山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁13民终2292号
上诉人（原审被告）：冯军华，女，1972年3月22日出生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。
委托诉讼代理人：孙霞，山东弘蒙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国联合网络通信有限公司蒙阴分公司，住所地：山东省蒙阴县新城路187号。
负责人：孙建华，经理。
委托诉讼代理人：周峰，蒙阴县蒙阴法律事务所法律工作者。
上诉人冯军华因与被上诉人中国联合网络通信有限公司蒙阴分公司（下称中国网通蒙阴分公司）租赁合同纠纷一案，不服蒙阴县人民法院（2016）鲁1328民初字35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人冯军华上诉请求：请求二审发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序严重违法。1.原审判决认定事实不清，适用法律错误。（1）本案系租赁合同纠纷。租赁合同系双务合同，双方不仅享有合同权利，同时应履行相应的合同义务。《中华人民共和国合同法》第66条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。法律上设立同时履行抗辩权的目的在于维持当事人在利益关系上的公平。一方当事人不履行自己所负义务时无权要求对方履行合同义务，否则有悖于公平原则。本案中，上诉人不是不同意搬出，而是上诉人的附属物根据合同约定及法律规定需要被上诉人进行补偿。上诉人在搬出的同时有权要求被上诉人支付相应的补偿款。上诉人享有法律规定的同时履行抗辩权。且上诉人在原审中也提出了抗辩和反诉，但原审法院对此却未给予任何理睬。（2）被上诉人存在违约行为。被上诉人在重新发包时违反程序，导致上诉人未能公平竞争参加续租议标，严重损害了上诉人合法权益。后来在协商腾退事宜时，被上诉人承诺按照合同约定对变压器、楼顶防水等给予补偿，同时承诺协调新承租方对基础设施投资款进行补偿。原审中，上诉人当庭提出被上诉人存在违约的抗辩，同时提出反诉，要求被上诉人按照合同约定及法律规定，对上诉人支付的变压器款、楼顶防水工程款、水电暖等基础设施改造费用、客房改建扩建等费用进行128万元的经济补偿。但原审法院对于上诉人的上述抗辩及反诉未给予任何形式上、实质上的审查；在原审判决中对于上诉人的抗辩意见及反诉为何不予采纳、审理也未给予任何分析说明，径行判令上诉人搬出租赁场所。原审法院的该判决违反了《中华人民共和国合同法》第66条规定，剥夺了上诉人的同时履行抗辩权，同时导致原审法院认定事实错误，适用法律不当，导致错判。2.原审法院口头裁定驳回上诉人在原审中提起的反诉请求，严重违反法定程序。上诉人在原审中2016年1月26日第一次开庭陈述答辩意见时，口头提出反诉，并于当日提交书面反诉状。原审法院对于是否受理反诉当庭未做决定，于2016年3月21日宣判时口头裁定驳回反诉请求，并对本诉作出判决。原审法院的上述做法严重违反法定程序。上诉人在原审中提起的反诉符合法律规定的反诉条件，原审法院应当合并审理。上诉人提起反诉的时限符合法律规定；反诉与本诉当事人相同，诉讼地位互换；反诉标的及请求与本诉标的及请求属于基于同一事实及同一法律关系即双方的租赁合同关系，具有事实上和法律上的牵连性，符合主体要求及客观构成要件。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第232条规定，法院应当合并审理。（1）原审法院裁定驳回反诉请求违反了法律关于反诉的规定，且将极大的损害上诉人的合法权益。法律规定合并审理反诉的立法目的，有利于人民法院全面解决纠纷。通过合并审理，能节约诉讼成本，实现诉讼经济，公平保护双方的民事权利。《诉讼费用交纳办法》中也规定，被告提起反诉，法院决定合并审理的，减半交纳案件受理费。可见，合并审理反诉对于诉讼经济、节约成本、全面解决纠纷具有重大意义。本案中，上诉人在原审反诉中提出了128万元的补偿数额。如果原审法院不予合并审理，上诉人另行起诉，因涉及评估等问题，审限必然延长，必然导致二案审理期限不一致。如果本诉的判决早生效，将导致上诉人在其损失、补偿无法确定的情况下，被法院强制搬出，导致上诉人的合法权益遭受巨大损害。原审法院违法不予合并审理上诉人的反诉，且裁定驳回反诉请求，未进行实质审查即从实体上否定了上诉人的反诉请求，属于程序严重违法。（3）原审法院口头裁定驳回反诉请求，而不是书面裁定，致使上诉人不能单独对该裁定提起上诉，也不符合法定程序。综上所述，一审法院在审理该案时，认定事实不清，适用法律错误，严重违反法定程序。
