湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0921民初1459号原告：彭建平，男，住南县。原告：熊立红（原告彭建平之妻），女，住南县。俩原告共同委托诉讼代理人：张军武，湖南跃海律师事务所律师。被告：罗秋桃，女，住长沙市雨花区。被告：刘家月（被告罗秋桃之夫），男，住南县。委托诉讼代理人：罗秋桃（被告刘家月之妻），住长沙市雨花区。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司南县支行，住所地南县。负责人：周敏，行长。委托诉讼代理人：卢伟群，湖南金剑律师事务所律师。原告彭建平、熊立红与被告罗秋桃、刘家月及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司南县支行（以下简称邮政银行南县支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭建平、熊立红及其委托诉讼代理人张军武、被告罗秋桃（被告刘家月委托诉讼代理人）、第三人邮政银行南县支行委托诉讼代理人卢伟群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭建平、熊立红向本院提出诉讼请求：1.调解或判决二被告继续履行双方于2016年4月14日签订的《购房合同》，将被告位于南县南洲镇兴盛大道建材市场某栋某某号、某某号、某某号、某某号四间连体门面房屋交付并办理产权过户给二原告；二原告愿意将二被告利用该四间房屋在第三人处抵押贷款尚剩的贷款金一次性偿还；并负责该房屋过户的税费。2.如二被告不愿意履行或事实上不能履行上述《购房合同》，则解除合同，由二被告退还所收二原告所交购房款及代替二被告偿还第三人贷款金，共计981460元；并由二被告按中国人民银行贷款基准利率标准从占用二原告的款项之日起承担占用费。3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年4月14日，原、被告签订《购房合同》，约定：二被告作为甲方拥有南县南洲镇兴盛大道建材市场某某栋某号、某号、某号、某号四间连体门面，总价1100000元卖给乙方二原告[房屋所有权证：南房权证南洲镇字第00某号、00某号、00某号；国有土地使用权证号：南国用（2008）出让第某某号、南国用（2009）出让第某某号]；上述四间门面甲方向邮政银行南县支行贷款550000元，至2016年4月14日甲方已偿还贷款150000元，剩余400000元贷款由乙方从购房之日起按时偿还，此外由乙方一次性付清甲方购房款成交生效；甲方的门面已租定一年，从2017年4月14日起，由乙方自由安排门面使用权。合同签订后，二被告于2016年4月15日累计收到二原告支付的现金680000元，二原告并按合同约定向第三人偿还二被告贷款，截至2017年10月8日，二原告累计偿还贷款301460元。期间，二原告多次找二被告催促办理产权过户手续，二被告以种种借口拖延导致本案诉讼，现请求如前述。诉讼中，二原告以本案起诉后仍在按合同约定向第三人偿还贷款，至2018年3月8日共增加偿还贷款9笔计68000元，另本案二原告申请了财产保全，向本院申请变更第2项诉讼请求，要求由二被告退还二原告购房款及代替偿还第三人贷款金共计1049460元；第3项诉讼请求，本案诉讼费，及财产保全费5000元由二被告承担；并申请撤回第1项诉讼请求。罗秋桃、刘家月辩称，请求法院驳回二原告的部分诉讼请求，由原告承担本案一切费用。1.对于二原告要求办理产权过户的诉讼请求。双方签订合同后，被告曾多次要求原告过户，是二原告出尔反尔，一时说买，一时说不买。二原告不按合同约定按时还贷，致被告被银行纳入黑名单，本案所涉房屋也被法院查封，这完全是原告违反合同约定造成的。