重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终2194号上诉人（原审原告）：李树荣，男，1944年4月24日出生，汉族，住重庆市长寿区。被上诉人（原审被告）：重庆乐至置业发展有限公司，住所地重庆市长寿区晏家街道办事处育才路B区13号1幢1-6号，统一社会信用代码91500115790728353Y。法定代表人：廖智辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚婷，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：徐融曦，国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人李树荣因与被上诉人重庆乐至置业发展有限公司（以下简称乐至公司）合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2016）渝0115民初5099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李树荣，被上诉人乐至公司的委托诉讼代理人姚婷到庭参加了询问。本案现已审理终结。李树荣上诉请求：一、要求二审法院判令乐至公司承担支付李树荣逾期交房的租金（过渡费）从2016年3月31日至今的过渡费（4月起至今8个月，每月120元），共计960元；二、要求二审法院判处乐至公司逾期交房的违约金按照已付购房款总金额56096元，逾期（48000元从2012年11月7日至今和8146元至今的违约金4805.60元）和耽误请求解决的误工费700元；三、本案上诉费由乐至公司承担。主要事实和理由：我们不是合并安置，乐至公司故意逾期不交房，明显违约，应该支付我违约金，并应按照已付购房款总额56096元计算违约金。关于过渡费，政府3月份已经协调交房，对方迟迟不交房给我，应该支付我过渡费。李树荣向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告继续履行《长寿区定向销售住房预购协议书》，向原告履行交房义务；2.判令被告支付原告逾期交房的房屋租金、违约金、误工费、律师代写诉状费200元、复印费43元及资金占用损失（其中从2012年11月7日起以48000元为基数按照年利率6%的标准计算至交房时止，从2016年1月9日起以8096元为基数按照年利率6%的标准计算至交房时止）；3.本案诉讼费由被告承担。乐至公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一审法院认定事实：李树荣原系重庆市长寿区晏家街道沙塘村桥头边组村民。2009年5月4日，李林平户的住房因国家建设需要被依法征用，李林平作为户主（乙方）与重庆市长寿区国土资源局（甲方）签订《征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定甲方采取货币安置的方式安置乙方住房，住房安置的对象为包括原告在内的8人，根据该协议，安置对象8人共获得购买2套大户型、1套中户型、1套小户型安置房的权利。2012年9月11日，李树荣向乐至公司交纳订房款10000元。同年11月7日，李树荣（乙方）与乐至公司（甲方）签订《长寿区定向销售住房预购协议书》，约定：“……第二条：乙方属于晏家街道原沙塘村桥头边组李林平户（《拆迁协议》户主姓名）的征地拆迁农转非安置人员。第三条：乙方自愿在签订预购协议之日，一次性缴纳预订定向销售住房房款48000元（大写：肆万捌仟元）人民币……第四条：从签订本协议之日起到交房时间止，所缴纳的预购房款按年利率6%计算，在交房之日一次性支付给乙方。第五条：交房时间：从签订本协议的次月起计划30个月内交房，因不可抗力的自然因素除外……第八条：乙方签订本协议后反悔的，或不在甲方规定时间内参与选房，或不在甲方通知的时间内与甲方签订正式购买合同并交纳房款的，都视为乙方自动放弃其再次购买定向销售住房的资格，并且今后乙方和其家庭成员都不得再次要求购买定向销售住房……”。该协议签订当日，李树荣向乐至公司交纳房款38000元。2016年1月9日，乐至公司通知李树荣选房，李树荣选定的房号为尚城西路5号5幢7-10号，该房屋面积为35.87平方米，单价为1720元/平方米。当日李树荣向乐至公司交纳房款6096元、房屋装修保证金2000元、除渣费50元。同时，乐至公司向李树荣开具缴款通知一份，通知李树荣当日下午4时前到银行缴纳房款7000元。李树荣因乐至公司未向其交房，故未交纳该笔房款。后乐至公司一直未与李树荣签订正式购买合同，也未向李树荣交房。一审法院认为，原告属于房屋拆迁安置对象，其与被告签订的《长寿区定向销售住房预购协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行义务。原告已经交纳所购房屋的大部分房款，并愿意按照被告的要求交清剩余房款，且上述协议约定的交房期限已经届满，被告也称房屋已经符合交房条件，被告便应该按照合同约定向原告交房。