福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第3661号
原告（反诉被告）欧永，男，1951年9月18日出生，汉族，住永安市。
委托代理人刘新生、林报文（实习），福建顺隆律师事务所律师。
被告（反诉原告）欧晓昙，男，1963年8月9日出生，汉族，住永安市。
委托代理人张帆，福建商通律师事务所律师。
原告（反诉被告）欧永与被告（反诉原告）欧晓昙共有纠纷一案，本院于2015年8月27日受理后，依法由审判员余源适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧永及其委托代理人刘新生、被告（反诉原告）欧晓昙及其委托代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧永诉称：原坐落于永安市江边路63号的房屋系原、被告二人共同共有。1996年上半年，因永安市燕北后溪公寓旧城改造，该房屋被拆迁，并换房安置到后溪公寓1幢3-103室（面积约77.73平方米，现门牌号为永安市江滨路778号1幢3单元103室）。安置房建成交房后，一直由被告居住、使用。由于原告夫妻均为残疾人，靠政府补贴为主，现居所也是由政府提供使用，针对原告夫妻没有收入和残疾的情况，政策规定只需要补缴一笔养老保险费用（每人约90000元），到相应的退休年龄后就可以享受养老金待遇，解决原告夫妻二人的养老问题，但目前原告没有资金，致使原告夫妻二人无法补缴社会养老保险费，因此，迫切需要对仅有的共有房产进行分割，但被告不予理睬。请求法院依法判令：1、确认永安市江滨路778号1幢3单元103室的房产为原告与被告共同所有；2、依法分割上述房产；3、被告承担本案诉讼费。
被告欧晓昙辩称：1、原告诉请没有事实和法律依据。首先，原永安市江边路63号房产虽登记为原、被告共同共有，但早在1995年11月5日，在见证人李某的主持下，原、被告签订一份《房产权转移协议书》，原告同意将其所有的上述房产50%的份额转给被告。其次，原告将上述房产的房产证交付给被告后，依据《民法通则》第72条“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移”的规定，原告对该房产享有50%的所有权已经转移给了被告。随后，被告持《房产权转移协议书》、《房产证》原件，于1995年11月17日以独立产权人的身份与永安市燕北房地产开发公司签订《拆迁补偿安置协议书》，原告对此从未提出过任何异议。之后，上述房产被依法拆除，原房产证被依法注销，原房产的物权已彻底灭失。2、即便原告认为其签署的《房产权转移协议书》无效，其也应依据《民法通则》第135条和137条的规定，从知道或者应当知道权利被侵害时起二年内起诉，显然，原告的诉权已超过诉讼时效。
反诉原告欧晓昙反诉称：反诉原告的祖父共有四个儿子，反诉原告的父亲为长子，次子早年去世，三子即反诉被告，四子李某从小送给李家做儿子。反诉原告的父亲在反诉原告5岁左右时去世，因此，祖宅（原永安江边路63号房产）在1991年办理房产证时登记为反诉原、被告共有（各占50%），房产证原件交由反诉被告负责保管。反诉被告年轻时不务正业，有赌博恶习。1995年祖宅拆迁时，被拆迁户需向拆迁单位移交房产证原件，反诉原告才发现房产证已被反诉被告赌博抵押给他人。无奈之下，反诉原告花了6××0元从反诉被告的债主手中将房产证赎回。另外，1992年至1993年期间，反诉被告以做生意为由共向反诉原告借款30000元。基于上述事实，1995年11月5日，在小叔叔（即李某）的主持下，反诉原、被告达成协议，反诉被告同意将其对祖宅享有的50%的份额转移给反诉原告，反诉原告放弃对反诉被告36××0元的债权。为此，李某代书《房产权转移协议书》，双方均在协议上签字并捺指模，李某也在“见证人”处签字捺指模。据此，反诉原、被告已经对祖宅的所有权事宜交割清楚。1995年11月17日，反诉原告以独立产权人身份与永安市燕北房地产开发公司即开发商签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：一、原永安江边路63号房产拆合成各项拆迁补偿费合计25918.78元；二、用拆迁补偿款购买后溪公寓小区一幢一层109号房（现门牌号为江滨路778号1幢3-103室）加底层9号杂物间，新房产（含杂物间）价格为43434.54元。因此，原告还需向开发商补缴差价17515.76元。反诉原告已向开发商补缴了15822.36元。自1997年新房交付后，反诉原告一直居住至今。综上，反诉被告早于1995年11月5日将其享有的原永安江边路63号房产50%的所有权转移给反诉原告，旧房产整体拆迁后，反诉原告又用该拆迁补偿款加上个人部分钱款购买了新房并一直占有、使用。请求法院依法判令：1、依法确认反诉原、被告于1995年11月5日达成的《房产权转移协议书》有效；2、确认反诉原告享有现门牌号未永安市江滨路778号1幢3-103室房产及其附属杂物间享有100%的所有权；3、被告承担诉讼费。
