黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民终字第954号
上诉人（原审原告反诉被告）姜远鹏，住黑龙江省佳木斯市。
上诉人（原审原告反诉被告）林立，个体业者，住河北省秦皇岛市。
上诉人（原审原告反诉被告）火来胜，住北京市海淀区。
三上诉人共同委托代理人李红文，北京市天渡律师事务所律师。
上诉人（原审被告反诉原告）哈尔滨九发房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区西大直街504号。
法定代表人张岩，总经理。
委托代理人林晓峰，黑龙江法昕律师事务所律师。
上诉人姜远鹏、林立、火来胜与上诉人哈尔滨九发房地产综合开限公司（下称九发房地产公司）租赁合同纠纷一案，哈尔滨市南岗区人民法院于年月日作出（2011）南民一初字第857号民事判决，九发房地产公司不服，上诉至本院。本院于2013年6月28日作出（2013）哈民一民终字第145号民事裁定，撤销原判，发回重审。哈尔滨市南岗区人民法院重审后于2014年5月16日作出（2013）南民一初字第974号民事判决。判后，姜远鹏、林立、火来胜及九发房地产公司均不服，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人姜远鹏、林立及火来胜的共同委托代理人李红文，上诉人九发房地产公司的委托代理人林晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜远鹏、林立及火来胜诉称：2008年10月3日，姜远鹏、林立、火来胜与九发房地产公司签订《购房租赁合同》，并于当月向九发房地产公司支付租金定金100万元，九发房地产公司没有出具收据，后该合同未实际履行。2008年12月18日，双方又签订了《租房协议书》，约定九发房地产公司将其位于西大直街504-514号综合楼（原大鸿图酒店）租赁其使用；范围包括一层大厅、地下室、三至十层；年租金260万元；租期自2008年12月16日至2018年12月15日；2009年5月1日前九发房地产公司将此楼交付给姜远鹏、林立、火来胜使用；九发房地产公司负责在2009年4月1日前将楼内承租经营的商户全部清退；综合楼交付后，姜远鹏、林立、火来胜有5个月免租装修期。2008年12月20日，九发房地产公司就此前收取的100万元租金出具了收据，同时九发房地产公司将一楼接待大厅、六至九层交付；地下室、三至五层及十层因未将原经营者清退未能交付。姜远鹏、林立、火来胜即委托哈尔滨市新长城建筑装饰有限公司进场对交付的楼层进行设计和装修。2009年4月1日交付的楼层装修已部分完成，但九发房地产公司仍未按合同约定将地下室（网吧经营户）、三层（众多家具羟营户）及十层（歌舞厅）的经营者清退，未能如约交付，更未按合同约定将一楼门前的配房拆除，致使姜远鹏、林立、火来胜无法对全楼整体装修施工。因九发房地产公司的违约给姜远鹏、林立、火来胜造成巨大损失，九发房地产公司在姜远鹏、林立、火来胜提出强烈不满后，又对正在装修的楼层断水、断电，致使装修工程被迫停工，装饰公司在无法进行施工的情况下，撤离装修现场。此间姜远鹏、林立、火来胜多次找九发房地产公司要求履行租赁协议，但九发房地产公司不仅拒绝还擅自将装修工程拆除，致使姜远鹏、林立、火来胜投入的4，069，857.81元的设计、装修费用全部损失。故姜远鹏、林立、火来胜诉至法院，请求依法判令：一、九发房地产公司继续履行2008年12月18日签订的《租房协议书》；二、九发房地产公司支付100万元租金的利息损失（按中国银行同期贷款利率计算）；三、九发房地产公司承担违约责任，赔偿擅自拆除装修给姜远鹏、林立、火来胜造成的直接经济损失4，069，857.81元；四、诉讼费用由九发房地产公司承担。
