黑龙江省铁力市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁商初字第272号
原告伊春市中元小额贷款有限责任公司，住所地伊春市伊春区红升办永庆社区警校综合楼东数第三户门市。
法定代表人冯金玉，职务经理。
委托代理人乔枝良，该公司职员。
被告郭东梅，女，1968年12月26日出生，汉族。
被告郭卫东，男，1970年7月31日出生，汉族。
被告钱瑞杰，女，1971年12月13日出生，汉族。
原告伊春市中元小额贷款有限责任公司与被告郭东梅、郭卫东、钱瑞杰民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告伊春市中元小额贷款有限责任公司委托代理人乔枝良到庭参加诉讼，被告郭东梅、郭卫东、钱瑞杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案缺席审理，本案现已审理终结。
原告伊春市中元小额贷款有限责任公司诉称，2013年11月1日，原告与被告郭东梅签订借款合同，双方在借款合同中约定，借款本金为200000.00元，借款期限为一年，被告郭卫东、钱瑞杰为被告郭东梅上述借款抵押担保，抵押物为郭卫东位于铁力市******号楼*单元***室的楼房，借款到期后，被告郭东梅未能按期还款，故原告诉至法院要求被告郭东梅偿还借款本金200000.00元，利息40698.00元，本息合计240698.00元，并要求依法确认房产抵押协议有效，原告对抵押物享有优先受偿权。
原告为证实自己的主张提供了以下证据：
1、原告公司的营业执照、组织机构代码证，拟证实原告的诉讼主体资格。
2、借款合同一份，拟证实原告与被告郭东梅形成了借贷关系，与被告郭卫东、钱瑞杰形成抵押担保合同的关系，被告郭东梅应承担还款责任，被告郭卫东、钱瑞杰应承担抵押担保责任。
3、借款凭证和转账交易记录，拟证实原告已经把借款200000.00元实际发放给了被告郭东梅，被告郭东梅也实际领取到了借款。
4、房产抵押协议一份，拟证实被告郭卫东、钱瑞杰用自有房产为被告郭东梅上述借款提供抵押担保。
5、黑龙江省龙泽园房地产开发有限公司左岸公馆项目部出具的收据一张，其上显示交款单位为冯金玉；黑龙江省龙泽园房地产开发有限公司左岸公馆项目部为出售方，冯金玉为购买方双方签订的房屋认购书，拟证实本案抵押房产的购房收据已由原、被告及开发商三方协商一致将交款单位开成原告公司法人冯金玉的名字，并且冯金玉与黑龙江省龙泽园房地产开发有限公司左岸公馆项目部签订了一份房屋认购书。
6、被告郭东梅、郭卫东、钱瑞杰的户口及身份证复印件，拟证实各被告身份状况。
被告郭东梅、郭卫东、钱瑞杰未到庭，未提出答辩，亦未提供证据证实自己的主张。
本院依法对郭东梅的调查笔录一份，拟证实被告郭东梅对借款的事实及数额无异议。
本院依法对黑龙江省龙泽园房地产开发有限公司左岸公馆项目部经理王丽萍的调查笔录一份，拟证实抵押房产的购房收据及房屋认购书已经经原、被告及开发商三方同意将交款单位及购买方写成冯金玉的名字，实际原告与黑龙江省龙泽园房地产开发有限公司并不存在买卖房屋的合同关系。
本院依法调取的离婚证一份，拟证实被告郭卫东、钱瑞杰已经离婚。
本案争议焦点：1.被告郭东梅是否应当偿还上述借款本息。2.原告与及三被告签订的房产抵押协议是否有效，原告是否对抵押物享有优先受偿权。3、原告的各项诉请是否合理。
围绕着本案争议焦点，原告进行了举证，三被告未到庭，视为放弃质证的权利，原告所举证据符合证据三性要求，本院予以采信。
本院依法调取的证据具有证据的三性，本院予以采信。
