上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1319号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海乐高资产经营管理有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱永林。
上诉人上海乐高资产经营管理有限公司（以下简称乐高公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第2584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2013年9月11日，乐高公司与朱永林签订一份房屋租赁协议。协议约定乐高公司为出租方，朱永林为租赁方，由朱永林承租乐高公司位于上海市朱泾镇金龙新街＊＊＊弄＊＊＊号401至410室房屋，总面积3501.32平方米，租赁期限为2013年9月15日至2023年9月14日，2013年9月15日起至2015年9月14日起租金为每平方米每天0.37元，2015年9月14日起递增5%，今后每二年在上一年的基础上递增5%，支付方式为一季度一支付，每期提前15天以汇款方式付至乐高公司指定账号，每延迟一日，朱永林须向乐高公司支付租金的5‰作为滞纳金，延期15天未付，则视为违约，乐高公司有权追究违约责任。协议另约定：租赁期间，朱永林不得将租赁房擅自租赁给第三方。一方违约，守约方可以选择单方面中止合同或者要求违约方继续履行合同，并承担违约责任，违约金设定为10万元。协议还对其他事项作出了约定。协议签订后，乐高公司依约将租赁房交予朱永林使用，朱永林按约支付租金至2014年5月。2014年5月29日，乐高公司向朱永林发出催款函，同年6月25日，乐高公司委托律师向朱永林发出书面函件，要求朱永林在7月10日前支付租赁费，否则，乐高公司将追究其违约责任，直至终止双方的租赁合同关系。2014年7月15日，朱永林致函乐高公司，表示租赁房严重漏水，造成了朱永林经营以及装潢损失，要求乐高公司前来查看，并表示在漏水问题未得到妥善解决前，暂缓支付租金。8月6日，双方为此又进行了短信联系，最终未能达成一致意见。乐高公司未对租赁房进行维修，朱永林自2014年6月起拖欠乐高公司租金至今。
乐高公司提供的租赁房位于楼层的顶层，在出租时该租赁房存在渗水现象。朱永林在承租后，由租赁房所在上海锦程物业房屋有限公司对房屋进行了维修，朱永林支付了材料以及维修费27，500元。
2014年8月18日，乐高公司诉至原审法院，请求判令：1、朱永林支付2014年6-8月房屋租赁费118，212元，滞纳金53，195元，违约金100，000元，合计271，407元；2、解除双方于2013年9月11日签订的房屋租赁合同。庭审中，乐高公司变更第一项诉讼请求为，请求判令朱永林支付2014年6月至2015年3月底的房屋租赁费394，044元，滞纳金614，709元（自2014年5月16日起计算至开庭之日2015年3月24日，即394，044×0.005×312天），违约金100，000元。朱永林则表示，欠付租金是因为租赁房屋有渗水现象影响使用，不同意解除合同，并且朱永林提出反诉，请求判令：1、乐高公司赔偿因屋顶漏水造成的装潢损失90，000元（一次为屋顶面维修费用为27，500元，另外是为俱乐部内部装潢维修费用为62，500元）；2、乐高公司赔偿因重新装修而造成的经营损失以及该租赁房屋顶因漏水破坏朱永林俱乐部经营环境所造成的会员流失损失，共计35万元。乐高公司则请求驳回朱永林的反诉请求。
原审审理中，朱永林将2014年6月至2015年3月期间的租金交至原审法院。
原审认为，乐高公司与朱永林之间签订的房屋租赁协议符合平等互利、协商一致的原则，且未违反法律、法规强制性规定，应认定有效，双方当事人均应恪守。朱永林在乐高公司交付租赁房屋后，应当依照约定支付租金，考虑到朱永林延迟支付租金的主要原因是租赁房渗水所致，现朱永林已将欠付的租金悉数缴纳至法院，显现了继续履行协议的诚意，故对乐高公司诉请解除合同的请求不予支持。乐高公司在辩论阶段提出涉案租赁房由朱永林进行转租，但乐高公司未能提供事实依据，故难以认定。鉴于乐高公司提供的租赁房存在瑕疵，故对乐高公司诉请的滞纳金、违约金亦不予支持。对朱永林提出的反诉请求，因乐高公司有义务对租赁房履行维修义务。在租赁房渗水的情况下，乐高公司未对租赁房进行维修，而由租赁房所在物业公司对租赁房进行维修，该维修费应由乐高公司承担。对朱永林诉请的内部装潢维修费用，因朱永林提供的非正式票据，且乐高公司不予认可，对此难以支持。对朱永林的第二项反诉请求，因朱永林对如何计算无法表述，且也未提供相应的证据佐证，故不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年4月13日作出判决：一、朱永林于判决生效之日起十日内支付上海乐高资产经营管理有限公司自2014年6月1日至2015年3月31日租金计394，044元；二、上海乐高资产经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付朱永林维修费27，500元；三、驳回上海乐高资产经营管理有限公司、朱永林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14，778元，由上海乐高资产经营管理有限公司负担6，758元，朱永林负担7，210元；反诉案件受理费3，950元，由朱永林负担3，462元，上海乐高资产经营管理有限公司负担488元。
原审法院判决后，乐高公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人达成租赁协议之前曾口头约定，房屋渗漏维修由被上诉人自己与物业公司联系维修。被上诉人提供物业公司出具的维修发票是在其欠付租金之前。被上诉人将房屋进行转租，违反了合同约定，故请求二审法院依法撤销原审判决第二、三项，并支持上诉人的原审相应诉请，其中上诉人原审主张的违约金数额因计算错误，应改为423，249元。
被上诉人朱永林辩称：双方之间从来没有口头协议，物业公司对房屋渗漏维修之后并没有修好，并称修不好，所以被上诉人另寻他人维修解决。此外，被上诉人并没有将房屋转租，故被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。上诉人称，对系争房屋渗水问题其与被上诉人曾达成过口头协议，由被上诉人自己与物业公司联系维修，然一则上诉人所提供的证据材料不足以证明该主张，二则物业公司对系争房屋维修之后并出具了发票，但系争房屋并未完全修复，致使被上诉人还需另寻他人予以解决，且至今维修费用亦由被上诉人方承担。而上诉人作为出租方，理应保证所提供的房屋不存在瑕疵，现上诉人所提供的房屋存在渗水问题，致使被上诉人无法正常使用系争房屋，故被上诉人拒不支付租金，事出有因。上诉人据此要求被上诉人承担迟延支付租金的违约责任，理由难以成立。此外，上诉人虽称，被上诉人将房屋转租给他人，然被上诉人予以否认，且上诉人对此也未提供充分的证据材料予以证明，故上诉人以此为由，要求解除租赁合同，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币14，778元，由上诉人上海乐高资产经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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