新疆维吾尔自治区
吐鲁番地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吐中民一终字第410号
上诉人（原审原告）鄯善中和房地产开发有限责任公司。
法定代表人李东。
委托代理人吴成德，新疆翔瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）石春，男，汉族。
委托代理人孙靖宇，新疆百域君鸿律师事务所律师。
上诉人鄯善中和房地产开发有限责任公司与上诉人石春商品房买卖合同纠纷一案，因上诉人鄯善中和房地产开发有限责任公司、石春不服鄯善县人民法院（2013）鄯民二初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鄯善中和房地产开发有限责任公司（以下简称：中和房产公司）的委托代理人吴成德、上诉人石春及其委托代理人孙靖宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年12月20日，原被告双方签订了商品房预售合同，合同约定：原告鄯善中和房地产开发有限责任公司将开发建设的位于鄯善县新城东路南侧的鄯善西游酒店扩建综合楼四层和五层商业写字楼出卖给被告，合同总价款为3879113元。签订合同时，被告石春支付了20%的房款，即775823元，剩余房款3103290元，合同约定在交房时付清。关于交房时间，合同约定在2011年6月30日前交房，且该商品房经过综合验收。出卖人逾期交房的违约责任：如逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；如逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行。买受人逾期付款的违约责任：逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际金额全部支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的万分之三向出卖人支付违约金。2010年8月10日，原告取得商品房预售许可证。2010年11月20日，原告所建综合楼经过竣工验收，2012年12月5日，原告将该工程有关资料送至鄯善县建设局备案。
另查明：2011年5月10日，被告签订一份空调购买合同，在房屋未交工前购买中央空调，并将中央空调装在所购买的楼层中，空调价款为268737元，其中质保金为26873.7元，被告未支付给空调销售方。原告在工程竣工后，向被告索要购房款，被告2011年12月21日，给原告出具还款计划一份，内容是：“由于年底本公司资金不足，支付西游写字楼房款困难，本公司计划2012年3月底支付剩余全部房款”。因被告一直未支付房款，原告2013年3月14日向本院递交起诉状（原告代理人在2013年3月14日填写送达地址确认书），提出如其所诉之请求。
原判认为，本案的争议焦点是：1、原告是否享有合同解除权；2、本案中谁是违约方。被告认为原告在2012年12月才将房屋的竣工资料送至鄯善县建设局备案，故被告认为备案时间为竣工验收时间，且合同约定房屋应经过综合验收，原告的房屋至今未经综合验收，故原告违约。原告认为2010年11月20日房屋经过竣工验收，2010年11月20日即为竣工时间，备案时间不是竣工时间，该工程为扩建工程，虽然合同约定综合验收，但并不适用于本案，原告按约定竣工并验收合格，被告未按约定时间付款，被告应承担违约责任。
一审认为：原被告双方签订的商品房预售合同是有效合同，双方应按合同履行自己的义务。关于争议焦点一，原告是否有解除权，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，合同约定交房日期为2011年6月30日前，被告逾期3个月未付款时间到后，原告没有选择解除合同，而是让被告重新出具了还款协议，被告也向原告出具了还款协议，承诺在2012年3月底前付清房款，视为双方对支付房款的时间重新做了约定，据上述司法解释的规定，原告在2013年3月底之前有权请求解除双方的合同，原告在2013年3月14日主张权利，故原告的解除权未灭失；关于争议焦点二，本案谁是违约方。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第17条的规定和下列要求进行综合验收…”，《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不当交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第2款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。从以上规定可以看出，商品房未经验收合格，不得交付使用。