北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第44795号
原告北京利弘通商国际商务服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号C座29层。
法定代表人魏玉珍，董事长。
委托代理人李顺涛，北京市中产律师事务所律师。
被告李生贵，男，1957年12月13日出生。
委托代理人李楠，北京市明诚律师事务所律师。
委托代理人陈增新，北京市明诚律师事务所律师。
原告北京利弘通商国际商务服务有限公司（下称原告）与被告李生贵（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员范怡倩独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李顺涛，被告的委托代理人李楠、陈增新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年7月7日，原告、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的北京市朝阳区三里屯SOHOD座7层全部建筑房屋，租期�2011年7月11日至2014年9月30日，租金每月23万元，押金46万元，季付，原告可转租。《房屋租赁合同》签订后，原告、被告按约履行合同。合同履行期间，原告于2012年11月9日通过北京晟泽房地产经纪有限公司的居间服务与张文静签订《北京市房屋租赁合同》（以下称2012转租合同），将涉案房屋转租给张文静，转租期为2012年11月16日至2014年9月30日，转租租金每月28.3万元，押金三个月房租，租金每六个月支付一次。
2014年5月，原告、被告协商《房屋租赁合同》的续签事宜，双方最终于2014年6月5日续签了《房屋租赁合同》（以下称续租合同）。约定原告承租被告所有的北京市朝阳区三里屯SOHOD座7层全部建筑房屋，租期自2014年10月1日至2016年11月30日，免租期1个月，自2014年10月1日至2014年10月31日，月租金23万元，续租期间可转租房屋，如因被告提前收回租赁物，则被告需退还�金及剩余房屋租金，并承担全部经济损失，同时按违约发生日所在季度租金的数额向原告支付违约金。
续租合同签订后，原告即开始委托中介公司寻找租客，并最终于2014年6月13日与北京茉莉桦辰房地产经纪有限公司签订《北京市房屋出租居间合同》（下称居间合同），约定委托事项完成后，原告应按照实际月租金的100%向中介公司支付佣金，原告应于收到首期房屋租金及押金后5日内支付佣金。
居间合同签订后，经北京茉莉桦辰房地产经纪有限公司居间，原告与李国栋于2014年8月20日签订《房屋租赁合同》（下称2014转租合同），约定转租期26个月，自2014年10月1日至2016年11月30日，月租金30.5万元，房租按月支付，押金为三个月的房屋租金，另有15天免租期，免租期为2014年10月1日至2014年10月15日，如履行过程中原告违约，则原告需赔偿李国栋三个月的房租作为违约金。2014年8月29日，原告收到李国栋按约支付的押金91.5万元及房租30.5万元，原告于2014年9月17日向北京茉莉桦辰房地产经纪有限公司支付中介费30万元。
2014年9月11日，原告收到被告发出的关于解除委托人与贵司之间签订的房屋租赁合同的相关事宜的《律师函》，声明解除与贵司于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》。原告多次劝阻无效，2014年9月30日及2014年10月8日，原告找张文静做房屋交接及费用结算时，发现被告已经将房屋出租给第三方公司。
基于被告的违约行为，原告依约与李国栋解除《房屋租赁合同》，并向李国栋支付违约金91.5万元并退还李国栋已支付的押金91.5万元及租金30.5万元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除双方2014年6月15日签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告房屋押金46万元；3、被告支付原告违约金69万元；4、被告赔偿原告对外承担的违约金损失91.5万元、中介费损失30万元；5、被告赔偿原告预期可得利益202.75万元。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，被告解除合同时基于以下事实：原告延期支付租金，支付租金的数额不符合合同约定，没有按时交付当季的租金。根据双方2014年6月5日签订的房屋租赁合同中第4条和第5条约定，原告的租金支付，应该是在上一季度的交款月份的25日前支付下一季度的房租，也就是租金应该提前三个月支付。第4条的免租期只是说这个月免收租金，并不是租赁期限和付款期限的顺延，所以本合同的第一个租赁季度应该是十月、十一月、十二月共计三个月，十月份为免租期但是不影响租赁月份和租期的计算，我方认为第一笔租金应该是7月25日交纳。
