湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一终字第684号
上诉人（原审被告）皮悦娥，居民。
委托代理人胡建保，湖南云济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡俊，居民。
委托代理人张孝天，湖南天思律师事务所律师。
上诉人皮悦娥因与被上诉人胡俊房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第01483号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人皮悦娥的委托代理人胡建保，被上诉人胡俊的委托代理人张孝天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，皮悦娥系闻湘月特色小吃店的法定代表人。2007年9月16日案外人湖南宜鼎投资有限公司（原湖南创一房地产开发有限公司，以下简称原创一公司）与皮悦娥签订了房屋租赁合同一份，合同约定：“甲方（原创一公司）将其所有的位于常德市和平西街32号房屋出租给乙方（皮悦娥），租赁期限从2007年11月1日至2017年10月31日……；乙方在租赁期限内，乙方如将该房屋再转租给他人，应首先征得甲方书面同意，并将有关转租的情况告知，如乙方转租该房屋，应按规定与接收转租方订立书面的转租合同，该合同应向甲方备案。”合同签订后，原创一公司向皮悦娥交付了房屋。2008年6月22日，皮悦娥与胡俊签订房屋租赁合同一份，合同约定：“甲方（皮悦娥）已向乙方（胡俊）出示甲方与产权人（原创一公司）签订的《房屋租赁合同》……甲、乙约定，该房屋租金为壹拾伍万元／年，该房屋租金标准2009年10月31日以前不变（不足一年的部分按月计算），此后的租赁年度为当年11月1日至次年10月31日，与甲方和产权人的租赁年度同步，自2009年11月1日起，双方对年租金标准按照每年6%的比例予以递增。自2011年11月1日起（即第五租赁年度），在上述租金标准递增的基础上双方议定，乙方每年另向甲方支付租金壹万元……乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为叁万元……租赁关系终止时，如乙方无违约行为，甲方收取的房屋租赁保证金全额无息归还乙方……租赁房屋中央空调设备款柒万元由乙方承担，于合同生效后连同房租一并支付……乙方在租赁期内，乙方如将该房屋再转租给他人，应首先征得甲方书面同意，并将有关转租的情况告知甲方”。房屋租赁合同签订后，2008年6月22日，胡俊向皮悦娥支付中央空调设备款70000元及押金30000元。胡俊与皮悦娥于2009年8月26日签订补充协议，协议约定：“乙方（胡俊）不得单方面改变租赁的用途，不能擅自转租给别人，如转租只有权收转让费，租金由甲方（皮悦娥）和转租方协商。否则，甲方有权单方解除合同，并追究乙方的违约金十万元整”。皮悦娥将房屋交付给胡俊后，2012年2月20日，胡俊与案外人郑学军签订房屋租赁合同一份，约定胡俊将位于和平西街32号房屋中约180平方米的门面租赁给案外人郑学军，合同期限为2012年2月20日至2017年10月31日。2014年2月20日至2015年2月19日租金为26万元，2015年2月20日至2016年2月19日租金为28万元，2016年2月20日至2017年2月19日租金为30万元，2017年2月20日至2017年10月31日租金为20万元。2013年郑学军实际交付租金24万元，2014年实际交付租金25万元，后因合同未履行完毕门面即被收回，常德仲裁委员会作出（2014）常仲裁字第210号裁决书，裁决胡俊向郑学军退还租房押金50000元及租房租金135630元，并由胡俊承担仲裁费5500元。2009年7月21日，胡俊与案外人华莱士（熊长福）签订房屋租赁合同，约定华莱士租赁位于和平西街32号面积约150平方米的房屋，租赁期限为2009年8月8日至2014年8月7日。2012年3月7日，原创一公司将皮悦娥诉至常德市武陵区人民法院，以皮悦娥违法转租为由要求皮悦娥赔偿原创一公司损失并赔偿原创一公司的房屋。常德市武陵区人民法院作出（2012）武民初字第777号民事判决，判决皮悦娥将诉争门面腾空归还原创一公司，该判决已执行完毕。2014年8月13日，胡俊将皮悦娥及湖南宜鼎投资有限公司（原创一公司）起诉至常德市武陵区人民法院，提起第三人撤销之诉，请求撤销（2012）武民初字第777号民事判决，并因此支付律师费20000元及诉讼费9300元。常德市武陵区人民法院经审理后作出（2014）武民特字第00008号民事判决，判决驳回胡俊的诉讼请求。胡俊认为自身合法权利受到损害，遂提起诉讼，请求判令皮悦娥赔偿胡俊各项经济损失共计1065908元及返还押金100000元，并由皮悦娥承担案件诉讼费用。
