山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第1066号
上诉人（原审原告）李林，男，1979年12月1日出生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审被告）魏庆龙，男，1988年9月9日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人乔智，山东科创律师事务所律师。
委托代理人张娟，山东科创律师事务所实习律师。
上诉人李林因与被上诉人魏庆龙房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年6月28日，李林与魏庆龙签订关于济南市经二路223号济南泓雅康乐城四楼茶社棋牌室的《房屋租赁合同》一份，约定由李林租赁魏庆龙原租赁案外人济南泓雅康乐城的上述房屋用于经营。合同约定的期限为2013年7月1日至2018年7月31日，其中，2013年7月1日至2013年7月31日为免租期。此期间，由李林对房屋进行装修及试营业。合同约定的租赁费为每年16万元，每季度4万元，每月13333.33元；租赁费的支付方式为按季度支付，时间为李林在前一期租赁费用期满�10日内向魏庆龙一次性支付。双方于合同约定的时间，即2013年7月1日前完成了房屋的交付。合同第三十四条中双方约定：“甲方（魏庆龙）有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方（李林）有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用（含按银行同期贷款利率计算的利息），赔偿乙方的全部损失（包括装修费、广告费等），同时向乙方支付以一年租赁费为标准的违约金。……（2）因租赁房屋的产权、出租权、房屋用途不符合本合同约定或存在虚假伪造问题；……”，第三十七条中约定：“本合同任何一方因不可抗力事件（不能预见、不能避免、不能克服的事件）不能履行或不能完全履行本合同时，根据不可抗力的影响程度，可以部分或全部免除责任；但应采取一切可以减少对方损失的措施进行挽救，否则应就其没有采取合同措施而造成的扩大�失承担责任。不可抗力致使合同不能履行的，合同可以解除，甲乙双方互不承担责任。”合同附件中包括：产权证明、出租权证明、房屋平面图、设备设施交接确认单等资料。合同落款处由双方签名捺印予以确认。合同签订后，李林分别于2013年6月28日向魏庆龙支付租金10000元；于2013年7月27日支付租金30000元；于2013年10月20日支付租金40000元及物业管理费3000元；于2014年2月7日支付租金40000元及物业管理费3000元；于2014年5月7日支付租金40000元及物业管理费3000元；于2014年8月9日支付租金43000元。2014年10月24日，济南市帮扶工作驻企业协调组、济南泓雅康乐城有限公司向李林下达《通知》一份，内容为：“四楼茶社业户及负责人：因济南泓雅康乐城有限公司已被济南市列入44个市属国企帮扶名单。按照上级主管部门的统一工作安排，济南泓雅康乐城有限公司所使用的房屋、资�一律由市帮扶解困领导小组统一安排使用，已经出租的房屋一律收回。前期公司与四楼茶社业户针对房屋收回事宜进行了多次协商，贵方至今没有答复和撤离。由于公司帮扶解困工作的进一步开展，公司营业楼进行整体拆除和施工，楼内已无法保证正常营业条件。鉴于上述情况，为了保证济南市困难企业帮扶解困工作的顺利进行和公司安全工作的需要，济南泓雅康乐城有限公司将于2014年10月28日停止对楼内业户供应水、电。请业户负责人抓紧处理相关事宜并予以撤离，如不予处理相关损失由贵方自负。特此通知。”2014年6月，魏庆龙的父亲魏国德出具书面授权委托书，委托济南泓雅康乐城有限公司作为其代理人，代表其处理房屋租赁相关事宜，对于所签署的文件均予以认可。委托期限为6个月。