广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终6625号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘龙威，住广东省广州市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东东田实业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：马兴寿，职务：董事长。
委托代理人：陈艳，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：黄晓曼，该公司职员。
上诉人刘龙威、广东东田实业发展有限公司（以下简称东田公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年8月1日，刘龙威（承租人/乙方）与东田公司（出租人/甲方）签订《广州市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定：甲方同意将坐落在天河区珠江新城海安路19号M1、M2房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用；租赁期限自2012年8月1日至2014年5月31日；乙方向甲方交纳48972元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方等条款。
同日，刘龙威与案外人广州市东某物业管理有限公司签订《地下停车场停车服务协议》，约定刘龙威承租东某大厦车库负二层07、08号车位，租赁期限自2012年8月1日至2015年11月4日；07车位为免费车位，08车位按照折价优惠后，停车费为700元/月；车位使用原则为先交费后使用原则，每月5日前缴纳当月的车辆停放费等条款。
2012年8月13日，刘龙威向某公司交付租金履约定金48972元，向案外人广州市东某物业管理有限公司交付物业管理费履约定金15100元。
2014年5月31日，刘龙威、东田公司就涉案房屋再次签订《广州市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用；租赁期限自2014年6月1日至2015年11月4日，其中2014年11月5日至2015年11月4日期间的月租金为29163元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳55024元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金等条款。
同日，刘龙威（承租方/乙方）、东田公司（出租方/甲方）签订《广州市房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：在主合同的基础上，就涉案房屋的租赁相关事宜签订本补充协议；租金按建筑面积302㎡计算，从2014年11月5日开始至2015年11月4日止月标准租金为96.566元/㎡（日标准租金=月标准租金×12÷365），乙方以月度为付款单位，每次支付一个月租金；若乙方未能在每公历月的前5个工作日（法定节假日顺延）内，向甲方按时支付应支付的当月全额租金，每逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付每日滞纳金（即应缴滞纳金=应缴未缴租金总额×3‰×逾期天数）；在租赁期内，乙方不得要求将支付甲方的履约定金，作为因乙方拖欠甲方租金或物业管理中心的物业管理费、滞纳金等费用或因乙方责任造成他人损失赔偿损失方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用；若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除合同时），所付定金不退（含管理费履约定金）（不可抗力除外），若甲方提前解除合同，甲方向乙方双倍返还定金（含管理费履约定金）；物业管理费月标准为7550元/月，若乙方未能在每公历月的前5个工作日（法定节假日顺延）内，向广州市东某物业管理有限公司按时支付应支付的当月全额物业管理费，及室内使用的水电费，每逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付每日滞纳金；上述租金、定金、物业管理费等乙方可以支票、汇款