河北省唐山市丰润区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第3254号原告：陈凯，男，1978年6月10日出生，汉族，唐山市公安局光华分局干警，户籍所在地天津市津南区，现住唐山市丰润区。委托代理人：马玉山，河北冀新律师事务所律师。被告：陈华生，男，1956年2月18日出生，汉族，唐山市公安局光华分局干警，户籍所在地唐山市丰润区，现住唐山市丰润区。委托代理人：付友艳，河北唐润律师事务所律师。第三人：马志顶，男，1977年6月10日出生，汉族，律师，现住唐山市丰润区。原告陈凯与被告陈华生、第三人马志顶所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈凯及其委托代理人马玉山，被告陈华生及其委托代理人付友艳，第三人马志顶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凯诉称，2003年底原被告单位根据铁道部第十八工程局第二工程处处房（1998）230号文件即《关于基地调分出售部分住房的通知》的规定，原告分得了坐落在唐山市××区××小区××楼××室的旧经济适用住房一套，建筑面积51.57平方米，购房价款为34036.2元。由于当时原告在湖北武汉绕城工作，被告陈华生声称自己缺少住房，求原告将分配给原告的旧经济适用住房转让给他。由于原告对单位分房政策不了解，在被告多次要求之下，考虑到当时的同事关系,原被告于2003年12月25日签订了旧经济适用房转让《协议书》。《协议书》约定：“甲（陈凯）乙（陈华生）双方同在一个单位工作，2003年12月份甲方申请购买本单位旧房一套，坐落在丰润区××小区××楼××室，该楼房价款为34036.2元。因乙方需要住房，甲方自愿将该套楼房全部产权转让给乙方所有，双方经充分协商达成如下协议：一、甲方购买的坐落在丰润区十四小区309楼3门101室的楼房一套转让给乙方所有（实际是乙方以甲方的名义将该楼房的全部房款34036.2元委托中间人李某向中铁十八局集团第二有限公司房管科缴纳）。收据上交款人写的是甲方姓名，但收据为乙方保管。二、该楼房的房屋产权证、土地使用证等证书写的是甲方姓名，实际应归乙方所有。乙方有权转让出租买卖该楼房的所有权和使用权等。乙方在办理各种手续时，甲方必须协助办理。三、如果单位允许变更楼房的产权等手续时，甲方必须协助办理过户手续。四、甲方不得中途反悔。如果中途反悔，甲方必须给付乙方购买时的全部房款，并赔偿乙方的全部损失。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。甲方陈凯乙方陈华生中证人李某2003年12月25日。”房屋交付后，被告陈华生搬进争议的旧经济适用楼房居住，未办理过户手续。原告事后得知，该房系单位福利分房，单位明确规定不允许转让、买卖，否则，分得房屋的职工退回住房并不再享受以后的福利分房。得知单位的规定后，原告多次找到被告，要求解除不符合规定的协议，但遭到被告拒绝。2009年10月15日，原告曾以排除妨害为由向唐山市丰润区人民法院提起诉讼，因诉讼请求有误，故撤诉。撤诉后，原告继续与被告协商返还房屋事宜，并讲明双方协议违反单位规定，显失公平。但被告非但未退回房屋，反而将此争议房屋卖给他人。原告认为，被告趁原告在外地工作，不明单位分房政策的情况下，与原告签订的房屋转让《协议书》违反了单位的规定，该协议侵犯了原告享受福利分房的利益，使得原告无处居住，且协议显失公平。根据我国法律规定，原告诉至法院请求：1、依法确认原被告双方2003年12月25日签订的《协议书》无效；2、依法确认原被告争议的坐落于唐山市××区14小区（燕山小区）309楼3门101室经济适用房归原告所有。被告陈华生辩称，一、双方于2003年12月25日签订的《协议书》合法有效，双方应依约履行。《协议书》订立时，双方均系完全民事行为能力人，均清楚订立协议的目的、内容及产生的后果。协议书是双方真实意思表示，双方自愿达成，双方未受到任何欺诈、胁迫等影响。该协议书内容不违反法律、法规等强制性规定，也不存在损害国有、集体、第三人利益的情形存在。福利分房是单位给原告的福利，为原告的私权利，原告有权处分自己的福利，如放弃、使用转让等。单位政策虽然不允许转让、买卖，按政策规定单位有权收回。但实践是单位在明知的情况下，并没有收回，而是一种放任的态度，单位不收回，法院无权主动要求单位收回，更无权依据单位内部政策确定协议无效。《协议书》第三条中约定：如果单位允许变更该楼房的产权等手续时，原告必须协助被告办理过户手续。这说明双方对房产不能过户的情况都是明知的，此协议对过户附加了条件，此内容合法有效。