2014年11月29日，李林与案外人济南泓雅康乐城有限公司签订《协议书》一�，约定：“一、乙方（李林）同意于2014年12月5日将房屋内的可移动设备搬走腾空，该租赁房屋交付给甲方（济南泓雅康乐城有限公司）。二、甲方同意于2014年12月6日将补偿款人民币350000元整一次性支付给乙方（大写：叁拾伍万元整），乙方给甲方出具收到条。3、乙方实际收到甲方补偿款后，甲方方可对租赁物进行拆除，双方再无其他纠纷。……”落款处，加盖有济南泓雅康乐城有限公司公章及李林的签名捺印。李林于2014年12月8日收到上述款项，并向济南泓雅康乐城有限公司出具收条一份。李林起诉时向法院提交了在其与魏庆龙签订《房屋租赁合同》时，由魏庆龙向其提供的案外人济南泓雅康乐城有限公司出具转租证明和该公司与魏庆龙签订的期限为5年的《经营协议》复印件，魏庆龙对此证据的真实性无异议。原审法院通过与案外人济南泓雅康乐城有限公司负责人及相关业务经办人联系后，该公司副总经理金长浦表示，从未与魏庆龙签订过5年期的经营协议，只是与魏庆龙的父亲魏国德签订过一年租赁协议。在解除合同时，由于与魏国德的合同未到期，魏国德表示将房屋转租给了李林，就给公司出具了授权委托书，委托泓雅公司协商与李林解除合同后的赔偿问题，授权公司直接将35万元的补偿款支付给李林。李林认为该35万元款项系由案外人济南泓雅康乐城有限公司赔偿给其的经营损失，并非基于魏庆龙或其父亲魏国德的委托向其进行的赔偿，故诉至法院，请求法院依法判决魏庆龙赔偿其对房屋装修后因不能拆除造成的经济损失548901.54元；由魏庆龙承担本案全部的诉讼费用。
李林起诉前，于2014年12月单方委托山东中喜信诺工程造价咨询有限公司对其所经营的济南颐和棋牌社装饰装修造价进行了评估，该公司作出的《工程预（结）算书》中认定的工程造价金额为548901.54元。对此，魏庆龙称其向李林移交房屋时，本身就已经装修，该报告中对装饰装修部分的认定是否包括其原有的装修部分没有注明，且本身是李林单方委托，魏庆龙并未参与，故对该报告的真实性、合法性均不认可。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。魏庆龙基于其父亲魏国德与案外人济南泓雅康乐城有限公司签订一年期的《房屋租赁合同》与李林就涉诉房屋签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思，且从庭审查明的事实来看，案外人济南泓雅康乐城有限公司未表示反对，并接受魏国德的授权与李林协商解除合同的相关事宜，应认定该公司是同意该转租行为的，故应认定双方所签订的《房屋租赁合同》，在魏国德与案�人济南泓雅康乐城有限公司的合同期限内，是有效的；其超出的部分，未得到所有权人的认可，应为无效。本案的焦点是对于合同的无效，魏庆龙是否具有过错，是否应当承担赔偿责任及赔偿金额；李林与案外人济南泓雅康乐城有限公司达成补偿协议的性质，是否系该公司基于魏庆龙之父魏国德的授权向李林做出的补偿。对此，原审法院认为，根据李林提供的在签订合同时魏庆龙向其提供的与所有权人签订的5年期租赁合同，虽非原件，但魏庆龙认可该合同的存在，故应当认定该合同是由魏庆龙出具。李林基于对此合同的信赖，与魏庆龙签订了5年的租赁合同，并且投入了资金对原有房屋进行了装修和改造，其本身并无过错。因案外人济南泓雅康乐城有限公司并不认可该5年合同的存在，故对该合同的真实性不予认可，对于李林投入的资金损失，魏庆龙是负有过错的，根据我国《合同法》的相关规定，魏庆龙应当负有一定的赔偿责任。对于第二个焦点问题，原审法院认为，合同具有相对性的特点，案外人济南泓雅康乐城有限公司并不是与李林签订合同的主体，故其不应对李林负有违约责任或赔偿责任的义务。在此情况下，李林仍与案外人济南泓雅康乐城有限公司签订《协议书》，就腾空房屋交还给该公司后的经济补偿问题达成了一致，应当推定魏庆龙陈述的案外人接受其父亲魏国德的委托与李林达成了补偿协议的说法比较符合客观情况，故李林称该35万元款项是由案外人济南泓雅康乐城有限公司赔偿其经营损失的主张不能成立，原审法院不予采信；该款项应当认定为魏庆龙对不能继续履行与李林签订的合同而支付的补偿金。对于李林单方委托评估机构作出的评估报告，因魏庆龙不予认可，且报告中未对原有房屋内的装饰装修及�备和设施的情况进行说明，无法体现出李林对房屋装修投入的真实情况，故此报告不具有客观性，原审法院不予采纳。综上，李林要求魏庆龙赔偿其装修损失548901.54元的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定判决：驳回李林的诉讼请求；案件受理费10890元，由李林负担。
