河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民二初字第392号
原告（反诉被告）王春玲，女，汉族，1975年11月1日出生。
被告（反诉原告）郑州市长城房屋开发集团有限公司。
法定代表人申仕禄，该公司董事长。
委托代理人秦华，河南彭友律师事务所律师。
委托代理人苗娟，该公司员工。
原告（反诉被告）王春玲与被告（反诉原告）郑州市长城房屋开发集团有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王春玲，长城公司委托代理人秦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王春玲诉称：2001年4月5日，王春玲与长城公司充分协商签订了0114105的商品房买卖合同，约定由王春玲出资购买长城公司开发的位于郑州市中原区友爱路长城花苑3号1幢二层A7号的商品房，同时约定长城公司于2002年7月31日前将验收合格的商品房交付王春玲使用，后长城公司违反合同未交付房屋并将房屋结构破坏拆除原设计楼梯等设施，并将房屋一层楼梯和公共设施拆除后给中国工商银行营业使用，造成无法交付，为此王春玲在2012年12月将长城公司起诉至郑州市中原区人民法院，后判决长城公司赔偿王春玲违约损失，由于长城公司将房屋结构和用途改变，无法交付，长城公司就与王春玲签订了房产调换合同，将原房产调换为中原区嵩山路XXX号中原商贸城三楼D301A的房产，并约定如一方违反本合同，需要向另一方支付相当于本合同约定的各自用于调换的房产总价款20%的违约金，后长城公司百般刁难，以公司领导不在、合同手续丢失等理由拖延十余年至今未给王春玲办理房产证，只签订了置换后房屋的购房合同。诉讼请求：1、郑州市长城房屋开发集团有限公司违反与王春玲签订的房产调换合同，按合同约定赔偿用于调换房产总价20%的违约金，共计34713元；2、按照置换后双方签订的商品房买卖合同第15条产权登记的内容，赔偿违约金1735.6元；3、提供办理房产登记相关手续由王春玲自行办理房产证。
长城公司辩称：1、长城公司已经履行了房产调换合同，没有违约行为，不应支付违约金；2、长城公司履行了商品房买卖合同，不存在违约行为，没有办理房产证的原因是由于王春玲的过错；3、王春玲履行完其所应履行的所有义务后，长城公司会为其办理房产证。
长城公司反诉称：2004年9月30日，王春玲购买的商铺属于中原商贸城副楼，不好对外招租，长城公司本着体谅并让步的态度给其置换位于商场正楼三楼相同面积进行置换，因此商铺并非单独隔间，而是开放式商场，房管局第一次测量并办理此类房产，对该置换地块划分出43.69平方米，如需办证必须按照房管局分割测量数据43.69平方米办理，中间就有7.34平方米的差款王春玲未交纳。长城公司多次通知补齐房屋面积差价款，以便及时办理房产证手续，但王春玲至今未补齐，故反诉请求判令：1、王春玲补齐房屋面积差价款34865元；2、本案诉讼费由王春玲承担。
王春玲针对反诉辩称：1、长城公司称房屋不好招租置换房屋是不属实的，真正的原因是房地产公司擅自改变房屋结构无法交付房产，连合同图纸上的楼梯都没有，置换前王春玲的房产是二楼，置换后是三楼，整层业主无奈之下全部置换；2、7.34平方米的误差不符合常理；3、房地产公司从未通知王春玲补交房屋面积差价款，关于置换房屋的房款早已结清，置换早已完毕，双方早已达成协议，并于2012年5月10日签订了合同编号为0700487号的商品房买卖合同（房管局已备案），房屋契税、维修基金均是按照合同面积43.69平方交纳的，有票据、合同为证。
经审理查明：2001年4月5日，王春玲（买受人）与郑州市长城房屋开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同：买受人购买位于中原区友爱路3号一幢二层A7号房，用途为商业住宅，属框架结构，层高为4.5米，建筑层数地上十八层，地下一层，建筑面积共36.54平方米，按建筑面积计算商品房单价为每平方米4750元，总金额为173565元，买受人于2001年4月5日首付人民币69565元，余款104000元做银行按揭，出卖人应当在2002年7月31日前将房屋交付。
2001年3月27日，郑州市长城房屋开发有限公司收到王春玲房款53565元，出具了收据。
2001年9月5日，郑州市长城房屋开发有限公司收到房款16000元，出具了收据。
2001年9月10日，王春玲与中国工商银行郑州市五里堡支行签订房地产抵押合同，用于抵押贷款购买中原区友爱路XX号一幢二层A7号房屋，抵押金额104000元。
