浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉海民初字第1290号原告：海宁市XX物业服务有限责任公司XX∷XX∷XX∷-∷XX∷。∷”）'SPAN﹥。法定代表人：钱某某。委托代理人：陆某某、邹某某。被告：潘某某。原告海宁市XX物业服务有限责任公司与被告潘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理，依法由审判员冯去英适用简易程序公开进行了审理。原告的委托代理人邹某某、被告潘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年10月24日，浙江XX房地产开发有限公司（现更名为海宁市XX房地产开发有限责任公司，下称“XX房地产公司”）与嘉兴市XX物业管理有限公司（下称“XX物业公司”）签订前期物业管理合同一份，约定：由XX物业公司对XX房地产公司开发的XX花园进行物业管理；管理期限自2007年10月24日起至XX花园小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费按多层住宅0.7元／月／平方米、商铺按1元／月／平方米收取。200XX年2月1日，XX物业公司与被告又签订物业管理收缴协议，约定：被告系海宁市海昌街道XX花园XX幢XX单元XX室业主；该房屋建筑面积102.95平方米；应缴纳物业管理服务费72元／月，被告应于每年度始的首月15日前缴纳当年度之物业管理费。2011年12月XX1日，XX房地产公司与XX物业公司签订前期物业服务合同终止协议，约定：XX物业公司同意将XX花园小区业主欠交的物业管理服务费等债权转移给XX房地产公司。2012年1月1日，XX房地产公司与原告签订XX花园小区物业管理委托服务合同，约定：由原告对XX花园小区进行物业管理；管理期限自2012年1月1日起至2012年12月XX1日止；物业服务费按多层住宅0.7元／月／平方米、商铺按1元／月／平方米、车库0.XX5元／月／平方米；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月XX0日前交纳；XX房地产公司同意将小区物业服务中欠交XX物业公司的物业服务费等债权转移给原告，原告已将上述债权转让事宜进行公示。上述协议或合同生效后，原告即对XX花园进行物业管理。但被告对其应交纳的物业服务费，即自2009年2月1日至2010年12月XX1日及2012年1月1日至2012年12月XX1日期间的物业服务费合计2522元，经原告多次催讨一直未交。请求判令被告立即支付原告物业服务费2522元，利息暂计422元（2010年12月XX1日之前的物业服务费的利息从2011年1月1日起算，2012年度的物业服务费的利息从201XX年1月1日起算，利息暂计算至2014年XX月XX1日止，以后按银行同期贷款利率6%付至欠款清偿日止）；由被告负担本案诉讼费。被告辩称，首先，二份物业管理服务合同对被告均无约束力，因为该二份合同的签订不符合相关法律法规；其次，2009、2010年二年的物业管理费已失去诉讼时效；再者，原告也没有提供证据证明其已全面履行物业服务合同。综上，请求法庭驳回原告全部诉请。为证明自己的主张，原告向法庭提供如下证据材料，经被告质证，意见如下：1、前期物业服务合同及收费等级表、前期物业服务合同终止协议、物业管理费收缴协议、XX花园小区物业管理委托服务合同书各一份，证明债权转让以及原告对XX花园进行物业管理，被告应缴物业费的事实。被告对其中的物业管理费收缴协议予以认可；对其他证据均不予认可，认为对被告不具有约束力。2、通知、快递单各一份，证明原告已进行债权转让公示并向被告催缴物业服务费的事实。被告对快递单真实性认可，但认为没有收到通知，该快递单本身不能证明快递寄的是这份通知单；且通知单上的时间是2012年XX月XX1日，对2009年、2010年两年的物业费过了诉讼时效。3、函和照片复印件各一份，证明原告向被告催讨物业费的事实。被告认为原告的函即使真实贴在XX室上，也不能代表就是被告家的XX室，而且张贴的时间也不确定。为证明自己的主张，被告向法庭提供如下证据材料，经原告质证，意见如下：1、商品房买卖合同复印件一份，证明商品房买卖合同中没有约定前期物业合同相关内容的事实。原告认为该份证据是复印件，真实性没办法确认；即使是真实的，也与本案无关。2、照片6张，证明两个物业公司包括XX物业公司、XX物业公司的服务不符合服务合同的约定的事实。原告对真实性不予认可，认为不能证明两个物业公司在服务中存在的问题。经当庭质证，对原告提供的证据1，被告对物业管理费收缴协议无异议，本院予以确认；其他的证据材料，虽被告不予认可，但内容客观真实，且与本案有关联性，本院予以确认。证据2，被告确认快递单的签收，但对快递单内所寄材料是否是该份通知不予确认，本院认为通常情况下寄件人不可能将没有任何材料的空邮件寄出，现被告不能举证证明收到的是其他材料，原告提供的这份时间、内容都与当时情况相符的通知，本院予以确认。