北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第07923号
原告范晓红，女，1971年12月14日出生。
被告刘书信，男，1942年9月29日出生。
被告马士荟（兼被告刘书信委托代理人，刘书信之妻），女，1945年11月12日出生。
被告北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街17号201室。
法定代表人周兆东，总经理。
委托代理人陆佳，男，1984年10月2日出生。
原告范晓红与被告刘书信、马士荟、北京中恒建业房地产经纪有限公司（以下简称中恒建业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理。依法由审判员刘艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范晓红、被告马士荟及被告中恒建业公司委托代理人陆佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范晓红诉称：2015年3月25日，原告经他人转租与中恒建业公司签订房屋租赁合同，承租了刘书信所有的位于北京市东城区豆瓣胡同×号楼×单元××号房屋（以下简称涉案房屋）。原告入住涉案房屋后，感觉室内空气有异，以为是空气流通不好，就在网上买了一个空气净化器。2015年4月7日下午5时许，原告发现客厅冰箱下出现水迹。经检查，是因为厨房旁边搁置洗衣机的阳台下水道出口处一直往外返水。原告随即通知刘书信，并通知小区物业公司前来修理。物业公司工作人员修理了一个多小时，除厨房外返水还淹没了客厅，最终下水道被疏通。此后，原告多次与三被告协商，但三被告互相推脱，未采取任何补救措施。后涉案房屋内的气味越来越大，导致原告难以居住。在双方沟通过程中，原告才得知涉案房屋于2014年上半年发生过一次更加严重的返水事故，之后整个房屋未做任何处理，造成原告入住后即发现室内气味难以忍受。为明确室内空气质量，原告于2015年4月17日委托北京中环北科环境检测中心进行检测，根据检测结果，涉案房屋室内空气质量不符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的相关指标。原告随即于2015年5月初定房搬家。因被告交付给原告的房屋影响原告安全健康，原告可以单方解除租赁合同，被告应当赔偿原告违约金。现起诉要求三被告连带赔偿原告解除房屋租赁合同的违约金11600元，返还原告已经交纳的租金11600元（自入住之日起算）及押金5800元。
被告马士荟、刘书信辩称：涉案房屋装修了十几年了，被告所留下的家具也都是老家具，不可能存在甲醛超标的问题。被告将涉案房屋委托中恒建业公司对外出租，中恒建业公司向被告支付固定租金。被告并未与原告直接签订租赁合同。被告知道涉案房屋返水后，马上就通知了物业公司，物业公司也立即进行了维修，不会给原告造成损害后果。被告并不存在违约的情况，而且双方违约金约定也过高。被告从未收到原告要求解除合同的通知，也没有收取原告的押金。不同意原告的诉讼请求。
被告中恒建业公司辩称：刘书信、马士荟委托被告对外出租涉案房屋，并签订了房屋出租委托代理合同。被告并没有直接收取原告的租金押金，是涉案房屋的原承租人交纳的上述费用。后原租户告知被告已将涉案房屋转租给原告。2015年4月17日，原告告知被告涉案房屋返水，被告马上赶到了现场配合维修。物业公司当天就把返水的洗衣机下水管道更换了。涉案房屋不可能存在空气质量超标的情况，即使存在也与其的室外环境极差有关系。因被告在履行合同中不存在违约，且双方违约金约定过高，在2015年5月28日前原告也从未提出解除合同的问题，故不同意原告要求被告返还租金及赔偿违约金的诉讼请求。合同到期后，原告结清水电费，双方做好交接工作，被告同意退还剩余押金。
经审理查明：刘书信系涉案房屋所有权人。刘书信与马士荟系夫妻关系。2014年6月18日，马士荟代刘书信（甲方）与中恒建业公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定出租代理期自2014年6月18日至2015年6月17日，租金标准为每月5600元，租赁用途为居住，乙方应按双方约定日期（2014年6月18日、2014年9月18日、2014年12月18日、2015年3月18日）将各期租金划入甲方账户，2014年6月18日至2014年7月17日为免租期，甲方不收取乙方房租；甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。同日，马士荟作为甲方为中恒建业公司（乙方）出具了授权委托书，委托乙方全权代替甲方与承租人签订或终止租赁合同、收取房屋租金及水、电、煤气等相关费用、追缴欠费、进入房间检查承租人的居住情况。合同签订后，刘书信将涉案房屋交付给中恒建业公司，中恒建业公司依约定向刘书信支付租金。
