北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终712号
上诉人（原审被告）杨超，男，1987年1月15日出生。
委托代理人张健超，北京京尧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄玉娜，女，1985年10月12日出生。
委托代理人马玉珍，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人郭峥君（黄玉娜之夫），1982年8月27日出生。
原审第三人杨大矛，男，1961年1月7日出生，住北京市朝阳区红庙北里58楼225号
原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住公司宿舍。
上诉人杨超因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第17728号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人杨超的委托代理人张健超，被上诉人黄玉娜的委托代理人马玉珍、郭峥君，原审第三人杨大矛，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的委托代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄玉娜在原审法院诉称：2015年6月28日，我与杨超的委托代理人杨大矛经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）居间签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》，全款购买杨超位于北京市通州×号房屋一套，房屋面积95.24平方米，总价款2360000元，房屋所有权证号Y950320）。合同及补充协议约定，我于2015年6月28日交付定金50000元，2015年7月30日前交付第一笔购房款800000，并于2015年9月20日前支付购房款1490000元，同时办理房屋产权转移登记手续。合同签订当日，我依约向杨超支付50000元定金，并向链家公司支付居间服务费63720元。2015年7月17日，我联系杨超，向其支付首笔购房款800000元，但杨超却表示并未委托杨大矛出售房屋及签署房屋买卖合同，并表示如果房屋出售价格加价，可以继续出售和履行合同。后经我多次联系杨超，杨超均明确表示不再继续履行该合同。我认为，杨超因政策利好房价上涨而反悔，违反诚信原则，以明确意思表示不再继续履行合同，导致合同无法履行，合同目的无法实现，杨超的行为已经构成根本违约。根据补充协议第四条第二款（4）项之规定“甲方（被告）应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方（原告）支付违约金，并赔付居间服务费用”。综上，特向贵院提起诉讼：1、依法解除我与杨超签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、依法判决杨超返还我定金5万元；3、依法判决杨超支付违约金472000元；4、杨超赔偿我居间服务费63720元；5、诉讼费用由杨超负担。
杨超在原审法院辩称：我不同意黄玉娜的诉讼请求，首先我认为黄玉娜主张的合同和协议均无效，因为涉案房屋的所有权人是杨超本人，是单独所有，而本案的合同均不是我签订的，我对上述合同的内容并不知情，对所有合同的效力不予追认；其次，对于黄玉娜具体的诉讼请求，关于定金，是我父亲杨大矛收取的，不是我收取的，我无法退还。关于违约金，黄玉娜主张的相应合同和协议均是无效的，无效合同不存在违约情形。关于居间服务费，我认为在杨大矛没有取得我方授权的情况下促成合同，链家公司是明知的，存在重大过错，同时黄玉娜本人系链家公司的职员，因此综合以上理由，本不应该收取居间服务费。
杨大矛在原审法院述称：我不同意黄玉娜的诉讼请求，本案涉及的房屋买卖合同是黄玉娜与我所签订，杨超并没有在合同中签字，且在合同的洽谈及签订、履行过程中杨超均不知情，杨超事先以及事后均没有对我的行为予以追认，而且我在签订买卖合同之前和当时明确问过链家公司的工作人员，是否需要杨超的授权或者征求杨超的意见，链家公司及黄玉娜均表示不需要，只需要我携带杨超的身份证即可签订合同，同时我认为在此案中，链家公司作为专业的房地产经纪公司在明知我没有得到产权人合法授权的情况下即促成交易，存在重大过错，且黄玉娜本人系链家公司的工作人员。我认为黄玉娜和链家公司在签订合同时均存在重大过错且存在故意串通的行为。关于黄玉娜主张的中介费我认为不应当支付。在整个合同的履行过程中是因为黄玉娜没有按照合同约定支付首付款导致合同后续未能履行。综上，我不同意黄玉娜的诉讼请求。