原审法院认为，本案的争议焦点在于：一、皮悦娥是否应当赔偿胡俊的损失；二、胡俊的损失如何认定。对于争议焦点一，皮悦娥是否应当赔偿胡俊的损失，皮悦娥认为，常德市武陵区人民法院在审理原创一公司与皮悦娥房屋租赁合同纠纷一案中，皮悦娥与胡俊签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》被确认为无效合同的根本原因在于胡俊违反其与皮悦娥签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，将诉争房屋转租给他人、擅自抬高租金及擅自收取转租租金所致。本院认为，皮悦娥与胡俊签订《房屋租赁合同》时已向胡俊出示了皮悦娥与原创一公司签订的《房屋租赁合同》，且皮悦娥与原创一公司签订的《房屋租赁合同》对皮悦娥是否享有及何种情况下享有转租权有明确的约定，胡俊对皮悦娥向其出租的房屋系转租及皮悦娥是否享有转租权应当知情。在此情况下，皮悦娥与胡俊依然签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，双方作为完全民事行为能力人，其应当对转租事宜中可能存在的风险有所认知。皮悦娥主张胡俊违反合同约定将诉争房屋再次转租，其行为已构成违约。本院认为，通过胡俊提交的闻湘月小吃出具的证明一份，该证据表明闻湘月对胡俊转租的事实已知晓且并无异议，故胡俊虽存在违约行为，但皮悦娥以其行为表明对此并无异议，且皮悦娥并未主张胡俊的违约责任，故本案中胡俊不应当承担违约责任。（2012）武民初字第777号民事判决书确定了胡俊的损失可在实际发生后另行主张，故皮悦娥对胡俊的损失应当承担赔偿责任。双方在房屋租赁的过程中均有过错，本院酌定胡俊具有50%的过错，皮悦娥具有50%的过错。对于争议焦点二，胡俊的损失如何认定。1、保证金30000元，该保证金胡俊已交付皮悦娥，胡俊虽有违约行为，但皮悦娥以其行为放弃追究胡俊违约行为责任，该该30000元应予返还。2、空调设备款70000元，胡俊与皮悦娥签订租赁合同的期限为2008年8月1日至2017年10月31日，2014年8月，原创一公司将门面收回，故该空调实际使用时间为6年，应返还70000元×3年÷9年=23333元。3、租金损失，在胡俊与皮悦娥签订《房屋租赁合同》时，胡俊已知晓皮悦娥与原创一公司签订的房屋租赁合同的内容，但双方依然签订房屋租赁合同，并未约定双方签订租赁合同后向原创一公司备案的责任主体，因双方之间的租赁合同未在原创一公司处进行备案，最终导致该合同被确认为无效合同，双方在此过程中均有过错。2012年2月20日胡俊与案外人郑学军签订《房屋租赁合同》，后因门面被原创一公司收回导致胡俊与郑学军之间的《房屋租赁合同》未履行完毕即无法履行，该合同的期限为2012年2月20日至2017年10月31日止，为此，郑学军提起仲裁，仲裁裁决胡俊退回郑学军租金135630元并由胡俊承担仲裁费用共计5500元。胡俊与案外人熊长福签订的《房屋租赁合同》的有效期为2009年8月8日至2014年8月7日，租赁面积为约150平方米，该租赁合同已履行完毕。现胡俊主张该部分门面按照其与皮悦娥签订的《房屋租赁合同》继续履行，并参考胡俊与郑学军签订的房屋租赁合同计算租金，考虑市场经济的不确定性，胡俊与皮悦娥之间约定的租金与胡俊向华莱士（熊长福）转租门面所获租金不必然使得胡俊能够获得租金差收益，该项收益存在不可预知性，故本院对该项损失不予支持。对于胡俊与郑学军签订的房屋租赁合同，胡俊主张该房屋租赁合同继续履行并由皮悦娥支付租金差收益，本院认为，在胡俊与皮悦娥之间的《房屋租赁合同》被法院确认无效并被执行完毕，该合同已无继续履行的可能，无效合同中的损失范围应当界定在信赖利益损失的框架内，除实物损失外，还包括交易机会的损失。基于民法中诚实信用原则，合同双方继续履行合同所能确定的收益应当认定为预期收益。如继续履行该合同，按照签订的租赁合同计算，郑学军租赁的门面面积为180平方米，2014年8月7日至2017年10月31日，胡俊应向皮悦娥支付的租金为453800元（210700元×180平方米÷300平方米×85天÷365天＋222800元×180平方米÷300平方米＋235500元×180平方米÷300平方米＋249100元×180平方米÷300平方米），郑学军应向胡俊支付的租金为915630元（135630元＋280000元＋300000元＋200000元），差额为461830元，皮悦娥应承担230915元（461830元×50%）。4、其他损失，胡俊在提起第三人撤销之诉纠纷一案中，向湖南和讯律师事务所支付律师费20000元及诉讼费9300元，郑学军与胡俊在常德仲裁委员会仲裁产生仲裁费5500元，该项费用的发生系基于胡俊与皮悦娥签订的《房屋租赁合同》被法院判决无效而引发，本院认为，该项损失应当认定为胡俊的直接损失。