江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民初字第1087号
原告柯青华。
委托代理人杜辉润，江苏维尔达律师事务所律师。
被告江苏中合新农农产品市场有限公司，住所地丹阳市葛丹路101号。
法定代表人杨志华，总经理。
委托代理人朱芬俊，江苏致达律师事务所律师。
原告柯青华与被告江苏中合新农农产品市场有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告柯青华及其委托代理人杜辉润，被告江苏中合新农农产品市场有限公司委托代理人朱芬俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柯青华诉称：2012年8月13日，原、被告签署了《商品房买卖合同》。依据合同约定，被告应在2012年12月30前将竣工验收合格的商品房交付原告，并按合同要求提供五证两书，以便原告办理房地产权属证书，但被告未履行上述义务。被告将未经消防验收合格的商品房对外招租，系违法经营行为。为维护原告合法权益，现要求被告给付截至2014年3月10日的逾期交房违约金68748.6元、逾期办证违约金54459元（根据逾期时间，以合同房款756061元为基数，分别按照日万分之二点一计算），两项合计123207.6元，案件受理费由被告承担。
被告江苏中合新农农产品市场有限公司辩称：原、被告间的商品房预售合同真实有效，受法律保护。原告已书面委托被告在2012年11月18日至2015年11月17日期间出租涉案商品房，双方约定商品房包租期间的使用权归被告所有，由被告全权管理和经营。房价的15%为三年包租收益，被告也是在房价8.5折基础上扣除44061元优惠后向原告收取了房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，原、被告已经通过相邻商铺的租赁变更了原先合同的约定，被告不存在逾期交房行为。交付时间和交付标准属于买卖关系中不同性质的法律问题，被告交付行为是否符合约定，仅涉及质量瑕疵问题，而非逾期交付。涉案商品房已于2013年9月30日竣工验收，即使消防未验收、未备案，被告也仅违反行政管理性规定。综上，请求驳回原告关于逾期交房违约金的诉请，并判令被告按已付房款的万分之一向原告给付逾期办证补偿金。
经审理查明：江苏中合新农农副产品批发市场原名华东农产品物流园，该项目由被告开发，并领取了商品房预售许可证。2012年8月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告建设的华东农产品物流园B3幢1-2层13号房，房价756061元，如原告于2012年8月13日前付足所有房款，则享受房款优惠44061元。被告应于2012年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。如逾期交房超过30日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任导致原告未在规定期限内取得房地产权属证书的，被告需向原告支付已交付房价款万分之一的逾期办证补偿金”。原、被告同日签订合同附件四约定：“原告所购商铺在2012年11月18日至2015年11月17日期间，委托市场物业经营管理公司统一管理。原告委托市场管理公司出租商铺三年所有收益，均已在商品房单价和总价中扣除。期间，商铺的使用权归被告所有，并由被告全权管理和经营”。扣除三年包租收益133422.53元及优惠，原告向被告支付了合约购房款712000元。2013年9月30日，本案所涉商品房由建设单位组织设计、施工、监理等单位竣工验收合格，验收项目包含消防验收。由于原告所购商铺已被他人承租，原告与被告就相邻商铺签订了承租合同，承租商铺于2012年10月18日交付原告使用。庭审中，原告撤回对逾期办证违约金的诉请。
以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》及附件、被告提供的商品房预售许可证、楼盘广告、工程竣工验收报告、竣工验收合格表及当事人的陈述所证实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，所售商品房已办理商品房预售许可证，包租协议也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效的买卖合同对原、被告双方均有约束力。《商品房买卖合同》约定：“被告应于2012年12月30日前将竣工验收合格的商品房交付原告。如被告逾期交房，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”。买卖与租赁虽系不同法律关系，但鉴于原告在其所购商铺被他人承租的情况下，已与被告就相邻商铺签订了承租合同，且相邻商铺于2012年10月18日即交付原告使用的事实，可以认定原告在2012年12月30日前便已知悉其所购商品房已经交付。原、被告就相邻商铺签订承租合同，系原、被告双方的合意行为，原告在此基础上再行主张商铺未交付，没有事实依据，但上述情况并不妨碍被告交付商品房不合约定所应承担的违约责任。
原、被告同日签订的合同附件四约定：“原告所购商铺在2012年11月18日至2015年11月17日期间，委托市场物业经营管理公司统一管理。原告委托市场管理公司出租商铺三年所有收益，均已在商品房单价和总价中扣除。期间，商铺的使用权归被告所有，并由被告全权管理和经营”。因房价已扣除包租期收益，原告并无收益损失，但房屋的交付如不具备法定及约定的条件，出卖人仍应承担相应违约责任。根据被告提供的竣工验收资料，可以认定本案所涉商品房在2013年9月30日才具备交付条件，理由如下：商品房交付除应具备合同约定条件外，还应符合法定强制性要求。《建设工程质量管理条例》第二条规定，本条例所指建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。以上不难看出，条例主要调整的是建筑活动当事人相互之间的权利义务关系，该条例所指的竣工验收和交付，是指施工单位完成竣工验收并向建设单位交付建筑工程。本案系商品房买卖法律关系，除了不违背上述法律规定外，还应遵守其他相关法律的强制性规定。依据《中华人民共和国消防法》的规定，建设工程依法应当进行消防验收，除该法第十一条规定的建设工程，应由建设单位向公安机关消防机构申请消防验收外，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。本案商铺属于可由建设单位自行组织消防验收的范围，被告也已组织了消防验收，结论为合格。综上，涉案商品房在2013年9月30日达到交付条件，被告因瑕疵交付所承担逾期交房违约责任期间为2012年12月31日至2013年9月30日。
关于此项违约金的计算，原告主张以合同房款756061元为基数，按照日万分之二点一计算，该计算方法既不合乎约定，也无法律依据，本院不予采纳。被告罔顾验收迟延等事实，对其不应支付逾期交房违约金的意见，本院也不予采纳。合同约定按已交房款的万分之一每日计算逾期交房违约金，鉴于房价已扣除包租收益，对过高的违约金，本院酌情调整为商品房日包租收益121.85元的30%，即每日36.56元，逾期交房违约金的数额应为10017.44元。
原告自愿撤回对逾期办证违约金的请求，系对自身权利的处分，且无规避法律之处，本院予以认可。
为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告江苏中合新农农产品市场有限公司于本判决生效后十五日内给付原告柯青华逾期交房违约金10017.44元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2764元，由原告负担2539元，被告负担225元（此款原告已垫付，被告应将其承担部分连同上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 张 忻
人民陪审员 蒋泉英
人民陪审员 王杏娴
二〇一五年二月十日
书 记 员 杭宇飞
附本判决适用法律条款：
《中华人民共和国消防法》
第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。