九发房地产公司辩称：姜远鹏、林立及火来胜的诉讼请求无理，应当驳回。一、姜远鹏、林立、火来胜在诉状中称双方签订的其他合同未履行，而本案中主张的租赁合同也只是九发房地产公司一方在积极履行。合同签订后，姜远鹏、林立、火来胜只支付了100万元租金的定金，未支付房租。而九发房地产公司在合同签订后即将大部分房屋提前交给姜远鹏、林立、火来胜使用，包括姜远鹏、林立、火来胜在诉状中所称未交付的五层。但至2009年5月1日合同约定的交费期限到达时，姜远鹏、林立、火来胜仍未交付租金，也未按合同约定向三层租户支付18万元赔偿金，姜远鹏、林立、火来胜根本没有尽到应尽的合同义务，应属违约。在违约的情况下，2009年5月5日，火来胜与九发房地产公司进一步协商。2009年6月2日，九发房地产公司与火来胜及租户三方签订三、四、十层的房屋移交书，将房屋全部交付姜远鹏、林立、火来胜使用。之后，姜远鹏、林立、火来胜未按约定支付租金，并在2010年6月将装修队撤出，2011年将楼层弃管，其行为按《租房协议书》第十四条之规定，可视为自行解除合同，放弃权利，同时应承担违约责任。二、姜远鹏、林立、火来胜主张九发房地产公司采取断水断电导致工程无法施工一事并不存在。姜远鹏、林立、火来胜所称的装修工程未经有关部门审批，属于非法施工，没有证据证明损失的额度。由于姜远鹏、林立、火来胜的违法装修和弃管行为，给九发房地产公司造成的损失是明确具体的。三、请求法院查实姜远鹏、林立、火来胜存在欺诈国有资产的行为。
九发房地产公司反诉称：九发房地产公司与林立于2008年12月18日签订《租房协议书》后，姜远鹏、林立、火来胜并未依约支付租金，并强行占有租赁房屋达两年之久，后将房屋弃管。在占有租赁房屋期间，姜远鹏、林立、火来胜在未履行合同义务的情况下，对租赁房屋进行拆改，并将配电等设施及相关物品拿走。根据双方约定，协议由于姜远鹏、林立、火来胜的不履行而自行解除。姜远鹏、林立、火来胜的行为造成了九发房地产公司租金损失和涉案房屋格局破坏、设施损坏、物品丢失，姜远鹏、林立、火来胜应予以赔偿。故请求判令：一、解除九发房地产公司与林立于2008年12月18日签订的《租房协议书》；二、姜远鹏、林立、火来胜赔偿损失（返还物品）；三、诉讼费由姜远鹏、林立、火来胜负担。
姜远鹏、林立、火来胜辩称：一、九发房地产公司称姜远鹏、林立、火来胜未依约支付租金与事实不符。双方曾于2008年10月30日签订《购房租赁合同》，约定：“签订合同后，姜远鹏、林立、火来胜一次性给付九发房地产公司100万元，正式开业后分两次给付租金。”合同签订后三日内姜远鹏、林立、火来胜即将100万元的租金支付给九发房地产公司，并非未依约支付租金。九发房地产公司一直没有让姜远鹏、林立、火来胜进入场地。2008年12月18日，双方签订《租房协议书》，重新约定：租期为10年，年租金260万元，每年分两次缴清，每年5月1日、12月1日为缴费日。商户由九发房地产公司负责在2009年4月1日前全部清退，2009年5月1日前将租赁楼层交付给姜远鹏、林立、火来胜使用，装修期为5个月免租金。合同签订后，九发房地产公司并没有履行交付全部房屋的义务。2009年5月1日前，九发房地产公司仅将六至九层、一层接待大厅交付给了姜远鹏、林立、火来胜。2009年6月3日，九发房地产公司只是交付了三层、十层房屋的管理权而不是使用权。九发房地产公司已交付面积7353.76平方米房屋和大厅，少交付的地下室、三楼、四楼、五楼、十楼面积为11930.64平方米，九发房地产公司只履行交付小部分租赁物的义务，不能满足姜远鹏、林立、火来胜进行酒店装修、开业，实现合同目的的需求，九发房地产公司违约在先。双方于2008年12月18日《租房协议书》中明确约定，九发房地产公司应当先履行合同义务，即在姜远鹏、林立、火来胜交付租金之前负责清运全部商户并交付使用，作为后履行合同义务的姜远鹏、林立、火来胜在不能实现合同目的时，有权拒绝履行交付剩余房屋租金的义务。姜远鹏、林立、火来胜未缴纳全部房屋租金，是在行使先履行抗辩权，并不构成违约。二、九发房地产公司称姜远鹏、林立、火来胜强行占用租赁房屋达两年之久，后将房屋弃管与事实不符。姜远鹏、林立、火来胜在2008年12月26日开始进入场地进行施工，于2009年7月撤出，没有强行占用租赁房屋达两年之久。2009年4月底，因九发房地产公司原法定代表人张滨祥与林立之间发生矛盾，九发房地产公司单方毁约，采取断水断电的手段，致使姜远鹏、林立、火来胜的施工方被迫停工。