湖北省应城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂应城民初字第01165号
原告刘建先。
委托代理人陈景，湖北诚拓律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解和解、代收法律文书等。
被告刘庆伟。
委托代理人杨雄刚，湖北横空律师事务所律师。代理权限：一般代理。
第三人刘烈（刘建先之子）。
原告刘建先诉被告刘庆伟、第三人刘烈房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月24日立案受理后，依法组成由审判员丁政芳担任审判长，审判员黄明、人民陪审员谢义斌参加的合议庭，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈景，被告刘庆伟及其委托代理人杨雄刚，第三人刘烈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建先诉称：2006年3月13日，原告所属单位湖北省应城市建筑总公司第二分公司因企业改制，该公司将其所属的一套住房出卖给原告，并签订了《契约》，原告在该《契约》上签署“房屋产权归刘烈掌管所有”，将该房产赠与儿子刘烈。赠与行为发生前的2006年3月12日，原告之女刘娟与原告签订《协议书》约定：所购房产由原告之女刘娟代原告出资，产权证由刘烈持有。上述《契约》和《协议书》签订后，原告将《契约》交与刘烈，原告迁出该诉争房屋，刘烈依据《协议书》约定在长江埠街上租赁一间房屋给原告居住，随后，刘烈将诉争房屋租给第三人使用，并收取租金。2011年4月5日，未经刘烈同意，原告依被告要求将《契约》上的赠与内容抹去，将该诉争房产（集体所有）出售给被告（属城市居民），原告为此曾与被告多次交涉要求返还未果。遂请求法院判令：1.原告刘建先与被告刘庆伟房屋买卖无效并将房屋返还原告。2.被告刘庆伟支付因房屋买卖无效期间的房屋租金。3.被告刘庆伟承担本案诉讼费用。
原告刘建先为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一，原、被告身份证。证明原被告身份情况。
证据二，被告刘庆伟身份证明及户籍证明。证明被告系城市居民。
证据三，协议书。证明1.诉争房产由刘娟代原告出资；2.诉争房产证明由刘烈持有；3.刘烈为原告另行租房居住；4.原告不得变卖诉争房产。
证据四，诉争房产查询结论。证明诉争房产属集体所有。
证据五，契约（未涂抹复印件）。证明1.原告将诉争房产赠与刘烈的承诺；2.原告所有权的取得方式。
证据六，契约（已涂抹复印件）。证明1.原告为变卖房产涂抹赠与承诺；2.被告明知原告无权转让而恶意取得房产。
证据七，房屋买卖协议。证明原告与被告交易房产内容。
证据八，证明一份。证明原告变卖诉争房屋后与家人发生纠纷。
证据九，民事裁定书及判决书。证明刘烈两次起诉实现所有权。
被告刘庆伟辩称：1.原告的起诉超过了诉讼时效，人民法院应驳回其诉讼请求。原告与答辩人2011年4月14日签订《房屋买卖协议》，双方当天各自履行了义务。现原告于2014年12月因该合同提起诉讼，明显超过了两年的诉讼时效期间。再次需要重申的是，原告在诉状中称“原告为此曾与被告多次交涉要求返还未果”纯属虚构并无其事。因该合同纠纷第三人刘烈曾两次向人民法院提起诉讼，原告刘建先从未到庭对该合同提出异议。
2.被答辩人的部分诉称不真实。（1）原告诉称，“原告在该契约上签署“房屋产权归刘烈掌管所有”将该房产赠与儿子刘烈”不真实。因为原告卖房时提供的契约上并无特别注明，且该房屋出卖前是原告在掌管出租。（2）原告诉称“原告将契约交与刘烈”不真实。因为，原告在卖房时提供了该契约的原件交给答辩人。（3）原告诉称，“随后，刘烈将诉争房屋租给第三人使用，并收取租金”完全不真实。本案第三人是刘烈，刘烈出租给刘烈，不合逻辑。（4）原告诉称，“2011年4月5日，原告依被告要求将契约上的赠与内容抹去，将该诉争房产出售给被告”不真实。第一，房屋买卖时间是2011年4月14日，第二，答辩人从未见到契约上的特别注明，第一次看到就有抹去的痕迹，文字已看不清。答辩人从未要求原告抹去一些文字。（5）原告诉称，“原告为此曾与被告多次交涉要求返还未果”不真实。前面已述，纯属虚构并无其事。
