广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一重字第18号
原告黄大林，自由职业。
委托代理人潘先贵，广西国海律师事务所律师。
委托代理人谭艳宁。
被告全春娥，个体户。
委托代理人翁继，广西天狮灵动律师事务所律师。
原告黄大林诉被告全春娥租赁合同纠纷一案，本院受理后，立案（2013）青民一初字第370号，于2013年3月22日公开开庭进行了审理，于2014年5月19日作出判决。原告黄大林不服该判决，上诉至南宁市中级人民法院。该院立案（2014）南市民一终字第731号，并于2014年11月18日作出裁定，将该案发回一审法院重审。本院依法受理后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，并于2015年7月15日公开开庭进行审理。原告黄大林及其委托代理人谭艳宁、被告的委托代理人翁继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄大林诉称：2010年10月27日，原告和被告签订《门面转让》，约定：1、被告将位于古城路22-1号门面转租给原告，被告转让租期满后，原告享有优先续租权，并由原告与房东按原合同条款重新签订租赁合同；转让费为6万元，转租期到2012年2月24日止；3、被告保证其对该门面有合法承租权并有权依法转让。在签订上述协议时及在履行该协议的过程中。但是转租期满后10个月内，被告仍没有履行承诺。为此，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《门面转让协议》无效，并由被告返还原告店面转让费60000元并支付利息6100元（利息的计算：以60000元为基数，从2010年10月27日至2015年5月4日止，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告全春娥辩称：1、《门面转让协议》是在原、被告双方充分协商之后签订的，在门面转租前也征得了房东谢乐群的同意，原告对此是清楚的，故原告称被告在未经房东同意的情况下擅自将门面转租给原告这不是事实；2、租期期满后，原告与房东未能重新签订租赁合同的原因不在于被告，转租期至2012年2月24日止，由于原告未在2012年2月24日之前与房东续签租赁合同，而是违约拖到2012年11月才提出续签，以致于被房东拒签续租，纯粹是原告违约所致，与被告无关。双方签订的门面转让协议是合法有效的，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年10月27日，全春娥（甲方）和黄大林（乙方）签订《门面转让协议》，协议约定：“……一、甲方同意将自己位于古城路22-1号的门面转让给乙方使用，建筑面积为40平方米，并保证乙方同等享有在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务，在甲方转让租期满后，乙方享有优先续租权，并由乙方与房东按原合同条款重新签订租赁合同。二、甲方与房东已签订了租赁合同，租期到2012年2月24日止，月租金为3200元人民币，甲方剩余租期为16月，剩余租金51200元由乙方支付给甲方。门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有门面租赁合同中所规定的条款。三、转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按照原有租赁合同执行）。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。四、乙方在与本合同签订之日向甲方支付定金壹万元。甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方于2010年11月5日前向甲方支付转让费共计人民币伍万元，上述费用已经包含第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用。甲方必须保证乙方租期到2012年2月24日，否则甲方须按每月3750元赔偿给乙方。五、……合同到期后，甲方必须配合乙方与房东签署新的租赁合同。双方还对其他事宜做了约定。合同签订后，黄大林在合同签订当天向全春娥交纳了押金10000元定金和于2010年11月4日支付铺面转让费50000元，并向全春娥支付租金到2012年11月份。此后，因黄大林不同意房屋所有人谢乐群提高租金的要求，双方因此发生争议，原告于2012年11月23日搬离铺面。
另查明：坐落于南宁市古城路22-1号（地号：AOT06128）归案外人谢乐群所有。
还查明：在原一审案件审理过程中，本院依法向原告释明如果法院认为《门面转让协议》有效，是否变更诉讼请求，原告变更诉讼请求为：继续履行合同。被告对原告变更后的诉讼请求辩称，原、被告《门面转让协议》已届满，无法与谢乐群（案外人）签订租赁合同责任在于原告，与被告无关。在本案审理过程中，本院请原告明确其诉请是否确认《门面转让协议》有效，原告再次变更诉讼请求为：要求确认《门面转让协议》无效。本院依法释明：法院认为该协议为有效合同，原告是否变更诉讼请求？原告坚持认为合同无效，表示不再变更诉讼请求。
在原一审审理过程中，本院依法传唤谢乐群（案外人）进行询问，谢乐群（案外人）陈述如下：《门面转让协议》中“同意转租谢乐群”由我方签字确认，我方同意将房屋转租的事宜，被告曾打电话给我方，称在租赁合同期满后，能够继续承租，但未说明租金数额，后来，曹东升（案外人）给的租金合适，我方就继续和曹东升（案外人）签订了《铺面租赁合同》。原一审审理过程中，法庭询问原告：在签订合同之前，是否知道房东是谁？原告代理人回答：知道房东是谢乐群。在本案庭审中，法庭询问同样的问题，原告本人回答：在签订协议时不知道房东是谁，当时全春娥告诉我，她是从曹东升处承租下来的，合同期满后就让我与房屋真正的房东续签合同。原一审审理过程中，原告本人陈述其系于2012年11月23日迁出涉案房屋。
本院认为：一、关于全春娥与黄大林签订的《门面转让协议》的效力认定问题。该协议系双方的真实意思表示，内容未悖法律禁止性规定，且涉案房屋的所有权人谢乐群事后表示追认同意转租，因此本院认定该协议为有效合同。黄大林认为该份协议即使经房屋所有权人同意转租，也是事后追认，遂坚持认为合同无效。本院认为，无论该转租合同在签订之时，房屋所有权人是否明确表示同意转租事宜，只要其事后追认，均可视为其同意转租。因此，本院认定全春娥与黄大林签订的《门面转让协议》为合法有效合同。双方当事人均应恪守该合同权利义务。黄大林认为协议无效，于法无据，本院不予支持。二、关于合同履行过程中双方是否存在违约的认定问题。双方当事人均认可黄大林实际使用涉案租赁房屋至2012年11月23日，而协议约定的租赁期限截至2012年2月24日，说明该租赁协议的履行期限已经届满。按照《门面转让协议》第一条“……并保证乙方同等享有在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务，在甲方转让租期满后，乙方享有优先续租权，并由乙方与房东按原合同条款重新签订租赁合同”之约定，全春娥负有上述约定的“保证”义务，但后因全春娥所陈述的租金价格差异，导致黄大林在期满后未能与“房东”另行按“原合同条款”（《门面转让协议》）签订新的租赁合同，由此应判断全春娥存在违约，理应承担相应的违约责任。但基于法院依法向黄大林释明合同效力后，其坚持认为合同无效，且拒不变更诉讼请求，因此本院无法判断黄大林主张相对方违约责任的范围。另，对于黄大林以合同无效为由，请求返还转让费60000元及相应利息的诉请，因《门面转让协议》系有效合同，其上述主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定司法解释》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告黄大林要求确认原告黄大林与被告全春娥于2010年10月27日签订的《门面转让协议》无效的诉讼请求；
二、驳回原告黄大林要求被告全春娥退回门面转让费60000元的诉讼请求；
三、驳回原告黄大林要求被告全春娥支付门面转让费利息的诉讼请求。
案件受理费726元，由原告黄大林负担，此款原告已预交，本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院（同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费。逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 钟 凯
审 判 员 韦伟杰
人民陪审员 叶寿腾
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 杨中稳