湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0103民初2573号
原告：王彦红，女，1971年10月12日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐健，湖北炽升律师事务所律师。
被告：武汉致盛集团有限公司，住所地武汉市江汉区长江日报路28号。
法定代表人：邓伟，董事长。
委托诉讼代理人：周翠红，湖北成和诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩静，湖北成和诚律师事务所律师。
原告王彦红与被告武汉致盛集团有限公司（以下简称致盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王彦红的委托诉讼代理人戴文琦、唐健、被告致盛公司的委托诉讼代理人周翠红、韩静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王彦红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告王彦红逾期交房违约金105513.86元；2.判令被告支付原告逾期办理初始登记违约金69832.85元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月6日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》约定，原告王彦红购买被告开发的菱角湖壹号项目1号楼2单元7层4号房屋。根据合同，被告本应于2016年9月30日前交付符合条件的房屋，但是被告于2017年1月23日至25日才通知业主收房，通知原告具体收房时间为2017年1月25日；然而，当时房屋并不具备交付条件，该项目1-2号楼主体工程于2017年2月10日通过竣工验收备案，2017年2月27日武汉市住房保障和房屋管理局抽查该项目结果为“擅自将未经验收或验收不合格，未达到合同约定条件的房屋交付使用”，该项目地下室于2017年3月28日通过竣工验收备案，天然气气源管网至2017年5月下旬与小区内管网接通，小区天然气才正式接通，这时房屋才符合交付条件。同时，根据合同，被告本应于交付房屋起180日内（即2017年3月29日前）办理不动产初始登记，但是被告于2017年12月28日才办理初始登记。被告违背了合同约定的交房义务和办理不动产初始登记的义务，故原告王彦红诉至法院，要求判如所请。
被告致盛公司辩称，1、双方已就逾期交房应由被告致盛公司承担的违约金协商一致，被告致盛公司早已实际履行，原告王彦红为此曾向被告致盛公司出具《收条》并承诺不再因该逾期交房再向被告致盛公司提出任何主张或要求。故原告王彦红无权就逾期交房又要求被告致盛公司承担违约责任。2、燃气在交房时未开通是因为涉案楼盘即菱角湖壹号正好位于武汉市政府规划的黄孝河管廊建设工程项目中的北湖西路到长江日报路标段工程范围内，规划部门要求该路段的管线铺设工程应与管廊建设工程同步进行。为此，燃气公司的安装报批无法得到批准。其情形符合合同附件六的约定，应属于不可抗力。涉案小区燃气通气时间迟于交房时间属于市政配套设施安装延迟造成，被告致盛公司无需承担因迟延通气而延期交房的违约责任。另，被告致盛公司交付房屋时燃气设施已经到户，符合交付条件，不存在违约。即使燃气未开通，也仅仅是不符合交付条件，不属于逾期交房。故原告王彦红以燃气未开通要求被告致盛公司承担逾期交房的违约责任，没有事实和法律依据。3、武汉市于2016年6月成立不动产登记中心，同年底将原由各区进行的房产权属初始登记收归该中心统一办理。被告致盛公司与原告王彦红签订《房屋买卖合同》时不动产登记中心并没有成立。被告致盛公司根据当时政策的规定及办证期限约定了办理房屋初始登记的时间。该时限并未考虑到权属登记部门、登记程序及登记流程发生变更的情形。2017年房屋权属登记由初始登记变更为不动产权属登记是被告致盛公司无法预见到的，属于重大情势变更，被告致盛公司不应承担任何责任。被告致盛公司于2017年6月按照新规定重新委托测量机构进行测量，最终导致办证延期。但根据合同附件六约定，被告致盛公司不应承担逾期办证的违约责任。另原告王彦红未提供证据证明其逾期办证受到的损失，且其要求的违约金过高，不应得到法院的支持。4、原告王彦红的诉请存在矛盾、重复之处。原告王彦红认为交房时间应以燃气开通的时间即2017年4月25日计算，根据合同约定，被告致盛公司办理不动产登记应从房屋交付之日起计算，那么被告致盛公司办理不动产权属登记的时间应从2017年4月26日计算；但原告王彦红诉请中一方面要求被告致盛公司承担逾期交房责任至2017年4月25日，原告王彦红在要求被告致盛公司承担的逾期办理初始登记的违约责任时，其计算交房时间又是从2016年9月31日起算，很显然时间节点上互相矛盾，原告王彦红请求被告致盛公司承担逾期交房及逾期办证的责任重合。