上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第242号
原告（反诉被告）上海某某投资发展有限公司。
法定代表人李甲。
委托代理人胡罡锋，上海明泰律师事务所律师。
委托代理人李乙，男，该公司员工。
被告（反诉原告）上海某某电力工程有限公司。
法定代表人陈某某。
委托代理人闵曼君，上海闵曼君律师事务所律师。
委托代理人张成瑞，上海闵曼君律师事务所律师。
原告上海某某投资发展有限公司（以下简称投资公司）与被告上海某某电力工程有限公司（以下简称工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理。期间，工程公司提起反诉，本院予以并案审理。依法由审判员蒋鸣良适用简易程序于2015年2月9日公开开庭进行了审理。投资公司的委托代理人胡罡锋、李乙，工程公司的委托代理人闵曼君到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理。投资公司的委托代理人胡罡锋、李乙，工程公司的委托代理人张成瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
投资公司诉称，原被告于2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》约定，原告将位于上海市XX路XX号XX幢XX层XX室房屋出租给被告，双方约定的租赁期限自2013年4月20日至2019年4月19日止。签约后，原告按约交付了租赁房屋。期间，被告因故要求解除合同，经双方协商于2014年9月3日达成了《房屋退租协议》，但被告在未经原告同意的情况下，单方面终止了装修复原工程，原告多次交涉未果。
投资公司认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋退租协议》合法有效，被告应当按照约定履行相应的义务，其提前解除合同及未按约恢复装修工程的行为已构成违约。据此，请求法院判令工程公司限期完成租赁房屋内的装修复原工作；判令工程公司向投资公司支付租金人民币（币种下同）137，132元（免租期的二个月租金，房屋复原期内的二个月租金，从2014年9月19日暂计至2014年11月19日，要求计算至判决生效之日止），物业服务费8，670元（从2014年9月19日暂计至2014年11月19日，要求计算至判决生效之日止），并支付律师费8，000元。
工程公司辩称，被告同意承担二个月免租期的租金损失。至于原告其他诉讼请求，因被告于2014年9月9日已将租赁房屋装修恢复原状，故被告不能同意，请求法院予以驳回。
同时，工程公司提起反诉称，《房屋退租协议》中关于涉案房屋恢复原状需经出租人验收通过之约定显失公平，属于合同法规定的可撤销情形，不应该认定是承租人违约。据此，请求法院判令撤销原被告于2014年9月4日签订的《房屋退租协议》第5条中关于“通过甲方的验收合格”条款；判令投资公司返还押金102，849元、物业管理费押金13，005元及装修复原押金43，350元。
投资公司针对反诉辩称，一、双方约定中不存在显失公平的条款，且相关内容在双方往来的函件中重复使用多次。二、根据双方约定，三个月的租金押金及物业管理费押金，系双方明确约定对出租人的赔偿，承租人无权要求返还。至于装修复原押金可以进行核算，且租赁房屋还未经验收。
经审理查明，2013年4月22日，投资公司（为签约甲方；下同）与工程公司（为签约乙方；下同）签订了一份《房屋租赁合同》。双方约定：乙方承租的该房屋坐落、面积见附件二；乙方承诺承租该房屋作为办公使用；租金、物业管理及运营费用以及支付方式和期限见附件五；乙方以银行转帐支票、汇款及现金形式将该房屋保证金、租金、物业管理及运营费用支付给甲方；如乙方逾期支付租金、物业管理及运营费用，每逾期1天，则乙方需按逾期支付款项的0.3%，向甲方支付滞纳金；逾期时间超过5个工作日的即视为违约；在租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电费用，按甲乙双方约定的单价计费；通讯、电视、互联网等费用乙方应按照有关收费部门规定的支付期限及规定按实结算，由甲方代收代付；电费及水费按实结算，乙方应根据甲方或物业管理部门发出的付款通知上列明的付款期限和金额向甲方或物业管理部门支付；物业管理部门有权根据有关部门的收费标准及水电耗损和代收代付的税金情况合理调整水、电费实收单价；如乙方逾期付款，每逾期1天按欠付费用的0.3%向甲方或物业管理部门支付滞纳金。
