安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民四终字第00085号
上诉人（一审原告）：芜湖市天主教爱国会，住所地安徽省芜湖市镜湖区吉和街28号。
法定代表人：虞恩德，该教会主任。
委托代理人：邓劲松，安徽文理律师事务所律师。
委托代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：芜湖市第一人民医院，住所地安徽省芜湖市镜湖区吉和北路**号。
法定代理人：凌云熹，该医院院长。
委托代理人：吴宗林，安徽银佳律师事务所律师。
委托代理人：孙毅，芜湖市第一人民医院医务科科长。
上诉人芜湖市天主教爱国会（下称芜湖天主教会）与上诉人芜湖市第一人民医院（下称芜湖市一院）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2015年1月8日作出的（2014）镜民一初字第00744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人芜湖天主教会的委托代理人邓劲松、上诉人芜湖市一院的委托代理人吴宗林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年4月15日，芜湖天主教会同芜湖市一院签订房屋租赁合同一份，约定芜湖天主教会将座落于芜湖市狮子山39号二栋（原天主教教会主教楼、圣母院，现为吉和北路19号），建筑面积6080.81平方米承租给芜湖市一院作为住院病房使用；租期三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止，租赁期满，双方及时办理腾房、交接手续，如芜湖天主教会继续出租，同等情形下芜湖市一院有优先承租权，双方根据市场行情相应调整租金。如租期届满芜湖市一院逾期搬迁，每天应按租金总额的1‰承担违约责任至实际腾空搬迁之日止，并赔偿芜湖天主教会损失；该房屋自2011年1月1日起，年租金为38万元，芜湖市一院应在每年1月1日之前一次性支付，先付后用，不得拖欠，否则芜湖天主教会有权单方解除合同；该房因租金优惠租给芜湖市一院，不承担芜湖市一院在租赁期内的任何费用（包括房屋维修及水电），未经芜湖天主教会书面同意，芜湖市一院不得擅自改变或者损坏房屋整体结构安全，不得私自搭建违章建筑物。如芜湖市一院因使用不当或人为原因而导致房屋受损及附属设施损坏应负责修复或者赔偿，对私搭建筑房屋、附属物，必须立即拆除。上述合同期满后，因芜湖市一院需搬迁新址，双方未续签合同。2014年3月5日，芜湖天主教会向法院提起诉讼，请求法院判令：1、芜湖市一院立即腾空、交还芜湖市镜湖区吉河北路19号原天主教教会主楼、圣母院楼。2、芜湖市一院自2014年1月1日起按照同类地段房屋市场租赁价格20元／平方米／月向芜湖天主教会支付房屋使用费至实际腾空、交还之日止，截止2014年3月1日合计243232.4元。3、芜湖市一院自2014年1月1日起按照380元／天承担逾期违约金至实际腾空、交还之日止，截止2014年3月1日，违约金合计22800元。4、诉讼费用由芜湖市一院承担。案件审理中，芜湖天主教会申请对涉案房屋2014年度市场租金价格进行评估，一审法院通过芜湖市中级人民法院委托芜湖市鑫泰房地产估价有限公司评估，该评估公司出具结论为：2014年全年（12个月），标的物可能实现的市场租金总价值为2408001元，单价33元／平方米／月。芜湖天主教会支付评估费5560元。2014年12月29日芜湖天主教会向法院申请变更诉请，将原诉状第2项变更为：请求判令芜湖市一院自2014年1月1日起按照33元／平方米／月向原告支付房屋使用费至实际腾空、交还之日止，截止2014年3月1日合计602000元。将原诉状第3项变更为：请求判令芜湖市一院自2014年1月1日起按照2408元／天承担逾期违约金至实际腾空、交还之日止，截止2014年3月1日，违约金合计216720元.
