宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石大民初字第3666号
原告石春霞（反诉被告），女，1974年10月2日出生，汉族，住大武口区。
被告姚晓昱（反诉原告），女，1976年3月11日出生，汉族，住大武口区。
原告石春霞与被告姚晓昱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理。被告姚晓昱于2015年12月14日向本院提起反诉，经审查本院立案受理。依法由代理审判员胡斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石春霞、被告姚晓昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月21日，原、被告双方签订《门面房出租合同》，约定原告将位于帝景花园建设西街＊号的商业房租给被告使用，租赁期限五年，自2014年5月1日至2019年5月1日止，房屋租金前三年为每年53000元，后两年每年为55000元，租赁期间，使用的水、电、暖、卫生费、治安费、物业费、房屋租赁税费等费用由被告承担。第二年租金53000元于2015年5月1日前付清等内容。现被告拖欠第二年租金23000元，经原告多次催要，被告一直未支付，故原告诉至法院，请求：1、被告偿还原告房租23000元，违约金5万元，支付2014年至2015年采暖费4149.9元，逾期交纳采暖费违约金298.8元（截止2015年11月26日），以上合计77448.7元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，双方签订的租赁合同不是工商所正规的租赁合同，是原告自己草拟的合同，被告只是确定了合同的租期、租金，没有关注原告已经提前打印好的违约金。原告起诉前三个月催要房租时，被告已经告知原告经营状况不好，并告知最坏的打算是解除合同，原告称若交房就起诉。关于租金，被告已经支付了3万元，已付到了2015年11月底，被告不存在欠付原告房租的情况，而且被告是在2015年12月1日收到的起诉状，被告只承认暖气费。关于违约金，原告更懂法律，双方约定的违约金过高，违约金应该是房租的30%，而不是过高的违约金。被告没有给原告造成任何损失，房子还是原告的房子，被告装修了房子损失的是被告，被告投入了十几万装修费，被告只承担暖气费，其他费用均不承担。被告不想继续承租，不是被告个人原因，是社会经济环境问题，被告已经投入很多，但目前持续赔钱，而且原告已起诉被告，双方没有继续合作的必要。
反诉原告诉称，反诉原、被告于2014年4月21日签订《门面房出租合同》，约定租期为五年，即止于2019年5月1日。前三年房租为53000元，后二年房租为55000元，其他水电暖等费用全部由反诉原告承担。可是自2015年初全国的经济不景气，尤其是到2015年9月原告的生意因为过于冷淡，无法继续经营只好关门。反诉原告曾多次打电话与反诉被告交涉解除租赁合同事宜，反诉被告不同意，现在反诉原告已无力经营也无力继续承租该商业房，只好诉诸于法律途径以解除双方的《门面房出租合同》，故反诉原告提起反诉，请求：1、解除反诉原、被告之间的《门面房出租合同》；2、本案反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告辩称，反诉原告与反诉被告多次协商的内容不是解除合同，而是降低房租，从来没有提过解除合同。现在反诉原告要求解除合同，反诉被告同意解除合同，但要求反诉原告支付违约金5万元，该违约金是双方签订合同时约定的。如果解除合同，本案涉及的未履行租金共186000元。
原告为支持其诉讼主张，在举证期限内提交以下证据、被告质证意见及本院的认证意见：
证据一、门面房出租合同一份，证明2014年4月21日原、被告签订房屋租赁合同，原告将房屋交给被告使用的事实。
被告质证意见，对该证据的真实性无异议，但该合同不是工商所正式的租赁合同，不认可合法性。
证据二、采暖费交费通知单及交费发票各一份，证明在被告租赁房屋期间，其未缴纳2014-2015年、2015-2016年的采暖费，其中2014-2015年暖气费是4149.9元、滞纳金332.4元。
被告质证意见，对该证据无异议，只认可2014-2015年的暖气费。被告不承担2015-2016年的采暖费，因为2015年8月底被告已经告知原告经营不下去了。
证据三、房屋买卖合同和房产证复印件各一份，证明涉案房屋系原告于2009年11月3日购买。
被告质证意见，对该组证据无异议。
本院对原告证据的认证意见，证据一的真实性被告予以认可，客观、真实，本院予以确认；证据二客观、真实，能够证明2014-2015年涉案房屋的暖气费是4149.9元、产生滞纳金332.4元的事实，本院予以确认；证据三客观、真实，本院予以确认。
