四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐民终字第659号
上诉人（原审原告）：唐彬，男，1986年1月29日出生，汉族，实习律师。
被上诉人（原审被告）：乐山嘉美房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区白燕路北段148号，组织机构代码71755181－1。
法定代表人：钟桦，董事长。
委托代理人：高筱兰，四川嘉诚泰律师事务所律师。
上诉人唐彬为与被上诉人乐山嘉美房地产开发有限公司（以下简称嘉美房开司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院作出的（2015）乐中民初字第1624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人唐彬、被上诉人嘉美房开司的委托代理人高筱兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年8月29日，唐彬与嘉美房开司签订了《商品房买卖合同》及其附件，约定唐彬购买嘉美房开司开发的位于乐山市市中区白燕路北段122号地块名为“嘉美·龙湾水岸”2-1-32-2号住房一套，总价399291元。2012年8月24日，唐彬曾向嘉美房开司出具《承诺书》，包括请嘉美房开司在房屋交付唐彬使用前，在《商品房买卖合同》附件1中的该房屋的露台1距本房屋楼地面约3米高处免费替唐彬浇筑现浇楼板隔断，将该露台进行封闭并开窗；将《商品房买卖合同》附件1中的该套房屋的阳台1进行封闭并开窗等内容。2014年10月29日，嘉美房开司取得“嘉美·龙湾水岸”工程竣工验收备案书。2014年11月14日，唐彬向嘉美房开司发出《解除函（退房）》，认为嘉美房开司存在故意隐瞒其房屋卧室内存在横梁的重大事实，小区大门、地下停车场车棚及小区景观等与宣传图及沙盘严重不符，擅自进行诸多规划和设计变更，擅自将阳台封闭等严重违约行为，故要求嘉美房开司5日内联系唐彬办理解除《商品房买卖合同》及补充协议的手续、退款及赔偿等。2014年11月28日，唐彬委托律师向嘉美房开司发出律师函，要求嘉美房开司于送达之日起五日内联系唐彬办理解除合同的相关手续。2014年12月1日，嘉美房开司向唐彬回函表示不同意解除合同、不同意退房等。2015年3月10日，唐彬就双方之间的房屋买卖合同纠纷向乐山仲裁委员会提起仲裁，乐山仲裁委员会不予受理，后唐彬起诉至原审法院，请求判决：1、解除唐彬、嘉美房开司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、嘉美房开司退还唐彬已支付的购房款及资金占用利息（计算至2015年3月9日，已支付购房款237877.96元，资金占用利息为36988.95元）；3、嘉美房开司赔偿唐彬直接经济损失（计算至2015年3月9日为12600元）；4、本案诉讼费由嘉美房开司负担。
原审法院审理认为：《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立，受法律保护。双方均应按照合同约定履行自己的相应义务。本案中，唐彬主张嘉美房开司在出售房屋时的宣传资料与实际交付的房屋及环境状况存在出入，但一般情况下商品房的宣传资料系要约邀请，唐彬也未证明该宣传资料有嘉美房开司具体确定的合同允诺或存在其他可将宣传资料归于合同要约的情形。唐彬还主张嘉美房开司存在将其房屋阳台改修成卫生间及未按施工图施工造成其室内存在横梁等违约行为，但合同履行中的瑕疵不等于根本违约致使不能实现合同目的。唐彬提供的证据不能证明嘉美房开司存在的违约行为致使不能实现《商品房买卖合同》中房屋居住的目的，故对唐彬以此为由解除合同的主张不予支持。
关于唐彬提出已向嘉美房开司送达解除合同通知书，嘉美房开司未按照法律的规定提出确认解除合同的效力，唐彬的解除通知已发生法律效力的主张。原审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定向对方提出解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。结合上述分析，唐彬不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的条件，故唐彬发出的解除通知不发生解除合同的效力。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回唐彬的诉讼请求。案件受理费减半收取520元（已交），由唐彬负担。
上诉人唐彬不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、被上诉人嘉美房开司所交付的该商品房与双方《商品房买卖合同》中约定的附件1即户型图不一致，嘉美房开司擅自将阳台改修成卫生间，对该商品房的户型进行了设计变更未书面通知上诉人，上诉人有权按《商品房买卖合同》第九条的约定及《商品房销售管理办法》第二十四条的规定退房。二、嘉美房开司沙盘上明确标示在小区内有漂亮的水体景观、篮球场、玻璃雨棚的车库出入口，铺装的小区路面等配套设施，销售人员也进行了详细的介绍，嘉美房开司关于小区配套设施的宣传和允诺具体明确，对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，按相关法律规定，应当视为要约，应当视为合同内容。嘉美房开司所交付的房屋及配套设施与宣传资料不一致、且未按施工图施工造成卧室内存在横梁的行为属根本违约行为，唐彬有权依照合同法第九十四条第（四）规定解除《商品房买卖合同》。三、被上诉人嘉美房开司未按双方约定的户型、小区配套交付房屋构成了根本性违约，致使上诉人唐彬不能实现合同目的，上诉人唐彬依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项行使解除权，而被上诉人嘉美房开司未按法律规定行使其权利，上诉人的解除行为已发生法律效力，据此请求二审法院判决：1、撤销原判；2、解除唐彬、嘉美房开司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；3、嘉美房开司退还唐彬已支付的购房款及资金占用利息（计算至2015年3月9日，已支付购房款237877.96元，资金占用利息为36988.95元）；4、嘉美房开司支付上诉人唐彬违约金19964.55元；5、嘉美房开司赔偿唐彬直接经济损失（计算至2015年3月9日为12600元）；6、本案诉讼费由嘉美房开司负担。
