湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1202民初192号
原告湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司（以下简称湖北益欣成有限公司）。
住所地：湖北省武汉市武昌区中南路***号工行广场***座*单元*层*号。
法定代表人张灏林，系湖北益欣成有限公司经理。
委托代理人徐新贵，湖北佳成律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
委托代理人熊继生，湖北佳成律师事务所律师，代理期限为一般授权代理。
被告咸宁市宏宇房地产开发有限公司（以下简称咸宁宏宇公司）。
住所地：湖北省咸宁市温泉�山路**号。
委托代理人严勇，湖北众和律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
第三人湖北天峰房地产顾问有限公司（以下简称湖北天峰公司）。
住所地：湖北省黄石市黄石大道***号。
法定代表人盛光辉，湖北天峰公司经理。
委托代理人叶军，湖北天峰公司员工，代理权限为一般授权代理。
原告湖北益欣成有限公司与被告咸宁宏宇公司、第三人湖北天峰公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月12日作出的（2013）鄂咸安民初字第3965号民事判决，原告湖北益欣成有限公司、被告咸宁宏宇公司不服，提起上诉，湖北省咸宁市中级人民法院于2015年12月29日作出（2015）鄂咸宁中民终字第389号民事裁定书，撤销咸宁市咸安区人民法院（2013）鄂咸安民初字第3965号民事判决，并发回咸宁市咸安区人民法院重�。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告湖北益欣成有限公司的委托代理人熊继生，被告咸宁宏宇公司的委托代理人严勇，第三人湖北天峰公司的委托代理人叶军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北益欣成有限公司诉称：2010年4月8日，原、被告双方签订了一份《商品房内部承包销售合同》，合同约定由原告承包销售被告开发的位于西南温泉路81号“阳光家园”商品房，共计住宅楼两栋187套，商品房总建筑面积21933.1平方米，由原告承包代理销售。佣金按总房款的2.8%计提。“溢价部分按甲方（被告）60%，乙方（原告）40%比例分成”、“佣金和溢价分成金于次月7号前支付上月代理佣金和溢价分成金的90%，余下10%待乙方完成本合同销售总任务或履行完本合同于15个工作日内结算。”并约定甲方如不按合同规定向乙方支付佣�和溢价分成金，逾期按佣金和溢价分成金之和每日1%向乙方支付滞纳金（违约金）。支付时间超过一个月，乙方有权停止销售工作，由此造成的销售时间延长和损失由甲方承担，并按乙方实际损失的双倍赔偿。合同签订后，原告自2011年3月19日开始进行销售，原告第一销售时段完成70套（未含3套退房）、面积为7729.99平方米，完成销售面积的34.42%，符合合同第一时段所要求的25%至35%的任务指标，应支付佣金636930元，支付溢价分成金745315元，共计1382245元。按照合同的约定应于每月7号前按每套支付上月代理佣金和溢价分成金的90%，即截止到2011年7月7日前，被告应向原告支付1244020.50元。然而，被告仅支付佣金和溢价分成金200000元，下欠1044020.50元。第二时段原告完成31套（未含3套退房）、面积为3700.60平方米，完成销售面积的50.9%,符合合同要求完成45%至55%的任务指标，被告应支付佣金321858元和溢价分成金610183元，共计932042元。根据合同的约定应支付上月代理佣金和溢价分成金的90%即在2011年10月7日前向原告支付838837.80元（932042×90%）。然而被告仅支付佣金和溢价分成金400000元，下欠438837.80元。被告在二个时段累计下欠佣金和溢价分成金1482858.30元未付。由于被告的违约行为，严重挫伤了原告业务人员销售商品房积极性，也影响了第三、四销售时段的售房进度。此外另一个更重要的原因是客户购房合同签订后，由于被告未按期交付商品房，先后有7名客户退房（面积800.48平方米，金额2578942元），导致第三销售时段仅销售8套商品房（未含1套退房），第四销售时段仅售房3套，严重影响了原告商品房的销售工作及时段任务指标的完成。根据合同第三条的约定：“…房屋交付延迟，严重影响乙方的销售，则乙�（原告）周期据实顺延，若前述时间超过五个月，则乙方（原告）有权单方解除合同，并100%结算实际销售的佣金和溢价分成金”。由于被告至今未按照合同的约定向客户交付商品房，故原告有权单方解除合同。截至2013年9月30日止，原告共完成了销售商品房170套（未含7套退房）、销售房屋面积20211.07平方米、销售金额61465656元的销售任务，应结算佣金和溢价分成金共计4405490元，而被告迄今为止仅支付佣金和溢价分成金2563490元，还下欠1842000元。为了维护原告的合法权益。现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《商品房内部承包销售合同》。2、被告立即向原告支付佣金和溢价分成金1842000元及逾期付款的违约金共计200万元。3、被告承担本案的诉讼费用。
