上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初8789号
原告上海上实物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人李胜来，董事长。委托代理人胡士泽。委托代理人戴菁菁。被告谷艺，女，汉族，住上海市。原告上海上实物业管理有限公司与被告谷艺物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海上实物业管理有限公司的委托代理人胡士泽、戴菁菁，被告谷艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海上实物业管理有限公司诉称，被告系上海市零陵路XXX弄(电影华苑)XXX号XXX室房屋(建筑面积69.41平方米)业主，原告系该小区物业管理公司。按物业服务合同，每平方米物业费为2.80元，被告每月应支付194.30元，被告自入住以来，未支付原告2011年1月至2015年12月的物业管理费11,658元，期间原告多次催讨，未果。故原告诉至法院，要求：被告支付2011年1月至2015年12月的物业管理费11,658元，并支付逾期滞纳金30,951.99元。被告谷艺辩称，不同意原告诉请。被告认可原告诉请期间由原告为被告小区提供物业服务，被告在此期间未支付物业费，对物业费收费标准无异议。被告不支付物业费系因原告管理服务不到位且存在过错，2012年被告房屋因质量问题渗水报修，原告未及时维修；2014年6月房屋再次因原告清洗水箱过错导致渗水加剧。原告服务不达标，存在违约，无权收取物业费及滞纳金。经审理查明，谷艺(乙方)于2007年8月27日与上海东方金马房地产有限公司(甲方)(以下简称金马房产公司)签订《上海市商品房预售合同》，约定由谷艺购买金马房产公司开发的上海市徐汇区零陵路XXX弄(电影华苑小区)XXX号XXX室房屋(建筑面积69.41平方米，以下简称系争房屋)。2010年12月，谷艺取得系争房屋的房地产权证。2008年交房后，谷艺即进行了装修。2009年，系争房屋出现墙面开裂并渗水等情况，谷艺自行维修后未能解决渗水等问题，遂分别于2009年11月、2010年8月25日、2010年9月18日、2011年5月等多次向上海上实金马物业管理有限公司(以下简称金马物业公司)进行报修，但亦未能解决渗水问题。其中2009年底，金马房产公司派员对系争房屋进行了维修。2010年9月9日，金马物业公司向金马房产公司书面报告，载明：“近日几场大雨后电影华苑小区有几家单元发生漏水问题，其中XXX号楼XXX室外墙墙壁渗水，业主意见大。为世博期间的维稳，请贵部根据实际情况和维修单位做好协调工作，后续维修工作跟进。”当月26日，金马物业公司向金马房产公司出具“关于XXX#XXX专题报修的情况说明”，载明：“XXX#XXX单元业主从2009年11月起就报修她家的房屋房顶与外墙面渗水严重，至今都未能彻底解决问题，对她的生活带来很大影响，今年夏季暴雨季节她又报修老问题及厨房顶上有渗水现象。详细情况见附件中的三张报修单，该业主意见较大，维权意识很强，请贵部根据实际情况和维修单位做好协调工作，及时帮其修复，谢谢配合！”2010年9月28日，由电影华苑小区施工总承包单位浙江省东海建设有限公司致函谷艺，对三张报修单反映的问题答复如下：“1、单元渗水问题很复杂，种种因素可引起，电影华苑的外墙都有国家强制规定的保温系统，采用‘EPS’板组合系统，若在外墙上重新开孔会造成外墙保温层产生裂缝、面砖损坏而渗水。贵单元的渗水现象经我司专家的多次查看可能是上述原因引起。2、我司很早就从金马物业公司处获悉已于2009年12月对屋顶和外墙面相应部位做过防水处理，一段时间内防水效果好。贵单元从08年底开始装修，在阳台上打洞排进水管，在厨房外墙面开孔，这些施工很可能造成了外墙保温层的破坏，故2010年的夏季雨季中，贵单元又发生了其他漏水的地方。我司于2010年9月20日、21日根据您新报修渗水范围在屋面重新施工，后9月24日节日里正好下雨，我司的林某联系谷小姐想进单元查看一下维修效果，但谷小姐未同意，我司认为渗水维修已完成，无论责任是谁，我司一定给予积极配合，把问题圆满解决好。”2010年11月8日，金马物业公司仍就系争房屋的渗水问题致函金马房产公司，要求配合、协调。2011年11月21日，金马房产公司出具“关于电影华苑XXX号XXX室业主反映‘屋面质量问题’解决情况的说明”，制定拟处理方案：“在XXX室屋面作大于其单元建筑面积的全覆盖防水层更新。该处理方案可对从屋面渗水的隐患给予排除，但XXX室业主擅在外墙开洞所造成的相对渗水可能性仍存在疑点。对业主提出补偿损失，我司认为可通过司法审定的途径。”2012年6月，谷艺向金马物业公司反映厨房公共烟道顶部有水漏下。金马物业公司向金马房产公司书面报告，经物业人员查看，疑似公共烟道的墙体内渗水下去，原来有修补过的地方又引起了渗水。