湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂张湾民二初字第00441号原告十堰翔龙工业园有限公司。住所地，湖北省十堰市红卫教育口*号。法定代表人吕国庆，该公司董事长。委托代理人操昶，湖北诚智成律师事务所律师。委托代理人许琴，该公司员工。被告吴远成。委托代理人陈雪峰，湖北举烛律师事务所律师。委托代理人张京，湖北献真律师事务所律师。原告十堰翔龙工业园有限公司（以下简称翔龙工业园公司）诉被告吴远成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理，依法由助理审判员黄育琼适用简易程序于2015年11月4日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序继续审理，依法组成由审判员骆红梅担任审判长、审判员李进、助理审判员黄育琼（主审）参加的合议庭于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告翔龙工业园公司的委托代理人操昶、许琴，被告吴远成的委托代理人陈雪峰、张京到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告翔龙工业园公司诉称：2012年6月19日，被告吴远成与我公司签订《翔龙四方新城随园楼宇认购书》，约定被告吴远成认购我公司开发的随园小区1栋3单元1103号房屋，建筑面积约119.64㎡（实测面积为120.02㎡），优惠后销售单价为5311元／㎡，总价637426元，首付195408元。被告吴远成于2012年6月27日前支付购房款195408元，剩余购房款442018元至今未付。2012年7月21日，我公司向被告吴远成交付房屋。同年8月13日，被告吴远成办理装修手续。2013年1月3日，被告吴远成入住该房屋。被告吴远成所购买的房屋因十堰市人民政府修建市政重点交通工程“发展大道”这个不可归责于我公司的事由，造成开发建设手续延迟至2014年8月25日才办理完毕。我公司在开发建设手续办妥后，多次给被告吴远成打电话或发短信，并在入户楼道及电梯轿厢内张贴通知，请求被告吴远成与我公司签订《商品房预售合同》、付清购房款、缴纳住宅专项维修基金、提交办理两证资料及相关税费，并多次在十堰晚报、东风汽车报刊登《签订商品房预售合同通知》，但被告吴远成至今未按通知的内容履行。被告吴远成负有在收到房屋后付清购房款的义务，按规定亦负有缴纳住房专项维修基金的义务，我公司已依法履行了通知被告吴远成的义务并给予了合理的准备时间，因被告吴远成拒不履行其义务，故诉至贵院，请求法院依法判令：1、被告吴远成支付购房款442018元及逾期付款利息（自2015年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2、被告吴远成支付住宅专项维修基金7201.2元（120.02㎡×60元／㎡）；3、本案各项诉讼费用由被告吴远成负担。原告翔龙工业园公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告翔龙工业园公司营业执照及开发资质证书。证明原告翔龙工业园公司主体资格符合房地产开发的资质，其开发资质是合法有效的。证据二：1、2010年8月16日土地使用证（复印件）；2、2010年12月30日土地使用证（复印件）；3、十堰市规划局审定规划设计方案通知书；4、十堰市规划局同意的“东风产业园·四方新城（随园）建筑单位方案设计、总平面图（一期）、总平面图、总体鸟视图；5、四方新城·随园1栋（或称1号楼）第14层平面图。证明四方新城随园小区建设手续合法，原告翔龙工业园公司有权对外签订楼宇认购书，双方签订的认购书合法有效。证据三：1、认购书；2、被告吴远成接收房屋、装修房屋、入住房屋手续；3、测绘报告（复印件）；4、交付房款收据；5、关于调整住宅专项维修资金交存标准的通知（复印件）；6、民事判决书。证明：1、原、被告签订的认购书已被人民法院生效判决确认有效，原告翔龙工业园公司已履行完毕交房义务，无违约行为；2、被告吴远成已付购房款195408元，拖欠442018元；3、被告吴远成应交存住宅专项维修基金7201.2元。