字第00146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明，2010年7月22日，古震与唐山京港房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，并含附件（附件四为合同补充协议），该合同第四条双方约定“该商品房定价方式为按建筑面积计算，出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：第一种、按建筑面积计算：（1）该商品房主体部分单价为（人民币）每平方米4816.18元，总金额443330元”；第八条交付期限：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合同。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇有其他特殊原因或特殊情况，致使出卖人无法交付房屋的，特殊原因及特殊情况见补充协议第六条”；第九条规定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；同时合同第六条、补充协议第一条规定了买受人的购房付款方式及时间；合同第十一条约定了商品房的交接内容。合同签订后，古震在合同约定的期限内交纳了首付房款并办理了银行按揭。2011年12月18日唐山京港房地产开发有限公司以书面形式通知古震不能按《商品房买卖合同》第八条中规定的期限交付房屋，承诺按合同第九条之规定承担违约责任。唐山京港房地产开发有限公司未在约定的2011年12月31日前向古震交付房屋，造成延期交房，唐山京港房地产开发有限公司以书面或公告的形式告知相关业主延期交房，后唐山京港房地产开发有限公司在取得相应的资格验收，认为达到宜居条件，于2012年3月20对京港国际城A区4、5号楼的业主以书面或电话形式通知业主于2012年3月29、30、31日办理入住手续。部分业主接此通知后办理了商品房交接手续，唐山京港房地产开发有限公司支付此次延期交房的违约金。双方合同履行完毕。但古震以唐山京港房地产开发有限公司未取得《商品房买卖合同》第八条约定的建筑工程竣工验收备案表为由拒绝接受该商品房，认为唐山京港房地产开发有限公司依合同约定逾期90日仍不能按照合同约定交付房屋，古震有权解除合同办理退房，唐山京港房地产开发有限公司应当返还古震购房款443330元并支付违约金88666元。
另查，唐山京港房地产开发有限公司在2012年3月底前向业主交付房屋时，取得环境保护验收、建设工程质量验收、建设工程规划验收、供水、供电配套验收等相关合格手续，并向业主发放了住宅质量保证书、住宅使用说明书及入住须知等，完成供水设施，自行出资建设临时电力配套系统，并承诺在正式电力接入前，免费向所有入住业主提供临时电力，临时电力也符合正式电力各项指标要求，保证了业主的用水、用电质量。2012年11月8日诉争楼盘通过了消防验收。2012年11月13日取得建设工程竣工验收备案表。唐山京港房地产开发有限公司提交2009年3月26日与唐山市汉沽管理区管理委员会签订的书面“汉沽管理区第一生产队平改项目开发建设协议书一份（证据三）第十条规定“供电采取双回路，电源由甲方负责并承担相关费用进入小区配电室，建设周期以不影响乙方的配套使用为准。电力增容费及电力工程规划地段直接费由甲方负责，变压器以下的费用由乙方负担。配电室及小区内的设计、投资由乙方负责”。唐山京港房地产开发有限公司以此证明唐山京港房地产开发有限公司未能及时正式供电，是因管区未能与天津电力部门协调好供电问题，致使被告延期正式供电未及时取得消防验收，根据唐山京港房地产开发有限公司与管区的协议责任方应属管理区政府行为，符合合同第八条第二款第二项及补充协议第六条第三项的规定，应免除被告责任，不应视为延期违约。
原审法院认为，双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上协商签订，意思表示真实，应认定该合同真实、合法、有效。双方当事人均应依合同约定履行各自义务。古震签订该合同后，依约定按时交纳购房款，并办理相关的贷款手续，已完成履约义务，而唐山京港房地产开发有限公司由于自身问题未在合同约定的2011年12月31日前将房屋交付给原告及相关业主，违反了合同约定，应按照合同约定承担违约责任。2012年3月29日至31日，唐山京港房地产开发有限公司取得除消防验收外全部项目的验收合格手续后，向购房者发出入住通知，要求在此期间交付房屋，此期间小区的供水、供电等配套设施业已全部安装完毕，能正常使用，具备了商品房入住的基本条件，唐山京港房地产开发有限公司未能取得消防验收是因为取得电力部门的供电配套证明晚于交房日期，进而导致消防验收滞后，但唐山京港房地产开发有限公司已按要求向电力部门交纳了相关费用，未能在交房前取得电力配套证明并非被告原因所致，而是政府未能按协议与供电单位协调做好供电引入的前期工作所致。