广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终13217号
上诉人（原审原告）：ＸＸ虎，男，1966年1月28日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：李宇博，广东洛亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余晓岚，广东洛亚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：刘燕玲（曾用名刘艳灵），女，1970年8月25日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：周伟彦，男，1960年4月14日出生，汉族，住广州市越秀区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：程和娟，广东金际律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡海燕，女，1959年10月14日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：黄敬辉、黄斌，广东启源律师事务所律师。
上诉人ＸＸ虎因与被上诉人刘燕玲、周伟彦、胡海燕租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ虎上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判刘燕玲、周伟彦退还ＸＸ虎已交纳的履约保证金24000元，赔偿租金损失132000元、装修损失349529元及设备、筹备费用133361元，并自2014年8月30日起按中国人民银行贷款利率计算利息至返还上述所有款项之日止；三、改判胡海燕对ＸＸ虎的上述损失承担连带赔偿责任；四、刘燕玲、周伟彦、胡海燕承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误。一、一审判决认定刘燕玲采用欺骗手段、假冒产权人黄某2013年7月6日出具的《委托证明》与ＸＸ虎签订的《租赁合同》有效严重错误。（一）《委托证明》所写的委托人黄某是黄某甲，并且在协商租赁合同过程中刘燕玲说房子是其家公的，而诉讼中周伟彦又说该房子是他的，相互矛盾。（二）周伟彦在审理过程中才出具的黄某2013年8月7日《委托书》记载，委托周伟彦前往贵处办理房屋租赁事宜，期限从2013年8月1日起至2013年12月31日。该《委托书》没有表明委托周伟彦出租哪里的房屋，也没有表明可以转委托给刘燕玲办理，更没有表明该委托书是出具给哪个单位。（三）ＸＸ虎出具《租赁合同》原件上黄某亲笔否认委托刘燕玲代理。显然，刘燕玲自始至终为无权代理，后又被产权人黄某否认，该《租赁合同》应属无效。二、退一步说，即使存在违约责任问题，也不是ＸＸ虎违约，而是刘燕玲、周伟彦严重违约，造成ＸＸ虎受到严重经济损失，应予赔偿。（一）刘燕玲、周伟彦除了无权代理，还隐瞒房屋不具使用价值的事实，将墙体、雨棚大面积渗水、漏雨，渗入污水臭水的房屋出租给ＸＸ虎。ＸＸ虎自承租后就一直在处理涉诉房屋排污堵漏和漏水问题，从来没有正常使用过。周伟彦在庭审中也承认过房屋漏水事实，ＸＸ虎也曾就此事向XX街XX社区居委会申请调解解决，并有相关证人证言。一审判决却错误认为ＸＸ虎未曾向对方表示过房屋存在质量问题。（二）一审法院认为2014年9月起ＸＸ虎未支付租金及未将涉诉房屋交还即构成违约，却对胡海燕之夫黄某在2014年8月30日和10月7日分别发出收回房屋的通知、决定收回房屋的通知和黄某出具的《委托书》明确表明不予收取ＸＸ虎房屋租金的内容视而不见，进一步作出ＸＸ虎违约的错误认定。（三）关于装修赔偿问题，一审法院忽略周伟彦等承认装修事实和擅自拆除装修、搬走ＸＸ虎物品造成无法鉴定给ＸＸ虎造成严重损失的事实，却以ＸＸ虎无相应装修合同为由否认装修事实，并作出错误认定。此外，胡海燕于纠纷发生后2014年10月26日在ＸＸ虎的装饰（修）工程项目结算单上签名确认过ＸＸ虎的装修情况，也明确了ＸＸ虎的装修投入。