金马房产公司于当月19日发短信给谷艺，承诺会按照法院判决内容，对所有漏水处彻底修复。2011年9月，谷艺以金马房产公司为被告向本院起诉，诉前调解阶段，经法院委托进行了司法鉴定、市场租金评估等工作。2012年7月2日，谷艺诉金马房产公司房屋买卖合同纠纷一案正式立案，谷艺诉请要求：1、金马房产公司按照上海房屋质量检测站司法鉴定意见书中关于修缮建议的内容进行修复；2、金马房产公司赔偿谷艺自行修复开裂部分的费用人民币(下同)5,397.75元，自行修复漏水部分630元；3、金马房产公司赔偿房屋空置费用，按照评估价格为准，从2009年11月1日诉至房屋实际修复之日止；4、金马房产公司按照商品房预售合同的约定，按照修复费一倍给予补偿。该案一审判决后，二审裁定发回原审法院重审[(2014)徐民四(民)重字第10号]，重审过程中，谷艺重新调整诉讼请求如下：1、金马房产公司按照上海房屋质量检测站司法鉴定意见书的内容修复房屋，且对修复房屋工程质量要求房屋检测站给予质量验收、审核确认；2、金马房产公司赔偿谷艺自行修复开裂部分的费用5,397.95元、漏水部分费用630元；3、金马房产公司赔偿房屋空置损失，以9,000元/月的租金标准，自2009年11月1日计算至2014年6月4日；以9,000元/月的租金标准，自2014年6月5日计算至房屋实际修复日止的50%(另50%另案起诉金马物业公司)；4、金马房产公司按房屋买卖合同的约定赔偿谷艺房屋一倍修复费用中的50%计150,000元(预估修复费用300,000元的50%，另50%另案起诉金马物业公司)；5、金马房产公司赔偿谷艺预付的房屋鉴定费10,000元，并按房屋贷款年利率6.6555%赔偿上述鉴定费自2012年2月28日至判决生效日止的利息损失；6、金马房产公司退还房屋面积增加所收取的房款43,413元，并按房屋贷款年利率6.6555%赔偿上述款项自2008年8月3日至判决生效日止的利息损失；7、金马房产公司赔偿谷艺购买防水油布损失400元。该案经审理，一审判决：一、金马房产公司于判决生效之日起十日内按照上海房屋质量检测站司法鉴定意见书的修缮建议，对上海市徐汇区零陵路XXX弄XXX号XXX室房屋进行修复；二、金马房产公司于判决生效之日起十日内赔偿谷艺购买防水油布损失人民币400元；三、金马房产公司于判决生效之日起十日内赔偿谷艺房屋空置损失人民币16,000元；四、金马房产公司于判决生效之日起十日内赔偿谷艺一倍修复费用人民币35,826元；五、驳回谷艺的其他诉讼请求。谷艺不服一审判决并上诉，二审法院经审理后，于2016年6月2日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。另查明，2006年6月15日，系争房屋开发商金马房产公司(甲方)与金马物业公司(乙方)签订前期物业服务合同，乙方为零陵路XXX弄电影华苑小区提供前期物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅为每平方米2.8元/月。物业服务费按月交纳，业主应在当月初履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按日千分之三支付。本合同期限为自2006年6月16日起至业主大会成立止。庭审中，原被告确认，电影华苑小区的业主大会或业主委员会至今未成立，一直延用前期物业服务合同。2014年11月1日，金马房产公司与金马物业公司发布《告电影华苑全体业主书》，鉴于金马物业公司投资方的经营战略调整，决定关闭该公司，届时其在本小区的物业管理服务移交其投资方之一的上海上实物业管理有限公司承担，包括所有权利和义务。特向全体业主公示。自2014年12月1日起，本小区的物业管理服务企业更换为上海上实物业管理有限公司。还查明，谷艺于2009年8月向金马物业公司交纳2009年8月至12月物业服务费共计971.50元，2010年交纳当年的物业服务费共计2,331.60元，自2011年1月起，未再缴纳物业费。2014年5月31日，金马物业公司张贴停水通知，内容为：电影华苑服务中心将于2014年6月5日对小区内的楼层水箱进行2014年度第一次清洗消毒，届时会暂停楼层供水，并要求业主们检查家中水龙头保持关闭或关闭总阀。2014年6月至10月，据谷艺统计，下雨天共计58天，其中多次暴雨。期间，金马物业公司工作人员也有帮助谷艺去楼顶盖雨布等。同年7月16日，金马物业公司监控室工作人员因故与谷艺发生口角、肢体冲突。同年10月21日，金马物业公司对电影华苑小区内楼层水箱进行第二次清洗消毒，并提前张贴停水通知。(2014)徐民四(民)重字第10号案件审理中，谷艺于2014年10月以金马物业公司为被告向本院起诉[(2014)徐民四(民)初字第3500号]，请求判令：1、金马物业公司退还2009年11月1日至2010年12月31日的物业服务管理费共计2,720.20元，并支付利息共计12,472.89元；2、金马物业公司赔偿因清洗水箱操作不当导致谷艺家中受损的清洁、清理人工费，按照谷艺提供的下雨天日期清单，按每日1,080元计；3、金马物业公司承担50%房屋使用损失费，从2014年6月5日起算，参照每月10,000元标准计；4、金马物业公司承担50%房屋修复费；5、金马物业公司书面赔礼道歉并就其员工打人事件的书面处罚决定交给谷艺。