广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终764号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北海购购派商贸有限公司，住所地北海市北部湾中路58号负一楼商铺B21旁。
法定代表人：陈建伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张殿民，广西群智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张丽丽。
委托诉讼代理人：徐晓飞，山西锋镝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹俊林，山西锋镝律师事务所律师。
上诉人北海购购派商贸有限公司（以下简称购购派公司）因与被上诉人张丽丽租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案受理后，依法组成合议庭于2016年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人购购派公司的委托诉讼代理人张殿民、被上诉人张丽丽的委托诉讼代理人曹俊林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人购购派公司上诉请求：1.撤销（2015）海民一初字第2291号民事判决第一项、第二项、第三项；2.驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；3.上诉费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用协议》和《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用补充协议》（该两份协议以下简称涉案合同）合法有效。1.涉案合同是双方当事人的真实意思表示，合同的内容并不违反法律的规定。2.消防部门对涉案商场进行验收时并没有给出“验收不合格”的结论性意见，而是在积极组织验收中，不久就会验收合格，因此，涉案商场并不违法。3.涉案商场在验收中，消防部门并没有强令将涉案商场停业整顿，故既不影响租赁物的正常使用，也不影响商户办理营业执照，不妨碍涉案合同的履行，合同目的也得以实现。二、涉案合同合法有效，除双方当事人协商解除外，应当继续履行。1.被上诉人提起本案诉讼不是因为消防验收的问题，而是其经营困难，想通过诉讼的方式转嫁损失，明显违背诚实信用原则，其诉讼目的不应得以实现。2.被上诉人请求上诉人返还履约保证金12000元、主体装修费4000元没有事实和法律依据。在合同解除前，双方当事人无权请求返还因合同取得的财产。
被上诉人张丽丽辩称：1.上诉人与被上诉人之间签订的合同因违反了法律的强制性规定而无效，原审判决认定合法有据。2.关于上诉人所主张的2015年5月27日至6月15日的租金，一审法院依职权调取了相应的证据，证明上诉人曾承诺商户开业后有20天的免租期，所以上诉人的此项请求并无依据。3.上诉人主张的违约金因涉案合同无效，该项请求不应得到支持。4.上诉人所主张的商位占有使用费用和综合管理服务费，一审法院均已依照事实予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，实体判决合法有据，应驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
张丽丽向一审法院起诉请求：1.认定张丽丽与购购派公司签订的《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用协议》（协议编号：ZTJC95）及《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿补充协议》（协议编号：ZTJC95B）无效；2.购购派公司返还张丽丽履约保证金12000元；3.购购派公司返还张丽丽商位主体装修费用4000元和自行装修费用1711元；4.购购派公司返还张丽丽商位使用费和综合管理服务费共6412元；5.本案全部诉讼费用由购购派公司承担。
购购派公司反诉请求：1.张丽丽支付2015年5月27日至6月15日，2015年10月15日至2016年2月15日未付租金6253.33元、综合服务费2240元，按日千分之五计算221天的违约金4022.2元，合计12515.53元；2.诉讼费用由张丽丽承担。
一审法院认定事实：张丽丽、购购派公司于2015年5月16日分别签订了《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用协议》及《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用补充协议》。主要约定乙方（张丽丽）承租甲方（购购派公司）位于北海市北部湾中路58号GoGoPark主题街C95号商位，套内建筑面积合计14平方米，用于经营服装，承租期为24个月，时间从2015年5月1日起至2017年4月30日，每贰月使用费总额为2520元；乙方应在本协议签订时向甲方缴纳履约保证金12000元和商位主体装修费用4000元；2015年5月1日至2016年4月30日的综合服务管理费每贰月1120元；还约定了乙方违约迟延交纳商位使用费或其他应支付的各项费用的，甲方向乙方发送限期整改通知书。乙方未按期整改的，每逾期一天则按应交费用数额的千分之五向甲方支付违约金。上述协议签订后，张丽丽按约交付了12000元保证金、4000元商位主体装修费、两个月租金及综合服务管理费3640元。2015年8月12日购购派公司向各商户下发了“第二期租金收取通知及政策说明”，主要通知主题街为进驻商户提供了装修期及开业后20天的免租期，于2015年6月15日起正式计算租金，按合同第二期租金于8月15日前收缴。2015年8月15日张丽丽向购购派公司交付了2015年8月15日－2015年10月15日的租金2772元。2015年11月29日购购派公司下发了“关于租金政策调整的通知”，主要通知商场决定对于潮铺区租金实施6折优惠，时间从2015年10月15日至2016年4月15日。同年购购派公司向商户下发“催款通知单”，通知欠款商户于2015年12月31日下午6点前缴清2016年1月15日之前所欠租金费用。