南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦商初字第2001号
原告中国银行股份有限公司江苏省分行，住所地南京市秦淮区中山南路148号。
代表人王兵，行长。
委托代理人洪韬，江苏德序律师事务所律师。
委托代理人郝嘉欣，江苏德序律师事务所律师。
被告朱虹，女，汉族，1967年5月20日生。
被告招商局地产（南京）有限公司，住所地南京市栖霞区文枢东路2号。
法定代表人王晞。
原告中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中行江苏省分行）与被告朱虹、招商局地产（南京）有限公司（以下简称招商局地产公司）金融借款合同纠纷一案，原告中行江苏省分行于2015年8月14日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告中行江苏省分行的委托代理人洪韬到庭参加诉讼。被告朱虹、招商局地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行江苏省分行诉称，朱虹为购买位于南京市栖霞区马群中山门大街以北紫金尚园商办综合楼xxx室房屋向中行江苏省分行申请贷款，约定贷款金额300000元，分10年归还。上述合同签订后，中行江苏省分行按照合同约定发放贷款，但朱虹违反按期还款的约定，中行江苏省分行有权依照合同约定宣布贷款全部提前到期。招商局地产公司作为上述房产的开发商，承诺承担阶段性连带责任保证，中行江苏省分行至今未领取该房屋的他项权证，故招商局地产公司应对朱虹的上述借款承担连带保证责任。为维护自身合法权益，中行江苏省分行特诉至法院，请求依法判令：1、朱虹偿还剩余全部本金230096.95元及截止2015年12月16日的应收利息3731.76元，拖欠本金的罚息127.43元，应收利息的罚息83.98元；2、朱虹承担自2015年12月17日后按照合同约定标准的利息及罚息；3、朱虹承担中行江苏省分行为本案支出的律师代理费17900元及本案诉讼费用；4、招商局地产公司就上述朱虹全部应付款项承担连带保证责任；5、中行江苏省分行在朱虹全部应付款项范围内对朱虹用于借款抵押的位于南京市栖霞区马群中山门大街以北紫金尚园商办综合楼xxx室房屋房产享有优先受偿权。
被告朱虹、招商局地产公司均未作答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明，2013年4月7日，中行江苏省分行（贷款人）与朱虹（借款人）、招商局地产公司（保证人）签订编号为2013ZF0179的《个人商业用房贷款合同》（以下简称《贷款合同》），约定：中行江苏省分行向朱虹提供金额为300000元的贷款用于朱虹支付其购买的坐落于南京市紫金尚园商办综合楼xxx室的商业用房的购房款；贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本金还款，计、结息方式为按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金＋应付未付利息）实际天数年罚息利率／360；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证。《贷款合同》附件一《个人商业用房贷款合同通用条款》约定：借款人以贷款所购房屋提供抵押担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息，即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，并要求保证人承担保证责任；保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。《贷款合同》二附件抵押物清单载明抵押物为位于紫金尚园商办综合楼xxx室的房产。
2013年4月24日，中行江苏省分行（贷款人、乙方）与朱虹（借款人、甲方）、招商局地产公司（担保人、丙方）签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，约定：甲方购买丙方建设的座落南京市栖霞区紫金尚园商办综合楼xxx室商品房向乙方借款并将所购商品房抵押给乙作为借款担保，且丙方自愿为甲方担任该借款的保证人；本合同所对应担保的主债合同为编号2013ZF0179的《个人商业用房贷款合同》；抵押担保的范围及丙方为甲方前述借款承担连带保证责任的范围均为借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方保证担保期间自本合同生效之日起至乙方领取甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日。2013年4月24日，双方就上述房屋办理预购商品房抵押权预告登记。至本案庭审时止，涉案抵押房屋尚未办理房屋所有权证及房屋他项权证。
2013年5月2日，中行江苏省分行向朱虹发放贷款300000元，朱虹在借款借据上签名确认。借款借据载明借款期限为120个月，借款利率为浮动利率。朱虹自2015年4月起未按期归还贷款本息，截至2015年12月16日，朱虹尚欠中行江苏省分行借款本金230096.95元，利息3731.76元，罚息211.41元。中行江苏省分行为催收贷款诉至本院，并委托江苏德序律师事务所律师代理诉讼，支出律师代理费17900元。
以上事实，有个人贷款申请表、《贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》、借款借据、逾期未还款查询表、《委托代理合同》、律师费发票、律师费支付凭证及当事人陈述等证据证实。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。中行江苏省分行与朱虹签订的《贷款合同》，与朱虹、招商局地产公司签订的《南京市房地产抵押合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，各方当事人均应按约定全面履行各自的义务。中行江苏省分行按约定向朱虹发放了贷款300000元，朱虹亦应按约履行还款义务。但合同履行期间，朱虹自2015年4月起未能按约期还贷款本息，其行为已构成违约，中行江苏省分行有权根据《贷款合同》的约定宣布贷款本息全部提前到期，故中行江苏省分行要求朱虹偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。截至2015年12月16日，朱虹尚欠中行江苏省分行借款本金230096.95元，利息3731.76元，罚息211.41元，本院予以确认。《贷款合同》约定中行江苏省分行为实现债权支出的律师费由朱虹承担，且中行江苏省分行主张的律师费符合江苏省律师服务业收费标准的规定，并已实际支付，故中行江苏省分行要求朱虹支付律师代理费17900元，合法有据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项及第一百八十七条的规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。朱虹以南京市栖霞区紫金尚园商办综合楼xxx室房屋向中行江苏省分行申请的贷款提供抵押担保时，该房产尚处于在建状态，中行江苏省分行与朱虹、招商局地产公司签订案涉抵押合同并办理预购商品房抵押权预告登记。在朱虹未能依约履行还款义务时，中行江苏省分行有权处分被抵押房产，以优先清偿其债权。根据《中华人民共和国担保法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保特权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，招商局地产公司自愿为朱虹的借款提供连带责任保证，并明确表示放弃要求债权人先履行债务人提供的物的担保的抗辩，故中行江苏省分行主张招商局地产公司对朱虹的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。朱虹、招商局地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳中行江苏省分行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱虹于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司江苏省分行借款本金230096.95元及利息、罚息（截至2015年12月16日的利息3731.76元、罚息211.41元，自2015年12月17日起至实际清偿之日止的利息、罚息均按《借款合同》约定的利率计算）。
二、被告朱虹于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司江苏省分行律师费17900元。
三、如被告朱虹不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国银行股份有限公司江苏省分行有权依法处置被告朱虹用于抵押的南京市栖霞区紫金尚园商办综合楼xxx室房产，并以折价或拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿。
四、被告招商局地产（南京）有限公司对被告朱虹的上述第一、二项判决主文所确定的债务承担连带保证责任。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5348元，财产保全费2020元，公告费600元，合计7968元，由被告朱虹、招商局地产（南京）有限公司负担（被告朱虹、招商局地产（南京）有限公司应负担的诉讼费用已由原告中国银行股份有限公司江苏省分行预交，被告朱虹、招商局地产（南京）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司江苏省分行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：1076）。
审 判 长 王 芃
人民陪审员 王 和
人民陪审员 陆道维
二〇一五年十二月十八日
见习书记员 董媛媛