链家公司在原审法院述称：因为杨超不同意继续履行双方签订的涉案房屋的买卖合同，因此我方同意解除双方签订的合同。
原审法院经审理查明：杨超与第三人杨大矛系父子关系。2009年12月27日，杨超与案外人北京君合百年房地产开发有限公司就购买位于北京市通州区×号（以下简称×号房屋）签订了商品房预售合同（合同编号Y950320），总价款为1049421元，房屋建筑面积95.24平方米。2015年6月28日，杨大矛携带杨超的身份证、户口本及上述商品房预售合同前往链家公司，并签订了《代理人关于代理权的承诺书》，内容为“本人杨大矛受杨超的合法委托，代其出售坐落于北京市之房产并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签名的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”同日，杨超作为甲方（出卖人）与黄玉娜作为乙方（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），并与作为丙方（居间人）的链家公司签订《补充协议》、《居间服务合同》及《买卖定金协议书》。杨大矛代杨超在《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》上签字。其中，《买卖定金协议书》第二条“房屋交易”约定：2、乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币（大写）贰佰叁拾陆万元整的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费；《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）约定×号房屋总价款236万元；《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”：1、定金：乙方于2015年6月28日向甲方支付定金人民币（大写）伍万元整；乙方支付第一笔购房款时，该定金则视为购房款的一部分。2、房屋所有权证取得：甲方承诺在2015年8月30日前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3、还款解押：甲方应在2015年8月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续。4、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于2015年7月30前将第一笔购房款人民币捌拾万元整不包含前期支付全部定金人民币伍万元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2015年9月20日前将第二笔购房款人民币壹佰肆拾玖万元整以非建委资金监管的方式支付甲方。第四条“违约责任”规定：“2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的”。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。上述合同签订当日，杨大矛收取黄玉娜定金五万元，同年6月30日黄玉娜分别向链家公司支付居间代理费51920元、向北京中融信担保有限公司支付保障服务费11800元。
黄玉娜为证明其积极履行合同的事实，向原审法院提交了微信及短信记录，其中2015年7月26日微信记录显示为“明天2015年7月27日中午12点咱们在大望路新光天地旁边见面办打款手续。就按照2015年7月23号业主跟你确定的时间见面，你提醒业主明天准时到”；次日微信内容显示为“去，在路上，12：00大望路建行银行见面”，黄玉娜称上述微信内容系其夫郭峥君与中介职员的对话。黄玉娜为证明其预期利益损失，向法院提交了链家公司网页截图，证明2015年9月份×号房屋所在小区房屋均价已超过3万元。黄玉娜为证明杨超存在违约行为，向法院提交了2015年7月27日链家公司门店经理包战国与称之为“杨先生”的录音并申请链家公司提供居间服务的工作人员韩×出庭作证，其中韩×称其全程参与了涉案房屋交易过程，合同签订过程中杨大矛说代理所有的事情，出卖涉案房屋是为了杨超在国外买房子，并带来了房屋的所有证件，其中包括原购房合同、契税票、借款合同、户口本，并且也曾核实过杨超和杨大矛的关系。在合同履行过程中，因首付款数额较大，需要杨超亲自办理，但杨超不在国内。后杨大矛告知我们杨超不卖房了，故其与杨超在小区见了一面，杨超称因为房屋价格上涨，客户给付时间晚，故房屋不卖了。