广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第764号
上诉人（原审被告）：叶康胜。
上诉人（原审被告）：湛江市麻章区金百合中西餐美食广场。
法定代表人：叶红霞，该美食广场总经理。
上列两上诉人的共同委托代理人：陈祥。
被上诉人（原审原告）：湛江市总工会。
法定代表人：梁涛，该总工会主席。
委托代理人：陈湛清，广东领会律师事务所律师。
委托代理人：古志文，广东领会律师事务所律师助理。
原审第三人：湛江市东海物业开发有限公司。
法定代表人：李宗明，该公司经理。
委托代理人：莫奕钦，广东大展律师事务所律师。
上诉人叶康胜、湛江市麻章区金百合中西餐美食广场（以下简称“金百合美食广场”）因与被上诉人湛江市总工会及原审第三人湛江市东海物业开发有限公司（以下简称“东海公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2014）湛霞法民二初字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人叶康胜、金百合美食广场的共同委托代理人陈祥，被上诉人湛江市总工会的委托代理人陈湛清、古志文，原审第三人东海公司的法定代表人李宗明及其委托代理人莫奕钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：位于湛江市霞山区解放东路44号综合楼富园大厦，是湛江市总工会与东海公司签订《合作建房协议书》合作建造的。湛江市总工会分得第三、四、五、六、十一、十二层楼房，东海公司分得第一、二、七、八、九、十、十三、十四、十五、十六层楼房；地下室及第十七层的分配，湛江市总工会与东海公司同意按6：7的比例进行分配；双方已对富园大厦的上述房屋分割完毕。以上事实已经广东省高级人民法院（2001）粤高法民终字第127号民事判决予以确认，明确了湛江市总工会与东海公司各自占有富园大厦房产权属的份额。2001年8月28日，湛江市总工会与叶康胜签订《房屋、水、电设施租赁合同》，由湛江市总工会将其所得的富园大厦的第三层，面积为830平方米的房屋出租给叶康胜经营金百合美食广场。合同约定：租赁期限为6年零4个月（2001年9月1日至2008年1月1日止），租金2001年9月1日至2004年3月31日，每月5000元，2004年9月1日至2008年1月1日，每月5500元，叶康胜在当月的20日前结付给湛江市总工会；本协议签字3天内，叶康胜一次性交付湛江市总工会保证金20000元，合同期满双方结算完，叶康胜将房屋内不动产物交付湛江市总工会后，湛江市总工会退还叶康胜的保证金，湛江市总工会在叶康胜经营期间，湛江市总工会不能单方终止合同，使叶康胜造成的投资损失由湛江市总工会赔偿给叶康胜。2001年6月15日，叶康胜在签订《房屋、水、电设施租赁合同》之前向湛江市总工会缴交了承租富园大厦第三层的保证金20000元。合同签订后，湛江市总工会交付富园大厦第三层给叶康胜用于经营金百合美食广场。在合同履行期间，叶康胜和金百合美食广场依约向湛江市总工会缴纳了租金。租赁合同履行期限届满后，叶康胜及金百合美食广场与湛江市总工会没有续签租赁合同。但叶康胜及金百合美食广场继续使用富园大厦第三层，并每月向湛江市总工会支付租金5200元至2013年6月30日止。2013年8月5日和15日，湛江市总工会先后向金百合美食广场发出《限期搬离通知书》，以双方租赁合同期限已届满为由，限金百合美食广场收到该通知之日起3个月内搬离，交回富园大厦第三层房产的使用权，逾期不搬，将通过法律途经强制收回。2013年8月19日，叶康胜、金百合美食广场收到上述通知后，要求湛江市总工会给6个月的搬离时间。2013年9月1日，金百合美食广场与东海公司签订《租赁协议书》，由金百合美食广场向东海公司承租富园大厦的第三层。协议约定：租期1年，从2013年9月1日至2014年9月1日止，租金每月22000元。由于金百合美食广场不交还富园大厦第三层给湛江市总工会，湛江市总工会于2014年3月28日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、依法终止湛江市总工会与叶康胜、金百合美食广场的租赁关系，判令叶康胜、金百合美食广场停止占用并立即返还富园大厦第三层租赁房屋给湛江市总工会；二、叶康胜、金百合美食广场支付2013年7月1日至11月15日的租金23400元给湛江市总工会；三、叶康胜、金百合美食广场共同支付2013年11月16日至返还租赁房屋之日的房屋使用费，按每平方米每月25元计算，暂计至起诉之日为89225元给湛江市总工会；四、确认金百合美食广场与东海公司于2013年9月1日签订的《租赁协议书》无效；五、由叶康胜、金百合美食广场负担本案的全部诉讼费用。
