吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第638号
上诉人（原审被告）：陈磊，住吉林市。
委托代理人：郝浚淇（上诉人陈磊妻子），住吉林市。
被上诉人（原审原告）：吉林市盛鑫居物业有限责任公司，住所地吉林市龙潭区朋程一区4#-5号网点。
法定代表人：鹿岩，该公司经理。
委托代理人：王涛。
上诉人陈磊因物业服务合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2014）丰民一初字第618号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
盛鑫居物业公司在原审时诉称：我公司于2010年1月1日开始管理恒东花园小区物业，一直尽职尽责完成物业服务。而陈磊却无故拖欠物业费，经我公司催要后仍不及时缴纳，故诉至法院，请求判令：一、陈磊支付拖欠的2012年9月1日至2014年8月31日的物业费1277.6元；二、陈磊支付违约金1284.63元（自2011年11月1日计算至2014年9月3日）；三、诉讼费用由陈磊承担。
陈磊在原审时辩称：一、我与盛鑫居物业公司之间不存在物业合同。物业公司没有为业主提供任何服务，并且双方之间至今还没有形成物业管理、服务关系。双方之间不存在合同关系，也就不存在服务合同的基础。没有合同也就没有违约，更不存在违约金，请求法院驳回盛鑫居物业公司的诉讼请求；二、根据民事诉讼法的规定，债权诉讼时效为2年，盛鑫居物业公司没有诉权。法律只保护合法的债权，即2012年至2014年之间形成的合同债权；三、盛鑫居物业公司必须向法庭提供已经提供服务的证据；四、盛鑫居物业公司没有得到全体业主的推举，我作为业主，并没有主动雇佣盛鑫居物业公司为本人提供服务。物业公司在没有得到认可的情况下擅自进入小区，侵害了我的自主选择权；五、盛鑫居物业公司没有在吉林市物业办、丰满区街道办、南山社区备案。没有任何备案的物业公司是不具有法律效力的，因此收取的物业费均不合法。请求盛鑫居物业公司提供管理人员的资质证书。关于业主委员会的成立没有在丰满区街道办、社区进行备案；六、盛鑫居物业公司提供的各项服务均有问题，例如单元门没有锁，对车辆没有管理，导致车辆随意停放，人员随意出入，失窃的情况时有发生。小区草坪开辟菜地，卫生打扫不合格。10号楼8单元的业主私改车库，砸承重墙，严重影响全楼安全，我多次向盛鑫居物业公司反映情况，公司说管不了。阳台的栅栏因为年久失修存在安全隐患。盛鑫居物业公司清雪工作不到位，导致业主行走困难，经常有行人摔倒。物业的监控录像无法调取。综上，请求驳回盛鑫居物业公司的诉讼请求。
原审判决认定：陈磊系吉林市丰满区恒东花园小区10号楼8单元401室业主，盛鑫居物业公司系该小区的物业公司。2010年1月1日，盛鑫居物业公司（乙方）与吉林市恒东花园业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定该小区住宅房屋物业服务费按每月每平方米0.5元收取；经乙方催缴通知后，业主拒不交纳物业费，从逾期之日起按每日物业费的1‰收取滞纳金；收取物业费时间为每年9月1日至10月31日。陈磊房屋面积106.46平方米，现陈磊尚欠盛鑫居物业公司2年物业费未予交纳。在盛鑫居物业公司提供物业服务期间，小区存在共用设施、公共设施损坏严重，消防通道被占用，公用绿地被占用，无门岗执勤，车辆乱停乱放等问题。
原审判决认为：盛鑫居物业公司与吉林市恒东花园业主委员会签订的《物业服务合同》合法、有效，双方均应履行合同义务。本案中，盛鑫居物业公司已按照合同的约定向小区业主提供了物业服务，陈磊作为该小区的业主，在享受到物业服务的同时，应履行交纳物业服务费的义务。对陈磊抗辩所称盛鑫居物业公司服务不到位问题，盛鑫居物业公司在提供物业服务期间，小区内存在诸多问题，盛鑫居物业公司对委托管理的事项没有尽到维修、养护、运行和管理的义务，没有达到合同约定的服务质量，故应适当减免陈磊部分物业费用，陈磊交纳应交物业费的80%为宜。按照《物业服务合同》约定的收费标准，陈磊欠缴物业费1277.52元（0.5元×106.46×12×2），故陈磊应交纳物业费1022.02元。关于盛鑫居物业公司要求陈磊交纳违约金的诉请，因盛鑫居物业公司的物业服务行为存在瑕疵，故对盛鑫居物业公司此项诉请不予支持。希望盛鑫居物业公司严格按照《物业服务合同》的约定，针对广大业主的合理要求，提升物业服务质量，为业主创造一个安静整洁的生活环境。广大业主亦应在合理维权的同时，履行自己及时交纳物业费的义务。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定作出判决。
原审判决：一、被告陈磊向原告吉林市盛鑫居物业有限责任公司交纳物业费1022.01元，于本判决生效后十日内给付；二、驳回原告吉林市盛鑫居物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈磊负担。
原审判决后，上诉人陈磊不服，向本院提起上诉。其主要上诉请求为：一、撤销原审判决，驳回被上诉人盛鑫居物业公司诉讼请求；二、由被上诉人盛鑫居物业公司承担本案诉讼费用。其主要理由为：一审认定事实不清，证据不足。一、盛鑫居物业公司没有取得物业管理资质。二、盛鑫居物业公司没有收费资质。三、盛鑫居物业公司没有提供相应的物业服务。
