审判长
合议庭
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1905号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉九坤假日酒店管理有限公司（以下简称九坤假日酒店），住所地武汉市洪山区和平乡和平村林家棚。
法定代表人：吴剑锋，该公司总经理。
委托代理人：汪冶蒙，湖北晨丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北省教育考试院（以下简称省考试院），住所地武汉市武昌区东湖路***号。
法定代表人：刘荣山，该院院长。
委托代理人：张发坤，湖北得伟君尚律师事务所律师。
原审被告：九坤房地产集团有限公司（以下简称九坤房产公司），住所地武汉市洪山区和平乡和平村林家棚。
法定代表人：许记坤，该公司董事长。
委托代理人：汪冶蒙，湖北晨丰律师事务所律师。
上诉人九坤假日酒店因与被上诉人省考试院及原审被告九坤房产公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第02308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2015年5月21日，省考试院向一审法院起诉，请求判令：九坤假日酒店立即支付拖欠的租金及房屋占有使用费2181293.80元及利息（房屋占有使用费计算至2015年3月8日）；九坤假日酒店立即腾退租赁的沙湖考试基地1号楼房屋并恢复原状；九坤房产公司对上述两项请求承担连带责任；本案诉讼费由九坤假日酒店及九坤房产公司承担。
九坤假日酒店辩称：九坤假日酒店止付最后一次租金是因省考试院发函向该公司表明不会继续履行合同，根据不安抗辩权，其有权中止履行合同；省考试院称九坤假日酒店履行义务不符合合同约定，实际上其履行合同符合双方的交易习惯；省考试院要求腾退房屋没有依据。
九坤房产公司辩称：同意九坤假日酒店的答辩意见，根据双方签订的合同及合同的相对性，合同的承租人是九坤假日酒店，要求九坤房产公司承担连带责任没有依据。
九坤假日酒店反诉称：《租赁合同》中约定，九坤假日酒店若完全履行合同，双方则续签下六年租赁合同，并对后续六年合同的房租进行了明确约定。九坤假日酒店均完全履行了《租赁合同》，故请求判令：确认九坤假日酒店享有沙湖考试基地1号楼承租权至2021年2月28日；省考试院承担反诉费。
省考试院就反诉辩称：省考试院认为九坤假日酒店的反诉请求不能成立，双方签订的租赁合同对是否续签有明确约定，在五年内完全履行合同义务的情况下续签。但事实上，九坤假日酒店违反了合同约定，擅自变更房屋结构，拖欠租金，不按合同约定用途使用房屋，擅自转租。省考试院在租期届满前正式通知了九坤假日酒店，因此，九坤假日酒店要求续签合同没有事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。
一审法院查明，2009年9月30日，省考试院（甲方）与九坤房产公司（乙方）签订《湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同》，合同约定：甲方出租位于武昌友谊大道学院路12号整栋房屋，建筑面积7156平方米；租期共5年60个月，自2010年3月1日起至2015年2月28日止；在本合同租期内，乙方若完全履行合同，双方则续签下六年租赁合同；装修免租期为5个月（即2009年10月1日起至2010年2月28日止），不计算在5年总租期内；租金标准：前三年每年165万元，从第四年开始，以后每年在上一年租金基础上增加5万元，合同期满，若双方续签租赁合同，租金标准按本合同第五年租金基数每满一年增加5万元；租金支付时间及支付方式：第一年租金于合同签订后一周内支付一半，另一半租金满一年之前一周内付清，从第二年开始每半年到期前支付一次租金；租赁期满，乙方如不续租应如期交还该房屋，乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付当日租金2倍的滞纳金，并承担因逾期归还给甲方造成的损失等。
2009年11月24日，省考试院（甲方）与九坤房产公司（乙方）、九坤假日酒店（丙方）签订《关于﹤湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同﹥的补充合同》。合同约定：甲乙丙三方一致同意将《湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同》的承租方（乙方）变更为丙方；该租赁合同的内容保持不变；出租方为甲方，承租方为丙方，原承租方（乙方）基于该租赁合同享有的全部权利和承担的全部义务转让给丙方享有和承担；主体变更后，乙方就丙方对甲方应承担的义务负连带保证责任等。
上述合同履行中，九坤房产公司、九坤假日酒店分别于2009年10月11日支付82.5万元、于2011年3月1日支付82.5万元，共计支付165万元（系付第一年的租金）；于2012年6月21日支付165万元（系付第二年的租金），于2013年10月18日支付1298706.20元（系付第三年的租金），省考试院于2013年10月31日出具的收据中载明：2012年3月1日至2013年2月28日应付租金165万元减房屋维修费351293.80元，只收1298706.20元。另外，九坤假日酒店支付2013年3月1日至2014年2月28日即第四年的租金170万元。余下租金再未支付。