二原告多次逾期还贷，按合同约定如有一次逾期还款被告有权收回门面，同时，合同也没有约定过户事项，二原告在没有付清银行贷款和全部购房款的前提下，原告无权要求、被告不同意也无法为原告办理房屋过户手续，原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。2.关于二原告要求退还购房款1049460元的诉讼请求。被告虽向原告出具了680000元的收条，但实际上被告没有收到680000元的购房款，因原告对购房不断改变主意，致被告迷惑不解，按购房价出具了总收条，并口头约定以银行转账凭证为准，故应以银行流水凭证为依据。原告提供的所谓信用卡消费记录1800000元没有银行流水和刷卡票据，且消费购物和银行转账凭证是两种不同的法律关系，与本案无关联。被告从2014年1月28日至2015年7月14日共向原告转账31笔金额为1512654.7元，被告已清偿了原告所有的款项。另二原告所主张偿还的银行贷款中，有10笔没有银行流水。综上，原告主张解除合同后由被告退还1049460元没有事实和法律依据，依法不能成立，应当予以驳回或由法庭调解公正处理，合同解除后原告也应当承担违约责任，被告不应该支付利息。3.因二原告占有门面后改变了房屋结构，堵塞四张大门，收取了被告门面租金，加之多次逾期还贷，严重违约，应当对房屋改造部分照价赔偿或恢复原状，并退还租金，被告要求以原告应付的该部分费用抵扣相关款项。邮政银行南县支行述称，1.原、被告双方之间的房屋买卖合同系双方意思自治，所产生的纠纷与第三人无关。2.被告所涉本案在第三人处贷款共三笔，被告已将本案房屋抵押给第三人，并办理了抵押登记。至2018年3月10日，被告三笔贷款共计尚欠201378.01元。3.本案诉讼中的贷款偿还问题，系被告偿还还是原告代为偿还第三人不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：彭建平、熊立红所举证据1.收条1张。罗秋桃、刘家月质证提出异议，对收条载明的680000元要求彭建平、熊立红提供银行流水明细，罗秋桃、刘家月已返还了部分，已还部分应当予以剔除。2.熊立红在中国银行股份有限公司南县支行的个人账号交易查询和交易流水明细清单。罗秋桃、刘家月质证熊立红向银行偿还贷款中2016年5月13日的3040元、2016年5月30日的13200元，该两笔为退汇，未支付。3.熊立红在中国银行股份有限公司南县支行的个人账号交易查询清单及自行记载明细单。罗秋桃、刘家月质证未收到熊立红的510000元，熊立红在罗秋桃处刷信用卡，所刷出的钱款罗秋桃已还清，该银行流水包括熊立红偿还本案银行贷款。邮政银行南县支行质证对彭建平、熊立红所举上述证据真实性、合法性不提出质证意见，因与第三人无关联，对关联性提出异议。本院对证据1，能证实罗秋桃、刘家月于2016年4月15日出具收条的事实，对该事实予以认定。证据2系彭建平、熊立红按合同约定偿还罗秋桃在邮政银行南县支行贷款的流水账单，经与邮政银行南县支行提交的所涉本案贷款的还款详单核对后再予认定。证据3系熊立红主张罗秋桃出具收条中的510000元的组成明细，经本院审查，能证明熊立红于2015年在本案第二份合同签订前有向罗秋桃和刘家月转账交易的事实，对该事实予以认定。罗秋桃、刘家月所举证据1.罗秋桃向彭建平、熊立红转账支出明细表。彭建平、熊立红质证提出异议，与本案无关，转账日期均在本案合同签订之前，已经结清，罗秋桃、刘家月已出具收条。2.本案房屋图片7张。彭建平、熊立红质证提出异议，照片无拍摄时间，彭建平、熊立红收取房屋租金系按合同约定，达不到其证明目的。3.《购房合同》2份、租金证明1份。彭建平、熊立红质证提出异议，第一份合同早已解除，且最后一份合同约定的房屋价格高于第一份，以最后一份合同为准。