北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第06800号
原告北京远洋基业物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区二区102号。
法定代表人温海成，董事长。
委托代理人张静懿，北京市天睿律师事务所律师。
委托代理人赵振，男，1987年6月3日出生。
被告吕卫东，男，1985年12月30日出生。
原告北京远洋基业物业管理有限公司（以下简称原告）与被告吕卫东（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员侯蓓丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张静懿、赵振，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系北京市朝阳区管庄乡小寺村南街远洋新悦嘉园1号院7号楼2单元×号房屋（以下简称涉案房屋）的业主，我公司系涉案房屋所在小区的物业服务管理公司。2013年10月28日晚，我公司工作人员在巡视中发现从涉案房屋户门处向外溢水，水不仅溢满了楼道的公共区域，而且流到电梯间，两部电梯均出现故障。我公司立即与被告及其装修单位、北京市朝阳区管庄乡小寺村南街远洋新悦嘉园1号院7号楼2单元×1号房屋（以下简称×1号房屋）及北京市朝阳区管庄乡小寺村南街远洋新悦嘉园1号院7号楼2单元×2号房屋（以下简称×2号房屋）的业主及相关部门联系。当晚，被告委托的朋友及装修负责人到场，与×2号房屋业主、我公司、供暖公司等相关人员一起查看了现场。后电梯公司维保人员对两部故障电梯进行了检修，发现电梯主板及部分配件因进水致使损坏而出现故障。事故发生后，我公司多次与被告联系，协商解决建筑公共区域、电梯及其他业主损失一事。但被告仅赔偿了相邻业主家的损失，对于建筑公共区域及电梯所遭受的损失，至今未予赔偿。为了维护我公司的合法权益，故诉至法院，请求法院判令被告赔偿我公司：1、电梯修理费38284元；2、公共区域维修费500元。
被告辩称：我系涉案房屋的业主，我不同意原告的全部诉讼请求，原告的主张没有事实依据以及法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。第一，此次跑水原因系原告所致。此次涉案房屋跑水系涉案房屋厨房及卫生间供暖阀门跑水，但究其原因是原告在供暖前未充分告知我供暖时间，导致跑水事件的发生。原告作为涉案房屋所在小区物业管理公司，其在充分知晓我身处国外、房屋里有装修施工的情况下，并未采取任何有效措施通知我供暖事宜。正是由于原告自身存在过错，我未能提前安排人员留在家中查看，导致我房屋跑水。因此，此次跑水系原告自身未尽职存在过错所致，与我无关。第二，原告未尽管理义务导致损失扩大。根据《前期物业服务协议》的相关约定，原告负有对本小区内建筑共用部位的日常维修、养护和管理义务，包括楼梯间等相关区域。原告作为管理小区的物业公司，在知悉小区业主不在家，且知道供暖期间存在容易泄露的极大风险的情况下，并未安排相关人员定期查看巡逻，存在严重失职。涉案房屋跑水时间持续将近4小时之后，原告才姗姗来迟关停阀门，导致原本可以避免的事故发生，亦给我带来极大损失。第三，我在跑水事件之后积极处理，反而原告一直推诿责任。我获悉此事之时，身处国外，工作繁忙，虽然我坚持认为原告对此事负有全责，但为了不影响左邻右舍的正常生活，我积极委托朋友与邻居达成了赔偿约定并赔偿了3500元。反观原告，在跑水事件发生后，只是一再要求我赔偿维修电梯损失，并未就跑水原因作出合理解释。在事故发生近四个月之后，仍未积极修理电梯，反而一直推诿责任。第四，原告所主张的费用没有依据。原告主张修复电梯的费用是由通用电梯有限公司出具的证据，该公司与原告存在利害关系，不应当予以采纳。该费用应当由具备鉴定资质的第三方机构进行评估予以确定，因此，原告所主张的费用没有依据。第五，此次跑水事件给我造成重大损失，我会另行起诉主张这些损失。
经审理查明：原告系涉案房屋所在小区的物业管理企业，被告系涉案房屋的业主。2013年3月9日，原、被告签订《前期物业服务协议》和《承诺书》，约定由原告为涉案房屋所在小区提供物业管理服务。2013年5月7日，原告签署《承诺书》及《施工治安消防责任保证书》，其中“关于暖气的承诺”内容为：本人承诺保持暖气现状，不对暖气进行拆、改、换，如因本人擅自拆、改，随后出现的一切后果，全部由本人承担。
2013年10月28日20时30分左右，原告的工作人员发现涉案房屋发生跑水后，立即通知了供暖公司、电梯维保公司等，并与上述部门对现场进行了查看和处理。事发时，被告未在涉案房屋中，其人在国外，并委托其朋友及装修负责人于当日晚10点多到场进行查看。
