北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民（商）终字第01429号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人于寒，男，1988年12月12日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人（原审被告、反诉原告）董浩，男，1978年8月25日出生。
委托代理人董凤林（董浩之父），男，1944年8月12日出生。
委托代理人孟庆芬（董浩之母），女，1953年1月22日出生，中华人民共和国教育部机关服务局退休干部。
上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因与上诉人董浩居间合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第10847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成由法官石东担任审判长，法官周岩、唐旭超参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
我爱我家公司在一审中起诉称：经我爱我家公司居间服务，董浩与案外人钱纶于2013年11月4日就位于北京市丰台区×××号房屋（以下简称203号房屋）签订了编号为E09138477的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），同时三方签订了编号为J13071186的《居间服务合同》（以下简称《服务合同》）。该《服务合同》约定：我爱我家公司履行居间服务，董浩应于2013年11月4日支付我爱我家公司居间代理费79000元。董浩签约当日因无法足额缴纳居间代理费，遂向我爱我家公司出具欠条，并承诺于2013年11月6日支付所欠的居间代理费。2013年11月19日，董浩以自己不具备购房资格为由提起诉讼请求解除《买卖合同》。一审法院判决驳回董浩的全部诉讼请求，董浩上诉后，双方经二审法院调解解除《买卖合同》，董浩已支付的定金不予退还。我爱我家公司已经为董浩提供了居间服务，并成功促成了《买卖合同》的签订，董浩应向我爱我家公司支付居间服务费，故诉至法院请求判决董浩支付居间服务费79000元。
董浩在一审中答辩并反诉称：不同意我爱我家公司的诉讼请求。一、我爱我家公司没有尽到依法提供居间服务的义务。203号房屋在签约时正在抵押中，我爱我家公司在签约前没有告知实际状况，也没有提供房屋所有权证原件；二、我爱我家公司未履行告知和提醒义务。我爱我家公司出示董浩签订的《购房承诺书》（以下简称《承诺书》）中列出的是2011年北京市的限购政策，其中并不包含未婚单身只能购买一套住房的规定，致使董浩签订了一份无法履行的《买卖合同》；三、我爱我家公司提供有重大瑕疵的房源和未对购房资格进行审查，导致董浩无法履行《买卖合同》，应承担赔偿责任，故请求法院判决我爱我家公司赔偿董浩经济损失即定金5万元，案件受理费1050元，律师费2万元。
我爱我家公司在一审中针对董浩的反诉答辩称：不同意董浩的诉讼请求。1、我爱我家公司为董浩提供居间服务中，不存在故意隐瞒及提供错误信息。我爱我家公司在出售房屋时，已经对房屋所有权证原件与复印件进行了核查，房屋所有权证上无抵押标志，且我爱我家公司向董浩出示了房屋所有权证的复印件及所有权人的证件，房屋所有权证的情况已经如实向董浩披露；2、董浩陈述的事实与真实情况不符。2013年11月3日，董浩与其父共同到我爱我家公司门店签《买卖合同》，其实董浩父亲想以自己名义购买房屋投资。其父名下有两套住房，我爱我家公司告知无法继续购房。董浩父亲想以董浩名义购买房屋，董浩本人也有住房，我爱我家公司已经明确告知董浩不具备购房资格。董浩父亲承诺可将董浩名下住房出售，在此情况下签订了《买卖合同》。2013年11月6日，董浩委托律师向案外人及我爱我家公司发律师函，以董浩不具备购房资格为由要求解除《买卖合同》，双方诉至一审法院，一审法院驳回董浩全部诉讼请求，经二审法院调解，解除《买卖合同》，已付定金不予退还。我爱我家公司已经提供了真实有效的房源及权属信息状况，并促成合法有效的《买卖合同》。
一审法院审理查明：2013年11月3日，案外人钱纶（甲方）、董浩（乙方）与我爱我家公司（丙方）签订《服务合同》，约定：鉴于在丙方的居间服务下，甲乙双方于2013年11月4日签订编号为E09138477的《买卖合同》，为明确甲乙丙三方的权利义务，根据国家法律、法规的有关规定，在充分协商的基础上，订立本《服务合同》。乙方向丙方支付居间代理费79000元。同日，董浩与钱纶签订《买卖合同》，约定：钱纶将203号房屋出售给董浩，该203号房屋的抵押情况为未设定抵押。董浩与我爱我家公司认可当时将《买卖合同》及相关文件落款时间均填写为2013年11月4日。签订《买卖合同》当日，董浩签订《房屋买卖交易风险告知书》（以下简称《告知书》）及《承诺书》，《承诺书》载明：本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核实家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。钱纶签订《出售方声明》，载明：所售房屋产权清晰，明确无任何抵押查封等影响出售行为的状况。