2014年5月15日，九坤假日酒店与宋华签订《承包经营协议》，约定将九坤假日酒店友谊大道店保健部承包给宋华经营。
2014年7月23日，省考试院发送鄂考院函（2014）32号《湖北省教育考试院关于沙湖考试基地1号楼不再续签租赁合同的函》给九坤房产公司，主要内容为：因教育考试事业发展需要，沙湖考试基地1号楼在租赁合同到期后将用于教育考试，我院将不与贵公司续签租赁合同，请贵公司提前做好退场准备，并按照合同约定时间将租赁房屋交还我院。
2014年8月1日，九坤房产公司发送九坤字（2014）017号《九坤房地产集团有限公司关于沙湖考试基地1号楼租赁合同问题的复函》给省考试院，提出：若不续签合同，需要省考试院对前期投入进行适当补偿。
2014年9月9日，省考试院发送鄂考院（2014）35号《省教育考试院关于沙湖考试基地1号楼租赁合同终止后不予补偿的答复函》给九坤房产公司，答复意见：合同中提到的续签问题仅是双方对下一步可能开展合作的意向性意思表示，并非确定的合同义务；承租人未按约定履行义务，包括支付租金延迟、擅自改变房屋主体结构、擅自在临街外墙立面架设广告位；开办酒店是承租人的经营需要，装修的规模和投入是承租人的自行决策，并非租赁合同的约定内容，因此不予补偿。
2014年10月24日，九坤房产公司发送九坤字（2014）024号函《九坤房地产集团有限公司关于沙湖考试基地1号楼租赁合同终止后不予补偿的答复函的复函》给省考试院，不认可上述答复函的意见。
一审法院认为，省考试院与九坤房产公司签订《湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同》及省考试院与九坤房产公司、九坤假日酒店签订的《关于﹤湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同﹥的补充合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均成立并有效。诉争房屋的承租人由原九坤房产公司变更为九坤假日酒店，故省考试院与九坤假日酒店应按上述两份合同的约定，履行各自的义务。
合同履行中，九坤房产公司、九坤假日酒店虽已支付前四年即至2014年2月28日前的房屋租金，但从支付的时间来看，除第一年租金外，第二、三、四年应支付的租金均未按合同约定的时间支付。庭审中，九坤假日酒店表示其止付最后一次租金是因为省考试院发函表明租赁合同到期后，不再续签租赁合同时，根据不安抗辩权，其有权中止履行合同，故未支付第五年的租金。从省考试院与九坤房产公司、九坤假日酒店签订的《湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同》及《关于﹤湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同﹥的补充合同》约定来看，承租人如完全履行合同，双方则续签下六年租赁合同，省考试院作为出租人在九坤假日酒店全部履行前五年的租赁合同前提下有续签的义务。但省考试院是否履行续签租赁合同的义务，不属于九坤假日酒店行使不安抗辩权的法定事由，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，九坤房产公司、九坤假日酒店所主张的行使不安抗辩权，中止履行合同的行为无法律依据，其应当承担不按合同约定支付租金的违约责任。
省考试院要求判令九坤假日酒店支付拖欠租金及房屋占有使用费2181293.80元及利息（房屋占有使用费计算至2015年3月8日），因九坤假日酒店已全部支付前四年的租金，其中第三年的租金，省考试院认可抵扣维修费351293.80元，故九坤假日酒店实际只欠第五年租金175万元未支付，现合同期限已于2015年2月28日届满，九坤假日酒店应将175万元租金支付给省考试院，同时还应比照第五年的租金标准，按合同约定的逾期归还房屋双倍支付租金的标准，支付至2015年3月8日的房屋占有使用费76712元（175万元÷365天×8天×2）。
省考试院要求判令九坤假日酒店支付拖欠租金及房屋占有使用费利息的主张，其中所欠租金175万元的利息应从2014年8月24日起按银行同期贷款利率标准计算至2015年3月8日。而房屋占有使用费76712元已按租金标准双倍计算，足以弥补省考试院的实际损失，其再主张利息，不符合法律规定，不予支持。
根据省考试院与九坤房产公司签订的租赁合同及省考试院与九坤房产公司、九坤假日酒店签订的补充合同，诉争房屋的租期为5年共60个月，自2010年3月1日起至2015年2月28日止，九坤假日酒店至今已不享有承租权。故对于省考试院要求九坤假日酒店立即腾退租赁的沙湖考试基地1号楼房屋的诉讼请求，予以支持。对省考试院要求恢复原状的请求，因属物权请求权，本案中不一并处理。省考试院可另行主张权利。
省考试院与九坤房产公司、九坤假日酒店签订的补充合同约定：九坤房产公司对九坤假日酒店应承担的义务负连带保证责任，现省考试院要求九坤房产公司对九坤假日酒店应承担的义务承担连带责任的主张，符合《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，予以支持。
