天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4091号上诉人（原审原告）：张君霞，女，1982年5月17日出生，汉族，无职业，住河北省衡水市枣强县。委托诉讼代理人：刘礼宽，天津云杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津新滨江机电广场有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦5楼503。法定代表人：胡时俊，总经理。委托诉讼代理人：王鹏叶，女，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：张宗泽，男，该公司职员。原审第三人：天津市和平区人力资源和社会保障局，住所地天津市和平区南马路11号创新大厦。法定代表人：张月田，局长。上诉人张君霞因与被上诉人天津新滨江机电广场有限公司、原审第三人天津市和平区人力资源和社会保障局房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初6726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张君霞上诉请求：1.撤销天津市和平区人民法院（2016）津0101民初6726号民事判决；2.改判解除上诉人与被上诉人之间签订的《场地使用合同》；3.被上诉人退还上诉人履约保证金50000元，租金押金24090元；4.被上诉人赔偿上诉人装修、加盟等损失762802元；5.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对于被上诉人以及原审第三人封堵大门的时间认定错误，大门被封堵的时间在2016年5月，被上诉人的行为改变了商场的业态，导致上诉人的咖啡厅没有客源，其行为严重影响上诉人使用房屋经营，已构成根本违约。退一步来讲，即使大门是在上诉人停业后封堵的，双方的合同尚未解除，被上诉人的行为也构成违约；双方签订的补充协议，系因考虑到被上诉人调整商场的布局可能会暂时影响到上诉人的经营，然而被上诉人却将大门封堵，其行为构成违约。天津新滨江机电广场有限公司辩称，一审中上诉人认可了原审第三人所出具证据的真实性，因上诉人一直拖欠场地使用费已构成违约，我方是利益上的自助行为。对于商场业态调整问题，我方已经做出了降低物业费和商业管理费的利益上的补偿，上诉人予以认可并签订了补充协议，双方已经达成了合意，我方管理费的起让节点远远超过上诉人的经营时间，我方服从一审法院判决。原审第三人天津市和平区人力资源和社会保障局未作答辩。张君霞向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的《场地使用合同》；2.被告退还原告物业管理费和商业管理费86527.5元；3.被告退还原告履约保证金50000元、租金押金24090元、装修期间的物业管理费4158元；4.被告赔偿原告装修、加盟费等损失762802元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人没有争议的事实，即2014年12月11日签订了《场地使用合同》；被告将位于天津市和平区南马路11号麦购大厦内一楼A区04F1521001#场地（下称涉诉房屋）出租给原告；租赁期限自2014年12月10日至2019年12月9日止；原告在涉诉房屋注册了“天津市和平区麦通咖餐饮店”，用于经营“SPR咖啡”，性质为个体工商户；被告已收到原告支付的履约保证金50000元、租金押金24090元、装修期间的物业管理费4158元、物业管理费和商业管理费86527.5元；涉诉房屋的基础结构为三面玻璃门和一面墙，其中一个玻璃门可以通向被告商场A区；因被告对其商场A区进行业态和布局调整，为此，2016年3月4日双方签订补充协议，被告将原告应付租金的标准于2016年3月17日起予以降低；2016年6月17日原告向被告提出停业申请并于当日停业；2016年7月6日原告将天津市和平区麦通咖餐饮店登记注销等事实，一审法院予以确认。一审庭审中，原告主张2016年4月被告在涉诉房屋通向被告商场A区的玻璃门外砌墙，将该门封堵，且被告商场的停止营业严重影响了原告咖啡店的营业额，已达到无法营业的程度。为此，提供照片及录像光盘等证据予以证实。经被告质证，认可涉诉房屋通向其商场A区的玻璃门外存在砌墙的事实，但对完成砌墙的时间不予认可，并提出该墙系第三人于2016年8月12日装修时砌成的而非被告所为，为此，提供了第三人出具的情况说明。第三人对该证据予以认可。原告认可该证据的真实性，不认可证明目的。一审法院经审查认为，原告提供的证据不足以证明其主张的砌墙形成时间以及咖啡店因被告商场业态、布局的调整已达到无法营业程度的事实，故对该组证据的证明目的不予确认。被告提供的情况说明具备真实性、合法性，与本案具有直接法律关系，一审法院予以确认。