江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏01执异24号
案外人：苏州市乐联投资有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区长桥街道长兴街1118号。
法定代表人：田为栋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙坚，江苏吴中益律师事务所律师。
申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市北京东路42号。
负责人：陈朴，该分公司总经理。
委托讼诉讼代理人：王海晨，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托讼诉讼代理人：居松南，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被执行人：苏州中润丽丰置业有限公司，住所地江苏省苏州市高新区横塘镇金苑路37号。
法定代表人：蔡丽萍，该公司董事长。
被执行人：苏州中润置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区宝带东路399号。
法定代表人：蔡丽萍。
被执行人：杭州中润瑞丰置业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区德胜东路3355号裙楼6栋607室。
法定代表人：蔡丽萍。
被执行人：蔡丽萍，女，汉族，1974年7月6日生，住所地江苏省苏州。
被执行人：戴其丰，男，汉族，1970年6月24日生，住所地浙江省瑞安市。
本院在执行中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融江苏分公司）与苏州中润丽丰置业有限公司（以下简称中润丽丰公司）、苏州中润置业有限公司（以下简称中润置业公司）、杭州中润瑞丰置业有限公司（以下简称中润瑞丰公司）、蔡丽萍、戴其丰合同纠纷一案中，案外人苏州市乐联投资有限公司（以下简称乐联公司）对执行标的提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开听证进行了审查。乐联公司的委托诉讼代理人孙坚，华融江苏分公司的委托诉讼代理人王海晨、居松南到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人乐联公司异议称，2015年12月，案外人与异议人同中润置业公司签订了《苏州市商品房买卖合同》，购买中润置业公司名下位于苏州市吴中区××商业中心××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室××套（以下简称案涉房屋产），并于2016年1月11日至2016年1月27日期间先后支付了购房款12840.674万元，2016年1月30日，中润置业公司将案外申请人购买的房屋交付给乐联公司。乐联公司与中润置业公司按合同约定开始办理房屋产权登记手续时发现南京市南京市中级人民法院于2016年3月31日以（2016）苏01民初394号民事裁定查封了上述案涉房屋产。对此，乐联公司于2016年4月20日向法院提出了诉讼保全异议申请，同时乐联公司也向法院说明通过苏州市住建局网站就能查到该司我们买房备案情况。根据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，申请案外人人已经付清全部购房款，并经过合法交接手续占有已购房屋，同时已经在办理过户登记手续，案外申请人对此无任何过错。综上，请求法院依法解除对案涉房屋产的查封，并终止对案涉房屋产的执行。申
申请执行人华融江苏分公司答辩称，法院查封符合法律规定，乐联公司未完全支付房款，其提供的房屋交接书不能证明其已经实际占有该房屋，案涉房屋没有及时办理过户手续，过错在异议人，请求驳回乐联公司异议请求。
案外人乐联公司为证明其主张，提交了下列证据：1、乐联公司与中润置业公司签订的《苏州市商品房买卖合同》85份；2、案涉房屋产销售发票85份；3、案涉房屋产缴税凭证85份；4、案涉房屋产付款凭证85份；5、案涉房屋产银行交易明细表1份；6、案涉房产房屋交接书85份；7、案涉房屋产在住建局己备案证明；8、案涉房屋产在地税己缴税证明等。
申请执行人华融江苏分公司答辩及质证称，法院查封符合法律规定，乐联公司未完全支付购房款，其提供的房屋交接书不能证明其已经实际占有该房屋，案涉房屋没有及时办理过户手续，过错在案外人，请求驳回乐联公司异议请求。