证据四：1、规划局（2008）25号业务会纪要；2、规划局（201）181号函件；3、张湾区发展大道指挥部（2011）29号至十堰市人民政府的请示和张维国市长、成佳刚副市长对请示的批示意见。4、规划局至市政府的报告；5、国土资源局至市建委的意见函；6、规划局至市住建委的规划建议函及因修理占地补充翔龙工业园公司选址范围图；7、国土局、财政局（2012）321号至市政府的请示；8、住建委至市政府的请示（以上证据均系复印件）。证明原告翔龙工业园公司在开发建设四方新城随园小区过程中，因市政重点交通工程发展大道的建设占用了公司的土地，致使随园小区整体平移而超出原地界6312平方米，这属于不可归责于原告翔龙工业园公司的事由，亦属于合同法规定的不可抗力。证据五：1、十堰市国土局、财政局“十土资发（2012）321号”至市政府的请示；2、十堰市2011年第八号国有建设用地使用权拍卖出让公告；3、关于暂停拍卖十政储出（2011）62号宗地的公告；4、关于恢复拍卖十政储出（2011）62号宗地的通知；5、十堰市国土局第一次调查确权批示；6、十堰市国土局第二次调查确权批示；7、湖北国土厅批准十堰市2010年度第2批次建设用地函；8、十堰市政府专题会议纪要；9、土地使用权证（以上证据均系复印件）。证明因修建发展大道致使随园小区1、2号楼超地界，原告翔龙工业园公司于2013年9月14日补办好土地手续，因此耽误了原告翔龙工业园公司办理随园小区1、2号楼各项手续，原告翔龙工业园公司不应承担责任。证据六：1、《建设工程规划许可证》；2、《建筑工程施工许可证》；3、《商品房预售许可证》；4、《工程竣工备案证》；5、一号楼、二号楼总权属证书；6、一号楼中的两位业主已经办妥个人房屋产权证书。证明原告翔龙工业园公司开发的四方新城随园小区1、2号楼后期开发建设手续合法合规，被告吴远成可随时与原告翔龙工业园公司签订商品房预售合同并办理房产证。证据七：1、翔龙工业园公司在1、2号楼入户楼道、电梯轿厢内张贴的“《签订商品房合同》和办理两证公告”；2、翔龙工业园公司在十堰晚报、东风汽车报5次刊登的“《签订商品房合同》和办理两证公告”。证明原告翔龙工业园公司采用多种形式、多次通知被告吴远成签订商品房预售合同、付清购房款、缴纳住宅专项维修基金、提交办理两证的资料并交纳相关税费，一再延长期限，最后延迟至2015年4月30日。原告翔龙工业园公司充分履行了通知义务，为被告吴远成留足了必要的、合理的准备时间，但被告吴远成却怠于履行义务，应当支付拖欠的购房款并支付逾期付款利息。被告吴远成辩称：1、我与原告翔龙工业园公司并未签订商品房买卖合同，原告翔龙工业园公司请求按认购书约定的价格支付余款及违约金，没有事实和法律依据。双方签订的认购书并不具备法律规定的商品房买卖合同的主要条款，不能视为商品房买卖合同。原告翔龙工业园公司所谓的“不可抗力”的原因并不能成立。认购书中约定剩余购房款以按揭贷款方式支付，在没有签订商品房买卖合同时不能贷款，贷款的主体是银行或公积金中心，原告翔龙工业园公司不应向我主张权利。在签订认购书时，原告翔龙工业园公司并未取得合法的销售或预售许可证，认购书是无效的，原告翔龙工业园公司应对认购书的无效承担全部责任。认购书系几年前签订，现在房屋价格下跌是不争的事实，因为原告翔龙工业园公司的违约和违规行为，导致我的预期利益受损，若原告翔龙工业园公司要求与我签订合同，需经过我的同意，内容另行约定。即便认购书有效，该认购书于2012年签订，原告于2015年起诉也已超过诉讼时效期间。2、原告翔龙工业园公司无权向我主张住宅专项维修基金。综上所述，请求法院依法驳回原告翔龙工业园公司的全部诉讼请求。被告吴远成未提交证据。经庭审质证，被告吴远成对原告翔龙工业园公司提交的证据一的关联性有异议，对证据二的关联性、真实性均有异议，对证据三的关联性有异议，对证据四不予质证，认为该证据系复印件，不符合证据的形式要件，对证据五的真实性有异议，对证据六、证据七的关联性有异议。对上述有争议的证据，本院认为，原告翔龙工业园公司提交的证据一客观真实，能够证明原告翔龙工业园公司的主体资格，本院予以采信。