上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1393号
原告（反诉被告）贾炳辉，男，1966年11月20日生，汉族，住安徽省。
委托代理人王少�，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人武玉红，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈帮特，董事。
原告贾炳辉与被告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张利独任审理。在审理过程中，被告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司提起反诉，本院受理后予以合并审理。本案于2015年7月1日公开开庭进行了审理，原告贾炳辉的委托代理人王少汉、被告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司的法定代表人陈帮特到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾炳辉诉称：2011年3月1日，原、被告签订《上海九洲世贸商品交易中心商铺�赁合同》，原告承租编号为8栋104号1层的商铺，期限自2011年5月28日至2013年12月31日。原告支付押金8，000元，被告出具了收据。合同第三条约定合同到期，被告全额退还原告缴纳的押金。2013年12月31日，合同到期后，原告不再续租并多次要求被告返还押金，但被告至今未返还。故原告起诉请求判令被告返还押金8，000元。
被告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。押金应当予以退还，但是原告还欠付租金、物业管理费等相关费用，待原告支付后，被告同意返还。
同时，被告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司反诉称：按照合同约定，原告应当支付被告2012年3月1日至2013年12月31日的租金74，870元、违约金39，857元。合同约定，市场经营管理费自2012年1月1日起按0.06元／平方米／天计算，至2013年12月31日为3，687.96元、�约金2，194元。另原告还欠付2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费6，638元。故被告反诉请求判令：1、原告支付2012年4月1日至2013年12月31日的租金74，870元及违约金（以23，643元为本金，自2012年3月1日起计算至2015年5月31日；以23，643元为本金，自2012年10月1日起计算至2015年5月31日；以27，584元为本金，自2013年5月1日起计算至2015年5月31日；均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；2、原告支付2012年1月1日至2013年12月31日的市场管理费3，687.96元及违约金（以1，515元为本金，自2012年3月1日起计算至2015年5月31日；以1，060元为本金，自2012年10月1日起计算至2015年5月31日；以1，060元为本金，自2013年5月1日起计算至2015年5月31日；均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；3、原告支付2012年1月1日起至2013年12月31日止的物业服务费6，638元。
针对被告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司的反诉请求，原告贾炳辉辩称：不同意被告的反诉请求。1、2011年6月13日由松江区洞泾镇信访办主持原告及部分商户与礼品城公司（系争商铺的所有权人）就本案系争商铺的租金进行了沟通。当时礼品城公司董事长陈绍圣表示如果到2011年7月30日市场进场装修的经营户达不到70%，则对已经入场的经营户租金后移直至达到70%为止。但直到租期结束，进场装修的经营户一直未达到70%，没有达到收取租金的条件，故不同意支付租金。2、关于市场管理费，合同第五条约定随租金支付日同时支付，因租金支付未达条件，故市场管理费亦不用支付，违约金也不存在。3、关于物业服务费，物业管理合同是原告和茸盛物业公司签订的，被告并非合同主体，无权按照合同来主张物业服务费。
经审理查明：2007年12月31日，上海松江礼品城�限公司（甲方，以下简称礼品城公司）与上海汉东礼品市场经营管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，约定甲方将位于松江区洞泾镇长浜路501弄上海国际礼品城商铺委托乙方经营管理，期限自2008年1月1日至2025年12月31日。委托期间，乙方应使用甲方确认的商铺租赁合同以乙方名义与商户签订租赁合同，负责商户的招商、续租、管理、收费等事宜。
2011年3月1日，上海汉东礼品市场经营管理有限公司（甲方）与原告贾炳辉（乙方）签订《上海九洲世贸商品交易中心商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方受托出租上海九洲世贸商品交易中心8栋104号1层商铺给乙方，建筑面积为84.20平方米，租赁期自2011年5月28日起至2013年12月31日止，租金为1.56元／平方米／天。租金支付办法为：本合同签订时，乙方向甲方首付6个月租金23，643元，享受2011年12月1日至2012年3月31日的租金免收期优惠；2012年3月1日前，乙方向甲方支付6个月租金23，643元，享受2012年10月1日至2012年10月31日的租金免收期优惠；2012年10月1日前，乙方向甲方支付6个月租金23，643元，享受2013年5月1日至2013年5月31日的租金免收期优惠；2013年5月1日前，乙方向甲方支付7个月租金27，584元。市场经营管理费标准0.08元／平方米／天，自本合同租期开始至2011年12月31日免收，2012年至2013年按7.5折标准（0.06元／平方米／天）收费，随租金支付日同时支付。本合同签订时，乙方向甲方交纳押金8，000元，商铺使用后该押金转为保证金，合同到期，乙方与甲方结清全部应缴款项，甲方全额（不计利息）退还乙方所交保证金。合同第九条第八款约定，乙方未按时向甲方交纳租金、市场经营管理费等费用，每逾期1天，承担当期应交总金额3‰的违约金。合同签订后，�告依约交付了涉案房屋。原告向被告交纳了押金8，000元。
