广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第777号
上诉人（原审原告）中航物业管理有限公司。
法定代表人石正林。
委托代理人田青、梁伟荣，广东南国德赛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吴海棠，男，1960年6月19日出生，汉族。
委托代理人吴海强，男，1969年5月8日出生，汉族，身份证地址广州市荔湾区和平西路***号***房，系吴海棠胞弟。
上诉人中航物业管理有限公司、吴海棠因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，据广州市房地产档案馆2013年7月9日出具的《房地产登记簿查册表》记载，吴海棠是广州市越秀区环市东路339号（广东国际大厦）B附楼13A房的所有权人，房屋建筑面积158.0163平方米。中航物业管理有限公司（原称深圳市中航物业管理有限公司）（以下简称中航公司）是持有一级资质证书的物业服务企业。
2007年9月25日，广东国际大厦业主大会公布首次业主大会会议投票结果：广东国际大厦总建筑面积为182787平方米，即全体业主法定总投票数为182787票，参加首次业主大会会议投票权164103票，符合《物业管理条例》第十二条以及《业主大会规程》第十七条之物业管理办法规定。公布结果如下：一、表决通过广东国际大厦《业主大会议事规则》方案一为正本；二、表决通过广东国际大厦《业主公约》方案一为正本；三、表决通过广东国际大厦《物业服务合同》；四、表决通过选聘深圳市中航物业管理有限公司成为广东国际大厦物业服务企业；五、选举产生首届业主委员会委员：简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜等。
同日，广东国际大厦业主委员会发出会议公告：选举张澜为广东国际大厦业主委员会主任，陈立无为副主任，任期两年；根据2007年9月22日业主大会表决的结果，业主委员会接受业主大会授权与业主大会选聘之深圳市中航物业管理有限公司签署《物业服务合同》等。
2007年9月26日，简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与中航公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米、主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3、共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5、对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；6、共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、配合、协助公安机关安全防范工作；10、安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元／月•平方米，A附楼写字楼29.8元／月•平方米，B附楼商住公寓楼14.85元／月•平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接收业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；本合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。该合同附件二为《物业管理服务质量标准》，其中第一条物业共用部位的维修、养护和管理第4项为每季度对大厦进行一次外墙清洗。
2008年，安国公司等7名业主曾向该院提起诉讼，要求确认上述《物业服务合同》无效，该院作出判决驳回了该诉请。该七名业主提出上诉，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，确认上述《物业服务合同》为合法有效合同，判决驳回上诉，维持原判。
2012年3月15日，广东省广州市南方公证处出具（2012）粤广南方第18328号《公证书》，证明中航公司的委托代理人丁杰伦于同年3月12日以特快专递（EMS）的方式向吴海棠（地址广州市环市东339号广东国际大厦B附楼16A房，收件人吴海棠）寄送《关于尽快清缴物业管理费的通知》原件及其附件（共7页）等。中航公司在上述通知中称吴海棠物业截止至2012年2月24日尚有拖欠的物业管理费合计153588.16元（物业管理费标准为14.85元／平方米／月），请吴海棠尽快清偿上述费用等。吴海棠至今未向中航公司支付涉案房屋2010年7月至今的物业管理费。
一审另查明，涉案广东国际大厦第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成立新一届业主委员会。
2010年10月14日，部分B附楼业主以全球邮政特快专递（EMS）形式向中航公司法定代表人石正林寄出邮件一份（地址深圳市福田区振华路163号中航城飞亚达大厦西9楼），并在该份邮件详情单内件品名处书写“要求贵司终止对B附楼物管服务的通知”。
