广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1873号
上诉人（原审被告）广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人邓锐标，该公司总经理。
委托代理人葛凤梅、潘颖华，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）区伟强，男，1956年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，现住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）钟卫勤，女，1960年4月12日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，现住广州市番禺区。
两被上诉人的共同委托代理人陈丽华，广东青晖律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（甲方，以下简称“绿庭雅苑公司”）是具有商品房开发、销售资质的企业法人。
2008年11月29日，区伟强、钟卫勤作为买受人（乙方）与绿庭雅苑公司作为出卖人（甲方），共同签订了一份《商品房买卖合同》［编号：穗（番）房合字NO.0546054号］，约定区伟强、钟卫勤向绿庭雅苑公司购买位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭9座3梯703的房屋（以下简称“涉讼房屋”），商品房预售许可证号为20060379。合同约定建筑面积为105.61平方米，套内建筑面积89.29平方米，涉讼房屋属于现房，按套出售，总金额为485806元，首期楼款145806元于2008年11月28日前支付，剩余房款340000元通过银行按揭的方式支付；绿庭雅苑公司应将经验收合格并符合合同约定的商品房交付区伟强、钟卫勤使用；商品房达到交付使用条件后，绿庭雅苑公司应当书面通知区伟强、钟卫勤办理交付手续，双方进行验收交接时，绿庭雅苑公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，绿庭雅苑公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，绿庭雅苑公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，区伟强、钟卫勤有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由绿庭雅苑公司承担。由于区伟强、钟卫勤原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见《商品房买卖合同》补充协议第五条；双方签订本合同后30天内向广州市番禺区房地产交易管理部门办理登记手续。另，双方在上述合同的《补充协议》第二条约定“除上述房价款外，乙方还须按《各项收费标准》付清有关费用。乙方如未付清‘办理收楼手续时支付’的费用，则甲方交付该商品房的期限相应顺延”；第六条约定“甲方应在乙方交齐购房款且办理收楼手续后730日内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出办证通知之日起60日内（以寄出邮戳为准）将办理房地产权证的所有资料及费用（含面积差异补偿款）交予甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付房价款的万分之零点五向乙方支付违约金，违约金支付至房地产权证出证之日止；如甲方逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起甲方每日按乙方已付房价款的万分之一向乙方支付违约金至房地产权证出证之日止（乙方属于银行按揭方式付款的，办理房地产权证的起算日期为乙方履行完前述义务且按揭银行出具《按揭办证转抵押登记申请书》，并将办理房地产权证及他项权证相关办证资料移交甲方之日起算）”。双方还在前述合同附件《各项收费标准》内约定：1、签署《商品房买卖合同》时支付律师费300元（由律师事务所收取）、合同印花税243元（代税局收取）、合同登记费50元（代房管局收取）；2、办理收楼手续时支付物业维修基金4224.4元（专户专管、专款专用）、物业管理费（含电梯费）1.5元／平方米（由物业管理公司按季收取）、装修押金（可退）1500元（由物业管理公司按季收取）、余坭清运费300元、拆墙费20元／平方米（由物业管理公司按季收取）；3、交首期时付清契税7287.09元（代财政部门收取）、房地产证印花税10元（代有关部门收取）、转移登记费50元（代有关部门收取）、土地登记费13元（代有关部门收取）。而后，广州市房地产交易登记中心对上述合同进行了登记备案。
同日，区伟强、钟卫勤向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋合同印花税243元、契税7287.09元及办证工本费123元，合共7653.09元，绿庭雅苑公司出具了相应的《发票》（号码：08526382）。
