石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民商初字第00992号
原告石家庄惹目房地产经纪有限公司，住所地石家庄长安区体育北大街56号。
法定代表人杨利军，该公司总经理。
委托代理人刘强、高建军，河北燕赵之光律师事务所律师。
被告石家庄市振头实业总公司，住所地石家庄市友谊南大街122号振头大厦21层。
法定代表人李明云，该公司董事长。
委托代理人康学富、李松，河北世纪方舟律师事务所律师。
原告石家庄惹目房地产经纪有限公司（以下简称惹目公司）与被告石家庄市振头实业总公司（以下简称振头公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年7月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告石家庄惹目房地产经纪有限公司的委托代理人刘强、高建军，被告石家庄市振头实业总公司的委托代理人康学富、李松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惹目公司诉称，2009年5月12日，原被告双方签订了《振头·中环国际项目全程综合策划及招商代理合同》（以下简称原合同），合同约定被告委托原告就被告开发的“振头·中环国际”商业项目进行全程综合策划及招商代理，并委托原告协作被告全程运营管理该项目，合同期限自2009年4月20日至2014年4月19日。合同对双方的权利义务、服务费用支付等作出明确约定，并约定了相关违约责任，明确若因工程进度等被告方原因导致原告在三年零六个月内不能获得预期收益，乙方不承担相应责任，并且被告应支付原告公司运营费300万元（300万元包含被告在合同约定的综合策划及招商期内已预付给原告的费用）。合同签订后，原告按约定完成项目定位报告、销售部建设及办公用品采购、各阶段项目策划及推广等合同义务，但因被告建设工程进度等原因至2012年6月仍未使该项目满足招商条件。2012年6月4日，双方在原合同基础上签订《振头·中环国际项目全程策划及招商代理合同》，对原合同期限及服务费用支付做出变更，约定2012年6月16日至2013年6月15日为项目招商期，此阶段被告按项目总收益的4%向原告支付服务费，2013年6月16日至2014年6月15日为项目培育期及运营管理期，此阶段被告按项目总收益的3%向原告支付服务费，2014年6月16日至2015年6月15日为项目运营管理期，此阶段被告按项目总收益的3%向原告支付服务费。此合同签订后，原告在合同履行期间完成了合同中约定的商业项目的招商等工作，但被告未按约定向原告支付招商服务费291.5万元及预期的运营管理收益369.6万元，并拒绝与原告续签合同，原告曾多次找被告协商、催要，但均未果。原告认为，被告违反上述合同约定已构成严重违约，应依法向原告支付全部服务费用及违约金。故为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求：1.判决被告依法支付原告招商代理服务费291.5万元及运营管理收益369.6万元，两项合计共661.1万元；2.被告支付原告违约金180万元；3.被告承担全部诉讼费用。
被告石家庄市振头实业总公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，2014年年底之前被告应付给原告的费用已经全部付清，多付86853元，2015年1月1日至2015年6月15日没有支付原告费用，欠88826元，2014年之前多支付了8万多，2015年欠原告8万多，实际差1973元。
经审理查明，2009年5月12日，原被告双方签订了《振头·中环国际项目全程综合策划及招商代理合同》，合同约定项目名称及位置：“振头·中环国际”，位于建国路以南，新石北路以北，友谊大街两侧所有改造商业区域，即2#、3#、4#、7#、8#、12#商业地块以及8#酒店地块。委托内容：被告委托原告全程综合策划及招商代理、原告协作被告全程运营管理此项目。合同期限自2009年4月20日至2014年4月19日止共计5年。合同对双方的权利义务予以约定，原告服务费用取费标准、计算方式，以及违约责任予以约定。合同签订后，原告依据合同履行策划营销工作义务。2012年6月4日双方签订了《振头·中环国际项目全程综合策划及招商代理合同》，合同主要对期限、服务费用、违约责任予以变更。约定合同有效期自2012年6月16日至2015年6月15日止，共计3年。约定服务费用自2012年6月16日至2013年6月15日（此阶段为项目招商期），此阶段乙方的收费标准为项目总收益的百分之四，2013年6月16日至2014年6月15日（此阶段为项目培育期及运营管理期）此阶段乙方的收费标准为项目总收益的百分之三，2014年6月16日至2015年6月15日（此阶段为项目运营管理期）此阶段乙方的收费标准为项目总收益的百分之三。