经审查查明，华融江苏分公司与中润丽丰公司、中润置业公司、中润瑞丰公司、蔡丽萍、戴其丰合同纠纷二一案，在诉讼中，本院于20165年3月31日查封保全了中润置业公司名下的案涉房屋产。2016年6月16日，本院作出（2016）苏01民初394、395号民事判决书。（2016）苏01民初394号判决：一、被告苏州中润丽丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司偿还28000万元及2016年2月11日之前的重组宽限补偿金5156666.67元，以及2016年2月12日之后的重组宽限补偿金、应付未付重组本金产生的违约金、应付未付重组宽限补偿金产生的违约金（2016年2月12日之后的上述费用以28000万元为基数，按年利率24%标准计算至款项付清之日）；二、被告苏州中润置业有限公司、杭州中润瑞丰置业有限公司、蔡丽萍、戴其丰对被告苏州中润丽丰置业有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任，保证人在承担保证责任后，有权向被告苏州中润丽丰置业有限公司追偿；三、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决在8427.7万元范围内对被告苏州中润丽丰置业有限公司所有的坐落于苏州市××××、晋安路两侧的国有土地使用权[土地使用权证号苏新国用（2014）第1203193号]行使优先受偿权；四、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决在11283.6万元范围内对被告苏州中润丽丰置业有限公司所有的坐落于苏州市××××、晋安路两侧的国有土地使用权[土地使用权证号苏新国用（2014）第1203192号]行使优先受偿权；五、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决在8287.7万元范围内对被告苏州中润丽丰置业有限公司所有的坐落于苏州市××时代商业广场××、××、××、××、ＪＳ101的房屋享有优先受偿权；六、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决对被告苏州中润置业有限公司所享有的苏州中润丽丰置业有限公司100%股权及派生权益享有优先受偿权。（2016）苏01民初395号判决：一、被告苏州中润丽丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司偿还17000万元、2016年2月11日之前的重组宽限补偿金3130833.33元、2016年2月11日之前的财务顾问费用378万元，以及2016年2月12日之后的重组宽限补偿金、财务顾问费用、应付未付重组本金产生的违约金、应付未付重组宽限补偿金产生的违约金、应付未付财务顾问费用产生的违约金（2016年2月12日之后的上述费用以17000万元为基数，按年利率24%标准计算至款项付清之日）；二、被告苏州中润置业有限公司、杭州中润瑞丰置业有限公司、蔡丽萍、戴其丰对被告苏州中润丽丰置业有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任，保证人在承担保证责任后，有权向被告苏州中润丽丰置业有限公司追偿；三、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决在5117.3万元范围内对被告苏州中润丽丰置业有限公司所有的座落于苏州市××、晋安路两侧的国有土地使用权[土地使用权证号苏新国用（2014）第1203193号]行使优先受偿权；四、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决在6851.4万元范围内对被告苏州中润丽丰置业有限公司所有的坐落于苏州市××××、晋安路两侧的国有土地使用权[土地使用权证号苏新国用（2014）第1203192号]行使优先受偿权；五、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决在5032.3万元范围内对被告苏州中润丽丰置业有限公司所有的座落于××时代商业广场××、××、××、××、ＪＳ101的房屋享有优先受偿权；六、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就上述第一项判决对被告苏州中润置业有限公司所享有的苏州中润丽丰置业有限公司100%股权及派生权益享有优先受偿权。上述二案判决生效后，华融江苏分公司于2016年11月21日向本院申请强制执行。在执行过程中，案外人乐联公司向本院提出执行异议。