上诉人李林不服原审判决上诉称：一审法院认定事实不清。2013年6月28日，上诉人李林与被上诉人魏庆龙签订《房屋租赁合同》，被上诉人魏庆龙将位于济南泓雅康乐城四楼茶社棋牌室租赁给上诉人李林，租赁期限自2013年7月1日起至2018年7月31日止，年租赁费16万元，并约定了双方的权利、义务及违约责任等。合同签订后，上诉人李林按约向被上诉人魏庆龙支付了租�，投入大量资金将经营场所进行了装修，开始经营茶社棋牌室。2014年10月24日，上诉人李林接到济南泓雅康乐城有限公司的通知，通知称“四楼茶社业户及负责人按照上级主管部门的统一工作安排，济南泓雅康乐城有限公司将已经出租的房屋一律收回，并于2014年10月28日停止对楼内业户供应水、电，请抓紧处理相关事宜并予以撤离”，致使上诉人李林无法继续经营，于是找到济南泓雅康乐城有限公司负责人协商，得知其根本没有和被上诉人魏庆龙签订过五年租赁协议，被上诉人魏庆龙向上诉人李林提供的《经营协议》、《转租证明》上盖有的济南泓雅康乐城有限公司印章均系伪造，被上诉人魏庆龙无权与上诉人李林签订五年的租赁合同。被上诉人魏庆龙的行为，侵犯了上诉人李林的合法权益，给上诉人李林造成了重大损失，应当赔偿上诉人李林的经济损失。一审法�认为“合同具有相对性的特点，济南泓雅康乐城有限公司并不是与上诉人李林签订合同的主体，故其不应对上诉人李林负有违约责任或赔偿责任的义务。在此情况下，上诉人李林仍与泓雅公司签订《协议书》，就腾空房屋交还给济南泓雅康乐城有限公司后的经济补偿问题达成了一致，应当推定被上诉人魏庆龙的陈述比较符合客观情况，该补偿应当认定为被上诉人魏庆龙对不能继续履行与上诉人李林签订的合同而对上诉人李林支付的补偿金”是错误的，理由如下：1、上诉人李林与济南泓雅康乐城有限公司虽然不是合同相对方，但是济南泓雅康乐城有限公司是涉诉租赁房屋的所有权人，上诉人李林是租赁房屋的实际经营者，济南泓雅康乐城有限公司与上诉人李林达成补偿协议，赔偿上诉人李林的经营损失并不违反法律的规定。2、上诉人李林提供的录音证据能够充分证实，济南泓雅康乐城有限公司的张书记和金、张两位经理均明确表示，“济南泓雅康乐城有限公司与被上诉人魏庆龙的父亲魏国德签订的是一年的租赁合同，正是因为合同不到期，所以赔偿35万元经营损失，如果合同到期了我们一分钱也不会赔偿，和你（指上诉人李林）那个5年的合同没有一点儿关系，你该起诉小魏（指被上诉人魏庆龙）就起诉小魏，该起诉老魏（指被上诉人魏庆龙的父亲）就起诉老魏。”因此，济南泓雅康乐城有限公司支付给上诉人李林的35万元，仅仅是赔偿的一个经营损失，并不包括装修费用，而一审法院认为上诉人李林与泓雅公司签订《协议书》，推定该补偿应当认定为被上诉人魏庆龙对不能继续履行与上诉人李林签订的合同而对上诉人李林支付的补偿金显然是错误的。3、一审法院通过电话向济南泓雅康乐城有限公司金长浦经理了解本案相关事宜，并以此认为上诉人李林与济南泓雅康乐城有限公司签订《协议书》，该补偿应当认定为被上诉人魏庆龙对不能继续履行与上诉人李林签订的合同而对上诉人李林支付的补偿金，是违反法律规定的。（1）一审法院工作人员通过电话了解的内容，并不能作为认定案件事实的证据使用。（2）上诉人李林提供的录音证据是最原始、最直接的，其内容能够真实反映案件的事实，而一审法院并未采用，而是采用推定的方式，认为被上诉人魏庆龙的说法比较符合客观情况，故上诉人李林的主张不能成立，是没有法律依据的。