广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初923号原告：胡绮亮，男，1978年10月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区，委托代理人：邹和利、徐灿华，广东增泰律师事务所律师。被告：王俊煜，男，1988年9月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区，第三人：中国工商银行股份有限公司广州大德路支行，住所地广东省广州市越秀区大德路280号。负责人：谢爱明。第三人：广州市世汇房地产销售代理有限公司。住所地广东省广州市增城区荔城街荔兴路**号***号。法定代表人：阮汉峰。委托代理人：尹焕然，系该公司员工。原告胡绮亮诉被告王俊煜、第三人中国工商银行股份有限公司广州大德路支行、广州市世汇房地产销售代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡绮亮的委托代理人邹和利、徐灿华、被告王俊煜、第三人广州市世汇房地产销售代理有限公司的委托代理人尹焕然到庭参加诉讼。第三人中国工商银行股份有限公司广州大德路支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡绮亮诉称：原、被告于2016年9月25日签订《房地产买卖居间合同》，约定由原告向被告购买位于广州市增城区中新镇风光路33号12幢503房的房屋，交易总价为818000元，签订合同当日支付定金20000元，首期房款230000元于银行同意贷款书出具后3日内支付，剩余房款按揭支付，房屋买卖合同签订当日被告向原告交付房屋。合同签订当日，原告向被告支付定金20000元，被告向原告交付了房屋，原告接受房屋交付后立即进行装修施工，并于2016年10月30日完成了所有装修施工。原告因各种原因未能办理“银行同意贷款书”，因此于2016年11月20日向被告提出春节（2017年1月26日）前按合同约定价格一次性付款的建议，被告当时口头表示接受，但被告于2016年11月29日提出加价50000元的要求，原告表示不接受；被告再于2017年1月5日提出加价150000元的要求，原告再次表示不同意加价，承诺只能在春节前（2017年1月26日前）按合同约定价格一次性付款。此外，被告委托广东民诚众信律师事务所分别于2016年12月12日及2017年1月3日向原告出具律师函，要求解除合同，但该律师函所作陈述多处与事实不相符。2017年1月16日，原告委托广东增泰律师事务所向被告出具律师函，书面要求履行合同并将付款条款变更为现款分期支付方式。被告收到上述律师函后扔拒绝履行合同。现请求法院依法判令：1、判决被告继续履行《房地产买卖居间合同》；2、判决将《房地产买卖居间合同》第五条第二款变更为原告直接向第三人中国工商银行股份有限公司广州大德路支行清偿涉案房屋的抵押贷款尚欠的本息，原告于原、被告双方向不动产登记部门递交过户资料当日支付扣除抵押贷款尚欠本金外的房屋价款；3、被告协助原告办理涉案房屋过户至原告名下的所有手续；4、本案诉讼费由被告承担。被告王俊煜辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告的违约行为早已构成根本性违约，双方签订的《房地产买卖居间合同》已无履行的基础，合同约定买方应在银行同意贷款书出具后3日内交首期房款230000元给卖方，双方再有关于首期款支付时间的特别约定，买方同意将首期款230000元于签订合同2个月内（2016年11月24日前）给卖方，被告出售涉案房地产时是基于十分迫切取得现金才低价贱卖的，原告签订合同时故意隐瞒其多次逾期归还银行贷款，个人征信极差的事实，向被告承诺只要十天八天时间就可以办出同贷书，最迟也不会2个月的时间就一定可以支付首期款，被告信以为真在希望可以快速取得首期款解决家人燃眉之急才与原告签订合同的，被告之所以在只收了20000元定金就交付房产，这是不符合常规交易习惯，这也从侧面印证双方当时约定首期款的支付是在较短时间内就必须完成。原告在明知其被银行拒绝贷款申请后一直隐瞒该事实，并欺骗被告说很快就可以取得同贷书，合同签订后被告就经常催促原告尽快办理各项手续支付首期款，原告总以最后期限为2016年11月24日为由，保证在此日期前可以支付首期款，被告也向妻子的债权人一再保证在上述日期前可以偿还部分欠款，取得余款就可以归还大部分债务，债权人的最后宽限期也就定于2016年11月24日，因原告拒不支付首期款，被告分别于2016年12月12日及2017年1月3日委托律师向原告发函催告，因原告的欺骗及违约行为致使被告的问题无法解决，只能借高利贷填补资金缺口，暂时保住家人平安，被告借高利贷的无奈之举是原告的违约行为造成。