2011年3月21日，上海汉东礼品市场经营管理有限公司变更名称为上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司。2011年3月25日，上海松江礼品城有限公司取得沪房地松字（2011）第011360号房地产权证，对包括本案系争房屋在内的松江区洞泾镇长浜路501弄建筑面积共计164，471.04平方米的商铺取得所有权。
2011年6月13日，由松江区洞泾镇信访办主持，镇政府分管领导、洞泾镇综治办、洞泾镇派出所、礼品城公司、原告及部分商户参加会议，针对原告招商承诺的有关问题进行沟通。商户代表认为，原告承诺在2011年5月交易中心开业时，入驻经营户能达到70%，而目前只有196间入驻开业，完成装修137间（未开业），90间在装修，未开始装修70间，全部加起来不到60%，故要求原告给予解释。经过协调，礼�城公司董事长陈绍圣表态，……，如果到2011年7月30日市场A、C区进场装修的经营户仍达不到70%时，对已入驻开业的经营户租金再后移，直至达到70%（含进场装修户和联建自营户）止，租赁合同修改（原合同各条款统一后延）的时间待达到70%进场装修后，统一按本次会议纪要约定的标准办理后延手续（减免租金在下期交租金时减少交纳）。
审理中，被告提供了一份《上海九洲世贸商品交易中心物业管理服务合同》，载明：2011年3月1日，原告贾炳辉（甲方）与案外人上海茸盛物业管理有限公司（乙方）签订《上海九洲世贸商品交易中心物业管理服务合同》，乙方受托负责上海九洲世贸商品交易中心内的物业管理服务，委托管理期限为自市场管理方确定的该区开业之日起至依法解除乙方物业管理服务职责之日止。物业管理服务费按建筑面积0.12元／平方米／天的标准收取。乙方免收甲方自本合同租期开始日至2011年12月31日止的物业管理服务费，所需费用由开发商承担；2012年全年按8折收费；从2013年起每年按正常标准收取；物业管理服务费以先付后用为原则，甲方以半年度为期（在第一个月的十日前）交纳物业管理服务费。该合同还另外载明了其他内容。
此外，被告在庭审中还提供了《委托书》复印件一份，以证明在2010年12月17日，礼品城公司委托被告代为收取上海九洲世贸商品交易中心的物业管理服务费。原告认为该份证据系复印件，真实性无法确认，且委托书的内容与物业服务合同内容不符。
以上事实，由商铺委托经营管理协议、上海九洲世贸商品交易中心物业管理服务合同、租赁合同、准予变更登记通知书、（2014）松民三（民）初字第614号民事判决书以及当事人的陈述等证据证实，本�予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，双方争议的主要焦点在于被告是否有权拒付租金和市场经营管理费。本院认为，在合同的履行过程中，双方当事人均应恪守诚实信用的原则。被告受礼品城公司委托经营管理本案所涉商铺，以自己的名义与原告签订租赁合同，是适格的诉讼主体。在会议纪要中，礼品城董事长对租金延后收取条件的承诺，可视作对租赁合同内容的变更，原、被告对此均未提出异议，且原告在合同有效期内基于信赖该变更而为实际履行，故本院认定上述承诺应为合同实质性内容的有效变更，因被告与礼品城公司存在委托经营管理关系，礼品城公司董事长所作承诺对被告�有约束力。原、被告双方在此后的履行应遵守该约定。然至今，被告未能提供有效证据证明其向原告收取租金的条件已成就，即市场A、C区进场装修的经营户已达到70%。故被告要求原告支付租金及逾期支付租金的违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于市场经营管理费，因双方在协商过程中仅针对租金问题进行磋商，未涉及市场经营管理费，故原告仍需按照租赁合同的约定支付市场经营管理费。关于履行期限，因租金支付条件一直未成就，故无法按照原约定的“随租金支付日同时支付”的时间予以支付。对此，本院认为，履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时请求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。关于金额，被告主张3，687.96元，符合租赁合同约定，本院予以支持。关于逾期违约金，因合同变更后对履行期限约定不明，故被告主张违约金缺乏事实依据，本院不予支持。
关于物业服务费，因本案处理的是原、被告之间的房屋租赁合同关系，而被告主张的物业服务费基于其提供的原告与案外人上海茸盛物业管理有限公司之间的《上海九洲世贸商品交易中心物业管理服务合同》，与本案并非同一法律关系，故本案对被告的此项主张不作处理。
关于押金，根据租赁合同约定，被告应当在合同到期后返还押金给原告，故原告的此项诉请，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司应返还原告（反诉被告）贾炳辉押金8，000�；
二、原告（反诉被告）贾炳辉应支付被告（反诉原告）上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2012年1月至2013年12月的市场经营管理费3，687.96元；
三、上述第一、二项折抵后，被告（反诉原告）上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）贾炳辉4，312.04元；
四、驳回被告（反诉原告）上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费1，343元，合计诉讼费1，368元，由原告（反诉被告）贾炳辉负担25元（已付），由被告（反诉原告）上海九洲世贸综合市�经营管理有限公司负担1，343元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一五年八月二十日
书记员 亓继芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。