河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涧民重字第3号
原告（反诉被告）宋振东，洛阳轴承厂退休职工。
委托代理人朱海勇、尚飞，河南君友律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘正民，无业。
第三人洛阳市西苑公园，住所地：洛阳市涧西区南昌路。
法定代表人史中原，该单位主任。
委托代理人石北朝、潘永恒，河南威铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）宋振东诉被告（反诉原告）刘正民为转让合同纠纷一案，本院于2007年11月30日作出（2007）涧民二初字第314号民事判决。被告（反诉原告）刘正民不服，提起上诉。洛阳市中级人民法院于2008年7月31日作出（2008）洛民终字第1115号民事裁定，撤销本院（2007）涧民二初字第314号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审理，并于2011年11月10日作出（2008）涧民二初字第426号民事判决，已发生法律效力。后经本院院长发现，并作出（2012）涧民监字第2号民事裁定书，裁定对本案进行再审。在再审过程中，本院依职权追加第三人洛阳市西苑公园参加诉讼，并于2013年1月30日作出（2012）涧民再字第3号民事判决。被告（反诉原告）刘正民、第三人洛阳市西苑公园不服，提起上诉。洛阳市中级人民法院于2013年6月19日作出（2013）洛民终字第1134号民事裁定，撤销本院（2012）涧民再字第3号民事判决，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋振东的委托代理人朱海勇和尚飞、被告刘正民、第三人洛阳市西苑公园的委托代理人石北朝和潘永恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋振东诉称，原告于2006年6月18日与被告签订酒店转让协议一份，原告将位于涧西区九都西路15号的川府酒店转让给被告，转让费150000元整。协议签订后，被告根据协议的约定，支付给原告20000元整，余款130000元，经过原告多次讨要，被告以种种理由推辞未付。原告宋振东请求：1、被告刘正民立即偿还原告宋振东转让川府酒楼转让款130000元或将酒楼归还原告宋振东并赔付原告宋振东所交植物园房租（2006年6月18日至2007年2月28日）；2、被告刘正民支付原告宋振东欠款利息；3、被告刘正民承担本案诉讼费。庭审中，原告宋振东放弃要求将酒楼归还原告宋振东并赔偿原告宋振东所交植物园房租（2006年6月18日至2007年2月28日）的诉讼请求。
被告刘正民辩称，宋振东与刘正民签订的《转让协议》不能成立。1、宋振东在签订协议时故意隐瞒了其无权转让该房屋这一重要事实（以宋振东与西苑公园签订的《房屋租赁合同》第9条第1款为证）。2006年6月18日，宋振东与刘正民签订《转让协议》，约定宋振东将其位于涧西区九都西路15号川府酒店所使用的房屋及店内物品转让给刘正民，转让总价150000元，其中138888元为从2006年6月18日起至2007年2月28日止的房租（由宋振东交西苑公园，至今没有变更到刘正民名下），另外11111元系该酒店内物品。协议签订后，刘正民向宋振东支付了20000元首期转让款，对房屋进行了装修，招聘了厨师、员工，购买了经营酒店所需物品。后刘正民在要求第三人洛阳市西苑公园开具房屋租赁证明办理有关经营手续时，才发现第三人洛阳市西苑公园就不同意转让，宋振东在签订协议时故意隐瞒了其无权转让该房屋这一重要事实。2、宋振东故意隐瞒无权转让房屋的事实给被告造成了巨大经济损失。由于第三人洛阳市西苑公园不同意转让，房屋的漏雨得不到解决，有关证照的办理得不到协助，该办的事情不能办，刘正民只有在试营业三个月后，把酒店物品卖掉，退了出来，因此，刘正民遭受的巨大经济损失理应由宋振东赔偿。综上，请法庭查明事实，依法驳回原告宋振东的诉讼请求。