合同约定买方未按约定期限支付剩余房款或首期款，逾期超过7日，卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付的定金、并有权将房产另行出售，2016年11月24日原告开始逾期，到2017年12月2日合同已经达到约定解除的条件，被告在多次向原告催告无效的情况下，亦已书面终止与原告的合同。原告在诉状中做了虚假陈述，2016年11月20日被告未做过书面或口头的陈述答应接受原告在2017年1月26日按照合同约定的价格一次性付款的建议，被告妻子的债权人给予被告还款的最后期限为2016年11月24日，在原告不能出具任何保障的情况下答应原告2017年1月26日才付款，明显有违常理。合同明确约定，本合同签订后，任何一方要求变更合同内容时，均应经其他各方同意并签署书面补充协议，原、被告未签署过任何书面变更合同的补充协议。综上所述，涉案合同已经依约解除，解除原因是原告的单方违约导致，因原告的单方违约已经致使被告遭受巨大损失。第三人广州市世汇房地产销售代理有限公司述称：对原告的诉讼请求及被告的答辩意见均没有意见，双方的纠纷与第三人无关。第三人中国工商银行股份有限公司广州大德路支行未作陈述。经审理查明：原告（买方）与被告（卖方）及第三人广州市世汇房地产销售代理有限公司（居间人）于2016年9月25日签订《房地产买卖居间合同》，约定居间人接受双方委托，促成买卖双方就位于广东省增城区中新镇风光路33号12幢503房转让事宜达成一致意见并签署本合同，建筑面积108.29平方米，设置抵押给工商银行并已办理了抵押登记；卖方应在签合同4个月内将房产解除、注销抵押登记的《房地产证》原件交由买方检验其真实性，卖方以818000将房屋转让给买方，买方向卖方支付20000元作为购房定金，以按揭方式付款；买方于签署本合同之日支付购房定金20000元，买方应在银行同意贷款书出具后3日内将首期房款230000元（不含定金）由卖方收取，余款568000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款的方式支付给卖方，买方同意将首期款230000元于签合同2个月内给卖方作为还此物业银行贷款使用；买卖双方于评估公司出具评估报告后5个工作日内备齐银行按揭所需要资料到银行申请贷款。卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。买卖双方于买方贷款银行出具贷款承诺书5个工作日内共同到国土部门办理产权转移登记手续，并签署《广州市二手房屋买卖合同》等相关资料，收文回执原件由居间人保管。房产交付时间为签订合同当天。买方未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过3日，卖方有权单方书面解除合同，没收买方已付定金，并有权将房产另行出售，买方未按合同约定期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金，逾期超过7日，卖方有权单方书面解除合同，没收买方已付的定金，并有权将房产另行出售。买方未按约定办理申请房地产转移登记，支付房产转让的税费、领取《房产证》、办理抵押登记手续，上述事项每延迟1日办理，应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金。卖方未按约定期限办理交付《房地产证》原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付房产、结清拖欠的相关费用，每延迟1日办理，须按房产转让价格每日1‰向买方支付违约金，卖方逾期办理交付《房地产证》原件、向买方交付房产、支付房产转让的税费、申请房地产转移登记超过7日，则买方有权单方书面解除合同，有权要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。卖方提供虚假产权证明或隐瞒产权导致本合同无法履行或转让房产在转移登记过程中因卖方的原因被司法机关查封或以其它形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履行时，买方有权单方书面解除合同，卖方应双倍返还定金给买方。买卖双方的通讯地址以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知居间人，未通知或延迟通知的，仍以本合同载明的通讯地址为准。该房产为毛坯房，卖方不提供其它软装及硬装设备。