苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00295号
原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司，住所地苏州市姑苏区苏站西路1599号6幢712室。
法定代表人俞健，总经理。
委托代理人王玉莲，江苏百年东吴律师事务所律师。
委托代理人陈蒙蒙。
被告陈昌浩。
原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司（以下简称好百年公司）与被告陈昌浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法由审判员潘宇容独任审判，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告好百年公司的委托代理人王玉莲、陈蒙蒙、被告陈昌浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告好百年公司诉称：2013年12月5日，我公司与陈昌浩签订《苏州好百年国际婚纱广场租赁合同》一份，约定由陈昌浩承租苏州好百年国际婚纱广场（以下简称好百年婚纱广场）2-205号商业用房，建筑面积133.99平方米，租赁期限自2014年3月1日起至2017年2月28日止，日租金5元／平方米，第一年物业费6753元，装修垃圾清运费670元，房屋租金的支付日为2013年12月5日，若对方连续拖欠租金30天以上，我公司有权解除合同，且对方应当向支付3个月当年平均月租金作为违约金。陈昌浩仅在合同签订时向原告支付了30000元租金，目前仍拖欠租金、物业费、装修垃圾清运费、滞纳金、违约金共计166723.97元，我公司多次催讨未果后，于2014年11月27日向其发出《律师函》解除租赁关系并要求支付上述费用，其一直不予理睬。诉讼请求：1、判决确认双方签订的《苏州好百年国际婚纱广场租赁合同》已于2014年11月27日解除，并判令被告陈昌浩返还坐落于苏州市苏站西路1599号内2-205号房屋；2、判令被告陈昌浩支付2014年3月1日至2014年11月27日的租金92266元及利息5899.97元（自2014年3月2日起暂计算至2015年4月20日，应计算至实际清偿之日止）、物业费6755元、装修垃圾清运费670元、违约金61133元，共计166723.97元；3、诉讼费用由被告承担。
被告陈昌浩辩称：我不同意解除合同，但现在好百年公司在没有事先通知我的情况下，把租赁房屋锁掉了，我现在也进不去，东西也丢了，好百年公司应当对造成的损失负责。目前，整个市场好多商家都不付租金，好百年公司不应单独针对我，其主张的各项费用，只要人家付，我也同意按合同支付。我不同意支付违约金和利息。
经审理查明：
1、原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司原名称为苏州好百年婚纱摄影器材广场有限公司，于2014年1月30日获准变更登记为现有名称，以下皆以好百年公司表述。坐落于苏州市苏站西路1599号的好百年婚纱广场2号楼201室的产权人是苏州威尔玛置业有限公司（以下简称威尔玛公司），原告好百年公司受其委托从事对好百年婚纱广场的对外出租和管理事宜，并将该2号楼201室进行分隔，被告陈昌浩承租的2-205号房屋系2-201号房屋被分隔后的一部分。2013年7月1日，吴江市水乡物业管理有限公司（以下简称水乡物业公司）与原告好百年公司签订委托协议一份，约定水乡物业公司委托原告好百年公司代为收取好百年国际婚纱广场各租赁商户2013年7月至2017年7月期间的物业费、装修垃圾清运费等费用，如租赁商户不能按时缴纳上述费用，好百年公司有权向各租赁商户进行催缴和追缴。
2、2013年12月5日，原告好百年公司（甲方）和被告陈昌浩（乙方）签订《苏州好百年国际婚纱广场租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定甲方将好百年婚纱广场内2-205号商业用房（建筑面积为133.99平方米）出租给乙方用于经营婚纱礼服、精品男装，租赁期限自2014年3月1日起至2017年2月28日止；原告应于2013年12月5日前将该房屋交付被告；乙方在租赁期间每年享有6个月免租期，免租期内甲方不向乙方收取租金，乙方需承担物业管理费及在此期间发生的水、电、通讯及其他一切应缴费用；租金单价为5元／平方米／天，月租金=日租金单价＊365＊房屋面积／12，年租金扣除6个月免租期后共计122266元，乙方需于2013年12月5日及此后两年的每年2月15日前向乙方支付；签订合同时，乙方需向甲方支付相当于第一年平均月租金2倍的押金，计40755元。