综上所述，被告致盛公司认为原告王彦红的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年6月28日签订《武汉市商品房买卖合同》约定，买受人（指原告王彦红）购买出卖人（指被告致盛公司）投资建设的菱角湖壹号项目中位于1号楼2单元7层4号房屋。合同签订后，因房屋实测面积差异，双方签订《补充协议》一份，原告实际支付房款2548644元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、……7、燃气：管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到燃气公司开户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起10日内书面告知买受人。合同第十一条约定：逾期交房超过90日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理。1、……3、买受人同意出卖人将房地产初始登记期限延长为180日，即出卖人应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记。如因出卖人的责任造成买受人不能如期办理房地产权属证书的，每逾期一日应按该商品房总金额的万分之一向买受人支付违约金。合同附件五第二条约定涉案房屋前期物业费为每月每平方米为3.50元。合同附件六第七条约定，关于不可抗力等不可归责于卖方原因的补充约定：在下列情况下，卖方有权相应顺延本房地产的交付期限、无须承担延期交付和延期办证的违约责任。1、国家法律法规、政策变更或政府专业部门、机构有关规定发生或机构变更；2、受政府相关部门控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响，且卖方出示相关主管部门或机构证明文件的；……。
签订合同当日，原、被告签订《装修合同》约定，甲方（指原告王彦红）同意由乙方（指被告致盛公司）选聘具体装修资质的专业装修公司对涉案房屋进行装修，乙方应确保于2016年12月31日前完成房屋的装修、交付。
前述合同签订后，原告王彦红按约支付了购房款，于2017年1月25日收到被告致盛公司交付的房屋钥匙等物品，涉房屋于2017年2月10日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。被告致盛公司于2017年9月19日向武汉市不动产权登记中心提交涉案楼盘的相关资料，于同年12月28日办毕《不动产权属证明》。原告王彦红领用物品当日，向被告致盛公司出具《收条》一份，该《收条》载明：“今收到涉案房屋延期交房违约金计11633元，除此外，本人不再因该延期交房而向贵公司提出任何主张或要求”。
另查明，2015年12月9日，被告致盛公司与武汉市天然气有限公司签订《燃气工程建设施工委托合同》，该合同第二条约定:武汉市天然气有限公司于2015年12月30日进场施工，2016年5月20日工程竣工通气（具体以长江日报路配套中压管竣工通气后15个工作日为准）。同年12月31日，被告致盛公司向武汉市天然气有限公司支付管网建设安装费1435200元。2015年12月3日，武汉市天然气有限公司向被告致盛公司出具《工作联系函》称，原进场施工时间顺延至2016年3月30日，2016年8月20日完工（合同工期140天）。菱角湖壹号燃气管道工程于2017年1月16日办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。同年1月17日，被告致盛公司向武汉市天然气有限公司提交书面申请，要求尽快配套燃气气源，以满足居民生活用气需要。
还查明，涉案楼盘即菱角湖壹号位于武汉市人民政府规划的黄孝河管廊建设工程项目中的北湖西路到长江日报路标段工程范围内，规划部门要求该路段的管线铺设工程与管廊建设工程应同步进行。因市政道路工程未启动，长江日报路配套中压管至今未施工，故影响武汉市天然气有限公司未能按《燃气工程建设施工委托合同》约定的日期完成合同义务，导致涉案楼盘迟延办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。
再查明，《不动产登记暂行条例》（以下简称条例）于2015年3月1日施行，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称细则）于2016年1月1日施行。武汉市不动产登记中心于2016年6月成立，此后武汉市不动产登记中心均按前述《条例》和《实施细则》规定办理相关权籍调查及登记手续。
