贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初2779号原告：张承凤，女，1958年2月11日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告：马林胜，男，1957年6月1日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王江莉，女，1955年4月26日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：张启贵，男，1958年3月25日出生，苗族，贵州省麻江县人，现住凯里市。被告：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所：贵州省凯里市文化北路22号。法定代表人：伍茂才，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐云栋，贵州七律律师事务所律师。被告：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，住所：贵州省凯里市文化北路22号水木花园2楼。法定代表人：叶荣芝，该公司董事长。委托诉讼代理人：许翔，男，1981年3月14日出生，汉族，贵州省凯里市人，系该公司副总经理，住贵州省凯里市。被告：凯里市金马房地产开发有限公司，住所：贵州省凯里市金井路2号。法定代表人：陈华宾，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：陆淼、张小玉（实习），贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被告：凯里市阳光房地产有限公司，住所：贵州省凯里市宁波路凯里市房产交易大楼7楼。法定代表人：万台生，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：王树元，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。原告张承凤、马林胜诉被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称“世纪城公司”）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称“金井公司”）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称“金马公司”）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称“阳光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年5月21日立案受理后，依法适用简易程序并于2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告张承凤、马林胜与被告世纪城公司的委托诉讼代理人徐云栋、金井公司的委托诉讼代理人许翔、金马公司的委托诉讼代理人陆淼、张小玉及阳光公司的委托诉讼代理人王树元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张承凤、马林胜向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告世纪城公司支付原告2018年租金29085.56元；2、判令被告世纪城公司支付原告逾期付款违约金1556元（并以尚欠委托经营收益为限，按日万分之五计算至管理费全部付清时止）；3、判令金井公司、金马公司、阳光公司对上述第一项诉讼请求承担连带责任；4、判令变更《商铺委托经营管理合同》（以下简称“《商铺管理合同》”）中第七条第三款为：被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司在逾期超过180天后，应向甲方支付商铺总价款200%的违约金；5、本案受理费由四被告共同承担。庭审中，张承凤、马林胜自愿放弃第四项诉讼请求。事实与理由：2013年1月1日，原告与被告金马公司签订书面《商品房买卖合同》，购买世纪城百货1—60号商铺，且已付清全部购房款项。同日，原告按要求与世纪城公司书面签订《商铺管理合同》，合同约定：甲方（原告）将商铺的使用权、经营权在委托期限内全权委托给乙方（世纪城公司）进行经营管理，被告每年1月固定向原告返还相应的经营管理费，管理经营期限10年；甲方不得擅自解除本合同，否则承担商铺总价款200%的违约金；乙方不得逾期支付经营管理费，否则需从逾期之日起按应付款项每日万分之五向甲方承担违约金。同日，金井公司、金马公司、阳光公司为了保障全体《商铺管理合同》委托人的合法权益不受损害，向全体委托人作出保证：若世纪城公司不能依法正常履行支付经营管理费的合同义务时，由金井公司、金马公司、阳光公司作为保证人对该债务承担保证责任，保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。自2018年1月起，世纪城公司开始拖欠原告等人的租金。为此，原告才诉至法院。原告张承凤、马林胜为证明诉请理由成立，向本院提交的证据有：1、《身份证》、《房产证》、《商铺委托经营管理合同》、《保证函》、《中国工商银行现金存款凭证》、《世纪兴城管理公司记账凭证》、伍茂才《中国工商银行个人业务凭证》、《准予变更登记通知书》、《世纪兴城经营管理公司章程》、《世纪兴城股东会决议》、《世纪城百货公司经营情况说明》。被告世纪城公司辩称：1、世纪城公司违约是因各种客观原因造成：（1）国家经济产业结构调整影响到实体商店的市场；（2）合伙开发商违约影响世纪城公司的资金来源。2、合伙开发该项目的三家房地产公司应对支付业主商铺返租租金承担连带责任。（1）金马公司、阳光公司、金井公司合伙开发世纪兴城房地产项目，属于“共担风险”的法律关系；(2)三家房开公司的法定代表人均为世纪城公司的股东，三家房开公司与世纪城公司资金混同、业务混同、人员混同，属于法理上的法人人格混同的情形，彼此间负有连带责任；（3）本案所涉债务系基于委托经营合同而形成；（4）金井公司、金马公司、阳光公司共同签署了《保证函》，对业主获取返租租金作出了保证，就应依法连带承担世纪城公司的违约责任。3金马公司和阳光公司的法定代表人具有抽逃注册资金的行为，已构成犯罪。4.违约金约定过高，应予调整。被告世纪城公司为证明抗辩理由成立，向本院提交的证据有:营业执照、身份证、世纪城公司2018年6月15日可用资金表、世纪兴城管理公司记账凭证、中国工商银行转账支票存根、贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司章程修正案复印件。被告金井公司辩称：1、金井公司签订的《保证函》系真实意思表达，合法有效。2、金马公司、阳光公司的违约行为造成金井公司无法履行支付返租租金。3、金井公司及公司法定代表人已累计投入1000万余元用于世纪城的经营。3.金井公司已按《保证函》的约定向原告支付了租金。被告金井公司为证明抗辩理由成立，向本院提交的证据有：营业执照、身份证、《合作开发协议书》、《合作开发“世纪兴城”项目协议》、《世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议》、专班账户资金结算表、金井公司支付三分之一到期业主返租租金明细总表复印件。