被上诉人中国网通蒙阴分公司辩称，被上诉人认为冯军华的上诉理由不能成立，二审法院应当驳回其上诉请求，依法维持原判，原因如下：1.本案不存在同时履行抗辩权问题。（1）《合同法》第66条的原文为：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中双方在租赁合同中约定的租赁合同期限已经届满，且已超期，上诉人即负有到期无条件搬出的义务，该到期搬出返还租赁物的义务是上诉人首先的必须的第一位的和无条件的。（2）上诉人要求我公司给予其补偿，从上诉人自己用补偿一词就足以说明该补偿不是我公司的义务，因此就不存在如果我公司不给上诉人补偿，上诉人就有可以不搬出的权利。上诉人的该补偿要求是否成立、是否合理需要看双方的合同约定和相关法律规定。因此本案不存在适用同时履行抗辩权的前提条件。2.本案不符合反诉条件。（1）反诉的目的就是为了消灭、吞并本诉，本案我公司起诉上诉人要求其到期搬出返还租赁物，上诉人提出的反诉是要求我公司对其补偿，很明显：补偿和搬出，属于两个不同的诉讼请求，两者之间没有关联性，上诉人要求补偿的诉讼请求不能消灭我公司要求搬出的诉讼请求，因此，上诉人要求的反诉不成立。具体到本案中构成反诉的请求应该是上诉人提出比如：要求继续履行租赁合同或要求延期等能够对抗或消灭我公司搬出请求的请求才能构成反诉。（2）一审法院对上诉人的反诉口头裁定不予受理正确。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第233条第2款规定：“反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”显然该《意见》明确了反诉裁定不予受理应另行起诉，不得上诉，并且没有规定裁定是书面或口头，因此两者形式都是法律允许的。故，一审法院上诉人的反诉请求口头裁定不予受理，告知其另行起诉并记录在卷，处理程序合法，适用法律正确。3.我公司对上诉人没有违约行为。我公司和上诉人之间的租赁合同到期后，上诉人如果认为自己对租赁物有投资要求补偿，应依据双方签订的合同约定和法律规定处理，协商不成上诉人可以另案诉讼解决，我公司从没有做什么补偿承诺。另外我公司作为租赁物的所有人，当然有权利在到期后通过招投标的形式公开另行出租，上诉人参加不参加投标是自己的选择，上诉人无权对我公司处分自己资产的行为提出任何异议。综上所述，上诉人上诉要求行使所谓的同时履行抗辩权属于对该项权利的误读；又一再要求反诉，而不另行起诉，其目的很明显就是为了缠诉，利用我公司急需利用该租赁物的心态，借机拖住我公司、进而逼迫。我公司在对其进行所谓的补偿的问题上妥协。我公司相信法律的公正性，同时建议贵院在查明事实的基础上依法驳回上诉，维持原判。
中国网通蒙阴分公司向一审法院起诉请求：要求被告限期搬出所租赁原告场所，返还租赁物，诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2005年10月1日，原告中国联合网络通信有限公司蒙阴分公司与被告冯军华签订蒙山大酒店租赁合同一份，合同约定，被告租赁原告所有的蒙山大酒店房产一处，共计3811.27平方米，租赁期限10年，即自2005年10月1日至2015年9月30日。合同同时约定，房屋租赁合同租赁期间届满，如双方不续签合同，被告应返还原告房屋，返还的时间不得迟于2015年10月30日。原、被告双方签订的租赁合同履行期限现已届满，被告未与原告续签合同，亦未按时搬出。故原告具状起诉，要求被告限期搬出原告所有的蒙阴县蒙山大酒店经营场所，返还原告租赁物；诉讼费由被告负担。