区伟强、钟卫勤已于2008年11月28日向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋的首期房款145806元，绿庭雅苑公司出具了相应的《发票》（号码：02160981）。
2009年3月10日，区伟强、钟卫勤向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋的剩余房款340000元，绿庭雅苑公司出具了相应的《发票》（号码：02499142）。
2013年6月18日，区伟强、钟卫勤以绿庭雅苑公司逾期办理涉讼房屋房地产权证及应给付逾期办证违约金为由诉至原审法院，请求判令：1、绿庭雅苑公司立即为区伟强、钟卫勤办理所购房屋的房地产权证；2、绿庭雅苑公司向区伟强、钟卫勤支付逾期办理房地产权证的违约金至办妥房地产权证之日止（以总房价485806元为本金，自2011年3月10日起至2012年3月9日止按每日万分之零点五的标准计算；自2012年3月10日起至出证时止按每日万分之一的标准计算），现暂计至2013年6月13日为31310.2元；3、诉讼费用由绿庭雅苑公司承担。
在原审诉讼中，区伟强、钟卫勤及绿庭雅苑公司均确认如下事实：1、绿庭雅苑公司已如期将涉讼房屋交付区伟强、钟卫勤使用；2、区伟强、钟卫勤已于2009年3月10日前向绿庭雅苑公司支付了办证费用，并将全部办证资料交付给绿庭雅苑公司；3、绿庭雅苑公司应于2011年3月9日前办妥涉讼房屋的房地产权证，并确认存在逾期办证的情形。另，绿庭雅苑公司对于《商品房买卖合同》内约定的违约金计算标准无异议。
现区伟强、钟卫勤、绿庭雅苑公司就逾期办证违约责任的承担问题产生争议。区伟强、钟卫勤主张其已按合同约定向绿庭雅苑公司交付全部办证资料及办证费用，绿庭雅苑公司未在合同约定的期限内办妥涉讼房屋产权证，应承担逾期办证的违约责任，就此，区伟强、钟卫勤提供了《商品房买卖合同》、《发票》予以证实，另区伟强、钟卫勤主张有通过电话及口头方式催促绿庭雅苑公司办证，但未提供相关证据予以证实。绿庭雅苑公司对上述《商品房买卖合同》、《发票》的真实性、合法性均无异议，但认为逾期办证是因相关行政主管部门审批手续延误所致，逾期办证的责任不应由绿庭雅苑公司承担，就此，绿庭雅苑公司并未提供相关证据予以证实；另绿庭雅苑公司主张区伟强、钟卫勤的违约金有部分已超过诉讼时效。
原审法院认为：区伟强、钟卫勤与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。区伟强、钟卫勤、绿庭雅苑公司对涉讼房屋产权证的协助办理及逾期办证的违约责任进行了明确约定，该约定对双方均有约束力。现绿庭雅苑公司未能举证证明其已全部完成了涉讼房屋产权登记的协助工作，因此需承担协助区伟强、钟卫勤办理房屋产权登记手续的义务，并应在代为领取产权证书后及时将产权证书交付给区伟强、钟卫勤。
关于绿庭雅苑公司应否支付逾期办证违约金的问题。根据《补充协议》的约定，绿庭雅苑公司应于2011年3月9日前为区伟强、钟卫勤办妥涉讼房屋的房地产权证书。现绿庭雅苑公司未能按合同约定的期限为区伟强、钟卫勤办理涉讼房屋产权证书，区伟强、钟卫勤要求绿庭雅苑公司支付逾期办证期间的违约金，有理有据，予以支持。由于区伟强、钟卫勤、绿庭雅苑公司对于合同约定的违约金计算标准均无异议，予以认可。但就违约金的起算时间问题，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，本案中，区伟强、钟卫勤于2013年6月18日才提起本案诉讼，且未能提供证据证明其有诉讼时效中止、中断或延长的情形，故绿庭雅苑公司主张区伟强、钟卫勤请求的部分违约金已超过诉讼时效的抗辩，予以采纳，违约金从2011年6月19日起算。绿庭雅苑公司应支付的逾期办证违约金应分段计算，以485806元为本金，自2011年6月19日起按每日万分之零点五的标准计至2012年3月9日止，自2012年3月10日起按每日万分之一的标准计至房管部门出具涉讼房屋的产权证书之日止，但逾期办证违约金总额以本金485806元为限。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2013年12月16日作出判决：一、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应在判决发生法律效力之日起十五日内协助区伟强、钟卫勤办理位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭9座3梯703房的产权登记手续；二、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应向区伟强、钟卫勤支付从2011年6月19日起至房管部门出具上述房屋房地产权证之日止的逾期办证违约金（以485806元为本金，自2011年6月19日起按每日万分之零点五的标准计至2012年3月9日止，自2012年3月10日起按每日万分之一的标准计至房管部门出具涉讼房屋的产权证书之日止；在判决发生法律效力之日前的违约金，在判决发生法律效力之日起十日内支付；在判决发生法律效力之日后的违约金，于每月10日前逐月支付；逾期办证违约金总额以485806元为限）；三、驳回区伟强、钟卫勤的其余诉讼请求。案件受理费341元，由区伟强、钟卫勤负担31元，广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担310元。
