广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江新法民一初字第6号
原告（反诉被告、下同）新会新泰房地产有限公司。
法定代表人黄志强。
委托代理人林良火，广东盛鹏律师事务所律师。
委托代理人张仲达，江门市新会区中盈发展有限公司经理。
被告（反诉原告、下同）陈富饶。
委托代理人黎繁松、陈月洁，均是广东广能律师事务所律师。
原告新会新泰房地产有限公司（以下简称新泰公司）诉被告陈富饶商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，被告陈富饶提起反诉，本院决定将本诉和反诉合并处理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新泰公司的委托代理人林良火、张仲达，被告陈富饶及其委托代理人黎繁松、陈月洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新泰公司诉称：2007年10月8日，被告同原告于新会签定了编号为X的《广东省商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买位于金碧湾花园D2座X房商品房一套，总金额为268056元。合同还约定了被告应该在2007年10月31日支付首期款163056元，余额95000元于2007年11月15日前办理银行按揭手续。合同第七条规定被告逾期付款的，按日按逾期应付款的万分之三支付违约金直至还清欠款时止。合同签订至今，被告对于余额95000元未于支付。为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即返还购房款本金95000元及利息61560元，两项合计156560元（利息从2007年11月16日按每日万分之三暂计算至起诉之日，利息应计算至清偿之日）给原告；2.被告承担本案全部诉讼费用。
原告新泰公司对其主张在举证期限内提供的证据有：
1.编号为X的《广东省商品房买卖合同》（复印件）1份、收据0027321、1004051（复印件）2张，证明被告向原告购买房屋的情况和付款的约定，合同第3条约定首期款是173056元，合同定金10000元。2007年11月3日的收据0027321金额172466元和收据1004051的金额590元，合计是173056元。
2.催款律师函（原件）、邮寄回执（复印件）各1份，证明于2012年11月12日受江门市新会区中X发展有限公司（以下简称中X公司）和新泰公司的委托向被告邮寄催款律师函。
3.商品房屋权属证明书（复印件）1份，证明原告没有开齐购房款的收据和发票给被告，若被告付清房款，我方会开齐所有收据给被告，而房屋在2006年10月26日已进行确权，不存在被告所述的95000元的维修费。
4.金碧湾花园楼宇移交书（复印件）1份、关于对陈富饶催接交楼问题请示（复印件）1份，证明由于当时被告催交楼，原告由于楼盘抵押问题，银行按揭手续不是办理不到，只是有钱才可以办，基于中X存在资金问题，有中X公司董事长林某华的确认，将房屋先交给被告使用，尚欠95000的房款（即合同条款约定按揭款）续后处理。
5.催收函（邮政回执）（复印件）3份，证明2008年至2013年12月多次邮寄信件给被告向其催交房款，其住址与购房合同里面的住址是一致的。
6.2011年4月14日房屋办证申报表（复印件）1份，证明金碧湾花园楼盘纳入问题楼盘，经过政府解决问题楼盘的政策，将金碧湾花园的问题楼盘重新盘活，被告前来中盈公司办公室办理备案手续。
7.关于解决金碧湾楼盘遗留问题的批复（复印件）1份、江门市新会区人民政府工作会议纪要《关于解决金碧湾花园问题楼购房办证问题》（复印件）1份，证明在2009年的时候纳入金碧湾问题楼盘，经过法院盘活后金碧湾花园才可以重新办理相关手续。
8.释放贷款抵（质）押物审批表（复印件）1份、房地产抵押物清单（复印件）1份，证明楼盘经过盘活之后，2010年9月允许可以办理楼盘的按揭和办证手续，金碧湾楼盘不存在他项的情况。