经双方多次交涉数月未果，施工方为了减少损失，留下两名人员看管现场，其他装修人员被迫撤出了现场，并非姜远鹏、林立、火来胜将房屋弃管。三、九发房地产公司称姜远鹏、林立、火来胜对租赁房屋进行拆改，并将配电等设施及拿走相关物品与事实不符。合同中并没有对装修进行禁止性约定，在装修过程中对房屋进行必要的拆改并没有违反合同的约定。装修过程中没有对承重墙等重要结构进行拆改，不存在拿走物品的事实。九发房地产公司依据其物业公司出具的《物品丢失统计表》证明物品丢失，属于恶意栽赃，并以此掩盖其违约行为。综上，姜远鹏、林立、火来胜主张由于九发房地产公司违约导致合同无法履行，其反诉理由不能成立，请求驳回九发房地产公司的反诉请求。
原审判决查明：2008年8月3日，九发房地产公司原法定代表人张滨祥与姜远鹏、林立、火来胜签订《股权转让合同》，约定张滨祥以股权转让的方式，将其持有九发房地产公司的全部股份及公司附属资产即25000平方米左右房地产以总价款8300万元的价格转让给姜远鹏、林立、火来胜。2008年10月3日，双方又签订《购房租赁合同》，约定：九发房地产公司将大鸿图酒店综合楼地下室的3200平方米、四层28OO平方米、五至十层11000平方米先交付姜远鹏、林立、火来胜使用，并进行装修改造、经营。合同签订之日起姜远鹏、林立、火来胜进场，合同签订之日起六个月为装修期。年租金220万元，在2009年5月1日前分两次交清，每半年交一次。付款方式为签订合同后，姜远鹏、林立、火来胜一次性付九发房地产公司100万元，正式开业后分两次支付租金。合同签订后，姜远鹏、林立、火来胜将100万元给付九发房地产公司。2008年12月18日，林立代表姜远鹏、林立、火来胜与九发房地产公司签2013年11月18日经原告申请由我院委托黑龙江威龙瓦法鉴定服务有限责任公司对原告的装修损失进行鉴定，后因原告未办理鉴定相关手续及提交鉴定材料，该委托由鉴定机构退回。
原审判决认为：因涉案房产的产权均已发生变更，姜远鹏、林立、火来胜与九发房地产公司签订的《租房协议书》已无法实际履行，合同目的已无法实现，故该《租房协议书》应予解除。且因现姜远鹏、林立、火来胜并未实际占有使用租赁的房产，该《租房协议书》也不适用买卖不破租赁。因《租房协议书》已无法实际履行，合同目的无法实现，故九发房地产公司应将其收取的100万元租金返还给姜远鹏、林立、火来胜并承担利息。关于姜远鹏、林立、火来胜主张的设计装修损失，姜远鹏、林立、火来胜提供的《工程结算汇总表》、《工地损失清单》仅列举了损失明细，且系单方提供，庭审中姜远鹏、林立、火来胜既未能提供足以说明其实际支出费用的票据等证据予以佐证，亦无法对各项损失的实际发生情况做详细合理的说明。且因姜远鹏、林立、火来胜未办理鉴定相关手续及提交鉴定材料，无法对该部分损失进行鉴定。故姜远鹏、林立、火来胜主张的4，069，857.81元装饰装修损失的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于九发房地产公司主张由姜远鹏、林立、火来胜承担赔偿责任（要求返还物品）的诉讼请求，因其未向法庭提供相关证据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条之规定，判决如下：一、解除姜远鹏、林立、火来胜与哈尔滨九发房地产综合开发有限公司2008年12月18日签订的《租房协议书》；二、哈尔滨九发房地产综合开发有限公司返还姜远鹏、林立、火来胜交付的100万元租金；
三、哈尔滨九发房地产综合开发有限公司给付姜远鹏、林立、火来胜交付的100万元租金的利息（自2008年12月20日始至履行届满之日止，按人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回姜远鹏、林立、火来胜的其他诉讼请求；五、驳回哈尔滨九发房地产综合开发有限公司的其他诉讼请求。以上款项于判决生效之后十日内执行完毕。案件受理费人民币13，800元，由哈尔滨九发房地产综合开发有限公司负担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，姜远鹏、林立、火来胜和九发房地产公司均不服，向本院提起上诉。
