广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民二初字第3841号
原告：李凤葵，女，1978年5月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：罗树强，广东中汉律师事务所律师。
委托代理人：陈颖冬，广东中汉律师事务所实习律师。
被告：雷月梅，女，1971年12月27日出生，汉族，住广东省阳春市。
被告：吴汉阳，男，1971年9月12日出生，汉族，住广东省阳春市。
被告雷月梅、吴汉阳的共同委托代理人：黄智晖，广东明镜律师事务所律师。
被告：招商银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区华穗路5号。
法定代表人：王耀球。
委托代理人：廖婧婧，被告招商银行股份有限公司广州分行职员。
委托代理人：刘婉欣，被告招商银行股份有限公司广州分行职员。
第三人：吴日鉴，男，1974年3月13日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托代理人：陈民刚，广东明境律师事务所律师。
原告李凤葵诉被告雷月梅、吴汉阳、招商银行股份有限公司广州分行、第三人吴日鉴担保物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李凤葵的委托代理人陈颖冬、罗树强，被告雷月梅、吴汉阳的共同委托代理人黄智晖，被告招商银行股份有限公司广州分行的委托代理人廖婧婧、刘婉欣，第三人吴日鉴的委托代理人陈民刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李凤葵诉称:第三人吴日鉴于2012年8月30日盗取原告的身份证原件以及涉案房屋的房地产权证等证件，找他人冒名顶替原告在广州公证处出具了一份（2012）粤广广州第244199号委托书公证，其后于2013年3月25日与被告雷月梅恶意串通，在隐瞒原告的情况下签订了广州市存量房买卖合同，将坐落在广州市海珠区聚德东路36号304房过户至被告雷月梅名下，其后以此房屋为抵押物，被告雷月梅与被告招商银行股份有限公司广州分行签订了《个人购房借款及担保合同》，申请贷款期限共240个月。在此之后，广州公证处查明事实，于2015年9月1日出具了《关于撤销（2012）粤广广州第244199号公证书的决定》，广州市海珠区人民法院于2015年10月28日出具了（2015）穗海法生民初字第721号民事判决书。判决吴日鉴与雷月梅签订的房屋买卖合同无效等。故现起诉要求：1、三被告签订的关于广州市海珠区聚德东路36号304房的《个人购房借款及担保合同》无效；2、涂销关于广州市海珠区聚德东路36号304房的他项权利摘要；3、三被告承担本案诉讼费。
被告雷月梅、吴汉阳共同辩称：同意原告的诉讼请求。被告吴汉阳是第三人吴日鉴的哥哥，被告雷月梅与吴汉阳是夫妻。在2013年初吴日鉴称其要投资停车场，有投资公司帮其向银行借款。到了3月份左右该公司的人打电话给他们，叫他们去招商银行签订借款合同，于是他们就去签名了。具体借款数额他们并不清楚。他们没有收到过该笔借款，偿还贷款本息也是由第三人吴日鉴归还的，故他们不应当承担本案的全部责任。
被告招商银行股份有限公司广州分行辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，其作为善意第三人，在办理贷款过程中已经尽到了审慎的审查义务；其次，被告雷月梅及吴汉阳与其签订的《个人购房借款及担保合同》是合法有效的，不符合合同法关于无效合同的相关规定。
第三人吴日鉴辩称：同意原告的诉讼请求。本案与被告雷月梅及吴汉阳无关。原告与吴日鉴原是夫妻关系，涉案房屋是在婚姻存续期间购买的。在2012年8月他想借款投资停车场，经朋友介绍广州市德宝按揭公司，该公司说可以向银行借款，要求提供涉案房屋的房产证以及原告的身份证，于是他就照办了，他并没有在房屋买卖合同上签过名也没有实际收过购房款。之后银行按照雷月梅签订的借款抵押合同放出贷款后该贷款63万元全部转到了他自己的账户。后来偿还银行借款本息都是由他自己偿还的。
