辽宁省普兰店市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民初字第1854号
原告：沈某某，男，1964年8月31日出生，汉族，住瓦房店市。
委托代理人：于振杰，系辽宁青松律师事务所律师。
被告：大连华翱房地产开发有限公司，住所地普兰店市孛兰路48号1-5-9。
法定代表人：于化刚，系该公司总经理。
委托代理人：张晓明，系普兰店市丰荣街道办事处法律服务所法律工作者。
本院受理原告沈某某诉被告大连华翱房地产开发有限公司为买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月12日作出（2012）普民初字第2740-4号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉，移送公安机关。原告不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2015年2月5日作出（2015）大民二终字第232号民事裁定书，裁定撤销原审裁定，指令本院对本案进行审理。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈某某的委托代理人于振杰、被告委托代理人张晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年3月30日签订了《商品房买卖合同》，约定由被告将位于普兰店市台南街66号1-16-1房屋出售给原告，现房销售。该房屋面积82.72平方米，总价款165440元。约定被告于2012年4月20日前向原告交付房屋。合同签订后，原告一次性向被告交付了全部房款，被告向原告出具了全款购房发票（发票号：20038321）。但时至起诉之日，被告仍怠于交付房屋，为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。要求被告支付原告延期交房的违约金1万元，具体数额计算至实际支付之日；请求法院判令被告交付合同约定的房屋。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告和原告方签订的商品房买卖合同是不属实的，被告没有收到原告的房款。原、被告之间不是房屋买卖关系，而是民间借贷关系，属于借款抵押，借款金额实际为700万元，到目前为止，被告按照月息6分5厘的标准，付给原告利息总额为169万元，所以原、被告之间并不是商品房买卖关系，而是民间借贷关系，所谓的商品房买卖合同只是应原告的要求而做的借款抵押。另外，房屋的单价明显低于当时的市场价，显失公平，所以原、被告之间的商品房买卖合同是无效的，所以被告没有义务交付房屋。
经审理查明：2011年11月15日，被告为原告提供《商品房买卖合同》共计14份，后，又于2012年3月30日，为原告提供《商品房买卖合同》18份，32份合同载明原告购买了被告开发的房屋32套，房屋的位置及面积情况如下：1、台南街莲城人家66一1一10一1，面积是82.72平方米；2、台南街66一1一5一1，面积为82.72平方米；3、台南街66一1一4一1，面积为82.72平方米；4、台南街56一5，面积为194.36平方米，网点房；5、台南街66一1一4一6，面积为82.72平方米；6、台南街66一1一5一6，面积为82.72平方米；7、台南街66一1一6一1，面积为82.72平方米；8、台南街66一1一7一1，面积为82.72平方米；9、台南街66一3一1，面积为82.72平方米；10、台南街66一1一3一6，面积为82.72平方米；11、台南街56一1一14一5，面积为83.21平方米；12、台南街66一6，面积为238.74平方米，网点房；13、台南街66一1一9一1，面积为82.72平方米；14、台南街56一1一14一4，面积为84.8平方米；15、台南街56一1一14一2，面积为126.55平方米；16、台南街66一1一17一1，面积为82.72平方米；17、台南街66一1一11一1，面积为82.72平方米；18、台南街56一1一15一5，面积为83.21平方米；19、台南街56一1一14一3，面积为94.87平方米；20、台南街56一1，面积为241.66平方米，网点房；21