湖北省潜江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂潜江民初字第00925号
原告（反诉被告）苏红燕，女，1987年9月15日出生，汉族，重庆市云阳县人，个体经营户。
委托代理人陈宜旺，湖北章华律师事务所律师。
被告（反诉原告）田友心，男，1979年6月11日出生，汉族，湖北省潜江市人，潜江市文化局职工。
被告（反诉原告）秦黎丽，女，1982年8月29日出生，汉族，湖北省潜江市人，无业，系被告（反诉原告）田友心之妻。
两被告（反诉原告）的委托代理人陈时海，湖北楚天律师事务所律师。
原告（反诉被告）苏红燕诉被告（反诉原告）田友心、秦黎丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后，依法组成由审判员李晓平担任审判长，人民陪审员胡忠荣、陈恢臣参加的合议庭审理本案。在诉讼过程中，被告（反诉原告）田友心、秦黎丽向本院提起反诉。本院审查受理后，依法将本诉与反诉予以合并，于2014年7月21日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）苏红燕及其委托代理人陈宜旺，被告（反诉原告）田友心及两被告（反诉原告）的委托代理人陈时海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏红燕诉称：2013年6月25日，原告与被告田友心签订一份门面转让合同。合同约定，被告田友心将其承租郭某的位于潜江市园林办事处东风路饮食服务公司的一间门面转让给原告，原告支付被告田友心转让费人民币（以下币种均为人民币）40000元和9个月的门面租金18000元。双方同时约定，合同期满，原告在同等条件下享有优先承租权。合同签订当日，原告将40000元转让费支付给被告秦黎丽，并与被告秦黎丽约定于2014年3月20日续签合同后支付余款18000元。若届时不能续签合同，被告秦黎丽应退还原告20000元转让费。上述合同到期后，原告未能与郭某续签合同，遂多次与两被告协商处理门面事宜，但两被告置之不理。现提起诉讼，请求确认原告与被告秦黎丽于2013年6月25日签订的协议有效；判令被告田友心、秦黎丽返还原告交纳的门面转让费20000元。
原告苏红燕为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一：被告田友心的户籍证明、两被告的婚姻登记信息复印件各1份，证明两被告系夫妻关系及各自的身份情况。
证据二：门面转让合同和被告秦黎丽给原告出具的收条复印件各1份，证明两被告将其承租的郭某的位于潜江市园林办事处东风路饮食服务公司的一间门面转让给原告，被告秦黎丽于2013年6月25日收取原告的门面转让费40000元的事实。
证据三：原告与被告秦黎丽于2013年6月25日签订的协议1份及短信息照片4张，证明原告与被告秦黎丽约定于2014年3月20日续签合同后再支付余款18000元，若届时不能续签合同，被告秦黎丽应退还原告转让费20000元的事实。
证据四：房屋租赁合同复印件1份，证明被告田友心于2013年3月18日与郭某签订房屋租赁合同，双方约定租赁期限至2014年3月18日止的事实。
证据五：门面现场照片2张，证明原告租赁门面的现状。
证据六：录音光盘1碟及录音整理资料3份，证明原告不能续租门面系因房主欲整体出租门面，不同意将门面中的一间单独出租的事实。
被告田友心、秦黎丽答辩并反诉称：㈠原告苏红燕单方放弃优先承租权，无权要求被告返还20000元门面转让费。出租人郭某愿意与原告签订新的租赁合同，只是租赁面积要扩大（两间合一间），租金比原来高。原告放弃优先承租权，拒绝与出租人郭某签订新合同，是原告本身的过错。被告并未违反转让合同的相关约定，请求依法驳回原告的诉讼请求。㈡依据转让合同约定，原告除应支付被告田友心40000元门面转让费外，还应一次性支付被告田友心已交纳给出租人郭某的9个月的门面租金18000元，原告已于合同签订当日向被告田友心出具欠条。上述租金，原告至今未予支付。为此，两被告于2014年6月8日向本院提起反诉，请求判令原告按约支付租金18000元。
被告田友心、秦黎丽为支持其抗辩理由和反诉请求，向本院提交了如下证据：
证据一：被告田友心、秦黎丽的身份证复印件各1份，证明两被告的身份情况。
证据二：门面转让合同复印件1份，证明原告苏红燕与被告田友心之间存在门面转让合同关系及各自的权利和义务。
证据三：原告于2013年6月25日给被告田友心出具的欠条复印件1份，证明原告欠被告田友心租金18000元的事实。
证据四：证人郭某的证言复印件1份，证明出租人郭某同意与原告续签租赁合同，但原告拒绝与其续签合同的事实。
证据五：房屋租赁合同复印件1份，证明出租人郭某与被告田友心之间存在门面租赁合同关系的事实。
经庭审质证，被告田友心、秦黎丽对原告苏红燕提交的证据一、二、四、五、六无异议；原告对两被告提交的证据一、二无异议。对于双方当事人无争议的上述证据，本院依法予以采信。
被告田友心、秦黎丽对原告苏红燕提交的证据三有异议，认为原告与被告田友心签订的门面转让合同为主合同，原告与被告秦黎丽签订的协议是从合同，上述从合同约定不明，且部分内容与主合同第六条关于优先承租权的约定相互抵触，该从合同无效，因而对其证明内容不予认可。原告对两被告提交的证据三、四、五的真实性无异议，但对上述证据的证明目的有异议，认为两被告提交的证据三是基于原告向被告秦黎丽出具欠条后签订的补充协议，该补充协议设定了给付18000元欠款的条件。只有给付条件成就时，被告秦黎丽才能要求原告给付上述欠款；认为两被告提交的证据四刚好证明原、被告约定的优先承租权已发生变化，不能达到该证据的证明目的，因而对其证明内容不予认可；认为两被告提交的证据五与本案争议的事实不具有关联性，因而不予认可。
