中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2013）民抗字第75号
抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。
申诉人(一审被告、二审被上诉人):金旺角实业发展集团有限公司。
法定代表人:陈泽坚，董事长。
委托代理人：赵玉龙，该公司员工
委托代理人：孙治平，该公司员工。
被申诉人(一审原告、二审上诉人):南宁翼虎房地产顾问有限公司。
法定代表人:黄利华，董事长。
委托代理人:吴进金，广西方园律师事务所律师。
申诉人金旺角实业发展集团有限公司（�下简称金旺角公司）因与被申诉人南宁翼虎房地产顾问有限公司（以下简称翼虎公司）代理合同纠纷一案，不服广西壮族自治区高级人民法院(2012)桂民提字第7号民事判决，向检察机关申诉。最高人民检察院以高检民抗〔2013〕52号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院依法作出（2013）民抗字第75号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年12月12日公开开庭审理了本案。金旺角公司委托代理人赵玉龙，翼虎公司委托代理人吴进金参加了庭审，最高人民检察院检察员罗箭、书记员王柳玉出席法庭。本案现已审理终结。
经本院审理查明，2006年1月10日，广西中外建房地产开发有限公司(该公司于2010年3月3日经广西壮族自治区工商行政管理局核准，更名为“广西中外建房地产开发集团有限公司”，2011年4月14日又经该局批准，更名为“金旺角实业发展集团有限公司”，以下简称金旺角公司。）与翼虎公司签订了一份《房地产销售代理合同》，金旺角公司为甲方,翼虎公司为乙方,合同载明:“甲方开发位于南宁市金州路0417201号宗地上的项目(以下称“本项目”)，本项目为高尚商业住宅性质开发项目。项目占地12.84亩，商住总建筑面积约77563平方米、其中含架空休闲绿化层，建筑面积约为2225平方米。可销售住宅面积约为50884平方米，商业面积约为9000平方米。甲乙双方经过充分协商，就委托乙方负责本项目的营销企划、销售代理工作订立本合同。”其中，合同第四条约定：“四、价格销控。1、根据南宁市房地产行情及价格水平，由乙方调研后提出本项目的销售价格体系及销售控制计划，经甲方批准后执行，销售控制由乙方统一管理。甲方可向乙方介绍客户，不应自行销售;如甲方自行销售物业(仅指团购部分，并应在本合同签订之日起两�月之内明确团购部分面积)，亦视为乙方销售业绩(但酬金比例与由乙方直接销售而获得酬金比例不同)。2、甲乙双方商定，对于本项目住宅的市场销售价格，甲乙双方将在项目正式推盘销售前两个月根据市场情况进一步协商，另行签订补充协议以明确销售价格。”第八条约定：“酬金及结算“……2、甲乙双方商定，对于本项目住宅的市场销售价格、销售目标以及奖励方式(1)本项目约定销售底价为:住宅3800元/㎡;商业共三层平均价为10000元/㎡。(2)销售目标:乙方在本项目封顶时完成70%并在本项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90%。乙方达到上述销售目标的，甲方则将销售价与销售底价之差额的15%奖励给乙方，以上不含商业部分。(商业部分另行约定)并明确定义，本项目封顶是指：“本项目顶层屋面混凝土浇筑完毕。”本项目竣工交房之日是指：“甲方与购房者签订的商品房买卖合同中约定的交房日期。”合同还约定了违约责任等其他条款。南宁市金州路0417201号宗地上由金旺角公司开发的商业住宅项目，包括A座和B座两个楼盘。A座面积为11659.6㎡，占项目总面积的21.5%;B座面积为42577.2㎡，占项目总面积的78.5%。在2007年3月2日项目全面封顶前，翼虎公司销售的全部是B座的房屋，并未销售A座的房屋。A座在封顶前未开盘销售，翼虎公司于2007年3月28日致函金旺角公司提出开盘方案及建议，金旺角公司复函确认同意，并于2007年3月31日正式开始自行销售A座。2007年3月3日，金旺角公司发给翼虎公司且翼虎公司予以认可的《关于金旺角B座封顶前销售状况的确认函》内载明:“经兄弟单位的诚挚合作，我公司金旺角项目于2007年3月2日全面顺利封顶。现就贵公司于2007年3月2日前的销售状况作如下确认:项目(住宅部分)可销售总面积为54236.8�方米，我公司自留面积为5952.56平方米，贵公司已销售面积为29230.94平方米，未销售面积为19053.3平方米。以上数据详见附后清单，……”。2007年7月11日，翼虎公司发函敦促金旺角公司结算基本代理费及超额奖励金。2007年8月9日，金旺角公司复函称翼虎公司未达到合同约定之奖励条件，该超额奖励金不予支付。