本院依据采信的证据，认定以下事实：2013年11月1日，原告与被告郭东梅、郭卫东、钱瑞杰签订借款合同，合同约定：原告向被告郭东梅借款200，000.00元，借款利率月息10‰，期限12个月，自2013年11月1日至2014年10月31日，采用利随本清方式还款，到期一次性归还借款本息，如借款人不按期归还借款本金，从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，并约定被告郭卫东自愿用自己名下资产为被告郭东梅上述借款提供抵押担保，被告郭东梅在借款合同中借款人签字，被告郭卫东、钱瑞杰在借款合同中抵押人和共同抵押人处签字。当日原告向被告郭东梅交付了借款本金200000.00元。原告与三被告又另外签订房地产抵押协议，该抵押协议约定：乙方郭东梅向甲方伊春市中元小额贷款有限责任公司申请贷款贰拾万元整，丙方郭卫东自自愿将坐落在铁力市******号楼*单元***室68.9平方米住宅楼作为抵押物向甲方提供抵押担保，丙方同意并要求黑龙江省龙泽园房地产开发有限公司将抵偿给丙方的工程款房屋产权过渡到甲方法定代表人冯金玉名下（左岸公馆项目部出具房屋认购书及购房收据），贷款到期后，如果乙方不能偿还到期贷款本息，丙方自愿放弃上述抵押房产，同意甲方对该抵押房产做抵债处理，原告及三被告盖章和签字及捺印。2013年10月30日，原告公司法定代表人冯金玉与黑龙江省龙泽园房地产开发有限公司左岸公馆项目部签订上述抵押房屋房屋认购书一份，并由黑龙江省龙泽园房地产开发有限公司左岸公馆项目部出具了一份交款单位为冯金玉交房款的收据，但实际双方并不存在房屋买卖事实，现该抵押房屋未验收，不能办理产权登记，故也未办理抵押物登记。因被告郭东梅未按期还款，原告诉至法院要求被告郭东梅偿还借款本金200000.00元，利息40698.00元，本息合计240698.00元，并要求依法确认房产抵押协议有效，原告对抵押物享有优先受偿权。另查明，原告提供的抵押协议复印件上落款时间为2013年11月1日，经与原件核对，原件上落款时间原来为2014年11月1日经改动变为2013年11月1日，原告解释称因为有笔误，正确的时间应为2013年11月1日，因为开具购房收据的时间和签订认购书的时间均为2013年10月30日，它们签订的时间与抵押协议签订的时间应该是吻合的。上为本案事实。
本院认为，根据最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》的规定指出：“公民与非金融企业（以下简称企业）之间的借贷属于民间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：（一）企业以借贷名义向职工非法集资；（二）企业以借贷名义非法向社会集资；（三）企业以借贷名义向社会公众发放贷款；（四）其他违反法律、行政法规的行为。借贷利率超过银行同期同类贷款利率四倍的，按照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的通知的有关规定办理。本案中，原告伊春市中元小额贷款有限责任公司与被告郭东梅之间的借贷不属于该批复中无效的情形，故应按民间借贷纠纷处理，适用有关民间借贷的法律规定。被告郭东梅、郭卫东、钱瑞杰与原告签订的借款合同中关于借款部分内容是双方真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，同时原告还提供了有被告郭东梅签字的借款凭证并附有转账交易记录，此借款凭证具有借据的性质，故原告与被告郭东梅、郭卫东、钱瑞杰签订的借款合同中关于借款部分内容成立并生效，且被告郭东梅对借款的事实及数额并无异议，原告与被告郭东梅形成了事实上的债权、债务关系，被告郭东梅理应偿还原告借款本息。另外双方在借款合同中还约定被告郭卫东用自己名下的资产为被告郭东梅上述借款提供抵押担保，被告郭卫东、钱瑞杰做为抵押人和共同抵押人在借款合同上签字，因借款合同上并没有列明具体抵押物，故原告与被告郭卫东、钱瑞杰关于抵押的具体约定只能以原告与三被告另外签订的房产抵押协议的内容为准，虽然该房产抵押协议上的落款时间有改动，但上面有原告与三被告盖章、签字及捺印可以认定是双方真实的意思表示，结合该房产抵押协议的内容及黑龙江省龙泽园房地产开发有限公司左岸公馆项目部出具的购房收据及认购书上的时间，签订该房产抵押协议的时间应为2013年11月1日，经本院查明该房产抵押协议确定的抵押物现不能办理产权登记，故该抵押物属于产权不明的财产，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，故该房产抵押协议无效，因没有办理抵押物登记，抵押权也未设立。