反诉被告欧永辩称：1、反诉原、被告于1995年11月5日达成的《房产权转移协议书》无效，位于永安市江滨路778号1幢3-103室房产为反诉原、被告共同共有。首先，原坐落于永安市江边路63号木屋结构房是由反诉被告的父亲（即反诉原告的祖父）以10元／平方米的价格购买，房屋面积为50平方米左右（不含厨房面积），后来，反诉被告与妻子在父亲去世后又加盖了20平方米左右。反诉被告父亲死后，房屋由反诉原、被告继承享有。1991年反诉被告到永安市房管局办理房产证时，产权登记面积为76.09平方米。其次，1995年下半年因旧城改造，上述房产需拆迁。反诉被告因之前做生意需要资金把自己持有的房产证抵押给他人，并向他人借款10000元。因反诉被告资金不足，经协商，由反诉被告出资5000元、反诉原告出资6××0元，从他人手中赎回房产证。反诉被告并非因赌博将房产证抵押给他人。之后，为保住欧家财产并能及时领取搬迁奖励金，当日，反诉原、被告来到李某位于大小街的店内商谈拆迁换房事宜。反诉被告因做生意亏本没有资金，经协商，由反诉原告办理拆迁换房手续，并垫付房价差额。但反诉原告说应办理委托手续，于是李某起草了《房产权转移协议书》，双方均签字。协议的目的仅是为了方便原告办理拆迁换房手续，并不是将反诉被告50%的产权转让给反诉原告。再次，协议也不具备合同法规定的必备条款，如没有价款、履行期限、地点、方式、违约责任、解决争议的办法等，因此，协议书不能代表所有权的转让。假设反诉被告有欠反诉原告36××0元，反诉被告同意将其享有的房产50%的产权转移给原告，反诉原告放弃对反诉被告的债权，反诉原告又为何不在协议书中写明这些内容？即便反诉被告转让了50%的产权，反诉原告又为何在换房后一直没有办理产权证，可见，原告也自知上述协议无效。最后，依据2001年4月28日修改前的婚姻法及最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见第6条规定，反诉被告名下的房产属夫妻共同财产，反诉被告一人无权处分，因此，反诉被告若要转让产权也应经过妻子同意，否则转让无效。而且，即便是转让，是有偿还是无偿，协议也未作约定，且反诉原告在签订协议后，也从未支付所谓的合同对价即转让金。2、反诉原告诉称反诉被告同意将其享有的50%产权折抵所欠36××0元的债务不属实。1992年至1993年期间，反诉原告在饮服公司上班，仅凭当时工资，只能支撑家庭生活开销，根本不可能有钱借给反诉被告。依据“谁主张谁举证”原则，反诉原告对此应承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。3、至于在安置房交付后，一直由反诉原告居住的理由是，首先，反诉原告从小失去父亲，孤苦伶仃，反诉被告是其亲叔叔，作为长辈应照顾晚辈。其次，老房子反诉被告已居住多年，因此，安置房先让反诉原告居住。再次，反诉原告出资进行换房，后又出资装修，因此，先让反诉原告住15年。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，原告欧永的父亲即被告欧晓昙的祖父去世后，原坐落于永安市江边路63号房产作为遗产（建筑面积76.09平方米）登记为原、被告共同共有。1995年因旧城改造，上述房产需拆迁，同年11月17日，永安市燕北房地产开发公司作为甲方（拆迁单位）、被告欧晓昙作为乙方（被拆迁人）就上述房产的拆迁补偿安置事宜签订一份《拆迁补偿安置协议书》，主要约定：乙方自愿选择后溪公寓小区壹幢壹层109号房（现门牌号为永安市江滨路778号1幢3单元103室）为安置房，建筑面积78.11㎡（含应摊公用面积），杂物间底层9号建筑面积8.01㎡；甲方应补偿给乙方拆除房屋补偿费、附属设施补偿费、按期搬迁奖励金、自行过渡补贴费、搬家费等各项费用合计25918.78元，甲方不直接给付乙方现金，差价待办理安置房交付使用手续时付清；搬迁过渡期限自1995年11月16日至1997年2月16日，计15个月。同时，该协议书首页第一条的内容之上还备注了：“原房产证欧永与欧晓昙共有”。协议封面显示，协议由永安市拆迁管理办公室统一制定，甲方（拆迁单位）为燕北房地产开发公司，乙方（被拆迁人）为欧晓昙个人。协议末尾签章处显示，永安市燕北房地产开发公司在甲方栏上加盖公章，朱上文在甲方代表人栏上签章，廖玉富在甲方经办人栏上签名；乙方处同样有区分乙方及代表人栏，被告欧晓昙将其签名签在乙方代表人栏上并捺指模。嗣后，根据该协议约定，除开发商应支付的款项25918.78元用于抵扣安置购房款外，被告欧晓昙于1997年11月间，个人缴付了安置房差价款合计15822.36元，余款1693.4元因开发商延期交房用于抵扣违约金。此后，被告一直占有、使用安置房至今。
