海南省三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0271民初4662号
原告：孙金锡，男，汉族，1955年9月9日出生，公民身份号码：XXX，户籍住址：江苏省常州市。
委托诉讼代理人：杨爽，海南惠海律师事务所律师。
被告：海南新佳旅业开发有限公司，住所地海南省三亚市。
法定代表人：詹琰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘家成，该公司职员。
委托诉讼代理人：蒋欣，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：三亚中信投资有限公司，住所地海南省三亚市。
法定代表人：李斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：纪煌，海南唐海律师事务所律师。
原告孙金锡与被告海南新佳旅业开发有限公司（以下简称：新佳公司）、被告三亚中信投资有限公司（以下简称：中信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙金锡的委托诉讼代理人杨爽、被告新佳公司的委托诉讼代理人蒋欣、被告中信公司的委托诉讼代理人纪煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙金锡向本院提出诉讼请求：１.新佳公司以已交付房款为基数，按日万分之一标准支付自2015年4月1日起至2017年3月31日止的逾期交房违约金657,000元；2.新佳公司以已交付房款为基数，按同期贷款利率标准支付自2016年3月25日起至向登记机关提交办证资料之日止的逾期办证违约金，暂计至2017年3月31日止为1,080,000元；3.中信公司对上述违约金共计1,737,000元承担连带责任；4．本案诉讼费用由新佳公司、中信公司承担。事实和理由：2014年3月9日，其与新佳公司、中信公司签订《商品房买卖合同》，购买两公司共同开发的三亚市鹿回头“半岛云邸”1幢5单元16层1602号房屋。《商品房买卖合同》约定该房屋总价款为900万元，建筑面积为208.83平方米，付款期限至2014年4月30日届满，交房期限至2015年3月31日届满。除特别约定外，交房逾期180日后，新佳公司应向其支付自约定交房之日至实际交房之日期间的违约金，违约金以已付房款为基数按日万分之一标准计算；新佳公司如未在房屋交付使用后360日内将产权登记资料提交产权登记机关，应按日向其支付已付房款万分之零点五且以总房款价1%金额为限的违约金。此后，其陆续支付全额购房价款，新佳公司已向其出具900万元的购房款收据。约定交房期限届满后，其多次要求新佳公司交房并主张逾期交房、逾期办证的违约金，但新佳公司未与其协商解决，该房屋也未取得工程竣工验收证明，不符合约定交房条件并持续至今。“半岛云邸”售楼处公示的三房预许字（展期）[2013]31号《商品房预售许可证》显示，“半岛云邸”为新佳公司与中信公司合作开发项目，而该项目原使用的三房预许字[2012]028号《商品房预售许可证》中开发商为新佳公司。新佳公司已对涉案房屋向房产登记机关申办了网签登记，登记显示新佳公司为出卖人，其为买受人。新佳公司违约，应向其支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金约定过低，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。
新佳公司承认孙金锡主张的签订“半岛云邸”1幢5单元16层1602号房屋《商品房买卖合同》事实，但辩称，交付涉案房屋、收取购房款以及出具收据均由中信公司经办，应以中信公司答辩为准。《商品房买卖合同》附件四已明确约定逾期违约金总额以总价款的百分之一为限，孙金锡所主张违约金的金额过高。孙金锡未依约缴纳维修基金等费用，其公司根据合同约定可以按实际情况延后交付房屋。
中信公司承认孙金锡主张的签订“半岛云邸”1幢5单元16层1602号房屋《商品房买卖合同》及支付房款900万元事实，但辩称，截至《商品房买卖合同》约定付款之日，孙金锡尚欠付购房款100万元，存在违约行为。其公司在期限届满前已通知孙金锡交房，孙金锡未按其公司通知要求支付相关费用，对其公司交房构成阻却，其公司不应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原被告双方对如下事实均无异议，本院予以确认：