被告陈富饶辩称：一、答辩人是通过以房抵债的方式获得被答辩人位于新会金碧湾花园D2座X的房屋，当时约定将172466元工程款抵作房款，剩余的房款由被答辩人帮助答辩人拿金碧湾花园D2座X房到银行办理按揭贷款。2001年，答辩人与朱某远合股为中X公司投资的新泰公司的金碧湾花园施工土建工程，后由于中X公司和被答辩人无钱支付工程款，就将中X公司和被答辩人告上法庭，经新会区人民法院调解，双方达成和解协议，由中X公司和答辩人将工程款及其他费用354000.94元支付给朱某远。朱某远要求中X公司和答辩人将应属陈富饶的172466.18元划入陈富饶所有的新会区古井XX工程综合经营部，后由于中X公司和答辩人无钱支付，就拿被答辩人位于新会金碧湾花园D2座X房进行抵债，约定将172466元工程款抵作房款，剩余的房款由被答辩人帮助答辩人以金碧湾花园D2座X房到银行办理按揭贷款。二、由于被答辩人将已出售给被答辩人的房屋向银行进行抵押，导致答辩人无法向银行进行房屋贷款，是被答辩人违约在先，答辩人不存在违约行为。当答辩人将全套按揭贷款手续交给被答辩人时，却得知无法办理抵押贷款。原来由于资金周转困难，中X公司和被答辩人已将售卖给答辩人的房屋进行了抵押贷款，导致答辩人无法再进行按揭贷款（购房合同第六条第三点约定，剩余的余款在2007年11月15日办理银行手续）。由此可知，是被答辩人违约在先，导致答辩人无法办理银行贷款，延迟支付剩余房款的责任在被答辩人而非答辩人。三、答辩人实际已经全部支付了房款，不存在拖欠被答辩人房款的情形，被答辩人的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。1、2002年，由于缺少资金，中X公司投资的新泰公司的金碧湾花园无法进行验收，无钱向江门市新会区XX监理公司支付50000元监理费用。为了尽快完成工程验收好收取工程款，答辩人被迫借给中X公司负责人林某华50000元用于支付监理费用。2、2007年底，被答辩人到所购买的楼房查看，发现楼房存在严重的质量问题，墙身、天花严重脱落，虽经多次修复，都无法解决，水、电等各方面设施也没有，经与新泰公司负责人及物业管理公司多次沟通，最终达成协议，由答辩人自行维修房屋出现的质量问题，所需要的费用抵作购房款，经答辩人计算所需要的维修费用为97500元。3、由于中X公司拖欠答辩人的借款一直未还、房屋出现严重质量问题、银行无法办理抵押贷款，为了一揽子解决问题，经答辩人与中X公司和新泰公司负责人林某华、物业管理公司负责人、工程部负责人大家一起协商，最后达成协议：（1）中X公司借的50000元借款抵作房款；（2）房屋出现的质量问题经计算合计费用97500元抵作购房款；（3）被答辩人另将B1座X号车库以52500元（1500元／平方米×35元／平方米）出售给答辩人；（4）答辩人最后需要再支付590元给被答辩人（购房款268056元＋车位款52500元-工程款172466元-借款50000元-维修费97500元=590元）。最后答辩人将剩余的590元购房款支付给了被答辩人。4、按照双方签订的购房合同第八条第四款的规定，只有交齐房款并签订物业管理合同后将房屋移交买受人使用。被答辩人实际已经将房屋交付给答辩人，双方办理了交接手续同时签订了管理合同，这完全足以证明答辩人已经支付了所有的购房款。5、2008年7月，被答辩人正式交楼，但有关水电表均未安装，房产证、购房发票、合同鉴证等也未办理，为了解决问题，答辩人多次与被答辩人进行协商，并通过信件的方式与被答辩人进行交涉。综上，答辩人根本不存在拖欠被答辩人房款的情形，被答辩人要求答辩人支付剩余房款的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。四、被答辩人的诉讼请求已过诉讼时效，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。自双方2008年一揽子解决了全部问题之后，被答辩人一直没有向答辩人提出过异议，只是由于其内部人事或者投资方的变更，被答辩人公司几经转手，内部管理混乱，才认为答辩人拖欠购房款，如果查其公司内部的相关账单，完全可以知道双方的款项已经全部结清。同时根据我国法律的有关规定，主张权利的诉讼时效为两年，被答辩人的诉讼请求已过诉讼时效，请求法院依法驳回其诉讼请求。
被告陈富饶为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1.身份证、原告工商登记资料（复印件）各1份，证明原告的诉讼主体资格以及原告目前已经被工商部门吊销营业执照。
2.民事诉状、民事裁定书、协议书、委托书、企业机读档案登记资料（复印件）各1份，证明原告欠被告工程款172466.18元。
3.借据、移交竣工备案资料收据、收据、企业机读档案登记资料、广东省商品房买卖合同（复印件）各1份，证明中X公司是原告的投资方、并在买卖合同中签字，当时原告的投资方借被告50000元用于支付监理费用。