其中录音内容中杨先生称“你们没有我的委托书，没有我的签字，你们去卖我的房？你们的合同本身现在就不正确；“没有，我现在就不卖，我现在就不卖，我最大的让步，就是把5万元钱退还他就完了”；“你现在还有一种解决方法，就是咱们重新谈，就跟我爸没有关系，我是房主。我跟你重新谈，咱们重新谈价钱，重新谈合同”；“对，我这价位就是260万”；“你没有本人的委托书，这因为我当时我在国外，我跟我妈、我爸很小的事，我必须都得亲自写一个委托书让我妈给我办，因为现在这个东西很敏感”；“而且我爸后来他也特生气，你这个拖得时间太长，你说咱从签合同那天到现在”；“当时在通州买也是为了投资，就是为了差不多，因为我也想在国外买套房，因为我也想给卖了”；“我亲笔写一份委托书，签上我名，这才算作数”；“可是您说啊，咱们这扯皮来扯皮去，……，这事肯定都不可能发生，就算发生，他赔点钱，赔几万块钱，到时候房价涨了，这几万块钱对那人首先说干不成什么事，而且我这房价还涨了呢。我拿着钱抵那钱，就行了。这咱就开玩笑说，但事实就是事实”；“那我只能就是退给他五万，那他就当他倒霉吧，这我也没办法。他要是能同意这样最好，这要是，我最后最后让步就是260万我最后跟他谈一次。因为现在我房卖不卖，我看了下，到年底通州这房价9、10月还得涨，我其实也不着急了，那他要是拖，那咱就只能这么拖了”。对于上述录音内容，杨超明确表示系其本人的通话，并要求法庭对录音原始载体予以审核，其不再听取原始载体内容，并称整个录音内容无法证明其曾授权杨大矛出售涉案房屋，并认为房屋的出售价格应该是260万元，而不是黄玉娜与杨大矛所谈的价格。录音中对5万元的陈述，杨超表示是其家人对外解决问题的态度，并未表示其收取过5万元。因上述录音存于韩×手机内，在韩×出庭作证后，法庭出示给杨超予以核对，杨超又称录音内容听不清楚。随后杨超要求对录音证据的真实性、原始录音载体与复制光盘的一致性以及录音中是否为杨超本人的声音进行鉴定。经原审法院释明后，杨超又要求自行寻找声像鉴定单位，但在规定的期限内，杨超未予法院回复。庭审中，原审法院依照民事诉讼法规定要求杨超本人出庭便于查明事实，但杨超本人未予配合。
原审法院认定上述事实的证据有，当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《代理人关于代理权的承诺书》、微信记录、短信记录、录音材料、证人证言等。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案争议的焦点系杨大矛代杨超签订合同的行为是否构成表见代理，即黄玉娜是否有理由相信杨大矛有代理权。首先，从杨大矛的行为看，杨大矛携带杨超本人的身份证、户口本及原购房合同前往链家公司与黄玉娜签订合同，并签署《代理人关于代理权的承诺书》承诺其已经杨超合法授权出售涉案房屋，客观上已经形成“授权代理表象”；其次，杨大矛与杨超系父子关系，由杨大矛从事代理行为，这种特定的法律关系足以使相对人产生信任；再次，从证人及杨超的陈述看，杨大矛“授权代理表象”的形成与杨超之间存在一定的关联；最后，杨大矛已经实际收取购房定金，黄玉娜作为买房人不存在恶意亦不存在过失，且双方存在履行合同的客观条件。因此，虽然杨大矛在没有杨超书面授权的情况下与黄玉娜签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》，但杨大矛的行为足以使黄玉娜有理由相信杨大矛有代理权，且涉案房屋交易价格与市场价格相比未显失公平，故杨大矛签订上述合同的行为构成表见代理，杨超受上述合同约束。但在合同履行过程中，杨超明确表示拒绝履行合同，构成根本违约，已具备解除合同的情形，故作为守约方的黄玉娜一方有权解除合同。故对黄玉娜要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，法院予以支持；对黄玉娜要求返还已支付定金的诉讼请求，理由正当、证据充分，法院予以支持；对黄玉娜要求支付违约金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，关于违约金的数额法院认为违约金具有补偿性兼具惩罚性，是以填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案实际情况以及当前通州区房价的实际变化、通州区房屋限购政策等因素，违约方违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会减少守约方的缔约机会、增加守约方购房的成本及造成较大预期利益损失，且守约方为履行合同已经实际支出居间代理费和保障服务费，但考虑合同履行尚处于前期阶段，故本着公平和诚信原则，对于违约金的数额依法予以酌减为25万元，对其主张的过高部分，法院不予支持；对黄玉娜主张中介费损失的诉讼请求，法院认为违约金数额足以弥补其造成的该项损失，故该项诉讼请求，法院不予支持。