1.商品房预售合同签订过程及合同内容。2014年3月9日，新佳公司作为出卖人、孙金锡作为买受人签订《商品房买卖合同》，中信公司在委托代理人处落款加盖合同专用章。《商品房买卖合同》约定孙金锡购买三亚市鹿回头“半岛云邸”第1幢5单元16层1602号房屋，价款为900万元，建筑面积为208.83平方米，付款期限至2014年4月30日届满，交房期限至2015年3月31日届满，所交付房屋应经验收合格并取得竣工验收备案证明。该合同第七.1.2条约定，逾期付款180日以下，买受人应自逾期次日起向出卖人按日支付应付款万分之一的违约金。该合同第九.1.2条约定，交房逾期180日以上，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自约定交房之日至实际交房之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。该合同第十五.3条约定，因出卖人原因导致买受人未在约定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款每日万分之零点五支付违约金且以总价款的1%为限。该合同附件四第七条约定，因买受人未依约付清购房款及包括物业专项维修基金在内的其他应缴费用，出卖人得推迟至相关款项付清后五日内交房。该合同附件四第十四条约定，需要向对方承担违约金的，该违约金累计额度不超过总价款的1%。附件四第二十二条约定，买受人应在办理房屋交接手续前依法缴纳物业专项维修基金。涉案房屋已向房产登记机关申办了网签登记，新佳公司为出卖人，孙金锡为买受人。
2.购房款支付过程。孙金锡分别于2014年3月9日支付50万元、4月16日支付500万元、4月27日支付250万元、5月27日支付100万元。
3.房屋接收日期。中信公司于2015年10月9日向孙金锡交付涉案房屋。
4.涉案房屋预售许可登记及状况。新佳公司与中信公司合作开发“半岛云邸”项目，已获发三房预许字（展期）[2013]31号《商品房预售许可证》。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.中信公司为证明其公司已在约定期限内通知孙金锡接收房屋，举证了向1-5-1601号房屋业主邮寄的《中信半岛云邸项目物业入伙通知书》及邮单。孙金锡不认可该证据的关联性，否认已收到中信公司通知其接收所购买的1-5-1602号房屋的相关文件。该证据不足以证明中信公司在2015年3月31日前已通知孙金锡接收房屋。
2.中信公司为证明涉案房屋在约定期限内竣工验收合格、已具备交付条件，举证了新佳公司与勘察单位、设计单位施工单位以及监理单位会签的《工程竣工验收报告》。孙金锡对该证据真实性、合法性及关联性均无异议，但认为该报告并非具备合同约定交付条件的证明文件。对该证据本院予以采信。
本院认为，本案争议的焦点为：1.逾期交房违约责任；2.逾期办证违约责任；3.连带责任。
本案系中信公司取得预售许可状况下对正在建设的涉案房屋所作预先销售，根据《民事案件案由规定》的规定，本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。
《商品房买卖合同》的形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同的约定，孙金锡应在2014年4月30日前付清购房款，在未履行付款义务前，新佳公司依法有权拒绝交付房屋及办理产权登记义务的履行。应予指出，在本案中，孙金锡实际付清购房款的日期为2014年5月27日，孙金锡履行义务存在的违约情形。同时，该合同附件四第七条及第二十二条中对买受人与出卖人互负缴纳物业专项维修基金债务与交付房屋债务、缴纳物业专项维修基金债务先于交付房屋债务履行作物了约定，买受人未履行债务前，出卖人有权拒绝买受人履行要求。在本案中，孙金锡自认在约定房屋交付期限届满后已多次向新佳公司提出了包括解决逾期交房和逾期办证违约金的权利主张，但并未举证证明其已依约履行缴纳物业专项维修基金的债务，新佳公司据此拒绝孙金锡提出违约责任承担的权利主张理由正当。