广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法民四初字第610号
原告：林志杰，身份证住址广州市海珠区。
委托代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。
被告：郑艺，户籍住址广州市海珠区。
被告：刘伯阳，户籍住址广州市越秀区。
被告：袁鸿燕，身份证住址湖南省资兴市。
委托代理人：区向东，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
第三人：王健，户籍住址广州市越秀区。
第三人：林梦楚，身份证住址福建省福清市。
原告林志杰与被告郑艺、刘伯阳、袁鸿燕，第三人王健、林梦楚房屋买卖合同一案，本院于2014年6月6日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告林志杰及其委托代理人周启维，被告郑艺、刘伯阳，被告袁鸿燕及其委托代理人区向东到庭参加诉讼。第三人王健、林梦楚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告林志杰诉称：2013年11月10日，关某（甲方）与我、两名第三人（共同作为乙方）签订《存量房买卖合同》，约定我与两名第三人向关某购买位于广州市白云区某街103铺（后分割为白云区某街103号之一101铺、103号之二101铺、103号之三101铺、103号之四101铺、103号之五101铺、103号之六101铺共六个铺位，以下简称“一、二、三、四、五、六铺”）。合同签订后，我与两名第三人共同向关某支付了订金370万元，其中林志杰支付57.5万元。2014年3月13日，我与两名第三人（共同作为甲方）与被告郑艺签订《合同转让协议》，约定我与两名第三人将上述2013年11月10日《存量房买卖合同》之条款转让给郑艺，郑艺承诺在2014年3月31日前（2014年3月17日起计10个工作日）退回我与两名第三人的订金370万元。2014年3月18日，关某（甲方），两名第三人（共同作为乙方），被告郑艺（丙方）签订《确认书》，约定我与两名第三人指定被告郑艺作为认购代表人。2014年4月3日，关某（甲方）与我、两名第三人（共同作为乙方），被告刘伯阳（丙方）签订《合同转让协议》，被告郑艺承诺在四、五、六铺过户后10个工作日内，退回我与两名第三人已付订金370万元，被告刘伯阳对此承担连带保证责任；该协议附件有我与两名第三人各自银行账号表格及付款明细，我的应收款为52.5万元。2014年4月3日，关某（甲方）与我、两名第三人（共同作为乙方），被告郑艺、袁鸿燕（共同作为丙方）签订《三方协议》，约定：我与两名第三人指定被告郑艺、袁鸿燕作为认购代表人：被告袁鸿燕同意与被告郑艺共同履行上述2014年3月18日的《确认书》中被告郑艺应当履行的义务，承担该《确认书》中郑艺应承担的责任并享有该《确认书》中郑艺应行使的权利。该协议签订后，被告袁鸿燕分别取得了四、五、六铺的房产证。2014年4月4日，被告郑艺以借条的形式向我确认，返还我的中介费5万元，另外无需我支付第二笔的中介费5万元，即该笔费用无需在被告郑艺应返还给我的款项中扣除，被告郑艺应返还我57.5万元。2014年5月6日，被告郑艺向我与两名第三人出具《退款承诺书》，承诺在2014年5月20日前退回订金370万元给我们，其中我应当享有52.5万元。刘伯阳在担保人处签名、盖指印。时至今日，被告郑艺仍未履行上述还款义务，被告刘伯阳也未履行担保责任。被告袁鸿燕作为四、五、六号铺的产权人，系受益人，根据权利义务对等原则，被告袁鸿燕也应当承担连带付款责任。另我为本次诉讼支付评估费2000元，该笔费用也应由被告郑艺承担，由被告刘伯阳、袁鸿燕承担连带赔偿责任。综上所述，请求法院判令：1、被告郑艺退还我订金57.5万元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日计至实际付清之日）；2、被告郑艺立即退还我中介费5万元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日计至实际付清之日）；3、被告刘伯阳、袁鸿燕就上述第1、2项诉讼请求向我承担连带支付责任；4、三被告承担本案受理费、保全费、评估费2000元。
被告郑艺辩称：我同意向原告返还52.5万元，但是不同意原告要求我返还中介费5万元的主张，原告说我同意其无需支付第二笔中介费5万元也不是事实。我不同意向原告支付利息，因为我与原告签订的协议中并无约定利息，故无需支付。我写给原告的借条与本案纠纷属不同法律关系，不同意在本案中处理。
被告刘伯阳辩称：我同意被告郑艺的答辩意见。
