重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第02639号
上诉人（原审原告）朱亚辉，男，1972年12月21日出生，汉族。
委托代理人颜锦国，重庆中联世通律师事务所律师。
委托代理人刘璐，重庆中联世通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆西五物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号，组织机构代码20290084-0。
法定代表人陈松，执行董事。
委托代理人田墅，男，1957年7月8日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）重庆世贸采博城经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号5-2号，组织机构代码78746369-X。
法定代表人刘萍，执行董事。
委托代理人罗向红，重庆江洲律师事务所律师。
委托代理人吴毅，重庆江洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆城外城投资有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号名义层第5层，组织机构代码69658096-2。
法定代表人周荣富，董事长。
委托代理人李伟，重庆坤博律师事务所律师。
委托代理人陈继红，重庆坤博律师事务所律师。
上诉人朱亚辉与被上诉人重庆西五物业发展有限公司（以下简称西五公司）、重庆世贸采博城经营管理有限公司（以下简称世贸采博城）、重庆城外城投资有限公司（以下简称城外城公司）返还原物纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2013年2月4日作出（2012）中区民初字第05760号民事判决。朱亚辉不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年7月1日、2014年6月17日公开开庭审理了本案。朱亚辉的委托代理人刘璐，西五公司的委托代理人田墅，世贸采博城的委托代理人罗向红、吴毅，城外城公司的委托代理人李伟、陈继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年4月19日，西五公司（甲方）与世贸采博城（乙方）签订《租赁经营合同》，双方在该合同中约定：一、甲方将其投资开发的“重庆西五市场”交给乙方全面经营管理30年，即从2004年11月29日至2034年11月28日止，由乙方对“重庆西五市场”进行全面包装、统一定位、规划、招商、营运、宣传，并使用“重庆世贸采博城”的专属定位品牌。其费用由甲方承担，乙方垫付，在今后乙方支付给甲方的场地占用费中扣除，“重庆世贸采博城”品牌使用费为每年270万元。二、甲方交给乙方所使用的“重庆西五市场”面积58000平方米，乙方向甲方缴付每平方米12元的场地占用费，每月合计696000元，全年合计8352000元。三、场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算。双方还对其他内容进行了约定。2007年，西五公司取得了西五市场的房地产权证。
2009年11月12日，世贸采博城（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区菜袁路27号世贸采博城商用部分根据房屋产权证核准房建筑面积：即负二楼8217平方米，负一楼7221.46平方米（扣除配电室、中央空调室共计面积1000平方米），配电中央空调等设备间双方共同管理使用，一楼6562.4平方米，二楼6631.7平方米，三楼6863.49平方米，四楼6863.49平方米，五楼7289.57平方米，（其中应扣除甲方保留面积暂计1643.32平方米，交付时以双方确认后的面积为准，位置图附后），合计47005.33平方米，按现状租赁给乙方，开办批零市场，乙方可以自营、联营、转租、出租柜台或门面等方式经营使用租赁房屋；租赁期为16年，其中优惠免租期一年，甲方将全部房屋交付给乙方开始计算租赁期（以双方办理相关书面交房手续为准）；负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼第一年至第三年租金为建筑面积每月27元／平方米，第四年至第六年为建筑面积每月32元／平方米，第七年至第九年为建筑面积每月37元／平方米，第十年至第十五年为建筑面积每月47元／平方米；负二楼、五楼租金为建筑面积每月27元／平方米，15年租赁期间内不递增。双方还对其他权利义务进行了约定。2010年4月26日，世贸采博城（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）、城外城公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方在上述《租赁合同》中所有的权利义务全部由丙方承继，乙方自本补充协议签订之日起不再承担《租赁合同》项下的权利义务。上述合同签订后，城外城公司一直按合同约定向世贸采博城履行给付租金的义务。