刘燕玲、周伟彦辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、我方不需要伪造证明与ＸＸ虎签订合同。刘燕玲、周伟彦是夫妻关系，周伟彦是涉诉房屋产权人，另案一审判决可证实。二、暂且不论房屋权利人是谁，本案并不涉及权利人纠纷。房产登记表面权利人为黄某，我方与ＸＸ虎签订的租赁合同是有效的。黄某清楚房屋属于周伟彦所有，周伟彦二十年来行使对涉诉房屋的权利黄某都是清楚并明知的，但没有过问。黄某在多份空白合同中签字以提供周伟彦出租涉诉房屋使用。2013年8月1日刘燕玲、周伟彦与ＸＸ虎签订租赁合同，ＸＸ虎在起诉状也确认该事实。因中介公司看到产权登记人为黄某，便提出了需要黄某的委托书。周伟彦当即打电话给黄某，黄某对周伟彦出租房屋事宜并无异议，但因其出差在外，告知需过几天才能出具。几天后黄某签订了委托书，追认了周伟彦的代理行为。ＸＸ虎在上诉状中称委托书没有出租房屋地址，我方去XX街调取了备案委托书，委托书上详细记载了涉诉房屋地址。黄某是否追认不影响合同效力，因为本案主要涉及代理后果由谁承担的问题。三、租赁合同签订后我方将涉诉房屋交由ＸＸ虎使用一年多，ＸＸ虎称房屋没有使用价值无凭无据。在出租人、出租代理人同意的情况下，ＸＸ虎想将房屋变更用途为餐饮，但未获相关部门同意。四、ＸＸ虎单方终止合同并停止交纳租金，并无法律依据，我方有权行使合同权利，没收租赁押金。刘燕玲、周伟彦已依照合同约定将涉诉房屋交付给ＸＸ虎使用，也有权按照租赁合同约定收取租金。请求驳回上诉，维持原判。
胡海燕答辩：不同意ＸＸ虎提出让我方承担责任的上诉请求。一、装修过程中，刘燕玲、周伟彦与ＸＸ虎所签的租赁合同没有及时告知我方，后来刘燕玲、周伟彦与ＸＸ虎发生纠纷才让我方去看现场。二、另案未生效判决不应采纳。三、刘燕玲、周伟彦假冒黄某签字，反映刘燕玲、周伟彦陈述不真实。四、一审法院部分认定与事实不符，三份买卖合同写明经公证才生效，与我方在房管局查册的三份买卖合同有出入，因此这三份买卖合同不应采纳。五、其余意见与我方一审陈述一致。
ＸＸ虎于2017年1月9日向一审法院起诉请求判令：一、ＸＸ虎和刘燕玲于2013年8月1日签订的租赁合同无效；二、刘燕玲、周伟彦退还ＸＸ虎已交纳的履约保证金24000元和租金132000元，赔偿ＸＸ虎装修损失349529元及设备、筹备费用133361元，共计638890元，并自2014年8月30日起按中国人民银行贷款利率计算利息至返还该条所有款项之日止；三、胡海燕对ＸＸ虎的上述损失承担共同赔偿责任。
一审法院认定事实：据粤房地权证穗字第××、01××42号房地产权证记载，广州市越秀区XX号首层办公室、二层权属人为黄某。胡海燕与黄某原系夫妻关系，黄某于2015年7月22日死亡。刘燕玲与周伟彦亦系夫妻关系。