、台南街56一1一16一5，面积为83.21平方米；22、台南街66一1一8一1，面积为82.72平方米；23、台南街66一1一13一1，面积为82.72平方米；24、台南街56一1一15一3，面积为94.87平方米；25、台南街56一1一17一4，面积为84.8平方米；26、台南街66一1一16一1，面积为82.72平方米；27、台南街66一1一15一1，面积为82.72平方米；28、台南街56一1一16一4，面积为84.8平方米；29、台南街56一1一15一4，面积为84.8平方米；30、台南街56一1一16一3，面积为94.87平方米；31、台南街66一1一14一1，面积为82.72平方米；32、台南街66一1一12一1，面积为82.72平方米。上述房产面积单价均为2000元每平方米。原告自认上述32套房屋的价款总计为7050460元，两次350万元，均是签订合同当天，通过银行转账支付，但原告未能提供转账凭证；另，原告自认购买上述房产的目的是用于投资。
本案合同涉及的房屋位于普兰店市台南街66号1单元16层1号的房屋，面积为82.72平，总房款165440元。原告为证明其主张，提供如下证据：《商品房买卖合同》一份，体现付款方式为于2012年3月30日一次性付款；体现的交付期限为2012年4月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的房屋交付给买受人，但未体现出卖人逾期交房的违约责任（合同第九条系出卖逾期交房的违约责任处未填写）；体现出卖人办理权属登记的期限应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并体现了逾期办理产权证的违约责任；出卖人关于装饰设备标准承诺的违约责任为空，未选择处理方式，也未填写其他内容；关于出卖人基础设施公共配套建筑正常运行的承诺条款中如果在规定日期内未达到使用条件的处理方式为空，未予填写。合同落款处由被告在出卖人处加盖合同专用章和注明2012年3月30日的日期，买受人处无人签字，未填写签约日期。原告陈述系2012年3月30日签订。原告提供该份商品房买卖合同拟证明其与被告之间存在案涉商品房买卖合同关系，被告虽然对其加盖的印章真实性无异议，但抗辩该合同并非真实的房屋买卖意思表示，而是作为其与原告之间发生的700万元借款的抵押形式。原告向本院提供销售不动产统一发票一张，发票显示，商品房单价2000元/平方米，款项性质为预收购房款，原告以此拟证明被告已经收到了原告的购房款。
原告另提供《商品房买卖补充协议》两份，原告系甲方、被告系乙方，协议内容系由原告拟定，被告法定代表人于化刚签名。签订时间为2012年3月14日的补充协议约定：甲方于2011年11月15日全款购买乙方位于普兰店市台南街56号莲城人家小区开发建设的商品房14套，为保障甲方权益，经甲乙双方友好协商，达成如下一致意见：如乙方不能按约定期限履行交房义务，乙方自愿承担违约责任，并赔偿因违约而给甲方造成的一切损失。一、乙方从2012年3月14日起，按双方签订的商品房买卖合同第九条第一项的约定，向甲方按日支付延期交房违约金至实际交付房屋之日止。二、违约金支付时间，乙方未实际向甲方交付房屋前，在每月的14日前，向甲方支付下一个月的违约金贰拾陆万元（260000元）。三、如乙方在2012年3月14日前不能如期向甲方交付其所购买的14套房屋，甲方同意由乙方按原购房价回购全部房屋，乙方一次性给付甲方全部购房款。乙方回购所产生的一切费用，由乙方承担后，甲方解除与乙方所签订的商品房买卖合同。四、如乙方在2012年5月14日前不能交付甲方所购14套房屋并不能回购全部14套房屋，则甲方有权要求乙方继续履行合同义务，并承担违约责任，同时甲方有权向第三方转让全部或部分所购房屋。五、甲方转让全部或部分所购房屋时，乙方无条件配合甲方办理相关登记变更手续（更名过户），因办理相关登记变更手续所发生的一切费用，全部由乙方承担。六、本补充协议一式两份，甲乙双方各持一份，补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力。原告提供该份补充协议拟证明双方系商品房买卖合同关系而非借款关系，且该协议写明被告逾期交房应当承担违约金每月26万元。