租金证明是罗秋桃要求彭建平在范应钟诉罗秋桃房屋买卖合同纠纷案中出具的，彭建平实际未收取租金。4.罗秋桃在邮政银行南县支行账户交易明细1份。彭建平、熊立红质证意见同罗秋桃、刘家月所举证据1的质证意见。邮政银行南县支行质证对罗秋桃、刘家月所举上述证据真实性、合法性不提出异议，与第三人无关，对证据关联性提出异议。本院对证据1载明的支出明细12笔，日期为从2014年5月24日至2015年7月14日，证据4罗秋桃提出的其向邮政银行南县支行还款14笔，日期为从2015年4月30日至2015年11月1日，能证明在本案第二份合同签订日2016年4月14日及罗秋桃、刘家月出具欠条日2016年4月15日前罗秋桃有向彭建平、熊立红转账交易，双方有资金往来，及罗秋桃偿还邮政银行南县支行所涉本案房屋抵押贷款的事实，本院对该事实予以认定。对证据2能证明本案房屋现状，并经现场察看一致，予以认定，其余部分采信彭建平、熊立红质证意见。对证据3，能证实双方分别于2015年4月23日、2016年4月14日签订了两份《购房合同》的事实，对该事实予以认定，对彭建平于2017年3月18日出具证明其于2017年3月16日收取本案门面半年租金的事实予以认定。本院经审理认定事实如下：彭建平与熊立红，罗秋桃与刘家月分别系夫妻关系。熊立红与罗秋桃存在经济往来，其曾陆续在罗秋桃处使用信用卡刷卡套现。位于南县南洲镇某地某栋的某号、某号、某号、某号四间连体门面系罗秋桃与刘家月共同所有[房屋所有权证：南房权证南洲镇字第00某号、00某号、00某号；国有土地使用权证号：南国用（2008）出让第某号、南国用（2009）出让第某号]。2015年4月23日，罗秋桃、刘家月作为甲方与乙方彭建平签订《购房合同》，约定甲方将上述四面门面卖给乙方，总价款900000元；门面由甲方在邮政银行南县支行抵押贷款537700元，乙方购房后从2015年5月1日起继续按时还贷，其余362280元由乙方付现金给甲方；门面已出租，乙方购房后在2015年3月15日至2016年3月15日内不允许向承租方收取任何费用，从2016年3月15日后开始自由安排使用；甲方将门面卖给乙方后，返还20000元给乙方。合同签订后，彭建平于2015年5月30日出具证明，声明上述《购房合同》因某些原因作废。2016年4月14日，罗秋桃、刘家月作为甲方与作为乙方的彭建平、熊立红就上述四间门面再次签订《购房合同》，约定总价1100000元；四间门面由甲方在邮政银行南县支行抵押贷款550000元，至2016年4月14日，甲方已归还贷款150000元，剩余贷款400000元由乙方从购房之日起按时偿还。如乙方还贷中有一次逾期，甲方有权收回门面，除此之外由乙方一次性付清甲方购房款成交生效，乙方应将购房款转入甲方指定账号（尾号为某某中国银行账号）；甲方门面已出租，乙方购房后至2017年3月30日前不允许收取承租方任何费用，从2017年4月14日起由乙方自由安排门面使用权。双方均在合同上签名并捺印。合同签订后，罗秋桃、刘家月于2016年4月15日向彭建平、熊立红出具收条一张，载明：“今收到房款总计陆拾捌万元，其中刘家月经手收房款壹拾柒万元整，罗秋桃陆续收伍拾壹万元，从2016年4月15日以后剩余肆拾万元，由熊立红购房之日起承担本息。（总计108万元）”罗秋桃、刘家月作为收款人在收条上签名并捺印。另罗秋桃、刘家月于2013年1月31日与邮政银行南县支行分别签订《个人额度借款合同》和《个人最高额抵押合同》，约定邮政银行南县支行授信罗秋桃借款额度为550000元，额度存续期为10年，自2013年1月31日至2023年1月31日，在额度支用期内可以循环使用上述额度。罗秋桃、刘家月以其共有的上述四间门面设定最高额抵押担保，并于2013年2月1日办理了抵押登记。