北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8804号
上诉人（原审被告）：杨新旺，男，1981年10月24日出生，汉族，�甲兵工程学院军人，住北京市丰台区。
上诉人兼杨新旺委托诉讼代理人（原审被告）：鲍宇，女，1982年10月6日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
被上诉人（原审原告）：胡朝伟，男，1982年5月23日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：付裕，北京京翔律师事务所律师。
原审第三人：北京晨建顺房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇大苑村小村48号。
法定代表人：赵常建，总经理。
上诉人杨新旺、鲍宇因与被上诉人胡朝伟、原审第三人北京晨建顺房地产经纪有限公司（以下简称晨建顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初5407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨新旺、鲍宇上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回胡朝伟请求违约金的诉讼请求；一、二审诉讼费、保全费由胡朝伟承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，我方不构成违约，不应承担违约金。房屋买卖合同无法继续履行是因为胡朝伟不具有在京购房资格，而非我方不同意出售房屋；签订房屋买卖合同时，鲍宇提交的房产证及附页载明了抵押登记内容，鲍宇已经明确告知胡朝伟涉案房屋存在两次抵押登记，一审判决认定我方未如实告知涉案房屋存在抵押权人为ＸＸ的第二笔抵押登记，属于认定事实不清；基于房屋买卖合同对于出卖人何时办理完成抵押登记注销手续未作约定，我方一直在积极解决与ＸＸ的借款抵押纠纷，北京市房山区人民法院已于2018年7月判决确认ＸＸ与我方签订房屋抵押借款合同中的抵押权消灭，涉案房屋已具�办理过户登记的条件，房屋买卖合同可以继续履行。
胡朝伟辩称，同意一审判决，不同意杨新旺、鲍宇的上诉请求。我具有在京购房资格，房屋买卖合同无法继续履行是因为杨新旺、鲍宇没有及时办理完成抵押注销手续；杨新旺、鲍宇签订合同时并未告知其与ＸＸ之间存在借贷关系，直至2017年3月15日我才得知涉案房屋设有ＸＸ的抵押登记；杨新旺、鲍宇从签订合同至今未办理房屋解押手续，其并未积极履行解押义务。
晨建顺公司未出庭陈述。
胡朝伟向一审法院起诉请求：1.判决解除胡朝伟与杨新旺、鲍宇于2016年11月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2.判决解除胡朝伟与杨新旺、鲍宇及晨建顺公司于2016年11月28日签订的《附件补充协议及其他约定》；3.判决杨新旺、鲍宇退还胡朝伟已支付的房款103万元；4.判决杨�旺、鲍宇向胡朝伟承担利息（计算方式：以房款103万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2016年11月28日起至实际给付之日止）；5.判决杨新旺、鲍宇向胡朝伟承担违约金588000元；6.本案的全部诉讼费、保全费均由杨新旺、鲍宇承担。
一审法院认定事实：杨新旺与鲍宇系夫妻关系，二人于2008年11月21日登记结婚，坐落于房山区长阳镇1503房屋系二人夫妻共同财产，房屋所有权证登记时间为2011年6月8日，登记房屋所有权人为杨新旺。2012年9月7日，杨新旺（抵押人，甲方）与交通银行股份有限公司北京公主坟支行（抵押权人，乙方）签订房屋最高额抵押贷款合同。合同约定：第一条贷款详情：贷款种类为最高额贷款，贷款用途为个人消费，最高债权额及币种为人民币60万元，债权确定的期间为自2012年9月7日至2015年9月7日止，贷款利率为6.4575%�第二条抵押详情：房屋权属证书、证明号X京房权证房字第XX**号，抵押房屋坐落为房山区长阳镇1503，抵押房屋建筑面积为93.93平方米，被担保主债权数额为人民币60万元……。合同签订后，双方到北京市房山区住房和城乡建设委员会办理了涉案房屋抵押登记。2014年2月18日，杨新旺（借款人，抵押人）与ＸＸ（出借人，抵押权人）签订房屋抵押借款合同。合同约定：第一条借款详情：借款种类为抵押借款，借款用途为经营，借款币种及金额为人民币60万元，债务履行期限为1个月，借款利率为2%。第二条抵押详情：房屋权属证书编号为X京房权证房字第XX**号，抵押房屋坐落为房山区长阳镇1503，抵押房屋建筑面积为93.93平方米，被担保主债权数额为人民币60万元……。2014年2月20日，涉案房屋办理了抵押登记。
