浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙嘉民终字第338号
上诉人（原审原告及反诉被告）：杭州完美实业发展有限公司。住所地：杭州市下城区中河北路**号三华园*幢。
法定代表人：汪慧娟，该公司董事长。
委托代理人：赵瑜华，浙江励恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告及反诉原告）：浙江日照纺织品有限公司。住所地：海宁市农业对外综合开发区海杭路（浙江新月家具有限公司2幢101室）。
法定代表人：周凤英，该公司执行董事。
委托代理人：朱英、朱晓琴，浙江潮乡律师事务所律师。
上诉人杭州完美实业发展有限公司(以下简称完美公司)、上诉人浙江日照纺织品有限公司(以下简称日照公司)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服海宁市人民法院（2012）嘉海长民初字第731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月25日公开开庭审理了本案。完美公司委托代理人赵瑜华,日照公司委托代理人朱英、朱晓琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，完美公司与日照公司于2012年2月3日签订一份租赁厂房协议，该协议约定：日照公司将位于海宁市连杭经济区大堤路9号的整体厂区（总面积为33077平方米）租赁给完美公司使用；租赁物的使用功能为仓储、物流（超市大卖场）；租赁期限自2012年3月15日至2017年3月14日；日照公司基建完成后，租赁物交付完美公司使用，双方办理交接手续。2012年3月15日为起租日，由起租日开始计收租金；本出租合同的租赁保证金为300000元；租金按以下方式计算：1、第1年：每月每平方米8.3元，总计租金为3294469元。2、第2年和第3年的租金保持第1年租金不变，……。第1年的租金完美公司分四次向日照公司支付，即2012年3月15日支付第一期90天的租金，以后每90天的租金分别在2012年6月15日、9月15日、12月15日支付，次年起的3月15日、9月15日支付下一阶段180天使用期的租金；在租赁期限内，完美公司不得新建、改建建筑物。如完美公司须对租赁物进行装修、改建，须事先向日照公司提交装修、改建设计方案，并经日照公司同意，必要时向政府有关部门申报同意；若遇完美公司欠交租金超过1个月，日照公司在书面通知完美公司缴纳欠款之日起五日内，完美公司未支付有关款项，日照公司有权停止完美公司使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由完美公司全部承担。若遇完美公司欠交租金超过2个月，日照公司有权提前解除本合同；本合同期限届满或提前解除后，完美公司的装修、改建、扩建等部分均无偿归日照公司所有，日照公司对此不作任何补偿给完美公司；本合同经双方签字盖章，并收到完美公司支付的首期租金款项后生效。2012年2月8日，双方在租赁厂房协议中增加了“因甲方（日照公司）未按时交付，乙方（完美公司）延后10天支付第一期租金。即2012年3月25日起开始计算。”的内容。2012年2月16日，完美公司向日照公司支付了租赁保证金300000元。2012年3月7日，完美公司办公室主任方彬在新建厂区工程移交单上签字。接收厂房后，完美公司经日照公司同意，开始对厂房进行装修，并在2012年5月初开始营业，但一直未向公安消防机构申请消防安全检查。因完美公司未按约支付首期租金已逾两个月，日照公司遂于2012年5月31日委托律师向完美公司发函，要求：完美公司于2012年6月7日前支付首期租金823617元及相应滞纳金；若期限届满仍未支付，则完美公司须停止使用并返还租赁物及相关设施、设备。该函于2012年6月1日邮寄送达完美公司。后完美公司在2012年6月20日向日照公司出具关于厂房消防验收承租方整改项目确认函，承诺整改并全力配合日照公司的厂房消防验收，日照公司也承诺后续所需满足“仓储、物流（超市大卖场）”功能要求的相应消防配套由日照公司负责完善。2012年7月11日，日照公司的厂房通过消防验收。但此后，完美公司仍未向日照公司支付应付租金，双方矛盾日益激化。在本案审理过程中，完美公司支付了2012年2月至9月的水电费，后又于2013年3月19日将厂房返还日照公司，双方办理了交接手续，但完美公司未支付租金及2012年10月至2013年3月19日的水电费88729.66元。对于未形成附合的装饰装修物，完美公司已于2013年3月19日前拆除；对于已形成附合的装饰装修物，完美公司未予以拆除。
