安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣民二初字第00448号
原告：宣城市诚信物业发展有限责任公司，住所地安徽省宣城市宣州区。
法定代表人：闻施武，该公司总经理。
委托代理人：蔡东梁，安徽金皖律师事务所律师。
委托代理人：王文文，安徽金皖律师事务所实习律师。
被告：宣城市恒基房地产开发经营有限公司，住所地安徽省宣城市经济技术开发区。
法定代表人：孙承炉，该公司董事长。
委托代理人：茆恒金，安徽明泉律师事务所律师。
原告宣城市诚信物业发展有限责任公司（下称诚信物业公司）诉被告宣城市恒基房地产开发经营有限公司（下称恒基房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告诚信物业公司的委托代理人蔡东梁、王文文，被告恒基房产公司的委托代理人茆恒金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诚信物业公司诉称：2011年1月2日，原、被告签订了《前期物业服务合同》，并报行政主管部门备案，由原告对被告的某广场大型商场2号、4号馆进行物业管理服务，合同约定物业服务费按每月2.6元/平方米的标准收取，先预收六个月，以后每六个月缴纳一次，于第七个月前五日缴纳，逾期自欠费次月按欠费总额的10%计收日违约金。该合同签订后，原告于2012年4月中旬开始按约定进行物业服务至2012年底。此后，原、被告关于某广场2号、4号、18号馆前期物业服务合同签订补充协议，确定上述三幢商业馆的总面积为76812.2平方米，18号馆的所有物业服务条款参照前期已备案的合同条款执行，物业管理费从2012年5月1日起支付，2012年5月1日至2012年12月31日期间，被告向原告按每月50919.63元标准共应支付物业管理费413902.64元，2013年的物业管理费由原告向各业主收取。
2013年，通过原告办理房屋交付手续的物业买受人共六户，即被告售出的商铺面积总计1533.06平方米。原告依约为该2号、4号、18号馆提供了优质的物业服务，也曾多次向经营户催要物业费，经营户以被告招商时曾承诺至开业时间商户入住率达70%，否则免除经营户的物业费并赔偿经营户的装修损失，被告承诺条件未达到为由，拒不缴纳物业费和电费。原告为被告垫付百万余元电费，经多次催要，被告仅支付6万元物业费，向原告预支了43万元电费。原告无力继续垫付资金运营，于2014年6月从某广场撤出。另，原、被告之间曾口头约定2.6元的物业综合服务费包含原告代被告收取的1.75元的商业管理费，原告按照0.85元每平方米每月留取物业费。综上，请求判令：1、被告立即支付原告物业服务费1441686.10元，并支付逾期付款违约金{其中第一期从2013年1月1日起算至实际付清之日，以后每期从欠费次月第6日起至实际付清之日，违约金以每期应缴物业费为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍计算，至起诉之日约为720400.48元。具体为：2012年5月1日至2012年12月31日，物业费353902.64元（413902.64元-6万元），违约金自2013年1月1日起算；2013年1月1日至2013年6月30日，物业费383923.61元[（76812.2-1533.06）平方米×6个月×0.85元/平方米·月]，违约金自2013年2月6日起算；2013年7月1日至2013年12月31日，物业费383923.61元[（76812.2-1533.06）平方米×6个月×0.85元/平方米·月]，违约金自2013年8月6日起算；2014年1月1日至2014年5月31日，物业费319936.34元[（76812.2-1533.06）平方米×5个月×0.85元/平方米·月]，违约金自2014年2月6日起算}；2、被告承担本案诉讼费。
恒基房产公司辩称：一、原告主张的2013年1月1日前的物业管理费已过诉讼时效；二、2013年1月1日起至原告主张之日的物业费，被告应当承担物业费的面积是11067.43平方米，物业费的价格按0.65元/平方米计算，原告主张的其他面积的物业管理费根据双方签订的补充协议约定，应当由原告向业主收取；三、原告主张的物业费具体计算方式和标准错误，鉴于物业服务合同对具体物业费没有明确约定，应按照双方2012年12月26日所签补充协议中物业费统计表载明的面积、单价来计算本案相关物业费；四、原告主张的违约金计算期限和方式、标准过高；五、本案中被告拒付相应的物业费，是因原告没有履行好前期物业服务合同，导致被告方诸如电费等费用无法收取。原告从被告处借款的43万元及原告代收的25万元电费应在本案中抵扣。综上，请求依法判决。
原告为证明其主张，向本院举证如下：
1、原、被告营业执照、组织机构代码证各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；
2、前期物业服务合同一份，证明原、被告之间的物业服务合同关系，双方对2、4号馆的面积、单价、付款时间、违约责任及支付物业费的主体都进行了约定，该合同已经行政主管部门备案；
3、补充协议（含物业费用统计表）一份，证明原、被告约定18号馆按已备案的前期物业合同执行，对2号、4号、18号馆2012年5月1日至2012年12月31日期间的物业服务费进行协商、结算，并对2号、4号、18号馆纳入服务面积共计76812.2平方米进行确认的事实；
