上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初8800号
原告(反诉被告)潘惠琴，女，1955年6月19日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市徐汇区。委托代理人王倩。被告(反诉原告)郑兰芳，女，1982年8月30日出生，汉族，户籍地福建省，现住上海市。委托代理人崔萍，上海科尚律师事务所律师。原告(反诉被告)潘惠琴与(反诉原告)郑兰芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法适用简易程序审理。郑兰芳在答辩期内提起反诉，本院于2016年4月20日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)潘惠琴的委托代理人王倩，被告(反诉原告)郑兰芳的委托代理人崔萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)潘惠琴诉称，潘惠琴与郑兰芳于2014年11月13日签订房屋租赁合同，房屋位于上海市闵行区xx路xx弄xxx名园xx号xx室，郑兰芳自2015年3月开始，房屋租金皆逾期支付。潘惠琴自2015年11月与郑兰芳沟通未果，并于2015年12月向郑兰芳追讨租金，但郑兰芳仍拒绝按时支付。潘惠琴根据合同约定于2015年12月25日向郑兰芳当面递交《解除房屋租赁合同通知书》，要求郑兰芳最晚于2016年1月16日12时搬离系争房屋未果，故起诉至法院，请求判令：1、解除双方的房屋租赁合同关系；2、郑兰芳搬出上海市闵行区xx路xx弄xxx名园xx号xxx室房屋；3、郑兰芳按照合同约定以人民币(币种下同)4,500元为本金，按日租金的200%的标准支付逾期滞纳金6,600元，违约金9,000元；4、郑兰芳支付自2016年6月21日起至实际搬离之日止的租金及水电费费用；5、本案的诉讼费由郑兰芳负担。被告(反诉原告)郑兰芳辩称，经德佑房地产经纪有限公司居间介绍，双方于2014年11月13日签订了房屋租赁合同，约定潘惠琴将其名下位于上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给郑兰芳居住，租赁期限为2014年12月20日至2019年12月19日。合同还明确约定将冰箱、洗衣机等附属家电随房交付使用。合同还约定潘惠琴保证在租赁期内该房屋及其附属设施处于正常的可使用的状态，租赁期内因出租人不及时履行本合同约定的义务，造成承租人财产损失的，出租人应承担赔偿责任，房屋交付时为毛胚房，郑兰芳承租后进行了装修。同时合同还约定租金每三个月支付一次，郑兰芳每期提前7日支付。然而双方当时达成了口头约定，约定每期租金在起租日即每月20日之前支付即可，当时郑兰芳提出要修改该约定，但中介方表示这是格式的条款，双方直接按照口头约定的内容履行即可，无需修改。对此潘惠琴予以认可。之后，郑兰芳每期按照双方口头约定的期限支付房租，潘惠琴均予以认可未提出异议。但2015年12月25日，潘惠琴竟然以拖欠房租为由要求解除合同，同时要求郑兰芳搬离租赁房屋。实际是潘惠琴将系争房屋挂牌出售，故要收回房屋。2016年1月16日在家中只有老人的情况下，潘惠琴叫来多名陌生男子贸然闯入出租房屋中，强行搬走冰箱、洗衣机等家电，同时在客厅乱翻，将郑兰芳放在客厅茶几上的一枚铂金钻戒拿走，甚至断电、断水、换锁，致使房屋不得正常居住、使用，郑兰芳得知情况后立即报警，并多次以电话、短信方式要求返还，但郑兰芳均不予回应。同时，郑兰芳基于上述理由，提出反诉请求要求判令：1、继续履行租赁合同，潘惠琴返还冰箱和洗衣机；2、潘惠琴返还铂金钻戒；3、潘惠琴赔偿损失13,500元；4、本案诉讼费由潘惠琴负担。针对反诉，潘惠琴辩称，不同意反诉诉讼请求。现因郑兰芳违约导致解除合同，并不存在出售房屋的事实。因合同解除，冰箱和洗衣机不同意返还，铂金钻戒并非是原告拿走，且该事情已由公安处理。至于郑兰芳提起的损失也不存在，潘惠琴拔了保险丝关了水阀，当天就可以恢复，不存在停水停电3天，门锁是郑兰芳更换的，没有给其钥匙。经审理查明，上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为王某某。2014年11月13日，潘惠琴(出租方、签约甲方)与郑兰芳(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区罗秀路XXX号XXX室房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积约100平方米；甲乙双方约定，甲方应于2014年11月20日之前向乙方交付房屋，交付时甲、乙双方在丙方见证下签订房屋交接书，该房屋租赁期限自2014年12月20日至2014年12月19日止；双方约定该房屋每月租金为4,500元，该房屋租金36个月内不变，租金三个月为一期支付，乙方每期租金提前7日直接或通过中介方支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的5%支付逾期违约金；甲乙双方约定，在交房时乙方应直接或通过中介支付房屋租赁保证金，租赁保证金数额