焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）解民一初字第972号
原告（反诉被告）梁大明。
委托代理人姜凯凯。
被告（反诉原告）张春梅。
委托代理人胡文丽。
原告梁大明与被告张春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁大明及其委托代理人姜凯凯、被告张春梅及其委托代理人胡文丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁大明诉称，2014年11月29日，原、被告签订房屋买卖合同，被告将位于河南省焦作市解放区河阳新村11号楼603室的房屋出卖给原告。根据合同约定，原告在支付购房款85000元（含定金10000元）后，被告将钥匙、房产证、土地证一并交于原告，并积极协助原告办理过户手续。但原告依约履行付款义务后，被告只将钥匙和房产证交给原告，并以土地证还没有办好为由迟迟不将土地证交付原告。原告多次找被告协商，并催促其继续履行合同义务，但时至今日，被告非但没有继续履行合同的意思，反而多次做出有损原告名誉和侵害原告正常生活的行为。原告认为被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。请求判令：1、被告继续履行合同，将土地证交付原告并协助办理过户手续；2、被告支付原告违约金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告张春梅辩称，被告同意交付土地证并协助办理过户，但被告已经明确告知原告原土地证已经遗失，被告于2015年1月6日重新补办了土地证，故被告并未违约，不应承担违约责任。同时被告提起反诉称，原、被告于2014年11月29日签订房屋买卖合同，被告将自有的位于焦作市解放区河阳新村11号楼603室的房屋出售给原告，约定房屋总价款为90000元，原告于签订合同时付定金10000元，定金支付之日起40日内支付75000元，到房屋过户时支付购房余款5000元。但合同签订后，原告仅向被告支付购房款85000元。为促使原告尽快支付房款，被告已将房屋过户给原告，但原告仍然拒绝支付余款5000元。此后，被告多次电话告知原告尽快办理土地证过户，但原告自房产证过户后就不曾露面，被告几次找原告女儿要求按合同支付余款5000元，也均遭拒绝，给被告的家庭带来巨大影响，故提起反诉，请求判令：1、原告支付被告购房款5000元及利息（利息自2015年1月29日起计算至法律文书确定的履行之日止，计算至2015年12月29日为227.3元）；2、原告支付被告违约金10000元；3、原告承担本案的诉讼费用。
原告梁大明针对被告张春梅的反诉辩称，被告的反诉理由不成立，其反诉并非事实。原、被告在签订房屋买卖合同之前，被告曾向原告承诺在办理房屋过户时一并办理土地证等过户手续，但在2014年12月22日，原告将购房款和定金共计85000元支付给被告以后，被告只将房屋钥匙和房产证交予原告，协助办理了房产证的过户手续，并声称土地证尚未办理好，要求再宽限一段时间。原告为促成双方交易，即同意被告的延期行为。根据双签订的合同第三条的约定，原告将75000元全部支付给被告之后，被告将钥匙、房产证、土地证一并交予原告。但基于双方友好协商，原告给予了被告一定的宽限期；合同第六条约定，被告配合原告办理有关房产过户手续，当房产过户到原告名下之后，原告才将剩余5000元支付给被告，该处所约定的房产过户包括土地证及房屋所有权证的过户手续。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告享有先履行抗辩权，即被告未将土地证交付于原告之前，被告无权要求原告支付剩余5000元房款。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：1、原告支付购房款5000元与被告协助办理土地证过户有无先后顺序；2、原、被告双方是否存在违约行为，如有违约，应否向对方承担违约责任。
原告梁大明为支持自己的主张，在庭审中向本院提交了下列证据：1、《房屋买卖合同书》1份，证明原、被告于2014年11月29日签订房屋买卖合同，原告以90000元价格从被告处购买位于焦作市解放区河阳新村11号楼603室的房产，并约定了双方的义务以及违约责任等内容；2、原、被告身份证复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格；3、购房款收条1份，证明原告已按照合同约定向被告支付购房款85000元；4、水费交费凭据1张、电费交费凭据2张，证明被告违反合同第七条的约定，在向原告交付房产时仍欠缴2014年12月的水费及11月、12月的电费，并由原告代为缴纳，被告应承担违约责任。
被告张春梅对原告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1、2、3无异议；证据4，被告已于2014年12月22日将房屋钥匙交付给了原告，本案所涉房屋所在区域的水电费均是两月缴纳一次，故2014年12月的水电费应由原告承担。
被告张春梅为支持自己的主张，在庭审中向本院提交了下列证据：1、《房屋买卖合同书》1份，证明原、被告双方签订房屋买卖合同，被告将房屋卖给了原告；2、焦作日报的遗失声明，证明在与原告签订合同之前，被告已经登报办理了土地证遗失的声明，并将此事告知了原告。
