湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民一初字第213号
原告湖南省烟草公司常德市公司石门县分公司。住所地：石门县，组织机构代码证代码18384096-3。
负责人庞圣炎，系该公司经理。
委托代理人龚积微，湖南沅澧律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人唐博，男，1979年10月26日出生，汉族，该公司办公室主任，住湖南省石门县，一般授权代理。
被告谢前忠，男，1968年8月4日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。
被告王黎明（系被告谢前忠之妻），女，1969年8月18日出生，汉族，石门县湘里人家酒楼业主，住湖南省石门县。
原告湖南省烟草公司常德市公司石门县分公司（以下简称“烟草分公司”）与被告谢前忠、王黎明房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，并于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚积微、唐博、被告谢前忠到庭参加了诉讼，被告王黎明经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告烟草分公司诉称，2005年10月10日，原告与王黎明签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于石门县楚江镇澧阳中路126号房屋云峰综合楼（6层框架式结构）及相邻云峰综合楼门面两间（7-8号）出租给被告王黎明经营石门县湘里人家酒楼。租赁期限五年，自2005年10月10日至2010年10月10日。该份合同到期后，原告又与被告谢前忠（王黎明配偶）续签了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为两年，自2010年11月1日至2012年10月31日，租金每年30万元。2012年10月31日，房屋租赁合同到期后，原、被告之间没有另行签订合同，仍然按照原合同继续履行。但自2013年7月起被告就开始拖欠房租水电费，截止到2014年10月31日合同期满止，被告仍拖欠房租水电费共计446184元。经原告多次催讨，被告至今仍然没有支付所欠款项。故原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁关系；二、判令二被告立即将所占用原告所有的房屋归还给原告，并支付所欠水电费和租金至被告腾退返还房屋之日止（其中，水电费算至2014年10月31日为46184元，租金算至2014年10月31日为400000元）；三、本案诉讼费由被告负担。
原告烟草分公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1.原告营业执照、法人代表身份证明、组织机构代码证（复印件）各1份，拟证明原告的身份；
2.被告谢前忠身份证、石门县湘里人家酒楼企业注册登记资料、王黎明身份证（复印件）各1份，拟证明被告身份；
3.房屋租赁合同（复印件）2份，拟证明原、被告双方自2005年4月10日到2012年10月31日的房屋租赁关系；
4.房屋所有权证（复印件）3份，拟证明原告对所出租房屋拥有所有权；
5.2014年5月4日原告向被告分别发出的通知（复印件）各1份，拟证明原告向被告主张收取租金和水电费、要求被告腾退房屋等事实；
6.2014年5月13日被告通知（复印件）1份，拟证明被告拒绝缴纳相关费用并办理了相关手续的事实；
7.2014年5月27日的公告（复印件）1份，拟证明原告登报公告，被告在拖欠房屋租金、水电费的情况下，所做出的一切经营行为和装修行为均属非法，其后果由被告自行承担；
8.欠费表（原件）1份，拟证明被告所欠费用为44.1684万元；
9.楚江派出所出具的证明（原件）1份，拟证明两被告是夫妻关系。
被告谢前忠辩称，原、被告之间有口头约定，合同截止到烟草公司整体搬迁为止。水电费有新的约定，水电费半年一交，2013年年底时，因原告方原因造成了被告水电费没有交。前期被告方装饰装修等投入559万元，投入成本大，原告收回房屋不合理，要求继续租赁。如果原告要求被告腾退房屋，要求补偿400万元。
被告谢前忠为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1.石门县湘里人家酒店安全装修整改维修工程安全施工协议（原件）1份，拟证明2010年装修是得到了原告允许的事实；
2.石门县烟草专卖局云峰综合楼整体租赁合同（原件）1份，拟证明原被告之间约定如因国家政策变化，原告要求收回房屋，需要对被告投入的装修进行评估折价后返还给被告；
3.石门县烟草专卖局关于收回出租房屋的通知（原件）1份，拟证明被告根据原告要求停业给被告造成损失的事实；