原告翔龙工业园公司提交的证据二系其公司开发建设随园小区的前期手续，虽然此后开发建设有变更，但该证据能够反映原告翔龙工业园公司开发建设的过程，与本案具有关联性，本院予以采信。原告翔龙工业园公司提交的证据三中的前4份证据真实合法，且与本案具有关联性，本院予以采信，第5份证据系十堰市房地产管理局发出的通知，与本案无关联性，本院不予采信，第6份证据民事判决书解决的系其他业主与本案原告翔龙工业园公司之间的纠纷，不能作为本案审理的依据，本院不予采信。原告翔龙工业园公司提交的证据四、证据五虽系复印件，但均系政府文件，原告翔龙工业园公司不能取得原件理由正当，该证据能够反映原告翔龙工业园公司办理土地手续的过程，与本案具有关联性，本院予以采信。原告翔龙工业园公司提交的证据六中的前5份证据系其已取得的建设手续，客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信；第6份证据系其他业主的房屋产权证书，与本案没有直接关系，本院不予采信。原告翔龙工业园公司提交的证据七系其发布的要求业主签订合同并支付购房款的通知，内容真实客观，且与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：2012年6月19日，原告翔龙工业园公司与被告吴远成签订《翔龙四方新城随园楼宇认购书》（以下简称认购书）一份，认购书约定：被告吴远成确认订购原告翔龙工业园公司开发建设的位于十堰市张湾区凯旋路88号的翔龙四方新城随园××住宅试点小区1栋3单元1103号物业，建筑面积约为119.64㎡（合同签约面积以房管局预测面积为准），该物业优惠后总价为635408元，销售单价为5311元／㎡，首付款195408元，银行贷款为440000元；在签订本协议时，被告吴远成交纳定房金20000元；被告吴远成应于开盘后七日内补清首期款或全款，并与原告翔龙工业园公司签订《商品房买卖合同》，否则原告翔龙工业园公司有权单方对外重新销售该预订物业，并不承担任何法律责任，被告吴远成已付定房金的10%作为违约金予以扣除，余款予以退还；原告翔龙工业园公司承诺于开盘后7日内为被告吴远成保留该预订物业，否则原告翔龙工业园公司按被告吴远成所付定房金的20%作为违约金赔付被告吴远成；被告吴远成同意以双方签订的《商品房买卖合同》为最终物业买卖依据；双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行终止。被告吴远成于2012年6月20日向原告翔龙工业园公司交纳购房款20000元，于2012年6月27日交纳购房款175408元，共计交纳购房款195408元。上述房屋面积经房地产管理部门测定为120.02㎡，房屋总价应为637426元，被告吴远成未付剩余购房款442018元。2012年7月21日，原告翔龙工业园公司向被告吴远成交付房屋。2014年7月17日，原告翔龙工业园公司取得建设工程规划许可证。2014年8月6日，原告翔龙工业园公司取得建筑工程施工许可证。2014年8月25日，原告翔龙工业园公司取得上述房屋的商品房预售许可证。2015年1月26日，原告翔龙工业园公司取得工程竣工备案证。原告翔龙工业园公司在取得商品房预售许可证后，于2014年10月10日分别在《东风汽车报》、《十堰晚报》发布签订商品房预售合同的通知，通知各位翔龙四方新城随园1、2号楼尚未签订商品房预售合同的业主于2014年10月31日前到公司售楼部签订合同。2015年3月3日、3月9日，原告翔龙工业园公司在《东风汽车报》、《十堰晚报》发布通知，通知各位业主签订商品房预售合同，未付清购房款的业主于2015年3月31日前付清购房款并提交办理两证的材料。2015年4月10日，原告翔龙工业园公司再次在《东风汽车报》、《十堰晚报》发布通知，通知各位业主于2015年4月30日前签订商品房预售合同并付清购房款。因被告吴远成至今未付剩余购房款，故原告翔龙工业园公司诉至本院，诉请如前所述。本院认为：原告翔龙工业园公司与被告吴远成于2012年6月19日签订的认购书系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告翔龙工业园公司按认购书中的约定为被告吴远成保留了预订房屋并交付房屋，被告吴远成亦应当按认购书中的约定向原告翔龙工业园公司履行付款义务。