2016年11月28日，鲍宇持本人身份证、结婚证及涉案�屋所有权证书以杨新旺委托代理人的身份以杨新旺（出卖方，甲方）的名义与胡朝伟（买受方，乙方）、晨建顺公司（见证方，丙方）签订房屋买卖定金协议。协议约定：甲方将其所有的位于房山区长阳镇1503的房屋出售给乙方，房屋价款为290万元，购房定金为5万元。同日，三方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定：胡朝伟购买杨新旺坐落于房山区长阳镇1503号房屋，建筑面积为93.93平方米，该房屋成交价格为290万元。该房已经设定抵押，抵押权人为交通银行有限公司北京公主坟支行，抵押登记日期为2014年2月20日。本合同自双方签字之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，对于合同的解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件八补充协议及其他约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本合同及补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）……；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）……；（6）……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买�合同：（1）提供的证件等购买房屋所需的资料不真实、不完整或无效，导致合同无法继续履行的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）……；（4）乙方隐瞒其不具有购房资格，导致合同无法继续履行的；（5）……。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。其他约定：①甲乙双方自签订合同起，积极配合丙方办产权过户手续；②甲方保证此房满五唯一过户，产生契税之外的税费由甲方承担；③乙方承诺首付款54万元+4万元家具家电费用于2016年12月6日之前支付给甲方，此款作为还银行贷款的专用款；④违约责任，任何一方违约，违约方将房款的20%作为违约金支付对方，并支付丙方全额中介费63800元。同日，三方还签订居间服务合同，约定胡朝伟向晨建顺公司支付居间代理费29000元�上述合同签订当日，胡朝伟向杨新旺、鲍宇交纳购房定金5万元。2016年12月9日，胡朝伟给付杨新旺、鲍宇购房款58万元。2017年1月13日，胡朝伟又给付杨新旺、鲍宇购房款40万元。后杨新旺、鲍宇与ＸＸ之间因借款一事发生争议，致使涉案房屋设定的抵押登记未能注销。2017年3月15日，胡朝伟、杨新旺、鲍宇及晨建顺公司就合同的履行进行了沟通。2017年3月19日、2017年3月20日，胡朝伟与杨新旺、鲍宇之间通过电话协商未果。2017年3月27日，胡朝伟诉至法院，要求杨新旺、鲍宇继续履行合同、办理涉案房屋权属转移登记等义务。2017年4月5日，法院根据胡朝伟的申请，依法裁定查封了杨新旺名下的位于北京市房山区长阳镇1503号房屋。后法院经审理，依法追加交通银行股份有限公司北京公主坟支行、ＸＸ作为第三人参加诉讼。ＸＸ称，只要杨新旺、鲍宇还清拖欠的借款本金及�息，同意解除抵押登记，但杨新旺、鲍宇与ＸＸ就尚欠的借款本金及利息数额产生争议。2017年9月26日，杨新旺、鲍宇以抵押权纠纷为由起诉ＸＸ。本案于2017年9月27日裁定中止诉讼。因杨新旺、鲍宇与ＸＸ之间借贷纠纷迟迟无果，胡朝伟于2018年5月15日向法院提交了变更诉讼请求申请书，请求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。同时，胡朝伟申请撤回交通银行股份有限公司北京公主坟支行、ＸＸ作为第三人。本案即恢复诉讼。截止2018年6月13日，涉案房屋设定的抵押登记仍未办理注销登记。
另查明，胡朝伟与杨新旺、鲍宇于2016年11月28日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，胡朝伟不具备在京购房资格，2017年，胡朝伟具备了在京购房资格。
一审法院认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或�代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一、本案中，鲍宇与杨新旺系夫妻关系，涉案房屋系二人夫妻共同财产；第二、鲍宇以杨新旺的名义与胡朝伟签订房屋买卖合同时，手中持有所售房屋的房屋钥匙，同时提交了涉案房屋的产权证、结婚证，故胡朝伟有理由相信鲍宇代表杨新旺订立买卖合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。胡朝伟、杨新旺、鲍宇及晨建顺公司签订的存量房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。合同签订后，胡朝伟依合同约定支付了定金及首付款，依约履行了合同义务。胡朝伟最初起诉的诉讼请求是要求与杨新�、鲍宇继续履行买卖合同，并办理涉案房屋的权属变更登记，在诉讼中，因抵押权人ＸＸ与杨新旺、鲍宇之间借贷纠纷一直未解决，致使抵押登记迟迟不能办理注销登记。胡朝伟无奈，遂变更诉讼请求为要求解除与杨新旺、鲍宇之间的买卖合同，并要求杨新旺、鲍宇承担违约责任。在双方签订的买卖合同中，虽明确了涉案房屋已设定抵押，但对出卖人何时办理完成抵押注销手续未约定，杨新旺、鲍宇据此辩称其未构成违约，不应承担违约责任。对此，法院认为，首先、签订买卖合同时，杨新旺、鲍宇未如实告知涉案房屋还存在抵押权人为ＸＸ的第二笔抵押登记；其次、在对何时办理抵押注销登记约定不明确时，根据法律规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。