江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第1702号
上诉人（原审被告）刘昌同。
委托代理人张继宇，东海县法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）王连英。
被上诉人（原审原告）王春英。
二被上诉人共同委托代理人姜茂鹏。
原审被告吴宗飞。
原审被告张步军。
上诉人刘昌同因与被上诉人王连英、王春英、原审被告吴宗飞、张步军房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2014）连东双商初字第00073号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月20日公开开庭进�了审理。上诉人刘昌同及其委托代理人张继宇、被上诉人王连英、王春英及其委托代理人姜茂鹏、原审被告吴宗飞、张步军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王连英、王春英一审诉称：2012年1月4日，王连英、王春英与吴宗飞签订一份房屋转让协议书，约定在李埝乡政府院东的三间三层及家院以39万元转让给王连英、王春英，该房屋的租金归王连英、王春英收取，至2012年3月10日租该房开饭店的张步军不给租金，至2013年3月10日、2014年3月10日，张步军还不付给，后经多次调解无效，实无办法诉至法院，请求判令吴宗飞、刘昌同、张步军付给房屋租金36000元及逾期利息。
吴宗飞一审辩称：答辩人2011年2月12日与刘昌同签订房产转让协议书，约定2011年度的租金由刘昌同收取。2012年1月4日，答辩人又与本案的王春英签订房产转让协议书，约定2012年度的租金由王春英收取�王连英、王春英第一次起诉前查明2012年1-6月份的租金答辩人没有收取，却故意将答辩人列为被告。不知何故，没等法院判决，王连英、王春英又撤诉。这次王连英、王春英又将答辩人列为被告，纯属无事生非，请求法院查明纠纷事实，驳回王连英、王春英对答辩人的诉讼请求。
刘昌同一审辩称：吴宗飞违约欠我七万元，经吴宗飞同意，这几年房租由我收，所以我和张步军定下出租合同（以上租给高洋），这些与王春英、王连英无关。王春英只能告吴宗飞，没有权利告我。楼房准建证、土地使用权证一直在我手里，并没有过户，只有我和吴宗飞有钱和楼房的交易，与别人没有利益冲突。这些请法官深思。私下王连英找我，要求楼房房租2013年我收，2014年房租她收，我没同意。因欠我七万元钱还没到位，我不能窝兔不打打跑兔，于是她指使她弟弟于2013年夜11点45分牛�药死9头，都怀孕。派出所闫勇所长把其捉拿归案，由于种种原因，至今不了了之。没想到出现这些事情，这所楼房我准备不卖了。请法官考虑。我已经被告四次了，我身体不好，实在受不了精神折磨和刺激了。
张步军一审辩称：在高善州与原房主刘昌同签订合同的时候还没有发生房屋买卖，我是2011年3月份从高善州手上转租的，合同约定我的租金必须交给刘昌同，王连英、王春英应该告刘昌同，同时我认为刘昌同虽然签订了买卖合同，但是房子并没有实际交给他，我的房租全部交给刘昌同了。
原审法院经审理查明：2011年2月12日，在东海县李埝法律服务所的见证下，刘昌同与吴宗飞签订《房产转让协议书》，约定：一、转让的房产坐落在李埝乡政府东侧，原李埝乡花岗石厂西侧。三间三层楼房（含家院）；二、使用期限：永久性使用；三、该宗房产作价35万元；�、房款交纳办法：本协议签订时由乙方（即吴宗飞）先支付20万元，尚欠的15万元于2011年12月31日前支付7.5万元，于2012年12月31日前付清所有的房款7.5万元；五、双方的权利、义务。1、甲方（即刘昌同）将本协议约定范围的房屋及一切附着物提供给乙方使用。2、甲方协助乙方办理该宗房产过户手续，其费用由乙方承担。3、该宗房产成交后，乙方有权转让，取得使用权的第三方即成为本协议的当然乙方，其享有原乙方的权利承担原乙方的义务。4、该宗房产成交后所发生的一切费用及风险灭失责任均由乙方独立承担。5、乙方有权在购买的该宗房产范围内装修、装潢，甲方不得干涉；六、违约责任，本协议一经签订，即具有法律效力，任何一方不得擅自变更或解除，如有发生向对方支付违约金7万元；注：该宗房产的租金2011年度由甲方收取，以后租金归乙方。