诉讼请求一，因为原告延期支付租金构成被告单方解除合同的条件，在被告发出律师函原告收到后合同就已经解除，我方认为合同在2014年9月11日已经解除，假设法院认为合同不是在2014年9月11日解除，我也同意解除合同。诉讼请求二，因为原告违约在先，故不同意返还房屋押金46万元。诉讼请求三，依据合同第13.3条约定，这个约定的季度有一个月的免租期，故应该是2个月的租金，但是原告计算成了3个月的租金。诉讼请求四，原告是转租方，客观的结果就是原告用被告的房屋转租后谋取价差利润，原告应该承担自己应该承担的风险，原告一定会把下家的免租期间、租金约定在和我方约定的范围内，原告既要对上家承担违约责任又要对下家承担责任，原告和我方约定的违约金为69万元，原告对于下家的违约金为91.5万元，原告应该自己承担这个责任。中介损失和违约金损失没有事实和法律依据，被告在8月初和原告协商解除合同的事宜，原告在8月份签订租赁合同我方认为和事实不符，原告和上家张文静的租赁合同的期限到2014年9月30日，原告和下一家的合同的起始时间为2014年10月1日，我认为原告从时间上看周转不开，故第二次的合同是不真实的，原告在2014年8月29日收到李国栋的房屋租金，2014年9月5日我方给原告发的律师函，2014年9月17日原告向中介公司支付中介费我认为不符合情理。诉讼请求五，如果可得利益为原告主张的这么多，显失公平。原告主张的可得利益超出了可以预见的范围，根据合同第13条违约条款约定，违约金的约定是补偿性质的，没有对可得利益的损失进行约定。
经审理查明：2011年7月7日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市朝阳区三里屯SOHOD座7层建筑物内的全部承租单元和附属设施（下称涉案房屋），建筑面积1181.93平方米，租期39个月，自2011年7月11日至2014年9月30日止，免租期3个月，自2011年7月11日起至2011年10月11日止；租赁期届满，原告在相同条件下享有承租优先权。原告、被告双方应提前至少三个月完成续租，即2014年6月30日前由双方协商，重新签订租赁合同；月租金23万元，租金支付方式为季度缴付，原告需于每个缴款月份的10日之前预缴下一季度房租，原告需于本合同签订后3日内支付被告押金46万元，被告应于租赁期满或经双方协商同意解除合同后15日内返还原告全部押金；原告承租过程中，有权对租赁物部分或全部转租，但原告需要对转租行为对被告承担全部责任；原告不支付或者不按照约定支付租金，逾期20天以上，被告有权单方解除合同；租赁期内，被告因故提前收回租赁物，应提前90天书面通知原告，退还原告已预缴的房租及押金并承担原告全部经济损失，同时按违约发生日所在季度的季租金额的数额�原告支付违约金。
2014年6月5日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市朝阳区三里屯SOHOD座7层建筑物内的全部承租单元和附属设施，建筑面积1181.93平方米，租期26个月，自2014年10月1日至2016年11月30日止，免租期1个月，自2014年10月1日起至2014年10月31日止，月租金23万元，租金支付方式为季度缴付，原告需于每个缴款月份的25日之前预缴下一季度房租，原告需于本合同签订后3日内支付被告押金46万元，被告应于租赁期满或经双方协商同意解除合同后15日内返还原告全部押金；原告承租过程中，有权对租赁物部分或全部转租，但原告需要对转租行为对被告承担全部责任；原告不支付或者不按照约定支付租金，逾期20天以上，被告有权单方解除合同；租赁期内，被告因故提前收回租赁物，应提前90天书面通知原�，退还原告已预缴的房租及押金并承担原告全部经济损失，同时按违约发生日所在季度的季租金额的数额向原告支付违约金。
经查，被告至今未退还原告支付的46万元押金。原告未向被告支付2014年6月5日双方签订《房屋租赁合同》的租金。
2014年9月5日，被告向原告发出《律师函》一封，内容为：被告解除与贵司于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》。2014年9月11日，被告收到该份《律师函》。
