广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终2076号
上诉人（原审被告）：广州美年实业有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：林明祯，该司董事长。
委托诉讼代理人：化中毅、郑燕丽，均系广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市缘中秀商品信息咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：林莉萍，该司总经理。
委托诉讼代理人：刘军，广东红棉律师事务所律师。
上诉人广州美年实业有限公司（以下简称美年公司）因与被上诉人广州市缘中秀商品信息咨询有限公司（以下简称缘中秀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初15249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人美年公司的委托诉讼代理人化中毅、郑燕丽和被上诉人缘中秀公司的委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人美年公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回缘中秀公司的全部诉讼请求；2.诉讼费由缘中秀公司承担。事实与理由：（一）一审判决美年公司返还定金与双方的约定不符。缘中秀公司出具《意见书》后由于自身原因，拒绝签订正式的租赁合同，显然不符合双方签订的《意见书》中“因业主方导致双方无法达成共识”的退还定金条件。（二）一审判决返还定金适用法律错误。根据《最高人民法院适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，缘中秀公司无权要求返还定金。一审法院认为缘中秀公司关于美年公司违反承诺的主张是缺乏事实依据的，即不存在因美年公司的原因导致双方无法签订正式合同而退还定金的情形。因此一审法院认为《意向书》未约定没收定金的情形，从公平角度，判令美年公司返还定金，存在明显逻辑错误，属于适用法律错误。（三）一审判决适用公平原则判决返还定金，违反了行业的惯例和生活常理。1.在缘中秀公司出具《意见书》后，美年公司就放弃了其他的出租机会，造成了涉讼物业空置，一审法院以公平原则判决返还定金，忽略了美年公司的合法权益，是对美年公司最大的不公平。2.在租赁行业中，在没有合法或者约定事由的情况下，意向承租人已付了定金而毁约的，应当由出租方予以没收定金。如果一审判决得以生效，将会对租赁行业惯例和生活常理产生冲击。
被上诉人缘中秀公司辩称：虽然《意见书》中没有明确显示承租需要拆除间隔墙，但双方在签订《意见书》前已经达成协议可视为双方的口头约定。因此，美年公司违反约定才导致双方未签订正式承租合同，而非缘中秀公司不愿意签订正式承租合同。根据《意向书》的约定，美年公司应退还定金。
缘中秀公司向一审法院起诉请求：1.美年公司双倍返还定金40万元；2.美年公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年11月9日，缘中秀公司签署《意向书》，内容为：现同意委托广州盛勤投资顾问有限公司天河分公司（以下简称盛勤分公司）承租XX广场X期X楼全层，建筑面积约1795平方米（具体面积按产权证明面积为准），租金110元/平方米/月（此租金不包括租金管理税费），每月管理费28元/平方米，租期5年，租金第三年递增6%，第四、五年递增8%，租赁保证金相当于两个月租金、两个月管理费、水电周转金，签正式合约2016年11月15日前，免租装修期5个月，出租方提供按单元现状交付，备注：承租方同意上述保证依约履行，并同意支付20万元作为租赁该物业之定金予业主方，如因业主方原因导致双方无法达成共识，业主方无条件三日内退还定金，承租方确认盛勤分公司为上述物业租赁事宜的独家代理公司。双方均确认盛勤分公司为本次租赁交易的居间方。
2016年11月19日，美年公司出具《收据》收取缘中秀公司定金20万元。
一审法院询问双方沟通过程，缘中秀公司表示：2016年11月，我方人员、美年公司的人员及盛勤分公司的人员在现场进行沟通，当时考虑到整层租赁，提出要求拆除通道，包括里面整个格局，我方也要求美年公司派相关的专业人员向我方承诺，我方也派了装修人员在场，当时美年公司的工程总监也向我方承诺可以拆除，且可以以拆除的废料回填地面。2016年11月9日，双方签订了意向书。美年公司于2016年11月10日有发正式的租赁合同给我方，合同已盖美年公司的公章，我方当时到现场向美年公司了解消防问题，但美年公司反口称不可拆除墙面。美年公司介绍的消防工程人员到现场，该消防公司的人员也称不可拆除，所以双方就产生了矛盾，美年公司的人员许小姐问清楚当时的情况，也称可以给予我方补偿，给我方铺地面及车位使用，我方回去向公司请示后，公司称若不能拆除，不符合公司的使用。