一审法院另查明：芜湖市一院已使用涉案房屋近60年，该房屋使用期间的维修费用由该院承担，因芜湖市一院单位新址重建，故未续签租赁合同，目前处于搬迁过程中。
一审法院认为，芜湖天主教会与芜湖市一院签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因芜湖市一院处于搬迁阶段，双方未续签租赁合同，租赁期满芜湖市一院继续使用租赁房屋，视为不定期租赁合同，芜湖天主教会可以随时解除合同，租赁合同解除芜湖市一院应将租赁房屋交还给芜湖天主教会，故对芜湖天主教会要求芜湖市一院腾空、交还租赁房屋的诉请，应予以支持。对于租赁房屋使用费，租期届满后芜湖市一院仍使用租赁房屋，应支付相应的使用费，根据双方合同约定，租赁期满，芜湖市一院继续使用，应根据市场行情相应调整租金，考虑芜湖市一院使用房屋的历史原因及房屋的维修情况，结合评估公司评估的租金市场价格，酌定芜湖市一院给付芜湖天主教会房屋使用费17元／平方米／月，计1240485元／年。对于芜湖天主教会要求芜湖市一院支付逾期腾房违约金，租赁期届满，双方视为不定期租赁关系，芜湖市一院应当支付自法院确定搬迁之日起的逾期违约金，但因双方约定的逾期违约金标准过高，酌定为按照银行同期贷款利率的四倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、芜湖市一院于判决生效之日起十五日内搬出芜湖市吉和北路19号原天主教教会主教楼、圣母院楼（建筑面积6080.81平房米），并交付给芜湖天主会；二、芜湖市一院于判决生效之日起十日内支付芜湖天主教会自2014年1月1日起至实际交还租赁房屋止的房屋使用费（按照1240485元／年计算）；三、芜湖市一院于判决生效之日起十日内支付芜湖天主教会自判决确定的搬迁之日起至实际腾空之日止的逾期搬迁违约金（以日租金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）。案件受理费减半收取2515元，由芜湖天主教会负担1257.5元，芜湖市一院负担1257.5元；评估费5560元（已交至评估单位），由芜湖天主教会负担2780元，芜湖市一院负担2780元。
芜湖天主教会、芜湖市一院均不服上述判决，向本院提起上诉。
芜湖天主教会上诉称：1、一审法院“酌定”涉案房屋使用费的评估价款打半折，没有依据。该涉案房屋经芜湖市鑫泰房地产估价有限公司进行评估，房地产估价报告认定涉案房屋2014年度市场租金总价值为33元／平方米（折算成年租金为2408001元），一审法院依据涉案房屋的“使用和维修情况”，酌定涉案房屋使用费为17元／平方米（折算成年租金为1240485元），无法律依据。2、一审法院认定双方合同到期后属于不定期的租赁关系是错误的。在合同届满前，芜湖天主教会要求芜湖市一院到期腾房并以律师函告知，芜湖市一院要求续租，但双方并未在租金方面达成一致，因此不属于合同法第236条规定的“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”这一情形。3、一审判决认定芜湖天主教会主张的逾期搬迁违约金自判决确定的搬迁之日起计算，没有事实和法律依据。双方合同载明“如租期届满乙方逾期搬迁，每天应按照租金总额的千分之一承担违约责任至实际腾空搬迁之日止……”涉案房屋租赁期限至2013年12月31日届满，芜湖天主教会主张自2014年1月1日起计算并无不妥。综上，芜湖天主教会请求：1、撤销（2014）镜民一初字第00744号民事判决书第二、三项并依法改判；2、案件上诉费用由芜湖市一院承担。
芜湖市一院答辩称：建国初期，根据芜湖市人民政府的决定，芜湖市一院实际占有并使用该房屋已近40年，而芜湖市天主教会于1992年7月取得涉案房屋的产权后，一直出租给芜湖市一院使用。该房屋长期以来的维修、维护、保养、更新及内外装潢均由芜湖市一院承担。芜湖市天主教会虽于1992年按照宗教政策取得该房屋产权，但土地使用权至今仍属于芜湖市一院所有，因此在计算租金时理应考虑上述事实。同时，医院搬迁情况复杂，理应给予合理的缓冲期限。综上，请求法院驳回芜湖市天主教会的上诉请求。
芜湖市一院上诉称：1、涉案房屋实际所有人是欧洲某天主教会，建国初期该天主教会撤离我国，遂成无主房屋，芜湖市人民政府在此处开设了芜湖市一院，延续至今。近60年来，房屋的维修、保养、装潢都是由芜湖市一院承担。芜湖天主教会根据我国宗教政策于1992年7月才取得房屋所有权，而土地使用权一直属于芜湖市一院，因此在房屋租金的认定上，这段历史不应舍弃。2、一审法院按每月17元／平方米计算租金明显过高。涉案房屋长期以来所有的维修、维护、保养、装潢等费用均由芜湖市一院承担，而且该房屋土地使用权归属芜湖市一院，因此在评定建筑物租赁价格时，显然应当考虑土地的权属因素。3、芜湖市一院搬迁工作已经在开展，应给予合理的缓冲期，在此期间，按照原合同约定支付租金比较合适。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法对本案作出公正判决。
芜湖天主教会答辩称：1、涉案房产并不是芜湖市一院所说的无主物，其所述的维修等事实已经没有办法得知。而且在芜湖天主教会取回房产之前的40年间，芜湖市一院无偿使用，双方并没有委托关系，所以芜湖市一院对房屋的维修维护与芜湖天主教会没有关系。2、双方签订了合同应按照合同约定，现在芜湖天主教会按照市场价格要求芜湖市一院交纳租金合情合理。综上，请求法院驳回芜湖市一院的上诉请求。
