广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初2146号原告：萧凯骏，男，1996年1月25日出生，汉族，住广东省信宜市，委托代理人：章万银、张晶晶，广东今久律师事务所律师。被告：薛善垚，男，1983年6月24日出生，汉族，住湖北省巴东县，原告萧凯骏诉被告薛善垚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告萧凯骏的委托代理人章万银到庭参加诉讼，被告薛善垚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萧凯骏诉称：原告和被告于2017年1月13日签订了一份《广州市存量房买卖合同》并于2017年2月9日签订一份补充协议，被告将其名下位于增城区新塘镇凤凰城凤妍苑二街45号602房的一套房产转让给原告，转让价格为1650000元。合同签订后，原告按约履行合同义务，但被告的房产却被他人申请法院查封，被告无法履行合同义务，被告于2017年3月3日向原告退回了部分房款，但尚有205000元房款未能退回。原告萧凯骏认为原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告因与他人之间的债务纠纷不能履行原、被告双方间的房屋买卖合同，且被告又不能及时向原告退回房款，被告的行为已构成违约。为此，为了保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令，一、解除原告和被告于2017年1月13日签订的《广州市存量房买卖合同》及2017年2月9日签订的《补充协议》；二、被告向原告返回购房款205000元（含定金100000元），并判决被告向原告支付违约金165000元；三、被告赔偿原告中介费损失16500元；四、案件受理费由被告承担。经本院查明:2013年2月25日，原增城市国土资源和房屋管理局为位于增城市××城××街××房核发了粤房地权证穗字第××《房地产权证》，载明“权属人为薛善垚，房屋性质商品房，建筑面积94.17平方米……”。2017年1月13日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《广州市存量房买卖合同》（含附件），其中合同约定了……第一条房地产权属情况1.房地产地址（下称“该房地产”）：广东省增城区新塘镇凤凰城凤妍苑二街45号602房。2.《房地产证》号码：1220155085。3.建筑面积94.17平方米。……6.房屋共有情况：无。7.该房地产存在抵押等他项权利情况，交易方式为涂销抵押后按揭付款。……第二条计价和价款该房地产按整套出售并计价，总金额人民币1650000元。……第四条交楼时间和交接手续1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。2.甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。3.甲乙双方知悉并同意该房地产已交存物业专项维修资金，乙方应自办理完该房地产交易过户后的7日内，持本合同、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理更名手续。……第六条税费缴交1.甲乙双方缴付税费方式：乙方承担全部税费。2.签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分：全部由乙方承担。第七条违约责任各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第八条交易不成的违约责任1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第九条延期交房的违约责任甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，按以下方式处理：参照第十一条处理。第十条逾期付款的违约责任乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十一条迟延办理产权登记的违约责任如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行。第十二条单方解除权的行使甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第十三条免责条款本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，合同各方当事人无须承担违约责任。第十四条争议的解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交物业所在地法院管辖。第十五条送达约定本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地市如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。第十六条其他约定1.乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。2.乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所须文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。3.甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续，甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。4.以下空白。第十七条本合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。存量房买卖合同附件涂销抵押后付款（物业有抵押适用）1、定金：人民币100000元乙方须在2017年1月13日支付给甲方；2、出资赎契：甲方应在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续……3、首期楼款：（不含定金）人民币400000元乙方应于原贷款银行通知还贷之日起7天内由乙方付至甲方供款账号内……。同日，被告出具《收款收据》给原告收执，载明“收到萧凯骏购买上述物业定金100000元”。满堂红（中国）置业有限公司广州分公司与原告签署《买卖代理费支付承诺书》，载明原告承诺签订合同当天支付买卖代理费16500元。