姜远鹏、林立、火来胜上诉称：一、原审判决解除双方签订的《租房协议书》属认定事实不清、证据不足、没有法律依据。1、《租房协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，应受到法律保护；2、协议有效期内，九发房地产公司有权转让其所有权，但依据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，姜远鹏、林立、火来胜依租赁协议而取得的承租权也是受法律保护的。原审判决认为“因涉案房产的产权均已发生变更，双方签订的《租房协议书》已无法实际履行，合同目的已无法实现，故该《租房协议书》应予解除”与法律规定相悖，属适用法律错误；3、原审判决“现因姜远鹏、林立、火来胜未实际占有使用租赁的房产，该《租赁协议书》也不适用买卖不破租赁”的观点没有事实和法律依据。原审判决对九发房地产公司违约将已进行施工的姜远鹏、林立、火来胜撵出，造成不能实际占有租赁房屋的事实不予审查，客观上纵容和支持了九发房地产公司恶意违约、损害守约方利益的行为。九发房地产公司无证据证明现有房产是部分不能继续出租，还是全部不能出租，新的产权人能否继续履行，得出《租房协议书》无法继续履行的结论没有证据支持。法律没有规定承租人没有实际占有租赁物不适用买卖不破租赁原则。二、原审判决驳回姜远鹏、林立、火来胜要求九发房地产公司承担违约责任及装修损失的请求错误。1、九发房地产公司没有按照约定交付全部房屋，并在装修施工期间停水、停电，导致姜远鹏、林立、火来胜无法施工，并强行将姜远鹏、林立、火来胜撵出、拆毁装修，转让房屋产权，以达到协议无法履行的目的，九发房地产公司公司的违约行为是造成纠纷的主要原因，应承担相应的违约责任，原审判决对姜远鹏、林立、火来胜的此项请求未作任何审理与阐述，属于漏判。2、原审判决认定由于姜远鹏、林立、火来胜未办理相关鉴定事宜而致使鉴定不能错误。本案原一审期间，姜远鹏、林立、火来胜即提出鉴定申请，当时鉴定标的物还在、租赁房屋也在九发房地产公司掌控中。在选定鉴定机构、依法缴纳鉴定费、提供图纸和材料后，由于九发房地产公司不同意鉴定，百般阻挠、不打开大楼门锁，致使鉴定无法进行。本次重审后，重新委托了鉴定机构，由于与原鉴定机构就鉴定费用问题未能协商一致，原鉴定机构不同意返还鉴定所需资料。姜远鹏、林立、火来胜已经将上述情况告知原审法院并请求原审法院协商。姜远鹏、林立、火来胜没有不积极配合办理鉴定手续和提交鉴定材料的理由，原审法院将鉴定不能归责于姜远鹏、林立、火来胜错误。综上，姜远鹏、林立、火来胜主张，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判第一项、第四项，改判支持姜远鹏、林立、火来胜在原审的诉讼请求，或发回重审。
针对姜远鹏、林立、火来胜的上诉请求，九发房地产公司辩称：一、双方签订的多份协议均未实际履行，本案涉及的租赁协议也是九发房地产公司单方履行。姜远鹏、林立、火来胜只交付了租房的定金，没有交付租金。二、姜远鹏、林立、火来胜申请鉴定所提交的证据不足以确认相关的事实，这是两次鉴定机关将鉴定申请退回的原因。本次诉讼中，姜远鹏、林立、火来胜并未按法院要求提交补强证据，再次提交假证，请求依法追究其伪证责任。四、姜远鹏、林立、火来胜拿走了九发房地产公司的物品，对涉案房屋进行了破坏性拆改。将房屋弃管导致九发房地产公司租金损失，理应予以赔偿。五、在庭审后进行的现场勘查时，九发房地产公司称将原来主张装修了两件样板间的说法是记错了，应当为装修了四建样板间。如此荒唐的说法进一步说明姜远鹏、林立、火来胜主张的所谓装修损失不是真实存在的。综上，九发房地产公司请求驳回姜远鹏、林立、火来胜的上诉请求。
