陕西省铜川市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）陕02民申29号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王建峰，男，1977年5月1日生，汉族，住陕西省铜川市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈科，男，1988年12月16日生，汉族，住陕西省铜川市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈君，女，1986年8月25日生，汉族，住陕西省铜川市，系陈西臣之女。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王爱先，女，1929年8月10日生，汉族，住陕西省铜川市，系陈西臣之母。再审申请人王建峰因与被申请人陈科、陈君、王爱先返还原物纠纷一案，王建峰不服本院（2016）陕02民终226号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王建峰再审申请称：1.本案中夏长顺与陈西臣的房屋买卖协议应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效。第（五）项违反法律行政法规的强制性规定。”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条:“下列房地产不得转让，第（六）项未依法登记取得权属证书的。”的规定，本案中所争议的房产夏长顺没有取得权属证书，其将该房屋私下转让给陈西臣的行为明显违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的禁止性规定，属于无效合同。铜川市中院（2016）陕02民终226号民事判决书认定夏长顺与陈西臣之间的房屋转让有效，明显违反了法律的强制性规定。2.本案争议的房产权利人并非陈西臣，陈西臣法定继承人无权对房屋物权主张权利。在本案中，根据法律的规定，夏长顺与陈西臣之间的房屋转让协议无效，既然双方转让行为无效，陈西臣就无法取得该房产，不是权利人。依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的权利人为在登记簿上的登记人，本案中所争议的房产在铜富公司登记的权利人为夏德云，铜川市中院在判决中认定陈西臣为房屋的权利人明显违法。故再审申请人认为二审法院认定事实错误，适用法律有误，故申请再审。本院经审查认为，对于本案中夏长顺与陈西臣的房屋买卖协议的效力问题，其焦点是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”。首先，应明确何为“强制性规定”。对此，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效，如果强制性规定规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重的把握。简言之，强制性规定有管理性质的强制性规定以及效力性质的强制性规定两种，只有违反效力性质的强制性规定签订的合同才可以认定为无效合同。此案涉及的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记取得权属证书的房地产不得转让”的规定属于管理性质的强制性规定，不属于效力性质的强制性规定。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”，从而导致本案争讼房屋买卖协议无效。此问题应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的立法目的来解释，该法条之所以规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，目的在于规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，确保政府有关税收征管等，此当属房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，而非对订立设定所有权转移义务的买卖合同所作的禁止性规定。因此，违反该法条的规定转让房地产，仅可能导致买卖合同履行上的瑕疵，即房屋所有权和土地使用权权属证书办理上的不便，但与该合同的效力无关，根据民法基本理论，合同履行上的瑕疵与合同效力系两个不同的概念，不能根据合同履行上的瑕疵来否定合同的效力，故而该法条规定不属于法律的“强制性规定”，违反之，不影响本案涉讼房屋买卖协议的效力。本案中，夏长顺以其父亲夏德云的名义购买了王益区川口飞龙小区房屋一套，虽然现房屋在登记的名字是夏德云，但根据签订的中国银行个人住房借款合同的当事人看，夏长顺作为签订中国建设银行个人住房借款合同的甲方，承担每月的还款义务，故享有处分该房屋的权利。其将房屋卖与陈西臣的行为应属有效，二人之间虽未签订书面的买卖合同，但依据《合同法》三十六条之规定：法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。夏长顺与陈西臣系朋友关系，且陈西臣向夏长顺表明想购买其飞龙小区房屋一套并当时就付了该房的首付，之后又缴纳了电视入户费以及天然气初装费2万余元。买方陈西臣已交付了房款，并实际使用和占有了该房屋，卖方夏长顺也已交付了该房屋及房屋钥匙，即买卖双方均实际履行了主要义务，涉案房屋虽未依法登记领取权属证书，但并不导致双方的买卖协议无效。故，再审申请人认为夏长顺与陈西臣房屋买卖协议应属无效的此项再审申请事由不予支持。对于本案中争议的房产权利人是否为陈西臣，其法定继承人有无权利对房屋物权主张权利的问题。从夏长顺的几次证言及一、二审法院对其进行调查谈话及庭审笔录中反映，夏长顺与陈西臣是好朋友，1998年夏长顺将父亲夏德云名下的房子转让给了陈西臣，陈西臣交纳住房预交款18000元及天然气初装费、有限电视费1185元及大部分房贷，夏长顺也将钥匙交给了陈西臣，被告王建峰也认可陈西臣交了18000元房款，但辩称是陈西臣替自己交的，但未提交证据加以证明。故从查明的事实可以认定陈西臣系该房屋的实际权利人。王建峰在再审审查中称他才是房屋的产权人，先向夏长顺交了购房款78000元后才签的转让协议，但夏长顺的证言称，是陈西臣交了部分房款及房贷后，剩余的部分是自己跟王建峰要的，他在王建峰处收到的不是全部房款，而是自己交的部分房款17150元+3100元+部分房贷8898.6元。合计29148.6元。同时，王建峰称夏长顺将房屋钥匙交给了自己，与夏长顺的证言不符，夏长顺称交房时自己将钥匙交给了陈西臣，至于王建峰怎么住进去的自己不清楚。经审查认为，二审王建峰当庭承认2001年10月20日其与夏长顺签订的房屋转让协议，实际的签订时间是2010年10月20日，说明此前王建峰在该房屋的居住并不是基于房屋转让取得的权利，而是基于其与陈西臣曾经的亲戚关系的使用。陈西臣说王建峰让夏长顺怎么写，夏长顺就怎么写这话是听夏长顺说的，说明在王建峰与夏长顺签转让协议时，双方均明知该房屋的实际权利人是陈西臣，尽管陈西臣说王建峰让夏长顺怎么写就怎么写，但并没有陈西臣同意或者委托夏长顺将该房屋转让给王建峰的意思表示，夏长顺无权处分自己不享有权利的房屋。而陈西臣已于2010年1月3日病故，夏长顺多次谈话笔录中承认争议房屋已卖给陈西臣，王建峰与夏长顺于2010年10月20日在陈西臣病故后签订的房屋转让协议，未有陈西臣的书面授权，也未经陈西臣法定继承人追认，该房屋转让协议不发生法律效力。关于王建峰称给夏长顺4万1千多元，陈科、陈君、王爱先认可王建峰给夏长顺29148.6元，该差额是替陈西臣还账（陈西臣欠夏长顺的钱及集资车款还有其他）的12210元（一审卷宗2010年9月1日夏长顺给王建峰写的收条：“今收到王建峰替陈西臣还账一万二千二百壹拾元整“），该款项并非购房款。即王建峰支付夏长顺的款项，既有支付的房款，又有替陈西臣还账的款项。王建峰与夏长顺、夏长顺与陈西臣之间的债权债务关系属于另一法律关系，不应在返还原物一案中涉及，当事人可以另行起诉。陈西臣去世后，依据《中华人民共和国继承法》的规定，作为其法定继承人的陈科、陈君、王爱先有权对陈西臣生前所有的房屋主张权利。综上，对于再审申请人认为本案争议的房产权利人并非陈西臣，陈西臣法定继承人无权对房屋物权主张权利的此项再审申请事由应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回王建峰的再审申请。审 判 长 梁军龙代审判员 姜丽涛代审判员 于光昭二〇一六年十二月二十七日书 记 员 吕 雯