江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄民初字第642号
原告张杰，男，1978年1月25日生，汉族。
委托代理人韩召亮，江苏刘双玲律师事务所律师。
被告施慧梅，女，1988年11月7日生，汉族。
委托代理人张健生。
被告江苏锦燊国际经济技术合作有限公司，住所地在江苏省南京市长江路99号四层。
法定代表人王月梅，江苏锦燊国际经济技术合作有限公司经理。
委托代理人仇松，江苏锦燊国际经济技术合作有限公司员工。
被告仇炳权，男，1952年9月8日生，汉族。
被告王春华，男，1952年5月15日生，汉族。
被告仇一督，男，1979年12月8日生，汉族。
原告张杰诉被告施慧梅、江苏锦燊国际经济技术合作有限公司（以下简称锦燊公司）、仇炳权、王春华、仇一督案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张杰及其委托代理人韩召亮、被告施慧梅委托代理人张健生、被告锦燊公司委托代理人仇松、被告仇炳权到庭参加诉讼。被告王春华、仇一督经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张杰诉称：1、2014年1月20日，原告以10万元的价格从仇炳权、王月梅夫妻手中购买江苏省宿迁市宿城区XX幢608室房屋，合同签订第二天，原告付清了全部购房款，并已入住至今；该房屋位于农村，且属于阁楼，原告购买该房屋的价格并不偏低，符合当时的市场价格；涉案房屋未及时办理房屋过户手续的责任不在于原告，这一点已被（2014）玄执异字第52号执行裁定书确认；故涉案房屋为原告所有，不属于仇炳权所有；施慧梅申请执行该房屋，损害了原告的财产所有权；法院将仇炳权追加为被执行人，无法律依据，本案被执行人只是锦燊公司，与仇炳权个人无关；2、本案房屋买卖合同约定的救济途径仅是对原告权利在合同上的保障，不应以此认定原告的执行异议不成立，不应剥夺原告对涉案房屋的所有权。综上，原告支付了合理价款，买卖手续合法，法院应当停止对涉案房屋的执行，法院驳回原告的执行异议缺乏事实和法律依据；现根据民事诉讼法关于执行异议之诉的规定以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的规定》的相关规定诉至法院，请求判令停止对位于江苏省宿迁市宿城区XX幢608室房屋的执行。
被告施慧梅辩称：涉案房屋未过户，所有权不属于原告；房屋未过户的责任在于原告，要求继续执行涉案房屋。
被告锦燊公司辩称：不同意原告的诉讼请求；房屋未过户的责任在于原告；法院执行涉案房屋是正确的。
被告仇炳权辩称：法院追加股东作为被执行人是正确的；涉案房屋出售时的市场价格最低约30万元，仇炳权因欠蔡斌10万元无力归还，才按照蔡斌的要求把房子给蔡斌，并写下收条、做了公证，蔡斌称等房屋过户时再多付些钱给仇炳权；涉案房屋不属于原告，原告没有实际居住该房屋，未过户的责任在于原告，故该房屋应列入执行财产；按照房屋买卖合同的约定，原告可以解除合同。
被告王春华庭前提交意见称：房屋权属应以产权证为准，若产权证未登记为原告所有，则为仇炳权所有，涉案房屋就应当列入执行范围。
被告仇一督未提出答辩意见。
经审理查明：江苏省宿迁市宿城区XX幢608室（阁楼）（以下简称608室）房屋的所有权登记在仇炳权名下。2014年1月20日，仇炳权及其妻子王月梅与原告签订了《二手房买卖合同》，约定：原告购买608室房屋，价款为10万元；签订合同时支付定金5万元，若一方不按合同履行，需赔偿对方5万元；办理产权过户时或公证委托时一次性支付购房款，定金冲抵购房款；卖方收到全款当日交房；卖方确保过户前无任何债权债务，如因卖方原因导致无法过户，买方有权解除合同，卖方退回房款并承担违约责任；卖房人须积极配合办理过户手续；营业税、个人所得税由买方支付。2014年1月21日，仇炳权、王月梅办理了委托公证，委托蔡斌办理出售608室房屋相关事宜，委托事项包括：签订房屋买卖合同、办理房屋产权过户、收取售房款等。原告于2014年1月20日、2014年1月21日向仇炳权支付购房款共计10万元。此后608室房屋的所有权一直未过户到原告名下。
2014年7月10日本院作出（2014）玄民初字第1224号民事调解书，调解协议内容为：锦燊公司于2014年7月15日前返还施慧梅28000元。因锦燊公司未按调解书履行债务，施慧梅向本院申请执行。2014年10月20日，本院作出（2014）玄执字第1138号执行裁定书，以锦燊公司股东仇炳权、仇一督、王春华抽逃出资，锦燊公司名下无可供执行财产为由，将仇炳权、仇一督、王春华追加为被执行人。2014年11月17日，本院查封了608室房屋的所有权。2014年12月17日，原告向本院提出执行异议，2015年3月15日，本院作出（2014）玄执异字第52号执行裁定书，驳回张杰的异议请求。2015年4月7日，张杰向本院提起案外人执行异议之诉，要求停止对608室房屋的执行。
本案审理中，原告称：因自仇炳权购买608室房屋未满5年，为了让原告少缴税，蔡斌提出满5年后再办理过户手续，原告同意了蔡斌提出的该方案。
以上事实有房屋使用权证、土地使用权证、公证书、授权委托书、二手房买卖合同、收条、本院（2014）玄民初字第1224号民事调解书、（2014）玄执字第1138号执行裁定书、（2014）玄执异字第52号执行裁定书、蔡斌的证言、本院庭审笔录等证据证实。
诉讼中原告还提交了如下证据：
1、江苏省宿迁市房地产管理处于2015年12月23日出具的证明，内容为：原告暂无住房信息。
2、608室房屋照片若干张，证明该房屋属于阁楼，且原告曾入住过。
3、仇炳权于2010年购买608室房屋的买卖合同、契税发票，显示交易价格为81000元；2015年12月原告委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对608室房屋价格所作的评估报告书，载明608室房屋2015年11月27日的交易价值为11.72万元，原告以上述证据证明10万元的价格并不偏低。
施慧梅表示对上述证据不了解。
仇炳权认为608房屋目前的市场价值为30万元。
锦燊公司表示对上述证据不清楚，但认为10万元的价值偏低。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告购买被执行人仇炳权的房屋，虽签订了房屋买卖合同并支付了相应的价款，也在本院查封之前合法占有该房屋，但蔡斌作为仇炳权房屋买卖的代理人以让原告少缴税为由向原告提出暂不办理过户登记，原告对此表示同意。故608室房屋未办理过户登记、原告长期未取得房屋所有权是原告自身原因造成的。因此，原告提出的执行异议，不符合法律和司法解释规定的情形，依据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告张杰的诉讼请求。
本案案件受理费2300元及公告费300元由原告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 孔亚伟
人民陪审员 唐晓妹
人民陪审员 李 迅
二〇一六年五月四日
见习书记员 王 勇