新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0203民初990号原告：克拉玛依融汇城市建设投资开发有限责任公司，住所地：新疆克拉玛依市经四街206号（大学科技园）。法定代表人：管峰翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝伟文，男，1967年6月29日出生，该公司员工，住克拉玛依区。委托诉讼代理人：黄明军，新疆炎黄律师事务所律师。被告：克拉玛依智慧城市发展建设推进协会，住所地：克拉玛依区。法定代表人：崔树斗，男，1971年2月5日出生，汉族，该协会会长，住克拉玛依区。原告克拉玛依融汇城市建设投资开发有限责任公司（以下简称融汇城投公司）与被告克拉玛依智慧城市发展建设推进协会（以下简称克拉玛依智汇城市协会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告克拉玛依融汇城市建设投资开发有限责任公司之委托诉讼代理人郝伟文、黄明军，被告克拉玛依智慧城市发展建设推进协会之法定代表人崔树斗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融汇城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金617594.60元、违约金418784.94元，共计1036379.54元；2法判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年5月1日，原告将位于克拉玛依科技创业服务大厦A座第10层面积为761.60平方米的办公室出租给被告，并与被告签订了房屋租赁合同，合同约定租金为1.20元/平方米·日，租金的缴纳方式为按年支付，即被告应于合同签订后10日内支付当年租金。该合同还约定了，若被告未按约定期限交付租金，则按实际逾期的天数，按未付租金每日千分之五的比例支付违约金，逾期超过30天，原告有权扣留保证金作为违约金，否则原告有权据此单方解除本合同。被告与原告签订房屋租赁合同后，至今尚欠原告租金617594.60元未支付，被告的上述行为已经严重违反了合同约定及法律规定。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告克拉玛依智汇城市协会辩称，2014年10月31日，国家信息中心与克拉玛依市人民政府签订战略合作协议。协议约定中国电子政务外网西北数据中心和智慧城市研究中心西北分中心落户克拉玛依市。为此，由市信管局倡议和市、区政府指导下成立了被告克拉玛依智汇城市协会，由被告担任国家信息中心西北分中心常驻的机构服务与联络机构，并协助政府与分中心进行信息产业化资源统一规划与资源配置工作。后国家信息中心、市区党委、政府成立了工作领导小组，制定了运作方案，并承诺由政府支付租金、物业费等费用。但被告从未收到过政府支付的补助。综上，未支付房屋租金的责任不在被告。被告不应承担支付租金的责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年至2017年期间，原告融汇物业公司与被告智汇城市协会就被告承租原告所有房屋事宜每年签订一份《房屋租赁合同》。原、被告于2015年5月1日签订了第一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于克拉玛依市经四路206号科技创业服务大厦第十层的房屋，用于办公所用；租赁面积为761.60㎡；租赁期限为1年，自2015年5月1日起至2016年4月30日止；租赁费用收费标准为1.20元每平方米每天，年租金为333580.80元；租金于合同签订后10个工作日内一次性支付。2016年5月1日，原、被告签订了第二份《房屋租赁合同》，约定被告在位于克拉玛依市经四路206号科技创业服务大厦第十层的房屋，用于办公所用；租赁面积为761.60㎡；租赁期限自2016年5月1日起至2016年12月31日止；租赁费用收费标准为1.20元每平方米每天，租金为223910.40元；租金于合同签订后5个工作日内一次性支付。原、被告于2017年1月1日签订了第三份《房屋租赁合同》，约定被告在位于克拉玛依市经四路206号科技创业服务大厦第十层的1010、1011办公室；租赁面积为140.70㎡；租赁期限为1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租金收费标准为1.20元每平方米每天，租金为61626.60元；物业服务费用于合同签订后5个工作日内一次性付清。三份合同均约定若被告未按合同约定支付租金，则按实际逾期的天数，按未付租金每日千分之五的比例支付违约金。双方还对租赁房屋的维护及维修、转租、装修或改善、合同的解除、租赁合同期满，返还房屋等内容进行了约定。原、被告签订第一份《房屋租赁合同》后，被告开始使用承租房屋，第三份《房屋租赁合同》约定的租赁期限到期后，被告向原告返还了租赁房屋。现被告未向原告支付租金，故原告诉至本院。另查，为推进国家信息中心与克拉玛依市人民政府战略合作协议的落实，经克拉玛依区人民政府和市信息化管理局共同研究，同意成立克拉玛依智汇城市发展建设推进协会。另查，被告主张违约金418784.94元的计算方式为每份《房屋租赁合同》约定的租金按照日利率5‰分段计算2015年5月1日起至2017年12月31日期间的利息。