河北省卢龙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）卢民初字第964号
原告秦皇岛建超房地产开发有限公司。
地址：卢龙县城工业园区。
组织机构代码69585707-7，
负责人樊建超，该公司经理。
委托代理人郝鼎，该公司职工。
被告王海，男，1962年4月9日出生，汉族，农民，现住卢龙县。
委托代理人许宝柱，河北沙洲律师事务所律师。
被告马玉敏，女，1952年4月23日出生，汉族，农民，现住卢龙县。
原告秦皇岛建超房地产开发有限公司（以下简称建超房地产）诉被告王海、马玉敏租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，依法由审判员胡秀春独任审判，于2014年5月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郝鼎、被告王海及其委托代理人许宝柱、被告马玉敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月25日，原告与被告马玉敏签订了《房屋租赁合同》，将本公司位于卢龙县龙城工业园区的商业楼共三层楼房出租给马玉敏使用，租赁期为10年，自2011年11月1日至2021年10月31日。第一、二年租金为108300元，以后每年度递增5%。租金支付办法为合同签订后一次性交清第一年房租，以后每年房租在当年8月底交清。合同签订后，出租人依约定将出租房屋交给马玉敏使用，马玉敏按约定支付了第一、二年度租金。2013年，马玉敏将所租房屋转租给王海，出租人与王海协商后，将每年租金标准变更为每年15万元，其他条款未变更。王海转租后，于2013年10月19日支付2013年11月1日至2013年12月31日的租金60000元，双方约定其余90000元于2013年12月31日以前交清。但王海未按给定期限支付2014年租金。经出租人多次催要，王海仍未支付租金。故诉至法院，请求终止房屋租赁合同，收回出租房屋，被告王海支付拖欠的房租27000元（2014年房租90000元÷10个月×3个月），被告马玉敏承担连带责任。
被告王海辩称，原告诉称2013年将租金变更为15万元双方并未协商过，我未按约定给付租金没有事实依据，按我跟马玉敏的合同我的缴纳租金的时间还未到期，原告要求被告支付拖欠的房租27000元的租金没有依据，2014年2月28日原告将王海从马玉敏处租赁的浴池电力供应掐断，造成王海无法经营，同时将王海的浴池门锁上，致使王海不能正常的营业，造成了损失，请求法院依法驳回原告的请求。
被告马玉敏辩称，原告认可我将房屋转租给王海了，原告收了王海的房租，与我无关，我已退出了租赁关系。
原告为支持其主张，提交如下证据：
1、公司营业执照、组织机构代码、身份证复印件证明原告的身份。
2、房屋租赁合同书一份、收据原件一张。证明当时交房租时王海说钱紧就交了六万元，2014年1月1日至2014年10月31日应再交房租九万元整。如果王海交清的话，应该将房屋的租赁合同直接变更给王海，王海没有交清才没有变更。
对原告提交的证据，被告王海发表如下质证意见：
对原告的营业执照相关的手续没有意见，房屋租赁合同本身没有意见，但约定共租10年，租金是第一年第二年108300元，从第三年开始在108300的基础上每年递增5%。合同第七项规定，转租的话须要得到甲方同意，转租以后转租方与甲方签订书面协议。原告提交的收据证明我们交房租六万元，其他内容我们不清楚，可能是原告自己手写的与自己所诉的是自相矛盾的，发票的意思是两月房租就是六万元，是与事实不符的，2013年王海已经起诉过马玉敏由于没有营业许可证，造成王海无法正常经营，增加房租是不合理的，我方与马玉敏订立的房租是108000元。
对原告提交的证据，被告马玉敏发表如下质证意见：
没有意见。
被告王海为支持其主张，提交如下证据：
1、李洋（王海的合伙人）与马玉敏的租房合同1份，证明房屋转租的情况。
2、诉状一份，证明由于特种经营许可方面的问题王海、李洋起诉了马玉敏，案子正在审理过程中，现在还没有办下来。我们只和马玉敏发生关系，与原告方无任何关系。
对被告王海提交的证据，原告发表如下质证意见：
与我方无关。
对被告王海提交的证据，被告马玉敏发表如下质证意见：
原告认租了，房租也没交给我，与我无关。
对原告提交的证据，本院认为真实合法，与本案具有关联性，本院确认其证据效力。对被告王海提交的证据，本院认为真实，但与本案不具有关联性，本院不确认其证据效力。
