广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字4682号
上诉人（原审原告）：广东合生泰景房地产有限公司，住所地：广州市海珠区新港东路2429号自编六楼630房。
法定代表人：黄海涛，总经理。
委托代理人：覃国宇，身份证住址：广州市天河区，系该公司职员。
委托代理人：孙赛男，身份证住址：广州市，系该公司职员。
被上诉人（原审被告）：彭茂英，住广州市海珠区。
上诉人广东合生泰景房地产有限公司（下简称合生泰景公司）因与被上诉人彭茂英商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月6日，合生泰景公司与彭茂英签订了《广州珠江国际纺织城写字楼认购书》，约定彭茂英向合生泰景公司认购珠江国际纺织城A4栋【自然层8】806号写字楼，优惠后总房价为2433766元；彭茂英同意交付总房价的20%作为定金，即签署认购书同时交付200000元，签署认购书之日起5日内，向合生泰景公司交付剩余定金款及综合费用375647元（定金抵扣首期款），彭茂英于2013年5月13日前交付737013元（总房价的30%）；除合生泰景公司另行书面通知签署《商品房买卖合同》的时间外，彭茂英应在2013年5月13日前凭付款凭证和《贷款合同》（按揭购房），前往位于广州市海珠区逸景路西招商中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案；彭茂英逾期履行前款义务或者逾期付款的（按揭贷款部分款项除外），合生泰景公司有权单方解除所有购房合约并没收彭茂英已付定金，且彭茂英同意合生泰景公司不再另行通知而将本认购书约定的房产另行处分；若合生泰景公司同意继续履行认购书的，彭茂英应按总房价的千分之一按日向合生泰景公司支付违约金；其他约定：客户需按认购书约定付清首期款，否则成交价调整为2483435元；等。
2013年7月6日，合生泰景公司与彭茂英签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定彭茂英所购商品房为海珠区广州大道以西、康乐西围新村以南地段珠江国际纺织城（自编GJ-2、A4、B、C栋）第自编A4栋8层806号房；该商品房产权登记建筑面积共119.7064平方米，总金额2433766元；合生泰景公司同意彭茂英以按揭贷款方式支付房款，其中非按揭款按如下方式支付：（1）2013年5月6日前支付全部房价款的8%金额200000元；（2）2013年5月11日前支付全部房价款的12%金额286753元；（3）2013年5月28日前支付全部房价款60%金额1447013元；除非按揭款外，剩余房价款金额500000元，应于2013年7月6日前申请办理银行按揭手续；如果彭茂英未能按照本合同约定的期限支付各期房价款的，合生泰景公司有权要求彭茂英每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经合生泰景公司催告，逾期超过30日仍未支付的，合生泰景公司有权解除合同；等。合同附件七补充协议还约定，双方同意合同第八条中的“每日按总房价款0.05%的标准”全部修改为“每日按该商品房总房价款0.01%的标准”。
合生泰景公司于2014年5月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、彭茂英向合生泰景公司支付逾期付款违约金1779元（按每日万分之一的标准，其中从2013年5月6日起至2013年5月7日按本金14万元计算；从2013年5月11日起至2013年5月12日按本金286753元计算；从2013年5月28日起至2013年6月9日按本金1447013元计算）；2、本案全部诉讼费由彭茂英承担。
彭茂英在原审中答辩称：不同意合生泰景公司的诉请，因为彭茂英不存在逾期付款。
原审诉讼中，合生泰景公司表示彭茂英的实际付款情况如下：分别于2013年5月6日转帐支付房款6万元，2013年5月7日转帐支付房款14万元，2013年5月12日转帐支付房款286753元，2013年6月9日转帐支付房款1447013元，2013年8月5日按揭款50万元支付到合生泰景公司账户。彭茂英则表示不清楚具体的付款时间。
合生泰景公司为证明彭茂英逾期支付房款的情况，提交了彭茂英的付款记录表、合生泰景公司开具给彭茂英的房款发票两张（2013年6月9日、2013年8月2日），并在开庭时提交了顾客名称为彭茂英的收款专用收据和银联商户存根。彭茂英质证认为：付款记录表只是打印件不具有证据效力，对其真实性、合法性及关联性不予认可；2013年6月9日的发票没有原件，对2013年8月2日的发票的关联性不予认可，开票时间与付款时间不是同一时间，因此不能证明彭茂英逾期付款；合生泰景公司当庭提交的证据已超过举证期限，不予质证，即使法院采纳该证据，对其真实性、合法性及关联性也不予认可。