4.个人购房抵押借款合同、个人资信情况调查表、收入证明、个人信用报告查询授权书、面谈记录、借款借据、借款申请书、投保单（复印件）各1份，证明被告按照原告的要求将办理银行按揭贷款需要的资料都交付给了原告，由于原告已经将该房进行抵押，导致被告无法办理银行按揭贷款。
5.照片21张、金碧湾花园楼宇签收书、房屋维修费用计算单（复印件）各1份，证明涉案房屋存在严重质量问题，原告同意由被告自行修复，修复费用为97500元，该修复费用在购房款中扣除。
6.确认单（复印件）1份，证明双方就房屋的有关问题达成一揽子协议，被告需要再支付590元剩余房款。
7.收据（复印件）3份、管理合约（复印件）1份，证明被告支付了全部购房款，并签订了管理合约。双方购房合同第八条第4款规定，交齐房款并签订物业管理合同后移交买受人使用。
8.信件及信函收据（复印件）4份，证明原告一直未为被告出具发票、办理房产证，被告多次信函催告。
9.2007年11月2日广东省商品房买卖合同（复印件）1份，证明2007年10月已签订了原告提供的广东省商品房买卖合同，签完合同后，原告将所有买卖合同收回办理银行按揭和办理房产证，后来原告一直没有办理银行按揭和房产证，经被告催办，原告复印了一份2007年11月2日的广东省商品房买卖合同，上面盖有江门市新会区房地产交易所合同备案专用章，原告称已为被告办理银行按揭和房产证。因长期还未办理房产证，被告于2009年3月3日前往原告的办公室找到原告法定代表人林某华，后林某华叫其员工找出原广东省商品房买卖合同，由于原合同只是盖有原告公章和被告的签名，并没有林某华的签名及落款没有写日期，故林某华并在当日签名和写上当日的日期。
被告陈富饶对原告新泰公司提交的证据1的真实性无异议，对两张收据的落款时间有异议，认为是倒签日期，为了方便记账；对证据2催款律师函的真实性无法确认，认为是原告律师单方出具，回执只有复印件，没有原件，且回执上写上逾期退回，被告从未收到原告的律师函，原告从未向被告催讨缴交房款，可以证明被告已付清房款；对证据3的真实性无异议，但权属证书不是验收书，所以不能看出房屋是否存在质量问题，该房屋是何时进行抵押，办理权属并不等于能够进行过户至被告名下，要求原告提交整份完整的产权证明；对证据4中的移交书无异议，其收楼人签署是被告书写的，按照双方约定进行交楼，但后面合同加的意见当时是没有的，是他们自己内部的事，写什么内容都可以。对证据4中的问题请示不予认可，被告对于有关情况不知情，有关事实并不是该请示的内容，按照双方约定，交齐楼款才可以办理房屋交接手续；对证据5不予认可，被告从来未接收该催收函，催收函的发函时间全部在2013年，即是如果原告认为被告存在拖欠房款的问题，为何在2008年至2012年4年的时间没有进行任何催收，不符合常理，催收函里可以看出原告是有被告的手机号码，被告的手机号码至今仍使用，为何原告不进行致电给被告，以催收函要求被告缴交房款；对证据6，当时确实有签订一份申报表，填表时间是在2007年11月2日，其填表日期有进行涂改，该申报表只有两个内容是被告填写的，一是电话，二是业主签名，当时其他全部内容都是空白，该申报表是伪造的，有关内容是事后由原告进行添加；证据7对其真实性无异议，但与本案无关；证据8对其真实性无异议，有关的抵押书、抵押清单看出该房屋进行了抵押，而进行审批释放的抵押是2010年，至于该房屋是何时释放房产证应有记载，同时可以证明在被告购买房屋后，该房屋是没有进行解除抵押，一直处于抵押的状态。
原告新泰公司对被告陈富饶提交的证据1无异议；证据2认为没有原件，无法确定，就算有原件，该证据不能证明是原告拖欠被告的工程款，诉状的原告是朱某远，被告是中X公司，委托书涉及的数据172466.18元，如果该委托书有原件是朱某远委托中X公司划入古井XX工程综合经营部，该金额加上590元恰恰证明为被告在买卖合同中约定向原告应支付的定金和首期房款的总金额；证据3的借据与案件无关，借据形成的内容不真实，与案件无关，真实性不予确认，是2002年的借据，林某华签名是虚假的，庭前我方要求对林某华的签名进行笔迹鉴定，林某华的签名是被告制作的，被告提供林某华的签名和林某华亲自的签名不符，如果签名是真的，也是被告和林某华之间的事，与原告无关，被告提供该借据的字迹和被告举证2008年7月28日的信件字迹一致，应是被告自己书写，且借据显示的内容超过诉讼时效，该借据与案件无关；证据3的移交竣工备案资料收据没有原件，