明，2015年12月至2016年1月，案外人乐联公司与被执行人中润置业公司签订了《苏州市商品房买卖合同》（以下简称商品房合同）85份，购买中润置业公司名下位于苏州市吴中丽丰商业中心案涉房屋产85套。商品房合同附件三约定付款时间为：2015年12月31日前。商品房合同第十七条（房屋交付时间）均约定“出卖人定于2016年4月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。经买受人同意，出卖人可以提前交付该商品房，但最早不得早于2016年3月31日，否则，买受人有权暂不接受房屋交付”。乐联公司自2015年12月31日至201106年4月11日，共计开具支票1份、本票22份，收款人均为中润置业公司，总金额为128406740元，除99672700元的付款时间为2015年12月31日外，其余款项均在2016年1月8日以后支付，其中。2016年4月5日，另乐联公司分别分两次向苏州市吴中地方税务局支付税款13736717.08元，听证中，乐联公司称该税款本应由中润置业公司交纳，为了帮助该司规避债务执行，故由乐联公司代为支付税款，将款直接汇给税务局。2016年1月25日，中润置业公司向乐联公司出具了销售不动产统一发票，发票总金额142349400元。乐联公司提供的中润置业公司房屋交接书记载“双方确认自2016年1月1日起该房屋由开发商交付给业主，交付房屋的实测建筑面积为9622.19平方米，总价款为人民币144332850元，甲方已开具发票给乙方”。以
以上事实，有生效法律文书、听证笔录、合同、房屋交接书相关票据等证据在卷为证。
本院认为，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条明确，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故本案中，乐联公司的异议是是否成立，取决于乐联公司在本院查封之前是否同时存在法律所规定的四种情形，即：1、在查封之前签订有效的商品房买卖合同；2、已经付清了全部购房款；3、实际占有案涉房产；4、非因乐联公司的原因未办理房屋过户登记手续。对此，本院综合分析如下。
一、根据本院查明的事实，可以认定乐联公司与中润置业公司在本院查封案涉房屋产前，已经签订了有效的《商品房买卖合同》。申请执行人华融江苏分公司对此认可。
乐联公司未付清全部购房款。根据乐联公司提供的证据，乐联公司向中润置业公司开具的本（支）票金额为128406740元；对乐联公司自称为帮助中润置业公司规避债务执行而代中润置业公司直接支付给税务部门的款项系购房款的主张，因乐联公司未提供其他证据相印证，且该款支付是在本院查封案涉房屋后，乐联公司和中润置业公司为规避和排除执行而为，故本院不予采信，中润置业公司开具的销售不动产统一发票开票金额为142349400元，故乐联公司实际支付的款项金额，少于中润置业公司开具的销售不动产统一发票总金额，可以认定乐联公司未付清全部购房款，且因其主张已全部付清购房款而不具备将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。三
乐联公司提供的《房屋交接书》及《租约交接协议》不足以证明其已合法实际占有案涉房屋产。首先，占有可以是实际占有，也可能是间接占有。实际实际占有是一种事实状态，乐联公司应当举证证明该事实已经成就；，《房屋交接书和租约交接协议》是中润置业公司和乐联公司双方就房屋交接、反租签署的书面文件，仅以该两份书面文件不足以不能证明乐联公司已经间接实际占有该案涉房屋产的事实。其次，房屋交接书的内容与商品房买卖合同中关于房屋交付的时间约定明显矛盾。房屋交接书记载“双方确认自2016年1月1日起该房屋由开发商交付给业主，交付房屋的实测建筑面积为9622.19平方米，总价款为人民币144332850元，甲方已开具发票给乙方”。这与商品房合同中关于房屋交付时间最早不早于2016年3月31日的约定明显冲突，而案外异议人对此未做出合理解释。再次，从款项支付时间看，合同约定的付款时间为2015年12月31日前。根据乐联公司提供的付款凭证时间记载，除99672700元的付款时间为2015年12月31日外，其余款项均在2016年1月8日以后才支付。在乐联公司未按约支付清房款的情况下，中润置业公司同意在合同约定的交付时间之前交房有违常理。第四、乐联公司在具备办理房屋过户手续的情况下，未及时办理，其也未举证证明非因乐联公司自身的原因导致案涉房屋产在被查封前未办理过户手续，应承担不利的后果。另
另，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条规定明确，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，乐联公司购买的案涉房屋虽然为商品房，但产显然不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。
综上，乐联公司的异议理由及请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十八七条第一款、第十二条（一）项之规定，裁定如下：
驳回苏州市乐联投资有限公司的异议请求。
案外人、当事人对如对本本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当可以依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 迟红宁
审 判 员 陈树年
代理审判员 金 鑫
二○一七年五月二十六十八日
书 记 员 李 好