河南省漯河市郾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郾民初字第00222号
原告（反诉被告）董芳。
委托代理人陈海军，河南首问律师事务所律师。
被告（反诉原告）孟广。
委托代理人王超，河南长风律师事务所律师。
第三人高顺利。
委托代理人闫锦，河南强人律师事务所律师。
第三人漯河市住房公积金管理中心。
法定代表人曹鹏，该单位主任。
委托代理人郭世民，河南强人律师事务所律师。
原告董芳诉被告孟广、第三人高顺利房屋买卖合同纠纷和被告孟广反诉原告董芳、第三人高顺利确认合同无效纠纷一案，本院受理后合并审理，于2014年8月12日作出（2013）郾民初字第01456号民事判决，被告孟广不服，向漯河市中级人民法院提起上诉。漯河市中级人民法院经过审理，作出（2014）漯民一终字第300号民事裁定，撤销本院（2013）郾民初字第01456号民事判决，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。漯河市住房公积金管理中心申请作为第三人参加本案诉讼。原告董芳的委托代理人陈海军，被告孟广的委托代理人王超，第三人高顺利的委托代理人闫锦，第三人漯河市住房公积金管理中心委托代理人郭世民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2006年9月9日签订《售房协议》一份，由原告以15万元的价格买受被告位于郾城区嵩山路锦绣天地2号楼36号（6层）、42号（6层阁楼）一套，面积191.9平方米。协议生效后，原告交付给被告房价款15万元，被告向原告交付了房屋及第010103477号房屋所有权证。原告取得房屋装修入住已数年。2010年以来，原告多次邀被告申请办理房屋所有权转移登记，被告一直推脱，不予办理，原告无奈提起诉讼，恳请人民法院判决被告为原告办理房屋所有权转移登记，并承担过户费用。
被告孟广辩称：1、《售房协议》并非是双方的真实意思表示，答辩人没有见过原告，没有签订过该协议，没有协商过关于该房屋的任何事宜，没有收到任何款项。同时，答辩人已经向法院提起反诉，要求确定该《售房协议》无效。2、原告称“取得房屋装修入住已数年”，不是事实。3、原告起诉已经超过了诉讼时效。原告称：“2010年以来，原告多次邀被告申请办理房屋所有权转移登记，被告一直推脱，不予办理，”按照一般诉讼时效两年的规定，原告起诉已经超过了诉讼时效的规定。4、原告所谓的“买卖”行为，不合常理。答辩人购置该房屋花费是151943.97元。退一步讲，即使原告支付了15万元购买该房屋，答辩人赔一千多元，还再承担过户费用（大概是5-6万元），显然不合常理。5、没有及时还款，公积金中心要求行使物权。综上所述，答辩人与原告之间不存在买卖合同关系，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人高顺利辩称：1、第三人从未与董芳签订过任何协议，或者与他人签订过售房协议。2、第三人高顺利与原告不认识，也未发生过任何协议或买卖，只是跟董芳父亲董某有一笔15万元的借款。并且向董某出具过借条一份，在该笔借款签订时，在董某要求下，第三人将孟广的房产证交给董某作为担保，但未办理任何抵押手续。我方认为高顺利从未与原告及原告父亲签订过任何售房协议，也未达成过售房意向，更没有代表孟广向原告签订房屋合同。所以我方请求法院驳回原告诉请。
第三人漯河市住房公积金管理中心辩称：原告不能请求物权。在担保物权存在情况下，原审判决不应当由原告行使物权。住房公积金对该房屋有担保物权。在担保物权消灭的情况下原告才能行使。目前借款人长期违约，住房公积金中心已经诉至法院，案件尚未结。孟广作为抵押人应当对还款承担连带还款责任。在与住房公积金之间合同未终结前，我方对房屋拥有担保物权。请依法驳回原告诉请。
反诉原告孟广反诉称：2013年7月29日，反诉被告向郾城区人民法院起诉要求原告办理位于郾城区嵩山路锦绣天地2号楼36号、42号（阁楼）房屋所有权纠纷一案，反诉被告提供了一份，2006年9月9日签订的售房协议，该协议约定：“乙方（反诉原告）将所有的位于郾城区嵩山路锦绣天地2#楼的一套房屋，面积191.9平方米，一次性卖给甲方，价格壹拾伍万整（150000）元，过户费由乙方承担。”反诉原告从未见过反诉被告，双方从未签订过该协议，反诉原告也从没有见过该协议，诉讼中是第一次见到该协议，反诉原告至今没有收到涉及该房屋的任何款项，该协议并非反诉原告的真实意思表示。按照《合同法》的规定，请求1、法院依法确认双方签订的售房协议无效；2、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告董芳答辩称：1、售房协议是由反诉原告的代理人高顺利代其签订，协议签订后，答辩人将房价款交付给高顺利，高顺利将房屋及房屋所有权证交付给答辩人。2、反诉原告在反诉请求中已明确该售房协议为“双方签订”，说明其对高顺利的代理行为是认可的。既如此，却说从未见过被告，从未签过该协议，从未见过该协议，未收到房价款，主张售房协议无效，显然，该请求无事实根据和法律依据。该协议签订履行至今已7年，其现在主张确认协议无效，已超过诉讼时效期间。3、反诉不成立。实质是抗辩理由。原审判决不按反诉处理正确。恳请人民法院判决驳回反诉原告的反诉请求。
第三人高顺利：对反诉请求没有意见。
第三人漯河市住房公积金管理中心：对反诉状不作答辩。
