四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终920号
上诉人（原审被告、反诉原告）：鲜继勋，男，汉族，生于1961年11月7日，住四川省西充县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘晓蓉，女，汉族，生于1962年8月17日，住四川省成都市。
委托诉讼代理人：冯知凡，四川兴恒平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：任金梅，女，汉族，生于1981年10月22日，住四川省西充县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：白雄兵，男，汉族，生于1975年7月5日，住四川省西充县。
委托诉讼代理人：范雄国，西充县晋城法律服务所法律工作者。
上诉人鲜继勋、刘晓蓉因与被上诉人任金梅、白雄兵房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2016）川1325民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
鲜继勋、刘晓蓉上诉请求：撤销原判，二审改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求。事实及理由：一是案涉房屋租期从2011年4月1日至2016年3月31日止。2014年3月上诉人与征收方达成补偿协议后，与被上诉人协商解除合同事宜未果，于2014年4月17日发出解除合同通知，二被上诉人至今占有经营案涉房屋，租房协议已全面履行，被上诉人依法不应获得任何补偿。案涉房屋五年租期租金应是266000元，再加上期满后一年多时间的70000元以上，房租总额应是336000元，二被上诉人实际只交房租150000元，还有186000元房租未交。二上诉人至今未收到任何补偿费用，一审判决二上诉人向二被上诉人支付补偿款197608.90元，显失公平。二是一审判决上诉人返还被上诉人8项补偿款则更加显失公平。因为其中1600元是上诉人的搬迁费而非被上诉人搬迁费；判决返还停产停业损失与二被上诉人一直经营的事实不符；按期签约奖和按期搬迁奖是对二上诉人按期签约、按期搬迁的奖励，一审判决返还，显失公平；第四—八项返还二被上诉人经营性用具（设备）补偿59400元（其中新添置电视机2400元、空调机33000元、麻将机10000元、洗衣机3600元、床单及凉席等10400元），而二上诉人签字的《拆迁补偿结算》清单第3—4页证明，包括案涉房屋以外一楼的经营性用具（设备）共10项原价161100元，实际10项折价补偿只有60000元，而一审判决上诉人支付被上诉人4-8项经营性用具（设备）按原价补偿59400元，上诉人只能得到600元，更显失公平。
任金梅、白雄兵辩称，西充县政府2013年48号补偿安置方案第21条明确规定了征收房屋存在租赁关系时，房屋征收产生的费用归属于承租人所有。48号文件对房屋所有人和承租人均有约束力；上诉人在签拆迁协议时亦明确表示按照补偿协议方案执行，且双方的租赁合同关系已于2014年解除，被上诉人承租房屋后每年收入20万元，拆迁补偿远不能弥补损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
一审认定事实：白雄兵、任金梅与鲜继勋、刘晓蓉各系夫妻关系；刘晓蓉于2002年9月23日向西充县卫生局申办了“卫生许可证”，于2002年11月26日向西充县公安局申办了“特种行业许可证”，用其与丈夫鲜继勋共有的位于西充县晋城镇晋城大道二段59号（新华书店旁）房屋二、三、四楼经营“鲜中鲜旅馆”。2011年3月27日，鲜继勋、白雄兵签订了以鲜继勋为甲方、白雄兵为乙方的《租赁协议》，协议载明：“经甲、乙双方协商，达成租房协议如下：一、房屋位置及名称：房屋位于西充县晋城大道二段59号系刘晓蓉鲜中鲜旅馆（二、三、四楼，除401房间外）的场地。二、租期自2011年4月1日至2016年3月31日止，共5年。三、租金：租金第一年、第二年、第三年每年伍万元整，第四年伍万陆仟元，第五年陆万元整，租金于每年度的第一天之前交清后方能继续租用；每次收租金凭甲方出具的收条为准。四、有关约定：…4、乙方向甲方交付财产保证金壹万元整（以甲方出具的收条为准），租期满后无息退还；5、乙方另一次性无偿付甲方转租费贰万元整（以甲方出具的收条为准）；6、租期满后，同等条件下，乙方有优先续租权；…10、甲方使用401号房间水电费免费；11、本协议一式两份，双方各持一份，签字生效。”