原告为了证明其不同意解除《房屋租赁合同》，采取了补救措施，提交了2014年9月11日和9月26日的《回函》两份，主要内容为：不同意解除《房屋租赁合同》，如被告违约，需要承担合同约定的违约责任及按照法律规定赔偿我公司相关损失。被告对上述两份《回函》真实性、证明目的均不认可，称未收到《回函》。对于《房屋租赁合同》的解除时间，庭审中原告、被告均确认�2014年9月11日。
原告为了证明其通过转租合同获取差价，提交了其与案外人张文静签订的《北京市房屋租赁合同》，约定将涉案房屋转租给张文静，租期自2012年11月16日至2014年9月30日，月租金28.3万元。被告对上述证据不认可。
原告主张遭受的预期可得利益202.75万元，提交了以下证据：1、原告与案外人李国栋、居间人北京茉莉桦辰房地产经纪有限公司于2014年8月20日签订的《北京市房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋转租给李国栋，租期自2014年10月1日至2016年11月30日，免租期为2014年10月1日至2014年10月15日，月租金30.5万元，押金91.5万元，合同签订后5日内原告向居间人支付佣金30.5万元，原告迟延交付房屋7日的，李国栋有权单方解除合同，并应按月租金的300%向李国栋支付违约金。2、中信银行来帐业务回单2张，显示2014年8月29日，李国栋向原告支付“三里屯SOHOD座7层2014年10月16日至2014年11月15日房租”30.5万元和租房押金91.5万元。3、往来户明细表一份。4、2014年10月13日，原告与李国栋的房屋租赁合同之《终止协议》，约定因原告原因，延期交房超过7日，双方签订的《北京市房屋租赁合同》自本协议生效之日终止，原告需向李国栋退还其已缴付的押金91.5万元和1个月房租30.5万元，本协议签署3日内原告向李国栋支付违约金91.5万元。落款处有原告盖章和李国栋签字，日期为2014年10月13日。5、中信银行信汇凭证2张，显示2014年10月13日原告向李国栋账户汇入30.5万元和91.5万元。6、中信银行网银业务回单19张，每张显示2014年10月15日原告向李国栋账户共转账91.5万元。被告对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，主张该组证据可以人为设计，从公平角度和转租行为的特征看，原告没有理由将自己的经济风险转嫁给被告，且支付退�和违约金的时间不符合常理。
原告主张中介费损失30万元，提交了：1、原告与北京茉莉桦辰房地产经纪有限公司2014年6月13日签订的《北京市房屋出租居间合同》，约定委托事项完成后，原告应按照实际月租金的100%向北京茉莉桦辰房地产经纪有限公司支付佣金。2、2014年9月17日原告向北京茉莉桦辰房地产经纪有限公司支付中介费30万元的发票。3、中信银行转账支票存根。被告对以上证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，中介费的支付时间为2014年9月17日，是在原告接到律师函后，原告应该采取措施减少损失，中介费是否真实发生还是人为设计存在异议，且中介费超出了可预见的范围。
被告主张原告没有按照2011年7月7日签订的《房屋租赁合同》约定日期、金额支付租金，房租支付期限应为2014年7月12日，而原告在2014年7月28日支付605667元，少支付了6826元，并提�了中国光大银行阳光卡活期账户交易明细予以佐证。原告对上述交易明细真实性认可，关联性、证明目的均不认可，2014年7月10日前原告需要支付2014年7月12日至9月30日的租金，计算方式为（23万＊2个月）＋（23万／30天＊19天）=605667元，虽然原告支付最后一笔款项的时间为2014年7月28日，确实延期了18天，但其并不具备该约定的不支付或不按约定支付租金20天以上的被告有权解除合同约定，同时2011年7月7日签订的《房屋租赁合同》已经履行完毕，被告发出的律师函没有解除2011年7月7日签订的《房屋租赁合同》的内容，所以原告并不构成根本违反2011年7月7日签订的《房屋租赁合同》约定。根据2014年6月5日签订的《租赁合同》的约定，2014年10月1日至2014年10月31日为免租期，租金支付时间为每一个缴款月份的25日前，原告应该在2014年11月25日前支付2014年11月1日至2015年2月1日的租金，但在2014年12月5日前，被告已经违约，原告无违约事实。
原告称其主张的可得利益损失202.75万元，是原告将涉案房屋出租给李国栋，转租期间的租金总额减去承租涉案房屋原告需要向被告缴纳的租金总额的差值损失。