合同第七条“房屋返还时的状态”中规定，乙方应在本合同终止、提前终止或解除后2天内将该房屋恢复原状返还给甲方，应将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿；逾期没有恢复的，甲方有权代为恢复，有关费用由乙方承担；若届时经甲方书面确认可以不恢复的，应由双方约定恢复后的状态并签订装修设施移动清单，同时该装修、设施或设备全部无偿归甲方所有；乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，在验收之日起三天内相互结清各自的费用，方可办理退租手续；若本租赁合同期满后乙方仍未把房屋内物品搬离的，乙方应按甲方的新客户的日租金标准向甲方支付使用费，若期满后15天内乙方仍未搬离，则甲方有权对该物品进行处理，同时，甲方有权继续向乙方追偿损失（该等损失包括但不限于由于延迟新租户交房日期而需付新租户的赔款、律师费等）。
合同第十条“保证金”规定，乙方应在签署本合同时支付附件五提及的保证金，作为乙方履行本合同之保证；因乙方不恰当使用造成该房屋或其他设施、设备损坏的，或因乙方违约应向甲方支付违约金或赔偿损失的，甲方有权从保证金中予以扣除；该保证金扣除后，乙方应补足保证金差额；租赁关系终止时，甲方在扣除因乙方违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应支付而未支付的各项费用后，甲方应在乙方按约定返还该房屋且办妥公司注册地址变更手续后15个工作日内将保证金余额无息返还乙方。
合同第十一条“违约责任”条款规定，租赁期间，在非本合同约定的情况下，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应向乙方支付相当于三个月租金金额的违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；乙方未按约定或者超出约定范围和要求装修房屋或者增设附属设备的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状，如乙方的装修或增设附属设施的行为给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方赔偿损失；租赁期间，发生下列任何一项情况的，乙方应按相当于三个月租金向甲方支付违约金并向甲方补付已享受的免装修期间的租金总额，若支付的违约金不足抵付甲方损失（包括但不限于律师费用等）的，乙方还应负责赔偿；乙方擅自退租；甲方根据规定行使单方面解除本合同权利的；若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理及运营费用、保证金、水电费及其他按本合同约定应当支付的费用，乙方应按本合同上述条款的约定承担违约责任外，还应承担甲方应向乙方追讨欠款而支付的诉讼费、律师费等相关费用。
合同“附件二”规定，乙方承租甲方的房屋坐落于上海市XX路XX号XX幢XX层XX室，该房屋建筑面积为867平方米。
合同“附件五”中约定：租赁期限从2013年4月20日至2019年4月19日止，乙方应在交房通知书上载明的日期至指定地点与甲方办理该房屋的交接手续；自2013年4月20日至2015年4月19日，该房屋租金每月34，283元，自2015年4月20日至2017年4月19日，该房屋租金每月37，711元，自2017年4月20日至2019年4月19日，该房屋租金每月41，482元，自2017年4月20日起租金参照市场价格；该房屋物业管理及运营费用为每月4，335元；本合同签署时，乙方应向甲方预付三个月的租金和物业管理及运营费用；该房屋租金、物业管理及运营费用每三个月预付一次，先付后用，乙方应于每三个月中的25日前向甲方预付该房屋三个月租金、物业管理及运营费用；免租装修期为自租赁期首日起算61天（自2013年4月20日起至2013年6月19日止）；乙方在免租装修期间，应支付物业管理费8，670元（自2013年4月20日至2013年6月19日）；乙方在免租装修期间，应支付运营费用及相关费用（包括但不限于审图协调费、装修押金、垃圾清运费、临时水电费用等）；在签署本合同时，乙方应向甲方支付保证金115，854元，相当于三个月租金和物业管理及运营费用，作为乙方履行本合同之保证；租金由甲方收取，物业管理及运营费用由上海某某物业服务有限公司收取。
签约后，投资公司交付了上述租赁房屋，工程公司按约支付了租金，同时支付了相当于三个月租金、物业管理及运营费用的保证金计115，854元（其中租金保证金为102，849元、物业管理及运营费用保证金为13，005元），并对承租房屋进行装修。
2014年9月2日，工程公司向投资公司递交《退租情况说明》，该说明记载的主要内容为：由于我公司发展需要搬迁办公场所，在贵处的物业管理费及租金支付至2014年9月19日，中（终）止与贵公司的租赁合同。