双方在合同中约定房屋交付的条件是经过商品房综合验收，“商品房综合验收”一词散见于国内部分行政法规、部门及地方性法规中，法律对商品房综合验收之认定没有作出统一的规定。从文义因素方面分析，综合验收与验收是两个不同含义词语，综合验收外延应大于验收的外延。我国法律法规对商品房验收事项为强制性的规定，主要包括建设工程主体、规划、环保、及消防项目应验收合格，“综合验收”应包括这些法律、行政法规强制性规定的商品房验收事项。除此之外，应当将合同的各项条款及组成部分作为一个完整的整体，根据各个条款以及各个部分的关联性来确定“综合验收”是否包括这些验收事项。从原被告双方签订的合同来看，双方对综合验收事项没有特别约定，故原告的房屋在验收时只要符合法律、行政法规强制性规定的事项即可。从原告提供的竣工验收报告来看，原告提供的资料有工程竣工报告、工程质量评估报告，勘察、设计单位文件、工程使用的主要建筑材料进场实验报告，工程质量保修书、城乡规划部门认可文件，公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，被告在代理词中所提及的房屋验收条件原告均已符合；关于竣工资料备案时间与竣工时间，很显然，竣工条件符合时工程即竣工，竣工资料备案只是将工程资料送至有关机关备查，竣工验收报告上的时间即为工程竣工时间，故被告辩称双方所讼争房屋未按照法律和合同约定经综合验收的代理意见本院不予采纳。综上，本院认定原告按合同约定将房屋经综合验收合格，被告系违约方。
关于原告的各项诉讼请求，1、解除双方的商品房预售合同，因被告未按约定付款，对此请求本院予以支持，原告将收取的预付房款退还被告；被告在房屋中安装的中央空调，如拆卸，将造成财产浪费，由原告按照空调合同价款将空调款退还被告（扣除质保金）2、原告要求被告支付违约金335160元，双方在商品房买卖合同中，对违约责任有明确约定，日万分之三的违约金折合月息千分之九，相当于信用社的贷款利息，本院对原告要求被告支付违约金的请求予以支持。关于违约金数额，按合同约定，2011年6月30日交房被告应支付房款，逾期30天卖方有权解除合同并要求买方支付违约金，被告承诺2012年3月底付清房款，从2011年7月30日起，至2012年3月30日，合计为240天，被告应支付违约金为223436.8元。综上，据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、解除原被告双方签订的商品房预售合同；二、自本判决生效之日起十日内由原告返还被告支付的购房款775823元及空调款241863元合计为1017506元；三、被告应自本判决生效之日起十日内支付原告违约金223436.8元。四、第二项、第三项两相折抵，原告应返还被告794069.2元，该款应自本判决生效之日起十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，中和房产公司、石春均不服一审判决，向本院提出上诉。中和房产公司上诉称：一、一审审理本案程序错误。上诉人在一审期间作为原告的诉讼请求有三项，分别是：1、解除原告与被告之间签订的《商品房预售合同》；2、判令被告支付违约金335160元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。但一审法院判决时，将与原告诉讼请求无关的空调款一并予以判决，严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，因此鄯善县人民法院所作出的（2013）鄯民二初字第218号民事判决的第二、四项应当予以撤销。二、一审法院认定违约金有误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品预售合同》约定，被上诉人逾期付款上诉人可以解除合同，被上诉人应当按照应付款的万分之三向出卖人支付违约金。因被上诉人保证在2012年3月底之前付清剩余全部房款，但付款期限届满，被上诉人仍然拒绝支付房款，因此违约金应当自2012年3月底开始计算，但一审法院违约金计算时间有误。综上，请求二审法院：1、依法撤销鄯善县人民法院所作出的（2013）鄯民二初字第218号民事判决的第二、四项。2、依法改判被上诉人石春支付上诉人违约金335160元。3、由被上诉人承担本案上诉费用。
上诉人石春辩称，一审判决第二项，程序确实有误。上诉人石春不同意将空调折价给上诉人中和房产公司，因此程序错误应当发回重审。如果合同解除，根据双方签订的合同约定，违约也只是万分之三，而不是日万分之三。
