阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初489号
原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区金园路*******号。
负责人：邢益玲，该行行长。
委托代理人：谭乃忠，男，系该行员工。
委托代理人：蔡计存，男，系该行员工。
被告：卢祎（曾用名：卢懿），女，1985年4月25日生，汉族，户籍住址：河南省漯河市源汇区；现住址：阳江市江城区。
被告：冯某1（曾用名：冯某2），男，2006年11月8日生，汉族，户籍住址：阳江市江城区；现住址：阳江市江城区。
被告：冯荣，男，1928年11月10日生，汉族，住阳江市江城区。
被告：阳江市阳珠投资建设有限公司。住所地：阳江市江城区体育路*号*楼。
法定代表人：曾仕均。
原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农业银行江城支行）与被告卢祎、冯某1、冯荣、阳江市阳珠投资建设有限公司（以下简称阳珠公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农业银行江城支行的委托诉讼代理人谭乃忠到庭参加诉讼；被告卢祎、冯某1、冯荣、阳珠公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行江城支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告农业银行江城支行与借款人冯磊（2016年4月23日病故）和被告阳珠公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：4402120150015415号）；2、被告卢祎和被告冯某1及被告冯荣立即偿还借款本金372774.94元及利息4598.82元（利息计至2017年1月22日止此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；3、被告阳珠公司对上述借款本息承担连带保证责任；4、原告农业银行江城支行在处置××于阳江市××单元××房抵押物价款中优先受偿；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：冯磊因向被告阳珠公司购买位于阳江市江城区××单元××房，于2015年3月25日向原告申请个人住房贷款403000元，期限20年，年利率5.9%，还款方式为等额本息还款法，并用冯磊所有的阳江市江城区××单元××房【商品房买卖（预购）登记证书号码是201501236】的房产作借款抵押，被告阳珠公司承担连带保证责任。各方于2015年2月6日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：4402120150015415号），于2015年3月13日在阳江市住房和城乡规划建设局办理《广东省房地产预告登记证明》（号码是：粤房地预登阳预押字第0101137056号），原告于2015年3月25日依约借款403000元给冯磊（借款凭证号码：440220150051113），冯磊依约清偿了18期本息，偿还本金30225.06元、利息31653.45元。后来，冯磊于2016年4月23日病故，自2016年10月26日至2017年1月22日止连续3期没有清偿本息，违反了《个人购房担保借款合同》第9页第十一条约定，同时第四被告阳珠公司违反《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款第15页第35条约定。经原告多次上门催收无果，至2017年1月22日止，尚欠原告贷款本金372774.94元及利息4598.82元（利息计至2017年1月22日止此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。被告卢祎与冯磊是夫妻关系，且在《个人购房担保借款合同》签名确认，上述所欠借款本息属共同债务，应负连带清偿责任；被告冯某1是冯磊的儿子，被告是冯磊父亲。根据继承法、婚姻法的规定，被告卢祎、冯某1、冯荣是冯磊的法定继承人，应依法承担相应责任。现提起诉讼，请求支持原告请求。
被告卢祎、冯某1、冯荣、阳珠公司没有作答辩。
经审理查明：冯磊于1969年9月18日出生，于2016年4月23日因病去世。被告卢祎是冯磊的妻子，双方于2007年6月25日登记结婚。被告冯某1是冯磊的儿子，被告冯荣是冯磊的父亲。
2015年2月6日，冯磊与被告阳珠公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015020305），约定：冯磊向开发商阳珠公司购买阳江市江城区××单元××房（预售商品房），总价款576467元，签订本合同时，买受人已支付首期款173467元，余下购房款403000元，以银行按揭方式支付。
同日，冯磊（借款人、抵押人）与原告（贷款人）及被告阳珠公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150015415号），合同主要约定：冯磊向原告借款403000元；借款用途为购买房产；借款期限为240个月（即2015年2月6日起至2035年2月5日）；贷款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，即年利率为5.9%；还款方法采用等额本息还款法；借款担保方式为阶段性保证+抵押，担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金、诉讼费、律师费等贷款人为实现债权的一切费用；由阳珠公司作为阶段性保证人，阶段性保证人自借款发放之日起，到借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证期间为两年；抵押人用坐落于阳江市江城区××单元××房作抵押，抵押条款签订后，抵押人自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；如借款人未按约定按期足额偿还借款，或者借款人、担保人死亡、被宣告失踪或被宣告死亡的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权行使担保权；等等。合同落款处，原告在贷款人一栏上加盖公章，其负责人或授权代理人签名；冯磊在借款人一栏及抵押人一栏上签名并捺指模；被告阳珠公司在保证人一栏上加盖公章，其负责人加盖个人印鉴；冯磊及被告卢祎在抵押人一栏上签名并捺指模。
