新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）新29民终1581号
上诉人（原审原告）：库车鑫通房地产开发有限责任公司。住所地：库车县。
法定代表人：李维健，该公司经理。
上诉人（原审第三人）：新疆龟兹药业有限责任公司。住所地：库车县。
法定代表人：宁波，该公司经理。
委托诉讼代理人：史晓燕，新疆典赞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李兴明，男，1970年8月7日出生，汉族，无固定职业，住库车县。
库车鑫通房地产开发有限责任公司（以下简称鑫通房地产公司）因与李兴明排除妨害纠纷一案，李兴明不服库车县人民法院（2014）库民初字第1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月1日作出（2015）阿中民一终字第342号民事裁定，将该案发回重审。库车县人民法院另行组成合议庭进行了审理，依职权追加新疆龟兹药业有限责任公司作为第三人参加诉讼，于2016年4月22日作出（2015）库民初字第2616号民事判决，上诉人鑫通房地产公司、新疆龟兹药业有限责任公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鑫通房地产公司的法定代表人李维健、上诉人新疆龟兹药业有限责任公司的委托诉讼代理人史晓燕到庭参加诉讼。被上诉人李兴明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫通房地产公司上诉请求：一、撤销原审判决并依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以涉案土地的预期使用用途作为判决依据错误。鑫通房地产公司作为该土地的所有权人有权在合法范围内使用土地，如何使用的决定权在鑫通房地产公司，一审判决以土地的预期使用计算损失并进行判决于法无据。二、一审判决的土地使用损失偏低。一审法院不能以新疆龟兹药业有限责任公司收取的土地租金计算损失，新疆中天价格评估咨询有限责任公司按照市场价格对涉案土地进行的评估合法有据，应当支持。且2012年10月8日鑫通房地产公司取得土地使用证后需承担土地使用税，损失应当包括土地使用税。三、应由李兴明和新疆龟兹药业有限公司承担连带赔偿责任。鑫通房地产公司曾多次告知李兴明要求其停止侵害，李兴明对鑫通房地产公司系涉案土地的所有权人是知情的，因此李兴明与新疆龟兹药业有限公司应当承担连带赔偿责任。
新疆龟兹药业有限责任公司辩称，一、其公司并未侵犯鑫通房地产公司的任何权益，鑫通房地产公司于2012年10月取得土地使用权证书，而其取得的该土地是划拨用地，转让需要相关部门批准，鑫通房地产公司在2012年10月前并未得到批准。二、新疆龟兹药业有限责任公司系代理库车资产经营有限责任公司收取10亩土地的租金，并没有处分鑫通房地产公司其余土地。三、本案中新疆龟兹药业有限责任公司不是侵权人，代理收取的租金已经返还库车资产经营有限责任公司。
新疆龟兹药业有限责任公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，将本案发回重审或予以改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院程序违法。一审法院依职权将新疆龟兹药业有限责任公司追加为本案第三人参加诉讼，但新疆龟兹药业有限责任公司并非阿克苏地区龟兹药业有限责任公司，阿克苏地区龟兹药业有限责任公司在改制时将公司所有的固定资产和土地全部剥离给库车县资产经营有限责任公司，2012年3月完成国有企业改制和挂牌交易后本案涉案土地的权利人是库车县资产经营有限公司，该公司委托新疆龟兹药业有限责任公司代为租赁本案涉案土地，一审期间新疆龟兹药业有限责任公司申请追加库车县资产经营有限责任公司作为本案第三人参加诉讼，一审法院未予准许属于程序违法。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、149000元年租金是新疆龟兹药业有限责任公司租用库车县资产经营有限责任公司的经营场地的租金，并非本案涉案土地租金。