北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5859号
上诉人（原审原告）赵怀弟，男，1984年2月6日出生。
委托代理人杨飞，北京国舜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）欧阳羽，男，1957年8月10日出生。
委托代理人刘军，北京市赢嘉律师事务所律师。
上诉人赵怀弟因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第17791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年11月，赵怀弟起诉至原审法院称：我与欧阳羽于2015年9月22日签订《房屋租赁合同》，租赁合同中约定欧阳羽将位于北京市东城区×××86号4号楼14层1单元1402号房屋出租给我居住，租赁期限自2015年9月22日至2025年9月21日，租金每月6000元，租金支付方式为一次性付清。我与欧阳羽签订合同后，按照合同约定支付了欧阳羽从2015年9月22日至2025年9月21日期间的房屋租金72万元，我入住房屋时被告知无法入住。我要求欧阳羽提供房屋居住，欧阳羽拒绝。故诉至法院，请求法院判令：1解除我与欧阳羽签订的《房屋租赁合同》；2、欧阳羽返还我租金72万元；3、欧阳羽向我支付违约金21.6万元。诉讼费由欧阳羽承担。
欧阳羽辩称：我因有投资项目需要周转资金，经朋友张立宇介绍，到案外人北京鸣亚拓胜投资担保有限公司处借款。当时北京鸣亚拓胜投资担保有限公司的经理杨×要求我出示了财产信息，称可以借钱给我，但利息较高，且要先行扣息，还说要签订一份租房协议，到期不还款就去住房。杨×称要去看看房子才能签订租赁合同。看过房后，就让我签了租赁协议、收条和借款合同，都是我签名的。签字后杨×说租赁合同就是一个象征性的文件，还要求我签订一份锁签手续和授权书。当天给我转账30万元，我又取出了6.05万元给了公司的会计。双方实际上是借贷关系，我并未收到72万元的租金。我并不认识赵怀弟，而且赵怀弟一次性支付72万元的租金明显违反常理，双方的租赁合同无效。故不同意赵怀弟的诉讼请求。
原审法院经审理认为：本案争议的焦点是赵怀弟与欧阳羽之间是否存在真实的房屋租赁合同关系问题。就房屋租赁关系双方当事人而言，承租人意在通过支付房屋租金获取房屋使用权益，出租人旨在转让房屋使用权获取房屋租金收益。案件审理中，赵怀弟虽然提交了由欧阳羽签字的书面房屋租赁合同、收条和转账记录，但一则合同中已明确约定赵怀弟承租涉案房屋的目的是为了居住，而赵怀弟在合同中未约定具体交房时间也未实际接收房屋的情况下，与欧阳羽签订租期10年并一次性向欧阳羽支付10年房屋租金的情况明显不符合一般交易习惯和社会常情；二则赵怀弟提供的向欧阳羽支付租金的证据是银行转帐记录和收条，但收条的内容是欧阳羽收到汇款而非收到房屋租金，赵怀弟主张给付的其余42万元租金是现金给付，但收条上记载的42万元是在收条结尾处由赵怀弟自行填写，与赵怀弟及证人所说租金一并交付的过程存在矛盾。且赵怀弟提供的银行转账记录也只是30万元，结合赵怀弟及证人所×的过程，收条的格式、内容及书写的顺序也存在明显不合逻辑之处；三则赵怀弟与欧阳羽合同所约定的租赁房屋中家具及相关物品齐备，赵怀弟在未对房屋内的物品作任何清点和交接准备支付全部租金，也不合常理。综上，法院认为，尽管赵怀弟提交了有欧阳羽签字的房屋租赁合同、收条等证明双方存在房屋租赁关系并已支付全部租金等事实，但赵怀弟的证据未能达到使法院确信其主张的事实存在具有高度可能性的程度，对赵怀弟的主张，法院不予采信。据此，原审法院于2016年5月判决：驳回赵怀弟的诉讼请求。
判决后，赵怀弟不服，上诉至本院称：我已充分举证与欧阳羽存在房屋租赁合同关系，原审法院运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小判决的理由和结果系错误；故要求撤销原判，依法改判支持我的原审的全部诉讼请求。欧阳羽同意原判。
经审理查明：2015年9月22日下午16时54分，赵怀弟通过银行转账向欧阳羽账户转账30万元。在该笔款项进入欧阳羽账户后，同日欧阳羽账户在平安银行北京广渠门支行有一笔6.05万元的柜面取款。