被上诉人嘉美房开司答辩称：一、嘉美房开司不存在交付房屋与户型图不一致、擅自将阳台修改成卫生间的根本违约行为。嘉美房开司将房屋的阳台进行封闭和开窗系依据唐彬于2012年8月24日出具的《承诺书》进行的，而非因嘉美房开司变更户型从而影响商品房质量或使用功能，对此嘉美房开司不应负有通知义务。二、沙盘等宣传资料系要约邀请，唐彬未举证证明嘉美房开司对宣传资料有具体确定的允诺和对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，不应视为合同内容。三、嘉美房开司交付的商品房系经政府相关主管部门竣工验收合格的产品，同时具有合格的《竣工验收报告》和《竣工验收备案书》。交付的商品房三个卧室内存在的横梁均为建筑物的结构梁，系建筑物主体结构的重要部分，是确保建筑物质量符合标准的必要设计。在《竣工验收报告》中部分工程质量评定情况栏载明，本项目的主体结构工程评定结果为“合格”，同时在工程验收结论栏第2条载明“本工程能够按国家有关设计、施工规范施工，施工质量满足国家有关验收规范要求”。可见，嘉美房开司并非未按施工图施工造成卧室存在横梁，交付的商品房质量合格，不存在违约行为。四、依据最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备该法第九十三条或九十四条规定的条件，才能发生解除合同的效力。唐彬不具有合法的解除权，其《解除函〈退房〉》也不发生解除合同的效力。五、唐彬的诉讼请求“判决被上诉人嘉美房开司支付上诉人唐彬违约金19964.55元”未在一审时提出，不应当在本案中进行审理。因此，嘉美房开司并不存在任何导致不能实现合同的严重违约行为，唐彬不具有实质性的解除权，《解除函〈退房〉》自始没有发生解除合同的效力，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院除认定原审查明的事实外，另查明：唐彬在购买讼争商品房时，嘉美房开司提供了讼争商品房《户型赏析图》，包括户型图和装修示意图，并载明：“B1-1，幻变空间，2房变4房；建筑面积约87.74㎡、实得面积约117.95㎡。”户型图中的“阳台”在装修示意图中标注为了“卫生间”。
以上事实，有户型赏析图、承诺书和本院庭审笔录等予以证实。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争执焦点在于：
一、关于上诉人唐彬是否享有《商品房买卖合同》第九条约定的合同解除权的认定。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条中“经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或作用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时间能通知买受人的，买受人有权退房。……”的约定，并参照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，商品房销售后，发生规划、设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化影响到商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业有书面通知购房人的义务；若房地产开发企业未履行通知义务，购房人有权退房。本案中，讼争商品房除阳台系按卫生间标准修建外，其他均无变化。唐彬在知晓嘉美房开司提供的《户型赏析图》内容后出具承诺书，能够认定其已经知道其所购房屋阳台可以改建成卫生间，并要求嘉美房开司对阳台进行封闭开窗，以扩大房屋使用面积。嘉美房开司将原规划的阳台改建为卫生间，系按照唐彬出具的承诺书进行的，该行为不构成违约。上诉人唐彬关于嘉美房开司违反了《商品房买卖合同》第九条的约定要求解除合同的上诉理由，与查明的事实不符，本院不予采纳。
二、关于唐彬是否享有《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的法定解除权的认定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，虽然嘉美房开司在沙盘上标示在小区内有水体景观、篮球场、玻璃雨棚的车库出入口，铺装的小区路面等配套设施，但沙盘等宣传资料系要约邀请，上诉人唐彬并未举证证明嘉美房开司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故沙盘等宣传资料不应视为要约，不属于合同内容。由于宣传资料中的水体景观、篮球场、玻璃雨棚的车库出入口、铺装的小区路面并非双方《商品房买卖合同》约定的内容，且《商品房买卖合同》中对房屋卧室是否存在横梁也无约定，故嘉美房开司不存在违约行为。上诉人唐彬根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定请求解除合同的上诉理由与事实不符，本院不予采纳。
三、关于上诉人唐彬向嘉美房开司送达解除合同通知书是否发生法律效力的认定。
最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复：“当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同，必须具备该法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的效力。”本案中，虽然嘉美房开司在收到唐彬发出的解除通知书三个月内未向人民法院提出异议，但是参照前述答复，由于唐彬的解除行为并不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的解除条件，故其向嘉美房开司送达的《解除函〈退房〉》不能发生解除合同的效力。
上诉人唐彬主张的嘉美房开司向其支付违约金19964.55元，系在二审中增加的诉讼请求，由于嘉美房开司不同意二审一并审理，对上诉人唐彬的该请求，本案不予处理。由于唐彬不享有合同解除权，其主张退还已支付的购房款及资金占用利息（计算至2015年3月9日，已支付购房款237877.96元，资金占用利息为36988.95元）、赔偿直接经济损失（计算至2015年3月9日为12600元）的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，判决恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1040元，由上诉人唐彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 全
审 判 员 罗丹杏
代理审判员 李英洪
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 张 瑞
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。