2、本案涉案土地2011年、2012年至2013年9月5日的租金受益人是库车县资产经营有限责任公司，新疆龟兹药业有限责任公司与李兴明之间签订租赁合同是代理库车县资产经营有限责任公司，代理行为的后果应由被代理人承担。3、鑫通房地产公司于2012年10月8日取得土地使用权证书后并未告知库车资产管理有限责任公司，故新疆龟兹药业有限公司对于涉案土地所有权变更事宜并不知情，接受委托对外租赁土地，故一审法院判决新疆龟兹药业有限公司返还租金错误。4、李兴明租赁并使用的土地是10亩，并非一审法院认定的25亩。
鑫通房地产公司辩称其公司主张的土地租金系2012年10月取得土地使用权证后的租金，新疆龟兹药业有限责任公司无权处分其公司所有的土地。
李兴明未提交书面答辩意见。
鑫通房地产公司向一审法院起诉请求：1、李兴明停止侵权、排除妨碍，拆除所占用土地上的附着物；2、李兴明支付土地使用费454485.02元；3、李兴明承担本案诉讼费用。
一审认定事实：2005年3月11日，鑫通房地产公司与阿克苏地区龟兹药业公司签订了一份土地使用权转让协议，协议约定：阿克苏地区龟兹药业公司将位于库车县东城阿瓦提路总面积26020.96平方米中的17013.16平方米土地(用途为仓库，土地等级三级)的土地使用权转让给鑫通房地产公司。鑫通房地产公司于2012年10月8日以出让方式取得上述土地的国有土地使用权证，证书号为库国用（2012）第1489号。2014年2月28日又与另一宗面积为11534.90㎡的土地合并重新办理一个国有土地使用权证，证书号为库国用（2014）第0312号，土地使用权面积为28548.1平方米。2009年7月29日，李兴明与阿克苏地区龟兹药业公司签订了一份租赁合同，合同约定，阿克苏地区龟兹药业公司将位于库车县东城甘草场院内（即上述17013.16平方米的土地，用途为仓库，土地等级三级）的土地出租给了被告，租赁期限自2009年8月6日至2010年8月5日止，租金每年22000元，水、电、生活垃圾费、治安费、管理费等18000元；合同签订后，李兴明于当日向阿克苏地区龟兹药业公司交纳了40000元。2010年8月5日，李兴明与阿克苏地区龟兹药业公司续签了一份租赁合同，合同内容同上一年，租赁期限自2010年8月6日至2011年8月5日止，租金每年50000元。李兴明于2010年6月30日向阿克苏地区龟兹药业公司交纳了50000元。2012年2月6日，李兴明与阿克苏地区龟兹药业公司又再次续签了一份租赁合同，租赁期限自2012年2月7日至2012年8月6日止，租金半年25000元。合同签订后，李兴明于2012年2月25日向阿克苏地区龟兹药业公司交纳了25000元，于2012年8月9日向阿克苏地区龟兹药业公司交纳了25000元。2013年8月13日，李兴明与第三人龟兹药业公司签订了一份租赁合同，第三人龟兹药业公司将上述合同中的同一块土地出租给被告，租赁期限自2013年8月7日至2014年8月6日止，租金每年50000元。李兴明于2013年3月13日向第三人龟兹药业公司交纳了25000元，于2013年8月13日向第三人龟兹药业公司交纳了50000元。李兴明租赁上述地块用于经营永盛木材厂，并在租赁期间在该租赁土地上建造了一些房屋。2014年10月新疆龟兹律师事务所委托中介评估机构对李兴明占用的25.52亩（17013.16平方米）土地被占用损失进行鉴定，新疆中天价格评估咨询有限责任公司于2014年10月22日作出《评估报告书》（新中天评字【2014】65号），结论为：25.52亩土地被占用损失以2014年9月27日为基准日计算的评估值为454485.02元（按市价法鉴定，25.52亩土地租金损失费评估标准为：1.2012年年租金8000元／亩，2012年10月8日至2012年12月31日计85天，25.52亩土地租金损失费为47543.90元；2.2013年年租金为8700元／亩，2013年1月1日至2013年12月31日计一年，25.52亩土地租金损失费为222024元；3.2014年年租金为8700元／亩，2014年1月1日至2014年10月30日计10个月，25.52亩土地租金损失费为184917.12元。