原审法院认为：合生泰景公司与彭茂英签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。彭茂英在签订该合同时，已经就非按揭支付的部分房款支付完毕，合同再就该部分房款的支付方式进行约定，依法对之前已经发生的行为不具有约束力，不应适用合同中关于非按揭付款的相关约定。故合生泰景公司依据《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的约定，要求彭茂英承担逾期付款的违约责任，支付逾期付款违约金1779元给其，依据不足，依法予以驳回。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，于2014年8月8日作出判决：驳回广东合生泰景房地产有限公司的全部诉讼请求。本案受理费25元，由广东合生泰景房地产有限公司负担。
判后，合生泰景公司不服原审判决，向本院提起上诉称：2013年5月6日的《广州珠江国际纺织城写字楼认购书》约定的付款条款是对2013年7月6日《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定的付款条款的延续。2013年5月6日，双方签订《认购书》，约定“1.乙方签订本认购书时交付20万元作为定金；2.乙方于2013年5月11日前交付房款286753元（总房价款的11.78％）；3.乙方于2013年5月28日前交付房款1447013元（总房价款的59.46％）；4.余款50万元，即总房价20.54％向中国农业银行办理按揭贷款。”而双方于2013年7月6日签订的《商品房买卖合同》对于付款条款的约定为：“（1）2013年5月6日前支付全部房价款的8％金额200000元；（2）2013年5月11日前支付全部房价款的12％金额286753元；（3）2013年5月28日前支付全部房价款60％金额1447013元。除非按揭款外，剩余房价款金额500000元，应于2013年7月6日前申请办理银行按揭手续。”由两份合同可见，《商品房买卖合同》的付款时间与《认购书》相一致。虽然2013年7月6日签订的《商品房买卖合同》约定的首期款付款时间是在合同签订日期之前，但是《商品房买卖合同》中约定的付款时间是对《认购书》约定的付款义务的确认，是双方当事人的真实意思表示。虽然在签订《商品房买卖合同》时，彭茂英就非按揭支付的部分房款已经支付完毕，但是双方在签订《商品房买卖合同》时依然约定首期款是按《认购书》约定时间支付，即双方再一次确认应按《认购书》约定的付款时间履行义务，而彭茂英则是对其违约迟延付款的事实进行确认。并且合生泰景公司在《商品房买卖合同》中确认原付款时间，不代表合生泰景公司认可彭茂英的逾期付款违约行为且放弃追究其违约责任。因此，《商品房买卖合同》约定的付款时间合理、有效，依法对彭茂英具有约束力，彭茂英因其逾期付款行为应向合生泰景公司支付逾期付款违约金，一审判决认定“彭茂英在签订该合同时，已经就非按揭支付的部分房款支付完毕，合同中再就该部分房款的支付方式进行约定，依法对之前已经发生的行为不具有拘束力”，是明显的法律适用错误。综上，合生泰景公司上诉请求改判彭茂英向合生泰景公司支付逾期付款违约金1779元，并判令由彭茂英承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人彭茂英经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方在《广州珠江国际纺织城写字楼认购书》中明确约定了彭茂英支付各期房款的期限及逾期支付时应承担的违约责任。依照合生泰景公司所主张的彭茂英支付各期房款的期限，彭茂英事实上并未完全依照该《广州珠江国际纺织城写字楼认购书》的约定向合生泰景公司支付各期房款，但合生泰景公司并未向彭茂英主张延期付款的违约责任，而是继续与彭茂英签订了付款期限基本一致的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，而在双方签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》之时，彭茂英已经向合生泰景公司实际支付完毕除按揭款之外的其他房款。在此情况下，双方仍在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》对彭茂英支付各期房款的义务进行约定，并使用了“如果彭茂英未能按照本合同约定的期限支付各期房价款……”的非确定性用语对彭茂英在延期支付房款情况下应承担的责任进行约定，即双方系对一项已无履行必要且事实上亦不可能实际履行的义务作出约定，该约定对双方的合同权利义务界定并无任何实质意义，自然对彭茂英无实质约束力，合生泰景公司据此要求彭茂英承担延期付款违约责任缺乏充分理据。因此，原审判决驳回合生泰景公司的诉讼请求并无不妥，可予维持。
综上所述，广东合生泰景房地产有限公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人广东合生泰景房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年十二月十二日
书记员 王 健