上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初6308号
原告：宝山区罗泾镇王家楼村民委员会，住所地上海市宝山区。
负责人：王建良，主任。
委托诉讼代理人：潘宏德，上海市东海律师事务所律师。
被告：上海卫斯嘉园林工程有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：王卫，董事长。
委托诉讼代理人：杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。
第三人：上海长安机动车驾驶员培训有限公司，住所地上海市静安区场中路XXX号。
法定代表人：徐德荣，董事长。
委托诉讼代理人：胡庆福。
委托诉讼代理人：张学钦。
原告宝山区罗泾镇王家楼村民委员会与被告上海卫斯嘉园林工程有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加上海长安机动车驾驶员培训有限公司作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝山区罗泾镇王家楼村民委员会的负责人王建良及其委托诉讼代理人潘宏德、被告上海卫斯嘉园林工程有限公司的委托诉讼代理人杨幼敏、第三人上海长安机动车驾驶员培训有限公司的委托诉讼代理人胡庆福、张学钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝山区罗泾镇王家楼村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告的土地租赁协议，被告交还租赁土地132.8亩；2、判令被告支付欠付的2016年土地租赁费人民币80万元；3、判令被告付清2017年1月至交还土地日止的土地租赁费，其中2017年1月1日至3月31日按每月66,666.67元计算，自2017年4月1日起按每月55,333.33元计算；4、判令被告支付违约金24万元(合同约定的违约金原告认为过高，原告现按欠付的80万元租金的30%自行调整)。事实与理由：2003年3月8日，原、被告签订土地租赁协议，约定因被告发展绿化种植业市场，并筹建绿化产业园之需，向原告租赁190亩土地(以下简称“系争土地”)，位于王家楼村集贤路东侧，大明沟以南，泮泾路以西，租赁期限为45年，从2003年3月8日至2047年3月7日止，租赁协议约定前10年租赁费为每年每亩380元，等等。协议签订后，双方按约履行。2008年，双方将租赁面积减至160亩。因社会经济发展，原、被告双方经协商，2006年将每亩土地租赁价格调整至2,500元，并商定每年年底全部结清该年租赁费；2014年起每亩租赁费调整至5,000元。2016年第四季度起，原告多次向被告提示到期要付清本年度的租赁费，但被告至今未付，故原告向本院提出上述诉请。
被告上海卫斯嘉园林工程有限公司辩称，系争土地由被告出租给第三人使用，该行为也得到原告认可。原被告书面约定，租金支付方式为第三人先向被告支付租金，被告收到租金的三日内将相应款项支付给原告。现租金尚未达到付款条件，被告在没有收到第三人支付的全额租金情况下，原告直接向被告主张租金，违背双方对付款条件的约定。系争土地已被行政机关依法收回，地上建筑物已被没收，故原告要求被告退还土地无法执行。自从行政机关作出处罚决定后，原被告的租赁关系已终止，请求驳回原告的全部诉请。
第三人上海长安机动车驾驶员培训有限公司述称，已向被告支付租金至2016年9月底。2016年10月起，政府相关部门在系争土地上拆违，因被告表示不再收取从该月起的租金，故之后的租金未付，同意支付该月起的租金，不同意返还土地。
本院经审理认定事实如下：2003年3月8日，原告(甲方)、被告(乙方)签订土地租赁协议，主要约定，租用土地位置：王家楼村集贤路东侧，大明沟以南，泮泾路以西，租用土地数量为190亩；租赁期限为45年，从2003年3月8日至2047年3月7日止；租用土地的用途为：筹建绿化产业园区，园区共分园艺产业区、苗木培育生产区、休闲观光区等部分，园区内以种植苗木、培育盆景、堆置假山及与之相配套的产业为主；租赁费从2003年3月8日至2012年3月7日为每年每亩380元，从2012年3月8日至2017年3月7日为每年每亩400元；租赁费用支付方法按先交后用；在租用期间，如乙方拖期交纳租赁费用30天的视为自行放弃本协议，并交纳给甲方赔偿金，赔偿金数额为剩余租赁期限租赁费用总额的30%，等等。