审理中，赵怀弟提供了其与欧阳羽签名的《房屋租赁合同》，证明双方存在房屋租赁合同关系。该合同载明赵怀弟为承租方（乙方）、欧阳羽为出租方（甲方），租赁房屋位于北京市东城区广渠门大街86号4号楼14层1单元1402，房屋面积129.63平方米，租赁期为120个月。自2015年9月22日起至2025年9月21日止。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅用作住宅使用。房屋租金为每月6000元，房屋租金支付方式为一次性支付。在房屋交付及收回的验收条款中约定，甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于2日内向对方主张。合同另约定，甲方不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额30%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金2倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。赵怀弟提供了中信银行的转账凭证及欧阳羽签字的收条证明其向欧阳羽支付了租金72万元。银行转账凭证显示2015年9月22日下午16时54分，赵怀弟通过银行转账方式向欧阳羽平安银行的账户内转账30万元。收条上显示：“今本人欧阳羽（身份证号×××）收到赵怀弟（身份证号×××）汇款人民币三十万元整（大写）￥300000（小写）。已汇入指定银行账户（户名：欧阳羽，账号：×××）。现金420000（四十二万元整）。特出此条。收款人：欧阳羽，联系电话:1380136818188，收款日期：2015年9月22日。”该收条为为打印件，双方的姓名、身份证号、金钱数额、账号。该收条的人名、身份证号、银行账号、电话号码系手写，收条结尾处“现金420000（四十二万元整）”系手写。赵怀弟称收条上第一处欧阳羽的签名、身份证号及落款处的签名、电话号码是欧阳羽本人所签，其余部分是赵怀弟填写，但已支付了欧阳羽72万元的租金。欧阳羽对合同、收条上的签字表示认可，但主张签字时系空白的，不认可双方存在租赁合同关系，自己只收到了赵怀弟转账的30万元，42万元是赵怀弟后来添加上去的，没有收到过。赵怀弟提供了涉案房屋的产权证复印件及房屋照片，证明涉案房屋为欧阳羽所有、赵怀弟曾经到涉案房屋查看的事实。欧阳羽对涉案房屋为其所有的事实认可，但主张系借款时案外人杨×确实看过房屋，但赵怀弟与欧阳羽双方没有租赁关系。
2015年11月2日，赵怀弟向欧阳羽发出《催告函》，主张其按照合同约定入住房屋时，发现房屋已经有人居住，要求欧阳羽收到函件后三日内给予明确答复，逾期视为欧阳羽拒不提供房屋的单方解约。该函件投递记录显示拒收。欧阳羽称未见到此函件。赵怀弟提供了欧阳羽就涉案房屋与案外人签订的《租赁合同》复印件，证实涉案房屋为案外人使用，欧阳羽称自己还有其他借款，因还不上钱，房屋就被占了。
审理中，双方均认可签订合同及收条时，案外人杨×在场，原审法院要求欧阳羽及案外人杨×出庭作证。欧阳羽在开庭前到法院说明了案件的过程，如其答辩意见。但称因为担心自己的人身安全，不敢到庭应诉对质。欧阳羽申请证人杨×出庭作证。杨×证明其工作单位系北京鸣亚拓胜投资担保有限公司，赵怀弟系其公司员工。欧阳羽的房屋是杨×要租赁的，自己比较忙，让赵怀弟与欧阳羽签订的租赁合同。租金是其用保险柜里的现金支付了42万元，其他钱是杨×转给赵怀弟，再由赵怀弟转给欧阳羽，72万元中有5万元是赵怀弟出的。赵怀弟认可证人证言的真实性，欧阳羽对证人证言不认可，表示证人证言明显不合常理。后经补充询问，赵怀弟又表示转账和给付现金是同时给付的，对给付顺序记不清了，欧阳羽收到赵怀弟所有租金后，才给付赵怀弟收条。赵怀弟办公室有电脑和打印机，收条也是同时打的，经询当时为何没有将42万元一并以打印的形式打印在收条上，赵怀弟表示收条是通用版本，欧阳羽当天必须将钱带走，让赵怀弟写在收条下方即可。
经向赵怀弟释明，赵怀弟坚持以房屋租赁合同的案由进行起诉。
上述事实，有《房屋租赁合同》、收条、转账凭证、《催告函》、回执、产权证复印件、照片、银行交易明细及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点系赵怀弟与欧阳羽是否存在房屋租赁合同关系。房屋租赁关系的承租人意在通过支付房屋租金获取房屋使用权益，出租人旨在转让房屋使用权获取房屋租金收益。本案中，赵怀弟在未与欧阳羽明确商定交房时间且未实际接收房屋的情况下，与欧阳羽签订租期10年并一次性向欧阳羽支付10年房屋租金的情况明显与租赁合同的一般交易习惯不符；赵怀弟与欧阳羽所签租赁合同约定的租赁房屋中家具及相关物品齐备，赵怀弟未对房屋内的物品作任何清点和交接准备的情况下支付全部租金，亦不合常理；租金收条系赵怀弟所在公司的通用格式且该收条由付款人赵怀弟书写完成，与租赁合同通常由出租人书写收款凭据的书写习惯不符；综合考量双方签订租赁合同的背景及履约的情况，原审法院认定赵怀弟与欧阳羽租赁关系不成立并由此驳回赵怀弟的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费13160元，均由赵怀弟负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
审 判 员 王军华
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 张晓鸥