贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0201民初438号原告：贵州弘黔房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路83号，统一社会信用代码915202007221674002。法定代表人：张元柱，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张志雷，男，1974年12月3日出生，汉族，系该公司员工，被告：来华东，男，1985年11月25日出生，汉族，无职业，住湖北省红安县，被告：六盘水市钟山区美州健身服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路83号1、2栋，统一社会信用代码915202013373062674。法定代表人：郑国华，系该公司执行董事。原告贵州弘黔房地产开发有限公司（以下简称“弘黔公司”）与被告来华东、六盘水市钟山区美州健身服务有限公司（以下简称“美州健身公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弘黔公司的委托诉讼代理人张志雷，被告来华东、被告美州健身公司的法定代表人郑国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘黔公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2015年1月8日签订的《租赁合同》；2、判决被告支付原告2016年8月1日至2017年10月15日租金985184.46元；3、判决被告支付原告逾期交付租金滞纳金1038384.42元，从2018年1月10日起的逾期滞纳金继续按每日2‰计算至被告完全履行付款义务止；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由，2015年1月8日，原告与被告来华东签订了《租赁合同》，合同约定租赁期为6年，按照《租赁合同》约定，被告应于2016年3月30日前支付第二年度资金，但被告来华东只在2016年5月6日支付了18万元部分租金（三个月的租金）后再无支付。2016年6月18日，被告来华东私自将租赁房屋转租给被告郑国华，与被告郑国华签订了《转让协议》，并将经营中的美州健身中心转给了郑国华，法人代表变更为郑国华。根据原告与被告来华东签订的《租赁合同》第7.1.3条约定，被告将《租赁合同》下的物业转让给第三方必须先由被告来华东书面通知原告提前终止合同后，再由第三方与原告签订《租赁合同》，否则视为被告违约。但被告来华东未按约定履行义务，造成原告从2016年8月1日至2017年10月15日的租金一直无法收取。被告美州健身公司（法定代表人郑国华）与被告来华东签订了《转让合同》，虽然未经过原告书面同意，也未与原告签订《租赁合同》，但在2016年6月18日后一直是租赁房屋的实际使用人，理应承担所使用的房屋租金。鉴于以上情况，被告应向原告支付从2016年8月1日至2017年10月15日的租金985184.46元（737966元/12个月×9个月+797003元/12个月×6.5个月）。根据原告与被告来华东签订的《租赁合同》第十一条11.1.8款，乙方逾期交付租金、管理费及其他相关费用的，每逾期一日，甲方有权按到期应付费用总额的千分之一向乙方加收滞纳金；逾期超过15日的，每逾期一日，甲方有权按到期应付费用总额的千分之二向乙方加收滞纳金，从2016年8月1日至2018年1月10日，被告应向原告支付滞纳金1038384.42元（985184.46元×2‰×527天），从2018年1月10日起的逾期滞纳金继续按每日2‰计算至被告完全履行付款义务止。按照《租赁合同》第十一条11.1.9款约定，被告逾期超过60天支付租金，原告有权解除合同，被告已支付的保证金不予退还。为维护原告合法权益，故诉至人民法院。被告来华东辩称，与原告签订《租赁合同》是事实，但在2016年6月15日已将其经营的美州健身公司及门面转让给郑国华，并在工商局办理了法人变更手续，转让时原告也在场，原告多次向郑国华催要租金，并于2016年10月初将美州健身公司门面强行锁起，之后郑国华与原告达成协议，原告又将门面打开让郑国华继续经营，由此可见，原告已经认可郑国华是美州健身公司经营的所有人。将美州健身公司转让给郑国华后，门面及公司的所有收入均计入美州健身公司账户及郑国华个人账户，美州健身公司的水电费也是由郑国华交给原告，转让后的所有收入及亏损均由郑国华负责，与我本人无关。综上，在本案中我不是适格的被告，真正的被告应该是郑国华。把美州健身公司转让给郑国华时，我不欠租金，甚至还提前预交，原告在有权收回房屋使用权的前提下，故意拖延至2017年10月15日，其诉讼的金额过于夸大，请求依法驳回原告诉请。被告美州健身公司辩称，2016年6月15日，确实与被告来华东签订了转让合约，当时在工商局已经办理了所有的工商手续。2016年10月1日，因房屋租金问题，原告将经营的门面锁了四天，后经交涉，又继续经营，后期也一直在与原告交涉租金问题，因经营状态不佳，未达成一致意见。2016年11月10日，原告再次将门面锁起，导致门面被别人砸烂，直接影响公司无法经营，造成器械及一些物品的损失。欠租60天，原告有权解除合约，2016年11月公司已经倒闭，不可能产生后面一年的租金，原告在公司倒闭后一年才起诉，不符合事实，请求依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2015年1月8日，原告弘黔公司（甲方）与被告来华东（乙方）签订《租赁合同》，又于2015年4月28日签订《补充协议》。合同约定：“甲方同意将位于贵州省六盘水市钟山区钟山中路83号麒麟花园商场第五层02室物业（建筑面积1537.43平方米）出租给乙方，用于经营美州健身，租赁期限6年，即2015年5月1日至2021年4月30日。