安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）六金民二初字第01420号
原告：李亮，男，1983年4月6日出生，汉族，六安市人，住六安市金安区。
委托代理人（特别授权）：李和军，安徽知勤律师事务所律师。
被告：吴丽群，男，1965年10月28日出生，汉族，六安市人，住六安市金安区。
被告：胡萍，女，1970年8月6日出生，汉族，六安市人，住址同上。系吴丽群妻子。
上述两位被告的共同委托代理人（特别授权）：汪磊，安徽英锐律师事务所律师。
原告李亮与被告吴丽群、胡萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李亮及其委托代理人李和军，被告胡萍及其委托代理人汪磊到庭参加诉讼，被告吴丽群经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李亮诉称：2011年10月30日我承租了两被告所有的位于金安区三十铺镇三东路与杭淠中路五间两层门面房。根据双方签订的租房协议：房屋面积按实际平方算，每平米23元／月，租期自2012年5月1日至2020年4月30日，交房期为2012年2月8日，租期内原告可以对被告的房屋进行转租。合同签订后原告交付被告1万元定金并口头约定给予原告2个月装修期。后我将该房屋与他人签订转租合同，并收取他人定金8万元。2012年2月，被告以合同约定租金过低为由阻止我对租赁房屋进行装修，同时又于2011年3月10日终止了租房协议，其违约行为使得原告的转租合同无法履行而遭受损失。现诉至法院，请求判令被告赔偿擅自终止租房协议而造成的损失9万元。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为要求被告赔偿损失10万元。
李亮为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、房屋租赁合同复印件一份。证明原告承租了六安市格林超市的金铺商贸城C9#二层，租赁期限自2012年6月28日至2020年6月28日。
证据二、租赁协议。证明原告为扩大经营面积和规模，又租赁了被告吴丽群所有的位于三东路与杭淠中路五间二层门面房。租期自2012年5月1日至2020年4月30日，交房日期为2012年2月8日，原告在租期内可以转租，协议签订后被告收取原告定金1万元。
证据三、二份商铺租赁合同。证明原告于2011年11月29日将所承租的门面房一楼约220平方米转租给煌子发型连锁，合同签订时原告收取煌子发型连锁老板杨某定金5万元；于2011年11月25日将承租的门面房二楼约600平方米转租给六安全友家私生活馆，合同签订时原告收取六安全友家私生活馆定金3万元。
证据四、照片、终止租房协议。证明：1、金铺商贸城C9#一、二层以及与吴丽群所有的一、二层形成的商铺已于2012年3月15日进入全面装修期，但因被告的阻止原告无法进行装修。2、原告于2012年3月15日对吴丽群所有的房屋进行全面装修期，并非被告终止租房协议中所述“很难在2012年5月1日给付原告实体使用”。3、2012年3月12日被告擅自终止了与原告于2012年10月30日签订的租房协议。
证据五、证明。证明六安格林超市有限公司已于2012年3月1日前将原告承租的商铺交给原告装修，证实并非被告所称的在2012年5月1日很难实体交付。
证据六、收条两份。证明原告因被告擅自解除合同从而导致原告双倍返还煌子发型连锁与六安全友家私生活馆定金损失计8万元。
证据七、证人杨某证言。主要内容为：煌子发型连锁系我经营，2011年11月29日我与李亮签订了一份商铺租赁合同，并支付定金5万元。后因承租的房屋未按时交付给我，我们找过房东吴丽群，协商不成，2012年4月李亮通知我房屋无法租赁，李亮于2012年4月28日双倍返还我定金10万元。
证据八、证人李某证言。主要内容为：我系六安全友家私生活馆的市场部经理，我公司于2011年11月25日与李亮签订了一份商铺租赁合同，并支付定金3万元。后因房东吴丽群嫌房租过低不愿租赁，我在三十铺司法所找过吴丽群，但协商未果。2012年5月1日李亮双倍返还定金6万元。
吴丽群、胡萍辩称：一、被告未将租赁房屋按时交付的原因不是租金过低，而是开发公司在2012年5月30日前未将该房屋交付被告。二、原告擅自转租该房屋未经被告同意，且未告知被告，故转租行为无效，被告有权基于原告擅自转租房屋解除租赁合同。