方式支付；租金、定金乙方直接支付给甲方，物业管理费由物业管理公司直接收取；在租赁期届满或提前解除协议时，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁，否则，该物品的遗失、损坏的责任由乙方自行承担，且甲方有权自行处理承租单元内的留置物品，由保洁公司对该承租单元进行保洁、处理留置物品所发生的费用及房屋清洁费由乙方承担；在租赁协议期届满或提前解除协议时，乙方同意保留乙方在承租单元内的任何内部装饰、装修，甲方无须向乙方支付任何补偿；租赁合同期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方限期乙方迁出和补交占用期租金外，每逾期一天，有权按占用期内租金总额加收每日千分之三的违约金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除补充协议，收回该承租单元，1、不按照协议约定支付租金逾期超过30日的。与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，甲方对乙方发出的通知可送至承租单元的地址等条款。
因本案纠纷，刘龙威于2015年6月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、东某公司向刘龙威赔偿东某大厦M1-M2房的装修残值（装修残值以评估价为准）；2、刘龙威已付东某公司的保证金48972元冲抵2015年3、4月的租金，并要求东某公司承担违约责任，以月租金为本金，按每日0.3％的标准计算，自东某公司关闭办公室、将上述房屋停水停电，并锁门之日起（即2015年5月7日）计某田公司实际付清之日止；3、东某公司向刘龙威返还东某大厦M1-M2房所有办公用品，设施、资料文件，包括复印机、电脑等（以我方提交《办公室物品清单》为准）；4、东某公司向刘龙威支付办公设施等使用费，从2015年6月1日计某田公司实际返还办公用品之日止，按每月5000元计算；5、本案诉讼费由东某公司承担。
东某公司答辩称不同意刘龙威的诉讼请求，并反诉请求判令：1、确认刘龙威、东某公司签订的租赁合同及其补充协议于2015年5月10日解除；2、刘龙威向某公司赔偿以下款项：租金（2015年3月1日至2015年5月10日，月租金为29163元，共计67913.84元）及滞纳金（以每月租金为本金，根据补充协议第3.1.6条约定，按每日千分之三的标准计算，自每月6日起计至实际清偿之日止）、物业管理费（2015年3月1日至2015年5月10日，每月管理费为7550元，共计17582.19元）及滞纳金（以每月物业管理费为本金，根据补充协议第3.3.2条约定，按每日千分之三的标准计算，自每月6日起计至实际清偿之日止）、电费【2015年2月1日至2015年5月14日，1.2元/度，共1566度，其中2015年2月份电费为374.4元（312度）、3月份电费为535.2元（446度）、4月份电费为643.2元（536度）、5月1日-14日电费为326.4元（272度），共计1879.2元】及滞纳金（以每月当月实际电费为本金，根据补充协议第3.3.2条约定，按每日千分之三的标准计算，自每月6日起计至实际清偿之日止）、停车费（2015年3月1日至2015年5月10日，每月停车费700元，共计1630.14元）及滞纳金（以每月停车费为本金，参考补充协议第3.1.6条约定，按每日千分之三的标准计算，自每月6日起计至实际清偿之日止）、场地占用费（2015年5月14日至2015年6月1日，每月场地占用费为29163元，共计18216.89元）及违约金（以每月场地占用费为本金，根据补充协议第7.1.3条约定，按每日千分之三的标准计算，自每月6日起计至实际清偿之日止）。刘龙威则不同意东某公司的反诉请求。
原审庭审中，刘龙威表示2015年3月1日之前的租金、物业管理费、水电费及停车费均已付清，东某公司则表示刘龙威于2015年4月10日付清了2015年2月份的租金、管理费及停车费，此后没有缴纳任何费用，至今拖欠2015年3、4月份、5月1-10日期间的租金、管理费及停车费，并提交电表照片、水电抄表记录及电费发票予以证明刘龙威拖欠了2015年2月电费374.4元、3月电费535.2元、4月电费643.2元、5月1日至14日电费326.4元，刘龙威对电表照片、水电抄表的真实性不予确认，对电费发票的真实性予以确认，但表示该电费发票的交纳方为广州市东某物业管理有限公司，与本案无关，并表示其已交纳2015年2月份的电费，但并未提交证据予以证明。
