江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）太浏民初字第0055号 原告太仓港福人林产品开发有限公司，住所地江苏省太仓市太仓港港口开发区浮桥镇通港东路2号，组织机构代码77248814-9。 法定代表人郭柳，该公司总经理。 委托代理人刘贵林，上海李东方律师事务所律师。 委托代理人袁丽眉。 被告曾鸿武。 委托代理人宋陶，江苏金太律师事务所律师。 委托代理人朱晓军。 原告太仓港福人林产品开发有限公司与被告曾鸿武土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，被告在法定期限内提出管辖权异议，后本院于2014年3月17日依法驳回被告曾鸿武对本案管辖权提出的异议。被告不服提起上诉，苏州市中级人民法院于2014年5月7日作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2014年6月18日第一次开庭，因案件复杂于2014年7月30日转为普通程序并依法组成合议庭，于2014年9月26日公开开庭进行了审理。原告太仓港福人林产品开发有限公司的法定代表人郭柳（参加第一次庭审）、委托代理人刘贵林、袁丽眉，被告曾鸿武（参加第一次庭审）及其委托代理人宋陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓港福人林产品开发有限公司诉称：2007年11月2日原、被告签订场地租赁合同一份，原告将位于太仓港港口开发区福人林产品加工配送区域内的场地出租给被告，租赁期限为5年，时间自2008年1月1日起至2012年12月31日止，使用性质为工业用地，木制品加工生产及销售，场地面积为18.366亩，租金2008年1月1日起至2010年12月31日年租金为275490元，2011年1月1日至2012年12月31日年租金为303039元，折算月租金为25253.25元。2012年2月15日原告通知所有承租人合同到期后不再续租，让所有承租人自行安排合同到期后的生产经营场所，之后多次通知被告。2012年12月18日被告提出续租，原告回函答复不同意被告续租。2012年12月31日合同到期后，被告以多种理由拒绝迁出，经多次与被告协商签订了短期租赁合同，场地面积为18.366亩，租赁期限为自2013年1月1日起至2013年5月30日，场地租金为61220元／月，累计应付租金为306100元，保证金为50000元。合同约定2013年5月31日前退出并清除地面建筑物原告予以退还2个月租金即122440元，该期限到期后与被告协商迁出未果。依据租赁合同第十条约定，被告逾期不迁离或不返还租赁物的应当加倍支付租金，故对实际占用期间的使用费用按照原租金双倍计算至直至被告方迁出时止。为维护原告合法权益，诉至法院请求判令：1、被告给付原告拖欠的2个月（即2013年的4月份、5月份）租金122440元。2、被告支付原告自2013年6月1日起至2013年11月7日止，以122440元／月计算18.366亩场地的使用费640769元。3、诉讼费用被告承担。 被告曾鸿武辩称：1.被告在2013年5月31日之前已经提前搬离原告场地，不需再支付原告场地使用费。且依据双方签订的合同，对于承租场地上的厂房和临时用房，在合同约定的期限过后，被告就放弃了相应的财产权利，原告有权自行处置，但是原告没有处理与被告无关，房屋拆除与否也是原告自己的问题，均与被告无关。2.即便按照原告的主张，从原告举证的照片上看，被告原租赁的场地在2013年9月3日大部分已经拆除完毕，原告按照被告全部租赁场地18.366亩计算使用费也不正确。3.原告要求按照双倍租金支付违约金过高，最多按照银行同期贷款利息计算。综上，原告的主张没有事实及法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明：2007年11月2日原告太仓港福人林产品开发有限公司（合同甲方）与被告曾鸿武（合同乙方）签订场地租赁合同一份，约定甲方将位于太仓港港口开发区福人林产品加工配送中心区域内的场地租赁给乙方；土地的使用性质为工业用地，用于木制品加工生产及销售；场地面积为18.366亩；租赁期限为五年，即从2008年1月1日起至2012年12月31日止；另外双方还约定租赁期限届满前2个月提出，经甲方同意后，甲、乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先权。