上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第2164号
原告瞿兴龙。
原告季月玲。
原告瞿慧清。
三原告委托代理人林吉忠，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。
被告上海三横里机电科技有限公司。
法定代表人唐福官，总经理。
委托代理人瞿水石，男，住上海市南汇区。
原告瞿兴龙、季月玲、瞿慧清诉被告上海三横里机电科技有限公司土地承包经营权出租合同纠纷一案，本案于2015年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月5日、2015年6月24日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林吉忠、被告委托代理人瞿水石均到庭参加了诉讼。原告季月玲到庭参加了第一、三次庭审。原告瞿兴龙到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告瞿兴龙、季月玲、瞿慧清诉称，三原告系父母与儿子关系，被告前身是上海诚然汽配制造有限公司，于2013年11月5日变更为上海三横里机电科技有限公司。2006年12月26日，被告与原告签订了《上海腾飞胶鞋厂房屋买卖合同书》，原告将名下的上海腾飞胶鞋厂转让给被告，该厂原法定代表人系季月玲，投资人是原告家庭。厂区占地面积5，264平方米，房屋建筑面积4，319.53平方米。房产证编号：沪房地奉字（2000）第002783号。厂房坐落于奉贤区四团镇拾村村六组，用途工业，购房款为人民币（下同）3，750，000元。另合同第五条约定，上海腾飞胶鞋厂门外南面土地，南北长55米，东西宽34米（约1870平方米），其实该土地是原告家庭的农村承包地，当时被告要使用该地，故权利与义务约定在房屋买卖合同书第五条。从2007年起该地块租给被告使用，年租金6，000元。签约后，该地块被告使用至今，但租金被告只付至2010年。2011年后经原告多次催讨被告多次承诺，但仍未支付。现原告要求收回土地使用权，被告也不同意。故原告诉至法院，要求判令被告：1、返还坐落于奉贤区四团镇拾村村六组的农村承包地（1870平方米）；2、支付农村承包地流转费24，000元。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付自2011年1月1日起至判决生效日止，按每年6，000元计算的流转费。
原告针对其诉请向法庭提供了如下证据：
1、原告身份证复印件、被告工商信息一组，证明原、被告主体适格。
2、《上海腾飞胶鞋厂》房屋买卖合同书一份，证明原告就自己的流转地与被告订立了租赁关系，租赁面积1870平方米，租金每年6，000元，被告仅支付租金至2010年年底。
3、农村土地承包经营权证一份，证明原告原先的承包地在奉贤区四团镇南拾家村9组，共计2.8亩。
4、上海市奉贤区集体资产管理办公室对集体企业产权界定查证确认通知书一份，证明上海腾飞胶鞋厂产权系原告季月玲所有。
5、土地调换协议书、调换承包口粮地协议、协议书各一份，证明两个村委会就土地调换进行了约定，明确了原告将拥有的9组的承包经营地调换了6组的承包经营地。
6、情况说明一份，系奉贤区四团镇拾村村村民委员会出具，证明原先的拾村村与南拾家村合并；调换后的承包地按协议使用至今。
7、租用土地收回事宜的函一份，证明原告曾于2011年12月至今一直向被告发函及通知，要求收回土地使用权。
8、律师公函两份，证明2012年原告曾向被告发函要求被告支付租金及返还系争土地，被告律师回函认为系争土地权利人不是原告故拒绝。
9、准予注销登记通知书一组，证明上海腾飞胶鞋厂已经注销，注销后债权债务由原告季月玲承担。
10、奉贤区四团乡村民建房申请表一组，证明原告经批准建造系争土地上的平房两间。
被告上海三横里机电科技有限公司辩称，第一，系争土地的使用权不是原告的，1999年之后系争土地已经归拾村村第六村民小组所有，被告已经与拾村村第六村民小组签订了流转合同。第二，系争土地在拾村村六组，原告的承包地在拾村村九组，不是同一个地方。
被告针对其辩称向法庭提供如下证据：
1、集体土地使用权流转协议书、分配情况各一份，证明2011年开始被告向拾村村第六村民小组支付土地租赁费，所交钱款由拾村村第六村民小组村民获得，被告支付的土地租赁费为2011年6，000元，2012年增加至9，000元，所以不是被告拖延不付租金。