2016年11月20日，我方向美年公司提出不同意补偿方案，当天下午就被几个人员（我方认为是美年公司安排的人员）打了，之后我方也报警。2016年11月23日左右就与美年公司沟通要求退定金，美年公司要我方再考虑，但后来我方也没有给予回复。美年公司表示：中介盛勤分公司带缘中秀公司到现场了解情况，当时我方人员也在场，缘中秀公司的人员与我方的工程部人员在协商关于装修拆墙的问题，当时发生纠纷后工程部人员称向缘中秀公司陈述的是室内墙面可以拆除，但并未承诺室外墙面可以拆除，于2016年11月15日左右，缘中秀公司以预算不够就向我方称其不租了。2017年3月，缘中秀公司报警称我方人员打缘中秀公司的人员，但后来警方了解后也做了笔录，我方当时并未打缘中秀公司的人员。
缘中秀公司出示其持有涉案房屋的平面图（称来源于盛勤分公司），美年公司予以确认该平面图。经查，该平面图为楼宇第X层的功能布局图，电梯、洗手间、楼梯位于中部，8个“办公”围绕中部位置排列分布，各办公室门正对中部，中部存在环型走廊，可通往各办公室及功能区间。一审庭审时，缘中秀公司表示美年公司当时现场察看现场时，承诺可拆除中部各办公室的外墙，可以整体使用走廊，增大使用面积，且装修废料可以回填办公室，另在电梯出入口加装玻璃门，可整体使用X层全楼层。美年公司表示未承诺可拆除中部走廊的墙壁，以保障通道正常通行，但可以拆除部分办公室之间的间隔墙，不存在其他承诺。
一审法院认为：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加于另一方。
从双方的陈述，缘中秀公司意向承租美年公司整层房屋，其通过中介方获取房屋平面图（非权属证书或竣工验收图），房屋为毛坯状态，《意向书》中约定“按单元现状交付”，从美年公司的陈述可见，其自认曾承诺可拆除办公室之间的间隔墙，双方对于拆墙行为曾作沟通，实际使用时现场可作调整。涉案房屋为写字楼，无论是出租方或承租方均应遵守消防主管部门意见或物业管理部门有关管理意见执行，美年公司的承诺不排除最终未经消防部门审核通过的可能，缘中秀公司承租房屋是全层使用，非承租独一办公室，所在楼层不存在其他租户，缘中秀公司意愿自由进行间隔以便使用效果最大化，不需考虑存在其他租户承租其余办公室的通行、安全问题，缘中秀公司提出其装修意愿与美年公司沟通，但未最终达成一致意见，缘中秀公司主张美年公司违反承诺为其单方陈述，其主张缺乏事实依据，不予采纳，其请求美年公司双倍返还定金，不予支持，该主张亦与“如因业主方原因导致双方无法达成共识，业主方无条件三日内退还定金”不符。《意向书》未约定没收定金的具体情形，双方因间隔墙等发生争议，及后无法达成一致意见致使未签订正式租赁合同，该责任无法归责于一方，一审法院从公平角度，判令美年公司返还缘中秀公司定金本金20万元。对于缘中秀公司主张的超出部分，予以驳回。美年公司主张没收定金缺乏依据，不予采纳。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合法法》第五条、第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年10月30日作出如下判决：一、美年公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还缘中秀公司租赁定金20万元。二、驳回缘中秀公司的其他诉讼请求。如果美年公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向缘中秀公司支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费7300元，由缘中秀公司负担3650元，由美年公司负担3650元。
本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对美年公司的上诉请求和理由，本院认定如下：
本案的证据显示，缘中秀公司意向承租美年公司整层房屋，向中介方出具《意向书》，并向美年公司支付20万元定金，美年公司出具收据确认收取了该定金，但双方并未签订正式的租赁合同，故本案应为预约合同纠纷。从双方的陈述可见，缘中秀公司系单独承租整层房屋，其基于使用效果的最大化要求对原办公室重新间隔符合常理，而本案美年公司也表示可拆除原办公室之间的间隔墙，因此，一审认为双方对于涉案房屋原间隔格局的拆除重新装修事项曾作沟通协商，并无不妥。因房屋内部间隔的装修涉及消防安全问题，双方的协商结果均需得到消防部门的认可方能实施，鉴于双方未能就此达成一致协议并签订正式的租赁合同，该责任不能归责于双方。因此，一审判处美年公司退还该20万元定金给缘中秀公司，并无不当。
综上所述，美年公司上诉请求和理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4300元，由上诉人广州美年实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年四月十日
书记员 王 敏
张旭