上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第767号
原告上海元宇置业有限公司。
法定代表人陈国祥。
委托代理人袁文勇、连晏杰，上海市新华律师事务所律师。
被告叶灵。
原告上海元宇置业有限公司诉被告叶灵商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员周励独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海元宇置业有限公司之委托代理人袁文勇、连晏杰到庭参加了诉讼。被告叶灵经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审判。本案现已审理终结。
原告上海元宇置业有限公司诉称，原、被告于2011年7月8日签订《商品房预售合同》，由被告出资购买原告开发的位于上海市杨浦区国权北路1188弄《祥生福田雅园》82号502室房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价为人民币6，601，726元（以下所涉币种均为人民币）。双方约定，被告应于签约当日支付全部首付款2，001，726元，剩余4，600，000元以银行贷款方式支付，原告作为开发商向银行提供了阶段性保证担保。后因被告资金不足，经双方协商，双方签订一份《关于借款的补充协议》，约定原告以无息借款的形式代被告垫付部分首付款1，000，000元，而被告应于2011年12月1日前归还上述借款。如被告逾期不还，则按万分之五每日的标准计算违约金。被告同意，在向原告偿还全部借款之前，原告有权拒绝向被告交房和办理产权证。同时，若被告逾期归还借款，原告有权解除与被告之间的《商品房预售合同》。后被告未能在约定的期限内归还上述借款，且被告未按期向银行归还贷款，致银行向被告提起诉讼。经原、被告及银行三方协议，原、被告签订了《退房协议》，约定解除《商品房预售合同》，被告承担借款利息及退房违约金671，726元，原告同意将所得贷款4，600，000元退还给贷款银行。其后，原告根据该协议，向被告退还了余款330，000元，向贷款银行退还了全部贷款4，600，000元。此后，原告至杨浦区房地产交易中心办理撤销涉案房屋预告登记手续时，却获悉涉案房屋被福州市中级人民法院司法查封，致被告无法撤销预告登记。但原告认为，被告尚未取得涉案房屋的物权，仅是基于预售合同享有的债权，而在原、被告解除预售合同后，被告的合同权利也不复存在，不应当被司法查封。故诉至法院，请求确认原、被告之间关于涉案房屋所签订的《商品房预售合同》于2013年9月16日解除，请求判令被告协助原告办理撤销涉案房屋的预告登记的手续。
被告叶灵未到庭答辩。
经审理查明，2011年7月2日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于上海市国权北路1188弄《祥生福田雅园》82号5层502室房屋，建筑面积为186.44平方米，房屋总房价款为6，601，706元。其中第七条约定，被告若未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之四计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，原告有权单方面解除本合同，被告应承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的百分之四，原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给被告。如被告已支付的房价款不足赔偿的，原告有权追索。附件一约定付款方式和付款期限如下：1、被告于2011年7月2日与原告签约，并付首付房款计1，001，706元；2、被告于2011年12月1日与原告签约，并付首付房款计1，000，000元；3、被告以商业贷款方式支付房款4，600，000元。
同日，原、被告签订《关于借款的补充协议》，就被告购买《祥生福田雅园》房屋事宜，原告为被告提供免息借款，具体协议内容如下：1、原告为被告购买原告开发的《祥生福田雅园》82号502室，提供借款，以专用于该套房屋的首付款。借款金额为该套房屋总售价的15%，计1，000，000元。2、基于该项借款的专项性，原告在被告签署《祥生福田雅园》《房屋预／出售合同》后，根据《房屋预／出售合同》约定支付首期房款时，直接将借款抵充为被告的房款，该笔借款不再实际交付被告。3、对于原告的上述借款，被告应于2011年12月1日之前归还。若被告按期归还上述借款，原告将不向被告收取任何借款利息；若被告未能按照约定归还借款，则自还款期限届满之日起每逾期一日，即被告应承担还款金额万分之五的延期支付违约金。被告同意，若被告未能在房屋交付前偿还全部借款和违约金（若有），则原告有权拒绝向被告交付被告购买的房屋和为被告办理房屋的房地产权证（小产证）。4、若被告逾期还款超过15日，原告有权解除与被告之间的《房屋预／出售合同》，被告应比照《房屋预／出售合同》中关于延期付款后，原告行使合同解除权的情形承担违约责任。
