甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘05民终152号
上诉人（原审原告）：田野，男，生于1972年7月8日，回族，张家川回族自治县公安局干部，住该县张家川镇星月花苑7号楼1单元502室。
委托诉讼代理人：杨一飞，甘肃本心律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行有限公司张家川回族自治县支行，住所地张家川回族自治县张川镇解放西路8号。
法定代表人：秦红荣，该行行长。
委托诉讼代理人：李世平，甘肃法茂律师事务所律师。
田野与中国邮政储蓄银行有限公司张家川回族自治县支行（以下简称邮政张川支行）房屋租赁合同纠纷一案，张家川回族自治县人民法院作出（2016）甘0525民初404号民事判决后，田野与邮政张川支行均不服，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。田野的委托诉讼代理人杨一飞、邮政张川支行的委托诉讼代理人李世平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
田野上诉请求：依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：按照田野与邮政张川支行所签房屋租赁合同第五条的约定，年租金五年一议，其目的就是因为房租是随市场行情不断变动。邮政张川支行违约租赁的新办公场所与田野的房屋相距十余米，属于同一地段、同一价位。邮政张川支行所租赁的新场所按照614.75元/㎡计算租金，并且三年后租金上涨5%。依照该标准及合同关于违约金的规定，田野房屋面积为350㎡，第6-8年总租金为645492元，违约金10％为64549元；第9-10年每平方米租金上涨5％是645.5/㎡，第9-10年总租金为451850元，违约金10％为45185元，两项合计，田野后五年的违约金为109734元。综上所述，一审判决认定事实清楚，但对违约金仍按照租赁合同前五年的租金来标准计算，与该合同的本意不符，故请二审法院依法对违约金予以纠正，以维护田野的合法权益。
邮政张川支行辩称，田野上诉理由依法不能成立，具体理由为：1.邮政张川支行对在履行涉案租赁合同中己方存在违约行为的事实认可，但田野主张的违约金过高，请二审法院依法调整；2.本案所涉租赁合同解除后，邮政张川支行并未要求田野退还超付的租金，其实就是邮政张川支行支付违约金的行为；3.解除租赁协议后，邮政张川支行腾出了涉案房屋，田野立即将该房屋出租获利，因此田野并未因邮政张川支行提前解除合同的行为遭受损失。
邮政张川支行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判邮政张川支行不承担支付违约金70000元的责任；2本案所有诉讼费由田野负担。事实与理由为：1.邮政张川支行与田野签订的房屋租赁合同已终止，故该合同中关于后5年租金的约定已对双方没有约束力。涉案租赁合同约定：租期10年，租金每年140000元，年租金每五年议价一次，议价达成协议一次性付五年租金。按照以上合同条款，双方对后五年协议的履行以议价达成合意为前提，如未达成合意，则合同自行终止。本案中，邮政张川支行在5年租期届满前3个月，及时向田野提出因其房屋面积较小，不能满足邮政张川支行经营需要，故对后五年租金不再进行议价。在租赁合同前5年租期届满前一个半月，即2016年6月1日，邮政张川支行与田野签订了关于邮储银行原营业场所房子交付的声明，终止了租赁合同，交还了租赁房屋。至此，本案当事人之间的租赁合同法律关系消灭，权利义务终止。一审法院将双方协商终止合同认定为邮政张川支行的违约行为，明显错误。2.租赁合同终止系双方合意，邮政张川支行没有违约行为。本案中，2016年6月1日涉案房屋交付声明签订后，田野便将该房以对邮政张川支行租赁的同等价格出租他人经营服装，故田野没有任何房租损失。按租赁使用涉案房屋的时间计算，邮政张川支行已付超付一个半月的租金17500元。因此，田野并未因邮政张川支行提前解除合同的行为遭受损失，一审法院判决邮政张川支行支付70000元违约金，没有法律依据。
田野答辩称：1.邮政张川支行在针对田野上诉的答辩中认可自己存在违约行为，在上诉中又不认可违约的事实，其陈述相互矛盾；2.邮政张川支行未依约提前2个月书面通知田野不再租赁涉案房屋，导致田野仓促将该房屋出租，租金标准低于市场价格，租金差额就是邮政张川支行违约给田野造成的损失。
