广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民初字第1618号
原告潘建国，住广西壮族自治区河池市。
委托代理人唐周，广西金城江律师事务所律师。
被告陈明奎，住广西壮族自治区河池市。
原告潘建国与被告陈明奎房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年12月4日受理后，依法组成由审判员欧继仲担任审判长，代理审判员朱胤丞、梁聪参加的合议庭，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。书记员吴秀喜担任法庭记录。原告潘建国及其委托代理人唐周、被告陈明奎到庭参加诉讼。2014年1月14日，本院根据原告的诉讼保全申请依法作出（2013）金民初字第1618号民事裁定，对被告陈明奎位于河池市民族路×巷×号×楼×××号房屋（房产证号：河房权证字第××××××××号）一套予以查封。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年12月25日，原告与被告签订了《转让房屋协议》，协议约定被告将位于河池市民族路××号后（现为河池市民族路二巷×号）民族综合楼×楼×××号房三房二厅房屋（房产证号：河房权证字第××号）一套转让给原告，转让价为95，000元。协议约定，双方签订协议当日原告支付给被告50，000元，余款45，000元待被告办理房产过户手续到原告名下后，原告即一次性付清。《转让房屋协议》签订当天，原告依约支付了50，000元购房款给被告后，被告遂将房屋交付给原告居住使用。在2005年1月18日和2005年9月30日被告又以办理房产证过户为由两次向原告收取购房款共计11，000元。但过后被告均以各种理由拖延，不办理房屋产权过户到原告名下。至2013年11月1日，被告突然通知原告，称这十年来原告居住使用的本案房屋是原告向被告租赁的，2003年和2005年向原告收取的钱款是原告预交的房屋租金，现租赁期满，限令原告于2013年11月底之前搬出该房屋。
原告认为，原、被告签订的《转让房屋协议》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律规定，属有效合同，应受法律保护。依照合同约定，被告有协助原告将本案房屋所有权权属证书办理到原告名下的义务，原告为维护其合法权益，特向人民法院起诉请求：1、依法确认原、被告于2003年12月25日签订的《转让房屋协议》合法有效；2、依法判令被告协助原告将河房权证字第××号房屋产权证变更登记到原告名下；3、案件受理费由被告承担。
原告为证明其主张，向法庭提供如下证据：
1、原告身份证复印件，证明原告的身份基本情况；
2、《转让房屋协议》复印件一份，证明原、被告之间存在房屋出让、受让关系的事实；
3、《收条》复印件两张，证明被告收到原告交付的购房款11，000元；
4、2013年11月1日被告给原告的《通知书》复印件一份，证明被告违约的事实。
被告辩称，首先，原、被告双方所签订的《转让房屋协议》无效。因为该房屋系被告与其前妻廖某甲的夫妻共同财产，原、被告双方签订的《转让房屋协议》系被告在未经廖某甲签字同意的情况下单方与原告所订立，其前妻廖某甲不同意将该房屋转让给原告，在被告与廖某甲的离婚协议中该套房屋已协议归廖某甲所有，廖某甲主张收回该房屋。且原、被告双方签订的《转让房屋协议》是双方个人私下签订的，并未进入正式的买卖程序，只有在房产局签订的房屋买卖合同才是有效合同，故双方所签订的转让房屋协议无效。其次，原告的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，不应受到法律保护。综上，应驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，向法庭提供如下证据：
1、《结婚证》复印件一份，证明被告陈明奎与廖某甲于1981年7月8日登记结婚；
2、《离婚报告》复印件一份，证明2003年9月22日廖某甲写的离婚报告上写明诉争房屋属廖某甲所有；
3、《离婚证》复印件一份，证明2006年5月21日被告与廖某甲离婚的事实；
4、河房权证字第××号房屋所有权证复印件一份，证明本案诉争房屋的登记情况；
5、被告向法庭提交的《廖某甲附带民事诉讼材料》复印件一份，证明廖某甲离婚后没有房子住，房子是夫妻共有财产，现在廖某甲有意愿收回房子自己居住。
经庭审质证，被告对原告所举的证据1、2、3、4均无异议；原告对被告所举的证据1、2、3真实性无异议，关联性有异议，对证据4真实性无异议，认为该证据恰好证明原、被告之间的转让房屋协议合法有效，对证据5有异议，认为与本案无关。
本院对当事人无异议的证据予以认定和采纳；对当事人有异议的，但能反映本案客观事实，与本案有关联性的证据亦予以认定和采纳，与本案无关联性的证据，本院不予采纳。
综合原、被告的陈述、举证及庭审调查，本院确认如下法律事实：2003年12月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《转让房屋协议》，《转让房屋协议》内容为“经协商双方将民族路××号后民族综合楼×楼×××房三房二厅一套，转让给乙方，转让价为95，000元。乙方首期预交订金50，000元。余款待甲方代办房产权证后一次付清。甲方：陈明奎；乙方：潘建国。日期：2003年12月25日”。协议签订后，原告如约于协议签订当日向被告支付了购房款50，000元，同日被告将本案房屋交付给原告居住使用，原告一直在该房居住至今。此后，被告于2005年1月18日和2005年9月30日分两次向原告收取购房款10，000元和1，000元。庭审中，被告陈明奎亦认可其分三次向原告收取购房款合计61，000元。被告收取购房款后至今未办理本案房屋产权过户到原告名下，原告亦认可尚欠被告购房余款34，000元未付。2013年11月1日，被告通知原告，以原告居住使用的本案房屋系原告向被告所租赁，其之前向原告收取的61，000元系原告所预交的房屋租金且现租赁期满为由，限令原告于2013年11月底之前搬出本案房屋。