从中信公司举证的《中信半岛云邸项目物业入伙通知书》向1-5-1601号房屋业主发出房屋交付通知的情形以及“半岛云邸”项目其他涉诉案件已发生法律效力裁判文书所记载的事实可知，新佳公司或中信公司交付房屋前有书面通知业主缴纳包括物业专项维修基金在内相关费用的交接流程，如孙金锡既已向新佳公司提出履行债务，则新佳公司或中信公司通知其接收房屋并缴纳费用亦属必然，孙金锡在本案中抗辩称未接到缴费通知，该理由之于孙金锡“多次向新佳公司提出了包括解决逾期交房和逾期办证违约金的权利主张”的主张明显有悖于常理，此种抗辩不符合民事诉讼应遵循的诚实信用原则，本院不予采纳。即便如孙金锡所称并未在本案起诉前通知缴纳包括物业专项维修基金在内相关费用的缴纳通知，中信公司在法庭审理过程中已列出明确费用清单，孙金锡至今亦未举证证明其已履行该债务，新佳公司有权拒绝交付房屋，更不能因为已经向孙金锡交付房屋而承担逾期交房的违约责任。
对于涉案房屋交付时应具备的质量要求，《商品房买卖合同》作了“经验收合格并取得工程竣工验收备案证明”的约定，房屋建筑工程质量同时受到建筑法律法规的规制，新佳公司应遵循诚实信用原则，向孙金锡交付符合国家标准、行业标准的房屋，中信公司至今未办理涉案房屋的竣工验收备案，房屋交付义务的履行不符合约定。然而，孙金锡并未举证证明涉案房屋存在不符合质量要求的情形，新佳公司此种履行瑕疵亦不导致涉案房屋不符合质量要求进而致使合同目的不能实现，孙金锡并不能因此获得拒绝接受房屋交付的抗辩权利。孙金锡既对房屋的交付事实予以确认，《商品房买卖合同》中亦未约定前述房屋交付义务的瑕疵履行的违约责任，孙金锡在此前提下主张中信公司承担逾期交房违约责任，没有法律依据及合同根据，其该项诉求理由不能成立，本院不予采纳。
《商品房买卖合同》对房屋产权登记期限约定为交付使用后360日内，中信公司则至迟应在2016年10月8日将需由其公司提供的产权登记资料报送登记机关，至起诉时止中信公司未履行该项义务，其行为已构成违约。中信公司主张其未履行该义务应归责于孙金锡未支付相关办证税费、物业管理费等费用以及未提供办证所需资料、未配合与新佳公司换签商品房买卖合同的理由与《商品房买卖合同》约定内容相悖，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》逾期办证违约责任的约定，中信公司逾期办证应自期限届满次日起，按日支付已付房款万分之零点五的违约金，至本案受理之日止金额计算为127,800元（900万元×0.00005×284天）,高于约定违约金上限，仅应按总房款价1%金额计算违约金为90,000元。孙金锡主张逾期办证违约金约定过低，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算，但并未就该约定违约金低于中信公司逾期办证造成其何种损失以及损失的金额进行举证，应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳。
民事主体依照法律的规定或者协议的约定，承担连带责任。
“半岛云邸”居住项目由新佳公司与中信公司合作开发项目，二公司之间因开发该项目所作权利义务约定对相对人之外第三方并无约束力。在涉案《商品房买卖合同》中，出卖人为新佳公司，中信公司在合同中签章明确身份为出卖人委托代理人，新佳公司对中信公司的代理行为承担民事责任。孙金锡并未与二公司就连带责任的承担另行约定，其主张中信公司对新佳公司的违约责任承担连带责任的理由，没有法律依据和事实根据，本院不予采纳。
综上所述，孙金锡诉求新佳公司支付逾期办证违约金理由成立，但本院不予支持其诉求超过约定金额的部分；孙金锡诉求新佳公司支付逾期交房违约金及中信公司对新佳公司违约责任承担连带责任的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、海南新佳旅业开发有限公司向孙金锡支付逾期办证违约金90,000元。
二、前述给付义务，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
三、驳回孙金锡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20,433元，由海南新佳旅业开发有限公司负担1059元，由孙金锡负担19,374元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审 判 长 李 祎
人民陪审员 陈太裔
人民陪审员 赵明敬
二〇一七年八月十六日
法官助理朱奕
书记员赖小晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。