2013年8月1日，刘燕玲（出租方）持有黄某于2013年7月6日出具的《委托证明》与ＸＸ虎（承租方）签订《租赁合同》，约定：出租方同意将广州市XX号首层办公室、2楼房屋，建筑面积82.23+108.07平方米，出租方保证对该房产拥有合法出租的权利，出租方已提供房产证或具有出租权的有效证明、身份证明等文件；租期从2013年8月22日至2023年8月21日止，共十年，免租期从2013年8月1日至2013年8月21日，保证金24000元，租金每月12000元，租金从第4年起每年递增5%计收租金，承租方每1个月以现金或银行转账方式向出租方交付租金，下期租金双方约定在22日前交付；签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2013年8月1日；合同签订后，租赁双方不得借故解除合约，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前贰个月以书面通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，必须赔偿贰个月租金予承租方，如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金；如承租方拖欠租金、管理费和其他有关费用时，则出租方可将其存放在该房产的物品，经法院判决及申请执行后，由法院通过拍卖或以物抵债的方式进行抵偿，如仍不能抵偿上述拖欠费用时，出租方应先行负责交清上述拖欠费用，且出租方有权向承租方继续追索直至清偿为止；租赁合同期满或解除，承租方必须依时迁出并将其个人之家具杂物全部搬走，如迁出后五天内仍留下箱物不搬清，则作放弃权利论，由出租方全权处理，承租方对此无任何异议等。该合同落款处出租方签名为“刘燕玲（代）黄某”。ＸＸ虎所持合同原件的空白处写有“该租方签名非本人签名。也未授权刘燕玲代理。黄某2014.9.10”。同日，ＸＸ虎向刘燕玲支付按金24000元，刘燕玲开具了相应金额的收款收据。
合同签订后，刘燕玲将涉诉房屋交付ＸＸ虎，ＸＸ虎按每月12000元标准支付租金至2014年8月。ＸＸ虎表示因出现纠纷且房屋不具备使用功能、无法修复、无法入住、办公，2014年ＸＸ虎和黄某联系之后，黄某同意ＸＸ虎不再支付租金，黄某还委托ＸＸ虎与周伟彦处理事情。为此，ＸＸ虎提交以下证据证明：一、2013年7月6日的《委托证明》，空白处写有“该委托人签名非本人签名，黄某，2014年9.10”；二、黄某于2014年8月30日出具的《通知》，记载：其是涉诉房屋的业主，到目前为止其本人没有收到承租方的任何租金，现正式通知承租方，从2014年9月起收回房屋使用权，如需承租请与其联系，联系电话135××××1071；三、黄某于2014年10月7日出具《通知》，记载涉诉房屋为其所有，之前已有函告，今决定收回房屋，如有他议，请与本人联系；四、黄某于2014年10月7日出具《委托书》，记载：委托ＸＸ虎全权负责涉诉房屋管理和出租等相关事宜，出租之前本人不予支付管理费和收取房屋租金，出租他方须由本人书面确认相关事宜。五、证人刘某于2014年8月30日出具《证明》，记载：其应刘姓、周姓夫妇邀请为涉诉房屋进行防雨排污维修，具体情况……等；六、证人李某于2014年8月28日出具的《证明》，记载：其受聘ＸＸ虎兼职负责涉诉房屋卫生清洁，2014年8月初发现暴雨天气时一楼房屋有大量污臭水和粪便，整个房间臭气熏天，其费了几天功夫才清理干净。刘燕玲、周伟彦质证认为：对证据一、二、三不清楚，不予质证，但是通知中所写的电话135××××1071我方确认是黄的电话，但是通知不是发给我方的，我方不清楚；对证据四、五、六不予确认。胡海燕质证认为：对ＸＸ虎的证据没有异议；委托书上的签名并非黄某签名的，而是刘燕玲所写；后来出具的两份通知和在委托证明上的签名是黄某所写；2014年10月7日的委托书是双方发生纠纷之后，ＸＸ虎找到黄某，黄某就委托ＸＸ虎去协商；当时刘燕玲、周伟彦出租房屋给ＸＸ虎，ＸＸ虎后来查询了房屋业主发现与周伟彦、刘燕玲所说不符，就找到黄某的电话联系，房屋租赁黄某没有参与，不清楚相关情况，建议他们协商，后来房屋质量出了问题，ＸＸ虎就不同意交租了，要周伟彦、刘燕玲修理房屋之后再续约，黄某只是委托刘燕玲、周伟彦，但是具体操作的细节黄某并不知情。