原审庭审中，刘龙威表示东某公司于2015年5月7日暂停了刘龙威的停车卡的使用，导致其的车辆无法进入东某大厦停车场，东某公司并于2015年5月13日对涉案房屋进行锁门及停电。对此，东某公司表示因刘龙威长期拖欠停车费，其于2015年5月7日向刘龙威发出律师函催缴停车费等费用，并于2015年5月8日禁止刘龙威车辆进入停车场，据律师函所述，刘龙威应于2015年5月10日前清缴欠款，逾期须在3日内清空涉案房屋，但刘龙威并未在限定时间内清偿，故东某公司于2015年5月12日在涉案房屋张贴《通告》并向刘龙威发送短信，要求刘龙威在2015年5月13日下午5:30分前清空涉案房屋，鉴于刘龙威一直没有按其发送的短信通知内容执行，东某公司于2015年5月14日对涉案房屋进行停电，并在涉案房屋外加锁，对于上述情况，东某公司提交短信记录、律师函（函告刘龙威自本函发出之日起三日内清偿欠款，逾期东某公司将行使解除权，自本函限定期限届满之日起，解除合同通知视为送达并生效，刘龙威须在解除合同通知生效后三日内清空场地归还物业，发函时间为2015年5月7日）、快递送达回执（显示快递投递时间为2015年5月7日，签收时间为2015年5月8日）及张贴通告照片（通告时间为2015年5月12日，内容为限刘龙威于2015年5月13日17:30分前清空场地）予以证明，刘龙威对上述四份证据的真实性均不予确认，并表示其没有收到该份律师函，但表示张贴通告的照片中显示的地址确实为涉案房屋。
东某公司表示涉案房屋已于2015年6月17日由案外人承租，在另行出租前涉案房屋内物品已基本清空，并提交三张《物品放行申请》（时间分别为2015年5月23日、2015年6月1日及2015年7月23日）予以证明，刘龙威对《物品放行申请》的真实性无异议，但认为涉案房屋内仍有大量的办公用品及设施，并提交《办公室物品清单》，东某公司对该清单不予确认。
刘龙威、东某公司双方均确认依据2014年5月31日签订的《租赁合同》提起本案本诉及反诉。
原审法院认为：刘龙威与东田公司就涉案房屋于2014年5月31日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，于2012年8月1日签订的《地下停车场停车服务协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。
东某公司表示于2015年5月7日向刘龙威发出律师函要求其于函件发出之日起三日内清偿欠款，逾期则行使解除权，自函件限定期限届满之日起，解除合同通知视为送达并生效，虽刘龙威抗辩说未收到该份律师函，但东某公司提供了快递送达回执予以证明，原审法院对东某公司的陈述予以采信，对刘龙威的抗辩不予采纳。《补充协议》约定“乙方不按照协议约定支付租金逾期超过30日的，甲方有权单方解除补充协议，收回该承租单元”，刘龙威迟延支付租金，东某公司依据合同约定行使合同解除权并无不妥，东田公司反诉请求确认刘龙威、东田公司双方就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年5月10日解除，原审法院予以支持。
《补充协议》约定“在租赁协议期届满或提前解除协议时，乙方同意保留乙方在承租单元内的任何内部装修、装饰，甲方无须向乙方支付任何补偿”，刘龙威诉请要求东某公司对涉案房屋的装修残值进行赔偿缺乏依据，原审法院不予支持，予以驳回。
《补充协议》约定“在租赁期内，乙方不得要求将支付甲方的履约定金，作为因乙方拖欠甲方租金或物业管理中心的物业管理费、滞纳金等费用或因乙方责任造成他人损失赔偿损失方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用。乙方不按照协议约定支付租金逾期超过30日的，甲方有权单方解除补充协议，收回该承租单元”，刘龙威迟延支付租金，东某公司经合理催告后依照合同约定收回涉案房屋，并未违反合同约定，刘龙威诉请要求将租赁保证金冲抵2015年3、4月的租金并要求东某公司承担违约责任缺乏依据，原审法院不予支持，予以驳回。
《补充协议》约定“在租赁期届满或提前解除协议时，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁，否则，该物品的遗失、损坏的责任由乙方自行承担，且甲方有权自行处理承租单元内的留置物品”，刘龙威表示涉案房屋内存在《办公室物品清单》上所列物品，但东某公司对此予以否认，并表示在另行出租前涉案房屋内物品已基本清空，亦提交《物品放行申请》予以证明，刘龙威对涉案房屋内所遗留的物品情况未充分举证予以证明，应承担举证不能的法律责任，刘龙威诉请要求东某公司返还《办公室物品清单》上所列物品并要求东某公司支付使用费缺乏依据，原审法院不予支持，予以驳回。