4、管理移交协议复印件一份，证明因被告拖欠原告巨额的物业费，原告于2014年5月31日终止物业服务的事实；
5、商品房买卖合同复印件十份，证明被告已售出的房屋面积共计1533.06平方米；
6、催款通知复印件、EMS回单、物流信息查询各一份，证明原告于2015年6月23日向被告催收物业费、被告未缴纳的事实；
7、通告及通告公示照片各一份，证明原告在某广场公示要求尽快缴纳物业费的事实；
8、物业费催缴通知单59份，证明原告向某广场的各经营户催收物业费、经营户未缴费的事实；
9、前期物业管理服务协议复印件四份（当庭提交），证明原告与其他业主之间对2号、4号、18号馆的物业费按0.85元/平方米收取，前期物业合同约定的2.6元/平方米中包括0.85元的物业费及1.75元的商馆运营费，该四份协议是通过被告方签订的，被告对该协议、物业费、商管费等予以认可。
恒基房产公司对原告举证的质证意见为：对证据1“三性”无异议。对证据2“三性”无异议，但对部分证明目的有异议：物业费的标准没有明确约定，主要体现在物业服务合同第三章第五条；原告主张的物业费由其包干收费；违约金的计算不符合合同第六条最后一款的约定，且被告认为违约金过高。对证据3补充协议及附表“三性”无异议，对证明目的有异议：原告主张的2012年12月31日之前的物业费已过诉讼时效；2013年1月1日之后的物业费根据补充协议约定应由原告向业主收取而非向被告收取；补充协议约定水电费应由原告承包收取，不足部分由原告补齐；被告方认可物业费统计表，该统计表确认被告自主经营面积是11067.43平方米，物业费的标准是0.65元/平方米，被告认为双方没有约定物业费收取标准，本案的物业费应参照物业费统计表所确定的物业费单价进行计算；物业费统计表中只有一项进行了变动，即装修面积中有1533.06平方米出售给了购买人，其他项目没有变动。对证据4“三性”无异议，对证明目的有异议：该移交协议确定了被告只承担自主经营及馆内空置房的物业费，约定物业费的具体数额双方另行确定。对证据5“三性”无异议。对证据6“三性”均有异议，即使是真实的，催款也过了诉讼时效，对其证明目的有异议。对证据7、8“三性”无异议，但物业费没有收到应由原告方负责，另证据7、8恰证明原告主张的物业费大部分应由实际业主即实际经营户承担。对证据9真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，根据原、被告双方的补充协议约定，双方的物业费数额是另行确定的。
被告为支持其抗辩，向本院举证如下：
1、费用报销审批单、电子转账凭证复印件各一份，证明被告于2013年3月6日向原告支付了物业费6万元的事实；
2、一期欠电费户情况说明、某广场一期更换电表复印件各一份，证明原告代被告收取了250425元电费而没有支付给被告，正是因原告先违约，被告才拒付相关物业费。
诚信物业公司对被告举证的质证意见为：对证据1“三性”无异议。对证据2的“三性”均有异议，原告起诉的是物业费，被告不能证明原告违约，如果被告认为原告侵害其权益可反诉或另案主张。
结合当事人的质证意见，本院经审查认为：原告所举证据6，催款通知与EMS回单、物流信息查询能够相互印证，本院对其真实性予以认定，其余证据被告对真实性、合法性均无异议，本院认为，原、被告对证明目的的分歧，不影响该证据证明的案件事实，本院确认作为认定事实的依据。被告举证1，原告无异议，本院予以认定，举证2与本案无关联，亦达不到其证明目的，本案中不作认定。
根据上述举证、认证，结合庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：2011年1月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《某广场前期物业服务合同》，约定由乙方为甲方开发的宣城市某广场大型商场2号、4号馆提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准大型商场物业2.60元/月·平方米、其他物业与业主另行商定；合同生效之日至出售房屋交付物业买受人之日的当月发生的物业综合服务费由开发建设单位支付；纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或因甲方原因未能及时交给物业买受人的，物业服务费由甲方全额交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；房屋交付使用时预收6个月物业费，以后按每6个月交纳一次，业主或物业使用人应在上次缴费后的第7个月前5日履行交纳义务，逾期将从欠费次月按欠费总额的10%计收日违约金；甲方授权乙方与物业买受人办理房屋交付使用的入住手续。合同并对服务内容、质量、违约责任等作了相关约定。2012年12月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《某广场2#、4#、18#馆前期物业服务合同补充协议》，约定18#馆参照2#、4#馆前期物业服务已备案合同条款执行，2#、4#、18#馆总面积76812.2㎡，物业管理费从2012年5月1日起支付，2012年5月1日至2012年12月31日甲方按每月50919.63元支付乙方物业管理费，总计413902.64元，2013年的物业管理费由乙方向各业主收取，并附物业费用（即413902.64元）统计表，该表显示自主经营面积11067.43㎡，收费标准为0.65元/月/㎡，已经营面积30526.99㎡，收费标准为0.85元/月/㎡。