徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初132号原告：丁康，男，1989年2月13日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：许大伟，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。被告：王宜文，男，1950�10月2日生，汉族，户籍所在地徐州市泉山区，现住徐州市铜山区。被告：周贵侠，女，1951年11月2日生，汉族，住址同上。（系王宜文之妻）以上二被告共同委托诉讼代理人：程潜，徐州市铜山区恒泰法律服务所法律工作者。第三人：邓磊，男，1977年12月18日生，汉族，住徐州市铜山区。第三人：张然，男，1972年8月3日生，汉族，住徐州市铜山区。第三人：张宇，男，1970年11月27日生，汉族，住徐州市铜山区。第三人：许欣，男，1972年12月12日生，汉族，住徐州市泉山区。原告丁康与被告王宜文、周贵侠、第三人邓磊、张然、张宇、许欣案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁康及其委托诉讼代理人许大伟，被告王宜文、周贵侠及其共同委托诉讼代理人程潜到庭参加诉讼。第三人邓磊、张然、张宇、许欣未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，王宜文、周贵侠与邓磊、张然、张宇、许欣民间借贷纠纷一案，本院于2013年7月8号作出（2013）铜民初字第0294号民事判决:一、被告邓磊于本判决书生效后十日内返还原告王宜文、周贵侠借款本金95500元，并按照约定利率月息1.5%支付从2010年5月27日至判决确定的给付之日期间的利息。二、被告张然、张宇、许欣对上述借款本息承担连带清偿责任。同日，本院作出（2013）铜民初字第0295号民事判决：一、被告邓磊于本判决书生效后十日内返还原告王宜文、周贵侠借款本金182000元，并按照约定利率月息1.5%支付从2009年11月19日至判决确定的给付之日期间的利息。二、被告张然、张宇、许欣对上述借款本息承担连带清偿责任。两份判决发�法律效力后，根据王宜文、周贵侠的申请，本院于2014年8月12日立案执行，案号分别为（2014）铜执字第1080、（2014）铜执字第1081号。在该案执行过程中，本院于2014年1月21日作出（2014）铜执字第1080、1081号执行裁定，查封了被执行人张然所有的位于徐州市铜山区××乐园××＃××室房屋及××储藏室。本院于2016年10月27日作出裁定，拍卖上述房产。案外人丁康提出异议后，本院于2017年10月20日作出（2017）苏0312执异76号执行裁定，驳回丁康的异议申请。原告丁康向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决不予执行位于徐州市铜山区××乐园××＃××室房屋及××储藏室。2、请求依法确认徐州市铜山区××乐园××＃××室房屋及××储藏室属于原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实如下：原告丁康委托姨夫睢建亮寻找房源，并于2011年1月1日将首付款12万元交付给睢建亮，睢建亮介绍第三人张然及其妻崔朝荣所有的位于徐州市铜山区××乐园××＃××室房屋给原告，房价定为28.6万元，睢建亮于2011年1月23日将首付款12万元支付给了张然，但因该房受政策限制无法过户，剩余房款也没交付。2012年5月1日，经三方协商丁康支付剩余房款为16.6万元，张然、崔朝荣夫妇与睢建亮约定办理公证委托过户，2012年5月17日睢建亮将剩余房款16.6万元转账给了张然，三人于2012年5月22日到铜山公证处办理了委托出售该涉案房屋的公证手续。次日睢建亮以张然、崔朝荣委托人的名义与原告签订了房屋买卖合同，并在协议签订后将房产证、土地证、房屋钥匙交付给了原告。理由如下：1、涉案房屋的原所有人张然出售前已经办理了房产证、土地证，该房屋没有权属争议，可以出让；2、第三人张然及其妻崔朝荣已经委托睢建亮出售房屋并办理了公证，故原告与睢建亮之间的买卖协议有效；3、原告已按市场价格通过睢建亮向张然、崔朝荣实际支付了全部购房款，合同义务已履行完毕；4、涉案房屋的房产证、土地证、钥匙已经交付给原告，该房屋已实际交付。被告王宜文、周贵侠辩称，1、该涉案房产登记在第三人张然及其妻崔朝荣名下，根据物权法的规定，不动产以登记为准，故该涉案房产仍为张然、崔朝荣所有。且该房屋属于经济适用房，十年内无法过户，即便原告丁康与第三人张然及其妻崔朝荣签订了房屋买卖合同，仍不发生物权变动的效力，在法院审理过程中，原告丁康亦未向法庭提交其已将全部房款支付给张然的证据。2、睢建亮分别于2011年1月23日、2012年5月17日就已经将12万元、16.6万元房款转给张然，但张然、崔朝荣于2012年5月22日才委托睢建亮与原告签订房屋买卖合同，交易过程明显不符合日常交易习惯，况且丁康并未实际占有该房屋。