九发房地产公司上诉称：一、原审判决已经查明姜远鹏、林立、火来胜在交付定金后再未交付过租金，已构成实质违约，理应承担违约责任，且按照双方协议的规定，协议已经解除。原审判令九发房地产公司返还100万元定金并承担利息错误。二、九发房地产公司就反诉请求已充分举证，证实了姜远鹏、林立、火来胜拿走九发房地产公司物品及造成拆改损失的事实，原审判决却以未提交证据为由予以驳回，实属不当。另外，由于姜远鹏、林立、火来胜的违约导致九发房地产公司的房屋闲置两年，姜远鹏、林立、火来胜理应支付租金等损失。综上，九发房地产公司主张原审判决认定事实不清，适用法律不当。请求撤销原判第二项，改判由姜远鹏、林立、火来胜返还物品，赔偿涉案房屋闲置两年的租金520万元。
针对九发房地产公司的上诉请求，姜远鹏、林立、火来胜辩称：一、九发房地产公司主张姜远鹏、林立、火来胜拆改装修行为造成了损失与其抗辩没有进行装修的观点自相矛盾。本案原一审期间。九发房地产公司拒绝鉴定机构进入现场，导致无法鉴定。二、双方签订的合同合法有效，没有达到单方解除的条件。因为九发房地产公司的违约行为，导致合同无法履行。三、按照双方约定，姜远鹏、林立、火来胜没有拖欠租金。已经缴纳的100万元是租金，不是租金的定金，不具备定金性质。四、由于九发房地产公司停水停电，导致无法进行装修，装修公司停工后留下一部分施工人员，姜远鹏、林立、火来胜也安排了管理人员在现场。由于双方协商未果，姜远鹏、林立、火来胜预通过诉讼解决纠纷，九发房地产公司将姜远鹏、林立、火来胜安排的看护人员赶出场地，九发房地产公司构成恶意违约。综上，姜远鹏、林立、火来胜请求驳回九发房地产公司的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未举示新的证据。
本院经审理查明：姜远鹏、林立及火来胜拟开办经营以马内利假日酒店。2008年8月3日，姜远鹏、林立及火来胜与张滨祥签订《股权转让合同》，内容为：经股东会议决定，就张滨祥持有九发房地产公司全部股份及附属资产房地产25，000平方米转让给姜远鹏、林立及火来胜，九发房地产公司原有的其他债权债务由张滨祥承担。姜远鹏、林立及火来胜以总价款8，300万元收购张滨祥持有九发房地产公司的100%股份及其附属资产；双方签订合同十日内，姜远鹏、林立及火来胜交与张滨祥五百万股份转让定金；……。张滨祥和姜远鹏、林立及火来胜在该协议上签名。
2008年10月3日，姜远鹏、林立及火来胜与九发房地产公司签订《购房租赁合同》，内容为：双方继2008年4月签定的购房合同，在此合同未执行前，为加快改造装修步伐，经双方协商签订此补充合同：九发房地产公司大鸿图地下室约3，200平方米、四层2，800平方米，5至10层11，000平方米先交付姜远鹏、林立及火来胜使用进行装修改造及经营；从合同签订之日起六个月为装修期，如九发房地产公司土地证手续不能履行，姜远鹏、林立及火来胜向九发房地产公司交纳房屋租金，年租金为220万元，在2009年5月1日前分二次交清，每半年交一次；姜远鹏、林立及火来胜如在经营期全额交纳购房款，则九发房地产公司不再收取房租，该合同自行解除，如双方形成股份制公司，则合同继续履行，房租归股份制公司分配；九发房地产公司未有办理土地证更名之前执行此合同；付款方式为合同签订后，姜远鹏、林立及火来胜一次性付九发房地产公司100万元，正式开业后分二次付给九发房地产公司租金。张滨祥和姜远鹏、林立及火来胜在该协议上签名。
2008年12月4日，姜远鹏、林立及案外人冯建花（火来胜妻子）与案外人哈尔滨新长城建筑装饰设计工程有限公司签订《建筑工程承包合同》，内容为：工程名称：以马内利假日酒店室内装修、暖通及家居工程；承包范围和内容：外立面装饰、土建接楼改造、一楼大堂装饰部分，大厦共11层；承包方式：包工包料、包税金及场地清理；工程工期：开工日期：2008年12月20日，竣工日期：2009年7月31日；合同价款：暂定人民币9，000，000元；……。