4.消防工程安装承包合同书（原件）1份、湘里人家装修竣工图9张，拟证明被告根据原告要求装饰装修大量投入的事实。
被告王黎明未到庭答辩和提交书面答辩意见，亦未提交证据。
对原、被告提交的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定如下：
原告提交的证据1、证据2，系国家机关颁发和出具的公民身份和企业工商登记凭证，均合法有效。证据3，系石门县工商局出具经其核对的备案合同复印件，被告谢前忠虽对合同真实性提出异议，但未提交反证证明其异议主张，故对该份证据予以采信。原告提交的其他证据，被告均无异议，本院均予以采信。
对被告谢前忠提交的证据1、证据2、证据3的真实性，原告均无异议，本院对真实性均予以采信；但证据1、证据2并不能证明被告谢前忠拟证其装修获得原告允许，以及拟证装修需经评估后折价返回被告的证明目的，对其拟证目的的证明力，本院不予认定。证据4，原告质证认为该合同主体缺乏相应资质，真实性和合法性均有异议，本院认为，该合同没有落款日期，施工方也为自然人，缺乏相应资质，对其真实性、关联性及拟证目的的证明力，本院均不予认定。
根据原、被告的举证、质证及本院认证，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
2005年4月10日，王黎明与石门县烟草专卖局（即原告）签订《石门县烟草专卖局云峰综合楼整体租赁合同》，约定租赁原告所有的坐落于石门县澧阳大道中段，房屋结构为六层框架式结构房屋，用以经营餐饮住宿及休闲。其中1-2层为多用途营业大厅，每层使用面积为385平方米，3-6层为宾馆式单间，共计32间。租赁期限为5年，即从2005年4月10日至2010年4月10日。合同还对租金及付款方式、交付房屋期限、维护责任、关于装修及场地环境的约定、门面租赁期间的有关费用及违约责任等事宜进行了约定。合同签订后，王黎明与被告谢前忠（系王黎明丈夫）共同使用租赁场地经营餐饮住宿。
上述合同到期后，谢前忠夫妇继续租赁上述场地从事餐饮和酒店经营，并于2010年11月1日由谢前忠以“湘里人家石门连锁店”名义与烟草分公司签订《湖南省烟草公司常德市公司石门县分公司公有门面租赁合同》。合同约定，租赁房屋为：云峰综合楼坐落于石门县楚江镇澧阳中路126号，房屋结构为六层框架式结构，其中1-2层为多用途营业大厅，每层使用面积为385平方米，3-6层为宾馆式单间，共32间；旧宿舍改造门面两间7-8号与云峰综合楼相邻。租赁期限自2010年11月1日至2012年10月31日。租金为综合楼年租金30万元。付款方式为：承租方于合同生效之日向出租方缴纳保证金10万元，保证金不计利息，不抵租金，合同到期后一次性退还。房屋租金每月交一次，即每月末预交下一个月房租。房屋维护责任约定：在承租期间正常的房屋维修费用由承租方承担，因承租方管理使用不善，造成房屋及相关设备的损失维修费用由承租方承担。关于装修及场地环境约定：承租方对所租房屋进行必要装修改造，费用由承租方承担。租赁期满后，承租方应当保证房屋处于正常状态，否则，甲方有权要求恢复原状或向承租方交纳恢复工程的全部费用。门面租赁期间的有关费用约定：水、电费、税费、工商管理费、物业管理费、卫生费及其他与使用该门面有关的费用均由承租方负担。合同还约定，租赁期满后，本合同即终止，届时承租方须将房屋退还出租方，如需继续租赁，则须提前3个月书面向出租方提出，在同等条件下享有优先权。合同违约责任约定，租赁期间双方必须信守合同，承租方违反本合同约定，保证金不予退还并承担赔偿责任，出租方违反本合同的，返还保证金，并承担赔偿责任。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，谢前忠夫妇向原告支付了100000元保证金，并一直租赁该场地经营至今，租金和水电费交至2013年6月，此后除支付水电费50000元外，再未向原告交纳房租及水电费。算至2014年10月31日，拖欠水电费共计46184元。合同到期后，原告于2014年5月3日在石门信息发布要求被告不得擅自装饰装修的公告，并于2014年2月14日向被告下达《石门县烟草专卖局（分公司）关于收回出租房屋的通知》，书面通知被告因租赁合同到期，以及双方未办理续租手续，要求收回房屋，于2014年2月20日搬离。2014年5月4日，原告再次向被告送达了限期交纳所欠款项及合同终止的书面通知，被告在收到上述通知后仅于2014年5月13日向原告提出书面异议，但未交纳所欠款项和退还所租房屋，原告遂诉至法院。
另查明，房屋所有权证号为“石房权证楚江字第000302**号”的房屋所有权人登记为“湖南省烟草公司常德市公司”，房屋坐落位置为“石门县楚江镇观山社区澧阳中路126号”，总层数6层，建筑面积为2199.79平方米。
