广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初11641号
原告雷亚丽，女，汉族，1977年8月29日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人廖普定，广东深宝（前海）律师事务所律师。
被告深圳招商房地产有限公司，地址广东省深圳市南山区招商街道太子路1号新时代广场29楼，组织机构代码192441811。
法定代表人许永军。
委托代理人廖圣俊，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人肖磊，广东深天成律师事务所律师。
原告雷亚丽与被告深圳招商房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告雷亚丽及其委托代理人廖普定，被告深圳招商房地产有限公司的委托代理人廖圣俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷亚丽诉称，原、被告于2014年1月10日签订了一份《深圳市安居型商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于深圳市龙华新区观澜街道龙观大道西面路招商锦绣观园的第1栋25A房(该房屋建筑面积约64.12平方米，套内建筑面积51.82平方米，房屋总价为490005元)，被告应于2014年9月28日前按条件将房屋交付原告使用，否则须自交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，每日按购房总款万分之四的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了共计343005元的购房款，完全履行了合同义务。被告通知2014年9月15日交楼。原告及其他本项目房屋购买人前往现场查看时，发现被告拟交付的房屋存在严重质量问题：楼层地面过薄；墙体瓷砖脱落、墙面开裂，到处都是修修补补的墙漆；房门裂开，到处是刮痕及胶水粘贴的痕迹，材料宛如纸品制作出来，根本不是被告承诺的实木门；墙体线路、管道包装破损，墙面凸凹不平；地板脏乱不堪，到处渗水还长出霉菌；周围环境恶劣等等。整个房屋的装饰、装修与样板房相差十万八千里，装饰材料根本达不到被告向管理方出具的《安居型商品房建设和管理任务书》中载明的不低于800元每平方米的标准。一些业主将墙体打开、房门拆开、楼顶凿开，发现卫生间的防水居然不到50厘米，房门是粗劣的纸片门，房门与墙体之间的裂痕极宽，甚至楼层之间的天花板距离只有6厘米不到。后来，从专业人员及现场施工人员口中得知，该房屋质量极差，做工粗糙，存在诸多问题。于是，原告当场提出异议，要求被告进行整改，不同意收楼。大部分业主在向被告多次反馈无果后，多次游行、维权，向住建局等相关部门进行投诉，反映，政府部门也多次承诺会责令被告立即整改、维护业主们的权益，也曾要求被告对装饰装修工程的造价，但被告一直未予整改与公开。2015年2月5日，深圳市人居委也因此对被告存在的环境污染问题验收不合格，作出退档处理。深圳市住建局调查核实，确认房屋装修质量存在问题，并已责令被告进行整改，但对于赔偿问题则建议双方协商。此后，被告跟原告协商表示只同意作出适当赔偿，但一直未对房屋装饰、装修上存在的问题进行实质性整改，至今未将房屋交付给原告，原告在此期间不得不长期另行租房居住。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：l、被告向原告支付逾期交付房屋违约金113093.15元(违约金以490005元为计算基数，按每日万分之四的标准，自2014年9月29日计至实际交付之日，暂计至起诉之日)；2、被告赔偿原告因被告逾期交付房屋给原告造成的租金损失30600元(租金损失按照每月1800元，自2014年11月1日计至实际交付之日，暂计至起诉之日)；3、被告承担本案的诉讼费用。
原告明确其明确违约金起算时间为合同约定的交房时间之次日，即2014年9月29日。