2005年3月1日，被告与第三人签订场地租赁合同，约定被告将上海市宝山区石太路XXX号、面积400亩左右的场地出租给第三人使用，租赁期限共20年，自2005年3月1日起至2025年2月28日止。审理中，原、被告及第三人一致确认，被告将从原告处租赁的土地全部转租给第三人，目前仍由第三人使用。原告表示，已于2017年3月底收回27.2亩土地。
2006年6月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订会议纪要，约定，一、甲方与乙方于2003年3月8日签订的土地租赁协议中约定土地租赁费用原为每亩380元，乙方对外转租后充分考虑到甲方的利益，同意自2006年1月1日起变更为每亩2,500元；二、乙方为了确保甲方的利益，于2005年3月1日与长安驾校签订场地租赁合同及服务合同，二份合同约定长安驾校每年按每亩共计5,000元向乙方支付场地使用费，若长安驾校无法正常营运，乙方则须恢复林地，地租则按2003年3月8日合同执行，对此甲方表示认同；三、乙方向甲方支付本纪要第一条款项的方法为：长安驾校依约支付给乙方的前述场地使用费到位后三个工作日内按实到数额的50%向甲方支付，则乙方于每年12月底之前全额付清；……；本纪要经与会各方签章后生效，与以前甲乙各方签订的协议和合同同具法律效力。
审理中，原告向本院提供收据4份，收据载明被告于2015年1月26日和2月3日向原告支付2014年土地青苗费即租金80万元，被告于2016年2月16日向原告支付2015年土地青苗费即租金80万元，并表示，因罗泾镇政府于2013年规定土地租金标准不得低于每亩5,000元，故经原被告协商，系争土地租金标准自2014年起上调至每亩5000元，即每年80万元。被告对上述证据真实性无异议，双方租金标准确实调整至每年每亩5,000元。
审理中，被告及第三人一致确认，第三人以每月15万元的标准按月向被告付清租金，已付至2016年9月30日，没有拖欠。之后因被告向相关部门咨询得知，被告已无权再收取任何费用，故通知第三人不再收取租金，亦未向原告支付自2016年1月1日起的租金。原告于2017年2月14日委托律师向被告发出律师函，要求被告支付2016年的土地租赁费80万元。
本院认为，原、被告签订的土地租赁协议约定期限为45年，故超出20年的部分应为无效。根据原、被告签订的会议纪要约定，被告支付土地租赁费的方法为“长安驾校依约支付给乙方的前述场地使用费到位后三个工作日内按实到数额的50%向甲方支付，则乙方于每年12月底之前全额付清”，而本案查明的事实可知，第三人已按月向被告支付截止至2016年9月30日的租金，被告在收取第三人支付的租金后并未向原告支付，经原告催告仍以未收到第三人租金为由予以拒绝，已构成违约，原告要求解除双方的租赁协议合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还土地并支付实际使用期间的租金及使用费。第三人作为土地实际使用人，亦应向原告返还土地。若第三人因返还土地而导致权利受损，可向相关责任人另行主张。被告未按约支付租金，导致双方合同解除，原告根据合同约定向被告主张违约金，并自行调整违约金金额，合法有据，金额亦较为合理，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告宝山区罗泾镇王家楼村民委员会与被告上海卫斯嘉园林工程有限公司签订的土地租赁协议；
二、被告上海卫斯嘉园林工程有限公司、第三人上海长安机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告宝山区罗泾镇王家楼村民委员会返还132.8亩租赁土地；
三、被告上海卫斯嘉园林工程有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告宝山区罗泾镇王家楼村民委员会截止至2017年3月31日的土地租赁费100万元，并按每月55,333.33元计算，支付上述土地自2017年4月1日起至实际返还之日止的租金及使用费；
四、被告上海卫斯嘉园林工程有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告宝山区罗泾镇王家楼村民委员会支付违约金24万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取7,080元，由被告上海卫斯嘉园林工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘 姗
二〇一七年七月十七日
书记员 薛辰彦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
……