广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1261号
上诉人（原审被告）：胡克。
委托代理人：傅祥鹏，广东淳锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏海燕。
委托代理人：刘光，广东钧霆律师事务所律师。
委托代理人：黄伟，广东钧霆律师事务所实习律师。
上诉人胡克与被上诉人魏海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1107号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
魏海燕在原审中的诉讼请求为：1、解除双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其补充合同；2、胡克向魏海燕支付2012年7月至2013年6月租金165355元及滞纳金（滞纳金以胡克拖欠租金为基数，按日千分之三的标准计算，暂计至2013年8月20日为123020元，应计至胡克实际支付之日止）；3、魏海燕不予退还胡克支付的租赁保证金29094元；4、胡克向魏海燕支付代垫的物业管理费、专项维修基金、电费、空调维护费及滞纳金共66292.24元及利息；5、本案诉讼费用由胡克承担。
原审法院审理查明：一、魏海燕是位于深圳市罗湖区深南中路与和平路交汇处某广场X座XX房产的业主，房屋用途为办公，房产建筑面积为153.13平方米。2011年7月11日，魏海燕与胡克签订《﹤深圳市房屋租赁合同书﹥补充合同》，约定魏海燕将某广场X座XX房产出租给胡克使用，租赁期限自2011年7月12日至2014年7月11日；胡克向魏海燕交付相当于二个月租金的租赁房屋租赁保证金29094元，租赁期满后，如胡克无违约行为并缴清相关费用，魏海燕将租赁保证金不计利息退还给胡克；2011年9月12日至2013年7月11日，月租金为14547元，2013年7月12日至2014年9月11日，月租金为15313元，每月5日前支付；物业服务费、空调费、水电费等其它费用，由胡克单独与案外人一签署相关协议并按相关内容按时缴纳；租赁合同如需办理备案登记，相关租赁税、费均由胡克承担；合同期限内，除本补充合同另有约定外，任何一方不得擅自解除合同，若胡克擅自解除合同，魏海燕所交租赁保证金不予退还；如胡克不支付或者不按照约定支付租金或其他费用（包括但不限于物业服务费、水、电、空调费等费用）达10日的，魏海燕有权单方面解除合同。双方的租赁合同办理了租赁备案登记手续。上述合同签订后，魏海燕依约将涉案房产交付胡克，胡克依约向魏海燕支付租赁保证金29094元，但胡克却因自身经营计划调整从未使用涉案房产。
二、2013年6月13日，由于胡克拖欠租金及物业管理费，魏海燕向胡克发出《关于解除﹤深圳市房屋租赁合同书﹥及其补充合同的函》称：贵我双方于2011年7月11日签署了《深圳市房屋租赁合同书》，贵方租赁本人所拥有的位于深圳市罗湖区深南东路4002号某广场X座XXA单元的房产，租期为2011年7月12日到2014年7月11日，每月租金为14547元。贵方自2012年7开始至今就未向本人支付租金，截止2013年6月11日，贵方所欠租金为165355元，由此产生的滞纳金为83007.18元，贵方自租赁上述物业开始就未按时缴纳物业管理费，截止2013年6月11日，贵方所拖欠的物业管理费共计66292.24元。为维护本人的合法权益，现本人特函告贵方，我方按照《租赁合同》第十一条第（四）项的约定解除贵我双方所签署的《租赁合同》，并没收贵司已缴纳的租赁保证金29094元，同时收回租赁物业，请贵司在收到本函件后的三日内支付所拖欠本人的租金、滞纳金及物业管理费，否则，我司将通过法律途径向贵司追讨所欠付的款项及违约所产生的滞纳金。
三、2013年8月，魏海燕向涉案房产的物业管理单位案外人一缴纳了某广场X座XX房产在2011年7月12日至2013年4月9日期间的管理费、专项维修资金、空调维护费、电费及滞纳金，合计66292.24元。案外人一的物业管理费用收费标准经深圳市市场监督管理局价格监督检查分局监管并公示。
四、魏海燕在庭审明确，其于2013年8月20日自行收回了涉案房产；胡克已向其缴纳了2012年7月的租金。
五、胡克为证明双方的租赁合同已于2012年10月23日解除，向原审法院提交一份结算表，该表中间处有魏海燕的委托代理人李燕萍手写“10月16日至10月25日应交租金为4849元”之内容。胡克称，双方于2012年10月23日已协商解除租赁合同，并对租金问题进行结算；魏海燕则称，双方虽对租金问题进行结算，但未对租赁合同解除问题进行协商。