《广州市房屋租赁合同》约定“2014年11月5日至2015年11月4日期间的月租金为29163元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方”，刘龙威迟延支付租金，《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》亦已于2015年5月10日解除，东某公司反诉要求刘龙威支付2015年3月1日至2015年5月10日的租金有合同依据，原审法院予以支持，经计算，该段期间的租金为68047元（29163元×2天+29163元÷30天×10天），东某公司主张该段期间的租金为67913.84元属其对权利的自主处分，原审法院予以照准。
《补充协议》约定“若乙方未能在每公历月的前5个工作日（法定节假日顺延）内，向甲方按时支付应支付的当月全额租金，每逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付每日滞纳金”，东某公司反诉要求刘龙威支付逾期交纳租金的滞纳金有合同依据，刘龙威对滞纳金提出抗辩，原审法院予以采纳，从公平角度，原审法院酌情将滞纳金标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率，滞纳金应以当月租金为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自当月6日起计至实际清偿之日止，以本金为限。对于东某公司反诉诉请的超出部分，原审法院不予支持，予以驳回。
《补充协议》约定“物业管理费月标准为7550元/月，若乙方未能在每公历月的前5个工作日（法定节假日顺延）内，向广州市东某物业管理有限公司按时支付应支付的当月全额物业管理费，及室内使用的水电费，每逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付每日滞纳金；上述租金、定金、物业管理费等乙方可以支票、汇款方式支付；租金、定金乙方直接支付给甲方，物业管理费由物业管理公司直接收取”，物业管理费、水电费应向物业管理公司支付，东某公司反诉要求刘龙威支付2015年3月1日至2015年5月10日的物业管理费、2015年2月1日至2015年5月14日的电费并支付滞纳金缺乏合同依据，原审法院不予支持，予以驳回。
《地下停车场停车服务协议》为刘龙威与案外人广州市东某物业管理有限公司签订，东某公司并非《地下停车场停车服务协议》的合同相对人，东某公司反诉诉请要求刘龙威支付停车费及滞纳金缺乏依据，原审法院不予支持，予以驳回。
东某公司自认于2015年5月14日对涉案房屋进行停电，并在涉案房屋外加锁，涉案房屋自2015年5月14日起已由东某公司管业，东某公司反诉诉请要求刘龙威支付2015年5月14日至2015年6月1日的场地占用费及违约金缺乏依据，原审法院不予支持，予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年1月15日判决如下：一、原告刘龙威、被告广东东田实业发展有限公司就广东省广州市天河区珠江新城海安路19号M1、M2房于2014年5月31日签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》于2015年5月10日解除。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，原告刘龙威向被告广东东某实业发展有限公司支付2015年3月1日至2015年5月10日的租金67913.84元及迟延支付租金的滞纳金（滞纳金以当月租金为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自当月6日起计至实际清偿之日止，滞纳金以本金为限）。三、驳回原告刘龙威的诉讼请求。四、驳回被告广东东某实业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3230元，由原告刘龙威负担；反诉受理费2980元，由原告刘龙威负担2420元，被告广东东某实业发展有限公司负担560元。