为一个月租金即4,500元，甲方收取该租赁保证金后应向乙方出具收款凭证；租赁期间发生的水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担，物业管理费由甲方承担；甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，甲方对该房屋进行检查、养护，应提前10日通知乙方，检查养护时，乙方应予以配合，甲方应尽量减少对乙方使用该房屋的影响；乙方应在本合同的租赁期届满之后的7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的200%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲方逾期交付房屋的，每逾期一日须向乙方支付日租金的200%作为逾期违约金，乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付日租金的200%作为逾期违约金，乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的200%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方在甲方按时交付该房屋的情形下，未配合办理交房手续，经甲方催告后7日仍未配合办理交房手续的，乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途致使该房屋损坏，或因乙方原因造成该房屋主体结构损坏的，或擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的，或对该房屋的使用违反相关法律规定的，乙方逾期不支付租金累计超过7日的，乙方在合同期限届满前，无正当理由提前解除合同的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金数额相当于二个月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；厅里可以做房间使用，可以用来员工合租，每个房间不得超过两个人，可以自由装修不得破坏实体结构，居住人数不得超过五人等。合同还对其他内容进行了约定。2014年11月19日，双方对系争房屋进行了交接，确认了水表、电表及煤气表的读数，并确认租赁房屋内的家具家电为：冰箱1个、微波炉1个、洗衣机1个，餐桌1只、椅子4把、沙发1个、空调3个(1个立体的，两个挂式的)、衣柜1个，门禁卡4张、门钥匙2把、信箱钥匙1把，饮水机1台，燃气热水器1只，双方并约定如甲方中途违约，双方协商装修费甲方补偿给乙方，租金前三年月租金为4,500元，第四、五年月租金为4,700元。签约后，郑兰芳向潘惠琴支付了押金4,500元及三个月租金13,500元。2015年3月16日，潘惠琴向郑兰芳发送短信告知其银行账户，当日郑兰芳向潘惠琴转账支付了自2015年3月20日至6月19日的租金13,500元。2015年6月16日，郑兰芳向潘惠琴转账支付自2015年6月20日至2015年9月19日的租金13,500元。2015年9月20日，郑兰芳向潘惠琴于微信上信息表示，房租到了，支付宝记录没有了，要求潘惠琴再次将账号发给其。9月23日再次发信息要求潘惠琴将账号发给其，潘惠琴收到后于当日将银行账户以短信形式发送至郑兰芳手机上，郑兰芳于9月24日向潘惠琴转账支付自2014年9月20日至2014年12月19日的租金13,500元。2015年12月16日，潘惠琴向郑兰芳发送短信询问支付租金的时间，并表示前三笔租金均逾期支付，要求按照合同约定时间支付租金。郑兰芳回复表示房租支付到20日，19日之前会支付房租，并认为不要超过房租的时间支付租金即可。此后于12月17日，郑兰芳向潘惠琴转账支付自2014年12月20日至2016年3月19日的租金13,500元。2015年12月25日，潘惠琴向郑兰芳发出《解除房屋租赁合同通知书》，认为郑兰芳逾期支付租金已属违约，要求解除合同，并要求郑兰芳于2016年1月16日前搬离系争房屋。当日，郑兰芳向潘惠琴发送短信表示其没有违约，要求潘惠琴不要再无理取闹。2016年1月16日，潘惠琴之女王倩与同伴至系争房屋，要求收回房屋，因敲门无人应答故破坏了电表的保险丝并关闭水阀，同时找人更换了房屋门锁进入系争房屋内，并将系争房屋内的冰箱及洗衣机搬走。当日，因郑兰芳认为其铂金钻戒被盗，其向公安机关报警。2016年3月12日，郑兰芳向潘惠琴转账支付自2016年3月20日起至2016年6月19日止的租金13,500元。上述事实，由潘惠琴提交的《房屋租赁合同》及附件、《上海市房地产权证》、银行账户交易明细、短信记录、《房屋租赁合同》，由郑兰芳提交的《房屋租赁合同》及附件、微信及短信来往记录、支付宝转账凭证、照片一组、报警回执单等证据等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，郑兰芳为证明双方曾口头约定变更租金支付时间，申请证人周某某出庭作证，证人周某某证言的主要内容为：其系上海A房地产经纪有限公司的员工，系双方租赁合同的居间方。郑兰芳经其居间介绍看中系争房屋后，双方至中介处签订了租赁合同。