两被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据一、拆迁安置协议。证明被告回迁房屋于2012年5月30日由开发商交付。
证据二、终止租房协议。证明被告充分履行合同义务，合同不能按时履行的原因是开发商未按时交房。
证据三、租房协议。证明该协议是附条件的租房协议，该合同条款仅约定原告具有对房屋转租权利，但转租应符合法律规定。
吴丽群、胡萍对李亮提供的证据发表质证意见为：
证据一真实性有异议，且该证据与本案无关联性。
证据二真实性无异议，但证明目的有异议，合同约定原告可以转租，但不能证明转租合法，原告交付1万元定金应出示收条。
证据三第一份合同是转租给煌子发型连锁，但合同中未加盖公章。两份合同都不具有合法性，均系原告擅自转租他人，是违法行为，且不能证明合同签订时收取了定金。
证据四终止租房协议无异议。照片一组真实性有异议，该照片无原始底片，不能证明照相的时间是2012年3月15日。且一楼的装潢与本案无关联性。照片不能证明原告所说被告阻止原告装修，当时房屋不具备交付条件，原告进行装修有可能造成安全隐患。
证据五仅证明格林超市是2012年3月15日交付，但不能证明被告房屋是同一日交付，此证明与本案无关联性。
证据六真实性有异议，收款人与承租人不吻合，原告向杨某支付10万元证据不充分，如此大金额未提供银行转账凭证。
证据七、八不能证明原告与煌子发型连锁、六安全友家私生活馆签订合同时告知被告，且无第三人证明原告双倍返还定金，故原告已给付定金不属实。
李亮对吴丽群、胡萍提供的证据发表质证意见为：
证据一的真实性、合法性有异议，协议的落款日期是2012年4月11日，拆迁协议应在拆迁时签订，不可能在2012年交房时签订拆迁安置协议。
证据二有异议，该房屋在2012年3月1日前已经交付，原告同时租赁被告隔壁的房屋，别人已经装潢。
证据三真实性无异议，证明目的有异议。
本院对原、被告提交的证据作如下认证：
李亮提交的证据一可以证明原告承租了与两被告相邻的六安市格林超市有限公司的房屋的事实。证据二的的证据效力及证明力本院予以认定，可以证明原、被告于2011年10月30日签订租房协议，将被告所有的三东路与杭淠中路五间二层门面房租赁给原告使用，房屋面积以实际平方计算，租期从2012年5月1日至2020年4月30日止，交房日期为2012年2月8日，租期内原告可以转租，并约定由原告给付1万元的事实。证据三可以证明原告在与被告签订租房协议后，将承租房屋转租给煌子发型连锁及六安全友家私生活馆，并约定定金5万元、3万元的事实。证据四照片一组可以证明在2012年3月15日原告承租的六安格林超市的房屋已进行装修的事实。终止租房协议可以证明被告于2012年3月12日被告以未拿到房，故难以在5月1日给付实体使用为由，通知被告终止合同的事实。证据五可以证明与被告相邻的六安格林超市已于2012年3月1日将原告承租房屋交由原告装修的事实。证据六与证据七、八相互印证，可以证明原告双倍返还定金的事实。
吴丽群、胡萍提交的证据一系复印件，且回迁安置协议应在2011年2月拆迁时签订，被告于2012年5月31日交房前，即2012年4月11日才与开发公司签订回迁安置协议不合常理，故本院对该份证据不予认定。证据二可以证明被告在2012年3月12日以未拿到房难以交由原告使用为由，通知原告终止租房协议的事实。证据三可以证明原、被告双方约定原告在租期内可以转租的事实。
根据上述对原、被告所提供证据的分析、认定，结合庭审中双方当事人的陈述，审理查明的事实为：
2011年10月28日李亮承租了位于六安市金安区三十铺镇金铺商贸城C9#二层六安市格林超市的房屋用于经营家具，同年10月30日李亮为扩大经营面积，与吴丽群签订了一份租房协议，由李亮承租吴丽群、胡萍所有的位于六安市金安区三十铺镇三东路与杭淠中路的五间两层门面房（该房系吴丽群于2011年2月三十铺老街改造拆迁后的回迁安置房，与金铺商贸城C9#一、二层形成整体），协议约定：房屋面积以实际平方算，每平方23元／月，租期从2012年5月1日至2020年4月30日止。交房时间为2012年2月8日。在租期内如甲方出售该房屋不得影响此合同的履行，租期内乙方可以转租。签字后付定金1万元整。协议签订后，李亮给付定金1万元。