另，原告、被告均确认发生争议的是2014年6月5日双方签订的《房屋租赁合同》。被告认为该合同中约定的违约金数额过高，请求法院予以酌减。
上述事实，有双方当事人陈述、2011年7月7日签订的《房屋租赁合同》、2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》、《律师函》、中信银行信汇凭证、中信银行网银业务回单等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
本案中，原告与被告于2014年6月5日�订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的合法权益和社会公共利益，因此，本院确认上述合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同解除权的行使须以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律规定的程序，否则不能引起合同解除的法律后果。根据庭审调查，被告提交的证据系双方于2011年7月7日签订的《房屋租赁合同》的租金支付明细，原告延迟支付租金的天数未构成被告解除合同的约定；且双方均确认发生争议的是2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》，故对于被告关于原告迟延、少支付租金构成违约，被告具有合同的单方解除权的抗辩意见，本院不予采信。
被告在《房屋租赁合同》期限内单方发出《律师函》，以自己行为单方解除合同，属于违约行为，原告有权依法�除合同，现原告与被告均确认2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月11日解除，本院不持异议。
被告现有证据无法证明原告有根本违约事实，故被告单方发出的《律师函》属于单方违约，被告应该承担合同中约定的退还原告已预缴的押金。对于原告请求被告返还房屋押金46万元的诉讼请求，本院予以支持。
原告请求被告支付违约金69万元和违约金91.5万元的诉讼请求，同为关于违约金的诉讼请求，在两者存在重合的情况下，应以守约方的实际损失为违约金的调整基础。2014年8月29日，案外人李国栋向原告支付了涉案房屋的房租30.5万元和押金91.5万元，基于被告的违约行为，导致原告无法向李国栋交付涉案房屋并支付违约金91.5万元。原告的该部分损失系实际损失，被告主张酌减的抗辩意见，本院不予采信，被告应该承担赔偿责任，故对原告请求被告赔偿违约金损失91.5万元的诉讼请求，本院予以支持。关于69万违约金的诉讼请求，本院不再重复支持。
中介服务费，系原告转租过程中如果寻求中介服务需要自身承担的必要费用，不属于损失，对于原告请求被告支付中介费损失30万元的诉讼请求，本院不予支持。
原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告作为承租人是以租赁涉案房屋为其合同目的，被告无法预见原告与案外人李国栋签订的《北京市房屋租赁合同》的转租差价；且原告与被告签订的《房屋租赁合同》已经于2014年9月11日解除，合同解除后的预期可得利益也不属于被告需要承担的赔偿范围，故原告主张的预期可得利益，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原告北京利弘通商国际商务服务有限公司与被告李生贵于二�一四年六月五日签订的《房屋租赁合同》于二○一四年九月十一日解除。
二、被告李生贵于本判决生效之日起七日内返还原告北京利弘通商国际商务服务有限公司房屋押金四十六万元。
三、被告李生贵于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京利弘通商国际商务服务有限公司对外承担的违约金损失九十一万五千元。
四、驳回原告北京利弘通商国际商务服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20970元，由原告北京利弘通商国际商务服务有限公司负担12382元（已交纳），由被告李生贵负担8588元（原告北京利弘通商国际商务服务有限公司已预交，被告李生贵于本判决生效后七日内给付原告北京利弘通商国际商务服务有限公司）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 范怡倩
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 贾清沛