《买卖合同》签订后，董浩以房屋买卖合同纠纷为由将钱纶诉至一审法院，请求判决确认董浩与钱纶签订的《买卖合同》已于2013年11月8日解除，并且由钱纶退还5万元定金。一审法院以（2013）丰民初字第20073号民事判决书判决驳回董浩全部诉讼请求。董浩不服提出上诉，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第03332号民事调解书，董浩与钱纶达成如下调解协议：一、解除董浩与钱纶签订的《买卖合同》，董浩已支付钱纶的五万元定金不予退还；二、董浩与钱纶就上述《买卖合同》不再互相追究违约责任，董浩与钱纶再无其他争议。上述案件审理中，董浩交纳案件受理费1050元，支付律师费2万元。
一审法院判决认定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。董浩与我爱我家公司签订《服务合同》，我爱我家公司作为专业的房地产经纪公司，应尽到相应的审查及告知义务。在本案中，案外人钱纶与董浩签订《买卖合同》时，其所有的203号房屋已经被抵押，亦未向董浩出示房屋所有权证原件，我爱我家公司未尽到相应的审查义务；其次，我爱我家公司在与董浩签订《服务合同》时，明知根据新的限购政策，董浩无购房资格，但仍与其签订《服务合同》。我爱我家公司称告知董浩相关政策，因董浩表示可以出售其名下住房，故签订《服务合同》，但未提供证据佐证。因此，我爱我家公司要求董浩支付居间服务费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于董浩要求我爱我家公司赔偿经济损失的请求，首先，董浩在签订《服务合同》时签订了《告知书》及《承诺书》，虽然《承诺书》并未明示最新的购房政策，但董浩作为一个在北京市居住的成年人在签订《买卖合同》时，同时亦应具备相应的注意义务，应当了解自己是否具备购房资格；其次，董浩不向案外人钱纶主张5万元定金，系其和钱纶达成了调解协议。因此，董浩要求我爱我家公司赔偿经济损失即定金、案件受理费、律师费的请求，一审法院不予支持，综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十五条之规定，判决：一、驳回北京我爱我家房地产经纪有限公司的诉讼请求；二、驳回董浩的反诉请求。
我爱我家公司和董浩均不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。
其中我爱我家公司的主要上诉理由是：一审法院判决驳回我爱我家公司请求支付居间服务费、案件受理费的诉讼请求的理由属于认定事实不清。一审法院判决理由为我爱我家公司称告知董浩相关政策，因董浩表示可以出售其名下住房，故签订《服务合同》，但未提供证据佐证与事实不符。首先看房当天，买房的实际人是董浩的父亲，因董浩及其父亲名下分别有一套和两套住房，都不具有购房资格，经父子俩商量后决定以董浩的名义进行购买，而董浩通过卖掉名下己有的一套住房的形式获取购房资格，我爱我家公司在签订《买卖合同》之前，已向买卖双方充分阐明了北京市的购房政策，并签订了《承诺书》，在此情况下买卖双方签订了《买卖合同》并与我爱我家公司签订了《服务合同》；针对我爱我家公司告知过北京市购房政策一节，在一审法院（2013）丰民初字第20073号民事判决书中出卖方钱纶同样陈述在签《买卖合同》时，董浩及其父亲还向钱纶询问房屋是否为钱纶的唯一住房，配偶是否同意，董浩及其父亲很清楚相关的北京市的购房政策规定，一审法院（2013）丰民初字第20073号民事判决书同样认定董浩签订的《承诺书》能够证明我爱我家公司履行了告知义务，董浩亦签字确认自己对北京市相关的购房政策知情，结合一审庭审中各方当事人的陈述，一审法院认为，董浩作为一个在北京市生活工作的成年人主张在签订《买卖合同》时不知道自己没有购房资格，这一主张没有事实依据，一审法院不予采信。因此，一审法院判决认定我爱我家公司未提供证据佐证我爱我家公司向董浩告知了北京市相关的购房政策的认定错误；其次就203号房屋存在抵押的问题，在一审法院（2013）丰民初字第20073号民事判决书也已进行了论证认为该问题不影响《买卖合同》的履行，并且出卖人已经解除了抵押，仅为履约瑕疵，即便我爱我家公司在审查义务方面有所疏漏，但并不是该《买卖合同》解除的根本原因，实质为董浩放弃购买单方违约的行为。综上所述，我爱我家公司作为居间方己经促成买卖双方签订了合法有效的《买卖合同》，应当收取居间服务费，即便在履约中存在一定的瑕疵，但并不是造成《买卖合同》根本无法履行的原因。因此，一审法院应当根据我爱我家公司提供的居间服务和付出的劳动酌情支持居间服务费，而非本末倒置的全部驳回我爱我家公司的诉讼请求。据此请求二审法院撤销一审法院判决第一项，依法改判支持我爱我家公司本诉诉讼请求，一、二审案件受理费由董浩承担。