根据交易习惯，杨新旺、鲍宇在收到胡朝伟首付款后，应及时办理还清贷款并办理注销抵押登记，以便履行涉案房屋的权属变更登记，而本案中，双方签订合同的时间为2016年11月28日，至2018年6月13日，已一年半有余，杨新旺、鲍宇仍未能办理抵押注销登记，致使买卖合同无法继续履行，且在胡朝伟与杨新旺、鲍宇的谈话中，提到了解押之事，杨新旺、鲍宇曾表示愿赔付胡朝伟20万或30万。综上，杨新旺、鲍宇已构成违约，应承担违约责任。虽签订买卖合同时，胡朝伟不具备在京购房资格，但2017年胡朝伟即已具备，对买卖合同的履行，胡朝伟未构成违约。胡朝伟要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。因《附件补充协议及其他约定》系《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中的一部分，故《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》解除后，《附件补充协议及其他约定》也必然解除�胡朝伟要求解除《附件补充协议及其他约定》属重复诉求。合同解除后，杨新旺、鲍宇应将收取的房款返还胡朝伟。对于胡朝伟已付房款的合理利息损失，杨新旺、鲍宇应予赔偿。对于胡朝伟所诉违约金，杨新旺、鲍宇申请对合同约定违约金标准进行调整，法院根据杨新旺、鲍宇违约情形，予以适当调整，酌情确定杨新旺、鲍宇向胡朝伟支付违约金数额为45万元。综上，胡朝伟合理部分诉讼请求，法院予以支持，过高部分，法院不予支持。鲍宇虽非出卖人，但鉴于涉案房屋是其与杨新旺夫妻二人共同所有财产，且其愿承担民事责任，故本案民事责任应由杨新旺、鲍宇共同承担。杨新旺、晨建顺公司经法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，应视为其自愿放弃民事诉讼权利。据此，一审法院于2018年7月判决：一、解除胡朝伟与杨新旺、鲍宇及北京晨建顺房地产经纪有限公司于2016年11月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。二、杨新旺、鲍宇于判决生效后十日内返还胡朝伟购房款一百零三万元。三、杨新旺、鲍宇于判决生效后十日内向胡朝伟支付违约金四十五万元。四、杨新旺、鲍宇于判决生效后十日内向胡朝伟支付已付房款的利息损失（其中以五万元为基数，自2016年11月28日起至2016年12月8日止；以六十三万元为基数，自2016年12月9日起至2017年1月12日止；以一百零三万元为基数，自2017年1月13日起至实际给付之日止，以上均按中国人民银行同期存款利率标准计算）。五、驳回胡朝伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人均未提交新证据，经审核，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，杨新旺、鲍宇上诉请求撤销一审判决中关于违约金的判项，本院归纳当事人的上诉及答辩意见，总结本案争议焦点为：杨新旺、鲍宇是否构成违约以及违约金数额是否适当。
一、关于杨新旺、鲍宇是否构成违约。
胡朝伟与杨新旺、鲍宇及晨建顺公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约履行，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，胡朝伟签订合同时虽不具备在京购房资格，但其于2017年已具备，不影响房屋买卖合同的继续履行，故胡朝伟不存在违约行为。房屋买卖合同虽未约定办理抵押注销登记的时间，但杨新旺、鲍宇在收到胡朝伟支付的首付款后，即有义务及时还清贷款并办理抵押注销手续，因杨新旺、鲍宇未能解决与案外人ＸＸ的借款纠纷致使房屋买卖合同无法继续履行，杨新旺、鲍宇构成根本违约，杨新旺、鲍宇应向胡朝伟支付违约金。双方均同意解除房屋买卖合同，本院不持异议。
二、关于违约金数额是否适当。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，当事人可根据具体损失情况，请求人民法院增加或酌减违约金，但以不超过当事人的合同履行利益为限。原则上法院酌定的违约金数额，应当涵盖当事人所有损失，或者说，法院酌定的违约金数额为不超过当事人履行利益的全部损失。因此，一审法院在判决杨新旺、鲍宇支付违约金后又判决其支付利息损失，显属不妥。但是，考虑到合同履行的具体情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则考量，一审法院确定的总体损失数额并无不当。杨新旺、鲍宇主张一审法院确定的违约金过高，其对违约金过分高于造成的损失负有举证责任，其未提交证据证明有依法酌减违约金的事实存在，本院对其上诉请求不予支持。
综上所述，杨新旺、鲍宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，�决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元，由杨新旺、鲍宇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍翠玲
审 判 员 王金龙
审 判 员 王 佳
二〇一八年八月二十八日
法官助理 刘慧超
书 记 员 孙辰姝