判后，刘龙威和东某公司均不服原审判决，向本院提起上诉。刘龙威上诉认为：一、刘龙威没有根本性违约，东某公司单方解除合同应承担违约责任。双方签订《租赁合同》与《补充协议》对于刘龙威已支付的款项,究竟是保证金还是租金属约定金属于约定不明。涉案合同为东某公司提供的格式合同，且并未向承租人作出特别说明，根据我国《合同法》有关规定，应作出不利于东某公司的解释，即刘龙威支付的相当于两个月租金的48972元和相当于两个月物业管理费的15100元属于保证金，根据双方签订的《租赁合同》中第四条的约定，此保证金可以抵偿租金。刘龙威支付的保证金抵偿2015年3月1日至2015年5月1日的租金，因此刘龙威拖欠东某公司的租金只有7日，并未超过合同约定的一个月解除期限。刘龙威只是迟延履行，属一般性违约，非根本性违约，东某公司单方做出解除合同的行为，应承担违约责任，即每日按月租金额的0.3％支付违约金。二、刘龙威方从未收到过任何函件，也从未在任何函件上面签收，东某公司提交的快递送达回执上也没有刘龙威方签收签名，也就是说刘龙威方没有收到东某公司的律师函。并且根据《合同法》第九十四条关于当事人可以解除合同的规定，东某公司在三日内就要求刘龙威方履行，并非合理的期限，按照律师事务所办理搬迁的相关手续和重新租赁办公用地，至少需要一个月的时间，才算合理。所以东某公司单方面解除合同是不合法的。三、格式合同中约定装修费用等在合同提前解除时不予退还条款是无效的。刘龙威方为装修花费了将近五十万元，而东某公司在合同未到期并且我方没有根本性违约的情况下，单方面解除合同，明显对刘龙威方不公平，违反我国《合同法》的有关原则，东某公司应对涉案房屋的装修残值进行赔偿。四、一审判决中对刘龙威所有的办公用品、设施、资料文件(特别是案卷材料)，复印机(租赁)、电脑等搬出不予采纳，在认定事实上存在严重的错误。东某公司停电锁门，导致刘龙威办公室内的物品不能搬出来。东某公司提交的三张《物品放行申请》中涉及的物品只是律所钟律师与熊律师个人的私人物品，而我方还有大量办公设备，案卷还未搬出。且现承租人正在使用这些物品(是东某公司同意其使用的)，故要求东某公司按每月5000元支付使用费是合理合法的。综上，刘龙威上诉请求判令：l、撤销广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1109号民事判决。2、判定东某公司违约，并要求东某公司承担违约责任。3、请求法院对东某大厦M1-M2装修价值委托中介公司进行评估，确定装修价值，并要求东某公司赔偿刘龙威。4、对东某大厦M1-M2房所有属于刘龙威的办公用品、设施、资料文件(特别是案卷材料)，复印机(租赁)、电脑等返还给刘龙威。5、对东某公司使用刘龙威处于东某大厦M1-M2房的办公物品行为收取使用费，从6月1日起暂计为8个月，每月5000元整，共计40000元整。6、涉诉一、二审费用全部由东某公司承担。
针对刘龙威的上诉请求，东某公司答辩称：一、东某公司有权单方解除合同。刘龙威长期拖欠租金，截止2015年5月7日答辩人发出律师函之日，欠费长达63天，依据诉讼双方于2014年5月31日签订的《补充协议》3.1.7条之约定，东某公司催款及解除合同之通知，以律师函形式送达，东某公司一审已提交相关送达证明。二、刘龙威无权主张对案涉物业的装修残值评估及赔偿。依据《补充协议》5．4条约定，提前解除协议时，刘龙威同意保留在承租单元内的任何装修、装饰，东某公司无须向刘龙威支付任何补偿。三、刘龙威诉请返还物品没有事实和法律依据。1、依据《补充协议》5．3条之约定，我方已向刘龙威发出律师函，依据律师函通知，如刘龙威未清偿欠款，则2015年5月10日解除合同通知生效，刘龙威应于5月13日前清空场地归还物业，但刘龙威拒绝清空搬离。尽管东某公司有权依合同约定自行处置场内物品，但仍多次通过短信、案涉物业外张贴通告等方式催促刘龙威清场。直到7月23日，刘龙威才搬离物业内物品。2、刘龙威为案涉物业的名义承租人，实际使用人为广东穗通律师事务所。东某公司己提交了三份《物品放行单》，证明该律师所人员已于2015年7月23日搬离物品。综上，刘龙威拖欠租金已超过合同约定，东某公司有权解除合同，刘龙威的上诉请求，既无事实依据也无法律依据，请求予以驳回。