但因胡俊自身亦有过错，故皮悦娥应承担（20000元＋9300元＋5500元）×50%=17400元。故皮悦娥应向向胡俊返还301648元（30000元（保证金）＋23333元（空调使用费）＋230915元（租金损失）＋17400元（仲裁费、律师费、诉讼费）］。对于胡俊主张的其它损失，本院认为其无法律及事实依据，不予支持。对于皮悦娥主张的胡俊欠其房屋租金，因皮悦娥并未提出反诉，本院不予处理，皮悦娥可另行主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，遂判决：一、皮悦娥于本判决生效之日起十日内一次性向胡俊返还保证金及空调使用费共计人民币53333元；二、皮悦娥于本判决生效之日起十日内一次性向胡俊支付损失赔偿款人民币248315元；三、驳回胡俊的其他诉讼请求。案件受理费15294元减半收取7647元，保全费5000元，共计12647元，由胡俊负担9375元，皮悦娥负担3272元。
宣判后，皮悦娥不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项和第二项，改判皮悦娥无须向胡俊返还保证金及空调使用费53333元、无须支付损失赔偿款248315元，并由胡俊承担本案全部诉讼费用。所持理由是：一、皮悦娥与胡俊于2008年6月22日所签转租《房屋租赁合同》（以下简称08.6.22《房屋租赁合同》）效力未得到房屋产权人（原创一公司）认可并被其诉请法院确认无效，根本原因系胡俊违反前述08.6.22《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，将所承租房屋擅自以超高租金转租他人、擅自抬高转租租金及擅自收取转租租金所致，其过错完全在于胡俊，皮悦娥对此不具有丝毫过错。原审判决认定皮悦娥在房屋租赁过错中具有50%的过错不符合客观事实。二、皮悦娥与胡俊所签转租08.6.22《房屋租赁合同》虽被生效判决确认无效，但胡俊却没有因此而遭受合法损失。原审判决将部分再转租租金差价款、保证金、空调设备款及胡俊因其它案件支付的律师费和诉讼费等界定为胡俊的合法损失，并判令由皮悦娥赔偿没有事实和法律依据。
为支持其上诉主张，二审期间，皮悦娥向本院提交了原创一公司向案外人王颖发出的告知及通知各1份，拟证明胡俊将180平方米的门面转租给案外人郑学军之前还租给了案外人王颖，租赁期间原创一公司曾两次告知王颖，胡俊的转租行为无效，王颖遂解除了与胡俊之间的租赁合同，此后胡俊再次将门面转租给郑学军的行为也是无效的。
胡俊答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，胡俊未向本院提交新的证据材料。
经庭审质证，胡俊对于皮悦娥提交证据材料的真实性、合法性及关联性均不认可，认为原创一公司的通知或告知是发给王颖的，与胡俊无关，且当时并没有生效判决确认胡俊与皮悦娥签订的转租合同无效。本院经审查认为，皮悦娥提交的证据材料证明了早在2011年8月，本案所涉门面的所有权人原创一公司就已主张胡俊与皮悦娥签订的转租合同无效的情况，对其相应的证明效力本院予以采信。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，还查明，常德市武陵区人民法院对原创一公司诉皮悦娥房屋租赁合同纠纷一案作出了已发生法律效力的（2012）武民初字第777号民事判决，该判决认定：皮悦娥无权对房屋进行处分，在未经出租人同意的情况下无权转租部分房屋。皮悦娥在未经出租人同意的情况下与胡俊签订了租赁合同，将该铺面转租，事后皮悦娥的转租行为亦没有得到原创一公司的追认，属于无权转租，其与案外人胡俊签订的租赁合同属于无效合同……。
本院认为，根据双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为皮悦娥是否应向胡俊返还保证金、空调使用费53333元并赔偿租金损失230915元、其他损失17400元。本案中，皮悦娥与胡俊先后签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，皮悦娥将自己从原创一公司处承租的部分房屋转租给胡俊。按照已发生法律效力的（2012）武民初字第777号民事判决所认定的事实，皮悦娥系在未经房屋所有权人原创一公司同意的情况下将部分房屋转租给胡俊，事后其转租行为也没有得到原创一公司的追认，属于无权转租，因此，皮悦娥与胡俊签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》为无效合同。