同时，鲜继勋、白雄兵签署了以鲜继勋为甲方（交货人）、白雄兵为乙方（接收人）的“财产交接清单”一份，“清单”载明：刘晓蓉经营的鲜中鲜旅馆原有“1、电视机15台；2、空调6台；3、麻将机1个；4、洗衣机1个；5、电风扇、棉絮、床、床单、枕头、凳子未计数”。同日，鲜继勋收取了白雄兵鲜中鲜旅馆转租费20000.00元；同年4月1日，鲜继勋收取了白雄兵鲜中鲜旅馆财产保证金10000.00元。白雄兵向刘晓蓉、鲜继勋缴纳了2014年3月31日前的房租，经刘晓蓉提出申请。2013年11月26日，西充县公安局将鲜中鲜旅馆“特种行业许可证”变更为任金梅；2013年11月6日，西充县市场监督管理局将鲜中鲜旅馆“个体工商营业执照”负责人变更为任金梅。在租赁期间，2013年6月4日，西充县人民政府作出了“征收决定”、《西充县化凤山文化旅游开发及棚户区改造项目土地、房屋征收补偿安置方案》[西府发（2013）48号]（下称“补偿安置方案”），案涉房屋位于拆迁范围，该《方案》载明“第五条征收土地、房屋的补偿内容主要包括：被征收土地、房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁，过渡期安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；房屋室内装饰装修、室外附属设施的补偿等内容。第十四条、二：承租直管公房或自管公房的由产权人与承租人终止租赁合同，自行了断租赁关系。第二十一条、三：被征收房屋用于出租的，按照以下原则补偿1、搬迁费、搬迁奖励、停产停业损失补偿给承租人，属于产权人自用部分补偿给权属人；2、出租房屋室内装饰装修补偿给权属人，由权属人和承租人自行结算”。2014年3月27日，鲜继勋、刘晓蓉在未告知白雄兵、任金梅的情况下同征收实施单位四川石化川西地产有限公司西充分公司、西充县晋城镇人民政府签订了《西充县化凤山文化旅游开发及棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》（化拆安[2013]第1330号）及补充协议，协议及补充协议载明：被拆迁房屋位置为西充县晋城镇晋城大道二段（新华书店旁）；鲜继勋、刘晓蓉自愿选择产权调换方式进行补偿，由拆迁方四川石化川西地产有限公司西充分公司在原拆除面积73.07m2基础上按原地原位原向且只能向东边原百货大楼方向移位调还不少于100m2、不少于12米宽、不少于3个设计开间的一楼商业门面，在原二楼以上商业用房原拆除面积373.17m2基础上获得不少于400m2到500m2之间的二楼营业用房，另由征收实施单位支付鲜继勋、刘晓蓉一楼商业门面和二楼以上“鲜中鲜旅馆”过渡期安置费、搬迁费、停产、停业损失补偿费、装修补偿、搬迁奖等各种费用1027082.00元；鲜继勋、刘晓蓉同意按“补偿安置方案”[西府发（2013）48号]第二十一条“被征收房屋用于出租的，按照以下原则补偿1、搬迁费、搬迁奖励、停产停业损失补偿给承租人，属于产权人自用部分补偿给权属人；2、出租房屋室内装饰装修补偿给权属人，由权属人和承租人自行结算”执行。刘晓蓉还向征收实施单位出具《承诺书》一份，承诺在办理拆迁后因该房屋产权纠纷而产生的一切经济损失和法律责任概由其承担；根据2014年3月27日签署的拆迁补偿协议及附件，鲜继勋、刘晓蓉所得一楼门面房的补偿情况为：按期签约奖、过渡期补偿，停产、停业损失、搬家费，按期搬迁奖、装修及附属物补偿等各种损失合计为142180.60元；二楼以上营业房及案涉租赁房屋“鲜中鲜旅馆”部分补偿情况为：1、按期签约奖373.17㎡×80元/㎡＝29853.00元，2、过渡期补偿373.17㎡×25元/㎡×12月＝111951.00元，3、停产、停业安置费补偿373.17㎡×45元/㎡×6月＝100755.90元，4、搬家费4间×400元/间＝1600.00元，5、按期搬迁奖4间×3000元/间＝12000.00元，6、装修373.17㎡×580元/㎡＝216438.00元，7、单人床、床垫18套×1200元/套＝21600.00元，8、双人床、床垫18套×1800元/套＝14000.00元，9、床单、被套、枕头、凉席等26套×400元/套＝20800.00元，10、电视机17台×1200元/台＝20400.00元，11、空调机17台×3000元/台＝51000.00元，12、靠背椅52把×150元/把＝7800.00元，13、麻将机5台×2500元/台＝12500.00元，14、洗衣机3台×1800元/台＝5400.00元。