江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05678号
上诉人（原审被告）苏州趣普仕农业发展有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路128号1幢。
法定代表人管明华，该公司总经理。
委托代理人秦利明，江苏展智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州市优视达电器有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路128号。
法定代表人陆林铭，该公司总经理。
诉讼代表人刘伦善，优视达公司管理人江苏立泰律师事务所主任。
委托代理人杨鑫，江苏立泰律师事务所律师。
上诉人苏州趣普仕农业发展有限公司（以下简称趣普仕公司）因与被上诉人苏州市优视达电器有限公司（以下简称优视达公司）对外追收债权纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第00239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年11月15日，优视达公司（甲方）与趣普仕公司（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定趣普仕公司承租优视达公司位于吴中区石湖西路128号的厂房，租赁面积为底层690.5平方米、第二层1590.5平方米，租赁期限为10年，自2009年11月16日起至2009年11月15日止。双方约定，租金为底层每月16元／平方米，第二层14元／平方米，一年的租金总计为399780元。合同第4.2条约定，租金按第一期三个月支付一次，以后每六个月支付一次，先付后用，每次在新三个月开始前十五天内支付。第4.4条约定，从正式签订租房协议之日起三年内，出租方不得以任何理由提高租金，三年后可以适当递增，递增期限3年一递，递增幅度另行协商。第7.3条约定，因出租人未收取承租方的物业管理费，所以承租方应全部负责租赁场所使用的安全。并负责管理、维护及修补工作等。合同签订后，优视达公司依约向趣普仕公司交付了租赁房屋。
2013年9月5日，原审法院根据徐阿大的申请，依法作出（2013）吴破（预）字第0001号民事裁定书，裁定受理徐阿大对优视达公司的破产清算申请。同年9月25日，原审法院指定江苏立泰律师事务所担任优视达公司管理人。同年11月5日，优视达公司管理人向趣普仕公司发函告知自2013年11月5日起解除优视达公司与趣普仕公司签署的《厂房租赁合同》，并要求趣普仕公司于2013年12月31日前搬离承租厂房并支付搬离之前实际使用期间的租金。趣普仕公司收函后向原审法院寄送了《关于破产人厂房租赁合同处置的异议书》。2014年10月24日，优视达公司管理人再次发函给趣普仕公司，要求趣普仕公司于2014年10月31日前将2013年11月23日至2014年10月24日期间房屋实际使用费支付至管理人账户，并自收函之日起立即搬离承租厂房。
另查明，优视达公司与案外人苏州天膳食品有限公司（以下简称天膳公司）于2009年11月15日亦签订厂房租赁合同一份，约定天膳公司承租优视达公司位于吴中区石湖西路128号工业厂房底层，建筑面积2100平方米，租赁期间为10年，即自2009年11月16日起至2019年11月15日止，租金每月14元／平方米，一年的租金总计为352800元。合同第4.2条约定，租金按第一期三个月支付一次，以后每六个月支付一次，先付后用，每次在新三个月开始前十五天内支付。
以上事实，有优视达公司提交的厂房租赁合同、函、邮寄凭证、（2013）吴破（预）字第0001号民事裁定书、决定书及当事人陈述等证据予以证实。
关于租金支付，趣普仕公司陈述，天膳公司和趣普仕公司的租金是一起支付的，绝大部分均由趣普仕公司支付。包括保证金10万元在内，趣普仕公司支付了2754305元，而天膳公司支付了302400元，合计3056705元。优视达公司表示两公司的租金确实一起支付，也是一起计算的，认可趣普仕公司支付总的租金（保证金10万元）2754305元，天膳公司自己支付201600元，合计2955905元，但对趣普仕公司主张天膳公司支付保证金100800元不予认可。原审法院要求趣普仕公司提供该保证金的支付证据，趣普仕公司在指定期限内未提供。
另外，趣普仕公司提供了维修费证据及有关的支付凭证复印件，主张因优视达公司房屋存在漏水等质量问题，未履行维修义务，导致趣普仕公司损失及自行支出维修费用，同时优视达公司未按时缴纳电费致使突然停电，造成趣普仕公司大型冷库停止工作，导致生鲜蔬菜变质，合计损失为174682.5元。另外，优视达公司未开具水电费、租金发票等导致税金损失180018.35元，且因房屋漏雨导致内部管理费损失100000元。全部损失为454700.85元，应该从房屋租金中予以抵扣。经质证，优视达公司对上述证据的真实性、关联性均不认可，认为不能证明损失实际产生，也无法证明该损失是优视达公司的原因导致的；根据合同约定，承租人应负责租赁场所使用的安全、管理及维护，故对于承租房屋维修应由趣普仕公司自己承担；且如果是房屋质量问题，趣普仕公司应一开始就向优视达公司提出，而不是使用4年后才出现漏水问题。
原审原告优视达公司的诉讼请求是：1、趣普仕公司立即从其承租的优视达公司名下位于吴中区石湖西路128号的厂房中搬出并交付优视达公司；2、趣普仕公司支付其从2013年11月23日对优视达公司厂房的使用费合计466410元（暂计算至2015年1月22日，之后按租赁合同约定的租金标准计算至趣普仕公司实际搬迁之日止）。