原告湖北益欣成有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1�企业法人营业执照、组织机构代码证，以证明原告的诉讼主体资格。
证据2、房地产中介服务资格证书，以证明原告具有代理商品房销售资格及该商品房符合代理预售条件。
证据3、《商品房内部承包销售合同》，以证明原、被告之间存在合同关系，约定187套商品房由原告（独家）代理销售，佣金按2.8%支付，溢价分成金按超过底价的部分按四、六分成（原告40%，被告60%）。双方签订的合同合法有效。
证据4、《商品房买卖合同书》、银行办理客户按揭贷款明细表，以证明原告已成功销售商品房170套（不含7户退房），面积20211.07平方米，销售金额61465656元，以及被告未按照约定支付佣金、溢价分成金的事实。
证据5、被告《联系函》，以证明被告变更合同的售房起点日期、推迟一号楼的开盘时间的事实。
证据6、原楼层（模型）与实际竣工楼层照片及《商品房买卖合同》第四页一号楼规划18层（实建19层）；二号楼规划23层（实建24层），以证明被告超层建筑导致不能验收、逾期不能向客户交房，严重影响原告售房进度造成原告损失的事实。
证据7、调查笔录，以证明被告违章超层建筑至今不能验收，逾期不能交房的事实，严重影响原告售房进度。
证据8、客户（13户）致开发商（被告）函，以证明被告违约，逾期不能交房的事实。
证据9、退房（7户）资料，以证明原告已成功完成销售，由于被告的原因导致客户退房，造成原告损失及影响售房进度的事实。
证据10、宣传资料、推广资料及联系函，以证明原告代理商品房销售之前、期间所制作的宣传、策划、推广工作的事实。
证据11、第三人湖北天峰公司承诺函，以证明第三人湖北天峰公司承诺其与原告合作代理销售佣金由原告主张的事实。
证据12、授权委托书、佣金借支单、保证金汇入及汇出的银行凭证，以证明被告已明知第三人与原告合作代理销售商品房而未提出异议，并向原告及第三人湖北天峰公司支付佣金的事实。
证据13、合作协议、工资表，以证明原告与第三人湖北天峰公司合作组建销售团队共同代理销售商品房领取工资的事实。
被告咸宁宏宇公司辩称：1、原告并未实际履行《商品房内部销售承包合同》所约定的任何代理义务，不具有主张本案佣金结算的主体资格。2、原告所提交的《合作协议书》不能认定其存在销售行为，且违反了合同相对性的基本原则。3、原告对本案中的销售佣金计算存在明显错误。
被告咸宁宏宇公司为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据：
证据1�授权委托书、借支单、领款单，以证明原告违约，第三人湖北天峰公司无资质；当事人张谦是销售合同的实际执行人，其无相应的资质；被告已向原告支付了2563940元佣金的事实。
证据2、销售明细表资料，以证明原告销售商品房136套，金额为48351101元；被告自销13套，金额为4386978元，退房4套，抵债4套。
证据3、预售许可证，以证明商品房具备预售条件。
证据4、房产证，以证明被告商品房已进行了产权登记。
证据5、任职通知书、辞职申请书，以证明阳光丽景项目销售代理方为第三人湖北天峰公司，与原告无关。
证据6、咸宁市房屋产权局出具的证明，以证明阳光丽景项目的有效销售备案情况。
证据7、证人证言，以证明阳光丽景项目销售代理方为第三人湖北天峰公司，与原告无关。
第三人湖北天�公司述称，原告与第三人湖北天峰公司合作组建销售团队共同代理阳光丽景项目销售商品房。且在实际的经营活动中，被告已经默认原告与第三人湖北天峰公司之间的合作关系。第三人湖北天峰公司已书面承诺与原告合作组建销售团队共同代理阳光丽景项目销售商品房的一切权利和义务均由原告享有和承担。
第三人湖北天峰公司为支持其述称理由，向本院提交了如下证据：
证据1、企业营业执照、组织机构代码证、企业名称变更通知书，已证明第三人具有民事诉讼主体资格及企业名称变更的事实。
证据2、房地产经纪资格证，以证明第三人具有房地产经纪资格。
证据3、《房地产销售代理合作协议书》，以证明第三人与原告是合作关系。
证据4、部分员工的上岗证，以证明第三人售楼员工具有上岗资格。
经�审质证，被告对原告提交的证据5、8、10无异议。第三人对原告提交的十三组证据均无异议。原告对第三人提交的六组证据无异议。对上述当事人无异议的证据本院依法予以采信。