被告袁鸿燕辩称：我不同意原告对我的诉讼请求。原告要求我承担责任并无法律依据。原告认为我是涉案房屋的产权人应当承担责任，但是我并未与原告签订三方协议，无需承担还款责任。而转让协议中也并未约定我应当向原告返还订金的条款，我承担的义务是将涉案商铺未付房款支付给关某，并不是对原告承担返还订金的义务。原告已将涉案商铺的权利义务转移给被告郑艺，被告郑艺才是涉案房屋的受让人，我仅是借款给被告郑艺，被告郑艺将房屋过户至我名下也是为了保证我的投资安全。原告主张权利义务对等，但我和原告之间并不存在所谓的权利义务对等，我出借1000余万元，被告郑艺将四、五、六铺落户至我的名下，这才是权利义务的对等。原告要求我就本案承责并无依据，请求法院依法予以驳回。
第三人王健无述称。
第三人林梦楚无述称。
经审理查明：2013年11月10日，原告、两名第三人（共同作为乙方，买方）与关某（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：由乙方向甲方购买位于广州市白云区某街103铺（房地产证号码：穗字第××，以下简称103号铺），建筑面积暂定为1124.2493平方米，实际总建筑面积以合同签订后该房地产完成产权分割并出具的新《房地产权证》记载的面积之和为准。该商铺带租赁合同，暂定总成交价为3200万元。乙方需支付定金320万元。在合同当日支付50万元，在2013年11月12日前支付第二笔定金50万元，在2013年11月13日前支付定金220万元。审理中，原告向本院提交收据、银行转账单，拟证明其支付定金50万元的事实，被告郑艺、刘伯阳对此予以确认。同月12日，原告、被告刘伯阳与两名第三人签订《合伙购买商铺协议书》，该协议书约定了被告刘伯阳自愿对该投资买卖承担连带保证责任。原告及两名第三人购买103号铺的出资比例以及各自占有的产权份额，其中原告与第三人王健共同出资100万元，占商铺31.25%的产权份额。据原告陈述：上述合同及协议书签订后，原告及两名第三人向被告刘伯阳支付了中介费30万余元，被告刘伯阳确认原告及两第三人支付中介费的事实，但表示该笔费用并非其本人收取，而是由案外的中介公司收取。
2014年3月13日，原告、两名第三人（共同作为甲方）与被告郑艺（乙方）签订《合同转让协议》，甲乙双方约定关于关某与原告、两名第三人所签订之广州市白云区某街103铺之一至之六号房地产之物业以原合同（房地产权证号码：穗字第××）签订之条款转让给乙方，并协助乙方办理甲方过户之手续，直至过户到乙方名下为止，乙方承诺退回甲方订金370万元，该款项以2014年3月17日起计10个工作日内返还。
2014年3月18日，关某（甲方）与原告及两名第三人（共同作为乙方），被告郑艺（丙方）签订《确认书》，内容为：根据甲乙双方于2013年11月10日签订的《存量房买卖合同》：甲方已按原合同约定于2014年1月28日完成标的物业的产权分割并办出新的《房地产权证》，分割后的标的物业分别为一、二、三、四、五、六铺，新《房地产权证》所确定的实际总建筑面积为1038.2平方米，故标的物业的实际总金额为31342219.8元。乙方已根据原合同约定向甲方支付了定金320万元，购房款中的28142219.8元应于甲方办理出新《房地产权证》后五个工作日内（即2014年2月10日前）支付，但乙方迄今尚未支付。乙方已于2013年3月13日向甲方支付购房款中的50万元。现经甲、乙、丙三方友好协商，就该单元办理签约、付款手续事宜确认如下：一、为履行原合同约定，乙方现指定郑艺作为认购代表人，代表乙方就一、二、三、四、五、六铺与甲方网签《存量房买卖合同》。二、因乙方尚未支付的购房款27642219.8元，现乙方委托丙方代乙方向甲方支付，具体支付方式如下：（略）。三、就一、二、三、四、五、六铺的《存量房买卖合同》网签、交易过户、办理《房地产权证》手续，乙方委托丙方与甲方一同办理，具体方式如下：（略）。五、除本确认书另有约定外，甲、乙、丙三方签订本确认书并不改变原合同中甲、乙双方的权利和义务。丙方代理乙方按原合同及本确认书办理相关手续等等。
2014年4月3日，原告及两名第三人（共同作为甲方）与被告郑艺（乙方）、被告刘伯阳（丙方）签订《合同转让协议》，三方约定：1、关于关某与甲方之一、二、三、四、五、六铺房地产物业以原合同签订之条款转让给乙方，并协助乙方办理与关某相关过户手续，直至过户到被告郑艺名下。2、乙方承诺退回甲方已付的订金370万元，该款项分两笔支付。第一笔在关某收到一、二、三铺款项1800万元后，于2014年4月15日前退回订金200万元到甲方指定账户（见附表）；余款170万元在四、五、六铺过户后，并到房管局查册确认过户后10个工作日内支付完毕。3、甲方在全额收到370万元退款后，支付乙方1%的中介费用（即32万元），该款项在尾款内扣除。4、除本协议、三方确认书及与关某签订原买卖合同以外的任何协议视为无效。之前所签订的三方确认书收回并交关某后作废，以新的确认书为准。5、丙方刘伯阳自愿对乙方承诺退回甲方订金370万元承担连带保证担保责任，直至清还完毕为止。6、丙方保证范围：范围及于订金（370万元）、资金占用费、律师费、诉讼费及实现债权的各项合理费用。协议附表：……林志杰，5248654473115520，中国银行海珠支行，52.5万元。
