河北省饶阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1124民初774号原告：张红霞，女，1972年8月16日出生，汉族，饶阳县。委托代理人：胡欣荣，饶阳县鼎诚法律服务所法律工作者。被告：饶阳县亿博房地产开发有限公司。法定代表人：刘金龙，总经理。委托代理人：孙德强，河北合明律师事务所律师。委托代理人：赵瑞端，河北合明律师事务所律师。原告张红霞与被告饶阳县亿博房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡欣荣、被告委托代理人孙德强、赵瑞端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红霞诉称：2013年1月5日，原告张红霞在被告处购买商品房，并与被告签订商品房买卖合同，合同约定被告于2013年3月20日前，将验收合格的给凯悦家园第4幢1单元1102室的楼房交付使用，如逾期交房，由被告按日向我支付已交房价款万分之一的违约金。另外，被告承诺我入住时，暖气即可使用，煤气由燃气公司安装，合同签订后，我已向被告交付房款247688元，该款已由被告收取，我已履行了全部合同义务，然而被告未向我交房，并无理要求我缴纳燃气接口费、壁挂炉费，被告应无偿安装正常供暖的暖气设施，支付逾期交房至2016年6月27日违约金20508.57并承担本案的诉讼费用。被告饶阳县亿博房地产开发有限公司辩称：该商品房不存在逾期交付的问题，因为之前的建筑单位石家庄建工集团有限公司违约撤场、公司股东更换，再加上目前经济环境的影响，导致该商品房在2014年5月才竣工验收，被告不应当承担违约责任。考虑实际情况，被告同意支付自2013年3月21日至2014年9月30日的违约金4706.1元，计算依据为原告的购房款为247688元×0.0001×240天。另外饶阳县城建局2014年10月28日的维权书中有原告张红霞作为业主代表予以签字。足以说明原告早在2014年6月便知道交房事宜。被告开发承建的涉案商品房在2014年5月底份已经竣工验收，可以入住使用，被告也已铺设了能正常供暖的暖气管道，地板辐射采暖已安装施工完毕，燃气管道也已铺设完毕，并和燃气公司签订了合同，燃气已具备入户使用条件。在该小区最初开发时，由于环保政策以及燃气能否进入饶阳以及价格不确定等因素的影响，所以采用何种方式取暖并没有确定，故该项费用并没有计入开发成本，也就没有计入合同的价款，买卖双方在合同附件四补充条款第三条第5项约定“小区交房为毛坯房，业主入住时需自行承担宽带、有线、燃气、地暖接口费等费用”。所以，燃气炉当然属于燃气取暖的设施部分，理应当由业主来承担。双方签订的商品房买卖合同及合同附件意思表示真实，内容合法，不存在显失公平，购房户在该处按了手印，也不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，应视为双方当事人的真实意思表示。另外，该补充协更不存在对格式条款未尽到提示、说明义务的情形。故此，应当判决驳回原告对燃气接口费、壁挂炉费的诉讼请求。再则，壁挂炉属于原告自愿购买的项目，在交房的部分业主中有部分原告并没有购买壁挂炉，已经购买的壁挂炉的属于壁挂炉的买卖合同，原告可选择购买或不购买。根据原告张红霞的起诉，被告饶阳县亿博房地产开发有限公司当庭答辩，征得双方当事人同意，确定本案争议焦点是：被告是否应支付给原告逾期交房违约金？金额多少？被告是否应为原告所购房屋无偿安装取暖设施及燃气接口？被告是否应该收取燃气设施（壁挂炉）费及接口费？围绕争议焦点，原告陈述并提供如下证据：原告张红霞与被告约定的交房日期是2014年3月20日，原告向被告交付了购房款247688元，原告已经付清全部房款，房屋至今未交付，要求被告支付原告2014年3月21日至2016年6月27日违约金20508.57元。被告并应无偿安装正常供暖的暖气设施，燃气接口费、壁挂炉费也不应该收取。提交证据：1、商品房买卖合同一份2、交房款收据一份证明目的：证明原被告之间签订了商品房买卖合同，原告已经付清全部款项。