2014年7月6日，中恒建业公司与案外人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，该合同首部的出租人（甲方）为刘书信，中恒建业公司为租赁代理机构。合同约定，乙方承租涉案房屋，租赁期限自2014年7月6日至2015年6月17日，月租金5800元，支付方式为押一付三，乙方委托租赁代理机构代交租金，各期租金支付日期分别为：2014年7月6日、2014年8月17日、2014年11月17日、2015年2月17日；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内发生的水费、电费等由乙方承担；甲方如有交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的情形的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金。中恒建业公司在合同尾部的出租人（甲方）、租赁代理机构签章处盖章。2014年7月6日，中恒建业公司收取了租赁押金5800元。承租人向中恒建业公司支付租金至2015年6月17日。
2015年3月24日，中恒建业公司收取了中介服务费1200元后，将合同承租人变更为范晓红。庭审中，范晓红认可其于2015年3月25日取得租赁合同的相关权利义务，原承租人交纳的押金及剩余租金均转归原告。中恒建业公司称范晓红开始在涉案房屋内居住的时间晚于2015年3月25日，但未能举证。
2015年4月7日，涉案房屋位于阳台的洗衣机的下水口出现返水情况，导致涉案房屋的厨房及客厅被水浸泡。涉案房屋的物业管理单位对此进行了维修。范晓红认为返水造成涉案房屋内的室内空气质量不合格，于2015年4月17日委托北京中环北科环境监测中心对涉案房屋空气中甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC、氨的浓度进行检测。2015年4月22日，该监测中心出具检测报告称所测房间室内空气中的甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC、氨的浓度均未超过GB／T18883-2002《室内空气质量标准》。范晓红认为甲醛的检测方法依据GB／T18204.6-2000《公共场所空气中甲醛测定方法》有误，不认可检测结果，故以被告向其提供的房屋存在瑕疵为由诉至本院，诉如所请。根据范晓红的申请，本院于2015年5月28日对涉案房屋进行了现场勘验，双方均认可涉案房屋放置洗衣机的阳台下水口曾于2015年4月7日跑水，导致涉案房屋的客厅、厨房积水。范晓红在勘验时提出解除合同，交还涉案房屋钥匙，中恒建业公司不同意解除合同，收回房屋。
经范晓红申请，双方当事人同意，本院委托中国检验认证集团北京有限公司对涉案房屋室内空气中的甲醛、TVOC、菌落总量、氨含量进行鉴定。2015年6月7日，鉴定人员及双方当事人共同到涉案房屋，将涉案房屋门窗封闭。2015年6月8日，鉴定人员分别对客厅、次卧和厨房的室内空气进行现场采样。中恒建业公司因范晓红未按照之前约定对室外的菌落总数申请鉴定，故采样时拒绝到场。根据鉴定原始资料及现场采样检验结果，中国检验认证集团北京有限公司作出110215060004号鉴定意见书，涉案房屋的室内空气中的甲醛和氨不合格，TVOC和菌落总量合格（涉案房屋次卧的甲醛含量不符合标准、涉案房屋的次卧、厨房的氨含量不符合标准）。范晓红交纳了鉴定费6000元。范晓红认可鉴定结论。中恒建业公司认为范晓红未按约定对室外空气同时鉴定，认为室内空气不符合标准与室外环境有关，氨超标主要与建筑物的水泥有关，故不认可鉴定结论。刘书信、马士荟亦认为次卧甲醛超标可能与室外环境有关，不认可鉴定结论。但三被告均未申请进行重新鉴定。2015年6月17日合同到期后，范晓红曾与中恒建业公司对涉案房屋进行交接，交接过程中双方产生矛盾，中恒建业公司未收取钥匙。范晓红将涉案房屋钥匙快递给中恒建业公司，中恒建业公司于2015年6月22日收到钥匙。
范晓红要求中恒建业公司返还押金，中恒建业公司表示涉案房屋内的飞利浦牌电视机图像有横道，主卧的床垫被损坏、三人布艺沙发下面的木板断了，要求在押金中扣除上述被损坏物品的赔偿款，并结清水费及中水费后再退还押金。范晓红认为电视机属于自然老化、认可主卧床垫被损坏、沙发下面的木板折断，但称其入住该房屋时就是上述状况。范晓红出示交纳水费的单据及水表的照片，证明其交纳水费至1230吨，实际用水至1232.5吨。中恒建业公司不认可范晓红提交的证据，但在本院限定的时间内未提出反证。范晓红称其交还房屋时中水显示为398吨，入住时中水为369吨。刘书信、马士荟向物业管理单位核实后认可范晓红所称的中水表的数字。