双方在合同中还约定，如逾期支付租金，乙方除支付租金外，每逾期一天，应按日租金的2倍向甲方偿付滞纳金；如乙方连续拖欠租金达30天以上的，甲方有权解除合同并收回房屋，乙方应向甲方支付3个月当年平均月租金作为违约金。签订上述合同当日，水乡物业公司与被告陈昌浩签订《苏州好百年国际婚纱广场商铺物业服务协议》（以下简称物业协议）一份，约定好百年婚纱广场2-205室房屋的物业费与房租同步收取，第一年（2014年3月1日至2015年2月28日）按4.2元／平方米／月收取，计6753元；第二年（2015年3月1日至2016年2月29日）、第三年（2016年3月1日起至2017年2月28日）均按7.9元／平方米／月收取，每年计12702元。除先期支付的3万元外，被告陈昌浩未于签订合同时支付剩余应付款项，其于当日出具承诺书一份，表示因资金未到位，仍欠付137068元，承诺于2014年4月1日前补足，否则合同自动解除并扣罚已交款项作为违约金。
3、合同签订后，原告好百年公司向被告陈昌浩交付涉案房屋，被告陈昌浩对该商铺进行装修后开张营业。在经营过程中，被告陈昌浩未再向原告好百年公司支付租金、物业费等费用。因生意欠佳，被告陈昌浩所经营的商铺经常处于关闭状态。2014年10月30日，原告好百年公司通过邮寄方式向被告陈昌浩发出催告函一份，告知其于2014年11月7日前交付所欠租金，否则将解除租赁合同，并要求其于2014年11月10日前返还涉案房屋并恢复原状。被告陈昌浩签收后未予回应。2014年11月21日，原告好百年公司自行打开2-205商铺，将被告陈昌浩陈列在店铺内的婚纱礼服等可移动物品移出异地存放，之后更换店铺门锁。此后，被告陈昌浩找到原告好百年公司进行交涉，双方协商未果。2014年11月26日，原告好百年公司向被告陈昌浩发出律师函一份，通知租赁合同于被告陈昌浩收到该律师函之日起解除，要求被告陈昌浩清理物品并支付拖欠的租金、物业费、装修垃圾清运费、押金共计137068元。被告陈昌浩于2014年11月27日签收后该律师函后亦未予回应。截至目前，涉案房屋处于空置状态，固定装修保持原状。
4、2015年1月12日，威尔玛公司就好百年广场内装修工程取得消防验收合格的验收意见书。
以上事实，由原告好百年公司提供的《苏州好百年国际婚纱广场租赁合同》、《苏州好百年国际婚纱广场商铺物业服务协议》、委托协议、合同签订流程表、江苏省苏州工商行政管理局公司准予变更登记通知书、催告函和邮寄凭证、律师函、产权证、委托出租凭证、承诺书、被告陈昌浩提供的建设工程消防意见验收意见书复印件及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告好百年公司受房屋所有权人威尔玛公司的委托，与被告陈昌浩签订的关于好百年婚纱广场内2-205号商业用房的租赁合同及水乡物业公司与被告陈昌浩签订的物业服务协议均系合同双方真实意思表示，出租房屋取得了房屋所有权证，该合同的各项约定未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原告好百年公司按照合同约定向被告陈昌浩交付了租赁房屋，被告陈昌浩理应按约支付租金，其不能以内装修工程的消防验收尚未完成为由拒绝支付租金，未在合同签订时付清当期费用也不能成为之后拒绝履行合同的理由。被告陈昌浩在承租房屋后未按约支付全部租金和物业费，在本案诉讼过程中仍表示拒绝支付，违反了合同约定，应当承担相应的责任。本院就原告好百年公司主张的各项请求，分别确认如下：
1、合同解除问题。租赁合同中明确约定，承租方连续拖欠租金达到30天的，出租方有权解除合同。被告陈昌浩在签订租赁合同后未再按承诺向原告好百年公司支付各项费用，原告方向其发函催讨后，其仍不予理睬，该行为构成违约，原告好百年公司有权行使合同解除权。原告好百年公司发出的解除合同通知于2014年11月27日到达被告陈昌浩，双方合同于该日期解除。合同解除后，被告陈昌浩按理应将租赁房屋腾清后交还原告好百年公司，但因原告好百年公司已于2014年11月21日自行开锁收回房屋，目前租赁房屋及室内固定装修均处于原告方的实际控制之下，被告陈昌浩无需再履行返还房屋义务。房屋内原有归属于被告陈昌浩的物品，原告好百年公司应当予以返还。