以上合计454485.02元）。2013年5月10日，鑫通房地产公司的名称由库车鑫通物资贸易有限责任公司变更为库车鑫通房地产开发有限责任公司。2012年阿克苏地区龟兹药业公司进行改制。经库车县国有企业改制协调领导小组办公室于2012年3月8日对改制方案作出批复，同意将阿克苏地区龟兹药业公司的土地、房屋等固定资产划入库车县资产经营有限责任公司，资产划转后，阿克苏地区龟兹药业公司整体产权按有关规定出让。此后，根据库车县国有企业改制协调领导小组办公室对阿克苏地区龟兹药业公司改制方案的批复，库车县资产经营有限责任公司（协议甲方）与宁波（协议乙方）签订《阿克苏地区龟兹药业公司整体移交协议》，协议约定，甲方将阿克苏地区龟兹药业公司除房屋、土地外的全部资产及债务移交给乙方。甲乙双方一致同意按国有小型企业产权出售的有关规定通过挂牌、摘牌交易完成对阿克苏地区龟兹药业公司的整体移交。乙方接受阿克苏地区龟兹药业公司后，甲方同意以优惠价租赁给乙方使用甲方的土地和房产，同时向政府及相关部门争取在西郊商贸物流园存储区块临国道处，尽快为阿克苏地区龟兹药业公司规划一块符合药品存储物流用地。2012年10月15日，阿克苏地区龟兹药业公司在工商行政管理部门将名称变更为新疆龟兹药业有限责任公司（即第三人），同时对注册资本（增加）和法定代表人（变更为宁波）等其他四个项目也进行了变更。2013年3月1日，库车县资产经营有限责任公司和新疆龟兹药业有限责任公司签订经营场地租赁合同，约定新疆龟兹药业有限责任公司租用库车县资产经营有限责任公司的经营场地（原阿克苏地区龟兹药业公司移交的房屋及土地），租期为2013年3月1日至2014年2月28日，租金为149000元。另查明，鑫通房地产公司计划开发的28548.1平方米土地未动工，现仍保持土地原貌。鉴于李兴明于2015年年初已搬离本案涉及的租赁土地，并且李兴明在庭审中明确表示对其在该租赁土地上建造的房屋废弃不要，鑫通房地产公司当庭撤回了其第一项诉讼请求。一审法院认为：鑫通房地产公司以出让的方式取得李兴明所占用土地的用益物权，并依照法律规定在库车县国土资源局办理了登记，取得了国有土地使用权证，鑫通房地产公司的用益物权即发生物权效力，鑫通房地产公司作为物权权利人依法对该土地享有直接支配权和排他权。本案新疆龟兹药业有限责任公司在鑫通房地产公司取得土地使用权后，仍然将库车县东城甘草场院内的土地出租给李兴明，构成对鑫通房地产公司物权的侵害。李兴明占用鑫通房地产公司拥有物权的土地，系因新疆龟兹药业有限责任公司非法处分（出租）鑫通房地产公司的财产权而形成。李兴明租赁该土地是在新疆龟兹药业有限责任公司向其保证有权处分的情况下进行的，新疆龟兹药业有限责任公司因此向李兴明出具了加盖有新疆龟兹药业有限责任公司公章的土地证［证书号为库国用（2005）第0091号］复印件。李兴明租赁土地的行为系出于善意并支付了租金，并非恶意所为。由此给鑫通房地产公司造成的损害应当由新疆龟兹药业有限责任公司来承担。新疆龟兹药业有限责任公司辩称与李兴明签订的租赁合同系阿克苏地区龟兹药业公司代库车县资产经营有限责任公司租赁的行为。本院认为，首先在鑫通房地产开发公司取得土地使用权证后（即2012年10月8日以后）,库车县资产经营有限责任公司无权处分（出租）鑫通房地产公司的财产权，新疆龟兹药业有限责任公司对此也未能提交相关的授权证明；其次新疆龟兹药业有限责任公司提交的租金结算说明仅能证实新疆龟兹药业有限责任公司在库车县城西郊商贸物流园存储区块临国道处的用地未办理好之前，其继续租用库车县资产经营有限责任公司接收的原阿克苏地区龟兹药业公司移交的房屋及土地；再次根据租金结算说明上新疆龟兹药业有限责任公司收取租金的日期截止2013年9月5日，新疆龟兹药业有限责任公司在此后继续收取租金至2014年8月6日就更加没有理由。故对新疆龟兹药业有限责任公司的该辩解意见本院不予采纳。新疆龟兹药业有限责任公司辩称其与阿克苏地区龟兹药业公司并非权利继受关系。本院认为，首先阿克苏地区龟兹药业公司并没有经过解散、清算、破产等程序被注销，而通过企业改制将名称变更为第三人，不存在原公司终止而设立一个新公司的问题；其次库车县资产经营有限责任公司与宁波双方约定按国有小型企业产权出售的有关规定完成对阿克苏地区龟兹药业公司的整体移交。