2004年9月30日，王春玲作为乙方与作为甲方的长城公司签订房产调换合同，甲方将乙方购买的位于中原区友爱路XX号长城花苑二楼（房产建筑面积36.54平方米）的房产调换为中原区嵩山路XXX号中原商贸城三楼D301A区，面积共计36.35平方米，在订立本合同之前，双方对上述房产的坐落、面积、附属设施、设备及装修情况确认无误，甲乙双方同意，自本合同签订之日各自交出房产，进行验收交割手续，甲乙双方议定对房产的调换，原则上依据乙方原购房产对等的面积进行调换，甲方负责为乙方办理房产调换手续，办理房地产调换手续过程中，涉及的有关税费等，由甲乙双方按照国家规定的承担对象各自承担，如果乙方原购的房产证已经办理下来，调换房产时牵涉需要办理过户的有关税费等由乙方自行承担，甲乙双方同意在不违背本合同条款的原则下，可就本合同的未尽事宜订立补充条款，如一方违反本合同，需向另一方支付相当于本合同约定的各自用于调换的房产总价款的20%的违约金，双方承诺在本合同正式生效前，均已取得配偶或其他房产共有人的同意，在履行本合同过程中若一方内部发生争议，均与另一方无关。调换房屋于该合同签订后交付。
2008年7月10日，王春玲将房屋抵押贷款提前一次性还清。
2012年5月10日，长城公司作为出卖人与作为买受人的王春玲签订商品房买卖合同（合同编号为07XXXX），买受人购买的房屋位于中原友爱路3号2幢3层D301A号，用途为商业服务，层高4.5米，建筑层数地上18层，地下1层，建筑面积共计43.69平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3972.64元，总金额173565元，一次性付清房款，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
2012年5月10日，王春玲交纳契税10652元。
2013年8月21日，王春玲交纳房屋专项维修资金2839元。
以上事实由当事人提交的商品房买卖合同、收据、房产调换合同、房地产抵押合同、银行提前还款凭证、房屋专项维修资金交存凭证、契税完税证及当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：2001年4月5日，王春玲与长城公司签订商品房买卖合同，王春玲购买长城公司开发的位于郑州市中原区友爱路XX号1幢2层A7号房屋，约定房款为173565元，36.54平方米，王春玲支付首付款69565元，余款104000元以银行贷款方式支付。2004年9月30日，王春玲与长城公司签订房产调换合同，约定将中原区友爱路XX号1幢2层A7号房屋调换为中原区嵩山路XXX号中原商贸城三楼D301A的房屋（中原区友爱路3号2幢3层D301A号房屋），2012年5月双方针对调换后的房屋签订了合同编号为0700487的商品房买卖合同，约定建筑面积为43.69平方米，总价款为173565元。新置换的房屋于2004年前后交付。上述三份合同均系王春玲和长城公司之间的真实意思表示，内容均不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应遵守。2012年5月的商品房买卖合同系双方最终的意思表示，双方对新置换房屋的面积确定为43.69平方米，总价款为173565元，面积比置换前的房屋有所增加，但房款和之前房款一致，王春玲无需再另行支付房款，长城公司的反诉本院不予支持。针对王春玲的诉讼请求，现分析如下：王春玲要求支付违约金，虽然房产调换合同约定“双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利和义务清楚明白，并愿意按本合同约定严格执行，如一方违反本合同，需向另一方支付相当于本合同约定的用于调换房产的总价款的20%的违约金”，但签订调换合同后房产及时进行了交付，针对调换合同的约定条款并未发现长城公司的违约事实，对王春玲的该项请求，本院不予支持。王春玲主张逾期办理房产登记的违约金，依据是双方于2012年签订的商品房买卖合同，该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的1%支付违约金，因在签订本合同之时房屋已经交付，签订本合同的目的即为办理合同备案和房屋所有权证书，但现王春玲并未取得所有权证书，长城公司违约，应支付违约金1735.65元（原告主张1735.6元），同时根据该条约定，长城公司应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助王春玲办理该房屋的产权登记手续。长城公司的质辩意见因无事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、郑州市长城房屋开发集团有限公司自本判决生效之日起十五日内向王春玲支付违约金1735.6元，并将需要其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，协助王春玲办理中原区友爱路3号2幢3层D301A号房屋的产权登记手续；
二、驳回王春玲的其他诉讼请求；
二、驳回郑州市长城房屋开发集团有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费711元，由王春玲负担677元，由郑州市长城房屋开发集团有限公司负担34元；反诉案件受理费336元，由郑州市长城房屋开发集团有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 刘煜伟
人民陪审员 校云蕊
人民陪审员 刘新英
二〇一五年八月五日
书 记 员 吕青青