第三人洛阳市西苑公园述称，宋振东与刘正民是基于转让川府酒楼而产生的诉讼，该诉讼是典型的债权债务纠纷而非房屋租赁纠纷。宋振东的起诉书及刘正民的反诉状均是围绕川府酒楼的转让而各自主张权利，本案纠纷与洛阳市西苑公园无关。理由如下：1、宋振东与刘正民于2006年6月18日签订的转让协议中明确约定：川府酒楼转让总价15万元人民币，包括甲方，即宋振东已交2007年2月28日的房租；2、刘正民的反诉状中也明确表示转让总价150000元人民币，其中140000元为该房屋租金；3、2006年7月18日，刘正民向宋振东出具欠条一张，金额为130000整；4、本案在原审审理期间，宋振东、刘正民及最后受让人张丽丽均未曾向洛阳市西苑公园提出解除房屋租赁关系的请求。根据合同法第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。以上事实和法律说明，宋振东与刘正民均承认他们签订的《转让协议》的总价款中包含了宋振东已缴纳的剩余房租，宋振东与刘正民以《转让协议》的方式对债权债务作出明确约定。同时该《转让合同》是宋振东的诉讼依据，也是刘正民的抗辩依据，故本案纠纷与洛阳市西苑公园无关。洛阳市西苑公园需要说明，洛阳市西苑公园在参加本案诉讼前从未接到本案双方当事人就该房屋需要维修的请求，该房屋的最后一位受让人张丽丽一直在正常使用，至今也未曾出现刘正民所说的漏雨严重，影响正常使用的情况。这也不是刘正民拖延和拒绝履行他们签订的《转让协议》应尽义务的根本理由。有必要说明：让第三人洛阳市西苑公园退还宋振东130000元是毫无根据的，是错误的，因为宋振东、刘正民及张丽丽无论谁承租洛阳市西苑公园的房产都有义务缴纳房租，这是有法可依的。综上所述，第三人洛阳市西苑公园认为，本案是一起典型的债权债务纠纷，该纠纷与洛阳市西苑公园无关，本质上讲洛阳市西苑公园定为证人更为适宜。
反诉原告刘正民反诉称，2006年6月18日，刘正民与宋振东签订了一份转让协议，该协议约定宋振东将位于洛阳市涧西区九都西路15号的川府酒店所使用的房屋及店内相关经营物品转让给刘正民，转让价150000元，其中140000元为该房屋租金，另10000元为该酒店内部分物品。该协议生效后，刘正民按约定向宋振东支付20000元的首期转让款，对该房屋进行装修并招聘了厨师、员工，购买了经营酒店所需物品后才发现由于宋振东在签订协议时隐瞒了其无权转让该房屋这一重要事实，造成刘正民无法办理营业执照，当时已进入雨季，使该房屋无法正常使用。刘正民多次找宋振东要求解决，均被宋振东以种种理由推脱，且该房屋的实际所有人洛阳市西苑公园，也以宋振东无权私自转让房屋、双方的转让行为无效为由拒绝我的维修要求，可以说，宋振东的行为给刘正民造成了巨大的经济损失。反诉原告刘正民的诉讼请求：1、反诉被告宋振东赔偿反诉原告刘正民损失140000元，庭审中，刘正民明确，其损失具体包括：装修款86000元、经营两个月期间的电费12735元、支付员工培训的工资70385元、帮宋振东清偿货款5960元（反诉原告刘正民只起诉了140000元）；2、反诉被告宋振东承担本案的全部费用。
反诉被告宋振东辩称，刘正民提出的反诉请求，无任何事实及法律依据，应驳回其请求。宋振东转让川府酒店已经过第三人洛阳市西苑公园的同意，不属于无权转让情形，该酒店的转让符合法律规定。2006年10月16日，刘正民取得了洛阳市涧西区粤海楼酒店个体工商户营业执照，刘正民反诉称宋振东无权转让房屋，导致其无法办理营业执照的反诉请求不能成立。关于刘正民主张的房屋漏雨问题，双方的协议中并没有约定由宋振东负责房屋的维修，依据相关法律规定，租赁房屋的维修应是出租人即洛阳市西苑公园的义务。至于刘正民提出的装修款、员工工资、水电费等，该费用系其正常经营所需，与宋振东无关。刘正民的该项反诉请求也不能成立，不应得到支持。