2008年12月18日，林立与九发房地产公司签订《租房协议书》，内容为：经双方协商，九发房地产公司同意将座落于西大直街504-514号综合楼租给姜远鹏、林立及火来胜使用；租赁房屋该楼包括一层接待大厅、地下室、三层至十层；租赁期自2008年12月16日至2018年12月15日；年租金为260万元，每年分两次缴清，租金每年5月1日及12月1日为缴费日；九发房地产公司负责向姜远鹏、林立及火来胜供水、供电及供暖，租赁场内一切设施由姜远鹏、林立及火来胜管理和使用，姜远鹏、林立及火来胜按有关规定向九发房地产公司交纳水电及包烧费；九发房地产公司同意姜远鹏、林立及火来胜对租赁场内外进行改造装修，姜远鹏、林立及火来胜自行办理相关手续费用自付，综合楼九发房地产公司应于2009年5月1日前交付姜远鹏、林立及火来胜使用，楼内经营的商户九发房地产公司负责在2009年4月1日前全部清退；九发房地产公司负责姜远鹏、林立及火来胜在综合楼外立面装修和经营时所需要的空间，保证施工和正常经营；综合楼交付后，九发房地产公司给姜远鹏、林立及火来胜五个月免交房租的装修时间；姜远鹏、林立及火来胜迟延40天不缴纳全年房租视为违约，九发房地产公司可视为姜远鹏、林立及火来胜自行解除合同。九发房地产公司在该协议上加盖公章及张滨祥和林立在该协议上签名。
2008年12月20日，九发房地产公司将综合楼的一层大厅和六层至九层交付给姜远鹏、林立及火来胜。张滨祥为姜远鹏、林立、火来胜出具收据，主要内容为今收到姜远鹏、林立及火来胜三人租大鸿图租金定金100万元，经手人张滨祥。此后，姜远鹏、林立、火来胜未再缴纳房屋租赁费用。
2008年12月27日，案外人火来秋（火来胜的哥哥）代表姜远鹏、林立、火来胜以以马内利假日酒店名义与哈尔滨新长城建筑装饰设计工程有限公司签订《以马内利假日酒店工程承包合同》（安全），就装修工程的安全问题进行了约定。哈尔滨新长城建筑装饰设计工程有限公司对涉案房屋的五至九层进行了部分改造装修。
2009年3月11日，姜远鹏、林立与张滨祥签订《补充合同》，内容为：张滨祥同意姜远鹏、林立及火来胜就购房合同细化，原购房合同（2008年8月3日）8，300万元购房款现执行7，300万元，其中7，000万元为购房款，现大鸿图酒店经营现状所有设备（不含出租单位投入设备）；其中300万元为办证费用（不含交易税费）只含前期遗留的手续问题的支付，如不够超出部分由张滨祥承担，如有剩余作为大楼外立面装修的费用，由股东按份承担；张滨祥只负责外立面装修的300万元的28%，应承担84万元，如接楼改造约5，000至6，000米，按实际计算，按实际投入按股分担，必须分享5，000米多租出的房租的28%利润；由于租赁方房屋和交房时间不同按合同改为以交房时间让出装修期止计算租赁费用；张滨祥必须按合同条款全面配合，因张滨祥阻碍造成姜远鹏、林立及火来胜损失由张滨祥承担；买卖合同生效应在张滨祥所有证照合法土地证房产证及一切交易合法后。姜远鹏、林立及火来胜如八个月没有交款，此买卖合同改为合作或租赁。张滨祥和姜远鹏及林立在该合同上签名。
2009年4月6日，案外人哈尔滨苏宁电器有限公司致函九发房地产公司，内容为：贵方承租方以马内利假日酒店管理有限公司近日在我司租赁区域入口搭设脚手架，意图进行外立面改造工程已经严重影响到我司的正常经营，并且可能带来安全隐患。本着我司希望与贵司建立长期的合作关系，望贵司能够履行合同约定出面制止该施工行为，并就相关事项尽快与我司协商，在未达成一致意见前，如继续施工，我司将依据合同约定追究贵司的违约责任。
2009年4月29日，哈尔滨市城乡规划局核发申请人为九发房地产公司的编号为立面装修（2009）000009号《哈尔滨市城乡规划局行政许可决定书》。
2009年6月3日，火来秋代表姜远鹏。林立、火来胜与九发房地产公司及承租人签订《综合大楼三、四、十层移交书》，约定从2009年6月1日起，将三、四和十层的租赁合同移交酒店管理公司（即姜远鹏、林立、火来胜）管理，租户的租金、水费、电费及取暖费向酒店管理公司交纳。
2009年6月中旬，哈尔滨新长城建筑装饰设计工程有限公司停止装修工程。
2010年8月，哈尔滨新长城建筑装饰设计工程有限公司撤出涉案房屋。之后，姜远鹏、林立、火来胜未再对涉案房屋实施管理。
2010年8月至2011年5月，九发房地产公司将涉案房屋出卖给案外人并办理了使用权变更登记手续。
