甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民终字第654号
上诉人（一审原告、反诉被告）张掖市源达给排水工程有限责任公司。
被上诉人（一审被告、反诉原告）张掖市三峰房地产开发有限公司山丹分公司。
上诉人张掖市源达给排水工程有限责任公司为与被上诉人张掖市三峰房地产开发有限公司山丹分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2015）甘民初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张掖市源达给排水工程有限责任公司的法定代表人李继军及委托代理人秦彩云、被上诉人张掖市三峰房地产开发有限公司山丹分公司的负责人马勇及委托代理人刘文海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告系张掖市供水总公司下属企业。2013年10月底，原、被告协商租赁水厂路供水总公司院内东南侧空地事宜，协商一致后，经原告同意，被告对该租赁场地进行改造（新建彩钢大棚库房、改建修理厂厂房），改造过程中双方于2013�11月27日签订书面租赁经营合同一份。合同约定原告将其水厂路供水总公司院内东南侧空地（库房1400平方米、办公室85平方米、库房北侧空地1070平方米、库房东侧空地1500平方米）租赁给被告使用，租赁期限：库房及空地（地坪），2013年11月27日至2015年11月26日；库房东侧空地2014年2月1日至2016年1月31日。租金两年共计477840元，押金50000元。合同签订后，被告向原告交纳一年房屋租金及押金共280000元，被告在原告租赁场地经营汽修厂、洗车行业务。2014年8月11日，甘肃省建设稽查执法局向张掖市供水总公司下达2014年全省城市基础设施建设工作执法督查行政执法建议书，要求对供水总公司在供水厂范围内出租土地建设汽修厂房问题进行整改，存在违法违规行为依法进行查处，并将结果于8月25日前报省建设厅城建处。2014年9月17日，张掖市供水总公司向被告发出告知函，要求�除合同。2014年9月30日，被告向张掖市供水总公司发出复函，要求在给予经济补偿的前提下同意整体搬迁，且补偿标准不得低于新、改、扩建建筑成本，返还押金、租金280000元。同年10月1日，张掖市供水总公司对被告的复函作出回复，同意被告在复函中提出的四条；委托原告积极协助被告尽快完成搬迁；要求被告提供新、改、扩建的建筑成本核算，以便双方协商补偿事宜。2014年10月中旬，原告向被告返还押金、租金共280000元。2015年2月16日，原、被告协商，由原告先行支付被告补偿款200000元，待法院判决后从判决款项中扣除。
本案在审理过程中，经被告申请，本院委托甘肃华胜工程咨询有限公司对被告新建彩钢大棚库房项目及改建的修理厂厂房项目进行价格评估，其结论为：新建彩钢大棚库房项目造价为885101.48元；改建的修理厂厂房项目造价为745831.72元，合计总造价为1630933.20元。
上述事实，有原、被告陈述、原告提交的租赁经营合同一份（复印件）、张掖市住房和城乡建设局文件一份（复印件）、告知函一份（复印件）、复函一份（复印件）、回复意见一份（复印件）、说明一份（复印件），被告提交的工程量确认单一份，本院委托甘肃华胜工程咨询有限公司作出的鉴定报告一份、鉴定费票据一份在卷作证，并经庭审质证属实，足以认定。
一审法院认为，对于本诉部分，原、被告签订的租赁经营合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，具有法律效力，属有效合同，双方均应按约定全面履行合同义务。现由于政府行为导致原、被告签订的合同履行障碍，原告要求解除租赁合同，被告同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条一款的规定，当事人协商一�，可以解除合同。故对原告该项诉讼请求，本院予以准许。原告要求返还租赁物，被告亦同意返还，本院予以准许。
对于反诉部分，被告要求原告赔偿改建工程损失1630933.20元，庭审中查明，原、被告协商租赁事宜时，经原告同意，被告在原告租赁场地进行新、改、扩建。双方协商解除合同事宜时，原告认可被告在改建过程中的投入，并对被告的改建损失，张掖市供水总公司在给被告的书面回复中明确答复，同意对被告新、改、扩建工程给予经济补偿，且补偿标准不低于新、改、扩建建筑成本，现原告虽对甘肃华胜工程咨询有限公司作出的鉴定报告结论有异议，但并未申请重新评估，故对本院委托甘肃华胜工程咨询有限公司作出造价为1630933.20元的鉴定报告依法予以采信。扣除原告于2015年2月16日向被告支付的200000元外，原告应向被告再行支付改建损失1430933.20元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张掖市源达给排水工程有限责任公司与被告张掖市三峰房地产开发有限责任公司山丹分公司于2013年11月27日签订的“租赁经营合同”；二、被告张掖市三峰房地产开发有限责任公司山丹分公司向原告张掖市源达给排水工程有限责任公司返还租赁物（库房1400平方米、办公室85平方米、库房北侧空地1070平方米、库房东侧空地1500平方米及新建彩钢大棚库房、改建修理厂厂房），限于本判决生效后三十日内履行完毕；三、原告（反诉被告）张掖市源达给排水工程有限责任公司支付被告（反诉原告）张掖市三峰房地产开发有限责任公司山丹分公司改建损失1430933.20元，限于本判决生效后三十日内履行完毕。因原告变更诉讼请求，本诉案件受理费140元，由原告张�市源达给排水工程有限责任公司负担。因反诉原告变更诉讼请求，反诉案件受理费19478元，由原告（反诉被告）张掖市源达给排水工程有限责任公司负担9478元，被告（反诉原告）张掖市三峰房地产开发有限责任公司山丹分公司负担10000元。本院退还被告张掖市三峰房地产开发有限责任公司山丹分公司案件受理费2173元。