2、原告的土地使用权证一份，证明原告的土地在拾村村九组。
3、土地承包合同及后附情况公示表一份，证明系争土地已经不是胡某某的承包地了。
4、房屋买卖合同一份，证明系争土地如果被征用，土地的补偿款归原告，地上物赔偿归被告，故原告不能无缘无故收回系争土地。
5、照片一张，证明系争土地上被告修筑了一条水泥路，旁边都是低洼地，无法耕种。
经当庭质证，原、被告发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1、2、3真实性无异议。对证据4认为与本案无关。对证据5真实性无异议，但认为仅适用于1999年之前。对证据6真实性无异议，但认为无法反映调换的土地究竟是农民的承包地还是村里的机动地。对证据7真实性无异议，收到了，但认为原告无权收回土地。对证据8真实性无异议。对证据9认为与本案无关，对真实性不发表意见。对证据10真实性无异议，但认为与本案无关。对于被告提供的证据，原告对证据1中的公示表真实性有异议，无法确认胡某某在系争土地之外还有其他土地，且土地的分配是行政行为，于本案无关；对其中的承包合同真实性无异议，但认为与本案无关。对证据2真实性无异议，认为是原告合法拥有的。对证据3真实性有异议，认为这些农户无权干涉行政行为，土地权属属于集体经济组织，农民只有土地使用权。对证据4真实性无异议，但认为系争土地是租赁给被告，不是转让给被告。对证据5真实性无异议，但认为系争土地本来就是低洼地，是原告平整后租给被告的，并不是被告平整的。上述原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、10及被告提供的证据1中的土地承包合同、证据2、4、5，相对方对证据的真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于原告提供的证据9，被告对真实性不发表意见，但未提供相反证据，故本院对该证据依法予以确认。对被告提供的证据1中的公示表，因被告未能提供原件，且原告未予认可，故本院不予认定。对被告提供的证据3，因与本案无关，故本院不予认定。
另，本院于2015年6月11日至上海市奉贤区四团镇拾村村村民委员会，与该村村委会书记蒲自云制作谈话笔录一份。笔录载明：2007年5月起，四团镇十村村与四团镇南十家合并为奉贤区四团镇拾村村。2012年原告与该村第六村民小组发生争议，村委会才知道这件事。原告所提供的协议书、调换承包口粮地协议、土地调换协议书是真实的，但现在村委会是直到当事人拿出来才知道。原告持有的农村土地承包经营权证确认的2.8亩承包地，是原告拿着上述三份协议来村委会确认的，2.8亩土地面积包括了第六村民小组和第九村民小组的两块土地的面积。第九村民小组的那块土地自从1992年调换土地开始一直是胡某某在种植使用。
原告对上述谈话笔录真实性无异议，认为当时只要村里、当事人之间同意调换就可以的，不需要经过村民同意，因为土地已经通过个人承包到户了，调换也没有损害其他人的利益。被告对上述谈话笔录真实性无异议。本院依法对上述谈话笔录予以确认。
基于上述认定的证据，本院确认如下事实：1992年6月4日，原告瞿兴龙与案外人胡某某签订《调换承包口粮地协议》一份，约定：兹由拾村村六组胡某某在腾飞胶鞋厂对面的口粮地全部总计两亩左右，同南拾家村九组瞿兴龙的口粮地一亩进行调换，双方经拾村村领导和南拾家村领导同意；瞿兴龙一次性补偿胡某某4，000元，另同意胡某某两位亲属进上海腾飞胶鞋厂就业，胡某某儿子可随时进厂。1992年6月10日，奉贤县四团镇拾村村民委员会与奉贤县平安乡南拾家村民委员会签订《土地调换协议书》一份，约定：奉贤县四团镇拾村村民委员会以胡某某在上海腾飞胶鞋厂南侧的两亩低洼地（折半处理）调换奉贤县平安乡南拾家村民委员会处农户瞿兴龙的高田一亩；土地调换后，永久不变，土地所有权属双方村委会；调换后，农业税等不进行调换，由原土地单位负担。上述土地调换后，履行至今。1995年3月30日，上海腾飞胶鞋厂与奉贤县四团镇拾村村民委员会签订《协议书》一份，约定：上海腾飞胶鞋厂因发展需要，要求使用四团镇拾村六组农田2.272亩；经双方协调，上海腾飞胶鞋厂一次性给四团镇拾村村民委员会青苗及土地补偿费15，000元及一次性协调费10，000元；凡今后农户提出的要求，均由村协调解决，与厂方无关。