同日，关某（甲方），原告及两名第三人（共同作为乙方），郑艺、袁鸿燕（共同作为丙方）签订《三方协议》，其中约定：甲方、乙方与丙方郑艺于2014年3月18日签订了《确认书》（下称该《确认书》），约定乙方指定丙方郑艺作为认购代表人，代表乙方就原合同标的物业产权分割后的单元中的一、二、三、四、五、六铺与甲方网签了《存量房买卖合同》、办理产权过户相关手续并支付相关款项。现经甲、乙、丙三方友好协商，就该单元办理签约、付款手续事宜确认如下：一、未履行原合同约定，乙方已指定丙方作为认购代表人，代表乙方就元合同标的物业产权分割后的单元中的一、二、三铺与甲方网签了《存量房买卖合同》并办理产权过户相关手续。二、乙方现指定丙方作为认购代表人，代表一方就原合同标的物业产权分割后的单元中的四、五、六铺与甲方签订《存量房买卖合同》并办理产权过户相关手续。乙方同意丙方以【郑艺】或【袁鸿燕】或【郑艺、袁鸿燕】的名义与甲方网签《存量房买卖合同》并办理相关产权过户手续。如未来变更认购人的，丙方有权代表乙方指定新的认购人，就丙方指定的新的认购人，乙方应予以确认。三、袁鸿燕同意自该《确认书》签订之日起，与郑艺共同履行该《确认书》中丙方应履行的义务、承担该《确认书》中丙方应承担的责任并享有该《确认书》中丙方应行使的权利等等。
审理中，根据三被告的陈述，被告郑艺通过社会融资向被告袁鸿燕借款，双方约定了付款利息，为保证被告袁鸿燕投资安全，被告郑艺将部分涉案商铺过户至被告袁鸿燕名下。待被告郑艺归还借款后，再行将涉案商铺变更登记至被告郑艺名下。被告郑艺告知被告袁鸿燕已将370万元返还给原告及两名第三人。另据各方当事人确认，上述2014年4月3日签订的《合同转让协议》与《三方协议》是由原告及两名第三人，被告郑艺与刘伯阳在同一时间、同一地点签订，被告袁鸿燕并不在场，被告袁鸿燕在事后补签了《三方协议》。
签订上述《三方协议》过程中，原告向被告郑艺提出返还已支付的中介费5万元并不再向被告郑艺支付第二笔中介费5万元。被告郑艺确认其于2014年4月4日开出的借条即为确认原告主张的上述事实，被告郑艺并未真实向原告借款。另被告郑艺抗辩称原告胁迫其签署了该借条，原告对此予以否认。
2014年5月6日，被告郑艺出具《退款承诺书》，承诺：根据2014年4月3日与原告及两名第三人，被告郑艺、刘伯阳所签的合同转让协议之约定，承诺在2014年5月5日过户并取到房产证后（已取房产证）10个工作日内，于2014年5月6日至2014年5月20日逐笔退回以上原告及两名第三人所支付的订金370万元，其中原告52.5万元……。被告刘伯阳在担保人处签字。
另查：2014年3月27日，一、二、三铺登记至被告郑艺、袁鸿燕名下；四、五、六铺于2014年4月登记至被告袁鸿燕名下。
由于被告郑艺至今未向原告履行还款义务，原告遂诉至本院成讼。诉讼中，原告向本院申请查封或冻结被告袁鸿燕名下38万元的财产，并提供其本人名下号牌为粤A×××××小型汽车作为担保，本院已受理。原告为评估其担保物价值，支出了评估费2000元。原告于2014年6月6日提起本案诉讼。
以上事实：有存量房买卖合同、合伙购买商铺协议书、出资凭证、合同转让协议、三方协议、确认书、退款承诺书、借条、查册表、评估费发票及各当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：根据原告、两名第三人与被告郑艺、刘伯阳于2014年4月3日签订的《合同转让协议》，被告郑艺应于2014年4月15日前将订金200万元退至原告与两名第三人账户，再于四、五、六铺过户并到房管局查册确认过户后10个工作日内将剩余170万元支付完毕，被告刘伯阳对此承担连带责任。关于支付款项的数额，合同另有附表，被告郑艺应退回原告的款项为52.5万元。2014年5月6日，被告郑艺再次承诺退款，被告刘伯阳为此提供担保。现被告郑艺未有履行上述还款义务，庭审中，被告郑艺、刘伯阳对原告上述主张也均无异议。故本院对于原告要求被告郑艺返还订金52.5万元，被告刘伯阳对此承担连带责任的诉求予以支持。关于原告要求被告郑艺支付返还订金款项利息的诉讼请求，由于被告郑艺在其承诺期限内未有返还上述款项，其逾期占有上述款项已侵害到原告的合法权益，原告要求被告郑艺自起诉之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至清偿之日止的诉求合理合法，本院予以支持。被告郑艺的抗辩无理，本院不予采信。被告刘伯阳的保证范围及于资金占用费，理应对以52.5万元为本金计算的上述利息也承担连带赔偿责任。