上述事实，有产权证，《北京市房屋出租委托代理合同》，《北京市房屋租赁合同》，110215060004号鉴定意见书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：刘书信与中恒建业公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据该合同约定，中恒建业公司向刘书信交纳固定租金，并自行确定对外出租涉案房屋的价格及收取租金的方法，故双方之间形成了房屋租赁合同关系，并非委托合同关系。中恒建业公司据此取得了房屋的转租权。中恒建业公司承租涉案房屋后，将涉案房屋转租给该房屋原承租人，双方签订了《北京市房屋租赁合同》，该合同约定承租人将租金及押金均交予中恒建业公司，故中恒建业公司在该合同中享有出租人的权利义务。2015年3月，范晓红经中恒建业公司及涉案房屋原承租人的同意在《北京市房屋租赁合同》上签名，取得了《北京市房屋租赁合同》中的承租人的全部权利义务。中恒建业公司于2015年3月24日收取了变更合同承租人的中介服务费，范晓红认可双方于2015年3月25日建立租赁关系，故本院采纳范晓红的意见，确认范晓红与中恒建业公司于2015年3月25日形成租赁合同关系。《北京市房屋租赁合同》对中恒建业公司及范晓红均具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据中国检验认证集团北京有限公司的鉴定意见书，涉案房屋次卧内甲醛、氨及厨房氨不符合标准，虽然中恒建业公司、刘书信及马士荟不认可该鉴定结论，但其均未提供反证，亦未申请重新鉴定，故本院采纳该鉴定结论。根据该鉴定结论，中恒建业公司提供给范晓红的房屋存在瑕疵，范晓红有权单方解除合同。因范晓红于2015年5月28日向中恒建业公司提出返还涉案房屋钥匙，故本院确认双方租赁合同于该日解除。因中恒建业公司向范晓红交付的房屋存在室内空气质量不达标的问题，导致双方租赁合同提前解除，故其应向范晓红支付解除合同的违约金。现中恒建业公司主张违约金过高要求法院适当减少，本院在考虑剩余租期及合同履行情况等因素对违约金数额依法酌定。范晓红以标的物存在瑕疵为由要求中恒建业公司退还合同有效期内部分租金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。双方合同解除后，中恒建业公司虽未收回涉案房屋，但范晓红并且实际占有使用房屋，且该房屋存在空气质量不达标的问题，故对于范晓红要求中恒建业公司退还2015年5月29日后租金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金，以及应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租人。由于原告尚未结清其租赁期间的水费及中水费用，故对于中恒建业公司要求从押金中扣除上述费用的意见，本院予以采纳。根据双方陈述，涉案房屋内的床垫、电视机及沙发在范晓红返还房屋时均存在不同程度的损坏。而双方在交接时并未注明上述物品存在损坏，对于中恒建业公司所主张的该损失从范晓红交付的押金中扣除的意见，本院予以采纳。具体金额由本院依据实际情况酌定。因范晓红与刘书信、马士荟之间不存在租赁合同关系，故对于范晓红要求刘书信、马士荟承担赔偿违约金、返还租金、押金的诉讼请求，本院不予支持。中恒建业公司与刘书信之间的问题可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告范晓红违约金人民币二千九百元；
二、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告范晓红二Ｏ一五年五月二十九日至二Ｏ一五年六月十七日的房屋租金人民币三千七百四十二元、押金人民币五千元；
三、驳回原告范晓红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费263元，由原告范晓红负担217元，被告中恒建业公司负担46元（原告范晓红已交纳，被告中恒建业公司于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费6000元，由原告范晓红负担3000元，由被告中恒建业公司负担3000元（原告范晓红已交纳，被告中恒建业公司于本判决生效后七日内交纳）
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 艳
二〇一五年九月九日
书记员 冯晓光