另查明：湛江市总工会与东海公司之间涉及富园大厦房产权属份额的返还原物纠纷，原审法院已通过（2014）湛霞法民二初字第42号案件另案处理。根据湛江市房产管理局和物价局的湛房（2013）5号《湛江市市区二0一三年房屋租赁市场指导性租金》的规定，湛江市霞山区解放东路属一等地段一级类别，其租金标准为：住宅（框架结构的每平米25元、混合结构的每平米20元、砖瓦结构的每平米19元）、商铺（框架结构的每平米120元、混合结构的每平米115元、砖瓦结构的每平米90元）、写字楼（框架结构的每平米60元、混合结构的每平米60元）。
原审法院审理认为：本案属租赁合同纠纷。根据广东省高级人民法院（2001）粤高法民终字第127号民事判决确认的事实，位于富园大厦第三层房产权属湛江市总工会。湛江市总工会对富园大厦的第三层依法享有占有、使用、收益和处分的权利。湛江市总工会与叶康胜签订的《房屋、水、电设施租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规的规定，应受法律保护。双方的租赁期已届满，双方没有续签租赁合同，叶康胜、金百合美食广场继续使用富园大厦第三层，湛江市总工会没有异议，双方的租赁行为有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，2013年8月19日，叶康胜、金百合美食广场收到湛江市总工会发出的《限期搬离通知书》后，应视为双方的租赁关系已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，叶康胜、金百合美食广场未按《限期搬离通知书》限定的3个月搬迁期限内搬离租赁物，而占用至今，湛江市总工会提起诉讼，请求终止湛江市总工会与叶康胜、金百合美食广场的租赁关系，并要求叶康胜、金百合美食广场立即返还富园大厦第三层及支付拖欠的租金和房屋占用费，理据充分，依法应予支持。拖欠的租金应从2013年7月1日起计至2013年11月19日止，按双方不定期租赁关系期间的租金标准每月5200元计算。2013年11月20日起至叶康胜、金百合美食广场返还租赁物之日止，按湛江市房产管理局和物价局公布的湛江市市区2013年度的房屋租赁市场指导性租金标准计算房屋占用费。湛江市总工会请求按每平方米每月25元计算房屋的占用费，基本符合湛江市房产管理局和物价局公布的湛江市市区2013年度的房屋租赁市场指导性租金标准，没有超出一等地段一级类别的住宅或商业性租金标准规定的范围，是其在法律规定的范围自行处分权利，应予准许。东海公司、金百合美食广场应当知道广东省高级人民法院（2001）粤高法民终字第127号民事判决确认富园大厦第三层的房产属湛江市总工会所有，其仍与东海公司另行签订《租赁协议书》，恶意损害湛江市总工会的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，侵害国家集体或者第三人利益”的规定，湛江市总工会主张东海公司与金百合美食广场于2013年9月1日签订的《租赁协议书》无效，理由充分，应予支持。叶康胜、金百合美食广场以及东海公司的抗辩理据不充分，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决：一、终止湛江市总工会与叶康胜、金百合美食广场的租赁关系。叶康胜、金百合美食广场应于判决发生法律效力之日起30日内搬迁出富园大厦第三层的房屋（830平方米），将该房屋返还给湛江市总工会管业；二、金百合美食广场与东海公司于2013年9月1日签订的《租赁协议书》无效；三、限叶康胜、金百合美食广场于判决发生法律效力之日起10日内支付租金及房屋占用费（2013年7月1日起至2013年11月19日止，按每月5200元计付；2013年11月20日起至叶康胜、金百合美食广场返还富园大厦第三层的房屋之日止，按830平方米每平方米每月25元计算）给湛江市总工会。一审案件受理费2552元，由叶康胜、湛江市麻章区金百合中西餐美食广场共同负担。