原审法院认为，双方签订的《﹤深圳市房屋租赁合同书﹥补充合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。胡克未依租赁合同之约定向魏海燕支付租金及物业管理费用，其行为构成违约，魏海燕有权依据租赁合同之约定行使合同解除权。2013年6月13日，魏海燕向胡克发出租赁合同解除通知，双方租赁合同即已解除。双方之间的租赁合同既已解除，魏海燕再诉请解除租赁合同已无事实依据，原审法院不予支持。魏海燕于2013年8月20日自行收回租赁房产，魏海燕诉请胡克支付2012年8月至2013年6月期间的租金150808元的诉讼请求，原审法院予以支持；魏海燕在庭审自认已收取胡克2012年7月的租金，其要求胡克支付2012年7月的租金14547元的诉讼请求，原审法院不予支持。胡克抗辩称，双方的租赁合同已于2012年10月23日解除，但胡克提交的结算表并不能反映双方已就租赁合同解除达成合意，胡克亦未将涉案房产交还魏海燕并办理房产交接手续，因此，对该抗辩意见，原审法院不予采纳。魏海燕诉请不予退还租赁保证金29094元，具有合同依据和法律依据，原审法院予以支持。胡克虽未单独与案外人一签署相关物业管理协议，但魏海燕代胡克向案外人一缴纳了涉案房产在2011年7月12日至2013年4月9日期间的管理费、专项维修资金、空调维护费、电费及滞纳金，合计66292.24元，魏海燕诉请胡克偿还该款项具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。由于胡克从未使用涉案房产，一直存在拖欠物业管理费或租金问题，魏海燕未及时行使合同解除权导致租金损失扩大，魏海燕对此亦有一定过错，因此，其要求胡克支付租金滞纳金及物业管理费利息的诉讼请求，原审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认魏海燕无需向胡克退还租赁保证金29094元；二、胡克应于判决生效之日起十日内向魏海燕支付自2012年8月至2013年6月期间的租金150808元；三、胡克应于判决生效之日起十日内向魏海燕支付代垫的物业管理费、专项维修基金、电费、空调维护费、滞纳金合计66292.24元；四、驳回魏海燕的其他诉讼请求。案件受理费7056元，由魏海燕承担2529元，由胡克承担4527元。
上诉人胡克不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法改判。事实与理由：一、认定事实错误，欠付租金数额严重夸大。一审法院错误认定本案租赁合同办理了政府部门租赁备案，事实上，被上诉人魏海燕为了逃避国家税收，拒不备案，并未取得《房屋租赁凭证》。因上诉人未支付物业管理费，被上诉人自2012年8月份开始与上诉人协商终止涉案房屋租赁合同，双方于2012年10月23日就解除合同达成一致，被上诉人委派的李燕萍2012年10月15日制作的《某广场B栋15-A》结算清单中，计算的“合计应交租金50916元”，后其本人到2012年10月23日亲笔签名确认以上内容，并确认租金计算到10月25日另加4849元。以上有李燕萍亲笔签名，且与被上诉人所举证据中快递单上签名一致。另外，被上诉人自称将物业管理费交到（这里仅指开具票据，因没有提供付款凭证，上诉人认为没有真实支付管理费）2013年4月9日，恰恰说明到2013年4月9日后魏海燕已经将房屋另租给他人，管理费由新租户交纳，更加证实魏海燕一直都在虚假称述，欺骗一审法院。魏海燕称2013年8月20日收回房屋胡克不予认可，也没有提供任何证据，一审法院竟然直接采信。一审法院在被上诉人否认的情况下，没有详细调查分析，错误的认定租赁合同终止日期为2013年6月份。对于上诉人胡克提交的照片证实2013年5月23日前被上诉人已将涉案房屋另租他人，并早已开始装修，一审法院未进行任何调查即予以否定上诉人观点。二、胡克从来没有入住涉案房屋，不应支付物业管理费。涉案房屋在胡克2011年7月11日租赁以后，一直没有入住该房屋。而被上诉人购买该房屋的竣工时间是2010年9月16日，被上诉人租赁给胡克时尚未取得房地产证，此前被上诉人自己没有入住该房屋，也没有给他人使用该房屋。自2011年7月11日至2012年10月25日，胡克没有入住涉案房屋，也没有进行任何装修。到2013年5月23日，被上诉人将涉案房屋另租给他人才进入装修状态。对此，胡克提供的照片可以证实，从照片可证实此前完全没有装修、没有入住使用过。被上诉人提供的证据也清楚地证明了以上事实：被上诉人举证的港隆物业《催款通知单》上，非常明确空调费、排污费、垃圾处理费、空调费均为0.00元，即证实胡克完全没有入住。