被告深圳招商房地产有限公司答辩称，一、被告没有义务支付逾期交付涉案房屋的违约金，1、被告在合同约定的交楼期限前已取得深圳市建设工程竣工验收备案，符合约定的交房条件；2、根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第12、13条规定，因房屋主体结构质量不合格，不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验不合格，或者因房屋质量影响正常使用的，买受人可以解除合同或赔偿损失，即只有交付的房屋出现主体质量不合格或者其他部位质量不合格，且严重影响正常居住的，买受人才有权拒收，本案中原告在第一次交付验收时提出的异议，被告认为均为一般质量瑕疵问题，属于工程保修范围内，该质量问题并非主体结构质量问题，且并不影响正常居住，原告不得以此拒收涉案房屋；3、对于原告提出的一般质量瑕疵问题，经被告再次检验，其中确属质量问题的，被告已安排进行修复和整改，剩余的并不存在质量问题；二、原告诉请的租金损失没有事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，也就是说，出卖方逾期交房造成的实际损失就是租金损失。本案中，原、被告双方于合同中约定了逾期交房违约金，在双方已约定逾期违约金用于填补原告损失下，原告再次请求租金损失没有法律依据。根据第一点答辩意见，原告没有合理理由拒收涉案房屋，因此原告诉请租金损失也没有事实依据。综上所述，请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2014年1月10日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》，合同编号为深市安居预字（2013）第301564号，约定原告购买被告开发兴建的深圳市龙华新区观澜街道龙观大道西面锦绣观园第1栋25A号房地产，建筑面积为64.12平方米，其中套内建筑面积51.82平方米，购房总价款为490005元，用途为住宅。合同第十六条约定，出卖人应于2014年9月28日前将房地产交付给买受人，交付前应取得建设行政主管部门颁发的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应按本合同约定地址发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的建筑面积、套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应签署《收楼意见书》并注明领取的钥匙数量。买受人向出卖人签署《收楼意见书》，应视为房地产已经实际交付。房地产的交付时间为买受人签署《收楼意见书》之日；买受人逾期未办理交付手续的，视为房地产已交付，交付时间为出卖人《入伙通知书》中规定的交付期限届满之日。第十七条约定，出卖人如未在本合同第十六条约定的交付期限内将房地产交付买受人，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款（含定金），并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人在上述期间内未要求解除合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同第二十条约定，出卖人自房地产交付之日起，按照《安居型商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
合同签订后，原告依约支付了全部购房款。
2014年8月6日，涉案楼盘项目取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。
2014年9月2日，被告向原告发出《入伙通知书》，告知原告涉案房产已具备入伙条件，交付办理期限为2014年9月15日至2015年9月28日。逾期未办理验收入住手续，按照《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》第十六条约定视为同意接收本房地产。
2014年9月15日，原告前往涉案房产进行收楼验收，但原告认为涉案房产存在质量问题，拒绝收楼。原告认为存在的质量问题为：小阳台墙开裂，起泡不平整，洗手盆开关边未收好后，洗手盆墙不平整，卫生间有泥很脏需清干净，卫生间木门有一个洞，卫生间排风扇线要做线管，洗手盆天花不平整，玻璃隔音效果不够，小阳台线管起皮、坏，厨房门跟样板房有区别应更换（颜色不一样），入户门里面反锁不了，主卧窗边漏水（下雨时），空调洞口未收好（不美观），次、主卧门框边起皮、破损两处，强电箱有异响（盖坏）；地漏太差生锈。要求提供装修标准费用，不符合精装修标准。
被告于2014年9月15日向责任单位发出若干《派工单》对原告提出的小阳台墙开裂等多项质量问题予以整改。
2014年10月7日，原告再次验房，提出涉案房产存在如下质量问题：空气开关要求整改；空开总闸需60安（实际30安），空调开关至少须40A（实际16安），插座开关至少20安（实际16安），空开总闸不灵敏需换。怀疑闭水测漏效果；之前客厅墙面无裂缝，这次发现有裂缝，请检查原因；入户门关后松动；9月15日提出的整改内容无整改，10月7日复查又增加了很多问题。强烈要求尽快整改，复验合格后才验收入伙。
