山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第942号
上诉人（原审被告）王梅。
上诉人（原审被告）赵波。
两上诉人委托代理人徐勤军，山东东岳泰山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐爱红。
委托代理人孙丰柏，新泰平阳法律服务所法律工作者。
上诉人王梅、赵波因房屋买卖合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2014）新民初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王梅及上诉人王梅、赵波的委托代理人徐勤军，被上诉人徐爱红的委托代理人孙丰柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，两被告系夫妻关系。2003年12月12日，原告与被告王梅签订房屋买卖合同，被告王梅将位于新泰市某处宿舍6号楼中单元2楼东户楼房一套卖给原告。双方约定：“甲方（被告王梅）出卖给乙方（原告）的房屋一套，为三室一赔偿厅结构，储藏室一间；房屋包括附属设备，双方议定房屋价款为116000元；合同签订之日，乙方支付房款114000元，待甲方拿到房屋所有权证等有关证件当日全部交给乙方时，乙方再付清剩余购房款2000元；在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应当出具房屋产权转移给乙方的书面申请。如需甲方出面处理的，不论何时，甲方应予帮助。如甲方的原因导致产权过户登记无法办理，因此造成的损失，由甲方给乙方，乙方不承担甲方的损失。本合同签字之日起生效，甲乙双方必须信守合同的规定，如不按合同规定的条款履行，违约方向对方支付违约金，违约金按总房价的20%计算。”合同签订之日，原告支付被告房款114000元，被告将房屋交付给原告，原告居住至今。2004年1月15日诉争房屋取得产权证书，2006年3月31日，原告支付被告剩余房款2000元，被告将房产证交付给原告。后原告要求被告协助办理房屋变更登记时，被告以原告应支付房屋面积差价为由，不予协助。以上事实原被告均认可。
原审法院认为，本案争议的焦点：一、房屋买卖合同是否有效。诉争房屋所有权人是被告王梅，产权比例100%，有新房权证新字第××号房屋产权证证实。两被告系夫妻关系，诉争房屋是两被告的夫妻共同财产，被告赵波在买卖合同上签字，视为两被告共同处分所有的财产。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原被告对房屋买卖（收到房款、交付房屋）的事实，均认可，且两被告认可房屋买卖合同出卖人“王梅”、房屋共有人“赵波”均是两被告自行书写。合同的效力是依据法律和行政法规认定的，新泰市园林管理处文件规定诉争房屋10年内不准转让，该规定是单位的规章制度，不影响合同的效力。原审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规及有关合同效力的强制性规范，认定为有效合同。焦点二、被告是否能以原告应支付房屋面积差价为拒绝协助办理房屋产权变更登记的抗辩事由。合同约定，被告出卖的是楼房一套（三室一厅、储藏室一间），在该协议中没有注明出卖的房屋的面积是111平方米，被告提交的录音资料仅能证明为办理房屋产权变更登记，原告同意支付被告15000元，不能证明原被告买卖房屋时是以房屋面积111平方米来交易的。被告以原告应补交购房面积差价作为拒绝协助原告办理房屋产权变更登记的抗辩事由，原审法院不予支持。焦点三、被告的行为是否构成违约。合同有效，双方应全面履行合同义务。合同约定，原告在办理房屋产权变更登记时被告应协助，被告不协助原告办理房屋产权变更登记，构成违约。原告要求被告按合同约定支付违约金，原审法院予以支持。合同约定一方违约支付对方违约金，违约金按总房价的20%计算，被告应支付原告违约金人民币23200元。因被告在举证期限届满后向本院提起反诉，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。被告提起反诉，原审法院不予准许。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告徐爱红与被告王梅签订的房屋买卖合同是有效合同。二、被告王梅、赵波于本判决生效之日起二十日内协助原告徐爱红办理房屋（新房权证新字第××号）产权变更登记手续。三、被告王梅、赵波于本判决生效之日起十日内支付原告徐爱红违约金人民币23200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3084元，保全费人民币1120元，由被告王梅、赵波负担。
上诉人王梅、赵波不服原审判决上诉称，1、原审法院对上诉人的反诉没有审理属程序违法。2，原审法院按照房屋总价款的20%计算违约金明显错误，上诉人不存在违约行为，双方当事人在合同中并未约定具体时间来规定何时办理过户手续，被上诉人要求办理房屋过户时，上诉人并未明确拒绝，只是与被上诉人一直在协商房屋差价问题，并不代表上诉人不配合办理过户，并不构成违约，所以不应支付违约金。3，被上诉人应支付房屋差价款34200元，该事实有电话录音可以证实。综上，原审法院程序违法，认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销原判或发回重审。
被上诉人徐爱红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审程序并不违法，根本不存在房屋差价，上诉人已构成违约，应支付违约金，恳请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审中，两上诉人提交电话录音一份，证实上诉人与被上诉人就房屋差价问题进行协商，从未拒绝配合被上诉人办理房产过户。经质证，被上诉人认为，该电话录音不能证实上诉人主张，只是谈判过程。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人于2003年12月12日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违法律、法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。因协助办理房屋所有权过户手续系房屋出卖人的合同义务，故两上诉人有义务协助被上诉人办理房屋过户手续。两上诉人主张就房屋过户双方协商过，其并没有拒绝，不构成违约。从两上诉人提交的视听资料上能够看出，双方就房屋过户问题曾商量过，但未达成一致意见，两上诉人并未明确拒绝协助被上诉人办理房屋过户。因双方在合同中并未约定具体过户期限，故两上诉人不构成违约，不应承担违约责任。原审法院判决两上诉人支付被上诉人违约金23200元显属不当，应予纠正。两上诉人的该上诉理由成立，本院予以支持。两上诉人主张原审法院对其反诉没有审理属程序违法。因两上诉人在原审庭审中提起的反诉，并非实质意义上的反诉，而仅是针对原审原告的抗辩，其反诉并不成立，原审法院不合并审理并无不当，但原审法院对此作为反诉并不予准许合并审理的认定不当，本院予以纠正，对两上诉人该上诉理由本院不予支持。两上诉人主张被上诉人应支付房屋差价34200元。因本案中房屋买卖合同的计价是套，而不是每平方米，双方对该房屋价款约定明确，并不存在差价问题，两上诉人该上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持新泰市人民法院（2014）新民初字第22号民事判决第一、二项及诉讼费判项。
二、撤销新泰市人民法院（2014）新民初字第22号民事判决第三项。
三、驳回被上诉人徐爱红原审其他诉讼请求。
二审案件受理费3084元，由上诉人王梅、赵波共同承担。
本判决为终审判决。
审判长 郄延亮
审判员 李 腾
审判员 王 玥
二〇一五年一月十一日
书记员 袁 琳