经当事人陈述、举证、质证，本院确认本案以下事实：2011年5月25日，原告（甲方）与被告马玉敏（乙方）签订了房屋租赁合同。合同约定：甲方将其座落在秦皇岛市卢龙县龙城工业园区的商业楼Ⅱ区第一层（轴线1-4）和第二层（轴线1-4）、第三层（轴线1-10）租给乙方使用，该房屋建筑面积共计1214.22平方米（不含轴线1-2两层的楼梯），座落方位及面积具体见房屋平面图。乙方向甲方承诺在租赁期限内，未事先征得甲方的同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途，未征得甲方同意乙方不得转租。租赁期限为2011年11月1日至2021年10月31日，租赁期为10年。租金标准第一、二年租金为108300元，第三年开始租金在上一年基础上每年递增5%。甲乙双方签订协议时一次性缴清第一年房租。以后每年的房租在当年的8月底交清。转租，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租他人。乙方不支付或者不按约定支付租金达三十日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。合同签订后，原告将房屋交付被告马玉敏使用，被告马玉敏在所租赁的房屋开办浴池，并添附设备，被告马玉敏添附设备未通知原告。2013年，被告马玉敏将所租的房屋转租给被告王海开办浴池，被告王海转租后，添置了一些设备，但未通知原告。原告与被告王海协商将每年的租金提高至15万元并将交租金的时间进行了变更，其他合同条款未作变更。2013年10月19日，被告王海向原告交租金60000元，原告在被告交租金的收据上标明：浴池房租（2011.11.1-2013.12.31）陆万元整，2014年房租在2013年12月底之前交清，2014年1月1日至2014年10月31日应再交房租玖万元整，交款人王海。被告王海在约定期限内，未向原告交纳下欠租金90000元。2013年2月，因被告王海未交租金，原告将浴池的电掐断，后王海找到原告，经协商将交清租金的日期定于2014年3月3日，原告给被告王海经营的浴池送电。被告王海未在2014年3月3日交清房租，2014年3月10日，原告将催交租金的告示粘贴在浴池门上并将浴池的电掐断，但被告王海未交下欠租金。为此原告诉至法院，请求终止房屋租赁合同，收回出租房屋，被告王海支付拖欠的房租27000元，被告马玉敏承担连带责任。
本院认为，原告与被告马玉敏签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效。2013年，被告马玉敏将租赁的房屋转租给被告王海，原告与被告王海就租金数额进行协商并收取了被告王海的部分租金，应认定原告同意了被告马玉敏的转租行为，并解除了与被告马玉敏的房屋租赁合同关系。原告与被告王海达成了新的房屋租赁协议，双方均应按协议履行自己的义务。被告王海未按约定交清租金，其行为已构成违约，故原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告王海在租赁的房屋内未经原告同意添置了一些设备，在合同解除后，被告王海应予拆除。因原告掐断浴池电路，原告收取被告王海未经营时间的租金应返还给被告王海。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告秦皇岛建超房地产开发有限公司与被告王海的房屋租赁协议。
二、被告王海于本判决生效后五日内拆除在租赁房屋内添置的设备，恢复租赁房屋原状并交付原告秦皇岛建超房地产开发有限公司。
三、原告秦皇岛建超房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还被告王海房屋租金10000元（60000元-（150000元÷12个月）×4个月］。
四、驳回原告秦皇岛建超房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费475元，减半收取238元，原告秦皇岛建超房地产开发有限公司119元，被告王海负担119元。
如不服本判决，可判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 员 胡秀春
二〇一四年六月十二日
代书记员 朱建新