围绕争议焦点被告陈述举证并对原告的证据质证如下：关于逾期交房问题是由于原来的建筑单位违约撤场，公司股东更换，主要是由于目前经济形势的影响，被告虽有逾期交房之情景，但也不应当承担违约责任。但被告本着诚实信用原则，按照合同约定承担违约责任1、2、3号楼计算至2014年6月30日，4号楼计算至2014年9月30日（特殊情况除外）。因为涉案的1、2、3、4号楼房，被告（开发单位）最迟也在2014年5月取得了《衡水市建设工程竣工验收报告》，具备了交房条件，所以1、2、3号楼已在5月份电话通知各购房户下月交房，故违约金全按照合同之约定计算至2014年6月30日，4号楼因通知较晚（7月份通知的）的违约金计算至2014年9月30日。对之后的违约金，被告不应当承担违约责任。对原告提交的证据1、购房合同，真实性无异议，对原告的证明目的不认可，因在该合同第十四条约定基础设施以及配套设施达到使用条件，并非免费，在合同附件四合同的补充条款第三条，业主入住时需要自行承担宽带、有线、燃气以及地暖的接口费等费用，该两条约定并不矛盾，一个是使用条件的约定一个是费用的约定，也证明购房款中不包括上述的燃气费以及接口费。2、对交款的数额以及贷款的数额无异议，不同意原告的证明目的，不能证明原告已经全部履行合同义务。被告提交证据一、衡水市建设工程竣工验收报告一份。证明涉案楼房已经经过竣工验收为合格,具备了交房条件。证据二、饶阳县建设工程质量监督站的证明一份。证明在2014年5月涉案楼房验收合格并可以入住使用。证据三、电话通知单一份。证明被告已经电话通知包括原告在内的所有业主交房事宜。证据四、证人赵某、张某证人证言。用以证实被告已经以电话和短信的形式通知各位业主交房的事实经过。证人赵某的证言：证明凯悦家园1、2、3、4号楼的交房问题，1、2、3号楼2014年6月初给客户打电话告知交房问题和交费问题，4号楼由于路面问题8月开始通知9月份交房。有一部分客户由于换号通知不到，客户换号没有及时通知我们，我们也发短信了，或者让亲戚告知，没有通知到的都是打了2、3次电话。有的客户由于欠费，必须通知客户交款交房。证人张某证言：证明凯悦家园1、2、3、4号楼的交房问题，1、2、3号楼2014年6月初给客户打电话告知交房问题和交费问题，4号楼由于路面问题8月开始通知9月份交房。有一部分客户由于换号通知不到，客户换号没有及时通知我们，我们也发短信了，或者让亲戚告知，没有通知到的都是打了2、3次电话。有的客户由于欠费，必须通知客户交款交房。该两个证人证言证明目的为：证实被告已经以电话和短信的形式通知各位业主交房的事实经过。证据五、部分业主的入住确认书。证明其他业主已经在2014年8月入住,从而证实被告已经通知各业主办理入住手续。证据六、饶阳县委信访局来访登记表一份。证明凯悦家园业主代表于2014年10月30日因延期交房、天然气接口费等到信访局上访，这也足以证明原告对于交房事宜是明知的。证据七、来源于饶阳县住房城乡建设局信访材料两份，分别是2014年10月28日凯悦家园业主关于反映小区乱收费、乱摊派、不按合同约定支付违约金等有关问题的维权书和2014年11月6日凯悦小区全体业主关于该小区强行乱收费、收费项目超范围乱收费的诉求各一份。证明在2014年6月份之前凯悦家园的各位业主已经明知交房事宜。证据八、再次交房通知书。证明被告已经于2014年6月初通知原告交房，现再次以书面形式通知原告收房事宜。另外饶阳县城建局2014年10月28日的维权书中有原告张红霞作为业主代表予以签字。足以说明原告早在2014年6月便知道交房事宜。证据九、《商品房买卖合同》复印件一份，我们同意原告提交的买卖合同，该合同附件四第三条第5项约定了燃气、地暖接口等费用由业主自行承担，合同第二十二、二十一条，明确约定合同附件与本合同具有同等法律效力。证实对该项费用（壁挂炉费、燃气接口费）由业主承担是双方约定的结果，是双方的真实意思表示，合同附件是合同的组成部分，与合同具有同等法律效力，应当受到法律的保护。证据十、被告公司和饶阳华港燃气有限公司的《天燃气开发合作合同》一份及被告公司向燃气公司支付燃气建设费的银行转款凭条回单6份，证实每户4500元的燃气建设费（接口费）属于被告公司给燃气公司代收，且已提前全额支付给了燃气公司。所以，业主应当在收房时支付该部分费用。