对于胡俊要求皮悦娥向其返还保证金和空调使用费的请求，双方签订《房屋租赁合同》后，皮悦娥向胡俊收取了保证金30000元和空调使用费70000元，由于双方签订的合同已被确认为无效合同且本案所涉租赁房屋已被房屋所有权人原创一公司收回，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”之规定，皮悦娥应当向胡俊返还已收取的保证金以及按照约定的租赁年限未扣除完毕的空调使用费共计53333元。皮悦娥要求改判其无须向胡俊返还保证金及空调使用费53333元的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。对于胡俊要求皮悦娥向其赔偿租金损失的请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，如果皮悦娥存在过错并给胡俊造成了实际损失，则应当赔偿相应损失；若皮悦娥和胡俊都有过错的，则双方应各自承担相应责任。根据已查明的案件情况，虽然皮悦娥与胡俊签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》因皮悦娥的转租行为未取得房屋所有权人原创一公司同意而被认定为无效合同，但皮悦娥在与胡俊签订合同时，已向胡俊出示了皮悦娥与房屋所有权人原创一公司签订的租赁合同，胡俊对皮悦娥必须取得原创一公司书面同意才能转租本案所涉租赁房屋的情况是知晓的。胡俊在明知皮悦娥并未取得原创一公司书面同意的情况下仍然与皮悦娥签订《房屋租赁合同》，对双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》被确认为无效合同也具有一定过错。原审判决认定胡俊和皮悦娥在房屋租赁过程中各具有50%的过错符合客观情况，胡俊对此也未提出异议，本院予以确认。皮悦娥认为《房屋租赁合同》及《补充协议》无效的过错完全在于胡俊，原审判决认定皮悦娥在房屋租赁过程中具有50%的过错不符合客观事实的上诉主张不能成立，本院不予采纳。现胡俊主张皮悦娥应当赔偿其将本案所涉租赁房屋再次转租后可以获得的租金差额损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”之规定，确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，当事人预期通过履行合同可以获得的利益不受法律保护。本案中，胡俊和皮悦娥签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》为无效合同且双方对于合同的无效均存在过错，因此，胡俊将本案所涉租赁房屋再次转租后在未来一段时间内可以收取的租金属于预期利益，并非胡俊因租赁合同无效而遭受的实际损失，原审法院判决以胡俊转租房屋预期可收取的租金与胡俊应当向皮悦娥缴纳租金之间的差价作为胡俊的损失，并判令皮悦娥向胡俊赔偿租金损失230915元没有法律依据，处理不当，本院对此予以纠正。对于胡俊要求皮悦娥赔偿其因诉讼或仲裁而支出的费用的请求，根据查明的案件事实，胡俊因与皮悦娥签订的租赁合同被确认无效而引发的诉讼或仲裁支出了诉讼费、仲裁费及律师费等相关费用34800元，上述费用的支出应系胡俊因租赁合同无效而遭受的直接损失，由于胡俊和皮悦娥在房屋租赁过程中各具有50%的过错，故皮悦娥应当对胡俊支出的上述费用承担相应赔偿责任。原审法院判决皮悦娥对胡俊支出的上述费用承担50%的责任即赔偿17400元符合客观情况，数额准确，本院予以确认。
综上所述，原审判决虽认定事实基本清楚，但适用法律有误，处理不当，本院予以纠正。皮悦娥的部分上诉请求成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第01483号民事判决第一、三项，即皮悦娥于本判决生效之日起十日内一次性向胡俊返还保证金及空调使用费共计人民币53333元；三、驳回胡俊的其他诉讼请求；
二、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第01483号民事判决第第二项，即皮悦娥于本判决生效之日起十日内一次性向胡俊支付损失赔偿款人民币248315元；
三、皮悦娥于本判决生效之日起十日内一次性向胡俊支付损失赔偿款人民币17400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15294元减半收取7647元，保全费5000元，共计12647元，由胡俊负担11880元，皮悦娥负担767元；二审案件受理费5825元，由皮悦娥负担1366元，胡俊负担4459元。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 孙 晖
二〇一六年三月二十九日
书记员 余 芳
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审