2015年12月30日张丽丽向购购派公司邮寄“通知函”，主要通知购购派公司其自2016年1月1日起搬离所承租的商位。张丽丽自2016年1月1日起自行搬离所承租的涉案商位，双方没有办理交接手续。现张丽丽以购购派公司未经消防验收合格导致其未能办理相关的证件，致使其无法正常经营为由诉至法院，提出上述的诉求。购购派公司以张丽丽拖欠租金等费用存在违约为由，提出上述的反诉请求。一审法院另查明，购购派公司于2015年4月30日向消防部门申请消防设计审核，北海市消防支队于2015年5月19日向购购派公司出具了北公消审字（2015）第0062号消防设计审核不合格的意见书，不同意购购派公司室内装修工程的消防设计，提出了该消防工程部分设计不符合规范及设计单位岳阳市建筑设计学院的《工程设计资质证书》已过有效期等问题。要求购购派公司应当将修改后的消防设计重新报消防部门审核，未经审核合格，不得施工。截止至该次庭审购购派公司的消防设计未经审核通过，其建设工程亦未通过消防验收。
一审法院再查明，张丽丽对于其在涉案商铺自行装修部分，主体部分已自行拆除完毕，亦明确表示不申请对剩余部分装修装饰物的价值申请鉴定。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.张丽丽、购购派公司于2015年5月16日签订的《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用协议》和《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用补充协议》是否合法有效；2.张丽丽和购购派公司的诉求有无事实和法律依据。
关于本案的第一个争议焦点，一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《中华人民共和国消防法》第十二条“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工”、第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”、第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”之规定，购购派公司所经营的涉案商场作为大型的人员密集场所，从保障人员及财产安全的角度，其消防设计应经过消防部门的审核通过，工程竣工后还须依法办理消防验收。购购派公司于2015年4月30日向消防部门申请消防设计审核，消防部门于2015年5月19日作出了消防设计审核意见书，认定购购派公司的消防设计不符合规定，存在安全隐患，且为购购派公司所在商场进行工程设计的岳阳市建筑设计院的《工程设计资质证书》已过有效期。消防部门要求购购派公司将消防部门提出的问题修改后，再将修改后的消防设计报消防部门审核，工程设计未经审核合格，不得施工。在一审庭审中购购派公司亦明确涉案商场仍未通过消防设计审核及消防验收。一审法院认为购购派公司在涉案商场消防设计不合格和未经消防验收，存在较大的安全隐患的情况下将涉案商位出租给张丽丽使用，违反了法律的强制性规定。综合以上情形，对于张丽丽主张双方于2015年5月16日签订的《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用协议》和《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用补充协议》无效的诉求于法有据，该院予以支持。关于本案的第二个争议焦点，一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补充。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，在该院认定张丽丽、购购派公司所签订的上述协议及其补充协议无效后，张丽丽请求购购派公司退还履约保证金12000元及主体装修费4000元的诉求于法有据，该院予以支持。对于张丽丽请求退还自行装修费1711元的诉求，因张丽丽在搬离涉案铺面时已将自行装修装饰物主体部分拆除，且其亦未对剩余部分装修装饰物的价值申请鉴定，剩余部分的装修装饰物的价值无法确定，对于张丽丽的该项诉求该院不予支持。对于张丽丽请求退还已支付的其使用涉案商位期间的租金及综合管理服务费6412元的诉求，张丽丽自接收涉案商位起至2016年1月1日其自行搬离所承租的商位，张丽丽确已实际使用了涉案商位，产生相应的商位占有使用费，为此，张丽丽的该项诉求于法无据，该院不予支持。购购派公司于2015年8月12日下发的“第二期租金收取通知及政策说明”中承诺为进驻商户提供装修期及开业后20天的免租期，从2015年6月15日起正式计算租金。张丽丽作为商场的商户可以享受购购派公司的上述优惠条件，为此，购购派公司请求张丽丽支付2015年5月27日至6月15日租金的诉求于法无据，该院不予支持。张丽丽自2015年10月16日开始拖欠租金及综合服务费，为此，购购派公司请求张丽丽支付2015年10月16日至张丽丽于2015年12月31日搬离涉案商位期间的商位占有使用费3150元及综合服务费1400元的诉求于法有据，该院予以支持。购购派公司请求张丽丽支付2016年1月1日至2月15日自张丽丽搬离涉案商位之后的商位占有使用费及综合服务费的诉求于法无据，该院不予支持。张丽丽虽迟延交付部分商位使用费、综合服务费以及水电费，但购购派公司无证据证实其已向张丽丽发送限期整改通知书或其他的催交单，为此，购购派公司请求张丽丽按其所拖欠的费用按日千分之五计算违约金的诉求于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国消防法》第十二条、第十三条第二款、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认张丽丽与北海购购派商贸有限公司于2015年5月16日签订的《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用协议》和《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用补充协议》无效；二、北海购购派商贸有限公司退还履约保证金12000元给张丽丽；三、北海购购派商贸有限公司退还商位主体装修费4000元给张丽丽；四、张丽丽支付2015年10月16日至2015年12月31日期间的商位占有使用费3150元（参照租金每贰月2520元计算）及综合服务费1400元（按每贰月1120元计算）给北海购购派商贸有限公司；五、驳回张丽丽其他的诉讼请求；六、驳回北海购购派商贸有限公司其他的诉讼请求。本诉案件受理费402元，由张丽丽承担136元，购购派公司承担266元。反诉案件受理费74元，由购购派公司承担47元，张丽丽承担27元（上述诉讼费已分别由本诉、反诉原告向该院预交，双方当事人应负担的部分在履行本案生效判决义务时一并结清）。