2012年1月4日，吴宗飞与王连英签订《房产转让协议书》一份，该协议签订的见证单位为东海县李埝法律服务所，其主要内容为：一、转让的房产坐落在李埝乡政府东侧，原李埝乡花岗石厂西侧。三间三层楼房（含家院）；二、使用期限：永久性使用；三、该宗房产作价39万元；四、房款交纳办法：本协议签订时由乙方（即王连英、王春英王春英）先支付16万元，尚欠的23万元于2012年5月1日前付清；五、双方的权利、义务。1、甲方（即吴宗飞）将本协议约定范围的房屋及一切附着物提供给乙方使用。2、甲方协助乙方办理该宗房产过户手续，其费用由乙方承担。3、该宗房产成交后，乙方有权转让，取得使用权的第三方即成为本协议的当然乙方，其享有原乙方的权利承担原乙方的义务。4、该宗房产成交后所发生的一切费用及风险灭失责任均由乙方独立承担。5、乙方有权在购买的�宗房产范围内装修、装潢，甲方不得干涉；六、违约责任，本协议一经签订，即具有法律效力，任何一方不得随意变更或解除，如有发生向对方支付违约金7.8万元；注：该房产的租金2012年以后由乙方收取。2014年3月31日，吴宗飞和《房产转让协议书》见证单位的协议起草人高秀永出具《情况说明》一份，说明2012年1月4日签订的《房产转让协议书》中“该房产的租金2012年以后由乙方收取”的本意是“2012年以后”含2012年的房租。
原审庭审中，王连英认可2012年1月4日与吴宗飞签订《房产转让协议书》是其代王春英签订，王春英也认可王连英的代签事实。且王连英、王春英均认可涉案房屋系王春英购买，由王春英对涉案房屋享有权利。
原审法院另查明，在2011年2月12日刘昌同与吴宗飞签订《房产转让协议书》前，刘昌同已将涉案房屋出租给高善州，高善州经刘昌同同意�与张步军签订《转让合同书》，约定：将涉案房屋转租给张步军使用；每年租金12000元，租金一年一付，交于租方刘昌同；租期为2011年3月10日至2015年3月10日。被告刘昌同分别于2012年3月16日、2013年3月18日、2014年3月10日三次收取张步军自2012年3月10日至2015年3月10日的房屋租金共计36000元。
原审法院再查明，上述两份《房产转让协议书》签订后，刘昌同已将涉案房屋钥匙交给吴宗飞，吴宗飞也已将钥匙交给王春英，但均未办理过户手续。且刘昌同、吴宗飞均在将涉案房屋买卖时均未通知承租人即本案张步军，也未告知租金应向谁交纳。
原审法院认为：刘昌同与吴宗飞及吴宗飞与王春英签订的《房产转让协议书》系各方当事人的真实意思表示，涉案房屋虽未办理过户登记手续，但均已实际交付，应认为各方间的房屋买卖关系成立。合同成立后，依据权利义务对等原则，受让方自合同成立后即当然享有了涉案房屋的收益权，即涉案房屋的租金归受让方所有。本案中，一、王连英系代王春英与吴宗飞签订《房产转让协议书》，王春英也认可王连英代其签订协议的事实。因此涉案房屋的所有权属王春英享有，王连英无权主张涉案房屋的租金权利；二、根据本案查明的事实，吴宗飞并未收取涉案房屋的租金，故王春英诉求吴宗飞给付租金的请求不能成立；三、因刘昌同、吴宗飞在转让涉案房屋时均没有通知承租人即张步军，也未告知其涉案房屋转让后租金的权利享有人。所以，虽然张步军在其后的王连英、王春英因涉案房屋的租金收取事宜的诉讼中将其列为被告，得知涉案房屋因房屋转让各出让人和受让人之间因租金收取事宜发生争议，但因王连英、王春英在法院作出判决前撤回起诉，对涉案房屋的租金归属并无定论，其依据与高善州�刘昌同签订的《转让合同书》的约定仍向原房屋出租人即刘昌同交纳租金，符合合同当事人的相对性原则，并无过错，且张步军已交纳完全部租赁期间的租金。故王春英诉求张步军给付租金没有依据，原审法院依法不予支持；四、刘昌同在涉案房屋转让后，即丧失了收取涉案房屋租金的权利，其不但未依法履行通知承租人的义务，而且违反协议约定继续向承租人收取2012年至2015年的租金，其行为是错误的，依法应承担相应的法律责任。刘昌同虽辩称其收取租金，是因为吴宗飞违约欠其70000元，其是经吴宗飞同意才收取租金的，但因其对自己的主张未能举证证明，原审法院依法不予采信。综上，王春英要求刘昌同给付租金的诉讼请求成立，原审法院依法予以支持。刘昌同经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应承担举证、质证不能及判决于己不利的法律后�。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、刘昌同于判决生效后十日内将收取的36000元租金给付王春英。二、驳回王春英的其他诉讼请求。三、驳回王连英的诉讼请求。案件受理费700元，减半收取350元，由刘昌同负担。
刘昌同不服一审判决，向本院提出上诉称：上诉人在李埝乡驻地建有一栋三间三层楼房，2010年3月10日，上诉人将该楼房出租给高善州，高善州于2011年3月将该楼房转租给张步军，三方约定每年租金12000元由上诉人收取。2011年2月12日，上诉人与吴宗飞签订买卖合同，将上述房产卖给吴宗飞。2012年5月，王连英�然找到上诉人，说吴宗飞已将上述房产转卖给她，要求2012年1月之后张步军所交租金由她收取，遭到上诉人拒绝。2012年5月18日，王连英诉至法院，要求由她收取2012年1月至6月房屋租金6000元，后于2012年9月撤诉。2012年12月31日，约定付清购房款最后期限到达时，吴宗飞违约，尚有7万元购房款没有支付给上诉人，经索要，吴宗飞才将剩余7万元购房款付清。