3.答辩人与原告之间关于该房屋买卖合法有效。该房屋是原告参加单位房改，对该房屋取得所有权，刘建新对该房屋有处分的权利。2011年4月14日双方经协商一致后，签订房屋买卖协议，答辩人以30000元价款购得原告的该房屋。该房屋买卖协议签订后，各自履行了付款和交付房屋的义务。该房屋买卖行为不违反法律规定，合法有效。
被告刘庆伟为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一，刘庆伟身份证。证明被告主体身份。
证据二，房屋买卖协议。证明被告刘庆伟与原告刘建先于2011年4月14日签订房屋买卖协议，以30000元购买原告的房屋。
证据三，收据。证明原告刘建先于2011年4月14日收到被告刘庆伟购房款30000元。
证据四，契约原件（正反面）。证明原告购得所在单位房改房的事实；原告于2011年4月14日将该房卖给被告，原告在契约反面注明“转卖刘庆伟”，将此契约移交给了被告；证明了所有权移交的事实和房屋买卖的真实意思表示。
证据五，刘建先身份证、常住人口登记卡（复印件的正反面）、授权委托书。证明原告将其身份证户籍卡复印件，签字注明“办理房屋过户事宜”的用途，并出具了关于过户的授权委托书，将此交给被告；证明了原告将该房屋卖给被告是其真实意思表示。
证据六，房屋租赁协议（2011年3月20日）及房租收据（复印件）。证明该房屋在由原告出卖之前，原告对该房屋在用以出租的事实，证明原告是该房屋的权利人。
证据七，民事裁定书（两份）。证明与本案相关的争议，人民法院曾作出两次民事裁定书。其中应城市人民法院曾于2012年3月20日受理该争议案件，并进入审理程序，现刘建先以2011年4月14日签订的《房屋买卖协议》为事由，于2014年12月以原告身份提起诉讼，请求判令合同无效，已超过了诉讼时效。
第三人刘烈述称原告刘建先诉称事实属实。
第三人刘烈未在诉讼过程中举证。
经庭审质证，被告刘庆伟对原告刘建先提交的证据一、证据二无异议。对证据三真实性、证明内容有异议，认为该协议不能证明有赠与关系，而且该协议第五条的约定不能对抗协议外第三人，谁享有房屋所有权谁就有权处分房屋。对证据四真实性无异议，但不能证明该房屋目前的权属仍属于集体所有，因为二建公司已经将该房屋出售。对证据五真实性有异议，认为该契约并不是从应城市第二建筑工程公司存档室调取复印而来的。对证据六真实性无异议，证明目的有异议。对证据七、证据八真实性无异议。对证据九真实性无异议，证明了第三人并非该诉争房屋的权利人。
原告对被告提交的证据一、证据五无异议。对证据二、证据三真实性无异议，证明内容有异议，认为原告实际收取被告购房款人民币29000元。对证据四真实性无异议，证明内容有异议，认为原、被告之间转让房屋行为无效。对证据六真实性无异议，原告在卖房前是将该房屋出租给被告，并收取了被告从2011年3月20日至2013年3月20日期间的租金人民币9000元。对证据七真实性无异议，证明目的有异议，认为本案应适用物权时效而非债权时效。
第三人刘烈对原告所举证据均无异议，对被告所举证据的质证意见与原告质证意见相同。
对于原、被告无异议和认为真实性没有异议的证据本院予以采信。原告提交的证据三经调查核实，确系原件复印件，本院予以采信。原告提交的证据五加盖湖北省应城市建筑总公司第二公司有效印章，本院予以采信。
本院根据确认的有效证据及庭审查证的事实，认定本案事实如下：