虽然原、被告就抵押协议的第一项已经实际履行，即原告公司法定代表人冯金玉与黑龙江省龙泽园房地产开发有限公司左岸公馆项目部签订了关于抵押房屋认购书，并由黑龙江省龙泽园房地产开发有限公司左岸公馆项目部出具了一份交款单位为冯金玉的交房款收据，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，上述房产抵押协议第一项及第四项约定均为无效约定，且原告与黑龙江省龙泽园房地产开发有限公司并不存在房屋买卖关系，这只是借用买卖关系来掩盖抵押借贷的事实，故基于该无效的房产抵押协议而产生的履行行为也属无效行为，原告公司法定代表人冯金玉不能持上述购房收据及房屋认购书向任何一方主张权利。关于原告诉请的借款本金数额200000.00元与借款合同及借款凭证上显示的数额一致，且被告对借款本金数额无异议，应按此数额予以保护。原告诉请的利息数额40698.00元，根据原告提供的利息计算清单可知，此利息包括借款期内的利息、逾期利息、罚息，而双方在借款合同上约定是“借款期限自2013年11月1日起至2014年10月30日止，借款利率执行月息10‰，如借款人不按期归还借款本金，从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息”，此处应视为双方对借款期内的利息及逾期利息均做了约定，根据最高人民法院印发《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的通知第六条的规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护。故借款期间内的利息给付标准应按同期同类人民银行贷款利率的四倍给付，给付期限可按原告诉请的期限从2013年11月1日计算至2014年10月30日，即200000.00元×0.06×1年×4倍＝48000.00元，此数额高于原告诉请借款期内的利息数额24198.00元，应按原告诉请借款期内的利息24198.00元予以保护；逾期利息的给付标准也是按照同期同类人民银行贷款利率的四倍给付，给付期限可按原告诉请的期限从2014年10月31日起计算至2015年4月13日（起诉之日），即200000.00元×0.056÷360天×222天×4倍＝27627.00元，又因原告在诉请逾期利息的基础上又另外诉请了罚息，此处的罚息具有逾期违约金的性质，虽然双方在借款合同中关于罚息做了约定，但对此本院认为，本案属于民间借贷，原告同时主张逾期利息和逾期违约金的，折算后的实际利率不能超出同期同类人民银行贷款利率四倍，而本案原告诉请的逾期利息与罚息之和为16500.00元，低于本院上述按同期同类人民银行贷款利率四倍计算的逾期利息29600.00元，故应按原告诉请的逾期利息16500.00元予以保护。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》，《最高人民法院〈印发关于人民法院审理借贷案件的若干意见〉的通知》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郭东梅于本判决书生效后七日内偿还原告伊春市中元小额贷款有限责任公司借款本金200000.00元，支付借款期内利息24198.00元，支付逾期利息16500.00元，以上三项合计240698.00元（逾期利息计算至2015年4月13日）。
二、原告伊春市中元小额贷款有限责任公司与被告郭东梅、郭卫东、钱瑞杰签订的房产抵押协议无效，原告伊春市中元小额贷款有限责任公司对抵押房屋即位于铁力市******号楼*单元***室68.9平方米住宅楼不享有优先受偿权。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4910.00元，由被告郭东梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。
审 判 长 张明艳
代理审判员 韩玲玲
人民陪审员 程忠明
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 张 扬