安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00165号
上诉人（一审原告）：付峰，男，1963年6月23日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：付介伯，农民，系付峰之兄。
委托代理人：李明闯，宿州市埇桥区曹村镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：龚杰，男，1953年10月24日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
上诉人付峰因与被上诉人龚杰房屋买卖合同纠纷一案，不服宿州市埇桥区人民法院2013年12月9日作出的（2011）宿埇民一初字第01322-1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月17日受理后，依法由代理审判员李德道担任审判长，与代理审判员杨俊举、李震组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人付峰及其委托代理人付介伯、李明闯到庭参加了诉讼，被上诉人龚杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
付峰一审诉称：2002年9月3日，付峰经人介绍将本人享有使用权的水泥厂土地（属集体土地，该宗土地东至油路边，西至河边、南至加油站北坪、北至水泥地边）及房屋作价77000元出售给龚杰。后龚杰仅支付价款20000元，余款至今未付。另双方之间的买卖行为经村委会研究，认为龚杰隐瞒其系城镇居民的事实，与付峰签订的买卖协议违反有关政策及法律规定，应属无效协议。请求确认双方签订的土地房屋买卖协议无效。
龚杰一审未答辩。
一审法院查明：2002年9月3日，付峰作为曹村镇曹村村水泥预制厂业主与龚杰签订协议书一份，约定付峰以77000元的价款将预制厂及厂内西头楼房出售给龚杰，该预制厂面积为1140平方米，四至为：东至油路边、西至河边、南至油站北坪、北至水泥地边，另厂内西头楼房为一层三间、二层二间；另约定在签署协议时龚杰给付付峰款20000元，余款于2003年9月5日前付清，否则，付峰有权收回场地及楼房并没收龚杰首付的20000元。协议签订后，龚杰未能按照协议约定给付付峰价款，但在付峰催要期间，龚杰于2004年7月13日给付峰出具内容为“今欠付峰地款贰万玖仟元整（29000），月息壹分五厘，用期一年还清”的欠条一份。2011年3月17日，付峰以与龚杰于2002年9月3日签订的协议违反法律规定为由，要求确认该协议无效。
一审法院认为：付峰与龚杰2002年9月3日签订的协议书，书面表述的买卖标的物为预制厂场地及楼房一幢，另结合付峰在一审诉讼期间提交的《安徽省村镇建设规划许可证》，可以认定付峰在与龚杰签订协议前已对涉案的土地进行了建设，并得到相关机关的许可，在此情况下，双方签订的协议书并不违反法律的禁止性规定，付峰主张该协议无效，不予采信。付峰诉称龚杰隐瞒相关事实，无证据证明。在龚杰拖欠余款未付的情况下，付峰并未根据合同约定要求龚杰返还场地及房屋，而是由龚杰给其出具了欠条，因此，可视为付峰同意龚杰延期付款。综上，对付峰要求确认与龚杰签订协议无效的请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回付峰的诉讼请求。案件受理费1725元，由付峰负担。
付峰不服一审判决，向本院提起上诉称：1、2002年9月3日，付峰与龚杰签订的买卖协议中涉及的土地属集体土地，付峰对该土地只享有使用权而没有处分权，双方签订的协议实为非法买卖土地协议。付峰提交的《村镇建设规划许可证》没有经过村委会同意，也没有有权审批土地的部门批准，不能认为涉案土地已由基本农田变为建设用地。2、2004年7月13日，龚杰给付峰出具的欠条中明确载明，欠款应于一年内付清。而龚杰没有按期给付，按照双方协议约定，付峰即收回了土地和房屋。3、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。相关法律规定，城镇户籍人员也不得购买农村集体土地。本案中，龚杰系城镇户口，其与付峰签订协议买卖集体土地显属违法，双方签订的买卖协议应属无效。综上，请求二审法院依法改判，确认双方签订的买卖协议无效。
龚杰二审未答辩。
本院二审审理查明：1982年3月，付峰以5100元的价格从曹村村民委员会购买涉案的土地。1994年8月20日，付峰办理《村镇建设规划许可证》，在涉案土地上建设房屋和水泥预制厂。2002年3月8日，付峰与龚杰签订一份协议，约定付峰将预制厂及附属房屋出售给龚杰，价格为21000元；协议还约定了其他内容；在协议上曹村村民委员会加盖了公章。2002年9月3日，付峰与龚杰再次签订了预制厂土地和房屋的买卖协议，后龚杰于同年11月8日办理了《村镇建设规划许可证》。2003年1月17日，龚杰申请对涉案土地进行权属登记。该土地经评估后，龚杰与宿州市埇桥区国土资源局于1月21日签订了《国有土地使用权出让合同》，同年2月8日，宿州市埇桥区国土资源局为龚杰办理了《国有土地使用证》。龚杰在涉案土地上新建31间房屋后，宿州市房管局于同年4月14日为龚杰办理了《房地产权证》。后因龚杰拖欠他人款项，涉案的土地及房屋经本院执行抵付给案外人，案外人已办理了涉案的土地和房产的变更登记。认定上述事实的证据有《村镇建设规划许可证》、《国有土地出让合同》、《国有土地使用证》、《房地产权证》等证据。除本院查明的上述事实外，对一审判决查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为：首先，2002年9月3日，付峰与龚杰签订了预制厂及房屋买卖协议后，付峰向龚杰交付了预制厂和房屋，龚杰向付峰交付了部分款项。虽然龚杰没有按照协议约定于2003年9月5日前付清全部款项，但经付峰催要后，龚杰于2004年7月13日出具欠条，并表示在一年内付清欠款。上述事实表明，买卖该预制厂和房屋系双方真实意思表示。其次，2002年9月3日，付峰与龚杰签订买卖协议后，龚杰于2002年11月8日办理了《村镇建设规划许可证》，并建设房屋31间。2003年1月21日，龚杰与宿州市埇桥区国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，同年2月8日，宿州市埇桥区国土资源局为龚杰办理了《国有土地使用证》。龚杰在涉案土地上新建31间房屋后，宿州市房管局亦于同年4月14日为龚杰办理了《房地产权证》。上述一系列的行为均说明相关的行政部门已经认可并批准了双方之间的预制厂和房屋买卖行为，涉案的土地已由集体土地变更为国有土地。再次，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条虽然规定了农村集体土地的使用权不得转让、出让或出租用于非农业建设，但同时也规定了经过法定程序转移使用权的除外。本案中，龚杰与付峰签订买卖协议后，依法办理了《村镇建设规划许可证》、《国有土地使用权证》、《房地产权证》等相关证件，涉案土地的使用权已经依法发生转移。综上，付峰与龚杰签订的预制厂和房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性、强制性规定，应为有效协议。上诉人付峰的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由上诉人付峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
代理审判员 杨俊举
代理审判员 李 震
二〇一四年七月九日
书 记 员 王 艳
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。