叶康胜、金百合美食广场不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决终止叶康胜与湛江市总工会的租赁关系不当。叶康胜与湛江市总工会自愿签订租赁协议，该协议是双方的真实意思表示，该协议至今尚未解除。在双方签订的租赁合同期限届满后，双方本应终止租赁关系，但叶康胜、金百合美食广场继续缴交租金，湛江市总工会也收取租金，说明双方的租赁关系继续有效。此后，湛江市总工会虽向叶康胜、金百合美食广场发出了《限期搬离通知书》，要求解除双方的租赁关系，但解除租赁合同仅是湛江市总工会的单方意思表示，叶康胜、金百合美食广场至今还在使用租赁物，湛江市总工会也未返还保证金20000元给叶康胜，双方的租赁关系尚未终止；二、原审限令叶康胜、金百合美食广场在判决生效后30天内交房给湛江市总工会明显不合情理。叶康胜为经营金百合美食广场投入了大量资金，并添置了大量设备，金百合美食广场搬离富园大厦第三层至少需要7个月时间；三、叶康胜、金百合美食广场并未与东海公司恶意串通，损害湛江市总工会的利益。富园大厦第三层的所有权虽属于湛江市总工会所有，但该第三层的管理权属于东海公司。原审法院作出的（2014）湛霞法民二初字第42号判决也说明湛江市总工会没有取得富园大厦的管理权。东海公司作为富园大厦的实际管理人和共有权人，有权与叶康胜、金百合美食广场签订租赁协议；四、原审判决计算租金及房屋占用费有误。叶康胜、金百合美食广场于2013年8月13日汇给湛江市总工会的款项是缴交2013年8月的租金，叶康胜、金百合美食广场实际缴交至2013年8月底的租金给湛江市总工会。2013年9月1日起，叶康胜、金百合美食广场一直向东海公司支付租金。湛江市总工会应向东海公司追讨租金。请求二审法院判令：一、撤销原判；二、改判驳回湛江市总工会对叶康胜、金百合美食广场的诉讼请求；三、由湛江市总工会负担本案一、二审的诉讼费。
被上诉人湛江市总工会答辩称：一、叶康胜与湛江市总工会签订租赁合同后，合同期限已届满。合同期限届满后，双方没有续签租赁合同，但叶康胜继续向湛江市总工会缴交租金，根据相关规定，双方在事实上形成不定期租赁的合同关系，双方当事人均可以随时解除合同。湛江市总工会已于2013年8月5日就向叶康胜、金百合美食广场发出限期搬离的通知，宽限期三个月，叶康胜、金百合美食广场也于2013年8月19日收到该通知，但叶康胜、金百合美食广场拒绝搬离。叶康胜、金百合美食广场应支付尚欠的租金及占用费给湛江市总工会。湛江市总工会已给叶康胜、金百合美食广场足够的时间搬离，故叶康胜、金百合美食广场提出原审判决其在判决生效之日起30日内返还房屋给湛江市总工会不合情理的理由不能成立；二、金百合美食广场与东海公司签订的租赁协议，属于双方恶意串通，损害湛江市总工会的合法权益，应认定为无效合同；三、叶康胜、金百合美食广场缴交租金至2013年6月30日。原审计算的租金及房屋占用费是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人东海公司陈述称：东海公司并未将涉案楼房交给湛江市总工会管业，湛江市总工会对涉案房屋没有任何物权，湛江市总工会无权提起本次诉讼。湛江市总工会拒不办理涉案房屋的土地证等手续，且涉案房屋也未经综合验收，涉案房屋不符合交付条件，故东海公司不交付涉案房屋给湛江市总工会符合法律的规定及合同的约定。东海公司一直管理涉案房屋，东海公司有权出租涉案房屋给金百合美食广场，双方的租赁合同有效。请求二审法院查明事实后，驳回湛江市总工会的诉讼请求。
本院二审除确认原审判决查明的事实外，另查明：湛江市总工会在原审时提交其收取金百合美食广场租金开具的发票（其中2013年8月30日的发票中注明：2013年8月15日收款，补2013年6月租金），用以证明金百合美食广场缴交至2013年6月止的租金给湛江市总工会。叶康胜、金百合美食广场则认为金百合美食广场于2013年8月13日汇给湛江市总工会的款项是用于缴交2013年8月的租金，但其没有提交其他证据予以佐证。