该合同模板系其公司拟定，其并按照一般的租赁习惯先将租赁合同空白处填写，并交由双方签字。潘惠琴看了其填写的合同后提出担心承租人晚交房租，故约定迟延支付租金要按照5%支付滞纳金。合同中约定200%的违约金是针对逾期返还房屋时支付的。当时其填写的租金支付方式是每期到期前提前7日支付，其公司居间中惯常按照这个格式填写，实际上承租人不超过租期支付就好，当时双方也口头约定好不超过20日支付租金即可。该租赁合同上有空格处填写出租方的账户，如果潘惠琴当时提供卡号就会填写在内。签订合同后，双方并没有向其沟通付款的事情，第一期租金郑兰芳现金支付，之后何时提供银行账户其并不清楚。2015年下半年，其听同事告知潘惠琴在挂牌出售系争房屋。经庭审质证，潘惠琴认为对于证人陈述的双方曾口头约定的事实不予认可，郑兰芳对于证人证言无异议。本院认为，证人系双方租赁合同的居间方，其证言能反映出双方协商的过程，并能与其他证据相互印证，本院确认其证据效力。本院认为，潘惠琴与郑兰芳就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及附件为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。现就该合同的内容，双方就租金支付方式以及逾期支付租金的违约金计算标准，及郑兰芳迟延支付是否违约存在争议。就争议焦点一，潘惠琴合同明确约定郑兰芳应于每期租金提前7日支付，郑兰芳则认为双方曾口头约定在每期到期前支付即可，并申请证人出庭作证。虽潘惠琴对于该口头协议未予认可，但从双方租赁合同履行过程中来看，郑兰芳的第二期租金支付，系由潘惠琴给予郑兰芳账号后转账支付，而潘惠琴于3月16日才将账号以短信发送，潘惠琴的发送账号的时间能反映出其也未按照合同约定履行，而是在到期前告知账号要求支付租金，符合郑兰芳及证人证言所述。同时在此后的几期履行过程中，郑兰芳均按口头约定履行，对此潘惠琴也未提出异议，故郑兰芳主张双方重新达成口头协议的抗辩理由，能与双方此后的履行过程相契合，本院予以采信。关于争议焦点二，关于逾期支付违约金的计算标准，该租赁合同中有两处约定，合同前部约定每逾期一日按照日租金的5%计算，合同后部又约定每逾期一日按照日租金的200%计算，前后存在矛盾且标准差异巨大。日租金200%的违约金计算标准明显过高，且该合同中关于逾期交房违约金亦约定为200%，本院认为5%的计算标准更能反映双方约定之本意，故对于原告要求按照200%计算逾期付款违约金的主张本院不予支持。关于争议焦点三，郑兰芳在履行过程中均按双方口头协议约定支付租金，其中2014年9月17日因账户遗失故要求潘惠琴再次告知，因双方沟通不畅未能在到期前按时支付，但其在获知账户后即转账支付租金，其迟延支付系事出有因，潘惠琴主张的逾期付款违约金本院难以支持。又现郑兰芳并未逾期支付租金，潘惠琴主张的合同解除条件并未成就，对于潘惠琴要求解除合同返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。至于潘惠琴主张的租金及水电煤费用，现郑兰芳租金已支付至2016年6月19日，此后的租金应按期支付，水电煤费用现并无明确的数额，本案中难以处理。关于郑兰芳的反诉诉讼请求，如前所述其并未违约，故潘惠琴认为违约要收回房屋并无依据，故其应返还拿走的电冰箱与洗衣机，保障郑兰芳的正常使用。关于郑兰芳主张的损失，潘惠琴在合同并无解除的情况下即采取拔保险丝、关水阀及换锁的不当行为，对郑兰芳正常使用租赁房屋造成了影响，同时拿走电冰箱与洗衣机也影响了郑兰芳使用房屋，确对其造成损失，但就该几项问题郑兰芳主张的损失明显过高，本院结合本案实际履行情况及造成的影响，酌定潘惠琴向郑兰芳支付500元补偿款。至于郑兰芳主张要求返还铂金钻戒，现并无直接证据证明系由潘惠琴拿走，且该案现于公安机关的侦查阶段，该反诉诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项，第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)潘惠琴与被告(反诉原告)郑兰芳就上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、原告(反诉被告)潘惠琴于本判决生效之日起三日内向被告(反诉原告)郑兰芳返还《房屋租赁合同》附件中约定的电冰箱一台、洗衣机一台；三、原告(反诉被告)潘惠琴于本判决生效之日起三日内向被告(反诉原告)郑兰芳支付补偿款500元；四、驳回原告(反诉被告)潘惠琴的本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)郑兰芳的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计40元，反诉案件受理费减半收取计326.80元，二项合计366.80元，由原告(反诉被告)潘惠琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷 雪
二〇一六年五月二十六日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。