原告对被告提交的证据及对证人的证言质证意见：1、只能证明被告所售商品房已经竣工，不能证明已经验收合格。2、不能证明被告所售商品房经验收合格，根据城市房地产开发经营管理条例第十七条，房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收规定第九条，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第五条，以及建设部颁布的粤建办房函[2003]63号文件的规定，被告是否取得是证明建筑工程竣工验收备案证是证明该商品房验收合格的唯一标准，并且如果取得该备案证，除应由饶阳县建设工程质量监督站出具的证明中所列单位进行验收外，还应由规划、环保、消防等法定部门验收合格，可见被告提供的该材料仅能证明商品房已由部分部门验收，涉案商品房因欠缺其他法定部门的验收认可文件而不能取得验收合格证明，该材料不能证明被告所售商品房经验收合格不能证明被告所售商品房具备交付条件，另外，房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第十七条规定，工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内向备案机关提交工程质量监督报告，可见饶阳县建设工程质量监督站只是其他验收部门同样有义务将验收文件提交备案机关，而无权认定商品房是否经验收合格是否可以入住使用，该材料内容超出了上述部门的职权范围，故该材料不能证明被告所售商品房经验收合格，不能证明被告所售商品房具备交付条件。3、电话通知记录，只能证明层向原告打过电话，不能证明通话内容，不能证明被告曾通知原告交房，事实上，被告曾多次打电话让原告给被告介绍客户，或是领油，但是没有通知原告交房。即使被告电话通知原告交房，但是根据合同第八条、第十一条，原告也有权拒绝。4、证人证言：第1被告雇佣二证人为其售房，其与被告具有法律上的义务关系，其证言不能作为定案依据。第2、二证人均不能证明通知了本案原告。第3、证人没有见到被告向原告交房的情况，按照合同约定被告向原告交房时应出示商品房的相关证明文件，如果不出示证明文件或是出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，证人的证言不能证明被告按约定向原告交房。第4、商品房买卖合同第八条约定商品房具备交房条件时应书面通知原告交房，及时被告电话通知原告，原告也有理由认为被告的房屋不具备交付条件，证人的证言不能证明被告按约定向原告交房，也不能证明被告房屋具备交房条件，二证人证言没有法律效力。5、入住情况与本案无关联性，原告未入住，与本案无关。6、信访上访记录，这些上访人员不是原告的上访记录，与本案无关联性。7、维权书，原告购买被告房屋后，被告在约定期限内未向原告交房，原告多次去工地查看，一开始楼房没有完工，后来楼房盖成，被告还是没有通知原告交房，原告也曾问过被告何时能够交房，被告答复说不会多久，由于被告迟迟不交房，个别原告去相关部门反映情况，要求被告支付违约金交房，不能证明被告通知原告交房，也不能证明房屋具备交房条件。8、再次交房通知书，原告对此有异议，被告从未通知原告交房，就发了再次交房通知，原告一直通知被告按约定向其交房，被告2016年8月18日第一次通知交房，起诉前从未通知原告交房。9、《商品房买卖合同》复印件一份，与原告提交的一致。、无异议。10、被告和华港燃气公司的合同，对原告没有约束力，与本案无关联性。经庭审质证，对上述证据作如下确认：原告提交证据：1、商品房买卖合同一份2、交房款收据一份，被告无异议，本院予以确认。对被告提交的关于4号楼的衡水市建设工程竣工验收报告一份，饶阳县建设工程质量监督站的证明一份。饶阳县委信访局来访登记表一份，饶阳县住房城乡建设局信访材料两份系国家机关单位出具的公文书证，能证实案件情况，对此予以确认。对电话通知单一份与证人证言及其他业主入住确认书，该三份证据相互印证案件情况，符合常理，真实合法有效对此予以确认。对再次交房通知书通过国内挂号通知原告收房本院予以确认。