此期间为保障业主正常供电，唐山京港房地产开发有限公司为小区自行出资建设了电力配套系统，在正式电力接入前免费向所有业主提供临时用电，电力供应符合供电标准，部分业主在此期间接受房屋，且实际入住，未出现房屋及相关配套设施质量纠纷。综合双方提供的证据及合同约定来看，唐山京港房地产开发有限公司在2012年3月底交房时，未及时取得消防等验收，不是唐山京港房地产开发有限公司自身原因所致，符合双方签订的商品房买卖合同第八条第二款第二项及补充协议第六条第三、第四项规定的特殊原因或特殊情况，作为出卖人的被告可以予以延期交房。这属双方在合同中的约定条款，应首先按合同的约定履行相关内容，因此古震以唐山京港房地产开发有限公司在2012年3月底前（即合同第九条规定的逾期超过90日交房）未取得商品房建筑工程竣工验收备案表为由，拒绝办理房屋入住手续，认为唐山京港房地产开发有限公司违约逾期交房超过90日后，要求解除《商品房买卖合同》，退还购房款，没有法律依据，应认定唐山京港房地产开发有限公司自2012年3月底为房屋交付时间，被告不应承担此后的违约责任。因此对古震的该部分诉求，不予支持。唐山京港房地产开发有限公司未按合同约定在2011年13月31日前交付房屋，应承担从2012年1月1日至2012年3月底共计90日的违约责任，按合同第九条第一款规定，唐山京港房地产开发有限公司应按买受人即本案古震实际购买房屋已交付的房价款443330元的日万分之一承担违约金，双方继续履行合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、唐山京港房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付古震逾期交房违约金3989.97元。二、驳回古震的其他诉讼请求。案件受理费50元，由唐山京港房地产开发有限公司承担。
判后，古震不服原审判决，向本院提起上诉，理由为：1.原审法院认定被上诉人自2012年3月底为房屋交付时间，与事实不符；2.原审法院认定被上诉人逾期交房符合《商品房买卖合同》第八条第二款第二项及补充协议第六条第三、四项规定的特殊原因或特殊情况，作为出卖人的被上诉人可以予以延期交房，与事实不符；3.上诉人依法与被上诉人解除合同，合法有效，被上诉人应当严格按照合同约定承担违约责任，向上诉人返还购房款并支付违约金。唐山京港房地产开发有限公司答辩认为：1.被上诉人已于2012年11月13日取得竣工备案表，足以说明房屋质量合格，被上诉人义务履行完毕；2.依据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定，房屋是由建设单位组织验收，因此，被上诉人持有《河北省建设工程竣工验收报告》即表明房屋具备了交付条件，可以交付业主使用；3.因电力和消防引起的延期交房，适用免责条款，被上诉人不应承担解除合同、返还购房款的违约责任。
本院认为：双方所签合同虽约定被上诉人应当在2011年12月31日前将争议房产交付上诉人使用，但同时亦约定，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期，特殊原因包括“为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引起的延误及房屋在交付前的合理期限内按时竣工，并具备验收条件，如因政府及相关部门验收延误的”。本案中，因被上诉人向电力管理部门提交用电申请后，因电力管理部门迟延出具供电配套证明而导致未能取得消防验收，致使被上诉人未能在双方约定的期限内取得竣工验收备案表，且竣工验收备案表的出具属于政府相关管理部门的职责范围，被上诉人对竣工备案表出具的具体时间无权作出约定，因此，上诉人以被上诉人向其交付房屋时不具有竣工验收备案表而应承担解除合同及返还购房款的责任，理据不足，不予支持。上诉人二审庭审时也认可被上诉人于2012年3月20日发出交房通知书，原审法院认定被上诉人逾期交房时间不超过90日，并依据双方所签合同约定认定被上诉人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按上诉人已交付房屋价款的万分之一支付违约金并继续履行合同正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9120元由古震负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘玉秋
审 判 员 苗立柱
代理审判员 李木子
二〇一三年六月二十五日
书 记 员 刘莎娜