一审判决宣判后，张掖市源达给排水工程有限责任公司不服，向本院提起上诉。请求：（一）撤销甘州区人民法院（2015）甘民初字第564号民事判决第三项并依法改判；（二）对被上诉人的违约事实予以认定；（三）被上诉人应当承担租赁上诉人场地及厂房期间的租金，且应当从上诉人的补偿款中予以扣除；（四）上诉人的部分租赁物因被上诉人转租，仍被继续使用，在被上诉人腾空交付之前的租金应由被上诉人承担；（五）一、二审一切涉诉费用由被上诉人承担。理由是：（一）、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定“庭审中查明，原、被告协商租赁事宜时，经原告同意，被告在原告租赁场地进行新、改、扩建”，该事实认定错误。双方签订的租赁合同第五条明确约定租赁用途为经营库房，但被上诉人在租赁经营期间擅自改变租赁用途，将场地改为汽车修理厂，原审判决认定经原告同意没有任何事实依据。2、原审判决对被上诉人的违约事实未予认定是错误的。3、原审判决认定“双方协商解除合同事宜时，原告认可被告在改建过程中的投入，并对被告的改建损失，张掖市供水总公司在给被告的书面回复中明确答复，同意对被告新、改、扩建工程给予经济补偿，且补偿标准不低于新、改、扩建建筑成本”，该认定是断章取义。从双方的函件往来可以看出两层意思，一是被上诉人在2014年9月30日停止一切活动，二是上诉人暂时退回租金、押金28万元，被上诉人的补偿问题待后双方本着公平原则协商解决。而现在的客观事实是被上诉人并没有按照复函兑现自己的承诺，上诉人的部分租赁场地至今仍由被上诉人转租他人正常营业。况且上诉人答应的补偿也是以“公平”“协商”为前提的，并不是按照被上诉人成本价全额补偿。原审判决作出那样的认定并据此判决上诉人对被上诉人全额补偿163万余元，无疑支持了被上诉人的违约行为，无疑使国有资产合法的被他人非法占有。（二）、判处不公。1、上诉人与被上诉人协商解除合同是基于被上诉人的违约行为导致汽修厂的存在影响到了市民的饮水安全，导致上诉人被甘肃省建设稽查执法局查处并责令整改，并不是上诉人违约，所以双方在协商解除合同过程中一直谈到的是怎么补偿，并不是怎么赔偿。一审法院无视被上诉�的违约行为，无视被上诉人给上诉人造成的不良影响和全市人民造成的饮水隐患，将被上诉人所谓的全部损失判决由上诉人承担有失公正。2、双方的租赁合同是2013年11月签订的，至2014年9月30日双方协商解除合同被上诉人已经实际租赁使用近一年时间，原审法院判决时未将上诉人退回的租金从补偿金中扣除是不公正的。3、被上诉人未经上诉人同意，擅自将上诉人的部分场地、厂房转租他人使用，从中收取租金18万余元，至今部分租赁物仍被继续占用，上述已经收取的租赁费和现在产生的占用费应当从补偿款中扣除，原审对此未予扣除不公正。4、被上诉人在对上诉人的函件中称，其利用上诉人的租赁物年收入130多万元，既然如此，上诉人对被上诉人的补偿也应当以被上诉人的实际损失，即评估价163万元减去130余万元收益的基础上进行补偿，而不是将被上诉人全部投�都判决由上诉人赔偿。5、如果按原审判决履行，无疑使被上诉人一年时间未付一分钱的租金而获得了130多万元的利益。6、甘肃华胜工程咨询有限公司的评估报告在本案中应仅作为补偿的参考依据，而不应作为原审判决的依据。评估的建筑物虽是被上诉人投资修建的，但被上诉人凭借这些建筑物已经获得了较大利益，而且存在使用折旧的问题，原审判决未考虑这些因素，简单的将所有损失判决由上诉人承担极不公正。
本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，上诉人与被上诉人在2013年11月27日签订书面租赁经营合同前，被上诉人已经在租赁场地进行新建彩钢大棚库房、修理厂厂房的修建，且根据上诉人的陈述，被上诉人在工程修建时让其看了工程蓝图、鸟瞰图，被上诉人也是按该设计施工的，也即上诉人是同意被上诉人在租赁场地改建修理厂的。后因其他原因，上诉人提出解除合同，并非被上诉人的原因造成，被上诉人并不存在违约行为。上诉人认为因被上诉人的违约行为解除合同的理由不能成立，本院不予支持。从上诉人提供的双方解除合同时，张掖市供水总公司与被上诉人的往来函件中，张掖市供水总公司同意退回被上诉人已收取的租赁费及押金28万元，并不得作为搬迁的补偿金；同意对被上诉人新、改、扩建工程给予经济补偿，且补偿标准不低于新、改、扩建建筑成本。一审法院依据甘肃华胜工程咨询有限公司对该工程的造价作出的鉴定报告判决由上诉人赔偿被上诉人损失并无不当。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款�一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19618元，由上诉人张掖市源达给排水工程有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁建银
审判员 陈 军
审判员 宋 睿
二〇一五年十月二十二日
书记员 王晓娟
附：适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。