故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人邓磊、张然、张宇、许欣均未到庭，亦未提交意见。本院查明：涉案房屋系经济适用房，2011年3月26日进行了产权登记，其产权归属于第三人张然及其妻崔朝荣。2009年3月24日张然、崔朝荣在中国建设银行股份有限公司徐州分行贷款10万元，将涉案房产抵押给该行，并于2011年11月29日办理了抵押登记。案外人睢建亮分别于2011年1月23日、2012年5月17日通过银行转账的方式，向张然的账户转款12万元、16.6万元。张然、崔朝荣于2012年5月22日在铜山区公证处办理委托睢建亮进行房屋买卖的公证书，2012年5月23日，睢建亮代表张然、崔朝荣与丁康签订了房屋买卖合同。约定：张然、崔朝荣自愿将坐落于徐州市铜山区××乐园××＃××室房屋及××储藏室以及该房屋占用范围内的土�使用权出售给丁康。双方议定上述房屋成交价为286000元。丁康于2012年5月17日前将房款付清，付清房款日起，张然、崔朝荣同意将上述房屋正式交付给丁康使用。本院对涉案房屋拍卖过程中，崔朝荣以该房屋系其与张然的夫妻共同财产为由提出执行异议，本院作出（2017）苏0312执异49号执行裁定驳回其异议。本案在审理过程中，睢建亮于2018年2月7日偿还了涉案房屋上的剩余的88734.65元抵押贷款，中国建设银行股份有限公司徐州分行为张然出具了个人贷款结清证明。本院认为，第一，关于原告请求停止对涉案房屋执行能否支持的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在�民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（一）关于房屋买卖合同是否合法有效的问题。根据《经济适用房管理办法》第三十条第二款的规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折价和物价水平等因素进行回购。本案中，第三人张然申购涉案经济适用房并取得房屋产权证的时间为2011年3月26日，其与原告丁康签订房屋买卖合同的时间为2012年5月23日，间隔不足五年。且根据《合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益。丁康与�然签订的房屋买卖合同不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，故第三人张然与原告丁康签订的房屋买卖合同无效。（二）关于原告是否合法占有该房屋的认定问题。占有是指主体对物基于占有的意思进行控制的事实状态。本案中，原告丁康虽然提供了房屋产权证、土地证、钥匙等，但由于原告均是从睢建亮处取得，原告也未提供房屋交接手续，因此不能认定原告丁康已经合法占有涉案房屋。（三）关于原告是否付清全部房款的问题。原告提供的证据均是案外人睢建亮通过银行向张然转款，原告未提供证据证明该款由其提供，因此不能证明原告付清了房款。即便房屋买卖合同约定的款项已付清，但因该房屋存在按揭贷款，在法院采取执行措施前，原告未将贷款付清，也不能�为房款已经全部付清。（四）关于买受人对未办理过户登记是否存在过错问题。买受人购买房屋未办理过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非买受人所能控制的原因造成，买受人对此没有过错。本案中，作为买受人的丁康，在与张然签订房屋买卖合同时，其应当知道涉案房屋属于经济适用住房，申购人购买5年内不得转让，且房屋存在抵押贷款未清偿，在这种情况下，仍进行交易，导致其无法办理过户登记手续，显然存在过错。综上，原告丁康与第三人张然签订的房屋买卖合同无效，尚未支付全部房屋价款，亦未合法占有涉案房屋，对未办理过户登记存在过错，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求本院不予支持。第二，关于原告�求法院确定徐州市铜山区××乐园××＃××室房屋及××储藏室属于其所有的问题。根据《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，涉案房屋的不动产权属证书上登记的权利人是第三人张然及其妻崔朝荣，原告与第三人张然、崔朝荣签订的房屋买卖合同是无效合同，双方也没有办理过户登记手续，因此原告丁康要求确认徐州市铜山区××乐园××＃××室房屋及××储藏室属于其所有的请求本院不予支持。综上所述，原告丁康要求停止对涉案房屋的执行并确认涉案房屋归其所有的诉讼请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项及第二款�《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告丁康的诉讼请求。案件受理费5500元，由原告丁康负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李修满人民陪审员  吴继常人民陪审员  王 芳二〇一八年七月二日书 记 员  朱永莎