三、胡克不应支付物业服务费（含物业管理费、专项维修基金、电费、空调维护费），一审法院使用法律错误。本案被上诉人所谓“代缴纳”的物业管理费，胡克根本不应缴纳，因为《深圳市房屋租赁合同书》应当由胡克与物业管理公司签订合同后缴纳，而实际上物业管理合同根本未签订。另外，根据《深圳经济特区物业管理条例》物业服务费依法只能由建设单位或业主承担。该房屋没有入住、没有使用。至于被上诉人“代缴纳”的事实，仅看到收款票据，没有看到付款凭证，所谓“代缴纳”实际上未能证实。这里提醒法庭注意，被上诉人虽然表面上是个人，实际上是代表港隆公司持有、管理物业，与案外人一有非常紧密的业务关系，以至于被上诉人代理律师在法庭上都出现“我公司”之类的说法。本案被上诉人未经胡克授权，擅自违反原双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》补充合同第五条“其他费用”（一）“物业服务费、空调费、水电费等其他费用，由乙方单独与案外人一签署相关协议并按相关协议内容按时缴纳”的约定，擅自“代缴纳”物业管理费。至今，胡克没有入住涉案房屋，也没有单独与案外人一签署相关协议，胡克根本不应当缴纳物业管理费。同时，被上诉人对于物业管理费仅举证案外人一《催款通知单》和票据，并没有举证证实物业管理公司是否合法管理？是否由依法成立的业主大会授权管理？业主大会如果有批准物业服务合同，则合同内容及收费标准是什么？最后还要证实涉案物业是否应当缴纳物业管理费？对此必须证实的种种前提，被上诉人未能举证，应当承担败诉的责任。被上诉人主张的物业管理费（66292.24元及利息），完全没有举证证实涉案房屋应当支付物业管理费（具体包括物业服务费应当由谁缴纳、缴纳物业服务费的前提条件、是否依法成立业主大会、业主大会是否依法聘请了物业管理公司、物业管理公司的管理行为是否合法、物业服务费标准等），被上诉人应承担举证不能的不利后果。四、被上诉人无权主张物业管理费，主体资格不符，对此主张，一审法院未予以审理。l、物业管理费理论上只能由物业管理公司主张。双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》补充合同第五条“其他费用”（一）“物业服务费、空调费、水电费等其他费用，由乙方单独与案外人一签署相关协议并按相关协议内容按时缴纳”，因此，被上诉人无权主张本案物业服务赞，理论上只可能由物业管理公司主张此费用。2、如前所述，胡克没有入住该公司，胡克不应当支付物业管理费，再退一步讲，不应当全额支付物业管理费。3、被上诉人是否垫付物业管理费无证据证实。被上诉人仅有所谓“代缴纳”物业管理费的票据，却未能提供支付款项的银行单据。被上诉人与物业管理公司是利益相关者、甚至是同一主体，仅凭物业管理公司的单据不能证实存在支付行为。4、被上诉人没有合法依据垫付物业管理费，假设存在垫付属无效行为应由被上诉人自行向物业管理公司追索。五、被上诉人应当返还租赁保证金。因本案属于被上诉人主张解除租赁合同，其借口是胡克拖欠物业管理费这一不成立的理由。按照法律规定，属于被上诉人违约，被上诉人必须返还胡克的租赁押金。即使是双方协商解除合同，也应当返还租赁保证金。一审法院认定事实错误。综上所述，胡克在本案中并没有故意拖欠租金，而是被上诉人借口胡克拖欠原本并不应当缴纳的物业管理费（即使缴纳根据租赁合同也与被上诉人无关），提前要求解除租赁合同。被上诉人无理主张的一系列诉讼请求，胡克认为应当根据双方于2012年10月12日和2012年10月23日两次协商结果，应支付的租金到2012年10月25日截止，减去被上诉人应当返还的押金即可，被上诉人其他诉讼请求均不能成立。
被上诉人魏海燕答辩称，一、关于合同解除日，双方此前并没有解除合同的合议，上诉人解除合同没有依据。二、关于物业管理费的问题，双方合同明确约定在被上诉人替上诉人垫交了管理费，上诉人应当返还被上诉人。三、被上诉人不认可一审法院没有支持租金滞纳金及利息的请求，但一审法院支持了租金、物业管理费、保证金等诉讼请求，对被上诉人讲大部分损失得到弥补，为了防止诉累，被上诉人没有再上诉。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，魏海燕二审庭审后向本院提交情况说明、房屋租赁凭证、房屋租赁合同等书面材料确认以下事实：其将涉案房屋再行出租，租赁起止日为2013年4月10日。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。原审法院对魏海燕请求的租金滞纳金及物业管理费利息未予支持，魏海燕对此未提出上诉，视为其服从原审判决的认定，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：1、涉案房屋何时解除及拖欠的租金数额；2、应否支付涉案房屋的物业管理费等费用；3、魏海燕是否有权不予退还租赁保证金。