关于违约金7万元及房屋过户问题，吴宗飞与上诉人商定，张步军后三年所交租金36000元仍由上诉人收取，算作吴宗飞支付给上诉人的违约金，上诉人在收完租金后，即协助吴宗飞办理过户手续。因吴宗飞未按时付清房款构成违约，上诉人才没有把房屋过户给吴宗飞，吴宗飞不可能再过户给王连英，王连英应要求吴宗飞承担违约责任。一审判决存在以下问题：一、王连英未取得上述房产的所有权证书及土地使用权证书，�根本无权行使所有权，包括收益权。一审判决认为合同成立后，受让方当然享有涉案房屋的收益权，就是说签个合同就可直接取得不动产物权并行使不动产物权。二、王连英应当首先请求法院确认涉案房产的所有权人，然后再主张收益权，本案并没有对涉案房产确权，直接判决王连英享有涉案房产收益权，明显错误。三、上诉人与王连英不存在合同关系，依据合同相对性原则，王连英只能依据其与吴宗飞签订的合同，向吴宗飞主张权利。四、吴宗飞没有按约付清房款存在违约，应由吴宗飞承担举证责任。五、上诉人收取租金是基于吴宗飞对上诉人违约，并无不当。一审法院判决依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，认定上诉人不当得利，适用法律错误。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王连英、王春英辩称：上诉人的上诉�求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。上诉人称吴宗飞未按约定支付购房款构成违约，与事实不符。吴宗飞将上述房屋转让给被上诉人，并约定房屋租金自2012年以后由被上诉人收取，但上诉人还是分别于2012年3月10日、2013年3月10日、2014年3月10日收房租36000元，被上诉人分别于2012年5月18日、2013年8月18日两次起诉刘昌同、张步军、吴宗飞付给租金，后撤诉。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告吴宗飞辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，上诉人称“关于违约金7万元及房屋过户问题，吴宗飞与上诉人商定，张步军后三年所交租金36000元仍由上诉人收取，算作吴宗飞支付给上诉人的违约金……”等均与事实不符，且没有任何证据证明。请求二审法院驳回�诉，维持原判。
原审被告张步军辩称：房屋是从高善州处转租的，高善州租赁时没有发生买卖。刘昌同没有将房屋卖给吴宗飞，张步军转租时延续了高善州的合同，后来与刘昌同签订了转租合同。张步军把租金交给了刘昌同，房屋买卖不破租赁，张步军直到起诉才知道房屋已经另行买卖了。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人刘昌同为支持其上诉请求，二审期间提供其向国土部门交纳办证费用的现金缴款单，证明土地使用权证正在办理；被上诉人王春英质证认为，该证据不能证明是交纳涉案房屋所占用土地的办证费用，对真实性不予认可。
原审被告吴宗飞二审期间提供其给付购房款的收条、银行存取款凭证，证明其分别于2012年1月5日支付购房款75000元，2012年1月10日支付购房款75000元给刘昌同。刘昌同质证认为，2012年1月5日的付款逾期5天，其他没有逾期付款。
本院认为，依据刘昌同与吴宗飞签订的房产转让协议书约定，涉案房屋2011年度租金由刘昌同收取，以后由吴宗飞收取；依据吴宗飞与王连英代王春英签订的房产转让协议书约定，涉案房屋的租金2012年以后由王春英收取。虽然前述的涉案房屋两次转让均未经过户登记，但均已经实际交付，王春英付清购房款后依据合同占有房屋，对房屋享有占有、使用、收益的权利。因此，2012年以后张步军占有使用涉案房屋的费用应由王春英收取，刘昌同收取涉案房屋2012年3月10日至2015年3月10日租金的行为，构成不当得利。刘昌同主张其与吴宗飞约定涉案三年租金仍由刘昌同收取作为吴宗飞支付的逾期付款违约金，吴宗飞对该主张不予认可，刘昌同亦未举证予以证实，且刘昌同与吴宗飞签订的房产转让协议书中对于逾期付款的违约责任亦未作约定，故本院对刘昌同的该主张不予采信。
综上，上诉人刘昌同的上诉请求与理由均无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人刘昌同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 应庆国
代理审判员 万红英
代理审判员 张 奇
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 祝蔷薇
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；