东某公司亦不服一审判决，上诉认为：一、刘龙威多次拖延交纳租金、管理费、水电等费用在一审中已经查明，但一审判决从“公平角度”将滞纳金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率不当。该滞纳金约定为“日千分之三”，并没有违反法律规定，东某公司在本案中主张的滞纳金是刘龙威长期拖欠租金产生的，且实际主张的滞纳金总额并未超过拖欠租金总额的30％，故一审判决错误。二、一审法院确认2015年5月10日双方租赁合同解除,刘龙威应于解除合同通知生效之日起三日内(即2015年5月13日前)清空场地交还物业，但东某公司己提交证据证明，直到2015年6月1日，刘龙威才搬走场内物品。因此东某公司有权收取刘龙威2015年5月14日至6月1日的场地占地费及违约金。而一审法院对此反诉请求事项未加处理。故上诉请求：1、撤销(2015)穗天法民四初字第1109号判决第二项，改判刘龙威向某公司支付2015年3月1日至5月10日租金67913.84元，及迟延支付的租金滞纳金21000.96元(以每月租金为本金，按每日千分之三的标准计算，计至实际清偿之日止)、场地占用费：18216.89元，场地占用费违约金：2022.07元(按日千分之三的标准计算，自2015年6月1日起计至实际清偿之日止)；2、刘龙威承担本案一、二审诉讼费。
刘龙威不同意东某公司的上诉请求，二审期间明确表示：撤回其对东某公司使用处于东某大厦M1-M2房的办公物品行为收取使用费（从6月1日起暂计为8个月，每月5000元整）共计40000元整的上诉请求。
本案二审中，刘龙威称其是广东穗通律师事务所的投资人，从2011年3月完成投资装修使用承租场地，并购置了办公用品由律师事务所使用。其与东某公司签订《租赁合同》及《补充协议》，合同中写明支付的相当于两个月租金保证金，补充协议写履约定金，其没有看支付费用的凭证，也没有认真看租赁合同和补充协议的条款。但认为合同有关条款违反法律规定，坚持认为《租赁合同》中明确约定保证金可以抵扣租金；原在租赁房屋内的办公物品，其报警后进去没有将物品全部搬出来，是因为不同意解除合同，没有打算搬走；东某公司锁门后又不同意其搬走物品，不认同合同中对物品处理的约定。东某公司出租场地后仍在使用其办公用品，尤其是外租的复印机，坚持要求东某公司返还所有办公用品，并赔偿装修损失。
东某公司认为解除合同时已经明确告知刘龙威限期搬出物品，发送了清场短信和通告，给予了充足的时间搬走物品，是刘龙威自己不搬；部分文件资料因为刘龙威没有及时取走，东某公司为了止损而专门放置，可以由刘龙威取回。但现在的承租人不同意协助东某公司核查原来出租房内的是否存在刘龙威所说的办公物品，合同也明确约定刘龙威要搬走自己的物品，否则东某公司有权处理，其公司清场是有合同依据的，不同意刘龙威的上述意见。
另查明：双方就涉案场地曾多次签订合同及补充协议。在双方签约后，刘龙威于2012年8月13日向某公司交付租金履约定金48972元，向案外人广州市东某物业管理有限公司交付物业管理费履约定金15100元。至2014年5月31日，刘龙威、东某公司就涉案房屋再次签订《租赁合同》，刘龙威没有再次另行支付租金履约定金和物业管理费履约定金。双方在《租赁合同》中约定，租金按月结算，由刘龙威在每月第5日前按银行转账付款方式缴付租金给东某公司。
本案二审期间，对于外租复印机，刘龙威提供的《复印机租赁协议》载明：承租人为广东穗通律师事务所，出租人为广州裕苑文化用品有限公司，租赁期从2013年6月20日至2015年6月20日。对此，东某公司认为目前在原涉案房屋已经没有看到该复印机存在。
双方当事人已于2016年6月28日自行处理交接了东某公司收回涉案房屋时清理而刘龙威没有取走的部分电脑主机设备及档案文件资料等。对于涉案房屋的办公用品，刘龙威在二审期间提供了部分自称是其在东某公司停电关门后进入案涉房屋拍摄的照片及购置收据等凭证，拟证明其购买的办公用品仍然在涉案房屋，认为其有所有权，东某公司无权扣押其物品，要求东某公司返还。东某公司认为一审时刘龙威没有提供上述材料，不予确认。刘龙威原要求继续履行合同，物品放在涉案场地不是东某公司扣押，而是刘龙威不愿意搬走。根据止损原则，其司没有法定义务返还物品。
对原审法院查明的其他事实，双方当事人没有异议，本院予以确认。
本院认为：双方自愿签订的《租赁合同》及《补充协议》，均是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应依约履行，原审认定合法有效正确。刘龙威认为合同有关条款违反法律规定，但其承租房屋后使用多年，其自认并未主张过合同无效或者撤销合同，故对其主张，本院不予采信。