租金按年度支付，一年一付，每年租金需提前一月支付，2015年5月1日至2016年4月30日租金金额为737966元，2016年5月1日至2017年4月30日租金金额为737966元，2017年5月1日至2018年4月30日租金金额为797003元。租赁期间，在保证本合同充分履行的前提下，经甲方同意，并交清租赁费、水电费及物管费等相关费用后，乙方可转租本合同项下的物业及附属设施给第三方，但必须先由乙方书面向甲方提出提前终止本合同后，再由第三方与甲方签订租赁合同，否则视为乙方违约。乙方逾期交付租金、管理费及其他相关费用的，每逾期一日，甲方有权按到期应付费用总额的千分之一向乙方加收滞纳金；逾期超过15日的，每逾期一日，甲方有权按到期应付费用总额的千分之二向乙方加收滞纳金。乙方延迟支付租金超过60天的，甲方有权解除本合同”。协议约定：“乙方将承租的商场第五层02室物业建筑面积为1537.43平方米中的45.93平方米（进门右侧）返还甲方，甲方将已收取的45.93平方米的租金22046元一次性退还乙方。乙方在以后的租金缴纳时，将不再缴纳45.93平方米的租金，金额从主合同所签金额中减除”。原告弘黔公司在租赁合同及补充协议甲方处加盖了公章，被告来华东在租赁合同及补充协议乙方处签名。合同签订后，被告来华东于2015年1月15日向原告支付了第一年度的全部租金，又于2016年5月向原告支付了第二年度三个月的租金（即2016年5月1日至2016年7月31日的租金），之后，被告来华东再未向原告支付租金。2016年6月18日，被告来华东（甲方）与郑国华（乙方）签订《转让协议》，协议约定：“甲方将美州健身公司转让给乙方，转让内容包括：美州健身房（钟山中路83号麒麟花园商场第五层02室）内部所有装修，健身设备及房租保证金贰拾万元整。即日起，美州健身公司所有债权债务与甲方无关，原场地租赁合同全权由乙方负责，并按原合同执行”。转让协议签订后，双方办理了所有工商手续，将美州健身公司法定代表人变更为郑国华。郑国华经营美州健身公司期间，未向原告支付房屋租金。2016年10月初，因被告方未缴纳房屋租金，原告将美州健身门面锁闭，后郑国华与原告交涉，又继续经营。2016年11月，美州健身公司停止经营，公司至今未注销。原告向被告催要租金无果，故诉至本院。另查明，2017年8月25日，原告弘黔公司以房屋租赁合同纠纷向本院起诉被告来华东。2017年10月25日，原告以诉讼主体不符为由，撤回起诉。本院认为，原告弘黔公司与被告来华东签订的《租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应严格依照合同及协议约定履行各自的义务。被告未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任。原告主张解除《租赁合同》的诉请，因被告延迟支付租金已超过60天，按照合同约定“乙方延迟支付租金超过60天的，甲方有权解除本合同”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，故对原告主张解除《租赁合同》的诉请予以支持。原告主张由被告支付原告租金985184.46元的诉请，按合同约定，被告来华东应于2016年4月1日前一次性支付原告第二年度租金，而被告来华东仅于2016年5月支付原告第二年度三个月的租金后再未支付，且2016年6月18日被告来华东将美州健身公司转让给郑国华后，郑国华在经营美州健身公司期间亦未向原告支付租金，被告延迟支付租金超过60天，即2016年5月31日起，原告就有权解除合同，被告欠付租金后，原告仅采取锁门的方式催要租金，并未提出解除合同，且2016年11月，被告美州健身公司停止经营后，原、被告双方均未采取补救措施，亦未提出解除合同，任由损失扩大，对此双方均有过错责任，原告亦未提交证据证明被告美州健身公司停止经营后仍继续占用租赁房屋，应承担举证不能的不利后果，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对原告主张的租金，可酌情考虑由被告支付原告5个月租金298300元［从2016年8月1日起算至2016年12月31日止，（737966元-22046元）÷12×5］，对原告主张超出部分不予支持。对原告主张由被告支付原告逾期交付租金滞纳金1038384.42元的诉请，因原、被告双方约定的滞纳金，没有法律依据，故不予支持。被告来华东辩称，与原告签订《租赁合同》是事实，但美州健身公司及门面已转让给郑国华，转让时不欠租金，转让后所有收入及亏损均由郑国华负责，与其本人无关，不是适格的被告。因被告来华东将美州健身公司及门面转让给郑国华后，至今未向原告提出提前终止《租赁合同》，应共同承担责任，故被告来华东的辩称理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告贵州弘黔房地产开发有限公司与被告来华东于2015年1月8日签订的《租赁合同》；二、被告来华东、六盘水市钟山区美州健身服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告贵州弘黔房地产开发有限公司租金298300元（租金从2016年8月1日起算至2016年12月31日止）；三、驳回原告贵州弘黔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22988元，减半收取计11494元，由原告贵州弘黔房地产开发有限公司负担8607元，被告来华东、六盘水市钟山区美州健身服务有限公司负担2887元（原告已自愿预交，由被告来华东、六盘水市钟山区美州健身服务有限公司连同上述款项一并返还原告2887元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  姜志成二〇一八年四月三日书记员  王艺璇