大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0202民初87号原告刘丕江，男，1960年4月20日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区青云街。委托代理人张芝丽，辽宁社和律师事务所律师。被告大连市中山区城区改造办公室，住所地辽宁省大连市中山区怡和街。法定代表人高允山，该办公室主任。委托代理人张羽佳，辽宁宪义律师事务所律师。原告刘丕江诉被告大连市中山区城区改造办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人张芝丽,被告委托代理人张羽佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2015年1月17日签订了《回迁房屋投资代建协议书》）（以下称“代建协议”），约定被告向原告提供回迁房，同时约定了代建费标准及与房屋交付有关的其他事项。代建协议第五条的内容是关于案涉房屋产权证的办理期限，该条款约定的内容为被告若不能在两年之内提供给原告办理房屋产权条件的，则继续履行该义务，按此约定则被告是否履行提供办理产权条件的义务，何时履行，均不需承担任何的违约责任或不利后果，免除了被告应当承担的因逾期提供办理产权证手续而产生的违约责任。代建协议第五条在内容上是被告利用合同条款排除了其应当承担的义务，在合同形式上：第一，被告作为青云街地块拆迁人，原告为被拆迁人，被告是政府机关下设的专门办事机构，原告为普通公民，被告的优势地位明显;第二、该条款是被告为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与原告协商；第三、合同文本为印刷版，被告已排除就该条款与原告协商的可能；第四，被告未就该条款已免除了其办理产权证的义务向原告进行了合理的提醒注意和说明。因此根据《合同法》及合同法司法解释，代建协议第五条符合合同条款中的可变更可撤销情形，因此原告有权请求撤销第五条。故诉至法院请求判令撤销《回迁房屋投资代建协议书》第五条。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的《回迁房屋投资代建协议书》是双方真实意思表示，该地块的拆迁安置方案是经过大连市国土房屋部门行政许可审批的事项，基于房屋动迁的特殊前提，拆迁人与被拆迁人之间达成的动迁安置协议以及投资代建协议不可能是纯粹的民事协议。对于双方约定的办理房屋产权的时间是针对回迁房屋办理产权手续的特殊性及复杂性进行的约定，作为政府机关的代表没有任何理由和想法去侵害回迁户的相关权利，但是客观情况是该地块回迁户众多，每一户的房屋权属情况又有不同，还涉及到众多的行政机关，还有协调具体的承建方与政府之间的相关事宜，因此协议中约定的两年时间是非常合理的。而且被告完全会加大相关的工作效率，争取以最快的速度办理完毕回迁户的房屋产权证。而且并没有法律和行政法规的禁止性规定，办理房屋产权证不得超过两年。双方签订的投资代建协议书是合法有效的，该地块的回迁房屋由具体承建方建设再向被告交付，再由被告与回迁户进行交接签订投资代建协议。这是属于第二层法律关系，该法律关系的性质并不是商品房的买卖，不能适用相关的法律法规，没有法律、行政法规的规定可以确认投资代建协议书是无效的。因此对于原告的诉请，被告认为从法律审查的角度，达不到变更或是撤销的条件，不应当予以支持。经审理查明，2010年8月25日，被告大连市中山区城区改造办公室取得案涉项目的《房屋拆迁许可证》。2010年10月11日，被告（拆迁人）发布《大连市中山区青云街地段拆迁安置方案》，其中规定拆迁安置方式包括原地回迁和货币补偿两种方式，房屋差价结算标准规定为拆迁人提供回迁房源面积不低于被拆迁人应得补偿面积；拆迁人提供的回迁房源面积超出被拆迁人应得面积10㎡（含10㎡）以内，被拆迁人按3800元/㎡缴纳房款；被拆迁人所选房屋面积超出应得面积10㎡以上25㎡以内，按12500元/㎡缴纳房款；超出应得面积部分的款项及相关税费由被拆迁人到相关部门缴纳。如被拆迁人所选回迁房屋建筑面积小于其应得面积，面积差额部分不再结算，不予补偿。原告的房屋处于该拆迁地段内，原告选择的是原地回迁。2015年1月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《回迁房屋投资代建协议书》，约定了原告回迁安置房屋的位置、面积，原告需在本协议签订之日起十日内向甲方或甲方指定的第三方缴纳投资代建费的50%即124900元，剩余的50%投资代建费在甲方通知领取钥匙之日起五日内缴纳。协议第五条约定，“安置房屋办理产权登记的期限为二年，自安置房屋交付乙方之日开始计算，由乙方自行办理，甲方给予协助。办理安置房屋产权登记手续所需费用和应由乙方支付的各项税费等均由乙方自行承担。如因甲方原因乙方在上述期限内无法办理产权登记手续的，由甲方继续协助乙方办理，但甲方无需向乙方承担任何违约金、赔偿金、补偿金。”协议签订后，原告依约交纳了首期50%的投资代建费。另查，2015年8月3日，被告通知原告交房。原告已受领房屋。2015年8月7日，案涉地块回迁房屋承建单位大连圣北开发有限公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院所确认的上述事实，有原告提供的《回迁房屋投资代建协议书》、收款收据，被告提供的拆迁安置方案、房屋拆迁许可证、竣工验收备案表及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定,“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。本案中，被告经批准依法取得了《房屋拆迁许可证》，取得了拆迁人的资格，依法对原告原有房屋进行拆迁。原、被告双方签订的《回迁房屋投资代建协议书》第五条是否存在上述法律规定的可撤销情形，系双方争议的焦点。该协议书系不存在因重大误解、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危的情况下订立合同的情形。至于《回迁房屋投资代建协议书》的第五条是否显失公平，本院认为，第五条是双方办理产权登记的有关约定。从该条款形式上看，应系被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商形成的条款，应属合同法第三十九条所规定的格式条款。从该条款内容上看，是免除被告逾期办证责任的条款。该部分文字的字体、字号与合同中的其他部分文字的字体字号一致，该部分文字上下左右也没有特殊符号等特别标识，不足以引起合同相对人的注意。被告理应对该内容的条款向原告进行提示和说明。而本案中，被告没有提供证据证明已对该条款向原告进行了提醒、释明，即被告没有尽到必要的提示义务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条关于“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”的规定，双方签订协议第五条中的“甲方无需向乙方承担任何违约金、赔偿金、补偿金”部分显示公平，应予撤销；但该条其他部分内容并非显示公平，本院不予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十四条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第72条之规定，判决如下：一、撤销原告刘丕江与被告大连市中山区城区改造办公室签订的《回迁房屋投资代建协议书》第五条中的“但甲方无需向乙方承担任何违约金、赔偿金、补偿金”部分；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  周 倩审 判 员  陆绍宇代理审判员  杜庆敏二〇一六年十二月十五日书 记 员  周思雨