现被告吴远成仅支付购房款195408元，剩余442018元未付，故原告翔龙工业园公司诉请被告吴远成支付购房款442018元于法有据，本院予以支持。原告翔龙工业园公司主张被告吴远成应自2015年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息，但认购书中对逾期付款的违约责任并未约定，故对原告翔龙工业园公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告翔龙工业园公司主张的住宅专项维修基金，原、被告签订的认购书中对此并无约定，且原告翔龙工业园公司并非法律规定的收取住宅专项维修基金的主体，故对原告翔龙工业园公司的该项诉讼请求本院不予支持。被告吴远成辩称双方于2012年签订合同，原告翔龙工业园公司于2015年起诉已超过诉讼时效期间。对此，本院认为，原告翔龙工业园公司于2014年、2015年多次在报纸上发布通知，向被告吴远成主张权利，构成诉讼时效的中断，故原告翔龙工业园公司的起诉并未超过诉讼时效期间。被告吴远成辩称双方未订立商品房买卖合同，认购书不能作为商品房买卖合同且认购书是无效的，原告翔龙工业园公司按认购书的约定要求其支付剩余购房款没有依据，应驳回原告翔龙工业园公司的诉讼请求。对此，本院认为，原、被告签订的认购书并无法律规定的无效情形，故该认购书合法有效。该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，但该认购书中明确约定了房屋具体位置、单价及总价，且原告翔龙工业园公司已向被告吴远成交付了认购书中约定的房屋，故原告翔龙工业园公司以认购书为依据向被告吴远成主张权利并无不当，前文已论述认购书合法有效，被告吴远成的该项辩称不符合法律规定，本院不予采信。被告吴远成辩称认购书中约定以贷款的方式支付剩余购房款，贷款由银行或公积金中心发放，原告翔龙工业园公司无权要求其支付剩余购房款。本院认为，在房屋买卖合同关系中，卖方即原告翔龙工业园公司的义务是交付房屋，买方即被告吴远成的义务是支付购房款，贷款只是被告吴远成履行其支付购房款义务的方式之一，不论以何种方式支付，被告吴远成都是支付购房款的义务人。按照惯例，作为开发商的原告翔龙工业园公司仅在具备条件的情况下，可以协助被告吴远成办理贷款手续。现原告翔龙工业园公司已向被告吴远成交付房屋，且该房屋已取得合法的建设手续并竣工验收，被告吴远成应当向原告翔龙工业园公司支付购房款，且原告翔龙工业园公司已经多次通知被告吴远成签订合同，但被告吴远成未予理会，故原告翔龙工业园公司要求被告吴远成支付剩余购房款合理合法，对被告吴远成的该项辩称本院不予采信。若被告吴远成需贷款，可与原告翔龙工业园公司签订商品房买卖合同后按正常程序办理。房屋价格的涨跌属于商业风险，购房者在购房之初应当对可能发生的风险进行防范，被告吴远成不能以房价下跌为由拒付购房款。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告吴远成于本判决生效之日起三十日内支付原告十堰翔龙工业园有限公司购房款442018元。二、驳回原告十堰翔龙工业园公司的其他诉讼请求。如果被告吴远成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8128元，由原告十堰翔龙工业园有限公司负担235元，由被告吴远成负担7893元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行，账号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）审 判 长  骆红梅审 判 员  李 进代理审判员  黄育琼二〇一六年三月七日书 记 员  孙 鹏提示：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，权利人申请执行的期间为二年。本判决生效后，权利人必须在法定期限内向本院申请执行。本判决适用的法律、法规、司法解释规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。