2014年9月4日（投资公司填写的日期为9月3日，工程公司填写的日期为9月4日），投资公司与工程公司签订了一份《房屋退租协议》。双方约定：1、根据合同约定乙方提前解除合同的，应承担违约责任，即乙方赔偿甲方违约金（三个月租金），甲方退还乙方三个月物业管理费押金，乙方归还相关押金单据给甲方；2、按合同约定乙方恢复该房屋原有状态，乙方还应支付复原期内的租金、物业管理费等费用；3、乙方在交房前结清水、电费及电话费等费用；4、乙方未在该房屋内注册公司及相关认证，该房屋交还甲方后并不影响甲方再次对外租赁；5、乙方承诺在2014年9月19日交还该房屋并通过甲方的验收，如乙方未能通过甲方验收的或未能按时交还房屋造成甲方损失的，则乙方承担责任并赔偿甲方因延期交房引起的损失，涉及其他违约责任的，按照合同之约定执行；6、乙方完成上述约定之后与甲方办理退房手续；7、如乙方未能按约履行本协议的，视为本协议自动解除，甲方将追究乙方二次违约责任。
期间，工程公司与案外人上海某某建筑安装工程有限公司签订《某某科技园区退租复原装修手册》（退租复原装修手册文本由投资公司提供），该退租复原装修手册包括了以下内容：一、复原装修须知；二、退租户室内复原装修申请表；三、复原装修商授权负责人资料；四、复原装修收费一览表（其中该一览表记载的复原装修保证金为43，350元）；五、复原装修安全注意事项；六、施工安全责任书；七、保护措施落实的承诺书；八、装潢复原违章赔偿费用须知；九、防火安全责任书；十、复原房屋接管验收单；十一、退租户室内复原装修工程竣工验收申请书（该申请书签约时为空白，没有填写任何内容）。
签约后，上海某某建筑安装工程有限公司即安排相关人员（现场负责人为吴某某）进行复原工程。
2014年9月18日，工程公司给投资公司发函（即《情况说明》），该函的内容为：由于我公司新办公室正在抢修，无法安排人员去复原工程现场补修。现我公司决定贵公司应退还的三个月物业管理费13，005元，抵作XX路XX号XX座XX补修的人工及材料费，如有剩余请予以退还。
同年9月22日，投资公司回复工程公司称，你公司的《情况说明》已收到。有关你公司委托的XX路XX号XX座XX室租赁房屋部分复原工程，我公司物业工程部门因工作繁忙无法接受委托，请你公司自行解决复原工程，完工后向物业管理处以书面形式申请验收，并由物业管理处出具验收合格签单。
同年9月28日，投资公司再次给工程公司发函，函件记载的主要内容为：贵公司已超过了2014年9月19日交房的承诺，由于延期交房导致我公司无法按时出租该房屋，造成了我公司经济损失。贵公司未将房屋恢复原状的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故我公司函告如下，贵公司应于收到本函后在2014年10月15日之前完成上述房屋的恢复原状工作，并支付所产生的租金损失；贵公司可在收到本函之日起三日内，给出处理意见并与我公司联系协商。
同年10月20日，投资公司通过律师向工程公司寄发《律师函》，要求工程公司在收到函件后三日内与投资公司沟通，以协商解决纠纷；收到函件后七日内完成XX区XX路XX号XX座XX室房屋的补修和拆除工作。
2014年12月1日，工程公司通过银行转帐向投资公司支付装修复原保证金43，350元。
同年12月15日，投资公司以诉称之理由向本院提交了诉讼资料。在本院诉调中心调解期间，工程公司再次委托案外人上海某某建筑安装工程有限公司重新对租赁房屋进行复原修补。其后，案外人委派的现场负责人吴某某向投资公司递交了“退租户室内复原装修工程竣工验收申请书”，该申请书填写了如下内容：内部墙面复原修补、地面复原修补、电气复原修补，验收通过；外墙面复原修补，验收不合格。
上述申请书的落款处由吴某某签名，投资公司（园区管理处）则在申请书的落款处加盖了公章。
以上事实，由投资公司与工程公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋退租协议》，当事人往来的函件，工程公司支付租金、押金的凭证，工程公司与案外人签订的《某某科技园区退租复原装修手册》（包括之后填写了内容的“退租户室内复原装修工程竣工验收申请书”）及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证属实。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。
本案争议的焦点是，工程公司未按约将承租房屋复原后返还应承担怎样的违约责任。
投资公司认为，工程公司至今未交付租赁房屋，故其应将租赁房屋恢复原状，并承担实际交付租赁房屋时止的租金及物业管理费。
工程公司则认为，其于2014年9月3日已搬离承租房屋，并委托装修公司对租赁房屋进行复原修复，同年9月9日交付了租赁房屋，故工程公司不应承担违约责任。