2017年2月9日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《补充协议》，乙方于2017年1月13日购买甲方位于增城市××城××街××房（下称该房屋）。现因甲方原因需补充原签订合同条款。1.现提高赎契款项400000元到440000元。2.应甲方要求，乙方于2017年2月9日提前将赎契款项其中20000元给甲方。3.2017年3月3日前甲方出资20000元，乙方出资420000元，共440000元来进行房屋赎契。甲乙双方不得擅自挪用。擅自挪用为违约方，违约方应无条件退还款项给守约方。4.本协议一式两份，甲乙双方各持一份。同日被告出具《收款收据》给原告收执，载明“收到萧凯骏交来承购该物业之部分房款20000元”。2017年3月1日，被告签署保证书，载明保证配合解封房子（增城市××城××街××房）过户到买家萧凯骏，如不配合，本人负法律责任，并按买卖合同违约条款履行。2017年3月2日，被告出具《收款收据》给原告收执，载明“收到萧凯骏交来承购该物业之剩余首期房款420000元”。2017年3月27日，原告按合同约定通讯地址向被告邮寄解除合同通知书，未妥投。另查明，2017年3月28日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明位于增城市××城××街××房，建筑面积为94.17平方米，他项权利人为中国工商银行股份有限公司广州第三支行，登记日期2013年3月1日。2017年3月28日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明位于增城市××凤凰××宛××街××房，建筑面积为94.17平方米，他项权利人为中国工商银行股份有限公司广州第三支行，登记日期2013年3月14日。该房被佛山市法院（2017）粤0604民初598号案查封，查封期限为2017年1月16日至2020年1月15日，备注顺：7638原告邱撼栋民间借贷纠纷。本院依据原告诉讼保全的申请，于2017年4月7日作出（2017）粤0183民初2146号民事裁定书，依法查封被告价值300000的财产。在审理过程中，原告陈述如下事实：1、萧凯骏与萧传军是父子关系，通过萧传军账户支付定金、房款共54万元；2017年3月3日被告返还了390000元给原告；后被告提出给其一笔款解除涉案房屋查封，把房屋过户给原告，原告又支付55000元给被告，结果房屋仍未解封。原告为证明上述事实出示银行账户明细查询单、结算业务委托书、往账详细信息凭证、中国农业银行卡交易明细业务凭证、中国工商银行电子银行回单；2、原告主张已按《买卖代理费支付承诺书》约定向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付了买卖代理费16500元，但未提供证据证明。本院认为：原、被告签署的《广州市存量房买卖合约》（含附件）以及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。原告按合同约定向被告支付了购房款共595000元，有原告提供的《收款收据》、银行账户明细查询单、结算业务委托书、往账详细信息凭证、中国农业银行卡交易明细业务凭证、中国工商银行电子银行回单为证，本院予以确认。按合同约定被告应在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，但《产权情况表》记载涉案房屋仍是抵押登记，且该房屋因被告与第三人另案纠纷而被法院查封，被告已不能依约将涉案房屋过户给原告，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。至于原告向被告发出《解除合同通知书》的法律效力问题，从原告提供的快递单载明“收件人是薛善垚，地址增城市××城××街××房，电话138××××2760，退件日期2017年3月29日”，快递虽然退件，但原告是按合同约定的通讯地址送达《解除合同通知书》，为此本院确认视为原告已将《解除合同通知书》送达给被告。因被告违约，依据合同“第十二条单方解除权的行使甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；以及根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持的规定，原告于2017年3月29日向被告发出解除合同通知，被告未在收到《解除合同通知书》的三个月内请求人民法院或者仲裁机构否定解除合同的效力，故本院确认原告与被告签订的《广州市存量房买卖合同》（含附件）以及《补充协议》已于2017年3月29日解除。根据双方签署合同“第八条交易不成的违约责任1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用”之约定，原告起诉请求判令被告支付房屋成交价10%的违约金165000元，以及要求返还已支付的购房款，是合法有据的，本院予以支持。原告自认被告已返还390000元，不损害国家、集体和第三人的利益，应予以扣减，即剩余房款为205000元。至于原告主张的中介费16500元。根据原告的称述及《买卖代理费支付承诺书》，可知就涉案房屋的交易，原告应向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付中介费16500元，但原告未举证证明已支付中介费，本案暂不予处理。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告萧凯骏与被告薛善垚签订的《广州市存量房买卖合约》（含附件）以及《补充协议》；二、被告薛善垚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告萧凯骏返还购房款205000元；三、被告薛善垚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金165000元给原告萧凯骏；四、驳回原告萧凯骏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7098元、诉讼保全费2020元，由被告薛善垚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明人民陪审员  吴毅湘人民陪审员  詹玉琴二〇一八年五月二十八日书 记 员  阮柳静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。