山东省青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0202民初3076号
原告：李雪梅，女，1976年11月20日出生，汉族，住青岛市市南区。
委托诉讼代理人：孙昂（原告李雪梅之夫），男，住青岛市市南区。
被告：邢彬，女，1975年10月14日出生，住青岛市市南区。
委托诉讼代理人：孙志宏，山东海利丰律师事务所律师。
原告李雪梅与被告邢彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雪梅及其委托诉讼代理人孙昂、被告邢彬及其委托诉讼代理人孙志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李雪梅向本院提出诉讼请求：1．邢彬继续履行双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》并将青岛市福州南路XX号X单元XXX户房产过户到李雪梅名下，支付迟延办理过户违约金75123元（违约金按已付款的日万分之五暂计算至起诉之日）；2．本案诉讼费、保全费等诉讼费用由邢彬承担。事实与理由：2018年1月13日，李雪梅与邢彬签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定李雪梅购买邢彬所有的青岛市福州南路XX号X单元XXX户房产，总价款2946000元。合同签订后，李雪梅依约向邢彬支付100000元定金及650000元首付款，但邢彬收到上述款项后却迟迟不办理过户手续，李雪梅多次要求邢彬办理房屋过户手续，邢彬至今拒不履行。
邢彬辩称，1.李雪梅的诉讼请求没有合同及法律依据，双方在合同中未明确约定过户时间，仅约定申请过户的时间期限，但申请过户的时间不等于直接过户的时间，实质上申请过户时间为预约过户的时间，因此李雪梅要求邢彬承担过户及违约责任难以成立；2.李雪梅、邢彬未在申请时间内申请过户，主要原因是李雪梅没有按照合同约定履行主要的付款义务造成，李雪梅除支付定金及部分房款75万元外，对第二批房款及最主要的按揭贷款部分共计219万元没有支付到位，迄今为止没有按照其他方式支付总价款，按照合同法第六十八条规定，在本案中由于李雪梅的贷款从事实上未发放，该款项作为合同的主要义务未得到履行，因此李雪梅具有丧失及可能丧失履行合同的可能性，在这种情况下，邢彬一旦配合过户将产生风险，这对邢彬会显失公平，因此邢彬只能中止履行合同及不予过户，维护自身合法权益；3.中介给的风险告知书第三项可以看出，从银行贷款流程上看，先是由居间机构指定的贷款银行，批准贷款然后再办理过户手续，现在批准贷款手续至今未下发，李雪梅不具备要求过户的条件，此时要求过户不符合规定，而且显失公平；4.按照合同第四条第三项第一款约定，贷款迟迟未下发的原因如果是自身原因，李雪梅应继续申请其他银行贷款，同时如果出现第二款约定，中止本合同，卖方负有返还义务，双方不承担违约责任，无论何种原因未下发贷款都是李雪梅的责任，因为李雪梅负有支付总房款的义务；5.邢彬在李雪梅对主合同未履行并严重有履行风险的情况下，一旦先过户，就会失去房屋所有权，卖方的收益会无法实现，从根本上无法实现合同买卖目的，因此此时要求邢彬过户没有法律及事实依据。综上，邢彬认为李雪梅之诉没有法律及事实依据，请求法院依法驳回李雪梅的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1.李雪梅提交光大银行贷款通过文件复印件一份，以证明李雪梅已通过贷款手续，邢彬未有任何证据证明李雪梅无支付能力，邢彬还拖延过户手续，导致合同无法履行。邢彬对该证据有异议，认为证据系复印件，且从证据中看不清批复结果如何，也没有银行的印章，认为该证据无效。李雪梅另申请证人李某作出庭作证，李某作系双方的中介青岛家晟宜居房地产经纪有限公司的工作人员，其当庭证明李雪梅已经与银行签订贷款合同，且2018年3月22日，中介通知李雪梅、邢彬及银行三方到房产交易中心办理过户手续，但因为邢彬没到场，未能办理过户。本院认为，虽然李雪梅提交的银行贷款批复系复印件，但结合证人证言，能够证明李雪梅已经成功申请贷款的事实。