关于第一个焦点问题，胡克主张涉案合同于2012年10月23日协商解除并确定租金计算终点为2012年10月25日，提供了2012年10月23日出具的结算文件为证；魏海燕对此不予认可，并表示该结算文件没有解除合同的意思表示。本院作以下评析：其一，魏海燕的代理人在结算文件中手写载明“10月16日至10月25日应交租金为4849元”，10月16日至10月25日的期间并非整月，该特别载明的文字在一定程度上含有涉案房屋租金计算至10月25日止的意思表示，也在一定程度上包含了双方解除合同的意思表示。其二，根据二审查明的事实，魏海燕于2013年4月10日将涉案房屋再行出租给他人，该事实表明在该日期之前魏海燕已收回涉案房屋，而魏海燕没有提供证据证明其在此之前有解除合同并收回房屋的行为，可以印证2012年10月23日出具的结算文件具有解除合同的意思表示。其三、魏海燕在原审中表述其于2013年8月20日才自行收回涉案房屋，魏海燕该陈述与客观事实不符，属于不诚信行为。同样，魏海燕在收回房屋后于2013年6月13日向胡克发函要求解除合同、支付截止2013年6月11日的租金及表示收回房屋，也明显属于不诚信行为。综合以上因素，鉴于魏海燕的不诚信陈述，考虑到结算文件一定程度上具有解除合同的意思表示，本院不采信魏海燕的主张，而采信胡克的主张，即涉案合同由双方于2012年10月23日协商解除，涉案房屋租金计算至2012年10月25日止，根据结算文件的记载，胡克应向魏海燕支付2012年8月至2012年10月25日期间的租金41217元（14547元＋14547元＋7274元＋4849元）。
关于第二个焦点问题，涉案合同约定涉案房屋的物业服务费、空调费、水电费等费用由胡克向物业管理公司缴纳，魏海燕提供的物业管理费发票可以证明其已向物业管理公司缴纳了2011年7月12日至2013年4月9日期间的管理费、专项维修资金、空调维护费、电费及滞纳金等费用，胡克对此不予认可，但未提供证据证明其已向物业管理公司缴纳了物业管理费等费用或魏海燕主张的上述代缴纳费用实际未发生，参照上述合同解除、租金计算截止时间及双方结算文件，胡克应承担2011年7月12日至2012年10月25日期间的物业管理费、专项维修基金、空调维护费及滞纳金合计46524.95元（2011年7月12日至2012年10月15日期间费用45572.83＋2012年10月16日至2012年10月25日期间费用952.12元）。胡克主张其不应支付物业管理费及魏海燕无权主张上述费用理据不足，本院不予支持。
关于第三个焦点问题，由于胡克未按时支付租金及物业管理费用，根据合同约定，胡克已构成违约，其要求返还租赁保证金缺乏事实和合同依据，原审法院认定魏海燕无需返还租赁保证金正确，本院予以确认。
综上，胡克的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以采纳。原审判决实体处理部分有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1107号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1107号民事判决第四项；
三、变更深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1107号民事判决第二项为：上诉人胡克应于本判决生效之日起十日内向被上诉人魏海燕支付2012年8月至2012年10月25日期间的租金41217元；
四、变更深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1107号民事判决第三项为：上诉人胡克应于本判决生效之日起十日内向被上诉人魏海燕支付2011年7月12日至2012年10月25日期间的物业管理费、专项维修基金、空调维护费及滞纳金合计46524.95元；
五、驳回被上诉人魏海燕的其他诉讼请求。
如当事人未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
一审案件受理费7056元，由被上诉人魏海燕承担5000元，由上诉人胡克承担2056元；二审案件受理费4382元，由被上诉人魏海燕承担2382元，由上诉人胡克承担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年十一月三日
书 记 员 王丹妮（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。