合同第二条关于租金双方约定：2008年1月1日起至2010年12月31日场地年租金为275490元，2011年1月1日至2012年12月31场地年租金为303039元（注：此年租金内包括国家规定征收的土地使用税4元／年／平方米，如果在合同有效期内因国家调整土地使用税，其超出部分由乙方承担）。合同第十条约定合同有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。 2012年2月15日原告太仓港福人林产品开发有限公司通知包括被告曾鸿武在内的9家承租户开会，在会议上原告向各承租户送达告知书一份，主要内容为原租赁合同到期后不再续租，请各承租单位自行安排合同到期后的生产经营场所。 2012年12月13日原告太仓港福人林产品开发有限公司向被告曾鸿武送达通知一份，该通知主要内容为：“您租赁的场地将于2012年12月31日到期，按照年初我司发的通知，我司将收回场地不再续签，请您于2013年1月1日将所租场地退还我司，并将场地上您所搭建建筑物及设备自行搬走，否则视为放弃；同时到我司财务部办理水电费用结算及押金退还手续。对未按照合同执行本通知的，我司将于2013年1月1日起予以停水、停电，如故意拖延，将按叁仟元每天计取违约金直至搬走为止。”同日，原告应个别承租单位新租场地正在施工暂时无处搬，要求延长使用场地的情况，向各承租单位下发了关于申请延长使用场地需提交材料的通知。2012年12月18日被告曾鸿武向原告递交场地租赁延期申请书一份，主要内容为：“2007年11月2日申请人与贵公司签订的《场地租赁合同》及《补充合同》约定，该场地的租赁期限为五年，自2008年1月1日起，至2012年12月31日止。现虽租赁合同到期，但贵公司的场地仍然是工业用地，从事产业仍然是木材加工及销售，且仍然是出租经营。另外，申请人承租该场地后，对场地进行了场地浇筑、办公楼、宿舍及生产车间钢棚等投入，该部分的投入为租赁物的添附，且不可移动或者拆除，未折旧损耗完毕。为此申请人特向贵公司申请延长该场地的租赁期限，续签租赁合同。”同年12月28日原告太仓港福人林产品开发有限公司就被告曾鸿武申请场地延期租赁事宜回函，主要内容为租赁场地合同到期，原告改变经营模式，将该场地同意规划，对场地内的现有建筑及附着物进行拆除、重建和改建，并按正规手续申报审批，办理房屋产权，通知已经告知被告近一年时间，原告不同意续租。2013年1月11日，被告曾鸿武就场地续租事宜再次致函原告，主要内容为：被告签订租赁合同后领取了个体工商户营业执照，现在仍在合法的经营期限内，被告的经营权应受到保护。如原告要强制被告迁出场地，应当对被告进行安置及搬迁补偿。另，被告承租场地后，对场地进行了建筑物、构筑物、场地浇筑及装修投入，该部分的投入为租赁物的添附，且不可移动或拆除，并未折旧损耗完毕，该添附不能拆除的部分，原告应当对被告的投入折价补偿。故被告希望与原告续签租赁合同，友好协商解决租赁纠纷。 2013年4月28日原告太仓港福人林产品开发有限公司与被告曾鸿武签订《场地租赁合同》一份，合同载明因被告新租场地供电设施正在办理中，双方经协商就被告短期租赁原告原租场地从事木材加工、销售事宜达成协议。合同第一条关于场地面积、租赁期限约定为场地面积为18.366亩；租赁期限自2013年1月1日起至2013年5月30日止。合同第二条关于租金约定为场地租金为61220元／月，累计应付租金为306100元。合同第三条关于保证金约定为保证金为五万元（一次性付清，期满后结清不计息退还）。合同第五条约定被告不得出租、转让、转借；原来被告在场地上所建厂房及临时生活用房，合同到期后，被告在不损坏原告场地及公共设施的情况下在10日内自行处理，无权要求原告予以补贴，逾期视作被告自行放弃，原告有权自行处理。合同第六条关于违约责任双方约定被告未按照约定租赁期限退还承租场地，按双倍交付超期租金，并赔偿原告因此造成的损失。同日，原、被告双方签订补充合同一份，约定被告在2013年5月31日之前退出并清除地面建筑物，原告予以退还二个月租金122440元；如再提前，除退二个月租金外，按实际提请天数计退日租金。 