江苏省苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初3256号
原告:胡晓锋,男,1977年3月29日出生,汉族，住江苏省苏州。
原告：胡佳,女，1980年9月27日出生,汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
以上二原告共同委托诉讼代理人：陈登峰，江苏简文律师事务所律师。
以上二原告共同委托诉讼代理人：许一峰，江苏简文律师事务所律师。
被告：林长阳,男，1966年10月23日出生,汉族，住浙江省泰顺县。
被告：张秋金,女，1973年5月15日出生,汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
以上二被告共同委托诉讼代理人：钟坚，苏州市姑苏区虎丘法律服务所法律工作者。
原告胡晓锋、胡佳诉被告林长阳、张秋金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月1日公开开庭进行了审理，后依法转由普通程序，于2017年3月31日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告胡晓锋以及两原告委托诉讼代理人陈登峰，被告林长阳、张秋金委托诉讼代理人钟坚到庭参加诉讼；第二次开庭原告胡晓锋以及两原告委托诉讼代理人许一峰，被告林长阳以及两被告委托诉讼代理人钟坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡晓锋、胡佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金20万元，赔偿原告损失150万元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求，要求被告返还定金20万元，赔偿原告损失720700元。事实和理由：2015年12月19日原被告签订房屋买卖合同，约定被告将其位于苏州工业园区星港街263号7幢2006室房屋出售给原告，双方约定2015年12月25日到园区房管局办理交易手续，但被告无法解除房屋抵押，要求延期办理。后双方约定2016年1月5日办理交易手续，但被告仍未办理。被告已构成违约，故原告要求解除合同，返还定金赔偿损失。
被告林长阳、张秋金辩称，同意解除合同，原告违约导致合同无法履行，应当承担违约责任，双方签订的补充协议中明确合同总价为3438000元，原告需向被告支付房屋首期款80万元，但原告仅支付20万元，剩余60万元迟迟未付，被告多次催款，原告仍未支付，原告支付定金为2万元，并非20万元，因原告违约，不同意返还2万元定金，同意返还18万元。
本院经审理认定事实如下：2015年12月19日，甲方售房人林长阳、张秋金与乙方购房人胡晓锋、胡佳、居间方苏州链家房地产经纪有限公司签订《苏州市存量房买卖合同》，约定甲方将苏州工业园区星港街263号7幢2006室房屋出售给胡晓锋、胡佳，第二条约定出卖人应于2016年2月25日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担；第三条房屋价款约定为2638000元；第四条约定买方办理贷款款项支付时间截止至2016年2月25日；第七条约定房屋交付时间为2016年2月25日；第十条约定，双方于2015年12月25日前共同向房屋权属登记机构申请办理资金托管，且买方须在资金托管当日将首付款打入资金托管账户，自买受人付清房款之日起7天内，双方共同向房屋登记机构办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担违约责任，造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任；属于出卖人责任，逾期超过30日，买受人有权退房，出卖人返还价款并按约定价款的20%支付违约金等；第十四条违约责任，约定合同履行中任何违反合同行为，应承担违约责任。附件补充协议条款约定，补充协议与合同不符之处，以补充协议为准。上述三方当事人均在合同下方签字或盖章。同日，三方签订补充协议，约定成交价为2638000元，买方支付卖方首期款为800000元，买方于2015年12月18日前支付卖方定金20000元，2015年12月21日前支付180000元；买方放款之后支付600000元专款用于房东清贷，若买方逾期支付上述首期款，应当支付逾期违约金，逾期超过30日，卖方有权单方解除买卖合同并按房屋价款20%追加违约责任；双方明确合同标的价款为买卖合同成交价及房屋交易首期款的总和，合计为3438000元。2015年12月19日，林长阳、张秋金出具收条确认收到胡晓锋支付的涉案房屋定金200000元。
另查明：林长阳、张秋金为苏州工业园区星港街263号7幢2006室房屋的产权人，涉案房屋存在抵押。
诉讼中，原告胡晓锋、胡佳申请对诉争房屋的市场价值进行评估，本院依法委托苏州正合房地产土地评估咨询有限公司对诉争房屋在基准日2016年3月31日的市场价值进行评估。该司于2016年12月5日出具了《房地产司法鉴定估价报告》，确定诉争房屋包含室内装饰装修及附属车位的评估价值为4149275元以及家具家电价值9425元。胡晓锋、胡佳支付鉴定评估费26596元。双方均认可鉴定结论。
双方确认的中介王某与两被告的录音、微信聊天记录显示，中介询问资金进度，被告表示未筹到钱，中介告知因业主方抵押权证未取出，资金托管时间延迟。
证人王某出庭陈述，其是苏州链家房产经纪公司的员工，认识原被告，原告看中被告的房子，原告交了2万元意向金；2015年谈了两次，最终在被告彩云家园的家里谈妥，在意向金协议上签字，意向金转为定金，原告后来又交了18万元，这20万元都是定金；成交价与合同价的差额部分交易前支付给被告，其余走资金监管；房东开始说有170万元房贷，后说有200万元金融贷款；房东说无力偿还贷款，贷款没有还清无法交易；被告没有说过因原告未付款房子无法交易，无法办理资金托管。