签订时间为2012年5月20日的补充协议约定内容约定如下：甲方于2012年3月30日全款购买乙方位于普兰店市台南街56号莲城人家小区开发建设的商品房18套，为保障甲方权益，经甲乙双方友好协商，达成如下一致意见：如乙方不能按约定期限履行交房义务，乙方自愿承担违约责任，并赔偿因违约而给甲方造成的一切损失。一、乙方从2012年5月30日起，按双方签订的商品房买卖合同第九条第一项的约定，向甲方按日支付延期交房违约金至实际交付房屋之日止。二、违约金支付时间，乙方未实际向甲方交付房屋前，在每月的14日前，向甲方支付下一个月的违约金贰拾壹万元（210000元）。三、如乙方在2012年5月30日前不能如期向甲方交付其所购买的18套房屋，甲方同意由乙方按原购房价回购全部房屋，乙方一次性给付甲方全部购房款。乙方回购所产生的一切费用，由乙方承担后，甲方解除与乙方所签订的商品房买卖合同。四、如乙方在2012年5月30日前不能交付甲方所购18套房屋并不能回购全部18套房屋，则甲方有权要求乙方继续履行合同义务，并承担违约责任，同时甲方有权向第三方转让全部或部分所购房屋。五、甲方转让全部或部分所购房屋时，乙方无条件配合甲方办理相关登记变更手续（更名过户），因办理相关登记变更手续所发生的一切费用，全部由乙方承担。六、本补充协议一式两份，甲乙双方各持一份，补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力。上述两份协议落款甲方处有原告签名，乙方处有被告法定代表人于化刚的签名。原告提供该两份补充协议拟证明双方系商品房买卖合同关系而非借款关系，且该协议写明被告逾期交房应当承担违约金每月21万元。
被告对原告提供的上述证据提出以下质证意见：原告出示的商品房买卖合同及购房发票真实性无异议，但该合同作为买受人没有签字，没有盖章，也没有具体的日期，说明原、被告之间买卖关系并没有成立；第二、房屋的单价每平方米2000元，明显低于当时此房所坐落的楼盘中所有销售房屋的价格，当时销售单价是每平方米6000元至7000元，明显是显失公平；第三、商品房买卖合同签订后应到工商部门备案，而原告出示的商品房买卖合同并没有到工商部门备案；总之，双方之间系借贷关系，双方签订的商品房买卖合同及为原告出具的发票均系为借款所做的抵押担保，该合同应为无效合同；两份补充协议是被告公司最困难的时候因被告借原告的款利息没有还，原告前来催要，是原告自己已经打印好的两份协议，逼迫被告签字的，无奈下被告签字了，但是虽然字签了，利息还是无力偿还；每月付违约金26万元是指2011年11月15日借款400万元按6分5厘月息计算的，每月应付利息26万元，签补充协议时借款400万元已付利息130万元；每月付利息21万是指2012年3月31日借款300万元，利息按7分月息计算，每月21万元，因为300万元借的比较晚，付利息只付了39万元，所以，协议中所提到的每月违约金26万元和21万元实际是要求被告付400万和300万借款的月息。
被告向本院提供时间是2012年2月15日的工商银行个人业务凭证一份，拟证明应原告的要求，被告将借原告款的利息付给原告指定代收人隋晓端，汇款金额为26万元；提供时间是2012年3月16日的银行流水一份，拟证明应原告的要求，被告将借原告款的利息付给原告的指定代收人隋晓端，汇款金额为26万元；提供商品房买卖合同两份，第一份购买人是王军，房屋单价是6500元，第二份是史长利，房屋的单价是6594.15元，均是在2011年下半年全款买房并且经工商部门备案的合同，拟证明涉案的楼盘开盘后，房屋单价均在6000元以上，即使被告公司职工购房的最大优惠房屋单价也是近每平方米4000元，原告提供的合同单价每平方米2000元明显不合理。原告对被告提供的上述证据认为被告提供的工商银行的个人业务凭证及银行流失显示收款人均是隋晓端而非本案的原告，涉及的时间也是在本案买卖合同和全款交付之前；王军与史长利的两份房屋买卖合同，原告认为与本案没有关联性，因此对上述证据的证明事项不予认可。
2015年10月20日，经原告申请，本院作出（2015）普民初字第1854号民事裁定书，对本案案涉的房屋予以查封。