鲜继勋、刘晓蓉已领取补偿款300000.00元。2014年3月31日刘晓蓉在未经任金梅、白雄兵同意的情况下向西充县公安局申请鲜中鲜旅馆停业。因双方就拆迁补偿款分配未能达成一致意见，白雄兵、任金梅一直未搬出鲜中鲜旅馆，先后向西充县化凤山文化旅游开发及棚户区改造改建领导小组办公室、西充县信访局致函要求解决其租期内停产停业补偿等损失。西充县化凤山文化旅游开发及棚户区改造建设工作领导小组办公室在2014年4月29日复函中指出“按县人民政府[2013]48号文件规定，房屋征收由征收实施单位与房屋权属人之间签订征收补偿协议，被征收房屋用于出租的，按以下原则补偿。1、搬迁费、搬迁奖励、停产停业损失补偿给承租人，属于权属人自用部分补偿给权属人。2、出租房屋室内装饰装修补偿给权属人，由权属人与承租人自行结算”。在2014年6月3日复函中指出“化凤山棚户区改造是符合公共利益需要的行为，政府征收属于政策因素，对合同双方而言为不可抗力，合同当事人双方均属免责事由。政府为公共利益需要而出具的征收决定，是具有普遍约束力的规范性文件，属于政策范围，合法有效，政府不应担责”，并建议任金梅、白雄兵通过法律程序解决双方纠纷。
任金梅、白雄兵的一审诉讼请求：1、解除2011年3月27日签订的“租房协议”；2、判令鲜继勋、刘晓蓉立即返还租赁期间开发商赔偿的搬迁费、搬迁奖励金、停产停业损失补偿费、装修费用、新增设备损失等费用535930元，并承担资金占用利息；3、判令鲜继勋、刘晓蓉退还保证金10000元；4、判令鲜继勋、刘晓蓉营业损失费18000元、看管工人工资24000元；5、本案诉讼费用及其他费用由鲜继勋、刘晓蓉承担。
鲜继勋、刘晓蓉一审反诉请求：1、判令任金梅、白雄兵立即将位于西充县晋城大道二段59号“鲜中鲜旅馆”二、三、四楼（除401号房间）予以腾退；2、判令任金梅、白雄兵支付房屋占有使用费11.6万元并支付利息（其中5.6万元从2014年3月31日起，6万元从2015年3月31日起按年息6%支付利息）；3、判令返还电视机15台、空调6台、麻将机1台、洗衣机1个；4、判令从2016年4月1日起至交房之日止按日800元标准支付房屋占有使用费。
一审认为：公民合法财产权益受法律保护。双方当事人于2011年3月27日签订的“租房协议”、“财产交接清单”及2014年3月27日鲜继勋、刘晓蓉与征收单位签订的“房屋征收补偿安置协议”、“房屋拆迁补充协议”、“化凤山旅游开发及棚户区改造拆迁补偿结算明细”及附件均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以确认并作为定案依据。当事人成立合同目的是为了追求合同价值，合同可因当事人协商一致而解除，也可因法定事由出现致合同目的不能实现而解除。在“租房协议”履行期间，西充县人民政府为改善人居环境、提升城市形象作出了国有土地上房屋征收决定（西府发（2013）48号），案涉租赁房屋被列入征收范围；政府作出的征收决定对合同当事人而言为不可抗力，合同当事人双方均具免责事由；“征收决定”（西府发（2013）48号）中已明确被征收房屋存在租赁关系自征收补偿协议签订之日起租赁关系由出租人和承租人自行了结，终止租赁合同；鲜继勋、刘晓蓉于2014年3月27日与征收单位签订了补偿安置协议时，即应当知晓原“租房协议”不能再履行下去，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，依法确认“租房协议”于2014年3月27日解除，任金梅、白雄兵要求解除“租房协议”的诉讼请求无实际意义。合同解除后，合同未履行部分即终止履行，合同当事人不再具有合同权利义务关系；同时，当事人因政府收征行为而与征收单位签订的征收补偿安置协议具有物权属性，国有土地上房屋及附随物品自征收补偿安置协议签订之日起即归属于征收单位，对鲜继勋、刘晓蓉提出的腾退房屋、支付房屋被征收后的租金、返还租赁关系产生前案涉租赁房屋内部分原有设备的反诉请求及对任金梅、白雄兵要求鲜继勋、刘晓蓉赔偿其因征收而导致的经营损失的诉讼请求、支付雇人看守案涉租赁房屋人工工资的诉讼请求均无事实依据，不予支持。