证据3，单从该份证据很难判断实际的张贴时间及地点。对被告提供的证据1，虽为复印件，但与原告入住的房屋相符，本院予以确认。证据2，照片本身没有反映拍摄的时间，故被告以此所要证明的内容，本院不予确认。通过以上本院认定的有效证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：2007年10月24日，XX房地产公司与XX物业公司签订前期物业管理合同一份，约定：由XX物业公司对XX房地产公司开发的XX花园进行物业管理；管理期限自2007年10月24日起至XX花园小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费按多层住宅0.7元／月／平方米、商铺按1元／月／平方米收取。200XX年2月1日，XX物业公司与被告签订物业管理费收缴协议，约定：被告系海宁市海昌街道XX花园XX幢XX单元XX室业主；该房屋建筑面积102.95平方米，应缴纳物业管理费0.7元／月／平方米；被告应于每年度始的首月首15日前缴纳当年度之物业管理费；办理托收户自2009年2月1日起由海宁市邮政银行托收；本协议自200XX年2月1日起至XX物业公司根据业主委员会决议或国家有关规定调整物业管理费收费标准为止。2011年12月XX1日，XX房地产公司与XX物业公司签订前期物业服务合同终止协议，约定：双方于2007年10月24日签订的前期物业管理合同终止，XX物业公司同意将XX花园小区业主欠交的物业管理服务费等债权转移给XX房地产公司。2012年1月1日，XX房地产公司与原告签订XX花园小区物业管理委托服务合同，约定：由原告对XX花园小区进行物业管理；管理期限自2012年1月1日起至2012年12月XX1日止；物业服务费按多层住宅0.7元／月／平方米、商铺按1元／月／平方米、车库0.XX5元／月／平方米；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月XX0日前交纳，延时交纳原告可向业主或使用人加收每日XX‰的滞纳金；XX房地产公司同意将小区物业服务中欠交XX物业公司的物业服务费等债权转移给原告。2012年期间，原告即对XX花园进行了物业管理。被告对2009年2月1日至2010年12月XX1日及2012年1月1日至2012年12月XX1日两个阶段的物业服务费合计2522元，没有支付。2012年9月4日被告收到原告邮寄的催交物业服务费的通知一份，通知载明：XX物业公司将业主欠交的物业费转让给XX房地产公司，由原告负责收取，被告结欠XX物业公司至2011年12月底止（实际欠费起止时间自2009年2月1日至2010年12月XX1日止）的物业费1657.61元，结欠原告2012年度的物业费XX64.XX4元，合计2522.45元，限被告在当月15日前交纳，落款有XX房地产公司及原告的公章。之后被告未交纳该笔费用。本院认为，被告系XX花园的业主，在接受了物业服务企业的物业管理服务后，应当交纳相应的物业服务费用。但原告诉请要求被告支付的XX物业公司转让的物业服务费，对应的服务时间在2009年2月1日至2010年12月XX1日间，而此间被告最后一期履行期间届满日为2010年1月15日。原告在2012年9月4日向被告催讨这笔物业服务费时，已超过两年的法定诉讼时效，故被告对该部分物业服务费提出超过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。故原告的此项诉讼请求，不受法律保护，本院不予支持。原告诉请被告支付的2012年度的服务费，因原告曾在2012年9月催讨过，诉讼时效中断，其主张该部分费用及相应的利息损失，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告潘某某于本判决生效之日起十日内支付原告海宁市XX物业服务有限责任公司物业服务费XX64.7XX元，并赔偿原告相应的利息损失（以XX64.7XX元为基数，自201XX年1月1日起至付清日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。二、驳回原告海宁市XX物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由被告潘某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  冯去英二〇一四年六月三日书记员  程 佳附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，款汇：浙江省省级财政专户结算分户，账号：380201040001137，开户银行：农行嘉兴中山支行中西分理处。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。