认为与案件无关；证据3的收据与案件无关，主体不相符；对证据3的企业机读档案登记资料真实性无异议；证据3的广东省商品房买卖合同不确认，应以我方提供的合同为准；证据4与案件无关联，没有出借人的相关签名，该证据被告所证明的事实，恰恰证明了被告欠原告95000元的事实；证据5照片与案件无关，拍摄时间和地点不明，没有原告的签名确认，该证据不能作为证据使用；金碧湾花园楼宇签收书、房屋维修费用计算单没有原告的签名确认，只是被告自己的陈述；证据6与案件无关，未经原告签名和盖章确认，不是真实的；证据7中2008年7月28日的收据与案件无关，不予确认，对另外两份收据的真实性无异议，管理合约的印章是真实的，但中X公司以及新泰公司没有授权给金碧湾物业管理有限公司管理该房屋，该合约我方没有存档，另外本案追讨是房款，并不是追讨管理费，与案件无关联；证据8，原告没有收到被告的信件，没有对信件进行确认，是被告单方的陈述，与案件无关；证据9没有原件，不予确认，由法院判断。
反诉原告陈富饶诉称：2007年，由于被反诉人欠反诉人工程款无法支付，故与反诉人达成协议，被反诉人将其开发的金碧湾花园D2座X房作价268056元出售给被反诉人，反诉人以被反诉人欠其工程款172466元抵作购房款，剩余购房款由反诉人提供资料给被反诉人代为办理银行按揭贷款。协议签订后，反诉人将办理银行按揭贷款的资料交予被反诉人，一段时间后反诉人却被告知由于该房屋已被被反诉人抵押银行办理了贷款，反诉人无法将所购房屋再进行办理银行按揭贷款。虽经反诉人多次催促，被反诉人依旧不去办理解押手续，导致反诉人一直无法办理银行按揭贷款。由于被反诉人一直无法解除反诉人已购房屋的抵押按揭贷款，加之2002年被反诉人办理房屋验收时借了反诉人50000元，以及反诉人所购房屋存在严重的质量问题，为了一揽子解决纠纷，双方达成协议，被反诉人欠反诉人的50000元抵作购房款，反诉人所购房屋质量问题折价维修款97500元由反诉人自行修理，另将B1座X号车库以52500元（1500元／平方×35元／平方）出售给反诉人，最终反诉人还需支付购房款590元给反诉人（购房款268056元＋车位款52500元-工程款172466元-借款50000元-维修款975000元=590元）。后反诉人向被反诉人支付了余下的购房款590元。时至今日，反诉人已向被反诉人支付了全部购房款，被反诉人却迟迟未将涉案房屋确权到反诉人名下，更加未为反诉人办理房产证，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的规定，被反诉人应该按照反诉人已支付房价款（268056元）的1%（2680.56元）向反诉人支付违约金。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被反诉人向反诉人支付逾期办理房产证的违约金人民币2680.56元；2.由反诉人承担诉讼费用。
反诉原告陈富饶为其反诉在举证期限内所举的证据与本诉所举的证据一致。
反诉被告新泰公司辩称：由于反诉原告未有交清房款，不存在办证违约的情况，先履行义务是反诉被告，反诉被告要求反诉原告承担办证违约责任，不应支持，应予驳回被告的反诉请求。
反诉被告新泰公司为其反诉辩解在举证期限内所举的证据与本诉所举的证据一致。
原告所举的证据及被告所举的证据1、2、7、8，来源合法，可以构成证据链作为认定本案事实的依据，故本院对上述证据予以采纳；被告所举的其他证据，原告均有异议，且部分证据没有原告签章确认，与本案认定事实亦没有关联，故本院不予采纳。
本院查明：2006年4月11日，案外人朱某远以中X公司拖欠其工程款为由，向本院提出起诉，要求中盈公司偿付工程款344695.94元及逾期利息。同年11月1日，朱某远与中X公司达成协议，约定由中X公司在2006年11月20日前一次性支付工程款344695.94元、诉讼费9309元，合共354004.94元给朱某远；朱某远收到上述费用后应立即办理向法院申请撤诉手续，否则其余诉讼费6189元由朱某远负责；任何一方不再以任何理由向对方或新泰公司追究任何责任。同月20日，朱某远向中X公司出具委托书，委托中X公司将部分工程款172466.18元汇入被告陈富饶个体经营的江门市新会区古井XX工程综合经营部账号中。