4、一审法院认为，上诉人李林单方委托评估机构作出的评估报告，不具有客观性，不予采纳，是错误的。上诉人李林搬离租赁房屋实属无奈，如果不及时保存证据，事后等标的物不存在了，想保存证据也是不可能的了。因此，在紧急情况下，上诉人李林�托具有资质的评估机构对租赁房屋的装修情况进行了证据固定和价值评估，并作为要求被上诉人魏庆龙赔偿房屋装修费的证据，该评估报告是真实、客观、公正的，完全符合法律规定。5、上诉人李林租赁涉诉房屋每年的租金为16万元，年收入在40-50万元左右，上诉人李林基于对被上诉人魏庆龙的信任，认为自己可以在此经营5年，所以投入50多万元将房屋进行了装修，截至搬离仅仅经营了一年零三个月，如果济南泓雅康乐城有限公司赔偿35万元作为上诉人李林的全部损失，上诉人李林是肯定不会接受的，也是不符合常理的。综上所述，一审法院在未查明案件事实的情况下，判决驳回上诉人的诉讼请求，没有事实和法律依据。请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人魏庆龙承担。
被上诉人魏庆龙答辩称：�、在被上诉人魏庆龙与上诉人李林2013年6月28日签订的房屋租赁合同中，房屋所有权人济南市泓雅康乐城有限公司作为担保方参与合同的签订，合同第43条约定：“本合同自三方签字并加盖单位公章之日起生效。”关于涉案房屋的租赁期限等多项合同约定，被上诉人魏庆龙、上诉人李林、案外人济南市泓雅康乐城有限公司三方都是明确、已知、无异议的，上诉人李林诉状中所述与事实不符。二、合同具有相对性，本案的案外人济南市泓雅康乐城有限公司并未与上诉人李林签订合同，不应对上诉人李林负有违约责任或赔偿责任。上诉人李林却主观地认为其收到的35万元是济南市泓雅康乐城有限公司违约，支付给上诉人李林腾空房屋的补偿款，于情于理不合。2013年6月28日签订的房屋租赁合同第39条约定：“因本合同产生纠纷，双方应协商解决。”依据合同第29条的约定，�南市泓雅康乐城有限公司作为担保方，也有授权委托书，其有权利代表被上诉人魏庆龙与上诉人李林签订35万元补偿款协议书，此协议也已经履行完毕，上诉人李林不应再提起诉讼。三、2013年6月28日房屋租赁合同第34条和37条约定，因市政原因或不可抗力事件致使合同不能履行的，合同可以解除，双方互不承担责任。涉案房屋属于市政帮扶工程，按约定被上诉人魏庆龙与上诉人李林应互不追究责任。现上诉人李林受领了补偿款35万元，属于不当得利，应当退还给济南市泓雅康乐城有限公司。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人李林在原审中提交录音一份，欲证明其收取的35万元补偿款，并非济南市泓雅康乐城有限公司受被上诉人魏庆龙之父魏国德的委托与上诉人李林达成补偿协议后予以支付，而是济南市泓雅康乐城有限公司单方赔偿给上诉人李林的经营性损失，但该录音资料中有部分内容显示，济南市泓雅康乐城有限公司认可其是受被上诉人魏庆龙及其父魏国德的委托与上诉人李林商谈补偿事宜，故该录音不能证明上诉人李林的主张，且原审法院与济南泓雅康乐城有限公司负责人及相关业务经办人取得联系后，该公司副总经理金长浦认可济南泓雅康乐城有限公司接受魏国德的委托与上诉人李林达成补偿协议及支付补偿款的事实，结合魏国德于2014年6月出具给济南泓雅康乐城有限公司的授权委托书、上诉人李林与济南泓雅康乐城有限公司于2014年11月29日签订的补偿协议书、上诉人李林于2014年12月8日收到上述款项后向济南泓雅康乐城有限公司出具的收条等证据，原审法院认为上诉人李林收取的35万元补偿金应当认定为因被上诉人魏庆龙不能继续履行与上诉人李林签订的合同而支付的补偿金，并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10890元，由上诉人李林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王周江
代理审判员 宋文华
代理审判员 潘 峰
二〇一六年三月一日
书 记 员 吴颖颖