政府为公共利益需要而依法定程序作出的征收决定是具有普遍约束力的规范性文件，对包括出租人和承租人在内的属地征收相对人具有普遍性和约束力，西充县人民政府作出的国有土地上房屋征收决定（西府发（2013）48号）已明确了被征收房屋在存在租赁关系时按照“搬迁费、搬迁奖励、停产、停业损失补偿给承租人，属于产权人自用部分补偿给权属人；出租房屋室内装饰装修补偿给权属人，由权属人和承租人自行结算”，鲜继勋、刘晓蓉于2014年3月27日与征收实施单位签订补偿安置协议，也承诺全面按（西府发（2013）48号）征收方案执行，其占有根据“征收决定”应由作为承租人即任金梅、白雄兵享有的搬迁费、搬迁奖励、停产、停业损失及新添物品等补偿系无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，鲜继勋、刘晓蓉应予返还，对任金梅、白雄兵返还经营期间因征收而应得的搬迁费、搬迁奖励、停产、停业损失及新添物品等补偿的诉讼请求，予以支持；对鲜继勋、刘晓蓉应返还任金梅、白雄兵的补偿费用，依法确认为：1、搬迁费（搬家费）4间×400元/间＝1600.00元；2、停产、停业损失补偿（停产、停业安置费补偿）373.17㎡×45元/㎡×6月＝100755.90元；3、搬迁奖励包括包括按期签约奖和按期搬迁奖373.17㎡×80元/㎡+4间×3000元/间＝41853.00元；4、新添电视机补偿（17台-15台）×1200元/台＝2400元；5、新添空调机补偿（17台-6台）×3000元/台＝33000.00元；6、新添麻将机补偿（5台-1台）×2500元/台＝10000.00元；7、新添洗衣机（3台-1台）×1800元/台＝3600.00元；8、床单、被套、凉席等补偿，因双方当事人在办理财产交接时未计数且双方均未能举证证明原有床单、枕套等的数目及新添床单、枕套等数目，确定按公平原则予以补偿计13套×400元/套＝10400.00元，合计应返还补偿款为203608.90元。双方当事人在签订租房协议时已明确约定在租赁关系终止时无息返还财产保证金，对任金梅、白雄兵返还保证金10000.00元的诉讼请求，予以支持。对任金梅、白雄兵主张的转租损失、租赁期间装修费用及其它新添设备损失，因鲜继勋、刘晓蓉对任金梅、白雄兵所举证据不予认可，且部分装修及新添设备已与租赁房屋形成添附，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、鲜继勋、刘晓蓉于本判决发生法律效力之日起十日内向白雄兵、任金梅返还补偿款197608.90元；二、鲜继勋、刘晓蓉于本判决发生法律效力之日起十日内向白雄兵、任金梅返还保证金10000.00元；三、驳回白雄兵、任金梅的其他诉讼请求；四、驳回鲜继勋、刘晓蓉的反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9680元，减半收取4840元，由白雄兵、任金梅承担3080元，由鲜继勋、刘晓蓉承担1760元；一审反诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由鲜继勋、刘晓蓉承担。
本院二审审理查明，拆迁主体对经营性用具的补偿为：1.单人床、床垫18套×1200元/套＝21600.00元、2.双人床、床垫18套×1800元/套＝14000.00元，3.床单、被套、枕头、凉席等26套×400元/套＝20800.00元，4.电视机17台×1200元/台＝20400.00元，5.电视柜17个×300元/个=5100元，6.空调机17台×3000元/台＝51000.00元，7.写字台5台×500元/台=2500元，8.靠背椅52把×150元/把＝7800.00元，9.麻将机5台×2500元/台＝12500.00元，10.洗衣机3台×1800元/台＝5400.00元。以上金额合计161100元，但拆迁主体只补偿了60000元。其中一审判决确认应补偿给任金梅、白雄兵的是：1.新添电视机补偿（17台-15台）×1200元/台＝2400元；2.新添空调机补偿（17台-6台）×3000元/台＝33000.00元；3.新添麻将机补偿（5台-1台）×2500元/台＝10000.00元；4.新添洗衣机（3台-1台）×1800元/台＝3600.00元；5.床单、被套、凉席等补偿，因双方当事人在办理财产交接时未计数且双方均未能举证证明原有床单、枕套等的数目及新添床单、枕套等数目，确定按公平原则予以补偿计13套×400元/套＝10400.00元，以上合计金额59400元。
另查明，在本案一审时，任金梅、白雄兵举示了其于2012年8—9月间，其购买床单、被套、枕套、床垫等的付款凭据。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是案涉租房协议是否解除、二被上诉人应否腾房、返还相关设备和应否获得拆迁补偿及补偿项目、数额以及二被上诉人应否支付相关占有使用费的问题。