据此，2015年11月12日原审法院判决：一、解除黄玉娜与杨超于二〇一五年六月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除黄玉娜与杨超、第三人北京链家房地产经纪有限公司于二〇一五年六月二十八日签订的上述合同的《补充协议》；三、杨超返还黄玉娜已付定金人民币五万元，于判决生效之日起七日内执行清；四、杨超支付黄玉娜违约金人民币二十五万元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回黄玉娜的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨超不服判决，上诉请求撤销原审判决第四项，改判驳回黄玉娜关于违约金的诉讼请求。上诉理由为黄玉娜是否为链家公司的员工与本案有密切关系，原审法院未审查清楚黄玉娜的职业，属认定事实不清。杨大矛与买方订立房屋买卖合同时即无杨超授权，事后杨超也未追认，链家公司和黄玉娜存在恶意串通的重大故意，第三人杨大矛的行为并不能构成表见代理，原审判决适用法律错误。
黄玉娜认可原审判决。其针对杨超的上诉辩称：订立涉案买卖合同时，其系北京中融信投资担保有限公司职员，原审诉讼前离职，与居间方无劳动关系。
杨大矛同意杨超的上诉请求和上诉理由。
链家公司认可原审判决。其针对杨超的上诉辩称：黄玉娜非链家公司员工，且双方是否存在劳动关系与本案无关。
上诉人杨超只对原审未认定黄玉娜与第三人链家公司存在劳动关系主张事实不清。对黄玉娜与第三人链家公司是否存在劳动关系的事实，有赖于主张人杨超提出相应证据加以证明，其在原审期间对主张的事实未提交相应证据，原审未予认定其主张的事实，不属认定事实不清。本院经审理，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院审理期间，上诉人杨超提交视听资料一份，并称系2016年1月19日杨超的委托代理人与“链家公司客服”通话内容，以此证明黄玉娜与链家公司具有劳动关系，订立涉案买卖合同时黄玉娜具有过错。视听资料显示电话接通后，通话人询问链家公司是否有名叫黄玉娜的员工，接听人称有此人。经质证，黄玉娜不认可录音的真实性、关联性。链家公司不认可录音的真实性、关联性。杨大矛对录音的真实性、关联性均予以认可。现当事人双方在杨大矛以杨超名义与黄玉娜、链家公司订立的买卖合同是否构成表见代理，杨超应否承担相应责任的问题上仍存在分歧。本院为双方主持调解，但未达成一致。
本院认为：杨大矛与杨超系父子关系，在日常交易中，这种特殊的身份关系容易让第三人产生信任。杨大矛在与黄玉娜签订合同时，出示了杨超本人的身份证、户口簿及购房合同，并签署杨超合法授权其代为出售房屋的承诺书，收取了购房定金。原审时证人韩×就涉案房屋交易过程作证，质证后，上诉方未提交反驳证据，证人证言具有可信性，且与本案证据能够相互印证。依据日常生活经验，黄玉娜有理由相信杨大矛代其子杨超出售涉案房屋基于授权。杨超坚称黄玉娜系链家公司员工，黄玉娜与链家公司存在恶意串通行为，并在二审期间提交视听资料佐证。但其提交的视听资料，电话接听人是否为链家公司相关人员存疑，现有证据不能证明黄玉娜与链家公司存在恶意串通行为。即使黄玉娜与链家公司存在劳动关系属实，法律也未禁止劳动者委托用人单位居间买卖房屋。黄玉娜订立合同时核实了杨大矛与杨超的身份关系，以市价订立合同后又依约履行交纳定金的合同义务，其并不存在恶意。涉案房屋买卖合同的效力及于杨超，杨超本应受合同的约束。现杨超明确表示不履行合同，在此情形下黄玉娜起诉解除合同并要求其承担违约责任，符合法律规定。双方之所以发生纠纷，或与当事人对民事法律行为的严肃性认知不足有关，如若当事人诚实履行合同，或发生纠纷后妥处纠纷，诉讼未必发生。在此纠纷中黄玉娜无过错，其不应承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。现上诉人杨超的上诉请求无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4828元，由杨超负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费5050元，由杨超负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 王世洋
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 张荣华