2011年7月13日，哈尔滨市城乡规划局为涉案房屋新的产权人和九发房地产公司（为除涉案房屋以外的一、二楼房屋的产权人）核发了哈规（南岗）修建字第（2011）12号建设工程规划许可证。涉案房屋现由案外人使用，分别开办全季酒店和大皇宫洗浴。
本案原审法院第一次审理期间，姜远鹏、林立、火来胜主张因九发房地产公司擅自将涉案房屋的装修予以拆除，给姜远鹏、林立、火来胜造成直接经济损失4，069，859.81元，并申请对装修损失进行鉴定，原审法院依法委托黑龙江海隆工程造价咨询有限公司进行鉴定。2011年11月7日，黑龙江海隆工程造价咨询有限公司致函原审法院，以“因姜远鹏、林立、火来胜提供的资料，我方无法做出正确结论”为由，决定撤案。
2011年11月9日，姜远鹏、林立、火来胜再次提出鉴定申请，原审法院委托北京中海华工程造价咨询有限公司哈尔滨分公司进行鉴定。原审法院通知双方当事人于2012年2月21日到涉案房屋的鉴定现场，九发房地产公司未按要求到达鉴定现场。
原审法院重审期间，姜远鹏、林立、火来胜于2013年11月18日再次提出申请，请求对装修损失进行鉴定。2014年4月15日，黑龙江威龙司法鉴定服务有限公司致函原审法院，以“我公司多次与申请人联系，申请人至今未办理鉴定的相关手续及提交鉴定材料”为由，将案件退回。
本院二审期间，为查明案件事实的需要，本院在庭审结束后专门组织双方当事人对姜远鹏、林立、火来胜在一审期间提供的有关存在装修损失的证据重新发表了举证和质证意见，并组织双方当事人到涉案的租赁房屋进行了现场勘查。2015年4月24日，姜远鹏、林立、火来胜向本院提出鉴定申请，请求对涉案房屋被破坏装修部分的损失进行鉴定。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、双方在履行《租房协议书》过程中是否存在过错违约行为。二、姜远鹏、林立、火来胜请求继续履行《租房协议书》应否予以支持。三、姜远鹏、林立、火来胜请求由九发房地产公司赔偿损失4，069，857.81元应否予以支持。四、姜远鹏、林立、火来胜缴纳的100万元的性质及应否由九发房地产公司予以返还。五、九发房地产公司请求由姜远鹏、林立、火来胜返还物品及赔偿两年的租金损失520万元应否予以支持。
一、关于双方在履行《租房协议书》过程中是否存在违约行为的问题。
本院认为，本案当事人双方围绕涉案房屋先后签订了四份协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均合法有效。双方实际履行的是于2008年12月18日签订的《租房协议书》，故《租房协议书》应作为确定双方权利义务及评判双方责任的依据。租房协议书》签订后，九发房地产公司于2008年12月20日九发房地产公司将综合楼的一层大厅和六层至九层交付给姜远鹏、林立及火来胜。于2009年6月1日将涉案房屋三层、四层、十层的管理权移交给给姜远鹏、林立、火来胜，地下室仍未交付，由此可以确认九发房地产公司并未在双方约定的2009年5月1日前将涉案房屋全部交付给姜远鹏、林立、火来胜，其迟延交付部分租赁房屋的行为构成违约。姜远鹏、林立、火来胜履行只交付了100万元租金，未履行交付全部租金的义务，在对涉案房屋进行部分拆改后，未与九发房地产公司协商一致即放弃对涉案房屋的租赁使用权及管理权，其行为亦构成违约。
二、关于姜远鹏、林立、火来胜请求继续履行《租房协议书》应否予以支持问题。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案的《租房协议书》履行期限内，姜远鹏、林立、火来胜在九发房地产公司已向其交付了大部分涉案房屋的租赁使用权或管理权的情况下，拒绝交付剩余租金、对涉案房屋进行弃管的行为符合法律规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”情形。九发房地产公司在姜远鹏、林立、火来胜没有继续履行《房屋租赁书》的意愿和行为的情况下，陆续将涉案房屋出卖给案外人并办理了产权变更手续。现姜远鹏、林立、火来胜在涉案房屋已经存在新的所有权人和使用人的情况下，依据“买卖不破租赁”的原则请求继续履行《租房协议书》无事实和法律依据，本院对姜远鹏、林立、火来胜此项上诉请求不予支持。原审判决解除双方于2008年12月18日签订的《租房协议书》并无不当，本院应予维持。
