吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉08民终240号
上诉人（原审原告）：潘红宇，现住吉林省白城市。
委托代理人：梁忠武，系吉林金辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵微微，现住吉林省白城市。
被上诉人（原审被告）：白城市明珠花园房地产开发有限公司，住所地吉林省白城市洮北区。
法定代表人：王兆华，董事长。
委托诉讼代理人：刘玉梅，系辽宁申扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：管天福，该公司副经理。
原审第三人：刘冰，现住白城市。
原审第三人：姜进军，现住白城市。
上诉人潘红宇因与被上诉人赵微微、白城市明珠花园房地产开发有限公司（以下简称明珠花园）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2017）吉0802民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘红宇委托代理人梁忠武、被上诉人赵微微、被上诉人白城市明珠花园房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘玉梅、管天福、原审第三人刘冰、原审第三人姜进军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉请求：1、撤销（2017）吉0802民初2478号民事判决书，支持原审诉求。2、判令上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、原审对事实部分认定有误，导致错误判决。1、上诉人实际出资150万元购买了争议的两户商服用房（其中一户为赵薇薇代为签订协议）。该两户商服房系被上诉人抵顶第三人刘冰在承建明珠花园项目过程中的工程款而来。2、2015年8月份上诉人、被上诉人及第三人共同签订了《买房证明》。被上诉人表示认可这种权利义务关系，加盖公章予以追认。3、争议房屋从2015年8月已经由上诉人实际领收、使用至今无任何争议。不存在被上诉人所称的抵押纠纷事宜。并且被上诉人一直未主张权利，也是视为上诉人合理购买房屋的确认。4、一审诉前通过第三人多方协调被上诉人配合办理不动产登记手续，是被上诉人违反约定不尽协助办理产权手续义务。5、关于被上诉人代理人在一审的答辩及举证一致指向争议房屋的借贷抵押问题，只是想把案件搞复杂，牵扯一些与本案无关的人和事，目的就是为了规避自己应尽义务。至于工程款最后的结算与上诉人、第三人均无任何关系。第二，原审超出诉求范围审理没有任何道理。
上诉人原审诉求提供的一系列抵押清单系单方列表制作，并非银行、司法机关对争议房屋做出的合法抵押贷款或财产查封证明。上诉人提供的证据均能形成一个完整的证据链，能够证明上诉人购买诉争房屋的事实。6、上诉人在原审的意见，原告认为，原被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告是争议房屋的所有权人。第二被告应为原告办理产权登记手续，其行为已经构成违约，侵害了原告的合法权益。故原告依据《合同法》及相关的法律法规之规定，特向贵院依法提起民事诉讼。希望贵院依法审理。支持原告以上诉求。第三、原审认定事实错误必然导致适用法律错误。综上，上诉人认为。原审判决认定事实不清，证据不足。适用法律错误，因此恳请二审法庭给予公开公正的判决。
赵微微答辩称，我们买房子的时候明珠花园说审批手续不完善，不能签订纸质合同，就给我出了一张纸，上面有明珠花园盖章，代理人签字，也确认了房屋确实是在刘冰名下，我们才进行的转账交易。买卖合同有效，请求依法改判。
白城市明珠花园房地产开发有限公司答辩称，潘红宇的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
刘冰答辩称，房屋是我在李玮处买的，转手卖给赵微微的，现在房屋应该归上诉人所有。
姜进军辩称，我当时是中间人，经过多次查实，房屋确实在刘冰名下，上诉人才购买的该房屋，也找过明珠花园多次，才改的合同，这份合同是生效的。
潘红宇向一审法院起诉请求：1、判令确认原、被告及第三人之间签订的明珠花园小区回迁区1-1号楼3号、4号商服用房的《协议书》、《买卖合同》合法有效；2、判令上述商服用房归原告所有（价值150万元），第二被告协助办理不动产权登记手续：3、判令案件受理费由第二被告承担。事实与理由：原告经姜进军介绍，原告以150万元的价格购买了明珠花园小区回迁区1-1号楼3号、1-1号楼4号两户商服用房。该两户商服房系第二被告抵顶第三人刘冰在承建明珠花园项目过程中的工程款而来。为了明确权利义务关系，2015年8月份原、被告及第三人共同签订了《买房证明》，第三人相继为原告出具了收据及《承诺书》，保证在第二被告手续完备时协助原告办理房屋产权登记手续。原告与第一被告之间实际上是代表签约的关系（详见双方之间的协议书）。现原告从2015年8月已经实际领收两户商服用房近两年，诉前曾多次协调第三人联系第二被告办理产权登记手续，但第二被告却以种种理由拒不履行办理房屋产权登记手续的义务。原告认为，原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告是争议房屋的所有权人。第二被告应当为原告办理房屋产权登记手续，其行为已经构成违约，侵害了原告的合法权益。故原告依据《合同法》及相关的法律规之规定，特向贵院依法提起民事诉讼，希望贵院依法审理，支持原告以上诉求。
