安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民一初字第00264号
原告：李玉清，男，1963年8月1日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。
委托代理人：杨一峰，安徽众星合律师事务所律师。
被告：尹明，男，1974年10月10日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市宿州市萧县，经常居住地安徽省淮北市相山区。
原告李玉清与被告尹明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员支倩倩独任审判，于2015年2月28日公开开庭进行了审理。原告李玉清及其委托代理人杨一峰，被告尹明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李玉清诉称：2014年6月11日，李玉清为经营相山区甜咪公主蛋糕烘焙坊，从尹明承租的相山区淮海路广播电视大楼门面房中租赁其中一间。双方约定租期为2014年6月11日至2015年6月10日，年租金6万元，租金一季度交纳一次，合同履约保证金5000元。李玉清自2014年6月11日至12月11日两个季度支付租金3万元，交纳保证金5000元。2014年11月15日，淮北广播电视设备器材公司（简称广电公司）告知租赁户，涉案房屋没有与租赁户签订合同，欲于2014年12月1日收回租赁房屋。李玉清为继续经营甜咪公主蛋糕烘焙坊，于2014年12月1日由儿子李威威与广电公司签订房屋租赁协议并交纳租金。综上，李玉清与尹明于2014年6月11日签订的房屋租赁合同，因尹明无权转租应予以解除，请求法院判令解除李玉清与尹明签订的房屋租赁合同，尹明返还李玉清合同履约保证金5000元，尹明返还李玉清多支付的租金1666.67元（6万元／4季／3个月／30日＊10日），本案诉讼费用由尹明负担。
李玉清为支持其主张，向本院提交证据如下：1、房屋租赁合同，证明李玉清租赁涉案房屋及支付5000元保证金的事实；2、通告，证明李玉清、尹明解除合同的依据；3、营业执照及户口簿，证明李玉清因经营店面需要续租；4、房屋租赁合同，证明李玉清儿子与广电公司就涉案房屋签订合同的事实，尹明应当返还保证金和多支付的租金。
尹明在庭审中辩称：李玉清违反了双方签订的租赁合同的第八条第二项和第十二条，不应当退还李玉清履约保证金，基于李玉清违约，尹明同意解除合同，但是事先已经支付的租金不应当返还，本案诉讼费用应当由李玉清负担。
尹明为支持其主张，向本院提交租赁合同一份，证明李玉清违约的事实。
经当庭举证、质证，尹明对李玉清提交的四份证据均无异议，经审查，该四份证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认；李玉清对尹明提交的证据真实性、合法性及关联性均无异议，认为不能达到其证明目的，经审查，该证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，但是不能以此证明李玉清违约。
根据本院以上认定的证据及当事人的陈述，经审理查明：2014年6月11日，李玉清为经营甜咪公主蛋糕烘焙坊与尹明签订《租赁合同》，合同约定，租赁期限为2014年6月11日至2015年6月10日，年租金6万元，租金一季度一交，李玉清负责支付出租房的水费、电费、物业管理费及经营产生的一切费用，押金（合同履约保证金）5000元（合同期满李玉清无违约，无息返还本金），如有政府拆迁或不可抵抗的情况下，合同自动解除，李玉清保证不对第三方透露房屋租赁合同一事，如李玉清向第三方透露，尹明有权扣除李玉清合同押金等内容。合同签订后，李玉清将5000元履约保证金交付给尹明，尹明在租赁合同下方注明：今收到李玉清押金5000元。李玉清按照约定交付两季度（2014年6月11日至2014年12月10日）租金3万元。2014年11月15日，广电公司向涉案房屋发出通告一份，通告载明：位于淮北广播电视大楼大门西侧8间出租的临街门面房属广电公司所有，该房双方无租赁合同，属于“不定期租房”，广电公司有权收回房屋，决定于2014年12月1日前收回，对于个别承租人提前预付的房租，广电公司给予退还，如承租者还继续把房屋进行转租，因此产生的不良后果和经济纠纷由转租者自行承担。为继续经营甜咪蛋糕烘焙坊，李玉清的儿子李威威于2014年12月1日和广电公司签订《房屋租赁协议》一份，李威威于合同签订当日按照约定向广电公司交付租赁费。李玉清认为其儿子李威威已经承租涉案房屋，且本人在履行与尹明签订的租赁合同中不存在违约情形，要求尹明退还履约保证金5000元和多支付的10天房租1666.7元。尹明认为李玉清在合同履行过程中向第三人告知房屋租赁情况，存在违约情形，不同意返还李玉清上述款项，李玉清遂诉至本院。
本院认为：对于合同解除及1666.7元的返还问题，《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，广电公司与承租者之间系不定期租赁合同关系，广电公司提前一个月通知承租人终止合同，其与承租人之间的租赁合同截至2014年11月30日到期，在原租赁合同到期后，尹明对租赁房屋不再享有合同约定的权利，也失去作为转租合同一方的基础，其超出租赁期限与李玉清达成的房屋租赁合同无效，故尹明于李玉清签订的租赁合同已经不存在解除的基础。基于超出租赁期限合同无效，且李威威自2014年12月1日取得涉案房屋承租权并交付房租，故尹明从李玉清处收取的2014年12月1日至2014年12月10日期间的房屋使用费1643.8元（60000元／365天＊10天）应当返还给李玉清，对李玉清主张的数额中超过该数额的部分，本院不予支持。对于5000元押金的返还问题，双方在租赁合同中约定5000元押金的性质为合同履约保证金，李玉清已经按照合同约定履行支付房租的义务，尹明主张李玉清存在违反约定告知第三方租房事宜的情形，无法律和事实依据，本院不予采信，故尹明应将5000元履约保证金返还给李玉清。
尹明辩称李玉清未及时交付房租，在本案审理过程中，尹明经过核查后认可李玉清已经交付两季度房租，故未交付房租的辩称不成立；尹明在庭审中称李玉清尚有电费和地税费没有付清，在本案审理过程中，经过双方核算，双方均认可尚有460元电费和地税费没有结算，因该费用与本案具有密切关系，且李玉清也同意在本案中进行扣减，为减轻当事人诉累，本院对该460元电费和地税费在本案中一并进行处理，在尹明应当返还给李玉清的数额中进行扣减。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告尹明返还原告李玉清履约保证金5000元，房屋使用费1643.8元，合计6643.8元，扣除原告李玉清应当交付给被告尹明的460元，尚需返还原告李玉清6183.8元，被告尹明于本判决生效后十五日内将该款支付完毕；
二、驳回原告李玉清的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告尹明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
代理审判员 支倩倩
二〇一五年三月九日
书 记 员 董敬敬
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。