罗秋桃在上述借款合同约定的额度内，分别于2013年2月1日借款550000元，2015年3月13日借款130000元，2016年4月15日借款130000元。熊立红在《购房合同》签订后通过向罗秋桃银行还款账户转账方式偿还合同约定的剩余贷款，并在案外人门面承租人吴斌2017年10月搬出后占有使用上述门面，庭审中经本院询问邮政银行南县支行，其对于由熊立红代为偿还上述银行贷款不持异议。从合同签订之日2016年4月14日起截至2018年2月12日，罗秋桃所借上述三笔贷款共计已经偿还借款本息370921.44元，其中借款本金及正常利息362773.14元，逾期利息8148.3元。庭审中双方一致同意本案《购房合同》解除后熊立红代偿还邮政银行南县支行借款部分由罗秋桃、刘家月退还343415.29元。因上述银行贷款有逾期还款行为，且至今未全部予以清偿，其房屋抵押权不能消灭，无法办理房屋所有权转移登记，加之罗秋桃、刘家月对所出具收条载明的收取房款680000元数额提出异议，不予认可，双方产生矛盾，酿成纠纷，并经本院调解不能达成一致协议。庭审中经本院征询双方当事人意见，均一致同意解除本案《购房合同》，彭建平、熊立红向本院申请撤回第1项要求罗秋桃、刘家月继续履行合同办理产权过户的诉讼请求，要求罗秋桃、刘家月退还购房款和代偿还银行贷款，并自愿放弃要求罗秋桃、刘家月支付占用购房款期间的占用费。而罗秋桃、刘家月提出如解除合同，要求彭建平、熊立红退还至2018年4月14日期间的房屋租金60000元，并要求支付定金200000元，由彭建平、熊立红就改造所占用的门面恢复原状或赔偿损失，罗秋桃、刘家月就上述主张未在法庭辩论结束前，经本院释明后亦未在指定期限内提起反诉。另双方就罗秋桃、刘家月所出具收条载明的收取房款680000元存在如下争议：1.庭审中彭建平、熊立红提出在2015年4月23日第一份《购房合同》签订后已按合同约定付房款362280元，2016年4月14日第二份《购房合同》签订后经双方结算，并将第一份合同约定的甲方（刘家月、罗秋桃）返还乙方（彭建平）的20000元计入在约定的购房款1100000元内扣除，由罗秋桃、刘家月出具收条，载明购房款“总计108万元”。而罗秋桃、刘家月提出第一份合同签订后彭建平未付房款，收条载明“总计108万元”系彭建平、熊立红要求减少20000元所致。2.庭审中罗秋桃、刘家月对收条载明的刘家月收房款170000元无异议，同意予以退还；对载明的510000元提出异议，彭建平、熊立红并未支付该款，关于双方资金往来中熊立红在罗秋桃处使用信用卡套现的钱款罗秋桃已还清，彭建平、熊立红所举证据银行流水包括所偿还本案银行贷款，罗秋桃在迷惑不解的情况下按购房价出具了总收条，并口头约定以银行转账凭证为准，故应以银行流水凭证为依据，需要再对银行流水进行对账。本院认为，本案双方当事人就同一标的签订两份《购房合同》，对第一份合同受让人彭建平已于合同签订日2015年4月23日之后的同年5月30日声明作废，出卖人罗秋桃、刘家月不作否认表示，双方也实际按第二份合同履行，并由出卖人在第二份合同签订后出具了购房款收据，故本院认定双方已以自己的行为协商一致终止了第一份合同。双方于2016年4月14日签订的第二份《购房合同》系双方真实意思表示，合同标的虽已于2013年2月1日办理了抵押登记，但双方在合同中约定由受让人代为清偿抵押权人邮政银行南县支行的债务以消灭抵押权，庭审中邮政银行南县支行对此不持异议，合同履行中受让人彭建平、熊立红也实际按合同约定代罗秋桃、刘家月偿还了部分银行贷款，故双方所签订合同其内容不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效。