同时查明，字号为“石门县湘里人家酒楼”的组成形式为“个体工商户”，工商登记经营者为王黎明，成立日期为2006年8月23日，核准日期为2010年8月11日。
本院认为，本案争议焦点为：一、关于原告要求解除双方租赁合同关系以及要求被告支付所欠租金和水电费的主张是否成立问题；二、关于被告抗辩因装饰装修投入原告应给予补偿的主张是否成立的问题。
一、关于原告要求解除双方租赁合同关系以及要求被告支付所欠租金和水电费的主张是否成立问题
原、被告于2010年11月1日所签租赁合同约定租赁期限至2012年10月31日，该合同到期后，双方一直未续签书面合同。被告谢前忠虽然抗辩双方曾口头约定合同截止到烟草分公司整体搬迁时止，但其未提交证据证明其主张，再者，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，即“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”双方应当采用书面形式签订租赁合同，否则视为不定期租赁。故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，即不定期租赁中“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告可以在合理期限之前通知被告后解除合同。本案中，原告在2014年2月和5月两次通知被告，根据上述规定，原告要求解除合同完全符合法律规定要件。再者，自2013年7月起，被告即一直拖欠房租和水电费，早已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，即“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告亦可解除合同。故对原告要解除合同的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条等法律规定及租赁合同约定，被告也应当支付所欠租金和水电费。租金和解除合同后被告继续占用的使用费应支付至被告返还租赁房屋时止。水电费虽也应支付至上述截止日期，但因原告未能提供2014年10月31日后发生费用的情况，本院认为，宜由双方自行协商解决，如协商不成原告应另行主张。故本案中本院仅支持算至2014年10月31日的水电费46184元。此外，就100000元保证金，被告谢前忠还抗辩原告应予以退还，本院认为，虽然根据双方的租赁合同约定，在承租人违约时该保证金不予退还，也不能抵付租金，但原告并未提出要求被告承担上述违约责任的主张，故本院认为该保证金可以用于抵付房租或水电费。被告方本应自2013年7月起向原告支付租金，但因100000元保证金可抵付4个月房租，故在抵扣后支付租金时间应自2013年11月1日起计算。
二、关于被告抗辩因装饰装修投入原告应给予补偿的主张是否成立的问题
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定第（二）项的规定，即“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，以及第十二条规定，即“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”双方所签租赁合同对此既没有约定，原告也未同意继续利用被告租赁期间的装饰装修，故被告的该项抗辩主张没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定第（二）项、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告湖南省烟草公司常德市公司石门县分公司与被告谢前忠、王黎明之间的房屋租赁合同关系（租赁房屋范围为2010年11月1日所签《湖南省烟草公司常德市公司石门县分公司公有门面租赁合同》约定范围）；
二、被告谢前忠、王黎明于本判决生效后三十日内腾退并向原告湖南省烟草公司常德市公司石门县分公司返还第一项范围内所租房屋；
三、被告谢前忠、王黎明于本判决生效后三十日内向原告湖南省烟草公司常德市公司石门县分公司给付所欠房租和房屋占用费（扣除100000元保证金后，自2013年11月1日起按年租金30万标准计算至返还所租房屋之日止），以及给付算至2014年10月31日止所欠水电费46184元；
四、驳回原告湖南省烟草公司常德市公司石门县分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7993元，由被告谢前忠、王黎明共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 欧阳灏
人民陪审员 李 勇
人民陪审员 覃 毅
二〇一五年七月七日
书 记 员 罗 莉
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。