宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0122民初1108号原告周玉荣，女，汉族，宁夏回族自治区吴忠市人，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。委托代理人徐青青，宁夏侨之桥律师事务所律师。被告宁夏三泰合富房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区金泰大厦B座8层东B号房。法定代表人杜党武，系该公司经理。(未到庭)委托代理人方征，男，汉族，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人骆伟，男，汉族，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告周玉荣与被告宁夏三泰合富房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法由审判员闫生利适用简易程序于2016年3月31日公开进行了审理。原告周玉荣的委托代理人徐青青，被告宁夏三泰合富房地产开发有限公司（以下简称三泰房产公司）的委托代理人方征、骆伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月26日原被告双方签订《“馨怡家园.锦城”认购协议书，由原告购买被告房屋一套。认购协议书约定：“乙方选定的房源情况为：房号：12-3-201,建筑面积90.44平方米，房屋单价每平方米2668元，房屋总价241294元；现《认购协议书》所示的价格均为优惠前，实际价格以《商品房买卖合同》时计算，备注：每平方米优惠38元；本认购书中所示面积以产权部门核对为准”。认购协议书签订当日原告交定金10000元，2014年1月17日原告向被告交纳房款50000元，2014年5月1日原告又向被告交纳房款40857元，共计交纳定金及房款100857元。在交纳房款后原告提出签订商品房买卖合同，被告却未及时与原告签订商品房买卖合同。现被告已构成违约，原告提出解除合同退还房款时，被告要扣除定金，故原告提起诉讼请求判令：1、解除原、被告之间的签订的“馨怡家园.锦城”认购协议书；2、要求被告双倍返还定金20000元；3、要求被告返还购房款90857元；4、要求被告支付占用购房款及定金期间的利息11267元，以上各项合计122124元。原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：证据一、认购协议书原件一份，欲证明原、被告双方于2013年10月26日签订了《馨怡家园-锦城认购协议书》，该协议书约定，待《商品房买卖合同》签订后，此认购协议书自动废止。经当庭质证被告对认购书的真实性无异议。我公司通知原告与我公司签订商品房买卖合同，原告告知要退房，所以购房合同一直未签订。证据二、收据原件3张，欲证明2013年10月26日，原告在签订认购协议书时，即向被告交纳10000元定金；2014年1月17日、2014年5月1日原告向被告交纳房款共计90857元。经当庭质证被告对该证据认可，无异议。被告三泰房产公司辩称：原告在2013年10月26日交纳1万元定金，作为该该房屋的认筹款，当时房屋处于认筹阶段，与原告确定了购买意向，2014年1月17日及5月1日，原告分别两次缴纳房款90857元，我公司售楼部在2014年9月30日之前完成所有房屋解筹后，通知原告来签合同，原告拒签并与售楼部工作人员提出退房意向，我公司一直与原告沟通，沟通未果。对于原告的诉讼请求我公司不予认可，不同意退还原告房款，原告应配合我公司继续完善买房手续。被告为证明自己的抗辩主张，向法庭提交了以下证据：证据一、商品房预售许可证原件一份，欲证明涉案房屋自2013年8月30日以后取得商品房预售许可证，被告可以合法卖房，没有理由与原告不签订合同。经当庭质证原告对该证据的真实性、关联性、合法性无异议。对证明目的有异议。被告既然在2013年8月30日取得商品房预售许可证，那么在2013年10月26日与原告签订认购协议书时已具备预售许可，理应与原告签订商品房预售合同，而不是签订认购协议书。证据二、国有土地使用证一份、建设用地规划许可证一份、建设工程规划许可证一份、建设工程施工许可证一份，欲证明销售此套房屋被告手续齐全。经当庭质证原告的质证意见为，对证据建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证的真实性、关联性、合法性无异议，该3份证据的时间均在原告与被告签订认购协议书之前，但国有土地使用证的时间为2016年3月2日，是在原告诉讼后被告才取得国有土地使用证，并不能说明被告销售此套房屋手续齐全。本院对证据的认定：原告提交的证据一、证据二，被告无异议，证据内容合法、真实，形式要件具备，与本案具有关联性，证据效力本院予以采信。被告提交的证据一、证据二，证据内容合法、真实，形式要件具备，与本案具有关联性，证据效力本院予以采信。经审理查明，2013年10月26日原被告双方签订《“馨怡家园.锦城”认购协议书》，由原告购买被告房屋一套。