2007年10月8日，原、被告签订编号№0006987广东省商品房买卖合同一份，合同定明出卖人为新泰公司，买受人为陈富饶，由出卖人将金碧湾花园D2座X（现为2座X）建筑面积148.92平方米的房屋，以总金额为268056元的价格出售给买受人；付款方式及期限为签定日即付10000元定金，首期于2007年10月31日前付163056元，余款95000元在2007年11月15日前办理银行手续；出卖人应当在收齐房款后一个月内将经验收合格的房屋交付给买受人使用（买受人并应签定物业管理合同）；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1、2、3项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。此外，原、被告双方还就买受人逾期付款和出卖人逾期交房的违约责任承担等条款进行了约定。合同签订后，被告将中X公司应汇付给其的工程款172466元抵作部分购房款，原告对此没有异议，并于同年11月3日向被告出具了收据，证明收到该款。当日，被告还向原告交付了现金590元，原告亦出具了相应的收据。由于涉案房屋已被原告作为抵押物向信用社抵押贷款，致被告未能依约办理相应的银行按揭手续付清房款，而被告又要求交接装修，原告便于2008年5月8日将涉案房屋移交给被告使用。其后，因金碧湾花园楼盘纠纷众多，投资方之一的中盈公司法定代表人林某华被判处有期徒刑，而原告又因没有年审被工商部门吊销执照，造成一部分以原告名义开发售出的商住楼无法办证，致使该楼盘成为问题楼盘。为了解决金碧湾花园问题楼盘购房办证问题，维护社会的稳定，江门市新会区人民政府办公室于2011年11月14日组织相关部门召开了协调会议，并达成了一致共识，对包含本案所涉房屋在内的98间未办房产证的房屋给予办理相关的房产证手续。期间，为解决涉案房屋的办证问题，被告经原告通知后于2011年4月14日到中盈公司处提交了相关的资料和在一份房屋办证申报表上签名。因原、被告对有否付清房款产生争议，原告遂向本院提起诉讼，被告提出相应的反诉。
又查明，涉案房屋座落在江门市新会区会城今古洲X号，已办理了相应的商品房权属证明书，权属人为原告，该房屋现已办理了相应的解押手续，可以直接办理相应的房产证手续。2008年7月至原告起诉前，原、被告均以信件形式向对方主张相应的权利。
本院认为：本案是基于有相应房地产开发资质的公司将已竣工的房屋向购买者出售的合同而引致的纠纷，故本案应为商品房销售合同纠纷。原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的编号№0006987广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护，原、被告双方应当严格恪守。综合原、被告诉辩意见，本案争议焦点是：一、被告是否拖欠原告的购房款，如拖欠应以何种方式支付？二、原告的起诉是否已超过法定的诉讼时效期间？三、在合同履行过程中，原告是否存在违约，应否要向被告支付逾期办理房产证的违约金？
一、对于被告是否拖欠原告的购房款的问题。被告主张其与原告达成了协议，将中盈公司负责人林某华的50000元借款抵作部分购房款，而由被告自行维修房屋所需要的维修费用97500元亦抵作部分购房款，新泰公司另将B1座X号车库以52500元的价格出售给被告，余下房款590元（购房款268056元＋车位款52500元-工程款172466元-借款50000元-维修费97500元）亦已支付。由于原告对被告的上述主张均不予确认，而被告又未能提供相应的协议予以证实，且被告上述的维修费用与房价相比，超房价的三分之一，明显维修费用过高；而车库的出售按一般的交易习惯应签订相应的买卖合同，以保护双方当事人的合法权益，但被告亦未能提供相应的车库买卖合同予以佐证，因此被告虽然已接收了房屋，但其上述的付清款项理由不合常理，本院不予采纳。原告提供编号№0006987广东省商品房买卖合同和两份收据认为被告在签订合同后，将中盈公司应汇付给被告的工程款172466元抵作部分购房款，并另交付了现金590元，两项合共支付了173056元。因原告所述有相应的证据予以证实，而该合计款项恰恰是原、被告双方合同约定的10000元定金和首期款163056元的总和，原告上述的收款情况合理有据，故本院确认被告至今仅向原告支付了购房款173056元，余款95000元未付。至于被告所述的与林某华的借款关系，因与本案不属同一法律关系，故本案对该关系不予调整，对原告提出的笔迹鉴定的申请亦不予准许。