经审理查明：广州市海珠区聚德东路36号304房房屋(房地产权证：穗房地证字第××号、房地产权共有（用）证：穗房地共证字第C0573348号）自2013年1月8日登记在原告及第三人吴日鉴名下。2013年3月25日，第三人吴日鉴与被告雷月梅签订了《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字13010097256号），其中吴日鉴作为原告李凤葵的委托代理人、卢俊泳作为雷月梅的委托代理人在该合同上签名。后第三人吴日鉴持（2012）粤广广州第244199号《公证书》（公证书内容为原告委托第一被告办理涉案房屋相关事宜）将涉案房屋于2013年3月30日变更产权登记至被告雷月梅名下，同日，涉案房屋办理了抵押登记手续，抵押权人为被告招商银行股份有限公司广州分行。2013年3月22日，雷月梅就涉案房屋与被告招商银行股份有限公司广州分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定：借款人雷月梅，抵押人雷月梅及吴汉阳从吴日鉴、李凤葵处购买海珠区聚德东路36号304房，雷月梅向贷款人招商银行股份有限公司广州分行申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款数额630000元，抵押人愿意以其从售房人处购买的房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用。等。被告雷月梅在该合同借款人处签名，被告吴汉阳及雷月梅在合同抵押人处签名。2013年4月12日，被告招商银行股份有限公司广州分行将贷款630000元发放给借款人雷月梅，该款项转入吴日鉴在招商银行的账户。
2015年9月1日，广东省广州市广州公证处作出关于撤销（2012）粤广广州第244199号公证书的决定（穗广证复自[2015]16号），以他人冒名顶替申请人李凤葵而骗取公证书为由，将上述公证书撤销。
2015年10月28日，本院作出（2015）穗海法生民初字第721号民事判决书，判决内容如下：一、被告雷月梅及第三人吴日鉴签订的《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字13010097256号）无效；二、被告雷月梅应在其欠招商银行股份有限公司广东分行630000元贷款（及相关利息）实际清偿完毕之日起30日内，办理广州市海珠区聚德东路36号304房房屋过户登记手续，将该房屋转名登记到原告李凤葵与第三人吴日鉴名下。该判决书已生效。
本院认为：本案是担保物权确认纠纷。原告称因被告雷月梅及第三人吴日鉴签订的《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字13010097256号）被确认无效，起诉请求判决被告雷月梅、吴汉阳与被告招商银行股份有限公司广州分行之间签订的《个人购房借款及担保合同》无效并涂销涉案房屋的抵押权。经查，三被告在签订《个人购房借款及担保合同》时，被告招商银行股份有限公司广州分行是凭借经房管局备案的买卖合同以及被告吴日鉴持有的公证书办理的，尽管该份公证书在此之后经审查被撤销，但被告招商银行股份有限公司广州分行在签订抵押合同当时对此情况并不知情，也不可能预见此情况的存在，涉案房屋并办理了抵押权的登记手续。被告招商银行股份有限公司广州分行在办理贷款过程中已经尽到其审查义务，作为善意第三人，应善意取得涉案房屋的抵押权。另外，在本院作出的（2015）穗海法生民初字第721号民事判决书已经判决，被告雷月梅应在其欠招商银行股份有限公司广东分行630000元贷款（及相关利息）实际清偿完毕之日起30日内，办理广州市海珠区聚德东路36号304房房屋过户登记手续，将该房屋转名登记到原告李凤葵与第三人吴日鉴名下。即涉案房屋办理转名登记的前提条件为被告雷月梅还清被告招商股份有限公司广东分行的全部贷款。故原告在涉案贷款尚未还清的情形下起诉要求确认涉案担保合同无效并涂销抵押权利，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一项之规定，判决如下：
驳回原告李凤葵的全部诉讼请求。
本案受理费10100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 洁
人民陪审员 梁曼灵
人民陪审员 麦超群
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 陈咏诗
黄一峰