协议另对双方各自管理事项作了约定。2013年3月6日，被告支付原告2012年度物业管理费6万元。2014年6月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《某广场2#、4#和18#馆物业管理移交协议》，约定：乙方将某广场2#、4#和18#馆物业管理方面的一切事物从2014年6月1日起全面移交给甲方负责管理；自2013年1月1日至2014年5月31日止，馆内经营户的物业服务费、公共水电费等相关费用依据法院的判决执行，由乙方收取，甲方给予全力配合。甲方自主经营、馆内空置房的物业服务费和公共水电费，由甲方向乙方交纳。具体数额另行协商确定。原告于2015年6月23日向被告书面催交物业费无果，于2015年6月29日诉至本院。
另查明，在原告提供物业服务期间，被告售出并办理物业交接手续的商铺面积总计1533.06平方米，馆内其余面积除被告自主经营及空置房外，均由被告对外出租经营。原告与被告已售出物业业主签订合同约定的物业管理服务收费标准为商场内铺按建筑面积2.60元/平方米·月，其中物业服务费0.85元/平方米·月，商管运行服务费1.75元/平方米·月。
本院认为：原、被告签订的前期物业服务合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，原告按约提供了物业服务，被告未按约支付相应的报酬，已构成违约。根据双方签订的合同及补充协议，2012年5月1日至2012年12月31日期间的物业服务费为413902.64元，支付期限为每6个月预收一次，故该部分费用至2013年1月1日已逾期，被告于2013年3月6日支付6万元，诉讼时效中断重新起算，原告于2015年6月23日向被告催交已超过两年，被告关于“原告主张的2013年1月1日前的物业管理费已过诉讼时效”的抗辩成立，本院对原告主张该部分物业服务费353902.64元（413902.64元-6万元）及违约金的诉请不予支持。原告提供物业服务的某广场2#、4#、18#馆总面积为76812.2㎡，已售出1533.06㎡，双方办理物业移交时虽约定馆内经营户的物业服务费由原告收取，但这些经营户系由被告出租经营，根据双方签订的前期物业服务合同被告应负连带交纳责任，原告主张按75279.14㎡（76812.2㎡-1533.06㎡）计算符合双方合同约定及法律规定。双方在合同中约定大型商场物业收费标准为2.60元/㎡·月，根据双方核算的2012年5月1日至2012年12月31日期间物业费用统计表中已经营面积收费标准及原告与已售出物业业主所签合同，本院对原告诉称的2.60元/平方米·月的物业综合服务费包含物业服务费0.85元/平方米·月及商业管理费1.75元/平方米·月的事实予以确认。据此本院对原告主张的2013年1月1日至2014年5月31日期间按服务面积75279.14㎡、收费标准0.85元/㎡·月计算的物业服务费1087783.56元予以支持。原告关于该部分违约金的计算方法及起算时间未超过双方合同约定，亦符合法律规定，本院亦予以支持。被告辩解应按照双方2012年12月26日所签补充协议中物业费统计表载明的面积、单价（即被告自主经营面积11067.43平方米，收费标准0.65元/平方米）来计算本案相关物业费，本院认为该统计表系原、被告对特定阶段2012年5月1日至2012年12月31日期间的物业服务费进行协商的结果，该表中的收费标准对该时间段之后并不当然适用，且双方在2014年6月17日办理移交时关于物业服务费亦约定具体数额另行协商，故本院对被告此节辩解不予采纳；被告关于原告从其处借款43万元及代收的25万元电费应予抵扣的辩解与本案不属同一法律关系，本案不予处理，被告可另行主张；其他辩解没有法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，判决如下：
一、被告宣城市恒基房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市诚信物业发展有限责任公司物业服务费1087783.56元，并支付逾期付款违约金（383923.61元自2013年2月6日起、383923.61元自2013年8月6日起、319936.34元自2014年2月6日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际付清之日止）；
二、驳回原告宣城市诚信物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费24097元，原告宣城市诚信物业发展有限责任公司负担6097元，被告宣城市恒基房地产开发经营有限公司负担18000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 张娟梅
人民陪审员 罗宣林
人民陪审员 王明瑛
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 任世云
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。