第三人洛阳市西苑公园述称，洛阳市西苑公园在参加本案诉讼前从未接到本案双方当事人就该房屋需要维修的请求，该房屋的最后一位受让人张丽丽一直在正常使用，至今也未曾出现刘正民所说的漏雨严重、影响正常使用的情况。这也不是刘正民拖延和拒绝履行他们签订的《转让协议》应尽义务的根本理由。
经审理查明，宋振东、刘正民及洛阳市西苑公园均认可，发生本案争议的房屋，其权利人是洛阳市西苑公园。2006年2月27日，宋振东（乙方）与洛阳市西苑公园（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定由宋振东承租洛阳市西苑公园九都西路面积约324平方米的房屋，用作川府酒楼餐饮服务，租期自2006年2月28日至2008年2月27日，年租金200000元；乙方擅自将承租房屋转租、转让、转借他人，甲方可终止合同收回房屋。2006年6月18日，宋振东（甲方）与刘正民签订《转让协议》一份，内容是：一、甲方自愿将涧西区九都路（西路）15号川府酒店转让给乙方，转让总价15万元人民币（包括甲方已交至2007年2月28日的房租）。二、协议签订之日前，川府酒店与外界发生的各种责任、债务及其他费用由甲方承担。三、乙方在签订协议当日，首付甲方转让费20000元。四、协议签订后，甲方有义务协助乙方续好用电、用水、卫生防疫等各种关系。甲方协助乙方了解店内有关情况，办好交接。同时乙方给甲方留有在乙方经营饭店内的签单消费权5000元（免费），签完以后按7折消费。另外，所欠13万元另出欠款单据，并按月息5厘付欠款期间的利息。甲方原所欠的各种外债，乙方按甲方出据的欠据，逐渐清付，乙方所出的款可顶欠甲方的款。水电费7月份以前由甲方承担，7月份水电费乙方自理，以后乙方经营好坏均与甲方无关。五、本协议一式叁份，甲方、乙方、电视台各执一份，签字后即可生效。协议签订后，刘正民付给宋振东20000元，并接管了酒店。2006年6月22日，刘正民与宜阳县宜樊建筑公司第二分公司签订房屋装修合同，刘正民将酒店的涂料粉刷、吊顶、水电路改造、操作间改造等工程项目交宜阳县宜樊建筑公司第二分公司施工，包工包料合同价为86000元，施工日期自2006年6月22日至7月20日。2006年7月18日（由8月7日更改为7月18日），刘正民给宋振东出具欠条一份，载明：今欠宋转让川府酒楼款壹拾叁万元整。2006年9月4日，刘正民（粤海楼）交给洛阳市涧西区疾病防治中心费用900元。2006年10月16日，刘正民取得洛阳市涧西区粤海楼酒店个体工商户营业执照。2007年4月1日，刘正民将其酒店转让给了张丽丽。2007年4月6日，张丽丽和洛阳市西苑公园签订了房屋租赁协议。2006年2月28日至2007年2月28日的房租由宋振东交纳给洛阳市西苑公园，没有人交纳2007年3月份的房租，2007年4月1日起的房租是由张丽丽交纳。在刘正民经营酒店期间，刘正民替宋振东清偿王保学的货款4500元、王忠强的货款1460元，合计5960元。刘正民没有提供其酒店歇业的相关证据，另主张房屋漏雨并提交照片四张，但照片上显示拍摄时间是2007年4月1日。刘正民提交其经营粤海楼酒店期间电费发票、银行凭条六份，金额为12735.36元，但用户名为北京口福居火锅城洛阳分店。刘正民还向法庭提交了考勤表、工资册，以证明其员工工资计70385元。