2012年1月20日，广东省广州市广州公证处出具（2012）粤广广州第009606号《公证书》，证明安国公司的法定代表人吴海棠、永利辉有限公司的委托代理人胡永泉及李长葓、吴海棠、陈梅英、梁洁玲、马跃安、朱子彬于2012年1月16日以特快专递方式向收件人中航物业管理有限公司王新里（地址广州市环市东路339号主楼14楼）寄送《告知函》一份。该份《告知函》内容为：“本人（或本公司）是广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼的业主，现决定从2010年9月26日起，不再继续接受贵公司为本人（本公司）名下所拥有物业提供物业相关管理服务”。
此外，吴海棠等广东国际大厦B附楼部分业主对中航公司按照每月14.85元／平方米的标准收取物业管理费有异议，因此向广州市物价局投诉。广州市物价局于2013年6月9日作出穗价检举告字（2013）96号《告知函》对投诉予以受理。本案一审审理过程中，原审法院于2013年11月15日发函至广州市物价局调查该局对上述投诉的处理情况及该局对涉案广东国际大厦B附楼物业管理服务收费标准有无强制定价权力。2013年11月22日，广州市物价局以穗价函（2013）754号《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》回复称：接到投诉后，该局充分履行行政调解职能，先后多次组织业主代表、中航物业管理有限公司进行调解，但由于中航物业管理有限公司坚持要通过诉讼途径解决该纠纷，双方始终无法达成一致调解意见；由于广东国际大厦B附楼物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住宅等多种性质，目前该局对该类型物业的物业服务收费没有实行政府指导价管理，业主与物管公司可通过合同的形式约定物业服务收费标准等。
本案一审审理过程中，中航公司还提交了《广州市维诚物业清洁有限公司外墙清洁合同书》、《广州市维诚物业清洁有限公司外墙清洁补充协议书》、《广州市维诚物业管理有限公司外墙清洁合同书》、《广东国际大厦清洁服务合同书》、《广东国际大厦A、B附楼外墙清洗合同》、《中航物业管理有限公司广州分公司生活水池清洗项目技术服务合同书》作为证据，上述合同约定的清洁或清洗范围均包括广东国际大厦B附楼；其中合同期限为2013年8月1日至2014年7月31日的外墙清洁合同中约定清洁频率为4个月1次，之前的合同约定清洁频率为3个月1次。吴海棠对上述证据真实性无异议，但认为外墙清洁频率下降，且根据中航公司提交的上述外包服务合同计算，广东国际大厦B附楼服务成本每月仅为0.92元／平方米，远低于14.85元／平方米的收费标准；B附楼真实面积为21776平方米，《物业服务合同》上列明的仅为17739平方米，其中7层物业面积无需承担管理服务开支义务。
2013年10月17日本案一审庭审时，吴海棠称未收到中航公司以公证方式寄出的《关于尽快清缴物业管理费的通知》。中航公司当庭表示在庭后七个工作日内补充提交邮件妥投证明，但逾期未提交。
中航公司于2013年9月11日向原审法院提起诉讼，请求：吴海棠立即支付广东国际大厦B附楼13A房2010年7月至2013年7月的物业管理费（每月按照建筑面积158.0163平方米×14.85元／平方米，即2347元计）给中航公司，并以拖欠的物业管理费为基数，按照每日0.5‰的标准向中航公司支付自起诉之日起至款项清偿之日的滞纳金（即逾期付款违约金）。
吴海棠原审中辩称，不同意中航公司的诉讼请求
原审法院认为，根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决，中航公司与广东国际大厦业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对包括吴海棠在内的广东国际大厦全体业主均具有约束力。虽然上述《物业服务合同》期限已届满，但由于涉案小区未成立新一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，中航公司按照原合同约定继续提供物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，吴海棠应继续向中航公司支付涉案房屋物业管理费。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。吴海棠没有提交证据证明涉案广东国际大厦的业主委员会在合同到期后曾要求中航公司退出物业服务区域等，故吴海棠主张适用该条款规定没有事实依据，不予采纳。
关于物业管理费的标准，因原《物业服务合同》对此有明确约定，吴海棠未举证证明讼争时段内（即2010年7月至2013年7月期间）中航公司减少物业服务内容，故在当事人未能就物业管理费的标准达成新的一致意见的情况下，中航公司要求吴海棠按照原标准即每月14.85元／平方米计付物业管理费合法合理，予以支持。因广州市物价局复函已明确对吴海棠等业主的投诉没有作出结论性处理及对涉案房屋的物业服务收费没有实行政府指导价管理，故吴海棠抗辩要求按照广州市物价局审定价格作为支付标准不予采纳。