现双方当事人就合同履行产生矛盾，并经本院庭审征询双方当事人意见，均一致同意解除本案《购房合同》，本院对彭建平、熊立红要求解除双方于2016年4月14日签订的《购房合同》的诉讼请求予以支持，相应对其撤回第1项要求继续履行上述《购房合同》办理产权过户诉讼请求的申请予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方就刘家月已收取购房款170000元无异议，另双方按合同约定就彭建平、熊立红所代罗秋桃、刘家月偿还邮政银行南县支行贷款部分一致同意由罗秋桃、刘家月退还343415.29元，本院对上述数额予以确认。对彭建平、熊立红所主张收条载明的罗秋桃收取房款510000元，罗秋桃、刘家月提出异议，本院分析阐述如下：根据收条载明的内容“罗秋桃陆续收伍拾壹万元”，按字面意思理解，双方在该购房款不是一次性支付而是陆续支付的情况下，必定有一个结算的过程，否则得不出510000元的结论，故本院对收条载明的已收购房款510000元认定系双方通过结算形成。熊立红就该结算款的组成，向本院提交了中国银行股份有限公司南县支行的个人账号交易查询清单及自行记载明细单，本院已认定熊立红于2015年有向罗秋桃和刘家月转账交易的事实，罗秋桃、刘家月虽质证该银行流水包括熊立红偿还本案银行贷款，但熊立红所代偿还银行贷款系从第二份《购房合同》签订日2016年4月14日之后才开始计算，与熊立红举证的银行流水日期2015年不重合，故对罗秋桃、刘家月的该质证意见不予采信。罗秋桃、刘家月虽向本院提交了向彭建平、熊立红转账支出明细，但该证据仅证实在本案第二份合同签订前罗秋桃有向彭建平、熊立红转账交易的事实，双方存在有资金往来。罗秋桃、刘家月对争议的该510000元无其他证据证实其抗辩主张，亦未在举证期限内向本院申请要求会计单位就双方资金往来进行清算，同时，罗秋桃、刘家月作为具有完全民事行为能力的自然人，在双方就本案购房款进行结算时，根据清算结果出具收条的行为，在不能提供相关证据证明其是在受欺诈、胁迫之下出具的情况下，该行为不具法律上规定的无效或者可撤销的情形，应当认定该行为系罗秋桃、刘家月的真实意思表示，具有法律效力。据此，罗秋桃、刘家月就该510000元未收取的抗辩意见不能成立，应当与上述本院确定的170000元、343415.29元，三项共计1023415.29元在本案《购房合同》解除后退还彭建平、熊立红。庭审中彭建平、熊立红自愿放弃要求罗秋桃、刘家月支付占用购房款期间的占用费，系对其实体权利的处分，本院予以支持。对罗秋桃、刘家月要求合同解除后彭建平、熊立红退还房屋租金、支付定金、对改造所占用门面恢复原状或赔偿损失的主张，经本院释明其未提起反诉，故不在本案中处理，其可另行通过法律途径解决。邮政银行南县支行系无独立请求权的第三人，在本案中不承担责任。综上所述，本院对彭建平、熊立红要求解除双方于2016年4月14日签订的《购房合同》的诉讼请求予以支持，合同解除后，罗秋桃、刘家月应退还彭建平、熊立红购房款1023415.29元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条规定，判决如下：解除彭建平、熊立红与罗秋桃、刘家月于2016年4月14日签订的《购房合同》；由罗秋桃、刘家月于本判决生效后十日内退还彭建平、熊立红购房款1023415.29元；驳回彭建平、熊立红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14245元，财产保全费5000元，共计19245元，由彭建平、熊立红负担9622.5元，罗秋桃、刘家月负担9622.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  陈伯准审 判 员  蔡佳伟人民陪审员  卿 云二〇一八年五月二日代理书记员  曹亚娟