判后，上诉人绿庭雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据双方签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的第六条约定，因为绿庭雅苑公司的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，才承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人承担逾期办证责任的前提条件是出卖人原因所导致逾期办证。本案中，绿庭雅苑公司在约定的时间内，已向有关部门提交完备的办理房地产权属证明的申请文件，因此可认定绿庭雅苑公司已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因政府行为导致的逾期办证，可以作为绿庭雅苑公司逾期办证的免责事由。二、区伟强、钟卫勤实际上在购买涉讼房屋之时其就已经知晓该楼宇因历史遗留问题可能办不了房产证，但区伟强、钟卫勤仍愿意购买，其应当承担不能办证或迟延办证的法律风险。三、即使绿庭雅苑公司应承担违约责任，向区伟强、钟卫勤支付逾期办证的违约金，根据合同约定，逾期办证的第一年按已支付的购房款的日万分之零点五的标准计算，并非原审法院认定的违约金标准全部都是按每日万分之一来计算。请求：1、撤销原审判决，改判驳回区伟强、钟卫勤原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由区伟强、钟卫勤承担。
被上诉人区伟强、钟卫勤答辩称：一审判决程序合法适用法律正确，判决合理，请求维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。
另查明：原审法院2013年7月17日开庭审理时，绿庭雅苑公司表示没有证据向法院提交。
本院认为：上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人区伟强、钟卫勤签订的《商品房买卖合同》所约定区伟强、钟卫勤购买的商品房为“现房”，故本案案由定为商品房销售合同纠纷更为准确。
绿庭雅苑公司与区伟强、钟卫勤签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。合同约定绿庭雅苑公司在区伟强、钟卫勤交齐房款及收楼后730日办妥房地产权证，双方于原审诉讼中确认办妥房地产权证的期限应为2011年3月9日前，而绿庭雅苑公司至区伟强、钟卫勤提起本案诉讼时仍未办妥涉讼房屋的房地产权证，原审法院据此判决绿庭雅苑公司履行办证义务并承担逾期办证的违约责任依据充分，本院予以确认。绿庭雅苑公司上诉认为其已经按时向有关部门提交办证的申请文件，因政府行为导致其逾期办证可以作为免责事由。绿庭雅苑公司对此主张未提交证据证实，原审法院不予采信该抗辩理由符合证据规则的规定。至于区伟强、钟卫勤是否知晓涉案楼宇的历史遗留问题与绿庭雅苑公司应履行的办证义务无关，双方权利义务的确定应以合同约定的内容为依据，故绿庭雅苑公司该抗辩理由不能成立。
根据《补充协议》第六条的约定，从逾期之日起，绿庭雅苑公司每日按区伟强、钟卫勤已付房价款的万分之零点五计付违约金；逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起绿庭雅苑公司每日按区伟强、钟卫勤已付房价款的万分之一计付违约金，双方于原审诉讼中确认办妥房地产权证的期限应为2011年3月9日前，即如2011年3月9日仍未办妥房地产权证的，逾期办证违约金应按照每日万分之零点五计付，如2012年3月9日仍未办妥房地产权证的，逾期办证违约金应按照每日万分之一计付。因区伟强、钟卫勤所主张的2011年3月10日至2011年6月18日的逾期办证违约金已经超过诉讼时效期间，故原审判决绿庭雅苑公司从2011年6月19日起按照每日万分之零点五计付逾期办证违约金，从2012年3月10日起按照每日万分之一计付逾期办证违约金，该违约金计付标准符合合同约定。上诉人绿庭雅苑公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费682元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭伟裕
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一四年六月十三日
书记员 张 坤