关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。中航公司虽然于2012年3月12日在广东省广州市南方公证处公证员的证明下，以吴海棠为收件人邮寄了《关于尽快清缴物业管理费的通知》，但未举证证明该邮件已送达吴海棠，邮寄地址也不是涉案房屋或吴海棠住所地，不能构成诉讼时效的中断。中航公司于2013年9月11日提起本案诉讼，故2011年8月（含该月）以前的物业管理费已超过诉讼时效，不予支持。
关于逾期付款违约金（即中航公司主张的滞纳金）的问题。因双方对原《物业服务合同》到期后的物业管理费标准及支付时间没有约定，吴海棠是基于对合同到期后中航公司是否有权继续提供物业服务及收费标准存在争议而未逐月支付物业管理费，并非恶意违约，故对中航公司关于滞纳金的诉讼请求，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、《广东省物业管理条例》第五十条第四款之规定，判决如下：一、吴海棠应在本判决发生法律效力十日内，将广州市越秀区环市东路339号B附楼13A房2011年9月至2013年7月期间的物业管理费一次性支付给中航物业管理有限公司（每月按照14.85元／平方米×158.0163平方米=2346.54元计付）。二、驳回中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取985元，由中航物业管理有限公司负担25元，吴海棠负担960元。
判后，中航公司、吴海棠均不服，分别向本院提起上诉。
中航公司上诉称：一、中航公司向吴海棠联系地址、任职公司地址及担任法定代表人的公司产权地址邮寄的《关于尽快清缴物业管理费的通知》属于法律规定的合法送达，该催收通知构成诉讼时效中断，中航公司关于自2010年7月起计算物业管理费的诉讼请求应受到法律保护。二、中航公司有权收取吴海棠逾期缴费的逾期付款违约金。依照合同约定及《物业管理条例》第七条、第四十二条，中航公司要求吴海棠支付逾期缴纳部分的滞纳金符合法律，应予支持。综上，上诉请求：1、依法撤销原判，改判吴海棠支付广东国际大厦B附楼13A房2010年7月至2013年7月的物业管理费86839元给中航公司，并以拖欠的物业管理费为基础，按照每天0.5‰自起诉之日起至全部款项清偿之日止的逾期付款违约金给中航公司；2、一、二审诉讼费由吴海棠承担。
吴海棠答辩称：原审判决认定不构成诉讼时效中断正确，请求维持该原判内容。
吴海棠上诉称：一、中航物业管理公司按照14.85元／平方米／月标准收取物业管理费不合理，收费过高。理由是：1、中航公司一审提交的外包项目《外墙清洁合同书》，其中2011年-2012年合同记述对A、B附楼外墙及玻璃窗户的清洗面积为20190平方米，单价为1.6元／平方米，总金额为32303元／次。2012-2013年则减少为17946平方米，单价上升为1.8元／平方米，总金额为32303元／次。由此可见，中航公司为不增加清洗外墙支出，有意减少了大厦外墙清洗面积，事实上降低物业服务内容和质量。2、《广东国际大厦清洁服务合同》第四项清洁范围第（2）中“B附楼公寓大厦2层-35层和楼梯及天台。”根据B楼房产证上数据，2层-38层总面积是21776平方米，共37层，每层589平方米（其中38层为天台，36层和37层为电梯设备层），《清洁服务合同》中B楼2-35层和天台楼梯的清洁面积为21776－589×2=20589平方米。此面积代表B楼实际清洁的面积。中航公司却按照期限届满的《物业服务合同》17739平方米计算管理费单价，其算式为（管理成本＋管理公司利润）／17739=14.85元／平方米／月，假定每月管理服务费总额合理，按照（管理成本＋管理公司利润）／20598=12.8元／平方米／月才合理。而且20598与17739相差2859平方米，按每层楼589平方米，等于5层楼，而中航公司的关联方广东国际大厦实业有限公司在B附楼正好拥有5层房产，中航公司存在转嫁物业管理费的问题。另外，三项外包的清洗外墙、大厦内部清洁、水池清洗合同的总价按月分摊到B附楼后，成本每月仅0.92元／平方米，中航公司按14.85元收费利润惊人。综上，上诉请求：改判吴海棠按低于12.8元／平方米／月的金额，作为支付管理费的单价。
中航公司答辩称：1、吴海棠所提到的《外墙清洗合同》AB附楼面积差异的问题，该面积差额为AB附楼裙楼的共同公共区域，为了方便公司核算面积，将该部分单独签署补充协议，因此总面积没有变化。2、《大厦清洁服务合同》委托服务项目是针对AB附楼公共区域及部分室内区域，而《物业服务合同》是分别计算各楼层的建筑面积，吴海棠对比估算面积不一致无依据。且吴海棠提出的中航公司减少面积转嫁物业费说法无证据证明，广东国际大厦实业有限公司一直按时按标准缴费。综上，吴海棠的上诉理由不成立，不同意其上诉请求。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，吴海棠在二审中陈述其现在住址为户口本上地址即广东省广州市荔湾区和平西路151号402房，广东国际大厦B附楼16A单位在2010年至2013年用作出租给广交会客户，有时候出租有时候空置。吴海棠还陈述在业主们2011年11月22日发给中航公司的通告中“吴海棠（B-16A、B、D、G）”此处签名是代表安国公司和吴海棠本人发出的一个通知。中航公司回应称根据查册资料16A没有出租，是安国公司自用，该房产是安国公司名下，吴海棠作为法定代表人，所以寄到16A是能送达到的。