2006年12月26日，上海腾飞胶鞋厂与被告签订《房屋买卖合同书》一份，约定：被告向上海腾飞胶鞋厂购买坐落于上海市奉贤区四团镇拾村村六组的厂房；房地产编号：沪房地奉字（2000）第002783号；购房款3，750，000元；上海腾飞胶鞋厂门口东西两间归被告所有，门外南面土地，南北长度55米，东西宽度34米（1，870平方米），从2007年起租给被告使用，年租金6，000元，若该土地今后被征用，其征用土地的补偿费归上海腾飞胶鞋厂所有，地上物归被告所有。上述合同签订后，房屋买卖合同部分双方已履行完毕。另上海腾飞胶鞋厂将合同约定的门口两间房屋及门外土地交付给被告使用。后被告向季月玲支付截止至2010年年底的租金。
另查明，上海腾飞胶鞋厂于2006年11月1日注销，注销后的权利义务由原告季月玲承担。2007年5月，奉贤县四团镇拾村村与奉贤县平安乡南拾家村合并为奉贤区四团镇拾村村民委员会。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告季月玲与被告签订的《房屋买卖合同书》中对于厂房门外南面土地的租赁的约定，是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，各方均应恪守。原告季月玲通过置换方式获得了系争土地的使用权，并将其租赁给被告使用，被告应当按照约定向原告季月玲支付土地租金。被告在未能举证证明系争土地使用权已经转移的情况下，称已向案外人支付租金，而未能按约向原告季月玲支付自2011年1月1日起的租金，显属违约。且双方未约定土地的租赁期限，原告季月玲有权随时解除租赁合同关系。原告季月玲于2011年12月向被告发函要求于2011年12月31日解除租赁合同关系，故双方的土地租赁合同关系已于2011年12月31日解除。合同解除后，被告应当将租赁土地归还原告，故对原告季月玲要求被告返还系争土地的诉讼请求，本院依法予以支持。被告至今未能归还系争土地，故对原告季月玲要求被告支付自2011年1月1日起至判决生效日止，按每年6，000元计算的土地租金及占有使用费的诉讼请求，本院亦予以支持。系争土地上存在两间平房，双方在合同中约定归被告所有，但系争土地属于集体所有土地，其上的两间平房亦为原告家庭所建的村民用房，故双方对该两间平房的约定无效。该约定无效后，被告应当将上述两间平房归还原告季月玲，原告季月玲应当将上述两间房屋的相应价款归还被告。鉴于双方在合同中对上述两间房屋的价款并无单独约定，本院认定上述两间房屋的价款包含在整个厂房的买卖合同价款中。庭审中，原、被告一致确认上述两间平房现在的造价为16，000元，故原告季月玲应当将房屋价款16，000元返还被告。对于系争土地上已存在的水泥道路，为被告厂房进出的唯一通道，原告亦表示同意维持现状，继续归被告使用，本院依法予以准许。对于被告辩称，原告季月玲为租赁合同的当事人，原告瞿兴龙、瞿慧清无权提出本案主张的辩解意见，本院认为，原告季月玲作为上海腾飞胶鞋厂注销后权利义务的承继者，是本案土地租赁合同的一方当事人，但原告瞿兴龙、瞿慧清并非租赁合同的当事人，故本院对被告该辩解意见予以采信，对原告瞿兴龙、瞿慧清的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、被告上海三横里机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市奉贤区四团镇拾村村六组的土地及地上两间平房归还原告季月玲。
二、被告上海三横里机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告季月玲自2011年1月1日起至本判决生效日止，按每年人民币6，000元计算的土地租金及占有使用费。
三、原告季月玲于本判决生效之日起十日内返还被告上海三横里机电科技有限公司房屋价款人民币16，000元。
四、对原告瞿兴龙、瞿慧清的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币400元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
审 判 员 苏 姝
人民陪审员 顾秀英
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。