合同履行情况：1、2013年4月16日，被告与石家庄中悦商业投资管理有限公司签订了房屋租赁合同，租赁石家庄市桥西区友谊南大街西、建国路南，振二街2#中环商贸中心商业楼，面积共计27668.48平方米，租期自2013年10月1日至2023年9月30日止，合同期第一年至第五年月租金标准为1139443元（负二层价格5元／㎡／月，负一层、一层至八层50／㎡／月）；
被告与河北神池企业管理服务有限公司签订了房屋租赁合同，租赁石家庄市桥西区友谊大街与槐安路交叉口西北角中环国际3#地块，面积共计47924.89平方米，租期自2015年5月1日至2025年12月31日止，租金标准为30元／㎡／月；
3、被告与石家庄晟业达贸易有限公司签订了房屋租赁合同，租赁石家庄市桥西区友谊南大街与槐安路交叉口西南角中环国际4号地块，面积共计4148.83平方米，租期自2013年3月1日至2023年2月28日止。负一层至四层租金标准：第一年、第二年租金52元／㎡／月，第三年至第六年租金递增5%，加盖层租金标准10／㎡／月不递增；
4、2015年5月19日，被告与李二龙签订了房屋租赁合同，租赁石家庄市桥西区友谊大街与新石北路交汇处8号酒店地块，商业建筑面积13182.8平方米，负一面积3096平方米，负二层面积3191.73平方米，租期自2015年6月1日至2025年5月31日止。租金标准：第一年至第三年租金35元／㎡／月，第四年递增5%，地下负一、负二层5／㎡／月；
5、2014年7月7日，被告与李煌签订了房屋租赁合同，租赁石家庄市桥西区友谊南大街265号石邑大厦1层，面积共计2100平方米，租期自2014年7月15日至2024年7月14日止，租金标准：第一年至第五年租金90元／㎡／月，第六年后递增5%；
6、2012年12月27日，被告与河北东孚电子科技有限公司签订了房屋租赁合同，租赁石家庄市桥西区友谊大街与槐安路交叉口东南角中环国际12号地块（一层339㎡、三层2644.4㎡、四层2644.4㎡），租期自2012年12月27日至2022年12月26日止，租金标准：第一年租金41.5元／㎡／月，第二年后递增5%；
7、2013年5月1日，被告与索海涛签订了房屋租赁合同，租赁石家庄市桥西区友谊大街与槐安路交叉口东南角中环国际12号地块2层，建筑面积2774.65㎡，租期自2013年05月1日至2023年04月30日止，租金标准：第一年至第五年租金50元／㎡／月，第六年后递增5%；
8、2014年10月19日，被告与李华签订了房屋租赁合同，租赁石家庄市桥西区友谊大街与槐安路交叉口东南角振头中环商贸中心12号地块负一层，面积共计1422.43平方米，租期自2013年5月10日至2023年5月9日止，租金标准：第一年租金23元／㎡／月，第二年租金24.1元／㎡／月，第三年租金25.2元／㎡／月，第四年至第十年租金25.2元／㎡／月；
9、被告与河北佳威物业服务有限公司签订房屋租赁保证合同，租赁石家庄市桥西区友谊南大街156号7#商业楼地块，面积共计32872.23平方米，租金标准：40元／㎡／月。
河北神池企业管理服务有限公司、石家庄晟业达贸易有限公司等单位承租后另将租赁地块转租他人用于经营。原告另完成建国路、紫阁、欧景园商户的招商回款工作，向被告申请结款。2012年12月1日申请支付佣金共计43188元；2013年3月8日申请支付佣金共计1016680元；2013年5月30日申请支付佣金共计55657元；2013年12月13日申请支付佣金共计159542元；2014年7月8日申请支付佣金共计95343元；2015年1月10日申请支付佣金共计92529元。
以上事实，有原被告陈述，庭审笔录，原告提交的证据：《振头·中环国际项目全程综合策划及招商代理合同》（2009年5月12日、2012年6月4日）、被告与石家庄中悦商业投资管理有限公司、石家庄晟业达贸易有限公司、河北神池企业管理服务有限公司、河北东孚电子科技有限公司、李煌、李二龙、索海涛、李华签订的房屋租赁合同、与河北佳威物业服务有限公司签订的房屋租赁保证合同、及转租合同、承租公司工商登记情况表，以及原被告招商会议纪要、招商推广计划方案、《振二街标准化菜市场项目策划及招商组市代理合同》等。被告提交的证据有：石家庄中悦商业投资管理有限公司、石家庄晟业达贸易有限公司、河北神池企业管理服务有限公司、河北东孚电子科技有限公司、李煌、李二龙（河北顺泓建筑装饰工程有限公司）出具的证明，借款申请书6份等证件可以证实，足以认定。