签订合同当日，原告支付定金20000元给被告，被告出具《收据》给原告，被告同时将涉案房屋交付给原告使用，原告对涉案房屋进行了装修。被告于2017年1月3日向原告发出《第二次律师函》，提出原告已构成违约，终止涉案合同，没收定金及简易装修并要求原告搬离涉案房屋。原告于2017年1月15日向原告发出《律师函》，记载因原告原因未能办理银行同意贷款书，原告同意一次性付款，但被告却提出加价要求，并提出解除合同，违反诚实信用原则，要求向被告一次性支付购房款，同时双方到房管部门递交过户材料。本院于2017年5月12日向第三人中国工商银行股份有限公司广州大德路支行去函了解是否同意由原告代被告直接向该行清偿涉案房产所欠的按揭贷款本息后涂销抵押权，该行复函认为被告可以申请提前偿还贷款本息，但必须由被告递交书面申请，经审批后，在被告授权的帐户扣划款项，还清贷款本息后，协助产权人办理涂销抵押手续，需全部产权人一齐带身份证前来领取房产证及他项权证及涂销抵押的相关资料。原告于2017年2月14日向本院申请财产保全，本院于2017年2月15日裁定查封被告位于广东省广州市增城区中新镇风光路33号12幢503房屋。庭审中，1、原、被告及第三人均确认约定涉案房屋由第三人负责办理申请同贷书手续，因原告与前妻的房屋欠银行贷款未还清，涉案房屋无法办理同贷书；2、原、被告确认原告于2016年11月20日曾要求在2017年1月26日一次性付清购房款，但被告不同意原告在2017年1月份支付购房款。原告陈述以下事实：按交易常规二个月内能出具同贷款，合同约定出具同贷书三日内支付首期款，另外约定签订合同二个月内支付首期款，属于约定不明，被告涉案很多债务，担心首期款支付后不是用于还贷款，所以行使不安抗辩权。被告陈述以下事实：约定同贷书出来后3日内支付首期款，最迟不能超过签订合同后的2个月内支付。第三人陈述以下事实：1、2016年10月出了评估报告后，便向银行申请办理同贷书，但因为原告与前妻在银行有按揭贷款未还清，原告申请按揭七成贷款，但银行只同意按揭三成贷款，所以涉案房屋未能办理申请按揭贷款手续；2、合同约定同贷书出来后3日内支付首期款，最迟不能超过签订合同后的二个月，如果同贷书提前出来就提前支付，如果同贷款未出来也不能超过签订合同后2个月内支付。本院认为：原、被告及第三人广州市世汇房地产销售代理有限公司签订的《房地产买卖居间合同》，是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面切实履行。根据合同约定，原、被告双方于评估公司出具评估报告后5个工作日内备齐银行按揭所需要资料办理申请贷款手续，原告因欠银行贷款致使涉案房屋无法申请办理按揭贷款手续，导致涉案合同无法继续履行。虽然原告曾向被告要求在2017年1月26日一次性付清购房款，但被告明确表示不同意，双方未能就变更付款方式协商一致。现原告主张向第三人中国工商银行股份有限公司广州大德路支行一次性代为被告清偿债务消灭抵押权，但第三人中国工商银行股份有限公司广州大德路支行明确表示申请提前偿还涉案房屋贷款本息，必须由被告递交书面申请，并经第三人中国工商银行股份有限公司广州大德路支行审批后在被告授权的帐户扣划款项，被告与第三人中国工商银行股份有限公司广州大德路支行之间的涉案房屋按揭贷款是借款合同关系，被告须按约履行在贷款合同期限内每月支付贷款利息，期限届满后归还贷款本金的义务，现贷款期限尚未届满，原告主张代被告提前清偿贷款本息，即被告将涉案房屋贷款的权利义务一并转移给原告，如果原告代被告一次性清偿贷款本息，意味着第三人中国工商银行股份有限公司广州大德路支行无法取得原告代偿贷款本息后的贷款预期利息收益，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条关于债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意的规定，第三人中国工商银行股份有限公司广州大德路支行表示提前偿还涉案房屋贷款本息的主体必须是被告，且被告表示不同意原告代为清偿涉案房屋的贷款本息，涉案房屋不具备过户至原告名下的条件，涉案合同已无法继续履行，故原告主张被告继续履行涉案合同，直接向第三人中国工商银行股份有限公司广州大德路支行清偿涉案房屋贷款本息及协助办理涉案房屋过户手续，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡绮亮的诉讼请求。案件受理费11980元，诉讼保全费2520元，由原告胡绮亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  阮惠华人民陪审员  姚紫珊人民陪审员  罗巧宜二〇一七年九月十二日书 记 员  阮柳静