本院认为，投资公司与工程公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋退租协议》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力。合同履行过程中，工程公司因企业发展须搬离租赁房屋，在与投资公司协商后双方达成了《房屋退租协议》。根据《房屋退租协议》约定，工程公司应于2014年9月19日交还租赁房屋并通过投资公司的验收。之后，工程公司因不能按约交还租赁房屋，遂于2014年9月18日给投资公司发函，表示无法派员进行租赁房屋交接，同意以（未退的）三个月物业管理费的保证金作为租赁房屋复原费用的对价。该函明确了工程公司的两项意思表示：一、租赁房屋（委托装修公司复原后）没能恢复原状（无法通过验收）；二、由出租人进行后续的复原工程。投资公司收到工程公司的函件后，应采取有效的措施，及时安排复原工程，以减少损失。由于投资公司未能采取有效措施，而是以多次发函的形式要求工程公司继续履行复原工程（由承租人实施复原工程，然后由出租人进行验收，客观上会因利益关系造成操作困难），从而导致损失扩大。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。同时，根据双方约定，（乙方）逾期没有恢复的，甲方有权代为恢复，有关费用由乙方承担。投资公司要求工程公司承担扩大损失的诉讼请求，不符合法律规定及双方约定，本院不予支持。同时，本院注意到双方于2014年12月15日进行过租赁房屋交接验收（即由装修公司委派的场所负责人向投资公司递交“退租户室内复原装修工程竣工验收申请书”），该交接系发生在损失扩大之后，在本院诉调中心调解时工程公司为解决纠纷重新委托装修公司进行复原后发生的，故该时间节点不能作为双方办理租赁房屋交接的时间。综上所述，根据本案的实际情况，并考虑租赁房屋复原工程需要一定的时间（包括尚未复原的外墙面）等因素，酌情由工程公司赔偿投资公司一个月的租金损失及2，000元的律师费损失。
工程公司辩称在2014年9月9日已将租赁房屋装修恢复原状，与本案查明的事实不符，本院不予采信。
关于工程公司的反诉请求，其中要求撤销《房屋退租协议》第5条中关于“通过甲方的验收合格”条款的诉请，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条关于可撤销的合同所规定的情形，本院不予支持；工程公司要求投资公司返还押金（保证金）的诉请中，属于房租的保证金为102，849元，根据《房屋退租协议》中的约定，该保证金已作为其承担违约责任的赔偿金不再由出租人返还。租赁房屋的装修复原保证金，因该租赁房屋外墙尚未修复，得等到租赁房屋外墙修复后双方按实结算，故工程公司的该项反诉请求属于诉讼不适时，本院不予支持。至于要求返还13，005元物业管理费的保证金请求，符合双方在《房屋退租协议》中的约定，投资公司应按约全额返还。
投资公司关于双方约定中不存在显失公平条款，以及房租保证金不应返还、装修复原保证金可在双方核算后处理等辩称意见成立，本院予以采信；投资公司关于不返还物业管理费保证金的辩称理由与双方约定不符，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条及第一百一十九条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海某某电力工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海某某投资发展有限公司一个月租金损失34，283元；
二、被告（反诉原告）上海某某电力工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海某某投资发展有限公司支付的律师费损失2，000元；
三、原告（反诉被告）上海某某投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海某某电力工程有限公司物业管理费保证金13，005元；
四、驳回原告（反诉被告）上海某某投资发展有限公司其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）上海某某电力工程有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，376.04元，由投资公司负担2，579.61元，工程公司负担796.43元；反诉案件受理费（减半收取）1，742.04元，由投资公司负担142.30元，工程公司负担1，599.74元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
审 判 员 刘 锋
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 林 叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。