刘燕玲、周伟彦为证明其主张，向一审法院提交以下证据：一、海口市新华区人民法院于1997年1月17日作出的（1997）海新法执字第21号民事裁定书，裁定查封广州海电房地产开发公司座落于XX号的房产。以及关闭海南发展银行清算组与广州海电房地产开发公司于2000年3月10日签订的《执行和解协议》；二、广州海电房地产开发公司于2000年5月23日出具的《确认书》，记载该公司同意将XX号房屋的首层及首层车库、二层房屋归属周伟彦所有，并自2000年5月23日起交由周伟彦管理使用及处置；三、广州海电房地产开发公司与黄某于2000年8月10日签订的《房产买卖合同》，约定黄某购买XX号一楼、二楼两层房屋；四、黄某与周伟彦签订的《房产买卖合同》，约定周伟彦购买上述房屋。该合同签署日期为“2000年月日”；五、《房地产买卖申请审批表》三份，卖方处签名为黄某；六、《广州市房地产买卖合同三份》三份，卖方处签名为黄某，其余内容为空白；七、契税完税证、印花税完税证等；八、穗房地证字第07XX32、07XX35、07××36号房地产权证，记载涉诉房屋产权人为黄某。九、黄某于2013年8月7日出具《委托书》，记载：委托周伟彦前往贵处办理房屋租赁事宜，期限从2013年8月1日至2013年12月31日。十、黄某与周伟彦之间的短信记录。ＸＸ虎质证认为：证据一与本案无关；对证据二不予确认；证据三只是证明黄某向海电公司购买涉诉房屋，证明其是房东；对证据四的真实性、合法性、关联性不确认，该协议只是证明黄某与周伟彦有买卖意向；对证据五、六，只是申请审批表，与本案无关；对证据七、仅有复印件，真实性、合法性、关联性不予确认；证据八房产证已经被新的产权证取代，故对真实性、合法性、关联性不确认；证据九没有明确指出委托出租具体房号，不能确认就是委托周伟彦出租涉诉房屋，对真实性不予确认，并且委托时间是2013年8月7日，双方租赁合同签订时间是2013年8月1日，对证据十与本案无关。胡海燕质证认为：对周伟彦、刘燕玲提供的证据不清楚。
ＸＸ虎为证明其支付装修、设备、筹备费用等费用，向一审法院提交以下证据：一、XX工作室白某所作的《XX号一、二楼会所装饰（修）工程项目结算单》，结算金额为349529元。该结算单空白处有“属实，胡海燕2013.11.10”字样；二、收款单位为XX装饰、收款人为白某的《收款收据》共九张，金额共349529元；三、证人白某于2016年10月30日出具的《证明》，记载：其于2013年6月携3名大学毕业生创业筹建XX工作室。在当年9月初承接ＸＸ虎就涉诉房屋会所涉及装修项目，至2014年9月底先后收到项目预付和结算款349529元等。四、《XX号一、二楼会所设备及筹备费用表》及部分票据，记载总金额133361元。该表空白处写有“李某属实2016.10.28”。刘燕玲、周伟彦质证认为，对上述证据不予确认，不清楚上述情况。胡海燕质证认为，对ＸＸ虎的证据没有异议。在本案审理过程中，ＸＸ虎申请对涉诉房屋的室内外装修及屋内设施设备的市场价值进行评估，一审法院经摇珠程序委托广东高迪评估咨询有限公司进行评估，该公司经现场勘验后向一审法院发函，表示因现场已经重新装修，原有装修已被拆除，物品也不在现场，无法对本案进行评估。ＸＸ虎因此撤回本案评估申请。此外，ＸＸ虎向一审法院提交黄某于2014年12月6日所立《遗嘱》，记载其所有的广州市越秀区XX号首层车库、首层办公室、二层房屋全部遗留给胡海燕的个人财产。