原审法院认为，本案争议的焦点在于租赁厂房协议的效力及哪方违约的问题。本案中，租赁厂房协议虽约定了附生效条件的条款，即“本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租金款项后生效”，但完美公司与日照公司签订协议后，完美公司支付了租赁保证金300000元,日照公司也已在租金起算日前将厂房交付给完美公司占有、使用，故该协议依法成立并已生效。日照公司于2012年5月31日委托律师向完美公司所发的函件，其实质是一份附条件解除协议的通知，即至2012年6月7日，若完美公司未支付首期租金，则协议解除。但在完美公司逾期未支付首期租金的情况下，日照公司于2012年6月27日在完美公司出具的关于浙江日照纺织品厂房消防验收承租方整改项目确认函上又要求完美公司全力配合厂房消防验收，并承诺负责完善后续所需满足“仓储、物流（超市大卖场）”功能要求的相应消防配套，日照公司的这一行为变更了之前要解除协议的意思表示，此时协议并未解除，后日照公司在反诉请求中又要求完美公司返还厂房，但直至2013年3月19日,双方办理了厂房返还的交接手续后,协议才得以事实上解除。完美公司认为，租赁厂房协议签订时，厂房未经消防验收合格，违反了法律的强制性规定，该协议应为无效。原审法院认为，完美公司已于租金起算日前占有并使用厂房，厂房也于2012年7月11日通过了消防验收，故该协议应认定为有效，原审法院对完美公司协议无效之主张不予采纳。在租赁厂房协议履行过程中，日照公司已按约将厂房交付给完美公司使用，但完美公司却未按约支付租金，并最终导致协议解除，因此完美公司已经构成违约，而日照公司对协议的解除并不存在过错。完美公司认为,协议约定租赁物的使用功能为仓储、物流（超市大卖场），而本案租赁物为厂房，根本不具备仓储、物流（超市大卖场）的使用功能，也不可能通过仓储、物流（超市大卖场）功能的消防验收，故日照公司交付的租赁物不符合协议约定的用途，后日照公司虽在完美公司出具的承租方整改项目确认函中承诺负责完善满足仓储、物流（超市大卖场）功能要求的相应消防配套，但日照公司并未兑现承诺，故日照公司具有明显过错；完美公司未按约支付租金，系对日照公司未遵守先合同义务的抗辩，过错并不在完美公司。因日照公司交付的厂房并不符合双方签订的租赁协议约定的用途，日照公司自签约起即处于违约状态，完美公司依法完全可以以拒付租金作为抗辩。因此，本案纠纷的发生完全系由日照公司的过错所致，日照公司应当赔偿完美公司所有的经济损失。原审法院认为，双方签订的是《租赁厂房协议》，完美公司在签订协议前就应知道租赁物为厂房，日照公司并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的现象，且厂房并不必然不能用于仓储、物流之用；《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中规定：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。故本案中完美公司开业前的消防安全检查，应当由作为经营者的完美公司自行向公安消防机构申报，日照公司虽在承租方整改项目确认函中承诺负责完善满足“仓储、物流（超市大卖场）”功能的相应消防配套，但完美公司自始至终未履行消防安全检查申报义务，故日照公司也不知如何完善消防配套，无法兑现其承诺。退一步讲，在完美公司未支付分文租金的情况下，日照公司享有要求完美公司先按约支付租金的先履行抗辩权。综上，原审法院对完美公司无过错之主张不予采纳。本案中，租赁厂房协议的解除完全是由于完美公司拒付租金的违约行为所致,日照公司并无过错，故完美公司要求日照公司赔偿经济损失10000000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据,原审法院不予支持。至于租赁保证金300000元，双方并未约定此系定金的性质，应予以返还，因完美公司尚未支付租金，故该保证金可冲抵其应支付的租金。对于日照公司反诉请求的租金3740483元，双方对租金计算截止日2013年3月19日无异议，原审法院予以确认；对于租金起算日，原审法院认为，双方已于2012年2月8日在协议上增加了“因甲方未按时交付，乙方延后10天支付第一期租金。即2012年3月25日起开始计算。”的内容，此系双方真实意思的表示，故租金起算日应为2012年3月25日。综上，原审法院确认完美公司应付租金为3218479元（274539元/月×11个月+9025元/天×22天），超出部分不予支持。对于日照公司反诉请求的2012年10月至2013年3月19日的水电费88729.66元,有发票为凭，原审法院予以确认，应由完美公司支付。对于日照公司要求完美公司将厂房恢复原状并赔偿损失的反诉请求,因完美公司装修已征得日照公司同意，且日照公司也未能举证证明完美公司对未形成附合的装饰装修物的拆除已造成厂房毁损的事实，故该反诉请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、完美公司支付日照公司租金3218479元。