2007年11月21日，金旺角公司向翼虎公司发出《关于金旺角楼盘代理销售结算的复函》称:根据《房地产销售代理合同》的约定，金旺角公司应付基本代理费2507312.64元，己实际支付基本代理费1786772.27元，扣除金旺角公司代垫的电话费后尚欠基本代理费711372.61元。2007年12月20日，金旺角公司向翼虎公司发函，约定基本代理费的余款在2007年12月28日前双方结算手续完备后付清。翼虎公司收到金旺角公司函件后并未对此内容提出异议。2008年2月2日，金旺角公司又向翼虎公司支付了基本代理费300000元。至此，金旺角公司尚欠翼虎公司销售代理费411372.61元。在此期间，双方当事人对金旺角公司是否应支付超额奖励金的问题存在争议，一直未对该商业住宅项目进行最终结算。为此，翼虎公司诉至法院，请求判令金旺角公司支付代理费用411372.61元,超额奖励金额6215710.6元;由金旺角公司承担本案的诉讼费用。
南宁市青秀区人民法院一审认为，本案所涉及的《房地产销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守约定之条款，双方对合同内约定的获取超额奖励金之条件存有争议，该条款为“乙方在本项目封顶时完成70％并在本项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90％”。依照该约定，翼虎公司若要获取超额奖励必须同时具备两个前提条件：1、项目封顶时完成项目70％销售量；2、项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90％。第一个前提中“70％”的定语缺失，但结合上下文理解，双方原意应为“该楼宇销售量的70％”。涉案的商业住宅销售项目包括A座和B座，B座的销售份额占项目总销售份额的78．5％。此项目封顶前金旺角公司未采纳翼虎公司的开盘建议，A座没有开盘销售。双方签订的销售代理合同已经明确约定超额奖励酬金必须建立在金旺角整个项目的整体可销售量上，并非单独只针对该项目的某个部分，翼虎公司并没有参与销售金旺角A座，翼虎公司仅以金旺角B座的销售份量和进度来替代整个项目的销售量和进度，是不符合双方的合同约定的。翼虎公司在庭审中称金旺角公司阻挠A座在封顶前销售，此项行为属恶意阻挠奖励条件成就，应视为该条件成就。但翼虎公司未能对此提供相关的证据来支持自己的主张，证明金旺角公司存在恶意行为。A座是否在项目封顶前进行销售并不影响该超额奖励条件的成就，金旺角公司不存在恶意阻挠奖励条件成就的情况。依照合同约定与查明的事实，翼虎公司未达成获取超额奖励之条件，金旺角公司可以拒绝支付该款项，但是金旺角公司应该支付拖欠翼虎公司的销售代理费411372．61元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，遂判决：一、金旺角公司向翼虎公司支付销售代理费411372．61元；二、驳回翼虎公司要求金旺角公司支付超额奖励金的诉讼请求。案件受理费58190元，由翼虎公司负担54583元，金旺角公司负担3607元。翼虎公司不服，上诉至南宁市中级人民法院。
南宁市中级人民法院二审认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，对本案涉及的《房地产销售代理合同》第八条2(2)关于获取超额奖励金条件之条款:“乙方在�项目封顶时完成70%并在本项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90%。”的约定应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则予以解释。按文本之约定，“本项目”意指南宁市金州路0417201号宗地上由金旺角公司开发的商业住宅项目。该商业住宅项目包括A座和B座两个楼盘。A座面积为11659.6㎡，B座面积为42577.2㎡。但此合同为房地产销售代理合同，翼虎公司作为销售代理商，其销售权限应由金旺角公司赋予。在本案整个项目封顶前，金旺角公司只将金旺角B座楼房授予翼虎公司销售，而并未授予其A座房屋开盘销售的事实，双方对此一致认可。因此，在该条款中，“本项目”实指翼虎公司已获得代理权的可销售项目，而其在封顶前代理可销售部分仅为金旺角B座楼房，且于项目封顶时间2007年3月2日前实际销售32448.1㎡，己超出可�售面积70%。翼虎公司获取超额奖励金之条件视为己成就。