一审庭审中，周伟彦表示涉诉房屋自2000年之后一直由其占有使用。胡海燕确认涉诉房屋一直是由周伟彦使用和管理。周伟彦表示其于2016年下半年收回涉诉房屋。ＸＸ虎则称其于2014年底2015年初已经无法进入房屋。关于ＸＸ虎未付租金的问题，ＸＸ虎表示其曾口头告知周伟彦、刘燕玲因房屋存在纠纷且房屋需要修复不同意继续支付租金。周伟彦表示ＸＸ虎确曾说明因为黄某出现，所以不交租金，但其也告知ＸＸ虎其中的情况，但ＸＸ虎未予理会。此外，周伟彦确认房屋的确有漏水，但不是倒灌水也不是下水道不通，因ＸＸ虎表示其前期花钱装修，故免收其一个月租金。
另查明，就涉诉房屋权属问题，周伟彦已于2017年3月20日向一审法院起诉胡海燕等人，案号为（2017）粤0104民初7067号，现该案尚未审结。
一审法院认为：本案为租赁合同纠纷，因刘燕玲以黄某代理人的身份与ＸＸ虎签订租赁合同，其签署合同时持有黄某出具的《委托证明》，但此后黄某对该委托证明予以否认，引致本案合同效力之争。对此，一审法院评述如下：首先，刘燕玲、周伟彦作为出租人负担的主要合同义务是交付适租的房屋。涉诉的房屋虽然登记的产权人是黄某，但周伟彦表示涉诉房屋一直由其占有使用，而胡海燕作为黄某的妻子亦对此予以确认。合同签订后，涉诉的房屋已实际交付给ＸＸ虎使用，至纠纷发生之时，ＸＸ虎实际使用房屋一年多时间。其次，刘燕玲、周伟彦亦提交了黄某于2013年8月7日出具的《委托书》，该委托限期从2013年8月1日起算，ＸＸ虎虽认为该委托书没有明确具体房号，但涉诉房屋由周伟彦占有使用，结合该委托书出具时间与合同签订时间相近，委托期限起算日期亦与合同签订时相同，可综合认定该委托内容为就涉诉房屋的委托事项。再次，退一步说，租赁合同属双务有偿的诺成性合同，即使刘燕玲、周伟彦未取得黄某的授权委托书，其在与ＸＸ虎签订租赁合同后不能依约履行的，应承担的为违约责任。ＸＸ虎现主张该合同无效，并不符合法律规定。本案审理过程中，经一审法院释明，ＸＸ虎坚持主张合同无效，故对ＸＸ虎该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，ＸＸ虎要求周伟彦、刘燕玲退还已支付的租金，亦无事实依据，一审法院不予支持。
鉴于涉诉房屋现已经交还给周伟彦、刘燕玲，涉诉租赁合同实际已无法履行，为避免双方讼累，对于ＸＸ虎提出的赔偿的请求，一审法院在本案中予以处理。因刘燕玲、周伟彦已将房屋收回，前述租赁合同已在事实上解除，无法继续履行。至于导致合同解除的责任归属，应作如下分析：
一、ＸＸ虎因涉诉房屋权属争议享有暂缓支付租金的抗辩权，但在刘燕玲、周伟彦作出解释，涉诉房屋仍由ＸＸ虎占有使用的情况下，ＸＸ虎不得拒付租金。从本案查明事实可见，黄某曾在2014年8月30日及10月7日两次发出《通知》，称其系业权人，并表示要求收回房屋。ＸＸ虎在黄某发出《通知》时，因涉诉房屋权属存在争议，其暂缓支付租金并无不当。但从前述黄某于2013年8月7日出具给刘燕玲、周伟彦的《委托书》以及涉诉房屋存在历史使用情况，黄某清楚地知道涉诉房屋系由刘燕玲、周伟彦对外出租、使用。结合胡海燕在庭陈述的意见，黄某并未参与涉诉房屋的租赁并建议ＸＸ虎与刘燕玲、周伟彦协商解决纠纷。事实上，ＸＸ虎并无证据证明黄某曾实施收回房屋或要求ＸＸ虎停止占有、使用涉诉房屋，亦无证据表明其曾向黄某支付过任何的租金。即在刘燕玲、周伟彦就涉诉房屋的占有、使用问题作出说明后，ＸＸ虎依约承租使用涉诉房屋未受影响的情况下，ＸＸ虎不得拒付租金。