原告梁大明对被告提交的上述证据质证后发表如下质证意见：对证据1无异议，该合同是被告起草并提供的；证据2系复印件，无法核实真实性。被告从未将登报的情况告知原告，且在签订合同时，被告还承诺在交付房款时可将土地证一并交付原告。
本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据1，被告无异议，能够证明原、被告双方签订《房屋买卖合同书》，约定双方权利义务的情况，本院予以采信；证据2被告无异议，能够证明原、被告的诉讼主体资格及基本情况，本院予以采信；证据3能够证明原告已经向被告支付了购房款85000元，本院予以采信；证据4，虽然水、电费的票据显示的用户名均为被告张春梅，但开票日期为2015年1月26日和1月27日，而被告已于2014年12月22日将诉争房屋交付给原告使用，原告不能证明该水、电费是在被告交付房屋之前产生的，故该证据不能证明原告的证据指向，本院仅对其真实性予以采信。
被告提交的证据1与原告提交的证据一致，且原告无异议，本院予以采信；证据2虽为复印件，但系公开发行的报纸，能够证明被告于2014年11月25日在《焦作日报》上刊登公告，声明诉争房屋土地证作废的事实，本院予以采信。
本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2014年11月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方自愿将位于焦作市解放区太行西路河阳新村11号楼603号的房屋出卖给乙方，价款为90000元。乙方在签订该《房屋买卖合同书》时支付定金10000元，在支付定金之日起40日内再支付购房款75000元，甲方将钥匙、房产证、土地证一并交与乙方。甲方应积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下时，乙方应向甲方支付购房余款5000元。办理房产证及土地证所产生的有关税费全部由乙方承担，甲方应保证该房产合法、无租赁、无抵押及水电费、物业费、煤气费无拖欠。同时约定合同签订后，如一方违反合同条款，应向对方支付违约金10000元。《房屋买卖合同书》签订后，原告向被告支付定金10000元，又于2014年12月22日向被告支付购房款75000元，被告于同日将诉争房屋交付原告使用，并协助原告办理了房屋所有权证的过户手续，原告已于2015年1月23日领取诉争房屋的房屋所有权证。
被告持有的诉争房屋的土地使用证在原、被告签订《房屋买卖合同书》之前已经丢失，被告于2014年11月25日在《焦作日报》上刊登公告，声明该土地使用证作废。被告在向原告交付房屋时未能一并交付土地使用证，但经协商，原告同意给予被告一定的宽限期，且对宽限期未约定期限。现被告已经补办了土地使用证，但至今未向原告交付及协助办理土地使用证过户，原告也未向被告支付购房余款5000元。
另查明，原、被告签订的《房屋买卖合同书》的文本由被告提供。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告于2014年11月29日签订的《房屋买卖合同书》是原、被告双方真实意思表示，且未违反法律规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约定向被告支付了定金10000元及购房款75000元，被告也按约定将房屋交付原告使用并协助原告办理了房屋所有权证的过户手续。关于土地使用证的交付，虽然《房屋买卖合同书》中约定被告应在原告支付定金10000元及购房款75000元后将房屋钥匙、房屋所有权证、土地使用证一并交付给原告，但在被告未能一并交付时，原告同意给予被告宽限期，且未约定宽限期的具体期限，应视为双方对合同履行期限作了变更，现被告已经补办了土地使用证，且也表示愿意交付原告并协助办理过户手续，故被告未能在交付房屋的同时一并交付土地使用证的行为并不构成违约，原告要求被告支付违约金10000元的请求不能成立，本院不予支持。但被告已经补办了诉争房屋的土地使用证，应继续履行合同义务，即向原告交付土地使用证并积极协助原告办理该土地使用证的过户手续。
关于原告是否构成违约的问题，双方在合同中约定被告应积极配合原告办理有关房产过户手续，待房产过户到原告名下之时，原告应向被告支付购房余款5000元。该处的房产过户应做广义理解，即包括房屋所有权证的过户及土地使用证的过户。现被告尚未协助原告办理土地使用证的过户手续，故原告未支付购房余款5000元的行为也不构成违约，被告要求原告支付违约金10000元及购房款利息的主张证据不足，不能成立，本院不予支持。但原告亦应继续履行合同义务，向被告支付剩余的购房款5000元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十六条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告张春梅应于本判决生效后三十日内将焦作市解放区太行西路河阳新村11号楼603号房屋的土地使用证交付原告梁大明，并协助原告梁大明办理上述土地使用证的过户手续；
二、原告梁大明应于本判决生效后三十日内支付被告张春梅购房款5000元；
三、驳回原告梁大明的其他诉讼请求；
四、驳回被告张春梅的其他反诉请求。
本案诉讼费25元，由原告梁大明承担。反诉费90元，由被告张春梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 周荣应
二〇一六年一月十七日
书记员 马文慧