同日，被告再次向责任单位发出《派工单》，对入户门松动、客厅墙面裂缝及9月15日提出的未予整改的问题予以整改。
2014年10月12日，原告验房时提出涉案房产仍存在如下质量问题：1、生活阳台插座盒子损坏，插座上方线槽破损；2、业主上次反映问题没整改（两次提出的问题都没整改）；3、洗手间墙面地面勾缝发黑、较脏、要求填白；4、洗手间灯不亮。
被告于2014年10月13日、10月15日向责任单位发出《派工单》对上述问题予以整改。
原告于2014年11月1日再次验房，提出涉案房产存在如下质量问题：1、沙发墙墙面粗糙；2、客厅阳台地砖勾缝；3、客厅推拉门松动；4、客厅阳台墙面刮痕；5、推门拉门上方手边粗糙；6、主卧门后天花阴角开裂；7、吕窗边墙面空鼓；8、主卧插座下踢脚砖破损；9、次卧门扇顶部未包角；10、次卧门框上方墙面开裂；11、客厅网络线未接；12、弱电箱里线错乱未整理；13、厨房烟道下方阳角收边，整体装修不符合精装修标准，要求重新装修或退回装修款，不同意收楼。
2015年2月5日，深圳市人居环境委员会向被告发出《关于招商锦绣观园建设项目竣工环境保护验收的决定书（建设工程类）》（深环建验[2015]9002号），因该项目在验收公示期间，收到部分业主不同意验收的反馈意见，故要求被告落实《招商锦绣观园建设项目环境影响报告书》中提出的污染防治措施，对被告《深圳市建设项目竣工环境保护验收申请表》、《招商锦绣观园建设项目竣工环境保护验收调查报告》及附件做退档处理，并要求被告整改完善后另行申报。
深圳市人居环境委员会于2015年5月21日向被告作出的深环建验[2015]9009号《关于招商锦绣观园项目竣工环境保护验收的决定书（建设工程类）》，其中载明同意该建设工程通过环保竣工验收。
2016年3月10日，深圳市住房和建设局作出《深圳市住房和建设局关于招商锦绣观园房屋装修不符合交付标准相关事宜的复函》回复原告，关于招商锦绣观园1栋25A等房屋质量问题的信访事宜收悉，该局行政执法人员于2016年3月1日召集建设单位项目负责人、物业维修负责人员与业主共同到业主家中了解情况。该项目为该局督办保障房项目，设计标准、材料报审均符合要求，房屋装修质量存在少量缺陷和瑕疵。原因分析：建设单位与业主双方对房屋装修材料的材质、装修施工的细节处理、质量缺陷的认识存在较大分歧，问题一直拖延未能解决。处理意见：（一）该局行政执法人员责令相关单位对房屋存在的质量缺陷进行整改，对房屋履行保修义务；（二）业主要求的赔偿问题不是该局业务范围，建议双方协商解决，若协商不成可循法律途径解决。
另查，1、原告提交了一份被告于2011年与深圳市住宅发展事务中心签署的《安居型商品房建设和管理任务书》，以主张被告承诺涉案安居房的装修标准为住宅套内装修标准不低于800元/平方米，且卧室门采用标准为实木门等。被告对该份证据真实性予以认可，但主张与本案无关联性，认为原被告之间关于房屋的交楼标准要按原被告之间的合同来确定，而不是按照被告与政府相关机关的任命书来确定。
2、原告主张其因被告逾期交房而长期租住房屋，提交了楼宇租赁合约证明其自2014年10月1日至2016年12月31日租赁房屋，约定的租金为人民币1800元/月。被告对上述证据不予认可，并认为原告主张的违约金已弥补了房租损失，原告不应再主张租金损失。
3、关于房屋现状。原、被告确认涉案房产一直空置。原告主张被告没有通知其收楼，被告主张其一直通知原告收楼，但未提供证据证，被告亦当庭通知原告进行收楼，并表示如存在瑕疵，被告仍可进行整改、维修。
上述事实，有深圳市安居型商品房买卖合同、安居型商品房建设管理任命书、房屋交接确认表、关于招商锦绣观园建设项目竣工环境保护验收的决定书、入伙通知书、收款收据、照片、深圳市住建局关于招商锦绣观园房屋装修不符合标准相关事宜的复函、楼宇租赁合约、深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执、关于招商锦绣观园项目竣工环境保护验收的决定书（建设工程类）、派工单等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
原告主张被告向其交付的房屋存在多处质量问题，且与《安居型商品房建设管理任命书》中载明的装修标准不符，未达交付条件。但根据本案证据，原告主张的质量问题依一般生活常理尚不足以严重影响房屋的正常居住使用，应属于房屋质量瑕疵；且《安居型商品房建设管理任命书》不是原、被告之间房屋买卖合同的组成部分，并非被告履行其合同义务的依据，故对原告依据上述事由主张被告违约，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