二、本案合同纠纷的原因应属多重而非单一因权属争议引致。从ＸＸ虎诉称的内容来看，涉诉房屋因渗漏等原因致使不能正常使用，无法实现其合同目的。因此，ＸＸ虎在寻求解决办法的过程中联系了黄某。ＸＸ虎庭上所述其在2014年后才联系黄某，但从ＸＸ虎提交的证据来看，胡海燕早在2013年11月即在ＸＸ虎的装修结算单上签名。即ＸＸ虎显然早在2004年8月，黄某发出《通知》前即与黄某进行过联系。结合双方关于房屋质量的争议，显然在因房屋权属争议前，租赁双方即因房屋质量问题产生争议。但基于合同相对性而言，刘燕玲、周伟彦系涉诉房屋的出租人，ＸＸ虎在涉诉房屋存在渗漏影响使用的问题后，理应直接联系刘燕玲、周伟彦，而非黄某。但现无证据表明ＸＸ虎曾向刘燕玲、周伟彦表示涉诉房屋存在不可实现租赁目的质量问题。因此，引致ＸＸ虎拒付租金的原因显然包括有房屋质量问题，这从胡海燕的庭上陈述意见以及ＸＸ虎提交的证人证言等证据亦可佐证。
三、导致合同解除的违约责任的归属。首先，如前所述，ＸＸ虎虽以黄某以业主身份主张涉诉房屋的权利为由暂缓拒付租金，但其在刘燕玲、周伟彦作了说明，且其继续占用、使用涉诉房屋的权利未受影响的情况下，不得拒付租金。但ＸＸ虎自2014年9月起即未依约支付租金，亦未及时将涉诉房屋交还给刘燕玲、周伟彦，其显已构成违约。因此ＸＸ虎主张退还履约保证金的请求，缺乏事实依据，不予支持。其次，至于装修赔偿的问题，ＸＸ虎现仅提供项目结算单及相关收据，并无相应的装修合同。考虑涉诉房屋现场已被改变，无法通过鉴定程序获得具体的装修费用。ＸＸ虎主张的装修费用因证据不足，一审法院不予采信。且因ＸＸ虎违约致使合同解除，ＸＸ虎主张刘燕玲、周伟彦赔偿其装修损失，亦无法律依据。再次，至于设备及筹备费用，ＸＸ虎仅提供其自行制作的表格及部分单据，无法证明相关费用为涉诉房屋经营支出，且大部分设施均为可移动设备，故对ＸＸ虎该项诉讼请求，一审法院不予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十一条、第五十二条第二项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，一审法院于2018年1月5日作出一审判决：驳回ＸＸ虎的诉讼请求。本案诉讼费收取12188元（其中案件受理费10188元，鉴定费用2000元），由ＸＸ虎负担。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，周伟彦与胡海燕、黄韵琴、广州银行股份有限公司达信支行所有权确认纠纷一案，广州市越秀区人民法院于2018年5月15日作出（2017）粤0104民初7067号民事判决：一、胡海燕在本判决发生法律效力之日起30日内，为周伟彦办理将登记在黄某名下的广州市越秀区XX号首层车库、首层办公室产权转移登记至周伟彦名下的手续；二、周伟彦在本判决发生法律效力之日起30日内，向广州银行股份有限公司达信支行偿还黄某与广州银行股份有限公司达信支行在2015年4月8日签订《个人借款合同》尚欠的借款本金及利息等债务；三、广州银行股份有限公司达信支行在周伟彦履行本判决主文第二项确定的给付义务之日起30日内，为周伟彦办理广州市越秀区XX号二楼涂销抵押登记的手续；四、胡海燕在广州市越秀区XX号二楼抵押登记涂销之日起30日内，为周伟彦办理将登记在黄某名下的该XX号二楼产权转移登记至周伟彦名下的手续；五、驳回周伟彦的其他诉讼请求。胡海燕不服该判决，提起上诉，该案正在本院二审中。
二审期间，ＸＸ虎提交：证据一、调解情况说明，拟证明ＸＸ虎就涉诉房屋存在的问题申请寺贝社区调解委员会调解，刘燕玲、周伟彦拒绝调解。证据二、工程项目结算单，拟证明ＸＸ虎就涉诉房屋进行了实际装修，胡海燕在争议发生后调解期间2014年10月26日曾进行确认。
刘燕玲、周伟彦发表意见称：2016年10月我方将房屋收回后双方产生纠纷，居委会打过电话给周伟彦想调解，但因ＸＸ虎两年没有交租金，我方不同意调解，没有去调解现场。