被告对原告提交的证据1有异议，认为原告的名称与工商部门登记的名称不一致；对原告提交的证据2请求依法核实原件；对原告提交的证据3的真实性无异议，但认为结算无效；对原告提交的证据4的真实性无异议，但认为不能证明系原告独立完成商品房销售；对原告提交的证据6有异议，认为不足以证明1、2号楼属于超层建筑；对原告提交的证据7有异议，认为证人未出庭作证；对原告提交的证据9的真实性无异议，但认为与被告逾期交房无关；对原告提交的证据11认为不符合证据的表现形式，不予质证；对原告提交的证据12的真实性无异议，但对证明的目的有异议，认为第三人是本案适格主体；对原告提交的证据13的真实性无异议，但认为不足以证明商品房销售团队的工资是由原告支付。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但认为原告与第三人是合作关系；对被告提交的证据2有异议，认为是被告单方制作的明细表；对被告提交的证据3的真实性无异议，但认为被告已对原告销售行为予以确认；对被告提交的证据4认为与本案无直接的关联性，不予质证；对被告提交的证据5的真实性无异议，但认为该证据更能证明原告与第三人是合作关系；对被告提交的证据6有异议，认为是由于被告的原因而导致较多的客户退房。被告对第三人提交的证据认为因原告与第三人有直接的利害关系，对双方签订的《房地产销售代理合作协议书》真实性存在疑问；其次第三人无代理权资格，且违反了行政法规的相关规定。
对上述有争议的证据，本院认为：对原告提交的证据1，本案诉状中原告的名称是湖北益欣成房地产估价经纪有限公司，但诉状上加盖公章的名称是湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司，与工商注册登记变更后的名称一致故对该证据本院予以采信；对原告提交的证据2，经核实与原件一致，故对该证据本院予以采信；对原告提交的证据3、4，因被告对该证据的真实性无异议，对其的合法性有异议，但被告并未提交相反的证据，故对该证据本院应予以采信；对原告提交的证据6，不足以证明属于超层建筑故本院不予采信；对原告提交的证据7，仅此单一证据不足以证明是由于被告的原因而对原告的售房进度产生影响，且证人未出庭作证故本院不予采信；对原告提交的证据8资产负债表是原告单方出具的，没有经过有资质的审计机构依法审计故本院不予采信；对原告提交的证据9，因被告对该证据的真实性无�议故本院予以采信；对原告提交的证据11，因第三人当庭确认属实故本院予以采信；对原告提交的证据12，因被告对该证据的真实性无异议，故本院予以采信；对原告提交的证据13，因被告对该证据的真实性无异议，且结合原告提交的证据12可以确认原告与第三人共同组建销售团队代理销售被告开发的商品房业务。对被告提交的证据1，原告、第三人对该证据的真实性无异议，故本院予以采信；对被告提交的证据2，因是被告单方制作商品房销售明细表，且无其他相关证据故对该证据本院不予采信；对被告提交的证据3，因原告、第三人对该证据的真实性无异议，故本院予以采信；对被告提交的证据4，因是房产管理部门核发的有效证照，故本院予以采信；对被告提交的证据5，因原告、第三人无异议，对该证据本院予以采信；对被告提交的证据6，是房产部门出具的商品房�效销售的登记备案情况，真实合法与本案有直接的关联性，故本院予以采信；对被告提交的证据7，是销售团队普通的推销员的证言，该证言不足以证明整个销售团队基本运作概况故对该证言本院不予采信。对第三人提交的四组证据，可以证明第三人具有房地产经纪资格，且相关从业人员具备从事房产经纪资质，同时第三人与原告签订有合作协议，且被告向第三人预付佣金时未与反对，故对第三人提交的四组证据本院予以采信。对被告辩称其自行销售商品房的辩称理由，因未提交相关的证据，故对该辩称理由本院不予支持。
经审理查明：2010年4月8日，原、被告双方签订了一份《商品房内部承包销售合同》，合同约定由原告承包销售被告开发的位于西南温泉路81号“阳光家园”商品房，共计住宅楼两栋187套，商品房总建筑面积21933.1平方米，由原告承包代理�售。佣金按总房款的2.8%计提。“溢价部分按甲方（被告）60%，乙方（原告）40%比例分成”、“佣金和溢价分成金于次月7号前支付上月代理佣金和溢价分成金的90%，余下10%待乙方完成本合同销售总任务或履行完本合同于15个工作日内结算。”并约定甲方如不按合同规定向乙方支付佣金和溢价分成金，逾期按佣金和溢价分成金之和每日1%向乙方支付滞纳金（违约金）。支付时间超过一个月，乙方有权停止销售工作，由此造成的销售时间延长和损失由甲方承担，并按乙方实际损失的双倍赔偿。合同签订后，原告自2011年3月19日开始进行销售，原告第一销售时段完成70套（未含3套退房）、面积为7729.99平方米，完成销售面积的34.42%，符合合同第一时段所要求的25%至35%的任务指标，应支付佣金636930元，支付溢价分成金745315元，共计1382245元。按照合同的约定应于每月7号前按每套支付上月代理佣金和溢价分成金的90%，即截止到2011年7月7日前，被告应向原告支付1244020.50元。然而，被告仅支付佣金和溢价分成金200000元，下欠1044020.50元。第二时段原告完成31套（未含3套退房）、面积为3700.60平方米，完成销售面积的50.9%,符合合同要求完成45%至55%的任务指标，被告应支付佣金321858元和溢价分成金610183元，共计932042元。根据合同的约定应支付上月代理佣金和溢价分成金的90%即在2011年10月7日前向原告支付838837.80元（932042×90%）。然而被告仅支付佣金和溢价分成金400000元，下欠438837.80元。被告在二个时段累计下欠佣金和溢价分成金1482858.30元未付。由于被告的违约行为，严重挫伤了原告业务人员销售商品房积极性，也影响了第三、四销售时段的售房进度。