上诉人石春上诉称：一、原判决将被上诉人所称的房屋验收合格时间认定为当事人双方约定的房屋交付时间和支付房款时间，认定事实错误。在本案中，被上诉人至今未按照合同第十一条约定向上诉人交付房屋，没有向法庭提交任何证据证明，其通知过买受人办理交付手续，而这是认定本案谁是违约方的最重要和关键的事实，因为按照合同约定出卖人如果没有交付房屋，买受人没有义务支付剩余房款。根据双方合同的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第六条规定，买受人在签订合同时付总房款的20%，剩余房款于交房时付清。合同第八条规定，出卖人应当在2011年6月30日前将经“综合验收合格”的商品房交付买受人使用。但是一审法院根本未对双方当事人房屋交付时间进行调查和认定，就在判决书中认定“原告按合同约定将房屋经综合验收合格，被告系违约方”，该事实认定是错误和荒唐的。因为本案双方签订商品房预售合同是在2010年12月20日，原审法院认定房屋验收合格的时间是在2010年11月20日，比合同时间早一个月，根据原审法院判决认定，上诉人刚与中和房产公司签订合同，就已违约一个月了，因此一审法院判决认定事实错误。二、原判适用法律错误。原判决一方面认为法律对商品房综合验收没有做统一的规定，另一方面又将中和房产公司不承认的“综合验收”认定为“原告按合同约定将房屋经综合验收合格”。一审判决书中认为商品房符合交付条件，但石春从未见过公安消防、环保部门准许使用的验收意见，因此该商品房不符合交付条件。且2013年4月19日中和房产公司起诉要求解除双方签订的《商品预售合同》已超过一年的解除权的除斥期间。因此原判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销鄯善县人民法院所作出的（2013）鄯民二初字第218号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人中和房产公司辩称，本案上诉人中和房产公司向石春出售的商品房于2010年11月20日在鄯善县建设局质监站的监督下经设计单位、施工单位等五方综合验收合格。中和房产公司向石春出售时是已经验收合格的商品房。西游酒店是改扩建工程，不属于住宅小区，不应当适用“综合验收”的法律规定。关于违约金如何计算，双方签订的《商品预售合同》中有约定，石春未按双方达成的补充协议履行支付房款的义务，所以因当支付上诉人中和房产公司违约金。关于上诉人中和房产公司是否行使合同解除权超过除斥期间的问题，因中和房产公司是2013年3月14日起诉石春要求解除双方签订的合同，故没有超过行使合同解除权1年的除斥期间，请求二审法院依法驳回上诉人石春的上诉请求。
二审审理查明：2010年8月17日，上诉人中和房产公司取得西游酒店扩建综合楼《商品房预售许可证》。2010年11月20日上诉人所建西游酒店扩建综合楼的建筑与结构工程、给排水和暖气工程、建筑电气工程在鄯善县质监站派员出席监督验收的情况下，经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格。2010年12月20日上诉人中和房产公司与上诉人石春签订《商品房预售合同》，合同约定：上诉人中和房产公司将开发建设的位于鄯善县新城东路南侧的鄯善西游酒店扩建综合楼四层和五层商业写字楼出卖给上诉人石春，合同总价款为3879113元。签订合同时，上诉人石春支付的20%的房款，即775823元，剩余房款3103290元，在2011年6月30日交房时付清，且该商品房经综合验收合格……。2011年12月21日上诉人石春给上诉人中和房产公司出具一份《补充协议》内容为：“由于年底本公司资金不足支付西游写字楼房款困难，本公司计划2012年3月底支付剩余全部价款。”2012年3月12日上诉人中和房产公司给上诉人石春送达一份《通知函》，内容为：“2010年12月20日，你与我公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：我公司将位于鄯善县新城东路南侧鄯善西游酒店扩建综合楼的四、五层出卖给你……。2010年10月，你所购买的四、五层已经完工，我公司人员及时、多次与你联系交房事宜，但你总以资金困难为由，要求暂缓交付。2011年12月21日，你又向我公司出具补充协议：承诺在2012年3月底之前将剩余房款一次性付清，时至今日，期限将到。在此我公司作为出卖人郑重通知你：在接到本通知书后，请按期将剩余房款3103290元一次性付清，否则，我公司将根据《合同法》和《商品房买卖合同》的规定，立刻解除与你之间的合同，收回房屋，并要求你按日万分之三的约定向我公司支付滞纳金。”2013年3月14日上诉人中和房产公司因多次要求上诉人石春支付剩余房款办理交接手续未果，遂起诉请求：1、解除双方签订的商品房预售合同。2、要求石春支付违约金335160元。3、由石春承担本案的诉讼费及邮寄费。二审审理过程中，上诉人中和房产公司称，因双方签订的《商品预售合同》约定万分三的违约金过低，远远小于实际损失，请求二审法院依法对违约金进行调整。
另查明，鄯善县新城东路南侧的鄯善西游酒店扩建综合楼于2012年9月19日经鄯善县人民政府环境保护局验收，同意该项目投入使用，于2012年9月29日经吐鲁番地区公安消防支队综合评定该工程消防验收合格。