一审法院认定事实：2015年被告白城市明珠花园房地产开发有限公司与第三人刘冰及原告潘红宇、被告赵微微签订二份买房证明，其中一份系赵微微代表原告签订。买房证明内容为被告白城市明珠花园房地产开发有限公司将涉案房屋顶给刘冰，该房系李世青转给李玮，李玮转给刘冰，刘冰将房屋转让原告潘红宇。第三人刘冰、姜进军为潘红宇出具收据价款1500000.00元，并为原告出具了承诺书，承诺待政府政策允许，明珠房地产开发商手续完备后，务必配合买房人将产权证照办理完毕。期间无任何交易税（产权证工本费、印花税除外）。如承诺人不履行承诺，自愿承担买房人一切损失。现原告要求确认原、被告及第三人之间签订的明珠花园小区回迁区1-1号楼3号、4号商服用房的《协议书》、《买卖合同》合法有效；要求被告白城市明珠花园房地产开发有限公司协助办理不动产权登记手续。被告白城市明珠花园房地产开发有限公司提出涉案房屋系李世青借用其公司房屋做抵押向李玮及刘冰借款，是民间借贷纠纷，并不是房屋买卖关系。被告赵微微第三人刘冰未出庭亦未作出答辩。第三人姜进军述称，不存在借贷关系。
一审法院认为，第三人刘冰将涉案房屋转让给原告，被告白城市明珠花园房地产开发有限公司与原告及第三人刘冰虽签订了买房证明，但涉案房屋未办理产权过户手续，第三人刘冰将房屋出卖原告系无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百〇六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”房屋物权的转移需要登记，第三人刘冰未取得涉案房屋所有权而将涉案房屋转让原告，权利人被告白城市明珠花园房地产开发有限公司又未追认，系无权处分，原告可要求出卖人承担违约责任并主张损害赔偿。根据被告白城市明珠花园房地产开发有限公司于第三人刘冰及原告潘红宇、被告赵微微签订二份买房证明该涉案房屋系李世青转李玮，李玮转刘冰，刘冰转让原告，根据房地产税收法律规定，房屋交易需要缴纳多种税种，原告通过多方转让取得涉案房屋并主张过户，将使税收被规避，导致国有资产流失，此主张不符合法律规定，本院对原告请求不予支持。遂判决如下：驳回原告的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”明珠花园系本案诉争两户楼房的开发商，李世青系楼房的实际施工人。明珠花园在一审自己提供的证据证明，本案诉争的两户楼房已经抵顶给李世青，故李世青有权利将以上两户楼房转让李玮，李玮转让给刘冰，刘冰将房屋转让潘红宇，几次转让虽然没有办理物权转让登记手续，但不影响转让合同的效力，且因明珠花园拖欠政府税费等原因，当时无法办理产权登记手续。房地产税收的法律规定，属于管理性规定，不属于效力性规定，不能以当事人规避国家税收来认定房屋买卖合同无效。故潘红宇提供的，于2015年签订两份买房证明，有甲方明珠花园盖章，并由其副经理管天福签字，乙方刘冰，丙方潘红宇、赵微微签字，具有房屋买卖协议的基本要件，应视为合法的房屋买卖合同。丙方潘红宇已经向乙方刘冰支付买房款150万元。甲方明珠花园在合同上签字盖章，证明其已经认可了刘冰将本案诉争房屋转让给潘红宇。明珠花园应该按照合同的约定，与潘红宇直接办理房屋转卖过户手续。其次，明珠花园在一二审均主张，上述买卖行为系以房屋买卖合同作担保，实际为民间借贷，应驳回潘红宇起诉。但明珠花园的主张未提供充分证据予以证实，且明珠花园将争议两户房屋折抵工程款给李世青在先，李世青将房屋转让在后，明珠花园已经丧失对两户争议楼房的处分权，李世青如何处置与明珠花园无关，明珠花园无权主张此权利。至于明珠花园称因多付工程款与李世青之间发生的纠纷，已经省高院另案处理，与本案无关联。明珠花园应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。另外，赵微微承认其代理潘红宇与刘冰和明珠花园签订买房合同，而且潘红宇自1995年起一直占用使用房屋，没有人向其主张房屋所有权，故本院认定潘红宇系本案诉争两户房屋的实际所有人。
综上所述，潘红宇的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2017）吉0802民初2478号民事判决；
二、潘红宇与明珠花园，刘冰于2015年签订的两份（明珠花园回迁区1-1号楼3号、4号商服用房）买房证明（房屋买卖合同）合法有效，以上两户房屋归潘红宇所有。
三、明珠花园协助潘红宇办理房屋不动产产权登记手续。
一、二审案件受理费27,450.00元由明珠花园承担。
本判决为终审判决。
审判长 黄学军
审判员 王天立
审判员 杨剑虹
二〇一八年三月二十六日
书记员 姜孟雪