双方签订的《租赁合同》第四条约定，刘龙威向某公司交纳保证金，东某公司应在租赁期满或者解除合同之时将保证金退回刘龙威，并没有约定可以抵偿租金。双方同日签订的《补充协议》则约定，刘龙威支付相当于两个月的标准租金作为租赁房屋的租金履约定金；在租赁期内，刘龙威不得要求将支付东某公司的履约定金，作为因刘龙威拖欠东某公司租金或物业管理中心的物业管理费、滞纳金等费用或因刘龙威责任造成他人损失赔偿损失方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用。双方在签约后，对刘龙威支付的款项，东某公司开具给刘龙威的收据上载明为租金履约定金和物业管理费履约定金。双方在租赁合同或者补充协议中都并没有约定上述已付款项可以直接冲抵租金，刘龙威至今没有证据证明东某公司同意上述款项用于抵扣租金，东某公司亦明确表示不同意抵扣；刘龙威却认为其已支付的款项可以抵偿2个月的租金，没有合同依据，本院不予采信。原审对此认定正确，本院予以认可。
按照双方在《租赁合同》和《补充协议》的约定，刘龙威拖欠租金一个月以上或者不按照协议约定支付租金逾期超过30日的，东某公司有权单方解除合同或者协议，收回房屋。双方明确约定了每月租金的交付时间和方式，刘龙威没有充分证据证明其依约按时支付了2015年3月起至2015年5月的租金给东某公司，延迟支付租金已超过上述约定期限。原审法院在东某公司已提供证据证明发出律师函、短信主张解除合同且有快递送达回执、在涉案房屋张贴《通告》予以证明的情况下，认定刘龙威违约，判决解除双方签订的合同和补充协议，依据充分。刘龙威上诉认为其欠租并未超过合同约定的一个月解除期限，东某公司单方解除合同应承担违约责任的主张，与事实不符，依法无据，本院不予采纳。
关于刘龙威上诉请求的装修补偿问题。双方在《补充协议》中约定，在租赁协议届满或提前解除协议时，刘龙威同意保留在承租单元内的任何内部装修、装饰，东某公司无须向刘龙威支付任何补偿。因刘龙威欠租而导致双方产生纠纷，刘龙威以东某公司单方解除合同而上诉请求对其承租的涉案房屋装修价值委托中介公司进行评估，要求东某公司予以赔偿，与双方约定不符，原审法院不予支持，并无不当。
对于刘龙威要求东某公司返还的外租复印机，现有证据显示承租人为广东穗通律师事务所，并非刘龙威；而且东某公司认为目前在原涉案房屋已经没有看到该复印机存在，刘龙威上诉坚持要求东某公司返还，依据不充分。双方在《补充协议》约定：在租赁期届满或提前解除协议时，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁，否则，该物品的遗失、损坏的责任由乙方自行承担，且甲方有权自行处理承租单元内的留置物品。刘龙威在一、二审期间表示涉案房屋内存在《办公室物品清单》上所列办公物品，二审期间提供部分东某公司停电后其离开涉案房屋前自行拍摄的照片及所谓购物凭证，上诉坚持要求东某公司返还所有办公用品。东某公司对此不予确认，并认为刘龙威在其提出解除合同后，已多次进入涉案房屋取走部分物品及文件，涉案房屋已转租他人使用，物品基本清理完毕，刘龙威一直没有及时搬走办公物品，责任自负。东某公司对物品的处理，符合双方约定，原审法院对刘龙威的该项请求没有支持，依据充分。二审期间双方已经自行交接了部分物品及资料，刘龙威的上诉主张没有充分证据予以证实，其上诉请求依据不充分，本院不予采信。
至于东某公司上诉请求刘龙威支付解除合同后占用房屋费用及违约金的问题。根据原审法院2015年10月19日第二次开庭笔录记载，东某公司自认其已于2015年5月14日对涉案房屋进行停电，并在涉案房屋外加锁。即使涉案房屋中的物品没有全部及时清理出来，由于东某公司停电、加锁，事实上从2015年5月14日起，刘龙威已无法正常使用涉案房屋。基于双方产生纠纷的原因和解除合同的过程，原审判决结合本案的实际情况，酌情将违约金标准调整为中国人民银行的同期同类贷款利率，并无不妥。东某公司上诉请求刘龙威应按合同约定支付2015年5月14日至2015年6月1日的场地占用费及违约金，依据并不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘龙威、东某公司的上诉请求，理据均不充分，本院予以驳回。审查原审判决查明事实基本清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8037元，由上诉人刘龙威负担5650元，由上诉人广东东田实业发展有限公司负担2387元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海珠
审 判 员 张 怡
代理审判员 余 盾
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 张永亮