双方当事人订立房地产销售代理合同以及关于获取超额奖励金的条件之条款的目的和意图，在于鼓励和敦促代理商积极完成房屋销售计划，更好的达成销售目的，实现利润最大化。在合同履行过程中，翼虎公司制作了金旺角A座推盘计划与营销推广方案，三次建议金旺角公司在封顶前开盘，并且于2008年2月29日整个项目竣工交房之日时，已代理销售整个项目A座与B座面积达100%。尽管A座房屋由于被代理人的原因未能在封顶时取得代理销售权，但此后在竣工交房之日亦完成了销售目标90%面积。根据诚实信用和公平原则，翼虎公司积极促使合同目的的实现，为被代理人金旺角公司获取了最大利益，翼虎公司不因为在封顶前未取得金旺角A座代理权而导致超额奖励金之条件不能成就，因此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”的规定，金旺角公司应支付B座超额奖励金3935259元。据此判决:一、维持南宁市青秀区人民法院(2009)青民二初字第102号民事判决第一项;二、撤销南宁市青秀区人民法院(2009)青民二初字第102号民事判决第二项；三、金旺角公司向翼虎公司支付超额奖励金3935259元;四、驳回翼虎公司的其他诉讼请求。一审案件受理费58190元，由金旺角公司负担40190元，翼虎公司负担18000元;二审案件受理费58190元，由金旺角公司负担40190元，翼虎公司负担18000元。金旺角公司不服该判决，向检察机关申诉，广西壮族自治区检察院向广西壮族自治区高级人民法院抗诉，广西壮族自治区高级人民法院提审本案。
广西壮族自治区高级人民法院再审认为：本案合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合�约定翼虎公司获取奖励金的条件为：“乙方在本项目封顶时完成70％并在本项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90％。”双方当事人对“乙方在本项目封顶时完成“70%”是否成就存在争议。1、关于该奖励金条款中的“本项目”如何理解的问题。本案合同已载明：“甲方开发位于南宁市金州路0417201号宗地上的项目(以下称“本项目”)，……甲乙双方经过充分协商，就委托乙方负责本项目的营销企划、销售代理工作订立本合同”。而本案“甲方开发位于南宁市金州路0417201号宗地上的项目”包括A、B座楼房，因此本案合同约定“乙方在本项目封顶时完成70％”中所指的“本项目”应当理解为包括A、B座楼房。2、关于金旺角公司是否恶意阻挠奖励条件成就的问题。金旺角公司没有将A座楼房交由翼虎公司销售，且A座楼房在本案项目封顶前没有开盘销售，A座实际由金旺角公司自行销售的事实客观存在。但本案合同约定“对于本项目住宅的市场销售价格，甲乙双方将在项目正式推盘销售前两个月根据市场情况进一步协商，另行签订补充协议以明确销售价格。”本案项目封顶时间是2007年3月2日(该时间在本案合同签订时尚未确定)，而翼虎公司第一次提出A座推盘建议是2007年1月23日，二者相距不足两个月的时间，金旺角公司在此期间对销售价格进行协商，没有违反双方合同约定，金旺角公司的行为不存在恶意阻挠奖励条件成就的情况，本案不存在《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定的“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就，就视为条件已成就”情形。3、关于翼虎公司的销售是否达到合同规定的取得奖励金的条件，金旺角公司是否应当支付奖励金给翼虎公司的问题。本案合同约定金旺角公司将包括A、B座楼房的“本项目”委托翼虎公司代理销售，并针对“本项目”的委托销售问题约定了奖励条件，但双方当事人在实际履行本案合同中发生了变化，金旺角公司实际上未将A座楼房交由翼虎公司销售，而仅将B座楼房交由翼虎公司销售，翼虎公司已根据双方约定履行合同义务，代理销售B座楼房，B座楼房的销售量在本案项目封顶前已超过B座楼房面积的70％，在本案项目竣工交付前已100％销售，因此，对于翼虎公司获得代理权的B座楼房而言，翼虎公司的代理销售行为已满足合同约定的“乙方在本项目封顶时完成70％并在本项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90％”奖励条件，翼虎公司应当获得销售B座楼房的奖励金。二审判决对本案合同奖励金条款中“本项目”的理解不当，适用《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款之规定亦不当，但二审判决对于翼虎公司应当获得销售B座楼房奖励�的实体处理正确，金旺角公司申诉主张其不应支付奖励金的理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百八十六条第一款的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：维持南宁市中级人民法院(2009)南市民二终字第309号民事判决。