2.李雪梅提交购房资格查验证明一份，以证明李雪梅有购房的能力及资质。李雪梅对该证据有异议，认为按照青岛市的购房政策，购房资格是应以家庭为单位，李雪梅仅出示其本人的资格，无法证明其夫妻的购房资格。本院认为，青岛市不动产登记部门为李雪梅开具该证明，即能够证明李雪梅有购房资格，本院对邢彬的抗辩理由不予支持。
3.李雪梅提交其与邢彬和中介的短信记录，以证明中介已向邢彬通知履行过户责任，邢彬拒绝。邢彬对与李雪梅的短信记录真实性无异议，但认为不能证明邢彬违约；对中介的短信有异议，认为内容和本案无关。本院认为，该证据与证人李某作的证言相互印证，能够证明邢彬拒绝履行过户义务的事实。
4.邢彬提交其与李雪梅及其丈夫孙昂、中介之间的录音、其与李雪梅之间的短信记录、其与中介之间的微信记录，以证明签订购房合同时，双方口头约定贷款放款时间为两个月，李雪梅付清房款时间为2018年4月初，但银行贷款至今未下发，邢彬多次要求中介确定贷款到账时间。李雪梅对上述证据有异议，认为双方没有做出过这样的约定，且中介也多次告知邢彬要先过户，款项才能到账。本院认为，上述证据结合证人证言，能够证明双方在签订合同时约定4月初付清全部房款，但办理贷款过程中因为邢彬要更换房产证并取得其前夫傅强的签字，导致办理贷款时间拖延，且根据银行放贷流程，买卖双方要先办理过户、银行办理抵押，银行才能放贷，而邢彬拒绝配合过户，导致银行至今未能放贷。
5.邢彬提交购买意向书，以证明邢彬在2018年3月18日欲购买位于东海西路的房屋，因李雪梅付款不到位而无奈放弃。李雪梅认为该证据与本案无关。本院认为，邢彬单独提交该证据不能证明其主张的事实。
6.邢彬提交离婚协议书，以证明争议房屋系邢彬离婚时分割所得婚姻存续期间的共同财产，其前夫对卖房款有43万元的份额。李雪梅认为该证据与本案无关。本院认为，该证据与证人证言相互印证，进一步证明证人所述邢彬需要更换房产证及取得其前夫签字的事实。
本院认为，李雪梅与邢彬签订的《青岛市存量房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。李雪梅按照约定履行了支付购房定金100000元、解押款650000元的责任，根据合同约定，剩余房款其中406000元于过户当日支付、1770000元办理抵押贷款。按照二手房买卖银行放贷的流程，需买卖双方先行办理过户、银行办理抵押登记，银行才能向卖方发放贷款。根据双方提交的来往信息记录及证人证言，能够证明邢彬办理银行贷款后，邢彬拒绝配合过户，邢彬显然构成违约，李雪梅要求邢彬承担继续履行合同及偿付违约金的责任，本院予以支持。根据合同约定，逾期交房应按已交付房款的日万分之五支付违约金，约定的交房时间为2018年4月30日，已付房款金额750000元，计算至起诉之日即2018年5月11日的违约金应为4125元（750000元*万分之五*11天）。依照二手房买卖的交易惯例，银行放贷的确切时间均是房屋买卖双方及中介不能预知和控制的，邢彬以中介未告知其明确的放贷时间为由拒绝履行过户义务，于理不合、于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告李雪梅、被告邢彬继续履行双方签订于2018年1月13日的《青岛市存量房屋买卖合同》；
二、被告邢彬于本判决生效之日起十日内将青岛市市南区福州南路XX号X单元XXX户房产过户至原告李雪梅名下；
三、被告邢彬于本判决生效之日起十日内向原告李雪梅偿付违约金4125元；
四、驳回原告李雪梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30969元，减半收取15484.50元，财产保全费5000元，由被告邢彬负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。
审判员 丁青霞
二〇一八年六月二十九日
书记员 王 君