一审庭审后，原告提交了照片和手机微信截图、原告的员工电子信箱发送邮件的截图、附件以及录像光盘一张，用以补充证明其主张被告在2016年5月将涉诉房屋通向被告商场A区玻璃门外予以砌墙封堵的事实。被告对原告补充提交的证据不予认可。第三人以原告提交证据的时间超过举证期限且庭审已完毕为由，不予质证。经一审法院审查认为，原告补充提交的证据不能满足其证明目的，一审法院不予确认。被告因原告拖欠租金于2016年10月26日起诉至一审法院，要求“1、确认双方签订的租赁合同于2016年9月17日解除；2、原告支付自2015年3月17日至2016年9月17日的场地使用费349638元及违约金21868.85元，共计371506.85元；3、原告支付自2016年9月18日至2016年10月17日的场地占用费24552元及违约金145.88元，共计24697.88元；4、原告于判决生效之日起十日内将场地恢复原状交还被告，如逾期交还应按约支付占用使用费”。2017年1月18日一审法院作出（2016）津0101民初6594号民事判决书，判决确认双方签订的《场地使用合同》于2016年9月17日解除，原告应履行腾房义务，并支付被告相应的租金及房屋使用费。一审法院认为，原、被告签订的《场地使用合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性和禁止性规定，属于有效合同。该合同确定了双方的租赁合同法律关系。被告对其商场A区进行业态和布局调整属于被告行使自主经营权，被告考虑到该调整可能会对原告的经营产生一定程度的影响，从而与原告达成了补充协议，降低了原告应付的租金标准予以相应补偿，对此原告予以认可。另外，涉诉房屋并非只有通向被告商场A区的一个玻璃门可进入涉诉房屋，还有其他的门可以进入涉诉房屋，原告完全可以正常使用涉诉房屋经营，不存在涉诉房屋全部或者部分毁损、灭失的情形。因此，原告要求被告退还其交纳的物业管理费、商业管理费及履约保证金、租金押金和装修期间物业管理费的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。被告提供的第三人出具的情况说明，可以证明涉诉房屋通向被告商场A区玻璃门外所砌墙的完成时间是在原告停业并注销营业执照之后。对于原告提出的因被告进行业态及布局调整严重影响其营业额，并已达到无法经营程度的主张，没有事实依据，一审法院不予采信。故原告要求被告赔偿其装修费、加盟费等损失的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。对于原告要求解除双方签订的《场地使用合同》的诉讼请求，虽然被告表示同意，但是因一审法院在被告起诉原告欠付租金的案件中，已判决确认上述《场地使用合同》于2016年9月17日解除，故原告的该项诉讼请求，一审法院不再判定。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告张君霞的全部诉讼请求。案件受理费13076元减半收取6538元，由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。另查明，在被上诉人起诉上诉人给付租金一案中，一审法院作出（2016）津0101民初6594号民事判决后，张君霞不服向本院提起上诉，本院于2017年5月11日作出（2017）津01民终1970号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，上诉人主张因被上诉人将所经营的涉诉房屋通往商场一侧的门封堵，导致其无法继续经营，对其损失被上诉人应予赔偿。被上诉人则主张系在上诉人于2016年6月17日停业后，才在涉诉房屋一侧门外砌墙，不认可在停业前将门封堵。对此，上诉人应提供证据证明涉诉房屋被封堵的时间，以证明屋门封堵与停业经营存在因果关系。现上诉人一审提交的证据无法证明封堵时间系在停业前，且根据原审第三人天津市和平区人力资源和社会保障局出具的情况说明，能够认定砌墙时间为2017年8月，即上诉人停业之后。同时，经过现场勘查，通往涉诉房屋的通道并非只有商场一侧的门，另有其他通往写字楼的门可以进入涉诉房屋，上诉人与被上诉人亦未对商场的客流量作出约定，上诉人未能举证证明其停止经营系因堵门所致。因此，对上诉人主张的因堵门造成的装修、加盟损失，本院不予支持。对上诉人主张的解除合同以及退还履约保证金、租金的请求，在另案被上诉人主张租金一案的生效判决中已作出相应处理，本案不再重复评判。综上所述，张君霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12169元，由上诉人张君霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏庆松代理审判员  王福群代理审判员  张 莹二〇一七年七月十二日书 记 员  李 芳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……