天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终5973号
上诉人（原审被告）:天津市农垦房地产开发建设有限公司，住所地天津市河西区洞庭路南（洞庭路与浯水道交口）。
法定代表人：刘瑞成，该公司经理。
委托诉讼代理人：张鹏，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：武萍，天津则立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:刘燕燕。
委托诉讼代理人：岳婧，北京惠诚（天津）律师事务所律师。
原审第三人:天津市自来水集团有限公司，住所地天津市和平区建设路54号。
法定代表人：韩培俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李静津，男，该公司职工。
上诉人天津市农垦房地产开发建设有限公司（以下简称农垦建设公司）因与被上诉人刘燕燕，原审第三人天津市自来水集团有限公司（以下简称自来水公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初3516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人农垦建设公司的委托诉讼代理人张鹏、武萍，被上诉人刘燕燕的委托诉讼代理人岳婧，原审第三人自来水公司的委托诉讼代理人李静津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农垦建设公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不承担任何赔偿责任；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未提交任何有效证据证明供水设施存在跑水事实，一审法院对此认定有误；2、即使存在跑水事实，维修责任也在被上诉人。双方租赁合同对供水设施的维修义务有约定，一审法院对此认定有误。
刘燕燕辩称，不同意农垦建设公司的上诉请求，请求依法驳回。事实及理由：水表在小区内部道路地下井内，非被上诉人承租范围内，维修义务应由上诉人承担。
自来水公司述称，服从法院判决。
刘燕燕向一审法院起诉请求：1、请求判令被告返还租赁房屋停水期间的租金70389.65元；2、请求判令被告赔偿因租赁房屋停水给原告造成的损失37600元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：坐落于天津市××浯水道××楼××号房屋，权利人为被告农垦建设公司。原告自2007年开始租赁被告的房屋。2015年3月16日，原、被告签订房屋场地租赁合同，约定原告租赁被告坐落于天津市××浯水道××楼××号房屋，租赁面积292.49平方米；租赁用途餐饮业；租赁期限为三年，自2015年3月16日至2018年3月15日止；租金为每年210592元，按季度支付；合同第六条第7项约定租赁房屋具备水、电等条件；第五条第四项约定，被告提供水、电独立计量，原告负责维修责任；第六条第十二项还约定，租赁期间，原告方在使用租赁房产及相关设备过程中，包括但不限于租赁房屋内的固定设备等安装各种位置的各种招牌及广告牌等，造成原、被告或第三方财产损失由原告负责等主要内容。2015年7月，因第三人收取水费明显高于平时的费用，经检查位于租赁房屋外，祺林园小区建设区划内道路的地下井里的水管跑水。原告找到被告及第三人要求维修未果，未能向第三人交纳水费。2015年8月15日，第三人将跑水水表摘走，管道停止供水。2015年10月22日，原告对租赁房屋外至漏水水表之间的地下管道进行了更换。2015年12月4日，原告交纳了4000元水费后，第三人安装了水表重新供水。
2016年1月20日，原告向被告提交解除房屋租赁合同申请。2016年3月20日，原、被告签订承诺书一份，约定，因原告生产经营困难，不再继续租用房屋，作出如下承诺：1、承诺一次性结清2016年3月15日前应交纳的水、电、物业费5746元，房屋租金52648元；2、保证没有任何第三方基于该房屋向被告主张任何责任；3、在房屋交接时，按被告要求对房屋进行处理等内容。后，原告将房屋交还被告。
原、被告、第三人的争议焦点为：
1、跑水的管道应由谁进行维修？
原告称，发现管道跑水后，原告找到了被告，被告讲是原告租赁房屋内的问题，与被告没有关系。另外，原告找到第三人所属第五营销分公司，分公司说跑水不属于他们管，应由产权单位管，由他们进行维修。被告及第三人都没有对跑水管道进行维修，跑水问题一直持续到2015年8月15日，因跑水问题没有解决，原告没有交纳水费，第三人将跑水水表摘走，管道停止供水。