二、双方签订《协议书》后至被告将房屋转让给第三人马志顶前，被告系诉争房产的权利人。原被告名为房屋转让，实为被告借原告之名购买房屋，诉争房产的购房款34036.2元一次性付款优惠后实付价款32334.39元为被告委托同事李某代交，现金收据一直由被告保管。诉争房屋交付第三人之前也一直由被告居住、管理并使用。根据协议第二条约定，诉争房屋实际应归被告所有。被告有权转让、出租、买卖该楼房的所有权和使用权等。涉案房产目前登记在张书炳名下，说明单位是允许流通的。三、诉争房产的权属人应为第三人马志顶。被告于2014年2月19日将诉争房产以25万元价格转让给第三人马志顶。马志顶在诉争房产居住至今。马志顶是诉争房产的权属人。四、退一步将，如果原告想要回诉争房产，那原告应给付被告购房款32334.39元，并赔偿给被告造成的损失即被告转让房屋的价款25万元。综上，请法院依法驳回原告诉请，以维护交易的合理性、合法性、稳定性。第三人马志顶述称，该房产是我以市场价格依法购买的，购买房产时不知道原被告之间就房产存在纠纷，该房产应当属于我个人所有。如因为原被告之间房产属性问题造成我无法取得该房产，原被告应共同返还我购房款及利息和违约金。经审理查明，2003年原被告所在单位中铁十八局为职工分配住房，原告陈凯符合分房条件，被告陈华生因有房屋居住，不符合分房条件。经双方协商，被告陈华生以陈凯名义参与单位旧公房调售，双方签订《协议书》一份，内容为：“甲方：陈凯，男，26岁，现在铁建公安局第十八公安处第二公安分处工作乙方：陈华生，男，48岁，现在铁建公安局第十八公安处第二分公安处工作，住丰润区××小区××楼4门501室。甲乙双方同在一个单位工作，2003年12月份甲方申请购买本单位旧房一套，坐落在丰润区××小区××楼××室，建筑面积平方米，该楼房价款为34036.2元（叁万肆仟零叁拾陆元贰角整）。因乙方需要住房，甲方自愿将该套楼房全部产权转让给乙方所有，双方经充分协商达成如下协议：一、甲方购买的坐落在丰润区××小区××楼××室的楼房一套转让给乙方所有（实际是乙方以甲方的名义将该楼房的全部房款34036.2元委托中间人李某向中铁十八局集团第二有限公司房管科交纳房款）。收据上交款人写的是甲方姓名，但收据为乙方保管。二、该楼房的房屋产权、使用权、所有权等全部权利都归乙方所有。该楼房所有权证书、土地使用证等证书写的是甲方姓名、实际归乙方所有。乙方有权转让、出租，买卖该楼房的所有权和使用权等。乙方在办理各种手续时，甲方必须协助办理。三、如果单位允许变更该楼房的产权等手续时，甲方必须协助乙方办理过户手续。四、甲方不得中途反悔。如果中途反悔，甲方必须给付乙方购买时的全部房款，并赔偿乙方的全部损失。五、本协议一式两份、甲乙双方各持一份，双方签字后生效。甲方：陈凯乙方：陈华生中证人李某2003年12月25日。”上述协议签订后，被告陈华生以原告陈凯的名义向单位缴纳诉争房屋房款共计32334.39元，并以陈凯名义领取房屋钥匙居住至2014年2月，被告未给付原告经济补偿。2007年原告以单位房屋不能进行转让为由，与被告协商涉案房屋的返还问题未果。原告曾于2009年11月27日向本院提起排除妨害诉讼请求判令被告搬出诉争房屋，后撤诉。2014年2月19日被告将诉争房屋转让给第三人马志顶，马志顶在该房居住至今。另查明，因涉案房屋系原被告所在单位进行的旧公房调售，该房屋登记在案外人张书炳名下，尚未办理房屋过户登记手续。以上事实有原被告陈述、协议书、现金收据、旧经济适用房登记表、《房地产买卖合同》等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。现原告以双方签订的协议违反单位规定为由主张合同无效，于法无据，本院不予采信。原被告签订的协议系双方真实意思表示，原告未证明签订该协议时存有欺诈、胁迫之情形，故原告主张协议无效的诉请，理据不足，本院不予支持。根据公平原则，综合考虑原告无偿将分房名额转让给被告及签订协议时房屋的市场价格，结合诉讼中双方的调解意向，本院裁定由被告给付原告40000元经济补偿为宜。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，判决如下：一、被告陈华生于本判决生效后十日内给付原告陈凯一次性经济补偿40000元；二、驳回原告陈凯的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告陈凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员  刘爽二〇一六年十一月二十五日书记员  宋霜