九坤假日酒店在反诉中要求确认其对沙湖考试基地1号楼承租权至2021年2月28日，如前所述，省考试院仅有续签的义务，并不意味着六年续租的租赁合同已经成立，故九坤假日酒店要求确认九坤假日酒店享有沙湖考试基地1号楼承租权至2021年2月28日的诉讼请求，不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决：一、九坤假日酒店于本判决生效之日起十日内支付省考试院租金及房屋占有使用费共计1826712元及利息（以租金175万元为基数，从2014年8月24日起按中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率标准，计算至2015年3月8日）；二、九坤假日酒店于本判决生效之日起十日内将位于武昌友谊大道学院路12号沙湖考试基地1号楼房屋返还给省考试院；三、九坤房产公司对本判决第一、二项债务承担连带责任；四、驳回省考试院的其他诉讼请求；五、驳回九坤假日酒店的反诉请求。本案诉讼费24250元，减半收取12125元，由九坤假日酒店、九坤房产公司共同负担（此款省考试院已垫付，由九坤假日酒店、九坤房产公司于本判决生效之日起十日内给付省考试院）。本案反诉案件受理费250元，由九坤假日酒店负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
九坤假日酒店不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判确认九坤假日酒店与省考试院之间的《湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同》无效或确认九坤假日酒店继续享有诉争房屋6年的承租权。理由：1、省考试院无诉争房屋的所有权证或建设工程规划许可证，该房屋是否为合法建筑无证据证明。2、即使租赁合同及补充协议有效，九坤假日酒店履行了合同，按约定也享有诉争房屋的承租权至2021年2月28日。3、一审判决按租金标准的双倍支付违约金过高，明显超过了省考试院的实际损失。4、九坤房产公司没有占有房屋，一审判决九坤房产公司对返还房屋承担连带责任不当。
被上诉人省考试院辩称，案涉房屋系历史建筑，已经被列为国有资产并长期使用，九坤假日酒店称租赁合同无效的上诉主张与其在一审中的主张相矛盾，应不予支持。九坤假日酒店、九坤房产公司未按租赁合同约定履行义务，拖欠租金、不按合同约定进行装修和履行装修手续、擅自改变房屋结构、私自转租，九坤假日酒店、九坤房产公司既不支付租金，又不按合同约定腾退房屋，严重违反合同约定，给省考试院的造成巨大的经济损失。请求维持原判。
经审理查明，一审判决认定的事实属实。
另查明，2009年，湖北省财政厅《关于同意省教育厅处置国有资产的复函》【鄂财行资复字（2009）711号】载明：同意你厅所属武汉交通职业学院将原转让土地上的附着建筑物赠与给湖北省教育考试院，核销账面原值2920.86元。同年，案涉房屋所在土地的使用权人登记为省考试院。
本院认为，案涉房屋系历史遗留建筑，湖北省财政厅的复函表明该房产已被列为国有资产，且长期正常使用，并未被认定为违反规划建设的违章建筑，故九坤假日酒店称案涉房屋是否为合法建筑无证据证明，租赁合同应认定为无效合同的上诉理由不能成立，且各方当事人在一审中均主张合同有效，一审判决认定省考试院与九坤房产公司签订《湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同》及省考试院与九坤房产公司、九坤假日酒店签订的《关于﹤湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同﹥的补充合同》均成立有效并无不当。对九坤假日酒店请求确认合同无效的上诉主张，本院不予支持。
关于九坤假日酒店是否继续享有诉争房屋6年的承租权的问题。第一，合同约定，合同租期内，九坤假日酒店若完全履行合同，双方则续签下六年租赁合同。该约定仅表明了双方续签租赁合同的条件及意向，并非自动延长合同期限6年，新的租赁合同尚未签订。第二，合同履行中，九坤假日酒店并未按合同约定的时间支付租金。九坤假日酒店称因为省考试院表明租赁合同到期后，不再续签租赁合同，九坤假日酒店止付最后一次租金是行使不安抗辩权。但是，不管是否续签租赁合同，九坤假日酒店均应支付原合同期限内的租金，省考试院是否履行续签租赁合同的义务，不属于九坤假日酒店行使不安抗辩权的法定事由。九坤假日酒店没有完全履行合同，根据合同约定不符合续租的条件。因此，九坤假日酒店请求确认其继续享有案涉房屋6年承租权的上诉主张，本院不予支持。
合同约定九坤假日酒店逾期归还房屋，每逾期一日应向省考试院支付当日租金2倍的滞纳金，并承担因逾期归还给省考试院造成的损失。现九坤假日酒店在合同期满后，未归还租赁房屋，给省考试院造成了实际损失，九坤假日酒店上诉称一审判决按租金标准的双倍支付违约金过高，明显超过了省考试院的实际损失，但未提交相应的证据证明，一审判决按双方合同约定计算违约金数额并无不当。九坤假日酒店的该上诉理由，因证据不足，本院亦不予支持。
省考试院、九坤房产公司、九坤假日酒店签订的补充合同明确约定九坤房产公司对九坤假日酒店应承担的义务负连带保证责任，一审判决九坤房产公司对九坤假日酒店应承担的义务承担连带责任有合同及法律依据，九坤房产公司对此并未提出上诉，该判项亦不损害九坤假日酒店的利益，故九坤假日酒店称一审判决九坤房产公司承担连带责任不当的上诉理由，本院不予支持。
综上，上诉人九坤假日酒店的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24250元，由武汉九坤假日酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李斌成
审判员安林锋
审判员骆朝辉
二〇一六年五月二十五日
书记员饶诗敏