认购协议书约定：“甲方宁夏三泰合富房地产开发有限公司，乙方周玉荣；乙方选定的房源情况为：房号：12-3-201,建筑面积90.44平方米，房屋单价每平方米2668元，房屋总价241294元；现《认购协议书》所示的价格均为优惠前，实际价格以《商品房买卖合同》时计算，备注：每平方米优惠38元；本认购书中所示面积以产权部门核对为准;乙方于认购协议书签订时交纳定金壹万元，该定金系双方将按照认购协议书约定签订商品房买卖合同的担保；乙方须在解筹当日持本人身份证和《认筹协议书》及诚意金收据至甲方售楼部进行定房事宜，解筹时间以甲方通知为准等”。认购协议书签订当日原告向被告交定金10000元，2014年1月17日原告向被告交纳房款50000元，2014年5月1日原告又向被告交纳房款40857元，共计交纳定金及房款100857元。被告于2014年9月30日之前完成对该开发楼盘所有房屋的解筹后通知原告签订商品房买卖合同，原告提出退订房屋，解除合同，被告不同意退房，原被告双方协商无果，原告遂诉至本院，请求判如所请。另查明，被告在贺兰县金贵镇所开发的该房产项目于2013年8月30日在贺兰县住房和城乡建设局取得贺房预售证字第2013138号商品房预售许可证，该预售许可证载明：项目名称馨怡家园12号住宅楼，经审查，批准以上所列馨怡家园12号住宅楼商品房屋公开销售。该房产项目被告于2013年6月5日在贺兰县住房和城乡建设局取得贺建字第2013058-1号建设工程规划许可证；于2013年3月18日在贺兰县住房和城乡建设局取得贺建规地字第2013007号建设用地规划许可证；于2013年8月13日在贺兰县住房和城乡建设局取得64012201308130501号建设工程施工许可证；于2016年3月2日在贺兰县国土资源局取得贺国用2016第60038号国有土地使用证。本院认为，原、被告双方签订的《“馨怡家园-锦城”认购协议书》的性质是本约合同。我国《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中原、被告双方签订的《“馨怡家园-锦城”认购协议书》属本约合同，该协议书应当认定为商品房买卖合同。该认购协议书是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现原告以被告未与原告签订商品房买卖合同，提出解除合同，系明确表示不履行主要债务的行为，原被告签订的《“馨怡家园-锦城”认购协议书》无法继续履行，根据我国《合同法》第九十四条第二款之规定，可以解除合同。故原告要求解除原、被告之间的签订的“馨怡家园.锦城”认购协议书的诉讼请求应予支持。原告要求被告双倍返还定金20000元的诉讼请求，因原被告在签订的《“馨怡家园-锦城”认购协议书》约定：乙方于认购协议书签订时交纳定金壹万元，该定金系双方将按照认购协议书约定签订商品房买卖合同的担保。根据我国《合同法》第一百一十五条之规定，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，当事人可以约定一方向对方给付登记作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。故原告要求被告双倍返还定金20000元的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告返还购房款90857元的诉讼请求，因本院支持解除原、被告之间的签订的“馨怡家园.锦城”认购协议书，故原告的该项诉讼请求本院予以支持；原告要求被告支付占用购房款及定金期间的利息11267元（自2014年5月1日至2016年2月22日，100857元×6.15%×663天÷365天=11267元）的诉讼请求，因本院认定原告要求被告双倍返还定金20000元的诉讼请求不予支持，故该定金10000元，不能计算资金占用期间的债务利息。原告收取被告交纳的房款90857元，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率6.15%计算利息。关于计息时间，本案中原告于2015年9月30日前解筹时通知原告签订合同，被告提出解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。被告应从2015年1月起负有给付原告房款的义务，本院酌定原告要求被告支付占用购房款期间的利息，计息时间应从2015年1月1日起至2016年2月22日，共387天。经核算利息为5878元（计算方式为90857元×6.15%×387天÷365天=5878元）。故原告要求被告支付占用购房款期间的利息的诉讼请求，本院支持被告支付原告占用购房款期间的利息5878元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院》第五条、第十五条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间的签订的“馨怡家园.锦城”认购协议书；二、被告宁夏三泰合富房地产开发有限公司返还原告周玉荣购房款90857元；三、被告宁夏三泰合富房地产开发有限公司支付原告周玉荣占用购房款期间的利息5878元；四、驳回原告周玉容的其他诉讼请求。案件受理费1371元（已减半收取），由原告负担1100元，被告负担271元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员  闫生利二〇一六年五月十七日书记员  蔡嘉彬附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。