对于上述有争议的证据，本院认为，原告苏红燕提交的证据三，系原告在向被告秦黎丽出具欠条后于当日与被告秦黎丽签订的补充协议。该协议系签约双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，本院依法予以采信；被告田友心、秦黎丽提交的证据三，与原告提交的证据三中的补充协议所证明的内容相互印证，共同证实原告在向被告秦黎丽出具欠条后，又于当日与被告秦黎丽约定了给付18000元门面转让租金条件的事实，本院依法予以采信；两被告提交的证据四，系本案争议的门面出租人郭某的证言，双方当事人对郭某证言的真实性并无异议，本院依法予以采信；两被告提交的证据五，与原告提交的证据四系同一证据，同为门面出租人郭某与被告田友心签订的房屋租赁合同，该证据能够证明郭某与被告田友心约定的租赁期间为2013年3月18日至2014年3月18日，与本案具有关联性，本院依法予以采信。
根据双方当事人所举证据及本院认证意见，本院确认本案的法律事实如下：
2013年3月18日，被告田友心与郭某签订了一份房屋租赁合同，郭某将其享有使用权的位于潜江市园林办事处东风路潜江市饮食服务公司的一间门面租赁给被告田友心经营，租赁期限为一年（即从2013年3月18日起至2014年3月18日止）。2013年6月25日，被告田友心与原告苏红燕签订一份门面转让合同。双方约定，被告田友心将所承租的上述门面转让给原告，原告除支付被告田友心转让费40000元外，还应支付被告田友心已支付郭某剩余9个月的租金18000元。双方同时约定，合同届满，在同等条件下原告享有优先续签合同的权利。除此之外，原告不能以任何理由强行续签合同。合同签定后，原告于当日向被告支付转让费40000元。被告秦黎丽收到上述款项后，给原告出具了收条。当日，原告还向被告出具了一份欠条，载明“2014年3月20日续签合同后，付余款壹万捌仟元（18000元）”。此外，原告还于当日与被告秦黎丽签订了一份补充协议。该协议载明“在2014年3月20日续签合同后，再付余额18000元整。如果合同没续签，甲方（被告秦黎丽）将退还乙方（原告）20000元整”。2014年3月18日，被告田友心与郭某签订的房屋租赁合同期满后，因郭某决定将原告承租的门面与该门面毗邻的另一间门面一并出租，并将租金大幅上调，致使原告与郭某未能续签合同。原告与两被告就门面转让费的退还事宜协商未果，遂于2014年5月19日向本院提起诉讼，请求确认原告与被告秦黎丽于2013年6月25日签订的协议有效；判令被告田友心、秦黎丽返还原告交纳的门面转让费20000元。2014年6月8日，两被告向本院提起反诉，要求判令原告按约支付租金18000元。
本院认为，被告田友心依法取得本案争议的租赁门面的使用权后，与原告苏红燕签订的门面转让合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。被告秦黎丽作为被告田友心的配偶，在其收取原告按约支付的门面转让费后，与原告签订关于转让门面的补充协议，明确约定了剩余租期内18000元租金的支付条件和20000元转让费的退还条件。上述约定亦系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。故原告要求确认其与被告秦黎丽于2013年6月25日签订的补充协议有效的诉讼请求，因与本院庭审查明的事实和相关法律规定相符，本院依法予以支持。因租赁期限届满后，租赁门面的使用权人郭某不再将原告承租的门面单独租赁给原告使用，导致原告依约应享有的单间门面的优先承租权无法实现，成就了原告与被告秦黎丽约定的退还20000元门面转让费的条件，故原告要求被告退还门面转让费20000元的诉讼请求，本院依法予以支持。两被告反诉要求原告支付被告田友心已支付郭某剩余9个月的租金18000元的请求，因原告已实际占有、使用该租赁门面，依法应承担该门面的租金，且原告已向被告出具了租金欠条，故两被告的上述反诉请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）田友心、秦黎丽返还原告（反诉被告）苏红燕门面转让费人民币20000元。
原告（反诉被告）苏红燕支付被告（反诉原告）田友心、秦黎丽门面租金人民币18000元。
上列一、二项相抵后，被告（反诉原告）田友心、秦黎丽应支付原告（反诉被告）人民币2000元，于本判决生效后七日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币300元，反诉案件受理费人民币250元，减半收取人民币125元，两项共计人民币425元，由原告（反诉被告）苏红燕负担人民币200元，被告（反诉原告）田友心、秦黎丽负担人民币225元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第㈠项的规定，预缴上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院：开户银行：农行湖北省仙桃市支行复州分理处：户名：湖北省汉江中级人民法院：帐号17-313501040000019。
当事人签收本判决书时，即视为己收法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉案件费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李晓平
人民陪审员 胡忠荣
人民陪审员 陈恢臣
二０一四年八月十九日
书 记 员 杨 婷