经审理查明：2005年8月被告孟广在嵩山路沙田锦绣天地购买房屋一套，面积191.09平方米，价款138490元。2005年9月14日办理了房权证（漯房权证市字第××号），在孟广名下。2006年9月9日买方（甲方）董芳与卖方（乙方）孟广签订了一份《售房协议》，主要内容是：1、乙方将其所有的位于郾城区嵩山路锦绣天地2﹟号楼的一套房屋，面积191.9平方米，一次性卖给甲方，价格15万元整，过户费由乙方承担。2、此房以前债务纠纷由乙方负责，与甲方没有责任。3、于2006年9月9日以前，物业费、水费、电费等一切费用，由乙方负责到底，与甲方没有责任。4、于2006年9月9日以后物业费、水费、电费等一切费用由甲方负责到底，与乙方没有责任。协议最后，甲方董芳，乙方孟广分别签字。合同签订后第三人高顺利将房权证交给了原告。
针对2006年9月9日董芳与孟广签订的《售房协议》，原告认可是其父亲董某代表原告签的名字。被告孟广称：从未见过原告，双方从未签订过该协议，也从没有见过该协议，诉讼中是第一次见到该协议，该协议也不是我的真实意思表示。并且至今没有收到涉及该房屋的任何款项。原告称：是第三人高顺利以孟广名义在协议上签字，购房款15万元也支付给了高顺利。第三人高顺利称：与董芳不认识，只是跟董芳父亲董某有一笔15万元的借款。并且向董某出具过借条一份，在该笔借款签订时，在董某要求下，第三人将孟广的房产证交给董某作为担保，但未办理任何抵押手续。从未与原告及原告父亲签订过任何售房协议，更没有代表孟广向原告签订售房合同。第三人高顺利在原一审中曾提出笔迹鉴定，之后又自动撤回鉴定。
2012年1月5日孟广以其名下的房权属证遗失为由，在漯河日报上发出公告，声明挂失，公告期满后，以此为依据在漯河市房管局重新办理了房权证（漯补房权证郾城区字第××号）。2012年11月5日孟广作为抵押人（甲方）与抵押权人（乙方）漯河市住房公积金管理中心签订《抵押合同》，将嵩山路锦绣天地的房产，【房权证号（漯补房权证郾城区字第××号）】抵押给漯河市住房公积金管理中心，以常静的名义在漯河市住房公积金管理中心贷款20万元，用于购买房屋。孟广抵押的房产已经办理了他项权证，房屋他项权利人是漯河市住房公积金管理中心。因常静对该贷款没有履行还款义务，漯河市住房公积金管理中心已另案提起诉讼。
本院认为：2005年8月被告孟广在嵩山路沙田锦绣天地购买房屋一套，面积191.09平方米，价款138490元。2005年9月14日办理了房权证（漯房权证市字第××号）。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因（漯房权证市字第××号）房产在孟广名下，孟广是该房产的所有权人，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
关于2006年9月9日董芳与孟广签订的《售房协议》是否有效。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十六条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追人，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。2006年9月9日董芳与孟广签订的《售房协议》原告认可是其父亲董某代表原告签的名字，即原告董芳认可其父亲董某代表原告签字行为。原告称：是第三人高顺利以孟广名义在协议上签字，购房款15万元也支付给了高顺利。第三人高顺利称：与董芳不认识，只是跟董芳父亲董某有一笔15万元的借款。并且向董某出具过借条一份，在该笔借款签订时，在董某要求下，第三人将孟广的房产证交给董某作为担保，但未办理任何抵押手续。从未与原告及原告父亲签订过任何售房协议，更没有代表孟广向原告签订售房合同。第三人高顺利在原一审中曾提出对《售房协议》上的笔迹进行鉴定，之后又自动撤回鉴定。高顺利自动撤回笔迹鉴定的行为，应视为对自己签字行为的默认，但该签字行为，原告无证据证明得到权利人孟广的授权，并且孟广不认可授权第三人高顺利以自己的名义在协议上签字。被告孟广称：从未见过原告，双方从未签订过该协议，也从没有见过该协议，该协议也不是我的真实意思表示。并且至今没有收到涉及该房屋的任何款项。因《售房协议》一方签字的人不是房屋的所有权人，也没有得到所有权人的授权。无处分权的人处分他人财产的行为无效，该《售房协议》属无效协议。因此原告要求被告办理房屋所有权转移登记，并承担过户费用的请求，缺乏实事和法律依据，本院不予支持。
2012年1月5日孟广以其名下的房权属证遗失为由，在漯河市房管局重新办理了房权证（漯补房权证郾城区字第××号）。将该房权证抵押给漯河市住房公积金管理中心，以常静的名义在漯河市住房公积金管理中心贷款20万元，并办理了他项权证，房屋他项权利人是漯河市住房公积金管理中心。上述实事证明住房公积金管理中心对该房屋享有担保物权，该物权与本案不属同一法律关系，并且诉讼主体不同，因此不予处理。
综上所述，根据《中华人民共和共国民法通则》第六十三条，第六十六条；《中华人民共和国物权法》第九条，第十七条《中华人民共和国合同法》第四十八条，第五十二条第五项的规定判决如下：
一、驳回原告董芳的诉讼请求。
二、董芳与孟广签订的《售房协议》无效。
案件原告董芳诉讼费3300元，孟广反诉费1650元，共计4950元，由原告董芳承担3300元，孟广承担1650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审 判 长 罗文学
审 判 员 朱开元
人民陪审员 柳书平
二〇一六年七月二十三日
书 记 员 何 娜