2006年3月12日，应城市第二建筑工程公司职工刘建先为购买本公司分配的座落于应城市长江埠办事处永安路6号底层朝西门面房屋一间，与刘娟（刘建先之女）签订《协议书》一份，主要约定刘建先购房房款由刘娟负责筹借，该房由刘建先以刘烈名义购买，产权证由刘烈持有，刘建先、刘娟不得以任何形式或理由单方处理或变卖所购房屋。2006年3月13日，应城市第二建筑工程公司与刘建先签订书面《契约》，将位于应城市长江埠办事处永安路6号底层朝西房屋一间出卖并交付给刘建先。刘建先为履行《协议书》内容在《契约》左下方亲笔加注“房屋产权归刘烈掌管所有”，该《契约》后由刘烈持有。2011年2月2日，刘建先与刘烈为争夺《契约》原件发生矛盾，经应城市公安局长江埠派出所协调，刘烈将《契约》归还给刘建先。2011年3月20日，刘建先与刘庆伟签订《房屋租赁协议》一份，约定刘建先将长江埠办事处永安路67-5号门面房屋出租给刘庆伟，租赁期间为2011年3月20日至2013年3月20日，房屋租金每年伍仟元；同日，刘建先实际收取刘庆伟房屋租金人民币9000元。刘庆伟承租期间得知刘建先打算出卖租赁房屋，遂与刘建先协商，二人于2011年4月14日签订《房屋卖买协议》，约定刘建先同意将位于应城市长江埠办事处第二建筑工程公司一楼单间住房一间，作价叁万元转让给刘庆伟；同日，刘建先出具收据收取刘庆伟购房款叁万元。为日后完成房屋过户手续，刘建先将与应城市第二建筑工程公司签订的《契约》交给刘庆伟，但该《契约》左下方加注的文字已被涂抹不清；此外，刘建先还向刘庆伟出具刘建先常住人口登记卡（反面注明“用于刘庆伟办理房屋过户事宜”）及《授权委托书》，授权刘庆伟作为受托人代为办理房屋转让过户手续。
另查明，本案《协议书》、《契约》、《房屋租赁协议》及《房屋卖买协议》中约定的房屋是同一标的物，系应城市第二建筑工程公司原三层宿舍楼分单元房间改制而成，没有办理单独的房屋所有权证书，其使用土地性质为国有土地。刘建先在购买涉案房屋之前已经与妻子解除婚姻关系。
第三人刘烈认为刘建先与刘庆伟买卖房屋侵犯了自己合法权益，分别于2012年3月20日、2013年2月28日向应城市人民法院起诉要求刘庆伟返还房屋，两次被裁定驳回起诉。现刘建先主张与刘庆伟所签房屋买卖合同无效，为此成讼。
本院认为：应城市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）在改制时基于照顾本单位职工原则将公司房屋进行出卖，与职工刘建先签订了购房《契约》，该《契约》合法有效，且《契约》购房的相对方只限于刘建先。刘建先与刘娟签订的《协议书》只在协议当事人之间有效，不能约束协议外他人。二建公司依《契约》将房屋交付刘建先，刘建先实质上取得对《契约》房屋支配权，且具有将房屋过户至自己名下的请求权。刘建先在契约上加注“房屋产权归刘烈掌管所有”，说明刘建先有将涉案房屋赠与第三人刘烈的意思表示，但未办理房屋交付过户手续，而是由刘建先在对外发租，该房屋权利人依然是刘建先。原告刘建先与被告刘庆伟经协商一致签订《房屋卖买协议》，且刘建先向刘庆伟出具了证明房屋权利人是刘建先的《契约》原件，以及用于刘庆伟办理房屋过户手续的相关资料，并将房屋交付给刘庆伟，原被告之间形成的房屋买卖合同依法成立生效并已实际履行，涉案房屋未办理物权登记，不影响买卖合同的效力。原告刘建先现主张买卖合同无效，要求被告返还房屋之诉求，因违反民事主体应当遵循的诚实信用基本原则，本院不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
驳回原告刘建先的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告刘建先负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，应预交上诉案件受理费汇款至孝感市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
如在法定期间未上诉，本判决发生法律效力。
审 判 长 丁政芳
审 判 员 黄 明
人民陪审员 谢义斌
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 刘 康