本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，应予认定。双方均应按合同约定享受权利和履行义务。
关于延期交房的违约责任问题。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，合同虽约定被告致盛公司应当在2016年9月30日前交房，但签订合同当日原告李淑文、被告致盛公司又签订《装修合同》，约定被告致盛公司应于2016年12月31日前完成房屋的装修、交付，因此实际上被告致盛公司应于2016年12月31日前交房。原告王彦红向被告致盛公司出具的《收条》应视为双方对延期交房违约责任处理的变更，现原告王彦红已领取由被告致盛公司支付的延期交房违约金，且在《收条》中明确表示不再因该延期交房向被告致盛公司提出任何主张。王彦红收取11633元违约金并向致盛公司出具的《收条》，虽为格式条款，但并非单方面免除致盛公司的责任、加重王彦红的责任及排除王彦红的主要权利，故王彦红称已收到的11633元仅是逾期交房23天的违约金，且收条中放弃权利的格式条款因违反法律及行政法规强制性规定无效，收条中的弃权约定并非真实意思表示的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
双方合同约定的交房条件中关于燃气的约定为：“燃气：管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到燃气公司开户”，并未约定通气为交房条件，交房之前菱角湖壹号燃气管道工程已经办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》，符合约定的交房条件，天然气未实际开通，属于交付瑕疵而不属于延期交房，不能以未通气主张逾期交房的违约责任。致盛公司的该辩称理由成立。关于收房后不能及时使用燃气所造成的损失，王彦红可依法另行主张权利。
关于逾期办理初始登记的违约责任问题。王彦红、致盛公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定：致盛公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因致盛公司的责任造成王彦红不能办理房地产权证书的，王彦红同意致盛公司将房地产初始登记期限延长为180日，即致盛公司应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记。如因致盛公司的责任造成王彦红不能如期办理房地产权属证书的，每逾期一日应按该商品房总金额的万分之一向王彦红支付违约金。根据该约定，致盛公司应于2017年7月24日前办理完房地产初始登记。致盛公司实际于2017年12月28日办理完房地产初始登记，逾期157天。故致盛公司应承担的违约金为40013.71元（2548644元×0.1‰×157天）。致盛公司的该项辩解理由部分成立。致盛公司称逾期取得不动产权属登记原因在于不可抗力的辩解理由证据不充分，本院不予支持。致盛公司请求调减违约金数额，因其未举证证明合同约定的违约金数额过高，故本院对其该主张不予支持。
双方合同中约定致盛公司应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记，如因被告致盛公司的责任导致原告不能如期办理房地产权属证书的，被告应承担违约责任。只有办理完房地产初始登记，原告王彦红才能办理涉案房屋的房地产权属证书，致盛公司迟延办理完房地产初始登记事实上已导致原告王彦红不能如期办理房地产权属证书，故王彦红请求致盛公司支付逾期办理初始登记违约金的请求本院予以支持。对致盛公司称涉案房屋已具备办证条件但原告至今未办理涉案房屋的房地产权属证书，其不应承担逾期办理初始登记的违约责任的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉致盛集团有限公司向原告王彦红支付逾期办理房地产初始登记的违约金40013.71元；
二、驳回原告王彦红的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3808元，由原告王彦红负担2939元（已付），被告武汉致盛集团有限公司负担869（此款原告王彦红垫付，由被告武汉致盛集团有限公司随上述判决款项一并给付给原告王彦红）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 刘 鹞
人民陪审员 方 毅
人民陪审员 郑冬梅
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 姚雷婷