上述协议第八条约定“乙方签订本协议后反悔的，或不在甲方规定时间内参与选房，或不在甲方通知的时间内与甲方签订正式购买合同并交纳房款的，都视为乙方自动放弃其再次购买定向销售住房的资格，并且今后乙方和其家庭成员都不得再次要求购买定向销售住房”，虽原告未交清剩余房款，但其未交款的原因系由于被告未与其签订正式购房合同，且要求其提交相应证明和承诺书，同时原告已经交纳大部分房款，不符合上述约定的自动放弃购买的情况。被告辩称根据相关规定其与原告签订正式购房合同以及交房前，原告需提交相应街道办事处出具的其系该地区安置户的证明以及该安置户所有成员同意将房屋交给原告的说明，但被告未提交证据予以证明，一审法院认为，与被告签订《长寿区定向销售住房预购协议书》的系原告，向被告交纳房款的也系原告，而被告关于办理交房应履行相关手续的辩称意见在合同中并无约定，故对被告的辩称意见一审法院不予采纳。原告请求的逾期交房的房屋租金、违约金，《长寿区定向销售住房预购协议书》中并无相关约定，原告也未提交证据证明被告应该向其支付，故对其租金、违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。原告请求的误工费、复印费，于法无据，一审法院不予支持。原告请求的律师代写诉状费，其未提交证据予以证明，一审法院不予支持。对于原告按照上述协议约定请求的资金占用损失，一审法院认为，上述协议第四条约定“从签订本协议之日起到交房时间止，所缴纳的预购房款按年利率6%计算，在交房之日一次性支付给乙方”，故计算资金占用损失的基数应是截至签订协议当日原告所交纳的预购房款即48000元，2016年1月9日原告交纳的房款6096元、房屋装修保证金2000元、除渣费50元不应该计算资金占用损失。被告辩称计算的截止日期应为2016年1月9日，因为原告已经于2016年1月9日完成选房，被告房屋符合交房条件，但原告没有交纳房屋尾款，才导致房屋未完成交接。一审法院认为，原告未交清房款是由于被告的原因，且根据上述协议第四条约定，计算的截止日期为交房时止，故对被告的辩称意见，一审法院不予采纳。根据原、被告的陈述，原告还应交纳的房款金额为7600元（1720元/平方米×35.87平方米-48000元-6096元），被告要求用其应向原告支付的资金占用损失进行抵扣，一审法院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告重庆乐至置业发展有限公司于本判决生效后三日内将位于重庆市长寿区晏家街道尚城西路5号5幢7-10号的房屋交付原告李树荣；二、被告重庆乐至置业发展有限公司于本判决生效后三日内支付原告李树荣资金占用损失（该损失从2012年11月7日起以48000元为基数按照年利率6%的标准计算至被告交房时止，被告向原告支付时，应当扣除原告应该支付的房款7600元）；三、驳回原告李树荣的其余诉讼请求。案件受理费50元，由被告重庆乐至置业发展有限公司负担。二审中，乐至公司在庭后提交的书面意见中明确表示，愿意就6096元房款向李树荣支付资金占用损失，从2016年1月9日起以6096元为基数按照年利率6%的标准计算至交房时止。本院二审认定的其他事实与一审认定的事实相同。本院认为，李树荣请求的逾期交房的租金（过渡费），因涉案《长寿区定向销售住房预购协议书》中并无相关约定，且李树荣也未提交其他证据证明乐至公司应该向其支付，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。李树荣请求的误工费，没有法律依据，本院不予支持。关于李树荣请求的逾期交房违约金，按其计算方法，应理解为资金占用损失。根据双方合同约定，李树荣所缴纳的预购房款应计付利息，而李树荣2012年11月7日所交纳的房款48000元与2016年1月9日交纳的房款6096元均应视为预购房款，故都应计付利息；同时，乐至公司在二审中明确表示愿意就6096元房款向李树荣支付资金占用损失。因此，针对该笔房款6096元的利息，应从2016年1月9日起以6096元为基数按照年利率6%的标准计算至交房时止。至于李树荣交纳的房屋装修保证金2000元、除渣费50元，明显不属于购房款的范围，故不应该计算资金占用损失。综上所述，因二审中出现了新事实，导致一审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市长寿区人民法院（2016）渝0115民初5099号民事判决第一项；二、变更重庆市长寿区人民法院（2016）渝0115民初5099号民事判决第二项为：重庆乐至置业发展有限公司于本判决生效后三日内支付李树荣资金占用损失，该损失从2012年11月7日起以48000元为基数按照年利率6%的标准计算至重庆乐至置业发展有限公司交房时止，从2016年1月9日起以6096元为基数按照年利率6%的标准计算至重庆乐至置业发展有限公司交房时止（重庆乐至置业发展有限公司向李树荣支付该损失时，应当扣除李树荣应该支付的房款7600元）；三、驳回李树荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由重庆乐至置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗太平审判员  陈孟琼审判员  刘润荔二〇一七年五月十二日书记员  程译莹