另查明，被告与开发商签订《拆迁补偿安置协议书》前，即1995年11月5日，原告出资5000元、被告出资6××0元，将之前被原告个人抵押给他人的永安市江边路63号房产的产权证原件赎回。当日，由李某起草，原、被告双方签订一份《房产权转移协议书》，协议书载明：“永安市江边路63号建筑面积76.09㎡（其中底层面积42.77㎡），原属欧永（叔叔）和欧晓昙（侄儿）共同继承所有，每人各持50%产权。现因拆迁，每人各半不便于换房，现双方协商议定将欧永持有的50%产权转移归属欧晓昙所有。一式四份，双方各持一份，永安市燕北房地产开发公司持一份，见证人持一份为凭。”原、被告均在该协议书上签名并捺指模，见证人（起草人）李某也在该协议书上签名并捺指模。对该协议书签订目的，原告陈述仅为了方便被告办理拆迁换房手续，置换一套和原来面积接近的户型，并由被告垫付了房价差额，并不是将原告享有的50%产权转让给被告。被告则陈述因原告此前尚欠其30000元及此次赎回房产证6××0元的债务，故而原告将其享有的50%产权转让给被告，用于抵债。被告据此申请证人李某出庭作证，庭审中，证人陈述，因祖宅拆迁需要房产证原件，原告说房产证抵押在别人处向其借钱赎回，其就建议找被告协商。之后，双方到其店铺，被告提出原告还欠其10000多元，具体数额记不清楚，其说这是内部事情，先将产权证赎回，办理换房手续，被告即同意出资6××0元先将房产证赎回。赎回后，其就将房子总平方数给原、被告各分一半后，按470元／平方米左右的价格，扣除被告尚欠原告的10000多元债务及6××0元赎款后，起草了协议，当时，双方还提出房子其也有份，并同意分给其2000元，其考虑到原告的孩子还小，主动提出这2000元算给原告。之后，双方均在协议上签字，其也在上面签字。
还查明，原告的父亲即被告的祖父共有四个儿子，长子即被告的父亲，次子早年去世，三子即原告，四子李某从小送给李家做儿子。原告的父亲即被告的祖父去世时，原告并未结婚，次子早年去世未留有子嗣，四子李某对原永安江边路63号房产登记为原、被告共同共有不持异议。
上列事实，有原告提供的身份证、永安市房产登记情况查询结果证明、永安市燕北街道办事处后溪洋社区居委会证明、门牌证；被告提供的身份证、房产权转移协议书、拆迁补偿安置协议书、付款凭证及双方当事人的陈述为凭，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《房产权转移协议书》，系双方当事人的真实意思表示，从协议内容上看，该协议明确载明了“双方协商议定将欧永持有的50%产权转移归属欧晓昙所有”，原告认为协议无相应的对价，缺乏《中华人民共和国合同法》第十二条规定的条款，但该法条并非效力性强制性规定，同时，根据《中华人民共和国继承法》第二条的规定，本案继承开始时，原告并未结婚，涉案房产属于原、被告共同继承所有的财产，原告主张适用《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的规定，认为其无权自行处分夫妻共同财产，协议无效之理由，不能成立，本院不予采纳。本案事实上，原告也是依据该协议独立办理了换房安置手续，置换了一套与原拆迁房面积相近户型的安置房，并支付了安置房购房差价款。因此，该协议书不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。综合全案情形，原、被告签订的《房产权转移协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，应为合法有效。原告主张协议无效的理由均不能成立，本院不予采信。根据协议书约定，原告已将其持有的原永安市江边路63号房产50%的产权转让给被告享有，现原告再主张原房产经安置后位于永安市江滨路778号1幢3-103室的房产为原、被告共同所有并要求进行分割的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。反诉原告欧晓昙要求确认永安市江滨路778号1幢3-103室房产及附属杂物间系由反诉原告享有100%的所有权，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，判决如下：
一、反诉原告欧晓昙与反诉被告欧永于1995年11月5日达成的《房产权转移协议书》合法有效。
二、反诉原告欧晓昙对坐落于永安市江滨路778号1幢3-103室房产及附属杂物间享有100%的产权。
三、驳回本诉原告欧永的诉讼请求。
本诉案件受理费6955元，减半收取3477.5元，以及反诉案件受理费6955元，减半收取3477.5元，合计6955元，由本诉原告欧永负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 余 源
二〇一五年十一月二十四日
书记员 项满春
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。