被告称，原告确实因为跑水问题找过被告，具体时间记不清了。被告告知原告按照合同约定，原告负有自行维修的义务建议尽快与维修部门自行解决。
第三人称，自己告知原告，该段区域应由产权人自行维修。因为原告没有交纳水费，为了防止损失扩大，2015年8月15日，将水表摘走停止供水。
2、原、被告对承诺书的理解。
原告称，签订承诺书时，原告告知被告跑水损失情况，但是被告告知原告，应该由原告自己承担。原告认为先解除合同，损失另行主张。承诺书是被告要求原告签字，是被告拟定的，该份协议书内容，原告无法调整。协议书约定是双方签字盖章生效，但被告没有加盖公章，承诺书无效。承诺书只载明第三方不向被告主张权利，不包括原告。
被告称，双方解除租赁关系时，原告未提跑水的事，原告提及的是因为原告弟弟刘杰经营不善，不能按时向被告交纳租金，且刘杰不听劝，怕给被告带来损失，所以要提前解除租赁合同。按正常解除合同的规律来讲，双方有比较大争议的情况下，双方不会顺利签订解除合同的协议。从承诺书的内容上、格式上与被告提交的承诺书是一样的。承诺书办理时，是周末了，不具备加盖公章条件。承诺书，原告签字，被告也加盖了公章，所以承诺书是有效的。
第三人称，原、被告的事情不清楚。
一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，且不违反法律的规定，为有效合同。合同签订后，原、被告均履行了合同约定的内容。合同在履行过程中，原告承租房屋至水表之间的管道出现破裂问题，根据《天津市城市供水用水条例》第四十二条的规定，建筑物以内至结算水表之间的供水设施由产权人负责管理。所以，管道出现破裂后，作为天津市××浯水道××楼××号房屋权利人的被告，应对破裂的管道进行维修。关于原、被告签订的承诺书问题，虽然是原告提出解除合同，但是，原告并未承诺不向被告主张损失。由于被告怠于对破裂的管道进行维修，造成原告不能正确对待水费的问题，致使第三人将原告的水停掉。因原告是经营餐饮业，没有水，使餐馆无法经营，仍需向被告交纳房屋租金。为此，原告停业112天的房屋租金损失64620元，应由被告返还原告；因原告提供的证据，不能证明原告的损失情况，为此，原告请求判令被告赔偿因租赁房屋停水给原告造成的损失37600元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告天津市农垦房地产开发建设有限公司于本判决生效后10日内，返还原告刘燕燕停水期间的房屋租金64620元；二、驳回原告刘燕燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，由原告刘燕燕承担1045元，由被告天津市农垦房地产开发建设有限公司承担1415元。”
二审中，当事人没有提交新证据。
二审期间，原审第三人确认被上诉人所使用的水表，由原审第三人按照一户一表的方式进行管理，该水表系由被上诉人单独使用。
本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均按照合同的约定享有权利，履行义务。本案因租赁合同履行过程中，被上诉人所承租房屋至室外水表之间的管道破裂，谁应承担维修责任的问题成讼。对此，本院分析如下：首先，双方《房屋场地租赁合同》第五条第四款明确约定：“甲方（上诉人）提供水、电独立计量，乙方（被上诉人）负有维护维修责任。”根据上述约定，被上诉人对于其独立使用的水、电设施负有维护维修责任。其次，破裂的供水管道虽然位于租赁房屋外，但原审第三人已然确认该计量水表系供被上诉人独自使用，即破裂的供水管道属于为被上诉人单独使用的供水设施。基于上述两点分析，被上诉人依据双方所签合同的约定，应为供水设施的维护维修责任主体。被上诉人起诉主张上诉人对其独立使用的供水设施负有维修义务的依据不足，本院不予支持。被上诉人主张因上诉人怠于履行维修义务而使其发生租金损失，要求给予赔偿的诉讼请求，亦因缺乏合同依据，本院不予支持。一审法院仅根据《天津市城市供水用水条例》第四十二条的规定，即认定上诉人应承担维修义务，因与双方合同的具体约定内容不符，所作认定及处理不妥，本院予以变更。
综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销天津市河西区人民法院（2016）津0103民初3516号民事判决；
二、驳回被上诉人刘燕燕一审的诉讼请求。
一审案件受理费2460元，由被上诉人刘燕燕负担。二审案件受理费1416元，由被上诉人刘燕燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
代理审判员 孟 夏
代理审判员 刘继永
二〇一七年二月十三日
书 记 员 马 丽