2015年2月11日，阳江市房地产交易中心出具商品房买卖（预购）登记证明书，对冯磊购买的阳江市江城区××单元××房准予预购登记。
2015年3月13日，阳江市住房和城乡规划建设局对阳江市江城区××单元××房进行预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登阳预抵字第0100037056号），并核发房地产预告登记证明，该证明载明：预告登记权利人为原告农业银行江城支行；预告登记义务人为冯磊。但该房屋抵押现仍未办理抵押登记手续。
2015年3月25日，原告向冯磊发放贷款403000元。借款后，借款人偿还了部分借款本金及利息，但自2016年10月26日至2017年1月22日止，已连续3期没有清偿本息。计至2017年1月22日止，冯磊尚欠原告农业银行江城支行贷款本金372774.94元、利息4598.82元，合计377373.76元。原告向被告催收上述借款无果，遂诉至法院，请求如诉称。
以上事实，有原告提供的营业执照、机读资料、个人信贷业务申请表、商品房买卖（预购）登记证明书、房地产预告登记证明、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、按揭楼盘合作申请书、一手购房贷款业务银企合作协议、个人贷款凭据查询、个人逾期查询、债务逾期催收通知书、居民死亡医学证明等证据证实，结合诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。
本院认为，原告与冯磊、阳珠公司所签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。农业银行江城支行与冯磊之间形成了借款合同和抵押合同关系，与阳珠公司之间形成了保证合同关系。
虽然本案双方约定还款期限至2035年2月5日届满，但借款人自2016年10月26日至2017年1月22日止，已连续3期没有清偿本息，且借款人已死亡，根据原告与借款人冯磊的合同约定，解除合同的条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告请求解除与冯磊、阳珠公司签订的《个人购房担保借款合同》，提前收回借款本息，合法合理，本院予以支持。
本案的债务发生在冯磊和被告卢祎婚姻关系存续期间且用于购房，被告卢祎亦作为抵押人在借款合同上签名确认，其对该笔借款明显知情。另外，被告卢祎也未能举证证明原告与冯磊明确约定本案借款为冯磊的个人债务，本案亦不存在《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”规定情形。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”之规定，本案债务属于冯磊与卢祎的夫妻共同债务，原告请求被告卢祎对本案债务承担偿还责任，本院依法予以支持。
由于债务人冯磊已病故，根据《中华人民共和国继承法》第十条“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。”、第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”之规定，被告冯某1、冯荣应当在各自继承冯磊的遗产实际价值限额内对本案债务承担偿还责任。
被告阳珠公司自愿为本案涉案借款提供阶段性保证担保，即其自借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，由于合同约定的抵押房屋现仍未办理抵押登记手续，故现仍属于阶段性保证担保期间，原告请求被告阳珠公司对本案债务承担连带责任，本院予以支持。被告阳珠公司承担保证责任后，有权向债务人追偿（其中冯某1、冯荣的被追偿范围也以各自继承冯磊的遗产实际价值范围内为限）。
本案双方约定的抵押房屋只是办理了预购商品房抵押权预告登记，而尚未办理房屋抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》之规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告农业银行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然农业银行江城支行、冯磊双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。因本案房屋抵押权尚未设立，故原告对房屋请求享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告卢祎、冯某1、冯荣、阳珠公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与冯磊、被告阳江市阳珠投资建设有限公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：4402120150015415号）；
二、限被告卢祎在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金372774.94元及其利息（利息计至2017年1月22日为4598.82元，2017年1月23日起至还清之日止的利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；
三、被告冯某1、冯荣在各自继承冯磊的遗产实际价值限额内对上述判决第二项所确定的债务承担偿还责任；
四、被告阳江市阳珠投资建设有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告卢祎、冯某1、冯荣追偿（其中冯某1、冯荣的被追偿范围也以各自继承冯磊的遗产实际价值范围内为限）；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7060元，由被告卢祎、阳江市阳珠投资建设有限公司负担，冯某1、冯荣在各自继承冯磊的遗产实际价值范围内负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 吴伟庆
人民陪审员 关建威
人民陪审员 李志伟
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 冯 敏