二审期间，上诉人购购派公司围绕其上诉请求向本院提交了以下证据：《北海市公安消防支队建设工程消防验收申请受理凭证》，拟证明在16个工作日内消防部门会组织对涉案的商铺进行消防验收。被上诉人张丽丽没有提交新的证据。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为考量上诉人与被上诉人签订的合同是否合法有效的参考标准是在合同签订之时，合同本身的内容及实际情况是否存在违反法律的强制性规定的情形。首先，从一审的证据看，上诉人的商铺在合同签订时并没有依法通过消防验收；其次，上诉人现只提供了北海市公安消防支队出具的受理凭证，也就是说至二审庭审之日上诉人尚未为涉案商铺依法办理好消防工程的验收合格证。综上，上诉人提交的此份证据不能用于证明双方签订的合同合法有效。
对于二审争议的上诉人所提交的上述证据能否证明双方所签订合同有效的问题，本院认为，上诉人提交的该证据仅能证明消防部门依法接受上诉人对涉案商铺进行消防验收的申请，但不能证明合同签订时的涉案商铺已通过消防验收，也不能证明在16个工作日后该商铺就能通过消防验收，因此，上诉人提交的上述证据无法证明双方签订的合同合法有效。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：1.上诉人与被上诉人签订的《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用协议》和《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用补充协议》是否合法有效；2.上诉人的上诉请求有无事实及法律依据。
本院认为，本案是由租赁关系引发的纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定及相关法律司法解释处理。
1.《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，涉案租赁合同约定上诉人出租的租赁物为经营服装使用，根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条、第十二条的规定，按照国家工程建设消防技术标准需要消防设计的建筑工程、国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程、依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关审核，未经依法审核或者审核不合格的，不得给予施工许可、不得施工。上诉人于2015年4月30日向消防部门申请消防设计审核，消防部门于2015年5月19日作出建设工程消防设计审核意见书，认为上诉人涉案工程的消防设计不符合规定，存在安全隐患，且为该工程设计的岳阳市建筑设计院的《工程设计资质证书》已过有效期，因此，消防部门不同意涉案工程的消防设计，要求上诉人将消防部门提出的问题修改后，再将修改后的消防设计重新报消防部门审核，未经审核合格，不得施工。至本院二审庭审时，上诉人的涉案商场仍未通过消防设计审核及消防验收，且在卷证据没有显示该租赁物所在的大厦已取得原始消防合格证书，根据《中华人民共和国消防法》第十二条、第十三条第二款、第十五条的规定，涉案商场不得投入使用、营业。上诉人明知其涉案的商场尚未通过消防设计审核及消防验收，仍于2015年5月16日与被上诉人签订《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用协议》和《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用补充协议》，将其依法不能投入使用、营业的涉案商场出租给被上诉人经营使用，违反了法律的强制性规定。因此，一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用协议》及《北海市GoGoPark主题街商位有期有偿使用补充协议》无效，符合法律规定，本院依法予以维持。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合法无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因上诉人与被上诉人签订的上述协议及其补充协议无效，上诉人因该合同收取的被上诉人交纳的履约保证金12000元及主体装修费4000元应予返还，一审判决上诉人返还该两笔款项给被上诉人符合法律规定，本院依法予以维持。被上诉人实际占有使用了上诉人的涉案商位，其应支付实际占用涉案商位期间的占有使用费及综合服务费给上诉人。对于一审判决被上诉人向上诉人支付2015年10月16日至2015年12月31日被上诉人实际占用涉案商位期间的占有使用费3150元及综合服务费1400元双方均无异议，本院依法予以维持。而上诉人请求被上诉人支付其搬离涉案商位之后的商位占有使用费及综合服务费的诉求于法无据，本院不予支持。因上诉人于2015年8月12日下发的“第二期租金收取通知及政策说明”中承诺为进驻商户提供装修期及开业后20天的免租期，从2015年6月15日起正式计算租金，而上诉人作为该商场的商户可以享受上诉人的上述优惠条件，故上诉人请求被上诉人支付其已免除的2015年5月27日至6月15日租金的诉求没有事实及法律依据，本院不予支持。因上诉人与被上诉人签订的上述协议及其补充协议无效，因此，被上诉人不存在违约的行为，上诉人请求被上诉人支付违约金的诉求，本院不予支持。
综上所述，上诉人购购派公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费402元，由上诉人北海购购派商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何能媛
审判员 李雪燕
审判员 张意凤
二〇一六年十月二十八日
书记员 龚安珍