本院认为：本案双方当事人争议的主要焦点问题是：1、双方签订的《商品房预售合同》是否应当解除。2、上诉人中和房产公司主张的违约金335160元是否合法有据。
一、关于双方签订的《商品房预售合同》是否应当解除的问题。因上诉人中和房产公司与上诉人石春签订的《商品房预售合同》及《补充协议》内容不违反法律强制性规定，依法应为有效。双方应当按照约定履行权利和义务。根据上诉人石春给上诉人中和房产公司出具的《补充协议》的内容，可以证实上诉人石春同意在2012年3月底之前将剩余购房款3103290元支付给上诉人中和房产公司，该约定应视为双方对支付剩余房款的时间及条件重新达成了约定，2012年3月12日上诉人中和房产公司又向上诉人送达了《通知函》，催告上诉人石春在2012年3月底前履行付款义务，但直至2013年3月14日上诉人中和房产公司起诉上诉人石春时，上诉人石春仍未支付剩余大部分购房款。因此上诉人石春不支付剩余大部分购房款，经上诉人中和房产公司催告后在合理期限内仍为履行付款义务的行为，已构成了合同解除的法定条件。上诉人中和房产公司在合同解除权一年期限内，请求解除双方签订的《商品房预售合同》，一审法院依法判决解除双方签订的《商品房预售合同》，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以维持。上诉人石春上诉称，该商品房未达到双方约定的经综合验收交付条件，不应当向上诉人中和房产公司支付剩余购房款，双方签订的《商品房预售合同》不应当解除，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回上诉人中和房产公司的诉讼请求的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于上诉人中和房产公司主张的违约金335160元是否合法有据的问题。因双方签订的《商品房预售合同》约定，上诉人中和房产公司请求解除双方签订的合同，上诉人石春按累计应付款的万分之三向上诉人中和房产公司支付违约金。但上诉人中和房产公司认为双方约定的违约金过低，请求依法予以调整，应按银行同期贷款年利息6.65‰计算,计息期间自2013年3月31日至2013年11月30日，利息损失为343948元。本院根据合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合情况，依法调整利息损失，确定按银行同期年贷款利息6.56计算,计息期间自2013年3月31日至2013年3月30日，依法确定上诉人中和房产公司的利息损失为203575.82元（3103290元×6.56‰）。
三、关于一审法院判决上诉人中和房产公司返还上诉人石春支付的购房款及将其所有的空调折价给上诉人中和房产公司的判项如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》关于合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，对已经履行的部分需由权利人提出。在本案中，一审诉讼时上诉人中和房产公司未向法院提起该部分诉讼请求，上诉人石春亦未提出反诉，法院主动判决不仅违反合同法中的相关规定，亦违法了民事诉讼中“不告不理”的原则。一审程序违法，判决错误，应予以撤销，本院予以纠正。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。经本院二○一三年第二十六次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、维持鄯善县人民法院（2013）鄯民二初字第218号民事判决第（一）项即“一、解除原被告双方签订的《商品房买卖预售合同》”；
二、撤销鄯善县人民法院（2013）鄯民二初字第218号民事判决第（二）项即“二、自本判决生效之日起十日内由原告返还被告支付的购房款775823元及空调款241863元合计为1017506元”；第（四）项即“第二项、第三项两相折抵，原告应返还被告794069.2元，该款应自本判决生效之日起十日内一次性付清”。
三、变更鄯善县人民法院（2013）鄯民二初字第218号民事判决第（三）项为：“上诉人石春应自本判决生效之日起十日内支付上诉人鄯善中和房地产开发有限责任公司违约金203575.82元”；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3164元，由上诉人鄯善中和房地产开发有限责任公司负担1242.2元，上诉人石春负担1921.8元。二审案件受理费7186元，由上诉人鄯善中和房地产开发有限责任公司负担2821.2元，上诉人石春负担4364.8元。
本判决为终审判决。
审 判 长 万 彬
代审判员 尚要强
代审判员 赵 伟
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 常昳华