最高人民检察院抗诉认为，广西壮族自治区高级人民法院(2012)桂民提字第7号民事判决(以下简称生效判决)认定“翼虎公司的代理销售行为已满足合同约定的‘乙方在本项目封顶时完成70％并在本项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90％’奖励条件，翼虎公司应当获得销售B座楼房的奖励金”，系认定的基本事实缺乏证据支持。
一、双方合同约定的是就A、B两座楼房整体设定的附条件奖励条款，并未提及区分A座、B座分别计算奖励金的内容。
生效判决认为：关于该奖励金条款中的“本项目”如何理解的问题。本案合同已载明：“甲方开发位于南宁市金州路0417201号宗地上的项目(以下称“本项目”)，……甲乙双方经过充分协商，就委托乙方负责本项目的营销企划、销售代理工作订立本合同。”而本案“甲方开发位于南宁市金州路0417201号宗地上的项目”包括A、B座楼房，因此本案合同约定“乙方在本项目封顶时完成70％”中所指的“本项目”应当理解为包括A、B座楼房。生效判决认为“本项目”应当理解为包括A、B两座楼房，而双方所签订合同在介绍“本项目”概况时有“可销售住宅面积约为50884㎡，商业面积约为9000㎡”的记载。因此，依据字面和上下文理解，双方对奖励条件的约定是明确的，如销售商在封顶时完成本项目50884㎡可销售住宅面积的70％即35618．8㎡，并在竣工交房之日完成本项目50884㎡可销售住宅面积的90％即45795．6㎡的销售额时，�给予销售方以奖励。
二、翼虎公司在2007年3月2日封顶时，售出了房屋面积为32448.1㎡，未达到合同约定可予进行奖励的面积数量。生效判决认定：“对于翼虎公司获得代理权的B座楼房而言，翼虎公司的代理销售行为已满足合同约定的奖励条件”，将已售面积与B座楼房总面积相比，而不是与双方明确约定的A、B两座楼房共50884㎡的面积相比，变更了双方约定的奖励条件，缺乏合同依据。
A座楼房在本案项目封顶前没有开盘销售，开盘销售的B座面积为42577.2㎡，已超出了奖励条件约定的面积数量。依合同约定，金旺角公司自行销售的面积也计入翼虎公司销售面积，翼虎公司在2007年3月2日封顶时，售出房屋面积为32448．1㎡，包括金旺角公司自行销售的3285．27㎡，未达A、B两座楼房50884㎡可销售面积70％的奖励条件。B座楼房于2006年11月已开始销售，翼虎公司并没有同时为A座提出营销方案，面积为11659．6㎡的A座未开盘投入销售，可能会影响翼虎公司销售数量和面积，但生效判决既已认定：“关于金旺角公司是否恶意阻挠奖励条件成就的问题。……本案项目封顶时间是2007年3月2日(该时间在本案合同签订时尚未确定)，而翼虎公司第一次提出A座推盘建议是2007年1月23日，二者相距不足两个月的时间，金旺角公司在此期间对销售价格进行协商，没有违反双方合同约定，金旺角公司的行为不存在恶意阻挠奖励条件成就的情况，本案不存在《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定的‘当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就，就视为条件已成就’情形”，那么，A座未在封顶前开盘投入销售非金旺角公司的行为导致，其不应承担A座未投入销售可能影响销售数量和面积的不利后果。生效判决既认定金旺角公司没有恶意阻挠条件成就，而合同双方事人约定作为奖励条件的销售数量是“本项目”A、B两座楼房住宅销售量的70％，就应按照双方约定的条款来认定该条件是否成就。
金旺角公司同意最高人民检察院抗诉意见，请求撤销广西壮族自治区高级人民法院再审判决和南宁市中级人民法院二审判决，维持南宁市青秀区人民法院一审判决。
翼虎公司答辩称，抗诉书对翼虎公司获得超额奖励金的条件认定错误，再审判决的认定是正确的。金旺角公司拒绝支付超额奖励金，违反了公平、平等的基本原则。请求维持广西壮族自治区高级人民法院的再审判决。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点是：合同中约定的超额奖励条件是否成就；金旺角公司应否支付翼虎公司超额奖励金。
本案《房地产销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履�。金旺角公司对于尚欠翼虎公司基本代理费40余万元的事实予以认可，双方对于本案的基本事实亦无争议，但双方对代理合同中约定的超额奖励条件是否成就存在争议。本案合同约定奖励所附条件是：“乙方在本项目封顶时完成70%并在本项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90％。”双方约定的实际上是两个条件，而且两个条件之间是递进关系，即必须同时满足，超额奖励条件才能成就。本案合同内容明确载明“本项目”的内涵：“甲方开发位于南宁市金州路0417201号宗地上的项目（以下简称“本项目”）……甲乙双方经过充分协商，就委托乙方负责本项目的营销企划、销售代理工作订立本合同。”而本案“甲方开发位于南宁市金州路0417201号宗地上的项目”包括A、B座楼房，因此本案合同约定“乙方在本项目封顶时完成70％”中所指的“本项目”应当理解为包括A、B座楼房。而双方所签订合同在介绍“本项目”概况时有“可销售住宅面积约为50884㎡，商业面积约为9000㎡”的记载。因此，依据字面和上下文理解，双方对奖励条件的约定是明确的，如翼虎公司在项目封顶时完成本项目可销售住宅面积的70％，并在竣工交房之日完成本项目可销售住宅面积的90％的销售面积时，才给予翼虎公司以奖励。