2、租金及逾期利息。支付租金是承租人的基本义务。租赁合同约定年租金为122266元，被告陈昌浩除于合同签订前向原告缴纳的租金3万元，其余租金至今未予支付。本案中，鉴于原告好百年公司于2014年11月21日即自行收回房屋，被告陈昌浩未再继续占有使用租赁房屋，由其继续承担租金有失公平，本院确定租金应计算至该日期截止，即自2014年3月1日至2014年11月20日（7个月零20天）。至于该期间的租金标准，原告好百年公司认为合同约定的每年免租6个月应当指每个租赁年度的后6个月，故虽然双方合同履行未满一年，被告陈昌浩应按5元／平方米／天的租金标准支付满6个月；而被告陈昌浩则认为每个租赁年度的前6个月为免租期无需支付租金，租赁期间的租金应当自2014年9月1日起算。本院审查后认为，合同中对于免租期的约定系原告好百年公司在招商过程中给予租户的优惠政策，可视为对租金的折扣，即被告陈昌浩仅需支付原有年租金的一半即可承租涉案房屋，加之合同中对免租期的时间段并未明确约定，原、被告双方亦未提供相应证据予以证明，故本院认为该租金折扣应平摊入全年租金中，即每月租金标准可确定为122266元／12月=10189元／月，被告陈昌浩的应付租金为10189元／月＊7月＋10189／30天＊20天=78116元，扣除已交纳的30000元后，还需向原告好百年公司支付租金48116元。根据合同及承诺书的约定，被告陈昌浩至迟应当在2014年4月1日前交清该笔租金，其未按承诺交纳，原告好百年公司要求其按照银行同期同类贷款利率支付该笔租金自2014年4月2日起至实际付清租金之日止的利息，低于合同约定的逾期支付租金的违约金标准，符合相关法律规定，本院予以支持。
3、物业费。根据物业协议的约定，被告陈昌浩应于2013年12月5前缴纳2014年3月1日至2015年2月28日的物业费6753元，原告好百年公司受水乡物业公司的委托，有权向被告陈昌浩主张欠付费用。因原告好百年公司于2014年11月21日已将涉案房屋换锁封门，被告陈昌浩无法继续经营并享受物业服务，本院认为物业费亦计算至2014年11月20日为妥。故被告陈昌浩应承担物业费的金额为4314元（4.2元／月／平方米＊133.99平方米＊7月＋4.2／月／平方米＊133.99平方米／30天＊20天）。
4、装修垃圾清运费。被告陈昌浩对原告好百年公司主张的装修垃圾清运费670元不持异议，本院予以确认。
5、违约金。未依约支付租金导致原告好百年公司行使合同解除权，应当依约承担违约责任。根据租赁合同约定，该项违约金的标准为3个月当年平均月租金，即61133元。被告陈昌浩抗辩违约金标准过高，本院审查后认为，违约金的设定具有惩罚性和补偿性的双重功能，根据合同约定，原告方每年都给予被告陈昌浩6个月的免租期即全年只收6个月租金，在原告方未举证证明存在其他损失的情况下，合同中约定的支付3个月当年平均月租金的违约金标准确实偏高，考虑到被告方已经收回房屋且另行主张了利息损失的因素，本院将违约金酌情调整为约定标准的一半，即30567元。
综上，本院确认原告好百年公司与被告陈昌浩于2013年12月5日签订的租赁合同于2014年11月27日解除；被告陈昌浩还需向原告好百年公司支付结欠的租金48116元及相应利息、物业费4314元、垃圾清运费670元、违约金30567元，原告好百年公司超出以上范围的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司与被告陈昌浩于2013年12月5日签订的《苏州好百年国际婚纱广场租赁合同》于2014年11月27日解除；
二、被告陈昌浩于本判决生效后十日内向原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司支付房屋租金48116元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该租金自2014年4月1日起至实际付清之日止的逾期付款利息；
三、被告陈昌浩于本判决生效后十日内向原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司支付物业费4314元；
四、被告陈昌浩于本判决生效后十日内向原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司支付装修垃圾清运费670元；
五、被告陈昌浩于本判决生效后十日内向原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司支付违约金30567元。
以上款项，如采用转账方式支付，请汇入原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8080元，减半收取4040元，由原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司负担690元，被告陈昌浩负担3350元；被告陈昌浩负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，账号：10×××99。
审判员 潘宇容
二〇一五年六月十五日
书记员 邓 琴