二、日照公司返还完美公司租赁保证金300000元。上述两项款项相抵，完美公司尚应支付日照公司租金2918479元。此款，由完美公司于判决生效后10日内付清。三、完美公司于判决生效后10日内支付日照公司水电费88729.66元。四、驳回日照公司的其余反诉诉讼请求。五、驳回完美公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费83600元，由完美公司负担81165元，日照公司负担2435元。一审反诉案件受理费43660元，减半收取21830元，财产保全费5000元，合计26830元，由日照公司负担9319元，完美公司负担17511元。
宣判后，完美公司、日照公司均不服，均向本院提起上诉。
完美公司上诉称，一、关于原审认定事实方面。1、原审认定合同的效力有误。租赁合同约定的租赁物的用途是“仓储、物流（超市大卖场）”，消防验收必须符合该功能，而不是原审判决认定的厂房消防验收。未经消防验收作为仓储、物流（超市大卖场），显然违反了国家强制性规定，应当认定租赁合同无效。2、日照公司明知租赁房屋未通过消防验收，且设计不满足仓储、物流消防验收的情况下，出租房屋，之后承诺负责完善消防配套，却至一审判决，仍未取得满足仓储、物流的消防验收，过错明显。本案无论合同无效还是有效而因违约解除，过错方均在日照公司。完美公司未按约支付租金，系对日照公司未遵守合同义务的抗辩。二、完美公司主张的租赁物未通过消防验收，系建筑物交付使用前的建筑物应当符合使用用途的消防验收手续，而原审混淆消防验收的基本概念，引入了经营者的消防审批，将过错归责于完美公司。三、日照公司未按合同约定时间向承租方提供符合合同约定的房屋，未履行法定义务，导致完美公司的缔约目的无法实现及各项损失，应当由日照公司承担。且合同约定的租金标准也是基于符合合同约定租赁物的用途的房屋，现无法完全正常投入使用，即使按原审认定的厂房验收，也是2012年7月通过，价格和使用面积都不应当按合同约定计算。综上，请求二审法院：一、撤销(2012)嘉海长民初字第731号判决的第一项、第三项、第五项；二、依法改判，支持一审完美公司的诉讼请求，驳回日照公司的反诉请求；三、诉讼费由日照公司承担。
日照公司针对完美公司的上诉，答辩称，一、日照公司虽交付了厂房，但完美公司未支付租金，合同生效条件未成就。完美公司认为合同无效，理由是未经消防验收，但日照公司出租的房屋不属必须经消防验收的。二、完美公司拒付租金的行为导致租赁厂房协议的解除，日照公司并无过错。请求二审依法驳回完美公司的上诉。
日照公司上诉称，一、原审对租赁合同是否生效及租金起算时间等认定有误。完美公司至今未支付租金，按合同约定，尚未生效。且完美公司承担厂区水电费时间在2012年2月1日，故可推断租赁物的交付时间在2012年2月1日，租金要支付也应从2012年2月1日起算。二、完美公司称租赁物未经消防验收，违反法律强制性规定应属无效，与法律规定不符。本案厂房不属依法应当进行消防验收的建设工程。三、完美公司构成根本性违约，过错在完美公司，日照公司有权没收保证金。原审判决日照公司返还30万元保证金不符合法律规定，也不符合双方当事人的约定。四、完美公司虽已将租赁物返还，但未完全拆除装饰装修物，也未明确对此表示放弃，且未拆除的装饰装修物影响租赁物的使用，故完美公司应负责将租赁物恢复原状并按每日9025元赔偿日照公司的经济损失。综上，请求：一、变更原判第一项为支付租金3740483元；二、变更第二项为不予返还租赁保证金30万元；三、变更第四项为将租赁厂房恢复原状，并赔偿日照公司自2013年3月20日起至恢复原状止按每日9025元计算的损失。
完美公司针对日照公司的上诉，答辩称，第一，租赁合同没有生效，但对方交付的房屋至今未达到约定的使用功能，所以完美公司无须支付租金。即使存在实际使用的事实，因没有达到合同约定的使用功能标准，租赁费也应另行协商，或评估后支付。第二，本案租赁物约定的用途是仓储、物流（超市大卖场）之用，根据相关规定，建筑面积大于1万平方米的市场属于必须经过验收的工程，本案租赁物的面积超过了规定的1万平方的标准。第三，因为完美公司在上诉状中明确阐述了本案无论合同未生效或是合同的解除，过错方都是日照公司，因此日照公司应承担相应的赔偿责任。关于日照公司提到完美公司未经对方同意就装修的事实，对此完美公司已经在一审中提供了相应的证据。
二审中完美公司提供证据二组：第一组证据为转帐支票，证明完美公司曾于2012年8月向日照公司支付租金，被日照公司拒收，该两张支票后来作废处理。第二组证据为起诉状及相关证据、应诉通知书、民事裁定书、传票、民事调解书，证明完美公司的装修损失共计275万元。