原告陈述，被告说只有房贷170万元，说好其支付被告60万元去清贷，剩余部分被告自己筹集，清贷前办好资金托管和网签，签约后被告告知还有220万元信用贷款，银行要求先还清信用贷款才能抵偿房贷，其询问被告20万元能否返还，被告答复还不了；2016年2月25日被告说借钱碰壁，说如果年后借不到钱，让原告去起诉。
被告陈述，被告未拿到原告支付的60万元，该款项约定用于被告清贷，导致被告无法履行，被告做生意忙没有向原告主张过违约；双方协商房价为3438000元，其收了两笔钱2万元和18万元，其未留意直接写了20万元定金，当时谈好中介垫资100万元以及原告出60万元用于还房贷，后中介不垫资，导致房子无法交易，其和原告协商，自筹资金，但未找到资金，其当时有信用贷款187万元，银行要求信用贷款和房贷一并归还，信用贷款其自己找钱还，中介和原告的钱都没给，信用贷款也没有找到钱还，原告就起诉了；约定网签日没有去网签，因为中介垫资不到位，认识中介王某，现在信用贷款已经还掉，同意继续履行合同；当时60万元没有支付，是不会去网签的。
以上事实，由房屋买卖合同、定金收据、房产证、土地证、评估报告、鉴定费发票、录音资料、微信聊天记录、当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。
本院认为，被告林长阳、张秋金与原告胡晓锋、胡佳协商签订的房屋买卖合同形式完备、内容明确，且两被告系涉案房屋的产权人，故本院认定诉争房屋买卖合同系林长阳、张秋金与胡晓锋、胡佳的真实意思表示，合法有效，对双方均产生法律约束力。合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应如实全面履行。就违约事实，首先，原告已按约支付20万元，而双方签订的合同明确约定出卖人应于2016年2月25日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担，但涉案房屋在开庭时存在按揭贷款；其次，被告庭审中明确未办理网签，因中介未垫资，且被告亦陈述涉案房屋交易时未筹集资金归还信用贷款导致房贷无法规定、注销抵押的事实，与证人、原告的当庭陈述相互印证，表明因林长阳、张秋金未及时归还贷款，导致未继续履行买卖合同的违约事实；再次，被告虽主张原告违约，但双方签订的补充协议上并未明确约定原告支付60万元的具体时间，且被告并未提供充分证据证实就原告违约，被告主张过相应权利，此外证人的陈述未显示原告存在违约，故被告的上述意见，缺乏事实依据，本院不予采信，本院认定被告存在违约导致涉案房屋买卖合同未继续履行。起诉前，双方均未明确表示解除买卖合同，但原告已起诉要求解除合同、返还定金、赔偿损失，且被告在第一次庭审中明确同意解除买卖合同，故本院认定双方签订的房屋买卖合同及补充协议于2016年7月1日解除。但依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告未按约履行买卖合同，已构成违约，合同解除后，原告依法有权要求被告返回定金及承担违约责任。双方合同虽约定定金为2万元，但被告签字的收条明确定金20万元，且被告确认收到该20万元，故原告要求被告返还定金200000元的诉请，合法有据，本院予以支持。
对于违约责任的认定，原告主张被告赔偿损失720700元。就损失原告申请鉴定，原告表示被告于2016年2月25日告知借钱碰壁、山穷水尽、3月底明确告知房子交易不了，故主张鉴定基准日为2016年3月31日。本院认为，诉争房屋评估基准日的市场价值经评估为4149275元以及家具家电价值9425元，对该评估基准日符合本案实际情况，该结果可予采纳，原告与被告约定的实际成交价为3438000元，解除合同将对原告造成房屋重置差价损失720700元（4149275+9425-3438000）。本院认为，首先，双方房屋买卖合同中已明确约定逾期交易退房的违约金为合同价款20%，并明确约定造成损失，依法承担赔偿责任；其次，评估报告显示，评估日房价高于涉案房屋的约定价格且差额高于双方约定的违约金，足以证实原告的实际损失远高于双方约定的违约金，故原告主张的赔偿损失720700元，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告胡晓锋、胡佳与被告林长阳、张秋金2015年12月19日签订的《苏州市存量房买卖合同》及补充协议于2016年7月1日解除。
二、被告林长阳、张秋金于本判决生效之日起十日内返还原告胡晓锋、胡佳购房定金200000元及支付原告胡晓锋、胡佳违约金720700元。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州斜塘支行；账号：10×××89。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13000元，鉴定费26596元，合计39596元，由被告林长阳、张秋金负担。此款已由原告预交，本院不再退还，由被告林长阳、张秋金于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a。
审 判 员 邵婷婷
人民陪审员 费 珊
人民陪审员 陈学珠
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 施 昌
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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