再查明：东海公司虽提交了上诉状，但该公司没有在规定的期限内缴交上诉费。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据叶康胜、金百合美食广场的上诉理由及湛江市总工会的答辩意见和东海公司的陈述意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：
关于应否解除叶康胜与湛江市总工会之间的租赁关系的问题。叶康胜、金百合美食广场上诉主张不应解除叶康胜与湛江市总工会之间的租赁关系。本案中，叶康胜与湛江市总工会在原租赁合同期限届满后，没有对租赁期限重新进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，叶康胜与湛江市总工会成立不定期租赁关系，湛江市总工会可以随时解除合同。故原审判决终止叶康胜与湛江市总工会之间的租赁关系并无不当，本院予以维持。叶康胜、金百合美食广场上述上诉主张的理由不能成立，本院不予采纳。至于叶康胜、金百合美食广场上诉提出原审限其于判决生效后30日内搬离富园大厦第三层不合情理的问题，因湛江市总工会在2013年8月份两次通知其搬离时，已给其3个月的宽限期，故原审判决其于判决生效后30日内搬离富园大厦第三层并无不当，本院予以维持。叶康胜、金百合美食广场提出的上述上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于金百合美食广场与东海公司签订的租赁协议是否有效的问题。叶康胜、金百合美食广场以东海公司是富园大厦的共有权人及管理人为由，上诉主张金百合美食广场与东海公司签订的租赁富园大厦第三层的租赁协议有效。但东海公司、金百合美食广场明知富园大厦第三层的所有权人是湛江市总工会，而不是东海公司，仍签订租赁富园大厦第三层的合同，损害了湛江市总工会的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，原审认定金百合美食广场与东海公司签订的租赁协议无效并无不当，本院予以确认。叶康胜、金百合美食广场上述上诉主张的理由不能成立，本院不予采纳。
关于叶康胜、金百合美食广场应否支付租金、占用费给湛江市总工会的问题。叶康胜、金百合美食广场上诉提出其已向湛江市总工会缴交至2013年8月底的租金。但根据湛江市总工会出具的收取叶康胜、金百合美食广场租金的发票，叶康胜、金百合美食广场只缴交至2013年6月底的租金。叶康胜、金百合美食广场对此虽不予认可，认为其于2013年8月13日汇给湛江市总工会的款项是用于缴交2013年8月的租金，但其未能提交其他证据予以佐证。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，叶康胜、金百合美食广场应承担举证不能的不利后果。叶康胜、金百合美食广场提出的上述上诉理由不能成立，本院不予采纳。叶康胜、金百合美食广场还以其自2013年9月1日起已向东海公司交付租金为由，上诉主张其不应再支付2013年9月1日起至2013年11月19日止的租金及2013年11月20日起的占用费给湛江市总工会。因富园大厦第三层的所有权人是湛江市总工会，而不是东海公司，故叶康胜、金百合美食广场上述上诉主张的理由也不能成立，本院也不予采纳。原审判决叶康胜、金百合美食广场支付2013年7月1日起至2013年11月19日止的租金及从2013年11月20日起至叶康胜、金百合美食广场返还富园大厦第三层的房屋之日止的占用费给湛江市总工会并无不当，本院予以维持。叶康胜、金百合美食广场上诉主张其不应支付租金及占用费给湛江市总工会的理由均不能成立，本院均不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第二百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2552元，由上诉人叶康胜、湛江市麻章区金百合中西餐美食广场负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈小红
审判员 许广恩
审判员 刘 芳
二〇一五年一月十二日
书记员 陈禹豪
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。