对于被告拖欠原告的购房款应以何种方式支付的问题。由于原、被告双方确认编号№0006987广东省商品房买卖合同中约定的“办理银行手续”是办理相应的银行按揭贷款手续，而庭审中经征询被告的意见，其表示若尚欠房款仍需要通过办理银行按揭贷款手续进行付款，因该付款方式是双方当事人平等自愿所约定的，没有违反法律规定，故合同当事人仍应予以遵循。综合本案原、被告履行合同的情况，充分考虑原告已将涉案房屋交付了给被告使用，及本案合同双方办理房产证登记手续和办理银行按揭手续付清房款等程序相辅相成的实际，为避免讼累，本案对涉案房屋的办证及付款问题一并进行处理。《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产转让实质是原不动产所有权人将其权利转让给合同相对人的行为，为使不动产所有权依约发生变动，需由不动产出卖人协助合同相对人办理所有权变更登记手续，实现物权的变动的法律后果，此属不动产出卖人的合同义务。因此，原告应为被告办理相应的房产证登记手续。而相应的房产证登记手续办妥后，被告亦应按合同的约定办理相应的银行按揭手续向原告付清余下的房款。原告主张被告偿付所欠房款95000元，理由充分，本院予以支持。但被告未能通过银行按揭付清房款是由于原告未能依约为其办理相应的房屋备案及房产证登记手续所致，故原告违约在先，因此原告主张被告违约并要求赔偿利息损失，理由不充分，本院不予支持。
二、对于被告拖欠的房款有否已过诉讼时效的问题。本案中，原、被告一方面在合同中约定“余款95000元在2007年11月15日前办理银行手续”，另一方面又在合同中约定“出卖人应当在收齐房款后一个月内将经验收合格的房屋交付给买受人使用，并应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因房屋备案登记即是一手房屋交易办理产权转移登记的前置程序，又是购房者办理银行按揭贷款的前提，故其双方的上述付款约定与交房时间及办理房屋备案登记时间明显相互矛盾，属约定不明确。鉴于合同在履行期间，原告已于2008年5月8日将涉案房屋移交给被告使用，及为了解决涉案房屋的办证问题被告经原告通知后曾于2011年4月14日到中盈公司处提交资料及在一份房屋办证申报表上签名和原告曾于2013年1月17日、4月8日以信件形式向被告主张权利的实际，本院认为原告的起诉未超过法定的诉讼时效期间，被告认为原告的诉讼请求已过诉讼时效，理由不充分，本院不予支持。
三、对于在合同履行过程中，原告是否存在违约，应否要向被告支付逾期办理房产证的违约金2680.56元的问题。如前所述，在合同履行过程中，被告未能通过银行按揭付清房款是由于原告未能依约为其办理相应的房屋备案及房产证登记手续所致，因此原告的行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告应当承担相应的违约责任。依照原、被告双方合同中约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”条款，按被告至今仅向原告支付购房款173056元计算，原告应按合同约定赔偿被告1730.56元（173056元×1%），对被告反诉要求原告赔偿违约金超出的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告新会新泰房地产有限公司应自本判决发生法律效力之日起三十日内为被告陈富饶办理座落于江门市新会区会城金碧湾花园D2座X房（现为2座X）的房产证登记手续，被告陈富饶应在上述房产证登记手续办妥后三十日内办理相应的银行按揭手续并向原告新会新泰房地产有限公司付清所欠房款95000元，原、被告应对上述办证手续提供相应的协助义务。
二、原告新会新泰房地产有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金1730.56元给被告陈富饶。
三、驳回原告新会新泰房地产有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告陈富饶的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3514元，由原告新会新泰房地产有限公司负担2426元，被告陈富饶负担1088元；反诉受理费25元，由原告新会新泰房地产有限公司负担16元，被告陈富饶负担9元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。
审判长 赵汝佳
审判员 张妙玲
审判员 许荣新
二〇一四年六月十三日
书记员 黄彩艳