其中董浩的主要上诉理由是：一审法院判决驳回董浩提出的赔偿经济损失即定金、案件受理费、律师费的反诉请求的理由属于事实认定不清、违反了公平原则。1、一审法院判决驳回董浩反诉请求的理由之一为董浩在签订《服务合同》时签订了《告知书》及《承诺书》，虽然《承诺书》并未明示最新的购房政策，但董浩作为一个在北京市居住的成年人在签订《买卖合同》时，同时亦应具备相应的注意义务，应当了解自己是否具备购房资格，该理由属于事实认定不清，严重失实，显失公平，事实是：（1）、董浩是在陪父亲选房时，因父亲已售住房没有完成过户手续，我爱我家公司建议用董浩名义买房；（2）、董浩的住房是在2012年5月购买的，无意也无力再买住房；（3）、董浩是网络管理员，不是房地产专家，不了解北京市住房限购政策，更不知道自己不具备购买第二套住房的资格；（4）、董浩出于信任房屋中介专业公司，签订《买卖合同》前如实填写了《家庭购房登记表》，我爱我家公司不知出于什么意图，明知董浩属于无权购买的情况，还坚持让董浩签《买卖合同》；直至《买卖合同》签订后第三天我爱我家公司告知所买房屋所有权证存在抵押，同时告知董浩无资格购买第二套住房；（5）、在董浩请求依据举证责任倒置的原则，要求我爱我家公司出示《家庭购房登记表》时，我爱我家公司始终未予出示，有意逃避责任；（6）、我爱我家公司帮助案外人钱纶在交易房屋状况方面提供虚假信息、隐瞒真实情况，拒绝了董浩《买卖合同》签订前要求看房屋所有权证原件的正当请求；（7）、我爱我家公司未告知2013年4月起北京市执行的最新限购文件，签订《买卖合同》前既没有口头提醒，更没有文字告知，误导董浩签订一份无法履行的《买卖合同》；2、一审法院判决驳回董浩反诉请求的理由之二为董浩不向案外人钱纶主张5万元定金，系其和钱纶达成调解协议属于没有深入了解事实，事实认定不清的基础上作出的错误判断。事实是：（1）、董浩得知房屋所有权证原件抵押后，立即请律师诉至一审法院，要求案外人钱纶退回5万元定金，并坚持上诉，主张权利；（2）、因为我爱我家公司的过错导致董浩在与卖房人钱纶的诉讼中处于严重不利的地位，董浩是在不得已的情况下，与案外人钱纶达成调解协议，目的在于减少金钱、精力、时间的更大损失，纯属无奈；（3）、董浩支付的定金、案件受理费、律师费完全是我爱我家公司单方过错引起和造成的，应由其进行赔偿。据此请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审案件受理费全部由我爱我家公司承担。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《服务合同》、《买卖合同》、一审法院（2013）丰民初字第20073号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第03332号民事调解书等证据及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，同时《中华人民共和国合同法》第四百二十五条亦规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。在本案中我爱我家公司作为一家知名的专业性的房地产中介机构，在明知根据北京市新的住房限购政策，董浩无购房资格的情况下仍与董浩签订《服务合同》，并在钱纶所有的203号房屋已存在抵押的情况下促成董浩与钱纶签订《买卖合同》，为此我爱我家公司在本案中存在未尽到相应的审查义务和未履行如实告知的义务的情形，现其要求董浩支付居间服务费缺乏事实和法律依据，本院不予支持；同时董浩签订的《承诺书》上虽未载明北京市新的住房限购政策，但董浩作为一名在北京市长期居住的成年人亦应了解北京市新的住房限购政策，知悉自己是否具备再次购房的资格，且其在与钱纶另案中放弃要求钱纶返还定金，现其要求我爱我家公司赔偿经济损失即定金5万元、案件受理费1050元、律师费2万元，亦因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于我爱我家公司和董浩的上诉理由和请求，本院均予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费1775元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担（已交纳），一审反诉案件受理费789元，由董浩负担（已交纳）。
二审案件受理费2563元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担1775元（已交纳），由董浩负担788元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 东
审 判 员 周 岩
代理审判员 唐旭超
二〇一五年一月二十日
书 记 员 李 雪