审理中，经法院向谷艺释明，合同关系与侵权损害赔偿关系竞合时可择一法律关系主张权利，谷艺选择依照物业合同关系主张权利。该案一审判决认为，依据相关的法律规定，如果房屋质量问题发生在房屋质量保修期内，应由开发商承担相应的保修责任。系争房屋部分平顶、墙体开裂、渗漏水损坏的原因已在他案中通过司法鉴定查明，并由鉴定机构提出修缮意见。谷艺已另案向开发商金马房产公司提出房屋修复、损失赔偿等诸多诉请。金马物业公司作为物业服务企业，始终积极配合、参与协调，并无证据证明金马物业公司有严重的过失或过错，也没有充分证据证明金马物业公司2014年的两次清洗水箱行为有不当之处，并加剧谷艺房屋渗漏水，故谷艺要求金马物业公司退回已收取的物业管理费、赔偿修复费、赔偿租金等均缺乏依据，不予支持，故判决：驳回谷艺的全部诉讼请求。谷艺不服该案一审判决并上诉，二审法院经审理后对一审查明的事实予以认定并补充查明，金马物业公司的股东为案外人上海金马企业投资有限公司与原告。2014年11月30日，金马房产公司与原告签订《关于上海上实金马物业管理有限公司关闭后续事宜的备忘录》，载明：鉴于金马物业公司投资方的经营战略调整，并经金马物业公司董事会讨论，决定关闭金马物业公司，相关歇业手续已在办理中。金马房产公司与金马物业公司就电影华苑小区签订的前期物业服务合同第三十四条约定的物业服务期限至业主大会成立止。因电影华苑小区业主大会尚未成立，因此，在此过渡期内，前期物业服务合同所约定的权利与义务由上实物业公司继续享有和承担。2015年12月30日，金马物业公司经工商行政管理部门核准准予注销登记。该案于2016年5月16日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有房地产登记簿、缴费发票、告电影华苑全体业主书、关于上海上实金马物业管理有限公司关闭后续事宜的备忘录、报修单及报修情况说明、(2014)徐民四(民)重字第10号一审、二审民事判决书、(2014)徐民四(民)初字第3500号一审、二审民事判决书等书证佐证，本院依法予以认定。关于原告提交的前期物业服务合同，经质证，被告不认可其真实性、合法性，鉴于原告提交的为合同原件，被告未提供反驳证据，亦认可系争房屋所在小区的物业服务现仍延用该前期物业服务合同，认可合同约定的物业费收费标准，故本院对上述证据材料的真实性予以确认。本院认为，金马房产公司与金马物业公司签订的《前期物业服务合同》、与原告签订的《关于上海上实金马物业管理有限公司关闭后续事宜的备忘录》，内容于法不悖，应为合法有效，合同及备忘录对小区内的全体业主均具有约束力，有关物业管理服务应由该合同及备忘录进行调整。原告自2014年12月1日起按原前期物业合同对系争小区进行实际物业管理，原告及原金马物业公司作为小区的物业管理单位，履行了管理义务后有权向业主收取物业管理费；被告作为系争房屋的业主，在享受物业服务的同时，应支付相应的物业管理费；原告亦有权按备忘录关于合同权利义务概括转让的约定，向被告主张支付物业费的合同权利，故对原告要求被告支付2011年1月至2015年12月拖欠物业管理费的诉请，本院予以支持。关于被告提出原告管理服务不到位、存在过错，无权收取物业费，2012年系争房屋因质量问题渗水报修，原告未及时维修；2014年6月房屋再次因原告清洗水箱过错导致渗水加剧的抗辩意见，鉴于被告拒付物业费主要因开发商交付的系争房屋质量问题所引发，因房屋质量问题发生在房屋质量保修期内，应由开发商承担相应的保修责任，被告已另案向开发商主张相应权利；被告并无切实证据证明原金马物业公司或原告在为系争房屋提供物业服务过程中存在不及时维修或导致房屋受损加剧的过错行为，相反，从相关案件查明的事实及证据可以表明原金马物业公司在系争房屋质量问题上已经充分履行了积极组织相关方与被告进行协调等相关义务，故对被告的抗辩，本院不予支持。考虑到被告不支付物业费事出有因，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条的规定，判决如下：一、被告谷艺于本判决生效之日起十日内支付原告上海上实物业管理有限公司2011年1月至2015年12月的物业管理费11,658元；二、驳回原告上海上实物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计191.50元，由原告负担139.10元，由被告负担52.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 黄晨辰
二〇一六年七月十一日
书 记 员 王 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。