三、关于姜远鹏、林立、火来胜请求由九发房地产公司赔偿损失4，069，857.81元应否予以支持问题。
本院认为，《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定姜远鹏、林立、火来胜主张因对涉案房屋进行装修而产生4，069，857.81元的装修损失，故请求九发房地产公司予以赔偿。本案在原审两次诉讼期间，根据姜远鹏、林立、火来胜的申请，曾三次委托鉴定机构拟对姜远鹏、林立、火来胜的装修损失进行鉴定，第一次由于鉴定机构根据姜远鹏、林立、火来胜提供的鉴定资料无法做出正确结论而撤案，第三次由于姜远鹏、林立、火来胜未办理鉴定的相关手续及提交鉴定材料，鉴定机构将案件退回。第二次鉴定程序中，九发房地产公司未按照原审法院通知的时间指派人员到达鉴定现场，因当时涉案房屋已出卖给案外人，九发房地产公司已不是涉案房屋所有权人和实际控制人，其未派人员到鉴定现场不能构成鉴定无法进行的理由。本院本次二审期间，姜远鹏、林立、火来胜提供的证明4，069，857.81元装修损失的十六组均系第一次向鉴定机构提供的证据，且各证据之间有明显的矛盾之处，关键证据（石材的合同与预付款收据）与以往提供的证据不一致，现场勘查时主张装修样板间的数量为4个，否定了之前一直主张2个样板间的陈述。本院经审查后认为，姜远鹏、林立、火来胜提供的十六组证据不能形成完整的证据链条证明存在4，069，857.81元的装修损失，且因装修现场已经不存在，无法通过鉴定的方式确定姜远鹏、林立、火来胜的装修损失数额，故本院对姜远鹏、林立、火来胜主张其存在4，069，857.81元的装修损失的事实不予认定。另外，由于姜远鹏、林立、火来胜对本案纠纷的发生负有过错，其应自行承担《租房协议书》解除给其带来的损失。综上，本院对姜远鹏、林立、火来胜请求由九发房地产公司赔偿损失4，069，857.81元损失的上诉请求不予支持。
四、关于姜远鹏、林立、火来胜缴纳的100万元的性质及九发房地产公司应否予以返还问题。
《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案中，双方当事人签订的《租房协议书》中并没有关于定金的约定，九发房地产公司的张滨祥在为姜远鹏、林立、火来胜出具收据时将100万元写成“租金定金”是其单方意思表示，并不能据此认定双方关于定金问题达成了“合意”，且张滨祥出具“收据”的当日，九发房地产公司同时将涉案部分房屋交付给姜远鹏、林立、火来胜使用，双方已经开始实际履行《租房协议书》，故本院认为100万元的性质应为涉案房屋的租金，而非租金定金。鉴于九发房地产公司公司对纠纷的发生存在一定的过错，现双方签订的《租房协议书》因不具备继续履行的条件而解除，原审判决九发房地产公司返还姜远鹏、林立、火来胜交付的100万元租金及利息并无不当，本院予以维持，对九发房地产公司主张100万元为定金租金不应予以返还的上诉请求不予支持。
五、关于九发房地产公司请求由姜远鹏、林立、火来胜返还物品及赔偿两年的租金损失520万元应否予以支持。。
本院认为，九发房地产公司在原审期间并未主张租金损失，故本院对该项请求不予审理和评判。因九发房地产公司未提供充分证据证明应由姜远鹏、林立、火来胜返还物品的名称、数量等，故本院对九发房地产公司该项上诉请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18，800元，由上诉人姜远鹏、林立、火来胜负担13，800元，由上诉人哈尔滨九发房地产综合开发有限公司负担5，000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建民
审 判 员 贾延春
代理审判员 关 冰
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 于 波