2011年12月27日，朱亚辉作为买受人通过司法拍卖以最高价竞得西五公司所有的位于重庆市渝中区菜袁路27号名义层负一层A48、A61、A62、A66、A67、A68、A69、A70、A71号共九套房屋。重庆市渝中区人民法院于2012年1月6日作出（2007）中区民执字第638－6号《执行裁定书》，裁定如下：一、立即对重庆西五物业发展有限公司所有的位于重庆市渝中区菜袁路27号名义层负一层A48、A61、A62、A66、A67、A68、A69、A70、A71号共九套房屋予以解除查封、冻结。二、重庆市渝中区菜袁路27号名义层负一层A48、A61、A62、A66、A67、A68、A69、A70、A71号共九套房屋的所有权及相应的其他权利归买受人朱亚辉所有。财产权自本裁定送达买受人朱亚辉时起转移。三、买受人朱亚辉可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2012年2月，朱亚辉办理了上述房屋所有权证。朱亚辉以无法实际占有使用上述商铺，也未收取房屋占有使用费，乃诉至法院。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。本案中，西五公司与世贸采博城于2006年4月19日签订《租赁经营合同》，约定租期为30年，即从2004年11月29日至2034年11月28日止。2012年1月6日，重庆市渝中区法院作出（2007）中区民执字第638－6号《执行裁定书》，朱亚辉方才享有对重庆市渝中区菜袁路27号名义层负一层A48、A61、A62、A66、A67、A68、A69、A70、A71号共九套房屋的权利。根据上述法律规定和法律事实，西五公司与世贸采博城之间的租赁合同建立在朱亚辉取得房屋所有权之前，其内容除租赁期间超过法律规定的20年以外，并不违反法律禁止性的规定，朱亚辉亦无充分证据证明该合同中其他内容具有上述法律规定的无效情形，故上述《租赁经营合同》中除租赁期间超过法律规定20年的约定违反法律规定属无效条款外，其他内容应属合法有效。因此，朱亚辉认为上述《租赁经营合同》无效的理由不能成立，不予支持。世贸采博城辩称其在2006年4月已签订了租赁合同，朱亚辉于2011年通过司法拍卖取得产权，租赁在前，买卖在后，应当参照适用“买卖不破租赁”的相关规定，该项辩解理由成立，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，朱亚辉请求西五公司与世贸采博城给付租金的前提是建立在其对诉争房屋享有所有权的情况下而行使的权益。朱亚辉于2012年1月取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层负一层A48、A61、A62、A66、A67、A68、A69、A70、A71号共九套房屋的房地产权证后，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，因此，西五公司向世贸采博城公司收取的租金应当作为朱亚辉享有的收益，故西五公司应将2012年1月7日起向采博城公司收取的房屋租金交与朱亚辉。因西五公司与采博城公司之间的租赁合同除租赁期间超过法律规定20年的约定违反法律规定属无效条款外，其他内容均属有效条款，现租赁合同约定的租金标准为每月12元／平方米，故西五公司亦应按此标准向朱亚辉支付2012年1月7日至2012年12月31日的租金。至于朱亚辉要求按市场行情主张租金，并不符合法律规定，不予支持。据此，判决：“一、被告重庆西五物业发展有限公司在本判决生效后立即支付原告朱亚辉所有的重庆市渝中区菜袁路27号名义层负一层A66号房屋（建筑面积52.98平方米）的2012年1月7日至2012年12月31日的租金7629.1元（租金按每月每平方米12元计算）；二、驳回原告朱亚辉的其他诉讼请求。”