胡海燕发表意见称：调解事宜属实。我方跟ＸＸ虎关于租赁的期限无法达成一致；当时提到漏水等质量问题；ＸＸ虎向我方陈述其装修房屋的事情，对费用发生提出异议，想找周伟彦要费用，并没有向我方主张。
ＸＸ虎申请证人刘某出庭。证人刘某称：其在2013年9月至2014年1月间到过越秀区XX号，是周伟彦让其修理雨棚漏水、墙体渗水等。一楼后面小房间沙井漏水，地势较低，做了沙井装有水泵，用来排水。去的时候房子装修完了，其处理的是小房子和雨棚的漏水问题。具体次数记不清。只要对方有问题，就会让其去。工程完了之后的情况其不清楚。漏水工程维修款是周伟彦给的。
刘燕玲、周伟彦发表意见称：证人所述补漏工程在我方向ＸＸ虎收取租金款项中已减免一个月租金。
胡海燕发表意见称称：对证人证言没有异议，知道有过维修，具体不清楚。
刘燕玲、周伟彦提交：证据一、委托书，拟证明刘燕玲、周伟彦享有对涉诉房屋的出租权。证据二、（2017）粤0104民初7067号民事判决书，拟证明刘燕玲、周伟彦是涉诉房屋权利人。证据三、涉诉房屋租赁合同，拟证明涉诉房屋20多年来均为刘燕玲、周伟彦使用、出租、收益。
ＸＸ虎发表意见称：对证据一委托书真实性、合法性、关联性均不予确认。合同备案是对方办理的，涉诉房屋办理备案手续只是一楼，我方还承租二楼。该委托书是否业主黄某出具，我方不清楚，在二审中才看到，不是新证据。对证据二的真实性、合法性予以确认，关联性有异议，该判决没有生效，并且签订租赁合同时产权人是黄某。对证据三的真实性、合法性、关联性均不予确认，租赁合同后面并无承租人签名，该合同表明周伟彦曾出租过该房屋，并不代表周伟彦即是业主。
胡海燕发表意见称：对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据二的真实性、合法性予以确认，关联性有异议，该判决没有生效，我方已提起上诉；对证据三的真实性、合法性由法院确认，关联性不确认，与本案无关。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理以下问题：
关于合同效力。根据当事人的诉辩意见和庭审陈述，双方对于租赁合同的出租人为刘燕玲、周伟彦实际并无争议。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。刘燕玲、周伟彦已向ＸＸ虎交付涉诉房屋，ＸＸ虎以未经登记产权人黄某同意为由主张租赁合同无效，并无法律依据。事实上，刘燕玲、周伟彦在一审期间已提交黄某于2013年8月7日出具的委托书，二审期间又提交用于办理租赁合同备案的黄某出具的委托书。因此，ＸＸ虎主张租赁合同无效及刘燕玲、周伟彦退还已支付租金，理据不足，本院不予支持。
关于违约责任。ＸＸ虎已实际占有使用涉诉房屋，而未能证明使用涉诉房屋受到实质性的妨碍，其拒绝履行租赁合同主要义务，自2014年9月起即拒付租金，理据不足。关于涉诉房屋的渗水、漏水问题，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，ＸＸ虎二审期间申请出庭的证人证实周伟彦已委托其维修涉诉房屋并支付维修款项，ＸＸ虎未能证明维修之后的涉诉房屋仍然无法使用，其以房屋渗水、漏水为由拒付租金，亦不能成立。一审法院认定ＸＸ武构成违约导致合同解除，并驳回ＸＸ武关于返还履约保证金、赔偿装修损失、设备、筹备费用及利息的请求，并无不当。
综上所述，ＸＸ虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10188元，由上诉人ＸＸ虎负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年九月十三日
书记员 马婷婷