二审中，中航公司提交：证据1、B附楼公寓人员情况登记表；证据2、广东国际大酒店物业管理部致华乐街派出所的居住证明复印件；证据3、广东国际大酒店物业管理部致中星小学的居住证明复印件；证据4、企业注册基本信息；证据5、吴海棠将名下物业广东国际大厦B楼12G室无偿提供给广州安国实业公司作为经营场所的声明；证据6、2002年3月18日广州市安国实业有限公司向工商局申请变更经营范围的工商档案。中航公司陈述因为是针对一审判决所以到二审才提交上述证据。证据1-6拟证明中航公司向吴海棠送达地址广东国际大厦B附楼16A是合理送达。吴海棠质证称：证据1真实性、合法性、关联性均不认可，不是吴海棠填写的，且此表只能反映1995年至2001年吴海棠暂住16A。证据2、3是复印件，真实性和合法性、关联性不认可，是2005年的，是他们自己出的。证据4、5、6真实性和合法性认可，关联性不认可，无法证明吴海棠在2012年3月21日在该地址收到催缴通知。
吴海棠提交证据：房产证复印件，拟证明B附楼总面积是21766平方米，吴海棠陈述因为过了举证期所以一审没有提交上述证据。中航公司质证称：证据真实性认可，关联性不认可，只能证明其自己的七个房产，无法证明38层的总面积，并没有证据证明中航公司转嫁成本。
本院认为，本案争议的焦点在于：一、物业管理费收费标准问题；二、诉讼时效问题；三、逾期付款违约金问题
一、关于物业管理费收费标准问题。首先，吴海棠以2012年-2013年《外墙清洁合同书》中记载清洗面积比2011-2012年记载清洗面积减少了为由，主张中航公司降低物业服务内容和质量问题。经审查，上述合同包括了A、B附楼的外墙玻璃及瓷砖墙面清洗的面积，而涉案物业为B附楼，且中航公司对清洗面积变化也作出了合理解释，故吴海棠该主张理据不足，本院不予采纳。其次，吴海棠以B附楼实际总建筑面积和物业服务合同约定建筑面积存在面积差，主张应按照吴海棠提出的计算公式计算出来12.8元／平方米／月标准以下收取物业管理费。根据《物业服务合同》的明确约定，物业管理费的收费标准为14.85元／月／平方米，但对物业服务费收费标准如何计算并未明确规定，吴海棠现有证据也不足以证明物业管理费是依照吴海棠所主张的计算公式进行计算。故该主张本院不予支持。另吴海棠仅凭该面积差接近广东国际大厦实业有限公司在B附楼拥有房产面积而主张中航公司转嫁物业管理费，理据不足，故该主张亦不予采信。最后，广东国际大厦业主委员会与中航公司签订《物业服务合同》虽于2010年9月25日到期，但中航公司在此之后仍继续为案涉大厦提供物业管理服务，吴海棠作为小区业主，理应支付服务管理费。鉴于当事人之间就物业管理费的标准没有达成新的一致意见，并且在广州市物业价局复函已明确对吴海棠等业主的投诉没有结论性处理及对涉案房屋的物业服务收费没有实行政府指导价管理情况下，原审法院判决吴海棠按照原标准即每月14.85元／平方米标准交纳物业管理费并无不妥。
二、关于诉讼时效问题，中航公司已于2012年3月12日在广东省广州市南方公证处公证员的证明下，向吴海棠邮寄了《关于尽快清缴物业管理费的通知》，投递地址为广州市越秀区环市东路339号广东国际大厦B附楼16A，虽然16A的产权人是安国实业有限公司，但是该公司法定代表人为吴海棠，在2012年3月12日中航公司也同时向安国公司邮寄了另一份《关于尽快清缴物业管理费的通知》，邮寄地址为12FG，12G为安国公司营业执照登记地且产权人是吴海棠，且吴海棠也陈述在业主们2011年11月22日发给中航公司的通告中“吴海棠（B-16A、B、D、G）”此处签名代表安国公司和吴海棠本人发出的一个通知，鉴于吴海棠是安国公司的法定代表人，故上述邮寄行为应视为中航公司已经向吴海棠进行了催缴。而且中航公司依照入住登记表中吴海棠入住时登记的地址邮寄通知并无不妥，虽然吴海棠否认该入住登记为其本人填写，但是并未提供反证证明，本院合理采信该证据。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。现中航公司已经向吴海棠提出清缴物业管理费要求，构成诉讼时效中断，故一审认定不能构成诉讼时效中断有误，本院予以纠正。
三、关于逾期付款违约金的问题。原物业服务合同已经到期，双方对于是否继续建立物业服务合同关系及物业管理费收费标准存在争议，故一审认定吴海棠不属于恶意违约，故不支持中航公司要求吴海棠支付逾期付款违约金并无不妥。
综上所述，上诉人中航公司的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持，上诉人吴海棠上诉理由均不成立，上诉请求均不予支持，原审认定事实部分有误，本院予以纠正。一、维持