另查，被告已于2011年4月13日取得案涉楼盘商品房预售许可证。被告开发的位于普兰店市台南街的楼盘，共开发七栋楼，原编号1至7号，地名办重新编号后，1号楼对应66号楼，3号楼对应56号楼，4号楼对应58号楼，6号楼对应60号楼，7号楼对应62号楼，办公楼是68号楼，原2号楼被编号至66号楼和56号楼。该期房屋现已建成，国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证建筑手续齐全。大连理工现代工程检测有限公司于2015年1月8日为案涉工程莲城人家1#、3#、4#、6#、7#楼及地下停车场工程出具了鉴定报告，鉴定结论均为符合正常使用的安全要求。普兰店市建设工程质量监督站于2015年1月8日为案涉工程出具了《关于莲城人家1#、3#、4#、6#、7#楼及地下车库工程实体质量情况的报告》，该质量监督站认为，上述实体工程质量符合正常使用的安全要求，且使用功能完善，具备入住条件。该工程竣工验收手续仍在进行过程中，未办理完毕。案涉商品房在建工程作价贰亿柒仟伍佰柒拾贰万柒仟陆佰元在农业银行办理最高额捌仟万元抵押贷款，整个在建工程整体办理了抵押登记。上述银行贷款现未偿还完毕。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、补充协议两份、被告提供的工商银行的个人业务凭证、银行流水、两份经过备案的《商品房买卖合同》、国有土地使用权证一份、建筑工程施工许可证两份、建设工程规划许可证一份、建设用地规划许可证一份、商品房预售许可证一份、《关于莲城人家1#、3#、4#、6#、7#楼及地下车库工程实体质量情况的报告》一份、鉴定报告六份、最高额抵押合同一份、固定资产借款合同两份、以及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：本案双方的争议焦点是原、被告双方之间系买卖合同法律关系还是民间借贷法律关系。原告主张双方系买卖合同法律关系，其向本院提供《商品房买卖合同》及销售发票和《商品房补充协议》两份，从合同的内容上看，涉案合同书填写的并不完备，尤其是签订合同当时未约定逾期交房的违约责任及一式合同的份数、原告未在买受人处签名，不具备签订合同的要件，亦不符合常理。从合同条款内约定的单价来看，合同约定的房屋单价为每平方米2000元显然与被告提供的与案外人签订的在工商行政管理局备案的《商品房买卖合同》中出售的房屋单价每平方米6000元左右相差较大。另，原、被告双方在上述商品房买卖合同签订后，又签订了两份补充协议书，从补充协议的内容来看，协议第一条约定按照买卖合同第九条第一项的约定，由被告按日交纳违约金，但商品房合同的第九条是空白条款，对逾交房的违约责任并未约定；协议第三条有关违约金数额及支付方式的约定，虽然用词系“违约金”，但与被告辩称的按月向原告支付利息的约定的事实更为贴近；协议第四条与第五条有关商品房“回购”的约定，与房产开发商逾期交付，则买受人有权解除合同并要求承担违约责任的通常约定不符；另，该协议系原告拟定，且缺少被告公司印章，与通常盖有开发商的公司印章不符。综上，涉案商品房买卖合同与两份补充协议的签订有违通常的买房人与开发商签订补充协议的交易习惯，且两份补充协议的内容与被告辩称双方系民间借贷关系，有关违约金的约定实质上是双方约定的利息的事实更为贴近。
被告抗辩原告提供的商品房买卖合同并非双方买卖房屋的真实意思表示，而是为双方之间的借贷关系提供的抵押形式。虽然原告对被告的抗辩意见不予认可，但原告的合同单价每平方米2000元，作为商品房这种特殊商品的单价，明显低于市场合理价格，不符合常理。结合前面所述的协议书的特别约定条款，本案不能完全排除案涉商品房买卖合同系以商品房买卖合同的形式为借款提供抵押担保的合理怀疑，不能充分认定案涉商品房买卖合同系双方买卖房屋的真实意思表示，结合原告没有证据证明签订协议当天，有向被告付款的事实，故对原告要求确认合同有效的主张，因不能形成前后相互印证的完整的证据链，证据不充分，不予支持，进而对其要求被告支付违约金并交付房屋的诉讼请求，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：
驳回原告沈某某的诉讼请求。
案件受理费100元（原告预交50元），诉讼保全费1347元，由原告沈某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 吴 娜
审判员 孙 军
审判员 胡 爽
二〇一五年十二月二十三日
书记员 邹晓梅