本院认为，原告石家庄惹目房地产经纪有限公司与被告石家庄市振头实业总公司于2009年5月12日签订的《振头·中环国际项目全程综合策划及招商代理合同》（以下简称合同一）系双方当事人的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，经当事人协商一致，可以变更合同。原被告经协商，于2012年6月4日签订的《振头·中环国际项目全程综合策划及招商代理合同》（以下简称合同二），合同二与合同一的签订主体、合同标的均相同，合同二主要对合同一中的履行期限、服务费用、违约责任做了变更，故，应认定合同二是对合同一的变更。合同的变更不影响已经履行部分的效力，因此2012年6月4日前双方依据合同一已经履行的义务继续有效，2012年6月4日之后双方应当按照合同二的约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定履行了项目策划、推广工作，项目地块经出租后也已另行转租，可以认定至合同约定期限届满时，原告已经完成涉案项目大部分招商工作。依据合同约定，被告应当向原告支付已完成项目工作的服务费用。被告主张服务费用已付清，系原被告其他代理合同履行情况，与本案非同一合同标的，故，被告此主张没有事实和法律依据，不予采信。依据合同二第六条约定，服务费用计算如下：2012年6月16日至2013年6月15日（此阶段为项目招商期），此阶段乙方的收费标准为项目总收益的百分之四，2013年6月16日至2014年6月15日（此阶段为项目培育期及运营管理期）此阶段乙方的收费标准为项目总收益的百分之三，2014年6月16日至2015年6月15日（此阶段为项目运营管理期）此阶段乙方的收费标准为项目总收益的百分之三。2012年6月16日至2013年6月15日，被告与石家庄晟业达贸易公司签订租赁合同第一年租金收益应为235.20万元，与李华签订租赁合同第一年租金收益为39.26万元，与河北东孚电子科技有限公司签订租赁合同第一年租金收益为280.26万元，与索海涛签订租赁合同第一年租金收益为166.48万元，与石家庄中悦商业投资管理公司签订的租赁合同第一年租金收益为1367.33万元，合计收益为2088.53万元，应支付原告服务费用83.54万元；2013年6月16日至2014年6月15日，被告与石家庄晟业达贸易公司的租金收益应为235.20万元，与李华的租金收益为41.14万元，与河北东孚电子科技有限公司的租金收益为294.27万元，与索海涛的租金收益为166.48万元，与石家庄中悦商业投资管理公司的租金收益为1367.33万元，合计租金收益为2104.42万元，应支付原告服务费用63.13万元；2014年6月16日至2015年6月15日，被告与石家庄晟业达贸易公司的租金收益应为202.12万元，与李华的租金收益为43.01万元，与河北东孚电子科技有限公司的租金收益为308.99万元，与索海涛的租金收益为166.48万元，与石家庄中悦商业投资管理公司的租金收益为1367.33万元，与河北神池企业管理服务公司签订租赁合同第一年租金收益为1725.30万元，与李二龙签订租赁合同第一年租金收益为591.40万元，与李煌签订租赁合同第一年租金收益为226.80万元，合计共收益为4631.44万元，应支付原告服务费用138.94万元。原告未提交被告与河北佳威物业服务有限公司签订房屋租赁合同的证据，现依据双方的签订的房屋租赁保证合同要求给付服务费用，依据不足，对其请求不予支持。对原告违约责任的请求，因双方对合同一中违约责任的约定已变更，故，原告要求被告支付违约金180万元的请求没有事实和法律依据，对此请求本院不予支持。综上，被告应支付原告服务费用共计285.61万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告石家庄市振头实业总公司于本判决生效后十日给付原告石家庄惹目房地产经纪有限公司代理服务费285.61万元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
被告石家庄市振头实业总公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费70677元，由原告石家庄惹目房地产经纪有限公司负担46677元，由被告石家庄市振头实业总公司负担24000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费，逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐玉华
代理审判员 辛 毅
人民陪审员 孟瑶芫
二〇一六年一月十七日
代书 记员 王 静
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