朱亚辉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决查明案件事实不清，证据不足，应予改判。1、一审判决认定西五公司与世贸采博城于2006年4月19日签订的《租赁经营合同》除租赁期超过20年的约定无效外，其他内容有效，应属认定错误。世贸采博城于2006年4月13日成立，却在2004年11月29日从西五公司处取得“重庆西五市场”的房屋承租权。且西五公司与世贸采博城属于关联公司，两公司以长时间、低租金的手段，用于逃避对外债务，损害第三人的合法权益。故双方所签的《租赁经营合同》应属无效。2、一审判令西五公司按照每月每平方米12元的标准向朱亚辉支付租金是错误的。朱亚辉于2011年12月27日以司法竞买的方式取得诉争房屋的所有权，竞买价格是基于当时的市场行情，因此应当按照房屋现市场行情获得租金收益。3、一审判决变更了朱亚辉的诉讼请求。朱亚辉请求西五公司等三被上诉人连带支付自2012年1月7日起至房屋实际交付之日止的房屋占用费，但一审法院却判决西五公司支付朱亚辉自2012年1月7日至2012年12月31日的房屋租金，该时间与朱亚辉一审诉讼请求不符。
西五公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
世贸采博城答辩称：其与西五公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，应受法律保护。2006年合同沿袭了2004年世贸中心会的租赁合同，且经过了公证。西五公司与世贸采博城是独立的公司，各自独立承担债务。一审判决按每月每平方米12元支付租金符合事实与法律规定。一审判决正确，请求二审维持原判。
城外城公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。朱亚辉强调的世贸采博城与西五公司之间存在关联与本案无任何关系，且西五公司与世贸采博城以及世贸采博城与城外城公司的租赁合同签订时间均早于朱亚辉取得诉争房屋产权的时间。一审判决未超过朱亚辉诉请的相关内容，朱亚辉诉请包含要求支付使用费，一审也就此作出了判决。每月每平方米12元的租金标准是西五公司和世贸采博城之间的约定，一审按照该标准确定房屋租金恰当。
本院二审审理查明：朱亚辉与重庆思源拍卖公司于2011年11月22日签订了《竞买协议书》与《竞买须知》，双方在该协议中特别约定“竞买人务必于拍卖日前亲自对该拍卖标的物的法律及自然现状进行深入而全面地了解，包括亲自查验拍卖标的物、向相关管理部门了解标的现状或聘请专家鉴定。竞买人一经签订本《竞买须知》及相关文件即表明对该标的的现状已作全面了解，委托法院和拍卖人不承担上述拍卖标的物的一切已知和未知的瑕疵及缺陷的任何担保责任。”朱亚辉在本院二审审理中也认可其在拍卖取得诉争房屋时即已清楚西五公司与世贸采博城于2006年4月19日就诉争房屋签订了《租赁经营合同》。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，朱亚辉通过司法拍卖取得了原属西五公司的位于重庆市菜袁路27号名义层负一层A48、A61、A62、A66、A67、A68、A69、A70、A71号共九套房屋，由此取代了西五公司的出租人地位，继续履行其与世贸采博城之间签订的《租赁经营合同》，且朱亚辉在拍卖取得诉争房屋时即已清楚了解上述《租赁经营合同》的存在，该合同对朱亚辉以及世贸采博城均具有约束力，双方应继续按照该《租赁经营合同》的约定继续履行，对朱亚辉请求返还诉争房屋的请求一审不予支持，并无不当。西五公司与世贸采博城之间的《租赁经营合同》约定房屋租金标准为每月每平方米12元，朱亚辉取代西五公司的出租人地位后，应继续按照此租金标准履行，故其主张本案租金按市场标准计算的上诉理由不能成立。
关于诉讼请求问题，朱亚辉一审中请求西五公司等三被上诉人连带支付自2012年1月7日起至房屋实际交付之日止的房屋占用费，一审法院仅判决西五公司支付朱亚辉自2012年1月7日至2012年12月31日的房屋租金。虽然该时间与朱亚辉一审诉讼请求不符，但西五公司与世贸采博城的《租赁经营合同》明确约定场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算，故2012年的租金支付时间应为2012年12月31日。因此，一审法院在本案中判令西五公司向朱亚辉支付自其取得诉争房屋所有权时起的2012年1月7日至2012年12月31日的租金，也无不当。综上所述，朱亚辉的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱亚辉负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一四年七月三日
书 记 员 谭 锐