关于原告主张被告郑艺同意返还其支付的中介费5万元并无需扣除的第二笔中介费的意见。审理中，被告郑艺确认与原告协商过该事宜，而被告郑艺亦为此出具了借款10万元的借条，应视为对原告的该项主张进行确认，本院对原告的主张予以采信。被告郑艺在借条载明的时间内未有支付上述款项，故本院对于原告要求被告郑艺退回原告中介费5万元及利息的诉求予以支持，利息自起诉之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止。因第二笔中介费5元无需在返还的订金款中予以扣除，故被告郑艺应退还原告的订金为57.5万元，被告郑艺应返还的利息应以57.5万元为本金计算。关于郑艺提出其是受原告胁迫才出具借条无证据证实，原告亦否认，本院不予采信。关于原告要求被告刘伯阳对于上述10万元也承担保证责任的主张，根据《合同转让协议》约定，被告刘伯阳的保证范围及于订金370万元、资金占用费、律师费、诉讼费及实现债权的各项合理费用。合同中对被告郑艺如何返还该笔订金370万元也有明确约定，即扣除原告及两名第三人应支付给被告郑艺的1%的中介费用，被告郑艺应返还的款项为52.5万元，故被告刘伯阳承担连带保证责任的范围为该份协议中约定的被告郑艺对原告所负债务。被告郑艺在事后承诺返还的中介费5万元，不在被告刘伯阳的保证责任范围之内，本院对与原告要求被告刘伯阳对被告郑艺返还中介费5万元及利息承担连带责任的诉求不予采纳。而被告郑艺确认第二笔不需扣除的中介费5万元属于被告郑艺与原告新达成的约定，被告刘伯阳对此未有确认继续承担保证义务，故原告要求被告刘伯阳对该笔款项及利息承担连带返还责任的诉求无据，本院不予支持。
关于原告要求被告袁鸿燕承担就本案承责的诉求，首先，被告袁鸿燕并非签订上述《合同转让协议》的相对人也非为被告郑艺的保证人，原告要求被告袁鸿燕对于本案承责无合同依据。其次，被告袁鸿燕与被告郑艺之间形成的是借款关系，被告郑艺也承认其已告知被告袁鸿燕其归还了涉案的370万元，在原告无证据证实被告袁鸿燕对于被告郑艺尚未归还其款项的事实知情的基础上，原告主张被告袁鸿燕非善意第三人无据。第三，上述《合同转让协议》与《三方协议》是在同一时间、同一地点签订，原告作为上述两份协议的签订人之一，对于协议约定的权利义务及可能产生的法律后果均应知情。根据《三方协议》，被告袁鸿燕应当履行的为被告郑艺在落款日期为2014年3月18日的《确认书》中由被告郑艺承担的义务。而该份《确认书》中约定了被告郑艺应负义务为继续向关某支付剩余房款，而并非向原告承担还款义务，故即使根据权利义务对等原则，被告袁鸿燕承担义务的相对人也非原告。综上，原告要求被告袁鸿燕就本案承责既无事实依据亦无法律依据，本院予以驳回。原告在本案中申请对被告袁鸿燕名下价值38万元财产进行保全，但现被告袁鸿燕无需就本案承责，故原告为本次保全支出的评估费2000元应由其自担。原告要求被告郑艺与刘伯阳承担该笔费用无据，本院不予采纳。
第三人王健、林梦楚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，郑艺返还林志杰订金57.5万元及利息（以57.5万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计至实际付清之日止，并以本金为限）；
二、刘伯阳在本判决第一项所确定的林志杰享有郑艺返还订金52.5万元及利息（以52.5万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计至实际付清之日止，并以本金为限）的债权范围承担连带清偿责任，并有权在清偿后向郑艺追偿；
三、本判决生效之日起十日内，郑艺退还林志杰中介费5万元及利息（以5万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计至实际付清之日止，并以本金为限）；
四、驳回林志杰其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9150元，由郑艺、刘伯阳负担；保全费1170元，由林志杰负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 林广群
人民陪审员 陈景荣
二〇一五年二月三日
书 记 员 蔡晓珊