日照公司质证称：关于第一组证据，支票上没有落款时间，是两份作废的支票。因此对证据的三性均有异议，也无法证明完美公司有把这两张支票给日照公司且日照公司拒收的事实。关于第二组证据，这是完美公司与案外人的诉讼案件材料，真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，所有材料都看不出与日照公司及本案有什么联系。
本院对完美公司提供的证据质证意见：关于第一组证据，转帐支票上没有填写时间，也无退回的依据，无法认定完美公司曾于2012年8月向日照公司支付过租金。关于第二组证据，诉讼案件材料中没有明确的装修地点，且本案中装修损失是否存在，与完美公司支付给案外人的装修款项无直接关联，应依据租赁合同的约定及双方当事人是否存在过错等予以确定。
日照公司二审中没有证据提供。
经审理查明，双方当事人对原审认定的事实无异议，本院予以确认。另查明，《租赁厂房协议》第十四条第二款约定：本合同期限届满或提前解除后，完美公司的装修、改建、扩建等部分均无偿归日照公司所有，日照公司对此不作任何补偿给完美公司。
双方当事人争议焦点为：一、租赁合同是否已生效，完美公司是否应支付租金；二、完美公司主张的损失是否应支持及已装修部分的处理问题。三、租赁保证金30万元是否应归还。
本院认为，一、关于租赁合同是否已生效，完美公司是否应支付租金问题。首先，合同法规定，合同生效与履行可以附条件，在条件成就时合同生效或开始履行。本案中双方当事人订立租赁厂房合同后，完美公司于2012年2月16日向日照公司支付了租赁保证金300000元，2012年3月7日完美公司办公室主任方彬在新建厂区工程移交单上签字，接收了厂房，之后完美公司经日照公司同意，开始对厂房进行装修，至2012年5月初已经营业，即已经使用租赁的厂房。整个交接过程符合《租赁厂房协议》第3.1条的约定，即：日照公司基建完成后，租赁物交付完美公司使用，双方办理交接手续。故双方已经实际履行了《租赁厂房协议》，该协议已生效，完美公司应当按约定的2012年3月25日起开始计付租金。其次，双方当事人签订的是《租赁厂房协议》，日照公司出租的是整体厂区，日照公司也是在厂房基建完成后，即将租赁物交付完美公司使用，完美公司也同意接收，并进行了装修，应当认定租赁标的为整体厂区。完美公司称其应当接收的是按仓储、物流（超市大卖场）的标准完成消防验收的租赁物,与合同的约定不符。从双方当事人在2012年6月27日达成的关于厂房消防验收承租方整改项目确认函上分析，日照公司承诺负责完善后续所需满足“仓储、物流（超市大卖场）”功能要求的相应消防配套，显然这是进一步需要双方完成的工作，亦非原约定。完美公司接收厂房后，虽进行了装修，但也未按规定进行“仓储、物流（超市大卖场）”功能要求相应消防配套设施的安装及消防安全检查申报，更未告知过日照公司应完成相关项目，故是否达到完美公司所要求的“仓储、物流（超市大卖场）”功能相配套的消防验收，责任不在于日照公司。因此，完美公司关于因消防验收不符合约定，不应支付租金，以及即便支付，也仅支付相应的使用费的意见，事实和法律依据均不充分，本院不予支持。至于日照公司上诉提出完美公司支付的租金应从2012年2月1日起算，与租赁合同上的约定不符，完美公司实际支付水电费的时间，也不是租金起算的依据，日照公司对此提出的上诉，本院也不予支持。二、关于完美公司主张的损失是否应支持及已装修部分的处理问题。完美公司主张损失的前提是日照公司存在过错，但本案的纠纷起因是完美公司未按约及时支付租金。因此，造成租赁合同解除，过错在于完美公司，不应由日照公司承担完美公司的相关损失。因完美公司装修租赁物是征得日照公司同意的，租赁物也已归还日照公司，且《租赁厂房协议》第十四条第二款对此已有明确约定，故日照公司上诉称完美公司未完全拆除装饰装修物，也未明确对此表示放弃，且未拆除的装饰装修物影响租赁物的使用，完美公司应负责将租赁物恢复原状并按每日9025元赔偿日照公司的经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、关于租赁保证金30万元。双方并未约定此系定金的性质，该保证金也是对整个租赁合同的履约保证，并非仅对完美公司应付租金的担保，现租赁合同已解除，作为履约保证性质的保证金已经失去保证功能，应当予以返还，日照公司主张没收不妥。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。完美公司及日照公司的上诉理由均依据不足，完美公司及日照公司的上诉请求本院均不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合计128977元，由上诉人完美公司负担110430元、日照公司负担18547元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐元芬
审 判 员 李 岗
代理审判员 倪 勤
二〇一三年八月二日
书 记 员 苏 轶