被上诉人盛鑫居物业公司答辩认为：一、请求二审改判一审判决，改判陈磊补交物业费及因违约产生的滞纳金；二、上诉费由陈磊负担。一、陈磊仅凭几张照片不能反映物业服务的真实情况。小区有1700多户业主，我公司是否服务到位需征得大多数业主的认可。我公司一直在业主委员会、社区的指导下工作。在向业主收取物业费之前，我公司提供的物业服务没有任何问题。二、关于小区单元门的问题。本小区已经是14年的老小区，一部分单元门的生产厂家已经破产，因为无法找到配件，所以无法维修。还有一部分单元门需要大修，物业公司只负责中、小维修，所以物业公司在2011年组织业主自筹资金换门，其中有7个单元门已经换成了新门，问题得到了解决。还有的单元门今天修好了，明天就被人为的破坏了。在这种情况下，我公司也一直坚持每天都在维修。三、关于车辆停放的问题。由于是2002年建成的小区，没有停车场，这个问题是全国老旧小区都存在的难题。我公司也一直在做工作，如有车辆堵道、堵车库门时，我公司都能在第一时间赶到并为其疏通。小区在建成时就不是封闭小区。四、关于小区草坪的问题。本小区草坪已经老化，所以允许业主种花，有占用的，我公司也会及时处理。五、关于房屋改造的问题。我公司2010年接管小区，已经有很多业主自行安装了车库门。再有，房屋的改造由其他部门管理，我公司无权管理。陈磊说砸承重墙与事实不符。六、关于小区清雪的问题。2010年以来，我公司每年都尽力清雪，不可能一天就将雪清理完毕。七、关于小区监控的问题。本小区的监控设施是我公司接管小区后义务安装的，主要是针对单元门一侧安装的，业主要求全面覆盖不合理。小区的物业服务质量是由广大业主来评价的，不是少数人的几张照片、几句说辞就能说了算的。另外，陈磊所拍的照片不能反映物业服务的完整情况，即使所拍的照片是真实的，怎么能够代表我公司6年的物业服务真实情况。例如卫生情况，我公司早上7点30上班，由于早上是倾倒垃圾的高峰期，如果在清理之前拍一张照片，那么该照片无法反应垃圾倾倒后的真实情况。请求二审法院到小区去了解真实情况。
在本院审理本案过程中，被上诉人盛鑫居物业公司向本院提交如下证据：
证据1.吉林市丰满区江南街道南山社区居民委员会出具的证明一份，证明我公司是在社区的指导下提供物业服务。经质证，上诉人陈磊对该证据的真实性有异议，认为该证明不是社区出具的，对该证明中提到的乱堆乱放的问题有异议，我们曾多次向物业反映，物业公司没有明确答复。
证据2.吉林市恒东花园业主委员会出具的证明一份，证明关于上诉人陈磊主张的物业管理有瑕疵的问题不存在。证明小区门岗有人执勤，小区没有车辆乱停乱放的问题。经质证，上诉人陈磊对该证据有异议，小区确实存在车辆乱停放的问题，并且多次出现着火的现象，消防车都无法进入，证明内容不属实。
证据3.小区照片11张，证明上诉人陈磊所主张的物业管理存在瑕疵的问题不属实。经质证，上诉人陈磊对该证据有异议。第1张照片不是墙外做修补，而是国家给的政策做外墙保温。第2张照片是物业公司与小区第1、2单元业主协商，小区不仅仅是1、2单元业主的，是属于小区的全体居民的。第3、4、5、6张照片看不清楚，不知道是哪里拍的。
证据4.物业服务企业接管物业项目备案表（补办），证明公司有备案，具有物业服务资质。经质证，上诉人陈磊对该证据真实性有异议，该备案表上只有章，没有人签字，而且是补办的。我要求盛鑫居物业公司提供我欠交物业费期间的备案手续原件。我给物业公司打过电话，物业公司说没有备案。
本院经审查认为：因上述证据均具有真实性且与本案具有关联性，故本院对上述证据的真实性均予以采信。
本院认定本案事实如下：盛鑫居物业服务有限责任公司于2011年6月向吉林市物业管理办公室申报物业服务企业接管物业项目备案。盛鑫居物业服务有限责任公司具有物业服务资质及收费资质。陈磊自2002年9月入住恒东花园小区。盛鑫居物业服务有限责任公司自2010年与恒东花园小区业主委员会签订物业服务合同后在该小区提供物业服务至今。经本院审理查明的其他事实与一审认定的事实无异。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中恒东花园小区业主委员会与盛鑫居物业公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，且盛鑫居物业公司自2010年起为恒东花园小区提供物业服务至今，盛鑫居公司有权依照合同约定要求业主陈磊交纳物业费，故陈磊以其并非物业服务合同一方当事人为由拒绝交纳物业费的主张本院不予支持。关于陈磊在上诉中提出的因盛鑫居物业公司未取得物业管理资格、无收费资质，故其不应当交纳物业费的主张。因盛鑫居物业公司二审中提供的证据能够证明该公司具有物业服务资质及收费资质，故本院对陈磊的该上诉主张不予支持。关于陈磊在上诉中提出的盛鑫居物业公司没有提供相应的物业管理及服务，故其不应交纳物业费的主张，因一审判决已经认定盛鑫居物业公司提供物业服务存在瑕疵，并在判决中对陈磊应当交纳的物业费予以适当减免，且陈磊在二审中亦未提出证据证明物业公司未提供物业服务，导致其可以不交纳物业费，故本院对陈磊的该项上诉主张不予支持。关于盛鑫居物业公司在二审答辩中提出的物业服务不存在瑕疵，应支持其补交物业费及滞纳金的主张，因盛鑫居物业公司对一审判决未提出上诉，应视为对一审判决结果的认可，故本院对盛鑫居物业公司的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费56元，由上诉人陈磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
代理审判员 刘欣莹
代理审判员 孙 伟
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 陈思维