另查明，洛阳市西苑公园于2007年8月13日出具《证明》一份，内容为：宋振东同志从2006年2月份，租赁我单位门面房，做为经营餐饮使用，该店名称为川府酒楼。当年6月份，宋振东同志向我单位提出转让要求，后我单位同意其转让。在以后的经营期间，没有人向我单位反映过该房屋及供水管道的修缮事宜。该份《证明》没有洛阳市西苑公园法定代表人的签名、盖章。2012年2月28日，本院对洛阳市西苑公园的负责人史中原作了调查，史中原称：洛阳市西苑公园于2007年8月13日出具的证明是真实的，证明的内容是洛阳市西苑公园的真实意思。2012年4月26日，本院对洛阳市西苑公园原负责人邢建方作了调查，邢建方称：2009年10月20日对其调查时笔录的内容是真实的。洛阳市西苑公园参加本案诉讼后，在庭审中，对2007年8月13日的《证明》予以认可。
还查明，在本案审理过程中，原告宋振东于2014年2月25日向本院书面申请，要求追加洛阳市西苑公园为被告，增加要求洛阳市西苑公园对其诉求刘正民支付的转让款130000元及利息承担连带责任，并承担诉讼费及其他费用。后宋振东于同日又书面申请撤销上述追加被告及增加诉讼请求的申请。
本院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。宋振东与刘正民签订的《转让协议》约定，转让款包含宋振东已向房屋权利人洛阳市西苑公园交纳的2006年6月18日至2007年2月28日的房租，根据洛阳市西苑公园出具的证明、负责人的陈述及其在庭审中的陈述，应认定宋振东在转租前已取得了洛阳市西苑公园的口头同意，其转租有效。宋振东与刘正民自愿于2006年6月18日签订的《转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，合同当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。依照《转让协议》，刘正民应向宋振东支付转让款150000元，而刘正民已支付20000元，现宋振东要求刘正民支付剩余转让款130000元，本院予以支持。在《转让协议》中，宋振东与刘正民还约定，剩余130000元转让款，刘正民按月息5厘支付利息，该约定也不违反法律法规的强制性规定，故宋振东要求刘正民对上述130000元按月利率5厘支付自2006年6月18日起的利息，本院予以支持。关于反诉，宋振东认可刘正民代其清偿外欠货款5960元，现刘正民要求宋振东返还，本院予以支持。刘正民主张的员工工资损失、电费损失，是其正常经营所需，其要求宋振东赔偿，于法无据，不应支持。刘正民称洛阳市西苑公园不同意转租，与洛阳市西苑公园表达的意思不一致，且刘正民也没有提供证据对洛阳市西苑公园出具的证明及作出的陈述予以反驳，故对刘正民的该项异议，本院不予采纳。刘正民主张房屋漏雨，但其提供的照片不能表明拍摄地点、漏雨发生时间及装修损失情况，也没有提供其它证据相印证，故对刘正民的该份证据，本院不予采信。因此，刘正民主张《转让协议》无效及要求宋振东赔偿装修费等损失，证据不足，本院不予支持。
本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘正民于判决生效后十日内向原告（反诉被告）宋振东支付转让款130000元，并按月利率5厘支付自2006年6月18日至实际付清之日止的利息。
二、原告（反诉被告）宋振东于判决生效后十日内向被告（反诉原告）刘正民清偿5960元。
逾期履行第一项、第二项，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。
三、驳回原告（反诉被告）宋振东的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）刘正民的其他反诉请求。
本案受理费2900元，由被告（反诉原告）刘正民承担。反诉费3100元，由被告（反诉原告）刘正民承担2900元，原告（反诉被告）宋振东承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 孟帆航
审 判 员 卫艳霞
人民陪审员 于国军
二〇一四年十二月九日
书 记 员 杨 静