同时查明：影响售房进度另一个更重要的原因是客户购房合同签订后，由于被告未按期交付商品房，先后有7名客户退房（面积800.48平方米，金额2578942元），导致第三销售时段仅销售8套商品房（未含1套退房），第四销售时段仅售房3套，严重影响了原告商品房的销售工作及时段任务指标的完成。根据合同第三条的约定：“…房屋交付延迟，严重影响乙方的销售，则乙方（原告）周期据实顺延，若前述时间超过五个月，则乙方（原告）有权单方解除合同，并100%结算实际销售的佣金和溢价分成金”。由于被告至今未按照合同的约定向客户交付商品房，故原告有权单方解除合同。截至2013年9月30日止，原告共完成了销售商品房170套（未含7套退房）、销售房屋面积20211.07平方米、销售金额61465656元的销售任务，应结算佣金和溢价分成金共计4405490元，而被告迄今为止仅支付佣金和溢价分成金2563490元，其中支付款1280000元，以房抵款1283490元，余款未付。在原告销售的170套商品房中有三套商品房是被告以商品房抵扣佣金即2012年7月20日、2013年2月5日在“阳光丽景”2号楼2101号、20402号、21402号。原告随即自行将房屋出售，三套商品房的面积为427.83平方米，销售金额为1267830元。故销售总额在扣减该三套房屋销售金额后实际是60197826元，按照合同的约定佣金及溢价分成金分别为1685539.13元和2475832.40元（即佣金为60197826元×2.8%、溢价分成金为6189581元×40%）。
还查明，原告起诉时的名称为湖北益欣成房地产估价经纪有限公司，与签订合同的名称一致。2012年4月25日湖北益欣成房地产估价经纪有限公司向工商管理部门申请变更登记的名称是湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司。
另查明，原、被告签订的《商品房内部承包销售合同》没有商品房自销的约定。
本院认为：原、被告签订的《商品房内部承包销售合同》是双方当事人的真实意思表示，虽然双方约定的佣金和溢价分成金违反了有关管理性强制性规定，但未违反效力性强制性规定，根据合同当事人意思自治原则，故原告被告签订的《商品房内部承包销售合同》合法有效。原告湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司与第三人湖北天峰公司签订的房地产销售代理合作协议书，双方均具有房地产代理销售资格，第三人湖北天峰公司代为履行《商品房内部承包销售合同》符合法律、法规的规定，并未对原、被告签订的《商品房内部承包销售合同》产生影响，被告应当知道且已实际履行，故原告湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司具有本案的诉讼主体资格。原告诉请被告支付170套商品房（佣金和溢价金）除其中的三套商品房抵帐不应计算佣金和溢价金，其�部分本院予以支持。被告辩称原告主张的销售房屋中有部分系被告自销，但被告未提交相关的证据，且与合同的约定不符，故对被告的该项辩称理由本院不予支持。对于违约责任的问题，原告主张的佣金和溢价分成金综合换算提成总比例大幅超过管理性强制性规定，故对原告湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司主张的违约金适当予以调整为100000元。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第九十四条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司与被告咸宁宏宇公司签订的《商品房内部承包销售合同》。
二、被告咸宁宏宇公司应付原告湖北益欣成土地房地产�价经纪有限公司佣金和溢价分成金4161371.53元，扣减已支付的1280000元和抵账房屋价款1283490元，被告还应支付原告1597881.53元。
三、被告咸宁宏宇公司应支付原告湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司违约金100000元。
以上款项，限被告咸宁宏宇公司在本判决生效后十五日内付清。
四、驳回原告湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费21378元，保全费5000元，合计26378元，由被告咸宁宏宇公司负担19705元，由原告湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司负担6673元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
审 判 长 万 明
审 判 员 张朝武
人民陪审员 李汉华
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 钱 谱