另查明，被告于2001年9月29日办理了本案房屋的所有权证书［证号：河房权证字第××号，房屋所有权人：陈明奎］。
再查明，被告陈明奎与案外人廖某甲于1981年7月8日在原河池县金城江镇人民政府登记结婚。双方于2006年5月11日离婚，离婚证字号×××××××××号。本案审理过程中，本院依法对被告陈明奎的前妻廖某甲进行询问，并制作了《询问笔录》。廖某甲在笔录中陈述位于河池市民族路×巷×号×楼×××号房屋（房产证号：河房权证字第××号）不是其与被告陈明奎所共有，而是被告个人所有财产，该套房屋自始至终与其没有任何关系。因其不是该房屋的所有权人，其不愿意参与本案的诉讼活动，在本案中亦不主张任何权利。
本案审理过程中，原告潘建国于2014年1月13日向本院提交《声明》一份，其声明尚欠被告陈明奎购房余款34，000元至今未付，并自愿将该款交到本院，如本院确认本案《转让房屋协议》有效，待被告协助原告将本案诉争房屋的权属证书变更登记到原告潘建国名下后，自愿将该款作为购房尚欠余款支付给被告陈明奎。提交《声明》当日，原告已将购房余款34，000元交到本院。
本院认为，原告与被告于2003年12月25日签订的《转让房屋协议》系双方的真实意思表示，未损害国家、集体和第三人的利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告辩称原、被告双方签订的《转让房屋协议》是双方个人私下签订的，未进入正式的买卖程序，其认为只有在房产部门签订的房屋买卖合同才是有效合同，双方私下所签订的《转让房屋协议》无效。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，被告的主张不属于合同无效的法定情形，于法无据，本院不予采信。被告辩称因为本案房屋系被告与其前妻廖某甲的夫妻共同财产，原、被告双方签订的《转让房屋协议》系被告在未经廖某甲签字同意的情况下单方与原告所订立，其前妻廖某甲不同意将该房屋转让给原告，在被告与廖某甲的离婚协议中该套房屋已协议归廖某甲所有，廖某甲主张收回该房屋，双方签订的《转让房屋协议》无效。通过本院依法对被告陈明奎的前妻廖某甲进行询问，廖某甲认为位于河池市民族路二巷×号×楼×××号房屋（房产证号：河房权证字第××号）不是其与被告陈明奎所共有，而是被告个人所有，本案房屋自始至终与其没有任何关系。因其不是本案房屋的所有权人，其不愿意参与本案的诉讼活动，在本案中亦不主张任何权利。且本案房屋的所有权证书［证号：河房权证字第××号］中的房屋所有权人只登记在被告陈明奎一人名下。故被告之主张无事实和法律依据，本院不予采信。
关于本案的诉讼时效问题。双方签订的《转让房屋协议》中未约定被告办理本案房屋的产权证书变更登记手续的具体期限，被告也从未实际到政府相关部门办理过本案房屋的产权证书变更登记手续。本案的诉讼时效应从2013年11月1日，即被告通知原告搬出本案房屋之日计算。故对被告主张本案已超过诉讼时效的辩解理由，本院不予采信。
对合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方协议的约定，在双方的合同履行过程中，原告已依约履行了自己的义务，被告有义务协助原告对本案房屋的权属证书进行变更登记，且该义务亦是房屋买卖中出卖方应承担的附随义务，而被告未尽其应履行的合同义务。
综上，原告请求本院确认原、被告双方于2003年12月25日签订的《转让房屋协议》合法有效，本院予以支持。原告请求判令被告协助其到政府相关部门办理本案房屋的产权证书变更登记手续，本院亦予支持。待本案房屋变更登记至原告名下后，原告应向被告支付余下的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，判决如下：
一、原告潘建国与被告陈明奎于2003年12月25日签订的《转让房屋协议》合法有效；
二、限被告陈明奎于本判决生效后三十日内协助原告潘建国到政府相关部门将位于河池市民族路×巷×号×楼×××号房屋（房产证号：河房权证字第××号）的房屋所有权权属证书变更登记到原告潘建国名下；
三、原告潘建国尚欠被告陈明奎购房款34，000元，待位于河池市民族路×巷×号×楼×××号房屋（房产证号：河房权证字第××号）的房屋所有权的权属证书变更登记到原告潘建国名下后十日内，原告潘建国将该款一次性付清给被告陈明奎（该款原告已交至本院，房屋变更登记后，被告可直接到本院领取）。
案件受理费2175元（原告已预交1，088元），保全费970元，合计3，145元由被告陈明奎负担。
义务人未按判决指定的期间履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者义务人财产所在地人民法院申请执行。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费2175元。受理费汇入：河池市中级人民法院诉讼费专户（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 欧继仲
代理审判员 朱胤丞
代理审判员 梁 聪
二〇一四年四月十日
书 记 员 吴秀喜
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时有效。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。