根据相关法律规定，企业售出后，买受人将所购企业资产纳入本企业的，所购企业的债务由买受人承担；再次李兴明提供的四份租赁合同中的最后一份正是与新疆龟兹药业有限责任公司签订的。故对第三人的该辩解意见本院不予采信。关于鑫通房地产公司要求李兴明支付土地使用费454485.02元的诉讼请求，由于鑫通房地产公司的土地开发项目至今尚未办理好相关的立项审批手续，鑫通房地产公司仅依据评估报告不能证实李兴明及新疆龟兹药业有限责任公司占用土地给其造成的实际损失。结合新疆龟兹药业有限责任公司在企业改制后租用库车县资产经营有限责任公司的经营场地（原阿克苏地区龟兹药业公司移交的房屋及土地）的租金情况，鑫通房地产开发公司的损失应按照新疆龟兹药业有限责任公司收取李兴明的两年租金所获得的利益（即100000元，2012年10月至2014年10月）进行计算为宜，故对鑫通房地产公司的该项请求本院支持100000元。一审判决：一、新疆龟兹药业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向库车鑫通房地产开发有限责任公司赔偿土地使用损失100000元；二、驳回库车鑫通房地产开发有限责任公司对李兴明的诉讼请求。本案案件受理费8217元，由新疆龟兹药业有限责任公司负担1808元，库车鑫通房地产开发有限责任公司负担6409元。
二审期间鑫通房地产公司、新疆龟兹药业有限责任公司、李兴明未提交证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，鑫通房地产公司主张的赔偿损失系2012年10月取得本案所涉土地使用权之后的租金收益，此时鑫通房地产公司作为物权权利人依法对该土地享有直接支配权和排他权。李兴明使用了鑫通房地产公司的土地，却未向土地所有权人鑫通房地产公司支付土地租赁费用，应当承担相应的赔偿责任。一审法院基于李兴明向新疆龟兹药业有限责任公司租赁土地时并不知晓该土地的使用权已经转移至鑫通房地产公司、李兴明的租赁行为系出于善意，判决由新疆龟兹药业有限责任公司承担鑫通房地产公司的损失。本院认为善意取得是指无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。善意取得的前提条件是转让，租赁不适用于善意取得。因此，李兴明使用鑫通房地产公司的土地应当支付土地租赁费用。李兴明与新疆龟兹药业有限责任公司之间签订的土地租赁合同、收款收据等能够证实李兴明使用的土地面积为10亩（6666.6平方米），两年的土地租赁费用为100000元，故对鑫通房地产公司的损失应按照李兴明实际使用并缴纳的租金计算。鑫通房地产公司主张李兴明使用其公司25亩土地应当提交证据予以证明，其为证明该主张提交的照片资料不能反映李兴明实际占用的土地面积，故对鑫通房地产开发公司主张按25亩土地计算租金的上诉请求本院不予支持。李兴明向鑫通房地产公司赔偿损失后可向与其签订土地租赁合同的相对方主张返还。
综上所述，鑫通房地产公司主张李兴明赔偿损失的上诉请求本院予以支持100000元，其他上诉请求，证据不足，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二条规定，判决如下：
一、撤销库车县人民法院（2015）库民初字第2616号民事判决；
二、李兴明于本判决生效之日起十日内向库车鑫通房地产开发有限责任公司赔偿土地使用损失100000元；
三、驳回库车鑫通房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年，从履行期间的最后一日起计算。
一审案件受理费8217元（库车鑫通房地产开发有限责任公司预交），由库车鑫通房地产开发有限责任公司负担6409元；由李兴明负担1808元。二审案件受理费8917.28元（库车鑫通房地产开发有限责任公司预交6617.28元，新疆龟兹药业有限责任公司预交2300元），由库车鑫通房地产开发有限责任公司负担6617.28元，由李兴明负担2300元。
本判决为终审判决。
审判长李伟力
审判员姬冰
代理审判员马婕妤
二〇一六年十二月十九日
书记员姬昭锋