本案双方当事人均认可A、B座在竣工交房之日已完成100％销售，即翼虎公司获取奖励的条件之一“在本项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90％”的条件已经成就。但另一个条件“乙方在本项目封顶时完成70%”未能满足。翼虎公司在2007年3月2日封顶时，售出房屋面积为32448.1㎡（包括金旺角公司自行销售的3285．27㎡），未达A、B两座楼房50884㎡可销售面积70％的奖励条件。A座楼房在本案项目封顶前没有开盘销售，开盘销售的仅是B座，�积为42577.2㎡。虽然A座在本项目封顶前没有开盘销售是事实，但责任并不在于金旺角公司。（1）本案合同约定，项目开盘前需双方协商，由翼虎公司调研后提出项目价格体系及销售控制计划，由金旺角公司批准后执行。封顶时间是2007年3月2日，这一时间在双方签订合同时并不确定，也并非双方当事人所能决定或左右，而是取决于施工方的工程进度。翼虎公司第一次提出推盘建议时间为2007年1月23日，距项目全面封顶不到两个月时间，而依据合同约定：“对于本项目住宅的市场销售价格，甲乙双方将在项目正式推盘销售前两个月根据市场情况进一步协商，另行签订补充协议以明确销售价格。”可见，A座在合同约定的两个月协商期内未开盘，并不违反合同约定，而在此期间项目封顶的事实出现并不是金旺角公司的过错。（2）在本项目封顶前早已经开盘的B座面积占整个项目约定可销售面积的78.5％，从可行性来讲，翼虎公司的销售完全有实现“在本项目封顶时完成70％”的客观条件。（3）金旺角公司自行销售A座，并不影响翼虎公司完成奖励条件。因为根据合同约定，金旺角公司自行销售部分也视为翼虎公司销售，只是基本代理费有所不同。而且，由于本项目全面封顶时，项目封顶前的销售情况已经确定，而金旺角公司自行销售A座是在项目封顶后进行，并不对翼虎公司实现“在本项目封顶时完成70％”条件产生影响。故本案不存在金旺角公司的“为自己的利益不正当阻止条件成就”的情形。
原审判决认定：“B座楼房的销售量在本案项目封顶前已超过B座楼房面积的70%，在本案项目竣工交付前已100%销售，因此，对于翼虎公司获得代理权的B座楼房而言，翼虎公司的代理销售行为已满足合同约定的‘乙方在本项目封顶时完成70%并在本项目竣工交房之日完成该楼宇销售量的90%’奖励条件，翼虎公司应当获得销售B座楼房的奖励金。”原审判决将已售面积与B座楼房总面积相比，而不是与双方明确约定的本项目A、B两座楼房的面积相比，而本案双方当事人在合同中根本未单就B座或A座面积的销售设立奖励条件。原审判决变更了双方约定的奖励条件，缺乏合同和法律依据，应予纠正。最高人民检察院抗诉理由成立，本院予以支持。
综上，双方合同约定取得奖励金的条件及“本项目”的内涵明确具体，翼虎公司在项目封顶时，售出房屋面积未达到本项目70%的面积，不符合双方约定的奖励金支付条件，原审判决认定翼虎公司的代理销售行为已满足合同约定的奖励条件，翼虎公司应当获得销售B座楼房的奖励金，属认定事实错误，亦缺乏合同和法律依据，应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第四十四�第一款、第四十五条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2012）桂民提字第7号民事判决和南宁市中级人民法院（2009）南市民二终字第309号民事判决第（二）项、第（三）项；
二、维持南宁市中级人民法院（2009）南市民二终字第309号民事判决第（一）项、第（四）项和南宁市青秀区人民法院（2009）青民二初字第102号民事判决第（二）项。
一、二审案件受理费各58190元，共计116380元，由南宁翼虎房地产顾问有限公司负担109166元，金旺角实业发展集团有限公司负担7214元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 抒
审 判 员 王云飞
代理审判员 杨心忠
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 许冬冬