被告金马公司、阳光公司辩称：1、《商铺管理合同》属于无效合同，该合同违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定。2、金马公司、阳光公司没有出具《保证函》。3、金井公司、金马公司、阳光公司没有出资设立世纪城公司。4、即使金马公司、阳光公司承担责任也应是一般保证责任。5、违约金约定过高，请求人民法院调整。被告金马公司、阳光公司在本案中未向本院提交证据。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：本案所涉商铺位于凯里市文化北路××号世纪兴城商业城，系世纪城开发建设的楼盘，以金马公司名义对外销售。2013年1月1日，张承凤、马林胜向金马公司购买了一间商铺（1—60），购房款为342183元。同日，以张承凤、马林胜为甲方与以贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司为乙方，双方签订《商铺管理合同》，合同主要内容为：甲方将其所购买的商铺委托乙方经营管理，委托期限自2013年1月1日至2022年12月31日止，共十年；委托期第1-3年度，由乙方一次性向甲方支付三年相当于该商铺总价款的24%作为委托经营收益；第4-6年度由乙方每年支付甲方商铺总价款的8.5%作为委托经营收益；委托期7—10年度由乙方每年支付甲方商铺总价款的9%作为委托经营收益；委托期第4-10年度由乙方在每个委托年度的首月向甲方一次性付清当年的委托经营收益；乙方不得逾期向甲方支付商铺的委托经营收益款项，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之五向原告支付违约金。之后，原告将本案所涉商铺出租给贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司经营管理。2018年1月，世纪城公司开始拖欠张承凤、马林胜等商铺业主的租金。2018年6月7日，金井公司在本案的诉讼期间向张承凤、马林胜支付租金9695元。另查明，2012年8月，金井公司原法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生各出资20万元设立贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司。2012年12月2日，金井公司、金马公司、阳光公司共同向签订《商铺管理合同》的委托人出具《保证函》，内容为：世纪城公司是金井公司、金马公司、阳光公司共同出资设立，由伍茂才任法定代表人。三公司对世纪城公司与购房户签订的《商铺管理合同》中世纪城公司向购房户支付委托经营收益的义务作出保证，即世纪城公司不能依法履行该债务时，由三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。该《保证函》加盖有三公司的公章及公司法定代表人的签名。同年12月21日，经全体股东一致同意，股东的出资额增为200万元。2013年6月，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司名称变更为贵州省凯里市世纪城百货有限公司。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，张承凤、马林胜与世纪城公司签订的《商铺管理合同》是双方真实性意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，结合《商铺管理合同》的表述为张承凤、马林胜将自己所有的商铺委托给世纪城公司管理，张承凤、马林胜按不同年度房屋总价款比例收取固定的收益，双方所履行内容在本质属性上实为房屋租赁关系，故本案案由应为“房屋租赁合同纠纷”。合同履行期间，世纪城公司未按约定支付张承凤、马林胜2018年度的房屋租金，其行为不仅违反了双方的约定，而且违背了民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担支付租金及逾期付款违约金的民事责任。根据《商铺管理合同》的约定，第四至六年租金为总价款的8.5%，2013年1月1日至2018年12月31日系合同履行的第6年，该期间的租金应为29085.56元（购房款342183元×0.085/年）。基于金井公司在诉讼期间已向张承凤、马林胜支付租金9695元，张承凤、马林胜所主张的金额应予以相应扣除，世纪城公司仍需支付租金19390.56元。关于违约金是否支付的问题。世纪城公司未按约定时间支付租金构成违约，是不争的事实。原告租金被拖欠支付，其损失通常表现为利息损失，《商铺管理合同》约定按日万分之五的违约标准明显过高，被告要求裁减违约金，于法有据。本院兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%作为计违标准，即自2018年2月1日起至付清租金时为止。世纪城公司虽辩称其违约行为是由各种客观原因造成，并非其有意违约，但均非不可抗力情形，对该抗辩意见，本院不予采纳。关于《保证函》是否真实有效，金马公司、金井公司、阳光公司是否承担保证责任及承担何种保证责任的问题。虽然原告未能提交《保证函》的原件，但结合2017年度本院受理的冯XX、李XX等业主诉世纪城公司、金马公司、金井公司、阳光公司委托合同纠纷系列案中，各被告对《保证函》予以自认，同时，在金马公司、阳光公司申请执行金井公司保全案〔（2017）黔26财保12号〕中，金马公司、阳光公司亦自认出具《保证函》，因此，对《保证函》真实性及合法性，本院予以确认。依据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，结合《保证函》“世纪城百货经营管理有限公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任”的内容，金马、金井、阳光三家公司的保证形式为一般保证而非连带责任保证。因此，金马、金井、阳光三家公司依法享有先诉抗辩权，本案所主张的标的只有在债务人的财产依法强制执行后仍不能履行债务时，才由保证人承担保证责任，张承凤、马林胜诉请金井、金马、阳光三家公司承担连带责任于法于约无据，本院不予支持。关于世纪城公司主张与金马、金井、阳光三家公司及其法定代表人之间是否存在人格混同的问题，系另一法律关系，不属本案审理的范畴，本院不作审理。关于违约条款是否应当变更的问题。《商铺管理合同》自签订之日双方已实际履行数年，合同内容不存在权利义务明显违反公平、等价有偿原则，张承凤、马林胜作为出租人亦是依据《商铺管理合同》约定的内容来主张自己的权益，其主张变更合同无法定的事实依据，且超出变更民事行为的除斥期间，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付张承凤、马林胜租金19390.56元及自2018年2月1日起至租金付清之日止的违约金（违约金按年利率6%的标准计算，其中，2018年2月1日至2018年6月9日的违约金以29085.56元为基数计算，2018年6月10日后的违约金以19390.56元为基数计算）。二、驳回张承凤、马林胜的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取283元，由张承凤、马林胜负担83元，由贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  毛丽艳二〇一八年六月二十九日书记员  潘晓朕