原告同时诉称涉案项目在2015年5月21日才通过环保竣工验收，说明该项目无法在原、被告双方合同约定的2014年9月28日前满足交付条件。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条第一款的规定，当事人履行合同既应严格按约履行，同时亦应遵守法律、行政法规的规定。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定建设单位在办理建设工程竣工验收备案时应同时将环保等部门出具的认可或准许使用文件报请备案，主管部门对违反质量管理规定行为的可责令停止使用；《深圳经济特区建设项目环境保护条例》第二十五条第一款、第四十八条第三款亦规定对于未经环保验收的建设项目由主管部门责令停止使用。因涉案房地产项目竣工后未经环保验收，深圳市人居环境委员会在被告通知业主入住后对被告的环保验收申请作退档处理，于2015年5月21日才决定该项目通过环保验收，故被告在2014年9月2日通知原告收房时，涉案房屋尚不具备前述行政法规、经济特区法规强制性规定所要求的交付使用条件，被告该通知交付行为不属于适法的履行行为，不免除其相应逾期交房违约责任，故被告应自合同约定之交付期限届满之次日即2014年9月29日起，向原告支付违约金。
原告诉请逾期交房违约金计至“实际交房之日”，但并未同时诉请被告交付房屋，鉴于涉案房地产项目在2015年5月21日通过环保验收后，已具备约定及法定的交付使用条件，双方即应及时办理交付手续，故本院对于2015年5月21日之后的逾期交房违约金请求不予支持。据此，被告按约应向原告支付2014年9月29日至2015年5月21日期间的逾期交房违约金46060.47元（490005元×0.0004/日×235日）。
关于原告主张的租金损失。因违约金同时具有惩罚性和补偿性的功能，根据现有证据，原告主张因被告逾期交房产生的租金损失数额尚在本院支持的违约金数额范围内，故原告主张租金损失，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《深圳经济特区建设项目环境保护条例》第二十五条第一款、第四十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳招商房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向原告雷亚丽支付逾期交房违约金人民币46060.47元；
二、驳回原告雷亚丽的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,587元，由原告负担人民币1,078元，被告负担人民币509元。受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一六年九月十二日
书记员 席俊奇
书记员 李玉婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《建设工程质量管理条例》
第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《深圳经济特区建设项目环境保护条例》
第二十五条建设项目竣工后，建设单位应当依法向环境保护部门申请环境保护设施竣工验收。环境保护设施符合下列条件的，予以通过验收：
（一）项目的生产能力在试运行期达到设计能力百分之七十五以上；
（二）排污管网、排污口、监测监控装置的设置符合相关要求；
（三）通过环境保护部门组织的投入试运行检查；
（四）试运行期污染排放监测合格率达到百分之八十以上；
（五）污染物排放量不超过批准量百分之二十；
（六）采用的工艺、技术和原材料以及废弃物回收利用符合经批准的环境影响评价文件要求；
（七）法律、法规规定的其他事项。
分阶段建设的项目，或者在试运行期内生产能力未达到前款要求的项目，可以分阶段验收。
《深圳经济特区建设项目环境保护条例》
第四十八条违反本条例第十九条第二款第（一）项规定，未建设污染防治设施的，由环境保护部门责令限期改正，并按照第四十二条罚款标准处罚。
违反本条例二十四条规定，未经环境保护部门检查同意，擅自将主体工程投入试运行、试生产或者使用的，由环境保护部门责令停止试运行、试生产、生产或者使用，并按照第四十二条罚款标准处罚。
违反本条例第二十五条规定，未经环境保护部门验收或者未通过验收，擅自将主体工程投入生产或者使用的，由环境保护部门责令停止生产或者使用，并按照第四十二条罚款标准处罚。
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