田野向一审法院起诉请求：一、判令邮政张川支行支付违约金109734元；二、依法判令邮政张川支行承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年7月15日，田野与邮政张川支行签订房屋租赁协议，约定：田野将其自有的位于张家川回族自治县张家川镇解放西路8号的房屋（共三层，面积350㎡）租赁给邮政张川支行办公经营使用；租期十年（2011年7月15日至2021年7月14日），年租金为140000元；房屋年租金每五年议价一次，议价达成协议一次性付五年租金；租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书；任何一方违约，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。协议签订后，邮政张川支行一次性付清了前5年的租金700000元，并装修投入使用。2015年6月1日，邮政张川支行租赁了新办公场所（面积488㎡，前三年年租金300000元，后每三年租金上涨5%）并搬入营业。事后双方多次协商，田野同意邮政张川支行提前交回房屋，双方签订了关于邮储银行原营业场所房子交付的声明，邮政张川支行将房屋钥匙交还田野。因在书写声明、交付房屋钥匙过程中，双方就解除合同的赔偿问题未达成协议，邮政张川支行遂在声明中书写“除合同事项以外，再无异议”。房屋钥匙交付后，双方就解除合同的赔偿问题又多次进行协商，但始终未能达成一致意见，因此也未能签订终止合同书。2016年8月1日，田野提起本案诉讼。一审法院认为，田野与邮政张川支行之间房屋租赁合同关系成立。依据租赁合同的约定，房屋租期十年，年租金140000元，租金每五年议价一次，议价达成协议一次性付五年租金；租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前两个月书面通知对方，任何一方违约，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。2016年6月1日邮政张川支行因迁址，提前终止了租赁合同，并将房屋提前退交于田野，系违约行为。邮政张川支行应支付违约金140000×5×10%=70000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决：邮政张川支行向田野支付违约金70000元(限五日内履行完毕)。案件受理费2494元，由邮政张川支行负担。
二审经审理查明，邮政张川支行在2016年6月1日向田野交回了涉案房屋钥匙。邮政张川支行实际租赁使用涉案房屋未满5年，依据双方租赁协议约定的租金标准计算，田野多收取邮政张川支行租金17500元。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的焦点为邮政张川支行在履行与田野签订的房屋租赁协议过程中是否存在违约行为，如有违约行为，违约金应如何计算。根据已查明在事实，田野与邮政张川支行签订的房屋租赁协议明确约定，租赁期间任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方。本案中双方当事人在2016年6月1日解除了的涉案房屋租赁协议，但无证据显示邮政张川支行履行了该协议约定的提前两个月书面通知田野不再租赁涉案房屋的义务，因此邮政张川支行的行为违反了合同约定，应依法承担相应违约责任。关于违约金，房屋租赁协议约定如任何一方违约，则应按年度向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。由于该合同并未明确写明具体依据几年的年度租金为基础计算违约金，考虑到田野与邮政张川支行签约是要形成相对稳定租赁关系的初衷，违约金的数额应基本达到防范一方轻易违约的目的，因此本案租赁合同中违约金的计算标准应理解为十年租期中未履行各年度租金总额的10%。对此标准，邮政张川支行虽抗辩认为过高，但并未就此提供相应证据，应承担举证不能的法律后果。田野认为违约金应以邮政张川支行与案外人签订的租赁协议确定的租金标准为依据再乘以10%确定，但商业铺面的租金除了与房屋地段、年限有关外，还受到房屋的结构及面积等多种因素的影响，而田野无证据表明自己房屋与案外其他房屋在计算租金时房屋所有条件完全一致，因此田野以案外其他房屋租金标准作为计算自己房屋违约金的基础于法无据，其要求邮政张川支行支付109734元违约金的主张依法不能成立。由上分析，本案中邮政张川支行向田野支付的违约金应为70000元。对于田野多收取的租金17500元，本案二审诉讼中邮政张川支行明确表示计算在违约金数额当中，故邮政张川支行应向田野支付的违约金为70000-17500=52500元。
综上，田野与邮政张川支行的上诉理由均不能成立，一审法院认定违约金数额符合双方当事人所签订租赁合同的本意，但对邮政张川支行超付的租金未予处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定，判决如下：
变更张家川回族自治县人民法院（2016）甘0525民初404号民事判决主文为：中国邮政储蓄银行有限公司张家川回族自治县支行在本判决生效后五日内向田野支付违约金52500元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2494元，由中国邮政储蓄银行有限公司张家川回族自治县支行及田野各负担1247元；二审案件受理费2494元，由中国邮政储蓄银行有限公司张家川回族自治县支行及田野各负担1247元。
本判决为终审判决。
审判长 朱金平
审判员 李虓晖
审判员 周 昊
二〇一七年六月十二日
书记员 刘 丹