关于案涉租房协议何时解除及应否腾房的问题。本院认为，2013年6月4日，西充县政府对包括案涉房屋在内的其他建筑物作出了征收决定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”之规定，案涉房屋在西充县政府作出征收决定后，物权已发生变更”。虽然，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但此条规定的是承租人在物权变更后仍对新的物权人所负有的原租赁合同义务。本案中，因政府征求导致合同已无法履行，加之鲜继勋自认其于2014年4月17日以短信方式通知白雄兵解除租房合同，白雄兵亦认事此事实，其亦未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，应当认定双方形成了解除租房合同的合意，故租房合同至少在2014年4月17日解除。租房合同解除后，任金梅、白雄兵应当向鲜继勋、刘晓蓉返还2011年3月27日清单载明财物，并应及时腾房。同时，鲜继勋、刘晓蓉二人应向任金梅、白雄兵退还10000元保证金。
关于任金梅、白雄兵应否获得拆迁补偿及补偿项目及数额的问题。本院认为，任金梅、白雄兵是刘晓蓉原经营“鲜中鲜”旅馆的二、三、四楼的承租人，二人在承租、经营该旅馆过程中，因政府征收致其无法继续正常经营，其应享有向征收部门主张拆迁补偿的权利。任金梅、白雄兵基于承租人和旅馆经营人的拆迁补偿权利与鲜继勋、刘晓蓉作为案涉房屋所有权人享有的拆迁补偿权利并不冲突。西充县人民政府作出的补偿安置方案亦对产权人、出租人、承租人的拆迁补偿利益亦是作了充分考虑。虽然，任金梅、白雄兵未与拆迁单位签订拆迁补偿安置协议，但是鲜继勋、刘晓蓉作案涉房屋产权人所签的拆迁协议内容，已实际包含了对任金梅、白雄兵作为案涉房屋二、三、四楼承租人和鲜中鲜旅馆经营人的补偿，故任金梅、白雄兵有权要求鲜继勋、刘晓蓉向其支付对应的拆迁补偿款。关于应支付的项目和数额问题。任金梅、白雄兵作为承租人、经营人，其在腾退承租房屋的过程中，必然会发生搬家费，一审确认的搬家费1600元，应予维持，但其至今未搬离承租房屋，故按期搬迁奖则不应享有；由于拆迁安置补偿协议中，对二楼营业房是单独计算的停产停业安置补偿，二楼营业房并非鲜继勋、刘晓蓉经营，故该笔款项100755.90元应归任金梅、白雄兵所有；如前述，虽然任金梅、白雄兵未与征收单位直接签订拆迁补偿协议，但鲜继勋、刘晓蓉所签的拆迁补偿协议已实际包含了任金梅、白雄兵补偿的内容，故任金梅、白雄兵应享有二楼单独计算的按期签约奖29853元；至于任金梅、白雄兵经营期间添置的物资设备，征收单位进行了补偿，且包含在对鲜继勋、刘晓蓉的补偿范围内，其有权请求鲜继勋、刘晓蓉二人向其支付，但是由于拆迁主体只对计算价值为161100元的经营性用具补偿了60000元，补偿比例为37.24%，相应的任金梅、白雄兵自己购置的计算补偿价值为59400元的经营性用具也只应获得按前述比例计算的实际补偿，补偿金额为22120.56元，该款项应由鲜继勋、刘晓梅向任金梅、白雄兵返还。由于双方当事人2011年3月17日形成的财产交接清单上载明“电风扇、床、床单、枕头、凳子：未计数”，任金梅、白雄兵在经营期间也购置了床垫等，而拆迁主体对鲜继勋、刘晓蓉的补偿中又含有床、床垫的补偿金额共计35600元，按补偿比例37.24%计算，鲜继勋、刘晓蓉获得的该项补偿款实际只有13257.44元，此款全部由鲜继勋、刘晓蓉获取不当，对此本院酌定由任金梅、白雄兵分得2000元。以上合计金额为156329.46元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省西充县人民法院（2016）川1325民初672号民事判决的第二项、第三项；
二、变更四川省西充县人民法院（2016）川1325民初672号民事判决的第一项为“上诉人鲜继勋、刘晓蓉于本判决发生法律效力之日起40日内向被上诉人任金梅、白雄兵返还补偿款156329.46元”；
三、撤销四川省西充县人民法院（2016）川1325民初672号民事判决的第四项；
四、限被上诉人任金梅、白雄兵在本判决发生法律效力之日起10日内腾退承租房屋；
五、限被上诉人任金梅、白雄兵在本判决发生法律效力之日起10日内向上诉人鲜继勋、刘晓蓉返还案涉财产交接清单载明的财物。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费6154元，由上诉人鲜继勋、刘晓蓉负担4000元，由被上诉人任金梅、白雄兵负担2154元。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 任雅莉
审判员 陈国兵
二〇一七年八月十五日
书记员 陈昱灿