2013年12月5日原告向被告发送律师函一份，主要内容为原、被告双方签订的场地租赁合同期限为5年，自2008年1月1日起至2012年12月31日止。原告在2012年2月15日召集所有承租人开会，通知合同到期后不再续租，之后原告陆续通知被告不同意再续租。2012年12月31日合同到期后，被告以多种理由拒绝迁出，经多次协商后双方签订了短期租赁合同，场地面积为18.366亩，租赁期限为2013年1月1日至2013年5月30日。期限到期后与被告协商迁出未果，为此要求被告支付拖欠的租金，并支付合同到期后占有期间的使用费用。 另查明：1.被告曾鸿武开设在原告租赁场地内的曾武超群木材加工厂在2013年1-2月份水电费13419元、3-5月份水电费72310元、6月份水电费13202元、7月份水电费29010元、8月份水电费1800元，上述费用被告已交纳原告，原告也向被告开某了相应的发票。被告解释说租用原告的办公用房尚在使用，且被告新租赁场地在原告西侧，与原告处租赁的场地水电是一起使用，故一起结算。2.原告提供的拍摄时间分别显示为2013年6月9日、2013年9月3日、2013年10月17日的照片，可以看出被告在租赁场地上建造的厂房尚未完全拆除，以及堆放的木材加工产品。日期为2013年11月7日的照片显示一台机器正在清除租赁场地上的水泥硬化。日期为2014年1月3日、2014年5月27日的照片显示由被告建造的一幢二层别墅尚在原告场地上。对此被告解释称照片显示的时间可以人为修改，虽然照片中显示的厂房等系被告所建的，但建筑物的存在并不影响被告已经搬离事实的成立。3.2013年9月1日至2013年10月15日，被告曾鸿武开设的曾武超群木业向原告开某多份盖有曾武超群木业门卫放行专用章的出门证，要求原告门卫将装有货物的车辆予以放行。对此被告解释称因为新租用场地生产的木材加工产品借用被告的仓库，所以才有车辆进出的记录。4.原告提供与被告仓储服务货物出库单据，并解释称仓储货物的出库货物数量是依据被告的通知单，然后由原告开某出库、出门单，与被告加工的货物出门单据是不同的。 原告太仓港福人林产品开发有限公司申请的证人陈某到庭陈述：“2013年年初到福人林公司做保安，2014年6月12日晚值班的时候，看到有人进出小别墅搬东西，其中两个人是曾武超群的仓管。他们把东西搬到我们公司边上曾武超群租的另一间办公楼。”到庭证人王某陈述称：“我是上海鸿涛建筑公司的，是给福人林公司做土建工程的，主要负责施工厂房的钢结构地基施工。2013年6月22日到现场的，因为负责现场施工，所以对原告厂区的布局情况是知道的。2013年11月7日曾武超群的人把水泥地面挖掉填河塘了，当时我在现场的。”到庭证人杨某陈述称：“我在上海鸿涛建筑公司负责现场施工管理，在2013年5月份的时候进入福人林公司的。在8月份的时候，曾鸿武还在生产，东西也没有搬，还和他协调过，让他们想办法清空场地。后来我回上海了，在9月份回来的时候看到东西还是没有动。” 庭审中，1.原、被告双方明确2013年4月28日签订的租赁合同中约定的保证金5万元，被告实际并未交纳给原告。2.被告曾鸿武认可确实尚欠原告二个月（即2013年4月、5月份）租金122440元未付。3.被告曾鸿武明确现在位于原告厂区内的别墅一幢及相关附属财产，全部予以放弃，由原告自行处理。对此原告称该别墅及屋内的相关财产由其自行处置，如需拆除，相关拆除费用由原告自行承担。4.被告曾鸿武陈述称搬离租赁场地时并未与原告办理交接手续，而是直接搬离。 上述事实，有原告提供的场地租赁合同、补充合同、会议签到册、告知书、通知书、场地租赁延期申请书及回函、银行进账单、律师函、照片、水电费用量清单及发票、出门证，到庭证人陈某、王某、杨某的证人证言以及当事人某 本院认为：原、被告双方于2013年4月28日签订的场地租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。被告曾鸿武对于拖欠原告太仓港福人林产品开发有限公司2013年4月份以及同年5月份的租金共计122440元的事实予以认可，本院予以确认。原、被告双方主要的争议焦点是：一、被告是否按照合同约定的期限按期搬离租赁场地；二、如被告未按期搬离租赁场地，占用期间的使用费计算标准是多少。 对于第一个争议焦点，原告认为被告在短期租赁协议到期后拒不搬离场地，并在原租赁场地继续生产。为此，原告提供了现场照片、原告施工现场工作人员的证人证言、被告向原告门卫开某的出门证、被告水电费用量表等。