二审中，芜湖天主教会向本院提供了下列新证据：1、芜湖市一院在芜湖晚报上刊登的文章《谈古论今话一院》，证明涉案房屋并不是所谓的无主房产。2、安徽省档案馆复印的天主教登记记录，证明1992年芜湖天主教会取回涉案房屋产权。芜湖市一院对该组新证据质证意见为涉案房屋的产权是1992年由芜湖天主教会取得，之前该房屋就是无主物。本院认证意见为：该组新证据与案件没有关联性，上述新证据不作为本案的定案依据。
本院二审查明的事实与一审所认定的事实一致。
本院认为，一审法院根据芜湖市鑫泰房地产估价有限公司的评估报告“33元／平方米／月，计2408001元／年”，酌定芜湖市一院支付芜湖市天主教会房屋使用费为“17元／平方米／月，计1240485元／年”。双方对该评估价争议较大，对此本院分析如下：1、芜湖天主教会根据我国宗教政策于1992年7月取得涉案房屋所有权，而土地使用权一直属于芜湖市一院，评估报告在对涉案房屋进行评估时，未将上述估价因素加以考虑；2、评估报告中按照“办公用房”对涉案房屋进行估价，而实际上，芜湖市一院自建国初期使用该房屋以来，一直作为医疗用房使用，医疗用房属于社会公共福利事业范畴；3、芜湖市一院在近40年使用涉案房屋过程中，进行了大量的维修、装潢，花费了大量的人力、物力、财力，投入了设备、设施及其他添附财产，评估报告亦将其作为估价的因素。综上，涉案房屋的租赁费用依据芜湖市鑫泰房地产估计有限公司评估的市场价格作为定案依据显然不当，芜湖市一院的此项上诉理由成立，依法应予支持。
芜湖天主教会与芜湖市一院签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方合同于2013年12月31日到期后，芜湖市一院表示停止医用租赁，但愿意按照原租赁金额支付至实际腾空房屋为止。芜湖天主教会和芜湖市一院对于后续使用费没有达成一致意见，因此不能认定双方达成不定期租赁合同的意思表示。芜湖市一院在合同到期后继续占有使用涉案房屋，理应向芜湖天主教会交纳占有使用费。该费用应从2014年1月1日计算。本院对芜湖天主教会的该项上诉请求应予支持。
根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条：“……如甲方继续出租，同等情形下乙方有优先承租权，双方根据市场行情相应调整租金。如租期届满乙方逾期搬迁，每天应按租金总额的1‰承担违约责任至实际腾空搬迁之日止，并赔偿甲方损失”。现双方已不存在租赁关系，芜湖市一院对其逾期搬迁占用涉案房屋的使用费及违约金应按上述约定给予芜湖天主教会，其中占有使用费依照原合同标准即38万元／年，违约责任按照合同约定的租金总额每日1‰承担，即380元／天。
考虑到医院的特殊性，搬迁工作涉及到众多病人及设备仪器，故本院对芜湖市一院要求适当延长搬迁时间的上诉主张予以支持。
综上，一审法院认定事实清楚，但实体处理不当，当事人双方上诉请求部分成立。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2014）镜民一初字第00744号民事判决书第一项：“芜湖市第一人民医院于本判决生效之日起十五日内搬出芜湖市吉和北路19号原天主教教会主教楼、圣母院楼（建筑面积6080.81平房米），并交付给芜湖市天主教爱国会”为：芜湖市第一人民医院于本判决生效之日起三十日内搬出芜湖市吉和北路19号原天主教教会主教楼、圣母院楼（建筑面积6080.81平房米），并交付给芜湖市天主教爱国会；
二、变更安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2014）镜民一初字第00744号民事判决书第二项“芜湖市第一人民医院于本判决生效之日起十日内支付芜湖市天主教爱国会自2014年1月1日起至实际交还租赁房屋止的房屋使用费（按照1240485元／年计算）”为：芜湖市第一人民医院于本判决生效之日起三十日内支付芜湖市天主教爱国会自2014年1月1日起至实际交还租赁房屋止的房屋使用费（按照380000.00元／年计算）；
三、变更安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2014）镜民一初字第00744号民事判决书第三项“芜湖市第一人民医院于本判决生效之日起十日内支付芜湖市天主教爱国会自本判决确定的搬迁之日起至实际腾空之日止的逾期搬迁违约金（以日租金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）”为：芜湖市第一人民医院于本判决生效之日起三十日内按租金总额的1‰（即380元／天）支付芜湖市天主教爱国会自2014年1月1日起至实际腾空之日止的逾期搬迁违约金。
四、驳回芜湖市天主教爱国会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判决执行。二审案件受理费10060元，由芜湖市天主教爱国会会负担6978元，芜湖市第一人民医院负担3082元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
审 判 员 周宏斌
代理审判员 蒋 磊
二〇一五年六月四日
书 记 员 王文娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；