被告针对本诉、反诉均未向法庭提交证据。
反诉被告针对反诉未向法庭提交证据。
根据原、被告当庭陈述、答辩、举证、质证和本院对证据的认证，确认以下事实：
2009年11月3日原告购买了位于大武口区帝景花园建设西街＊号的商业房。2014年4月21日，原、被告双方签订《门面房出租合同》，约定原告将位于帝景花园建设西街＊号的商业房出租给被告使用，租赁期限五年，自2014年5月1日至2019年5月1日止，房屋租金前三年为每年53000元，后两年每年为55000元，房租一年一清，签订合同时支付第一年租金，第二年租金于2015年5月1日前付清，第三年租金于2016年5月1日前一次性付清。租赁期间，使用的水、电、暖、卫生费、治安费、物业费、房屋租赁税费等费用由被告承担。第二年房租被告已支付3万元，下欠租金23000元未付。原告已于2015年12月23日交纳涉案房屋2014-2015年度的暖气费4149.9元及滞纳金332.4元。现双方因涉案房屋租赁事宜产生争议，原告要求被告支付下欠租金23000元、2014-2015年度暖气费、滞纳金以及违约金5万元，被告针对原告诉求及所诉内容，认为其现已无力经营也无力继续承租涉案房屋，且已与原告交涉过解除租赁合同事宜，故反诉要求解除双方之间签订的《门面房出租合同》。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告石春霞与被告姚晓昱经协商一致自愿签订《门面房出租合同》，该合同内容不违反法律强制性规定，合法有效。原告依约向被告交付涉案房屋，被告应当按照约定支付房租。现被告反诉要求解除双方签订的《门面房出租合同》并同意交还涉案房屋，原告同意解除合同，对解除原、被告双方签订的《门面房出租合同》主张本院予以支持，被告应在本判决作出后十日内向原告交还位于大武口区帝景花园建设西街＊号的商业房。原告已支付租金3万元，关于原告诉求的租金23000元，因合同解除且涉案房屋应于本判决作出后十日内返还，故房屋租金本院确定为10600元（53000元÷365天×73天，2015年11月24日至2016年2月4日）。关于涉案房屋2014-2015年度的暖气费4149.9元及产生的滞纳金332.4元，按合同约定应由被告交纳，现原告已交纳，故原告要求被告支付涉案房屋2014-2015年度的暖气费4149.9元及滞纳金298.8元有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，原、被告双方在合同中明确约定违约者向对方赔偿违约金5万元，在合同履行过程中，在原告没有过错情况下，被告未按合同约定支付租金，且现因其自身经营问题要求解除租赁合同，被告属于违约方，被告对违约金过高的抗辩无事实依据，故原告要求被告支付违约金5万元有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩称涉案合同系原告单方拟定不具有合法性，且签订时未注意对违约金的约定，涉案合同并无违反法律强制性规定内容，系双方自愿签订，被告系完全民事行为能力人，应对其自身行为承担相应的法律责任，故被告该辩解本院不予采信。同时被告辩解称因经济环境不景气，无法继续经营而解除租赁合同，该辩解系其自身经营风险问题，与原告并无关联，故被告因此要求解除合同并不能免除其违约行为的过错。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告石春霞（反诉被告）与被告姚晓昱（反诉原告）于2014年4月21日签订的《门面房出租合同》，被告姚晓昱应于本判决作出后十日内向原告石春霞交还位于大武口区帝景花园建设西街＊号的商业房；
二、被告姚晓昱于本判决生效后五日内支付原告石春霞租金10600元；
三、被告姚晓昱于本判决生效后五日内支付原告石春霞暖气费4149.9元、暖气费滞纳金298.8元；
四、被告姚晓昱于本判决生效后五日内支付原告石春霞违约金5万元。
如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1736元，减半收取868元，由本诉原告石春霞负担139元，本诉被告姚晓昱负担729元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告姚晓昱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提交副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
代理审判员 胡 斌
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 宋翠平
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。