被告辩称已在租赁期限到期前全部搬离，不应支付使用费。本院认为：1.被告在租赁期限内的2013年1-2月份交纳水电费13419元、3-5月份交纳水电费72310元，平均每月17145.8元。在租赁期限到期后的6月份交纳水电费13202元、7月份交纳水电费29010元，该两月所交纳的费用与正常租赁期限内交纳的费用相比，并未出现明显减少，7月份交纳的费用还要高出许多。被告虽辩称交纳的水电费中含有新租赁场地的费用，但并未提供证据证明其就新租用场地的水电使用问题及相关费用交纳与原告达成协议，故本院对此辩称意见不予采纳。2.被告对于在2013年9月1日至10月15日期间开某多张出门证、从原告门卫处运输货物的解释，因并无证据证明原、被告之间有新的仓储合同关系，且被告开某的出门证样式与仓库出库单的样式并不相同，故本院对于被告该辩称意见不予采纳。3.为原告建造新厂房的施工人员的证言所反映的情况，与原告提供的照片中所反映的情况比较相符，且可以看出被告有在原租赁场地堆放货物的情况存在。至于被告辩称的即便按照原告的主张，被告原租赁的场地在2013年9月3日大部分已经拆除完毕，原告按照被告全部租赁场地18.366亩计算使用费也不正确的意见。本院认为，原告将出租场地收回后系建造新的厂房，被告对此亦是知晓，该建造工程系整体性工程，被告负有将租赁场地完整交付的义务，故本院对被告此辩称意见不予采纳。综上，本院认为被告在租赁期限后并未按期自行搬离，而是继续占用原告场地。被告就其逾期腾退后的实际搬离日期负有举证责任，其在搬离后未搬离交接或通知手续，应当承担相应的不利后果。结合本案被告在2013年10月15日时仍在继续出货等实际情况，本院对原告主张的2013年11月7日为被告搬离完毕日期予以采信。 对于第二个争议焦点，原告认为依据合同约定被告逾期不迁离或不返还租赁物的应当加倍支付租金，故主张按照122440元／月计算占用期间（即2013年6月1日至同年11月7日）的使用费640769元，且解释称被告占用的场地本系重新规划建造新厂房，由于被告的占用，导致厂房无法按期建造完成，造成了租金的损失。被告认为，该项约定属于违约金条款，原告主张以双倍租金支付违约金明显过高，最多按照银行同期贷款利息计算。本院认为，原、被告双方在原签订的场地租赁合同到期前，原告早已将合同到期后不再续租的通知送达被告。合同到期后原告考虑到被告实际情况，经协商双方续签一份短期租赁合同，但被告在短期租赁合同到期后仍占用原告场地拒不按期腾退，导致原告新建厂房不能按期完工，影响了原告的正常生产经营，对此被告存在较大过错。从该条约定在合同中所处的位置及字面意思理解，应是双方对于逾期搬离的违约责任约定。本院结合本案实际情况，原告主张以双倍租金122440元／月计算损失标准过高，本院结合双方在合同履行过程中的过错程度、原告预期收益情况等因素，对违约责任的约定予以调整，酌情确定被告支付原告2013年6月1日至同年11月7日占用18.366亩场地的费用为480577元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告曾鸿武于本判决生效之日起10日内支付原告太仓港福人林产品开发有限公司拖欠的租金122440元。 二、被告曾鸿武于本判决生效之日起10日内支付原告太仓港福人林产品开发有限公司自2013年6月1日至同年11月7日占用18.366亩场地的费用480577元。 上述款项直接给付原告或汇入太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓市支行营业部，账号：45×××14。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11432元，诉讼保全费3020元，合计14452元，由原告太仓港福人林产品开发有限公司负担3033元，由被告曾鸿武负担11419元。（该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告于本判决生效后10日内直接给付原告。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。 审 判 长  张永生 审 判 员  王云超 人民陪审员  毛林林 二〇一四年十一月四日 书 记 员  浦晶煜