2011年11月25日李亮签约将其承租的该房屋二楼转租给六安全友家私生活馆，合同约定：房屋租赁面积为600平方米，租赁期8年，自2012年5月1日至2020年5月1日，租金为每平方米16元／月，合同签订时付定金3万元。合同签订后李亮收取了定金3万元。2011年11月29日李亮签约将其承租的该房屋一楼转租给煌子发型连锁，合同约定：房屋租赁面积为约220平方米，租赁期8年，自2012年5月1日至2020年5月1日，租金为每平方米35元／月，合同签订时付定金5万元。合同签订后李亮收取了该业主杨某定金5万元。
2012年3月12日吴丽群、胡萍向李亮发出一份通知，内容为：“我与你在2011年10月30日签订的意向性租房协议，由于我方至今没有拿到该房，很难在2012年5月1日给付实体使用，为了预防以后不必要损失，现我方终止该协议，请见通知一周内联系退回定金，否则逾期定金不予退还。特此通知。”后原、被告双方就合同履行事宜经多次协商未果，李亮于2012年5月17日诉讼来院。
另查明：因吴丽群、胡萍未按合同约定交付租赁房屋，导致李亮所签订的转租合同无法履行，李亮于2012年4月28日双倍返还煌子发型连锁业主杨某定金100000元，5月1日双倍返还六安全友家私生活馆定金60000元。
本案争议焦点：1、被告吴丽群、胡萍单方面解除合同行为是否构成违约；2、原告转租行为是否违约；3、被告吴丽萍、胡萍如何承担民事赔偿责任。
针对以上争议焦点，本院认为：原、被告于2011年10月30日签订的《租房协议》合法、有效，应受法律保护。2012年2月8日两被告未按时交房，且于2012年3月12日向原告李亮发出通知单方面解除合同的行为已构成违约，两被告对于其违约行为应承担相应的违约责任。两被告辩称：1、关于因未收到回迁房导致无法交房的辩解意见，鉴于合同的相对性及违约事实的客观性原则，该意见不能成为其违约的法定免责事由，故本院对该抗辩意见不予支持。2、关于原告无权转租租赁房屋的抗辩意见，本院对此认为，原、被告关于“租期内李亮可以转租该房屋”的约定具体明确，两被告该项辩解意见与事实不符，本院亦不予支持。
被告吴丽群、胡萍单方面通知解除合同，原告李亮也没有要求被告继续履行合同，双方的租赁合同关系实际已经解除。原告李亮要求两被告双倍返还定金2万元及赔偿因违约造成的经济损失8万元的请求，本院对此认为：一、两被告在合同签订后收取1万元定金，该定金数额系双方约定，且符合法律规定，故两被告作为违约方应当双倍返还定金，即2万元，原告李亮的该项诉请本院予以支持。二、关于原告李亮要求两被告在双倍返还定金之外，另要求赔偿因违约造成的经济损失8万元的诉请。本院对此认为，原告因两被告违约造成的经济损失客观存在，且该损失数额大于定金数额，现要求两被告双倍返还定金与赔偿损失的违约责任并用，符合法律规定，本院对此予以支持。由于定金责任是一种惩罚性的责任，该责任的承担不以是否发生实际损失为前提，而赔偿损失具有补偿性，即为填补守约方因违约方违约所受到的经济损失。该案原告实际损失数额大于定金数额，定金罚则相对本案仍应适用，但定金罚则所产生收益的1万元应当从原告所受到的损失中扣除，以充分体现违约责任承担中的损益相抵原则，保护当事人的合法权益。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、被告吴丽群、胡萍双倍返还原告李亮定金20000元。
二、被告吴丽群、胡萍赔偿原告李亮经济损失70000元。
以上一、二项款合计90000元，于本判决生效之日起十日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2050元，由原告李亮承担205元、被告吴丽群、胡萍承担1845元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 吴旭东
审 判 员 郁 莉
代理审判员 张先东
二〇一二年九月七日
书 记 员 汪 雪
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
……
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
……
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。