上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、土地使用证、国家信息中心、克拉玛依市人民政府战略合作框架协议、及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。本院认为，合法的债权债务受法律保护。原告融汇城投公司与被告克拉玛依智汇城市协会自愿签订了三份《房屋租赁合同书》，合同内容及形式均符合法律规定，合法有效，应当认定双方之间的房屋租赁合同法律关系成立并生效。合同签订后，原告如约履行合同义务，将合同项下的位于克拉玛依市经四路206号科技创业服务大厦第十层的房屋及该层1010、1011办公室交付被告使用，被告自合同签订之日至今未向原告交付租金，尚欠2015年5月1日至2017年12月31日租金619117.80元未付。原告主张被告支付三年租赁费用617594.60元的诉讼请求，在欠付租金总额范围内，合法有据，本院依法予以支持。被告抗辩称2017年期间其租赁房屋由科技创业服务大厦的公司共同使用，不应支付该部分房屋租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第二款，“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告对科技创业服务大厦共用被告租赁房屋的事实不予认可，且被告未出示证据证实科技创业服务大厦共用租赁房屋的事实，故对被告提出的上述抗辩理由，缺乏事实根据，本院依法不予采信。被告抗辩称其由克拉玛依政府审批设立，且政府相关部门同意支付房屋租金和物业费，故被告不应承担租赁房屋租金。本院认为，根据合同相对性，原告对租赁事宜仅能向合同相对人主张权利，现被告主张原告应向案外人主张权利，于法无据，本院依法不予采信。关于原告主张的违约金418784.94元，原告主张按日利率5‰计算应付租金之日至2017年12月31日期间的违约金。原、被告于2015年5月1日签订的第一份《房屋租赁合同》约定租金于合同签订后10个工作日内一次性全额付清；双方于2016年5月1日签订的第二份《房屋租赁合同》与于2017年1月1日签订的第三份《房屋租赁合同》均约定租金于合同签订后5个工作日内一次性全额付清。被告逾期未支付租金，故第一份《房屋租赁合同》约定租金333580.80元的违约金应自履行期满之次日即2015年5月16日起计算至2017年12月31日，共960日；第二份《房屋租赁合同》约定租金223910.40元的违约金应自履行期满之次日即2016年5月7日起计算至2017年12月31日，共604日；第三份《房屋租赁合同》约定租金617594.60元的违约金应自履行期满之次日即2017年1月7日起计算至2017年12月31日，共359日。但原告主张的违约金数额计算过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。鉴于被告当庭要求行使违约金调整请求权，且原告并未提供证据证实被告逾期支付租赁费对其造成的损失情况，故本院根据被告的主张，以原告的利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对原告主张的违约金数额进行适当调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，被告逾期付款造成的原告利息损失可以以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准进行计算。即罚息利率为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上加收30％-50％。333580.80元的违约金本院按照同期银行贷款利率6%将罚息酌定为7.8%（6%×1.3），因此本院依法酌定调整333580.80元的违约金为88964.63元（333580.80元×7.8%÷365天×960天×130%）；223910.40元的违约金本院按照同期银行贷款利率4.75%调整违约金为29743.95元（223910.40元×4.75%×1.3÷365天×604天×130%）；61626.60元的违约金本院按照同期银行贷款利率4.75%调整违约金为4456元（61626.60元×4.35%×1.3÷365天×359天×130%）；违约金共计为123533.67元（88964.63元+29743.95元+4456元）。原告主张的违约金123164.58元，合法有据，本院依法予以支持；超出部分，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告克拉玛依智慧城市发展建设推进协会于本判决生效之日起五日内向原告克拉玛依融汇城市建设投资开发有限责任公司支付房屋租金617594.60元、违约金123164.58元，共计740759.18元；二、驳回原告克拉玛依融汇城市建设投资开发有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7063.71元，邮寄送达费32.40元，由原告克拉玛依融汇城市建设投资开发有限责任公司负担2014.88元，由被告克拉玛依智慧城市发展建设推进协会负担5081.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员 张 力二〇一八年七月二十三日书记员 卡米拉