经审理查明：在2013年2月2日原告张红霞与被告饶阳县亿博房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，原告购买被告凯悦家园第4幢1单元1102室商品房一套，合同约定了双方的权利义务，合同签订后原告履行了交付房款247688元的义务，合同约定商品房交付期限为2014年3月20日，合同到期后，被告没有履行按时交付的义务。购房合同中第九条对逾期交房责任，约定按已交付房价款的日万分之一违约金计算。在4号楼的衡水市建设工程竣工验收后，被告曾通知原告收房，原告对被告提出的收费有异议并到有关职能部门维权。合同还约定：出卖人承诺与该商品房正常使用关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：暖气入住时即可使用，煤气由燃气公司安装。原告现认为被告收取燃气接口费（代收）、壁挂炉费，门牌号费违法，未交纳，也未领取住房钥匙。合同附件还约定费用承担：小区交房为毛坯房，业主入住时需要自行承担宽带、有线、燃气以及地暖接口费等费用。本院认为：原告张红霞与被告饶阳县亿博房地产开发有限公司签订商品房买卖合同是有效合同，合同一经签订就应该遵守，逾期交房属违约行为，应承担违约责任。基于4号楼验收报告载明竣工日期，按竣工报验的顺序，应在报告提出后一定期限内完成验收。因该验收报告中六个单位（勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位）报告日期栏空白，故被告提出按4号楼已开始办理交房并合理延后至2014年9月30日为截至计算违约金日，符合常理和本案实际情况，本院予以支持。原告要求计算至起诉前，无证据证明是被告在2014年9月30日之后仍违约，故本院不予支持。原告支付了商品房价款247688元，应按照合同约定向买受人支付已交付房价款日万分之一违约金。燃气建设接口费是为燃气公司代收，被告将款支付给了燃气公司，故此被告不是燃气建设接口费收益的受益人，合同附件四已经明确约定了燃气建设接口费由业主自行负担，合同附件四是合同的组成部分，是双方当事人的真实意思表示。符合契约原则，不违反法律效力性强制规定，亦是当事人的意思自治的体现，符合《中华人民共和国合同法》第四条的规定,是合法有效的合同。《河北省天然气价格管理办法》是河北省一个部门的规定，不是法律法规强制性规定，强制性规定是效力性强制性规定，强制性规定是指全国人大及其常委会制定的法律及国务院规定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，所以《中华人民共和国合同法》是全国人大及其常委会制定的法律，其效力高于部门规章，更高于河北省一个部门的规定。故此，对原告的请求不予支持。同时，由于且壁挂炉购买原告有选择权，是否购买及价格，应有买卖双方协商处理，是另一法律关系，本案不做处理。对门牌费属国家规定性收费项目。被告代收取不违反法律规定，原告应予以交纳。原告要求被告为其无偿安装能正常供暖的暖气设施。是对合同第十四条的片面理解，是有偿安装或无偿安装并无约定，而在合同附件四中已就费用负担明确约定。现被告实际已履行了合同第十四条的规定，达到了合同要求，故对原告的请求不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十一条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定判决如下：一、被告饶阳县亿博房地产开发有限公司给付原告张红霞2014年3月21日至2014年9月30日期间的逾期交房违约金，按247688元日万分之一计算，判决生效后十日内付清。二、驳回原告张红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由原告张红霞负担237元，被告饶阳县亿博房地产开发有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，于上诉期限内预交上诉案件受理费，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判长  李红岩审判员  刘亚军审判员  田 杏二〇一六年九月二十九日书记员  耿馈娥