2013年12月2日通力电梯有限公司北京分公司出具《跑水情况说明》，内容为：2013年10月28日20点30分钟左右，我司管理人员接到原告人员通知到7号楼2单元查看电梯故障情况。维修人员到达7号楼2单元后，电梯已不能运行，电梯井道内有水向下流动，我司人员向上爬楼寻找原因，爬至16层后，发现楼道、电梯轿厢内水特别多，水已顺着电梯厅门向电梯井道内渗漏，供暖公司与物业人员在管井内关闭了水源。经查看，发现水是从1602室户门流出的。约22点左右，1602户门打开，其户内均是水，水已从该户内流至公共区域，因无法开灯，清理残余水后，保持现场状态不变，约定户内次日请工程等相关各方共同鉴定责任，我司人员同时对电梯运行部件进行了断电清理工作，等待水干后进行检测及修复。检测后发现两部电梯电脑板等部件损坏，无法使用，系水浸所致。
2013年12月20日北京弘益热能科技有限公司出具《跑水情况说明》，内容为：2013年10月28日20点30分左右，我司现场负责运行管理人员接到原告工作人员通知到7号楼2单元进行查看。运行人员到达7号楼2单元后，电梯已不能运行，我司人员徒步爬至16层。到16层时，水正从1602室户门往外溢，楼道、电梯厅内全部是水，水已顺着电梯门向电梯井内渗漏。我司工作人员紧急关闭了在管井内的供回水阀门，关闭水源。1602相关人员当晚10点左右打开户门，客厅及厨房内已全部是水，我司工作人员配合物业公司进行了现场清理，避免损失继续扩大，因害怕电线短路，不敢开灯，各方共同约定保持现场状态不变，次日由物业约工程相关人员共同鉴定责任及处理。
2013年12月27日远洋国际建设有限公司出具《跑水情况说明》，内容为：2013年10月29日8点半左右，我司维保人员接到物业通知，涉案房屋昨晚户内跑水，约定下午2点左右我方与各相关方入户查看问题并处理。各方入户后，各方首先明确户内状态与昨晚一致，昨晚仅关闭了公共区域管井内采暖及给水阀门，其他物品及设施未动。我方人员查看现场后，发现户内尚未装修完毕，卫生间散热器放置在厨房里。经现场各方人员共同同意，由我方派遣工人首先尝试从管井手动打开采暖供水阀门，查看水是从户内哪个渗漏。打开后，厨房及卫生间均在跑水，卫生间采暖给水管阀门处在开启状态，因散热器已被1602业主家的装修单位拆除，卫生间内水从采暖供水阀门处流出，水流向卫生间地漏；厨房内跑水位置在集分水器处，集分水器供水系统的泄水阀门处在开启状态，水大量外泄。此后，经各方共同口头同意，采取地板采暖系统打压试验，关闭集分水器泄水阀及卫生间采暖给水温控阀，采暖系统进行打压试验，压力稳定在8公斤，半小时后压力未下降，采暖系统内无渗漏。综合判定后，造成1602户内跑水原因为业主装修时改动了采暖系统完好状态所致，责任由业主承担。
被告对于上述《跑水情况说明》的真实性认可，承认其对涉案房屋卫生间暖气进行了改动，认可涉案房屋跑水系其家厨房及卫生间供暖阀门跑水，对电梯损坏与被水浸泡的因果关系无异议。但被告认为造成跑水是因为原告未在供暖期充分告知其供暖时间，导致其未能提前安排人员留在家中查看。
2014年3月4日，通力电梯有限公司为原告开具了电梯修理费发票及更换零部件明细，金额为38284元。被告对电梯修理费有异议，经本院释明后，被告不同意预交鉴定费。另，原告主张公共区域维修费，但截至法庭辩论终结前，其仅提交了维修报价单及照片，并未实际进行维修。
上述事实，有《前期物业服务协议》、《承诺书》、《施工治安消防责任保证书》、《跑水情况说明》、电梯修理费发票、配件更换明细单及庭审笔录等相关证据在案佐证。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，被告违反与原告签订的相关物业服务合同约定，擅自拆改涉案房屋卫生间暖气设备导致暖气管道跑水，进而导致涉案房屋所在楼栋电梯因水浸泡而损坏，被告应承担赔偿责任，给付原告维修电梯的费用。虽然被告对电梯维修费提出异议，但经本院释明后，其仍然拒绝交纳鉴定费，故本院对被告提出的此项抗辩意见不予采信。对于原告提出的公共区域维修费用，其仅提供了维修报价单，并未实际进行维修，对其该项损失无法确定，故对于原告的此项请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第四条之规定，判决如下：
一、被告吕卫东于本判决生效后七日内给付原告北京远洋基业物业管理有限公司电梯修理费三万八千二百八十四元；
二、驳回原告北京远洋基业物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费385元，由原告北京远洋基业物业管理有限公司负担85元（已交纳），由被告吕卫东负担300元（于本判决生效后七日内直接给付原告北京远洋基业物业管理有限公司）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 侯蓓丽
二〇一四年五月九日
书 记 员 李 楠