一审法院认为：依法成立的合同应当受到法律保护，原告中国网通蒙阴分公司与被告冯军华签订蒙山大酒店租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。根据合同法的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据庭审中查明的事实，原、被告双方签订的房屋租赁合同，租赁期间已届满，且双方未续签合同，故被告应按合同的约定返还原告租赁物。对于原告要求被告搬出原告所有的蒙阴县蒙山大酒店经营场所，返还租赁物的请求，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：被告冯军华于本判决生效后一个月内搬出原告中国联合网络通信有限公司蒙阴分公司所有的蒙阴县蒙山大酒店经营场所，将蒙阴县蒙山大酒店返还给原告。案件受理费100元，由被告冯军华负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人冯军华与被上诉人中国网通蒙阴分公司于2005年10月1日签订的蒙山大酒店租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的效力性的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。
根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点：一、在租赁合同期限届满之时，出租人要求承租人的上诉人返还租赁物即搬离时，上诉人主张其要求出租人对其基础设施投资进行补偿的同时履行抗辩权是否成立；二、原审法院对上诉人提起的反诉作出口头裁定并记入笔录的行为是否合法。
关于第一个问题，本案中，租赁合同期限已届满，作为出租人的被上诉人要求作为承租人的上诉人返还租赁物，即搬离租赁酒店，完全符合合同约定及法律规定，上诉人继续占有租赁场所不再具有合法的依据，应限期返还、搬离租赁场所。
《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，上诉人要求被上诉人补偿其对租赁物的基础设施维修支出的投资费用，与其返还租赁物之间不能成立对价关系，即两者之间不具有对待给付义务关系，上诉人主张的同时履行抗辩权不能成立，上诉人对此不享有同时履行抗辩权。上诉人应及时搬离并返还被上诉人涉案租赁场所。上诉人主张其享有同时履行抗辩权，依法不能成立，本院不予支持。被上诉人对租赁场所重新对外发包时，上诉人知道且没有按照被上诉人的招标要求交纳保证金，应视为其放弃继续承租的行为。上诉人主张被上诉人重新发包时存在违法行为，与事实不符，也无合同依据及法律依据，不能成立，本院不予支持。
关于第二个问题，被上诉人提起诉讼要求上诉人限期搬离并返还租赁物时，被上诉人对涉案租赁物已重新进行了招租，并与新的承租人签订了新的租赁合同。上诉人在原审中就其对租赁物的基础设施维修改造等支出的投资及费用提出反诉，要求被上诉人给予补偿。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第二百三十三条第二款规定，反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。本案中，本诉与反诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由有关联，但原审法院考虑到涉案租赁合同期限已届满，合并审理涉及到补偿数额的确定可能需要通过评估来确定而造成时间过长等诸多问题，难免会造成出租人向新的承租人交付租赁场所的过分迟延，从而引发新的矛盾和纠纷产生的情况下，而上诉人完全可以通过公证等方式对租赁物所增设的附属设施及改扩建等现状进行证据保全，从而避免因本案判决生效后上诉人因返还租赁物给其造成其反诉主张的相关证据的灭失问题，最终没有受理上诉人提出的反诉。且，上诉人也没有积极向原审法院交纳反诉受理费用，另行起诉对上诉人的权益并无不利影响。该司法解释没有规定裁定必须是书面的，原审法院口头告知上诉人另行起诉，并无不当，依法应予维持。故，上诉人主张一审程序违法，应予发回重审，依法不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律程序正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人冯军华负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一六年十一月十一日
书记员 刘天晴