2011年3月3日被告支付定金200，000元，7月2日被告支付房款801，706元。
2011年8月16日，涉案房屋的预购房屋权利人预告登记为被告叶灵。
2011年8月30日，原、被告及案外人上海银行股份有限公司漕河泾支行签订《个人住房借款担保合同》。被告向案外人上海银行股份有限公司漕河泾支行借款4，600，000元用于购买涉案房屋，原告为上述债务承担连带保证责任。
2013年6月8日，案外人上海银行股份有限公司漕河泾支行以叶灵未按《个人住房借款担保合同》约定偿还贷款为由将叶灵及上海元宇置业有限公司起诉至上海市徐汇区人民法院。在该案审理中，上海元宇置业有限公司与叶灵于2013年9月16日签订《退房协议》，约定经双方协商一致，并就涉案房屋征得银行的同意，就解除《祥生福田雅园》1188弄82号502室房屋所签订的《商品房预售合同》及相关事宜，达成如下和解协议：1、双方同意于本协议生效之日解除双方签订的关于《祥生福田雅园》1188弄82号502室房屋的《商品房预售合同》；2、双方商定，被告应当承担的借款利息以及退房违约金合计671，726元；3、叶灵在支付首付款2，001，726元时，仅实际支付了1，001，726元，剩余1，000，000元为叶灵向上海元宇置业有限公司的借款。《祥生福田雅园》1188弄82号502室房屋的《商品房预售合同》依照本协议解除后，叶灵向上海元宇置业有限公司的借款1，000，000元不再归还，对于叶灵实际支付的1，001，726元，扣除叶灵应当承担的违约金，上海元宇置业有限公司还需向叶灵退还330，000元，该款项应在本合同签订后15日内退还；4、双方同意由上海元宇置业有限公司向上海银行漕河泾支行退还获得的全部银行贷款4，600，000元，叶灵与上海银行漕河泾支行的其他款项由叶灵与上海银行漕河泾支行自行结算；5、双方同意共同办理撤销关于《祥生福田雅园》1188弄82号502室房屋的预告登记。……
2013年9月30日，被告叶灵出具《收条》一张，内容为：今收到上海元宇置业有限公司退还的祥生福田雅园1188弄82号502室房款330，000元整。
2013年11月1日，上海元宇置业有限公司向案外人上海银行股份有限公司漕河泾支行退还4，600，000元。2013年11月4日，上海市徐汇区人民法院作出（2013）徐民二（商）初字第1419号民事裁定书，准许上海银行股份有限公司漕河泾支行撤回起诉。
2014年4月，上海银行股份有限公司漕河泾支行注销原设立在涉案房屋上的抵押权，上海市徐汇区人民法院解除就（2013）徐民二（商）初字第1419号案件在涉案房屋上所设司法查封。
以上事实，由原告上海元宇置业有限公司提供的《上海市商品房预售合同》、《关于借款的补充协议》、银行转账凭证、销售不动产统一发票、起诉状、应诉通知书、传票、民事裁定书、《退房协议》、《收条》、上海银行逾期还款总凭证、中国建设银行本票、上海市房地产登记簿，及原告陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，当事人协商一致可以解除合同，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。原、被告双方于2013年9月16日签订《退房协议》，就解除《商品房预售合同》及合同解除后的权利义务达成一致意思，双方意思表示真实，协议不违反法律禁止性规定，该协议合法有效。根据该协议约定，原、被告双方应当共同办理撤销涉案房屋上的预购权利人为被告叶灵的预告登记。故原告诉请，均于法有据，本院予以支持。被告叶灵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证质证的权利，需自行承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海元宇置业有限公司与被告叶灵于2011年7月2日就位于上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2013年9月16日解除；
二、被告叶灵应于本判决生效之日起十日内协助原告上海元宇置业有限公司办理撤销上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋上的预告登记手续。
本案受理费人民币58，012元，减半收取计人民币29，006元，由被告叶灵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 周 励
二〇一四年四月二十五日
书记员 周靖雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。