原审法院认为，根据《中华人民共和国破产法》第十八条之规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案中，优视达公司经原审法院裁定进入破产程序，其管理人江苏立泰律师事务所于2013年11月5日向趣普仕公司发出了解除租赁合同的函件，趣普仕公司确认已经收到，据此，原审法院认定优视达公司、趣普仕公司之间的厂房租赁合同已经解除。关于解除时间，优视达公司认为系发函之日，趣普仕公司表示于2013年11月中旬收到，根据合同法有关规定，合同自解除通知到达对方时解除，据此，考虑解除函的在途时间，原审法院酌定以2013年11月10日为合同解除之日为宜。故，优视达公司要求趣普仕公司搬离承租厂房的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。关于已付租金，因趣普仕公司无法提供天膳公司已付保证金100800元的凭证，原审法院对该金额无法认定，且与本案无关，故总的已付金额是2955905元。关于趣普仕公司主张的维修费用，因合同中明确约定租赁场所的管理、维护及修补由趣普仕公司自己承担，而提供的凭证均是复印件，是否系维修支出也无法确定，趣普仕公司亦未举证证明曾要求优视达公司维修，故原审法院实难采信其主张；关于税金损失180018.35元，趣普仕公司解释称该金额系因优视达公司未开具发票其依据法定税率计算得出的税金损失，但未提供相应依据，且该损失不属于本案理涉范围，趣普仕公司可另行主张；关于因停电、漏水导致的损失，趣普仕公司未提供损失金额的具体依据，也不属于本案理涉范围，趣普仕公司可收集证据后再行主张。因趣普仕公司支付的10万元保证金应作为其自身租赁合同的履行内容，天膳公司自己支付的201600元也应撇开，故两份租赁合同一起支付的租金应为2654305元，两份租赁合同一并核算，每天租金为2061.86元，租金支付日期截至2013年5月26日。而趣普仕公司单独支付的10万元保证金，应按每天租金1095.29元单独计算，使用期限截至2013年8月26日。因此，趣普仕公司应按合同每日租金1095.29元的标准支付优视达公司自2013年8月27日起2013年11月10日止的租金及2013年11月11日起至实际搬离租赁厂房之日止的房屋使用费。遂依照《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决：苏州趣普仕农业发展有限公司于判决生效之日起十日内从苏州市优视达电器有限公司位于吴中区石湖西路128号的底层、第二层厂房中迁出并按每日1095.29元的标准支付自2013年8月27日起至实际迁出之日止的租金（房屋使用费）。案件受理费人民币8376元，由苏州趣普仕农业发展有限公司负担。
上诉人趣普仕公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。被上诉人优视达公司被裁定破产清算后，涉案租赁房屋处于长期无人监管的状态，鉴于有关设施需要进行维护，发生的相关费用只能由上诉人等承租人自行承担，这是客观事实。原审法院仅以未提供全部发票为由不支持全部费用不公平。上诉人的冷库因停电造成大量损失也是事实。被上诉人应当进行赔偿。此外，优视达公司及其管理人在收到租金后未依法开具发票，上诉人无法将租金计入成本抵税是众所周知的事实，应当认定损失并进行房租抵扣。二、关于租金认定错误，被上诉人在起诉时自认于2013年11月22日前租金已经支付，现原审判决认定租金从2013年8月27日起算超出审理范围。三、原审判决认定合同解除于法无据。上诉人对优视达公司管理人发出的解除通知提出了异议，故该解除不能生效。随意解除租赁合同缺乏法律依据，即使管理人有权解除合同，破产管理法也未赋予其可以不遵守合同约定，不承担任何违约赔偿责任。四、原审法院适用法律错误。本案属于房屋租赁合同纠纷，应适用合同相关规定。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回优视达公司的全部诉讼请求。
被上诉人优视达公司辩称：一、优视达公司管理人书面发函解除租赁合同，并给予相应的搬迁期限，上诉人应搬离厂房。管理人的解除权系破产法赋予管理人单方解除的权利。承租人认为不解除租赁合同，优视达公司可以获取租金，系纯获益行为与事实不符。二、在管理人发函解除厂房租赁合同后，上诉人拒绝搬离厂房并使用厂房至今，上诉人拖欠的厂房租金及房屋使用费应当向优视达公司支付。三、上诉人主张优视达公司未对房屋进行管理和维修，导致的损失应从租金中扣除，但根据厂房租赁合同的约定，由承租人负责房屋的管理和维修以及水电费用，故因房屋维修和水电费产生的损失不应由优视达公司承担责任。且上诉人也未能提供证据证明其损失，其提供的部分发票也不能证明系厂房维修产生的费用。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，优视达公司已经被原审法院裁定进行破产清算，其管理人有权依据《中华人民共和国企业破产法》的规定管理和处分优视达公司的财产。优视达公司管理人于2013年11月5日向趣普仕公司发出解除租赁合同的通知，趣普仕公司确认已收到，其解除合同的行为符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条的相关规定，原审法院认定双方的租赁合同于趣普仕公司收到优视达公司通知时解除于法有据，并无不当。根据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。趣普仕公司认为其支付的房屋维修费用及停电损失等应当作为租金扣除，但上诉人提供证据不能证明其为维修涉案房屋而支出的费用及停电损失，且双方合同约定由承租方负责租赁场所管理、维护及修补工作。故上诉人此上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。至于优视达公司未能开具发票使上诉人无法将租金计入成本抵税的问题，上诉人未就上述损失的发生提供任何证据证明，其主张抵作租金缺乏依据，本院难予支持。关于租金计算问题，因上诉人趣普仕公司系与天膳公司一起交纳租金，优视达公司在起诉时将两公司交纳租金混同，主张自2013年11月23日起算证据，但在一审审理过程中已确认趣普仕公司为两份租赁合同共同支付的租金2654305元，趣普仕公司另支付10万元保证金，天膳公司另支付201600元租金。故原审法院根据双方合同约定的租金分别计算趣普仕公司与天膳公司租金支付截止使用时间，确定上诉人应从2013年8月27日起支付租金并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人趣普仕公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8376元，由上诉人趣普仕公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年二月一日
书 记 员 吴茂程